葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1403民初337号原告葫芦岛正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙湾大街167-7号E。负责人奚某，该分公司总经理。委托代理人刘晓新，辽宁持盈律师事务所律师。委托代理人刘某，男，汉族，该公司房产经纪人，住葫芦岛市连山区。被告孙某，女，汉族，无业，住葫芦岛市连山区。委托代理人张某(系原告丈夫)，男，汉族，供电局工人，住葫芦岛市连山区。原告葫芦岛正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司诉被告孙某合同纠纷一案，原告于2021年2月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葫芦岛正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司的委托代理人刘晓新、刘某、被告孙某及其委托代理人张某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2020年11月12日签订《房屋出售独家委托协议》，约定被告位于葫芦岛市龙港区委托原告销售，协议约定了委托期限，双方的权利义务以及违约责任条款等其他约定。协议签订后，原告按照协议约定履行了合同义务，为其房屋销售网络宣传，带看房屋等被告也积极配合，后期被告不配合客户看房以及洽谈房屋价格问题等。后经原告了解，被告私下达成房屋买卖协议，将房屋已销售。此行为已经构成违约。原告对此事多次与被告协商解决未果。故此为了维护原告的合法权益，依据相关法律规定诉至贵院，要求被告给付原告违约金11，850.00元并由被告承担本案诉讼费。被告孙某未提交书面答辩状，口头辩称，我家卖房子的时候是我自己签的字，我签字的时候没有提到违约金的事情；合同应当是一式两份，但是就一份合同，我手里没有,我签字的时候没有画勾的地方，合同上什么也没有,我问签这个合同有什么用，他说就是个形式而已。经审理查明，2020年11月12日，原告葫芦岛正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司与被告孙某签订《房屋独家委托销售合同》，合同约定甲方孙某、张某委托乙方517水岸加盟店即本案原告葫芦岛正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司代理销售被告孙某及张某共有的位于葫芦岛市龙港区。合同约定该房屋销售底价为780，000.00元，委托期限为3个月，自2020年11月12日起至2021年2月11日止。合同第2.3条约定甲方保证将该房屋独家委托给乙方进行出售，在委托期限内，乙方为唯一受托人，甲方不予他人执行交易该房屋或通过其他代理、居间、行纪等方式与他人达成交易。双方还约定了违约责任，委托期限内，甲方自行或委托他人出售该房屋视为违约，应按销售底价的1.5%向乙方支付违约金。合同签订后，原告将被告房屋在网上进行推广宣传，被告孙某配合甲方带人来看房屋。经原告了解，被告孙某于2021年1月6日将案涉房屋私下与他人进行了买卖，并在葫芦岛市自然资源事务服务中心进行了交易登记。原告根据双方签订的《房屋独家委托销售合同》，将被告诉至法院，要求判如所请。另查明，被告孙某提交的与其丈夫张友的微信聊天记录显示，被告孙某于2020年11月12日下午14:34左右将其与原告葫芦岛正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司签订的《房屋独家委托销售合同》发给其丈夫张友。张某说：你签了？孙某：嗯。张某：我让你签了吗？孙某：我不给你说了吗？跟。试3个月。张某：三个月内咱自己可以卖吗？上述事实，有当事人陈述，《房屋独家委托销售合同》、《存量房买卖协议》、微信聊天记录等证据材料载卷，经开庭质证、本院审查，可以认定。本院认为，原告葫芦岛正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司与被告孙某签订的《房屋独家委托销售合同》是双方在平等自愿的基础上本着诚实信用的原则签订的，内容符合法律的规定，被告孙某委托原告葫芦岛正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司独家销售其与丈夫张某共有的位于葫芦岛市龙港区房屋，委托期限为2020年11月12日至2021年2月11日。合同第5.1条约定违约责任“委托期限内，甲方自行或委托他人出售该房屋视为违约，应按销售底价的1.5%向乙方支付违约金。”合同签订后，原告公司履行了部分合同义务，被告于2021年1月16日私自将该房屋与他人买卖，双方签订了《存量房买卖协议》，并在葫芦岛市自然资源事务服务中心进行了交易登记，故被告孙某违背了其与原告公司签订的《房屋独家委托销售合同》，在委托期限内，自行出售该房屋，被告孙某应当承担违约责任。对于被告应该承担违约金的具体数额，本院认为，首先，原被告签订的《房屋独家委托销售合同》是由原告自行制作为了重复使用而事先拟订的，该合同中关于违约条款部分最大限度的保护的是原告的利益，而且本院在庭审时询问原告，如果通过原告的中介行为最终达成买卖的情况下中介费用数额时，原告表示“中介费用为房屋最终买卖价格的1%-1.5%，具体中介费用由双方协商确定”，也就是说如果原告介绍房源成功，那么被告或者购房者应该支付的中介费用比违约金要低。再者，原告作为中介机构，委托销售的行为不仅包括原告在庭审中所说的将被告家的房源在各网站、平台展示其房源信息及带人到被告家中看房等，还包括协助买卖双方商谈购房价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等行为，因为被告在委托一个多月后即自行卖房，原告所做的中介行为是非常有限的，故综合考虑被告的违约行为及原告提供的服务的时间及内容，本院认为被告按照违约条款支付一半的违约金比较公平，即被告应该给付原告违约金5，850.00元（780，000.00元×1.5%×50%）。对于被告辩称“我家卖房子的时候是我自己签的字，我签字的时候没有提到违约金的事情,合同应当是一式两份，但是就一份合同，我手里没有,我签字的时候没有画勾的地方，合同上什么也没有,我问签这个合同有什么用，他说就是个形式而已”的抗辩理由，根据被告提交的其与丈夫张某的微信聊天记录显示，在签订《房屋独家委托销售合同》当天，被告孙某将其与原告葫芦岛正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司签订的《房屋独家委托销售合同》两页（不是空白合同）用微信发给其丈夫张某，说明虽然被告的丈夫在签订合同的时候没有在场也没有签字，但是被告在第一时间将合同文本通过微信图片的形式发给其丈夫，合同中关于合同的具体内容包括违约责任都有明确的记载，被告给其丈夫通过微信图片发送的合同文本也并不像被告所说的是空白的文本，被告丈夫在微信中反问被告“你签了，我让你签了吗”，被告用此证据证明其丈夫不知道且不同意被告签订《房屋独家委托销售合同》，但该证据恰恰证明被告在签订合同后第一时间告知其丈夫签订合同的事实，因原被告签订《房屋独家委托销售合同》与被告给其丈夫发微信发生在一天，如果被告丈夫不同意被告签订合同出售自家房屋，因合同尚未实际履行，原告在签订合同当日也并未为被告履行任何中介服务，被告丈夫是可以立即要求被告解除或者终止《房屋独家委托销售合同》的，而被告丈夫却放任其妻子在原告公司卖房的行为，放任原告在其后的时间将被告家的房源在各网站、平台展示其房源信息，也放任原告带人到家中看房子，故本院认为被告丈夫张某虽然没有在合同上签字，但其在合同存在的情况下放任原告提供中介服务视为是对原被告签订《房屋独家委托销售合同》行为的追认，故本院对于被告孙某的此项抗辩理由不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百六十一条、第九百六十五条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙某于本判决生效后十五日内支付原告葫芦岛正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司违约金5，850.00元。二、驳回原告正联房地产代理服务有限公司龙湾分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96.00元，由被告孙某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张浩月人民陪审员  李 娜人民陪审员  晏金凤二〇二一年三月二十四日法官助理石盼书记员刘晶