江西省赣州市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）赣07行终112号上诉人（原审原告）：瑞金市锦绣花园业主委员会。负责人：赖泽明，系该业委会主任。委托代理人：钟子健，江西赣瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞金市自然资源局。法定代表人：汤春生，系该局局长。出庭应诉负责人：曾春山，系该局党组成员。委托代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师。委托代理人：刘智群，该局法规股股长。原审第三人：瑞金市冠瑞房地产开发有限公司。法定代表人：陈建，系该公司董事长。委托代理人：刘继荣，广东南天星律师事务所律师。上诉人信丰县安西镇人民政府因行政许可一案，不服于都县人民法院（2020）赣0731行初180号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决查明，2006年，第三人冠瑞公司在瑞金市开发建设“锦绣花园”住宅小区，现已建设完成，小区规划占地面积99968平方米、建筑总面积226740平方米。2007年6月19日，瑞金市城市规划委员会第七次会议讨论研究了“锦绣花园”住宅小区规划设计方案，未对该小区的物业用房作出规划，且规划行政主管部门亦未对该小区物业管理用房进行规划。建设单位在对该小区完成二期建设后，瑞金市城乡规划建设局于2013年12月18日对该建设项目竣工规划验收，其中对物业管理用房和会所表述为待三期工程全部竣工后统一核验。瑞金市城乡规划建设局于2013年7月19日对建设单位冠瑞公司作出《建设工程施工许可证》，该证载明的工程名称为“锦绣花园三期Ｃ5＃、Ｃ9＃、Ｃ10＃楼及地下室、幼儿园、商业会所”，载明合同竣工日期为“2015年5月10日”；于2015年12月10日对建设单位冠瑞公司锦绣花园第三期项目作出《建设工程规划许可证》，该证载明建设项目名称为“锦绣花园三期（Ｃ5、Ｃ9、Ｃ10＃及地下室、幼儿园、商业会所）”；于2015年12月11日对建设单位冠瑞公司出具《建设工程竣工规划核实合格意见单》，该意见单载明建设项目名称为“锦绣花园三期（Ｃ5、Ｃ9、Ｃ10＃及地下室、幼儿园、商业会所）”，出具意见为“经核实，本建设工程竣工规划核实合格”。2015年8月25日，瑞金市恒信房地产测绘队对锦绣花园第三期建设即“锦绣花园Ｃ5＃、Ｃ9＃、Ｃ10＃、会所”出具房屋建筑面积测量报告，该报告显示计算日期为：2015年8月25日；测量的分类明细为“住宅、物业用房、消防通道、休闲走廊”，其中物业用房套内面积379.710平方米、分摊面积14.895平方米、建筑面积394.6平方米。在该报告的房屋建筑面积计算成果表［竣工］中显示物业用房两处，分别为：1层、无产权室、152.7平方米和1层、无产权室、227.01平方米。建设单位第三人冠瑞公司在对“锦绣花园”住宅小区完成第三期建设后，于2016年3月16日向瑞金市房地产管理局请示，申请将该小区1-3期物业管理用房选定在3期Ｃ5＃楼底层及其一层的商业裙楼位置，即Ｃ5＃楼底层及其一层裙楼101＃-107＃和109＃-111＃共10间商业店铺。瑞金市房地产管理局于2016年4月5日对该请示作出批复：1.原则同意你司选定的物业用房位置，即三期Ｃ5＃楼底层及其一层的商业裙楼位置作为物业管理用房；2.将拟用作物业管理用房事项在小区内公示7天，公示期满业主无异议，请到我局调整测绘报告，办理物业管理用房，确认承接。建设单位冠瑞公司于2016年4月5日开始对确定物业用房的位置进行了公示。同年7月8日，建设单位冠瑞公司向瑞金市城乡规划建设局提交《关于锦绣花园物业管理用房的请示》，该请示主要内容为：锦绣花园小区在开发建设方案审核批准及报建时未设定物业管理用房的具体位置，……特申请将1-3期的物业管理用房选定在距离四期更近更有利于联系管理的三期Ｃ5＃楼底层及其一层的商业裙楼位置，即Ｃ5＃楼底层及其一层裙楼101＃-107＃和109＃-111＃共10间商业店铺，请批准。原瑞金市城乡规划建设局于同年7月26日对建设单位冠瑞公司物业用房的请示作出答复：锦绣花园项目为2007年6月19日第七次规委会审议项目，由于当时未明确物业管理用房的面积及位置，现根据物业管理用房设置规定，同意临街的锦绣花园三期Ｃ5＃楼一层1／Ａ轴至Ｔ轴的101＃-107＃和109＃-111＃共10间商业店铺调整为物业管理用房，调整后的设计图纸报我局相关职能科室审批、备案。建设单位冠瑞公司于2017年7月21日将确定的物业管理用房移交给物业管理单位丰瑞物业管理服务有限公司，接收方代表熊斌签字，并盖有物业公司章及法定代表人印章。2019年，瑞金市锦绣花园住宅小区成立业主委员会，即本案原告。原告成立后，认为第三人建设单位冠瑞公司配备的物业管理用房与合同约定不一致，双方产生纠纷。原告于本案庭审中诉称，业委会成员赖泽明在瑞金市住房和城乡建设局组织双方协调化解纠纷过程中，于2019年7月12日拍摄获悉案涉瑞金市城乡规划建设局于2016年7月26日作出的瑞规建函［2016］191号《关于锦绣花园物业管理用房请示的复函》，对该获悉日期被告及第三人无充分相反证据予以否定。原、被告及第三人就物业管理用房产生的争议协调无果，原告于2020年2月24日向瑞金市人民法院提起本案诉讼。瑞金市人民法院在本案审理过程中，因当事人提出回避申请，该院向赣州市中级人民法院报请指定管辖，赣州市中级人民法院于2020年7月23日裁定本案由原审法院管辖。本案审理过程中，原告向原审法院书面撤回部分诉讼请求，修正后的诉讼请求为：判令撤销被告瑞规建（2016）191号《关于锦绣花园物业管理用房请示的复函》以及诉讼费由被告承担。另查明，第三人冠瑞公司对物业管理用房确定为锦绣花园三期Ｃ5＃楼一层1／Ａ轴至Ｔ轴的101＃-107＃和109＃-111＃共10间商业店铺系首次确定。该物业管理用房为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋，具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。原审法院认为，业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。根据《江西省物业管理条例》第十九条的规定：“业主委员会负责执行业主大会决定的事项，履行下列职责：……（九）业主大会赋予的其他职责。”锦绣花园住宅小区业主代表大会于2019年11月17日形成决议，授权该住宅小区业主委员会即本案原告通过投诉和法律诉讼维护包括物业管理用房在内的业主共有物权权益。故原告瑞金市锦绣花园业主委员会具有诉讼主体资格。原告初步证据证实于2019年7月12日拍摄获悉案涉瑞金市城乡规划建设局于2016年7月26日作出的瑞规建函[2016]191号《关于锦绣花园物业管理用房请示的复函》，于2020年2月24日向法院提起诉讼，符合《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”的规定，被告及第三人均无充分相反证据证明原告知道被诉行政行为内容的时间至本案起诉之日超过一年，原告的起诉未超过起诉期限。根据《赣州市住宅小区物业管理办法》第二十二条规定：“建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算：物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的，按4‰计算；3万平方米以上不足10万平方米的部分，按2‰计算；10万平方米以上的部分，按1‰计算。”案涉瑞金市锦绣花园住宅小区规划总建筑面积为226,740平方米，物业管理用房至少应达到386.74平方米，本案第三人为锦绣花园住宅小区配备的物业管理用房面积为394.6平方米，达到《赣州市住宅小区物业管理办法》对物业管理用房面积的规定。根据《江西省物业管理条例》第三十三条规定：“……城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业管理用房的位置和面积，建设单位应当在房屋预售时予以公布。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，无偿专用于物业管理、服务工作，不得挪作他用。县级以上人民政府房地产主管部门应当在核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时，在房地产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分，但不颁发产权证书。业主有权查询。物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、租赁、转让和抵押。”《赣州市住宅小区物业管理办法》第二十三条规定：“物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件，规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。物业管理用房一经确定，建设单位不得随意变更。”第二十四条规定：“物业管理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋，具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。……”。根据上述规定，建设单位只需要在物业管理区域内配置物业管理用房，并且符合规定的标准即可，并未要求建设单位与业主约定为依据。本案建设单位即第三人冠瑞公司在开发建设锦绣花园小区时，在取得土地出让以及建设用地规划许可、建设工程规划许可时尚未明确物业管理用房，而是在小区建设过程中对物业管理用房补充确定，是对锦绣花园小区物业管理用房的首次确定，并非对物业管理用房的变更。原瑞金市城乡规划建设局的案涉规划行政行为是对第三人确定和交付的物业管理用房的行政管理行为，是以确定移交的物业管理用房为基础而产生。原告认为第三人移交的物业管理用房错误，应当提交充分的权属依据，存在争议的，原告可以通过与第三人协商、调解或者提起民事诉讼等方式予以确定。通过民事纠纷处理后，对物业管理用房的位置、面积等实现明确的，业主和建设单位可向规划行政主管部门申请变更，是否变更由规划行政主管部门依法决定。建设单位冠瑞公司配备的物业管理用房面积、位置（地面以上）、可独立使用、水电、简易装修、洗手间等均能达到法定条件。综上，原告无明确权属证据证明第三人冠瑞公司配备的物业管理用房错误，且案涉物业管理用房符合法定条件，原瑞金市城乡规划建设局对第三人提交申请确定的物业管理用房予以审查确定的行政行为合法，原告的诉讼请求于法无据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告瑞金市锦绣花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告瑞金市锦绣花园业主委员会承担。上诉人瑞金市锦绣花园业主委员会向本院提起上诉，要求：1.撤销于都县人民法院（2020）赣0731行初180号行政判决，改判撤销被上诉人作出的瑞规建（2016）191号《关于锦绣花园物业管理用房请示的复函》；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、原审认定被上诉人作出的《关于锦绣花园物业管理用房请示的复函》系对锦绣花园小区物业管理用房首次确定，属认定事实错误。什么是对物业管理用房首次确定？《江西省物业管理条例》第三十三条规定“城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位...县级以上人民政府房地产主管部门应当在核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时，在房地产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分，但不颁发产权证书。业主有权查询...”《赣州市住宅小区物业管理办法》第二十三条规定“物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件，规定行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。物业管理用房一经确定，建设单位不得随意变更。”据此可知，行政机关对物业管理用房的首次确定是指行政机关在核发建设用地规划许可、建设工程规划许可、商品房预售许可时对商品房小区的物业管理用房的位置、面积进行确定和公示。而众所周知的是每个商品房小区均需配套前期物业服务企业和供物业服务企业使用的物业管理用房，在行政机关未予确定物业管理用房的情况下，房屋开发企业必须另行与房屋买受者对物业管理用房进行约定或者指定物业管理用房，因此，除前述三个许可环节之外，行政机关再依建设单位事后申请所进行的确认不属于法律意义上的首次确定，只属于对物业管理用房的变更。涉案的锦绣花园小区是始于2006年由原审第三人开发建设的，在被上诉人2016年7月26日作出复函前，已经经过了多期的楼盘开发建设，绝大部分房屋已经售出并交付买受者使用，绝大部分的商品房买卖合同也巳约定物业管理用房为会所（时为原审第三人暂作售楼部使用），且已安排了临时物业管理用房供物业服务企业实际使用多年，因此，被上诉人依原审第三人提交的《关于锦绣花园物业管理用房的请示》作出复函，同意原审第三人将锦绣花园三期C5#—层101#-107#和109#-111#店铺调整为物业管理用房，实质上是同意原审第三人改变商品房买卖合同约定，将物业管理用房由会所调整为前述店铺，显然是属于针对物业管理用房的变更作出的行政行为，无论从法律上还是事实上均非首次确认。原审法院却以用地规划许可证、建设工程规划许可证未注明物业管理用房具体位置这一本身违法的理由为由认定被上诉人复函为首次确认，根本没有以客观事实为根据，反而是以行政机关违法的前提来推导其之后的行为合法，属认定事实错误。二、退一步而言，被上诉人复函即便属于对物业管理用房的首次确定，其也应当对商品买卖合同是否已对物业管理用房进行约定尽审慎审查义务，原审却以无需以建设单位与业主约定为依据为由认定被上诉人复函合法，属适用法律错误。《江西省物业管理条例》《赣州市住宅小区物业管理办法》规定在核发用地规划许可证时应对物业管理用房位置、面积进行审查确认，在核发建设工程规划许可证时，应当在附图上注明物业管理用房的具体部位、面积，这是建立在房屋尚未开始建设、尚未取得预售许可、房屋尚未出卖的基础之上的，在此理想状态下，行政机关当然是可以依据开发建设单位单方的申报而审核、确定、公示物业管理用房的位置、面积。然而本案的实际情况是被上诉人复函是在商品房买卖合同已签订，房屋绝大部分已经出售、交付使用，物业服务企业运营多年之后作出的。被上诉人对涉案锦绣花园物业管理用房作出复函的行政目的不光是要对原审第三人的开发行为进行规范，其终极目的是要维护上诉人的成员即全体业主的合法权益。那么在业主已经签订商品房买卖合同、购房居住之后，被上诉人是否还仍可依原审第三人单方请示径行向原审第三人作出同意调整物业管理用房的复函？显然是不行的，因为此时对物业管理用房确定的情势与核发用地规划许可、建设工程规划许可、商品房预售许可之时完全不同，且商品房买卖均需合同备案，被上诉人对于原审第三人与业主是否已经通过合同对物业管理用房进行约定是完全有条件进行审查，据上诉人统计，锦绣花园小区A、B、C区（共有A、B、C、D区，D区为另一独立物业管理区域，诉争物业管理用户-会所处于A、B、C区）共有1402户，其中1049户与原审第三人签订的商品房买卖合同约定了会所为物业管理用房，占75%，如果被上诉人可依原审第三人单方请示就作出同意调整物业管理用房的复函，其实际上是仍将已经投入使用商品房小区当成尚未开工建设、尚未销售的商品房小区来看待，完全置广大业主以及他们依合同取得的合法权益于不顾，容许原审第三人利用其刻意行为导致的用地规划许可、建设工程规划许可证件未明确物业管理用房的具体位置、面积的违法漏洞来实现其不法目的。因此，原审法院无视涉案锦绣花园小区的实际情况，仍以被上诉人复函系对原审第三人物业管理用房首次确定且无需以建设单位与业主约定为依据为由，判决确认被上诉人行政行为合法，显然是适用法律错误。三、原审法院没有对锦绣花园会所以及被上诉人复函载明的调整为物业管理用房的10间店铺的预售许可情况予以查明，也属认定事实错误。根据《江西省物业管理条例》第三十三条之规定，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，无偿专用于物业管理、服务工作，不得挪作他用。县级以上人民政府房地产主管部门应当在核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时，在房地产登记簿中注明物业管理用房面积、房号以及物业的其他共有部分。因此，被上诉人在作出复函前应当对锦绣花园的预售许可情况予以查明，查明哪些房屋是作为全体业主共有产权而不能销售，哪些房屋是允许销售而不能作为物业管理用房使用，然而事实是很明显的，小区会所一直未办理预售许可，不能销售，这与原审第三人与业主商品房买卖合同约定为物业管理用房是一致的，且其所占土地在产权初始登记时也登记为全体业主共有，而被上诉人复函载明的调整为物业管理用房的10间店铺却是办理了预售许可的，直至原审开庭时赣州市住建局官网也显示其为“期房可售”状态。由此可见，被上诉人避开不能由原审第三人销售的会所而将已纳入销售范围的10间店铺调整为物业管理用房，显然是违反法律规定的。原审法院对此未予以查明，并作为认定案件事实的根据，也属认定事实错误。被上诉人瑞金市自然资源局答辩意见，对一审判决的结果被上诉人予以认可，对大部分认定的事实也予以认可，但被上诉人仍然认为上诉人在本案中的起诉时间已经超过了法定的最长时间也就是一年的起诉期限，对该理由应当成为驳回上诉人起诉的法定理由。第二，上诉人提出的一审法院认定事实错误适用法律错误，没有事实及法律依据，应当依法予以驳回，上诉人认为上诉人与第三人关于物业用房的进行了权属约定，进而认为一审法院认定错误，对于该问题，于都法院在一审审理过程中依据上诉人提交的证据进行了审理，也对该事实的采纳与否作出了说明，在一审现有的证据基础之上，认定的该事实，不属于认定事实错误，至于上诉人在二审中新搜集的证据，不属于新发现的证据，也不能基于该些证据继而认定一审法院认定事实错误，因此，上诉人认为一审法院认定事实错误不符合客观事实。第三，上诉人对于被上诉人对物业用房的确定认识有误，被上诉人行使的是形式审查的义务，依据的是《江西省物业管理条例和物业管理条例》，被上诉人在确定物业用房时严格按照这两部法律规定进行确定，没有违反法律规定，而上诉人提出的权属纠纷不属于被上诉人处理的范畴，对于该问题的说明一审法院也进行了具体阐述，因此，对于上诉人提出的一审法院认定事实错误、适用法律错误的问题于法无据，依法应当驳回其上诉请求。原审第三人瑞金市冠瑞房地产开发有限公司陈述意见，认同被上诉人的答辩意见，补充几点，第一，第三人最初进行开发时法律没有规定建设单位必须指定物业管理用房，而在第三人对该小区第三期房屋进行开发时，相关部门根据法律规定，要求第三人对物业管理用房进行指定并按相关法律规定办理相关的手续。第二，第三人从未对自行投资建设的商业会所确定为物业管理用房，上诉人没有证据来证明第三人所有的商业会所系物业管理用房。第三，第三人没有对首次指定的物业管理用房进行过变更或调换，第三人在2016.7向主管部门对指定的物业管理用房进行批复是首次指定该小区的物业管理用房。第四，小区物业管理用房根据法律规定不存在由购房业主与建设单位进行共同约定，而是由开发建设单位直接指定。第五，第三人对自己投资建设的商业会所没有办理预售许可证进行销售，不等于该会所系物业管理用房，也就是说第三人所有的未进行预售的并不能认定为就是物业管理用房。综上，第三人认为上诉人的上诉理由不能成立，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。二审期间，上诉人提供了以下证据：提交规划图纸1张，产权证书1份，规划图纸是上诉人原业委会主任从档案馆复印出来的，可以证实会所最初是规划为物业管理用房，不动产证书可以证明在案涉的复函之前，锦绣花园小区就已经完成了不动产权的首次登记，根据不动产登记暂行条例及其细则的规定，专有权和共有权已经明确，在此情形下，被上诉人作出复函不符合法律的规定，同时，被上诉人复函选择将已经办理预售许可的店铺确定为属于业主共有的物业管理用房，也是违反法律规定的，也说明该复函并不属于对物业管理用房的首次确认，而是属于变更。被上诉人质证意见，对不动产权登记证书，真实性没有异议，对合法性和关联性提出异议，第一，该证书只是锦绣花园一千多户业主中的一户业主的不动产权登记证书，并不能说明该房屋的初始登记时间到底为什么时候，只能证明转移登记的时间是在2016年，该不动产权登记证书与原告的证明对象就是规划对于物业用房的确定问题，也没有关联性。对于图纸，三性均有异议，该图纸并没有任何的证明可以说明其来源于权利主管部门并且与权力部门保管的相关原件一致，也不能证明该图纸所称的会所是规划部门对物业用房进行确定的依据，也不能证明被上诉人在对物业用房行使确定复函时进行审查的过程。原审第三人质证意见，对图纸，三性及与上诉人的证明对象的关联性均有异议，是复印件，没有出处，更没有出处加盖与原件一致的印章，而且，该图纸并没有明确会所为物业管理用房，那么，该小区物业用房首次确定并不在第三人投资建设的会所。对不动产权登记证书，对真实性、合法性没有异议，对关联性及证明对象有异议，该证据并不能证明在该不动产权证办理之前案涉小区的物业管理用房已经确定，作为小区的物业管理用房的确定要由开发建设单位即第三人来指定，并经过主管部门的批复同意，而不能以小区当中的任一业主的办理不动产权证的时间作为物业管理用房的指定时间和地点。本院经审查认为，不动产权登记证书不能证明案涉物业管理用房已经明确并登记为全体业主共有，规划图纸也不能证明物业管理用房已经进行了首次明确。对上诉人提供的证据，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。上述事实，有原审法院随卷移送的证据以及本院询问协调笔录在卷可以证实。本院认为，瑞金市锦绣花园小区始建于2006年，在建设初期《江西省物业管理条例》《赣州市住宅小区物业管理办法》并未施行。根据当时的法律法规规定，原审第三人在取得土地出让以及建设用地规划许可、建设工程规划许可不以明确物业管理用房作为必要条件，所以，原审第三人在当时无需向有关部门申请明确物业管理用房。2013年12月18日在二期建完进行建设项目竣工该规划验收时，原瑞金市城乡规划建设局对物业管理用房和会所表述为待三期工程全部竣工后统一核验。原审第三人在完成第三期建设后，于2016年3月16日向原瑞金市房地产管理局、原瑞金市城乡规划建设局请示确认物业管理用房，原瑞金市城乡规划建设局于2016年4月5日作出批复。据此，原审第三人在批复作出之前并未向有关部门明确物业用房，其于2016年申请并经有关部门批复，应当视为系首次明确物业用房，而非调整物业用房。虽然答复中有“调整”的表述，但不能改变行政机关首次对瑞金市锦绣花园小区物业管理用房明确的事实。原瑞金市房地产管理局收到原审第三人的申请后，依据《江西省物业管理条例》《赣州市住宅小区物业管理办法》相关规定进行审查，并作出答复，没有改变商品房合同的性质，符合法律规定的商品房合同依然有效，合同当事人仍然可以依据合法有效的合同主张其自身权利，故其作出的批复不属于变更商品房合同性质的行政行为。上诉人认为案涉批复属于对物业管理用房变更作出的行政行为，与客观事实不符，亦无法律依据。关于原瑞金市城乡规划建设局作出的批复是否合法的问题。《江西省物业管理条例》第三十三条规定：“……城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业管理用房的位置和面积，建设单位应当在房屋预售时予以公布。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，无偿专用于物业管理、服务工作，不得挪作他用。县级以上人民政府房地产主管部门应当在核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时，在房地产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分，但不颁发产权证书。业主有权查询。物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、租赁、转让和抵押。”《赣州市住宅小区物业管理办法》第二十二条规定：“建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算：物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的，按4‰计算；3万平方米以上不足10万平方米的部分，按2‰计算；10万平方米以上的部分，按1‰计算。”第二十三条规定：“物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件，规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。物业管理用房一经确定，建设单位不得随意变更。”第二十四条规定：“物业管理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋，具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。……”。本案中，原审第三人配备的物业管理用房面积、位置（地面以上）、可独立使用、水电、简易装修、洗手间等均能达到法定条件。原瑞金市城乡规划建设局对第三人提交申请确定的物业管理用房予以审查确认的行政行为并未违反上述规定，并无不当。关于原瑞金市城乡规划建设局审查时是否需要查清预售许可情况的问题。根据《江西省物业管理条例》第三十三条规定，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，无偿专用于物业管理、服务工作，不得挪作他用。上述规定对物业管理用房的权属及用途明确进行了规定，但适用该条的前提是物业管理用房已经进行了明确，并报相关部门进行备案。而本案中，原审第三人在2016年之前并未向相关部门明确物业管理用房，在未确定物业管理用房之前，小区会所以及未售商铺的所有权均由原审第三人享有，小区会所没有办理预售许可，并不当然代表该处即为物业管理用房，商铺已经办理了预售也不必然不能成为物业管理用房。并且，《江西省物业管理条例》《赣州市住宅小区物业管理办法》中并没有规定配置物业管理用房应以建设单位与业主约定为依据。原瑞金市城乡规划建设局将纳入预售的商铺明确为物业管理用房没有违反有关规定，也没有损害小区全体业主的合法权益，故是否需要查清预售许可情况不影响批复的作出。至于小区业主与原审第三人在商品房买卖合同中约定的物业管理用房，系当事人之间约定的民事条款，对于涉及的权属纠纷，不属于本案行政许可的审理范围，合同当事人可另行主张权利救济。权属纠纷处理后，对物业管理用房的位置、面积等实现明确的，业主和建设单位可向规划行政主管部门申请变更，是否变更由规划行政主管部门依法决定。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人瑞金市锦绣花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  周洋发审判员  刘定丰审判员  陈煜龙二〇二一年三月二十二日书记员  黄 婷