江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终279号上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港上航局航道工程有限公司，住所地连云港市连云区。法定代表人：王玉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄继刚，该公司职员。委托诉讼代理人：张随来，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：张义保，男，1960年2月20日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：房伟琦，江苏顺策律师事务所律师。上诉人连云港上航局航道工程有限公司（以下简称连云港上航局航道公司）因与上诉人张义保房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2020）苏0703民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人连云港上航局航道公司的委托诉讼代理人张随来、黄继刚，上诉人张义保及其委托诉讼代理人房伟琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人连云港上航局航道公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项并改判张义保拆除扩建的附属房屋及设施；2、张义保承担诉讼费用。事实与理由：我公司与张义保订立的房屋租赁协议第4条明确约定不得乱搭乱建和重新装潢。一审审理期间，我公司在《明确诉求》中明确表明，“原告租赁给被告的房产，本来就是正常使用的餐饮用房等等，被告添加建筑物没有征得原告的同意，其行为违反租赁合同第4条的约定，且未得到政府职能部门的批准，属违建。一审认定我公司对扩建部分应当视为默示同意没有事实依据。我公司的办公场所多次变更，分别位于连云港港区，距离租赁物所在地较远。如果张义保从事违建，我公司当时不知情也属正常，张义保一旦建成，我公司无执法权，无力组织拆除，我公司也没有因为张义保添加了建筑物而提高租金，无论如何，张义保的违建行为也不应该得到法院的支持。根据最高人民法院关于审理城市房屋租赁司法解释第13条规定：“承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用，由出租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持。”一审判决对违建部分不予处理，我公司认为系适用法律错误。我公司与张义保的合同约定不得乱搭乱建和重新装潢，法律强制性规定不得从事违法建设。合同届满后，我公司要求张义保恢复原状的诉讼请求，应该得到支持。张义保答辩称，一审法院认定连云港上航局航道公司对扩建部分应当视为默示同意，认定事实清楚。我在承租期间搭建房屋，是经过连云港上航局航道公司同意的，且连云港上航局航道公司在我搭建及使用期间也未明确提出异议或进行阻止，应视为连云港上航局航道公司对于搭建部分的默示同意，双方对此部分如何处理未达成一致的情形下，连云港上航局航道公司要求我自行拆除没有法律依据，就该装潢部分，连云港上航局航道公司应当依法对我予以补偿。上诉人张义保上诉请求：1、撤销一审判决书第一、二、四项判决内容，维持第三项判决内容。2、上诉费及一审诉讼费由连云港上航局航道公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清适用法律错误。1、一审认为酒店于2019年12月31日已承包到期后不认定租赁关系，违背双方租赁习惯，张义保与连云港上航局航道公司之间有多年的租赁关系，且以前的租赁信誉一直非常好，张义保均按照合同的约定和交易习惯完全履行了义务，从未发生过违约行为，每次都是合同到期后自然顺延，签订合同的日期多数是采用到签程序方式，不能因为这一次张义保没有提前一个月申请续签而认定无租赁关系，违背了双方的交易习惯。2、根据国家政策，疫情其间不应解除合同，在2019年12月31日原合同租赁时间虽然到期，但连云港上航局航道公司并未及时通知张义保不再租赁，应视为连云港上航局航道公司默认继续租赁事实，在2020年4月30日收到连云港上航局航道公司告知函，此时正是疫情严重期间，连云港上航局航道公司该通知违背国家疫情期间对中、小、微企业的保护政策，因疫情严重，张义保餐厅不能正常营业，遭受严重经济损失。一审判决减免二个月使用费，根本不能补偿张义保损失，应按照国家政策减少三个月租金，并延长租期至2021年12月31日。3、一审法院未对扩建部分及酒楼装潢部分一并做出判决有违常理，请求二审一并判处，判令连云港上航局航道公司赔偿损失。张义保初始租赁时，租赁物不能适应经营需要，经连云港上航局航道公司同意由张义保自行出资扩建部分设施，一审法院也予以认可，当时连云港上航局航道公司承诺扩建的设施及装潢部分在双方解除租赁关系或到期不再租赁时，连云港上航局航道公司将按时价收购扩建建筑物，对装潢部分进行评估补偿，请求二审法院判令连云港上航局航道公司按评估价收购扩建建筑物，对装潢部分折价补偿。另酒店旁边三间洗衣房为宾馆组成部分，也非酒店组成部分。连云港上航局航道公司辩称：张义保的上诉请求没有事实和法律依据，双方订立的租赁协议明确约定在租赁期间不得进行私自搭建，张义保的违法建设行为，我们并没有因为其在租赁场地内搭建房屋而增加租金，张义保认为其搭建是得到我方同意的这个观点没有依据。张义保也没有提供任何证据证明其私自搭建的行为得到了我公司的认可，因为我公司办公地点和租赁物所在地相距甚远，我公司不知道张义保搭建的行为，发现以后因为我公司无执法的权利，无权拆除，我公司不可能同意张义保私自搭建。因此一审认为我们是默认其搭建，张义保也认为我们默认，都没有道理，我们不认可违法搭建的行为。因此我们认为根据最高人民法院司法解释的规定，张义保应当将租赁物恢复原状。张义保的上诉没有依据。连云港上航局航道公司向一审法院起诉请求：1.判令张义保腾退位于连云区海棠路189号状元酒楼（包括西餐厅、大厅、包间、厨房间及三间小房间）并将该房屋恢复原状；2.判令张义保按70000元/年租金标准支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；3.诉讼费由张义保承担。张义保向一审法院提出反诉请求：1.判令将其与连云港上航局航道公司2016年6月30日签订租期自2017年1月1日起至2021年12月31日止的五年期《租赁合同》租期延长一年；2.反诉费由连云港上航局航道公司承担。一审法院经审理查明，连云区海棠路189号状元酒楼（包括西餐厅、大厅、包间、厨房间及三间小房）（以下简称涉案租赁物）为连云港上航局航道公司所有。2004年，涉案租赁物首次租赁给张义保，同时室内动产也一并交付张义保使用，双方为此于2004年12月27日，对室内动产进行清点并签字确认《状元酒楼移交清单》1份，后在履行房屋租赁合同过程中，双方约定上述移交清单中的财产全部报废，连云港上航局航道公司也在庭审中表示不再要求张义保返还上述财产。其后一直到本案法庭辩论终结前，涉案租赁物一直连续由张义保按年租金70000元的价格租赁使用。上述事实，连云港上航局航道公司、张义保均无异议，一审法院依法予以确认。关于本案租赁合同关系适用的租赁合同，连云港上航局航道公司主张自2004年起，连云港上航局航道公司以一年一签或两年一签租赁合同的方式将涉案租赁物租赁给张义保使用，连云港上航局航道公司与张义保之间应当适用最后一次签订的租赁合同即2018年12月25日签订的《租赁合同》，合同约定的租期至2019年12月31日租期届满；张义保主张双方之间应当适用2016年12月30日连云港上航局航道公司作为甲方与张义保作为乙方就涉案租赁物签订的租期自2017年1月1日起至2021年12月31日止的五年期《租赁合同》及《补充协议》、五年期《租赁合同（一）》《租赁合同（二）》及《补充协议》。连云港上航局航道公司向一审法院提供2018年12月25日的《租赁合同》，系连云港上航局航道公司作为甲方与张义保作为乙方签订的最后1份《租赁合同》，合同约定：一、甲方将海棠路189号原状元酒楼（包括西餐厅、大厅、包间、厨房间及三间小房）出租给乙方使用；租赁设施为状元楼内所有设施（原合同交接清单）。二、租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。三、租赁费用为税后年租金人民币70000元，合同签订时支付租金（收款单据为证）。四、乙方在租赁期限内，必须保持现有的房屋结构设施和装潢，不得乱搭乱建和重新装潢。八、乙方在租赁期间不得将房租转租他人，如有发现甲方将收回房屋，租赁期满前，乙方是否续租，应提前一个月以书面形式通知甲方，甲方同意后并办理相关手续。协议还对其他事项进行了约定。协议尾部甲方处加盖连云港上航局航道公司公章并由唐某作为代表人签字确认，乙方处有张义保签字确认。同时连云港上航局航道公司向一审法院提供就涉案租赁物连云港上航局航道公司与张义保签订的租期分别为2005年1月1日至2005年12月31日、2006年1月1日至2006年12月31日、2012年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日的租赁合同7份，连云港上航局航道公司据此主张最初租赁给张义保涉案房屋是在2004年，也是在2004年移交的房屋和财产，2005年第一次订立书面合同。上述7份租赁合同及2018年12月25日签订的《租赁合同》，共计8份合同是双方实际履行的合同。该7份租赁合同条款与上述2018年12月25日签订的《租赁合同》条款基本一致。张义保对上述合同的真实性均予以认可。连云港上航局航道公司与张义保在签订租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止的一年期《租赁合同》同时，又签订了五年期《租赁合同》及《补充协议》、五年期《租赁合同（一）》《租赁合同（二）》及《补充协议》。在五年期《租赁合同》中，双方约定：租赁物为连云区海棠路169号原状元酒楼房屋，此租赁合同与《补充协议》合并使用有效；而在《补充协议》中双方一直确认：五年期《租赁合同》只作为张义保办理烟草证使用，合理办理烟草证期限为五个月（至2017年5月30日），到期该合同自行失效，有关房屋租赁事宜双方按照一年期《租赁合同》履行。在《租赁合同（一）》和《租赁合同（二）》中双方均约定：租赁物为连云区海棠路169号原状元酒楼房屋，此租赁合同与《补充协议》合并使用有效；而在《补充协议》中载明：张义保租赁连云港上航局航道公司的海棠路189号“原状元酒楼”，因城市创卫，城管局要求和张义保少缴税要求，将原合同“海棠北路189号”更改为“海棠北路169号”。连云港上航局航道公司与张义保对上述五年期租赁合同及补充协议的真实性予以认可，但连云港上航局航道公司认为上述合同及协议只作为张义保办理相关手续之用，一年期《租赁合同》为双方履行的正式合同；张义保据此认为连云港上航局航道公司与张义保之间的租赁合同履行期限截止2021年12月31日。对此一审法院经认证认为，连云港上航局航道公司提供的上述一年期的租赁合同及五年期租赁合同及协议，均系双方签订，双方签订五年期合同及协议的目的及用途已经在合同及协议中予以明确说明，且双方在签订五年期合同及协议后，仍然就涉案租赁物每年签订租期为一年的租赁合同，双方之后实际履行的也是租期为一年的租赁合同，故本案连云港上航局航道公司与张义保之间的租赁合同关系应当适用2018年12月25日签订的《租赁合同》。张义保在承租涉案租赁物后，在多年经营期间，对涉案租赁进行装修、改造，并进行部分搭建，主要搭建有：在主餐厅西侧建设砖混结构平房1间、在餐厅内建设假山1座、在卫门传达室西侧建设砖混结构平房3间（含卫生间、洗浴盆等）、在状元楼新建砖混结构厕所1间、利用原有房屋形成的巷道改建点菜间1间。上述所有搭建房产部分均未取得建房手续。另外，张义保主张租赁期间内，其将涉案租赁物内原有装潢全部拔除并进行重新装修。对于上述扩建及装修装潢，张义保抗辩主张连云港上航局航道公司应予补偿，但并未提出反诉。连云港上航局航道公司认为，涉案租赁物租赁给张义保使用时即为正常使用的餐饮用房，设施齐全，张义保承租期间未征得连云港上航局航道公司同意便自行添建建筑物，其行为违反《房屋租赁协议》第四条“乙方在租赁期限内，必须保持现有的房屋结构设施和装潢，不得乱搭乱建和重新装潢”的约定，基于上述理由，连云港上航局航道公司请求判令张义保将租赁期间所有扩建房屋自行拆除。连云港上航局航道公司另称酒楼原为正常经营饭店，设施齐全，对张义保重新装修情况并不知情。张义保主张已于2019年5月1日与案外人徐新军签订《租赁合同》，将涉案租赁物转租案外人徐新军使用，租期为2019年5月1日至2027年4月30日，并向一审法院提供《租赁合同》复印件1份予以证明，连云港上航局航道公司对该合同的真实性不予认可，张义保亦未提供其他证据予以佐证。一审法院经认证认为，张义保提供的证据不能充分证明其主张，一审法院对张义保该主张依法不予采信。对连云港上航局航道公司与张义保主要争议的焦点，即关于张义保在2018年12月25日签订的《租赁合同》约定的租赁期限届满后，连云港上航局航道公司与张义保对张义保继续使用涉案租赁物的性质认定。连云港上航局航道公司主张，连云港上航局航道公司与张义保之间的租赁合同已经到期，自2020年1月1日起张义保没有合法依据占有使用涉案租赁物；张义保则认为其与连云港上航局航道公司之间的租赁合同期限尚未届满，即使届满，也重新成立了无固定期限租赁合同关系。2019年10月，连云港上航局航道公司安排唐某告知张义保，租赁合同将于2019年12月31日到期，届时公司将收回涉案租赁物。之后张义保向连云港上航局航道公司邮寄送达落款日期为2019年12月31日《告知》一份，内容为：连云港上航局航道公司及时安排人员结算接收涉案租赁物及锦达宾馆附属清单，如不及时接收，涉案租赁物及锦达宾馆按长期合同续租。连云港上航局航道公司认可其于2020年4月29日收到张义保寄送的上述《告知》，并于收到的次日向连云港上航局航道公司邮寄送达了《回函》，内容为：我公司于2020年4月29日上午收到《告知》，经核实，你租赁我公司位于海棠路189号原状元酒楼（2019年12月31日到期）等房屋。我公司安排唐某同志到你处查看租赁物使用情况。由于你未按合同约定提出续租，现对你的告知回复如下：我公司严格履行与你订立的所有租赁合同，未到履行期限的合同我公司没有告知你解除，已经到期的合同，我们都应按合同约定处理相关善后事宜，也请你尽快腾空合同期满部分的房屋场地，并按原状交还我公司，并承担交付之日前的全部费用。为证实上述主张，连云港上航局航道公司向一审法院提供《告知》、《回函》复印件及快递公司出具的交寄单、邮费收据、发票、《回函》的快递查询跟踪记录予以证实。关于《告知》的快递查询跟踪记录显示：2020年4月28日快递公司揽件并于同日送达连云港上航局航道公司签收。邮寄内容为《回函》、收件人为张义保、收件人电话为张义保电话，收件人地址为涉案租赁物所在地。关于《回函》的快递查询跟踪记录显示：2020年4月30日张义保本人签收。张义保辩解连云港上航局航道公司没有在租期届满前告知其租期届满后连云港上航局航道公司要收回涉案租赁物，其早在2019年10月26日就向连云港上航局航道公司送达了《告知》，其后并未收到连云港上航局航道公司《回函》，但对该辩解其并未举证证实，也未对其辩解作出合理解释，且与快递查询记录不符，一审法院对张义保该抗辩不予采纳。连云港上航局航道公司就其主张曾于2019年10月告知张义保租期届满后连云港上航局航道公司将收回涉案租赁的事实，未能向一审法院提供证据证明，张义保亦不予认可，一审法院依法不予采信。故一审法院认为，租赁期限届满后，连云港上航局航道公司与张义保之间没有再形成合法有效的租赁关系。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，租赁合同终止，承租人应当返还租赁物。本案中，连云港上航局航道公司与张义保双方2018年12月25日签订的《租赁合同》是双方之间签订的最后1份租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，连云港上航局航道公司与张义保应当全面按照该合同约定履行。张义保在该合同约定的租赁期限届满前一个月，未按合同约定与连云港上航局航道公司续签《租赁合同》，且在租赁期满后连云港上航局航道公司也向张义保声明不再续租并要求返还租赁物，双方之间的租赁关系已因履行期限届满而终止，张义保继续占用涉案租赁物无合法依据，故连云港上航局航道公司要求张义保腾空并返还租赁房屋，支付占有期间使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于占有使用费的计算标准，连云港上航局航道公司要求按照原租金标准70000元/年计算，符合法律规定且不违反当事人约定，张义保亦予以认可,一审法院依法予以支持。虽然双方2016年12月30日签订了3份租期为五年的《租赁合同》，但其与同日签订的《补充协议》构成完整的合同内容，而通过《补充协议》的约定可知，双方签约的真实意图仅为方便张义保办理烟草证和缴税事宜等，并非为履行租赁合同而为，且依约2017年5月30日后上述合同便失去效力，另外双方在上述《补充协议》中一致明确双方真正履行合同为同日签订的租期为一年的《租赁合同》，现张义保基于上述五年期《租赁合同》的约定辩解租期尚未届满，诉讼期间仍处于双方履约期间的观点，无事实依据，一审法院不予采纳。2020年初新冠××疫情爆发，因本地防控疫情所需，确实存在2020年2、3、4月份不能正常经营的情形，综合上述因素，一审法院对张义保辩称应对租金予以减免的观点予以采纳，对2020年2月1日至4月30日期间的占有使用费酌情予以减免。张义保占有使用租赁物期间，虽经历2020年疫情，但租赁合同已于2019年12月31日，即疫情爆发前期限届满，且双方在疫情爆发期间也未形成有效租赁合同关系，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二》有关延长租赁期限规定的情形，另外，双方2016年12月30日签订的五年期《租赁合同》早已失去法律效力。张义保基于上述五年期《租赁合同》的约定、疫情爆发及本市防控疫情所需的情形反诉要求延长租赁期限一年的诉讼请求既无事实根据，也于法无据，一审法院不予支持。关于张义保在承租期间的搭建房屋，虽张义保未能举证证实系经连云港上航局航道公司授权或同意所建，但连云港上航局航道公司在张义保搭建及使用期间也并未明确提出异议或进行阻止，故应视为连云港上航局航道公司对于搭建部分的默示同意，在双方对此部分如何处理未达成一致情形下，连云港上航局航道公司要求张义保自行拆除没有法律依据，一审法院对此不予支持。张义保虽抗辩要求连云港上航局航道公司对扩建部分进行补偿，但其未提出反诉，故本案不予一并处理，其可另行主张权利。关于房屋装修装潢部分，张义保虽抗辩要求连云港上航局航道公司对其进行补偿，但其未提出反诉，也未能举证证实，故本案也不予一并处理，其可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第十五条、第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、张义保于判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于连云区公司。二、张义保于判决发生法律效力之日起三十日内支付连云港上航局航道公司自2020年1月1日起至实际腾空并返还连云港上航局航道公司房屋之日止的房屋占有使用费（占有使用费按70000元/年标准计算，并扣减2020年2月1日起至2020年4月30日期间的占有使用费）。三、驳回连云港上航局航道公司的其他诉讼请求。四、驳回张义保要求延长其与连云港上航局航道公司2016年12月30日签订《租赁合同》租期一年的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费675元（连云港上航局航道公司已预交）、反诉案件受理费775元（张义保已预交），合计1450元，由张义保承担（因连云港上航局航道公司已预交675元，张义保将该675元于判决发生法律效力之日起十日内给付连云港上航局航道公司）。二审中，连云港上航局航道公司提交同一个院内办公楼的租赁合同和补充协议，证明张义保在租赁公司办公楼经营宾馆的时候，因为在办公楼门口东侧加盖房屋，双方订立补充协议约定相关事项，可以证实公司同意被上诉人搭建，会订立补充协议约定双方权利义务，不可能默认其私自搭建。张义保质证认为：对真实性无异议，但与本案审理的酒店无关联性。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：张义保扩建部分房屋是否应拆除、是否应由连云港上航局航道公司折价补偿；因疫情原因，租金应补偿三个月还是两个月；张义保一审反诉续租一年的理由能否成立。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，租赁合同终止，承租人应当返还租赁物。本案中，上诉人连云港上航局航道公司与上诉人张义保2018年12月25日签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面按照合同约定履行。关于扩建房屋部分，附属厂房在张义保首次租赁时便已存在；北屋6间属于张义保租赁期间扩建而成，虽其未能举证证实系经连云港上航局航道公司授权或同意所建，但该房屋已建多年，连云港上航局航道公司与张义保签订租赁协议，从2010年1月1日至2019年12月31日期间，是一年一签的方式进行租赁合同签订，每次签约前，连云港上航局航道公司应当对张义保租赁期间房屋使用及有无损坏、合理添附及扩建房屋的相关情况进行观察了解，但对连云港上航局航道公司因疏于管理或明知张义保扩建的房屋没有提出异议或者阻止，一审法院认为应视为连云港上航局航道公司对于扩建部分的默示同意，在双方对此部分如何处理没有达成一致的情形下，连云港上航局航道公司要求张义保自行拆除没有法律依据，一审法院对此不予支持是合适的。鉴于扩建部分房屋不宜单独使用，与公司出租房一并使用有一定利用价值，可折价补偿给公司，本案诉讼期间，双方均有调解补偿的意愿，但经调解未能达成共识，因张义保一审中没有对扩建部分进行补偿提出反诉，一审法院认为其可另行主张权利并无不当。关于疫情对租赁期间的影响。2020年初，新冠××疫情爆发，因当地防控疫情所需，确实存在2020年2、3、4月份不能正常经营的情形，一审法院综合上述因素，对2020年2月1日至4月30日期间的占有使用费酌情予以减免是合适的。张义保占有使用租赁房屋期间，虽然经历2020年疫情，双方之间的租赁房屋已于疫情爆发前租期届满，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二》有关延长租赁期限规定的情形，一审法院认为张义保反诉要求延长租赁期限一年的诉讼请求于法无据，不予支持是正确。综上，张义保及连云港上航局航道公司的上诉请求均因无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元（上诉人连云港上航局航道公司已预缴1450元，上诉人张义保已预缴1450元），由两上诉人各半负担675元，本院另向两上诉人各退还675元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年三月三十日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣