湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终159号上诉人（原审原告）：张丽亚，女，1979年5月10日出生，汉族，居民，户籍地湖南省桃源县。委托诉讼代理人：王**，湖南合策律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈言军，湖南合策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋望龙，男，1979年7月11日出生，汉族，居民，户籍地湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：刘建铭，湖南中思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄成，男，1979年11月2日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：胡上就，湖南中思律师事务所律师。上诉人张丽亚因与被上诉人蒋望龙、黄成确认合同效力纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张丽亚上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费由蒋望龙、黄成承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。（1）本案当事人提交的所有证据均没有“微信截图”，但一审法院仅凭借不存在的微信截图内容，在没有其他任何证据的情况下，推定黄成有理由相信蒋望龙和张丽亚就案涉房屋的处理达成一致意见错误。（2）一审法院在无证据的情况下用推测代替黄成的举证责任不当。（3）一审法院认定黄成将房屋返租给蒋望龙不当。（4）一审法院认定50万元房价低于市场价格，却又认定合理低价，明显依据不足。2、一审判决适用法律错误。一审法院将举证责任分配给张丽亚，明显适用法律错误。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院判如所请。蒋望龙辩称，因张丽亚不支持本人投资创业，出卖房屋之事并未告之；涉案房屋为本人个人财产，有权出卖；由于当时急需资金开办桥南汽车服务综合体店，经双方协商一致，价格偏低也在合理范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其上诉，维持原判。黄成辩称，1、本人系善意第三人。房产证上仅有蒋望龙，无法判断张丽亚是否为共有权人，已尽到合理审查义务；双方房屋买卖合同属真实意思表示，合法有效；张丽亚未提交证据证明本人不构成善意，应承担举证不能的后果；双方房屋买卖不存在恶意串通。2、已支付了合理购房款并办理了房屋过户登记。3、张丽亚称本人未看房就买卖不属实，因疫情原因，同意适用不定期租赁方式进行返租，约定租金为2000元/月，押金6000元，蒋望龙已支付全年租金及押金30000元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张丽亚向一审法院起诉请求：1、请求确认蒋望龙与黄成于2019年11月14日签订的《常德市不动产买卖合同》无效；2、判决黄成配合蒋望龙将位于常德市武陵区××路××＃楼××室房屋（不动产权证书号：常房权证武字第0××5号）过户至蒋望龙名下；3、本案的诉讼费用由蒋望龙、黄成承担。一审法院认定事实：张丽亚与蒋望龙于2005年8月9日登记结婚。常德市房地产产权管理处房屋所有权证存根（常房权证武字第0××5号）显示：2009年6月2日，蒋望龙购买的武陵区××天地1＃楼1302的房子（所有权证号：常房权证武字第0××5号）缮证完毕。2019年11月14日，蒋望龙与黄成签订《常德市不动产买卖合同》，黄成支付50万元房款。2019年11月19日，黄成获得湘（2019）常德市不动产权第0××0号不动产权登记证书。张丽亚认为，蒋望龙未经本人同意，私自处分夫妻关系存续期间的共同财产，属于无权处分。黄成未尽谨慎审查义务，明知为夫妻共同财产仍然以低于市场价格购买该房屋。蒋望龙与黄成的行为严重损害了本人的合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。另查明，1、案涉房屋的所有权转至黄成名下后，黄成作为甲方与乙方中国建设银行股份有限公司常德紫菱路支行签订了《小微企业快贷最高额抵押合同》，合同项下贷款金额为744200元。案涉房屋为合同项下的抵押财产。2、《小微企业快贷最高额抵押合同》第九条抵押权实现约定：……本合同《抵押财产清单》记载的或双方另行约定的抵押财产价值，无论是否记载于登记机关的登记簿，均不表明抵押财产的最终价值，其最终价值为乙方处分抵押财产所得价款在扣除各项税费后的净额。若以抵押财产抵偿乙方债权的，上述暂定价值并不作为抵押财产抵偿乙方债权的依据，届时抵押财产的价值应由甲乙双方协商一致或依法公平评估确定。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，1、案涉房屋在进行房屋登记时登记在蒋望龙名下，但购买时间为蒋望龙和张丽亚的夫妻关系存续期间，故案涉房产属于蒋望龙和张丽亚夫妻双方共有的财产，是否在房产证上加上另一方的名字，对夫妻双方的权利义务没有影响；2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。首先，常房权证武字第0××5号所有权证存根显示案涉房屋为蒋望龙的私产，在蒋望龙向黄成保证案涉房屋权属明晰，没有与之相关的法律障碍，且蒋望龙承诺“双方签署本合同的代表已获得双方的充分和有效授权，双方对签约代表所签署的文件予以承认和执行”的情形下，结合微信截图内容，以及张丽亚2020年6月知道房屋被卖，为了案涉房屋不被另案执行，2020年8月才起诉至法院的客观事实，一审法院根据高度盖然性的证据标准认定，即使蒋望龙告知过黄成有张丽亚的存在，黄成当时也有理由相信蒋望龙已经和张丽亚就案涉房屋的处理达成了一致意见。何况，蒋望龙在案涉房屋产权办理转移登记之前，还极有可能吞吞吐吐隐瞒了自己的婚姻现状；其次，黄成在房屋买卖成交后，将房屋返租给蒋望龙居住，现实生活中也时有发生，不属于明显不符合常理的情形；第三，黄成支付的房屋价款虽然低于当时的市场价格，但蒋望龙当时因生意急需大量资金，房屋急于成交，50万元的房价在当时虽低于市场价格，但根据案涉房屋交易申报、契税缴纳，该成交价格尚属于合理低价，不存在明显低于市场价格的情形；第四、案涉房屋已办理了产权转移登记。综上，鉴于黄成作为善意第三人已尽到合理审查义务、黄成支付房屋对价款合理、案涉房屋已办理产权转移登记。一审法院认为，张丽亚关于案涉房屋估价74万元以及蒋望龙、黄成买卖房屋的主观恶性明显的观点缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审法院据此判决：驳回张丽亚的诉讼请求。案件受理费4400元（已减半收取），由张丽亚负担。本院二审期间，黄成围绕张丽亚的上诉请求向本院提交2组证据。证据1，询问笔录两份，拟证明蒋望龙出卖房屋系其真实意思表示且认为是其单独所有的事实；证据2，微信转账记录，拟证明2020年4月2日，蒋望龙向黄成支付押金6000元，24000元的年租金用于返还租期一年的事实。本院组织双方进行了证据交换与质证。张丽亚质证认为，证据1不属于新证据的范围，2019年已经形成，对此这组证据的“三性”均不予认可，证据系蒋望龙在不动产权中心做的虚假陈述，并不能否认涉案房产是夫妻共有的事实，也不能作为黄成身为买受人应当合理的审查义务；对证据2的三性均不予认可，理由和证据一的质证意见一样，不能证明黄成与蒋望龙之间存在真实的房屋返租的事实，仅仅只是微信付款流水，没有其他证据进行佐证，不能证实30000元的用途。蒋望龙质证认为，对黄成所提交的2组证据均无异议。本院对此认证如下：第1组证据属超期举证，且未能充分说明延期举证的理由，不予采信；第2组证据，与本案处理无关联性，不予采信。本院经审理查明，原判认定的事实属实，予以确认。另查明，黄成购买的涉案房屋，系其名下第三套房屋。本院认为，结合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点有二：一是关于蒋望龙与黄成签订的《常德市不动产买卖合同》合同效力如何确定的问题；二是关于黄成是否构成善意取得的问题。关于焦点一，涉案房屋系张丽亚与蒋望龙在婚姻关系存续期间所购买，属夫妻共同财产。现蒋望龙未提供证据证实其出售涉案房屋前已征得张丽亚的同意，故蒋望龙单方出售涉案房屋的行为属于无权处分行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。依据该司法解释，蒋望龙与黄成签订的《常德市不动产买卖合同》合同为有效合同。因此，张丽亚所持涉案合同无效的理由，经查不能成立，不予支持。关于焦点二，张丽亚提出了第二项诉讼请求（即判决黄成配合蒋望龙将涉案过户至蒋望龙名下），审查处理该诉讼诉讼请求，涉及蒋望龙将涉案房屋登记在黄成名下的物权行为是否有效。涉案房产已经办理房屋登记手续，该物权行为是否有效，取决于涉案房屋的转让是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的情形，即黄成是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。经审查，根据一审中双方的陈述及相关证据，涉案房屋的实际成交价格是500000元，在黄成提交的《小微企业快贷最高额抵押合同》中，载明抵押物（即涉案房屋）价值为744200元，即使加上黄成已缴纳的交易税20000元来确定实际成交价为520000元，黄成与蒋望龙的交易价格520000元与评估价值744200元的70％仍相差940元，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，黄成与蒋望龙的交易价格未达到市场交易价格的70％，应认定为明显不合理的低价。因此，无论黄成是否知晓张丽亚系涉案房屋共有权人的事实，黄成仍然不构成善意取得，张丽亚依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，有权追回涉案房屋。从妇女儿童权益保护角度讲，黄成目前拥有三套房屋，涉案房屋并非其唯一购买住房，本案如维持一审判决，张丽亚与其子将居无定所，不利于对妇女儿童的合法权益保护，不利于弘扬“和谐”的社会主义核心价值观。据此，黄成亦理应配合蒋望龙将位于常德市武陵区××路××＃楼××室房屋（不动产权证书号：常房权证武字第0××5号）过户至蒋望龙名下。另，蒋望龙与黄成签订的《常德市不动产买卖合同》合同属有效合同，在涉案房屋过户至蒋望龙名下后，并不影响黄成依据该合同主张相关权利。综上所述，张丽亚的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初3325号民事判决；二、黄成自本判决生效起十五日内，配合蒋望龙将位于常德市武陵区××路××＃楼××室房屋（不动产权证书号：常房权证武字第0××5号）过户至蒋望龙名下；三、驳回张丽亚其他诉讼请求。一审案件受理费8800元减半收取4400，由张丽亚负担100元，由蒋望龙负担2150元，由黄成负担2150元。二审案件受理费8800元，由张丽亚负担100元，由蒋望龙负担4350元，由黄成负担4350元。本判决为终审判决。审判长 李 浚审判员 朱梅安审判员 詹险峰二〇二一年三月十一日书记员 曾 群附：相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。