广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初865号原告（反诉被告）：张新冬，男，1991年2月18日出生，汉族，住福建省诏安县。被告（反诉原告）：刘玲，女，1985年1月17日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：任远，广东千庭律师事务所律师。原告张新冬与被告刘玲租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，经各方当事人的申请及同意，结合案件审理的需要，原告由张小国变更为张新冬。被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并审理，并于2021年2月4日公开开庭审理了本案。原告张新冬及被告刘玲的委托诉讼代理人任远到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告张新冬向本院提出诉讼请求：1.解除《土地、厂房物业租赁合同》，张新冬无偿收回出租土地及建筑物；2.刘玲向张新冬支付2020年10月10日至2021年1月10日房租共10200元及滞纳金按应交款项的第二个月按日百分之一计算；3.刘玲向张新冬支付2020年8月1日至10月9日的水电费1421.5元；4.本案所有诉讼费用由刘玲承担。事实与理由：张新冬与刘玲于2018年3月10日签订《土地、厂房物业租赁合同》，刘玲向张新冬租赁房屋，租赁物位于***的不动产，每月租金2500元，租金按月支付，租赁期限到2021年3月10日，租赁用途是开奶茶店。合同约定刘玲拖欠30天房租，张新冬收回铺位及解除合同。被告刘玲辩称，张新冬起诉无事实依据，租金刘玲一直支付至2020年9月20日，根据合同约定，租金是先交付后使用，因此9月20日交的租金实际是9月10日至10月9日的租金，10月10日刘玲没有按时交租后原告在第二天将店铺撬锁换新锁，之后的租金和水电费刘玲不应承担。被告刘玲向本院提出反诉请求：1.张新冬将位于佛山市南海区***店铺开放给刘玲取回私有物品，完成店铺撤场工作；2.张新冬返还刘玲租赁押金7500元；3.张新冬赔偿刘玲店铺被锁导致无法正常经营的经营损失60000元（自2020年10月20日起按每月20000元的营业收入暂计至2021年1月20日）；4.本案全部诉讼费由张新冬承担。事实与理由：《土地、厂房物业租赁合同》签订后，刘玲向张新冬支付7500元押金，刘玲一直依约履行。2020年10月9日，刘玲因有事外出，未在10月10日当天向张新冬支付租金。张新冬于10日当天即将店铺撬锁及更换新锁。刘玲于2020年10月中旬从外地回店铺时发现已无法进入，更无法开店营业。刘玲找张新冬协商，但张新冬一直拒绝刘玲重新进入更拒绝退回押金。张新冬趁刘玲外出期间私自将租赁物撬锁换锁的行为侵害了刘玲的合法权益。即使刘玲外出可能影响如期交纳租金，张新冬仍应给与刘玲合理期限，但张新冬直接于10日当天就撬换锁且拒绝刘玲搬回私人物品的行为，违法了法律的相关规定。刘玲一直无法开店经营，无法获得正常的营业收入。针对被告刘玲反诉，张新冬辩称，刘玲没有正常营业且经营不善，刘玲夸大经营损失。刘玲在9月至10月期间没有经常开门，期间也一直说要转让。刘玲因为生意不好将店铺钥匙放在隔壁当铺。刘玲一直未主动联系张新冬要拿钥匙。2020年10月12日，刘玲说店铺东西不见了损失金额上万，让张新冬赔偿损失，张新冬不答应，只能走法律程序。张新冬撬门过程已报警，有民警执法录像。张新冬撬门是因为没有备份钥匙，且无法联系刘玲，只能撬门进入租赁物看下有没有人。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。张新冬提交的水电费收据，本院综合认定。本院经审理认定事实如下：2019年7月10日，张新冬（出租方、甲方）和刘玲（承租方、乙方）签订《土地、厂房物业租赁合同》，约定甲方将位于***铺（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方，面积16平方米，用途奶茶店；租赁期限为2018年3月10日至2021年3月10日，月租金2500元；协议签订当天乙方支付押金7500元，合同期满后，乙方交清所有其他本合同的相关费用后，押金如数退还乙方；先付款后使用，乙方应在每月10号前向甲方付清；乙方应在每月5号前向甲方付清上月的水费、电费。2020年9月20日，刘玲向案外人张小国转账2550元，张新冬确认收到该款项。2020年10月10日，案外人张小国微信向刘玲发出落款2020年10月10日的《房租、水、电费（专用）收据》载明水费5.5元、电费201元、房租2500元、卫生费50元，合计2756元；字条载明本月2756元（加上水电费1009元），合计3765元。诉讼中，张新冬陈述其于2020年10月11日对涉讼租赁物换锁。张新冬、刘玲确认刘玲向张新冬支付了押金7500元。刘玲陈述其于2021年2月8日撤出涉讼租赁物。本院认为，张新冬、刘玲均未能提供合法有效证据证明租赁的涉讼租赁物办理了合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，张新冬、刘玲于2019年7月10日签订的《土地、厂房物业租赁合同》无效，张新冬要求解除《土地、厂房物业租赁合同》缺乏依据，本院予以驳回。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，刘玲要求张新冬退还保证金7500元，理据充足，本院予以支持。张新冬陈述其于2020年10月11日对涉讼租赁物换锁，其已占有涉讼租赁物，本院对张新冬收回涉讼租赁物的主张不予支持。刘玲已将存放于涉讼租赁物内的物品搬离，其主张张新冬排除其撤出涉讼租赁物的妨碍，本院不再重复处理。张新冬在2020年10月11日对涉讼租赁物换锁导致刘玲此后无法使用涉讼租赁物，故张新冬主张刘玲支付2020年10月10日后的使用费缺乏依据，本院予以驳回。结合张新冬提交的微信聊天记录，刘玲应支付张新冬截止2020年10月10日的水费、电费及卫生费1265.5元（1009+5.5+201+50），张新冬的该主张超过本院核准的部分，本院不予支持。刘玲主张新冬向其赔偿营业损失60000元，现刘玲提交的证据不足以证明因张新冬换锁导致刘玲存在该部分损失，且刘玲对于无效合同的签订亦存在过错，故本院对刘玲该部分诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张新冬应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金7500元予被告（反诉原告）刘玲；二、被告（反诉原告）刘玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付费用1265.5元予原告（反诉被告）张新冬；三、驳回原告（反诉被告）张新冬其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘玲其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取65.41元（张新冬已预交），由张新冬负担32.41元，刘玲负担33元。反诉受理费743.75元（刘玲已预交），由刘玲负担718.75元，张新冬负担25元。抵扣后，刘玲应于上述付款同期迳付案件受理费8元予张新冬,本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年三月十九日书记员  杨文晖