山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1237号 上诉人（原审被告）：梁xx，男，1960年2月13日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：周娜，青岛即墨中盛法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孙会英（梁xx之妻），住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：梁xx，男，1951年6月2日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张晋亮，山东嘉阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯昕，山东嘉阳律师事务所律师。 上诉人梁xx因与被上诉人梁xx农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初7621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁xx及其委托诉讼代理人周娜、孙会英，被上诉人梁xx及其委托诉讼代理人张晋亮、侯昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回梁xx的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由梁xx负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不正确，作出了错误判决。一、梁xx在一审中的诉讼请求与其提交的证据名目、与法院查明的事实根本不一致，法院所作判决脱离了梁xx提交的证据、混淆了客观事实，是完全错误的。梁xx在一审时的诉讼请求第一项为“请求依法确认梁xx、梁xx于1997年12月14日签订的《房屋买卖契约》合法有效”，据此，梁xx提交了一份《山东省即墨市房屋买卖草契纸》作为证据。但该诉证据与诉讼请求根本不一致，实际也并非同一指向内容，也就是说梁xx的诉讼请求所指向标的物《房屋买卖契约》，梁xx并没有提供相应的证据进行证明。一审审理时，梁xx提交一份《立房屋买卖契约》作为证据，证明1997年12月14日双方签订内容为将房屋卖于梁xx居住使用的买卖契约。一审法院在面对两份名目完全不一致的证据时，更应充分查明买卖情况及签订的契约名目，让梁xx明确其诉讼请求的指向标的物或让其变更诉讼请求。否则，一审判决脱离客观证据及客观事实，错误。一审时，梁xx提交证人梁某1等人的书面证明写着：签订的是《房屋买卖契约》，但梁某1在庭审出庭作证时却称双方签订的是《山东省即墨市房屋买卖草契纸》，而对《立房屋买卖契约》称记不清了，明明是三个名目完全不一致，内容不一致的契约，法院却在没有查清的情况下混淆一谈，实属错误。二、双方买卖房屋处分的是居住使用权，而并非所有权。一审法院认定为处分房屋所有权错误，违背客观事实。1997年12月14日，双方仅签订《立房屋买卖契约》，该契约以5800元的价格卖于梁xx居住使用，契约上也明确载明为“名下居住”而非所有，该份契约内容全部为手写，经双方捺印，经证明人作证，是当时唯一真实的契约。至于梁xx提交的《山东省即墨市房屋买卖草契纸》，根本不是形成于1997年12月14日，上面载明的证明人与上述立房屋买卖契约不一致，梁曰思也不是四邻，这份草契纸虽然有梁xx捺印，但梁xx对格式内容根本不知晓也不知情，因为该草契纸在1997年12月14日当日根本就没有签订过。三、退一步说，就算房屋买卖事实存在，但一审判决适用法律错误，房屋买卖也是无效的。梁xx名下在房屋所在地的村集体有一处宅基地（梁xx提交国土资源局的土地档案查询为证），其情形违反了土地管理法第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。因此，梁xx的情形违反了上述规定，契约无效。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，依法改判支持梁xx的上诉请求，保护梁xx的合法权益。 梁xx辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。1.一审庭审中，涉案房屋买卖的中间人及见证人梁某1出庭作证，证实该房屋买卖系双方自愿行为，签订梁xx提交的契约时双方均在现场，梁xx支付房款后，梁xx将涉案房屋的《集团土地建设用地使用证》及《房屋产权印契》交付给梁xx。经法院委托鉴定，该契约为梁xx本人捺印。涉案房屋的买卖双方均系同村村民，该买卖行为系双方真实意思表示，一审判决认定涉案房屋买卖契约合法有效合理合法。2.梁xx的代理人已经在一审庭审过程中对梁xx提供的证据原件进行了质证，对梁xx出示的涉案房屋买卖契约是否为梁xx本人签字、捺印存在异议，并申请了鉴定，在该契约被鉴定为梁xx本人捺印后，梁xx又提交了一份《立房屋买卖契约》，该契约真实性无法确认，梁xx手中没有这份契约。另外，该契约实质上也是一份房屋买卖的合同，梁xx仅凭文中一句“卖与梁xx名下居住”，就辩称其出卖的为居住权，实属断章取义，如果出卖的仅为居住权，没有必要将所有权属证件一并交付给梁xx。二、一审判决适用法律正确，程序合法，梁xx的上诉理由不能成立。土地管理法第六十二条关于“一户一宅”的原则规定，是指农村村民一户只能申请一处宅基地，如果将原有宅基地上的房屋出卖或者出租后，不能再行申请宅基地，并非限制通过买卖等途径获得房屋所有权，故梁xx主张梁xx购买其房屋违反“一户一宅”原则，于法无据。且梁xx的一审诉讼请求为：依法确认双方于1997年12月14日签订的房屋买卖契约合法有效，涉案房屋买卖契约为同村村民之间自愿签订，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，梁xx的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 梁xx向一审法院提出诉讼请求：1.确认梁xx、梁xx于1997年12月14日签订的房屋买卖契约合法有效；2.诉讼费用由梁xx承担。 一审法院认定事实：1997年12月14日，梁xx签订立买卖房屋契约，内容为：立卖房人梁xx愿将座落在村西南方位规划区内房屋四间（正房四间）因居住不便、同中间人说允、买卖双方协商同意，情愿卖与梁xx名下居住，经中说合人议定，双方同意言明卖价伍仟捌佰元整，当交不欠。屋内门窗齐全。恐后无凭，立买卖契约为证。四址：东址与梁泽珠伙山伙墙中心、西址自山自墙外跟靠耕地、南址自墙外跟靠胡同、北址自屋墙外跟、滴水。立卖房人：梁xx、买房人梁xx、中间人梁某1、立字梁曰和、梁某2。梁xx、梁xx在该契约上捺印并加盖即墨市鳌山卫镇马山前村民委员会公章。 同日，双方签订山东省即墨市房屋买卖草契纸，双方在该草契纸上捺印，同样该草契纸也加盖即墨市鳌山卫镇马山前村民委员会公章。契约签订后，梁xx给付梁xx房款，梁xx将房屋的集体土地建设用地使用权证、即墨县人民政府房屋产权印契交付梁xx。 一审庭审中，梁xx对草契纸上的签字及捺印申请司法鉴定。受一审法院委托，潍坊鑫诚司法鉴定所于2020年11月2日出具司法鉴定意见书，鉴定意见：立契人姓名处“梁xx”字迹不是梁xx所写，指印是梁xx右手食指所捺。 梁xx、梁xx系同村村民。 一审法院认为，梁xx、梁xx自愿签订房屋买卖契约，系双方的真实意思表示，涉案房屋虽系农村房屋，但双方均系同村村民，因此，双方之间的房屋买卖合法有效。梁xx辩解仅是让梁xx居住使用系其字面的片面理解即断章取义；梁xx即使在本村另有房屋仍不能认定双方的房屋买卖无效；即便涉案房屋系梁xx与其妻孙会英的夫妻共同财产，但梁xx仍有处分权；房屋能否过户，不影响合同的效力。 综上，梁xx之辩解，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，一审判决：梁xx与梁xx于1997年12月14日签订的房屋买卖契约合法有效。案件受理费275元，由梁xx负担。 本院二审期间，梁xx提交证据一、马山前村委会出具的情况说明、该村委会会计梁振帅的调查笔录各一份，证明：梁xx与梁xx在1997年12月14日签订的《立房屋买卖契约》是真实的，其上面的印章“即墨市鳌山卫镇马山前村民委员会”也是真实的，当时在马山前村委会梁某2任职现金保管，梁曰和任职会计。提交证据二、梁某2的调查笔录、身份证复印件、现场调查照片各一份，并申请证人梁某2出庭作证，证明：经调查询问梁某2（时任村委会现金保管），梁xx与梁xx在1997年12月14日签订的《立房屋买卖契约》是真实的原始契约，一式三份，梁某1为中间人，梁曰和执笔并加盖村委公章，梁某2在现场，梁xx和梁xx亲自捺印。而梁xx提交的即墨市房屋买卖草契纸在当天并没有签订。同时，梁xx申请的证人梁某1是梁xx的叔侄，与其具有利害关系，对其证言效力不能认定。证人梁某2出庭证实，1997年12月在梁曰海家里，村里派证人与会计梁曰和，还有梁某1、梁xx、梁xx在场，梁曰和执笔，信笺纸一式三份，签好后梁曰和念了念内容，买卖双方各一份看了看，都没有异议后签字按手印，都没有问题后就盖了村委会公章，双方各一份，村文书一份；双方没有签订其他协议；梁xx当面付清房款；签完协议后，梁xx将房屋证件、印契及房屋交给了梁xx；证人只是证明人，只知道有房屋买卖一事，但具体内容证人不清楚；《立房屋买卖契约》的手印是证人按的，内容是梁曰和写的；证人没见过房屋买卖草契纸；1997年时一处宅基地房屋卖三至五千元；2021年1月29日，梁xx代理人找证人所做的笔录是证人签字按手印。提交证据三、梁曰和的调查笔录、身份证复印件、调查现场照片各一份，证明：经调查梁曰和（时任村委会会计），梁xx与梁xx在1997年12月14日签订的《立房屋买卖契约》是真实的原始契约，一式三份，梁某1为中间人，梁曰和亲自执笔该契约，并加盖村委公章，梁某2在现场，由梁xx和梁xx亲自捺印；梁xx提交的《即墨市房屋买卖草契纸》在当天并没有签订，该草契纸只是梁xx后来到财政所办理契税的材料。 梁xx质证称，对证据一的真实性没有异议。经与签名确认的村书记梁泽昌核实，村委是在与当时见证房屋买卖的相关人员核实情况后出具的该份情况说明。需要说明的是，村委会落实的情况是涉案房屋买卖的事实确实存在，而非梁xx所谓的居住权买卖。梁xx在去村委会调查的过程中也始终未提到其坚持的《立房屋买卖契约》约定的是买卖居住权的情况。该证据也印证了涉案房屋买卖事实存在。对证据二的真实性没有异议，对证明事项有异议。一审中出庭作证的证人梁某1与梁xx并非近亲属关系，梁某1的爷爷与梁xx的父亲为堂兄弟，这种远亲在当地农村很常见，且梁某1与梁xx为发小，二人关系一直很好，当时是梁xx托梁某1为涉案房屋找买家，梁某1为涉案房屋买卖的中间人，见证了涉案房屋买卖的过程和事实，其当庭作证的证言具有合法的证明效力。另外，梁某2与梁xx是亲叔侄关系，有着明显的利害关系，导致其证人证言部分失实，效力不能完全认定。对证人梁某2出庭作证的大部分证言予以认可，但签订房屋买卖草契纸的事梁某2可能不清楚，因为这个事是梁曰和办理的。对证据三内容的真实性有异议，该笔录内容为梁xx的代理人周娜记录，其记录的具体内容与同梁曰和聊天的内容有出入，经与梁曰和就笔录内容进行核实后，梁曰和出具了一份情况说明，详细说明了该次谈话内容的详情：“《立房屋买卖契约》和《房屋买卖草契纸》是同一天签的，草契纸是办税用的，两份内容是一致的，我没说这两个契约不是一个事。周娜说把聊天的过程记录下来了，让我签个字，我大概看了一下就签上字了，反正说的就是卖房子的事，那个房子确实是梁xx卖给梁xx的，因为牵扯房屋过户办税的问题，就有两份契约，我记着都是同一天摁的手印，因为梁xx不在村里住，一块办完了他就走了。”综上，梁xx二审中提交的《立房屋买卖契约》在一审中已经提交且已被一审法院认定，该份契约与梁xx提交的《房屋买卖草契纸》内容一致，均为关于涉案房屋所有权买卖的契约，而非梁xx所谓的居住权买卖。一审认定梁xx辩解其为居住使用为断章取义完全正确。梁xx在二审阶段去村委会及找参与涉案房屋买卖的相关人员调查取证时，只字未提其买卖的为居住权的问题，其提交的证据充分印证涉案房屋买卖就是房屋所有权的买卖。因为年代久远，梁xx对《立房屋买卖契约》已经没有印象，该契约因同《房屋买卖草契纸》内容一致，二者均合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 梁xx提交证据一、与马山前村委会党支部书记梁泽昌通话录音一份，证明：梁xx去找村委会出具情况说明和调查笔录的过程中，只字未提其主张的《立房屋买卖契约》中约定的是买卖房屋居住权一事，村委会证实确实存在涉案房屋买卖的事实。提交证据二、梁曰和情况说明一份，证明：梁xx提供的调查笔录中记录的具体内容与同梁曰和聊天的内容有出入，梁曰和对该次谈话内容的真实详情为：“《立房屋买卖契约》和《房屋买卖草契纸》是同一天签的，草契纸是办税用的，两份内容是一致的，我没说这两个契约不是一个事。周娜说把聊天的过程记录下来了，让我签个字，我大概看了一下就签上字了，反正说的就是卖房子的事，那个房子确实是梁xx卖给梁xx的，因为牵扯房屋过户办税的问题，就有两份契约，我记着都是同一天摁的手印，因为梁xx不在村里住，一块办完了他就走了。”所以，即使《立房屋买卖契约》真实存在，梁xx一审时提交的《房屋买卖草契纸》与其内容一致，有梁xx亲自捺印，且用于办理契税，更加验证了买卖的是涉案房屋的所有权。 梁xx质证称，对证据一的真实性不予认可，该录音系与案外人梁泽昌的录音，无法确认录音中人物的身份。对证据二的真实性不清楚，该份情况说明与梁xx代理人在与梁曰和当面所做调查笔录中的内容不一致，也无法确定其签名为梁曰和本人所为。证人作证应出庭经过双方质询，对该证据证明内容有异议，不能证明梁xx所证明的事项。经调查，梁xx在涉案房屋所在村庄另有一处宅基地，并提交了集体土地档案查询。 本院当庭电话核实马山前村委会党支部书记梁泽昌，梁泽昌认可落款2021年2月1日的情况说明系马山前村委会出具。 本院当庭电话联系梁曰和，梁曰和证实，涉案《立买卖房屋契约》与房屋买卖草契纸是同一天签订，《立买卖房屋契约》双方各一份，房屋买卖草契纸只有梁xx持有一份，梁xx手中没有；梁xx的代理人之前找过梁曰和了解过情况，制作了笔录，其在该笔录上签字、捺印；后来梁xx的侄子找梁曰和了解情况，梁曰和也在相关材料上签字、捺印；《立买卖房屋契约》与房屋买卖草契纸是一回事，房屋买卖草契纸是用来办理缴税过户使用，问题出在梁xx没有办理缴税过户上。 经本院审理查明，梁xx系青岛市即墨区鳌山卫街道马山前村的村民，梁xx的户口不在该村。梁xx对双方于1997年12月14日签订《立买卖房屋契约》的事实无异议。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：梁xx与梁xx之间就涉案房屋转让的是使用权还是所有权。双方于1997年12月14日签订《立买卖房屋契约》，有中间人梁某1、立字人梁曰和、梁某2见证，虽然该契约约定的是梁xx将涉案房屋卖与梁xx名下居住，但在该契约签订后，梁xx依约支付了全部购房款，梁xx亦将涉案房屋交付梁xx控制使用至今，且将涉案房屋集体土地建设用地使用证、房屋产权印契证一并交给梁xx，且梁xx之后在加盖有马山前村委会印章、证明人梁某1签字、四邻梁曰思签字的涉案房屋买卖草契纸上签字、捺印予以确认，双方以各自实际行为履行了涉案房屋买卖契约，结合农村房屋买卖的交易习惯，应认定双方实际转让的是涉案房屋所有权而非居住使用权。梁xx二审中提交的马山前村委会出具的情况说明、梁xx代理人对梁曰和的调查笔录、梁xx代理人对梁某2的调查笔录及梁某2的证人证言等证据只能证明双方存在签订涉案房屋《立买卖房屋契约》的事实，但无法证明双方转让的是涉案房屋使用权而非所有权。梁xx二审中提交的其代理人与马山前村委会党支部书记梁泽昌的通话录音、梁曰和出具的情况说明等证据可以证明涉案房屋存在买卖事实，双方签订了《立买卖房屋契约》、房屋买卖草契纸。梁xx系涉案房屋所在村集体经济组织成员，梁xx与梁xx签订的《立买卖房屋契约》、房屋买卖草契纸均不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行完毕，合法有效，本院予以确认，梁xx在本村是否另有其他宅基地房屋，不影响本院对涉案房屋买卖合同效力的认定。梁xx主张双方买卖房屋处分的是居住使用权而非房屋所有权、双方签订的房屋买卖合同无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人梁xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元，由上诉人梁xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年三月十八日 法官助理于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英