重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1543号上诉人（原审被告）：程煦，男，汉族，1982年10月13日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：程地林，系程煦父亲。被上诉人（原审原告）：重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝**泰山大道东段**，统一社会信用代码91500000622031127M。法定代表人：蓝兴淑。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。上诉人程煦因与被上诉人重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司（以下简称“华宇物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初21211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程煦的委托诉讼代理人程地林，被上诉人华宇物业公司的委托诉讼代理人金川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程煦上诉请求：撤销原审判决，依法改判上诉人支付物业费用应按照前期合同0.7元每平米每个月支付，超出诉讼时效的物业费用不再支付；一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院未查明案件事实，错误的认为华宇物业公司收取的涨价后的物业费用是业主大会的表决内容，华宇物业公司未承诺和实际提升物业服务标准及完全执行业主大会表决内容，事实合同应依据前期合同价格执行；一审法院法律适用不当，并未全面考量现行法律法规，华宇物业公司涨价行为违约又违法；一审法院引用前期案外人判决作为判决依据，有失偏颇，案外人的判决只适用于案外人，不适用本案；华宇物业公司未向上诉人催收过物业费，其提供给法院的催收凭据，没有上诉人签字，是伪造的，时过七年起诉业主，已过诉讼时效。本案主要的问题是，上诉人2015年之前都在交物业费，案涉房屋是拿来出租的，租户向上诉人反映几个月出现大额水费，关闭自来水后水表仍有问题，自来水公司称可能是室内隐蔽水管出现了问题，上诉人也去找了装修公司打墙后看，查看后发现没有问题。上诉人又找了华宇物业公司，检查出来是水表里少了一个止回阀，但是现在房屋已经重新装修花费了三万多元，找华宇物业公司赔偿，但华宇物业公司一直推诿，因此上诉人就没有缴纳物业费。去年夏天华宇物业公司说解决遗留问题，愿意给我少三千元物业费，但上诉人没有同意，并且威胁上诉人。去年十月华宇物业公司准备起诉没有缴纳物业费的业主，也喊了上诉人去做调解工作，说漏水导致重新装修是上诉人没有去找第三方公司进行检测，上诉人认为这些都是华宇物业公司的问题。九龙坡区人民法院也让上诉人另案起诉水表少装了止回阀这个问题，但上诉人认为这个问题与物业费是密切相关的，上诉人也是因为这个问题才没有缴纳物业费。华宇物业公司辩称，案涉小区的物业费调整事宜此前已经生效判决依法进行认定，上诉人应当按照新标准缴纳物业费；关于诉讼时效问题，被上诉人对上诉人进行多次催收，不存在诉讼时效问题；关于水表的问题，被上诉人认为上诉人的陈述有待核实。华宇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令程煦立即支付华宇物业公司2015年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费7460.16元；2.判令程煦支付华宇物业公司违约金(自逾期之日起每天按应交费用的1‰计算至程煦付清欠费之日止)；3.本案诉讼费用由程煦承担。一审法院认定事实如下：2008年3月25日，重庆华宇物业管理有限公司更名为重庆华宇物业服务有限公司；2017年8月18日，重庆华宇物业服务有限公司更名为重庆华宇物业服务集团有限公司；2018年6月4日，重庆华宇物业服务集团有限公司更名为重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司。2002年4月8日，华宇物业公司与重庆华宇物业（集团）有限公司签订《华宇名都城物业管理委托合同》，约定华宇物业公司为程煦所在的案涉小区提供物业服务，并按照物价局批准的收费标准收取物业管理费，合同期限自2002年8月1日至2005年12月31日或到该物业成立业主委员会时止。合同签订后，华宇物业公司进驻案涉小区为其提供了物业管理服务。其间，经重庆市物价局核价，华宇物业公司对小区高层业主按照1元/建筑平米·月标准计收服务费。程煦程煦系重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都小区X号XX-X号房屋业主，该房屋建筑面积87.25平方米。华宇物业公司在2013年对案涉小区物业服务费进行调整，并自2013年12月1日起，按照1.5元/平方米/月的标准向案涉小区业主收取物业服务费。2018年1月22日，华宇物业公司以案涉小区业主即案外人刘莹、杨丽娟为程煦向一审法院提起物业服务合同纠纷一案诉讼，一审法院经审理后作出（2018）渝0107民初2579号民事判决书，判决案外人刘莹、杨丽娟按照1.5元/平方米/月的标准向华宇物业公司交纳物业服务费。在此案审理过程中，案外人刘莹还出示了案涉小区客户服务中心于2015年9月20日向全体业主张贴的“温馨提示”，其上载明：华宇名都全体业主、使用人和商户，请你们在2015年9月26日之前到物业中心缴清物业费和电费，少部分业主恶意欠费的行为将影响到大多数业主的利益，物业服务工作需要大家来共同维护，届时我们将在2015年9月26日零时停止水电供应服务。2019年3月1日，案外人刘莹、杨丽娟不服前述判决，向本院提起上诉，本院经审理后于2019年5月10日作出（2019）渝05民终2345号民事判决书，本院认为2013年10月案涉小区业主就小区物业管理服务费是否调价所进行的投票……该次投票结果对于案涉小区业主应当具有约束力……案涉小区高层住宅物业费标准在历经十年后，期间物业人工工资及各项费用成本均有不同程度增加，而中间物业服务费并未进行调整，本次由1元每平方米调整至1.5元每平方米，亦较为符合该地区社会经济发展实际和市场水平，故对该次调整结果予以认可……被上诉人在经业主投票同意继续留用、提供服务的情况下按照原合同约定事项实际为包括上诉人在内的小区业主提供了物业管理服务，双方构成事实物业服务合同关系，故上诉人应当按照调价结果向被上诉人支付物业服务费。遂判决驳回上诉，维持原判。在本案的审理中，程煦对华宇物业公司诉讼请求的诉讼时效提出了异议，称其从未收到华宇物业公司的催收，本案已超过诉讼时效。华宇物业公司陈述，其通过邮寄催收函、上门口头催收、电话催收、在小区张贴公告等方式多次向程煦催收物业服务费，并举示了2020年8月18日的催收函及华宇物业公司于2020年8月21日向程煦邮寄物业费催收函的EMS快递单、2020年6月5日的催收函及华宇物业公司于2020年6月6日向程煦邮寄物业费催收函的EMS快递单、2018年10月18日的催收函及华宇物业公司于2018年10月21日向程煦邮寄物业费催收函的EMS快递单、华宇物业公司于2016年2月5日向程煦邮寄物业费催收函的EMS快递单、邮件跟踪查询记录、中国邮政速递物流股份有限公司重庆市渝北区分公司出具的情况说明及附件。程煦质证对该组证据不认可，但程煦认可上述EMS快递单所载收件人地址确系其在华宇名都小区具有产权的房屋地址。华宇物业公司陈述，其为案涉小区提供了事实物业服务，系依据事实服务合同关系向程煦主张物业服务费；程煦认为前期物业服务合同为格式合同，应属无效，华宇物业公司诉状中以前期物业合同为依据，一审庭审中又明确以事实服务合同为依据，华宇物业公司起诉理由不成立。另外，华宇物业公司明确，系按照1.5元/平方米/月的标准主张程煦拖欠的2015年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费7460.16元。程煦认可在华宇物业公司主张的欠费期间内未交纳物业服务费，称其未交纳的原因是华宇物业公司物业服务费涨价不合法、合同依据不合法、收费依据不合法、物业费价格形成不合法等原因而未交纳。一审法院认为，华宇物业公司与重庆华宇物业（集团）有限公司签订的《华宇名都城物业管理委托合同》到期后，至今未与案涉小区业主签订新的物业服务合同，但华宇物业公司仍按照原物业合同约定的事项向包括程煦在内的案涉小区全体业主提供了事实物业管理服务，程煦作为小区业主也接受了华宇物业公司所提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，根据权利义务相一致原则，程煦应就所接受的物业服务向华宇物业公司支付物业服务费。关于程煦提出的诉讼时效抗辩的问题，根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。从程煦的陈述可知，程煦在欠交物业服务费时已知晓物业服务费涨价，但其因认为物业服务费涨价不合法、合同依据不合法等原因，至今拒绝交纳物业服务费，由此可知在程煦欠费时华宇物业公司要求程煦缴费的意思表示已经到达对方，且在之后程煦是持续知晓华宇物业公司要求其按照涨价后的标准交纳物业费的；同时，华宇物业公司邮寄的催费快递单中收件人地址确系程煦在案涉小区具有产权的房屋地址，华宇物业公司举示的证据能够证明其在2016年2月5日、2018年10月21日、2020年6月6日、2020年8月21日向程煦进行了催收；另外，华宇物业公司陈述其在程煦欠费期间，还曾通过上门口头催收、电话催收、在小区张贴公告等方式多次向程煦催收物业服务费，结合案外人刘莹在前案诉讼中出示的案涉小区客户服务中心于2015年9月20日向全体业主张贴的“温馨提示”，一审法院认为华宇物业公司的该陈述具有较高的可信度；再考虑到物业服务是一项持续性工作，本案中华宇物业公司自2002年起一直在为案涉小区提供物业服务未曾间断，华宇物业公司诉称在此期间进行过催收也较符合常理。因此，一审法院认定华宇物业公司所主张的2015年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费未过诉讼时效，程煦应当向华宇物业公司交纳此期间的物业服务费。关于程煦提出的华宇物业公司收取物业服务费标准问题，由于已有生效判决对华宇物业公司在2013年将案涉小区物业服务费收费标准调整至1.5元/平方米/月的结果予以了认可，故一审法院对于程煦的此项抗辩意见依法不予采纳。关于程煦提出的因水表而造成的损失等问题，程煦可另行诉讼主张。关于程煦提出的华宇物业公司提供的物业服务不到位、有瑕疵的问题，一审法院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务提供的证据即使能够证明华宇物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，也不足以免除程煦交纳物业服务费的义务。因此，程煦应按照1.5元/平方米/月的标准向华宇物业公司交纳2015年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费7459.88元（87.25平方米×1.5元/平方米/月×57个月）。关于华宇物业公司所主张的违约金问题，程煦系因华宇物业公司提供的服务存在一定的瑕疵，且原、程煦就物业服务费标准存在分歧而未交纳物业服务费，程煦欠缴物业服务费系事出有因，故对于华宇物业公司的此项主张，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告程煦于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司支付2015年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费7459.88元；二、驳回原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计25元，由被告程煦负担。”二审中，上诉人程煦向本院举示了两份证明，一份是前租户欧阳振峰出具的，另一份是装修队队长周静出具的，拟证明因为水表问题重新进行了装修。华宇物业公司质证后认为，因出具说明的证人未出庭，真实性，真实性无法核实，且出具人并未出庭作证，且该证据与本案没有关联性。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，关于物业费服务费标准的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，关于华宇物业公司收取的物业服务费标准的问题，已经多份生效法律文书确认，一审法院也作了详细的阐述，本院不再赘述。关于本案是否已过诉讼时效的问题。华宇物业公司邮寄的催费快递单中收件人地址确系程煦在案涉小区具有产权的房屋地址，华宇物业公司举示的证据足以证明其向程煦进行了催收；同时已有生效法律文书确认，案外人刘莹在另案诉讼中出示的案涉小区客户服务中心于2015年9月20日向全体业主张贴的“温馨提示”，可以认定华宇公司在2015年9月20日就物业费和电费向包括程煦在内的物业所有人进行了催收。因此，一审法院认定华宇物业公司所主张的2015年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费未过诉讼时效，程煦应当向华宇物业公司交纳此期间的物业服务费并无不当，本院予以维持。华宇物业公司按照原物业合同约定的事项向包括程煦在内的案涉小区全体业主提供了事实物业管理服务，程煦作为小区业主也接受了华宇物业公司所提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，根据权利义务相一致原则，程煦应就所接受的物业服务向华宇物业公司支付物业服务费。至于程煦上诉称因水表未安装止回阀，自己对厨房、卫生间、生活阳台进行破拆和重新进行装修，造成了一定的经济损失，因程煦在本案中并非一审原告，其在一审中也未提出该项反诉请求，本院直接处理将有违审级原则，影响当事人程序权益，故本院二审不予处理，程煦可就该问题另案提起诉讼。综上所述，程煦的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程煦承担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二一年三月八日法官助理 宋 扬书 记 员 陈鹏锋