上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8968号上诉人（原审被告）：杨俊，男，1978年5月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省滨海县。委托诉讼代理人：沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宏山，上海金茂凯德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓冉，女，1993年5月19日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：王觐，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审第三人：刘雅萍，女，1978年3月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人杨俊因与被上诉人张晓冉及原审第三人刘雅萍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2019）沪0118民初17105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张晓冉的一审诉讼请求。事实和理由：第一，本案的违约方系张晓冉，而非杨俊。首先，根据租赁合同约定，张晓冉应于每季度前十日支付下一季度租金，即应于2019年5月11日支付2019年5月22日至2019年8月21日租金。但张晓冉自2019年4月底时即明确告知杨俊因生意清淡付不出租金，杨俊亦告知张晓冉如其不付租金将导致杨俊无法向上家支付租金，从而引发商铺不能继续租赁的后果。因张晓冉未于2019年5月11日支付租金，杨俊故于2019年5月12日向张晓冉发送书面催租通知书，要求张晓冉于2019年5月13日前付清租金，后张晓冉仍未支付，构成违约。其次，根据杨俊与武汉市爱尚香锅餐饮管理有限公司签订的租赁合同，杨俊应于2019年5月15日支付下一季度租金。因张晓冉拖欠租金导致杨俊资金困难，故杨俊未能按时向刘雅萍支付租金也是由于张晓冉的违约行为造成的。再次，一审法院认定系杨俊违约导致张晓冉无法继续使用上海市青浦区漕穗北路1号、3号、5号、7号一楼商铺（以下简称涉案房屋），存在错误。通过刘雅萍在一审中的表述，可以反映系张晓冉违约导致杨俊资金困难；刘雅萍只是准备收房，未明确要求张晓冉搬离，不存在因杨俊违约导致合同不能履行的事实，且即便存在该等事实，张晓冉亦不应在没有先通知杨俊的情况下直接解除合同。第二，根据合同约定，在张晓冉违约解除合同或张晓冉违约杨俊解除合同的情况下，张晓冉的租赁保证金抵作违约金，杨俊不予返还。因本案系张晓冉违约，故杨俊不应退还租赁保证金。第三，刘雅萍并未明确要求张晓冉搬离商铺，杨俊亦并未向另一房东表示要退租，且即便杨俊表示要退租也是发生在2019年5月20日左右，但张晓冉早在2019年5月11日就应支付房租，故一审法院认定张晓冉有理由相信如果向杨俊支付2019年5月应付租金其将承担无法继续使用涉案商铺的风险是错误的。第四，一审法院认定杨俊向张晓冉赔偿装修损失的依据不足。首先，在张晓冉违约情况下，张晓冉的装修无偿归杨俊所有，张晓冉无权主张装修赔偿。其次，张晓冉提交的证据无法证明其装修的实际损失，直接参考另案判决依据不足。被上诉人张晓冉辩称，不同意杨俊的上诉请求。第一，涉案房屋被刘雅萍收回系杨俊行为所致。首先，涉案房屋的租金系采取预付形式，截止至2019年5月11日，张晓冉均按时足额支付了租金，张晓冉在2019年5月22日之前理应正常使用涉案房屋，但张晓冉于2019年5月16日即被迫搬离。其次，张晓冉虽应于2019年5月11日前支付下一季度租金，但在2019年5月4日，涉案房屋所有权人即明确告知张晓冉因杨俊拖欠租金其要收回房屋，并要求张晓冉搬离。后张晓冉与杨俊见面沟通，要求杨俊保证张晓冉的房屋使用权，在无法获得保证的情形下，张晓冉未预付租金系为保护自身利益行使不安抗辩权。再者，张晓冉在刘雅萍收回涉案房屋后另在他处继续经营，并不存在经营困难而无法支付租金的问题。第二，为长期经营需要，张晓冉对涉案房屋进行了两次装修。现张晓冉使用涉案房屋仅一年，涉案房屋即因杨俊的违约行为被收回，给张晓冉造成了巨大损失。且装修范围虽包括9号，但张晓冉的主要经营活动在1、3、5、7号范围内，现由于杨俊违约导致装修全部浪费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人刘雅萍未作陈述。张晓冉向一审法院起诉请求：1．判令解除张晓冉与杨俊之间签订的《商铺租赁合同》；2．判令杨俊返还张晓冉押金人民币（以下币种均为人民币）116，660元；3．判令杨俊赔偿张晓冉装修损失304，000元。一审法院认定事实：2018年4月21日，张晓冉（承租方、乙方）与杨俊（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将位于青浦区漕穗北路1号，3号，5号，7号一楼（甲方楼梯间除外）商铺出租给乙方，该商铺建筑面积合计为210平方米，乙方承租用于经营美发美容；租赁期限自2018年4月22日起至2023年4月21日止，甲方给予乙方1个月的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳使用该物业而产生的水、电、煤等费用，免租期满次日开始计付租金（物业费由甲方承担）；2018年4月22日至2019年4月21日，每月租金58，330元，从第二年度起，双方同意按照每年递增5％的标准计算后续每年的各月租金，租金按季度计算，乙方须于免租期期满后起的第一个月开始计算每季租金，乙方应先缴纳各季度租金，并在每季度到达日的前十日缴纳下一季度租金，乙方于签署本合同按第五条预付首次三个月租金174，990元；双方合同保证金为2个月租金116，660元，在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。合同另对其他事项做了约定。合同签订后，杨俊向张晓冉交付了房屋，张晓冉也按约向杨俊支付相应的租金及保证金。由于杨俊拖欠刘雅萍等房东的租金，导致涉案房屋于2019年5月17日被刘雅萍等房东收回，张晓冉无法继续使用涉案房屋。一审法院另查明：2018年12月13日，一审法院立案受理了任皖慧诉姚龙龙装饰装修合同纠纷一案。在审理中，姚龙龙提起反诉。该案经审理认定事实如下：2018年4月27日，任皖慧（甲方）与姚龙龙（乙方）签订《装饰装修工程施工合同》，约定乙方对位于漕穗北路1、3、5、7、9号商铺进行装修。第一条约定，承包方式为包工包料，总价38万元。2018年4月27日开工，2018年5月26日竣工。第六条约定，工程项目及做法变动必须经双方协商一致，以甲方代表与乙方签订书面变更单为准，确定增减项目及价差后再施工，同时调整相关工程费用及工期。第八条约定，因甲方未按合同完成其应负责的工作和未按期支付工程进度款而影响工期的，工期相应顺延。因乙方责任不能按期开工或无故中途停工而影响工期的，工期不顺延，因乙方原因造成工程质量存在问题的，返工费由乙方承担，工期不顺延。第九条约定，施工过程中双方对施工质量发生争议，可委托有关法定机构鉴定。第十条约定，若在工程竣工验收中存在须由乙方整改返工的部分工程项目，乙方应在5日内完成（特殊项目可由双方在第十六条中另行商定）并及时通知甲方对其复验。因乙方责任返工造成的工期延期交付视同工期延误。验收不合格，乙方负责在约定的期限内返工，甲方不得使用，否则由此造成的损失由甲方承担。第十二条约定，工程款支付方式：合同签订支付30％即10万元，入场施工支付40％，木工入场施工结束支付25％，工程结束验收完成支付5％。乙方施工质量不合格，甲方有权拒付工程款，直至乙方整改合格后为止。第十三条约定，施工过程中任何一方无法定事由要求终止合同的，应以书面形式提出，并按合同总价款的1‰支付违约金，办理终止合同手续。因施工质量不合格，乙方不予整改、未在约定期限内整改，或经整改后仍不合格的，甲方可另请他人整改，与整改有关的一切费用由乙方承担。甲方未按期支付或未按期完全支付合同约定款项的，每逾期一天，由甲方向乙方支付迟延部分工程款1‰的违约金。工程未经验收，甲方提前使用的，由此造成无法验收和损失的，由甲方自行承担。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，姚龙龙进行了施工，施工至2018年6月初，因双方对施工质量发生争议，任皖慧要求姚龙龙停止施工。任皖慧共支付姚龙龙23万元工程款。2019年4月15日，一审法院作出（2018）沪0118民初22686号民事判决，判决任皖慧应支付姚龙龙工程款134，730元，姚龙龙应赔偿任皖慧修复费用8万元。该判决现已经生效。一审法院再查明：2018年5月11日，张晓冉与任皖慧共同出资设立上海博允美容美发有限公司，住所地上海市青浦区漕穗北路7号。一审审理中，张晓冉表示，张晓冉承租的房屋涉及到几个房东，张晓冉使用商铺底层，而杨俊使用商铺上层，杨俊先于张晓冉搬离租赁场所，房东又明确表示房屋整体出租，杨俊欠付房东租金，故房东要求张晓冉同时搬离租赁场所，在此情况下，如果张晓冉向杨俊支付租金，也无法保障张晓冉继续使用涉案房屋的权利。因此，杨俊的违约行为导致张晓冉无法继续使用涉案房屋，张晓冉的诉请理应得到支持。杨俊表示，由于张晓冉未在规定时间支付相应租金，导致杨俊无法及时向房东支付租金，房东收回涉案房屋。张晓冉违约在先，故不同意退还保证金并赔偿装修损失。刘雅萍虽未到庭应诉，但反映杨俊经常拖欠租金，2019年3月应付4、5、6月的租金，杨俊仅支付一半租金，在杨俊无法支付租金的情况下，其收回租赁房屋。涉案房屋另一房东反映杨俊于2019年5月16日提出退租，同年5月17日或5月18日收回涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张晓冉、杨俊双方签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。由于作为承租人的杨俊欠付出租人即刘雅萍2019年3月应付租金，而刘雅萍已经明确要求张晓冉搬离涉案房屋，且杨俊也已向涉案房屋另一房东表示退租，因此作为次承租人的张晓冉有理由相信如果向杨俊支付2019年5月应付租金其将承担无法继续使用涉案房屋的风险，故导致本案纠纷的产生过错在于杨俊，杨俊应当承担由此造成的损失。一审审理中，张晓冉与杨俊协商一致张晓冉搬迁之日双方签订的合同解除，故一审法院认定2019年5月17日为合同解除日。合同解除后，杨俊收取张晓冉的保证金理应退还，故一审法院对张晓冉主张杨俊退还保证金予以支持。对于张晓冉向杨俊主张装修损失，一审法院结合租赁合同约定的租赁期限、双方过错程度、张晓冉实际损失、涉案房屋实际使用年限、装修租赁房屋范围等因素酌情认定杨俊应赔偿张晓冉装修损失25万元。刘雅萍经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，一审法院作出判决：一、张晓冉与杨俊于2018年4月21日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月17日解除；二、杨俊应于判决生效之日起十日内退还张晓冉保证金116，660元；三、杨俊应于判决生效之日起十日内赔偿张晓冉装修损失25万元。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审中，本案的争议焦点首先在于张晓冉与杨俊就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》未能继续履行的责任应由何方承担。根据已查明的事实，因杨俊不能依约向房屋产权人支付租金，致房屋产权人收回涉案房屋，进而致本案双方当事人间的租赁合同不能继续履行，相应的责任应由杨俊承担。关于杨俊所称因张晓冉未依双方合同约定于2019年5月11日前支付下一季度租金，违约在先，且导致杨俊无资金向出租人支付租金，最终导致租赁合同解除，故应由张晓冉承担责任的意见，虽然张晓冉未依约于2019年5月11日前支付下一季度租金，但此前杨俊已有欠付房屋产权人租金的情形，且此前房屋产权人之一刘雅萍已向张晓冉一方明确表示因杨俊欠租欲收回涉案房屋，并提示张晓冉一方提前做好清场准备，故即使张晓冉确存迟延数日向杨俊支付租金的轻微违约行为，亦不足以构成张晓冉与杨俊之间租赁合同无法继续履行的根本原因。因此，对杨俊的上述意见，本院无法采纳。一审法院认定杨俊为双方租赁合同解除的责任方，并无不当。由此，杨俊应当将其收取的租赁保证金返还给张晓冉。关于张晓冉主张的装修损失，一审法院参考相关装饰装修合同纠纷案件的判决结果，并结合双方约定的租赁期限、双方过错程度、张晓冉实际损失、涉案房屋实际使用年限、装修租赁房屋范围等因素酌情确定杨俊应赔偿张晓冉装修损失25万元，尚属合理，可予维持。综上所述，杨俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，609.9元，由杨俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  彭 辰审 判 员  姚 跃二〇二一年三月十日法官助理  陈雅葳书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……