辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终362号上诉人（原审原告）：沈阳吉天置业有限公司，住所地沈阳市东陵区双园路301-8号。法定代表人：刘兴伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：张婷、马亮，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人（原审被告）：刘姝宏，女，1993年1月9日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：左惠，系辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳，女，1963年3月13日出生，汉族，住沈阳市大东区，系上诉人刘姝宏母亲。上诉人沈阳吉天置业有限公司、刘姝宏因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初427、1572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。刘姝宏上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、改判被上诉人为上诉人办理房屋备案登记后，上诉人再缴纳剩余房款；3、判令被上诉人退还上诉人多付购房款121075.78元并赔偿因消费欺诈给上诉人造成损失245348元；4、判令被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、原审以被上诉人篡改的合同作为本案认定事实依据，属于认定基本事实错误。二、被上诉人多次违约，未履行在先义务，并姿意单方解除合同，原审认定该单方解除函不符合合同约定却判令上诉人向被上诉人支付购房尾款2,170,000元的违约金，显系错误判决，应予撤销。三、上诉人己向一审提交证据证明被上诉人销售房屋过程中存在虚构事实、虚假优惠折价的事实，足以证明被上诉人的销售欺诈、价格欺诈的行为，原审仅以合同约定价格低于申报价格为由，确认被上诉人不存在销售欺诈及价格欺诈行为，显系错误认定事实。本判决易引发全国开发商任意提高售房价格然后虚假打折，房地产市场混乱的示范效应。沈阳吉天置业有限公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人全部诉请，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原审认定被上诉人主张的约定付款期限变更，系错误认定事实；二、双方对上诉人解除权的约定没有变更；三、上诉人依合同约定发出解除函，诉争合同己解除。沈阳吉天置业有限公司一审提出如下诉讼请求：1、要求被告承担商品房买卖合同(预售）违约金345,166元；2、被告承担合同解除而发生的费用暂计29,613元（包括但不限律师费）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年7月23日，原告（以下简称“出卖人”）与被告（以下简称“买受人”）双方秉着自愿、平等的意思签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”），将位浑南区1房屋出卖给被告，房屋总价款3,081,841元整，根据买卖合同第七条付款方式及期限规定：“买受人应当于2019年8月20日前支付首期房款911,841元，占全部价款的29.59%，余款2,170,000元，向银行申请贷款支付。”根据买卖合同附件四按揭贷款付款方式的补充约定，买受人应当在签约当日办理完毕按揭贷款手续，每逾期一天应向出卖人承担总房款万分之四的违约金，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人承担总房款10%的违约金，因合同解除而发生的费用及一切损失由买受人承担。”现买受人已支付首期房款，至今未支付按揭贷款时间已超过合同签订之日的30日，按照合同约定，应付违约金345,166元，因解除合同造成出卖人损失暂计29,613。综上，因被告过错致使合同无法履行，根据合同约定，原告有权解除合同并追究被告承担违约金345,166元、相关解除费用暂计29,613元。原告起诉来院。刘姝宏一审提出如下反诉请求：1、《解约函》无效，被告继续履行《商品房买卖合同》（预售）示范文本(以下简称《合同》)，案涉商品房的价款应按照被告在沈阳市房地产市场信息系统登记的申报价格3,082,466.4元×96%=2,959,167.7元计算，即原告应付被告的商品房价款应在《合同》第六条约定的3,081,841元商品房价款内扣除122,674元；2、被告赔偿其因销售欺诈给原告造成的损失245,348元；3、被告承担诉讼相关费用。一审法院认定事实：2019年7月18日，原告与被告签订沈阳龙湖双珑原著项目认购协议书，约定，被告认购原告开发的沈阳龙湖双珑原著项目D11#2-701号房屋，建筑面积193.44平方米，销售总价3,208,587元；被告应于签署本认购书的同时向原告支付定金40,000元，该定金作为其签订该房屋的《商品房买卖合同》及其附件的担保，在该房屋的买卖合同生效后将自动转为已付房款；被告应在本认购书签署之日起3日内，即2019年7月21日前携带本认购书、定金收据和身份证与原告签署该房屋的购房合同，买卖合同生效后本认购书自动终止。被告于当日缴纳定金40,000元。2019年7月23日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售）示范文本，约定，买受人购买出卖人开发沈阳市浑南区7-1房屋，预测建筑面积193.44平方米，单价15,931.77元/米，房屋总价款3,081,841元，买受人应当于2019年8月20日前支付首期房价款911,841元，余款2,170,000元向银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，逾期超30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。被告于签订合同当日向原告缴纳房款451,841元，于2019年8月20日缴纳房款420,000元。合同签订后，被告为了办理贷款向银行提交了相关贷款材料，后因涉案商品房买卖合同未办理登记备案手续，无法办理贷款。经被告与原告售楼员沟通，被告变更付款方式为全款购买，明确2019年8月20日前付款911,841元，2019年10月18日支付余款2,170,000元。后被告以发现原告出售的房屋价格高于申报价格存在虚假折扣为由与原告进行协商解决，原告让被告等待结果，原告于2019年10月18日向被告发出《关于尽快缴纳购房款的敦促函》，郭促被告在收到函件三日内付清相关款项。2019年10月21日，原告向被告发出解约函，以被告未按约定支付房款为由解除商品房买卖合同。双方未达成一致意见，起诉来院。本院在审理过程中，原告明确若涉案合同继续履行，原告要求被告支付剩余购房款2,170,000元，并支付逾期支付购房款的违约金。另查明，涉案商品房买卖合同至今未办理商品房买卖合同登记备案手续。涉案房屋的申报价格为3,082,466.4元。一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务。原、被告所举《商品房买卖合同》中关于付款的约定不同，双方在履行合同过程中，系按照2019年8月20日前支付购房款911,841元实际履行，视为变更了对付款的约定。关于房屋总价款问题，原、被告合同中约定的价格3,081,841元低于原告在房产部门申报的3,082,466.4元，符合相关规定，符合法律规定，该院予以确认。关于被告主张房屋价款以3,082,466.4元×96%=2,959,167.7元计算，即原告应付被告的商品房价款应在《合同》第六条约定的3,081,841元商品房价款内扣除122,674元的请求，该院不予支持。关于被告的付款方式，被告提举的其与原告销售人员的微信聊天记录，被告在购买过程中均是与销售顾问进行沟通，被告有理由相信原告销售人员有代理权，原告销售人员的行为构成表见代理，故被告购买涉案房屋的购房款支付方式变更为全款支付，尾款2,170,000元于2019年10月18日支付，按合同约定被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同，原告于2019年10月21日发出解约函，不符合合同约定，合同不应予以解除，故原告请求支付解除合同违约金及合同解除发生的费用的诉讼请求，不予支持。合同应继续履行，本案中原告亦表明若继续履行合同被告应支付购房尾款2,170,000元，为了减少诉累，本案针对购房尾款一并处理。按约定被告应于2019年10月18日前支付购房尾款2,170,000元，若逾期被告应按日向原告支付日万分之四的违约金，被告抗辩其等待原告回复房价问题后接到原告的解约函，其未同意解除合同，现其主张继续履行合同，但其并未提供其向原告支付购房款的证据，应承担逾期支付购房尾款的违约责任，按合同约定向原告支付违约金。关于被告请求原告支付因销售欺诈给原告造成的损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于被告刘姝宏提出对关于首付款分期支付的特别补充约定申请司法鉴定的问题，被告刘姝宏的首付款已履行完毕，原、被告没有争议，没有鉴定必要。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（另案被告）沈阳吉天置业有限公司与被告（另案原告）刘姝宏继续履行于2019年7月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）示范文本，被告（另案原告）刘姝宏于本判决生效之日起七日内，支付原告（另案被告）沈阳吉天置业有限公司购房款2,170,000元；二、被告（另案原告）刘姝宏于本判决生效之日起七日内，支付原告（另案被告）沈阳吉天置业有限公司购房尾款违约金（自2019年10月19日起至实际付清之日止，按日万分之四计算）；三、驳回原告（另案被告）沈阳吉天置业有限公司的其它诉讼请求；四、驳回被告（另案原告）刘姝宏的其它诉讼请求。案件受理费40,340元，原告（另案被告）沈阳吉天置业有限公司承担33,418元，被告（另案原告）刘姝宏承担6,922元。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，关于案争双方应依哪份商品房买卖合同履行各自义务问题，因上诉人刘姝宏于2019年8月20日支付购房款911841元，故原审认定双方在合同履行过程中己合意变更了付款约定，并无不当。关于诉争房屋总价款，因双方合同中约定房屋总价为3,081,841元低于原告在房产部门申报的3,082,466.4元，符合法律规定及相关部门的行政规定，而刘姝宏主张房屋价款应以3,082,466.4元×96%=2,959,167.7元计算，因无任何事实及法律依据，原审未予采纳而以合同约定房屋总价数额确认合同总价款并无不当。关于刘姝宏提出沈阳吉天置业有限公司应赔偿其销售欺诈行为给刘姝宏造成各项损失245348元的上诉请求，因刘姝宏本案所举证据不足以证明其主张沈阳吉天置业有限公司存在销售欺诈行为的事实，故原审未支持刘姝宏此项诉请，并无不当，对刘姝宏此项上诉请求，本院不予支持。关于刘姝宏要求改判被上诉人为上诉人办理房屋备案登记后，上诉人再缴纳剩余房款的上诉主张，因刘姝宏该项请求为二审新增加的诉请，依《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，在本院调解不成的情况下，刘姝宏就该请求可另案告诉。关于沈阳吉天置业有限公司主张其依诉争合同约定有权行使单方解除权，刘姝宏应承担因合同解除而产生违约金的上诉主张，原审依据沈阳吉天置业有限公司销售人员与刘姝宏的微信聊天记录认定刘姝宏有理由相信沈阳吉天置业有限公司的销售人员有代理权，沈阳吉天置业有限公司销售人员的行为构成表见代理，故刘姝宏购买涉案房屋的购房款支付方式己变更为全款支付，尾款2,170,000元于2019年10月18日支付，按合同约定刘姝宏逾期付款超过30日，沈阳吉天置业有限公司有权解除合同，而本案沈阳吉天置业有限公司于2019年10月21日即己向刘姝宏发出合同解约函，不符合合同约定，原审关于诉争合同不应解除的正确，故沈阳吉天置业有限公司要求刘姝宏支付解除合同违约金及因合同解除发生费用的诉讼请求,原审不予支持并无不当。关于刘姝宏应否支付逾期付款违约金问题，因诉争合同系在实际履行过程中变更付款方式为全款购买，双方明确于2019年8月20日前付款911,841元，2019年10月18日支付余款2,170,000元。后刘姝宏以沈阳吉天置业有限公司出售房屋价格高于申报价格存在虚假折扣为由与沈阳吉天置业有限公司进行协商解决，沈阳吉天置业有限公司让刘姝宏等待结果期间，沈阳吉天置业有限公司于2019年10月18日向刘姝宏发出《关于尽快缴纳购房款的敦促函》，郭促刘姝宏在收到函件三日内付清相关款项。而2019年10月21日，沈阳吉天置业有限公司即向刘姝宏发出解约函，以被告未按约定支付房款为由解除商品房买卖合同。双方就解约事宜未达成一致意见起诉来院。故刘姝宏系在双方就合同条款及合同应否解除存在争议，即合同履行条件尚未确定的情况下，未支付购房余款，并非无故违约，故原审判令刘姝宏承担逾期付款违约金，显系不当，对于刘姝宏要求改判其不承担逾期付款违约金的上诉请求，本院支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初427号民事判决第一、三项；二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初427号民事判决第二、四项；三、驳回沈阳吉天置业有限公司及刘姝宏本案其它诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费51256元，由沈阳吉天置业有限公司负担44436元，刘姝宏负担6820元。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二一年三月二十三日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；