山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6460号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司泰安分行，住所地山东省泰安市升平街76号，统一社会信用代码91370900866402713A。法定代表人：宋旭东，行长。委托诉讼代理人：鞠朝娟，山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：史建华，山东舜鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王强，男，1974年6月6日出生，汉族，个体，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：王明锦，山东创卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曲阜市自然资源和规化局，住所地山东省曲阜市大同路5号，统一社会信用代码11370881004339810P。法定代表人：姜玉彬，局长。委托诉讼代理人：孙祥雷，山东民桥律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐缘源，女，1968年12月15日出生，汉族，个体，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：王明锦，山东创卓律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司泰安分行（以下简称建行泰安分行）因与被上诉人王强、曲阜市自然资源和规化局（以下简称资源局）、徐缘源房屋买卖合同纠纷一案，不服曲阜市人民法院（2019）鲁0881民初2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行泰安分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王强的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定“建行泰安分行与国土局签订的转让协议当然不能成立、生效”，适用法律错误，其双方签订的《房产转让协议》系有效协议，且已实际履行。首先，建行泰安分行与国土局签订房产转让协议的时间是2004年5月17日，是在（1998）泰执字第98号以涉案房产抵债的民事裁定书出具时间1998年11月25日之后。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《物权法解释（一）》第七条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖财产的规定》）第二十九条第二款规定，以物抵债裁定在1998年送达建行泰安分行时建行泰安分行已经取得涉案房屋的产权，建行泰安分行取得产权的时间远早于与国土局签订房产转让协议的时间，只是签订协议时尚未办理产权登记，但是办理产权登记并非通过以物抵债裁定形式设立物权的必备要件。退一步讲，即便建行泰安分行与国土局签订房产转让协议时没有取得产权，依据《合同法》第51条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，建行泰安分行与国土局签订的房产转让协议亦属于有效合同，且建行泰安分行在签订房产转让协议当年的11月9日、10日依次取得了房权证和土地证。其次，一审法院认定国土局不认可与建行泰安分行存在房屋买卖合同关系不是事实。国土局在2020年1月3日提交的答辩状中认可“与建行泰安分行签订了房产转让协议”，在第二次庭审笔录第4页质证该协议时也认可该房产转让协议的真实性。根据《合同法》第三十二条，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。故建行泰安分行与国土局签订的合同成立且有效。二、建行泰安分行与王强2004年11月11日签订的《房产转让协议》是建行泰安分行根据2004年5月17日与国土局签订的《房产转让协议》第三条第二款以及国土局的函向王强履行“过户给国土局指定并认可的单位或个人”的合同义务行为，并不是与王强之间建立新的房屋买卖合同关系，建行泰安分行与王强签订的《房产转让协议》是为过户而形成，是虚假的意思表示，隐藏的真实意思是履行2004年5月17日《房产转让协议》，完成过户。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。建行泰安分行与国土局2004年5月17日签订的《房产转让协议》第三条第二款明确约定国土局申请确权登记的人可以是国土局也可以是国土局指定并认可的单位或个人。后国土局向建行泰安分行致函，函中明确“已将合同权利转让给王强先生，请见函后向王强先生履行合同义务为盼”，根据《房产转让协议》第三条第二款建行泰安分行应当将涉案房产过户给王强。但是过户必须有房屋买卖合同与交款凭证，因此2004年11月11日泰安分行与王强签订转让价款为156万元的房产转让协议、出具156万的收据，2004年11月12日便过户给王强。为过户签订协议的价格是156万元，并出具156万元的收据，而不是实际的100万元的原因，是交易价格明显低于市场价，房管局不予过户。156万元的合同并未履行也未实际缴纳156万元的购房款，未实际缴纳156万元的证据有：国土局的函（我局已经全部履行了交付定金及转让价款的义务）、完成过户后王强2004年11月29日的退款申请（协议签订后，我已将100万元的价款支付贵行，退款额247,476元也是以100万元为基数计算）、徐缘源2004年12月3日领取退款的收条（收条上的领款数额318,876元是当时存在权利瑕疵不能过户部分的退款247,476元即王强退款申请中的数额，及建行泰安分行初次办理产权证时国土局垫付的过户费68,400元及评估费3,000元，共计318,876元）。以上证据相互吻合，能够证实国土局及王强缴纳的购房款是100万元，156万元的房产转让协议仅为过户而签订。三、王强作为国土局合同权利的受让人，建行泰安分行对国土局的抗辩权有权对王强主张，根据与国土局的协议约定房产全部存在权利瑕疵，仅产生合同解除的法律效果，建行泰安分行仅负有返还购房款的义务，不负有清理审核权利瑕疵的义务及赔偿权利瑕疵损失的义务。首先，国土局与建行泰安分行签订的《房产转让协议》第六条对于所转让房产全部存在权利瑕疵的处理有明确约定：“经过律师两个月的清理审核，若发现所转让房产全部存在权利瑕疵，导致所转让的房产乙方无法行使权利，甲方应将所收取的定金返还给乙方，本协议解除。”《合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”根据协议约定即便全部存在权利瑕疵，建行泰安分行只负有返还已付款项的义务，产生合同解除的法律效果，而不负有赔偿损失的义务；且协议明确约定国土局自行清理审核，建行泰安分行不负有清理审核权利瑕疵的义务，因权利瑕疵问题产生的损失也应当由国土局及受让人王强自行承担。其次，王强及国土局自身存在重大过错，对于不能获得产权的风险明知，因此建行泰安分行不负有赔偿损失的义务，该损失应当由王强自行承担。与国土局签订的房产转让协议第七条明确载明了国土局购买涉案房产时对于房产存在占有人的事实明知，对于可能无法取得产权的风险明知并接受，这也是转让价款明显低于市场价的原因。购买涉案房产的价格是100万元，明显低于2004年11月9日建行泰安分行委托评估的价格2,169,000元，该事实在一审判决第11页提到的（2010）鲁行终字第24号行政判决书维持撤证决定中已经认定，该裁定维持撤证裁定的重要理由之一就是：王强没有提供新证据证明其购买该涉案房屋支付了合理对价、符合善意取得应予保护的情形。再次，建行泰安分行是依据以物抵债裁定取得的涉案房屋产权，后以物抵债裁定被撤销并非建行泰安分行的过错。王强对涉案房产存在占有人、以明显不合理低价购买的事实明知。四、一审损失数额评估的时间节点错误，应当以撤销以物抵债裁定的时间为基点即2007年3月6日，一审法院委托评估的委托书中的价格基准日并非王强申请的时间，也未经上诉人质证，不符合法定程序。即便以法院委托的鉴定报告为依据，原告损失数额也应当以其实际支付购房款占房屋实际价值的比例31.4%确定。一审法院认定鉴定报告的价值时点是2013年12月3日，该价值评估时点的确定并未经过双方当事人的质证，是一审法院自行确定，不符合法定程序。且建行泰安分行质证时认为应当以中院撤销的时间为基点即2007年3月6日，王强对此也同意价格评估基点定为2007年3月6日（第三次庭审笔录第3页），但一审法院评估委托书中的价格基准日却是2013年12月3日。即便以鉴定报告为依据认定损失数额，那么买卖涉案房屋时建行泰安分行2004年11月9日委托评估的价格2,169,000元，国土局、王强、徐缘源实际交付的转让价款是681,124元（100万元减退款318,876元），实际支付价款仅占买卖房屋时评估价值的31.4%，原告损失应当以鉴定报告评估价值乘以实际支付价款比例31.4%%计算，即6,420,400元*31.4%-681,124元=1,334,881.6元。五、即便判令建行泰安分行赔偿损失，也应当按照各方的过错程度由建行泰安分行在其过错程度范围内承担赔偿责任。王强明知存在权利瑕疵仍以不合理低价购买房屋造成损失，其自身应承担主要责任，1,334,881.6元*70%=934,417.12元。法院错误出具以物抵债裁定也存在一定过错，在房屋卖出后又撤销以物抵债裁定，也是王强损失的原因。建行泰安分行不存在过错，即便存在过错也仅对损失承担次要责任，仅应承担损失的10%即133,488.16元。六、一审法院认定事实存在严重错误，没有将两份房屋买卖合同的实际履行情况及形成原因作为一审焦点，为了认定与王强签订的合同效力，对王强、徐缘源所做的与客观证据及事实不符的虚假陈述予以认定，对客观证据不予审查，采纳王强对证据发表的错误证明观点。1、一审法院仅凭王强陈述就认定另外56万元实际缴纳错误，王强及徐缘源对于房源信息的获取做了有悖于客观事实的虚假陈述。在庭审时王强及徐缘源对156万元支付方式的陈述与客观事实不符，相互矛盾，实际上根本不存在另外56万元的缴款。关于房源信息的获取，徐缘源的解释与客观证据不符且前后矛盾：在庭审笔录第9页徐缘源称是通过济宁建行介绍得到的涉案房屋的买卖信息，该陈述与建行泰安分行提交的2004年11月1日徐缘代替国土局签收关于（1998）泰执字第98号协助执行通知书的异议请求以及离退休人员领取基本养老金证明显示的徐缘源是国土局职工的事实不符，徐缘源在第二次庭审笔录中也认可是国土局职工。事实上徐缘源自建行泰安分行与国土局签订协议、法院将房产执行给建行泰安分行的过程中就已经参与其中，获取了房源信息。在第二次庭审笔录中王强代理人陈述是泰安中院公开向社会拍卖的，有拍卖公告，最后是协商的价格，称是直接给建行联系的没有经土地局介绍，与徐缘源的陈述矛盾，事实上该房产泰安中院并未向社会公开拍卖，而是通过港岳公司直接与建行泰安分行协商抵偿的、泰安中院直接出具的以物抵债裁定。2、一审认定建行泰安分行在11个行政案件中对王强作为购房人及申请变更产权登记人并未提出任何异议的认定错误。该11个行政案件只认定“第三人建行泰安分行营业部是过户到第三人王强房权的所有权人”，是展辉公司的购房者对曲阜市人民政府、曲阜市房地产管理处为王强办理房权证的具体行政行为是否违法提起的诉讼，审查的焦点问题只有一个，就是曲阜市人民政府、曲阜市房地产管理处为王强办理房权证的具体行政行为是否违法，不涉及房产过户请求权基础—房产转让协议，不涉及过户原因。3、一审依据（2013）民抗字第39号民事判决书认定王强系从建行泰安分行购得涉案房屋属认定事实错误。（2013）民抗字第39号民事判决书是王强与葛林之间的诉讼，不涉及建行泰安分行，是王强的单方陈述，且王强在该39号案件中没有提供证据证明。4、一审判决第11页提到的（2010）鲁行终字第24号行政判决书维持撤证决定，但是一审法院对于其中的理由却只字未提，该裁定维持撤证裁定的重要理由之一就是：王强购买涉案房产的价格明显低于当时建行泰安分行委托评估的价格，王强也没有提供新证据证明其购买该涉案房屋支付了合理的对价、符合善意取得应予保护的情形。但一审法院对于不合理低价购买的事实没有进行认定。5、一审判决对于基本事实没有查清。上诉人提交的对本案基本事实认定至关重要的函，国土局质证真实性暂时无法确定，一审法院就未对真实性予以查清认定。退费申请上王强的签字王强质证不是王强的签字，但未查清是谁的签字。实际上王强在房产转让协议上的签字与其在民事诉状上的签字、授权委托书上的签字、退费申请上的签字均明显不同，但是以王强的名义签署的所有纸质材料在内容上都是相互吻合的，能够说明协议是为过户而签订并非真实的购房协议，也未实际履行。王强、徐缘源辩称：一、一审判决后，经被上诉人充分回忆，案涉房屋确实存在黑白合同的问题，房屋买卖合同约定的是156万元购房款，上诉人出具的收据也是156万元，被上诉人认可支付的房款是100万元。上诉人是基于抵债房，具有当时特有的历史背景。被上诉人不是有意隐瞒事实，时间跨度太久，出现记忆偏差，加之被上诉人参加的诉讼案太多也属于正常。因此本案应退还购房款681,124元（1,000,000-318,876），被上诉人的损失为5,739,276元（6,420,400-681,124）。二、黑白合同不影响判决结果。山东省高级人民法院在2011年《全省民事审判工作会议纪要》第二部分指出，“如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价”，被上诉人的损失应界定为诉争房屋的现存价值。三、上诉人主张2004年5月17日与国土局达成房产转让协议，再由国土局转让给王强不能成立。上诉人取得房权的依据是2004年11月4日泰安中院作出的（1998）泰执字第98号协助执行通知书，上诉人取得房产证的时间为2004年11月9日，取得案涉房屋的土地使用权证的时间为2004年11月10日。众多的判决及产权登记部门的房屋买卖合同约定的房屋出卖人是上诉人，被上诉人的房款也是交由上诉人收取，上诉人是房屋出卖人。四、本案未超过诉讼时效。2013年12月3日，济宁市中级人民法院作出的（2013）济行终字第123号行政判决书最终维持了曲阜市人民政府于2012年10月29日作出的曲土撤字（2012）001号《曲阜市人民政府关于撤销曲国用（2004）第08100635/0259号、08100635/0260号土地使用权登记及证书的决定》，王强名下第08100635/0259号、08100635/0260号土地使用权登记被撤销。此时应计算本案的诉讼时效。此后，王强通过向山东省高院申请、曲阜市公安局报案及向建行邮寄律师函的方式主张权利，诉讼时效并未过法律规定的三年的诉讼时效期间。综上，请求二审法院判决解除2014年11月11日原告王强与建行泰安分行房产转让协议，返还被上诉人购房款681,124元，赔偿被上诉人损失5,739,276元。资源局辩称：一、王强未向资源局主张权利，所以一审不应列资源局为被告，相应的上诉人亦不应列资源局为被上诉人。二、上诉人未向资源局交付房屋，也未将争议房屋确权给资源局，所以不存在资源局将争议房屋出卖给王强的事实。综上，请法院确认资源局就本案不承担责任。王强向一审法院起诉请求：1、解除2014年11月11日原告王强与被告建行泰安分行签订房产转让协议；2、被告建行泰安分行赔偿原告及第三人购房款1,241,130元及利息（2004年11月11日至实际履行之日以1,241,130元为基数按中国人民银行贷款利率计算利息）；3、被告建行泰安分行赔偿原告及第三人损失4,541,530元（评估价值6,420,400元-购房款1,560,000元-退回款318,870元）；4、诉讼费及评估费由被告中国建设银行股份有限公司泰安分行承担。一审法院认定：1998年11月25日，泰安市中级人民法院作出（1998）泰执字第98号民事裁定，裁定将涉案房产归泰安建行营业部所有，2004年11月4日，按泰安市中级人民法院作出（1998）泰执字第98号协助执行通知书要求，曲阜市房地产交易所将涉案房产过户到泰安建行营业部名下。第三人徐缘源拟购买被告建行抵债房屋，遂以原告王强的名义向建行泰安分行支付156万元购房款，2004年6月22日，被告建行泰安分行为其出具了交款人为王强的收据一份。2004年11月9日被告建行营业部办理了案涉房屋的房权证。2004年11月10日，被告建行营业部取得案涉房屋的土地使用权证。2004年11月11日，原告王强与被告建行泰安分行及建行泰安分行营业部签订房屋转让协议各一份，协议内容基本一致，协议约定：由王强购买被告位于曲阜南门外神道路1号的圣都商城Ａ区㎡房产，购房款156万元；同时合同还约定被告建行泰安分行保证该房产没有其他权利瑕疵，存有权利瑕疵的房产面积占所转让全部房产面积的比例对转让总价款作相应扣减。房屋交付后，王强使用与建行泰安分行营业部的协议于2004年11月12日取的房权证曲城字第××、04××79号房权证，2004年11月18日王强取得了曲国用（2004）第08100635/0259号、08100635/0260国有土地权证书。2004年12月3日，因房屋实际面积与协议约定的面积差异即过户费用问题，经结算被告建行泰安分行应退还原告购房款318,876元，该款项由徐缘源领取，徐缘源出具收条一份。自2004年12月始，案外人葛林、陈健强、冯秀英等人多次以曲阜市人民政府、曲阜市房地产管理处、曲阜市国土资源局为被告、以王强为第三人提起行政复议或诉讼，案件经过济宁市人民政府、曲阜市人民法院、泗水县人民法院、济宁中级人民法院、山东省高级人民法院、最高人民法院等多家院审理。2010年3月1日，山东省高级人民法院作出（2010）鲁行终字第24行政判决书，维持了《曲阜市人民政府关于撤销曲城字第××号第04××79号房屋权属登记及证书的决定》，原告王强名下的曲城字第××号、第04××79号房权证被撤销。2013年12月3日，济宁市中级人民法院作出（2013）济行终字第123号行政判决书，最终维持了曲阜市人民政府于2012年10月29日作出的曲土撤字（2012）001号《曲阜市人民政府关于撤销曲国用（2004）第08100635/0259号、08100635/0260号土地使用权登记及证书的决定》，王强名下第08100635/0259号、08100635/0260号土地使用权登记被撤销。被告建行泰安分行参与了曲阜法院（2005）曲行初字第7、8、9、11、12号案件的审理及济宁市中级人民法院济行终字第15、16、17案件的审理和泗水县人民法院（2005）泗法行初字第24、25、26、27案件的审理。被告建行泰安分行在上述11个案件中对王强作为购房人及申请变更产权登记人并未提任何异议。2013年11月25日，最高人民法院作出（2013）民抗字第39号民事判决书，判决书认定：泰安市中级人民法院作出（2007）泰执监字第1号民事裁定，撤销（1998）泰执字第98号民事裁定书中相关内容，泰安建行营业部取得涉案房屋已失去法律依据，王强系从建行泰安分行处购得涉案房屋。另查明，2007年12月29日，原告王强与徐缘源在曲阜市公证处公证授权委托书，委托书中表明王强名下的案涉房屋系徐缘源全额出资购买。诉讼中，被告建行泰安分行为了证明原告提交的收据系伪造、虚假证据，当庭提出鉴定申请。2019年10月25日，被告建行书面撤回鉴定申请。原告王强为证明自己的经济损失，申请对案涉房屋在产权证书被确认注销时即2013年12月3日的市场价值进行司法鉴定，本院组织双方当事人选定山东信源房地产资产评估咨询有限公司（以下简称信源公司）进行评估，2020年5月12日该评估机构出具鲁信源（司法鉴定）第2020069号评估报告，该评估报告结论为：估价时点2013年12月3日，案涉房屋建筑面积1,032.71平方米，总价值6,420,400元。原告支付评估费64,200元。一审法院认为：本案争议焦点问题为：一、原告王强与被告建行泰安分行之间的房屋转让协议应否解除；二、被告建行泰安分行是否应向原告王强返还购房款及赔偿损失以及损失的范围；三、原告的诉求是否超过诉讼时效。关于焦点一，山东省高级人民法院作出（2010）鲁行终字第24号行政判决书维持了《曲阜市人民政府关于撤销曲城字第××号第04××79号房屋权属登记及证书的决定》，原告王强名下的曲城字第××号、第04××79号房权证被撤销。2013年12月3日，济宁市中级人民法院作出（2013）济行终字第123号行政判决书，最终维持了曲阜市人民政府2012年10月29日作出的曲土撤字（2012）001号《曲阜市人民政府关于撤销曲国用（2004）第08100635/0259号、08100635/0260号土地使用权登记及证书的决定》。上述生效司法文书确定原告王强名下的房权证、土地使用权证被从撤销。2013年11月25日，最高人民法院作出（2013）民抗字第39号民事判决书，判决书认定：泰安市中级人民法院作出（2007）泰执监字第1号民事裁定，撤销（1998）泰执字第98号民事裁定书中相关内容，建行泰安分行营业部取得涉案房屋已失去法律依据。该文书系生效法院判决，从司法程序最终确认了建行泰安分行已丧失取得涉案房屋的法律依据。因此，被告建行泰安分行就涉案房屋的转让也失去事实和法律上依据，原告的合同目的不能实现，故双方签订的《房产转让协议》应予以解除。关于被告建行提出房屋转让给国土局，2004年5月17日与国土局达成房产转让协议，再由国土局转让给原告王强，国土局应该承担瑕疵担保义务的主张。首先，最高人民法院生效判决已确认王强自建行营业部购买的案涉房屋；其次，被告建行在参与的11个案件中对王强作为购房人及申请变更产权登记人并未提任何异议；第三，涉案房屋的交款人为原告王强，退款领取人为实际出资人徐缘源，房屋过户后登记权利人为王强。第四，被告建行泰安分行取得房权的依据是2004年11月4日泰安中院作出的（1998）泰执字第98号协助执行通知书，建行取得房产证的时间为2004年11月9日，取得案涉房屋的土地使用权证的时间为2004年11月10日。泰安建行在取得产权前与国土局签订的转让协议当然不能成立、生效，且被告国土局亦不予认可与建行泰安分行之间存在房屋买卖关系，而与原告王强订立的协议均在取得相应产权之后。因此，应予认定原告王强与被告建行泰安分行之间具有涉案房屋买卖合同关系。被告泰安建行的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，合同解除后，被告建行泰安分行应返还原告王强购房款并赔偿相应的损失。山东省高级人民法院在2011年《全省民事审判工作会议纪要》第二部分指出“如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价”，原告作为买受人，在所争议的买卖房屋过程中没有过错。而导致双方的买卖最终被撤销的责任应由作为出卖人的被告承担。故原告要求因合同解除造成损失，合法正当，依法应当支持。信源公司系由案件当事人选定后经本院委托具有评估资质的评估机构作出，被告建行泰安分行就该评估报告提出相关异议不能成立，本院不予采纳。评估报告可以作为确定原告的损失的依据。原告经济损失应为案涉商品房评估价款6,420,400元扣除购房款1,241,124元（1,560,000-318,876），即为5,179,276元。关于焦点三，2013年12月3日，济宁市中级人民法院作出的（2013）济行终字第123号行政判决书最终维持了曲阜市人民政府于2012年10月29日作出的曲土撤字（2012）001号《曲阜市人民政府关于撤销曲国用（2004）第08100635/0259号、08100635/0260号土地使用权登记及证书的决定》，王强名下第08100635/0259号、08100635/0260号土地使用权登记被撤销。此时，原告即已确知是其民事权利被侵害，故诉讼时效应开始计算。此后，王强通过向山东省高院申诉、曲阜市公安局报案及向建行邮寄律师函的方式维权至2018年，诉讼时效因原告一直主张权利而中断，故本案的诉讼时效并未过法律规定的三年的诉讼时效期间。关于原告主张的利息，因房屋转让协议并未约定违约责任及损失的计算方式，原告主张购房款的利息应包含房屋增值范围内，该项诉讼请求本院不予支持。对于原告要求购房款及损失支付给原告及第三人，第三人徐缘源虽为买卖涉案房屋的实际出资人，原告为名义买受人，法律亦未禁止借名购房，但根据合同相对性原则，本院确认原告王强为本案争议的权利人为宜。被告建行泰安分行提出原告主体不适格的意见本院不予采纳。对于被告建行泰安分行提出的调取证据的申请，因建行泰安分行在第三次开庭后提出该申请，已远超出举证期限，其申请不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据规则的若干规定》关于当事人申请人民法院调查取证的相关规定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除2004年11月11日原告王强与被告中国建设银行股份有限公司泰安分行签订的房产转让协议及原告王强与中国建设银行股份有限公司泰安分行营业部签订的房产转让协议。二、被告中国建设银行股份有限公司泰安分行于本判决生效后十日内支付原告王强源购房款1,241,124元。三、被告中国建设银行股份有限公司泰安分行于本判决生效后十日内赔偿原告王强损失5,179,276元。四、被告中国建设银行股份有限公司泰安分行于本判决生效后七日内支付原告王强评估费64,200元。五、驳回原告王强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56,742元，由被告中国建设银行股份有限公司泰安分行负担。二审经审理查明：2004年5月17日土管局作为乙方，与作为甲方的上诉人建行泰安分行就涉案房屋签订《房产转让协议》，该协议约定：一、甲方将1,372.23平方米的房产以壹百万元的价款转让给乙方，本协议履行完毕后，甲方不再享有所转让房产的权利。二、甲方保证所转让上述1,372.23平方米的房产没有其他权利瑕疵，若出现其他权利瑕疵，导致所转让的房产不能确权登记并实际交付，甲方应视存有权利瑕疵房产面积占所转让全部房产面积的比例对转让总价款作相应扣减。三、转让价款的支付方式：本协议签订后，乙方向甲方支付总转让款的10%作为定金，以保证本协议得以实际履行。本协议签定后两个月内由乙方聘请律师对所转让房产的权利及实际状况进行清理审核完毕，甲、乙双方对共同确认没有其他权利瑕疵的房产按其占所转让总房产比例的相应转让价款支付甲方。对于经双方确定无权利瑕疵的房产，由乙方负责办理产权登记，申请确权登记的人可以是乙方，也可以是乙方指定并认可的单位或个人。每确权登记一处房产，按确权登记的面积占所转让房产的面积比例于登记后一周内支付给甲方转让款。四、乙方在清理审核及产权确权过程中，甲方应尽协助义务，包括协调泰安市中级法院给予必要的司法协助。五、办理产权登记及房产交易费、律师费等一切费用均由乙方承担。六、经过律师两个月的清理审核，若发现甲方所转让房产全部存在权利瑕疵，导致所转让的房产乙方无法行使权利，甲方应将所收取的定金返还给乙方，本协议解除。若转让的房产部分可以转让，乙方所交付的定金转为转让款，按转让比例所交定金剩余时，甲方予以退还，不足时，乙方补足。七、在律师清理审核过程中，若发现部分房产的现有占有人将所占用房子的房款部分或全部交付给了山东港岳股份有限公司或曲阜展辉房地产有限公司，导致所转让房产的价值相应减少，双方对此情况另行协商，重新签订补充协议，再行确定房产的转让价款。后曲阜土管局向建行泰安分行发函，内容如下：根据我局与贵行2004年5月17日签订的《房产转让协议》，我局已经全部履行了交付定金及转让价款的义务，现我局根据《房产转让协议》第3条第2款的相关约定，已将合同权利转让给王强先生，请见函后向王强先生履行合同义务为盼。并附有《合同权利转让协议》一份，该转让协议约定，曲阜土管局将与建行泰安分行签订的《房产转让协议》中享有的权利转让给乙方，但该转让协议仅甲方即国土局盖章，乙方未签字盖章，具体内容如下：一、双方确认乙方已于2004年5月17日、2004年6月22日向泰安建行交付《房产转让协议》中所约定的本应由甲方交付的定金10万元、合同价款90万元，该法律事实致甲方对乙方负100万元之债务。二、甲方根据《房产转让协议》第3条第2款的约定将合同权利转让乙方，乙方享有甲方依据《房产转让协议》对泰安建行的履行请求权，即受让本协议项下房产的权利。三、甲方依据《房产转让协议》对泰安建行所享有的一切抗辩权，本协议生效后一并转让于乙方。四、本协议项下的房产在办理过户登记时，有关交易费、契税等相关费用概由乙方承担。五、甲方应本着诚信及协作履行的原则，对乙方行使所受让的合同权利给以必要的协助。六、本协议签订后甲方应及时向泰安建行就合同权利转让一事履行通知义务。七、未尽事宜双方另行协商并签订书面补充协议，以确定本协议未明确的有关权利义务。八、本协议一式四份，甲乙双方各持一份，交送泰安建行一份，自双方签字盖章之日生效。被上诉人王强、徐缘源原为夫妻关系，其二审期间认可实际向建行泰安分行交房款为100万元，即为上诉人所主张的收取曲阜土管局的100万元，分别为2004年5月17日交纳的10万元，2004年6月22日交纳的90万元，均系徐缘源交纳，并同意返还的购房款为681,124元。徐缘源二审期间认可曲阜土管局与建行泰安分行签订合同仅是为了谈价格和办理产权登记的需要。其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间各方争议的焦点为上诉人建行泰安分行是否应返还房款并赔偿被上诉人王强所主张的损失。通过各方的陈述与举证，足以认定系被上诉人徐缘源以曲阜土管局的名义向上诉人购买了涉案房产，并指示上诉人将涉案房产办理在被上诉人王强的名下。但后因房屋权属问题，双方合同不能履行，因此被上诉人王强主张返还购房款依法应予支持。上诉人主张其系将房屋卖与曲阜土管局，与被上诉人王强没有合同关系，该主张与上述事实不符，本院不予支持。根据涉案房屋转让协议约定，足以认定徐缘源在与上诉人签订涉案房屋转让协议时就知道涉案房屋存在权属争议，并同意“若发现甲方（即建行泰安分行）所转让房产存在权利瑕疵，导致所转让房产乙方无法行使权利，甲方应将所收取的定金返还给乙方，本协议解除”；即使建行泰安分行营业部与王强签订的《房产转让协议》第二条也是约定建行泰安分行营业部保证所转让涉案房产没有其他权利瑕疵，若出现其他权利瑕疵，导致所转让的房产不能确权登记并实现交付，建行泰安分行应视存有权利瑕疵房产面积占所转让全部房产面积的比例对转让总价款作相应扣减。即双方并未约定涉案房屋不能交付履行时的损失赔偿问题，而是仅仅约定了房屋价款的扣减，因此被上诉人王强主张按照房屋价值损失认定其损失，没有事实依据，本院不予支持。但上诉人长期占有被上诉人的资金，给被上诉人王强造成利息损失，上诉人应予赔偿。因被上诉人王强方一直通过各种途径对涉案房产主张权利，至其提起本案诉讼并不超过诉讼时效，上诉人主张被上诉人王强的主张超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，上诉人建行泰安分行的上诉理由部分成立，本院予以采信；一审判决认定事实错误，依法应予纠正。经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持曲阜市人民法院（2019）鲁0881民初2053号民事判决第一项；二、撤销曲阜市人民法院（2019）鲁0881民初2053号民事判决第四、五项；三、变更曲阜市人民法院（2019）鲁0881民初2053号民事判决第二、三项为：上诉人中国建设银行股份有限公司泰安分行于本判决生效后十日内支付被上诉人王强购房款681,124元及利息损失（利息以681,124元为基数，自2004年6月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回被上诉人王强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各56,742元，由上诉人中国建设银行股份有限公司泰安分行各负担12,000元，被上诉人王强各负担44,742元。（因双方对案件受理费均有垫付，就上述诉讼费负担可在履行上述判决时一并结算）本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二一年三月三十日书记员  周平平