黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑执异32号案外人：李东洋，男，1984年12月17日出生，汉族，住黑龙江省伊春市西林区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行，住所地黑龙江省哈尔滨市松**世茂大道**。负责人：王大海，该支行行长。被执行人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所，住所地黑龙江省哈尔滨市松**松北大道**div>法定代表人：王志江，该公司总经理。在本院执行中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行（以下简称松北建行）与黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人李东洋对本院查封盛恒基公司开发建设的哈尔滨市松北区盛世家园小区第08栋1单元3层302号房屋的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李东洋称，2016年1月27日，其向盛恒基公司购买了位于该土地上的盛世家园小区第08栋1单元3层302号房屋。由于该土地被本院（2018）黑执50号之四执行裁定查封，其无法办理产权证，故请求中止执行并解除查封。本院查明，依据松北建行诉讼保全申请，本院于2016年11月25日作出（2016）黑民初82号之一民事裁定，查封盛恒基公司开发的盛世家园小区334套房屋及土地使用权（位于哈尔滨市××区规划××以南××路以东，面积150407.01平方米），土地使用权证哈国用（2010）字第09000100号，地号8，地号8-03-006-0086书于2017年1月9日送达哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局。2019年12月2日，本院作出（2018）黑执50号之四执行裁定，继续查封上述房屋及土地使用权。2018年3月8日，本院作出（2016）黑民初82号民事判决书，判决：一、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付松北建行借款本金289,989,045.14元；二、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付松北建行2016年8月21日前的利息47,559,628.09元;从2016年8月22日起的逾期利息，以本金289,989,045.14元为基数，按照年利率10.68%标准计算至实际给付之日；三、如盛恒基公司不能清偿上述判决主文第一、二项确定的债务，对不能清偿部分，松北建行有权以盛恒基公司提供哈房建松字第20130249、2013025、20130258、20130257、20130274、20130273、20130272、20130271、20130270、20130287、20130269、20130268、20130267、20130266、20130265、20130264、20130263、20130262、20130261、20130260、20130286、20130285、20130284、20130283、20130282、20130281、20130280、20130279、20130278、20130277、20130250、20130255、20130256、20130254、20130253、20130252、20130251、20130275、20130276号他项权证项下房产及哈他项（2013）第09000532号项下的土地使用权，使用权证号哈国用(2010)第090001号折价或者拍卖、变卖所得款项在289,989,045.14元本金及利息范围内优先受偿；四、驳回松北建行的其他诉讼请求。案件受理费1,748,621元，保全费5000元，由松北建行承担21,044元，由盛恒基公司承担1,732,577元。该判决生效后，盛恒基公司未履行给付义务，松北建行向本院申请执行。在本院执行期间，盛世家园小区业主解慧芬、王彦峰等605人向本院申诉称，盛恒基公司于2013年开始销售盛世家园小区房屋，申诉人购买案涉房屋时与盛恒基公司签订了《商品房买卖合同》并已实际入住。松北建行同意盛恒基公司出售抵押房屋，说明松北建行放弃抵押权。本院经审理后认为，松北建行享有的抵押权作为担保物权，其优先权在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权。在其已同意预售抵押物，且又未能尽到监管责任的前提下，其对涉案39栋楼房及项下相对应的土地使用权，相对于合法购买房屋的买受人而言，已依法不能再享有优先受偿权。原审判决松北建行对案涉楼房及相对应土地使用权全部享有优先权不当，应予纠正。2019年6月10日，本院作出（2019）黑民再168号民事判决书，判决：一、维持本院（2016）黑民初82号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更本院（2016）黑民初82号民事判决第三项为如盛恒基公司不能清偿上述判决主文中的本金及利息，对不能清偿部分，松北建行有权以盛恒基公司哈他项（2013）第09000532号他项权证[使用权证号：哈国用(2010)第090001号]项下除盛世家园D01、D02、D03、D04、D05、D06、D07、D08、D09、D10，G17、G18、G19、G20、G21，L01、L02、L03、L04、L05、L06、L07、L08，SF01、SF02、SF03，G01、G02、G03、G04、G05、G06、G07、G08、G09、G10、G11、G12、G14楼房所对应的土地使用权之外的部分，折价或者拍卖、变卖所得款项在289,989,045.14元本金及利息范围内优先受偿。该判决已生效。还查明，2016年1月27日，李东洋与盛恒基公司签订商品房买卖合同。约定李东洋购买该公司开发的盛世家园小区第08栋1单元3层302号房屋，价款625955元，付款方式一次性付款。同日，李东洋向该公司交纳全部购房款，该公司开具商品房销售预收款专用票据。次日，李东洋办理入住手续。2021年1月8日，哈尔滨市不动产登记交易事务中心出具《不动产登记信息查询结果证明》，内容为截止2021年1月8日，经哈尔滨市不动产查询系统查询，未查到李东洋名下房屋信息。再查明，因案涉房产坐落的哈国用（2010）字第09000100号土地使用权被查封，李东洋无法办理不动产权属证书。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封案涉土地使用权的执行裁定书送达哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局的时间是2017年1月9日，李东洋与盛恒基公司签订《商品房买卖合同》时间是2016年1月27日，即李东洋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；李东洋所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故符合上述法律规定。此外，本院已生效的再审民事判决认定，松北建行对案涉房屋及相对应的土地使用权，相对于合法购买房屋的买受人而言，已依法不再享有优先受偿权。因此，李东洋对案涉房屋享有的物权期待权能够阻却执行，根据房地一体原则，其对应的土地使用权亦应排除执行。案外人李东洋的异议请求应予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对坐落于哈尔滨高新技术产业开发区盛世家园小区第08栋1单元3层302号房屋所坐落的土地的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  荆长新审判员  吕庆华审判员  王宝奎二〇二一年三月十七日法官助理王菲书记员毕鹏坤