甘肃省高级人民法院   民事判决书   （2021）甘民终104号   上诉人（原审原告、申请执行人）：王某。   委托诉讼代理人：罗文涛，甘肃久铭律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈克炯，甘肃久铭律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、案外人）：沈某。   委托诉讼代理人：高正利，甘肃合睿律师事务所律师。   原审第三人（被执行人）：李平章，男，1971年12月5日生，住白银市平川区平北路1栋2单元501室。   上诉人王某因与被上诉人沈某、原审第三人李平章执行异议之诉一案，不服甘肃省白银市中级人民法院（2020）甘04民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某及其委托诉讼代理人罗文涛、陈克炯，被上诉人沈秋敏的委托诉讼代理人高正利到庭参加诉讼。原审第三人李平章经依法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。   王某上诉请求：依法撤销一审判决，改判准许执行李平章名下兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号房产（以下简称本案涉案房产）。事实理由：一、本案中，不动产登记机关登记李平章为房产所有权人，不存在不动产登记簿与真实状态不符的情况，沈某试图以所谓的私下买卖来否定不动产登记簿的权利推定效力，推翻公示公信原则，不应得到人民法院支持。二、沈某对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，不动产买受人的民事权益需同时符合四个要件，才能排除申请执行人对涉案不动产的强制执行。1.沈某提供的《房屋转让协议》明显不合法，本案涉案房产存在抵押，根据我国《担保法》第四十九条规定和《物权法》一百九十一条规定，没有经过抵押权人同意的转让，转让之前受让人要代为清偿债务消灭抵押权。本案中，沈某和李平章签订《房屋转让协议》时并没有代为清偿债务消灭抵押权，因此，其买卖合同无效；2.关于占有的问题，沈某与李平章的《房屋转让协议》明显违背法律的强制性规定，应认定涉案房产沈某在查封之前不存在合法占有；3.关于支付价款的问题，沈某出具的银行转款记录中存在案外人的转款，且沈某与李平章之间是否存在其他经济往来不能确定，因此，无法认定沈某已支付了全部购房款；4.关于未办理过户登记原因的问题。涉案房产没有过户的真正原因是因为沈某没有代为清偿债务消灭抵押权而造成的。故沈某购买没有产权手续且存在抵押未消除的房产，是涉案不动产未能过户的主要原因，因此，不能排除案件的执行。   沈某辩称，1.沈某受让涉案房产的行为完全合法有效，沈某为涉案房产的合法权利人。根据《民法典》等法律规定，抵押财产转让的，抵押权不受影响，买卖合同有效；2.沈某对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，沈某的购房行为完全符合《执行异议复议规定》第28条的规定；3.沈某在法院查封之前已合法购买并占有涉案房产，且非因买受人沈某的原因未办理过户登记，沈某合法占有涉案房产足以排除法院对该房产的强制执行。   王某向一审法院提出诉讼请求：准许执行李平章名下本案涉案房产。   一审法院认定事实：2018年3月27日，沈某与李平章签订《房屋转让协议》，转让了李平章名下本案涉案房产，并支付房产转让款27万元。同年8月已实际入住。2020年10月13日，沈某与李平章达成协议，由沈某代李平章偿还涉案房产的银行抵押贷款。协议达成当日银行贷款已全部还清。但涉案房产至今未办理产权登记。   2019年7月25日，王某以李平章、马立海等七人为被告向白银市中级人民法院提起诉讼，要求李平章、马立海立即向王某偿还借款本金、利息，共计23345325.2元，并按年利率24%的标准偿还自2019年7月起至还清借款本金之日止的利息。白银市中级人民法院作出（2019）甘04民初66号民事判决，该判决生效后王某向白银市中级人民法院申请强制执行，该院查封了李平章名下本案涉案房产。执行过程中，案外人沈某向一审法院提起案外人执行异议，请求中止对该房产的执行，一审法院于2020年8月12日作出（2020）甘04执异13号执行裁定书，认为案外人提出的执行异议理由成立，裁定中止对李平章名下本案涉案房产的执行。王某遂诉至一审法院，要求判如所请。   一审法院认为，本案争议焦点为：沈某对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。王某起诉认为，李平章在未取得产权证且存在抵押的情况下，擅自转让涉案房产的行为无效，不受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”经查，沈某已代李平章向银行还清了全部房产贷款，抵押权已消灭。王某主张李平章擅自转让涉案房产行为无效的理由不能成立。本案中沈某与李平章2018年3月17日签订的《房屋转让协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据沈某提交的李平章出具的收条以及中国建设银行客户回单、中国银行贷款还款回单、中国银行贷款还款凭证、中国银行交易流水明细单，能够证明《房屋转让协议》签订后沈某向李平章支付了首付款27万元，后于2020年10月13日代李平章向银行还清了全部房产贷款。且沈某提交的保利物业出具的《区域防火责任协议书》、《业主承诺书》、装修相关票据、物业费缴费凭证、燃气供用凭证、宽带业务使用凭证等证据能够证明，2018年3月《房屋转让协议》签订后李平章即已将涉案房产交付沈某进行装修、入住。因此，涉案房产虽未办理房产产权过户登记，但沈某依据《房屋转让协议》，已合法占有了涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案沈某在人民法院查封之前已合法购买并占有涉案房产且非因买受人沈某的原因未办理过户登记。沈某合法占有涉案房产足以排除王某对该房产的强制执行。故王某关于执行李平章名下兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号房产的请求应不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回王某的诉讼请求。案件受理费7300元，由王某负担。   二审期间，各方当事人均未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案中王某申请对涉案房产强制执行，是基于与李平章、马立海之间借款合同纠纷一案的生效判决。沈某以无过错的不动产买受人的权益应受保护为由主张对涉案房产享有足以排除强制执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，案外人在未办理房产登记的情形下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的，仍享有排除强制执行的民事权利。经二审审理，本院认为沈某对涉案房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。   首先，关于是否签订合法有效的买卖合同的问题。本案经一、二审法院查明，受让方沈某与出售方李平章、共同出售方王敏，以及见证方甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司在一审法院查封之前，于2018年3月27日签订了关于涉案房产的《房屋转让协议》，在无确凿证据反证的情形下，该《房屋转让协议》应认定为真实有效。上诉人王某主张涉案房产存在抵押，未经抵押权人同意，转让行为无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本院认为，抵押人转让财产的，应当及时通知抵押权人，但通知义务性质上属于附随义务，抵押人未尽通知义务并不影响合同效力，且从本案查明的事实可知，沈某已代为清偿李平章所负涉案房产银行贷款，故王某的该项上诉主张本院不予支持；其次，关于涉案房产是否合法占有的问题。根据沈某提交的《天然气供用合同》、燃气业务受理单、中国电信新装业务登记单、区域防火责任协议书、业主承诺书，以及涉案房产装修订货单等证据，均载有涉案房产房号、沈某或其女沈月的签字，以及相关单位的盖章，符合商品房居住者正常合理的生活需要，能够证实涉案房产在被查封前已由沈某占有支配的事实；第三，关于是否支付全部价款的问题。本案查明，2018年3月27至2018年3月28日，沈某之女沈月、沈某之妻赵晓敏通过银行转账的方式向李平章支付首付款270000元（其中含中介费用20000元），2020年10月13日，沈月向李平章中国银行涉案房产贷款账户转账455121.83元（其中包含银行罚息23653.92元），该笔款项为沈某之女沈月代为支付李平章涉案房产银行贷款，结合李平章出具的情况说明和欠条记载的内容，能够确认沈某通过代为偿还银行贷款的方式支付剩余房产价款的事实，应当认定涉案房产价款已全部支付，王某虽主张不能排除沈某、沈月与李平章存在其他债权债务关系，但未提交任何证据，故本院对其主张不予支持；最后，关于未办理过户登记原因的问题。2018年3月27日，沈某在购买房产后，与李平章、甘肃兰州制华房产代理有限公司签订《委托协议书》，委托办理房产过户手续，但因银行贷款尚未还清，未能办理。2020年10月13日，李平章及其妻王敏出具《委托书》，委托沈某之女沈月代为办理过户手续，能够证明沈某办理过户登记的积极行为，其对涉案房产未办理过户登记手续并无过错。综上，沈某的买受行为符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。   综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7300元，由王某负担。   本判决为终审判决。   审判长 王成强   审判员 李元博   审判员 赵学平     二O二一年三月十日   法官助理 李 强   书记员 杨 洁