陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异112号案外人：王茜，女，汉族，1988年11月18日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：魏彦学，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙婷，陕西增瑞律师事务所律师。申请执行人：苏琦，女，汉族，1986年5月6日出生，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：王鲜侠，女，1953年12月27日出生，住陕西省神木县，系苏琦之母。被执行人：西安凯威实业有限公司，住所地：西安市高新区光泰路**。法定代表人：罗小阳。委托诉讼代理人：高世楠，女，汉族，1997年6月12日出生，住陕西省铜川市王益区，该公司员工。在本院执行苏琦与西安凯威实业有限公司（以下简称恺威公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人王茜于2020年12月25日对查封凯威昆城商业办公楼2幢1单元7层4号商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王茜称：请求依法撤销2019陕01执恢352号执行案件对凯威昆城商业办公楼2幢1单元10701号商品房的执行。事实及理由：异议人于2020年5月18日与被执行人西安凯威实业有限公司签订了编号为“3929899”《商品房买卖合同》，认购了西安凯威实业有限公司开发的位于西安市高新区光泰路2号凯威昆城商业办公楼2幢1单元7层4号商品房，该商品房总价款为760206元，异议人于2020年5月18日缴纳了该购房款的60%即420206元整。2020年5月16日缴纳50000元，共计470206元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，（2019）陕01执恢352号执行案件中的执行标的凯威昆城商业办公楼2幢1单元10701号，其中该2幢1单元7层4号房产为异议人合法购买的房产，该案件的执行损害了异议申请人的合法权益，恳请法院中止对该房产的执行并解除查封。申请人执行人苏琦称，涉案房产是西安中院2019年查封，因为凯威公司欠我方2000万，也是因为我买凯威公司的房子，凯威公司没有交房，起诉到法院解除了合同，让凯威公司给我退钱，我2012年买了房之后在银行有贷款，一直没有还完钱，因为凯威公司一直给我很少的钱，这是当年买房的时候用房子贷款，后来因为钱没有退，因此一直抵押登记。房子上有华夏银行的预告登记，申请人的买卖合同无效。请求法院维持查封。被执行人称：涉案房屋在7层，在被法院查封的面积范围内。本院查明，苏琦与凯威公司商品房预售合同纠纷一案，2016年12月30日，本院作出（2016）陕01民初1257号民事判决书，判决：一、确认原告苏琦与被告西安凯威实业有限公司签订的合同登记号为Y13058549号、Y13058551号、Y13058548号、Y13058525号、Y13058540号的五份《商品房买卖合同》于2014年12月1日解除；被告西安凯威实业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告苏琦支付的涉购房款23443295元并支付自2013年7月23日至本判决生效之日的中国人民银行同期贷款利息；二、驳回原告苏琦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。凯威公司提起上诉后，2017年9月28日，陕西省高级人民法院作出（2017）陕民终856号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月17日，苏琦申请恢复执行，同年7月3日，本院立案受理，案号为（2019）陕01执恢352号。2019年9月25日，本院作出（2019）陕01执恢352号执行裁定书，裁定：一、查封原由苏琦购买的，登记在被执行人西安凯威实业有限公司名下，位于西安市高新区光泰路******（不动产权证号为1075106007-11-0-2-10501～0，建筑面积659.74m2，合同号为Y13107917)及10601室（不动产权证号为1075106007-11-0-2-10601～0，建筑面积659.74m2，合同号为Y13107930）的房产两处；二、查封原由苏琦购买的，登记在被执行人西安凯威实业有限公司名下位于西安市高新区光泰路2号2幢10701室（不动产权证号为1075106007-11-0-2-10701～0，建筑面积659.74m2，合同号为Y13058548）、10801室（不动产权证号为1075106007-11-0-2-10801～0，建筑面积698.51m2，合同号为Y13058525）及10901室（不动产权证号为1075106007-11-0-2-10901～0，建筑面积698.51m2，合同号为Y13058540）的房产三处；三、查封期限为三年。该裁定及协助执行通知书于2019年9月30日向西安市不动产登记服务中心进行了送达。2019年12月20日，本院作出（2019）陕01执恢352号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。另查明，2020年5月18日，王茜与凯威公司签订商品房买卖合同，约定，出卖人建设的商品房项目名称为恺威昆城商业办公楼，该商品房已经办理房屋所有权初始登记，登记号为QS20160329-0234号，该项目的规划用途为办公，商品房为2幢1单元7层4号，建筑面积53.70平方米，总价款760206元。王茜以转账方式付款470206元后，凯威公司分别于2020年5月6日、2020年5月18日为王茜开具了二张收款收据。2020年5月23日，凯威公司开具收取王茜物业费1804元的收款收据一张。2020年5月18日，王茜与凯威公司签订凯威大厦公寓精装修赠与协议书，约定将凯威公司对案涉房屋的精装修赠与王茜。2020年9月29日，王茜与郝满年签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租郝满年使用，租期一年。案涉的房屋系王茜在本市范围内的唯一房产。审查中，本案三方当事人均对凯威昆城、恺威大厦为同一标的物，王茜执行异议涉及的房屋53.70平方米包含在本院查封的695.74平方米面积内没有异议。本院认为，本案争议的焦点是王茜以其购买了凯威昆城商业办公楼2幢1单元7层4号房屋，阻却本院对该房屋的强制执行的请求是否应当得到支持。本案属案外人对本院执行标的提出的执行异议，其异议是否成立应当以法定的条件作出审查判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该规定，案外人王茜的执行异议只有同时符合该规定的三个条件时，其请求才能得到支持。经查，王茜与凯威公司签订商品房买卖合同的时间是2020年5月18日，本院对案涉房屋查封的时间是2019年9月25日，即王茜在本院查封之后购买了案涉的房屋。同时，商品房买卖合同明确约定案涉房屋的性质是办公。异议复议规定第二十九条的立法目的是为了保护消费者的生存权，在给付金钱的债权与消费者基于居住的商品房物权期待权之间做出对消费者的特别保护。本案王茜在本院查封后签订商品房买卖合同，购买的房屋性质是办公用房，故其在本院对案涉房屋的执行中不享有排除强制执行的权益，其请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回案外人王茜的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王西平审判员  黄金华审判员  何育凯二〇二一年三月二十二日书记员  刘 婕