河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终805号上诉人（原审原告）：宁麦献，男，汉族。委托诉讼代理人：赵亭旭，河南敏树律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广州，河南敏树律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：洛阳交通运输集团有限公司。住所地：洛阳市老城区王城大道88号。法定代表人：胡斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：高英娜，该公司职工。原审第三人：陈惠萍，女，汉族，1956年1月17日生。上诉人宁麦献因与被上诉人洛阳交通运输集团有限公司（以下简称交运公司）及原审第三人陈惠萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宁麦献上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持宁麦献一审诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由交运公司承担。事实与理由：一、一审判决对本案房改对象的认定错误。本案诉争房产虽原80%产权登记在陈惠萍名下，但该80%产权已因2006年3月20日签订的《房屋转让协议》出让给了宁麦献。宁麦献与陈惠萍同属交运公司的职工，且受让房产时，陈惠萍已享有该房屋80%产权五年以上，根据国务院及省、市人民政府的房改文件规定，职工所购住房住用五年以后，是可以转让交易的。因此宁麦献取得涉案房屋80%产权并持有产权界定卡等房产手续并不违法。况且，一审法院作出的（2016）豫0311民初1755号生效民事判决书也进一步确认了宁麦献取得涉案房屋80%产权的合法性和有效性。因此，宁麦献已取代陈惠萍成为交运公司房改对象，是有权要求交运公司根据房改房政策为其办理剩余20%产权交易的直接关联职工。一审判决认定20%产权再次出售应在交运公司与陈惠萍之间进行，认定宁麦献不是涉案房产的房改对象，显然错误。二、一审判决错误支持了交运公司荒谬的辩解理由，作出了错误的判决。国有企业住房制度改革，是党中央和国务院上世纪九十年代制定的国家大政方针，房改的范围是全部应实行房改的公有住房，并没有规定国有企业有进行或不进行、对谁或不对谁的房改自由权。本案中，宁麦献是享有交运公司房改房80%产权的合法所有人，交运公司是应该无条件执行国家房改政策将剩余20%产权出售给房改对象的国有企业，无论如何，宁麦献的诉求也不可能与交运公司没有直接关联，更构不上强买强卖。因此，交运公司认为宁麦献一审诉求与其没有直接关联，没有任何哪条法律要求强买强卖，不能为上诉人办理20%产权房改手续的辩解显然荒谬无知，罔顾事实。一审判决对其荒谬辩解的支持则更既无任何证据又无充分理由，显然属于错误判决。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院能正确运用国家政策和法律，纠正一审错误，作出符合事实和法律的公平正义判决。交运公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。陈惠萍答辩称：一、本案房屋性质并不是商品房，而是具备特殊性质的房改房，是在1999年左右按照国家将单位公有住房出售给个人的房改房政策，把该房产的80%产权出售给了陈惠萍，系国家政策性福利分房，并非普通民事主体之间的普通市场买卖行为，该房产20%的产权再次出售，也应当按照国家政策在本案交运公司和陈惠萍之间进行，并不能以普通市场买卖的形式进行出售，该房产的20%产权即使再次出售，也应当由交运公司享有福利分房待遇的职工陈惠萍才能享有这个权利，只能在陈惠萍和交运公司之间才能进行房产买卖，宁麦献在本案中根本不享有这个权利，也无法取代陈惠萍成为交运公司房改房对象，宁麦献也无权要求交运公司根据房改房政策为其办理涉案房屋剩余20%的产权交易手续，其上诉请求根本不能成立。二、本案的一审法院已经查明一个事实，即2006年3月20日宁麦献作为乙方与赵玉珍（陈惠萍母亲）作为甲方，当时赵玉珍代表本案陈惠萍签订了《房屋转让协议》，当时将本案房产出让给宁麦献，各方由此产生很大的纠纷，陈惠萍对当时的《房屋转让协议》是强烈不认可的，而且陈惠萍在之前已经诉至法院维护自己的合法权益，2017年8月10日洛阳市洛龙区法院作出（2016）豫0311民初1755号民事判决书虽然已经生效，但是当时那份判决书明显错误，陈惠萍也一直在维权主张自己的合法权益。当时的（2016）豫0311民初1755号民事判决书对涉案《房屋转让协议》严重侵犯了陈惠萍的合法权益，根本就不构成表见代理，应属无效的协议，当时在没有明确证据和未详细综合考量全案事实，也没有陈惠萍签字授权的售房委托书前提下，只是以赵玉珍是陈惠萍的母亲、赵玉珍一直在涉案房屋居住、赵玉珍自称将买房之事口头告诉过陈惠萍丈夫李水民为理由，就认定涉案《房屋转让协议》是表见代理是明显错误和片面的。三、本案当时的《房屋转让协议》表现出的明显是无权代理，陈惠萍一直是坚持反对不予追认的态度，因此涉案《房屋转让协议》在法律和事实上都是无效的，而且非常重要的是，本案根本就没有陈惠萍签字授权赵玉珍的售房委托书。买卖房屋是老百姓生活中的大事，更何况涉案房屋凝结了陈惠萍多年来长期的心血和珍贵的荣誉，是其长久以来在单位辛勤工作经历换来的福利待遇，而且涉案房屋权属登记的很清楚，就是陈惠萍所有的房产，涉案房屋对陈惠萍来说意义重大，而且陈惠萍一直以来也实际管理着涉案房屋，当时也未出差在外，其一直在涉案房屋处工作生活，假设陈惠萍真的要把涉案房屋卖给宁麦献，其完全肯定是自己跟丈夫李水民一起亲自跟宁麦献签订协议，不可能这么大的事没有给赵玉珍签署委托书授权，也没有办理委托公证的前提下就草率的让赵玉珍单独操办这么重大的事，这在事实上是完全不可能的，也不符合常理，因此当时洛阳市洛龙区法院作出的（2016）豫0311民初1755号民事判决书是明显错误的判决，对陈惠萍来说是极不公平的。四、本案陈惠萍于1975年就到交运公司参加工作，涉案房屋的权属一直确权登记在陈惠萍名下，陈惠萍之所以能获得涉案房屋的产权，是因为陈惠萍在交运公司通过自己的多年勤恳工作获得的工作阅历和工分积累的沉淀和荣誉，是陈惠萍凭自己辛勤努力获得的工作福利待遇的体现，同时在法律上根据不动产权属登记主义的规定，涉案房屋的产权就是陈惠萍的。陈惠萍在涉案《房屋转让协议》上并没有签字认可，只是其母亲赵玉珍在没有陈惠萍授权的情况下代签，而且当时是将涉案房屋的权证材料都交给了宁麦献，从这一点来看，宁麦献在当时肯定知道涉案房屋的所有权是陈惠萍的，因此，宁麦献在当时不应当与赵玉珍签订《房屋转让协议》，即使本案存在出售房屋的情形，宁麦献也应当与陈惠萍及其丈夫李水民签订协议，所以在没有陈惠萍签字授权的售房委托书的前提下，涉案《房屋转让协议》就是无效的协议，宁麦献本案中的诉讼请求和说法完全是没有根据的。交运公司坚决按照《房改房产权界定卡告知单》执行，依据3.1《国务院关于深化城镇住房制度改革决定》（国办[1994]43号）、3.2关于印发《洛阳市出售公有住房暂行办法》等12个房改配套文件的通知（洛政[1995]104）、3.3《关于目前房改中有关问题的通知》（洛政[1996]106号），保护了陈惠萍夫妻的合法权益。该福利的房产界定卡和房产证等相关证件所属人都是陈惠萍夫妻的名字，是陈惠萍在交运公司辛勤工作几十年换来的福利待遇，即使该房产的20%产权出售，只能在陈惠萍和交运公司之间进行房产买卖，宁麦献在本案中根本不享有这个权利，也无法取代陈惠萍夫妻二人成为交运公司房改对象，宁麦献更无权要求交运公司根据房改房政策为其办理涉案房屋剩余20%的产权交易手续。陈惠萍夫妻从未委托任何人卖这套福利分房，当时赵玉珍和宁麦献故意隐瞒陈惠萍进行交易，陈惠萍夫妻强烈不认可赵玉珍和宁麦献私自签订《房屋转让协议》，侵占陈惠萍夫妻的个人财产。20%、80%产权：1、根据证据31张，要求宁麦献立即搬出房屋；2、洛龙法院判决错误，立即停止查封《洛市房权证99字X030320》；3、依法赔偿各种损失，恳请法院依法保护陈惠萍夫妻的合法权益。宁麦献向一审法院提出诉讼请求：1、根据国家房改政策或者法律规定将位于洛龙路新运街8栋3-103号房屋的剩余20%产权以市场价格出售给宁麦献。2、本案诉讼费由交运公司承担。一审法院经审理查明：本案争议房产系交运公司1992年建造的砖混结构房屋，1999年左右按照国家将单位公有住房出售给个人的房改房政策，该房产的80%产权出售给陈惠萍。2006年3月20日宁麦献作为乙方与赵玉珍作为甲方代表陈惠萍签订《房屋转让协议》，将该房产出让给宁麦献。双方为此发生纠纷，宁麦献曾起诉至法院。2017年8月10日洛龙区法院作出（2016）豫0311民初1755号民事判决书，判决：位于洛阳市西工区××新××街××号（××集团××家属院××室）房产（80%产权）属原告宁麦献所有；陈惠萍于判决生效后30日内向原告宁麦献提供办理房产手续所需的身份等相关证件。该判决作出后双方均未上诉，该判决已经生效。一审法院认为，1999年左右按照国家将单位公有住房出售给个人的房改房政策，该房产的80%产权出售给陈惠萍，系国家政策性福利分房，非普通民事主体之间的普通的买卖行为，该房产的20%产权的再次出售亦应当按照国家政策在交运公司和陈惠萍之间进行，亦非普通民事主体之间的普通的买卖行为。交运公司辩称：宁麦献的诉讼请求与公司没有直接的关联，公司的20%产权仅对本公司能享受福利分房的职工所拿的房产手续办理，该案中宁麦献没有该房产的相关手续，根据房改房政策，公司不能为其办理，20%产权为公司所有，没有任何哪条法律要求强买强卖，应驳回宁麦献的诉讼请求。该辩解证据充足，理由充分，应予以支持。综上所述，宁麦献的诉求，证据不足，理由不充分，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告宁麦献的诉讼诉求。案件受理费81元（已减半收取），由原告宁麦献负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：涉案房产是交运公司按照国家政策将公有住房出售给本单位职工的福利性分房，该房产定价中不仅有政策性定价因素，也有职工工龄折算等优惠性折价因素，故交运公司将涉案房产出售给陈惠萍并非普通民事主体之间的普通买卖行为。现宁麦献要求交运公司将涉案房产20%公有部分出售给非福利性分房的相对人，缺乏法律依据，原审驳回其诉讼请求并无不当，宁麦献上诉理由依据不足，本院不予支持。关于原审第三人陈惠萍在二审期间提交证据要求本案确认原洛龙区人民法院生效判决中确认赵玉珍表见代理成立的观点错误，并让宁麦献立即搬出房屋的答辩意见，本院认为，陈惠萍的该部分答辩内容已有其他生效判决予以确认，其不属本案审查、判定内容。综上，本院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由宁麦献负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年三月四日书记员  周 颖