山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2493号 上诉人（原审原告）：青岛宝都物业管理有限公司，住所地青岛保税区。 法定代表人：王炳兴，总经理。 委托诉讼代理人：姜桂圣，山东齐鲁（西海岸）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王红玉，女，1976年3月16日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：汪泉、刘同春，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王强，男，1966年3月4日出生，汉族，住址山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：汪泉、刘同春，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 上诉人青岛宝都物业管理有限公司因与上诉人王红玉、王强物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初8953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 青岛宝都物业管理有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》，协议约定：上诉人向被上诉人所居住“亚德里亚海湾”小区提供物业管理服务，并约定上诉人提供物业管理服务的受益人为该小区全体业主，受益人应按建筑面积向上诉人缴纳物业管理费、住宅电梯运行费，缴费标准为3.6元/月/平方米，缴费时间为每季度末15日前预付3个月的物业管理费和电梯运行费，逾期缴费按每日千分之三收取滞纳金。被上诉人系“亚德里亚海湾”小区内xx栋xx单元xx层xx号业主，该户住宅建筑面积为104.59平方米，被上诉人按照协议约定应向上诉人缴纳从2019年6月1日到2020年6月30日的物业管理费和电梯运行费4894.89元，滞纳金2444.39元。虽经上诉人多次催缴，被上诉人拒不缴费，其行为已严重违反双方签署的《前期物业服务协议》，严重侵犯了上诉人及其他业主的合法权益。上诉人一直全心全意为业主服务，一审法院未查明事实，按照协议约定，被上诉人应立即向上诉人交纳拖欠费用及违约金（滞纳金）。 王红玉、王强答辩称：不认可青岛宝都物业管理有限公司上诉意见。 王红玉、王强上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，有意偏袒被上诉人，显失法律公允性。一、一审中被上诉人作为收费依据的双方办理交房手续时签订的《前期物业服务合同》，与房屋开发商山东宝都房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件的《前期物业服务合同》和在政府住房建设主管部门处备案的《物业服务合同》文本不一致，被上诉人存在明显恶意欺诈。一审中，上诉人提供的房屋开发商山东宝都房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件的《前期物业服务合同》，以及小区业主通过政府信息公开程序所取得的小区在政府住房建设主管部门处备案的《物业服务合同》文本，都与被上诉人作为收费依据提交的双方办理交房手续时签订的《前期物业服务合同》文本不一致，被上诉人提供的合同文本故意删除了部分对其构成约束性的规定，如恶意删除了“物业服务收费实行政府指导价”等关键条款。被上诉人利用交房为条件胁迫上诉人签订的与备案文本不一致的“前期物业服务合同”是不应具有法律约束力的，一审判定双方纠纷适用被上诉人提交的双方办理交房手续时签订的《前期物业服务合同》文本是错误的，一审法院查清事实后，应依法判定双方按照政府住房建设主管部门处备案的合同文本履行各方权利义务。二、被上诉人作为物业服务单位，在日常小区维护中存在重大瑕疵以及明显的服务不合格问题，上诉人提交了小区业主们搜集的大量被上诉人服务不达标证明资料，小区物业服务不合格问题，青岛主流媒体多次报道，被上诉人也被政府部门进行了行政处罚，一审法院仍判决上诉人应以被上诉人主张的五星级标准（物业服务收费3.6元/月/平方米）缴纳物业有失法律公允性，应予以纠正。 青岛宝都物业管理有限公司答辩称：不认可王红玉、王强的上诉理由。 青岛宝都物业管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令王红玉、王强支付物业管理费和电梯运行费4894.89元（暂计算至起诉日，实际要求计算至王红玉、王强履行日）；2.判令王红玉、王强支付逾期缴费滞纳金2444.39元（暂计算至起诉日，实际要求计算至王红玉、王强履行日）；3.本案诉讼费、律师费、保全费等费用由王红玉、王强承担。 原审法院认定事实如下： 1.王红玉、王强系涉案小区xx号楼xx单元xx户业主，房屋建筑面积是104.59平方米，房屋类型为住宅。 2.青岛宝都物业管理有限公司通过公开招标方式取得山东宝都房地产开发有限公司亚德里亚海湾项目南区前期物业管理，2015年7月28日加盖青岛市黄岛区城市管理局公章的中标通知书载明：服务质量标准为五星，中标价格为住宅3.6元/月/平方米、商业5元/月/平方米。2015年8月26日，青岛市黄岛区物业管理办公室盖章的青岛开发区物业服务合同备案证明（编号：xxxx）载明：……五、亚德里亚海湾项目南区物业服务费：住宅3.6元/月/平方米（含电梯费0.4元/月/平方米）六、物业服务合同期限：2015年7月30日至业主委员会成立。 2018年10月30日，青岛宝都物业管理有限公司（甲方）与王红玉（乙方）签订前期物业服务协议一份，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：甲方权利义务为对物业公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等设备进行维护、修缮、服务与管理。依据本协议向乙方收取物业管理服务、电梯运行等费用。乙方权利义务为依据本协议向甲方交纳物业管理服务、电梯运行等费用。协议第二条、第三条对物业管理服务内容及质量进行了约定。第四条约定：本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费用由乙方或受让人按其拥有物业的建筑面积交纳。第五条物业服务费收取标准：按时交纳各项费用，预付时间为每季度末15日前为缴费日期，乙方应在上述期限届满前履行交费义务，逾期每日按千分之三交纳滞纳金。第五条第三款约定：物业管理费（以备案价格为准）：住宅3.2元/月/平方米（建筑面积），住宅电梯运行费0.4元/月/平方米、水费3.5元/吨。违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金并采取适当措施予以催收。第十八条约定，在签订本协议前，甲方已将协议样本送青岛市物业管理行政主管部门备案。本协议自甲乙双方合法签署之日起生效。双方在该协议上盖章或签字。 3.王红玉、王强称涉案房屋一直空置，曾多次与青岛宝都物业管理有限公司交涉办理空置房手续，青岛宝都物业管理有限公司拒绝办理，但对此未提交证据。 庭审中王红玉、王强认可2019年6月1日起至今的物业费（含电梯费）未缴纳，2019年6月1日之前的物业费（含电梯费）已经按照3.6元/月/平方米标准缴纳完毕。 青岛宝都物业管理有限公司于2020年3月15日通过微信向王红玉、王强催缴2019年6月至2020年3月期间的物业费（含电梯费），青岛宝都物业管理有限公司未提交其2020年3月以后向王红玉、王强催收物业费的证据。 青岛宝都物业管理有限公司在本案中诉求王红玉、王强交纳自2019年6月1日起至2020年6月30日止的物业费（含电梯费）。 4.2019年9月12日青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知（青发改价格〔2019〕257号文件）第二条第一款规定：普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定。市内六区普通住宅前期物业公共服务费基准价格及其浮动幅度见附件1.附件1载明：服务等级为五级、配备电梯，收费标准为：2.52元/建筑平方米。月（备注：具体收费标准可在上述收费标准基础上按不超过20%的浮动幅度内确定）第二条第五款规定：普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认（原则上以水电气均未使用为衡量标准，或由双方协商约定衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。 2020年5月22日，青岛市黄岛区市场监督管理局出具的信访事项处理意见书载明：经调查，青岛宝都物业管理有限公司未将调整后物业服务收费标准报送备案，我局已于2020年4月24日依法给予当事人行政处罚，罚款人民币9000元并责令立即改正违法行为。 2020年5月19日青岛市黄岛区薛家岛街道办事处出具的信访事项处理意见书载明：经调查，你们反映的金沙滩壹号小区物业实行梯控、违规乱收费、物业服务不达标等问题基本属实。 2020年6月30日，西海岸新区住房和城乡建设局出具的政府信息公开告知书载明：经查，你申请的“依法公开前期物业服务企业中标通知书、前期物业服务合同”信息属于本机关政府信息公开范围（详见附件）；你申请的“前期物业服务招投标文件”信息，属于商业秘密、个人隐私，经征求第三方意见，本机构不予公开；你申请的“请求被申请人依法公开涉及亚德里亚海湾小区前期物业管理的青岛宝都物业服务有限公司全部备案的物业服务收费标准及全部配套文件，并提供该全部文件的复印件”信息为：物业服务收费标准：住宅：3.6元/月/平方米，商业5元/月/平方米，配套文件为参照青岛市物价局《物业服务收费管理办法》。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案小区物业费应按什么标准收取？二、青岛宝都物业管理有限公司诉求的逾期交纳滞纳金应否支持？综合本案案情及相关法律规定，原审法院分析判定如下： 关于焦点问题一。根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，因双方于2018年10月30日自愿签订了前期物业服务协议，故本案的审理应以双方签订的前期物业服务协议为依据。双方签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。 王红玉、王强辩称应按照《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》进行收费，但对物业服务公司收费价格的管理属于行政管理范畴，而非效力性强制规范，不是判定物业合同效力的依据，如果王红玉、王强认为物业公司存在上述问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映，而不能据此认定其与青岛宝都物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》无效，并拒绝交纳物业费，且王红玉、王强也未提交证据证明前期物业服务合同中存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。在双方签订了明确、具体的包括物业服务收费标准的物业服务合同的情况下，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。青岛宝都物业管理有限公司为涉案小区提供了物业管理服务，王红玉、王强应当依照约定交纳相关物业服务费用，但王红玉、王强自2019年6月1日起的物业管理费至今未交纳，已构成违约，根据前期物业服务合同约定，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳、交纳日期为每季度末15日前，根据青岛宝都物业管理有限公司提交的催缴费证据载明的时间，本案中青岛宝都物业管理有限公司诉求的物业费（含电梯运行费）应计算到2020年3月31日止，应为3765.24元（3.6元/月/平方米x104.59平方米x10个月），对超出部分，因青岛宝都物业管理有限公司未提交催收的证据，且至青岛宝都物业管理有限公司提起诉讼时，尚有部分缴费未到期，故在本案中原审法院暂不予支持。 此外，物业服务有其自身特殊性，物业服务合同系持续性的长效双务合同，青岛宝都物业管理有限公司的物业服务对象是小区内全体业主，确定青岛宝都物业管理有限公司是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。原审法院认为王红玉、王强提交的现有证据尚不能证明青岛宝都物业管理有限公司在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为，王红玉、王强以此作为拒付物业费的理由尚不充分，对王红玉、王强的相关抗辩，原审法院不予采信。 关于焦点问题二。前期物业服务协议对逾期缴纳约定了滞纳金，根据王红玉、王强提交的相关证据并结合庭审查明的事实，鉴于青岛宝都物业管理有限公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，青岛宝都物业管理有限公司诉求王红玉、王强承担滞纳金，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王红玉、王强于判决生效之日起十日内支付青岛宝都物业管理有限公司2019年6月1日至2020年3月31日期间的物业费（含电梯运行费）3765.24元；二、驳回青岛宝都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由青岛宝都物业管理有限公司负担12.2元，由王红玉、王强负担12.8元，于判决生效后十日内支付青岛宝都物业管理有限公司。 二审中，王红玉、王强提交国家企业公示系统作出的青黄市监督罚（2020）775号行政处罚决定书，载明青岛宝都物业管理有限公司价格违法。主要违法事实：当事人为青岛市黄岛区xx路xx号xx小区的物业公司。该小区二三期有8座带电梯的高层普通住宅需缴物业费，业主月1000余户。该小区全部使用地下车库，按小型车室内停车标准收取业主停车服务费，当事人于2015年8月26日对所提供物业的亚得里海湾项目南区物业服务合同向青岛市黄岛区物业管理办公室进行了备案（备案证明中明确规定物业服务费为住宅3.6元每平方米每月，含电梯费0.4元每月每平方米）。根据协查，当事人目前服务等级为五星级，按通知的规定，应执行五星级收费标准。当事人共提供了48份前期物业服务协议，停车费、物业费，超出政府指导价多收共计12517.65元。行政处罚内容：1.没收违法所得12517.65元。2.罚款62588.25元。处罚有效期：2099年12月31日。公示期截止日：2021年12月30日。证明宝都物业的服务不达五星级标准。一审中提交了证据证明五星级的收费标准应该是2.8元/平方米，如果有超值服务可以到最高到3.02元/平方米，即使是按照3.02元/平方米收费，一审判决数额也过高。青岛宝都物业管理有限公司质证称：真实性无异议，该证据是在2020年12月份才作出，该行政处罚未生效，上诉人已提起了行政复议，且该行政处罚中载明宝都物业提供的服务达到五星级。本院对证据的真实性予以确认。 二审中，双方均认可青岛电视台对于涉案小区物业服务存在瑕疵进行曝光的事实，青岛宝都物业管理有限公司称系业主单方要求电视台曝光，王红玉、王强称系业主合法维权的一种方式。 本院审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，一、原审判决刘昭芬、王健缴纳物业费至起诉之日是否恰当；二、王红玉、王强缴纳物业费标准；三、刘昭芬、王健应否缴纳滞纳金的问题。 关于焦点一，本院认为，因物业费，具有长期性、持续性，并非单次交易的特点，青岛宝都物业管理有限公司对于争议费用的诉请均计算至起诉日，并要求计算至刘昭芬、王健履行日，故在其未对实际履行日作出明确的情况下，原审判决王红玉、王强缴纳物业费至起诉之日并无不当。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人签订的前期物业服务协议合法有效，对双方均具有约束力，故在青岛宝都物业管理有限公司提供物业服务的情况下，王红玉、王强应依据合同缴纳物业费。刘昭芬、王健对于行政机关关于物业收费定价标准有异议，可通过合法途径向相关行政主管部门主张权利。 关于焦点三，虽然双方当事人签订的前期物业服务协议约定业主应在欠费时交纳滞纳金，但青岛电视台曝光视频及青岛市黄岛区薛家岛街道办事处出具的信访事项处理意见书能够证明青岛宝都物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，故青岛宝都物业管理有限公司关于滞纳金的诉请，本院不予支持。 综上，原审认定事实有误，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛宝都物业管理有限公司负担50元、王红玉、王强负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月二十六日 书记员  翟国媛