辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终142号上诉人（原审原告）：李刚，男，1980年2月21日生，汉族，个体户，住昌图县。委托诉讼代理人：张继衡，辽宁继衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：明丽辉，女，1971年3月10日生，汉族，个体户，住昌图县。委托诉讼代理人：邵晓波（明丽辉丈夫），男，1966年5月15日生，汉族，干部，住昌图县。委托诉讼代理人：刘彬，辽宁榆城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨建军，男，1983年5月25日生，汉族，住昌图县。被上诉人（原审被告）：杨忠，男，1963年4月7日生，汉族，住昌图县。原审原告李刚与原审被告明丽辉、杨建军、杨忠申请执行人执行异议之诉一案，昌图县人民法院于2019年12月11日作出（2019）辽1224民初830号民事判决，李刚不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日作出（2020）辽12民终707号民事裁定，发回原审法院重审。该院于2020年11月25日作出（2020）辽1224民初3556号民事判决，李刚不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人李刚及其委托诉讼代理人张继衡，被上诉人明丽辉的委托诉讼代理人邵晓波、刘彬到庭参加诉讼。被上诉人杨建军、杨忠经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李刚上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回明丽辉的执行异议申请，继续执行昌图镇××小区×号楼×-××-×号房屋。二、要求被上诉人明丽辉承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。一、明丽辉不是在查封之前购买的昌图镇××小区×号楼×-××-×号房屋，不能证明是在查封前支付购房款。1、明丽辉提供的购房款收据不能查证属实，不能证明交款的真实性。2、明丽辉与杨忠、杨建军存在借贷关系，在杨忠、杨建军没有偿还借款且存在履行不能风险的情况下，明丽辉再向杨忠、杨建军现金交款买房有悖常理，而且没有与付款时间相对应的付款记录、取款凭证等证据。3、邵晓波对于购房款来源的主张前后矛盾，事实不成立。二、明丽辉不能证明其在查封之前占有了房屋，昌图学府河畔物业管理有限公司出具《专用收款收据》和《证明》不能查证属实，是虚假的。三、不能证明《商品房买卖合同（预售）》系合法有效的合同。1、2015年6月15日该小区已经可以办理房照，当时在该小区购买房屋均开具正式购房发票并办理房屋产权登记。明丽辉先行交付入住费、物业费之后签订合同并支付购房款。如已交付房屋，不会约定于2015年10月31日交房，此交易方式不符合商品房市场交易习惯。2、昌图县昌图镇房地产综合开发公司将该房屋办理了抵押登记，明丽辉当时没有提出异议，可以证明抵押时明丽辉没有购买此房屋。合同是虚假的，存在恶意串通。四、明丽辉不属于上访业主，会议纪要不能证明诉争房屋不能办理房照，未办理房照是因明丽辉本人怠于行使权利造成。明丽辉辩称，我方提供的交款发票是在开发公司开具的格式发票，在开发公司财会档案是否查询到与我方无关，不影响收款发票的真实性。明丽辉与杨忠、杨建军之间存在借贷关系，明丽辉购买房屋时杨建军和杨忠的借款未到期，上诉人称杨建军和杨忠存在不能偿还的风险是推测。邵晓波主张分两次从银行卡中转40万元和借朋友的钱存到银行卡不矛盾。学府河畔的财会档案是否完善，能否查到相关手续不能证明是虚假。水费、电费原始票据能够证明查封楼房时被上诉人已经使用了案涉房屋。商品房买卖合同是否真实合法不能以在物业查不到物业交款收据登记就说明不存在。上诉人称买卖商品房交易秩序不是法律规定秩序，我方为了先装修在交房之前就将沙子水泥先运进去，因绿化等附属工程需要完善，所以约定10月31日交房，不是虚假或恶意串通。诉讼时我方知道房屋抵押情况。会议纪要证明该小区未办理房照，与明丽辉是否是上访户无关。上诉人的上诉理由不成立。杨忠未到庭未答辩。杨建军于庭审后经询问辩称，明丽辉买卖房屋是真实的，不同意上诉人李刚继续查封。李刚已经查封过我其他房屋了，一审法院在房屋流拍后要求以物抵债，李刚没同意，之后李刚私自将房屋卖了21套，房屋价值已经远超欠他的借款。李刚向一审法院起诉请求：1、依法撤销昌图县人民法院作出的（2018）辽1224执异75号执行裁定书；2、依法驳回明丽辉的执行异议申请，继续查封并执行位于昌图镇×××号楼×-××-×号房产，房屋价值364651元；3、依法判决明丽辉与昌图县昌图镇房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》无效；4、本案诉讼费用由明丽辉一人承担。一审法院认定事实:原告李刚与被告杨建军、杨忠民间借贷纠纷一案，2017年1月23日，昌图县人民法院作出（2017）辽1224民初90号民事调解书，并依据上述调解书于2017年11月30日作出（2017）辽1224执1713-1号执行裁定书，将杨建军、杨忠所有的登记在昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司名下的，位于予以查封。在（2017）辽1224执1713-1号执行裁定书执行过程中，案外人即本案被告明丽辉提出了案外人执行异议，以因该案查封的昌图镇××小区×号楼×单元××楼房系其所有为由，请求解除查封。2019年1月29日昌图县人民法院作出（2018）辽1224执异75号执行裁定书，裁定中止昌图县人民法院以（2017）辽1224执1713-1号执行裁定对×××号楼×-××-×号楼房的执行。2019年2月12日，原告李刚向本院提出申请执行人执行异议之诉。被告杨建军、杨忠与昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司是挂靠关系，案涉房屋的实际开发人是杨建军、杨忠，售楼款由杨建军、杨忠收取。被告明丽辉于2015年6月10日向昌图学府河畔物业管理有限公司交付了入住费、物业费4935元，于2015年6月15日与昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司签订《商品房买卖合同（现售）》，并交付了全部购楼款346815元。2015年4月29日昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司就涉案房屋办理昌房权证昌图字第××号房屋所有权证，2015年6月23日昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司将该房屋与赵某办理了抵押登记。2018年2月10日，被告明丽辉将装修后的涉案房屋出售给王新红。2019年11月11日昌图县信访联席会议就昌图县学府河畔小区办理不动产权证信访问题下发《会议纪要》，要求相关部门予以办理该小区不动产权证。2019年12月23日，被告明丽辉依据昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司出具的《商品房出售证明书》缴纳了住宅专项维修资金和税款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案焦点问题是：买受人明丽辉是否具有以上四种情形。2017年11月30日昌图县人民法院将杨建军、杨忠所有的位于予以查封。被告明丽辉在2015年6月15日即本院查封涉案房屋之前即与昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同（现售）》；2015年6月10日即本院查封涉案房屋之前缴纳了入住费和物业费，产生水费、电费，即证明已合法占有该不动产；2015年6月15日即本院查封涉案房屋之前已支付了全部购楼价款346815元；昌图县信访联席会议《会议纪要》足以证明非因买受人自身原因未能在人民法院查封前办理过户手续。被告明丽辉出示的证据证明就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告李刚主张被告明丽辉与昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（现售）》、购楼款《专用收款收据》、学府河畔物业管理公司入住费、物业费《专用收款收据》和《证明》是虚假的，因未能提供足够证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对其主张本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十五条第一款、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告李刚的诉讼请求。案件受理费6770元，由原告李刚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李刚向本院提交以下证据：抵押权人赵某出具的情况说明及抵押权证（复印件）。证明赵某是抵押权人，办理了抵押登记手续，房屋交接时将钥匙交给了赵某保管。抵押过程中对房屋进行了查档核实，该房屋确实没有出售才办理了抵押登记手续。经质证，被上诉人明丽辉认为对房屋抵押给赵某不知情，办理抵押登记是在我方购买房屋之后，抵押权不能优于所有权，赵某未使用占有该房屋，证人赵某没有出庭不应该采信证言，对抵押权证的真实性有异议。本院认为，证人未出庭接受质询，对情况说明的真实性无法确定。对于案涉房屋已办理抵押登记的事实，被上诉人明丽辉未提出异议，予以认定。被上诉人明丽辉向本院提交以下证据：1、昌图县不动产中心的登记情况，证明明丽辉名下无住房，该房屋是唯一住房。经质证，上诉人认为是2021年1月26日没有住房，不能证明买卖案涉房屋时没有住房。本院认为，对证据真实性应予以认定。2、预售许可证。证明2014年到2015年开发公司有案涉商品房的预售资格。2015年6月是现房销售，证明开发商有售楼的资质。经质证，上诉人对真实性无异议，证明目的有异议，在预售许可证失效的情况下已经无权签订买卖合同。本院认为，对证据真实性予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人因不服一审法院作出的（2018）辽1224执异75号执行裁定书，向一审法院提起申请人执行异议之诉。本案应审查被上诉人明丽辉就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。明丽辉于案涉房屋查封前与昌图县昌图镇房地产综合开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同（现售）》，由公司出具了收款收据，明丽辉于查封前交纳了入住费、物业费后进行了装修，产生水费、电费，已合法占有该不动产。昌图县信访联席会议《会议纪要》能够证明非因明丽辉自身原因未能在人民法院查封前办理过户手续。对于上诉人主张案涉商品房买卖合同、购楼款收款收据、入住费、物业费收款收据是虚假的，明丽辉与杨建军、杨忠存在恶意串通的上诉理由，上诉人未能提交合法有效的证据予以证明其主张。明丽辉对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，明丽辉就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人杨建军、杨忠经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6770元，由上诉人李刚负担。本判决为终审判决。审判长  宿中顺审判员  陈 晶审判员  贾春红二〇二一年三月二十三日法官助理张颖书记员黄博超