河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3992号上诉人（原审原告）：贾焕新，女，汉族，1964年6月10日出生。委托诉讼代理人：冯临襄，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一帆，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王栋，男，汉族，1987年5月29日出生。被上诉人（原审第三人）：郑州东润房产营销策划有限公司。法定代表人：杨东润，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁令伟，男，系该公司员工。上诉人贾焕新因与被上诉人王栋及被上诉人郑州东润房产营销策划有限公司（以下简称东润房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院于2021年2月23日作出（2021）豫0182民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开审理了本案。上诉人贾焕新的委托诉讼代理人冯临襄，被上诉人王栋，被上诉人东润房产的委托诉讼代理人袁令伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾焕新上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，依法改判贾焕新与王栋、东润房产签订的《房屋买卖居间合同》于2020年8月27日解除；2、请求在一审判决第二项判决的基础上，判决王栋承担购房款14万元资金占用的利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月28日起计算至实际返还之日止，暂计2904.61元；3、请求撤销一审判决第三项，依法改判王栋与东润房产向贾焕新返还物业交割保证金2万元，并承担资金占用的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月28日起计算至实际履行完毕之日止）暂计414.96元；4、请求判决王栋和东润房产承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：1.案涉合同的解除原因，系银行政策变动造成贾焕新无法获得银行贷款，此后三方无法协商一致，合同依约解除。一审法院认为贾焕新未能证明贷款审批未通过，合同解除条件未成就，属于对基本事实认定错误。贾焕新清楚基于自身的年龄、经济状况，贷款可能存在障碍，而自身又无力负担全款购房，因此在合同第八条特别约定“如贷款审批未通过导致合同无法履行，三方另行协商。协商不成的，三方同意解除此合同，均可免责”。东润房产根据自己的行业经验和在银行的关系、资源，多次承诺贾焕新可获得为期30年的“接力贷”，该贷款的月供在贾焕新可负担的范围内。此后因银行政策变化，贾焕新由于年龄偏大，无论是接力贷，还是其他类型的贷款，在多家银行尝试而无法通过。东润房产直言由于银行新政策的变动，以贾焕新的年龄，无论是去哪一家银行申请何类贷款，都不可能获得贷款，甚至怂恿贾焕新通过伪造户口本、改小年龄以及伪造银行流水等不法手段，以骗取银行贷款。贾焕新在贷款审批未通过且未过户产权的情况下，即向王栋支付了14万元以帮助王栋还清贷款，可见贾焕新对购房是诚心的，最终无法办理按揭，确系客观原因，而非贾焕新不愿意履约。案涉合同系2020年8月27日三方见面协商后，按约解除，三方均认可贷款无法获批，贾焕新并无违约行为。2.一审法院认为“2万元系定金，依法依约不予返还”，属于事实认定和法律适用错误。根据案涉合同第八条，两万元已经冲抵房款，不应适用定金罚则。一审判决未能正确区分物业交割保证金和购房款，属于事实认定错误。综上，恳请法院进一步查明本案事实，正确适用法律。王栋辩称：1.贾焕新与王栋之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应善意履行合同。贾焕新的贷款是可以审批成功的，仅仅是贾焕新要求30年的贷款年限无法获得批准。中介公司已经告知贾焕新兴业银行可以贷款，贾焕新拒不履行配合义务，具有明显的恶意。2.依据合同约定，贷款批不下来解除合同需要三方协商解除，贾焕新并不具备单方解除权。为维护王栋的合法权利，应当驳回贾焕新的上诉请求。东润房产辩称，请求驳回上诉，维持原判。贾焕新向一审法院起诉请求：1．请求确认房屋买卖居间合同已于2020年8月27日解除；2．判令王栋返还贾焕新购房款14万元并承担资金占用的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月29日计算至实际履行完毕之日止）；3．判令王栋和东润房产向贾焕新返还物业交割保证金2万元，并承担违约金，按全国银行间同业拆借中心利率，自2020年8月29日计算至实际返还之日；4．本案全部诉讼费用由王栋承担。一审法院认定事实：2020年7月11日，贾焕新（乙方）、王栋（甲方）、东润房产（居间方、丙方）三方签订《房屋买卖居间合同》。合同约定，甲方拥有位于荥阳市××与××交叉口东北角××广场××楼××房的房屋。房屋及其配套设施的总价款为48万元。合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金2万元，甲方的房屋所有权证（或不动产证）及有关房屋资料原件交由丙方保管，丙方出具收件收据。丙方为甲、乙双方提供房产信息咨询、促进买卖双方交易等服务，为甲乙双方提供成交后的代办事项等居间服务费，甲乙双方均表示予以认可。合同订立当日，丙方有权按约定价格，收取信息咨询服务费、居间服务费，其中甲方应支付5000元，乙方应支付5000元，若甲、乙双方任一方违约，均不影响上述费用的收取，并由违约方承担全部费用。甲乙双方同意采用按揭贷款付款方式，自本合同签订之日起7个工作日提供合格有效的贷款材料通过商业贷款办理按揭手续，并同意自乙方贷款审批通过之日起7个工作日内共同到该房屋所在地的房屋登记部门办理网签，非资金监管。产权过户手续当日（即双方签字并按捺手印后）乙方向甲方支付首付款14万元，余款34万元通过银行支付给甲方，如贷款审批未获通过导致合同无法履行，三方另行协商，协商不成的，三方同意解除此合同，均可免责。如贷款审批额度不足的，甲方同意乙方在15天内自行补足差额。协议各方均同意，合同签订当日由丙方暂为保管2万元作为物业交割保证金并冲抵房款，房屋交接完毕后两日内由丙方退还给甲方。甲乙双方协商由乙方自本合同签订之日起15个工作日内出资14万元帮助甲方还清贷款。甲乙双方任一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约；如甲方违约，须双倍返还乙方定金。如乙方违约，则其定金赔偿给甲方。在未能全额支付丙方相关服务费用的前提下，甲、乙双方均同意从上述定金中优先支付信息咨询服务费及居间服务费。本合同签订后，甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买或甲乙双方协商解除合同的，信息咨询服务费和居间服务费不予退还。该合同中贾焕新签名由其亲属林佳佳代签。合同签订当日林佳佳代贾焕新支付定金2万元，由东润房产出具定金收据。该定金款由东润房产保管作为王栋一方交纳的物业交割保证金。2020年7月20日，贾焕新向王栋转账支付首付款14万元用以结清房屋贷款，解除抵押登记。王栋于2020年7月22日结清案涉房屋的贷款，并申请办理抵押权注销登记。2020年7月24日，贾焕新与王栋协商一致后入住涉案房屋，后于2020年8月27日搬离。当日三方协商解除合同无果，案涉房屋由东润房产重新在网上进行销售。后三方就合同解除未能协商一致，贾焕新委托律师向王栋及东润房产邮寄律师函，主要内容是解除合同，返还首付款及定金。一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，故应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释进行裁判。贾焕新、王栋、东润房产三方签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。合同中约定“如贷款审批未获通过导致合同无法履行，三方另行协商，协商不成的，三方同意解除此合同，均可免责。如贷款审批额度不足的，甲方同意乙方在15天内自行补足差额。”贾焕新的贷款审批虽尚未通过，但王栋及东润房产抗辩称系贾焕新方希望办理30年期限的贷款申请未获通过，而非贾焕新本人不能贷款。因双方在合同中对贷款的具体形式未作明确约定，另约定如贷款审批额度不足则由买方自行补足。贾焕新未能举证证明东润房产故意误导贾焕新可以办理30年的接力贷款或贾焕新不能取得贷款，合同解除的条件尚未成就。故贾焕新以贷款审批未获通过为由主张解除合同不符合合同约定，原审法院不予支持。贾焕新主张双方在2020年8月27日已协商一致解除合同，但王栋及东润房产对此均不认可，贾焕新提交的谈话录音亦不足以证明。王栋虽在此后通过东润房产将案涉房屋重新挂牌出售，但显系为避免损失扩大采取的救济措施，不能据此推断出三方协商解除合同。王栋在合同履行过程中不存在违约情形，贾焕新依法依约不具有合同解除权，其发出的解除函不具有法律效力。但在贾焕新不同意继续履行的情况下，如强求继续履行合同，一是银行方审批贷款既需要贾焕新符合贷款资格，又需要贾焕新予以配合，能否取得存在不确定性，如贷款未获审批，则剩余购房款如何支付难以解决；二是即使获取贷款，因贾焕新年龄较大，固定收入较低，较高的月供势必会对其日常生活造成困扰，而显失公平。故贾焕新提起诉讼请求解除合同，原审法院予以支持。但贾焕新作为购房方自愿选择银行贷款方式购房，其应当对自身是否符合贷款资格及贷款期限等具有相应的认识。贾焕新作为违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贾焕新支付给东润房产保管的2万元系定金，依法依约不予返还。对贾焕新主张返还该款项的诉讼请求，原审法院不予支持。东润房产保管的2万元作为物业交割保证金应返还给王栋。王栋主张的房屋贬值损失等无证据证明，原审法院不予采信。王栋应将收取的首付款14万元返还给贾焕新。贾焕新主张的逾期还款利息无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十二条第（五）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、贾焕新与王栋、郑州东润房产营销策划有限公司签订的《房屋买卖居间合同》于2021年1月15日解除；二、王栋于判决生效之日起十日内返还贾焕新购房款140000元；三、郑州东润房产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还王栋物业交割保证金20000元；四、驳回贾焕新本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1550元，由贾焕新承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案的争议焦点问题为：1.贾焕新、王栋、东润房产三方签订的《房屋买卖居间合同》是否于2020年8月27日经协商一致解除；2.贾焕新支付给东润房产2万元款项是否系定金及适用定金罚则？关于焦点一，依法成立的合同应当严守，贾焕新、王栋、东润房产三方签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。贾焕新上诉称三方已于2020年8月27日经协商一致解除，并依据合同中关于“如贷款审批未获通过导致合同无法履行，三方另行协商，协商不成的，三方同意解除此合同，均可免责”的约定，主张免责。但王栋及东润房产均不认可，贾焕新原审提交的谈话录音等证据亦不足以证明三方取得了一致意见，贾焕新应对此承担举证不能的不利后果。贾焕新的贷款审批虽尚未通过，但王栋及东润房产辩称系贾焕新希望办理30年期限的贷款申请未获通过，而非贾焕新本人不能贷款，鉴于案涉合同中对贷款的具体形式未作明确约定，另约定如贷款审批额度不足则由买方自行补足，在贾焕新未能提供有效证据证明其不能办理任何种类贷款的情况下，其以贷款审批未获通过为由主张解除合同，依据不足，原审法院不予支持并无不当。关于焦点二，本案三方当事人于2020年7月11日签订的案涉《房屋买卖居间合同》第四条明确约定：“合同签订当日，乙方（贾焕新）向甲方（王栋）支付购房定金2万元”，该合同第八条关于该2万元冲抵房款的约定，根据对合同解释应贯彻体系解释的原则，上述条款作为一个整体，都是当事人真实意思的表示，不能做相互排斥的解读，均合法有效。原审法院认定贾焕新支付给东润房产保管的2万元系定金，并适用定金罚则判决不予返还，并无不当。综上所述，贾焕新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费383元，由贾焕新负担。本判决为终审判决。审判员  刘平安二〇二一年三月二十五日书记员  徐若莹