河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0184民初3748号 原告：石家庄瑞涛房地产开发有限公司，住所地新乐市南环路。 法定代表人：李建军，经理。 委托诉讼代理人：李**，河北国澳律师事务所律师。 被告：刘瑞敏，男，1944年12月17日出生，汉族，河北省新乐市人，住新乐市市区。 被告：张振清，男，1970年6月23日出生，汉族，河北省新乐市人，住新乐市市区，系被告刘瑞敏之子。 二被告委托诉讼代理人：祖申林，河北康融律师事务所律师。 原告石家庄瑞涛房地产开发有限公司（以下简称：瑞涛公司）与被告刘瑞敏、张振清确认合同效力纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告石家庄瑞涛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李**、被告张振清以及与被告刘瑞敏共同委托诉讼代理人祖申林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石家庄瑞涛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方2017年12月20日签订的《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》无效；2、依法判令被告方返还据上述无效协议取得的伍拾万元拆迁补偿金；3、诉讼费判令被告方负担。2017年底，原告石家庄瑞涛房地产开发有限公司拟在新乐市原省外贸新乐仓库旧址准备实施房地产开发项目。因被告方系该区域平房老住户并坚持主张其享有该平房所有权，为便于推进项目，双方于2017年12月20日草率签订了《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》。据该《协议》约定：原告以现金转账方式支付了被告家“房屋拆迁补偿金50万元”（详见合同）。后因河北溪畔房地产开发有限公司与原省外贸新乐仓库平房达成协议，将包括被告所谓的平房地块的原省外贸新乐仓库平房等区域的房屋拆除，并依法揭牌取得了该地块的房地产开发项目，由该公司实施开发该地段房地产项目。拆迁置换该地块我公司因此未能实施。原告与被告多次协商解除双方协议无果。2019年10月间，因原告路俊彩与被告河北五矿进出口股份有限公司、被告河北溪畔房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，新乐市人民法院以（2019）冀0184民初2641号民事判决书，判决原告路俊彩不具有原始取得涉案原省外贸仓库平房的所有权，同时该生效判决驳回了原告路俊彩主张置换补偿846626元的诉讼请求。至此，原告才准确知晓被告刘瑞敏家和路俊彩家一样并不享有该平房所有权。原告找到被告要求其出示房屋所有权凭证，并要求返还50万元，遭被告拒绝。原告方认为：被告刘瑞敏家对于原省外贸仓库平房宿舍依法不享有房屋所有权。刘瑞敏家无权处分该平房宿舍，故与原告签订的《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》属于无效合同。为依法维护原告合法权利，特向人民法院提起诉讼请求人民法院依法确认双方2017年12月20日签订的《原省外贸新乐仓库平房宿合拆迁补偿置换协议》无效，并判令被告返还“房屋拆迁补偿金”伍拾万元。 庭审中，原告将诉讼请求变更为解除原被告签订的协议，被告返还50万元。 刘瑞敏辩称，一、原告诉状所述不符事实。1、原告诉状第1页最后一行称“草率签订《协议》”明显不属实。原告在2017年12月与答辩人签订《协议》前，就该地块房屋拆除已进行两年之久，大部分房屋已被拆除。原告作为专业房地产开发公司，已经对该地块的土地性质、房产产权及房产状况进行了全面详细的了解，经双方多次沟通协商及单位领导的协调，最终才达成一致签订的《协议》，该《协议》的签订涉及价值较大的房产一套及50万元补偿金，原告不可能草率的与答辩人签订《协议》。2、原告诉状第2页第二段讲“原告与被告多次协商解除双方协议无果”纯属虚假表述。自从双方签订本案《协议》至今，原告从未向答辩人说过开发情况，更没有就协议的内容变更或解除进行过任何协商。3、原告诉状第2页第三段称“至此，原告才准确知晓被告刘瑞敏家和路俊彩家一样并不享有该平房所有权”，这种情况无论常理上还是客观事实上不可能存在，原告明显是找借口想毁约。路俊彩一案是侵权之诉，本案是合同效力纠纷，没有可比性。该案件并不是原告知晓拆迁答辩人房屋所有权的唯一途径和方式。4、原告诉状第2页第三段最后两行“原告找到被告要求其出示房屋所有权证，并要求返还50万元，遭被告拒绝”，根本没有这事。原告签协议时明知答辩人没有房屋所有权证，答辩人也明确告知了没有房产证，现在怎么会向答辩人要房产证呢？二、原告以2019年路俊彩的判决才知晓答辩人无房屋所有权为由，要求确认双方签订的协议无效，其理由明显不能成立，不符合合同无效的情形，更没有相应的法律依据，依法应予驳回。1、原告在2017年12月与答辩人签订协议时，是知晓涉案房屋所有权情况的，是知晓答辩人没有房产证的。原告是从事专业房地产开发的公司，对本案涉及的拆迁地块土地性质、房产证件、房产状况不可能不向产权单位了解，涉及本案被告的房产证件1××8年9月5日就已由河北省外贸五矿公司新乐仓库取得（详见路俊彩案被告五矿公司提交的“房屋所有权证”），并非2017年12月之后取得的房产证件。所以，原告不可能不审查，不可能不知晓，原告说由路俊彩案件才知晓房屋所有权情况明显不符事实，不符常理，实为不履行协议所找的借口而已。从协议签订的内容上看，虽然有文字表述不准确的瑕疵，但也能显示真实的事实。答辩人被拆迁的居住房屋，建筑面积是218平米，如果按答辩人全部享有房屋所有权进行置换补偿，只会超过218平米，双方经多次协商后仅安置了120平米的房子，说明补偿的只是一部分，未按房屋全部享有所有权进行的安置补偿，显然原告知晓房屋所有权的情况。答辩人在涉案房屋居住40年之久，在拆迁时一直居住，无其他居住地，应当对答辩人进行安置补偿。答辩人对居住房屋进行过装修、加固、修缮，投入巨大，亦应当得到相应的补偿。1989年答辩人经单位同意自建南房两间（有施工票据为证），该两间房屋属答辩人所有，基于以上实际情况，双方多次沟通并经产权单位领导的协调，才达成一致意见签订的协议。所以，本案双方签订的协议是在充分尊重事实的基础上自愿签订，不存在合同无效的情形，原告要求确认协议无效没有相应的法律依据。三、原告当庭变更诉讼请求没有法律依据，不应支持。原告当庭要求变更诉讼请求，要求解除合同，该变更诉请违反最高院关于适用民事诉讼证据若干规定第三十四条的规定，应在举证期限前提出。另原告依据的民事诉讼法解释232条说的是增加诉讼请求，不是变更诉讼请求。四、原告要求解除协议没有事实和法律依据。原被告签订的协议没有约定解除的情形，只能审查是否符合法定解除的情形。根据《合同法》第九十四条的规定，原告解除的理由不符合任何一条关于解除协议的法定情形。五、原告既然要求解除合同，证明原告认可双方签订协议的合法性、有效性。在不具有任何法定解除情形的前提下，被告属于私自毁约，不履行合同，被告就合同的履行没有任何过错，应当由原告承担违约赔偿，按约定给付房产一套的市场价赔偿被告约84万元。 原告因为不履行协议，未达到返还的条件，按约定被告不应返还50万元补偿款。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，其以合同无效为由要求解除合同明显不能成立，依法应当驳回原告对答辩人的起诉。 张振清辩称，一、答辩人不是本案拆迁补偿协议的当事人，不具备合同主体资格，不享有该协议的权利，也不承担该协议的义务，根据合同相对性原则，该协议与答辩人无关。 二、原告依协议约定给付答辩人母亲刘瑞敏52万元时，因答辩人母亲在石家庄，委托答辩人临时代收了该协议给款。待答辩人母亲回新乐后，答辩人将52万元全部转给母亲在中国工商银行现开户的银行卡（有款项明细可以证明），答辩人母亲接收该款后自行支配，再与答辩人无关。 基于以上客观事实，答辩人只是临时代收了款项，没有使用和支配该款项，无论从合同的约定，还是客观事实均不应当承担返还的责任，依法应当驳回原告对答辩人的起诉。 本院认定事实如下：1××8年11月30日，中国五金矿产进出口公司河北省分公司更名为河北省五金矿产进出口公司，原河北省五金矿产进出口公司新乐仓库隶属于河北省五金矿产进出口公司，被告河北五矿进出口股份有限公司系在原河北省五金矿产进出口公司整体改制的基础上组建。本案被告刘瑞敏系原河北五金矿产进出口公司新乐仓库职工张贞（正）祥（已病故）之妻，刘瑞敏居住在省外贸新乐仓库平房宿舍区户，门牌号省外贸宿舍21号，该房屋系70年代由原河北省五金矿产进出口公司新乐仓库所建，所有人为河北省外贸五矿公司新乐仓库，被告租赁在此居住，被告给付河北省外贸五矿公司租金。 2017年12月20日，原告瑞涛公司与被告刘瑞敏签订《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》，该协议载明：甲方：石家庄瑞涛房地产开发有限公司，乙方（被拆迁人）：刘瑞敏，乙方在位于河北省新乐市，现居住。该房现有甲方统一拆迁后新建住宅楼，乙方就地置换成新楼房。为明确拆迁置换过程中双方的权利、义务，经甲乙双方协商一致，达成如下协议。一、旧房基本情况：乙方房屋院落坐落于新乐市，原省外贸新乐仓库平房宿舍区户，门牌号：省外贸宿舍21号，建筑面积218平方米。……；二、置换方式：甲方以新建楼房一套安置乙方，甲方应按照国家建设和规划标准施工建设，室内管线均应符合国家标准。……；三、置换新房标准：1、甲方安置乙方新建楼房1套，南北通透户型，面积120平米以上，储藏室一个，车库一个；……；四、补偿金方式：为保证合同顺利履行，甲方以现金方式向乙方支付房屋拆除补偿金50万元整，在甲方向乙方全面交付符合国家质量标准的一套楼房时，乙方将50万元无息退还给甲方。期间，乙方有权自由支配使用此款项；等内容。该协议签订后，原告将约定50万元款及两年临时安置费2万元，共计52万元，转到了被告张振清名下，后张振清将该款又转给了被告刘瑞敏名下。 2016年9月14日五矿公司授权委托河北溪畔房地产开发有限公司拆除原新乐市外贸库家属院危旧房屋，其中包括被告刘瑞敏所居住房屋。2018年河北溪畔房地产开发有限公司在招拍挂原新乐市外贸库家属院土地时，取得了该地块的房地产开发权，2018年7月18日新乐市国土资源局与河北溪畔房地产开发有限公司签发成交确认书，2018年7月23日新乐市国土资源局与河北溪畔房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将包括被告所谓的平房地块的原省外贸新乐仓库平房等区域的房屋拆除。 被告庭审时称1989年期间建南房两间，并至今在该涉案房产中居住，被告为此提供了建房款收据以及2017年10月25日至2017年11月18日、2017年11月18日至2017年12月20日期间的用水收据。 原告于2020年10月28日向本院提出财产保全申请并提供阳光财产保险股份有限公司石家庄中心支公司保单作为担保，本院以（2020）冀0184民初3748号民事裁定书裁定冻结被申请人刘瑞敏、张振清名下银行存款50万元。 以上所述事实有《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》、国有土地使用证、房屋所有权证、拆迁委托书、（2019）冀0184民初2146号判决书、新乐市仓库职工反映情况说明、庭审笔录等在卷为证。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。房屋所有权的取得方式有原始取得和继受取得两种方式，本案争议的房屋系原河北省五金矿产进出口公司新乐仓库建造，对此双方没有争议，原告不具备原始取得方式的条件；本案原告提供的租金减免《申请》，可证实被告系租赁使用涉案房屋，说明被告具有的仅仅是该房屋的使用权利，该争议住房未进行公有住房改革，原告不具备继受取得的要件，被告亦未能提供房屋所有权归其所有的权利证书，因此，原告提供的证据不足以证实其对房屋具有所有权。2017年12月20日，被告刘瑞敏与原告瑞涛公司所达成的《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》系其处分了他人财产。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；……”原、被告双方签订《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》后在合理期间被告未能取得涉案房屋（土地）的所有权，本案所涉房屋已由权利人收回，并作了授权委托他人拆除的处分，被告取得所有权已不可能，另考虑到涉案房屋拆除后所占土地在招拍挂中由案外人竞得，原告未能取得涉案土地的开发权，综合以上情况，因原、被告双方原因致使该《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》已履行不能，故应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据上述法律规定，合同解除后，被告刘瑞敏作为无权转让人依据《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》所收取的房屋拆除补偿金应予退还；根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》第十五条规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”原告作为专业的房地产开发公司，与被告签订该置换协议前，按照常理其履职时应当知道或者审查被告刘瑞敏是不是该房屋的权利人，因此其在签订合同中存在过失，原告理应承担相应责任，该责任的承担以双方协议的补偿被告5年临时安置费为宜，即每年10000元，补偿5年，共5万元（已付2万）。被告提出1989年期间自建南房两间并提供了相应证据，对此原告亦应予补偿，酌情补偿3万元为宜。关于被告张振清是否承担责任问题，本院认为合同具有相对性，在签订《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》中，被告张振清并非合同当事人，被告张振清只是临时代收了款项，后又转入被告刘瑞敏名下账户，故原告要求被告张振清承担返还50万元的义务既无法律事实亦无法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告石家庄瑞涛房地产开发有限公司与被告刘瑞敏2017年12月20日所达成的《原省外贸新乐仓库平房宿舍拆迁补偿置换协议》；被告刘瑞敏返还原告石家庄瑞涛房地产开发有限公司房屋拆除补偿金50万元； 二、原告石家庄瑞涛房地产开发有限公司支付被告刘瑞敏补偿临时安置费5万元（已付2万元）； 三、原告石家庄瑞涛房地产开发有限公司支付被告刘瑞敏自建房屋损失3万元； 四、驳回原告石家庄瑞涛房地产开发有限公司对被告张振清的诉讼请求。 案件受理费8800元，诉讼保全费3020元，共计11820元。由原告石家庄瑞涛房地产开发有限公司负担2364元，被告刘瑞敏承担9456元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省新乐市人民法院，邮编：050700，收件人：上诉材料收转窗口）。上诉案件受理费8800元,应当在上诉期限届满之日起7日内预交并提交缴费收据原件，（收款单位，河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  靳 凡 人民陪审员  徐素敏 人民陪审员  徐秀欣 二〇二一年三月十六日 书 记 员  张 岩