湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初2238号原告：胡某，女，1981年11月1日出生，汉族，居民，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王婷婷，湖南湘天律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心，统一社会信用代码914300003384438882。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女，系该公司员工。原告胡某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托诉讼代理人王婷婷，被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《委托经营管理协议》（合同编号：2016021530218）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月，经被告关联公司长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）和长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）的置业顾问电话推销，原告来到长沙美富商业中心考虑购买商铺，当时被告关联公司的置业顾问向原告极力推荐一种返租购房的优惠政策：即原告以32000多每平方米的单价购买该商铺，四年后，也就是在2023年就可以开始收取返租租金，平均每年的租金都有三万多元。原告听到后非常动心，遂决定购买。2018年6月20日，原告与被告关联公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：该商品房坐落于芙蓉区××路××号××号房屋，建筑面积10.13平方米，单价32816.39平方米，总房价332430元，原告采取银行按揭贷款方式购买该商铺，并支付首付款172430元。同日，原、被告签订《委托经营管理协议》，协议约定：原告将位于湖南省长沙市××路××号的“美富商业中心”项目Ｂ幢3层30218号商铺委托被告经营管理。协议第三条约定：委托经营管理期限自本协议生效之日起至2032年4月30日止。协议第四条约定：年度租金计收标准为：2023年4月1日至2025年3月31日，年度租金总额为30618元／年；2025年4月1日至2027年3月31日，年度租金总额为34992元／年；2027年4月1日至2027年4月30日，年度租金总额39367元／年；2027年5月1日至2032年4月30日至，扣除水电费、空调运行费后，商铺租赁收入的20%作为被告商业运营管理费和物业管理费，其余为原告的租赁收入。原告在签署上述合同后，交付首付款172430元，契税印花税12830元，交付维修基金1216元，按照1777元／月标准交付贷款。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第四十五条明确规定：“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”本案中，凯通公司是东进公司的股东，东进公司、凯通公司的共同股东湖南宇成投资集团有限公司有两个大股东，分别为孙文钦、孙秀莲，而此二人分别是东进公司、凯通公司、宇成公司的法定代表人，故该三个公司的股东相互串联，是典型的关联公司。东进公司、凯通公司作为房地产开发企业，应当知晓上述房地产管理规定，但其在销售商品房过程中向买受人隐瞒禁止采取返本销售、变相返本销售或者售后包租的方式销售商品房的规定，该情节必然成为原告是否缔约的重要因素。原告在签订房屋买卖合同的同时签订的《委托经营管理协议》，且两份合同的合同编号完全一致，担保函载明由东进公司、凯通公司为被告约定的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。若原告得知返本销售、变相返本销售或者售后包租的方式销售商品房的规定是违反相关法律规定的，原告断然不会签订上述合同，被告未能如实告知的行为严重影响原告的意思表示，致使原告作出了不真实的意思表示。综上所述，为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告宇成公司辩称，原告系一名完全民事行为能力的成年人，与被告签订《委托经营管理协议》系双方经平等自愿协商一致达成，合法有效，双方均应履行各自义务。原告有文化学识，有独立的判断能力，购买涉案商铺，系自己投资经营行为。原告所述被告与关联公司串通销售房屋与实际情况不符。原告是独立运营的商业管理公司，从未隐瞒重要事实或者提供虚假情况。购房合同系原告与案外人开发商签订，现原告觉得投资不如预期，想解除委托经营管理协议，违反了诚信原则。原告购买的商铺系在三楼，面积10余平方米，属于宇成朝阳广场三楼商场整体中的中间一小部分，目前整个商场三楼都有租户在经营。若解除该委托协议，该商铺无法独立运营，被告也无法整体管理商场，损害的其实是原告自身利益，同时被告也会因为该商铺的收回导致整个商场无法整体出租，无法经营，损害了其他业主的合法权益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：宇成公司、凯通公司对原告提交的商品房买卖合同真实性无异议，但对关联性有异议，对该组证据的真实性予以确认。凯通公司对原告提交的委托经营管理协议的真实性无异议，但对关联性有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。宇成公司对原告提交贷款业务凭证及保单、转账记录、发票及收据真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，本院认可该组证据的真实性。凯通公司对原告提交的天眼查截图真实性、合法性、关联性均有异议，宇成公司对天眼查截图的真实性无异议，但对关联性有异议，本院认可该组证据的真实性。凯通公司、宇成公司对原告提交的投资计划书证明目的有异议，本院认为该组证据达不到原告的证明目的。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2018年6月20日，原告与东进公司、凯通公司订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：该商品房坐落于长沙市芙蓉区××路××号××号房屋，建筑面积10.13平方米，单价32816.39平方米，总房价332430元，原告采取银行按揭贷款方式购买该商铺，并支付首付款172430元。同日，原、被告签订《委托经营管理协议》，协议约定：原告将位于湖南省长沙市××路××号的“美富商业中心”项目Ｂ幢3层30218号商铺委托被告经营管理。协议第三条约定：委托经营管理期限自本协议生效之日起，至2032年4月30日止。协议第四条约定：年度租金计收标准为：2023年4月1日至2025年3月31日，年度租金总额为30618元／年；2025年4月1日至2027年3月31日，年度租金总额为34992元／年；2027年4月1日至2027年4月30日，年度租金总额39367元／年；2027年5月1日至2032年4月30日至，扣除水电费、空调运行费后，商铺租赁收入的20%作为被告商业运营管理费和物业管理费，其余为原告的租赁收入。协议第七条约定：如原告与开发商之间《商品房买卖合同》被撤销或解除，导致本协议无法履行的，本协议自行终止。第八条约定若被告无正当理由逾期向原告支付租金超过三个月的，原告可以解除合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，胡某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。现原告并未提交足够的证据证明被告在合同履行期间存在违约行为，故对原告要求解除《委托经营管理协议》的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告胡某的全部诉讼请求。本案受理费80元，因适用简易程序，减半收取40元，由原告胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二一年三月二十六日法官助理陈莹书记员倪姗附：判决引用法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。