湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初8327号原告:襄阳建投资产经营管理有限公司。住所地：湖北省襄阳市襄城区北街1号。法定代表人：王书强，系公司董事长。委托诉讼代理人：李凯，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。被告：王志军，男，1974年9月11日出生，汉族，个体户，户籍地：湖北省崇阳县，现住湖北省武汉市洪山区。被告：夏奇书，男，1971年3月10日出生，汉族，个体户，户籍地：湖北省崇阳县，现住湖北省崇阳县。被告：武汉长信数码网络有限公司大洋店。住所地：湖北省武汉市洪山区石牌岭石建村一号。负责人：何梅。被告：武汉长信数码网络有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮路119号。法定代表人：袁立雄。原告襄阳建投资产经营管理有限公司（以下简称襄阳建投）与被告王志军、被告夏奇书、被告武汉长信数码网络有限公司大洋店（以下简称长信大洋店）、被告武汉长信数码网络有限公司（以下简称长信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年9月17日立案受理后，依法由审判员向真适用普通程序独任审判，于2021年2月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李凯、被告王志军、被告夏奇书到庭参加诉讼，被告长信大洋店、被告长信公司经本院合法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、四被告支付拖欠的2019年1月1日-2019年12月31日期间的租金22.2万元，逾期支付租金应承担的违约金22.2万元；承担合同违约金17.76万元；2019年12月31日租赁合同到期后逾期归还租赁房屋的违约金（含房屋占用费，暂算至2020年9月30日）66.6万元，以上合计128.76万元；2、立即腾退位于武汉市洪山区石牌岭石建村1号二楼的房产；3、本案诉讼费用由四被告承担。后变更诉讼请求为：1、被告王志军、被告长信大洋店、被告长信公司支付拖欠的2019年1月1日-2019年12月31日期间的租金22.2万元，逾期支付租金应承担的违约金22.2万元；承担合同违约金17.76万元；2019年12月31日租赁合同到期后逾期归还租赁房屋的违约金（含房屋占用费，暂算至2020年9月30日）66.6万元，以上合计128.76万元；2、被告夏奇书在第一项诉讼请求范围内承担连带保证责任；3、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告与被告王志军、被告长信大洋店、被告长信公司签订《房屋租赁合同》。约定将位于武汉市洪山区石牌岭石建村1号二楼房屋出租给被告经营网吧，年租金44.4万元，租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日止。但被告未按合同约定足额支付租金，经原告多次催缴，仍拖欠2019年度租金22.2万元至今未付。按照《房屋租赁合同》第十一条约定，被告如逾期支付租金的，每逾期一日，则须按日租金两倍支付违约金。同时拖欠房租累计30天以上的，原告有权终止合同，收回房屋，并要求被告按照合同总金额的20%支付违约金。2019年12月31日，双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，按合同约定，被告应如期交还房屋，逾期交还的，每逾期一日，被告应向原告支付原日租金两倍的违约金。2020年7月15日，原告函告被告王志军，通知其在收到《房屋腾退通知书》之日起五日内搬离、腾退位于武汉市洪山区石牌岭石建村1号二楼租赁房屋，结清所欠的租金，并按合同约定承担2019年12月31日后逾期归还该房屋的违约金及合同违约金等各项违约责任，但被告均置之不理。因被告长信大洋店为分公司，依法不具有对外独立承担民事责任的能力，故将其总公司即被告长信公司作为共同被告，依法承担责任。被告王志军辩称，被告从2013年6月开始向原告承租武汉市洪山区石牌岭石建村1号二楼，2015年元月武汉市洪山区石牌岭石建村1号三楼失火，导致二楼漏水受损，一直无法正常使用，被告与原告交涉一直未能维修好，直至2020年1月新冠××封城，被告想与原告交涉也没办法出门，后来可以出门了，原告就起诉要求被告支付房租。被告夏奇书辩称，2015年失火导致被告损失上百万，后来又一直漏水影响被告的网吧正常营业，网吧一直处于亏损状态，新冠××的疫情影响被告的经营也亏损很多，现在被告连员工工资都发不出来。被告大洋店及被告长信公司未到庭答辩，亦未向法庭提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，包括：《房屋租赁协议》、缴纳房租的发票及转账凭证、微信聊天记录等，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月16日，原告襄阳建投（出租人、甲方）与被告王志军（承租人、乙方）、被告夏奇书（担保人、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：……第一条、租赁位置和面积：1、甲方出租给乙方房屋位于武汉市洪山区石牌岭石建村1号二楼房屋；……第二条、租赁期限和用途：1、租赁期限：合同租期24个月，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。2、因2012年12月27日甲方与周海燕签订了《房屋租赁合同》，但在2013年7月8日周海燕与乙方（王志军）签订了《网吧转让合同》。因此，原2012年12月27日甲方与周海燕签订的《房屋租赁合同》中所有责任和义务由王志军承担。3、因2015年1月3日发生火灾时，消防部门灭火对乙方造成了一定损失，乙方同意以6个月的租金及租赁价格不递增续签2年租赁合同作为甲方弥补乙方因火灾造成的损失费用，甲方免除乙方2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金22.2万。同时，乙方放弃因火灾给其造成损失的所在权利，不得再以任何理由向甲方主张赔偿或补偿；……第三条、租金及其保证金支付方式：1、租赁期内，年租金44.4万元人民币，保证金11万元（上期合同已交纳2万元）付款方式为转账，转入甲方指定账户。从签订《房屋租赁合同》之日起10个工作日内将租金及保证金一次性支付至甲方指定账户，否则，甲方有权解除合同，拒绝乙方使用房屋。2、合同终止，乙方在结清所有租金、水电费等债务，并未违反合同及承诺、未损坏甲方财物前提下（租赁期间，乙方应自行对房屋进行加固，若出现安全责任事故，由乙方承担全部后果），甲方退还乙方交纳的保证金，否则，甲方有权将乙方所欠租金、水电费、财产损失费、违约金等从租赁保证金中扣除。3、合同期满，若甲方同意续约，但未能及时签订《房屋租赁合同》的，租金暂按本合同标准按月交纳，待新《房屋租赁合同》签订后按新标准执行。若乙方以种种理由推迟签订新的《房屋租赁合同》超出30日的，则甲方有权收回房屋，双方的房屋租赁合同关系全部终止；……第七条、合同的变更、解除与终止：3、甲方因上级机关需要或甲方因其他原因需用本合同租赁标的物，甲方提前30日向乙方送达《解除租赁合同通知书》通知乙方解除合同，乙方接到通知后合同解除，并不得主张任何赔偿和补偿。4、租赁期满合同自然终止；……第十一条、乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计30天以上的；（5）乙方有本合同第七条第2项约定的情形之一的；（6）违反安全协议及其他严重违约行为。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按日租金的两倍向甲方支付违约金。同时甲方可采取停水、停电等措施，促使乙方及时缴纳应由乙方承担的费用，由此造成的一切损失，由乙方承担。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按照合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。……5、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付违约金。6、租赁期满，如房屋继续对外租赁，在同等条件下乙方有优先承租权；如房屋不再对外租赁，乙方应如期交还该房屋，否则甲方可采取停水、停电等措施收回房屋，由此造成的一切损失，由乙方承担；同时每逾期一日，乙方应向甲方支付原日租金两倍的违约金。7、租赁合同终止，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，甲方可采取停水、停电等措施收回房屋，由此造成的一切损失，由乙方承担；同时每逾期一日，乙方应向甲方支付原日租金两倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还房屋给甲方造成的损失；……第十五条、担保条款：1、为保证本合同能够顺利履行，丙方愿为乙方承担连带保证责任，在乙方不能履行本合同义务时，由丙方代为履行。2、丙方的担保范围为：租金、违约金、诉讼费、律师代理费，因催要合同债权所产生的其他费用。3、担保期限为自本合同签订之日起至解除或终止后两年。另查明，位于武汉市洪山区珞南街石牌岭石建村A栋1-3号房屋产权人为襄樊市建设投资经营有限公司。2011年1月24日襄樊市建设投资经营有限公司更名为襄阳市建设投资经营有限公司。2014年4月15日，襄阳市可达利土地开发经营管理有限公司更名为襄阳建投资产经营管理有限公司。2017年11月23日，襄阳市建设投资经营有限公司更名为汉江国有资本投资集团有限公司。襄阳市建设投资经营有限公司（甲方）与襄阳市可达利土地开发经营有限责任公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：……现就甲方委托乙方经营管理甲方所有支配的土地、房屋及设备等资产事宜签订以下合同条款，以便于双方共同遵守。……第五条、委托期限：1、委托期限为5年，起于2013年5月1日，止于2018年4月31日。2018年5月12日，汉江国有资本投资集团有限公司（甲方）与襄阳建投资产经营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：……现就甲方委托乙方经营管理甲方所有的房屋、政府特许经营权项目、设备等资产事宜签订以下合同条款，以便于双方共同遵守。……第五条、委托期限：委托期限为3年，起于2018年5月1日，止于2021年4月30日。原告襄阳建投确认被告王志军交纳了2万元保证金，2019年6月30日之前的房屋租金被告王志军已支付。2020年7月15日原告襄阳建投发出《关于腾退房屋的通知》。原告襄阳建投确认于2021年1月27日收回房屋。本院认为，原告襄阳建投与被告王志军、被告夏奇书签订的《房屋租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。原告襄阳建投与被告王志军双方于2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月31日履行期限届满，合同期满后双方未签订新的租赁合同，故《房屋租赁合同》已于2019年12月31日终止。本案中，原告依约提供了租赁房屋，被告王志军未按合同约定足额支付租金构成违约，故原告请求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于是否应当予以减免新冠疫情期间的租金的问题。参考2020年2月8日湖北省人民政府办公厅发布的《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》关于“对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收，6个月房租减半”之规定及2020年5月15日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予以支持……”之规定，本案中，原告襄阳建投作为国有企业将房屋租赁给被告王志军用于经营，被告王志军请求执行新冠疫情期间3个月的租金免收，6个月租金减半的政策，符合党中央、国务院关于统筹推进新冠疫情防控和经济社会发展工作部署以及湖北省委、省政府的工作要求的精神，故对被告王志军的意见予以采信。被告王志军未在合同到期后按期腾退，应向原告支付房屋占用费，涉案房屋所在的武汉市因新冠疫情封城时间为2020年1月23日至4月8日，故被告王志军应向原告支付2020年1月1日至2020年1月22日的房屋占用费27133元（222000元÷6个月÷30天×22天）。合同约定：“若被告王志军以种种理由推迟签订新的《房屋租赁合同》超出30日的，则原告襄阳建投有权收回房屋，双方的房屋租赁合同关系全部终止。”本案被告王志军未在1月30日前与原告襄阳建投签订新的房屋租赁合同，原告襄阳建投应及时收回房屋以减少损失，由于原告在新冠疫情武汉城市解封后未及时收回房屋造成损失的扩大，由其自己承担法律后果。故被告王志军2019年7月1日至2020年1月22日租金及占用费合计249133元（222000元+27133元）。保证金抵扣租金后，被告欠付的租金及占用费为229133元（249133元-20000元）。关于违约金的问题。被告王志军至今未履行支付租金的义务构成违约，原告襄阳建投有权请求违约金。合同既约定解除合同的违约金，又约定逾期支付租金的违约金，属违约金双重约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。被告王志军认为过高，考虑疫情因素，本院酌定违约金标准调减至年4%。故被告王志军应向原告支付违约金9165元（229133元×4%）。因被告夏奇书作为担保人，其应在其担保范围承担连带保证责任，故原告襄阳建投请求被告夏奇书承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王志军于本判决生效之日起十日内向原告襄阳建投资产经营管理有限公司支付房屋租金及占用费229133元；二、被告王志军于本判决生效之日起十日内向原告襄阳建投资产经营管理有限公司支付违约金9165元；三、被告夏奇书对上述第一、二项承担连带赔偿责任；四、驳回原告襄阳建投资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16388元，公告费560元，由原告襄阳建投资产经营管理有限公司负担13356元，被告王志军、夏奇书负担3592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 向 真二〇二一年三月十五日书记员 郑安琪