陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院  民 事 判 决 书                                   (2021)陕0102民初2425号 原告：何友保，男，1980年3月6日出生，汉族，住陕西省石泉县。原告：岳丽，女，1983年5月5日出生，汉族，住陕西省石泉县。委托诉讼代理人：戚玉玲，陕西臻理律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄沙，陕西臻理律师事务所律师。被告：陕西佳诚房地产开发有限责任公司，住所地西安市新城区。法定代表人：杜旭强，董事长。委托诉讼代理人：张蕾蕾、陕西联诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：段建国，陕西联诺律师事务所律师。原告何友保、岳丽与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司（以下简称“佳诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何友保、岳丽之委托诉讼代理人戚玉玲、黄沙，被告佳诚公司之委托诉讼代理人张蕾蕾、段建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何友保、岳丽诉称，原、被告于2013年10月9日签订《“佳诚•长安集”项目房号保留协议》，由原告购买被告开发的位于西安市新城区XX路与万寿路交汇处“佳诚•长安集”号房。原告已支付购房款274319元，被告未能于协议约定日期向原告交房。现被告虽已向原告退还购房款，但未支付资金占用利息及未按《致佳诚•长安集业主承诺》支付违约金，已构成根本违约，应向原告赔偿损失，且法院已对相关案件作出过生效裁判。为维护原告的合法的权益，故诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告签订的《“佳诚•长安集”项目房号保留协议》及附件《致佳诚•长安集业主承诺》；2.被告向原告支付资金占用利息65036.12元（按照年利率6%计算）、违约金91868.62元（按《致佳诚•长安集业主承诺》约定计算拆迁违约金和交房违约金之和）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告佳诚公司辩称，一、原、被告双方签订的《“佳诚•长安集”项目房号保留协议》（以下简称“保留协议”）无效，佳诚公司不应承担违约责任。1、《保留协议》对双方当事人的名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、争议解决方法、违约责任等进行了约定，已符合《商品房销售管理办法》相关规定，且佳诚公司已收取了原告的购房款，故《保留协议》应认定为商品房买卖合同；2、《保留协议》签订至今，佳诚公司并未取得商品房预售许可证明，故《保留协议》应认定为无效合同；3、原告明知佳诚公司未取得商品房预售许可证明，仍与佳诚公司签订《保留协议》，其本身存在过错，故损失应由其自行承担。二、即使《保留协议》有效，也已于2017年解除，现原告要求佳诚公司承担违约责任无事实和法律依据。1、2016年12月30日，佳诚公司在西安晚报公开发出退款公告，通知原告等人办理退款登记，之后原告作为购房者出具了《承诺书》，承诺自愿申请退房、并提前解除合同，佳诚公司向原告退还了已交的购房款，故《保留协议》已于2017年解除；2、《保留协议》解除后，该协议的权利义务关系终止，原告以此协议要求佳诚公司支付协议解除后产生的利息、违约金等没有事实和法律依据；3、《保留协议》解除时，原告并未要求支付利息、违约金等费用，现已超过诉讼时效。三、佳诚公司从未向原告出具“致佳诚·长安集业主承诺”，原告根据此承诺书要求佳诚公司承担违约责任，没有法律依据。四、原告要求支付利息及违约金属于同一性质，不应同时主张，且主张金额明显高于法律规定，不应予以支持。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年4月，被告佳诚公司取得新城区XX村城中村项目改造主体资格，但未取得国有土地使用证等五证。 2013年10月9日，原、被告双方签订《“佳诚•长安集”项目房号保留协议》（以下简称“保留协议”）一份约定：被告为原告保留“佳诚•长安集”项目房，原告以按揭付款方式首付40%支付房号保留款，其余房款由银行提供贷款，总价674319元，原告应交房号保留款274319元，协议签订后原告已交定金20000元转为房号保留款。协议第四条第2项约定，被告承诺在2015年12月31日前取得商品房预售许可证，及时通知原告签署《商品房买卖合同》,在双方正式签订《商品房买卖合同》后，本协议自行作废；协议第四条第3项规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。《保留协议》签订当日，原告向被告缴纳房号保留款254319元。2014年9月22日，被告出具《致佳诚•长安集业主承诺》一份，承诺如被告未按照《保留协议》确定的交房时间向原告交房的，应按原告已付款的日万分之一支付逾期交房违约金直至交付为止。2015年10月13日，由于项目拆迁工作没有完成，被告向西安市新城区政府提交《关于XX城中村改造项目的情况报告》提出退出该项目。2018年1月15日，西安市城中村改造办公室发函新城区政府，同意将该项目投资主体变更为陕西中轩置业有限公司。被告至今未通知原告签订房屋买卖合同，亦未向原告交房。2017年8月，原告向被告出具承诺书载明：本人自愿申请陕西佳诚房地产开发有限责任公司退房，并提前解除合同，且该申请为不可撤销之申请。2017年3月10日，被告向原告退还购房款55000元，2017年4月17日，被告向原告退还购房款83000元，2018年2月1日，被告向原告退还购房款136319元，已全额退款。以上事实，有《佳诚•长安集”项目房号保留协议》、陕西佳诚房地产开发有限公司专用收据，致佳诚•长安集业主承诺、退款办理流转表、关于XX村城中村改造项目紧急情况报告、《西安市城中村（棚户区）改造办公室关于同意新城区XX城中村改造项目投资主体变更有关问题的函》、佳诚“长安集”、“幸福说”退款申请登记工作的通告、承诺书及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与佳诚公司签订的《佳诚.长安集项目房号保留协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案项目未取得国有土地使用证等五证，从该协议内容及目的上来看，应为预约合同。合同附件《致佳诚·长安集业主承诺》对协议进行了补充、完善，与协议有同等法律效力。现佳诚公司已退出涉案项目，无法继续履行该协议，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。2017年8月， 原告向被告出具承诺书自愿申请退房，并提前解除合同，故原告主张解除保留协议及承诺已无事实依据，本院依法不予支持。本案合同的解除，系因被告违约引起，现原告主张按照年利率6%支付资金占用期间的利息，不违反法律强制性规定，但原告计算有误，应为64976.85元，本院依法应予支持。关于原告主张的违约金一节，因被告在致业主承诺中明确表示按照已付款的日万分之一支付逾期交房违约金至交付之日止，《保留协议》约定的交房时间2015年12月31日，故被告应自2016年1月1日起，以274319元为基数、按照日万分之一标准计算违约金至2017年3月10日为11905.44元；自2017年3月11日起，以219319元为基数、按照日万分之一标准计算违约金至2017年4月17日为811.48元，自2017年4月18日起，以136319元为基数、按照日万分之一标准计算违约金至2018年2月1日为3939.62元，总计为16656.54元。因本案为被告逾期交房造成的损害赔偿，故原告主张的拆迁赔偿违约金本院依法不予支持。关于被告辩称原告诉讼请求已超过诉讼时效一节，因被告违约行为持续至今，原告主张并未超过法定诉讼时效，被告上述抗辩本院依法不予采信。被告出具的“致佳诚·长安集业主承诺”系面向所有已缴纳房款的业主，故称其未向原告出具过承诺的辩称，本院依法不予采信。原告主张的资金占用利息系被告占用原告房款应产生的利息，违约金系被告未按期交房给原告造成损害的赔偿，属不同性质，且两者之和并未超过法律规定最高限度，故被告抗辩本院依法不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第 二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告何友保、岳丽支付资金占用利息64976.85元；二、被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告何友保、岳丽支付违约金16656.54元； 三、驳回原告何友保、岳丽的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3438元减半收取1719元，由被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司承担894元，由原告何友保、岳丽承担825元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员   魏  玮  二0二一年三月十六日  书  记  员   范芬洁  1