浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1868号上诉人（原审原告）：林余光，男，1974年5月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人（原审原告）：吴爱淑，女，1974年9月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：吴素文，浙江金瓯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：平阳华宜置业有限公司。住所地：浙江省平阳县昆阳镇汇水河北路高速公路出口处**。法定代表人：董文斌。委托诉讼代理人：温正建，浙江九凰律师事务所律师。上诉人林余光、吴爱淑、平阳华宜置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初5484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。林余光及林余光、吴爱淑的共同委托诉讼代理人吴素文、平阳华宜置业有限公司的委托诉讼代理人温正建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林余光、吴爱淑上诉请求：1、撤销原判，改判支持林余光、吴爱淑的诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由平阳华宜置业有限公司承担。事实和理由：一、房地产行业普遍对逾期交房超过90天约定支付违约金标准为日万分之四或日万分之五，同样购房者逾期支付款项与逾期交房也按此标准执行，现调低违约金为日万分之三，对购房者一方是不公平的。二、平阳华宜置业有限公司提出逾期交房以当地房租作衡量标准认定损失，是对逾期交房支付违约金简单误认，一审判决以考虑平阳华宜置业有限公司企业经营各项困难为由降低约定违约金没有法律依据。早晚交付与房价波动对购房者有重大利益影响，况且目前没有计算一年违约金。违约金不仅具有补偿性，同时具有惩罚性。本案逾期交房是平阳华宜置业有限公司从去年开始就怠于工程进度造成的，疫情只是借口，本案已对交房时间作了扣除，平阳华宜置业有限公司经营过程中的内部情况与本案无关，一审认为本案可能带来的后续大量违约金主张给平阳华宜置业有限公司带来困难，判决与未来不知是否起诉者联系在一起，降低违约金，有地方保护之嫌。三、本案应按双方签订的合同全面履行各自义务，平阳华宜置业有限公司主动提供格式合同应全面履行合同条款。业主作为弱势一方接受格式合同条件应受尊重和支持。四、逾期交房主要是平阳华宜置业有限公司自身过错导致，平阳华宜置业有限公司借疫情为由减责违反诚信原则。涉案违约金也未超过造成损失的百分之三十，不应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定。一审判决根据公平原则酌情将违约金按日万分之三予以计算法律适用错误，应予以纠正。针对林余光、吴爱淑的上诉，平阳华宜置业有限公司辩称，一审法院调低违约金标准合理合法，不仅要调到购房款的日万分之三，还应调到日万分之一。第一，我国合同法对违约金的基本原则是对守约方损失的补偿性为主，对违约方的惩罚性为辅。本案中因为疫情等原因影响，导致平阳华宜置业有限公司逾期交房，造成业主损失是不言而喻的，但是损失的计算标准，应当调整到日万分之一比较恰当。因为逾期交付商品房，影响业主对房屋的占有、使用、收益等各项权能损失，但是上述损失，完全可以参考周边房屋的租金价格，房屋的逾期交付，影响业主居住，因此以周边房屋的租金作为损失参考，是比较恰当的对照物。涉案小区周边房屋租金一年是3万元左右，而房价在150万元左右，以日万分之四的标准计算，一年达到219000元，该数额明显超过了其损失的百分之三十，应当认定为违约金过高。第二，业主主张因为逾期交付，导致房价变动，有可能影响其在高价位时出售房屋导致的损失，是不存在的现象。涉案小区的房价在2020年至2021年期间，涨幅在10%以上，逾期交付并不会对业主的房价造成损失。第三，司法实践中，2019年平阳县鳌江镇温州中昆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷，也是逾期交付纠纷，法院判决按照日万分之一的标准计算违约金，也可以说明按照日万分之一的标准计算也是合情合理的。第四，业主陈述平阳华宜置业有限公司被平阳县住建局清出平阳县市场3个月以及拖欠工程款导致逾期交付商品房，仅是业主片面认识，清出平阳县市场发生在2018年4月，对3年多的建设周期影响是微乎其微的。同样，拖欠1000余万工程款对于造价上亿元的工程来说，影响也是微乎其微的。影响工期的根本原因还是2020年的疫情，导致长达2个多月的停工停产，即使复工，也是逐步恢复生产，直到2020年5、6月份，才恢复到疫情前的生产速度。5、平阳华宜置业有限公司对于自身逾期交付，也是勇于承担责任，涉及的城中府400来套商品房，逾期赔偿数额两三千万元，已经与三分之二以上业主和解，并且和解业主的到期赔偿款也全部支付完毕。平阳华宜置业有限公司上诉请求：1、依法撤销原判，发回重审或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费依法承担。事实和理由：一、一审法院关于“本院根据上述指导意见及复函，结合浙江省疫情等级调整为二级时间点(即2020年3月2日)及温住建发(2020)55号文件载明的关于因疫情影响致商品房延期交房计算方式及再给予14天的建筑工程开(复)工准备期等内容，确定平阳华宜置业有限公司因疫情影响扣除延期交房的天数为53天(即平阳华宜置业有限公司原计划开工时间2020年1月24日至2020年3月2日为39天，另加14天复工准备期，合计53天)”的认定错误。一审法院认定浙江省疫情等级调整二级时间点(即2020年3月2日)为复工时间点，忽视建筑行业的特殊性，该行业工人大部分为外来民工，甚至是外省民工，涉案商品房的监理方和施工方出具的证据也反映了民工来源的多元性和返工时间的迟延性。浙江省虽然在3月2日将疫情调整为二级，但是全省人员尚不能完全自由行动，来平阳民工也要隔离15天，甚至部分外省地区在3月2日仍然处于一级疫情响应阶段，其中民工输出大省江西省直到2020年3月11日才将疫情降为二级响应，河南省直到2020年3月19日才将疫情降为二级响应，恰恰平阳华宜置业有限公司施工工地的民工部分人员来源于上述省份。因此在现实中，大部分民工的返工潮直到5月份之后才出现。平阳华宜置业有限公司虽然于2020年2月22日报备了复工时间，但是该报备并非平阳华宜置业有限公司主动上报，而是基于地方政府复工复产的客观要求，平阳华宜置业有限公司在名义上的“复工期”中，并无真实全面复工，仅是极个别人员上班，并且是以管理人员为主，施工民工人数较少，平阳华宜置业有限公司还要空转设备，以所谓的耗电量来虚拟复工复产的假象。二、从情理上说，新冠疫情并不仅仅是影响平阳华宜置业有限公司的复工时间，更是对平阳华宜置业有限公司、乃至整个社会市场经济的整体沉重打击，疫情将整个市场经济发展从快速的动车道上，以急刹车的形式，停止下来。虽然疫情过后，各级政府以各种方式将经济发展重新提上快车道，但是与疫情之前比较，仍然有比较大的差距。疫情导致整个平阳县房地产市场低迷，销售萎缩，资金回笼困难，企业融资更加艰难，至今房地产行业尚未从疫情打击中走出。因此，以浙江省的一级转二级时间为复工界限是片面的，不符合平阳华宜置业有限公司的客观复工情况，应当以2020年5月、6月民工返回时间作为疫情影响的不可抗力因素终止的时间点。三、一审法院认定“本院酌情将违约金调整按日万分之三予以计算”错误。一审法院虽然考虑到违约金日万分之四的标准过高，将其调整到日万分之三，但是该调整后的幅度，违约金数额仍然远超过业主实际损失。逾期交房主要影响业主按期收房、无法按期装修、按期居住，并不影响商品房的房价以及其他收益。因此，酌情参考涉案商品房周边房屋租金价格作为损失计算的标准，最为恰当。按照一审法院日违约金万分之三的标准，一年违约金计算总额为10余万元，远远超过周边房租一年3-5万元的价格，超过实际损失的百分之三十，过分高于造成的损失，依法应将其调整至日违约金万分之一的标准。综上所述，平阳华宜置业有限公司虽存在逾期交房应承担违约责任的事实，但是一审无论是情理上，还是法理上，均未注意疫情对平阳华宜置业有限公司和整个社会的整体因素影响，片面以浙江省一级转二级时间为界线，因此导致事实认定不清，法律适用错误。请二审法院查明事实，纠正一审错误，同时充分考虑社会维稳需要，支持平阳华宜置业有限公司的上诉请求。针对平阳华宜置业有限公司的上诉，林余光、吴爱淑辩称，一、平阳华宜置业有限公司主张延期交房是由于疫情原因没有事实依据。平阳华宜置业有限公司在2018年被平阳市场清出，2020年6月因民工没有及时拿到工资、工程款，导致工程停滞不前，才是工程延期主要原因，疫情只是次要因素。二、司法实践不能片面看结果，合同约定非常明确，逾期超过90日的违约金标准是日万分之四。民法最基本的原则是有约定从约定，应当按约定履行。平阳华宜置业有限公司主张按照年租金标准计算，不合理。三、一审判决认定房屋交付按照合同约定，但是对合同约定的违约金又认为过高，前后存在矛盾。四、已与平阳华宜置业有限公司和解的业主的违约金及附属设施问题都还没有得到妥善解决。林余光、吴爱淑向一审法院起诉请求：1.判令平阳华宜置业有限公司向林余光、吴爱淑支付逾期交房违约金（以1242085元为基数，从2020年3月21日起按日万分之四计算至实际交付之日止）；2.本案诉讼费用由平阳华宜置业有限公司承担。一审法院认定事实：2018年7月14日，林余光、吴爱淑（买受人）与平阳华宜置业有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定林余光、吴爱淑向平阳华宜置业有限公司购买其开发的平阳县昆阳镇B73地块城中府项目一期3号楼1302号商品房，总价款1242085元。合同第十条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条约定，出卖人应当在2020年3月20日前向买受人交付商品房，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起并具备通知条件后30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期，不视为出卖人逾期交付。合同第十三条约定，除不可抗力外，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，林余光、吴爱淑付清了案涉房屋项下的购房款1242085元。2020年10月18日，平阳县昆阳镇B73地块城中府项目经竣工验收合格，并于2020年11月3日办理竣工验收备案登记。平阳华宜置业有限公司通知林余光、吴爱淑于2020年11月8日办理涉案房屋交付手续，林余光、吴爱淑未予办理。至今，林余光、吴爱淑尚未接收涉案房屋。另查明：1.涉案平阳县昆阳镇B73地块城中府项目施工单位越烽建设集团有限公司计划自2020年1月24日起项目正常施工，并制定《春节期间至2月份项目正常施工进度计划》；2.因疫情防控需要，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，于同年3月2日疫情防控应急响应等级调整至二级，于同年3月23日调整为三级；3.平阳县住房和城乡建设局在（2020）浙0326民初3581号案件中出具平建住函[2020]101号复函，载明：企业实际复产复工时间，需根据温州市住建局《关于新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期误和商品房延期交付时间计算的补充通知》等有关文件结合该企业实际情况确定;4.温州市住房和城乡建设局出具温住建发[2020]55号《温州市住建局关于因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付时间计算的补充通知》（以下简称温住建发[2020]55号文件），载明：经认真研究，就因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付的时间计算明确如下，一、建筑工程项目工期延误时间应按照实际开工时间与计划开工时间对比进行测算。如果有春节停复工的计划安排并且报送发包人或施工监理审批的，以专项计划为准；没有专项计划的，施工组织安排或进度计划中有相应规定的以施工组织安排、进度计划为准；都没有规定的，以行业惯例为准（一般为农历正月十五）。二、因主要原材料因疫情不能及时供应和部分重点疫区的建筑工人不能及时返回，从企业备案开（复）工时间开始，再给予最长不超过14天的建筑工程开（复）工准备期。三、商品房因疫情影响延期交付时间原则上等同于建筑工程工期顺延时间。一审法院认为，林余光、吴爱淑与平阳华宜置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、涉案商品房是否符合交付条件；二、因疫情原因扣除延期交房时间问题；三、违约金标准应否调整问题。关于涉案商品房是否符合交付条件。林余光、吴爱淑主张，涉案商品房除需符合合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告外，还需提交“三书一证一表”证明文件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。一审法院认为，本案双方当事人经协商一致选择以涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告作为房屋交付条件，系合同双方真实意思表示，应作为判定涉案商品房是否符合交付条件的依据。从本案查明的情况，平阳华宜置业有限公司开发的城中府项目于2020年10月18日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方综合验收合格，于2020年11月3日取得了竣工验收备案登记，且也对房屋实测测绘报告等资料进行了公示，其已经达到了双方约定的交付条件，也符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，即也符合法定的交付条件。至于林余光、吴爱淑主张涉案房屋未取得《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，未达到交付条件的诉讼理由，则与双方合同约定不符，况且办理《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》仅是建设行政部门为规范行业所作出的文件、通知，不能对抗双方在合同中的约定。林余光、吴爱淑以消极方式拒收房屋，并主张违约行为的时间一直延续到平阳华宜置业有限公司必须具备“三书一证一表”为止，缺乏理据，不予支持。平阳华宜置业有限公司在达到交房条件下通知林余光、吴爱淑于2020年11月8日交房，符合合同约定，故本案逾期交房违约金应止付至2020年11月8日。关于因疫情原因扣除延期交房时间问题。林余光、吴爱淑主张，因疫情原因扣除延期交房合理时间为34天。平阳华宜置业有限公司主张因疫情原因扣除延期交房合理时间为3个月至5个月。一审法院认为，案涉工程因新冠肺炎疫情防控而停工属于不可抗力，其延误的工期不属于违约，应当从逾期交房的期间内予以扣除。起止时间，应根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。本案中，平阳华宜置业有限公司备案开（复）工时间虽为2020年2月22日，但此时浙江省疫情防控应急响应等级为一级，外来务工人员进入省内客观上存在障碍，平阳县住房和城乡建设局在一审法院审理的另案件中出具平建住函[2020]101号复函亦载明企业实际复产复工时间，需根据温住建发[2020]55号文件等有关文件结合该企业实际情况确定。根据上述指导意见及复函，结合浙江省疫情等级调整为二级时间点（即2020年3月2日）及温住建发[2020]55号文件载明的关于因疫情影响致商品房延期交付计算方式及再给予14天的建筑工程开（复）工准备期等内容，确定平阳华宜置业有限公司因疫情影响扣除延期交房的天数为53天（即平阳华宜置业有限公司原计划开工时间2020年1月24日至2020年3月2日为39天，另加14天复工准备期，合计53天）。关于违约金应否调整问题，一审法院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案中，因逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失,并不仅仅是房屋租金损失，故平阳华宜置业有限公司提出以房屋年租金或以人民银行基准利率计算利息作为林余光、吴爱淑的损失标准明显不合理。但基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，综合本案违约金属逾期交房违约责任的性质，兼顾合同履行情况、预期利益以及融资成本等因素，并考虑到本案可能所带来的后续大量违约金主张给平阳华宜置业有限公司企业经营所带来的困难，根据公平原则，酌情将违约金调整按日万分之三予以计算。综上，经核算，以1242085元为基数从2020年3月21日起按日万分之三计算至2020年11月8日，并扣除53天后的违约金为66700元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决:一、平阳华宜置业有限公司于本判决生效后十日内支付林余光、吴爱淑逾期交房违约金66700元；二、驳回林余光、吴爱淑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2486元，减半收取计1243元，由林余光、吴爱淑负担509元，平阳华宜置业有限公司负担734元。本院二审期间，平阳华宜置业有限公司未提供新的证据。林余光、吴爱淑提供了如下证据:证据1、装甲门宣传资料，以证明平阳华宜置业有限公司在前期销售宣传时承诺安装意大利进口装甲门，现尚未安装装甲门，不具备房屋交付条件，且附条件要求签订和解协议书，若不签协议书则地下室车库购买价区别于已签订和解协议的业主。以上内容属于平阳华宜置业有限公司拒绝交付的事实;证据2、要求签和解协议视频,以证明平阳华宜置业有限公司强制要求业主签订和解协议;证据3、华董官网拍地块新闻，以证明平阳华宜置业有限公司在2020年2月竞拍瑞安、苍南两处地块，导致资金紧缺，无法及时支付涉案商品房建设工程款;证据4、小强热线新闻：标题《10万“进口门”的真相四》,以证明平阳华宜置业有限公司在2020年6月份时已经拖欠工程款1000余万，导致涉案商品房建设工程施工停滞,是逾期交付的主要原因;证据5、关于平阳县昆阳镇城东B7地块项目检查的通报,以证明平阳华宜置业有限公司因违法施工被清出平阳建筑市场3个月，导致逾期交付。经质证,平阳华宜置业有限公司发表如下意见：关于证据1,平阳华宜置业有限公司认为其确实承诺过安装装甲门,而且现在已经在更换过程中,双方签订的合同中没有将安装装甲门作为交付条件，房屋交付当天已经符合合同约定的交付条件；关于证据2，房屋交付不涉及车位销售问题，车位作为平阳华宜置业有限公司的资产，何时销售、如何销售，平阳华宜置业有限公司有权决定，而且视频中也没有看出强制要求签订和解协议；证据3、4、5与本案不具有关联性，工程款拖欠不是逾期交付的主要原因，而被清出建筑市场也是早期发生的。本院认为，证据1、3、4、5在一审中已经提交，且与本案二审争议焦点不具有实质关联性，本院不予认定。证据2无法反映待证事实，本院不予认定。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为一审法院确定平阳华宜置业有限公司因疫情扣除延期交房的天数为53天及将逾期交房违约金标准调整为日万分之三是否合理的问题。关于因疫情扣除延期交房的天数问题。一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》和温州市住房和城乡建设局出具的温住建发[2020]55号《温州市住建局关于因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付时间计算的补充通知》，同时考虑平阳华宜置业有限公司的原计划开工时间、平阳县住房和城乡建设局出具的平建住函[2020]101号复函载明的平阳华宜置业有限公司实际复产复工时间，确定平阳华宜置业有限公司因疫情扣除延期交房的天数为53天，符合本案客观实际。平阳华宜置业有限公司主张其大部分民工直到2020年5月之后才返工以及其申报的“复工期”系虚假等理由，均未提供充分证据予以证明，本院对上述理由不予采信。关于逾期交房违约金标准问题。逾期交房违约金不但具有补偿功能，也具有对房地产开发商逾期交房行为进行惩罚的功能。而逾期交房给业主带来的影响，不仅限于房屋租金损失，平阳华宜置业有限公司以违约金高于周边房屋租金为由主张逾期交房违约金标准过高，理由不能成立。一审判决结合双方合同约定的逾期交房违约金标准、涉案小区整体情况、合同履行情况等，基于双方利益平衡考虑，酌情将逾期交房违约金标准调整为日万分之三，并无明显不当，故对林余光、吴爱淑的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，林余光、吴爱淑及平阳华宜置业有限公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1468元，由平阳华宜置业有限公司负担979元，由林余光、吴爱淑负担489元。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 余 萌审 判 员 曾 慧二〇二一年三月三十一日法官助理 陈黛锦代书记员 蔡瑞洁