四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2114号 上诉人（原审被告）：张力梅，女，1989年2月24日出生，汉族，户籍地四川省内江市东兴区，现住成都市新都区。 委托诉讼代理人:邱晓欧，四川文典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李兵，男，1987年10月25日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人:邹坤莲，四川友成律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李吉燕，四川友成律师事务所律师。 上诉人张力梅因与被上诉人李兵共有物分割纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人张力梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李兵的一审诉讼请求。 被上诉人李兵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李兵向一审法院起诉请求：1.判令分割李兵、张力梅恋爱期间共同出资购买的位于成都市新都区××街道××街××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）；2.判令张力梅按照李兵所占房屋份额相应价值向李兵支付房屋折价款，案涉房屋2020年4月市场价格为860000元，李兵所占份额为50.9%、张力梅所占份额49.1%，张力梅应向李兵支付折价款437740元。 一审法院认定事实：1.李兵、张力梅双方于2011年相识，2015年3月建立恋爱关系，并一同同居生活。恋爱期间双方为结婚目的共同商议购买房屋、装修房屋、购买家具家电等。 2.李兵、张力梅双方于2017年3月11日，由于成都市住房限购政策出台，李兵社保缴纳时间不够、征信有问题、以及李兵、张力梅双方还未扯证结婚等，约定以张力梅一人名义与卖方杨显友、蒋坤淑在新都区××街道××房产信息部罗茂花的中介见证下签订《房屋买卖合同》，约定购房款为501800元，首付款为150000元，尾款1800元，剩余房款350000元以银行按揭贷款形式支付，该房屋不动产产权登记在张力梅一人名下。 3.2017年3月11日房屋买卖合同签订后，李兵及母亲刘某于2017年4月1日至2019年4月14日期间，分多次以现金存入张力梅账户（尾号为8870农行账户）、以及微信、支付宝转账等形式支付给张力梅购房首付款、房贷等共计289646元。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：李兵提交的当事人身份信息，房屋买卖合同及增值税、契税、房屋转让所得税等相关发票，新都区大丰街道崇义社区居委会证明一份，个人购房担保借款合同以及借款凭证，农行个人业务凭证以及户口本，罗茂花身份证复印件以及由其出具证明一份以及美居房产中介信息部的营业执照，李兵的社保缴纳记录、医疗保险缴费记录以及《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，转账明细及截屏，李兵、张力梅微信聊天记录，张力梅尾号8870农行账户的银行流水，证人李兵的母亲刘某证言，李兵支付橱柜、门、锁的安装费用转账凭证，房源及房价对比；张力梅提交的新都区房管局颁发的不动产权证复印件，新都区房管局打印的房屋信息查询记录，张力梅农业银行银行卡交易清单，房屋买卖合同，《关于李兵诉张力梅分割共有物一案的情况说明》《转账明细》《房贷还款明细》，内江市东兴区万佳通讯器材经营部（经营者为张力梅）营业执照复印件，甲方张力梅父亲张应刚与乙方张力梅签订的《门面出租协议》《房屋租用协议》及张应刚物业服务费单据，张力梅于2016年10月6日、2019年7月8日两次在青羊区妇幼保健院人流手术记录（李兵在第一次手术亲属栏签字），案涉房屋2020年4月3日正常房贷还款2987.73元、2020年5月4日超期房贷扣款2981.14元等。 一审法院认为，该案是恋爱期间为准备结婚共同出资购买婚房而后分手产生的共有物分割纠纷，其与解除婚姻后产生的财产分割及普通共有人的物权分割，其性质有一定程度的不同，造成李兵、张力梅双方认识上的差异形成双方攻防上的争议，经一审法院梳理，李兵、张力梅双方争议的焦点主要集中在三方面：1.案涉房屋是否是李兵、张力梅双方共同购买？是否是共有物？2.案涉房屋如是共有物，其是什么性质的共有？双方各自的出资数额是多少？3.案涉房屋若是共有物，对该共有物具体如何分割？ 一审法院在上述已查清的基本事实基础上，将李兵、张力梅间的争议焦点综合分析如下： 案涉房屋是否是李兵、张力梅双方共同购买？是否是共有物？1.购买案涉房屋时，李兵、张力梅双方处于恋爱关系，并一起共同同居生活，有共同购房的感情基础及现实需要。李兵、张力梅双方一致陈述，双方2011年相识，2015年3月建立恋爱关系，购买案涉房屋时，双方一起同居生活，双方有缔结婚姻的期待。 2.李兵、张力梅恋爱准备结婚新房，双方形成共同购买房屋的合意。根据李兵陈述，双方计划在2017年5月份登记结婚（后因故推后，最后至2019年分手）为此，李兵、张力梅双方在2017年3月共同积极前往房屋中介联系房源、到现场察看房屋、共同洽谈房价等，这从李兵的陈述、案涉房屋中介美居房产信息部罗茂花出具的《证明》及一审法院对罗茂花的《询问笔录》，以及证人李兵母亲刘某出庭作证接受李兵、张力梅双方质证及法庭询问等得到相互印证，李兵主张李兵、张力梅为准备结婚形成共同购买婚房的合意具有高度盖然性。 3.李兵积极履行支付购房款义务。如前所述，李兵积极筹措双方共同购房首付资金70000元，让母亲刘某2017年4月1日直接存入张力梅农行尾号为8870的账户；购房后于2017年4月29日、2017年7月21日积极出资4630元进行房屋橱柜、门、锁等的安装；从2017年6月开始积极支付每月按揭房贷款，截止2019年2月，通过银行转账、微信、支付宝支付方式向张力梅支付房贷按揭款及其他费用合计219646元，上述三方面共计294276元，其相关费用支付均有银行流水、微信、支付转账等相关凭证佐证。 4.以张力梅名义单独签署购房合同、房屋贷款合同及办理不动产权属登记及证书不影响案涉房屋为双方共同购买、共同所有的现实及认定。根据李兵提交的2017年3月成都市住房房屋限购政策、李兵社保缴纳情况及李兵银行征信方面问题的说明，房屋中介罗茂花的证明以及李兵、张力梅未登记结婚等现实情况，李兵因为社保缴纳时间不够、征信有瑕疵、双方未结婚等原因未参与房屋买卖合同、贷款合同的签署以及不动产权属登记未登记署名、未办证，而以张力梅方名义单独签署和办理符合双方缔结婚姻的信任、符合日常经验、合情合理；房产权属证书是房产权利归属的直接载体，是对房产权属的直接证明，但不是唯一的证明，也不具有绝对的证明力。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，在房产系通过买卖而取得的情况下，房产权属的认定应依购房时的意思表示、房款支付及房产交付、房产占有等情况加以综合判定。 为此，综上分析，一审法院认为李兵、张力梅争议的案涉房屋系双方为恋爱结婚而共同出资购买，该案涉房屋为李兵、张力梅双方共有。 二、案涉房屋如是共有物，其是什么性质的共有？双方各自的出资数额是多少？ （一）共有的性质 如上所述，一审法院将共有物认定为李兵、张力梅因为恋爱准备结婚而共同出资购买，为此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”及第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”之规定，案涉房屋为依据李兵、张力梅出资额确定的按份共有。 （二）双方出资数额及所占份额 1.李兵出资额：（1）首付款70000元，由其母亲刘某2017年4月1日直接存入张力梅农行尾号8870账户；（2）装修款4630元，主要包含案涉房屋门、锁安装费1780元、橱柜安装费2850元；（3）2017年6月3日—2019年2月28日期间，案涉房屋还贷金额为59880.4元，李兵从2017年5月16日—2019年4月14日，通过直接转账张力梅尾号为8870的农行账户、微信、支付宝方式向张力梅转款共计62笔219646元，其中2017年7月31日至2019年2月28日直接与房贷相关并能涵盖和印证房贷还款的转款共计23笔89346元，完全涵盖案涉房屋2017年8月—2019年2月的所有房贷还款，其间有李兵直接标注为房贷的转款，更多的是应张力梅要求李兵归还房贷而进行的转款，李兵、张力梅微信聊天记录里张力梅几乎每月都向李兵要求支付房贷，其支付房贷款主要形态为：李兵直接向张力梅微信、支付宝转按揭款后，张力梅直接第一时间，甚至几乎同时就提现到其尾号为8870账户支付每月按揭贷款，特别是李兵2018年12月、1月转房贷款滞后后，张力梅就不能进行房贷款的支付，而不断的催促李兵支付房贷，一待李兵再转房贷款后，张力梅同时提现支付房贷款，形成房贷还款超期扣款，为此，一审法院认定李兵在2017年6月3日—2019年2月28日期间，为案涉房屋还贷金额为53426.17元，以上三项合计128056.17元，为李兵购买房屋出资额。 2.张力梅出资额：（1）房屋首付款81800元；（2）契税、个人所得税等支出6613元；（3）装修款，墙纸装修6000元（李兵自认、张力梅未提供任何凭证证据）；（4）2017年6月—2020年4月期间案涉房屋支付房屋贷款总额为108770.86元，扣除李兵支付53426.17元，张力梅实际支付为55344.69元；以李兵起诉日2020年4月17日为时间节点，2020年5月后共计145个月未支付房贷按提前在2020年4月3日还款计算应支付的房贷款为：281945.45元（具体计算为：145（未还房贷月份数）×1944.45（案涉房屋房贷还款方式为等本递减还款，每月支付房贷本金为1944.45元）=281945.45元），即张力梅为案涉房屋总还贷数额为337290.14元，以上四项合计437702.94元，为张力梅购买房屋出资额。 3.李兵、张力梅为案涉房屋支付的出资实际数额为：565759.11元。其中李兵出资额为128056.17元，张力梅出资额为437702.94元，分别占案涉房屋价值22.63%、77.37%份额。 4.案涉房屋2020年4月时市场价值为：855840元（具体计算为：房屋面积106.98平方米×房屋每平方米市场单价8000元（经咨询案涉房屋买卖经手中介，该房屋在2020年4月至2020年10月市场价为8000元每平方米单价）=855840元），按李兵、张力梅所占案涉房屋价值比例，李兵所占份额2020年4月价值为193676.60元，张力梅所占份额2020年4月价值为662163.10元。 三、案涉房屋若是共有物，对该共有物具体如何分割？ 如前所述，李兵、张力梅双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合《中华人民共和国物权法》第九十九条关于“按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的情形，李兵当然可以主张对双方按份共有房屋进行分割。 依照《中华人民共和国物权法》第一百条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失”之规定，共有物分割可采取实物分割、变价分割、折价赔偿、瑕疵担保等方式进行。结合现案涉房屋不动产权登记在张力梅名下，且张力梅实际出资份额大并实际掌控共有物的情形，一审法院认为采用折价赔偿的方式进行分割较为妥当，即判令案涉房屋归张力梅所有，同时张力梅给予李兵所占份额以折价赔偿，这样既保证张力梅对案涉房屋的继续保有和控制，也不损害降低案涉房屋的价值，同时也能保证李兵公平受偿。 综上对李兵、张力梅间三个方面争点的分析，一审法院认为，李兵、张力梅因恋爱并为结婚作准备而共同出资购买案涉房屋，形成合法有效的按份共有关系，现双方已分手，已丧失共有的基础，确应及时依法进行合理公平分割，一审法院予以支持。一审法院据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、位于新都区××街道××街××号××栋××单元××楼××号的案涉房屋归张力梅所有；二、张力梅于判决生效之日起十日内支付李兵案涉共有房屋折价补偿款193676.60元。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于一审法院认定案涉房屋系李兵、张力梅共有是否恰当的问题。经查，李兵、张力梅系恋爱关系，双方在购买案涉房屋时共同同居生活。根据新都区大丰美居房产中介信息部经营者罗茂花出具的《证明》以及一审法院对罗茂花所作的《询问笔录》，并结合证人刘某的证言以及李兵、张力梅的陈述，能够证明李兵、张力梅有共同购买案涉房屋的合意，且根据相关银行流水、微信、支付转账等凭证，足以证明李兵履行了支付案涉房屋价款的义务。因购房时李兵社保缴纳年限不够、征信有瑕疵、双方未办理结婚登记等原因，李兵未参与房屋买卖合同、贷款合同的签署以及不动产权属登记上的署名，但一审法院依据双方购房时的合意、房款支付等情形，足以认定案涉房屋系双方共有。因而，一审法院认定案涉房屋为李兵、张力梅共有并无不当。故对上诉人张力梅提出案涉房屋归其个人所有的主张，本院不予支持。 综上，上诉人张力梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4173.53元，由上诉人张力梅负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 臧 永 审判员 周 岷 审判员 胡炀威 二〇二一年三月三十日 书记员 熊 娟