苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1474号原告：伟鑫鸿业电子科技（昆山）有限公司，住所地苏州市昆山市周庄镇秀海路156号。法定代表人：陈廷波，总经理。委托诉讼代理人：杨世友，江苏兆润律师事务所律师。委托诉讼代理人：范杰，江苏兆润律师事务所实习律师。被告：苏州茂翔科技电子有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇经济开发区。法定代表人：邵泽旺，总经理。委托诉讼代理人：周永华，系该公司员工。原告伟鑫鸿业电子科技（昆山）有限公司（下称伟鑫鸿业公司）诉被告苏州茂翔科技电子有限公司（下称茂翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序，由审判员王丽芳公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理杨世友、范杰，被告的委托诉讼代理人周永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟鑫鸿业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《租赁合同》；2、被告退还押金72000元，返还其自2019年1月1日起剩余的房租144000元；3、被告赔偿因被告原因致使其无法继续租赁生产的损失72000元。审理中，原告称涉案房屋的转租期限超过了茂翔公司的租赁期限，超过部分的约定无效，故申请撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2018年10月8日，其与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于苏州市吴中区甪直镇长虹南路68号1000平方米的厂房租赁给其，租赁期限为2年，年租金288000元，若因被告原因未提前通知导致其无法租赁生产的，被告承担相应的直接损失。合同签订后，其依照约定向被告支付了288000元，其中押金72000元，9个月房租216000元。同时，其为生产所需向被告购买6台世耀牌注塑机。被告租赁给其的厂房系被告从苏州市吴中区甪直房产管理所（下称甪直房管所）租赁所得，被告与甪直房管所签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日到期，且到期后被告未续签合同，因被告转租给其的厂房的租赁期限超过原《房屋租赁合同》的期限而致使其不能继续租赁使用该厂房，给其造成了严重的经济损失，故提起诉讼。被告茂翔公司辩称，不同意解除合同。其自2019年起无能力租赁涉案房屋，由蒋韵电子科技(苏州)有限公司（下称蒋韵公司）向甪直房管所租赁涉案房屋，并与其共同使用。其与原告签订的房屋租赁合同有效，并于2019年1月1日以后继续有效。原告欠付水电气费及管理费，因此于2019年3月底停止租赁和生产，原告应支付截至2019年3月底的相应费用，在本案中一并处理。双方关于设备买卖的相关事宜也要并案处理。经审理查明，原告于2018年6月20日注册成立，股东有陈廷波、龙某、王某。被告于2004年5月12日注册成立，法定代表人张某1，股东为文莱唯一集团有限公司（下称唯一公司）。张某1于2018年5月去世，张某2系张某1哥哥。自2018年10月起被告法定代表人经过多次变更，于2019年3月26日变更为邵泽旺。2019年5月10日，被告股东变更为蒋某、苏州皇后娱乐管理有限公司（下称皇后公司）。另，本院于2018年8月受理多起诉茂翔公司的案件，在该批次案件审理中，张某2到庭陈述称，唯一公司由其个人独资成立，其为实际控制人，并代表唯一公司办理茂翔公司的工商注册登记，张某1去世后，其持有茂翔公司公章。苏州新韵贸精密机械有限公司于2018年12月21日注册成立，法定代表人熊某，股东为陈某、熊某。2019年2月11日，该公司名称变更为蒋韵公司，2020年9月11日，法定代表人变更为豆某。位于苏州市吴中区甪直镇长虹南路68号4幢的房屋所有权及其土地使用权于2013年登记在苏州市吴中区公房管理中心名下，建筑面积为7439.92平方米。2018年1月10日，被告（承租人、乙方）与甪直房管所（出租人、甲方）、苏州市甪直集团有限公司（房屋管理方、丙方）签订《房屋租赁合同（非住宅）》一份，约定：乙方承租甲方位于甪直镇长虹南路68号4幢的房屋，建筑面积为7439.92平方米，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日。2018年12月5日，被告向甪直房管所出具申明一份，载明其因经营不善，涉及到纠纷不断，房租也付不出，故综合考虑愿意放弃苏州市甪直镇长虹南路68号4幢之房屋租赁权。2018年12月28日，甪直房管所（出租人、甲方）与苏州新韵贸精密机械有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同（非住宅）》一份，约定由乙方承租上述房屋，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。另查明，2018年10月8日，原告（房屋承租方、乙方）与被告（房屋出租方、甲方）签订租赁合同，租用被告1000平方米的厂房用于注塑成型，约定租期为2年，但付款方式及时间未予明确。合同载明年租金为288000元（押金/3个月，房租/9个月），房屋租金为24元/平方米，水费/空压机气结算方式为1200元/月，电费结算方式为1.5元/度（电费预缴10000元，每月28号结算，甲方提供发票），管理费结算方式为800元/月。乙方必须按时交纳各项款项，如逾期20天，甲方有权追究相关责任和损耗，并有权采取适当的措施，甲方单方解除租赁合同并可要求乙方支付三个月租金的违约金。乙方耗用水、电、气等费用，按规定每月结算给甲方。如乙方中途违约停止租赁，甲方一律不退租金。若乙方违反本合同项下的义务，经甲方催告后5日内未整改的或违约三次以上的，甲方有权解除合同，并可要求乙方支付相当于六个月的租金。若甲方原因未提前通知导致乙方无法租赁生产的，甲方承担相应的直接损失。原告法定代表人陈廷波与张某2在合同落款处签名，并盖有两公司印章、骑缝章。原、被告另签订注塑机买卖合同，约定被告将6台注塑机出售给原告，品牌均为世耀，总价140000元，双方在合同中盖章确认，但无落款日期。2018年8月24日，王某向翁某分3笔转账支付共计288000元，被告于同日向原告出具收据，确认收到原告支付的288000元，该收据盖有被告财务专用章，款项内容载明房租费付9个月房租+3个月押金，摘要载明2018年9月20日至2019年6月20日。张某2于2018年10月8日与胡某签订委托书，载明因茂翔公司账户暂时无法使用，委托胡某使用个人账户收取伟鑫鸿业公司机台设备款140000元及电费押金10000元，用于支付房租、电费，此项委托由公司决议，与胡某本人无关。委托书下方写有胡某银行卡号，委托人处由张某2签名，盖有被告公章、财务专用章，受托人处有胡某签名。另，被告于2018年10月8日向原告出具授权书，明确委托朱某使用个人账户收取伟鑫鸿业公司一楼成型厂房10月、11月的租房管理费、水气管理费共5800元，并注明朱某个人银行卡号，该授权书盖有被告公章。2018年11月8日，被告向原告出具收款证明，确认收到10月、11月租房及水气管理费共5800元，明细如下：10月份管理费800元，水气管理费1200元，11月份管理费800元，水气管理费3000元。下方盖有被告公章、财务专用章。2019年1月15日，被告向原告出具证明，内容为“2019年1月15号茂翔公司以个人账户收取伟鑫鸿业公司2018年12月的水电及管理费一共58400元”，该份证明下方写有周永华个人银行账户，并有陈廷波所写“含押金共计人民币10000元，已付5000元，欠5000元，下月底付完”，日期为2019年1月16日，已加盖原告公章。同日，被告还向原告出具收条，确认收到伟鑫鸿业公司支付的2018年12月水电及管理费共58400元。该收条同样写有陈廷波备注的押金付款情况，盖有原告公章。2019年1月15日，王某向周永华转账支付53400元。又查明，2019年4月15日，原告将被告诉至本院，请求确认原、被告之间签订的注塑机买卖合同合法有效。在该案审理中，原告提交其与胡某的微信聊天记录一份，胡某在其中称翁某是被告的厂长。被告抗辩张某2私刻公章与原告订立合同，并非其真实意思表示，而是张某2与原告恶意串通的结果；其不认可原告诉讼请求，注塑机买卖合同无效。即使买卖合同有效，其也不同意将设备交付给原告。另，被告认可金额为288000元的收据上的财务专用章属实。本院于2019年10月15日作出（2019）苏0506民初3574号民事判决书，判决原告与被告签订的注塑机买卖合同合法有效。被告不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年4月27日作出（2020）苏05民终303号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年5月19日，原告将蒋韵公司诉至本院，称蒋韵公司于2018年12月底入驻茂翔公司并多次向其索要房租，其多次告知蒋韵公司其与茂翔公司签订租赁合同及支付租金的情况，也向蒋韵公司支付过几个月的水电费及管理费，后蒋韵公司于2019年3月19日无故断电并锁门，阻止其员工正常上下班和出货。要求蒋韵公司恢复其在涉案厂房内的用电和正常通行，并赔偿侵权导致的损失185400元。在该案审理中，本院依法追加茂翔公司作为第三人参加诉讼。蒋韵公司陈述，其自2019年1月开始使用涉案房屋，当时原告已经在使用其部分房屋，其向伟鑫鸿业公司催要房租，但伟鑫鸿业公司不理会，其将租房协议给原告看过，如果原告与茂翔公司有纠纷，可以去找茂翔公司。伟鑫鸿业公司不愿意交租金，其催水电费，伟鑫鸿业公司交了一次，第二次没交，所以停电。厂房大门和办公区域都不上锁，门口有保安，但伟鑫鸿业公司可以进厂区，保安让进的。伟鑫鸿业公司于2019年6月中旬把东西都搬走了。另，蒋韵公司、茂翔公司向本院提交了授权委托书，载明周永华、李某是该两公司的员工。周永华、李某到庭陈述，其二人代表茂翔公司、蒋韵公司接受调查。茂翔公司、蒋韵公司对租赁合同不认可，章是假的。当时熊某、陈某想入股茂翔公司，因茂翔公司经营不下去，资不抵债，所以新股东成立了蒋韵公司，并与房管所签订房屋租赁合同。茂翔公司的债务都是蒋某女士与新股东处理的。后茂翔公司接老客户的订单，蒋韵公司开发新客户，两家公司使用同一厂房，大部分人员是一样的。后原告申请撤回起诉。以上事实，有原告提供的租赁合同、收据、申明、房屋租赁合同（非住宅）、民事判决书、开庭笔录、调查笔录及当事人陈述等予以证实。审理中，关于使用房屋的情况，原告称，被告于2018年8月24日、25日向其交付房屋，2018年9月20日之前是装修免租期。其自2018年10月8日起开始使用房屋，租赁期限应以收据为准，自2018年9月20日起至2020年9月19日止共计两年。2019年3月20日，蒋韵公司通过拉闸的方式对其停水停电，将除其向被告购买的设备以外的物品清出厂区，且蒋韵公司不让其进入厂区，其实际使用房屋至当日。后其于2019年3月底将被清出的物品全部搬走。被告称，原告实际从2018年5、6月份就开始使用涉案厂房，对此没有证据，认可租赁期限自2018年9月20日起计算。原告因欠付电费于2019年3月20日被停水停电，其与蒋韵公司没有清出原告的物品，是原告自己搬走的，不清楚什么时候搬的。其抄电表至2019年3月30日，故原告应支付租金、水电费、管理费等至2019年3月30日。原告称，王某于2018年8月24日向翁某分3笔转账支付的288000元系其支付给被告的9个月房租及按照3个月租金计算的押金。其于2018年10月以前的一、两个月与张某2洽谈房屋租赁事宜，翁某是被告的厂长，被告曾出具书面授权委托书委托翁某收款，授权委托书找不到了。双方未约定押金的性质及用途。其向被告支付288000元后，要求被告开具发票，当时被告称因营业范围问题，不能开租赁费项目的发票，因此开具了塑胶件发票，其也进行了签收，后被告又提出实际收取的费用与发票项目不一致，怕税务部门调查，又将发票收回去了，此后没有再开票。原告据此提交了送票签收单复印件予以证实。签收单抬头为被告，载明客户为原告，项目为塑胶件，列明了金额合计为288000元的三张发票的发票号码、金额等内容，陈廷波于2018年9月12日在签收单上签名。被告不认可其收到了上述288000元，称收据上的财务章与其财务章的样式是一样的，但不清晰，不知道是否是其盖的。对于汇款凭证真实性无异议，但不认可原告向翁某付款的行为，翁某未取得收款的授权，也未将款项交给其。不清楚翁某的身份，现翁某已经不在其处了。对送票签收单不认可，塑胶件项目与租赁合同不一致。原告要求被告返还上述押金及2019年1月1日以后的租金，称其起诉蒋韵公司后才知道蒋韵公司租赁涉案房屋一事，签订合同时不清楚被告与甪直房管所之间的约定的租赁期限，因其与被告签订的租赁合同期限超过了被告与甪直房管所之间约定的期限，故2019年1月1日以后的租赁期限无效，被告应返还此后的租金和押金。被告对原告的上述意见不认可，称其与蒋韵公司是两家独立的公司，但在人员及经营管理上存在混同，经营地址也相同。自2019年1月1日起，其有设备和客户，但没有资金开展经营，而蒋韵公司接不到业务，故其与蒋韵公司约定，由其寻找客户，以蒋韵公司的名义对外交易，使用其设备及蒋韵公司的场地生产，经营所得的10%归其，剩余款项归蒋韵公司所有。双方没有签订书面合作协议。其管理人员也在涉案房屋内办公，其与蒋韵公司口头约定由其向蒋韵公司支付房租，经营所得款项用于抵付房租等费用。交易一开始是亏损的，所以蒋韵公司没有向其分配过款项。蒋韵公司于2020年倒闭，故自2020年起其开始以自己的名义对外经营。两家公司的股东不同，财务独立，但部分工作人员是相同的。哪一家公司发放工资，工作人员就为哪家公司工作。2019年蒋韵公司在经营，就是蒋韵公司的员工，2020年其在经营，就是其员工。蒋韵公司对于其与原告之间的房屋租赁关系是知道的，但蒋韵公司认为其濒临倒闭，对原告之前交给其的租金不认可，要求按照28000元/月计算租金。蒋韵公司与原告口头约定自2019年1月1日起的租金按照28000元/月计算，应该是熊某去谈的。如果原告正常支付水电及管理费，蒋韵公司是认可其与原告之间签订的租赁合同继续有效的，蒋韵公司没有向原告催要过房租。原告应向蒋韵公司支付2019年1月至3月期间的房租，当时变压器在其名下，故要向其缴纳电费。要求原告与其、蒋韵公司结算上述期间实际产生的房租、管理费、电费，在本案中一并处理。就此，被告向本院提交国网苏州供电公司电费往来对账函及情况说明一份。对账函载明用电地址为苏州市甪直镇长虹南路68号的用户户名为茂翔公司，并列明了2019年1月至12月的电费情况。情况说明由茂翔公司、蒋韵公司于2020年9月19日共同出具，载明为友善解决伟鑫鸿业公司租用茂翔公司部分厂房的历史遗留问题，伟鑫鸿业公司在2019年1月至3月期间的房租、电费、水气管理费、厂房管理费、环境卫生费等费用，蒋韵公司同意茂翔公司代为结算处理。原告称，对对账函的真实性不认可，其不欠上述期间的费用，且该部分费用与被告无关，应由相关权利人另行主张。关于原告应支付的各项费用，双方意见如下：1、租金。被告要求原告支付自2018年9月20日起计算至原告设备实际搬离之日止的租金，其中2019年1月以后的租金按照28000元/月计算。被告称，2019年3月底，原告搬走了其他设备、物品，但没有搬走双方买卖合同项下的设备。现上述买卖合同经法院生效判决认定为有效，其认可设备的所有权归原告所有。其不要求在本案中处理设备的返还事宜，但原告的上述设备占用其厂房约1000平方米，应支付占地费用。对此，原告称，其与蒋韵公司没有约定过租金自2019年1月起按28000元/月计算。关于买卖合同纠纷的相关判决下来之后，其去现场看过设备，设备的核心部件都已被拆除，只有外壳，无法使用，法院封条也被被告撕掉了，且被告也不同意其搬走设备外壳。设备事宜其会另行起诉被告，并要求被告承担相应的赔偿责任，故与设备有关的相应费用应另案处理，不同意在本案中处理。设备占地费用即使主张也应该由蒋韵公司来主张，与本案无关。被告进一步解释称，2020年，涉案房屋仍是蒋韵公司租赁的，但租金是其借款后代蒋韵公司支付给房管所的，2021年还未签订租赁合同，也未支付租金。房屋由其实际使用，其没有义务为原告保管设备，也没有阻止原告搬走设备。2、管理费、水气管理费。被告称，合同约定管理费为800元/月，水气管理费是设备用气产生的费用，即合同中约定水费/空压机气费用，当时因为原告用的少，所以约定按1200元/月计算，2018年10月份的水气管理费是1200元。2018年11月，其没有生产，是原告一家用的，所以双方口头约定当月水气管理费按照3000元/月计算。自2019年12月开始，其与原告都在用气，所以双方约定各半承担水气管理费，原告承担1500元/月。其认可已收到2018年10月、11月的管理费和水气管理费共计5800元，收到12月份的管理费800元、水气管理费1500元。原告还应支付2019年1月至3月期间按照800元/月计算的管理费、按照1500元/月计算的水气管理费。原告称，其对管理费标准无异议，对2018年12月的水气管理费为1500元无异议，但不清楚10月、11月份的水气管理费如何计算的，其都是按照被告的通知交的。水气管理费是共用水气设施而支付给被告的设施使用费。其认为，2019年1月至3月期间的水气管理费应按照合同约定的1200元/月计算。另，2019年1、2月份的费用是朱某到其办公室收取的，其现金支付的，没有收据。因其在2019年3月20日已被被告清出场地，故没有支付2019年3月的电费、管理费、水气管理费，相应款项可在其支付给被告的押金中扣除，其不欠被告款项。3、电费。被告称，原告有独立的电表，表是2018年12月初装的。合同约定电费每月28日结算，其电工每月抄表，抄表时原告也在场，电费按照1.5元/度结算，故原告当场就知道应缴纳电费的金额。2019年1月的证明、收条中的水电及管理费58400元的构成包括2018年12月的管理费800元、水气管理费1500元、2018年12月的电费46100元，另有10000元是双方结算的2018年12月前的电费。对金额为58400元的证明、收条上其的公章不认可，上面的公章是张某2刻的。陈廷波在上述证明、收条中载明上述款项中有10000元押金，其不认可，是陈廷波事后自己写的，其未收取押金。上述款项原告仅支付53400元，尚欠电费5000元，要求在本案中一并结算。另，原告还需支付2019年1月电费37275元、2月份9240元、3月16590元。被告据此提交以下证据材料予以证实：（1）2018年11月18日至2019年4月4日期间的变电房抄表。变电房抄表列明了涂装、成型、空压机、办公区、总表等项目，其中“空压机”一栏于2018年12月14日开始抄表，记录了截至2019年3月19日的抄表数及当日抄用量。被告称，空压机一栏载明的是原告的用电情况。（2）陈老板楼下用电情况。该情况由吴某于2019年3月30日出具，载明2018年12月14日开始抄表，截至2018年12月29日的用电量为30800度，2019年1月26日的用电量为25620度，2019年2月28日的用电量为5530度，2019年3月30日的用电量为11410度，总用电量为73360度。被告称，该用电统计是其电工抄表后出具的。（3）被告自行制作的2018年12月至2019年3月的水电对账明细。2018年12月水电对账明细载明用电数量为30940度，单价1.5元，金额46100元；2019年1月水电对账明细载明用电数量为24850度，金额37275元，1月预交电费5000元，当时欠5000和1月水电一起交；2019年2月水电对账明细载明用电数量6160度，金额为9240元；3月水电对账明细载明用电数量为11060度，金额16590元。被告称，明细中载明的用电数量与前述抄表情况不一致是因为抄表时间和计算金额的时间不同，如果当月计算的多了，下个月就会相应减少。明细载明的电费总金额少于抄表记录，因此电费金额以明细为准。1月明细中的预交电费5000元、欠付5000元，是指前述58400元中12月之前的电费10000元，被告尚欠5000元未付。经质证，原告称，其有单独的电表，被告的电工每月抄表，抄表时其也在场，故当场就知道要交多少电费。合同约定双方每月28日按照1.5元/度结算电费，被告要向其开票，但从未开票。变电房抄表、用电情况上没有其签名，真实性无法核实，由法院依法认定。对对账明细真实性不认可。2019年1月15日的证明、收条载明的金额58400元，其中48400元是12月份的管理费、水气管理费和电费。剩余10000元，原告一开始称是被告收取的电费押金，后又改口称是管理费押金。其不欠2018年12月之前的电费。2018年9月至11月期间其刚开始租赁厂房，在试运行阶段，虽未进行装修，但设备基本没有使用，没有大面积生产。当时没有电表，发生的电费金额很小，电费都是被告到其处现金收取的，不记得具体金额了，因金额较小故被告没有出具收据。对被告主张的12月份的用电量不认可，被告没有告知过其具体构成。不认可2019年1至3月份的电费金额，对电费单价有异议，应按照供电局的规定分峰谷值计算。如前所述，2019年1、2月的电费已经交给朱某，该两月共交费10000多元，3月的电费没有交，被告主张的电费金额过高。上述证明、收条所涉的管理费押金10000元，其已支付5000元，余款5000元不记得如何支付的，同意已付的5000元押金用于抵扣2019年3月的电费。关于电费押金，原告称其于2018年10月8日向被告支付了10000元的电费押金，是陈廷波的妻子付给胡某的，不记得如何缴纳的，没有支付凭证。该押金并非租赁合同中约定的预缴电费10000元，电费是另行支付的，双方口头约定押金在合同终止后返还，故押金于合同到期并结算电费后，应由被告予以退还。审理中，原告增加诉讼请求要求被告返还其支付给胡某的电费押金10000元。被告称，其没有收到支付给胡某的押金。后原告放弃要求被告返还该10000元押金的诉讼请求。另，被告称，其2019年停止生产经营，才由蒋韵公司租赁了涉案厂房，后原告在原址继续生产经营至2019年3月20日，因原告没有交纳电费，其屡次催缴未果，因此对原告停电。原告欠付电费、管理费、水气管理费，违约在先，根据合同约定，应向其支付三个月租金的违约金，且其不退租金，故不予退还三个月租金的押金和剩余租金。对此，原告称，其不知道自2019年1月起，涉案房屋已由蒋韵公司承租，当时被告处对外的招牌没有更换，其不清楚在被告处办公的人员是被告还是蒋韵公司的员工。茂翔公司的股东是蒋韵和皇后公司，皇后公司当时的大股东是熊某暨蒋韵公司的法定代表人，其无法区分两家公司是不是同一公司。2019年2月初，蒋韵公司要求其另外交房租或搬走，其出示了与被告之间的租赁合同，对方一直没有出示蒋韵公司与甪直房管所签订的合同，就是说如其不交房租就停水停电。蒋韵公司因要求其另行支付房租未果，才对其停水停电并锁门，当时其多次报警。在本案诉讼之前，蒋韵公司及被告从未向其主张过结欠水电费一事。其已按照实际用电量向被告及蒋韵公司支付了相应费用。原告称，被告一直在涉案厂房经营，其有理由相信被告会一直租赁厂房，故双方约定租赁合同期限超过原合同期限，其对此没有主观过错，被告应赔偿其无法继续租赁厂房的损失。其本在其他地方经营其他业务，后为新业务向被告购买设备并租赁涉案厂房进行生产，原业务不再经营，并为此采购了相应的设备、招聘了员工，后无法继续租赁房屋，导致其设备采购、员工工资的损失；从被告厂房搬出后，其未实际经营，也无法再进行经营，故遣散员工支付了赔偿。对上述损失没有证据。其无法经营的主要原因是被告未返还其设备。合同约定如被告违约应支付6个月的违约金，其按照3个月的租金金额72000元计算损失。对此被告称，因原告欠付电费、管理费才被停水停电，原告构成违约。其没有扣留原告的设备，原告不存在损失。本院认为，承租人转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。本案中，原、被告签订的租赁合同约定租赁期限为2年，双方一致确认租赁期限自2018年9月20日起计算，租赁期限应为2018年9月20日至2020年9月19日。被告与甪直房管所签订的房屋租赁合同于2018年12月31日到期，原、被告超过部分的约定有效，但对甪直房管所没有约束力。自2019年1月1日起，甪直房管所将房屋出租给蒋韵公司使用，故被告与甪直房管所之间的租赁合同已于2018年12月31日终止。关于此后原、被告及蒋韵公司之间的关系，虽然原告继续占有使用房屋，但原告称2019年1月以后，蒋韵公司要求其另行支付租金，被告称蒋韵公司不认可原合同约定的租金，被告及蒋韵公司在原告与蒋韵公司侵权责任纠纷一案中亦明确表示不认可涉案租赁合同，蒋韵公司承认其向原告催要了租金，说明原、被告及蒋韵公司未就2019年1月以后的租赁关系达成一致意见，原告与蒋韵公司没有形成租赁合同关系。据此，原、被告签订的租赁合同已于2018年12月31日终止。原告在2019年1月1日以后继续使用房屋，应当向蒋韵公司支付房屋占有使用费、电费、管理费及水费/空压机气费用至实际搬离房屋之日止。原告称其于2019年3月20日被断水断电，除其向被告购买的设备外，其余设备、物品被蒋韵公司清到厂区外，于2019年3月底搬走，对此未提供证据予以证明。被告称其于2019年3月20日对原告停水停电，后原告自行搬走，不清楚具体时间，要求相应费用计算至2019年3月30日。故本院根据双方意见认定原告实际使用房屋至2019年3月30日。至于被告要求原告支付此后发生的设备占用场地的费用，原、被告之间曾因被告否认设备买卖合同的效力并拒绝向原告交付设备引发诉讼，且被告在本案中不要求处理设备的返还事宜，原告亦不同意在本案处理设备问题，故上述费用不宜在本案中处理，本案不予理涉。被告要求2019年1月至3月期间的各项费用在本案中一并处理，原告认为应由蒋韵公司另行主张。被告陈述其在2019年1月以后仍在涉案厂房继续经营，与蒋韵公司共同开展业务，资金由蒋韵公司提供，双方部分员工是相同的，且2020年的房屋租金由其代蒋韵公司支付，结合周永华、李某曾同时作为茂翔公司、蒋韵公司的员工出庭，并称蒋韵公司股东为茂翔公司处理债务等情形，可以看出自2019年1月起，茂翔公司与蒋韵公司经营场所相同，资金、业务、人员混同，故本院认定茂翔公司与蒋韵公司自2019年1月起存在人格混同。被告称蒋韵公司与茂翔公司财务独立，对此未能提供证据予以证实，本院不予采信。现蒋韵公司出具书面意见同意由被告代为结算处理2019年1月至3月期间的房租、电费、水气管理费、厂房管理费等费用，不违反法律规定，被告要求在本案中结算截至2019年3月30日止的租金等各项费用，本院对该意见予以采纳。关于各项费用，经核算，原告应向被告支付2018年9月20日至2019年3月30日期间的租金共计152000元。被告称原告与蒋韵公司约定2019年1月以后的租金按照28000元/月计算，对此未能提供证据，本院不予采信。原、被告一致确认管理费按照800元/月计算，被告认可已收到2018年10月至12月期间的管理费，要求原告支付2019年1月1日至3月30日的管理费，本院予以确认。经核算，管理费共计2374.19元。关于水费/空压机气费用，合同虽约定按照1200元/月计算，但被告出具的10月、11月份管理费和水气管理费收款证明载明其中包含10月份的水气管理费1200元、11月份的水气管理费3000元，且原、被告均确认2018年12月的水气管理费为1500元，说明每月的水费/空压机气费用是不确定的。被告称双方口头约定2018年12月以后的水气管理费按照1500元/月计算，原告对此不认可。被告对上述约定未能提供证据证明，在双方未就该费用金额协商达成一致意见的情况下，本院按照合同约定的1200元/月计算2019年1月1日至3月30日的水费/空压机气费用为3561.29元。就电费问题，被告称双方于2019年1月15日结算的58400元中包含了2018年12月的管理费800元、水气管理费1500元及电费46100元，原告对上述构成无异议，故可以确认2018年12月的电费金额为46100元，相应用电数量为30940度。被告主张2019年1月至3月期间原告分别用电24850度、6160度、11060度，共计42070度，据此提交了变电房抄表、用电情况等证据予以证实。原、被告一致确认由被告的电工抄表，且抄表时原告在场。现原告对于被告主张的用电数量不认可，认为过高，但被告主张的各月用电数量均未超过2018年12月的数量，原告对于上述期间的用电数量既未提供证据，也不能作出明确的陈述，故本院采信被告的意见，认定原告2019年1月至3月期间共用电42070度。被告按照1.5元/度结算电费，符合合同约定，电费金额共计63105元。原告称其已支付2019年1、2月份的电费，对此没有提供证据，本院不予采信。至于被告称上述58400元中有10000元是双方结算的2018年12月之前的电费，原告则称该笔款项是押金。被告于2019年1月15日出具的收条、证明载明收到了12月份的电费及管理费共计58400元，而原告于次日在上述材料上注明“含押金共计人民币10000元，已付5000元，欠5000元”。被告对该原告注明的内容不认可，但原告备注的付款情况与其在2019年1月15日向被告支付53400元的事实相符，且在被告已经确认收到全部58400元的情况下，原告备注该部分内容对自己是不利的。从常理推断，原告备注的内容是当时双方的真实意思具有高度盖然性。现被告未能提供证据证明原告结欠2018年12月之前的电费，本院采信原告的意见即双方争议的10000元性质是押金。被告要求原告支付2018年12月之前的电费5000元，缺乏依据，本院不予支持。原告称其已于2018年8月24日向被告支付9个月的租金216000元、押金72000元，共计288000元，据此提交了汇款凭证、收据等证据予以证实。被告虽否认收到上述款项，但称收据上的财务专用章属实，原告也提供了相应的付款凭证，故本院对原告向被告支付租金216000元、押金72000元的事实予以确认。至于2019年1月15日的收条、证明所涉押金，原告未提供证据证明其已向被告交付剩余5000元押金，故该笔押金已付金额为5000元。现原、被告签订的租赁合同已经终止，被告无权继续占有押金。原告同意其2019年3月未付的费用在押金中扣除，为避免当事人诉累，原告已付的租金和押金可在扣除原告应支付给被告的各项费用后，由被告返还给原告。经核算，扣除原告应支付的租金及占有使用费152000元、管理费2374.19元、水费/空压机气费用3561.29元、电费63105元后，被告尚应返还原告71959.52元。另，被告称，原告欠付电费等费用，构成违约，其有权不退剩余租金和押金。如前所述，2019年1月之后，被告及蒋韵公司存在人格混同，且对于原、被告之间的租赁合同均不认可，蒋韵公司又要求原告另行支付租金，在此情形下，原告难以确定如何继续履行合同，故未及时支付2019年1月以后的电费等费用，不可归责于原告，本院对被告要求不退剩余租金和押金的意见不予采纳。原告主张因被告过错导致其无法使用房屋，被告应赔偿其损失，被告则称原告不能继续使用房屋的原因是原告欠付电费等费用。如前所述，被告主张原告未及时支付电费等费用构成违约，缺乏依据。因被告明知其向甪直房管所租赁房屋至2018年12月31日，但转租给原告的期限超过了上述期限，且被告及蒋韵公司不认可涉案租赁合同、要求原告另行支付租金的行为导致三方就2019年1月以后的租赁关系没有协商达成一致意见，故超期部分不能继续履行的主要原因在于被告。同时，原告在签订合同时未审查被告与甪直房管所之间的租赁期限，对于合同不能继续履行亦有一定过错。原告要求被告赔偿三个月租金的损失，没有合同依据，原告亦未就其损失提供证据。考虑到原告搬迁确会产生搬迁损失和停产停业损失，本院根据原告的损失情况及双方的过错程度，酌定由被告赔偿原告24000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条之规定，判决如下：一、被告苏州茂翔科技电子有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告伟鑫鸿业电子科技（昆山）有限公司人民币71959.52元。二、被告苏州茂翔科技电子有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告伟鑫鸿业电子科技（昆山）有限公司损失人民币24000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5620元，由原告伟鑫鸿业电子科技（昆山）有限公司负担3421元，被告苏州茂翔科技电子有限公司负担2199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王丽芳二〇二一年三月十日法官助理 詹立平书 记 员 缪梦晨