湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终69号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘力，男，汉族，1975年4月25日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湛维磊，男，汉族，1988年6月24日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：谢文静，湖北瀚海潮律师事务所律师。上诉人刘力因与被上诉人湛维磊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘力上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判刘力无需向湛维磊支付70000元违约金。2、请求由湛维磊承担一审、二审的诉讼费用，一审保全费用。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。2017年11月7日，刘力与湛维磊签订《商铺租赁合同》，租赁期限为5年，自2018年4月19日至2023年4月28日，合同签订后，刘力均是按时支付租金，2019年10月23日刘力向湛维磊支付了至2020年1月28日租金，刘力在2020年1月21日前应支付下一个季度的租金，但是因受新冠××疫情的影响，武汉作为受疫情影响最严重的城市，从1月21日刘力营业额直接下降，客流量减少，刘力在此种环境下有理由认为疫情影响自己经营，暂交租金和湛维磊商量降低租金金额符合情理，并不应严格认定为未交租金违约从而应支付违约金，而且刘力租金实际上已经支付至2020年1月28日。此外，在疫情期间未再支付租金却占用商铺并非刘力故意而为，系因受疫情影响导致刘力无法清空商铺。本案刘力缴纳租金的义务虽然是1月21日不是1月23日，但是因疫情影响和刘力迟延交付租金具有直接的因果关系，而根据湖北省高级人民法院民二庭关于印发《关于审理涉及新型冠状病毒××疫情商事案件若干问题的解答》的通知第七条规定，需要重点审查新型冠状病毒××疫情与违约行为和违约损害之间的因果关系，具体到本案中新型冠状病毒××疫情系刘力违约损害的全部原因，所以并不能机械认为1月21日而不是1月23日未交租金从而构成违约情形应支付违约金。而且，根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知规定》：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。刘力因疫情影响资金周转困难，而且营业收入从明显减少到无营业收入，湛维磊要求刘力承担违约责任，不应得到支持。二、原审法院判决刘力支付违约金违反法律规定，明显对刘力显失公平。从刘力一直以来的履约情况来看，刘力之前没有任何违约行为，2020年1月21日武汉疫情已经严重影响人民生活，按照原审法院必须严格按照合同履行的做法，即使第二日刘力无法经营，但合同约定必须履行，否则便是违约承担违约责任的逻辑，明显对刘力显失公平。刘力和湛维磊均是疫情的受害者，但是在这场疫情之中，刘力作为经营者不仅承担了租金的损失，还承担了无法经营积压大量货物的损失，因受疫情影响刘力无法支付租金，刘力不应承担违约责任。而原审法院认定刘力承担违约责任，实际上是机械适用双方签订的合同条款，并未查清疫情和违约之间的因果关系，明显对刘力显失公平。湛维磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。湛维磊向一审法院起诉请求：1.判令刘力支付2020年1月29日至2020年4月17日的租金61443元；2.判令刘力支付截至2020年4月26日的滞纳金2217元，并立即支付自2020年4月27日至欠款付清之日止的滞纳金；3.判令刘力支付违约赔偿金560000元；4、刘力承担本案诉讼费、保全费、诉讼财产责任保险费及其他费用。一审庭审中，湛维磊明确其第二项诉讼请求为：判令刘力支付截至2020年4月26日的滞纳金2217元，并立即支付自2020年4月27日至欠款付清之日止的滞纳金，滞纳金以每月租金23333元为基数按每日千分之一的标准计算。刘力反诉请求：1.请求法院确认刘力与湛维磊签订的商铺租赁合同已于2020年4月17日解除；2.判令湛维磊返还刘力已支付的租金4602元、保证金70000元；3.请求判令湛维磊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月7日，湛维磊（甲方）与刘力（乙方）签订了商铺租赁合同，约定乙方承租位于武汉市光谷步行街现代风情街B2区2层33号商铺（以下简称案涉商铺），期限5年，自2018年4月19日至2023年4月28日，自甲方交付商铺给乙方之日起算。合同约定的与本案相关的内容如下：1、该商铺年度租金280000元，季度租金约70000元，合同期内，租金不变；2、每三个月一次支付租金，每期提前七天交付下期租金。逾期未付的每日按月租金的1‰支付滞纳金，履行合同保证金为70000元；3、合同签订后，乙方应于合同签订当日支付甲方履行合同定金50000元，剩余保证金（押金）20000元在乙方进场当天支付。该定金自起租日始自动转为合同保证金（押金），保证金（押金）由甲方在整个租赁期间保存。合同届满后双方不再续订合同情况下，乙方必须注销在本商铺名下办理的营业执照，结清物业费、水电费等相关费用后，甲方在3日内无息退还给乙方；4、乙方如拖欠租金达七天，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，且剩余租金和保证金不退；5、合同未到期前，双方当事人不得随意提出解除合同，如一方要求提前解除合同，应提前二个月通知对方，并得到对方的书面同意，否则违约方向守约方支付本合同约定年租金的双倍作为赔偿金。其后，湛维磊将案涉商铺交付给刘力，刘力依约支付了保证金70000元及相应租金。2019年4月，刘力与湛维磊协商一致，将季度租金变更为65000元。2019年10月23日刘力向湛维磊支付了至2020年1月28日的租金65000元。后刘力本应于2020年1月21日前支付下季度租金，刘力陈述其因疫情影响导致营业额下降、客流量减少，与湛维磊协商减免租金一直未能达成一致而未支付后续租金。2020年1月23日，受新冠××疫情影响，武汉关闭离汉通道至2020年4月8日。其后，各小区仍实行严格的出入管控措施。由于人员仍不能自由流动，涉案店铺一直无法正常经营，刘力与湛维磊协商减免租金，但未能协商一致。2019年4月17日，刘力通过微信向湛维磊发出律师函，载明2020年1月24日至今刘力因受此次不可抗力的影响不能使用涉案商铺，因不可抗力的持续影响致使刘力签订合同的目的无法实现。特此函告解除双方签订的商铺租赁合同，湛维磊返还保证金70000元；刘力于2020年1月24日至合同解除之日因不能使用商铺将不再支付房租，已付租金4602元（2020年1月24日至2020年1月29日）将予以退还。请收到函件后七日内退还上述款项。原告在发出前述合同解除通知书前，即于2020年4月12日腾退了房屋，并向湛维磊发送了清场的视频，告知湛维磊领取钥匙进行交接。其后湛维磊收回了商铺，但未向刘力退还保证金。一审法院另查明，一审庭审中，湛维磊陈述其因本案财产保全向保险公司支付了诉讼财产保全责任险800元，该费用系本案诉请所必须的费用，应由刘力承担。一审法院再查明，2020年9月，湛维磊已将上述商铺重新出租。一审法院认为，湛维磊与刘力签订的商铺租赁合同合法有效，是双方当事人真实意思表示，均应当按照该合同的约定履行各自的义务。关于房屋租赁合同的解除问题。本案中，刘力于2020年4月向湛维磊送达律师函并告知解除合同的意思表示，其以受疫情的不可抗力因素影响，行使单方解除权。2020年1月23日起，武汉疫情防控升级，刘力所租赁的商铺所在的商圈基本无人流量，无法正常经营，即使疫情及防控措施未构成不可抗力，但继续履行租赁合同对刘力显失公平，可能造成不应有的损失，且刘力多次与湛维磊沟通减免租金事宜但湛维磊未予以同意，在此情况下，刘力单方行使了合同解除权，且湛维磊已经收到刘力发出的律师函，刘力于2020年4月17日发出的解除合同意思表示已经发生法律效力，双方之间的租赁合同于2020年4月17日解除，刘力已从该商铺撤场，后续未在经营。关于欠付租金数额的问题。刘力应于2020年1月22日之前支付1月29日至4月26日的租金，但其存在迟延支付的情况，该期间正是武汉疫情防控最为严峻的时期，无论是承租人还是出租人，都受到了疫情及防控措施的影响，适用公平原则，双方应合理共担损失，再结合刘力的履约情况以及该期间刘力依旧占用着该房屋的事实，本院酌定由刘力支付2020年1月29日至4月17日期间租金30000元。湛维磊要求刘力按照每日1‰的标准支付至2020年4月26日的滞纳金，该滞纳金标准过高，一审法院调整为按照全国同业拆借中心公布的市场报价利率进行计算。刘力以已支付租金但未使用商铺为由，要求湛维磊返还2020年1月23日至1月29日期间的租金，缺乏法律依据，不予支持。关于违约金的问题。本案中，刘力存在未及时交纳租金费用的行为，违反合同约定，应当承担违约责任，但湛维磊要求刘力支付2倍年度租金的违约金标准过高，且湛维磊已于2020年9月将涉案商铺重新予以出租，因此，一审法院依法对违约金予以调整。鉴于湛维磊已收取刘力70000元的保证金，该保证金应属于履约保证金，为减轻诉累，该保证金70000元直接作为违约金予以充抵，湛维磊无需退还保证金，刘力也无需支付违约金。湛维磊有关要求刘力支付诉讼保全保险费800元，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、湛维磊与刘力签订的商铺租赁合同已于2020年4月17日解除；二、刘力于本判决生效之日起十日内向湛维磊支付欠付的租金2020年1月29日至4月17日期间租金30000元；三、刘力于本判决生效之日起十日内向湛维磊支付滞纳金，滞纳金以30000元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的市场报价利率，自2020年1月29日起支付至款项支付完毕之日止（期间支付部分租金的，以剩余未付部分为基数，继续计算）；四、驳回湛维磊的其他诉讼请求；五、驳回刘力的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10038元，由湛维磊负担9500元，由刘力负担538元；反诉费833元，由湛维磊负担50元，刘力负担783元。保全费3638元，由刘力负担。二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，湛维磊在一审起诉状中认为，刘力于2020年4月17日单方提出解除合同，违反商铺租赁合同第7.4条之规定，应向湛维磊支付560000元赔偿金。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，对于刘力单方解除合同，是否及如何承担违约责任，是本案的主要争议焦点。对此，本院评判如下：首先，对于刘力未及时交纳2020年1月29日之后租金的行为，一审法院已判令刘力承担支付滞纳金的违约责任，且湛维磊起诉时已明确其主张的56万赔偿金，系针对刘力单方提出解除合同的违约行为，故本案应对刘力单方提出解除合同所引发的民事责任进行审查；其次，新冠××疫情属于订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。刘力单方提出解除合同，发生在解除一级响应之前，应认定为在新冠××疫情期间。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”该条规定中“部分或者全部免除责任”应该包括解除合同后的违约责任；最后，综合考虑新冠××疫情致使刘力基本失去营业收入以及刘力单方解除合同造成湛维磊房屋空置损失特别是包括疫情后房屋空置损失等情节，本案中应当部分免除刘力的违约责任，考虑到案涉商铺的租金标准及刘力实际交纳保证金的情况，本院酌情判令刘力应就其单方解除合同承担3.5万元的违约金，该违约金充抵湛维磊应退还的保证金7万元后，湛维磊还应向刘力返还保证金3.5万元。综上所述，刘力的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2076号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2076号民事判决第五项；三、湛维磊于本判决生效之日起十日内向刘力返还保证金35000元；四、驳回刘力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10038元，由湛维磊负担9500元，由刘力负担538元；反诉费833元，由湛维磊负担400元，刘力负担433元。保全费3638元，由刘力负担。二审案件受理费550元，由湛维磊负担275元，刘力负担275元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  张 红审判员  叶 欣二〇二一年三月二十六日书记员  李明志