北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4298号上诉人（原审原告）：吴洋洋，女，1983年6月15日出生，汉族，住吉林省和龙市福洞镇民兴社区。委托诉讼代理人：张乐瑜，北京步睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：白江淮，北京步睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵地震，男，1976年11月4日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。上诉人吴洋洋因与被上诉人赵地震房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初10513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴洋洋上诉请求：撤销一审判决，改判：1.双方之间的《租赁协议》于赵地震收到一审起诉状副本之日即2020年10月17日解除；2.赵地震退还我装修及设备花费19万元；3.赵地震退赔我自建房地上第三层14间房屋自2020年1月1日至2020年5月31日租金损失14827.93元；4.赵地震退赔我自建房地下一层10间房屋自2019年6月1日至2020年5月31日租金损失20140.76元；5.一、二审案件受理费由赵地震承担。事实和理由：1.一审判决确认吴洋洋与赵地震2019年5月5日签订的《租赁协议》于2020年5月31日解除系认定事实错误，双方只是约定了交房时间，但并未对解除《租赁协议》及退还租房押金、装修款、部分租金等达成一致，且在2020年5月31日交还房屋后双方还在继续协商解除《租赁协议》事宜。2.赵地震在双方签订《租赁协议》之前并未告知地下一层不能出租的事实，我是在签订《租赁协议》之后才知晓地下一层实际上是不允许出租的。因为我在承租期间没有将地下一层作为出租房使用，只是作为临时周转用了几间房屋，故要求赵地震退赔地下一层一半的租金。3.2020年1月开始，窦店镇人民政府发布了整治农村住宅的整改措施，地上第**不允许出租，虽然这不是赵地震本人原因造成的，但基于公平原则，该期间的房屋租金损失双方应各承担一半。4.房屋经营权转让费38万元包含李某添置的热能泵7万元和李某给付上手的转让费31万元，这些都不是赵地震本人的投入，双方应当按照公平原则分担。5.我主张合同解除是因为涉案房屋地下一层、地上第**均无法使用，合同目的无法实现，故请求法院判决解除合同，不再坚持赵地震违约。赵地震辩称，同意一审判决，不同意吴洋洋的上诉请求。1.双方之间的《租赁协议》已经于2020年5月31日协商一致解除，且双方在当日已经办理完交接手续，我向吴洋洋退还了2020年6月1日以后的租金。2.吴洋洋是从李某处接手的涉案房屋，其主张的38万元没有交给我，我对该款项及吴洋洋与李某之间的约定并不清楚，故不同意该项请求。3.不存在地上第三层不能出租的情况，事实上吴洋洋一直将第三层房屋出租获利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。吴洋洋向一审法院起诉请求：1.解除吴洋洋与赵地震于2019年5月5日签订的《租赁协议》；2.赵地震向吴洋洋退还装修及设备花费38万元；3.赵地震向吴洋洋支付违约金16万元；4.赵地震退赔吴洋洋自建房3层14间房自2020年1月1日至2020年5月31日起租金损失29655.86元；5.赵地震退赔吴洋洋自建房地下1层10间房自2019年6月1日至2020年5月31日起租金损失40281.53元；以上各项总计609937.39元；6.本案诉讼费由赵地震承担。一审法院认定事实：2015年9月22日，赵地震与案外人李某签订租赁协议，约定李某承租赵地震位于房山区窦店镇七里店村墩台区19号家里自建房37间作为经营公寓使用。后经赵地震、吴洋洋及李某三方协商，李某退出原租赁关系，由吴洋洋继续承租该七里店村墩台区19号房屋。2019年5月5日，赵地震作为甲方与吴洋洋作为乙方签订《租赁协议》，约定：甲方将位于房山区窦店镇七里店村墩台区19号家里自建房37间（一层10间、二层7间、三层9间、四层11间）租赁给乙方使用，乙方租赁用途为公寓，租赁期限自2015年9月22日至2035年10月14日，共计20年，协议还约定了其他内容。后吴洋洋向赵地震交纳了2019年6月1日至2020年5月30日期间租金19.7万元，赵地震亦将案涉房屋交付吴洋洋经营使用。后双方因降低租金标准一事未能达成一致，吴洋洋于2020年5月31日搬离涉案租赁房屋，同年7月8日双方办理了房屋交接手续，吴洋洋亦向赵地震退还了租户向其交纳的2020年6月1日至7月4日期间租金20464元。现吴洋洋称由于七里店村委会禁止其对外出租地下一层及地上第三层房屋，导致其合同目的无法实现，故诉至法院，要求解除合同并赔偿经济损失及违约金。庭审中，吴洋洋称其向李某支付38万元转让费，吴洋洋认为该转让费系装修及设备费用，故要求赵地震退还。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁协议》、收据、微信聊天记录等证据在案佐证。一审法院认为,依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对其主张有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，吴洋洋已于2020年5月31日搬离案涉租赁房屋，双方亦办理了房屋交接手续，赵地震当庭认可双方协议已经于2020年5月31日解除，法院不持异议。关于涉案房屋地下一层及地上第三层无法出租一事，吴洋洋并未提交充分证据予以证明，故对于吴洋洋称赵地震存在违约行为要求支付违约金并赔付租金损失的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关于吴洋洋要求赵地震退还装修及设备花费一节，因该款系吴洋洋交于案外人李某的转让费，赵地震并非收款方，吴洋洋亦无法提供相关证据证明该款项系其用于室内装修所支出，故该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、吴洋洋与赵地震于2019年5月5日签订的《租赁协议》于2020年5月31日解除；二、驳回吴洋洋的其他诉讼请求。二审审理中，吴洋洋提交新证据如下：证据1为房山区人民政府官网上关于2020年1月15日房山区窦店镇召开村社区委、区党委书记会的新闻报道，证据2为房山区全面推进乡村振兴、加快农业农村现代化的网页截图，证据3为关于房山区农村宅基地及房屋建设管理办法预公开征求意见的通知，证据4为房山区农村宅基地及房屋建设管理办法实行，此4份证据证明目的为房山区政府2020年1月至12月开展了整治农村住宅工作，导致本案租赁房屋地上第三层无法出租。赵地震对该4份证据质证意见如下：证据1、证据2是网上的新闻宣传报道而不是政府文件，也没有证据证实政府依据该文件对吴洋洋的租赁行为加以制止，故不认可该证据的证明目的。证据3、证据4是房山区政府公开征询意见，吴洋洋将政府还没有开始实施的文件作为证据使用是不恰当的。经询问，赵地震认可政府在2020年1月初曾通知其地上第三层不能出租，但实际上地上第三层可以出租。此外，吴洋洋还提交了《购置设备说明》、《收条》、《微信转账记录》、热能泵的照片，证明其向上手李某支付了7万元的机器费，合同解除后赵地震应将机器返还。赵地震同意吴洋洋将这些物品拆走，故对上述证据不发表质证意见。吴洋洋还申请证人李某出庭作证。李某出庭作证称：其于2019年5月把涉案房屋转让给吴洋洋，转让费38万包含房屋装修费、设备设施费及3台热能泵折价费用，转让协议里未明说包含装修费用，系双方口头约定的；其也是从上手转接过来的，向上手陈从军支付了转让费31万，后花了10万元加装了热能泵，在转让给吴洋洋时热能泵折价7万元；其接手涉案房屋时，涉案房屋已装修完善，故未曾进行装修，具体谁装修的不知道，因为该房屋已经过几次转手；各行各业都有转让费，转让费一般包括上一家的经营投入及溢价。吴洋洋认可李某的证言。赵地震不认可李某所述涉案38万元转让费中包括装修费用，称吴洋洋一审提交的陈从军与李某的转让协议中仅载明系物品一次性转让费用，涉案房屋系其按照第一手承租人的要求进行的装修，李某、吴洋洋均没有对涉案房屋进行过装修，对于李某的其他陈述认可。二审审理中，经双方协商，吴洋洋将涉案房屋内可移动的设施设备（空调、家具、热能泵等）全部转让给赵地震，赵地震支付吴洋洋折价款5万元。因该5万元已经给付完毕，吴洋洋在本案审理中变更上诉请求为要求赵地震返还装修款14万元。关于涉案房屋的间数，双方共同确认因有加建行为，共出租给吴洋洋42间房屋，其中地上第三层出租了14间。双方对一审判决认定的事实其它并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案诉争的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。赵地震与吴洋洋签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。吴洋洋在2020年5月31日搬离了涉案房屋，以实际行为告知赵地震不再履行双方之间的《租赁协议》，此后吴洋洋向赵地震退还了租户向其交纳的2020年6月1日至7月4日期间的租金，再次表明双方之间的《租赁协议》已于2020年5月31日解除，庭审中赵地震亦认可协议于2020年5月31日解除，故一审确认双方之间的《租赁协议》于2020年5月31日解除并无不妥。吴洋洋上诉主张双方之间的《租赁协议》于一审起诉状副本送达之日即2020年10月17日解除，缺乏依据，本院不予支持。关于吴洋洋要求赵地震赔偿装修费14万元一节，吴洋洋并没有对涉案房屋进行过装修，其所主张的装修费系指给付上手李某的转让费中包含装修款项，而根据李某的出庭陈述，李某亦未对涉案房屋进行过装修，且李某与陈从军的转让协议中约定的转让标的为涉案房屋内可移动物品，并不包含装修，又鉴于吴洋洋与赵地震已就涉案房屋内的可移动设施、设备达成了折价协议，并已执行完毕，故吴洋洋无权要求赵地震再对此予以赔偿。关于吴洋洋要求赵地震退赔涉案房屋地下一层租金损失一节，地下室不能出租的政策在双方签订《租赁协议》之前就已实施，吴洋洋经营涉案房屋应知晓相关行业的政策，其以签订合同前不知道该政策为由要求赵地震对此予以赔偿，依据不足，且合同履行过程中地下一层仍存在出租情形，故本院对吴洋洋该项请求不予支持。关于按照最新政策地上第三层自2020年1月起不能作为公寓出租经营，吴洋洋要求赵地震退赔2020年1月1日至2020年5月31日已付租金的一半一节，因该政策系双方签订合同之后发布实施，合同约定的租金标准并未考虑到该政策的影响，且该政策客观上确实影响了吴洋洋对地上第三层的正常经营，故赵地震理应减免该期间的部分租金。鉴于该期间吴洋洋对地上第三层尚存在一定占有、使用，故吴洋洋仍应承担部分租金。吴洋洋要求赵地震减免地上第三层该期间的一半租金，退还剩余的一半租金，理由正当，本院予以支持。综上所述，吴洋洋的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实、法律适用有误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初10513号民事判决第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初10513号民事判决第二项；三、赵地震于本判决生效之日起十日内退赔吴洋洋地上第三层自2020年1月1日至2020年5月30日期间的租金损失14827.93元；四、驳回吴洋洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理4950元，由吴洋洋负担4830元（已交纳），由赵地震负担120元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费3799元，由吴洋洋负担3477元（已交纳），由赵地震负担322元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年三月二十六日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇