北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4295号上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路**。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：王丹，女，北京江南投资集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：钟明鸣，男，1987年9月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑金成，北京国锦律师事务所律师。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人钟明鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初53826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江南公司上诉请求：1.上诉请求：撤销一审判决，改判北京稳投天下企业管理咨询有限公司（以下简称稳投天下公司）将案涉房屋变更至钟明鸣名下，江南公司无需承担违约金和鉴定费用或将本案发回重审；2.本案一二审诉讼费用由钟明鸣承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。江南公司认为本案涉及的《北京市商品房预售合同》是基于融资担保需要而签订的，属于无效合同，没有任何事实和法律依据。1.无论是依据江南公司与稳投天下公司签订的预售合同，还是钟明鸣出具的《承诺书》都可以确认，本案涉案房屋系为稳投天下公司所购买并支付了购房款，后其将房屋转让于钟明鸣，钟明鸣承诺保证待达到签约条件时完成与江南公司的签约。并不存在该房屋系为钟明鸣从江南公司处购买，因稳投天下公司控制风险原因故签订预售合同的情况。2.一审法院仅凭借稳投天下公司出具的《证明》就认定江南公司与稳投天下公司签订的预售合同系为钟明鸣向稳投天下公司借款购买房的控制风险而为，属于无效合同。没有任何的事实和法律依据。首先，稳投天下公司出具的《证明》系为证人证言，稳投天下公司未出庭作证，不应作为认定案件事实的根据。其次，一审法院应当在一审审理中审查稳投天下公司是否为具备金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及双方的借贷交易过程。3.审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，运用逻辑推理和日常生活经验，对事实进行认定。按照正常的房地产借贷风控交易习惯和方式应当是购房人与开发商签订预售合同，同时与金融机构签订抵押借款合同，以房屋作为担保的方式，钟明鸣并未按照其与稳投天下公司签订的借款协议约定的期限履行还款义务，但稳投天下公司并未向钟明鸣主张过任何的权利，稳投天下公司为风险控制故与江南公司签订预售合同是完全不符合正常的房地产借贷交易习惯。4.本案中，稳投天下公司与江南公司签订的预售合同，系双方真实意思的表示，也不存在合同法中无效合同的五种情形，因此一审法院认定预售合同无效没有任何的法律依据。二、未能为本案涉案房屋办理不动产权证非因江南公司的原因所造成。三、江南公司与稳投天下公司签订的预售合同对钟明鸣具有约束力。1.即使钟明鸣与稳投天下公司之间存在借贷关系，那亦与江南公司无关。从正常的交易来说，本案涉诉房屋购买人为稳投天下公司，后其将该预售合同的权利义务转让给了钟明鸣，故预售合同对双方都具有约束力，双方应按照合同约定条款执行。2.如果按照钟明鸣所述，该预售合同是因稳投天下公司为防止风险所签订，那整个合同条款及内容的磋商是江南公司与钟明鸣之间的进行的，只有经过钟明鸣认可并确认后，稳投天下公司方可进行签署，否则钟明鸣不可能允许稳投天下公司签署。据此，对于钟明鸣提出的办理涉案房屋不动产权证的期限，应按照合同约定条款执行，即自收房之日起1095日内完成。四、一审法院判令15日内办理涉案房屋的所有权变更登记，不具有实际履行性。一审法院依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是指商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，但在本案中，涉案房屋已完成建设并实际交付，并不符合该条款的规定。即使江南公司存在过错，在未签订合同的情况下，一审法院应当按照正常的房地产交易方式来确定，如无法确认亦可参照涉案房屋中江南公司与稳投天下公司签订的预售合同中关于转移登记办理的相关条款来确定。钟明鸣辩称，同意一审判决，不同意上诉人上诉请求。钟明鸣向一审法院起诉请求：1.判令江南公司将涉案房屋过户至钟明鸣名下；2.判令江南公司向钟明鸣支付迟延办理产权证的违约金（以购房款6225793元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%的标准，自2016年9月14日起计算至实际办理产权证之日止）；3.判令江南公司赔偿钟明鸣因借款买房而承受的实际损失100万元；4.判令江南公司承担本案鉴定费。一审法院认定事实：2016年9月14日，钟明鸣江南公司签订认购书，约定：钟明鸣认购江南公司开发建设的涉案房屋，建筑面积129.03平方米，单价48020元/平方米，房款总额为6196021元；钟明鸣应于签订认购书之日支付定金10万元；钟明鸣同意在支付定金之日起7日内提交相关资格审核资料，并在接到江南公司通知后7日内与其完成签约。同日，钟明鸣向江南公司支付定金10万元。2017年4月27日，稳投天下公司向江南公司在光大银行账号为×××的银行账户进行两笔汇款，金额分别为3789500元和2336293元，合计6125793元。钟明鸣提交稳投天下公司出具的《情况说明》，称该公司在2014年4月27日向钟明鸣提供借款用于购房，开发商系江南公司，因钟明鸣与稳投天下公司有借贷关系，故要求稳投天下公司将购房款6125793元直接汇入江南公司在光大银行的上述账户内。江南公司对该情况说明表示认可。2018年3月24日，钟明鸣向江南公司交纳公共维修基金25930元、产权证工本费85元。同日，江南公司向钟明鸣开出《准住证明》，向钟明鸣交付涉案房屋。《准住证明》记载的涉案房屋面积为129.65平方米。2018年4月8日，钟明鸣向北京瑞恒家辰物业管理有限公司朝阳分公司交纳装修管理费648.25元，并开始对涉案房屋进行装修。钟明鸣提交《房屋设计装修合同》、报价单及装修款收据，拟证明其为装修涉案房屋支付装修费的情况。后经钟明鸣申请，我院委托鉴定机构对涉案房屋装修工程2019年7月3日的市场价格进行了评估鉴定，评估金额为213528元（评估报告出具日期为2020年6月3日）。钟明鸣为此支付鉴定费7750元。钟明鸣提交其及杨梦彤（二人为借款人、甲方）与稳投天下公司（出借人、乙方）签订的《借款协议》，约定：借款本金400万元，固定借款期限275天，自2017年4月27日至2018年1月27日，浮动借款期限59天，最晚还款日期2018年3月27日，本息合计4329425元；本次所借款项400万元和甲方自筹资金2196021元，共计6196021元由乙方一并向江南公司支付，用于购买涉案房屋；借款由甲方所购房产、杨继忠作为保证人向乙方提供担保，如甲方到期无法偿还乙方全部或部分本金和利息，乙方有权要求甲方出售涉案房屋，并将所得价款用于偿还甲方应支付的本金、利息、逾期违约金等费用。钟明鸣提交稳投天下公司2019年11月13日出具的《确认书》，称钟明鸣与杨梦彤已于2019年11月12日将向稳投天下公司的借款本金400万元及对应利息755879元全部结清，上述本息已经按照稳投天下公司的要求陆续支付到深圳杰森保理有限公司（以下简称杰森公司）。钟明鸣另提交杰森公司出具的《情况说明》三份、杨梦彤名下银行账户汇款凭证若干，其中《情况说明》中杰森公司对钟明鸣及杨梦彤归还借款本息的具体情况进行了明确，杨梦彤名下银行账户向杰森公司汇款的情况与杰森公司在《情况说明》中的陈述一一对应。钟明鸣称，江南公司明知其借款购房，并曾承诺涉案房屋很快就能够办理产权证，届时钟明鸣即可以涉案房屋向银行抵押贷款用于偿还买房时所借款项。但因涉案房屋迟迟未能办理产权证，导致钟明鸣借新债还旧债，承担了极为沉重的借款本息偿还负担，且多支付了高额利息，生活质量亦受到严重影响，故要求江南公司赔偿相应的损失。经询，江南公司称涉案房屋现已具备办理所有权证的条件。庭审中，钟明鸣曾申请对涉案房屋2019年7月3日的市场价值进行评估鉴定，评估金额为6655100元（评估报告出具日期为2020年6月10日）。钟明鸣为此支付鉴定费19138元。关于迟迟未能取得上述不动产权证书的原因，江南公司提交朝阳区××乡人民政府2017年10月25日向朝阳区人民政府提出的《关于协助我乡解决××一期项目规划验收的请示》，内容为：“为了加快推进绿化隔离地区建设，我乡于近几年先后启动了××一期项目建设。为了满足××乡新村一期A组团、D组团、E组团供电半径需求，我乡于2012年建设了××乡新村一期开闭站，由原规划一期停车场北侧位置移到E组团（即涉案房屋所属项目）代征绿地内西北角，占地面积307.4平米。同期，为了满足我乡医疗卫生需求，在代征绿地内东侧建设了××乡卫生服务中心，占地面积3016.7平米。现新村一期E组团（即涉案房屋所属项目）正在北京市规划国土委员会朝阳分局（以下简称规土局）办理××乡新村一期E组团A1#住宅楼（即涉案房屋所在楼）等2项、A2#住宅楼等2项及B9#住宅楼规划验收。按区规土局要求，需将代征绿地内项目腾退后方可办理。因××乡新村一期开闭站及××乡卫生院属于公共服务设施且正在使用之中，如若腾退，将引发大面积停电及百姓无法就医看病等社会稳定问题。恳请区政府协调区规土局，在办理上述项目的规划验收工作中给予大力支持为盼。”江南公司另提交朝阳区××乡人民政府2019年6月4日向市规划自然资源委朝阳分局提出的《关于××社区卫生服务中心用地指标置换的请示》，相关内容为：“现位于××卫生服务中心南侧的××一期E区已完成施工建设，为顺利推进A1#、A2#及B9#楼规划验收工作，我乡拟用四环路北侧龙爪树村3#上市地块西南角配套医疗卫生用地中的0.2公顷用地指标置换现状××乡社区卫生服务中心的用地指标。为完成全乡一绿城市化建设任务，在保持全乡规划稳定的前提下，建设用地总量不增加，局部用地功能需要做上述微调，恳请贵局尽快予以研究同意，并上报区政府。”江南公司依据上述两份请示文件主张，涉案房屋未能及时办理产权证系因其无法控制的原因导致，故其不应承担任何责任。2019年11月26日，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局出具涉案房屋所在的××一期E组团住宅项目A1号楼《建设工程规划核验意见》，认为A1号楼符合《建设工程规划许可证》批准的内容。2020年9月9日，江南公司取得涉案房屋所在楼的不动产权证书，登记地址为朝阳区××等[264]套。江南公司提交其（出卖人）与稳投天下公司（买受人）2017年4月27日就涉案房屋签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），其中第二十二条第一款关于产权登记中初始登记事宜有如下约定：出卖人应当在2018年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担违约责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。该条第二款“转移登记”约定：如因出卖人的责任，在办理房屋所有权证书材料准备齐全之日起1095日内买受人未能取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点二的违约金。江南公司另提交钟明鸣签署的《承诺书》，主要内容为：稳投天下公司与江南公司签署预售合同，购买了涉案房屋，钟明鸣与稳投天下公司共同确认，在正式网签时，该房屋即变更钟明鸣本人的名字，由钟明鸣与江南公司办理网签手续。江南公司依据上述证据主张：涉案房屋系稳投天下公司购买，钟明鸣主体不适格；预售合同关于产权登记期限有明确约定，江南公司并未违约。钟明鸣不认可预售合同的真实性，同时认为预售合同对钟明鸣并无约束力。钟明鸣提交稳投天下公司出具的《证明》，称：其公司虽于2017年4月27日与江南公司就涉案房屋签订预售合同，但其公司与江南公司不存在真实的商品房预售合同关系，亦未受钟明鸣委托签署此份预售合同，其公司私下签署预售合同系因钟明鸣向其公司借款400万元购房，其公司为风险控制才与江南公司签订预售合同；其公司不主张预售合同的权利、义务，预售合同所涉房产其公司认可归钟明鸣所有；其公司再次确认，钟明鸣已将借款400万元及利息结清，其公司与钟明鸣、江南公司不存在任何争议。一审法院认为，关于江南公司主张钟明鸣主体不适格的答辩意见，根据其提交的钟明鸣签署的承诺书，江南公司明知涉案房屋系出售给钟明鸣，其实际收取了钟明鸣给付的全部购房款，并将涉案房屋交付钟明鸣使用，江南公司之所以与稳投天下公司签订预售合同，系稳投天下公司出于风险控制的考虑而为，涉案房屋的买受人应为钟明鸣。对江南公司上述答辩意见，一审法院不予采纳，钟明鸣作为买受人提起本案诉讼，主体适格。关于预售合同对钟明鸣是否有约束力的问题，因预售合同并非江南公司与稳投天下公司基于买卖涉案房屋的目的而签订，根据稳投天下公司出具的《证明》，其签订预售合同系出于风险控制之目的，而非取得涉案房屋所有权；根据江南公司提交的承诺书，江南公司签署预售合同系为配合钟明鸣融资担保的需要，亦非将涉案房屋所有权转移给稳投天下公司并取得相应价款，故预售合同系基于江南公司与稳投天下公司双方虚假的意思表示而签订，应属无效。无效的合同自始不发生效力，故预售合同对钟明鸣并无约束力，江南公司亦不能依据预售合同中关于产权登记的条款主张免除其逾期办理房屋所有权证的责任。关于钟明鸣、江南公司之间是否成立了房屋买卖合同关系一节，双方虽仅签订认购书，但钟明鸣已经向江南公司全额给付购房款，江南公司亦已向钟明鸣交付涉案房屋，钟明鸣另对房屋进行了装修，双方虽未签订正式的买卖合同，但双方已经实际履行了涉案房屋交易的主要义务，且对已履行部分并无争议，故一审法院认为钟明鸣、江南公司之间已经成立了房屋买卖合同关系。现钟明鸣要求江南公司配合办理涉案房屋的产权转移登记手续，一审法院予以支持。鉴于涉案房屋所在楼栋已经办理了不动产权证书，故涉案房屋地址应依据不动产权证书所载地址确定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。现江南公司以涉案房屋所在楼栋建设规划手续变更为由主张免责，但因建设规划手续变更不属于不可抗力，且双方亦未在合同中将此约定为江南公司的免责事由，故江南公司不能据此主张免责，一审法院对江南公司上述答辩意见不予采纳。现钟明鸣要求江南公司以已付购房款6225793元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期办证违约金，未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持，违约金的起算日期应为2018年6月22日（涉案房屋交付后90日），计算至涉案房屋所有权登记至钟明鸣名下之日止。上述违约金自2019年8月20日起，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于钟明鸣要求江南公司赔偿钟明鸣因借款买房而承受的实际损失100万元的请求，根据江南公司提交的承诺书，可推知江南公司知晓钟明鸣借款购买涉案房屋的事实，涉案房屋迟迟不能办理产权证，确给钟明鸣造成了较大的经济压力，但钟明鸣借款购房，对于需要还本付息应存有预期，且即便涉案房屋及时办理了产权证，钟明鸣以该房屋抵押贷款，亦须支付利息。现一审法院已经支持了钟明鸣主张的逾期办证违约金，相应的赔偿金额基本可以涵盖钟明鸣因江南公司逾期办理产权证所遭受的利息损失，现钟明鸣未提交充分证据证明其承受的实际损失高于上述违约金的数额，故一审法院对钟明鸣主张的损失100万元不予支持。关于涉案鉴定费用，均系因江南公司逾期办理产权证，钟明鸣诉至法院主张相应损失而发生，现虽因涉案房屋具备了办理产权证的条件，钟明鸣不再主张根据上述鉴定意见确定的相关损失，但相应的鉴定费用系因江南公司的行为引起，故鉴定费应由江南公司负担，金额一审法院根据相关发票予以确定。一审法院判决如下：一、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区××房屋的所有权变更登记至钟明鸣名下；二、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起七日内赔偿钟明鸣迟延办理房屋产权证书的损失（分两段计算，其中二○一八年六月二十二日至二○一九年八月十九日的损失，以6225793元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；二○一九年八月二十日以后的损失，以6225793元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起七日内支付钟明鸣鉴定费26888元；四、驳回钟明鸣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、江南公司与稳投天下公司签订的《北京市商品房预售合同》是否属于无效合同；二、江南公司与稳投天下公司签订的预售合同是否对钟明鸣具有约束力；三、一审确认的违约金标准是否合理。关于争议焦点一，江南公司上诉认为一审法院认定江南公司与稳投天下公司签订的预售合同无效没有法律依据。就此，本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。钟明鸣提交了钟明鸣、杨梦彤与稳投天下公司签订的《借款协议》、稳投天下公司2019年11月13日出具的关于借款本息结清的《确认书》、稳投天下公司出具的《证明》、稳投天下公司指定收款第三方杰森公司出具的《情况说明》三份、杨梦彤名下银行账户汇款凭证若干，杨梦彤名下银行账户向杰森公司汇款的情况与杰森公司在《情况说明》中的陈述一一对应，杰森公司出具的《情况说明》与稳投天下公司出具的《确认书》《证明》可以相互映证。同时结合钟明鸣与江南公司签定《认购书》，江南公司向钟明鸣交付房屋等事实，一审法院认为稳投天下公司与江南公司签订预售合同系虚假意思表示，从而认定上述预售合同无效并无不当。关于争议焦点二，江南公司上诉认为其与稳投天下公司签订的预售合同对钟明鸣具有约束力。虽然江南公司提供了钟明鸣签署的《承诺书》，但从《承诺书》的表述无法得出预售合同对钟明鸣具有约束力的结论。且在稳投天下公司与江南公司签订合同无效的前提下，合同的权利义务无法转让。故江南公司该项上诉意见本院不予以采信。关于争议焦点三，江南公司上诉认为违约金应参照稳投天下公司与江南公司签订的预售合同的约定，没有事实与法律依据。在江南公司与钟明鸣没有合同约定的情况下，一审法院根据法定的标准确定违约金的起算时间与计算方式并无不当。综上所述，江南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55381元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  付 辉二〇二一年三月二十二日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏