杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0106民初1613号原告（反诉被告）：开封萱诚置业有限责任公司，住所地河南省开封市祥符区科教大道与独白路交叉口东南角12号。法定代表人：武帅，董事长。委托诉讼代理人：袁延顶、王雅（实习），北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：绿城房地产建设管理集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心3幢806室。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：王洪涛、葛加敏，浙江天册律师事务所律师。本院审理的原告（反诉被告）开封萱诚置业有限责任公司（以下简称开封萱诚公司）与被告（反诉原告）绿城房地产建设管理集团有限公司（以下简称绿城公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月4日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）开封萱诚公司的委托诉讼代理人袁延顶、王雅，被告（反诉原告）绿城公司的委托诉讼代理人葛加敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开封萱诚公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告以原告拖欠委托管理服务费为由单方解除《房地产项目开发委托管理合同》（以下简称《委托管理合同》）无效；2、解除原告与被告签订的《委托管理合同》；3、被告退还原告已支付的人员基本费共计3534710.41元，以及委托管理服务费650万元；4、被告向原告双倍返还定金1000万元；5、被告赔偿原告损失共计500万元（暂按500万元计算）；6、被告承担原告首期支付的律师费6万元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月13日，原告与被告签订《委托管理合同》一份，主要内容为：原告将所开发的“开封玉园”项目委托被告实施全过程管理，具体包括：前期管理、规划设计管理、成本管理、工程管理、营销管理、竣工验收和交付管理、客户服务及房产保修管理、前期物业服务督导、人力资源管理、行政管理，双方为此制定了清晰明确的年度经营指标；原告需向被告支付人员基本费用、委托管理服务费，其中人员基本费用采用按实列支形式逐月支付，委托管理服务费暂按照总销售额87000万元（其中住宅销售均价按7500元/㎡暂估，商业销售均价按15000元/㎡暂估）的4.5%计取，预计委托管理服务费金额为3915万元，管理服务费中的1000万元按照月费模式支付（每月50万元），项目完成销售目标时，如住宅均价达到9500元/㎡及以上的，则委托管理服务费按总销售额的5%计取，于委托管理服务费最终结算时一并将差额部分支付；原告向被告支付定金500万元，该定金不计利息，在最后委托管理费最终结算时等额抵扣。《委托管理合同》签订后，原告依约向被告支付定金500万元，并陆续向被告支付人员基本费3534710.41元，以及委托管理服务费650万元。但被告却未能严格履行合同约定义务，委派团队人员不足且不稳定，主要管理人员不到岗，直接导致项目管理工作不能正常开展并严重延期，以致涉案项目在被告集团内部第四季度综合成绩排名为倒数第二名，第四季度样板管理成绩排名为倒数第二名，并因此被给予警示及2万元罚款。更重要的是导致原、被告双方约定的年度经营指标如合同销售指标、资金回笼指标、项目关键节点等均不能按原计划完成和兑现。根据以上情况，被告以原告拖欠委托管理服务费为由单方解除《委托管理合同》显然不能成立，事实上有权主张解约的一方不是被告而是原告。因为双方签订《委托管理合同》之目的是利用被告所称的房地产项目专业管理能力，帮助原告尽快收回投资并实现收益，但由于被告的严重违约行为，原告不仅没有实现合同目的，反而遭受极大损失。为此，原告主张解除合同，并要求被告承担违约责任、赔偿损失。被告绿城公司辩称：一、因开封萱诚公司长期拖欠管理服务费，已符合案涉《委托管理合同》约定的解除条件，绿城公司解除合同符合法律和合同规定。根据《委托管理合同》第一部分第五条约定“合同生效后且包括项目总在内的乙方（即绿城公司）首批项目人员到岗当月起，甲方（即开封萱诚公司）向乙方按月支付当期启动项目的基本管理服务费（月费），按50万元/月计取，首笔费用为到岗之日起5日内支付，其余于每月5日前支付，月费支付至人民币1000万元止。”但从2018年10月开始，开封萱诚公司开始逾期支付委托管理服务费月费，并且从2019年9月开始，开封萱诚公司停止支付委托管理服务费月费已构成根本违约。根据《委托管理合同》第二部分第三十四条约定“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：1、未能按期足额支付本合同约定的项目人员薪酬福利、项目委托管理服务费用，未付款总额累计超过200万元或付款延迟时间超过60日的。……”开封萱诚公司逾期支付委托管理服务费的金额超过了200万元，且逾期时间超过了60日，绿城公司有权解除合同。绿城公司已于2020年1月17日向开封萱诚公司发出《关于解除的告知函》，且开封萱诚公司已收到该函件。绿城公司解除合同的行为符合《委托管理合同》约定和法律规定，《委托管理合同》已被绿城公司依法解除。在《委托管理合同》被解除后，双方办理了交接手续。二、开封萱诚公司诉请解除《委托管理合同》无合同或法律依据。《委托管理合同》已被绿城公司依法解除，不存在再次解除问题。且绿城公司已按《委托管理合同》提供了项目开发管理服务，不存在根本违约行为，开封萱诚公司在诉状中主张的违约情形不符合客观事实，诉请解除合同无事实和法律依据。理由如下：1、绿城公司委派的管理团队不存在不稳定、主要管理人员不到岗导致项目管理工作不能正常开展，并拒绝整改的情况。根据《委托管理合同》约定，绿城公司委派的管理人员根据项目开发进度情况逐步到位，并且在保证项目开发需要的情况下，绿城公司可统筹安排委派到开封萱诚公司的人员。在签订《委托管理合同》后，绿城公司根据项目开发进度依约委派管理人员陆续进场。在整个开发管理过程中，绿城公司委派人员仅项目副总经理和工程部副经理发生过一次调整，项目管理团队人员保持稳定，不存在开封萱诚公司主张的人员不稳定情况，更不存在人员不到岗情况。并且，在发生管理人员变动时，绿城公司已发函通知开封萱诚公司，开封萱诚公司对此从未提出异议。根据《委托管理合同》约定，项目管理团队由绿城公司委派人员、开封萱诚公司委派人员和招聘人员组成，并非所有的项目管理人员均由绿城公司委派。绿城公司从未以任何方式承诺所有管理人员均由其委派，也从未对委派人员的具体数量作出承诺。实际上，开封玉园项目管理团队除绿城公司委派人员外，还有通过开封萱诚公司招聘人员，共同组成了项目管理团队，不存在管理人员到岗不足的问题。并且，开封萱诚公司一再要求统筹管理、节约人力成本，开封玉园项目未单独配备精装修和景观管理人员，样板区施工期间，由绿城公司在另案所涉郑州凤栖籣悦广场项目的管理人员前往支援。绿城公司委派人员虽存在个别调整，但不存在不稳定、主要管理人员不到岗情况，更不存在因此导致项目管理工作不能正常开展的情况。根据《委托管理合同》第二部分第三十五条规定，开封萱诚公司欲以此为由解除合同的，需以向绿城公司提出书面意见，且绿城公司在30个工作日内未改正为前提条件，但在合同履行过程中，开封萱诚公司从未提出过书面意见。2、开封玉园项目未能按经营指标完成相关节点，绿城公司对此没有管理责任。（1）按原计划，开封玉园项目整体报建，在设计院完成出图后，开封萱诚公司由于资金问题，无资金缴纳项目配套费，同时由于项目二期土地上高压线尚未完成迁移，开封萱诚公司遂决定项目分期报建开发，仅领取了项目一期《建设工程规划许可证》。这是开封萱诚公司的经营决策，与绿城公司无关。（2）由于开发萱诚公司确定的商务条件（即主体封顶支付已完成工程量的75%）太苛刻，经考察14家总包单位，仅河南东方建设集团发展有限公司一家单位基本符合总包单位选择标准，且基本同意主要商务条款。开封萱诚公司于2019年3月28日审批同意总包单位为河南东方建设集团发展有限公司，双方于2019年4月28日签订了总包框架协议，并于2019年5月8日才签订了备案版总包合同。总包合同签订后，开封萱诚公司才可以办理合同备案、质量监督、安全监督、总包单位保险缴纳等领取施工许可证所需的相关手续。按政府工作流程，所有办证资料齐全后一般需要15天才能颁发施工许可证，客观上根本不可能按计划于2019年5月10日领取施工许可证。因此，领取施工许可证比计划迟延是开封萱诚公司迟延签订总包合同造成的，而非绿城公司管理原因导致。由于领取施工许可证时间晚于计划时间，开工时间自然相应顺延。（3）根据双方调整后的营销计划，在项目首开日期暂调整为2019年8月18日的前提下，2019年合同销售指标调整为15200万元，资金回笼指标调整为11400万元。由于开工延迟、扬尘管控导致停工、以及开封萱诚公司拖欠工程款等原因导致工程进度迟延，项目工程进度于2019年9月具备领取预售许可证条件。但由于开封萱诚公司已将土地使用权设定抵押，开封萱诚公司未能及时协调抵押权人出具同意项目预售的文件，导致开封玉园项目直至于2019年10月26日才领取了6#、12#、17#、18#、19#5幢预售证，总共263套，货值约15157万元。其中6#、12#、18#、19#于2019年进行销售，货值约12481万元，远低于计划推出的房源。又由于开封萱诚公司多次延期支付广告公司费用，相关销售道具严重缺失，导致销售推广工作无法正常开展。在此情况下，2019年实现合同销售金额57582697元，实现销售回款29951159元，由于银行审查问题，贷款银行于2020年1月才开始发放按揭贷款。开封萱诚公司声称2019年实际合同销售额为1144595元完全是虚假陈述。3、销售指标和资金回笼指标仅是一项企业经营计划，不是合同义务或绿城公司的承诺。根据《管理合同书》约定，绿城公司根据开封萱诚公司授权和合同约定，履行受托管理职责和义务，但开封萱诚公司作为项目的开发建设单位，负责筹集项目开发建设所需的全部资金，并在项目开发各环节具有最终决策权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。销售指标和资金回笼指标仅是一项企业经营计划，并由开封萱诚公司最终确定。制定销售指标和资金回笼指标是企业一项日常经营管理行为，但该指标内容不是绿城公司对开封萱诚公司的承诺，也不是《委托管理合同》项下义务，绿城公司没有义务，客观上也不可能100%保证该指标100%实现，其能否实现受开封萱诚公司的投资进度、经营决策、政策、市场等多种主客观因素影响。如将其作为义务要求绿城公司必须实现，相当于开封萱诚公司把项目开发的风险全部转嫁由绿城公司承担，这显然与房地产代建业务的模式和合同约定相违背。因此，在绿城公司不存在管理过错的情况下，开封萱诚公司无权依据该指标追究绿城公司任何合同或法律责任。三、绿城公司已按《委托管理合同》委派管理人员提供服务，开封萱诚公司无权要求退回人员基本费用和委托管理服务费。根据《委托管理合同》第一部分第五条约定，开封萱诚公司应承担绿城公司委派管理人员的人员基本费用，并向绿城公司支付委托管理服务费。绿城公司已按约定委派管理团队，并完全可以满足项目开发管理需要。截至绿城公司撤回委派的项目管理团队，项目管理团队已完成包括但不限于以下内容：项目定位；方案设计及审批；建筑施工图设计等设计工作；示范区景观工程；营销中心建设和精装修；交付样板间和工法展示样板间；精装修样板间完成总工程量约60%；项目一期各栋楼主体结构开工建设；项目一期开盘销售等工作。项目开发建设各项工作均有序推进。因此，开封萱诚公司不仅无权要求退还人员基本费用和委托管理服务费，还应补足其欠付的委托管理服务费，绿城公司已就此提起反诉。四、开封萱诚公司无权要求绿城公司双倍返还定金。因开封萱诚公司长期拖欠委托管理服务费，绿城公司已根据《委托管理合同》第二部分第三十四条约定依法解除合同。根据《委托管理合同》第二部分第三十九条第4款约定，绿城公司有权不予返还定金。开封萱诚公司无权要求绿城公司双倍返还定金。五、开封萱诚公司无权要求绿城公司赔偿损失和承担律师费。绿城公司不存在违约行为，《委托管理合同》因开封萱诚公司违约被绿城公司依法解除。相关计划未实现并非因绿城公司原因，该等计划也不是绿城公司的承诺和合同义务，并且开封萱诚公司诉请的损失客观上并未实际发生，开封萱诚公司无权要求绿城公司赔偿损失。同时，由于开封萱诚公司提起诉讼无事实和法律依据，律师费应由其自行承担。综上，请求驳回开封萱诚公司的诉讼请求。反诉原告绿城公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认开封萱诚公司与绿城公司于2018年6月13日签订的《房地产项目开发委托管理合同书》已解除；2、开封萱诚公司支付绿城公司委托管理服务费821.1057万元，并支付逾期付款违约金56.4822万元（各期欠付的委托管理服务费自应付之日起按24%/年的标准暂计算至2020年3月31日，实际应计算至付清之日止）；3、开封萱诚公司支付绿城公司垫付的人员基本费用1007449.29元；4、绿城公司无需返还开封萱诚公司已付定金500万元；5、开封萱诚公司支付绿城公司因本案产生的律师费8万元；6、本案本诉和反诉的全部诉讼费用由开封萱诚公司承担。事实和理由：2018年6月13日，开封萱诚公司与绿城公司签订了《房地产项目开发委托管理合同书》，约定：开封萱诚公司委托绿城公司负责位于开封市祥符区××地块项目（即开封玉园项目）开发建设的管理工作；开封萱诚公司应向绿城公司支付人员基本费用和委托管理服务费用，具体如下：（1）人员基本费用指绿城公司委派人员及以绿城公司名义招聘人员的薪酬福利、培训费、会务费、按绿城公司规定发放的奖励、绿城公司委派项目负责人的专车购置费。人员基本费用按照绿城公司的薪资福利标准执行，由开封萱诚公司予以按实列支并核发。（2）委托管理服务费指开封萱诚公司在本项目中为获取绿城公司提供的专业项目开发管理服务而支付的费用。本项目完成销售目标前，委托管理服务费暂按照项目总销售额的4.5%计取，委托管理服务费预估金额为3915万元；委托管理服务费中的1000万元按月费模式支付，合同生效后且包括项目总在内的绿城公司首批人员到岗当月起，开封萱诚公司向绿城公司按月支付50万元，首笔费用为到岗之日起5日内支付，其余于每月5日前支付，月费支付至人民币1000万元止。项目开盘后，开封萱诚公司根据已实现销售物业的实际回款金额2.5%按季度向绿城公司支付委托管理服务费；开封萱诚公司未能按约定向绿城公司支付任何服务费用，逾期在60天内的，每迟延一天，应按照未付金额承担千分之一的违约金。逾期超过60天的，每迟延一天，应按照未付金额承担千分之三的违约金；开封萱诚公司未能按期足额支付本合同约定的委托管理服务费用的任何款项，未付款项总额累计超过200万元或付款延迟时间超过60日的，绿城公司有权解除合同；在本合同履行过程中，开封萱诚公司无正当理由擅自解除合同或者因开封萱诚公司违约而导致绿城公司解除合同的，绿城公司有权不退还开封萱诚公司支付的定金，并要求开封萱诚公司承担由此给绿城公司造成的损失（含委派人员安置相关费用）。根据合同实际终止时间所对应的不同项目进度节点，绿城公司、开封萱诚公司同意本合同的委托管理服务费按如下约定比例进行结算：（1）如项目方案设计尚未获得政府批复的，开封萱诚公司支付至委派管理服务费预估总额的20%。（2）如项目方案设计已获得政府批复，开封萱诚公司支付至委托管理服务费预估总额的30%。如项目已获得施工许可证，开封萱诚公司支付至委托管理服务费预估总额的40%。如项目已获得预售许可证，开封萱诚公司支付至委托管理服务费预估总额的60%。……本项目分期开发的，则上述约定的委托管理服务费预估金额按各期地上建筑面积占总地上建筑面积的比例及各期所处不同阶段分别结算；诉讼过程中发生的费用（包括胜诉方支出的合理律师费用）均由败诉方承担。上述《委托管理合同》签订后，绿城公司依约于2018年7月开始派驻项目管理团队按《委托管理合同》约定履行义务，并授权项目使用“绿城”品牌。截至绿城公司解除《委托管理合同》并撤回委派的项目管理团队，项目管理团队已组织实施或完成了包括但不限于以下管理工作：项目定位；方案设计及审批、建筑施工图设计等设计工作、示范区景观工程、营销中心建设和精装修、交付样板间和工法展示样板间、精装修样板间完成总工程量约60%、项目一期各栋楼主体结构开工建设、项目一期开盘销售等。但从2018年10月开始，开封萱诚公司未能按《委托管理合同》约定及时向绿城公司履行付款义务，其中2018年10月至2019年1月合计200万元月费于2019年5月5日才支付；2019年2月至2019年5月合计200万元月费于2019年5月29日才支付；2019年6月至2019年7月合计100万元月费于2019年7月10日才支付；2019年8月50万元月费于2019年8月7日支付；从2019年9月开始，开封萱诚公司停止向绿城公司支付月费。针对开封萱诚公司的违约行为，绿城公司多次发函要求开封萱诚公司支付拖欠费用，但开封萱诚公司仍不支付。并且，开封萱诚公司至今未发放管理团队2019年的绩效工资及2020年度退场前的薪酬，该部分费用已由绿城公司垫付。由于开封萱诚公司严重违反《委托管理合同》，已符合《委托管理合同》约定的解除条件，绿城公司于2020年1月17日向开封萱诚公司发出《关于解除的告知函》，通知开封萱诚公司解除《委托管理合同》。绿城公司已按《委托管理合同》履行应尽义务，开封萱诚公司也应按《委托管理合同》约定履行付款义务。开封萱诚公司逾期支付费用，违反合同约定，应按合同约定标准向绿城公司支付逾期付款违约金，现绿城公司自愿将合同约定的违约金标准调低为按每年24%计算。在绿城公司因开封萱诚公司违反《委托管理合同》而解除合同后，根据《委托管理合同》第二部分第三十九条第4款约定，绿城公司有权不予返还定金，且双方应按约定根据项目进度节点对委托管理服务费进行结算。截至绿城公司解除合同之日，项目一期已领取预售许可证，开封萱诚公司应向绿城公司支付项目一期对应管理服务费预估金额的60%即1032.1586万元（项目整体地上总建筑面积合计115558.44平方米，其中项目一期地上建筑面积为50776.77平方米，故开封萱诚公司应向绿城公司支付50776.77/115558.44*3915*60%=1032.1586万元）；项目二期方案设计尚未获得政府批复，开封萱诚公司应向绿城公司支付项目二期对应委托管理服务费预估金额的20%即438.9471万元（项目整体地上总建筑面积合计115558.44平方米，其中项目二期地上建筑面积为64781.67平方米，故开封萱诚公司应向绿城公司支付64781.67/115558.44*3915*20%=438.9471万元）；前述应付委托管理服务费合计金额为1471.1057万元，扣减开封萱诚公司已支付的月费650万元，开封萱诚公司还应支付821.1057万元。此外，根据《委托管理合同》第二部分第四十七条约定，开封萱诚公司应按约定赔偿绿城公司因本案发生的律师服务费用。反诉被告开封萱诚公司辩称：一、绿城公司以开封萱诚公司拖欠委托管理服务费为由单方解除《委托管理合同》的行为无效。绿城公司未能严格履行合同约定义务，委派团队人员不足且不稳定，主要管理人员不到岗，直接导致项目管理工作不能正常开展并严重延期，双方约定的年度经营指标如合同销售指标、资金回笼指标、项目关键节点等均不能按原计划完成和兑现。由于绿城公司的严重违约行为，开封萱诚公司不仅没有实现合同目的，反而遭受极大损失。因此，绿城公司以开封萱诚公司拖欠委托管理服务费为由单方解除《委托管理合同》显然不能成立。而开封萱诚公司有权根据《委托管理合同》第二部分第三十五条约定主张解除合同，也有权根据《合同法》第九十四条主张解除合同，同时要求绿城公司承担违约责任并赔偿损失。二、开封萱诚公司有权不予支付人员基本费及委托管理服务费。开封萱诚公司支付委托管理费的前提条件是绿城公司充分发挥其自称的房产项目专业管理能力，帮助开封萱诚公司尽快收回投资并实现收益。但实际上在开封萱诚公司依约向绿城公司支付定金500万元，陆续支付人员基本费3534710.41元、委托管理服务费650万元之后，绿城公司依旧未能严格履行合同约定义务，没有完成双方约定的年度经营指标，项目关键节点严重滞后，尤其是资金回笼指标根本没有完成，导致开封萱诚公司根本不能实现合同目的，且因绿城公司的违约行为遭受重大损失。故开封萱诚公司有权不予支付人员基本费及委托管理服务费。三、本案《委托管理合同》中约定的委托管理服务费并未达到支付条件。《委托管理合同》第五条约定，委托管理服务费按暂估总销售额的4.5%估算，预计金额为人民币3915万元。该数据的前提是住宅销售均价达到7500元/平方米，商业销售均价达到按1.5万元/平方米。但是目前住宅的实际销售均价仅为5000元/平方米，比合同暂估的低了2500元/平方米，价差高达33.33%。鉴于此，绿城公司收取委托管理服务费的条件并不具备，故开封萱诚公司有权拒付该费用。四、绿城公司无权要求开封萱诚公司支付其垫付的人员基本费用。绿城公司在没有完成双方约定的经营指标的情况下，单方解约并事实上撤回委派的项目管理团队，致使开封萱诚公司合同目的不能实现，且遭受巨大损失。因此，绿城公司无权要求开封萱诚公司承担其声称的垫付费用100.744929万元。五、绿城公司应当双倍返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，鉴于上述绿城公司的违约情形，绿城公司作为收受定金的一方应当双倍返还定金1000万元。六、律师费、诉讼费均应当由绿城公司承担。无论是本诉还是反诉，均由于绿城公司的严重违约行为导致，因此，绿城公司应当自行承担由此产生的律师费、诉讼费，同时应当承担开封萱诚公司由此产生的律师费。综上，请求驳回绿城公司的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及对证据真实性无异议的证据，本院对证据所证明的事实予以确认，并作为认定本案事实的依据。根据上述认定的证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2018年6月13日，开封萱诚公司为委托方（甲方），绿城公司为受托方（乙方），双方签订了《房地产项目开发委托管理合同书》（以下简称《委托管理合同书》）。约定：甲方之股东方已竞得位于开封市祥符区的2018-01、2018-03号地块国有土地使用权，依法进行房地产开发建设，乙方为绿城集团下属的以房地产开发受托管理业务为主的专业性管理服务公司，甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托乙方全面负责上述地块项目开发建设的管理工作，乙方同意接受该项委托；项目名称暂为开封祥符项目，用地性质为商用兼容住宅用地，商业用地使用权年限为40年、住宅用地使用权年限为70年。已确权土地宗地一净用地面积约49507.44平方米，约74.261亩，宗地二净用地面积约13506.08平方米，约20.259亩，项目预计合计规划总计容面积约113424平方米；本项目的受托管理活动实行有限制的授权管理模式，即在项目委托管理的范围内，除本合同有特别约定应由甲方行使权利的事项外，均视为乙方已经取得甲方的全面授权，并得以甲方的名义行使该等权利而无须甲方另行同意；甲方作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，拥有项目开发中知情权、监督权和建议权，并在项目定位、项目方案、项目重大设计变更、目标成本设定、计划节点设定、重大招标、项目定价、营销方案等环节具有最终决策权。甲方依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险；乙方根据本合同的约定履行受托管理职责和义务，组建项目管理团队，对甲方负责，在本合同约定或甲方的特别授权许可范围内代表甲方行使项目经营管理权，努力实现项目管理各项目标，并有权获得本合同约定的管理服务费等收益；本项目的受托管理活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同履行的全过程管理；甲方委托乙方进行项目的全过程开发管理工作，乙方对管理范围内应该从事的具体管理事项包括：前期管理工作（对项目的整体定位、运营思路和方案进行统筹规划，并在甲方的协调下负责办理项目开发建设所需的具体审批和许可手续，但本合同另有约定的除外）、规划设计管理、成本管理、工程管理（通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位并进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理，配合甲方，对项目建设过程中出现的各类突发事件进行妥善处理）、营销管理（对项目房产市场定位进行规划并制订销售目标和营销计划，选择各类营销专业服务单位并进行统筹管理，对项目的策划、推广、销售过程进行全面管理，实现项目销售目标）、竣工验收和交付管理、客户服务及房产保修管理、前期物业服务督导、人力资源管理、行政管理；本合同的整体管理服务期限为自本合同签订生效之日起至项目最后一期交付满6个月为止；本项目中的委托管理相关费用主要包括人员基本费用以及委托管理服务费，人员基本费用指乙方委派人员及以乙方名义招聘人员的薪酬福利、培训费、会务费、按乙方规定发放的奖励、乙方委派项目负责人的专车购置费。委托管理服务费是指甲方在本项目中为获取乙方提供的专业项目开发管理服务而支付的费用；人员基本费用的支付采用按实列支形式，本合同的整体管理服务期限为自本合同签订生效之日起至项目最后一期交付满6个月为止；本项目完成销售目标前，委托管理服务费按暂估总销售额的4.5%估算，预计金额为3915万元，甲乙双方同意上述委托管理服务费中的1000万元按照月费模式支付，合同生效后且包括项目总在内的乙方首批项目人员到岗当月起，甲方向乙方按月支付50万元，首笔费用为到岗之日起5日内支付，其余于每月5日前支付，该笔月费支付至1000万元为止；项目实现开盘销售后，甲方按季度向乙方支付委派管理服务费，每季度应付委托管理服务费根据已实现销售物业的实际回款金额的2.5%计算，并于每季度结束后10日内支付给乙方；项目如有分期，委托管理服务费按分期进行结算，项目各分期交付之日起满6个月后的15日内，甲方与乙方按本合同约定总销售额的4.5%的取费标准，根据月费实际支付情况和实际销售均价完成对委托管理服务费的结算，剩余款项由甲方在结算完成后10日内支付给乙方；在本合同签订后15日内，甲方向乙方支付500万元作为定金，该定金不计利息，在最后委托管理费最终结算时等额抵扣；以乙方为主委派人员组成项目管理团队，对甲方董事会负责。乙方按照双方共同确定的人选委派相关人员参与项目管理团队，未经甲方同意不得随意更换。但在本合同履行过程中，乙方委派人员离职的，乙方可另行委派适当的人员接替相应工作；乙方委派团队履行甲方经营管理班子的相关职责，并在甲方委托范围内以甲方名义对外开展工作。乙方委派的项目负责人在该项目管理过程中，履行本合同约定的项目总经理职权，对项目管理团队进行统一管理，乙方委派的其他人员分别负责规划与建筑设计管理、土建安装管理、景观管理、精装修管理、成本管理、采供管理、人力资源管理、营销管理等具体管理工作；项目总经理在内的首批项目团队于本合同签订且甲方全额支付定金后15个工作日内到岗。乙方其他委派人员根据项目开发进度情况逐步到位，具体到岗日期以乙方签发的人员委派函为准。在保证项目开发需要的情况下，乙方可统筹安排委派到甲方的人员。如项目总经理需参加其他项目管理，需得到甲方的认可；甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：1、未能按期足额支付本合同约定的项目委托管理服务费用的任何款项，未付款项总额累计超过200万元或付款延迟时间超过60日的。2、由于甲方未按合同约定履行应尽义务或因法律或其他纠纷，导致项目无法正常实施的，经乙方向甲方书面形式通知后，甲方在合理期限内仍未予以更正或解决的。3、甲方未按本合同的约定或超出授权范围使用“绿城”品牌，经乙方向甲方书面形式通知后，甲方仍未在通知要求的期限内停止该类使用行为或无法消除由此带来的影响的。4、甲方未按本合同第二部分“合同条件”第七条的约定，在未经乙方委派的项目总经理同意的情况下使用项目资金并导致项目无法正常开发的；乙方有下列原因之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方委派人员不稳定、主要管理人员经常不到岗，导致项目管理工作不能正常开展，经甲方书面提出意见后，在30个工作日内仍未改正的。2、乙方严重违反合同约定，未能履行管理职责，经常不能及时提供合同约定的主要工作成果，导致项目不能正常开展或者严重延期（超出约定建设周期6个月以上），经甲方书面提出意见后拒绝整改的。3、因乙方的管理原因导致项目质量与合同严重不符，经施工单位整改后仍不能够通过竣工验收的；在本合同履行过程中，发生法定或约定解除事由的，享有解除权的一方如决定解除本合同，则应以书面方式通知另一方，本合同自书面通知送达之日起解除；在没有法律或合同依据的情况下，当事人一方要求解除合同时，应当提前30日以书面形式通知对方，因解除合同使另一方遭受损失的，应由责任方负责赔偿，依法可以免除责任的情况除外；甲方未能按约定向乙方支付的任何服务费用，逾期在60天内的，每延迟一天，应按照未付金额承担千分之一的违约金，逾期超过60天的，每延迟一天，应按照未付金额承担千分之三的违约金；甲方未按时向各专业工作单位支付费用的，应承担逾期付款的责任，因延期拨付工程款导致停工的，工期顺延，乙方不承担各节点延迟的违约责任；若因甲方原因延误工期的，开发建设周期目标相应延长，如因此给乙方造成损失，或增加额外工作的，甲方应补偿乙方的损失；在本合同履行过程中，甲方无正当理由擅自解除合同或者因甲方违约而导致乙方解除合同的，乙方有权不退还甲方支付的定金并要求甲方承担由此给乙方造成的损失（含委派人员安置相关费用）。根据合同实际终止时间所对应的不同项目进度节点，甲乙双方同意本合同的委托管理服务费按如下约定比例进行结算：（1）如项目方案设计尚未获得政府批复的，甲方支付至委托管理服务费预估总额的20%。（2）如项目方案设计已获得政府批复，甲方支付至委托管理服务费预估总额的30%。（3）如项目已获得施工许可证，甲方支付至委托服务费预估总额的40%。（4）如项目已获得预售许可证，甲方支付至委托管理服务费预估总额的60%。（5）如项目已完成竣工验收备案，甲方应按委托管理服务费的预估总额全额结算并支付给乙方。（6）本项目分期开发的，则上述约定的委托管理服务费用预估金额按各期地上建筑面积占总地上建筑面积的比例及各期所处不同阶段分别结算。（7）如本合同终止时，项目已取得上述约定的某节点批复、证照等文件，并已经开始实施下一节点工作但未全部完成的，结算时，甲方除支付已取得批复、证照等文件节点对应的委托管理服务费外，还应支付下一节点增加部分委托管理服务费的50%。（8）如本合同终止时，项目已具备办理上述约定的某节点批复、证照等文件的条件，但因甲方原因未能取得该等文件的，委托管理服务费应按该节点进行结算；乙方违约责任：1、项目的竣工交付应按照开发建设周期目标执行，如因乙方管理单方面原因，造成项目总开发建设周期超出经双方共同确认的项目开发总体计划所确定的开发建设周期且须对买房人承担违约责任的，则在甲方承担相应违约责任后，由乙方按实向甲方赔偿等额的损失；2、项目的整体工程成本应控制在本合同约定的目标考核成本范围内，如因乙方管理责任导致实际整体工程成本超过成本考核目标3%的（不含经本合同约定可以进行成本管理目标调整的成本变更），超出成本考核目标3%部分由乙方承担50%；开发过程中，如因乙方未能尽到相应的管理职责或管理不当导致重大安全事故（指死亡一人以上或重伤二人以上的事故）发生，给甲方造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任；4、项目建设质量未达到合同约定标准而致使甲方产生损失的，损失部分由乙方承担；除因乙方擅自解约或因乙方违约而导致合同被解除的外，在本合同解除前，均不免除甲方按实际承担乙方委派人员薪酬福利的责任；诉讼过程中发生的有关费用（包括胜诉方支出的合理律师费用）均由败诉方承担。《委托管理合同书》签订后，郑州萱诚中赫公司于2018年7月9日支付绿城公司定金500万元。2018年7月，绿城公司委派首批项目管理人员，2018年8月21日委派张斌至开封萱诚公司任项目总经理，并陆续委派项目管理团队相关人员，期间绿城公司委派人员有相应调整和变动。绿城公司进行了项目前期管理、规划设计管理、成本管理、工程管理等相关工作。2019年4月17日，绿城公司向开封萱诚公司发送了“关于开封玉园项目2019年度经营指标的征询意见函”，开封萱诚公司予以盖章确认。该征询意见函中明确：2019年项目合同销售指标为37000万元，销售资金回笼指标为26000万元；合同销售指标：一季度0元，二季度7700万元，三季度13000万元，四季度16300万元。资金回笼指标：一季度0元，二季度2200万元，三季度9500万元，四季度14300万元；项目计划关键节点：2019年4月25日取得规划建筑设计方案批复；2019年4月19日取得《建设工程规划许可证》，面积151014.38平方米；2019年5月10日取得《建筑工程施工许可证》，面积151014.38平方米；2019年5月10日正式开工，面积126062.96平方米；2019年6月11日施工图版目标成本审批完成，面积151014.38平方米；2020年4月30日同一交付单元完成±0.00以下结构工程，面积126062.96平方米；2019年9月25日销售展示中心开放，面积880平方米；2019年9月25日，首个样板房/区开放，面积4286平方米；2019年6月27日取得住宅6#、12#、19#《预售许可证》，面积一标段/一期20081平方米（具体体量以最终方案为准）；2019年9月28日取得住宅18#、11#、5#、3#、10#、9#、2#、1#、8#、16#、17#《预售许可证》，面积一标段/二期68637平方米（具体体量以最终方案为准）；2020年5月30日住宅同一交付单元整体结构工程结顶，面积126062.96平方米。从2018年8月至2018年9月，开封萱诚公司每月按约支付绿城公司管理服务费50万元。后开封萱诚公司未按期支付管理服务费，经绿城公司发催款通知书，2019年5月5日，开封萱诚公司支付绿城公司2018年10月至2019年1月管理服务费200万元；2019年5月29月，开封萱诚公司支付绿城公司2019年2月至2019年5月的管理服务费200万元；2019年7月10日，开封萱诚公司支付绿城公司2019年6月至2019年7月的管理服务费100万元；2019年8月7日，开封萱诚公司支付绿城公司2019年8月的管理服务费50万元。开封萱诚公司共计支付了绿城公司管理服务费650元。从2019年9月起，开封萱诚公司未支付绿城公司管理服务费。开封萱诚公司支付了绿城公司截至2020年1月的人员基本费用。2020年1月17日，绿城公司向开封萱诚公司发送了“关于解除房地产项目开发委托管理合同书的告知函”，载明：因开封萱诚公司拖欠2019年9月至2020年1月的管理服务费250万元，已构成违约，解除双方于2018年6月13日签订的《委托管理合同书》，定金500万元不予退还；收函后3日内付清管理服务费及相应逾期付款违约金；绿城公司拟于2020年1月30日撤回委派的项目管理团队，并办理工作移交手续；终止本项目的“绿城”品牌使用许可，项目所有相关资料和实物中不得在出现“绿城”字样、商标及图形，不得以任何方式继续使用“绿城”品牌。后绿城公司人员撤离了案涉项目，双方于2020年3月14日完成了项目相关资料的移交。案涉项目于2019年4月18日取得5#、6#、11#、12#、17#、18#、19#、20#及地下车库《建设工程规划许可证》，总建筑面积80327.03平方米。2019年6月16日取得5#、6#、11#、12#、17#、18#、19#、20#及地下车库《建筑工程施工许可证》，建筑面积80327.03平方米。2019年5月21日至7月19日，陆续取得5#、6#、11#、12#、17#、18#、19#、20#及地下车库《工程开工令》，并开工建设。于2019年10月25日办理了案涉项目6#、12#、17#、18#、19#商品房预售许可证。于2020年1月3日办理了案涉项目5#、11#商品房预售许可证。2020年1月份，销售展示中心开放。本院认为：开封萱诚公司与绿城公司签订的《委托管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：开封萱诚公司与绿城公司是否存在违约行为；案涉《委托管理合同书》是否已符合解除条件；违约责任如何承担。关于焦点问题一，根据《委托管理合同书》第三十五条约定“绿城公司有下列原因之一的，开封萱诚公司有权解除本合同：1、绿城公司委派人员不稳定、主要管理人员经常不到岗，导致项目管理工作不能正常开展，经开封萱诚公司书面提出意见后，在30个工作日内仍未改正的。2、绿城公司严重违反合同约定，未能履行管理职责，经常不能及时提供合同约定的主要工作成果，导致项目不能正常开展或者严重延期（超出约定建设周期6个月以上），经开封萱诚公司书面提出意见后拒绝整改的。3、因绿城公司的管理原因导致项目质量与合同严重不符，经施工单位整改后仍不能够通过竣工验收的”开封萱诚公司基于上述合同约定认为绿城公司存在委派团队人员不稳定，主要管理人员不正常在岗，未能严格履行合同义务，导致年度合同销售、资金回笼指标、项目关键节点等未能按计划完成，造成严重经营损失。本院认为，根据《委托管理合同书》约定，绿城公司委派人员根据项目开发进度情况逐步到位，在保证项目开发需要的情况下，绿城公司可统筹安排委派到开封萱诚公司的人员，绿城公司委派人员离职的，绿城公司可另行委派适当的人员接替相应工作。在双方《委托管理合同书》签订后，绿城公司委派管理人员进场工作。在合同履行过程中，虽然绿城公司存在人员少量调动、离职的情形，但并不存在不稳定、主要管理人员不到岗，并导致项目管理工作不能正常开展的情况。同时，根据《委托管理合同书》约定开封萱诚公司如欲以人员不稳定导致工作不能正常开展主张解除合同，需向绿城公司提出书面意见，绿城公司在30个工作日内仍未改正为前提，但在合同履行过程中，开封萱诚公司亦未向绿城公司提出书面意见。故开封萱诚公司以绿城公司委派人员不稳定主张违约并要求解除合同，理由并不充分，本院不予支持。绿城公司作为房地产开发的专业性管理服务公司，其负责案涉项目工程全方位管理工作，绿城公司提出并经开封萱诚公司确认的案涉项目2019年度经营指标，双方特别是绿城公司应尽责尽职按该指标完成相应工作，项目关键节点未按期完成以及合同销售指标、资金回笼指标未完成具有多方面的各种原因，但绿城公司作为专业性管理服务公司，亦负有不可推卸的管理责任，本院认为绿城公司在管理服务中存在瑕疵。关于焦点问题二，根据《委托管理合同书》约定，开封萱诚公司未能按期足额支付约定的项目委托管理服务费用的任何款项，未付款总额累计超过200万元或付款延迟时间超过60日的，绿城公司有权解除合同。截止2020年1月，开封萱诚公司未按约支付委托管理服务费达250万元，已构成违约，应承担相应的违约责任。故绿城公司有权解除案涉《委托管理合同书》，且其于2020年1月17日通知开封萱诚公司解除合同，故本院确认《委托管理合同书》已于2020年1月17日解除。关于争议焦点三，绿城公司主张的逾期付款违约金、定金不予退还、支付至委托管理服务费预估总额的60%均属于开封萱诚公司违约所应承担的违约责任。绿城公司公司所主张的违约金显然过高，且绿城公司在项目管理服务过程中存在一定过错和瑕疵。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故本院综合考虑合同履行情况、双方的过错等案件情况，酌情确定由开封萱诚公司支付绿城公司违约金150万元。关于委派管理服务费支付数额，本院根据绿城公司实际管理服务时间至2020年1月，故开封萱诚公司应支付绿城公司2019年9月至2020年1月按每月50万元计算的委托管理服务费250万元。绿城公司主张的人员基本费用，因绿城公司已于2019年1月17日解除了案涉合同，并撤离了相应管理人员，故对绿城公司主张的人员基本费用100.744929万元，本院不予支持。在本院已酌情支持绿城公司违约金的情况下，对其收取的500万元定金，绿城公司应退还给开封萱诚公司。对双方所主张的律师费要求对方承担的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。对开封萱诚公司主张的除返还500万元定金外的其他诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，对开封萱诚公司、绿城公司诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认开封萱诚置业有限责任公司与绿城房地产建设管理集团有限公司于2018年6月13日签订的《房地产项目开发委托管理合同书》于2020年1月17日解除。二、绿城房地产建设管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还开封萱诚置业有限责任公司定金5000000元。三、开封萱诚置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付绿城房地产建设管理集团有限公司委托管理服务费2500000元。四、开封萱诚置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付绿城房地产建设管理集团有限公司违约金1500000元。五、上述第二、三、四项款项相抵扣后，绿城房地产建设管理集团有限公司支付开封萱诚置业有限责任公司1000000元，于本判决生效之日起十日支付。六、驳回开封萱诚置业有限责任公司的其他诉讼请求。七、驳回绿城房地产建设管理集团有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167274元，由原告开封萱诚置业有限责任公司负担133953元，被告绿城房地产建设管理集团有限公司负担33321元。反诉案件受理费110980元，由反诉原告绿城房地产建设管理集团有限公司负担81115元，反诉被告开封萱诚置业有限责任公司29865元。原告开封萱诚置业有限责任公司、反诉原告绿城房地产建设管理集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告绿城房地产建设管理集团有限公司、反诉被告开封萱诚置业有限责任公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  吕小明人民陪审员  林秀明人民陪审员  宋敬蓉二〇二一年三月十八日书 记 员  何鹏丽