辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1907号上诉人（原审原告）：大连诺德资产经营管理有限公司。住所地：大连市沙河口区体坛路**。法定代表人：侯鲁宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋广欣，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘同强，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连泰德资产管理服务有限公司。。住所地：大连市甘井子区黄埔路**泰德大厦****单元法定代表人：孙义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵熠阳，北京市（盈科）大连律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国夫，北京市（盈科）大连律师事务所律师。上诉人大连诺德资产经营管理有限公司（以下简称诺德公司）因与被上诉人大连泰德资产管理服务有限公司（以下简称泰德公司）委托合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院(2020)辽0293民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诺德公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。主要理由为，1.一审判决未支持被上诉人返还2014年7月至9月的预收租金4132367.95元，属认定事实错误。被上诉人提交的《会议纪要》已经明确表示2014年7月1日以后的租金是被上诉人“代”上诉人收取的。同时，《合同主体变更协议》中明确约定，租赁合同中的出租人于2014年7月1日由被上诉人变更为上诉人。上诉人承接租赁合同中的全部权利义务。换言之，被上诉人依据原合同已经无权收取2014年7月1日以后的租金，只有上诉人才有权收取，故被上诉人应将2014年7月1日以后代收的租金返还给上诉人。2.2017年双方对帐以后，被上诉人各种推诿拒绝返还款项，给上诉人造成经济损失，理应向上诉人支付利息。泰德公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，上诉人提交的相关证据均没有体现出被上诉人应当返还上诉人2014年7月至9月的预收租金。诺德公司向一审法院起诉请求：一、泰德公司立即返还诺德公司11109381.82元款项；二、泰德公司自起诉之日起至实际给付之日止依法给付利息，按照全国银行间同业拆借利率计算。一审法院认定事实如下：2010年1月11日，大连市人民政府（甲方）、大连市沙河口区人民政府（乙方）、大连泰德煤网股份有限公司（丙方）签订《战略合作框架协议》，约定：甲方会同乙方共同支持丙方投资建设东北亚煤炭交易中心（以下简称交易中心）。乙方负责购置中铁诺德大厦，提供给丙方用于建设交易中心。丙方在乙方辖区内投资注册东北亚煤炭交易有限公司。《战略合作框架协议》签订后，大连市沙河口区人民政府（甲方）、诺德公司（乙方）、泰德煤网股份有限公司（丙方）、东北亚煤炭交易有限公司（丁方）签订《合作协议书》，约定：中铁诺德大厦按甲方要求由乙方筹集资金购买，由甲、乙方协调于2011年3月31日交付使用，整体提供给丁方用于建设交易中心。中铁诺德大厦交付给丁方后，由丙、丁方组建专业物业管理公司，并与乙方签订物业管理委托协议，中铁诺德大厦的全部运营费用由丙、丁方承担。物业管理费的收取及使用，及公共区域经营、水电、采暖等费用代收代付由乙方与物业管理公司协议约定。甲方、乙方作为中铁诺德大厦的产权人和实际权利人，有权实时对资产情况和物业管理情况进行检查和监督。甲、乙方同意2015年底前对丙方、丁方不收取租金，丙、丁方可以在甲、乙方授权的情况下对部分入住企业收取租金，租金收入由丙、丁方进行运营管理，以补贴物业运营。2011年1月1日，诺德公司出具《授权委托书》，将其具有产权的位于大连市沙河口区诺德大厦，授权委托大连泰德物业管理有限公司代为履行如下职责：1.直接以大连泰德物业管理有限公司的名义代为同第三方签订诺德大厦内部物业租赁合同，并直接收取物业租赁费用。2.直接以大连泰德物业管理有限公司的名义同诺德大厦入住业户签订物业服务合同，提供物业服务，并直接收取服务费用，同时授权大连泰德物业管理有限公司在诺德大厦业户装修期间直接收取装修保证金、装修垃圾清运费等，依法实施装修监督管理。3.凡上述大连泰德物业管理有限公司在授权范围内签订的物业租赁合同和物业管理合同所产生的权利义务，均由大连泰德物业管理有限公司承担，授权有效期自2011年1月1日至2015年12月31日止。大连泰德物业管理有限公司于2011年7月19日名称变更为泰德公司。2014年10月21日，诺德公司、泰德公司签订《诺德大厦交接记录》，内容为：应诺德公司要求，诺德大厦物业管理工作自2014年10月起由诺德公司负责，双方就物业管理交接事宜明确如下：1.诺德大厦工程设备双方已盘点完毕，双方无异议。2.诺德大厦工程及消防管理运行档案已全部交接，双方无异议。3.诺德大厦弱电系统密码已全部交接，双方无异议。4.诺德大厦物业管理合同67份原件已全部交接，双方无异议。5.截止交接时点，诺德大厦由泰德公司采购以及权属归泰德公司所有的保洁耗材总价为116971.55元，工程耗材总价为52111.36元，以上费用需由诺德公司另行向泰德公司支付。6.诺德大厦现场人员75人已全部交接，自2014年10月1日起的外包费由诺德公司负责支付，泰德公司不再承担。7.诺德大厦现场办公设备以及工程消防类工器具双方已进行清点，属诺德公司暂时向泰德公司借用，是否需转让以及转让价格，由双方另行协商后确定。8.与诺德大厦相关的供应商24个，将由诺德公司、泰德公司以及供应商三方签订合同主体变更协议，由诺德公司继承泰德公司的权利义务。9.截止2014年9月30日，诺德大厦水表数、电表数以及剩余电费290,242.63元，其中70242.63元属泰德公司结余电费；泰德公司已代缴业户第三季度的电费210568.8元；泰德公司应收取的空调加时费10230元，双方确认无异议。2017年8月9日，诺德公司、泰德公司对诺德大厦的前期交接工作事项进行沟通，并形成《会议纪要》，内容如下：一、关于诺德大厦交接相关收入和费用对账问题。双方财务人员于前一段时间对双方14年9月交接时的账目问题进行了相互对账，双方对附表当中所列第一项第1条，第三项第1-5条存在异议，待以后双方另行协商（后附双方各自提报的明细表）。二、关于诺德大厦42楼交接问题。泰德公司已从42楼撤离，泰德公司同意诺德公司对该楼层进行接管，可对外另行出租，双方已无其他争议。三、关于诺德大厦地下一层机房遗留问题，待下一步协商解决办法。根据诺德公司提报的交接明细（《会议纪要》附件），内容为：第一项“泰德资产预收诺德资产的明细”，第1条租金：泰德预收5793812.43元（14年7月后），第2条物业费：泰德预收6049155.48元（14年10月后），第3条租金、物业费保证金：泰德已收1357459.1元（不含装修押金），第4条租金、物业费返款税金：680970.65元，税率5.75%[（租金5793812.43元+物业费6049155.48元）×5.75%=680970.65元]。第二项“诺德资产应支付泰德资产的明细”，共计1410074.54元，双方认可。根据泰德公司提报的交接明细（《会议纪要》附件），内容为：第一项“泰德资产预收诺德资产的明细”，第1条租金：泰德预收1661444.48元（14年10月后,2014年7-9月合计4132367.95元），第2条物业费：泰德预收6049155.48元（14年10月后），第3条租金、物业费保证金：泰德已收1357459.1元（不含装修押金），第4条租金、物业费返款税金：443359.5元，税率5.75%[（租金1661444.48元+物业费6049155.48元）×5.75%=443359.5元]。第二项“诺德资产应支付泰德资产的明细”，共计1,410,074.54元，双方认可。一审法院认为，根据诺德公司提供的《战略合作框架协议》、《合作协议书》、《授权委托书》及诺德公司、泰德公司一审庭审陈述，可以确认诺德公司于2011年1月1日以诺德大厦产权人身份，将诺德大厦物业租赁、服务合同的签订及诺德大厦租金、物业费等费用的收取委托给泰德公司处理，泰德公司基于诺德公司的委托，实际进行了诺德大厦的物业运营管理，包括以泰德公司名义与入住业主签署物业管理合同，提供物业管理服务，向入住业主收取租金、物业费等。基于以上事实，诺德公司、泰德公司之间系委托合同关系，本案案由应为委托合同纠纷。根据诺德公司、泰德公司签订的《诺德大厦交接记录》及双方分别提交的交接明细（《会议纪要》附件），可以确认诺德大厦物业管理自2014年10月1日起由泰德公司交由诺德公司接管，双方对于泰德公司预收的物业费数额6049155.48元（2014年10月后）及租金、物业费保证金数额1357459.1元已无争议，对于诺德公司应当支付给泰德公司的各项费用数额1410074.54元亦无争议，故一审法院予以确认。结合诺德公司、泰德公司诉辩主张，双方争议焦点在于泰德公司是否应当返还2014年7月至9月期间由其预收的租金费用4132367.95元及相应应予扣除的物业费返还税金数额。首先，泰德公司辩称交接明细中载明的泰德公司预收租金、物业费及保证金其并未收取，与《会议纪要》及其自行提报的交接明细的内容不符（均载明为“泰德预收”），其该项答辩意见不能成立。泰德公司要求诺德公司继续举证证明相关款项已由泰德公司收取的答辩意见亦于法无据，不予采纳。根据一审法院查明事实，可以确认泰德公司已经预收2014年7月1日之后的租金5793812.43元（2014年7-9月4132367.95元，2014年10月后1661444.48元），预收2014年10月1日之后的物业费6049155.48元，预收租金、物业费保证金1,357,459.1元（不含装修押金），故一审法院予以认定。泰德公司前述口头抗辩意见不能推翻其自行提供的《会议纪要》及交接明细，一审法院均不予采纳。其次，根据泰德公司提交的《诺德大厦交接记录》，诺德公司、泰德公司双方系于2014年10月1日完成诺德大厦物业管理的交接，故可认定诺德公司、泰德公司之间的委托合同系于2014年10月1日实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，泰德公司预先收取的2014年10月1日之后的诺德大厦租金1661444.48元、物业管理费6049155.48元及租金、物业费保证金1357459.1元，扣除物业费返款税金443359.50元及诺德公司同意支付泰德公司的款项1410074.54元，泰德公司应当返还诺德公司预收款项合计7214625.02元（1661444.48元+6049155.48元+1,357,459.1元-443359.5元-1410074.54元）。诺德公司主张泰德公司应当返还2014年7月至9月期间由泰德公司预收的相应租金，缺乏事实及法律依据，不予支持。最后，关于诺德公司要求泰德公司自起诉之日起支付返款利息的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，不予支持。鉴于诺德公司、泰德公司自2014年10月交接后对于应当返还的款项至今未能协商一致，故诺德公司有权诉至法院。泰德公司以双方未协商一致拒绝返还相关款项的答辩意见，于法于理无据，不予采纳。综上，诺德公司的部分诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、大连泰德资产管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还大连诺德资产经营管理有限公司预收款项合计7214625.02元；二、驳回大连诺德资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88456元，减半收取计44228元，由诺德公司负担15480元，由泰德公司负担28748元（此款诺德公司已预交，泰德公司于执行时一并给付）。本院二审期间，被上诉人提交一份《关于诺德大厦物业交接的联络函》，拟证明双方当事人的交接时间为2014年10月1日。本院经审查，对该份证据予以采信。上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人是否应向上诉人返还已预收的2014年7月至9月期间的租金。根据案涉《战略合作框架协议》的约定，上诉人系诺德大厦的产权人和实际权利人之一。上诉人在2011年1月1日向被上诉人出具的《授权委托书》中已明确约定，被上诉人系接受上诉人委托，代上诉人与第三方签订物业租赁合同，并收取租赁费用。由此可以认定，上诉人系诺德大厦的产权人，被上诉人系诺德大厦的物业管理人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故，上诉人向被上诉人主张讼争期间由被上诉人代收的租金，于法有据。虽然双方当事人对于2014年10月之后的物业管理工作进行了明确交接，但该次交接并未改变2014年10月之前双方之间的法律地位，被上诉人仅以该次交接未提及讼争期间的租金交接工作，即主张其享有讼争期间租金的所有权，于法无据。关于租金的具体金额，根据被上诉人提报的《泰德资产预收诺德资产的明细》内容，被上诉人已认可讼争期间预收的租金金额为4132367.95元,并已为此按照5.75%税率支付了相关税费237611.16元，故，在扣除税费的情况下，上诉人主张被上诉人返还3894756.79元款项，应予支持。该笔款项加上一审判决认定的被上诉人应返款项7,214,625.02元，合计为11109381.82元。关于利息的问题，因双方当事人既未对讼争期间租金的返还金额和时间协商一致，亦未明确约定违约金的承担问题，故，一审判决未支持上诉人此节诉请，并无不妥。综上所述，上诉人诺德公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院(2020)辽0293民初2366号民事判决第二项；二、变更大连高新技术产业园区人民法院(2020)辽0293民初2366号民事判决第一项为，大连泰德资产管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还大连诺德资产经营管理有限公司预收款项合计11109381.82元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88456元，减半收取计44228元，由大连泰德资产管理服务有限公司负担；二审案件受理费88,456元，由大连泰德资产管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王家永二〇二一年三月二十九日书记员 张 琳