四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初2923号 原告：周永波，男，1973年2月4日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：杜正元，男，1951年1月17日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：周永波，广安区大众法律服务所法律服务工作者。 原告：彭天勤，男，1956年4月6日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：周永波，广安区大众法律服务所法律服务工作者。 被告：赵燕玲，女，1969年8月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杨天武，四川明炬律师事务所律师。 第三人：成都市南极房地产开发有限公司，住所地：成都市高新区神仙树西路3号2楼211号。 法定代表人：周庆。 原告周永波、杜正元、彭天勤诉被告赵燕玲，第三人成都市南极房地产开发有限公司（以下简称南极公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杜正元、彭天勤的委托诉讼代理人暨原告周永波，被告赵燕玲及其委托诉讼代理人杨天武到庭参加诉讼。第三人南极公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 周永波、杜正元、彭天勤请求本院判令：1.撤销成都市青羊区人民法院（2021）川0105执异54号执行裁定书；2.解除对位于成都市高新区神仙树西路3号1幢1楼2号（备案号：3124015）房屋租金收入的执行；3.本案诉讼费由赵燕玲承担。 事实与理由：周永波、杜正元、彭天勤等依据（2016）川1602民初3816等278份民事判决书，于2017年7月11日以（2017）川1602执1037号等278案南极公司民间借贷系列案件，南极公司等应向278申请执行人履行本金及利息1866.8372万元。周永波、杜正元、彭天勤等278人与南极公司于2017年11月15日达成调解协议。南极公司未按调解协议履行，周永波、杜正元、彭天勤等278人多次要求南极司履行给付义务。2018年9月10日，周永波、杜正元、彭天勤与南极公司签订了房屋买卖合同，约定南极公司将位于成都市高新区神仙树西路3号1层2号的房屋（以下简称案涉房屋）出售给周永波、杜正元、彭天勤3名代表，建筑面积217.0平方米，每平方米4万元，总房款871.6万元，当日办理了网签备案登记，周永波占比25%、杜正元占比50%、彭天勤占比25%，南极公司出具了交房证明。2018年11月19日周永波、杜正元、彭天勤与成都铂洋酒店管理有限公司（以下简称铂洋酒店）签订了涉案房屋租赁合同，租期10年，租金每半年13.8万元，铂洋酒店按约按期向278名代表人付萍交纳了房租费，付萍向278人按照广安区人民法院判决的金额依比例发放租金收入。代表人周永波、杜正元、彭天勤在案涉房屋查封前与南极公司签订了合法有效的买卖合同，用以房抵债的方式支付了全部价款，并已办理网签备案，未办理过户并非其自身原因所致，因此法院应当停止对案涉房屋租金收入的执行。 赵燕玲辩称，案涉房屋属南极公司所有，赵燕玲有权申请执行房屋收益。铂洋酒店租赁房屋权属目前登记在南极公司名下，因房屋出租，难以市场变现，赵燕玲请求法院对房屋收益进行强制执行符合法律规定。周永波、杜正元、彭天勤债权远低于房屋价值，虽签订了案涉房屋买卖合同，也出具了收据，但未提交支付购房款的证据，无权排除执行。周永波、杜正元、彭天勤与南极公司民间借贷纠纷标的额远小于案涉房屋的房款，其无权对案涉房屋的收益提出执行异议。周永波、杜正元、彭天勤代为行使权力缺乏依据，备案登记非预告登记，其排除执行异议不应获得支持，应予驳回。 南极公司未到庭陈述意见。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在审理赵燕玲与南极公司、黄国忠民间借贷纠纷一案中，经赵燕玲申请并提供担保，本院于2019年7月107日以（2019）川0105民初8336号之一《民事裁定书》和（2019）川0105执保1079号之一《协助执行通知书》查封了案涉房屋。本院审理后，于2020年4月3日作出（2019）川0105民初8336号《民事判决书》，判决：南极公司偿还赵燕玲借款本金80万元、截止2019年4月15日的利息616000元以及自2019年4月16日起至本金偿清之日止的利息（以80万元为基数，按月利率0.5%计算），并支付律师费5000元。该判决生效后，赵燕玲向本院申请执行，本院已立案执行，执行案号（2020）川0105执5730号。执行中，本院于2020年10月23日作出（2020）川0105执5730号之二《执行裁定书》，裁定扣留、提取案涉房屋的租金收入1460985元，并向承租人铂洋酒店发送（2020）川0105执5730号之二《协助执行通知书》，要求该公司将扣留款项转账至本院诉讼费及案款专户。 周永波、杜正元、彭天勤于2021年1月11日向本院提出申请，对本院以（2020）川0105执5730号之二《执行裁定书》及《协助执行通知书》扣留、提取案涉房屋的租金收入1460985元提出执行异议。本院经审查后于2021年1月22日作出（2021）川0105执异54号《执行裁定书》，认为“彭天勤虽与南极公司就案涉房屋签订了房屋买卖合同，该公司也出具了收据，但案外人未提交支付购房款的证据，虽案外人主张南极公司将案涉房屋出售给案外人系抵偿债务，但案外人等三人与南极公司的民间借贷纠纷的标的额远小于案涉房屋的房款，对案外人的该主张，本院不予认可；案外人还主张南极公司的债务人有278人，执行标的额达2100万元及利息，南极公司为抵偿该系列案的债务，将案涉房屋出售给案外人，虽备案登记仅有案外人三人，但该房屋实际为所有债权人的，因案外人未对其该主张提交证据，本院不予认可”，裁定：驳回案外人周永波、杜正元、彭天勤的执行异议请求。周永波、杜正元、彭天勤不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，四川省广安市广安区人民法院（以下简称广安法院）在执行周永波代理的蒋天成等208案件、李昌林代理的顾玉兰等29案件、王赛虎等67案件过程中，于2017年11月7日组织申请人的执行代理人周永波、代表人李昌林，被执行人南极公司的委托代理人刘率峰进行协商，并邀请了杜飞元等五个维权代表，以及工作组的代表参与了协商，周永波所代表人277人（其中，涉及南极公司为借款人案件的208人，四川天羿商贸有限公司为借款人案件的69人），对案件的履行达成了初步意见。2017年11月11日，南极公司与周永波所代表的275人达成了执行和解协议，实际以南极公司为借款人的211人及王赛虎等69人申请执行四川天羿商贸有限公司为借款人中的67个案件达成了执行和解协议。广安法院据此裁定终结本次执行程序。 2018年9月10日，南极公司（甲方）与周永波、彭天勤、何荣芳、杜正元（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出卖位于成都市高新区神仙树西路3号1栋1楼2号的房屋出卖给乙方，面积为217.9平方米，售价为40000元/平方米，总金额为8716000元。当日，南极公司出具《收据》，载明收到周永波、彭天勤、何荣芳、杜正元私人购买案涉房屋的房款共计8716000元；此房款已付清。周永波在该《收据》复印件上签字并捺印。同日，南极公司向该4人出具交房证明，载明：此房从今天开始交付给以上4人使用。 2018年11月19日，周永波、彭天勤、杜正元（甲方）与铂洋酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁自2019年1月1日起至2028年12月31日止，共120个月，房租单价为23000元，半年房租和物管费为138000元。合同签订后，铂洋酒店按合同约定向周永波、彭天勤、杜正元等人支付房租，周永波、彭天勤、杜正向其出具发票。 蒋天成等278人的代理人周永波于2018年9月11日向广安法院申请解除对案涉房屋的查封，以便将上述房屋网签到周永波、彭天勤、何荣芳、杜正元四位维权代表的名下，周永波向广安法院提供了周永波、彭天勤、何荣芳、杜正元于2018年9月10日书写的收条，收到南极公司执行款8716000元；南极公司于2018年9月10日出具的收据，收到周永波、彭天勤、何荣芳、杜正元购买案涉房屋购房款8716000元及南极公司于2018年9月10日出具的交房证明，即该房于2018年9月10日交由四人使用。广安法院已将上述执行款8716000元在系列案件的总金额中作为已收款进行了扣减，并向系列申请执行人进行了说明，亦向广安市依法治理民间融资风险领导小组进行了汇报。 上述事实，有当事人身份信息、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、房屋买卖合同、收据、交房证明、申请、说明、起诉花名册、证明、网签合同信息查询记录、个人住房信息查询记录、房屋租赁合同、四川省增值税普通发票、民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本院根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五百零一条第一款“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以做出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行”之规定，扣留、提取案涉房屋的租金，现案外人周永波、杜正元、彭天勤对本院扣留、提取案涉房屋的租金提出异议，其实质是对案涉房屋提出异议。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，在本院查封案涉房屋前，周永波、杜正元、彭天勤与南极公司就案涉房屋签订了房屋买卖合同，房屋价款系周永波、杜正元、彭天勤等人在广安法院的系列执行案件中，南极公司以房抵债的形式支付，该公司出具了收据，广安法院对该8716000元的购房款在系列执行案件的总金额中作为已收款进行了扣减，可以认定周永波、杜正元、彭天勤已通过抵债的方式支付了全部房屋价款。且周永波等人已于2019年1月1日开始收取案涉房屋的租金，并将该租金按照债权比例分配给278名债权人，其在本院查封前已实际占有使用案涉房屋。现有证据亦不能证明系周永波等人的自身原因导致未办理案涉房屋的过户登记手续。因此，周永波、杜正元、彭天勤的异议成立，本院对于其诉讼请求予以支持。其要求撤销本院（2021）川0105执异54号《执行裁定书》的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”之规定，无需予以撤销。 依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 一、不得执行位于成都市高新区神仙树西路3号1幢1楼2号（备案号：3124015）房屋租金收入； 二、驳回周永波、彭天勤、杜正元其他诉讼请求。 案件受理费17949元，由赵燕玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  白德桂 人民陪审员  汪 蓉 二〇二一年三月三十日 法官 助理  金兴华 书 记 员  童学翠