贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终550号上诉人（原审被告）：陈安能，男，1972年7月28日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审第三人）：陈建超，男，1970年7月23日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张仕华，男，1963年3月3日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：李丙华，男，1975年7月17日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：吴建华，男，1973年7月4日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张香朋，男，1993年2月21日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：遵义花开富贵餐饮服务有限公司。住所：贵州省遵义市播州区南白街道万寿南路易九国际广场******。统一社会信用代码：91520321MA6DJA2N1W。法定代表人：张香朋。委托诉讼代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义润嘉物业服务有限公司。住所：贵州省。住所：贵州省遵义市播州区播南街道万寿南街南段**代码：915203210657932830。法定代表人：商正义，兼总经理。委托诉讼代理人：刘昌华，贵州名城（播州）律师事务所律师。原审第三人：段启丽，女，1979年4月4日出生，汉族，住贵州省遵义市播，住贵州省遵义市播州区iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人陈安能、陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、张香朋、遵义花开富贵餐饮服务有限公司（以下简称“花开富贵公司”）与被上诉人遵义润嘉物业服务有限公司（以下简称“润嘉物业公司”）、原审第三人段启丽房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年2月4日进行了二审调查询问，上诉人陈安能，上诉人陈建超、张仕华、李丙华、吴建华以及上诉人花开富贵公司的共同委托诉讼代理人李良俊，被上诉人润嘉物业公司的委托诉讼代理人刘昌华到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈安能上诉请求：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6065号民事判决，发回重审或依法改判由花开富贵公司承担房屋租金、物业费、电费、水费，共计1,623,228.46元及逾期付款违约金；二、本案二审案件受理费由润嘉物业公司、花开富贵公司承担。事实及理由：1、陈安能诉花开富贵公司解除转让合同纠纷一案已经遵义市中级人民法院（2020）黔03民终6506号生效判决认定陈安能与花开富贵公司签订的转让协议系无效协议，故签订在后面的租赁合同也应视为无效合同，故花开富贵公司、润嘉物业公司的物业费、水电费等均与陈安能无关；2、花开富贵公司在经营过程中，租金、物业费等均由花开富贵公司的对公账户缴纳，花开富贵公司具有独立的法人资格，陈安能与花开富贵公司无任何牵扯；3、一审判决不明，不可履行，没有明确比例或者是否承担连带责任。综上，请支持上诉请求。陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、张香朋、花开富贵公司上诉请求：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6065号民事判决，改判花开富贵公司不承担案涉法律责任；二、本案一、二审案件受理费由润嘉物业公司、陈安能承担。事实及理由：1、一审在审理中追加原审第三人及花开富贵公司参加诉讼，程序不当，案涉租赁合同的出租人和承租人是润嘉物业公司和陈安能，根据合同的相对性原则，陈安能与润嘉物业公司签订的租赁合同不能约束第三人；2、一审判决混淆了案涉商铺承租权主体与对外经营权主体的法律关系，本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，判决花开富贵公司一并承担责任，没有事实及法律依据；3、陈安能通过现状打包转让方式取得了案涉商铺的后续租赁权，并于2018年3月7日与润嘉物业公司另行签订了《商铺租赁合同》，本案中润嘉物业公司主张租金、物业费、水电费的时间段为2018年9月20日至2020年7月9日期间，故应由陈安能承担，向出租人返还租赁物的主体仍应是陈安能；4、一审判决认定事实错误，在陈安能经营期间，消防机关并未针对案涉酒楼作出任何强制停业的处罚决定书，且消防机关也并无“强制停业”的强制执行权，也没有任何向人民法院申请强制执行停业的相关文书，2017年2月23日的行政处罚决定书，早已丧失了强制执行的法律效力，且上诉人主动缴纳罚款后，消防机关也未申请强制执行停业；5、一审判决程序违法，违反了居中裁判的原则，一审润嘉物业公司并未将案涉第三人作为起诉对象，诉讼请求中也并未列明要求第三人承担案涉责任，庭审中，在审判长多次反复诱导下，润嘉物业公司才变更的诉讼请求；6、一审认定第三人对租赁费、物业费金额不持异议，属于认定事实错误，第三人一审答辩认为润嘉物业公司诉请租金的具体数额与第三人没有关联性，第三人也不清楚。综上，请支持上诉请求。润嘉物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，两方上诉人依据的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。段启丽未到庭参加二审调查询问亦未提交书面答辩意见。润嘉物业公司向一审法院起诉请求：请求由陈安能及第三人共同支付2020年7月19日前所欠的租赁费1,273,846.8元、物业费386,760元、电费10,289.6元、水费2,332.06元，共计1,673,228.46元；2020年7月20日至2020年9月19日期间的所有费用自愿作为新冠疫情期间减免的费用；合同已经到期，合同自然终止，不要求解除双方的租赁合同。一审法院认定事实：2015年9月20日，（甲方）润嘉物业公司与案外人罗君（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将属于自己管理使用的位于遵义市播州区㎡）出租给案外人罗君开餐馆使用，餐馆名称为“花开富贵”，租赁期为5年，免租期为6个月，第一年每月租赁费20元／㎡，免租金6个月每月租金35160元；第二年每月25元／㎡，每月43950元；第三年每月租金30元／㎡，每月租金为52740元；第四年每月租金31.8元／㎡，每月租金为55904.4元；第五年每月租金34.3月／㎡，每月租金为60299.4元。物业费每月10元／㎡，每月物业费为1750元。租赁费支付方式：第一次支付6个月，以后按月支付。合同签订时，案外人罗君交纳5万元保证金。同时双方还约定案外人不按时交纳租赁费、物业费及水电费，润嘉物业公司有权要求案外人按欠费金额的每日1%承担违约金；案外人任何一种费用逾期30日的，润嘉物业公司有权终止合同，收回出租的商铺。合同签订后，润嘉物业公司依约交付了租赁的商铺，案外人将该商铺给陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋6人，陈建超等6人作为股东用该租赁的商铺于2015年11月3日成立了花开富贵公司，用于经营餐饮业，在经营期间，由于花开富贵公司没有办理消防批准手续，2017年2月23日，花开富贵公司被遵义市播州区消防大队处罚，内容为：“1、限你单位自收到处罚决定书之日起三日内将花开富贵公司停止营业，逾期不执行停止营业的，公安机关消防机构将依法强制执行......”,在以后的经营过程中，花开富贵公司均未取得营业的消防批准手续。2017年12月16日，陈安能与陈建超、张仕华、李丙华、吴建华4人签订《花开富贵转让协议》，内容为经花开富贵公司全体股东会议决定，将花开富贵经营权转让给新股东陈安能，合同期间为2017年12月17日至合同期满，后续签订合同由陈安能自行处理。《花开富贵转让协议》签订后，花开富贵公司支付完毕陈安能交接前的租赁商铺的相关费用，陈安能继续用花开富贵公司的名义进行经营，并向润嘉物业公司支付了部分租赁商铺的相关费用。2018年3月17日，陈安能与润嘉物业公司补签订《商铺租赁合同》，租金、租赁期限等内容与案外人罗君与润嘉物业公司签订的《商铺租赁合同》一致。花开富贵公司在经营过程中，由于被消防机关强制停业，陈安能缴纳了部分费用后没有继续支付租赁商铺产生的费用，润嘉物业公司以陈安能欠租赁商铺的相关费用为由提起诉讼。一审审理中，润嘉物业公司变更诉讼请求为：由陈安能及花开富贵公司、陈建超等人共同支付2020年7月19日前所欠的租赁费1,273,846.8元、物业费386,760元、电费10,289.6元、水费2,332.06元，共计1,673,228.46元；2020年7月20日至2020年9月19日期间的所有费用润嘉物业公司自愿作为新冠疫情期间减免的费用；合同已经到期，合同自然终止，不要求解除双方的租赁合同。陈安能对租赁期间产生的租赁费、物业费、电费、水费的金额不持异议。第三人对租赁费、物业费金额不持异议，对电费、水费持异议，认为电费、水费系商铺租赁期间陈安能产生的费用，由陈安能承担。润嘉物业公司在向一审法院提起诉讼前提出诉前财产保全，一审法院依法对陈安能的房屋采取了保全措施，润嘉物业公司缴纳了保全费5,000元。一审法院认为，陈安能与润嘉物业公司签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律法规的规定，为有效协议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同的约定履行自己的义务”之规定：双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，陈安能租赁润嘉物业公司管理、使用的商铺，租赁期限到期，合同终止，使用人应当返还租赁的商铺并按约定支付租赁等相关费用，故润嘉物业公司要求退还租赁商铺、支付房屋租金及费用的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持。但陈安能通过转让方式取得花开富贵公司的经营权，以花开富贵公司的名义进行经营，是公司的实际控制人，陈安能与签订的《商铺租赁合同》实际用于花开富贵公司的经营，陈安能的行为系职务行为，实际代表公司，故本案中润嘉物业公司要求花开富贵公司返回租赁房屋、对欠陈安能的租赁费及其他费用承担支付责任的诉讼请求，予以支持。润嘉物业公司请求的支付逾期付款违约金的请求，由于双方约定标准较高，不符合法律的规定，润嘉物业公司没有提供由于承租人逾期支付费用给其造成损失的具体证据，该违约金标准应当予以调减，确定从2020年9月20日（合同终止第二日）开始以欠款为基数按年利率6%计算违约金至欠款支付完毕为止。花开富贵公司一方提出已缴纳的保证金5万元应当在租赁费及其他费用中扣除的辩解，符合法律的规定，应当在应支付的费用中扣除。陈安能在诉讼中提出，陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋在转让花开富贵公司前后未办理该公司营业的消防批准手续，致使被消防机关处罚停业，自己不能正常营业造成的损失（原告请求的相关费用）应由陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋承担的辩解，由于本案审理的是房屋租赁合同纠纷，不是被告与陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋双方关于花开富贵公司的转让纠纷，故该辩解不予采纳，对于陈安能与陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋双方关于花开富贵公司的转让产生的法律责任及法律后果，在本案中不作评价。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，第九十一条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告陈安能、第三人遵义花开富贵餐饮服务有限公司在本判决生效后10日内返还原告位于遵义市播州区㎡）。二、由被告陈安能、第三人遵义花开富贵餐饮服务有限公司在本判决生效后10日内支付原告遵义润嘉物业服务有限公司房屋租金、物业费、电费、水费共计1623228.46元及逾期付款违约金（逾期付款违约金从2020年9月20日起以1623228.46元为基数按年利率6%计算至欠款支付完毕为止）。三、驳回原告遵义润嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费19859元，减半收取9929.5元，保全费5000元，共计14929.5元，由被告陈安能、第三人遵义花开富贵餐饮服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈安能提交（2020）黔0321民初3105号民事判决书和（2020）黔03民终6506号民事判决书，以证明陈安能和花开富贵公司签订转让协议在前，与润嘉物业公司签订租赁合同在后，其与花开富贵公司签订的转让合同经人民法院的生效判决已经解除，故签订在后的租赁合同也应视为无效合同，花开富贵公司和润佳物业公司的物业费、水电费、上诉费等均与陈安能无关。经质证，花开富贵公司和陈建超一方质证认为：对两份判决书的真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议，并表示针对该两份判决正在向贵州省高级人民法院提出申诉。润嘉物业公司质证认为：对陈安能提交的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能达到其证明目的。本院经审理认为，陈安能与陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋之间的股权转让纠纷与本案房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，故陈安能提交的上述证据与本案无关联性，本院不予认定。二审中，润嘉物业公司提出对一审中主张由承租方承担的水费2,332.06元、电费10,289.6元予以放弃，对承租方缴纳的50,000元履约保证金及10,000元装修保证金同意抵扣本案租金及相关费用。花开富贵公司向本院提交《调查取证申请》，申请调查花开富贵公司从2015年11月至今的银行流水交易记录，因该调查取证申请，不符合法定条件，本院依法不予准许。本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：案涉租赁合同项下债务承担主体的认定。根据查明事实，本案《商铺租赁合同》出租方(甲方)为润嘉物业公司，承租方(乙方)为陈安能，签定该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，《商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。案涉房屋租赁合同承租方仅有陈安能个人签字，合同的具体内容中也未表明陈安能代表花开富贵公司进行签约，根据合同相对性原则，应认定陈安能为案涉合同的相对方即承租方，现因承租方陈安能未按合同履约，出租方润嘉物业公司主张陈安能承担案涉租赁合同项下的债务责任并无不当。陈安能承担本案债务责任后,不影响其与花开富贵公司之间其他法律关系的处理。润嘉物业公司主张本案欠付的租赁费、物管费、水电费共计1,673,228.46元，减去其放弃主张的水费12,621.66元和抵扣的履约保证金、装修保证金60,000元，陈安能应当支付润嘉物业公司的费用总计1,600,606.8元。关于花开富贵公司的责任问题。润嘉物业公司主张花开富贵公司为案涉商铺的实际使用人，应与承租方陈安能共同承担债务责任。对此，本院认为，与润嘉物业公司形成租赁合同关系的是陈安能，并非花开富贵公司，润嘉物业公司以花开富贵公司系案涉房屋的实际使用人为由要求花开富贵公司共同承担债务责任的理由有违合同相对性原则，陈安能以自己的名义签订合同并经营使用租赁物期间，花开富贵公司并未明确表示承担案涉合同项下的债务履行责任，在此情况下润嘉物业公司主张花开富贵公司承担承租人义务，难以得到支持。综上所述，花开富贵公司、陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、张香朋的上诉请求成立，本院予以采纳；陈安能的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6065号民事判决第三项，即“驳回原告遵义润嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求”；二、变更贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6065号民事判决第一项为陈安能在本判决生效后十五日内返还遵义润嘉物业服务有限公司位于遵义市播州区㎡）；三、变更贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6065号民事判决第二项为陈安能在本判决生效后十五日内支付遵义润嘉物业服务有限公司房屋租金和物业费1,600,606.8元，并从2020年9月20日起以1,600,606.8元为基数按年利率6%计算逾期付款违约金至欠款支付完毕为止；四、驳回遵义润嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取9,929.5元、保全费5,000元，共计14,929.5元，由陈安能负担11,943.5元、遵义润嘉物业服务有限公司负担2,986元；二审案件受理费39,718元，由陈安能负担31,774.4元、遵义润嘉物业服务有限公司负担7,943.6元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  张 睿审判员  任建毅二〇二一年三月十六日法官助理王莹书记员夏同英