江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终11365号 上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。 法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋颍，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：费轶恒，男，1998年10月23日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：费晨吉，江苏恒渊律师事务所律师。 上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人费轶恒商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初9592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。 财智公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判，本案一审、二审诉讼费用由费轶恒承担。事实与理由：1.双方签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，在双方对违约金有约定的情况下应按约执行。2.费轶恒一审中未提交任何证据证明其因未办理房产证实际遭受的损失，一审法院认为约定违约金数额较低没有事实依据。3.自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，一审法院将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍没有法律依据。 费轶恒辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回财智公司的上诉。 费轶恒向一审法院起诉请求：1.财智公司支付违约金暂计165507.37元（以1561329元为基数，自2017年12月9日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算为165507.37元，并从2019年8月20日起按2019年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至本案不动产权属登记至费轶恒名下之日止）；2.本案诉讼费用由财智公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月29日，财智公司作为出卖人（甲方）与费轶恒作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》2份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1501号、1502号房，房屋价款分别为1143398元、417723元。两份合同均约定，房屋交付日期为2016年12月31日前；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。 合同签订后，费轶恒向财智公司支付了1501号房购房款1143536元、1502号房购房款417793元。案涉两套房屋于2017年9月10日交付，费轶恒向财智公司支付了办证所需的税费及代办费。 一审另查明，2020年7月18日，财智公司通过邮寄方式向费轶恒发出通知函1份，通知费轶恒于收到本通知函之日起五个工作日内配合财智公司办理该房屋的不动产登记手续并提交办理不动产证书所需的相关资料。费轶恒于同日收到了该份通知函。 以上事实，有费轶恒提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、收据、开发公司代收代缴费用明细表，财智公司提交的通知函、邮寄回执，以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。 一审法院认为：费轶恒与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋于2017年9月10日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年12月9日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。费轶恒向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系费轶恒委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，费轶恒至今未能取得涉案房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。费轶恒与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款1561329元计算，违约金为468.40元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给费轶恒造成损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，经核算，2017年12月10日至2019年8月19日的逾期办证违约金共计165507.37元，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，违约金计算至本案不动产权属登记至费轶恒名下之日止。在财智公司办理权属登记过程中，应当由费轶恒提供的办证资料，费轶恒应当按时提供，费轶恒迟延提供的，财智公司有权扣除相应的迟延期间。财智公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，由此产生的不利法律后果由其自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：吴江财智置业发展有限公司于判决生效后十日内向费轶恒支付逾期办证违约金（2019年8月20日前的逾期办证违约金合计165507.37元；以1561329元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日起计算至本案不动产权属登记至原告名下之日止）。案件受理费减半收取1805元，由吴江财智置业发展有限公司负担并于判决生效之日起十日内交至法院。费轶恒预交的诉讼费用，一审法院于判决生效之日起十日内退还。 二审中，财智公司向本院提交通知函、EMS运单及送达记录各一份，以证明财智公司于2020年7月17日向费轶恒寄送领取办证材料通知函，费轶恒于次日签收，但费轶恒至今未到财智公司处领取办证所需资料，因此逾期办证违约金的计算时间应截至2020年7月18日。费轶恒质证认为，上述证据财智公司一审中已经提交法院，我方一审中也已发表质证意见，我方收到通知函后去过财智公司，当时谈到逾期办证违约金，双方没有谈成，相关材料已经提交财智公司。 二审中，财智公司明确，向购房人发出通知函是要求购房人到财智公司处领取办证材料，财智公司因资金问题欠税较多，无法代购房人办理产证，需要购房人自行办证，代办费要退还购房人。费轶恒认为财智公司陈述与通知函内容不一致，并表示不同意退回代办费。关联案件[案号：（2020）苏05民终11364号]当事人刘利陈述：接到财智公司通知函后，其到财智公司招商中心办公室沟通，当时财智公司没有提出退还代办费由其自行办证，仅提到办证后多余费用要退还给其，以这种欺骗的方式拿到其银行卡号，后财智公司未经其同意直接将代办费等费用退到其银行卡上，其无法拒收，对此也不认可。 二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为：费轶恒与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。费轶恒向财智公司支付了办证税费，委托财智公司办理产证，但财智公司未能在约定期限内提交材料，办出产证，构成违约。财智公司的逾期办证行为导致买方费轶恒就诉争房屋享有的物权处于不完整状态，对于诉争房屋处分权利受限，损失客观存在。虽然双方在《吴江市商品房买卖合同》中约定出卖人逾期办证的按已付房屋价款的0.03%向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际损失。一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定将逾期办证违约金调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计取，在合理裁量范围之内。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起取消，贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），一审法院对案涉违约金已经分段计算，处理并无不当，本院予以维持。财智公司发函通知的内容为要求费轶恒配合办理不动产权登记手续并提交相关资料，与财智公司二审中关于因自身原因无法代办证，需由购房人领取相关材料自行办证的陈述不一致，费轶恒不同意退还代办费用，财智公司仍负有代办义务。财智公司并无证据证明现在产证无法办理系费轶恒不配合提交资料导致，其认为逾期办证违约金应计算至费轶恒收到上述通知函之日为止缺乏依据，一审法院关于逾期办证违约金的计算期间认定并无不当，本院亦予以维持。 综上，上诉人财智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3610元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 郭 锐 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 袁丽媛 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。