浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终11005号 上诉人（原审被告）：杭州博优商业地产管理有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区益乐路********。统一社会信用代码：91330103MA27Y6RL2J。 法定代表人：郑艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王建萍、吴志勇，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高新梅，男，1945年2月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省苍南县，现住浙江省杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：高建东，男，1985年1月22日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：张余秀，女，1947年1月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市西湖区，现住浙江省杭州市西湖区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：曹庆杰。 上诉人杭州博优商业地产管理有限公司（以下简称博优公司）因与被上诉人高新梅、高建东、张余秀房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初5189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员陈艳适用普通程序独任审理，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人博优公司的委托诉讼代理人王建萍、被上诉人高新梅、高建东、张余秀的委托诉讼代理人曹庆杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2016年9月28日，甲方（出租方）高新梅、高建东、张余秀与乙方（承租方）博优公司签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋位于杭州市××路××号，建筑面积117平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为商业使用。租赁期限为6年，自2016年9月29日起至2022年10月28日，其中2016年9月29日至2016年10月28日为甲方免费给乙方的装修期，租期于2016年10月29日开始计算。总计年租金为200000元，租赁期间第二年2017年10月29日开始每年递增3%，租金按半年结算一次，1个月租金作为押金，先付后用，于2016年10月29日前向甲方指定账户汇入指定租金116667元。乙方需在2016年4月28日前1周支付第二笔租金。等等。2020年3月24日，甲方高新梅、高建东、张余秀与乙方博优公司签订《房屋租赁解除协议》约定，甲乙双方于2016年9月28日签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杭州市下城区××路××号房屋出租给乙方（后门牌分割出57-1号），合同约定租赁期限自2016年9月29日至2022年10月28日。现甲乙双方经过友好协商，就乙方为甲方推荐新承租人及协商一致解除房屋租赁合同事宜，达成如下协议：双方协商一致确认原合同于2020年3月29日解除；原合同签订时，乙方房屋共向甲方缴纳押金16667元及未使用的18510.68元，现双方确认，甲方同意返还……乙方须向甲方支付113312.33元。2020年4月16日，博优公司出具《欠条》确认尚欠合同解除款103312.33元，欠款期截止到2020年6月1日，利息为年利率10%。高新梅、高建东、张余秀于2020年9月3日起诉至原审法院，请求判令：1、博优公司立即向高新梅、高建东、张余秀支付欠款103312.33元；2、博优公司支付高新梅、高建东、张余秀以上欠款的利息（按年利率10%计算，从2020年3月31日起算至款项还清之日止），暂计至起诉之日利息约为2971.5元；3、本案诉讼费由博优公司承担。 原审法院认为：高新梅、高建东、张余秀与博优公司签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁解除协议》，系双方当事人的真实意思表示。现双方解除了《房屋租赁合同》，且就双方之间的权利义务关系进行了约定。博优公司也于2020年4月16日出具《欠条》对双方之间尚存的债权债务关系进行了确认。因此，对于高新梅、高建东、张余秀要求博优公司支付合同解除款103312.33元的诉讼请求，依法予以支持。但高新梅、高建东、张余秀主张按照年利率10%计算利息偏高，依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。博优公司抗辩认为双方之间尚存在其他的债权债务关系，且高新梅、高建东、张余秀还应支付博优公司其他款项的主张，在本案中不予处理，应另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月10日判决：一、博优公司于判决生效之日起十日内支付高新梅、高建东、张余秀合同解除款103312.33元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算支付该款自2020年4月17日起至判决确定的履行日止的利息；二、驳回高新梅、高建东、张余秀的其他诉讼请求。如果博优公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元（高新梅、高建东、张余秀已预缴），减半收取1213元，由博优公司负担。高新梅、高建东、张余秀于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；博优公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 宣判后，博优公司不服，向本院提起上诉称：原审法院对《房屋租赁解除协议》中第三条：“……甲在收到承租人的租金后分别于2020年9月28日向乙方支付2万元……”的到期金额未予抵扣，应属认定事实不清，适用法律错误。博优公司与高新梅、高建东、张余秀之间的房屋租赁协议于2020年3月24日解除，解除时双方签有《房屋租赁解除协议》，双方对价款进行了结算，并约定了该房屋未来2.5年的利润分配，其中约定高新梅、高建东、张余秀应于2020年9月28日向博优公司支付2万元。2020年4月16日，根据双方当时签订的解除协议结算，博优公司向高新梅、高建东、张余秀出具了金额为103312.33元的欠条。在出具欠条时，2020年9月28日这笔费用还未到期，所以当时并未抵扣。但在原审法院作出判决时，该笔费用早已到期，按双方签订的协议，应当给予抵扣。今年年初，新冠疫情爆发，给小微企业带来巨大冲击，博优公司也不能幸免。这次疫情对博优公司的影响巨大，经营上和资金上都出现严重困难，博优公司也在慢慢恢复经营中。博优公司希望二审法院能综合考虑本案情况，避免诉累，依法判决：1、博优公司只支付高新梅、高建东、张余秀解除款83312.33元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；2、本案诉讼费由高新梅、高建东、张余秀承担。 上诉人博优公司在二审中未提交新证据。 被上诉人高新梅、高建东、张余秀在二审中辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。高新梅、高建东、张余秀与博优公司之间存在的债权债务关系，事实清楚，关系明确。有双方结算协议及博优公司出具的“欠条”为证，博优公司在诉前调解及一审庭审时对拖欠“合同解除款”的事实及相关证据也是认可承认的，因此，一审判决认定的事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判决。二、博优公司的上诉请求及理由没有事实依据，于法无据，请求二审法院驳回其上诉。1、案外人已退租，高新梅、高建东、张余秀没有收到约定的租金，博优公司的上诉理由没有事实和法律依据，案外人即博优公司推荐的承租人早于2020年6月中旬就通知了博优公司，决定在9月1日退租，并要求退还保证金20833元，在三方交涉过程中博优公司（经办人黄俊）当时要求高新梅、高建东、张余秀先行垫付，并承诺“欠款”等很快就会支付给高新梅、高建东、张余秀的。案外人退租后商铺空置造成的损失以及高新梅、高建东、张余秀没收到租金的这些事实博优公司是明知的。本案诉前调解和一审过程中博优公司也是知道的。博优公司要求抵扣“欠款”的主张没有事实和法律依据。2、博优公司以《房屋租赁解除协议》中第三条：“┅┅甲在收到承租人的租金后┅┅”的相关约定为上诉理由是不能成立的。《房屋租赁解除协议》中第三条约定是指甲方在收到博优公司推荐的承租人租金的情况下作为条件的。但博优公司和承租人违反约定且并没有实际履行合同，现已退租，高新梅、高建东、张余秀也并没有收到约定的租金，所附条件没有成就，也与本案无关，不存在“抵扣”的问题，博优公司的上诉理由不能成立。另外要说明的是，《房屋租赁解除协议》中第三条条款显失公平，该条款的约定是博优公司利用高新梅、高建东、张余秀没有经验和缺乏判断力的情况下提供有损高新梅、高建东、张余秀权益的显失公平的条款，依法应予撤销。3、博优公司违反诚信和合同义务，大疫之年利用高新梅、高建东、张余秀没有经验和缺乏判断力解除合同转嫁市场风险，违约拖欠合同解除款，给高新梅、高建东、张余秀造成了巨大经济损失，违背了诚信原则和社会主义核心价值观。博优公司作为转租方，于2020年3月24日与高新梅、高建东、张余秀解除房屋租赁合同之前收取了案外人的租金和租房保证金（押金），在合同解除及结算之后，却又违反承诺，拖欠合同解除款至今未付，案外人退租期间要求高新梅、高建东、张余秀垫付保证金（押金），大疫之年转嫁了市场风险，让高新梅、高建东、张余秀蒙受巨大的经济损失。在明知案外人已退租，商铺空置，高新梅、高建东、张余秀没收到约定租金的情况下，仍罔顾事实，恶意上诉，主张“抵扣”，增加诉累，违背了诚信原则和社会主义核心价值观。综上，博优公司上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人高新梅、高建东、张余秀在二审中提交以下证据：一、退租通知一份，证明：1、案外人早于2020年6月中旬和9月4日通知博优公司退租以及要求退还租房押金20833元的事实；2、高新梅、高建东、张余秀未收到租金的事实；二、收回租房保证金收据一份，证明案外承租人已收到高新梅、高建东、张余秀垫付的租房保证金20833元的事实；三、工商企业注销证明一份，证明案外人退租并已注销，高新梅、高建东、张余秀未能收到租金并造成租金、物业费等损失的事实；四、准予行政许可决定书一份，证明案外人退租并已注销，高新梅、高建东、张余秀未能收到租金并造成租金、物业费等损失的事实。（以上证据均提交复印件，已与原件核对无异） 被上诉人高新梅、高建东、张余秀在二审中提交的证据，经庭审举证、质证，上诉人博优公司认为该些证据超出举证期限，一审中未提交过，而且据了解，当时商铺上有两个租户，现高新梅、高建东、张余秀只提交一个租户的材料，应该还存在另外一个租户，并不能够说明商铺整个已经退租，而且这份证据只有一个人签字，无法认定证据的真实性，故对上述证据均有异议。本院认为，因上述证据涉及案外人，其真实性本院无法核实，故不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，2020年3月24日，高新梅、高建东、张余秀（甲方）与博优公司（乙方）签订《房屋租赁解除协议》约定：该房屋未来2.5年的总利润为128544.84元，甲方同意将该部分利润的50%（64272.42元）给乙方，本签订协以时先支付10000元，剩余54272.42元甲在收到承租人的租金后分别于2020年9月28向乙方支付2万，2021年9月28日向甲方支付2万，2022年9月28日向乙方支付14272.42元。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案二审中，博优公司对其应当向高新梅、高建东、张余秀支付《欠条》中载明的合同解除款103312.33元无异议，但认为应将双方在《房屋租赁解除协议》中约定的高新梅、高建东、张余秀于2020年9月28日向其支付的2万元已到期租赁利润在解除款103312.33元中予以抵扣。本院认为，本案系高新梅、高建东、张余秀依据博优公司出具的《欠条》提起的房屋租赁合同纠纷，而博优公司上诉主张抵扣的2万元系双方在解除租赁合同后另行达成的未来租金利润分成款，且对该款项的支付双方尚存在争议，涉及案外人，故不宜在本案中一并处理。原审对此未作处理，并告知博优公司另行主张并无不当。博优公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由杭州博优商业地产管理有限公司负担（杭州博优商业地产管理有限公司已向本院预缴上诉案件受理费470元，杭州博优商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费170元）。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二一年三月十六日 书记员 袁其伟