湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0506民初54号原告:朱国爱,男,汉族,1978年2月5日出生住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：宋志武、杨婷，湖北龙禧律师事务所律师。被告:韩宗春,男,汉族,1967年6月8日出生住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人:陈林、周丰华，湖北楚鼎律师事务所律师。原告朱国爱与被告韩宗春农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理。2021年2月3日，由本院审判员洪辉云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱国爱及委托代理人宋志武、杨婷，被告韩宗春及委托代理人陈林、周丰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国爱向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《房屋买卖协议书》有效,并判令被告协助原告办理房屋变更登记;二、确认原告与被告签订的《土地转让协议书》有效,并判令被告协助原告办理土地变更登记；三、判令被告返还耕地补偿费1万元;四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告系同一集体经济组织成员。2007年,原告与被告达成口头协议,双方约定被告将自建房屋和土地转让给原告,价款为77000元。同年,原告搬入并生产生活至今。2008年2月2日,双方正式签订“房屋买卖及生产资料协议书”,协议书约定:“一,房屋买卖:1。被告将私人住宅一栋二层出售给原告，价款20000元;2.原告一次性现金支付并获得使用证书及收据;3.办理房屋过户手续时的有关税费由原告承担;二,土地及柑橘树生产资料:1.被告将荒田5亩转让给原告使用;2.被告将牛角田0.8亩,顶上田0.18亩等合计3.26亩土地转让给原告;3.被告将柑橘树400株转让给原告;三,山林地点为对门荒山约五亩;四,此协议一式两份,自双方签字之日生效。”协议书签订后,当天原告向被告足额支付了现金77000。2013年3月10日,原被告双方在村委会办理手续时,村委会建议将房屋买卖和土地转让分成两份协议来写,遂双方在仓屋村民委员会的主持下将原协议内容分别重新签订了《房屋买卖协议书》和《土地转让协议书》。“房屋买卖协议书”约定:“一,被告韩宗春自愿将自建一栋二层共四间,占地149平方米房屋出售给原告朱国爱;二,房屋经双方协商公平达成成交价贰万元,其他附着物伍万染千元整;三、交换方式为一次性现金支付;四、房屋办理过户手续及过户费用由原告朱国爱承担,被告将房屋证件移交原告朱国爱;五,此协议成立后双方不得违约,若一方违约将追究违约责任。”“土地转让协议书”约定:“一,被告自愿将荒田五亩,牛角田八分,顶上田壹分八厘等合计叁亩叁分八厘(附柑橘树肆佰株)转让给原告;二,转让田块四界以经营权证为依据;三、以上协议双方自愿,公平转,让双方不得违约,如一方违约将追究违约责任。”两份协议书双方当事人签字确认,彭兵、刘发友等人作为见证人签字确认,且均由仓屋村民委员会加盖公章,同时备注“同意双方协议”。此外,为了签订该协议,原告朱国爱额外向被告韩宗春支付了一万元。原告朱国爱在积极履行义务后,多次要求被告韩宗春配合办理房屋和土地变更登记,但被告韩宗春以各种理由拒绝,不予配合。因为被告未配合办理土地变更登记导致国家补贴的耕地补偿费用一直发放至被告账户,此种行为不仅侵犯了原告的权益,构成严重违约，更是不讲诚信的行为。原告认为,原告自2007年搬入仓屋一组,且在2016年将户口迁入,生活居住至今,双方系同一集体经济组织成员,达成的《房屋买卖协议书》和《土地转让协议书》合法有效,不违法法律法规的强制性规定,对双方应当有约束力。现原告已按照合同约定履行了支付价款的义务,但被告迟迟不履行其应当履行之义务,其行为不仅仅构成违约,更严重侵害了原告的合法权益!综上,根据相关法律规定,为维护原告的合法权益,特诉至贵院,希望贵院在查明事实的基础上,判如所请,支持原告的全部诉讼请求。被告韩宗春辩称：一、涉案房屋是被告与徐文萍的夫妻共有财产,出售该房屋需经徐文萍同意,《房屋买卖协议》对案涉房屋的处分未经徐文萍同意及签字,该协议对徐文萍不具有约束力,且徐文萍现以韩宗春无权处分主张该协议无效,该协议依法为无效协议。二、案涉土地、林地系以韩宗春家庭户承包经营,被告与其配偶徐文萍、大女儿韩方艳、小女儿韩欣宇、妹妹韩宗桃系共同承包经营权人,案涉的《土地转让协议》未经共同承包经营权人许可签字,侵犯了承包经营权人的承包经营权。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条、第十七条、第三十五条、第四十一条规定,案涉协议侵犯他人权利违反法律规定,应属无效。三、案涉农村土地尚有权属争议,共有权人正在对案涉房屋土地主张权利,原告也未实际取得土地承包经营权,根据《最高人法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款”集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的,人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决”之规定,原告应向有关行政主管部门申请解决,而不是向法院提起诉讼。四、债权不能对抗物权,原告对涉案土地诉讼请求缺乏基本法律基础,存在严重法律障碍,且也已经过诉讼时效。原告与被告韩宗春个人私下协议签订的《土地转让协议》时间分别是2008年和2013年,2015年9月涉案土地确权在韩宗春家庭户下,物权归属韩宗春家庭成员名下,根据民法典,农村土地承包经营权属于物权。《土地转让协议》在先,物权确权在后,债权不能对抗物权,2015年9月的涉案土地经营权确权在韩宗村家庭成员名下是对之前无权处分的土地转让协议的否定,故原告对土地的诉讼请求存在法律障碍。且本案时间久远,至今已明确超过诉讼时效。综上答辩意见,请求法院依法驳回原告的诉讼请求或者起诉。经审理查明：2003年上半年，被告韩宗春在原小溪塔峰××（村组××后现为小溪××街办仓屋××）建造砖混结构两层房屋一栋，同年8月补办建设用地规划许可证（证号：20030112，发证单位：夷陵区小溪塔街道办事处国土资源城建环境保护所）、个人建房用地批准书（宜夷塔土字（2003）第104号，盖夷陵区人民政府建设用地审批专用章）。2007年，原告开始在上述房屋居住。2008年2月2日，经黄正新执笔书写一份《房屋买卖及生产资料协议书》，主要内容包括：一、房屋买卖：1、甲方将私人住宅一栋二层（面积见使用证），总价款20000元;2.乙方一次性现金支付并获得使用证书及收据;3.办理房屋过户手续时的有关税费由乙方承担;二、土地及柑桔树生产资料:1、甲方将荒田5亩转让给原告使用;2.甲方将韩家秧堤0.亩亩、张家正秧堤0.8亩、团田0.7亩、顺山田0.15亩、团田下0.13亩、牛角田0.8亩、顶上田0.18亩等合计3.26亩；3.附属柑桔树400株。合计总价款57000元正，大写伍万柒仟元正。三、山林地点：对门荒山约五亩;四,此协议一式几份,自双方签字之日生效。前述协议首部甲方为韩宗春、徐文萍，乙方为朱国爱、杜万琴，甲乙双方在协议尾部未签字。同日，原告朱国爱向被告韩宗春给付77000元，被告韩宗春出具收据一份（载明：今收到防屋款和柑桔款合计77000元正，大写柒万柒仟元正）。被告韩宗春于同日，将前述房屋规划、土地等建设手续移交给原告朱国爱。前述协议所列田地、山林、柑桔书，自即日起由朱国爱经营管理，但时至今日土地经营权证、林权证未予变更。2013年3月10日，在小溪塔街道办事处仓屋民委员会工作人员见证下，韩宗春、朱国爱作为双方当事人将前述协议内容拆解并签订了《房屋买卖协议书》及《土地转让协议书》。在房屋买卖协议中，载明“韩宗春自愿将自建一栋二层共四间、站地平方149平方米出售给朱国爱；房屋成交价贰万元，其他附着物伍万柒仟元整。”在土地转让协议书中，除写明了荒田伍亩及其他土地地块名称、面积外，另载明“转让田块四界以经营权证为依据。”2013年10月15日，小溪塔街道办事处仓屋民委员会在《房屋买卖协议书》及《土地转让协议书》签署“同意双方协议”并加盖公章。2016年，原告的户籍转入房屋所在地即小溪塔街道办事处仓屋一组。同年11月30日，朱国爱向宜昌市夷陵区地方税务局申报缴纳了涉案房屋买卖契税3080元。由于被告韩宗春不协助原告朱国爱办理房屋过户、土地流转手续，双方协商不成遂酿本诉。在庭审过程中，原告朱国爱将第三项请求变更为8675.55元。同时查明：1、在2013年3月10日前后，朱国爱曾给付韩宗春1万元，韩宗春出具收条未载明收款日期。2、韩宗春与徐文萍系夫妻关系，登记时间为1992年10月19日。2004年12月18日，宜昌市夷陵区林业局颁发的夷政林证字（2004）第076569号林权证上登记的林地使用权利人为韩宗春，位于小地名韩家湾的两块林地面积合计9亩。2015年9月16日以被告韩宗春为承包方代表登记的农村土地承包经营权证（编号：420506001205010155J）显示，承包经营权共有人包括妻子徐文萍、女儿韩欣宇，地块中有七块与上述《土地转让协议书》载明的地块名一致。上述事实有原告朱国爱提供的户口簿、2008年2月2日的《房屋买卖及生产资料协议书》文稿、房屋买卖协议书、土地转让协议书、收据2份、个人建房用地批准书、建设用地规划许可证、税收完税证明，被告提供的结婚证、户口薄、农村土地承包经营权证、林权证及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，基于2008年2月2日的未签字协议文本、房屋买卖实际履行情况及双方签订的《房屋买卖协议书》，并考虑双方户籍因素，能够认定原被告双方存在合法有效的房屋买卖合同关系。在原告朱国爱依约履行付款义务后，被告韩宗春有义务协助原告办理涉案房屋过户义务。因原告朱国爱所请求的上述房屋过户协助义务在协议中没有约定明确的履行期限，其有权随时主张，被告韩宗春辩称原告朱国爱的相关请求超过诉讼时效的主张本院不予采纳。涉案房屋手续初始办理在被告韩宗春名下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使房屋出售时其徐文萍不知情亦不影响房屋买卖效力的认定。况且，从时间跨度上看徐文萍不可能不知晓房屋买卖的事实，现被告韩宗春夫妇以此为由主张房屋买卖无效拒绝履行协助义务有悖诚信，本院不应支持。原告朱国爱所请求的土地转让协助登记、土地补偿款返还等，涉及土地权属争议，建议原告先行通过政府职能部门先行处理，若处理不能原告可另案依法主张。因原被告双方分歧较大，无法调解。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告朱国爱与韩宗春签订的《房屋买卖协议书》有效,被告韩宗春应协助原告办理涉案房屋变更登记手续（（房屋坐落：小溪塔街道办事处仓屋榜村一组，个人建房用地批准书编号：宜夷塔土字（2003）第104号），限本判决生效后30日内履行。二、驳回原告朱国爱的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由被告韩宗春承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  洪辉云二〇二一年三月十五日书记员  舒邦春