河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终204号上诉人（原审原告）：古熳，女，回族，1982年8月5日生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：马崑，男，回族，1977年8月2日生，住开封市鼓楼区。系古熳丈夫。委托诉讼代理人：李建华，河南久灵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开封华盟置地有限公司，住所地开封市西环路北段天河湾售楼部。法定代表人：王乐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘成林，大沧海律师事务所郑州分所律师。上诉人古熳因与被上诉人开封华盟置地有限公司（以下简称华盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。古熳上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项中部分内容，支持古熳一审要求房屋差额损失十万元。事实与理由：一审判决认定古熳交付给华盟公司的钱为诚意金是错误认定，按照华盟公司解释，诚意金是古熳愿意向华盟公司购买房屋的意愿所支付的表达诚意的资金。那么，所谓的诚意金就当是取一个整数，而不是有整有零，甚至直接是房屋首付的数额。并且，按照我国合同法的规定，合同双方的资金来往中，只有定金、预付款、货款等，没诚意金的概念，因此，所谓的诚意金，实际上就是购房款（首付）。双方虽然没有签订书面的购房合同，但是从双方来往的协商过程及古熳付款的行为可以判断出，双方存在口头约定，只所没有签订书面合同，是因为华盟公司不具备法律规定的售房资格，会导致合同无效，同样，双方的口头约定民是无效的，造成双方约定无效的原因是华盟公司没有取得售房资格却向古熳出售房屋，应当承担合同无效造成的责任，按照合同法规，除就当返还古熳购房款之外，还就当赔偿古熳的经济损失，一审判决只判决返还，没有支持古熳要求经济损失的请求，违反合同法的规定。一审判决认定古熳缴纳的是诚意金，这是合同法规定以外的项目，所以华盟公司与古熳协商购房事宜属于恶意磋商。被上诉人开封华盟置地有限公司答辩称：一审判决事实清楚。诚意金并非法定用语，其性质一般应结合其所对应的法律关系来进行认定，与诚意金的金额及是否为整数无关。从本案诚意金所对应的法律关系来看，华盟公司与古熳并不存在房屋买卖合同关系，对此，一审法院（2018）豫0202民初317号民事判决书认定，华盟公司与古熳“未就购房事宜签订任何书面协议，古熳提交的证据也无法证明双方就买卖该房达成过合意”。从原审双方提供的证据来看，华盟公司与古熳之间旨在订立以签订房源保留书为目标的预约合同，即古熳按约定交齐诚意金后即可与华盟公司签订房源保留书并享受一定的购房优惠，诚意金的交纳并不意味着双方已经就商品房买卖达成合意，故诚意金的性质并非古熳所称的购房款。一审法院适用法律正确。依据双方提供的证据，一审判决已经查明，华盟公司与古熳从未就案涉商品房的买卖达成合意，华盟公司也从未就案涉商品房的价格向古熳做出过任何承诺，且华盟公司不存在缔约过失，故古熳应自行承担其未能购买案涉商品房的经济损失，一审判决适用法律并无不当。华盟公司与古熳并不存在商品房买卖合同关系，故不存在商品房买卖合同是否有效及无效的原因问题，古熳在上诉状中的相关陈述无法律根据。华盟公司与古熳协商过程中，双方均是平等、自愿原则进行协商。古熳并不存在任何误解的情况，华盟公司也不存在任何恶意。古熳向一审法院诉讼请求：1、要求判令华盟公司返还购房款192000元及资金占用费100000元。2、要求华盟公司赔偿古熳房屋市场差价100000元。3、由华盟公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年，古熳欲购买华盟公司开发的位于开封市××环路的天河湾小区的房屋，分三次共向华盟公司支付19.2万元，华盟公司向古熳出具3张收据，收据中均显示收取的款项为“诚意金”。双方未签订《房源保留申请书》、《商品房买卖合同》等关于购房事宜的任何书面协议。2017年8月28日，华盟公司向古熳邮寄一份解除房源保证书通知函，2017年9月7日，华盟公司又向古熳出具通知书，内容为“您于2015年7月12日向我公司缴纳诚意金，我公司多次通知您前来选定房源，您均未前来选房。现正式通知您，您因支付诚意金获得的优惠已失效。请您于2017年9月15日前携诚意金收据原件及本人身份证前来售楼部办理退款手续。如您逾期不来办理退款手续，视为您放弃退款权利，我公司有权扣减您已交款项，用以冲抵您依法应当承担的法律责任”。2018年2月7日，开封市龙亭区人民法院受理古熳诉华盟公司买卖合同纠纷。2018年4月18日，法院判决驳回古熳的诉讼请求。古熳不服（2018）豫0202民初317号民事判决书向开封市中级人民法院提出上诉。2018年8月6日，开封市中级人民法院认为双方没有达成书面买卖协议，故古熳交纳的诚意金应予退回，对于古熳交纳的诚意金及其他损失，古熳可另案主张，古熳的上诉理由不能成立，应予驳回。2018年10月份至11月份古熳去华盟公司处办理退费由于无法接受签署放弃权利的声明，未办理成功。2020年8月12日，古熳因丢失收据向华盟公司出具遗失声明，同日古熳出具收到条，内容显示收到华盟公司退还的诚意金192000元，并写明收款账号。同年8月26日，古熳以要求华盟公司返还19.2万元及资金占用费为由诉至一审法院。一审庭审中双方均为提供2015年至2020年的贷款利率。一审法院认为，没有合法根据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。古熳向华盟公司交纳19.2万元诚意金是为了能够与华盟公司订立房屋买卖合同，但是双方均未达成书面买卖协议。在双方明确合同不能签订之日，双方已无合同权利义务关系，华盟公司没有法律上的原因可以获得古熳已交纳的诚意金，华盟公司也无权利扣减。但是由于华盟公司已于2020年8月12日将19.2万元返还给古熳，故对于古熳要求华盟公司返还已交款项192000元的诉讼请求不予支持。关于资金占用费，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第131条“返还不当利益，应当包含原物和原物所生的孳息”之规定，华盟公司在告知古熳退费时应知晓双方之间无权利义务关系，华盟公司已无理由占有该诚意金，故应返还孳息。虽然古熳向华盟公司提起诉讼，但是华盟公司不能以该诉讼作为不退还古熳交纳款项的理由，且华盟公司在诉讼过程中亦未向古熳表示不扣减古熳交纳的款项全额返还。故华盟公司应以192000元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率自2017年9月7日起计算至2020年8月12日止支付孳息，孳息为21699.7元。关于古熳要求华盟公司补偿房屋市场差价的诉讼请求，古熳在（2018）豫0202民初317号案件的起诉书中写明未签订房源保留书，与华盟公司所称“该解除房源保留申请书的发出系错误”一致，2017年9月7日通知函，古熳在庭审中明确已收到，故双方未达成任何书面协议，古熳不能提供任何证据证明华盟公司承诺古熳商品房的价格，也不能提供证据证明华盟公司存在《中华人民共和国合同法》第四十二条中缔约过失的情形，本案中双方不存在补偿房屋差价的基础，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百三十一条，一审法院判决：一、开封华盟置地有限公司于判决生效后五日内向古熳支付欠付的孳息21699.7元；二、驳回古熳的其他诉讼请求。三、案件受理费减半收取3590元，由古熳承担3231元，华盟公司承担359元。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。古熳与华盟公司未达成任何书面协议，古熳未能提供证据证明华盟公司当时向其承诺商品房的销售价格，不存在补偿房屋差价的基础，古熳所提供证据不足以证明其主张，一审法院判决驳回古熳要求房屋差价损失的诉求并无不当，故对古熳的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。古熳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由古熳负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二一年三月十七日法官助理王林书记员荀文彬