贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3388号 原告：冷付春，男，1981年1月20日出生，汉族，住址：南宁市。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。 原告冷付春诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月19日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭审理。原告冷付春，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判决被告向原告支付逾期交房违约金17,345元，违约逾期办证违约金29,006元；2．诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2013年3月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，房屋总价款为351440元的住宅出卖给原告；被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月31日前；办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费；逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续；逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金；原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见；原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告实际支付的购房款为350902元。2017年4月22日，被告将涉案房屋交付原告使用。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具审查意见，同意办理涉案房屋所在楼栋首次登记。2020年1月17日，原、被告签订《协议书》约定：被告补偿原告逾期交房违约金11166元，逾期办证违约金18885元，补偿款支付后，双方不再有任何逾期交房和逾期办证的纠纷。涉案商品房的《不动产权证书》，于2020年1月19日颁发。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：原告的诉请是否部分超过诉讼时效；原告是否有权主张违约金、计算违约金截止时间应如何认定，违约金标准应如何适用。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于原告是否有权主张违约金的问题，原、被告虽于2020年1月17日签订《协议书》，约定被告补偿原告逾期交房违约金11,166元，逾期办证违约金18,885元，补偿款支付后，双方不再有任何逾期交房和逾期办证的纠纷。但到原告起诉之日被告仍未支付约定的违约金，被告的行为已构成违约，故原告提起诉讼要求被告支付逾期交房、逾期办证的违约金的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。 原告与被告于2020年1月17日签订的《协议书》的行为，可认定诉讼时效出现中断的情形，本案中，原告于2021年2月19日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告再次向被告主张权利之日，因两次起诉的期间未满3年的诉讼时效，故本案未超过诉讼时效。原、被告签订《协议书》的时间2020年1月17日，回溯3年即2017年1月17日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。 关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应于2014年12月31日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2015年1月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，原、被告均认可被告于2017年4月22日将涉案房屋交付原告，被告应在2017年4月29日前向原告支付违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2017年4月29日至2020年4月28日期间内行使诉权，原、被告于2020年1月17日签订的《协议书》的事实，可认定诉讼时效出现中断的情形，根据合同规定，被告应以原告实际交付的购房款350,902元为基数，从交付期限届满之次日即2015年1月1日起按日万分之0.5的标准支付原告逾期交房违约金至2017年4月22日为14,790.52元（350,902元×0.00005×843日）。 关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年4月22日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2018年4月17日前为原告办理商品房转移登记，被告未办理，自2018年4月18日起即构成违约。涉案商品房的《不动产权证书》，于2020年1月19日颁发，故违约金应从计算至2020年1月19日，违约金数额为22,527.91元（350,902元×0.0001×642日）。庭审中，原告承认协议书中约定的冲抵2018年4月21日至2020年6月20日期间物业管理费3,630元事实，故被告应支付给原告的逾期交房违约金及逾期办证违约金应扣减物业管理费3,630元，具体金额为：33,688.43元（14,790.52元＋22,527.91元-3,630元） 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告冷付春逾期交房违约金、逾期办证违约金共计33,688.43元； 二、驳回原告冷付春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费479元，由原告冷付春负担131元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担348元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月十九日 书记员  聂 熙