辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终814号上述人（原审原告反诉被告）：大连弘润置业有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子大辛寨子村7-2-1。法定代表人：潘猛，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹日康，辽宁众雯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘乾，辽宁众雯成律师事务所律师。上诉人(原审被告反诉原告）：刘志仁，男，1946年12月13日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：董蕾、吕晶，均系辽宁君连律师事务所律师。上诉人大连弘润置业有限公司与上诉人刘志仁因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人大连弘润置业有限公司的委托委托代理人邹日康、刘乾，被上诉人刘志仁及其委托诉讼代理人董蕾、吕晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大连弘润置业有限公司的上诉请求是：1、请求依法撤销(2020)辽0211民初2885号民事判决第二项；2、本案的诉讼费由刘志仁承担。事实与理由：刘志仁于2018年10月25日认为房屋存在壁纸开裂，并拒收房屋。合同约定的交付日期为2018年10月30日，我方5天内不可能完成条板(即室内间隔墙)的更换，因此大连弘润置业有限公司同意对壁纸开裂进行维修，不同意提出更换条板的要求。后为了满足客户个性化需求，并在双方达成不追究逾期交付的违约责任的情况下，我方才同意为其更换条板，于是才有了双方签订的“确认房屋交付时间以实际交付日期为准”的协议。退一步说，即便是按照一审判决中所述刘志仁没有放弃依据合同向我方主张逾期交房违约责任的权利，但因为双方另行达成了协议就《商品房买卖合同》中交付时间进行了变更，所以逾期交付违约金的起算时间不应该再按照《商品房买卖合同》约定的交付日期2018年10月30日作为起算依据，否则双方另行达成的该协议将毫无意义。而且从2018年10月31日至今，因对方阻挠施工强行换锁等行为导致房屋修复工作无法正常进行，该责任应当由对方承担，故不应发生逾期交房违约金。基于上述事实，故上诉至贵院，请求法院判如所请。刘志仁的答辩意见是：不同意大连弘润置业有限公司的上诉请求、事实及理由。大连弘润置业有限公司并没有如实陈述本案的事实情况，其在上诉状中表述房屋存在壁纸开裂，是为了满足客户个性化的需求同意对我方房屋进行更换板条不符合本案的实际情况，本案实际情况是我方验收房屋时发现存在着壁纸开裂，并且壁纸后的板条存在破碎的情况，我方向大连弘润置业有限公司提出房屋质量问题后，是大连弘润置业有限公司的项目经理领着总承包方以及项目监理以及我方在现场共同确认的前提下将开裂的壁纸撕开一部分确实发现存在板条开裂的情况，在这样的前提下，大连弘润置业有限公司提出将板条部分全部拆除重新按原位置进行修复，此节事实经过双方当事人的确认并且在2018年10月25日双方达成了就板条拆除及更换的相关协议，该协议明确指出板条拆除位置和拆除后的重新施工方案，施工方案明确写明由业主进行工序验收后方可进行下道工序的施工，从施工方案图中可以看出重新施工，完全按照原拆除位置进行，因此根本不存在大连弘润置业有限公司所述的按照业主的个性化要求才进行的拆除。明明是由于条板开裂，造成的壁纸开裂而导致的条板拆除的维修行为。同时双方在2018年11月17日协议表明是在合同约定交付期限已至，而开发商因质量问题无法交付房屋后而出具的方案，该方案仅确定了室内改造，无法确定具体交付时间，因此只能以维修、实际交付日期为准，该协议中没有免除开发商逾期交房的责任，合同当中约定的双方交房日期只是确定了实际的交付日期以实际维修改造结束为止，双方协议确定的只是维修由谁来实施，最终维修何时交付，而这两项是需要业主的确认才能进行，也就是协议只确定了这样两项，这就是协议的全部意义，而并非对方在上诉状中表述的双方达成了我方不追究逾期交付责任的情况下，才更换条板。综上所述，本案当中交付时间的变更，最终的原因是由于对方未能在约定的期限内向我方交付符合交房约定的质量的房屋造成，因此大连弘润置业有限公司对此承担相应的法律责任，有事实及法律依据。上诉人刘志仁的上诉请求是：请求撤销一审判决发回重审。一、事实和理由：一审法院认定上诉人妨害大连弘润置业有限公司修理房屋事实错误。上诉人年逾80，倾尽一生积蓄，本打算一次性付款购买案涉房屋颐养天年，但在房屋交付时，却发现房屋存在严重质量问题，在与大连弘润置业有限公司交涉后，于2018年10月25日达成维修方案，大连弘润置业有限公司承认了质量问题，并承诺维修过程中保证每道工序都由业主验收合格后方可进行下道工序，鉴于此，大连弘润置业有限公司开始进行维修。此时双方均持有房屋钥匙，后大连弘润置业有限公司擅自违反双方约定，于2019年1月15日私自将房屋换锁，禁止我方的监督，双方协商无果后，我方为保障自己的权益于2019年1月18日更换房锁，同时在微信施工群中表明任何时候来房屋维修，我方皆予以配合，不存在妨害对方维修房屋的情形。此后，大连弘润置业有限公司并未如其所述进入一种无法维修状态。2019年1月19日后15天就是春节，我方多次联系要求维修，均被告知现场没有工人，故无法进行维修不是我方导致的。对方自2019年1月18日起一直都在断断续续维修房屋，我方一直都在配合，维修分别于2019年4月20日、2019年4月21日、2019年4月22日、2019年8月4日、2020年5月30日、2020年7月18日、2020年7月21日、2020年9月17日、2020年10月6日仍在维修房屋（见视频证据一）;其中在2019年7月29日通知我方2019年7月30日进场维修，我方于2019年7月30日一早即到达现场，但对方并未到场维修（见微信及视频证据二），此种情况多次发生。也就是说本案中从未存在对方所述无法进行维修的事实，我方从未妨害过被上诉人维修房屋。一审法院对此节事实明显认定错误。综上所述，本案中从未存在大连弘润置业有限公司所述无法占有房屋，无法进行维修的事实存在。一审法院对此节事实明显认定错误二、一审漏掉经双方当事人质证的维修视频证据，违反法定程序。我方在庭审时向法庭出具我方换锁后对方仍一直维修房屋的维修视频，法庭当庭播放，对方当庭质证，但一审法院在查明事实中，故意漏掉该证据不予论证不当。三、本案由于大连弘润置业有限公司应当在约定时间内交付的房屋存在严重质量问题而导致的无法交付，完全是大连弘润置业有限公司的过错导致目前后果，应由大连弘润置业有限公司承担不利后果，向我方支付逾期交房违约金根据《房屋买卖合同》的第九条，大连弘润置业有限公司应承担自交付期限第二天起至实际交付止，每日按照房款的万分之三支付逾期交房违约金。现双方在维修过程中产生的争议是大连弘润置业有限公司造成的，理应由大连弘润置业有限公司承担逾期交房法律后果。原审认定大连弘润置业有限公司仅支付至2019年1月19日止的逾期责任明显于法无据。四、大连弘润置业有限公司未按照图纸施工，应承担违约责任案涉房屋的入户轻质隔板墙的两块板中间的间隙最初的设计图纸应当有20cm的间隙，后在已经开始施工后，大连弘润置业有限公司违反法律规定修改图纸将间隙改为8cm，但即便是修改后的间隙，案涉房屋都没有达到，案涉房屋的入户轻质隔板墙的两块板中间根本没有间隙。该节事实有施工图纸与现场实际测量相印证，大连弘润置业有限公司明显没有按图施工，不能向我方交付按图施工房屋，理应依法承担相应责任。五、第五项，请求责令大连弘润置业有限公司履行其向业主作出的对争议房屋结构安全性能检测，并根据检测鉴定报告鉴定结论，尽快的出具整个房屋的维修方案，尽快地完成房屋的维修，将符合交房标准的房屋交付给业主。大连弘润置业有限公司的答辩意见是：不同意对方的上诉意见，坚持我方意见。原审原告大连弘润置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法判令被告排除妨害，返还其占有的大连万科城市之光房屋。反诉原告刘志仁的诉讼请求是：判令原告支付自2018年10月31日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计至2020年5月15日209,436元）；2、判令原告赔偿被告200,000元。原审法院经审理查明：原告提供一份加盖有大连市房地产登记发证中心印章的文件，其上记载：“2019.10.23本宗地（大国用2016第04053号）共15栋楼（1#-14#，CCK#），本次办理14栋楼（1#-14#）部分房源首次登记。”2017年9月9日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买城市之光六期房屋一套，房屋总价1,240,080元，2全部房款；出卖人应当在2018年10月30日前交付房屋，交付标准为该商品房经验收合格；如没有合同第八条约定的特殊情况，出卖人未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方合同约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人先行修复，如不能修复，则以同等品质的材料设备代替；合同附件三为万科城市之光C区约93平户型交付标准。合同附件五为装修房协议。被告已支付全部房款。被告提供大连增值税普通发票，记载案涉房屋的价税合计1,240,080元。2018年10月11日，原告向被告发出了商品房交付使用通知书。原、被告均提供一份文件，文件上有“于某2018.10.25，监理梁长林2018.10.25，刘健2018.10.25，刘志仁2018.10.25”的四个签名，并记载了案涉房屋中需要修复的部位和修复的措施。被告和案外人于某、姜某于2018年11月17日在一份协议上签字，协议约定：“关于大连万科城市之光房屋，合同约定交付时间为2018年10月30日，实际预约交付时间为2018年10月26日，交付现场经与业主达成一致，由万科新土木建设针对室内进行改造，交付日期以实际交付日期为准。期间所产生的物业费及取暖费由总包单位-新土木建设承担。”原告提供一份鉴定报告，记载的委托单位为吉林省新土木建设工程有限责任公司，项目名称为大连万科城市之光板裂缝评定，检测单位为大连理工现代工程检测有限公司，鉴定结论为上述三处位置最大缝宽检测值未超过《民用建筑可靠性鉴定标准》中规定的主要构件裂缝宽度；建议应及时对上述开裂构件进行闭缝处理，并观察裂缝是否继续发展。2019年1月18日，被告更换了案涉房屋门锁。2019年1月19日，被告在客户钥匙/物品签收单上签字，确认钥匙及社区一卡通等物品已收到。原、被告均认可案涉房屋现在没有达到交付的标准。被告主张房屋合同中约定有交付标准，并非以交付钥匙为准，交付钥匙是为了履行维修协议的监督义务。2019年4月22日，原告向被告发出一份通知函，称原告不认可被告提出的部分质量问题，也不同意被告的部分鉴定要求，并称由于被告更换门锁导致维修无法进行，原告要求于2019年5月5日-2019年6月30日进入房屋施工，希望被告配合。邮件单上记载的收件人为被告，投递记录显示的投递结果为拒收。被告称未收到该邮件。原告提供一组录音证据，拟证明被告的诉求有两点，一是房屋维修，一是经济赔偿。被告对录音的真实性没有异议，对原告的证明事项有异议，被告认为该组录音证据可以证明双方对具体维修事宜的磋商，并可以证明案涉房屋的烟道、顶棚等存在质量问题，双方未就维修方案达成一致。被告提供一份微信聊天记录的图片，图片中显示被告称“施工，提前一日，临时需要进室内提前1小时30分钟通知（有路程）。保证按时开门的。”原告不认可该份证据的真实性。被告提供一份验房指引复印件，拟证明双方于2019年1月21日进行验房，案涉房屋多处位置不符合交付标准。被告提供一份关于案涉房屋结构安全性能检测项具体事宜的文件照片，称是原告工作人员向其发送，但是之后并未按约进行检测。原告认可该份证据的真实性，不认可该份证据的关联性，称双方并未对检测鉴定达成一致意见。被告提供一组会议纪要和照片，称因天棚房梁开裂等问题曾向大连市甘井子区建筑工程质量监督站投诉。原告认可该份证据的真实性，原告认为在会议纪要中提到了以专家论证的方式进行检测，但被告不同意。被告提供一组与案外人的微信记录，设计变更通知单和大连市城市设计研究院出具的文件以及大连房屋建设监理有限公司出具的文件。拟证明案涉房屋所在的项目进行过分户墙做法调整和厨房排风道图集选用更换，但施工中未按变更后内容施工。原告不认可该组证据的真实性。被告主张反诉请求第2项请求的依据是案涉房屋存在无法修复的质量问题，依据合同法规定，交付货物达不到标准可以减少价款，被告认为房屋现在状态应该减去总价款的20%。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订了商品房买卖合同，被告已全额支付房款，但是原、被告均认可案涉房屋现在并未达到交付标准，原告也表示要对房屋继续进行施工，本案现有证据也并未表明双方对房屋的交付标准另行达成了合意，故原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的第1项反诉请求。本院认为，2018年11月17日协议确认案涉房屋的交付时间以实际交付日期为准，对物业费和取暖费的承担进行了约定，但是被告在该协议中并没有放弃依据双方合同约定向原告主张逾期交房的违约责任的权利，且案涉房屋未能按合同约定交付也并未因被告的行为导致，故原告应该向被告支付逾期交房违约金，计算标准为合同约定的已交付房款的日万分之三，起算日期应为2018年10月31日，因被告在2019年1月18日更换了案涉房屋门锁，原告失去了对案涉房屋的控制，故逾期交房违约金应暂计算至2019年1月17日。在被告将其占有的案涉房屋返还给原告后是否仍会出现逾期交房现处于不确定的状态，故在本案中不予处理。自2018年10月31日至2019年1月17日，共计79天，故原告应向被告支付的逾期交房违约金的数额应为29,390元（1,240,080元*79天*万分之三/天）。关于被告的第2项反诉请求。因案涉房屋现并未达到交付标准，原告现并未向被告交付案涉房屋，故被告以房屋现在的状态要求被告按照房屋总价款20%的标准减少价款赔被告偿损失，没有事实依据，本院无法予以支持。综上所述原审法院据此判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）刘志仁向原告（反诉被告）大连弘润置业有限公司返还大连万科城市之光房屋；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）大连弘润置业有限公司给付被告（反诉原告）刘志仁逾期交房违约金29,390元；三、驳回被告（反诉原告）刘志仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,960元（原告大连弘润置业有限公司已预交），由被告刘志仁负担并于本判决生效之日起十日内给付原告大连弘润置业有限公司。反诉费3,721元（被告刘志仁已预交），由被告刘志仁负担3,454元，原告大连弘润置业有限公司负担267元并于本判决生效之日起十日内给付被告刘志仁。上诉人刘志仁于本案二审审理期间提供光盘一张，拟证明其曾允许大连弘润置业有限公司进入案涉房屋维修的事实存在，上诉人大连弘润置业有限公司质证意见是视频中显示的内容大部分在维修窗户，其并不清楚视频中的当事人和维修人身份，且双方争议焦点并非维修窗户，视频中室内条板和墙都没有在进行施工，仅是在维修窗户，没有对争议条板进行施工。上述事实有上诉人刘志仁提供的光盘在卷为凭。对当事人二审争议的其他事实，本院认定如下：一审查明相关事实属实。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1、签订案涉维修协议是否表明上诉人刘志仁放弃请求上诉人大连弘润置业有限公司承担逾期交房违约金的权利；2、大连弘润置业有限公司在案涉房屋被上诉人刘志仁更换钥匙后是否还应承担逾期交房违约金的责任；3、上诉人大连弘润置业有限公司是否承担未按照图纸施工的违约责任及房屋质量责任。首先，虽双方当事人签订了案涉房屋维修协议，该协议系在刘志仁对案涉房屋进行验收过程中对案涉房屋的质量提出异议的情况下，双方达成的维修方案，该协议并未明确约定上诉人刘志仁放弃向上诉人大连弘润置业有限公司追究逾期交房责任的权利，故上诉人大连弘润置业有限公司以案涉维修协议达成的事实主张免除自己的逾期交房责任，无事实及法律依据，本院不予支持。其次，关于大连弘润置业有限公司在案涉房屋被上诉人刘志仁更换钥匙后是否还应承担逾期交房违约金责任的问题，上诉人大连弘润置业有限公司将案涉房屋交付给刘志仁的前提条件是上诉人大连弘润置业有限公司对案涉房屋依法控制、占有。现案涉房屋尚未交付，该房屋应被上诉人大连弘润置业有限公司占有、控制，现系因上诉人刘志仁不当换锁行为导致上诉人大连弘润置业有限公司对案涉房屋丧失了实际控制，而上诉人刘志仁在换锁后实际占有、控制案涉房屋，故上诉人刘志仁主张自己换锁后这段期间上诉人大连弘润置业有限公司的逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院将逾期交房违约金应暂计算至2019年1月17日，并无不当，本院予以支持。在刘志仁将案涉房屋返还给大连弘润置业有限公司后，如大连弘润置业有限公司仍未及时交付案涉房屋，其应依据合同的相关约定继续承担相应的违约责任。上诉人刘志仁上诉主张自己并未影响上诉人大连弘润置业有限公司进入案涉房屋进行维修及其主张系因案涉房屋质量问题导致房屋无法交付的上诉主张，因系刘志仁不当行为导致上诉人大连弘润置业有限公司丧失对案涉房屋的控制，其现要求上诉人大连弘润置业有限公司承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。至于上诉人大连弘润置业有限公司是否积极履行维修义务，并不影响案涉房屋已实际被刘志仁占有、控制的事实存在，故上诉人刘志仁以此主张对方违约责任，本院不予支持。关于上诉人刘志仁主张上诉人大连弘润置业有限公司承担未按照图纸施工的违约责任及房屋质量责任，因案涉房屋上诉人大连弘润置业有限公司并未实际交付，故案涉房屋在交房后是否存在质量问题抑或存在未按照图纸施工的问题暂无法认定，上诉人刘志仁的此项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人刘志仁请求责令大连弘润置业有限公司履行其作出的对争议房屋结构安全性能检测的承诺，因该主张并非其诉讼请求，故其此项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人刘志仁、大连弘润置业有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(一)款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23937元（由上诉人刘志仁预付23402元，大连弘润置业有限公司预付535元），由上诉人刘志仁承担23402元，大连弘润置业有限公司承担535元。本判决为终审判决。审判长 陈 薇审判员 陈 伟审判员 王迎春二〇二一年三月三十日书记员 郑 爽