湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘01执复5号复议申请人(异议人、被执行人）：湖南庄园房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区双河路**双河湾公寓**。法定代表人:高建明。复议申请人（异议人、被执行人）：高建明，男，汉族，1961年12月16日出生，住福建省××市××区。申请执行人：周娟娟，女，汉族，1980年11月2日出生，住长沙市××区。复议申请人湖南庄园房地产开发有限公司(以下简称庄园房地产公司)、高建明不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102执异173号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。湖南省长沙市芙蓉区人民法院（以下简称芙蓉区法院）查明：中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部（以下简称省建行营业部）与庄园房地产公司、高建明金融借款合同纠纷一案，芙蓉区法院于2016年8月12日作出（2016）湘0102民初3695号民事调解书，经调解，双方自愿达成如下协议：一、庄园房地产公司自愿同意向省建行营业部偿还借款本金886.68万元及利息、罚息及复利158833.61元（利息、罚息及复利暂计算至2016年7月5日止，2016年7月5日之后的利息、罚息、复利按省建行营业部与庄园房地产公司签订的编号为ＦＲＮＬ-ＦＫＤＫ201112001的《固定资产贷款合同》及ＦＲＮＬ-ＱＸＴＺ201112001的《人民币贷款期限调整协议》约定的标准计算至贷款全部还清之日止）,此款于2016年9月12日前支付完毕；二、庄园房地产公司自愿同意向省建行营业部偿还借款本金1000万元及利息、罚息179133.03元（利息暂计算至2016年7月5日止，2016年7月5日之后的利息、复利、罚息按省建行营业部与庄园房地产公司签订的编号为ＦＲＮＬ-ＧＤＤＫ201202023的《固定资产贷款合同》及ＦＲＮＬ-ＱＸＴＺ201202023的《人民币贷款期限调整协议》的约定计算至贷款全部还清之日止）,此款于2016年9月12日前支付完毕；三、若庄园房地产限公司未在上述规定的期限内履行金钱给付义务，省建行营业部对庄园房地产公司名下位于长沙市××区××路××号××公寓××栋房屋（房屋他项权证编号房他证开福字第5××4）及长沙市××区××路××号××公寓××栋、××栋、××段商铺招待所栋房屋（房屋他项权证编号房他证开福字第5××8号）享有优先受偿权；四、高建明对庄园房地产开发有限公司的上述第一、二、三项金钱给付义务承担连带清偿责任；五、省建行营业部自愿放弃其他诉求；六、其他无争执。（2016）湘0102民初3695号《民事调解书》发生法律效力后，庄园房地产公司、高建明未履行调解书所确定的义务，省建行营业部向芙蓉区法院申请强制执行，芙蓉区法院立案受理后于2016年11月22日作出（2016）湘0102执2865号《执行裁定书》，裁定冻结、扣划被执行人庄园房地产公司、高建明存款人民币19364959.14元（未计算迟延履行期间的利息），或查封、扣押其价值相当的财产。后因查无财产可执行，以终结本次执行程序方式结案。2019年3月26日，芙蓉区法院作出（2018）湘0102执恢124号《执行裁定书》，裁定变更中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司为本案申请执行人。2020年6月13日，芙蓉区法院作出（2019）湘0102执恢342号《执行裁定书》，裁定变更周娟娟为本案申请执行人。2020年7月6日，芙蓉区法院作出（2020）湘0102执恢585号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人庄园房地产公司涉案房屋在内的28套房产。芙蓉区法院委托鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称鹏信估价公司）对涉案房屋在内的28套房产进行估价，鹏信估价公司于2019年12月26日出具了鹏信房估字[2019]第XCS1-290号《房地产估价报告》，涉案房屋中202号房评估总价为4351000元、302号房屋评估总价为4267000元、305号房评估总价为10566500元，合计15343500元。庄园房地产公司、高建明于2020年7月29日领取该估价报告。2020年8月31日，涉案三套房屋通过淘宝网进行公开拍卖，买受人湖南金海纳企业管理咨询有限公司以16306825元的最高价竞得。对于庄园房地产公司、高建明对鹏信房估字[2019]第XCS1-290号《房地产估价报告》提出的异议，鹏信估价公司作出如下回复：1.关于涉案三套商业房地产评估方法的选择，鹏信估价公司采用了比较法，未选择收益法。现场查勘后，鹏信估价公司的估价师根据估价对象实际情况，在同一供需圈内大量进行租、售案例搜集，估价对象涉案房屋位于第2、3层，且单个户室面积大（202号、302号面积均为839.96㎡、305号面积为2257.79㎡），估价人员未能搜集类似商业物业租赁案例，且估价对象周边商业氛围较差，租赁水平处于每月75-100元/㎡，通过对搜集的销售案例的筛选，对比分析，得出同一供需圈商业物业租售比难以反映涉案房屋客观市场价值，故最终确定不采用收益法进行评估。2.通过大量的销售案例的搜集，鹏信估价公司估价师搜集到了同一供需圈类似商业物业的销售案例，通过筛选、分析，最终选择了三个最适案例对区位、权益及实物状况进行比较修正，最终综合得出比准市场价值。3.涉案房屋所在小区另有公寓一同进行评估，用途为住宅，鹏信估价公司出具的评估单价区间为8000-9000元/㎡，高于第2、3层大面积商业物业单价。住宅物业评估结论亦是鹏信估价公司估价师通过大量市场调查，搜集销售案例比较分析修正得出，符合现时的客观交易行情。庄园房地产公司认定的同一楼栋商业物业不能比住宅物业低的观点，无依据可言。同楼栋住宅房地产价格高于大面积的商业房地产价格情况是客观存在的。根据《估价规范》估价方法选用4.1.3：当估价对象仅适用一种估价方法时，可只选用一种估价方法进行估价。故本次评估结论系估价师根据估价对象的区位、实物、权益等状况，充分调查了区域内类似物业房地产交易市场情况后，综合评定估算后确定的，评估结论客观合理。取价依据和测算过程为估价技术报告内容范畴，属于档案的重要组成部分，鹏信估价公司已按照《房地产估价规范》要求进行撰写，作为房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织备查资料进行存档。司法评估的最终目的是促使拍卖成交，并且评估价格仅为拍卖保留价，最终成交价需通过市场竞价确定。若庄园房地产公司认为评估价格偏低，可以与申请执行人协商高价变卖，也可以参与竞拍该房产。最高院《许继文与内蒙古三江房地产开发有限公司其他执行申请复议执行裁定书》[（2014）执复字第16号]的裁判要旨也阐明：对于拍卖财产进行评估，致使辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终价格仍需由市场检验。且评估报告中《估价假设和限制条件》第六条已提示：估价报告经估价委托人送达双方当事人后，当事人对本评估报告有异议的，可以在收到评估报告10日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认可评估报告。庄园房地产公司在涉案房屋已完成拍卖流程后再对评估报告提出异议，不符合规定依程序。关于涉案房屋网络拍卖，淘宝网络有限公司做出如下说明：芙蓉区法院于2020年8月31日10时至2020年9月1日10时在淘宝网拍卖的涉案房屋，经过淘宝网络有限公司技术人员确认，确认该时间段淘宝网平台系统正常运行，具体情况详细核实如下：用户（淘宝用户名：黄琼14**）在2020年9月1日9:23:48打开该标的物详情页；用户（淘宝用户名：黄琼14**）在2020年9月1日9:24:14点击报名按钮，打开报名页面，并且点击去支付按钮，但最终未完成保证金交纳；用户（淘宝用户名：黄琼14**）在2020年9月1日9:54:55接收到A5519出价消息，用户详情页面的当前价、下一口价、领先竞买人等信息更新成功；用户（淘宝用户名：黄琼14**）在2020年9月1日9:55:16点击报名按钮，打开报名页面，未点击去支付按钮，至拍卖结束前，用户和拍卖系统之间有正常的网络交互；2020年9月1日10:00:00标的正常结束；2020年9月1日10:00:02拍卖系统受到标的详情刷新请求，并正常响应。在9:50:00到10:00:00期间系统正常运行。芙蓉区法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。可见,只有存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情形，才属于准许重新评估的法定事由。本案中，虽然芙蓉区法院送达评估报告的时间存在瑕疵，但并未出现可以重新评估的法定情形。因此，庄园房地产公司、高建明以评估报告评估价格过低、评估报告送达时间超过法律规定期限、评估方法违反《评估规范》为由主张撤销鹏信房估字[2019]第XCS1-2××号《房地产估价报告》并申请重新评估，缺乏事实和法律依据，芙蓉区法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的。本案中，庄园公司、高建明主张拍卖活动时间内竞买人无法登入平台参与竞拍，但未提供证据予以证明，故庄园公司、高建明要求撤销涉案房屋的执行拍卖行为，芙蓉区法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十七条第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定：驳回异议人庄园房地产公司、高建明的异议请求。复议申请人庄园房地产公司向本院申请复议称：一、评估拍卖主体未经双方当事人协商选定，评估程序违法；二、芙蓉区法院称送达评估的时间存在瑕疵，但不属于严重程序违法，而事实是涉案房产评估价值明显过低，芙蓉区法院未在合法期限内送达评估报告、拍卖公告，严重程序违法，导致二复议申请人未能依法行使权利，本案司法拍卖依法应予撤销；三、芙蓉区法院称重新评估《评估报告》缺乏事实和法律依据，而本案《评估报告》采用的评估方法与评估结果违反国家相关规定和标准；四、芙蓉区法院认为复议申请人无法证明其不能登入平台，不予支持撤销执行拍卖行为，难以令人信服。请求：1、依法撤销芙蓉区法院（2020）湘0102执异173号执行裁定，纠正错误的执行行为；2、依法撤销（2020）湘0102执恢585号执行裁定书中对复议申请人对庄园房地产公司名下位于长沙市××区××路××号××××公寓××栋××栋××段商铺××室商服用房（权证号码：××、715××013、7151××15）三套商铺的执行拍卖行为；3、请求贵院不予采信鹏信估价公司作出的鹏信房估字［2019］第ＸＣＳ1-2××号《房地产估价结果报告》，并重新委托评估。本院查明，复议申请人庄园房地产公司、高建明不服芙蓉区法院（2020）湘0102执异173号执行裁定，向本院申请复议，其复议请求如前所述。本院复议查明的其他事实与芙蓉区法院查明的一致。本院认为，本案中复议申请人向芙蓉区法院提出执行异议的事实和理由主要有三个方面：一是芙蓉区法院未及时送达评估报告，导致其未能依法行使权利；二是评估方法和评估结果违反国家相关规定和标准；三是拍卖程序违法，拍卖时段网络服务出现异常，网络服务提供者未能保障拍卖平台安全正常运行。第一，关于评估报告的送达问题。经查实，评估公司作出评估报告后，芙蓉区法院于2020年7月6日向复议申请人邮寄送达了评估报告书。2020年7月29日，芙蓉区法院又向复议申请人补送了评估报告书，高建明予以签收。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条和第二十二条规定，人民法院收到定向询价、网络询价、委托评估、说明补正等报告后，应当在三日内发生给当事人及利害关系人。当事人及利害关系人可以在收到报告后五日内提出书面异议。本案芙蓉区法院在拍卖前的一个多月向复议申请人送达了评估报告书，复议申请人如对评估报告有异议，可以在收到评估报告后十日内向芙蓉区法院提出。因此，芙蓉区法院虽然没有规定期限内将评估报告送达给复议申请人，送达时间存在瑕疵，但并不影响复议申请人提出异议的权利，复议申请人也没有证据证明本案的评估机构和评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而需重新评估的法定情形。第二，关于评估方法和评估结果违反国家相关规定和标准的问题。评估报告是专业技术鉴定，非经法定程序审查确认存在法定情形，不得改变和任意推翻。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，当事人、利害关系人认为评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议。（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。经审查，本案评估报告并不存在上述情形。复议申请人针对本案评估报告采用的评估方法和评估结果提出异议后，评估公司也就相关问题作出了书面说明。且评估公司作出的房地产估价报告只是确定涉案房产拍卖底价的参考依据，房产拍卖成交价格的高低是经拍卖充分竞价后由市场状况决定。复议申请人以评估价格过低为由要求重新评估没有事实和法律依据。第三，关于拍卖时段网络服务出现异常的问题。针对复议申请人提出的拍卖时段网络服务出现异常、网络服务提供者未能保障拍卖平台安全正常运行的问题，浙江淘宝网络有限公司向芙蓉区法院作出了《关于“长沙市双河路112号双河湾公寓2栋3栋B段商铺招待所202、302、305室”标的物网络竞价说明》，确认了2020年8月31日10时至2020年9月1日10时时段淘宝网平台系统正常运行，复议申请人也未提供该拍卖时段内网络拍卖平台系统异常及竞买人无法登入平台参与竞拍的证据，复议申请人提出的该异议理由缺乏事实依据。综上所述，复议申请人庄园房地产公司和高建明提出的异议主张和复议理由不能成立，本院不予采纳。芙蓉区法院作出的（2020）湘0102执异173号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回复议申请人湖南庄园房地产开发有限公司和高建明的复议申请，维持长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102执异173号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  贺元芳审判员  彭京华审判员  谭斯元二〇二一年三月十日书记员  李碧波附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。