北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民再31号上诉人（一审被告、反诉原告、申诉人）：北京仪勇伟业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园南里1区23号楼308室。法定代表人：冯芹，总经理。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告、申诉人）：北京燃点风尚健身中心，住所地北京市东城区东四十条100号平安府宾馆地下一、二层。投资人：唐仪君，总经理。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。上诉人（一审被告）：唐仪君，男，1966年5月26日出生。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告、被申诉人）：北京平安府宾馆有限公司，住所地北京市东城区东四十条100号。法定代表人：陈峥，总经理。委托诉讼代理人：王京武，北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶月琴，北京市华鹏律师事务所律师。上诉人北京仪勇伟业商贸有限公司（以下简称仪勇公司）、北京燃点风尚健身中心（以下简称燃点中心）与被上诉人北京平安府宾馆有限公司（以下简称平安府宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，北京市东城区人民法院于2015年9月22日作出（2014）东民初字第08860号民事判决，仪勇公司、燃点中心向北京市人民检察院第二分院申诉。北京市人民检察院第二分院作出京二分检民监[2018]11820000826号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）京02民抗3号民事裁定书，指令北京市东城区人民法院再审本案。再审时，北京市东城区人民法院追加唐仪君为本案被告。2020年12月14日，北京市东城区人民法院作出（2019）京0101民再2号民事判决。仪勇公司、燃点中心、唐仪君不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。仪勇公司、燃点中心、唐仪君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回平安府宾馆的诉讼请求；确认仪勇公司与平安府宾馆签订的《房屋租赁合同》无效；支持仪勇公司与燃点中心的反诉请求。唐仪君不应追加为本案被告。事实与理由：1、一审认定事实不清，平安府宾馆提供的涉案房屋没有产权证、没有消防整改复验合格材料，因此租赁合同为无效合同。平安府宾馆应当赔偿仪勇公司和燃点中心的损失；2、一审适用法律错误，涉案房屋不符合合同约定的“休闲健身会所”用途，平安府宾馆存在过错，一审法院错误适用国民经济分类注解，做出错误认定，平安府宾馆应承担合同违约责任；3、唐仪君只是燃点中心的投资人，一审追加唐仪君为被告没有法律依据。平安府宾馆辩称，不同意上诉人的上诉请求，涉案租赁的房屋有产权证及合法规划，符合消防安全要求。合同约定的租赁用途是经营休闲健身会所，不是娱乐健身会所，上诉人擅自改变租赁用途与被上诉人无关。是由于上诉人拖欠租金违约导致租赁合同解除，故上诉人应承担相应的法律责任。燃点中心是个人独资企业，现已吊销，唐仪君作为唯一投资人被追加为本案被告，符合法律规定。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，同意一审判决。平安府宾馆向一审法院起诉请求：1、仪勇公司向平安府宾馆支付租金100万元（计算至2014年1月1日）；2、仪勇公司向平安府宾馆支付水、电、燃气费用共计127834.24元；3、燃点中心与仪勇公司承担连带责任。诉讼费由仪勇公司、燃点中心承担。仪勇公司向一审法院反诉请求：1、确认平安府宾馆与我公司签订的《租赁协议书》无效；2、平安府宾馆赔偿我公司装修费用200万元。诉讼费由平安府宾馆承担。燃点中心向一审法院反诉请求：平安府宾馆赔偿我中心营业损失150万元（包括交付平安府宾馆的租金110万元、人员工资40万元），诉讼费由平安府宾馆承担。一审法院认定事实：2011年11月20日，平安府宾馆（甲方）与仪勇公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将北京市东城区东四十条xx号1902平方米按整体项目出租给乙方，用作经营休闲健身会所，租赁期5年，自2011年11月20日至2016年11月19日。每季度租金为27万元，租金在租赁期内不递增，租金采用先付方式，本季度租金须于上季度最后一个工作日之前向甲方缴纳。保证金为一个月租金9万元（保证金担保范围为乙方应付租金及费用，乙方应承担的违约金、赔偿金，甲方为实现债权支出的各项费用），须在协议书签订后缴纳。水电费按当月表计量数计算，为每月使用后付款，即在下月5日前向甲方缴纳上月的各项费用。甲方给予乙方自本协议书签订日起两个月的免租金装修。乙方逾期一个月支付租金及费用时，乙方应另付甲方逾期付款违约金，按在逾期支付期间以逾期金额部分每日2.5‰计算。乙方逾期支付费用超过一个月，为乙方违约，甲乙双方均有权书面通知对方提出解除协议书。甲方应协助乙方在办理经营执照及其他国家规定的申报手续时提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。乙方自行办理进行经营活动所需的营业执照、税务登记证等所有合法经营手续，并交甲方备案。乙方在租赁甲方房屋进行经营期间应合法经营，依法纳税并确保经营场所安全生产，做好防火、防盗等安全工作，凡因乙方违法经营、管理不善等原因而造成的所有损失，均由乙方承担。乙方如要对房屋进行内部装修，需将装修方案报甲方同意后方可施工，费用由乙方自付。租赁期结束后，乙方不得损坏已装修好的房屋，并将装修后的房屋无偿交还给甲方。2012年9月3日，北京燃点风尚健身娱乐中心取得个人独资企业营业执照，投资人为唐仪君，企业住所为北京市东城区东四十条xxx号平安府宾馆地下一、二层（即涉案租赁房屋），经营范围及方式“许可经营项目：无；一般经营项目：体育运动项目经营，健身服务”。2012年11月6日，北京燃点风尚健身娱乐中心名称变更为燃点中心，经营范围“美容（限非医疗美容）；体育运动项目经营；健身服务”。另查，2012年3月14日，东城区公安消防支队对燃点中心处以3万元罚款。2013年4月2日，北京市公安局东城分局治安大队至涉案租赁房屋进行检查，被查对象为“君友健身中心（原燃点）”，检查情况为“1、该场所实际经营项目与证照不符，存在按摩服务和可供住宿用包房；2、场所擅自更改为君友，实际使用燃点中心证照；3、该场所未经公安机关许可不得经营与洗浴、按摩、住宿有关的经营活动”，整改要求为“从即日起场所停业整顿，到有关部门取得经营许可项目”。仪勇公司、燃点中心称，因以燃点中心的名义无法办理证照，同意由案外人赵某在涉案租赁场地成立北京福阳金地健身会所。经查，北京市东城区公安消防支队于2013年9月29日向北京福阳金地健身会所下达《责令立即改正通知书》，违法状况为：未经消防验收擅自投入使用。2013年10月13日，北京市东城区公安消防支队对北京福阳金地健身会所作出行政处罚决定书，以该单位未经消防验收擅自投入使用为由，决定给予北京福阳金地健身会所责令停止使用，并处罚款三万元的行政处罚。上述《租赁协议书》签订后，承租方共向平安府宾馆交纳保证金9万元，租金110万元，未再向平安府宾馆支付其他款项。因欠付租金，自2012年2月16日起，平安府宾馆即多次向仪勇公司、燃点中心发送书面催款通知，仪勇公司、燃点中心也相应向平安府宾馆出具还款计划书，认可所欠相应费用，双方也曾多次签订还款协议书，直至2013年10月16日双方签订《还清租金及费用协议书》。在2013年9月18日双方的《还清租金及费用协议书》中载明“乙方认可平安府宾馆出具的关于乙方承租甲方房屋在2013年8月31日前所产生的租金及相关费用共计664888.24元；分别在9月24日还款15万元，在10月14日之前还款514888.24元”。在2013年10月16日的《还清租金及费用协议书》中载明“乙方认可平安府宾馆所出具的关于乙方承租甲方房屋在2013年所产生的租金及相关费用共计762769.24元；具体还款计划如下：2013年10月21日前还款20万元；11月21日前还款50万元；余款62769.24元和第四季度房租款27万元及第四季度发生的相关费用在12月21日前一并全部还清”。另在上述期间的协商还款函件中（2013年9月18日之前的函件），平安府宾馆曾有过为表示诚意而免除两个月租金的意思表示，但附有前提条件，即仪勇公司、燃点中心应按约定的还款计划支付款项，否则，将仍按原租赁协议执行。2014年2月17日，平安府宾馆与仪勇公司、燃点中心签订《租赁合同解除协议》,约定“甲、乙双方原于2011年11月20日签订的租赁协议，现因乙方未能遵守协议条款，长期拖欠房屋租金，经甲方多次书面通知，仍然无法支付，造成协议无法继续履行，经双方协商一致，同意该租赁协议于2014年1月1日予以解除，并就租赁协议解除达成如下协议：一、《租赁协议》自2014年1月1日协商解除。二、本协议自双方签字生效后乙方将场地交还给甲方。若逾期交还超过15日，甲方有权强行收回场地并对场地进行清理，由此造成的损失由乙方承担。三、乙方交还场地时，应保证场地内水、电等设施正常使用，且不得损坏场地内设备设施和装修，若有损坏，乙方需照价赔偿。四、乙方未按期结清相关费用，甲方有权用押金冲抵所欠费用或损失”。诉讼中，当事人均确认双方之间的租赁协议于2014年1月1日解除；后仪勇公司又主张双方之间的租赁协议无效。诉讼中，当事人均认可于2014年2月17日双方办理交接，平安府宾馆将租赁场地收回。关于平安府宾馆主张的拖欠其租金及其他费用的具体数额问题，除上述《还清租金及费用协议书》确认的数额之外，平安府宾馆未提供其他证据予以证实，仪勇公司、燃点中心对平安府宾馆主张的数额持有异议。关于双方争议的涉案房屋是否有产权证及是否为违法建设问题。平安府宾馆提供了《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》及国家安全生产监督管理总局机关服务中心基建房产处出具的《住所证明》；关于双方争议的消防问题，仪勇公司、燃点中心提供了日期为2000年6月12日的《北京市消防局建筑工程消防验收意见书》（京东消验字2000第021号），载明“经消防验收基本合格并提出以下要求并进行整改，整改完毕，向我局进行复验：1、三层未设报警喷淋系统，部分探头喷淋头位置不符合防火规范要求；2、地下部分防火分区不明确，分区过大；3、地下二层严禁用于娱乐场所，不允许使用；4、电梯及设施检测的问题”。平安府宾馆提供了2010年1月5日的《建筑消防设施检测报告》，证实涉案房屋符合消防要求，并提供2014年6月17日北京市东城区消防行政许可，证明“京东消验字2000第021号消防验收意见书可以作为消防报检使用”。诉讼中，仪勇公司申请进行装修费用的工程造价鉴定。因仪勇公司不能提供鉴定所需的工程材料等，仪勇公司坚持要求根据现场的情况进行鉴定，而平安府宾馆表示房屋收回后已经重新装修。故法院组织当事人双方及鉴定机构人员共同进行现场勘验。根据现场勘验情况，确认租赁标的地下一层已经完全改变，鉴定机构明确表示不具备鉴定条件，无法鉴定；地下二层部分改变，部分保持原貌，鉴定机构表示仅可就保持原貌部分进行鉴定。经向仪勇公司释明相关风险后，其仍坚持要求就地下二层保持原貌部分进行鉴定。经鉴定，北京兴中海建工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：地下二层装修工程造价金额为335132.85元。鉴定费2万元，已由仪勇公司支付。诉讼中经询，平安府宾馆表示对仪勇公司形成附合的装修装饰不继续利用。再审中，因燃点中心被行政主管部门吊销营业执照，该中心出资人系唐仪君一人，其未在法定期限内对该中心进行清算，根据平安府宾馆的申请，法院依法追加唐仪君作为本再审案件被告参加诉讼。再审查明，一、娱乐场所的范围。经向工商管理部门调查，根据“国民经济行业分类注释——2011，娱乐业包括：室内娱乐活动、歌舞厅娱乐活动（不包括——酒吧、咖啡厅为主的歌舞厅、演艺吧；台球、保龄球、飞镖等；健身中心（房）、电影院、录像厅；室内游泳馆。）、电子游艺厅娱乐活动、其他室内娱乐活动、游乐园、彩票活动。二、房屋地下二层不能对外经营的范围。经向东城区应急管理局调查，中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》5.4.9规定，歌舞厅、录像厅、夜总会、卡拉〇K厅（含具有卡拉OK功能的餐厅）、游艺厅、桑拿浴室（不包括洗浴部分）、网吧等歌舞娱乐放映游艺场所（不含剧场、电影院）的布置，不应布置在地下二层及以下楼层。三、对平安府宾馆消防查处情况。根据法院发出的调查函，北京市东城区消防救援支队回函称，1、2000年6月12日，煤炭部东四招待所整体已经通过消防验收，验收面积与规划许可一致，含地下一层和地下二层区域。2、根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第二条规定，对室内外装修、建筑保温、用途变更的建设工程，建设单位应当依据该规定第十三条向公安机关消防机构申请消防验收。3、2012年3月14日，燃点中心因违反了《消防法》第五十八条第一款第五项之规定，停止使用，并缴纳罚款三万元整。2013年10月13日，北京福阳金地健身会所，因竣工后未经消防验收擅自投入使用，违反《消防法》第十三条第二款，依据《消防法》第五十八条第一款第三项之规定，责令其停止使用，并处三万元罚款。再审中，仪勇公司、燃点中心二公司承认承租房屋后对房屋进行了改造(装饰装修)，增加了桑拿按摩和可住宿的单间，改造后未取得消防验收，原因是平安府宾馆不予配合。对此，平安府宾馆称改造是二公司实施的，改造后应由二公司申请进行消防验收，平安府宾馆不存在不配合的情形。对该辩称，二公司未能举证证明。关于消防处罚主体问题，二公司承认燃点中心经营期间有合作伙伴，用燃点中心的场地和营业执照，但经营场所名称有变，曾以北京福阳金地健身会所及君友健身中心的名义对外经营。另，北京市公安局东城分局治安支队于2013年4月2日对君友健身中心（原然点）进行日常检查，存在1、该场所实际经营项目与证照不符；2、场所擅自更改为君友，实际使用燃点中心证照；3、该场所未经公安机关许可不得经营含洗浴、按摩、住宿内容的经营活动。从即日起场所停业整顿，到有关部门取得经营许可项目，由公安机关审核合验后再次检查。仪勇公司、燃点中心称行政机关对其处罚后，其进行了整改，但因无法提供完整的申报消防的资料，主要是没有出租房屋的产权证，致使其几次申报均未被接收，故无法完成消防验收。平安府宾馆认为其出租的房屋有合法手续，未通过消防验收是承租人自身原因造成的，与平安府宾馆无关。关于仪勇公司、燃点中心提出平安府宾馆出租的房屋没有翻建后的产权证，致使无法办理消防验收问题。经查，原审中平安府宾馆将持有的涉诉房屋产权证及翻建房屋的规划审批手续以及国家安监局的证明向法院进行了提交，同时称因上级单位进行机构重组，变动大，故争议的房屋翻建后未更换新的产权证，但涉诉的地下一、二层房屋均有合法建房手续，且经过有关部门消防验收合格，平安府宾馆曾自用经营及对外出租经营。为此，法院就上述问题再次向东城区应急管理局发出调查函。2020年10月19日，东城区消防救援支队回函，内容是：1、2000年6月12日煤炭部东四招待所整体已经通过消防验收，验收面积与规划许可一致，含地下一层和地下二层区域。2、根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第二条规定，对室内外装修、建筑保温、通途变更的建设工程，建设单位应当依据该规定第十三条向公安机关消防机构申请消防验收。……法院为双方多次进行调解，仪勇公司、燃点中心同意给付平安府宾馆30万元欠款解决纠纷，平安府宾馆对此不同意。经法院做工作，平安府宾馆曾提出如仪勇公司、燃点中心能立即支付50万元，双方可一次性解决纠纷，但因仪勇公司、燃点中心及唐仪君表示需六个月后履行付款义务，平安府宾馆不同意，致使双方未能达成调解。一审法院认为，本案现争议的焦点是健身休闲是否属于娱乐场所范围，是否可在建筑物地下二层进行经营。根据再审查明，依有关规范健身休闲场所不属于娱乐场所，因此不在建筑物地下二层不得经营的项目范围。检察机关就本案抗诉的理由缺乏依据，原判决对事实的认定无误，应予维持。申诉人提出其不能经营是因被申诉人的原因造成之说，根据双方签订的《租赁协议书》约定，租赁标的租赁用途为用作经营休闲健身会所，北京燃点风尚健身娱乐中心企业营业执照载明的经营范围及方式“许可经营项目：无；一般经营项目：体育运动项目经营，健身服务”。北京燃点风尚健身娱乐中心名称变更为燃点中心后，营业执照经营范围为“美容（限非医疗美容）；体育运动项目经营；健身服务”。申诉人利用租赁场地成立了新的企业，新的企业也办理了营业执照，营业执照载明的经营范围也与租赁协议约定的用途相符。但申诉人在实际经营中存在超范围且无合法手续经营情形，在北京市公安局东城分局治安大队对涉案租赁房屋进行检查时，发现的问题为“1、该场所实际经营项目与证照不符，存在按摩服务和可供住宿用包房；2、场所擅自更改为君友，实际使用燃点健身中心证照；3、该场所未经公安机关许可不得经营与洗浴、按摩、住宿有关的经营活动”；整改要求为“从即日起场所停业整顿，到有关部门取得经营许可项目”。公安机关检查发现的问题及要求停业整顿的理由，均未涉及租赁场地不能作为休闲健身使用，而是因为经营中存在违规情形。另，租赁场地由申诉人承租使用后，申诉人进行二次装修改造，应由申诉人即经营者负责申报消防验收，而非出租方的义务。但申诉人不能提供对改造后的房屋进行消防验收且合格的证据。综上，申诉人所称其不能正常进行经营活动，责任在被申诉人一方的意见，缺乏事实依据，法院不予采信。申诉人欠付被申诉人的房租，其仍应支付。原审判决结果应予维持。因燃点中心被吊销营业执照，其独资人唐仪君未在法定期间内对公司进行清算，故唐仪君依法应与燃点中心共同承担连带还款责任。关于地下二层装修残值，平安府宾馆（甲方）与仪勇公司（乙方）于2014年2月17日订立的《租赁合同解除协议》第三条约定，乙方交还场地时，应保证场地内水、电等设施正常使用，且不得损坏场地内设备设施和装修，若有损坏，乙方需照价赔偿。从中可以看出，仪勇公司交还房屋时，装修复合物不得拆除。但对于复合物的残值补偿，双方在此并未约定如何解决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；而在原审诉讼中，双方曾就出租场地地下一、二层的装修价值进行评估鉴定，以2015年2月4日现场勘验为时点进行鉴定。经现场勘验，确认租赁标的地下一层已经完全改变，鉴定机构明确表示不具备鉴定条件，无法鉴定；地下二层部分改变，部分保持原貌，鉴定机构仅就保持原貌部分进行了鉴定。鉴定时点距双方解除合同已一年余，其中大部分场地原貌已改变，地下二层的部分装修维持原状，说明平安府宾馆对该部分在继续利用。因此，对装修残值，被申诉人应适当给予申诉人一定补偿较为合理。补偿数额，由法院酌定。申诉人的其他反诉请求，法院亦不予支持。综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、维持（2014）东民初字第08860号民事判决书判决主文第一项、第二项、第四项内容；二、撤销（2014）东民初字第08860号民事判决书判决主文第三项内容；三、北京平安府宾馆有限公司于判决生效后十日内给付北京仪勇伟业商贸有限公司装修补偿款10万元；四、驳回北京仪勇伟业商贸有限公司的其他反诉请求；五、对北京燃点风尚健身中心承担的付款责任被告唐仪君承担连带付款责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，平安府宾馆持有涉诉房屋产权证及翻建房屋的规划审批手续，涉诉的地下一、二层房屋均有合法建房手续。租赁合同约定的健身休闲场所不属于娱乐场所，因此不在本案租赁建筑物地下二层不得经营的项目范围。仪勇公司利用租赁场地成立了新的企业（燃点中心），新的企业也办理了营业执照，营业执照载明的经营范围也与租赁协议约定的用途相符。但燃点中心在实际经营中存在超范围且无合法手续经营情形，在公安机关检查发现的问题及要求停业整顿的理由，均未涉及租赁场地不能作为休闲健身使用，而是因为燃点中心经营中存在违规情形。因此，仪勇公司与平安府宾馆订立的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。租赁场地由仪勇公司、燃点中心使用后，进行了二次装修改造，应由仪勇公司、燃点中心即经营者负责申报消防验收，而非平安府宾馆的义务。上诉人主张租赁合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。根据当事人双方订立的《还清租金及费用协议书》及《租赁合同解除协议》等证据，可以认定租赁合同的解除是由于承租方拖欠租金造成，承租方应承担相应的法律责任。平安府宾馆对于合同解除并无过错，上诉人要求平安府宾馆赔偿损失，于法无据，本院不予支持。一审法院根据本案的客观情况，酌定平安府宾馆对仪勇公司就装修残值给予一定数额的补偿，并无不妥，应予维持。燃点中心为个人独资企业，唐仪君作为投资人应对企业债务承担无限责任。现燃点中心被吊销营业执照，唐仪君未对企业进行清算，一审法院追加唐仪君为被告并判令唐仪君对燃点中心债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以维持。综上，仪勇公司、燃点中心、唐仪君的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由北京仪勇伟业商贸有限公司、北京燃点风尚健身中心、唐仪君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  吴 宏审 判 员  许 英审 判 员  郭 菁二〇二一年三月二十五日法官助理  齐浩岩书 记 员  褚玉晗