广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终298号上诉人（原审被告、反诉原告）：李清如，女，汉族，1991年3月1日出生，住所地：广东省五华县×××××××××。被上诉人（原审原告、反诉被告）：五华县×××××××××。住所地：广东省五华县×××××××××××。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：吴琼麟，广东深梅华律师事务所律师。上诉人李清如因与被上诉人五华县×××××××××（以下简称“***幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省五华县人民法院（2020）粤1424民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人李清如到庭参加诉讼，被上诉人***幼儿园经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人李清如上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、四项；2、依法改判被上诉人向上诉人支付《附属协议》中3万元；3、依法改判被上诉人向上诉人支付租赁押金7500元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院基本事实认定不清，重大事实认定错误。1、一审判定李清如需支付两个月的租金(即15000元)给***幼儿园不当。事实是4月26日***幼儿园就拉闸关电不让李清如继续经营，即从4月26日起李清如已事实上没使用涉案店面及课室，并且此后李清如多次与***幼儿园沟通打开电源，把李清如的物品搬离店铺，***幼儿园不予理睬，不让搬走，导致李清如无奈被动占有房屋长达一个月。所以一审判令李清如支付4月份和5月份共2个月的租金给***幼儿园，属事实认定不清。2、五华县××××××出具《价格认定结论书》认定涉案玻璃的损失价格为600.6元是包工包料的价格，符合真实的市场价格。李清如在派出所承认的3000元玻璃费用是6块玻璃的费用，而涉案玻璃只损坏一块，价值500元。原判令李清如支付***幼儿园玻璃损坏费用2000元，属事实认定不清。3、一审判决上诉人支付30000万费用认定问题，一审判决根据李清如在派出所承认是“预交的3万元装修补贴费”而判定不属于一次性交清的10年的租金，而不予退还。该3万元事实是属于装修折旧费，***幼儿园课室的装修于2018年完成了，租赁合同是2019年8月签订的。***幼儿园提出，因为使用10年，课室装修有折旧，预交3万元装修补贴费(折旧费)。因为是10年的折旧费，所以是预交。预交3万元的装修补贴，在老百姓的理解就是3万元用10年。李清如在派出所也承认了，这三万元是用10年的费用，一审判决只截取了其中一部分材料，并不是事实全部。此外在2020年1月初，***幼儿园自己提出将3万元还给李清如，课室收回。可见，***幼儿园也是清楚知道该3万元是使用10年的费用，时间不到，应该要退回的。所以一审判决认定3万元不予退还是事实认定错误。二、上诉人的违约行为是因被上诉人多次违约在先导致的迫不得已的行为。租赁合同签订日期是2019年8月1日，8月14日开始营业，从2019年9月起涉案门店卫生间陆续发生多次化粪池粪水倒灌情况，严重影响经营，李清如于2019年9月开始就不断向被上诉人提出修缮厕所，***幼儿园一直拖延，直到后期直接不予理睬。***幼儿园有义务对厕所损坏，粪水倒灌问题进行修缮。期间李清如因经营需求，多次自主请师傅疏通厕所，但因化粪池多年未清，多次疏通只是临时应急措施，未能根本解决化粪池粪水倒灌问题，且疏通厕所费用***幼儿园不予支付。后因疫情，李清如按照国家要求，在2020年1月26日至3月中旬暂停营业，停业期间店租按时支付。恢复营业后，3月中旬店再次粪水倒灌，严重影响营业，因此再次要求***幼儿园赶紧修理厕所，而***幼儿园不予理睬。直到4月份，厕所问题一直不解决，李清如找对方理论，表示如果***幼儿园不修理厕所，不履行义务，李清如将暂停按时支付租金，什么时候修好什么时候支付租金。根据来修厕所的师傅报价，修理厕所的费用在2000元左右，***幼儿园态度强硬表示以减免4月份租金500元的方式来承担修理费用，多的概不支付。之前***幼儿园私自乱涨电费，李清如按照之前的0.8元一度电缴纳电费，***幼儿园直接以拉闸关电不让经营的方式来逼迫李清如服从。接着2019年12月份***幼儿园想强制向李清如收取垃圾处理费80元，其实垃圾处理费已经包含在水费价格中被收取了。***幼儿园的上述行为给李清如正常经营造成了恶劣影响。三、两份《租赁合同》均系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当遵守。第一份合同是与温志友签订的，温志友提供不了房产证等证明文件，所以李清如提出补签一份合同。第二份合同是由***幼儿园的工作人员代法人代表签署的合同，第二份合同双方均看过，表示没有异议，且公平公正，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当遵守。被上诉人***幼儿园书面答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确：1、涉案租赁合同应当以被上诉人提交的合同为准。本案中被上诉人与上诉人提交的租赁合同不一致，应以被上诉人提交的为准。落款日期为2019年8月1日的《租赁合同》以及《附属协议》均由被上诉人的负责人温志友签名，《租赁合同》明确约定：“本合同附加附属协议，此份合同签名附加协议即时生效”，《附属协议》中乙方即上诉人李清如支付的费用30000元已交付，后被上诉人对温志友签订的2019年8月1日《租赁合同》的行为予以追认。上诉人李清如提交的合同签订日期不明确，且甲方落款处并没有被上诉人的公章，只是有一个写有“五华县×××××××××”的章，且该签字并非法定代表人张某1本人所签署，而是由上诉人李清如伪造。因此一审法院认为双方实际履行的是落款日期为2019年8月1日、出租方温志友签名的《租赁合同》以及该合同的《附属协议》是正确的。2、本案中上诉人李清如逾期支付租金构成根本违约，导致合同终止。被上诉人提交的证据《租赁合同》中第九条第二款明确约定，上诉人李清如拖欠租金达半个月的，被上诉人可终止合同并收回房屋，造成被上诉人的损失，由上诉人李清如负责赔偿。本案中上诉人李清如在2020年4月份开始拒付房屋租金，已构成根本违约，被上诉人可以终止合同并收回房屋，但上诉人李清如仍继续占有涉案房屋，应当继续支付租金；上诉人李清如于5月24日强行破坏了涉案房屋的玻璃窗导致被上诉人经济损失，经五华县公安局华兴派出所处理，委托五华县××××××损坏玻璃进行评估，结果为玻璃损失价格为600.6元，但该损失仅为被损坏的玻璃价格，并不包括安装费用，上诉人李清如在之前安装玻璃时工时费用就达3000元，同时《租赁合同》中有约定：“乙方租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，乙方在租赁期间损坏设施由乙方负责维修”，故被上诉人依据合同规定要求上诉人李清如赔偿因此造成被上诉人的损失（包括但不限于玻璃窗费用以及安装人工费用）2000元，并未超出合理范围，法院应当予以支持。3、上诉人李清如要求被上诉人退还押金毫无事实和法律依据。被上诉人提交的《租赁合同》中第十条明确约定因上诉人李清如方提前终止合同的，上诉人李清如所交押金归甲方所有。因上诉人李清如拖欠租金已超半个月之久构成根本违约并以实际行为表示不再履行合同，故其诉请的退还7500元押金并无合理依据，依法不应当支持。4、一审法院对于《附属协议》中上诉人李清如支付的30000元费用的认定事实清楚。因为上诉人李清如求被上诉人返还附属协议中30000元没有事实和法律依据。该附属协议中的30000元性质为上诉人李清如自愿支付给被上诉人的装修补偿费，是上诉人李清如借用被上诉人位于该涉案房屋一楼的教室，想要在一楼教室重新装修成舞蹈教室与被上诉人通用的装修费用。本案因上诉人李清如不按约定交纳租金已构成根本违约导致合同提前解除，上诉人李清如无权要求被上诉人向其支付《附属协议》中的30000元，因此该诉请依法不应当支持。综上，请求二审法院维持一审判决。一审原告***幼儿园向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2020年4月至今的房屋租金人民币37500元（暂计至2020年8月）；2、判令被告向原告赔偿玻璃损坏的费用2000元；3、案件诉讼费由被告承担。一审被告李清如向一审法院提起反诉请求：1、判令反诉被告退还押金7500元给反诉原告；2、判令反诉被告偿还《附属协议》中30000元给反诉原告；3、判令反诉被告赔偿因其违约关电造成反诉原告经济损失（若正常经营期间每月有一万元的利润）计至2020年8月份达5万元给反诉原告；4、判令反诉被告按《租赁合同》承担违约金7500元给反诉原告；5、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2019年8月1日出租方（甲方）温志友与承租方（乙方）李清如签订了一份《租赁合同》，主要约定甲方将座落于五华县××××××××第一层3间铺位约200平方左右出资给乙方用于商业与教育。租期9年，从2019年8月1日至2028年8月1日。每月1号前交清当月租金7500元。租赁合同生效后，乙方应向甲方交付7500元押金（不计利息），合同期满押金退回。乙方租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，乙方在租赁期间损坏设施由乙方负责维修。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方的损失，由乙方负责赔偿。……2、拖欠租金达半个月。租赁期间，甲、乙双方因故终止租赁应提前一个月通知对方。因乙方提前终止合同，乙方所交押金归甲方所有。如因国家建设，政策变化或不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前一个月通知乙方，乙方的经济损失，甲方不予补偿。本合同附加附属协议，此份合同签名附加协议即时生效。甲方签字处有“温志友”签名和“五华县×××××××××”印章，乙方签字处有“李清如”签名。同时双方还签订《附属协议》约定：“在合同存续期间内甲方提供***幼儿园一楼（面积大约50平方）给乙方使用。另外***幼儿园一楼舞蹈室提供给乙方搞活动时通用。乙方支付甲方费用叁万元整。在合同存续期内甲方不得收回一楼课室的使用权。乙方在使用课室期间要保持课室的完整性，合同结束，课室交还给甲方使用。本附属协议为租赁合同的附属协议。签字即时生效。”2020年7月23日***幼儿园对甲方温志友签订2019年8月1日《租赁合同》的行为予以追认。二、李清如同时提交一份《租赁合同》主要约定出租人（甲方）张某1将水寨镇华侨直街165-1号至165-3号出租给承租人（乙方）李清如，租赁期为2019年8月1日至2029年7月31日共10年，甲方应于2019年8月1日前将钥匙按约交给乙方并视为交付完成。租金月付7500元，押金7500元并约定了房屋维护及维修、合同解除、违约责任等。合同出租人（甲方）处有张某1签字并加盖“五华县×××××××××”印章，承租人（乙方）处有李清如签名并摁捺指模,但落款处无合同签订日期。三、合同履行过程中，李清如按约交付租金至2020年3月份，因其认为由于涉案门店卫生间出现粪水倒灌导致卫生间地面脏臭应由***幼儿园承担修复责任双方就此协商未果导致其无法经营，故从4月份起租金未付。2020年5月24日晚约19时，因店门被锁，李清如为了接通电源开电闸卷门进去搬她的东西砸碎了店门右边的一块玻璃。后温志友报警，五华县公安局华兴派出所对李清如调查询问，其陈述“……当初租店的时候我预交了三万元装修补贴费……”、“……（当时被打碎的玻璃是谁人装的？）是我出钱装好的，而且还是温志友的老公肖建明装的，装的费用是3000元……”、“……当时原有的玻璃比较靠里面，然后就把原有的玻璃往移出装好，当时的工时费用3000元就是我出的。……”。2020年6月11日五华县××××××出具《价格认定结论书》认定涉案破碎的钢化玻璃一块于2020年5月24日的损失价格为600.6元。之后，五华县公安局华兴派出所对李清如给予行政处罚，并告知双方对损害赔偿可向法院提起民事起诉。四、一审庭审中双方确认李清如交还钥匙的时间是2020年6月1日。***幼儿园认为李清如提交的《租赁合同》中张某1签名不是其本人所为，且对该合同不予认可；李清如陈述第一份与温志友签的合同去相关部门办理执照不能办理，第二份由法定代表人签的合同才能办理执照并且陈述《附属协议》中的30000元是一次性交清10年租用幼儿园舞蹈室的租金，并不是装修费。一审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。综合原、被告的诉辩意见，本案争议的主要焦点是：一、两份《租赁合同》认定问题。落款日期2019年8月1日的《租赁合同》及《附属协议》均有温志友签名，《租赁合同》明确约定“本合同附加附属协议，此份合同签名附加协议即时生效”，《附属协议》中乙方即李清如支付的费用30000元亦已交付，之后***幼儿园对温志友签订2019年8月1日《租赁合同》的行为予以追认，结合李清如庭审中陈述“第一份与温志友签的合同去相关部门办理执照不能办理，第二份由法定代表人签的合同才能办理执照”，可以认定李清如提交的无落款日期、出租人张某1的《租赁合同》系为办理营业执照使用的，所以并无约定《附属协议》，因此双方实际履行的是落款日期2019年8月1日、出租方温志友签名的《租赁合同》以及该合同的《附属协议》，该合同及协议是双方真实意思表示，且未违反法律、法规和损害其他人的利益，其合法性依法应予认定。二、***幼儿园诉请李清如支付租金问题。诉讼中双方确认自2020年4月份起的租金未付、李清如交还钥匙的时间是2020年6月1日，可认定双方以实际行为履行合同至5月份解除，根据承租人应当按照约定的期限支付租金的规定，李清如未付2020年4月、5月两个月的租金合计为15000元。***幼儿园要求支付至2020年8月份的租金部分不能支持。三、***幼儿园诉请赔偿玻璃损坏费用2000元问题。李清如为了接通电源开电闸卷门进去搬她的东西砸碎了店门右边的一块玻璃，经五华县公安局华兴派出所处理，委托五华县××××××对损坏的玻璃进行评估，结果为玻璃损失价格为600.6元，但该损失仅为玻璃价格，并不包括安装等费用，李清如在之前安装该玻璃的工时费用就达3000元，同时《租赁合同》约定“乙方租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，乙方在租赁期间损坏设施由乙方负责维修”，现***幼儿园依据合同规定选择违约之诉，要求李清如赔偿玻璃损坏费用2000元，属本案审理范畴，索赔数额未超出合理范围，一审法院酌定予以支持。四、李清如反诉***幼儿园退还押金7500元、承担违约金7500元问题。合同履行过程中，李清如认为由于涉案门店卫生间出现粪水倒灌导致卫生间地面脏臭应由***幼儿园承担修复责任双方就此协商未果导致其无法经营，而对租赁物维修问题《租赁合同》并无约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，对租赁物的维修不应成为承租人拒付租金的理由，《租赁合同》约定“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方的损失，由乙方负责赔偿。……2、拖欠租金达半个月。租赁期间，甲、乙双方因故终止租赁应提前一个月通知对方。因乙方提前终止合同，乙方所交押金归甲方所有”。因李清如拖欠租金已超半个月构成违约并以实际行为表示不再履行合同，故其缴交的7500元押金按约定***幼儿园不予退还，从而其反诉***幼儿园承担7500元违约金亦无合理依据，故不予支持。五、《附属协议》中李清如支付30000元费用的认定问题。该30000元费用李清如在之前公安询问时陈述是装修补贴费，在庭审中却陈述是一次性交清10年租用幼儿园舞蹈室的租金，对此一审法院认为门店的租金为按月支付，而对门店附属舞蹈室却一次性交清10年租金30000元，显然不符合逻辑，根据禁止反言规则，一审法院认定该30000元为装修补贴费用，已附合在舞蹈室的装饰装修物中。在本案中，李清如不按约定交纳租金已构成违约，因其违约导致合同提前解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”之规定，李清如反诉***幼儿园偿还《附属协议》中30000元，不予支持。六、李清如反诉***幼儿园赔偿因其违约关电造成经济损失50000元问题。依上所述，因李清如未按约交纳租金已构成违约，导致合同提前解除，是有过错方，故其反诉赔偿违约关电造成经济损失，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，作出判决：一、被告（反诉原告）李清如应于判决生效后十五日内向原告（反诉被告）五华县×××××××××支付租金15000元；二、被告（反诉原告）李清如应于判决生效后十五日内向原告（反诉被告）五华县×××××××××赔偿玻璃损坏的费用2000元；三、驳回原告（反诉被告）五华县×××××××××的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李清如的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费787.5元，减半收取计393.75元，由原告（反诉被告）五华县××××××××××担224.75元，由被告（反诉原告）李清如负担169元；反诉受理费787.5元，减半收取计393.75元，由被告（反诉原告）李清如负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案处理意见如下：落款日期为2019年8月1日的《租赁合同》及《附属协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。对没有落款日期的《租赁合同》，李清如在一、二审庭审中均陈述“第一份与温志友签的合同去相关部门办理执照不能办理，第二份由法定代表人签的合同才能办理执照”，可以认定李清如提交的无落款日期的《租赁合同》系李清如为了办理营业执照使用的。因此，一审法院认定双方实际履行的是落款日期2019年8月1日的《租赁合同》及《附属协议》，与事实相符。由于双方确认李清如自2020年4月份起未付租金、李清如交还钥匙的时间是2020年6月1日，可认定双方实际履行合同至5月份，一审法院认定李清如未付2020年4月、5月两个月的租金合计15000元适当。由于李清如损坏了店门右边的一块玻璃，经五华县公安局华兴派出所处理，委托五华县××××××对损坏的玻璃进行评估，结果为玻璃损失价格为600.6元。该损失仅为玻璃价格，并不包括安装等费用，一审法院酌定由李清如赔偿玻璃损坏费用2000元亦合适。故李清如上诉请求撤销一审判决第一、二项，理由不足，本院不予支持。李清如上诉要求***幼儿园退还押金7500元及《附属协议》约定李清如支付的30000元的问题。由于李清如拖欠租金已超半个月构成违约并以实际行为表示不再履行合同。李清如在之前接受公安询问时陈述该30000元费用是装修补贴费，且涉案店租已约定按月支付，现李清如认为该30000元费用是门店附属舞蹈室一次性交清的10年租金，不符合逻辑，应认定该30000元为装修补贴费用，已附合在舞蹈室的装饰装修物中。故一审法院判决押金7500元及《附属协议》约定李清如支付的30000元***幼儿园不予退还符合合同约定。综上所述，上诉人李清如的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1181.25元（已由李清如预交），由上诉人李清如负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二一年三月十日法官助理 黄 可书 记 员 幸静容