湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂03民终8号上诉人（原审被告、反诉原告）：十堰市景山花园物业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京南路13号。法定代表人：何涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭勇辉，湖北郧阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾敏，湖北郧阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段海男，男，1972年10月25日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：许祎，十堰市茅箭区诚信达法律服务所法律工作者。上诉人十堰市景山花园物业管理有限公司（以下简称景山花园物业公司）因与被上诉人段海男房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2020）鄂0302民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景山花园物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，将本案发回重审，或者查明事实后依法改判驳回段海男的诉讼请求，并支持景山花园物业公司的反诉请求，即：判决景山花园物业公司不承担退还段海男租金及押金的义务，并判决段海男腾退位于十堰市××花园内××、××、××、××、××、××、××、××号房屋（合计面积为353平方米），支付截止到2020年10月31日的租金16664元，并自2020年11月1日起按4166元/月的标准向景山花园物业公司支付房屋占用费直至腾退之日止。2.一、二审诉讼费由段海男承担。事实与理由：一、一审认定部分事实错误。一审认定“由于原承租人对涉案房屋的门窗等装饰物主张权利，导致段海男无法正常使用该房屋”，段海男对此并无过错，进而支持段海男关于退还租金及押金的主张，系认定事实错误。根据景山花园物业公司在一审中提交的证据及庭审查明的事实，双方对案涉房屋已经交付给段海男、并由段海男占有、使用的事实均没有异议，一审对此事实也予以认定。根据《租赁合同》第七条约定“租赁期间乙方（段海男）负有该房屋及设施维护义务”，段海男对涉案房屋负有维护保管义务，对于第三人的侵权行为，段海男负有制止义务，并可向第三人主张侵权赔偿责任。对于第三人对涉案房屋的侵权行为，一审判决亦未予查明是因为何种原因、造成了何种后果，即认定涉案房屋无法使用，系认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款之规定，支持段海男关于退还租金及押金的主张，并驳回景山花园物业公司的反诉请求，系适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，仅在此几种情形下，承租人方可享有合同解除权。本案中，涉案房屋租赁事宜并不存在上述情形，段海男并不享有合同解除权，一审判决适用法律错误。三、景山花园物业公司一审反诉请求均有事实及法律依据。根据双方合同约定，如段海男逾期交纳房租，景山花园物业公司享有合同解除权。一审过程中，景山花园物业公司对此主张提交了充分证据，但一审判决未予支持。段海男辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。段海男向一审法院起诉请求：1.判令依法解除2020年1月1日双方签订的租赁合同；2.判令景山花园物业公司退还租金25000元、押金3000元；3.判令景山花园物业公司支付违约金2500元；4.诉讼费由景山花园物业公司承担。景山花园物业公司向一审法院反诉请求：1.解除景山花园物业公司与段海男于2020年1月1日所签订的《租赁合同》；2.段海男腾退位于十堰市××花园内××、××、××、××、××、××、××、××号房屋（合计面积为353平方米）；3.段海男向景山花园物业公司支付截止到2020年10月31日的租金16664元，并自2020年11月1日起按4166元/月的标准向景山花园物业公司支付房屋占用费直至腾退之日止；4.由段海男承担诉讼费。一审法院认定事实：2020年1月1日，景山花园物业公司与段海男签订《租赁合同》。该《租赁合同》约定：景山花园物业公司将坐落于十堰市茅箭区北京南路13号景山花园内29、30、32、34、52、54、60、64号房屋（建筑面积353平方米）出租给段海男，房屋用途为商铺；合同期限1年零3个月，即从2020年1月1日至2021年3月31日止；房屋年租金共5万元；押金3000元，签订合同时交付，不计息，合同期满退还给段海男；房屋租金按半年交付，签订合同时段海男一次性交清半年租金，到期提前一个月付清下半年租金，逾期不交，按欠租金总额计算日百分之二滞纳金；双方签订合同时，段海男交纳租金即为正式交付出租房；合同期满对段海男装修部分，不得拆除，无偿归景山花园物业公司所有；段海男不得随意损坏房屋整体结构及房屋内各项设施，如有破坏结构及设施造成经济损失的由段海男全部承担，租赁期间段海男负有对该房屋及设施维护义务；租赁期满后，本合同即终止，届时段海男须将房屋退还景山花园物业公司；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，对方有权解除合同，违约方向对方交纳当年度租金的10%违约金，如由于段海男原因造成损失，应向景山花园物业公司承担赔偿责任；若段海男欠租金一个月，景山花园物业公司有权将段海男承租的房屋强行打开东西搬出，房屋收回，由此造成的损失，景山花园物业公司概不负责等。合同签订后，景山花园物业公司向段海男交付了涉案房屋。段海男于2019年12月24日向景山花园物业公司支付了2020年1月1日至2020年6月30日的租金25000元以及押金3000元，景山花园物业公司向段海男出具了收款收据。涉案房屋的后门及屋内门窗、电源线路均是原承租人所添置。景山花园物业公司将涉案房屋交付给段海男后不久，原承租人将该房屋的后门拆卸搬走，后原承租人又将该房屋内的多个门窗拆走，并将室内电源线路等损坏，造成涉案房屋无法被正常使用。涉案房屋因此处于空置状态。段海男认为由于景山花园物业公司与涉案房屋原承租人之间的纠纷，导致该房屋被原承租人损坏而无法使用，主张解除《租赁合同》，由景山花园物业公司退还租金、押金，并支付违约金。景山花园物业公司认为该公司将涉案房屋交付给段海男后，该房屋的维护义务应由段海男负责，主张解除《租赁合同》，由段海男腾退涉案房屋，并支付腾退房屋之前的租金。双方协商未果，引起诉讼。一审法院认为，景山花园物业公司与段海男于2020年1月1日签订的《租赁合同》，属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。段海男按照合同约定向景山花园物业公司支付了2020年1月1日至2020年6月30日的租金25000元以及押金3000元，景山花园物业公司负有将满足正常使用条件的涉案房屋交付给段海男使用的义务。涉案房屋的后门及屋内门窗、电源线路均是原承租人所添置。景山花园物业公司将涉案房屋交付给段海男后不久，原承租人便将该房屋的后门拆卸搬走，后又将该房屋内的多个门窗拆走，并将室内电源线路等损坏。上述事实表明涉案房屋的原承租人与景山花园物业公司之间就该房屋在原承租人承租期间添附的装饰物归属存在分歧。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或者不支付租金；因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”由于原承租人对涉案房屋的门窗等装饰物主张权利，导致段海男无法正常使用该房屋。对此，段海男并无过错。段海男主张景山花园物业公司退还租金25000元、押金3000元，应予支持。本案中，段海男无法正常使用涉案房屋系第三人（原承租人）主张权利所致，其主张景山花园物业公司支付违约金2500元，缺乏依据，不予支持。涉案房屋处于空置状态，段海男由于上述原因而未正常使用该房屋，亦未控制该房屋。景山花园物业公司主张段海男腾退涉案房屋并支付租金至腾退房屋之日止，缺乏事实依据，不予支持。段海男由于上述原因而不能正常使用涉案房屋，致使合同目的不能实现，其主张解除《租赁合同》应予支持，且景山花园物业公司亦主张解除该合同，故上述合同应予解除。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十八条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除段海男和景山花园物业公司于2020年1月1日签订的《租赁合同》；二、景山花园物业公司退还段海男租金25000元、押金3000元；三、驳回段海男的其他诉讼请求；四、驳回景山花园物业公司的其他反诉请求。以上应付款项应于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元，减半收取计281.50元，由段海男负担23元，由景山花园物业公司负担258.50元。反诉案件受理费108元，由景山花园物业公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。二审查明：1.案涉房屋毗邻原承租人装饰装修公司门店与段海男用于销售酒类商品的门店，位于两家门店的中间。景山花园物业公司在一审中陈述“原承租人在2019年7月份就退租了，我们在所有的租赁合同中都约定了退租时对装修不能拆除，无偿归出租方所有。”案涉房屋的原承租人系经营场所紧邻案涉房屋的一家装饰装修公司，其拆除的后门、门窗、电源线路等均系原承租人在租赁案涉房屋后自行添置。案涉房屋出租给段海男后不久，原承租人自行上门拆除前述物品。景山花园物业公司称其已将前述事项口头告知段海男。段海男陈述其租用案涉房屋是因为案涉房屋不需花时间重新装修就能正常使用，为了赶上年底销售黄金期开展酒类业务。2.段海男陈述：“段海男于2020年1月3日后门被拆除的当天，就要求与景山花园物业公司解除租赁合同，但景山花园物业公司不同意，亦不接收房屋钥匙，段海男遂将钥匙置于案涉房屋内，因房屋遭到破坏，钥匙不知道哪儿去了。案涉房屋至今仍处于空置状态。二审查明的其他事实与一审认定事实相一致，本院予以确认。本院认为，关于景山花园物业公司认为段海男应当向侵权的第三人主张侵权赔偿责任，而非要求其退还租金、押金的上诉理由。本院认为，原承租人能否将其租赁期间自行添置的门窗拆走系原承租人与景山花园物业公司之间合同约定的内容，景山花园物业公司作为涉案房屋的出租人，首先对确保承租人正常使用租赁物负有义务，而不是承租人段海男向第三人主张权利。景山花园物业公司未尽到上述义务，导致段海男在销售黄金期无法正常使用涉案房屋。故，景山花园物业公司的该项上诉理由，本院依法不予采纳。关于段海男是否享有合同解除权的问题。本院认为，《租赁合同》系本案双方当事人的真实意思表示，合法有效。在合同签订后，段海男与景山花园物业公司均应按照合同约定全面履行自己的义务。段海男按照约定向景山花园物业公司履行了金钱给付义务，则景山花园物业公司就应当履行向段海男交付与合同签订时同样状态并能够正常使用房屋的义务。同时，结合段海男原有店铺系经营酒类商品、且与案涉房屋毗邻的客观事实，以及涉案租赁合同签订的时间，段海男关于“其租用案涉房屋是因为案涉房屋不需花时间重新装修就能正常使用，为了赶上年底销售黄金期开展酒类业务”的合同目的相关陈述具有真实性。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或者不支付租金；银租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，双方当事人均认可在案涉房屋交付不久，原承租人将房屋后门、门窗拆卸搬走，并损坏室内电源线路，致使段海男无法按照签订合同时确认的房屋状态来正常使用案涉房屋，案涉房屋因此处于空置状态。虽然景山花园物业公司陈述其接到段海男通知后已进行制止，且后来多次与原承租人协商将门窗重新安装好，但结合段海男租赁案涉房屋的合同目的判断，即使原承租人同意将房屋装修恢复至合同签订时的原貌，也需要较长时间来处理，显然无法满足段海男租赁可以直接使用的案涉房屋，赶在年前黄金期销售酒类商品的合同目的。故，段海男有权要求解除案涉合同。一审法院结合段海男对合同的解除不具有过错，且涉案房屋处于空置状态，段海男尚未使用案涉房屋的事实，判令景山花园物业公司退还其已支付的租金25000元、押金3000元正确。景山花园物业公司要求驳回段海男的诉讼请求，并改判段海男腾退涉案房屋并支付租金及房屋占用费至腾退之日止的上诉请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费917元，由十堰市景山花园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 鸣审判员 祝家兴审判员 张 曼二〇二一年三月八日书记员 胡小容