四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终463号 上诉人（原审被告）：四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司。住所地：四川省兴文县光明新城中央领地8号楼。 负责人：陈卫民，总经理。 委托诉讼代理人：刘超，四川晏州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李敬，四川晏州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄小容，女，1986年10月23日出生，汉族，住四川省兴文县。 被上诉人（原审原告）：李强，男，1989年1月24日出生，汉族，住四川省兴文县。 上诉人四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司（以下简称世代佳业兴文分公司）因与被上诉人黄小容、李强房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2020）川1528民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 世代佳业兴文分公司向本院上诉请求：1.撤销四川省兴文县人民法院（2020）川1528民初2087号民事判决，改判驳回黄小容、李强的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由黄小容、李强负担。事实与理由：一审判决认定世代佳业兴文分公司逾期办理房屋产权登记违约，缺乏事实和法律依据。1.办理房屋所有权转移登记系世代佳业兴文分公司与黄小容、李强的共同义务，任何一方不能单方完成。根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”之规定，本案案涉房屋的过户登记需要双方共同申请，并完善相关手续才能办理过户，一审法院仅以其缴纳了代办证所需的各项费用，认定其已完成应尽的义务，显然与法律规定相悖。2.黄小容、李强无证据证明其要求世代佳业兴文分公司协助其办理房屋过户登记，也不能证明世代佳业兴文分公司有怠于协助办理房屋过户登记的行为，故不存在违约行为。3.按合同约定，黄小容、李强可委托世代佳业兴文分公司代为办理房屋过户相关事宜，必要条件是出具书面的授权委托书，但其从未向世代佳业兴文分公司出具过授权委托书。依据《商品房买卖合同》第二十五条、第二十六条的约定，本案迟延办理房屋过户登记的根本原因，系黄小容、李强怠于履行申请办理房屋过户登记的法定义务，法律后果应由其承担。 黄小容、李强辩称，1.双方于2015年9月9日签订商品房买卖合同，于2017年3月3日办理房屋交接手续，并缴纳办证的各项费用9117元，根据合同约定，开发商应当在接房360日之内办理商品房所有权证书，但是开发商一直未按照约定办理房产证相关手续，世代佳业兴文分公司应当支付违约金20430元；2.世代佳业兴文分公司称黄小容、李强不配合办理，导致房产证延期办理不属实。请求驳回上诉，维持原判。 黄小容、李强向一审法院起诉请求：1.判决世代佳业兴文分公司支付违约金20430元；2.本案诉讼费由世代佳业兴文分公司负担。 一审法院认定事实：2015年9月9日，黄小容、李强与世代佳业兴文分公司签订《商品房买卖合同》，约定由黄小容、李强采用贷款的付款方式购买世代佳业兴文分公司开发×幢×层×号住宅，建筑面积为98.06平方米，房屋总价款为300000元。关于交付时间，合同第十八条约定，（一）世代佳业兴文分公司在2016年10月31日前向黄小容、李强交付房屋。关于所有权转移登记，合同第二十五条约定，买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）约定交付之日起180日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。关于责任处理，合同第二十六条约定，如因世代佳业兴文分公司的责任，黄小容、李强未能在交付之日起日360内取得房屋所有权证书，黄小容、李强有权解除合同；黄小容、李强不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，世代佳业兴文分公司按日计算向黄小容、李强支付全部房价款万分之一的违约金。 2017年3月3日，黄小容、李强与世代佳业兴文分公司办理了房屋交接手续，并向世代佳业兴文分公司缴纳了登记费、契税、印花税等办理产权登记手续所需的各项费用。2020年1月16日，世代佳业兴文分公司以黄小容、李强名义向兴文县不动产登记中心办理不动产登记申请，2020年1月20日，涉案房屋完成了不动产权登记，取得了不动产权证书。 一审法院认为，黄小容、李强与世代佳业兴文分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面按照合同约定和法律规定履行义务。根据合同约定，世代佳业兴文分公司应自合同约定交房之日（即2016年10月31日）起180日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，承担各自应缴纳的税费，在房屋交付之日（即2017年3月3日）起360日内协助黄小容、李强取得商品房所有权证书，黄小容、李强直至2020年1月20日才取得不动产权证，世代佳业兴文分公司的迟延办证行为已构成违约。世代佳业兴文分公司主张黄小容、李强有协助办证的义务，在黄小容、李强未提交相应委托手续情况下，单方为其办理了房屋过户，避免了损失进一步扩大，不能认定公司违约。根据查明事实，黄小容、李强与世代佳业兴文分公司办理房屋交接手续时，按世代佳业兴文分公司要求缴纳了代办证所需的各项费用，其已经按照合同约定完成应尽义务，对世代佳业兴文分公司的抗辩意见不予采纳。对黄小容、李强要求世代佳业兴文分公司支付2018年3月3日至2020年1月20日期间逾期办证违约金的主张，按照合同约定，其违约金的计算期间为2018年2月27日起至2020年1月20日止，其主张的681天少于该时间，视为对其民事权利的放弃，予以认可。至于计算违约金的标准，按照双方合同约定，按照房屋价款300000元为基数、每日万分之一为标准，支持20430元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：世代佳业兴文分公司于判决生效之日起十日内支付黄小容、李强逾期办理房屋权属证书的违约金20430元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费155元，由世代佳业兴文分公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：逾期办理房屋所有权转移登记是否系世代佳业兴文分公司过错所致。 案涉商品房买卖合同为有效合同，双方当事人应恪守契约精神，严格按照协议约定履行各自义务。黄小容、李强在收房当日即向世代佳业兴文分公司支付了办理房屋所有权转移登记所需全部税费，世代佳业兴文分公司作为专业房地产开发企业，在收取办证税费时理应实时、主动告知购房人出具办理房屋所有权转移登记所需的书面授权委托书，但世代佳业兴文分公司未能提供证据证明已及时履行上述告知义务，根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2020〕20号）第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，世代佳业兴文分公司应当承担举证不能的不利后果，本院确认逾期办理房屋所有权转移登记系世代佳业兴文分公司的迟延履行行为所致，一审判决认定其承担逾期办理房屋权属证书的违约金20430元，于法不悖。 综上所述，世代佳业兴文分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费311元，由四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年三月二日 法官助理  李利常 书 记 员  黄明慧