广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1504号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州铭尔誉商业运营管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区敦和路**首层自编**。法定代表人：陈俊潮，职务：经理。委托诉讼代理人：胡津芳，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘建洋，男，1986年9月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璘，广东诺臣律师事务所实习人员。原审被告：陈林峰，男，1989年7月18日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人广州铭尔誉商业运营管理有限公司（下简称铭尔誉公司）、潘建洋因与原审被告陈林峰租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铭尔誉公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判双方于2019年4月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月15日解除；2.撤销原审判决第二项，改判潘建洋于本判决生效之日起10日向铭尔誉公司支付2019年11月份的租金10797.7元、2019年12月租金31800元、2020年1月租金31800元、2020年2月租金31800元、2020年3月租金31800元、2020年4月租金31800元、2020年5月租金31800元、2020年6月租金31800元、2020年7月1日至7月15日租金的15900元，以及所有租金相应的利息(利息按年利率6％计算，从2020年4月30日开始计算至全部付清之日止)；3.撤销第五项；4.本案一、二审受理费均由潘建洋承担。事实与理由如下：一、铭尔誉公司与潘建洋于2019年4月27日签订的《房屋租赁合同》的解除时间应为2020年7月15日，原审认定该合同于2020年3月23日解除是错误的。铭尔誉公司并不存在违约行为，反而是潘建洋自2019年11月(发生疫情之前)开始未能按时足额支付租金，经铭尔誉公司催缴后仍一直拖欠。根据《房屋租赁合同》的约定，铭尔誉公司有权解除合同，铭尔誉公司于2020年7月15日向潘建洋发出书面解除函并要求其腾退房屋，但潘建洋一直未腾退商铺内物品，铭尔誉公司无奈之下只能自行清理，导致涉案商铺直至2020年8月份才正式出租给案外人使用。因此，应以2020年7月15日作为双方合同的解除时间，而不应以潘建洋主张的2020年3月23日作为解除时间；二、潘建洋逾期支付多月租金、水电费等费用的行为已构成严重违约，不仅要向铭尔誉公司支付伍万元违约金，还应承担赔偿责任。潘建洋逾期支付多月租金、水电费等费用，给铭尔誉公司造成了诸多损失，该损失远远超过违约金伍万元。潘建洋作为违约方，应向铭尔誉公司承担赔偿责任，向铭尔誉公司支付逾期支付租金的利息及因潘建洋违约合同提前解除给铭尔誉公司带来的租金等损失。同时，其交纳的保证金及押金不应退回应作为对铭尔誉公司损失的赔偿。原审法院错误将合同解除时间提前4个月左右，让没有违约行为的铭尔誉公司单方承担近4个月的租金等费用(金额高达12万多元)的损失，还有合同约定的2019年5月的免租损失，甚至连铭尔誉公司请求潘建洋支付逾期支付租金的利息都不予支持，对铭尔誉公司极不公平合理。潘建洋对铭尔誉公司的上诉请求答辩称：不同意铭尔誉公司的全部上诉请求，其上诉请求应予驳回。其一，原审认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月23日解除，符合事实和法律规定，应予维持。首先，双方均确认潘建洋从2020年3月23日开始从涉案商铺搬离且未再使用商铺经营，结合广州市公安局海珠区分局凤阳派出所的受理报警登记表可知，由于铭尔誉公司擅自对涉案商铺加锁导致双方矛盾无法调和，潘建洋自2020年3月始多次向铭尔誉公司表示撤场且在2020年3月23日完成撤场。其次，根据《九民纪要》第48条的规定，潘建洋并非违约方。因受到敦和路长期围蔽施工、疫情及铭尔誉公司擅自对涉案商铺加锁的影响，涉案《房屋租赁合同》实际已形成合同僵局，参考《九民纪要》的精神，租赁合同应予解除。最后，铭尔誉公司构成虚假陈述。据现场了解，涉案商铺早在2020年4月底5月初已出租给他人（华伦天奴世家）使用，而非铭尔誉公司所述的2020年8月初才正式出租给案外人使用，故铭尔誉公司主张合同于2020年7月15日解除没有任何事实根据和法律依据。其二，潘建洋并非恶意违约，潘建洋对造成涉案《房屋租赁合同》解除不存在过错，铭尔誉公司要求潘建洋承担赔偿责任没有任何依据。同时，根据公平原则，本案应当综合考虑实际情况，而非机械适用合同约定，潘建洋也不应当承担5万元的违约金。另，《房屋租赁合同》并未约定没收租赁押金的条款，在合同解除的情况下，铭尔誉公司应当将收取的租赁保证金、水电押金、装修押金退还潘建洋。潘建洋上诉请求判令：1.撤销原审判决第二项，改判潘建洋向铭尔誉公司支付2019年11月至2020年3月23日期间的租金20000元(2019年11月1日至12月31日期间月租金由每月31800元变更为每月15000元，2020年1月1日至1月31日期间月租金由31800元变更为10000元，2020年2月1日至3月23日期间的租金免收)；2.撤销原审判决第三、七项；3.撤销原审判决第四项，改判潘建洋无需向铭尔誉公司支付违约金；4.本案原审本诉、反诉受理费以及二审诉讼费用由铭尔誉公司承担。事实与理由如下：一、涉案《房屋租赁合同》的标的物为商铺，道路通畅应为合同履行的基础。潘建洋与铭尔誉公司签订租赁合同不久，商铺门前的敦和路全段开始围蔽施工，直接影响潘建洋的正常经营，潘建洋在订立合同时无法预料。根据公平原则，应当对潘建洋2019年11月至2020年1月31日期间应付的租金予以适当减免。因此，原审判决认定潘建洋继续按原合同约定支付高昂的租金及逾期付款违约金，严重违反公平原则，于情不合，于法无据。潘建洋于2019年4月承租商铺后不久，商铺前的唯一主干道敦和路便开始围蔽施工直至12月底。当时潘建洋已投入20多万元进行装修，只能希望施工完成后情况好转，而围蔽施工实际时间长达8个多月。从2019年11月开始，涉案商铺所在的“潮流1号”商城的众多商铺陆续倒闭空置且敦和路两侧也有大量商铺倒闭，潘建洋的经营更是持续入不敷出，早已面临严重的经营困难，根本无力按原合同约定负担高昂的租金。对此，潘建洋多次申请铭尔誉公司减免租金，而铭尔誉公司拒绝且未采取任何措施改善经营状况。在合同履行过程中，因围蔽施工影响潘建洋正常经营系在订立合同时根本无法预料的情况，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，潘建洋提出变更租金的请求有事实根据和法律依据；二、原审期间，铭尔誉公司确认业主广州市海珠区国有资产监督管理局已按照疫情期间的规定对其减免了2020年2月和3月租金，按照政策规定，潘建洋作为商铺的实际承租人也应当享有该减免政策。如前所述，潘建洋并非恶意拖欠租金，且一直与铭尔誉公司协商变更租金的事宜，潘建洋是在双方未协商一致的情况下暂未支付租金。同时，2020年1月底疫情爆发，各行各业停止经营，潘建洋也响应政府的号召关门停业，根本不是恶意拖欠租金。铭尔誉公司明确表明业主已经按照相关政策全额减免了其2020年2月和3月的租金，在业主已经实际减免租金的情况下，铭尔誉公司仍收取额外租金，实际上是对国有资产利益的损害。原审判决机械适用政策规定，认定潘建洋在疫情发生前已经拖欠租金，属于事实认定及适用法律错误；三、铭尔誉公司要求潘建洋支付的水电费数额没有合法的依据，其未提供已经代付水电费的证明，其自行统计的水电费中包含了来源不明的高额服务费。因此，即使潘建洋需要支付水电费，也应当按照实际使用期间相关部门实际收取的水电费数额支付，并由铭尔誉公司举证，铭尔誉公司举证不能的，应承担不利后果；四、本案租赁合同因道路长期围蔽、疫情影响以及铭尔誉公司拒不协商且擅自加锁行为的影响而导致未能正常履行，最终解除，潘建洋在此过程中并不存在过错。原审判决认定因潘建洋2019年11月开始未足额支付租金而需要承担违约责任，属于认定事实及适用法律错误，应予撤销。退一万步来讲，即使认定潘建洋需要承担违约责任，也应当以铭尔誉公司的损失来进行衡量，而铭尔誉公司并未遭受其他实际损失，故原审判决潘建洋承担5万元的违约金明显过高，应当进行调整。铭尔誉公司对潘建洋的上诉请求答辩称：一、潘建洋在2019年11月(在疫情之前)就开始拖欠租金等各项费用，经铭尔誉公司多次催缴仍拒不支付，并在长期拖欠费用的情况下私下自行撤场已构成严重违约，并给铭尔誉公司造成很大经济及声誉损失；二、涉案商铺周围的政府围蔽施工并不会完全影响周围店铺的经营，潘建洋是因自身经营管理不善而不愿继续承租涉案商铺，且长期拒不缴纳租金等各项费用。因此，潘建洋以政府道路施工为由拒交租金等各项费用及单方解除租赁合同，缺乏事实根据及法律依据，不应支持；三、涉案商铺业主因疫情给铭尔誉公司减免2020年2月及3月的租金，是以铭尔誉公司不拖欠租金等各项费用为前提条件，且需办理提交减免申请书等手续。潘建洋在疫情发生之前便已拖欠长达几个月的租金等费用，也不配合铭尔誉公司办理疫情减免租金的手续，且在租赁合同存续期间于2020年3月下旬自行强行搬离，直到2020年7月，涉案商铺一直处于空置状态，直至2020年7月中旬才暂借给他人使用，8月份正式出租。原审被告陈林峰经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。铭尔誉公司于2020年年4月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2019年11月租金10797.7元及利息（利息自2019年11月5日起算至实际清偿之日止，以10797.7元为基数、按年利率6%计算）；2.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2019年12月租金31800元及利息（利息自2019年12月5日起算至实际清偿之日止，以31800元为基数、按年利率6%计算）；3.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2020年1月租金31800元及利息（利息自2020年1月5日起算至实际清偿之日止，以31800元为基数、按年利率6%计算）；4.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2020年2月租金31800元及利息（利息自2020年2月5日起算至实际清偿之日止，以31800元为基数、按年利率6%计算）；5.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2020年3月租金31800元及利息（利息自2020年3月5日起算至实际清偿之日止，以31800元为基数、按年利率6%计算）；6.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2020年4月租金31800元及利息（利息自2020年4月5日起算至实际清偿之日止，以31800元为基数、按年利率6%计算）；7.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2019年11月水电费3987.2元及利息（利息自2019年12月5日起算至实际清偿之日止，以3987.2元为基数、按年利率6%计算）；8.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2019年12月水电费2843.2元及利息（利息自2020年1月5日起算至实际清偿之日止，以2843.2元为基数、按年利率6%计算）；9.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2020年1月水电费2139.2元及利息（利息自2020年2月5日起算至实际清偿之日止，以2139.2元为基数、按年利率6%计算）；10.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2020年2月水电费1774.4元及利息（利息自2020年3月5日起算至实际清偿之日止，以1774.4元为基数、按年利率6%计算）；11.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付违约金5万元；12.潘建洋、陈林峰负担本案诉讼费；13.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2020年5月租金31800元及利息（利息以31800元为基数、按年利率6%计算自2020年5月5日起算至实际清偿之日止）；14.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2020年6月租金31800元及利息（利息以31800元为基数、按年利率6%计算自2020年6月5日起算至实际清偿之日止）；15.潘建洋、陈林峰向铭尔誉公司支付2020年7月1日至7月15日租金15900元及利息（利息以15900元为基数、按年利率6%计算自2020年7月5日起算至实际清偿之日止）。案件审理过程中，铭尔誉公司调整利息的起算时间为2020年4月30日。潘建洋反诉请求判令：1.确认铭尔誉公司与潘建洋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月23日解除；2.确认《房屋租赁合同》2019年11月1日至2019年12月31日期间月租金由每月31800元变更为每月15000元，2020年1月1日至1月31日期间月租金由31800元变更为10000元，2020年2月1日至3月23日期间的租金免收；3.铭尔誉公司向潘建洋返还租赁保证金95400元、水电押金5000元、装修押金5000元；4.本案诉讼费用由铭尔誉公司承担。原审法院经审理查明，广州市海珠区敦和路149号首层房屋登记的权属人为广州市海珠区国有资产监督管理局。2018年9月13日，广州市海珠区国有资产监督管理局（甲方、委托方）向广州广一集团有限公司（乙方、受托方）签订《物业授权委托书》，明确甲方授权乙方全权行使广州市海珠区敦和路149号首层（房地产权证号：粤房地证字第**）的出租和经营管理权利，委托期限为10年。2019年2月28日，广州广一集团有限公司（甲方、委托方）和广州市海珠区海房物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《物业授权委托书》，明确甲方授权乙方全权行使广州市海珠区敦和路149号首层（房房地产权证号：粤房地证字第**）出租和经营管理权利，委托期限为10年。2019年5月13日，广州市海珠区海房物业管理有限公司（物业出租方、甲方）与铭尔誉公司（物业承租方、乙方）签订了《物业租赁合同》，约定铭尔誉公司将承租广州市海珠区敦和路149号首层物业，租赁期限为5年，自2019年3月8日起至2024年3月7日止。铭尔誉公司提交了广州广一集团有限公司和广州市海珠区海房物业管理有限公司为案外人广东大参林柏康连锁药店有限公司敦和路分店等办理敦和路149号首层商铺工商注册而出具的盖有公章的营业执照，以证明同意转租的情况。2019年4月27日，铭尔誉公司（甲方）与潘建洋（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区敦和路149号之4号铺房屋（面积98平方米）出租给乙方使用，用途为商业；租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止，甲方必须于2019年5月1日将房屋交付乙方使用；2019年5月1日至2019年5月31日为装修免租期，2019年5月1日至2021年4月30日的月租金为31800元；租金按月支付，首月租金于2019年6月5日前支付，以后于每月5日前支付当月租金；合同签订后，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为￥95400元，水电押金为5000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，乙方结清所有费用后，甲方应将保证金无息退还给乙方；电费1.6元/度，水费6元/吨，如有关部门上涨水电费，以上涨比例进行相应调整，亦由乙方承担；乙方采取汇款方式支付租金及保证金，甲方指定的收款人银行账户信息为案外人周琼在农业银行二沙岛支行开设的银行账户；乙方逾期无故不交付租金达10日以上，经甲方催告乙方仍无故不交付租金，甲方有权解除合同，乙方负违约责任；甲方迟延或者拒绝交付出租房屋达10日以上时，或交付房屋不符合使用用途的，乙方有权解除合同；因有不可抗力或者发生政府强制拆迁等不可归责于乙方事由，致使乙方不能继续使用该房屋的，乙方有权解除合同，未履行合同部分已付租金及保证金，甲方应及时返还给乙方；如甲乙双方中一方违约，违约方应承担伍万元违约金，给守约方直接造成损失的，违约方还应承担赔偿责任；等。2019年5月12日，陈林峰作为商铺经营人签收了《敦和潮流壹号收铺确实书》，确认接收广州市海珠区敦和路149号首层商铺4号商铺及钥匙等，并确认7号电表和8号电表读数均为0。2019年4月21日，潘建洋向铭尔誉公司指定周琼账户转账50000元，用途为“敦和铺订金”；2019年4月28日，潘建洋向铭尔誉公司指定周琼账户转账50400元，附言为“敦和路押金”；2019年5月16日，陈林峰向铭尔誉公司指定陈敏君账户转账5000元，交易用途显示为“装修押金”；2019年4月29日，陈林峰向陈敏君账户转账6000元，铭尔誉公司主张该款项用于抵扣逾期付款利息，陈林峰主张该款项已用于抵扣租金；2019年5月18日潘建洋向铭尔誉公司指定周琼账户转账31800元，交易用途显示为“敦和路6月租金”;后陈林峰分别于2019年7月15日、9月27日、10月18日、11月11日向铭尔誉公司指定周琼账户转账31800元，其中9月和10月租金有备注用途。2019年12月10日，陈林峰向铭尔誉公司指定周琼账户转账20000元。铭尔誉公司确认收到上述款项。2019年12月25日，铭尔誉公司向潘建洋发出《再次追缴租金函》，要求支付2019年9月至12月的租金、水电费等合计111185.6元，潘建洋确认该证据的真实性，但主张已支付2019年6月至11月的租金185000元。2020年4月10日，铭尔誉公司再次向潘建洋寄送《再次追缴租金函》，潘建洋表示并未收到该函件，且已于2020年3月搬离涉案商铺。2020年7月15日，铭尔誉公司向潘建洋发出《解除海珠区敦和路149号之4号铺并要求腾空迁出的通知书》。潘建洋主张，已于2020年3月23日将货物全部搬离涉案商铺，之后未再使用过涉案商铺，铭尔誉公司已于2020年4月底5月初将涉案商铺转租给他人使用。潘建洋提交了其与周琼的微信聊天记录，拟证明沟通减租及撤场情况，聊天记录显示潘建洋曾于2020年3月4日告知周琼“场子我必须撤”，3月16日，潘建洋再次表示“你们不让我们撤，我到时候只能先找你们上面的业主去沟通先……你们不让我们撤，我只能先报警备案……”、“押金还我，我就交租金……”等，铭尔誉公司确认该聊天记录的真实性，但认为该内容不全面。铭尔誉公司亦确认潘建洋于3月23日搬离部分货物，但货架、凳子、空调等物品并未搬走并提交了对应照片。铭尔誉公司表示此后涉案商铺处于空置状态，铭尔誉公司于7月中旬通知潘建洋搬走剩余物品，涉案商铺在2020年7月中旬暂借给他人使用，于2020年8月正式出租给案外人使用。另，铭尔誉公司表示业主全额减免了铭尔誉公司2020年2月和3月的租金，但不同意减免潘建洋对应的租金。原审审理过程中，原审法院依潘建洋申请，向广州市公安局海珠区分局凤阳派出所调取了受理报警登记表，登记表显示案发时间为2020年3月22日23时50分，案发地点为海珠区敦和路149号，报警人为黄玉源，简要情况为：房东报称有人撬档口，搬货，现场了解是租客撬被房东私自加锁的铁闸门，搬自己的货物，现场无打架，双方为租金纠纷，告知双方协商或法律途径解决。登记的租客为陈林峰、潘建洋。铭尔誉公司表示报警人为铭尔誉公司的保安，陈林峰当时表示自己是合伙人。铭尔誉公司为证明水电费情况，提交了敦和路149号物业管理费水电管理费通知单和垫付水电费的转账记录，通知单显示姓名为潘建洋，地址为，地址为敦和**104铺9年10月至2020年6月的实际用水均为0吨，水费每月10.5元至11元不等，均为附加公摊水（每月1.75吨）。2019年11月账单显示，10月两电表实际用电共2430度，附加公摊电62度，费用合计3987.2元；12月账单显示，11月两电表实际用电共1715度，附加公摊电62度，费用合计2843.2元；2020年1月账单显示，2019年12月两电表实际用电共1275度，附加公摊电62度，费用合计2139.2元；2月账单显示，1月两电表实际用电共1047度，附加公摊电62度，费用合计1774.4元；3月账单显示，2月两电表实际用电共685度，附加公摊电62度，费用合计1195.2元；4月账单显示，3月两电表实际用电共11度，附加公摊电62度，费用合计116.8元；5月账单显示，4月两电表实际用电共45度，附加公摊电62度，费用合计171.2元；6月账单显示，4月电表读数均无变化，附加公摊电62度，费用合计99.2元。潘建洋对铭尔誉公司主张的水电费不予认可，但也无法明确水电费的具体情况。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。铭尔誉公司与潘建洋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约切实履行。铭尔誉公司和潘建洋均确认，潘建洋曾于2020年3月23日从涉案商铺搬出物品且潘建洋此后未再使用涉案商铺经营，铭尔誉公司提交的水电费收费单也显示，2020年3月开始涉案商铺实际用电大幅下降，潘建洋提交的微信聊天记录显示，其从2020年3月4日开始已向铭尔誉公司提出撤场，对其提出合同已于3月23日解除的意见予以认定，铭尔誉公司主张2020年3月23日后的租金和水电费，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。合同约定，潘建洋应在每月5日前支付当月租金，而潘建洋自2019年11月开始未能按时足额支付租金，虽然潘建洋提出涉案商铺经营状况不佳，但该理由不足以对抗按时交租的合同义务，也不构成潘建洋单方调整租金和解除合同的合理理由，潘建洋逾期交租已构成合同约定的违约行为，铭尔誉公司要求潘建洋按照合同约定支付50000元违约金，可予支持，潘建洋要求调低2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。潘建洋已支付了2019年6月至10月的租金，并在2019年4月29日支付了6000元、2019年11月支付了20000元，故还应向铭尔誉公司支付2019年11月至2020年3月23日其余租金。潘建洋于2019年4月29日支付的6000元双方并无约定，且付款时并未逾期，铭尔誉公司主张抵扣逾期付款利息缺乏依据，对潘建洋主张抵扣租金的意见予以采纳。2019年11月的租金减去已支付的20000元和6000元，还需支付5800元；2019年12月和2020年1月的租金计算为31800元×2个月=63600元；潘建洋在疫情发生前已拖欠租金，对其要求免收2020年2月租金的意见不予采纳，但是，根据前述合同解除的情况，潘建洋在2020年3月4日已清楚向铭尔誉公司表明撤出涉案场地的意愿，铭尔誉公司因不同意而对涉案场地上锁，导致潘建洋无法搬出物品，铭尔誉公司应当自行承担因此而造成的损失，酌情认定潘建洋需向铭尔誉公司支付2020年2月1日至于2020年3月4日期间的租金31800元+31800元÷31天×4天=35903.23元。即潘建洋还需向铭尔誉公司支付租金5800元+63600元+35903.23元=105303.23元。对于铭尔誉公司主张的水电费，潘建洋虽不确认，但也未能明确己方意见，根据双方陈述，2020年3月涉案商铺并无他人使用，故对铭尔誉公司要求潘建洋支付2019年11月至2020年3月水电费11939.2元（3987.2元＋2843.2元＋2139.2元＋1774.4元＋1195.2元）的诉讼请求予以支持。潘建洋提交的微信聊天记录显示，潘建洋提出撤场申请遭到铭尔誉公司拒绝，双方也曾就退还押金和交租的问题进行过沟通，受理报警登记表也显示，铭尔誉公司对涉案商铺私自加锁导致潘建洋无法及时搬离物品，双方对于合同解除过程中费用的退回和支付问题存在争议，而潘建洋已按照合同约定承担了逾期付款的违约责任，对铭尔誉公司要求潘建洋支付逾期利息的诉讼请求，不予支持。陈林峰并非涉案租赁合同写明的承租人，即使其有代为接收场地、代为支付租金和代为管理涉案商铺等行为，其作为门店店长代为处理日常经营事务的答辩意见也较为合理，现有证据无法证明潘建洋、陈林峰之间的合伙关系，对铭尔誉公司要求陈林峰承担连带责任的诉讼请求不予支持。对潘建洋要求解除合同及减免租金的反诉请求评析如前所述，潘建洋已按照合同约定支付了租赁保证金95400元、水电押金5000元和装修押金5000元，现双方合同已解除，潘建洋要求退回上述款项，可予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年10月28日判决如下：一、广州铭尔誉商业运营管理有限公司与潘建洋于2019年4月27日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月23日解除；二、潘建洋于本判决书生效之日起10日向广州铭尔誉商业运营管理有限公司支付租金105303.23元；三、潘建洋于本判决书生效之日起10日向广州铭尔誉商业运营管理有限公司支付水电费11939.2元；四、潘建洋于本判决书生效之日起10日向广州铭尔誉商业运营管理有限公司支付违约金50000元；五、广州铭尔誉商业运营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向潘建洋退回租赁保证金95400元、水电押金5000元、装修押金5000元；六、驳回广州铭尔誉商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回潘建洋的其他反诉请求。本案本诉受理费6016元、反诉受理费2408元，由广州铭尔誉商业运营管理有限公司负担本诉受理费2371元、反诉费1204元，潘建洋负担本诉受理费3645元、反诉受理费1204元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，原审庭审中，潘建洋认为其已于2020年3月23日在铭尔誉公司工作人员见证下将涉案商铺返还给铭尔誉公司，其自该日起不应支付租金。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，双方签订的《房屋租赁合同》应于何时解除；其二，潘建洋应向铭尔誉公司支付租金至何时止；其三，潘建洋是否应向铭尔誉公司承担违约责任及如何承担；其四，潘建洋应付铭尔誉公司2019年11月1日至2020年3月期间的租金标准应如何确定；其五，潘建洋是否应向铭尔誉公司支付2019年11月至2020年3月期间的水电费。关于双方签订的《房屋租赁合同》应于何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，依据已查明的事实及潘建洋提交的证据，在《房屋租赁合同》履行过程中，潘建洋存在欠租的违约行为，并以受周边市政围蔽施工及新冠疫情影响为由向铭尔誉公司提出减免租金，在双方未能就租金减免达成一致的情况下，潘建洋提出撤场，系以自身行为明确表示不再履行主要债务，铭尔誉公司行使约定及法定解除权的条件已成就。在潘建洋提出撤场之后，铭尔誉公司对涉案商铺进行上锁，在潘建洋报警后仍不予开锁，导致潘建洋于2020年3月23日撬锁进入涉案商铺将商铺内大部分物品搬离后撤场，铭尔誉公司的前述行为表达了不再履行出租人的适租义务的意思，可视为铭尔誉公司以自身行为行使解除权，故原审判决认定《房屋租赁合同》于2020年3月23日解除并无妥当，可予维持。关于潘建洋应向铭尔誉公司支付租金至何时止的问题。如前所述，《房屋租赁合同》应于2020年3月23日解除，在此之前，双方已就租金是否减免产生争议，在双方未能协商一致的情况下，潘建洋于2020年3月4日即已明确向铭尔誉公司提出撤场。虽然潘建洋单方要求撤场缺乏合同依据与法律依据，但潘建洋的该行为与周边市政围蔽施工及新冠疫情影响其正常经营有关，即潘建洋并非恶意违约。在此情况下，铭尔誉公司理应积极采取合理措施及时进行止损，但铭尔誉公司一方面表示不同意潘建洋撤场，另一方面却对涉案商铺进行加锁，客观上影响潘建洋对于商铺的正常使用，导致潘建洋于2020年3月23日撬锁将商铺内绝大部分自有物品搬出后撤场，自此潘建洋事实上未再实际占用涉案商铺。由此，铭尔誉公司要求潘建洋支付2020年3月23日之后的租金缺乏理据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。虽然如此，潘建洋未充分举证证明其在2020年3月23日前已通知铭尔誉公司可收回涉案商铺自行处置，也未充分举证证明其在该日前就铭尔誉公司的加锁行为影响其对涉案商铺的正常使用提出异议，潘建洋在本案原审中也仅主张其无需向铭尔誉公司支付2020年3月23日之后的租金，故潘建洋理应向铭尔誉公司支付租金至2020年3月23日止，原审判决潘建洋仅需支付租金至2020年3月4日止有失妥当，应予纠正。另，虽然在2020年3月23日后潘建洋尚有部分物品遗留于涉案商铺内，但无证据反映该项事实影响铭尔誉公司收回涉案商铺另行处置，故铭尔誉公司上诉认为潘建洋应支付2020年3月23日后的租金，理据不足，本院不予采纳。经核算，潘建洋应付铭尔誉公司2019年11月1日至2020年3月23日期间的租金总额为124793.55元。关于潘建洋是否应向铭尔誉公司承担违约责任及如何承担的问题。依据已查明的事实，潘建洋自2019年11月开始即拖欠租金，其行为已构成违约，铭尔誉公司诉请其承担相应的违约责任符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。潘建洋虽称涉案商铺周边市政围蔽施工影响其正常经营，但未充分举证证明其因此而无法使用涉案商铺，故潘建洋以此为由上诉主张免除其违约责任缺乏法律依据，本院对此不予采纳。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，在潘建洋违约的情况下，潘建洋应向铭尔誉公司支付5万元违约金，其中并未约定铭尔誉公司可没收潘建洋已交纳的租赁保证金、水电押金及装修押金。潘建洋的违约行为导致铭尔誉公司遭受相应的损失，该损失主要体现为房屋租金损失，对于该损失，一方面，在潘建洋违约的情况下，铭尔誉公司作为守约方亦负有及时止损的义务，尤其是在其已将涉案商铺上锁的情况下，铭尔誉公司更应及时筹谋尽快将涉案商铺另行处置以避免空置损失进一步扩大，另一方面，铭尔誉公司确认其出租人已免除其2020年2月至3月期间的租金，而潘建洋已被确认需向铭尔誉公司支付租金至2020年3月23日止及支付5万元的违约金，铭尔誉公司未充分举证证明于此仍不足以弥补其因潘建洋违约所致的损失，故铭尔誉公司上诉请求没收潘建洋已支付的租赁保证金、水电押金及装修押金缺乏法律依据，本院不予采纳。关于潘建洋应付铭尔誉公司2019年11月1日至2020年3月23日期间的租金标准应如何确定的问题。如前所述，潘建洋应向铭尔誉公司支付租金至2020年3月23日止，潘建洋未实际支付，应承担继续支付的违约责任，故铭尔誉公司诉请潘建洋依照合同约定标准支付欠租合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。潘建洋以疫情影响其经营为由，上诉要求对2019年11月1日至2020年3月23日期间的租金进行减免，但潘建洋未充分举证证明周边市政围蔽施工在2019年11月1日至2020年1月31日期对涉案商铺正常使用的影响程度，且潘建洋在疫情发生之前已存在欠租的违约行为，故潘建洋上诉要求对前述期间的租金进行减免，理据不充分，本院不予采纳。关于潘建洋是否需向铭尔誉公司支付2019年11月至2020年3月期间的水电费的问题。依据潘建洋提交的证据，潘建洋于2020年3月4日向铭尔誉公司提出撤场，并于同年3月23日将涉案商铺内绝大部分自有物品搬出，故涉案商铺在2019年11月至2020年3月期间所产生的水电费系因潘建洋的使用行为而产生，潘建洋依约应予支付。在潘建洋未支付的情况下，铭尔誉公司诉请潘建洋承担继续支付的责任符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。潘建洋以铭尔誉公司未就其主张的水电费金额充分举证证明为由，上诉认为其无需向铭尔誉公司支付前述期间的水电费，但水电费系因潘建洋的经营行为而产生，潘建洋应知水电费具体金额却未明确，且未提供相反证据推翻铭尔誉公司主张的金额，故原审采纳铭尔誉公司的意见认定潘建洋应付水电费的金额合理适当，本院对潘建洋的该项上诉理由亦不予采纳。综上所述，上诉人铭尔誉公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人潘建洋的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国共和国合同法》第五条，第九十四条第二款，第一百一十九条及第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17244号民事判决第一、三、四、五、七项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17244号民事判决第六项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17244号民事判决第二项为：潘建洋于本判决书生效之日起10日向广州铭尔誉商业运营管理有限公司支付租金124793.55元；四、驳回广州铭尔誉商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6016元，由广州铭尔誉商业运营管理有限公司负担2740元，潘建洋负担3342元；反诉受理费2408元，由广州铭尔誉商业运营管理有限公司与潘建洋各负担1204元。二审案件受理费8416元，由广州铭尔誉商业运营管理有限公司负担4780元，潘建洋负担3636元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年三月三十日法官助理王文杰书记员唐颖琪