山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初147号原告：田奉承，男，1964年12月19日出生，汉族，居民，住山东省桓台县。委托诉讼代理人：宋文照，山东法德利律师事务所律师。被告：山东南山建设发展股份有限公司，地址：龙口市东江镇南山村，社会统一信用代码：913700007697026500。法定代表人：孙永进，任董事长。委托诉讼代理人：栾俊，任公司员工。原告田奉承与被告山东南山建设发展股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田奉承的委托诉讼代理人宋文照、被告山东南山建设发展股份有限公司的委托诉讼代理人栾俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田奉承向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告126798元；2、判令被告双倍返还原告定金20000元；3、判令被告赔偿原告担保费6000元；4、判令被告自2009年11月20日起以142798元为基数按同期银行贷款利率的4倍赔偿原告资金占用损失；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年1月20日，原、被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的东海黄金海岸海润豪景7-4-502室，合同约定房屋总价款为427748元。合同第6条付款方式及期限约定“买受人于2010年1月20日前首付款人民币85748元整，余款34.2万元于接到出卖人通知之日起7日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关材料交出卖人确认。”合同签订后，原告按约支付了首付款及定金10000元。并且为了办证，向被告支付中介服务费、办证费8050元，向被告指定的山东泛亚达担保有限公司支付担保费6000元。2018年7月24日，被告向龙口市人民法院提起诉讼，请求解除与原告所签订的商品房预售合同(案号(2018)鲁0681民初4577号)。龙口市人民法院审理后认定：“被告(指本案原告，以下同)已按合同约定超额缴纳了涉案房屋的首付款，但原告(指本案被告，以下同)未能提交证据证明其已按合同约定履行了通知被告到银行办理按揭贷款手续的义务，故本院认为被告未能办理按揭贷款手续的原因并不在于自身，不能认定被告存在违约行为。原告主张被告支付逾期付款的违约金，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。”并据此判决解除双方所签订的商品房预售合同，该判决已经生效。原告认为被告未能按期交房，已构成根本违约。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告山东南山建设发展股份有限公司辩称，涉案房屋于2016年3月21日签订商品房买卖合同，该合同约定原告应于2011年5月付清首付款86171元，余款342000元应于合同签订之日起30日内提交相关资料办理相关手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人，即合同的第6条第3款。原告因个人征信问题导致贷款未能及时办理，致使合同目的无法实现，我方2018年诉讼解除商品房买卖合同。我方曾多次联系业主，要求客户继续办理贷款或变更付款方式，原告均未办理。同时原告因个人原因导致合同无法继续履行，违约责任非我公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的2016年3月21日的《商品房预（销）售合同》提出异议，本院认为被告提交的该份《商品房预（销）售合同》与（2018）鲁0681民初4577号案件中其提起诉讼时提交的合同不一致，对被告提交的该份合同本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月24日，本案被告山东南山建设发展股份有限公司起诉本案原告田奉承，要求判令解除双方于2010年1月20日签订的《商品房预（销）售合同》，并由田奉承协助办理该合同的备案撤销手续；判令田奉承给付其逾期付款违约金（自2011年5月28日始至合同解除之日止，以未付款额299000元为基数，按中国人民银行确定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。该案经审理查明，2010年1月20日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》，由田奉承购买山东南山建设发展股份有限公司开发的东海黄金海岸海润豪景7-4-502室，合同约定房屋总价款为427748元，合同第六条付款方式及期限约定，“买受人于2010年1月20日前付首付款人民币85748元整，余款34.2万元于接到出卖人通知之日起7日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关材料交出卖人确认。”第七条买受人逾期付款的违约责任约定，“如买受人未在规定时间内办理按揭贷款手续，买受人应按总房款每日0.5%向出卖人支付违约金，逾期达十日违约金按双倍支付，同时，出卖人有权解除本合同……。”田奉承于2009年6月16日交纳定金10000元、2009年6月30日交纳首付款75748元、2011年5月20日交纳楼款30000元、13000元，以上4笔共计支付房款128748元，由山东南山建设发展股份有限公司出具收款收据4张，剩余299000元至今未办理按揭贷款手续。本院依法于2020年12月29日作出（2018）鲁0681民初4577号民事判决：一、解除山东南山建设发展股份有限公司与田奉承针对龙口东海黄金海岸海润豪景7-4-502室签订的《商品房预（销）售合同》；二、田奉承于本判决生效之日起十日内协助山东南山建设发展股份有限公司到龙口市房产管理部门办理合同备案的撤销手续；三、驳回山东南山建设发展股份有限公司的其他诉讼请求。现该判决已生效并执行完毕。另查明，2009年11月19日原告田奉承向被告缴纳办理房产证费用6530元，被告为原告出具收款收据；同日原告田奉承向被告交纳中介服务费1520元，被告为原告出具收款收据。2009年11月19日原告向山东泛亚达担保有限公司烟台分公司交纳6156元，该公司为原告出具收款收据，载明海润豪景7-4-502#（中行）贷34.2万/18年。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原告提交的收款收据能够证实原告已经陆续向被告交纳房款、办理房产证费用、中介费等共计136798元，（2018）鲁0681民初4577号民事判决已经判决解除原被告双方签订的《商品房预售合同》，现原告起诉被告要求被告返还上述136798元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉讼请求中的担保费6000元，原告提交的单据能够证实该费用并未交纳给被告，因此原告起诉被告要求返还该6000元，于法无据，本院不予支持。原被告签订的商品房预售合同明确载明原告在接到被告通知后方能到银行办理按揭银行贷款手续，原告主张因被告至今未能通知原告办理银行按揭贷款导致原被告双方合同解除，被告存在违约，被告抗辩称其已经履行了通知义务，但被告未能提交任何证据证实被告曾通知原告办理银行按揭贷款手续，因此，对被告的抗辩观点，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同担保的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案原告于2009年6月16日交纳给被告的10000元虽明确载明为定金，但原被告已经于2010年1月20日签订《商品房预（销）售合同》，该定金已经转化为房款，因此，原告起诉要求被告双倍返还定金于法无据，本院不予支持。关于损失，因被告未能履行通知义务致使原告未能办理按揭贷款从而导致双方合同解除，必然给原告造成损失，原告起诉要求被告按照银行同期贷款利率的4倍支付资金占用期间的利息，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告起诉要求被告自2009年11月20日起至2019年8月19日止按照银行同期贷款利率的130%（其中2009年11月20日起至2011年5月19日以93798元为基数、自2011年5月20日起至2019年8月19日以136798元为基数）、自2019年8月20日起至付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的130%（以136798元为基数）支付资金占用期间的损失，于法有据，本院予以支持。原告诉讼请求中超出的部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告山东南山建设发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田奉承已交纳的房款、办理房产证费用、中介费等共计136798元；二、被告山东南山建设发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告田奉承损失（以93798元为基数自2009年11月20日起至2011年5月19日按照银行同期贷款基准利率的130%计算；以136798元为基数，自2011年5月20日起至2019年8月19日按照银行同期基准贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起至付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的130%计算）；三、驳回原告田奉承的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3356元，减半收取计1678元，由原告田奉承负担160元，由被告山东南山建设发展股份有限公司负担1518元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  任天英二〇二一年三月三十一日书记员  张 建