河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3539号上诉人（原审被告，反诉第三人）：郑州东运房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市荥阳市东润玺城一期6号楼104商铺。法定代表人：罗广涛，经理。委托诉讼代理人：李培峰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海瑛，河南神龙剑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李慧君，女，汉族，1990年5月5日出生，住河南省太康县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴自强，男，汉族，1992年1月20日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李新，河南国赢律师事务所律师。原审被告：张利新，女，汉族，1966年10月12日出生，住郑州市管城回族区。上诉人郑州东运房地产营销策划有限公司(以下简称东运公司)因与被上诉人李慧君、吴自强、原审被告张利新房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。东运公司上诉请求：1、依法撤销（2021）豫0182民初62号民事判决第二、三项，并依法判决（不服金额23500元）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决将上诉人收到李慧君的5000元认定为“代办费用”严重背离客观事实，判决上诉人返还“代办费用3500元”既无事实根据，也与一审本诉中李慧君诉请不符，判非所请，程序违法。首先，涉案上诉人收到的5000元系作为买方的李慧君办理银行按揭贷款时应支付给第三方的费用，目前按揭贷款审批程序已办完，该费已实际支付给第三方。而《房屋买卖（居间）合同》（下简称《合同》）第五条第三款约定的“代办房屋过户手续及银行按揭贷款手续以及水、电、气、物业过户等相关手续”的2000元，系李慧君委托上诉人代为办理约定事项而应支付给上诉人的服务费用，一审判决将涉案5000元认定为代办费用显然是事实认定错误。其次，李慧君在一审中也明确认可该5000元为银行贷款费用，并在诉讼请求中明确予以主张，同时一审也认定了上诉人、李慧君“均陈述该费用为办理银行按揭贷款手续费用”的事实，在事实如此清楚的情况下，一审判决仍判令上诉人返还李慧君办理按揭贷款时支付第三方的费用，不仅没有事实根据和法律依据，同时也与李慧君的诉讼请求不符，程序明显违法。二、一审判决上诉人“支付吴自强定金款项2万元”不符合上诉人与二被上诉人共同签订的《合同》约定，同时也有违“不告不理”的民事裁判原则，故该判决项事实错误、程序违法。首先，上诉人是根据《合同》第四条第一款约定代为保管买方李慧君支付的定金2万元，是合法占有，同时根据《合同》“第十三条违约责任……10、甲、乙双方任何一方违反本合同相关约定的，…守约方应当凭生效的法院判决或仲裁裁决书、从丙方处领取或收回扣除居间中介服务费以外的定金、物业交割保证金……除非甲乙丙三方达成新的协议。”约定，上诉人在任何一方违约时，是有权在定金中扣除居间中介服务费的。而一审判决查明部分遗漏了上述约定内容，径行判决上诉人全额返还定金款项2万元明显与《合同》约定不符，严重侵害了上诉人的合同权利。其次，在涉案反诉中，上诉人的诉讼地位是第三人，且一审反诉原告吴自强诉请要求的是“请求法院依法判令反诉被告赔偿原告违约金28950元”，根据“不告不理”的民事裁判原则，即便吴自强的反诉请求成立，也应判决反诉被告李慧君赔偿反诉原告吴自强损失，而非判令上诉人直接承担李慧君的违约责任。综上，上诉人已严格按照《合同》约定履行居间人的合同义务，促成买卖双方签约并履行，并无任何违约行为，涉案《合同》系因李慧君的违约行为而被裁决解除，一审判决一、二项不仅背离了《合同》约定，且与本、反诉原告的诉讼范围不符，严重侵害了上诉人的合法权利。吴自强辩称，第一，在一审中东运公司并未提出反诉,对于中介服务费并没有向法院主张,是对权利的自由处分。第二，我方在反诉中要求李慧君赔偿损失,因为东运公司实际只是定金的代管人，而不是定金的所有人，从法院判决书中可以看出，吴自强要求李慧君赔偿经济损失，由负责保管的东运公司直接支付合情合理。在定金法则与违约金的适用中，法院适用了定金法则，适用法律正确。综上所述，一审判决事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。李慧君向一审法院起诉请求：1、请求法院依法终止对双方于2020年10月17日签订该房屋买卖（居间）合同的履行，由被告向原告返还定金及手续费共计2.5万元；2、由被告承担诉讼费用。吴自强向一审法院反诉请求：1、请求法院依法解除双方于2020年10月17日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告违约金28950元；3、由反诉被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：东运公司工作人员曾带着原告到本案所涉房屋进行查看。2020年10月17日，李慧君作为买受人（乙方）与作为出卖人的被告吴自强（甲方）、作为居间方的东运公司（丙方）签订房屋买卖居间合同一份，主要内容为：“……第一条房屋状况：甲方拥有位于荥阳市××与××交叉口西北角清华大溪地六区22号楼1单元3层301号的房屋……，以上内容及其他相关内容均以《房屋所有权证书》或《不动产权证书》登记为准，本合同约定房产甲方自愿将该房屋出售给乙方，丙方已将该房屋了解的相关信息作出了如实的告知，乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实际查验……第三条成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意该房屋成交价的总价款为965000元整。第四条：乙方应于本合同签订时支付定金2万元整（该定金在办理完房屋网签立契过户手续前由丙方代为保管）（该定金在办理房屋网签立契过户手续时可冲抵房款或居间中介服务费）……第五条……2、甲、乙双方深知丙方为达成本合同已付出的人力、物力、精力及相应的劳务付出，丙方的中介服务费由甲方支付9650元整，丙方的中介服务费由乙方支付9650元整，在签订本合同时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付中介服务费。3、经市房管局及物价局规定：代办房屋过户手续及银行按揭贷款手续以及水、电、气、物业过户等相关手续，总收取标准每件2000元整，并于签订本合同时由乙方一次性支付给丙方……第七条：……2、按揭贷款：甲方有义务配合乙方办理按揭贷款手续，以便乙方按揭贷款手续顺利办理。甲、乙双方应在签订本合同后15个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续……第十条：如乙方采用按揭贷款方式付款，乙方保证取得《房屋所有权证书》或《不动产权证书》并产权归档后的三个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续……第十三条：违约责任……2、乙方违约致使《房屋买卖居间合同》不能履行的，无权要求返还定金，并承担甲方由此产生的其他经济损失……6、如乙方未按照本合同第十条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方同意向甲方支付本合同约定的第三条房屋成交价总房价款的3％作为违约金，并赔偿甲方由此所造成的损失，如逾期10个工作日乙方仍不履行，甲方有权解除合同，乙方同意承担房屋交易过程中所发生的全部费用……8、代理人保证其拥有代理甲方或乙方签订本合同的合法代理权，否则代理人按照无权代理向丙方及合同相对方承担赔偿责任。9、在合同履行过程中如因甲乙任意一方违约或甲乙双方违约而导致本合同不能正常履行或解除、终止履行的，丙方所收取的中介服务费一律不予退还，丙方不承担居间中介服务费返还的责任……”，该合同落款处甲方吴自强名字由张利新所签，代理人处张利新由其自己所签。当日，李慧君向东运公司支付定金2万元，由东运公司给李慧君出具收据一份。2020年10月23日，李慧君转账支付东运公司法定代表人罗广涛5000元，转账凭证上显示附言“中介佣金”。后三方在办理银行按揭贷款过程中，因李慧君表示不再买房，双方发生纠纷。另查明，吴自强、张利新、东运公司提交2020年10月16日吴自强出具的房屋买卖授权委托书一份。吴自强与张利新系母子关系。一审法院认为，结合原、被告陈述，首先是关于张利新是否具有代理权问题，一是李慧君与吴自强签订合同时，合同上明确显示甲方为吴自强，其代理人为张利新，李慧君应当知道张利新系吴自强的代理人，二是李慧君陈述签订合同时张利新、东运公司并没有出具母子证明，张利新陈述当时其带有户口本，东运公司陈述签订合同时曾口头告知张利新与吴自强系母子关系，虽然当事人均未提供充分的证据予以证明，但依据当事人陈述、李慧君提供的录音资料等证据及日常生活经验法则，李慧君应当知道吴自强与张利新系母子关系，三是主张张利新不具有代理权的权利人一般原则上应为委托人即吴自强，但在合同履行过程中，吴自强并没有主张过该权利，并且至今认可其母亲张利新的行为，四是本案所涉合同存在居间方即东运公司，东运公司间接控制了本案所涉房屋，并带领李慧君进行了现场查看，而本案所涉房屋买卖合同并非仅在李慧君与吴自强、张利新之间订立，且本案所涉合同第八条约定有代理人条款内容，在办理银行按揭贷款过程中，吴自强亦进行了相应的协助行为，五是李慧君的诉讼请求为主张终止合同履行，但该主张的前提为合同成立有效，故综上张利新、东运公司在签订合同时是否出具上述房屋买卖授权委托书、是否为之后补签的、东运公司是否向李慧君提供吴自强的联系方式等，并不能从实质上影响张利新具有代理权的效力，本案所涉合同成立有效。其次是关于本案所涉合同是否解除的问题，一是李慧君主张终止合同履行即解除合同，但其并未提供充分的证据证明吴自强行为构成根本违约，二是李慧君曾与张利新微信聊天表示不再购买本案所涉房屋，现吴自强反诉要求解除本案所涉的合同，符合法律规定，故综上对李慧君要求终止合同履行的诉讼请求，该院不予支持，对吴自强要求解除本案所涉合同的诉讼请求，该院予以支持，解除合同时间为吴自强提出反诉之日即2021年1月20日。再次是关于本案所涉的5000元款项性质问题，一是虽然李慧君提交的转账凭证上显示中介佣金字样，但李慧君、东运公司均陈述该费用为办理银行按揭贷款手续费用，因此应当以双方真实意思表示为准，二是依据本案所涉合同第五条第三款约定内容，李慧君与东运公司之间亦存在委托合同关系，虽然双方约定东运公司代办房屋过户手续、银行按揭贷款手续以及水、电、气、物业过户等相关手续共计2000元，但实际上李慧君与东运公司以新的合意将该费用约定为5000元，又因本案所涉买卖合同解除后，该委托合同亦失去继续履行的事实基础，理应解除，考虑委托合同履行等情况，该院酌定东运公司应当返还李慧君该费用3500元，故对李慧君要求被告东运公司返还费用3500元的诉讼请求，该院予以支持，对超过该部分的诉讼请求，该院不予支持。最后是关于吴自强反诉的违约金问题，吴自强主张按照本案所涉合同第十三条第六款约定计算违约金共计28950元（965000＊3％），但该内容为履行迟延违约金，而吴自强并未提供充分的证据证明其向李慧君主张过该权利，且本案李慧君通过东运公司或直接向张利新表示因家庭原因不再买房即要求解除合同，虽然正如上述，李慧君不具有解除权，但本案诉讼中吴自强亦直接要求解除本案所涉买卖合同，而并非主张继续履行合同，因此本案情形不适用该条款约定，应当依约适用第十三条第二款的约定内容即定金法则予以处理，李慧君支付定金2万元仍在东运公司处，系依照合同约定由吴自强指定东运公司占有保管，因此该2万元款项应当作为吴自强的经济损失，依法不予退还，基于本案所涉房屋买卖合同已解除，东运公司应当支付给吴自强，故对李慧君要求返还2万元定金的诉讼请求，该院不予支持，对吴自强要求李慧君赔偿经济损失2万元的反诉请求，该院予以支持，对超过该部分的反诉请求，该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百一十五条、第三百九十六条、第四百二十四条、第四百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除李慧君与吴自强于2020年10月17日签订的房屋买卖合同；二、郑州东运房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还李慧君代办费用3500元；三、郑州东运房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付吴自强定金款项2万元；四、驳回李慧君的其他诉讼请求；五、驳回吴自强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费213元，由李慧君负担188元，由郑州东运房地产营销策划有限公司负担25元。反诉受理费262元，由吴自强负担112元，李慧君负担150元。本院二审期间，东运公司提交如下证据：第三方金融服务公司工作人员王宾出具的收据一份，证明李慧君所支付的5000元为金融代办费，且该费用已支付给了第三方的事实。吴自强质证称，对该证据的真实性有异议，对其证明目的有异议。因为该证据只是一个手写的收据并没有相关第三方公司的印章，不能证明东运公司实际向第三方转账缴纳了金融服务费，并且李慧君与东运公司之间的经济往来与我方无关，且该证据在一审中并未提出，综上所述，该证据不能证明东运公司目的。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供相应的充分证据予以证明。本案中买受人李慧君（乙方）与出卖人吴自强（甲方）、居间方东运公司（丙方）签订的房屋买卖居间合同，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行义务。合同签订后，因李慧君违反合同约定，放弃购买涉案房屋，存在违约，其应承担相应的违约责任。关于李慧君向上诉人东运公司缴纳的5000元费用问题，原审法院已认定为办理银行按揭贷款的手续费,虽然双方约定东运公司代办房屋过户手续、银行按揭贷款手续以及水、电、气、物业过户等相关手续共计2000元，但实际上李慧君与东运公司以新的合意将该费用约定为5000元，又因本案所涉买卖合同解除后，该委托合同亦失去继续履行的事实基础，理应解除，考虑委托合同履行等情况，所以，原审酌定东运公司应当返还李慧君该费用3500元并无不当。至于上诉人与第三方之间如何交费，不能否定上诉人与李慧君之间的费用问题，且上诉人也无充分证据证明已向第三方支付了相关费用。二审中上诉人提交的收据，仅为个人所出具，无法证明该5000元是向第三方支付的费用，本院不予采信。关于东运公司代收李慧君缴纳的买房定金2万元的问题。该款项是李慧君应支付给吴自强的买房定金，合同约定由东运公司代为保管，现房屋买卖合同已经解除，因李慧君在该合同履行中存在违约，所以该2万元定金吴自强不予返还。因此，上诉人应将该2万元定金交给吴自强，故一审法院判决东运公司将其代为保管的买房定金2万元支付给吴自强也无不妥。关于上诉人东运公司上诉所称的中介服务费问题，上诉人在一审中并未提起该项要求，一审不予处理也无不当。综上所述，东运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由郑州东运房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年三月十二日法官助理张彦超书记员娄杨杨