湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0106民初580号原告：武汉普提金物业服务有限公司，住所地武汉市洪山区徐东路7号。法定代表人：王**，总经理。委托诉讼代理人：陈杭，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄震，湖北诚明律师事务所实习律师。被告：欧力飒，男，1969年11月17日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，委托诉讼代理人：翟华旻，湖北清风源律师事务所律师。原告武汉普提金物业服务有限公司（以下简称普提金物业公司）与被告欧力飒物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告普提金物业公司的委托诉讼代理人陈杭、黄震，被告欧力飒的委托诉讼代理人翟华旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普提金物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月13日至2021年1月12日期间物业费9507元及违约金2852.10元，合计12359.10元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系东湖?春树里小区的物业服务公司，被告系武汉市武昌区徐东大街50号东湖?春树里小区8栋1单元1535室的业主。根据被告与原告签订的《前期物业服务合同》的约定，原告为东湖?春树里小区提供物业服务，被告需按照房屋建筑面积每年交纳物业费，交费标准为2.50元/平方米/月。原告在合同期内全面履行了物业合同中约定的义务，但被告自2018年1月13日起未按合同约定交纳物业费，至2021年1月12日被告已经累计拖欠物业费9507元，原告多次催讨未果。原告遂诉至法院，请求判如所请。被告欧力飒辩称，对房屋建筑面积、欠交时间无异议。原告的第一项诉讼请求计算错误，物业费金额系按照5元/平方米/月的标准计算，按照2.50元/平方米/月的标准计算应为4753.80元，而且本案的物业费交费标准应为1.88元/平方米/月，原告提交的前期物业管理协议收费标准处是空白的，但现在提交的协议上注明的2.50元系原告后期添加，且与原告交付给被告的协议上注明的1.88元不一致，该份协议为原告向被告提供的格式合同，原告为优势方，两份协议不一致时，应该以被告的协议为准，即按照1.88元/平方米/月的标准计收物业费。被告多次与原告沟通房屋漏水问题，被告经询问专业人士，房屋漏水系公共水管损坏所致，被告房屋因漏水问题长期无法正常使用，原告作为开发商关联的物业管理公司，未能依据物业管理协议中对于公共部分的管理和修缮履行义务，应当承担相应的违约责任，因此被告不应该支付违约金，物业费的交费标准应当在1.88元/平方米/月的标准上应该适当核减。原告普提金物业公司围绕诉讼请求依法提交了武汉市房屋产权登记信息查询单、入伙程序单、入住资料回执、前期物业服务协议、催缴通知照片、请示/申请、公示栏照片、湖北增值税普通发票、收据等证据。被告欧力飒提交了前期物业管理服务协议、缴费通知单、民事判决书、漏水照片、视频等证据。上述证据在卷佐证。经过举证、质证、庭审调查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：坐落于武汉市洪山区水果湖中北路166号东湖春树里8栋1单元15层35室房屋，于2012年5月11日登记至被告名下，房屋建筑面积为52.82平方米，设计用途为商业服务。2012年7月18日，原告（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方委托乙方承担前期物业管理服务，坐落位置为东湖﹒春树里中北路166号8栋1单元1535室；物业服务费交费时间为《武汉商品房买卖合同》约定的交房日期起开始计算，入住时一次性交纳第一年的物业服务费，在入住后第二年起每季度交纳一次物业服务费，业主或物业使用人需在每个交费期的首月内1-15日交纳本期的物业服务费；根据社会经济发展情况，乙方可以酌情提高物业服务费交费标准，但必须经业主委员会批准。被告提交的《前期物业服务协议》文本载有：“物业服务费标准为按照建筑面积1.88元/月/平方米交纳”；原告提交的文本载有：“物业服务费标准为按照建筑面积2.5元/月/平方米交纳”，但“2.5”处存在涂改痕迹。原告提交收据一份，载有：“入账时间为2017年4月23日，8-1-1535，物业费（2017.1.1-2017.12.31），金额1585元，52.82平米，单价2.5元/米”等内容。原告提交湖北增值税普通发票一份，载有：“开票日期为2017年4月28日，购买方名称为武汉中旅假日旅行社有限责任公司，名称为物业费，金额为2585元，备注为期间2017.1.1-2018.1.12”等内容，备注处另手写有“8-1-1534、1535”。原告提交落款时间为2017年9月1日的请示/申请一份，载有：“致东湖春树里业主委员会，主题为关于住宅改办公/商业差异收费事宜，内容为由于东湖春树里项目地处繁华区域商业中心，自园区建成以来，一直存在着住宅改做办公或仓库（简称：住改商），由于众多的住改商租户人员进出，给物业工作造成较大的管理难度及工作压力，物业公司拟定差异化收费为杠杆，将住改商物业费调整为每平方5元，实施时间自2018年1月1号起执行，特此函件告知，请予以签章支持为感”等内容。业委会签章处加盖有“武汉市东湖春树里小区第一届业主委员会”印章样式。庭审中，原告自述，自2009年开发商聘请原告作为前期物业服务公司起提供物业服务至今；被告于2017年1月1日至2018年1月12日期间系按照2.50元/平方米/月的标准交纳物业服务费，证明原、被告就物业服务费按照2.50元/平方米/月交纳已达成合意；原告向业主委员会请示于2018年1月1日将住改商房屋的物业服务费上调至5元/平方米/月，被告所有的房屋性质为公寓，被告应按照上调后的标准交纳物业服务费；双方在签订前期物业服务协议时，物业服务费单价处是空白的，后期因原告工作人员失误，导致存在涂改痕迹。被告陈述，案涉房屋系商住两用的公寓；原告提交的发票与收据均为照片，未提交原件核对，发票与收据载明的金额不一致，且收据为原告单方面出具，在无发票相印证的情况下不应该予以认定；案涉房屋于2017年之前一直作为员工宿舍使用，2018年之前的物业服务费亦由员工按照催缴单交纳，被告不清楚此前实际交纳物业服务费的单价。另查明，原告同时就武汉市洪山区水果湖街中北路166号东湖春树里8栋1单元15层34室房屋（建筑面积为52.82平方米）向被告提起物业服务合同纠纷诉讼。本院认为，原告与被告形成物业服务合同关系，目前暂无证据显示存在无效或可撤销情形，应为合法有效，对双方均有约束力。原、被告对双方签订前期物业服务协议约定的物业服务费交费标准有争议，因案涉协议为原告提供的固定文本，原告提交的文本中交费标准处有涂改痕迹，原告未作出合理解释；且原告提交的发票与收据显示的交费标准也不一致，无法证明原告主张的双方实际按照2.50元/平方米/月标准收交物业服务费的事实，故应由原告承担举证不能的不利后果，在现有证据条件下，本案应以被告提交的文本为准认定双方协议约定的物业服务费交费标准即1.88元/平方米/月。原告另主张经小区第一届业委会同意，原告已自2018年1月1日起将住改商房屋的物业服务费标准上调至5元/平方米/月，案涉房屋为公寓亦应按照此标准交纳物业服务费，但案涉房屋登记的用途即为商业服务，且原告提交上调价格的申请中亦未明确载明适用于案涉房屋，故亦应由原告承担举证不能的不利后果，对原告的该项主张，本院不予采纳。2018年1月13日至2021年1月12日期间，原告实际为被告小区提供物业管理服务，本案中，被告应当按照1.88元/平方米/月的标准支付物业服务费3574.86元（52.82平方米×1.88元/平方米/月×36个月）。结合案件审理情况，对于原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告欧力飒于本判决生效之日起十日内向原告武汉普提金物业服务有限公司支付2018年1月13日至2021年1月12日期间的物业服务费3574.86元；二、驳回原告武汉普提金物业服务有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元，减半收取计54.50元，由原告武汉普提金物业服务有限公司负担29.50元，被告欧力飒负担25元。本判决为终审判决。审判员  刘旭二〇二一年三月八日法官助理易华婷书记员章婷