辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2242号上诉人（原审被告）：闵春平，男，1965年6月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审被告）：蒋冬梅，女，1969年12月30日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：商亮，男，1983年9月14日出生，汉族，住沈阳市。上诉人闵春平、蒋冬梅因与商亮房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。闵春平、蒋冬梅上诉请求：一、一审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1958号判决，改判或发回重审；二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、签合同时本人未到场，没看到合同内容，不是本人真实意思的体现。1.2019年9月17日，被上诉人商亮伙同中介公司工作人员，在没有征得房屋所有人闵春平同意下，骗取蒋冬梅在合同上代替闵春平签字，房屋中介工作人员代替闵春平按手印。此合同没有写明贷款完成日期，并非闵春平意愿的真实体现，应该无效，一审对此未予认定。2.签订合同时，商亮自己承诺，因不懂得房屋交易程序，完全委托中介公司工作人员代理房屋贷款和办理过户手续，并承诺15天内给出贷款结果。如果银行不同意贷款，合同自动解除。二、房屋所有人在2019年11月4日得到银行拒绝给商亮贷款的通知，合同自动解除之后，才将房屋出售他人，不存在违约，更不应赔偿违约金。商亮被银行拒绝的原因是三成首付低，微信流水不合规。在2019年9月19日他就知道，商亮一直在欺骗。2019年9月19日，商亮说贷款办不下来，蒋冬梅就同意双方解约，但他在中介公司劝说下改变主意。2019年9月25日，通知我银行同意贷款了，闵春平和蒋冬梅积极配合，到农商银行东陵支行办理了贷款手续。2019年10月25日，询问经纪人张蕊，还说贷款通过了，再多等几天。2019年11月4日中介公司又通知我贷款办下不来了，此时，合同已自动解除，但是商亮想用1万元定金锁定房子一年的时间，等有钱了全款买。2019年11月10日在中介公司就明确告诉商亮不卖他了，商亮表示还是想买。因为理解为孩子上学当家长的心情，2019年12月21日再次告知商亮，想买就全款，不能再等了，商亮没有任何想买房信息，直到2020年2月22日中介公司说贷款过了。三、欺骗法庭，说贷款一月份就通过了，明显是知道我2020年1月份将房子卖了才编造的谎言，如果一月份就通过了，那我房子何苦低于市场价卖给别人。虽然被上诉人提供的2020年2月22日的邀请函是在合同自动解除后取得的，对我卖房没有影响，但也请法庭对该邀请函的真伪进行确认。闵春平和蒋冬梅从2019年9月25日至2020年1月30日等待了长达4个月，不得已的情况下将房屋出卖他人。由于商亮在2019年10月25日慌称银行贷款通过了，我们以为房子卖了，与别人签订了购房合同，没能及时付款，损失了两万元定金，应由商亮承担。四、上诉人闵春平和蒋冬梅从来没有说过不退定金。在交易不能进行下去的情况下，愿意将定金退给商亮。商亮辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。商亮向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告双倍买房定金20000元；2.判令被告向原告支付逾期违约金；3.本案诉讼费用由。一审法院经审理查明，2019年9月17日，原告商亮与被告闵春平（代理人蒋冬梅）签订房屋买卖合同，约定被告闵春平所有的坐落于沈阳市铁西区，建筑面积46.03米的住宅一套，以355000元的价格转让给原告。当日，原告交付被告定金10000元，并约定：“乙方贷款购买此房，由中介方安排，原告到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后，双方第一时间配合中介到房产交易部门办理更名过户，同时乙方将首付款支付到甲方账户，剩余房款由银行一次性划入甲方账户。经双方协商，乙方如贷款达不到三成首付，双方自动解除合同，甲方将定金1万元退还给乙方”。一审法院认为，原告与被告闵春平签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示,未违反相关法律、法规的规定,系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同双方当事人为乙方商亮与甲方闵春平，甲方民事责任应由闵春平承担。本案双方在房屋买卖合同中明确约定定金10000元,原告称于2020年2月22日在农商银行贷款办理完毕后，被告称2020年1月份已将此套房屋卖给他人，不能卖给原告。合同未具体约定付款贷款等期限，关于原告主张双倍返还定金的诉求,因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同无法继续履行,房屋买卖合同约定有定金条款的,应当适用定金罚则。现因被告原因导致合同目的无法实现,房屋买卖合同解除的法律后果,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。对原告此诉讼请求,予以支持。对于原告要求被告支付逾期违约金的主张，于法无据，不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定,判决如下:一、被告闵春平于本判决发生法律效力后十日内向原告商亮双倍返还定金20000元;二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由被告闵春平承担（原告已预交，由被告直付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2020年9月25日二上诉人与被上诉人及配偶到银行办理贷款审批手续。本院认为，关于合同效力问题，上诉人主张商亮与中介公司以欺骗的方式骗取蒋冬梅代替闵春平签字，合同并非闵春平真实意思，应认定无效问题，虽然闵春平主张房屋买卖合同上签字并非其本人所签，但经查，2020年9月25日闵春平、蒋冬梅与商亮及其配偶一起到银行办理了贷款审批手续，可见闵春平对蒋冬梅出卖房屋是认可的，故双方签订房屋买卖合同行为系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，且上诉人所述的商亮与中介公司欺骗蒋冬梅代替闵春平签字亦非确认合同无效的理由，故双方签订的房屋买卖合同应认定合法有效。本案的主要争议焦点为闵春平、蒋冬梅是否存在违约行为，应否双倍返还商亮定金问题。上诉人主张双方签订合同时约定15天之内通过银行贷款审批，否则合同解除。被上诉人则主张签订合同时约定15天之内到银行办理贷款审批手续。经查，双方签订的房屋买卖合同对此并未作出记载，仅记载“如商亮贷款达不到三成首付，双方自动解除合同，甲方将定金1万元退还给乙方”，在此情况下，本案应当对闵春平、蒋冬梅等待贷款审批的合理期限进行考量。从上诉人与中介公司微信往来记录来看，被上诉人贷款出现了不能贷和能贷的反复过程，上诉人也多次向中介公司询问和催促贷款审批事宜，但贷款迟迟未通过审批。直至上诉人将房屋出售他人时已经历时三个多月，商亮的贷款仍旧未通过审批，且何时能通过审批仍无法确定，在此情况下，上诉人将房屋出卖他人，被上诉人亦无证据证明其二人为谋取更高的经济利益而将房屋出卖，因此不应认定上诉人存在违约之处。现因本案合同已经无法履行，故应予解除，闵春平、蒋冬梅应退还商亮购房定金1万元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1958号民事判决；二、闵春平、蒋冬梅于本判决发生法律效力后十日内向商亮返还10000元;三、驳回各方的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取150元，由闵春平、蒋冬梅负担。二审案件受理费150元，由商亮负担。本判决为终审判决。审判长 孙 悦审判员 金 鑫审判员 王 虹二〇二一年三月二十五日书记员 石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；