贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初4002号 原告：杨鑫，男，汉族，1978年7月5日出生，住贵州省纳雍县。 原告：吴艳丽，女，汉族，1985年5月10日出生，住贵州省纳雍县。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路**（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州四立律师事务所律师。 原告杨鑫、吴艳丽与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告杨鑫、吴艳丽，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨鑫、吴艳丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告履行《商品房买卖合同》义务，将毕节市七星关区路）××号房屋所有权转移登记给原告。2、请求法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋转移登记事宜的违约金人民币50400.00元，（暂计至2020年12月30日，实际赔偿数额待被告将房屋所有权转移登记给原告后再一并计算）。3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区路）××号商品房一套，建筑面积为123.12平方米，房价款为354586.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。《商品房买卖合同》约定：出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；但未对约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，应如何计算违约金进行约定。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定分别于2015年2月5日向被告支付了购房款250000.00元，2017年8月11日向被告支付了50000.00元，2016年2月6日向被告支付了50000.00元。但截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；但未对约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，应如何计算违约金进行约定。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。但原告主张以已付购房款每日万分之一的违约金计算，本院从其所愿。 根据原、被告双方合同约定，原告委托被告代办产权证书，成立委托代办关系。虽被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。 故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以原告已付购房款350,000.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（2020年12月17日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年12月17日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。故原告的违约金诉请从2017年12月17日起开始保护至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理涉案商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待条件成就之后，另行向被告主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨鑫、吴艳丽支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款350,000.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年12月17日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止； 二、驳回原告杨鑫、吴艳丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费530.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月二十三日 书记员  郑 丹