陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终114号 上诉人（原审被告）：庞旭东，男，汉族，1988年1月13日出生 被上诉人（原审原告）：杨党社，男，汉族，1971年4月9日出生 委托诉讼代理人：罗马，陕西普惠律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：西安成翔置业有限责任公司，住所地：兴平市金城路中段药市村北侧，统一社会信用代码：91610103726266342K。 法定代表人：孙印成，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张明权，陕西合天律师事务所律师。 上诉人庞旭东因与被上诉人杨党社、西安成翔置业有限责任公司（以下简称成翔公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省兴平市人民法院（2020）陕0481民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庞旭东、被上诉人杨党社的委托诉讼代理人罗马、被上诉人成翔公司的委托诉讼代理人张明权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 庞旭东上诉请求：1、改判驳回杨党社的一审诉讼请求。2、案件受理费由杨党社承担。事实和理由：庞旭东2017年6月23日与成翔公司签订的《金城嘉苑商铺租赁合同》约定租赁期为三年，免一年租金，庞旭东已按合同约定足额支付了两年的租金，三年房产使用权应归庞旭东。杨党社不同意庞旭东转租商铺，侵犯了庞旭东对承租商铺的所有权，违反了合同的约定。庭审中庞旭东又称杨党社应当补偿庞旭东装修损失35000元。 杨党社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。庞旭东的上诉请求不能成立，应予以驳回。 成翔公司辩称，成翔公司与本案无关，应依法驳回庞旭东对成翔公司的上诉。 杨党社向一审法院起诉请求：1、判令庞旭东给付2019年6月23日至2020年6月23日的租金29000元；2、判令庞旭东给付2020年6月24日直至搬离之日的租金（租金按照每月每平方米40元计算）；3、诉讼费由庞旭东承担。 一审法院认定事实：2017年6月23日，成翔公司（甲方）与庞旭东（乙方）签订《金城嘉苑商铺租赁合同》，约定成翔公司将当时为其所有的原房号为金城嘉苑19A幢一、二层18号（现房号为19号楼19-A-113号铺）商铺租赁给庞旭东，用于经营装修公司。该合同第二条约定：“租赁期限从2017年6月23日至2020年6月23日。”该合同第三条约定：“保证金为人民币5000元。”该合同第四条约定：“租金价格及交付时间为：1、租金标准：在本合同有效期内，乙方每月每平方米为40元，每年按（人民币）29000元标准向甲方支付租金。2、支付日期：乙方按年支付甲方租金，乙方2017年6月23日，支付甲方租金人民币29000元；乙方2018年6月23日，支付甲方租金人民币29000元；乙方2019年6月23日，支付甲方租金人民币29000元。”该合同第五条第三款约定：“租赁期满后装修物的权属处理：双方商定：租赁期满，甲乙双方未达成房商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除其室内固定装修物和搬离其可移动设施、设备，且乙方必须承担隔墙及室内设施恢复责任。”该合同第六条第四款约定：“甲方可自由转让其拥有的商铺，同时事先告知乙方，在同等条件下，若乙方未在甲方告知7日内书面表示愿意承购本房产，则视为乙方放弃购买权。乙方放弃购买权后，甲方应保证房屋转让后受让人继续履行本合同。”该合同第七条第一款约定：“1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：…（3）拖欠房屋租金累计30日以上。”该合同签订后，庞旭东向成翔公司支付了2017年6月23日至2018年6月23日的租金29000元及租赁保证金5000元。 2017年8月8日，成翔公司与杨党社签订《商品房买卖合同》，将案涉商铺卖给杨党社。2017年9月5日，成翔公司（甲方）、庞旭东（乙方）、杨党社（丙方）签订《兴平市金城嘉苑商业房屋租赁合同补充协议》，协议第一条约定：“2017年6月23日，甲方与乙方签订了《房屋租赁合同》（以下简称原合同），约定乙方承租兴平市莽山路药市村北侧金城嘉园19号楼19A113号铺（现房号19-A-113），具体租赁内容见原合同约定。”协议第二条约定：“丙方于2017年8月8日与甲方签订《商品房买卖合同》，购买上述出租房屋，成为上述出租房屋的所有权人。鉴于以上情况，各方同意：甲方与乙方于2017年6月23日签署的《房屋租赁合同》中的出租房主体由甲方变更为丙方。丙方办理完结购房手续，自交房之日起15个工作日内甲方将已收取的押金及租金共计30296元转交丙方如下指定账户：户名：杨党社；开户行：中国农业银行；账号：……”协议第三条约定：“为保障业主和租户双方权益，主体变更后，租赁期为：2017年6月23日起至2020年6月23日止。另本着合作共赢原则，经三方协商一致，同意将原租赁合同租金数额及支付方式调整如下：各方对此均无异议。2017年6月23日起至2018年6月23日止为免租期，乙方不需要向丙方支付租金。2018年6月23日起至2019年6月23日止，—--年---月底前乙方向丙方支付第二年租金，共计29000元。2019年6月23日起至2020年6月23日止，—-年—-月底前乙方向丙方支付第三年租金，共计29000元。上述《房屋租赁合同》中约定的权利、义务均由乙方和丙方享有和承担，与甲方再无关系。”协议第四条、第五条、第六条约定：“若丙方在上述租期内再次转让房屋，需保证该租赁关系继续履行，租赁合同及该补充协议相关权益与义务转移至买受人。若丙方擅自违反本协议任意条款，将向乙方承担本合同约定所余房屋租赁金额叁倍违约金，并赔偿直接及间接经济损失。本协议一式叁份，三方各执壹份，具有同等效力。本协议与原合同有冲突部分，按照本协议执行，本协议未尽事宜，仍按照原房屋租赁合同相关条款执行，与本协议具有同等的法律效力。”杨党社、庞旭东、成翔公司均在该协议上签名、盖章、按指印。该协议签订后，庞旭东支付了2018年6月23日起至2019年6月23日期间的租金后再未支付。 2018年7月11日，杨党社取得了案涉房屋（2018）兴平市不动产权第0002462号房屋房屋所有权证。 一审法院认为，庞旭东与成翔公司签订的房屋租赁合同合法有效，在该合同履行过程中，因成翔公司将案涉房屋卖给杨党社，在成翔公司、庞旭东及杨党社三方协商一致的情况下，签订的房屋租赁合同补充协议，合法有效，并已履行，庞旭东已按该补充协议给付了杨党社2018年6月23日至2019年6月23日的房屋租金，且按庞旭东自己提供的房屋租赁合同补充协议，其应给付杨党社2019年6月23日至2020年6月23日的租金也已超过期限，故对杨党社请求庞旭东给付2019年6月23日至2020年6月22日租金29000元的诉讼请求本院予以支持。对杨党社请求庞旭东给付2020年6月24日直至搬离之日的租金（租金按照每月每平方米40元计算）的诉讼请求，因三方签订的房屋租赁合同补充协议第三条约定：“…2019年6月23日起至2020年6月23日止，-----年-----月底前乙方向丙方支付第三年租金，共计29000。”第六条约定：“本协议与原合同有冲突部分，按照本协议执行，本协议未尽事宜，仍按照原房屋租赁合同相关条款执行。”因庞旭东租赁期限已满现仍占用，故庞旭东应从2020年6月24日直至搬离之日按年租金29000元标准计算给付杨党社案涉房屋的占用费。对庞旭东主张的杨党社同意其可以转租，所以其才签了房屋租赁合同补充协议一节，因其未提供相关证据，且杨党社及成翔公司均不承认，故本院对庞旭东该主张不予采信。对庞旭东主张签房屋租赁合同补充协议前一天他才知道，成翔公司侵犯了其优先购买权一节，本院认为，庞旭东对其该主张未提供任何证据，该补充协议系庞旭东自愿签署，且庞旭东亦按该补充协议自觉履行，给付了杨党社2018年6月23日至2019年6月23日的房屋租金，庞旭东该主张不能成立，本院对其该主张不予采信。对庞旭东主张的其是从2017年就租赁案涉房屋，和杨党社签订的房屋租赁合同补充协议租赁期是三年，该补充协议约定免交一年租金，其现已交够了两年租金，故不存在违约，且对杨党社房屋只使用了两年一节，本院认为，庞旭东和杨党社签订的房屋租赁合同补充协议是对成翔公司和庞旭东签订原房屋租赁合同的继续履行，补充协议只是对原房屋租赁合同的主体等的变更，对案涉房屋庞旭东已经按合同约定期限进行了实际使用，庞旭东该主张不能成立，本院依法不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、西安成翔置业有限公司与庞旭东签订的房屋租赁合同合法有效，西安成翔置业有限公司、庞旭东、杨党社签订的房屋租赁合同补充协议合法有效。二、庞旭东于判决生效后10日内给付杨党社2019年6月23日至2020年6月23日期间的房屋租赁费29000元，并从2020年6月24日至搬离之日按年租金29000元标准计算给付杨党社房屋占用费。案件受理费526元，减半收取，由庞旭东承担263元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经本院二审释明并反复进行调解，上诉人庞旭东于2021年1月27日将案涉商铺钥匙交付给杨党社的委托诉讼代理人。 经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案当事人二审争议的焦点如下：1、庞旭东是否应当向杨党社支付2019年6月23日至2020年6月23日一年的租金？2、庞旭东是否应当向杨党社支付2020年6月24日至搬离商铺之日的占用费？ 针对上述争议焦点，本院分析认定如下： 关于庞旭东是否应当向杨党社支付2019年6月23日至2020年6月23日一年租金的焦点问题。经查，庞旭东与成翔公司签订的《金城嘉苑商铺租赁合同》约定的租赁期限为三年，从2017年6月23日起至2020年6月23日止。合同履行中，庞旭东按照约定向成翔公司支付了第一年即2017年6月23日至2018年6月23日的租金。随后，成翔公司将案涉商铺转让给杨党社。成翔公司、庞旭东、杨党社因此签订了《兴平市“金城嘉苑”商业房屋租赁合同补充协议》，约定案涉商铺的出租方由成翔公司变更为杨党社，成翔公司将已收取的第一年即2017年6月23日至2018年6月23日的租金转交给杨党社，庞旭东无需再向杨党社支付该租金。纵观该约定的前后内容，只是避免了庞旭东重复支付第一年租金的情形，并不是免除了庞旭东支付第一年租金的义务。补充协议履行中，庞旭东按照约定也向杨党社支付了第二年即2018年6月23日至2019年6月23日的租金，第三年即2019年6月23日至2020年6月23日的至今未付。杨党社主张庞旭东支付2019年6月23日至2020年6月23日租金的诉请，符合上述租赁合同及补充协议的约定，应予以支持。庞旭东所称合同约定免一年租金的理由，与上述租赁合同及补充协议约定的内容不符，且没有其它证据支持，本院不予采信。 关于庞旭东是否应当向杨党社支付2020年6月24日至搬离商铺之日的占用费的焦点问题。经查，案涉商铺租赁合同于2020年6月23日期满后，双方未续签租赁合同，庞旭东理应将承租的商铺及时予以返还。但庞旭东直至本院调解时才予以返还，占用时间7个月零4天，理应支付相应的占用费。杨党社要求庞旭东承担租赁期满后商铺占用费的理由成立，应予支持。一审判决按照租赁合同及补充协议约定的年租金29000元标准，计算租赁期满后的商铺占用费，双方对此标准未提出异议，根据二审审理中，庞旭东已将租赁商铺返还等实际情况，本院酌情计算庞旭东应支付杨党社7个月的租赁商铺占用费16900元。庞旭东所称其不应当承担租赁期满后商铺占用费的理由，没有依据，本院不予采信。 庞旭东所称其他上诉理由，证据不足，本院不予采信。庞旭东二审庭审中提出的装修费用等，因其在一审时并未主张，一审判决也未涉及。二审期间，经多次调解未果，二审依法亦不能直接判处，庞旭东可另行解决。 综上所述，庞旭东的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案涉租赁合同及补充协议合法有效以及判决庞旭东支付杨党社2019年6月23日至2020年6月23日期间的商铺租金29000元，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。一审判决租赁期满后的占用时间及占用费数额不明确，根据二审期间庞旭东已将租赁商铺返还的实际情况，本院对此予以明确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持陕西省兴平市人民法院（2020）陕0481民初1688号民事判决第一条即：西安成翔置业有限公司与庞旭东签订的房屋租赁合同合法有效，西安成翔置业有限公司、庞旭东、杨党社签订的房屋租赁合同补充协议合法有效。 二、变更陕西省兴平市人民法院（2020）陕0481民初1688号民事判决第二条（即：庞旭东于判决生效后10日内给付杨党社2019年6月23日至2020年6月23日期间的房屋租赁费29000元，并从2020年6月24日至搬离之日按年租金29000元标准计算给付杨党社房屋占用费）为：庞旭东于判决生效后10日内给付杨党社2019年6月23日至2020年6月23日期间的房屋租金29000元以及租赁期满后房屋占用费16900元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费526元，减半收取263元，由庞旭东负担。二审案件受理费526元，由庞旭东负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘彩霞 审判员  樊宝云 审判员  李晓菊 二〇二一年三月十一日 书记员  季蕴哲