陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕09民终173号 上诉人（一审被告）：岚皋县广恒太房产开发有限公司。住所地岚皋县。 法定代表人：黄贵成，执行董事。 委诉讼托代理人：何文辉，男，公司总经理。 委托诉讼代理人：潘建庭，陕西方瀚律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陈伟，男，1984年11月16日出生，汉族，住岚皋县。 委托诉讼代理人：唐华，陕西宁康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘思娇，陕西宁康律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陈巧，女，1988年3月6日出生，汉族，住岚皋县。 一审第三人：吴应波，女，1977年10月21日出生，汉族，住岚皋县。 上诉人岚皋县广恒太房产开发有限公司（以下简称“广恒太公司”）因与被上诉人陈伟、陈巧，一审第三人吴应波房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省岚皋县人民法院(2020)陕0925民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广恒太公司的委托诉讼代理人何文辉、潘建庭，被上诉人陈伟的委托诉讼代理人刘思娇，被上诉人陈巧，一审第三人吴应波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广恒太公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回陈伟、陈巧的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定“原被告在认购商品价格未达成初步一致的情况下即签订认购书，最终因价格出入太大而未签订商品房买卖合同”错误。广恒太公司与陈伟、陈巧签订《岚皋县某某商贸中心房屋认购书》（以下简称《认购书》）时已经约定了房屋单价，《认购书》没有注明单价是因为双方约定的基本单价并非最终成交价格，最终成交价格是按陈伟、陈巧交付的房款比例给予优惠后的价格，将在正式的《商品房买卖合同》中记载。陈伟、陈巧系超市经营者，购房目的就是开办超市，作为一名具有丰富经验的销售人员，不可能在房屋价格未约定的情况下签订《认购书》并一次性支付20万元定金，广恒太公司也不可能在没有约定单价的情况下将房屋出卖给陈伟、陈巧，二人未签订商品房买卖合同的原因是市场考察出现失误想退房，并非价格原因。2.一审适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，案涉《认购书》明确约定陈伟、陈巧应主动到广恒太公司售楼处签订《商品房买卖合同》，但二人并未主动签订合同，其行为已经表明拒绝订立合同。证人游某某也当庭证实该事实，故陈伟、陈巧无权要求返还定金。一审判决未适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定错误。陈伟、陈巧在诉状中主张广恒太公司应于2014年12月30日前交付房屋，广恒太公司未按期交房，诉讼时效应从2014年12月31日起计算二年，但陈伟、陈巧未在2016年12月31日前向广恒太公司主张权利，已经超过诉讼时效，其诉请不应得到支持。虽然陈巧于2019年5月之后与吴应波联系，但此时已经超过诉讼时效期间，不发生诉讼时效中断的事实。 陈伟、陈巧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 陈伟、陈巧向一审法院起诉请求：1.广恒太公司双倍返还20万元购房定金及双倍定金的利息；2.广恒太公司返还陈伟、陈巧购房预付款30万元及利息，上述利息均按月利率10％计算，自2014年12月26日起计算至本案判决之日止；3.诉讼费用由广恒太公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月26日，陈伟、陈巧与广恒太公司签订《认购书》，载明：由陈伟、陈巧认购广恒太开发的某某商贸中心某号楼全部一、二层及一号楼二层，并当场向广恒太公司交付定金20万元，《认购书》中双方未对所认购商铺价格进行约定。2020年12月26日，陈巧又通过银行向时任广恒太公司总经理吴应波个人账户转款30万元。转款后，因陈伟、陈巧获知广恒太公司销售给二人的同等地段商铺价格比广恒太公司销售给其他人的价格高出许多，二人随即想退出购买。后陈伟、陈巧与广恒太公司就商铺价格问题一直未能达成一致，导致双方最终未能签订正式商品房买卖合同。事后陈伟、陈巧一直向广恒太公司要求返还定金及房屋预付款未果，2020年10月26日遂向法院提起诉讼，请求支持其诉请。 一审法院认为:本案共有三个争议焦点，一是广恒太公司是否应该向陈伟、陈巧双倍返还定金？二是吴应波收取的30万元是否属购房预付款？是否应该向陈伟、陈巧返还？三是陈伟、陈巧的起诉是否已经超过诉讼时效？ 关于争议焦点一，广恒太公司是否应该向陈伟、陈巧双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因第三人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。2014年11月26日，陈伟、陈巧与广恒太公司签订了《认购书》，由陈伟、陈巧认购广恒太公司开发的岚皋县某某商贸中心四号楼全部一、二层及一号楼二层，并当场向广恒太公司交付了定金20万元，但在《认购书》中双方未对所认购商铺价格进行约定，因陈伟、陈巧获知广恒太公司销售给二人的同等地段商铺价格比广恒太公司销售给其他人的价格高出许多，陈伟、陈巧随即向广恒太公司提出异议，后双方因价格问题一直未能达成共识，导致商品房买卖合同最终未能订立。双方未能签订商品房买卖合同的原因，是双方在认购商铺价格未初步达成一致的情况下即签订了《认购书》，最终因价格出入太大而未签订商品房买卖合同，此属因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情形，依据上述规定，广恒太公司应将定金退还给陈伟、陈巧。 关于争议焦点二，吴应波收取陈伟、陈巧的30万元是否属购房预付款？是否应该向二人返还？中华人民共和国住建部颁布的《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“符合商品房销售条件的房地产企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预定款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收取费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产企业应当向买受人返还所收费用”。本案吴应波原属广恒太公司总经理，在陈伟、陈巧与广恒太公司签订了《认购书》后，陈伟、陈巧向吴应波个人账户转款30万元，公民的银行账户属公民个人隐私，外人并不知晓，陈伟、陈巧向吴应波个人账户转款30万元应认定为吴应波向陈伟、陈巧指定交付的房屋预付款，该笔款项自汇入至今一直存放于吴应波个人账户，现应依法由吴应波返还给陈伟、陈巧。 关于争议焦点三，陈伟、陈巧的起诉是否已经超过诉讼时效。本案陈伟、陈巧与广恒太公司签订《认购书》后，因价格问题双方一直未能签订商品房买卖合同，陈伟、陈巧事后为此多次找到原广恒太公司总经理吴应波及公司其他工作人员，要求解决上述问题，通过陈伟、陈巧与吴应波的微信聊天记录，陈伟、陈巧2019年5月后一直联系吴应波，要求其退还上述款项，陈伟、陈巧自签订《认购书》后一直在持续主张自己的权利。因此，广恒太公司辩称陈伟、陈巧主张权利已超过诉讼时效的辩解理由不予支持；另陈伟、陈巧要求上述两笔款项支付利息的诉讼请求，因无相关法律规定不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、参照中华人民共和国住建部关于《商品房销售管理办法》第二十二条之规定，判决：一、由广恒太公司向陈伟、陈巧返还定金20万元。二、由吴应波向陈伟、陈巧返还购房预付款30万元。三、驳回陈伟、陈巧的其他诉讼请求。上述给付义务限判决生效后10日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，适用简易程序减半收取5400元，由广恒太公司负担2150元，吴应波负担2900元，陈伟、陈巧负担350元。 本院二审审理期间，陈伟、陈巧申请证人刘某某出庭作证，拟证明2016年9月二人还在与广恒太公司协商购房价格的问题。经当庭质证，广恒太公司认为刘某某的出庭证言是孤证，没有其他证据相互印证，不能作为证据使用，且证人没有亲耳听到双方就价格问题进行协商。本院经审查认为，证人的当庭证言不能达到证明目的，不予采信。 经二审审理查明，陈巧向时任广恒太公司总经理吴应波个人账户转款30万元的时间为2014年12月26日。二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案陈伟、陈巧的起诉是否超过诉讼时效？二、广恒太公司应否返还陈伟、陈巧定金20万元？ 关于焦点一，广恒太公司上诉主张本案诉讼时效应从陈伟、陈巧起诉状中主张的2014年12月30日交房时间起计算两年至2016年12月31日届满，故二人于2020年提起本案诉讼已经超过诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”经查，陈伟、陈巧提起本案诉讼所依据的《认购书》及交纳定金的行为均发生于民法典施行前，故相关诉讼时效应适用当时的法律规定。首先，关于本案诉讼时效从何时起算的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。故本案诉讼时效应从陈伟、陈巧知道或应当知道自己权利被侵害之日起算。根据案涉《认购书》第四条第2项约定：“陈伟、陈巧应在‘某某商贸中心’开盘后15天内带齐本协议书、定金收据、预付款收据及身份证原件等相关资料，主动到公司售楼处按双方约定的付款方式和期限缴付本认购书约定房款，同时签订正式《商品房买卖合同》。若陈伟、陈巧未在约定日期前主动前往公司售楼处签订《商品房买卖合同》，则视为陈伟、陈巧逾期违约，广恒太公司有权单方解除本协议书并将该物业另行出售而无需事前催告，也无需征求陈伟、陈巧意见，二人所付定金不予退还。”二审庭审中，广恒太公司认可双方签订认购书时已经超过开盘后15天，并解释合同之所以这样约定是因为认购书系在开盘前统一印制的。也就是说，上述条款系广恒太公司在销售商品房时为了重复使用而拟定的格式条款，因案涉《认购书》签订时，合同约定的开盘后15天已经经过，故陈伟、陈巧不可能按照《认购书》约定在开盘后15天内签订《商品房买卖合同》，应视为双方对签订《商品房买卖合同》的期限未做约定。此后，双方因为案涉商铺价格及相关优惠政策进行协商，但一直未达成一致意见，亦未签订《商品房买卖合同》。2017年5月，广恒太公司在未通知陈伟、陈巧的情况下将认购书中所涉部分商铺改造成安置房并对外出售或出租，导致陈伟、陈巧基于《认购书》享有的合法权益受损，故本案诉讼时效应自陈伟、陈巧知晓房屋被改造并出售或出租时起算。陈伟、陈巧二审中陈述其于2017年8月才知晓上述事实，故本案诉讼时效应从2017年8月开始起算。其次，本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，陈巧与吴应波的微信聊天记录显示，陈巧于2019年5月仍在就案涉定金退还事项与吴应波进行协商，广恒太公司在上诉状中对该事实亦予以认可，故本案诉讼时效自2019年5月起中断，诉讼时效自此时起重新计算，而陈伟、陈巧于2020年10月提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。 关于焦点二，广恒太公司上诉主张陈伟、陈巧未在《认购书》约定的期限内主动到广恒太公司售楼处签订《商品房买卖合同》，故根据《认购书》第四条第2项的约定，二人无权要求返还定金20万元。如前所述，案涉《认购书》第四条第2项系广恒太公司在销售房屋过程中拟定的格式条款，根据该条款约定，当陈伟、陈巧没有在约定的开盘后15天内前往公司售楼部签订《商品房买卖合同》时，广恒太公司有权单方解除认购书并不退还定金。现已查明，案涉认购书签订时，合同约定的开盘后15天已经经过，故陈伟、陈巧不可能按照认购书约定在开盘后15天内签订《商品房买卖合同》。据此，按照《认购书》的上述约定，不管陈伟、陈巧在签订《认购书》后何时与广恒太公司签订《商品房买卖合同》，都会构成《认购书》约定的违约情形而导致广恒太公司不退还定金的结果，该约定显然不符合陈伟、陈巧订立合同的目的，且加重了陈伟、陈巧的合同义务，违反了公平原则，应为无效的格式条款。故广恒太公司依据该约定主张不予退还定金的理由不能成立。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方当事人并未在认购书中对商铺价格进行约定，后双方亦因价格问题一直未能达成共识，最终因价格问题而未签订《商品房买卖合同》，属于上述法律规定情形，故广恒太公司应向陈伟、陈巧返还定金20万元。 综上所述，广恒太公司的上诉请求不能成立，依法予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人岚皋县广恒太房产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 刘慧琴 审判员 张 晔 二〇二一年三月十五日 书记员 南亨莉