江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终10853号上诉人（原审被告）：南京天建置业有限公司，住所地南京市江宁区科苑路129号（江宁高新园）。法定代表人：陈开亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷汉舢，江苏益和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑俞，江苏益和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京世代缘大酒店有限公司，住所地南京市江宁区东山街道金箔路1号金陵天成广场06幢1-4层。法定代表人：齐红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱燕，江苏共盈律师事务所实习律师。上诉人南京天建置业有限公司（以下简称天建公司）因与被上诉人南京世代缘大酒店有限公司（以下简称世代缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初7407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人天建公司的委托诉讼代理人雷汉舢和王淑俞、被上诉人世代缘公司的委托诉讼代理人孙金清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天建公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实，依法改判上诉人和被上诉人公平分担因疫情导致的相关损失。事实与理由：一、一审参照南京市有关国有企事业单位出租房产的房租减免政策，判决免除被上诉人2020年2月房租，减半收取2020年3月至4月房租，其法律依据明显不足。二、一审判决免除被上诉人2020年2月房租，减半收取2020年3月、4月房租的做法，不符合公平原则。世代缘公司辩称：因为新冠疫情，酒店从2月就被行政措施封门，一直到4月25日才允许恢复营业。恢复营业后一直到上半年为止，因为新冠疫情的影响，经营惨淡，半年多没有收入。我方要求一审免除3个月顺延3个月的租期，一审判决已经予以了缩减。一审判决查明的事实和适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。世代缘公司向一审法院起诉请求：1、判令天建公司免除世代缘公司2020年2-4月期间的房屋租金；2、判令顺延《房屋租赁合同》租期三个月；3、本案诉讼费由天建公司承担。一审法院认定事实：2017年5月10日，天建公司（出租方、甲方）、齐红兵（承租方、乙方）与案外人南京世定缘大酒店有限公司（以下简称世定缘公司，担保方、丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于南京市江宁区（以下简称案涉房屋）出租给乙方，租期自2017年10月1日起至2033年9月30日止，房屋自2017年5月10日前交付乙方，甲方同意乙方4个月20天的装修免征期，自2017年5月10日至9月30日；房屋租金350万元／年，后期房租每隔2年按5%递增；乙方于2017年9月30日前支付第一季度房屋租金87.5万元；乙方先交费后租房，房屋租金3个月为一期，乙方提前一个月支付下一期房租，本合同租金为甲方净得价，甲方应当提供正规发票，相关税费均由乙方承担；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止，合同双方各自承担因为合同终止而发生的损失，政府部门的行政行为视为不可抗力；本合同签订后，乙方作为实际控制人将在此设立公司经营，各方确认在该公司设立完成后，在本合同中乙方的权利和义务全部转为由该公司享有和承担。2017年5月25日，世代缘公司成立，注册地即为案涉房屋地址。2020年2月1日，世代缘公司向天建公司发函告知案涉房屋已于2020年2月1日暂停营业。2020年3月25日，世代缘公司向天建公司作出《租金减免申请书》，载明：其根据相关部门要求暂停营业并已告知天建公司，因疫情对经营住宿、餐饮的中小企业影响巨大，其在疫情期间及复工后相当一段时间都将处于严重亏损困难期，另前两年河道施工也造成了严重的经济损失及经营影响，无力支付相关的租金及房产税等费用；现根据国资委有关扶持中小企业的相关减租文件及其特有的困难，向天建公司申请减免2020年2、3、4月共计三个月的租金及房产税等费用。2020年3月27日，天建公司回函不同意案涉房屋减免租金及房产税，具体原因为案涉房屋非国有资产，不在国资委相关文件规定的减免范围；案涉房屋系其贷款购建，尚有高额贷款及利息需要向银行支付，世代缘公司拒绝支付房屋租金、房产税等将导致其无法按时向银行还贷等。2020年3月28日，世代缘公司向天建公司作出《漏水事宜告知函》，另在该函中载明“酒店受疫情影响房租还望贵司酌情减免或延期交租”。2020年3月30日，天建公司回函，载明“根据疫情的影响和你公司提出的延期交租的请求，我公司现将今年二季度的租金支付方式由按季支付改为按月支付，且先付后租原则性不变……从今年三季度开始恢复按季度支付租金……”2020年4月8日，齐红兵基于案涉房屋租赁合同，以天建公司、世代缘公司为第三人提起诉讼，要求天建公司免除三个月房屋租金918750元并顺延租期三个月。2020年6月24日，一审法院作出（2020）苏0115民初3348号民事裁定，以齐红兵已与房屋租赁合同无直接利害关系，裁定驳回齐红兵的起诉。后世代缘公司提起本案诉讼，审理中，世代缘公司及天建公司均同意本案事实部分受上述3348号案件庭审笔录约束。就世代缘公司恢复经营时间，世代缘公司主张其于2020年4月25日才申办手续成功恢复营业，对此未提交证据证明。天建公司主张世代缘公司住宿部于2020年3月7日开始营业，餐饮部于2020年4月1日开始营业，对此提交南京锦江物业管理有限公司（以下简称锦江物业）出具的情况说明予以证明。世代缘公司陈述其与锦江物业的合同已经到期，锦江物业现在只是临时接管，对情况说明中的开业时间不予认可。一审审理中，世代缘公司明确对于其主张的延长3个月租期期间的租金，其将按照合同约定的标准履行。一审法院认为，天建公司、齐红兵于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同约定齐红兵作为实际控制人将在此设立公司经营，各方确认在该公司设立完成后，齐红兵的权利和义务全部转为由该公司享有和承担。2017年5月25日，齐红兵以案涉房屋为经营场所注册成立世代缘公司。故世代缘公司已承继齐红兵在案涉房屋租赁合同项下的权利义务。2020年以来，因新冠疫情影响，商业承租户的经营普遍受到影响。根据相关规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，世代缘公司于2020年2月1日因疫情防控要求暂停营业，对于恢复营业时间，天建公司提交了锦江物业的情况说明予以证明，世代缘公司虽对情况说明不予认可，但未提交证据反驳，故对于情况说明，一审法院予以采信。虽然根据现有证据反映世代缘公司住宿部于2020年3月7日开始营业、餐饮部于2020年4月1日开始营业，但综合考虑疫情持续时间以及住宿、餐饮行业受疫情影响较大，一审法院酌定天建公司免除世代缘公司2020年2月全部租金306250元，3、4月租金的一半计306250元，合计612500元。关于世代缘公司要求延长3个月租期的诉讼请求，综合考虑疫情影响、世代缘公司承租案涉房屋的用途及投入、以及世代缘公司明确同意支付延长租期期间的合理对价，故对于该项诉讼请求，一审法院酌情予以延长2个月。天建公司辩称双方已就案涉房屋租金等支付事宜达成缓交的合意，世代缘公司无权再主张免除房屋租金及顺延期限。对此一审法院认为，世代缘公司于2020年3月28日发函要求“酌情减免或延期交租”系要约邀请，天建公司于2020年3月30日回函同意延期交租并明确各期交租时间系要约，双方对房屋租金等支付事宜并未达成合意，故对于天建公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十四条、第六十条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告南京天建置业有限公司免除原告南京世代缘大酒店有限公司2020年2月至2020年4月期间的租金612500元；二、原告南京世代缘大酒店有限公司与被告南京天建置业有限公司之间的《房屋租赁合同》的租期延长2个月（延长期间的租金按合同约定的租金标准及支付方式支付）；三、驳回原告南京世代缘大酒店有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6494元，由世代缘公司负担2165元，由天建公司负担4329元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。2020年上半年，受新冠疫情影响，部分商户的经营产生损失，依据相关规定，对于该部分损失，应当由相关的经营人根据公平原则予以分担，一审法院酌定世代缘公司免交2020年2月至2020年4月期间的租金612500元等并无不当。上诉人天建公司的上诉请求和理由依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立,一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9925元，由上诉人天建公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙伟二〇二一年三月十日法官助理高婷书记员戴苗