湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终276号上诉人（原审原告）：周炎龙，男，1988年7月10日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：贵黎，湖南律畅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市开福区才子佳苑二期第一届业主委员会，住所地长沙市开福区才子佳苑**。负责人：欧阳军。委托诉讼代理人：欧阳军，该业委会主任。上诉人周炎龙因与被上诉人长沙市开福区才子佳苑二期第一届业主委员会（简称“才子佳苑二期业委会”）业主撤销权纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2020)湘0105民初6961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周炎龙上诉请求：1、依法改判撤销才子佳苑二期业委会解聘长沙振望物业管理有限公司的决议或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由才子佳苑二期业委会承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审法院查明长沙市才子佳苑小区项目总规划面积110873平方米，项目专有部分面积87902.88平方米，项目总户数1050户，项目投票权总人数1050人。实际情况是住宅户数1050户。商业户数80户，项目总户数1130户，项目总建筑面积97366.84平方米。一审法院查明才子佳苑二期业委会在第一次召开业主大会时审议通过《业主大会议事规则》及《管理规则》，但其到一审庭审时也未向一审法院提交《业主大会议事规则》的原件及证明《业主大会议事规则》合法有效的证据。二、一审适用法律错误。才子佳苑二期业委会将未参与表决的业主计入多数票，属于将沉默视为意思表示，该推定缺少形式要件应属无效。本次业主大会既不存在与特定业主关于沉默即同意多数意见的约定，也没有形成沉默即同意多数的意思表示习惯，因此，在法律没有明确规定“不参与表决即同意多数意见”，“沉默即同意多数意见”的情况下，业主未参与表决的沉默，不应当视为意思表示，更不应将未参与表决的业主投票权数计入已表决事项的多数票中。《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》均规定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，没有规定其他情况或特定条件下可以改变此规定，因此，本案涉及的《业主大会议事规则》“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决事项的多数票”的约定因违反国家法律法规的规定而无效。才子佳苑二期业委会辩称，即使按周炎龙认为的项目总户数1130户来计算，参加表决实际收回的有效票为568票，亦已超过50%，是符合要求的。《业主大会议事规则》等相关材料早已依法依规通过，并在有关部门备案。将未参与表决的业主计入多数票在《业主大会议事规则》中有规定，而《业主大会议事规则》是业主大会审议通过，内容也不违反法律法规的强制性规定。周炎龙向一审法院起诉请求：1、判令撤销才子佳苑二期业委会解聘长沙振望物业管理有限公司的决议；2、案件诉讼费由才子佳苑二期业委会承担。一审法院认定事实：周炎龙系才子佳苑二期小区的业主，才子佳苑二期业委会系才子佳苑二期小区第一届业主委员会，于2019年10月11日成立，于2019年10月22日在长沙市开福区住房和城乡建设局进行备案，备案通知书载明“本届业主委员会任期5年，业主委员会成员为欧阳军、黄俊友、方志勇、李建华、郑素萍、周宇、张宇，其中欧阳军为主任，方志勇为副主任”。才子佳苑二期小区前期物业管理单位为长沙振望物业管理有限公司，其与长沙才子房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同约定服务期限自2016年3月1日起至才子佳苑小区业主委员会成立后且与其他物业管理公司签订物业管理合同生效时止。才子佳苑二期业委会成立后，于2020年1月1日至2020年1月7日期间采用书面征求全体业主意见的形式召开了第二次业主大会会议，就是否与长沙振望物业管理有限公司解聘/续聘物业管理合同事项进行表决。后才子佳苑二期业委会于2020年1月10日发布《才子佳苑二期第二次业主大会会议决议公告》，内容为：一、本小区具有投票权的专有部分面积为87902.88平方米，具有投票权的业主人数为1050人。本次会议的表决票共收回569票，其中有效票数为568票，未投票482户。投票人数占比为54%，其对应的投票面积数为54468平方米，投票面积占比为62%，投票率双过半，本次业主大会的会议结果有效。根据本小区《业主大会议事规则》第三章第23条规定：未参与表决的业主，其投票权数计入已表决事项的多数票，所以得票率多数的赞同票加上482票。二、本次业主大会会议表决投票统计汇总结果为赞同票469+482票，反对票29票，弃权票70票。三、综合上述情况，本次业主大会的决议为：同意解聘振望物业。该决议才子佳苑二期业委会已送达给长沙振望物业管理有限公司及小区所在的长沙市开福区四方坪街道金帆社区居民委员会。一审法院另认定：长沙市开福区才子佳苑小区项目总规划面积110873平方米，项目专有部分面积87902.88平方米，项目总户数1050，项目投票权总人数1050。才子佳苑二期业委会在第一次召开业主大会时审议通过《业主大会议事规则》及《管理规约》，才子佳苑二期小区的《议事规则》第三章业主大会会议表决规则第二十三条规定：“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决事项的多数票。”周炎龙认为解聘振望物业的会议决议结果赞同票仅469票，未通过小区业主人数的一半，未参与投票的人数不能计入赞同票，故主张撤销。一审法院认为，对选聘和解聘物业公司等事务的具体操作程序系业主委员会的职责，才子佳苑二期业委会作为才子佳苑二期小区的首届业主委员会已成立并正式履行职务，其有权在法律规定的范围内确定选聘物业公司的具体操作程序。案件关于解聘振望物业的决议是否超过业主人数及面积的半数的关键在于未参与表决的业主的投票权数是否能够计入已表决事项的多数票，根据第三章业主大会会议表决规则第二十三条规定，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决事项的多数票，该《议事规则》是由业主大会审议通过，内容也不违反法律法规的强制性规定，可以作为才子佳苑二期小区业主大会议事的依据，故才子佳苑二期业委会依据该《议事规则》的规定，将未参与表决的业主投票权数计入已表决事项的多数票合法有效，该次业主大会赞同票加上未参与表决的业主投票权数，第二次业主大会解聘振望物业的决议投票数在面积及人数上均已超过半数，周炎龙主张该决议未超过半数缺乏依据，一审法院不予采纳，故对周炎龙主张撤销该决议的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决：驳回周炎龙的诉讼请求。案件受理费40元，由周炎龙承担。本院二审期间，上诉人周炎龙围绕上诉请求依法提交了证据：才子佳苑小区1-7栋的勘测成果表复印件，拟证明案涉住户是1050户，门面80户，总面积是97366.84平方米。才子佳苑二期业委会质证认为：不认可该证据的真实性，应以一审查明为准。本院经审查认为:该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据本案案情以及双方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：才子佳苑二期业委会解聘长沙振望物业管理有限公司的决议是否应予撤销。经审查，才子佳苑小区的总规划面积、专有部分面积、项目总户数的认定与《业主大会议事规则》、《管理规约》的通过均已经法定程序，内容也不违反法律法规的强制性规定，才子佳苑二期业委会据此做出解聘长沙振望物业管理有限公司的决议并无不当，本院予以确认。周炎龙主张该决议投票人数未过半数，应予撤销，但未提供合法有效证据证明，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，周炎龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周炎龙负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 李维潇审判员 金新贵二〇二一年三月三十一日法官助理姚沐宏书记员姚沐宏