江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终907号上诉人（原审被告）：淮安市天瑞房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海东路**。法定代表人：漆贯凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞晨，男，1988年3月14日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：谢国迎，江苏海越（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞宁，男，1957年7月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区，系俞晨父亲。上诉人淮安市天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞公司）因与被上诉人俞晨商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初4974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人俞晨一审诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人主张的逾期交房违约金及水、电、气、有线电视、周边绿化等验收合格违约金早已超过诉讼时效，被上诉人一审举证的微信聊天记录仅能证明其一直主张的是房屋产权证的问题，未涉及逾期交房和水电验收合格的违约金问题。2.涉案房屋逾期交房和逾期办证的责任不在上诉人，是因案外人鹏腾建筑公司的原因无法办理相关手续，且涉案房屋实质上早已满足交付条件，被上诉人拒绝拿房，其损失不应由上诉人承担。3.即使上诉人需要承担逾期交房责任，那么根据合同约定，逾期办证在交房后90个工作日进行，在房屋未实际交付的情形下，不应支持逾期办证违约金。4.一审判决的违约金过高，且被上诉人一审仅主张了部分违约金，还保留了2020年5月31日之后逾期交房违约金的主张权利，按此计算，理论上将来可能导致违约金总额超过购房款，显然不公。被上诉人俞晨辩称：1.本案没有超过诉讼时效，被上诉人的母亲从2017年开始一直与上诉人公司负责人员沟通违约金和房产证问题，而且违约金包含了合同约定的三种违约金，并非仅指逾期办证违约金。2.被上诉人购买涉案房屋时，上诉人明确承诺会如期交房，并未如实告知被上诉人该房屋建设中存在的问题，现在上诉人又以其与施工方之间的纠纷作为豁免违约责任的理由，不能成立。3.合同补充协议明确约定上诉人应在2017年6月1日之前提供资料给产权登记机关，而非房屋交付后的90日。4.上诉人至今不能交房并办证，被上诉人的损失一直在增加，上诉人认为违约金过高不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。俞晨一审起诉请求：天瑞公司支付逾期交房违约金461360元（计算截止2020年5月31日）、逾期办证违约金31600元、水电气等未验收合格违约金31600元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月3日，俞晨（买受人）与天瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定俞晨购买天瑞公司开发的淮海南路301号英伦玫瑰园9幢101室房屋，房屋总价158万元。出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。后双方签订补充协议，载明：“…八、出卖人保证在买受人付清房款后30个工作日内确保水、电、气、有线电视验收合格（到相关营业厅缴费），完成周边绿化（验收合格）。否则按房屋总价2%的标准赔付。九、原合同第十五条关于产权登记的约定调整为出卖人于2017年6月1日前办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该期限内取得房地产权属证书的，出卖人按房屋总价2%的标准赔付”。2016年5月17日，天瑞公司盐河分公司向俞晨开具增值税普通发票2张，金额合计53万元。后俞晨通过贷款方式向天瑞公司支付尾款105万元。2016年8月16日、2018年11月26日，俞晨母亲王俭通过短信向天瑞公司员工罗奎询问涉案房屋交付事宜。2019年，王俭多次通过短信向罗奎询问房屋交付及赔偿事宜，2019年2月26日的短信中，王俭明确提出房屋赔偿问题。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方之间形成合法有效的买卖合同关系。俞晨已按合同约定支付了全部购房款，天瑞公司未按合同约定交付涉案房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。现俞晨主张天瑞公司每日按其已付购房款万分之二的标准，支付2016年6月1日至2020年5月31日的逾期交房违约金461360元，于法有据，予以支持。天瑞公司辩称逾期交房违约金的诉讼时效已经届满，法院对该辩解不予采信，理由为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算；俞晨的母亲王俭自2016年开始一直与天瑞公司工作人员就逾期交房事宜进行沟通，2019年2月26日的短信中明确了赔偿请求，故根据现有证据可认定至2019年2月26日，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算；俞晨于2020年7月22日提起本案诉讼，诉讼时效期间并未届满。天瑞公司未在俞晨付清房款30日内确保水、电、气、有限电视验收合格、完成房屋周边绿化（验收合格），应当依约按房屋总价2%的标准赔付，现俞晨主张天瑞公司支付违约金31600元，于法有据，予以支持。天瑞公司未能证明其在2017年6月1日前将相关资料报产权登记机关备案，且涉案房屋至今无法办理房地产权属证书，俞晨主张天瑞公司依约支付房屋总价2%的违约金31600元，法院予以支持。上述违约金合计524560元。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：天瑞公司于判决生效后三日内支付俞晨违约金524560元。案件受理费9046元，由天瑞公司负担。本院二审期间，上诉人天瑞公司提交（2020）苏08民终3684号民事判决书，证明开发商承担的逾期交房违约金不应超过总房款的30%，且只有在房屋交付之后才能起算逾期办证违约金。俞晨质证认为，对该判决书真实性无异议，但与本案案情并不一致，不适用于本案。本院经审查认为，该判决书中的购房者接收了未经竣工验收的房屋并实际装修入住，与本案案情并不相符，且该判决中并无逾期交房违约金不应超过总房款的30%的表述，故不能达到上诉人的证明目的。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，天瑞公司与俞晨签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务。俞晨已按约支付了全部购房款，天瑞公司未按照合同约定的交房及办证时间交付涉案房屋并办理产权证，亦未按约定时间完成水、电、气、有线电视及周边绿化验收合格，构成违约，应当依照合同约定承担违约责任，故一审法院根据双方合同约定的时限及违约金标准计算天瑞公司的违约赔偿金额并无不当。关于天瑞公司所提本案超过诉讼时效的上诉理由。经查，2016至2019年，俞晨母亲王俭在与天瑞公司员工罗某的短信及微信聊天记录中，多次陈述涉案房屋存在逾期交房、逾期办证、以及未验收等问题，要求天瑞公司进行违约赔付，并未超过法律规定的三年诉讼时效，故天瑞公司该项上诉理由，本院不予采信。关于天瑞公司所提涉案房屋已满足交付条件，俞晨拒绝收房，故天瑞公司不应承担逾期交房违约金的上诉理由。经查，根据双方合同约定，交付条件是该商品房经验收合格，天瑞公司至今未能提供涉案房屋经验收合格的证明材料，故俞晨有权拒绝接收未验收合格的房屋，天瑞公司该项上诉请求，本院不予支持。关于天瑞公司所提违约系案外人鹏腾公司未交付施工资料导致，天瑞公司不应承担违约责任的上诉理由。本院认为，合同具有相对性，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故天瑞公司与案外人之间的纠纷不影响天瑞公司依据与俞晨的合同约定向俞晨承担违约责任。关于天瑞公司所提未实际交房不应计算逾期办证违约金的上诉理由。经查，本案双方签订的补充协议变更了主合同中关于办理产权证的约定，明确将产权登记时间调整为2017年6月1日前，而非实际交付房屋后的90日内，故天瑞公司该项上诉理由亦不能成立。关于天瑞公司所提违约金过高、俞晨因天瑞公司违约而获益，故天瑞公司不应赔偿的上诉理由。本院认为，双方合同约定日万分之二的逾期交房违约金，不属于畸高情形；因天瑞公司至今未能交房办证，俞晨至今不能行使对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利，且俞晨的损失一直在增加，故天瑞公司主张俞晨因此获益的观点不能成立，本院对天瑞公司该项主张不予支持。综上，天瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9046元，由上诉人淮安市天瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  马玉宝二〇二一年三月二十九日法官助理  钟 岩书 记 员  陶晓航