山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2277号 上诉人（原审被告）：王爱贞，女，1966年4月2日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：刘松君，平度宏伟法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛平度市市政物业管理有限公司，住所地平度市人民路197号。 法定代表人：祝建霖，总经理。 委托诉讼代理人：辛守玉，山东睿韬律师事务所律师。 上诉人王爱贞因与被上诉人青岛平度市市政物业管理有限公司（以下简称市政物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王爱贞上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、被上诉人一审中提交的其与府君庙村委的两份物业服务合同中，并没有“每月每户需交纳公共照明费2元”这一约定，一审查明此约定来自于这两份物业服务合同并判令上诉人承担是错误的。2、根据《青岛市物业管理条例》第27条之规定，业主应是自收房后的次月起才开始缴纳物业费，一审法院被上诉人从交房当月主张的物业费是错误的，上诉人的704房是在2018年4月23日才交房，但被上诉人却是自2017年10月1日开始计收物业费，一审法院认可其计收时间是错误的。3、上诉人之所以后期不交纳物业费，是因上诉人知悉无需交纳物业费，相关费用应由村委承担，上诉人交费行为不是认可被上诉人此后可继续收取物业费，一审的推定是错误的。4、在被上诉人与村委签订的两份物业服务合同的第二条均约定为“乙方提供服务的受益人为本物业的全体物业所有权人(以下简称业主)和物业使用人(以下简称使用人)”，第十七条均约定“住宅由甲方按业主其拥有建筑面积每月每平方米人民币多少元向乙方支付”，即根据这两份一审法院据以判定上诉人应支付物业费的合同上看，交付物业费的主体应是府君庙村委，一审认定的新老居民不同对待在这两份合同并无任何约定，也无任何有效证据证明一审法院的这一判定。综上，一审法院认定事实错误致判决结果错误，为此，特提出上诉，望依法支持上诉人上诉请求。 市政物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，作为与上诉人同一批案件，同一案由的董月彬上诉被上诉人的物业服务合同纠纷一案青岛中级人民法院作出（2020）鲁02民终14639号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因此上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 市政物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令王爱贞立即支付截止2020年2月29日王爱贞太泉美域6-2-2204户物业费2623.27元，违约金1416.57元；太泉美域20-3-201户物业费796.11元，违约金429.9元；太泉美域11-1-501户物业费1066.75元，违约金576.05元；太泉美域6-2-704户物业费2623.27元，违约金1416.57元，共计：10948.49元。2、本案诉讼费用由王爱贞承担。 一审法院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对于当事人争议的问题,一审法院查明,平度市李园街道府君庙村旧城改造后，建设了府君庙安置区（属于平度市李园街道太泉美域小区），府君庙安置区业主隶属于平度市李园街道府君庙村村民委员会（以下简称府君庙村委会）行政管理。府君庙村委会将村民分成本村村民和新居民及外来人员，安置区：其中本村村民464户，总专用建筑面积45940.73平方米；其中新居民及外来人员392户，总专用建筑面积36771.65平方米。并决定：本村村民的安置房物业费由村委会向物业公司交纳（本村村民享受府君庙村委会福利待遇），新居民及外来人员的安置房物业费由各业主自己交纳（不享受本村村民福利待遇）。王爱贞被划分属于平度市李园街道府君庙村新居民及外来人员部分，其所属的涉案小区高层6号楼2单元2204户、6号楼2单元704户、多层20号楼3单元201户、11号楼1单元501户在其中，不享受本村村民物业费福利待遇。 府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司，市政物业公司以涉案高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元中标，取得该府君庙安置区的物业服务资格。 市政物业公司与府君庙村委会（代表464户本村村民）于2016年11月签订涉案小区多层住宅安置房物业服务合同，合同期限为：自2016年12月18日至2021年12月17日止，多层安置楼房物业费按建造面积每月每平方0.49元收取，每月每户公共照明费2元。由府君庙村委会每三个月向市政物业公司支付一次，每次支付时间为上一个月的25日前。又于2017年9月签订涉案小区高层住宅安置房物业服务合同，合同期限为：自2017年10月1日起至2020年9月30日止，高层楼房物业费按建造面积每月每平方1.38元收取，每月每户公共照明费2元。由府君庙村委会每六个月向市政物业公司支付一次，每次支付时间为上一个月的25日前。府君庙村委会（代表464户本村村民）实际以预交方式准时向市政物业公司交纳物业服务费至今。而市政物业公司与新居民及外来人员的安置房业主实际履行交纳物业费的方式是每月的25日交纳当月的物业费。 2017年10月13日、2018年4月23日，市政物业公司（甲方）与王爱贞（乙方）就涉案小区高层6号楼2单元2204户、704户房屋又签订了《前期物业服务协议》，约定：王爱贞按照该楼房的建筑面积每月每平方1.38元向市政物业公司交纳物业服务费，办理手续时一次预交纳一年物业服务费，公共费用分摊由乙方向甲方支付。乙方不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之二支付违约金。 涉案多层11号楼1单元501户、20号楼3单元201户房屋，分别于2016年5月28日、30日交付给王爱贞。王爱贞交清了2018年9月份以前上述四户房屋的物业费（含公共照明费每月每户2元），自2018年10月1日起至今，王爱贞未再向市政物业公司交付物业费。 至2020年2月29日王爱贞尚欠6-2-2204户物业费2623.27元，6-2-704户物业费2623.27元,20-3-201户物业费796.11元，11-1-501户物业费1066.75元。涉案府君庙村安置区至今没有成立业主委员会。 一审法院认为，府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司，市政物业公司以涉案高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元中标，取得该府君庙安置区的物业服务资格。府君庙村委会（代表464户本村村民）与市政物业公司分别于2016年11月签订多层住宅安置房物业服务合同和2017年9月签订高层住宅安置房物业服务合同，是双方的真实意思表示,不违背法律和行政法规的规定，合法有效，一审法院予以确认,并且双方已按照合同约定实际履行。涉案府君庙村安置区没有成立业主委员会，府君庙村委会通过公开招投标方式为该安置区选定了市政物业公司，市政物业公司已按照合同约定履行了物业服务义务，府君庙村委会已代替本村村民464户完全履行了合同义务，本村村民464户占全体业主二分之一以上，其总专用建筑面积占全体业主房屋专用建筑总面积的二分之一以上。况且该安置区没有成立业主委员会，由于业主隶属于府君庙村委会行政管理的特殊性，新居民及外来人员392户应当服从府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司的统一管理，应当按照府君庙村委会与市政物业公司约定的按照中标高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元向市政物业公司履行交纳物业服务费的义务。王爱贞属于府君庙村委会划分的新居民及外来人员392户中的业主，应当按照府君庙村委会与市政物业公司约定的按照中标高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元向市政物业公司履行交纳物业服务费的义务。 况且，新居民及外来人员392户的业主中也按照市政物业公司中标的物业费价格，不同程度地履行了向市政物业公司交纳物业服务费的义务。即使没有与市政物业公司签订书面的物业服务合同，也应视为该392户业主对市政物业公司中标的物业费价格的认可，已形成了事实的物业服务合同关系。市政物业公司已按照物业合同约定履行了物业服务义务，业主就应当按照合同约定履行交纳物业费义务。 市政物业公司已向王爱贞提供了物业服务，王爱贞应当按照约定向市政物业公司交纳物业服务费。市政物业公司主张要求王爱贞交纳自2018年10月1日起至2020年2月29日止，涉案6-2-2204户物业费2623.27元，6-2-704户物业费2623.27元,20-3-201户物业费796.11元，11-1-501户物业费1066.75元,一审法院予以支持。 王爱贞没有按照合同约定向市政物业公司交纳物业服务费构成合同违约，应当承担逾期付款的违约责任。市政物业公司要求王爱贞按照合同约定的日千分之二支付违约金过高。结合案件具体情况调整为欠款时一年期贷款市场报价利率四倍计算。 王爱贞辩称，王爱贞是府君庙村村民，拆迁时就已确定村民不交物业费，市政物业公司从未向府君庙村绝大多数村民个人收取或主张物业费就是例证，因此，应驳回市政物业公司对王爱贞的诉讼请求。如果市政物业公司确系为太泉美域社区提供物业服务，王爱贞也应缴纳物业费，由于市政物业公司连基本的卫生清理、大门看护都没有做到，市政物业公司也应少收或不收物业费。 根据《物业管理条例》第十一条第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。第十二条规定，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么不构成根本性违约不能成为业主拒交物业费的合法理由。所以，王爱贞主张拒绝向市政物业公司交付物业费，一审法院不予支持。王爱贞主张自己是府君庙村村民，拆迁时就已确定村民不交物业费，市政物业公司从未向府君庙村绝大多数村民个人收取或主张物业费，因此，应驳回市政物业公司对王爱贞的诉讼请求。因王爱贞的该主张，涉及府君庙村委会自治组织的自治范畴，不属于人民法院民事受案范围，所以对于王爱贞的该主张，一审法院不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、王爱贞支付市政物业公司平度市李园街道太泉美域小区截至到2020年2月29日6号楼2单元2204户房屋的物业费2623.27元及违约金、6号楼2单元704户房屋的物业费2623.27元及违约金、20号楼3单元201户房屋的物业费796.11元及违约金、11号楼1单元501户房屋的物业费1066.75元及违约金（上述违约金均自每次欠款之日，按同期一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至2020年2月29日），于判决生效之日起十日内付清；二、驳回市政物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，减半收取26.5元，由王爱贞负担，于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：上诉人王爱贞是否应向被上诉人市政物业公司缴纳涉案四套房屋欠缴期间的物业费（包括公共照明费）。本案涉案小区系旧城改造，改造后的安置区业主隶属于府君庙村委会行政管理。因涉案安置区没有成立业主委员会，府君庙村委会作为行政管理者对外公开招投标选任市政物业公司，并与市政物业公司签订物业服务合同，该物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。合同签订后，市政物业公司一直为涉案安置区域提供物业服务，王爱贞交房后自2018年10月1日起一直欠缴物业费。王爱贞作为安置区业主接受市政物业公司提供的物业服务，市政物业公司按照合同约定履行自己的义务后，王爱贞应当按照合同约定交纳物业费，违反合同约定的支付相应的违约金。王爱贞主张其物业费应由府君庙村委会交纳，但王爱贞未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。一审认定王爱贞应当按照物业服务合同交纳物业费及违约金并无不当，本院予以维持。 关于公共照明费，王爱贞签订的前期物业服务合同第四条第七款约定：“公共费用分摊由乙方向甲方支付，该费用包括公共路灯和楼梯电费……分摊方式详见《山东省青岛市居民住宅公共用电量摊分办法》”。根据合同约定并参照《山东省青岛市居民住宅公共用电量摊分办法》，结合王爱贞涉案四套房屋均曾按照2元/月/户的标准交纳过公共照明费的事实，王爱贞的行为应视为对公共照明费价格的认可，且市政物业公司收取的公共照明费标准符合相关法律规定，王爱贞拒绝支付公共照明费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人王爱贞的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53元，由上诉人王爱贞负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年三月十一日 法官助理薄富超 书记员韩平