成都铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2021）川71民终14号 上诉人（原审原告、案外人）：李杰，男，1977年4月15日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张明，四川长益律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：厦门资产管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海沧新大街27号473室。 法定代表人：林晟，董事长。 委托诉讼代理人：罗酬威，四川璟瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱忠诚，四川璟瑞律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都花都置业发展有限公司，住所地四川省成都市彭州工业开发区。 法定代表人：艾继长。 原审第三人（被执行人）：成都华蜀鼎峰贸易有限公司，住所地成都市金牛区二环路北一段241号。 法定代表人：许维。 原审第三人（被执行人）：卢顺福，男，1962年9月8日出生，汉族，住四川省彭州市。 原审第三人（被执行人）：席文，男，1969年12月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 原审第三人（被执行人）：胡蓉，女，1977年5月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人李杰因与被上诉人厦门资产管理有限公司（以下简称厦门资产公司）及原审第三人成都花都置业发展有限公司（以下简称花都公司）、成都华蜀鼎峰贸易有限公司（以下简称华蜀公司）、卢顺福、席文、胡蓉案外人执行异议之诉一案，不服成都铁路运输法院（2020）川7101民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认彭州市1栋1层41号房屋系李杰所有，并解除对该房屋的查封，排除对该房屋的执行行为；3.本案一、二审诉讼费用由厦门资产公司承担。事实和理由：1.《确权协议》是对《商品房买卖合同》中房号、面积、位置及价款的更正和最终确认，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，李杰与花都公司之间只是进行了合同条款的变更，不属于成立新合同；2.李杰购买和占有诉争房屋的时间早于抵押和法院查封的时间，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，诉争房屋系李杰所有，应排除对诉争房屋的执行。 厦门资产公司辩称，1.李杰对诉争房屋的买卖时间发生在法院查封之后。李杰与花都公司签订的《确权协议》，将李杰购买的彭州市1栋1层8号变更为诉争房屋，属于合同标的物实质性变更，视为重新签订了买卖合同。2.本案不能排除花都公司与李杰恶意串通损害抵押权人合法抵押权的可能性。李杰在所购商铺长达9年后进行更换，并非善意相对人。3.李杰所主张的权利不能排除强制执行。李杰购买和占有诉争房屋都在查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。4.本案应遵循物权优先于债权的民法原则。综上，请求驳回李杰的上诉请求。 花都公司、华蜀公司、卢顺福、席文、胡蓉未作答辩。 李杰向一审法院起诉请求：1.请求确认彭州市1栋1层41号房屋系李杰所有，并解除对该房屋的查封，排除对该房屋的执行行为；2.本案诉讼费由厦门资产公司承担。 一审法院认定事实： 李杰与诉争房屋的相关事实：诉争房屋竣工于2005年。2007年10月29日，李杰与花都公司签订《商品房买卖合同》，约定：将花都公司名下的现房彭州市1栋1层8号、建筑面积为55.77平方米的房屋以总金额180941元售予李杰。当日，李杰通过银行转账方式支付90000元房款，同日花都公司向李杰开具941元的收据，后采用分期付款，以租金抵房款。合同签订后，花都公司向李杰交付了彭州市1栋1层8号房屋的钥匙。 2008年1月3日，2012年4月16日，李杰与花都公司分别签订了两份《房屋租赁合约》，约定：李杰将XXX广场1号楼1层8号店面面积55.77平方米出租给花都公司使用，租赁期限分别为2008年1月3日起至2012年1月2日止，2012年1月3日起至2016年1月2日止。 2016年4月3日，花都公司对2007年10月29日与李杰签订的《商品房买卖合同》进行了涂改，将1栋1层8号房修改为1栋1层41号房、建筑面积55.77平方米修改为52.47平方米、总金额180941元修改为170234.2元。李杰与花都公司于同日签订《确权协议》，约定：原签订的合同，房号为1栋1层8号，面积55.77平方米，现确定为1栋1层41号，面积52.47平方米。根据李杰出具的位置图，8号房屋处于前排中间靠右位置，41号房屋处于后排最左侧位置。2016年4月2日，李杰与花都公司签订《房屋租赁合约》，约定：李杰将XXX广场1号楼1层41号店面面积52.47平方米出租给花都公司使用，租赁期限为2016年1月1日起至2017年12月30日止。其后，李杰与花都公司签订《房屋返租合同》，约定：李杰将XXX广场1号楼1层41号店面面积52.47平方米出租给花都公司使用，租赁期限为2018年1月1日起至2019年12月31日止。 诉争房屋抵押及查封的相关事实：2013年10月25日，大连银行股份有限公司成都分行（以下简称大连银行成都分行）与华蜀公司签订了《流动资金借款合同》，约定华蜀公司向大连银行成都分行贷款2000万元，贷款期限为2013年10月25日至2014年9月23日。同日，大连银行成都分行与花都公司、卢顺福、席文、胡蓉分别签订了《抵押合同》，其中，花都公司以其名下包含彭州市1栋1层41号在内的商业用房为该贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。因华蜀公司未按合同约定归还本金和利息，花都公司、卢顺福、席文、胡蓉也未承担担保责任，大连银行成都分行根据成都市蜀都公证处作出的（2014）川成蜀证执字第713号《执行证书》于2014年10月22日向一审法院申请强制执行，2014年11月13日，一审法院以（2014）成铁执保字第44号执行裁定书查封了被执行人花都公司开发的位于彭州市1栋1层41号房屋，期限两年。2015年1月4日，一审法院立案执行申请执行人大连银行成都分行与被执行人花都公司、华蜀公司、卢顺福、席文、胡蓉公证债权文书一案【案号：（2015）成铁执字第14号】，并于2016年11月11日以（2015）成铁执字第14-1号执行裁定书及协助执行通知书对上述房屋进行了续封。 2019年12月15日，厦门资产公司向一审法院递交申请，申请将该公司变更为申请执行人，一审法院审查后于2020年3月11日作出（2015）成铁执字第14-3号执行裁定，将厦门资产公司变更为本案申请执行人。 2020年10月12日，案外人李杰向一审法院提出书面异议，认为彭州市1栋1层41号房屋为案外人李杰所有，请求撤销（2015）成铁执字第14号《执行裁定书》并解除对异议房屋的查封。2020年10月21号，一审法院作出（2020）川7101执异88号《执行裁定书》，裁定驳回案外人李杰的异议请求。案外人李杰对该裁定不服，依法向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，本案争议的焦点为李杰对执行标的即本案诉争的彭州市1栋1层41号房屋是否享有足以排除强制执行的权利，对此一审法院评析如下： 根据庭审查明的事实，李杰与花都公司于2007年10月29日签订了《商品房买卖合同》将花都公司名下的彭州市1栋1层8号房屋售予李杰，而后李杰将该1栋1层8号房屋返租予花都公司。2016年3月1日，花都公司向李杰发出修订原合同的通知。2016年4月3日，花都公司与李杰签订《确权协议》将原合同约定的房号1栋1层8号变为1栋1层41号。根据李杰提供的位置图及李杰在听证时进行的陈述，房屋位置发生了变更，1栋1层8号房屋的位置为一排中间偏右，1栋1层41号房屋为二排最左侧，故李杰与花都公司签订的《确权协议》既变更了房号又改变了房屋位置，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中，李杰与花都公司在双方合意的基础上对合同标的物进行了变更，属于对原有《商品房买卖合同》作出实质性变更，属于成立新的合同。而后，李杰将该1栋1层41号房屋返租予花都公司。《确权协议》签订时间为2016年4月，李杰将该1栋1层41号房屋返租予花都公司也为2016年4月，均晚于本院2014年11月13日查封时间，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”以及“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。综上，李杰对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对诉争房屋的执行并无不当。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决驳回李杰的诉讼请求。一审案件受理费3705元，由李杰负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为李杰对执行标的即本案诉争的彭州市1栋1层41号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于《确权协议》是否属于成立新合同的问题。李杰与花都公司于2007年10月29日就彭州市1栋1层8号房屋签订了《商品房买卖合同》，于2016年4月3日签订《确权协议》将原合同约定的房号1栋1层8号变更为1栋1层41号，建筑面积55.77平方米变更为52.47平方米，总金额180941元变更为170234.2元，并在原《商品房买卖合同》上手写涂改。同时根据李杰一审提交的房屋位置图显示，8号房与41号房位置不同，并且李杰在一审庭审时也自述房屋位置发生了变化，二审询问时亦表示购房时知晓房屋位置和面积。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定“当事人协商一致，可以变更合同”，李杰与花都公司之间就房屋房号、面积、价款、位置进行了变更，是对合同主要内容的实质性变更，《确权协议》属于成立新的合同。李杰关于《确权协议》只是对合同条款的变更，不属于成立新合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于李杰对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即案外人对执行标的主张实体权利的，只有提交的证据能够同时满足上述规定的四个条件，才能够排除人民法院的强制执行。本案中，李杰与花都公司就诉争房屋签订《确权协议》的时间为2016年4月，李杰将诉争房屋返租给花都公司的时间也为2016年4月，即李杰签订买卖合同和占有房屋的时间均晚于诉争房屋的查封时间2014年11月13日，不具备上述规定能够排除人民法院强制执行的条件，一审法院驳回其诉讼请求并无不当，李杰的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3705元，由李杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赖佳鹃 审 判 员 王桂蓉 审 判 员 夏 清 二〇二一年三月二十三日 法官助理 王钰馨 书 记 员 陈小利