安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖15民终333号 上诉人（原审原告）：舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会，住所地安徽省舒城县开发区安天盛世名城小区****。 负责人：徐大海，该业委会主任。 委托诉讼代理人：查月桃，安徽皖正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽安天物业管理有限公司,住所,住所地安徽省舒城县城关镇花桥路盛世名城物业会所社会信用代码91341523764756596R。 法定代表人：许明仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：翟敏，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙薇，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 上诉人舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会（以下简称安天业委会）因与被上诉人安徽安天物业管理有限公司（以下简称安天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 安天业委会上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决违背最高院公报的指导性案例精神，违背最高院“检索到的类案为指导性案例的人民法院应当参照作出裁判”之规定，违背最高院“同案同判”原则。本案与最高院指导性案例“春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业公司物业服务合同纠纷”案件性质相同、过程一样，一审作出背离判决，违反《最高院人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》第九条的规定。最高院认为业委会权利来自于业主大会授权，无全体业主授权的情况下，不能以自己的意志对业主重大权利做出放弃，即便做出放弃的意思表示，该行为也是无效民事行为。本案2019年6月2日盛世名城小区业委会成立，2020年3月6日在未经全体业主授权的情况下，业委会与物业公司签订交接协议约定，公共收益按合同价提成7700元，后部分业主发现合同外还有160000元收益没有移交，且物业公司在服务期间没有按照约定承担维修责任。经全体业主讨论决定，通过诉讼追回收益并让物业公司承担维修责任。一审中上诉人向法院提交了“书证提出命令申请书”，要求法院责令被上诉人提交利用物业共用部位、共用设施进行经营活动收益的账册和原始票据，至今法院没有责令被上诉人提交。二、住建部《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条明确规定“根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从专项维修资金中列支”。业主和物业公司签订的《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》明确约定物业公司应对公用屋面、外墙面、化粪池、单元门厅等承担维修责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定物业服务企业不履行或不完全履行合同约定或法律法规规定或行业规范确定的维修、养护、维护义务，业主请求服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，法院应当支持。业主诉求只限于物业公司应予承担的公用屋面、公用外墙面的小修责任。三、一审法院认为“协议内容在业主代表群中公开，原告业务证据证明该协议损害了业主利益，应为合法有效，对原被告具有法律约束力”严重错误。案涉协议在业主代表群中公开后，业主代表明确表示反对，不予追认。四、维修单元门厅挑檐玻璃款应予支持。五、一审法院认定交接协议签订时有全体业委会成员参加与事实不符。六、案涉舒城县人民政府回复明确只是资料和财物的接收约定，并未涉及修缮事项，对资料交接，不存在放弃业主权利。七、一审查明安天盛世名城业主委员会于2019年11月15日成立与事实不符。八、小区损坏的井盖包括雨污水井盖、化粪池井盖、渠沟井盖等，应由被上诉人承担维修责任。 安天物业公司答辩：一、本案案涉物业交接协议不违反法律法规的禁止性规定，系双方真实的意思表示，原审判决认定物业交接协议合法有效完全正确。原审查明，2020年3月17日安天物业公司与业委会签订的《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》是在三里河社居委的主持参与下，根据“现状移交”的基本原则，围绕业委会制定的会谈方案经过4个多月的多轮协商，并最终于2020年3月17日，在业委会全部九名委员参与下，就小区物业交接所涉及的资料移交、办公用品捐赠、物业用房移交、公共收益分配、物业维修等所有交接争议事项达成的最终解决方案。物业交接协议第五条清楚载明：“此协议为物业交接最终协议，签订后即时生效，10日内完成交割，双方交接工作圆满结束”。交接协议条款是双方平等协商的结果，物业交接协议体现了安天物业公司对既有合法经济利益的让步，而不存在任何损害业主权利的内容。业委会在上诉理由中提出的《最高人民法院公报》案例在性质上不属于指导性案例，且该案例系以“移交协议是一个不完全的移交协议”及“业委会对业主的重大权利作出放弃”为适用前提，在本案中不具参照适用的事实基础。安天物业公司在《物业服务合同》履行过程中事实上亦并未形成所谓合同外的160000元收益，根本不存在返还160000元收益的事实基础，本案根本不存在不完全移交或放弃业主重大权利的事实，业委会在本案中提出的与第一、第三、第七、第八项与物业交接协议相关的上诉理由均缺乏基本的事实及法律依据，依法不能成立。二、根据《物业服务合同》约定及相关法律规定本案案涉盛世名城小区公用屋面、公用外墙面、单元门厅挑檐玻璃等公共部位的维修费用应从物业专项维修资金中列支，原审判决驳回业委会主张公用部分维修费用的原审诉讼请求适用法律完全正确。本案小区物业管理的移交系以现状移交为原则，物业交接协议的签订标志着包括物业维修在内的所有物业交接工作的完成，已不存在业委会另行提起诉讼的法律基础。案涉《前期物业管理服务协议》第四条第八款明确约定“小区物业共用部位、设施、设备、设备在规定的保修期内由开发单位负责保修；保修期满后，小修及日常维护由物业企业负责，大中修或涉及材料更换、更新改造之责任及费用则由相关业主或物业使用人共同承担”。《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条明确规定，住宅的屋顶及户外的墙面、门厅属于住宅共用部位，应由专项维修资金予以维修。《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出和物业服务成本。上述合同约定及法律条文规定清楚明确：物业公司对小区共用部分仅承担不涉及到材料更换的小修及日常维护的义务，业委会在上诉理由中任意曲解“小修”概念无任何事实依据。业委会在本案中提出的与第二、第四、第九项与公共部位维修相关的上诉理由均缺乏事实及法律依据，依法不能成立。三、原审中业委会主张仅限于窨井盖的维修费用，业委会在上诉理由中所列出的“化粪池、沟渠”超出了其一审诉讼请求的范围。原审判决针对业委会的一审诉讼请求，认定窨井盖的维修责任应由相关市政部门承担不存在任何错误。综上，业委会在本案中的上诉请求及所提出各项上诉理由均缺乏事实及法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请法院在查清事实的基础上，依法维持原判。 安天业委会向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还原告小区公共收益分成人民币160000元;2.请求判令被告支付原告公用外墙面、屋面维修款暂计人民币300000元,具体金额以司法鉴定为准;3.请求判令被告支付原告维修单元门厅挑檐玻璃、窨井盖暂计人民币70000元,具体以司法鉴定为准;4.请求判令被告承担本案诉讼费、鉴定费等一切费用。 一审法院审理查明：2010年8月20日，被告与安天盛世名城小区的广大业主签订《前期物业服务管理协议》,正式成为安天盛世名城小区物业管理服务单位,该协议约定被告主要承担对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目的维护、修缮、服务与管理,被告在长达近10年的时间内为该小区提供物业管理服务,且被告在2019年度舒城县61个住宅小区物业服务考核中获得92分,排名第八名,在老旧小区物业管理服务企业中排名第一;经舒城县房地产管理局的备案批复,安天盛世名城小区业主委员会(即本案原告)于2019年11月15日成立,被告发函告知原告于2019年12月31日终止前期物业服务;原告于2020年3月4日与安徽银通物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。2020年3月17日，在舒城开发区三里河社区居民委员会的主持下，原、被告对前期物业服务达成交接协议,该协议约定“四、此协议为物业交接最终协议,签订后即时生效,10日内完成交割，双方工作圆满结束”,现原、被告已按该协议完成了交接工作。针对原、被告在交接期间产生的其他矛盾,舒城县政府办对该小区业主吴某反映的各项诉求回复如下:1.此协议是依据条例规定,由前期物业向业主委员会移送相关资料、财物,不存在私自交接的问题;2.关于你户需要修缮的诉求,交接协议只是资料和财物的约定,并未涉及修缮事项;另查你户房屋现已超过保修期,待下一步启动物业专项维修资金后申请解决;3.业委会全体成员都参加了会议,协议达成后,在业主代表群已公开,业委会主任的辞职信非本人起草,与你提供的版本差异巨大;4.协议中对资料要求按条例规定,考虑多种原因进行现状交接,不存在放弃业主权利;5.该小区业委会选举依据《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《安徽省物业管理条例》等法律行政法规的规定开展的,且已于2019年6月依法备案。 一审法院认为，被告与安天盛世名城小区的全体业主签订的《前期物业服务管理协议》合法有效;针对公用部位的维修及公用物业收益分成双方产生的争议,2020年3月17日，经舒城开发区三里河社区居民委员会的协调,原、被告达成《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》,对相关资料、财物和公共部位收益的交接事项都作了明确约定,该交接协议签订时有全体业委会成员参加,协议内容也在业主代表群中公开,原告也无证据证明该协议损害了业主权益,应为合法有效,对原、被告均具有法律约束力;被告在终止物业管理服务时已按协议约定履行了全部义务。并且舒城县人民政府办公室也对该协议作了回复,进一步确认该协议按条例规定,考虑多种原因进行现状交接,无存在损害业主权利的情形。对原告诉请被告返还利用物业共用部位、共有设施设备收益的分成,因双方签订的协议已对此作明确约定,被告也已按协议约定向原告支付收益款,原告在协议有效的情况下再要求被告支付上述款项,违背了诚实信用的原则,本院依法不予支持。对原告诉请被告支付共用屋面、公用外墙面维修款暂计300000元及单元门厅挑檐玻璃和窨井盖维修款暂计70000元,并申请对上述维修费用予以鉴定;根据相关法律规定和舒城县人民政府办公室的回复,对超过保修期公用屋面、公用外墙面的维修应启动物业专项维修资金予以修缮,不属于被告应当承担的责任;窨井盖的维修责任应由相关市政部门予以承担;对原告的该项诉请依法均不予支持。对原告申请对该小区的共用屋面、公用外墙面、单元门厅挑檐玻璃和窨井盖的维修款进行司法鉴定,由于本院已对该维修款作了上述阐述,原告所申请鉴定的鉴定结果,对本案事实的认定并无影响,本院对原告的鉴定申请依法不予支持。综上,一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款,《物业管理条例》第二十一条、第三十八条、第五十一条第一款、第五十三条第二款之规定,判决:驳回原告舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会对被告安徽安天物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8950元,由原告舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会负担。 二审期间，当事人向法庭提交了新证据，本院依法组织当事人进行了质证。 安天业委会举证：证据一：《关于安天·盛世名城小区首次业主大会先选举及表决结果的公告》《业主大会议事规则》（被上诉人一审期间已提交）。证明目的：根据业主大会议事规则第六条、第十七条之规定“利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用”属于业主大会决定的事项，业主委员会未经业主大会授权不能以自己的议事对业主的权利进行放弃。证据二：《关于召开业主大会的通知》《安天·盛世名城小区各楼栋业主代表投票权数对照表》《业主大会表决情况统计表（一）》。证明目的：经业主代表提议，业委会报告三里河社区后，召开业主大会，经业主大会表决：专有部分占建筑总面积2/3以上的业主并且占总人数3/4以上的业主，再次确认授权业主委员会代表全体业主对安徽安天物业管理有限公司进行法律诉讼，要求通过诉讼程序解决返还公共收益及小区公共部位维修问题。证据三：《授权委托书》《业主大会公告》《代表全体业主行使诉权的决议》。证明目的：经业主大会表决，业主大会再次确认授权业主委员会，由业主委员会代表全体业主与安徽安天物业管理有限公司进行诉讼，并要求业委会不得对业主权利进行任何放弃，业委会应将诉讼进行情况及时通报全体业主，确保业主的知情权不被侵犯。证据四：采购的挑檐玻璃清单。证明目的：2020年9月，维修单元门厅玻璃共花销26302.91元，依据物业服务合同约定，该费用应由被上诉人承担。证据五：小区损坏的雨污水井盖照片，证明目的：依据物业服务合同约定，雨污水井盖维修费用应由被上诉人承担。 安天物业公司质证：对证据一，真实性无异议，关联性有异议，达不到其证明目的，因为按照相关的法律规定及物业管理条例，业委会具备对外签订相关协议的主体资格；对证据二、三，三性均持有异议，不能判断会议召开时间及表决程序是不是符合议事规则及相关规范要求，同时这些表决的内容与本案的争议焦点无关；对于证据四，三性均持有异议，清单从形式上就是个白条，不能作为认定事实的依据，同时挑檐玻璃本身也不属于物业企业的维修范围，也达不到其证明目的；对证据五，三性均持有异议，相关的污水井盖实际状况应当以移交当时的现状为准，相关的照片不能作为认定案件事实的依据。 本院认证：对安天业委会所举证据真实性予以认定，其证明目的将结合本案事实综合予以判定。 本院二审对一审查明的基本事实予以确认。另查明：安天业委会于2019年6月19日经舒城县房地产管理局批准备案。 本院认为，本案争议焦点一、安天业委会要求安天物业公司返还公共收益160000元是否有事实和法律依据。2020年3月17日当事人签订了《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》，该协议第四条对于案涉的公共部位收益问题有明确约定，即按合同价提成77000元和无偿捐赠33000元给安天业委会。安天业委会举出最高人民法院公报案例，认为移交协议之外的收益业主应当得以主张，但上诉人所举公报案例中，其所涉移交协议明确移交的是2008年1-6月的共有部分收益，所以业主就该日期之前的收益得以再行主张收回。而具体到本案《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》第四条的约定，并未载明协议外仍有未结算的公共部位收益，应视为该协议对双方争议的全部公共部位收益进行了结算确认。基于此种情况，安天业委会认为还有160000元收益尚未移交，应承担相应的举证责任。现上诉人就其主张的共用部分收益的实际存在，未举出充分证据予以证明，即未提供相关租赁合同和收费账册记录等以证实收益的具体金额。因安天业委会与安天物业公司2020年4月13日移交的材料中包含“9.移交清算预售、代收的有关费用及相关账册”，安天业委会认为应由安天物业公司提交相关公用部位收益证据的理由不能成立，上诉人就前述收益部分无法向法院举出充分证据的情况下，应由其承担举证不能的不利后果。如上诉人后续能够补充相应充足的证据，可另行主张该部分权益。综上，一审法院未支持安天业委会关于共用收益分成的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 本案争议焦点二、安天业委会主张安天物业公司应支付其公共外墙面、屋面维修款、维修单元门厅挑檐玻璃、窨井盖费用的请求是否成立。根据案涉《前期物业管理服务协议》第三条约定，安天物业公司管理内容包括共用设施设备的养护修缮，但前述服务协议第四条“物业管理服务费用”中第八项同时约定：“小区物业共用部位、设施、设备在规定的保修期内由开发单位负责保修；保修期满后，小修及日常维护由物业企业负责，大中修或涉及材料更换、更新改造之责任及费用则由相关业主或物业使用人共同承担。”从以上条款可以看出，物业企业收取物业管理费所对应的维修责任应仅限于对小区设施的功能维护即管理性维修，以保障设施设备正常运行为目的。本案中所涉及的墙面和屋面破损、挑檐玻璃整体更换、窨井盖更换，均属于需主体材料更换的项目，从上诉人起诉预估金额看，以上诉请的维修项目耗资亦较大，上诉人要求由安天物业公司承担维修费用，无合同约定也无法律依据，一审不予支持亦无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费3500元、二审案件受理费3500元，共计7000元，均由舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二一年三月十八日 法官助理郝先春 书记员刘静 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。