河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1456号上诉人（一审原告）：洛阳银润物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市新区政和路北侧中央花园物业楼。法定代表人：李奕，该公司董事长。委托诉讼代理人：田亚泉，河南永晖律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李佳宁，女，汉族，1975年7月15日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王丹，河南豫洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：武洁，河南豫洛律师事务所律师。上诉人洛阳银润物业管理有限公司（以下简称银润物业公司）与被上诉人李佳宁物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初7320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银润物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判李佳宁向银润物业公司支付2012年2月1日至2020年7月31日拖欠的物业管理费42962.7元，违约金12888元；支付2011年至2016年拖欠的占暖费6748元。2.本案一、二审诉讼费用由李佳宁承担。事实与理由：一审法院仅以李佳宁在《房屋交接流程单》上书写的有：验收未合格维修，合格后再算收房。以此认定房屋没有达到交付的条件或者该房屋不适宜交付，进而判决李佳宁免交近10年物业费，银润物业公司提交的李佳宁与银润置业有限公司签订的《商品房预售合同》第11条明确约定房屋交付的条件，即开发商出具商品房验收合格证明文件，并且银润物业公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人就应当接收房屋。《房屋交接流程单》能够证明银润物业公司已经提供了交接的证明材料，并通知业主前来交接，业主对以上材料并无异议，按照约定房屋交接的条件已经成就，李佳宁理应收房。该《房屋交接流程单》上也记载李佳宁领取了房屋钥匙，缴纳了前期的物业管理费用。而《房屋交接流程单》上记载“本单元尚有以下问题：地面不平、下水管检查孔处漏水”。这些问题只是房屋质量瑕疵，不属于房屋质量问题，不能视为合同约定的业主不收房的条件已经成就。该《房屋交接流程单》是制式，有关“本单元尚有以下问题”的表述是格式化的条款，银润物业公司的其他业主提供的《房屋交接流程单》上都会有房屋瑕疵的记载，但这并不能证明房屋质量存在重大问题。自银润物业公司代替上一任物业管理公司成为争议小区的物业管理公司的近十年来，李佳宁每年都会来银润物业公司领取节日业主福利，但是从未向银润物业公司提交过房屋存在质量问题的书面材料。有关漏水的问题，上一层住户装修入住更换管道后，该瑕疵已经解决。综上所述，一审判决认定事实不清，判决错误，严重损害银润物业公司的合法权益，请二审法院改判支持银润物业公司的上诉请求。李佳宁辩称，1.银润物业公司在一审中认可房屋存在裂缝、漏水等问题，并对此进行了维修，但是却没有向法庭提交维修合格后向李佳宁交付的证据，故一审认定案涉房屋没有交付李佳宁事实清楚。在本案一审以及上诉状中银润物业公司均认可房屋存在漏水等问题，并声称对此进行了多次维修，但是截至目前该问题也没有得到解决，李佳宁在长达九年的时间内，多次协商解决，但是因为银润物业公司的员工、负责人变更等事由，此事均没有得到解决。银润物业公司主张的开发商出具了验收合格证明文件并提供《住宅单元验收单》、《住宅使用说明书》，买受人就应当接受房屋的理由完全不能成立。事实证明，案涉房屋确实存在漏水等质量问题，并且经过银润物业公司维修，该问题也没有得到解决，更没有向李佳宁交付房屋，一审认定该事实有充足证据佐证。2.李佳宁虽然缴纳了前期的一部分物业费，但是不能表示房屋已经交付。李佳宁基于房屋存在的质量问题在《业主交房流程单》中记载了“验收未合格，维修合格后再算收房”，并同时要求又重新签署了一份记载有房屋存在问题的《住宅单元验收单》，可以证明李佳宁在验房前就签署了《住宅单元验收单》、《业主交房流程单》制式合同，当李佳宁发生房屋存在质量问题后才解释了本案为什么会存在两份内容截然不同的《住宅单元验收单》，为什么李佳宁会缴纳物业费、暖气初装费等费用并在该单中书写“验收未合格，维修合格后再收房”的原因，李佳宁后期的行为证明了房屋没有交付的事实。3.李佳宁并没有每年领取节日业主福利，均是银润物业公司为了表达歉意给付李佳宁的礼物。案涉房屋作为洛阳市的优秀楼盘，银润物业公司也尽心尽力为该楼盘提供物业服务，银润物业公司良好的服务态度李佳宁从没有否认过，每次到小区协商时，银润物业公司均是以良好的态度以及热情的服务接待李佳宁，这也是案涉纠纷至今没有解决的原因之一。4.本案适用法律正确，案涉房屋没有交付，李佳宁没有缴纳物业费的义务。案涉房屋截至目前仍处于未交房状态，存在的质量问题至今没有解决，损失最大的为李佳宁，并不是银润物业公司声称的“免交近10年的物业费”，而是李佳宁根本没有缴纳的义务，相反李佳宁保留追诉赔偿损失的权利。银润物业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告李佳宁向原告银润物业公司支付2012年2月1日至2020年8月31日拖欠的物业管理费42962.7元，违约金12888元。二、请求判令被告李佳宁向原告银润物业公司支付2011年至2016年拖欠的占暖费6748元。三、本案诉讼费用由被告李佳宁承担。一审法院认定事实：2009年6月11日，被告李佳宁与洛阳银润置业有限公司签订《洛阳市商品房买卖合同》，李佳宁购买位于洛阳新区××和路北侧××中央广场××单元××号商品房，用途为住宅，建筑面积为265.06平方米。2011年7月1日之前，该小区的物业公司为上海郎泰物业管理有限公司洛阳分公司。2011年6月30日，原告银润物业公司与洛阳银润置业有限公司签订《物业服务合同》，约定银润物业公司为洛阳银润中央广场提供物业服务，委托期限为2年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止，住宅物业费为1.5元/平方米·月。该物业服务合同到期后双方又签订《物业服务合同》，又约定委托期限5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止，住宅物业费仍为1.5元/平方米·月。2018年7月1日原告银润物业公司与洛阳银润置业有限公司签订《前期物业服务协议》，合同期限自2018年7月1日至2023年6月30日，约定高层住宅物业服务费为1.8元/平方米·月，车库车位50元/个·月。原告银润物业公司在为银润中央广场提供物业服务时，代收代缴业主应当缴纳的城市生活垃圾处理费及承担的采暖费用。庭审中，被告李佳宁提交2011年6月16日的《住宅单元验收单》及《业主交房流程单》各一份，以证实前物业公司即上海郎泰物业管理有限公司洛阳分公司通知其验房时要求其先在《住宅单元验收单》和《业主交房流程单》上签字，并缴纳21661元物业费后才进行验房，但在验房过程中发现房屋质量存在问题，经物业公司工作人员同意后，李佳宁在《业主交房流程单》上写明“验收未合格，维修合格后再算收房”。同时，原被告双方均提交2011年7月20日《住宅单元验收单》一份，该《住宅单元验收单》上本单元尚有以下问题下方有手写内容：1、东北卧室南面、西面墙上端裂缝；2、室内地面不平；3、主卧卫生间顶端漏水（1401卫生间漏水）；4、西南卫生间顶端下水管检查孔处漏水。被告李佳宁称其多次与原告银润物业公司协商此事，但原告以物业公司更换及公司负责人变更为由推诿至今。原告银润物业公司庭审中称对该房屋不合格问题进行过处理，但其未提供证据证明其维修后通知被告李佳宁重新验房，也未提供证据证明现房屋质量已合格。因2012年2月1日之后被告李佳宁未向原告交纳物业费，原告银润物业公司于2020年8月31日向其出具催费通知单一张，要求李佳宁速到物业公司管理处交纳物业费，但原告并未提供证据证明已将该催费通知单送达给被告李佳宁，且被告在庭审中对此催费通知单不予认可。另查明，银润中央广场共有业主870户，目前未成立业主委员会，有过半数业主与原告签订了《前期物业服务协议的补充协议》。原告银润物业公司未提交与被告李佳宁签订的物业服务协议。被告李佳宁所购买的涉案房屋至今未装修入住使用。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售，或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，物业买受人交纳物业服务费应以物业交付给物业买受人为前提。本案涉案房屋在验房过程中发现房屋质量存在问题，被告李佳宁在《业主交房流程单》上已写明“验收未合格维修，合格后再算收房”，《住宅单元验收单》上亦写明存在的质量问题事项，原告银润物业公司对此未提出异议，且也未提供证据证明其已对房屋质量维修合格，并通知被告李佳宁重新验房交付，故应认定本案涉案房屋未交付被告李佳宁。原告银润物业公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。同时，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据该条规定，物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，书面催交是业主承担欠费责任的前提，且书面催交的形式应具备合理性。原告银润物业公司虽出具了催费通知单，但其并未向该院提供证据证明向被告李佳宁送达，且其出具的催费通知单上并未明确具体期限，原告银润物业公司的起诉条件亦尚未具备。综上，该院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告银润物业公司的诉讼请求。案件受理费减半收取598元，由原告银润物业公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人银润物业公司提交的证据：住宅工程分户验收表、竣工移交证书、竣工验收备案证书、洛阳市不动产登记中心不动产权登记记载表，证明：涉案房屋不存在质量问题，经质量验收合格。李佳宁提出的问题只是房屋瑕疵。李佳宁质证意见：住宅工程分户验收表、竣工移交证书、竣工验收备案证书为复印件，真实性无法确定。即便该证据属实，只是由置业公司对房屋进行了竣工验收，不代表李佳宁经验收合格。对不动产登记中心的登记记载表真实性予以认可，但是该权利证书只是确认房屋所有权，不能表明银润物业公司向李佳宁交付了合格的房屋，并且不管房屋存在的是质量问题还是质量瑕疵，银润物业公司均没有向李佳宁履行交房义务。被上诉人李佳宁提交的证据：李佳宁与银润物业公司自2021年1月29日至2021年3月5日微信聊天截图1份，证明：自2021年1月29日起，银润物业公司每日向李佳宁发出一张案涉房屋漏水的图片以证明现在房屋漏水问题已维修完毕。案涉房屋至今没有交付。银润物业公司质证意见：对该组证据的真实性无异议，该组证据系该案上诉后，经洛阳市中级人民法院诉调中心调解时，银润物业公司代理人与李佳宁到涉案房屋核实该房屋是否漏水，当时李佳宁提出当天不能确定楼上是否有人，是否持续漏水，该组证据也能证实涉案房屋漏水问题已经得到解决，现不存在漏水等问题。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为案涉房屋是否已经完成交付及李佳宁是否应支付物业费等费用的问题。依据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，物业买受人交纳物业服务费应以物业交付给物业买受人为前提。根据一审查明的事实，案涉房屋在验房过程中发现房屋质量存在问题，李佳宁在《业主交房流程单》上已写明“验收未合格维修，合格后再算收房”，《住宅单元验收单》上亦写明存在的质量问题事项，银润物业公司对此未提出异议，且也未提供证据证明其已对房屋质量维修合格，并通知李佳宁重新验房交付，一审法院认定涉案房屋未交付李佳宁并无不当。银润物业公司要求李佳宁支付物业费等费用的诉求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人银润物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1365元，由上诉人洛阳银润物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邱平平审判员  苏晓明审判员  杨元卿二〇二一年三月二十二日法官助理郭楠书记员孙春瑞