湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初4257号原告：朱正永，男，汉族，1987年4月出生，住湖北省十堰市郧阳区。被告：丁大妨，女，汉族，1983年10月出生，住湖北省郧西县。被告：吴俊，男，汉族，1988年7月出生，住湖北省郧西县。被告：十堰首佳房地产经纪有限公司江苏路分公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区江苏路9号2幢-1-6。负责人：胡超群，该分公司总经理。委托代理人：杨昶皙，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人：刘勇，湖北平长律师事务所律师实习律师。代理权限：一般代理。原告朱正永诉被告丁大妨、吴俊、十堰首佳房地产经纪有限公司江苏路分公司（下称首佳房地产经纪江苏路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱正永和被告首佳房地产经纪江苏路分公司的负责人胡超群及委托代理人杨昶皙到庭参加了诉讼，被告丁大妨、吴俊经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告朱正永提出以下诉讼请求：1.判令被告共同向朱正永支付违约金146000元；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2019年9月11日，吴俊作为丁大妨的代理人和首佳房地产经纪江苏路分公司共同与朱正永签订《房屋买卖居间合同》，约定将丁大妨名下位于张湾区××江街办北京××号房屋（下称涉案房屋）以73万元的价格出售给朱正永，朱正永缴纳5万元定金，并约定若任何一方违约支付房屋总价款20%的违约金。后朱正永多次找被告履行合同，被告拒不履行，严重损害了朱正永的合法权益。被告丁大妨、吴俊未提出答辩。被告首佳房地产经纪江苏路分公司辩称：1.三方签订的《房屋买卖居间合同》包含两个法律关系，一是买方和卖方的房屋买卖法律关系，二是首佳房地产经纪江苏路分公司与买方的居间法律关系。首佳房地产经纪江苏路分公司是居间人，不是委托人和代理人或任何一方当事人，只是按照委托人的指示报告有关可以订立合同的机会，不决定委托人与第三人订立合同的过程和结果，是中介服务人。丁大妨不交付房屋，朱正永应向丁大妨提出支付违约金的请求，首佳房地产经纪江苏路分公司不是房屋买卖合同的当事人，不存在违约责任，没有支付违约金的义务。朱正永向首佳房地产经纪江苏路分公司主张违约金没有法律依据。2.《房屋买卖居间合同》第五条约定，甲方违约或乙方违约的情况下应当向对方支付房价款20%的违约金，该条款仅约束买卖双方，对首佳房地产经纪江苏路分公司没有效力。3.违约金条款的设置以填补守约方受到的实际损失为限，朱正永在合同签订后仅支付给丁大妨及其代理人5万元定金，未再支付其他任何费用，其诉求的违约金明显过分高于实际损失，请求人民法院予以调整。4.首佳房地产经纪江苏路分公司作为居间人，为朱正永及丁大妨提供订立合同的机会，约定朱正永仅支付中介费1万元（未支付），却要为买卖当事人的违约行为承担高昂的违约金，显然没有法律依据，且显失公平。5.首佳房地产经纪江苏路分公司不应承担诉讼费用。经审理查明：涉案房屋的所有权人是丁大妨。2019年9月，丁大妨委托吴俊出售该房屋，委托事项包括代签《定金协议》《房屋买卖居间合同》等与房屋买卖相关的合同。朱正永（甲方）与首佳房地产经纪江苏路分公司（乙方）签订有《购房意向书》。双方约定：甲方向乙方支付购买十堰市万达华府1栋2单元901室房屋（涉案房屋）的购房意向金7000元，成交金额为73万元，乙方通过与房产所有权人洽谈后达到甲方委托事项标准后有权将此款支付给房产所有权人转为购房定金；乙方应于意向书签订后7日内联络房产出售人签订相关购房《定金协议》等协议，并确定付款、房屋交接日期及手续办理等事宜，在甲方与房产产权人签署《房屋买卖居间合同》时向乙方支付实际成交价格1.5%作为代理费用；乙方如不能在约定时间促成与房产所有权人确定该房产的《定金协议》，甲方有权解除本意向书，同时乙方应于一个工作日内退还甲方已交的全部购房意向金。2019年9月11日，吴俊以丁大妨委托代理人的身份（出售方）与朱正永（买受方）、首佳房地产经纪江苏路分公司（居间方）签订《定金协议》。三方约定：出售方以73万元的价格向买受方出售涉案房屋，同意买受方以商业贷款方式购买此房，收取买受方购房定金5万元；本协议签订后，出售方应在3个工作日内与买受方、居间方签署《房屋买卖居间合同》，如违反合同约定拒绝出售该房屋或将房屋出售给他方的，应双倍赔偿定金给买受方，且支付居间方房屋成交价1.5%的居间服务费。同日，三方签订《房屋买卖居间合同》。约定：出卖方在合同签订后积极自行办理房屋的提前还款、解抵押手续；买受方于2019年9月11日向出卖方支付定金5万元，于房产过户当日支付首付款38万元（含定金5万元），出卖方配合买受方向银行递交贷款申请所需资料，待银行审批通过后2日内配合买受方办理房产过户手续，剩余房款35万元在买受方领到新不动产证、办理完抵押登记手续、银行见他项权证后，由买受方申请贷款银行直接发放至出卖方预留收款账户。三方在合同中还约定：出卖方拒绝将该房屋出售给买受方或擅自提高交易价格等情形构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内退还买受方实际所交房款，并以相当于房屋总价款20%向买受方支付违约金；鉴于居间方已经为出卖方和买受方提供完成了居间服务，出卖方和买受方任何一方因故悔约，未能以本合同之条款成交该房屋，则悔约一方应赔偿居间方相当于该房屋成交价3%的金额作为居间服务费。上述合同签订当日，朱正永向吴俊支付定金5万元。此后，丁大妨未按约办理房产过户手续，并于2019年10月21日将定金5万元退还朱正永。本院认为：三方签订的《定金协议》《房屋买卖居间合同》不违反法律规定，应认定为有效。丁大妨未按约办理房产过户手续，并将定金退还朱正永，上述行为表明丁大妨拒绝将涉案房屋出卖给朱正永，其行为构成违约，应当承担违约责任。在案涉交易过程中，朱正永已支付的款项为5万元，且该款项在支付后不满2个月即由丁大妨退还，首佳房地产经纪江苏路分公司关于合同约定的违约金过分高于违约行为造成的损失的答辩理由成立，主张予以调整予以支持。涉案合同中有定金条款，且朱正永不能证明其损失超出5万元的情况下，将违约金减少至5万元较为适当。受托人在受托范围内的民事行为，法律责任应由委托人承担，朱正永主张吴俊承担责任不符合法律规定，不应支持。首佳房地产经纪江苏路分公司是案涉交易的居间方，丁大妨不履行合同义务，朱正永向首佳房地产经纪江苏路分公司主张权利没有法律依据，亦不符合合同约定，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告丁大妨支付原告朱正永违约金50000元；二、驳回原告朱正永的其它诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3320元，由被告丁大妨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张京郧人民陪审员  赵丰岐人民陪审员  计宇航二〇二一年三月十八日书 记 员  彭苗苗