青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3175号上诉人（原审被告）：唐小玲，女，汉族，1960年8月14日生，青海省委办公厅干部，住西宁市。委托诉讼代理人：张腾翔，青海翔健律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贺军红，女，汉族，1967年7月12日生，青海省三毛幼儿园教师，住西宁市。被上诉人（原审原告）：金锦（曾用名：金晶），女，汉族，1983年12月14日生,住西宁市。被上诉人（原审原告）：周磊（曾用名：金苗苗）,女，汉族，1996年4月30日生，住西宁市。以上二被上诉人委托诉讼代理人：杨群，青海同光律师事务所律师。上诉人唐小玲、贺军红与被上诉人金锦、周磊确认合同无效纠纷一案，金锦、周磊于2020年9月2日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法确认贺军红与金希祥签订的关于西宁市××区房屋的《西宁市房屋买卖契约》无效。西宁市城西区人民法院于2020年11月3日作出（2020）青0104民初4042号民事判决，宣判后，唐小玲、贺军红不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，唐小玲与死者金希祥系夫妻关系，2003年11月二人购买位于西宁市××区房屋，该房屋登记在死者金希祥名下，死者金希祥于2009年2月10日去世。另查，2010年5月31日，唐小玲叫案外人付×以死者金希祥的名义与贺军红签订《西宁市房屋买卖契约》，约定将坐落在西宁市××区的房屋（房屋所有权证号为32010008957（1-1）房屋用途住宅结构框架建筑面积129.48平方米）以230500元的价格出售给贺军红，贺军红于2010年6月22日取得房屋产权证（房产证号：宁房权证城西区字第XXXX号）及土地使用证（土地使用证号：宁国用（2010）第G-9221号），现该房屋由贺军红居住使用。再查，死者金希祥的继承人对金希祥去世后所留遗产本案涉案房屋位于西宁市××区房屋未进行继承。原审法院认为，本案的焦点问题是：一、唐小玲、贺军红是否符合《中华人民共和国合同法》规定的恶意串通的情形；二、贺军红与以金希祥名义签订的《西宁市房屋买卖契约》合同的效力问题：一、唐小玲、贺军红是否符合《中华人民共和国合同法》规定的恶意串通的情形本案中金锦、周磊以唐小玲、贺军红恶意串通主张贺军红与以金希祥名义签订的《西宁市房屋买卖契约》合同无效。根据双方提供的证据及开庭陈述，贺军红与唐小玲系中介介绍认识，在西宁市不动产局签订《西宁市房屋买卖契约》，办理位于西宁市××区房屋买卖手续时，该处房产的原《房屋所有权证》产权人为死者金希祥一人，唐小玲与案外人付×手持死者金希祥的身份证原件及原房产证，贺军红有理由相信案外人付×就系该房屋原房主金希祥，且西宁市不动产局作为审查机关也未审查出付×不是原房屋登记人金希祥。故，金锦、周磊提供的证据无法证明贺军红在与付×签订《西宁市房屋买卖契约》时，贺军红知道付×不是房屋所有权人即死者金希祥，以及金希祥已去世，该处房产为遗产可能存在其他继承人，从而与唐小玲恶意串通签订了该份契约的事实。二、贺军红以与金希祥名义与贺军红签订的《西宁市房屋买卖契约》合同的效力问题最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案涉案房屋系死者金希祥遗留的遗产，且该遗产未经过继承，该院予以确认，故本案争议契约的标的房屋属死者金希祥的继承人共同所有的财产。唐小玲擅自处分共有财产的行为是否有效，应以贺军红是否善意、有偿取得该财产作出认定。庭审中贺军红陈述2010年6月22日办理完房屋过户登记手续后，在贺军红家中将现金230500元交给唐小玲，房款来源系借其母亲200000元，但贺军红是否实际向唐小玲给付房款及房款来源均未提供证据予以证实。贺军红未能就其有偿取得本案争议契约的标的房屋，提供其他有效证据予以证明，故对其以230500元购得该房屋的事实，该院不予认可。据此可以认定，贺军红并不具备善意取得的条件。而且，唐小玲让案外人付×以金希祥的名义与贺军红签订《西宁市房屋买卖契约》，违背其真实意思表示，有悖《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关规定。据此贺军红与以金希祥名义签订的《西宁市房屋买卖契约》，违反法律的强制性规定，为无效合同。唐小玲辩称出售该房屋是征得金锦同意的，且出售的房屋款金锦、周磊已继承的辩解意见，因提供的证据无法证明，故不予采信。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第一百三十四条第一款之规定，判决：贺军红与以金希祥名义于2010年5月31日签订的关于位于西宁市××区房屋的《西宁市房屋买卖契约》无效。案件受理费4758元，由唐小玲、贺军红负担。宣判后，唐小玲、贺军红均不服，向本院提起上诉，唐小玲上诉认为其出售本案诉争房屋是征得了金锦、周磊的同意，并向二人支付了房屋继承款。原判认定贺军红未支付对价显属错误，上诉人与贺军红无亲属关系，不给付对价、不可能交房，请求二审人民法院撤销原判，依法判决贺军红与金希祥签订的《房屋买卖契约》有效。贺军红上诉称在该房内已居住十年，足以证实房款已经交纳，否则唐小玲定会提起索要房款的诉讼，上诉人应为善意取得第三人，请求二审人民法院撤销原判，依法判决上诉人与金希祥签订的《房屋买卖契约》有效。金锦、周磊辩称，唐小玲上诉称是征得了二被上诉人的意见后出售了本案诉争的房屋，当时周磊只有13岁，与其母亲共同生活，唐小玲如何征求了周磊的同意，其主张没有证据证实。本案诉争房屋面积较大，当时价值700000元，而唐小玲与贺军红仅以230500元成交，明显与事实不符。贺军红有审核房屋所有人的权利，没有审查，不符合善意第三人的要件，原判认定事实清楚，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判查明事实属实，本院予以确认。另查明，2010年3月22日，唐小玲以金希祥名义与贺军红签订了《房屋交易协议》，协议约定金希祥将西宁市城西区新华锦绣城A2-2096一套住房约130平方米，以530000元人民币出售给贺军红。协议签订当日，贺军红支付了20000元现金作为定金。2010年6月22日，双方办理过户手续当天，从贺军红母亲王安银在中国工商银行城中支行的6222082806000077649的存折上支取了一笔30000元、一笔480000元，王安银将上述账户上支取的480000元转入了唐小玲2806001501104934302的账户内，另外30000元以现金方式支付给了唐小玲，唐小玲于2010年6月22日在《房屋交易协议》上备注五十三万元今日已全部付清。2010年5月31日，唐小玲叫案外人付×以死者金希祥的名义与贺军红在房产局又签订了一份《西宁市房屋买卖契约》，协议约定将坐落在西宁市××区的房屋（房屋所有权证号为32010008957（1-1）房屋用途住宅结构框架建筑面积129.48平方米）以230500元的价格出售给贺军红。双方以在房产局签订的《西宁市房屋买卖契约》交纳契税、办理了过户手续。本院认为，唐小玲与金希祥于2000年登记结婚，双方均系再婚。2003年11月二人购买了本案诉争房屋，房屋登记在金希祥名下，2009年2月金希祥去世。2010年3月22日，唐小玲以金希祥名义与贺军红签订了出售价格为530000元的《房屋交易协议》，2010年5月31日，唐小玲让案外人付×以死者金希祥的名义与贺军红签订了出售价格为230500元的《西宁市房屋买卖契约》，将房屋出售给了贺军红，贺军红居住至今。金锦、周磊认为唐小玲与贺军红恶意串通，在其父金希祥已经去世的情形下冒充其父亲的名义签订卖房契约，要求确认二人的房屋买卖协议无效。唐小玲、贺军红辩称二人之前并不认识，其二人是通过中介认识的，贺军红称每次去看房时唐小玲都和那个男的（付×）在一起，其以为二人就是夫妻，并不知金希祥已经死亡，在房产局办理过户时，房产局的工作人员也拿着身份证核对付×是否是金希祥，最后确认去办证的付×就是金希祥，其当然有理由相信办理过户的是金希祥。一审法院也以此理由驳回了金锦、周磊主张唐小玲与贺军红系恶意串通的主张，一审认为唐小玲与案外人付×手持死者金希祥的身份证原件及原房产证，贺军红有理由相信案外人付×就系该房屋原房主金希祥，且西宁市不动产管理局作为审查机关也未审查出付×不是原房屋登记人金希祥，故金锦、周磊提供的证据无法证明贺军红与唐小玲恶意串通签订了买卖契约的事实。因此金锦、周磊依据《合同法》第五十二条（二）项的规定主张合同无效的事由不能成立。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。首先，唐小玲处分共有财产是否属于擅自处分、是否征得了其他继承人的同意一节，唐小玲上诉认为其征得了金锦、周磊的同意，就此提交了一份金锦于2009年8月22日出具的收条，内容为：“今收到房款继承款5600元”，以此告知了金锦诉争房屋已出售，房款予以了分割。对于5600元款项的构成唐小玲称房价200000元，减去132000元的贷款，再减去35000元的其他借款，尚余33000元，总共5个继承人（金锦、周磊、金希祥的母亲、唐小玲、唐小玲的女儿），每人6600元，为金希祥办丧事花了很多钱，其从金锦应得的6600元中扣了1000元，就是5600元，金锦否认此款是出售本案诉争房屋的分配款，金锦称其父亲南大街的房子一直在出租，唐小玲给的是房屋出租的房款，本案诉争的房屋是2010年5月左右出售的，在房屋还未出售的情形下唐小玲如何分配房款。本院认为，金锦出具此份收条的时间是2009年8月22日，此时房屋并未出售，房价定价为200000元无依据，再者唐小玲并没有给周磊、金希祥的母亲支付关于诉争房屋的任何款项，故唐小玲在金希祥已经死亡、遗产尚未继承的情形下，让案外人以金希祥的名义处分房产的行为属于擅自处分共有财产，在此种情形下一般应当认定协议无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。因此，贺军红是否属于善意取得是本案的争议焦点。对于善意取得的要件，《物权法》第一百〇六条规定“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”对于善意取得中受让人善意的认定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”该条明确了以存在故意或重大过失作为认定受让人非善意的标准。唐小玲与金希祥系夫妻关系，本案诉争房产系夫妻婚后购买的共同财产，只是登记在金希祥名下，唐小玲持有房屋所有权证及金希祥的身份证件，贺军红看房时唐小玲与案外人付×均在场，从普通善良人的角度无法判断金希祥已经死亡，而且双方在房产局办理过户登记时，房产部门的人员也对“金希祥”的身份再三核对，最终确认案外人付×就是金希祥，从而办理了过户手续，故贺军红在购房时对金希祥已经死亡、唐小玲擅自处分共有财产的行为并不知情，一审判决也认定唐小玲与贺军红不存在恶意串通的情形，从而可以证实贺军红在购房时并无故意或重大过失的行为。对于善意取得的第二个要件善意取得中合理价格的认定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十九条规定：“物权法第一百〇六条第一款第二项所称合理的价格，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”本案诉争的房产位于西宁市××区，房屋面积为129.48平方米，唐小玲与金希祥2003年购买时的价格为200000元，2010年出售给了贺军红，一审庭审、二审审理时贺军红、唐小玲均称购房价格为230500元，房款是现金交付，没有转款凭证及收据等，因此一审法院以未能提供有偿取得房产的证据为由未予认定贺军红属善意取得，二审审理中贺军红又向本院提交了一份《房屋交易协议》，称双方实际的交易价格是530000元，为了避税，在房产局签订了230500元的房屋买卖契约，但实际上的买卖价格是530000元。唐小玲提供了从贺军红母亲的账户向其账户转账480000元的凭证，并认可先后收到了50000元现金。唐小玲、贺军红前后陈述不一，本院对二人虚假陈述的行为进行了训诫，双方之间实际的交易价格是530000元，核算下来每平方米是4093元，在2010年时此价格基本适当，不属于明显不合理的低价，故善意取得的第二个要件成立。第三个要件是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。2010年6月22日，双方办理了房屋过户登记手续，贺军红取得了诉争房产的产权登记证，并居住至今，故第三个要件亦成立。综上，唐小玲对共有房产存在擅自处分的行为，但贺军红属于善意、有偿取得了诉争房产，故金锦、周磊主张唐小玲与贺军红签订的房屋买卖契约无效的理由不能成立。唐小玲、贺军红在一审时未提交实际交易房产的协议及付款凭证，主张房款为230500元，致使一审法院只能以双方的陈述作为认定案件事实的依据，导致本案纠纷产生的原因也是二人虚假陈述的过错所致，作为惩戒，一、二审案件受理费应由唐小玲、贺军红负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初4042号民事判决；二、驳回金锦、周磊的诉讼请求。一审案件受理费4758元、二审案件受理费4758元，由上诉人唐小玲、贺军红负担；唐小玲预交的二审案件受理费4758元退回2379元，贺军红预交的二审案件受理费4758元退回2379元。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 李 娟审判员 任 宁二〇二一年三月一日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。