湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0111民初110号 原告（反诉被告）：武汉国德兴邦贸易有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区田园大道101号升华综合大楼一层7-14号商铺。 法定代表人：胥增产，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李栋，湖北珞珈律师事务所律师。授权范围：特别授权。 被告（反诉原告）:常冬杰，女，1975年10月16日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区， 委托诉讼代理人：魏开，湖北多能律师事务所律师。授权范围：特别授权。 原告（反诉被告）武汉国德兴邦贸易有限公司（以下简称原告国德兴邦公司）与被告（反诉原告）常冬杰（以下简称被告常冬杰）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国德兴邦公司及其委托诉讼代理人李栋，被告常冬杰及其委托诉讼代理人魏开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国德兴邦公司向本院提出本诉诉讼请求：1、被告向原告支付租金72000元；2、被告向原告支付违约金43200元（12000元/月×12月×30%）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2019年5月28日，原、被告签订《国德兴邦租赁合同》，合同约定原告向被告出租位于武汉市洪山区友谊大道667号华城广场二层房屋（建筑面积240平方米〉，出租房屋用途为餐饮，租赁期限自2019年5月28日至2023年11月30日，每月租金为12000元，租金支付方式为按季度交纳。合同签订后，原告依约向被告交付合同约定的房屋，但被告却未依约按时、足额支付租金。被告自2020年2月29日开始欠付租金，截止到2020年8月31日，被告共欠付原告租金72000元。根据原、被告双方签订的《国德兴邦租赁合同》第七条第四款的约定，在租赁合同履行过程中，任何一方违约的，违约方应当按照年租金金额的30%向守约方支付违约金。因此被告应当向原告支付违约金43200元。综上所述，被告的行为已构成根本性违约。为此，起诉要求判如所请。 被告常冬杰针对本诉辩称，原告所陈述的被告欠付原告金额及期间与事实不符，其主张违约金无任何依据。1、被告于2020年1月16日已向原告支付了2020年1月1日至2020年3月31日的租金，因2020年1月1日至2020年3月31日武汉因新冠疫情封城，被告完全无法经营，属于不可抗力，被告无需支付该期间的租金，因此被告已支付该期间的租金应冲抵被告解除封城后经营期间的租金。2、从2020年7月21日后原告便对被告经营的店采取停电锁门等强制措施，以实际行为方式解除原告签订的租赁合同，导致被告无法经营，因此被告无需支付2020年7月21日之后的租金。3、被告因新冠××疫情严重影响经营导致被告经营收入明显减少，资金周转困难，被告并非恶意拖欠租金，不够成违约，且原告所主张的违约金明显过高。综上，驳回原告全部诉请。 被告常冬杰向本院提出反诉诉讼请求：1、原告向被告 支付违约金45360元；2、原告向被告退还保证金30000元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年5月28日签订了《租赁合同》1份，根据合同约定，被告向原告承租超市第二层铺位经营餐饮，租赁期限为2019年5月28日至2023年11月30日，房屋的标准租金单价为每月每平方米50元，每月标准金额为12000元，租金按季度缴纳。被告已经按照合同约定支付了2019年5月28日至2020年3月31日的租金，但因新冠××疫情影响导致武汉从2020年1月21日起封城，并一直持续到2020年4月8日。在此期间，被告完全无法经营。2020年4月8日，武汉解除封城，但仍然处于疫情防控期间，经济仍未复苏，被告的经营受到很大影响，导致被告资金周转困难，营业收入明显减少。原、被告多次协商减免、缓交租金，但原告却于2020年7月以被告未缴纳租金为由将被告所承租的餐厅停电并锁门，单方解除合同，严重违反了疫情防控期间的相关规定及政策，构成违约。 原告国德兴邦公司针对反诉辩称：1、原告不存在违约行为，对方自2020年2月29日开始欠付租金，且到期后仍未支付租金，因此是被告违约在先；2、被告所谓的资金周转困难，不能成为拒不交付租金的理由。3、原告于2020年7月锁门停电凡是催缴租金不构成违约和单方面解除合同，实际上停电时间仅有一天，原因是对方拖欠2020年1月到7月租金，原告迫于无奈催交租金。请法院驳回被告的反诉诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年6月10日，原告与案外人武汉人家商贸发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告向案外人武汉人家商贸发展有限公司承租武汉市武昌区友谊大道667号华城广场建筑面积为2900平方米的房屋，租赁期限从2015年7月1日至2023年11月30日。2019年5月28日，原告（出租方、合同甲方）与被告（承租方、合同乙方）签订《租赁合同》1份，合同约定：原告将其从案外人武汉人家商贸发展有限公司承租的武汉市武昌区友谊大道667号华城广场房屋中的超市第二层铺位（建筑面积240平方米）出租给被告经营餐饮。租赁期限从2019年5月28日至2023年11月30日。房屋的标准租金单价为每月每平方米50元，每月标准金额为12000元，标准租金从租赁期限的第二年期每年以上年度的租金为基础增长5%，租金按季度缴纳。被告于签约当日向原告支付履约保证金30000元，履约保证金用于保证被告认真执行本协议。违约责任：1、如被告未能按本合同约定付清租金或任何管理费用，则每逾期一日，被告应按到期应付款金额的0.5%向原告支付滞纳金；租金逾期30日仍未付清或其它应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为被告严重违约，原告有权提前解除本合同，不予退还被告已支付的履约保证金，同时追究被告的违约责任和损失赔偿责任。被告应在接到原告提出解除合同的通知之日起10日内无条件退出，腾退商铺由此引起的一切损失概由被告自行承担。逾期未腾退视为依法放弃承租商铺内的全部实施设备及物品的所有权，原告有权进行处置；2、被告在原告没有违约的情况下提前解除本合同的，视为被告违约，履约保证金不予退还；3、因被告原因提前解除合同的，租金优惠政策全部取消，按被告实际租赁时间及标准租金单价计算租金；4、本合同约定任何一方违约，支付违约金的形式承担违约责任、违约金为违约当年30%的年租金总金额。此外，双方还就合同的其他相关事宜进行了约定。 上述合同签订后，原告向被告提供了合同约定的商铺，原告向被告支付了履约保证金30000元及相应租金。合同履行期间，被告于2020年1月17日向原告缴纳了2020年1月1日至2020年3月31日的租金，此后未再交纳租金。2020年7月21日，原告在向被告催要租金未果的情况下，将被告经营的餐厅停电并锁门，此后被告未再进行经营。另查明，受新冠××疫情影响案外人武汉人家商贸发展有限公司免除了原告两个月的租金。 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系合同当事人之间真实的意思表示且不违反法律规定，该合同合法、有效。合同双方当事人均应依照约定履行合同义务。被告在履行合同过程中，受新冠××疫情影响未能依合同约定支付房租，属于不可抗力，不构成合同违约，但被告应在疫情结束后履行支付房租的义务。被告抗辩属于不可抗力期间被告无需支付该期间的租金，不符合合同约定，对此抗辩本院不予支持，但结合本案案件事实，本院酌定免除2个月房屋租金，租金从2020年6月1日开始计算至2020年7月21日即为20000元（12000元/月÷30天/月×50天）。因原告于2020年7月21日停电锁门的行为导致被告对承租场地失去控制，原告要求被告支付此后的租金，依据不足，本院不予支持。被告在不可抗力事由消除后，仍未依合同约及时定缴纳租金，构成合同违约，应承担违约责任，鉴于被告的实际经营状况并综合违约给原告造成的损失情况以及被告有要求减免违约金的请求，本院酌定违约金按原告主张的年度租金总额的20%计算即为21600元（12000元/月×12月/年×15%），超过部分本院不予支持。被告在不可抗力事由消除后未履行支付房租的义务，原告为收取而采取停电锁门的行为，属于自助行为，虽方式欠妥，但并不合同违约，被告反诉要求原告支付违约金，依据不足，本院不予支持。根据原、被告之间签订的租赁合同中关于违约责任条款的约定，被告租金逾期30日仍未付清或其它应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为被告严重违约，原告有权提前解除本合同，不予退还被告已支付的履约保证金。被告要求原告退还保证金的反诉诉请，不符合合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）常冬杰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉国德兴邦贸易有限公司支付租金20000元； 二、被告（反诉原告）常冬杰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉国德兴邦贸易有限公司支付租金21600元； 三、驳回原告（反诉被告）武汉国德兴邦贸易有限公司的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）常冬杰的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1320元由原告（反诉被告）武汉国德兴邦贸易有限公司负担843元，被告（反诉原告）常冬杰负担477元；反诉案件受理费842元被告（反诉原告）常冬杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 邵 冬 二〇二一年三月十日 书记员 万玲玲