安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1034号 上诉人（原审被告）：宋士永，男，1972年11月17日出生，汉族，住安徽省利辛县。 被上诉人（原审原告）：合肥铭威物业管理有限公司，住所地安徽省利辛县城关镇阳光学府花园。 法定代表人：郑义兵，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵立应，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王来仿，男，合肥铭威物业管理有限公司利辛分公司副经理。 上诉人宋士永因与被上诉人合肥铭威物业管理有限公司（以下简称铭威物业公司）合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2020）皖1603民初5395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋士永上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判,驳回铭威物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实不清,主要证据不足。1.业主委员会的成立存在异议，2018年的业主大会，参会业主达不到法定人数,是不能选举业主委员会的。本次业主大会并没有选举任何人当业主委员会(楼长)。2015年业主大会成立,并没有筹备组的证明、业主到会人数的证明、选举各环节的材料证明(图片、视频、录音)。宋士永对业主委员会的成立是否符合法律强制性规定持有异议。2.物业合同的签订应为业主委员会和铭威物业公司签订的双方合同,不应该出现朱瓦房社区公章才对。因此,在签订程序上不合法。3.铭威物业公司作假资料、私自找施工队低质量、低成本维修楼顶、建车棚,并且造假资料、套取维修资金不成(被房管局识破没批),无钱给施工队，有证据证明被施工队起诉。4.一审法院没有核实业主委员会是否合法、判定物业服务合同有效,宋士永不服。5.一审法院判定公共楼顶漏水与铭威物业公司无关不公平，楼顶漏水三年宋士永损失惨重。二、铭威物业公司的服务不到位,没有履行双方之间约定的义务。1.根据《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行的一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据《小区物业服务合同》，铭威物业公司应负责“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理”,而铭威物业公司实际上并未履行相应的义务，有视听资料与电子证据为证;小区普遍存在私搭乱建现象,物业公司一直不作为;草坪上到处都是乱停乱放的车辆,可以证明小区存在严重的管理不善问题。2.铭威物业公司的公章管理混乱,虚报开支，有业交流群聊天记录为证。物业费的收取存在不公开、不透明的现象。3.铭威物业公司曾多次非法对宋士永的住房进行断电行为,损害了宋士永的合法利益，派出所已经备案。4.消防通道经常被堵塞,有电子证据。5、既不给宋士永办理门禁卡、也不让宋士永的小车进小区(有照片为证)。综上所述,一审判决并未考虑铭威物业公司的违约行为,忽视了铭威物业公司在本次物业纠纷中应负的责任,判决显失公正,应予纠正。 铭威物业公司辩称，1.针对宋士永对业主委员会成立的异议，当时是朱瓦房社区朱曙光书记主持召开的由每一栋楼的楼长为代表参加的业主大会选举产生的业主委员会，有照片和公示为证，因案涉小区属于朱瓦房社区管辖范围，业主委员会签订了《物业服务合同》后由朱瓦房社区加盖了公章，更具有合法性。2.宋士永认为业主委员会维修楼顶建车棚做假材料套取维修资金与本案无关。3.宋士永所述的公共楼顶漏水需动用维修基金，物业公司早在2017年向利辛县房管局申请了维修资金，2018年由江苏南通璜尚装饰工程有限公司对案涉阳光学府小区全部的楼顶共计24栋进行了维修，有图片可以证明。4.《安徽省物业管理条例》第89条规定，修楼顶必须动用公共维修基金来修，目前房产局还没有批准维修基金，房管局和施工方正在诉讼中。5.宋士永所称虚报开支并不存在此事实。6.宋士永所称消防通道堵塞并不存在，有失火时消防车到达现场的照片为证，同时失火的业主给物业公司送了锦旗为证。 铭威物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令宋士永缴纳拖欠物业费2502元及逾期缴纳的滞纳金3648元，计6150元;2.本案诉讼费用由宋士永承担。 一审法院查明事实：2016年12月23日，铭威物业公司和利辛县阳光学府业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定，业主委员会委托铭威物业公司实行物业管理，合同期限为2017年1月1日起至2019年12月31日；同时约定，铭威物业公司每年预收费一次，每次交纳费用的时间为该年第一个月；收费标准多层每月每平方米为0.45元。宋士永居住在阳光学府花园21栋顶楼504室，建筑面积154.47平方米。因房屋漏水要求物业维修为由，自2017年起三年的物业费至今未缴。 一审法院认为，铭威物业公司依据与业主委员会签订的《物业服务合同》，为宋士永居住的阳光学府小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故上述物业服务合同对宋士永具有约束力。铭威物业公司基于物业服务合同对宋士永所居住的“阳光学府花园”小区提供物业管理服务，同时享有向作为业主的宋士永收取物业服务费的权利。因铭威物业公司居住的是顶楼，楼房漏雨是房屋质量问题，不是因为物业管理服务造成的，不是宋士永拒缴物业服务费的理由。故铭威物业公司要求宋士永缴纳3年物业费2502元的诉讼请求予以支持。宋士永辩称因其房屋漏雨铭威物业公司未及时维修即拒缴物业管理费，且赔偿其损失的要求不予采信。因宋士永房屋确实漏雨，物业公司也多次找有关部门协商维修，漏雨问题未得到解决，根据公平原则，铭威物业公司要求宋士永支付违约金3648元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、宋士永于判决生效之日起十日内支付合肥铭威物业管理有限公司物业管理费2502元。二、驳回合肥铭威物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由宋士永承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审提交的证据，本院认证如下：对于宋士永提交的消防设施的图片两张、商品住宅质量保证书一份，本院对其真实性予以认定，但达不到其证明目的不予认定。对于铭威物业公司提交的2018年5月8日业主委员会选举时的业主签到表及开会照片和产生新一届业主委员会的公示，本院予以认定。本院对一审采信的证据及认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是宋士永是否应当交纳物业管理费。铭威物业公司与利辛县阳光学府业主委员会签订的《小区物业服务合同》,双方均加盖公章,该合同真实合法,各方均应按照该合同约定行使权利,履行义务。本案中,铭威物业公司向宋士永提供物业服务，宋士永应当依合同约定交纳相应的物业服务费用。关于宋士永主张利辛县阳光学府业主委员会成立不合法,铭威物业公司进驻小区不合法，因本案系物业服务合同纠纷案件,物业服务合同是业主与物业服务企业约定,由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同，即本案应围绕物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的民事纠纷进行审理，宋士永主张的业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷,不属于本案物业服务合同纠纷的审理范围,宋士永的此项主张应另案处理。故对上诉人的该项主张,本院不予支持。基于物业服务合同是一种持续性通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，物业管理服务在实践中不可能是尽善尽美的。也正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵时，应通过及时有效的途径沟通解决问题，物业公司也应切实履行职责，摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听业主的意见和建议，持续改进工作方式、方法，尽量让业主满意；业主还可以请求有关部门督促物业公司限期整改或者请求物业公司继续履行、采取补救措施、赔偿损失。但业主若通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的下降，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。即使铭威物业公司提供的服务达不到宋士永所主张的标准，在双方当事人协商不成的情况下，宋士永可以向铭威物业公司主张违约赔偿，不应据此为由拒绝交纳物业服务费用，故宋士永应向铭威物业公司支付物业管理服务费，一审判决并无不当。 综上所述，宋士永的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由宋士永负担。 本判决为终审判决。 审判长  张贝贝 审判员  罗 胜 审判员  王肖红 二〇二一年三月二十三日 法官助理周薇 书记员韩苗苗