山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1203号上诉人（原审原告）：马立华，男，1974年2月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，北京市观韬(济南)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南盛唐置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：邢晟昊，董事长。委托诉讼代理人：张军，北京市金杜（济南）律师事务所律师。上诉人马立华因与被上诉人济南盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初6883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马立华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持马立华相应诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由盛唐公司承担。事实和理由：一、原判决认定的涉案商铺交付条件与合同约定不符，且违背法律规定，盛唐公司未完成交房义务，并构成延期交房，应承担逾期交房的违约责任。1.依据《商品房买卖合同》第八条的约定可知，涉案商铺的交付条件不仅要求具备取得开发项目综合验收备案证明，而且同时要求具备符合合同约定的商品房。关于符合合同约定的商品房，《商品房买卖合同》第十四条及其附件《万科商铺交房标准（通用）》对此作了明确约定，即与该商品房正常使用直接关联的水电在商品房交付时要达到使用条件，水电应当配置一户一表，给排水应当预留接驳点，制冷暖应当预留分体空调插座。因此，盛唐公司取得综合验收备案证明仅是涉案商铺交付的必要条件而非充分条件，与商铺正常使用直接关联的水电亦应达到交付条件，盛唐公司只有完成上述义务，才具备合同约定和法律规定的交付条件。2.原判决以涉案商铺的明显瑕疵并非地基基础和主体结构质量问题为由，认定盛唐公司不构成逾期交房系适用法律错误。首先，合同附件五补充协议第十五条关于“商品房出现地基基础和主体结构以外质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”等约定属于盛唐公司提供的格式条款，且该条款排除了马立华基于正当理由拒绝接受涉案商铺并要求盛唐公司承担逾期交房违约责任的主要权利，同时免除了盛唐公司依法应当承担的逾期交房违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，上述合同约定属于无效的格式条款，对马立华不具有法律约束力，盛唐公司不能以该格式条款主张其已按约定履行了交房义务。原判决以该格式条款认定盛唐公司不构成延期交房系适用法律错误。其次，马立华拒绝接受涉案商铺具有正当理由，盛唐公司并未完成交房义务。马立华购买涉案商铺的目的是为了商业经营使用，配套的电气和给排水设施是涉案商铺密不可分的重要组成部分，上述设施没有或不能正常运行，则涉案商铺既无法进行装修，更无法用于商业经营。依据《装修房客户验房指引表》和原审法院现场勘验情况可以证实，涉案商铺水电设备无开关、无照明、无空调插座、无水电表、无给水排水，且上下水位置及管线设置与相邻商铺不同，明显有后期改装痕迹。原判决对此予以采信，并认定水电设施对于房屋使用具有较大影响，且影响了涉案商铺的正常使用。因此，涉案商铺不符合交付条件和标准，且无法进行正常装修和使用，致使马立华购房的合同目的无法实现。马立华拒绝接受涉案商铺，符合合同法第一百四十八条的规定，是合理、合法维护自己合法权益的行为，原判决以此为由认定盛唐公司不构成延期交房系适用法律错误。二、原判决没有支持马立华相应违约金或赔偿损失的诉求，不符合合同约定和法律规定，有悖诚信和公平原则。1.如前所述，水电达到使用条件是涉案商铺交付的条件和标准之一，在水电未达到使用条件的情况下，涉案商铺不具备正常使用功能，马立华购房目的无法实现。因此，涉案商铺交付过程中的明显瑕疵不仅仅是简单的水电未达使用条件导致的违约问题，而是整个商铺无法经营使用导致的逾期交房违约问题，盛唐公司应当按照《合同法》第一百零七条规定和商品房买卖合同第九条约定，承担逾期交房违约责任，即继续履行、采取补救措施、承担已付房款日万分之三的违约金（381元/日）。2.原判决对于违约金和赔偿损失进行酌定，除了没有依法依约认定涉案商铺交付的充分条件外，亦未充分考虑盛唐公司完全过错和违约的严重程度。首先，盛唐公司作为专业开发商在明知涉案商铺不具备正常使用条件的情况下，利用自己的强势地位强行通知交房；其次，盛唐公司对马立华合理合法的维权拖延处理，不积极整改，从通知交房直至原审法院现场勘验长达1年半时间内，水电仍未达到使用条件，涉案商铺仍不具备正常使用功能。此外，原审法院考虑的商铺出租预期利益亦没有评估依据。综上所述，原判决对涉案商铺交付条件的认定不符合合同约定和法律规定，水电未达到使用条件严重影响了涉案商铺的正常使用功能，盛唐公司未完成交房义务，构成逾期交房，应当继续履行交房义务，承担支付逾期交房违约金等违约责任。盛唐公司辩称，一、根据涉案合同第8条及补充协议第15条的约定，涉案房屋已具备交付条件，且向马立华送达交付通知，涉案房屋已于2019年4月25日交付马立华，盛唐公司已经完成涉案房屋的交付义务，并未构成延期交房。马立华要求盛唐公司承担逾期交房的违约责任，无事实依据及法律依据。二、根据一审的庭审情况可以看出马立华与盛唐公司仅就涉案商铺的给排水位置发生争议，但合同中并未对给排水位置作出明确约定，且不影响马立华正常使用，一审判决作出后盛唐公司也依据一审判决的建议将涉案商铺的给排水位置修改，与其他同类商铺一致。因此马立华主张涉案商铺给排水与其他商铺不一致，影响其正常使用的客观事实不成立。综上可以看出，涉案商铺已交付马立华且给排水能够正常使用，因此马立华主张的相应违约责任，没有事实及法律依据。马立华向一审法院起诉请求：1.判令盛唐公司一月内履行向马立华交付位于济南市历城区韩仓河以东、飞跃大道以北万科龙湖城市之光小区，楼号：5号楼1单元***室商业用房义务；2.判令盛唐公司向马立华承担以1268326元为基数，自2019年5月1日起至2020年6月30日止的延期交房违约金162092元（日万分之三计算，共计426天），判令盛唐公司承担自2020年7月1日起至实际交付之日止的延期交房违约金（日万分之三计算）；3.判令盛唐公司赔偿马立华延期交房的房屋利息损失96915元（自2019年5月1日起至2020年6月30日止按同地段商铺租金5元/平方米/天为计算标准，商铺45.5平方米计算，共计426天），判令盛唐公司赔偿马立华自2020年7月1日起至实际交付之日止的损失（按同地段商铺租金5元/平方米/天计算）；4.判令盛唐公司向马立华承担自2019年5月1日起至2020年6月30日止水、电在约定交房时未达到使用条件的违约金8520元（每天10元，共计426天），判令盛唐公司向马立华承担自2020年7月1日起按每日10元计算至实际交付之日止的水、电在约定交房时未达到使用条件的违约金；5.判令盛唐公司向马立华承担自2019年5月1日起至2020年6月30日止线路安装在约定交房时未完成无法申请开通电话网络的违约金4260元（每天10元，共计426天），判令盛唐公司向马立华承担自2020年7月1日起按每日10元计算至实际交付之日止线路安装在约定交房时未完成无法申请开通电话网络的违约金；6.判令盛唐公司赔偿马立华律师费损失10000元；7.判令盛唐公司承担案件受理费。一审法院认定事实：2017年12月5日，马立华与盛唐公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定马立华购买盛唐公司开发的万科龙湖城市之光小区，A-3地块5号楼1-***商业用房一套。该房屋建筑面积45.5平方米，单价每平方米27875.30元，房屋总价1268326元，付款方式一次性付清。合同签订前，马立华于2017年11月30日（定金5万）、12月4日（1218326元），两次通过POS机向盛唐公司交纳了全部购房款。《济南市商品房买卖合同》第八条出卖人应在2019年4月30日前将取得开项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付给买受人。第九条出卖人如超过约定期限未将该商品房交付给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之三计算，自约定期限起至实际交付之日止。第十一条双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水电在该商品房交付时达到使用条件；2.电话通信线、网络等在该商品房交付时管线敷设到户。因出卖人原因，导致水、电未按约定期限达到上述条件的，每项每逾期一天，出卖人承担10元违约金；因出卖人的线路安装未完成致使电话宽带无法申请开通的，每项每逾期一天，出卖人承担10元违约金。合同附件五《补充协议》第十五条，关于房屋交付的补充约定：买受人按本协议约定办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，本合同项下商品房即交付于买受人。除本合同另有约定或法律另有规定外，出卖人的交付通知送达后，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋毁损、灭失的风险及此后有关商品房的所有费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期从此日起计算。买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但该质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任。《万科商铺交房标准（通用）》（三）配套设备1.电气：供电系统预留三项入户的线管，一户一表；2.给排水给水：预留给水接驳点，一户一表排水：预留接驳点。2019年4月26日，盛唐公司向马立华发送《商品房使用交付通知书》，马立华收到该通知并对房屋进行查验后，在该通知书上注明未验收，并在《装修房验房指引表》中写明水电设备无开关、无照明，未见水表、电表等内容。2019年1月16日，盛唐公司取得房地产开发项目综合竣工验收备案证明（济综验第2019005号），备案范围包括涉案商铺所在楼号。一审法院认为，本案的焦点问题是：一、盛唐公司是否构成延期交房；二、盛唐公司是否应当承担延期交付房屋的租金损失以及水、电、网络交房时未达到使用条件的违约金；三、盛唐公司是否应当赔偿马立华为本案诉讼支出的律师费。关于第一个焦点问题，盛唐公司与马立华签订的《济南市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，合同相对方都应遵照履行。首先，该合同第八条及其《补充协议》第十五条均对涉案房屋的交付条件作出明确约定，即涉案房屋取得《分期综合验收备案证明》且盛唐公司向买受人送达交付通知。本案中，盛唐公司于房屋交付前已经取得《房地产开发项目综合竣工验收备案证明》，并于2019年4月26日向马立华送达《商品房交付使用通知书》，已经完成了合同约定的交付房屋义务。虽然交付时涉案房屋配套设施存在明显瑕疵，但是均非地基基础或主体结构工程质量问题，故马立华关于盛唐公司构成延期交房的主张不成立。其次，马立华提交其从城建档案馆调取的涉案商铺图纸，证明盛唐公司对房屋设计作出变更，向其交付的房屋不符合标准。盛唐公司对该图纸的真实性不予认可，且经审查，该图纸与双方商品房买卖合同所附图纸以及盛唐公司提交的由设计单位盖章的图纸皆不同，不能证明涉案房屋未达交付标准。综上，对于马立华关于要求盛唐公司交付房屋并承担延期交房违约金的诉讼请求一审法院不予支持。关于第二个焦点问题，一是虽然双方《补充协议》所附图纸上没有显示涉案商铺给排水位置，但是从买卖合同中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺以及《万科商铺交房标准（通用）》的内容可以推定，马立华购买的商铺应当具备正常的电气及给排水设备。从现场勘验的情况看，马立华所购商铺给排水管线确实异于其他相邻商铺，影响正常使用，且没有配置水电一户一表，该商铺的设施明显不符合双方合同约定的基础设施要求，盛唐公司构成违约，应当承担相应责任。二是涉案《济南市商品房买卖合同》约定水、电未按约定期限达到使用条件，每项每逾期一天，出卖人承担10元违约金，故马立华要求盛唐公司支付该部分违约金的诉讼请求应当予以支持。从现场情况看，电话线已经接入，故对马立华关于电话网络违约金的请求不予支持。三是涉案房屋作为商铺，水电设施对于房屋的使用具有较大的影响，涉案合同中违约金的约定无法弥补因此给马立华造成的损失，应当予以增加。但是马立华要求按照同地段商铺租金5元/平方米/天为标准计算损失，缺乏事实与法律依据。一审法院综合考虑合同履行、商铺出租预期利益以及突发疫情等情况，根据公平原则予以衡量，酌定除每日20元违约金外，盛唐公司另行以每日30元为标准，向马立华赔偿损失。关于第三个焦点问题，因马立华与盛唐公司签订的合同中未对产生纠纷的费用承担问题进行约定，故对马立华关于要求盛唐公司承担律师费的诉讼请求一审法院不予支持。另外，如前所述，虽然盛唐公司不构成延期交房，但是其向马立华交付的房屋设施存在明显瑕疵，影响正常使用，按照双方合同约定，盛唐公司应当承担维修义务。从现场勘验的情况看，涉案商铺具备将水电设备按照周边商铺同等标准进行改造的条件，盛唐公司对此亦予以认可。基于以上事实，双方应在合理期限内互相配合完成上述改造，以避免损失的扩大。一审法院认为，上述合理期限以本判决生效后30日内为宜，如因盛唐公司原因未完成改造，马立华可以自行维修，并就产生的费用，另行据实向盛唐公司主张权利。违约金与损失赔偿的截止日为维修改造完成之日。判决：一、济南盛唐置业有限公司向马立华支付违约金（以20元/日为标准，自2019年5月1日起计算至维修改造完成之日止）；二、济南盛唐置业有限公司向马立华赔偿损失（以30元/日为标准，自2019年5月1日起计算至维修改造完成之日止）；三、驳回马立华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取2750元，由马立华负担2325元，由济南盛唐置业有限公司负担425元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马立华提交以下证据：1.房屋建筑工程竣工验收备案单、济南市建设工程档案移交证明各一份，拟证明马立华在原审中提交的从济南市城建档案馆查询的案涉商铺有关给排水设计图纸中记载的设计单位与竣工验收备案单记载的设计单位是一致的，是经过审查合格的备案图纸，且盛唐公司在组织验收后也移交给济南市城建档案馆，故该设计图纸应当同时作为盛唐公司未达到交房标准的裁判依据。2.原审现场勘验视频一份、案涉商铺现状照片三张、微信聊天记录一份，拟证明对比马立华原审中提交的视频、照片、交房标准，盛唐公司承诺的给排水设施一直不符合交房标准，且怠于整改，直到2021年1月20日才整改完毕，电气设备所涉电话线和制冷暖设备所涉分体空调插座尚未整改到位。此外，其他如渗水等质量瑕疵也未整改。经质证，盛唐公司对证据一的真实性无异议，但该两份证据载明的内容无法证明与本案具备关联性。关于一审中马立华提交的图纸与涉案合同及一审中现场勘验时均不一致，且一审法院对此作出认定，该份图纸不能证明涉案房屋未达到交付标准。证据二中的视频证实涉案商铺并非像马立华陈述的无给排水，仅是位置与其他商铺不一致，这也与一审中马立华的主张及提交的相应证据相呼应，因此涉案商铺给排水不影响马立华正常使用。对于证据二涉案商铺现状照片中标明给排水位置的真实性无异议，可以证实盛唐公司已经按照一审法院的要求以及马立华的要求对涉案商铺的给排水位置进行了调整，已经与其他商铺一致，从现场照片可以看出涉案商铺配备了电话线以及相应的插座，并非马立华主张的无上述设施，因此涉案商铺可以正常使用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，盛唐公司与马立华签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。关于逾期交房违约金，涉案合同约定，买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但该质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。马立华主张盛唐公司向其交付的商铺与图纸不符，未安装给排水，应承担逾期交房的违约责任。因涉案商铺面积为45.5平方米，商铺用途无限制，无给排水并非系严重影响其正常居住使用的问题，亦非主体结构质量不合格，故马立华可以向盛唐公司主张涉案房屋用水与合同约定不符的违约金，但不能以此拒绝收房。盛唐公司在取得《分期综合验收备案证明》后，于2019年4月26日向马立华送达《商品房交付使用通知书》，符合合同约定，故盛唐公司已经履行了通知交房的义务。马立华向盛唐公司主张逾期交房违约金于法无据，一审法院对其主张不予支持并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中，涉案合同约定，因出卖人原因，导致水、电未按约定期限达到正常使用条件的，每项每逾期一天，出卖人承担10元违约金。如果按照合同约定的违约金计算标准，盛唐公司应当向马立华支付的违约金为每月600元，明显低于盛唐公司违约给马立华造成的损失，故一审法院对于合同约定的违约金予以调整并无不当。关于违约金的调整标准，根据上述司法解释，违约金应当依据损失予以调整。因马立华提交的证据不足以证实其具体的损失数额，故一审法院综合考虑合同履行情况、商铺出租逾期利益以及突发疫情等情况，酌定在合同约定的每日20元违约金的基础上，由盛唐公司按照每日30元的标准另行向马立华赔偿损失并无不当，本院予以维持。另，关于违约金及赔偿损失的支付日期，盛唐公司应当于本判决生效后十日内向马立华支付。综上所述，马立华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人马立华负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二一年三月八日书记员 薛嘉丽