安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2418号 上诉人（原审被告）：合肥蓝光房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新区望江西路860号创新大厦412室。 法定代表人：沈妍香，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪令钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡维平，男，1957年11月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李军，安徽原声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李波远，安徽原声律师事务所律师。 上诉人合肥蓝光房地产开发有限公司（以下简称蓝光公司）因与被上诉人蔡维平商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初4057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝光公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡维平的一审全部诉请。事实与理由：1．一审法院认定蓝光公司对未能交付房屋负有责任，系事实认定错误。依据双方合同第十一条约定，蓝光公司于2018年12月20日通知蔡维平办理交房手续，蔡维平接到通知前往现场收房，蓝光公司已完成了交付义务，不存在违约。2．蔡维平对于未能按时取得房屋具有过错，应就损失扩大部分承担责任。2019年7月25日蔡维平再次前往收房，2019年9月18日蔡维平向蓝光公司发出《关于房屋催缴的函》，未提及因物业费缴纳问题而拒绝交付房屋。此时距2018年12月20日蓝光公司通知收房已有半年多时间，蔡维平在此期间未向蓝光公司主张。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，蔡维平有义务防止损失扩大。3．一审判决结果超过蔡维平实际损失，应予以酌减。即使蓝光公司需要向蔡维平承担违约责任，一审判决的134319元也过高。根据最高人法院商品房买卖合同司法解释第十七条规定，逾期交付违约金的标准应参照同地段同类房屋租金确定。本案中，同小区同户型房屋租金约为3000元/月，318天租金损失应为31800元左右。一审中，蓝光公司请求酌减，一审法院未予理睬，适用法律错误。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 蔡维平辩称，1．一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。首先，一审认定蓝光公司逾期交付房屋的违约事实清楚。蓝光公司与蔡维平签订《商品房买卖合同》后，蔡维平依约向蓝光公司支付房屋价款2111932元。2020年5月20日，四川嘉宝服务集团有限公司合肥分公司代蓝光公司将案涉房屋交付给蔡维平。其次，一审判决蓝光公司向蔡维平支付逾期交房违约金134319元有事实依据。蓝光公司逾期交付房屋达318天，按照双方合同约定的日万分之二的违约金标准计算，蓝光公司应向蔡维平支付违约金134319元。2．蓝光公司的上诉理由没有事实与法律依据。首先，依据一审查明事实，蔡维平多次前往收房，均被告知应先缴纳物业服务费，蔡维平拒绝缴纳物业费，蓝光公司遂拒绝向蔡维平交房。因此，房屋未能如期交付的责任在蓝光公司，蓝光公司要求蔡维平缴纳物业费后才能收房，明显违反合同约定。蓝光公司认为其通知业主办理交房手续，蔡维平接到通知后前往现场收房就已经履行了交房义务，不符合合同约定，也有违基本常识。其次，蔡维平在交房过程中没有任何过错，其多次上门要求收房，均被蓝光公司拒绝。蔡维平多次主动要求收房就是避免损失扩大的行为，蓝光公司无理强制要求先缴纳物业费才导致了损失的扩大。再次，一审判决认定的违约金比例和数额符合双方合同约定，蓝光公司要求调减违约金没有事实与法律依据。蓝光公司的违约行为给蔡维平造成了巨大的损失，包括但不限于蔡维平已支付房款2111932元的利息损失、无法办理产权证书的损失、不能处分房屋物权的经济损失、无法使用房屋（包括居住或出租）的经济损失、无法迁移户口的损失等。合同约定标准是合同双方真实意思表示，蓝光公司应当清楚预知违约后果。第四，一审判决认定的违约金只占蔡维平已付房款2111932元的6.36%，蓝光公司认为违约金过高没有依据。蓝光公司在上诉状中援引的司法解释条文断章取义，最新的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定适用于商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的情况，而本案中双方已在《商品房买卖合同》中明确约定了违约金数额计算方法，显然不能适用。 蔡维平向一审法院起诉请求：蓝光公司承担违约责任，支付蔡维平逾期交房违约金38859.55元（自2019年7月7日暂计至2019年10月6日，以后按已付房款万分之二/日计算至实际交付之日止）。后因房屋已于2020年5月20日办理交付手续，故蔡维平明确诉请逾期交付违约金134319元。 一审法院认定事实：2016年8月30日，蓝光公司（出卖人）与蔡维平（买受人）签订《商品房买卖合同》（含附件），合同约定：买受人购买位于安徽省合肥高新区，总价款为2111932元；买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币1277932元，应在2016-8-30前支付给出卖人；剩余房款人民币840000元，办理按揭贷款；出卖人应当在2019-7-6前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房取得《建设工程规划许可证》（正本）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清应付房款和违约金；3、本项目红线外市政配套设施安装延误导致的交付条件不具备的；因法律政策变动所产生的限制；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任人由出卖人承担。 合同签订后，蔡维平依约向蓝光公司支付房屋价款2111932元。2018年12月20日，蓝光公司通知蔡维平办理交房手续，并在向蔡维平发出的《需缴纳款项明细》、《业主需携带资料》、《物业移交确认单》等材料上有“预收物业服务费”、“物业服务相关费用缴纳”等相关字样，因蔡维平拒绝支付物业费，导致未完成交付。2019年7月25日，蔡维平再赴案涉小区办理交房，四川嘉宝服务集团股份有限公司合肥分公司向蔡维平出示了蓝光公司委托其办理房屋交付的电子版委托手续，并告知先交纳物业费才能交付，因蔡维平拒绝先交纳物业费，四川嘉宝服务集团股份有限公司合肥分公司拒绝向蔡维平交付案涉房屋。 2019年9月18日，蔡维平向蓝光公司发出《关于房屋催交的函》，该函载明：“我是购买蓝光雍锦花园45幢601室的客户，双方合同约定交房时间为2019年7月6日前。贵司通知于2018年12月20日交房，本人按时前往收房，可交房流程最后贵司不给钥匙，且房屋验收过程中发现多处违反合同约定、质量瑕疵，此是第一次收房未成。第二次按合同规定的期限后2019年7月25日前往收房，贵司委托四川嘉宝服务集团股份有限公司合肥分公司交房，可流程最后还是没有给我钥匙……” 2020年5月20日，蔡维平在《业主物料签收登记表》上签字确认，四川嘉宝服务集团股份有限公司合肥分公司代蓝光公司将案涉房屋交付给蔡维平。 一审法院认为，蓝光公司与蔡维平于2016年8月30日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的权利义务。由于合同中约定“出卖人应当在2019-7-6前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房取得《建设工程规划许可证》（正本）”，蓝光公司依约应在2019年7月6日前将案涉房屋交付蔡维平。现蔡维平已向蓝光公司交纳了全部房款，履行了全部合同义务，然合同约定的房屋交付时间早已超过，蓝光公司对房屋未能按期交付负有责任，其应收到蔡维平房款后按期为蔡维平办理房屋交付手续，但蓝光公司在通知蔡维平办理交房手续时和委托物业公司交付房屋时均要求蔡维平先交纳物业费，进而导致案涉房屋迟迟不能交付。先行交纳物业费并没有在案涉商品房买卖合同中约定，物业费是否交纳与房屋买卖合同是不同的法律关系，蓝光公司的行为未遵循诚实信用原则，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，故蓝光公司应向蔡维平支付逾期交房违约金，违约金以蔡维平支付的房款2111932元为基数，按日利率万分之二标准计算，自2019年7月7日计至案涉房屋实际交付之日，即134319元（2111932元×318天×0.2‰）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：合肥蓝光房地产开发有限公司于判决书生效后十日内向蔡维平支付逾期交房违约金134319元。案件受理费2986元，减半收取为1493元，由合肥蓝光房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年7月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证》（正本），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。蓝光公司作为出卖人有义务通知买受人办理交付，同时协助买受人进行验收交接。二审中，蓝光公司认可2018年12月第一次收房没有成功的原因是蔡维平没有按照要求缴纳物业费，然而缴纳物业费并非是双方合同约定的办理房屋交接手续的前提或必要条件，蔡维平因此未能成功收房，蓝光公司具有过错。此后蔡维平曾多次赴项目现场要求收房，也曾向蓝光公司发函，表明其作为买受人已采取必要措施向出卖人积极主张权利，并不存在任由损失扩大的主观故意。反观蓝光公司，其作为出卖人在蔡维平已明确对物业费问题提出异议的情况下，未能及时调整交房流程以促成交付，其合同履行行为不当，一审法院据此认定蓝光公司承担逾期交房的违约责任，本院予以认同。双方就逾期交房违约金的标准和计算方式已在案涉《商品房买卖合同》作出约定，系双方真实意思表示，且未超过法定标准，应当予以尊重。一审法院依据双方约定计算违约金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，蓝光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2986元，由合肥蓝光房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二一年三月三十日 法官助理鲍晶晶 书记员朱籽玉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。