北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初441号原告：北京天盛卓创商业管理责任有限公司，住所地北京市门头沟区双屿路35号院1号楼B1层B101、B102、B103-D1-40。法定代表人：姜涛，经理。被告：郭子璞，男，1986年3月6日出生，汉族，无业，北京市门头沟区双屿路。被告：妙山树乐（北京）餐饮娱乐有限公司。法定代表人：白杨，总经理。被告：苏志贺，男，1983年2月20日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告妙山树乐（北京）餐饮娱乐有限公司、苏志贺的委托诉讼代理人：李雁，北京铭桥律师事务所律师。原告北京天盛卓创商业管理责任有限公司（以下简称天盛卓创公司）与被告郭子璞、妙山树乐（北京）餐饮娱乐有限公司（以下简称妙山娱乐公司）、苏志贺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，于2021年3月23日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天盛卓创公司法定代表人姜涛、被告郭子璞到庭参加诉讼，被告妙山娱乐公司、被告苏志贺经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天盛卓创公司向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告郭子璞于2020年8月5日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于被告收到起诉状之日起解除；二、判令三被告支付拖欠原告的租金及逾期付款违约金合计677592．63元；三、判令三被告支付拖欠的隔油池使用费4609元；四、判令三被告被告立即支付原告提前终止合同的违约金102201元；五、判令三被告将使用北京市门头沟区双峪路35号院1号楼B1层B101、B102、B103-D1-25（以下简称案涉场地）此地址注册的妙山树乐（北京）餐饮娱乐有限公司迁址，将商铺腾退，恢复至毛坯状态，并按照每日1120元支付逾期腾退占有使用费；六、三被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年11月1日，郭子璞与北京七世纪百货有限公司签署了《房屋租赁合同》，承租位于北京市门头沟区双峪路35号院1号楼B1层B101、B102、B103-D1-25号商铺。2019年11月10日，原告与北京七世纪百货有限公司及业主单位东方巴黎（北京）有限公司签署三方协议，约定由原告方获得北京市门头沟区双峪路35号院1号楼B1层B101、B102、B103场地经营管理权。原告已经将变更信息及时通知郭子璞，郭子璞自2019年11月起向原告方支付租金。后期双方换签了《房屋租赁合同》并签署了《补充协议》，约定郭子璞向天盛卓创公司承租门头沟区双峪路35号院1号楼B1层B101、B102、B103-D1-25号商铺，商铺面积280平方米，郭子璞经营品牌为“大圣火锅”。并约定按照季度支付租金。但是截至到起诉之日，经原告多次催收，被告仍拖欠原告租金、隔油池使用费及相应逾期付款违约金等费用合计784402．63元。综上，原告认为，原告与郭子璞之间的租赁合同关系受法律保护，被告无正当理由拖欠租金的行为构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故起诉至法院。以大圣火锅品牌经营注册的公司为妙山娱乐公司，该公司的现法人是白杨，但是公司成立至法人变更之前均是苏志贺，苏志贺一直在参与经营管理，苏志贺目前也是妙山娱乐公司的股东。故原告要求实际经营人妙山娱乐公司和投资人苏志贺承担连带责任。租金及违约金计算清单如下，租金的违约金按照每逾期一日乘以0．5%计算，2020年3月1日至2020年4月30日的租金68314元，该期间的违约金计算至起诉之日为103904．35元；2020年5月1日至2020年7月31日的租金102201元，该期间的违约金计算至起诉之日为124685．22元；2020年8月1日至2020年10月31日的租金102201元，该期间的违约金计算至起诉之日为77676．76元；2020年11月1日至2020年12月31日的租金68314元，该期间的违约金计算至起诉之日为30660．3元，综上截止到2020年12月7日的租金是340670元，违约金为336922．63元，合计费用677592．63元。2018年9月12日至2020年12月31日隔油池使用费4609元。《房屋租赁合同》第13．3条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃保证金所有权，甲方有权不予返还乙方保证金，除此之外，乙方还应按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金102201元。逾期腾退占有使用费，按照每日1120元计算，是合同年租金408800元除以365计算所得。郭子璞辩称，同意解除合同、支付租金和违约金、支付隔油池使用费，同意腾退房屋以及恢复原状，但是不认为原状是毛坯状态，但是对于营业执照迁址做不了主。因为疫情原因，大圣火锅经营不善，申请减免三个月租金。妙山娱乐公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。公司不是合同相对方，不应当承担合同的义务，妙山娱乐公司仅仅借用该地址注册的营业执照，仅仅对营业执照迁址承担责任。苏志贺辩称，我仅仅是妙山娱乐公司的投资人，没有实际参与经营，自己不是适格的被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2019年11月10日，甲方（出租方）东方巴黎房地产开发（北京）有限公司、乙方（原承租方）北京七世纪百货有限公司、丙方（原担保方）北京金开瑞德投资管理有限公司、刘飞、丁方（现承租方）天盛卓创公司、戊方（现担保方）姜涛签订《补充协议五》，主要约定：甲乙丙方就乙方承租北京市门头沟区双峪路35号熙旺中心大厦B1层B101、B102、B103室签订了《房屋租赁合同》及《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》（以下简称原协议），租赁房屋建筑面积为2254．65平方米。乙方向甲方提出需将承租方由乙方变更为丁方，戊方为担保方，同时，丁方提出延迟租赁期限5年。甲乙丙丁戊五方协商，五方共同确认，自2019年11月10日起，乙方将原协议及本协议中的权利义务关系整体转让给丁方，即由丁方取代乙方继续承租该房产……租赁期限从2016年8月10日至2026年8月9日。郭子璞已经向原出租方北京七世纪百货有限公司支付保证金68133元，天盛卓创公司、郭子璞对此无争议。后，北京七世纪百货有限公司将租赁案涉场地的全部权利义务转让给天盛卓创公司，郭子璞又与天盛卓创公司签署以下合同。2020年8月5日，出租方天盛卓创公司（甲方）与承租方郭子璞（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定如下：1．出租房屋情况，1．1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市门头沟区双峪路35号天盛卓创公司项目地下一层B101、B102、B103-D1-25。该房屋租赁建筑面积为280平方米，乙方确认甲方在本合同签订前已经对该房屋的现状、面积计算及面积公摊问题、装修情况等进行详细说明，乙方予以确认。该租赁房屋的租金、物业管理费或其它根据房屋面积计算的款项均以本款约定的租赁建筑面积计算。2．租赁用途，乙方经营品牌为大圣火锅，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作用途，乙方有权使用且仅有权使用该房屋做前述约定之用途。3．租赁期限和交付日期、装修免租期，3．1租赁期贰年捌个月，即自2018年11月1日至2021年8月8日，其中装修免租期为50日，自2018年9月10日至2018年10月31日。3．2交付日期为2018年9月12日。3．4租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应按照本合同规定如期返还。4．租金、支付方式、和期限，4．1．1固定租金按租赁面积计价34067元/月，租期内第一年租金标准为34067元/月，第一年租金为人民币408800元，租期内每二年递增8%。4．1．2付款方式押二付三。4．1．3付款方式，第二期租金的支付时间：租金于2019年1月1日前支付。5．租赁保证金和其他费用，5．1租赁保证金乙方须于签订本合同当日向甲方支付相当于第一年贰个月租金的租赁保证金，计人民币68133元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。9．房屋返还，9．1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满或提前终止的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按照日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。并且，乙方仍应负担该房屋占用期间的物业管理费、水电费、共用设施费以及合同载明的其他费用。若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。9．2无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至该房屋交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。返还时，应经甲方和/或物业管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。9．4租赁合同期满或发生本合同提前终止的情形，甲方有权收回房屋，乙方须于租赁期满或发生本合同提前解除的十日内，与甲方联系交回该房屋事宜，且乙方应于本合同终止之后当日内将该房屋恢复至房屋交付时本合同附件二所列明的或甲方书面认可的状态，交还甲方。9．5租赁期满当日或本合同提前终止之日，若乙方未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同规定向乙方收取占有使用费及其他费用外，乙方视为放弃屋内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具装置和其他添置物的所有权，甲方还有权在3日后开启及更换该房屋的门锁，将该等物件搬出，收回该房屋，甲方对乙方因此造成的损失概不负责。9．6无论本合同因何种原因终止，如乙方以该房屋为地址注册了企业，则乙方必须在本合同终止后10日内申请办理以该房屋为地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将上述注销或变更之申请证明提交甲方备案。否则，由此造成甲方损失的，由乙方负责。13违约责任，13．3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，视为乙方放弃保证金，甲方有权不予返还乙方的保证金，除此之外，乙方还应按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金，此外，乙方不承担其他的违约责任；13．4在不影响本合同项下甲方其他权利情况下，在租赁期内对乙方违约行为的处理，13．4．1逾期支付相应费用的违约责任：除合同另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、水费、电费、煤气费、空调费、采暖费、通讯费用等公用事业费及其他费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0．5%支付各项费用相应的违约金。合同签订后，天盛卓创公司（甲方）与郭子璞（乙方）签订了《补充协议》，主要约定截止到2020年8月4日，乙方所欠租金为272536元，本协议与房屋租赁合同具有同等的法律效力，除本协议中所明确的修改条款外，房屋租赁合同的其余部分应完全继续有效，本协议与房屋租赁合同相互有冲突时，以本协议为准。上述合同签订后，郭子璞向天盛卓创公司出具《承诺函》，内容如下：“致：天盛卓创公司，由于我司目前经营资金紧张提出：1、2019年11月-2020年4月期间租金月付……3、2020年5月1日起合同执行，季付102201元。大圣火锅负责人郭子璞。”郭子璞已经向天盛卓创公司支付2019年11月至2020年2月份的租金，自2020年3月1日以后的租金未支付，天盛卓创公司、郭子璞对此无争议。2020年8月24日，天盛卓创公司向郭子璞发送《租金催缴函》，主要内容包括：“郭子璞：……依据合同及补充协议贵方应缴未缴2020年3月1日-3月31日租金34067元；2020年4月1日-4月30日租金34067元；2020年5月1日-7月31日租金102201元；2020年8月1日-10月31日租金102201元；租金欠缴合计272536元……鉴于贵方逾期支付租金，我方依据合同约定计算违约金：2020年3月1日……违约金暂时记至2020年8月31日，违约金合计134734．99元。贵方需于2020年9月15日前缴纳所应缴欠缴费用，否则我司有权依据合同‘若乙方逾期支付相应费用累计超过十五日的，甲方有权解除本合同。’约定的条款解除双方合同，贵方需承担合同约定的所有违约责任。”落款处有天盛卓创公司公司签章和郭子璞签名。由于新冠疫情原因，大圣火锅经营受到影响。庭审中，郭子璞主张减免疫情期间三个月的房屋租金，天盛卓创公司表示不同意减免，但表示如果法院判决也接受。天盛卓创公司提交租金计算清单，2020年3月1日至2020年4月30日租金为68134元，违约金102904．35元；2020年5月1日至2020年7月31日租金102201元，违约金124685．22元；2020年8月1日至2020年10月31日租金102201元，违约金77672．76元；2020年11月1日至2020年12月31日租金68134元，违约金30660．3元，欠交租金合计340670元，欠交违约金合计336922．63元，合计欠费677592．63元。审理过程中，天盛卓创公司、郭子璞表示，案涉租赁房屋内的厨具、设备等属于妙山娱乐公司的，尚未腾空。妙山娱乐公司在庭审中表示内部物品不属于妙山娱乐公司的，不知道里面的物品是谁的。本院经询问，郭子璞表示妙山娱乐公司委托其去签订的合同但未提交证据证明，妙山娱乐公司表示与郭子璞无租赁合同，也无合作关系，仅仅是借用郭子璞的地址办理了营业执照。对房屋出租之前是否是毛坯状态，本院询问天盛卓创公司是否有《房屋租赁合同》所提及的附件一、附件二，对房屋交付时原貌状态进行约定，天盛卓创公司表示没有，未提供其他证据证明房屋交付之前的状态。郭子璞于2021年1月7日收到本案的起诉状。苏志贺是妙山娱乐公司的股东和前法定代表人。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告妙山娱乐公司和苏志贺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。天盛卓创公司与郭子璞签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。郭子璞自2020年3月1日起未向天盛卓创公司支付房屋租金，构成根本违约，天盛卓创公司有权要求解除合同。本院认定自郭子璞收到起诉状之日即2021年1月7日，双方合同解除。合同解除后，天盛卓创公司要求郭子璞支付自2020年3月1日至2020年12月31日的租金及合同约定的违约金，郭子璞同意支付，本院不持异议，但郭子璞要求减免疫情期间三个月的租金。郭子璞承租案涉房屋用于经营火锅店，疫情防控期间停业，确有损失存在，应当免除一定的租金，本院酌定减免二个月租金及相应的违约金，即减免2020年3月1日至2020年4月30日的租金68134元及违约金103904．35元。对于天盛卓创公司要求郭子璞支付2020年5月1日至2020年12月31日的租金及违约金的诉讼请求予以支持，经计算为505554．28元。郭子璞主张，要求将其已经交纳的68133元保证金抵扣尚未支付的租金和违约金。合同解除后，郭子璞已交纳的保证金68133元应当返还，抵扣租金后，郭子璞应支付的租金及违约金是437421．28元。合同约定的隔油池使用费4609元，郭子璞同意支付，本院不持异议。合同约定，非本合同规定的情况，擅自退租的，承担月租金3倍违约金。本案系属于逾期支付租金，天盛卓创公司行使解除权的情形，合同有明确规定，不适用非本合同规定的乙方擅自退租的情形，故天盛卓创公司要求郭子璞支付提前终止合同违约金102201元的诉讼请求，本院不予支持。天盛卓创公司要求妙山娱乐公司迁址的诉讼请求，不属于法院民事诉讼受理范围，本院不予处理。对于案涉房屋尚有物品占用，郭子璞作为承租人有义务腾退房屋。根据目前证据及陈述无法确认室内物品归属的情况下，本院无法确认其他腾退义务人。由于室内物品较多，需要腾退时间，本院酌定腾退时间为15日。对于逾期腾退的占有使用费，合同解除后，郭子璞无权占用房屋，如果不腾退交付房屋，应当支付占有使用费，天盛卓创公司主张郭子璞按照日租金1120元支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。天盛卓创公司要求郭子璞将房屋恢复至毛坯状态，未提交相应证据证明，本院不予支持。妙山娱乐公司、苏志贺不是合同相对人，天盛卓创公司依据合同要求其承担支付租金、违约金及隔油池使用费、合同违约金及腾退房屋的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认北京天盛卓创商业管理责任有限公司与郭子璞于2020年8月5日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年1月7日解除。二、郭子璞于本判决生效之日起七日内向北京天盛卓创商业管理责任有限公司支付2020年5月1日至2020年12月31日的租金及违约金437421．28元（已扣除保证金68133元）。三、郭子璞于本判决生效之日起七日内向北京天盛卓创商业管理责任有限公司支付隔油池使用费4609元。四、郭子璞于本判决生效之日起十五日内将北京市门头沟区双峪路35号院B1层B101、B102、B103-D1-25腾退后交付北京天盛卓创商业管理责任有限公司，腾退时不得损害房屋及主体结构。五、郭子璞向北京天盛卓创商业管理责任有限公司支付2021年1月8日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照1120元/日的标准，从2021年1月8日计算至实际腾退之日止。六、驳回北京天盛卓创商业管理责任有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千八百二十二元，由郭子璞负担四千四百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳；由北京天盛卓创商业管理责任有限公司承担一千三百七十二元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 源二〇二一年三月三十日法官助理  陈新明书 记 员  沈 彤