辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终2544号 上诉人（原审被告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路15号13层。 法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。 委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：陶春林，男，1970年2月1日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省北安市，现住辽宁省大连市金州区。 委托诉讼代理人：陶文龙，男，系陶春林儿子。 被上诉人（原审原告、案外人）：陶文龙，男，1994年3月30日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省北安市，现住辽宁省大连市金州区。 原审被告（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。 法定代表人：王宝林，该公司董事长。 上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华公司）因与被上诉人陶春林、被上诉人陶文龙、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宜华公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回陶春林、陶文龙的诉讼请求。2、二审案件受理费由陶春林、陶文龙承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，属于事实认定错误，请求二审法院予以纠正。(一)被上诉人提供的《商品房买卖合同》是后补或伪造的，不能证明该合同形成于人民法院查封之前。一审开庭时，被上诉人提交的合同与执行异议阶段提交的合同不一致。执行异议阶段的合同已经存档在卷，该合同的签订日期是2015年5月21日。本案开庭时，被上诉人又提交了一份合同，上诉人合理怀疑该合同系被上诉人陶春林、陶文龙和宝林公司伪造的，因为该合同不仅合同版本与执行异议阶段的不一致，更重要的是开庭时提交的合同签订日期是2015年5月20日。对于被上诉人为什么有两份不一样的合同，被上诉人解释是：“为了房产能够认可合同，在提出执行异议之后找开发商要的。”该解释明显不成立，第一，因房子存在抵押、查封等争议，不能办理任何手续，被上诉人再找开发商要一份合同没有价值；第二，被上诉人称是为了房产才找开发商要的本次庭审提交的这份合同，但是通过对比两份合同内容，发现两份合同均盖有“大连市工商行政管理局合同文本监制专用章；合同编号均是GF-2000-0171”；合同制定单位和监制单位也均一样；重要的是两份合同条款均是24条，每条内容一致，因此被上诉人称后补的合同是因房产部门要求，明显不能成立。但从被上诉人与宝林公司补开这份合同，可以说明：1、宝林公司可以任意补开合同；2、被上诉人提交的合同并不能证明与宝林公司存在真实的房屋买卖关系。因此，被上诉人在一审庭审中提交的合同是为了诉讼而后补或伪造的，那么，该合同明显不具有证据的真实性和合法性的特征，不能作为审理案件的依据。同时，既然合同是在执行异议裁定下达之后补的，并不是在人民法院查封之前签订，不符合在人民法院查封之前签订的条件。(二)被上诉人提交的《商品房买卖合同》不符合“合法有效”的要件。被上诉人所购买的宝林公司的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(5)违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第一百九十一条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，宝林公司未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，不受法律保护，而且被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该《商品房买卖合同》是效力待定的合同(或者说是不合法的合同)，不是合法有效的合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第一项中规定的“合法有效”的要件。二、一审法院未查明被上诉人是否支付购房款，属于认定事实不清。被上诉人的证据不能证明其已支付购房款。被上诉人为证明其向宝林公司缴纳了购房款，提交了发票及银行交易明细流水单，但该流水单不能证明陶春林、陶文龙向宝林公司支付了购房款。理由如下：流水单上面显示“曹淑芬”向“翁君合”转账49万，仅能说明曹淑芬和翁君合存在款项往来关系，无法证明被上诉人“陶春林、陶文龙”向“宝林公司”支付了购房款。被上诉人提交的合同价款是509714元，而转账金额为49万与合同价款不一致，被上诉人解释交了2万元，19714是定金，剩余款项转为物业费。该解释明显违背常理，在合同尚未签订，房款尚未支付的情形下，预先支付物业费不合理。另外，被上诉人提交的第一次交纳的物业费发票时间为2015年，发票金额是1834元，同2016年和2017年的物业费金额一致，说明并不存在购房款抵顶物业费的情况。被上诉人的证据不能证明其支付了房款。 陶文龙、陶春林辩称,同意一审判决。本案所涉及的款项是由陶春林的妻子、陶文龙的母亲曹淑芬向宝林公司支付的。第一份合同是在买房时签订的，但不是正式合同；2019年又去宝林公司签订了一份正式的合同。 宝林公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 陶春林、陶文龙向一审法院提出诉讼请求：1.确认陶春林、陶文龙为大连市金州区站前街道金港路310号1单元9层1号房屋的所有人；2.停止对大连市金州区站前街道金港路310号1单元9层1号房屋强制执行，解除对该房屋的查封；3.诉讼费由宜华公司负担。 一审法院认定事实：2015年5月21日，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，宜华公司将宝林公司诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日做出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，宜华在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林公司提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院做出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还宜华公司工程质量保证金7009440元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华公司于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林公司移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；本院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2015年10月23日被查封。陶春林、陶文龙与宝林公司签订《商品房买卖合同》，陶春林、陶文龙购买宝林公司的案涉房屋，宝林公司向其出具了时间为2015年5月21日的销售不动产统一发票，发票金额为509714元；双方签订的《商品房买卖合同》一份日期为2015年5月20日，一份日期为2015年5月21日。陶春林、陶文龙除案涉房屋外，在本辖区内没有用于居住的房屋。2019年1月16日，陶春林、陶文龙向本院提出执行异议。同年9月7日，本院作出（2019）辽0213执异91号执行裁定，驳回陶春林、陶文龙的异议请求。陶春林、陶文龙不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。另查明，案涉房屋在建时，已被宝林公司在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记。 一审法院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，陶春林、陶文龙的诉讼请求方可得到支持。本案中，陶春林、陶文龙提供的与宝林公司签订的《商品房买卖合同》虽然一份日期为2015年5月20日，另一份为2015年5月21日，但不足以认定《商品房买卖合同》系伪造的。陶春林、陶文龙与宝林公司签订《商品房买卖合同》时间、宝林公司向陶春林、陶文龙出具的销售不动产统一发票记载时间早于查封时间，且案涉房屋为陶春林、陶文龙在本辖区内用于居住的唯一房屋，陶春林、陶文龙对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因案涉房屋在建时，已被宝林公司在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记，陶春林、陶文龙确认其为大连市金州区站前街道金港路310号1单元9层1号房屋所有权人的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、停止对大连市金州区站前街道金港路310号1单元9层1号房屋的强制执行，并解除该房屋的查封；二、驳回原告陶春林、陶文龙要求确认其为大连市金州区站前街道金港路310号1单元9层1号房屋所有权人的诉讼请求。诉讼费9460元（其中案件受理费8900元、公告费560元，原告陶春林、陶文龙已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。根据双方在一审中提交的证据及庭审陈述，本院另查明如下事实：陶春林与案外人曹淑芬系夫妻关系，陶春林与陶文龙系父子关系。2015年5月21日，曹淑芬根据宝林公司的指示，向该公司会计翁君合个人账户汇款49万元，宝林公司于同日向陶春林、陶文龙开具销售不动产统一发票一份。该发票所注明的房屋地址、建筑面积、单价、金额（509714元）与陶春林、陶文龙提交的《商品房买卖合同》上的相关信息一致，且发票上注明“全部房款已收讫”。 本院认为：本案系执行异议之诉案件。被上诉人陶春林、陶文龙作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案中陶春林、陶文龙提出的异议请求是否足以排除宜华集团享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查陶春林、陶文龙的异议请求并无不妥。 《执行异议和复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于被上诉人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节。案涉房屋系2015年10月23日被法院查封，被上诉人在案外人执行异议阶段和一审诉讼中各提交了一份其与宝林集团签订的《商品房买卖合同》，上述两份合同的签订时间虽分别为2015年5月20日、2015年5月21日，但合同中关于双方权利义务的实质性条款均一致，现宜华公司未能提交证据证明被上诉人在提起案外人执行异议时所提交的《商品房买卖合同》（签订时间2015年5月21日）系伪造、不真实，且被上诉人对其在本案一审中所提交的《商品房买卖合同》（签订时间2015年5月20日）做出了合理解释。宜华公司上诉称案涉房屋是抵押物，宝林公司转让抵押房屋未经抵押权人同意，私自处分抵押物违反法律的强制性规定，该合同不符合“合法有效”要件。本院认为，宝林公司与被上诉人的缔约行为发生在2015年，当时生效的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，但该条规定并非效力性强制性规定，因此，宝林公司转让案涉房屋的行为虽未经抵押权人同意，但宝林公司与被上诉人订立的合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定宝林公司与被上诉人在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同并无不当，宜华公司此点上诉理由不能成立。 其次，根据一审所查明的事实，被上诉人所购商品房是用于居住且是二人名下在大连地区唯一住房，对于此点，宜华公司并无异议。 第三，关于案涉房屋购房价款的支付问题。宜华公司上诉称被上诉人提交的证据不能证明其已支付购房款。为证明已支付案涉房款，被上诉人提交了2015年5月21日案外人曹淑芬向宝林公司会计翁君合个人账户汇款49万元的银行流水，及宝林公司于同日向被上诉人开具的销售不动产统一发票，在执行异议阶段，宝林公司已委托诉讼代理人出庭且对上述证据无异议，承认已收到被上诉人的购房款。案涉房屋价款为509714元，现被上诉人已提交证据证明其向宝林公司转账支付49万元，余款系以现金形式支付，符合《执行异议和复议规定》第二十九第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件，故对宜华公司此点上诉理由，本院不予采纳。 综合以上三点，本院认为，本案中被上诉人提交的证据可以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审法院支持被上诉人的合理诉讼请求符合法律规定，本院予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林公司的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担为宜。 综上所述，宜华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8900元（大连宜华建设集团有限公司已预交），由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  任 娲 审判员  刘冬艳 二〇二一年三月二十九日 书记员  苏 锐