辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终642号 上诉人（原审原告、反诉被告）：丹东万达广场有限公司，住所地丹东市振兴区锦江街96号2401室。 法定代表人：肖广瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩啸，辽宁文扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕世超，男，1990年10月1日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：于婷婷，辽宁卓政律师事务所律师。 上诉人丹东万达广场有限公司因与被上诉人吕世超房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院于2020年12月28日作出（2020）辽0603民初3911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丹东万达广场有限公司的委托诉讼代理人韩啸，被上诉人吕世超的委托诉讼代理人于婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东万达广场有限公司上诉请求：1.依法撤销（2020）辽0603民初3911号民事判决，依法改判被上诉人给付上诉人欠缴租金。事实及理由：上诉人要求被上诉人支付3月、4月租金是依据补充协议的约定，补充协议已经取代原租赁合同，应认定被上诉人违约；被上诉人逾期支付3月、4月租金，构成违约，不应返还履约保证金；上诉人已经最大限度给予被上诉人租金优惠，被上诉人再次违反补充协议，应认定其违约。 吕世超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法公断，驳回上诉人的诉讼请求。 丹东万达广场有限公司向一审法院提出诉讼请求：吕世超给付租金28245.81元及违约金1102元（以28245.81元为本金，自2020年6月20日起至实际给付之日止按合同约定计算，暂计算至2020年7月29日）。 吕世超在一审法院（反诉原告）反诉称：请求依法判令：1、解除双方的租赁关系；2、丹东万达广场有限公司返还剩余保证金49472.75元。 一审法院审理查明：2019年4月30日，以丹东万达广场有限公司为甲方（出租人），以吕世超为乙方（承租人），双方签订租赁合同一份，约定乙方承租甲方经营的万达广场步行街三层3031号商铺用于餐饮经营,租期30个月。双方约定租金按照房屋面积计付，起始标准为每月每平方米144.9元，起始月租金标准为38859.28元，每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金，双方另约定了租金递增方式、保证金、物业服务等相关内容。其中“保证金”约定，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币77718.56元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付29499.80元作为物业服务保证金，甲方或物业服务公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同因乙方违约而提前终止的,则甲方有权没收本合同项下之履约保证金……同日，以丹东万达广场商业管理有限公司为甲方，以吕世超为乙方，双方签订物业管理服务协议一份，约定甲方为乙方提供物业管理服务等相关事宜，该协议除约定了物业费的具体收取办法外另约定乙方需向甲方交纳相当于2个月物业服务费的履约保证金，如乙方未按照约定向甲方支付物业费、违约金等，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用；乙方还需向甲方缴纳质量保证金10000元，如乙方在经营期间不按时开业或者因不符合国家规定情形遭到政府部门处罚等，甲方有权以质量保证金代为支付对消费者、受损方的退货款、赔偿款、罚款等。2019年4月，吕世超按照合同约定或丹东万达广场有限公司要求，陆续交纳了物业履约保证金29499.8元、租金履约保证金77718.56元、POS机押金5000元、质量保证金10000元，合计122218.36元。此后，吕世超使用承租店铺经营，初期经营状况良好，但2020年初国内新冠疫情暴发，吕世超受疫情影响闭店若干天。2020年3月下旬开店后客流量小，经营状况差，导致吕世超无力支付租金及物业费。2020年3月18日，吕世超向丹东万达广场有限公司及物业公司发出《关于申请扶持政策（账单分期）的函》：“因受新冠疫情影响，我方资金紧张，现向出租人、物业公司申请分10期支付2020年3、4月的租金和物业费。”丹东万达广场有限公司及物业公司对吕世超的该申请予以准许后，吕世超仍未能按照此函件约定期限交纳。丹东万达广场商业管理有限公司遂于2020年6月28日向吕世超发出《解除合同通知书》，指出吕世超应于2020年6月20日缴纳下一期租金，但至今未缴纳属于单方严重违约，其将依据合同约定解除双方的租赁合同并没收履约保证金77718.56元，同时敦促吕世超及时结清欠付的租金51684.55元、物业费21061.06元并将承租商铺退还。吕世超于同年6月30日收悉该函件并同意解除双方的租赁合同，至此，双方的租赁关系解除。 此后，吕世超未能结清所欠租金及物业费，丹东万达广场有限公司遂没收了吕世超交纳的履约保证金77718.56元，并从物业履约保证金29499.8元中冲抵了吕世超欠缴的物业费21061.06元，剩余的物业履约保证金8438.74元、质量保证金10000元、POS机押金5000元合计23438.74元冲抵了吕世超欠缴的租金，丹东万达广场有限公司认为，在作出以上冲抵之后，吕世超尚欠租金28245.81元，遂诉至法院。 另查，我市于2020年3月22出台《关于做好我市住宿餐饮业恢复正常营业相关工作的通知》，该通知作出后万达广场方可以全面营业，吕世超于2020年3月22日以后才正式恢复营业。按照双方租赁合同中对于保证金的约定，吕世超欠付的租金51684.55元从已缴的租金履约保证金77718.56元中扣除后，租金履约保证金剩余26034.01元，吕世超欠付的物业费21061.06元从已缴的物业履约保证金29499.8元中扣除后，物业履约保证金剩余8438.74元。此外，尚有质量保证金10000元、POS机押金5000元在双方解除合同后，丹东万达广场有限公司未向吕世超返还且丹东万达广场有限公司认可吕世超除欠付上述租金外无其他违约行为，以上未返款项合计49472.75元。 本案在审理过程中，经审查，涉案的部分保证金收取主体为丹东万达广场商业管理有限公司，且丹东万达广场有限公司在提出诉讼请求时已将该保证金用于抵扣了欠付的租金，因此本院向双方当事人释明本案的主体问题，丹东万达广场有限公司表示为计算方便、减少诉累，丹东万达广场商业管理有限公司同意以丹东万达广场有限公司名义起诉，相关诉讼风险及权利义务由两公司自行解决。吕世超对此表示认可。 一审法院认为，丹东万达广场有限公司、吕世超均认可双方的租赁关系于2020年6月30日予以解除，该院予以确认。在双方的租赁合同中约定了租金履约保证金和物业履约保证金用于扣除承租人所欠付的租金和物业费，且最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，吕世超明显因疫情防控措施导致的营业收入减少而欠付租金，其不应承担违约责任，故丹东万达广场有限公司应将扣除吕世超所欠租金、物业费后的保证金余额返还给吕世超。经扣除后，吕世超不欠丹东万达广场有限公司租金、物业费，故该院对丹东万达广场有限公司的诉讼请求不予支持，对吕世超请求丹东万达广场有限公司返还剩余保证金的反诉请求予以支持。关于丹东万达广场有限公司辩称因吕世超违约而扣除其租金履约保证金系根据约定作出一节，因吕世超违约情形符合因疫情原因导致收入明显减少的情形，故该院对丹东万达广场有限公司的辩解意见不予采纳。 一审法院判决：一、确认原、被告之间的租赁关系解除；二、驳回原告丹东万达广场有限公司的诉讼请求；三、原告丹东万达广场有限公司于本判决生效后10日向被告吕世超返还租金履约保证金26034.01元、物业履约保证金8438.74元、质量保证金10000元、POS机押金5000元，合计49472.75元。 二审中，被上诉人向法庭提交关于万达广场减免商户租金及物业费的通知一份，证明上诉人给被上诉人免除的租金仅为36天，而非上诉状所述的免除4个月租金。 被上诉人对上述证据的质证意见：对该证据没有异议。 本院对上述证据的认证意见：鉴于被上诉人对该份证据没有异议，故本院予以采信。 上诉人在二审期间均未提交新证据。 本院查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人要求被上诉人支付3月、4月租金有无事实依据；2、原审判决确定的在扣除相应租金、物业费的基础上确认上诉人应当返还给被上诉人的款项是否适当。 本案中，丹东万达广场有限公司与吕世超在合同初期履约情况良好，吕世超在预交2020年初租金后国内新冠疫情暴发，受疫情影响吕世超闭店若干天。2020年3月22日以后，吕世超店正式恢复营业，因开店后客流量小，经营状况差，导致吕世超无力支付租金及物业费。6月30日，丹东万达广场有限公司向吕世超发出《解除合同通知书》，吕世超同意解除双方的租赁合同，至此，双方的租赁关系解除。依据上述事实可知，吕世超店3月末开店，考虑到新冠疫情对经营收入的影响，吕世超不应承担3月租金。吕世超店4月租金已与此前预交租金冲抵，故丹东万达广场有限公司所提要求吕世超支付3月、4月租金没有事实依据，本院不予支持。关于丹东万达广场有限公司所提吕世超应支付违约金的事实，经查，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。依据上述规定，吕世超因疫情原因导致迟延支付租金，丹东万达广场有限公司不得要求承担违约责任，故丹东万达广场有限公司的该节意见，本院不予支持。 综上所述，丹东万达广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1571元，由上诉人丹东万达广场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  冯泰昆 审判员  韩 丹 二〇二一年三月二十九日 书记员  林婷婷