江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终48号上诉人（原审原告）：余爱斌，男，1971年10月15日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：闫长生，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马成俊，男，1969年11月12日生，回族，住甘肃省临夏县。原审第三人：南京市浦口区江浦街道办事处同心社区居民委员会，住所地在江苏省南京市浦口区江浦街道新浦路120号。代表人：林民红。委托诉讼代理人：陈心竹，江苏袍泽律师事务所律师。上诉人余爱斌因与被上诉人马成俊、原审第三人南京市浦口区江浦街道办事处同心社区居民委员会（以下简称同心居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案，上诉人余爱斌及其委托诉讼代理人闫长生，被上诉人马成俊，原审第三人同心居委会的委托诉讼代理人陈心竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余爱斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判马成俊支付2018年6月15日至2020年9月15日所欠房租，每月按6000元算，合计162000元（6000元×27）。马成俊支付2017年6月15日至2018年6月15日房租差额32000元，合计194000元，或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由马成俊负担。事实与理由：双方所签合同合法有效，马成俊一直在占有和使用涉案房屋，马成俊应该支付合同约定的房屋租金。虽然余爱斌和同心居委会在2017年发生过纠纷，并且同心居委会起诉至法院，在2018年经过法院判决涉案房屋返还给同心居委会，同心居委会也向马成俊发出限期搬离的通知。在马成俊接到通知后告知了余爱斌，余爱斌立即与同心居委会协商并达成一致，签订了后期的《康华房屋租赁合同》，并对空档期的房屋租赁进行了追认，余爱斌也在庭审中出具了该租赁合同，故2018年11月25日后妨碍马成俊使用并收益的原因已经消除，同心居委会在2018年11月25日后也未对马成俊采取过任何措施。根据举证责任分配原则，2018年11月25日后合同履行的障碍应该由马成俊举证，马成俊也未举证2018年11月25日后妨碍房屋使用的任何证据。在余爱斌已与同心居委会签订的《康华房屋租赁合同》，同心居委会于2018年11月25日后从未对马成俊采取任何措施足以证明妨碍房屋使用的障碍已经消除，一审法院认定房租租赁合同履行的障碍没有消失没有事实依据。余爱斌与同心居委会再次签订房屋租赁合同，房租上涨了2.7倍。按余爱斌与马成俊签订合同约定，后期房租也应涨2.7倍。余爱斌主张1.7倍，符合合同约定和意思自治，应得到支持。马成俊辩称，请求法院驳回余爱斌的上诉请求。余爱斌所述与事实不符，马成俊与余爱斌签订合同时约定的租期是2016年6月至2017年6月。2016年年底余爱斌与同心居委会的合同已经到期。2017年1月到2017年6月，余爱斌在没有合同的前提下让马成俊交房租属诈骗。余爱斌说2018年在原来合同的基础上增加5000元钱，马成俊已经预交了40000元钱。同心居委会述称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法裁判。余爱斌向一审法院起诉请求：1.判令解除余爱斌、马成俊双方之间的房屋租赁合同；2.判令马成俊腾空并交付案涉房屋；3.判令马成俊支付自2018年6月15日起至腾空交付房屋之日止所欠房租（每月房租6000元）；4.判令马成俊支付2017年6月15日至2018年6月15日的房租差额，共计32000元；5.判令马成俊支付2017年6月15日起至腾空交付房屋之日止的设备租金（每年1000元）；6.判令马成俊支付违约金3000元；7.判令本案诉讼费用由马成俊负担。一审法院认定事实：2011年12月1日，浦口区经济适用房开发中心与同心居委会签订《康华新村及康华家园移交协议》，约定将康华新村和康华家园小区的物业管理和商业用房、物业用房等配套用房的使用和收益权移交给同心居委会。2016年5月26日，余爱斌（甲方）与马成俊（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：余爱斌将位于南京市浦口区2-110的两间门面房出租给马成俊使用；租期为一年，年租金为35000元，到期后乙方在同等条件下有优先续租权，房租的涨幅与同心村的涨幅一致；乙方须支付水电费押金3000元，到期后乙方结清所有费用后返还；每年租金一次付清（先付费后续组），续租须提前30天支付下一年的租金；房屋交付时间为2016年6月15日；甲方协助乙方办理营业执照；违约方须向守约方支付3000元；格力3匹柜机一台，奥克斯1.5匹挂机一台，乙方每年支付1000元附属设施租金。同日，马成俊支付了房屋租金、押金和附属设施租金合计39000元，余爱斌出具了收条。2016年12月31日，同心居委会（甲方）与余爱斌（乙方）签订《康华房屋租赁合同》，约定：同心居委会将康华家园2-110室门面房出租给余爱斌作为办公室使用，租赁期限为10个月，自2016年3月1日至2016年12月31日，全年租金为18900元；乙方在承租期间原则上不得私自转行、转租、分租给他人使用，如需转行、转租、分租给他人使用，须征得甲方同意。2017年3月20日，同心居委会制定《江浦街道康华小区门面房出租方案》，对案涉房屋的租赁进行公开竞价招租。该方案确定不允许经营的项目包括油烟餐饮（炒菜炒饭、烧烤等）、非包装类食品等。2017年4月，余爱斌参与了此次竞标。之后，同心居委会（甲方）与余爱斌（乙方）签订《康华房屋租赁合同》，约定：同心居委会将案涉房屋（54平方米）出租给余爱斌经营小吃店，租赁期限为五年，自2017年10月1日至2022年9月30日；前两年租金为51840元，第三年起每年递增5%，第三年租金54432元，第四年租金57154元，第五年租金60011元，第一年租金（不含税价）在签订合同时乙方一次性付清；乙方在承租期间不得转租、分租给他人使用，不经甲方同意私自转行、转租、分租的，甲方有权立即终止合同；不允许经营的项目包括油烟餐饮（炒菜炒饭、烧烤等）、非包装类食品等。该份合同未记载合同签订日期。2017年5月21日、5月26日、6月1日、8月30日和10月14日，马成俊向余爱斌支付房屋租金40000元。2017年10月12日，同心居委会向一审法院起诉，要求余爱斌返还案涉房屋，按弃标处理，并支付实际占用房屋期间的租金，余爱斌未到庭应诉。该案经一审法院审理于2018年1月5日作出（2017）苏0111民初8447号民事判决，认定：同心居委会与余爱斌之间的房屋租赁合同成立并合法有效，余爱斌在占用并使用案涉房屋的情况下，未能按合同约定支付租金，在同心居委会催告后的合理期限内仍未支付租金，同心居委会有权要求解除合同，并由余爱斌返还房屋，支付租金。一审法院遂判决：一、余爱斌于判决生效后十日内将位于南京市浦口区的门面房返还同心居委会；二、余爱斌于判决生效后十日内给付同心居委会房屋租金（自2017年1月1日起至2017年4月20日止，按每月1890元计算；在2017年4月21日起至实际返还之日止，按每月每平方米80元计算）。该判决已生效。2018年1月12日，余爱斌、马成俊双方进行了电话沟通，马成俊称：“办事处”送给其判决书复印件，要求其十天内搬走。2018年11月16日，同心居委会向马成俊发出告知书，载明：余爱斌租赁我单位康华家园2-110室的房屋于2016年12月31日已到期，你占用我社区房屋至今，请你于2018年11月25日之前搬离，逾期我社区将通过强制措施清离，并通过司法途径强制清离，请贵方积极配合。2019年6月12日，余爱斌对马成俊提起诉讼，2019年9月6日，余爱斌申请撤诉。一审庭审中，余爱斌陈述：第二份《康华房屋租赁合同》于2017年10月签订，并非补签，该合同租金涨至2.7倍，余爱斌仅主张转租租金上浮至1.7倍；马成俊仅支付到2018年6月14日的租金40000元，此后便未再支付租金，余爱斌2019年起诉后撤诉的原因系与马成俊协商租金支付问题，余爱斌大概于2019年10月交纳了《康华房屋租赁合同》项下的租金；案涉房屋目前由马成俊占有，马成俊居住在其中。马成俊陈述：余爱斌明知房租上涨，仍对马成俊说在原来基础上上浮5000元，故余爱斌支付了2017年6月至2018年6月的租金40000元，此后便未再支付租金；马成俊对第二份《康华房屋租赁合同》并不知情，2018年1月，办事处工作人员交给马成俊一份判决书，马成俊才知道余爱斌与办事处的合同已于2016年底期满，此后马成俊与余爱斌协商，马成俊一直推脱，在此期间，工商和环保一直来店查处，店铺无法营业，自2018年3月起一直关门停业；马成俊询问过，余爱斌的租金系2019年年底支付，之前余爱斌起诉过马成俊，但因证据不足而撤诉；马成俊于店铺关门后住在朋友处，仍持有店铺钥匙，店内东西基本腾空，可以将案涉房屋交还给余爱斌。第三人同心居委会陈述：不知道也不认可余爱斌的转租行为；第二份《康华房屋租赁合同》系2017年10月后依据中标通知书所签，该合同限制的油烟类餐饮经营与合同约定的小吃店经营并不冲突；余爱斌已按约交纳之前的租金。一审法院庭审后，马成俊于2020年9月17日将案涉房屋的钥匙交还余爱斌。一审法院认为，余爱斌、马成俊签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同到期后，余爱斌对马成俊继续使用案涉房屋未持异议，应视为余爱斌、马成俊之间的房屋租赁合同转为不定期，双方均应按照合同约定继续履行义务。同心居委会作为康华小区的物业管理人，应当知晓案涉房屋转租给他人的事实，而自马成俊实际承租案涉房屋之日起至今已逾数年，在此期间内，同心居委会并未对转租行为本身明确提出过异议，故案涉房屋租赁合同并不因未经出租人同意转租而致无效。余爱斌主张解除双方之间的房屋租赁合同，本案中，余爱斌、马成俊双方对解除案涉房屋租赁合同均无异议，故一审法院对此予以支持。因马成俊已将案涉房屋返还给余爱斌，故已无必要再行判决返还房屋。余爱斌主张马成俊按6000元/月的标准支付自2018年6月15日起至返还房屋之日止的房租以及2017年6月15日至2018年6月15日的房租差额和设备租金，对此，一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的主要合同义务，如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，已有生效民事判决判令余爱斌向同心居委会返还案涉房屋，且同心居委会已于2018年11月16日正式发函，要求马成俊于2018年11月25日前搬离案涉房屋，故马成俊于此后已确定无法继续使用案涉房屋从事经营活动。虽然余爱斌主张马成俊占有使用案涉房屋至今，但其并未提供充分证据证明马成俊在2018年12月25日之后仍存在利用房屋营业等按照合同约定对案涉房屋进行使用、收益的行为，故马成俊单纯占有房屋的事实并不能表明余爱斌已经全面履行了租赁合同的用益维持义务，且同心居委会在本案庭审中仍表示对余爱斌的转租行为不予认可，表明其并未同意放弃向马成俊主张返还案涉房屋的权利，故余爱斌提供的证据不足以证实合同履行的障碍嗣后已经消失。因此，马成俊不应再继续支付2018年11月25日后的房屋租金和附属设施租金，但对于该时间之前的房屋租金和附属设施租金，仍应按照合同约定予以支付。根据合同约定，续租租金涨幅应与第三人同心居委会的租金涨幅一致，余爱斌后期与第三人签订的房屋租赁合同自2017年10月1日起租，年租金标准为51840元，故余爱斌、马成俊之间房租标准应分段计算，即2017年6月16日至2017年9月30日的租金仍应按照余爱斌、马成俊之间房屋租赁协议约定的租金标准35000元/年计算，2017年10月1日至2018年11月25日的租金按照51840元/年计算。据此，马成俊应当支付余爱斌房屋租金70053.8元（35000元/年÷365天×107天+51840元/年÷365天×421天）和附属设施租金1446.58元（1000元+1000元÷365天×163天），但马成俊已付的租金40000元应予扣除，故马成俊实际应付房屋租金和附属设施租金合计为31500.38元（70053.8元+1446.58元-40000元）。余爱斌主张马成俊支付违约金3000元，根据庭审查明的事实，马成俊已有确切证据证明余爱斌有可能丧失继续履行合同的能力，其有权行使不安抗辩权，中止支付租金，而余爱斌未能提供证据证明其已就合同继续履行向对方提供了适当的担保，故余爱斌要求马成俊支付违约金3000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。马成俊辩称余爱斌承诺仅须支付40000元/年的续租租金，且店铺实际已于2018年3月份关门停业，但其未能提供相关证据予以证明，故一审法院对该辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，一审法院判决：一、解除余爱斌与马成俊就南京市浦口区2-110室门面房签订的房屋租赁合同；二、马成俊于判决发生法律效力之日起七日内支付余爱斌租金31500.38元；三、驳回余爱斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4160元，减半收取2080元，由余爱斌、马成俊各负担1040元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，各方均未提交新证据。二审中，余爱斌表示其已于2019年9月补缴了费用，与同心居委会达成了和解，继续承租案涉房屋至2022年9月30日。其签订合同时给马成俊看过2016年的合同，告知马成俊其与同心居委会合同约定的年租金标准是2万多，但没有具体说。其在重新中标后告诉了了马成俊租金价格。马成俊曾经要求其提供办理营业执照的材料，但要提供什么材料没有说，故其没有提供材料。欧益仓储设备实业有限公司为余爱斌成立，签订租赁协议的纸张就是该公司的纸张。马成俊表示直到2018年其才知道同心居委会起诉余爱斌，同心居委会告知其马成俊一直没有交租金。其与余爱斌合同约定的“与同心村涨幅一致”意思不清楚，其和余爱斌签订合同时余爱斌没有告知其余爱斌与同心居委会的年租金金额，余爱斌也没有出示过合同，马成俊也不知道同心居委会之后的租金涨幅。其和余爱斌之后约定的租金标准是在原租金35000元/年基础上涨5000元，计40000元/年。其曾要求余爱斌协助办理营业执照，并提供原始合同和房产证，但余爱斌没有提供任何材料，找各种理由推脱。同心居委会表示其之后没有申请执行生效判决，双方在2019年达成了和解，余爱斌在2019年9月补缴了2019年9月30日之前的租金。同心居委会知晓案涉房屋用于经营面馆，但是否有营业执照不清楚。本院二审另查明，在2019年6月12日，余爱斌以不补交房租和支付下期房租为由，将马成俊诉至一审法院，案号（2019）苏0111民初5381号，余爱斌要求判令马成俊支付房租、违约金、并判令解除合同、马成俊搬离案涉房屋。2019年7月19日，马成俊收到起诉状副本。在该案庭审中，马成俊表示，其现在没有经营，但是住在里面。余爱斌则表示，房屋一直在经营，早上有人去吃饭。对于为何一直没有继续缴纳租金，马成俊表示，因为其投进去很多钱，余爱斌要认其损失其才会搬走，余爱斌隐瞒事实，且与同心社区没有合同，马成俊不好向余爱斌付款。之后，余爱斌于2019年9月6日以需要进一步提供证据为由，撤回起诉。以上事实，有庭审笔录、起诉状、裁定书、当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，一、案涉合同解除的时点及原因；二、一审法院认定马成俊应支付的金额是否适当。关于争议焦点一，合同具有相对性，因余爱斌未按期向同心居委会缴纳租金，造成同心居委会起诉余爱斌并由法院作出生效判决，认定同心居委会有权要求解除合同，并由余爱斌返还房屋、支付租金的情况下，余爱斌与同心居委会之间的合同已经解除。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。同心居委会与余爱斌的合同已经解除，余爱斌与同心居委会虽在2019年9月之后达成合解，但余爱斌与同心居委会的原合同已由生效判决解除，余爱斌与同心居委会新达成的合议与原合同并非同一法律关系。同心居委会已向马成俊发函要求其搬离，但马成俊与余爱斌的不定期租赁关系仍在存续期间，马成俊有权根据其与余爱斌之间的不定期租赁关系，主张余爱斌的责任。但马成俊并未提出解除合同，余爱斌当时也未对双方之间的不定期租赁关系提出解除要求。直到2019年6月12日，余爱斌才将马成俊诉至法院，要求解除合同，该案的起诉状副本于2019年7月19日送达马成俊，在该案中双方之间的不定期租赁关系已于2019年7月19日解除。双方之后并未达成合意，马成俊应将案涉房屋返还余爱斌。余爱斌在本案中再次起诉，并要求解除合同，而案涉合同已经解除，其诉请应予驳回。关于争议焦点二、余爱斌主张签订合同时已告知马成俊其与同心居委会2016年所签合同租金金额，也告知马成俊中标后的租金金额，但其与同心居委会2016年所签合同的签订日期晚于余爱斌与马成俊的所签合同的签订日期，其亦自认只告诉马成俊是2万多，没有说具体金额，余爱斌的陈述自相矛盾。余爱斌也无充分证据证明其已与马成俊确定租金的涨幅金额，在此情况下，一审法院根据本案具体情况，参照马成俊与同心居委会的租金标准，计算马成俊在2017年10月1日至2018年11月25日应付的租金，并无不当。马成俊并未在2018年11月25日之后返还案涉房屋，其在另案中也自认居住在案涉房屋中，故在2018年11月25日之后，马成俊仍在占用案涉房屋。根据法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。因同心居委会发函，要求马成俊限期迁出，马成俊使用案涉房屋用于经营已经明显出现障碍，马成俊占用案涉房屋的费用，应该根据实际情况酌减。综合考虑本案实际情况，本院酌定马成俊还应向余爱斌支付2018年11月26日至实际交还钥匙之日的租金及占用费10000元。一审法院未计算该时段的费用有误，本院二审予以纠正。综上，马成俊应支付的费用合计为41500.38元（31500.38元+10000元）。综上所述，余爱斌的上诉请求部分有事实及法律依据，一审法院适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初4036号民事判决；二、马成俊于本判决发生法律效力之日起十日内向余爱斌支付租金及使用费41500.38元；三、驳回余爱斌的其他诉讼请求。一审案件受理费4160元，减半收取2080元，由余爱斌负担1643元、马成俊负担437元。二审案件受理费4160元，由余爱斌负担3286元、马成俊负担874元。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二一年三月十七日法官助理王笑得书记员朱亚芳