北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4046号上诉人（原审被告）：梁吉伟，男，1981年12月28日出生，汉族，住山西省稷山县。上诉人（原审被告）：王爱萍，女，1974年5月30日出生，汉族，住山西省运城市。被上诉人（原审原告）：马冯，男，1956年12月27日出生，汉族，住山西省永济市。委托诉讼代理人：马秋文（马冯之女），1983年10月4日出生，住山西省永济市。原审第三人：山西天豪房地产开发有限公司，住所地山西省运城市永济市市府西街。法定代表人：王海玲，负责人。委托诉讼代理人：陆晶，女，山西天豪房地产开发有限公司员工。上诉人梁吉伟、王爱萍因与被上诉人马冯、原审第三人山西天豪房地产开发有限公司（以下简称天豪公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁吉伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马冯的所有诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定的部分事实是错误的。1.梁吉伟在一审中提供的证据足以证实梁吉伟执行案涉房屋有理有据，有法可依。2.梁明霞和马冯没有明确书面的房屋买卖《协议书》，只是一个口头转卖的行为，且2011年3月19日梁明霞与山西润林房地产开发有限公司签订的认购《协议书》是无效的，因为山西润林房地产开发有限公司无相关资质证开发房地产和商品楼的销售。3.经查，山西润林房地产开发有限公司已于2013年3月4日被吊销营业执照，根本就不具备法人身份，也不具备收款的主体身份；而马冯所提交的由山西润林房地产开发有限公司开具的房款《收据》均在该公司被吊销营业执照之后。4．马冯于2019年10月16日诉山西润林房地产开发有限公司、山西省天豪房地产开发有限公司合同纠纷一案，于2020年4月7日由山西永济市人民法院作出（2019）晋0881民初3206号民事裁定书。梁吉伟申请法院调取该案卷宗来判定本案是否存在违法行为。5.由山西天豪房地产开发有限公司润枫阁项目部开具的内容为“马冯是润枫阁4单元403唯一购房户，房款已全部交清并于2013年6月使用”的证明本身就存在问题。因为润枫阁项目部并非一个独立的主体，用项目部的章出具此证明在法律效力上存在问题，证明应加盖山西天豪房地产开发有限公司的公章。所以这份证明的真实性、合法性存在问题。综上，马冯明显存在虚假的购房行为，恶意提出异议之诉。二、马冯所提供的证据材料不足以证明其享有排除法院强制执行的权利。1.2011年3月19日，梁明霞与山西润林房地产开发有限公司签订的《协议书》只是一个认购《协议书》，不是正式的《商品房买卖合同》；而且此认购《协议书》是无效的。因为按照国家法律相关规定，房地产开发和商品楼销售需要有相关资质证，而山西润林房地产开发有限公司当时是无任何开发和销售资质的。另外，马冯没有提供与梁明霞、山西润林房地产开发有限公司、山西天豪房地产开发有限公司任何一方签订过的《购房协议》或相关协议资料。2．马冯提供的由原卖方梁明霞收到马冯付购买润枫阁4门403号房款共计198000元【其中：个人收到房款153500元整，其余房款由马冯直接交售楼部（收据5张计49500元）】的收条。按照收条内容支付梁明霞房款的总金额是203000元，而梁明霞收条确认的总房款是198000元，金额上就不符。马冯付给梁明霞153500元房款并无任何有效的银行转款凭证，这么大的金额不可能没有转款记录。3．梁明霞与山西润林房地产开发有限公司签订的认购《协议书》中明确的总房款为158522元；而山西润林房地产开发有限公司收到全部房款所开具的10张《收据》中梁明霞和马冯支付的房屋款项共计154500元（其中，梁明霞支付105000元，马冯支付49500元）；与实际2011年3月19日签订的认购《协议书》规定的房屋总款项158522元不一致。而且马冯就上述房款收据没有提供过任何转款记录和正规发票。另，梁明霞支付房款105000元后，由马冯支付的剩余房款计49500元，并由山西润林房地产开发有限公司开具5张房款《收据》，而山西润林房地产开发有限公司已于2013年3月4日吊销，根本就不具备法人身份，而马冯所提供支付的房款《收据》均在山西润林房地产开发有限公司吊销之后。4．马冯提供交纳房屋的水、电、暖、物业费收据复印件共计21张，均没有任何收款单位的公章及相关缴费的正式票据。另外马冯说2013年6月装修后就开始入住，也未提交装修合同和相关装修的任何资料。5．（运）公（司法）鉴（文）字[2015]25号鉴定文书、山西省永济市人民法院作出的（2019）晋0881刑初208号刑事判决书仅能说明天豪公司管理混乱，所属员工出了问题。但这并不代表王爱萍没有支付房款、对案涉房屋没有所有权。因为案涉房屋至今仍备案在王爱萍名下，并未变更。6．马冯提供的2018年9月17日由山西永济市公安局制作的询问笔录中，没有提到所涉及的润枫楼4门403房和关于马冯的任何事项。而在询问笔录中的第4页倒数第10行、11行明确了润枫楼房产的销售、备案所需要的口令盘和密码都是由郭端学来负责及保管和授权的。这充分肯定了郭端学不但是天豪公司的员工，而且还是项目销售的负责人。依据国家相关法律规定，案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。综上，请求法院改判驳回马冯的一审诉讼请求。7.梁明霞未出庭，无法核实房屋转卖的真实性。马冯提交的梁明霞与润枫阁项目部签订的购房协议书、收据上的公章与天豪公司润枫阁项目证明上的公章不一致。王爱萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马冯一审诉讼请求。事实与理由：王爱萍在2013年9月份通过永济张龙介绍购买润枫阁14号商铺，当时商铺已卖给别人，王爱萍在当时的润枫阁物业协商房价为35万元，房屋每月租金1.8万元，当时在场人员包括王爱萍、郭瑞学、李娟丽以及负责销售房屋的两名工作人员。2013年9月24日，王爱萍前往房屋管理部门办理了过户手续，当时售房公司要撤销原来的备案合同，当天没有办完，在次日才办完手续。王爱萍通过中国银行转给案涉房屋原业主大部分购房款，剩余的购房款以现金形式交给郭瑞学，王爱萍共计付款33.2万元（扣除租金）。2014年8月底王爱萍催收租金，直至当年10月份收回案涉房屋并一直自用。2013年10月，张龙打电话说还有三套单元楼要出售，王爱萍当时去物业公司询问为何这么好的楼层没有卖出，售楼部说有的购房者交了2万元定金，现在都没有付款，公司和他们解除了合同，现在继续出售。公司带王爱萍去现场看了房屋，事后王爱萍前往房屋管理部门询问情况，房屋管理部门称润枫阁很多房屋均已办理了备案合同。王爱萍随后到物业公司谈好了购房价格（一次性付款，每套房便宜5000-7000元左右）。一周后，王爱萍在房屋管理部门办理了备案合同，王爱萍通过银行转账及现金给付的方式付清了所有款项。马冯提供的房款收据是2013年3月份，该收据真实性存疑，马冯付清房款后未在房屋管理部门办理登记手续，不符合常理。马冯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。天豪公司述称：同意一审判决。马冯向一审法院起诉请求：1.请求停止对原告位于山西省永济市市府西街润枫阁小区4单元403号房屋的执行；2.诉讼费由梁吉伟、王爱萍负担。一审法院认定事实：2016年9月23日，一审法院就梁吉伟与王爱萍民间借贷纠纷案作出（2016）京0101民初11723号民事判决，判决王爱萍偿还梁吉伟借款246万元及相应的逾期利息。在该次诉讼过程中，梁吉伟向一审法院申请对王爱萍的财产采取诉讼保全措施。一审法院于2016年6月30日依法作出财产保全裁定。经查询，案涉房屋由王爱萍办理了房屋买卖合同的备案登记，故一审法院向永济市房地产交易管理中心送达一审法院执行裁定及协助执行通知书，预查封了包括案涉房屋在内的4套房屋。判决生效后，因王爱萍未履行还款义务，梁吉伟于同年11月7日申请执行。一审法院以（2016）京0101执6257号立案执行。2016年11月18日，一审法院作出（2016）京0101执6257号执行裁定书，裁定终结案件执行程序。2018年9月25日，梁吉伟申请恢复执行，一审法院以（2018）京0101执恢1285号立案执行并对涉案房产进行了续预查封。在案件执行过程中，马冯以王爱萍办理涉案该房屋的商品房买卖合同不是天豪公司所签，案涉房屋系马冯出资购买和实际占有，向一审法院提出执行异议申请。2020年4月27日，一审法院作出（2019）东执异字第334号裁定，驳回了马冯的异议请求。马冯在法定期限内，向一审法院提起执行异议之诉。马冯为证明其主张，向一审法院提交如下证据：1.协议书一份，内容：卖方山西润林房地产开发有限公司，买方梁明霞，甲方将涉案房产出售给乙方，合同金额158522元。合同甲方处盖有山西润林房地产开发有限公司销售部印章，乙方有梁明霞签字，时间为2011年3月19日。2.收据一张，内容为梁明霞收到马冯付购买润枫阁（4-403）房款，房款共计198000元，收到房款153500元，其余房款由马冯直接交于售楼部。梁明霞在落款处签字，日期为2013年3月14日。3.山西润林房地产开发有限公司收据10张，其中由梁明霞付款的收据共计5张，金额合计105000元；由马冯付款的收据共计5张，金额合计49500元。4.马冯交纳房屋水、电、暖、物业费收据复印件24张，交费日期时间跨度为自2014年11月1日至2019年6月11日。5.天豪公司润枫阁项目部证明一份，内容为马冯为我部开发的案涉房屋唯一购房户，房款已全部交清并于2013年6月实际使用，日期为2019年7月2日。6.运城市公安局司法鉴定中心鉴定文书，检材为王爱萍与天豪公司签订的《商品房买卖合同》四份，合同编号分别为：RFG-079、RFG-084、RFG-085、RFG-086。鉴定意见为检材与样本上的“山西天豪房地产开发有限公司”印文不是同一枚印章盖印的。7.山西省永济市人民法院（2019）晋0881刑初208号刑事判决书、公安机关的询问笔录。主要内容为：2018年9月17日陕西省永济市公安局对山西润林房地产开发有限公司法定代表人肖永军进行询问，肖永军在询问笔录中述称其与王明轩、韩立功三个人用天豪房地产开发公司的资质开发的润枫阁小区，销售刚刚开始时使用的是山西润林房地产开发有限公司的手续收款，随后才到天豪公司换的手续。郭瑞学只负责销售，李娟丽是郭瑞学下边的销售人员，购房款是公司有专门的财务人员在收，郭瑞学和李娟丽无权收房款。润枫阁小区的房子在永济市房地产交易管理中心办理备案手续时所需用的口令盘和密码一直是由郭瑞学保管和使用着。2014年8月，天豪公司润枫阁项目负责人王明轩向永济市公安局报案称，郭瑞学私刻天豪公司公章及财务专用章，将该公司八套房屋出售给王爱萍、杜伟学，并欺骗房管部门进行备案。王明轩同时称，其与他人共同开办了润林公司，并与天豪公司合作开发“润枫阁”项目，项目中公司委派专人收取售楼款项。公司委托郭瑞学销售房屋，公司另行派专人收取售楼款。但郭瑞学擅自收取了王爱萍等人的款项。2015年5月20日，永济市公安局向永济市房地产交易管理中心调取了包括案涉房屋在内的购房合同。上述购房合同（含案涉房屋由王爱萍签署的购房合同）经运城市公安司法鉴定中心鉴定，合同中的印章与天豪公司的印章均不一致。郭瑞学在接受公安机关询问时称，因其经营房产项目有资金缺口，经人介绍认识王爱萍，向王爱萍借款40万元。在王爱萍的要求下，其将四套购房合同交给王爱萍签订后到房管部门进行了备案。王爱萍明知办理备案的合同是假的，但其拒绝办理撤销备案手续。2019年6月21日，郭瑞学因涉嫌伪造公司、企业印章罪被公安机关刑事拘留，同年7月5日被逮捕。此后，永济市人民法院对郭瑞学等人作出刑事判决，认定郭瑞学在代理销售润枫阁小区房屋期间，未取得开发商同意，私刻天豪公司公章、财务章、法人章的手段，将包括涉案房产在内的七套商品房、一套商铺销售给杜伟学、王爱萍个四套，将伪造的印章加盖在商品房买卖合同上，向杜伟学、王爱萍抵押借款。经二人要求，郭瑞学等二人将购房合同备案至杜伟学、王爱萍名下，引发多起房产纠纷。法院判决郭瑞学犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑并处罚金。庭审中，梁吉伟陈述称房屋买卖协议不是正规的买卖协议，购房款都是收据二不是发票，马冯没有付款流水，公章的真伪是公司内部的问题，不影响房屋产权。王爱萍陈述支付购房款的时候天豪公司的员工韩磊给了王爱萍一个个人账户，王爱萍将购房款转至该个人账户中了。王爱萍另称房管所没有鉴别公章真假的能力，公章是假的只能说明天豪公司内部出了问题，王爱萍在房管所做了预登记，天豪公司也进行了盖章确认，王爱萍与开发商都有备存，所有的手续都是正规的。对此，天豪公司述称王爱萍陈述的购买房屋行为在天豪公司是不存在的，王爱萍的这种行为是借贷导致的。上述事实，有马冯提供的协议书、收条、收据、天豪公司证明、鉴定文书、刑事判决书、询问笔录，梁吉伟提供的执行裁定书、送达回证以及各方当事人的当庭陈述在案佐证。一审法院认为，在金钱债权的执行中，如案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的。本案中，梁明霞于2011年签订房屋买卖合同，马冯于2013年向梁明霞支付案涉房屋的部分购房款，剩余房款由马冯于2014年付清，案涉房屋于2016年被一审法院查封，故在一审法院查封之前马冯的购房合同已成立并生效，且已支付全部价款。结合马冯交纳房屋水、电、暖、物业费收据以及天豪公司润枫阁项目部的证明，可以认定在一审法院查封案涉房屋前马冯已合法占有该房屋。因马冯不存在怠于办理过户登记或因过错导致无法办理过户登记的情形，故可以认定案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因导致。根据公安机关的鉴定意见以及法院生效判决确定，王爱萍办理备案的《商品房买卖合同》中的天豪公司印章为伪造，故一审法院认定马冯就被执行的涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。马冯的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行山西省运城市永济市市府西街润枫楼西1号楼4单元403号房屋。二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，马冯针对一审法院预查封的案涉房屋提起本案执行异议之诉。在一审中，马冯提交证据拟证明其与梁明霞于2011年签订房屋买卖合同，马冯于2013年向梁明霞支付案涉房屋的部分购房款，剩余房款由马冯于2014年付清。一审法院对上述事实予以认定，并无不当；一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记之规定，再结合天豪公司润枫阁项目部证明、公安机关的鉴定意见以及法院生效判决确定王爱萍办理备案的《商品房买卖合同》中的天豪公司印章为伪造的情况，综合认定马冯就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，依据充分，并无不当。梁吉伟的上诉意见，并不能影响法院综合本案全部情况做出的上述认定，对其意见本院不予支持。综上所述，梁吉伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由梁吉伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  王 楠审 判 员  曹 欣二〇二一年三月三十日法官助理  张 翼书 记 员  王思雨