湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终13号上诉人（原审原告）：苏鹏，男，汉族，1987年4月28日出生，住湖南省澧县。被上诉人（原审被告）：澧县瑞峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处万寿宫居委会翊武路（城头上大酒店内）。法定代表人：李春秋，该公司经理。委托诉讼代理人：陈秀丽，该公司员工。委托诉讼代理人：朱远贵，湖南霆达律师事务所律师。上诉人苏鹏因与被上诉人澧县瑞峰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞峰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2020）湘0723民初2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苏鹏上诉请求：撤销一审判决，改判支持苏鹏的全部诉讼请求。事实与理由：1.瑞峰公司虚假承诺购买案涉房屋可入学澧县一完小桃花滩分校。苏鹏在一审中提交了瑞峰公司澧阳春秋项目置业顾问郭辉丽的微信聊天记录，明确表明代表瑞峰公司做出业主子女可以就读过澧县一完小桃花滩分校的承诺。瑞峰公司负责签订合同的委托代理人也曾就学区房做出过口头承诺。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，置业顾问为瑞峰公司的员工，是获得瑞峰公司的授权后代表瑞峰公司进行承诺。现二审中有新的证据能够证明置业顾问郭辉丽代表瑞峰公司收取案涉房屋的购房定金，印证了瑞峰公司对郭辉丽的授权。现案涉小区不在澧县一完小桃花滩分校划分的招生范围内，误导了苏鹏购房的决策。2.关于逾期交房。苏鹏对因蓝天保卫战特护期特别指令、疫情等不可抗力逾期交房无异议，瑞峰公司应向购房者发出逾期交房的通知，以减轻对方的损失，并提供相应的证明，但瑞峰公司均未提供；3.关于擅自变更规划设计。瑞峰公司在项目鸟瞰图、售楼处的沙盘、楼书、样板房、宣传页等信息资料中均是表示澧阳春秋小区为独立小区，而实际建设中新设临时道闸门。并对旧小区的78户原居民承诺统一规划，统一物业管理，公式物业收费标准，现小区实际情况明显与独立小区的承诺相违背。瑞峰公司擅自更改规划设计涉嫌商业欺诈。4.关于竣工验收。瑞峰公司提交的竣工验收申请表不能认定达到交房条件，交房条件应参照《常德市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理制度》。竣工验收直接影响到瑞峰公司的逾期时间段的认定，即认定是否超过合同约定的逾期60日。瑞峰公司的委托代理人于2020年3月23日（竣工验收前）在业主群宣布在竣工验收前有50多户已交房装修，有违规操作的嫌疑。瑞峰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。苏鹏上诉称瑞峰公司的销售人员承诺案涉楼盘为澧县一完小桃花滩分校学区房的事实不存在。澧阳春秋小区与旧小区是分开的，房屋验收资料齐全。延期交房的原因是因为不可抗力造成，苏鹏不能据此请求解除合同。请求维持原判决，驳回苏鹏的上诉请求。苏鹏向一审法院起诉请求：1.请求解除购房合同；解除与银行的合同，不再支付银行按揭贷款；瑞峰公司支付首付款同期利息（按银行同期基准利率计算）；2.瑞峰公司承担逾期交房的违约金按房款总额的日万分之五计算，而不是合同上的万分之0.01的比例计算。一审法院认定事实，2019年9月28日，苏鹏（买受人）与瑞峰公司（出卖人）签订《常德市澧县商品房买卖合同》1份，购买位于澧县澧阳镇珍珠社区境内澧阳春××小区××＃幢××单元××号商品房，建筑面积115.73平方米，单价5200元／平方米，房价款总额为601796元。合同第十五条交付时间约定：“出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：1.遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；”……第十七条逾期交房责任约定：“除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.01的违约金。逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的0.01%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.01的违约金。”合同签订后，苏鹏按约支付瑞峰公司首付款181796元，并办理银行按揭贷款420000元交付给瑞峰公司。2019年9月25日，澧县召开蓝天保卫战上劲会，要求打好打赢今冬明春大气污染防治攻坚战，聚集城区扬尘管控等工作。10月19日，澧县召开生态环境委员会第二次会议，要求强化严控施工扬尘、道路扬尘、渣土运输等工作。同日，澧县人民政府召开“蓝天保卫战”紧急调度会，紧急部署开展扬尘污染等整治行动。2019年12月10日，澧县蓝天保卫战指挥部办公室发布《澧县蓝天保卫战特护期特别指令》，从即日起至12月31日，全面叫停在建项目工地，全面禁止渣土车辆运输。2020年1月底，澧县新冠肺炎疫情发生。2020年3月25日，瑞峰公司作为建设单位就澧阳春秋1-4#楼工程与相关施工单位、监理单位申请各主管部门竣工验收，质监、安监、建管、城建档案、行政审批等各主管部门在《澧县建设工程开工（技术交底）、主体中检、竣工验收会签单》均签章同意。2020年4月24日，瑞峰公司以短信方式通知苏鹏收房，苏鹏未前往办理交房手续。2020年5月8日，苏鹏向瑞峰公司邮寄《关于督促及交付澧县澧阳春秋小区所购房屋使用的函》，内容为：致瑞峰房地产开发以及皓泽置业有限公司：买受人于2019年9月28日与该公司签订了《商品房买卖合同》，约定交房日期为2019年11月30日前，但至今尚未交房，只是于2020年4月24日短信通知收房，但出卖人没有出示法律规定的书面交房通知书，更没有邮寄到指定地点。逾期交房后未通知买受人，强制提前交契税，未验收合格说已验收合格。关于出卖人延期交房的事实，买受人提出催告意见如下：一、开发商与施工公司之间以及开发商与购房者之间是两个不同的法律关系，开发商不能以此为理由推延交房，从催告之日起三个月内必须交房。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，开发商延迟交房，经购房者催促后3个月内仍不交房的，购房者可以要求无条件解除合同。因此，出卖人从催告之日起3个月内不能履行交房，买受人将提出解除合同……三、根据商品房合同第十六条第一款：出卖人不能按约定的交付时间交付该商品房的，应在约定交付期限届满之日前10日将变更的交付时间通知买受人。但买受人没有接到任何书面或是短信电话的变更的交付约定。买受人要求：本着友好协商、及早入住、避免产生延期交房的相关责任、避免事态扩大的原则，向贵方致函，请贵方及时就《关于督促及交付澧县澧阳春秋小区所购房屋使用的函》及上述问题进行作出书面承诺，其结果或承诺的书面文件发送给本人身份证地址，否则如贵方严重延误交房，因此产生的延期交房违约责任均由贵方承担。本人保留继续追究贵方违约责任的全部合同权利，并视贵方整改或协商情况决定是否进行房屋交接。之后，瑞峰公司收到苏鹏寄发的该函件。一审法院认为，苏鹏与瑞峰公司对签订的《常德市澧县商品房买卖合同》的内容无异议，且该合同未违反法律、行政法规强制性规定，该院确认该合同成立生效。按照合同第十五条交付时间约定，出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房，但如遇自然灾害、政策变化等不可抗力等原因，出卖人可据实予以延期。第十七条逾期交房责任约定，除合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的0.01%支付违约金。从本案查明的事实来看，因澧县蓝天保卫战特护期特别指令的政策变化，瑞峰公司上述商品房在建工地于2020年12月10日至12月31日被全面叫停。2020年1月底，澧县新冠肺炎疫情发生。瑞峰公司在遭遇特护期特别指令的政策变化与疫情灾害等不可抗力时，按双方约定可据实延期交房，属合同第十七条的除外情形。2020年4月24日，瑞峰公司通知苏鹏收房，未超过合同约定的延期60日。故对苏鹏要求解除与瑞峰公司签订的《常德市澧县商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持；其余诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：驳回苏鹏全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由苏鹏负担。本院二审期间，当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了质证。苏鹏向本院提交了如下证据材料：1.澧县一完小桃花滩分校于2019年3月25日发布的招生信息，拟证明瑞峰公司在2019年9月28日与苏鹏签订购房合同时已知晓澧阳春秋小区不在澧县一完小桃花滩分校的招生范围内，瑞峰公司存在欺诈行为；2.旧小区业主对通行问题的求助，以及澧阳街道办的回复，拟证明案涉小区并非独立的小区；3.常德市住房和城乡建设局在政府信息公开网发布的《常德市房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案管理制度》，拟证明澧阳春秋小区没有达到竣工验收的条件；4.湖南省卫生健康委员会发布的《湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》，拟证明澧县新冠病毒疫情开始的时间为2020年1月23日；5.微信聊天记录一份，拟证明澧阳春秋小区还未达到竣工验收条件就向业主交房；6.苏鹏向郭辉丽支付宝转账2000元的凭证，拟证明苏鹏向郭辉丽的转账为购房定金。本院认为，证据1证实了澧县一完小桃花滩分校于2019年3月25日发布招生信息，对该内容本院予以采信。但该份证据不能证明瑞峰公司存在欺诈销售的行为，对该证明目的不予采信。证据2证实了案涉商品房所在的小区东门设置了门禁系统，该小区仍系独立小区，对该证据的证明目的不予采信。关于证据3，因案涉小区已经竣工验收，故对该份证据的证明目的不予采信。关于证据4，形式与来源合法，其内容与本案有关联，本院予以采信。证据5与本案无关联，本院不予采信。证据6能够证明苏鹏向郭辉丽转账支付2000元为购房定金，本院予以采信。经二审审理查明，2020年1月23日湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，澧县新冠病毒疫情开始。2020年3月31日湖南省卫生健康委员会确定湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级，并强调“全面有序推进复工复产复学”。另查明，苏鹏在一审庭审中陈述，其主张的赔付首付款利息损失从2019年9月28日计算至合同解除之日止，逾期交房的损失应从2019年12月1日起计算至合同解除之日止。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：瑞峰公司是否存在逾期交房、擅自变更项目规划、虚假承诺学区房的违约行为,苏鹏能否基于此享有合同解除权；瑞峰公司是否应当向苏鹏支付银行贷款同期月供利息、首付款同期利息和逾期交房的违约金。关于逾期交房。苏鹏与瑞峰公司签订的《常德市澧县商品房买卖合同》合法有效，对当事人均具有约束力。依照合同的约定，瑞峰公司应于2019年11月30日前向苏鹏交付该商品房，瑞峰公司未按合同约定的时间交付案涉商品房，逾期超过60日的，苏鹏有权解除合同，但这是指未出现不可抗力等影响法定免责事由的情况下。《中华人民共和国合同法》第一百一七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，“……对于受疫情或疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理……”。本案中，2019年12月10日至2019年12月31日澧阳春秋小区工程因蓝天保卫战特护期特别指令的变化被全面叫停。2020年1月23日，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情开始。2020年3月31日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级，全面开始复工复产。特护期特别指令的变化和新冠病毒疫情灾害的发生导致不能正常开工均属于不可抗力，属于合同约定的可延期交房的情形。合同约定瑞峰公司应于2019年11月30日前交付房屋，瑞峰公司于2020年4月17日办理完竣工验收，并经澧县住房和城乡建设局办理行政备案，达到交房条件。瑞峰公司实际于2020年4月24日通知苏鹏接收房屋，逾期交房146天。扣除因蓝天保卫战特护期特别指令导致的停工时间21天（2019年12月10日至2019年12月31日）和因新冠疫情导致的停工时间68天（2020年1月23日至2020年3月31日），瑞峰公司无正当理由逾期交房时间57天（146天-21天-68天），未超过合同约定的逾期60日，不符合合同解除的条件。故苏鹏据此请求解除《常德市澧县商品房买卖合同》的上诉请求不能成立。关于擅自变更规划。根据双方签订的《常德市澧县商品房买卖合同》第七条第（二）项的约定，“1.本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案。擅自变更的，买受人有权解除合同，…2.本合同签订后，出卖人就该商品房和该商品房项目的下列任一情形，向规划和建设主管部门申请变更审批前，应书面征求买受人意见：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；（2）该商品房项目开发建设范围与规模、容积率、建筑密度、绿地建筑物；（3）该商品房项目建筑区划内建筑加层、占用公共空间、新增建筑物；（4）该商品房项目建筑区划内配套用房的性质和功能及公共空间的结构形态和功能的变化；….出卖人未书面征求买受人意见的，买受人有权解除合同..”。根据瑞峰公司提交的商品房项目总平面图的内容显示，澧阳春秋小区东边应设置隔断墙。而在实际建设中，澧阳春秋小区东边设置为出入口。本院认为，该变更并非擅自变更规划设计。首先，擅自变更规划是指未经规划管理部门批准而变更，变更后无法经过竣工验收。根据庭审查明的事实，案涉小区已经澧县建筑工程质量监督站、澧县建筑安装管理站、澧县住房和城市建设局等部门竣工验收，故案涉项目的规划设计的变更,并非擅自变更。其次，根据合同第七条第（二）项的约定，只有符合合同约定情形的规划变更才需要在向规划和建设主管部门申请变更审批前，书面征求买受人意见。小区出入口的设置不属于合同约定的情形，无需事先征得买受人同意。最后，在小区设置出入口，不影响房屋价值和实际使用,作为双方当事人签订商品房买卖合同时的基础的事实并没有发生改变。故苏鹏以瑞峰公司擅自变更规划设计为由主张解除合同,没有事实和法律根据，本院不予支持。关于虚假承诺学区房。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。由此可见，当事人对自己提出的主张或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。苏鹏主张瑞峰公司虚假承诺案涉小区业主的子女具有澧县一完小桃花滩分校就读资格，但在两次庭审中均未提供有效证据证明瑞峰公司进行了虚假宣传，苏鹏应承担举证不能的后果。其次，澧县一完小花滩分校在2019年3月26日公布了招生范围，苏鹏与瑞峰公司在2019年9月28日签订《常德澧县商品房买卖合同》。澧县一完小花滩分校的招生公告公布于网络，苏鹏上网搜索即可获得该信息。购买房屋对于普通百姓而言属于重大投资，苏鹏出于购买房屋后实现其子女在澧县一完小桃花滩分校入学的目的，其在购房前，出于维护自身利益的本能，理应对小区的学区范围进行核实。故苏鹏以案涉商品房不具有澧县一完小桃花滩分校入学资格为由，请求解除合同于法无据，本院不予支持。关于逾期交房损失及违约金。苏鹏在一审庭审中陈述，其主张的赔付首付款利息损失从2019年9月28日计算至合同解除之日，逾期交房的损失应从2019年12月1日起计算至合同解除之日止。苏鹏提出该项诉讼请求的前提是《常德市澧县商品房买卖合同》解除，但在本案中，双方签订的合同并未解除，故苏鹏基于合同解除主张赔偿损失的上诉主张，本院不予支持。根据本案查明的事实,瑞峰公司无正当理由逾期交房57日，确存在逾期交房的违约情形，但苏鹏并未对逾期交房在60日之内行为的主张违约责任，本院不予审理，苏鹏可另行主张权利。综上所述，苏鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由苏鹏负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  杨 炎审判员  孙 晖二〇二一年三月四日法官助理彭芬书记员于松卉附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。