河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民再55号再审申请人（一审原告、一审反诉被告、二审上诉人）：孙闪闪，女，汉族，1989年12月10日出生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：李炜，河南义同律师事务所律师，特别授权。被申请人（一审被告、一审反诉原告、二审被上诉人）：洛阳鑫玺置业有限公司，住所地河南省嵩县城伊东新区人民路与育英路交汇处东明花园小区**楼****。法定代表人：杨俊鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张会卿，洛阳市嵩县昌信法律服务所法律工作者，特别授权。再审申请人孙闪闪因与被申请人洛阳鑫玺置业有限公司（以下简称鑫玺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终4698号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年12月25日作出（2020）豫民申6570号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孙闪闪的委托诉讼代理人李炜，被申请人鑫玺公司的委托诉讼代理人张会卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙闪闪申请再审称，再审请求：1.依法撤销一、二审民事判决；2.依法改判驳回被申请人要求申请人赔偿房屋差价损失110613元的诉求；3.一、二审及再审的费用全部由被申请人承担。事实与理由：一、《商品房预售合同》第七条对违约责任进行了明确约定，但未对房屋差价承担进行约定，被申请人鑫玺置业公司要求申请人支付的房屋差价损失不仅不符合《预售合同》的约定，也超出了申请人订立合同时的可预见范围。《合同法》第一百一十三条规定，赔偿损失额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原审法院适用法律不符合上述法律规定，也违反了法律适用规则且明显违背合同法对于违约责任规定的立法原意。二、原审判决认定事实明显错误，认定被申请人鑫玺置业公司已向申请人交付房屋不仅与事实不符，也与法律规定相悖。被申请人系违约在先，申请人未付款是对其未交房的抗辩。鑫玺公司对涉案房屋至目前一直断水断电，孙闪闪并未实际使用涉案房屋，被申请人放任对其主张的涉案房屋“升值损失”不断扩大违反了合同法规定的减损原则，其应得的违约金额应当做进一步扣减。三、关于约定的交房条件与法律规定不一致的处理方法及房屋增值损失的认定最高院及河南省高院均有已生效裁判，但二审法院对此视而不见，对此应予纠正。鑫玺公司答辩称，一、原审判决事实清楚、适用法律正确，应当维持。河南省高院认为房屋增值部分不是鑫玺公司因履行本案合同而可实现的利益的观点是完全错误的。房屋增值是不争的事实，房屋的所有权现在仍在答辩人名下，是答辩人筹措资金建造的，双方签订合同不久孙闪闪已经接到银行拒贷通知至今未按照约定向答辩人支付剩余购房款，在这种情况下按照孙闪闪己交房款和未交房款比例认定房屋增值部分归属完全合理、合情、合法。河南省高院认为原审判决的增值损失是孙闪闪在签订合同时不能或不应当预见的观点是完全错误的。商品房买卖本身就是一种市场行为，双方达成协议后其房屋价值不可能稳定不变,况且嵩县房价和全国一样哪有下跌的情况。这些可以说明对房屋增值损失完全是可以预见的。不能因为开发商违约升值损失是可预见的，购房者违约升值损失就变成不可预见了。河南省高院认为答辩人未采取适当措施防止损失的扩大的观点是错误的，没有任何事实依据。答辩人与孙闪闪之间是商品房买卖关系，孙闪闪未经答辩人同意私自占用房屋，且进行装修，孙闪闪在答辩人一而再再而三的催促下拒缴购房款，拒接答辩人的工作人员电话。原审法院只是认为答辩人有过错，没有任何地方显示认定答辩人未采取措施造成损失扩大，高院的认定依据从何而来。二、按照河南省高院认为的观点裁决本案明显违反公平原则。从孙闪闪应当付款至今，答辩人借款利息远超110613元。房地产是资金高投入行业，答辩人从开发该商品房至今持续存在借款。按照高院的观点孙闪闪违反约定却通过交易获取巨大利益，而答辩人却遭受重大损失，这明显是不公平的。基于以上事实和理由，请求贵院依法维持原判。孙闪闪向一审法院提出诉讼请求：1.判令鑫玺公司继续履行孙闪闪、鑫玺公司于2015年9月15日签订的《商品房预售合同》，合同编号为YS0030270；2.判令鑫玺公司协助孙闪闪办理位于嵩县城××大道××和××楼××单元××房的房屋产权登记手续；3.判令鑫玺公司向孙闪闪交付上述房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.本案诉讼费用由鑫玺公司承担。鑫玺公司向一审法院反诉请求：1.解除鑫玺公司与孙闪闪签订的商品房预售合同，赔偿鑫玺公司因孙闪闪的原因造成房屋不能及时收回，进而不能及时销售他人收回资金造成的利息损失80000元；2.判令孙闪闪拆除嵩县城××大道××和××楼××单元××房的全部装修，恢复该房屋装修前的原状；3.本案诉讼费用由孙闪闪承担。诉讼过程中鑫玺公司将诉讼请求变更为：判令孙闪闪支付鑫玺公司22万元；判令孙闪闪支付鑫玺公司房屋差价损失18万元（以鉴定意见为准）。一审法院认定事实：2015年9月15日，孙闪闪、鑫玺公司签订了《商品房预售合同》，合同主要约定：由鑫玺公司将宜和园2号楼2单元802号预测面积135.57平方米的住宅一套以每平方米2412.04元预售给孙闪闪，合同编号：YS0030270,房屋代码：42298；付款方式：按揭方式付款，首付款金额以抵押合同为准；逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，继续履行合同；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2015年3月31日依照国家和地方人民政府的有关规定经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人逾期超过90日后交房，买受人同意继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因买受人自身原因不能办理按揭，买受人同意15日内一次性付清所有房款。合同签订后，孙闪闪已支付首付款107000元，缴纳维修基金12201元。2019年9月底孙闪闪领取了该房屋的钥匙。涉案物业也收取了孙闪闪的物业费及水电费。后孙闪闪的按揭贷款没有成功，孙闪闪也未支付剩余付款。另查明：孙闪闪在2018年11月30日鑫玺公司诉孙闪闪预售合同纠纷一案庭审中认可按揭贷款贷不下来的原因是当时银行说孙闪闪的配偶有负债没有办理成功，并且鑫玺公司的工作人员当时也提出提供办理一个假离婚证，但随后也没有进行操作，没有签订抵押合同和保证合同。还查明：鑫玺公司申请一审法院对涉案房屋增值部分进行了评估，鉴定机构认定该房屋从2015年9月15日至2019年7月24日房屋增值194945元（不含室内装修）。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中孙闪闪、鑫玺公司签订的《商品房预售合同》，没有违反国家法律的强制性规定，应为有效。孙闪闪、鑫玺公司均应按合同履行。2015年9月底孙闪闪领取钥匙，并交纳物业费、水电费，应视为鑫玺公司对房屋的部分交付。鑫玺公司辩称房屋未交付的意见一审法院不予采纳。按照合同约定鑫玺公司应在交付使用90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，没有约定鑫玺公司协助孙闪闪办理房屋产权登记手续，因此鑫玺公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据合同约定鑫玺公司交付房屋应将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付孙闪闪，鑫玺公司没有交付，因此孙闪闪请求判令鑫玺公司向孙闪闪交付上述房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一审法院应予支持。根据合同的约定，因买受人自身原因不能办理按揭买受人同意15日内一次性付清所有房款，孙闪闪在得知无法办理按揭贷款时就应当按照约定及时支付剩余房款，孙闪闪至今未付，属违约行为，由于鑫玺公司丧失解除合同权，孙闪闪也请求继续履行合同，故鑫玺公司反诉请求孙闪闪支付剩余房款，符合合同的约定，一审法院予以支持。根据有关法律规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定，本案中房屋增值部分，属于鑫玺公司的可得利益，由于孙闪闪违约，造成鑫玺公司房屋增值部分的损失，孙闪闪应赔偿，因此鑫玺公司反诉请求孙闪闪赔偿的房屋增值部分，一审法院应予支持，但只应是剩余房款部分的增值，同时考虑到鑫玺公司也存在违约行为，一审法院酌定孙闪闪赔偿鑫玺公司损失110613元。根据合同的约定，孙闪闪、鑫玺公司应当按照约定履行其义务，没有约定履行顺序，因此孙闪闪诉称其有先于履行抗辩的意见，不符合合同的约定，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条之规定，一审法院判决：一、鑫玺公司于本判决生效后十五日内将孙闪闪的嵩县城××大道××和××楼××单元××房办理权属登记需由鑫玺公司提供的资料报产权登记机关备案；二、鑫玺公司于本判决生效后十五日内内向孙闪闪交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、孙闪闪于判决书生效后十五日内支付鑫玺公司剩余房款220000元；四、孙闪闪于判决书生效后十五日内赔偿鑫玺公司损失110613元；五、驳回鑫玺公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费3650元，鉴定费4000元，共计7750元，由孙闪闪负担6200元，鑫玺公司负担1550元。孙闪闪不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第四项，驳回鑫玺公司要求孙闪闪赔偿房屋差价损失的诉求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由鑫玺公司承担。二审法院认定事实：与一审认定事实一致。二审法院认为，鑫玺公司、孙闪闪签订的《商品房预售合同》为有效合同，双方均应按合同履行各自义务。2015年9月底孙闪闪领取钥匙，并交纳物业费、水电费，应视为鑫玺公司已向孙闪闪交付房屋。孙闪闪上诉称鑫玺公司房屋交付不符合合同约定，没有事实与法律依据，本院不予采信。孙闪闪上诉主张其不能办理按揭并非因自身原因，但未提供证据证明其主张，对此本院不予采信。孙闪闪在得知无法办理按揭贷款后未按照约定及时支付剩余房款，属违约行为，一审法院判令孙闪闪支付剩余房款，并无不当，本院予以确认。本案中房屋增值部分属于可得利益，一审法院酌定孙闪闪赔偿鑫玺公司损失110613元，并无不当，二审法院予以确认。综上所述，孙闪闪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2512元，由孙闪闪负担。本院经再审审理查明的事实与原审查明的基本事实一致。另查明，原一审庭审中，当时双方买房业务和按揭业务的经办人邓利辉接受庭询时称“大概2015年11月30日前”其通知孙闪闪银行拒贷；关于银行是什么时候通知孙闪闪按揭办不下来的？孙闪闪代理人称“代理人不清楚。原告的表述是办不下来就去找公司协商，公司说再完善一下资料，原告配偶的负债是20万不是40万，又去交资料时已还清了20万，后续被告就没有再通知过原告”。本院再审认为，再审申请人孙闪闪与鑫玺公司于2015年9月15日签订了案涉房屋的《商品房预售合同》，孙闪闪缴纳首付款后，因未能办理按揭导致剩余房款未付。本案再审争议的焦点为孙闪闪未交付剩余房款的行为是否构成违约？如构成违约，违约责任如何承担。本院认为，双方签订的《商品房预售合同》为有效合同，双方均应按照合同约定履行。根据合同约定，因买受人自身原因不能办理按揭，买受人同意15日内一次性付清所有房款，孙闪闪在得知无法办理按揭贷款后未按照约定及时支付剩余22万房款，属于违约行为。孙闪闪再审称其未付款是对鑫玺公司未交房的抗辩，本院认为，2015年9月底孙闪闪领取钥匙，并交纳物业费、水电费，应视为鑫玺公司已向孙闪闪交付房屋。孙闪闪的主张没有事实与法律依据，本院不予采信。关于违约责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，原一审法院向鑫玺公司释明合同解除的诉请可能无法得到支持，该公司反诉请求孙闪闪支付剩余房款及利息并支付房屋升值差价损失。案涉房屋自合同订立时至诉讼时的增值部分，是由于时间和市场因素导致房屋价格增加，如双方合同解除，鑫玺公司在诉讼时如另行出售案涉房屋可获得的差价，可以根据双方的过错公平合理分配，但在合同继续履行的情况下，该增值部分，不是鑫玺公司因履行本案合同而可实现的利益，也不是孙闪闪作为违约方在订立合同时能够或者应当预见到的因其违约可能给鑫玺公司造成的损失。而双方签订的《商品房预售合同》对买受人逾期付款违约责任的约定，应为孙闪闪能够或者应当预见到的因其违约可能给鑫玺公司造成的损失。《商品房预售合同》第七条规定，“合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，附件四第三条第一款规定“因买受人自身原因不能办理按揭，买受人同意15日内一次性付清所有房款”，根据合同约定及双方在原审中的陈述，本院认为，孙闪闪至迟应于2015年11月30日得知银行拒贷，其应于2015年12月15日前付清所有房款，而其至今未付剩余22万元房款，应按合同约定承担违约责任。故，孙闪闪应自2015年12月16日起至实际全额支付应付款之日止，按每日22元（逾期应付款22万×0.0001）向鑫玺公司承担违约责任。原审在已经考虑到鑫玺公司也存在违约行为，未采取适当措施防止损失扩大的情况下，以房屋增值利益作为酌定鑫玺公司损失数额的依据，属于适用法律有误，再审予以纠正。综上，孙闪闪的部分再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项,判决如下：一、撤销本院（2020）豫03民终4698号民事判决；二、维持河南省嵩县人民法院（2019）豫0325民初346号民事判决第一、二、三项；三、撤销河南省嵩县人民法院（2019）豫0325民初346号民事判决第五项；四、变更河南省嵩县人民法院（2020）豫0325民初346号民事判决第四项为孙闪闪于判决书生效之日起十五日内按每日22元（自2015年12月16日起至实际全额支付应付款之日止）赔偿洛阳鑫玺置业有限公司损失；五、驳回洛阳鑫玺置业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费100元，反诉费3650元，鉴定费4000元，共计7750元，由孙闪闪负担3395元，洛阳鑫玺置业有限公司负担4355元；二审案件受理费2512元，由孙闪闪负担1556元，洛阳鑫玺置业有限公司负担956元。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  李扬丽审判员  焦丽娟审判员  李青青二〇二一年三月十一日法官助理廖笑艳书记员吴迪