河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终558号上诉人（原审原告）：余俊华，女，汉族，1980年1月23日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：李旭光(系余俊华丈夫)，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：闫红才，河南银海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河新泰置业有限公司，住所漯河市源汇区长江路西段沙澧馨苑门面房。法定代表人：赵军磊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:陈青青，河南信鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人:李莉，河南信鼎律师事务所律师。上诉人余俊华因与被上诉人漯河新泰置业有限公司（以下简称新泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。余俊华上诉请求：一、请求撤销漯河市源汇区人民法院作出的(2020)豫1102民初1319号民事判决,依法改判(不服金额16517.9元)。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定交房时间错误。一审法院认定的交房时间是2018年11月24日,该时间是上诉人领取钥匙的时间。2018年年底,当时被上诉人新泰置业公司已经逾期交房,为了满足广大业主的迫切住房需要,被上诉人在没有通水、通电的情况下与业主协商,前期可以领取装修钥匙,可先对房屋进行装修,但此时根本不具备预售合同中约定的交房条件。一是截止到上诉时间,仍只领取了装修钥匙,没有房屋钥匙。二是从未见到相关部门出具的房屋验收合格手续或证明。三是合同约定交房条件中,交付时纳入城市供电网络,但供电一直是临时用电,截止到2020年12月份,才正式接入市政供电。四是合同约定交房时供热系统符合供热配建标准,目前没有见到相关配套。五是合同约定以上几项未达到交付条件的,出卖人按照合同第十二条约定承担逾期交付责任。六是合同约定,交房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照合同第十二条违约责任处理。七是合同约定,办理交付手续前,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验或办理交付手续的前提条件。一审法院认为领取钥匙就是具备了交房的条件,明显属于认定事实错误。2、本案就同一事实被上诉人出现相互矛盾的答辩。一审法院在2020年2月19日作出的(2019)豫1102民初4666号民事判决书中,被上诉人认可交房时间是2019年9月25日,被上诉人认为此时涉案房屋已经满足使用功能要求,工程符合标准规定,要求是从2019年9月25日,不应追究其责任。而本案中的答辩交房合格的时间也为2019年9月25日,即使如被上诉人所认可的2019年9月25日假设具备交房条件,那么本案也应当认定被上诉人承担违约责任,而不是从上诉人领取钥匙时间认定为交房时间。上诉人领取钥匙并不代表已经具备被上诉人已经按照合同的约定,具备了交房条件。上诉人在一审起诉时,该小区用的电还是临时用电,还是不具备合同约定的交房条件。二、针对同一事实,一审法院出现不同认定标准,出现不同的判决结果。上诉人与被上诉人签订《商品买卖合同(预售)》交房时间为2017年5月31日,与河南省漯河市源汇区人民法院2020年2月19日作出的（2019）豫1102民初4666号民事判决书中交房的时间相同,并且合同相同,而出现不同的认定标准,判决结果更是不同。根据《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的精神,同案同判是审判工作追求正义之必须要求,而本案同一事实出现不同的判决结果,怎能让人民群众在每个司法案件中感受到公平正义。综上,一审判决认定事实错误,损害了上诉人的合法权益,现上诉人依据《民事诉讼法》的规定提出上诉,请求贵院依法改判。新泰置业公司辩称：一、一审法院认定事实清楚、程序合法、依法应予以维持。本案中,余俊华已领取案涉房屋钥匙,新泰置业公司已向其交付涉案房屋的钥匙,与日常接收房屋时须签名确认收取钥匙的常识相符。案涉合同第十一条关于房屋交接约定:“交付商品房时,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担”“通知买受人办理交付手续,双方进行验收交接。查验商品房后,双方约定签署商品房交接单”。该条约定是买受人的权利,既然余俊华作为买受人没有拒绝交接并签署了“房屋验收单”领取了涉案房屋的钥匙,应视为同意接受房屋。对房屋交付没有异议,说明本案房屋已完成转移占有。合同约定在前,领钥匙交付房屋在后,余俊华领钥匙视为对交付房屋的确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。在买受人已领取钥匙、占有房屋的情形下,应当认定本案商品房已完成交付。即使余俊华在上诉状上提到的没有全部竣工验收证明文件等缺项,但在余俊华已实际受领占有房屋、双方又无关于交付的特别约定情况下,即便新泰置业公司有不完善的地方,也仅负有补足完善缺项的合同义务。最后,新泰置业公司提供的《建设工程质量监督报告》显示验收合格,进一步说明了涉案房屋在2019年9月25日就已满足使用功能要求,工程符合标准规定,符合验收交付条件。我们认为房屋的主要功能是居住,在余俊华已领取钥匙时,其订立涉案合同的居住目的已然实现。余俊华已领取房屋钥匙，新泰置业公司具备交付条件且已实际完成交付,不应承担交房后的违约责任。一审法院认定事实清楚、程序合法、依法应予以维持。二、针对同一事实、一审法院、二审法院出现不同认定标准,出现不同的判决结果。漯河市中级人民法院于2020年作出的(2020)豫11民终1934号、1935号、1925号、1919号、1913号等数百份生效民事判决书及2019年作出的(2019)豫11民终955号、2675号等数百份生效民事判决书中均显示:“业主领取钥匙的行为应视为其对涉案房屋交付条件的认可,逾期交房违约金截止日期应计算至实际交房之日止”。根据《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》精神,本案应适用同案同判原则。综上,请求人民法院依法支持新泰置业公司的诉讼请求,案件受理费由余俊华承担。余俊华向一审法院起诉请求：1.判令新泰置业公司向余俊华支付逾期交房违约金16517.9元（从2017年5月31日起至交房之日）；2.本案诉讼费由新泰置业公司承担。一审法院认定事实：2016年2月27日，新泰置业公司作为出卖人，余俊华作为买受人，签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：余俊华购买新泰置业公司开发的位于漯河市源汇区××单元××商品房××套，房屋预测建筑面积111.91平方米，单价为每平方米3600元，房屋总价款402876元。合同第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.出卖人逾期交房的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金；延期交付超出180个工作日（含180个工作日）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。附件十一补充协议第八条：合同第十一条附件：……3.国家政府相关法律政策调整导致交付延迟的；……7.遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物障碍及突发性公共事件导致施工受阻或停工的……合同签订后，余俊华按照合同约定交付了购房款402876元。2018年11月24日，余俊华领取了案涉房屋钥匙。一审法院认为，余俊华与新泰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。关于新泰置业公司是否逾期交房的问题，合同约定的交房日期为2017年5月31日前，买受人余俊华于2018年11月24日领取钥匙，余俊华据此主张新泰置业公司迟延交房，新泰置业公司则主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延天数。经法院核定，房屋买卖合同签订后，在案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工291天，交房日期应向后顺延，再根据合同关于“延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金”的约定，新泰置业公司不应向余俊华支付违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回余俊华的诉讼请求。案件受理费210元，由余俊华负担。二审审理期间，上诉人为证明其上诉主张，向本院提交了如下证据：一、月湾湖东岸2期工程承诺书，证据来源，源汇区管委会与新泰置业公司。证明,1.2019年6月4日新泰置业公司向业主承诺将加班加点对工程进行施工；2.新泰置业公司承诺2期1、2、6幢在2019年6月底保证达到入住条件，5、7、8幢在2019年9月底保证达到入住条件；3.如果新泰置业公司不能在承诺日期内达到入住条件，从本承诺书入住日期开始后，新泰置业公司给予2期购房客户日违约金1倍的经济赔偿。二、2021年1月17日会议报告。证据来源,源汇区管委会与新泰置业公司。1.在2021年1月17日经市政府领导开发商代表和业主代表3方商谈，新泰置业公司承诺2期工程将于2021年3月12日整体交房，说明涉案房屋不具备交房条件，该违约行为一直在持续中。新泰置业公司质证称，一、对于证据一，真实性有异议，上诉人未提交证据原件；证明目的有异议，对于承诺书中提到的第1幢涉案房屋是2019年6月，本案的上诉人以2018年11月24日领取了涉案房屋的钥匙，被上诉人没有违背承诺；本承诺书不是对于涉案房屋合同的变更，更非原合同的补充协议。对于交房前的违约金计算应按原合同的标准计算。二、对于证据二，会议报告中对于整体交房是指个别没有领取钥匙，不特指本案已领取钥匙的完成房屋交付的情况。本院认为,上诉人提交的证据不能证明待证事实，不予采信。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人余俊华与被上诉人新泰置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定交房日期为2017年5月31日前，新泰置业公司虽未在合同约定的时间内交付涉案房屋，但其主张应扣除因治理大气污染等原因延期的相应天数抗辩理由成立，扣除后其不应承担逾期交房的违约责任，一审判决新泰置业公司不支付逾期交房违约金有事实和法律依据。涉案房屋2019年9月25日经漯河市住房和城乡建设局验收合格，取得《建设工程质量监督报告》，此时，涉案房屋已满足使用功能，具备交房条件，余俊华也于2018年11月24日领取钥匙并实际占有涉案房屋，其以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件的理由不能成立。综上，上诉人余俊华的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人余俊华负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二一年三月三日法官助理张珂书记员李晶晶