江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10119号上诉人（原审原告）：谢美玲，女，1952年9月8日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：陈春河，江苏袍泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常可林，男，1958年10月2日生，回族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告）：常文学，男，1985年1月8日生，回族，住南京市六合区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙云飞，江苏六骏律师事务所律师。上诉人谢美玲因与被上诉人常可林、常文学拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢美玲的委托诉讼代理人陈春河、被上诉人常可林、常文学的委托诉讼代理人孙云飞到庭参加诉讼。现本案已审理终结。谢美玲上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判支持上诉人诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认为自1993年4月20日承租后三年即到期，但租赁证上记载的租赁期限仅为当年格式租赁证载的期限，客观上发放租赁证时上诉人与厂里并无“仅租三年的真实意思表示”，真实意思都是“长期”。一审法院2020年7月6日调查笔录亦显示，六合工信局工作人员称：“谢美玲、常可林系针织厂职工，二人均在90年代针织厂分房名单上。部分职工于93年领取过公房租赁证，后未收租金，一直由职工居住。”由此可以看出1993年时租赁证可领可不领，如常可林就没有租赁证；租房人也并不受租赁证上期限的约束，房屋自1993年后并未收租金，一直由职工居住至2019年拆迁时。即工信局认可1993年至拆迁时，厂里分配的房屋“一直由原职工居住”，原租赁关系从未改变或失效。二、一审认定谢美玲自1997年后未继续居住属于事实不清。案涉几十户公租宿舍并无厨卫等必要居住条件，随着人们生活水平的提高，几十户承租人都未实际居住，常可林也至少十几年未居住。一审认为1997年后上诉人未曾居住，依据仅为常可林陈述；直至1999年11月9日办理户口本时，上诉人还实际占有、掌控北外街91巷5号，户口在此至今。二、一审法院适用法律错误。1、一审将本案案由定为拆迁安置补偿合同纠纷，该案由属于行政诉讼，但本案实际上是公有租赁住房用益物权的拆迁补偿利益纠纷，属于民事诉讼。2、一审法院认为谢美玲对涉案房屋不享有所有权，故不能享有拆迁补偿利益，事实上无视了谢美玲依据公有租赁房屋所享有的用益物权及其拆迁补偿利益。谢美玲持有公有租赁证，除非能证明该租赁证已作废或对应房屋的承租人已变更为常可林，否则谢美玲享有的权益与是否实际居住并无关联。常可林并无公房租赁证，一审法院支持其就谢美玲持有公房租赁证的房屋享有拆迁权益，显属不当。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。常可林、常文学辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：一、现有证据无法证明涉案房屋即为谢美玲曾经租赁的房屋。上诉人的租赁证载明的是北外街91号1-9号，而案涉房屋明确登记为北外街26号，证人与上诉人关系较好，其证言可信度低，不足以证明租赁证与涉案房屋的对应性，证人刘某也明确提及上诉人在大院里其他地方还有住房。二、上诉人租赁证有明确期限，而且要求到期需要续约。即便如上诉人所言，可以无须续约而一直居住占用，也应该以事实上的占有管理为条件。即使案涉房屋系上诉人租赁证对应的房屋，在其不再居住之后，也有可能将其分配和调配给其他的职工。被上诉人在1997年使用案涉房屋之后，厂里统一为其加盖房屋前的厨房和客厅、安装水电表，可以说明厂里认可该房屋事实上是由被上诉人所占有使用。被上诉人并未自行撬门、拆墙、强行占有案涉房屋。而且部分职工于1993年领取过公房租赁证后，厂里虽未收取租金，但职工一直在此居住.被上诉人常可林安装水电表、重新确认门牌号之后居住了一段时间，再将房屋交给亲戚居住，故房屋依然是在被上诉人的实际管理之中。而上诉人自1997年之后未再居住，可见涉案房屋在1997年之后就脱离了上诉人的管理和占有。三、根据一审法院调查笔录，民望公司反馈未找到谢美玲的房屋，并将表格反馈给六合区工信局，表明被上诉人获得案涉房屋拆迁利益的前提是六合区工信局予以确权。上诉人应当请求工信局解决此事，而不能向被上诉人直接主张拆迁利益。四、常文学并非直接享受拆迁利益的主体，只是作为常可林的家属，可以代替常可林领取拆迁利益，且该利益尚未取得，故常文学不应当成为本案的诉讼主体。五、本案案由是否恰当应由法院依法确定，但无论案由如何均不应影响一审判决结果。谢美玲向一审法院起诉请求：判令位于六合县平方（以测绘面积为准）的房屋拆迁补偿利益（800008元-4290元）÷2×1.3＝517261.70元归谢美玲所有。一审法院认定事实：原南京第二针织总厂（现已注销）为解决职工住宿问题，将厂内房屋出租给职工。谢美玲系南京第二针织总厂职工，于1993年4月20日取得南京第二针织总厂颁发的《租赁证》（编号：宁二针字第094号）。证上载明房屋坐落为草塘区北外街91号平1-9（室），结构等级砖木四等，使用面积19.60㎡，月租金为4.50元。本合约为期三年。租月期内，因乙方原因需变更租赁户名或退租的，应提前向甲方出具书面申请，经同意后重新办理租赁手续；租赁期满，乙方继续租用房屋，须经甲、乙双方议定并办理续约手续。该证上还载明了其他内容。谢美玲在上述房屋居住后又由其婆婆住居，后于1997年搬离。常可林也系南京第二针织总厂职工，其于1989年取得厂内平房一间，后因居住需要，于1997年将隔壁空房一并使用，并向外搭建了厨房。2020年1月1日，南京市六合区住房保障和房产局（甲方、征收部门）与南京市六合区工业和信息化局（乙方，被征收人）、常可林、常文学（丙方，被征收房屋的公房承租人）签订了《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》，协议约定被征收房屋坐落于北外街91巷26号，为乙方所有，由丙方使用。甲方支付被征收房屋的货币补偿金额为800008元。该房屋合法认定的面积为53.66㎡。协议还约定了其他内容。2020年初，谢美玲得知涉案房屋拆迁，遂诉至法院。以上事实，有当事人陈述、租赁证、南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议等证据予以证实。一审法院认为，谢美玲从搬离原南京第二针织总厂公租房到涉案房屋拆迁，长达二十多年的时间未就涉案房屋主张过权利，亦未与常可林、常文学就涉案房屋产生过纠纷。现谢美玲在常可林、常文学已与南京市六合区住房保障和房产局、南京市六合区工业和信息化局签订《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》的情况下提起民事诉讼，其直接动因系为了获得拆迁利益。谢美玲对涉案房屋不享有所有权，其承租期限届满后亦未继续居住，也无证据证明其对涉案房屋有维修、装修、添附等行为，其诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条规定，一审判决：驳回谢美玲的诉讼请求。一审案件受理费7300元、保全费2520元，合计9820元，由原告谢美玲负担。对于一审查明的事实，上诉人异议之处在于：1、一审查明“谢美玲在上述房屋居住后又由其婆婆住居，后于1997年搬离”，但谢美玲是于1999年后才没有再居住。2、一审查明常可林“于1997年将隔壁空房一并使用”也应当是1999年后，且非厂里分房，而是常可林非法侵占、秘密窃取。3、一审查明谢美玲1993年4月20日开始领取租赁证，但遗漏查明上诉人于1990年就已分到房，只不过在1993年4月20日才领取租赁证。4、一审遗漏查明租赁房屋实际居住情况。所有证人及双方当事人都承认，因租赁房屋条件有限，缺少卫生间等基本设施，随着人民生活水平的提高，几十位承租户几乎均已搬走，并未实际居住。5、一审遗漏查明工信局笔录记载的基本陈述，即房屋未收取租金，一直由职工居住，租赁关系状态保持到拆迁为止，所有几十人都不受租赁证载明的租赁期限约束。6、一审过于依赖拆迁安置协议，未能全面查明事实。工信局并未履行告知谢美玲的义务，且将房屋调查确权的行政行为委托给民望公司行使，仅因为民望公司不了解情况、反馈未找到房屋，故未能保证谢美玲的权益。被上诉人常可林、常文学对一审查明事实的异议为：1、一审查明“谢美玲在上述房屋居住后，又由其婆婆居住于1997年搬离”，但上诉人自89年取得涉案房屋一直居住其间，并未见过上诉人及其婆婆。2、向外搭建的厨房并非常可林统一搭建，而是厂里统一为该排房屋住户搭建。对于一审查明事实中双方不持异议的部分，本院予以确认。上诉人谢美玲在二审中提交了南京市六合区市场监督管理局企业直接申请注销资料查询表一份，被上诉人常可林、常文学对该证据的真实性不持异议。本院对该证据的真实性予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。本院二审查明：据南京市六合区人民法院于2020年7月6日所作工作笔录记载，六合区工信局工作人员称：南京第二针织总厂系工信局下属企业，谢美玲、常可林系针织厂职工，二人均在90年代针织厂分房名单上。部分职工于93年领取过公房租赁证，后未收租金，一直由职工居住。针织厂于2003年破产改制。2019年案涉场地拆迁，工信局将原针织厂分房名单交予民望公司入户调查，民望公司反馈称未找到谢美玲的房屋，并将表格反馈给六合工信局。六合工信局出具确权表给民望公司。涉案房屋性质为企业自管公房，参照政府直管公房政策规定，按租赁年限给予补偿。常可林认可除谢美玲外，并无他人向其就涉争房屋主张权益。谢美玲称其他几十户都一一对应上了，都是一人一间，只有常可林是两间。根据与南京市六合区住房保障和房产局（甲方）、六合工信局（乙方）与常可林、常文学（丙方）签订的《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》记载，被征收房屋的货币补偿金额为人民币628622元，另支付搬迁补助费、临时安置补助费、多项设施拆移补助费、装饰装修补偿及附属物补偿费用、提前搬迁奖励费等各项费用，共计800008元。常可林、常文学选择安置房屋。另据《六合国有土地上房屋征收补偿补助款计算单》、《六合区房屋征收调整登记分户表》，被征收人常可林认定房屋面积53.66平方米，房屋评估金额628622元中包括92年房屋两间、07年房屋一间，92年房屋面积分别为32.49平方米及13.34平方米，评估单价为每平方米12067元；07年房屋7.83平方米，评估单价为每平方米9654元。就地址对应关系，谢美玲陈述：上世纪九十年代初派出所未对该房屋地址进行编号，租赁证上记载的北外街91号系南京第二针织总厂对房屋自行编号，其房屋位于第5间，即5号。1999年11月9日上诉人到派出所办理新办户口本，户口本上登记地址即为北外街91巷5号，系派出所根据租赁证上标注号码的实际情况进行的编号。2007年5月21日常可林至派出所办理户口，派出所又对房屋进行重新编号，将地址变更为91巷26号，故拆迁安置协议上亦记载为该地址。就房屋面积问题，常可林陈述其房屋有客厅和房间，客厅的面积是13.34平方米，后使用了隔壁空置房间，隔壁空置的房间与其房间一样大，一共是32.49平方米。之后厂里在隔壁房间前统一搭建住房作为厨房和卫生间使用，即为7.83平方米。谢美玲陈述分户表与当年房屋情况并不一致，应系常可林自行将墙打通后占用其房屋所致；谢美玲租赁证载记载的使用面积为19.6平方米，建筑面积应在26平方米左右，53.66平方米的一半即为26平方米，故其应当对53.66平方米拆迁利益的一半享有权利。因常可林所签协议货币补偿为800008元，故其主张在扣减第4－10项各项设谢拆移费4290元后的一半拆迁利益；因不主张安置房、仅主张货币利益，根据相关政策可以多拿30%，即为（800008元-4290元）÷2×1.3=517261.70元。因室内装修装饰补偿费并非按照实际评估而是按照定额分配，再破旧的房屋也是这样补偿的。谢美玲另陈述，其将常文学作为被告，系因常文学侵占谢美玲承租房屋，以此换取拆迁利益。常可林陈述其子常文学实际居住房屋，但并非南京市第二针织总厂职工。以上事实，有一审法院工作笔录、《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》、《六合国有土地上房屋征收补偿补助款计算单》、《六合区房屋征收调整登记分户表》、本院笔录等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生民法典施行前，故应适用《中华人民共和国民法总则》的相关规定。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，谢美玲提交的《公有住房租赁合约》（以下简称租赁证）及证人证言、法院所做工作笔录等，均可证明谢美玲承租房屋原为案涉被拆迁房屋的一部分。两被上诉人称谢美玲所持租赁证载明合约为期三年且未实际居住，故其不应享有拆迁权益；但六合工信局工作人员陈述其与常可林均在90年代针织厂分房名单上，部分职工于93年领取过公房租赁证，之后针织厂后亦未收取租金，房屋一直由职工居住；常可林并不持有《公有住房租赁合约》，其亦能就案涉房屋签订征收补偿协议。被上诉人还认为针织厂将谢美玲承租房屋分配其居住，但对此未能提交书面证据予以证明，本院对其这一理由，不予采信。常可林、常文学二人已签订《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》，故其所获拆迁利益中属于谢美玲的部分，应当返还谢美玲。关于具体的返还数额，本院认为，房屋拆迁补偿应当根据《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》、《六合国有土地上房屋征收补偿补助款计算单》记载的房屋评估补偿单价与租赁证所记载的房屋面积予以计算，即为229997.02元（12067元×19.06平方米）。谢美玲还主张搬迁补助费、临时安置补助费、室内装修装饰补偿费、附属物补偿费用、提前搬家奖励费等费用，参考征收补偿政策、谢美玲房屋使用面积、房屋使用年限等因素，本院酌定其可获补偿数额为45000元。经计算，常可林、常文学应返还谢美玲拆迁补偿利益274997.02元。综上，一审判决查明事实基本清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初1465号民事判决；二、常可林、常文学于本判决生效之日起十五日内返还谢美玲拆迁利益274997.02元。三、驳回谢美玲其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元、保全费2520元，合计9820元，由谢美玲负担4616元，由常可林、常文学负担5204元。一审案件受理费7300元，由谢美玲负担3431元，由常可林、常文学负担3869元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二○二一年三月五日法官助理滕文欣书记员戴苗