天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初6600号原告：苏现良，男，1959年7月28日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王云华，天津法商律师事务所律师。被告：马海英，女，1980年5月12日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘艳光，天津三冠律师事务所律师。被告：天津英隆育和培训学校有限公司中山路分公司，住所地天津市河北区望海楼街×××号。负责人：马海英，该公司经理。委托诉讼代理人：刘艳光，天津三冠律师事务所律师。被告：天津英隆育和培训学校有限公司，住所地天津市河北区鸿顺里街诺诚花园4-6号楼及配建2-106、2-107、2-108。法定代表人：马海英。委托诉讼代理人：刘艳光，天津三冠律师事务所律师。第三人：天津市振飞房地产开发公司，住所地天津市河北区×××号。法定代表人：杨玉权，该公司经理。委托诉讼代理人：韩钰，天津普荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钟方，天津普荣律师事务所律师。原告苏现良与被告马海英、天津英隆育和培训学校有限公司中山路分公司（以下简称：英隆育和培训学校分公司）、天津英隆育和培训学校有限公司（以下简称：英隆育和培训学校）及第三人天津市振飞房地产开发公司（以下简称：振飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏现良及其委托诉讼代理人王云华，被告马海英、英隆育和培训学校分公司、英隆育和培训学校共同的委托诉讼代理人刘艳光，第三人振飞公司的委托诉讼代理人张钟方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏现良向本院提出诉讼请求：1.请求解除合同，判令三被告将坐落天津市河北区×××号一层约150平方米房屋腾退交还原告；2.判令三被告按照每月21666元的标准，连带向原告支付自2020年2月20日至2020年6月30日的租金和滞纳金共计131055元（滞纳金按照合同约定每天3%标准的十分之一计算，此期间共132天）；3.判令三被告按照每月21666元的标准，连带向原告支付自2020年7月1日至实际腾房之日的逾期腾房占有使用费；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：坐落河北区×××号福乐门大酒店系第三人振飞公司所有的不动产，振飞公司将上述房屋1-2层楼承包给濮阳市建设工程有限公司（现更名为：河南长风置业有限公司，以下简称：濮阳公司、长风公司）经营使用，最终由原告代表濮阳公司对上述房屋行使使用管理权。原告与被告马海英于2014年1月7日签订《承包协议书》（实际为房屋租赁合同）约定：被告马海英承租原告出租的上述房屋中的一楼，面积150平方米，租赁期限5年，自2014年2月20日至2019年2月19日，租金第一年至第三年每年25万元，第四年至第五年每年26万元。租赁期满后，原告与被告马海英未续签租赁合同，因而双方形成了不定期租赁合同，被告马海英继续使用房屋，但自2020年2月20日至今没有向原告交纳租金。由于涉案房屋原告要自己使用，原告已于2020年6月15日以特快专递形式向被告马海英邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，限其在2020年6月30日前将房屋腾退原告，并据实交纳不定期租赁期间的租金。被告马海英在2020年6月16日收到该通知后置之不理，经原告多次催告，仍拒不返还房屋。据原告了解，房屋现有英隆育和培训学校分公司实际占有使用。原告认为，自《解除房屋租赁合同通知书》送达被告马海英后，原告与被告马海英之间已经终止租赁关系，被告最迟应于2020年6月30日将涉案房屋腾退交给原告，但至今未腾退房屋，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为此，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。马海英辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。苏现良不是本案适格原告。我方不同意解除合同，不同意腾房，据我方了解原告苏现良及第三人振飞公司并非讼争房屋的权利人，原告亦无权要求我方腾房。不认可原告主张的滞纳金，按照法律规定，滞纳金属于行政机关对不按时履行金钱义务的相对人课以金钱给付义务的惩罚措施，公民之间不适用滞纳金，即便原告主张的是违约金，被告认为其主张数额过高，请求法院酌情调整。英隆育和培训学校分公司、英隆育和培训学校辩称，我方并非本案适格被告，本案是房屋租赁合同纠纷，我方并不是租赁合同的相对方，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人振飞公司述称，我方并非讼争房屋的实际权利人，只是登记的所有权人，河北区×××号地下一层至地上七层只有一个整体的权属登记，讼争一层部分房屋经天津市第一中级人民法院（2009）一中执字第0244-1号执行裁定，抵给案外人天津席鑫商贸有限公司，振飞房地产与本案并没有实际的关联性。我方听从法院判决。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：1.原告提交濮阳公司与振飞公司之间签订的《承包书》《承包书（补充）》《关于转包申请的批复》（2019）津0105民初2937号和（2019）津02民终5938号民事判决，证明已有生效判决确认濮阳公司与振飞公司签订承包书，承包经营福乐门大酒店，并委托原告对该房屋对外租赁。结合上述承包协议的内容及（2019）津0105民初2937号民事判决的内容，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。在（2019）津0105民初2937号案件中，同样作为第三人的振飞公司陈述，振飞公司欠付濮阳公司工程款，振飞公司以×××号房屋的经营权交由濮阳公司承包，由此产生的收益折抵工程款。2.原告提交《解除房屋租赁合同通知书》及邮件查询记录，证明其在2020年6月15日向被告马海英邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，被告于2020年6月16日收到了该邮件，解除通知被告马海英已收到，合同于通知书中限定的腾房时间2020年6月30日解除。被告马海英对此有异议，称并未收到过《解除房屋租赁合同通知书》。本院认为，原告提交的邮件查询记录并未注明邮寄地址，也未注明邮寄的具体内容，仅写明“文件”，且该邮件并非马海英亲自签收，而是“他人收”，原告无法证明其向马海英邮寄的内容为上述《解除房屋租赁合同通知书》，故本院对原告该组证据的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市河北区×××号不动产的登记所有权人为第三人振飞公司，该不动产共7层，建筑面积8437.59平方米，该栋建筑物部分房屋曾经作为福乐门大酒店经营使用。2000年6月26日，振飞公司与濮阳公司签订《承包书》，约定濮阳公司承包福乐门大酒店餐饮、客房，对外自主经营、自负盈亏，承包范围为酒店一楼及操作间、二楼一层、三楼一层（不含办公区）9间，四楼客房21间、五楼18间客房，及有关附属房。承包期限自2000年7月1日至2005年6月30日止，年承包金140万元，承包方并负有支持帮助振飞公司安排部分现职员工等责任。2000年6月28日，双方签订《承包书（补充）》，对《承包书》的内容进行了变更和补充，主要内容为，濮阳公司所承包的经营房屋由一至五层修正为一至二楼餐厅及相关附属用房和餐饮营业所用物品，年承包金19万元，其中第四条约定，鉴于濮阳公司已向振飞公司交纳436.5万元承包金振飞公司无力返还，双方商定承包期限、按年承包金19万元顺延承包期限，如振飞公司有能力还清濮阳公司已交纳的承包金，濮阳公司须无条件退场。本案涉诉房屋包括在上述承包经营范围内。2003年6月17日，振飞公司书面回复濮阳公司，同意濮阳公司在承包期限内可以转包。后濮阳公司全权委托苏现良处理与振飞公司履行承包协议的全部事宜，直至承包协议终止，并认可苏现良对外租赁房屋实施的一切行为。濮阳公司承包酒店后，所使用房屋的实际经营管理人为原告苏现良。2014年1月7日，原告苏现良与被告马海英就涉案房屋签订《承包协议书》，苏现良将河北区×××号涉案一层150平方米房屋交由被告马海英经营，承包期限自2014年2月20日至2019年2月19日，第一至三年承包金每年25万元，第四年和第五年的承包金每年26万元，承包金按年应提前两个月缴纳，承包期间水、电费及物业管理费由马海英负担，及如遇政府改造、拆迁，由此发生所有款项与马海英无关，马海英无权要求补偿。未经苏现良同意，不得转租、转包他人，不按时交纳承包金及相关费用，过期按照总价3%交滞纳金（按天计算）。苏现良向马海英交付房屋后，马海英在此经营通讯设备，后该房屋由英隆育和培训学校分公司使用至今，被告马海英系英隆育和培训学校分公司的负责人，并系英隆育和培训学校的法定代表人，被告马海英称系将房屋转租给英隆育和培训学校分公司使用。承包期内，马海英按时将每年的承包费支付给原告，2019年2月19日承包期满，双方未续签书面合同，马海英、英隆育和培训学校分公司继续使用房屋，原告苏现良称又延期一年，年租金26万元，但马海英实际向苏现良交付承包金28万元，此后未再付款，被告马海英称之所以给付28万元租金系应双方口头约定租期直至房屋拆迁为止，但未提交证据。另查明，案外人中国银行天津市分行于2003年起诉雷纳克（天津）国际实业发展有限公司和振飞公司借款合同一案，天津市第一中级人民法院作出（2003）一中民二初字第1332号民事判决，判决雷纳克（天津）国际实业发展有限公司偿还中国银行天津市分行借款本金及利息，振飞公司承担连带保证责任。针对该案的执行案件案号为（2009）一中执字第244号［原（2004）一中执字第150号］。2014年1月13日天津市第一中级人民法院作出（2014）一中执裁字第2号执行裁定，变更天津席鑫商贸有限公司为天津市第一中级人民法院（2009）一中执字第244号［原（2004）一中执字第150号］执行案件的申请执行人。2015年8月6日，天津市第一中级人民法院作出（2009）一中执字第0244-1号执行裁定，被执行人振飞公司所有的坐落天津市河北区××路××号××层，地上一层房产，以12029163.3元折抵给天津席鑫商贸有限公司，该院于2015年12月3日向原天津市河北区房管局下达协助执行通知书，通知协助执行天津席鑫商贸有限公司单方办理过户手续。现包括本案涉案房屋在内的河北区×××号房产仍登记在振飞公司名下。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告苏现良与被告马海英签订的《承包协议书》的性质、效力，如有效，原告是否能要求解除合同，合同解除的时间；二、被告占用讼争房屋是否还具有法律依据，原告是否有权要求被告腾房；三、原告主张的租金、使用费及违约金是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，振飞公司于2000年将讼争房屋（原为福乐门大酒店）承包给濮阳公司经营使用，并同意濮阳公司对外转包、出租，原告基于濮阳公司的授权对讼争房屋进行实际经营管理，其与马海英于2014年签订的《承包协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，通过《承包协议书》的内容可见，该协议名为承包，实为租赁。2019年2月19日，双方租赁合同到期，被告继续使用房屋，并交纳租金，原告未提异议，双方未续签书面合同，故自2019年2月20日始，原告苏现良与被告马海英之间形成不定期租赁合同关系，原告有权随时要求解除合同。原告主张其于2020年6月15日向被告马海英邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，证据不足，原告诉至本院，本院在诉前调解阶段于2020年9月12日将起诉状副本送达给被告马海英，故双方租赁合同的解除时间应为被告马海英收到起诉状之日，即2020年9月12日。关于争议焦点二，被告马海英从原告处租赁涉案房屋，并实际由其担任负责人的英隆育和培训学校分公司使用房屋，租赁合同解除后，马海英负有返还原告该房屋的义务，其与英隆育和培训学校分公司继续占用房屋，已无法律依据，原告要求被告腾房，本院予以支持。虽然涉案房屋经天津市第一中级人民法院裁定抵债给案外人天津席鑫商贸有限公司，但当时原告已经基于振飞公司与濮阳公司的承包合同对房屋进行实际管理，且濮阳公司应付的承包金系以振飞公司的应付工程款予以折抵，在天津席鑫商贸有限公司未向濮阳公司和原告主张相关权利且有明确结果前，原告目前仍具有对涉案房屋的经营管理权，基于合同相对性原则，其有权要求被告腾房。关于争议焦点三，原告称合同期满后被告又交了一年的租金26万元，交到2020年2月19日，但被告实际给付原告28万元，原告称其余2万元是物业费、水电费等其他费用，但根据双方协议的约定，水电费和物业费等费用系由马海英单独交纳并不含在租金中，原告亦未提交证据证明2万元系其他费用，故本院对原告所称不予采信，按照每年26万元的标准计算，被告的租金应为交付至2020年3月18日，对于2020年3月19日至2020年9月12日期间欠付的租金，被告马海英仍应支付，数额为125664元。对于2020年9月13日以后至实际腾房之日止的房屋使用费，因被告马海英负有腾交房屋的义务，被告英隆育和培训学校分公司实际使用房屋，且其为英隆育和培训学校的分支机构，三被告均未向原告支付使用费，原告要求三被告连带给付，本院予以支持，房屋使用费的标准应参照原告主张的租赁合同约定的租金标准每月21666元计付。对于原告主张至2020年6月30日欠付租金的滞纳金，庭审中原告表示实际主张的系违约金，因合同约定租金提前缴纳，原告按照合同约定的每天3%标准的十分之一计算，但此标准仍过高，自2020年3月19日至2020年6月30日欠付的租金为73662元，逾期时间为104天，本院酌定违约金为3200元，合同相对方马海英应给付原告。综上，原、被告之间的租赁合同已解除，被告马海英应支付欠付的租金和违约金，三被告负有腾房和支付房屋使用费的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告苏现良与被告马海英之间的不定期租赁合同关系于2020年9月12日解除；二、本判决生效后十五日内，被告马海英、天津英隆育和培训学校有限公司中山路分公司、天津英隆育和培训学校有限公司将坐落天津市河北区×××号一楼150平方米的房屋腾空交还原告苏现良；三、本判决生效后十五日内，被告马海英给付原告苏现良2020年3月19日至2020年9月12日期间的房屋租金125664元；四、本判决生效后十五内，被告马海英给付原告苏现良2020年3月19日至2020年6月30日期间逾期支付房屋租金的违约金3200元；五、本判决生效后十五日内，被告马海英、天津英隆育和培训学校有限公司中山路分公司、天津英隆育和培训学校有限公司按照每月21666元的标准给付原告苏现良自2020年9月13日起至实际腾房之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1461元，由被告马海英负担1436元，原告苏现良负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  赵国海二〇二一年三月十一日书记员  刘 荻附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。