广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31315号原告：邝洁芬，女，1986年3月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：林健华，广东骏和律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告邝洁芬诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序于2021年1月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林建华，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还使用权转让金220856元；3.被告向原告赔偿贷款利息（暂计至2021年1月12日的贷款利息为23863.81元，按照还款计划书计至被告退还全部使用权转让金之月）；4.被告向原告支付违约金66256.8元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月27日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》，约定：被告将其拥有使用权的广佛智城项目自编3号地×××××××号商业用房的使用权转让给原告，使用权转让金总额为220856元，交付日期为2017年6月30日。双方确定通过首付加贷款的方式支付转让金，由被告引入民加科风信息技术有限公司为原告提供贷款。原告于2016年10月25、27日向被告共转账110856元后，通过贷款向被告支付110000元，被告向原告出具2张发票，证明转让金全部收齐(交易时没有领取发票，在2020年9月才向被告索取发票)。自被告应当向原告交付物业之日(即2017年6月30日)起，被告一直没有向原告交付符合约定的物业，被告已经重大违约，不仅造成原告没有收到物业，更使得原告未能达成投资的目的。根据《物业使用权转让合同》第九条第3点，被告若逾期向原告交付物业的，被告应将按已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金，由于被告逾期时间长，违约金累计过高，原告同意调整为220856元的30%，即为66256.8元。被告于2020年7月21日通知原告收铺，但此时被告已经严重逾期，被告物业失去相应的投资价值，原告现场查看物业后，发现物业与约定的不相符，物业中缺少了合同中附页物业图纸中小花园，且物业格局与合同签订时提供给原告的图纸有重大变化，原告不能接受。原告认为此时被告严重逾期、物业不符合约定，被告逾期3年，合同的目的早已经不能实现。原告于2020年8月26日向被告联系人提出“退房、房款及利息”的要求拒绝接收商铺，被告的联系人表示“好的”，但被告至今未能向原告办理退房退款的手续。原告为购买物业使用权，贷款了110000元，根据合同至2021年1月12日止，还款本息金额为68986.61元，其中本金45122.80元、利息23863.81元，尚欠本金65991.96元，银行至今仍每月自动扣除贷款合同约定款项1499.71元。若原告解除与被告的《物业使用权转让合同》，原告与民加科风信息技术有限公司的贷款合同便失去意义，原告收取被告返还款项后，仍需向民加科风信息技术有限公司还款，即使提前还款不产生违约费用，但已经支付的利息为使用权转让金的延伸，为原告的直接损失，损失的产生由被告造成，应由被告向原告赔偿。因此，原告基于被告的未能如期交付符合约定的物业，并逾期超3年之久，至今未能提供符合约定的物业，严重违背事实信用的原则，现原告不仅承担了巨大的损失，合同的目的也不能实现，现原告提出解除与被告之间的《物业使用权转让合同》，要求被告向原告返还款项、赔偿损失和支付违约金。由于被告的违约，不仅造成原告迟迟未能获得物业的损失，该损失的计算按220856元的万分之五每日计算，还造成了原告贷款的利息损失，还造成了原告2016年开始的资金贬值与投资项目升价，错过投资机会的损失。综合计算起来，原告的损失严重，被告逾期交付物业时间近3年，仅仅违约金就高达13万，而原告已经主动调整了违约金的数额，但调整后的违约金不足以弥补原告的损失，被告应承担原告主张的贷款利息损失和违约金。综上所述，现原告依据法律的规定，提起本案诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据：（一）涉讼物业已于2019年11月12日竣工验收，于2019年11月26日取得竣工验收备案表，其物业使用权可以转让。（二）原告称被告至今没有向其交付涉讼物业不是事实，被告已按合同约定完成交付义务。而且，虽涉讼物业于2019年11月12日竣工验收，但原告的委托人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）已确认于2017年6月30日接收涉讼物业，并于2017年7月即开始向原告支付委托经营管理收益，至今共支付委托经营管理收益43239元。2016年10月27日，原告出具一份《授权委托书》和《物业管理授权委托书》，两份授权委托书均记载原告为涉讼物业的合法使用权人，全权委托欣盛公司代为处理与物业接收有关的手续，代为对外经营管理。而且，根据原告与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》，欣盛公司即是原告的受托人，也是涉讼物业的实际使用人。欣盛公司确认被告已于2017年6月30日交付涉讼物业，并自2017年7月1日开始计付委托经营管理收益给原告。原告向欣盛公司收取委托经营管理收益的前提在于其对涉讼物业享有合法的使用权，若欣盛公司不确认被告于2017年6月30日交付涉讼物业的行为，则原告无权收取欣盛公司支付的委托经营管理收益。由此，欣盛公司确认被告于2017年6月30日接收涉讼物业，即视为原告确认被告已完成交付涉讼物业的合同义务，欣盛公司亦确认被告交付涉讼物业的行为。此外，涉讼《物业使用权转让合同》并未约定被告只能向原告交付涉讼物业，也未约定被告交付物业时必须通知原告本人。原告已向欣盛公司出具《授权委托书》《物业管理授权委托书》，欣盛公司依据原告的授权有权向被告接收涉讼物业。而且，原告于2017年7月开始收取委托经营管理收益，在其收取委托经营管理收益的三年时间内，从未要求被告向其交付涉讼物业，也没有对被告直接向欣盛公司交付物业提出过任何异议。因此，原告称被告至今未实际交付涉讼物业，与事实不符，与其一直以涉讼物业收取委托经营管理收益的事实也自相矛盾。（三）退一步讲，即使法院认为被告有逾期交付物业的情形，原告也无权要求解除涉讼《物业使用权转让合同》。涉讼《物业使用权转让合同》并无约定延迟交付物业属可解除合同的情形，故原告以逾期交付物业为由解除该合同，没有合同依据。涉讼物业已经实际交付，且《物业使用权转让合同》的合同目的已经实现，原告提出解除该合同，没有法定事由。涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与欣盛公司就涉讼物业签订《委托经营管理合同》，原告将涉讼物业委托给欣盛公司进行经营管理，委托经营管理期限为3年。欣盛公司确认自2017年6月30日接收涉讼物业，并自2017年7月起向原告支付委托经营管理收益。由此，原告受让涉讼物业使用权的目的通过委托欣盛公司经营管理来获取经营管理收益已实现，合同目的已实现，原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、原告要求解除涉讼物业使用权转让合同毫无依据，故无权要求返还物业使用权转让合同。原告自2017年7月开始一直以涉讼物业向欣盛公司收取委托经营管理收益，其可以向欣盛公司收取委托经营管理收益的前提是其取得涉讼物业的合法使用权并且欣盛公司认可涉讼物业使用权的交付。若原告认为被告一直未交付涉讼物业，则原告没有向欣盛公司收取任何委托经营管理收益的基础和权利。原告既认为被告没有交付涉讼物业、进而要求解除合同和支付违约金，又一直以涉讼物业向欣盛公司收取委托经营管理收益，二者显然矛盾且不可兼得。因此，在原告以涉讼物业已实际收取委托经营管理收益的情况下，无权再以被告未实际交付物业为由解除合同和要求被告支付任何违约金，否则将导致原告以涉讼物业双重获益，而且原告没有证据证明其因被告交付涉讼物业的行为而遭受任何损失。原告要求被告返还物业使用权转让金并支付30%违约金毫无事实和法律依据，也没有合同依据，且明显过高。三、原告受让涉讼物业使用权时自愿选择贷款方式向被告支付物业使用权转让金，其当然须自行承担还款和支付利息的义务。原告所谓的贷款利息损失，实际是其自身借款行为的后果，是基于原告与出借人之间的借款合同关系而产生的合同义务，并非因涉讼《物业使用权转让合同》解除而产生的损失，与被告没有任何关系，与涉讼《物业使用权转让合同》是否解除亦无关系。原告要求赔偿贷款利息没有事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（五期）天街2号楼于2019年11月26日办理了竣工验收备案。被告主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地D2号楼。坐落于广东省佛山市南海区×××××××××××于2020年6月19日取得不动产权证[粤（2020）佛南不动产权第×××××××号]，登记权利人为佛山市南海区大×××东经济联合社。2016年10月27日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地×××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年10月26日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金220856元，乙方按照银行贷款方式支付使用权转让款，首期支付转让款110856元，其余款项110000元可以向广东南海农商银行大沥支行借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件三；甲方在2017年6月30日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。原告已向被告支付物业使用权转让款220856元。同日，原告（甲方）与欣盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方同意将其所有的位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××××××物业委托乙方进行经营管理的有关事宜；物业委托经营期限为3年，期限自物业正式交付使用之日起计算；甲方应保证该物业的使用权完整有效，并出具委托书由乙方代为办理该物业的接受及经营相关手续；乙方每年应向甲方支付固定的经营委托收益为17664元整，每月为1472元整，实际经营盈亏由乙方承担；委托经营收益自该物业开始委托经营的次月1日起计算，按月支付，当月的委托经营收益于次月底发放。同日，原告出具《物业管理授权委托书》，委托欣盛公司代为处理与物业接收有关的手续，具体包括代为办理物业的检验与接收手续、代为签署与物业接收有关的文件、代为处理其他与物业接收有关的事宜。2017年2月24日，原告（乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（甲方）签订《补充协议》，约定：转让合同第四条第2点第（3）小点条款中“可以向广东南海农商银行大沥支行借款支付”修改为“可以向符合条件的金融机构借款支付”。等等。2017年6月30日，被告（乙方）与欣盛公司（甲方）签订《广佛智城物业及资料移交书》，载明：甲方受佛山市南海区××××××××××佛智城×××××××××××××××××××物业业主原告委托，全权代为办理与该物业接收交付有关的手续；甲方确认该物业已达到《物业使用权转让合同》约定的交付条件，符合《物业使用权转让合同》约定的交付标准，同意接收该物业；甲、乙方双方于2017年6月30日办妥该物业及相关资料的移交，甲方确认乙方于当日已将该物业的钥匙2条等资料移交给甲方。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。诉讼中，原告确认已收取欣盛公司支付的委托经营管理收益共43239元。2020年11月25日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已办理竣工验收备案并取得不动产权证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业使用权转让合同》约定被告应在2017年6月30日前将涉讼物业交付给原告，根据审理查明的事实，原告有出具授权手续委托欣盛公司代为接收涉讼物业，而欣盛公司实际上也接收了涉讼物业并向原告支付了委托经营管理收益，即被告已经履行了涉讼《物业使用权转让合同》项下交付物业的主要义务。与此同时，原告虽主张涉讼物业相对于合同签订时提供给原告的图纸有重大变化，但未能提供证据对此予以证明，且即便原告上述主张属实，亦不能以此认定被告构成根本违约，原告可另寻法律途径主张权利。因此，原告以被告没有交付涉讼物业及涉讼物业与约定不符为由诉请解除涉讼《物业使用权转让合同》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。如上所述，涉讼《物业使用权转让合同》并未解除，原告提供的微信聊天记录不能直接证明被告有同意退房退款的意思表示，且被告在诉讼中亦明确不同意退还款项，故原告不能以此为由要求被告退还全部物业使用权转让款，但该合同关于2037年6月30日至2048年12月31日期间的租赁约定依法无效，被告依法应返还相应对价予原告。经核算，原告在2017年6月30日至2037年6月29日期间使用涉讼物业的对价为140194元（2017年6月30日至2048年12月31日共11508天，2017年6月30日至2037年6月29日共7305天，故220856×7305÷11508≈140194），而原告已支付物业使用权转让金220856元，故被告应当返还80662（220856-140194）元予原告。原告诉请被告返还的物业使用权转让金超出该数额的部分，本院不予支持。此外，原告自愿选择使用贷款的方式向被告支付物业使用权转让金，其主张的因贷款产生的利息损失实质上属于其使用贷款方式支付物业使用权转让金所应当支出的合理正常的成本及对价，应由其自行承担，故原告诉请被告赔偿其该部分利息损失，缺乏理据，本院不予支持。原告虽有出具授权手续委托欣盛公司接收涉讼物业，且欣盛公司及被告于2017年6月30日签署的《广佛智城物业及资料移交书》载明欣盛公司确认涉讼物业符合《物业使用权转让合同》约定的交付条件并同意接收该物业，但涉讼物业于2019年11月26日才取得竣工验收备案，即在此之前涉讼物业不具备交付使用的条件，故不能根据上述《广佛智城物业及资料移交书》认定原告于2019年11月26日之前已经委托欣盛公司接收了涉讼物业，涉讼物业的交付时间应以竣工验收备案的时间为准。因此，原告有权诉请被告支付相应的逾期交付违约金。原告诉请被告按已付转让款220856元的30%向其计付违约金66256.8元，本院结合合同约定及履行情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情认定违约金应按原告已付转让金220856元的15%计付违约金33128.4元予原告，原告诉请的逾期交付违约金超出上述核定数额部分的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金80662元并支付逾期交付违约金33128.4元予原告邝洁芬；二、驳回原告邝洁芬的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2982.33元（原告已预交），由原告邝洁芬负担1891.33元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担1091元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告邝洁芬，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年三月三日书记员 李和仪