安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终304号 上诉人（原审被告）：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区。 法定代表人：王军，执行董事。 委托诉讼代理人：胡雪芬，安徽宝睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂清水，男，1992年6月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：石必亮，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎巧珍，北京隆安（芜湖）律师事务所实习律师。 上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智房地产公司）因与被上诉人桂清水商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院(2020)皖0208民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 晋智房地产公司上诉请求：1.依法改判或发回重审;2.本案一审、二审诉讼费用及律师费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认可了该《补充协议》(以下简称“该协议”)的效力,但认为该违约金标准明显过低,结合我司违约行为可能对桂清水造成的损失,酌情确定了350元/天的计算标准。该认定无视了买卖双方的自由约定,也缺乏相应的事实证据。在交易过程中,买卖双方在签署将对双方权利义务产生约束效力的文件时,均应以严肃慎重的态度去对待,并对协议的内容进行充分的了解。结合本案实际情况来看,该协议篇幅并不长,仅数百字,且并无专业术语,原告签署时为具备完全民事行为能力的成年人,在阅读和理解上并不存在任何障碍,我司亦不存在欺诈、胁迫等行为。该协议合法有效,协议内容应对买卖双方均具有约束效力;同时,依据民法意思自治原则,买卖双方签署合同中有约定的应当予以优先适用。综上所述,协议中逾期交付办证资料的违约金应以50元/天的标准进行计算。二、依据《合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八、二十九条的相关规定,约定违约金数额与违约行为给守约方造成的损失数额之间是否存在明显的不公平,是决定法院是否对违约金标准依法予以调整的核心考量因素。在本案诉讼过程中,桂清水并未提供任何证据证明其因我司的违约行为受有任何损失,而一审判决中却认为“结合晋智房地产公司违约可能对桂清水造成的损失,本院酌情确定违约金为350元/天”,因此,仅凭主观上认为的“可能造成的损失”而并无任何事实证据予以支撑,便对双方已明确约定的违约金标准进行调整,有违事实与法律。 桂清水辩称，上诉人的违约行为客观存在，被上诉人一审主张按年利率6%计算违约金，一审酌定每天350元，被上诉人也愿意接受；被上诉人确实签订了补充协议，但该协议上诉人单方制作，并要求被上诉人赶写，在总价值630余万元的情形下，约定逾期办证违约金50元/天，严重有损被上诉人的权益；上诉人作为大型房地产企业，至今不能办理房产证，严重侵害被上诉人的合法利益。 桂清水向一审法院起诉请求：1、判令晋智房地产公司支付逾期办证违约金（以6320000元为基数，按年利率6%为标准自2017年7月24日计算至晋智房地产公司交付全部办证资料之日止）;2、本案诉讼费用由晋智房地产公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月11日，桂清水与晋智房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：现字XXXXXXXX）及附件。合同约定：桂清水（买受人）向晋智房地产公司（出卖人）购买位于芜湖市三山区的房屋，建筑面积841.07平方米，房屋总价款632万元；买受人于2016年12月11日前付房款190万元，于2017年1月14日前付房款442万元；买卖双方一致同意该商品房权属登记的办理按买受人与出卖人签订的附录五《委托办理权属登记协议书》的约定履行。 桂清水于2017年4月24日前付清房款632万元。2018年12月23日，晋智房地产公司向桂清水交付了房屋。同日，桂清水在《补充协议》上签名。《补充协议》第一条为：出卖人（晋智房地产公司）同意买受人（桂清水）关于要求将委托办证变更为自行办证的申请。《补充协议》第二条为：《商品房买卖合同》第条及附件三第条约定的内容变更为：“买受人自行办理其所购买商品房的权属登记手续，自行领取《房地产权证》。买受人无需向出卖人支付《商品房买卖合同》附件三附录二《税费及其他应付款项明细》所列第条第项税费，该项税费由买受人自行向有关部门申请办理《房地产权证》时缴纳。附录二中其他费用由买受人直接支付给出卖人。在买受人对该商品房质量无任何异议，且已与出卖人办理该商品房的交付使用手续，并已向出卖人付清所有房价款和附录二中除第条第项之外其他所列款项之日起天内，出卖人将办理该商品房权属登记而需出卖人提供的相关文件交付给买受人，买受人应自行到房地产管理部门申请并办理权属登记手续，领取《房地产权证》。出卖人未在上述约定的时间内向买受人交付该商品房权属登记而需由其提供的相关文件资料的，每逾期一天应向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”桂清水提交的《补充协议》拍照复制件中，晋智房地产公司未加盖公章；晋智房地产公司在庭前举证期限内提交给一审法院的《补充协议》复印件中，晋智房地产公司未加盖公章；晋智房地产公司当庭提交的证据原件中，《补充协议》上加盖了晋智房地产公司的公章。 2020年1月6日，桂清水委托北京隆安（芜湖）律师事务所律师向晋智房地产公司发送律师函，函告晋智房地产公司收到律师函后十日内将办理三山区碧桂园龙湖上品XX楼XX室房屋不动产权证需由其提供的全部资料一次性交付给桂清水。该律师函因电话联系不到收件人被退回。 另查明，晋智房地产公司庭审中认可案涉房屋至法庭辩论终结前尚无法办理不动产权证，亦未提交证据证明其在向桂清水出售案涉房屋时已经向其告知无法办证事宜。桂清水陈述无法办证的原因为案涉房屋规划变更未得到许可，晋智房地产公司陈述无法办证的原因为案涉房屋的花园无法办证。 一审法院认为，晋智房地产公司与桂清水签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方的合同关系合法有效。对于《补充协议》，桂清水于2018年12月23日签字，晋智房地产公司虽未及时在《补充协议》上签章，但庭审时提交的《补充协议》上已经签章，故该《补充协议》已经成立。且《补充协议》中约定了双方将委托办证变更为自行办证，本案亦是桂清水在自行办证中与晋智房地产公司发生的纠纷，该事实亦印证双方签订的《补充协议》已经成立。 晋智房地产公司向桂清水出售商品房，但因其未能向桂清水交付办理不动产权属登记的相关资料，致桂清水无法取得房屋权属证书，应当承担违约责任。双方签订的《补充协议》虽然成立，但其约定的逾期交付办证材料的违约金（50元/天）明显过低，考虑到违约金补偿性为主、惩罚性为辅的性质，结合购房价款，再结合晋智房地产公司违约可能对桂清水造成的损失，该院酌情确定违约金为350元/天，自房屋交付使用后90日（2019年3月24日）起计算至晋智房地产公司向桂清水交付需由其提交的商品房权属登记的相关文件资料之日止。 据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、芜湖晋智房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付桂清水逾期交付办证资料违约金（自2019年3月24日起至芜湖晋智房地产开发有限公司交付办理商品房权属登记需由其提供的相关文件资料之日止按350元/天的标准计算）；二、驳回桂清水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6900元，由桂清水负担4700元，芜湖晋智房地产开发有限公司负担2200元。 经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，晋智房地产公司作为出卖人未能按协议约定及时向买受人桂清水交付办理不动产权属登记的相关文件资料，致使桂清水无法办理案涉房屋的权属证书，应承担相应的违约责任。考虑到案涉房屋的购房款达632万元等因素，协议约定的每天50元的违约金标准显然过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。综合考量已付购房款数额、双方履行情况、过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审酌定350元/天，即按照已付购房款约日万分之0.55的标准计算违约金，并无不当，符合上述法律、司法解释确定的违约赔偿的原则和精神。二审期间，晋智房地产公司提交一份2021年3月10日芜湖市自然资源和规划局办公室《会议纪要》，该《会议纪要》仅能证明对晋智房地产公司已出售尚未办理不动产登记的房屋，经测绘符合相关要求的，市不动产登记中心给予办理不动产登记，并不能免除晋智房地产公司因违约而应承担的违约责任。综上，晋智房地产公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年三月三十日 书记员  黄 静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。