湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终18号上诉人（原审被告）：梁玉春，男，1955年10月27日出生，汉族，住武冈市。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈缀，女，1981年5月27日出生，汉族，住隆回县。委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：刘民发，男，1979年7月17日出生，汉族，住邵阳县。委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周艳明，女，汉族，1971年11月11日出生，住隆回县。委托诉讼代理人：王今，湖南鎏芳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：丁加廷，男，1962年11月11日出生，汉族，住隆回县。上诉人梁玉春、陈缀、刘民发因与被上诉人周艳明、丁加廷房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2019）湘0524民初2346号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月16日作出（2020）湘05民终1114号民事裁定，撤销湖南省隆回县人民法院（2019）湘0524民初2346号民事判决，将本案发回湖南省隆回县人民法院重审，湖南省隆回县人民法院于2020年10月22日作出（2020）湘0524民初2881号民事判决，梁玉春、陈缀、刘民发又不服，再次向本院提起上诉，本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，听取委托诉讼代理人的意见，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。梁玉春上诉请求：撤销（2020）湘0524民初2881号民事判决第一项，改判驳回周艳明的一审诉讼请求；撤销（2020）湘0524民初2881号民事判决第二项，改判支持陈缀、刘民发的一审诉讼请求。事实和理由：1、委托代理授权应采取书面形式，没有证据证明梁玉春委托丁加廷，周艳明委托唐启琼，且丁加廷和唐启琼签订《购房合同》时，案涉房屋没有办理预售登记，故案涉《购房合同》无效；2、丁加廷一审提供的2014年2月14日的收据存在明显瑕疵，一审法院认定其真实性错误；3、一审法院不采信陈缀、刘民发提交的证明其已占有案涉房屋的照片不当；4、梁玉春在纠纷未处理好前与陈缀、刘民发签订《卖契》，有过错但无恶意，一审认定梁玉春一房二卖存在恶意不当。5、一审以案涉房屋市场交易价低于行政机关的交易指导价格认定梁玉春与陈缀、刘民发恶意串通错误。陈缀、刘民发上诉请求：撤销（2020）湘0524民初2881号民事判决，改判案涉房屋归陈缀、刘民发所有；本案一二审诉讼费由梁玉春承担。事实和理由：1、案涉房屋登记在梁玉春名下，梁玉春的转让涉案房屋系有权处分，陈缀、刘民发经熊易元介绍与梁玉春签订了《卖契》，已经支付了全部房款并交齐了全部税款，不动产登记中心也已经受理了陈缀、刘民发办理相关产权转移登记手续的申请，梁玉春与陈缀、刘民发签订的合同已经生效并且实际交付，陈缀、刘民发已经在涉案房屋中居住；2、陈缀、刘民发购房前确认了涉案房屋的产权所有人，已尽合理的注意义务，一审认定陈缀、刘民发与梁玉春恶意串通损害周艳明的利益没有依据。周艳明辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。丁加廷未作陈述。周艳明向一审法院起诉请求：1、判决梁玉春继续履行购房合同，将案涉房屋交付给周艳明；2、诉讼费用由梁玉春承担。陈缀、刘民发作为第三人向一审法院请求：确认隆回县××镇××村××组××单元××房房屋归其所有。一审法院审理认定：2011年11月5日，梁玉春以其母亲陈吉英的名义将隆回县桃洪镇白里村9组一块宅基地与他人合作修建房屋。2013年1月10日，梁玉春委托其外甥女婿丁加廷去办理合作修建房屋的土地使用权证及有关规划手续。该合作修建房屋的主体完工后，为方便该房屋的买卖，梁玉春将其打印好并签名及填写部分内容的《购房合同》交给丁加廷委托其出售房屋。2013年12月22日，周艳明与丁加廷达成购房意向后，周艳明委托其丈夫唐启琼在上述《购房合同》签字确认。《购房合同》的主要内容为：“甲方为梁玉春、乙方为周艳明，甲方将在恒丰宾馆附近有新建住房一栋，未装修，准备对外预售，另还有部分车库出售，现经甲、乙双方商定：......三、本合同中乙方房屋为一层301号，建筑面积为144.39平方米，每平方米为人民币2080元，合计人民币300331元…六、乙方不能一次性付清的必须先交定金150000元，余款到交房时（除留20000元待办好房产证付清外）交清。房产证由甲方统一办理，办证时间为本楼住房卖完后一年，其办证所需税费按国家有关规定承担……”。该合同对交房时间未进行约定。2013年12月22日，丁加廷按《购房合同》约定收取了周艳明支付的15万元购房款，并向周艳明出具了收据。2014年2月14日，梁玉春在该收据的存根联上注明“301房此款用于丁加庭办证用。梁玉春二○一四年二月十七日”。不久丁加廷给该房屋办理了水电落户手续，涉案301房电表上明确写上周艳明的名字。2015年该房屋办理了房产证，登记所有人为梁玉春，证号为隆房权证桃洪镇字第2××8号。2018年10月31日梁玉春支给熊易元200元费用，委托熊易元介绍人购买涉案301房。经熊易元介绍，2019年5月26日，梁玉春为甲方，陈缀、刘民发为乙方，签订《卖契》，《卖契》主要内容为“甲方将隆回县桃洪镇白里村9组二单元103号房屋出卖给乙方，房屋面积144.17平方米，甲方协助乙方办理分户手续，分户所产生的费用、各项税费及所有开支全部由乙方负责。卖房价格328000元。交房时间为交完全部房款时甲方付房钥匙，水电落户费用、装修全部由乙方负责……”。梁玉春陈述（见2019年9月6日庭审笔录14页）其当时将房子卖给陈缀、刘民发时曾做过说明将房屋卖给过他人。2019年5月27日，陈缀、刘民发将278000元购房款支付给梁玉春，梁玉春将该房屋钥匙交给陈缀、刘民发，梁玉春向陈缀、刘民发出具了收条。陈缀、刘民发陈述2019年6月13日支付给梁玉春50000元购房款，梁玉春予以认可，但梁玉春未向陈缀、刘民发出具收据。2019年6月6日梁玉春、陈缀以超出328000元的交易价格，在隆回县××房的税费18905元，并缴纳契税等5674元。2019年6月13日梁玉春、陈缀、刘民发去隆回县政务中心办理该房屋的转移登记手续，陈缀、刘民发在尚未取得涉案房屋不动产权属证书的情况下，周艳明于2019年6月17日向一审法院申请查封涉案房屋，一审法院根据周艳明申请于2019年6月18日作出（2019）湘0524民初2346号民事裁定书，裁定对登记在梁玉春名下位于隆回县××镇××村××组××室房屋一套［产权证号湘（2019）隆回县不动产权第0××0号］予以查封，查封时限为三年，自2019年6月18日起至2022年6月17日止。2020年8月28日刘民发支付了涉案房屋的供水管网设施安装建设费3828元。另查明，《购房合同》所涉301号房与《卖契》所涉103号房系同一套房。登记所有人为梁玉春、房产证号为隆房权证桃洪镇字第2××8号。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1、周艳明与梁玉春签订的《购房合同》及梁玉春与陈缀、刘民发签订的《卖契》是否成立并生效；2、本案周艳明主张权利是否超过诉讼时效。对此评判如下：一、结合梁玉春将其打印好并签名、填写部分内容的《购房合同》交给丁加廷的事实及第三人丁加廷的陈述、梁玉春在丁加廷出具给周艳明收据上的备注内容，能够认定梁玉春委托丁加廷出售案涉房屋。故2013年12月22日周艳明委托其丈夫唐启琼所签订《购房合同》，系梁玉春真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。二、本案梁玉春一房二卖明显存在恶意。陈缀、刘民发与梁玉春签订的《卖契》约定的购房价格为328000元，隆回县税务局开具的案涉房屋税务发票的计税价格为378100元，涉案房屋的成交价格显然低于行政机关的交易指导价格，可视为低于同时期、同区位市场房屋交易成交价，不能认定双方的成交价为合理的交易价格。房屋买卖属于大宗商品交易，在梁玉春庭审中陈述将房子卖给陈缀、刘民发时曾向其说明房屋卖给过他人且购房价格明显低于市场成交价的情况下，陈缀、刘民发理应对所购房屋状况进行全面了解，谨慎购买。但陈缀、刘民发在涉案房屋水电均落户在他人名下且涉案房屋电表上明确贴有他人名字的情况下，仍与梁玉春签订购房合同，其行为与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符，陈缀、刘民发的上述客观表现不能认定其为善意受让人。梁玉春与陈缀、刘民发之间的房屋买卖行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害周艳明利益的情形，其签订的《卖契》应当认定为无效。三、《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案周艳明与梁玉春签订的《购房合同》约定梁玉春交房后，周艳明才支付剩余房款，《购房合同》对交房时间未作明确约定，在本案周艳明支付部分房款且水电已落户在周艳明名下，梁玉春未明确告知周艳明不履行合同交房义务情况下，应当认定为周艳明不知道其权利受到损害。故周艳明主张权利未超过法律规定的诉讼时效。综上，梁玉春应当按照合同约定履行其交房义务，对周艳明的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十二条第（二）项、第一百零七条之规定，判决：一、梁玉春在本判决生效之日起十日内将隆回县桃洪镇白里村9组二单元103号房屋（登记所有人为梁玉春、房产证号为隆房权证桃洪镇字第2××8号）交付给周艳明；二、驳回陈缀、刘民发的诉讼请求。本院二审期间，周艳明提交了如下证据：1、（2014）隆民二初字第172号民事裁定书，拟证明梁玉春因涉案房屋与马文武发生纠纷并诉至法院；2、（2015）隆民一初字第1782号民事裁定书，拟证明因案涉房屋已售给周艳明，梁玉春借周艳明的名义起诉，周艳明未参与诉讼，仅作了一份调查笔录；3、（2019）湘0524民初4549号民事裁定书、（2019）湘0524民初4013号民事判决书，拟证明梁玉春与马文武直至2019年尚在诉讼中，案涉房屋一直未交付给周艳明；4、《购房合同》、《不动产买卖合同》，拟证明梁玉春为达非法目的低价转让房屋；5、微信聊天记录，拟证明业主群认可周艳明为案涉房屋业主，陈缀、刘民发在涉案房屋被查封后，要求梁玉春退还房款未果才争取案涉房屋。梁玉春质证认为，上述证据均非新证据，不予质证。陈缀、刘民发质证认为，周艳明提交的证据均不是新证据，业主的聊天记录不能代表陈缀、刘民发的意愿，且不能达到证明目的。本院认为，周艳明提交的证据均非民事诉讼法规定的新证据，且不能达到拟证明的目的，本院均不予采信。二审查明的事实与原审查明的一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：1、案涉《购房合同》、《卖契》的效力如何认定；2、一审判决梁玉春将涉案房屋交付给周艳明是否正确；3、本案是否已经诉讼时效。对此，本院评判如下：关于焦点1。委托代理授权不以书面形式为要件，涉案《购房合同》的甲方梁玉春将打印好并签名、填写部分内容的《购房合同》交给丁加廷，结合梁玉春在丁加廷出具给周艳明的购房收据上备注的内容以及梁玉春、丁加廷的陈述，能够认定梁玉春委托丁加廷出售房屋；乙方唐启琼系周艳明之夫，且事后周艳明未对唐启琼的代理行为提出异议，故双方的代理行为均合法有效。梁玉春委托丁加廷，周艳明委托唐启琼，双方签订《购房合同》系双方真实意思表示，且房屋买卖合同并不以预售登记为生效要件，故该合同合法有效。梁玉春提出“梁玉春委托丁加廷、周艳明委托唐启琼没有证据证明，且案涉房屋当时没有办理预售登记，故案涉《购房合同》无效”的上诉意见，本院不予支持。陈缀、刘民发通过中间人熊易元与梁玉春签订《卖契》，《卖契》约定的房屋成交价格虽然比计税的交易指导价格低，但涉案房屋系自建独栋楼梯房，无车位、绿化、休闲娱乐等配套设施等，不能仅凭成交价格低于交易指导价格认定成交价格为非合理价格。涉案房屋的电表上虽然写了周艳明的名字，但案涉房屋没有进行预告登记，因水电落户情况并非房屋买卖中通常应当注意的事项，不能苛求购房者在购房前查明电表及房屋水电落户情况。虽然梁玉春在一审庭审中陈述其告诉过陈缀、刘民发涉案房屋曾经出售给他人，但陈陈缀、刘民发未予认可，不能据此认定陈缀、刘民发在签订合同时明知案涉房屋已经出售给周艳明。故现有证据不能认定陈缀、刘民发与梁玉春恶意串通损害周艳明的利益，而房屋所有者一房二卖的行为亦不直接导致合同无效，故陈缀、刘民发与梁玉春签订的《卖契》并没有违反法律法规的强制性规定，亦属有效。陈缀、刘民发提出“其与梁玉春签订的《卖契》有效，一审认定陈缀、刘民发与梁玉春恶意串通损害周艳明的利益没有依据”的上诉意见，本院予以支持。关于焦点2。出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效且均没有办理房屋产权过户登记和预告登记手续的情况下，一般应按照合法占有房屋及合同履行情况、签订合同时间先后等顺序确定房屋的归属。本案中，陈缀、刘民发在涉案房屋查封后入住，不能认定为合法占有房屋，故两方购房人均没有合法占有房屋。涉案两个合同的履行情况中，已经查明周艳明在签订购房合同当日支付房款150000元，并办理了水电落户手续，其余均没有履行，而陈缀、刘民发在2019年6月13日前支付了全部购房款；梁玉春在庭审中陈述交钱当天将涉案房屋钥匙给陈缀、刘民发，陈缀、刘民发对此予以认可，结合《卖契》中约定“交完全部房款时甲方付房钥匙”，可以认定2019年6月13日前梁玉春已经将涉案房屋钥匙交付给陈缀、刘民发；陈缀、刘民发于2019年6月6日缴纳了购房的相关税费，梁玉春和陈缀、刘民发于6月13日向隆回县不动产登记中心申请办理涉案房屋产权变更登记，该不动产登记中心亦予以了受理。从上述查明的合同履行情况，涉案房屋宜由梁玉春配合陈缀、刘民发办理产权证更为公平合理，周艳明可另行向梁玉春主张违约责任。故一审判决梁玉春将涉案房屋交付给周艳明不当。关于焦点3。周艳明与梁玉春签订的《购房合同》一式两份，梁玉春持有的《购房合同》上注明交房时间为2014年12月31日，周艳明持有的《购房合同》未填写交房时间，且周艳明对梁玉春持有的《购房合同》上注明的交房时间不予认可，在没有其他证据佐证的情况下，宜认定双方没有约定交房时间。2019年6月13日，梁玉春与陈缀、刘民发向隆回县不动产登记中心申请案涉房屋变更登记，周艳明始知其权利受到侵害，并于2019年6月17日起诉至人民法院，故本案未过诉讼时效，本院对陈缀、刘民发提出的“本案已过诉讼时效”的上诉意见不予支持。综上所述，上诉人梁玉春、陈缀、刘民发的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初2881号民事判决；二、驳回周艳明的全部诉讼请求；三、驳回陈缀、刘民发的诉讼请求。一审案件受理费80元、财产保全费2020元，共计2100元，由梁玉春负担；二审案件受理费160元，由梁玉春负担80元，陈缀、刘民发负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  刘劲松审 判 员  曾昭远审 判 员  周丽红二〇二一年三月十二日法官助理严寒月代理书记员  陈晓芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。