福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽06民终380号 上诉人（原审被告、反诉原告）：廖本贵，男，1977年8月24日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：林海健，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许秀泉，福建簪华律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈惠珠，女，1980年10月15日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：黄银城，福建高轩律师事务所律师。 原审被告：沈汉福，男，汉族，住福建省诏安县。 原审被告：诏安县桥东镇洪州村村民委员会，住所地福建省诏安县桥东镇洪州村。 法定代表人：沈杰栋，主任。 上诉人廖本贵因与被上诉人沈惠珠、原审被告沈汉福、诏安县桥东镇洪州村村民委员会（以下简称洪州村委会）租赁合同纠纷一案，不服福建省诏安县人民法院（2020）闽0624民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行审理。本案现已审理终结。 廖本贵上诉请求：撤销一审判决，改判支持廖本贵的反诉请求，驳回沈惠珠的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定合同无效有误。1.一审认定案由为租赁合同纠纷，却适用农业承包合同纠纷的相应法规，自相矛盾。2.一审将《农村土地承包经营权流转管理办法》第13条中的“原承包方”理解为原家庭承包方有误，本案中原承包方应为沈汉福，而沈汉福对合同并无异议。3.《农村土地承包经营权流转管理办法》属行政规章，不能作为认定合同无效的依据，且第13条属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，亦不能作为合同无效的依据。4.根据《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第十条规定，土地承包权和经营权可以分离，经营权可以流转。第四十六条规定，经承包方书面同意并向集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。本案流转虽未进行形式上的备案，但与村委会签订的合同实质上具有备案的效力。根据《最高人民法院关于审理农村承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，未备案并不影响土地流转合同的效力。5.本案合同不存在损害集体或第三人利益的情形，应为有效。二、一审未支持反诉请求有误。本案合同合法有效，沈惠珠违背诚信，逾期支付租金的事实清楚。三、即使法院认定合同无效，退还租金也应扣除实际占有使用期间的占用费，而非全部退还租金。 沈惠珠辩称，驳回上诉，维持原判。一、双方签订的租赁合同无效。本案案由虽为租赁合同纠纷，但租赁合同所涉标的实为农村土地承包经营权的流转，一审适用农村土地承包法的有关规定正确。一审认定合同无效的法律依据系因廖本贵无法提供相关的证据证明其合法拥有土地承包经营权，在没有合法取得土地承包经营权的前提下，无权再进行所谓的出租。二、一审判决没有支持反诉请求正确。廖本贵明知其并没有合法取得租赁合同书所约定的土地承包经营权，也没有征得原承包方同意，却欺骗沈惠珠签订所谓的《租赁合同书》，骗取沈惠珠已支付租金120000元，严重侵犯沈惠珠的合法权益。 沈汉福、洪州村委会未提交书面答辩意见。 沈惠珠向一审法院提出诉讼请求：1.确认沈惠珠与廖本贵签订的《租地合同书》无效；2.廖本贵返还沈惠珠租地款120000元，并从2019年6月30日起，赔偿沈惠珠租金的损失，按人民银行年贷款利率6％计息直至清偿全部租地款之日，沈汉福、洪州村委会承担连带清偿责任；3.本案受理费和其他诉讼费用（包括鉴定、勘验等费用）由廖本贵负担。 廖本贵向一审法院提出反诉请求：1.沈惠珠、廖本贵于2019年6月30日签订的《租地合同书》合法有效；2.沈惠珠立即支付给廖本贵382**元及逾期支付资金占用费（占用费以38200元为基数，从2019年6月30日起至沈惠珠付清38200元之日止，按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计）。 一审法院认定事实：2019年6月30日，沈惠珠、廖本贵签订《租赁合同书》,约定：“甲方：廖本贵511203197708××××，乙方：沈惠珠350624198010××××，甲方共有74亩农地，位于桥东镇洪州村，愿租给乙方耕作，每亩每年租金人民币玖佰元整（￥900.00）计算，租期从2019年10月8日至2023年10月8日止，租期4年。租金两年一付。如租期满后，需续租，按当年的租金涨浮情况而定……原有设备（水井、电）等补贴25000元。……2019年6月30日”。2019年沈惠珠支付给廖本贵两年租地款120000元。 一审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规,违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定：“国家实行农村土地承包经营制度”。第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条规定：“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意”。沈惠珠主张涉案土地来源不合法，请求确认租地合同无效，廖本贵主张涉案土地是向沈汉福租赁,但廖本贵未能提供相关证据证明廖本贵或者沈汉福享有该涉案土地的承包经营权，即廖本贵或者沈汉福的再流转行为是否取得原承包方的同意，廖本贵未能提供相关证据证明，故沈惠珠请求确认租地合同无效，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。故沈惠珠要求廖本贵返还租金120000元并赔偿从2019年6月30日起至偿还全部租地款之日止按年利率6%计付损失的主张,符合法律规定,予以支持。沈惠珠要求沈汉福、洪州村委会承担连带清偿责任，因本案土地为再流转，该流转的《租赁合同书》当事人为沈惠珠与廖本贵，且沈惠珠未提供相关证据证明沈汉福、洪州村委会存在过错，沈惠珠该请求缺乏事实和法律依据,不予支持。廖本贵主张沈惠珠继续支付租金38200元及利息,因双方所签订的《租赁合同书》无效，廖本贵的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第三十二条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决:一、沈惠珠与廖本贵于2019年6月30日签订的《租赁合同书》无效;二、廖本贵自判决生效后十日内返还沈惠珠租金120000元及损失（以120000元为基数从2019年6月30日起至偿还全部租地款之日止按年利率6%）;三、驳回沈惠珠的其他诉讼请求；四、驳回廖本贵的诉讼请求。一审本诉受理费2700元，减半收取1350元，由廖本贵负担；反诉受理费755元，减半收取377.5元，由廖本贵负担。 对一审查明的事实，除合同签订时间、租金数额外，沈惠珠、廖本贵均无异议，沈汉福、洪州村委会亦未提出异议，本院予以确认。廖本贵对合同签订时间、租金数额认定有异议，认为合同实际第一次签订时间为2019年6月18日，第二次签订才是2019年6月30日；前两年应付租金为133200元，而非120000元。经审查，一审中双方提供的合同落款中的日期均为2019年6月30日，一审认定本案合同的签订日期为2019年6月30日，于法有据；沈惠珠已支付给廖本贵租金120000元双方均无异议，可以确认，至于租金标准合同条款已有明确约定，以约定为准。 二审中廖本贵提供证据如下：1.沈汉褔出具的《收条》，拟证明沈汉褔于2018年10月18日写的《收条》中也确认讼争土地为74亩，收到现金177600元（即为：74亩×800元×3年=177600元）。2.2019年6月18日《租地合同书》，拟证明沈惠珠与廖本贵之间分别于2019年6月18日、2019年6月30日就讼争土地经营流转签订了两份《租地合同书》，沈惠珠在这两份《租地合同书》中均明确讼争土地的四至及面积。3.微信聊天记录，拟证明沈惠珠还在与廖本贵在微信聊天中确认其利用合同向银行贷款的事实。沈惠珠质证认为，均不属于新证据；证据1证据三性不予确认，与本案无关，不能证明其权利来源；证据2租地合同书与6月30日的租赁合同书内容一致，土地的四至及面积经过实际测量只有54亩；证据3是否向银行贷款与本案无关。沈惠珠提供证据如下：1.录音，拟证明3个村民没有出租土地给廖本贵，廖本贵也没有支付租金给村民。2.村民名单，拟证明名单上的村民有到沈惠珠土地上阻挠种植。廖本贵质证认为，证据1不是新证据；证据三性不予认可，对话人身份无法确认，且录音通话之后是否有领到租金无法确认，事实上廖本贵已与沈汉福确认，每户农民均已拿到租金；通话内容并没有明确提到廖本贵的名字，都是以“他”来指代；通话内容与本案无关。证据2是沈惠珠自己写的，不具备证据三性。 经审查，廖本贵提供的证据是否采信，不影响本案裁判结果，不予认定，具体理由下文另述。沈惠珠提供的录音中对话人身份无法确定，村民名单也不足以证实名单中的村民有实际阻挠沈惠珠种植，不予采信。 本案二审的争议焦点为租赁合同是否有效。 本院认为，本案合同成立于《中华人民共和国民法典》施行之前，当时《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《农村土地承包经营权流转管理办法》为行政规章，一审依据《农村土地承包经营权流转管理办法》相关规定认定本案合同无效，适用法律错误。 《中华人民共和国农村土地承包法》第四十六条规定：“经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权”。在案虽无承包方书面同意受让方再流转土地经营权的证据，但该法律规定并非效力性强制性规定，违反该规定并不必然导致合同无效，在合同不存在法定无效事由的情况下，合同应为有效。 关于无权处分的效力，合同一方存在无权处分情形导致相对方无法实现合同目的，相对方可以解除合同并请求违约方承担违约责任。因此，沈惠珠以无权处分为由主张合同无效的理由亦不能成立。 如前述，本案合同为双方真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，应认定为有效。沈惠珠主张合同无效及返还租金的诉讼请求，缺乏依据，应予驳回；廖本贵主张确认合同有效的反诉请求，于法有据，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。关于租金的支付，法律规定对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据合同漏洞填补规则仍不能确定，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付。双方在合同中约定“两年一付”，但未明确约定具体何时支付，现沈惠珠已付一年以上、不足两年的租金，剩余租金应在第二年期限届满时支付，现期限尚未届满，廖本贵请求立即支付租金余款的反诉请求，缺乏依据，予以驳回。 综上，廖本贵的上诉请求部分成立，应予支持；部分不能成立，应予驳回。一审适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省诏安县人民法院（2020）闽0624民初1485号民事判决； 二、沈惠珠与廖本贵于2019年6月30日签订的《租赁合同书》有效； 三、驳回沈惠珠的诉讼请求； 四、驳回廖本贵的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费1350元，由沈惠珠负担；反诉案件受理费377.5元，由沈惠珠负担50元，由廖本贵负担325.5元。二审案件受理费2700元，由沈惠珠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二一年三月二十四日 法官助理 徐明水 书 记 员 马晓斌