浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙07执复13号 复议申请人（异议人、利害关系人）：刘迎书，男，1976年8月11日出生，汉族，住湖南省湘阴县，现住广东省广州市越秀区。 申请执行人：浙江东阳建工集团有限公司，住所地：浙江省东阳市经济开发区（望江路11号）。 法定代表人：何颂伟。 被执行人：梁何，男，1957年6月15日出生，汉族，住广东省电白县。 被执行人：郭毅辉，男，1975年2月19日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被执行人：王剑，男，1982年6月20日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。 复议申请人刘迎书不服浙江省东阳市人民法院（以下简称东阳法院）（2020）浙0783执异94号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 东阳法院在执行申请执行人浙江东阳建工集团有限公司与被执行人梁何、郭毅辉、王剑合同纠纷一案中，异议人刘迎书对东阳法院作出的（2017）浙0783执7580号之四执行裁定提出书面异议，请求撤销该裁定，保护其租赁使用权。 东阳法院查明，原告浙江东阳建工集团有限公司与被告梁何、郭毅辉、王剑合同纠纷一案，原告于2015年6月18日向法院提起诉讼，东阳法院于2016年8月19日作出（2015）东商初字第03671号民事判决书，判决内容如下：一、被告梁何、郭毅辉于判决生效后10日内支付原告浙江东阳建工集团有限公司赔偿款3969297.63元；二、被告王剑对判决第一项的债务承担连带清偿责任；其在承担连带清偿责任后可向被告梁何、郭毅辉追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38554元，由被告梁何、郭毅辉负担，被告王剑负连带责任。判决生效后，被告未自觉履行生效法律文书确定义务，原告向东阳法院申请强制执行。该院于2017年11月2日立案执行，执行案号为（2017）浙0783执7580号。该院于2018年5月3日依据（2017）浙0783执7580号之一执行裁定书查封了坐落于广州市越秀区××路××号××号××楼的房地产，于2018年4月23日作出（2017）浙0783执7580号之二执行裁定书拍卖案涉房地产。该院于2019年5月14日张贴了拍卖预告，要求租赁户向该院申报租赁。异议人刘迎书向该院提供了房屋租赁合同，要求保护其租赁权。东阳法院于2019年6月3日作出（2017）浙0783执7580号之四执行裁定书，裁定异议人刘迎书对被执行人梁何所有的坐落于广州市越秀区××路××号××号××楼的不动产主张的租赁权不得对抗本案申请执行人。该院于2019年6月4日在案涉房地产处张贴了（2017）浙0783执7580号之四执行裁定书。买受人李斌于2019年10月9日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得案涉房地产，并于2019年10月14日与该院签订拍卖成交确认书。该院于2019年10月18日作出（2017）浙0783执7580号之五执行裁定书，裁定原属被执行人梁何所有的坐落于广州市越秀区××路××号××号××楼的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人李斌所有。该房产的财产权自裁定送达买受人李斌时起转移。 另查明，异议人刘迎书于2009年12月1日与被执行人梁何配偶崔育琼（案涉房产共有权人）签订房屋租赁合同，约定被执行人梁何配偶崔育琼（案涉房产共有权人）将案涉房产出租给异议人刘迎书，租期三年，从2009年12月1日至2012年11月30日。案涉房产于2012年10月15日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州流花支行。异议人刘迎书于2012年12月18日与被执行人梁何签订房屋租赁（续租）合同书，约定被执行人梁何将案涉房产出租给异议人刘迎书，租期从2013年1月1日至2027年12月30日。 东阳法院认为，抵押登记具有公示公信效力，根据相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中抵押权设立于2012年10月15日，而异议人刘迎书与被执行人梁何于2012年12月18日签订租赁合同，晚于案涉房产设立抵押的时间，且异议人刘迎书未就案涉房产办理租赁备案手续，故该院将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖并无不当，东阳法院作出（2017）浙0783执7580号之四执行裁定书，理由正当，程序合法。综上，异议人提出的执行异议理由缺乏法律依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人刘迎书的异议。 复议申请人刘迎书向本院申请复议称，复议申请人于2019年10月24日向东阳法院提交异议申请书及案涉房产近十年来的租赁合同和租金转账记录，东阳法院于2019年10月30日作出（2019）浙0783执异109号执行裁定书，裁定对异议人刘迎书的执行异议不予受理，经复议，金华市中级人民法院撤销发回重新审查，东阳法院于2020年5月11日作出（2020）浙0783执异35号执行裁定书，驳回异议人刘迎书的异议申请，经复议，金华市中级人民法院裁定撤销，指令东阳法院审查，东阳法院2020年10月14日作出（2020）浙0783执异94号执行裁定书，驳回异议人刘迎书的异议，异议人不服该裁定，申请复议。一、执行法院执行程序违法。在作出执行裁定前未向复议申请人提交和看过任何能够证明案涉房产已于2012年10月15日实质抵押给中国工商银行广州流花支行的证据，执行法院所作出的执行裁定没有公信力。截止2020年10月22日，复议申请人未收到执行法院任何评估报告书，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，执行法院违规操作，严重损害复议申请人的知情权和异议权。二、执行法院适用法律错误。首先，复议申请人在2009年12月1日就将案涉房产301、302房作为公司设计部、业务部使用，2012年12月18日复议申请人与案涉房产业主梁何签订续租合同时并不知道案涉房产已抵押给银行，收到法院执行裁定书才知道。案涉房产抵押权人是中国工商银行广州流花支行，2018年5月3日案涉房产被东阳法院查封，申请执行人是浙江东阳建工集团有限公司。复议申请人认为，案涉房产申请执行人不是抵押权人，执行法院主张的抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力，是执行法院适用法律对象错误，该规定只针对抵押权人中国工商银行广州流花支行行使抵押权时有效。复议申请人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定情形，执行法院裁定涤除案涉房产复议申请人的租赁权是错误的。根据《物权法》第一百九十条规定，案涉房产申请执行人浙江东阳建工集团有限公司与案涉房产被执行人梁何签订租赁合同多年后产生的一般债权人，并非抵押权人，且被执行人并非案涉房产业主梁何一人，还有多个被执行人，该案申请执行人浙江东阳建工集团有限公司仅可以享受案涉房产拍卖后优先偿还抵押权人债权后的剩余价值，执行法院涤除案涉房产301、302房复议申请人的租赁权是适用法律理解错误，应予以纠正。第二，复议申请人于2007年在案涉房产同幢楼的602房注册成立广州吉祥装饰工程有限公司并经营至今，2009年12月份增加案涉房产301、302房作为公司设计部、业务部办公使用，2017年11月9日与杨亨签订案涉房产301、302房办公室使用协议书，并于2017年11月14日在越秀区华乐街道办理案涉房产登记备案两份，第三方平台天眼查查询，登记备案的广州市越秀区恩典特殊儿童康复中心的法人显示是杨亨，地址信息显示是广州市越秀区××路××号之三301房自编1号，广州市越秀区诺数文化用品商行地址信息显示是广州市越秀区××路××号之三301房自编2号。上述二份房屋租赁备案登记与复议申请人实际使用的案涉房产地址一致，复议申请人因公司注册地址在案涉房产同幢楼602房，案涉房产301、302早期只是作为公司业务部、设计部使用，复议申请人没有备案需求，国家法律也没有强制规定租赁房屋要进行备案。执行法院以复议申请人没有在街道办理备案来裁定涤除复议申请人对案涉房产的租赁权是错误的，应予以纠正。第三，复议申请人作为承租人享有优先购买权。根据2017年1月1日起施行《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，在整个案涉房产拍卖过程中，执行法院都未告知复议申请人应该享有的案涉房产优先拍卖权、具体开拍时间，双方电话沟通中只是强调不执行法院裁定会抓去坐牢。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条和三十一条的规定，复议申请人认为应当撤销案涉房产的司法拍卖。复议申请人2020年9月29日在东阳法院巍山法庭听证时，提出保护复议申请人优先购买权作为执行异议申请书上追加请求，审判长未接纳是错误的，应予以纠正。第四，2019年6月2日执行法院收到复议申请人请求保护其租赁权申请书后，第二天即2019年6月3日就作出（2017）浙0783执7580号之四裁定书，不认真实地核查就迅速作出复议申请人租赁权不得对抗的裁定，有违规嫌疑。在巍山法庭听证时，复议申请人就此提出质疑。案涉房产拍卖后，2019年10月18日上午，复议申请人用本人手机联系执行法院执行人员明确要提出执行异议，但执行法院却在当天就作出（2017）浙0783执7580号之五执行裁定书，造成拍卖程序全部结束的事实。复议申请人在收到执行法院巍山法庭立案受理通知后，与审判长沟通说明情况，并提出疫情防控期间复议申请人在广州，申请取消听证，但巍山法庭当天下午作出要开听证会的通知，后复议申请人准时到法庭参加听证会，多次沟通下，三位法官才来，后又匆忙离去。复议申请人认为执行法院错误裁定，故意拖延时间，为难复议申请人。综上，请求：一、撤销东阳法院作出的（2020）浙0783执异94号执行裁定书，保护复议申请人的租赁使用权；二、保护复议申请人作为承租户在案涉房产拍卖时的优先购买权；三、裁定东阳法院在执行过程中存在过错，赔偿因其错误执行导致复议申请人受到的各种经济损失。 本院对东阳法院查明的事实予以确认。另查明，广州市越秀区××路××号××号××楼房地产系办公用房，建筑面积586.2平方米。在（2015）东商初字第03671号案件审理过程中，案涉房地产于2015年7月21日被东阳法院首先查封，判决生效进入执行程序后，东阳法院于2018年5月3日继续查封。东阳法院执行过程中，除刘迎书外尚有其他人主张保护租赁。法院裁定涤除后，其他承租人或与业主协商提前终止协议并搬离，或出具承诺书表示拍卖成交后立即与买受人商谈续租事宜，承诺若不愿意租用，在司法网拍成交后45天内搬离腾空。东阳法院于2019年9月16日10时至2019年9月17日10时对案涉房地产组织进行第一次网络司法拍卖，该次拍卖因无人竞买而流拍。于2019年10月8日10时至2019年10月9日10时对该房地产组织进行第二次网络司法拍卖，该次拍卖以525.2万元成交。两次拍卖公告均载明“租赁已涤除，租户承诺与买受人谈续约，若谈不成，成交后45天内搬离”。东阳法院作出的（2017）浙0783执7580号之五执行裁定书于2019年10月18日送达买受人李斌。在异议听证过程中，刘迎书称其租金付到2019年7月份，2020年开始301、302号房没有用了，家具、电器还在里面。在本院复议审查过程中，复议申请人刘迎书向本院提交了租赁协议复印件、大楼管理处于2015年至2019年向广州吉祥装饰工程有限公司开具发票复印件、2017年办公室使用协议及租赁备案证明复印件、复议申请人与东阳法院工作人员手机短信记录打印件等材料。其中复议申请人提供的手机短信记录显示，2019年8月开始东阳法院法官明确告知其搬离；2019年9月19日，刘迎书询问“梁何的房子没拍卖出去，后面我正常使用不受影响了吧”，法官告知将继续拍卖，要其趁早移出去，刘迎书表示要跟梁何谈移走的事；10月10日，法官告知房子卖掉了，再次要求刘迎书搬离；10月15日，刘迎书称跟梁何谈不好退租赔偿损失问题，表示要和新业主谈续租问题；10月18日，刘迎书表示谈不好，10月24日其称执行异议申请书已邮寄。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条、第八条之规定，异议人提出执行异议，应当向人民法院提交申请书。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定对执行标的提出执行异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。本案复议申请人刘迎书提交异议申请书，请求保护其对案涉房地产301、302号房的租赁权，系基于实体权利对执行标的提出异议。本案案涉房地产拍卖后东阳法院作出的确权裁定已于2019年10月18日送达买受人，依据复议申请人提交的证据及陈述，其于2019年10月24日向东阳法院提交书面异议申请书，系在执行异议指向的执行标的执行终结之后，且对案外人的实体争议，亦不属于执行复议审查范围。综上，复议申请人关于保护其租赁使用权的复议请求，本院在本案中依法不予审查。依据复议申请人在异议复议审查中的陈述，其异议同时针对东阳法院涤除其租赁拍卖的行为，且在复议申请书中明确提出应当撤销案涉房产的司法拍卖，故人民法院依据民事诉讼法第二百二十五条及相关司法解释之规定，对其针对执行行为的异议予以审查处理。复议申请人主张执行程序违法，其优先购买权受到侵害。优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利，对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。因复议申请人刘迎书与被执行人梁何之间就案涉房地产的租赁关系未经诉讼等司法程序审理确认，执行程序仅能对此进行形式审查，对提交的租赁合同签订时间与执行标的上抵押权设立、法院查封等时间进行比较后作出处理。本案东阳法院涤除裁定作出后已在案涉房地产粘贴，案涉房地产系网络司法拍卖，评估报告、拍卖公告均依法予以公告公开，依据复议申请人提交的证据，刘迎书知晓案涉房地产的拍卖进展且一直予以关注，执行法官亦多次告知拍卖情况并要求其搬离，在拍卖过程中其未明确提出异议，仅表示要与梁何、新买受人协商解约、续约等事宜。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二十一条等规定明确，房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效。参照该规定，在执行程序中，即使房屋承租人主张的租赁关系成立，其以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。综上，复议申请人的复议理由不成立，其复议请求，本院不予支持。东阳法院（2020）浙0783执异94号执行裁定结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回刘迎书的复议申请，维持浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783执异94号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  金 桦 审 判 员  金卓颖 审 判 员  陈晓欢 二〇二一年三月九日 代书记员  俞 兰