河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终172号上诉人（一审被告、执行案外人）：王日东，男，1961年12月5日出生，中华人民共和国澳门特别行政区永久性居民。委托诉讼代理人：常运鹏，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曦俊，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：中国长城铝业有限公司，住所地郑州市上街区厂前路**。法定代表人：王小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王威，该公司工作人员。委托诉讼代理人：田猛，该公司工作人员。第三人（被执行人）：珠海鑫光集团房地产开发公司，，住所地广东省珠海市粤海东路发展大厦**法定代表人：罗凯，该公司总经理。第三人：珠海金马控股股份有限公司（原珠海鑫光集团股份有限公司），住，住所地珠海市担杆镇综合大楼**/div>法定代表人：张剑波，该公司董事长。第三人：珠海中珠集团股份有限公司（原中珠房产联合开发股份有限公司），住所地，住所地珠海市拱北迎宾南路**中珠大厦**iv>法定代表人：许德来。上诉人王日东因与被上诉人中国长城铝业有限公司（以下简称长城铝业公司）、第三人珠海鑫光集团房地产开发公司（以下简称鑫光房地产公司）、珠海金马控股股份有限公司（以下简称金马控股公司）、珠海中珠集团股份有限公司（以下简称中珠公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服郑州铁路运输中级法院（以下简称郑铁中院）（2020）豫71民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2021年3月9日公开开庭进行了审理。王日东的委托诉讼代理人常运鹏、刘曦俊，长城铝业公司的委托诉讼代理人王威、田猛到庭参加诉讼。第三人鑫光房地产公司、金马控股公司、中珠公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王日东上诉请求：请求依法撤销郑铁中院（2020）豫71民初1号民事判决，依法确认王日东对珠海市香洲区拱北粤华路225号花苑新村19栋2D房产享有所有权，判决中止对该房产的执行。本案产生的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决诉讼主体混乱、查明认定事实不清、适用法律错误，依法应当予以撤销。一、一审判决将与本案毫无关联的金马控股公司列为第三人，并采信其质证主张作为判决依据，明显错误。上诉人是与鑫光房地产公司签订房产买卖合同，合同相对方不是珠海鑫光集团股份有限公司（以下简称鑫光集团公司），鑫光集团公司与本案既无事实上关联关系，又无法律上利害关系，本案处理结果与其毫无关系，鑫光集团公司不符合民事诉讼法第五十六条关于民事诉讼第三人的法律规定。二、一审判决查明认定事实错误，对关键事实未予查明，依法应当予以撤销。一审判决查明鑫光集团公司与王日东签订房产买卖合同与事实不符，与上诉人一审提交证据不符。鑫光集团公司系鑫光房地产公司的发起人和股东，从来不是中珠公司的股东，一审判决查明鑫光集团公司原系中珠公司的股东与事实不符，明显错误。根据上诉人提交的珠海市不动产登记情况查询结果，上诉人名下在珠海市范围内没有用于居住的房屋，上诉人所购买的商品房系用于居住，一审判决对这一关键事实未予查明。一审判决未查明19栋已办理过户登记的30名业主的具体情况，与上诉人之间根本不具有任何的可对比性和可参照性，其他业主是否办理过户登记，不能作为认定案涉房产未办理过户登记系因上诉人自身原因的事实。案涉房产未办理过户登记完全是被执行人未向上诉人开具购房发票等上诉人主观意志以外的客观原因所致，根本不是由于上诉人自身原因所致。案涉房产登记在中珠公司名下，产权不清晰是不能办理过户登记的客观因素之一。中珠公司和鑫光房地产公司长期失联，法院正在进行的诉讼均无法联系参加，其不予协助也是不能办理过户登记的客观因素。根据珠海市房地产登记中心《普通商品房转移登记办事指南》，办理房产过户登记，需要房地产开发企业及买受人共同到房地产登记部门接受登记询问，提交房屋权属证书等证明文件才能办理。中珠公司和鑫光房地产公司至今都未向上诉人开具不动产销售统一发票，这是不能办理过户登记的客观的、关键因素。三、上诉人依据房产买卖合同所享有的物权期待权，足以排除本案普通金钱债权执行，一审判决认定案涉房产未办理过户登记系因上诉人自身原因所致，判决准许对案涉房产强制执行，完全是适用法律错误，依法应当予以撤销。根据九民纪要第125条规定，本案中，中珠公司系房产开发商，鑫光房地产公司系联合开发商，上诉人系向开发商购买商品房的商品房消费者，一审判决本应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，判决排除执行，但一审判决错误适用法律作出错误判决。根据九民纪要第127条规定，上诉人一审提交证据二《证明》，上诉人在房产买卖合同签订之后一直催促鑫光房地产公司办理过户登记，符合九民纪要第127条规定的买受人向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，应当认定符合第二十八条第4个条件。参照北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第十六条规定，本案不存在上诉人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的等上诉人存在过错的情形。一审判决认定系因上诉人自身原因未办理过户登记，严重违反最高院九民纪要等规定，依法应当予以撤销。一审判决严重违反《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定，依法予以撤销。长城铝业公司答辩称，一、现有证据表明，案涉房产的权利人为鑫光房地产公司，人民法院可以强制执行。2003年1月18日香港恒龙发展有限公司出具的证明书，表明案涉房产的权利人为鑫光房地产公司，中珠公司与鑫光房地产公司均已盖章确认相关事实。案涉房产应认定为鑫光房地产公司的房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，执行法院可以对案涉房产依法强制执行。二、《执行异议和复议规定》第二十八条是针对无过错不动产买受人的权利予以保护的规定，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，不能适用该条的规定。以物抵债协议实为消灭当事人之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的房屋买卖合同存在差异。上诉人与被执行人以房抵债行为是消灭金钱债务关系，不能等同于实际支付购房款，不能适用该司法解释的规定。三、退一步讲，即便本案适用上述第二十八条的规定，也不符合可以排除执行的四个条件。上诉人超过20年没有积极过户，不属于非因自身原因未办理过户登记。根据九民纪要规定，上诉人没有积极过户，超过了最长的20年诉讼时效，显然不属于非因自身原因未办理过户登记的情形。同类地点的房屋能够过户，上诉人怠于过户属于自身过错。纪要裁判规则认为，实践中，同类地点，相近购买时间的其他购买人过户登记办理情况可作为参考依据。19号楼的其他房屋可以办理过户手续，但上诉人主张的房屋却在20余年里没有办理过户手续，明显属于自身过错。上诉人不具有案涉房产的物权，且超过20年未办理过户登记，明显存在有过错，请求依法驳回上诉，维持原判。原告长城铝业公司一审诉讼请求：准许执行（2018）豫71执47号裁定所查封的珠海市香洲区拱北粤华路225号花苑新村19栋2D号房产。一审法院经审理查明，1995年9月11日，鑫光集团公司与王日东签订《珠海花苑新村房产买卖合同书》，约定鑫光集团公司将坐落在珠海市拱北迎宾大道花苑新村高级商住区19号楼2B、2D单元共两套，总建筑面积186.21平方米之房产售给王日东。总成交价由王日东按以下付款方式交付：在交定金后十五天内，首期付港币837759.8元（已抵扣），在1995年10月10日前，付清余款，即港币144497.95元。后鑫光集团公司仅交付了2D号房产，2B号房产未实际交付。1999年3月31日，鑫光房地产公司出具证明，称2D号房产已出售给王日东，房款已交清，房产证书待办，王日东已实际拥有该房屋之产权。截至目前，2D号房产由王日东占有使用，但未办理过户登记。2004年7月23日，河南省高级人民法院作出（2004）豫法民二初字第8号民事判决，判决鑫光房地产公司向长城铝业公司偿还借款6330万元。该判决生效后，长城铝业公司向河南省高级人民法院申请执行。2018年9月3日，河南省高级人民法院作出（2018）豫执恢2号执行裁定，裁定该院执行该案。2018年10月15日，该院作出（2018）豫71执47号执行裁定，同年10月17日，将案涉房产作为该案被执行人鑫光房地产公司的财产进行了查封，王日东遂向该院提出执行异议，请求该院解除对案涉房产的查封冻结并终止执行措施，该院于2020年1月16日作出（2019）豫71执异24号执行裁定，中止对珠海市香洲区拱北粤华路225号花苑新村19栋2D号房产的执行。长城铝业公司不服，遂提起本案诉讼。另查明，2003年9月，珠海市香洲区拱北粤华路225号花苑新村19栋共18套房产被法院查封，其中包括案涉房产，2004年3月被解除查封。2001年至2016年，花苑新村19栋的30套房产均办理了房产过户登记，王日东一直未办理房屋过户登记，案涉房产仍登记在中珠房产联合开发股份有限公司名下（后更名为中珠公司）。再查明，鑫光集团公司原系中珠公司的股东。2016年9月8日，鑫光集团公司变更名称为金马控股公司。又查明，1992年7月，中珠房产联合开发股份有限公司名称变更为珠海经济特区中珠置业股份有限公司；2005年11月，珠海经济特区中珠置业股份有限公司名称变更为珠海中珠股份有限公司；2011年12月，珠海中珠股份有限公司名称又变更为中珠公司。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。从王日东就案涉标的物所享有的权利性质分析，《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”；该法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，王日东虽提交房产买卖合同并主张案涉房产归其所有，但该房产买卖合同的另一方鑫光集团公司却主张“案涉房产虽登记在第三人中珠公司名下，但也不影响鑫光房地产公司对案涉房产享有最终受益权”，且王日东并未依照法律规定办理不动产所有权变更登记，据上述物权法规定，案涉房产并未发生物权变动，其并不合法有效地享有案涉房产的所有权。从能否排除执行的法定要件进行分析，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据上述法律规定，金钱债权执行中,买受人应针对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且必须同时符合上述四项法定要件且其权利能够排除执行，该执行异议方能成立。据该院已经查明的事实，珠海市香洲区拱北粤华路225号花苑新村19栋的30套房产均于2001年至2016年间办理了过户登记，而王日东主张的案涉房产自1995年签订合同至今，在长达20余年的时间里一直未办理过户登记，其亦未提供充分证据以证实未办理过户登记“非因买受人自身原因”。综上，王日东对案涉房产并不享有合法所有权，且其所提异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的法定要件，其并不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准许执行（2018）豫71执47号裁定所查封的珠海市香洲区拱北粤华路225号花苑新村19栋2D号房产。案件受理费12500元，由被告王日东负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：香港恒龙发展有限公司2003年1月18日出具证明书一份，内容为：珠海中珠置业股份有限公司：我公司向贵公司投资，分配给本公司拱北花苑新村19栋除1C、1B、3A、5C、6C、9A、9B、6B八套之外的其他房产，现指定珠海鑫光集团房地产开发公司为产权受益人，并有权指定买房人。请贵公司协助办理转让过户手续。如有相关责任，与贵司无关。珠海经济特区中珠置业股份有限公司售楼部在上述证明书复印件上加盖印章（注明与原件相同、2003年9月26日）。本院认为，根据上诉人、被上诉人的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为王日东对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，王日东于1995年9月11日与鑫光房地产公司签订房产买卖合同，购买案涉房产，在王日东提交的房产买卖合同文本首部卖方标明为鑫光集团公司，尾部卖方签章人为鑫光房地产公司。虽然案涉房产登记于中珠公司名下，但根据香港恒龙发展有限公司证明书等有关证据材料，鑫光房地产公司为案涉房产的产权受益人并有权指定买房人，执行法院对案涉房产查封执行并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错不动产买受人物权期待权的保护进行了规定，该条款规定了在查封前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、支付全部价款和非因买受人自身原因未办理过户登记的四个要件，上述四个要件必须同时具备，缺一不可。王日东与鑫光房地产公司签订房产买卖合同，购买案涉房产，在王日东一审提交的证据材料中显示案涉房产的购房款系用欠付工程款抵扣。双方签订协议的目的是为了抵偿债务，具有以物抵债的性质，属于以物抵债协议，虽然以物抵债的债权人实际占有使用案涉房产，但在完成房屋权属变更登记之前，以物抵债协议并不形成优先于其他债权的利益。案涉房产初始登记在中珠公司名下，案涉房产所在的19栋楼的其他30套房产均于2001年至2016年间办理了过户登记，案涉房产早已具备过户条件，但在1995年9月11日签订房产买卖合同后至2018年10月被查封前长达二十余年的期间内，王日东长期怠于行使权利致使案涉房产未能完成过户登记手续，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。王日东对案涉房产提出的主张并不符合上述司法解释规定的条件，一审法院认定王日东对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。综上所述，王日东的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12500元，由王日东负担。本判决为终审判决。审判长  王朝阳审判员  朱 虹审判员  刘海全二〇二一年三月十五日书记员  高 嫱