河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终207号上诉人（原审被告）：洛阳境铭酒店管理有限公司，住所地河南省洛阳市西工区涧东路29号。法定代表人：牛小丽，总经理。委托诉讼代理人：张雅成，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳歌，河南开物律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：洛阳丰泽顺商贸服务中心，住所地河南省洛阳市西工区涧东路21号218房间。法定代表人：崔为民，经理。委托诉讼代理人：赵晓阳，河南五明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松，河南松皓律师事务所律师。原审被告：袁向新，男，汉族，1971年2月12日出生，住河南省洛阳市涧西区。上诉人洛阳境铭酒店管理有限公司（以下简称境铭酒店）因与被上诉人洛阳丰泽顺商贸服务中心（以下简称丰泽顺服务中心）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5147号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。境铭酒店上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第三项、第四项；2.依法改判一审判决第二项为：“洛阳境铭酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向洛阳丰泽顺商贸服务中心支付租金为576767元”；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人洛阳丰泽顺商贸服务中心承担。上诉理由：一、一审法院认定事实错误，境铭酒店逾期支付房租是因不可抗力导致，《合作经营合同书》及《合作经营补充协议》不应解除。1.双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。合同约定承包期限为八年，上诉人按时支付五年房租，后因2018年11月2日至2020年4月初酒店周围主干道施工及2020年新冠疫情爆发，致使客流量大幅减少，经营受到严重影响，连年亏损，后三年房租未能及时支付。双方在合同中曾约定：合作期间，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。路段提升改造与突发疫情均属于合同法规定的不可抗力，故境铭酒店不应承担解除合同的违约责任。2.合同解除给境铭酒店造成巨大的经济损失，明显违背公平原则。2012年底至2013年7月，境铭酒店因装修酒店等事宜投入资金超过1200万元，按照酒店经营行业惯例，投资酒店一般10年以后才开始获利，所以用于酒店经营的租赁合同期限一般为15年以上。双方签订合同约定承包期限为八年，当时被上诉人口头承诺会续签合同，境铭酒店才决定在此投资经营酒店实体业；且自2018年来，因修路和疫情原因，市场环境恶化，酒店常年处于亏损状态。2020年6月以后，酒店周边市政建设逐渐完善，新冠疫情得到控制，酒店经营效益逐渐回升，在此节点一审法院判决解除合同，将会给境铭酒店造成巨大经济损失，明显违背公平原则。如今境铭酒店已恢复经营并承诺补齐拖欠房租，且解除合同会造成更大的损失，因此，请求法院依法驳回被上诉人原审关于解除《合作经营合同书》及《合作经营补充协议》的诉讼请求。二、一审法院认定境铭酒店应向洛阳丰泽顺商贸服务中心支付租金1408767元属于错误判决，应改判为向洛阳丰泽顺商贸服务中心支付租金576767元。2012年12月7日，双方确立合作关系。自合作以来，洛阳丰泽顺商贸服务中心维修电网、电梯等设备设施费用均由境铭酒店垫付。1.2013年境铭酒店出资25万用于装修洛阳丰泽顺商贸服务中心职工餐厅，同年又为洛阳丰泽顺商贸服务中心家属院电网改造项目垫付约8万元；2.房屋的固定资产电梯使用将近30年，合同履行期间，境铭酒店两次维修，共花费13.7万元；3.2016年2月1日，境铭酒店代表人袁向新以现金方式向洛阳丰泽顺商贸服务中心支付4万元。上述费用共计50.7万元，均有转账凭证证明。除此之外，2013年洛阳丰泽顺商贸服务中心职工餐厅装修期间漏水，导致酒店部分房间严重损坏，境铭酒店因重新装修花费约32.5万。以上费用共计83.2万元，被上诉人均予以认可，后境铭酒店与洛阳丰泽顺商贸服务中心协商一致，洛阳丰泽顺商贸服务中心承诺冲抵房租，该费用在一审期间并没有予以扣除，上诉人秉持公平公正平衡双方利益原则，请求改判为支付租金576767元。三、境铭酒店并不承担逾期支付租金带来的违约责任。在一审中，双方均认可后三年境铭酒店已支付租金52万元，加上第二条阐述的境铭酒店可冲抵的租金83.2万元，共计支付135.2万元。后三年约定每年支付租金为100万元，据此，境铭酒店已支付完毕2018年4月1日至2019年3月31日间租金；在2019年4月1日至2020年3月31日间，因道路施工不可抗力导致租金逾期支付，根据合同约定，境铭酒店不承担因不可抗力导致逾期支付租金带来的违约责任。综上所述，一审法院事实认定不清，请求撤销一审判决，支持境铭酒店的上诉请求。洛阳丰泽顺商贸服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，程序合法，判决公平公正，请求二审法院维持原判。一、一审判决解除合同正确无误，案涉合同签订后，洛阳丰泽顺商贸服务中心履行了交付房屋的义务，但在合同履行期间，境铭酒店却没有依约履行支付租金的义务。2020年4月3日，洛阳丰泽顺商贸服务中心委托律师向境铭酒店发送律师函进行租金催收，2020年6月1日，洛阳丰泽顺商贸服务中心向境铭酒店发出《合同解除通知书》，通知境铭酒店解除合同，并要求其及时结清收益并腾退房屋。洛阳丰泽顺商贸服务中心已经尽到了在合理期限前通知承租人的义务，故洛阳丰泽顺商贸服务中心要求解除合同的相关过程没有任何问题，一审判决解除合同属于事实清楚，证据充分，境铭酒店的上诉请求不能成立，请求法院驳回境铭酒店的上诉请求。二、一审判决认定境铭酒店因受疫情影响，已经扣减了相应租金，故判决境铭酒店向洛阳丰泽顺商贸服务中心支付租金的数额准确无误。首先，一审判决已经认定境铭酒店因受疫情影响，在2020年2月至2020年4月未正常经营，并扣减了相应租金。其次，道路修路不属于不可抗力的范畴，境铭酒店也没有证据证明存在修路的情况以及因修路封闭了酒店，事实上即使存在修路，在此期间境铭酒店也未关闭或暂停酒店的经营，并没有造成案涉房屋无法使用的情况，因此不存在境铭酒店所谓不可抗力原因导致合同不能履行的情形。退一步讲如真的存在境铭酒店所认为的不可抗力因素，根据当时《合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”规定，境铭酒店也应当向洛阳丰泽顺商贸服务中心履行通知义务，但境铭酒店并未履行，因此境铭酒店以修路属于不可抗力为由，主张逾期支付租金及不承担违约责任的理由不成立。再次，洛阳丰泽顺商贸服务中心并不认可其所谓的职工餐厅装修费25万元、电网改造垫付费8万元、电梯维修费13.7万元、现金4万元、装修酒店房间32.5万元，被答辩人在一审时已经提到同样的问题，洛阳丰泽顺商贸服务中心再次申明上述费用与本案无关，也与本案分属不同的法律关系，洛阳丰泽顺商贸服务中心不同意将该部分费用冲抵房租。综上，境铭酒店在合同期限内未按照约定交付租金及合同解除后未腾退房屋，所以洛阳丰泽顺商贸服务中心申请支付违约金及房屋占有使用费有事实根据，故一审法院判定的解除合同、由境铭酒店承担违约金及房屋占有使用费的判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉请求。袁向新未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。洛阳丰泽顺商贸服务中心向一审法院起诉请求：1．解除丰泽顺服务中心与境铭酒店签订的《合作经营合同书》、《合作经营补充协议》；2．判令境铭酒店支付丰泽顺服务中心收益1652600元及违约金（暂定为100万元）；3．判令境铭酒店支付丰泽顺服务中心房屋占用费（按每逾期一日承担一万元违约金为标准）计算至向丰泽顺服务中心交还房屋为止（截止2020年6月8日暂计算为6万元）；4．判令袁向新对以上债务承担连带责任；5．判令本案诉讼费、保全费等由境铭酒店、袁向新承担。一审法院认定事实：2012年12月7日，丰泽顺宾馆（甲方）和境铭酒店（乙方）签订《合作经营合同书》，约定甲方所有的入股房屋位于洛阳市××东路（原丰泽顺泽宾馆），合作经营期限自2012年12月1日起至2021年3月31日止共8年；合同签订三日内，乙方愿一次性支付甲方270万元，作为双方前三年合作期间甲方的预期最低收益，2015年3月31日前，乙方愿支付给甲方90万元，作为双方第四年合作经营期间甲方的预期最低收益，2016年3月31日前，乙方愿支付给甲方90万元，作为双方第五年合作经营期间甲方的预期最低收益，后三年的合作经营期间甲方的预期最低收益额及利润分配办法，由双方另行协商约定，但不得低于每年100万元；甲方提供入股的房屋中，2015年3月31日前，粥王府与甲方签订的租房协议占用的房屋委托乙方代为管理，租金交给甲方，2015年3月31日后，粥王府租用的房子交由乙方使用至本合同期满；在合同期内，乙方逾期未向甲方支付按照合同约定的最低收益额，甲方有权单方解除合同，收回房屋，每逾期一天按最低收益额的1‰向甲方支付滞纳金；合作期间，因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，因上述原因而终止合同的，按照实际合作经营时间计算，甲方应按照比例退还乙方支付给甲方的最低收益额。该合同还对房屋交付及收回验收等其他事项进行了约定。2014年2月28日，丰泽顺宾馆更名为丰泽顺服务中心。2018年6月29日，丰泽顺服务中心（甲方）与境铭酒店（乙方）签订《合作经营补充协议》，系对上述《合作经营合同书》第三条第一款约定的后三年合作经营期间甲方的最低收益额等问题签订补充协议，约定后三年（从2018年4月1日—2021年3月31日）每年收益额为100万元，三年共计300万元；支付方式：2018年9月30日前，乙方支付甲方100万元作为双方协议约定的后三年合作经营期间第一年的最低收益，2019年3月31日前，乙方支付甲方100万元作为双方协议约定的后三年合作经营期间第二年的最低收益，2020年3月31日前，乙方支付甲方100万元作为双方协议约定的后三年合作经营期间第三年的最低收益；乙方应按照补充协议第二条的约定期限及金额付清后三年合作经营期间的收益额，每逾期一日乙方应按逾期金额的5‰向甲方支付滞纳金，累计逾期满30日甲方有权单方解除合同，且乙方在甲方房屋的所有投资财产无偿归甲方所有，乙方应当在接到甲方合同解除通知函之日起3日内搬离所使用的房屋场所，逾期未搬离的，每逾期一日承担1万元违约金，遗留的物品及所投资财产视为放弃（无偿归甲方所有，并由甲方自行处置），同时乙方仍应向甲方支付所欠交的收益额及滞纳金。2020年1月8日，袁向新出具《还款计划》，主要内容为本人代表境铭酒店和贵局合作的原丰泽顺酒店（现汉庭酒店）由于经营不理想和市场环境下滑，导致没有及时分给对方利润，现本单位作出如下还款计划：1、本单位在2020年农历24号将80万（100万）如期打入贵公司账，2、剩余部分欠款于2020年5月30日还清，3、本单位保证如期归还欠款，如未按期还款，本人愿承担所带来的相应后果。同年3月26日，袁向新出具《保证书》，主要内容为我叫袁向新，系境铭酒店代表人，因本单位和丰泽顺酒店合作经营涧东路汉庭酒店，合作协议应给税务局缴纳房租100万元整，本人保证在2020年3月底给税务局上缴出租共壹佰万元整。同年4月3日，河南松皓律师事务所张松律师向境铭酒店发送《律师函》，主要内容为本律师受丰泽顺服务中心委托，就贵公司拖欠丰泽顺服务中心收益一事督告如下：根据双方签订的《合作经营合同书》、《合作经营补充协议》之约定，丰泽顺服务中心以位于洛阳市××东路房屋资产入股与贵公司联合经营宾馆，合作经营期为八年，自2012年12月1日起至2021年3月31日止，约定前五年贵公司向丰泽顺服务中心支付收益每年90万元，后三年从2018年4月1日起至2021年3月31日支付收益为每年100万元；合同签订后，丰泽顺服务中心按照约定交付房屋，但贵公司未依约及时支付收益，截止目前仍欠付收益；贵公司代表人袁向新分别作出还款计划、保证书，但时至今日未能兑现，故根据合同法诚实信用原则，贵公司有支付收益的义务和责任；望接到本函后3日内付清拖欠的收益，如不能支付请与本律师联系，双方可就合作事宜进行补充沟通和协商。同年6月1日，丰泽顺服务中心向境铭酒店发出《合同解除通知书》，主要内容为因贵司长期拖欠我方收益，经我方多次催要，贵司以及保证人都没有履行承诺，我方认为双方继续合作没有意义，现根据合同法规定和双方约定通知如下：1、解除双方合同，2、接到本通知后3日内支付拖欠我方收益，3、合同解除后，应按双方《合作经营合同》第九条和《合作经营补充协议》第三条约定及时处理后续事宜；如未能按本通知日期结清收益并及时腾退房屋，给通知人造成损失的，通知人除追究违约责任外，还将主张造成的其他损失。现丰泽顺服务中心以境铭酒店违约为由诉至法院，请求判如所请。诉讼中，丰泽顺服务中心称境铭酒店自2018年9月30日至2020年6月3日应支付收益2172600元，但只支付了52万元，欠付1652600元，而境铭酒店称只拖欠收益148万元；境铭酒店、袁向新称二者是合作关系，共同出资经营，因为疫情影响境铭酒店于2020年4月底5月初开始营业。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，丰泽顺服务中心与境铭酒店签订的《合作经营合同书》、《合作经营补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方就涉案房屋签订的上述两份合同，没有约定共同经营、共负盈亏、共担风险等内容，且与租赁合同有关出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同法律特征相符，故上述《合作经营合同书》、《合作经营补充协议》实为租赁合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。案涉合同签订后，丰泽顺服务中心按合同约定履行了交付涉案房屋的义务，但在履行合同期间，境铭酒店未能全面履行支付租金的义务。丰泽顺服务中心委托律师向境铭酒店发送《律师函》进行催收，后又送达《合同解除通知书》，通知解除双方签订的合同，故丰泽顺服务中心与境铭酒店签订的《合作经营合同书》、《合作经营补充协议》于2020年6月3日解除。关于丰泽顺服务中心主张的租金，因丰泽顺服务中心与境铭酒店关于已支付租金数额无异议，均认可后三年已支付租金52万元，可认定正常经营状态下截至2020年6月3日境铭酒店拖欠租金1655342元。又因境铭酒店辩称因疫情原因导致无法经营，境铭酒店虽未能提交证据证明复业时间，但认可2020年4月底5月初开始营业，故酌定2020年2月至同年4月期间该酒店因疫情原因未能正常经营，据此计算境铭酒店欠付租金1408767元。关于丰泽顺服务中心主张的房屋占用费，应当参照租金标准2740元／天自2020年6月7日起计算至腾房之日止。关于丰泽顺服务中心主张的违约金，双方虽然约定了逾期付款的违约责任，但约定过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合疫情影响，酌定境铭酒店应当向丰泽顺服务中心支付逾期付款的利息，利息以未付款项为基数，按照年利率6％标准分段计算。关于丰泽顺服务中心主张袁向新对境铭酒店债务承担连带责任的主张，因袁向新向丰泽顺服务中心出具《还款计划》以及《保证书》，故应当对境铭酒店的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，该院判决：一、洛阳丰泽顺商贸服务中心与洛阳境铭酒店管理有限公司于2012年12月7日签订的《合作经营合同书》以及于2018年6月29日签订的《合作经营补充协议》于2020年6月3日解除；二、洛阳境铭酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向洛阳丰泽顺商贸服务中心支付租金1408767元；三、洛阳境铭酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向洛阳丰泽顺商贸服务中心支付2020年6月7日起至实际归还房屋之日止的占有使用费（占有使用费按照2740元／天的标准计算）；四、洛阳境铭酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向洛阳丰泽顺商贸服务中心支付逾期付款利息（逾期付款利息按年利率6％的标准分段计算：以950000元为基数，自2018年10月1日起计算至2018年12月30日止；以907000元为基数，自2018年12月31日起计算至2019年2月27日止；以884005元为基数，自2019年2月28日起计算至2019年3月19日止；以804005元为基数，计算2019年3月20日的利息；以717000元为基数，自2019年3月21日起计算至2019年3月30日止；以1717000元为基数，自2019年3月31日起计算至2020年1月31日止；以1315616元为基数，自2020年5月1日起计算至2020年6月3日止；以1408767元为基数，自2020年6月4日起计算至实际履行之日止）；五、袁向新对上述第二项至第四项确定的洛阳境铭酒店管理有限公司的给付金钱义务承担连带清偿责任；六、驳回洛阳丰泽顺商贸服务中心的其他诉讼请求。如果洛阳境铭酒店管理有限公司、袁向新未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14250元，保全费5000元，由洛阳丰泽顺商贸服务中心负担500元，洛阳境铭酒店管理有限公司、袁向新负担18750元。二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。境铭酒店提交以下证据：第一组证据：证据一、职工餐厅装修工程款收据4张，共计25万。证明：在2013年9月30日、10月4日、11月1日、11月3日，洛阳境铭酒店管理有限公司替洛阳丰泽顺商贸服务中心支付职工餐厅装修工程款共计25万元。证据二、电网改造零件供货单5张及发票，共计80889.02元。证明：在2013年，洛阳境铭酒店管理有限公司替洛阳丰泽顺商贸服务中心支付家属院各种电网项目共计80889.02元。证据三、发票10张，共计13.7万元。证明：自2014年开始，洛阳境铭酒店管理有限公司因维修电梯事宜相继支出13.7万元。证据四、证明一份，银行支出明细一份，共计4万元。证明：2016年2月1日，袁向新向洛阳丰泽顺商贸服务中心支付房租费4万元。证据五、银行转账、发票，共计32.3万元。证明：2013年洛阳丰泽顺商贸服务中心职工餐厅装修期间漏水，导致境铭酒店部分房间严重损坏，境铭酒店因重新装修花费32.3万。第二组证据：证据六、涧东路施工围挡公告3份。证明：自2018年至2020年期间，涧东路多次进行路段提升改造、施工围挡，造成境铭酒店无法正常经营。丰泽顺服务中心对其发表质证意见为：境铭酒店提到的这些证据，在一审中逾期不予提交。这些证据与本案无关。所涉及的主体也不是被上诉人洛阳丰泽顺商贸服务中心。所有的票据均与洛阳丰泽顺商贸服务中心无关。对于第二组施工围挡公告，并不能证明境铭酒店因为修路，关闭或者暂停酒店的经营，他没有举证证明造成案涉房屋不能使用的证据。所以本案不存在他所述的因施工导致本案合同不能履行的情况。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，洛阳丰泽顺商贸服务中心（原洛阳丰泽顺宾馆）与洛阳境铭酒店管理有限公司之间签订的《合作经营合同书》、《合作经营补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同生效后，对双方均有法律约束力。本案中，洛阳丰泽顺商贸服务中心与洛阳境铭酒店管理有限公司在《合作经营补充协议》中约定，乙方（洛阳境铭酒店管理有限公司）应按照补充协议第二条的约定期限及金额付清后三年合作经营期间的收益额，每逾期一日乙方应按逾期金额的5‰向甲方（洛阳丰泽顺商贸服务中心）支付滞纳金，累计逾期满30日甲方有权单方解除合同，且乙方在甲方房屋的所有投资财产无偿归甲方所有。洛阳境铭酒店管理有限公司拖欠洛阳丰泽顺商贸服务中心租金的事实双方均无异议，因此，洛阳丰泽顺商贸服务中心按照《合作经营补充协议》约定解除合同符合法律规定，原审判决并无不当，本院予以维持。洛阳境铭酒店管理有××疫情影响酒店长期亏损，解除合同违反公平原则，对于该项上诉主张，本院认为，新冠肺炎疫情确实会对酒店经营产生影响，原审判决已经考虑到该因素，并酌定减免了三个月租金，符合公平原则，而市政修路期间并未导致洛阳境铭酒店管理有限公司停业。因此，洛阳境铭酒店管理有限公司以市政修路、新冠肺炎疫情等因素影响经营认为合同不应当解除的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于应付租金数额，洛阳丰泽顺商贸服务中心、洛阳境铭酒店管理有限公司对一审判决认定的应付租金1408767元租金均无异议，本院予以确认。洛阳境铭酒店管理有限公司上诉称应当扣除其经营期间的与洛阳丰泽顺商贸服务中心有关的支出83.2万元，但洛阳丰泽顺商贸服务中心对该费用不予以认可，认为其不是该费用涉及的主体，该费用与洛阳丰泽顺商贸服务中心无关。本院认为，该项费用中境铭酒店主张其代洛阳丰泽顺商贸服务中心支付职工餐厅装修工程款25万元、其代洛阳丰泽顺商贸服务中心支付家属院各种电网项目费用80889.02元，因洛阳丰泽顺商贸服务中心不予认可，洛阳境铭酒店管理有限公司也无其他充分证据证明其垫付的事实，故不应予以扣除。维修电梯支出13.7万元系洛阳境铭酒店管理有限公司经营期间必须支出的费用，与洛阳丰泽顺商贸服务中心无关，该费用也不应予以扣除。职工餐厅漏水导致酒店重新装修花费32.5万元，因涉及侵权等与本案无关的法律关系，且洛阳丰泽顺商贸服务中心不予认可，故该费用在本案中也不应予以扣除。因此，洛阳境铭酒店管理有限公司主张扣除83.2万元的上诉主张本院不予支持。关于逾期付款利息问题，因双方在《合作经营补充协议》中对逾期付款利息有约定，但约定标准明显过高，一审判决将逾期付款利息调整为年利率6%并不违反法律规定，本院予以维持。洛阳境铭酒店管理有限公司主张不应当计算违约金的上诉请求本院不予支持。综上所述，境铭酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16480元，由洛阳境铭酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨元卿二〇二一年三月十六日法官助理贾睿鸽书记员尚晗丹