北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45064号原告：赵晓东，女，1986年7月3日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：张辰（赵晓东之夫），住北京市海淀区。被告：北京人冬企业管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观西大街9号院4号楼5层618。统一社会信用代码：91110114351637572J。法定代表人：佟海元，经理。委托诉讼代理人：李刚，北京市东清律师事务所律师。原告赵晓东诉被告北京人冬企业管理有限公司（以下简称人冬公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓东及其委托诉讼代理人张辰，被告人冬公司之委托诉讼代理人李刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵晓东向本院提出诉讼请求：1、判令人冬公司依照合同约定退还我居间服务费85480元；2、判令人冬公司以10万元为标准，按中国人民银行同期贷款利率，向赵我支付自我支付服务费用之日即2019年2月13日起至实际退还之日止的利息；3、判令由人冬公司支付本案诉讼费用。事实和理由：我、人冬公司与北京润溢源科技发展有限公司于2019年2月13日签订《北京市存量房买卖合同》，我与人冬公司签订《北京市存量服务承购经纪服务合同》。合同约定：我通过人冬公司购房，向人冬公司支付10万元居间服务费，并于2019年2月13日付清。2019年3月5日，我全款付清房屋的总房款后收房。2019年中，我发现涉案房屋已于2018年6月20日由售房人进行了抵押登记，且2019年9月被北京市第三中级人民法院查封，导致至今无法过户取得房产证。根据签订的《北京市存量房买卖合同》中第二条第4款与第五条第3款、第4款中明确约定该房屋未有抵押或限制转让等情形，且我与人冬公司签署的《北京市存量服务承购经纪服务合同》中第2条，乙方（人冬公司）未向我提供“查看意向房屋权属情况”的义务，并导致人冬公司违反合同第六条第3款“因乙方（人冬公司）过错导致与出卖人所签订的《北京市存量房买卖合同》无法履行的，甲方无需向乙方支付服务费用。如甲方已支付的，乙方应当在收到甲方书面退换要求之日起30日内将服务费用等相关款项退还甲方”，根据上述陈述，为了自己的维护合法权益，故诉至法院。人冬公司辩称，2019年2月13日，赵晓东与我公司签订了《北京市存量房屋承购经纪服务合同》（以下简称“承购合同”），我公司受托，为其提供北京润溢源科技发展有限公司（以下简称“出卖人”）所持有的房屋供其选择，赵晓东对该房屋认可，双方自行成交，赵晓东与出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”），买卖双方因出卖人未按合同约定时间为赵晓东办理不动产权证事宜，现对我公司提起诉讼，答辩如下：一、合同性质说明。赵晓东与我公司签订的承购合同，非“二手房买卖居间服务合同”，合同约定的主要内容为房屋购买前的服务应属于从合同，买卖合同是赵晓东与出卖人自行成交签定的应属于主合同，买卖合同中只有甲乙双方，并没有我司，买卖双方产生的纠纷应由赵晓东向出卖人主张权利，与我公司无关。二、赵晓东委托服务事项及完成标准。我公司通过外部兼职销售人员，与赵晓东接触，陪同其实地看房，提供相关的法律法咨询及告知，为其与出卖人沟通锁定意向房源，核查赵晓东相应资格，告知对应房屋权属情况，争取优惠价格等等。赵晓东对我公司服务无异议后，与我公司签订了《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，并支付了相关费用。（一）关于房屋价格情况。出卖人为了快速销售房屋，鼓励中介公司加大力度提供销售类别的服务，以“独家优惠”的形式给予了中介公司所介绍客户的专属折扣，折扣标准为8折、8.5折至8.8折不等，赵晓东在与我公司签订“承购合同”时，就已享受到房屋总价12%-15%的实际购房款（30-50万元）。这也是为什么赵晓东不直接去找出卖人所在售楼处（开发商售楼处）直接购买，而愿意选择与中介公司签订“承购合同”并支付费用的真实原因。如果赵晓东申请退还服务费用，是否应该补齐购房时的优惠差价？（二）承购合同约定的完成标准。承购合同第二条约定的我公司应承担的服务事项，我公司已全部完成，且赵晓东已收取房屋并入住，达到“上述服务事项以房屋交付为完成标准”的条件。按赵晓东与出卖人签订“买卖合同”相关约定，“应当在不动产转移登记完成并全款付齐后7日内前将该房屋交付给买受人。”按合同约定应该是办理不动产权证后并且付齐全款才应该收取房屋；赵晓东在未取得不动产权证时，仍然于2019年3月26日与出卖人协商办理收房手续，取得房屋钥匙，并装修入住，充分证明了赵晓东对房屋权属问题的了解，如果不了解，为什么明知还未办理不动产权证，就不按合同约定办理收房手续？（三）关于房屋权属情况。1、北京住建委相关法规及要求。依据“北京住建委”要求及房屋买卖的法律法规中，抵押状态下的房屋是可以/允许买卖的，且赵晓东购买房屋已经在北京海淀区不动产登记中心、房管局办理了网签手续。其在签定“承购合同”时，我公司已明确告知赵晓东该房屋已抵押的实际情况，买受人知晓并同意后，才与出卖人以自行成交方式签订的“买卖合同”。2、赵晓东与出卖人的买卖合同违约责任约定清晰。赵晓东与出卖人就该房屋在签订的买卖合同中，已经对出卖人对不能办理后期过户并取得不动产权证事宜进行了充分约定，买卖合同中明确约定了出卖人的违约责任，从而保障了赵晓东的利益。3、赵晓东已经收取了出卖人按合同违约标准支付的违约金，2020年1月19日至2020年9月29日期间，赵晓东累计收取违约金54162.03元。因出卖人原因导致逾期办理不动产权证，出卖人按照与赵晓东签定的合同，已支付且持续支付违约金，赵晓东也按合同约定收取了违约金，赵晓东与出卖人的合同关系，一直得到执行，出卖人出具了各类函件、担保，保证了赵晓东的权益。赵晓东对我公司的诉讼请求完全不合情理，没有理由再向我公司主张其他费用。三、“承购合同”中的我方权利义务。“承购合同”第五条第二项所约定的我方权利义务已全部完成，并未发生偏差。服各费用构成为：兼职渠道销售人员佣金、现场销售人员佣金、注册代办费用，扫邮的名典用，韧税，印花税、权证费、过户费、办理人员服务费、发票税费等等，共业的趣细10万元，不计算其他税费情况下，中介服务公司利润微薄。具体构成如下：1、兼职渠道销售及现场销售人员成本：每套5-6万元不等；2、注册代办、及6个月的记账服务费用：每套2500元；3、契税、印花税：约1.5-2万之间;4、权证费：500元；5、网签人员服务费：3000元；6、过户费：3000元；7、发票税费：3%，约3000元左右，未含其他税费。四、相关事件说明。针对该房屋2019年9月11日被查封事宜，赵晓东与其他同类型问题的产权人/公司已多次一起，与出卖人沟通、解决。出卖人对合同违约事宜所需承担的责任，全部接纳，并按合同约定的违约标准向赵晓东支付违约金，目前我公司所了解的情况如下：1、2018年3月，出卖人取得北京海淀区尚品园2号楼160套房屋的不动产权证。2、2018年4月，出卖人（实际控制人为该项目开发商）正式在该项目开发商所处售楼中心进行销售。同时委托各中介服务公司提供销售类别服务，我公司也在其列。我公司查验了相关不动产权证，并保留了原件照片，并无瑕疵。3、各中介公司（包括我司）陆续签订了30余份承购合同，这部分房屋在2018年内全部交付完毕且办理不动产权证。4、2018年6月27日，产权人公司将海淀区尚品园2号楼77套房产（包含本案涉及房屋）和北京世界福溢企业管理有限公司名下的位于北京金融世家（真武庙2条）7套房产抵押给中矿必拓投资有限公司。5、依据“北京住建委”要求及房屋买卖的法律法规中，抵押状态下的房屋是允许买卖的，且北京海淀区不动产登记中心、房管局的相关业务是可以正常办理网签手续的。鉴于此，各中介公司（包括我司）仍然积极通过渠道，为客户匹配满意房源，期间与赵晓东签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，并向其口头告知了房屋所处抵押情况，赵晓东知晓后，与出卖人以自行成交形式签订“买卖合同”，同时合同中明确约定了办理产权过户的时间安排及违约金标准。6、2019年9月11日，中矿必拓投资有限公司向北京市第三中级人民法院起诉，查封了抵押房产，案件号为（2019）京03民初450号。7、2019年9月下旬，赵晓东联合其他同类型问题的产权人/公司，与出卖人达成一致，由赵晓东方起草《担保协议》，出卖人同意并向每一位业主发起担保函，主要内容为：北京世纪正源房地产开发有限公司自愿对北京润溢源科技发展有限公司与业主签订的购房合同中的债务及义务承担连带责任。8、2019年12月，买卖双方及担保方达成一致，由赵晓东等业主们起草且同意形成备忘录，主要内容为：北京润溢源科技发展有限公司积极配合业主领取房屋发票、网签合同等材料。2019年12月31日前确认相关违约金支付安排，承诺2020年4月1日前开始办理不动产权证。9、2020年4月22日，买卖双方及担保方再次沟通，并出具承诺书，主要内容为：北京润溢源科技发展有限公司（尚品园77户产权单位）及北京世纪福溢企业管理有限公司（金融世家7户产权单位）承诺，如中矿必拓案件导致法院强制查封房产，由产权单位申请先行处置北京世纪福溢企业管理有限公司名下的金融世家7套房屋，不足以清偿的，由该产权单位负责清偿，确保北京润溢源科技发展有限公司名下的尚品园77户房屋受让方的合法权益。10、2020年1月19日至2020年9月29日，出卖人向赵晓东共计四次支付了违约金，累计金额54162.03元。11、2020年7月27日，买卖双方再次沟通，由出卖人出具通报函，再次将前述承诺事项进行说明。五、鉴于本文件前述说明，我公司观点如下：1、我公司为赵晓东完成了“承购合同”中所约定的服务事项（包括签订了网签合同）。赵晓东在未取得不动产权过户手续时，仍然办理了房屋交付手续，充分证明了赵晓东知晓房屋权属事宜，否则没有理由不按合同约定办理房屋交付手续。我公司已清晰明确的完成了服务事项，不应退还任何费用。2、我公司为赵晓东在购房时以独家优惠的形式取得近54万元的购房款优惠折扣，如果赵晓东申请退还费用，是否也应补齐优惠差价？3、赵晓东与我公司签订“承购合同”之后，买卖双方以自行成交方式签订买卖合同，因买卖双方产生的问题，我公司并无过错。过错方是出卖人，出卖人也对其过错认可，并出具了相关连带担保、承诺函等一系列文件，已经支付并且持续支付合同约定的违约金，赵晓东的实际利益得到充分的法律保护。4、另外，赵晓东和出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及“网签合同”明显属于阴阳合同，其两份合同的房屋成交金额相差巨大，系赵晓东为了逃税所签订的。5、就本案合同性质而言，赵晓东和出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同》属于主合同地位，而赵晓东和我司（被告）签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》属于从合同地位；如果赵晓东为了自己的权利应当起诉解除与出卖人签订的主合同《北京市存量房屋买卖合同》，而事实是赵晓东没有起诉出卖人解除合同，一方面起诉我司终止合同返还费用；而另一方面，赵晓东已经将房屋早就装修入住或出租收取租金，又持续收取出卖方的违约金；却把不能办理产权证过户的过错，强加在我司头上。6、本案的赵晓东起诉理由和事实，多次涉及出卖人（北京润溢源科技发展有限公司），并且是出卖人的违约行为导致不能办理产权证，出卖人能办理产权证，只是时间问题，在三中院执行（2019）京03民初450号判决书后，出卖人完全能给赵晓东办理产权证。7、如果赵晓东不向出卖人主张主合同权利，却收取违约金，我司向贵院申请追加出卖人也就是北京润溢源科技发展有限公司作为本案第三人参加诉讼，望贵院依法准许。综上，赵晓东不应再向我公司主张退还费用的诉求，我司不同意赵晓东的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：根据委托人（甲方）赵晓东与房地产经纪机构（乙方）北京众志天成房地产经纪有限公司（现更名为人冬公司）签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》（以下简称《承购合同》，赵晓东与人冬公司曾就购买意向房屋“北京市海淀区白家疃尚品园×号楼×号房屋”（以下简称涉案房屋）事宜达成协议，约定“第二条，委托服务事项及完成标准。甲方为了承购意向房屋，委托乙方提供下列服务：1、提供与意向房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询；2、初步核实购买方资格核验申请材料，如实填报核验信息；3、为甲方锁定意向房源；4、查看意向房屋权属情况；5、实地看房，核对房屋状况；6、按甲方需要报告服务进度信息；7、陪同甲方实地看房；8、协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。上述服务事项以房屋交付为完成标准……第四条，服务费用及支付方式。甲方应当在确定意向房源时，按人民币壹拾万元/套的标准向乙方缴纳，是否缴纳服务费以乙方开具的收据为证，服务费为大包形式，包括从签约至最终过户结束全部费用，包含中介服务费、注册公司代办费、六个月记账服务费、契税、印花税、权证费、过户费、人员服务费等……第六条，违约责任。如因乙方过错导致与出卖人所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的，甲方无需向乙方支付服务费用。如甲方已经支付的，乙方应当在收到甲方书面退还要求之日起30日内将服务费等相关款项退还甲方……第七条，合同解除。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……”。本案中，人冬公司自认可已收到《承购合同》所载10万元服务费。根据《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》，该合同文本未显示签订日期），北京润溢源科技发展有限公司（出卖人，以下简称润溢源公司）与北京秋辰科技有限公司（买受人，赵晓东系该公司法人）曾就涉案房屋买卖事宜达成协议，约定北京秋辰科技有限公司购买涉案房屋。赵晓东自述已于2019年3月26日收房并使用至今。再据在案（2019）京03民初450号民事判决书，润溢源公司曾涉及民事纠纷。案件中查明润溢源公司曾与案外公司签订《主债权及不动产抵押合同》，以包含涉案房屋在内的尚品园77处房屋为债权抵押担保；生效判决书判决润溢源公司应向案外公司偿还借款并支付逾期利息、律师费、诉讼财产保全责任险费用，案外公司对《主债权及不动产抵押合同》所涉及的抵押物（包含涉案房屋在内的尚品园77处房产）折价或拍卖、变卖的价款在抵押担保范围内对判决第一至四项确定的债权享有优先受偿权。本院认为，其一、虽涉案房屋存有抵押登记，但系因润溢源公司与案外公司民间借贷纠纷所致，涉案房屋作为《主债权及不动产抵押合同》项下担保物有被折价或拍卖、变卖的风险，赵晓东与润溢源公司之间的《房屋买卖合同》是否确已无法履行仍属待定状态。其二、双方间《承购合同》中约定“如因乙方过错导致与出卖人所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的，甲方无需向乙方支付服务费用。如甲方已经支付的，乙方应当在收到甲方书面退还要求之日起30日内将服务费等相关款项退还甲方……”，故在《承购合同》所约定退款条件尚未成就、《承购合同》之合同目的是否确实无法实现均存疑问的情况下，赵晓东要求返还服务费，于法无据，本院不予支持。赵晓东可待约定条件成就或法定情形出现后再行主张权益。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回赵晓东的全部诉讼请求。案件受理费九百六十八元五角，由赵晓东负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵倞二〇二一年三月二十五日书记员  刘刚