安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初762号 原告：淮北市意顺物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山人民路。 法定代表人：姚宝玲，该公司经理。 被告：苏兆月，男，1976年4月29日出生，汉族，淮北市烈山区职高教师，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：陈丽，女，1977年5月12日出生，汉族，淮北市汽运公司职工，住址同上，系苏兆月之妻。 原告淮北市意顺物业服务有限公司（以下简称意顺物业公司）与被告苏兆月物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告意顺物业公司的法定代表人姚宝玲、被告苏兆月的委托诉讼代理人陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 意顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令苏兆月支付意顺物业公司物业服务费1920.87元、滞纳金2766.05元，合计4686.92元；2.本案诉讼费由苏兆月承担。事实与理由：苏兆月为巴黎印象小区6#304号业主，房屋面积为91.47平方米，每平方米物业费为0.35元/月，每月应缴纳物业费32.01元，每年计物业费为384.17元。意顺物业公司上门收费、贴告知、通知、显示屏告知、律师函，以多种形式向苏兆月催收物业费，但苏兆月拒绝履行付款义务，已拖欠意顺物业公司2015年11月10日至2020年11月10日的物业费1920.87元及滞纳金2766.0528元。苏兆月的行为已经违反了我国法律的相关规定，严重侵害了意顺物业公司的合法权益。因此，意顺物业公司特向法院提起诉讼，请求依法维护意顺物业公司的合法权益。经法院诉讼的物业费计算至开庭后的实缴费时日期计算和预交费。为了小区和谐和法律尊严，违约金按合同约定的计算。 苏兆月辩称：第一，2015至2017原物业公司已不存在，那个时候你的公司是不存在这个小区内的，就因为在这情况下你才入住了。这个需要去根据民法典第九章第188条，向人民法院请求保护权利的民事诉讼实施期为3年，已经超过了。第二，意顺物业小区进入以后，且我市文明创建，对老小区的改造宣扬其服务质量，欺骗广大业主，并以小区老旧为由让业主签订维修基金，该公司并没有向广大业主说明维修资金的使用项目和使用情况，而是与承包商闹出了纠纷，在小区内互相谩骂，导致承包商在小区内拦截业主，让业主以维修资金不透明、不公开为由拒付物业费。意顺物业公司失去了诚信管理。第三，意顺公司进入小区以后，他并未按照合同要求去管理，只去一味地收取物业费、小区绿化破坏严重，公共设施设备无人管理，比如我们的楼道口的防盗门，一直都是坏的，楼梯口的照明长期都处在黑暗中。第四，由于该物业管理不到位，造成我们用水无法疏通管道都十几年了，污水都不再去清理，造成我们这管道自己去花钱疏通都找不到头在哪个地方，造成我们只有自己二次重新改造。第五，物业1人公司，公共设施大量被破坏，打一个后门，尤其是我们这栋楼，特别严重，简直就是这个小区的一个代表，全部都改成菜地了。小区人员改造房屋的时候，破坏了房屋的结构，该公司从来也没去过，一楼既然把我们的阳台的下水管道，通过阳台那个柱子打个洞过去了，这个能不破坏楼层结构吗？第六，民法典第240第24章物业合同中第937条，物业合同是物业服务人员在物业服务区域内，为业主提供建筑及其附属设施的维修、养护、环境和相关秩序的管理，维护等业务服务。第100、第942条规定，物业服务人员应当按照规定、约定和物业的使用性质，妥善维修养护、清洁绿化和经营管理物业服务区域内的业主，共有部分维护物业服务区域内的基本秩序和采取合理措施，保护业主的人身和财产安全。我想这一点你压根就没有问，物业对公用部分也就是小区内幼儿园，包括我们1号楼门面这些公用设施，到底属于哪一部分，该公司没有从来没有公开透明过？每年每个月收多少房租？用在什么地方了？从来没上我们业主去提供，也没有去告知我们，我们有知情权吗？ 本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，淮北市巴黎印象小区业主委员会作为甲方与乙方意顺物业公司对巴黎印象小区物业提供物业管理服务，并签订了《物业服务合同》。物业服务合同约定：物业服务位置坐落于人民路121号，占地11万平方米；委托管理事项：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内德属配套服务设施和公共环境的维修、养护和管理及清洁卫生；5.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；6.物业及物业管理档案、资料；7.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；本合同期限为3年，自2015年11月11日至2018年11月11日止；物业管理费按业主要求0.35元/平方米/月，最终收费按物价部门核发收费标准执行；如因甲方原因，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿等内容。意顺物业公司进驻巴黎印象小区后开展了基本物业服务。该合同到期后，双方于2018年11月11日续签了《物业服务合同》至2021年11月10日，合同约定：意顺物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.35元；业主应于每季度初交纳物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日1‰标准向乙方支付违约金等内容。 苏兆月为淮北市巴黎印象小区6#X号业主，房屋面积为91.47平方米，每平方米物业费为0.35元/月，每月应缴纳物业费32.01元，每年计物业费为384.17元。意顺物业公司接收该小区进行物业服务后至今，苏兆月没有缴纳相应的物业费，其拖欠自2015年11月10日至2020年11月10日共计60个月的物业费1920.6元（0.35元／平方米×91.47平方米×60个月）。意顺物业公司催收未果，于2020年11月10日诉至本院诉前调解，因调解不成，致使本案纠纷发生。 以上事实，有意顺物业公司提供的《物业服务合同》二份、物业缴费通知单、苏兆月提供的照片三张及当事人陈述予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。 业主委员会是由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。物权法第七十八条规定,业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，淮北市巴黎印象小区业主委员会与意顺物业公司签订物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该合同对合同双方及包括苏兆月在内的全体业主及物业使用人均有法律约束力，均应依合同约定履行义务。业主及物业使用人均应按该合同的约定履行交纳物业服务费的义务。 本案中，意顺物业公司依约为淮北市巴黎印象小区提供了物业管理服务，苏兆月作为业主理应及时交纳物业服务费，苏兆月长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。意顺物业公司要求苏兆月给付其拖欠2015年11月10日至2020年11月10日共计60个月的物业费1920.6元，理由充分，本院予以支持。 关于滞纳金的问题。意顺物业公司要求苏兆月支付滞纳金2766.05元，该项属违约金，苏兆月未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定滞纳金按每日1‰标准的收取，该约定的违约金过高，本院予以调整。考虑到物业服务的特殊性，本院酌定违约金自意顺物业公司向本院主张权利之日即2020年11月10日（本院诉前调解立案之日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述所欠物业费偿清之日止。 苏兆月辩称意顺物业公司请求保护权利的期限已经超过、该物业公司没有按照物业合同内容履行相应的服务等问题。因物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。如苏兆月认为意顺物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业服务费。从意顺物业公司提交的证据及当事人的陈述可以看出，意顺物业公司每年都会向苏兆月催要物业费，在法律规定的诉讼时效期间内主张过权利，诉讼时效应中断重新计算。故意顺物业公司主张苏兆月支付上述物业费的请求未超过诉讼时效。苏兆月对其上述主张未提供充分证据予以证明，其辩解意见也不能构成对抗交纳物业服务费用义务的效力，故对苏兆月的上述辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条规定，判决如下： 一、被告苏兆月于本判决生效后十五日内向淮北市意顺物业服务有限公司支付物业服务费1920.6元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年11月10日计算至欠付物业费偿清之日止）； 二、驳回原告淮北市意顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏兆月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二一年三月九日 书记员  孙 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]法释8号） 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。