重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初130号原告：重庆市大足区棠香街道凤凰城第一届业主委员会，住所地重庆市大足区棠香街道凤凰城小区。主要负责人：欧邦红，主任。委托诉讼代理人：王军，重庆百君（大足）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜云巧，重庆百君（大足）律师事务所实习律师。被告：重庆景加实业有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道环保局旧城改造**门市，统一社会信用代码915002257500956199。法定代表人：周廷利，执行董事。委托诉讼代理人：蒋云伟，重庆泰升律师事务所律师。原告重庆市大足区棠香街道凤凰城第一届业主委员会（以下简称凤凰城业主委员会）与被告重庆景加实业有限公司（以下简称景加实业公司）不当得利纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理，原告凤凰城业主委员会主要负责人欧邦红及委托诉讼代理人王军、姜云巧，被告景加实业公司委托诉讼代理人蒋云伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰城业主委员会向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、由被告返还应由原告收取的租金215460元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：大足万和房地产开发有限责任公司（以下简称万和房地产公司）于2011年开发建设了大足区凤凰城小区楼盘，按照规划要求，其中12幢底层属于小区业主的物业管理用房。2011年5月，万和房地产公司将其自有房屋连同12幢底层的小区业主用房一并出租给了重庆市大足区凤凰城幼儿园（以下简称凤凰城幼儿园），双方约定租赁期限自2011年5月17日起至2026年5月16日止，租金标准为14元/㎡/月，从2013年11月起在上一年租金的基础上按1元/平方米/年的标准进行递增。合同签订后，凤凰城幼儿园将应由小区业主收取的租金一并交付给了万和房地产公司。2015年12月8日，万和房地产公司依法变更为景加实业公司，此后景加实业公司继续向凤凰城幼儿园收取租金直至2020年10月20日。经原告测算，凤凰城幼儿园租赁的应属凤凰城小区业主共有的房屋共计135㎡，被告由此共向凤凰城幼儿园收取租金215460元，被告应属没有合法根据取得了利益，其行为已构成不当得利，依法应当返还。现原告为了维护自己的合法权益，起诉来院并提出如上诉讼请求。被告景加实业公司辩称：重庆市大足区凤凰城小区楼盘系万和房地产公司开发建设，后万和房地产公司依法将名称变更为了景加实业公司。2011年5月，万和房地产公司与案外人朱洪英签订了《凤凰城幼儿园租赁合同》，合同约定将凤凰城小区内部分房屋租赁给朱洪英用于开办大足区凤凰城幼儿园，双方对租赁期限、租金标准、违约责任等均进行了约定。在被告所出租的房屋中，有135㎡的房屋确系凤凰城小区业主共有，被告也收取了该部分租金，具体金额须核算为准。但由于被告在对凤凰城小区内公共设施维护及个别小区业主因房屋瑕疵问题进行处理时已开支了328585.50元，远远超过了收取的租金，且原告要求被告返还2017年12月18日前的租金已超过了法律规定的诉讼时效期间，同时原告凤凰城小区业主委员会成立于2019年10月13日，对成立之前的租金也无权要求被告返还。综上，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:大足万和房地产开发有限责任公司系经营范围为房地产开发、物业管理、建筑材料、五金配件的有限责任公司，重庆市大足区凤凰城小区楼盘系万和房地产公司开发建设。2011年1月6日，万和房地产公司报经原大足县国土资源和房屋管理局同意，确定将凤凰城小区1幢2单元1-2号（面积118.28㎡）、十二幢底层（面积174.26㎡）、十一幢3楼（面积130.46㎡）作为小区的物业管理用房。2011年5月，万和房地产公司（甲方，出租方）与朱洪英（乙方、承租方）签订了《凤凰城幼儿园租赁合同》，合同约定（摘录）：“1、所在位置重庆大足凤凰城小区，乙方承租面积1372.16㎡，2、租赁期限为15年，自2011年5月17日起至2026年5月16日止，3、租金费用，免租期限半年，即自2011年5月17日起至2011年11月16日止免收租金。2011年11月17日至2013年11月16日，租金标准14元/月/㎡，计19210.24元/月，全年租金为230522.88元。2013年11月17日起至2026年5月16日，租金在上一年基础上按1元/㎡/年递增......”。合同签订后，万和房地产公司将合同约定的房屋交付给朱洪英用于开办大足区凤凰城幼儿园，成立后的大足区凤凰城幼儿园也按照合同约定向万和房地产公司交纳租金。2015年12月8日，万和房地产公司依法将名称变更为了景加实业公司，此后，凤凰城幼儿园继续将租金交纳给景加实业公司直至2019年11月16日。2019年10月13日，凤凰城小区业主依法成立了“重庆市大足区棠香街道凤凰城第一届业主委员会”。由于凤凰城幼儿园承租的房屋中位于十二幢底层部分属于凤凰城小区业主共有的物业用房，原告于是向凤凰城幼儿园提出要求将该部分租金直接支付给凤凰城业主委员会。2020年10月21日，凤凰城业主委员会（出租方，甲方）与凤凰城幼儿园（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于凤凰城小区12幢底楼（面积135㎡）租赁给乙方，租赁期限6年零6个月，自2020年1月1日起至2026年6月30日止，年租金34000元。合同签订后，凤凰城幼儿园将第一年的租金34000元支付给了凤凰城业主委员会。另查明：1、庭审中，被告认可出租给凤凰城幼儿园的房屋中有部分属于凤凰城小区的物业服务用房，面积为135㎡，该部分租金一直系被告在收取；2、被告提出近年对凤凰城小区内公共设施进行维护及对个别小区业主因房屋瑕疵问题赔付了328585.50元，应当在幼儿园租金中列支。原告对被告上述支付费用的真实性不予认可，认为即或有部分费用的支出是真实的，也是由于被告开发建设的房屋质量有问题，对小区业主进行的专门赔付，此费用应当由被告自行承担；3、被告在将凤凰城小区业主共有的物业用房对外进行出租时，事前并未征求小区业主的意见，事后也未将收取的租金以任何方式告知业主。本案争议焦点：1、被告占有凤凰城小区业主共有的物业服务用房出租获得的收益是否因此构成不当得利？如被告构成不当得利，原告凤凰城小区业主委员会对成立之前的租金是否有权要求被告返还？2、如被告构成不当得利，要求被告返还2017年12月18日前的租金是否超过了法律规定的诉讼时效？3、被告对凤凰城小区内公共设施进行维护产生的费用及对个别小区业主因房屋瑕疵问题进行了赔付，是否应当在收取的租金中列支？本院认为，因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定,针对本案争议焦点，本院作如下评述：1、关于被告是否构成不当得利，原告对成立之前的租金是否有权要求被告返还的问题？按照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案中，凤凰城小区十二幢底层房屋属于凤凰城小区业主共有的物业用房，凤凰城小区业主对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。对万和房地产公司将业主共有的房屋出租所获得的收益应当属于凤凰城小区业主共有，万和房地产公司及变更后的景加实业公司占有该部分租金属于没有法律根据，取得不当利益，损害了凤凰城小区业主的合法权益，应当将取得的不当利益返还给凤凰城小区业主。由于万和房地产公司已于2015年12月8日将名称变更为景加实业公司，原由万和房地产公司承担的义务一并由景加实业公司承担。因凤凰城小区业主于2019年10月13日依法成立了凤凰城业主委员会，凤凰城小区业主召开业主大会授权凤凰城业主委员会代表全体业主向被告主张权利，故凤凰城业主委员会有权要求被告景加实业公司返还取得的不当利益，对被告辩称凰城小区业主委员会对成立之前的租金无权要求被告返还的理由本院不予采纳；2、关于原告要求被告返还2017年12月18日前的租金是否超过了法律规定的诉讼时效的问题？按照法律规定，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。本案中，虽然原告要求被告返还2017年12月18日前的不当得利已超过了向人民法院请求保护民事权利的三年诉讼时效期间，且被告也以此为由进行抗辩，但被告在将凤凰城小区业主共有的物业用房对外进行出租时，事前并未征求小区业主的意见，事后也未将收取的租金以任何方式告知业主，致使小区业主根本不知道自己的权利受到侵害，故原告要求被告返还2017年12月18日前的不当得利未超过法律规定的诉讼时效期间，本院对被告的抗辩理由不予采纳；3、关于被告对凤凰城小区内公共设施进行维护产生的费用及对个别小区业主因房屋瑕疵问题进行了赔付，是否应当在收取的租金中列支的问题？本院认为，被告开发建设的房屋因质量问题而对小区业主的适当赔付系被告应当履行的合同义务，所产生的费用理应由被告自行承担，被告要求在收取的租金中列支于法无据，本院不予支持。而对凤凰城小区公共设施的维护义务产生的纠纷与本案分属不同的法律关系，不属于本案审理的范畴，本院对被告的此辩解理由不予采纳。按照万和房地产公司与朱洪英签订的《凤凰城幼儿园租赁合同》约定，被告应返还给原告的不当得利为215460元（2011年11月17日-2013年11月16日：14元/月/㎡×135㎡×24月=45360元，2013年11月17日-2014年11月16日：15元/月/㎡×135㎡×12月=24300元，2014年11月17日-2015年11月16日：16元/月/㎡×135㎡×12月=25920元，2015年11月17日-2016年11月16日：17元/月/㎡×135㎡×12月=27540元，2016年11月17日-2017年11月16日：18元/月/㎡×135㎡×12月=29160元，2017年11月17日-2018年11月16日：19元/月/㎡×135㎡×12月=30780元，2018年11月17日-2019年11月16日：20元/月/㎡×135㎡×12月=32400元）。综上，判决如下：限被告重庆景加实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告重庆市大足区棠香街道凤凰城第一届业主委员会不当利益215460元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4531.90元，减半收取计2265.95元，由被告重庆景加实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  刘朝文二〇二一年三月十二日书记员  艾 程