安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终535号 上诉人（原审原告）：合肥三六五网络有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市蚌山区万达甲A写字楼20层2008-2013号，统一社会信用代码91340300097339376G。 负责人：朱冬云，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈浩，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蚌埠国购商业投资发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区淮上大道4971号，统一社会信用代码91340300062482949A。 法定代表人：钱良海，该公司董事长。 诉讼代表人：安徽安永清算破产管理人事务所和安徽淮河律师事务所，系蚌埠国购商业投资发展有限公司管理人。 委托诉讼代理人：李加文，安徽淮河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢全刚，安徽淮河律师事务所实习律师。 上诉人合肥三六五网络有限公司蚌埠分公司（以下简称三六五公司）因与被上诉人蚌埠国购商业投资发展有限公司（以下简称国购公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2020）皖0311民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三五六公司的委托诉讼代理人陈浩，被上诉人国购公司的委托诉讼代理人李加文、卢全刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三六五公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判支持三六五公司全部诉讼请求；3.国购公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对三六五公司与国购公司之间的法律关系认定错误。三六五公司与国购公司签订《抵房结算协议》后,原先就《国购项目包销合作合同》所产生的债权已经转化为三六五公司向国购公司支付的购房款项,行为性质属于债务履行期限届满后达成的以物抵债协议。达成该以物抵债协议后,国购公司已通过房屋这一实物形式,清偿完毕其欠付三六五公司的全部债务,国购公司不再负有基于《国购项目包销合作合同》所产生债务的清偿责任。因此三六五公司与国购公司之间,目前仅存在三六五公司作为41套商品房购买人,与国购公司作为商品房出售人之间的商品房买卖合同关系。三六五公司要求国购公司继续履行商品房买卖合同的合同义务,并不属于一审法院在判决中所认定的债务个别清偿行为。因此一审法院以三六五公司的诉讼请求违反了个别清偿的原则,法律适用错误。国购公司的破产重整项目,数百套房屋直接也都未向购房人交房。以一审法院的逻辑,如国购公司与未交房的购房人继续履行合同并进行交房就构成个别清偿应予解除合同,那国购公司则应当同时履行对上述数百套房屋个别清偿行为的合同解除行为,显然这与国购公司破产重整项目的实际情况不符。二、一审法院对案涉商品房买卖合同履行情况存在事实认定和法律适用错误。一审法院认为,三六五公司除支付购房款外,还有其他义务,故管理人有权根据《企业破产法》第18条规定解除案涉商品房买卖合同。三六五公司认为,一审法院上述事实认定存在错误。三六五公司作为商品房的购买人,其合同义务就是按时、足额支付购房款项。而在本案中,一审法院亦认可三六五公司已全额支付了全部购房款项,故三六五公司根本不存在其他未履行的合同义务。参考最高人民法院(2015)民申字第1158号民事裁定书,最高人民法院亦认为购房人支付完毕购房款项后就可以认定为已履行完毕合同义务。就案涉41套商品房买卖合同,目前实际处于三六五公司已经履行完毕全部合同义务但国购公司未履行完毕合同义务的状态,三六五公司有权要求国购公司继续履行。按照《企业破产法》第18条规定,管理人依法只有权解除合同双方均未履行完毕的合同,而本案案涉合同并不属于该情形。一审法院认为三六五公司未履行完毕合同义务,并适用《企业破产法》第18条支持管理人解除案涉合同,存在事实认定和法律适用的双重错误。三、三六五公司与国购公司的基础性债务,主要构成为三六五公司向国购公司支付的保证金,其债务形成原因有别于一般性债务。三六五公司与国购公司签订《国购项目包销合作合同》后,三六五公司向国购公司支付了包销保证金2080万元。三六五公司销售完毕全部包销房屋后,国购公司应将上述2080万元的保证金全部返还给三六五公司。但由于国购公司无力返还,而形成了《抵房结算协议》中的抵债款项21902803元中的主要部分。因此三六五公司认为其与国购公司签订《抵房结算协议》中的基础性债务,有别于一般服务款项、劳务款,而是国购公司本应原额返还的保证金,一审法院应在认定案件基本事实及判决时,予以考虑。四、案涉41套商品房买卖合同,已通过蚌埠市商品房管理部门备案公示在三六五公司名下,上述合同签订以及备案所产生的公示力及公信力,即使在破产程序中也应予以承认和保护。三六五公司与国购公司签订41套商品房买卖合同后,自行垫付费用完成了上述合同在蚌埠市商品房管理部门的备案公示。目前三六五公司是案涉41套房屋的购买人,且上述购买行为已经蚌埠市商品房管理部门备案且公示。基于我国不动产的管理和登记公示制度,三六五公司对41套商品房买卖合同的权利期待应予保护,即使在破产程序中也应对合同签订以及备案所产生的公示力及公信力予以承认。 国购公司答辩称：三六五公司不是普通的购房人，其与一般购房人不一样。三六五公司与国购公司所签订的以房抵债协议是以新债还旧债，属于债务变更，是普通债权。如果该协议成立以房抵债就属于债务人对个别债权人的债务清偿。虽然三六五公司交纳保证金，但是双方是基于国购项目包销合作合同产生的债权债务，该包销合作合同的保证金仍然是一般性的债务。上诉人在2018年12月17日签订抵房结算协议，2019年1月三六五公司在知道国购公司已经资不抵债的情况下，自行垫付费用，要求对案涉41套房屋办理备案手续是恶意的，就是为了规避被列为破产债权，因此备案行为不应该在破产程序中予以保护和承认。一审判决认定事实和适用法律正确，应依法驳回三六五公司的上诉请求，维持原判。 三六五公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认国购公司解除案涉41份商品房买卖合同无效；2.判决国购公司继续履行与三六五公司签订的编号分别为201901150060、201901150072、201901160043、201901150057、201901150076、201901160042、201901160010、201901150073、201901150078、201901160017、201901150077、201901150069、201901160047、201901150075、201901160053、201901150062、201901160054、201901150061、201901160049、201901150067、201901150079、201901150064、201901160007、201901150068、201901160058、201901150065、201901160035、201901150071、201901160056、201810100107、201901160039、201901160020、201901150074、201901160028、201901150066、201901150063、201901160044、201901160052、201901160008、201901150070、201901150073（合计41份）的《商品房买卖合同》。 一审法院认定事实：2018年7月2日，三六五公司与国购公司以及案外人安徽圣唐房地产经纪有限公司签订《国购项目包销合作合同》，约定三六五公司负责包销国购公司开发的蚌埠国购明珠项目3号楼40套住宅，上述40套住宅包销底价均价为每平方米5091.26元，面积总和为4085.43平方米，包销总额为20800000元。另《国购项目包销合作合同》还约定三六五公司在合同签订后向国购公司支付20800000元包销保证金，对于三六五公司已销售出的包销房屋，国购公司在核对相应的房源已全额回款基础上，在三六五公司销售完成后的3个月内退回对应房屋的保证金并支付房屋全部溢价部分（系每套房屋实际销售价格超过包销底价部分）作为佣金。上述包销合作合同签订后，三六五公司依约完成了全部包销房屋的销售，并向国购公司要求退回支付的包销保证金并支付房屋溢价佣金。三六五公司在退回部分款项后仍有大部分包销保证金及佣金未退给三六五公司。后经三六五公司与国购公司协商一致，双方于2018年12月17日签订了《抵房结算协议》，约定就上述国购公司欠付三六五公司的21902803元的包销保证金及佣金，冲抵三六五公司购买国购公司开发的蚌埠国购明珠项目41套房屋应付给国购公司的购房款，上述41套房屋总价为21907432元。协议约定购房款21907432元与国购公司欠付三六五公司款项21902803元冲抵后，三六五公司还应付国购公司的差价4629元以现金补齐。上述抵房结算协议签订后，三六五公司与国购公司签订了案涉41套房屋的《商品房买卖合同》，差价亦予以抵扣，41套房屋的《商品房买卖合同》也于2019年1月在蚌埠市房地产产权市场管理处办理完毕备案手续。 另查明，蚌埠市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）皖03破申8号民事裁定，裁定受理国购公司重整申请；2019年8月27日，蚌埠市中级人民法院作出（2019）皖03破4号之一决定，指定安徽安永清算破产管理人事务所和安徽淮河律师事务所联合担任国购公司管理人。国购公司进入破产程序后，三六五公司依约要求国购公司继续履行案涉41份《商品房买卖合同》，但国购公司管理人以案涉房屋尚未建成，不具有以物抵债条件，且违反破产程序公平清偿原则为由，于2020年1月16日作出（2020）国购破管字第004号通知书，决定解除上述41份《商品房买卖合同》。三六五公司复核后，国购公司管理人作出（2020）国购破管字第004-2号通知书，维持原决定。 一审法院认为，三六五公司与国购公司签订以房抵债协议，属于以新债替代旧债务的债务变更行为，涉案房屋未建成交付并进行产权登记，三六五公司未取得所有权，该财产仍属于国购公司的财产。鉴于国购公司已进入破产程序,根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效”、第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产”的规定,破产申请受理时属于破产企业的全部财产均为破产财产,破产企业不得对个别债权人的债务进行清偿。因此，三六五公司主张国购公司继续履行涉案41份《商品房买卖合同》的诉讼请求不符合上述法律规定,不予支持。 三六五公司主张确认国购公司解除合同的行为无效，《中华人民共和国破产企业法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”三六五公司、国购公司签订《商品房买卖合同》发生在破产申请受理前，根据合同约定，该合同的买受人三六五公司除了支付购房款外，还有其他义务，因此该合同系双方当事人均未履行完毕的合同，现管理人在破产申请受理之日起二个月内未通知，该合同已经解除，管理人补充通知并无不当。因此，对三六五公司该项诉讼请求不予支持。三六五公司对国购公司享有债权的事实是否成立以及具体数额,可依照法律规定形式向国购公司破产管理人申报债权登记，如果双方有争议，亦可另案起诉解决。 据此，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回三六五公司的诉讼请求。案件受理费151337元，由三六五公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：1.案涉41份商品房买卖合同的效力；2.案涉41份商品房买卖合同是否应当继续履行。 关于案涉41份商品房买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，三六五公司与国购公司于2018年12月17日签订《抵房结算协议》以及41份商品房买卖合同，系国购公司因难以清偿到期债务，而与三六五公司达成的以其在建房屋抵偿所欠债务的协议。上述41份商品房买卖合同是为了履行原《国购项目包销合作合同》产生的债权债务而签订，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但因上述买卖合同标的物系在建房屋，客观上尚未实现债务清偿的后果，故三六五公司关于国购公司已通过房屋这一实物形式清偿完毕欠付其全部债务的主张，明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于案涉商品房买卖合同是否应当继续履行。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”本案中，案涉41份商品房买卖合同虽已备案，但该房屋均处于在建状态，不具备交付条件，亦无法办理不动产转移登记，在国购公司已经进入破产程序的情况下，案涉在建房屋依法应属于债务人的破产财产范围，对该财产的处理应遵循企业破产法的规定。三六五公司主张的合同备案系对商品房买卖行为的登记，并非不动产物权登记，不能产生物权优先效力，故其基于不动产登记制度请求对合同权利予以承认和保护的上诉理由，与法律规定不符，本院不予采纳。案涉41份商品房买卖合同系双务合同，从合同内容及履行情况看，除了三六五公司负有向国购公司支付购房款的义务以外，双方还互负合同约定的其他义务尚未履行。因此，案涉41份商品房买卖合同双方均未履行完毕，国购公司管理人依法享有该商品房买卖合同的解除权，其作出的解除通知合法有效。三六五公司上诉称国购公司管理人作出的解除通知无效，要求继续履行合同的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。三六五公司关于其合同义务已履行完毕的上诉主张与事实不符，本院不予采信。三六五公司另上诉主张《抵房结算协议》中的保证金有别于一般性债务，因该保证金属于债权范畴，根据债权的平等性，该保证金并无优先保护的理由，本院对该主张不予支持。 综上，三六五公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费151337元，由合肥三六五网络有限公司蚌埠分公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 张 凯 审判员 王宇堂 审判员 罗正环 二〇二一年三月二十九日 法官助理马兆云 书记员张智瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。