湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1202民初5541号原告：怀化市城市花园酒店有限责任公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区富程路（新街20号），统一社会信用代码：91431200053857171C。法定代表人：舒采伟。系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：舒琪，湖南云天（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312202011230590。委托诉讼代理人：何晶，湖南云天（怀化）律师事务所实习律师，证号：18132007210055。被告：怀化市麦田娱乐有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区人民东路北侧润兰大厦1栋3楼，统一社会信用代码：91431202MA4L13UAXQ。法定代表人：何先慧。原告怀化市城市花园酒店有限责任公司（以下简称“城市花园酒店公司”）诉被告怀化市麦田娱乐有限公司（以下简称“麦田公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告城市花园酒店公司的委托诉讼代理人舒琪、何晶到庭参加诉讼，被告麦田公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告城市花园酒店公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2014年4月23日原告与被告签订的《润兰大厦物业租赁合同》，及2016年7月8日原告与被告签订的《补充协议》，并由被告向原告返还租赁房屋，且被告不得毁损现已形成附合的装饰、装修物；2、判令被告向原告支付租金、物业费、水费、电费、空调费及利息共计1224632.7元，其中租金及物业费623500元，利息54200元，水、电、空调费336923.7元，应递增租金及物业费10000元；3、依法确认原告对被告放置于出租房屋内的所有产依法享有留置权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月23日，原告原法定代表人陆涛代表原告与被告代表王云洪、唐淑芬签订了《润兰大厦物业租赁合同》。合同约定：原告将位于怀化市鹤城区富程路润兰大厦（城市花园酒店）裙楼3层至4层出租给被告以麦田KTV的名义进行经营服务活动，租赁期限自2014年9月1日至2026年8月31日止，前三年租金按照建筑面积每平方米28元/月，每一租赁年度租金约为1008000元，从第4个租赁年度起，在前3年年租金标准基础上按每个租赁周期(3年为一个租赁周期)10%方式递增租金。每当上一租赁年度期满前15日，被告应一次性支付下一租赁年度租金给原告。被告逾期支付应付款项的，每逾期一日，被告应向原告支付应付总额万分之五的滞纳金；逾期时间超过15日的（无论原告是否正式催款)每逾期一日，被告应向向原告支付总额万分之八的滞纳金。同时，若被告逾期15日且未获得原告延时交付书面同意，原告有权解除被告承租权，并收回房屋且不给被告任何经济补偿。2016年7月8日，原、被告双方签订《补充协议》，双方约定年租金收取严格按合同内容交清，租赁金若逾期30天以上，原告有权单方终止协议，并收回房屋。若租赁期内，被告累计三次无正当理止日前应付租赁金及所拖欠费用的利息(按应付款的月利息2%收取)，且原告可收回房屋并不给被告任何经济补偿。自2019年7月，被告无故开始欠付租金、水电费、空调费等各项费用。后经原告多次催告，被告仍然不缴纳欠缴的相关费用。截至2020年9月30日，被告已累计欠付原告租金、物业费、水电费、空调费及利息等共计1224623.7元。且目前被告已停止了“麦田KTV”的经营活动，但被告拒不配合原告清点、处置租赁物内的动产，被告的这一系列行为导致原告的损失不断扩大。现为维护原告的合法权益，减少原告的实际损失，特依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及相关法律规定向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告全部诉讼请求。被告麦田公司未作答辩。经审理查明：2013年4月18日，原告从案外人向纯兰处承租怀化市人民东路的润兰大厦商用楼一层酒店大堂及第一层至第二十二层，总面积为19115平方米，租金标准为12元/平方米，合同期限为2013年6月15日至2030年6月14日，共计17年。年租金自2019年开始每三年上涨8%。2014年4月23日，原告（甲方）将上述房屋中裙楼三层至四层转租给王方洪、唐淑珍（乙方，系被告公司发起人）用于经营麦田KTV，双方签订一份《润兰大厦物业租赁合同》，约定：租赁建筑面积为合计3000平方米，物业交付时的装修情况为毛坯。租赁期限为12个租赁年度（144个月）。自2014年9月1日至2026年8月31日。物业租金标准按每平方米28元/月，每个租赁年度年租金约为1008000元。前三年租金按照1008000元计算，从第四个年度起，在前三年度租金标准基础上按每个租赁周期10%方式递增租金。租金支付时间为上一租金年度期满前15日。乙方逾期支付应缴租金的时间超过30日，甲方有权提前解除合同，收回物业，要求乙方赔偿相关损失。乙方需按照物业实际耗水、耗电量综合及自来水公司、电力部门收费标准缴付水、电费，另需缴纳电费及税费的3%作为线路损耗费。按照实际空调使用收费标准支付空调费，乙方逾期支付应付款项的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付总额万分之五的滞纳金，逾期超过15日的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额万分之八的滞纳金。合同签订后，被告对房屋进行了装修，开始经营KTV。2016年7月7日，原告与被告签订《补充协议》，约定乙方应在当月的10日前交清上月的水费、电费、空调费，年租金收取严格按合同内容，租赁金逾期30天以上，甲方有权单方终止协议，并收回房屋。若租赁期内，乙方累计三次无正当理由逾期支付租赁金，则甲方亦有权单方终止协议，乙方需付清协议终止之前应付租赁金及拖欠费用的利息（按应付款月利息2%收取），并收回房屋及不给乙方任何经济补偿。以上各项费用乙方逾期交费，甲方将不允许办理正常充电手续，直到交清各项费用为止。被告法定代表人何先慧代表公司在合同上签名。自2019年7月开始，被告未按照合同约定足额支付租金，并欠付水电空调费用。2020年7月20日，原告向被告出具一份《麦田KTV结算说明》与被告进行对账，该说明载明：1、根据合同，租金递增，2018年7月1日起租金应递增10%，2018年7月1日至2020年7月31日共计25个月，应递增租金及物业费84000元×10%×25=210000元；2、截至2020年7月31日，被告欠付租金567500元，应付利息54200元；3、至2020年7月31日欠付水电空调费336923.7元。1-3项总计欠款210000元+567500元+54200元+336923.7元=1168623.7元。被告在该结算单盖章并注明：对于此计算说明第1点不认可，第2点利息部分，公司认为有异议，其他属实。对账后，被告于2020年8月10日交纳了28000元租金、8000元空调费，之后，被告停止经营，未支付其他欠款，原告因而诉至法院，形成纠纷。原告起诉前，向本院提出诉前保全，2020年9月11日，本院作出（2020）湘1202财保34号民事裁定，裁定查封被告所有的放置在原告出租房屋内（怀化鹤城区人民东路北侧润兰大厦1栋3楼、4楼“麦田KTV”内）价值20万元财产，所查封财产由原告保管，查封期限一年。本院在执行该诉前保全裁定时，原告申请对现场的财产进行证据保全，经怀化市天桥公证处的公证，对房屋内的部分物品进行了清点，并制作了财产清单，2020年10月26日，怀化市天桥公证处对该公证事项作出了（2020）湘怀天证自第2691号公证书。上述案件事实有：《润兰大厦商用楼租赁合同书》、《润兰大厦物业租赁合同》及补充协议、联络函、麦田KTV欠款结算说明、（2020）湘1202财保34号民事裁定书、（2020）湘怀天证自第2691号、庭审笔录在案证实。本院认为：原告与被告签订的《润兰大厦物业租赁合同》及《补充协议》系双方自愿签订，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方应按照合同约定全面履行。原告已经履行了交付房屋给被告使用的义务，被告应按期缴纳租金及合同约定的费用，被告欠付租金及水、电、空调费，构成违约，原告有权解除合同，要求被告退还租赁物，原告请求解除2014年4月23日原告与被告签订的《润兰大厦物业租赁合同》及2016年7月8日原告与被告签订的《补充协议》，并由被告向原告返还租赁房屋，且被告不得毁损现已形成附合的装饰、装修物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。经被告的确认，截至2020年7月31日，被告欠付租金567500元及欠付的水、电、空调费336923.7元。2020年8月至9月，被告应付的租金为168000元（84000元×2月）。根据合同递增的约定，第四个租金年度，原告可以在前三年的租金标准基础上按10%的方式递增，2017年9月1日即为第四个租金年度第一个月，根据计算，即为每月递增8400元，原告在确认书主张自2018年7月1日计算，符合合同约定，故2018年7月1日至2020年7月31日的递增的租金应为：8400元×25（月）=210000元。被告在2020年8月10日交纳的租金28000元及8000元空调费应予以扣减。计算至原告起算时即2020年9月，被告欠付的租金（包括物业费）、水、电、空调费为：567500元+336923.7元+168000元+210000元-36000元=1246423.7元。根据合同约定，逾期付款违约金按照月利率2%计算，该违约金约定过高，原告的损失应为资金占用损失，本院依法将违约金标准调整为按照一年期贷款市场报价利率计算。原告请求被告支付租金（包括物业费）、水、电、空调费及利息1224632.7元，系对自身权利义务的处分，不违反法律规定，本院予以支持。被告放置在原告出租房屋内的动产，根据《中华人民共和国民法典》第四百四十七条“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。”的规定，原告有留置权，留置权的范围为（2020）湘怀天证自第2691号公证书确定的财产清单内的财产。原告申请本案诉前保全措施的申请费1520元，系原告的损失，该损失应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百四十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2014年4月23日原告怀化市城市花园酒店有限责任公司与被告怀化市麦田娱乐有限公司签订的《润兰大厦物业租赁合同》及2016年7月8日原告怀化市城市花园酒店有限责任公司与被告怀化市麦田娱乐有限公司签订的《补充协议》；二、被告怀化市麦田娱乐有限公司于本判决生效之日起15日内向原告怀化市城市花园酒店有限责任公司返还租赁房屋，且被告怀化市麦田娱乐有限公司不得毁损现已形成附合的装饰、装修物；三、被告怀化市麦田娱乐有限公司于本判决生效之日起15日内向原告怀化市城市花园酒店有限责任公司支付租金（包括物业费）、水、电、空调费及利息共计1224632.7元；四、原告怀化市城市花园酒店有限责任公司有权对（2020）湘怀天证自第2691号公证书确定的财产清单内的财产享有留置权；五、被告怀化市麦田娱乐有限公司于本判决生效之日起15日内向原告怀化市城市花园酒店有限责任公司支付财产保全措施申请费损失1520元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15822元，由被告怀化市麦田娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 玲人民陪审员  杨引朝人民陪审员  潘立新二〇二一年三月二日代理书记员  杨梅云