山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1102民初287号 原告：王娜，女，1983年6月7日出生，汉族，居民，住曲阜市。 委托诉讼代理人：韩念壮，山东韩念壮律师事务所专职律师。 被告：张云峰，男，1972年11月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告王娜与被告张云峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娜及其委托诉讼代理人韩念壮、被告张云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王娜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告支付违约金151050元；3.判令被告支付原告支出的律师费、中介费等3万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2020年9月7日在日照市启航房地产营销策划有限公司（以下简称启航公司）协调下签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于日照市，房屋建筑面积约98平方米，成交价格为1007000元。合同签订后，原告严格履行了合同义务；后被告却以其与前妻协议离婚时将涉案房屋赠与了孩子等理由拒绝履行原、被告之间的房屋买卖合同。鉴于此，为维护原告合法权益，维护法律的尊严，特向本院提起诉讼，望依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告张云峰辩称，其确实与原告签订了合同，但其与原告签订的合同应是无效合同，其在与其前妻的离婚协议中已经约定将案涉房屋赠予给孩子了，中介方明知该房屋已经赠予给他人，为促成房屋出售事宜，隐瞒了该事实，让其找其前妻出具一份公证书，证明案涉房屋可以出售，因其前妻不同意出售该房屋，因此案涉合同应为无效合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王娜提交如下证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明原、被告于2020年9月7日就涉案房屋签订了房屋买卖合同，约定了双方的权利和义务，其中约定原告承担中介费25175元；证据二、收到条一份，证明原告按照合同约定支付了定金1万元，该1万元由启航公司保管；证据三、首付款代管协议及转账凭证1张，证明原告按照合同约定支付了首付款；证据四、启航公司出具的证明一份，证明被告违约，不再履行合同；证据五、律师费发票，证明原告维权产生律师费；证据六、（2020）鲁1102民初8810号民事裁定书一份，证明原告提起本次曾因被告拒绝履行合同义务起诉被告要求承担违约责任，经法院调解后，被告承诺继续履行合同，原告遂撤回起诉；证据七、2020年9月22日形成的电话录音及文字整理稿各一份，证明被告明确表示不再履行合同；证据八、房屋买卖补充协议一份，证明被告承认违约，承诺继续履行合同，并同意减少房款5000元。 被告张云峰对原告提交的以上证据经质证认为，对证据一签订的合同属实，中介费有无支付不清楚；对证据二、三不清楚，钱没给被告；对证据四真实性无异议，对证明内容有异议，其按照中介方的约定提供办理贷款的材料，但中介方办不了，导致了合同无法履行，责任不在其；对证据五真实性无异议；对证据六真实性及证明内容无异议；对证据七录音真实性无异议，通话对象是被告本人；对证据八真实性及证明内容均无异议。 被告张云峰提交证据如下：证据一、离婚协议书复印件一份，后庭后提交加盖日照市东港区婚姻登记处核对章的离婚协议书；证据二、案例打印件一份；以上证据证实房屋买卖合同为无效合同，签订本合同之前，其已经告知启航公司其离婚，房子赠与孩子，启航公司不审查，房子不能签订房屋买卖合同，还承诺能够促成买卖，刻意对原告隐瞒房屋信息，促成买卖合同签订，现在要求其提供前妻同意卖房公证书，以促成原告贷款办理，因其前妻不同意卖房，导致贷款无法办理，过错方在启航公司，违约责任由启航公司承担；由于协议离婚书中明确约定赠与子女，其无权处分该房产，在启航公司一系列错误操作下签订的该房屋买卖合同无效。 原告王娜对被告张云峰提交的以上证据经质证认为，对证据一真实性有异议，系复印件，被告应提交原件，待被告提交原件后原告不再要求质证，请求法庭依法认定；对证据二不能作为证据使用，仅系其他查询结果。 经审查，被告张云峰对原告王娜提交的证据一、四、五、六、七、八真实性均无异议，本院予以确认；被告张云峰对原告王娜提交的证据二、三虽主张不清楚，但原告提交的证据二、三均系原件，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对原告提交的以上证据二、三均予以确认。原告王娜对被告张云峰提交的证据一系复印件有异议，后张云峰提交加盖日照市东港区婚姻登记处核对章的离婚协议书，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对被告提交的该证据一予以确认；原告王娜对被告张云峰提交的证据二有异议，辩解成立，本院对被告张云峰提交的证据二不予确认。以上证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月7日，王娜（买方、乙方）、张云峰（卖方、甲方）、启航公司（见证方）签订房屋买卖合同，约定如下：第一条、合同签订的基础依据：此合同由甲方本人前来签署，甲方对该房屋享有合法的处置权，出卖意愿真实，保证该房屋没有产权纠纷，甲方保证其配偶、家庭成员和共有人等该房屋的相关权利人已经同意出售该房屋并对此出售行为无异议且保证放弃相应权利，并保证上述人员积极配合办理该房屋的过户及相关事宜。待房产过户完成、甲方收到乙方全部房款后，该房屋的一切权利转移到乙方名下，归乙方所有。在此之前有关该房屋的一切债权债务关系与乙方无关。甲方保证将该房屋的房屋情况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。如因甲方债权债务关系给乙方造成损失，由甲方赔偿乙方损失。甲乙双方承诺所出具的个人身份证明、房屋权属证明及办理过户及贷款所需要的相关文件，材料真实、合法、有效。甲方有义务为乙方的贷款提供相应材料及配合办理相关手续，以便乙方贷款的顺利办理。第二条、房屋基本状况及附属设施：甲方为此房屋的所有权人，所售房屋（以下简称该房屋）登记坐落于日照市，产权证显示建筑面积为约98平方米，另有车库、阁楼一处，具体面积以房管部门确定为准（此房按套买卖，如面积发生差异，合同中约定的成交价格不再变更），另甲方同时将附属用房、附属设施随上述房屋同时出售给乙方（售价已包含在成交总价款内）。第三条、计价方式与价款：1.甲乙双方协定上述房产及其附属用房、附属设施交易总成交房价款为1007000（人民币大写壹佰万零柒仟元整）；…3.签订本合同时甲方未提供此房产权证书，本合同签订/日内将此房产权证书交至见证方处保管，甲乙双方认可无异议。第四条、付款方式及其期限：1.乙方按照如下方式支付房款（1）此房屋买卖合同签订当日内乙方支付10000元（人民币大写壹万元整）。该款作为购房定金，该定金甲乙双方一致要求由见证方保管，定金属于总房款的一部分。（2）乙方通过贷款支付甲方房屋余款。乙方于2020年9月15日前支付首付款共计367000元（大写叁拾陆万柒仟元整）（包含已付定金）。乙方首付款须按照银行实际情况提高，房款余额640000元（大写陆拾肆万元整），待乙方办理完银行贷款手续后，由其贷款申请银行直接通过以下第（2）中办法支付给甲方，（2）乙方支付的首付款先暂存在第三方指定账户代管，（如甲方用乙方首付款还贷款，还贷后乙方首付款还有剩余的，则将余款暂放在第三方指定账户代管）待乙方银行批款后产权过户当日由第三方直接打入甲方账号，乙方知晓并同意。…第五条、办理交易过程中费用的约定：4.见证方为有偿服务：鉴于见证方为甲乙双方所提供的中介居间服务（居间中介费用按照总房款的2.5%收取）在签订本协议之日起，甲方同意支付中介费用/元，乙方同意支付中介费用25175元，评估公司评估费【银行贷款评估额0.5%】乙方在交首付款当日支付，服务费于甲乙双方产权过户之前乙方一次性付清给见证方，否则见证方有权不予办理甲乙产权过户业务，因此给甲方带来损失由乙方全部承担。第八条、逾期付款及办理手续的违约责任：1.此合同签订后，甲乙双方不得中途无故毁约。合同履行过程中，甲乙双方如有任意一方违约，甲乙双方可协商解决，确定解决办法；如甲乙双方继续办理下一步程序，则自动视为甲乙双方互不追究之前产生的违约责任，甲乙双方对以上约定认可无异议。3.如出现以下情况：①甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；②甲方在合同签订后又拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格；③甲方在合同签订后又擅自将该房屋出售给第三方的；④乙方在合同签订后又拒绝购买此房屋；⑤乙方申请贷款且取得该房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；⑥甲方、乙方任意一方逾期履行本合同约定的义务超过二十日的；守约方有权（或者通过见证方）以短信、微信、电子邮件等方式通知违约方单方面解除合同，如乙方违约，所交定金不退，归甲方和见证方各百分之五十，并按总房款的15%支付违约金给甲方，房屋退回甲方（若已过户，因退回所产生费用也由乙方承担），（如双方达成附加协议，以附加协议为准），并支付见证方全额中介费；如甲方违约金，乙方所交纳定金和首付款退回，按总房款15%支付违约金给乙方（如双方达成附加协议，以附加协议为准），并支付见证方全额中介服务费。若违约方支付的违约金不足以弥补守约方及见证方损失的，违约方还应该继续赔偿；违约方付清违约金及中介服务费后愿意继续履行合同的，经守约方同意，合同继续履行，守约方不同意的，合同解除。4.违约方违约后如守约方、见证方通过诉讼等其他法律途径追究违约方违约责任，违约方还应承担诉讼过程中产生的律师费、诉讼费、交通费等其他全部费用。甲乙双方认可因本合同所产生纠纷时相关文件及法律文书的送达地址为本合同最后填写的甲乙双方联系地址。第十三条、本合同自甲方（或其代理人）签字、乙方（或其代理人）签字，见证方盖章，三方共同签订之日起生效。后手写添加备注：①签订本合同当日，甲方未提供房屋产权证书，具体本房屋相关信息以不动产权证确认为准；②若因买方征信原因商业贷款不能批复合同解除，三方互不追究违约责任；③如乙方征信逾期原因，导致银行贷款无法审批，则甲乙双方解除此协议，互不追究违约责任。张云峰在合同尾部声明“本人已仔细全部阅读完本合同的7页内容，自愿承担合同中约定的责任与义务”下方甲方签字处签名并捺印，王娜在合同尾部声明“本人已仔细全部阅读完本合同的7页内容，自愿承担合同中约定的责任与义务”下方乙方签字处签名，启航公司在合同尾部见证方处加盖该公司合同专用章。 以上合同签订后，王娜主张其按合同约定向启航公司缴纳定金1万元，启航公司向王娜出具加盖其公司财务专用章的金额为1万元的收据一份。2020年9月15日，启航公司与王娜签订首付款代管协议3-1号，约定王娜将该房屋首付款507000元，由见证方启航公司代管。 王娜主张合同履行过程中因张云峰拒绝履行合同义务起诉张云峰，后经本院庭前调解，被告承诺继续履行合同义务，后原告撤回起诉，本院作出于2020年10月16日作出（2020）鲁1102民初8810号民事裁定书，裁定准许王娜撤回起诉。 2020年10月16日，张云峰（甲方）、王娜（乙方）与见证方启航公司签订房屋买卖补充协议，约定：今有乙方王娜购买甲方张云峰位于日照市房屋，于2020年9月7日签订合同总房价大写壹佰万零柒仟元整（1007000）特此签订补充协议如下：1.甲乙双方协商一致将总房价降为人民币大写壹佰万零贰仟元整（1002000）并积极配合办理银行面签、待乙方贷款批复后积极还银行尾款、解押、过户等一切事宜每一项若接到见证方业务员办理通知后3个工作日内仍然不配合办理则按照总房款每天1%来支付乙方违约金。2.甲乙双方协商一致交房日期在过户后三日内甲方将本房屋交接给乙方使用，并结清交房之前所欠水、电、物业费。本补充协议一式三份，甲乙双方及见证方各执一份，三方签字盖章生效。张云峰在补充协议底部甲方处签名并捺印，王娜在补充协议底部乙方处签名并捺印，启航公司在补充协议底部见证方处加盖该公司合同专用章。 2020年11月16日，王娜对本案纠纷起诉至本院，本院于2021年2月6日向张云峰成功邮寄送达了民事起诉状、传票等相关材料。 2021年1月17日，启航公司出具证明，载明“我公司是甲方张云峰（身份证号码：2302031972××××××××）和乙方王娜（身份证号码：3729221983××××××××）《房屋买卖合同》的见证方。甲方张云峰、乙方王娜于2020年9月7日在我公司协调下签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于日照市，房屋建筑面积约98平方米，成交价格为1007000元人民币。合同签订后，乙方王娜严格履行了支付购房定金、支付首付款等合同义务；但甲方张云峰却以其与前妻协议离婚时将涉案房屋赠与了孩子等理由拒绝履行《房屋买卖合同》。特此证明”。 2020年5月7日，张云峰与案外人李运在日照市东港区婚姻登记处协议离婚，财产处理中第一条约定：房屋：夫妻共同所有的登记在男方张云峰名下位于东港区【证号：（2016）日照市不动产权第0008929号】楼房和车库（新港湾小区006幢03单元-111）双方共同赠予儿子张健所有，房地产权证的变更手续在张健满18周岁时办理，男女双方必须协助办理产权变更的一切手续。婚姻关系解除后女方随子女共同居住生活使用。 现王娜主张因张云峰拒绝将涉案房屋出售给原告，要求按照合同约定解除涉案合同。张云峰主张并非其不想卖，因其前妻李运不配合出售涉案房屋，见证方启航公司无法办手续，其不同意解除合同。王娜主张根据双方签订的合同第八条第三款第一项约定，因张云峰提供的相关产权证明手续不真实、不完整、无效导致原告无法取得房屋所有权，其也有权解除合同。张云峰认为办不了过户手续是见证方的原因，认为王娜应该向启航公司主张权利，但对于其主张的见证方明知其与其前妻李运离婚并约定将案涉房屋赠与给孩子，仅系口头告知，没有证据提交，且系在签订合同之后一个月左右将该离婚协议交付给启航公司，并主张签订合同之前将其与其前妻的约定告知见证方，但见证方工作人员让其不要告诉王娜，然后让其前妻出具一份可以出售的公证书，后来因前妻不同意出具导致合同无法履行，认可其未将案涉房屋已经赠与孩子的事实告知王娜。 案件审理过程中，王娜明确第二项诉讼请求为张云峰支付违约金151050元，系根据合同第八条第三款约定张云峰违约应当按照房款的15%支付违约金，因涉案房屋总房款为1007000元，故被告应承担违约金151050元。张云峰主张认为其前妻不同意出售涉案房屋，故双方签订的合同为无效合同，且认为王娜主张的违约金过高，其还想继续出售涉案房屋。王娜主张违约金系根据合同约定而主张，没有证据证实其损失。 王娜明确律师费为3000元、中介费为25175元，主张律师费由被告承担系根据合同第八条第四款约定且已经提交证据予以证实律师费支出情况；中介费系根据合同第五条第四款约定，主张首付款是缴纳了507000元缴纳至见证方，但没有约定从首付款扣除该中介费，王娜也没有单独支付给见证方的中介费。张云峰主张不支付任何费用，认为涉案合同是无效合同。 王娜明确第四项诉讼请求仅是案件受理费，没有其他费用。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。本案中，张云峰出卖其与前妻李运在离婚协议中约定赠与孩子的房屋，并与王娜签订房屋买卖合同，后又主张因其前妻不同意出售涉案房屋，并主张合同无效，于法无据，本院对其辩称不予采纳。王娜主张根据合同约定要求解除涉案房屋买卖合同，既符合双方当事人之间的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。对于涉案房屋买卖合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，本案中，王娜要求解除合同的通知时间应确定为张云峰收到民事起诉状副本的时间，即自2021年2月6日起解除。对于王娜主张的违约金，虽张云峰主张违约责任应当由启航公司承担，但未提交证据证实启航公司存在故意隐瞒行为，且三方签订的房屋买卖合同中第一条即明确约定“甲方对该房屋享有合法的处置权，出卖意愿真实，保证该房屋没有产权纠纷，甲方保证其配偶、家庭成员和共有人等该房屋的相关权利人已经同意出售该房屋并对此出售行为无异议且保证放弃相应权利”，另张云峰主张其系于该合同签订一个月后将离婚协议提交启航公司，故张云峰主张应当由启航公司承担违约责任的辩称，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳；因张云峰违约，应当按照合同约定承担违约责任，但张云峰主张违约金过高，且王娜亦未提交证据证实其损失，故本院酌定违约金为6万元，超出部分，本院不予支持。对王娜主张的律师费3000元，符合合同约定，且王娜亦提交证据予以证实，故本院予以支持。对于王娜主张的中介费，因王娜未提交证据证实其已经支付启航公司该费用，该费用并未实际发生，且因该费用未发生，该费用的权利主张人非王娜，故对王娜该项诉讼请求，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条之规定，判决如下： 一、原告王娜与被告张云峰于2020年9月7日签订的房屋买卖合同于2021年2月6日解除； 二、被告张云峰于本判决生效后七日内支付原告王娜违约金6万元； 三、被告张云峰于本判决生效后七日内支付原告王娜律师费3000元； 四、驳回原告王娜本案的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3922元，减半收取1961元，由原告王娜负担1278元，由被告张云峰负担683元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  张红艳 二〇二一年三月十六日 法官助理安静 书记员李洁