天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初5667号原告:宋琦，男，1983年3月10日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：马彦茹，天津儒诚律师事务所律师。被告:天津市天汇房地产开发有限公司,住所天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人:潘伟，该公司经理。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司天津世贸支行，住所地天津市南开区水上公园东路西侧水云华庭**楼3门**。法定代表人：李晶。委托诉讼代理人：董斌，该银行职员。委托诉讼代理人：张梅，该银行职员。原告宋琦与被告天津市天汇房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告宋琦的委托诉讼代理人马彦茹，被告天津市天汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张涛，第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行的委托诉讼代理人董斌、张梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋琦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，并由被告配合原告办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；2.判令被告退还原告首付款1758426元、契税39438.19元、住宅专项维修基金29184元、不动产登记费80元，以上共计1827128.19元；并支付首付款及上述税费资金占用损失至实际给付之日止（自2019年10月1日起至被告返还上述款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，并由第三人配合办理房产解押手续，并由被告赔偿原告至判决解除合同之日止的已还贷款的本金和利息，剩余贷款的本息由被告偿还第三人；4.判令被告支付原告违约金58368.52元；5.全部案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月13日,原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》,合同编号为2017-0200538。该合同约定：被告将位于静海区××路××号楼××号房出售给原告,房屋价款总金额2918426元,被告应于2019年9月30日前向原告交付该商品房。合同签订后,原告依约付清首付款1758426元,并支付了相关税费等68702.19元,后贷款116万元缴清房款。但被告并未按合同约定履行交房义务。后经双方协商,被告同意退房,原告于2019年12月3日递交退房申请表,但被告始终不予配合。原告无奈向被告发出退房通知后,仍无果。故原告诉至法院。被告天津市天汇房地产开发有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.被告不存在逾期违约的情况，项目延期是由于不可抗力的因素（高考、雾霾天气及政府的停工令、疫情等），应当依法顺延的情形；被告并未延期超过90日的情况，原告不具有合同解除权，且原告没有向被告发出过解除合同通知，没有进行过相应的程序；2.根据原、被告签订的补充协议第五条，在发生逾期交付的情况下，被告承担违约责任的上限是已支付房款的2%，故原告诉请各项主张已经超过这一上限，无合同依据。第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行辩称：1.原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，第三人依法享有对涉案房屋的抵押权；2.不同意解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.若《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》被解除，则原被告应对第三人贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权的一切费用承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2018年3月13日原告（甲方）与被告（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2017-0200538），合同约定原告购买被告开发的坐落于天津市静海区××路××号楼××号房屋，房屋建筑面积192.89平方米，总价款2918426元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇免责事项，不能履行合同的，按变更合同处理。合同第五条约定除遇免责事项外，被告未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的，乙方在向被告甲方追究已付款利息的同时，还有权按照附件补充协议的约定，追究被告违约责任。双方《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。《补充协议》第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。2018年3月25日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告房屋首付款1758426元。庭审中被告认可收到原告交纳的专项维修基金29184元、契税39438.19元及房屋所有权登记费80元。2018年9月17日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》（编号：12020120180025418），合同约定原告向第三人借款1160000元，借款期限为300个月，借款利率采取基准利率方式，还款方式为等本递减还款。原告为保证借款以涉案房屋向第三人提供抵押担保并办理了抵押预告登记。第三人直接一次性向被告支付1160000元。《个人购房担保借款合同》第十二条约定，借款人与售房人就本合同第二十四条所诉房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。第十三条约定，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。合同签订后，第三人按照约定直接将原告贷款本金1160000元转入被告账户，2018年11月20日被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告剩余房款1160000元（原告向第三人所贷款项）。合同约定交付房屋期限届满后，被告未能如约向原告交付涉案房屋。原告于2020年8月19日向被告邮寄送达《逾期交房解除合同通知书》，被告于2020年8月20日已签收。截止到2021年1月29日，原告已向第三人偿还贷款本金108266.76元、利息151871.4元，尚欠贷款本金1051733.24元未付。另查，2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，载明：于2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。2017年10月1日，美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部发出津气分指函（2017）075号文件，载明：按照《天津市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案》要求，2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业，房屋拆迁（拆除）施工，水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程土石方作业。2018年9月10日，天津市建设工程质量安全监督总队发出津建质安总（2018）72号文件，载明全市所有在建项目，要加大文明施工管理力度，严格落实施工扬尘治理的相关要求，确保工地整洁美观。在建项目必须严格执行夜间施工的有关规定，未取得《夜间施工许可证》的项目，禁止夜间施工。2020年1月24日零时，天津市启动了重大突发公共卫生事件一级响应。以上事实由原、被告及第三人向本院提交的天津市商品房买卖合同、购房发票、契税票据、贷款还款银行流水、绿地集团客户退房申请表照片、解除合同通知书及EMS快递单及签收记录、教育部发放的高考日期安排通知、天津市气象局发布的静海区高温天气信息、政府停工令、天津市重大突发公共卫生事件相应文件、天津市环保局发布的重污染天气预警信息、个人购房担保借款合同、借款凭证、不动产登记证明，以及本院开庭笔录为证。本院认为，一、关于被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，原告是否有权行使合同约定解除权的问题。原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋。本案中被告主张其因政府停工令、高温天气等因素导致停工474天，其逾期交房存在免责事由，而原告对此均不予认可。关于被告主张的停工天数是否成立的问题，本院分析如下：1.因高考属于每年定期举行的大型考试，不属于被告不可预见之情形，故该因素导致的停工，本院不予扣除；2.高温天气不属于被告施工中不可预见之情形，本院亦不予以扣除；3.《美丽天津一号工程指挥部[2017]9号文件》、《美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部津气分指函（2017）075号文件》所涉及停工天数198天，因上述文件发布于原、被告订立《天津市商品房买卖合同》前，被告应对此已知晓，故上述文件对被告不适用；天津市建设工程质量安全监督总队发出的津建质安总（2018）72号文件未载明被告需停止施工作业，故该文件亦对被告不适用；4.因新冠肺炎疫情因素发生于被告延期交房之后，被告迟延履行期间产生的免责事由本院不予扣除；5.天津市发布的重污染天气应急响应措施旨在保障生态环境质量、公众身体健康，相关限制施工措施的采取会对工程施工进度造成不同程度的影响，故因此而停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的延期交房，被告可免除相应的违约责任。本院根据双方合同签订时间、约定交房时间及本案实际情况认定，被告免责天数为33天，扣除免责天数后，被告逾期交房已超过90日。原告于2020年8月19日向被告邮寄送达《逾期交房解除合同通知书》要求解除购房合同，被告已签收。后原告又以起诉方式要求解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，符合法律规定，故本院对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》，由被告配合原告办理涉诉房屋退网签及退预告登记等相关手续的诉请予以支持。二、关于原告与第三人签订的借款合同是否应予解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，原告从第三人处借款支付购房款的目的已无法实现，原告请求解除案涉《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告主张被告返还首付款、赔偿各项费用并支付违约金是否成立的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房首付款1758426元、契税39438.19元、公共维修基金29184元、产权登记费80元并支付利息（以已付款项1827128.19元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算自2019年10月1日起至实际给付之日止）的诉请符合法律规定，本院予以支持；关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因被告逾期交房已超过90日，故被告需按已付房款的2%支付违约金，即58368.52元。四、关于原告已支付给第三人的贷款本息，被告应否给付及借款合同解除后剩余贷款本息由谁承担还款责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中借款合同生效，第三人直接向被告一次性支付1160000元。故借款合同解除后，被告应给付原告主张的截止到2021年1月29日的已还贷本金108266.76元、利息151871.4元并由被告承担向第三人偿还《个人购房担保借款合同》项下自2021年1月30日起的剩余全部贷款本息的义务。另根据《个人购房担保借款合同》约定，在被告未将剩余贷款本息偿还第三人的情况下，原告仍应承担偿还义务，故原、被告仍应对偿还第三人剩余贷款本息承担连带给付义务。综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告宋琦与被告天津市天汇房地产开发有限公司于2018年3月13日签订的《天津市商品房买卖合同》；并由被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内配合原告宋琦办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；二、解除原告宋琦与第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行签订《个人购房担保借款合同》；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋琦首付款1758426元、契税39438.19元、住房专项维修基金29184元、产权登记费损失80元，以上共计1827128.19元,并支付利息（以已付款项1827128.19元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算自2019年10月1日起至实际给付之日止）；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告宋琦已还贷款本金108266.76元、利息151871.4元；五、被告天津市天汇房地产开发有限公司、原告宋琦于本判决生效后十日内连带偿还第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行《个人购房担保借款合同》项下自2021年1月30日起的剩余全部贷款本息；六、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告宋琦违约金58368.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34730元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 纪俊生人民陪审员刘振婷人民陪审员 于    富    荣二〇二一年三月二十五日书 记 员 解         琨附：本裁判文书所依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。3、《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。7、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。8、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。9、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利的后果。10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。