江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终192号上诉人（原审被告）：吴江生，男，1977年4月20日生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：丁亮亮，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐唱，江苏六典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王坤，男，1973年4月16日生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）：陶素梅，女，1970年1月12日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王坤，系陶素梅配偶。原审第三人：华德宝机械（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市石牌镇工商管理区长江北路西侧，统一社会信用代码91320583628382323B。法定代表人：吴瑞帆，该公司总经理。委托诉讼代理人：王想平，该公司员工。上诉人吴江生因与被上诉人王坤、陶素梅、原审第三人华德宝机械（昆山）有限公司（以下简称华德宝公司）房屋迁让纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初11189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用独任制，后变更为合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴江生的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王坤、陶素梅的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定合同有效的理由是原告在此期间并无得益与事实不符。吴江生提交的与华德宝公司总经理杨金荣的谈话录音，证明华德宝公司与王坤、陶素梅交易时存在故意逃避税收，华德宝公司与王坤、陶素梅交易时将售房款438811.47元指定第三方公司代收，侵害了吴江生的合法权益。二、吴江生与华德宝公司签订赠房协议后，取得了对房屋的合法占有，华德宝公司与王坤、陶素梅私下将房屋卖给王坤、陶素梅，导致不能交付的后果应当由王坤、陶素梅和华德宝公司承担。三、本案中吴江生并非购房协议的合同相对人，没有义务向王坤、陶素梅交付房屋。四、华德宝公司在庭审中所作的关于购房协议的交易面积中，包含阁楼的陈述不实，王坤、陶素梅诉讼请求腾退房屋并未包括阁楼，一审判决违反不告不理原则。五、一审法院要求吴江生就装修问题起诉华德宝公司违背了程序规定。六、一审法院认为吴江生在无权占有的情况下将涉案房屋出租给他人不符合事实。吴江生2016年12月28日将房屋出租给他人，此时并非离职，并非无权占有房屋。王坤、陶素梅二审未作答辩王坤、陶素梅向一审法院起诉请求：一、吴江生立即腾退昆山市的房屋；二、吴江生支付2020年1月7日至2020年4月22日期间案涉房屋的占用费5600元(按每月租金1600元)。(暂计算至2020年4月22日，实际计算至腾退完毕之日)。最后一次庭审中，原告同意按照8500元每年的标准向被告主张占有使用费。一审法院认定事实：2009年1月12日,华德宝公司华德宝公司（甲方）与王坤（乙方）签订委托购房协议，委托王坤认购昆山市巴城镇凤栖园61号楼605室房屋。协议内容为甲方为解决部分员工住房困难，让其安心工作，今年计划向昆山市阳澄湖房产有限公司低价预购凤栖园的商品房总计80套，按原价向员工出售，并按政策每套房屋总价补助30%房款，形成公司福利房，然后由公司统一代办贷款按揭手续。鉴于有关政策及销售条件不能保留，故公司委托乙方认购凤栖园61#楼605室房屋。为明确双方责任义务，特签订本协议。该协议约定：一、委托购房的目的是为了解决甲方后续员工的住房困难，藉以稳定队伍，并体现公司福利政策、精神，为甲方在昆山今后的发展创造一些条件。甲方确保其不作经营性用途，将来按原价售给员工，其售房政策不变。二、由于是委托购房，需要使用乙方的名义，故房地产权证在形式上是乙方的，但其实际所有人是甲方，是甲方的财产，一切权利均属甲方。因该次买卖行为引起的一切权利义务均归属甲方，与乙方无关。三、以乙方名义购房后，在任何时间、地点，乙方均无权对此房进行出租或者转让，否则属于恶意侵占公司财产，其一切经济及法律后果均自负。四，由乙方出面所购房屋，所有购房款及其他费用均由甲方以乙方名义支付。如需要由乙方出面贷款，也由甲方以乙方名义办理并逐月支付。与购房有关的所有凭据、房地产证等均由公司保存。五，上述房屋日后配售给公司其他员工时，乙方将配合甲方签署一切有关文件，及时办好相关过户手续。2010年11月2日，昆山市巴城镇凤栖园61号楼605室房屋、605阁楼产权登记在王坤名下，该房屋共同共有人为王坤配偶陶素梅。2015年6月23日于颖（甲方）与吴江生（乙方）签订赠房协议，甲方将昆山市巴城镇石牌凤栖园14幢605室房屋（原61幢605室）赠送给乙方，协议第2条：如果乙方为本公司工作满十年，则甲方表示愿意将上述款项赠予乙方；第3条：十年的工作时间自2009年1月1日起计算。凡在2009年1月1日前已在华德宝工作满一年计算半年，以此类推，但上限不超过一年。2009年1月1日以后工作的以实际进厂时间为准；第4条：如果乙方在本公司工作时间未满十年(自动离职或因违纪被开除、辞退)，则乙方必须将其所购房屋无条件退还给公司，并有义务协助甲方办理银行还贷及房产过户等手续。退房所引起的房产交易费用等将由公司承担，乙方此前居住期间的水电煤气等费用乙方应自行结算并在退房时向甲方提供结算发票。装修费用(不含电器等可移动家居)按退房时的评估价在房产过户办理后退还。后乙方于2017年5月1日离职。离职后，吴江生未与华德宝公司办理退房手续。2020年1月7日华德宝公司与王坤签订购房协议，协议主要内容为：鉴于华德宝机械(昆山)有限公司(简称“甲方”)为坐落于昆山市房屋(建筑面积88.31m2，房屋产权证号：昆房权证巴城字第**)的实际所有权人，王坤(简称“乙方”)替甲方代持，现甲方拟将该房屋出售给乙方，双方经协商一致就房屋转让事宜达成如下协议：1、房屋转让总价为人民币伍拾叁万伍任元(￥53.5万元)。2、乙方同意承担房屋的剩余银行贷款，该款项从乙方需支付给甲方的房款中扣除。3、乙方承诺房屋余款438811.47万元(即53.5万元扣除乙方偿还的剩余银行贷款)于2020年1月7日前一次性支付给甲方指定的账户(户名：昆山市巴城镇石牌工商管理区工程配套有限公司，账号：53×××86，开户行；农业银行石牌支行)。乙方付清房款后，该房屋才正式归乙方所有……2020年1月8日王坤、陶素梅向昆山市巴城镇石牌工商管理区工程配套有限公司转账438811.47元。后因为王坤、陶素梅收房未果，故王坤、陶素梅诉来法院。一审法院认为：本案的争议焦点是吴江生是否有权占有涉案房屋。涉案房屋即昆山市巴城镇石牌凤栖园14幢605室房屋（含阁楼）系华德宝公司在2009年期间购入，在房屋产权登记时经与公司员工即王坤协商将产权登记在王坤与陶素梅名下。后华德宝公司与吴江生协议将该房屋有条件赠与给吴江生，该条件就是吴江生需在2009年1月1日起算为华德宝公司服务满10年，签订协议之后，吴江生入住该房屋，因为吴江生在2017年5月1日离职,因此该条件并未成就，因此华德宝公司与吴江生之间的赠与合同无法生效，也因此吴江生从离职之后就无权继续占有使用涉案房屋。现王坤、陶素梅是该房屋的产权人，故法院对于王坤、陶素梅主张吴江生腾退王坤、陶素梅所有的昆山市阁楼的诉讼请求予以支持；关于王坤、陶素梅主张吴江生支付占有使用费，因为吴江生无权占有使用该房屋，故本案按照吴江生自行提供的出租费用标准每年8500元计算占有使用费，吴江生需从起诉之日起支付至实际腾退之日止。关于吴江生陈述的装修损失，这是吴江生与华德宝公司之间的法律关系，在本案审理过程中，法院多次要求吴江生向华德宝公司主张该费用，吴江生未予起诉，因为王坤、陶素梅不同意接收上述房屋内的固定装修，故吴江生需自行拆除上述装修。关于吴江生提出的王坤、陶素梅和华德宝公司的购房合同效力问题，王坤、陶素梅与华德宝公司之间从代持合同成为真实的买卖合同，确实存在国家相应征税的减少，但王坤、陶素梅在此期间并无得益，无证据证明其有恶意串通之故意，因此该合同应属有效，但是华德宝公司应及时将税款补缴。关于吴江生陈述其将涉案房屋转租给其他人，吴江生自身属于无权占有，在无权占有的情况下，吴江生将房屋出租给他人造成损失责任在吴江生，如果确实存在有他人向其租赁的情况，承租人可以向出租人另行主张损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，判决：一、吴江生于判决生效之日起十日内腾退王坤、陶素梅所有的昆山市房屋（含阁楼）。二、吴江生于判决生效之日起十日内支付王坤、陶素梅自2020年7月13日起至实际腾退之日止的占有使用费，标准按照8500元每年支付。案件受理费130元，减半收取65元，由吴江生负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中吴江生提供了证人贺某,4的证言，内容如下：吴江生在华德宝机械工作时，公司将凤栖园的一套房子赠予吴江生，该房子由王坤代购。吴江生将该房屋装修后住在里面。吴江生离职后华德宝公司暂未将房子收回。2020年初左右时间，王坤从华德宝机械购买了该房子，但由于吴江生还住在里面，王坤于2020年4月1号电话联系我：希望我做中间人和吴江生谈一下，王坤愿意出一部分钱补贴吴江生，让吴江生把房子腾出来；关于吴江生支出的房子装修款，吴江生可以继续向华德宝机械公司追讨。我便通过微信联系吴江生表达了王坤的意思，吴江生回复：不谈。王坤、陶素梅质证认为：华德宝公司证房条件是入职满10年，吴江生离职后只是住在房子里，房屋的所有权仍然是华德宝公司的；华德宝公司面临倒闭欠员工工资等问题，在2020年1月将房屋卖给我，我找吴江生让他搬出来他不同意，因此在2020年4月找过贺某,4，请他转告吴江生，如果当时他搬出，我愿意出一部分钱。吴江生不愿意谈，因此协商未成。二审中吴江生认为2009年华德宝公司是外商投资企业，不能在国内经营商品房交易，因此委托王坤、陶素梅购房，规避当时的法律法规规定。华德宝公司称2009年购房目的是解决员工的福利用房，开发商是将房屋直接交付给华德宝公司。本院认为：2009年1月12日华德宝公司与王坤、陶素梅签订委托购房协议，委托王坤、陶素梅以自己的名义去购买商品房，但明确约定房地产权证形式上是王坤所有，实际所有人是华德宝公司，因此双方间是借名买房合同。虽然2010年11月2日24号房屋登记在王坤、陶素梅名下，并不能据此认定王坤、陶素梅为房屋所有人。此后案涉房屋并未转移登记至华德宝公司名下，华德宝公司在2020年1月7日与王坤、陶素梅签订购房协议，将案涉房屋出售给王坤、陶素梅，但华德宝公司未依照合同向王坤、陶素梅履行交付房屋的义务，案涉房屋也未按照规定合法办理转移登记手续。华德宝公司与王坤间借名买房合同、房屋买卖合同效力尚未确定，合同尚未履行完毕，王坤、陶素梅无权以房屋所有权人身份向吴江生主张权利。综上所述，吴江生的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初1189号民事判决。二、驳回王坤、陶素梅的诉讼请求。一审案件受理费130元，减半收取为65元，由王坤、陶素梅负担。二审案件受理费130元，由王坤、陶素梅负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年三月八日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。