宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初6607号 原告：周薇，女，1994年7月22日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托诉讼代理人：王美虹，浙江时光律师事务所律师。 被告：朱福云，女，1957年6月4日出生，汉族，住江苏省高邮市。 委托诉讼代理人：周涛、许侨超，上海天尚律师事务所律师。 第三人：邹海英，女，1974年8月12日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：郑岳常，浙江凡心律师事务所律师。 原告周薇与被告邹海英、朱福云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日引调立案后，由审判员丁澍淼审理。后原告以更换起诉状的方式撤回了对被告邹海英的起诉。本案于2020年11月4日立案受理，由本院审判员周利明适用简易程序于2021年1月11日公开开庭进行审理。原告周薇的委托诉讼代理人王美虹、被告朱福云的委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼。经原告申请，本院作出财产保全的裁定，该裁定已执行。在审理过程中，本院依法追加邹海英为本案第三人，并于2021年3月9日通过移动微法院第二次公开开庭进行审理。原告周薇的委托代理人王美虹、被告朱福云的委托诉讼代理人周涛及第三人邹海英的委托诉讼代理人郑岳常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周薇诉请判令被告赔偿违约金1万元、转让费10万元、押金1万元、2020年度物业费8083.74元、装修费68378元等合计196461.74元，以及从2020年9月18日起按同业拆借中心公布的同期贷款基准利率计算至判决实际履行之日。在审理过程中，原告变更诉讼请求为要求被告支付违约金30000元、经营损失15000元、装修损失68378元、其他物业费8083.74元、押金10000元、转让费65000元，合计196461.74元。事实与理由：原告系艺术培训老师，欲在北仑开设艺术培训公司。2020年8月，由经营旅行社的邹海英（二房东）联系被告（房东）商量租赁事宜。经三方协商，被告明确表示同意转租及各项合同内容，并经修改合同签订了培训机构房屋租赁合同。2020年9月2日双方完成所有合同的签订。原告也履行了合同约定的各项义务，支付了转让费10万、押金1万、2020年度物业费8083.74元并签订了装修合同、支付首期费用68378元开始装修。2020年9月4日，被告违约不同意原告在租赁地注册培训公司，原告表示愿意出挂靠费及承诺到期迁走，被告仍不同意且不许原告继续装修，为防止损失扩大原告只好被迫停工。2020年9月7日被告向原告索要租赁合同，并明确表示终止合同，后称未交钥匙、对转租合同及装修不知情。被告明知原告要开设艺术培训公司，现因被告违约使原告的合同目的无法实现且财产受损。原告多次联系被告解决未果。 被告朱福云答辩称，本案系由于案外人邹海英擅自转租给原告周薇产生，被告从未允许邹海英将房屋转租给周薇，邹海英和周薇也未将涉案房屋转租的具体情况告知被告，与本案有关所有款项都发生在邹海英和周薇之间，被告毫不知情也未参与其中。原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。1.本案的实质是邹海英利用原、被告之间的信息不对称，欺上瞒下，收取高额的转让费进行牟利，将法律风险转嫁给原、被告，后在原告与邹海英达成和解后，原告将邹海英撤回起诉后把矛头指向被告。2.原告对本次纠纷的发生主观上具有过错，理应承担不利后果。原告没有审查邹海英是否有转租权，且在邹海英的租期即将届满时支付10万元的转让费，本身不符合常理。3.被告主观上没有过错，不应承担相应的法律责任。邹海英和原告从未告知被告要签订转租合同，从未告知被告转租的具体内容，主观上没有任何过错。4.原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。原、被告之间的《房屋租赁合同》并未生效。双方不存在房屋租赁关系，原告并不享有依据《房屋租赁合同》要求被告赔偿违约金的合同权利。原告支付给邹海英的转让费10万元、押金1万元，均与被告无关，原告支付物业费并非出于被告的指示。原告在未征得被告的同意下，擅自进入房子装修，给房屋造成了严重损害，被告依法保留追究的权利。同样，被告也无权要求承担利息损失。 第三人邹海英陈述称：邹海英与被告的房屋租赁关系到2020年10月31日止。虽然第三人与被告女婿郑建国签订的书面房屋租赁合同的租赁期限为2015年5月1日起至2019年4月30日，但合同到期后双方未再签订书面合同，沿用原来的合同，由邹海英按约支付租金至2020年10月31日止。邹海英与原告之间的转租关系事先是征得原告同意的。2020年8月3日、9月3日邹海英与朱凤飞的微信聊天记录中能够体现。具体有：1.2020年8月3日，邹海英告知朱凤飞将要转租，朱凤飞表示“可以的”。2.2020年9月3日，朱凤飞回复周薇：“你跟邹姐拿一下方便吗？那么都在一个地方，她转租给你了”。3.同日，周薇找朱凤飞写个证明的时候，朱凤飞问：“怎么写？就知晓转租吗？”4.2020年8月25日，三人微信群里发送了新的培训机构租赁合同，周薇与朱凤飞独自加了微信后多次发送修改，并确定从11月开始，说明知晓10月31日前的房子是转租给原告的。5.虽然邹海英与被告之间的合同中约定第三人需转租应事先征得被告方的同意，但书面是相对于口头的，微信记录的同意就是书面同意。6.被告最终决定要单方面解除的真实原因并非其所称的不知道邹海英将房屋转租给周薇，也不是周薇未经其同意开始装修，而是因为原告向其拿房产资料需要在该租赁的房屋进行注册。被告不同意，随后解除合同。被告无权擅自单方面解除租赁合同，因被告单方面解除合同造成的损失应由被告承担赔偿责任。被告与邹海英之间存在房屋租赁合同关系，邹海英在征得被告同意后与原告之间存在转租关系，转租后邹海英与被告之间的合同依然合法有效。邹海英并没有退出与被告之间的租赁关系，被告既没有法定解除权也没有约定解除权。被告解除合同造成周薇的损失应当予以赔偿。 本院查明以下案件事实： 涉案房屋房产证号【仑（开）字第2××0号】，位于宁波市北仑区××路××号，面积155.02平方米，房屋所有权人为被告朱福云，其授权女儿朱凤飞管理。 2015年4月16日，郑建国（朱福云女婿，甲方）与邹海英（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定有：1.租赁用途为旅行社门店。2.租赁期限自2015年5月1日至2019年4月30日，房租起始11万元，每年5%递增。3.租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给任何第三方，否则甲方有权立即解除本合同并追究乙方的法律责任。如乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，事先应征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。4.乙方需要装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。5.乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。 租赁期满后，双方并未继续签订合同，邹海英以陆续付款的方式实际继续承租房屋。2020年5月13日，邹海英之夫邵信伟向朱凤飞汇款65000元，用以支付房租至2020年10月31日。 2020年8月3日，邹海英微信向朱凤飞告知“亲，到时有人租房的话，合同直接和你订哦”“我打算这个月有人要的话转租出去，旅游生意没有吃不消啦”，朱凤飞回应：“可以的”。邹海英原意为将剩余至2020年10月31日之前的租期转让给其他人。 8月25日上午，邹海英与周薇微信商量房屋租赁事宜。邹海英将其与被告之间的原合同发送给周薇，要求按这个合同修改，租房从11月1日开始。周薇表示确认。9:22，邹海英拟定《转租协议》发给周薇。中午，周薇表示从宁波出发到北仑签合同。后双方签订《房子转租协议》，主要约定有：位于宁波市××路××号的房子现有甲方（邹海英）转租给乙方（周薇），房租交到10月底（10月31日），2020年的物业费双方商定由乙方交付，转让费10万元整，房子里装有3只空调甲方赠送给乙方。水电费甲方交付到8月底。原房东地方的一万押金由乙方转交甲方（合计11万元）。房子转交时间以款进为准。12:56，周薇汇款11万元给邹海英，并从邹海英处接收房屋。 12:45，邹海英发送《培训机构房屋租赁合同（2）》给朱凤飞，并提出建立三人微信群，朱凤飞表示同意。12:45，三人建立微信群。13:06，邹海英发送《培训机构房屋租赁合同（3）》（即2020年11月1日开始的租赁合同），朱凤飞回应好的。下午16:28左右，周薇与朱凤飞添加微信好友。但三人微信群以及周薇与朱凤飞的微信中均未提到邹海英的剩余租期转让（转租）事宜。 8月28日上午，周薇问朱凤飞合同是否看完，朱凤飞表示合同还没来得及细看。后双方对合同细节进行协商，包括押金、合同期限、出租人名字账号等合同条款。朱凤飞表示合同11月开始，10月份签合同也可以。周薇表示因为着急办理营业执照，希望快点。双方对合同期限、押金、违约条款等商量后达成一致，朱凤飞要求周薇打印好、签好字并将相关材料邮寄过来。下午13:40，周薇将修改好的《培训机构-房屋租赁合同reviesed（2）》发送给朱凤飞，朱凤飞表示“可以的。”合同主要内容：1.甲方（朱福云）将房屋租赁给乙方（周薇），乙方用于开设教育培训机构使用，租赁期限为三年，甲方应于2020年11月1日前向乙方交付给房屋，租赁期限至2023年10月31日止，每12个月为一个租赁年度，交付形式为交钥匙。第一年租金13万元，以后每年递增5%。2.押金1万元，支付第一年度第一笔租金时支付。3.租赁期间，施工该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理等费用由乙方承担。4.乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的事先同意。5.乙方拟变更本合同承租人的，应与甲方签订租赁主体变更合同并由新的承租人继续履行本合同。 其后原告将合同邮寄给朱凤飞，朱凤飞于8月30日表示收到快递，最迟明天一早邮寄。8月31日，朱凤飞表示明天邮寄。双方合同落款均为2020年11月1日。后朱凤飞向周薇邮寄了合同。 9月1日，原告向宁波阡陌装饰工程有限公司（以下简称阡陌装饰公司）刷卡消费5万元，装修公司进场施工。 9月3日，工商行政管理部门驳回周薇注册培训公司的申请：“租期尚未开始，请等11月1日之后再申报，或者由房东出具情况说明，证明9.3-10.31为装修期，目前房屋已交付给公司使用，打印后并签上名字。”15:56，原告在微信中向朱凤飞表示：“朱姐，麻烦你一件事情哦！我去申请营业执照上面需要你给我出个书面证明（内容为2020年9月3日至10月31日为装修期，目前房屋已交付给公司使用，免租期），你看看方便吗？”朱凤飞疑问：“免租期？”周薇表示：“是的，不然又要我出具我跟邹姐的合同”“很麻烦，她说如果你不介意的话可以这么写，如果不行的话，我再去找邹姐签一个合同”。朱凤飞表示：“你跟邹姐拿一下方便吗”“你们都在一个地方”“她转租给你了”。 同时，周薇与联系邹海英，双方签订虚假的《房租转租协议》，约定邹海英从2020年8月25日起至2020年10月31日将房子转租给周薇，转让费8万、押金1万。合同中第8条载明：“原出租人对于转租人将租赁房屋一部转租与承租人的应予以同意。”邹海英表示该合同与真的合同数字对不上，周薇表示没关系。 17:44，周薇将该8万元《房屋转租协议》发送朱凤飞后，并希望朱凤飞写个证明。朱凤飞表示：“怎么写？就硕仡知晓转租吗（就说知晓转租吗）？”周薇18:04发送：“已知8.25～10.31为装修期，目前房租已交付给公司使用”。朱凤飞回复：“好”。周薇又发送：“已知8.25～10.31为装修期，目前房屋已交付给公司使用”，后朱凤飞再未确认。 18:04，周薇再次向阡陌装饰公司支付18378元。同时，双方签订《住宅装饰装修施工合同》，约定阡陌装饰公司为涉案房屋装修，工期从2020年9月1日至2020年10月1日，工程造价17万元，签订合同时支付40%即68000元。 当晚，周薇与朱凤飞曾电话沟通但并未达成一致，朱凤飞并不同意配合出具证明。从当日开始工地停工，其后再未动工。 4日上午10:24，周薇再次给朱凤飞发微信，希望朱凤飞配合“提前先租给我们办理一下营业执照并愿意付挂靠费用”“我们现在也开始装修了，预计十月份开业，营业执照的办理对我们来说特别重要”等等。朱凤飞回应：“你好，我想还是你们找个地方注册，万一以后我要出售，你们还是要搬的……”“不是钱的问题”“如果是钱的问题，我也不会这么低的价位租给你”。11:25，周薇再次向朱凤发送微信截图，内容为会计说北仑不能办理虚拟地址注册营业执照，并表示“朱姐，如果你是担心存在法律纠纷，我可以跟你签订承诺书吗？在与您租房期间，存在任何问题我自己负责，以后合同过期立马把营业执照地址迁走，这些我都写在承诺书里面”。朱凤飞表示：“我们考虑一下，明天回复你”。 2020年9月7日，朱凤飞表示：“你好，合同及相关资料可以快递给我吗？快递费到付”。 9月11日，朱凤飞再次表示：“周薇你好。经过这几天的考虑，我想我们就不合作了，我们的房屋租赁合同终止掉，你把合同原件也返还给我。本来我想按照协议的约定在11月1号正式履行协议，但在我没有把钥匙交给你，你也没有经过我的同意，直接和邹海英签署合同并进入房屋装修，事后才告知我，这种做法是我在感情上无法接受的。” 2020年9月18日，被告的委托代理人周涛、瞿辰律师向周薇发送《律师函》认为，双方2020年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2020年11月1日至2023年10月31日，周薇在未到租赁期限且未经许可的情况下，擅自进入房屋并开始进行装修，严重破坏房屋的建筑结构和设施，要求解除双方签署的《房屋租赁合同》、立即搬离上述房屋并将房屋恢复原状、赔偿由此造成的所有损失。 后原告在其他地方找了房屋另行装修开办培训学校。 2020年11月24日，阡陌公司开具宁波鄞州里里木艺术培训有限公司的装修工程款发票58674元。 以上事实，由原告提供的微信记录、房屋转租协议、房屋租赁合同、房产证、快递单、汇款凭证、住宅装饰装修施工合同、发票等，被告提供的《房屋租赁合同》、情况说明、付款凭证、微信记录、民事起诉状与证据目录、律师函、工商机关驳回意见、照片，第三人提供的微信记录、转账记录以及各方陈述予以证实。 在审理过程中，原告确认请求被告承担责任的请求权基础是基于被告违约——被告不将房子从2020年11月1日租给原告，引起了原告的损失。本案的争议焦点分别分析如下。 一、邹海英将2020年8月25日至10月31日的剩余房屋租期转让给周薇，是否取得被告作为房东的同意。 本院认为，邹海英将2020年8月25日至10月31日的房屋租期转让给周薇，是包含剩余租期的转租、部分设施和装修的转让，其基础是周薇希望获得剩余租期的租赁权和2020年11月1日起的承租权。2020年8月3日，邹海英与朱凤飞微信记录提到的“转租”，根据上述合同约定实为合同权利义务概括转移即“转让”，并非合同法上的承租人与次承租人之间的“转租”。二者并不相同。邹海英当然清楚与房东之间合同就此处的禁止性约定，故特别强调“合同和你签哦”。在本案中，根据邹海英与周薇均知晓邹海英与房东之间的房屋租赁合同，包含转租的“转让”理应取得房屋所有权人的同意，但邹海英与周薇并未提供任何有关2020年8月25日双方签订《房子转租协议》时取得被告书面同意或者同意周薇进场装修的确切证据。 特别需要说明的是，周薇与邹海英签订《房子转租协议》、交付款项11万元均在8月25日中午发生，周薇与房东尚未建立直接联系，就后续2020年11月1日开始的房屋租赁合同事宜尚未达成完整的一致意见。直到3天后的8月28日，双方在微信中就租赁期限、押金、违约条款等合同主要条款修改后方达成一致意见。在修改合同过程中，周薇理应十分清楚合同条款中有关房屋转租/转让的约定。 至于邹海英与周薇提到的2020年9月3日，朱凤飞在微信中表示：“她转租给你了”“怎么写？就说我知晓转租吗？”，被告均有合理解释：“她转租给你了”实际上是刚获知后的疑问，即当日朱凤飞才知道邹海英与周薇之间的转让事宜，如有需要配合办理，其二人之间办理更快；周薇要求朱凤飞进行相应的确认以达到工商注册登记的要求，“怎么写？就说我知晓转租吗？”并非对转租的确认而是疑问。而9月3日周薇18:04发送：“已知8.25～10.31为装修期，目前房租已交付给公司使用”。朱凤飞回复：“好”。此处朱凤飞的回复“好”仅仅能够反映其曾口头同意出具证明以配合周薇办理工商注册登记，虽然其当晚即翻悔，但该回复并不能证明朱凤飞事先已经知道转租与装修或者对此进行确认的真实意思表示。 综上，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此处的同意应当以明示的方式进行。而邹海英与被告之间的《房屋租赁合同》更是明确约定：“在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给任何第三方，否则甲方有权立即解除本合同并追究乙方的法律责任。如乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋的承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行合同”。但本案并无证据显示邹海英与周薇签订《房子转租协议》时取得了被告的同意或者确认，本院认定其未经被告同意。 二、朱凤飞是什么时候，以什么方式解除了合同，是否是合法解除。 原告认为，朱凤飞在9月4日明确表示不同意注册，所以解除了合同。被告认为，通过9月18日发送《律师函》、次日送达后解除了合同。本院认为，9月4日，朱凤飞与周薇之间仅仅是对于是否配合提前办理工商注册登记存在争议，无法体现解除合同的意思表示。9月7日朱凤飞要求周薇将合同及资料邮寄回去以及9月11日朱凤飞明确表示“经过几天的考虑，我想我们就不合作了，我们的房屋租赁合同终止掉……”。鉴于周薇在9月3日即已停止装修并退场，故本案合同的解除为朱凤飞代表被告单方解除了合同。 关于是否合法解除的问题。朱凤飞解除合同的理由是周薇与邹海英之间存在未经房东许可转租及装修行为，解除的依据为合同中“9-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金：……乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的……乙方未经甲方书面同意擅自进行转租的。” 本院认为：本案中无证据体现邹海英与周薇之间的转让以及周薇进场装修取得被告的书面同意或者确认，该行为违反周薇与被告之间的合同约定。同时，周薇要求朱凤飞确认《虚假的房屋转让协议》、对9月与10月确认为“免租期”等不实事求是的行为，亦造成被告加剧不信任感。而被告作出终止双方2021年11月1日开始的房屋租赁合同的行为，亦过于轻率和武断，未能考虑周薇出于自身利益提前进场装修，其实并未严重损害被告的利益，装修不构成“改变房屋用途、致使房屋损坏”。而“乙方未经甲方同意擅自进行转租”指的是周薇对外转租而非本案中周薇从邹海英处受让的情形。另一方面，合同中约定“乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状，合理期限内仍未恢复的，甲方有权解除合同”。被告应当首先要求周薇恢复原状而并未赋予被告以直接解除合同的权利。综上，被告解除合同并不具有充分的理由，周薇与被告构成双方违约。 三、各方应承担的过错及责任。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如上所述，周薇与被告对于合同解除均有过错，应当按照比例分担相应的损失，但该损失能够合理预见为限。结合原告的诉请来看，原告主张违约金30000元，理由是合同中约定：“甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分”“甲方交付的房屋权属存在争议的、被查封的，等其他导致甲方无法正常使用的情形”“甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的”并且参照“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金”，要求根据公平、对等原则予以参照适用。本院认为，原告主张违约金30000元并无合理依据，本院不予支持。原告主张经营损失15000元。由于在合同解除时，周薇所经营的公司尚未注册成立，其也未提供其经营方面的证据，本院不予支持。原告主张押金10000元，但该款并非交付给被告。装修损失68378元，如上所述，周薇进行装修系基于其违反合同约定、未经许可进行，所造成的损失不应由被告负担。原告主张转让费损失65000元，实际上10万元的转让费中包含未到期的租金，此为被告事先不知道但解除合同时已经知悉的部分，属于被告解除合同时可预见且处于合理的范围。参照后一份合同约定年度13万元租金，结合本案双方的过错，本院酌情确定被告赔偿一个月的房屋租金即13万元÷12=10833元。对于转让费中的其他部分，属被告不能预见的损失，与被告无涉。物业费损失8083.74元，由于物业费系周薇与邹海英之间的约定，被告与周薇之间的合同从2020年11月1日开始计算，而周薇所支付的系2020年度全部的物业费，故可根据比例予以赔偿，即8083.74元÷12月×2月=1347.29元。对于其他物业费部分，本院不予支持。 本院认为，原告周薇与被告朱福云之间存在合法的房屋租赁合同关系。原告违反合同约定后，被告亦违约解除了合同，构成双方违约。故原、被告应当分别承担相应的责任。原告的诉讼请求，本院部分予以支持，不当部分，本院予以驳回。被告的抗辩部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告朱福云应于本判决生效后十日内赔偿原告周薇房屋租金损失10833元、物业费损失1347.29元； 二、驳回原告周薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费4230元，减半收取2115元，由原告周薇负担2062.5元，由被告朱福云负担52.5元；保全费1502元（原告周薇已预缴），由原告周薇负担1360元，被告朱福云负担142元，被告应于履行上述付款义务时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应在判决确定的 履行期限内自动履行。当事人自动履行义务后，可以申请人民法院出具自动履行证明书。如义务人逾期未履行，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请人民法院强制执行。义务人应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 周利明 二〇二一年三月十日 代书记员 李淑芳