北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4057号上诉人（原审被告）：北京怡然尚品商贸有限公司，住所地北京市西城区太平街19号陶然亭公园北门平房。法定代表人：尚海峰，总经理。委托诉讼代理人：尚玉琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市陶然亭公园管理处，住所地北京市西城区太平街19号。法定代表人：鲁勇，园长。委托诉讼代理人：郎琼瑛，北京清春律师事务所律师。上诉人北京怡然尚品商贸有限公司(以下简称怡然尚品公司)因与被上诉人北京市陶然亭公园管理处（以下简称陶然亭公园）物权纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初9545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡然尚品公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或在查明事实基础上依法改判驳回陶然亭公园的诉讼请求；2.本案诉讼费由陶然亭公园承担。事实和理由：一、陶然亭公园对涉案房屋不享有所有权，亦无权依据租赁合同取得使用权而要求怡然尚品公司腾房。对此部分事实，一审法院认定错误。二、涉案租赁合同实为无效合同，所涉出租建筑物均未取得建设工程规划许可证，是违反《城乡规划法》的违法建设，在该违建之上设立的租赁合同应为无效合同。三、陶然亭公园在合同履行过程中存在严重违约情形，导致我公司根本无法使用房屋，在此情形下法院仍然按照原合同租金标准支付占有使用费缺乏依据。四、一审法院审理程序违法，案件应中止而未中止。五、我公司为经营而投入大量资金人力建设房屋，如因为合同中的不公平、格式条款约定而直接判决我公司腾房、并支付高额占有使用费，于法不公、于理不合。六、涉案房屋不属于陶然亭公园的用地范围，陶然亭公园没有权利主张我公司腾房和交纳租金。陶然亭公园辩称，同意一审判决。陶然亭公园拥有使用权及出租权。2017年6月2日拆除三间房是街道办事处所为。一审程序没有违法。第一份租赁合同中对建造费做了明确约定。陶然亭公园向一审法院起诉请求：1.依法判令怡然尚品公司立即腾退房屋交付陶然亭公园；2、判令怡然尚品公司支付截止到实际腾退之日止的房屋使用费（比照年度租金20万元计算，计算至2020年9月18日为552328.76元）。一审法院认定事实：2011年1月1日，陶然亭公园作为甲方与怡然尚品公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同内容为：“甲乙双方经友好协商，甲方将具有使用权的陶然亭公园北大门西侧院落及房屋一处租给乙方使用，双方协议如下：一、使用期自2011年1月1日至2014年12月31日，共计四年。二、年租金15万元整（壹拾伍万元整），乙方自2013年起分别于租期内每年1月、6月向甲方缴纳，每次缴纳7.5万元。2011年、2012年度租金由乙方支付建设费（房屋建设中乙方已有部分资金投入）。三、租用期内，乙方遵守公园相关管理规定及相关行业管理规定，合法经营，制定防火、防盗、卫生、治安、门前三包等管理规定，自行承担各项责任。不得转租、转让。四、合同期内，房屋维修由乙方负责，对结构的拆改需征得甲方同意。如遇拆迁，乙方应无条件将所租房屋交还甲方，并自行承担相应损失。甲方除退还乙方已缴未使用期房租外，不给乙方任何补偿。五、水、暖、电等费，由乙方按实际使用量缴纳。六、租赁期满，乙方应将全部房屋完好交还甲方，如需续租，双方另行协商。在同等情况下，乙方享有优先续租权。七、乙方违反上述规定，甲方有权收回所租房屋。八、未尽事宜双方协商解决。九、本合同一式两份，自签字盖章日生效”。合同到期后，甲方与乙方续租，于2015年6月15日签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一条：依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方就甲方所属的具有使用权的陶然亭公园北门西侧院落及房屋租给乙方承租使用事宜，为明确双方的权利义务关系，经协商一致，签订本合同。第二条：经双方协商，甲方同意将其所属的具有使用权的陶然亭公园北门西侧院落及房屋一处租赁给乙方使用。第三条：出租房屋的基本情况：出租房屋的建筑面积为：437m2。第四条：乙方承租房屋及院落的用途：乙方承租房屋及院落用于开设便民水果经营商店及办公用房。乙方保证具有合法的水果销售资格和经营执照。在承租期内未经甲方同意，不得擅自改变承租用途。第五条：租赁期限。一、甲方自2015年1月1日起将本合同所确定的出租房屋及院落交付乙方使用至2017年12月31日止收回，租赁期为三年。二、乙方有下列情况之一的，甲方可以终止本合同的履行，收回本合同所确定的出租房屋及院落：1、乙方承租的房屋及院落非乙方使用、擅自将承租的房屋及院落进行转租、转借或自行交换使用及未经甲方书面同意改变用途的；2、乙方未经甲方书面同意，自行对承租的房屋及院落进行加建、扩建、改建的；3、乙方利用承租的房屋及院落进行非法活动，损害公共或他人利益的；4、乙方拖欠租金或各种费用超过15天的。三、本合同期满终止时，如甲方继续出租本合同所确定的房屋及院落，在同等条件下，乙方有优先承租权；如乙方在本合同临近期满终止时，乙方有意续约，须提前于本合同期满终止日前60日之前向甲方提交书面的续租要求，续签租金由甲方根据市场行情确定。第六条：租赁房屋及院落的租金和保证金。本合同租赁期限内房屋及院落年租金共计为：20万元人民币；保证金为2万元人民币。保证金在乙方退还房屋及院落时，如没有拖欠各项费用或没有任何损害赔偿的情况下如数退还乙方，否则甲方有权按照实际数额相应扣缴直至结清，不足部分由乙方继续补齐。第七条：房屋及院落租金、保证金的交纳期限及办法。乙方分两次向出租方交付租金，即本合同签订之日起10日内乙方向甲方交付上半年的租金10万元人民币和保证金2万元人民币，于2015年6月5日前乙方向甲方交付下半年租金10万元人民币。第八条：其他费用的交付办法。承租期间，因乙方使用或其他原因形成的各种费用，包括：水、电、电话、天然气、网络及排污费等费用，按实际用量，由乙方在接到甲方的收款通知书5日内向甲方全额交付。第九条：双方的权利义务。一、甲方的权利义务：1、甲方有权按本合同约定，按时足额收取房屋及院落租金，并有权收取本合同约定的其他费用。2、甲方有权检查出租房屋及院落的使用情况。3、甲方有权依照法律及相关规章制度对乙方承租使用房屋及院落开展的各项活动的规范经营、安全、防火、环境卫生、门前三包、管理工作等情况进行监督检查，并有权要求乙方限期整改。4、甲方有义务按时将租赁房屋及院落交付乙方承租使用。5、甲方负责向乙方提供租赁房屋及院落所需的水、电，并提供用水用电的具体指标，保障其设施的正常使用。6、租赁期内，甲方不得将租赁标的物向其他人再行租赁，确保在该期限内乙方为本合同项下租赁房屋及院落的唯一使用者。7、甲方有义务对租赁房屋及院落及时提供维修养护服务；乙方在保持所承租房屋及院落原有外观风貌不变的基础上，对承租房屋及院落进行必要的装修必须具有甲方出具的书面同意乙方装修方案的意见，所涉及的各项费用由乙方承担，租赁期满后乙方交房时必须将装修的不可拆除的设施或装饰无偿留给甲方，不得强行拆除或损坏。如原有房屋及院落非因装修而出现渗漏和自然损坏，由甲方负责维修，费用由甲方承担，乙方应予配合；如因乙方进行装修或使用不当、故意毁损，造成房屋及院落、设施、环境损坏等，由乙方自行负责维修并承担所需费用，由甲方负责验收直至合格。8、甲方在收到乙方支付的租金及其他费用的同时，负责向乙方开具等额的事业单位正规发票。二、乙方权利义务。1、乙方有权要求甲方提供符合本合同约定的能够正常使用的出租房屋及院落和其附属设施。2、租赁期内，在履行本合同义务的前提下，乙方享有承租房屋及院落的唯一使用权。4、承租的房屋及院落非因乙方装修而造成的自然损毁等修缮工作由甲方负责，乙方有权依本合同约定通知甲方及时履行修缮义务。5、乙方须按本合同约定按时足额向甲方交付所承租房屋及院落的租金；另须按时足额向甲方交付本合同约定的其他各项费用；付款后，向甲方索取正式发票。6、乙方在承租使用房屋及院落期间，须对承租房屋及院落爱护使用，不得破坏房屋及院落原有的结构和设施；不得擅自将所承租的房屋及院落转租他人，不得擅自转让、转借或擅自调换使用。否则，甲方有权立即终止本合同，乙方须承担由此产生的一切责任并支付甲方年租金的30%的违约金。7、承租期间，乙方不得改变本合同约定的承租房屋及院落的实际用途，如需改变用途，另作他用，必须事前征得甲方书面同意，其发生的相关费用由乙方自理，否则，甲方有权立即终止本合同，乙方须承担由此产生的一切责任并支付甲方年租金的30%的违约金。8、租赁期内，房屋及院落租赁交接手续完成后，乙方负责承租区域内的卫生保洁，须保持环境优美；对承租区域周边的园林环境须爱护享用，杜绝损毁行为的发生。否则，甲方有权按照相关规定对乙方进行惩戒或扣减保证金。一旦出现安全事故，该合同立即终止，乙方须自行承担一切责任和赔偿并且甲方有权追偿乙方年租金30%的违约金，同时无论合同是否到期，甲方立即收回房屋及院落，不退还租金和保证金。9、乙方如对承租的房屋及院落进行装修时必须遵循下列原则：(1)对承租区域建筑的装修，其外观风格不变，维持建筑原状。(2)负责承租区域下水管线的改造和铺设。(3)须按照甲方核定的水量、电量指标使用水电，如需改造水、电由乙方承担所需费用。(4)改造方案须报甲方审批，经甲方书面同意后方可实施，费用由乙方自行承担。(5)施工所产生的建筑垃圾由乙方负责及时清运，费用自理。(6)装修期间须遵守甲方施工管理的有关规定，安全文明施工。如违反有关规定及操作规程引发安全事故由乙方承担全部责任。(7)负责办理所承租房屋的装修所需的相关手续并承担费用。10、乙方必须遵守国家法律、法规、政策及甲方的各项管理规定，并接受所在地区政府、公安及园林等有关职能部门的监督和处理，如有违章，责任自负。11、乙方须加强安全保卫、消防工作，自行配备必要的安全消防器材和设备，制定出具体的安全保卫、消防工作措施，如因乙方责任发生火灾、失窃和造成游客伤害等责任事故，乙方应承担一切损失和法律责任。租用期内，乙方遵守公园相关管理规定及相关行业管理规定，合法经营，制定防火、防盗、卫生、治安、门前三包等管理规定，自行承担各项责任。12、承租房屋及院落内的原有或乙方装修后添加的照明等室内设施设备在承租期内的损坏、更新均由乙方自行负责处理；第十条：租赁房屋及院落的交付及返还。一、交付：甲方应将出租的房屋及院落按本合同的约定交付给乙方使用。乙方应当即验收核对清楚，并确认无误后双方签字盖章后移交房门钥匙视为交付完成。二、返还：租赁期满或合同解除后，乙方应将承租的房屋及院落，以及装修返还给甲方。乙方应距本合同终止日前将自己的物品搬出腾空所承租的房屋及院落，甲方在此期间对该房屋及院落进行验收，验收内容除房屋及院落外还涉及其设施是否齐全完好，房屋及院落结构、装修及各种管线有无人为损坏等，如有损坏，乙方应及时修复或按破损设施的评估价格予以赔偿。甲方验收合格后，乙方将钥匙交还给甲方。承租房屋及院落返还后对于承租房屋及院落内乙方未经甲方同意遗留的物品，视乙方自愿放弃拥有权，甲方有权自行处置。第十一条：租赁房屋及院落的修缮和维修。一、双方约定：租赁期内出租的房屋及院落的正常修缮由甲方负责（不含乙方装修部分）。二、租赁期内，出租的房屋及院落应处于正常的使用和安全的状态，乙方发现承租的房屋及院落有自然损毁时，应及时通知甲方修复。（修复范围不含乙方装修的内容）。三、对于乙方在所承租房屋及院落上的装饰物、添附物甲方不承担修缮义务。四、乙方应合理正常地使用并爱护承租房屋及院落。因乙方不合理使用和改建承租的房屋及院落发生损坏的，乙方应负责维修并承担赔偿责任（见附件：陶然亭公园房屋建筑及水电使用管理规定）。五、对于承租的房屋及院落因自然属性或乙方承租合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。第十二条：合同的解除和终止。一、经双方协商一致，可以解除本合同。二、有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任。1、该租赁房屋及院落因城市建设需要被依法列入房屋及院落拆迁范围，导致本合同无法履行的。2、因不可抗力因素导致本合同无法继续履行的，本合同终止。3、本租赁合同期满，一方不愿意续签的，合同自然终止。三、乙方违反本合同第五条第二款之约定内容的，合同终止，乙方还应承担法律和经济赔偿责任。第十三条：免责条件。一、因不可抗力原因导致本合同不能履行而造成损失的，双方互不承担赔偿责任。不可抗力系指不能预见，不能避免，不能克服的客观事件，包括：A自然灾害（地震、洪水、台风、雷击、天体落物等）B战争C由于适用法律的变更或任何适用的后续法律、法规的颁布导致本合同的履行不再合法；D双方一致认可属于不可抗力的“政府部门征用、拆迁、改造或甲方上级部门对承租房屋及院落有指示不得出租的需要终止合同”的情况。二、如果不可抗力影响时间延续三十日以上的，双方应通过友好协商达成变更合同或解除合同的协议。三、因不可抗力原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。第十四条：违约责任。一、甲方延期交付出租的房屋及院落，则每延长一日，向乙方支付合同年总价款1%的违约金，超过30日乙方有权终止合同，并要求退还已向甲方支付的款项。二、乙方延期向甲方支付承租房屋及院落的租金和本合同确定的其他费用，除应补交相应租金和其他费用外，则每延期一日向甲方支付合同年总价款1%的违约金，超过15日，甲方有权终止合同，并收回出租的房屋及院落。三、租赁期内，甲方需提前收回出租的房屋及院落的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金扣除实际使用天数的租金，其余款退还给乙方，并按合同年总价款的10%支付违约金。四、租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按合同年总价款的10%向甲方支付违约金；甲方不退还已收的出租房屋及院落租金。五、乙方擅自对承租的房屋及院落进行装修、改建、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状并且赔偿损失。六、乙方在本合同期满且不再续租时，须按照本合同约定的时间向甲方交还所承租的房屋及院落，如乙方延期交房，则每延长一日，向甲方交付合同年总价款1%的违约金，十日后仍不能腾清交付甲方验收的，则在逾期违约金的加收基础上再加收年租金的30%的违约金。同时甲方有权强行收回出租的房屋及院落，乙方还应承担因延期归还给甲方造成的损失。七、因乙方违约（包括但不限于本合同第五条第二款之约定）或违法行为造成本合同终止后，须在甲方书面通知解除后的5日内，将承租房屋及院落内的物品全部搬出，逾期不搬的，每延长一日，向甲方交付合同年总价款1%的违约金，十日后仍不能腾清交付甲方验收的，则在逾期违约金的加收基础上再加收年租金的30%的违约金。同时甲方有权请公证处对乙方的物品进行保全和封存，相关费用由乙方承担，甲方有权继续处置承租房屋及院落。第十五条：合同争议的解决方法。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决，协商或调解不成的，双方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十六条：其他约定事项。乙方因经营需要对所发售的会员卡应承担的全部责任，所发售的会员卡有效期限不得超过本合同的租赁期限，即：2017年12月31日之前终止。会员卡造成的一切纠纷和责任由乙方承担，与甲方无关。如给甲方遗留任何因会员卡引发的服务投诉问题，无论本合同是否终止，都由乙方承担全部责任。第十七条：未尽事宜。本合同书未尽事宜，经双方友好协商后解决，并形成补充协议，补充协议签订后与本合同书具有同等法律效力。第十八条：本合同书一式两份，双方各执一份，经双方签字盖章后生效。具有同等法律效力”。上述租赁合同签订后，陶然亭公园持续占用、使用涉案房屋。2017年11月27日，陶然亭公园向怡然尚品公司发出《合同期满终止续租收回出租房屋的通知》，内容为：“我园与你公司于2015年1月1日签订的房屋租赁合同将于2017年12月31日到期。根据2015年《北京市市级行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理办法》，依据《机关事务管理条例》（国务院令第621号）、《行政单位国有资产管理暂行办法》、《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）及国家其他相关法律法规之规定，我园将停止对外租赁你公司目前使用的房屋，并于2017年12月31日（合同到期日）依法对该房屋予以收回、终止续约。望你公司接此通知后尽早做好屋内物品搬迁工作，以便于房屋到期顺利腾退并请做好房屋交付验收的各项准备工作。此通知”。该通知落款签收人处有怡然尚品公司法定代表人尚海峰的签字，并写明签收日期：11月28日。庭审中，陶然亭公园再行提交一份2017年11月27日陶然亭公园向怡然尚品公司出具的《合同期满终止续租收回出租房屋的通知》，内容与前述通知内容相同，不同之处在于该通知有怡然尚品公司法定代表人手写的“通知已收，由于历史原因，我要求顺合同”的内容，签收日期为2017年12月26日。2018年1月4日，陶然亭公园向怡然尚品公司出具《合同期满限期腾退房屋的致函》，内容为：“贵公司与我园2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日已期满终止。我园已于2017年12月26日书面“通知”贵公司交付房屋进行验收，贵公司已签收。现已超过交付房屋日期4天，我园仍未见贵公司主动腾退房屋。根据《中华人民共和国合同法》及国家、北京市政府的相关政策以及我园上级主管单位的规定，我园将依法对其目前仍占用的该房屋收回。望贵公司在接此函后7日之内，做好房屋腾退并交付我园的工作。如逾期，我园将停止对该处房屋的供水供电义务，同时将通过法律途径予以解决，并将按市场价格依法收取房屋逾期占用费。此致函”。在该函的下方，有“18.1.5送达，拒签，贴门上了”、“信函收到，但对信函内容有异议，由于历史原因”的字样。在案件审理过程中，一审法院组织双方当事人至涉案房屋现场进行勘验，并对涉案房屋及院落现状进行确认。经现场勘验，双方当事人确认：涉案房屋及院落位于陶然亭公园北门西侧，原有房屋面积为436.8平方米，现剩余房屋面积为392平方米，分上下两层。房屋一层原由怡然尚品公司经营陶然果蔬鲜便民店，房屋二层由怡然尚品公司空置堆放杂物。在涉案房屋的西北侧原有临建简易房一间，面积大约20余平方米。在涉案房屋的东北侧原有44.8平方米房屋，内部有三个独立房间，用作办公室、厨房和卫生间。2017年6月2日，上述两处房屋均被拆除。现涉案房屋停水停电，处于停业封闭状态且由怡然尚品公司控制。另查，2000年6月26日，北京市宣武区（现西城区）城市规划管理局向陶然亭公园发放《建设工程规划许可证》（编号2000-宣规建字-0146），内容为：“建设单位：陶然亭公园管理处。建设项目名称：翻扩建温室大篷。建设位置：宣武区太平街19号。建设规模：2626平方米。附图及附件名称：本工程建设工程规划许可证附件一份、本工程设计图一份”。2001年3月7日，北京市宣武区（现西城区）城市规划管理局向陶然亭公园发放《建设工程规划许可证》（编号2001-宣规建字-0011），内容为：“建设单位：陶然亭公园。建设项目名称：移建附属用房。建设位置：宣武区太平街19号。建设规模：276.25平方米。附图及附件名称：本工程建设工程规划许可证附件一份、本工程设计图一份”一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。经审理，陶然亭公园、怡然尚品公司先后签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，足以佐证双方之间存在房屋租赁合同关系。在本案审理过程中，怡然尚品公司先后提出关于所涉房屋的所有权确认之诉、《房屋租赁合同》无效之诉。就此，法院认为本案系物权纠纷，所涉所有权纠纷案件已经撤诉，且所涉《房屋租赁合同》中明确约定“怡然尚品公司投入的建设费用用于支付2011和2012两个年度的租金，租赁期满或合同解除后，由怡然尚品公司返还涉案房屋及院落，以及装修给陶然亭公园”，故怡然尚品公司认为所涉房屋存在所有权争议应予中止审理的意见法院不予采纳。现案件所涉《房屋租赁合同》载明的租赁期间已经届满，故该合同效力问题，对本案所涉物权保护案件的审理无实质影响，法院对怡然尚品公司中止案件审理的请求不予准许，对怡然尚品公司相关拒绝腾退房屋的抗辩意见不予采纳。案涉《房屋租赁合同》已于2017年12月31日到期，在怡然尚品公司并无相反证据佐证其存在合法依据可以继续占用、使用案涉房屋及场地的情形下，陶然亭公园有关收回房屋的诉讼请求法院应予支持。就陶然亭公园、怡然尚品公司双方提出的有关《房屋租赁合同》履行以及违约问题等诉讼主张，均可另案提出诉讼，法院在本案中不予裁处审理。现根据法院勘验情况，涉案房屋及院落处于怡然尚品公司控制之中，怡然尚品公司超过合同期限继续占用涉案房屋即应当向陶然亭公园支付相应的房屋使用费。故陶然亭公园要求怡然尚品公司支付自2018年1月1日至涉案房屋实际腾退之日期间的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于涉案房屋的具体支付标准，根据法院现场勘验并结合当事人的陈述意见，涉案的房屋已经被部分拆除，面积剩余392平方米，原有合同约定的租赁房屋面积发生了变化。故法院应比照2015年《房屋租赁合同》约定的租金标准每年20万元为基数，结合现有房屋实际面积来确定怡然尚品公司应支付给陶然亭公园的房屋使用费，即20万元-（437平方米-392平方米）/437平方米×20万元=179405元。综上所述，一审法院于2020年12月判决：一、北京怡然尚品商贸有限公司于判决生效之日起六十日内将位于北京市西城区陶然亭公园北门西侧的两层房屋（392平方米，以现场勘验双方确认的示意图为准）腾空交还给北京市陶然亭公园管理处；二、北京怡然尚品商贸有限公司于判决生效之日起十五日内向北京市陶然亭公园管理处支付自二〇一八年一月一日至房屋实际腾空交付之日的房屋使用费（支付标准为每年十七万九千四百零五元）；三、驳回陶然亭公园北京市陶然亭公园管理处的其他诉讼请求。如果北京怡然尚品商贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二审中，怡然尚品公司提交《建设项目用地预审与选址意见书》及附件、附图，用以证明涉案房屋绝大部分不在陶然亭公园范围内，陶然亭公园无权要求腾房。陶然亭公园对该证据真实性认可，证明目的不认可，主张该意见书并非向怡然尚品公司出具，附图上难以辨认涉案房屋具体位置，此证据与本案无关。怡然尚品公司提交《北京市城市规划管理局钉樁坐标成果通知单》及附图，用以证明涉案房屋未在陶然亭公园钉樁范围内，陶然亭公园无权要求腾房及收取租金。陶然亭公园对该证据真实性认可，证明目的不认可，主张该证据不能证明涉案房屋不归陶然亭公园所有，也无法证明涉案房屋归怡然尚品公司所有，该证据与本案无关，彩色附图是怡然尚品公司对电脑截屏拍的照片，没有相关单位公章，无法认定2号房屋就是涉案房屋。怡然尚品公司提交《建设工程规划许可证》（编号2000-宣规建字-0146）及附件、附图，《建设工程规划许可证》（编号2001-宣规建字-0011），用以证明上述《建设工程规划许可证》与涉案房屋无关。陶然亭公园对该证据真实性认可，证明目的不认可。怡然尚品公司提交涉案房屋照片一张，用以证明二层一直处于封闭状态。陶然亭公园对照片的真实性不认可，主张一审中没有提到，只能证明楼梯被锁了，不能证明被谁锁了。陶然亭公园提交《建设工程规划许可证》（编号2001-宣规建字-0011）的附图，用以证明276平方米移建附属用房的位置。怡然尚品公司不认可该证据的真实性，称涉案房屋与温室大棚、移建附属用房位置相距非常远。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，怡然尚品公司自2011年1月1日起，向陶然亭公园租用涉案房屋，双方先后签订了两份《房屋租赁合同》。在两份《房屋租赁合同》中，均约定由陶然亭公园将具有使用权的陶然亭公园北门西侧院落及房屋一处租给怡然尚品公司使用，租赁期满怡然尚品公司应将承租房屋及院落交还陶然亭公园的相关内容。案涉《房屋租赁合同》已于2017年12月31日到期，陶然亭公园要求收回涉案院落及房屋，依据充分。怡然尚品公司所提合同效力问题，对本案所涉物权保护案件的审理无实质影响。怡然尚品公司并未提交证据证明陶然亭公园曾承诺其可以长期租用涉案院落及房屋，怡然尚品公司提交的证据亦不能证明其存在继续占有、使用涉案院落及房屋的合法依据。在此情况下，一审法院支持陶然亭公园关于收回房屋的诉讼请求，是正确的。涉案院落及房屋处于怡然尚品公司控制之中，其超过合同期限继续占用涉案院落及房屋，应当向陶然亭公园支付相应的房屋使用费。怡然尚品公司主张陶然亭公园自2017年6月2日起将涉案院落及房屋全部断水断电，未提交相关证据，本院不予采信。怡然尚品公司提交的照片不足以证明系陶然亭公园将涉案房屋二层封闭。怡然尚品公司在案涉《房屋租赁合同》到期后继续占用涉案院落及房屋，存在过错，一审法院根据勘验情况，考虑本案实际，比照2015年《房屋租赁合同》约定的租金标准并结合现有房屋实际面积确定怡然尚品公司应支付给陶然亭公园的房屋使用费为每年179405元，并无不当。综上所述，怡然尚品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9323.30元，由北京怡然尚品商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 宋 猛审判员 陈 妍审判员 杨志东二〇二一年三月三十一日书记员 孙 涵