新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终268号 上诉人（原审原告）：李培田，男，1963年5月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。委托诉讼代理人：杲守斌，和静县和静镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘永梅，和静县和静镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：和静豫新保温建材有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县工业园区。法定代表人：刘训江，该公司经理。委托诉讼代理人：周月东，新疆云力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘训江，男，1969年4月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。原审被告：巴州新兴房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县团结路新兴商务综合楼。法定代表人：唐秀荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳光明，新疆诺启律师事务所律师。上诉人李培田因与被上诉人和静豫新保温建材有限公司（以下简称豫新建材公司）、刘训江、原审被告巴州新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2020）新2827民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月10日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月1日开庭进行了审理。上诉人李培田及其委托诉讼代理人杲守斌、刘永梅，被上诉人和静豫新保温建材有限公司的委托诉讼代理人周月东、被上诉人刘训江、原审第三人巴州新兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人靳光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李培田上诉请求：撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商铺转让协议》并退还购房款50万元和支付违约金15,000元。事实和理由：1．一审判决认定上诉人与第三人成立商品房买卖属认定事实错误。被上诉人将从第三人处抵账取得的案涉房屋与上诉人签订《商铺转让协议》，以50万元的价格出售给上诉人。可以证实上诉人与被上诉人之间的二手房买卖合同关系与第三人无关。2．上诉人虽然与第三人签订《购房意向书》但未实际履行，第三人未向上诉人收取过购房款，也未按合同第二条第二项的约定与上诉人签订《商品房买卖合同》和相关文件。从2014年10月21日上诉人一直在与被上诉人履行协议，上诉人将购房款50万元支付给被上诉人。第三人否认将案涉房屋出售给上诉人的事实。3．被上诉人出售给上诉人的是房屋所有权，而不是用益物权。2014年被上诉人虽然将房屋交付上诉人，但至今无法过户，导致上诉人无法获得房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，上诉人要求解除合同退还购房款并支付违约金的诉讼请求有事实根据和法律依据。4．本案是二手房买卖合同关系，一审法院适用相关商品房买卖的法律规定，属适用法律错误。综上，一审判决认定事实、采信证据或适用法律上均有错误，请求二审支持上诉请求。豫新建材公司辩称，上诉人所述与事实相悖。2014年10月上诉人在第三人开发的物流园预定了案涉商铺，并预交2,000元定金。经被上诉人和上诉人、第三人三方协定，上诉人将本应支付给第三人公司的购房款56.6万余元支付给被上诉人50万元，用以冲抵第三人拖欠被上诉人的56.6万余元材料款，第三人与上诉人签订购房合同并办理产权登记手续。后2014年12月22日上诉人与第三人签订购房意向书，并约定了付款方式为房款抵工程款。2015年4月上诉人拿到了房屋钥匙。2017年1月21日上诉人付清房款。2018年3月28日双方又签订购房意向书，由第三人为共办理产权登记手续，并出具收款收据。虽然被上诉人曾与上诉人签订商铺转让协议，实际是债务转移关系，由上诉人向被上诉人支付50万元工程材料款，双方并不存在商铺转让关系。2．上诉人所称与第三人购房意向书未履行与事实不相符。如未履行，上诉人为何自2015年4月一直占用使用商铺至今，没有收到购房款，第三人为何出具房款收据。3．上诉人称一审法院适用法律错误，不应适用商品房买卖合同司法解释，但其上诉状中却依据的该解释，这显然前后矛盾。4．上诉人主张解除与被上诉人的合同缺乏依据。双方不存在任何房屋买卖关系，何谈解除。被上诉人并不是房地产开发商，也不是出卖人，也没有义务和权利为上诉人办理产权登记手续。另外，根据商品房买卖合同司法解释第19条规定，解除合同只能主张赔偿损失，而不是违约金。且该主张只能向开发商主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当。上诉人的上诉请求缺乏依据不能成立，请求二审驳回上诉请求。新兴房地产公司述称，一审未让第三人承担责任，故第三人对一审判决无异议。案涉商铺并不是我公司直接交付上诉人，我们没有收到上诉人房款。作为我们房地产开发企业，无论是抵账还是什么方式拿到这个房子，我们只履行协助办证义务。因为县政府与我公司部分工程款未结清，公司土地出让金没有全部付完，导致暂时还没有办证。但我们力争今年10月把该办的房地产证都办完。上诉人坚持要求被上诉人承担责任，与我公司无关。我公司认为一审判决正确，请求二审驳回李培田的上诉请求。李培田向一审法院起诉请求：1．依法解除与建材公司签订的《商铺转让协议》；2．建材公司、刘训江连带返还购房款500,000元，支付违约金15,000元，并由建材公司与训江连带承担本案的诉讼费、保全费、保险费。一审法院认定事实：为配合天鹅湖路沿街拆迁，推动水景带建设，根据和静县2013年度城市发展规划，新兴公司实施了城北汽车城（以下简称汽车城）项目，2014年，项目一期达到使用条件，部分商户已入驻，但项目用地尚在审批中。原告李培田于2014年到新兴公司询问欲购买汽车城的商铺，并向新兴公司交付确认金2,000元，被告刘训江得知后找到原告，在表示建材公司在汽车城有新兴公司的顶账房，可以给原告，双方于2014年10月27日签订一份《商铺转让协议书》合同，甲方刘训江签字，乙方李培田签字，合同记载“兹有甲方给和静汽车城施工顶账房，现经甲乙双方友好协商，汽车城美居物流园A2一层13号商铺（以下简称13号商铺）达成如下协议：一、……面积72.6平方米，单价总价50万元。二、付款方式：自从签字之日起，乙方向甲方预付定金17万元，到2014年12月31日前再交房款13万元。2015年年底付10万元，2016年付清所欠款10万元。三、甲方自房子交工后把钥匙交给乙方出租或使用，乙方把房款付清后，甲方才能给乙方办理相关手续。四、甲乙双方互相遵守本合同，自签字之日起，如有一方违约者，要承担人房款的3％的违约金或造成的其他费用。五、房子的相关手续由甲方帮乙方办理。如房产证、土地证，费用由乙方承担……”落款处甲方刘训江签字，建材公司盖章，乙方李培田签字并捺印。合同签订后，2014年10月28日原告依约向刘训江支付了17万元，2014年12月22日原告李培田与新兴公司签订《购房意向书》，甲方新兴公司，乙方李培田，意向书记载“……一、房屋坐落、面积，乙方己选中并决定购买甲方开发的位于天鹅湖路西侧和静县汽车城房屋（以下简称“该房屋”）A栋一层13号，愿意与甲方签订本意向书，并同意按本意向书要求与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。2、该房屋建筑面积约为72.26平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准。二、房屋单价、总价及付款方式1：该房屋的单价为人民币9,800元／平方米（建筑面积），暂定总价款为人民币708,148元……2、……优惠后的单价为人民币7,840元／平方米（建筑面积）暂定总价款为人民币566,518.4元，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价计算为准，多退少补。3、本意向书签订的之时，乙方应交纳房屋确认金人民币2,000元。签订商品房买卖合同时认购定金可自动转为房款……5、乙方可选择一次性付款、银行按揭或分期付款三种方式付款，甲方按不同付款方式给予响应优惠。注剩余房款抵工程款……三、违约责任……3、乙方与甲方签订此意向书后，乙方如若有正当理由不再购买该房屋的应以书面形式提交甲方，……4、乙方已知相关开发建设手续，包括《商品房预售许可证》等正在办理之中……5、本意向书签订后甲方不得另行出售该房屋，除非本意向书约定的另行出售条件具备或本意向书失效……”新兴公司在甲方处盖章，李培田在乙方处签字捺印。2015年4月本案13号商铺交付原告李培田使用。原告至2017年1月21日向被告刘训江付清了购房款50万元，其中包括原告向新兴公司交付的定金2,000元。后原告催促办理相关权属登记。2018年3月28日原告李培田与第三人新兴公司又签订《购房意向书》，总价款直接记载为566,518元，未填交纳房屋确认金，付房款时间为2018年3月28日，其他内容与2014年12月22日《购房意向书》一致。2018年11月7日新兴公司会计徐正兰与被告刘训江结算形成《证明》一份，记载2014年至2018年欠刘训江的材料款，已结算的包括“抵车城566,518元”。根据《关于办理和静县汽车城商户相关手续的函》，2014年政府允许汽车城房地产先交易交付后办理相关手续，新兴公司于2016年3月取得汽车城建设用地批准书，至今仍拖欠土地出让金。新兴公司与被告建材公司、刘训江未就汽车城的商铺达成具体的顶账协议或买卖协议。新兴公司出具《收款收据》载明“2018年3月28日，今收到李培田和静汽车城A2-13号系付购房款人民币（大写）伍拾陆万陆仟伍佰壹拾捌元￥566518”。原告诉前申请保全花费保全措施申请费3,095元、保全责任保险费2,060元。新兴公司经被告建材公司申请作为被告参加诉讼，审理过程中原告坚持起诉的请求，不要求新兴公司承担责任，法院开庭时将新兴公司确定为第三人。一审法院认为，新兴公司按照相关发展规划文件建设了汽车城项目房地产，对该项目房地产享有权利，2014年包括本案13号商铺在内的一期工程达到使用条件，已允许商户入驻，有关房地产转让应受关于商品房买卖合同法律法规的调整。关于《商铺转让协议》，2014年10月27日，原告与被告建材公司、刘训江签订协议时，建材公司、刘训江并未取得商铺的相关权利，属于无权处分。新兴公司于2014年12月22日与原告签订《购房意向书》，对13号商铺的转让予以了确认。关于《购房意向书》，以上《购房意向书》具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，即：当事人双方为甲方新兴公司乙方李培田；房屋的开发商、位置、具体是A栋一层13号、面积72.26平方米等基本情况；经优惠确定总价款是566,518.4元；付款方式剩余房款抵工程款；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；违约责任等，且之后在新兴公司认可下13号商铺交付给原告使用，在原告向被告建材公司、刘训江支付完包括按《购房意向书》向新兴公司支付的2,000元确认金在内的50万元后，新兴公司于2018年3月28日又与原告签订了一份相同样式《购房意向书》，出具《收据》记载收到房款表明按照约定收受购房款566,518元，至此《购房意向书》依法应当认定为商品房买卖合同。《购房意向书》已经履行。原告主张《购房意向书》未履行，新兴公司主张《购房意向书》不代表购买关系，显然与事实不相符，法院不予支持。以上，本案的实际情况是：2014年新兴公司欠被告建材公司工程款，同意用汽车城不确定的商铺顶账。当得知原告欲从新兴公司购买13号商铺时，被告刘训江联系原告表示可以通过被告建材公司的顶账以更优的价格取得商铺。后根据《购房意向书》，三方实际达成一致，最终通过买卖一手房的形式实现原告的目的：原告的566,518元购房款由被告建材公司的工程款抵顶，原告只需按原《商铺转让协议》向被告建材公司支付50万元，且包括原告原来向新兴公司支付的确认金2,000元，由开发商的新兴公司交付房屋并为原告办理房屋所有权登记。就本案13号商铺，在原告与被告建材公司《商铺转让协议》的基础上，原告与新兴公司成立商品房买卖合同，《商铺转让协议》失去独立存在的意义。原告认为至今无法办理房屋所有权登记，欲解除合同，但不要求处置与新兴公司商品房买卖合同，而要求解除与被告建材公司之间《商铺转让协议》并返还购房款、承担违约金没有事实和法律依据。原告坚持仅就《商铺转让协议》诉建材公司、刘训江，不要求处理与新兴公司之间关系，则相对于原告的诉讼请求，新兴公司为第三人，法院对原告的诉讼请求不予支持，原告因此次诉讼产生保全措施申请费3,095元、保全责任保险费2,060元等损失自行负担。综上，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李培田的全部诉讼请求。案件受理费9,001.54元，减半收取计4,500.77元，由原告李培田自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审基本相同，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1．上诉人李培田主张解除与被上诉人豫新建材公司的商铺转让协议有无事实及法律依据；2．上诉人李培田主张由被上诉人豫新建材公司与被上诉人刘训江退还购房款50万元并支付违约金15,000元能否成立。针对上述争议焦点，本院分别评析如下：针对焦点一，上诉人李培田主张与被上诉人豫新建材公司存在商品房买卖合同关系，请求解除双方商铺转让协议。但根据本案已查明的以下事实：第三人新兴房地产公司与豫新建材公司达成以房抵债的合意，双方均认可建材款566,518元的债务已经抵偿完毕。依据以上以房抵债协议，新兴房地产公司负有向豫新建材公司交付抵账房并协助办理不动产权证的义务。豫新建材公司经与李培田协商一致，将上述权利以50万元的对价转让给李培田，并向新兴房地产公司通知，新兴房地产公司对此表示同意。该事实有新兴房地产公司与李培田签订的《购房意向书》、新兴房地产公司出据的《收款收据》在案证实，由于购房意向书载明了出售方为新兴房地产公司、购买方为李培田及案涉商铺房号、单价、面积等合同主要内容、收款收据上也明确收到李培田购房款566,518元。故可以确定李培田与新兴房地产公司存在商品房买卖合同关系。对于李培田上诉提出，其虽与新兴房地产公司签订购房意向书，但未实际履行，第三人未向上诉人收取过购房款，也未按合同第二条第二项的约定与上诉人签订商品房买卖合同等。对此，本院认为，李培田对于2015年4月案涉商铺已经交付使用的事实是认可的，其主张合同没有履行与查明的事实不符。李培田虽未直接向新兴房地产公司交付房款，但新兴房地产公司与豫新建材公司的债务清偿，给李培田出具房款收据的行为，即认可李培田系买受人。又根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书、意向书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。如李培田认为新兴房地产公司不履行预约合同约定的订立合同的义务，或者未履行办理不动产权证构成根本违约，应由其向新兴房地产公司主张，而并非向豫新建材公司主张。综上，李培田以豫新建材公司存在无法办理不动产证的根本违约行为，主张解除与豫新建材公司的《商铺转让协议》无事实及法律依据，本院不予支持。针对焦点二，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。如前所述，李培田主张由豫新建材公司、刘训江向其返还购房款并支付违约金依据的是与豫新建材公司签订的《商铺转让协议》，因该协议意思表示已被李培田与新兴房地产公司签订的购房意向书变更，新兴房地产公司与豫新建材公司的债权债务也因以房抵债而清偿。现李培田又主张由豫新建材公司与刘训江返还其购房款并支付违约金，违背当事人在履行合同中应遵循的诚实信用原则，且无事实及法律依据，该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，李培田的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,950.00元，由李培田负担。本判决为终审判决。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨审  判  员   沙仁娜二 〇 二 一 年 三 月 二 十 二 日书  记  员   陈文涛