北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3230号上诉人（原审原告）：北京美鑫源商贸有限公司，住所地北京市海淀区长春桥路11号4号楼20层1904-006。法定代表人：柳东周，执行董事。委托诉讼代理人：孙志宾，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张晓东，男，1977年5月15日出生，汉族，住址天津市河西区。原审第三人：余建国，男，1963年10月15日出生，汉族，住址河北省廊坊市香河县新绣区。上诉人北京美鑫源商贸有限公司（以下简称美鑫源公司）因与被上诉人张晓东、原审第三人余建国案外人执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初35837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美鑫源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持美鑫源公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未认真核查美鑫源公司提供的证据材料，造成认定案件事实不清。美鑫源公司在一审过程中提交了与余建国签订的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》中载明了出租人（甲方）余建国将涉案房屋出租给承租人（乙方）美鑫源公司的租期、租金、房屋装修、钥匙交付等系列租赁事项，但一审判决却将美鑫源公司认定为租赁合同关系中的甲方，与案件事实不符。美鑫源公司一审起诉请求撤销对北京市怀柔区庙城镇庙城村422号棠溪坊21号楼－1至2层全部房屋的“现场查封”，一审判决却表述为“房屋查封”，还将余建国的第三人身份变更为被告。一审法院的上述行为均未取得美鑫源公司的同意，侵犯了美鑫源公司的诉讼权利。二、一审法院对涉案房屋实际占有控制的认定，明显违背常识，导致认定本案核心问题不正确，影响判决的公正性。一审法院在审理过程中仅就租金标准、租金支付方式问题进行了重点核查，然后依据涉案房屋所在小区的物业公司，即北京万通鼎安国际物业服务有限公司龙山新新家园服务中心出具的《关于北京市西城区人民法院来函的回复》中表述的内容得出美鑫源公司未实际占有控制涉案房屋的结论，极其不负责任。美鑫源公司作为承租人，所租赁的涉案房屋是固定在特定空间内的，不能随着美鑫源公司在空间中移动而转移。因此，在美鑫源公司与余建国签订租赁合同、承租人依约支付租金、出租人交付钥匙后，承租人即合法有效地占有了涉案房屋，拥有了租赁房屋的使用权。北京万通鼎安国际物业服务有限公司龙山新家园服务中心作为涉案房屋所在小区的物业公司，仅仅是小区的物业服务商，不是该小区房屋产权的所有人，也不持有美鑫源公司所租赁涉案房屋的钥匙，亦不是涉案租赁房屋的管理人，所以该物业公司无法及时获知房屋现状。签订租赁合同时，出租人一方依照约定将物业费缴纳至2016年12月31日，后续物业费由承租人负责缴纳。美鑫源公司在承租涉案房屋后着手开展了装修准备工作，就装修手续和注意问题已经跟物业楼管员进行沟通，因并未全面开工，故未在物业公司办理正式施工所需的开工手续。此外，美鑫源公司还委托北京东方启程建筑装饰有限公司（以下简称东方启程公司）对房屋进行装修，该公司先后多次进入涉案房屋进行实勘测绘、制作设计图纸，并把少量装修物料提前运进涉案房屋内，并进行了局部施工，上述事实有美鑫源公司与东方启程公司签订的《北京市装饰装修工程施工合同》（以下简称装修合同）、设计图纸、涉案房屋现状照片为证，上述证据的证明效力远远超过小区物业公司的证明。但一审法院忽略了上述证据，造成对涉案房屋租赁占有的事实认定不完整，丧失了公正性。张晓东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回美鑫源公司的上诉，维持一审判决。余建国的爱人李改焕系美鑫源公司的大股东柳东周的前妻。所谓的涉案租金存在虚假资金来往，前一天转入，第二天转出。一审法院查封涉案房屋时，现场有物业人员陪同，且物业人员当时反映，涉案房屋一直空置，房主亦未缴纳过物业费，也没有人进行装修，物业公司也出具了书面证明。以上事实足以证明美鑫源公司未实际占有涉案房屋。余建国与美鑫源公司签订《房屋租赁合同》是存在问题的。余建国述称，余建国与美鑫源公司签订《房屋租赁合同》是真实的，该合同由余建国、李改焕与美鑫源公司的代理人孙志宾一起签订。余建国同意美鑫源公司的诉讼请求。美鑫源公司向一审法院起诉请求：1.撤销北京市西城区人民法院对北京市怀柔区庙城镇庙城村422号棠溪坊21号楼－1至2层全部房屋的现场查封，依法确认承租人对该房产的租赁使用权；2.本案的全部诉讼费用由张晓东承担。一审法院认定事实：2016年10月，李改焕与余建国登记结婚。2016年11月10日，余建国与其妻李改焕协商离婚过程中将其位于北京市怀柔区庙城镇庙城村422号棠溪坊21号楼-1至2层的房屋转让到李改焕名下。2016年11月16日，李改焕与余建国离婚。2016年11月19日，李改焕到物业公司办理业主变更手续，登记业主改为李改焕。自2016年8月余建国购房至今，该房一直空闲，无人向物业公司缴纳物业费、水费，也无人办理装修备案手续。2016年11月17日，张晓东与余建国、李世红在一审法院达成调解协议，由法院出具（2016）京0102民初31609民事调解书确认：余建国于2016年11月23日前偿还张晓东借款527万元。此后，由于余建国未按照上述调解书内容履行还款义务，张晓东向法院申请强制执行。一审法院以（2016）京0102执11570号案件立案执行。2017年1月24日，张晓东向河北省香河县人民法院起诉申请撤销余建国与李改焕的房屋产权变更手续，并申请诉讼保全，法院将上述涉案房屋查封。2017年3月27日，法院出具（2017）冀1024民初616号民事判决书，确认余建国与李改焕的房屋转让协议侵犯了债权人张晓东的合法权益，应属无效，判令李改焕于判决生效后10日内将北京市怀柔区庙城镇庙城村422号棠溪坊21号楼-1至2层全部房屋转移登记至余建国名下。2017年6月5日，经河北省廊坊市中级人民法院二审后出具（2017）冀10民终2353号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2017年6月19日，一审法院执行部门在执行张晓东与余建国借贷纠纷一案中，出具（2016）京0102执11570号执行裁定书，将上述涉案房屋予以轮候查封，后因前手查封解除，转为首轮查封。2018年9月21日，一审法院到北京市怀柔区庙城镇庙城村422号棠溪坊21号楼-1至2层全部房屋现场张贴查封公告，将房屋及屋内财物查封。2018年12月6日，一审法院执行部门在淘宝网站发布拍卖公告，拟拍卖北京市怀柔区庙城镇庙城村422号棠溪坊21号楼-1至2层全部房屋，公告中在标的现状中注明：房屋无租赁。本案诉讼中，美鑫源公司向一审法院提交了余建国作出租方（甲方）与美鑫源公司作为承租方（乙方）签订的《房屋租赁合同》一份，该合同载明：余建国将涉案房屋出租给美鑫源公司作为居住用途使用；房屋免租期2个月，免租期自2016年11月1日起至2016年12月31日止，房屋租赁期共20年，自2017年1月1日起至2036年12月31日止；该房屋每年租金10万元，租金总额200万元，前10年一次性支付，后10年一次性支付；乙方按甲方提供账户支付相关费用，收款账户户名为李改焕，账号为6226190101292419，开户行为民生银行北京魏公村支行。该合同落款处甲方签字盖章处有余建国的签名，甲方配偶签字处有李改焕的签名；乙方签字盖章处加盖有美鑫源公司的公章、乙方代理人处有孙志宾的签字。该合同载明的签约日期为2016年10月18日。美鑫源公司同时向一审法院提交了交通银行电子回单凭证一份，该凭证显示2016年10月18日，美鑫源公司向李改焕的上述银行账号转款100万元。同日，余建国及李改焕向美鑫源公司出具收条一张，确认收到房屋租金（2017年1月1日至2026年12月31日）100万元整。诉讼中，张晓东向一审法院提交了李改焕前述银行账号的个人账户对账单，该对账单显示，李改焕于2016年10月19日向美鑫源公司转款1000001元。2019年1月4日，北京万通鼎安国际物业服务有限公司龙山新新家园服务中心出具《关于北京市西城区人民法院来函的回复》一份。该函件确认2016年11月10日，涉案房屋的原业主余建国登记变更为新业主李改焕，未发现涉案房屋实际有人居住，自2016年10月1日起，无人来物业服务中心缴纳过涉案房屋的水费、亦无办理装修备案手续，无公司或个人持该房屋的租赁合同办理租赁登记备案。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，案外人美鑫源公司虽向一审法院提供书面租赁合同和缴纳租金的相关书证，用以证明自己为涉案房屋的租赁人，但并未证明自己实际占有使用涉案房屋。根据一审法院查明事实，一审法院现场张贴查封公告时，涉案房屋处于空闲状态，故美鑫源公司依据上述规定提起案外人执行异议，要求解除对涉案房屋的现场查封，法定要件不完备，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决：驳回北京美鑫源商贸有限公司的诉讼请求。本院二审期间，美鑫源公司围绕上诉请求提交以下证据：证据一，《货物买卖合同》；证据二，交通银行转账回单，用以证明北京华建金城装饰工程有限公司（以下简称华建公司）作为需方与美鑫源公司作为供方于2016年9月25日签订《货物买卖合同》，约定合同价款为710万元，其中包括预付款为100万元、尾款610万元；李改焕于2016年10月19日向美鑫源公司支付的1000001元为预付款，为了与租金进行区分，多付了1元；华建公司于2017年1月11日向美鑫源公司支付尾款610万元。证据三，东方启程公司出具的情况说明；证据四，涉案房屋的现场照片、测绘平面图及装修效果图，用以证明美鑫源公司与东方启程公司签订装修施工合同后，该公司对涉案房屋进行了实地测绘，与物业公司对接了装修需要的文件材料，着手对涉案房屋进行装修，美鑫源公司已经实际占有涉案房屋。张晓东对美鑫源公司提交的上述证据的真实性、证明目的均不予认可。余建国对美鑫源公司提交的上述证据均无异议。本院补充查明，一审期间，美鑫源公司提供了一份其与东方启程公司签订的落款时间为2016年11月29日的装修合同，用以证明美鑫源公司租赁涉案房屋后对该房屋进行了装修。张晓东认为该合同与本案无关。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，一审法院于2016年11月17日就张晓东与余建国民间借贷纠纷一案作出（2016）京0102民初31609号民事调解书。因余建国未履行上述已生效的民事调解书所确认的还款义务，张晓东向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年6月19日作出（2016）京0102执11570号执行裁定书，轮候查封了余建国名下的涉案房屋，后转为首轮查封，并于2018年9月21日对涉案房屋进行了现场查封，于2018年12月6日就涉案房屋发布拍卖公告。在执行过程中，案外人美鑫源公司针对涉案房屋提出执行异议，一审法院裁定驳回了其执行异议请求。美鑫源公司不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。首先，美鑫源公司在一审期间提交了一份美鑫源公司与余建国签订的落款时间为2016年10月18日的《房屋租赁合同》以及美鑫源公司于2016年10月18日向余建国指定的收款账户支付100万元的银行转账凭证，用以证明在一审法院查封涉案房屋之前，其已经与余建国签订书面租赁合同并且依约支付了租金。其次，美鑫源公司在一、二审期间还提供了其与东方启程公司签订的装修合同、东方启程公司出具的情况说明以及涉房屋的现场照片、测绘平面图及装修效果图。经审查，本院认为，上述证据均不足以证明美鑫源公司在一审法院查封涉案房屋之前已经实际占用和使用了涉案房屋。此外，根据一审法院审理查明的事实，自2016年8月余建国购买涉案房屋以来，无人向物业公司缴纳物业费、水费，亦无人办理装修备案手续和租赁登记备案手续，至一审法院对涉案房屋进行现场查封时，该房屋一直处于空置状态。因此，一审法院认为，美鑫源公司在本案中要求确认其对涉案房屋享有租赁权，并且要求撤销对涉案房屋的现场查封，不符合上述有关执行异议司法解释的规定，进而判决驳回美鑫源公司的诉讼请求，并无不当。根据美鑫源公司提出的上诉理由，本院注意到，一审判决在查明事实部分存在多处笔误，本院依法予以纠正。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”因余建国一审未到庭应诉，导致无从判断余建国对美鑫源公司提出的执行异议持何种意见。余建国在二审庭审中明确表示同意美鑫源公司的诉讼请求，故应将余建国列为本案原审第三人。综上所述，美鑫源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京美鑫源商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 欣审 判 员  王 楠审 判 员  王 朔二〇二一年三月三十一日法官助理  穆小丽书 记 员  崔亚楠