湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终548号上诉人（原审原告）：王柏军，男，1968年11月12日出生，汉族，住湖南省东安县。上诉人（原审原告）：王行好，男，1996年8月16日出生，汉族，住湖南省东安县。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨正平，湖南省东安县平和法律服务所法律服务工作者（特别授权）。被上诉人（原审被告）：唐国民，男，1956年6月9日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县。原审被告：永州广利来房地产有限公司，住所地永州市冷水滩区育才路朝阳小区。法定代表人：李良树，系该公司董事长。上诉人王柏军、王行好因与被上诉人唐国民、原审被告永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王柏军、王行好上诉请求：一、请依法撤销原判并请改判支持上诉人的原审诉讼请求；二、本案诉讼费、公告费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决遗漏了有利于上诉人一方的事实。1、签订《商品房买卖合同》时，被上诉人说，只要上诉人提供符合要求的资料给被上诉人，由被上诉人统一去银行办理按揭贷款手续。合同签订后，上诉人在十五日内向被上诉人提交了符合办理按揭贷款手续要求的相关资料，可被上诉人迟迟没有将银行按揭贷款手续办下来。因此，没有办理银行按揭贷款手续的责任应由被上诉人承担。被上诉人从未按照合同约定通知上诉人交纳房屋余款；2、被上诉人不能为上诉人办理银行按揭贷款手续，又没有对案涉房屋进行装修和添加设备，故双方口头约定，将房屋余款22万元抵作房屋装修款，双方互不相欠。被上诉人至今未对案涉房屋进行任何装饰和添加设备，而且案涉房屋进行装饰和添加设备远大于房屋余款22万元。由此可见，上诉人与被上诉人关于房屋余款22万元抵作房屋装修款的事实是客观存在的。二、原审判决将上诉人欠房屋余款作为本案判决的主要依据，于法于理不符。被上诉人自上诉人交纳房屋首付款以后，从未向上诉人催收房屋余款，已经超过诉讼时效，且被上诉人在本案当中也未提出反诉，可视为被上诉人放弃权利。三、原审判决违反了同个法院对同类案件应当作出相同判决结果的规定，应当予以纠正。唐国民在法律规定的期限内未作答辩。王柏军、王行好向一审法院起诉请求：一、请依法判决被告唐国民、永州广利来房地产有限公司共同为原告办理位于永州市冷水滩区潇湘大道西侧的国贸广场（原名为广源国际广场）11层1115号商品房不动产权证；二、请依法判决被告支付延期办证违约金2250元（225,000元×1%）给原告；三、本案诉讼费、公告费由二被告负担。一审法院认定事实：2016年4月25日，被告唐国民以永州广利来房地产开发有限公司广源国际广场项目部（出卖人）之名与原告王柏军、王行好（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于永州市冷水滩区潇湘大道西侧的国贸广场（原名为广源国际广场）11层1115号的商品房出售给买受人，建筑面积为89平方米，每平方米的单价为5000元，总金额为445,000元，该价款未包含房产过户费、土地分户费、税费、物业维修基金、物业管理费及国家政策文件规定的其它费用，上述费用均由买受人承担，付款方式为买受人于2016年4月24日前支付225,000元，余款220,000元在签订合同之日起15日内提供符合要求的资料办理商业银行按揭贷款，若在15日内不办理的，视为逾期付款，出卖人应当在2016年10月1日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房交付使用后双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付房款价的1%向买受人支付违约金，该合同还约定了其他的权利、义务。另上述《商品房买卖合同》还包含四个附件及一个补充协议，其中补充协议约定：出卖人依约交付房屋时，如因买受人未按合同约定付清房款，除买受人应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付及产权登记日期，房产证及国土证由买受人委托出卖人统一办理，所需费用由买受人承担，如因买受人原因，造成该商品房不能办理产权证登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任，本补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，补充协议之条款内容与主合同不一致的，以补充协议为准，本补充协议没有约定的，适用《商品房买卖合同》的约定，该协议还约定了其他的权利、义务。同日，原告王柏军向被告唐国民指定的永州赐福资产经营管理有限公司交付购房首付款225,000元，原告王柏军、王行好（甲方）并于当天与永州赐福资产经营管理有限公司（乙方）签订《国贸广场委托经营管理合同》，约定甲方将上述所购商品房委托给乙方用于出租经营，委托期限自2016年10月1日起至2026年9月30日止，托管物业的经营收入按甲方40%、乙方60%的比例进行分配，该合同还约定了其他的权利、义务。此后，永州赐福资产经营管理有限公司向两原告支付了部分托管物业的分成。两原告至今尚未办理银行按揭手续及未支付剩余的220,000元购房款，被告唐国民亦未为两原告办理不动产权证。另查明，被告广利来公司在2010年7月26日已将涉案房屋登记在被告唐国民的名下。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告唐国民以永州广利来房地产开发有限公司广源国际广场项目部的名义与原告王柏军、王行好签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定享有权利、履行义务。原告王柏军、王行好虽已交付购房首付款225,000元，但仍有220,000元购房款尚未支付，而被告唐国民已于2016年10月1日将涉案房屋交付给了两原告使用，因此两原告应当在约定期限内履行完付款义务，现两原告未付清购房款，系两原告违约。根据《商品房买卖合同》中补充协议的约定：“出卖人依约交付房屋时，如因买受人未按合同约定付清房款，除买受人应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付及产权登记日期”以及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，两原告未履行完付款义务，因此被告唐国民有权拒绝履行办证义务。故两原告要求被告唐国民办理不动产权证及支付延期办证违约金的诉请，法院依法不予支持。被告广利来公司于2010年7月26日已将涉案房屋登记在被告唐国民名下。故对于两原告要求被告广利来公司履行办证义务以及支付延期办证违约金的诉请，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王柏军、王行好的诉讼请求。案件受理费350元、公告费560元，合计910元，由原告王柏军、王行好负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是上诉人王柏军、王行好是否应承担未按照合同约定付清购买案涉房屋余款的违约责任的问题。一审已查明，上诉人王柏军、王行好已支付购房首付款225,000元，仍有220,000元购房款尚未支付，被上诉人唐国民已于2016年10月1日将涉案房屋交付给了两上诉人使用。上诉人王柏军、王行好与被上诉人唐国民在《商品房买卖合同》中约定，付款方式为买受人于2016年4月24日前支付225,000元，余款220,000元在签订合同之日起15日内提供符合要求的资料办理商业银行按揭贷款，若在15日内不办理的，视为逾期付款，出卖人应当在2016年10月1日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用。上诉人王柏军、王行好主张已经按照合同的约定向被上诉人提交了符合办理按揭贷款手续要求的相关资料，是被上诉人唐国民迟迟没有将银行按揭贷款手续办下来。但上诉人王柏军、王行好没有提供充分的证据对这一主张予以证实，本院不予采纳。上诉人王柏军、王行好在二审时向本院提交了《商品房买卖合同》，《公寓装修标准》和民事判决书。上诉人提交的上述证据中，《商品房买卖合同》已经在一审时提交，《公寓装修标准》是《商品房买卖合同》的附件五，民事判决书与本案无关。因此，本院不将上述证据作为新证据认证。上诉人王柏军、王行好主张与被上诉人唐国民口头约定，将购买案涉房屋余款22万元抵作房屋装修款。上诉人王柏军、王行好虽向本院提交了《商品房买卖合同》和《公寓装修标准》，但并不能证实该口头约定真实存在，本院对这一主张不予采纳。综上所述，上诉人王柏军、王行好未按合同约定付清购房款，依照合同约定，被上诉人唐国民有权拒绝为其办证。综上，上诉人王柏军、王行好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人王柏军、王行好负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  李秋云二〇二一年三月十六日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。