安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1181民初351号原告:姚来芳,女,1983年10月9日生,汉族,住安徽省天长市。委托诉讼代理人：晏渐，江苏天倪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽航，江苏天倪律师事务所实习律师。被告：天长市粤恒置业有限公司，住所地天长市广陵路南侧东二凤南路西侧嘉福国际商务大厦1907号，统一社会信用代码91341181MA2RX77Y7K。法定代表人：王庆建，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘秀银，该公司员工。原告姚来芳与被告天长市粤恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚来芳及其委托诉讼代理人晏渐、徐丽航,被告天长市粤恒置业有限公司的委托诉讼代理人佘秀银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚来芳向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》;2、请求依法判令被告立即向原告支付427234元及其利息(从起诉之日起至实际支付之日止,按lpr利率计算)。事实及理由:2019年11月3日,原、被告双方签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》,原告认购面积为118.06平方米、总价为854468元的商品房一套,该房屋位于天长恒大湖山半岛40幢1403室。合同约定定金为20000元,原告需于2019年11月5日前支付首期房款65447元(不含定金),且原、被告应于首付款之日签订正式《商品房买卖合同》。于2020年2月2日前付清128170元,于2020年5月2日前付清128170元,于2020年8月2日前付清85447元,其余分期付款时间也皆有约定。2020年11月6日,原告支付包含定金和首付款在内的85447元,被告向原告出具相应收据。之后分别于2020年2月1日、2020年5月1日、2020年7月31日,依合同分别支付128170元、128170元、85447元,共计341787元。但根据合同约定,原、被告双方应于2019年11月6日签订《商品房买卖合同》,由于被告原因双方并未签订。2020年10月29日,原告再次提及要求与被告签订合同,但被告告知公司资金困难,无法签订合同。2021年1月4日,原告再次要求签订《商品房买卖合同》,但被告明确告知原告除个人信息、金额、购房信息外,其他条款一个字都改不了。至此,双方无法就合同条款达成一致,无法签订《商品房买卖合同》。综上,被告的行为已严重侵害原告的合法权益,故向法院提起诉讼,请求人民法院判如所请。被告天长市粤恒置业有限公司辩称，一、未签订《商品房买卖合同》为原告原因导致，被告并无过错。1、未签订《商品房买卖合同》有利于原告办理更名，对被告不利。2、原告提供的证据，并不能证明其已经督促被告签订《商品房买卖合同》而被告拒绝与其签署。首先，原告所提供的证据并不能证明其于认购书约定的时间，即2019年11月6日前往被告售楼现场要求签署《商品房买卖合同》，而被告拒绝签署。其次，假设不签订《商品房买卖合同》是被告缘故，原告完全可在付首付款当日或者在合理期限内要求被告配合签订《商品房买卖合同》，而实际上，被告可以与原告签署《商品房买卖合同》。为此，被告曾发《合同签署函》要求原告前往售楼部签署合同，而原告以签署合同并非备案合同为由，不同意与被告签署。二、原告在履约过程中存在违约情形，其在违约后主张合同条款无法协商一致，本质上是为了逃避违约责任。依据《认购书》第二条第3款之约定，原告需于2020年11月2日前付清85117元，但原告迄今仍未支付，原告存在逾期付款行为，且经被告多次催告仍不支付。被告销售房屋时，已在湖山半岛售楼部销售现场对项目的相关情况进行公示，包括五证及相关合同，其中就包含商品房预售合同模板。依据双方签订的《认购书》第九条之约定，原告已认可了被告房屋买卖合同的相关内容，且同意不作修改。原告在签署认购书且存在逾期付款情形后，又对被告商品房预售合同模板提出多条修改意见，本质上是为了规避其逾期付款的违约责任。商品房预售合同内容在房屋预售之前均需前往房管局进行备案，预售合同的内容均经房管局同意认可且备案后无法肆意修改。若给予购房者肆意的解除认购书的权利，这明显是对开发商不利的，也不利于市场稳定。更何况原告存在违约情形在先，主张合同条款协商不一致在后，其主张更不应当得到支持。三、原告在履约过程中存在违约行为，若法院最终判决解除认购书的，被告仅需退还原告407234元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，原告交付的定金被告有权不予退还，且无需支付利息。姚来芳为支持其主张，提供了以下证据：证据一、《天长市恒大湖山半岛商品房认购书》一份。证明双方就商品房定金、首付款支付方式与期限以及签订《商品房买卖合同》期限等事项进行约定，同时认购书第7条约定签订认购书后不更名不减名不换房，因此被告第一点答辩意见没有依据，认购书是被告提供的格式版本，如果认购书中有涉及严重影响原告权利义务的，被告应尽到提示说明义务，但本认购书中，被告没有告知，必须按照其商品房买卖合同进行签署。证据二、收款收据四张。证明原告依照合同约定在2019年11月16日支付包含定金和首付款85447元，于2020年2月1日、2020年5月1日、2020年7月31日分别支付128170元、128170元、85447元，四笔共计427234元。证据三、原告与被告销售代表微信聊天记录。证明原、被告就订立正式的《商品房买卖合同》事宜进行磋商，但双方就《商品房买卖合同》的主要条款（如房屋交付条件和责任）没有达成一致意见。证据四、案外人冀易梅2020年11月6日、11月22日与被告销售人员孙志伟聊天记录两张。证明案外人与原告一直在要求与被告签订商品房买卖合同，被告提供合同签署函以证明尽了通知义务，但销售人员于2020年11月22日在原告要求签订合同时，说10天以后才能签，以此反映出合同签署函不真实，被告没有尽到通知义务。天长市粤恒置业有限公司的质证意见：证据一的三性无异议。但从证据一内容看，可以看出原告需于2020年11月2日前付清房款85117元，但原告至今未付款。依据认购书第9条，被告已提示原告前往销售中心查看公示的相关文件。证据二的三性无异议。证据三真实性无异议。但该证据存在片面性，原告并未提供完整聊天记录，从证据内容看，可以看出双方沟通内容为备案合同，即使被告在和原告聊天时无法签订备案合同，不代表双方无法签订商品房买卖合同。证据四真实性、合法性无异议。但从证据内容看，双方协商内容是什么时候签署正式网签备案合同，当时无法签署正式网签备案合同不代表无法签署商品房买卖合同，同时该聊天记录为案外人与被告员工聊天记录，无法证明原告一直要求与被告签订商品房买卖合同，与本案无关联性。天长市粤恒置业有限公司提供了以下证据：证据1、合同签署函及邮寄记录各一份。证明被告于2020年11月通过顺丰速运方式向原告邮寄合同签署函，要求原告签署商品房买卖合同，但原告拒收。证据2、微信聊天记录。证明被告在和原告沟通时，曾说过可以先签草签合同，但原告以草签合同不是正式网签备案合同，拒绝签署。证据3、2021年1月20日拍摄的恒大湖山半岛证件公告栏图片。证明恒大湖山半岛项目在销售时，已经在公告栏对商品房预售合同进行公示，任何购房人都可以看到。姚来芳的质证意见：证据1三性不认可。合同签署函上面没有签署发送时间，且后续顺丰速运查询记录不能反映出被告邮寄的文件就是合同签署函。根据案外人冀易梅于2020年11月6日与被告销售人员孙志伟微信聊天记录，原告提出要求签署商品房买卖合同，孙志伟提到要求原告走司法程序，同年11月22日，原告再次询问孙志伟什么时候签正规网签合同，孙志伟回答加急10天左右，从聊天内容可以看出在被告所主张合同签署函发送日期，其销售已经明确无法签订商品房买卖合同，也印证了被告为了配合此次诉讼提供的证据，为了规避自己应该承担的责任。证据2真实性认可。商品房预约合同本质是保证双方日后签订正式合同，我国法律也没有规定商品房买卖必须按照政府备案合同进行签署，相反的是我国法律支持双方在平等意愿上对合同条款进行协商，原告作为商品房买受人，恒大2020年12月18日提供的商品房买卖合同电子版免除了较多作为买受人享有的权利，因此原告有权就相关条款提出磋商意见。证据3真实性、合法性认可。但与本案没有关联性。照片是2021年1月20日拍摄，而本案认购书签订时间为2019年11月3日，不能由该证据推断出在认购书签订之日被告已经在其场所公示了备案合同。本院经审理认定事实如下：2019年11月3日,原告姚来芳与被告天长市粤恒置业有限公司签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》一份,原告向被告认购天长恒大湖山半岛楼盘40幢1403单元,该商品房建筑面积共118.06平米,总金额为854468元,原告于认购书签订时支付定金2万元。于2019年11月5日前支付首期房款65447元(不含定金),并签订《商品房买卖合同》。双方还约定原告2020年2月2日前付清128170元,2020年5月2日前付清128170元,2020年8月2日前付清85447元,2020年11月2日前付清85447元,其余分期付款时间也皆有约定。2019年11月5日,原告支付包含定金和首付款在内的85447元,被告向原告出具相应收据。之后原告分别于2020年2月1日、2020年5月1日、2020年7月31日向原告支付128170元、128170元、85447元。此后，原告未再按照认购书约定的时间付款，双方也未能签订商品房买卖合同。在此期间原、被告协商沟通未果。现原告认为，被告拒绝签订商品房买卖合同的行为已经严重侵犯了原告的合法权益,故向本院提起诉讼，请求法院判如所求。本院认为：一、原告姚来芳与被告天长市粤恒置业有限公司于2019年11月3日签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》系当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,系有效合同,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、原、被告签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》后，2019年11月5日原告交纳房款85447元，其中含定金2万元，2020年2月1日原告支付房款128170元，2020年5月1日原告支付房款128170元，2020年7月31日原告支付房款85447元，原告合计交纳房款427234元，原、被告对上述事实无异议，本院予以确认。三、签订《商品房买卖合同》系双务行为，原、被告至今未签订《商品房买卖合同》，原告诉称系因被告拒绝签订，被告对此不予认可，原告提供的证据也不足以证明系被告拒绝签订，对此，本院对原告的主张依法不予采纳。四、原告现向本院提起诉讼，要求与被告解除《天长恒大湖山半岛商品房认购书》，由被告返还其交纳的购房款。被告庭审中同意与原告解除认购书，但主张扣除定金20000元后退还原告购房款407234元。因国家法律规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。故原告交纳的定金20000元，本院酌定不予退还。五、原告要求被告自其主张权利之日起承担购房款利息的诉讼请求，因系原告要求与被告解除认购书，且原告存在违约行为，故原告的这一请求不符合法律规定，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告姚来芳与被告天长市粤恒置业有限公司签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》。二、被告天长市粤恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚来芳购房款407234元。三、驳回原告姚来芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7710元，减半收取3855元，由原告姚来芳负担181元，被告天长市粤恒置业有限公司负担3674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李锦章二〇二一年三月十七日书记员  时 彪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。