云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初56号原告（反诉被告）：毛建友，男，1984年1月3日生，汉族，住云南省曲靖市罗平县。委托诉讼代理人：张华江、公孙文睿（实习律师），特别授权代理。被告（反诉原告）：云南恒云置业有限公司统一社会信用代码：91530112325257453U法定代表人：曹颖住所：云南省昆明市西山区委托诉讼代理人：孙永会，系公司法务，特别授权代理。原告（反诉被告）毛建友诉被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司（以下简称“恒云公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理。被告（反诉原告）恒云公司于2021年1月28日向本院提起反诉，本院于2021年2月7日立案受理。本院受理本诉和反诉之后，依法适用简易程序，于2021年2月8日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张华江、公孙文睿，被告（反诉原告）恒云公司的委托诉讼代理人孙永会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）毛建友向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年1月14日签订的《恒大云报华府商品房认购书》；2.判令被告向原告返还已付房款893588元及利息（以购房款89358元为基数，自起诉之日至还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告（反诉被告）毛建友撤回第一项诉讼请求。事实及理由：2018年1月4日，原告与被告签订了《恒大云报华府商品房认购书》（编号：0033383），约定原告购买被告将要建设的商品房，房屋面积约98.94平方米，总价款为1489314元。原告依约履行了大部分付款义务即893588元后，被告至今未进行合同备案，也未向原告实际交房。现双方对合同其他主要条款不能达成一致，无法签署正式的《商品房买卖合同》。原、被告双方僵持状态已侵害了原告利益，解除合同有利于双方当事人，更好地提高交易效率、促进经济发展。综上，根据相关法律规定，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）恒云公司答辩称：恒云公司认为双方签订的《商品房买卖合同（预售）》对双方都具有约束力。毛建友签订合同之后，未按照合同约定的付款方式向恒云公司支付款项，经恒云公司多次催告，毛建友一直没有按照合同约定支付购房款，截至目前尚欠恒云公司的购房款是595760元，且因为毛建友逾期已经超过了180天，已经达到了合同约定的一个解除条件。恒云公司于2020年10月26日向其发出的解除商品房买卖合同的通知，单方解除了双方签订的买卖合同，故恒云公司认为毛建友退还购房款的诉讼请求应该是按照双方签订的合同约定的违约金计算方法，扣除应当支付恒云公司违约金之后再将剩余的购房款退还毛建友。对于原告诉请以购房款为基数计算的利息，合同没有约定，不予认可。被告（反诉原告）恒云公司于2021年1月28日向本院提出反诉请求：1.依法确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年10月26日解除；2.判令被反诉人支付逾期付款违约金446794元（按反诉人已交房款893588元的50%计算）；3.本案的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人于2018年1月17日与反诉人签订《商品房买卖合同(预售)》及《合同补充协议》,约定被反诉人购买反诉人开发的“恒大云报华府”A幢4025号房,总房价为1489314元,通过分期付款的方式分5期支付,尾款应于2020年1月14日前支付完成。截止目前,被反诉人仅支付房款893588元,尚欠房款595726元。依据《商品房买卖合同(预售)》第七条及《合同补充协议》第三条第2款约定:“如买受人分期付款,买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款,否则,每逾期一天,买受人须按未付款总金额的万分之一计算,向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的,出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》,买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金,该房屋归出卖人所有,买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续,因办理相关手续所支付的费用由买方承担。”反诉人于2020年10月26日向被反诉人发出《解除通知书》,解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》。现被反诉人逾期付款已远超180天,为维护反诉人的合法权益,特诉至法院,请求法院依法支持反诉人的上述请求。原告（反诉被告）毛建友答辩称：同意双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年10月26日解除。针对第二项反诉请求，违约金条款是草拟的格式条款，属于无效条款，不应当按照该条款来承担违约责任。该条款主张按照已付购房款50%计算违约金，属于违约金过高的情形，应予以调整。本院认定事实如下：2018年1月14日，恒云公司（甲方、出卖人）与毛建友（乙方、买受人）签订《恒大云报华府商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购恒大云报华府楼盘A幢4025单元，建筑面积98.94平方米，其中套内建筑面积66.88平方米。按建筑面积计算单价为15052.7元每平方米；按套内建筑面积计算单价为22268.45元每平方米，总金额为1489314元。乙方支付1万元作为定金。乙方须于2018年1月23日前支付首期房款64466元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月14日前付清148931元；于2019年1月14日前付清223397元；于2019年7月14日前付清446794元；于2020年1月14日前付清595726元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。2018年1月17日，恒云公司（出卖人）与毛建友（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号C华G20180005），约定买受人购买出卖人开发的恒大云报华府E地块A幢40层4025号房屋，建筑面积共98.94平方米，其中套内建筑面积66.88平方米，分摊共有建筑面积32.06平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22268.45元，总价款为1489314元。同日，恒云公司（出卖人）与毛建友（买受人）签订《补充协议》，约定买受人应当在2020年1月14日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款74466元应当于2018年1月23日前支付。逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。2018年1月14日，恒大公司向毛建友出具收据，确认收到首期款（含定金）74466元。2018年7月14日，恒大公司向毛建友出具收据，确认收到购房款148931元。2019年1月18日，恒大公司向毛建友出具收据，确认收到购房款223397元。2019年7月14日，恒大公司向毛建友出具收据，确认收到购房款446794元。庭审中，毛建友、恒云公司一致陈述毛建友向恒云公司支付购房款共计893588元。2020年10月26日，北京盈科（昆明）律师事务所向毛建友发出《解除通知书》，内容为毛建友于2018年1月14日认购恒云公司开发的A幢4025房，并于2018年1月17日与恒云公司签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，须于2020年1月14日前支付应交房款595726元。经恒云公司多次催促，毛建友至今仍未按合同约定支付上述款项，已严重违反合同约定，构成根本性违约。根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条第二款的约定，如乙方分期付款乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，乙方须按照未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金，乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有。以及根据合同法第39条规定，截至2020年10月26日，毛建友已逾期付款286日，恒云公司单方解除《商品房买卖合同》的条件已成就，为此本所接受恒云公司之委托特发此通知，通知解除毛建友与恒云公司签订的《商品房买卖合同》。庭审中，毛建友陈述已收到《解除通知书》，认可与恒云公司签订的《商品房国买卖合同（预售）》于2020年10月26日解除。以上事实有《恒大云报华府商品房认购书》、《商品房国买卖合同（预售）》及《补充协议》、收据5份、《解除商品房买卖合同通知书》及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：本案系商品房预售合同而引发的纠纷，毛建友与恒云公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的权利义务。对恒云公司要求确认《商品房买卖合同（预售）》于2020年10月26日解除的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，按照合同约定，毛建友未按时支付购房款，且逾期天数超过180天，恒云公司有权解除合同，恒云公司于2020年10月26日向毛建友发出《解除通知书》，毛建友收到通知书并认可合同于2020年10月26日解除，故对恒云公司要求《商品房买卖合同（预售）》于2020年10月26日解除的反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，恒云公司应将基于该合同收取的购房款893588元退还给毛建友，故对于毛建友要求退还购房款款的诉请，本院予以支持。毛建友主张的利息，其计算方式不违反法律规定，本院支持以实际未付款为基数计算的利息。对于恒云公司主张的逾期付款违约金，虽然《补充协议》约定按已交房款的50%计算即446794元，但该约定过高且恒云公司未提交证据证实其实际损失，故本院酌情判令毛建友向恒云公司支付已付房款5%的违约金即44679.4元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）毛建友与被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：C华G20180005）于2020年10月26日解除；二、被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）毛建友购房款893588元，并支付以实际未付款为基数自2021年1月4日起至实际还清之日止按全国同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回原告（反诉被告）毛建友的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）毛建友于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司逾期付款违约金44679.4元；五、驳回被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6368元[原告（反诉被告）毛建友已预交、已减半收取]，由被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司负担；反诉案件受理费4001元[被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司已预交，已减半收取]，原告（反诉被告）毛建友负担461元，被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司负担3540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  周媛媛二〇二一年三月十日书记员  杨 颖