西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初15679号 原告（反诉被告）：陕西萌特力商业运营管理有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX3Q2W。法定代表人：倪宏伟，总经理。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璇璇，陕西云德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李承轩，男，1989年10月25日出生，汉族，无业，住陕西省汉中市汉台区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨得草，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，上海市建纬（西安）律师事务所实习律师。第三人：王峥，男，1991年6月20日出生，汉族，无业，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原告（反诉被告）陕西萌特力商业运营管理有限公司（以下简称萌特力公司）与被告（反诉原告）李承轩、第三人王峥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杨迎珍独任审理。原告（反诉被告）萌特力公司的委托诉讼代理人胡小青，被告（反诉原告）李承轩及其委托诉讼代理人杨得草、张静，第三人王峥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萌特力公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金413516.67元及逾期利息15181.65元（租金与逾期利息按年息6%从合同约定的日期暂计算至2020年6月8日，直至合同解除之日止）；2、判令被告支付违约金81255元；3、判令被告支付物业费128260元（从合同签订之日2019年3月14日暂计算至2020年6月8日，直至合同解除之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月14日,其公司与被告签订《萌特力商业运营租赁合同》，约定原告将陕西省西安市未央区北二环中段XX号XX广场XX层1400平方米场地租赁给被告。合同对租金标准、租赁期限、权利义务、违约责任等进行了约定。其公司按照合同约定提供房屋给被告，被告未按时支付租金及物业费用等。经多次催要无果,为维护权益特提起诉讼。被告李承轩（反诉原告）辩称，其与原告公司签订的租赁合同已经于2019年12月10日协商解除。其按照租赁合同约定累计支付29.5万元租金，结合双方2019年12月10日解除租赁合同的事实，其已经超额支付租金1000元。租赁合同履行期间，其始终按照合同约定按时足额支付租金，不存在违约事实。相反，原告公司未按照约定，保证租赁场地正常使用，对其多次反映的场馆卫生间漏水、物业食堂油烟管道等问题置之不理，影响其正常使用租赁场地。其未与陕西XX物业管理有限公司签订过物业服务合同，本案是租赁合同纠纷，原告公司无权向其主张物业费。且其在2019年12月10日解除租赁合同前，已经另行足额交纳场地配套使用费5.78万元。要求驳回原告全部诉讼请求。第三人王峥陈述，其系原告公司运营专员，2018年7月20日左右入职，2020年10月离职。在职期间负责萌特力科教广场1-5层的出租运营。李承轩承租的萌特力科教广场五楼用于经营XX公司，该公司员工杨某某曾口头向其表示要撤场。2019年12月24日，李承轩向原告公司运营部门递交书面撤场申请，运营公司将申请交给部门总监邢某某及公司法务、财务等部门。被告租赁的房屋存在漏水问题，因运营公司不负责漏水维修，具体情况其不清楚。反诉原告（本诉被告）李承轩向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》于2019年12月10日解除；2、判令反诉被告向反诉原告返还租金1000元、保证金6万元；3、判令反诉被告支付反诉原告代付的维修费用2.8万元；4、判令反诉被告支付反诉原告资金占用费4622元（以8.9万元为基数，按照年利率6%，自2019年12月10日起暂计算至2020年10月21日，2020年10月21日之后的资金占用费仍按照年利率6%计算至实际还清之日止）；5、反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年3月14日，其与反诉被告签订《租赁合同》，约定其租赁反诉被告位于西安市未央区北二环中段XX号XX广场XX层1400平方米场地，租赁期36个月，2019年3月16日至2019年4月9日为装修免租期，起租日从2019年4月10日起算，月租金4.9万元，保证金6万元。合同特别约定免租期二个月，在第二期、第三期缴费期各减免1个月。租赁合同协商沟通、签订过程中，反诉被告指派其工作人员王峥负责。其于2019年12月10日退场并将租赁房屋钥匙退还给反诉被告，不再经营。按照合同约定，其应缴纳租金期间为2019年4月10日至2019年12月10日，共计8个月，同时根据合同特别约定的免租期，其只需交纳6个月的租金，共计29.4万元。合同履行过程中，其已经交纳租金29.5万元、保证金6万元，故要求退还租金1000元、保证金6万元。反诉被告未按照约定保证租赁场地正常使用，对其多次反映的场馆卫生间漏水、物业食堂油烟管道等问题置之不理，影响其正常使用租赁场地，其无奈代为寻找维修人员进行修理，花费2.8万元。最终，经与反诉被告协商，其根据合同第6.2.3条约定，单方解除租赁合同，且反诉被告于2019年12月10日领取租赁场地钥匙。为维护权益提出反诉。反诉被告（本诉原告）萌特力公司对李承轩的反诉辩称，反诉原告与反诉被告签订的租赁合同依法成立，合法有效，对双方均具有约束力，应继续履行。反诉原告要求返还租金无任何事实依据，保证金未发生法定退费情形。反诉原告要求支付的维修费无任何事实依据和法律依据。请求法院依法驳回反诉原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2019年3月14日，萌特力公司（出租方、甲方）与李承轩（承租方、乙方）签订《萌特力商业运营租赁合同》，约定李承轩租赁萌特力公司位于西安市未央区北二环中段XX号XX广场XX层1400平方米场地，租赁期限自2019年3月16日至2022年3月15日，免租装修期25天，起租日自2019年4月10日，租金35元/平方米/月，月租金为4.9万元。首期租金应于合同签订之日起10日内向萌特力公司支付3个月租金，共计人民币14.7万元，以后按每3个月支付租金，各期租金均应提前30个自然日一次性付清。李承轩需缴纳6万元作为履约保证金。逾期交纳租金，萌特力公司有权按应已缴租金30%的标准向李承轩收取违约金。李承轩签订租赁合同后，须在宏达物业签订《物业服务协议》，从签订之日起，按9元/月/平方米向物业公司支付物业管理费、电梯费、垃圾费、装修管理费等费用。合同第6.4条约定李承轩需提前解除租赁关系的，必须提前30天向萌特力公司提出书面申请，经萌特力公司同意，双方签订书面协议后解除本合同，李承轩所交纳的保证金不予退回，申请期（自申请之日起30日）内租金按原约定租金数额支付，其余已付租金金额，萌特力公司在依约扣除李承轩应付租金及应缴费用，双方结算完毕90日后，无息返还给李承轩。7.3条约定李承轩擅自解除合同的，履约保证金自动转为违约金。合同第13条约定免租期二个月，在第二期、第三期缴费期各减免1个月。签订合同后，萌特力公司将房屋交付李承轩使用。李承轩于2019年7月1日向萌特力公司交纳履约保证金6万元，交纳租金29.5万元（明细为2019年3月15日14.7万元、2019年7月19日9.8万元、2019年10月18日5万元）。2019年12月24日，李承轩向萌特力公司递交书面撤场申请，申请撤场并申请延期交纳房屋租金，并实际搬离承租场地。本院认为，依法成立的合同受法律保护。萌特力公司与李承轩签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，萌特力公司与李承轩应按照合同约定履行各自义务。关于租赁合同是否解除。租赁合同虽约定李承轩提前解除租赁关系，需提前申请，经萌特力公司同意，双方签订书面协议后解除本合同。但李承轩以经营困难，亏损严重为由单方申请撤场，并实际搬离承租场地，导致租赁合同目的无法实现，李承轩主张解除双方租赁合同关系，符合法律规定，但李承轩单方解除合同的行为与合同约定不符，故解除合同的违约责任在李承轩一方。作为出租方萌特力公司在李承轩提出撤场、解除租赁合同的主张后，放任合同非正常履行状态的持续，导致损失扩大，亦应对扩大的损失承担责任。李承轩主张租赁合同解除日期为2019年12月10日，但其未提供交回场地钥匙的有效证据，故对其主张不予采信。本院根据合同约定及实际履行情况，酌定租赁合同解除时间为2020年1月25日。关于租金的计算，合同约定每三个月为一个租赁期，并特别约定免租期二个月，在第二期、第三期缴费期各减免1个月。对于免租期，萌特力公司主张李承轩存在违约行为，不适用免租期。李承轩主张其已按照合同约定足额交纳租金，不存在违约情形，且在合同履行过程中，其是按照减免后的租金金额交纳的，故免租期的约定有效。根据合同文义，合同特别条款中对免租期履行并未设定前置条件，且根据李承轩提交的交纳租金的金额及时间，双方是按照免租后金额履行的合同，故萌特力公司主张免租期不适用，有违诚实信用原则，本院对其抗辩不予采信。自2019年4月10日至2020年1月25日（9个月16日）按月租金4.9万元计算租金合计467133元，扣减两个月免租期租金后，应交租金为369133元，李承轩已经交纳租金29.5万元，还应向萌特力公司交纳租金74133元。李承轩逾期支付租金，萌特力公司主张利息，不违反法律规定，租金利息以未付租金74133元为基数按照一年期贷款市场报价利率从2020年1月26日计算至实际支付之日。关于违约金，租赁合同约定承租人违约，履约保证金自动转为违约金，该约定表明履约保证金兼具担保性质与违约金作用。案涉租赁合同中，萌特力公司约定的违约金过分高于造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及双方过错，酌定违约金以欠付租金74133元的20%计算14826.6元。关于维修费用2.8万元，李承轩主张其承租场地存在漏水，经多次向萌特力公司反映无果后，为正常经营场地与第三人签订防水改造维修施工合同支付维修费用12750元，此款应由萌特力公司承担。但李承轩提供的维修合同、银行交易明细等不能直接证明维修费用的发生系因承租场地漏水而产生，且其在租赁场地后一直经营、使用场地，故其此项主张证据不足，本院依法不予支持。关于李承轩主张返还租金1000元及资金占用费4622元的主张，证据不足，亦无合同约定，本院依法不予支持。关于物业费，租赁合同约定由承租人与物管公司签订物业服务协议，向物业公司交纳相应费用。萌特力公司向李承轩主张物业费，但未向法庭提交其已代李承轩向物业公司交纳物业费的证据，故其根据租赁合同主张物业费，证据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陕西萌特力商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）李承轩签订的《房屋租赁合同》于2020年1月25日解除；二、被告（反诉原告）李承轩于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）陕西萌特力商业运营管理有限公司房屋租金74133元、违约金14826.6元；三、被告（反诉原告）李承轩于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）陕西萌特力商业运营管理有限公司租金利息（以74133元为基数按照一年期贷款市场报价利率从2020年1月26日计算至实际支付之日）；四、原告（反诉被告）陕西萌特力商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）李承轩履约保证金6万元；五、驳回原告（反诉被告）陕西萌特力商业运营管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李承轩其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10182元，由陕西萌特力商业运营管理有限公司负担7182元，李承轩负担3000元。反诉案件受理费1070元，由陕西萌特力商业运营管理有限公司负担800元，李承轩负担270元。（此款双方均已预交，折抵后由李承轩于本判决生效后十日内支付陕西萌特力商业运营管理有限公司2200元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审  判  员  杨迎珍    二〇二一年三月九日 书  记  员  丁  磊     1