湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终189号上诉人：邓红英，女，1978年3月15日生，汉族，住湖北省枝江市。上诉人：董玉祥，男，1978年1月18日生，汉族，住湖北省枝江市。委托诉讼代理人：钱启萌，湖北诚乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦建周，湖北诚乐律师事务所律师。被上诉人：宜昌华鹏置业有限公司，住所地宜昌市东山大道**，统一社会信用代码914205007674334938。法定代表人：何文忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚源，湖北至成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建军，湖北至成律师事务所律师。上诉人邓红英、董玉祥因与被上诉人宜昌华鹏置业有限公司（以下简称华鹏置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓红英、董玉祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其在一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、依据合同约定，华鹏置业公司有及时修复房屋质量的义务，华鹏置业公司修复完成后，双方才会继续履行交付手续，且应签署商品房交接单。邓红英、董玉祥及华鹏置业公司提供的证据均可证明，华鹏置业公司未在合同约定的时间内维修完毕，未与邓红英、董玉祥办理商品房交接手续。华鹏置业公司不否认房屋存在质量瑕疵，认为不承担逾期交房责任在于邓红英、董玉祥没有及时收房而被推定为收房，并不在于认为质量瑕疵修复不构成延期交房。一审认定华鹏置业公司的“刊登交房公告”即“履行了合同约定的交房义务”，“应视为华鹏置业公司已按期交房”，该认定偏离双方争议的焦点，不符合裁判规则。二、一审法院认定邓红英、董玉祥反映的“房屋存在的墙面、地、地面空鼓等其他质量问题有瑕疵但已整改，并且该问题并未达到房屋存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用”，该认定显然不符合合同约定及客观事实。合同明确约定了“屋面、墙面、地、地面渗漏或者开裂等”属于华鹏置业公司应该修复的质量问题现这种质量问题，邓红英、董玉祥有权拒绝收房，待华鹏置业公司完成修复义务后再行收房。墙面、地、地面空鼓等质量问题不修复红英、董玉祥就无法装修、入住，邓红英、董玉祥花费全款购买房屋，却因华鹏置业公司的原因无法装修、入住。华鹏置业公司的违约行为，已经“严重影响到了邓红英、董玉祥的正常居住使用”。三、邓红英、董玉祥要求华鹏置业公司支付违约金有事实和法律依据。依据约定，华鹏置业公司至迟应于2019年7月13日前向邓红英、董玉祥交付房屋，但因华鹏置业公司未及时修复房屋质量问题，致使案涉房屋至今未能交付，华鹏置业公司的违约行为给邓红英、董玉祥造成了严重的经济损失，邓红英、董玉祥主张按照合同约定的标准计算违约金，有事实依据和法律依据。华鹏置业公司辩称，一、邓红英、董玉祥以涉案房屋的地面、墙面空鼓为由拒绝收房，本身并不符合合同约定，因为地面、墙面空鼓不是合同约定的地面、墙面渗漏、开裂等影响房屋安全和使用的质量问题，而是需要业主在后期装修过程中通过地面、墙面凿平解决的一般问题。事实是华鹏置业公司在通知收房以前，涉案房屋已经验收合格，不存在影响房屋安全和使用的质量问题。二、虽然华鹏置业公司本身没有合同义务，但为了维护和业主之间的良好关系，华鹏置业公司接到邓红英、董玉祥的反馈意见以后还是及时为邓红英、董玉祥解决了地面、墙面空鼓问题，邓红英、董玉祥之后进行了验看，并且在当时和一审庭审中两次确认了地面、墙面空鼓问题已经解决。邓红英、董玉祥现予否认，违反了诚信和禁止反言原则。另外，邓红英、董玉祥主张在2019年7月12日就提出过这些问题和事实不符，实际是在2019年10月31日以后才提出的。三、如上所述，依照合同约定，即使房屋存在影响安全和使用的质量问题，只需要华鹏置业公司在3个月内履行维修义务，不需要承担任何其他责任。本案中，涉案房屋并不存在影响房屋安全和使用的质量问题，且华鹏置业公司也已经在3个月内履行了维修义务，故不需要承担任何责任。华鹏置业公司第一次通知邓红英、董玉祥收房时完全符合交付条件，邓红英、董玉祥当时拒绝收房，之后邓红英、董玉祥主张的问题已经解决，但邓红英、董玉祥还是拒绝收房，其要求华鹏置业公司承担责任，无法律和事实依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，邓红英、董玉祥的上诉请求不能成立。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。邓红英、董玉祥向一审法院起诉请求：1、判令华鹏置业公司立即将梧桐邑三期39号楼2单元5层020501号商品房质量问题修复完毕并向邓红英、董玉祥交付上述房屋；2、判令华鹏置业公司支付邓红英、董玉祥违约金33633.68元（自2019年7月1日起至2020年4月27日止，以1117398元为基数，按日万分之一的标准计算）；2020年4月28日起至房屋实际交付之日的违约金按照前述标准计算；3、本案诉讼费由华鹏置业公司承担。一审法院认定事实：2018年7月12日，邓红英、董玉祥与华鹏置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定：邓红英、董玉祥购买华鹏置业公司开发建设的梧桐邑三期39号楼2单元5层020501号房，建筑面积112.49平方米，单价为每平方米9933.31元，总价款为1117398元，买受人采取一次性方式付款。第十一条，交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人或其代理人，同时在市级报刊媒体上公告。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。双方同意在90日的修复期内，出卖人不承担逾期交房责任。（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等……3验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：自出卖人通知（如报刊公告）买受人办理交付之日起15日内买受人未来交房的，视为出卖人已按合同约定交付及买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，出卖人对此不承担任何责任。同时从通知（如报刊公告）交房次日开始计算物业服务费和质量保修期。第十二条，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（（1）和（2）不做累加）。1、逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十七条，保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第二十五条，送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以报刊公告方式送达对方。任何一方变更通讯地址……。附件十一补充协议。四、买受人应在出卖人交房通知规定的交接时间办理商品房交付手续并履行领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知中规定的交付时间、地、地点与出卖人办理该商品房交接手续的，视为出卖人已按期交房、买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，买受人应自交付之日或视为交付之日起15以内以书面形式提出，否则，视为买受人无异议。对于商品房存在的质量问题，出卖人按《住宅质量保证书》的规定进行修复和整改。合同签订后，邓红英、董玉祥按合同约定支付全部购房款1117398元。2019年6月17日，案涉房屋通过竣工验收备案，华鹏置业公司于2019年6月17日在三峡晚报刊登交房公告，对交房时间、地、地点及业主需携带的证件料等进行了公告，其中37#、39#房楼交房时间为2019年6月28日起，具体安排以业主顾问通知为准。2019年7月12日，邓红英、董玉祥查验案涉房屋，以案涉房屋存在地面、墙面多处空鼓、阳台未刷乳胶漆、露台漏水等问题拒绝收房。华鹏置业公司安排人员对案涉房屋进行维修。华鹏置业公司称已于2020年1月12日对涉案房屋质量问题维修完毕。2020年1月16日，董玉祥在查验了涉案房屋后将钥匙交还物业。现邓红英、董玉祥以房屋质量未解决、华鹏置业公司未履行交房义务为由诉至法院。一审法院认为，邓红英、董玉祥与华鹏置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定享有权利并履行义务。本案的争议焦点为华鹏置业公司是否构成逾期交房。合同第十一条约定：“3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：自出卖人通知（如报刊公告）买受人办理交付之日起15日内买受人未来交房的，视为出卖人已按合同约定交付及买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，出卖人对此不承担任何责任。”附件十一补充协议约定：“四、买受人应在出卖人交房通知规定的交接时间办理商品房交付手续并履行领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知中规定的交付时间、地、地点与出卖人办理该商品房交接手续的，视为出卖人已按期交房本案中，合同约定的房屋交付时间为2019年6月30日，华鹏置业公司于2019年6月17日通过竣工验收备案，并于当日在三峡晚报刊登交房公告告知包括邓红英、董玉祥在内的业主可按约定时间收房，符合合同中关于交付、送达的约定，履行了合同约定的交房义务，应视为华鹏置业公司已按期交房。邓红英、董玉祥于2019年7月12日查验房屋并不意味华鹏置业公司超过合同约定的交房时间，故华鹏置业公司不构成逾期交房。二、邓红英、董玉祥称因涉案房屋存在地面、墙面多处空鼓、阳台未刷乳胶漆、露台漏水等问题拒绝收房，华鹏置业公司对涉案房屋进行维修，邓红英、董玉祥于2020年1月16日对涉案房屋进行查验后仍然以房屋存在露台漏水等质量问题拒绝收房，但未提交充分的证据佐证房屋存在严重影响功能性的质量瑕疵，一审法院对邓红英、董玉祥因上述主张拒绝收房的理由不予支持。一审法院认为，商品屋的交付并非合同当事人的一方行为,邓红英、董玉祥既是权利方亦是领受房屋的义务方，在涉案房屋已具备了法定的强制性交付条件和质量标准的情况下其反映房屋存在的墙面、地、地面空鼓等其他质量问题有瑕疵但已整改，并且该问题并未达到房屋存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用，故邓红英、董玉祥据此主张华鹏置业公司逾期交房,并承担逾期交房违约金,没有事实和法律依据,应当予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回邓红英、董玉祥的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取320元，由邓红英、董玉祥负担。二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明：一、邓红英、董玉祥在一审中提交了微信聊天记录，华鹏置业公司工作人员2019年11月9日询问邓红英：“1.地面和墙面空鼓；2.阳台未刷乳胶漆。是这两项吗？”，邓红英回复“是的，还有进户地坪未打，线都裸露在外面，四个多月了”，工作人员回复“好的，我们催工程部尽快给您维修，维修好了给您回复”。二、针对邓红英、董玉祥一审庭审中称其在2019年7月12日看房时因为房屋质量问题曾向物业部门反映，物业并作了相关记录的事实。华鹏置业公司辩称“根据记录本上查询，2019年7月12日原告只过来看过房屋，没有对质量提出异议，原告为何没有收房屋钥匙不清楚原因”。本院认为，双方二审中争议一是邓红英、董玉祥主张的“地面、墙面空鼓、阳台未刷乳胶漆、露台漏水”是否属于合同约定的房屋质量问题，二是华鹏置业公司交付房屋是否逾期，应否承担违约责任的问题。关于争议焦点一，案涉《宜昌市商品房买卖合同》约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。双方同意在90日的修复期内，出卖人不承担逾期交房责任。（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；(4)精装房灯具、电气等电气设备不能正常使用……”。根据上述约定，除地基和房屋主体结构存在无法通过验收的质量问题外，其他可能严重影响房屋安全使用或者未达到严重影响房屋安全使用的程度，但对购房人正常居住使用产生影响，通过修复能够解决的一般性瑕疵，均属于房屋质量问题，应由出卖人承担修复责任。邓红英、董玉祥接收房屋前查验了房屋质量，提出“地面、墙面空鼓、阳台未刷乳胶漆、露台漏水”问题，属于合同约定的“屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等”房屋质量问题范围此应由华鹏置业公司核实并负责修复后在合同约定的期限内交付。华鹏置业公司提出邓红英、董玉祥以房屋地面、墙面空鼓为由拒绝收房，不符合合同约定的答辩意见，本院不予支持。关于争议焦点二，双方于庭审中认可邓红英、董玉祥2019年7月12日曾查验过房屋，但没有接收房屋和收取房屋钥匙。结合邓红英、董玉祥提交的微信聊天记录内容，可以证明邓红英、董玉祥2019年7月12日有向华鹏置业公司提出过房屋质量问题异议，并拒绝收房。一审对此认定事实清楚，华鹏置业公司提出邓红英、董玉祥是在2019年10月31日方提出房屋质量异议的答辩意见，本院不予支持。根据合同约定，华鹏置业公司至迟应在“查验次日起90日内负责修复”即2019年10月10日前负责维修并交付邓红英、董玉祥，且不承担修复期内逾期交房的违约责任，故2020年1月16日邓红英、董玉祥查验房屋之前，华鹏置业公司已维修逾期，应当承担逾期交房的违约责任。邓红英、董玉祥提出华鹏置业公司应支付逾期交房违约金的上诉理由和请求，本院予以支持。根据华鹏置业公司在一审中提交的工作日志和看房登记表，华鹏置业公司维修完毕后，邓红英、董玉祥于2020年1月16日查验了修复后的房屋，仍以房屋存在露台漏水的问题拒绝收房，对此应由邓红英、董玉祥举证证明房屋经修复后仍存在质量问题的事实，反之则应承担举证不利的法律后果。邓红英、董玉祥提出华鹏置业公司现未按合同约定交付房屋，在2020年1月16日之后仍应支付逾期交房违约金的上诉理由和请求，本院不予支持。根据合同约定，从2019年10月11日起至2020年1月16日邓红英、董玉祥查验房屋仍拒绝收房之日为止，华鹏置业公司应按照房款总价款的万分之一按日向邓红英、董玉祥支付违约金10839元（111.7398元×97天）。综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律不当，邓红英、董玉祥提出的上诉理由和请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初999号民事判决；二、宜昌华鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向邓红英、董玉祥支付违约金10839元；三、驳回邓红英、董玉祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取320元，由邓红英、董玉祥负担200元，宜昌华鹏置业有限公司负担120元；二审案件受理费641元，由邓红英、董玉祥负担400元，宜昌华鹏置业有限公司负担241元。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  黄孝平审判员  王明兵二〇二一年三月十五日书记员  钱 诚