湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2826民初29号原告：恩施银帅商贸有限责任公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇接龙桥路88号环西花园A栋一层，统一社会信用代码91422827343415937U。法定代表人：张兵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何**，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳琼，湖北夷水律师事务所律师。被告：万明程，男，1967年9月27日出生，土家族，住咸丰县。原告恩施银帅商贸有限责任公司（以下简称银帅商贸公司）与被告万明程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银帅商贸公司委托诉讼代理人杨艳琼到庭参加诉讼，被告万明程经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。银帅商贸公司向本院提出诉讼请求：1、解除银帅商贸公司与万明程签订的《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》；2、判令万明程支付拖欠的房屋租金和物业费等共计369584元（2017年至2018年度租金、物业费85168元，2018年至2019年度租金126720元，2019年至2020年度租金、物业费135168元，2020年10月26日至2020年12月26日租金、物业管理费22528元），且按年租金126720元、物业费8448元自2020年12月27日支付至判决确认合同解除之日止的房屋占用费；3、判令万明程支付违约金（违约金计算方式：欠付的房屋租金×3%×逾期天数）；4、判令万明程承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费等。诉讼过程中，银帅商贸公司明确第3项诉讼请求的欠付租金及逾期天数为：2017年10月26日至2018年10月26日的欠付租金85168元，逾期天数是857天；2018年10月27日至2019年10月26日的租金126720元，逾期天数492天；2019年10月27日至2020年10月26日的租金、物业费135168元，逾期天数127天；变更第4项诉讼请求为：判令万明程承担本案的诉讼费。事实及理由：2016年10月28日，银帅商贸公司与万明程签订了《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》，合同约定，银帅商贸公司将其位于咸丰海玉名城二区的房屋出租给万明程作商铺使用，租赁期限为5年，自2016年10月26日至2021年10月25日，房屋面积为704平方米，租金按单价15元平方米每月，即月租金10560元，年租金为126720元。物业管理费为8448元每年，万明程如未按时支付租金、水电费、物业管理费等费用的，按欠付金额3%每日向银帅商贸有限公司支付违约金，逾期超过15日的，银帅商贸公司有权解除本合同，并要求万明程承担违约责任。合同签订后，银帅商贸公司一直按照合同约定履行义务，但万明程自2018年起未按合同约定向银帅商贸公司支付足额租金、物业管理费，其行为已构成违约，应当依据合同约定支付租金、物业管理费及违约金。银帅商贸公司多次通过微信与万明程及其妻子协商租金事宜未果，便于2020年12月27日到租赁地找寻万明程，但已人去楼空。万明程逾期不支付租金的行为违反了合同约定，构成违约。万明程未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。银帅商贸公司提交的《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》，微信、短信聊天记录经与手机保存的原始记录核对一致，内容客观真实，来源合法，与本案具有关联，万明程未到庭进行抗辩，对该证据本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月28日，万明程（承租方、乙方）为经营大自然地板及盼盼门业向恩施银帅商业营运有限公司（出租方、甲方）租赁商铺，双方签订了《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》，合同约定，第1条铺位位置及编号1.1租赁铺位位于二区，商铺编号为：见图。第2条计租面积2.1租赁铺位建筑面积704平方米。第3条铺位用途3.1承租方承租该铺位用于经营地板门吊顶，未经出租方书面许可不得改变经营品种及品牌。第5条租赁和管理服务期限5.1租赁和管理服务期自2016年10月26日起至2021年10月25日止，出租人允许承租人提前进场装修的期限不计入租赁期限，但提前进场装修应服从出租方的统一管理。第6条租金和管理费6.12016年10月26日至2021年10月25日期间，租金单价按15元/平方米/月计算，即月租金为10560元，年租金126720元，年付，不上浮。6.2物业管理费和其他费用物业管理费由出租方统一收取，集中向物业公司支付，物业管理费包含整个商场的日常管理、安保、公共部分保洁、水电维修以及电梯的管理。单价为1元/平方米/月，即每年8448元。第7条租金及物业管理费、其他费用的支付7.1租金按年度收取，实行先支付租金后使用商铺的租赁方式，承租方应于本合同签订当日支付第一年租金，免租期间届满前60日，承租方支付下一年度的租金，以此类推。7.2物业管理费以每一年为一个支付周期，本合同签订之日承租人支付第一年的物业管理费，第一年期满前60日支付下一年度的物业管理费，以此类推。第8条保证金8.1承租方应于本合同签订当日向出租方支付履约保证金，履约保证金标准为租赁铺位三个月的租金，即人民币31680元，合同期满承租方无欠款和其他违约行为，无息退还。8.2进场装修前承租方向出租方支付装修保证金10000元。第10条10.1承租方接受出租方对装修的统一管理。承租方可以在2016年10月26日至2016年11月25日期间对铺位进行装修。第15条违约责任15.1承租方未按时支付租金、水电费、物业管理费等费用的，按欠付金额的3%/日向出租方支付违约金，逾期超过15日的，出租方有权解除本合同，并要求承租方承担违约责任。合同签订后，银帅商贸公司将租赁房屋交付给万明程，万明程支付了第一年租金126720元及物业管理费8448元，支付合同履约保证金31680元及装修保证金10000元，保证金至今未向万明程退还。另查明：1、恩施银帅商业营运有限公司于2018年1月10日变更名称为恩施银帅商贸有限责任公司。2、万明程缴纳了2017年10月26日至2018年10月26日期间的租金50000元，2019年9月由于万明程欠付租金及管理费，银帅商贸公司的工作人员按照平时惯例与其妻马晓雯沟通，并向其发送结算的欠付金额，2019年12月6日万明程之妻马晓雯通过微信转账支付了物业管理费8448元，之后再未支付。3、2020年12月2日银帅商贸公司向万明程邮寄了《商铺租金催收通知书》，万明程未签收；2020年12月6日银帅商贸公司再次向万明程邮寄《商铺租金催收通知书》，投递至案涉商铺，因“原址查无此人”、“迁移新址不明”、“电话多次未接”、“无法联系本人”而退回。2020年12月27日，银帅商贸公司到案涉租赁房屋查找万明程，发现案涉租赁房屋早已清空。4、起诉后，本院按照万明程一年内在本院其他诉讼案件中提供的送达地址邮寄送达起诉状副本，后因“多次联系不接电话、地址无人”于2021年1月15日退回。本院认为，银帅商贸公司与万明程于2016年10月28日签订的《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。双方签订合同后，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，银帅商贸公司已按照合同约定将租赁房屋交付给万明程使用，万明程未按约支付租金及物业管理费，并以实际行为逃避履行主要义务，已构成违约，银帅商贸公司要求解除双方签订的《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。由于《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）施行前，银帅商贸公司并未通知对方解除合同，而是以直接起诉的方式解除，根据民法典第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本院认定双方于2021年1月15日（按照法律规定，视为万明程收到起诉状副本之日）解除合同。银帅商贸公司主张万明程支付欠付租金及物业管理费至合同解除之日的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。按照合同约定，截止2021年1月14日，万明程租赁房屋共计4年2个月零20天，但仅支付了第一年度及第二年度的部分租金，计176720元，尚欠租金358223.5元未支付（即76720元+126720元×2年+10560元×2个月+126720÷365天×20天）；支付了两年的物业管理费16896元，尚欠物业管理费18766.9元（即8448元×2年+704元×2个月+8448元÷365天×20天），共计欠付376990.4元，本院予以确认。因万明程未按约履行支付义务，应当承担违约责任。银帅商贸公司主张按照每日3%计算逾期支付的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合违约事实及可能造成的损失，其主张已过分高于其损失，从维护交易安全、制裁违约行为以督促当事人依照诚信原则全面适当履行合同义务的角度，对银帅商贸公司要求支付违约金的请求，本院予以支持，但对超出其损失30%的部分本院不予支持。因本案的违约性质为金钱债务的迟延履行，银帅商贸公司未能提供造成其他重大损失的依据，本院参照2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率（年利率4.25%）的130%（即5.525%）确定其资金占用的损失。银帅商贸公司主张的逾期天数未超过本院核算的逾期时间，本院予以确认，结合合同约定，本院认定违约金为23084元（即85168元×5.525%÷365天×857天+126720元×5.525%÷365天×492天+135168元×5.525%÷365天×127天）。综上所述，万明程应向银帅商贸公司支付欠付租金358223.5元、物业管理费18766.9元，按照合同约定万明程交纳的履约保证金及装修保证金应冲抵所欠费用，万明程实际还应支付租金及物业管理费335310.4元、违约金23084元。万明程经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、恩施银帅商贸有限责任公司与万明程于2021年1月15日解除2016年10月28日签订的《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》；二、万明程支付恩施银帅商贸有限责任公司租金、物业管理费共计335310.4元，限本判决生效后十五日内履行；三、万明程支付恩施银帅商贸有限责任公司违约金23084元，限本判决生效后十五日内履行；四、驳回恩施银帅商贸有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6884元，减半收取计3442元，由万明程负担3337元，由恩施银帅商贸有限责任公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  田甜二〇二一年三月十六日书记员  谢璐