山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终134号 上诉人（原审被告）：青岛豪洲置业有限公司，住所地青岛市即墨区。 法定代表人：张凯，执行董事。 委托诉讼代理人：张政敏，女，青岛豪洲置业有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘军奎，男。 委托诉讼代理人：阚晓文，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管政，上海锦天城（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人青岛豪洲置业有限公司（以下简称豪洲公司）因与被上诉人刘军奎商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初5954号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪洲公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第四项，判决驳回刘军奎要求豪洲公司返还房屋维修资金及利息的诉讼请求；二、上诉费由刘军奎承担。事实和理由：一、一审判决房屋维修资金由豪洲公司返还刘军奎，属事实认定错误，法律关系认定错误。1、房屋维修资金是由房屋维修资金办公室收取的，与豪洲公司无关。房屋维修资金系由刘军奎付至房屋维修资金办公室，由房屋维修资金办公室为其开具了票据，并非进入豪洲公司账户，如需返还，应由房屋维修资金办公室返还，豪洲公司可以提供必要的协助义务。2、豪洲公司不是缴纳房屋维修资金的义务主体，不是实际受益人。涉案房屋只要不出售，就无需缴纳房屋维修资金。即便涉案房屋合同解除后，豪洲公司将涉案房屋另行出售给第三人，缴纳房屋维修资金的义务人是该第三人，如刘军奎缴纳的房屋维修资金不退回，则该第三人为实际受益人。房屋维修资金是由购房者缴纳的，豪洲公司不是缴纳房屋维修资金的义务主体，不是实际受益人。3、豪洲公司无义务为后续购房的第三人先行代缴或者垫付房屋维修资金；二、一审法院判决与交易习惯严重不符，脱离了实际情况。按照一审法院的逻辑，涉案房屋的维修资金无需从房屋维修资金办公室退回，另行出售时无需再缴纳房屋维修资金，试问房屋维修资金是应该由开发商承担还是应该由购房者承担。根据现行法律规定，房屋维修资金是由购房者缴纳，由房屋维修资金办公室开具票据。若按照一审法院的判决逻辑，在房屋维修资金办公室已经向刘军奎开具票据的情况下，不可能再向豪洲公司或者后续购买该涉案房屋的第三人开具票据，这样就会导致第三人实际承担房屋维修资金后，而无相关票据的境况，一旦发生需动用房屋维修资金的情况，第三人无法提供相关票据的尴尬局面。一审法院判决脱离了实际情况，未考虑交易习惯。 刘军奎辩称：一、刘军奎有理由相信房屋维修专项基金是由豪洲公司收取，在一审刘军奎提交的证据五房屋专项维修基金缴费通知单是由豪洲公司出具并加盖其公章的，豪洲公司也从未明示过是为他人代收的，故刘军奎有理由相信维修基金的收取人是豪洲公司，豪洲公司负有返还责任。二、豪洲公司返还维修基金不会使其利益受损，已缴纳维修基金的房屋再行出售时无须再次缴纳，故豪洲公司是维修基金的实际受益人。退一步讲，如豪洲公司坚持认为其利益受损，也可在返还维修基金后向实际收取人进行主张。综上，一审事实认定清楚，适用法律正确，恳请法院驳回上诉，维持原判。 刘军奎向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方2018年7月20日签订的《青岛市商品房预售合同》；2、判令豪洲公司返还刘军奎购房款1548167元、车位款130000元，共计1678167元。 一审法院认定事实：豪洲公司系恒大地产集团济南置业有限公司的子公司，恒大地产集团济南置业有限公司系恒大地产集团有限公司的子公司。 2018年3月4日，恒大地产集团有限公司为刘军奎出具《无理由退房承诺书》，该承诺书主要内容为：您所购买的恒大属下公司开发的悦珑台楼盘xx幢xx单元xx房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，刘军奎（乙方）与豪洲公司（甲方）签订《无理由退房协议书》，内容：鉴于甲乙双方于2018年3月4日签订恒大悦珑台楼盘xx幢xx单元xx房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭贷款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老客户物业管理费奖励金额。 2018年3月4日，刘军奎向豪洲公司支付首期购房款99058元。2018年3月23日，刘军奎支付涉案房屋专项维修资金18937.87元。2018年5月3日，刘军奎向豪洲公司支付购房款1548167元。 2018年7月20日，刘军奎（乙方）与豪洲公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定刘军奎购买豪洲公司开发的青岛市即墨区麒麟路xx号《恒大悦珑台（三期）》xx号楼xx单元xx户房屋，房屋全装修总价为1981159元。甲方定于2019年10月31日前将涉案房屋交付给乙方，除不可抗力外。关于房屋交付条件：第十条、交付的房屋必须取得建设工程竣工验收备案表。补充条款第六条、双方同意对主合同第十条变更如下：甲方应当将经验收合格的商品房交付乙方使用。“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。甲方将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。根据豪洲公司相关规定，因刘军奎提前支付购房款，豪洲公司将总房款优惠至1647225元，刘军奎在签订《商品房预售合同》时已付清全部购房款。 2018年9月1日，刘军奎（乙方）与豪洲公司（甲方）签订《青岛恒大悦珑台停车位使用协议》，该协议主要约定：甲方同意乙方使用青岛恒大悦珑台楼盘三期xx号车位，该停车位总金额为130000元。刘军奎于协议签订当日付清了车位费。 2019年11月6日，豪洲公司向刘军奎邮寄交楼通知书，但刘军奎未接受涉案房屋。 对当事人有异议的证据，一审法院认定如下： 刘军奎提交即建行处字（2019）第0000186号建设行政处罚决定书照片打印件，欲证明豪洲公司曾因违规交房受到行政处罚，豪洲公司不能交房构成违约。豪洲公司对该证据的真实性不认可。因该证据系照片打印件，一审法院对该证据的真实性不予认可。 豪洲公司提交房屋建筑工程竣工验收备案表复印件、建设工程竣工验收消防备案表复印件、曳引驱动电梯监督检验报告、业主群聊天记录打印件，欲证明豪洲公司寄送交楼通知书之时，已经取得商品房预售合同补充协议中约定的交楼条件。刘军奎质证称，房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案表系豪洲公司单方提供的，只有复印件，真实性无法确认，且竣工验收消防备案表显示的日期为2019年12月23日，即豪洲公司发出交房通知时并未取得豪洲公司提供的工程竣工备案表；曳引驱动电梯监督检验报告不能显示与豪洲公司开发涉案楼盘之间的关系；业主群聊天记录不符合法定的证据形式，其仅有微信聊天记录的截图，且没有原始载体，刘军奎不予质证。一审法院认为，房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案表系复印件，一审法院对该两份证据的真实性不予认可。曳引驱动电梯监督检验报告显示的单位内编号为xx#楼西梯，豪洲公司未举证证明该楼梯与涉案房屋的关系，该证据与本案没有关联性。豪洲公司未出示业主群聊天的原始记录，对该聊天记录的真实性，一审法院不予认可。 豪洲公司提交系统打印件并当庭演示系统，欲证明涉案房屋系第三方经纪人孙剑文通过恒房通系统推荐刘军奎购买，豪洲公司因此向孙剑文、孙晓蓓支付了居间费用29718元，若涉案商品房预售合同解除，在退房款时应当扣除该费用。刘军奎质证称，该系统由豪洲公司单方录入，正常应该是出具无理由退房协议当天就已经录入，如果确实发生了上述费用，完全可以在协议中予以明确，但协议中并未有任何的备注，豪洲公司也不能提供支付的凭证以及刘军奎与孙剑文的关系或者是推荐的证据。 一审法院认为，刘军奎与豪洲公司签订的《无理由退房协议书》系双方真实意思表示，该协议书约定刘军奎办理入住手续前的任何时间享有无理由退房的权利，刘军奎在尚未办理入住手续的情况下要求解除合同，符合双方约定，一审法院依法予以支持。双方之间的合同自刘军奎要求解除合同的起诉状副本送达豪洲公司之日（即2020年7月21日）解除。车位是购房者出于居住需要购置的附属设施使用权，在涉案商品房预售合同解除的情况下，刘军奎不再需要使用涉案车位，故刘军奎、豪洲公司之间的车位使用协议亦应当解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告豪洲公司应当将收取的购房款1647225元及130000元车位费返还刘军奎，故刘军奎要求豪洲公司返还购房款及车位费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。豪洲公司称在退还房款时应当扣除推荐人孙剑文、孙晓蓓的佣金29718元，一审法院认为，豪洲公司未举证证明其系统中的推荐人信息是何时添加的，亦未证明已实际支付该佣金，更未证明刘军奎是通过推荐人孙剑文、孙晓蓓购买涉案房屋的，故豪洲公司要求扣除佣金29718元的抗辩意见，一审法院依法不予采纳。 因本案合同解除并非豪洲公司违约所致，刘军奎要求豪洲公司支付利息损失的起始日期为自付款之日起，于法无据。但豪洲公司在合同解除后未能及时返还刘军奎购房款及车位费，必然会给刘军奎造成利息损失，豪洲公司应当支付刘军奎以购房款1647225元及车位费130000元为基数，自2020年7月22日起至实际返还之日止的利息损失，刘军奎要求豪洲公司支付利息的诉讼请求，一审法院予以部分支持。 关于涉案住宅专项维修基金问题，住宅专项维修资金系依房屋面积由房屋所有人缴纳，具有附属房屋的性质，且缴纳维修资金的房屋再行出售时，无需再缴纳。现双方之间的购房合同解除，涉案房屋所有权人仍为豪洲公司，是该笔住宅专项维修资金为实际受益人，刘军奎作为实际缴纳人要求豪洲公司返还该笔费用，并未对豪洲公司的实际权益产生损害。刘军奎要求豪洲公司返还住宅专项维修资金18937.87元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同解除后，豪洲公司未及时返还刘军奎住宅专项维修资金，应当支付刘军奎自2020年7月22日起至实际返还之日止的利息损失，故刘军奎要求豪洲公司支付该利息损失的诉讼请求，一审法院予以部分支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、刘军奎与青岛豪洲置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201800040645）于2020年7月21日解除；二、青岛豪洲置业有限公司于判决生效之日起十日内返还刘军奎购房款1647225元并支付刘军奎利息损失（以购房款1647225元为基数，自2020年7月22日起至实际返还之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、青岛豪洲置业有限公司于判决生效之日起十日内返还刘军奎车位费130000元并支付刘军奎利息损失（以车位费130000元为基数，自2020年7月22日起至实际返还之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、青岛豪洲置业有限公司于判决生效之日起十日内返还刘军奎住宅房屋维修资金18937.87元并支付刘军奎利息损失（以住宅房屋维修资金18937.87元，自2020年7月22日起至实际返还之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回刘军奎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费刘军奎预交19913元，由青岛豪洲置业有限公司负担，刘军奎已预交人民币19913元，一审法院退回19913元。豪洲公司应在判决生效之日起七日内向一审法院交纳案件受理费19913元，拒不交纳的，一审法院依法强制执行。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院查明的事实与一审一致。 本院认为，根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法》第九条规定，商品房的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。由以上规定可知，商品房房屋专项维修资金的缴纳主体应为商品房买受人和商品房开发建设单位。本案中，依照上述规定，如涉案房屋未缴纳房屋专项维修资金，豪洲公司作为涉案房屋的开发建设单位在涉案房屋未经出售办理初始登记前仍应缴纳该笔款项。现刘军奎与豪洲公司之间的商品房预售合同已经解除，而刘军奎已缴纳了涉案房屋的房屋专项维修资金，豪洲公司作为该笔房屋专项维修资金的实际受益人，应当将该笔款项返还给刘军奎。原审据此判令豪洲公司向刘军奎返还住宅房屋维修资金及相应利息，并无不当。 综上所述，上诉人豪洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费274元，由上诉人青岛豪洲置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年三月三十日 书记员 王冉冉 书记员 于国英