湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘08民终2号 上诉人(原审原告)：张家界鑫百城置业有限公司，住所地：张家界市永定区金穗花园5幢1101房。 法定代表人：金楚云，执行董事。 委托诉讼代理人：刘江战，湖南向法律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：胡江，男，1976年8月7日出生。 汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：龚云亮，男，1984年9月12日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 原审第三人：龚云亮，男，1984年9月12日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 上诉人张家界鑫百城置业有限公司（以下简称“张家界鑫百城公司”）因与被上诉人胡江及原审第三人龚云亮商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人张家界鑫百城公司上诉称，1.请求撤销原审判决，支持张家界鑫百城公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由胡江承担。事实及理由：一审判决认定事实错误。一、胡江辩称无需支付房价款的理由是其与张家界鑫百城公司口头约定房价款由胡江直接支付给龚云亮，张家界鑫百城公司再从龚云亮分红款中抵扣的辩解不能成立：1.张家界鑫百城公司与胡江就案涉房价款的支付与否，从未有过口头约定；2.就案涉房屋取得的方式，胡江在2019年7月律师函中的陈述与其在本案一审庭审中的陈述相互矛盾；3.案涉房价款的支付方式为一次性支付，当时张家界也无限购政策，胡江与龚云亮之间不具有为规避限购政策或为了按揭贷款而指定他人代签合同的理由；4.胡江在2017年欲解除与张家界鑫百城公司签订的商品房预售合同。胡江对案涉房屋买卖合同权益主张陈述的事实前后矛盾，且就其抗辩理由提交不出任何证据来证明，胡江与龚云亮恶意串通，虚构事实。二、龚云亮对案件事实作虚假陈述，龚云亮在2019年律师函中主张案涉房屋为自己所有，其是案涉房屋真正权利人，而在庭审中又认可胡江是真正权利人，前后陈述的事实存在矛盾；若案涉房屋系公司以股利分红的形式分配给龚云亮，龚云亮完全可以自己的名义登记签订2套房屋买卖合同，无须借用胡江的名义，其所述事实不符合逻辑推理。三、游某涉嫌作假证，一审判决采信错误。游某与龚云亮之间具有利害关系，且就其证明内容不能作出合理说明，游某自2017年3月份离开公司后便没有时间或机会与金楚云一起再开股东会议讨论胡江房屋款事宜。四、商品房预售合同约定一次性支付房款，不能得出胡江无需支付房价款或用龚云亮分红款抵扣房价款的结论。1.从胡江欲解除购房合同的行为可证实案涉合同的真正权利人为胡江，而不是龚云亮；2.胡江自离开公司后便消极对待合同履行；3.张家界鑫百城公司未及时主张房价款是因胡江离开公司而导致无法联系；4.张家界鑫百城公司与胡江在商品房预售合同中没有特别约定无需支付房价款，事后也未达成任何的变更履行协议，一审判决认定事实依据不足。 被上诉人胡江辩称，刚开始张家界鑫百城公司三股东每人拿楼顶半个单元，龚云亮拿的是东头第二套，游某因没有在公司上班了，所以没拿房子。转让协议中约定龚云亮与游某每人各有一套安置房和100万元现金。龚云亮和胡江拿的房子都没有付钱，是因为说好了从龚云亮的分红里抵扣。现在住宅已经卖完了，张家界鑫百城公司是有钱分的，公司一直没有分红，才导致出现本案纠纷。案涉房屋之所以登记在胡江名下，是为了让胡江挣取差价。 原审第三人龚云亮述称的意见与被上诉人胡江的辩称意见一致。 张家界鑫百城公司向一审法院起诉请求：1．判令胡江立即支付张家界鑫百城公司房价款人民币379184元并承担违约金和赔偿金300000元；2．本案诉讼费由胡江负担。在庭审过程中，张家界鑫百城公司将第一项诉讼请求变更为：判令胡江支付房价款379184元，并自2017年6月23日起以379184元为基数按照日万分之四标准支付逾期违约金直至房价款付清之日止（其中2017年6月23日至2020年10月16日期间违约金为183676元）。 一审法院认定如下事实： 一、双方当事人无争议的事实 1．2017年1月12日，公司法定代表人龚云亮变更为金楚云，公司监事为游某。2017年7月31日，张家界兴百城置业有限公司变更为张家界鑫百城置业有限公司，公司有三个股东，龚云亮，认缴出资400万元，持股比例：25％；游某，认缴出资80万元，持股比例：5％；金楚云，认缴出资1120万元，持股比例：70％。 2．2017年6月22日，张家界兴百城置业有限公司与胡江签订《张家界市商品房预售合同》，将张家界兴百城置业有限公司开发的张家界美食城项目中的第1幢1单元10层1-1002号卖给胡江，该商品房单价为（人民币）每平方米4090元，总金额379184元。双方约定付款方式及期限为一次性付款，首付款（含定金）￥379184元于本合同签订之日支付。双方还约定了买受人逾期付款的违约责任房屋逾期交房的违约责任及其他事项。 3．2019年7月25日，胡江及第三人龚云亮向张家界鑫百城公司及其法定代表人金楚云发送律师函，律师函提出，张家界鑫百城公司单方面取消胡江和第三人龚云亮网签备案的两套房屋并将该两套房屋处于可出售状态，要求张家界鑫百城公司重新办理网签备案手续，不得擅自出售并在收到律师函之日起十五日内向胡江和第三人龚云亮办理房屋交付手续。胡江是第三人龚云亮的姐夫。 4．2020年2月17日，张家界鑫百城公司以商品房预售合同纠纷将胡江起诉至法院，请求解除双方签订的《张家界市商品房预售合同》，法院于2020年4月24日作出（2020）湘0802民初335号民事判决书，判决如下：驳回张家界鑫百城置业有限公司的诉讼请求。 5．2017年1月10日，张家界合作房产咨询有限公司作为甲方与龚云亮作为乙方及游某作为丙方签订《股权转让协议》，将衡阳兴百城投资有限公司将剩余30％股权全部转入到张家界兴百城置业有限公司后，甲方承诺将张家界兴百城置业有限公司30％的股权转让给乙方25％、丙方5％。又及在该股权协议签订之前，澧水广场项目收入其中810万元本金归还金楚云本人，而后张家界兴百城全部资产分别由金楚云70％，乙方25％，丙方5％，同时甲方承诺待项目资金结余后给乙方和丙方每人限各借支张家界兴百城置业有限公司100万作为安家费，并暂提供每人一套住宅，该资金及住宅从今后项目利润分成中扣除，并及时返还给公司，……．。 二、双方当事人有争议的事实 张家界鑫百城公司认为，胡江的购房款不是第三人龚云亮的分红款，应该由胡江支付。胡江及第三人龚云亮认为，该款是公司股东同意的，应从第三人龚云亮分红中扣除。张家界鑫百城公司为证明自己的主张，提交《张家界市商品房预售合同》及罗文治出庭作证予以证实。胡江为证明自己的主张，提交《股权转让协议》及张家界鑫百城公司公司监事游某出庭作证予以证实。一审法院认为：从张家界鑫百城公司提交《张家界市商品房预售合同》来看，是在签订合同当日一次性交付房款，胡江没有交付房款，根据生活经验及生活常识，张家界鑫百城公司应当要求胡江办理相应手续，如写欠条或者就该房款的交付作出明确约定；从罗文治出庭作证的证言来看，只能证明罗文治陪同胡江于2017年9月份去房管局办理过退房手续，因胡江的妻子未到场而没有办成的事实，但并不知道胡江为什么没有交房款及因什么原因退房。从胡江提交的《股权转让协议》及张家界鑫百城公司公司监事游某出庭作证的证言来看，公司共有三个股东，股东就房子分配的事做过多次协商且将分配变化过程叙述清楚，且张家界鑫百城公司与胡江及第三人龚云亮签订购房合同系同一天，第三人龚云亮就退房事由作出的说明理由符合常理及张家界鑫百城公司延至2019年7月份到房管局单方面解除胡江和第三人龚云亮的房屋网签后，张家界鑫百城公司提交的胡江和第三人龚云亮就张家界鑫百城公司解除房屋网签的事实发出的律师函的内容来看，各证据及证言之间能够相互印证。故一审法院认为，胡江辩称的该购房款应该从第三人龚云亮的分红款中扣除的辩称理由成立，予以认可。 原审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，不能提供的，应当承担不利的法律后果。从法院查明的事实来看，胡江的购房款应该由张家界鑫百城公司从第三人龚云亮的分红款中予以扣除，双方均应当按当时合同（口头）约定履行各自的权利和义务。张家界鑫百城公司辩称：在公司股权分红条款尚未成就的情况下，公司股东就占有公司财产，损害了公司权益和其他债权人的权益。法院认为，经过全体股东的同意，对公司的财产进行处置，不存在损害公司的权益；至于是否损害了其他债权人的权益，因为公司没有提交其他证据，证明公司是否盈利还是资不抵债，没有证据予以证实。即使损害了其他债权人的权益，是另一种法律关系，由被损害的债权人提起撤销之诉，故对张家界鑫百城公司辩称理由不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回张家界鑫百城置业有限公司的诉讼请求。案件受理费10592元，适用简易程序减半收取5296元，由张家界鑫百城置业有限公司负担。 二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，张家界鑫百城公司提出异议，认为证人游某证言是虚假的，不应采信，对该异议将在判决说理部分进行综合评判，胡江、龚云亮对一审查明的事实未提出异议，对双方当事人无争议的其他事实，二审予以确认。 本院认为，张家界鑫百城公司与胡江对双方签订的《张家界市商品房预售合同》及所涉房屋现处于网签状态的事实均无异议，但对案涉购房款的支付方式各执一词。在张家界鑫百城公司与胡江于2017年6月22日签订的《张家界市商品房预售合同》中约定购房款的支付方式是在合同签订之日一次性支付全部购房款。张家界鑫百城公司主张胡江应按该合同约定支付购房款，但若按合同约定，则购房款应于合同签订之日就付清。众所周知，房屋买卖交易中，出让方的目的就是取得房屋对价，然在案涉购房款至今仍分文未付的情况下，张家界鑫百城公司便为其办理网签手续，与交易习惯不符，且张家界鑫百城公司未对其不符合交易习惯的行为作出合理解释。另外，张家界鑫百城公司除在2020年2月份起诉请求解除双方签订的《张家界市商品房预售合同》以外，没有证据显示张家界鑫百城公司在2017年6月22日签订合同之后至2020年2月另案起诉前曾向胡江主张过购房款，亦与商品房买卖交易习惯及双方合同约定不符。至于双方签订合同之后近三年的时间张家界鑫百城公司未曾主张购房款及购房款为何至今未付的原因，胡江、龚云亮抗辩称系因股东之间已达成口头协议，购房款从龚云亮的分红款中扣除，并提交了《股权转让协议》以及张家界鑫百城公司监事游某的证言予以证实，上述证据与张家界鑫百城公司提交的胡江、龚云亮向其发送律师函的内容能够相互印证，应予采信，胡江、龚云亮的抗辩理由亦符合情理。综上，原审认定胡江的购房款应该由张家界鑫百城公司从龚云亮的分红款中予以扣除并无不妥，应予支持。张家界鑫百城公司的上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，张家界鑫百城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定之规定判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10592元，由张家界鑫百城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭建民 审判员  刘利利 审判员  杨 芳 二〇二一年三月二十六日 法官助理赵丹 书记员李苹源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。