安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终687号 上诉人（原审原告）：葛友侠，女，1985年11月24日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：张元荣，安徽香樟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王建，男，1972年5月6日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：王艳，与王建系夫妻关系。 上诉人葛友侠因执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 葛友侠上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案的全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。王建对未办理过户手续存在重大过错，其签订的房屋买卖协议仅具有债权上的法律效力，不能对抗物权效力。案涉房屋买卖协议第二条约定，王建承诺在2013年10月1日前还清银行贷款，王建将银行贷款还清，抵押权解除后，师刚自愿将上述商品房买卖合同项下的权利转让给王建。而实际情况是涉案房屋贷款直到2018年5月24日才结清，且无法证明是王建结清，即使该房屋买卖协议有效，也存在严重的违约行为。王建于2013年3月28日向师刚支付购房定金2万元，2013年4月2日支付购房款14万元，2013年4月16日支付购房款102250元，2014年7月7月31日支付购房款5000元，仅有无法核实收条出具人的收条证明，完全没有任何转账记录予以证实，王建是否实际支付购房款无法核实。案涉房屋并非无法办理过户的还原房、自建房，而是商品房，王建于2013年4月2日签订了房屋买卖协议，直到2017年11月上诉人称申请查封该房屋，5年多的时间，足够其办理过户或者维权，在此中间其仍未办理过户手续，也未进行维权诉讼，这完全是被上诉人自身原因未办理过户手续，存在明显的重大过错。综上请支持上诉请求。 王建辩称，葛友侠的上诉主张违背事实，不符合法律规定，请依法驳回。 葛友侠一审诉讼请求：1.依法撤销谯城区人民法院（2017）皖1602民初6620号之二民事裁定；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月2日，王建（买方、乙方）与师军、师瑞华（卖方、甲方）签订《协议书》，甲方将位于亳州市谯城区房屋出售给乙方。协议约定：一、甲方拟将上述商品房买卖合同项下的权利转让给乙方，转让价为人民币485000元，协议签订后付给甲方160000元，交房后付给甲方102570元，下欠余款5000元等待上述房产证办理下来、甲方到公证处办理委托公证后一次性付清。二、乙方自愿代甲方偿还尚欠中行亳州分行217023元银行贷款，作为支付给甲方的购房款，乙方承诺在2013年10月1日前还清上述银行贷款。待乙方将上述银行贷款还清，抵押权解除后，甲方自愿将上述商品房合同项下权利转让给乙方。……四、在上述房产证办理下来，乙方付清购房款后，甲方有义务协助乙方办理上述房产的房产过户等与此相关的手续。协议另约定了其他内容。2013年4月2日，师刚、师瑞华出具《委托书》，委托王艳代为办理上述房产的房产证、领取房产证等与之相关的所有手续。2014年4月10日，安徽省亳州市金铎公证处对《协议书》、《委托书》依法公证。2013年3月28日，王建向师刚支付购房定金20000元；2013年4月2日，支付购房款140000元；2013年4月16日，支付购房款102250元；2014年7月31日，支付购房款5000元。《协议书》签订后，师刚即向王建交付房屋，王建按照约定开始偿还银行贷款，并于2018年5月24日还清贷款。房屋交付后，王建于2015年12月2日缴纳该房屋的物业费。该房屋于2015年5月7日办理了房地产权证（产权证号：房地权证亳字第××，房地产权利人：师军，共有情况：单独所有。房屋面积：109.21㎡）。王建的妻子王艳按《委托书》的约定领取了该房房产证。 2017年11月14日，该院在审理葛友侠诉师刚民间借贷纠纷一案中依葛友侠的申请作出（2017）皖1602民初6620号民事裁定，对师刚所有的位于亳州市谯城区房屋一套（证号：201507732）予以查封。2018年12月26日，王建向该院提出执行异议申请，申请解除对该房屋的查封，该院经审查，作出（2017）皖1602民初6620号之二民事裁定：中止对位于亳州市城区盛世家和园小区14号楼1单元302室房屋（产权证号：××号）的执行。葛友侠对此裁定不服，于2019年1月22日向该院提起执行异议之诉。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，师军、师瑞华与王建签订房屋买卖协议书，王建按协议约定支付购房款，并于2018年5月24日结清银行贷款，《协议书》签订后，师刚即向王建交付房屋，王建缴纳了该房屋的物业费，师军、师瑞华给王艳（王建妻子）出具委托书，委托王艳办理房产证、领取房产证等相关手续，案涉房屋于2015年5月7日办理了房地产权证，但因联系不到师军，一直未办理房产过户手续，王建对未办理过户登记手续没有过错，故王建对涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的情形。综上，王建对位于亳州市城区盛世家和园小区14号楼1单元302室房屋（产权证号：××号）享有足以排除强制执行的民事权益，故对葛友侠要求撤销谯城区人民法院（2017）皖1602民初6620号之二民事裁定的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决:驳回原告葛友侠的诉讼请求。案件受理费80元，由原告葛友侠负担。 当事人二审没有提交新证据。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：王建就案涉房屋是否享有排除法院强制执行的权利。根据查明事实，案涉王建房屋买卖合同签订时间是2013年4月2日，葛友侠一案查封裁定时间为2017年11月份，王建就案涉房屋与师军签订购房合同的时间早于葛友侠查封时间。根据王建举证的收条，能够证明其已经支付师军购房款267250元，并于2018年5月24日结清房屋贷款，履行了合同约定的购房款支付义务。王建提交的物业费缴费收据能够证明其已经实际占有案涉房屋。关于房屋过户的问题。案涉房屋于2015年5月7日办理了房地产权证。王建称没有办理过户的原因是联系不上师军。二审中，葛友侠也称已经五六年联系不上师军了。综合本案购房合同履约情况及双方陈述内容，王建就案涉房屋没有办理过户并非因其自身原因所导致。一审法院认定王建就案涉房屋享有足以排除执行的权利不违反法律规定，本院予以维持。综上，葛友侠的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，有葛友侠负担。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  王艳东 审判员  沙启峰 二〇二一年三月十五日 法官助理高辛冉 书记员李遨宇