安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终365号上诉人（原审被告）：安徽长信置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇胜利路东侧（医药公司楼下），统一社会信用代码91340323MA2MUOXN2A。法定代表人：童毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵俊毅，江苏星之辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志春，女，1964年3月5日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：崔怀远，安徽百舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭润，安徽百舜律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵彩林，男，1988年2月16日出生，汉族，住安徽省固镇县。被上诉人（原审被告）：阙玉松，男，1972年4月16日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：阙玉枝，安徽明钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋在庆，安徽明钰律师事务所律师。上诉人安徽长信置业有限公司（以下简称长信公司）因与被上诉人陈志春、赵彩林、阙玉松委托合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长信公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回陈志春全部诉讼请求：2、一、二审诉讼费由陈志春承担。事实和理由：一审判决关键事实和法律关系认定错误，适用法律错误。首先，赵彩林并非长信公司工作人员，赵彩林销售案涉房屋并非出于陈志春的委托和授权，且长信公司与陈志春之间亦不存在委托销售合同关系，赵彩林只是长信公司楼盘销售代理公司的工作人员，其销售案涉房屋的行为是基于楼盘销售代理公司与长信公司之间的销售代理合同。一审法院认定长信公司与陈志春之间系委托销售关系，事实认定明显错误。其次，陈志春诉讼请求权基础为其认为阙玉松与其之间存在民间借贷关系，阙玉松未能偿还其到期债务，其请求权属于债权范畴，如果法院认定本案案由为委托合同关系，那其诉讼请求权则是基于物权，法院首先要审查陈志春是否对案涉房屋享有所有权。然而，案涉房屋在签订商品房预售合同并办理产权过户之前，所有权当然属于长信公司，因此，本案属于民间借贷纠纷。一审中陈志春只向法院提交了债权债务确认协议书及阙玉松的承诺书，协议书陈述双方之间的债务形成原因是基于民间借贷关系，法院应当按照民间借贷纠纷案件审查标准来进行审查，一审中阙玉松作为被告并未出庭应诉，一审法院仅凭陈志春提供的协议书和承诺书就认定借贷事实，明显有违法律规定。一审在无任何证据支撑的情况下，直接认定阙玉松在开发固镇县湖滨一号项目过程中多次从陈志春处借款，严重违背客观事实，阙玉松此前与周志平存在高利借贷关系，阙玉松并非湖滨一号项目的开发权利人，长信公司虽与阙玉松签订了《房地产抵债协议书》，但由于该抵债协议书所依据的原始权利关系为非法高利贷，且周志平与阙玉松之间存在巨额经济纠纷，该抵债协议书的合法性和有效性尚需要通过另外的法律程序进行确认，阙玉松依据该抵债协议书并不当然就对案涉房屋享有所有权和处置权。因此，一审法院直接将房屋所有权认定为陈志春所有明显错误。陈志春辩称，上诉人的上诉请求不成立，本案是因以房抵债形成的借贷关系。一审适用法律正确，与本案的事实是对应的。驳回上诉，维持原判。阙玉松辩称，一审中陈志春的请求权基础即委托合同的法律事实，长信公司因欠阙玉松的债务将案涉商品房以物抵债的方式抵付给阙玉松，并签订房地产抵债协议书，阙玉松得到房屋后因欠陈志春债务又将部分房屋以物抵债的方式抵付给陈志春，后陈志春委托长信公司出售，陈志春与长信公司存在委托合同法律关系，且长信公司也已实质履行了合同义务，多次向陈志春转款，该款项就是出售房屋款，但长信公司未将剩余的款项继续支付给陈志春，损害了陈志春的合法权益，其应当继续支付剩余款项。本案是委托合同纠纷，依据合同相对性，阙玉松并非该合同的主体，所以阙玉松不是本案的适格被告。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。赵彩林未作答辩。陈志春向一审法院起诉请求：判令长信公司支付代陈志春出售两套房产售房款57.8万元；判令赵彩林、阙玉松连带支付该两套房产的售房款；案件受理费由长信公司、赵彩林、阙玉松负担。一审法院确认事实：阙玉松在开发位于固镇县湖滨一号项目过程中多次从陈志春处借款，至2018年5月结算时，借款数额为275万元、利息108万元。2018年5月3日，长信公司（周志平）因对阙玉松负有债务，作为乙方与甲方阙玉松签订《房地产抵债协议书》，协议书第二条约定：乙方提供位于固镇县湖滨一号小区E6号楼一单元共14套房产清偿所欠甲方的债务6937280元，具体房号以附表为准，抵偿价格为固定价。第三条约定：乙方应于本协议签署之日起在该套房竣工备案后七个工作日内将房屋交付给甲方或者甲方指定的第三方，并与甲方或者甲方指定的第三方签署正式房屋买卖合同。第七条约定：阙玉松与周志平的债权债务即告清结，该项债权债务归于消灭。《房地产抵债协议书》签订后的2018年5月7日，阙玉松与陈志春签订抵债协议书，约定由阙玉松将长信公司抵债的14套房产中的7套折价2774912元抵给陈志春，以冲抵其所欠陈志春相应部分借款本息，下欠未抵完的部分由阙玉松继续偿还。该七套抵债房产房号分别是：203、303、403、503、803、1103、1403。在履行过程中，双方将203调整为1003号房。之后，陈志春与时任长信公司售楼部经理的赵彩林商谈，双方约定由赵彩林对抵债房产进行销售，每销售一套房产陈志春支付佣金2万元；商品房销售合同由长信公司作为出卖人与购房人签订；所售房款由长信公司依据阙玉松的指示直接支付给陈志春。至2020年9月21日，该七套房产已经全部签约销售完毕。七套房产的销售价款分别是：1.503号房的价款445968元，其中首付款133968元，贷款支付31.2万元；2.1103号房的价款47.8万元，其中首付款14.8万元，贷款支付33万元；3.1403号房的价款48.8万元，其中首付款14.8万元，贷款支付34万元；4.803号房的价款47.3万元，其中首付款14.3万元，贷款支付33万元；5.1003号房的价款48.2万元，其中首付款14.5万元，贷款支付33.7万元；6.303号房的价款44.55万元，其中首付款13.55万元，贷款支付31万元；7.403号房的价款46.8万元，其中首付款20万元，贷款支付26.8万元。首付款部分合计1053468元已由赵彩林通过其妻子刘芳芳的银行账户以转账的方式支付给陈志春902330元，其余部分扣作佣金和其他费用151138元。进入长信公司账户的贷款支付部分合计222.7万元，已由长信公司自2019年3月11日至2020年4月3日分八笔支付给陈志春164.9万元，下欠57.8万元未支付。但该57.8万元不仅仅是303、403号房产的售房款，而应当是除503号房外的其他六套房产的售房款的欠付款。一审法院认为：陈志春将长信公司作为主债务人，并明确其系以双方之间存在委托销售合同关系向长信公司提出诉讼请求，且陈志春与长信公司之间又不存在民间借贷法律关系，因此，民间借贷法律关系不是陈志春与长信公司之间的基础法律关系。即使陈志春明确其要求阙玉松与长信公司承担连带责任的依据是其与阙玉松之间存在民间借贷法律关系，但该法律关系显然不能构成陈志春主张的其与长信公司之间委托销售合同的基础法律关系，二者虽有联系，但各自独立。因此，本案的案由不应定为民间借贷纠纷，而应当改为委托合同纠纷。陈志春关于其与长信公司之间存在委托销售合同关系的主张成立，其要求长信公司支付剩余购房款的诉讼请求应当支持。具体理由如下：其一、陈志春有权依据其与阙玉松签订的抵债《协议书》和长信公司与阙玉松签订的《房地产抵债协议书》取得案涉七套房产的销售权。既然长信公司与阙玉松约定双方签订《房地产抵债协议书》后，双方的债权债务即告终结，被抵消的债权债务关系归于消灭，且长信公司还应当“将房屋交付给阙玉松或者阙玉松指定的第三方，并与阙玉松或者阙玉松指定的第三方签署房屋买卖合同。”那么，该用于抵债的房产的销售权当然应当归于阙玉松或者阙玉松指定的当事人即陈志春，而不应当再归长信公司，否则就与长信公司和阙玉松之间以物抵债的约定和目的相悖。其二、案涉七套房产的销售权归阙玉松指定的当事人即陈志春的事实已经长信公司认可。这既有长信公司当庭作出的“长信公司依据与阙玉松之间的房屋抵债协议的约定按照阙玉松的指定将售房款支付给陈志春的。”的陈述，更有长信公司已经向陈志春支付164.9万元售房款的事实相印证。何况，赵彩林也承认阙玉松与陈志春签订的以物抵债协议表明“所涉7套房屋已经抵给陈志春了，由陈志春或陈志春找人卖，然后由我们出《商品房买卖合同》和购房发票。首付款由陈志春拿走，购房人在银行办理的按揭贷款必须进入长信公司的资金监管账户，再由陈志春直接到长信公司领取就行了。”其三、长信公司事实上接受了陈志春的销售委托。如赵彩林所述，陈志春接受抵债房产后的确找人进行了销售，而陈志春所找的人就是长信公司的售楼部经理赵彩林，而赵彩林为陈志春销售房产的行为与其履职行为一致，且赵彩林与陈志春约定并实际收取了每销售一套房产佣金2万元，符合委托合同的特征。赵彩林辩解其与陈志春之间不存在委托销售合同关系及其只是帮助陈志春销售等均与事实不符，起码不完全相符。综上，长信公司未完全履行委托销售合同，不支付剩余售房款有违赵彩林与陈志春之间就进入长信公司账户的售房款归陈志春所有的事实，其应当承担继续向陈志春支付剩余售房款的责任。陈志春对长信公司的诉讼请求成立，予以支持。但是，陈志春认为长信公司欠付的57.8万元仅为303、403号房产的售房款与事实有出入，予以纠正。陈志春既然诉称其与长信公司之间存在委托销售合同关系，却要求长信公司的售楼部经理赵彩林与长信公司承担连带支付责任于法无据，不予支持。陈志春既然承认其已经从阙玉松处接受抵债房产，并将抵债房产委托给长信公司销售，并以其与长信公司之间存在委托销售合同关系而要求长信公司支付剩余售房款，即说明其已经认可其与阙玉松之间的民间借贷关系归于消灭。因此，陈志春仍然基于民间借贷关系要求阙玉松与长信公司承担连带支付责任的诉讼请求则缺乏事实依据和法律依据，不予支持。长信公司关于陈志春与其之间不存在委托合同关系以及相关各方民间借贷关系存疑、甚至违法等辩解不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条规定，判决：一、安徽长信置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付陈志春售房款57.8万元；二、驳回陈志春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4790元，由安徽长信置业有限公司负担。二审中，当事人除一审期间的举证外，陈志春向本院提供的证据为：2019年12月31日陈志春收到长信公司出售1003号房款后出具的领款收条（当时手机拍照后发给长信公司）。证明长信公司实际履行代为销售的就是1003号房屋，不是203号房屋。长信公司质证：真实性不予认可，收条是陈志春书写，不能代表长信公司认可该事实。阙玉松质证：对领款收条三性均没有异议。本院认证：结合案涉其他证据，本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。经核实，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2020年11月27日，赵彩林向一审法院陈述：“我是长信置业售楼部经理，负责湖滨一号楼盘的销售。当时，阙玉松到我们售楼部与长信公司的法定代表人童毅签订以物抵债协议书，抵债房屋应当是六间门面和14套住宅，其中六间门面房与陈志春无关，不在本案中。协议约定，长信公司把抵债的房屋交给阙玉松或者阙玉松指定的第三人。签订协议时就我和童毅、阙玉松三人在场。协议签订后，该14套房屋就是阙玉松的了，与长信公司和我售楼部无关。后来，阙玉松与陈志春怎么签的抵债协议，我不清楚，但是，陈志春与阙玉松一起拿给我看过复印件，表明阙玉松已经与陈志春之间签订了以物抵债协议，协议所涉7套房屋已经抵给陈志春了，由陈志春或者陈志春找人卖，然后由我们出《商品房买卖合同》和购房发票。首付款由陈志春拿走，购房人在银行办里的按揭贷款必须进入长信公司的资金监管账户，再由陈志春到长信公司办理领取手续。领取不需要售楼部签字，直接到长信公司领取就行了，手续是陈志春写领款收据，童毅审批后，财务发款。我知道抵给陈志春的7套房屋全部卖掉了，按揭贷款也已经全部办妥，已经到长信公司账户了。”、“协议签订后发现203已经被卖掉了，才调整为1003，我自己制作的房源销控表有记录。”本院认为：本案争议焦点为陈志春与长信公司是否存在委托合同关系，长信公司销售的案涉房屋款项是否应给付陈志春。依据上述《房地产抵债协议书》约定，长信公司已将其开发的固镇县湖滨一号小区E6号楼一单元14套房产清偿所负阙玉松债务。阙玉松依据该协议约定取得上述房产的处置权。再依据上述《协议书》约定，即阙玉松将其14套房产中的7套清偿所负陈志春债务。因此，陈志春依据该协议约定取得案涉7套房产的处置权。陈志春为变现而委托长信公司销售部代为销售房产，且约定商品房销售合同由长信公司作为出卖人直接与购房人签订，陈志春直接向长信公司领取售房款。由此可见，各方当事人为配合债权人实现债权之目的作出将案涉房屋变现的约定，各方之间不存在房屋所有权转移。因此，上诉人提出的陈志春未取得房屋产权不享有售房款债权的理由，没有合同约定，亦非当事人真实意思，故该项上诉理由缺乏事实和法律依据。根据已查明的案涉事实，长信公司按照其销售部门对案涉房屋销售情况记录，已先后八次向陈志春支付上述房屋售房款共计164.9万元，由此可见，长信公司对其与陈志春之间存在委托销售房屋合同关系是认可且已实际履行。故长信公司上诉否认双方之间的委托合同关系，显然与事实不符。一审法院依据长信公司对案涉房屋的销售情况，确定长信公司部分房屋销售款57.8万元尚未给付陈志春的事实，并无不当，长信公司应当给付陈志春售房款57.8万元。上诉人认为阙玉松与案外人周志平之间有高利借贷等事实，不属于本案审查范围，但其可依据相关法律规定进行维权。综上，长信公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9580元，由上诉人安徽长信置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  唐红旭审判员  王朝霞审判员  张 青二〇二一年三月十一日法官助理周保平书记员王婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。