江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终526号上诉人（原审被告）：张先芳，男，1972年2月12日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：南京名臣技术开发有限公司，住所地在南京市鼓楼区汉中路218号D单元1704室。法定代表人：范亮，该公司总经理。上诉人张先芳因与被上诉人南京名臣技术开发有限公司（以下简称名臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院(2020)苏0114民初3600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2021年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人张先芳到庭参加诉讼，被上诉人名臣公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人张先芳上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判或裁定发回重审。事实与理由：(一)被上诉人无权收取2018年2月19日至2018年4月1日间的房租。（二）上诉人并未欠付2018年租金。（三）搬离通知上记载的时间与实际张贴时间不符。（四）被上诉人并未提交案涉房屋的产权证书。（五）被上诉人未出具收据，故延误支付租金的责任在被上诉人，上诉人不应承担违约金。。被上诉人名臣公司未到庭应诉，也未提交书面答辩状。名臣公司一审请求：1.解除双方之间的事实租赁关系，张先芳向名臣公司返还租赁房屋；2.张先芳向名臣公司支付2018年2月19日至2020年9月18日的房屋租金40500元及违约金10140元；3.本案诉讼费用由张先芳承担。一审法院认定事实：位于南京市雨花台区的房屋（建筑面积2660.3平方米，丘号：970230-1）登记所有权人为板桥粮食管理所。2014年12月18日，经南京市商贸旅游发展集团有限责任公司批准板桥粮食管理所由南京金秋投资控股集团有限公司（以下简称金秋公司）进行吸收合并。2018年3月30日，金秋公司与名臣公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：00120180030-2），约定：板桥粮站所位于宁谷路1号房屋，建筑面积1892平方米，出租给名臣公司使用，租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日。2019年，金秋公司与名臣公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：00120190030-2），约定：板桥粮站位于宁谷路1号房屋，建筑面积1892平方米，出租给乙方使用，租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日。2020年2月24日，金秋公司与名臣公司再次签订《房屋租赁合同》（合同编号：00120200030-2），约定：板桥粮站所位于宁谷路1号房屋，建筑面积1892平方米，出租给乙方使用，租赁期限为2020年4月1日至2021年3月31日。另查明，2018年名臣公司（甲方）与张先芳（乙方）签订《租房合同》一份，主要约定：1.乙方租赁宁谷路1号门面房两间；2.租赁期限一年，自2018年2月19日起至2019年2月18日止，年租金为19200元，房屋押金1000元；3.支付方式年付，先付后租，每年2月1日前一次性付清年租金20200元；4.在租赁期内乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合约，并收回该房屋，同时乙方应向甲方支付合同年租金的30%作为违约金……乙方未交清房租，拖欠长达30天任未补交齐的。2019年名臣公司（甲方）与张先芳张先芳（乙方）再次签订《租房合同》一份，主要约定：1.乙方租赁宁谷路1号门面房两间；2.租赁期限一年，自2019年2月19日起至2020年2月18日止，年租金为20400元，房屋押金1000元；3.支付方式年付，先付后租，每年2月1日前一次性付清年租金21400元；4.在租赁期内乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合约，并收回该房屋，同时乙方应向甲方支付合同年租金的20%作为违约金……拖欠房租累计一个月以上的。租赁期间，张先芳于2019年1月31日支付租金6000元，于2019年8月29日支付租金5000元。2019年8月31日，名臣公司工作人员向张先芳发送手机短信“你欠房租已经很久了，2018年度房租19200元，2019年1月只付6000,2019年8月29日付5000，还余8200未付……2019年度房租20400元至今一分钱未付……”，2020年1月17日，名臣公司工作人员再次向张先芳发送手机短信“你欠2018年房租及违约金8960元未付清。2019年房租及违约金26520元欠费未付……”。租赁期限届满后，双方未续签合同，张先芳继续占有、使用案涉房屋至今。一审法院认为：原、张先芳双方签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同约定租赁期限至2020年2月18日止，租赁期间届满后，张先芳继续使用涉案房屋，名臣公司没有提出异议，依据法律规定，双方签订的原租赁合同继续有效，双方仍应按合同约定履行各自义务。张先芳承租涉案房屋，其应按合同约定向名臣公司支付房屋租金，现张先芳尚欠2018年租金8200元以及2019年2月19日起的租金，张先芳现已违约，故对名臣公司要求解除合同并交还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋租金，张先芳尚欠名臣公司租金40500元（8200元＋20400元＋1700元/月×7个月）未付，但考虑到因新冠肺炎疫情原因，张先芳经营活动存在一定影响，一审法院酌情扣减两个月的租金，故张先芳需给付名臣公司租金37100元（8200元＋20400元＋1700元/月×5个月）。关于名臣公司主张的违约金，合同约定2018年度以未付租金的30%计算，2019年度以未付租金的20%计算，一审法院认为合同约定违约金标准过高，一审法院依法调整为以2018年度、2019年度欠付租金总额的15%计算，即为4290元[（8200元＋20400元）×15%]。关于张先芳提交的收据两张，主张收据载明的7200元为交付的2018年房租，因该收据载明收款人为“南京雅丽达服饰有限公司”，收款事由为“代收2017年房租”、“2017年房租”，故一审法院对张先芳的抗辩意见不予采纳。关于张先芳主张以现金形式支付房屋租金8000元的意见，因未提供证据证明，名臣公司亦不认可，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、名臣公司与张先芳之间的房屋租赁合同关系解除，张先芳于本判决生效之日起三十日内腾空迁出位于南京市雨花台区门面房两间，并将上述房屋返还给名臣公司；二、张先芳于本判决生效之日起十日内支付名臣公司租金37100元及违约金4290元；三、驳回名臣公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1374元减半收取687元，由张先芳负担451元，名臣公司负担236元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人主张其已支付了部分租金。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。二审中，上诉人陈述其之所以未支付相应租金，系因为案涉房屋面临拆迁，其担心房屋拆迁后，剩余的租金无法要回。本院认为：房屋租赁合同中，并不要求承租人系房屋的产权人。本案中，被上诉人名臣公司已提交了其与金秋公司的租赁合同，上诉人也已实际占有使用了案涉房屋，故作为案涉房屋出租人的被上诉人有权依据案涉《租房合同》的约定要求上诉人支付欠付租金。关于已支付的租金，上诉人主张其已支付的2018年租金，2019年也已支付了租金10000元。但上诉人一审提交的收据上载明为“代收2017年房租”、“2017年房租”。上诉人主张收据系王云出具，当时并未注意，而上诉人未能举证证明其已另行支付了2017年的租金，故本院对此主张不予采信。案涉合同中并未约定，被上诉人未出具收据时，上诉人有权拒付租金。二审中，上诉人也自述其担心案涉房屋拆迁后，剩余租金无法返还，故未足额支付租金。故本院对上诉人主张的被上诉人未出具收据导致其未支付租金，上诉人不应承担违约责任的上诉理由，不予采纳。因上诉人未依约支付租金，已构成违约，故一审判决解除双方房屋租赁合同关系，上诉人迁让案涉房屋，支付租金及违约金，并无不当，本院二审予以维持。关于上诉人所称搬离通知上记载的时间与实际张贴时间不符的上诉理由，本院认为，上诉人并未就此予以举证证明，且该事实的认定并不影响双方合同关系的解除及上诉人违约责任的承担。综上所述，上诉人张先芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35348元，由张先芳负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二一年三月十七日法官助理李晓龙书记员戴苗