河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民再94号再审再审申请人（原审原告、二审上诉人）：时伟国，男，1972年9月11日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**劳动路**院**楼**。公民身份号码4104031972********。被申请人（原审被告、二审被上诉人）：河南省凯帝房地产开发有限公司，住所地平顶山市湛河区高阳路与光明路交叉口东南角，统一社会信用代码914104007862052693。法定代表人：郭三芹。委托诉讼代理人：王磊，男，1987年6月4日出生，汉族，住平，住平顶山市新华区div>委托诉讼代理人：郑惠军，河南金豫律师事务所律师。再审申请人时伟国与被申请人河南省凯帝房地产开发有限公司（以下简称凯帝公司）买卖合同纠纷一案，平顶山市卫东区人民法院（以下简称一审法院）受理起诉后于2019年12月26日作出（2019）豫0403民初5142号民事判决，驳回了时伟国的诉讼请求。时伟国不服该一审判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日作出（2020）豫04民终814号民事判决，维持了一审判决。发生法律效力后，时伟国向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年10月23日作出（2020）豫民申4915号民事裁定，指令本院再审本案。本院另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人时伟国，被申请人凯帝公司的委托诉讼代理人王磊、郑惠军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。时伟国再审请求，撤销平顶山市中级人民法院（2020）豫04民终814号民事判决，判决被申请人河南省凯帝房地产开发有限公司向申请人时伟国支付迟延交房违约金44890元。事实和理由，申请人时伟国与被申请人河南省凯帝房地产开发有限公司签订了备案编号为410400201601080005的《商品房买卖合同》，合同第九条约定，被申请人应当于2015年12月31日前，将符合下列三项条件的2号楼中单元16层1605号商品房交付给申请人：1．建设工程竣工经验收合格；2．取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3．用水，用电，用气，道路等具备商品房正常使用的基本条件。后申请人以被申请人迟延交付符合约定条件的商品房为由拒收房屋，向人民法院起诉要求被申请人支付迟延交房违约金，经平顶山市中级人民法院终审后现申请再审。被申请人在诉讼中向人民法院提交了涉案房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，以此证明涉案房屋已于交房日期之前符合了合同约定及法定的交付条件，未迟延交付符合条件的商品房。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第九条规定：“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。”根据上述规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并且取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，其还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房《竣工验收备案表》是认定商品房峻工验收合格的唯一有效法定证明文件。因此，《竣工验收备案表》应当是建设行政主管部门颁发的，被申请人提供的仅有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章的《竣工验收备案表》系其自己伪造，不产生任何法律效力。现申请人取得了新证据，能够证明被申请人至今未向平顶山市住房和城乡建设局办理案涉东鼎花园小区的《房屋和市政基础设施工程竣工验收备案》，能够证明涉案房屋至今不符合交付条件，因此，（2020）豫04民终814号民事判决以被申请人提交的《竣工验收备案表》为依据判决涉案房屋符合交付条件，对申请人的上诉请求不予支持是错误的。另外，一、案涉合同第十二条明确约定书面通知交房，但开发商一直未书面通知我，一直到2019年下半年10月份才公告通知；二、凯帝公司所提交的两书一表，平顶山住宅质量保证书除了有楼号、地址外其他都是空白的，而且还没有编号；三、公司提交的住宅使用说明书，除了楼号、面积、施工单位、监理单位外，其他都是空白的；四、案涉合同第九条约定了交付条件，但是到2020年6月24日仍未在住建部门备案，住建局已经出具有证明。所以，凯帝公司至今未提供规划、环保的文件，只提供了公安消防验收文件，且公安消防验收文件日期是2019年4月12日，不符合交房条件。凯帝公司再审辩称，建设工程竣工验收合格与取得竣工验收备案表是两个不同的程序。建设工程经验收后就可交付使用，而竣工验收备案表是工程竣工验收合格后向行政机关申请的备案登记，因此申请人认为以取得竣工验收备案表视为商品房验收合格是没有法律依据的。竣工验收备案是行政管理程序，而并非案涉商品房交付的必要条件，合同第九条规定建设工程竣工验收合格就可交买售人使用。在一、二审开庭时申请人也自认凯帝公司通知其办理房屋交接手续，而时伟国以没有两书一表为由拒收房屋，已经一、二审查明。凯帝公司在一、二审时已提供有案涉房产的住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表，以及平顶山市房管局的88号文件，可以证明凯帝公司通知交房时间与约定时间基本一致。上述证据足以证明凯帝公司通知交房与合同约定相符。时伟国向一审法院起诉请求：1.令凯帝公司支付迟延交房违约金44890元。2.判令凯帝公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月8日，时伟国与凯帝公司签订商品房买卖合同一份。合同主要约定：“时伟国购买凯帝公司的东鼎花园第2幢（建筑号2号）中【单元】16【层】1605号房。该房的用途为经济适用房。该房合同约定建筑面积共83.7平方米，其中，套内建筑面积66.99平方米，应分摊的共有建筑面积16.71平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥2395元，总金额200461.5元。买受人按出卖人施工进度分期付款：1.付款￥100000元；2、项目建设主体完工时支付￥60461.5元；3、交付使用时支付￥40000元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工经验收合格。2.取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水，用电，用气，道路等，具备商品房正常使用的基本条件……”该房屋买卖合同签订后，时伟国依约向凯帝公司交付首付款100000元和项目建设主体完工时的60461.5元。凯帝公司通知了时伟国办理交接房屋手续，时伟国以凯帝公司没有“两书一表”拒收房屋，双方形成纠纷。另查明，“两书一表”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表。凯帝公司具备平顶山市住宅质量保证书、平顶山市住宅使用说明书以及河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。其中竣工验收备案表中勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在意见栏中确认盖章。再查明，凯帝公司于2019年10月25日向东鼎花园购房户在报纸刊登公告：截至目前东鼎花园经济适用房居住小区项目至今还有少部分购房户严重逾期，经多次通知（个别联系不上）仍未交清购房余款办理购房手续。请于此公告发出之日起15个工作日内到东鼎花园项目部办理相关手续，逾期不办按相关法律进行处理。另附相关购房户名单如下：王飞亚、毛冠杰等……该名单中包括时伟国。一审法院认为，时伟国与凯帝公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按合同全面履行相应的义务。本案中，凯帝公司依约向时伟国发出交房通知，时伟国主张凯帝公司未向其提供宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表而拒绝接收房屋，凯帝公司已构成违约，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且时伟国与凯帝公司签订商品房买卖合同的主要目的是居住使用，时伟国在合同中的主给付义务为支付该房屋相应价值的价款，凯帝公司在合同中的主给付义务为房屋的交付使用。因此，凯帝公司向时伟国提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表的义务仅为合同的从给付义务、附随义务，并不构成违约。因此，对时伟国主张凯帝公司向其支付迟延交房违约金44890元的请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回时伟国的诉讼请求。案件受理费922元，减半收取461元，由时伟国负担。时伟国上诉请求:1.撤销平顶山市卫东区人民法院（2019)豫0403民初5142号民事判决，改判河南省凯帝房地产开发有限公司向原告支付违约金44890元。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。凯帝公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。时伟国提交2016年1月24日匿名网友业主向平顶山市房管局反映“东鼎花园经济适用房交房问题等”的截图一份，拟证明从2016年1月22日房管局答复的内容看，东鼎花园1号楼、9号楼已经竣工验收合格，其余楼号正排序逐步验收。因此可以看出上诉人购买的2号楼在2016年1月22日尚未办理竣工验收合格手续，不满足交房条件，存在迟延交房的事实。凯帝公司对上述证据的质证意见为，根据民事诉讼证据的若干规定，该证据不属于新证据，且真实性无法考证。凯帝公司提供的证据有:1.“平顶山市公安消防支队建设工程消防验收意见书”一份，拟证明凯帝公司就涉案工程曾经备过案。2.平顶山市房产管理局平房（2016）88号文件一份，拟证明涉案楼房已于2015年底通过相关质检部门验收并符合交付条件。时伟国对上述证据的质证意见为：对证据一，该证据不能证明涉案房产已经竣工备案。对证据二，该证据不是平顶山市住房和城乡建设局出具的涉案楼房书面的竣工验收备案证明书，而是被上诉人的单方汇报材料，证明不了涉案楼房达到交付条件。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：平顶山市房产管理局平房（2016）88号文件中显示：“……该项目在2015年12月20日已经施工完毕并上报市质量监督站排队竣工验收，12月底验收通过开始电话通知业主分批交房，通知交房时间与约定时间基本一致。……”除此外，二审查明的其余事实与原审判决认定的事实相一致。本院二审认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要体现在时伟国要求凯帝公司支付迟延交房违约金44890元有无事实及法律依据。对此，结合一、二审查明的事实及双方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：经查，时伟国与凯帝公司均认可双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案合同应属有效合同。双方当事人均应按合同全面履行相应的义务。该合同明确约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工经验收合格。2.得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水，用电，用气，道路等，具备商品房正常使用的基本条件……”，故凯帝公司确实应当在2015年12月31日前向时伟国交付符合双方约定交房条件的房屋，时伟国也应在交房时支付完应支付的全部购房款。本案双方发生纠纷的主要原因是时伟国认为凯帝公司在约定的时间内不能提供涉案房屋的“两书一表”，并以此为由认为所交房屋不符合交付条件。但就本案查明的事实来看，一审中，凯帝公司提供了涉案房产的宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表；二审中，凯帝公司又提供了平顶山市房产管理局平房（2016）88号文件，该文件明确载明：“……该项目在2015年12月20日已经施工完毕并上报市质量监督站排队竣工验收，12月底验收通过开始电话通知业主分批交房，通知交房时间与约定时间基本一致。……”。上述证据能够相互印证，可以证明涉案房产在双方约定的交房期限内已通过了竣工验收，也与涉案合同中要求的“建设工程竣工经验收合格”的交房条件约定相符，故一审认定凯帝并不构成违约，对时伟国主张凯帝公司向其支付迟延交房违约金44890元的请求不予支持，并无不当。综上所述，上诉人时伟国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由时伟国负担。再审中，时伟国提交四份证据材料：一是平顶山住建局的文件，证明凯帝公司未取得案涉房屋竣工验收备案表，房屋未达到合同约定的标准；二是平顶山市公安消防验收意见书，证明2019年4月12日消防验收合格，在此之前不符合交房标准；三是人民网上住建局答复网友的回复意见，证明截止到2020年6月8日东鼎花园建设单位把办证所需资料提交到审批大厅办证窗口；四是人民网自然资源和规划局的回复意见，证明东鼎花园小区土地已被查封，不可能办理房产证。凯帝公司对时伟国提交的证据材料质证称，证据材料一、二都与本案无关，无论是合同约定或法律规定均是验收合格后就具备了交房条件，竣工验收合格后申报备案表不是交房的必要条件；对证据材料三、四的真实性有异议，对其证明目的也有异议，凯帝公司商品房只要具备交付条件，就不存在违约，且案涉房产的房产证已经办理在凯帝公司名下。再审中凯帝公司提交证据材料七组：一、消防验收意见书一份；二、通知时伟国办理房屋交付手续公告一份；三、环境影响评估验收报告一份；四、政府部门文件四份；五、工程竣工验收备案表一份；六、住宅使用说明书一份；七住宅质量保证书一份。上述证据证明凯帝已经按照合同履行了义务，不存在违约行为。时伟国对凯帝公司提交的证据材料质证称，除消防验收意见书、环评验收报告、政府部门的四份文件外，其他证据已由当事人在原审中提交过。时伟国质证认为，消防验收意见书真实，首次开庭时也看到过这个消防验收意见书，能够证明2019年4月12日才验收合格。环评报告也是2019年12月才通过，说明2019年12月环评验收合格。对政府部门2016年1月18日工作信息、房管部门平房（2015）290号文件、平顶山市政府（2015）4号会议纪要真实性无异议，但与本案无关。对凯帝公司交房前已取得了用地、建设规划文件无异议。针对双方争议的证据，本院认定如下，住建局出具的证明称案涉东鼎花园未经备案登记，庭审中凯帝公司虽然称其公司经住建部门验收合格，但并未从住建部门取得备案登记表，该争议可以采信。2019年4月12日消防验收合格意见书客观真实，双方均无异议，可以采信。时伟国提交的人民网住建部门回复意见已被住建局出具的证明说明，且仅是回答网友关心备案办理进度的说明，不予采纳亦不影响本案事实的认定。时伟国提交的人民网自然资源和规划局向网友的回复记录，不能证明房产部门是否或者已经办理案涉房屋房产证的情况，依法不予采信。再审中，凯帝公司提交的七组证据中，除政府部门的四份文件以及环评验收报告外，其他证据已经在原审中提交质证，原审已经依法认定，本院不再重复评述。再审中出示的政府部门四份文件客观真实，与本案有关联，可以采信，能够证实凯帝公司开发东鼎花园过程中，因公司原管理人员在其他案件中涉及刑事犯罪问题，东鼎花园项目停工，凯帝公司自2015年4月已被政府部门正式监管。环评验收报告与本案有关联，能够证实2019年12月案涉楼房环评已经验收。根据以上认定的证据，再审中认定以下事实：凯帝公司开发东鼎花园过程中，因公司原管理人员在其他案件中涉及刑事犯罪问题，案涉东鼎花园项目停工，凯帝公司自2015年4月已经被政府部门正式监管。案涉楼房建设完成后，2015年12月经勘查、设计、施工、建设等单位竣工验收合格。案涉楼房至2019年4月通过建设工程消防验收，至2019年12月通过项目竣工环境保护验收。再审查明的其他事实与原一、二审判决认定事实一致。本院再审认为，本案中，双方签订的合同第九条约定了交付条件。其中约定第1项约定建设工程竣工验收合格，按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收合格指的是经建设单位、设计、施工、监理等单位进行验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。庭审中，凯帝公司已经提交了经建设、设计、施工、监理等单位验收合格的报告，与合同约定的建设工程竣工验收合格相符。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的竣工验收备案登记，是指竣工验收合格后建设单位向住建部门申请，由住建部门审查作出准许备案登记，与竣工验收合格不是同一概念。时伟国将合同第九条第1项约定的“建设工程竣工验收合格”理解为《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的竣工验收备案登记，明显不妥。时伟国该辩解理由不能成立，不予采纳。2015年12月凯帝公司组织相关设计、监理、施工等单位对东鼎花园项目建设竣工验收合格，符合案涉合同第九条第1项约定的“建设工程竣工验收合格”。关于凯帝公司是否逾期交房，是否应当承担违约责任的问题。凯帝公司在庭审中陈述案涉东鼎花园于2015年12月如期竣工，并经竣工验收合格，符合交房条件。按照凯帝公司陈述以上情况，2015年12月其公司可以并且应当向时伟国交付案涉房屋。庭审中凯帝公司述称其公司已经按照合同约定的2015年12月31日前通知时伟国交接房屋，但凯帝公司出示的登报公告为2019年10月，其公司并未提交充分证据证明在合同约定的2015年12月31日之前通知了时伟国接收房屋。经一审法庭询问，时伟国认可凯帝公司于2016年3、4月份通知其接收房屋，系时伟国自认，说明凯帝公司确实如其所述以电话方式通知了时伟国，因该具体日期不明确，可以推定至迟为2016年4月1日通知了时伟国。从推定的通知日期看凯迪公司通知时伟国收房存在一定的延期。时伟国同时认为案涉楼房消防验收、环境影响验收至2019年才完成，不符合合同第九条第2项约定的2015年12月31日前凯帝公司提交规划、消防、环境等部门的许可文件，其可以拒绝收房，同时要求凯帝公司支付三年十个月零四日违约金。经查，2014年底凯帝公司因其关联公司涉及非法集资问题受到牵连，凯帝公司自身经营管理已经涣散，难以进行案涉楼房建设，可能造成所有1100余名住户住房难以交付、利益受损的巨大社会问题。为此，2015年初平顶山市政府成立工作组，由平顶山市及平顶山市卫东区政府部门介入，聘任了凯帝公司各项工作必需人员，设立了项目资金监管账户，掌管了凯帝公司印章，由政府部门监管、协调推进凯帝公司东鼎花园楼房建设，案涉合同均在政府部门统筹协调下履行，实际上维护了东鼎花园小区广大购房户能够及时入住楼房的切身利益。2015年4月政府部门介入监管以来，至当年12月底，相关文件载明东鼎花园小区已建设竣工，亦经凯帝公司组织相关设计、监理、施工等单位竣工验收合格。东鼎花园项目在被政府部门介入监管后，因衔接办理规划、消防、环境以及住建等部门许可、批准、备案文件过程中出现了延迟，属于不可归责于双方当事人的原因，事后亦未实质影响购房户入住需要和办理房产证等相关利益。时伟国仅以所谓出现合同约定的文件延期办理，其拒绝收房并要求凯帝公司支付违约金，而不考虑能否归责于双方的原因，明显不妥。原审判决理由虽有不妥之处，但判决不予支持时伟国的诉讼请求，并无不当，依法应予维持。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条的规定，判决如下：维持本院（2020）豫04民终814号民事判决。本判决为终审判决。审判长  邢智慧审判员  张文平审判员  崔伟杰二〇二一年三月十二日书记员  张江艳