新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新22民终158号 上诉人（原审被告、反诉原告）：哈密市中大房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市天悦湾**商业楼**。法定代表人：邹松林，经理。委托诉讼代理人：牛建鹏，新疆方天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾国芳，女，1990年1月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：伊州区斯锐凯博游泳馆，经营场所新疆维吾尔自治区哈密市伊州区迎宾大道天悦湾**负******游泳馆。经营者：曾国芳，女，1990年1月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：田云，新疆钰尚远律师事务所律师。上诉人哈密市中大房地产开发有限公司（以下简称中大房产公司）因与被上诉人曾国芳、伊州区斯锐凯博游泳馆（以下简称斯锐凯博游泳馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人中大房产公司的法定代表人邹松林及其委托诉讼代理人牛建鹏，被上诉人曾国芳、斯锐凯博游泳馆的委托诉讼代理人田云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中大房产公司上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初4074号民事判决书第一、二、四项，改判第二项为驳回斯锐凯博游泳馆、曾国芳要求中大房产公司承担30,000元违约金的诉讼请求；改判第四项为判令斯锐凯博游泳馆、曾国芳立即连带向中大房产公司支付2019年3月25日至2020年5月26日天悦湾三期42号-45号负二层游泳健身中心房租700,000元及利息（其中600,000元自2019年3月25日起，100,000元自2020年2月25日起，均计算至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。事实和理由：中大房产公司认为一审判决认定事实错误，且违背民法基本的公平原则，无视基本的事实和合同约定的权利、义务及履行要求，造成判决错误。一、一审判决认定事实错误，适用法律关系错误。根据双方签订的房屋租赁合同第五条规定，中大房产公司将房屋按竣工验收标准移交斯锐凯博游泳馆、曾国芳即可，其后装修与中大房产公司无关。本案中，涉案房屋2019年5月16日工程竣工验收合格（含消防验收），故房屋后续装修与双方房屋租赁合同的法律关系无关。而2020年4月29日的消防验收是针对游泳馆装修的验收，中大房产公司未提供的也是这装修的验收手续。但装修的验收和验收手续的提供是双方装修装饰合同法律关系，是否存在违约进而影响被上诉人使用应在装修装饰合同关系纠纷中另行诉讼、裁判解决。一审判决将双方装修合同关系事实部分适用到双方房屋租赁合同关系中来解决房屋租赁合同法律关系，属于认定事实错误，适用法律关系错误。二、一审判决违背了民法基本的公平原则，无视合同约定的权利义务及履行要求。错误的认定中大房产公司2020年5月26日终止合同收回房屋的行为为违约行为。按照一审认定和判决结果，被上诉人租赁中大房产公司房屋，没有按照租赁合同约定期限支付一分钱租金，且白白使用中大房产公司商业用房一年三个月，中大房产公司还要倒给被上诉人30,000元。这显然违背了民法公平原则。房屋租赁合同第二条、第四条、第十条明确约定被上诉人租赁房屋期间为2019年3月25日起，租金缴纳以年为单位，且下一年租金需提前三十天支付，如被上诉人拖欠租金累计达到30天，应赔偿违约金两万，中大房产公司可以终止合同收回房屋。按合同约定，租金支付以年为单位，则2019年3月25日至2020年3月25日的租金最晚不能超过2020年3月25日缴纳。按合同约定，下一年租金需提前三十天支付，则2020年3月25日至2021年3月25日的房租应在2020年2月25日前支付。而直到2020年5月21日因被上诉人连续两次违反合同约定时间未交付租金，中大房产公司通知被上诉人后，于2020年5月26日终止合同收回房屋。《合同法》第九十一条明确规定：当事人约定终止的情形下，合同终止。被上诉人未按期交租达到合同约定的终止合同条件，中大房产公司依约依法终止合同，转租他人，不存在违约行为。一审判决根据被上诉人诉请解除合同，并要中大房产公司承担30,000元的违约责任，该判决结果错误。三、中大房产公司要求被上诉人支付700,000元租金，符合合同约定，应得到支持。第一，签订涉案游泳馆租赁合同，本身不可能当天看房当天签订合同的。实际被上诉人在签订合同之前数月，就前来反复考察涉案房屋，与中大房产公司表明其愿意承租并提出对涉案游泳馆墙体和地面改造要求。在这种情况下，双方平等协商后，因改造是根据被上诉人要求为被上诉人使用营利进行的改造，且此改造时间被上诉人同意计入租期之内，故在租赁合同中写明“租期自2019年3月25日起，……甲方将房屋按竣工验收标准移交给乙方经营”。所以租金起算从2019年3月25日起是双方协商一致书面认可的，理应遵守。而且在合同第五条明确规定，房屋装修与中大房产公司无关，所以被上诉人承租房屋，中大房产公司按房屋工程竣工标准移交即可。其后被上诉人装修及装修验收（含消防验收）时间均是其租用并使用房屋的时间，按合同约定也是其应当承担房屋租金的期间。只是在房屋租赁合同履行期间，因中大房产公司亦有装修资质，被上诉人又另行委托我公司进行装修，但此时中大房产公司为其进行的装修，是以双方装修合同关系中的装修施工方身份进行，与房屋租赁合同无关，所以装修期间至装修验收的时间，被上诉人都应向中大房产公司支付租金。因此中大房产公司要求被上诉人支付租金700,000元的要求应当得到支持。第二、一审法院认为中大房产公司在被上诉人索要2020年4月29日通过的装修消防验收手续时不向其提供，致被上诉人无法正常营业，故其可不交租金。一方面，装修消防验收通过时已到2020年4月29日，根据双方房屋租赁合同，装修期间的租金由被上诉人承担。另一方面，在2020年4月29日装修消防通过后，2020年5月21日在中大房产公司通知被上诉人终止合同收回房屋后，被上诉人来索要消防手续，此时中大房产公司已经根据合同约定的条件，通知终止合同收回房屋，无需再向其提供房屋有关手续。同时，中大房产公司拒绝向被上诉人提供消防验收手续，也是依法主张履行抗辩权。首先，中大房产公司作为房屋出租人，有权主张抗辩权。根据合同约定，被上诉人应在2020年2月25日前交2020年3月25日至2021年3月25日租金600000万，因被上诉人两次违反合同约定的交付租金时间，中大房产公司有权主张先履行抗辩权，拒绝配合提供消防手续，要求被上诉人交付租金。其次，中大房产公司作为装修合同关系的承包方，根据被上诉人的委托进行装修至消防验收合格，在被上诉人未支付一分钱装修费用时，也有权以不提供消防验收手续主张抗辩权。一审法院无视上诉人正当的抗辩权利，判决认定被上诉人可以不支付租金，违背了法律规定和双方合同约定。综上所述，中大房产公司认为一审判决认定事实错误，应依法支持其上诉请求。斯锐凯博游泳馆、曾国芳辩称，中大房产公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回中大房产公司的上诉请求。双方虽然在2019年3月25日签订房屋租赁合同，但实际上到2019年12月中大房产公司才将房屋交付我方使用。而且由于中大房产公司始终未向我方提交游泳馆消防验收手续，致使无法正常经营。从合同签订之日起至2020年5月发生本案纠纷期间，我方没有实际经营过一天，给我方造成了巨大损失。斯锐凯博游泳馆、曾国芳向一审法院起诉请求：1．确定原、被告签订的房屋租赁合同依法有效；2．判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；3．判令中大房产公司赔偿原告损失1,554,508元；4．判令中大房产公司向原告支付违约金30,000元。诉讼中，斯锐凯博游泳馆、曾国芳申请撤回第1项诉讼请求，并明确第3项诉讼请求的损失为退还给会员的会费。中大房产公司向一审法院提出反诉请求：1．斯锐凯博游泳馆、曾国芳连带向中大房产公司支付2019年3月25日至2020年5月26日天悦湾三期42号-45号负二层游泳健身中心房租700,000元及利息（其中600,000元自2019年3月25日起，100,000元自2020年2月25日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2．斯锐凯博游泳馆、曾国芳赔偿中大房产公司违约金20,000元。一审法院认定事实：2019年3月25日，曾国芳与中大房产公司签订《房屋租赁协议书》，约定：“出租方（以下简称甲方）：哈密市中大房地产开发有限公司，承租方（以下简称乙方）：曾国芳……一、房屋地址：甲方出租的商铺坐落于哈密市迎宾大道天悦湾二期42#-45#负二层游泳健身中心，建筑面积4,833.25平方米。二、租赁期限：双方商定租赁期为10年，自2019年3月25日起至2029年3月25日止。三、经营范围：甲方同意乙方将租赁商铺用于经营游泳健身。四、租金及保证金：为鼓励乙方持续合法经营，带动本小区商业租赁市场，甲方同意乙方按第一年收取房屋租金600,000元（大写：陆拾万元整）（租金支付以年为单位，下一年的租金需提前30天支付）……五、房屋修缮：甲方将房屋按照竣工验收标准移交给乙方经营，其以后的房屋装修、维护及修缮由乙方自行负责，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；租期结束或中途双方协商解除协议，甲方不承担乙方因经营所花费的装修费用；乙方在装修及后期经营过程中如损坏房屋主体架构，应恢复原告状或照价赔偿……九、违约责任和违约金：1．若甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议或租给他人，视为甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金3万元。2．若乙方在甲方没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金3万元。3．乙方违反协议，未经甲方同意擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金5万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或双倍赔偿损坏价值。十、协议中止：乙方有下列情况之一的，甲方可以中止协议，收回房屋：1．乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2．乙方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3．乙方拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金2万元……”。合同签订后，中大房产公司，对游泳馆进行了装修，曾国芳未向中大房产公司支付租赁费，2020年5月21日，中大房产公司向斯锐凯博游泳馆、曾国芳发出终止房屋租赁协议通知，限斯锐凯博游泳馆、曾国芳自收到通知之日起5日内补交房租、赔偿违约金、搬走物品、补交水电暖等相关费用。现双方均以对方违约为由，引起本案诉讼。诉讼中，双方均认可合同约定的租赁房屋系哈密市迎宾大道天悦湾二期42#-45#负二层游泳健身中心，其实际租赁的系哈密市迎宾大道天悦湾三期42#-45#负一层游泳健身中心，该游泳馆于2019年5月16日竣工验收。2019年7月至2019年11月下旬期间，中大房产公司对游泳馆进行装修，并向第十三师住房和城乡建设局申报对游泳馆进行现场消防验收。2020年4月29日，第十三师住房和城乡建设局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定斯锐凯博游泳馆工程消防验收合格。庭审中，中大房产公司陈述其公司清楚斯锐凯博游泳馆、曾国芳正常营业需要消防验收手续，但斯锐凯博游泳馆、曾国芳向其公司索要游泳馆消防验收手续时，中大房产公司以办理消防手续需要时间及斯锐凯博游泳馆、曾国芳未付租金为由未予提供。庭审中，斯锐凯博游泳馆、曾国芳陈述其系2019年12月1日接收租赁房屋，2019年12月2日员工第一次试水，但因为没有消防验收手续，一直未正式营业。2020年5月21日，中大房产公司发出通知：“伊州区斯瑞凯博游泳馆、曾国芳，你方租赁本公司位于伊州区迎宾大道天悦湾三期42、45号负二层游泳馆，因你方未按约定向本公司缴纳房租，现本公司根据双方房屋租赁协议书约定，本公司现终止房屋租赁协议，收回房屋。请你方自收到本通知之日起5日内：一、向本公司补交所欠房租并赔偿违约金。二、搬走你方所有物品，逾期不搬的物品将视为你方抛弃物，本公司将予以清除，由此引起的法律后果由你方自己承担。三、补交你方使用期内的水费、电费、物业费、暖气费等有关费用。如因你方拖欠上述费用造成本公司损失，本公司将依法向你方追偿。”2020年5月21日，曾国芳向中大房产公司发出申请书：“哈密市中大房地产开发有限公司：根据消防局的要求，有贵公司因将已收到的消防局下发的《消防验收意见书》文件，还需拿到社区进行开业前的审批和备查，现为了伊州区斯锐凯博游泳馆正常经营和开业，请求贵公司今天或三日内到社区进行登记及配合社区的开业前的检查。”中大房产公司的法定代表人邹松林在该申请书上签字“收到，邹松林，2020年5月21日”。庭审中，中大房产公司认可通知与斯锐凯博游泳馆、曾国芳解约后，于2020年6月与秦翔楠签订租赁协议，秦翔楠使用涉案房屋开办了哈密市伊州区莱迪邦游泳健身会所。一审法院认为，曾国芳与中大房产公司签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。对于斯锐凯博游泳馆、曾国芳要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，因中大房产公司已实际收回涉案游泳馆，并将其租赁给案外人秦翔楠开办了哈密市伊州区莱迪邦游泳健身会所，致使斯锐凯博游泳馆、曾国芳租赁涉案游泳馆的合同目的已不能实现，斯锐凯博游泳馆、曾国芳主张解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于斯锐凯博游泳馆、曾国芳要求中大房产公司赔偿损失1,554,508元的诉讼请求，因斯锐凯博游泳馆、曾国芳主张的该项损失系退还其收取的会员费，斯锐凯博游泳馆、曾国芳提供的证据不足以证明其存在损失1,554,508元，一审法院不予支持。对于斯锐凯博游泳馆、曾国芳主张的违约金30,000元，本案中，中大房产公司与曾国芳签订租赁合同后，对涉案游泳馆进行装饰装修，并实际申报、办理消防验收手续，其明知斯锐凯博游泳馆、曾国芳开办的游泳馆在投入使用、营业前需要消防验收手续，而不予提供，致使斯锐凯博游泳馆、曾国芳无法正常营业，并于2020年6月份将涉案游泳馆租赁给他人，违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，应当向斯锐凯博游泳馆、曾国芳支付违约金30,000元。对于中大房产公司反诉要求斯锐凯博游泳馆、曾国芳支付2019年3月25日至2020年5月26日期间的房租700,000元及利息并承担违约金20,000元的反诉请求，因合同约定的租赁期限是2019年3月25日至2029年3月25日，中大房产公司对涉案游泳馆进行装饰装修，并实际申报、办理消防验收手续，至2020年4月29日游泳馆消防验收合格，斯锐凯博游泳馆、曾国芳索要相应消防验收手续而中大房产公司未予提供，致使斯锐凯博游泳馆、曾国芳无法正常营业，斯锐凯博游泳馆、曾国芳可以不支付租金，故对中大房产公司的反诉请求，一审法院不予支持。遂判决：一、解除原告（反诉被告）曾国芳与被告（反诉原告）哈密市中大房地产开发有限公司于2019年3月25日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告（反诉原告）哈密市中大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）伊州区斯锐凯博游泳馆、曾国芳违约金30,000元；三、驳回原告（反诉被告）伊州区斯锐凯博游泳馆、曾国芳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）哈密市中大房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费19,062元，由伊州区斯锐凯博游泳馆、曾国芳负担18,702元，哈密市中大房地产开发有限公司负担360元。反诉案件受理费5,500元，由哈密市中大房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合中大房产公司的上诉请求及斯锐凯博游泳馆、曾国芳的答辩意见，确定本案争议焦点是：1．斯锐凯博游泳馆、曾国芳主张违约金30,000元能否支持的问题；2．中大房产公司主张斯锐凯博游泳馆、曾国芳支付租金700,000元及利息能否支持的问题。一、关于斯锐凯博游泳馆、曾国芳主张违约金30,000元能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，双方当事人均认可案涉房屋的用途是游泳馆，并且经由中大房产公司实际装修及购置相应的健身设备。从一、二审查明的事实看，双方于2019年3月25日签订合同后，中大房产公司即开始对案涉房屋进行装修。中大房产公司认可装修系2019年11月底完成，2020年4月29日该游泳馆工程消防验收合格，且一直未向斯锐凯博游泳馆提供消防手续。一审庭审中，中大房产公司陈述其公司清楚斯锐凯博游泳馆、曾国芳正常营业需要消防验收手续。以上事实可以证实，即使斯锐凯博游泳馆在之前已经收取一定的会员费，也不能正常经营。其与中大房产公司签订案涉合同的目的不能实现。中大房产公司明知斯锐凯博游泳馆、曾国芳正常营业需要消防手续的情况下，拒绝提供，并于2020年6月将案涉游泳馆租赁给他人，违反合同约定，应当承担相应的违约责任，故一审法院判决中大房产公司支付斯锐凯博游泳馆、曾国芳违约金30,000元处理正确，应予维持。二、关于中大房产公司主张斯锐凯博游泳馆、曾国芳支付租金700,000元及利息能否支持的问题。尽管双方在《房屋租赁协议书》中约定了租金。但合同签订后，中大房产公司对房屋进行装修，双方未在合同中约定装修期间租金如何交付。从一、二审查明的事实证实，中大房产公司未交付消防手续，斯锐凯博游泳馆无实际经营的情况下，中大房产公司将涉案房屋租与案外人。故中大房产公司主张斯锐凯博游泳馆、曾国芳支付租金及利息的请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持正确。综上所述，中大房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,100.00元，由哈密市中大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   朱 滢审  判  员   黑红飚审  判  员   张晓丽二 〇 二 一 年 三 月 二 十 三 日法 官 助 理   杜苗苗书  记  员   刘 微