北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1792号上诉人（原审被告）：金玉琦，女，1961年5月8日出生。委托诉讼代理人：刘方兰，北京兴创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯凤贤，女，1962年6月6日出生。委托诉讼代理人：杜梦，北京市京兴律师事务所律师。原审第三人：北京市兴商房地产经纪中心有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里14号楼。法定代表人：曹炜，总经理。上诉人金玉琦因与被上诉人侯凤贤、原审第三人北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称兴商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初5585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金玉琦上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判；本案一审、二审诉讼费由侯凤贤承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，我不存在违约行为，不应支付违约金。我在没有收到任何费用的情况下，依法行使不安抗辩权，拒绝交付地下室的行为符合法律规定，一审法院认定我违约，没有事实及法律依据。一审法院没有查清兴商公司是否有权代收定金，属于事实认定错误，进而作出的判决也是错误的。2.侯凤贤不享有解除权，其无权解除整个房屋买卖合同，一审判决适用法律错误。3.一审法院的判决违反公平原则，给我造成重大经济损失，应当予以纠正。侯凤贤辩称，同意一审判决，不同意金玉琦的上诉请求，请求法院驳回其全部诉讼请求。兴商公司向本院提交了书面意见，表示不参加二审诉讼，同意一审判决。侯凤贤向一审法院起诉请求：1.解除侯凤贤与金玉琦签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2.金玉琦向侯凤贤双倍返还购房定金10万元；3.诉讼费由金玉琦承担。一审法院认定事实：2019年7月13日，金玉琦与侯凤贤签订北京市存量房屋买卖合同，约定：出卖人金玉琦，买受人侯凤贤；出卖人所售房屋坐落于大兴区黄村镇××号楼×单元×室（以下简称涉案房屋），建筑面积88.87平方米，不动产权证号：京（2019）大不动产权第XXXX号，房屋性质为商品房；双方当事人委托房地产经纪机构成交，机构名称为兴商公司，房屋成交价格为116万元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币5万元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款；买受人采取一次性付款方式付款，具体付款方式及期限由买卖双方另行补充约定；出卖人应当在收到买受人全部购房款当日前将该房屋交付给买受人。同日，双方签订补充协议，约定：买受人于2019年7月13日购买了出卖人所售的涉案房屋一套，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为116万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价216万元，双方确认成交总价款为332万元，此价格为出卖人净得价，不含税；买受人与出卖人约定于2020年1月30日前办理上述房产的产权转移登记手续，同时买受人向出卖人支付成交总价款332万元，其中已包含定金人民5万元整；其他约定：1.此套房产成交价中含同一栋楼同一单元地下室壹套，地下室面积15平米，此地下室交房时间为2019年8月30日之前交付给买受人，楼上居室为过户当日一次性交付给买受人；2.买受人承诺本人具有购房资格，如因此发生纠纷由买受人承担；3.出卖人保证，此套房产产权清晰，符合上市交易条件，无家庭纠纷，并出卖人为正常自然人。上述协议签订后，侯凤贤向兴商公司支付了居间费用。截至2019年8月30日，金玉琦未向侯凤贤交付涉案房屋的地下室。后经多次沟通未果，侯凤贤诉至法院。侯凤贤为证明双方约定定金为5万元，金玉琦收到定金后出具收据，若金玉琦违约，应向侯凤贤双倍返还定金；现侯凤贤已支付定金，金玉琦向其出具了收据，定金合同已生效，但金玉琦根本违约，导致合同签订目的无法实现，按照约定金玉琦应当双倍返还定金，提交了以下证据：1.买卖定金协议；2.定金收据；3.微信记录（侯凤贤之女侯帅与兴商公司店长赵焱、业务员曹亚克）。其中，买卖定金协议载明：甲方（出卖方）金玉琦，乙（买受方）侯凤贤，丙方（居间方）兴商公司，经各方协商一致，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成如下协议：交易房屋座落于北京市大兴区黄村镇滨河西里18号楼1单元501号；经乙方现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币332万元整的成交总价款购买该房屋；乙方的房款支付方式为全款；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币5万元整，此定金于买卖双方签署《北京市存量房屋买卖合同》时抵作部分房屋成交价款，甲方收取定金应向乙方出具收据；甲乙双方应于签署本协议同时签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。金玉琦对证据1和证据2中本人签字的真实性认可，但对证明目的不认可，称签完协议后其没有收到该定金；对证据3认可，称侯凤贤确实把钱给兴商公司了。兴商公司对该组证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称按照定金协议第三条约定，收取定金后如果签订房屋买卖合同的，定金转为购房款一部分，侯凤贤确实把定金给兴商公司了，兴商公司也取得了金玉琦的同意，后兴商公司将5万元交付给金玉琦时，金玉琦不同意收取，兴商公司同意法院判决退还定金；收取定金的目的是为了签订买卖合同，现在合同已经签署，定金已经转化为购房款，故不存在双倍返还定金。侯凤贤为证明金玉琦拒绝按合同约定履行义务，导致侯凤贤签订合同的根本目的无法实现，金玉琦的行为已构成根本违约，侯凤贤曾通过中介公司多次要求继续履行，直至金玉琦逾期达62天，侯凤贤通过邮寄方式送达解除合同通知书，但金玉琦拒收，侯凤贤只能通过诉讼方式维护权益，提交了微信记录（侯凤贤与曹亚克）、解除合同通知书（2019年11月1日）、快递单。金玉琦对该组证据不认可，称侯凤贤是卖房换房，但侯凤贤没有把自己的房子卖出去，没有钱买金玉琦的房子，是侯凤贤违约了，金玉琦不存在违约。兴商公司对该组证据认可，称其公司工作人员在侯凤贤多次要求金玉琦履行合同的情况下，积极与金玉琦进行沟通，并于2019年9月30日向金玉琦手机发送了短信，要求其继续履行合同，否则承担违约责任。一审法院认为，金玉琦与侯凤贤签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行自己义务。双方在补充协议中约定，涉案房屋成交价中含同一栋楼同一单元地下室一套，地下室面积15平米，此地下室交付时间为2019年8月30日之前。金玉琦未在约定时间交付地下室，已构成违约，且经多次沟通未果，故对侯凤贤要求解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议的请求，法院予以支持。关于双倍返还定金的问题，因为收取定金的目的是为了保证“甲方出售房屋给乙方”，而非只为签订房屋买卖合同；侯凤贤已按约定履行支付定金的义务，金玉琦也为侯凤贤出具了定金收据，只是定金暂存于兴商公司，而金玉琦拒绝从兴商公司领取定金的行为，不影响买卖定金协议的效力；金玉琦未按双方约定交付地下室，已构成违约，应当向侯凤贤双倍返还定金；暂存于兴商公司处的定金5万元，兴商公司同意退还，法院对此不持异议。据此，一审法院判决：一、解除金玉琦与侯凤贤于2019年7月13日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；二、金玉琦于判决生效之日起十日内双倍返还侯凤贤定金10万元（其中5万元由金玉琦支付，另外5万元由北京市兴商房地产经纪中心有限公司直接退还）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。金玉琦与侯凤贤自愿签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，金玉琦与侯凤贤均应按合同约定履行各自的义务。依据双方当事人所签合同的约定，金玉琦应当于2019年8月30日前交付涉案地下室一套给侯凤贤，现金玉琦主张未按期交付涉案地下室系履行不安抗辩权，因为侯凤贤没有依约交付定金。侯凤贤则主张已履行了支付定金的义务，并据此提供了定金收据、微信记录等证据证明此诉讼主张。兴商公司表示因金玉琦未提供涉案房屋产权凭证的原件，无法核验，为保障交易安全，经金玉琦同意后代收5万元定金；此后，金玉琦拒绝收取5万元。依据金玉琦签字的定金收据所载内容，可以确认金玉琦认可侯凤贤交付了定金5万元；虽然侯凤贤于签订合同的次日将定金支付至兴商公司处，但是金玉琦于诉讼中陈述知晓兴商公司收取了定金，且截至侯凤贤提起诉讼时，金玉琦没有证据证明其向侯凤贤催要过定金，故根据金玉琦的行为，本院认定金玉琦对兴商公司收取定金一事，不持异议。现金玉琦关于其不存在违约行为、未授权兴商公司代收定金、未按期交付涉案地下室系行使不安抗辩权的诉讼主张，不能成立，本院不予支持。金玉琦作为房屋出卖方，其主要义务之一为按期交付房屋，在侯凤贤履行了支付定金的合同义务的情况下，金玉琦亦应依约按期交付涉案地下室。在侯凤贤通过兴商公司多次催告后，金玉琦仍未交付涉案地下室，其已构成违约。侯凤贤行使合同解除权，符合双方当事人所签房屋买卖合同的约定，本院对金玉琦所述侯凤贤不享有合同解除权的诉讼主张，不予采纳。综上所述，金玉琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由金玉琦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘 琨审判员 霍翠玲审判员 李 淼二〇二一年三月十七日书记员 李 丽