浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终92号 上诉人（原审原告）：项金桔，女，1982年4月22日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：王俊昇，台州市黄岩区桔乡法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：林玉琴，女，1964年5月10日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：李青正，男，1958年5月28日出生，汉族，住台州市黄岩区。系被上诉人丈夫。 上诉人项金桔因与被上诉人林玉琴租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2020）浙1003民初5870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 项金桔上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定的事实有误。2020年3月13日，被上诉人林玉琴将自己享有的坐落在黄岩区××街道××路××号店面的四间房屋租赁给上诉人，租赁费为每年110400元整，并交纳租赁保证金2000元。合同签订后，上诉人在经营过程中，经被上诉人同意，上诉人于2020年9月12日终止了租赁关系，被上诉人与其他经营户重新签订了一份租赁合同。但被上诉人在与上诉人结算房租时，又收取了上诉人5200元，租赁合同的保证金2000元又没有退还，经双方交涉未果。但一审法院审理认为：第一期租期为2019年2月14日至2020年2月13日止。租期届满后，上诉人仍继续租赁使用该四间店铺，后于2020年4月1日上诉人与被上诉人签订了第二份房屋租赁协议，租期为2020年3月14日至2021年3月13日止。后因疫情影响，双方经协商，由被上诉人另行与案外人黄双签订房屋租赁协议，租期为2020年9月12日至2021年9月11日止。并约定2020年9月12日至2021年3月13日止的租金由案外人黄双代为支付给上诉人，上诉人与被上诉人双方解除租赁关系。后经结算，被上诉人向上诉人收取了2020年2月14日至同年3月13日的租金5200元，并以上诉人未及时缴纳租金为由，没收了之前上诉人交纳的保证金2000元；这不符合事实。二、1、第一期在2019年2月14日至2020年2月13日租期届满前，即1月19日开始防控疫情严重，本店被政府强制关停，上诉人还差一个月租赁合同到期，只好配合政府停止营业。2、由于上诉人的三合伙人项金桔、王晓明等之间有不同的意见，租赁合同到期后王晓明等坚决不续租，加上防控疫情不知什么时候结束，所以在租赁合同到期后自行散伙，并告知了被上诉人。被上诉人也因此张贴招租通告，将房子租赁给了黄双并达成口头协议收取了500元定金。3、后来上诉人又与杨卫兵等四人合伙，在与被上诉人及其老公李正青的协商下，被上诉人与黄双解除口头协议，但条件是上诉人支付给黄双定金的四倍，即2500元，才能将此房屋重新租赁给上诉人，上诉人与被上诉人再重新签订租赁合同。4、二份租赁合同无论从哪个角度看都是不能连接的。三、被上诉人应该清楚，两份租赁合同内容基本相同，期限三年，为何不能续签，就是因为合伙人很大变动的原因，期间被上诉人已重新租赁给黄双。四、关于2000元保证金，被上诉人在诉前调解时还同意退还的。被上诉人收取上诉人5200元没有任何依据，上诉人听信了被上诉人的话，支付了不应该支付的租赁费。一审法院作出的判决是不严谨、错误的。 林玉琴答辩称，上诉人所诉完全不切合实际。第一个合同是到2月13日止，上诉人告诉说不做了，但一直没有搬离，厨房设备等都在房屋内。被上诉人将租房广告贴在店门口，过了二三天，黄双过来租店，被上诉人马上通知上诉人要求搬离。之后过了三天，上诉人的合伙人谢金德又告诉被上诉人还要租赁房屋，经过上诉人等人与黄双协商，最后讲定上诉人补偿黄双2500元，被上诉人将店再租赁给上诉人，并重新写协议。至于房租费5200元如何来的。第一份协议是从2019年2月14日至2020年2月13日止，为什么第二份合同从3月14日开始，是因为上诉人要求减少房租，被上诉人不同意，只同意延迟一个月签订合同。一个月10400元房租费，后来经过协商，被上诉人同意支付5200元。押金肯定没收了，行情和规矩在这里面。上诉人新的合伙人胡才勇在一审当庭作证过，一审法院也当庭调查了。 项金桔向一审法院起诉请求：1、要求被告林玉琴立即退还保证金和房屋租赁费7200元整及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际付款之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与他人合伙经营并以原告名义向被告租赁位于黄岩区××街道××路××号店铺共四间，第一期租期为2019年2月14日至2020年2月13日止。租期届满后，原告方仍继续租赁使用该四间店铺，后于2020年4月1日原告与被告签订了第二份房屋租赁协议，租期为2020年3月14日至2021年3月13日止。后因疫情影响，原被告双方经协商，由被告另行与案外人黄双签订房屋租赁协议，租期为2020年9月12日至2021年9月11日止。并约定2020年9月12日至2021年3月13日止的租金由案外人黄双代为支付给原告，原被告双方解除租赁关系。后经结算，被告向原告收取了2020年2月14日至同年3月13日的租金5200元，并以原告未及时缴纳租金为由，没收了之前原告交纳的保证金2000元。 一审法院认为，原告向被告租赁房屋，在第一期租期届满后，仍继续使用该房屋，且被告未提出异议，应属于不定期租赁，该期间仍应当向被告支付相应的租金。双方解除第二份租赁协议时被告发现原告未按实际租金缴纳完毕，有权按协议约定没收保证金。综上，原告诉讼请求于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告项金桔的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由原告项金桔负担。 本院二审期间，上诉人项金桔提供了：1、建设银行个人活期账户交易明细，拟证明第二份租赁合同之前，被上诉人将房屋租赁给了黄双，上诉人与黄双沟通之后，支付其2500元，再由黄双转租给上诉人，第一份合同和第二份合同是两个独立的合同。2、租赁合同二份，拟证明合同签订后，租赁了半年时间就终止了，房屋租金应该按照实际租赁时间进行结算，结算金额有误。 被上诉人林玉琴质证认为，1、2500元与我房东不相干，这是上诉人与黄双协商后，赔偿给黄双的。2、对于二份租赁合同，我与黄双签订的协议，签到何时就算到何时，前面是上诉人自己与黄双结算的，包括期间结算102000元，这与我房东没有相干。 被上诉人林玉琴提供了黄双出具的的证明一份。拟证明5200元是如何计算出来的。 上诉人项金桔质证认为，对证据三性均有异议，黄双对上诉人和被上诉人房租如何结算是不知道的，不能作为证据使用。并且，证人应该出庭作证。 本院认证认为，上诉人提供的证据，均不能证明其主张的被上诉人多收取了5200元租金的事实，本院不予认定。被上诉人提供的证明，属于证人证言，因证人未出庭作证，本院无法确定其真实性、合法性，故本院不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：2020年2月13日第一期租期届满后，到2020年3月14日第二份租赁合同履行前的这段时间，上诉人项金桔是否应当向被上诉人林玉琴支付租金？上诉人认为其不应支付这段时期的租金，被上诉人多收取了5200元租金。理由是第一期租期届满后，上诉人与合伙人商量后决定不续租，并告知了被上诉人，被上诉人将房子租赁给了案外人黄双。被上诉人则辩称，第一份租赁合同与第二份租赁合同之间的一个月，上诉人仍实际租赁使用，并未将租赁的房屋归还给被上诉人，应当支付租金。对此，本院认为，第一期租期届满后，虽然上诉人称与合伙人商量后决定不续租，但其并未将租赁的房屋交还给被上诉人，应视为仍实际租赁使用。被上诉人与案外人黄双之间虽达成了租赁案涉房屋的意向并收取了定金，但尚未实际履行，上诉人又与他人重新合伙，要求继续租赁案涉房屋，并与被上诉人签订了第二份租赁合同。因此，被上诉人主张这段时期的租金，依法有据。并且，双方争议的5200元租金是在双方租赁合同解除后，经结算上诉人自愿支付的，现上诉人却反悔，又不能提供充分的证据以否定双方的结算行为，故本院不予支持。双方解除第二份租赁协议时，因上诉人未及时缴纳租金，被上诉人没收了上诉人交纳的保证金2000元，亦符合协议的约定。 综上所述，上诉人项金桔的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人项金桔负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二一年三月二十三日 书记员  严 凌 7-