甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘06民终148号 上诉人（原审被告）：武威圣源商贸有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区大十字文化广场南广场负一楼。 法定代表人：张全年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓军，男，1971年2月3日出生，汉族，住甘肃省武威市，该公司经理。 上诉人（原审被告）：甘肃全圣房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省武威市凉州区东大街110号。 法定代表人：张全年，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄鹏飞，武威市经济开发区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王继华，男，1972年11月18日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：张兴坚，甘肃汇平律师事务所律师。 上诉人武威圣源商贸有限公司（以下简称圣源商贸公司）、甘肃全圣房地产开发有限责任公司（以下简称全圣开发公司）因与被上诉人王继华占有物返还纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初3819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人圣源商贸公司委托诉讼代理人邓军、全圣开发公司委托诉讼代理人黄鹏飞、被上诉人王继华委托诉讼代理人张兴坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 圣源商贸公司上诉请求：撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初3819号民事判决，改判圣源商贸公司不承担返还房屋、支付费用的责任。事实和理由：一审判决认定圣源商贸公司是受全圣开发公司的委托将涉案商铺出租并同一管理，涉案房屋所得租赁费也是由圣源商贸公司收取后交于全圣开发公司，圣源商贸公司所有民事行为均是受全圣开发公司的委托实施的，应由全圣开发公司对圣源商贸公司以其名义实施的民事法律行为承担民事责任。 王继华辩称，一、案涉房屋系圣源商贸公司实际占有并出租，圣源商贸公司应承担返还房屋的责任。且截至今日开庭，案涉房屋仍由圣源商贸公司管理并出租。且在一审法院审理期间，圣源商贸公司与全圣开发公司均表示统一出租的期限即将到期，同意将案涉房屋（商铺）返还给王继华。二、圣源商贸公司基于委托关系不承担返还房屋并支付费用的责任无法律依据。圣源商贸公司是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的法人，它有自己独立的权益，可以自己的名义独立享受权利和承担义务，无论是收回案涉房屋还是出租案涉房屋均以圣源商贸公司名义进行，其与全圣开发公司是否存在委托关系均应承担凉州区人民法院（2020）甘0602民初3819号民事判决确定的义务。 全圣开发公司辩称，一审判决认定事实错误，侵权人只有一个，一审中王继华认可是圣源公司占有房屋，但是一审法院又判决全圣开发公司共同返还房屋，是相互矛盾的；圣源公司是受全圣开发公司委托收回房屋的，应由全圣开发公司承担返还房屋和占有期间费用的责任。 全圣开发公司上诉请求：1.撤销甘肃省武威市凉州区人民法院作出的（2020）甘0621民初3819号民事判决第二项，改判由全圣开发公司支付王继华2015年5月15日至2020年5月14日共5年房屋占用期间房租费300000元；2.撤销甘肃省武威市凉州区人民法院作出的（2020）甘0621民初3819号民事判决第三项，改判由全圣开发公司从2015年5月15日按每年每间30000元支付王继华房屋占用期间租房，至房屋实际返还至。事实和理由：一审判决认定每年每间租费为45000元毫无根据，一审诉讼期间，就全圣开发公司占用王继华房屋租费双方不能达成一致意见，圣源商贸公司提出房租费评估申请，一审法院在未依法进行评估的情况下，更未采纳全圣开发公司委托圣源商贸公司实际出租的租费每年每间30000元的事实，凭空认定全圣开发公司支付给王继华每年每间45000元，显失公平。 王继华辩称，一、案涉房屋由王继华出租时，45号商铺2014年年租金为58186元，2015年年租金为64004.60元。46号商铺2014年年租金为69095.00元，2015年年租金为76004.50元。在一审时，双方就使用费（租费）无法达成协商一致意见时，一审法院依据圣源商贸公司申请对案涉房屋租赁市场行情进行了调查，依据2015年至调查之日房租逐年下降的事实，认定案涉房屋使用费平均每间按每月每年45000元计算为宜。且庭审中，双方均同意按市场价格调查后由一审法院确定房屋占用期间使用费。全圣开发公司认为案涉房屋占用期间使用费（租费）过高，应按每年每间30000元支付不符合事实且无法律依据。 王继华向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告圣源商贸公司返还××街A区45号、46号商铺两间。2.判令圣源商贸公司向原告支付商铺占有期间的铺面租赁费501530元（租费按每间每天175.36元从2015年5月15日计算至商铺实际返还之日止，暂计至2019年4月15日）。 一审法院认定事实：2010年9月29日，原告王继华与全圣开发公司签订《××街商铺购买协议》，约定王继华购买全圣开发公司位于××街45、46号两间商铺，建筑面积均为60.61平方米，两间商铺总价款为1824480元，购买方式为按揭。合同还约定，购买房屋经营必须服从商场整体规划以及统一安排，遵守商场所有管理制度，否则，出卖人有权解除本协议，并按买受人实际占用时间按同类房屋租金扣除占用费用，由买受人承担违约责任后给其退还所剩房款，收回商铺等。原告交纳了1101960元购房款，但按揭款未办理成功，剩余款项亦未支付。全圣开发公司将商铺交付王继华后，原告王继华于2014年3月25日、2014年5月8日将46号、45号商铺分别出租给王金鹏、刘贤平,每间每年收取租金64004.60元。2015年5月15日，全圣开发公司委托圣源商贸公司收回了涉案铺面，对地下商城的房屋进行统一管理，并对整个商城进行了统一规划设计，涉案商铺打通后整改成了规模较大的服装超市。同期因上述二人未按期缴纳房屋租赁费遂形成诉讼，凉州区人民法院经审理作出（2015）凉民初字2769号、2770号民事判决书，判决由刘贤平、王金鹏向原告支付租赁费并交还租赁商铺。法律文书生效后，原告申请强制执行，凉州区法院出具（2016）甘0602执400号、401号执行裁定，确定刘贤平、王金鹏应向原告交还的商铺已于2015年5月15日被商铺管理方圣源商贸公司收回以每间商铺30000元的价格整体统一规划出租至今。综上，原告王继华认为其是45号、46号商铺实际所有人，被告圣源商贸公司无权占有并出租商铺，其非法占有的行为已侵犯了原告合法权益，遂诉诸法院。本案争议的焦点是：1.位于武威市××区45、46号商铺是否应当返还给原告？2.原告王继华的45号、46号商铺占用期间使用费应当由谁支付？3.原告王继华应得的商铺占用期间使用费费如何计算？一审法院认为，原告与被告全圣开发公司签订房屋买卖合同后，虽然原告尚欠部分房款未支付，但全圣开发公司已将房屋交付给原告，原告取得了对房屋占有、使用、收益处分的权利。商铺交付后，原告虽未办理房屋产权登记，但基于商铺购买协议并支付前期购房款取得商铺占有使用的权利，并将商铺出租给他人获得收益，已经形成了占有涉案商铺的事实。全圣开发公司虽然在出售商铺协议上以合同形式约定可以对商铺统一管理经营，但未与原告王继华就商铺统一出租经营及租金支付等事项协商，亦未将收取的租金支付给原告。即自行将涉案商铺收回交给圣源商贸公司管理出租使用。在本案审理期间，被告全圣开发公司与圣源商贸公司均表示统一出售的期限即将到期，同意将商铺返还给原告，故王继华要求圣源商贸公司返还商铺的诉请，予以支持。全圣开发公司基于双方合同的约定，委托圣源商贸公司对商铺进行管理，故应当由全圣开发公司与圣源商贸公司共同返还原告王继华的房屋。因原告主张的商铺租赁费计算方式是其单独出租商铺时约定的价格(每间每年64004.60元)，根据商铺经营者反映，近年来武威地区地下商铺大量增加，行情下降，商铺租费都不同程度降低。现商铺由圣源商贸公司出租，圣源商贸公司主张价格是每间每年30000元。双方争议较大。依据圣源商贸公司申请，本院根据市场行情进行了调查。庭审中，双方均同意按市场价格调查后由法院确定房屋占用期间使用费。经本院调查，2020年商铺经营者均反映今年市场行情下降，现在地下步行街每间商铺每年租赁费为30000元。考虑到2015年至今房租逐年下降的事实，涉案商铺的占用期间使用费参照房屋租费计算标准平均按每间每年45000元计算为宜。全圣开发公司与圣源商贸公司每年应支付原告占用期间使用费为90000元。关于全圣开发公司辩称因原告拖欠其公司房款1079190元及逾期付款利息884061.65元未付，故拒绝支付占用期间使用费的辩解，因原告拖欠被告全圣开发公司房款是基于双方因签订房屋买卖协议而形成的债权债务，涉及到按揭贷款的办理等问题，所产生的债务属另一法律关系，可另案处理。本案涉及的租赁费基于占有物返还而产生的债务，应当由被告支付给原告。故依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定，判决：一、甘肃全圣房地产开发有限责任公司、武威圣源商贸有限公司共同返还王继华位于××街区45、46号商铺2间。二、甘肃全圣房地产开发有限责任公司与武威圣源商贸有限公司支付王继华2015年5月15日至2020年5月14日共5年房屋占用期间使用费450000元（45000元×2间×5年）。三、甘肃全圣房地产开发有限责任公司与武威圣源商贸有限公司从2020年5月15日起按每年每间45000元支付王继华房屋占用期间使用费，至房屋实际返还止。以上一、二、三项于判决生效后10日内履行。案件受理费3010元，由王继华负担1000元，甘肃全圣房地产开发有限责任公司、武威圣源商贸有限公司各负担1505元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实和一审认定事实一致。本院予以确认。在二审审理期间，王继华认可案涉房屋的返还及占用期间租费的支付责任均由全圣开发公司承担。 本院认为，本案争议的焦点问题是涉案房屋占用期间的使用费如何确定。一审法院对凉州区文化广场商业地下步行街的市场价格进行了调查，其中商户赵燕林证明，2015年的租赁费为40000元，其中包括水、电、暖以及物业费，2016年价格降低，每年租费为35000元，包括物业费。商户李晓芸证明，2017年起每年租费为每间30000元，全圣开发公司提供的租赁合同亦证明，每年每间的租费为30000元。且圣源商贸公司、全圣开发公司、王继华均对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。因商户赵燕林的陈述中，包括了水、电、暖及物业费，综合考虑，确定2015年其案涉房屋每间每年的租费为30000元，一审认定涉案商铺的占用期间使用费按每间每年45000元计算依据不足，予以纠正。 综上所述，圣源商贸公司、全圣开发公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初3819号民事判决； 二、甘肃全圣房地产开发有限责任公司返还王继华位于××街区45、46号商铺2间； 三、甘肃全圣房地产开发有限责任公司支付王继华2015年5月15日至2020年5月14日共5年房屋占用期间使用费300000元，并从2020年5月15日起按每年每间30000元支付王继华房屋占用期间使用费，至房屋实际返还止。 （二、三项限于判决生效后10日内履行完毕；） 四、驳回王继华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，约定按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3010元，由甘肃全圣房地产开发有限责任公司负担1500元，王继华负担1510元；二审案件受理费11650元，由甘肃全圣房地产开发有限责任公司负担2000元，由王继华负担9650元。 本判决为终审判决。 审判长  沈忠清 审判员  蒋辉明 审判员  胡春芳 二〇二一年三月十二日 书记员  王 堃