湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1005号上诉人（原审原告）：武汉长江日报传媒集团有限公司武汉晨报分公司，住所地武汉市江汉区长江日报路特****宿舍楼**。负责人：谷萍，该分公司负责人。委托诉讼代理人：王栋，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊鑫，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北大都地产集团有限公司，，住所地武汉市江夏区五里界锦绣**法定代表人：易浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，湖北维思德律师事务所律师。上诉人武汉长江日报传媒集团有限公司武汉晨报分公司（以下简称长报传媒晨报分公司）与上诉人湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。长报传媒晨报分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持长报传媒晨报分公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、双方于2014年12月27日签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，大都公司应全面履行自身义务，向长报传媒晨报分公司交付涉案房屋。二、涉案房屋因大都公司与案外人存在纠纷而被查封，但查封不属于房屋的最终状态，仅为待定状态，并不阻碍大都公司继续履行合同，长报传媒晨报分公司已支付全部购房款，享有物权期待权，大都公司应当履行合同约定的交房义务。三、大都公司未按照合同约定时间交付房屋的行为构成违约，且直至2020年11月11日，大都公司的违约状态一直处于持续状态，诉讼时效期间的起算点应区分情况：若房屋具备法定交付条件，诉讼时效应自合同约定的交付期限届满之日起计算；若房屋不具备法定交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定交付条件之日起算。根据合同关于交房条件的约定，涉案房屋不具备交房条件，故诉讼时效期间应从实际交房之日起算。针对长报传媒晨报分公司的上诉请求及理由，大都公司辩称，同意一审法院关于房屋交付及时效问题的认定，请求驳回长报传媒晨报分公司的上诉请求。大都公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回长报传媒晨报分公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由长报传媒晨报分公司承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，应依法予以改判。根据一审查明的事实，涉案《商品房买卖合同》已无法继续履行，在此情况下，一审法院依据该合同判决大都公司承担违约金没有事实和法律依据。涉案房屋买卖系以房屋抵扣广告款，大都公司其后并未在长报传媒晨报分公司发布广告，因此长报传媒晨报分公司仍有12951元房款未支付。根据合同约定，长报传媒晨报分公司支付全部房款义务在先，大都公司交付房屋义务在后，大都公司依据先履行抗辩权，有权不交付房屋且不承担违约责任。退一步讲，即使认定大都公司应当承担违约责任，长报传媒晨报分公司已交付房款为302800元，违约金的计算基数应为已经支付的房款。同时，涉案合同约定的违约金过高，应当酌情予以减少。长报传媒晨报分公司的实际损失为资金占用费用，应当以广告费用302800元为基数，按照年利率6%计算利息，一审判决的违约金远超过长报传媒晨报分公司实际损失的30%，且长报传媒晨报分公司未支付房款余额12951元，亦存在一定过错。针对大都公司的上诉请求及理由，长报传媒晨报分公司辩称，其不认可一审法院关于房屋无法交付的认定，且即使无法履行，也不能免除大都公司的违约责任。广告费抵扣房款系长报传媒晨报分公司与大都公司及案外人达成的一致意见，即以最低房款315751元房源冲抵广告费，实际上大都公司放弃了差额，因为大都公司不愿意以现金支付广告费，也不愿意以实际价格开具发票，怕影响后期销售。大都公司主张以302800元为基数计算违约金的主张不能成立，一审判决的违约金标准并不过高。长报传媒晨报分公司向一审法院起诉请求：1.判令大都公司继续履行《武汉市商品房买卖合同》，为长报传媒晨报分公司办理五里锦绣B区三期第7幢2单元16层2号房交付及过户手续；2.确认五里锦绣B区三期第7幢2单元16层2号房屋属长报传媒晨报分公司所有；3.判令大都公司向长报传媒晨报分公司支付违约金281965.64元（以315751元为基数，按照每逾期一日支付已付房价款万分之五的标准，从2015年9月1日起计算至房屋实际交付之日，暂计算至2020年7月22日止为281965.64元）。一审法院认定事实：2014年，武汉瑞兴畅远文化传播有限公司（以下简称瑞兴公司）在武汉晨报上代理发布大都公司开发的“伊托邦”地产广告，并商定以房抵广告款，至该年终广告总价款为172240元。伊托邦地产以最小房源房支付该广告款，房款为315751元，冲抵广告欠款后尚有143511元。但伊托邦后期没有在武汉晨报上刊登广告的计划，故瑞兴公司承诺于2015年以其他广告形式消化房款。后瑞兴公司以2014年10月在武汉晨报发布的“宜化星都汇”广告冲抵购房款，金额为130560元。以上合计冲抵房款302800元，余下12951元作为预收款，瑞兴公司后期以其他广告冲抵。长报传媒晨报分公司对瑞兴公司的上述行为予以同意。2014年12月27日，长报传媒晨报分公司与大都公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：大都公司将位于武汉市江夏区五里界街毛家畈村、锦绣村[国有土地使用证号：夏国用（2010）第××号]的五里锦绣B区三期第7幢2单元16层2号房屋出卖给长报传媒晨报分公司，买受人于2014年12月27日前一次性存入商品房全部价款315751元；出卖人应当在2015年8月31日前，将符合约定条件的商品房交付给买受人使用。如出卖人不能按照合同规定期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。同年12月31日，大都公司向长报传媒晨报分公司开具了购房款为315751元的收据，载明收款事由为“房款（7-2-1602）抵广告服务费”。另根据（2020）鄂01执异11号执行裁定书载明：中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司依据已经发生法律效力的湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书向湖北省高级人民法院（以下简称湖北高院）申请执行。2015年12月11日，湖北高院作出（2015）鄂执字第00047号执行裁定，将湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书指定宜昌市中级人民法院（以下简称宜昌中院）执行。2016年3月，宜昌中院作出（2016）鄂05执11号执行裁定及（2016）鄂05执11-1号协助执行通知书，查封包括案涉房屋在内的大都公司位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村五里锦绣B区一期住宅1-4号楼324套房产和五里锦绣B区二期、三期7-12栋楼995套房产，查封期限为三年。该院于同年3月29日将上述法律文书送达武汉市江夏区国土资源局。2017年12月13日，湖北高院作出（2017）鄂执他121号执行裁定，将湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书指定武汉中院执行。2018年9月12日，武汉中院分别作出（2018）鄂01执154号、（2018）鄂01执154号之一、（2018）鄂01执154号之二《商请移送执行函》，向五里锦绣B区二期、三期7-12栋楼995套房产的首封法院宜昌市西陵区人民法院和上述房产对应的土地[土地证号：夏国用（2010）第8**，夏国用（2010）第××号]使用权的首封法院宜昌中院商请移送处置权。武汉市东西湖区人民法院于2018年10月8日作出（2017）鄂0112执恢27号之一《移送函》、宜昌中院于2018年11月12日作出（2017）鄂05执恢8号《移送执行函》，将其查封财产移送一审法院执行。2019年3月，武汉中院作出（2018）鄂01执154号执行裁定及协助执行通知书，续行查封上述房产，并于同年3月12日将上述法律文书送至武汉市江夏区不动产登记局。2019年11月1日，武汉中院作出（2018）鄂01执154号《公告》，拟对上述房产进行评估拍卖。一审法院认为，大都公司因发布“伊托邦”地产项目广告而差欠广告经营者、发布者的款项，经协商一致同意以房抵款，故大都公司与长报传媒晨报分公司于2014年12月27日签订的《武汉市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应依照合同的约定全面履行自身的义务。大都公司于2014年12月31日出具的金额为315751元的购房款收据，可以证明长报传媒晨报分公司履行了付款义务，大都公司则应于2015年8月31日前交付符合约定条件的案涉房屋。但该公司并未依约履行义务，导致案涉房屋及国有土地使用权被人民法院查封。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”鉴于案涉房屋及土地使用权处于被人民法院查封且评估拍卖状态，长报传媒晨报分公司亦并未对人民法院就案涉房屋作为执行标的提出异议，故在法律和事实上均不能履行交付案涉房屋行为。经一审法院释明，长报传媒晨报分公司未能在法庭辩论结束前变更诉讼请求，故一审法院对长报传媒晨报分公司要求大都公司为其办理五里锦绣B区三期第7幢2单元16层2号房交付及过户手续的诉请，不予支持；其于法庭辩论结束后变更的诉讼请求，可另行主张权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”长报传媒晨报分公司与大都公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系设立、变更案涉房屋所有权的协议，但双方没有办理物权登记，亦不属于法律规定的除外情形，不足以发生物权设立和变更的效力。长报传媒晨报分公司要求确认案涉房屋属其所有的诉请，法律依据和事实依据均不充分，一审法院不予支持。《武汉市商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2015年8月31日前，将符合约定条件的商品房交付给买受人使用。如出卖人不能按照合同规定期限交房，……逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”大都公司没有依约在2015年8月31日前交付符合条件的案涉房屋给长报传媒晨报分公司，且逾期早已超过30日，应当依约支付违约金。但双方合同约定的违约金为每日累计计算数额，属于继续性债权，该违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。长报传媒晨报分公司自2015年9月1日起即知道大都公司的违约行为。对于长报传媒晨报分公司起诉之日倒推三年的违约金，一审法院予以保护；起诉之日回溯超过三年的部分，已超过诉讼时效期间，一审法院不予支持。即长报传媒晨报分公司于2017年7月27日起至今的违约金请求，一审法院予以保护；对2017年7月27日以前产生的违约金，不予支持。经计算，截至一审法庭辩论结束之日（2020年9月9日），大都公司应支付的违约金为179978.07元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，判决：一、大都公司于判决生效之日起7日内向长报传媒晨报分公司支付违约金179978.07元（以315751元为基数，按照日万分之五的标准，从2017年7月27日起计算，暂计算至2020年9月9日为179978.07元；后续违约金以同等方式计算至房屋交付之日。）；二、驳回长报传媒晨报分公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2765元（已减半收取），由大都公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，为查明涉案房屋占用范围内土地是否仍处于查封状态，本院于2021年3月9日前往武汉市江夏区自然资源和规划局进行调查。经查询，本院获取加盖有武汉市江夏区不动产登记资料查询专用章的《不动产登记资料查询结果证明》，证实涉案夏国用（2010）第××号土地仍处于查封状态。经质证，长报传媒晨报分公司对《不动产登记资料查询结果证明》的客观真实性无异议，但是认为查封并非永久状态，长报传媒晨报分公司支付了房款，有物权期待权；大都公司对查询结果的真实性、合法性及关联性无异议。本院认为，二审应当围绕当事人的上诉请求及理由进行审理。本案中，涉案《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。根据一审法院认定及双方确认的事实，长报传媒晨报分公司系以广告费抵扣方式支付购房款，双方签订案涉合同时，已冲抵的房款为302800元，余下12951元作为预收款，后期以其他广告费冲抵，大都公司也开具了315751元的购房款收据。因此，长报传媒晨报分公司已按照合同约定支付了全部购房款。关于大都公司上诉认为长报传媒晨报分公司尚有12951元购房款未支付问题，因大都公司认可该款已作为广告费预收款支付，其该项主张不能成立，若其认为未实际发布广告，属于另一法律关系，其可以另行主张。长报传媒晨报分公司按合同约定已支付全部购房款，大都公司应当按合同约定交付房屋，但是由于大都公司的原因涉案房屋及土地被查封导致无法交房，大都公司应当承担逾期交房的违约责任。关于大都公司逾期交房违约责任的承担问题。涉案合同约定的交房时间为2015年8月31日前，因此，长报传媒晨报分公司2015年9月1日即知道大都公司违约行为。对于逾期交房违约金的诉讼时效起算，双方合同约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性债权，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，即应以每一日分别计算违约金的诉讼时效。长报传媒晨报分公司于2020年7月27日提起诉讼，且无证据证明有其他诉讼时效中止、中断的情形，故一审法院以其起诉时间倒推三年起作为本案违约金请求权未过诉讼时效的时间点，并无不当。大都公司上诉认为一审判决违约金标准过高，因大都公司未按期交房，导致长报传媒晨报分公司不能对涉案房屋占用、使用、收益，大都公司无证据证明一审判决认定的违约金过高，对其该上诉理由不予支持。关于长报传媒晨报分公司上诉请求大都公司交付涉案房屋及确认对涉案房屋的所有权问题。根据二审调取的证据及一审查明的事实，涉案房屋及占用范围内的土地现处于另案诉讼的查封状态。因民事诉讼中的查封，系当事人借助公权力对债权的保全手段，具有公示性和对抗效力，在涉案房屋查封状态解除前，不能进行擅自处理和房屋权属的转移。故，长报传媒晨报分公司请求大都公司交付房屋及确认房屋所有权的请求，因存在客观的履行障碍，在事实上和法律上无法履行，本院不予支持。若其后上述履行障碍消失，长报传媒晨报分公司可以另行主张。综上所述，长报传媒晨报分公司和大都公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11060元，由武汉长江日报传媒集团有限公司武汉晨报分公司负担5530元，由湖北大都地产集团有限公司负担5530元。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  胡铭俊审判员  张文浩二〇二一年三月二十六日法官助理邱冠群书记员贾玉玲