陕西省延安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕06民终396号上诉人（原审被告、反诉原告）：延安崇高物业服务有限公司 。法定代表人：高崇飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙大潇，陕西北望律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：延安盛世房地产开发有限公司 。法定代表人：刘刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺晔，陕西厚朴律师事务所律师。上诉人延安崇高物业服务有限公司与被上诉人延安盛世房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2020）陕0602民初4862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人延安崇高物业服务有限公司上诉请求：1.依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院(2020)陕0602民初4862号民事判决书，依法将本案发回重审；2.被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一审法院认定双方合同有效系适用法律错误，被上诉人与上诉人签订的合同无效，其无权与上诉人就物业管理服务签订相关的合同。延安市宝塔区香榭南城小区系延安市宝塔区保障性住房建设有限公司所建设，延安昌新建筑有限责任公司为实际施工单位，而上诉人作为该小区的前期物业管理公司经过宝塔区住建局、宝塔区XX房XX中心批准，于2016年入住该小区进行物业管理。根据《物业管理条例》与《延安城区物业管理制度汇编》的规定，物业的选聘权是业主大会、业主委员会享有的，前期物业由建设单位按照法律规定选聘。根据《延安城区物业管理制度汇编》中《延安城区XX社区化管理实施意见》第五条第三款规定，而被上诉人并非法律规定的物业选聘主体，其无权与上诉人签订合同。被上诉人与上诉人签订合同因违反相关规定而无效，上诉人与被上诉人签订合同为2019年8月，此时该小区的入住率、使用率已经具备成立业主委员会的条件，选聘物业管理公司应当由业主委员会行使职权，双方擅自签订合同侵犯了业主的权益。另外，根据《物业管理条例》第二十四条之规定，而双方未经招投标程序便签订的合同因违反法律法规而无效。一审法院既认定双方签订的合同违反条例规定，又认定合同有效，存在相互矛盾之处。一审法院判决上诉人向被上诉人移交相关资料及设备，无视相关管理规定。根据《延安城区物业管理制度汇编》中《延安城区物业项目服务退出管理暂行办法》第十条、第十九条规定，物业退出需要严格按照裎序进行，由业主大会或辖区街道办事处介入，否则涉及到材料、设备的移交，物业管理等工作无法正常有序进行，影响业主的正常生活，导致小区生活秩序混乱。根据《物业管理条例》第三章第二十九条规定，相关资料属于业主共同所有，建设单位并非物业管理公司，无相关管理职责，也无能力妥善保管资料及进行物业、水电费缴纳等事项的关系，故无权要求物业管理公司将资料移交给其单位，前期物业管理关系的终止以业主大会成立后，选聘新的物业管理公司后而终止。另外上诉人在进行物业管理期间，认真遵守相关制度，为业主尽心尽责的提供服务，获得业主的认可，无任何侵害业主权利的行为，故物业服务关系不能凭被上诉人一纸合同说终止就终止。上诉人并不存在违约行为，不存在向被上诉人支付违约金的情形，被上诉人应当返还保证金7万元。双方虽合同约定期限，但被上诉人并未告知上诉人不再续签，也未按照上述规定履行程序，涉案小区业主大会未成立，新的物业公司也未选聘，上诉人持有的所有业主资料、票据等无人对接，交接手续无法办理，更不能一走了之。被上诉人要求将相关设备、材料移交给其公司，但物业管理设备、资料属于业主共同所有，其公司并非物业管理公司，无职权进行物业管理，故无权索要相关材料。一审法院判决上诉人支付违约金时间为2020年8月10日，即双方约定的合同终止期限，明显加重上诉人责任。双方合同到期后，被上诉人并未明确要求上诉人终止合同，上诉人的设备、资料也无人接收，按照一审法院加重上诉人的合同义务来说，上诉人就应该在2020年8月10日便一走了之，将《延安城区物业管理制度汇编》中的管理规定置之不理才是合法行为。另外，一审法院认为违约金1000元／天，也无任何依据，上诉人按照管理规定履行的行为并未给被上诉人造成损失，况且在双方诉讼期间，上诉人依旧兢兢业业履行物业管理职责，未给被上诉人及业主造成任何损失，一审法院判决上诉人承担违约金对上诉人不公。被上诉人延安盛世房地产开发有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，双方签订的合同合法有效。根据《民法典》465条规定，案涉合同的履行期限是1年，从2019年8月5日起2020年8月4日止，合同的终止日期为2020年8月4日，上诉人有义务向被上诉人移交相关物品及资料，未移交根据合同约定构成违约，应当承担违约责任，原审判决符合双方服务合同的约定。被上诉人延安盛世房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告移交香榭南城小区的全部管理用房、各种管理系统及设备、物业管理的全部档案材料及小区完好的设施设备；2.依法判令被告向原告支付违约金暂计4万元（从2020年8月10日起计算至8月13日，每逾期一天的违约金为10000元）及实际交付之日止产生的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。上诉人延安崇高物业服务有限公司向一审法院反诉请求：1.请求确认反诉人与被反诉人之间签订的《物业管理服务委托合同书》无效；2.请求依法判令被反诉人向反诉人退还保证金70000元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定的事实：2014年10月5日，原告延安盛世房地产公司与延安市宝塔区保障性住房建设有限公司签订《廉租房委托开发代建协议》。该协议约定，项目名称为宝塔区柳林赵庄二期廉租房建设项目，项目占地153亩，总建筑面积75000平方米，该项目实际建设开发主体是延安盛世房地产公司，延安盛世房地产公司必须以独立法人承担整个项目实施过程中的全部费用和一切责任；延安盛世房地产公司必须在区XX中心的指导下采用招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，交接手续时，要邀请区XX中心监督交接。2019年8月5日，原、被告签订了《物业管理服务委托合同书》，合同约定，物业名称：香榭南城小区，坐落位置：宝塔区XX沟XX村，委托物业管理形式：独立经营，自负盈亏，物业管理期限：2019年8月5日至2020年8月4日；合同还约定：原告将住宅区及商业用房委托被告实施物业服务管理；原告无偿给被告提供使用B2-2-102、103物业用房两套，门卫室两间，垃圾桶六十个；被告必须给原告缴纳保证金70000元，服务委托合同期满后，原告无息返还，在合同履行期间，被告有违约行为，则保证金不予返还。合同终止或解除时，被告在五日内必须向原告移交全部管理用房、各种管理系统及设备、物业管理的全部档案资料及小区完好的设施设备；若是被告不按时向原告移交完好管理用房、设施设备、物业管理的全部档案资料，则每逾期一日，向原告承担违约金一万元，同时赔偿由此给甲方造成的全部损失。现合同约定的物业管理期限已满，因被告未履行向原告移交小区内管理用房、设施设备、物业管理档案等义务，故成诉。以上事实有原告提供的《物业管理服务委托合同书》、《廉租房委托开发代建协议》、移交清单20张、延安市宝塔区物业服务有限公司延区物司【2020】16号文件，被告提供的住宅工程质量分户验收表、接房通知、崇司人字（2020）第2号文件及庭审笔录在卷作证，予以证实。一审法院认为，原告延安盛世房地产公司与延安市宝塔区保障性住房建设有限公司签订《廉租房委托开发代建协议》约定，宝塔区柳林赵庄二期廉租房（香榭南城）项目实际建设开发主体是延安盛世房地产公司，被告认为原、被告签订的《物业管理服务委托合同书》因未经过招投标而无效，虽然《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，但因上述规定属于行政管理规范的范畴，并非对民事行为的效力性界定规范，建设单位未经招投标方式选聘物业服务企业的，有相应行政管理部门给予处罚，但并不导致建设单位与选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同本身无效；故本院对反诉原告要求确认原、被告签订的《物业管理服务委托合同书》无效的反诉请求依法不予支持。本案中，原、被告签订的《物业管理服务委托合同书》约定的物业管理期限为2019年8月5日至2020年8月4日，根据合同第二条第九项约定，合同终止或解除时，被告在五日内必须向原告移交全部管理用房、各种管理系统及设备、物业管理的全部档案资料及小区完好的设施设备。故本院对原告要求被告立即向其公司移交香榭南城小区的全部管理用房、各种管理系统、小区设施设备及物业管理的全部档案材料的诉讼请求依法予以支持。对于原告请求的每日10000元的违约金本院认为双方约定过高，不符合法律规定，酌情调整为每日1000元；对于被告要求原告向其公司退还保证金70000元的反诉请求，本院认为因被告在合同到期后未履行向原告移交全部管理用房、各种管理系统、小区设施设备及物业管理的全部档案材料的合同义务，已构成违约，故根据双方合同约定，原告无需向被告退还该70000元。根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）延安崇高物业服务有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）延安盛世房地产开发有限公司移交物业用房两套、门卫室两间、双方盖章确认的2016年10月份、2017年4月份 20张移交清单中的设施设备、智能水表管理系统、智能门禁系统、监控系统及物业管理的档案资料；二、被告（反诉原告）延安崇高物业服务有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）延安盛世房地产开发有限公司支付违约金（违约金按每日1000元计算，从2020年8月10日支付至被告实际履行之日止）；三、驳回被告（反诉原告）延安崇高物业服务有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，原告已预交，减半收取，实际由被告延安崇高物业服务有限公司承担450元，反诉费825元被告已预交，实际由被告延安崇高物业服务有限公司承担825元。 本院二审期间，上诉人延安崇高物业服务有限公司为支持其上诉主张，向本院提交了一组证据：托管项目情况表、备案登记表、年审验申报表、物业服务合同备案表、物业管理服务委托合同书各一份，证明一审判决后涉案小区成立业主大会，经业主委员会选聘与上诉人签订了物业管理服务委托合同书，并在延安市宝塔区物业服务中心进行登记本案。被上诉人延安盛世房地产开发有限公司质证意见为：对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，委托管理期限是从2021年1月25日计算，因此表明上诉人对被上诉人逾期交付房屋及档案资料的违约责任截止日期最早为2021年1月25日，上诉人提供的服务委托合同也能证明双方之间争议的服务委托合同因于2020年8月4日依法终止，根据合同相对性原则，并不能推翻原一审判决的结论，根据双方的物业服务合同，上诉人仍然应当向被上诉人移交物业用房及相关的档案资料，并依据双方合同约定承担违约责任。本院经审查认为，上诉人提交的一组证据不能达到其证明目的，故本院不予采信。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等证据在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证，二审审查，具有证明效力。本院认为，上诉人延安崇高物业服务有限公司与被上诉人延安盛世房地产开发有限公司签订的《物业管理服务委托合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相关义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人、被上诉人在《物业管理服务委托合同书》中明确约定：“合同终止或解除时，乙方在五日内必须向甲方移交全部管理用房、各种管理系统及设备、物业管理的全部档案资料及小区完好的设施设备。若是乙方不按时向甲方移交完好管理用房、设施设备、物业管理的全部档案资料，则每逾期一日，向甲方承担违约金一万元。”经审查，上诉人延安崇高物业服务有限公司未按照合同约定向被上诉人延安盛世房地产开发有限公司移交相关设施设备、管理用房以及档案资料，其行为构成违约，故一审法院根据合同约定内容、双方当事人履行实际，结合案件事实以及相关证据，判决由上诉人向被上诉人移交相关设施设备以及档案资料、不退还保证金，酌情按照每日1000元的标准支付违约金并无不当。综上所述，上诉人延安崇高物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人延安崇高物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长   程 晓 元审  判  员   贺    洁审  判  员   贾 玉 玉                             二〇二一年三月十九日  法 官 助 理   姜    峰书  记  员   惠 晓 霞  1