辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3983号上诉人（原审原告）：刘晓溪，女，1983年12月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：常伟峰，辽宁恒敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫卓林，辽宁恒敬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张瀛水，女，1979年6月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴天硕，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏晓刚，男，1976年12月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴天硕，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。上诉人刘晓溪因与被上诉人张瀛水、魏晓刚房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初10150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓溪上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持我方诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费、保全费。事实和理由：一、被上诉人未按房屋买卖合同约定办理抵押登记注销手续构成违约。贷款银行对被上诉人还款及申请借贷并无时间限制。一个月是还款后贷款银行办理抵押注销的时间，被上诉人自行决定延后还款及申请解贷，显属违约。新冠疫情并不导致被上诉人的合同义务不能履行，被上诉人将上诉人给付的购房款挪作他用，导致无力还款才是其未按约办理还款及抵押注销的原因。被上诉人的还款及办理借贷义务在新冠疫情发生之前即产生违约行为，与新冠疫情无关。无论是否发生疫情，被上诉人均不应存在还款困难的问题，从银行角度也必然不会因新冠疫情就停止办理提前还款义务。银行并无规定要求还款和申请解贷必须本人到场。被上诉人作为房屋交易出卖方，对自己提前还款的流程要求应熟知，对是否必须本人到场办理的要求及可能遇到的其他合同履行困难应逐有预见，其他省市并未对出省进行限制。被上诉人亦未提供任何证据证明解贷不能委托办理及其因疫情滞留外地的事实。被上诉人未按约定时限办理还款和申请解贷的根本原因是其将被上诉人给付的房款挪作他用，无力还款。二、被上诉人的违约行为符合合同约定的解除条件，亦导致上诉人购房贷款审批失效，合同无法继续履行，上诉人依法依约行使合同解除权。原审认定双方协商解除合同错误，上诉人依约享有合同解除权，被上诉人的违约行为导致合同不能继续履行，被上诉人拖延办理房屋解押三个月有余，导致承诺函已失效，若重新申请资金流水，流水已不符合贷款条件，不能通过贷款审批，导致我方无法支付购房尾款，合同无法履行。上诉人已多次通过中介向被上诉人提示未予理会。上诉人行使合同解除权是基于合同约定和法律规定以及被上诉人的违约行为。合同解除的性质不因被上诉人是否同意发生改变，是权利而非协商。我方多次催促被上诉人履行义务，2月18日提示被上诉人贷款审批函过期的问题，被上诉人一直拖延办理。三、被上诉人应承担违约责任，赔偿上诉人资金占用损失。被上诉人承诺返还购房款后，拖延至诉讼后才返还。这段期间资金占用损失与本案是否认定合同违约责任无关，更应赔偿。被上诉人应赔偿其它直接损失，包括居间服务费2万元、申请财产保全责任保险费2000元、案涉房屋物业费2094.4元，被上诉人应承担合同约定的违约金。四、原审关于诉讼费分担裁判明显不当。至少65万元诉讼标的的诉讼费及保全费、保全保险费应由被上诉人承担。张瀛水、魏晓刚辩称，一、一审查明的事实清楚正确，双方系协商解除合同，上诉人主张违约金无任何事实和法律依据。根据刘晓溪和张瀛水的微信聊天记录，刘晓溪在2020年4月20日提出解除合同，被上诉人考虑到刘晓溪在微信中告知其爱人因受疫情影响已经三个月没有开工资，以后也是不定时开工资的情况，协商与其解除了购房合同。一审对此情节已经查明。因此，被上诉人认为双方之间已经对解除合同达成合意，并且被上诉人已经开始陆续返还购房款。但在被上诉人已经开始返还购房款之后，刘晓溪又于6月4日突然又要求主张违约金，该行为不仅违反双方约定，也没有事实和法律依据。二、上诉人提出的上诉理由中隐瞒了上诉人自身未按照购房合同约定履行付款80万元义务的基本事实，上诉人存在违约行为，其上诉理由中的单方解除权是不成立的。根据购房合同约定，刘晓溪应在2019年12月25日与被上诉人一起去银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后5个工作日内将第一笔购房款80万元支付给被上诉人，但上诉人刘晓溪在2020年1月8日就通过了贷款审批，却在2020年1月17日才将约定的第一笔购房款支付给被上诉人，并且是在当日3点多才支付的款项，而此时距离2020年春节仅剩5天时间，虽然被上诉人当日就赶到了贷款银行去办理提前还贷解押的手续，但确实因为时间已经临近春节，银行已经不办理此项业务，而导致春节前没能办理该手续。因刘晓溪无故延期支付了第一笔80万元款项，造成后续一系列问题，但刘晓溪在上诉中对于自己的违约行为只字不提。购房交易中，履行合同的第一步就是上诉人需按照约定期限将第一笔款项80万元支付给被上诉人，被上诉人才可进行第二步的程序。但刘晓溪无视合同约定，无视自身的违约行为，造成房屋过户的纠纷，应当对因自身违约行为造成的损失承担责任，同时也无权要求被上诉人承担违约责任，更无权要求单方解除合同。三、被上诉人主观上具有明确的交易意向，否则不会在2019年12月1日签订房产合同后仅收取20万元定金的情况下就将价值210万元的房产交付给刘晓溪一家居住。由此可以明确看到被上诉人欲促成房屋买卖的决心。四、因为上诉人的延期付款以及银行年前该项业务停办。春节后我国爆发疫情等原因，才造成本次纠纷，被上诉人愿意在刘晓溪不再继续追索损失的情况下，放弃一切关于本次纠纷中所遭受损失的赔偿请求。实际上，刘晓溪也没有任何损失，其支付的100万元已经全额取回，占用被上诉人7个月的房产也没有支付过任何费用，而根据市场平均租房价格，刘晓溪占用的房产月租金为6500元/月，同时，被上诉人还要自费为其支付采暖费等费用，出于公平的角度，上诉人刘晓溪无任何理由再要求被上诉人赔偿其损失。五、上诉人刘晓溪在律师介入之前从未提出过违约金的事宜，双方对于解决购房事宜已经友好协商达成一致意见，被上诉人也已经开始按照协商的事宜开始退款，被上诉人已经开始为其退还购房款的行为，完全能够证明双方已经就解除合同事宜达成一致意见。上诉人的律师函是在双方已经协商解除且开始履行后才发出的，并不影响双方已经商定的解除合同的意思表示。六、另外，刘晓溪对于疫情影响过户的问题是明确知晓也是认可的。2020年春节后爆发疫情后，上诉人刘晓溪在2020年4月13日的微信中也提出自己在疫情爆发都没有催过中介办理过户手续，也考虑到被上诉人回来也是有风险的。根据上述情况可见，刘晓溪对于因为疫情爆发影响过户的事情是知晓的也是理解的，同时其又在微信中提出“我老公他公司因为疫情的影响已经3个月没有发工资了，以后也会是不按时发放工资”根据此情况可知，刘晓溪不能购买房屋的根本原因是因为受疫情影响，其家庭没有了稳定收入来源，无力负担后续高额的银行贷款。被上诉人对于因疫情影响给双方带来的种种问题均是十分理解的，因此同意了刘晓溪提出解除合同的要求。但刘晓溪却突然在已经协商解除合同完毕且已经开始履行后，向被上诉人主张高额的违约金，其行为违反了民法中的诚实信用原则和公平原则，其上诉理由是没有事实和法律依据的。七、关于上诉人主张资金占用费的问题。上诉人与被上诉人协商解除合同后，被上诉人的义务是返还购房款，上诉人的义务是返还房屋。上诉人在上诉状中仅提出资金占用费问题，不考虑被上诉人房屋占用损失的问题。上诉人从提出解除合同到实际返还房屋，又多占用了2个多月之久，另外，由于双方系通过中介交易的房产，上诉人的房产证原件一直押在芒果中介，本来说好双方一起去中介将房产证取回，但上诉人后来不仅不配合还说出于人道主义可以考虑帮你忙，但需要支付违约金，上诉人就是这样要挟被上诉人支付违约金。因为刘晓溪不予配合也直接导致被上诉人长时间无法取回房产证，被上诉人无法继续出售房产产生了经济损失。八、被上诉人因刘晓溪解除合同也产生了经济损失。如不是因为疫情的原因造成房屋无法过户的，任何人都不会将自己精心装修的房屋让他人居住7个月之久，特别是带有小孩的家庭，对方房屋的使用和磨损是远超正常使用范畴。该房屋从上诉人手中取回后，因房屋的损耗和疫情的影响以及因刘晓溪不配合从中介取回房证等事宜，导致该房屋至今仍然空置，给被上诉人造成了一定的经济损失，同时被上诉人房屋被刘晓溪占用房屋的7个月期间也产生了一定的经济损失。但被上诉人认为既然双方协商解除了合同，对于以上问题产生的损失也不是双方有意造成的，如刘晓溪不再继续追索赔偿，被上诉人对上诉经济损失也不再提出赔偿的要求。刘晓溪向一审法院起诉请求：1.二被告赔偿原告资金占用损失20021.71元（以1000000元为基数，自2020年1月17日起至5月12日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以650000元为基数，自2020年5月13日起至7月23日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以450000元为基数，自2020年7月24日起至9月6日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.二被告赔偿原告居间服务费损失20000元、物业费损失2094.4元、诉讼财产保全责任保险费损失2000元；3.二被告向原告支付违约金382200元（逾期办理抵押登记注销违约金：以2100000元为基数，自2020年1月24日起至6月4日止，共132日，按日1‰计算，计277200元；合同解除违约金：2100000×5%=105000元）；4.诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实，2019年11月19日，经中介居间，原告作为乙方（买受方）与二被告作为甲方（出卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方将其名下所有位于沈阳市皇姑区房屋，建筑面积156.77㎡以210万元价格转让给乙方。合同第三条关于付款方式约定3.1定金：乙方在签订合同后立即向甲方支付购房定金人民币20万元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款；3.2甲乙双方商定于2019年12月25日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批手续通过后5个工作日内，甲乙双方去银行办理还款及注销手续，办理当日，乙方支付甲方第一笔购房款80万元，用于银行还款，同时甲方办理该房屋抵押登记注销；3.3甲乙双方商定该房屋抵押登记注销后5个工作日内去房产交易部门办理更名过户手续，在乙方新契税证下发当日，乙方付给甲方第二笔购房款人民币10万元，同时双方将第二笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续；3.4在乙方新房证下发后5个工作日内，由丙方协助乙方办理贷款手续，当乙方贷款下发后，由银行或者房产局资金监管部门付给甲方第三笔购房款人民币100万元；3.5甲乙双方商定于2019年12月1日交接房屋，同时甲方结清所有陈欠。合同第六条违约责任6.1.2约定，如甲方未按约定时间办理房屋银行按揭贷款还款或抵押登记注销手续，应每日按照房屋转让成交价的1‰向乙方支付违约金，逾期超过十五日的，乙方有权解除本合同。6.3约定，甲乙双方任意一方违约导致合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金。合同第七条有关争议约定发生争议协商不成，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。合同第八条不可抗力约定，本合同履行过程中，因不可抗力（如地震、洪水等）导致本合同目的无法实现，甲乙丙三方互不承担责任。合同上由甲乙丙三方签字，丙方加盖名章。合同签订当日，原告向二被告支付定金20万元，并一次性向丙方支付居间服务费2万元。2019年12月1日，二被告将案涉房屋交付给原告占有使用。2020年1月17日下午，原告向二被告支付第一笔购房款80万元。被告收到该款后，及时与银行工作人员联系办理解除抵押贷款注销事宜，银行工作人员称年前来不及，存完钱银行申请，需要一个月，扣款也需要本人到场，之后，被告选择年后办理。春节后，由于爆发新冠疫情，二被告因防疫管控原因滞留在外地，双方关于房屋买卖履行事宜均分别与中介及彼此做过微信沟通。被告张瀛水2020年4月18日返回沈阳，2020年4月20日，原告方考虑疫情还贷压力向被告张瀛水提出退款（意为解除房屋买卖合同），张瀛水表示同意，双方就被告收取原告的购房款返还日期多次协商，之后，被告陆续返还原告已支付的购房款100万元，原告于2020年6月25日搬离案涉房屋，交还与被告。现原告以被告违约为由，诉讼来一审法院。一审法院认为，本案原被告之间所签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效。原告按照合同约定已经履行支付20万元定金的义务，案涉房产也已经按照合同约定于2019年12月1日交付给原告占有使用。原告在2020年1月17日履行向二被告支付第一笔购房款80万元义务后，被告未能及时办理案涉房屋在银行的解除抵押注销登记，主要因为适逢春节前夕，银行工作人员称一个月才能办下来，被告选择春节之后办理，但由于爆发新冠疫情，被告因疫情原因滞留外地无法返沈，未能及时履行该项合同义务。在被告张瀛水回沈后，原告提出还贷压力，要求解除买卖合同，被告张瀛水表示同意，并陆续返还原告已支付的购房款100万元，原告也于2020年6月25日将房屋归还被告，双方应属于协商解除合同。现原告主张二被告返还资金占用期间损失，赔偿其支付的居间服务费，并支付违约金的诉求，于法无据，应予以驳回。一审法院判决：驳回原告刘晓溪全部的诉讼请求。案件受理费13524元，保全费5000元，均由原告刘晓溪承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同约定双方于2019年12月25日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批手续通过后5个工作日内，双方去银行办理还款及注销手续，办理当日，上诉人支付被上诉人第一笔购房款80万元，用于银行还款，同时上诉人办理该房屋抵押登记注销。实际上，在2020年1月17日下午，上诉人向被上诉人支付第一笔购房款80万元，被上诉人虽及时与银行工作人员联系办理解除抵押贷款注销事宜，银行工作人员称年前来不及，存完钱银行申请，需要一个月，扣款也需要本人到场，但被上诉人咨询后并未按约定将上述款项之后存入银行账号用于银行还款，而是选择年后办理，又因疫情等因素直到2021年4月20日上诉人提出退房仍未办理解除抵押贷款登记注销事宜。本院认为，虽上诉人基于疫情还贷压力及再次申请贷款存在流水不足无法通过审批风险的考虑提出退房，且自身亦未按合同约定于贷款审批手续通过后5个工作日内支付第一笔购房款80万元，但被上诉人未在收到第一笔购房款80万元后按约定当日存入银行用于银行还款亦存在违约行为。虽然双方对于退房并返还首付款一事达成一致，但上诉人在提出退房同时提出要求被上诉人赔偿中介费、搬家费、二次买房中介费等3万多元损失，对此双方未能达成一致。在本案中，上诉人提出被上诉人赔偿资金占用损失20021.71元、居间服务费损失20000元、物业费损失2094.4元及诉讼财产保全责任保险费损失2000元，又提出逾期办理抵押登记注销违约金277200元及合同解除违约金105000元的主张，存在重复主张的情况，对于重复主张的请求不予支持。因其主张损失数额低于违约金数额，故就违约金数额予以论述。因双方现已解除合同，并非继续履行合同，且解除合同的原因系被上诉人逾期办理抵押登记注销，故在提出合同解除违约金基础上，再行提出逾期办理抵押登记注销违约金主张，亦存在重复主张问题。故对逾期办理抵押登记注销违约金的诉讼请求不予支持。关于合同解除违约金105000元的主张，因上诉人自2019年12月1日至2020年6月25日在案涉房屋居住，故上诉人在合同履行过程中亦存在获益行为，根据被上诉人举证小区同等面积房屋出租中介报价为每月租金6000-6500元，该部分应予扣除，且抵押注销手续迟迟未能办理亦包含疫情因素，对此上诉人提出退房时表述称疫情不知何时结束已经予以确认，故本院结合双方履行情况、过错情况，兼顾公平原则，酌定被上诉人给付上诉人违约金4万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初10150号民事判决；二、张瀛水、魏晓刚于本判决生效后七日内给付刘晓溪违约金40000元；三、驳回刘晓溪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费13524元，保全费5000元，由刘晓溪承担17000元，张瀛水、魏晓刚承担1524元。二审案件受理费13524元，由刘晓溪承担12000元，张瀛水、魏晓刚承担1524元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年三月二十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。