广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0405民初83号 原告：蒋俊龙，男，1979年1月25日出生，汉族，现住广西梧州市长洲区。 被告：梧州市三祺投资有限公司，住所广西梧州市长洲区兴龙路**。统一社会信用代码：91450400MA5KM2CY4B。 法定代表人：曾冰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌自娜，广西桂海天律师事务所律师。 原告蒋俊龙与被告梧州市三祺投资有限公司(以下简称三祺公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋俊龙，被告三祺公司的委托诉讼代理人凌自娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋俊龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金（违约金以已付房款为基数，按日利率万分之二，从2019年1月1日起计至被告实际交付商铺之日止，暂计算至2020年12月31日为29240元）；2.判令被告将位于梧州市湖滨路62号西区交付原告使用；3.判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2017年11月9日，原告与被告签订《梧州市商品房买卖合同》，其中《梧州市商品房买卖合同》第八条约定被告应于2018年12月31日前将位于梧州市湖滨路62号西区交付给原告使用。原告已向被告付清全部购铺款共计199531元，但被告至今未交付商铺给原告使用。根据《梧州市商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，被告应从2019年1月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。 被告三祺公司辩称，一、涉案房屋通过竣工验收，符合交付条件，本案不存在房屋不能交付的情况，不应视为被告违约。根据原、被告双方签订的《梧州市商品房买卖合同》第八条约定，被告要交付的房屋必须取得《商品房竣工验收备案表》，本案中，涉案房屋已经取得《商品房竣工验收备案表》，故不存在涉案房屋不能交付的情况，不应视为被告违约。二、在涉案房屋通过竣工验收备案前，原、被告双方一直就被告返租涉案房屋事宜进行沟通，故本案不存在被告逾期不交房的事实。本案中，原、被告在交房条件已成就的前提下，一直协商商铺的返租及置换问题，双方不办理交房手续是为了方便后续商铺返租或置换问题得以解决，是在原告同意暂不交房的前提下进行的，不应视为被告违约，故不应适用《梧州市商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定来计算违约金。三、因本案并非是被告的过错造成的纠纷，故被告不需向原告支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年11月9日，被告三祺公司作为出卖人与作为买受人的原告蒋俊龙签订了一份合同编号为ＷＺ2017079380的《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于梧州市湖滨路62号西区，该商品房建筑面积共35.88平方米，单价为每平方米5561.06元，总金额199531元。2.出卖人应当在2018年12月31日前将取得竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；⑵因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；因战争、政府征收和拆迁、政府批准的规划变更、公共性突发事件造成的公共责任而导致工期延误的；政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；恶劣天气，如暴雨、台风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）等导致无法施工，工期受影响的；……或者买受人以其他方式支付购房款但房款尚未付清时，出卖人有权延期交房。3.除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《合同补充协议》约定：买受人以分期付款的方式付款，在签署本合同后，在2017年12月28日内分二期向出卖人支付所有房款，第一期房款由买受人于2017年11月9日前向出卖人支付，首期房款占总房款的85.97%，计人民币171531元整（已含定金），第二期房款计人民币28000元整由买受人于2017年12月28日前向出卖人支付。 上述合同签订后，原告向被告付清了购房款199531元。2019年9月22日，梧州三祺城一期二组团项目（A4地块）西区工程〔西区裙楼、西区办公楼（第4幢）、西区商务办公（第5幢）〕通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收。2019年12月24日，被告办理了竣工验收备案并取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。但被告至今未将涉案商铺交付给原告。 另查明，2017年11月9日至2019年9月22日期间，梧州市区暴雨、日降雨量连续两天以上为中雨以上的日期为：2017年11月14日-15日；2018年4月14日-15日、4月29日-30日、5月9日、6月2日、6月12日-13日、6月21日-22日、6月25日-26日、7月7日-8日、7月14日-15日、8月16日-17日、8月27日-28日、8月31日-9月2日、9月16日-17日、10月14日-15日；2019年3月3日-4日、3月7日-9日、4月11日-12日、4月16日、5月7日-8日、5月30日-6月1日、6月9日-10日、6月23日-24日、8月1日-2日、8月25日-26日、8月29日-30日、9月15日-16日，以上共54天。 上述事实，有当事人的陈述，原告提供的身份证复印件、被告信用信息公示报告、《梧州市商品房买卖合同》复印件、广西增值税普通发票发票联复印件，被告提供的施工期间出现降雨的气象资料复印件、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件予以佐证，并经当事人质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按合同约定履行各自义务。原告作为涉案商铺的买受人，付清了全部购房款199531元，履行了合同约定的付款义务，被告作为涉案商铺的出卖人，负有按期交付符合合同约定条件的商品房的义务。根据合同约定，被告应在2018年12月31日前将取得竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付给原告。同时合同约定被告可延期交房的条件，其中包括如果遇恶劣天气如暴雨、台风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）等导致无法施工，工期受影响的。根据被告提供的气象资料，原、被告签订《梧州市商品房买卖合同》至案涉商铺所在楼栋竣工验收之日即2017年11月9日至2019年9月22日期间，梧州市区暴雨、日降雨量连续两天达到中雨以上的共有54天，符合合同约定被告可以延期交房的条件，故被告可延期至2019年2月23日前交付房屋。而涉案房屋已于2019年9月22日通过竣工验收，被告亦于2019年12月24日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，合同约定的商品房交付条件已成就，被告应向原告交付案涉商铺，但被告至今未将涉案商铺交付给原告，现原告要求被告将案涉商铺交付其使用，合理合法，本院予以支持。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。被告至今未向原告履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。据此，被告应以原告已付的购房款199531元为基数，按日利率万分之二，从交付商铺期限的第二日即2019年2月24日起计付违约金至实际交付商铺之日止。被告辩称其早在合同约定的交付时间前已与原告就商铺置换和返租的问题进行协商，并且是在原告同意暂不交付商铺的情况下进行的，不能视为被告违约，被告不应承担违约责任。但被告未提供证据证明原、被告已就变更商铺的交付期限协商一致，且原、被告双方亦未就商铺置换或返租问题达成一致意见，故对被告的辩解，本院不予采纳。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告梧州市三祺投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于梧州市湖滨路62号西区交付给原告蒋俊龙使用； 二、被告梧州市三祺投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蒋俊龙支付违约金（违约金以199531元为基数，按日利率万分之二，从2019年2月24日起计至交付商铺之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4291元，减半收取计2145元，由被告梧州市三祺投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 莫素兰 二〇二一年三月二日 法官助理 李晓琳 书 记 员 刘 惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。