成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初510号 原告：钟福英，女，1945年8月15日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：胡金宇，四川秉卓律师事务所律师，特别授权。 被告：孙佳莉，女，1964年5月1日出生，住四川省新津县。 第三人：高萍，女，1963年11月3日出生，住成都市成华区。 原告钟福英与被告孙佳莉、第三人高萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟福英以及委托诉讼代理人胡金宇，被告孙佳莉，第三人高萍到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告钟福英向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《房屋出租合同》；2、请求判决被告支付原告违约金4000元；3、请求判决被告和第三人腾退房屋并按规定恢复房屋原状；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2019年12月30日签订《房屋租赁合同》约定原告将位于成都市成华区××路××号××号商铺出租给被告，租赁期限从2020年3月30日至2023年3月30。2020年2月3日，被告擅自拆除商铺内墙体并改造，造成房屋承重结构破坏。2020年9月30日，成华区住房建设和交通运输局向原告发出《整改通知书》要求恢复原状，被告至今未恢复原状。2020年9月28日，被告违反合同与欸你大概，未经原告同意擅自将房屋转租给第三人。故请求依法判决。 被告孙佳莉辩称，我不同意与原告解除《房屋出租合同》的理由，我没有违约，我也是按时交付房租。原告想要出售该商铺，找了三拨人看房。当时接手该商铺的时候房屋很乱，我也是高价请人，用的高价材料将房屋装修好。当时接手的转让费是4万元。装修好后原告的亲戚也都来看了房屋，他们表示同意。然后我们经营起来了，也是一直按时向原告付房租。 第三人高萍述称，当时经营是我和被告合伙经营，我与被告各出资了7万元经营该商铺，后于2020年9月20日达成协议我给被告7万元，被告把该商铺转让给我由我全权经营该商铺。 经审理查明，原告钟福英系成都市成华区小龙桥87号7、8、9号商铺的登记所有权人，房屋建筑面积为82.39平方米。2019年12月30日，原告（甲方）和被告（乙方）签订房屋出租合同，约定原告将前述7-8号商铺出租给被告，租赁期限从2020年3月30日期至2023年3月30日，月租金为4000元。合同第四条约定乙方不得擅自改变此房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，必须爱护此房内外设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。五、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的而合法居住权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议；乙方也无权将此房转租他人，否则甲方有权收回此房。九、甲乙双方在协议期内，均不得违约，如甲方违约则案该房一个月租金作违约赔偿金给乙方。乙方违约则按该房一个月租金做违约赔偿金给甲方。 2020年7月20日，被告孙佳莉出具的承诺书载明：本人孙佳莉与2019年12月30日与出租方钟福英签订的《房屋出租合同》，商铺地址为成华区小龙桥87号附7、8号，共两间商铺。本人在出租方不知晓的情况下，为了方便经营，对该两间商铺的中间隔墙上开了门洞，并在该商铺里新建了厕所。如因此导致任何问题，我愿意承担一切责任。 2020年9月28日，被告（甲方）和第三人（乙方）签订《合同》约定：今双方协商由甲方孙佳丽同意将小龙桥87号的如意茶房转让给乙方高萍经营管理，今后与房东的房租交租一切由高萍负责，与孙佳丽无关，合同更名（与原合同房主商议）。转让费70000元。备注：如乙方不愿经营了要该铺子，乙方可以转让，转让费归乙方所有与甲方无关（不经甲方同意，乙方自行处理）甲方无权擅自收回茶房。2020年9月22日，被告向第三人出具的收条载明：今收到高萍转让费7万元正，位于小龙桥路**如意茶坊。 2020年9月30日，成都市成华区住房建设和交通局向原告出具改正通知书载明：我局在对你名下成华区小龙桥路87号附7、8、9号商铺进行检查过程中，发现存在以下问题：未经批准擅自在附7号至附8号墙体上开门洞两个，影响房屋使用安全。根据《成都市房屋使用安全管理条例》第二十七条的规定，现要求你在2020年10月13日前对以上问题进行改正。逾期不改正，我局将依法移交成华区综合行政执法局查处。2020年9月30日，被告出具的承诺书载明本人孙佳莉愿意承担开门洞的一切责任。 原告委托四川华泽工程质量检测有限公司（以下简称华泽公司）对案涉商铺装修改造工程安全性进行鉴定，2020年10月12日，华泽公司出具的鉴定报告鉴定结论为：成都市成华区小龙泉路87号附7、8、9号房屋，经现场踏勘、实地检测、结构盐酸和综合分析后，得出：该房屋砖混结构的1、2、3轴及B轴底楼均为承重墙结构，安全性鉴定综合评级为Csu级，应对拆除的墙体恢复原状。2020年11月30日，华泽公司出具的鉴定报告载明鉴定结论为该房屋安全性鉴定综合评级为Csu级，建议将装修改造拆除的墙体恢复原状。 现案涉商铺实际由第三人占有使用至今。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、房屋产权证；3、房屋出租合同；4、承诺书；5、合同；6、收条；7、改正通知书；8、鉴定报告两份等。当事人提交的其他证据材料不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，原告和被告形成合法有效的房屋租赁合同关系，各方应依照合同主张权利和履行义务。 一、关于解除合同问题。根据查明的事实，被告未经原告同意擅自将案涉商铺转让并且未经批准擅自改造商铺承重结构，导致案涉商铺存在安全隐患，行政管理部门责令房屋业主整改。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。故原告主张解除被告的房屋租赁合同符合法律规定，本院予以支持。 二、关于支付违约金问题。案涉房屋租赁合同约定：乙方不得擅自改变此房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，必须爱护此房内外设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。甲乙双方在协议期内，均不得违约，如甲方违约则案该房一个月租金作违约赔偿金给乙方。乙方违约则按该房一个月租金做违约赔偿金给甲方。现被告擅自改变商铺承重结构行为构成违约，按照前述约定应当承担违约责任，原告主张被告承担违约金即一个月房租4000元符合合同约定，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。 三、关于腾退房屋问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本院认定案涉房屋租赁合同应予解除，且案涉商铺实际由第三人占有使用至今，故被告作为合同向对方，第三人作为商铺使用使用人均有义务在合同解除后协助原告腾退案涉商铺。 四、关于恢复原状问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋租赁合同约定：乙方不得擅自改变此房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，必须爱护此房内外设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。现案涉商铺确因被告擅自改造导致存在安全隐患，故依照合同约定和法律规定，被告均有义务恢复商铺原状。故原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 五、关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典实施前的法律规定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告钟福英和被告孙佳莉之间的房屋出租合同； 二、被告孙佳莉于本判决生效之日起五日内向原告钟福英支付违约金4000元； 三、被告孙佳莉、第三人高萍于本判决生效之日起五日内共同将位于成都市成华区××号××号商铺腾退并返还给原告钟福英，并且由被告孙佳莉对前述商铺恢复原状。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告被告孙佳莉、第三人高萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年三月十二日 书记员  王加琦