文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终237号上诉人（原审原告）：徐州新东方物业管理有限公司，住所地徐州市狮子山居委会办公楼**。法定代表人：常辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光成，该公司管理总监。委托诉讼代理人：申文萍，该公司会计主管。被上诉人（原审被告）：邱开拓，男，1991年8月16日生，汉族，住丰县开发区。委托诉讼代理人：邱祥标，男，1969年2月7日生，汉族，住丰县。上诉人徐州新东方物业管理有限公司因与被上诉人邱开拓物业服务合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院(2020)苏0321民初3696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人徐州新东方物业管理有限公司的委托诉讼代理人李光成、申文萍，被上诉人邱开拓的委托诉讼代理人邱祥标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州新东方物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：邱开拓在一审庭审中提出的消防管道、消防箱管道漏水等不是事实。邱开拓上房后把原房改成宾馆时自行改造管道走向，此类情况即使发生也应由邱开拓自己修复，上诉人对此类行为导致的滴漏水现象无修复义务和责任，一审法院以此作为管理服务瑕疵是认定事实错误。邱开拓诉称其门前路灯第2年即不亮、监控镜头形同虚设、车辆占用消防通道等均不属实。上诉人自进入小区接管监控设备以来一直有专职监控人员进行无间断值班管理。邱开拓门前路灯不属于小区路灯而属于丰县路灯管理处管辖，上诉人没有维修的义务。邱开拓宾馆门前常有车停放实属常情，但不属于堵塞消防通道，上诉人没有责任管理该路段。上诉人一审中对邱开拓不实指责已予以否定，一审法院不核定真假而予以认定错误。另外，一审法院认定收取车位租赁费和车辆停放服务费没有法律依据，并以关联案件中管理服务存在瑕疵为由降低上诉人20%物业费且不支持违约金诉请不当。邱开拓辩称，物业公司问要物业费是应该的，但交物业费跟在市场买东西一样要物有所值。房子楼上、消防器材漏水多次反应只是答应维修但没做，去年物业费交70%，今年则不值70%。院内物业服务是1块钱一平方，邱开拓是2块钱一平方，现在每天只有一个老太太在门口打扫卫生，物业服务不到位。第一年服务和现在的服务差距太大，现在就把城管收取的费用和房子出现问题造成的损失减掉。2018年冬天一个晚上大概12点，邱开拓玻璃门被人砸烂，报警后派出所去小区调取监控，小区摄像头是摆设不能用。一审判决正确，请求二审法院维持原判。徐州新东方物业管理有限公司向一审法院起诉请求1.邱开拓支付物业服务费5857元（即2019年4月1日至2020年4月1日期间的物业服务费）及违约金2314元（暂计至2020年5月31日）；2.本案诉讼费由邱开拓负担。一审法院认定的事实：2014年4月26日，徐州新东方物业管理有限公司与盛业置地有限公司签订《盛世茗居前期物业管理服务委托合同》及《补充合同》，并进入盛世茗居小区提供物业服务，包括以下内容：物业共用部分的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；公共绿化接管后的养护和管理；车辆停放管理（含按月向业主收取车位租赁使用费用和管理服务费用）；公共秩序维护管理、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理与服务；物业档案资料管理等内容。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费为1.2元/月/平方米，商业物业费为2元/月/平方米；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从欠交费用之日起按每日3‰向原告支付违约金。本合同期限自2014年4月26日至第一届业主委员会依法成立后与物业管理企业签订的物业合同生效时本合同自动终止。2017年4月1日，徐州新东方物业管理有限公司与邱开拓签订《前期物业服务协议》，对该小区进行物业管理，物业服务费收费标准：住宅按建筑面积高层、小高层每月每平方米1.0元，非住宅按建筑面积每月每平方米2.0元，逾期每日按拖欠金额的3‰交纳违约金。邱开拓系该小区业主，住该小区**楼****，其商铺建筑面积为224.05平方米，未交纳2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业费用。徐州新东方物业管理有限公司在该小区物业服务质量上存在瑕疵，如路灯及绿化照明灯不工作、消防管道及消防箱存在漏水问题。一审法院认为，徐州新东方物业管理有限公司与盛业置地有限公司签订了《盛世茗居前期物业管理服务委托合同》，受盛业置地有限公司的委托对该小区从事物业管理服务，后又与邱开拓签订《前期物业服务协议》，商铺物业费收费标准没有发生变化，具体服务细则有所区别。邱开拓作为该小区业主，一直受益于徐州新东方物业管理有限公司提供的物业管理服务，应当向徐州新东方物业管理有限公司交纳物业管理服务等相关费用。鉴于徐州新东方物业管理有限公司在该小区物业管理服务过程中存在瑕疵，且徐州新东方物业管理有限公司在该小区向业主收取车位租赁费用和管理服务费用，缺乏法律依据，其向业主收取物业管理费用，应包含对业主的车辆等提供物业管理服务。本着收费与服务水平相一致的公平原则，从有利于物业服务市场的健康发展，均衡当事人利益的角度出发，应酌情减少该公司向被告邱开拓物业服务收费，并对其主张的违约金不予支持，一审法院酌定其物业管理费按80%收取。邱开拓应向徐州新东方物业管理有限公司支付物业管理服务合同期间的物业管理费用，其数额为4301.76元（即自2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费）。综上，遂判决：一、邱开拓在判决发生法律效力之日起十五日内向徐州新东方物业管理有限公司支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费4301.76元；二、驳回徐州新东方物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，徐州新东方物业管理有限公司向法庭提交：1.徐州新东方物业管理有限公司与盛业置地有限公司物业服务合同纠纷一案一审、二审、再审判决书、裁定书三份，拟证明物业服务没有瑕疵；2.盛世茗居业主满意率统计调查表，拟证明徐州新东方物业管理有限公司在2018年5月31日至2020年11月5日物业服务到位，业主满意。邱开拓经质证认为满意率调查徒有虚名，可以自己制作，手机里有录像显示七八天没有打扫，门北旁垃圾未清扫。二审中另查明，就当事人一审庭审中主张的物业服务瑕疵问题，徐州新东方物业管理有限公司陈述称“…房屋质量问题全部由开发商负责，因为在房屋保修期内…广场上的绿化照明灯一开始接的时候亮了一段时间，后来不亮了，是因为开发商购置路灯质量问题，再找他们，没有维修好，也没有更换。监控属于开发商使用的产品质量，不是高清摄像，我们只是代管…”二审查明的其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，就物业服务合同而言，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，只有通过物业公司物业服务的完善和小区全体业主的相互配合和共同努力，才能实现双方的共赢。案涉前期物业管理服务委托合同及邱开拓与徐州新东方物业管理有限公司之间签订的前期物业服务协议系各方真实意思表示，内容具体明确，亦不违反法律法规的强制性规定，当事人均应按照合同约定履行相应的义务。本案中，就邱开拓一审所主张的案涉小区存在的诸多服务瑕疵问题，特别是路灯及监控设备等服务瑕疵问题，徐州新东方物业管理有限公司并未予以否认，而以开发商购置或者使用物品存在质量问题进行抗辩，一审法院据此根据双方诉辩及举证质证情况，以及小区物业服务的实际情况，认定上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，从而本着收费与服务水平相一致的公平原则及均衡当事人利益角度出发，未支持上诉人违约金的诉请，并酌定按照80%标准支持上诉人的一审物业费诉讼，与本案实际情况相符。综上所述，徐州新东方物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐州新东方物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二一年三月二十三日法官助理仝斌书记员李雯