宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初539号原告：马金龙，男，1988年4月8日出生，回族，宁夏同心县人，住宁夏同心县。委托诉讼代理人：马占明，男，1967年5月4日出生，回族，宁夏同心县人，系原告父亲,住宁夏同心县，代理权限为特别授权。被告：马玉仁，男，1980年1月15日出生，回族，宁夏固原市人，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：马永虎，宁夏朔北律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：马玉宝，男，1970年2月7日出生，回族，宁夏永宁县人，住宁夏永宁县。原告马金龙与被告马玉仁、马玉宝租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，被告马玉仁于2021年2月20日以马玉宝为房屋实际承租人申请追加马玉宝为被告，本院予以准许。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马金龙的委托诉讼代理人马占明、被告马玉仁及其委托诉讼代理人马永虎、被告马玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马金龙向本院提出诉讼请求：l、判令马玉仁立即支付房屋使用期间的采暖费12000元、租金50000元、物业费6000元和餐厅用具费48000元；2、判令马玉仁支付违约金50000元；3、本案诉讼费用由被告马玉仁负担。事实与理由：2017年6月13日，原告将自己所有的位于固原市××区营业房，委托父亲马占明出租给马玉仁开餐厅，并与马玉仁签订了房屋租赁合同，约定租赁期间为三年，从2017年9月1日起至2020年9月1日，年租金为50000元，房屋的水、电、暖、卫生、物业费均由马玉仁承担，同时约定任何一方违约需支付另一方50000元的违约金。合同签订后，原告将房屋交付给马玉仁使用，使用期间马玉仁只缴纳了一次采暖费，造成供热公司将原告起诉。原告为防止出现信用失信，多次与马玉仁电话沟通，后马玉仁拒接电话并将微信拉黑，擅自终止合同履行，将原告价值48000元的餐厅用具拉走。马玉仁的行为严重违反了合同约定，侵犯了原告的合同权益。现原告诉至法院，望判如所请。马玉仁辩称，我不是本案的适格被告。我在租赁协议上签字仅是因为马玉宝不识字，由我代签合同，合同的实际相对人是马金龙与马玉宝。在我代签订租赁合同后，马玉宝将第一年租金支付给原告父亲马占明，后我到新疆生活，承租房屋所经营的餐厅也由马玉宝经营管理。第二年租金由马玉宝直接支付给马占明。综上，原告要求我承担责任不符合事实，我不同意承担，租赁产生的相关费用应由实际承租人马玉宝负担。马玉宝辩称，租赁房屋一直由我实际使用，租金也是我向马占明支付。签订租赁合同时，因我不识字，为了办理营业执照等方便，便让马玉仁代我签订了合同。2019年9月份，我给原告父亲马占明打电话表示餐厅无法盈利，需要解除合同。马占明答应每年少1万元租金让继续承租，但由于我实在无力经营就拒绝了，并询问马占明如何交付钥匙，马占明让我将钥匙暂时放在了隔壁，租赁期间未付清的费用我愿意承担。原告、马玉仁依法向本院提交了证据。本院对原告、马玉仁提交的证据认定如下：对原告提交的与马玉仁签订的《房屋租赁协议》1份，来源合法，内容客观真实，能够证明原告委托其父亲马占明与马玉仁签订了房屋租赁合同并约定了租金、违约金等内容的事实，对其证明效力予以确认；对原告提交的其与海波签订的《租赁合同》及海波出具的房内东西证明各1份，上述证据与该案没有关联性，无法证明房屋出租时的内部情况，对其证明效力不予确认；对原告提交的其父亲马占明与马玉仁的短信聊天记录截屏1份，能够证明马占明与马玉仁就租赁房屋的解除及后续费用进行过沟涉的事实，对其证明效力予以确认。对马玉仁提交的《房屋租赁协议》1份、马玉仁与原告父亲马占明的短信聊天记录1份，对其三性予以确认，但无法证明马玉仁签订合同的行为为代签合同，合同的实际相对人为马玉宝的证明目的，故对证明目的不予确认；对证人金某的证言，无法证明实际承租人为马玉宝及钥匙的交付时间，对证明效力不予采信；对马玉仁提交的加强清真食品监管工作函、安全责任书、营业执照、餐饮服务许可申请书各1份，与该案没有关联性，对其证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，原告（甲方）与马玉仁（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定乙方租用甲方所有的位于固原市××区面房，建筑面积为204平方米，租赁期间为三年，自2017年9月1日起至2020年9月1日，年租金为50000元，缴租方式为一年支付一次，押金5000元（押金待协议终止一并退还乙方），租赁期间，房屋由乙方使用管理，租赁期内发生的水电暖、室外环卫、房屋装修、物业费等费用由乙方承担并按时结清。退租时甲方不支付乙方装修费，并约定如任何一方违约，由违约方按照该房屋租金一倍或按照实际经济损失赔偿给对方。合同签订后，马玉仁向原告父亲马占明支付一年的租金50000元及押金5000元。原告将房屋交由马玉仁使用。期间马玉仁交纳了一年的采暖费6394元。2020年4月份，原告拿到租赁房屋的钥匙。庭审中经询问原告，其不认可马玉宝为实际承租人，不要求马玉宝承担责任。本院认为，原告与马玉仁签订了《房屋租赁协议》，该协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。庭审中原告不认可马玉宝为合同相对方亦不同意由马玉宝承担责任，马玉仁亦无证据证明签订合同时原告知悉实际承租人为马玉宝或知悉其已将租赁合同项下的义务转移至马玉宝，故根据合同相对性原则，马玉仁为租赁合同的相对方，应向原告承担相应的责任。双方曾协商解除合同，后马玉仁搬离房屋，原告于2020年4月拿到房屋钥匙，双方之间的租赁合同解除。合同解除后，马玉仁应继续履行相应义务。对原告诉请的租金，2019年9月1日前的租金已支付，后续租金双方对协商交付钥匙时间有争议，从马占明与马玉仁的短信聊天可以查明，原告当时人在外地同意将钥匙放在隔壁宾馆，后因疫情影响未能及时拿到钥匙，新冠疫情发生在2020年1月底，租金应为20833元（50000元/年÷12个月×5个月），马玉仁支付的押金5000元，庭审中马玉仁同意抵扣租金，故对抵扣后的剩余租金15833元予以支持，超出部分不予支持；对原告诉请的采暖费12000元，有事实及法律依据，予以支持；对原告诉请的物业管理费6000元，参照其提交的费用证明，5873元予以支持，超出部分不予支持；对原告主张的违约金，马玉仁在第三年租期内，因经营困难积极与马占明沟通过解除合同的事宜，虽然最终未达成一致，但履行了告知义务且双方约定的违约金明显过高，本院酌情支持4000元，超出部分不予支持；对原告主张的餐厅用具费，其提交的证据无法证明出租时存在上述物品且合同中未进行约定，故对其该项诉请不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一、二款、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告马玉仁于本判决生效之日起十日内向原告马金龙支付租金15833元、采暖费12000元、物业管理费5873元，合计33706元；二、被告马玉仁于本判决生效之日起十日内向原告马金龙支付违约金4000元；三、驳回原告马金龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，减半收取1810元，由原告马金龙负担1438元，被告马玉仁负担372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 郑银花二○二一年三月十七日书记员 谢明娟本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法典》：第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租金期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。