湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂11民终256号上诉人（原审被告）：黄冈市培华劳务派遣有限公司，住所地：黄冈市黄州区西湖一路**，统一社会信用代码91421102670395080H。法定代表人：张艳华。被上诉人（原审原告）：黄冈市劳动就业训练中心，，住所地：黄冈市黄州区西湖一路组织机构代码：79875651-9。法定代表人：王珊珊。委托诉讼代理人：陈丽玲，湖北德铭律师事务所律师。上诉人黄冈市培华劳务派遣有限公司（以下简称培华公司）因与被上诉人黄冈市劳动就业训练中心（以下简称黄冈就业中心）合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。培华公司上诉请求：撤销原判，依法发回重审或查明事实后改判；由被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一审对案件事实部分认定不清，未能有效保护上诉人提出的约定抵销权，致使给付房屋租赁总金额认定有误。上诉人多次在案件协调中及一审庭审中提出当事人双方对合同标的额有约定抵销及应当享受国有房屋租赁疫情期间的减免政策，但是一审未予认定。根据上诉人关联公司黄冈市金剑保安服务有限公司于2015年6月20日与被上诉人关联单位大别山革命老区黄冈创业指导中心的物业合同结算证据，表明被上诉人在2016年签订《房屋租赁合同》结算时理应就物业结算一并抵销，再作出具体支付金额，而被上诉人未能有效化解商业合同中双方互负债务的约定抵销权，增加了当事人诉讼成本。另《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》中规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，三个月房租免收，六个月房租减半。黄冈就业中心辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人与被上诉人之间的抵销权不存在，依据民法典549、568条的规定，抵销权是双方互负债务，以各自的债权冲抵等额的债务的行为。就本案而言，被上诉人不欠上诉人任何费用，也没有像诉状所称的这种情形，黄冈市金剑保安服务有限公司与上诉人是不同的两个主体，黄冈市金剑保安服务有限公司与本案无任何关联性，即使存在与劳动就业局或创业指导中心有业务往来、经济往来也是另外的法律关系，本案不应处理。二、在被上诉人起诉时，并没有疫情，当时房子也是闲着状态，经被上诉人多次要求腾退，但上诉人至今仍未腾退，即使后来的疫情也是因为上诉人自身原因，不能适用疫情期间房租减免政策；相关政策规定，只是减免中小微企业经营用房，而案涉房屋并非上诉人实际经营。黄冈就业中心向一审法院起诉请求：1、判令解除黄冈就业中心与培华公司于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令培华公司腾退位于黄州西湖一路10号黄冈就业中心办公楼一楼西边大厅和办公楼附楼一层（院内）五间办公室；3、判令培华公司向黄冈就业中心支付自2017年1月1日至实际腾退之日期间的租金，从2017年1月1日计算至2019年11月30日租金151666.67元，后期租金相应顺延另行计算至腾退之日止；4、判令培华公司向黄冈就业中心支付自2013年4月1日至2019年9月30日的水、电费等费用合计66628.50元，后期水电费相应顺延另行计算至腾退之日止；5、判令培华公司支付违约金30004元；6、判令培华公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月1日，黄冈就业中心作为出租方（甲方）与培华公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于黄州西湖一路10号黄冈市劳动就业训练中心办公楼一楼西边大厅和办公楼附楼一层（院内）五间办公室出租给乙方做办公场所使用。第三条本合同租赁期限为陆年，自2016年1月1日至2021年12月31日止；第四条每年租金52000元，当年10月份通过银行转账一次性付清。在租赁期内，因租赁房屋所产生的水费、电费、宽带流量使用费等由乙方自行承担。属于甲方集中交付的费用，乙方据实分担；第八条乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金、水费、电费等超过30天的…（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的；第九条甲、乙双方必须恪守合同的约定，如有违约则违约方按年租金15%向守约方支付违约金；特别约定：1、甲方因使用需要，可提前解除此房屋租赁合同，但必须提前三个月告知乙方，乙方不得提出任何附加条件…3、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，则甲方有权按逾期天数要求乙方以当年租金52000元的日万分之五支付违约金…。该合同还就其他事项作了约定。黄冈就业中心在甲方处签字并盖章；培华公司在乙方处签字并盖章。2017年2月10日，黄冈就业中心致函培华公司：“黄冈市劳动就业训练中心于2016年元月1日与你公司签订了《房屋租赁合同》。现因本训练中心开展培训工作需要，根据《房屋租赁合同》特别约定第一款，收回所租赁给你公司的全部房屋”。黄冈市劳动就业管理局在该函上批示“同意”并加盖公章。该函通过留置方式送达给了培华公司。2018年3月23日，因培华公司拖欠房租及水电费，黄冈就业中心再次致函该公司：“根据双方于2016年元月1日签订《房屋租赁合同》中的有关条款，截至2018年2月28日，贵公司已拖欠房屋租金60666元，水电费30388元，总计欠费91054元。望贵公司接此函后迅速缴清房屋、水电拖欠费，如无办理，我方将按《房屋租赁合同》第八、九条、特别约定等条款执行”。2018年4月4日，培华公司法定代表人张艳华在该函上备注：已收。请局相关部门重新核实水电费及其房租的具体金额后，我公司积极向贵局付房租、水电费用。根据黄冈就业中心提交的水电费征收表：2013年4月-6月，培华公司实际用电1471度；2013年7月-9月实际用电2923度；2013年10月-12月实际用电1153度；2014年1月-3月实际用电1146度；2014年4月-6月实际用电1120度；2014年7月-9月实际用电1218度；2014年10月-12月实际用电897度；2015年1月-3月实际用电2241度；2015年4月-7月实际用电3257度；2015年8月-12月实际用电4593度；2016年1月-3月实际用电3255度；2016年4月-6月实际用电2312度；2016年7月-9月实际用电3063度；2016年10月-12月实际用电2319度；2017年1月-3月实际用电3687度；2017年4月-5月实际用电1573度；2017年6月-9月实际用电3409度；2017年10月-12月实际用电2463度；2018年1月-3月实际用电2669度；2018年4月-6月实际用电2643度；2018年7月-9月实际用电3034度；2018年10月-12月实际用电2302度；2019年1月-3月实际用电2790度；2019年4月-6月实际用电2754度；2019年7月-9月实际用电2284度；2019年10月-12月实际用电1393度。以上实际用电度数合计61969度。上述实际用电数，培华公司予以认可，并同意按1元/度支付电费。另查明，案涉房屋产权归属于黄冈市劳动就业管理局，黄冈就业中心为该局二级单位。从黄冈就业中心陈述及提交《关于解除的函》内容来看，黄冈就业中心以其名义签订、解除房屋租赁合同，均得到黄冈市劳动就业管理局认可。再查明，黄冈就业中心要求培华公司腾退黄冈就业中心办公楼一楼西大厅和办公楼附楼一层（院内）五间办公室，经一审法院实地查看：西边大厅已被分隔为两个独立部分，并分别转租给了案外人（湖北省楚天视讯网络有限公司黄冈分公司和老邵红烧牛肉面）。其附楼一层院内五间办公室亦未标注房间号。一审法院认为，黄冈就业中心、培华公司于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。黄冈就业中心依约将案涉房屋交给培华公司经营使用，但培华公司未按期向黄冈就业中心支付房租及电费，经黄冈就业中心催告后仍未在合理期限内支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，黄冈就业中心有权主张解除合同。故，黄冈就业中心诉请解除其于2016年1月1日与培华公司签订的《房屋租赁合同》，理由成立，予以支持。《房屋租赁合同》解除的，合同权利义务终止。黄冈就业中心请求培华公司腾退并返还房屋，一审法院依法予以支持。黄冈就业中心诉请培华公司支付2017年1月1日至实际腾房之日的房租（含合同解除前培华公司拖欠的房租及合同解除后培华公司逾期腾房的占用费用），标准按合同约定的52000元/年计算，培华公司对此不持异议，一审法院依法予以支持。关于培华公司拖欠水电费问题，从黄冈就业中心提交证据及其诉请看：2013年4月至2019年12月的电费，培华公司仅认可实际使用的度数（10%的电损不予认可），经一审法院核算培华公司认可实际使用电量61969度，培华公司同意按1元/度标准支付。故，电费依法计算为61969元。2019年12月份以后的电费未提交证据证实，不予认定。水费部分，黄冈就业中心称予以免除，该费用不再计算。关于违约金，《房屋租赁合同》中约定了多个违约金条款，其特别约定第三款约定违约金金额过高。结合黄冈就业中心损失情况，违约金当依据合同第九条予以确认，即按照年租金15%确定违约金，为7800元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除黄冈市劳动就业训练中心与黄冈市培华劳务派遣有限公司于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》。二、由黄冈市培华劳务派遣有限公司于判决生效之日起十日内腾退黄冈市劳动就业训练中心办公楼一楼西边大厅和办公楼附楼一层（院内）五间办公室。三、黄冈市培华劳务派遣有限公司于判决生效之日起十日内向黄冈市劳动就业训练中心支付下欠房租（自2017年1月1日起，按合同约定的52000元/年租金标准计算实际腾房之日止）。四、黄冈市培华劳务派遣有限公司于判决生效之日起十日内向黄冈市劳动就业训练中心支付电费61969元。五、由黄冈市培华劳务派遣有限公司向黄冈市劳动就业训练中心支付违约金7800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：一、关于培华公司提出有权行使法定抵销权的问题。本案中，培华公司提出其有抵销权，但未提交相应证据予以证明，且按照其上诉所述“上诉人关联公司黄冈市金剑保安服务有限公司于2015年6月20日与被上诉人关联单位大别山革命老区黄冈创业指导中心的物业合同结算证据”，该情形并不符合抵销权规定的情形即“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销”，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于培华公司提出一审没有考虑其应当享受国有房屋租赁疫情期间的减免政策问题。培华公司未按期向黄冈就业中心支付房租及电费，黄冈就业中心为此于2018年向培华公司催告，但培华公司仍未在合理期限内支付，而这一事实发生在疫情未发生之前，因培华公司的行为有违诚信，其不履行合同不能享受国有房屋租赁疫情期间的减免政策，故其该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，培华公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5024元，由上诉人黄冈市培华劳务派遣有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 俊审判员 饶桂芳审判员 宋顺国二〇二一年三月二十三日书记员 彭 聪