广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3633号上诉人（原审第三人）：广州市帝中贸易有限公司，住所地广州市天河区车陂路****（仅限办公用途）。法定代表人：吴小勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：许世平，广东连越（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中鉴认证有限责任公司，住所地，住所地广州市越秀区广州大道中路****iv>法定代表人：胡苏山，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄时旭，广东竟澜律师事务所律师。原审被告：广州市天河区悦盛发展有限公司，住所地广州，住所地广州市天河区东圃车陂路**>法定代表人：王炳达。上诉人广州市帝中贸易有限公司（以下简称帝中公司）因与被上诉人中鉴认证有限责任公司（以下简称中鉴公司）、原审被告广州市天河区悦盛发展有限公司（以下简称悦盛公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人帝中公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实与理由：帝中公司租赁案涉物业办公使用，签署租赁合同后即发现案涉物业涉及诉讼，帝中公司已经停止使用案涉场地，案涉场地被悦盛公司和中鉴公司实际控制。根据帝中公司与悦盛公司的约定，帝中公司留在案涉场地无法取出的物品已做放弃处理，帝中公司亦无需缴纳租金。上述情况在一审庭审过程中已经说明。现一审判决要求帝中公司协助腾空交付案涉场地不妥，理应撤销并改判。至于案涉场地的占用费问题，鉴于一审判决没有要求帝中公司承担，帝中公司在此不做主张。但是悦盛公司承担后很有可能要求帝中公司承担，一审对于案涉场地实际由谁控制的事实没有查明，请二审法院根据悦盛公司是否上诉或上诉请求妥善处理。综上，一审判决认定事实部分不清，实体处理不当，请求二审法院依法判决支持帝中公司的上诉请求。被上诉人中鉴公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，帝中公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，不同意帝中公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。一、一审判决第一项判决承担民事责任主体有二，其中悦盛公司为主要责任承担主体，帝中公司仅承担协助义务，在悦盛公司未提起上诉的情况下，帝中公司无权超越一审判决其承担民事责任范围提起上诉并要求撤销一审判决第一项。二、帝中公司在一审时曾提交《情况说明》，该文件载明帝中公司与悦盛公司于2019年10月签订《租赁合同》，帝中公司已缴纳租金至2020年10月31日，悦盛公司已将案涉房屋交付帝中公司实际使用，因此作为案涉房屋的实际控制人之一，一审判决其承担协助腾空交还案涉房屋并无不妥。帝中公司具有协助腾空交还案涉房屋的义务，该义务不能因帝中公司声称的放弃而豁免。三、帝中公司与悦盛公司的《租赁合同》及纠纷并非本案审理范围，帝中公司以此作为上诉的理由没有法律依据。原审被告悦盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。中鉴公司于2019年10月12日向一审法院起诉请求：1.判令悦盛公司立即将广州市天河区xx腾空并交还给中鉴公司，并向中鉴公司支付自2017年2月23日起至实际交还该房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费以广州市房地产租赁管理所公布的租金标准49元/平标准计算，423.01平方米-52平方米=371.01平方米。）；2.判令帝中公司对诉讼请求一中的北702房腾空和房屋占用费负连带责任（面积为43平方米，房屋占用费以广州市房地产租赁管理所公布的租金标准49元/平标准计算，自2017年2月23日起计至实际交还该房屋之日止）；3.判令悦盛公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年1月5日，一审法院作出（2015）穗天法执字第6362-6364号之三执行裁定，查明：一审法院依据已经发生法律效力的（2014）穗天法金民初字第521-523号《民事判决书》，于2016年6月23日依法委托广东xx拍卖有限公司拍卖登记在悦盛公司名下位于广州市天河区xx房产。2016年12月13日，案外人中鉴公司以7336960元的最高价竞得其中的七、九层，并于2016年12月23日支付了全额价款……裁定如下：一、解除对被执行人悦盛公司名下位于广州市天河区信息、房产的查封；二、注销上述房产原权属人为悦盛公司的产权登记；三、涂销上述房产的他项权利登记；四、上述房产的所有权及相应的其他权利归买受人中鉴公司所有；五、买受人中鉴公司可持本裁定书到财产管理机构单方面办理上述房产过户登记及完税手续。广州不动产登记查册表显示：天河××××层建筑面积为423.01平方米。2014年3月10日，位于天河××××层设立抵押权，权利人为中国民生银行股份有限公司广州分行，权利部位为全部。2014年7月24日，一审法院以（2014）穗天法金民初字第521-523号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉上述房产。2014年10月23日，广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法金民初字第1054-13，-1号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封该房产。2016年7月13日，一审法院以（2015）穗天法执字第6362-6364号协助执行通知书及执行裁定书续封该房产，查封时效自2016年7月24日至2019年7月23日。帝中公司称其自2015年5月中旬起合法承租案涉房屋并足额缴纳租金至2020年10月31日，并提交房屋租赁合同、备案通知书拟证明其主张。广州市房屋租赁合同载明：悦盛公司（出租人/甲方）同意将坐落在天河区xx房（以下简称北702房）号的房地产出租给乙方作商业、写字楼使用，建筑面积43平方米，2019年10月1日至2020年10月31日期间月租金为1200元/月。中鉴公司对上述证据不予认可，但确认北702房的面积为43平方米。另查明，2018年8月9日，中鉴公司向一审法院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21593号]，请求判令广东xx信息科技有限公司（以下简称xx公司）、谭某、悦盛公司将广州市天河区东圃xx房腾空、交还中鉴公司，并向中鉴公司支付自2017年3月27日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费2000元。2019年3月7日，一审法院至广州市天河区xx号现场勘查并调取证据，现场发现，悦盛公司在北401房经营。经一审法院询问，王某述称悦盛公司办公地址在广州市天河区xx房（以下简称401房），该公司由其管理，其非案涉物业的直接出租方，其不清楚具体经办人，最开始的出租人为谭某，谭某已从悦盛公司离职三年多，没有参与悦盛公司的经营，悦盛公司未向实际承租人收取租金，不清楚401房是否系案涉物业的物业管理处。王炳达述称不清楚案涉物业是否由悦盛公司管理并出资，案涉租赁合同未经其手签字，租赁合同是以谭某的名义签订，不清楚租金及管理费，悦盛公司由王某负责管理并出资，其仅负责签名。一审法院在现场查勘过程中自401房调取了收据，自案涉场地910房调取了悦盛公司向案外人出具的收款单，收款单显示的收费项目包含管理费、租金、电费、公用水电摊分，部分收款单上加盖有悦盛公司财务专用章，部分收款单上加盖“谭某”字样的印章。一审法院于2019年8月26日作出（2018）粤0106民初21593号民事判决，查明：位于广州市天河区东圃车陂路******建筑面积52平方米，认定：虽然租赁合同载明出租人为谭某，但根据查明的事实，足以认定谭某并非实际出租人，悦盛公司才是实际控制并获取收益的主体，即实际出租人。判令：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，悦盛公司将广州市天河区xx房（自编）腾空并交给中鉴公司；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，悦盛公司向中鉴公司支付上述房屋2017年3月27日至实际交还房屋之日止的占用费2000元；三、驳回中鉴公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。再查明：2017年12月，广州市房地产租赁管理所发布《2017年广州市房屋租金参考价》载明：悦华商业大厦商业用房租金为49元/平方米。2019年3月5日，广州市房地产租赁管理所发布《2018年广州市房屋租金参考价》载明：悦华商业大厦商业用房租金为44元/平方米。2020年2月18日，广州市房地产租赁管理所发布《2019年广州市房屋租金参考价》载明：悦华商业大厦商业用房租金为39元/平方米。一审法院认为：悦盛公司未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，视为其放弃抗辩权利。鉴于（2018）粤0106民初21593号民事判决已经查明谭某的相关事实并认定谭某并非实际出租人，无需承担租赁合同中的义务，还认定悦盛公司才是实际出租人，各实际承租人与悦盛公司之间形成租赁合同关系，且该判决已经生效，故本案不追加谭某作为当事人参加诉讼，并认定悦盛公司为实际出租人。对于中鉴公司的诉讼请求，一审法院分析如下：第一，中鉴公司对于悦盛公司的诉请。首先，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，一审法院于2017年1月5日裁定广州市天河区xx的所有权及其他权利归中鉴公司所有并于当日送达房屋登记机关，故中鉴公司于该日取得案涉房屋的所有权，并依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。悦盛公司悦盛公司自该时点起不再对案涉房屋享有任何权利，其无视所有权的转移而继续实际控制并出租案涉房屋获取收益，侵害了中鉴公司对案涉房屋的所有权，应当承担相应的侵权责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，中鉴公司请求悦盛公司腾空、交还案涉房屋有理并支付案涉房屋（自编710房除外）自2017年2月23日起的占有使用费有理，一审法院予以支持，考虑到开庭至今已有三月余，一审法院酌定腾退时间为15天。其次，中鉴公司对悦盛公司租赁合同中的租金价格不予认可，主张按照广州市房地产租赁管理所公布的同时期同地段租金参考价计付占用费，符合理据，一审法院予以确认。案涉房屋总面积为423.01平方米，扣除710房面积为52平方米，故2017年2月23日至2017年12月31日期间占用费应按18179.49元/月[49×（423.01-52）]计付，2018年1月1日至2018年12月31日期间占用费应按16324.44元/月[44×（423.01-52）]计付,2019年1月1日至案涉房屋腾空、交还之日止的占用费应按14469.39元/月[39×（423.01-52）]计付。第二，中鉴公司对于其他悦盛公司的诉请。首先，根据《最高人民法院》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋于2014年3月10日设立抵押权，于2014年7月24日被依法查封，第三人实际使用案涉房屋的时间及案涉租赁合同的签订时间均晚于此时间，因此，悦盛公司与帝中公司之间的房屋租赁合同依法对中鉴公司不产生约束力。悦盛公司出租案涉房屋的行为显属无权处分，未经中鉴公司追认的情况下，租赁合同应属无效。因此，帝中公司已经无权占有案涉房屋。但是，中鉴公司买受案涉房屋在后至今尚未办理产权过户登记手续，且帝中公司承租案涉房屋时，悦盛公司仍实际控制案涉房屋并且实际交付案涉房屋，现有证据亦并不能证明该公司明知案涉房屋的权属变化，故该公司当时作为善意第三人对承租案涉房屋并无过错。因此，该公司并不与悦盛公司构成共同侵权，不应当与之承担连带责任。综上，帝中公司作为实际占用人，应当协助腾空、交还案涉房屋给中鉴公司。其次，关于占用费的承担问题。帝中公司与悦盛公司之间形成租赁合同关系，无论合同是否有效，均不影响合同的相对性，如前所论，该公司作为善意第三人承租案涉房屋并未构成侵权，因此，中鉴公司请求该公司对悦盛公司支付占用费的义务承担连带责任，缺乏理据，一审法院不予支持。该公司与悦盛公司之间的租赁合同关系的权利义务，应该通过合同关系来清理。悦盛公司经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十九条，《最高人民法院》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2020年10月27日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市天河区悦盛发展有限公司将广州市天河区xx腾空并交给中鉴认证有限责任公司，广州市帝中贸易有限公司对此负协助义务；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市天河区悦盛发展有限公司向中鉴认证有限责任公司支付上述房屋2017年2月23日至实际交还房屋之日止的占用费（2017年2月23日至2017年12月31日期间占用费按18179.49元/月计付，2018年1月1日至2018年12月31日期间占用费按16324.44元/月计付，2019年1月1日至实际交还房屋之日止的占用费按14469.39元/月计付）；三、驳回中鉴认证有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12080元，由中鉴认证有限责任公司负担1580元，广州市天河区悦盛发展有限公司负担10500元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审审理中，关于案涉房屋的现状，帝中公司陈述：帝中公司与悦盛公司的租赁合同解除后，其已将有用的物品搬出，案涉房屋目前仍由两把锁锁住，其不清楚系由何人上锁，其无法再进入案涉房屋，悦盛公司与其均认可案涉房屋已由其向悦盛公司交还，但双方并无办理交接手续。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、帝中公司是否有权提起上诉；二、帝中公司上诉主张其无需对案涉房屋的腾空交还履行协助义务能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，帝中公司是否有权提起上诉的问题。帝中公司在一审中为第三人，但一审判决判令其对案涉房屋的腾空交还履行协助义务，其已被一审判决判令承担民事责任，其有权提起上诉，但其仅有权就一审判令其应履行协助义务的判决内容提起上诉。关于争议焦点二，帝中公司上诉主张其无需对案涉房屋的腾空交还履行协助义务能否成立的问题。一审查明帝中公司实际使用案涉房屋的时间及其与悦盛公司之间房屋租赁合同的签订时间均晚于案涉房屋被设立抵押权和被依法查封的时间，根据《最高人民法院》第二十条的规定，悦盛公司与帝中公司之间的房屋租赁合同依法对中鉴公司不产生约束力，在未经中鉴公司追认的情况下，帝中公司已经无权占有案涉房屋。帝中公司作为实际占用人，应当协助悦盛公司腾空、交还案涉房屋给中鉴公司。尽管帝中公司陈述悦盛公司与其均认可案涉房屋已由其向悦盛公司交还，但中鉴公司对此不予认可，帝中公司亦未提交其与悦盛公司办理交接手续的相应证据。帝中公司在本案中未提交充分的证据证实其已履行腾空交还义务，应承担举证不能的法律后果，因此，一审判令其应对案涉房屋的腾空交还履行协助义务并无不当，本院予以维持。帝中公司上诉主张其无需对案涉房屋的腾空交还履行协助义务不能成立，本院不予支持。综上所述，帝中公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市帝中贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年三月三十日书记员 冯 韵彭诗敏