浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1038号上诉人（原审被告）：温州阿姨部落家庭服务有限公司。住所地：浙江省温州市龙湾区蒲州街道温州大道428号六层8601室。法定代表人：徐于兰，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈辉，男，1963年9月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：邱勒，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州源大创业服务股份有限公司。住所地：浙江省温州市龙湾区蒲州街道温州大道428号4层4室。法定代表人：应琦珩，总经理。委托诉讼代理人：金哲琼，上海兰迪（温州）律师事务所律师。上诉人温州阿姨部落家庭服务有限公司（以下简称阿姨部落公司）因与被上诉人温州源大创业服务股份有限公司（以下简称源大公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初3854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阿姨部落公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回源大公司原审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由源大公司负担。事实和理由：一、原审认定阿姨部落公司需支付2016年10月24日至2018年10月31日的租金无事实依据。源大公司自认签订于2016年10月24日的《房屋转租合同》已经履行完毕，即该合同权利义务均已消灭，故阿姨部落公司无需支付该合同项下的租金。二、原审认定阿姨部落公司应支付2018年11月1日至2020年7月20日的租金无事实依据。第二份《房屋转租合同》的落款时间系由源大公司自行填写，实际签订时间为2020年3月，目的是向政府领取房租补贴，该合同并非双方真实意思表示，且损害了国家利益，应为无效。即使上述合同有效，阿姨部落公司也应当按照23元/平方米的标准计算租金。三、原判认定阿姨部落公司应当自2019年10月18日起向源大公司支付滞纳金，无事实与法律依据。原判认定双方事实上通过自身行为对于款项支付时间做了变更，但源大公司提供的证据不足以证明其曾向阿姨部落公司催讨过租金或主张过权利。即使阿姨部落公司应支付滞纳金，也仅应当从2020年7月20日起计算。四、源大公司于2020年7月28日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法典》的有关规定，其主张的2017年7月27日前的租金已过诉讼时效，该部分租金不应当获得支持。源大公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，阿姨部落公司应当向源大公司支付租金508833元、基础服务费51365元及水费6164元，合计566362元。源大公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》、租金减免申请、房租缴费通知书、催款函、解除函等证据足以证明阿姨部落公司未缴纳上述相关费用，且其在二审中亦确认从未向源大公司支付过租金。源大公司从未向一审法院书面或口头表达2016年10月24日的《房屋转租合同》已经履行完毕的意见，也从未放弃对阿姨部落公司追讨租金的权利。源大公司撤回确认2016年10月24日的《房屋转租合同》于2020年7月20日解除，系因上述合同租赁期限已经届满，再要求确认解除并无意义，故提交了变更诉讼请求申请书。二、阿姨部落公司主张其无需支付2018年11月1日至2020年7月20日的租金，理由不能成立。2018年11月1日的《房屋转租合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，阿姨部落公司应依约支付租金。阿姨部落公司辩称上述合同落款日期系源大公司自行填写，实际签订于2020年3月份，未提供任何证据予以证明，其主张该份合同无效，不成立。上述合同明确约定了租金的计算标准，阿姨部落公司要求按照23元/平方米计算，没有依据。三、原审判决认定阿姨部落公司应支付逾期付款滞纳金，于法有据。源大公司主张滞纳金按月利率2%计算，一审法院酌情调整为15.4%，源大公司并不认可，但本着节约诉讼资源的态度，并未提起上诉。现阿姨部落公司亦认可原判对于滞纳金的计算标准和起算点，故一审的该项判决应予以维持。四、源大公司的诉讼请求均未超过诉讼时效。首先，源大公司已经就阿姨部落公司拖欠租金的行为进行了催讨，并向其送达了书面的《房租缴款通知书》。鉴于2019年双方关系仍友好，且阿姨部落公司承租的地点在源大公司办公楼四楼，故直接将《房租缴款通知书》送至阿姨部落公司的办公室。现阿姨部落公司否认收到上述材料，涉及虚假陈述。涉案两份租赁合同的租期是连续的，阿姨部落公司未支付租金是一种持续的违约行为。虽各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂租金债务的整体性，而且会导致债权人担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇双方之间的合同，不利于保护债权人，更背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的情况下，只要源大公司提起诉讼尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。源大公司于2020年7月26日向阿姨部落公司发送催款函，阿姨部落公司确认收悉。故本案的诉讼时效应从阿姨部落公司明确不付租金之日即2020年7月20日开始计算。退一步讲，即使按照阿姨部落公司的说法，其未收到《房租缴款通知书》，源大公司于2020年7月28日提起诉讼，亦未超诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，诉讼时效为三年。从起诉日倒推三年，即2017年7月，双方正履行租赁合同，阿姨部落公司还于2016年10月提交了租金减免申请，请求减免2016年11月1日至2017年11月30日的租金。由此可见，阿姨部落公司当时并未明确表示不支付租金，至少在2017年11月30日前仍有支付租金的意愿。即使阿姨部落公司未收到2019年10月18日的《房租缴款通知书》，源大公司知晓权利受侵害之日最早也应当从2017年12月1日开始计算，故源大公司要求阿姨部落公司支付2016年10月至2020年7月的租金并未超出诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。源大公司向一审法院起诉，请求：1.确认双方于2016年10月24日、2018年11月1日前签订的《房屋转租合同》于2020年7月20日解除；2.阿姨部落公司向源大公司支付租金508833元、基础服务费51365元、水费6164元、逾期付款滞纳金（按年利率24%标准计算至实际履行完毕之日，暂计算至2020年7月7日为190827元）、创业服务费111478元及违约金11147.80元；3.本案诉讼费用由阿姨部落公司承担。在一审审理过程中，源大公司撤回了确认2016年10月24日签订的《房屋转租合同》于2020年7月20日解除的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年10月24日，阿姨部落公司（筹）（乙方）与源大公司（甲方）签订《房屋转租合同》一份，载明：第一条，甲方将源大创业园中位于温州市龙湾区蒲州街道温州大道428号六层8601室的房屋租赁给乙方使用，建筑面积464.49平方米；第二条，租赁期限为两年，自2016年11月1日起至2018年10月31日，2016年10月1日起至2016年10月31日为装修期间免收租金；第三条，第一年租金标准是每月每平方米23元（含税，每月按30天计），乙方在与甲方签订《创业服务协议书》并接受甲方提供的创业服务的前提方可享受此租金价格；第四条，乙方租用本租赁物的基础服务费是每月每平方米2.5元（不含税金），水费标准为0.3元/月*平方米，电费标准=每户实际电表计量+公用部分大小电表的差额；第五条，乙方在签订合同签需一次性向甲方支付保证金为10000元，租赁期限内保证金不计利息；第六条，租金、基础服务费、水费按半年度支付一次，乙方每年度第一个月10日前向甲方支付，乙方应付首期租金（半年）64100元、首期基础服务费（半年）6967元、首期水费（半年）836元，合计71903元，在本合同签订后三个工作日内向甲方一次性付清，乙方对本合同所规定应交付的租金、基础服务费和其他各项费用不予缴纳或延迟交纳，除本合同另有规定外，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以乙方所欠缴费用总额的千分之五，如滞纳天数超过七天，甲方有权按乙方违约处理而单方解除租赁合同，且收回租赁物并要求乙方支付违约金；第十五条，租赁合同终止，乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权立即单方面解除合同，自行收回本租赁物且无需作出任何赔偿，同时甲方保留向乙方追讨赔偿及法律责任的权利……（3）未按合同的规定缴纳租金、基础服务费、滞纳金等应付费用，经甲方书面提醒仍未付清的，并逾期七日后仍不予缴纳的。阿姨部落公司法定代表人徐于兰在上述《房屋转租合同》上签字确认。同日，双方签订《创业服务协议书》一份，约定创业服务有关事项。经阿姨部落公司申请，源大公司于2016年10月24日批准了阿姨部落公司关于2016年11月1日至2017年11月30日期间减免租金8元/㎡/月，减免金额为3715.92元/月的申请。此后，阿姨部落公司依约入驻。2016年11月1日，阿姨部落公司注册成立，工商登记住所地为温州市龙湾区蒲州街道温州大道428号六层8601室，徐于兰担任法定代表人。2018年11月1日，阿姨部落公司（乙方）与源大公司再次签订《房屋转租合同》一份，载明：租赁物为温州大道428号六层8601、8603、8605室的房屋，建筑面积为464.49平方米，租赁期限为两年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止，租金标准是每月每平方米32元，租金、基础服务费、水费按半年度支付一次，下期租金、基础服务费、水费乙方应提前30天向甲方支付，乙方应付首期租金（半年）89182元、首期基础服务费（半年）6967元、首期水费（半年）836元，合计96985元，其他条款与原合同一致。2019年10月18日，源大公司向阿姨部落公司发送两份《房租缴款通知书》，第一份载明：租金期限为2016年11月1日-2018年10月31日，阿姨部落公司欠付房屋租金256399元、基础服务费27869元、水费3344元、保证金10000元、创业服务费111476元、减免金额48307元，总计409088元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账；第二份载明：租金期限为2018年11月1日-2019年10月31日，阿姨部落公司欠付房屋租金178364元、基础服务费13935元、水费1672元，总计193971元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账。源大公司分别于2020年6月24日、7月1日再次向阿姨部落公司发送两份《房租缴款通知书》，第一份载明：租金期限为2019年11月1日-2020年6月30日，阿姨部落公司欠付房屋租金118909元、基础服务费9290元、水费1115元，总计129314元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账；第二份载明：租金期限为2020年7月1日-2020年7月30日，阿姨部落公司欠付房屋租金3468元、基础服务费271元、水费33元，总计3772元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账。2020年7月16日，源大公司向阿姨部落公司发送《催款函》一份，要求阿姨部落公司自收到函件之日起三日内支付截至2020年7月7日的租金557140元、其他费用120700元，合计677840元，否则将按合同约定解除涉案合同并收回租赁物。2020年7月20日，源大公司以阿姨部落公司未支付拖欠款项为由，向阿姨部落公司发送《解除函》一份，决定于2020年7月20日解除涉案《房屋转租合同》并收回租赁物。因双方就租金问题仍未达成一致，源大公司将涉案租赁物大门锁住至今。源大公司与案外人浙江瑞基测控设备有限公司（以下简称瑞基公司）签订《房屋租赁合同》一份，载明：瑞基公司将温州大道428号3-9层的房屋租赁给源大公司使用，作为温州源大创业园办公用房、行政用房、配套生活，租赁期限为四年，自2016年10月25日起至2020年10月24日止，瑞基公司同意源大公司将租赁物转租给入驻源大创业园的企业，用于办公用房、行政用房、配套生活。自2016年10月24日起，阿姨部落公司从未向源大公司支付租金、基础服务费、水费、保证金等款项。另，阿姨部落公司长期为源大公司提供物业保洁等服务，双方另有经济往来。一审法院认为：源大公司与阿姨部落公司之间签订的两份《房屋转租合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，各方均应依约履行。本案中，源大公司依约交付租赁物，阿姨部落公司依约应支付相应租金。至于阿姨部落公司辩称应扣减因疫情期间租金六个月，一审法院认为，阿姨部落公司营业执照显示经营范围内为家政服务、物业管理、居家养老提供上门服务，虽因疫情原因会对其营业产生一定影响，但具体影响情况（包括营业收入显著减少、无法正常经营及疫情前后经营收入下降幅度等）均需要阿姨部落公司举证证明，在阿姨部落公司未提供证据证明实际因疫情产生具体损失的情况下，主张减免租金，缺乏依据，不予支持。至于阿姨部落公司辩称2018年11月1日起至今应仍按23元每平方米每月计算，一审法院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，源大公司已提交租赁合同证明涉案租赁物自2018年11月1日起租金为32元每平方米每月计算，而阿姨部落公司未能提供证据予以证实其主张，故应承担举证不能的法律后果，对于阿姨部落公司的该点主张，依据不足，不予采信。根据合同约定，阿姨部落公司应支付源大公司2016年11月1日-2020年7月7日的租金数额为508833元（2016年11月1日-2018年10月31日期间租金256399元+2018年11月1日-2019年10月31日期间租金178364元+2019年11月1日-2020年6月30日期间租金118909元+2020年7月1日-7月7日期间租金3468元-2016年11月1日-2017年11月30日期间减免租金48307元）、基础服务费为51365元、水费6164元，合计566362元。至于源大公司主张阿姨部落公司应支付创业服务费111478元及违约金11147.80元，一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，创业服务费有关内容并非约定在房屋租赁合同之中，而是由双方另行签订的《创业服务协议书》约定，有关履行情况、支付款项情况与本案房屋租赁法律关系并非相同法律关系，源大公司可依据《创业服务协议书》的约定，另行起诉主张，本案暂不处理。至于源大公司主张阿姨部落公司应支付逾期付款的滞纳金，一审法院认为，双方之间并非单纯的房屋租赁关系，事实上阿姨部落公司亦向源大公司提供物业、保洁等服务，双方之间另有经济往来，本案中，自2016年10月24日签订租赁合同起至今阿姨部落公司从未支付过租金、基础服务费、水费等费用，而在第一份房屋租赁合同期满后，源大公司仍继续与阿姨部落公司签订了第二份《房屋转租合同》，直到2019年10月18日起阿姨部落公司才开始向阿姨部落公司发送房屋缴款通知书催讨租金等款项，且缴款通知书中亦未要求支付滞纳金，由此可见，双方事实上通过自身行为对于款项支付时间做出了变更，实际缴款时间应以源大公司向阿姨部落公司发出缴款通知书的时间为准，相关滞纳金亦应以该时间点作为起算点，至于源大公司主张滞纳金应按月利率2%计算，一审法院认为，该滞纳金标准过高，结合本案实际并参照民间借贷的法律规定，酌情调整为按年利率15.4%计算。至于阿姨部落公司辩称源大公司法定代表人应琦珩系其公司实际大股东不应支付滞纳金，一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，阿姨部落公司系实际承租人，至于其公司内部股东情况与本案审理并无关联，不属于本案审理范围，故对于其该点主张，不予采纳。至于源大公司主张2018年11月1日签订的《房屋转租合同》已于2020年7月20日解除。一审法院认为，因阿姨部落公司未及时支付租金，根据合同约定，源大公司享有合同解除权，源大公司于2020年7月20日向阿姨部落公司发送《解除函》明确解除合同，故涉案合同已于2020年7月20日解除，源大公司该点主张，合理有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年10月27日判决：一、确认源大公司与阿姨部落公司于2018年11月1日签订的《房屋转租合同》于2020年7月20日解除；二、阿姨部落公司于判决生效之日起十日内支付源大公司租金508833元、基础服务费为51365元、水费6164元，合计566362元；三、阿姨部落公司于判决生效之日起十日内支付源大公司逾期付款的滞纳金（其中433276元自2019年10月18日起，129314元自2020年6月24日起，3772元自2020年7月1日起，均按年利率15.4%计算至实际履行完毕之日）；四、驳回源大公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12598元，减半收取6299元，保全费4919元，合计11218元，由源大公司负担1886元，阿姨部落公司负担9332元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的除“2019年10月18日，源大公司向阿姨部落公司发送两份《房租缴款通知书》，第一份载明：租金期限为2016年11月1日-2018年10月31日，阿姨部落公司欠付房屋租金256399元、基础服务费27869元、水费3344元、保证金10000元、创业服务费111476元、减免金额48307元，总计409088元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账；第二份载明：租金期限为2018年11月1日-2019年10月31日，阿姨部落公司欠付房屋租金178364元、基础服务费13935元、水费1672元，总计193971元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账。源大公司分别于2020年6月24日、7月1日再次向阿姨部落公司发送两份《房租缴款通知书》，第一份载明：租金期限为2019年11月1日-2020年6月30日，阿姨部落公司欠付房屋租金118909元、基础服务费9290元、水费1115元，总计129314元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账；第二份载明：租金期限为2020年7月1日-2020年7月30日，阿姨部落公司欠付房屋租金3468元、基础服务费271元、水费33元，总计3772元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账”以外的事实予以确认。本院另认定：双方一致确认阿姨部落公司于2020年12月腾空搬离了涉案房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。阿姨部落公司主张第二份《房屋转租合同》系为了领取房租补贴于2020年3月份签订，并非双方真实意思表示，但未提供任何证据予以证明，本院不予采信。涉案两份《房屋转租合同》签订后，阿姨部落公司实际占有使用租赁物，其主张无需支付租金，却未提供任何证据证明双方就租金的免除达成一致意见，本院亦无法予以采信。租赁期限届满并不等同于租赁合同权利义务的全部消灭，阿姨部落公司亦确认其从未支付2016年10月24日《房屋转租合同》中的款项，故阿姨部落公司以租期已经届满为由主张无需支付上述合同项下的款项，依据不足。涉案两份《房屋转租合同》虽约定了款项的支付时间，但阿姨部落公司未支付任何款项，源大公司亦未进行催讨，特别是在第一份租赁合同租期届满后，双方就同一租赁物再次签订租赁合同，说明双方对于租金及相关款项的延期支付达成了一致意见，故阿姨部落公司主张源大公司有关款项支付的诉讼请求已经超过诉讼时效，不成立。阿姨部落公司要求按照23元/平方米的标准计算2018年11月1日起的租金，不符合2018年11月1日《房屋转租合同》有关租金标准的约定，本院不予支持。涉案两份《房屋转租合同》均约定水费标准为0.3元/月*平方米，阿姨部落公司主张源大公司要求的水费金额没有依据，不成立。阿姨部落公司对于一审认定的租金及基础服务费的金额均无异议，故一审判决阿姨部落公司向源大公司支付涉案租赁物自2016年11月1日至2020年7月7日的租金508833元、基础服务费51365元及水费6164，正确，本院予以维持。源大公司主张其向阿姨部落公司发送《房租缴费通知书》催讨涉案租赁物的租金、基础服务费及水费，现阿姨部落公司予以否认，源大公司亦不能提供证据证明阿姨部落公司已经收悉，应承担举证不能的不利后果。故一审认定阿姨部落公司应支付的滞纳金的起算点，不当，本院予以纠正。源大公司于2020年7月16日向阿姨部落公司发送了《催款函》，要求阿姨部落公司从收到函件之日起三日内支付所有款项，阿姨部落公司未支付，故滞纳金的起算时间点应为2020年7月20日。鉴于阿姨部落公司未对一审调整的滞纳金标准提起上诉，本院就滞纳金标准不作变动。综上，阿姨部落公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求成立的部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初3854号民事判决第一、二项及诉讼费用的负担部分；二、变更浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初3854号民事判决第三项为温州阿姨部落家庭服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付温州源大创业服务股份有限公司逾期付款的滞纳金（以566362元为基数，按照年利率15.4%的标准，自2020年7月20日起计算至实际履行之日止）；三、驳回温州源大创业服务股份有限公司原审其他诉讼请求。二审案件受理费10200元，由温州阿姨部落家庭服务有限公司负担9464元，温州源大创业服务股份有限公司负担736元。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二一年三月九日法官助理 周婷婷代书记员 郑 颖