江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终695号上诉人（原审原告）：陆欣，男，1980年12月9日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人（原审原告）：陆小春，女，1978年3月20日生，汉族，住江西省赣州市于都县。上诉人（原审原告）：叶玲，女，1989年2月24日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人（原审原告）：熊昊，男，1976年1月3日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人（原审原告）：王晖，男，1980年8月13日生，汉族，住江西省赣州市于都县。上诉人（原审原告）：袁景颐，男，1958年6月7日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。六上诉人共同委托诉讼代理人：邱奇勇，江西红土地（于都）律师事务所律师。六上诉人共同委托诉讼代理人：邱勋洁，江西仁天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州市越秀房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道94号。法定代表人：陈岳林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗小标，江西橙都律师事务所律师。上诉人陆欣、陆小春、叶玲、熊昊、王晖、袁景颐因与被上诉人赣州市越秀房地产开发有限公司（以下简称“越秀公司”）恢复原状纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初4061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，以询问调解的方式进行了审理。本案现已审理终结。陆欣、陆小春、叶玲、熊昊、王晖、袁景颐上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判被上诉人越秀公司立即将赣州市幼儿园独用土地使用权面积为547.06㎡的土地恢复原状，立即交还给上诉人独用于幼儿园并由被上诉人赔偿上诉人该块土地的土地租金损失205884.27元（暂计至2020年12月31日，按年租金85万元计算，2021年、2022年度租金按90万元计算，每两年租金递增5万元）；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应撤销并改判。一、上诉人系诉争土地的权利人。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。由此可见，不动产权人应以权属证书登记为准；如权属证书登记有误，应由登记机构予以更正，并且有且只有登记机构有权进行更正。本案中，诉争土地登记于上诉人名下，上诉人获得该土地程序合法。毫无疑问，上诉人已提供充分足够的证据证实自己系该诉争土地权利人。一审判决认定上诉人是否系该诉争土地权利人的依据、结果都是错误的，权属证书已明确登记上诉人为权利人，而一审判决却根据《赣州市商品房买卖合同》的补充协议将上诉人权利人的身份予以剥夺。毫无疑问，在认定不动产权属关系上，登记机构颁发的权属证明的认定效力、权威性都显然是强于任何机关、个人的材料手续的。即使权属证书登记有误，也应经过正当合法之程序进行更正；本案也非确权之诉，更无任何证据证明本案权属登记错误，根据不动产登记物权制度，在上诉人权属证书未被更正、撤销前，上诉人应是该诉争土地合法有效的权利人，一审判决不仅否认了登记主义原则，更支持了侵犯不动产权利人合法权益的违法行为。二、《补充协议》系无效条款，被上诉人应将诉争土地交付上诉人。自2013年开始，上诉人就开始承租被上诉人赣州市红旗大道94号国际时代广场13号作为幼儿园使用，自承租开始，该案涉547.06㎡包括在幼儿园使用范围内，也一直由幼儿园使用。此后，上诉人购买了13号楼，这购买范围当然也包括本案诉争的547.06㎡土地。在签订协议时，上诉人一直听信被上诉人，以为补充协议约定的547.06㎡土地是可以单独规划，不是在幼儿园范围内的，但直到被上诉人办好产权证明并将产权证交给上诉人时，上诉人才知道相关情况。尤其是，根据相关行政管理部门规划确定，本案诉争土地系小区幼儿园附属设施用地，并且上诉人也以该用途、该面积进行了法定的不动产权登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条之规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。本案中，一审已认定被上诉人将诉争土地被改做他用，但仅以“违反行政管理性法规，属另一法律关系调整范畴”为由未作处理。根据上诉规定可知，土地改变用途必须经过法定程序，但本案被上诉人将该教育用地改做他用也未经任何行政管理部门同意，系违法行为。这些违反法律法规的约定、行为的效力都不能强于上诉人经过合法程序获得的权属证明。因此，本案不能采纳补充协议的约定，应当以不动产权属证明作为认定诉争土地权利人的依据。三、被上诉人依法应赔偿未交还上诉人547.06㎡土地租金损失。本案中，系因被上诉人原因导致上诉人长期无法使用诉争土地。根据上诉人此前与被上诉人签订的《幼儿园租赁合同》可确定上诉人的租金损失，具体租金损失情况如下：1.2018年7月1日-2018年12月31日的租金损失：547.06㎡（未交付面积）ｘ80万元／年（租赁合同2018年度租金）÷【3253.24㎡＋（3598.19㎡_1271.47㎡）】÷12个月ｘ6个月＝39216.05元；2.2019年1月1日-2019年12月31日的租金损失：547.06㎡（未交付面积）ｘ85万元／年（租赁合同2019年度租金）÷【3253.24㎡＋（3598.19㎡-1271.47㎡）】＝83334.11元；3.2020年1月1日-2020年12月31日的租金损失：547.06㎡（未交付面积）ｘ85万元／年（租赁合同2020年度租金）÷【3253.24㎡＋（3598.19㎡-1271.47㎡）】＝83334.11元；故，自2018年7月1日起暂计算至2020年12月31日起的租金损失共计205884.27元，此后的租金损失按此种计算方式计算至被上诉人将13号楼幼儿园另547.06㎡场地立即恢复原状并交付上诉人独用于幼儿园之日止。上诉人要求被上诉人赔偿未交付上诉人547.06㎡的土地租金是合法有据的，并且租金计算方式、标准也合情合理。综上，上诉人认为，一审判决认定事实及适用法律错误，恳请贵院查明案件事实，撤销错误判决并依法改判。越秀公司辩称：1.一审判决合情合理合法，应当予以维持。2.上诉人购买的是房屋而并非土地。3.本案双方的交易标的是双方当事人之间的权利选择，上诉人不可以强买，被上诉人也不可能强卖。4.其他意见与一审我方意见一致。陆欣、陆小春、叶玲、熊昊、王晖、袁景颐向一审法院起诉请求：一、依法判决被告越秀公司立即将未交付给原告陆欣、陆小春、熊昊、叶玲、袁景颐、王晖使用的赣州市幼儿园独用土地使用权面积为547.06平方米的土地恢复原状，并交还给原告陆欣、陆小春、熊昊、叶玲、袁景颐、王晖独用于幼儿园；二、依法判决被告越秀公司赔偿原告陆欣、陆小春、熊昊、叶玲、袁景颐、王晖赣州市幼儿园独用土地使用权面积为547.06平方米的土地租金损失暂计人民币233124.25元［自2018年7月1日起按年租金80万元（2018年）、85万元（2019年）、85万元（2020年）暂计算至2020年4月30日，此后按年租金85万元（2020年）、90万元（2020年以后，且每2年递增5万元）计算至被告越秀公司将赣州市幼儿园独用土地使用权面积为547.06平方米的土地恢复原状，并交还给原告陆欣、陆小春、熊昊、叶玲、袁景颐、王晖独用于幼儿园之日止］；三、本案的诉讼费全部由被告越秀公司负担。一审法院认定事实：2017年12月15日，原告陆欣、陆小春、熊昊、叶玲、袁景颐、王晖与被告越秀公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017121502031），约定：被告越秀公司以出让方式取得坐落于红旗大道94号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为赣市章国用（2012）第××号，土地使用权面积为3598.19平方米，原告购买的商品房所占用土地用途为小区幼儿园附属设施用地，不动产权起止日期为2007年3月20日到2057年3月19日。原告购买的商品房为国际时代广场13号楼幼儿园1-3层，建筑面积3253.34平方米。商品房价款为7008.4元／平方米，总价2280万元。合同附件五《补充协议》约定：原、被告双方已确认，该商品房及使用场地交付乙方时实际占地与原土地证不符，四至范围以附件总平面布置图为准，附图实际占地面积为3051.13平方米。后原告付清了购房款2280万元，被告按合同约定向原告交付了商品房及使用场地，并于2018年7月31日办理了坐落于赣州市幼儿园的不动产证书【证号：赣（2018）赣州市不动产权第0050384号】，载明：用途为城镇住宅用地／幼儿园，权利性质为出让／市场化商品房，共有宗地面积3598.19平方米，房屋建筑面积3253.24平方米，独用土地使用权面积3598.19平方米。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。本案原告要求被告将赣州市幼儿园独用土地使用权面积为547.06平方米的恢复原状（土地性质）并交还给原告，首先应当证明其为该547.06平方米土地的权利人，原告虽然提交了不动产权证书来证明赣州市幼儿园的独用土地使用权面积为3598.19平方米，但原告提交的《赣州市商品房买卖合同》载明该地块国有土地使用证号为赣市章国用（2012）第××号，土地使用权面积为3598.19平方米，同时附件五《补充协议》中原、被告双方已确认，该商品房及使用场地交付乙方时实际占地与原土地证不符，四至范围以附件总平面布置图为准，附图实际占地面积为3051.13平方米。故原告提交的证据已经证明，不动产权属证书及不动产登记簿记载的事项与双方的约定不符，根据合同约定被告向原告交付的土地使用权面积为3051.13平方米，而不是3598.19平方米，原告并非其主张的547.06平方米土地的权利人。关于被告将住宅小区配套幼儿园部分土地改作他用的行为，违反行政管理性法规，应属另一法律关系调整范畴。因此，原告要求被告将赣州市幼儿园独用土地使用权面积为547.06平方米的恢复原状（土地性质）并交还给原告及赔偿原告租金损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陆欣、陆小春、熊昊、叶玲、袁景颐、王晖的诉讼请求。案件受理费4797元，由陆欣、陆小春、熊昊、叶玲、袁景颐、王晖负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：建设工程规划许可证、总平面规划图、不动产登记信息、商品房买卖合同、土地使用权证、房屋所有权证，拟证明：根据工程规划、土地使用权证、房屋所有权证及平面规划图，本案幼儿园专属教育用地建设用地使用权面积为3598.19平方米，并且该3598.19平方米面积包括本案诉争的547.06平方米，一直未改变。上诉人是幼儿园全部土地的使用权利人，被上诉人依法应将诉争的547.06平方米土地交还给上诉人。被上诉人经质证对上述证据的三性均无异议。根据当事人的陈述及一审附卷材料，本院二审认定以下事实：陆欣、陆小春、熊昊、叶玲、袁景颐、王晖与被上诉人越秀公司签订商品房买卖合同之前，陆欣等人已承租涉案幼儿园用于开办东方金字塔幼儿园。在陆欣等人承租期内，因与业主发生矛盾，越秀公司于2013年将涉案547.06平方米土地划给小区业主作为公共设施用地使用，并建设相关设施。陆欣等人承租幼儿园时，幼儿园实际使用的土地面积为3051.13平方米。双方签订商品房买卖合同后，越秀公司按照陆欣等人承租幼儿园的现状进行交付。上诉人在一审期间陈述：“当时因为没有办理不动产权证，所以不知道547.06平方米土地的性质也是幼儿园用地。直到办理不动产权证才知道幼儿园的土地使用权面积有3598.19平方米。”本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一、关于涉案土地的使用权权属问题。《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民法典》均明确规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明…；权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。因此，在涉案的不动产权利证书被依法撤销或者更正登记前，不能否认该不动产权利证书的登记内容和效力。一审法院以双方合同约定的面积与原土地证不符，被上诉人交付及附图占地面积为3051.13平方米为由，对涉案547.06平方米土地的使用权归属作出的认定不符合法律规定。相关权利人或者利害关系人如果认为涉案不动产权利证书登记错误，可依法向登记机关申请更正登记或者另行主张权利。二、关于双方签订的补充协议是否有效。本案双方当事人均为具有完全民事行为能力的民事主体，不存在民事行为能力受限的情形，均具有自主表达意思的能力。上诉人对涉案土地已改作他用，且不在幼儿园使用范围内的事实已然知情，被上诉人亦按陆欣等人承租时的现状交付，不存在欺诈或者重大误解的情形。现有的证据也不能证明双方在签订补充协议过程中存在胁迫的事实。签订补充协议是双方的真实意思表示。《中华人民共和国土地管理法》第六十七条第一款规定：“县级以上人民政府自然资源主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。”《中华人民共和国城乡规划法》第五十一条规定：“县级以上人民政府及其城乡规划主管部门应当加强对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查。”因此，土地使用是否符合法律、法规的规定及规划要求属于土地或者城乡规划行政管理事项。目前，相关主管部门并未认定被上诉人的行为违反法律的强制性规定。综上，双方签订的补充协议具有法律效力，对双方均具有约束力。三、关于被上诉人是否应当恢复涉案547.06平方米土地的原状、返还给幼儿园并赔偿租金损失。上诉人要求被上诉人恢复原状、返还土地的请求均为物权请求权。物权请求权不仅要以当事人享有物权为基础，还要存在物权被侵害或者损害的事实。双方签订商品房买卖合同以后，被上诉人按照陆欣等人承租时的现状交付幼儿园和土地，未实施侵害或者损害物权行为，亦未改变涉案土地的现状；被上诉人已将涉案小区移交，其已不是涉案土地的实际占有人，没有无权占有的事实。上诉人的上述请求没有事实依据，本院不予支持。根据双方签订的补充协议，上诉人未支付涉案547.06平方米土地的对价，被上诉人亦没有向上诉人交付547.06平方米土地的义务。如上所述，被上诉人亦没有实施损害物权的事实，上诉人要求被上诉人赔偿租金损失的请求无论是根据合同的约定，还是基于物权保护原则，均于法无据。综上，上诉人陆欣、陆小春、熊昊、叶玲、袁景颐、王晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实，适用法律均有瑕疵，但处理结果正确。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4388元，由上诉人陆欣、陆小春、熊昊、叶玲、袁景颐、王晖负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 平审 判 员  沈象筠审 判 员  宋玉玲二〇二一年三月二十六日代理书记员  甘美玉代理书记员  张警之