贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0181民初6392号原告：胡礼兰，女，1986年8月14日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：彭云发，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心白马大道碧桂园贵安**商业街**楼****，统一社会信用代码91520900MA6DNX0H4F。法定代表人：欧阳腾平，董事长。委托诉讼代理人：吴俊杰，贵州贵达律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告胡礼兰与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡礼兰的委托诉讼代理人彭云发，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人吴俊杰到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告胡礼兰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年9月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：BGYGA-FCW-44H-DS-109)；2.判令被告立即向原告返还款项1853063元（其中购房款1834716元、维修基金18347元），以及向原告支付违约金277959.45元（违约金计算方式为原告全部已付款1853063元×15%)；3.判令被告向原告返还利息（从2017年9月9日起至2017年9月28日期间，以935705元为基数按银行贷款利率为标准计算；从2017年9月28日起至实际付清之日止，以1853063元为基数按银行贷款利率为标准计算）；4.本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保保险费、评估费、公告费等）由被告承担。事实及理由：2017年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号为：ＢＧＹＧＡ-ＦＣＷ-44Ｈ-ＤＳ-109）,约定由原告向被告购买位于XXXX房屋，建筑面积110.13㎡,房屋总价款1834716元，于2017年10月12日前分期支付房价款，交房时间为2019年9月30日，并就交付条件及逾期交房责任等事项进行了约定。合同第十三条约定，逾期超过90日，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的15%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2017年9月9日支付了购房款917358元及维修基金18347元，于2017年9月28日前向被告支付了购房款917358元，按约履行了合同义务，但被告一直未向原告交付符合交付条件的房屋，原告多次通过现场、电话进行催促，但被告一直以各种自身问题进行拖延。2020年11月13日，原告通过被告微信申请了退房，但被告明确回复知道自己违约，却不同意退房，要求原告走司法程序退房。被告的严重违约行为给原告造成房屋升值损失及房屋租金等重大经济损失，且已严重失去履约的信用。特具状法院，望判如所请。被告碧桂园房开公司辩称，1、合同的解除时间请法院认定。2、原告诉请的第二项违约金过高，逾期交房违约责任应当进行调整。3、××属于不可抗力，全国停工停产期间再计算逾期交房违约责任时请法庭予以适当考虑。4、原告的第二项诉请与第三项是重复主张，且无合同约定。5、被告不是维修基金的收款主体，应由原告向住建部门主张。6、诉讼保全保险费用不属于诉讼必要产生的费用，依法应由原告承担。7、如法院判决解除案涉合同，请一并判决注销《贵安商品房预售合同备案登记表》（Ｙ00011696）。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＧＹＧＡ-ＦＣＷ-44Ｈ-ＤＳ-109）及补充协议。合同主要约定：一、原告向被告购买其开发的位于XXXX，建筑面积100.13㎡,套内建筑面积95.55㎡，按套内建筑面积计算，该商品房单价为19201.63元，房屋总价款1834716元，原告应于2017年9月12日前付清首期房款917358元，余款917358元应于2017年10月12日前付清。二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。三、出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。四、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件十二补充协议第六条第2项约定“逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付房款的15%向买受人支付违约金。”、第十七条第5项约定“买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。”、第十八条约定了各自的通讯送达地址。合同签订当日，原告按约定向被告支付了购房首付款917358元、房屋维修基金18347元。2017年9月28日，原告向被告支付购房尾款917358元。案涉商铺已办理商品房预售合同备案登记（预售合同登记号Y00011696），至2019年9月30日房屋交付期限届满时，被告未能向原告交付房屋。原告提交的其夫刘旺在2020年11月13日与被告法定代表人微信聊天记录截屏的主要内容为：刘旺以被告已经逾期一年没有交房为由要求退房。原告提交的其夫刘旺在2020年11月15日与被告客服代表电话录音的主要内容为：刘旺再次要求退房，客服代表回复公司不同意退房，退房只能走司法程序。2020年11月30日，原告通过其代理律师按照被告登记的住所地和合同约定的送达地址分别向被告邮寄了《解除合同通知书》，主要内容为“因公司一直未向本人交付符合交付条件的房屋，本人多次催促，但公司至今未履行交付义务。2020年11月13日，本人已通过公司微信申请了退房，但公司工作人员明确回复退房需要走司法程序。鉴于公司已根本违约，现本人通知公司：本人与公司签订的《商品房买卖合同》从2020年11月13日起解除，对解除合同后贵公司应当返还的购房款及利息，以及给本人造成的损失等，本人将通过法律途径主张权利。贵公司若对解除合同有异议和愿意与本人协商退款事宜的，可在接到通知书后3日内书面回复。”。两份邮件投递记录显示于2020年12月1日“已签收，收发室”。2021年1月8日，贵州贵安新区住房和城乡建设局向被告发出通知，以被告开发的碧桂园贵安1号二期翡翠湾苑区被投诉存在装修质量问题为由，要求被告停止向买受人交房。庭审中，被告认可系因施工质量问题导致无法交房。原告申请诉前财产保全，交纳保全费5000元。原告为本次保全向中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司交纳诉讼保全保险费2500元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，不履行或履行不符合约定的，应当按照合同约定或法律规定承担违约责任。本案中，原告按约定向被告支付了购房款，已经履行了支付房款的义务，但被告未在2019年9月30日及其之后的90天内向原告交付符合条件的房屋，已经构成违约，被告应承担逾期交房的违约责任，原告据此要求解除合同。关于合同解除权行使时间，补充协议第六条第2项约定的期限为30天，而在第十七条第5项约定的期限为一年，关于合同解除权行使时间出现了矛盾的约定，因该合同系被告提供的格式条款，按照不利于提供格式条款一方的解释和原被告关于合同解除权行使时间应当对等的原则，本院认定解除权的行使期限为一年。因此，买受人解除合同的，应当在达到解除合同条件之日起一年内行使。原被告约定的交房时间为2019年9月30日，从2019年12月30日起达到合同解除条件，原告提供的微信聊天记录显示原告已于2020年11月13日向被告提出退房，原告虽未提供微信聊天记录、电话录音的原始载体，但原告于2020年11月30日向被告邮寄的《解除合同通知书》明确载明“原告于2020年11月13日通过微信向被告提出退房，通知被告《商品房买卖合同》从2020年11月13日起解除。”，故本院确认原告已于2020年11月13日通知被告解除合同，解除权行使时间并未超过一年。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”之规定，被告虽有异议，但并未请求法院确认解除行为的效力，故双方签订的《商品房买卖合同》已于2020年11月13日解除。关于合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，合同解除后，被告需返还原告交纳的购房款。按照协议约定，被告应在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，故被告应退还原告已付房款1834716元。房屋维修基金18347元系由被告收取，被告未提交证据证明已将该款交给了第三方，故应由被告直接返还原告。若被告收取的维修基金确已交给第三方，被告在向原告退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。对被告所提被告不是维修基金的收款主体，应由原告向住建部门主张的辩解意见，本院不予采纳。关于原告主张的违约金，因被告不能按期交房的违约行为致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和若合同正常履行的预期利益等损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”和第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，被告应当承担违约金赔偿责任，双方已经明确约定被告逾期交房导致原告解除合同，被告需承担一定数额的违约金（总房款的15%），该违约金属于双方事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用，具有担保债务履行的作用。因此，因被告未履行合同义务，即应按合同约定的标准履行违约金赔付责任。关于被告辩称该违约金过高请求调整的意见。该合同系被告提供的标准合同，违约金标准也是被告拟定，该标准与逾期付款的违约责任对等，不存在有失公平的情况，并结合合同的履行情况、被告违约的过错程度以及合同履行后原告可获得的预期利益，并兼具违约金的惩罚性功能等因素考量，本院认定双方约定的违约金标准并不明显过高。因此被告应按照已付房款的15%的标准赔偿原告违约金275207.4元（1834716元×15%）。维修基金并不包含在房款之中，故维修基金不应作为计算违约金的基数，对原告主张维修基金计算违约金的部分，本院不予支持。对被告所提××疫情属于不可抗力，请求法庭予以适当考虑逾期交房违约责任的辩解意见，因原被告约定的交房时间在疫情发生之前，故不予采纳。关于原告主张被告赔偿从交款之日起资金占用利息的请求，因原被告双方对解除合同约定了违约金支付标准，该标准并不过低，经计算被告支付的违约金已足以弥补原告至起诉之日的资金占用利息损失，故不予支持。对原告要求被告承担诉讼保全保险费2500元的诉请，因诉讼保全保险费不属于必须开支的合理费用，不予支持。商品房买卖合同解除后，应当一并处理解除后的相关事宜，注销案涉房屋的合同备案登记手续，即属于解除合同后买受人的附随义务，故本院在本案中一并判决原被告在本判决生效后相互配合办理注销合同备案登记手续。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡礼兰与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于2017年9月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：BGYGA-FCW-44H-DS-109）已于2020年11月13日解除；二、限被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡礼兰购房款1834716元；三、限被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡礼兰房屋维修基金18347元；四、限被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡礼兰违约金275207.4元；五、原告胡礼兰和被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内相互配合办理注销案涉商品房预售合同备案登记手续（预售合同登记号Y00011696）；六、驳回原告胡礼兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23848元，减半收取11924元，保全费5000元，共计16924元，由原告胡礼兰负担15元，由被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担16909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 周 宇二〇二一年三月五日书记员 王文箐