苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0506民初5955号 原告：陈昊文，女，1990年1月1日生，汉族，住苏州。 委托诉讼代理人：王思怡，江苏道金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹兴跃，江苏道金律师事务所实习律师。 被告：沈雅楠，女，1995年8月13日生，汉族，住金湖县。 委托诉讼代理人：范海云，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佘晓晓，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区钟园路718号。 负责人：詹定国，该分行行长。 委托诉讼代理人：薛睿，该公司员工。 委托诉讼代理人：覃华炜，江苏新天伦律师事务所律师。 原告陈昊文与被告沈雅楠所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理，依法适用简易程序不公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案普通程序由审判员杜荣尚独任审判。审理中，本院根据原告陈昊文申请，追加上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行（以下简称浦发苏州分行）作为第三人参加诉讼。原告陈昊文及其委托诉讼代理人刘巍、邹兴跃，被告沈雅楠及其委托诉讼代理人范海云，第三人浦发苏州分行的委托诉讼代理人薛睿、覃华炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈昊文向本院提出诉讼请求：1.确认登记在沈雅楠名下、位于苏州市吴中区房屋归原告陈昊文所有；2.原告陈昊文代为向第三人浦发苏州分行清偿上述房屋贷款本息，第三人浦发苏州分行协助办理抵押权注销手续；3.被告协助原告陈昊文将上述房屋不动产权属转移登记至原告陈昊文名下；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：其与被告原系恋人关系，2016年，其因家庭原因，不方便以自己名义购房，即以被告的名义购买了苏州市吴中区房屋，其将首付款汇至被告账户，房屋交付后交给中介管理出租，每月租金支付贷款，不足部分其补足被告归还贷款。综上，涉案房屋为其所有，故诉至法院。 被告沈雅楠辩称，双方不存在借名买房的事实，房屋系其购买，为其所有，大部分购房款系其资金，小部分系原告赠与给其的资金。请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人浦发苏州分行述称，其与被告之间的借款抵押合同真实合法有效，应受法律保护。如贷款结清，其愿意配合办理抵押权注销手续。请求法院依法判决。 法院经审理查明如下事实： 2016年8月6日，被告沈雅楠与开发商苏州宁泉实业有限公司签订《苏州商品房买卖合同》，约定由被告沈雅楠向苏州宁泉实业有限公司购买位于苏州市吴中区商品房（房屋用途为非住宅），建筑面积50.05平方米，总价789960元。当日，被告转账开发商首付款379960元，余款410000元以银行贷款方式支付。当日，就涉案房屋，被告与物业公司签订了前期物业服务协议。另外，被告还与装修公司签订《委托装修合同》，被告支付装修款40040元。当月18日，被告、开发商与第三人签订《个人购房担保借款合同》，贷款390000元，用于购买涉案房屋，贷款期限10年，预计自2016年8月18日起至2026年8月18日止，采用等额本息还款，每月还款4258.66元。后自2016年9月开始、于11日从被告银行账户扣款。 2017年4月27日，开发商与被告办理了交房手续，为精装修交付。2017年8月17日，委托方沈雅楠（甲方）与中介公司乙方签订了《房屋出租委托合同》，将涉案房屋委托中介公司出租，委托期限五年，自2017年8月20日至2022年8月19日，租金3200元/月，按月支付，甲方承诺每年给予乙方45天作为乙方装修、维护房屋、添置维护设备以及寻找客户时间，此期间不收取乙方租金及任何费用。目前仍在出租期内。 2018年1月8日，涉案房屋登记在被告沈雅楠名下【产权证号：苏（2018）苏州市不动产权第6000984号】，建筑面积50.05平方米。 除被告支付的购房款（含贷款）、装修款外，被告为购买涉案房屋与苏州品源信息技术有限公司签订《品源会员服务协议》，被告支付团购服务费2万元，交房当日支付维修基金6006元、契税23698.8元、一年物业费2618.62元、不动产登记费用及代办费用2000元、空调使用预存费500元。以上合计34823.42元。 审理中，原、被告一致确认，双方于2016年2月建立恋爱关系，同年3、4月份同居，于2017年12月1日分手。 2016年8月4日，原、被告一起至中国银行吴中支行营业部，被告开设了尾号为1097中国银行卡，后原告柜台转账被告尾号为1097中国银行卡200000元。同年8月6日，原、被告一起至中国银行吴中支行营业部，被告沈雅楠先向其名下、尾号为1097中国银行存现229200元（无折现金存款单号97165108972），后原告从其尾号为9398中国银行账户取现220000元（无折现金取款单号97165108973），最后被告沈雅楠向其尾号为1097中国银行存现220000元（无折现金存款单号97165108974），当日，从被告名下、尾号为1097中国银行卡转账开发商首付款379960元。同年8月10日，原、被告一起至上海浦东发展银行苏州吴中支行，被告开设了尾号为1786银行账户，该账户为被告还贷扣款账户。 关于首付款资金来源。原告陈述，首先，2016年11月份，其父亲涉嫌经济犯罪被采取强制措施，家里人考虑此时以原告名义买房不合适，所以以被告名义买房，被告对此知晓并同意。对此提供刑事判决书予以佐证。其次，被告开设尾号为1097中国银行卡就是为了支付首付款才办理的，因为开发商只接受转账。8月10日，被告办理的上海浦东发展银行银行卡就是为了还贷款使用，当时办卡预留的地址就是居住的地址。最后，2016年8月4日转账被告200000元、同年8月6日两笔229200元、220000元存现，合计649200元资金均为其资金，其中229200元系其经营咖啡厅平时积攒的现金营业收入，由于其平时花钱大手大脚，故其将该229200元暂存放到被告尾号1097银行卡，要用的时候再取，与购房无关，另外420000元就是归集资金支付首付款。对此提供原告名下的银行流水、咖啡厅营业执照，证实其账上资金充足，另外，常有存现的情况，这些存现就是积攒的咖啡厅现金收入，然后存现。综上，649200元足以覆盖被告购房支出的所有费用。 被告陈述，首先，不存在借名买房事实，涉案房屋认购、网签、贷款、收房、委托装修、委托出租等事务均由其本人办理，系其购房。其次，贷款账户预留的地址系双方共同居住的地址，收取银行卡比较方便。最后，原告转账其200000元、存现220000元都是原告赠与给其的资金，部分用于购房，部分用于双方共同生活支出，其存现的229200元来源于其大姨的前夫，并非来源于原告，2016年初，其准备创业，当年7月初其叔叔到苏州给了其现金25万元，在其与其母亲居住的友联一村的房子里一次性交付的，在场人由其、其母亲、大姨夫三人，其将其中的229200元用于支付首付款。 审理中，被告申请其大姨前夫王培学出庭作证，王培学出庭陈述，2016年8月份的时候，被告母亲给其打电话，提出要求其支持被告创业，借25万元开个工作室，后其开车到苏州被告居住的友联一村家里（其去过多次了）给了现金25万元，当时也没有打借条，当时说被告挣钱了就还，没有赚钱就不用还了，其是养殖螃蟹、龙虾，平时手上留有很多现金。之后被告告诉其开了工作室，但具体不清楚，其也没有去过。原告质证表示，首先，证人与被告存在利害关系，证言不认可。其次，被告叔叔已经与被告大姨离婚，大额赠与被告不合常理，被告陈述大姨夫于2016年7月份来苏州给的现金，与证人陈述交付时间不一致。最后，证人与被告关于现金交付地点的陈述与事实不符，提供友联一村房屋租赁合同书、中介房产业务收据、租金收据、租客出租的情况说明、租金支付记录，友联一村的房屋于2016年6月12日至2017年6月11日出租给案外人，被告、被告母亲及大姨夫不可能于该期间内、在该房屋进行借款交付，足以证明被告与证人串供，作虚假陈述。被告质证表示，证人陈述属实，关于现金交付地点可能记错了，据友联一村1、2公里远的地方还有一套大龙港新村，两个地址记忆混淆。 审理中，原、被告一致确认，涉案房屋出租的租金用于归还房贷。对于差额部分。原告陈述，2017年12月1日分手前，其资金都是被告保管，都是从被告银行账户上扣。分手之后，其每月将差额部分微信转账给被告，由被告归还贷款。对此提供微信转账记录，该记录可以证实转账的金额即为贷款与租金收益的差额，每月都是固定还房贷日前两天转账。被告陈述，分手之前的贷款由其偿还，分手之后，原告每月向其转账的金额都是原告主动转账，这些资金并非用于还贷，还贷资金都是其自有资金，实际系分手后原告对其补偿。 审理中，原告为证明借名买房成立提供如下证据： 1、原、被告于2018年1月10日至2020年7月份期间支付宝聊天记录，该聊天记录反映：1、分手后，原告每月根据租金收益情况，在还贷日11日前将差额贷款转账给被告，备注为贷款，有时被告提醒原告转账还贷款。2、被告要求原告缴纳物业费，2018年5月，被告缴纳了物业费后，要求原告支付，后原告转账被告物业费与贷款共计3800元（一年物业费为2618.62元），2019年5月，原告转账被告物业费与贷款共计3720元。3、2018年7月4日，原告询问被告是否知晓房产证已办出，要求被告将房产证邮寄给原告，被告回复在外地，没有空邮寄。同年7月18日，原告询问：“什么时候回苏州，去办下手续，把房子转给我。我去跑腿，到时候需要你签字什么的。”被告回复“九月”原告回复“行，到时候联系你”。同年9月，被告要求原告有空自己到被告家中拿房产证。2019年2月10日，原告再次要求被告将房屋过户至原告名下，要求被告先把房产证邮寄给原告，然后原告去询问过户流程，被告回复让原告先问问过户流程。2019年5月8日，原告提出要出售涉案房屋，被告表示早挂在中介，卖不出。此后原告联系中介出售房屋。 2、双方短信往来。短信主要内容：原告一再表示涉案房屋首付款及贷款由其支出，只是借名买房，现在其经济困难，现有人意向购买涉案房屋，希望被告能够配合。被告表示涉案房屋登记在其名下，系其所有，大家好好商量，如经济困难，可以提供适当帮助，其不想在首付款及贷款问题上纠结。后双方沟通未果。 3、2020年7月21日原告与被告母亲沈海燕谈话录音光盘及文字整理稿，原告前往被告母亲沈海燕居住的友联一村房屋，与被告母亲协商出售涉案房屋事宜的谈话录音。录音主要内容为：原告表示：房屋的事情大家心里清楚，以被告名义购房，现在其经济困难，要出售涉案房屋。沈海燕表示：房屋的事情其清楚的，你父亲出事的时候，其一家人找人帮了很大的忙，你当时讲了要感谢我们家人，至于以沈雅楠名义购买的涉案房屋，并不是说为了报答我们，其也有付出，你不能事情过去了，翻脸不认人，而且我们家人对你也很好。 被告质证表示，证据一真实性无异议，原告转账的资金都是分手后原告给其补偿，贷款都是其资金归还。证据二真实性无异议，被告已表态涉案房屋为其所有。证据三录音中确为沈海燕与原告对话，但录音内容不完整，且原告是有备而来，有引导嫌疑。 就原告提供的与沈海燕谈话录音，本院向沈海燕进行调查，沈海燕陈述，该录音确系其与原告的谈话录音，对于谈话内容是否存在剪辑，记不清楚，但录音不完整，后面仍有谈话，至于后续谈话内容记不清，原告对购房是有出资的。原告质证表示，录音不存在剪辑，当时来了电话，手机自动停止录音了，因此后续谈话未进行录音。对沈海燕的陈述不予认可。被告质证表示，原告仅有出资，并无借名买房事实。 审理中，双方均表示，双方对是否存在借名买房存在重大争议，在本案中仅要求法院对借名买房是否成立作出认定，双方对涉案房屋的投入，将视法院最终认定后另行处理，不要求在本案中一并处理。原告表示，其同意先代为向第三人清偿银行贷款本息，待抵押权注销完毕后，由被告协助办理涉案房屋不动产权属转移登记手续，由此产生的相应税费同意由其承担。涉案房屋目前在出租，暂不要求返还房屋，继续出租。第三人表示，贷款本息结清后，同意配合办理抵押权注销手续。 上述事实有原告提供的支付宝转账记录、聊天记录、中国银行交易流水明细单、无卡存款单、浦发银行业务回单、短信聊天记录、不动产登记查询记录、苏州市房屋买卖合同、贷款担保合同、税收缴款书、照片、租房合同、租客出具的情况说明、租金缴纳记录，被告提供的《品源服务协议》、收据、苏州市商品房买卖合同、购房发票、首付款转账凭证、临时管理规约、前期物业管理服务协议、贷款合同及还款明细、委托装修合同、房屋交接书、委托合同、物业费收据、空调预存使用费收据及转账凭证、照片、支付宝聊天记录、转账记录、证人证言，以及本院开庭笔录、质证笔录、谈话笔录在卷佐证。 本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本院认定借名买房成立，对此分析如下：第一，原告提供的双方于2018年7月18日的支付宝聊天记录反映，被告已同意在同年9月将涉案房屋不动产权属转移至原告名下。第二，从首付款及还贷资金来源分析。原告于2016年8月4日转账被告200000元、于同年8月6日存现被告银行卡220000元，共计420000元，足以覆盖首付款金额。双方分手后原告每月转账被告支付物业费和贷款。符合借名买房需要借名人出资的特征。第三，关于借名买房的原因分析。原告陈述由于当时其父亲涉嫌经济犯罪，从而不方便以其名义购房，鉴于双方恋人关系，借用被告名义购房，符合常理。该解释与原告提供的与被告母亲沈海燕的谈话录音内容相吻合，且在该录音中沈海燕确有借名买房意思的表述。综上，原告主张双方为借名买房法律关系，本院予以认定。现原告同意代被告向第三人清偿涉案房屋贷款本息，第三人亦同意在贷款本息结清后协助办理涤除抵押登记手续，故原告主张被告协助原告将涉案商铺不动产权属转移登记至原告名下，本院予以支持，不动产权属转移登记产生的税费由原告负担。至于原告直接提起确认所有权的请求，于法无据，本院不予支持。被告表示其投入另案主张，不要求在本案中一并处理，于法不悖，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、原告陈昊文于本判决生效之日起十日内代被告沈雅楠向第三人上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行清偿苏州市吴中区房屋贷款本息余额，被告沈雅楠、第三人上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行于上述抵押贷款本息清偿完毕之日起十日内共同办理苏州市吴中区房屋涤除抵押登记的手续。 二、上述房屋抵押登记涤除之日起十日内，被告沈雅楠协助原告陈昊文将苏州市吴中区房屋不动产权属转移登记至原告陈昊文名下（不动产权属转移登记产生的税费由原告陈昊文负担）。 三、驳回原告陈昊文的其他诉讼请求。 案件受理费13600元、财产保全费5000元，合计人民币18600元，由被告沈雅楠负担。（原告已预交被告负担部分的费用，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，法院不再办理退费手续） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  杜荣尚 二〇二一年三月五日 书记员  单 文