江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1425号上诉人（原审被告）：保利铜山置业发展有限公司，住所地徐州市铜山区彭祖路****。法定代表人：孙丕渺，该公司总经理。委托诉讼代理人：王灿，江苏非圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秉徽，江苏非圆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许心宇，男，1996年5月23日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：许庆文(系许心宇父亲)，男，1968年4月27日出生，汉族，住址同上。上诉人保利铜山置业发展有限公司(以下简称保利公司)因与被上诉人许心宇房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民3978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人保利公司的委托诉讼代理人王灿，被上诉人许心宇的委托诉讼代理人许庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：1.撤销(2020)苏0312民初3978号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。上诉人出售给被上诉人的涉案房屋竣工验收合格，不存在质量问题。被上诉人自称涉案房屋在雨水季有渗漏点，但被上诉人为增加涉案房屋使用部位面积，擅自将其自称有渗漏点部位的消防楼梯改建成大平台。被上诉人将上述改建平台和装修的款项自述为防漏款项。被上诉人在改建上述涉案房屋并装修期间，也无在外租房居住发生经济损失的事实。2.一审适用法律错误。基于上述事实，被上诉人并无证据证明其支出款项系防漏维修款项，根据被上诉人自做的证明资料，只能证明被上诉人上述款项是用于其改建平台和装修费用，而一审判决毫无事实根据地认定工程款的一半系解决漏水渗水问题，让上诉人承担上述款项责任，显属适用法律错误。上诉人向被上诉人按合同约定准时交付房屋，不存在逾期交房问题，而被上诉人擅自改建平台，装修涉案房屋期间，而一审判决认定系上诉人迟延交付房屋期间，让上诉人向其支付逾期上房费更是错误适用法律。3、一审判决，未经司法鉴定程序，未查明涉案事实，适用法律错误。许心宇辩称：一审认定的事实清楚，适用法律准确。1.涉案别墅上房时多处漏水、积水，系上房之前就已存在，一审时已充分证明。一审按合同约定判决是正确的。如要司法鉴定，鉴定费用由上诉人承担。2.徐州中院（2019）苏03民终字22号民事裁定书中，就有保利公司“我们的涉案的别墅存在重大的质量瑕疵”的自认。3.开发商委托南通四建对涉案别墅地下室，包括东方通溪花园楼梯以及外墙等处施工时偷工减料，没有做防水，才造成了涉案别墅渗水、漏水等严重问题。涉案别墅地下一层特别是楼梯下面及周围渗水漏水特别严重，多个施工队和专业人员到现场查勘，无法判定地下室和楼梯渗水点位置，多次维修还是渗水漏水。4.被上诉人愿意承担顺淼公司防水施工工程的一半，计22500元的问题。一审证据证明，对没有做防水处理的楼梯进行拆除是为彻底解决漏水的问题，这是包括上诉人、业主等几方的共识。为了尽快结案，许心宇才同意承担顺淼公司工程款的一半。5.被上诉人购买涉案别墅是为了改善住房条件，但不能居住适用的损失是实际存在的。为了减少持续性损失，才委托第三方施工。许心宇向一审法院提出诉讼请求：1.判令保利公司赔偿许心宇防水硬化维修费79000元；2.要求保利公司赔偿因为漏水问题影响许心宇使用造成的损失，参照合同约定的逾期上房的违约金日万分之一的标准计算至2020年3月23日许心宇维修完毕止，合计54880元；3.本案诉讼费用由保利公司承担。一审法院认定事实如下：2019年1月20日，许心宇(乙方)与保利公司(甲方)签订商品房买卖合同和买卖合同补充协议，约定：许心宇购买保利公司开发的位于铜山城区北侧，泉新路东侧的宝信润山小区房屋，，地上**，地下**建筑面积387.68平方米，房屋总价款3926301元。第十一条，交付时间和手续，(一)出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。(三)查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。(1)屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1)详见附件十二补充协议第九条第3项第(2)款.第十七条，(一)商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。(二)下列情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；3.非出卖人原因造成的房屋及其附属设施的损害。(三)在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。附件十二补充协议第十条，除不可抗力、本合同及本补充协议另有约定外，出卖人未按照本合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)如下：1.逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，并与实际该商品房交付日一并向买受人支付违约金，合同继续履行。*合同及协议签订后，许心宇支付房款，于2019年11月3日办理了交房手续。交房时许心宇发现房屋有漏水、渗水情况，其提供的房屋验收单上载明“三楼北卧室西面顶漏水，，地下**东边墙面大面积渗水，东南面房屋墙面及地面还存在漏水现象，特别是楼梯下面和东花园下面；北墙面存在渗水现象，特别是东西花园下面。东花园排水不畅，积水严重，楼梯与花园之间的护栏渗水严重；西花园排水不畅，积水严重；楼梯存在渗水现象，排水不畅。”。许心宇向保利公司反映维修事宜后，保利公司委托徐州千林建筑装饰工程有限公司(下称千林公司)进行维修。许心宇对千林公司出具的维修方案存在异议，后由该公司对西花园进行维修，许心宇委托该小区物业公司介绍的徐州顺淼建筑装饰工程有限公司(下称顺淼公司)对东花园及楼梯进行维修。2019年12月3日，许心宇与顺淼公司签订了《关于渗水、漏水的施工改造合同》，合同约定施工内容为：(一楼东侧楼梯和墙体，现浇面拆除)(一)拆除墙体、楼梯、大理石等及垃圾清运：1、结构拆除包括按照平面图及施工改造图拆除负一层东花园下墙体、楼梯过道西侧外墙、拆旧用旧和一些零星拆除工程等所有拆除；2、负一层顶面及楼梯整体拆除；3、拆除大理石墙面，包括东花园负一层的所有外墙大理石，在拆除时尽量保证大理石完整可用；4、包括施工中产生的垃圾及主辅材料的清理、上下垃圾清运和搬运保管等。工程造价45000元。2019年12月7日、12月28日，许心宇两次向顺淼公司法定代理人朱进账户转款40000元。千林公司在维修后西花园仍出现漏水问题。2020年3月24日许心宇向保利公司邮寄关于涉案房屋解决渗水、漏水等问题的告知函，保利公司未作明确解决意见。2020年3月27日，许心宇与王光军签订关于宝信润山xxx-xxx户防水施工合同，施工内容为宝信润山xx-xxx东西花园及地下室采光井墙面防水硬化及西花园大理石干挂等，工程造价为34000元。2020年3月31日、4月10日、4月21日、9月5日，许心宇向王光军指定的王帅账户转款合计40483元。后王光军接受法庭询问称，该工程实际不含主材费为26000元，10483元系材料款，因王光军将顺淼公司未完工的剩余工程施工完毕，许心宇又另支付其5000元。2020年7月9日，许心宇与江苏空间榜样装饰工程设计有限公司签订装饰装修工程施工合同，涉案房屋于2020年4月进行装修。一审法院认为：许心宇与保利公司签订的商品房买卖合同和买卖合同补充协议有效，当事人均应依约履行合同义务。依据《最高人民法院(关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”首先，涉案房屋上房时即存在东花园、西花园、楼梯等多处漏水、积水问题，保利公司对许心宇提供的上房验收单照片打印件不予认可，但未提供保留在其处的房屋验收单原件以推翻该证据，结合许心宇父亲与物业公司、保利公司工作人员微信聊天记录等证据，对许心宇提供的该证据予以采信。保利公司辩称漏水等问题系许心宇私自改造楼梯造成，但庭审中保利公司认可许心宇于2020年3月底改造楼梯，但漏水等问题在此前已存在，故对其辩解不予采纳。其次，许心宇在发现问题后多次与保利公司沟通协调，保利公司虽委托千林公司进行维修，但许心宇对维修方案存在异议，后千林公司对西花园进行了维修，且维修后漏水、渗水问题仍未得到有效解决。许心宇在沟通无果后，自行委托他人对东花园、楼梯部位及西花园进行再次修复，具有合理性及必要性。再次，对照房屋验收单及微信聊天记录中载明的房屋存在的问题及范围，许心宇委托顺淼公司、王光军的维修范围并未明显超出修复限度。对于顺淼公司维修中含拆除楼梯工程，许心宇称虽拆除楼梯系为彻底解决漏水、渗水问题，但愿意顺淼公司工程款的一半即22500元，予以确认。故结合许心宇提供的合同、付款凭证、微信聊天记录等证据，支持保利公司赔偿许心宇维修损失57983元.对许心宇主张的自2019年11月3日至2020年3月23日期间因房屋漏水造成其无法使用的损失，支持参照合同约定的逾期上房违约金标准即房价的日万分之一计算，经计算许心宇主张的54880元未超出该标准，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院(关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，遂判决：一、保利铜山置业发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿许心宇修复费用57983元及损失54880元，合计112863元。二、驳回许心宇的其他诉讼请求。案件受理费2978元，由保利铜山置业发展有限公司负担。二审期间，许心宇提交以下证据材料：1.（2019）苏03民初字294号民事裁定书，证明上诉人在该案的答辩时称涉案别墅工程存在重大质量瑕疵，被多个业主投诉。施工方南通四建迟迟没有维修。保利公司发表质证意见：对证据的真实性无异议，对其证明目的持有异议。该份民事裁定书未生效，双方均已上诉，对于房屋是否存在质量问题，必须经过鉴定才能得出。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.涉案房屋是否存在渗水、漏水的质量问题。2.上诉人应否赔偿被上诉人修复费用及使用损失。本院认为：一、关于涉案房屋是否存在渗水、漏水的问题。保利公司于2019年10月17日作出的《关于xx区xx-xxx室室内渗水维修的呈报》（保利呈物字[2019]第38号）审批单显示，宝信润山xx区xx-xxx室地下室公共步行梯下部及周围北墙渗水，需重新做防水。因施工方南通四建不予维修，物业公司与第三方施工单位千林公司联系施工。千林公司于2019年11月6日制作《别墅5302渗水维修方案及报价》送保利公司，后进行维修施工。上述证据证明许心宇购买的宝信润山小区的xxx幢x单元xxx号房屋在2019年11月3日上房前即存在地下室公共步行梯下部及周围北墙渗水问题，在许心宇上房后保利公司安排千林公司进行维修施工。上述证据足以涉案房屋存在渗水、漏水的问题。二、关于上诉人应否赔偿被上诉人修复费用及使用损失的问题。保利公司虽安排千林公司对许心宇购买的宝信润山小区的xxx幢x单元xxx号房屋进行了维修施工，但没有提供证据证明已解决渗水、漏水问题。许心宇在和保利公司多次沟通未果的情况下，自行委托维修施工的费用，应当由保利公司承担。因房屋漏水导致许心宇在上房后不能使用，一审法院参照合同约定的逾期上房违约金标准即房价的日万分之一计算，支持许心宇2019年11月3日至2020年3月23日期间的损失54880元，并无不当。综上所述，上诉人保利铜山置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2978元，由保利铜山置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  苏 团审 判 员  胡元静二〇二一年三月二十九日法官助理  董新西书 记 员  赵 莹