辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民再20号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈**，男，1977年6月24日出生，汉族，宜泊昰汽车维修保养中心业主，户籍地沈阳市皇姑区，现住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：宋亮，辽宁品行律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姚军，女，1959年4月5日出生，汉族，户籍地沈阳市皇姑区，现住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：高艳清，辽宁六合律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁容川房地产发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街**。法定代表人：栗维军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪，女，1981年2月25日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。再审申请人陈**因与被申请人姚军、辽宁容川房地产发展有限公司（以下简称容川公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2019）辽01民终12576号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2020年11月26日作出（2020）辽民申3390号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈**及其委托诉讼代理人宋亮，被申请人姚军及其委托诉讼代理人高艳清，被申请人容川公司委托诉讼代理人王洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈**再审请求：1.撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初7013号民事判决书及沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终12576号民事判决书；2.对陈**所有位于沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1的房产不予执行；3.本案全部诉讼费用由姚军和容川公司承担。事实与理由：1.原审法院认定基本事实错误。陈**在诉争房屋查封前签订了《商品房买卖合同》，并有银行流水、转账记录、收款收据、准住通知单等，陈**还向小区物业交纳管理服务费、装修房屋垃圾清运费、化粪池清远费等，足以说明陈**在诉争房屋被查封前已经支付全部对价95万元并实际占有该诉争房屋。陈**到物业了解，现该房的市场销售价格不足5000元每平，该房屋又系顶楼，市场交易更加困难。陈**以95万元的价格购买符合当时的市场行情。2.原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2018年6月28日，陈**在法院查封之前签订《商品房买卖合同》，并已经支付全部对价95万元实际占有该诉争房屋。陈**无法办理过户是因为容川公司的原因，并非自身原因造成的。姚军辩称，陈**未能举证证明其对本案的执行标的物享有足以排除强制执行的实体权益，要求中止执行没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。辽宁省高级人民法院指令再审无事实和法律依据，不符合指令再审的审查范围。一、本案虽然系申请执行人提起的执行异议之诉，但原因是案外人即陈**在执行过程中对执行标的提起书面异议，执行异议和执行异议之诉均由陈**中止执行的主张引起，因此，陈**应承担举证责任证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的实体权益。1.陈**没有证据证明其与容川公司在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。该合同未在房产部门备案，内容与《授权委托书》内容矛盾，其提交的容川公司出具的“情况说明”记载陈**购买诉争房屋的时间是2018年11月16日，合同未对现房买卖约定交房时间和具体的付款方式，对第一笔50万元的给付方式没有体现，不符合正常交易习惯，陈**也没有转账凭证证明其向容川公司交付了45万元尾款。2.在人民法院查封诉争房屋前，陈**没有实际占有使用该房屋。截止2019年5月9日执行异议听证时该房屋一直处于闲置状态，且仍在芒果中介挂牌出售。3.陈**不具备购买诉争房屋的能力，也未能提供合法有效的证据证明其已经实际支付了95万元购房款。二、陈**与容川公司签订的《商品房买卖合同》属于恶意串通，故意妨碍和阻止民事判决执行的行为，逃避执行损害了姚军的合法权益，属无效合同，不应当作为排除强制执行的证据予以采信。1.容川公司对陈**的主张和证据均表示没有异议，对授权委托书与买卖合同矛盾的事实、与情况说明矛盾的事实不能作出合理解释。2.一审法院查封案涉房产后向容川公司邮寄送达了民事裁定书，但容川公司未提出异议，也未提出该房已被出卖，但在庭审中又陈述不知道被查封的事实，明显属于虚假陈述。容川公司以95万元出售案涉房屋给陈**，明显低于市场价。容川公司辩称，我方认为省法院（2020）辽民申3990号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确。虽然房屋成交价格略低，是因为公司急需资金，且该房产系顶楼，年久失修存在质量瑕疵，因而成交价略低于市场价格，符合常理，是双方真实意思表示。陈**对该房款的交付以及实际占有使用时间均发生在姚军诉前保全裁定日、司法查封日、起诉日、判决送达日、申请执行日之前，从时间脉络上看，也不能认定为我公司恶意串通，为逃避执行而转移财产，亦不存在故意妨害和阻止民事判决执行的行为，其买卖行为并未损害姚军的合法权益。因此，《商品房买卖合同》应该被确认为是合法有效的，陈**应依法享有排除强制执行的民事权益。陈**虽与我公司签订了《商品房买卖合同》，但在2018年11月14日前，其只交付了首付款50万元，尚未交付尾款，出于对房产变现金额最大化的考量，如该房屋能高价出售，即使从陈**手中回收房屋可能会被陈**要求支付违约赔偿金的风险，但如若出售价格高于退款加赔偿金之和，我公司也是有余款可能支配的，该余款也是可以偿还姚军一部分欠款的。如该房屋不能出售，亦不影响我公司与陈**继续履行《商品房买卖合同》。为了安抚姚军情绪，我公司将该房产相关情况告知姚军，姚军同意帮助公司出售房屋，但要求公司出具《授权委托书》并写明“此房产为我公司自有房产，并没有与任何人签订过房屋买卖合同，无任何买卖关系”。我公司认为《授权委托书》仅可以证明委托其代为出售房屋的事实，既然陈**已交付全部房款，房子也未经姚军卖出，我公司自然认为该《授权委托书》已无实际意义。因此不能仅以《授权委托书》的内容为依据就否定了《商品房买卖合同》的真实有效。姚军向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）辽0105执异132号执行裁定书；2.判令在（2019）辽0105执2338号执行案件中准许对沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1房产继续执行；3.本案诉讼费由陈**和容川公司承担。一审法院认定事实：因民间借贷纠纷，姚军曾以案外人张洁、容川公司为被告于2019年1月7日诉至一审法院，一审法院于2019年3月1日作出（2019）辽0105民初1440号民事判决，判令容川公司于判决生效后十日内偿还姚军借款本金440000元、利息582000元以及借款本金440000元的利息（自2018年2月13日起至判决确定的给付之日止，按年息24%计算，已支付104元）。案件受理费由容川公司承担3907元。姚军于2019年5月6日向一审法院申请执行。本案在执行过程中，于2018年12月25日查封了容川公司名下位于沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1房产。2018年11月14日，容川公司出具授权委托书一份，委托人为容川公司，受托人为姚军。委托事项为：现委托姚军代我公司出售位于沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1，面积为199.22平方米的房产，委托售价为150万元（包含地下车位一个）。此房产为我公司自有房产，并没有与任何人签定过房屋买卖合同，无任何买卖关系。若因出售该房产可能引发的相关法律及产权纠纷，由我公司全部承担，与委托人姚军无任何关联。该授权委托书由容川公司加盖公章，法定代表人签名。2018年6月25日，陈**与容川公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，陈**购买容川公司开发的位于沈阳市和平区文安路56-1号第1幢1单元1-15-1号房屋，建筑面积199.22平方米，房屋总价款为玖拾伍万元整。付款方式为分期付款:2018年6月25日付款，伍拾万元整。余款肆拾伍万元整，在2018年11月20日前结清。合同中未约定房屋交付期限，该《商品房买卖合同》未经备案。2018年6月25日，容川公司向陈**出具收款收据一份，记载收到陈**支付的购五里河家园1-15-1房首付款500000元，结算方式为现金。根据陈**提供的中国农业银行银行卡交易明细清单显示以及陈**自述，该首付款500000元系其亲属向其出借后以执行款的方式转入沈阳市皇姑区人民法院账户。2018年11月16日，容川公司向陈**出具收款收据一份，记载收到陈**支付的购五里河家园1-15-1房尾款450000元，结算方式为现金。2018年11月16日，容川公司向陈**出具商品房准住通知，同意陈**入住涉案房屋。当天，陈**向涉案房屋所在小区的物业公司支付了管理服务费、装修房屋垃圾清运费、化粪池清掏清运费等。另查明，截止至2019年5月9日，诉争房屋仍在芒果中介挂牌出售，出售价格为148万元。陈**作为案外人向一审法院提出执行异议，主张其于2018年6月25日与被执行人容川公司签订房屋购买合同，房屋总价款950000元已经全部支付且房屋已经实际占有，要求法院解除查封。一审法院于2019年5月14日作出（2019）辽0105执异132号执行裁定，裁定终止对沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1房产的执行。姚军不服该裁定，于2019年5月29日诉至一审法院。一审法院认为，执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不许对该标的物实施执行的诉讼，其诉讼的目的就是为了阻止执行。本案系申请执行人提起执行异议之诉，原因是案外人即陈**在执行过程中对执行标的提起书面异议，执行异议和执行异议之诉实际上均由案外人即陈**中止执行的主张而引起，因此，案外人即陈**应承担举证责任证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，现进行如下分析：陈**提供其于2019年6月25日与容川公司在法院查封诉争房屋之前签订的书面的《商品房买卖合同》、银行流水明细、银行转账记录、收款收据、准住通知以及物业费收据等，用以证明陈**在诉争房屋被查封前已经与被执行人即容川公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款并实际占有诉争房屋。姚军对于陈**提供的《商品房买卖合同》的真实性提出异议，故本案焦点为陈**与容川公司签订的《商品房买卖合同》是否真实、合法并生效。庭审中，陈**自述因其叔叔与容川公司的法定代表人栗维军系朋友关系，因栗维军称急需钱款支付法院的执行费，故询问其是否购买涉案房屋，因价格较低故购买涉案房屋，购房款中的500000元系其叔叔向其出借。第一，陈**在与容川公司签订《商品房买卖合同》时支付的购房款系向案外人借用，一审法院无法认定陈**实际具备购买诉争房屋的能力；第二，容川公司因与姚军民间借贷纠纷一案，被法院判决其应偿还原告姚军借款本金及利息110余万元；第三，根据容川公司于2018年11月14日向姚军出具的授权委托书中记载，诉争房屋在此时并未与任何人签订房屋买卖合同，即容川公司对于诉争房屋是否已出卖一事存在两份相互矛盾的证据材料；第四，容川公司出具的授权委托书中记载委托出售房屋价格为150万元，在芒果中介2019年5月9日挂牌出售诉争房屋时显示的价格为148万元，而容川公司在相关民事案件执行过程中以远低于市场价的95万元将涉案房屋出售给陈**，其行为明显属于为逃避执行而转移财产的行为，且陈**在庭审中自认其对于容川公司欠付执行款项以及涉案房屋的出售价格远低于市场价一事是知情的，故陈**与容川公司签订《商品房买卖合同》明显属于恶意串通,为逃避执行将其财产转移给案外人，故意妨害和阻止民事判决执行的行为，因损害姚军合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该《商品房买卖合同》应属无效，不应得到支持。因该《商品房买卖合同》无效，陈**不享有排除对沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1房屋的民事权益，故应准许对沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1房屋继续执行。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百零六条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条规定，判决：一、准许对位于沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1（建筑面积199.22平方米）房屋的执行；二、驳回各方其他诉讼请求。案件受理费25800元（姚军已预交），由陈**负担。陈**不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由姚军和容川公司承担。本院二审期间，姚军提交中国邮政快递回执单、送达回证，证明2018年12月25日皇姑法院查封了诉争房屋，2018年12月29日向容川公司委托代理人崔振伟送达（2018）辽0105裁保40号裁定，容川公司未提出异议，说明其一审中所述我方不知道房屋查封的陈述不属实。陈**认为该证据与本案无关，送达时间在买卖房屋之后。容川公司对送达回证没异议，质证意见同陈**。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈**提供其于2018年6月25日与容川公司在法院查封房屋之前签订的《商品房买卖合同》、银行流水明细、银行转账记录、收款收据、准住通知以及物业费收据等，用以证明陈**在诉争房屋被查封前已与被执行人容川公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款并实际占有诉争房屋。但容川公司于2018年11月14日为姚军出具授权委托书载明却陈述“此房产为我公司自有房产，并没有与任何人签定过房屋买卖合同”，且对容川公司出具情况说明里载明的陈**购房时间为2018年11月16日，仅解释为系陈**购房款余款支付时间。且一审法院于2018年12月12日已作出（2018）辽0105财保40号民事裁定，裁定查封容川公司、张洁银行存款3012280.67元或查封等额价值财产。另《商品房买卖合同》对于案涉的现房买卖却未约定交房时间，且第一笔购房款50万元的给付方式并未体现。故陈**在明知容川公司急需资金，仍以明显低价购买案涉房屋，该行为势必损害他人利益，无法认定双方存在真实合法有效的商品房买卖关系，故一审判决并无不当。关于陈**主张其推断授权委托书系姚军强迫栗维军签订的问题，因陈**该主张仅系推断，并未提供充分证据证明该主张，故对陈**该项主张不予支持。综上所述，陈**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25800元，陈**负担。本院再审对原一审、二审判决查明的事实予以确认。本院再审认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据该规定，本案的争议焦点为陈**对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案应重点审查陈**在法院查封案涉房产之前是否已经与容川公司签订合法有效的商品房买卖合同，以及陈**是否支付了合同全部价款。容川公司于2018年11月14日向姚军出具《授权委托书》委托其出卖案涉房屋，该《授权委托书》明确载明案涉房屋为容川公司自有房产，并没有与任何人签定过房屋买卖合同，无任何买卖关系。现陈**主张在2018年6月25日与容川公司签订《商品房买卖合同》，与上述容川公司《授权委托书》的内容矛盾。容川公司再审虽对出具《授权委托书》的原因进行了解释，但不足以说明上述矛盾存在的合理性。案涉房屋所在小区系容川公司开发，在2006年除案涉房屋外全部售出，合同具备备案条件，亦可办理过户手续。案涉《商品房买卖合同》载明签订时间为2018年6月25日，双方主张余款已于2018年11月16日支付完毕，但截止法院查封时，双方未对《商品买卖合同》办理备案手续，未进行预告登记，也未办理相应的过户手续，因而在存在上述矛盾的情况下，仅凭现有证据无法确认案涉合同签订于法院查封之前，双方存在真实有效的买卖合同关系。容川公司出具的《授权委托书》确定案涉房屋售价150万元，姚军再审提供的网络询价报告亦能证明案涉房屋最低亦在134万元以上。《商品房买卖合同》约定房价95万元，明显低于其市场价值。从房款支付情况看，第一笔50万元是代容川公司支付的执行款，第二笔45万元仅有陈**的银行提现记录和容川公司开具的收款收据，且容川公司未给陈**开具销售不动产统一发票，无法确认陈**实际支付了此笔购房款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，因此即使被执行人对案外人的权利主张表示承认的，也不能免除案外人的举证证明责任，以避免案外人和被执行人串通损害申请执行人的利益。现陈**对于双方已在法院查封前签订了真实有效的买卖合同及购房现金确已全部实际给付的事实，未能提举充分的证据予以证实，因此应当承担举证不能的不利后果，对其主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益本院不予支持。综上，陈**的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2019）辽01民终12576号民事判决。本判决为终审判决。审判长  孙晓娟审判员  戈利利审判员  张 伟二〇二一年三月二十六日法官助理高聪书记员郭丹丹本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。