广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1590号上诉人（原审被告）：宋华秀，女，1991年11月25日出生，汉族，身份证登记住址广东省雷州市。被上诉人（原审原告）：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习律师。上诉人宋华秀因与被上诉人广州市悦旺物业管理有限公司（以下简称悦旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，并于2021年1月22日公开开庭进行了审理，宋华秀，悦旺公司的委托诉讼代理人李伟航、钟嘉茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋华秀上诉请求：1.撤销一审判决，驳回悦旺公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由悦旺公司承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误，依法应予撤销改判。一、悦旺公司于一审庭审中提供的《建筑工程施工许可证》（编号为：440XX201）与增城区住房和城乡建设局留存档案的内容信息不一致，无法证明悦旺公司已经按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设。宋华秀在不知情的情况下与悦旺公司签订租赁合同，因为该场所不合法，经营不规范，导致宋华秀一直处于亏损状态，这是导致宋华秀单方面解除租赁合同的根本原因。悦旺公司提供的建设工程规划许可证（增规建证[2014]XX号）的发证日期为2014年12月28日，附注要求：本证有效期为一年，有效期从证上载明的发证日期开始计算，建设单位或者个人应当在有效期内取得施工许可证；逾期未取得施工许可证或逾期未开工且未办理延期手续的，本证自行失效。悦旺公司在一审庭审时声称，其确实有按规定申请施工许可证，其补充提供的《建筑工程施工许可证》（编号为：440XXX201）与增城区住房和城乡建设局留存档案的内容信息不一致。宋华秀合理怀疑，悦旺公司并未就涉案工程项目申请施工，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，未进行竣工验收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。因此，在悦旺公司无法提交证据证明其已按照建设工程规划许可证的规定进行建设的前提下，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。二、双方租赁合同第14.1中第（三）项条款中明确规定：“…如乙方拖欠租金或者其他费用达三十天，（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有…”。况且，乙方终止合同后，未有实际经营行为，且未对乙方所交纳的履约保证金及铺内物品提出诉求，均按双方租赁合同条款执行，悦旺公司无权要求宋华秀承担履约保证金以外的任何费用。宋华秀于2017年11月1日与悦旺公司签订房屋租赁合同时向悦旺公司支付的7200元合同履约保证金，悦旺公司至今仍未退还，宋华秀认为，上述履约保证金应当用于抵扣宋华秀欠付租金或者占用费，但一审判决中遗漏该笔履约保证金，应属认定事实不清，应当予以撤销。二、一审法院适用法律错误。由于一审法院错误认定宋华秀有违约事实，从而导致适用法律错误，二审法院应在查明事实的基础上予以纠正，依法改判。三、退一步讲，案涉商铺于宋华秀欠租后停电，宋华秀交了一个月租金后恢复用电，在一审庭审中悦旺公司自认于2019年10月19日再次停电，之后再未恢复用电。悦旺公司于2019年10月19日对涉案商铺采取停电措施，悦旺公司是以停电行为表明其行使合同解除权，双方签订的《房屋租赁台同》于2019年10月19日解除，悦旺公司无权主张2019年10月19日之后的租金。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定宋华秀租赁房屋是用于经营家具定制生意，由此可知，保持正常的电力供应是出租人应有的基本义务。悦旺公司于2019年10月19日对涉案商铺采取停电措施的行为导致宋华秀从该日起无法正常使用涉案商铺，已造成合同不能继续履行。宋华秀认为，悦旺公司于2019年10月19日对涉案商铺采取强制停电措施，是其以停电行为表明其行使合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日解除。悦旺公司无权主张2019年10月19日之后的租金。综上，《房屋租赁合同》应于宋华秀停交租金30天后终止。退一步讲，双方签订的房屋租赁合同因悦旺公司单方面采取停电措施已于2019年10月19日解除。因此，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审依法查明事实，依法纠正一审判决错误。被上诉人悦旺公司二审辩称：一、《建设工程施工许可证》不会影响租赁合同的效力。（一）双方签订的租赁合同有效。悦旺公司与集体土地使用权人增城市新塘镇××南顺经济合作社签订了《建设用地租赁合同》租赁增城区新塘镇白江村沙下（土名），获得该场地的使用权，并且取得了建设工程规划许可证，为合法使用权人，有权出租该商铺，双方签订的合同有效。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。司法解释并未规定建筑物的验收手续，《建设工程施工许可证》会对该建筑物上的租赁合同效力产生影响。换句话说，悦旺公司取得建设工程规划许可的，房屋租赁合同即有效。《建设工程施工许可证》是建设单位进行施工的法律凭证，该证的有无不会影响房屋租赁合同的效力。（三）悦旺公司已经提供了《建设工程规划许可证》，证明房屋是经过政府批准允许建设的。根据举证原则，宋华秀主张案涉房屋未按建设工程规划许可证的规定建设，应由其举证证明。（四）根据《悦旺建材城租赁合同》第8.8条规定：乙方应自行承担经营管理的风险，自负盈亏，并对经营过程中产生的债权债务自行负责。因此，宋华秀的亏损与悦旺公司无关，也不是因为场地不合法造成的。二、关于保证金的问题。根据《悦旺建材城租赁合同》第5.4条规定：在合同有效期内，如乙方单方不履行提前终止合同或甲方因乙方违反本合同有关条款行使单方面解除合同权利时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；另外根据《悦旺建材城租赁合同》第14.1条的规定：乙方有下列情形之一的，视为违约。乙方应向甲方支付相应的违约金，甲方有权扣除从乙方合同履约保证金中扣除相应款项或扣留乙方全部保证金、解除合同，并保留继续追索不足部分款项的权利……（三）……乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有……不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利。由始至终，都是因为宋华秀不缴纳租金单方违约导致本合同提前终止。因此，悦旺公司根据合同的约定有权不退还保证金，并且悦旺公司认为保证金不足以补偿损失，有权继续向宋华秀追索。三、关于合同解除的问题。（一）悦旺公司认为《悦旺建材城租赁合同》第十四条第一款第三项约定的“如乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获证实催缴通知），视作乙方单方终止双方的租赁关系”，属于约定解除条款，即使拥有解除合同的权利，也应按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的方式和程序行使解除权。另外，单方解除权应当是悦旺公司的权利，宋华秀既然已经违约，若还能在未通知的情况下单方解除合同，与合同法的诚实信用原则相违背。（二）根据《悦旺建材城租赁合同》第10.2条的约定，乙方必须遵守悦旺建材城规定的各项规定和制度，服从管理。按时缴纳场地使用费、物业管理费、自用水电费及工商税费等各项费用。逾期不交者，甲方有权停止供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应的处罚。因此，宋华秀也应当积极配合办理退租、交接商铺等手续。退一步讲，即使合同已经解除，但宋华秀一直占用商铺，也应当支付场地占用费。综上，请求二审法院依法驳回宋华秀的上诉请求，维持原判。悦旺公司于2020年7月1日向一审法院起诉请求判令：1.宋华秀支付租金34604.1元，违约金10381.23元；2.本案诉讼费由宋华秀负担。诉讼中，悦旺公司增加诉请：后增加诉讼请求如下：1.宋华秀增加支付2020年5月至8月的租金14160元，违约金为4248元；2.确认解除宋华秀与悦旺公司之间的租赁合同。一审法院经审理查明：2017年11月1日，悦旺公司（出租人、甲方）和宋华秀（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第X栋第X号场地租给乙方作全屋定制经营，计租面积为75平方米，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日起月租金为2520元，2018年9月1日起月租金为2880元，2019年9月1日起月租金为3240元，2020年9月1日起月租金为3960元，每月管理费为4元/平方米，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金7200元；第5.4条：如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；第10.2条：乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；第11.4条：乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；第14.1条第（三）项：如乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有权停止向该商铺提供各项服务，乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；第14.3条：如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；第15条：因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。2019年3月26日，悦旺公司向宋华秀发出《催款通知》，告知宋华秀应于2019年3月31日交齐租金等，否则将默认单方违约，并于3月31日晚停水停电等。2019年11月18日，悦旺公司向宋华秀发出《催款通知》，告知宋华秀的租金、管理费及水电费于2019年11月5日前已逾期，请宋华秀于2019年11月31日前缴纳，否则悦旺公司将于11月22日19点停水停电，引发一切后果及损失由承租方自行承担，若租户自行拆除封条自行通电视为偷电处理，若要开通水电需缴纳开通手续费200元每户等内容。一审庭审中，关于涉案建筑物问题。悦旺公司作如下陈述：悦旺公司从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，悦旺公司在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此悦旺公司提交增集用（2014）第JTXX号《集体土地使用证》、增规建证[2014]XX号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440XX201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，悦旺公司主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城。为查明涉案建筑物的情况，一审法院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函一审法院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]XX号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]XX号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。一审庭询中，关于本案事实，双方当事人做如下陈述：一、悦旺公司主张其要求宋华秀支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2019年6月至2020年8期间的费用情况，自2019年6月开始即未产生任何电费，2019年9月、2019年10月、2020年4月产生过零星电费；2019年6月欠租数额为516.42元，2019年7月至2019年10月每月欠租数额为2880元，2019年11月至2020年8月每月欠租数额为3240元。二、关于停电及退场情况。悦旺公司在一审庭审中陈述宋华秀在欠租一个月左右就停水停电了，虽停水停电，但宋华秀占用商铺未交接，悦旺公司无法转租，仍属于宋华秀占用。宋华秀确认其自2019年6月1日开始欠租，悦旺公司于2019年6月停电，合同应视为自动终止，后续的费用不应再支付；后来宋华秀交了6月份的租金，悦旺公司恢复了用电，第二次停电的时间宋华秀不清楚，2019年9月中旬后就没有再回去过；且宋华秀认为，即使合同有效，根据合同第14.1第（三）项，宋华秀的欠租行为应视为宋华秀单方面终止合同，即涉案合同已于2019年7月1日视同解除。悦旺公司庭后提交书面说明，确认涉案商铺于2019年10月19日晚停电，一直到现在没有恢复，未停水。三、为证明宋华秀持续使用涉案商铺，悦旺公司提交其工作人员与宋华秀之间的微信记录，具体如下：2019年8月4日，宋华秀发出“我一会过去交租，麻烦您高抬贵手帮我把电开一下呗”，悦旺公司“可以”，宋华秀“我现在过去交租，你安排一下帮我开电咯”，悦旺公司“上来吧”；2020年1月7日，悦旺公司“你的铺租还不上管理处处理？拖了七个月了”，宋华秀未回复；2020年3月，悦旺公司发出减租通知，宋华秀未回复。四、关于违约金问题。悦旺公司主张的违约金是按照其主张的宋华秀欠付的费用的30%计算的。宋华秀主张，悦旺公司主张的违约金计算标准没有依据，悦旺公司也没有就其损失进行举证，该违约金过高。五、悦旺公司确认合同于一审庭审之日解除；宋华秀认为合同无效，不存在解除问题，即使合同有效，根据合同约定，宋华秀在欠租一个月已经视同解除。一审庭后，一审法院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验。悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，三条街；建筑物均系两层建筑，二楼为阁楼；较少商铺开门经营，有门岗无大门，有保安日常巡逻。涉案商铺的门未锁，没有供电，室内有一两张办公桌椅，以及装钉在墙的展示柜。对勘验情况，悦旺公司的工作人员认为，宋华秀不交租，也不交接商铺，悦旺公司也不知道该如何处理；宋华秀认为，涉案商铺早已清空，现室内积了灰尘，也没有水电，宋华秀早已撤离，悦旺公司完全可以将商铺另行出租，以减少损失。一审法院认为，悦旺公司与宋华秀于2017年11月1日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。对宋华秀关于合同无效的抗辩，一审法院不予采纳。现宋华秀对悦旺公司主张的2019年6月1日开始未交租的事实不持异议，一审法院对此予以确认。后宋华秀在庭询中陈述又交了一个月的租，悦旺公司又恢复了用电，该陈述与悦旺公司提交的微信记录能够相互印证，故一审法院确认悦旺公司应于2019年7月开始欠租。双方在一审庭审中亦确认涉案合同已解除，一审法院对此亦予以确认。关于悦旺公司主张要求宋华秀支付自2019年6月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题，一审法院综合分析如下：一、根据悦旺公司提交的微信记录及双方在一审庭审中的陈述，涉案商铺于宋华秀欠租后停电，宋华秀交了一个月租金后于2019年8月4日恢复用电，之后悦旺公司自认于2019年10月19日再次停电，一审法院对上述事实予以采信。宋华秀承租涉案商铺是为了经营，虽属宋华秀违约悦旺公司才进行的停电，但停电后，宋华秀确无法使用商铺。二、关于悦旺公司主张的宋华秀未退场问题。悦旺公司主张，宋华秀至今未搬空涉案商铺。宋华秀抗辩认为，依据合同第14.1第（三）项约定“乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”，宋华秀已经单方终止合同，铺内物品由悦旺公司自行处理就好，不影响悦旺公司另租。对此，一审法院认为，虽双方存在上述合同约定，但双方实际未严格按照合同约定履行，宋华秀存在消极处理合同终止事宜的情形。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，宋华秀欠租构成违约，于2019年7月已经开始欠租，悦旺公司也在2019年10月20日也已经对涉案商铺予以停电，在合同中已经明确约定悦旺公司可随时收回商铺的情况下悦旺公司并未及时减损，应对扩大的损失承担相应责任。综上，一审法院综合考虑涉案合同约定、法律规定、涉案商铺的具体情况以及双方当事人对合同的履行情况等，酌定宋华秀应向悦旺公司支付四个月的租金、管理费。现悦旺公司主张的每月的租金数额少于双方合同约定租金数额，系悦旺公司对其权利的处分，并无不妥，一审法院予以确认。经核算，上述租金合计12720元（2880元×4个月+300元×4个月）。对于超出上述金额范围以外的租金、管理费等，一审法院不予支持；对于悦旺公司主张的水电费，悦旺公司仅主张是根据水电表读数计算的，并未有其他佐证，故证据不足，一审法院亦不予支持。因宋华秀未按期交租，构成违约，悦旺公司有权向其主张违约金。对于悦旺公司主张要求宋华秀按照欠付租金的30%支付违约金问题，系悦旺公司对其权利的处分，并无不妥，一审法院予以支持。对于宋华秀抗辩违约金过高问题，因悦旺公司已经对违约金标准进行了调整，故对宋华秀该抗辩，一审法院不予采纳。经核算，宋华秀应付违约金数额为3816元。对于悦旺公司主张超出上述金额范围以外的违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年11月19日判决如下：一、确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告宋华秀于2017年11月1日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；二、被告宋华秀在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付租金、管理费等12720元；三、被告宋华秀在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付违约金3816元；四、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费692元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担511元，由被告宋华秀负担181元。被告宋华秀于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。双方二审均未提供新证据。另查明，宋华秀二审向本院提交调查取证申请书，申请法院依职权调查悦旺公司所提交的《建设工程规划许可证》，宋华秀认为悦旺公司一审提交的建筑工程施工许可证与广州市增城区住房和城乡建设局留存档案的内容信息不一致，宋华秀有理由认为悦旺公司未就涉案工程项目申请施工，未按照建设工程规划许可证的规定建设，未竣工验收，因此涉案租赁合同应属无效。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同效力认定；二、双方实际履行哪份租赁合同；三、涉案商铺租金支付和违约责任的认定；四、保证金应否退还的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同效力认定的问题。宋华秀上诉主张悦旺公司未取得施工许可证，无法证明其按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，双方就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。因一审法院已就涉案房屋规划报建问题向广州市规划和自然资源局发函调查。该局函复称“涉案商铺所属建筑物已经取得建设工程规划许可证，因建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。宋华秀主张涉案商铺未按规划许可证规定实施建设，依据不足。本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的情形，双方一审中均确认涉案租赁合同已经解除。宋华秀上诉主张涉案租赁合同无效，于法不符，本院不予支持。二、关于争议焦点二，双方实际履行哪份租赁合同的问题。宋华秀上诉主张其与悦旺公司在签订涉案租赁合同之后，另行签订《物业租赁合同》并办理备案手续，视为悦旺公司已经实际终止涉案租赁合同，双方实际履行的是《物业租赁合同》。因宋华秀与悦旺公司签订的涉案租赁合同即《悦旺建材城租赁合同》是双方真实意思表示，双方实际一直按该租赁合同约定的保证金及租金标准等履行。双方随后虽签订《物业租赁合同》，但并非双方对租金标准及权利义务的真实意思表示。悦旺公司主张《物业租赁合同》仅仅是为了协助宋华秀办理工商营业证照使用，并未实际履行，符合双方签订该合同的真正目的，本院予以接纳。因此，宋华秀主张双方应依照《物业租赁合同》的约定对权利义务进行清结，缺乏依据。三、关于争议焦点三，涉案商铺租金支付和违约责任认定的问题。宋华秀上诉主张悦旺公司于2019年10月19日对涉案商铺采取停电措施行使合同解除权，无权向宋华秀主张2019年10月19日之后的租金。本院认为，宋华秀自2019年6月1日起欠租，涉案商铺于2019年6月停电后，宋华秀交了一个月租金后恢复用电，但双方亦确认2019年10月19日再次停电后一直未恢复供电，未停水。宋华秀承租涉案商铺是为了经营，宋华秀违约导致悦旺公司采取停电措施，宋华秀无法使用商铺。双方理应主动积极采取措施进行救济，但宋华秀无证据证明其及时支付所欠租金或者向悦旺公司交还场地悦旺公司拒绝接收的事实。虽然涉案租赁合同第14.1第（三）项约定“乙方（宋华秀）拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”。宋华秀存在消极处理合同终止事宜的情形。悦旺公司在宋华秀欠租许久的情况下亦未采取积极有效措施避免损失扩大。为此，一审法院综合具体案情，酌情认定宋华秀应向悦旺公司支付欠租之日起的4个月租金、管理费以及迟延付款的违约金，并不无妥。宋华秀作为承租人，没有充分证据证明其完成了交付租金或明示放弃商铺内物品的情况下，理应承担举证不能的法律后果。宋华秀主张其不应支付前述费用，不能成立。四、关于争议焦点四，保证金应否退还的问题。虽双方在一审诉讼中均未提出保证金的没收及退还问题，一审法院未作审查，但宋华秀二审主张退还保证金或以保证金抵扣欠付款项，悦旺公司已作充分抗辩，且双方租赁合同已经解除，因此，为了减少当事人诉累节省司法资源，达到案结事了的社会效果，本院二审对保证金问题一并处理。因双方合同中已经明确约定“乙方（宋华秀）拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有……”。如前文所述，宋华秀欠租导致合同解除，构成根本违约，应承担违约责任，其该项上诉主张于约不符，本院不予支持。另外，宋华秀申请本院调查悦旺公司所提交的《建设工程规划许可证》的问题。如前文所述，一审法院已经就涉案商铺所在工程项目规划建设情况向广州市规划和自然资源局发函调查，该局已作复函，宋华秀该项申请所涉事项已非必需，本院不予接纳。综上所述，宋华秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1384元，由宋华秀负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年三月十八日书记员  纪惠敏黄晶晶