四川省筠连县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1527执异3号 案外人：彭松，男，汉族，1996年8月15日出生，住四川省筠连县。 申请执行人：宜宾市商业银行股份有限公司筠连支行，住所地：筠连县筠连镇筠州北路38-40号，统一社会信用代码：91511527682399468Q。 负责人：张向东，行长。 被执行人：宜宾鑫创贸易有限责任公司，住所地：宜宾市翠屏区走马街金沙商业广场2幢3层1号，统一社会信用代码：91511500560739794C。 法定代表人：刘光辉，经理。 被执行人：刘光辉，男，1962年11月2日出生，汉族，住四川省筠连县。 被执行人：詹本蓉，女，1975年2月19日出生，汉族，住四川省筠连县。 被执行人：刘念，女，1984年1月2日出生，汉族，住四川省筠连县。 本院在执行申请执行人宜宾市商业银行股份有限公司筠连支行（以下简称：商业银行筠连支行）与被执行人宜宾鑫创贸易有限责任公司、刘光辉、詹本蓉、刘念借款合同纠纷一案[执行依据：(2019)川1527民初1255号民事判决书；执行案号：(2020)川1527执50号]中，案外人彭松向本院提出书面异议，请求解除河西B区段2号楼3单元602室房屋查封，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人彭松称，其于2019年10月21日经与刘光辉双方签订购房协议，购买刘光辉筠连县河西Ｂ区段××号楼××单元××室房屋，面积82.51㎡，总金额人民币231028元。因此房屋已被法院冻结、查封，请求人民法院解除查封的筠连县河西Ｂ区段××号楼××单元××室房屋。 案外人彭松在本案中举证如下: 1.案外人彭松身份证复印件,证明其主体资格。 2.《房屋买卖协议》复印件一份，拟证明彭松购买刘光辉房屋的事实及关于转让价格、付款方式、产权承诺、房屋交付等情况。 3.《转款通知书》复印件，内容载明：“致彭松，本人刘光辉于2019年10月21日与您签订《房屋买卖协议》…….，请将该笔购房款转至筠连中成村镇银行以下账户，开户行筠连县中成村镇银行，账户名刘光辉。上述房款用于归还本人拖欠筠连中成村镇银行贷款本息……。2019年10月28日”，拟证明彭松根据通知书内容将购房款转入筠连中成村镇银行刘光辉账户。 4.《收款通知书》复印件，内容载明：“致筠连中成村镇银行，本人刘光辉于2019年10月21日与彭松签订《房屋买卖协议》……，房屋转让总价231028元，本人已通知彭松，将该笔购房款转至贵行以下账户，开户行筠连县中成村镇银行，账户名称刘光辉。上述房款用于归还本人拖欠筠连中成村镇银行贷款本息，对应个人借款合同编号为中成筠B个借2017150号。请贵行在收到款项后，协助解除上述购买房屋在筠连县城市投资有限责任公司的抵押登记备案手续……。2019年10月28日”，拟证明彭松用购房款代刘光辉还款。 5.房款收据及彭松银行活期支取业务凭证复印件，拟证明刘光辉收到彭松购房款231028元。 6.筠连县人民法院(2020)川1527执50号之一执行裁定书一份，拟证明河西B区段2号楼3单元602室房屋于2020年5月12日被查封。 7.消费原始票据一张，拟证明查封房屋用户为彭松。 申请执行人未对案外人彭松提交的证据材料发表意见。 被执行人刘光辉称，对异议人主张和证据材料无意见，没有办证的原因是因为和政府的征收房屋最终补偿价没有谈妥，而且房屋买卖属于二手房交易需要上税，自己没有钱，所以存在办不动产证上的障碍。 申请执行人商业银行筠连支行称，抵押给被执行人刘光辉名下土地被政府征收后，政府对征收的土地进行以房屋补偿。执行中，法院查封了补偿给被执行人刘光辉的包括河西B区段2号楼3单元602室在内的房屋73套。根据《民法典》第三百九十条，担保物权的物上代位性担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。由于申请人的债权已经到期，对上述征地补偿的73套房屋，申请人享有上述房屋价值的优先受偿权，申请人拟对被执行人刘光辉提起征地安置房屋的优先受偿权诉讼。为此，申请人认为，被执行人刘光辉在未取得补偿房屋所有权证的情况下，擅自转让以抵押土地获得赔偿的房屋系违法行为，购房人明知没有产权的房屋而低价购买房屋，也不属于善意第三人，买卖关系不能成立。因此，在未取得人民法院依法确认买卖合同成立之前，不应当解除对上述房屋的查封。 申请执行人商业银行筠连支行向本院提交了执行异议答辩书，未出示证据材料。 经审查查明，宜宾市商业银行股份有限公司筠连支行与被告宜宾鑫创贸易有限责任公司、刘光辉、詹本蓉、刘念金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月9日作出(2019)川1527民初1255号民事判决书，对下述内容进行确认： 一、被告宜宾鑫创贸易有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告宜宾市商业银行股份有限公司筠连支行借款本金520万元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利的计算方式为：截止2019年5月21日的欠息共计2309541.6元，从2019年5月22日起以520万元为借款本金按双方签订借款合同约定的利息、罚息、复利计算至本判决确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息、罚息、复利计算至本金付清之日止）；二、被告宜宾鑫创贸易有限责任公司到期不能履行本判决第一项确定的债务，原告宜宾市商业银行股份有限公司筠连支行有权以案涉被告刘光辉提供的抵押的土地在折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，被告刘光辉就抵押财产实际承担部分有权向被告宜宾鑫创贸易有限责任公司追偿；三、若被告宜宾鑫创贸易有限责任公司到期不能履行本判决第一项所确定的债务，被告刘光辉、詹本蓉、刘念对上述确定的第一项债务承担连带清偿责任，并就实际承担责任的部分有权向被告宜宾鑫创贸易有限责任公司追偿。四、驳回原告宜宾市商业银行股份有限公司筠连支行的其他诉讼请求。案件受理费64367元，由被告宜宾鑫创贸易有限责任公司、刘光辉、詹本蓉、刘念负担。 该判决书生效后，商业银行筠连支行于2020年1月6日向本院申请强制执行，2020年1月13日，本院以（2020）川1527执50号立案执行。执行过程中，本院通过执行网络查控系统向金融机构、车辆登记部门、证券机构、网络支付机构、自然资源部等发出查询通知，查询被执行人宜宾鑫创贸易有限责任公司名下的财产，但未查找到被执行人宜宾鑫创贸易有限责任公司可供执行的财产。据此，2020年4月29日，本院作出（2020）川1527执50号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人刘光辉所有的川ＱＹ××××梅赛德斯-奔驰牌汽车一辆和川Ｑ8××××雅阁牌汽车一辆，期限为两年；二、查封被执行人刘光辉所有的位于筠连县××镇××村××组的土地一宗［土地使用权证号：筠国用（2010）第4××3号，使用权面积626.3㎡］，期限为三年。2020年5月8日，本院向筠连县不动产中心送达了（2020）川1527执50号执行裁定书和协助执行通知书，不动产中心同时备注：“2016年9月28日至今，查封标的物在筠连县不动产中心无登记信息。2016年9月28日以前，查封标的物的状态为在被执行人名下于2013年3月17日抵押贷款520万元，无查封”。因执行中对××镇××村××组的土地一宗（土地使用权证号：筠国用（2010）第4××3号，使用权面积626.3㎡）未能实际控制，根据查找的执行财产线索，2020年5月12日，本院作出（2020）川1527执50号之一执行裁定书，裁定内容：“……一、查封被执行人刘光辉、刘念因房屋征收补偿而安置的房屋73套（不含已办理不动产权证房屋24套，详见统计表），期限为三年……。”统计表中房屋包括筠连镇河西Ｂ区段2号楼3单元602室。 另查明，2013年9月17日，被告宜宾鑫创有限公司与原告签订《流动资金借款合同》[合同编号：(130910)宜商行流借字(12301)第(00××1)号]向原告借款520万元，借款期限2013年9月17日至2014年9月16日。同日，被告刘光辉与原告签订《最高额抵押合同》[合同编号：（130910）宜商行高抵字（12301）第00××1号]，其主要内容约定：1.被担保的主债权最高额：抵押人自愿为债务人（即本案被告宜宾鑫创有限公司）自2013年9月17日起至2018年9月16日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，实际形成的债权的最高余额520万元提供担保；抵押担保的范围：包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物的处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用：抵押人同意以土地（详见土地抵押清单）作为抵押，上述抵押清单作为本合同组成部分。同日，筠连县国土资源局为被告刘光辉所有的编号为筠国用（2010）443号土地办理了他项权证[筠国用他项（2013）38号]，设定了抵押权。 再查明，2016年5月9日筠连县房屋征收办公室与刘光辉签订《房屋征收补偿安置协议书》，主要内容有：甲方筠连县房屋征收办公室，乙方刘光辉。刘光辉所属房屋、土地属城南新区征收区域，经县人民政府批准，依法对该区域的房屋实施征收与补偿。第一条被征收房屋、土地及用途，面积计算和认定。（一）权属登记认定，乙方被征收房屋和土地位于××镇××村××组，土地使用权证号筠国用（2010）第4××3号……；（二）乙方被拆除房屋面积计算方式……；（三）“已批未建”国有土地房屋计算认定……。（四）购买集体土地160㎡，土地上无房屋。以上（一）（二）（三）（四）项合计，刘光辉合法有效房屋面积为1753.64㎡（含已建并拆除177.05㎡），其中门面面积250.52㎡，住房面积1503.12㎡；剩余国有空地面积375.78㎡；购买集体土地面积160㎡。第二条被征收人土地及房屋补偿安置。乙方选择原地就近调换安置，甲方对乙方补偿安置如下……，被征收人应领取征收补偿款341938元。第三条调换安置原则……；第四条甲方义务……；第五条乙方义务。其中，1、若被征收房屋已设定抵押或者被查封，自行负责撤销抵押或查封。4、在签订征收协议时将被征收房屋的房产权证、土地使用权证原件或相关权属证明材料交给甲方。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”，故本案争议的焦点为案外人彭松能否依法主张权利进而足以排除强制执行。具体分析如下: 一、有关查封前签订合法有效书面买卖合同的问题 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定:“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本院(2020)川1527执50号执行案件卷宗中《刘光辉、刘念房屋异地安置房屋移交单》内容上载明:“被安置户刘光辉、刘念，经县政府批准，我局现将以下50套住房移交你户，房屋结构完好、门窗完好、水电到户。请验收签字认可，一、城投公司河西B区段，……河西B区段2号楼3单元×号，面积82.51㎡。提供房源单位筠连县城市投资有限责任公司，房屋移交单位筠连县住房城乡规划建设和城镇管理局，接收人刘光辉、刘念，时间2018年6月15日。”本案查封房屋系刘光辉征收补偿安置房，虽未登记领取权属证书，但属于刘光辉安置房的性质及位置明确，安置房在被安置人尚未取得产权时，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，也属虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可期待”状态，故安置房在未依法登记领取权属证书时，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。另，从发生法律效力的本院(2020)川1527民初192号民事判决对刘光辉同类房屋抵偿交易行为并未否定无效,本案中，甲方刘光辉与乙方彭松于2019年10月21日签订的《房屋买卖协议》，而上述房产于2020年5月12日被查封，因此，可认定刘光辉、彭松于人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 二、有关查封前合法占有的问题 合法占有是指权利人能够自由对不动产进行管理和支配。本案中,案外人彭松提供一份四川能投筠连电力有限公司原始结算单（ＮＯ：9044××39）：用户名彭松，售电日期2020年4月8日，预交金额100元，结合房屋装修照片，可证明案外人彭松在法院查封前已合法占有筠连县××镇××段××号楼××单元××室房屋。 三、有关房屋价款的支付问题 本案中，案外人彭松于2019年10月21日与刘光辉签订《房屋买卖协议》购买筠连县××镇××段××号楼××单元××室房屋，建筑面积82.51㎡，价款231028元，付款方式为签订协议之日一次性付清房款。后，《转款通知书》《收款通知书》对合同约定的价款支付方式进行了变更,其他权利与义务并无变化，2019年10月28日，彭松转入刘光辉提供623606041000000××61账号人民币231028元。转款通知书、付款通知书、个人业务凭证能够相互印证，与房屋买卖协议内容上具有高度吻合性，可以证实涉案房屋在被查封之前，案外人彭松已经按照合同约定向被执行人刘光辉支付了全部购房款。 四、有关未办理过户登记原因的问题 虽然涉案房产没有实现物权的转移登记，但案外人彭松并没有放弃物权的登记主张，实际上异议人彭松对涉外房产按合同约定除付清全部房价外，并已经实际占有，也在水、电等物业管理上履行了义务，被执行人刘光辉自述没有办证的原因之一在于自己没有钱缴二手房交易税费，因此，涉案房屋未能及时办理过户登记不能归责于案外人彭松自身原因。 关于申请执行人商业银行筠连支行提出担保物权的物上代位性担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿的主张。本院认为，抵押权人对执行标的物的权利，虽然属于实体权利，但该权利是就标的物在折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利，不能扩大到对抵押物之外的财产优先受偿，目前，申请执行人对争议的涉案房屋并没有办理抵押权登记，未经登记不得对抗的善意第三人。且人民法院审查案外人异议，依法遵循形式审查为主、实质审查为辅的原则，一般根据财产登记和占有情况,对案外人的实体权利主张是否成立及时作出程序判断。异议审查结论并非终局结论，当事人对自己提出的主张,有责任提供证据，本案中，申请执行人主张的优先受偿权是否及于涉案房屋，目前所提供的证据材料不详，当事人或者案外人不服的，可通过诉讼程序解决。 综上所述，案外人彭松在本案中的举证符合民事诉讼证据高度盖然性规则的要求，可证明其对涉案房屋符合无过错不动产物权期待权的保护条件，也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定的情形。即可证明其对上述房产享有足以排除执行的实体权利，本院对其异议主张予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下: 本院（2020）川1527执50号之一执行裁定对坐落于筠连县××镇××段××号楼××单元××室房屋的查封中止执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 李 华 审判员 吴 永 审判员 付泽勋 二〇二一年三月二十五日 书记员 刘昌果