辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1379号上诉人（原审原告）：王宗吉，男，1960年4月30日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘文水，辽宁志方联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连新型房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区敦煌路**。统一社会信用代码9121020024126711XB。法定代表人：孙才科，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏美超，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘士霄，辽宁智库律师事务所实习律师。上诉人王宗吉因与被上诉人大连新型房地产开发有限公司（以下简称“新型公司”）所有权纠纷一案，王宗吉不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初10831号民事裁定，上诉至本院。本院于2020年6月10日作出（2020）辽02民终3772号民事裁定，撤销该裁定，指令大连市甘井子区人民法院审理。大连市甘井子区人民法院于2020年12月7日作出（2020）辽0211民初7911号民事判决，王宗吉不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宗吉上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人一审时的诉讼请求，即确认大连市甘井子区金兴街2号9-5-3房屋的产权归王宗吉所有。事实和理由：一、上诉人签字领取拆除户私有房屋补偿费，不能表明上诉人放弃房屋所有权。诉讼中，被上诉人向法庭提交了一份《拆除户私有房屋补偿明细表》，证明上诉人于1997年6月领取了被拆除房屋的补偿费7800余元。但该明细表充其量是被上诉人财务部门的记帐凭证，并不表明上诉人与被上诉人订立了拆迁补偿协议。被上诉人通知上诉人领款时，并没有告知领取该款项即表明放弃回迁房屋所有权。拆迁补偿（包括回迁安置）属于双方当事人之间的合同关系，应按照双方订立的合同作为裁判依据。本案中，双方并没有订立拆迁补偿协议，不能表明上诉人作出了认同补偿的标准为每平方米150元意思表示，更不能表明上诉人作出了收取补偿款即为放弃回迁房所有权的意思表示。一审判决认为，案涉房屋拆迁于1993年，其拆迁安置行为应当按照拆迁时合法有效的政策规定予以处理。根据大政发【1991】142号《大连市城市房屋拆迁管理细则》第十条和第十一条的规定，拆迁人应当在拆迁期间与被拆迁人签订拆迁补偿、征购、拆迁安置（含过渡安置）协议，协议书应当使用房屋拆迁主管机关统一印制的文本，明确双方权利义务和违约责任，并将协议书报房屋拆迁主管机关备案。这说明拆迁补偿协议部分是书面的，是要式的，被上诉人拆迁时，未与我们签订任何合同即将房屋拆除，事后又岂能以其自己公司财务部门制作的一份房屋补偿明细表证明合同成立及内容？参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，该房屋补偿明细表不具有证明合同成立的证明力。一审判决认为合同成立并进而推定上诉人作出了放弃房屋产权的意思表示是错误的。按照拆迁安置补偿条例第二十一条的规定，拆迁人应按房屋拆迁主管机关发布公告规定的搬迁期间，给予被拆迁人搬家安置补助费，超过公告搬迁期间未予回迁安置的应增加补助费金额，上诉人正是基于被上诉人应当给付搬家安置补偿费才签字领钱的，上诉人并不认同所领的款项为房屋补偿款，亦不认同每平方米150元的价格，更不认同此举即视为放弃产权。二、一审判决认为上诉人未能提供证据证明自己曾经提出过保留拆迁房屋产权的要求应承担不利后果的观点也是错误的。首先，一审判决违背举证责任的分配原则。本案中，被上诉人主张上诉人放弃产权，应就其已与上诉人成立放弃产权的合同承担举证责任。这是民诉法明确规定的举证分配原则。此外，拆迁及拆迁补偿是由拆迁人主导的行为，被拆迁人居于弱势，由被拆迁人对补偿安置的具体内容承担举证责任是不公平的。其次，本案中上诉人提供的《动迁户增加住房面积代建议定书》等相关证据，已经足以说明上诉人是主张回迁房屋产权的。这组证据表明，回迁房超出原面积部分，上诉人支付平价部分代建费3.57平×600元计2142元，支付商品价部分11.71平×1450元计16,979.5元，合计19,121.50元；上诉人又按回迁房建筑面积，支付每平米80元的铝合金门窗费计5416.80元和瓷砖费2885.50元；还有煤气气源费3000元，防盗门款620元。如果上诉人放弃产权，认同对回迁房仅有使用权，又何必同意向被上诉人支付上列费用。如果被上诉人提供的回迁房仅为使用权，又凭什么向上诉人收取上述款项？其实，这份协议书已经较为完整地约定动迁安置补偿的具体内容。关于回迁安置面积，拆迁管理细则第二十八条第一款规定，“被拆迁人回迁安置，一律按原拆除建筑面计算安置面积”，亦即所谓的“拆一还一”，故原住房52.43平方米的面积无偿回迁安置，对于超出原住房面积的部分，由动迁户按照成本价和商品房价购房（即投资代建）。关于结构差价问题，考虑到原住房是木质门窗而回迁房是铝合金门窗，故让动迁户负担铝合金窗的费用；又考虑到原住房没有镶贴瓷砖，故让动迁户自行承担瓷砖装修费用；又考虑到新房子的门是防盗门，而老房子的门不是防盗门，为了公平合理，免得动迁户占便宜，而让动迁户负担防盗门之费用；又因为大连市房产局规定煤气气源费应由房屋产权人缴纳，故又让动迁户承担了煤气气源费。该代建议定书是双方当事人真实意思表示，不违反政策、法律，是合法有效的，应当对该代建议定书中约定权利义务关系进行分析、解释，以评判回迁房屋的产权归属。一审判决没有以代建议定书作为产权归属的裁判依据是错误的。拆迁补偿的实质等同于损害赔偿。上诉人被拆除的房屋是有产权证的房屋，该产权证是大连市人民政府1986年4月7日依据中华人民共和国宪法第九条核发的正规房产执照，被上诉人拆除该有正规产权证的房屋即应补偿被拆迁户一套有产权的房屋。借拆迁之机，利用所谓的政策，将老百姓有产权的房屋变为无产权的房屋，严重损害了公民财产私有权。值得一提的是，上述代建议定书签订和履行的时间1996年8月是在回迁安置之前。而上诉人签字领取补偿款的时间是在1997年6月，此时已是回迁安置之后近一年的时间，而距原房屋被拆除已经4年多了，如果当初的意思表示是补偿收购，为什么4年多才给付补偿款，或者为什么不在回迁安置时在我方交付的费用中抵顶，为什么不堂堂正正的与我方协商并订立补偿合同。时隔多年，当我们提出确权诉讼时以此作为原房屋已补偿的证据有违诚信原则。三、一审判决确认1995年3月17日，大连市房地产管理局以大房局法【1995】28号文件确认泡崖街1-255号等地段内新建房屋产权归被上诉人所有。被上诉人在诉讼中也以这份文件作为其对诉争房屋享有产权的依据。但是，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”经上诉人查询，案涉回迁房的不动产登记簿是空白的，就是说被上诉人并没有取得案涉房屋的所有权，仅凭政府或政府部门的文件或者批复来证明其享有不动产物权是无效的。《中华人民共和国物权法》施行已有10多年了，被上诉人既然享有案涉房屋的所有权，为什么至今不按照城市房地产管理法办理初始登记，为什么不按照物权法的规定登记产权，合理的解释只有一个，那就是被上诉人并不具有办出案涉房屋的产权证的条件，由此，其诉讼中作出的其为案涉房屋产权人的抗辩也是不成立的。综上所述，一审判决没有在民事法律关系的框架下正确认定双方当事人就拆迁补偿问题作出的意思表示以及由此形成的权利义务关系，并进而对物权的归属作出合情合理的评判。请二审法院予以纠正。新型公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。具体理由如下：一、上诉人实际领取了补偿款，说明上诉人选择了作价补偿方式，根据拆迁时的相关规定，作价补偿后安置的住房为使用权房屋，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持。1、上诉人签字领取了拆迁补偿款，说明上诉人选择了作价补偿方式，其放弃被拆迁房屋的所有权。根据拆迁当时有效的《大连市城市房屋拆迁管理细则》第13条“拆迁人拆除房屋及其附属物，应按拆除房屋建筑面积对房屋所有人实行产权调换或作价补偿，也可采取产权调换与作价补偿相结合的形式。作价补偿费和征购费标准，由市房地产局、物价局、财政局共同制定”及《关于印发的通知》（大房局发【1992】32号）的规定，《拆除户私有房屋补偿明细表》证明上诉人实际领取了房屋补偿款，该补偿款标准亦符合《大连市城市房屋拆迁补偿、征购费规定》的标准，因此安置住房为使用权房屋，上诉人对案涉房屋仅享有使用权，不享有所有权。被上诉人已经实际提供安置住房并支付了补偿费，且上诉人已经居住20年之久，因此上诉人与被上诉人之间已经成立事实上的拆迁补偿、安置合同关系，上诉人称双方没有订立拆迁补偿协议与事实不符。2、上诉人称其领取的款项为“搬家安置补偿费”与事实不符，有违诚实信用原则。上诉人作为具有完全行为能力的自然人，其在拆除户私有房屋补偿明细表中签字并实际领取了补偿款，说明其了解并接受该款项为拆除私有房屋补偿款，证明其实际上选择了作价补偿方式，其应当对自己的行为承担后果，现其称其领取的款项为搬家安置补偿费与事实不符，也没有任何证据能够证明。另，根据《大连市城市房屋拆迁管理细则》第21条“拆迁人拆除房屋，应按房屋拆迁主管机关发布公告规定的搬迁期限，妥善安置房屋使用人……（二）住户自行过渡安置，按房证和常住户口人数发给投亲靠友搬家安置补助费，三人以下者（含三人），每户每月五十元，每增加一人每月加发十五元”之规定，上诉人实际领取的款项远高于搬家安置补助费的标准，不符合常理，因此上诉人的主张没有依据。二、根据谁主张谁举证原则，本案应由上诉人承担举证责任，上诉人应提供证据证明其在拆迁时要求保留产权并结算了差价，在上诉人未尽举证责任的情况下，其应当承担不利后果。而被上诉人的举证足以证明上诉人并未选择保留产权、亦未结算结构差价。根据《大连市城市房屋拆迁管理细则》第16条“拆迁人拆除私有房屋，须经房屋拆迁主管机关进行房屋评估，对需要安置住房的，给予作价补偿；对不需要安置住房的，可作价征购。所有人要求保留产权的，偿还建筑面积相等的，按重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过的部分，按商品房价格结算；偿还建筑面积不足部分，按征购价格结算”的规定，上诉人如在拆迁时要求保留产权，其应当按重置价格结算结构差价，但上诉人并未提供证据证明其拆迁时要求保留产权并结算结构差价，因此上诉人应承担举证不能的后果。三、代建议定书是关于回迁安置面积及代建费的约定，并非保留产权的约定，上诉人仅支付了代建费及房屋装修等费用，并未支付结构差价，即上诉人没有支付保留产权的对价。《大连市城市房屋拆迁管理细则》（大政发【1991】142号）第28条规定“被拆迁人回迁安置，一律按原拆除建筑面积计算安置面积。因人口多按原建筑面积安置住户有困难的，原则上可控制在人均十二至十四平方米内适当增加安置面积，所增加面积部分由被拆迁人及其工作单位按房屋拆迁主管机关制定的标准缴纳投资代建费，人均安置面积超过十四平方米部分按商品房价格计算”；《关于实施有关问题的规定》第16条规定“被拆迁回迁人在人均安置标准面积以内需要投资代建的，不分区域，均按建筑面积每平方米600元标准执行……被拆迁人回迁安置超过人均安置标准面积的部分，接近户型的按商品房基准价格结算”，第18条规定“《条例》实施前，尚未办理回迁安置手续的，其临时安置补助费、职工生活补助费、投资代建费、超过拆迁期限增加临时安置补助费、跨类区移地安置优惠的标准，从一九九五年一月一日起均按《条例》和本规定执行。根据上述规定，上诉人支付的代建费计算方式如下：原拆除房屋面积：52.43平方米。回迁房屋面积：67.71平方米。人均安置面积：4口人×14平方米=56平方米。平价（成本价）：56平方米-52.43平方米=3.57平方米×600元=2142元。商品价部分：67.71平方米-56平方米=11.71平方米×1450元=16,979.5元。由此可知，上诉人是按照相关规定的标准支付的代建费，该费用并非结构差价；结构差价是指不同结构的房屋所花费的不同造价之间的差额，而铝合金门窗、防盗门、煤气费不属于结构差价，即上诉人并未支付保留产权的对价。四、房改批复以及大房局发【1995】28号文件可以证明被上诉人系案涉房屋的产权单位，上诉人可通过房改方式取得产权。案涉房屋系回迁安置房屋，且系1996年左右建成，案涉房屋系历史原因无法办理产权。根据《关于对持有的单位预先给予房改售房批复文件号的函》【大房改办函（1998）85号】“现予先发给你单位房改售房批复文件编号为大房改办发【1997】823号”，该函件的明细表包含案涉房屋，说明案涉房屋系使用权房屋，且被上诉人系产权单位，上诉人可通过房改方式取得产权。需要说明的是，与上诉人拆除房屋相同情况的其他私有房屋，均是通过上述房改批复文件办理的产权。五、上诉人自认其在交房时支付了租金，说明其认可案涉房屋为公房、其为承租人的事实。上诉人在起诉状中自认“原告预交了半年房租才得以领钥匙入住”，说明上诉人自案涉房屋交房时即支付了租金，说明其实际上是认可其为承租人、案涉房屋为使用权房屋即公房。需要说明的是，关于上诉人拖欠被上诉人房屋租金一案，生效判决已经确认上诉人应向被上诉人支付租金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。王宗吉向一审法院起诉请求：确认大连市甘井子区金兴街2号9-5-3号房屋的所有权归原告王宗吉所有。一审法院认定事实：1993年2月23日，被告作出了大新房地发（1993）11号文件，其内容为向大连市房地产管理局请示关于泡崖街1-236号等地段拆除公、私房的申请。1993年3月6日，大连市房地产管理局以大房局发【1993】90号文件对被告的大新房地发（1993）11号文件进行了批复，同意由其组织实施拆迁。1993年3月8日，大连市房地产管理局发布公告，由拆迁人大连市新型房地产开发总公司（后更名为大连市新型房地产开发有限公司，即被告）对泡崖街1-236号等地段进行拆迁改造，原告所有的位于大连市甘井子区，建筑面积52.43平方米的私有房屋在拆迁范围内。1995年3月17日，大连市房地产管理局以大房局发【1995】28号文件对大房局发【1993】90号文件进行了修改，对大房局发【1993】90号文件第二条关于新建房屋产权归国家所有，由我局实行经租管理予以撤销。在其拆除的泡崖街1-255号等地段内新建房屋产权归被告所有。1992年2月23日，大连市房地产管理局、大连市物价局、大连市财政局作出了大房局发【1992】32号【关于印发《大连市城市房屋拆迁补偿、征购费规定》的通知】的文件，被告根据文件的价格标准收取费用，补偿费用为150元/建筑平方米。1991年10月22日，大连市人民政府作出了大政发【1991】142号【关于印发《大连市城市房屋拆迁管理细则》的通知】的文件，第16条规定，拆迁人拆除私有房屋，须经房屋拆迁主管机关进行房屋评估，对需要安置住房的，给予作价补偿；对不需要安置住房的，可作价征购。所有人要求保留产权的，偿还建筑面积相等的，按重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过部分，按商品房价格结算；偿还建筑面积不足部分，按征购价格结算。1996年8月8日，原告之母周淑贞与被告签订了《动迁户增加住房面积代建议定书》，明确增加住房面积分为平价部分3.57㎡×600元与11.71㎡×1450元，共计27,423.8元，并交付。1997年6月，原告妻子李淑芳签字并领取了动迁补偿费7864.5元（150元×52.43㎡）。2019年5月，大连市公证处出具公证书，证明案涉房产由原告继承。一审法院认为，案涉房屋拆迁于1993年，其拆迁安置行为应当按照拆迁时合法有效相关政策规定予以处理。本案中，根据大政发【1991】142号《大连市城市房屋拆迁管理细则》第13条“拆迁人拆除房屋及其附属物，应按拆除房屋建筑面积对房屋所有人实行产权调换或作价补偿，也可采取产权调换与作价补偿相结合的形式。”“作价补偿费和征购费标准，由市房地产局、物价局、财政局共同制定。”第16条“拆迁人拆除私有房屋，须经房屋拆迁主管机关进行房屋评估，对需要安置住房的，给予作价补偿；对不需要安置住房的，可作价征购。所有人要求保留产权的，偿还建筑面积相等的，按重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过部分，按商品房价格结算；偿还建筑面积不足部分，按征购价格结算。”和大房局发【1992】32号《关于印发的通知》中“大连市城市房屋拆迁补偿、征购费标准”，原告签字领取了拆除私有房屋补偿费，并与被告签订了《动迁户增加住房面积代建议定书》。原告签字领取拆除私有房屋补偿费的行为是自己真实意思的表示，是对自己民事权利的处分，足以表明原告对被拆迁房屋所有权的放弃。现原告没有提供充分有效的证据证明自己曾经向被告提出过保留拆迁房屋产权的要求，故应承担举证不能的不利后果。若曾经提出过保留拆迁房屋产权的要求，依据拆迁时的政策规定，则就不应签字领取拆除私有房屋补偿费。因此，原告对于被告安置的住房享有使用权而不享有所有权。据此，一审法院判决:驳回原告王宗吉的诉讼请求。案件受理费人民币2900元，由原告王宗吉承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，二审中，王宗吉自称回迁前新型公司曾给过王宗吉一份《公有住房租赁合同》，上有新型公司下属物业公司盖印，并有王宗吉的小印，王宗吉不认可小印是其所盖，但表示曾交过半年房租。该节事实有二审询问笔录在卷为凭，可以确认。本院认为，本案争议焦点为王宗吉对案涉回迁房屋是否享有所有权。上诉人王宗吉母亲周淑贞原私有房屋拆迁于1993年，该房屋拆迁安置行为应当按照拆迁时合法有效的相关政策规定予以处理。大政发【1991】142号《大连市城市房屋拆迁管理细则》第13条规定：拆迁人拆除房屋及其附属物，应按拆除房屋建筑面积对房屋所有人实行产权调换或作价补偿，也可采取产权调换与作价补偿相结合的形式。作价补偿费和征购费标准，由市房地产局、物价局、财政局共同制定。第16条规定：拆迁人拆除私有房屋，须经房屋拆迁主管机关进行房屋评估，对需要安置住房的，给予作价补偿；对不需要安置住房的，可作价征购。所有人要求保留产权的，偿还建筑面积相等的，按重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过部分，按商品房价格结算；偿还建筑面积不足部分，按征购价格结算。大房局发【1992】32号《关于印发的通知》规定王宗吉母亲周淑贞原私有房屋所在的泡崖子属于“大连市城市房屋拆迁补偿、征购费标准”的二类四等区域，补偿费为每建筑平方米150元。上诉人方在《拆除户私有房屋补偿明细表》上签字领取了按照原私有房屋建筑面积52.43平方米及每建筑平方米150元标准计算的补偿款共计7864.5元。被上诉人新型公司主张该笔款项是拆除私有房屋作价补偿款，本院认为被上诉人的主张符合上述相关政策规定的计算标准，亦符合明细表标题中的“私有房屋补偿”内容，被上诉人的主张成立。上诉人领取了拆除私有房屋作价补偿款，且未能提供充分证据证明自己曾向被上诉人要求保留产权，另外上诉人自认曾对案涉回迁房屋交过房租，综合以上事实分析认定，上诉人主张其对案涉回迁房屋享有所有权不应得到支持。综上所述，上诉人王宗吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人王宗吉负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 唐庆福审判员 范瑞瑶二〇二一年三月十九日书记员 张婉莹