辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终298号上诉人（原审原告）：苏晓棠，女，1980年5月7日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。被上诉人（原审被告）：张娜，女，1987年6月25日出生，汉族，现住辽阳市文圣区（欧贝儿母婴店）。上诉人苏晓棠因与被上诉人张娜房屋租赁合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人苏晓棠，被上诉人张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏晓棠上诉请求：请求法院判决被上诉人在一审法院判决返还上诉人10,000元房租基础上，再返还上诉人5,000元房租。上诉费由被上诉人承担。事实和理由：2019年12月10日上诉人从被上诉人手中租赁房屋，租金15,000元，从房屋租赁合同生效日开始，被上诉人一直以种种理由拒绝给上诉人房屋钥匙，导致上诉人没有使用到房屋，被上诉人构成根本违约。一审法院判决被上诉人返还上诉人房屋租金10,000元，少判5,000元。一审判决少判5,000元，无法律依据，违反了法律的公平、公正原则。为了维护上诉人的合法权益，请二审法院支持上诉人的上诉请求。张娜辩称，我不同意退全部房租，房屋是12月10日租的，之后是装修、疫情，没有开班，次年6月末搬的桌椅，上诉人从来没与我协商过不租，上诉人带过人来转租我没拒绝过，什么原因未转租我不清楚。苏晓棠向一审法院起诉请求：2019年12月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告将其承租的位于辽阳市文圣区出租给原告使用，原告一次性将租金15000元（现金10,000元和微信转账5,000元）及保证金500元（微信转账500元定金直接转作为保证金）交付被告。但房屋租赁合同生效后，被告拒绝给原告承租房屋钥匙，并以种种理由干预原告正常使用租赁房屋，导致原告客观上无法使用该房屋，被告的行为已构成根本违约。经多次沟通无果，原告诉至法院。请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告返还原告房屋租金15,000元及保证金500元（合计15,500元）；2、诉讼费由被告承担。同时提供如下证据：1、取款证明，证明在2019年12月9日取10,000元现金。2、租房定金、保证金、5,000元租金微信截图，证明2019年12月6日下午交付500元定金，被告告知500元定金作为保证金；12月9日5,000元转账记录，证明5,000元租金是通过转账支付，1万元是现金。3、房屋租赁合同，证明租赁关系。4、2020年7月微信截图3段，证明被告不给原告钥匙。5、2020年7月给被告做的录音光盘（原告及工作人员录制）及翻译文字，第一张证明我搬桌子搬到11点半，被告说我搬的时间太晚，我跟我弟弟一起去的我弟弟向被告要钥匙，被告说他的东西丢了怎么办，被告不给钥匙，被告说孩子进出影响他，怕丢东西，被告老公说钥匙不能给原告，第二段证明被告老公说晚上6点准时关门，被告说那我不能等太晚，第三段证明被告老公说他关门了，谁再想进房子他不开门。6、2019年12月4日微信截图，证明被告知道原告是开学习班，被告把孩子送到原告学习班学习，电费不收了。2020年7月1日微信截屏证明被告不接电话，第二段证明我告知被告我要装修，天天要用房屋，被告不能一直等原告，被告需要休息。2020年7月1日电话通话记录截屏，被告拒绝接电话，2020年7月8日微信截屏，证明我要用房屋，被告说九点才能回来，另一张微信截屏证明要求原告提前一小时通知被告，同一时间微信截屏，证明被告说原告搬桌子时间太晚，第二段证明被告不开门，要重新给原告算电费，对原告提出要求，雇老师需要经过被告。7、2020年7、8月份录音光盘2张及译文，证明第一张被告收取原告房屋租金、定金。第二张证明7月15日晚上原告去清理桌椅，挂电视和黑板，被告撵原告离开，我可以24小时使用房屋，被告已经同意，被告让原告考虑他的作息时间。第三段录像，证明被告在屋子里打麻将，有噪音，干扰我使用房屋。张娜一审辩称：不同意原告诉请，不同意返还租金及保证金，原告已经使用房屋9个半月，不是我拒绝给原告钥匙，是原告7、8月份才找我要钥匙。我没有干预原告正常使用房屋。请求驳回原告诉讼请求。被告未提供证据。一审法院认定事实：2019年12月10日，原告苏晓棠（协议乙方）与被告张娜（协议甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方自愿将坐落于金域明珠39排楼1层6-4号128.58平方米网点的二楼出租给乙方使用。租期为2019年12月10日起至2020年12月10日止。双方签字后一次性支付当年房租。租期每年租金为壹万伍千元整。房屋保证金伍百元，如无损坏，房屋到期后，甲方返还保证金伍百元。协议还约定了双方的权利义务等相关条款。本案庭审中，对原告已给付被告15,000元租金及500元保证金，房屋租赁用途，原、被告双方无异议。庭审中，对如何使用租赁房屋，原告称“我与一起合作的老师收拾房屋，粉刷1米高墙壁，一直没有使用，7月份搬的桌椅，被告一直打麻将，有噪音，用不了房屋”、“被告阻碍我使用，我在另一处重新租了房屋”、“6月份搬桌椅以后，没有使用房屋，就把东西搬进去了，以后没法使用，把家长撵回去了”、“我进入房屋后被告撵我走”，同时提供录音光盘证明其所述事实，被告对此称“录音不完整，都是截取的，我们已经协商好了，不用交钥匙，我需要随时给原告开门，原告同意了，实际已经达成协议；关于撵原告离开，是原告诱导被告故意撵她走”。庭审中，原告称“签订合同后，被告将房屋交付了，钥匙没给我”，被告对此称“房屋交付了，钥匙没给”。对被告未交房屋钥匙的原因，被告称“口头约定的，钥匙放在我这，我随时给开门”，原告对此称“不属实，我交完房租就向被告要钥匙，被告没给钥匙，因为楼下东西多，不给我钥匙”。庭审中，对原告租赁房屋后将其白板（写字用）、博洋电视、16套学生桌椅于2020年6月末搬到租赁的房屋，原、被告双方无异议。庭审中，对是否向被告提出解除租赁合同，原告称“没提出过解除租赁合同，但我提出转租，被告没同意”，被告对此称“原告从来没有找过我退房屋，没有提出解除合同，没有找过我协商”。上述事实，有取款证明、租房定金、保证金、5,000元租金微信截图、房屋租赁合同及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为有效。原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告已将房屋租金及保证金交付被告，被告应全面履行合同义务，但被告未将房屋钥匙交付原告影响其房屋使用，已构成违约，导致原告合同目的未达到，故原告主张解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告返还原告房屋租金及保证金的请求，符合法律规定，予以支持。关于返还租金的数额，原告于2020年6月末将物品搬到租赁房屋，视为此前占有使用房屋，后未使用其所租赁的房屋，考虑被告未交房屋钥匙实际情况，一审法院酌定被告返还原告房屋租金10,000元。关于500元保证金的返还，原告主张合法，予以支持。被告关于不是我拒绝交钥匙、是原告7、8月份才找我要钥匙、已与原告协商不用交其租赁房屋钥匙之抗辩，因未提供证据，不予采信。被告关于不同意返还租金及保证金之抗辩，于法无据，不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、解除原告苏晓棠与被告张娜于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张娜于本判决生效之日起15日内返还原告苏晓棠房屋租金10,000元、租房保证金500元，共计10,500元。三、驳回原告苏晓棠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，由被告张娜承担128元，原告苏晓棠承担62元。本院二审期间，上诉人苏晓棠提交新证据：我与合作伙伴的合伙协议及解除合伙协议（复印件），证明被上诉人一直没给我钥匙，7,500元我以现金形式返还给合伙人了。被上诉人张娜发表质证意见：真实性有异议，签合同时与我说是一个人开班，未提到过合伙人。被上诉人张娜提交新证据：1、二楼入口照片，证明二楼没有单独入口。2、付房租定金前微信聊天记录，证明上诉人说只有周末上课被告才收取房屋定金，有意向把房屋租给原告。3、上诉人出租屋内的桌椅，证明上诉人承认租赁合同有效。4、上诉人第一次要求配一把钥匙，证明2020年7月9日之前上诉人和被告协商一致不交付钥匙。5、微信截图，证明被上诉人没有阻止上诉人使用房屋，如果被上诉人有事都提前告知上诉人，没有影响原告对房屋的适用。6、微信截图，证明不是故意不接原告电话，因为孩子考试，电话静音导致没有接到原告电话。7、微信截图，证明水电费问题，原告说其自己上课并且只有周末上课，被上诉人才同意收500块钱，后来协商被上诉人二宝在上诉人补习班上口才课免水电费。8、照片，证明上诉人故意诱导被上诉人进行录音。9、微信截图和照片，证明上诉人挂广告条幅导致纱窗损坏，根据房屋出租合同，上诉人需对损坏的纱窗进行维修后退还保证金。10、微信截图，证明被上诉人同意上诉人对房屋转租。上诉人苏晓棠发表质证意见：真实性认可，所以证据也能证明我进房子的时间受被上诉人限制，如何使用也受被上诉人限制，租房子房东收房租给钥匙，租户付房租拥有钥匙是双方权利义务。上诉人提供的证据不能达到其证明目的，本院不予采信，对于被上诉人提供证据的真实性予以认可。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为有效。苏晓棠上诉称张娜拒绝给其钥匙，导致其没有使用房屋，构成根本违约。从双方签订房屋租赁合同后的履行情况看，苏晓棠于2020年6月末将物品搬到租赁房屋，并非未使用房屋。且一审法院判决中亦考虑了张娜未交房屋钥匙实际情况，一审法院酌定张娜返还苏晓棠房屋租金10,000元，并无不当。综上所述，苏晓棠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190.00元，由上诉人苏晓棠负担。本判决为终审判决。审判长 王 娜审判员 曹丽娜审判员 艾德玲二〇二一年三月三十日法官助理李雪书记员徐智源