辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2215号上诉人（原审被告）：大连恒科房地产有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾镇李家村。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王丹，女，1988年7月27日生，汉族，住址大连市西岗区。委托诉讼代理人：刘俊秀，辽宁诚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：周湘凯，辽宁诚高律师事务所实习律师。上诉人大连恒科房地产有限公司因与被上诉人王丹商品房预售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连恒科房地产有限公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，即双倍返还被上诉人定金4万元，改判返还房款2万元。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，法律适用错误。被上诉人交纳首期款，上诉人出具的收据表明该定金已转化为房款，其交纳的是房款，同时双方签署的认购书已具备商品房合同的主要条款约定，被上诉人且已交纳了首期款，已经实际履行该交易，故该案不再是简单的预售合同纠纷，应是商品方买卖合同纠纷，不再适用定金罚则。2、被上诉人应承担未能签订《商品房买卖合同》系上诉人原因的举证责任，而一审法院却直接推定上诉人有“义务更有条件”与被上诉人签约，将举证责任分配给上诉人，增加上诉人举证责任，承担败诉风险。一审法院认定，“原、被告签订《大连恒大港湾商品房认购书》，系双方真实意思表示，双方应该按约履行”。那么根据《认购书》第五条约定，“乙方(被上诉人)必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售房屋”。该约定已经明确了签约时间、签约地点。而被上诉人未提供其到过销售中心要求签约，或发函要求签约的任何证据材料。被上诉人签订的认购书及缴纳的首付房款均是第三人代为办理，缴纳首付款当天并不具备被上诉人本人签署《商品房买卖合同》的条件。被上诉人在起诉前从未向上诉人提供过任何第三人的授权委托书。上诉人对此前代签、代付的认可，不必然导致上诉人必须认可第三人代为签署《商品房买卖合同》，在未见明确的授权委托的前提下，上诉人在任何时间节点均有理由拒绝除购房人本人之外的第三人代理行为。上诉人在被上诉人未在约定的期限内到大连恒大港湾销售中心签署《商品房买卖合同》构成违约后，虽按照约定无需通知对方，但仍就发了《解除通知》，履行了本不需履行的通知义务。故被上诉人未能提供签约不能系上诉人导致的证据材料，应承担举证不能的法律责任。被上诉人王丹辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。一、一审法院认定事实清楚，适用法律准确。上诉人称定金转化为房款的说法根本不成立，案涉《认购书》明确约定：“乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）”，并且上诉人出具的收据上也明确记载含定金，本案正是因上诉人违约未与被上诉人签署《商品房买卖合同》而产生的，所以上诉人所称定金转化为房款的主张明显不能成立；另外，根据最高法院（2013）民提字第90号判决及相关司法实践已经论证，当事人是否有意在将来订立一个新的合同也即本约，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容，如果当事人双方存在明确的将来订立本约的意思，那么即使预约的内容与本约已经十分接近，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。案涉《认购书》明确约定乙方交纳首期房款时签署正式的《商品房买卖合同》，但因上诉人的违约行为并未签署，所以完全不存在上诉人所谓《认购书》具备了主要条款且已经履行，因此就转化成商品房买卖合同这种混淆是非的说辞。二、一审法院举证责任分配并无错误。根据《认购书》约定，“乙方须于2019年4月2日前支付首期房款31011元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。”本案被上诉人已提供证据证明其按照认购书的约定时间支付定金、购房首付款，从被上诉人按期交纳房款并且上诉人也出具了相应的专用收款收据来看，被上诉人具备购置房屋的条件和意愿。上诉人作为合同相对方也是商品房销售中的优势方，有义务更有条件去签署《商品房买卖合同》，《认购书》也明确约定了交纳购房首付款以及签署《商品房买卖合同》是同一天，若是被上诉人拒绝签署《商品房买卖合同》那么就不可能在当天交纳了购房首付款，并且上诉人也未提供证据证明其履行通知、催告等义务，因此据此一审法院认定上诉人主张因被上诉人原因不签署《商品房买卖合同》明显不符合常理不能成立是正确的。另外，被上诉人在一审中提交了当时案涉房屋的处于抵押状态，该房屋因上诉人方抵押给金融机构，无法办理网签，这显然是上诉人无法签署《商品房买卖合同》的根本原因，也更加印证了被上诉人的主张。另外，上诉人虽声称缴纳首期房款的是第三人代为办理，其在任何时间节点均有理由拒绝除购房者本人之外的第三人代理行为，但上诉人并没有提出任何异议，第三人代为签署《认购书》、代为交纳定金、购房首期款其全部予以接受，上诉人的上述实际行为完全认可了第三人的代理行为。并且本案被上诉人对于受托人张小鑫的代理行为是完全知晓及全部认可的，因此上诉人的主张不能成立。王丹向一审法院提出诉讼请求：1、解除编号为0003053的商品房认购书；2、被告向原告双倍返还定金共计40,000元；3、被告向原告返还首期购房款31,011元及利息（自2019年4月3日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算至全额返还之日）；4、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）于2019年4月2日签订编号为0003053的《大连恒大港湾商品房认购书》。上述认购书约定，乙方自愿依下列条件向甲方认购大连恒大港湾A2区6幢2单元3002室房屋，面积86.44平方米，价款1,020,207元；乙方同意签署本认购书时，支付20,000元作为定金；乙方需于2019年4月2日前支付首期房款31,011元，并签署《商品房买卖合同》。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。乙方签字处记载：由案外人代替王丹签字，但庭审原告表示认可案外人的代签代付行为。原告于2019年3月24日支付定金20,000元，于2019年4月2日支付首期房款31,011元。被告于2019年4月2日出具专用收款收据，该收据记载房款（含定金）51,011元。原告出具向被告发送的律师函作为证据，该律师函记载原告要求立即解除《大连恒大港湾商品房认购书》，并要求被告双倍返还定金、购房款及利息。被告出具解除《商品房买卖合同》通知书作为证据，该通知书记载被告要求解除合同并追究原告的违约责任。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《大连恒大港湾商品房认购书》，系双方真实意思表示，双方应当按约履行。现原告按照认购书约定的时间支付定金、购房首付款，从原告按期交纳房款，并从被告处取得专用收款收据的情形看，原告具备购置房屋的条件和意愿。作为商品房销售关系中的出卖方，其处于主导和优势地位，有义务更有条件与原告签订《商品房买卖合同》。在原告如期支付首期房款、当日应当签订《商品房买卖合同》的情况下，《商品房买卖合同》并未签订，被告并未提供证据证实其履行通知、催告等义务。对被告辩称系原告不签订《商品房买卖合同》的意见，一审法院依法不予采信。故在原告按约定支付首期房款后，被告未按照约定与原告签订《商品房买卖合同》，被告存在违约行为。关于定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的约定，作为收受定金的被告，应当向原告双倍返还定金，数额为40,000元。关于购房首付款31,011元，被告同意返还，对于原告的该诉请，一审法院予以支持。关于原告主张的利息，原告主张自2019年4月3日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。关于认购书的解除问题，从原、被告提供的证据看，原、被告均有解除案涉认购书的意思表示，一审法院予以认定，故对于原告的该诉请，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王丹与被告大连恒科房地产有限公司签订的编号为0003053的《大连恒大港湾商品房认购书》。二、被告大连恒科房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告王丹双倍返还定金共计40,000元。三、被告大连恒科房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告王丹返还购房款31,011元及利息（自2019年4月3日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。以上具有给付内容的条款，逾期给付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费1,575元（原告已预交），减半收取787.5元，由被告负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因房地产开发企业预售商品房而与承购人产生的纠纷，案由应确定为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是恒科公司应否向王丹双倍返还定金4万元。《大连恒大港湾商品房认购书》约定，“乙方（王丹）需于2019年4月2日前支付首期房款31,011元，乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”本案中，王丹依约支付了定金和首期房款，双方至今未签订《商品房买卖合同》。恒科公司主张系因王丹未依约办理银行贷款，导致双方未签订《商品房买卖合同》；王丹则提出系因恒科公司不与其签订《商品房买卖合同》，且恒科公司未将案涉房屋办理解押，未办理贷款非因王丹原因导致。本院认为，恒科公司与王丹均无有力证据证实其曾要求对方与之签订《商品房买卖合同》而对方不同意签订。从上述条款内容来看，不能体现买受人办理银行按揭贷款系在《商品房买卖合同》签署之前应当履行的合同义务，恒科公司庭审中亦表示一般流程是先签署商品房买卖合同后办理贷款。故恒科公司以王丹未依约办理贷款为由导致《商品房买卖合同》未签订，没有依据，本院不予采纳。而关于王丹所称因恒科公司未将案涉房屋办理解押、未办理贷款原因并非王丹原因导致一节，因案涉《大连恒大港湾商品房认购书》未将房屋存在抵押情形作为买卖双方不能签署《商品房买卖合同》的情形进行约定，现有法律、法规也未对存在抵押的房屋签署《商品房买卖合同》作出禁止性规定，在王丹并无确切证据证实案涉房屋存在抵押且恒科公司无法解除抵押、导致其购房目的不能实现的情况下，王丹以此主张系因恒科公司原因导致商品房买卖合同未签订，依据不足，本院亦不予采纳。至于恒科公司主张案涉《大连恒大港湾商品房认购书》已具备商品房买卖合同的主要条款，王丹已交定金转化为房款的上诉意见，本院认为，《大连恒大港湾商品房认购书》中对房屋交付条件及日期、办理产权登记有关事宜、配套基础设施和公共设施的交付承诺、违约责任等商品房合同应当明确的内容均未作出约定，该认购书不应作为商品房买卖合同予以认定。恒科公司该项上诉观点，没有事实依据，本院不予采纳。综上分析，现有证据无法认定双方未签订《商品房买卖合同》系因对方原因导致。现恒科公司认可案涉房屋已另售他人，双方事实上已无法就案涉房屋再行签订商品房买卖合同，故一审判令恒科公司返还王丹购房款及支付利息，并无不当。但在双方均无有力证据证实系因对方原因导致未能签订《商品房买卖合同》的情况下，依法应由恒科公司将其收取的2万元定金返还给王丹。一审判令恒科公司双倍返还王丹定金4万元，应属不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10936号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10936号民事判决第三项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10936号民事判决第二项为：大连恒科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王丹返还定金20,000元；四、驳回王丹的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1575元（王丹已预交），减半收取787.5元，由王丹负担200元，由大连恒科房地产开发有限公司负担587.50元。二审案件受理费300元，由王丹负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年三月二十六日书记员  孙燕妮