广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30593号原告：佛山市博文汇文化旅游发展有限公司，住所地:佛山市南海区×××××××××××××101，统一社会信用代码91440605MA4UL94KXP。法定代表人：梅策迎,该公司总经理。委托诉讼代理人：余恩灵，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人:姜增亮，广东明宜律师事务所律师，委托代理期限从2020年11月3日起至2021年1月24日止。委托诉讼代理人:陈**俊，广东明宜律师事务所律师。被告：佛山市南海烨禧影业有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××××××，统一社会信用代码91440605MA4UWBEW72。法定代表人：李志良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏云，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周紫璇，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。原告佛山市博文汇文化旅游发展有限公司（以下简称博文汇公司）与被告佛山市南海烨禧影业有限公司（以下简称烨禧公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序于2021年1月26日公开开庭审理了本案。原告博文汇公司的委托诉讼代理人余恩灵、陈**俊，被告烨禧公司的委托诉讼代理人周紫璇到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告博文汇公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同、补充协议和补充合同于2020年10月1日解除；2.被告向原告支付2020年5月1日至2020年9月30日的租金225000元（每月租金45000元）、2020年10月1日至10月31日的场地占用费45000元；3.被告向原告支付违约金（以被告每月所欠租金按照每日万分之一的标准从2019年5月11日起暂计至2020年10月31日，应计算至实际付清之日）；4.被告腾退并交还上述第一项合同约定的租赁物予原告；5.被告从2020年11月5日起至被告实际交还租赁物之日止按照每月45000元的标准向原告支付使用费；6被告向原告支付违约金270000元（每月租金45000元，共计6个月）；7.原告向被告支付律师费14000元；8.被告承担本案全部受理费。事实和理由：一、签约事实。1.原告和上海×××××××有限公司于2016年9月1日签订关于×××××××的《租赁合同》，合同约定：上海×××××××有限公司向原告承租位于佛山市南海区××××××××××××××，用于经营电影院业务，租赁面积4508平方米，租期为15年，即从2016年10月20日起至2031年10月19日止，租金标准详见合同列表。租金交付方式为每月10日前支付当月租金，若承租方逾期支付租金的，每逾期一天，应按逾期支付欠缴总额的0.01%/日向原告支付违约金。2.原告、上海×××××××有限公司和被告于2017年1月9日签订《权利义务转让协议》，约定上述《租赁合同》中属于上海×××××××有限公司的权利义务全部转让给被告，由原告及被告继续履行原合同的内容。3.原告、上海×××××××有限公司和被告于2017年6月1日签订《补充协议书》，约定将《租赁合同》所租赁的面积调整为2871.7平方米，租金同时调整为45660元/月(第4-6年租期，即2019年10月至2022年10月，该阶段原告实际收取租金为45000元/月)。二、履约及违约事实。上述合同签订后，原告按约交付场地给被告使用。2020年初新冠疫情暴发，本着同舟共济、共克时艰的精神，为了支持被告渡过难关，原告主动减免被告2020年2月、3月和4月的租金。但被告在已经正常营业的情况下仍以各种理由拒绝交付租金，原告于2020年9月底向被告发出《租赁合同及物业合同解约通知》，解除双方所签订的租赁合同，要求被告支付相应欠费并限期搬离。但被告依然置之不理，截至原告起诉之日，被告已拖欠2020年5月至2020年10月的租金及场地占用费合计270000元。被告拖欠租金及占用费的行为已经严重违反合同约定，且给原告造成巨大经济损失。根据双方所签订的《租赁合同》第18.1款、18.7款及18.8款的约定，因被告逾期支付租金超过三个月，原告有权单方解除合同且没收被告已经交纳的履约保证金400000元，另被告应按未来6个月的应缴租金总额支付违约金，且乙方投入的装饰装修归甲方无偿所有，还应承担原告因此所支出的追索债权的律师费等。现在因被告拖延租金已经远超过三个月，原告有权按照合同相关条款追究被告的违约责任。被告烨禧公司辩称，一、“艺术河畔”商业街商家入驻率并未达到70%，根据案涉协议被告无需支付租金，原告以被告违约为由解除案涉合同的请求无事实或法律依据。《租赁合同》第6.3条约定，如商业街整体开业时间晚于上述起租日的，起租日顺延至商场整体开业后，租赁期限相应顺延。商业街整体开业标准为商家进驻面积达到70%或以上。事实上，根据被告的了解，2017年11月至今，案涉租赁房屋所在商业街开业率从未达到70%；疫情暴发后，商业街更是受到巨大冲击，商家纷纷停业，基本没有客流，开业率远低于70%，且目前经营情况仍在持续恶化，开业商户仅寥寥数家。被告经营的电影院经营具备极大的特殊性，对商场的经营环境、经营情况、客流等均有巨大的依赖。除《租赁合同》第6.3条外，《租赁合同》第8.8条也约定，商业街整体开业后，如果周边经营环境发生重大变化，商场整体开业率持续6个月或以上达不到50%，导致乙方连续亏损达6个月的，乙方有权提前解除合同。同时，结合原告在物业服务合同纠纷庭审中所述，即园区内只有被告是要求了70%的开业率并在《租赁合同》及《物业服务合同》中均对此作出了特殊约定的，可见，原告对电影院的特殊性也明知。因此，根据双方签订的《租赁合同》的约定，被告无需向原告支付租金，不存在拒绝支付租金的情形，原告要求解除《租赁合同》并无依据。二、即使不考虑商业街的开业率是否达到70%，鉴于电影院相比其他行业的特殊性，其受到的影响更大，不能经营期间更长，在电影院因行政管理部门规定无法开业期间及限制客流期间，仍要求被告按照合同约定支付租金，不仅没有依据，且对被告显失公平。在上述前提下，受疫情影响，根据行政管理部门的规定，被告经营的电影院自2020年1月24日至2020年7月22日长达六个月期间完全未营业，被告不应支付上述期间的租金；而2020年7月22日之后，根据行政管理部门的规定，被告经营的电影院仍限制上座率，上座率从30%调整至50%，后调整为75%，目前上座率仍限制为75%，且受疫情影响，商业街商户剧减、商业街人流稀少，被告也不应按照《租赁合同》约定的标准全额支付租金。根据《合同法》对不可抗力的规定，被告不应支付该期间的租金，原告仍要求被告根据合同约定标准支付租金也是显失公平的。三、根据最高人民法院的指导意见，原告以被告未按约定期限支付租金为由请求解除租赁合同并要求被告承担违约责任的，法院不予支持。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告经营的电影院属于人员聚集场所，疫情期间完全无法经营，所受影响远远大于餐饮等行业。原告虽减免3个月租金，但3个月租金对电影院来说杯水车薪，至今电影院仍无法正常经营。且目前租赁房屋被原告锁门，被告自2020年11月2日起未开展经营，无任何经营收入，还要支出人员工资、维护等成本。被告完全符合《指导意见》规定的情形，因为疫情防控措施导致营业收入不只是明显减少，而是长达六个月期间根本没有任何营业收入，且恢复经营之后也举步维艰。加上原告锁门的行为导致被告无法开业，几乎是把被告和被告的投资人逼入绝境。电影院是重资产、重投资的行业，投资人支付了巨大的成本，若合同解除或原告继续禁止被告经营，被告也只能破产或解散、注销，也就无法支付租金或履行判决。疫情期间，企业之间应守望相助、互相扶持、共渡难关，在被告因为不可抗力影响暂时无法履约的情况下，不应轻易解除合同。只有被告恢复经营，才有可能重振旗鼓，努力经营支付租金，而不至于因此被迫破产或解散、注销。四、关于原告诉称的支付占有使用费的诉请。原告在明知双方对被告经营受不可抗力影响期间租金存在争议的情况下，2020年11月2日，原告擅自将租赁物的大门及电梯锁闭，被告完全无法经营，在该种情况下被告认为不应当支付占有使用费。针对原告在增加诉请申请书中陈述的履约保证金数额问题，被告认为原被告双方存在补充合同1，原告没有将补充合同1作为证据，但是在该份合同中双方约定将履约保证金调整为人民币750000元整。目前其中300000元已经用于抵扣租金和管理费，剩余450000元履约保证金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的统计表打印件1份，该统计表为原告单方制作，本院对其证明力不予确认；2.原告庭后提供的租赁合同原件1组，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；3.原告庭后提供的发票原件1组，该发票与本案无关，本院对其关联性不予确认；4.被告提供的统计表打印件1份、光盘1张，统计表为被告单方制作，本院对其证明力不予确认；就光盘，本院结合案件事实予以综合认定；5.被告提供的通知打印件1组、新闻打印件1份，该通知和新闻由相关部门发布，本院对其真实性予以确认；6.被告提供的成本打印件1份、合同原件1组、支付凭证复印件1组，本院结合案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：原告博文汇公司（出租人）与上海×××××××有限公司（承租人）签订《租赁合同》，约定：标的房屋位于佛山市南海区××××××××××××××（以下简称涉讼租赁物），计租面积约为4508㎡；租赁期限为15年，自2016年10月20日至2031年10月19日，甲方于2016年10月20日前向乙方交付房屋，双方同意按乙方验收后次日为交付日，交付日起的12个月为乙方的免租期；如商业街整体开业时间晚于上述起租日的，起租日顺延至商场整体开业后，租赁期限相应顺延，商业街整体开业标准为商家进驻面积达到70%或以上；合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付700000元的履约保证金，履约保证金包括租赁履约保证金400000元及进场履约保证金300000元；进场履约保证金于起租日后转为租金用以抵扣乙方应付甲方的租金直至抵扣完毕（6个月内抵扣，每月抵扣5万）；乙方所支付租赁物业保证金在合同期满或双方约定解除合同情况下，乙方撤场，无损坏甲方设备设施的，甲方按约定时间返回给乙方；第1年免租期，第2-3年月租金67620元，第4-6年月租金71677元，第7-9年月租金75960元，第10-12年月租金80468元，第13-15年月租金85427元；乙方按相应月租金额于每月10日前支付当月租金，付租期限日为双休日的，可顺延至次周一，付款期限日逢法定节假日的顺延至节后3日内付租；乙方应在甲方商场整体开业时间同步开业，商业街整体开业后，如果周边经营环境发生重大变化，商场整体开业率连续6个月或以上达不到50%的，乙方作为核心商户应积极与甲方协商，甲方有解决对策的，乙方应尽力配合，但如果仍无法改变，导致乙方连续亏损达6个月的，乙方有权提前解除合同，在此情形下解除合同的，甲方应退还履约保证金，乙方按合同约定撤场，双方互不追究违约责任；在未经乙方允许的情形下，甲方不得擅自更改双方确定的平面图，保证对合同标的房屋及相应的土地使用权拥有合法的房屋所有权、使用权和以出租方式处置的权利，保证房产现状不属于违章建筑；乙方逾期支付租金的，每逾期1天，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.01%/日向甲方支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付，如乙方逾期支付租金超过3个月并在接到甲方第三次书面催交通知后的三个工作日内仍然无法补足相应租金的，甲方除按上述约定向乙方收取所欠租金及违约金外，有权单方面解除合同，并要求乙方承担违约责任；乙方违反合同约定，提前中止合同的，除把乙方履约保证金作为违约金赔偿给机房外，乙方还须按照未来6个月乙方应缴租金总额支付违约金，且乙方投入的装饰装修归甲方无偿所有，以上赔付仍不足以抵偿甲方全部损失的额，甲方有权继续追讨损失；任何一方根据合同约定追究违约责任，违约方除承担合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费和聘请其他中介机构的费用、差旅费等所有因此发生的费用。双方并约定其他权利义务。原告博文汇公司（甲方）与上海×××××××有限公司（乙方）、被告烨禧公司（丙方）签订《权利义务转让协议》，约定：乙方在涉讼租赁物地址注册的影院经营管理公司（丙方）已经成立，电影院的实际经营管理者为丙方；三方确认原合同中属于乙方的全部权利义务，自协议生效之日起转由丙方全部承担，乙方不再承担原合同的任何权利义务（保密义务除外），甲方同意乙方的上述转让行为；乙方依据原合同向甲方支付的所有款项均是代丙方支付，甲方向乙方开出的单据、发票应全部变更为向丙方开具。各方并约定其他权利义务。原告博文汇公司（甲方）与上海×××××××有限公司（乙方）、被告烨禧公司（丙方）签订《补充协议书》，约定：各方一致确认并同意，乙方及/或丙方将原租赁合同项下标的房屋中的一楼退回甲方（即原租赁合同项下标的房屋中的一楼不作为租赁标的房屋的租赁范围），但甲方须确保租赁标的房屋所在一楼留有不少于100平方米的通道面积供乙方及/或丙方经营电影院相关配套使用且甲方需保证影院通道畅通；各方一致确认，原租赁合同项下计租面积调整为2871.7㎡（含一楼通道面积），各方自起租日计租时按调整后的计租面积计算租金，如因租赁面积调整而引致物管费等相关配套费用（如有）的调整，各方相应按调整后的费用计取；免租期结束后，租赁标的房屋整体租金打折，折后租金为30152元/月，即第一年免租期，第2年月租金30152元，第3年月租金43076元，第4-6年月租金45660元，第7-9年月租金48400元，第10-12年月租金51304元，第13-15年月租金54382元。各方并约定其他权利义务。2018年3月27日，被告烨禧公司向原告发出《关于开业率未达到比例相应顺延起租日的函》，该函写明园区内商业街尚有2、14、15、17、19号栋楼全栋尚未开业，商家开业未达到70%的比例，未达到开始计算起租日之条件。为此，被告的起租日依约顺延，待商家开业比例达至70%或以上之时开始计算起租日并计算租金。综上，自即日起至商家开业达到70%或以上、租赁标的房屋起租前，被告依约无需支付租金费用，之前被告已支付（预付）原告的相关租金费用，用以折抵日后租赁标的房屋起租日后被告依约应付原告的租金费用。2019年11月1日，原告博文汇公司（甲方）与被告烨禧公司（乙方）签订《关于影院提出分期支付租金的回复》，约定：甲方同意乙方从2019年11月至2020年10月（合计12个月）期间，乙方每月支付甲方租金和管理费65000元，剩余的300000元欠款分二期支付，支付日期分别为2020年4月10日前一次性支付欠款150000元；2020年10月10号前一次性支付欠款额150000元。2020年9月22日，原告博文汇公司向被告烨禧公司发出《租赁合同及物业合同解约通知》，截止2020年9月30日，被告烨禧公司拖欠原告租金、物业费、滞纳金等款项共计646965元。原告决定自从2020年10月1日起，解除双方的《租赁合同》及《里水艺术河畔服务合同》，请被告根据合同的约定在解约日后5天内腾退商铺、付清费用并根据合同约定承担违约责任。2020年10月23日，原告博文汇公司向被告烨禧公司发出《通知函》，通知被告于2020年10月31日前结清拖欠原告的租金及物业费共计675000元，若未按时缴清，原告将收回店铺及采取停水停电措施并会通过法律途径保障原告权益。2020年10月24日，被告烨禧公司向原告博文汇公司出具《回复函》，该回复函写明其不同意解除租赁合同。2020年10月29日，原告博文汇公司向被告烨禧公司发出《通知函》，通知被告于2020年10月31日前结清拖欠原告的租金及物业管理费共计675000元，若未按时缴清，原告将收回店铺及采取停水停电措施并会通过法律途径保证原告权益。2020年10月31日，原告博文汇公司向被告烨禧公司发出《搬离通知函》，该通知函写明2020年10月1日起，双方正式解除签订的《租赁合同》及《里水艺术河畔服务合同》，但被告仍占用商铺继续经营，现原告正式收回店铺并请被告缴清费用后5天内搬走店铺内物品。另查明一，2016年8月15日，原告博文汇公司收取定金200000元；2016年9月12日，原告博文汇公司收取定金550000元。另查明二，位于南海里水×××××××已办理房屋产权证。另查明三，2016年1月1日，佛山市南海区里水镇人民政府出具《证明》，该证明写明佛山市南海区×××××××××的物业，合计土地面积约30065平方米，建筑物面积约13200平方米，所有权属于佛山市南海区里水镇公有资产管理办公室属下佛山市南海梦里水乡旅游开发有限公司所有。2016年4月19日，佛山市南海梦里水乡旅游开发有限公司出具《证明》，该证明写明佛山市南海区×××××××××的艺术河畔项目，合计土地面积约30065平方米，建筑物面积约13200平方米，于2016年2月23日公开竞投，由博文汇公司、佛山市博思行房地产顾问有限公司联合体中标，并由博文汇公司代表联合体与佛山市南海梦里水乡旅游开发有限公司签订租赁合同。租赁期限自2016年4月19日起至2041年4月18日止，博文汇公司有权将项目内各建筑物单独进行招商，但需将招商情况提前向佛山市南海梦里水乡旅游开发有限公司报备，单建筑招商期不得超过佛山市南海梦里水乡旅游开发有限公司与博文汇公司租赁合同的租赁期限。另查明四，2020年1月24日，广东电影局发布紧急通知，全省影院春节假期暂停营业。2020年1月27日，广东省电影局发布《关于严格落实暂停省内电影放映活动有关工作要求的通知》，该通知写明全省继续暂停电影院、农村公益电影、点播影院等面向公众的放映活动。恢复放映的具体时间，按照省委省政府统一部署，另行通知。2020年7月16日，国家电影局发布关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知，要求每场上座率不得超过30%。2020年7月19日，中共广东省委宣传部发布《关于有序推进省内电影院恢复开放的通知》，该通知写明在7月20日起，省内电影院在各项防控措施有效落实到位的前提下，有序恢复开放营业。2020年9月25日起，影院上座率提升至75%。另查明五，原告提供的其与案外人签订的租赁合同显示，除原、被告签订的租赁合同外，2016年8月至2017年10月期间，原告与各承租人就艺术河畔店铺签订了35份租赁合同，涉及租赁面积9801.5平方米（具体详见下表）。时间面积租赁物时间面积租赁物2016.8.53021栋2012017.2.20845栋1012017.10.312391栋1022017.2.201627栋1022017.2.221231栋1012016.10.311007栋1012017.5.229612栋2017.8.311098栋B+C2017.9.117313栋2017.8.28488栋1052017.2.28704栋1012017.6.30378栋1032016.12.6704栋1022017.7.1218栋1062017.3.1864栋1032016.8.121289栋1012016.11.93454栋2012016.10.242749栋1022016.11.241734栋2022016.10.241629栋3012017.2.281085栋2022017.4.18232510栋102,2-6层2017.9.11685栋2012017.3.2234810栋1012017.8.21425栋082017.4.2768111栋2017.5.12425栋072016.8.1652.512栋2017.6.12845栋062017.2.2872213、16栋2017.4.28725栋052017.7.178214栋2017.5.7365栋042017.8.254A-012017.3.29605栋103无无无另查明六，2020年11月3日，原告博文汇公司（甲方）与广东明宜律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与被告烨禧公司租赁合同纠纷案，聘请乙方提供法律服务，乙方接受甲方委托，指派姜增亮、陈**俊律师在上列案件中担任甲方的代理人；双方签订代理合同后，甲方应当在10日内向乙方支付律师费11000元、办案费用3000元。2021年1月26日，广东明宜律师事务所出具发票，确认收到博文汇公司*法律咨询*律师费14000元。2020年11月19日，原告提起诉讼。诉讼中，1.原告陈述艺术河畔园区于2017年6月3日整体开业。2.被告陈述其于2017年1月正式开业。3.原、被告均确认涉讼租赁物从2017年11月开始计租，保证金300000元抵扣2017年11月至2018年4月共6个月的租金；被告已向原告支付至2020年1月的租金；原告免除了被告2020年2月、3月、4月的租金。4.原、被告均确认整个艺术河畔的经营面积为15006平方米。5.原、被告均确认原告在2020年11月2日将涉讼租赁物上锁，截至本案庭审辩论终结日（2021年1月26日），涉讼租赁物仍由原告上锁。6.被告明确表示不同意解除其与原告之间的租赁合同关系。本院认为，《租赁合同》《权利义务转让协议》《补充协议书》是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。关于被告是否需向原告支付租金，本院分析如下：一、艺术河畔商业街是否达到开业标准；《租赁合同》约定商业街整体开业标准为商家进驻面积达到70%或以上，现根据原、被告签订的《补充协议书》及原告与案外人签订的租赁合同，结合原、被告关于艺术河畔商业街经营面积的陈述可以看出，截至2017年10月底，艺术河畔商业街商家进驻面积已远远超过70%。而从被告于2017年11月开始缴纳租金至2020年1月亦可以印证商业街已达到合同约定的开业标准，被告主张商业街商家进驻率未达到70%，其无需向原告支付租金的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。二、被告是否可以商场整体开业率连续6个月或以上达不到50%抗辩支付租金；《租赁合同》约定商场整体开业率连续6个月或以上达不到50%的，承租方作为核心商户应积极与出租方协商，出租方有解决对策的，承租方应尽力配合，但如果仍无法改变，导致承租方连续亏损达6个月的，承租方有权提前解除合同。根据该约定，在商场开业后，被告仅可以商场整体开业率连续6个月或以上达不到50%为由解除合同，该约定并未赋予被告不予支付租金的权利，且被告亦未提供证据证明艺术河畔商业街存在连续6个月开业率达不到50%的情形，故被告以商场整体开业率连续6个月达不到50%为由认为其无需支付租金的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告提供的光盘无法证明商业街商家入驻率不足70%或商场开业率不足50%，本院对其证明力不予确认。关于被告需向原告支付租金的数额，1.2020年5月1日至2020年7月19日期间的租金；《补充协议书》虽约定第4-6年月租金为45660元，但2020年5月1日至2020年7月19日期间因新冠肺炎疫情及因此而采取的疫情防控措施致被告实际无法开业经营，由此造成被告在客观上无经营收入，在一定期间内可能造成被告履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定涉讼租赁物在2020年5月1日至2020年7月19日的费用按涉讼合同约定标准的50%计付，即被告在2020年5月1日至2020年7月19日期间应支付租金59652.58元[（45660元/月×2个月×50%）+（45660元/月÷31日×19日×50%）]予原告。2.2020年7月20日至2020年11月1日期间的租金；2020年7月20日起，广东省内电影行业恢复开放经营，故从2020年7月20日起，被告应依约支付租金予原告。诉讼中，原告主张该期间的租金按45000元/月计算，属于其自行处分权利的行为，本院依法予以准许，即被告应向原告支付2020年7月20日起至2020年11月1日期间的租金共计153919.35元[（45000元/月÷31日×12日）+（45000元/月×3个月）+（45000元/月÷30日×1日）]。限制上座率是相关部门针对电影行业发布的要求，与原告无关，且被告并未提供前几年同时期影院上座率情况以证实上座率限制对其经营收入将产生重大影响，故本院对被告以相关部门限制上座率为由要求原告减免该期间租金的主张依法不予支持。3.2020年11月2日至2021年1月26日（庭审辩论终结日）期间的租金；2020年11月2日起，原告对涉讼租赁物上锁致被告实际无法使用涉讼租赁物，故原告无权主张其对涉讼租赁物上锁期间的租金。综上，截至2021年1月26日，被告应向原告支付租金213571.93元（59652.58元+153919.35元），原告对租金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于逾期付款违约金，《租赁合同》约定承租方应于每月10日前支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一天，承租方需按逾期支付欠缴总额的日万分之一向出租方支付违约金。现被告逾期支付租金予原告，应各以22830元为本金从2020年5月至2020年6月每月的11日起，以31411.93元为本金从2020年7月11日起，以45000元为本金从2020年8月至2020年10月每月的11日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之一的标准计算逾期付款违约金予原告，原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于合同解除、租赁物交还及违约金，涉讼合同约定承租方逾期支付租金超过3个月并在接到出租方第三次书面催交通知后的三个工作日内仍然无法补足相应租金的，出租方除按上述约定向承租方收取所欠租金及违约金外，有权单方面解除合同，并要求承租方承担违约责任。现被告逾期支付租金虽已超过3个月，但因广东省内电影院在2020年1月24日暂停营业后，至2020年7月20日才恢复开放营业，该疫情防控措施确会导致被告没有营业收入或营业收入明显减少、资金周转困难，且对于被告逾期支付租金的期间，本院已判决被告支付租金并承担违约金，综合考虑上述情况，结合被告《租赁合同》约定的租赁期限及被告实际使用涉讼租赁物期间、被告对涉讼租赁物的装修及设备投入，解除原、被告的租赁合同关系有违公平原则。综上，本院对原告要求解除《租赁合同》及相应补充协议，并基于解除合同为前提，要求被告腾退、返还涉讼租赁物、支付6个月租金作为违约金的诉请均不予支持；对被告提供的成本打印件、合同及支付凭证，本院不再予以一一审查确认。关于律师费，涉讼合同约定违约方应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费和聘请其他中介机构的费用、差旅费等所有因此发生的费用。现被告逾期支付租金已构成违约，原告有权依据《租赁合同》约定要求被告支付律师费，故本院对原告要求被告支付律师费14000元的诉请依法予以支持。关于诉讼费，本院基于公平原则对原告解除合同的诉请虽未予以支持，但本案确因被告逾期支付租金而产生，故本院确定因本案所产生的诉讼费用全部由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市南海烨禧影业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金213571.93元予原告佛山市博文汇文化旅游发展有限公司；二、被告佛山市南海烨禧影业有限公司应各以22830元为本金从2020年5月至2020年6月每月的11日起，以31411.93元为本金从2020年7月11日起，以45000元为本金从2020年8月至2020年10月每月的11日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之一的标准计算逾期付款违约金予原告佛山市博文汇文化旅游发展有限公司，本项随上列第一项清；三、被告佛山市南海烨禧影业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费14000元予原告佛山市博文汇文化旅游发展有限公司；四、驳回原告佛山市博文汇文化旅游发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计49630.1元（原告已预交），由被告佛山市南海烨禧影业有限公司负担，被告佛山市南海烨禧影业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付49630.1元予原告佛山市博文汇文化旅游发展有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二一年三月十二日书记员 陆美羽