北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2532号上诉人（原审被告）：刘惠函，女，1968年3月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王麟（刘惠函之夫），1964年8月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马宁宁，北京市季诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢疆，男，1978年1月11日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人刘惠函因与被上诉人谢疆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0101民初14441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘惠函上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢疆的全部一审诉讼请求，或发回一审法院重审。事实和理由：第一，一审法院认定事实不清，刘惠函不是擅自提前退租，由于谢疆交付的房屋不符合合同约定，刘惠函享有合同解除权。刘惠函经历了房屋多处漏水、屋内病虫害滋生、疫情强制隔离、火灾等多种影响刘惠函正常使用房屋的情形，根据双方租赁合同第九条，刘惠函有权行使合同解除权，无需承担违约责任。第二，一审法院判决按照月租金的200%支付违约金，脱离案件实际情况，高于合同解除给谢疆造成的损失，应当予以调整。第三，一审判决计算的违约金数额有误，且刘惠函认为其多交纳的三天租金也应当抵扣。第四，一审判决书有诸多错误，混淆了租赁合同的双方主体。第五，一审法院审理程序有重大错误，谢疆补交的房屋所有权证和结婚证没有举证质证。房屋所有权证显示谢疆仅是房屋共有权人之一，法院应当追加另外一位权利人为本案当事人。谢疆辩称，同意一审判决。谢疆向一审法院起诉请求：1．请求法院判令刘惠函支付欠付租金18000元；2．请求法院判令刘惠函支付不按约定支付租金的违约金36000元；3．请求法院判令刘惠函支付提前解除租赁合同的违约金36000元。一审法院认定事实：2019年8月30日，谢疆（出租人，甲方）与刘惠函（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定：“乙方承租位于北京市东城区新中街18号阳光都市2-2008号房屋，租赁期自2019年9月3日至2021年9月2日；租金标准为每月18000元，支付方式为押一付六，各期租金支付日期：8月30日、1月25日；押金人民币18000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限……第九条合同解除……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的……。第十条违约责任（一）……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％支付违约金，甲方还应退还相应的租金……”2019年8月31日，双方签订房屋交割清单，记载交房日期2019年8月31日，燃气剩余18.2立方米。关于退租时间及原因，刘惠函主张双方租赁合同解除时间为搬出涉案房屋的2020年8月30日，解除原因为谢疆提供的房屋不符合合同约定的居住条件；谢疆主张双方租赁合同解除时间为其收到刘惠函交还的涉案房屋钥匙的2020年9月3日，解除原因为刘惠函提前解约。根据刘惠函提供的微信聊天记录显示，刘惠函于2020年2月29日向谢疆提出因疫情原因减免房租，并告知租至2020年8月底满一年后不再续租，并于8月底结清涉案房屋水电费用，将钥匙通过物业交还谢疆。谢疆认可刘惠函曾提出减免房租和提前解除合同，但其均未同意，认可收到刘惠函通过物业交还的钥匙，但主张刘惠函少交还一张门禁卡，并有无线路由器未交还。双方微信聊天记录显示，2020年3月1日，刘惠函明确告知谢疆因涉案房屋楼内出现“三例疫病患者”、“信号两个主卧没有”，故“想8月底一年期满，换个环境。请回复确认。”谢疆回复“想搬走，我也不能强留，没啥不能商量处理的，所以在临近时空出解决的时间，商量好解决办法，这样才好吧”。3月4日，刘惠函向谢疆转账支付90000元租金，谢疆确认收到，并询问与应付租金108000元之间存在差额的情况，刘惠函没有回复。2020年8月1日和8月3日，谢疆两次询问刘惠函如何考虑，刘惠函均无回复。关于涉案房屋居住及维修情况，双方微信聊天记录显示，刘惠函于2020年8月24日向谢疆报修客厅和阳台漏水情况，并告知已报物业，谢疆告知将给物业打电话，当日物业上门检查，告知系楼上住户冷凝管排水造成。刘惠函主张自2019年9月就已向谢疆提出涉案房屋漏水问题，谢疆予以认可并已向物业报告维修，但认为系因下大雨造成，而非涉案房屋质量问题。刘惠函还提供了照片、新闻截图等一组证据，证明涉案房屋存在蟑螂虫害、新冠疫情等情况。谢疆对此不予认可，主张即使存在新冠疫情，也应属于不可抗力。关于涉案房屋押金及租金，谢疆主张根据双方合同约定，刘惠函第二次应支付租金108000元，但仅支付了90000元，尚欠18000元未支付。刘惠函主张在2020年初与谢疆电话沟通退租事宜时已告知其将押金18000元转抵为一个月租金，故不存在欠付租金情形。谢疆主张本案不符合押金转抵租金的条件。关于涉案房屋费用结算，双方认可不欠水费、电费、卫生费等费用。刘惠函主张其入住时一次性向谢疆交纳了2年有线电视费共计432元，尚余1年有线电视费216元；搬离涉案房屋时燃气表中尚余其自行充值的燃气314.8立方米，按照2.63元／立方米核算燃气费827.92元，提供了谢疆签写的收据及燃气表照片、腾房时的视频等。刘惠函提供的视频显示，2020年8月30日搬离时，燃气表显示剩余燃气量为36.35立方米。谢疆认可刘惠函一次性交纳2年的有线电视费用，不认可剩余燃气量，提供了摄于2020年11月23日的燃气表照片，显示表内剩余燃气量为35.88立方米。刘惠函对此予以认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘惠函与谢疆签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，根据双方聊天记录显示，刘惠函于2020年2月底提出减少租金未得到谢疆同意后，刘惠函即于3月1日明确告知谢疆将于2020年8月底租期满一年时解除租赁合同，并随后向谢疆转账支付了第二笔租金90000元，虽谢疆就租金金额提出异议，但微信聊天记录中并无双方就此事进行协商的其他内容。一审庭审中，刘惠函主张因其已告知谢疆将租住涉案房屋至2020年8月底，并尚有押金18000元在谢疆处，故其默认该押金已转为1个月租金，合同解除后刘惠函亦未向谢疆要求退还押金，故双方之间就本案所涉合同已解除且不存在任何欠付费用。谢疆对此不予认可，主张本案中并不符合将押金转抵租金的情形。根据双方合同约定，押金应在双方租赁期满或合同解除后抵扣费用或租金。现刘惠函已明确告知谢疆将于2020年8月底解除租赁合同，故其默认将押金转抵一个月租金，亦有其合理之处，谢疆据此主张欠付租金及迟延支付租金的违约金，一审法院难以支持。双方合同约定租赁期限为2年，刘惠函主张其以房屋存在不符合合同约定或影响乙方安全、健康为由提出租至2020年8月底，但微信聊天记录显示，其于2020年2月提出解除合同时的原因为楼内出现新冠肺炎病例。但发生新冠肺炎疫情系双方订立合同时不可预见的情况；刘惠函主张的漏水、蟑螂虫害等亦非其租赁期间持续存在的情形，且在刘惠函提出提前解除租赁合同时并未向谢疆明确告知为解除理由，故其该项答辩意见，一审法院难以采纳。根据双方合同约定，提前退租应提前30日通知并按月租金200％支付违约金。现刘惠函提前退租，应按照合同约定向谢疆支付违约金36000元。双方认可刘惠函已向谢疆预交租期第二年度的有线电视费216元；根据谢疆提供的视频，结合双方房屋交割清单中的燃气表数，可见租赁期间刘惠函为涉案房屋充值燃气费18.15立方米、计47.73元，谢疆同意从本案应付款项中扣除，一审法院不持异议。刘惠函主张租赁合同自2019年9月3日起始，其于2020年8月30日搬离，尚余3天租金未要求退还，应从本案应付款项中扣除。但刘惠函于2020年2月底告知谢疆提前退租时，明确说明“把租期改为一年”“8月底一年期满”，且房屋交割清单中记载的交房日期2019年8月31日，故其该项抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院于2020年12月判决：一、自判决生效之日起七日内，刘惠函支付谢疆违约金35763.27元；二、驳回谢疆的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，刘惠函向本院提交2段与涉案房屋小区物业的对话录像视频，欲证明涉案房屋的外墙有质量问题，需要动用维修基金，谢疆在出租房屋之前就知道阳台漏水问题，但是其不同意动用维修基金来修理。谢疆对上述视频的真实性、关联性均不认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方二审诉辩主张及陈述，本案二审争点为刘惠函是否应承担双方租赁合同解除的违约责任。刘惠函主张涉案房屋存在阳台客厅漏水、蟑螂虫害、火灾的情形，故系谢疆交付的房屋不符合合同约定，从而刘惠函享有合同解除权；但微信聊天记录显示，刘惠函于2020年2月提出解除合同时所述原因为楼内出现新冠肺炎病例而非上述理由，且上述情形并非租赁期间持续存在的情形，故对其该部分主张，本院不予支持。关于刘惠函主张涉案房屋所在楼宇因出现新冠肺炎确诊病例采取隔离措施一个月，对其正常使用房屋造成影响的主张，本院认为，根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。新冠肺炎疫情系双方订立合同时不可预见的情况，刘惠函与谢疆签订租赁合同主要目的系居住，疫情管控措施并未使得居住这一主要合同目的不能实现，且持续时间较短，故刘惠函所提因不可抗力享有合同解除权的主张，本院难以支持。但考虑房屋租金除居住条件外，还深受地理位置、周边配套设施等区位因素影响。涉案房屋所在楼宇出现新冠肺炎确诊病例，相应较为严格的管控隔离措施确会对刘惠函利用房屋区位资源造成一定影响，房屋使用价值发生暂时贬损。故新冠肺炎疫情及管控措施构成刘惠函违约责任的部分免责事由。一审法院对此未予认定属适用法律有误，本院予以更正。结合涉案房屋所在楼宇疫情管控措施、涉案房屋区位条件、月租金等情况，本院酌定从刘惠函应支付的违约金中扣减9000元。双方合同约定，提前退租应按月租金200％支付违约金，故本院认定刘惠函应支付的违约金为27000元。结合一审中谢疆同意从本案应付款中抵扣的有线电视预交费用216元、充值燃气费47.73元，刘惠函应向谢疆支付的违约金为26736.27元。关于刘惠函所提一审中未对谢疆提交的房屋所有权证和结婚证进行质证，本案遗漏案件当事人的意见，本院认为，根据一审记录，一审法院曾就谢疆提交的房屋所有权和结婚证向刘惠函之委托诉讼代理人王麟询问意见，王麟表示无异议。且谢疆之妻未实际签署涉案租赁合同，不属于合同当事人，不具备本案诉讼当事人的主体资格，故对刘惠函的该项意见，本院不予采纳。综上所述，刘惠函的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初14441号民事判决；二、自本判决生效之日起七日内，刘惠函支付谢疆违约金26736.27元；三、驳回谢疆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由谢疆负担581元（已交纳），由刘惠函负担569元（于本判决生效后交纳至一审法院）。二审案件受理费694元，由刘惠函负担520元（已交纳），由谢疆负担174元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。本判决为终审判决。审 判 长 李俊晔审 判 员 李明磊审 判 员 王 琪二〇二一年三月二十三日法官助理 郝琪琪书 记 员 刘 杉