陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕05民终240号上诉人（原审原告)：王**，男，汉族，1986年6月18日生。委托诉讼代理人：李晖，陕西秦平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：渭南鑫瑞房地产有限公司。法定代表人：原雪英，任总经理。委托诉讼代理人：刘岩红，陕西频阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范鹏明，男，汉族，1992年10月22日生。委托诉讼代理人：曾庆安，陕西省富平县城关法律服务所法律工作者。上诉人王**与被上诉人渭南鑫瑞房地产有限公司（以下简称鑫瑞公司）、范鹏明房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省富平县人民法院(2020)陕0528民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王**的委托诉讼代理人李晖、被上诉人鑫瑞公司的委托诉讼代理人刘岩红、被上诉人范鹏明的委托诉讼代理人曾庆安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王**的上诉请求：一、撤销陕西省富平县人民法院(2020)陕0528民初1904号民事判决，依法改判为：解除上诉人与被上诉人鑫瑞公司签订的《商品房买卖合同》，判决被上诉人鑫瑞公司返还房屋销售款592744元，赔偿上诉人损失592744元，判决被上诉人范鹏明返还上诉人装修部分销售款137256元。2、本案诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由，一、原审程序违法。上诉人向原审申请从富平县规划局调取涉案房屋是否属于规划用房，原审未调取。二、事实不清。涉案房屋在上诉时仍然是规划物业管理用房，签订备案合同的是王**，其妻子王莎未签名。三、适用法律不当。1、鑫瑞公司将规划的物业用房出售给上诉人属于一房二卖。2、房屋的所有权必须经过登记才发生转移，涉案商品房尚未办理过户登记手续，何谈履行完结。3、原审认为王**与王莎共同签订，王**一人无请求权没有事实及法律依据。4、2018年9月30日《商品房买卖合同》约定的争议解决方式是诉讼，2020年7月23日《商品房买卖合同》约定的争议解决方式是仲裁，争议解决方式的约定矛盾应视为没有约定，应驳回起诉，不是驳回诉讼请求。鑫瑞公司辩称，范鹏明顶账形式在鑫瑞公司取得该房屋，对涉案房屋进行装修入住。范鹏明将该房屋卖给王**，双方交付款、房屋。王**一直在该房屋居住，与鑫瑞公司签订商品房买卖合同，鑫瑞公司向王**出具收据，备注为材料款顶账。2020年7月23日富平县不动产局办理备案登记。该房屋房产证正在办理。鑫瑞公司没有违约行为，王**要求解除该合同缺乏事实依据不应支持。王**要求的赔偿问题，最高院关于审理商品房买卖司法解释第八条、第九条，和本案没有关系。要求一倍赔偿没有法律依据，关于惩罚性赔偿现在已经没有了。房屋规划是物业用房，物业公司用房在小区正门西侧两层楼内，办公面积7856平方米。请求驳回上诉，维持原判。范鹏明辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。与鑫瑞公司意见一致。司法实践中网签房屋人民法院也是不查封的。王**向一审起诉请求：1、解除原告与被告渭南鑫瑞房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括2020年7月23日所签订的合同）；2、判令被告鑫瑞公司返还原告房屋销售款592744元，赔偿原告损失592744元；3、判令被告范鹏明返还原告装修部分销售款137256元；4、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告鑫瑞公司开发了位于富平县东华街道办复兴路北段东侧，规划用途为住宅，面积约为33333.5平方米土地建造商品楼房（嘴头村综合商城）。因被告鑫瑞公司欠案外人范文岗沥青款592744元，经鑫瑞公司与范文岗商议，范文岗自愿将该欠款转为其侄子范鹏明购买鑫瑞公司开发的嘴头村综合商城购房款（3#中单元一楼D号），2018年9月30日案外人范文岗向被告鑫瑞公司出具了书面承诺，且声明发生任何纠纷与被告鑫瑞公司无关；随后被告鑫瑞公司与被告范鹏明签订了《商品房买卖合同》，合同确定了房屋位置（3#中单元一楼D号）、面积（126.06㎡）、价款（单价4702.08元/㎡）592744元、认购形式为一次性交清房款，并注明材料顶账。2019年1月29日被告范鹏明领取了房屋钥匙，交纳了1000元装修保证金；2019年3月26日范鹏明向鑫瑞公司小区交接验房表签名确认；后范鹏明对涉案房屋进行了装修。2019年7月原告需要购买房屋，经给被告范鹏明装修的工人介绍,便于被告范鹏明联系协商涉案房屋的买卖。经口头商议,该房屋总价73万元，并配合原告在被告鑫瑞公司对《商品房买卖合同》买受人予以更名,未签订书面合同；2019年7月29日原告向被告范鹏明之叔父范文岗支付房款40万元，同日范鹏明向被告鑫瑞公司出具承诺“本人范鹏明自愿将嘴头商城3号楼中-1-D房屋转到王**名下，发生任何纠纷与渭南鑫瑞房地产有限公司无关”；7月30日，原告与被告范鹏明共同来到鑫瑞公司，将二被告2018年9月30日签订的《商品房买卖合同》的买受人变更为王**，被告鑫瑞公司向原告出具了NO：0009095号收到592744元收据，并注明为换票（此时原告仅向被告范鹏明叔父范文岗支付购房款40万元）；2019年8月2日原告向被告范鹏明之父范文武支付购房款33万元。后原告实际占有使用涉案房屋，并于2020年4月26日在被告鑫瑞公司处领回了2019年1月29日被告范鹏明交纳的1000元装修保证金；使用中，原告认为自己购买的房屋属水岸茗居小区的物业用房，被告鑫瑞公司将业主物业管理用房出售给原告，致合同目的无法实现，于2020年6月10日将二被告诉至法院。请求：1、解除原告与被告鑫瑞公司落款日期为2018年9月30日的《商品房买卖合同》；2、判令被告鑫瑞公司返还原告房屋销售款592744元，赔偿原告损失592744元；3、判令被告范鹏明返还原告装修部分销售款137256元；法院立诉前调75号案，于2020年7月3日转为（2020）陕0528民初1904号案。本案在审理中，2020年7月23日，原告王**及其妻子王莎与被告鑫瑞公司就所诉的、签订日期落款为2018年9月30日《商品房买卖合同》变更为备案登记的《商品房买卖合同》,备案号为202002619；2020年7月23日14时57分备案登记的《商品房买卖合同》第二十七条约定，争议解决方式，提交渭南仲裁委员会仲裁。一审认为：2019年7月29日原告王**与被告范鹏明就涉案的房屋达成的口头买卖协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告范鹏明于7月30日履行了将与被告鑫瑞公司签订的落款为2018年9月30日《商品房买卖合同》中，买受人变更为原告的约定义务及其他义务；原告履行了付款义务，并实际占有使用该涉案房屋。2020年7月23日原告王**及其妻子王莎将讼争合同与被告鑫瑞公司变更为备案号202002619号《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人的利益，合法有效。原告王**及其妻子王莎2020年7月23日与被告鑫瑞公司签订的备案号为202002619号《商品房买卖合同》，是对原告王**与被告鑫瑞公司签订的落款为2018年9月30日《商品房买卖合同》的承继，双方均已履行实施完结；因此原告继续请求解除与被告鑫瑞公司签订的落款为2018年9月30日的《商品房买卖合同》不能成立；同理请求被告鑫瑞公司返还购房款并予以赔偿损失、被告范鹏明返还装修款之诉亦不能成立，不予支持。2020年7月23日签订的备案号202002619的商品房买卖对外公示信息，买受人为王**、王莎，故王**一人无请求解除《商品房买卖合同》之权利；且该《商品房买卖合同》第二十七条约定，争议解决方式为提交渭南仲裁委员会仲裁，被告鑫瑞公司已提出法院受理的异议；故原告王**个人请求解除2020年7月23日签订的《商品房买卖合同》不能成立，且也不符合约定（双方约定争议解决方式，提交渭南仲裁委员会仲裁），不予支持；同理其他诉求亦不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原告诉请的理由不符合该法律规定，故请求解除《商品房买卖合同》、返还购房款、赔偿损失等均不能成立，不予支持。综上,原告王**与被告鑫瑞公司签订的落款为2018年9月30日《商品房买卖合同》，已被2020年7月30日签订的备案号为202002619《商品房买卖合同》所承继。原告请求解除上述合同既不符合约定，又不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十一条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国仲裁法》第十六条之规定，判决：驳回原告王**的诉讼请求。案件受理费16705元，由原告王**负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，王**提供2016年10月26日富平县城乡规划管理局富规发[2016]67号文件，载明该项目3号楼1-4层（29户）、4号楼1-3层（12户）共41户不满足日照要求，作为物业及其他服务用房。鑫瑞公司提供2017年1月25日商品房预售许可证，载明嘴头村综合商城（一期）1#、2#、3#、4#楼预售总建筑面积99902.05平方米，共794套。对于王**提供的富平县城乡规划管理局的文件和鑫瑞公司提供的商品房预售许可证的真实性，本院均予以认定。本院认为，2019年7月30日，王**将范鹏明与鑫瑞公司签订的《商品房（铺）买卖合同》中买受人范鹏明变更为王**，是王**对范鹏明在《商品房（铺）买卖合同》中权利义务的承继。该《商品房（铺）买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人的利益，合法有效。2020年7月23日，王**及其妻子王莎将讼争合同与鑫瑞公司变更为备案号202002619号《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定行使权利，履行义务。王**履行了出资义务，鑫瑞公司出具了收据，王**也实际接收并占有该房屋。现王**认为自己购买的房屋属水岸茗居小区的物业用房，鑫瑞公司将业主物业管理用房出售给王**，致合同目的无法实现。虽然王**提供了富平县城乡规划管理局的文件，但鑫瑞公司提供商品房预售许可证并未载明涉诉房屋系物业用房，且王**与鑫瑞公司签订《商品房买卖合同》后，又对该合同进行了网签备案登记，现鑫瑞公司也表示涉诉房屋正在办理房屋所有权证。故王**提供的证据不足以证明该房屋为物业用房，原审驳回其诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人王**的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16705元，由上诉人王**负担。本判决为终审判决。审判长  秦文强审判员  吴丽宁审判员  李 谦二〇二一年三月十一日书记员  史 翌