江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终655号上诉人（原审被告）：江西慧达营销策划有限公司，住所地南昌市青山湖区高新南大道**大唐世家小区**地块**楼商业**，统一社会信用代码：91360111MA35JG6N0X。法定代表人：郑寿华，总经理。委托诉讼代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷小斌，江西豫章律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢水红，女，1970年6月24日生，汉族，无业，住南昌市经济技术开发区。原审第三人：江西百兴房地产投资有限公司，住所地南，住所地南昌市新建区长堎镇解放路******），统一社会信用代码：91360000733939445J。法定代表人：蔡玲，执行董事。上诉人江西慧达营销策划有限公司（以下简称“慧达公司”）因与被上诉人谢水红以及原审第三人江西百兴房地产投资有限公司（以下简称“百兴公司”）买卖合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2021）赣0111民初2126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。慧达公司提出上诉请求：1、请求依法撤销（2020）赣0111民初2126号民事判决。2、发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。3、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院并未就涉案法律关系进行认定，属于适用法律错误。原审法院未就上诉人与被上诉人之间签订《落位申请协议》以及与原审第三人所形成的法律关系进行认定，属于适用法律错误。事实上，上诉人通过收取落位金的方式帮助被上诉人享受高额优惠，达成最终房屋交易，上述行为不违反法律规定，依法应当予以支持。2、无论被上诉人缴纳的48475元是否属于购房款，均不应当予以退回。综上，请求二审法院依法发回重审或依法予以改判。谢水红辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。百兴公司未向本院提交书面答辩状。谢水红向一审法院起诉请求：1、判令原审被告偿还原审原告本金48745元，以及支付从2019年1月1日暂计至2020年8月31日按商业利率5.88%计算的利息4777元；2、本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实如下：2018年4月10日，谢水红（甲方）与慧达公司（乙方）签订《落位申请协议》1份，约定：1、甲方委托乙方为向欢乐大世界项目开发商申请落位3178房源（实际购买房源以甲方最终与项目方签订的购房合同为准）的购房优惠。2、落位房源原总价663183元。3、原单价25478元，暂测面积26.03平方……7、甲方在本项目售楼处指定办理点签订本协议，并缴纳落位金10000元整，该落位金不计入商品房买卖合同，乙方给甲方开具缴款凭证；如甲方签订认购协议，则确定乙方的落位申请服务合同履行成功，该笔落位金自动转化为购房款，并不予以退还。当日，谢水红通过慧达公司提供的POS机消费支付10000元，收款方为南昌市宝融地产顾问有限公司。同日及2018年5月13日，谢水红还分别向百兴公司支付定金20000元和15000元。2018年5月29日，谢水红与慧达公司又签订了1份落位金为38745元，其他内容与前份协议一致的《落位申请协议》，谢水红通过POS机刷卡向慧达公司支付了10000元和28745元，合计38745元。同日，谢水红与百兴公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定预测面积26.03平方，单价14561.62元，总价379039元等。谢水红向百兴公司支付首付购房款164039元，其余180000元通过商业贷款按揭支付。后谢水红以慧达公司收取的落位金48745元未冲抵购房款，便向慧达公司索要，双方因此发生争议。2020年10月，谢水红诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。案经调解未果。一审法院认为：慧达公司对与谢水红签订的《落位申请协议》，以及收取了谢水红落位金共计48745元的事实不持异议，同时对谢水红与百兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及按购房合同约定支付购房款379039元的事实也未提出异议，故对谢水红主张的事实予以确认。对于该落位金是否应由慧达公司予以退还，应是本案争议焦点。首先，根据合同法第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，慧达公司在协议中对落位金是否为佣金或服务费未作定义，是否应由慧达公司收取也未明确。而落位的意思，顾名思义就是买房人在正式购房之前，需要先选择一个具体意向的户型和楼层，并且缴纳一定数额的诚意金；等楼盘开盘之后，只有“落位”购房者可以参加选房；但是，落位并不代表一定可以买到房，因为同一套房源往往会被多个买房人“落位”。其次，双方主要对该协议第7条的理解发生争议。慧达公司认为，其已为谢水红购房享受了优惠，落位服务已完成；谢水红则认为，按协议约定，落位金应由慧达公司交给百兴公司冲抵其应付购房款，现其已按购房合同约定支付了全额房款，该落位金则应由慧达公司退还。合同法第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。慧达公司作为百兴公司的委托销售方，其销售提成一般应由委托方按约定支付。慧达公司提供格式条款的落位申请协议与谢水红签订，在谢水红与开发商即百兴公司签订商品房买卖合同后，慧达公司并未将收取的落位金交与百兴公司，致百兴公司按合同约定价款向谢水红收取，故谢水红要求慧达公司退还已缴纳的落位金理由充分，本院予以支持。对于利息，在双方无约定情形下应自谢水红主张权利之日即向本院提起诉讼之日（2020年10月9日）起算，但谢水红仅主张了2019年1月1日至2020年8月31日期间的利息，故不予支持。百兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响一审法院对本案的正常审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十一条、第四十二条、第六十一条规定，判决如下：一、江西慧达营销策划有限公司应在本判决生效后十五日内退还谢水红落位金48745元；二、驳回谢水红的其他诉讼请求。案件受理费1138元，减半收取569元，由谢水红负担51元，江西慧达营销策划有限公司负担518元。本案二审期间，上诉人提交一组新证据：《销售代理总包服务合同》一份、《落位申请协议》一份，证明目的：合同第五条第四款约定上诉人有权向客户收取底均价14%以内的款项，故上诉人收取该费用系销售代理总包服务合同所约定的一部分，上诉人收取该费用依法有效，不应退还。被上诉人质证意见：对合同真实性无异议，关联性有异议，与我无关，是上诉人与第三人之间的事情。对《落位申请协议》不认可，我的没有备注里的这行字，《落位申请协议》应该以我方提交的为准。本院对《销售代理总包服务合同》的真实性、合法性予以确认。本院查明的事实与一审查明的一致。本院另查明：百兴公司与慧达公司于2018年3月30日签订《新建区欢乐大世界销售代理总包服务合同》，合同约定：甲方（百兴公司）委托乙方（慧达公司）独家销售总代理甲方开发的新建区欢乐大世界项目；乙方有义务服务好客户签订购房合同，由甲方约收取客户缴纳定金、销售底价及超过底均价14%的溢价款等款项，乙方按照本合同约定收取超过底价均价后14%的溢价款作为佣金；乙方收取佣金时应当直接向客户收取，同时乙方应当保证甲方与客户签订《购房合同》等文件时，房屋价格按照甲方确定的底均价计算。根据双方签订的《附件四：欢乐大世界第一阶段1.6亿房源一房一价底价表》显示，涉案房屋的“表价”为“663183元”、包销底价为“432104元”、总价为“379039元”。本院认为，本案的争议焦点为上诉人百兴公司是否应向被上诉人谢水红退还落位费48745元。慧达公司认为，其已为谢水红购房享受了优惠，落位服务已完成，落位费应当按照落位协议的规定不予退还；谢水红则认为，按协议约定，落位金应由慧达公司交给百兴公司冲抵其应付购房款379039元，现其已按购房合同约定支付了全额房款，该落位金则应由慧达公司退还。本院认为，首先，百兴公司委托慧达公司销售涉案房屋，慧达公司在此基础上与谢水红签订的《落位申请协议》，并促成谢水红与百兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，故谢水红与慧达公司之间本质上并非单纯的买卖合同关系；其次，双方的争议焦点集中在对《落位申请协议》第七条的理解。《落位申请协议》第七条约定：“甲方（谢水红）在本项目售楼处…，该落位金不计入商品房买卖合同，乙方（慧达公司）给甲方开具缴款凭证；如甲方签订认购协议，则确定乙方的落位申请服务合同履行成功，该笔落位金自动转为购房款，并不予以退还”，从该约定可见，该落位金是不计入商品房买卖合同的，这说明该落位金的性质已经与谢水红和百兴公司签订的《商品房买卖合同》中购房款有所切割，又根据该协议第二条的约定，落位房源原总价为663185元，根据合同的相对性和同一性原理，该协议第七条中的“购房款”应当指的是此第二条约定中的663185元；再次，《商品房买卖合同》中的购房款为379039元，即使加上落位金48745元，数额也远远低于《落位申请协议》中的房源总价663185元，亦低于百兴公司与慧达公司约定的房屋包销底价432104元；最后，结合双方在庭审中的陈述可知，上诉人在收取谢水红的落位金后，确实让其在购房过程中享受了优惠。谢水红签订的两份合同分别对应两个不同主体，应当对不同合同中的法律性质和不同当事人的义务有所了解和区分，其主张自己所付给慧达公司的落位金和支付给百兴公司的购房款属于同一法律性质，与事实和法律不符，故被上诉人主张退还落位金的主张，本院不予支持。综上所述，慧达公司的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销南昌市青山湖区人民法院（2021）赣0111民初2126号民事判决；二、驳回谢水红全部诉讼请求。一审案件受理费1138元（谢水红已预缴），减半收取569元，二审案件受理费1019元（江西慧达营销策划有限公司已预缴），均由谢水红负担。本判决为终审判决。审判长  谢芸审判员  龚江审判员  沈莉二〇二一年三月二十三日法官助理王超迁书记员钟万友