安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终184号 上诉人（原审被告）：宿州市万尚城百货有限公司，统一社会信用代码913413223942058683（1-1），住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交汇处。 法定代表人：马春梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人:昌德晶,安徽会峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临泉县中鼎商贸有限公司，统一社会信用代码913412215634353829（1-1），住所地安徽省阜阳市临泉县城关镇光明南路。 法定代表人：郝小勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：曹石明，安徽华人律师事务所律师。 上诉人宿州市万尚城百货有限公司因与被上诉人临泉县中鼎商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初5159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宿州市万尚城百货有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：涉案租赁合同在2020年5月26日已予解除,同年6月9日正式撤场,临泉县中鼎商贸有限公司当时也未能履行生效判决确定的交付位于临泉县进入“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面的义务，依照合同约定，宿州市万尚城百货有限公司不应支付任何租金；临泉县中鼎商贸有限公司的根本违约行为已对宿州市万尚城百货有限公司的整体投资经营造成无法弥补的投资风险和经营损失。一审判决宿州市万尚城百货有限公司支付违约金及律师费错误；临泉县中鼎商贸有限公司没有主张用定金冲抵房租，一审法院超出其诉讼请求进行裁决，违反法定程序。 临泉县中鼎商贸有限公司辩称，本案涉及的只是2000平米商铺的租金，宿州市万尚城百货有限公司承租后正常营业，并没有因为另一处170平米商铺的交付问题而被迫停业。双方之间的商铺租赁关系仍在持续，并不因宿州市万尚城百货有限公司单方通知而解除；宿州市万尚城百货有限公司一方面起诉、申请强制执行要求临泉县中鼎商贸有限公司交付170平米商铺，一方面又拒收该商铺，混淆视听；一审法院依照合同约定判决支持临泉县中鼎商贸有限公司相应的诉讼请求正确。 临泉县中鼎商贸有限公司向一审法院起诉请求：宿州市万尚城百货有限公司支付2018年1月1日至2020年6月30日租金1175000元及延期支付租金违约金200000元;支付临泉县中鼎商贸有限公司因主张租金支出的律师费20000元；并由其承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年7月21日，临泉县中鼎商贸有限公司（甲方）与宿州市万尚城百货有限公司（乙方）签订《物业租赁合同》约定：甲方出资标的物业位于安徽省临泉县“金黄山超市”南侧部分商铺。标的物业建筑面积约2000平方米。乙方租赁该物业经营范围为:休闲餐饮，特色美食，咖啡影吧，女子美甲护肤，手工ＤＩＹ类，儿童绘画，美容美发等。乙方承租的物业面积为甲方及其配偶、子女、股东、其他产权人购买、回迁户等单位主体拥有的产权面积，合同签署时，已出售的物业应提供产权购买人资料信息或委托甲方代为租赁的授权文件。未出售的物业甲方应提供产权大证。同时甲方应明确告知乙方，上述所有可能涉及的产权拥有方已完整委托现甲方全权处置该物业面积范围内的所有签署租赁合同、收支款项、往来行文等各项事务的百分之百决策权、处置权。并保证乙方不受任何除现甲方以外人员、机构、团体的干扰和影响。租赁期限自2017年8月5日起至2027年12月31日止。甲方给予乙方免租宣传期、装修期五个月（2017年8月5日--2017年12月31日期间）。双方于2017年8月5日（以双方办理交接书面确认单及实际时间为准，租赁有效计租期随物业交接时间自动顺延）办理物业交接手续。交接时甲方必须将取得一次消防验收合格意见书的正本及有效复印件4份转交给乙方。若附件Ｄ内描述的第（1）、（2）、（3）项未能如约完善到位，甲方承诺即使乙方选择同意进入施工或开业环节，亦不视为乙方已经接收房屋及计租期的开始。在满足附件Ｅ的要求后，甲方应在房屋交接之前3日以书面形式向乙方发出房屋交接通知。双方应在约定时间内准时进行房屋交接，房屋交接完成的标志是双方在物业交接单上签字确认交接无误。若乙方拒绝签署房屋交接单必须有正当理由，经甲方催告10日后且乙方无正当理由（正当理由指：乙方列举经营所需要的必备软硬件设备设施缺失、存在故障及安全风险、维修维保未能达到检测合格等）拒绝签署的，视为乙方已通过验收；如逾期超过30天，视为乙方严重违约责任。关于若因甲方原因造成的故障营业（指：甲方提供的房屋及硬件设施不全或存在运行安全隐患等情形——指房屋漏、渗水，支撑梁、外墙及橱窗玻璃松动、脱落，结构隐患，机建设备频繁出现故障，以及其它物业交接时未曾出现且非乙方人为损坏的安全故障及涉及需要修复等事宜），甲方同意另行顺延调整。并承担向乙方支付违约金2000元／天，累计计算至解决安全隐患为止。若在一次消防工程施工完成后、验收合格意见书取得之前，甲方要求乙方提前进场装修的，若乙方提前进入装修后因甲方一次消防工程施工整改造成乙方装修返工或造成经济损失的，则甲方应赔偿乙方全部投资损失及承担约定的违约金责任。如甲方向乙方交付房屋时间延迟，乙方免租期和计租期时间、付款时间应同时顺延，并办理《补充协议》为凭。同时，甲方应承担赔偿责任：若甲方向乙方交付物业时间延迟在3天（含）以内，乙方同意甲方不承担违约责任，乙方将按照正常合同履行工作及义务，双方无异议；若甲方向乙方交付物业时间延迟在4-30天，甲方应按2000元／天（乘以实际逾期天数）向乙方支付违约金直至计算到甲方达到交付条件为止；若甲方向乙方交付物业时间延迟在30天（含）以上，视为甲方根本违约，乙方有权单方面选择下述条款其中任意一项：乙方可要求解除合同，在此前提下：甲方应全额退还乙方已交纳的所有费用。同时，甲方应承担合同违约金责任及承担因乙方放弃继续合作而产生的各项直接、间接损失，甲方无异议。乙方愿意继续履行合同，在此前提下：甲方应承担以下责任和风险，并直至甲方完整交付物业为止（备注：由乙方原因导致的下列情形与甲方无关）：若因甲方推迟交房耽误致使乙方全部或部分停工，同时导致窝工、翻工、宣传物料等产生费用损失的、招商员核发佣金后商户撤场的佣金损失及第三方赔偿的均由甲方承担（涉及第三方损失的依据乙方与第三方签订的赔偿协议为准）；若因甲方推迟交房致使商场整体延迟至2018年5月1日后开业的，甲方应按2000元／天向乙方单位支付违约金（计算日期由第4天开始至乙方正式开业之日截止）。如果又因此产生连锁反应导致乙方必须给予投资商户增加租期或延长免租期事件而产生的所有时间损失和经济（损失）均由甲方承担。甲方应向乙方提交-1层属于商业用房，而非车库、市政、人防设备设施用房的证明文件。或属于车库、市政、人防设备设施用房，已经合法获得允许从事商业经营活动的政府有关部门许可文件。乙方营业时间不得迟于2018年1月1日，若乙方无法按时开业，则视为乙方单方面违约（甲方无责的情况下）。甲乙双方同意在签署《房屋租赁合同》后三日内乙方即向甲方支付履约定金200000元整（此定金在乙方正式缴纳第一次租金时自动转为当年当期应缴费用内）。乙方首次支付租金日界定为在甲方将由前进路进入“姜子牙购物中心”入口处坡道两侧面积交付至乙方后，乙方于次日（即2018年1月2日）支付完毕当期应交纳租赁费用。其后，合同期内每届租金到期前3天，乙方支付完毕当期应缴租金。租赁费用采用三个月一付的方式支付。前五年为固定租金模式，由第六年开始，递增5%核算当期租金（取舍整数）。甲方租赁给乙方的位于前进路进入“姜子牙购物中心”坡道入口斜坡位置（现状为24个用于经营服饰百货铺位）面积约170平方，该区域乙方保证不得低于60%的餐饮业态，此部分物业甲方承诺于2018年1月1日交付给乙方投资规划使用，此区域物业计租期为2018年4月1日开始（甲方承诺给予乙方的免租期时间3个月在第一年中直接扣除），此区域租金于2018年4月1日支付首笔租金。自2018年4月10至2018年12月31日租金为150000元。由于甲方租赁给乙方用于投资经营的物业分为两个部分，即负一层现“金黄山超市”南侧约2000平方商铺与前进路进入“姜子牙购物中心”入口坡道两侧铺面（现为24个商铺）面积约170平方。两个物业位置无法在同一时间交付给乙方整体投资规划、设计及招商应用。鉴于此实际情况，乙方先行对“金黄山超市”南侧约2000平方进行规划、设计、招商、投资应用。待2018年1月1日，甲方将前进路进入商场的破道口处位置完整交付给乙方时，乙方再行对此区域进行与总体项目规划、设计、定位的修复对接，使之规划、应用、功能、定位完整，达到良好的整体运营及投资效果。若甲方未能在约定的有效时间内将前进路进入商场的破（坡）道口处位置完整交付给乙方时，将会对乙方的整体投资经营造成无法弥补的投资风险和经营损失（影响招商签约成功率，品牌展示效应，团队投资回报效益、业态导视动线规划缺陷等）。因此，若出现此情况时，乙方有权选择终止合同，在此情况下，甲方应向乙方承担本合同第八条违约金责任，同时承担乙方全部投资款及各项直接、间接损失。乙方根据经营效果、实际情况（即甲方重新承诺此区域物业交接时间且乙方可以接受的情形）裁定继续保持合作，在此前提下，甲方应给予乙方在履约合同期内降低60%的年租金，用以弥补乙方整体规划、投资运营方案损失。无论何种情形合同终止（即乙方确定不再保持合同时），乙方应向甲方以书面形式申请返还租赁物，甲方接到申请报告后在7日内协同一方办理相关终止合同及乙方退场手续，若7日后甲方仍无人交接和办理手续的，视为甲方默认乙方无违约责任，物业自动归还甲方，乙方视同甲方同意乙方可以在此期间给予免租金时间15-30天，乙方可自行处理自（有）由设施，将其所有商品及物品运离租赁场地，甲方不得收取租金。在约定免租期满，乙方如未及时清理物品影响甲方后续租赁使用，则每超出一天，甲方按乙方合同期内当年租金的两倍向乙方按日征收物业占用罚金。 合同签订后，宿州市万尚城百货有限公司支付临泉县中鼎商贸有限公司200000元定金，因临泉县中鼎商贸有限公司将“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面租赁给他人使用而未交付，宿州市万尚城百货有限公司向一审法院提起诉讼要求临泉县中鼎商贸有限公司交付上述商铺，经一审法院于2019年7月30日作出的（2019）皖1221民初1386号民事判决书和安徽省阜阳市中级人民法于2019年12月5日作出的（2019）皖12民终4911号民事判决确定：“一、维持安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1386号民事判决第一、三项，即：临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内将位于临泉县进入“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面交付给宿州市万尚城百货有限公司；驳回宿州市万尚城百货有限公司其他诉讼请求；二、变更安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1386号民事判决第二项，即：临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内赔偿宿州市万尚城百货有限公司损失42165元为：临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内赔偿宿州市万尚城百货有限公司损失192165元。” 在上述判决中，临泉县中鼎商贸有限公司称关于双方争议的“姜子牙购物中心”入口坡道通道为消防通道，经一审法院函询临泉县公安消防大队，其回复：前进路进入“姜子牙购物中心”入口斜坡位置原始设计为地下二层停车库的车行通道，而非消防通道。判决生效后，宿州市万尚城百货有限公司于2020年5月6日向一审法院申请执行，于2020年5月25日向临泉县中鼎商贸有限公司发出《解除合同告知函》，2020年6月9日正式办理撤场，2020年6月25日完全撤离。 一审法院认为，涉案租赁合同合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。临泉县中鼎商贸有限公司租赁给宿州市万尚城百货有限公司用于投资经营的物业分为两个部分，即负一层现“金黄山超市”南侧约2000平方商铺和前进路进入“姜子牙”购物中心入口坡道两侧铺面（现为24个商铺）面积约170平方米。临泉县中鼎商贸有限公司未按照合同约定在2018年1月1日前将“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面交给宿州市万尚城百货有限公司使用，而是将该处商铺另行租赁给他人使用；同时临泉县中鼎商贸有限公司已经按照约定交付该2000平方米商铺，依照合同约定，若临泉县中鼎商贸有限公司未能在约定的有效时间内将前进路进入商场的破（坡）道口处位置完整交付给宿州市万尚城百货有限公司时，将会对宿州市万尚城百货有限公司的整体投资经营造成无法弥补的投资风险和经营损失，宿州市万尚城百货有限公司有权选择终止合同或继续经营。在选择继续经营情况下，甲方应给予乙方在履约合同期内降低60%的年租金，用以弥补宿州市万尚城百货有限公司整体规划、投资运营方案损失。宿州市万尚城百货有限公司未解除合同而选择继续经营，应适用双方约定的上述条款，降低60%的年租金，因双方按年签订租金，故租金计算至宿州市万尚城百货有限公司撤离之月份，即2018年1月1日起至2020年6月底租金应为1375000元的40%即550000元，扣除宿州市万尚城百货有限公司已支付定金转化为房租200000元，剩余房租350000元宿州市万尚城百货有限公司应予支付。宿州市万尚城百货有限公司辩称双方约定首次支付租金日为：临泉县中鼎商贸有限公司将由前进路进入“姜子牙购物中心”入口处坡道两侧面积交付至宿州市万尚城百货有限公司后，因双方合同对不能交付上述坡道两侧有新的条款，应适用相应的约定，宿州市万尚城百货有限公司在未解除合同的情况下应缴纳租金，故对其相应的辩解意见不予采信，对临泉县中鼎商贸有限公司要求宿州市万尚城百货有限公司支付违约金200000元的诉讼请求亦予支持；双方约定违约方应当赔偿的间接损失包括律师费、交通费，临泉县中鼎商贸有限公司提供的律师费发票能够证明临泉县中鼎商贸有限公司因本次纠纷诉讼产生的律师费，故对其相应的诉讼请求应予支持。临泉县中鼎商贸有限公司同意如胜诉由败诉方直接向其支付诉讼费，予以确认。宿州市万尚城百货有限公司赔偿临泉县中鼎商贸有限公司房租、违约金、律师费等合计570000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条的规定，一审法院判决：一、宿州市万尚城百货有限公司于判决生效之日起十日内支付临泉县中鼎商贸有限公司房租350000元、违约金200000元、律师费20000元，诉讼费3546元，共计573546元；二、驳回临泉县中鼎商贸有限公司其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8678元，由临泉县中鼎商贸有限公司负担。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、一审判决宿州市万尚城百货有限公司支付临泉县中鼎商贸有限公司相应费用是否有事实和法律依据；二、一审法院审理程序是否合法。 关于争议焦点一，本院认为，临泉县中鼎商贸有限公司未按照合同约定在2018年1月1日前将“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面交给宿州市万尚城百货有限公司使用，已经生效判决确定其应承担的相应责任。同时临泉县中鼎商贸有限公司已经按照约定交付2000平方米商铺，依照合同约定，宿州市万尚城百货有限公司有权选择终止合同或继续经营。在宿州市万尚城百货有限公司以实际行为选择继续经营的情况下，其未按合同约定支付租金构成违约。一审法院依照合同约定计算租金至宿州市万尚城百货有限公司实际撤场之时正确，判决宿州市万尚城百货有限公司支付相应的租金并承担违约责任，符合法律规定。 关于争议焦点二，本院认为，临泉县中鼎商贸有限公司虽没有主张用定金冲抵房租，一审法院根据本案事实，对宿州市万尚城百货有限公司缴纳的定金予以冲减属其裁量范围，符合诉讼经济和公平原则，并无不当。 综上所述，宿州市万尚城百货有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9535元，由上诉人宿州市万尚城百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 袁理想 审判员 刘 伟 二〇二一年三月十日 法官助理张玉 书记员张瑞珍 附：（2021）皖12民终184号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。