辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终443号上诉人（原审原告）：崔丹，女，1977年1月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：周会新，女，1950年1月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王哲，辽宁奉申律师事务所律师上诉人崔丹因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初14365号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔丹上诉请求：1.要求立即依法撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人不存在物业合同关系，被上诉人不具有原告主体资格。业主委员会没有经过业主大会超过半数通过签订合同违法。我家外墙体漏了，物业不予维修。被上诉人在物业服务期间不作为，造成我损失7万元，被上诉人应当赔偿。被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。沈阳绿建物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,991元（99.03平方米×1.2元每月每平方米×42个月）；2.判令被告支付物业费违约金468元；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告崔丹系位于沈阳市和平区长白东路17-13号2-1-2，建筑面积99.03平方米房产的所有权人。2016年8月13日，原告沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与涉案房产所在园区业主委员会即翰逸华园业主委员会（甲方）签订《翰逸华园物业管理服务合同书》。合同约定，甲方选聘乙方绿建物业公司为翰逸华园小区提供物业管理服务；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为1.2元/月·平方米；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金；合同有效期为5年，自2016年8月13日起至2021年8月12日止。现原告沈阳绿建物业服务有限公司自2016年8月13日起为涉案园区持续提供物业管理服务，被告崔丹未缴纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。一审法院认为，原告沈阳绿建物业服务有限公司与与涉案房产所在园区业主委员会翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，一审法院予以确认。被告崔丹系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对被告具有约束力。原告沈阳绿建物业服务有限公司基于前述合同自2016年8月13日起为被告房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要缴纳物业服务费的数额，具体应为4,991元（99.03平方米×1.2元/月/平方米×42个月）。关于原告主张的被告逾期缴费所产生的违约金的诉求，因《翰逸华园物业管理服务合同书》未对违约金进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，一审院不予支持。关于被告提出因其对业主大会成立及原告入驻的合法性存疑，故不缴纳物业服务费的答辩意见。首先，庭审中，被告提供的证据对其主张不足以予以证明；其次，原告沈阳绿建物业服务有限公司依据合同约定持续为涉案园区业主提供服务，被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益；再次，依据业主大会与业主委员会的相关法律规定，业主若认为业主大会的成立不合法，可与园区其他业主共同向物业所在地的行政主管部门进行反映，但不能因此拒绝缴纳物业服务费。综上，对于被告的该项答辩意见，一审法院不予采纳。关于被告提出的园区广告收入的问题。首先，被告并未提供证据对前述主张予以证明；其次，前述事项涉及到园区业主的整体利益，与本案不属于同一法律关系，也不构成业主拒缴全部物业服务费的理由。综上，对于被告的该项答辩意见，一审法院不予采纳。关于被告提出的原告非法经营期间造成涉案房屋长毛，无法居住致使损失房屋租金的问题。造成房屋长毛的原因有多种，被告提供的证据不足以证明涉案房产长毛的责任应由原告承担，被告可在明晰房屋长毛的原因后，向相关的主体主张权利，故对于被告的该项答辩意见，一审法院不予采纳。关于被告提出的一期房屋未维修的问题。庭审中，被告未提供证据对其主张予以证明，故对于被告的的该项答辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔丹于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,991元；二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告崔丹承担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司与与涉案房产所在园区业主委员会翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对上诉人具有约束力。被上诉人已为园区提供服务，上诉人作为接受服务的一方应当交纳物业费。关于上诉人提出物业服务存在瑕疵的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案上诉人除了为证明房屋漏水外，并未对其他抗辩理由提供证据，应承担举证不能的后果。对于房屋质量的问题，上诉人提供的证据不足以证明维修责任应由被上诉人承担。故本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人崔丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔丹负担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年三月二十六日法官助理刘冰青书记员蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。