江苏省苏州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏05行终572号 上诉人（原审原告）吴坚，性别××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）卞冬明，性别××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）熊启华，性别：××，××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）张凤美，性别××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）乔浪，性别××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）任银孟，性别：××，××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）孙爱标，性别××年××月××日生，××族。 上述七上诉人诉讼代表人吴坚、卞冬明，即本案上诉人。 上诉人（原审原告）沈若谷，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人沈建民，住浙江省德清县，系沈若谷父亲。 委托代理人杨卫群，性别，住浙江省德清县，系沈若谷母亲。 上诉人（原审第三人）苏州九天文化发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金枫路216号（东创科技园B331室）。 法定代表人邢彬，执行董事。 委托代理人芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）苏州市吴中区住房和城乡建设局，住所地江苏省苏州市吴中区吴中东路169号。 法定代表人汪庆丰，局长。 委托代理人颜国庆，江苏百年英豪律师事务所律师。 委托代理人孙以乔，江苏百年英豪律师事务所律师。 上诉人吴坚、卞冬明、张凤美、沈若谷、熊启华、乔浪、任银孟、孙爱标及苏州九天文化发展有限公司因撤销城建行政行为一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年2月14日，苏州市吴中区住房和城乡建设局（下称吴中区住建局）针对苏州九天文化发展有限公司（下称九天公司）作出2018第006号《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，主要内容是九天公司开发建设的熙金广场1#-5#商业楼工程已通过交付使用备案。吴坚等八人系苏州市吴中区木渎镇熙金时尚娱乐广场商铺的购买人。商品房买卖合同签订时间在2016年、2017年，均已取得不动产权登记，八人中最晚取得不动产权登记的是熊启华，时间为2019年4月12日。 原审另查明，吴坚、熊启华、卞冬明、张凤美、沈若谷、乔浪等六人诉苏州市自然资源和规划局、九天公司行政规划确认一案，苏州市姑苏区人民法院于2019年10月8日立案受理。2020年3月23日，该院作出（2019）苏0508行初418号行政判决，确认原苏州市规划局于2017年11月10日所作苏规吴（2017）合字第0098号《建设工程规划核实合格证》的行为违法。该判决认定：对涉案建设工程进行规划验收时无相关部门配套绿地指标踏勘审查意见，仅依据工程竣工图等资料作出规划核准，不符合规定，部分程序违法、证据不足，涉案规划核实证应予撤销，但因撤销会给社会公共利益造成重大损害，故确认违法，不予撤销。吴坚等六人不服判决，上诉至苏州市中级人民法院。该院于2020年8月19日作出（2020）苏05行终245号行政判决，驳回上诉，维持原判。 审理中，吴坚等人陈述，其购买的商铺均是按合同约定时间交付的，大概分三批，时间分别在2016年12月30日、2017年6月30日和2017年10月30日，但是系开发商违约提前交房。其起诉苏州市自然资源和规划局的案件立案后，凭借受理通知书于2019年10月23日至吴中区住建局处调取了全套资料，才发现熙金广场验收过程中存在重大问题，也就是在当天才知道涉案交付使用通知书，此前没有看到过。九天公司表示，熙金广场商铺确实按合同约定在其取得商品房交付使用通知前交付给购房人，其与购房人签订了补充协议和交房确认书，但交房时其明确告知了购买人房屋尚不具备交付使用条件。吴中区住建局称，其收到备案申请材料后到现场踏勘的，但没有保留现场材料。其认为备案材料齐全，就在吴中区政府网站上进行了公示，公示期内没有收到异议，才正式作出交付使用通知。 经原审法院要求，吴中区住建局提供了苏州市吴中区城建档案馆档案资料查询登记表，显示吴坚于2019年10月23日至档案馆查阅了涉案项目竣工验收全部资料。 原审法院认为，根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第三条及苏州市建设局苏建开[2009]6号《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》第一条规定，吴中区住建局作为房地产开发主管部门，负责吴中区行政区域内商品房交付使用的监督管理，系本案适格被告。关于吴坚等八人是否可以共同起诉的问题，吴坚等八人均是熙金广场商铺的业主，系吴中区住建局作出商品房交付使用通知行为的利害关系人，可以作为共同原告起诉要求撤销涉案行政行为，吴中区住建局认为吴坚等八人应分别起诉的抗辩意见不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条规定，原审法院不予采纳。关于本案是否超过起诉期限的问题，吴坚等购房人并非涉案行政行为的相对人，起诉期限应从其知道或应当知道行政行为内容之日起计算最长不超过一年，根据吴坚等八人和九天公司陈述，结合相关民事判决书可知，九天公司在取得商品房交付使用通知前就已经将房屋交付给了购房人，吴坚等购房人在收房时并未看到商品房交付使用通知，吴坚等称系在调取涉案建设项目全部资料后才知道涉案交付使用通知具有合理性，原审法院予以采纳，故本案起诉未超过起诉期限。 《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第七条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时向房地产开发主管部门办理交付使用备案，并提交以下证明文件：（一）商品住宅建设工程通过竣工验收备案证明；（二）配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件或者投入使用意见；（三）前期物业管理协议以及房产行政主管部门出具的物业管理用房落实的证明文件；（四）《房地产开发项目手册》；（五）法律、法规、规章规定的其他证明文件。根据该管理办法第八条、第九条及《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》（苏建开[2009]6号）第四条、第六条规定，房地产开发企业向房地产开发主管部门办理交付使用备案时，除《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定提交的有关证明文件外，还应提交房产测绘实测成果报告。房地产开发主管部门应当自收到房地产开发企业提交的交付使用备案文件之日起10日内组织现场踏勘，备案文件资料不全或踏勘现场不合格的，书面告知备案申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。资料齐全、现场踏勘合格的，应当在网上公示。公示期内无异议的，颁发《苏州市商品房交付使用通知书》。《吴中区商品房交付使用备案实施细则（暂行）》（吴政办[2008]12号）第十条规定，房地产开发企业申请办理商品房交付使用备案手续时应根据批准的规划文本和其他有关规定，其房屋以及配套设施和配套工程已经通过相关部门的验收备案，并提供相关证明文件或投入使用意见：（一）建设工程通过规划部门的验收（包括绿化率、绿地景观、汽车停车位、道路等）；（二）建设工程通过建设部门的竣工验收备案；（三）消防设施通过消防部门的验收；（四）各项污染防治措施经环保部门验收通过；雨水、污水实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统，由环保部门、水利水务部门验收通过。暂无条件的，应经环保部门同意后，采取临时性措施；（五）开发项目用地通过国土资源部门的验收；（六）生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水，通过区水务部门的验收备案。……（二十三）备案机关认为需要房地产开发企业出示的其他资料及其他必备文件。本案中，从吴中区住建局提交的交付使用备案资料看，结合吴坚等提交的证据，原审法院分析认定如下：首先，作为交付使用备案必备基础材料之一的《建设工程规划核实合格证》已被苏州市姑苏区人民法院确认违法，并经苏州市中级人民法院二审予以维持，可见建设工程规划验收时无相关部门绿地指标踏勘审查意见系事实，吴中区住建局在本案中就有关绿化部分也仅仅提交了竣工图纸，故有关配套绿地建设符合规划依据不足。其次，吴中区住建局提交的雨、污水接纳审批表上仅仅加盖了“苏州市吴中区木渎镇污水处理厂”公章，管网科意见一栏注明“否”，领导意见一栏注明仅有“沈丹”签字字样，无任何其他意见，按照规定，雨水、污水实行分流，应当经环保部门、水利水务部门验收通过，上述审批表不能证明涉案建设项目雨、污水分流通过了验收。再次，吴中区住建局虽然在吴中区商品房交付使用备案表上记载“经现场踏勘，基本符合交付条件”，但并无现场踏勘人员签名，也无现场踏勘记录、照片等必要的证据材料，无法证明吴中区住建局在收到备案申请后组织了现场踏勘。第四，吴中区住建局提交的公示材料仅能证明公示内容，无法证明公示的载体和具体时间，也就无法证明吴中区住建局是否实际履行了公示程序。公示材料落款时间是“2018年2月11日”，吴中区商品房交付使用备案表“备案意见”一栏载明备案文件于2018年2月11日收讫，也即吴中区住建局同日收讫备案材料，同日进行查勘，同日进行公示，其备案程序是否到位令人生疑。综上，吴中区住建局针对涉案建设工程项目作出商品房交付使用通知，部分程序违法、证据不足，依法应予撤销。鉴于熙金广场早已交付使用，不动产权利转移登记也已完成，如撤销交付使用通知行为，将导致已取得的权利及衍生法律关系处于新的不确定状态，造成社会资源的极大浪费，属于会给社会公共利益造成重大损害的情形。因此，原审法院对涉案交付通知书确认违法，但不撤销。吴中区住建局可会同有关主管部门对九天公司不符合交付使用备案条件的行为责令采取相应补救措施。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决确认吴中区住建局于2018年2月14日作出的2018第006号《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》违法。一审案件受理费人民币50元，由吴中区住建局负担。 上诉人吴坚、卞冬明、张凤美、沈若谷、熊启华、乔浪、任银孟、孙爱标上诉称，1.熙金广场整个项目建筑为几百户散户、九天公司及其股东持有,不存在所谓的“国家利益”、“社会公共利益”的情况。而熙金广场项目几百户散户委托上诉人强烈要求撤销该商品房交付通知书,上诉人根本不愿意持有一个表面上看起来合法,但实质上是街道顶棚、绿化、水、电、公共区域基础设施等配套严重缺失、价值严重减损且无法正常营运的不合格商铺,不存在损害“社会公共利益”。九天公司及其股东的利益更谈不上“社会公共利益”,撤销交房通知书,使其通过违法手段持有的房产权利处于不确定状态,正是其应承担的法律后果,更谈不上损害“国家利益”。2.商品房交付通知书不予撤销,只会放任九天公司今后还会同样利用权力,为开发商各个违法环节开绿灯,以既成事实的方式颁发违法的商品房交付通知书,侵害国家利益和社会公共利益及买受人业主利益,放任九天公司以木已成舟的方式规避法律的追究,在开发过程中,侵占国家利益和社会公共资源,损害业主利益。3.不撤销商品房交付通知书，九天公司可以继续凭借这违规的交房通知书,以产权已经合法转移为由,拒绝业主提出要求其按该项目规划设计要求,对顶棚、绿地、水、电、公共配套设施等烂尾工程进行继续完成施工,上诉人及几百户业主的利益就根本得不到保障。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。 上诉人九天公司上诉称，一、即使《建设工程规划核实合格证》已被生效判决确认违法，被上诉人根据《建设工程规划核实合格证》作出商品房交付通知书并不存在违法的情形，因为被上诉人只需核查材料是否齐全即可，在被上诉人核查材料已经齐备的情况下，已经尽到法定职责，作出商品房交付通知书完全符合法律规定。二、原审法院并未就雨、污水接纳审批表等部分进行询问，而直接进行认定，损害了九天公司的权利。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人吴中区住建局答辩称，对于原审法院认定的涉案建设项目的雨、污水分流验收、现场踏勘资料、公示程序等问题持保留意见。被上诉人坚持认为吴坚等人提出的本案诉讼超出起诉期限。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第八条、第九条及《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》（苏建开[2009]6号）第四条、第六条规定，房地产开发企业向房地产开发主管部门办理交付使用备案时，除《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定提交的有关证明文件外，还应提交房产测绘实测成果报告。房地产开发主管部门应当自收到房地产开发企业提交的交付使用备案文件之日起10日内组织现场踏勘，备案文件资料不全或踏勘现场不合格的，书面告知备案申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。资料齐全、现场踏勘合格的，应当在网上公示。公示期内无异议的，颁发《苏州市商品房交付使用通知书》。《吴中区商品房交付使用备案实施细则（暂行）》（吴政办[2008]12号）第十条规定，房地产开发企业申请办理商品房交付使用备案手续时应根据批准的规划文本和其他有关规定，其房屋以及配套设施和配套工程已经通过相关部门的验收备案，并提供相关证明文件或投入使用意见：（一）建设工程通过规划部门的验收（包括绿化率、绿地景观、汽车停车位、道路等）；（二）建设工程通过建设部门的竣工验收备案；（三）消防设施通过消防部门的验收；（四）各项污染防治措施经环保部门验收通过；雨水、污水实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统，由环保部门、水利水务部门验收通过。暂无条件的，应经环保部门同意后，采取临时性措施。（五）开发项目用地通过国土资源部门的验收。（六）生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水，通过区水务部门的验收备案。……（二十三）备案机关认为需要房地产开发企业出示的其他资料及其他必备文件。经核查，涉案建设项目交付使用备案存在《建设工程规划核实合格证》被撤销、现场踏勘缺少证据证实、履行公示程序存疑等问题，故原审法院认定吴中区住建局针对涉案建设工程项目作出的商品房交付使用通知，部分程序违法、证据不足，并无不当。关于该商品房交付使用通知是否应该撤销的问题，考虑到涉案建设工程项目已完成不动产登记，直接撤销上述该商品房交付使用通知，将导致后续行政、民事法律关系重新处于不确定状态，属于对社会公共利益造成重大损害的情形。原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决确认被诉规划核实行为违法，同时要求被上诉人可会同有关主管部门对九天公司不符合交付使用备案条件的行为责令采取相应补救措施，本院予以维持。 综上，上诉人吴坚、卞冬明、张凤美、沈若谷、熊启华、乔浪、任银孟、孙爱标及九天公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人吴坚、卞冬明、张凤美、沈若谷、熊启华、乔浪、任银孟、孙爱标负担25元，由上诉人苏州九天文化发展有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  陈芝颖 审判员  姜雨昊 审判员  赵 芬 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张 雷