江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终352号上诉人（原审原告）：昆山金敦煌商务会所有限公司，住所地昆山开发区前进东路986号。法定代表人：陈永平，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴蓓佳，江苏金木天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张严寿。委托诉讼代理人：王斌，北京盈科（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宰华云。上诉人昆山金敦煌商务会所有限公司（以下简称金敦煌公司）因与被上诉人张严寿、宰华云合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初17414号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金敦煌公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持金敦煌公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张严寿、宰华云承担。事实和理由：一、《转让合同》不符合约定和法定的解除条件。1.不符合约定解除条件。《转让合同》中并未明确张严寿经营用途，对经营范围也未限制，房屋性质不符合酒店经营，不能成为解除的条件。2.不符合法定解除事由。房屋性质不符合酒店经营，并不符合合同法第九十四条当事人可以依法解除合同的情形、《转让合同》的目的是为了金敦煌公司将涉案店铺及其资产转让给张严寿，不存在合同目的无法实现。二、转让合同除张严寿最后一笔转让款未付外，其他内容双方已经全部履行完毕。因此张严寿才有“开设酒店，办理营业执照”等后期一系列合同的产生。对金敦煌公司已经履行完毕的转让合同，张严寿无权行使解除权。合同解除后，金敦煌公司已经无法再继续开业，也无法再使用租赁物。相反，张严寿除了开设酒店外，其他方面的使用不受任何影响，所以继续履行合同在法律上或事实上都是可行的。三、一审法院基于房屋性质要求金敦煌公司变更诉请为解除合同，无事实和法律依据。一审法院未将张严寿签订《转让合同》的行为理解成商事行为，未秉持保持交易的安全性和稳定性。被上诉人张严寿辩称，《转让合同》未经宰华云追认，系无效合同。金敦煌公司要求张严寿支付转让款的诉请无事实依据，请求驳回上诉。被上诉人宰华云二审未作答辩。原审原告金敦煌公司向一审法院起诉请求：1.判令张严寿、宰华云支付金敦煌公司转让费1024000元及逾期付款的利息损失暂定10000元，具体以1024000元为基数，按年息24%，从2019年1月1日起，计算至实际付款之日止。2.本案诉讼费用由张严寿、宰华云承担。一审法院认定事实如下：2017年3月12日，金敦煌公司（乙方）与昆山利嘉阁投资咨询有限公司（以下简称利嘉阁公司）（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，乙方承租位于昆山市经济开发区的房屋，用于经营KTV，租赁期限为2017年3月20日至2020年3月19日。2018年11月8日，金敦煌公司（甲方)与宰华云（乙方）签订《转让合同》一份，该份合同中宰华云的签名为张严寿所签。《转让合同》约定，甲乙双方一致确认：甲方同意将下列店铺及其资产(具体以本协议及附件约定为准)转让给乙方，乙方同意受让并支付价款。现有设备（包厢设备），转让价180万元。转让价具体支付方式:1.协议签订后，乙方向甲方支付30万元，该款项作为定金，同时可抵作转让价款；2.甲方店铺资产移交前，乙方向甲方支付150万元；甲方店铺资产移交后5日内，乙方付款余款，公司以收一楼租金从转让费中扣除。甲方指定陈维元账户为指定收款账户。资产移交日为2019年1月1日。合同第4.2条，合同签订同时或之后，甲方协助配合将租赁合同转让乙方，由乙方向房东履行该租赁合同（或重新签订租赁合同），交纳租金及水电费等费用（租金截止日之后的租金由乙方负责交纳，转让日之后的水电费由乙方负责交纳，已经交纳的押金归乙方所有。合同第8.1条，如乙方未按本协议约定的期限向甲方支付转让价款的，每逾期一天，应按逾期金额的千分之三向甲方支付违约金，同时仍应履行付款义务，逾期超过15日，甲方有权解除合同。合同附件一《资产转让清单》为空白，附件二《原客户信息表》为空白。金敦煌公司（甲方）与案外人申亮（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将位于前进东路986号前进大楼自西向东第一至第三间门面房出租给乙方，租赁期限自2017年3月19日至2020年3月19日，租金215000元/年，每年的3月19日付清下半年租金。合同最后手写部分：“合同到期后，陈维元跟张严寿二人保证房屋续租一年，如果租不到由二人承担。张严寿与陈维元分别在申亮的《房屋租赁协议》最后签名。2018年12月27日，张严寿（甲方）与金中联（乙方）签订《协议合同》一份，约定，由乙方将前进东路986号金敦煌娱乐会所所有装潢里外的设备全部拆除毛坯房，在开工前甲方必须将电、消防、自来水全部关掉；在拆除过程中两台电梯外的空调，每个包厢的音响功放机、低音炮、话筒、电视、电线、消防管、门窗所有一期值钱不值钱的全部由乙方自行处理；所有拆除的这些东西乙方付给甲方130000元；在拆除过程中，安全由乙方负责，甲方不负责任，乙方付给甲方安全保证金100000元，在拆除工程结束后一个星期内甲方全部付给乙方，拆除工期60天，拆除过程中按甲方要求执行，如有不符未通过甲方验收，后果由乙方自负。2018年11月22日，张严寿支付金敦煌公司指定的陈维元收款账户50万元。2018年12月27日，金中联支付金敦煌公司指定的陈维元收款账户23万元。目前，涉案房屋原本的装修已大部分被拆除。一审另查明，位于昆山开发区前进东路986号房登记的权利人为利嘉阁公司，用途商业服务用地/办公，建筑面积5680平方米，共5层。2018年12月27日，张严寿（乙方，昆山美菲美家酒店有限公司）与利嘉阁公司（甲方）签订《昆山市房屋租赁合同》一份，约定，甲方将其所有的位于昆山开发区前进东路986号房屋出租给乙方，房屋面积5680平方米，自2018年12月27至2026年12月26日，甲方应于2019年1月1日将房屋腾空交付乙方使用；每月租金10万元；租金一年为一期支付，保证金50000元。昆山美菲美家酒店有限公司己于2019年1月28日设立，法定代表人为张严寿，经营场所昆山市前进东路986号。张严寿通过王宇支付给房东的120万元租金已由王宇全部退还，其中退还的130万元中有10万元是张严寿通过现金方式支付的保证金。以上事实，由金敦煌公司与利嘉阁公司的《房屋租赁合同》、《转让合同》、金敦煌公司与申亮的《房屋租赁合同》、张严寿与利嘉阁公司的《房屋租赁合同》、张严寿与金中联的《协议合同》、工商信息、银行交易流水、房屋所有权证、当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为，金敦煌公司提供的《转让合同》中宰华云签名非宰华云所签，实际由张严寿代宰华云签名，但实际履行的主体为张严寿与金敦煌公司，张严寿支付了相应的转让款，并且与房东利嘉阁公司重新签订了租赁合同，应认定转让发生的双方为金敦煌公司、张严寿，金敦煌公司向宰华云主张相关权益无依据，一审法院不予支持。宰华云、张严寿抗辩转让合同无效无依据，一审法院不予采信。张严寿承租原来用于经营KTV房屋后随即在该房屋所在地登记注册了公司，即昆山美菲美家酒店有限公司。张严寿抗辩房屋的性质为办公，不能用于开办酒店，金敦煌公司或陈维元当初承诺负责酒店审批事宜，确保涉案房屋符合酒店经营条件，但是无果。嗣后，张严寿遂要求金敦煌公司或陈维元退还已支付的50万元。但是张严寿未提出反诉，也未提供证据证明其主张，故一审法院对其抗辩不予采信。但鉴于房屋性质不能改变，酒店不能正常开办，合同在法律上或事实上不能继续履行，在一审法院释明下，金敦煌公司主张合同继续履行，无事实和法律依据，一审法院对金敦煌公司要求张严寿支付剩余转让款及利息损失的诉讼请求不予支持。后金敦煌公司在一审法院释明作出明确回复后再次变更诉讼请求，一审法院不予理涉。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回昆山金敦煌商务会所有限公司的诉讼请求。案件受理费14106元，由昆山金敦煌商务会所有限公司负担。二审中，上诉人金敦煌公司提交了企查查网上截图一份和营业执照复印件一份，用于证明涉案房屋是可以开设酒店经营的，案外人苏州亮达国际商务酒店有限公司已经在涉案房屋开办酒店，不存在一审法院认定的《转让合同》事实上或法律上不能继续履行，实际是张严寿恶意违约。被上诉人张严寿质证认为：对证据的真实性认可，证明目的不予认可。办公用房不能办理用于开办酒店所需的住宿、餐饮等行政许可，除非进行违规操作，而且营业执照载明的经营范围并不能代表该公司可以用于实际经营酒店。二审中，金敦煌公司认为，2018年12月27日金中联向陈维元收款账户支付23万元是受张严寿的指定。张严寿则认为，当时宰华云拒绝追认转让合同，陈维元找张严寿去找人拆除房屋内的装修以挽回损失，最终找的金中联也是征得了陈维元的同意并确认，所以款项直接由陈维元收取。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。二审查明，一审法院2019年12月18日开庭时，审判人员问：原告与宰华云签订的转让合同背景？原代答：是被告1（即张严寿）签的，当时被告2（即宰华云）的名字是被告1签的，至于被告1为何签被告2的名字，原告不清楚，直接履行人是被告1，转让款也是被告1支付的。转让合同第四条约定：合同签订后，原告协助配合将租赁合同转让给被告，由被告向房东履行该租赁合同或重新签订租赁合同。之后与房东签订租赁合同的也是被告1，原告认为与原告履行转让合同的是被告1。转让用途不清楚，场地使用权包括KTV停止经营、房屋内装饰装修包括包厢设备转让给被告，被告支付转让款。审判人员问：被告1要求原告及陈维元返还50万元的依据？被1代答：款项是代宰华云支付，但宰华云拒绝追认转让合同，故转让合同系无效合同，合同自始不发生效力，应当返还款项。宰华云与原告互有转让意向用于经营KTV，但宰华云不同意接手KTV后，被告1找原告和陈维元返还50万元，原告没有返还，陈维元鼓动被告1将房屋盘下来用于经营酒店并承诺负责酒店的审批事宜，当时陈维元为了减少损失让张严寿找人拆除设备并收取相应款项，因为KTV的装修对于酒店来说没有任何价值。审判人员问：陈维元鼓动被告1将房屋盘下来用于经营酒店并承诺负责酒店的审批事宜，有无证据？被1代答：没有。原代答：被告经营酒店的相关营业执照已经审批下来，至于被告为何没有经营，是因为什么原因没有开业原告不清楚。审判人员问：宰华云与张严寿的关系？被1代答：宰华云是张严寿妻子的姑父。二审调查时，审判人员问：上诉人，你们转让给被上诉人的标的是什么？上代答：是整个涉案房屋的经营权，包含里面的包厢设备、资产设备和装饰装修。审判人员问：上诉人，当时有没有明确被上诉人接收后是经营什么内容？上代答：没有。审判人员问：被上诉人，你方与上诉人约定的转让标的是什么？被代答：先是将KTV的经营权以及所涉的全部装修转让给宰华云，在宰华云拒绝追认后，金敦煌公司将房屋场地以及经营权转让给张严寿。审判人员问：被上诉人，你们当时知道涉案房屋的性质是商业服务用地/办公？被代答：当时陈维元跟我们说可以用于开办酒店并负责办理所有的手续，房产证并未出示，出示了当时消防验收手续。据张严寿回忆，验收手续上明确载明了房屋是商业用房。审判人员问：被上诉人，陈维元承诺可以办理酒店并负责办理手续的证据有吗？被代答：书面证据没有。审判人员问：被上诉人，2018年12月27日张严寿与房东签订房屋租赁合同，有没有明确约定用途？被代答：双方明确用于开办酒店，如不能顺利开业的，同意返还租金，房东也于2019年陆续返还了租金和保证金，同时陈维元也承诺，如无法正常开业，返还张严寿已付的50万元。审判人员问：被上诉人，与房东约定涉案房屋的用途在合同第几条？被代答：书面合同中没有明确载明，只是跟房东口头达成了一致。审判人员问：被上诉人，张严寿后来有没有再与金敦煌公司签订合同约定开办酒店？被代答：没有签订合同，但是双方受让的基础就是经营酒店，涉案的美菲美家酒店有限公司注册后无法在涉案房屋内开办，张严寿另行在昆山周市承租了房屋并办理酒店，说明张严寿设立美菲美家有限公司的目的就是开办符合法律以及政策规定的酒店。而且在此案纠纷发生前张严寿就已在昆山多地投资经营酒店。以上事实，由一审庭审笔录、二审调查笔录予以证实。二审中，张严寿申请本院向苏州市消防支队调取金敦煌公司开业室内装修消防验收手续涉及的全部资料。本院认为，张严寿的该申请与本案并无关联，本院不予准许。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，金敦煌公司提供的《转让合同》中虽然乙方载明为宰华云，但合同中“宰华云”的签名系张严寿所签，宰华云未参与《转让合同》的签订，事后也未对《转让合同》予以追认，故《转让合同》对宰华云不发生法律效力。《转让合同》实际系张严寿所签，且合同签订后张严寿支付了部分转让款，也与房屋所有权人签订了房屋租赁合同，故应认定《转让合同》的受让方实为张严寿。《转让合同》合法有效，对金敦煌公司与张严寿具有法律约束力。本院认为，《转让合同》第一条约定“甲方同意将下列店铺及其资产转让给乙方，乙方同意受让并支付价款。地址：昆山市前进东路986号，名称：金敦煌商务会所有限公司（以下简称店铺）。列入转让范围的资产包括：（1）现有装饰装修，具体包括包厢设备；（2）资产设备，具体见附件《转让资产清单》；（3）店铺现有场地使用权，具体见本合同约定”。根据上述约定，转让标的物应为房屋装饰装修、资产设备和店铺场地使用权。《转让合同》中并未约定张严寿受让标的物后的用途，2018年12月27日张严寿与房屋所有权人签订的房屋租赁合同中也未约定涉案房屋的用途。张严寿主张金敦煌公司承诺涉案房屋可以开办酒店并负责办理手续，一、二审中均未提供证据予以证明，故本院碍难采信。2018年12月27日张严寿为甲方、金中联为乙方签订《协议合同》一份，约定张严寿将涉案房屋内的装饰装修及设备拆除工程交由金中联实施，拆除的物品由金中联自行处理，金中联应支付张严寿23万元。张严寿虽主张系金敦煌公司要求金中联进行拆除，但《协议合同》系张严寿与金中联签订，金中联是与张严寿发生法律关系，故金中联将23万元支付给金敦煌公司的陈维元，应视为受张严寿的指示。从张严寿与金中联签订的《协议合同》中约定的“在开工之前甲方必须把电、消防、自来水全部关掉；拆除过程中，按甲方要求执行，如果有不符未通过甲方验收，后果由乙方自负”等内容，可证明张严寿已实际接收涉案房屋及设备资产，且当日张严寿也与房屋所有权人签订了房屋租赁合同，故应认定金敦煌公司已经履行了《转让合同》项下的义务，向张严寿交付了转让标的物。至于张严寿受让标的物后的用途，《转让合同》中未作约定，也无证据证明金敦煌公司作出过承诺，故不属于金敦煌公司的合同义务，而系张严寿受让标的物后自行处分和自担风险的范畴。因此，张严寿受让标的物后是否将涉案房屋用于开办酒店，并不影响《转让合同》的履行。一审法院认定《转让合同》在事实上或法律上不能继续履行，有所不当，本院予以纠正。本院认为，金敦煌公司已经履行了《转让合同》项下的义务，向张严寿交付了转让标的物，有权向张严寿主张转让价款。《转让合同》第二条约定：“双方一致确认本次转让价款共计180万元。本协议签订后10日内，甲方向乙方支付30万元作为定金，同时可抵作转让价款；甲方店铺资产移交前，乙方向甲方支付150万元；甲方店铺资产移交后五日内，乙方付清余款（公司已收一楼租金从转让费中扣除）”。金敦煌公司认可张严寿已支付转让费73万元，包括：2018年11月22日张严寿支付陈维元的50万元、2018年12月27日金中联支付陈维元的23万元、承租人申亮支付的2019年第一季度租金46000元。扣除上述已支付的转让费，张严寿还应向金敦煌公司支付剩余转让费1024000元。金敦煌公司还主张张严寿支付以1024000元为基数，从2019年1月1日起至实际付款之日止，按年息24%计算的利息损失。本院认为，根据2018年12月27日张严寿与金中联签订的《协议合同》以及与房屋所有权人签订的房屋租赁合同，张严寿已于2018年12月27日实际接收涉案房屋及设备资产，金敦煌公司主张剩余转让费的利息损失自2019年1月1日起算，可予支持。但金敦煌公司主张按年利率24%计算利息损失，明显过高，本院酌情支持利息损失为：以1024000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算；以1024000元为基数，自2019年8月20日起至实际履行日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。综上，一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初17414号民事判决；二、张严寿于本判决生效之日起十日内支付昆山金敦煌商务会所有限公司1024000元和利息损失（以1024000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算；以1024000元为基数，自2019年8月20日起至实际履行日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；三、驳回昆山金敦煌商务会所有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14106元、二审案件受理费14106元，均由张严寿负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二一年三月九日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。