江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1714号上诉人(原审被告)：宋乐萍，女，1976年9月13日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：赵传亮，沛县竞合法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：赵书婷，女，1959年12月7日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：陈开银，江苏圆点律师事务所律师。上诉人宋乐萍因与被上诉人赵书婷房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2020）苏0322民初4056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宋乐萍的委托诉讼代理人赵传亮，被上诉人赵书婷及其委托诉讼代理人陈开银到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宋乐萍上诉请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审认定上诉人转租及双方的合同已经解除，无事实与法律依据。一、在双方未解除租赁合同的情况下，一审法院支持被上诉人的诉请，缺乏前提基础及法律依据。虽然被上诉人通过微信通知上诉人解除合同，但并不因此当然合同解除，只有符合法律规定的解除情形时，该通知才有效。根据本案的客观情况，上诉人在承租期间不存在解除合同的情形。二、关于部分转租给张广同做早点的情况。上诉人于2019年9月1日将所承租的很小一部分出租给张广同做早点，对于这一转租，被上诉人是明知的，且被上诉人提出解除合同的理由是上诉人将宾馆整体转租给杨某,4，并非以转租给张广同为由解除合同，即使上诉人转租给张广同，也不是被上诉人解除合同的理由。此外，上诉人承租期间，由于涉案宾馆西侧的道路拓宽、扩建等已三年之久，宾馆一直经营不好，为避免损失扩大及不影响整体宾馆经营，将很小一部分出租给他人也是情有可原，被上诉人以莫须有的理由解除合同，于情于法都不应当予以支持。三、关于所谓转租给杨某,4情况。首先，上诉人根本未将涉案宾馆转租给杨某,4。其次，所谓转租给杨某,4的背景，系因当时上诉人的母亲在徐州住院，上诉人需要照顾母亲，同时因为宾馆出了点事，派出所要求实际经营的上诉人到派出所接受询问，而上诉人因需照顾母亲，不能前往，在此情况下，才给杨某,4写了所谓的转租协议。该转租协议的目的是让杨某,4替上诉人前往派出所处理相关问题。双方并未对转租达成合意，更未考虑履行问题。杨某,4一直在涉案宾馆里跟上诉人打工，且其亦无经济和经营能力接受该宾馆。四、涉案宾馆一直都是上诉人在经营，并未转租给他人。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。赵书婷辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。赵书婷向一审法院提出诉讼请求：1.判令宋乐萍20天内搬出租赁赵书婷的房屋；2.诉讼费宋乐萍承担。一审法院查明，2014年6月16日，赵书婷作为出租方（甲方），宋乐萍作为承租方（乙方）签订《旅馆租赁合同》，合同约定赵书婷将其所有的坐落在沛县的超美旅馆出租给宋乐萍经营。双方约定租赁期限为壹拾年（自2014年6月16日至2024年6月15日止）。租金从签订合同之日起三年内不升不降，三年后按当时的物价及周围的门市租金涨跌，由双方协商后做适当调整。承租方不得在旅馆内经营违法及犯罪活动，不得转租、不得更换旅馆名称。每年的租金为人民币伍万元整，承租方应以现金支付租金，不得无故拖欠，租金定为每年支付一次，次年须提前一月交付甲方。2014年6月16日，赵书婷作为出租方（甲方），宋乐萍作为承租方（乙方）签订《旅馆租赁补充合同》，约定旅馆在租赁期间，如遇不可抗拒的自然灾害（如地震、战争等），或政府行为（如拆迁、修路等），租赁合同自然终止，双方均不算违约，均不承担任何责任。甲方已收乙方当期房租，按终止合同当日计算，退回剩余房租。乙方如违约解除合同，所有房屋装修、室内所有物品，乙方不能带走。2015年10月13日，宋乐萍作为甲方，孙丽萍作为乙方签订房屋租赁合同一份，双方约定租赁房屋位于东风西路超美宾馆一楼大厅西侧超美早餐店；甲方提供房屋及现有餐桌10张、凳30把；租赁期限为12个月，自2015年10月18日起至2016年10月17日止；年租金额为壹万陆仟元整等事项。宋乐萍收取了相应的租金。2019年宋乐萍作为甲方（出租方），张广同作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于综合楼门面房一楼，面积20㎡的房屋出租给乙方经营早点。租赁期限自2019年9月1日至2020年9月1日止。2020年6月10日，宋乐萍作为甲方、杨某,4作为乙方签订《宾馆转让协议书》一份，双方约定宋乐萍将位于汤沐路西路综合楼3号超美宾馆整体转让杨某,4经营，转让费共计人民币83000元。甲方把宾馆现有的的固定资产、低值易耗品全部转让乙方（包括柜台桌椅、空调、电视机、热水器、电脑、装修、饰品等物品）。双方协议生效后，宾馆转让前的债仅债务由甲方承担。乙方接管宾馆后，所产生的债权债务由乙方负责，甲方不承担任何责任。协议内容自甲乙双方签订之日起生效。后宋乐萍向杨某,4出具告知书一份，载明“杨某,4：你我双方签订的超美旅社转让协议，依据法律规定，我无权转让，且你也没有实际支付转让金，我们双方也没有办理交接手续。故我告知你，解除我们双方的转让协议”。2020年7月30日，赵书婷通过微信向宋乐萍发出解除旅馆租赁合同通知，内容载明“宋乐萍：我们双方于2014年6月16日签订的旅馆租赁合同合法有效，你转租旅馆的行为违背诚实信用原则，违反了该合同第四条承租方不得转租的约定，高价转租谋取非法利润，属严重违法违约。现根据法律规定解除该旅馆租赁合同，限你在一定合理期限内保留原物原状交还旅馆，并承担转租及非法谋利的法律责任，赔偿对我和旅馆造成的一切经济损失”。宋乐萍随即向赵书婷发送了其向杨某,4出具的上述告知书的图片，赵书婷回复：“你6月份就转租旅馆已既成事实，你做任何行为也不能改变，弄虚作假肯定要承担法律责任”。一审法院认为，赵书婷与宋乐萍签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。双方的租赁合同约定宋乐萍不得转租，但根据赵书婷提供的证据及双方的陈述，宋乐萍存在多次转租行为。其中，赵书婷自认宋乐萍转租于孙丽萍一事其在本案审理之前两年已经知情但未行使解除权。宋乐萍后又将房屋转租于张广同，其后又于2020年与杨某,4签订宾馆转让协议，宋乐萍庭审中自认上述转让协议中的转让款项包含租金。对于后两次转租，宋乐萍未提供证据证明经过了赵书婷的同意。关于宋乐萍辩称转租的合同确实签订，但自从签订合同后租赁物也没有实际交付承租人杨某,4并向杨某,4出具解除合同告知书，宋乐萍并没有转让成功因此未构成根本违约的答辩意见，法院认为，宋乐萍自认将房屋转租于张广同，并与杨某,4签订转租合同的事实，房屋是否交付于杨某,4不影响本案转租事实的认定，宋乐萍已构成违约。故关于其上述抗辩意见，不予采纳。关于宋乐萍提出其装修是按合同约定的时间十年设计，一次性投资了305336元，如终止合同双方应考虑剩余价值的处理的意见，因本案中宋乐萍未提出反诉，不予理涉。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同的法定解除情形，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，2020年7月30日赵书婷通过微信向宋乐萍发出解除旅馆租赁合同的通知，宋乐萍已经收到上述通知，故双方租赁合同已经解除。合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同解除后宋乐萍应将房屋交付赵书婷。故关于赵书婷要求宋乐萍20天内搬出案涉租赁房屋的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条规定，遂判决宋乐萍于判决生效之日起二十日内搬出案涉租赁房屋（坐落于沛县的超美旅馆）。二审期间，上诉人宋乐萍申请证人杨某,4出庭作证，证明当时其并无转租行为。杨某,4陈述，因宾馆有客人入住未登记，派出所让宋乐萍去了解情况，但宋乐萍的妈妈当时住院，2020年6月10日和宋乐萍签订宾馆转让协议书就是为了给宋乐萍帮忙。被上诉人赵书婷质证称，证人证言明显虚假，该宾馆未按规定登记发生在2020年7月，公安机关有详细的询问笔录及处罚经过，均有书面记录，所以该证人当庭陈述是虚假的，不符合客观实际。被上诉人赵书婷向本院提交以下证据：1.照片9张，用于证明上诉人在一审法院判决后，又恶意将涉案房屋转租他人，新的承租人对涉案房屋进行装修，被上诉人及时予以释明并制止。2.上诉人出具的不同意拆迁意见，用于证明上诉人在被上诉人不知情的前提下，行使被上诉人的物权权利，向人民政府出具不同意拆迁的意见，严重妨碍被上诉人的意思表示，被上诉人是同意拆迁的，后因拆迁办工作人员找到被上诉人才知道此事。上诉人宋乐萍质证称，对证据1照片的真实性有异议，不能证明照片是在哪里拍摄的；对证据2的真实性及合法性均有异议，不可能很多人参与向县政府请示宾馆拆迁问题，且没有县政府的答复意见。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人宋乐萍与被上诉人赵书婷之间签订的房屋租赁合同是否已经解除。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。上诉人宋乐萍与被上诉人赵书婷于2014年6月16日签订的《旅馆租赁合同》明确约定不得转租涉案房屋，但上诉人宋乐萍于2015年、2019年、2020年多次通过与案外人签订租赁合同、转租协议的方式将涉案房屋部分或整体转租他人，据此，被上诉人赵书婷作为出租人，以上诉人宋乐萍未经同意转租为由要求解除其之间的《旅馆租赁合同》，于法有据。上诉人宋乐萍虽以其与杨某,4于2020年6月10日签订的《宾馆转让协议书》并未实际履行为由主张其并未实际转租涉案房屋，但仅凭杨某,4的证人证言，并不能推翻上诉人宋乐萍与杨某,4之间签订《宾馆转让协议书》、转租涉案房屋的事实，故一审法院以上诉人宋乐萍未经被上诉人赵书婷同意转租且已构成违约为由，认定双方之间的《旅馆租赁合同》已于上诉人宋乐萍收到被上诉人赵书婷发出的解除旅馆租赁合同通知时解除，并无不当。综上所述，上诉人宋乐萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宋乐萍负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年三月三十一日书记员 杭恒宇