江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终55号上诉人（原审被告、反诉原告）：顾兴荣。委托诉讼代理人：朱剑星，江苏卓华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭佃爱。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司，住所地江苏省苏州工业园区唯亭街道跨春路5号。法定代表人：顾敏，总经理。委托诉讼代理人：廖洁，江苏拙正律师事务所律师。上诉人顾兴荣因与被上诉人郭佃爱、苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司（以下简称跨塘经济技术公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初8202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾兴荣上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判或发回重审。2．一、二审诉讼费用由郭佃爱、跨塘经济技术公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.一审法院认定顾兴荣出租给郭佃爱的房屋在合同期内因拆迁而导致郭佃爱无法继续使用房屋至合同期满，顾兴荣应承担相应的违约责任。顾兴荣从未要求郭佃爱搬离，断水断电并非顾兴荣所为。顾兴荣并未违约，不应承担违约责任。2.一审判决顾兴荣承担40000元违约赔偿金错误。郭佃爱于2019年6月29日自行搬离。顾兴荣并未违约，不应承担违约责任。郭佃爱未按照合同约定支付租金构成违约，应向顾兴荣支付违约金。一审认定违约金数额有误，按合同约定违约金为5000元。3.一审判决退还押金5000元错误，按照合同约定郭佃爱租不满贰年押金不退，未付清租金、水电等费用，押金不退。综上所述，一审法院判决认定事实错误，请二审法院公正审理。郭佃爱二审辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，应予支持。1.顾兴荣没有保证合同期履行完毕，应当承担违约责任。2.郭佃爱已按约支付租金，综合考虑因拆迁导致合同不能履行的期间、支付的租金、租赁面积、房屋装修状况等，一审认定40000元违约赔偿金是正确的。3.合同未到期因拆迁而终止，顾兴荣收到郭佃爱的押金5000元，应予退还。顾兴荣的上诉请求不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。跨塘经济技术公司二审辩称：顾兴荣和郭佃爱之间的合同关系与跨塘经济技术公司没有关联性，不清楚其双方之间合同的签订及履行。认可一审判决中关于跨塘经济技术公司的部分，请求维持原判。郭佃爱向一审法院提出诉讼请求：1.判令顾兴荣退还郭佃爱租赁押金5000元；2.依法判决顾兴荣、跨塘经济技术公司确认且支付因郭佃爱产生的搬迁补偿款50000元（具体金额以评估公司的评估报告中金额为准）；3.本案诉讼费用由顾兴荣、跨塘经济技术公司承担。诉讼中，郭佃爱变更第二项诉讼请求为：判令顾兴荣、跨塘经济技术公司赔偿因顾兴荣、跨塘经济技术公司违约而造成郭佃爱的拆迁补偿款损失194580元。一审法院认定事实如下：2018年1月1日，郭佃爱（乙方）与顾兴荣（甲方）签订《房屋租赁协议》一份。合同约定租赁地点为苏州工业园区唯亭镇富民创业园厂房19-4，房屋面积为240平方米，每年租金为48000元，押金5000元。承租期为贰年，自2018年1月1日至2020年12月31日。甲方违约需补偿乙方五千元搬迁（损失）费。乙方应于合同日期每一年提前一个月向甲方支付租金。庭审中，双方当事人确认，郭佃爱分别向顾兴荣缴纳租金金额为24000元、29000元及9800元。上述金额共计62800元。郭佃爱认为上述金额租金已支付至2019年3月15日。顾兴荣则认为上述租金系郭佃爱支付至2019年2月28日的租金。顾兴荣提供郭佃爱妻子与顾兴荣的于2019年2月27日的微信聊天证明郭佃爱妻子与顾兴荣协商房租涨价幅度事宜，郭佃爱方表示之前合同约定的租金为48000元/年，即每月租金为4000元，现能否调整为6个月29000元，即月租金为4800元，现年租金比原年租金增长10000元，顾兴荣表示接受，郭佃爱方后随即向顾兴荣支付了29000元的租金。顾兴荣因此认为双方就房屋租金已协商一致，年租金由原来的48000元/年调整为58000元/年，且郭佃爱方亦已按调整后的标准支付租金。郭佃爱认可顾兴荣提供的微信聊天记录的真实性，但认为双方并未就调整租金重签合同或签订补偿协议，故租金仍应按照原合同约定的标准48000元/年执行。又查明，2018年10月10日，苏州工业园区唯亭街道办事处发布《唯亭街道集中开展“散乱污”企业（作坊）专项整治的补偿方案》，并于2018年11月2日委托评估机构对案涉房屋东区创业园19-3户的房屋的装修及附着物、机器设备及附属物搬迁费用等出具了评估报告。郭佃爱依据上述的补偿方案和评估报告，要求顾兴荣、苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司共同支付搬迁补助费3000元、停产停业补助费96000元、装修及附着物补偿75922元、设备设施搬迁补偿等费用19658元，上述费用共计194580元。关于案涉房屋的装修问题。郭佃爱庭审中称评估报告的装修及附着物专项分户评估表中除优质地砖、板隔墙、优质瓷砖贴面系顾兴荣装修外，其余的均是郭佃爱装修，但郭佃爱未提供证据进行证明，对此顾兴荣不予认可，称是案涉房屋由顾兴荣装修。庭审中，郭佃爱称案涉房屋自2019年5月16日开始断水断电，双方当事人确认郭佃爱于2019年6月29日搬离案涉房屋。再查明，2019年5月21日，顾兴荣（乙方）与跨塘经济技术公司（甲方）签订《“散乱污”整治企业（作坊）补偿协议书》，协议书约定，根据唯亭街道“散乱污”企业（作坊）专项整治需要，因顾兴荣承租东区创业园19-4的房屋被拆迁，双方协商一致拆迁补偿款合计为170580元。以上事实有《房屋租赁协议书》《唯亭街道集中开展“散乱污”企业（作坊）专项整治的补偿方案》、《“散乱污”整治企业（作坊）补偿协议书》等证据以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，郭佃爱认为因其承租的房屋被拆迁，而获得的补偿款项中有部分是属于郭佃爱的，故要求顾兴荣、苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司共同支付该部分款项，庭审中，郭佃爱明确主张顾兴荣违约应赔偿其损失。一审法院认为，郭佃爱与顾兴荣之间系厂房租赁合同关系，双方的权利义务应根据《租房协议》的约定予以确定。关于郭佃爱与顾兴荣的房屋租赁合同中年租金是否已调整问题。根据顾兴荣提供的微信聊天记录，郭佃爱方与顾兴荣协商，房屋年租金能否只涨1万元/年。即从原租金48000元/年涨至58000元/年，顾兴荣表示接受，郭佃爱方随即按照6个月租金即29000元，向顾兴荣支付了租金。顾兴荣亦予以接受。说明郭佃爱与顾兴荣关于的租金的调整已达成合意，且已实际履行，故对郭佃爱抗辩双方并未重签合同或补充协议，租金仍应按照原约定执行的抗辩，一审法院不予采纳。故郭佃爱已支付的租金应为2019年2月28日前的租金。庭审中，郭佃爱确认案涉房屋断水断电时间为2019年5月16日，案涉房屋因拆迁而断水断电导致郭佃爱已实际无法使用房屋，郭佃爱与顾兴荣的房屋租赁合同应于2019年5月16日终止，但郭佃爱租金仅支付至2019年2月28日，现顾兴荣主张郭佃爱支付郭佃爱占用的期间的租金，有相应的事实及法律依据，但该占用期间应为2019年3月1日至2019年6月29日，经核算该期间的租金合计为16844元，郭佃爱应支付上述金额租金16844元给顾兴荣。关于郭佃爱主张因拆迁而导致违约损失赔偿问题。顾兴荣出租给郭佃爱的房屋在合同期内因拆迁而导致郭佃爱无法继续使用房屋至合同期满，顾兴荣应承担相应的违约责任。但当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。顾兴荣应承担违约责任，应综合参考因拆迁导致合同不能履行的期间，郭佃爱支付的租金，租赁面积，房屋装修状况等因素综合予以认定。结合以上因素，经核算扣减，顾兴荣应承担的违约赔偿金额一审法院酌定为40000元。关于押金5000元，合同未到期因拆迁而终止，顾兴荣收到郭佃爱的押金5000元应予以退还，为避免诉累，该押金以及顾兴荣应赔偿郭佃爱损失金额应与郭佃爱上述欠付的租金进行抵扣。经抵扣核算后，顾兴荣还应支付郭佃爱28156（40000+5000-16844）元。另外，郭佃爱与跨塘经济技术公司并无合同关系，郭佃爱现主张苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司承担相应的违约赔偿责任，亦缺乏相应的合同依据。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、顾兴荣于本判决生效之日起十日内支付郭佃爱人民币28156元（该金额为折抵后的剩余金额）。二、郭佃爱于本判决生效之日起十日内支付顾兴荣人民币16844元（该款项已履行）。三、驳回郭佃爱的其余诉讼请求。四、驳回顾兴荣的其余诉讼请求。本诉案件受理费收取1176元，由郭佃爱负担788元，顾兴荣负担388元；反诉案件受理费减半收取为230元，由郭佃爱负担146元，由顾兴荣负担84元。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当依约履行。本案中，郭佃爱与顾兴荣于2018年1月1日签订《房屋租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。租赁期内遇政府拆迁，系应第三人原因导致郭佃爱不能正常使用案涉房屋，不免除顾兴荣应向郭佃爱承担的义务。双方当事人在租赁协议中并未明确约定案涉房屋所涉及的拆迁问题。因案涉房屋涉及拆迁导致郭佃爱不能在租期内正常使用，顾兴荣应向郭佃爱承担相应的违约责任。顾兴荣认为政府拆迁行为系不可抗力，其不应承担违约责任的主张无合同及法律依据，本院不予支持。当事人约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。综合考虑已经履行租赁期间、租金标准、装修状况等，一审法院酌情认定顾兴荣承担违约赔偿金40000元并无不当。案涉房屋因拆迁问题导致郭佃爱自行搬离，顾兴荣应承担相应的违约责任，郭佃爱并无违约行为，故一审认定顾兴荣收取郭佃爱5000元押金应当予以退还正确。综上所述，顾兴荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1406元，由顾兴荣负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年三月十一日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。