浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终8612号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州三江轴承有限公司，住所地杭州市西湖区双浦镇南村**-7。 法定代表人：张小利，经理。 委托诉讼代理人：金明萱，杭州市转塘法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州保通机动车驾驶员培训有限公司，住，住所地杭州市西湖区三墩镇吉鸿村**/div> 法定代表人：于正法，执行董事。 委托诉讼代理人：富成立，浙江海之星律师事务所律师。 上诉人杭州三江轴承有限公司（以下简称三江公司）因与上诉人杭州保通机动车驾驶员培训有限公司（以下简称保通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7274号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年1月26日，三江公司和保通公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定：一、甲方同意将位于双浦镇外张村沿钱塘江边（原三江公司地址）场地出租给乙方，用于驾校训练使用，甲方做好三通：水通、电通、路通。二、租赁面积八亩。三、租赁期限自2015年2月29日至2027年2月29日止。四、乙方按照每年26800元/亩的标准上交租金，于每年3月1日之前汇款至甲方指定账户。租赁期内租金每三年上调10%。五、在租赁期内，凡涉及办理治安、环保、工商、税务等国家需要的手续，甲方须配合提供相应有关资料。六、在租赁期内，如遇政府拆迁、征用租赁场地时，甲乙双方均按照谁投入谁受益原则（其中乙方后面投入的设施按照赔偿的70%取得收益，另外30%归甲方所有），以原始照片双方签字作为凭证；其中面向钱塘江的一排围墙归甲方所有，另外围墙归乙方所有。七、在租赁期内……八、在租赁期内，因土地方面的问题遇当地村民干涉或其他影响乙方正常经营的事宜，均由甲方协调处理。在租赁期内，乙方如有转租或分租，需与甲方协商或同意。 合同签订后，三江公司即将上述租赁物交付给保通公司使用。保通公司陆续支付租金至2019年2月28日，并对场地进行平整，增设了驾校训练所需要的坡道等设施，搭建了厕所及钢棚。2016年10月左右，因保通公司所建厕所未经审批，厕所屋顶被相关部门拆除。承租之初，保通公司通过场地外一农户房屋的电源接驳点用电。2017年11月左右因接电农户的房屋被拆除，导致案涉场地电力中断。 2019年3月2日至2019年4月10日期间，双方法定代表人通过微信对案涉租赁场地的电力接通、厕所搭建和发票开具等问题进行沟通。保通公司的法定代表人微信联系三江公司的法定代表人张小利，称“……你发过来的合同，我已知悉！主要是有几点：1.你们提供的这一块场地现在的电并没有接通，虽然说是你和别人讲，却总是要我们自己去接，不符合合同的约定；2.我们租赁你公司的这一块场地原来搭建的厕所已经被拆掉顶棚，导致厕所没有办法使用；3.我们缴纳四年的地租的发票要给我们；4.按照原来合同的约定，我们后期建设的场地的照片还需要你签字确认。以（上）事项请您配合我们完成，也是对我们租赁贵地的一种保障。因为很多事项都拖延甚久，已导致我们没有办法在这一块场地上实施训练；希望尽快予以解决，我们可以恢复训练！只要不涉及另外问题，缴纳租金事项，我们会办理。”张小利回复：“……你如果接电，我们会帮你那个的，你如果是接电肯定会帮你联系好，你电线肯定要你自己准备的，以前我们已经帮你接好的……发票以前租就是没有的，你厕所被拆违办拆掉那我就没办法了……”、“……电线呢，反正你弄好，前面拆掉了，我们后面接线的地方给你，我们已经跟书记说过了，他说这个事情是没问题的，你哪一天来，我哪一天出个面……”。 2019年4月13日，保通公司通过微信向三江公司的法定代表人张小利发送《致杭州三江轴承有限公司张小利总经理函件》的照片一份，同时向张小利提供的地址寄送该函件一份，要求三江公司解决租赁场地的电力、原本搭建的厕所被拆除、开具租金发票、对建设场地照片签字确认等问题，并要求行使先履行抗辩权，提出三江公司解决上述问题后方同意缴纳后续租金。三江公司见函后未予回复。并于2019年7月19日诉至原审法院，要求保通公司支付租金。 2019年7月30日，保通公司向三江公司寄送《告知函》一份，认为三江公司一直未解决保通公司提出的租赁场地的电力、原本搭建的厕所被拆除、开具租金发票、对建设场地照片签字确认等问题，其行为已构成根本违约。要求三江公司在接函后七个工作日内解决上述问题；若三江公司未能在本函要求的期限内与保通公司沟通解除协议的事宜，视为同意解除该协议。三江公司收函后未予回复。 另查明，三江公司系通过向杭州市双浦镇外张村农户租赁取得案涉土地，出租农户同意三江公司转租案涉土地。 2020年7月24日，原审法院组织双方进行现场勘察。案涉租赁场地内目前堆放有渣土、沙石等材料，及移动板房、挖掘机、推土机等设施。双方均称不清楚上述物品由何人、自何时起堆放。 现三江公司的本诉请求为：1、保通公司支付租赁费235840元；2、本案诉讼费由保通公司承担。诉讼过程中，保通公司提起反诉，其反诉请求为：1、确认双方签订的《租赁合同》自2019年8月11日起解除；2、三江公司退还2016年10月至2019年2月28日的租金536000元；3、三江公司向保通公司支付因其单方违反合同约定造成的建设成本损失381995元、因三江公司未提供发票导致保通公司增加企业所得税32600元；4、本案诉讼费由三江公司承担。 原审法院认为：三江公司、保通公司签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议关于“在租赁期内，因土地方面的问题遇当地村民干涉或其他影响乙方正常经营的事宜，均由甲方协调处理”的约定，不能得出“保证案涉租赁场地可以搭建厕所属于三江公司的合同义务”的结论，保通公司以案涉场地上厕所房顶被拆除为由主张三江公司构成根本违约并承担相应责任缺乏依据，该院不予采信。但《租赁协议书》明确约定保通公司租赁案涉场地系“用于驾校训练使用，甲方（即三江公司）做好三通：水通、电通、路通”。现三江公司未能保证场地电通足以严重影响保通公司的正常经营，致使其签订《租赁协议书》的合同目的无法实现，故保通公司有权依法解除合同，该院对保通公司发送的《通知函》的效力予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，应认定案涉《租赁协议书》于2019年8月11日起解除。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”现有证据表明保通公司法定代表人至迟于2019年3月向三江公司的法定代表人提出场地用电问题，但三江公司未予解决。对三江公司要求保通公司支付自2019年3月1日起的租金及合同解除后占有使用费的诉请，该院不予支持。同时，保通公司未举证证明其在此前向三江公司提出解决用电问题的要求，也未自行解决用电问题。且保通公司未经审批在承租的案涉场地上搭建厕所和钢棚，后因违建被拆除，其自身对场地未继续作驾驶培训使用及损失的扩大亦存在过错。故对保通公司要求三江公司退还2016年10月至2019年2月28日的租金的诉请，该院亦不予支持。 关于保通公司主张的建设成本损失381995元。案涉场地内目前堆放有渣土、沙石、移动板房、挖掘机、推土机等物品，双方均不能明确系何人、至何时起所为。故无法确定案涉场地经营驾驶培训时的原貌，保通公司也不能举证证明场地建设前的原状，故对保通公司的建设成本无法通过鉴定程序解决。案涉场地交付并履行一段时间后，双方因用电等问题产生争议，合同双方均未积极协商，妥善解决合同履行过程中产生的问题，放任案涉场地空置直至被占用，双方对合同的解除均存在过错，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”之规定，三江公司应根据其过错程度赔偿保通公司剩余租赁期内建设成本残值损失。根据三江公司自认的场地由保通公司平整及保通公司客观上在案涉场地上进行过驾驶培训的事实，可以认定保通公司对案涉场地进行了平整、硬化，并增设了坡道、标示线等必要设施，对该部分建设成本的损失应予支持。结合双方过错程度、租赁期限、实际使用时间等因素，该院酌情确定三江公司赔偿保通公司该部分建设成本损失80000元。对三江公司主张的搭建厕所、钢棚等其他建设成本损失，该院不予支持。 双方未约定租金税费的承担方式，保通公司也不能举证证明其实际缴纳租金税费，对其要求三江公司赔偿因未提供发票导致其增加企业所得税32600元的反诉请求，该院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、三江公司和保通公司2015年1月26日签订的《租赁协议书》于2019年8月11日起解除。二、三江公司于判决生效之日起十日内赔偿保通公司损失80000元。三、驳回三江公司的诉讼请求。四、驳回保通公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4838元，由三江公司负担。反诉案件受理费6653元，由保通公司负担560元，三江公司负担6093元。 宣判后，三江公司不服，向本院提起上诉称：双方租赁合同约定，租金应于每年3月1日前支付，保通公司拖欠三江公司自2019年2月28日起至2020年2月28日止的年度租赁费事实清楚，即便双方的租赁合同被解除，保通公司也应依法承担租赁期间的租金。 一审法院以三江公司未解决其用电为由，判决不予支持三江公司的给付请求，属认定事实不清，显失公允。 事实是保通公司在订立合同后即在租赁场地上一直正常经营，说明三江公司已经按约履行了用电配合义务。保通公司之后所称用电问题，系原搭电房屋被拆除所致，保通公司告知后，三江公司的法定代表人在另行落实用电方案后，也多次与保通公司的法定代表人沟通解决事宜，但保通公司一直消极应对，致使三江公司配合无着。故三江公司并不存在过错。 三江公司认为：《中华人民共和国电力法》第二十六条规定，“申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，应当依照规定的程序办理手续。”依照该规定，保通公司经营用电应当依法自行向电力部门申请使用，即便需三江公司配合，也仅系协助义务。但保通公司在原电力线路端口未能搭接后，既未依法向电力部门另行申请，又对三江公司的法定代表人另行帮助落实的搭电方案不予配合，现执意要三江公司担责，于法无据。 三江公司同时认为，双方订立的租赁合同，并非房屋租赁合同。且涉案场地为三江公司企业拆迁后原已硬化的场地，保通公司用于试驾并不需要改造。即便保通公司租用期间有部分改善，也未征得三江公司同意。三江公司在出租期间并不存在过错，且保通公司在租赁期间放任管理，弃场后导致租赁场地被他人占用，系保通公司管理不善所致，而非三江公司有错。保通公司要求三江公司承担该部分损失无法律依据，三江公司无义务承担。 本案为场地租赁合同，但一审法院却错误地将保通公司指称的用电问题作为房屋维修义务，将保通公司因违建被拆后自行弃场的本意，误认为“因用电未解决导致双方合同解除”的主因，从而认为双方对合同的解除均存在过错，实属认定事实有误。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，适用法律错误，判决三江公司赔偿保通公司损失80000元，处理明显不当。 综上，请求：一、撤销原审判决第二、三、四项判决，改判保通公司支付三江公司租赁费235840元；二、一、二审诉讼费由保通公司负担。 保通公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称： 一、一审法院认为“协议关于在租赁期内，因土地方面的问题遇当地村民干涉或其他影响乙方正常经营的事宜，均由甲方协调处理的约定，不能得出保证案涉租赁场地可以搭建厕所属于三江公司的合同义务的结论，保通公司以案涉场地上厕所房顶被拆除为由主张三江公司构成根本违约并承担相应责任缺乏依据，该院不予采信”，属于事实认定错误。 三江公司作为场地出租方的合同义务应当结合场地的属性，保通公司租赁场地的目的，以及合同中条款约定的真实意思表示来综合认定。在双方协商租赁场地时，保通公司了解到案涉场地系三江公司原厂拆迁后的遗留地，对于场地上能否通电、能否搭建经营必需设施是有一定的担忧。但三江公司的内部股东张自忠系当地村书记，当时三江公司一方承诺场地上可以搭建钢架房、可以搭建厕所、保证场地能够正常开展驾校训练工作，保通公司要求在租赁合同中增加相应的条款来做保障，三江公司一方爽快地接收了相应的合同条款。上述合同签订的背景已经很明确了，保证场地的正常使用（包括水、电、路三通，包括厕所的正常使用等）应当属于三江公司应尽的合同义务。 二、一审法院认为“保通公司未举证证明其在2019年3月1日前向三江公司提出解决用电问题的要求，也未自行解决用电问题”，该处认定属于第二处事实认定错误。 本案已经查明，保通公司租用场地的目的是用于开展驾校训练工作，并且在得到三江公司可以正常使用的保证、双方签完《租赁协议书》后，投入38万余元用于场地平整、围墙搭建、钢架房搭建、增设坡道、添加训练必要设施等，也实际使用了一年半，那么遇到场地无法用电时，必然会联系三江公司要求恢复，这个才是符合常理、现实的。一审法院认定保通公司未向三江公司提出解决用电问题完全是脱离实际的一种推断。 在第二次庭审笔录的第7页，保通公司：“2017年11月，三江公司同张柏英家里拉线通电，他们家被拆后无法到附近农户家里拉线，需要到很远拉线，要求三江公司解决，三江公司没有解决。”三江公司：“每次我来打老板电话，老板都不在，电工都来过，因为没人无法进入。”第八页：审判长：“电何时不通？”，三江公司：“场地给他之后就不知道了，后来保通公司打电话给我，我在外出差，马上回来找电工过去，但是保通公司无人，联系不上，”这两处地方的描述很明确，停电以后，保通公司通知过三江公司，要求其来恢复用电，三江公司也明知，恢复用电系其应尽的义务，保通公司也将提交新证据电话录音用于证明，三江公司的法定代表人张小利承认，场地断电后，保通公司有通知过三江公司，要求恢复用电。 三、一审法院认为：“案涉场地内目前堆放有渣土、砂石、移动板房、挖掘机、推土机等物品，双方均不明确系何人、至何时所为。”该处认定属于第三处事实认定错误。 保通公司已经向移动微法院提交了照片和视频证据，证明2019年8月23日前，场地内并未存放任何物品，2019年12月11日场地内开始有大车进入，有堆放砂石，并且有挖掘机在破坏水泥地坪。所以截止至2019年8月11日，双方合同解除之时，场地内保留经营驾驶培训时的原貌，并未有任何破坏。堆放杂物和场地破坏均发生于双方租赁合同解除后。后续保通公司也将提交新证据电话录音用于证明三江公司的法定代表人明确知道是何人在场地内堆放杂物和搞破坏，但不想出面处理。租赁合同解除后，案涉场地应由三江公司保管，在本案最终判决前都应维护现场完整，但三江公司知晓有人破坏后故意放任，导致场地无法确定保通公司经营时的原貌，导致保通公司的建设成本无法通过鉴定程序解决，三江公司应当对此承担全部责任。 四、一审法院认为：“保通公司不能证明场地建设前的原状，”该处认定属于第四处事实认定错误。 其一，保通公司在一审中，提交了租赁场地建设前、后的对比照片，可以真实地反映实际情况，但因为在租赁期间三江公司始终不肯按照《租赁协议书》第六条的约定对原始照片进行签字确认，导致三江公司借着没签名为由罔顾事实，不认可照片的真实性。在双方的微信聊天记录、双方函件往来中都可以明确这一点。保通公司认为，保通公司已经提供了相应的照片作证据，如果三江公司否认照片真实性，其应当提供其认为真实的照片来作证据，如无法提供的，应承担举证不能的后果，认可保通公司提供的照片。一审法院的该处认定也存在举证责任分配上的错误。 其二，在一审第一次庭审期间，三江公司的代理人已经自认了保通公司提供的租赁场地建设前、后对比照片的三性，表示无异议，一审法院认定错误。 五、一审法院认为：“案涉场地交付并履行一段时间后，双方因用电等问题产生争议，合同双方均未积极协商，妥善解决合同履行过程中产生的问题，放任案涉场地空置直至被占用，双方对合同的解决均存在过错，”该处认定属于第五处事实认定错误。 本案经过审理，已经查明在整个合同履行过程中，保通公司依约向三江公司缴纳租金，不存在任何违约行为。也查明了案涉场地无法正常使用，保通公司租用场地的目的无法实现是合同解除的根本原因。还查明了在场地厕所被拆、接电农户被拆导致场地无法用电时，三江公司无法进行恢复，保通公司无法开展驾校训练属于三江公司未履行出租方义务的违约行为。保通公司也提交证据证明场地被占用是在双方租赁关系解除后，三江公司知晓有人占用也故意放任，未妥善保管案涉场地导致。上述种种事实均表明，三江公司对合同的解除应承担全部责任，而保通公司不存在过错，也无需承担责任。 六、一审法院认为：“结合双方过错程度、租赁期限、实际使用时间等因素，本院酌情确定三江公司赔偿保通公司该部分建设成本损失80000元。对于保通公司主张的搭建厕所、钢棚等其他建设成本损失，本院不予支持”，该处认定属于第六处事实认定错误。 前述已经说明了案涉场地的性质，也说明了保通公司租用场地的目的，还说明了三江公司的确保场地可以正常使用的保证以及《租赁协议书》中相关条款的设置目的，这些都表明保通公司在案涉场地上投入成本进行改造并非是盲目地自担商业风险，而是基于事先得到保证“影响保通公司正常经营的事实，均由三江公司协调处理，”这条合同条款约定既属于合同履行过程中三江公司应尽义务的约定，也属于双方租赁关系无法继续时，双方责任归属的约定。该条款已经足以表明场地无法继续使用时，保通公司在场地改造上投入的损失均应当由三江公司承担。保通公司在一审中已经提交了建设成本的清单，并且提交了部分依据（混泥土发票、建设人员费用证明），并且已经对已使用期限进行了折抵，三江公司应当对该部分损失承担赔偿责任。 七、一审法院认为：“双方未约定租金税费的承担方式，保通公司也不能举证证明其实际缴纳租金税费，对其要求三江公司赔偿因未提供发票导致其增加企业所得税32600元的反诉请求，本院不予支持。”该处事实属于第七处事实认定错误。 依法纳税是每个公民和组织应尽的义务，现保通公司在租赁期间存在租金支出，三江公司未依法开具发票属于偷税漏税行为，同时也导致保通公司无法用租金发票来冲抵企业成本，导致租金费用相应的企业所得税，保通公司按照企业所得税最低计算是有理有据的，并未多算。该部分事实已经经过庭审确认，后续保通公司也将提交依法纳税的证据证明。 综上，请求：1、将原审判决第二项改判为“三江公司应于判决生效之日起十日内赔偿保通公司建设成本损失381995元，未提供发票损失32600元”；2、将原审判决第四项改判为“三江公司应于判决生效之日起十日内向保通公司退还2016年10月至2019年2月28日的租金损失536000元”；3、本案一、二审诉讼费由三江公司负担。 二审期间，三江公司、保通公司均向本院提交了新的证据。 三江公司申请证人陈某出庭作证，欲证明保通公司在停电的时候，三江公司雇佣电工陈某去租赁场地为保通公司恢复用电，但保通公司拒绝配合，所以责任不在三江公司。证人陈某陈述三江公司通知其去解决案涉场地的恢复用电问题，去了两次，均因保通公司无人在现场，未能解决，第三次去了，因保通公司未提供恢复用电材料，所以也未处理。 保通公司对陈某证言的真实性有异议，并且三江公司依据合同应保证场地用电，如若需要从别处接电线，材料也应由三江公司提供。在无其他证据相印证的情况下，本院对证人证言内容的真实性难以确认。并且，根据合同约定，三江公司应做好三通（包含通电），即便证人陈述内容属实，也不能据此认为保通公司应承担未恢复用电的责任。对该证人证言的证明力，本院不予确认。 保通公司提交了三份证据： 证据一、2020年7月12日的通话录音。欲证明三江公司法定代表人张小利自认接到过保通公司要求恢复用电的通知，称事情已经过去两年了。 证据二、2020年7月10日通话录音。欲证明三江公司法定代表人张小利知道是何人在占用场地，怠于履行场地管理义务，导致损失扩大。 证据三、纳税凭证。欲证明保通公司依法纳税的事实，进一步证明因三江公司未依法开具发票，导致保通公司在税费上的损失。 三江公司对证据一的真实性、合法性以及关联性无异议，但认为录音中的两年不是标准两年，实际发生断电是在2019年。本院对该证据的真实性予以确认，但认为录音内容中的“时间也过去两年了”并不明确是什么事情发生两年了，两年是概数或是两周年亦不确定，故对该证据的证明力，本院不予确认。 三江公司对证据二的形式真实性无异议，对证明目的有异议。本院经审查认为，租赁合同解除后，承租人负有腾空返还租赁场地的义务，对于租赁期间的投入亦负有固定保全证据的义务，现保通公司主张因三江公司原因导致无法确定保通公司经营时的原貌，造成损失扩大，缺乏依据，对该证据的证明力，本院不予确认。 三江公司对证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院对该证据的真实性予以确认，但认为双方合同中并未约定先开发票后付款，亦未对租金税费负担进行约定，保通公司有无实际交税与本案实体处理缺少关联，本院对其证明力不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：首先，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审法院判决确认双方签订的《租赁协议书》于2019年8月11日起解除，双方当事人均未针对该判项提起上诉，故本院予以确认。其次，关于租赁关系存续期间，保通公司应支付的租金数额问题。双方的租赁关系存续期间是2015年2月28日至2019年8月11日，保通公司实际支付的租金截止到2019年2月28日。现三江公司要求保通公司支付2019年2月28日至2020年2月29日的租金，而保通公司则要求三江公司返还2016年10月至2019年2月28日的租金536000元。对此，本院认为，（1）、案涉租赁合同于2019年8月11日解除，合同解除后，保通公司并未继续占有使用租赁场地，三江公司要求保通公司支付2019年8月11日以后的租金缺乏事实和法律依据。（2）、虽然2016年10月左右，保通公司所建厕所因未经审批被相关部门拆除，但保通公司并未因此向三江公司提出解除合同，其仍然实际占有使用案涉场地，故其主张2016年10月以后实际交纳的租金均应该予以返还，亦缺乏事实和法律依据。（3）、三江公司上诉认为断电后其仅负责沟通，实际未能恢复用电其无须担责，该主张与案涉《租赁协议书》明确三江公司应做好三通的约定不符，本院不予采纳。（4）、出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案双方租赁关系存续期间，分别在2016年、2017年发生厕所被拆除和电力中断等影响使用的问题，三江公司有协助解决义务，其因未解决影响使用，应相应减少租金。但同时，保通公司在三江公司未解决的情况下，既未自行解决也未及时提出解除合同，亦存在一定过错。综合考虑双方租赁关系存续期间、保通公司实际支付租金情况以及提出解除合同的时间、厕所和通电瑕疵对租赁目的实现的影响程度等因素，原审法院实际酌减了2019年3月1日至2019年8月11日的租金，并无明显不当。第三、关于保通公司主张的建设成本损失问题。主张损失的一方，应该对损失的具体数额承担举证责任。本案保通公司在三江公司未对其提供的后期建设场地照片予以签字确认的情况下，在发出解除通知后，对租赁场地仍未采取公证保全等方式固定证据，导致无法确定案涉场地经营驾驶培训时的原貌，从而无法通过鉴定的方式明确保通公司的具体损失，保通公司应自行承担举证不能的后果。在无有效证据证明原审法院酌情赔偿8万元低于实际损失的情况下，保通公司上诉请求三江公司赔偿381995元缺乏事实依据，本院难以支持。而三江公司因未履行保持租赁物符合约定用途的法定义务，在合同履行过程中存在过错，其上诉主张不承担保通公司建设成本损失的意见，本院亦不予采纳。第四、关于未提供发票损失32600元的问题。本案双方当事人并未约定租金税费的承担问题，在合同中并未约定提供发票是支付租金的前提，故发票问题与本案争议焦点缺少关联。保通公司以三江公司未向其提供发票为由要求三江公司赔偿损失，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 综上，三江公司、保通公司的上诉请求均不成立。原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11991元，由杭州三江轴承有限公司负担5738元，由杭州保通机动车驾驶员培训有限公司赔偿6253元。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二一年三月十八日 书记员  张诗雯