湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初244号原告：唐斌，男，1984年6月23日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘奇，邵阳市大祥区维信法律服务所法律工作者。被告：高永春，男，1966年8月26日生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：罗马力，湖南方廉律师事务所律师。原告唐斌与被告高永春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐斌及其委托诉讼代理人刘奇、被告高永春及其委托诉讼代理人罗马力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告高永春退还原告唐斌已支付但未使用的厂房租金14369元；2、判令被告高永春退回原告唐斌支付的厂房押金5000元。事实和理由：原告唐斌诉称，2019年3月15日，原告唐斌与被告高永春签订厂房租赁合同，并约定每年支付租赁费用50800元，被告收取押金5000元。2020年10月22日由于厂房违建，政府拆迁，被告以没有钱为由拒不退还押金以及未使用的厂房租金。被告在得知厂房违建拆迁通知的情况下隐瞒原告，一直催促原告支付厂房租金，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告高永春辩称：一、对于原告诉请的第一项，请求依法驳回。1、原告不能继续使用被告的厂房，并非是被告的意志所决定，被告无任何过错。2、造成原告不能使用厂房的真正原因是因政府强制拆除所致，为不可抗力事件，被告因此遭受的经济损失惨重。3、第一年度的租赁期限到期后，被告向原告催收第二年度的租金，原告先是向被告交付3万元租金，后被告再次向原告催收欠缴的租金，原告当时给了被告1.4万元租金，并和被告协商：“如果政府没有强制拆除厂房，用完一年就交足一年的租金，如果政府要强制拆除厂房，后面没有使用的租金，也就不要退还了。”4、被告没有提前终止合同，相反是原告违约，在2020年3月15日之前没有交清第二年度租金。因此，依据《厂房租赁合同》，被告无任何过错，原告无权要求退还租金。二、对于原告要求被告退还押金5000元的诉讼请求，在原告付清全部水电费后，可据实退还。经审理查明：2019年3月15日，原告唐斌与被告高永春签订了《厂房租赁合同》，被告将其建造的座落在邵阳市大祥区钢结构厂房租赁给原告使用，双方约定：租赁期间自2019年3月15日至2024年3月15日止，每年租金50800元，押金5000元；厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政搬迁造成合同无法履行，被告不承担责任，不作任何补偿；租赁期间，原告使用该厂所用的水、电等费用由原告承担。合同签订后，被告将上述租赁房屋交付给原告使用，原告支付了第一年度即2019年3月15日至2020年3月15日的房屋租金50800元，被告另收取原告租房押金5000元。2020年3月17日被告收取原告房屋租金30000元，2020年5月10日被告收取原告房屋租金14000元。2020年10月22日被告所建厂房因未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续而被强制拆除，致使原告无法继续使用，原告要求被告退回未使用的房屋租金及押金未果，因而成讼。以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的身份证、《厂房租赁合同》、支付宝帐单、收款收据、照片等证据及本院庭审笔录附卷为据，足以认定。本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”及第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，本案涉及的钢结构厂房未经相关行政主管部门批准建设，至今未取得建设工程规划许可证，故唐斌与高永春签订的《厂房租赁合同》应认定为无效。无效合同自始没有法律约束力，双方当事人因此产生的纠纷，应当按照无效合同的法则进行处理。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”出租人虽不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有违法建筑而享有的占有利益，因此原告向被告支付的租金实质为使用费。原告主张参照讼争合同约定的租金标准扣除房屋实际占有使用费后，剩余使用费及押金由被告予以返还，于法有据。原告实际占有使用被告的钢结构厂房自2019年3月15日起至2020年10月22日止，共19个月零7天，按双方约定的租金标准每年50800元计算，被告应付原告实际占有使用费可计算为81407元（50800元/年÷12个月×19个月+50800元/年÷365天×7天＝81407元），原告实际支付租金为94800元。故对原告要求被告返还未使用的占用费13393元（94800元－81407元＝13393元）及押金5000元的请求，本院依法予以支持，但对过高部分，本院予以驳回。至于被告认为给付押金应予扣除原告使用厂房期间所产生的电费后据实退还，但被告仅提供了自2018年1月至2018年9月5日的用电明细账及2019年1月1日至2019年3月1日电费明细单，虽然原告对被告提供的账单真实性无异议，但被告提供的用电账单未能反映出原告在占用被告厂房期间所使用的电费数额，且原告对尚欠被告电费369.28元的事实不认可，对此，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告高永春于本判决生效之日起10日内向原告唐斌返还占用房屋使用费13393元及押金5000元；二、驳回原告唐斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费142元，由原告唐斌负担7元，被告高永春负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  周颖二〇二一年三月十六日法官助理曾晨书记员马以兵附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。