徐州市铜山区人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏0312民初2148号原告：深圳市国贸物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖路3005号国贸商业大厦5楼A-M。法定代表人：范维平，该公司执行董事。被告：王建国，男，1977年7月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告深圳市国贸物业管理有限公司诉被告王建国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理，深圳市国贸物业管理有限公司的诉讼请求为：1、判令王建国给付S38号楼101室2018年3月8日至2020年3月7日物业管理费29623元、公摊电费144.4元、公摊水费383.2元，共计30150.6元；2、判令王建国支付逾期付款的滞纳金5216元（以30150.6元为基数，按日万分之五，自2018年4月7日起至2019年3月19日暂计算为5216元，并计算至实际给付之日止）；3、判令王建国支付律师费2960元；4、王建国承担本案诉讼费。事实与理由：2012年8月1日，深圳市国贸物业管理有限公司与开发商深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司签订了《深物业•半山御景项目前期物业服务合同》，约定由深圳市国贸物业管理有限公司负责对该所开发的半山御景项目提供前期物业管理服务。2017年9月12日，王建国与深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同号：TS59661),购得位于徐州市铜山区华山路6号半山御景（南区）S38号楼101室房屋，建筑面积453.78㎡,系深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司所服务的小区业主。根据《深物业•半山御景项目前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及补充协议的相关约定，深圳市国贸物业管理有限公司有权向王建国收取物业管理服务费[标准为3.2元/月•平方米（建筑面积）]及公共能耗分摊费用，如王建国逾期付款，可按每日万分之五加收滞纳金。协议生效后，深圳市国贸物业管理有限公司依约向王建国提供了物业管理服务，但王建国未向深圳市国贸物业管理有限公司缴纳物业管理费、公摊水电费，且深圳市国贸物业管理有限公司多次上门及书面催缴，均无效果。经审理，本院于2019年9月26日作出（2019）苏0312民初4115号民事判决书，认为深圳市国贸物业管理有限公司与王建国均认可半山御景（南区）S38号楼101室房屋因王建国与开发商对上房问题存在争议，尚在交涉中，故争议房屋并未实际交付买受人。按照《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，深圳市国贸物业管理有限公司要求王建国承担半山御景（南区）S38号楼101室房屋物业费、公摊水电费等没有事实和法律依据，本院不予支持。深圳市国贸物业管理有限公司对该判决不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，该院认为涉案房屋是否交付是争议焦点，应追加深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼，以便查明涉案房屋是否交付，故于2020年12月28日作出（2019）苏03民终8775号民事裁定书，撤销（2019）苏0312民初4115号民事判决书，发回本院重审。另查明，本院于2020年5月7日受理了王建国与深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司、深圳市物业发展（集团）股份有限公司商品房买卖合同纠纷一案，王建国的诉讼请求为：1、判令深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司为王建国办理坐落于半山御景S42号楼-101号的住宅房屋的房屋所有权登记手续，将房屋所对应的住宅建筑面积457.86平方米转移登记到王建国名下；否则赔偿王建国损失，暂计地下室部分差价款815493元（差价款按照购房款3022922元除以购房发票载明的面积457.86平方米得出均价，扣除2500元，乘以地下室面积198.79平方米）。2、判令深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金，自约定的交房日期2017年10月1日起，按照日万分之1.5向王建国支付违约金，违约金计算至实际将房屋修复并交付给王建国之日止（截至2020年2月29日暂计为399479元）。3、判令深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司将半山御景S42号楼-101号入户门更换为钢制防盗门，或赔偿王建国自行更换的费用损失50000元。4、判令深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司为王建国提供符合规划指标要求的2个配套机动车位及2个非机动车车位。5、判令深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司修复王建国购买的坐落于半山御景S42号楼-101号的住宅房屋，并将该房屋交付给王建国。6、判令深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司承担王建国支出的律师代理费60000元。7、判令深圳市物业发展（集团）股份有限公司对上述第一、二、三、六项诉讼请求承担连带责任。8、本案诉讼费用由深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司、深圳市物业发展（集团）股份有限公司承担。事实和理由：2017年7月21日，王建国与深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王建国购买半山御景S42号楼101室房屋，房屋用途为住宅，预测建筑面积457.32平方米，购房款3022922元，深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司应当于2017年9月30日前向王建国交付商品房。合同签订后，王建国按照合同约定，及时足额地向深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司支付了全部购房款，履行了合同义务，但深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司至今未能向王建国交付该房屋。深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司提供给王建国的商品房预销售合同网上登记备案证明，载明S42-0-101建筑面积457.32平方米，套内建筑面积445.58平方米，分摊建筑面积11.73平方米。深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司向王建国提供的铜山区预购商品房预告登记申请书房屋状况S42-0-101合同备案号2017072170020；总层数3层；建筑面积457.32；设计用途住宅。开发商提供给原告的不动产首次登记权属证明并经向有关部门查询，不动产登记簿显示，王建国购买的商品房建筑面积为“258.66平方米”，在附记当中显示“附属设施S42号楼地下室0-101，面积198.79平方米”，与合同约定的住宅建筑面积差距甚大。深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司在房屋销售过程中采取隐瞒事实真相的欺诈方式，在未告知王建国真实情况下，将非计容的、没有交纳土地出让金的地下室、车位作为房屋建筑面积进行销售；深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司在开发过程中，妄图骗取国家主管机关的登记，将没有交纳土地出让金的非计容面积登记为建筑面积，若其得逞，将会造成国有资产的大量流失，严重损害国家利益和购房人的利益。深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司的上述行为严重违反了双方合同约定，已构成违约，依法应承担继续履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任。深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司系一人有限公司，深圳市物业发展（集团）股份有限公司系其唯一法人股东，按照公司法有关规定，应与深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司承担连带责任。该案于2021年2月3日作出（2020）苏0312民初3487号民事判决，判令深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司于该判决生效之日起二十日内为王建国办理涉案房屋半山御景S42号楼-101号的所有权登记手续，驳回王建国的其他诉讼请求。其中，对于王建国诉请的逾期交房违约金问题，本院认为《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件，深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司在约定的交付时间时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，涉案房屋符合交付条件；第十一条第（二）项约定了交付时间和手续：出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人不得以未收到交付通知书为由，要求出卖人承担逾期交付的违约责任。根据以上内容可以看出，出卖人有义务按照约定时间通知买受人办理上房手续，同时买受人在未收到通知书的情形下，买受人既有权利也有义务到出卖人处办理交付手续或者了解掌握交付进度。这既是基于履行合同约定的内容，也便于维护买受人的权益。又根据附件十一补充协议第四条第4项、第5项，王建国房屋出现的问题属于除地基基础和主体结构外的质量问题，不影响房屋交付，故王建国主张逾期交房违约金不予支持。王建国对（2020）苏0312民初3487号民事判决书不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，目前该案二审尚未审结。本院认为：本案争议焦点为深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司是否已将涉案房屋交付给王建国，在此基础上判断王建国应否交纳物业费等相关费用。2017年7月21日，王建国与深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，约定王建国购买半山御景S42号楼101室房屋及S38号楼101室房屋，两份合同约定的上房时间相同。王建国就半山御景S42号楼101室房屋向本院提起诉讼，案号为（2020）苏0312民初3487号，认为深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司一直未按约定交付涉案房屋，故其中一项诉请就是要求深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司支付逾期上房违约金，本院就该案已经进行实体审理，驳回了王建国的该项诉请，现王建国对（2020）苏0312民初3487号案件已经提起上诉，二审尚未审结。因王建国在（2019）苏0312民初4117号案件与（2019）苏0312民初4115号案件中的答辩意见一致，认为深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司没有交付两套房屋，故本案应驳回深圳市国贸物业管理有限公司的起诉，深圳市国贸物业管理有限公司可待王建国与深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司、深圳市物业发展（集团）股份有限公司商品房买卖合同纠纷二审审结后再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告深圳市国贸物业管理有限公司的起诉。原告预交的案件受理费758元，由本院退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘 娟人民陪审员  陈冬梅人民陪审员  仇 彬二〇二一年三月十六日书 记 员  张欣然