湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1023民初293号原告:永兴红山茶物业服务有限公司(统一社会信用代码91431023MA4L5FXX1R)，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道大桥路64号2栋1单元401号。法定代表人：谢家化，该公司总经理。委托诉讼代理人：李长江，永兴县燎原法律服务所法律工作者。被告：唐慧敏，女，1980年3月18日出生，汉族，现住永兴县。原告永兴红山茶物业服务有限公司（以下简称“红山茶公司”）与被告唐慧敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红山茶公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐慧敏立即向原告支付拖欠的物业管理费1974元；2.诉讼费由被告唐慧敏承担。事实与理由：2016年11月18日，原告红山茶公司与永兴县便江镇惠民路社区沙子江安置小区（以下简称“沙子江小区”）业主代表签订物业服务合同，被告唐慧敏是沙子江小区C区业主，被告自2015年1月至2020年11月累计拖欠物业管理费1974元，原告多次催讨无果，诉请法院依法判令被告履行付费义务。被告唐慧敏辩称：我的房子漏水后就没有交物业费，原告诉请的未交物业费的时间是对的。因为楼上的阁楼漏水才导致我的房子漏水，阁楼是公共区域，原告有责任管理修缮。2016年我找过原告和沉治办反应登记过漏水的问题，但是双方一直相互推委，没有解决漏水的问题。原告物业管理服务不到位，不应收取物业管理费，我只愿意交纳60元/年的卫生费，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告红山茶公司是经工商和房产管理部门依法登记和核准的物业服务企业，沙子江小区是永兴县人民政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区。2016年11月18日，经公开竞标后，红山茶公司在永兴县××镇××路社区××、永兴县国有重点煤矿采煤沉陷区××室（以下简称“县沉治办”）和永兴县便江镇、永兴县房产管理局相关人员见证下，与沙子江小区业主委员会筹委会的代表签订了《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（Ｃ区）物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2016年11月18日起至2019年11月18日止。合同到期后，原告红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会的代表于2020年1月8是签订了《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2019年11月19日起至2022年12月31日止。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方（即红山茶公司）提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务收费为包干制收费，具体标准如下：多层住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月，商业物业每平方米0.8元／月。合同第七条约定，业主应于签订本合同后15日起交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按季度交纳。合同第八条约定，双方产生争议的解决方式，或是协商解决，或是诉讼解决。合同签订后，红山茶公司依约于2016年11月18日接管该小区物业管理服务。2016年11月18日前，沙子江小区的物业管理服务是由同县沉治办签订前期物业合同的永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称“奇亚公司”）负责实施，合同到期后，奇亚公司于同年12月27日书面授权委托红山茶公司代为清收其原在沙子江小区实施物业管理服务期间所未清收的物业服务费。红山茶公司和奇亚公司的物业服务费的收费标准一致。被告唐慧敏系沙子江小区C区19栋702号住房业主，是奇亚公司及原告红山茶公司物业管理服务的对象。唐慧敏2015年1月至2020年11月累计拖欠物业费1974元（69.5m2×0.4元／月×71月），红山茶公司多次催收并于2020年12月书面催收物业费无果后，遂提起诉讼。上述事实，有原告红山茶公司提供的营业执照、资质证书、《物业服务合同》、永兴县沙子江安置小区业主委员会筹委会通知、沙子江安置小区物业费缴纳授权委托书、小区业主物业欠费统计表、物业管理费催交通知、当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本物业服务合同纠纷争执的焦点是被告唐慧敏应否向原告红山茶公司支付物业服务费。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。奇亚公司与县沉治办签订的前期物业服务合同，以及原告红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会签订的物业服务合同，合法有效，对全体业主具有约束力。关于物业公司的管理服务是否到位的问题。物业公司有对小区房屋漏水问题，有责任进行登记向有关部门反应，但物业公司并无实际实施的权利。被告唐慧敏以房屋漏水为由，拒付原告红山茶公司物业服务费、请求驳回原告诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。物业服务关乎民众的生活质量和幸福获得感，物业服务企业应按照合同约定履行服务义务，改善服务质量；业主亦应主动交纳物业服务费，促进物业服务企业良性运转。由于物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，并不是专门针对某一个体进行的专门服务。本案的物业服务企业依据合同约定为沙子江小区提供了服务，被告唐慧敏作为沙子江小区业主，其拒交物业服务费的理由不能成立，应按物业服务合同约定的标准向物业公司交纳物业服务费。因此，原告诉请判令被告支付拖欠前任物业公司及原告的物业服务费，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告唐慧敏于本判决生效后十日内向原告永兴红山茶物业服务有限公司支付自2015年1月起至2020年11月止的物业服务费1974元。如果被告唐慧敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐慧敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李玉明二〇二一年三月十日书记员  雷海青附1：执行申请提示：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附2：本案相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务项目区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理工作维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业承包和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有国法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受能力或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。