辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1826号上诉人（原审被告）：杨运来，男，1980年2月15日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：唐微，上诉人妻子。被上诉人（原审被告）：大连万科物业服务有限公司，住大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，总经理。委托诉讼代理人：宫静，女，公司员工。委托诉讼代理人：任凤霞，女，公司员工。上诉人杨运来因与被上诉人大连万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨运来上诉请求：1．撤销大连市中山区人民法院(2020)辽民初7719号判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担；3．本案移送辽宁省大连市中级人民法院处理。事实与理由：一、大连铁路房地产开发有限责任公司（以下简称铁路开发商）选聘前期物业服务企业不合规，与大连万科物业有限责任公司（以下简称万科物业）签订的《前期物业服务合同》部分违反法律法规。1.根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定：“住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经县物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。”公开资料显示港湾隽景建筑面积为28.5万平方米，远超过三万平方米，而铁路开发商却未进行物业服务招投标备案，并且未公示招标、投标、开标、评标、中标等流程的相关协议；2、根据《辽宁省物业管理条例》第四十五条规定：“新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未经承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。”2017年6月30号物业公司在明知房屋未取得竣工验收合格的情况下，入驻港湾隽景，并开始收取物业费，已违反《辽宁省物业管理条例》第四十五条规定，故在铁路开发商未取到房屋竣工验收合格前，铁路开发商与万科物业签订的《前期物业服务合同》中对业主有关规定条文无效。二、万科物业强制业主签订《业主确认函》并诈骗业主物业费。1、万科物业强制业主签订《业主确认函》2017年6月30日起铁路开发商在未取得屋竣工验收合格的情况下强制业主收房。万科物业在办理入住手续时强制业主签订《业主确认函》（业主不签订该函，万科物业就不给业主办理入住手续），且该函中规定：“买受人接受并遵守出卖人与物业服务企业签订的《前期物业合同》”。而签订时万科物业并未提供《前期物业合同》样本，业主在被强制、非自愿、不知情的情况下签订的该函。根据合同法之有关规定，合同的签订应遵循平等、自愿、公平原则。故业主签订的《业主确认函》无效。2、万科物业诈骗业主物业费。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定：“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用”。物业在明知房屋未竣工验收的情况下，强制骗取收取业主一年的物业费（业主不交物业费，万科物业就不给业主办理入住手续），该费用根据上述条例应由开发商承担，而万科物业利用业主对法律条文的不知情诈骗本该由开发商承担的物业费。注：铁路开发商是在2019年10月9号取得的房屋竣工验收备案，故房屋未竣工前，即：2017年6月30号至2019年10月9号的物业费应由铁路开发商承担。3、万科物业合法性存在质疑情况下物业收费标准过高（2.4元/㎡）不知定价标准何来。三、依据《民法典》第六章业主的建筑物区分所有权，第二十四章物业服务合同，第十章建筑物和物件损害责任，上诉人享有建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业应公开公示：小区里的营业执照，小区的建筑区域总平面图，小区工作人员持证上岗的上岗证，小区管理公约，服务人员的基本情况、职责分工、联系方式，投诉机制，物业服务合同、等级、内容、标准，收费项目、收费依据、收费标准、收费方式计费起始时间，价格举报电话，安全生产应急预案，小区的公共区域、部位、设备设施的收益明细及设备设施的养护记录和年检手续，建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况，配套设施和地下管网工程竣工图竣工验收资料，国家供水供电单位委托物业收取水电的委托书及收费依据收费标准收支明细，小区的停车管理方案人员配置，建筑物区划车位车库的处分情况，物业公司满意度调查表、满意度明细，公共区域绿化部位的养护记录，楼体外墙、楼顶防水养护记录，物业服务用房的使用情况等。四、被上诉人在不能按照《民法典》第二十四章物业服务合同及《前期物业服务合同》约定提供物业服务，违约在先。1、被上诉人开展物业管理活动时，利用职务之便，损害业主的合法权益，获取不正当收益。事件一、万科物业未经得任何业主同意的情况下，私自将小区内公共区域、电梯等场所投放有商业广告，且未进行收益公示，获得的收益据为己有，侵害业主知情权。事件二、被上诉人与电信运营商存在一定的利益勾结，致使业主至今无法选择其他电信运营商。2、被上诉人在履行公共设施、环境卫生、停车位管理、服务管理等义务时工作不到位。根据《前期物业服务合同》第二条规定：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共工部位的维修、养护和管理等等服务内容，但是被上诉人并没有按照合同约定履行好义务。事件三、物业公司未履行管理小区内露天停车位服务。根据《前期物业服务合同》附件四有关车位管理规定：“1、车位设备设施完好，定期维护保养、标识齐全规范。2、车位使用顺畅、有序。”。经与物业沟通，物业称：小区内的露天车位不归物业管理，由专业停车场管理公司管理，该公司与物业无任何关系。且本小区的停车位竟然允许外来车辆进入，并取得相应收益。小区内的停车位属于全体业主所有，由于被上诉人的未履行相关责任，致使业主的合法权益受到严重侵害。事件四、被上诉人采用板凳等方式擅自占用小区公共位置，为不明人员（肯定不是业主）占车位，严重损害了业主的合法权益，严重伤害了业主感情，激化了业主与万科物业矛盾。事件五、物业管理不善，致使不明车辆进入小区内，并且停放在消防通道上，致使业主消防生命安全不能得到保障。事件六、小区内卫生管理不善，垃圾桶不及时清理，垃圾经常溢出垃圾桶，且小区内经常看到有动物粪便，且不及时清理，居住环境变差。事件七、被上诉人未履行制止部分业主高层外悬挂空调外机，使其他业主生命安全受到威胁。事件八、被上诉人未履行制止部分业主在消防通道内堆放杂物，使其他业主生命安全受到威胁。事件九、由于被上诉人的疏于管理，小区内经常有外来人员混入，并且在业主房门上张贴广告、卡片等，严重居住环境及业主的生命安全。事件十、被上诉人负责的绿化日常养护不达标，枯死绿植未及时清理及更新培育。事件十一、物业管理能力存在质疑，港湾隽景B区4号楼1楼两家住户私自更改承重墙装修，并将沿街窗户改成门。极大的造成了安全隐患。且物业没有及时制止直到其他业主报警警察到现场才处理。事件十二、物业私自给外来人员（收废品）配备全小区门禁通卡。造成业主快递等物品丢失严重。并将各单元一楼信件报刊柜区变成废品推挤处。事件十三、业主权益受到威胁；如：私自雇佣外部人员冒充公检法部门对缴纳物业费有质疑业主进行恐吓和对为缴纳物业费业主门禁卡实行单月刷卡，对经常出差等业主造成极大困扰。事件十四、业主入户对讲位置未更改，设备正常的情况下，无法进行正常使用，多次上报物业，也长期未得到修复。事件十五、小区地下车库缴纳养护费，物业只有在刚投入使用时，进行冲刷，之后再未进行彻底清扫及路面养护，造成业主对物业失去信心。事件十六、违反大连市物价局联合公安局、国土资源和房屋局下发的大价发〔2016〕19号“关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知”第四款住宅小区停车服务收费标准。对购买地下车库、室内（地下）车位产权或使用权的用户，经营单位可适当收取服务费，收费标准原则上可按每月每个车库（车位）不超过40元的标准协商议定。本市对住宅小区地上停车收费也做了相应的规定，对长期停放的车辆，经车主同意，停车经营者按半年或全年收费的，半年按昼夜收费标准不超过90%，全年不超过80%收费。大连万科物业服务有限公司辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法应予驳回。大连万科物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费5051.04元；2、请求判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自物业费欠交之日起2018年7月1日至2020年3月31日违约金（暂为1408元）。以上第1、2项合计人民币6459.04元。3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月，大连铁路房地产开发有限公司与原告签订《港湾隽景前期物业服务合同》，约定大连铁路房地产开发有限公司委托原告对港湾隽景提供前期物业服务，物业费标准为高层住宅2.4元/月·平方米，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。被告系港湾隽景B4栋1单元502室的业主，房屋建筑面积为87.69平方米。2017年6月30日，被告入住案涉小区，并于同日签署业主确认函，内容为被告同意在业主大会聘任物业服务企业前，由原告提供物业服务，物业服务费标准为2.4元/月·平方米，原告接受并遵守大连铁路房地产开发有限责任公司与原告签订的《前期物业服务合同》。被告自2018年7月1日开始拖欠物业费，至2020年6月30日，被告共拖欠原告物业费5051.04元。此后，虽经原告多次催要，被告拖欠至今。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告即应依约向原告交纳物业费。截至2020年6月30日，被告共拖欠原告物业费5051.04元。被告如认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，应当根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定另行主张，被告以物业服务存在瑕疵而拒交物业费的行为不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，不能得到本院支持。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故对原告此节诉请，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨运来于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连万科物业服务有限公司物业费5051.04元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告杨运来负担。本院二审期间，当事人对均未提交新证据，经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人上诉请求“撤销一审判决、改判驳回被上诉人一审诉讼请求”的事由有四项：1.《前期物业服务合同》部分违反法律法规；2.万科物业强制业主签订《业主确认函》并诈骗业主物业费；3.应公开公示内容未公开；4.提供物业服务存在瑕疵，物业公司违约在先。被上诉人均不予认可。本院认为，首先，上诉人未举证证明案涉《前期物业服务合同》违反法律、行政法规的强制性效力规范，合同成立并生效，二审无据认定该合同无效。其次，上诉人未提交证据证明“《业主确认函》系强制签订及诈骗物业费事实存在”，对其主张的该事项无据确认。3最后，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，若业主认为物业公司不完全履行物业服务合同约定，可另行向物业公司主张，杨运来上诉主张的3、4项事由，无据在本案中审理。综上所述，杨运来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨运来负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年三月三十日书记员  程添莹