湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1691号上诉人（原审被告）：毛竹，男，1986年12月16日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：曹瑞，系毛竹配偶，女，1988年11月7日出生，回族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兰、刘晓波，该公司员工。上诉人毛竹因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人毛竹的委托诉讼代理人曹瑞，被上诉人致力物业公司的委托诉讼代理人王兰、刘晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛竹上诉请求：1.撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2863号民事判决，改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决依据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》进行判决是错误的。《前期物业管理服务协议》中约定的物业收费标准、违约金标准和收费时间均与《前期物业管理委托合同》的约定不一致，《前期物业管理委托合同》是依据法律规定由物业公司和开发商签订的，依法对上诉人和被上诉人具有约束力；而《前期物业管理服务协议》是格式化合同，且作为购房合同的附件一并签署，不存在一审法院认定的系在双方平等、自愿基础上签订的情形，也不是当事人的真实意思表示，被上诉人明知自己公司只具备三级资质，却在签署《前期物业管理服务协议》时越级按照一级标准，即1.4元/㎡/月进行收费，违反湖北省物业服务收费管理办法，应认定为无效；二、《关于规范襄阳市普通住宅物业服务收费管理的通知》襄价服规[2014]13号文件，是物价部门对2014年物业服务指导价作出的新规定，是对2013年物业服务指导价进行调整，而被上诉人当时为三级资质，按照该规定不能按一级的标准收费，因此，2013年至2017年度，被上诉人无权按照1.4元/㎡/月的标准进行收费；三、自2017年7月1日起，因小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同成立并生效，上诉人与被上诉人之间没有物业服务合同关系，与诉争小区签订物业服务合同的是长城物业公司，被上诉人在合同终止后，收到了小区业委会的通知要求其于2017年7月1日退出小区，因此被上诉人不可能继续为小区提供物业服务，上诉人亦不可能存在违约行为；四、一审判决对违约金的认定错误，因小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同成立并生效，《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》必然终止，上诉人已经不具有向被上诉人交纳物业费的义务，故不存在违约行为，且上诉人一审提交的证据，能够证明被上诉人的服务有瑕疵，是被上诉人存在违约行为在先。致力物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。致力物业公司向一审法院起诉请求：1.判令毛竹向致力物业公司支付自2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费、垃圾处置费等共计6548元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月、垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费、垃圾处置费直至付清之日止；2.判令毛竹向致力物业公司支付违约金1964元（按欠费总额的30%计算）；3.案件受理费由毛竹负担。一审法院认定事实：毛竹系襄阳市高新区艺苑·景观豪庭小区********的房屋所有权人，系艺苑·景观豪庭小区的业主，其房屋建筑面积为123.56㎡。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区的建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份。双方约定，甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用权人收取。2013年10月27日，毛竹与致力物业公司签订了艺苑·景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：业主交纳费用的起始时间为开发商通知交房之日开始计费，一次缴纳一年费用；每次物业服务费到期前三十日内一次性缴纳，物业服务费及其他费用按实际发生额据实结算；物业服务费高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收；物业管理服务费用标准按襄阳市物价局核定的收费标准执行；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局审核批准，办理了物业服务收费副本号为2013-259的《监审证》，载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/㎡/月。毛竹即按照该收费标准继续向致力物业公司交纳物业服务费及垃圾处置费，直至2017年6月30日，后因其未再继续交纳，双方为此发生纠纷，致力物业公司遂提起本案诉讼。一审法院另查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭小区业主委员会（下称艺苑业委会）选聘长城物业公司作为该小区新的物业服务企业，双方并签订了《物业管理服务合同》，但因致力物业公司未退出该小区，致长城物业公司至今尚未进驻该小区从事物业管理及服务。为此，艺苑业委会曾于2018年6月4日向襄阳高新技术产业开发区人民法院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑·景观豪庭小区、移交物业管理用房和相关设施，并移交物业服务所必需的相关资料。2018年11月19日，襄阳高新技术产业开发区人民法院作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业委会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反《物业管理条例》相关程序性规定为由，驳回了艺苑业委会的诉讼请求。艺苑业委会不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，市中院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，驳回上诉，维持原判。现艺苑·景观豪庭小区的物业管理服务仍由致力物业公司在继续负责。一审法院认为，致力物业公司作为具有物业管理服务资质的企业，其依据与建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，向艺苑·景观豪庭小区提供前期物业管理服务，后又与毛竹签订《前期物业管理服务协议》并提供相关服务，故双方依法建立前期物业管理服务合同关系。根据《前期物业管理委托合同》约定，致力物业公司对艺苑·景观豪庭小区前期委托管理的期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘新的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。故该《前期物业管理委托合同》系附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为该《前期物业管理委托合同》终止之日。现艺苑业委会因未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规的规定选聘新的物业服务企业，并依据新的《物业管理委托合同》要求致力物业公司退出该小区物业管理的诉讼请求，已被一审法院及市中院生效判决予以驳回；且致力物业公司依据其《前期物业管理委托合同》至今仍在该小区从事物业管理活动，系提供物业服务的现任企业。故对致力物业公司继续提供物业服务的事实，予以确认；其依据与毛竹签订的《前期物业管理服务协议》并主张毛竹继续按照协议约定的标准支付物业服务费及垃圾处置费的请求，亦具有事实依据，予以支持。毛竹辩称《前期物业管理服务协议》存在欺诈、附有霸王条款等理由，因该协议系双方在平等、自愿基础上所签订，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，故毛竹的该辩称意见，不予采信。毛竹又辩称与致力物业公司前期物业服务合同至2017年7月1日已自行终止、双方已不存在事实上的物业服务合同关系的理由，与事实不符，不予采纳，其应继续向致力物业公司支付物业服务费及垃圾处置费。毛竹还辩称，致力物业公司提供的物业服务不达标、不同意支付物业费的理由，虽提交有数组证据照片予以证实，但该证据仅可证明致力物业公司的物业服务存在临时性瑕疵，尚不能证实瑕疵的持续性状态，故根据物业服务存在连续性、整体性的特征，对物业服务是否达标的评判，不能仅依据临时、局部的某些瑕疵问题认定，而应从物业管理服务的整体情况并兼顾持续状态予以确认，且双方《前期物业管理服务协议》虽约定有对房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、交通秩序与车辆停放等物业管理服务等内容，但并未约定物业服务的合格标准。故毛竹以致力物业公司物业服务不达标而拒绝支付物业费及垃圾处置费的抗辩理由，亦不予支持。关于物业服务费及垃圾处置费的标准，双方《前期物业管理服务协议》约定“物业服务费高层住宅按建筑面积按1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收”，毛竹至2017年6月30日前亦一直按该标准交纳物业服务费，故致力物业公司主张毛竹继续按1.4元/㎡/月支付物业服务费及每月每户4元收取垃圾处置费共计6548元的请求，事实清楚、证据充分、符合双方合同约定及法律规定，予以支持。致力物业公司又要求毛竹自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准继续支付直至其与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止的请求，因其后期物业服务的事实尚未实际发生，且存在不确定因素，故不予支持，其待实际发生后有权另行主张。致力物业公司还主张毛竹按照欠费总额的30%支付1964元违约金的请求，虽未超过双方《前期物业管理服务协议》约定的标准，但该主张过分高于其实际造成的损失；同时，根据毛竹提交的证据显示，致力物业公司在履行物业服务合同过程中确有瑕疵。故应依法综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情将毛竹的违约金标准调整为以所欠6548元为基数、按年利率6%计算，毛竹应支付违约金393元；致力物业公司超过部分的请求，不予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、毛竹于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付自2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费、垃圾处置费共计6548元；二、毛竹于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金393元;三、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由毛竹负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。上诉人毛竹虽然不是该合同当事人，但其接受了致力物业公司提供的物业服务，并已按前期物业服务合同交纳了部分物业费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主毛竹具有约束力。2013年10月27日上诉人毛竹与被上诉人致力物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，根据该协议的约定，被上诉人致力物业公司管理的艺苑?景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/月/㎡，因此被上诉人致力物业公司主张按照1.4元/月/㎡向上诉人毛竹收取物业服务费符合双方合同约定，上诉人毛竹上诉称《前期物业管理服务协议》无效且被上诉人致力物业公司无权按照1.4元/月/㎡收取物业费的上诉理由与事实不符，本院不予支持。上诉人毛竹另上诉称致力物业公司无权收取2017年7月1日之后的物业服务费，本院经审查认为，艺苑?景观豪庭小区的业主委员会虽然选聘了新的物业服务企业并起诉要求被上诉人致力物业公司退出小区，但是该诉讼请求已经人民法院生效判决予以驳回，即被上诉人致力物业公司仍然有权依据《前期物业管理服务合同》向上诉人毛竹在内的艺苑?景观豪庭业主提供物业服务并收取相应的物业服务费，故上诉人毛竹此项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案违约金的认定，上诉人毛竹上诉称被上诉人致力物业公司服务质量不达标、违约在先，经查，《前期物业管理服务合同》和《前期物业管理服务协议》中均约定物业公司未尽职责及未达服务质量目标的，业主有权令其限期整改，并未约定业主有权拒交物业服务费，一审法院结合双方合同履行情况、过错程度综合判令上诉人毛竹按照年利率6%支付违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，毛竹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毛竹负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤玉审判员  王剑波审判员  刘茂强审判员  何绍建审判员  余以祥二〇二一年三月十九日法官助理李紫荆书记员刘洋