广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1657号 上诉人（原审原告）：李林，男，1953年8月5日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：李嘉倩，广西昌义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西新桂旺投资置业有限公司，住所地岑溪市南环商住区。统一社会信用代码：91450481667034858D。 法定代表人：陈小燕，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：陈小燕，女，1968年2月24日出生，汉族，住岑溪市。 被上诉人（原审被告）：黄冬明，男，1984年12月12日出生，汉族，住岑溪市。 三名被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈霖，岑溪市马路镇法律服务所法律工作者。 上诉人李林因与被上诉人广西新桂旺投资置业有限公司（以下简称新桂旺公司）、陈小燕、黄冬明租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2020）桂0481民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案受理后，依法组成合议庭，并于2021年2月4日公开开庭审理了本案，上诉人李林的委托诉讼代理人李嘉倩、被上诉人新桂旺公司、陈小燕、黄冬明及其共同委托诉讼代理人陈霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李林上诉请求：1、撤销（2020）桂0481民初1851号民事判决，依法改判或发回重审；2、改判被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人设备投资损失111,003元；3、改判被上诉人承担违约责任，按14年租金20万元的标准赔付给上诉人；4、改判被上诉人退回投资金20,000元并赔偿20,000元给上诉人；5；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案的《投资合同》、《补偿合同》均有陈小燕的签字，但是其否认签字并称对投资事宜不清楚。在此情况下，需要将负责新桂旺公司招商、合同谈判、收受租金和投资款、接待客户的黄军、杨鹏、甘石荣追加为本案的当事人，否则无法查清本案的真正责任人。一审法院遗漏了当事人，属于程序违法。2、涉案的评估报告存在采用鉴定材料客观性受限、程序合法性和公平性存疑，残缺、损失和铺号数据失实，新桂旺公司获得不合理、不真实的230万元补偿等疑点，但一审法院未能尽职排查疑点，片面采信，属于认定事实不清。3、上诉人李林提供的收据符合证据的三性，与租赁地修建冷库实物图、拆下来堆放的冷库板材相互印证，能够证实投资商铺的设备支出情况，一审法院以非税未采信有失公允。4、涉案土地被拍卖属于市场行为，不存在不可抗力，新桂旺公司获悉土地即将被拍卖，但是其未告知租户，未能保障租户的租赁权，属于严重的根本违约行为。而且新桂旺公司没有获得土地使用权，违规开发市场，隐瞒了合同巨大风险，诱导上诉人李林签订14年超长租约，放任上诉人李林进行巨额投资建设最终导致损失。新桂旺公司违反了诚实信用经营原则。5、一审认定上诉人已经获得赔偿，合同权利义务终止，上诉人李林不应获得重复赔偿，属于适用法律错误。根据合同法的规定，违约的赔偿应当包括直接投资损失、逾期可得利益损失、违约赔偿金等。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人陈小燕、黄冬明和新桂旺公司共同辩称，一审法院适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 上诉人李林向一审法院起诉请求：1.判令三被告赔偿李林商铺设备投资损失238,479元（其中：冷库升降平台一套18,000元、卡板一批16,000元、5厘钢板、槽钢及人工25,000元、冷库保温板和制冷机组2套及人工171,000元、卷闸门8,479元);2.判令三被告支付李林违约金240,000元[根据退一赔一的标准按李林交付的（市场建设资金20,000元+租金200,000元）x2-已经退回的200,000元=240,000元]。 一审法院认定事实：新桂旺公司成立于2007年11月6日，陈小燕和黄冬明为该公司股东，出资比例为陈小燕87%、黄冬明13%，但无证据证明已足额出资。2015年4月29日，岑溪市渔牧农产品交易市场（甲方）与李林（乙方）签订了《投资合同》，约定：一、市场规划总投资800万元，因资金部分不足采取出资补偿适用的原则，由乙方出资约45,000元（分三年），投入市场建设使用，甲方则免费给乙方使用三年。第四、五年为18,000元/间年计收租金。本市场的所有权包括地上所有建筑物等属甲方全权所有，与乙方无关。二、地点：岑溪市玉梧大道百足山路段。三、时间：定为5年，从2015年9月10日起至2020年9月9日止。……五、乙方在签订本合同时先预交建设市场资金20,000元/间，押金5,000元/间，所预交投资资金在第一年对减10,000元/间。……九、在合同未到期前，甲方不得提前收回铺面，否则甲方要向乙方支付当年投资建市场金额的2倍的罚款，但如属政府开发项目利用该场地，甲方则要退回乙方所交的当年的投资建市场金额。2015年6月2日，岑溪市鱼种场将其位于岑溪市玉梧大道百足山路段边约11亩已不适合养殖鱼苗种的鱼塘及旱地出租给黄勇，由黄勇按政府规划要求作为开办农产品交易市场用地。同年7月5日，黄勇将其从岑溪市鱼种场租来的场地转租给新桂旺公司，由新桂旺公司投资兴建岑溪市农产品交易市场。2016年1月1日，岑溪市新桂旺农产品交易市场办公室（印章为岑溪市新桂旺农产品交易市场有限公司）出具《证明》：“经市场办公室同意将岑溪市新桂旺农产品交易市场A区08号、09号，从2016年元月1日至2030年5月30日止，经营权交给李林使用，期间可以转让或转租。注如经营期间涉及政府改变用途，其补偿归李林所得。本公司并协助处理。特此证明”。之后李林即投入资金搭建简易棚，对铺面进行水果冷藏库等设施建设。何洪仁出具收款收据（日期为2015年12月8日）给李林，载明：客户名称为李林，货号名称及规格为升降平台一套、卡板一批、5厘钢板、槽钢及人工、冷库保温板、制冷机组2套、安装人工等，金额合计230000元。恒基卷闸厂出具收款收据（日期为2015年12月15日）给李林，载明：客户为李林，名称为新桂旺水果批发市场7号8号铺门、电机等，合计金额8479元。2016年1月14日，李林以其儿子李金德名义通过银行转账方式转账300000元到甘石荣（新桂旺公司工作人员）的银行账户（账号为：62×××88）。该款甘石荣分别于2019年1月9日、2月3日、9月2日各转账100000元给李林，李林收回300000元。案涉市场所在的土地因政府征收并依法拍卖，广西岑溪市顺达房地产开发有限公司于2017年7月21日取得岑溪市玉梧大道西（洛湛铁路旁）的国有建设用地使用权（不动产权证号xxxx号），广西岑溪市顺达房地产开发有限公司即进行管理并于2017年7月21日对该地块上的搭盖物进行拆除。2018年6月岑溪市水产畜牧兽医局组织了广西方成资产评估有限公司、广西华元润丰资产评估有限公司、广西中德勤资产评估事务所有限公司采用重置成本法对鱼种场出租场地进行了评估，并以三家公司评估价值的平均值进行补偿，其中李林名下的电动卷闸门、地砖、简易棚、水果冷藏库房、水冷制冷设备、电动升降台、厕所、水电安装工程的评估平均价值为127476元（重置价）。2019年1月3日，新桂旺公司与李林签订《补偿协议》，协议内容:“广西新桂旺投资置业有限公司在岑溪市畜牧局下属的岑溪市鱼种场场地开发的花鸟市场项目，由于岑溪市政府拍卖导致无法经营，原来投资的市场6号铺面的投资经政府委托第三方评估公司评估应补偿人民币127476元（大写：壹拾贰万柒仟肆佰柒拾陆元）现暂给支付42000元（大写：肆万贰仟元）作为补偿，余下部分等以后政府的拨款中再给予解决，下次补偿参照本协议为准。”签订补偿协议后，李林分别于2019年1月7日、2月1日、8月30日收到补偿款42000元、42000元、43476元，合计127476元。 一审法院审理认为，根据李林提供的《投资合同》《证明》《补偿协议》等证据，结合当事人的陈述综合分析，2015年7月5日新桂旺公司即承租了岑溪市水产畜牧兽医局属下岑溪市鱼种场的位于岑溪市玉梧大道百足山路段边的鱼塘及旱地，用于投资兴建岑溪市农产品交易所市场，《投资合同》《证明》中的岑溪市渔牧农产品交易市场、岑溪市新桂旺农产品交易市场办公室或岑溪市新桂旺农产品交易市场有限公司均无工商注册登记，因所涉市场系位于新桂旺公司承租的地块，应认定为新桂旺公司使用的名称。基于《投资合同》《证明》《补偿协议》的内容，证明李林与新桂旺公司之间形成场地租赁关系。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。1.新桂旺公司履行了交付租赁物的义务，新桂旺公司交付李林场地后，李林即搭建简易棚，进行水果冷藏库等设施建设。2.关于李林给付款项问题，李林称其2015年4月14日以李金德名义交付新桂旺公司20,000元启动市场建设资金，并提交了经手人韦桂强出具的收据证实，但韦桂强是与李林一样的商户，并非新桂旺公司的工作人员，且被告方不予认可，也无其他证据证明新桂旺公司收到该20,000元，对该事实一审法院不予采信。李林又称其交付了14年的租金200,000元给新桂旺公司，并提交了李金德汇款300,000元给甘石荣的汇款凭证证实，认为其中200,000元为租金、100,000元为借款，但汇款凭证并没有注明汇款用途，被告方也不予认可，后甘石荣已将该300,000元退回给李林，故对该款项性质不能确定。3.关于李林造成的损失问题，李林认为其商铺设备投资损失238,479元，并提交何洪仁、恒基卷闸厂出具的收款收据证实，但被告方对此存疑不予认可，且收款收据并非税务部门的发票，不能作为认定依据，一审法院对李林主张其造成损失238,479元不予采纳。而岑溪市水产畜牧兽医局已委托了三家评估机构采用重置成本法对李林名下的电动卷闸门、地砖、简易棚、水果冷藏库房、水冷制冷设备、电动升降台、厕所、水电安装工程等进行了评估，三家评估机构评估价值的平均值为127,476元。该评估机构均为有资质的资产评估公司，其评估报告一审法院予以采信，李林造成的损失应为127,476元。4.关于新桂旺公司是否违约问题，李林不能在新桂旺公司出租的商铺经营，并不是新桂旺公司违约造成，而是因该处的土地被征收征用所致，因此，李林主张要求新桂旺公司承担违约责任的请求，一审法院不予支持。综上，李林与新桂旺公司之间的租赁合同关系，事实上已经解除，合同的权利义务终止，李林有权要求赔偿损失，但李林的损失已经获得了127,476元的赔偿，且该款是经过评估结构作出的重置价值，李林不应获得重复赔偿。双方的合同关系解除并非新桂旺公司违约造成，新桂旺公司不应承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则将承担不利后果。因此，李林的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李林的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人李林向法庭提交了如下证据：1、部分租户（张家强、韦桂强）的《投资合同》，拟证明其他租户也和上诉人一样签订了《投资合同》，约定预交建市场资金20,000元/间，并约定如提前收回铺面，要向租户方支付投资建市场金额2倍的罚款。2、记账簿和收据，拟证明15户租户分别预交了20,000元市场建设资金（由租户韦桂强、霍周生、水养三人经手）。3、转账凭证、甘石荣出具的收据（启动市场建设资金），拟证明韦桂强代收租户预交的市场建设资金后，转账其中的20万元给甘石荣，甘石荣出具收据确认收到韦桂强代收的20万元岑溪市渔牧农产品交易市场的投资款，甘石荣与本案有直接利害关系，与查明案件事实起关键作用，应当作为一审被告参加诉讼。4、会计报表，拟证明被上诉人新桂旺公司没有固定资产、没有实际经营收支，是皮包公司，根本就没有经营的打算，评估报告认定其所获补偿为230万元缺乏事实依据，纯属弄虚作假，不应采信。 被上诉人陈小燕、黄冬明和新桂旺公司共同质证认为，证据1载明的钱不是新桂旺公司的，合同约定了政府征收不属于违约；韦桂强不是公司的员工，韦桂强和甘石荣收的款项全部退给了李林，与新桂旺公司的账户没有关系；汇款中也没有写明用途；会计报表不能说明本案内容，与本案无关。综上，上诉人李林提供的证据应不予采信。 对上诉人李林提交的证据，本院认为，会计报表与本案无关联，不予认定，其余符合证据三性，予以认定。 本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩各方的意见，本案的争议焦点是：一、一审判决是否遗漏当事人；二、被上诉人新桂旺公司是否应赔偿上诉人李林损失111,003元；三、被上诉人新桂旺公司是否应支付违约金20万元给上诉人李林；四、被上诉人新桂旺公司是否应退回投资款2万元及赔偿2万元给上诉人李林。 关于争议焦点一。涉案的《投资合同》中的甲方岑溪市鱼牧农产品交易市场、《证明》中的岑溪新桂旺农产品交易市场有限公司未经工商登记，不具有民事主体资格，不能成为合同的当事人。而结合本案的其他证据，新桂旺公司是涉案场地的承租人，《投资合同》的甲方代表名字显示为新桂旺公司的法定代表人陈小燕，新桂旺公司于2019年1月3日与李林就涉案铺面的补偿签订了《补偿协议》，由此可以判断新桂旺公司为《投资合同》的当事人，其与李林之间形成合同关系。黄军、杨鹏、甘石荣不是合同的当事人，与本案合同纠纷的处理结果也没有直接的利害关系，故上诉人李林主张将黄军、杨鹏和甘石荣追加为本案被告没有事实和法律依据，一审法院不予准许追加黄军、杨鹏和甘石荣为本案被告符合法律规定，本院予以认可。 关于争议焦点二。根据民法典的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案的合同虽名为投资合同，但是从合同的内容可以看出，新桂旺公司将涉案的铺面交由李林使用，李林交纳租金，故该合同实为租赁合同。新桂旺公司已经将合同约定的铺面交由李林使用，李林承租后购置电动卷闸门、地砖、简易棚、水果冷藏库房、水冷制冷设备、电动升降台等属于经营过程中的商业投资行为。同时，《证明》也约定了如政府对涉案商铺改变用途的，补偿归李林所有，即新桂旺公司对政府的征收不存在违约行为，而且双方还约定了租赁时间。因此李林承租时就应当知道被征收的风险的存在。现因政府征收并拍卖涉案土地，导致新桂旺公司与李林之间的《投资合同》的权利义务关系终止，新桂旺公司与李林可以根据合同的约定进行结算和清理，而双方并没有约定合同提前终止的结算和清理条款，李林诉请新桂旺公司赔偿商铺设备投资损失没有合同依据。此外，涉案土地被征收拍卖后，新桂旺公司也与李林于2019年1月3日签订了《补偿协议》，确定了涉案铺面应补偿127,476元，李林也领取了该补偿款。岑溪市水产畜牧兽医局委托评估机构作出的三份评估报告与本案租赁合同纠纷的处理结果没有关联，上诉人李林主张该三份报告存疑导致认定事实不清理据不足，本院不予采纳。综上，上诉人李林诉请被上诉人新桂旺公司应赔偿上诉人李林商铺设备投资损失111,003元没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三和四。涉案土地原为国有农用地，2015年8月24日经上级部门批准，土地使用性质转为建设用地。岑溪市人民政府按照城市规划并经过征地批后程序将涉案土地拍卖出让。该政府行为导致涉案《投资合同》的合同权利义务提前终止，上诉人李林和被上诉人新桂旺公司对此均没有过错，双方均不应承担违约责任。上诉人李林诉请被上诉人新桂旺公司支付违约金20万元、投资款2万元及赔偿2万元没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人李林的上诉请求理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6,565元，由上诉人李林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二一年三月十五日 法官助理  杨玉萍 书 记 员  苏 琳 书 记 员  邱霆钰