河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终1481号 上诉人（原审原告）：鲍瑞涛，男，1979年7月11日出生，汉族，农民，住鸡泽县。 委托诉讼代理人：张丽增，鸡泽县椒城法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：河北悦达房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区滏河北大街396号华浩天际B座一单元18层1810室。 法定代表人：陈向荣，任公司执行董事职务。 委托诉讼代理人：陈鹏飞。 委托诉讼代理人：康鹏飞。 上诉人鲍瑞涛因与上诉人河北悦达房地产开发有限公司（以下简称悦达公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省鸡泽县人民法院（2020）冀0431民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲍瑞涛上诉请求：1.撤销河北省鸡泽县人民法院（2020）冀0431民初745号民事判决，改判为租赁费增加17435.08元；2.一审、二审的诉讼费用由悦达公司承担。事实与理由：第一，不可归责于悦达公司的原因是法院判决错误，悦达公司失去控制权是悦达公司的原因造成的，不能因此判为不可归责于鲍瑞涛责任。1.鸡泽县法院（2019）冀0431刑初1号刑事判决书中公诉机关指控悦达公司于2011年9月份开发的鸡泽县龙城国际小区项目，在2015年6月份时验收竣工。购房合同约定交房日到期后悦达公司未能按照合同约定交付房屋，且出现了电梯无法使用、消防设施不完善等一系列问题，导致龙城国际小区业主无法入住。2015年10月，部分龙城国际小区的业主到邯郸市申请仲裁。2016年11月，邯郸市员会裁决悦达公司向龙城国际小区业主赔偿逾期交房违约金，但悦达公司未进行赔付。业主向邯郸市中级人民法院申请执行，邯郸市中级人民法院于2017年3月裁定因仲裁委员会裁决书中的交房之日无法确定，驳回业主的执行申请。该纠纷一直未能有效的解决。2015年、2016年龙城国际小区刘林、丁玲等业主上料装修房屋，业主和物业发生冲突。该判决中法院审理查明也进一步证实了上述事实，该判决是生效判决，事实系公检法认定事实，由此可以看出是悦达公司的过错造成的，故悦达公司应该承担因延迟给付鲍瑞涛租金及违约金的法律责任，鲍瑞涛没有任何过错，悦达公司的过错不应该让鲍瑞涛承担，一审法院强行认定是不可归责于悦达公司的原因造成的商铺损失是错误的。2.悦达公司毫不顾忌房主的感受，弃业主而逃，后在鸡泽县政府和镇政府的支持下成立了业主委员会，故完全由悦达公司的过错导致的，并非犯罪分子强行进入小区赶走悦达公司的工作人员。并非由不可归责于悦达公司的原因造成的商铺损失。一审法院认定不可归责于悦达公司的原因造成商铺损失是错误的。3.2017年5月9日业主委员会在鸡泽镇政府、鸡泽县住建局同意并见证的情况下成立的。在鸡泽县人民法院（2019）冀0431刑初1号刑事判决中可知自2018年6月22日犯罪分子全部到案，此时悦达公司完全可以掌控龙城国际小区，但悦达公司并未做到，这是悦达公司的过错，该过错不能让鲍瑞涛承担后果。4.该商铺经营合同到期后，悦达公司没有通知鲍瑞涛解除合同，也没有积极告知鲍瑞涛商铺情况，没有支付租金和违约金，鲍瑞涛的电话未更换且悦达公司处也有登记，但悦达公司没有任何行动，根据合同法第一百一十七条和第一百一十八条之规定，本案不属于不可抗力和当事人以外因素造成的不能履行合同。第二，租赁到期后，应认定悦达公司继续租赁，并支付租赁费用。鲍瑞涛和悦达公司签订的《委托经营合同书》第五条第十项规定，在本合同委托经营期限届满时，甲方如需出售，在同等条件下乙方享有优先购买、承租及经营权。合同到期后，悦达公司没有将该商铺归还给鲍瑞涛，也没有告知鲍瑞涛可以自行占用或出租，根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，视为悦达公司继续占用，应依法支付租赁费用方显公平。上诉要求增加的诉讼费用为2017年5月至本案一审起诉之日即2020年8月17日期间一审法院未判决的数额。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求支持鲍瑞涛的上诉请求。 悦达公司答辩称，我公司失去对房屋的控制是因为王孟校造成的，我公司与王孟校的犯罪行为无关。案涉合同期满后，因双方未签订新的合同，故由我公司承担期满后的收益无事实依据。其他意见同上诉事实与理由。 悦达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回鲍瑞涛的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审的案件受理费由鲍瑞涛承担。事实和理由：第一，本案案由应当为委托经营合同纠纷，一审法院判决时改变案由为租赁合同纠纷，有违本案客观事实，并且没有履行对当事人告知、释明义务，程序明显不当。1.鲍瑞涛与悦达公司签订的合同名称为《商铺委托经营合同书》，鲍瑞涛购买悦达公司的商铺后，委托悦达公司经营与管理，合同书中对委托经营场地、具体委托经营事项、委托经营期限、商品经营收益的年度回报率、支付期限、违约责任等重要内容进行了全面的约定，完全符合委托经营合同的法律特征。事实上，悦达公司也是按照委托经营合同进行的履行，故双方之间属于委托经营合同关系，而不是房屋租赁合同关系。2.悦达公司接到一审法院的应诉通知、开庭传票、举证通知书等诉讼文书中所载明的案由均为委托合同纠纷。一审判决在本院认为开头部分就认为悦达公司与鲍瑞涛之间签订的《商铺委托经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，但紧接着便对该合同书的法律性质直接改变认定为租赁合同，一审法院依职权直接变更本案案由为租赁合同纠纷未尽到释明义务，程序明显不当。第二，悦达公司不应当承担支付鲍瑞涛所请求的商铺经营回报收益的责任。1.悦达公司对小区物业管理及本案商铺完全失去控制权的时间起点为2015年9月份。一审法院以王孟校等犯罪分子在2017年5月份成立“龙城国际业主委员会”为标志，作为悦达公司对小区物业管理及本案商铺完全失去控制权的时间起点，不符合实际情况。小区的个别业主没有办理完毕交接手续的情况下要入住房屋进行装修，与小区物业发生冲突，个别业主损毁小区财务强行运料装修，引发了业主方与物业、悦达公司之间的矛盾。自2015年9月份开始，以王孟校为首、李明亮、陈晓雷、叶强、孟晓磊、刘林、陈瑞超、丁玲等为主要成员的犯罪团伙，破坏小区的起降杆强行进入小区，故意损坏物业财物，威胁并殴打悦达公司的工作人员，抢走小区各种图表资料，导致悦达公司工作人员被迫撤离小区办公场所。犯罪团伙抢占房屋并非法成立了“龙城国际自治委员会”，开始强行向外销售房屋、出租商铺、私自换锁、毁坏绿化、破坏电力消防等行为致使悦达公司对小区的项目管理失控，最终导致销售和商铺招商等各项工作全部停止，小区管理、商铺招商陷入瘫痪，该行为严重侵害了悦达公司、鲍瑞涛及广大业主的合法权益。以上事实有鸡泽县人民法院的刑事判决书予以为证。故悦达公司对小区物业管理及本案商铺完全失去控制的时间起点为2015年9月份而不是2017年5月份，事实上该状态一直持续到本案《商铺委托经营合同书》期满之后。对于此项责任问题，属于《商铺委托经营合同书》第七条约定的不可归责于悦达公司的原因而造成的商铺损失，悦达公司不应当承担给付责任。2.鲍瑞涛所主张的合同书期满之后的收益及违约金，因合同书期满后双方未继续签订合同，鲍瑞涛的请求没有事实依据，悦达公司也不用承担给付责任。一审法院判决的违约金标准过高，违约金应当按照银行存款利息计算。综上，鲍瑞涛的一审诉讼请求没有事实依据，请求法院查明事实，依法驳回鲍瑞涛的全部诉讼请求。 鲍瑞涛答辩称，案涉合同虽名为委托经营合同，但实质为租赁合同。悦达公司已经就王孟校侵害其民事权益提起诉讼要求赔偿，故悦达公司应当向鲍瑞涛支付租金。案涉合同是由悦达公司拟定的，其知晓租金及违约金，故违约金不应当调整。合同到期后，悦达公司仍占用房屋，故悦达公司应当支付租金。 鲍瑞涛向一审法院起诉请求：1.依法判决悦达公司返还租金227493.78元；2.诉讼费由悦达公司承担。 一审法院认定事实：悦达公司于2011年9月份开发鸡泽县龙城国际小区项目，于2015年6月份验收竣工。2014年5月23日鲍瑞涛与悦达公司之间达成了口头商铺买卖合同，约定鲍瑞涛购买悦达公司龙城国际购物中心商铺，该商铺所在的楼层为四层，编号为4503，建筑面积为12.57平方米，总价款为100587元。2014年5月23日，鲍瑞涛一次性向悦达公司支付100587元。2014年5月23日鲍瑞涛与悦达公司达成口头合同，约定：鲍瑞涛委托悦达公司经营龙城国际购物中心四层4503号商铺。委托经营的期限为5年，自2014年6月至2019年6月，从2014年6月份开始计算租金。商铺不再进行交付，直接委托悦达公司进行租赁，每年租金为房屋总价款的8%。鲍瑞涛认可双方对“不可抗力”进行了约定，即：遇不可抗力或不可归责于悦达公司的原因而造成的损失，悦达公司不承担赔偿责任。 合同达成后，悦达公司于2014年7月26日至2016年4月1日期间，共向鲍瑞涛支付了2014年6月至2015年12月共19个月的经营回报收益共计12741.02元。之后悦达公司没有向鲍瑞涛支付收益回报。悦达公司开发的龙城国际小区，没有按照购房合同约定的日期向业主交房，且出现电梯无法使用、消防设施不完善等一系列问题，导致龙城国际小区业主无法入住。悦达公司与龙城国际小区业主发生纠纷，陆续有小区业主与悦达公司工作人员发生冲突，在2017年5月份龙城国际业主委员会成立后，以王孟校为首的犯罪分子以小区业主委员会没有经费为由，强行占有小区的商品房及商铺，并对外出租。悦达公司对小区物业管理及本案的商铺完全失去控制权。2018年7月份，王孟校等犯罪分子被逮捕。之后悦达公司配合县政府工作组进入小区，解决遗留问题。现鲍瑞涛因没有得到商铺回报收益，向一审法院提起诉讼，要求判如所请。 一审法院认为，鲍瑞涛与悦达公司之间达成的商铺委托经营合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然本案当事人陈述所订立的合同为委托经营合同，但双方并非委托法律关系。鲍瑞涛从悦达公司处购买商铺，之后由悦达公司使用，悦达公司向鲍瑞涛支付使用费，故双方之间系租赁合同关系。本案的案由应当确定为租赁合同纠纷。鲍瑞涛将自己所有的商铺租赁给悦达公司用以经营，悦达公司应当按照约定向鲍瑞涛支付商铺经营收益也就是租金。悦达公司于2014年7月26日至2016年4月1日期间，共向鲍瑞涛支付了2014年6月至2015年12月共19个月的经营回报收益共计12741.02元。2016年1月份之后的租金，悦达公司没有再支付。2016年1月份到2017年4月份，悦达公司尚没有失去对商铺的掌控，应当按照合同约定向鲍瑞涛支付16个月的商铺经营收益共计10729.28元。关于鲍瑞涛请求主张的自2017年5月至2019年6月的商铺经营收益，犯罪分子强行进入小区赶走悦达公司工作人员，悦达公司对商铺失去控制权，鲍瑞涛认可双方对“不可抗力”进行了约定，即：遇不可抗力或不可归责于悦达公司的原因而造成的损失，悦达公司不承担赔偿责任。该情形系双方约定的不可归责于悦达公司的原因而造成的损失，悦达公司在此期间不应当承担给付责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决如下：一、河北悦达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付鲍瑞涛商铺收益回报10729.28元；二、驳回鲍瑞涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2875元，减半收取计1437.50元，由鲍瑞涛承担1000元，河北悦达房地产开发有限公司承担437.50元。 本院二审期间，悦达公司提交2016年8月11日、9月24日、9月12日，12月17日等时期共计6张由龙城业主自治委员会建设小区出具的收据和2018年6月1日由龙城国际小区业主委员开具的收据，证明：我公司在2016年8月失去了对案涉店铺的控制，故自2016年8月就不应再支付收益了。鲍瑞涛发表质证意见：该证据与本案无关，票据中涉及的房屋与本案的店铺无关，对该证据的证明目的有异议，一审庭审中，悦达公司认可自己失去对龙城国际小区商品楼的实际时间晚于2017年5月份。对该证据的来源有异议，该证据来源不合法。 本院查明事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，根据双方陈述，本案的争议焦点为：第一，一审确定本案的案由为租赁合同纠纷是否正确；第二，悦达公司对案涉商铺失去控制权的时间，对商铺失去控制是否存在过错以及是否应当支付鲍瑞涛租金，如应当支付则租金数额为多少；第三，一审法院调整违约金标准是否适当；第四，是否应当支持鲍瑞涛主张的委托经营合同到期后的租金。 第一，一审确定本案的案由为租赁合同纠纷是否正确的问题，鲍瑞涛以总价100587元购买悦达公司店铺，按照悦达公司与鲍瑞涛签订的商铺委托经营合同可以确认鲍瑞涛将商铺交由悦达公司使用，悦达公司按照商铺总价款的8%标准支付年度回报收益，虽然双方合同名为商铺委托经营合同，但是根据合同内容可以确认双方本质上为租赁合同关系，故一审法院认定本案为租赁合同纠纷正确，本院予以确认。 第二，关于悦达公司对案涉商铺失去控制权的时间，对商铺失去控制是否存在过错以及是否应当支付鲍瑞涛租金，如应当支付则租金数额为多少的问题。结合鸡泽县人民法院作出的（2019）冀0431刑初1号生效刑事判决可以确认，案涉店铺在2017年5月份被犯罪分子王孟校等强行占有，故可以认定悦达公司是在2017年5月份不再占有使用案涉商铺，失去对案涉商铺的控制。悦达公司称其失去对案涉商铺控制时间为2015年9月份，早于2017年5月，因悦达公司未能提交充分证据，本院对此不予采信。以王孟校为首的犯罪分子以非法手段强行占有商铺致本案合同无法正常履行，系因第三人犯罪行为致悦达公司失去对案涉商铺的控制，悦达公司对此并无过错。因第三人犯罪行为致使悦达公司失去对案涉商铺的控制，系因不可归责于悦达公司的原因致使案涉合同无法履行，悦达公司未使用案涉商铺，故悦达公司不应当支付未使用商铺期间的租赁费用。 第三，关于一审法院调整违约金标准是否适当的问题，鲍瑞涛与悦达公司虽然有关于违约金的约定，但违约金过分高于造成的损失，且悦达公司在一审中请求调整违约金，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期收益等情况，根据公平原则和诚实信用原则，适当减少调整为违约金租金的20%并无不当，故本院认定一审法院调整违约金标准适当。 第四，关于本案中是否应当支持鲍瑞涛主张的委托经营合同到期后的租金。2018年7月，王孟校等犯罪分子被捕后，悦达公司配合县政府工作组进入小区解决遗留问题。悦达公司并未直接占有使用案涉门市进行收益，鲍瑞涛依照原合同约定请求悦达公司支付原合同到期后的租金无事实依据，故一审法院对该诉请不予支持并无不当。 综上所述，鲍瑞涛、河北悦达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费305元，上诉人鲍瑞涛负担235元，上诉人河北悦达房地产开发有限公司负担70元。 审 判 长 王跃安 审 判 员 米秉华 审 判 员 张树刚 二〇二一年三月三十一日 法官助理 乔亚亚 书 记 员 蔺密密