江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣07执异21号异议人（被保全人）：赣州市恒信置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区休闲娱乐城**主楼**，统一社会信用代码：91360700573614122G。法定代表人：张传钰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张龙铭，江西凯莱律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王佳丽，江西凯莱律师事务所实习律师，特别授权。申请保全人：赣州市新常态资产管理有限公司，住所，住所地：江西省赣州市章贡区杨公路**御景苑****商场**社会信用代码：91360702MA35HTJJ5U。法定代表人：晏细英，该公司董事长。委托诉讼代理人：张云，江西南芳（兴国）律师事务所律师，特别授权代理。在本院执行赣州市新常态资产管理有限公司（下称新常态公司）与赣州市恒信置业有限公司（下称恒信公司）债权转让合同纠纷一案财产保全中，异议人恒信公司以本院保全查封其开发的位于兴国县地块的恒信“XXXX”项目X号楼43套房屋2间商铺存在超标的额查封为由，向本院提出书面异议，请求解除超标的额部分的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。恒信公司异议称，请求解除对其名下超标的额部分财产的查封。主要事实与理由是：其与新常态公司债权转让合同纠纷一案，新常态公司向赣州市中级人民法院（下称赣州中院）申请对其价值5260万元的财产保全。2021年1月20日，赣州中院根据（2021）赣07民初19号民事裁定，查封了异议人开发的位于兴国县地块的恒信“XXXX”项目X号楼0XX1-0XX3、0XX1-0XX0、1XX1-1XX0、2XX1-2XX0、2XX1-2XX5、2XX1-2XX5号共计43套房屋（总建筑面积为4431.3㎡）和X号楼X-ＤXXX、ＤXXX号2间商铺（总建筑面积为163.84㎡）。按照异议人申报备案并经批准的预售备案均价，上述房产价值合计35655484元（商品房价值33689404元，店铺价值1966080元）。2021年1月25日，赣州中院依据上述裁定，又向兴国县住房和城乡建设局（下称兴国住建局）出具（2021）赣07执保4号之一协助执行通知书，要求其对异议人开发的位于兴国县地块的恒信“XXXX”项目X号楼暂停办理网签销售。根据2021年2月2日兴国县发展和改革委员会印发的关于“XXXX”ｌ＃商品房价格备案的批复文件，批准的售价（商铺均价30000元／㎡，预售住宅7600元／㎡），“XXXX”ｌ＃商品房住宅121套总建筑面积15366.03㎡，总价值为116781808元；商铺19套总建筑面积3258.92㎡，总价值为97767600元。故上述查封的恒信“XXXX”X号楼43套房屋和X号楼2间商铺及要求暂停办理网签销售的项目的X号楼不动产价值达2.5亿多元，但保全裁定载明的金额为5260万元，而上述不动产属于使用上可分的房产，保全财产的价值远高于保全金额，明显存在超标的额保全的情形。故根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（下称《财产保全规定》）第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第十七条规定，提出上述执行异议，解求除对异议人名下超标的额部分财产的查封。异议人提供恒信“XXXX”项目X号楼的X＃XＦ、XＦ房源，建筑面积2288.4㎡（商铺），按照兴国县发展和改革委员会批准的销售均价为30000元／㎡，房屋价值为6865.2万元供保全执行，以便异议人恢复正常的生产及经营。新常态公司答辩称，已查封物的价值没有超标的。已查封的面积4431.3㎡的43套房屋，根据《商品房买卖合同》双方确定的价格共计24363384元；面积163.842㎡的2间商铺，按异议人自行统计价值1966080元，两项合计26329464元，而答辩人申请保全价值为5260万元，在不考虑法拍过户税费的情况下，尚缺额约2627万元。执行法院向兴国住建局出具的(2021)赣07执保4号之一协助执行通知书，要求对异议人开发的“XXXX”项目的X号楼暂停办理网签销售，是基于异议人名下没有其他财产，而一号楼又没有办理预售证，故只能对异议人的行为进行限制，这是行为保全，该行为和一号楼的资产价值多少，是否超标的，没有关系，故不存在超标的保全。但考虑到异议人生产经营需要，答辩人同意对该行为保全作变更，即同意解除暂停“江山一品”项目一号楼办理预售许可证手续的同时，查封该楼相当于缺额2627万元价值部分的房产。本院查明，新常态公司与恒信公司债权转让合同纠纷一案，本院依据新常态公司的财产保全申请，于2021年1月18日作出（2021）赣07民初19号民事裁定，裁定查封、冻结恒信公司的银行存款5260万元或查封、冻结、扣押等值的其他财产。2021年1月21日，本院向兴国住建局送达该裁定及依据该裁定作出的（2021）赣07执保4号协助执行通知，查封（首封）了恒信公司开发的位于兴国县地块的恒信“XXXX”项目X号楼0XX1-0XX3、0XX1-0XX0、1XX1-1XX0、2XX1-2XX0、2XX1-2XX5、2XX1-2XX5号共计43套房屋（总建筑面积4431.3㎡）和X号楼X-ＤXXX、ＤXXX号2间商铺（总建筑面积163.84㎡）。2021年1月27日，本院又向兴国住建局送达上述保全裁定及依据该裁定作出的（2021）赣07执保4号之一协助执行通知，要求暂停办理异议人开发的位于兴国县地块的恒信“XXXX”项目X号楼预售许可证手续。据此，异议人遂以前述理由提出异议。另查明，1.位于兴国县地块系异议人通过出让取得使用权的土地，规划兴建7栋商住房，已完成除1栋外的其他6栋楼房建设。2021年1月21日兴国县不动产出具的查询结果表明，该宗土地此前无抵押、查封及限制登记情况。本院查封的“XXXX”项目X号楼43套房屋和X号楼2间商铺，总建筑面积为分别为4431.3㎡和163.84㎡，总价值26329464元。其中总建筑面积为4431.3㎡的43套房屋，由异议人按申请保全人指定与分别与案外人签订《商品房买卖合同》，备案于案外人名下，合同成交总价为24363384元（成交均价约5500元／㎡）；另2间163.84㎡商铺异议人确认价格为1966080元（12000元／㎡）。2.2021年1月26日，兴国住建局向本院出具的《关于要求提供备案价格的复函》，载明恒信公司开发的恒信“XXXX”项目全部商品住宅成交备案均价为6028.74元／㎡,X号楼商业店面成交备案均价为14922.28元／㎡；X号楼整栋商业写字楼成交备案均价为6188.15元／㎡。3.2021年1月27日，本院要求兴国住建局暂停办理预售许可证手续的恒信“XXXX”项目X号楼系在建项目，规划建28层［1－3层为商铺，19套；4－28层为住宅，共121套］，截止2021年3月9日，建至第六层。该六层的情况为：《房屋面积预测绘报告》（兴房测字2020第202号）载明，该楼第一层共11套商铺，总建筑面积970.52㎡；第二、三层共8套商铺，总建筑面积2288.4㎡；第四至六层共15套商品房（住宅），面积共计1913.16㎡。本院认为，本案争议的焦点为是否存在超标的额保全，应否解除对“江山一品”项目一号楼预售许可手续办理的限制。一、关于是否存在超标的额保全的问题《财产保全规定》第十五条规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。因此，不得明显高于保全裁定载明金额采取保全措施是保全执行应遵守的基本原则。本案中，保全裁定载明保全金额为5260万元，而实际保全查封异议人的财产价值仅为26329464元的43套房屋2间商铺，除此之外，本案并没有查封异议人的其他财产，仅是对其在建尚未取得预售许可证的“XXXX”项目X号楼办理预售许可进行了限制。因此，异议人将实际保全价值仅为26329464元的房产与其规划可建28层但尚未建成（目前建至第6层）的“XXXX”项目X号楼按其申报的销售备案单价计算的总价214549409元（121套住宅和19套商铺）直接相加，主张本案查封了其达2.5亿多元的房产，存在超标的额保全，该异议事由缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于应否解除对预售许可证办理限制的问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十七条规定，财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。可见，保全执行中，被保全人提供变更保全的财产必须同时符合“等值”和“有利于执行”两个条件。本案中，基于本院对异议人办理开发“XXXX”项目一号楼预售许可进行了限制，制约了其办理预售许可证后可将在建或将建房产的预售融资，而依据保全裁定本案又有约2627万元应保标的额尚未保全到位，故从公平保护双方当事人权益出发，宜对未保全到位的2627万元标的额从异议人可供保全的财产中追加保全，同时也应解除对异议人预售许可手续办理的限制。根据上述司法解除规定，结合异议人开发的“XXXX”项目一号楼目前已建至六层的事实，故宜以该楼已建成的部分商品房及商铺作为追加财产予以保全，且其价值应以兴国住建局出具的《关于要求提供备案价格的复函》载明的“XXXX”项目楼盘中已成交的商品房及商铺的均价为参考依据（因为该均价已经市场检验），而不应依据异议人的提供的预售申报的备案价为依据（因该价格未经市场检验）。据此，本院确定，在解除对异议人预售许可手续办理限制的同时，对异议人开发的“XXXX”项目X号楼X层11间商铺[房号为：X－DXX1至DXX1号，总建筑面积970.52㎡，价值约为1448万元（970.52㎡*14922.28元/㎡）]和X、X、X层共15套商品房[房号为：X层X01至X05号、X层X01至X05号、X层X01至X05号，总建筑面积1913.19㎡，价值约1153万元（1913.16㎡*6028.74元/㎡）]予以保全查封。综上，异议人恒信公司的部分异议理由成立，对其部分异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项规定，裁定如下：一、查封赣州市恒信置业有限公司开发的位于兴国县地块恒信“XXXX”项目X号楼：（1）第X层11间商铺。房号分别为：X－DX01至DX11号，总建筑面积970.52㎡。（2）第X、X、X层共15套商品房（住宅）。房号分别为：第X层X01－X05号、第X层XX1－XX5号、第X层XX1－XX5号，总建筑面积1913.16㎡。二、解除本院向兴国县住房和城乡建设局作出的（2021）赣07执保4号之一协助执行通知书中的协助执行事项，即解除“暂停被申请人赣州市恒信置业有限公司（统一社会信用代码：91360700573614122Ｇ）开发的位于兴国县地块的恒信XXX项目X号楼的预售许可证的办理手续”的协助执行事项。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。审判长  陈小奇审判员  李 鸿审判员  何树明二〇二一年三月十六日书记员  王健桦