安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终742号 上诉人（原审被告）：蒋利，男，1974年5月9日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：马继东，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林冲，安徽环滁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：滁州市荣峰建筑工程有限公司，住所地安徽省滁州市经济技术开发区长江商贸城13幢1号，统一社会信用代码91341100590186924J。 法定代表人：蒋飞虎，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：李小魁，男，1953年3月15日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孙子荣，女，1954年10月19日出生，汉族，户籍地河南省平舆县，经常居住地安徽省滁州市琅琊区，系李小魁妻子。 上诉人蒋利因与被上诉人滁州市荣峰建筑工程有限公司（以下简称滁州荣峰公司）、李小魁房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初4131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋利上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项、第四项，改判由滁州荣峰公司支付李小魁自2018年10月8日至2020年3月26日期间房屋租金49997.26元；2.本案一审、二审诉讼费用由滁州荣峰公司、李小魁承担。事实与理由：1、一审判决主体认定错误。案涉房屋所有权登记在滁州市金辉彩钢工贸有限公司名下，李小魁不是公司法定代表人，也未取得公司授权，其签订的房屋租赁合同无效。李小魁不能以自己名义提起支付房屋租金诉讼，其不具有原告的诉讼主体资格。蒋利系代表滁州荣峰公司签订案涉合同，且房屋实际由滁州荣峰公司使用。2、一审判决诉争房屋面积、租金、计算截止日期错误。案涉房屋实际面积为750平方米。滁州荣峰公司已于2019年10月关闭，滁州市环境保护局开发区分局出具了证明。滁州荣峰公司于2019年10月通知李小魁解除双方签订的房屋赁合同，并逐步撤离租赁的房屋，李小魁以合同未到期为由不同意解除合同。2020年3月26日滁州荣峰公司段忠喜在组织人员搬迁物品时遭李小魁阻止，致使部分物品无法搬离租赁的房屋。本案系因政府环境整治行为而不能实现合同目的符合解除合同条件，且已经通知李小魁解除合同。租金只能计算到2020年3月26日。 李小魁辩称，一审诉讼中没有列明滁州荣峰公司，一审法院增加滁州荣峰公司为当事人没有任何依据。诉争的房屋虽然登记在滁州市金辉彩钢工贸有限公司名下，但该公司也是李小魁和孙子荣各占50%股份，只是将法人登记在二人儿子名下，公司也授权给李小魁进行房屋租赁事宜。案涉房屋面积实际为840平方米，超过合同约定的800平方米。因为蒋利开办公司的环保达不到要求，所以政府要求其停产，与租赁房屋没有关系。蒋利上诉称李小魁打了段忠喜不是事实，案涉厂房和场地至今仍然在蒋利的控制之下，厂房和场地还放有废料等，其占用行为给李小魁造成的经济损失将另行主张。 滁州荣峰公司未答辩。 李小魁向一审法院提出诉讼请求:1、蒋利支付厂房租金167800元，租金暂按2年计算(自2018年10月8日至2020年10月8日)，场地租金69000元(自2018年10月8日至2019年4月8日)，合计暂计236800元，租金至实际交房之日止；2、解除双方签订的租赁协议，蒋利立即让出租赁房屋，并将厂房与场地的石材废料立即清理干净、恢复原状；3、本案诉讼费用由蒋利承担。 一审法院认定事实：诉争房屋所有权登记在滁州市金辉彩钢工贸有限公司名下，李小魁、孙子荣系该公司股东。蒋利原系滁州荣峰公司法定代表人及股东之一，现法定代表人及股东均变更登记为蒋飞虎。该公司原工商登记名称为滁州市蒋利荣峰石材有限公司。2018年10月8日，李小魁与蒋利签订了《租房协议》一份，李小魁将位于钢结构厂房东头一半800㎡房屋出租蒋利使用。合同约定：1、租赁期限暂定5年，自2018年10月8日至2023年10月8日；2、租金为每平方18元，第一年租金为172800元，第二、三年租金为190000元／年，第四至第五年为200000元／年（不含税金），协议签字后一次性付清一年租金，承租人应先交租金后用房屋，逾期一个月不交房租，出租人有权将房屋收回。出租人收取承租人租房押金2万元，如未到期或房屋内部设施损坏，押金不予退还。合同签订后，李小魁按约将诉争房屋交付蒋利使用。诉争房屋由滁州荣峰公司及其关联企业滁州岩峰公司共同用于石材销售业务。滁州岩峰公司的法定代表人段忠喜陆续向孙子荣交付押金及租金合计195000元。2019年7月11日，滁州经济技术开发区管委会下发了《关于印发滁州经开区重点区域“散乱污”企业即汽修行业废气污染整治工作方案的通知》，滁州荣峰公司在该项工作的排查整治名单内。蒋利、段忠喜为生产经营需要便逐步搬离诉争房屋及场地内的石材、设备等。2020年3月26日，段忠喜组织人员搬迁物品时遭到李小魁阻止，双方发生了冲突。经现场勘察，诉争房屋内及室外场地上仍遗留部分石材及废料，厂房外场地由其他承租人占用。 一审法院认为，李小魁与蒋利签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按约履行各自义务。滁州荣峰公司自始未在该诉争租赁合同上盖章确认，租赁场地实际使用情况并不妨碍及免除蒋利作为承租人应当承担的合同义务。因此，蒋利主张应由滁州荣峰公司承担租金给付义务的抗辩理由不能成立，不予采纳。合同签订后，李小魁按约交付房屋，其已履行了合同义务，而蒋利作为承租方，未能按期足额给付租金，显已构成严重违约，应当承担相应的民事责任。李小魁现主张解除双方签订的房屋租赁合同，并要求蒋利腾空退还案涉房屋及附属场地并清偿拖欠自2018年10月8日起至今的租金，并参照租赁合同约定的租金标准继续承担房屋实际使用费至返还房屋之日止的诉请，合法有据，均予以支持。截止至2020年10月7日，扣除李小魁认可的已付租金及押金合计195000元，蒋利拖欠租金167800元（172800元＋190000元－195000元），后续实际使用费按照520.54元／日（190000元／年÷365天）的标准计付。关于李小魁主张的厂房外场地租赁费用，因双方所签合同中并未约定此项费用，蒋利亦不认可，不予支持。蒋利虽抗辩诉争合同已于2020年3月终止，但未能举证证明双方就合同解除达成一致，李小魁亦不认可，难以采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除蒋利与李小魁之间于2018年10月8日签订的《租房协议》；二、蒋利于本判决生效后十日内搬离位于滁州市厂房，并将占用的租赁房屋及附属场地腾空、返还李小魁；三、蒋利于本判决生效后十日内支付李小魁自2018年10月8日至2020年10月7日期间拖欠的租金167800元；四、蒋利于实际付款时继续按照520.54元／日的标准向李小魁支付自2020年10月8日起至实际返还租赁房屋之日止的实际使用费；五、驳回李小魁的其他诉讼请求。案件受理费4932元，由李小魁负担932元，蒋利负担4000元。 二审中，双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、本案中李小魁和蒋利诉讼主体是否适格；2、诉争的房屋面积、租金及租金计算截止日期认定是否有误。 针对争议焦点1，根据查明的事实，案涉房屋租赁合同是由李小魁和蒋利签订，合同中并未加盖滁州市金辉彩钢工贸有限公司和滁州荣峰公司公章，根据合同相对性，合同当事人双方应为李小魁和蒋利。李小魁以自己名义提起诉讼要求蒋利支付房屋租赁费用，符合法律规定，故对蒋利关于李小魁和蒋利诉讼主体认定错误的上诉理由，本院不予采纳。 针对争议焦点2，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。蒋利关于诉争房屋实际面积为750平方米，应按照实际面积计算租金的上诉主张，其未能提供证据证明案涉房屋实际面积，且其自行安排人员对案涉房屋进行测量的结果，李小魁也不认可，故对该主张本院不予支持。蒋利关于案涉租金计算截止时间应为2020年3月26日的上诉主张。因蒋利不能提供证据证明双方已于2020年3月26日对解除案涉房屋租赁合同达成合意，且滁州经济技术开发区管委会因环保问题要求滁州荣峰公司进行整改，该行为并非李小魁原因所导致，不能归责于李小魁，故对该主张本院不予支持。 综上，蒋利的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4852元，由上诉人蒋利负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二一年三月二十四日 法官助理贾倩倩 书记员曹琰玲 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。