江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终330号上诉人（原审被告）：吴正宝，男，1963年9月21日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上诉人（原审被告）：张翠兰，女，1962年3月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。两上诉人共同委托诉讼代理人：仲小平，江苏众连晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴琪桂，男，1961年10月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：朱飞，江苏丰元律师事务所律师。上诉人吴正宝、张翠兰因与被上诉人吴琪桂房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初3210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴正宝、张翠兰共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回吴琪桂的起诉或发回重审。事实和理由：1.本案已超过最长诉讼时效期限。本案协议成立于1999年3月10日，吴琪桂于2020年7月9日起诉，超过了《民法总则》第188条规定的最长20年的时效期限，依法应不予受理，已经受理的应驳回起诉。一审判决以形成权为由认定未超过诉讼时效，该认定明显错误。形成权是单方意思表示即产生权利义务关系变化的权利。而本案诉请是确认协议效力和协助办理产权变更登记，这显然不是单方的意思表示就能改变权利义务关系，根本就不属于形成权的范畴。2.一审判决认定事实不清，吴琪桂对最主要的交付购房款的事实不能证实，该举证责任应是吴琪桂的，而唯一偷录的通话录音未得到当事人认可，不能作为证据采信。另一方面，张翠兰作为夫妻一方，至今未认可该房屋转让行为，依法不应推定为同意。3.案涉房屋在1999年至2000年之间抵押给银行，根据法律规定，抵押的房产转让必须经过抵押权人的同意，而本案没有经过抵押权人同意的环节，也说明本案所涉的买卖协议是不合法的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决结果错误。吴琪桂辩称，吴琪桂一审起诉时所提供的证据是真实的，所主张的诉讼请求符合法律规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。吴正宝、张翠兰的上诉理由均不成立，均与我国相关法律相悖，请求二审维持原判，驳回上诉。吴琪桂向一审法院提出诉讼请求：1.确认吴琪桂与吴正宝于1999年3月10日签订的房屋买卖协议合法有效；2.判令吴正宝、张翠兰协助吴琪桂将位于盐城市大丰区（房屋所有权证为大中民字第1838号）的房屋过户至吴琪桂名下；3.本案诉讼费用由吴正宝、张翠兰负担。一审法院经审理查明，1999年3月10日，吴正宝与吴琪桂签订房屋买卖协议一份，载明：吴正宝（甲方）把大新一村39号的一幢住宅平房卖给吴其（琪）桂（乙方），甲方出售给乙方的房屋面积为房屋产权证书上的实际面积（13M*10M），（楼房不在内），总金额定为柒万元整；乙方如需要变更房产手续，一切费用由乙方承担等内容。2009年4月10日，吴正宝又与吴琪桂签订房屋买卖协议一份，约定吴正宝将位于已出售房屋东侧未登记的房屋出售给吴琪桂，房屋售价五万元。上述两份协议签订后，吴琪桂分别按协议约定给付了购房款，吴正宝亦将房屋交付给吴琪桂，吴琪桂居住至今。因吴正宝、张翠兰未协助吴琪桂办理过户手续，双方形成纠纷，吴琪桂向一审法院提起诉讼。一审另查明，吴正宝与张翠兰于1986年2月22日登记结婚，案涉坐落于盐城市大丰区的平房一幢系由吴正宝、张翠兰从他人处购置后翻建的。1991年5月31日，吴正宝领取了大中民字第1838号房屋所有权证。该房屋所有权证载明：房屋所有人为吴某（即吴正宝）；房屋坐落于；幢号为1幢，间数为6间，面积为98.85平方米等内容。1994年10月20日，吴正宝领取了大土国用（94）字第748号国有土地使用证，该证载明：土地使用者吴某（即吴正宝），地址大新一村，地号为2-16-18，用途为住宅，用地面积为158.4平方米，其中建筑占地97.9平方米。一审又查明，盐城市大丰区城市建设指挥部办公室于2020年4月2日发布《告知函》，载明大丰区政府拟组织对大新村1-7村地块等11个项目范围内的房屋实施征收，要求相关部门暂停办理征收范围内的房屋产权变更、转移等相关手续，暂停期限自2020年4月3日至2021年4月2日。案涉房屋在上述拆迁征收范围内。一审法院认为，吴琪桂与吴正宝于1999年3月10日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的有关规定，应为合法有效，故对吴琪桂要求确认该房屋买卖合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于吴琪桂要求吴正宝、张翠兰协助办理过户手续的诉讼主张，因案涉房屋已被纳入政府拆迁征收范围，不动产部门已停止办理相关区域内房屋产权转移、登记手续，致案涉房屋的过户手续客观上已无法办理，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。吴琪桂提出的确认双方间买卖合同有效的请求，属于形成权，不受诉讼时效的约束，故吴正宝、张翠兰辩称吴琪桂提起的诉讼已过诉讼时效的理由不能成立，一审法院不予采信。案涉房屋为吴正宝、张翠兰夫妻存续期间取得的财产，该房屋为吴正宝、张翠兰共同所有。吴琪桂与吴正宝于1999年3月10日签订房屋买卖协议时，该房屋登记在吴正宝的名下，且吴琪桂已按约支付了合理的对价，应据此认定吴琪桂取得该房屋应为善意。吴正宝将房屋交付给吴琪桂后，张翠兰未提出异议，应认定吴正宝与吴琪桂签订买卖协议的行为为吴正宝、张翠兰的共同行为，故吴正宝、张翠兰以张翠兰未签字同意该协议为由，主张该协议无效的理由不能成立，一审法院不予采信。吴琪桂提交的吴正宝与吴琪桂代理人之间的电话通话录音中，记录了吴正宝作出了其收到吴琪桂购房款7万元的陈述，故对吴正宝、张翠兰主张的其未收到吴琪桂购房款的事实，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项之规定，一审法院判决：一、确认吴琪桂与吴正宝于1999年3月10日签订的房屋买卖协议合法有效；二、驳回吴琪桂其他诉讼请求。案件受理费2780元，减半收取1390元，由吴正宝负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴正宝、张翠兰提交了案涉交房屋所有权证，载明案涉房产在大中镇农村合作基金会进行了抵押，注销日期为2000年5月30日。证明案涉房产在买卖过程中抵押在银行，买卖行为不合法。吴琪桂质证意见为，真实性没有异议，对他项权益摘要栏中所注明抵押的内容的真实性、合法性及与本案的关联性有异议，理由是《中华人民共和国担保法》在1995年10月1日才施行，案涉房屋吴正宝、张翠兰主张抵押，抵押应当经抵押登记机关登记生效，房产证上所注的抵押并非抵押登记。抵押的内容是否真实不得而知，合作基金会也不是银行，无权用抵押的方式出借资金。吴琪桂与吴正宝建立房屋买卖关系时，不知晓该房屋有抵押，在买卖关系建立以后，吴正宝也还清了银行贷款，注销了他项权利证书。吴正宝、张翠兰陈述房屋在银行抵押不得买卖的观点无法律依据。且该证据并非新证据，依照相关法律规定，不应当作为判决的依据。本院经审查，对该证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，吴琪桂与吴正宝于1999年3月10日签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，虽然在签订合同之前，吴正宝已将房屋抵押给原大中镇农村合作基金会，但双方并未约定在存有抵押权的情形下将房屋过户至吴琪桂名下，且吴正宝已于2000年5月30日之前将案涉房屋抵押债务全部清偿完毕，由此可见，案涉房屋的抵押权于2000年5月31日已经消灭，故吴正宝、张翠兰主张案涉房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立。关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。诉讼时效一般系针对债权请求权，本案中吴琪桂的诉讼请求并不是基于债权请求权，故本案中并不适用诉讼时效。关于吴琪桂在一审中提交的录音能否作为证据使用的问题。吴琪桂在一审中了其代理人与吴正宝之间的电话通话录音中，吴正宝在该录音中作出了其收到吴琪桂购房款7万元的陈述，该录音未严重侵害他人合法权益，亦不属于违反法律禁止性规定的方法取得的证据，故该录音可以作为证据使用，一审据此认定吴正宝收到吴琪桂购房款并无不当。综上，吴正宝、张翠兰的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人吴正宝、张翠兰负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 谢超亮二〇二一年三月十六日书记员 成以琴