北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终719号上诉人（原审原告）：吕士均，男，1978年10月28日出生，汉族，住山东省济南市市中区。委托诉讼代理人：刘莹，北京合韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史晓燕，女，1977年8月18日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张文勇，河南人天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内1幢305室。法定代表人：张玉方，董事长。委托诉讼代理人：张鹏，男，该公司员工。上诉人吕士均因与被上诉人史晓燕、北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕士均之委托诉讼代理人刘莹，被上诉人史晓燕之委托诉讼代理人张文勇，长兴公司之委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕士均上诉请求：撤销北京市第二中级人民法院作出的（2020）京02民初148号判决书；2、恢复执行北京市丰台区南顶路41号康泽园小区16号楼507室房屋（以下简称涉案房屋）；3、诉讼费由史晓燕、长兴公司承担。事实与理由：一、一审法院没有对重大、关键事实予以查明。1、一审并未查证毛燕、史晓燕名下有无其他用于居住的房屋。该事实将直接影响史晓燕的权利是否符合排除执行的条件。2、一审并未查证史晓燕是否具有购买涉案房屋的特殊资质；没有对史晓燕是否有资格受让毛燕的相关权利予以查证。该事实将直接影响史晓燕签订的有关房屋买卖合同等法律文书的合法性及效力，以及史晓燕能否受让毛燕的相关权利。2012年，史晓燕与毛燕签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，又与长兴公司签订补充协议。史晓燕为非北京市户籍，按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》［京政办发[2011］8号]的规定，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。因此，史晓燕是否具有购买涉案房屋的特殊资质作为本案的关键事实，直接影响史晓燕能否购买涉案房屋，影响史晓燕是否享有合法的物权期待权，以及史晓燕能不能受让毛燕对涉案房屋享有的民事权益。退一万步讲，即使毛燕享有合法的物权期待权，史晓燕也没有资格受让毛燕享有的民事权利，史晓燕不能排除人民法院对涉案房屋的执行。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决没有列明本案适用的法律依据。一审判决列明了本案的争议焦点，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条的内容，随后根据查明事实进行分析，并得出结论“本案属于上述法律规定所述的除外情形…”，并以此作出驳回吕士均请求的判决结论。一审判决没有列明《执行异议规定》第二十七条的“除外情形”适用的法律依据到底是什么。2、本案应适用《执行异议规定》第二十七条、第二十九条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民纪要）第126、125条之规定。九民纪要第126条明确规定，“抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法予以支持。这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”九民纪要第125条规定，对于商品房消费者提出的执行异议，适用《执行异议规定》第二十九条之规定，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，《执行异议规定》第二十七条的“除外情形”仅指《执行异议规定》第二十九条所列的情形。三、本案亦不应适用《执行异议规定》第二十八条。根据九民纪要第127条，《执行异议规定》第二十八条的适用范围是对于案外人“系商品房消费者之外的一般买受人”执行异议的支持条件。九民纪要第126条已经明确规定，买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不能对抗抵押权。因此，一般买受人是完全被排除在能够对抗抵押权执行的范围之外的。因此，本案不应适用《执行异议规定》第二十八条。综上，一审判决没有对重大、关键的案件事实予以查证，没有列明法律适用依据，且适用法律错误。史晓燕辩称，1、对于史晓燕名下是否有其他用于居住的房屋问题，史晓燕在向法院提出执行异议时已经明确其名下无其他用于居住的房屋，史晓燕不可能对一个没有的事实进行举证。根据谁主张谁举证的原则，如果吕士均认为史晓燕名下有其他用于居住的房屋，举证责任在吕士均。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才会无效，吕士均通过规章和行政机关制定的规范性文件来证明合同无效显然是错误的。由于涉案房屋一直登记在房地产开发企业名下，（2017）最高法民再140号生效判决将“改底单”的方式认定为史晓燕受让毛燕对长兴公司享有的债权，该认定证实了合同买受人已由毛燕变更为史晓燕。因此涉案房屋并非二手房买卖，史晓燕属于商品房消费者而非一般买受人。综上，（2017）最高法民再140号判决已经认定了史晓燕签订的有关房屋买卖合同等法律文书的合法性及效力。3、由于涉案房屋一直登记在房地产开发企业名下，（2017）最高法民再140号生效判决的认定可以证实史晓燕属于商品房消费者而非一般买受人，根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》三“纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引”的规定，九民纪要只能在说理时进行参考，不能作为适用法律予以援引。长兴公司辩称，不同意吕士均的上诉意见，答辩意见和史晓燕一致。吕士均向一审法院起诉请求：判令恢复执行北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼507室房屋。一审法院认定事实：一、吕士均申请执行涉案房屋相关事实2004年9月11日，北京市丰台区农村信用合作联社（以下简称丰台农信社）与长兴公司在北京市丰台区国土资源和房屋管理局办理了房地产抵押登记，并领取了《他项权利证书》，该证书载明：土地他项权人为丰台农信社；义务人为长兴公司；房屋座落于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区2#、3#住宅及配套商业，权利种类为土地使用权及在建工程抵押；权利价值1400万元人民币；权利范围包括京丰国用（2003出）字第001721号《国有土地使用证》所载部分土地（为110套在建房屋所分摊土地使用权），抵押土地面积2763.23平方米；权利顺序为1、丰台农信社2900万元；2、丰台农信社1400万元。上述2＃、3＃住宅即现在的15号、16号楼，涉案房屋包含于其中。2005年11月18日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）就丰台农信社诉长兴公司借款合同纠纷一案做出（2005）二中民初字第11493号民事判决，判令：一、长兴公司于判决生效后十日内偿还丰台农信社借款本金1400万元人民币及相应利息；二、丰台农信社对其与长兴公司签订的《抵押合同》中所涉抵押物在抵押担保范围内享有优先受偿权。2005年11月28日，二中院查封了长兴公司名下位于本市丰台区南顶路51号康泽园小区2＃、3＃的61套房屋，涉案房屋包含于其中。后丰台农信社向二中院申请强制执行，二中院以（2006）二中执字第215号立案受理。2012年1月18日，二中院作出（2012）二中执异字第00094号执行裁定，确认北京农村商业银行股份有限公司丰台支行依据（2005）ニ中民初字第11493号民事判决取得的对长兴公司享有的债权由中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司承受。2014年5月21日，二中院作出（2014）二中执异字第00489号执行裁定，确认本案申请执行人由中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司交更为北京昆盛资产管理有限公司。2018年11月27日，一审法院作出（2018）京02执异757号执行裁定，确认本案申请执行人由北京昆盛资产管理有限公司变更为吕士均。二、史晓燕提出本案执行异议相关事实本案中，史晓燕主张其自毛燕处受让涉案房屋，并据此自毛燕处取得排除对涉案房屋强制执行的权利。为证明其主张，史晓燕向一审法院提交最高人民法院于2019年9月29日作出的（2017）最高法民再140号民事判决书，该判决系对北京兴隆置业有限公司（以下简称兴隆公司）与长兴公司项目转让合同纠纷引发执行异议之诉所做出的再审民事判决书。该判决认定：在法院就兴隆公司与长兴公司项目转让合同纠纷一案查封北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼507号房屋即涉案房屋之前，毛燕于2004年8月15日与长兴公司签订涉案房屋购房合同，并于当日支付全部款项，并开始支付电视收视费等费用，已实际占有涉案房屋；2012年史晓燕通过北京链家房地产经纪有限公司提供的居间服务，与毛燕签订房屋转让合同，因涉案房屋并未实际登记过户，双方通过在长兴公司“改底单”的方式完成交易；目前，史晓燕实际占有该房屋。涉案房产未及时办理过户，主要原因在长兴公司。根据《执行异议规定》第二十八条的规定，毛燕具有排除执行的权利。史晓燕系从毛燕处购买涉案房屋，法律上实质为债权转让，即受让毛燕对长兴公司享有的债权。排除执行的权利是毛燕原有债权当然包含的内容。在相关当事人未明确约定排除受让人的此项权利时，不能否定史晓燕同时承继该权利。故史晓燕也具备排除执行的权利。据此，判决在兴隆公司与长兴公司项目转让合同纠纷一案中，不得执行涉案房屋。另查，史晓燕以吕士均为被申请人，向一审法院提出案外人执行异议，申请中止对涉案房屋的执行。一审法院于2020年1月20日做出（2020）京02执异1号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。吕士均不服该裁定，于2020年2月3日提起本案诉讼。一审法院认为：本案系吕士均提起的申请执行人执行异议之诉。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案争议焦点是案外人史晓燕对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，根据查明的事实，毛燕于2004年8月15日即与长兴公司签订涉案房屋购房合同，此时早于法院对于涉案房屋的查封时间；毛燕并于当日支付全部购房款项；毛燕亦开始支付电视收视费等费用，已实际占有涉案房屋；且毛燕未办理涉案房屋的过户登记具有合理的客观理由，即涉案房屋并未能如期解除相关抵押且在次年即被法院查封，由此，应当认定本案属于上述法律规定所述的除外情形，即毛燕对涉案房屋享有的民事权益可以排除法院对于涉案房屋的执行。史晓燕从毛燕处购得涉案房屋后，在没有相反证据的情形下，亦应享有毛燕对于涉案房屋享有的民事权益，故亦应可以排除法院对于涉案房屋的执行。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回吕士均的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经向北京市住房和城乡建设委员会及北京市相关不动产登记事务中心查询，截止本案审理期间，史晓燕无房屋交易信息记录，史晓燕名下无房屋登记记录。本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉房屋买卖、抵押权设立以及司法查封的法律事实均发生在《民法典》实施之前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，首先，针对涉案房屋被查封的问题。根据已生效的最高人民法院（2017）最高法民再140号判决，本院作出如下认定，毛燕于2004年8月15日与长兴公司签订涉案房屋购房合同，于当日支付全部款项，并开始支付电视收视费等费用，已实际占有涉案房屋。上述情形早于涉案房屋被查封的时间。涉案房产未及时办理过户，主要原因在长兴公司，据此毛燕具有排除执行的权利。2012年史晓燕通过北京链家房地产经纪有限公司提供的居间服务，与毛燕签订房屋转让合同，因涉案房屋并未实际登记过户，双方通过在长兴公司“改底单”的方式完成交易并实际占有该房屋。在上述交易中，史晓燕系从毛燕处购买涉案房屋，法律上实质为债权转让，即受让毛燕对长兴公司享有的债权。作为买受人的优先权及排除执行的权利是毛燕原有债权当然包含的内容。在相关当事人未明确约定排除受让人的此项权利时，不能否定史晓燕同时承继该权利。故史晓燕也具备排除执行的权利。其次，针对涉案房屋存在抵押的问题。《执行异议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。据此史晓燕作为已支付全部购房款项，且在北京市区域内名下无其他住房的房屋买受人，其生存利益应得到保护,其权利优先于抵押权人的抵押权，史晓燕具有排除执行的权利。最后，关于吕士均主张史晓燕是否具备购房资质，涉及违反北京市房屋限购政策，即《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》［京政办发[2011］8号]的规定，因此将导致其与毛燕签订的购房合同无效的意见，因该项主张不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规强制性规定的情形，吕士均主张涉案合同无效的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，吕士均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70.00元，由吕士均负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 丰审判员 王 肃审判员 龚晓娓二〇二一年三月三十一日书记员 辛 硕