河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1143号上诉人（原审被告）：李伟花，女，汉族。委托诉讼代理人：赵宏伟，男，汉族。被上诉人（原审原告）：康红伟，男，汉族。上诉人李伟花因与被上诉人康红伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初5229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人李伟花的委托诉讼代理人赵宏伟、被上诉人康红伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李伟花上诉请求：一、依法撤销原审判决，驳回康红伟的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由康红伟负担。事实及理由：一、一审法院认定李伟花无论是故意违约或约定不符合规定致使合同目的无法实现是错误的，通过公证的手段不能办理房产过户，但不影响合同目的的实现。1、2019年12月26日李伟花与康红伟签订合同编号为0000728号《房屋买卖合同》，约定将康红伟的位于建业森林半岛23幢2单元103号房屋出售给李伟花，李伟花按照《房屋买卖合同》的约定，于合同签订后将首付款40万元通过银行转账的方式支付给康红伟，康红伟将权属证明商品房买卖合同YS0092076交中介公司保管，将房屋钥匙交于李伟花，同时约定康红伟在取到不动产权属证书两天之内配合李伟花办理公证过户，在办理完公证当天将尾款支付给康红伟。现因客观事实无法通过办理公证的手段达到支付尾款的条件，现双方未达成其他解决方式情况下，李伟花基于交易风险未支付尾款是有理有据的，不存在任何违约情形。本案双方在《房屋买卖合同》履行过程中，行使解除权的情况是一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者对方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。而在买卖合同关系中，支付房屋尾款系买方的主要义务，且根据本案事实，即便是买方存在迟延支付尾款情况，也不导致卖方合同目的不能实现，故康红伟并不享有《中华人民共和国民法典》第563条规定的解除权，故一审法院认定“上诉人无正当理由一直拖欠支付剩余尾款而违约，致使合同目的无法实现”系认定事实错误，因此一审法院判决解除合同并支付违约金于法无据。2、康红伟称其“在2020年8月25日取得涉案房产的产权证书，多次催促上诉人支付尾款”，但康红伟并未提交任何相应证据证明其多次催促李伟花支付尾款，然一审法院在缺乏证据支撑的情形下，主观判决李伟花违约致使合同目的不能实现而解除合同没有任何法律依据。二、一审法院不顾李伟花支付的房款及装修款，随意判决解除《房屋买卖合同》，不顾交易的有效性，显失公平。双方签订《房屋买卖合同》后，李伟花按照约定支付40万元的房屋首付款，后为显示诚意又支付了6万元房款，以及补房屋面积差价款8400元；合同约定中介费由康红伟支付，但李伟花为显示购买房屋的诚意，亦支付了1万元的中介费用；且李伟花支付完首付款，康红伟将钥匙交付李伟花。李伟花实际占有该涉案房屋后，为涉案房产交纳物业费、水电费等费用，并对房屋进行装饰装修，与洛阳市金壁装饰工程有限公司签订装修合同，且已实际履行装修合同并花费装修费用11.8万元。一审法院罔顾事实，不顾李伟花的巨额损失，不顾维护市场交易的有效性、稳定性而随意判决解除《房屋买卖合同》，有失公平，违背了诚实守信原则。为保护交易，并减少因交易而产生的损失，更好的维护双方的利益，请求贵院依法驳回康红伟的诉讼请求，维护李伟花的合法权益。康红伟答辩称：1、在8月25日房产证下来之前就通知李伟花要房款，康红伟卖房是因为急需现金进行公司经营，但是因为李伟花连续违约造成公司前期投入全部打水漂，这个损失就有50多万元。2、因为孩子要上学，康红伟买的学区房，急需交付房款，因为李伟花违约造成后续房款无法支付，没收了康红伟3万元房款订金。康红伟向一审法院提出诉讼请求：1、解除房屋买卖合同，合同号NO.MD0000728；李伟花支付康红伟合同违约金房价的百分之十，人民币壹拾万零陆仟元。2、李伟花承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2019年12月26日，康红伟（卖方、甲方）与李伟花（买方、乙方）、中介方（丙方）：偃师悠然乐居房产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，双方约定：一、甲方自愿将坐落于建业森林半岛23幢2单元103的房屋出售给乙方；二、甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹佰零陆万元整，小写：1060000元，该房屋产权过户过程中交易服务费由乙方承担，其他相关费用由乙方承担；……六、相关事宜2、甲方于本合同签订之日将房屋权属证明商品房买卖合同YS0092076交于丙方代为保管，并承诺于拿到肆拾万（400000）首付款将房屋交于乙方，同时将该房屋钥匙交于乙方，并结清该房屋所欠的所有水电、物业、暖气等相关物业费用；七、违约责任5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。……十：“经甲乙双方友好协商，甲方承担甲方拿到不动产权证前产生的所有费用，甲方拿到不动产权证后，两天之后配合乙方办理公证手续，签合同当天支付于甲方房屋订金肆拾万元整（400000），剩余尾款陆拾陆万元整（660000）于办理完公证手续后当天支付于甲方。”合同签订当日，李伟花将房屋首付款40万元付至康红伟，康红伟出具收据一张。同时，李伟花又支付1万元中介费至偃师悠然乐居房产经纪有限公司。2020年8月25日，康红伟取得不动产权证，2020年9月18日，在康红伟催促下，李伟花再次支付68400元房款（含房屋多余面积补偿金）。截止目前，李伟花共支付购房款468400元。庭审过程中，双方均认可房屋买卖合同中单独约定的条款含义为“拿到产权证后，先把房屋公证到李伟花名下，李伟花在两年后自行过户，可以省一部分税款。”另康红伟称基于对李伟花按时付款的期待，康红伟称在新乡市中波置业有限公司的润华?褐石公园认购房产一套并交付定金30000元，因李伟花未按期支付款项导致康红伟不能支付该认购房产的尾款，进而导致缴纳的30000元订金罚没，但其提交的证据显示购房人是王红而非康红伟。另外康红伟称基于对李伟花按时付款的期待，康红伟开办河南康健优选商贸有限公司，康红伟称因李伟花未按期支付房款导致其对该公司的后期运作不能追加投资，导致前期投资款33万元损失。李伟花认为该损失与其无关。一审法院认为：康红伟与李伟花之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并就房屋买卖事宜达成一致合意，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。本案的争议焦点在于李伟花是否存在根本违约的行为，根据双方单独约定的条款可知，双方本意为在卖方康红伟取得不动产权证后先行办理公证手续，将案涉房屋过至买方李伟花名下，年满两年后再办理过户手续，以此来降低税费。但根据李伟花答辩及庭审调查，李伟花曾多次到公证处询问，均被告知没有此项公证业务，也即双方当事人约定的条款无法实现，故解决的途径只能是双方重新约定或者在无法达成协议的情况下，依据法定处理。但在本案中，李伟花明知无法办理公证的情况下，未能积极有效地与康红伟达成补充约定，康红伟于2020年8月25日已经取得房产证，多次催促李伟花支付尾款，但李伟花以考虑到交易风险为由，无正当理由的一直拖欠支付剩余尾款。因此，不论是李伟花故意违约或者约定不符合规定致使合同目的无法实现，康红伟均可要求解除合同。故康红伟要求解除双方签订房屋买卖合同，一审法院予以支持。关于康红伟要求的违约金，虽然合同约定的违约金为房屋总成交价的10%，但结合本案中康红伟的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定将违约金调整为5万元，康红伟主张的过高部分，一审法院不予支持。康红伟称基于对李伟花按时付款的期待，导致其30000元定金的罚没及投资款33万元损失，因康红伟提交的证据不足且系间接的损失，一审法院不予认定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告康红伟与被告李伟花在2019年12月26日签订的编号为NO.MD0000728的房屋买卖合同。二、被告李伟花于判决生效之日起10日内支付原告康红伟违约金50000元。三、驳回原告康红伟的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1210元，由被告李伟花承担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，康红伟与李伟花签订的合同编号为0000728号《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，根据合同约定，在卖方康红伟取得不动产权证后先行办理公证手续，将案涉房屋过至买方李伟花名下，年满两年后再办理过户手续。本案李伟花在得知无法办理公证后未能及时与康红伟沟通协调，且二审期间康红伟提交的微信聊天记录显示康红伟在取得房产证后多次催促李伟花支付尾款，李伟花一直拖欠尾款，双方的合同目的已无法实现，故原审判决双方解除《房屋买卖合同》并无不当。关于李伟花主张的已支付购房款468400元的问题，本院认为，因本案康红伟作为一审原告，其诉求仅为解除合同和支付违约金。本案首先应解决的是合同是否解除的问题。考虑到李伟花入住涉案房屋后对原房屋进行了装饰装修，双方后续存在问题并非仅退还已支付房款问题，在李伟花未提起反诉的情况下，双方可就相关问题另行解决。综上，本院认为李伟花上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李伟花负担。本判决为终审判决。审判员  李庆刚二〇二一年三月二十三日书记员  周 颖