北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4498号上诉人（原审被告）：刘沛，男，1980年1月20日出生，汉族，博天环境集团股份有限公司职员，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园****楼**。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。上诉人刘沛因与被上诉人北京金鹏顺发物业管理有限公司（下称金鹏顺发公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。刘沛上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金鹏顺发公司的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院根据北京博龙置业有限责任公司（下称博龙公司）股东会决议及北京石龙房地产开发公司（下称石龙公司）与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理合同》应属前期物业，是定性错误，与现行法律法规相悖。根据相关规定，前期物业管理阶段是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。本案中，博龙公司早已于2011年注销并将博龙家园项目通过股东会决议转给石龙公司，表明此时全体业主与建设单位完成了物业全部部分（不只是共用部分）的移交，只有在前期物业管理阶段签署的《前期物业管理合同》中的东光物业管理股份有限公司（下称东光公司）才应认定为前期物业公司，在前期物业管理阶段之后的其他物业管理公司均无法定性为前期物业，不适用于前期物业管理的相关规定。二、一审法院根据业主公约的规定便认定石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理合同》对业主具有约束力，是事实认定错误。本案一审中未出现业主公约“物业管理企业的选定和变更”中列举的四种情况，开发商不具备行使变更物业公司的权利，所谓签订的《物业管理合同》无效，对业主无约束力。三、一审法院引用的佐证现场勘验结论发生日期是在2017年9月6日，在现场勘验没有明确2014年6月至2017年8月间是金鹏顺发公司在小区提供物业服务的前提下，无视该段时间内东光公司在小区进行物业管理的证据，却依据无效合同判定从2014年6月起便判定业主享受了金鹏顺发公司的服务，属认定事实不清。金鹏顺发公司辩称：同意一审判决，不同意刘沛的上诉请求和理由。2014年6月20日，我公司与石龙公司签订《博龙家园物业管理委托合同》，我公司依约履行物业管理合同权利和义务。我公司是一家在工商部门正式备案，具有二级资质的物业服务企业。博龙公司作为开发企业，是由石龙公司与北京鑫企旺物业管理中心组建的项目公司，北京市丰台区×××房屋（下称涉案房屋）所在小区商品房截止2010年12月31日已经百分之百的售完，其使命已经完成，博龙公司投资的双方股东会决定将小区的物业管理在内的权利义务一并移交给石龙公司，并于2012年2月14日完成工商注销登记，石龙公司继受博龙公司全部的债权债务，而此时涉案房屋所在小区并未成立业主委员会，石龙公司有权选聘物业服务企业。我公司实际为涉案房屋所在小区提供了物业服务，有权收取服务期间的物业服务费和垃圾清运费。金鹏顺发公司向一审法院起诉请求：1.判令刘沛支付拖欠2016年10月23日至2018年1月7日期间的物业费1685.54元；2.判令刘沛支付拖欠2016年10月23日至2018年1月7日期间的生活垃圾清运费36.25元；3.判令刘沛支付利息（以1721.79元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月1日至实际付清之日止）。一审法院认定事实：刘沛、王燕平系涉案房屋的所有权人，二人为共同共有，房屋建筑面积67.59平方米。2010年11月27日，刘沛、王燕平（乙方）与东光公司（甲方）签订《博龙家园物业合同书》，约定：乙方将其名下2-306房屋交给甲方提供物业服务；物业费标准按京价（房）字（1997）第196号文件及北京市物价局批准的收费标准执行，每月每建筑平方米为1.72元，采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费、停车费、公共区域照明能耗费等有关费用根据政府有关规定及收费标准单独收取；乙方办理入住时，一次性预交一年的物业管理费，一年后在每交费年度开始的15日内交纳；乙方不按约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并自逾期之日起按每天应交款项的3‰交纳违约金。同日，刘沛、王燕平作为2-306房屋的业主、博龙公司作为房地产开发企业、东光公司作为物业管理企业均在经北京市居住小区管理办公室核准的博龙家园《业主公约》中的《承诺书》上签字或盖章。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁、地下租赁**人防车位的管理权部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1.其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日停止收费，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》、北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》等证据，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》中载明金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2.其公司多次向刘沛进行催缴，最后一次为2019年9月27日，通过中通快递形式向刘沛寄出，提交了《催缴通知书》及中通快递单的复印件；3.物业费标准为1.72元/平方米/月，生活垃圾清运费标准为30元/户/年；经质证，刘沛对《博龙家园物业管理委托合同》、《证明》及《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》的真实性均认可，不认可证明目的，认为开发商已将房屋售光，所有权利应该是业主共同所有，委托合同不能侵犯第三方共同利益，居委会主任是在不知情的情况下出具了该《证明》，金鹏顺发公司并没有正式进驻小区，退出时间也是应我们业主的权利要求，金鹏顺发公司涉嫌侵权；其未签收过快递单，多年来也从未收到物业公司的催缴通知；对物业费及生活垃圾费的标准无异议，《物业合同书》及《业主公约》中有相关费用的规定。刘沛主张金鹏顺发公司并未正式进入小区，提交了东光公司于2015年6月28日向其开具的物业费专用收据及东光公司于2014年向其他业主出具的物业费收据。经质证，金鹏顺发公司对收据的真实性均无异议，不清楚东光博龙公司，东光公司为开发商指定的第一家前期物业公司，东光公司退出后遗留了大量的票据，金鹏顺发公司进行物业服务后，有一段时间使用了东光公司的公章和部分员工。另，2017年9月6日，法院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。一审法院认为：本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向刘沛收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此，法院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。刘沛在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求刘沛交纳2016年10月23日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，法院予以支持。关于生活垃圾清运费，刘沛认可交费标准，因《业主公约》中对生活垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求刘沛给付生活垃圾清运费，法院亦予以支持。刘沛辩称石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，依据不足，法院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，法院对刘沛辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。考虑到金鹏顺发公司在服务中的瑕疵情形，法院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院于2021年1月5日判决：一、刘沛于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一六年十月二十三日至二○一八年一月七日期间的物业费1685.54元；二、刘沛于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一六年十月二十三日至二○一八年一月七日期间的生活垃圾清运费36.25元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审补充查明，金鹏顺发公司在一审审理中提交（2018）京02民终2232号民事判决书，用以证明涉案房屋所在小区物业服务状况、合同性质。二审审理中，经本院询问，1.金鹏顺发公司无法提交其2019年通过快递方式邮寄催缴通知的查询结果；2.刘沛、金鹏顺发公司均认可在2018年金鹏顺发公司曾通过诉讼方式向刘沛索要欠付物业服务费，但此后以撤诉结案。本院认为：2011年9月24日，博龙公司通过股东会决议的方式将涉案房屋所在小区包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归属于石龙公司，由石龙公司承担法律责任，因为石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订《博龙家园物业管理委托合同》，该合同性质上属于前期物业服务合同，在涉案房屋所在小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同之前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对涉案房屋业主刘沛具有约束力。本案中，金鹏顺发公司实际上为涉案房屋所在小区提供了物业服务，刘沛亦实际享受了物业服务，故其应交纳物业服务费。经查，现刘沛欠付金鹏顺发公司2016年10月23日至2018年1月7日期间的物业服务费及垃圾清运费，故一审法院依据金鹏顺发公司诉请予以判决，事实及法律依据充分，本院予以维持。刘沛关于石龙公司无权委托物业管理企业、《博龙家园物业管理委托合同》无效的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，刘沛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘沛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年三月三十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪