安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初7940号 原告：张小云，女，1974年2月28日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：邵丹，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。 被告：怀远县鸿远房地产开发有限公司，住所地安徽省怀远县榴城镇禹都大道469号华仑国际大厦21楼，统一社会信用代码913403210597031810。 法定代表人：徐军荣，总经理。 被告：姚洪峰，男，1979年11月26日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 以上两被告共同委托诉讼代理人：吴玉松，安徽百舜律师事务所律师。 原告张小云与被告怀远县鸿远房地产开发有限公司、姚洪峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小云及其委托诉讼代理人邵丹、被告怀远县鸿远房地产开发有限公司、姚洪峰的共同委托诉讼代理人吴玉松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小云向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告怀远县鸿远房地产开发有限公司于2020年10月20日签订的《新河杰座商业认购协议》;2.依法判令被告怀远县鸿远房地产开发有限公司返还原告购房定金等人民币2545456元;3.依法判令被告姚洪峰对诉讼请求第二项承担连带清偿责任;4.本案诉讼费、保全费等均应由被告承担。当庭明确第二项诉讼请求为:160万中945456元是定金部分，要求双倍返还，并返还扣除定金部分的654544元。事实和理由:姚洪峰系怀远县鸿远房地产开发有限公司的销售经理,2020年7月16日,原告经由姚洪峰与怀远县鸿远房地产开发有限公司签订“新河杰座商业认购协议”一份,自愿认购鸿远。新河杰座4号楼S115、S116、S117、S118号商铺,总价为4727280元,承诺三日之内签订正式的《商品房买卖合同》,原告于该认购协议签订当日以银行转账得方式向怀远县鸿远房地产开发有限公司支付了购房定金160万元,前述认购协议签订后,怀远县鸿远房地产开发有限公司并未按照约定与原告签订《商品房买卖合同》。2020年8月2日,原告向被告提出返还购房定金,但怀远县鸿远房地产开发有限公司直推脱未予解决。2020年10月20日,原告与怀远县鸿远房地产开发有限公司就上述四间商铺又签订一份“新河杰座商业认购协议”，约定怀远县鸿远房地产开发有限公司应当在2020年10月20日前和原告签订《商品房买卖合同》,如果逾期则自愿赔偿给原告每天2000元的违约金直到正式签订《商品房买卖合同》止,姚洪峰作为担保人在该份协议上签字。前述“新河杰座商业认购协议”签订后,怀远县鸿远房地产开发有限公司仍未与原告在约定时间内签订《商品房买卖合同》，且经原告了解,怀远县鸿远房地产开发有限公司销售的涉案四间商铺已经抵押给他人,根本无法完成房屋交易。综上所述,原告认为,合法的民事权益应受法律保护,系原,被告间签订的“新河杰座商业认购协议”各方真实意思表示,不违反法律的效力性禁止性规定,合法有效,怀远县鸿远房地产开发有限公司未按照认购协议书的约定时间与原告签订正式的《商品房买卖合同》的行为已违约,应双倍返还原告已缴纳的定金。姚洪峰作为担保人,对前述款项应承担连带还款责任。经原告多次催要未果,现依法起诉至贵院,望贵院在依法查明案件事实的基础上,支持原告诉请。 怀远县鸿远房地产开发有限公司辩称，原被告签订的认购协议书属实，协议书内容双方未履行完毕，怀远县鸿远房地产开发有限公司不同意解除合同，希望协商解决。原告诉请过高，依据民法典规定，如果法院判决原被告双方解除协议，应对原告所付的160万元数额中的超过法定定金部分不予认定。 姚洪峰辩称，被告主体不适格，姚洪峰在认购协议书上签字的行为不是担保而是履行职务的行为。且协议书上也没有任何担保条款。姚洪峰没有对怀远县鸿远房地产开发有限公司担保的意思表示。也未与原告就所谓的担保时间、担保范围等进行协商。即使姚洪峰承担责任也不是连带责任而是一般保证责任。 本院经审理认定事实如下：2020年7月16日，原告张小云认购由怀远县鸿远房地产开发有限公司开发的鸿远·新河杰座4号楼Ｓ115、Ｓ116、Ｓ117、Ｓ118商铺并按照怀远县鸿远房地产开发有限公司销售部经理姚洪峰要求将该4套商铺定金1600000元打入怀远县鸿远房地产开发有限公司股东徐娟名下的中国工商银行怀远大禹支行帐户（帐号：62×××53），同日怀远县鸿远房地产开发有限公司向张小云出具定金收据一张并加盖怀远县鸿远房地产开发有限公司财务专用章，该收据载明：“收到张小云4＃-Ｓ115、Ｓ116、Ｓ117、Ｓ118定金金额（大写）壹佰陆拾万￥1600000.00。”2020年10月20日，怀远县鸿远房地产开发有限公司（甲方）与张小云（乙方）签订《新河杰座商业认购协议》一份，该协议主要约定：乙方张小云自愿认购鸿远.新河杰座4号楼Ｓ115,Ｓ116,Ｓ117,Ｓ118号商铺，面积约590.91平方米，最终面积以产权部门测绘面积为准。单价8000元／㎡，总价4727280元；乙方在签订本协议时，向甲方支付定金人民币1600000元（大写：壹佰陆拾万元）；如果由于甲方原因造成2020年10月20日前未与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方有权提出让甲方退回定金，甲方承诺会在20个工作日内将全部定金全额退还给乙方的指定账户并承担全额退款到乙方账户前的所有违约金，如果在规定期限内，甲方未按时归还全部定金，甲方承诺赔偿乙方双倍定金等内容。姚洪峰作为担保人在该协议的担保人一栏处签字确认。该协议签订后，怀远县鸿远房地产开发有限公司以案涉房屋已抵押且现仍无法解除为由，未能与张小云签订《商品房买卖合同》。被告姚洪峰在原告张小云交付定金前即知晓上述房屋已抵押他人的事实。 另查明，怀远县鸿远房地产开发有限公司开发的鸿远·新河杰座4号楼S115、S116、S117、S118，该4套房屋已于2019年8月7日商品房备案，买受人不是原告张小云。 又查明，2020年1月20日，张小云向本院申请诉讼财产保全，本院作出（2020）皖0321民初7940号民事裁定，查封了姚洪峰所有的部分房产。张小云支付保全费5000元。 本院认为，原告张小云与被告怀远县鸿远房地产开发有限公司签订的《新河杰座商业认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。怀远县鸿远房地产开发有限公司开发的鸿远·新河杰座4号楼S115、S116、S117、S118，已由被告怀远县鸿远房地产开发有限公司于2019年8月7日与他人签订商品房买卖合同并备案登记，其与原告张小云已无法签订商品房买卖合同，《新河杰座商业认购协议》实际上已无法履行，故原告张小云因此主张双方间签订的《新河杰座商业认购协议》解除，有事实和法律依据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将订立返还买受人。”和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，怀远县鸿远房地产开发有限公司将已与他人签订商品房买卖合同并登记备案的案涉房屋通过认购的方式向原告张小云收取定金并承诺签订商品房买卖合同，主观上存在明显过错。双方无法签订商品房买卖合同的原因完全在被告怀远县鸿远房地产开发有限公司。故怀远县鸿远房地产开发有限公司应向张小云双倍返还定金。张小云主张其向怀远县鸿远房地产开发有限公司交付的1600000元中945456元为定金部分，未超过案涉房屋总价4727280元的20%，于法有据，本院予以支持。怀远县鸿远房地产开发有限公司应向张小云双倍返还定金1890912元。张小云向怀远县鸿远房地产开发有限公司交付的1600000元扣除945456元的定金部分，余下的654544元，应视为购房款，鉴于双方签订的《新河杰座商业认购协议》已解除，怀远县鸿远房地产开发有限公司对上述654544元购房款亦应返还。对于张小云要求姚洪峰对被告怀远县鸿远房地产开发有限公司返还定金及购房款2545456元承担连带清偿责任的诉讼请求，因姚洪峰对《新河杰座商业认购协议》中的约定事项提供担保，其应承担保证责任。因未约定保证方式、保证期间及担保范围，其应对该协议中返还购房定金等款项按照连带责任保证承担担保责任，故该项诉请于法有据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第四条的规定，判决如下： 一、原告张小云与被告怀远县鸿远房地产开发有限公司签订的《新河杰座商业认购协议》解除； 二、被告怀远县鸿远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张小云双倍返还定金1890912元及购房款654544元； 三、被告姚洪峰对本判决第二项承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费27164元，减半收取13582元，保全费5000元，合计18582元，由被告怀远县鸿远房地产开发有限公司、姚洪峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  吴勇 二〇二一年三月十五日 法官助理李杨 书记员宋莹 提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。