北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4160号上诉人（原审原告）：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：张晓敏，女，1975年12月21日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人北京地杰物业管理有限公司（下称地杰物业公司）因与上诉人张晓敏物业服务合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初6650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。地杰物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判张晓敏向地杰物业公司给付2018年8月1日至2019年3月30日期间物业相关费用1783元，垃圾清运费20元，公共照明费72元，共计1875元以及违约金7540元或发回重审；本案一、二审诉讼费用由张晓敏承担。事实和理由：一、一审判决事实不清。首先，一审对2018年8月1日后的物业管理费未做合理区分就判决不得收取，认定事实不清。我公司所诉请的垃圾清运费、公共照明费并不在不得收取的费用之列，我公司有权主张。其次，我公司已提供证据证明2018年7月31日至2019年4月9日期间系因业委会之过错才导致我公司无法及时撤离该项目，并给我公司造成很大损失，一审未考虑到给业委会过错给我公司带来的损失，显失公平。我公司按照业委会签章并送达的《物业交接通知函》的通知等候签订交接协议，进行物业交接，但通知发出方未依通知履行，构成违约，且通知也应视为无效。我公司接收到的正式有效的具有法律效力的交接时间应为法院立案通知时间。二、一审对违约金的认定有误，张晓敏自2016年7月31日起开始欠费，至2018年5月12日张晓敏均为无理由欠缴，我公司要求其按合同约定支付违约金并无不当。张晓敏辩称，不同意地杰物业公司的上诉意见。张晓敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判我只需承担2016年7月31日至2018年7月31日期间50%物业费2694.5元。事实和理由：一审审理时间长达一年之久且判决不合理。我已提交充分证据证明地杰物业公司服务不合格，也正因此地杰物业公司才被业委会解聘，居委会称地杰物业公司服务合格没有任何证据证明。地杰物业公司怠于管理，电梯发生故障导致我父亲受惊吓心脏病复发；其还侵占业主公共收益不予退还。另，地杰物业公司在交接期间就擅自停止服务，业委会只能垫资找垃圾清运车自行清运，其无资格主张垃圾清运费。照明费包含在物业费中，地杰物业公司无权另行收取。地杰物业公司辩称，不同意张晓敏的上诉意见。地杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张晓敏支付地杰物业公司自2016年7月31日至2019年3月30日期间的物业费7172元，照明费288元，垃圾费80元；2.判令张晓敏支付地杰物业公司违约金7540元；3.张晓敏承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于北京市丰台区成寿寺路31号静馨嘉苑1号楼1单元1104号房屋建筑面积118.64平方米，房屋产权人为张晓敏。张晓敏自入住后正常交纳物业费、照明费、垃圾费至2016年7月30日，于2016年7月31日起未交纳相关费用。2002年8月31日，地杰物业公司与北京地杰房地产开发有限责任公司签订《静馨嘉苑物业管理委托合同》，开始为张晓敏房屋所在小区提供物业服务。2016年10月起，由华苇景苑社区居委会牵头，张晓敏所在静馨苑小区开始筹备成立业主委员会，静馨苑小区于2017年3月召开第一次业主大会通过决议，解除前期物业服务合同。2017年4月12日，小区业委会在东铁匠营街道进行备案。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，会议通过决议：1.解聘前期物业，并不再接受其任何形式的服务。2.业主大会授权业委会采用招投标方式选聘物业公司。3.根据竞标物业服务项目评标。4.物业服务价格与之前的保持一致。5.物业服务采用包干制。6.授权业委会与中标物业企业签订物业合同。2018年7月2日确定中标的新的物业公司为北京晟达隆物业管理有限公司。2018年7月13日，业委会与北京晟达隆物业管理有限公司签订物业服务合同。聘请北京晟达隆物业管理有限公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。2018年7月16日，业委会在地杰物业公司办公室的门上及小区公告栏、小区单元门等处张贴《物业交接通知函》《中标公告》等文件，通知地杰物业公司2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接，并要求地杰物业公司和北京晟达隆物业管理有限公司做好三方物业交接工作。此后，业委会与地杰物业公司一直就交接事项未能达成一致意见，地杰物业公司亦未撤出小区。双方于2019年4月9日完成了物业交接手续，地杰物业公司撤离小区。庭审中，双方均认可物业费每平米每月1.89元，按建筑面积收取，垃圾费每户每年30元，照明费每户每月9元。张晓敏向法院提交照片若干张，拟证明地杰物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，并要求以此作为减免物业费的依据。本案诉讼过程中，法院前往北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会就地杰物业公司提供物业服务的情况进行调查，该社区相关负责人表示，地杰物业公司在为小区提供物业服务期间的物业服务基本达标，安保、卫生、维护、绿化等方面基本符合标准，难免有小瑕疵，但整体上服务水平还是可以的，业主偶尔有投诉反映情况，但是不多，物业公司在得到居委会的反馈意见后都履行了相应的职责。后来因为物业交接的问题，地杰物业公司在被解聘后就走了，只留下一两个人留守，物业没有人管，因此居委会就组织业主集体打扫了卫生。一审法院认为，北京市丰台区静馨嘉苑小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受地杰物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京晟达隆物业管理有限公司，故地杰物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故法院认定地杰物业公司为静馨嘉苑提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然地杰物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故地杰物业公司无权要求张晓敏给付2018年7月31日之后的物业服务费用。地杰物业公司主张张晓敏给付2018年7月31日前的物业费、垃圾清运费、照明费，张晓敏辩称地杰物业公司在提供物业服务期间存在各种问题，要求予以减免物业费，根据法院在诉讼期间前往小区居委会向相关负责人了解物业服务情况来看，地杰物业公司在向小区提供物业服务期间基本达标，虽然存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，据此法院认为张晓敏的答辩意见尚不构成减免物业费的依据，法院对其该项答辩意见不予采信。关于地杰物业公司要求张晓敏给付违约金的诉讼请求，因业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，故张晓敏并非无故拒交物业费，法院对地杰物业公司要求交纳违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、张晓敏于判决生效之日起七日内给付北京地杰物业管理有限公司二〇一六年七月三十一日至二〇一八年七月三十一日的物业费5389元、照明费216元、垃圾清运费60元；二、驳回北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。本院二审期间，地杰物业公司提交《“静馨嘉苑”物业管理费核算表》和国家发改委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法》，欲证明其主张的物业管理费的构成。张晓敏称上述证据从未向业主公开，地杰物业公司的收费标准并不合理，不认可上述证据的证明目的。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，《北京市物业管理办法》规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。根据查明的事实，业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接。地杰物业公司有关因业委会违约通知无效的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。一审法院驳回地杰物业公司要求张晓敏给付2018年7月31日之后的物业服务费用的诉请，并无不当。地杰物业公司上诉称其主张的物业管理费不仅包括物业服务费用，还包括电梯费等费用，应区分后部分收取，依据不足，本院不予采信。关于违约金，综合小区居委会所述地杰物业公司提供的物业服务存在瑕疵的事实、业委会成立召开业主大会的情况以及业委会与地杰物业公司解聘的事实，可以确认张晓敏并非无故拒交物业费。根据本案具体审理情况，一审法院未予支持地杰物业公司关于违约金的诉请，亦无不当。地杰物业公司上诉坚持对本案的异议，因事实及法律依据不足，本院不予支持。张晓敏上诉称因地杰物业公司服务不合格，物业服务费用应减半收取，依据不足，张晓敏所述尚不构成减免物业费的依据，一审法院未予减免，并无不当。综上所述，地杰物业公司和张晓敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由北京地杰物业管理有限公司负担177元（已交纳），由张晓敏负担177元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王艳芳二〇二一年三月十九日法官助理 刘欣宇书 记 员 梁 佳