新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1796号 上诉人（原审被告）：王建江，男，1968年3月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什地区。 被上诉人（原审原告）：新疆鸿新建设集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县东风路**。 法定代表人：梁棋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周平，呼图壁县景博法律服务所法律工作者。 原审被告：梁国荣，女，1969年8月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 上诉人王建江因与被上诉人新疆鸿新建设集团有限公司（以下简称鸿新公司）及原审被告梁国荣房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2019）新2323民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭于2021年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人王建江，被上诉人新疆鸿新建设集团有限公司的委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。原审被告梁国荣经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 王建江上诉请求：1．撤销原审判决，改判为上诉人给付被上诉人2017年租金21,097元及违约金40,000元；原审被告在本案中不承担民事责任。事实和理由：第一，一审法院认定原审被告为租赁合同的相对方错误。案涉租赁合同系上诉人与被上诉签订，且上诉人与原审被告已于2017年10月28日协议离婚，故原审被告在本案中不应承担民事责任。第二，一审法院计算租金错误。一审法院认定案涉租赁合同于2018年11月1日解除，故认定上诉人及原审被告应承担自2018年1月1日至2018年11月1日期间的租金。该期间应计算10个月租金，但一审法院按11个月计算租金错误。第三，一审法院认定上诉人于2018年度使用涉案房屋错误。上诉人于2017年11月20日以经营困难为由，向被上诉人提交《解除租赁合同的申请报告》，请求解除租赁合同并于年底向被上诉人交付案涉房屋的钥匙。且上诉人于2018年3月22日注销“呼图壁县全友家私城”，故上诉人不应承担2018年度的房屋租金。第四，一审法院采信证据错误。被上诉人在一审中提交的所谓由原审被告制作的证据，因原审被告未出庭质证，亦无其他证据予以佐证，一审法院不应采信。证人赵红艳系被上诉人工作人员，故其证词亦不应被采信。第五，一审判决上诉人与原审被告既共同承担房租，又承担违约金错误。 鸿新公司辩称，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 梁国荣未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。 鸿新公司向一审法院起诉请求：1．二被告支付2017年租金21,097元、2018年租金200,000元；2．二被告支付违约金40,000元。 一审法院认定事实：2017年1月21日，鸿新公司（甲方）与王建江（乙方）签订《新疆鸿新建设集团有限公司租赁合同》。约定甲方将其位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县鸿新永盛二楼房屋（原动漫城）出租给乙方，租期自2017年3月15日至2018年12月31日止，其中，2017年租金为158,333元，2018年租金为200,000元；签订合同时交清第一年租金，于2017年12月20日前交清2018年租金；乙方如中途撤租，应于4个月前提出撤租申请，经甲方同意后方可撤租，甲方不退还租金及其它费用；乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方剩余租金及保证金余额，并且乙方应承担年租金20%的违约金；乙方延期支付租金的，乙方应承担延付部分日万分之五的违约金，逾期支付租金超过十日甲方有权解除合同。合同签订后，王建江与梁国荣将该承租房用于其共同经营的“全友家私城”。2017年11月23日、12月28日，二被告以经营困难为由两次向原告递交《申请报告》，要求减少租金。2018年3月22日，王建江与梁国荣注销了“全友家私城”的工商登记，但仍继续在该承租房经营。2018年5月28日，王建江向鸿新公司出具一份《承诺书》，承诺分期交纳2017年剩余租金及2018年全年租金。2018年9月24日，鸿新公司向王建江与梁国荣发出清店通知。王建江与梁国荣到通知后，于2018年9月26日向鸿新公司递交《关于呼图壁全友清店事宜申请》，要求继续经营。2018年11月1日，王建江与梁国荣向鸿新公司返还了承租房，并与鸿新公司签署了《退房验收单》。另查明，王建江与梁国荣欠付鸿新公司2017年租金21,097元，未交纳2018年租金。一审法院认为，因王建江认可欠付鸿新公司2017年租金21,097元、违约金40,000元，故对鸿新公司该项诉讼请求予以支持。王建江与梁国荣虽2018年3月22日注销了“呼图壁县全友家私城”的工商登记，但仍继续在该承租房经营，至2018年11月1日才向鸿新公司返还承租房，故双方签订的租赁合同于该日解除。王建江与梁国荣应支付鸿新公司自2018年1月1日至2018年11月1日期间的租金183,333.33元（200,000元×11月÷12月），对鸿新公司诉讼请求中超过部分，不予支持。对王建江提出其2018年2月返还承租房，双方签订的租赁合同于2018年3月22日解除的抗辩意见，证据不足，不予采信。对王建江提出梁国荣并非合同相对方，不应承担付款责任的抗辩意见。因王建江认可证人赵红艳的出庭证言，证人赵红艳证实王建江与梁国荣共同经营“全友家私城”，且经常在店中经营的是梁国荣，故一审法院对王建江的上述抗辩意见，不予采信。遂判决：1．被告王建江、梁国荣于本盘觉生效后十日内支付原告新疆鸿新建设集团有限公司2017年租金21,097元、2018年租金183,333.33元；2．被告王建江、梁国荣于本盘觉生效后十日内支付原告新疆鸿新建设集团有限公司违约金40,000元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交如下证据： 1．协议书一份。拟证实自2017年12月31日起，案涉房屋租金应由梁彬支付。经质证，被上诉人对该证据的真实性不予认可，并称上诉人与梁彬签订的协议与其无关，被上诉人并未与上诉人解除合同。 因被上诉人对该证据的真实性不予认可，且上诉人亦未提供证据证实梁彬签字的真实性，故本院对该证据的证明效力不予确认。 2．离婚协议书、离婚财产分割补充协议、结婚证各一份。拟证实上诉人与原审被告于2017年10月23日协议离婚，双方离婚时口头协议将呼图壁县全友家私无偿转让与梁彬，故梁国荣在本案中不应承担民事责任。经质证，上诉人对离婚协议书、离婚财产分割补充协议的真实性认可，关联性不予认可；对结婚证的真实性不予认可。并称该协议系上诉人与被上诉人内部协议，不能对抗善意第三人。 本院对离婚协议书、离婚财产分割补充协议的真实性予以确认；因结婚证系复印件且被上诉人对此不予认可，故本院对该证据的证明效力不予确认。 被上诉人鸿新公司未提交新证据。 原审被告梁国荣未到庭，视为放弃举证及质证权利。 二审查明事实与一审查明事实基本一致，本院对一审法院查明“2017年11月23日、12月28日，二被告以经营困难为由两次向原告递交《申请报告》，要求减少租金”以外的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为1．上诉人与被上诉人解除租赁合同的时间如何确定；2．原审被告在本案中是否应承担共同给付责任。 关于焦点一，上诉人对案涉租赁合同已协议解除，拖欠被上诉人2017年租金及违约金40,000元的事实不持异议。但双方对租赁合同解除时间存有争议。上诉人认为其与被上诉人于2017年12月31日协议解除案涉租赁合同；被上诉人认为案涉租赁合同于2018年11月1日协议解除。经审查，上诉人提交的《申请报告》系其单方出具，被上诉人并未在该报告上签字或盖章表示同意解除租赁合同；上诉人与梁彬签订的《协议书》所约定的将全友家私城转让事宜对被上诉人并无约束力，且其亦未提供证据证实梁彬与被上诉人就案涉房屋达成新的租赁关系。故上诉人主张其与被上诉人于2017年12月31日协议解除案涉租赁合同，证据不足，本院不予支持。结合上诉人于2018年5月28日就欠付2017年及2018年租金事宜向被上诉人出具承诺书的行为，可以反映上诉人2018年度仍使用租赁房屋的事实。综上，被上诉人自认双方的租赁合同于2018年11月1日解除，故上诉人应支付被上诉人自2018年1月1日至2018年11月1日期间的租金166,666.67元（200,000元÷12个月×10个月）。一审法院计算租金错误，本院予以纠正。 关于焦点二，上诉人认为租赁合同系其与被上诉人签订的，且其与原审被告已经解除婚姻关系，故原审被告在本案中不应承担付款责任。经审查，虽然“呼图壁县全友家私城”登记的经营者为上诉人，但该个体工商户的组成形式为家庭经营，且上诉人认可其与原审被告在夫妻关系存续期间共同经营该家私城。现该个体工商户已被注销，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款的规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”综上，原审被告在本案中应对欠付租金及违约金承担共同还款的责任。 综上所述，王建江的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2019）新2323民初1718号民事判决第二项，即“被告王建江、梁国荣于本判决生效后十日内支付原告新疆鸿新建设集团有限公司违约金40,000元”； 二、变更新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2019）新2323民初1718号民事判决第一项为：上诉人王建江、原审被告梁国荣自收到本判决之日起十日内支付被上诉人新疆鸿新建设集团有限公司2017年租金21,097元、2018年租金166,666.67元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,216.45元（由被上诉人新疆鸿新建设集团有限公司预交），由上诉人王建江及原审被告梁国荣负担4716元，被上诉人新疆鸿新建设集团有限公司负担500.45元：二审案件受理费3967元（由上诉人王建江预交），由上诉人王建江负担3,633.33元，被上诉人新疆鸿新建设集团有限公司负担333.67元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财务状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成范围的，依法追究刑事责任。 审 判 长  胡 婧 审 判 员  马少飞 审 判 员  高 峰 二〇二一年三月十九日 法官助理  李 雯 书 记 员  李 静