湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终27号上诉人（原审原告）：杨红梅，女，1970年12月26日出生，汉族，住钟祥市，委托诉讼代理人：易中华，湖北赞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，湖北赞达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北雅斯置业有限公司，住所地钟祥市郢中镇阳春大街20号，统一社会信用代码91420881063511588J。法定代表人：肖玉，董事长。委托诉讼代理人：李华，湖北新天律师事务所律师。上诉人杨红梅与上诉人湖北雅斯置业有限公司（以下简称雅斯公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨红梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持其一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费、财产保全费由雅斯公司负担。事实和理由：一、一审法院认定退还剩余年限租金金额及利息起算时间错误。雅斯公司取得原钟祥宾馆国有土地使用权和资产后，发出解除合同通知解除合同，并将案涉承租房屋在内的房屋用围墙围住，使承租人无法正常使用租赁房屋，故应退还自2013年4月1日起剩余年限的租金，即850000－850000÷480个月×51个月（消耗租金从2009年1月1日至2013年3月31日止）=759688（元）。本案第一次一审（2018）鄂0881民初2826号案审理中，雅斯公司对759688元剩余年限租金的数额及按银行同期贷款利率应按7%计算，属于对杨红梅诉讼请求的承认，是对自身诉讼权利的处分，据此应对一审判决予以改判。二、一审法院应当按照合同约定和鉴定报告确定的计算方法计算可得利益。根据双方在一审法院主持下，共同委托的评估机构作出的鄂金咨字[2015]160号价值评估报告确定的计算方法，可期待利益应为945万元加广告收入。一审法院认定双方签订的合同有效，应按照约定的标准5万元/月补偿，也属于签订合同时可预见的范围。一审酌定可得利益损失属认定事实错误，适用法律错误。三、一审法院认为店内资产损失不应由被上诉人承担，属认定事实错误，严重违反当事人的意思自治。2015年11月4日，双方在一审法院主持下就另案签订《执行和解协议》，约定将承租房屋内的现有资产交给雅斯公司保管，保管不善造成的损失责任由雅斯公司承担。后一审法院委托评估公司就资产进行评估，价值为2363440元。前述财产在雅斯公司保管期间因雅斯公司拆除房屋，已全部损毁。根据合同第五条第7款第（3）项约定，雅斯公司应按原价赔偿杨红梅添置的动产等费用，双方在执行和解协议中约定物品由雅斯公司保管，杨红梅无义务也不应当将前述物品从房屋内搬出。雅斯公司保管财物期间，未在拆除房屋前妥善处置或转移财物，造成前述物品损毁，相应责任应当由雅斯公司承担。一审判决没有依据，严重违背当事人的真实意思，二审法院应当予以纠正。四、一审法院认定装饰装修费用与下余年限可期待利益重复计算没有事实和法律依据。《房屋经营权出让合同》第三条明确约定杨红梅承担的装饰装修费用为162万元，第五条第7款第（3）项，不仅应按原价赔偿装饰装修费用，还应赔偿下剩年限可得利益损失，是两个独立的项目，均应当予以赔偿。根据合同法第一百一十三条的规定，合同履行后可以获得的利益是明确受法律保护的，与装饰装修费用损失属于不同的类型，一审判决认为不能重复计算没有任何事实依据和法律依据。五、雅斯公司违反合同约定，单方解除合同，应当支付违约金。雅斯公司辩称，一、租金的返还和租赁物腾退时间一致，退还剩余年限租金金额及利息起算时间应以腾退之次日计算完全合法，雅斯公司针对原一审（2018）鄂0881民初2826号民事判决提起的上诉中亦就此项错误进行了明确。二、政府规划是不可抗力，不可抗力是法定免责事由，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。杨红梅与原钟祥宾馆签订的合同的解除是约定解除，合同解除后合同中不属于结算和清理条款的赔偿经济损失和下剩年限的可得利益损失的条款效力应当消灭。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条规定对预期可得利益作出判决错误。三、杨红梅店内财产损失系其自身放任损失扩大所致，应由其自行承担。雅斯公司同意保管财产系被迫作出，且系无偿保管不存在重大过错，不应赔偿。四、人民法院若对杨红梅预期可得利益的请求不予支持，雅斯公司可对杨红梅店内财产、装饰装修残值予以补偿。五、雅斯公司解除合同既符合合同约定，又符合法定解除情形，不存在违约行为，一审判决不予支持杨红梅支付违约金的请求完全合法。雅斯公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回杨红梅的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由杨红梅承担。事实和理由：一、本案房屋租赁合同解除的根本原因是钟祥市政府决定将原钟祥宾馆拆除开发建设，属不可抗力导致租赁合同无法继续履行。政府决定旧城改造，属于不可抗力，导致原钟祥宾馆与承租人的租赁合同不能继续履行，不能归责于钟祥宾馆。二、钟祥市政府决定公开出让原钟祥宾馆土地使用权就等同于决定租赁合同终止，上诉人拆除原钟祥宾馆系执行政府规划。三、上诉人作为买受人承接原钟祥宾馆债权债务不代表租赁合同继续履行。本案不适用买卖不破租赁原则，雅斯公司拆除过程中按照公平原则对承租人进行合理补偿即可。四、雅斯公司没有违约行为和过程，不应承担违约或者侵权责任。五、对杨红梅的补偿应该只限于装修等直接损失及搬迁期间的经营损失。实际情况是杨红梅在2009年即已停止营业，其实际损失也仅限于装修残值及停产停业期间的经营损失，结合本案实际情况，对杨红梅的补偿应当是装修成本、停产停业期间的经营损失作合理补偿。六、杨红梅主张的下剩年限可得利益损失属违约责任，雅斯公司不应承担。可得利益损失属违约责任，客观上受多种因素影响，不具备可预见性，非被上诉人必然得到的利益，不属于合理补偿的范围，不应由雅斯公司承担。七、雅斯公司在人民法院强制执行无果的情况下为了减损已被迫向杨红梅支付了450万元，杨红梅在本案诉讼过程中也未提供任何损失大于450万元的证据，应承担举证不力的后果。鄂金咨字[2015]160号价值评估报告明显不合法，该报告并非从专业角度根据财务数据进行评估，而是根据租赁合同约定的金额进行简单的数据引用，对案件裁判没有任何价值。综上，请求二审法院依法支持雅斯公司的上诉请求。杨红梅辩称，一、本案租赁合同的解除不是不可抗力导致，而是雅斯公司不履行合同解除。双方在合同中有明确约定，改建、扩建、政府规划不属于不可预见、不能避免的事实，合同第5条第7项第3小项虽然约定了合同解除，但并未赋予雅斯公司单方解除的权利，其发出解除合同通知解除合同属于违约行为。雅斯公司既主张依据合同约定解除，又主张合同违反法律规定，不具有约束力，自相矛盾。二、合同对雅斯公司应当承担的责任进行了明确约定，对双方均有约束力，雅斯公司应当依约赔偿经济损失和预期可得利益，财产损失及装饰装修费用及退还出让金和利息。三、杨红梅在本案提出的赔偿金额及违约金均是根据合同约定的计算方式以及法院委托的鉴定机构鉴定的结果，有充分的事实依据，应予支持。因此，请求驳回雅斯公司的上诉。杨红梅向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告雅斯公司赔偿可得利益540.5625万元（945万元+45.5625万元-已付450万元）；2.判决被告雅斯公司退还剩余年限出让金75.9688万元及利息（利息以75.9688万元为基数，从2008年1月1日起按照年利率8%计算至给付完毕时止）；3.判决被告雅斯公司赔偿店内商品及资产损失236.344万元及利息损失（利息损失以236.344万元为基数，从2015年10月13日起按照年利率8%计算至给付完毕时止）；4.判决被告雅斯公司赔偿装饰装修费162万元及利息（利息以162万元为基数，从2013年4月1日起按照年利率8%计算至给付完毕时止）；5.判决被告雅斯公司承担违约金20万元；6.本案的诉讼费、财产保全费等费用由被告雅斯公司负担。一审法院查明，2008年1月1日，原钟祥宾馆（甲方）与杨红梅（乙方）签订《房屋经营权出让合同》，合同主要约定：甲方将其所属的位于阳春大街钟祥宾馆临街面楼房的第三、四层共计30间相通相连的整体房屋以及第三、四层的十间房屋（阳春夜总会场地及配套的八间房屋、二间卫生间）及相关动产的经营权出让给乙方做商业经营。出让期限为40年，自2009年1月1日至2048年12月31日止；合同第五条第七项约定“合同期间，若甲方改制，房屋买卖等情形出现，甲方必须保证乙方正常行使出让经营权；如甲方对该房屋改建、新建、扩建或政府规划，甲方必须提前三个月通知乙方（以甲方的通知为准），并按以下方式处理：1.甲方如改建房屋给乙方经营造成损失的，所耽误乙方的经营时间在本合同40年的基础上顺延，并按原价对装饰、装修费及添置的动产等费用给予赔偿；2.甲方对本合同约定的阳春夜总会的房屋及其附属房屋整体改建、新建、扩建或政府规划实施时，所耽误的时间由甲方每月按5万元给予补偿，改建、新建、扩建或政府规划实施后双方继续履行对该房屋的出让经营权，且出让金和经营时间不变；3.若甲方终止（解除）合同的，应退还乙方下剩（按月限平均）的出让金及占用乙方所交出让金的银行同期贷款利息，同时按原价赔偿乙方的装饰装修费用及添置的动产等费用，另外赔偿乙方的经济损失及乙方的下剩年限的可得利益损失”，合同第六条第1项约定违约责任“1.任何一方违反本合同条款除赔偿经济损失外，并付违约金20万元”。本合同所涉出让金共计85万元，合同签订后，杨红梅于2008年1月1日支付了出让金75万元整，2010年1月28日支付出让金10万元整，履行了合同义务。2012年12月28日，雅斯公司取得原钟祥宾馆享有的土地使用权和房屋所有权，继承了钟祥宾馆的全部债权债务。2013年3月19日，雅斯公司向杨红梅送达《解除（终止）合同通知书》，通知书载明“一、本通知到达承租户（或经营户）时解除（终止）《房屋租赁合同》或《门面屋租赁合同》或《房屋经营权出让合同》；二、请承租户于2013年6月25日前腾退房屋，搬走屋内所有财产和物品；三、及时与通知方结算未到期的租金或使用费依法退还或补偿”，解除了2008年1月1日签订的《房屋经营权出让合同》。2013年5月13日，杨红梅向一审法院提出诉讼，要求确认《解除（终止）合同通知书》效力，一审法院以（2013）鄂钟祥民二初字第00041号民事判决书，确认了《房屋经营权出让合同》解除，驳回了杨红梅的诉讼请求。杨红梅不服，提出上诉、后申请再审，均维持了该一审判决。2015年5月11日，雅斯公司向钟祥市人民法院提起诉讼，要求杨红梅返还涉案房屋，钟祥市人民法院作出（2015）鄂钟祥民一初字第00033号民事判决书，判决杨红梅返还房屋。2015年9月17日，一审法院执行中，经双方选定委托湖北大信金恒资产评估有限公司对杨红梅租赁经营的原钟祥宾馆舞厅的设施及合同未到的可得利益等进行鉴定，2015年10月20日，湖北大信金恒资产评估有限公司作出“关于杨红梅租赁原钟祥宾馆舞厅合同未到的可得利益的价值评估报告（鄂金咨字【2015】160号）”，结论为8881605.00元和“关于杨红梅租赁原钟祥宾馆舞厅的设施价值评估报告（鄂金咨字【2015】161号）”，结论为2363440.00元。2015年11月钟祥市人民法院执行（2015）鄂钟祥民一初字第00033号民事判决书过程中，双方在法院主持下签订《执行和解协议》，协议约定“一、被执行人杨红梅以协议签字生效日将本院（2015）鄂钟祥民一初字第00033号民事判决书确定的，由被执行人杨红梅向申请执行人雅斯公司返还其与原钟祥市宾馆签订的《房屋经营权出让合同》中涉及的承租房屋。二、承租房屋内现有财产（经钟祥市人民法院组织双方清点签字认可，并经湖北大信金恒财产评估有限公司核对）由申请执行人湖北雅斯置业有限公司保管。因保管不善造成的损失，责任由申请执行人湖北雅斯置业有限公司予以承担。三、由申请执行人雅斯公司先行预付被执行人杨红梅部分款项450万元，此款由被执行人杨红梅到钟祥市人民法院领取。争议部分由双方另行协商处理或者通过另案诉讼处理后补齐，已预付的450万元从确定的赔偿数额中扣除。”协议签订后，雅斯公司按约定预先支付450万元给杨红梅，杨红梅返还了其与原钟祥宾馆签订的《房屋经营权出让合同》中涉及的承租房屋。因双方就房屋内的财产损失、可得利益、退还剩余年限出让金及违约责任未达成一致意见，杨红梅向钟祥市人民法院提起诉讼。审理中，雅斯公司要求对杨红梅住宅的店内商品和资产损失进行重新评估鉴定，但鉴定机构称因委托评估实物已不存在，且钟祥市人民法院的查封（扣押、冻结）财产清单及财产损失《鄂金咨字（2015）161号报告书》鉴定书所附明细表中的资产都没有规格型号，部分资产登记模糊，资产占有方未提供资产的购置发票或收据、合同等购置原值或购置原值的依据，故导致无法对委托评估资产做出准确的评估值。一审法院认为，原钟祥宾馆与杨红梅签订的《房屋经营权出让合同》，名为经营权出让合同，实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。因竞拍取得钟祥宾馆全部资产所有权和土地使用权的雅斯公司，按照钟祥市人民政府的规划，将在该宗土地上开发新建“钟祥雅斯国际广场”项目。需拆除包括杨红梅承租的房屋在内的钟祥宾馆全部房屋。基于上述事实，出现了双方当事人在合同约定的须解除合同的情形，解除合同的条件已经成就，雅斯公司发出《解除（终止）合同通知书》符合《房屋经营权出让合同》的约定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。雅斯公司解除《房屋经营权出让合同》后，承租人杨红梅可以按照该合同的约定要求雅斯公司赔偿损失。对于双方在本案审理中争议问题，一审法院认定如下：一、关于雅斯公司应退还的租金数额以及占用资金的利息数额的问题。杨红梅要求退还房屋租金75.9688万元及利息（以75.9688万元为基数，从2008年1月1日起至给付完毕时止按年利率8%至给付完毕时止）。雅斯公司对杨红梅主张剩余年限租金返还无异议，但对返还剩余年限的起算时间、金额及按银行同期贷款利率利息计算至清偿之日止有异议。杨红梅交纳租金85万元，雅斯公司发出解除合同通知书为2013年3月19日，并限令杨红梅于2013年6月25日前腾退房屋，杨红梅一直未腾退，直到2015年11月30日一审法院组织人员强行腾退，其间使用期间为83个月，杨红梅舞厅消耗租金146979元，剩年限应退租金为850000元-850000元÷480个月×83个月（消耗租金从2009年1月1日至2015年11月30日止）=703021元，应由雅斯公司退还杨红梅。杨红梅主张按年利率8%计算利息损失，因《房屋经营权出让合同》约定的是“若甲方（解除）合同的，应退还乙方下剩的出让金及占用乙方所交出让金的按银行同期同类贷款利息”，应当按照合同约定计算利息，因银行同期同类贷款利息2019年已变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，应以703021元为基数，支付自2015年12月1日起至清偿之日止的利息（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月19日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。但对杨红梅主张返还租金及利息过高的诉讼请求，一审法院亦不予支持。二、关于雅斯公司赔偿杨红梅可得利益损失的数额如何确定的问题。最高人民法院《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第九条规定：“在当前市场主体违约情况比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。”第十条规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过错所造成的损失以及必要的交易成本。”杨红梅主张可得利益损失同时依据了《房屋经营权出让合同》中第五条第七项第一款至第三款，从该条约内容来看，其约定的3种情形采取的不同补偿方式，该3种方式不能同时成立，根据本案的实际情况，钟祥宾馆已由政府规划重建，双方签订的出让合同已无继续履行的可能，双方只能选择第3种方式解决合同解除后的相关赔偿问题。双方委托的湖北大信金恒资产评估有限公司做出的鄂金咨字【2015】160号报告书中第五项载明“由于该评估事项发生在2013年4月1日至2048年12月31日，其期间时间长，不确定因素发生情况可能性较大，当事双方未能提供近三年的收入支出明细，我们在评估过程中经营补偿可得是依据甲乙双方签订的《房屋经营权出让合同的》第五条第七点第二小点约定进行的，即甲方每月按5万元给予补偿……。广告收益以乙方实际所得额为依据，即每二年7.5万元。”故鄂金咨字【2015】160号报告书做出的杨红梅租赁原钟祥宾馆舞厅合同未到期的可得利益为8881605元主要依据的是双方签订的《房屋经营权出让合同》中第五条第七项第二款及无法核实其真实性的《广告位租赁合同》。杨红梅并未提供经营过程中的完整财务账目，或者在税务机关缴纳营业税、个人所得税的凭证作为鉴定依据，雅斯公司认为鄂金咨字【2015】160号报告书鉴定结论依据不足，不应作为法院认定事实的证据的抗辩意见，一审法院予以部分采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到违反合同可能造成的损失”，该条款虽然是针对存在违约行为应当赔偿可得利益损失范围和限度的规定，本案依法解除合同后赔偿可得利益损失可参照该法律规定的赔偿限额。即可得利益损失不能超过订立合同时能够遇见到可能造成的损失，杨红梅要求在不扣除雅斯公司预付的450万元前提下，支付杨红梅可得利益损失990.5625万元显然已经超过钟祥宾馆能够预见的可能造成的损失。考虑到涉案门面周边商户的经营状况、补偿情况、杨红梅门面经营状况，钟祥当地的收入水平、经营风险，摊入成本，特别是近几年政策引导对类似歌舞厅或夜总会娱乐消费方式等诸因素影响，且广告位并非合同约定的出租范畴，一审法院酌定雅斯公司赔偿杨红梅可得利益损失470万元。三、关于违约金的赔偿问题。本案中，雅斯公司提交的证据（2013）鄂钟祥民二初字第00041号、（2013）鄂荆门民三终字第00100号民事判决书载明“原钟祥宾馆与杨红梅签订的《房屋经营权出让合同》中第五条第七款的约定系双方当事人约定的解除合同的条件。因门面房所占用土地已规划为商业兼容住宅用地，需拆除含该租赁房屋在内的原钟祥宾馆房屋，出现了双方在合同中约定的须解除合同的情形，解除合同的条件已经成就，雅斯置业公司发出《解除（终止）合同通知书》是符合双方合同约定的，应为合法有效。”故雅斯公司依法解除合同，双方均无过错，杨红梅要求雅斯公司支付20万元违约金的诉讼请求及雅斯公司要求杨红梅支付20万元违约金的请求，一审法院均不予支持。四、关于雅斯公司应赔偿杨红梅的店内商品等资产损失数额如何确定的问题。杨红梅主张赔偿店内商品及资产，实际为其经营期间添置的经营设备及物品。湖北雅斯置业有限公司2013年3月19日向杨红梅发出了要求腾退房屋的通知，2015年11月在钟祥市人民法院强制执行生效的（2015）鄂钟祥民一初字第00033号民事判决书时才开始拆除房屋，在此期间杨红梅有足够的时间搬走房屋内物品，其如未搬走物品属任由损失的扩大，该责任应由其本人承担。虽在执行过程中，双方签订执行和解协议，约定由雅斯公司对屋内资产进行保管，但并不表示该资产损失应由雅斯公司承担。且经营设备及物品属于杨红梅摊入的经营成本，故对杨红梅要求湖北雅斯置业有限公司赔偿店内商品损失及资产损失236.344万元及利息的诉讼请求予以驳回。五、关于雅斯公司是否应赔偿杨红梅的房屋装饰装修损失的问题。因可得利益应以杨红梅的经营利润（“纯利润”）作为计算依据的，在认定承租人的经营利润时，要扣除装修、设备等固定投资摊入的经营成本，故双方签订的《房屋经营权出让合同》第五条第七项第三款约定雅斯公司解除合同的，除按原价赔偿乙方的装饰装修费用及添置的动产等费用，另外要赔偿杨红梅的经济损失及其下剩年限的可得利益损失与法律相悖，本案已支持了杨红梅部分可得利益损失的请求，其装饰装修费用与下剩年限可得利益损失不能重复计算，故对杨红梅要求雅斯公司赔偿其装饰装修费162万元及利息的诉讼请求不予支持。另2018年10月23日，杨红梅在原审向一审法院申请冻结雅斯公司存款1200万元，或查封雅斯公司等值财产，一审法院经审查后驳回杨红梅申请，杨红梅为进行财产保全向一审法院交纳5000元保全费应予退还。六、案件受理费，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十四条，《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告湖北雅斯置业有限公司退还原告杨红梅剩余年限租金703021元及利息（利息以703021元为基数，自2015年12月1日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后二十日内付清；二、被告湖北雅斯置业有限公司补偿原告杨红梅《房屋经营权出让合同》未履行的剩余年限可得利益损失470万元（已预付的450万元予以扣减），于判决生效后二十日内付清；三、驳回原告杨红梅的其他诉讼请求。案件受理费83800元，由原告杨红梅负担23800元，被告湖北雅斯置业有限公司负担60000元；财产保全费5000元，由钟祥市人民法院退还原告杨红梅。二审中，雅斯公司向本院提交一份财产明细表，拟证实原钟祥宾馆出租时移交给杨红梅的动产，该部分不应计入杨红梅添置的动产范围内。杨红梅质证认为，应由人民法院核实原件后进行认定。本院认证意见为，该财产明细上有杨红梅签字和原钟祥宾馆盖章，虽然为复印件，但与合同约定的内容相符，杨红梅未提交证据证实原钟祥宾馆移交的财产明细清单或对合同中关于财产移交的约定作出合理说明，故本院对该证据予以采信。一审判决认定事实属实，本院予以确认。二审查明，原钟祥宾馆于2008年1月1日向杨红梅移交了大理石桌子（小）6张，黑椅子20把，消毒柜（小）1台，电话机1部。钟祥市人民法院（2018）鄂0881民初2826号案件庭审笔录第4页（正卷第291页）雅斯公司委托诉讼代理人陈述答辩意见中载明“被答辩人要求答辩人以出让金（租金）759688元为基数计算利息没有事实依据”，庭审笔录第10-11页（正卷第298-299页）雅斯公司举证证据一《房屋经营权出让合同》、《关于杨红梅房屋清收补偿说明》拟证明目的中载明“2.截止2013年3月31日，应退租金759688元，利息368836元”。本院认为，本案系合同当事人就合同解除后的权利义务关系发生的争议。1.合同效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。原钟祥宾馆与杨红梅2008年1月1日签订的《房屋经营权出让合同》中，双方约定原钟祥宾馆出让房屋及相关动产的经营权给杨红梅做商业经营，杨红梅支付出让金给原钟祥宾馆，期限为2009年1月1日至2048年12月31日止。从上述合同约定来看，双方的权利义务符合租赁合同的要件，应受该规定调整，故该合同超过20年的部分无效。一审判决对此未予认定不当，予以纠正。2.合同有效部分已解除。原钟祥宾馆与杨红梅2008年1月1日签订的《房屋经营权出让合同》的有效部分，已经一审法院作出（2013）鄂钟祥民二初字第00041号民事判决，认定雅斯公司2013年3月19日依照合同约定的条件发出的解除合同通知有效，确认杨红梅与原钟祥宾馆签订的《房屋经营权出让合同》解除。该判决经过二审、申请再审，均获维持，是生效的判决。故该合同为合同一方在满足合同约定的条件下行使解除权而解除，不是合同当事人行使法定解除权的结果。雅斯公司认为，双方租赁合同解除系因政府原因，属不可抗力，可法定免责的上诉理由不能成立。3.合同相关条款的效力。雅斯公司上诉认为，合同中约定的赔偿经济损失和预期可得利益条款的效力在合同解除后，效力当然消灭。本院认为，杨红梅与原钟祥宾馆《房屋经营权出让合同》第五条第7款第（3）项约定，“若甲方终止（解除）合同的，应退还乙方下剩（按月限平均）的出让金及占用乙方所交出让金的银行同期贷款利息，同时按原价赔偿乙方的装饰装修费用及添置的动产等费用，另外赔偿乙方的经济损失及乙方的下剩年限的可得利益损失”。该条款从文义上看，是对合同解除后的双方权利义务关系的约定，应属结算、清理条款。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，该条款在合同解除后对双方仍具有约束力，故雅斯公司的该项理由亦不能成立。4.雅斯公司应退还杨红梅下剩年限租金及利息的起算点的问题。杨红梅上诉主张，雅斯公司2013年3月19日向杨红梅发出解除合同通知书后，在案涉房屋外围制作围墙，将承租房屋围住，杨红梅已无法正常使用租赁房屋，雅斯公司应自2013年4月1日起退还下剩年限租金及利息，且雅斯公司在原审一审（2018）鄂0881民初2826号案件审理中，对下剩年限租金本金无异议，并同意以7%利率计算，属于对杨红梅诉讼请求的承认，应当得到支持。应退还杨红梅下剩年限租金数额的认定。经查，钟祥市人民法院（2018）鄂0881民初2826号案件庭审笔录第4页（正卷第291页）雅斯公司委托诉讼代理人陈述答辩意见中载明“被答辩人要求答辩人以出让金（租金）759688元为基数计算利息没有事实依据”，庭审笔录第10-11页（正卷第298-299页）雅斯公司举证证据一《房屋经营权出让合同》、《关于杨红梅房屋清收补偿说明》拟证明目的中载明“2.截止2013年3月31日，应退租金759688元，利息368836元”。根据雅斯公司所举证据《关于杨红梅房屋清收补偿说明》的条件，杨红梅在规定期限内与雅斯公司签订补偿协议时可按该说明进行，故上述事实表明雅斯公司在原审一审中并未承认杨红梅的该项诉讼请求。杨红梅对一审查明的事实未提出异议，也未提交证据证明雅斯公司制作围墙导致其无法经营的事实及期间，故其该项上诉理由缺乏事实依据，不能成立。杨红梅与原钟祥宾馆在合同中约定的租期起始于2009年1月1日，签订合同时房屋已交付使用，直至2015年11月30日一审法院强制腾退时返还房屋，一审判决以此期间计算已实际承租期间租金，并认定应退还的下剩年限租金数额正确。租金利息的问题。上述杨红梅实际租赁的期间为2009年1月1日至2015年11月30日，且雅斯公司至少于2015年11月30日已先行预付杨红梅4500000元，之后并未占有杨红梅资金，故只应承担此期间的占用利息。因杨红梅与雅斯公司所签《房屋经营权出让合同》，本质为房屋租赁合同，双方约定的租赁期限为40年，超过20年的部分无效，对杨红梅已付资金的占用利息，应区分有效和无效部分。对无效部分，雅斯公司与杨红梅对合同无效的部分均有过错，杨红梅所支付的超过20年租期的租金部分（850000÷2）的利息损失应由其自行承担50%，即雅斯公司应承担以212500元为基数，自2009年1月1日起计算至雅斯公司2015年11月30日期间的利息。对合同有效的部分，杨红梅一次性支付了有效租期的全部租金（850000÷2）期望能够持续经营，并对合同解除没有过错，对该部分已付租金扣除实际承租期间的租金后，所应退还的下剩年限租金的占用利息，应由雅斯公司承担，即应以278021元（有效租期已付租金850000/2－实际承租期间租金146979）为基数，自2009年1月1日计算至2015年11月30日。上述资金占用利息，根据双方合同的约定应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。5.雅斯公司应否赔偿杨红梅店内装饰装修费用、添置的动产损失及利息的问题。本案中，杨红梅与原钟祥宾馆《房屋经营权出让合同》因雅斯公司行使约定解除权解除，且双方在合同第五条第7款第（3）项约定，“若甲方终止（解除）合同的，应退还乙方下剩（按月限平均）的出让金及占用乙方所交出让金的银行同期贷款利息，同时按原价赔偿乙方的装饰装修费用及添置的动产等费用……”，故杨红梅有权据此约定主张该两项费用，杨红梅主张的店内装饰装修费用1620000元，系根据合同第三条中“2007年10月后，其装饰装修费用162万元为乙方承担”的约定确定，主张的店内商品资产损失系依据一审提交的证据A5鄂金咨字第[2015]161号评估报告。本院认为，装饰装修费用162万系合同中双方一致的确认，店内资产评估价2363440元系根据一审法院和双方共同确认的资产清单按程序所做，有事实依据，予以支持，但双方未约定应当给付该两项费用的期限及利息，故杨红梅的该项上诉主张部分成立，一审判决不予支持该两项费用与约定不符。6.雅斯公司应否支付杨红梅预期可得利益5405625元的问题。本案中，根据杨红梅与原钟祥宾馆《房屋经营权出让合同》第五条第7款第（3）项约定，杨红梅还有权主张下剩年限的可得利益损失。杨红梅上诉主张，应按合同第五条第1款、第五条第7款第（2）项约定和鄂金咨字[2015]160号鉴定报告确定的计算方法计算可得利益，即5405625元（评估意见9450000元+455625元广告收入－已付4500000元）。经查，该合同第五条第1款、第五条第7款第（2）项是对合同可继续履行时双方权利义务关系的约定，据此计算预期可得利益与约定不符。鄂金咨字[2015]160号鉴定报告所依据的鉴定材料为《房屋经营权出让合同》、《广告位租赁合同》、（2014）鄂民申字第00729号民事裁定书，杨红梅未提供完整的财务账目和缴税凭证以及进、销记账流水，人员工资、日常管理、水电、物业费等各自投入的成本开销等用以认定预期可得利益的基础资料，所做评估意见是以《房屋经营权出让合同》第五条第1款、第五条第7款第（2）项，《广告位租赁合同》中租赁费等相关费用的约定和估算的装修支出等为参考依据，故该评估意见明显依据不足，不应作为认定事实的依据，一审法院不予认定并无不当，杨红梅的该项上诉主张缺乏事实依据。因杨红梅的预期可得利益客观存在，但其所举证据不足以证实其预期可得利益的数额。本院认为，应当参考雅斯公司与其他承租户就预期可得利益的评估意见，以有效的剩余租期为限，并综合考虑杨红梅的经营项目、租赁面积、租金多少、已获支持的装饰装修、添置的动产赔偿以及其与雅斯公司在腾退房屋过程中达成的执行和解协议内容等因素，酌情认定杨红梅预期可得利益数额为1000000元，对其超出部分的主张，不予支持。雅斯公司于2015年11月在另案的执行强制腾退案涉租赁房屋过程中与杨红梅达成和解时，已预付4500000元。双方在和解协议中并未明确该4500000元为预期可得利益，应当视为对因合同解除，雅斯公司应付给杨红梅的所有相关款项的合计。一审判决对杨红梅预期可得利益进行酌定时，未虑及当事人意思自治效力的优先性，将雅斯公司已预付的4500000元认定为预付的预期可得利益缺乏依据。因此，雅斯公司已实际向杨红梅退还了下剩年限租金及资金占用利息、部分应付损失及补偿，一审判决对该部分实体处理欠妥，予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。该条规定系对合同解除后的法律后果进行的规定，并未特别规定仅适用于“合同解除是因合同一方根本违约”的情形，且该条款中有权要求赔偿损失的前提是“根据履行情况和合同性质”，并非以违约为前提。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条系规定在该法第七章违约责任中，一审法院在适用该条时的论述为“该条款虽然是针对存在违约行为应当赔偿可得利益损失范围和限度的规定，本案依法解除合同后赔偿可得利益损失可参照该法律规定的赔偿限额”，本院亦认为合同当事人依照合同约定所为给付不应比因违约所为给付更多，一审法院适用法律并无不当。故杨红梅主张，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条规定认定预期可得利益损失错误的上诉理由不能成立。7.雅斯公司应否支付杨红梅违约金20万元的问题。杨红梅上诉主张，根据合同第五条第7款第2项约定，雅斯公司也可以在对原钟祥宾馆新建后，继续履行原合同，雅斯公司违反合同约定，单方解除合同，应当支付违约金。对此，本院认为，该合同的解除原因及解除与否等问题已经人民法院一审、二审、再审后，有生效的判决认定系雅斯公司行使约定解除权解除合同，故不存在雅斯公司违约解除合同应当支付违约金的情形，杨红梅的该主张缺乏事实依据，一审判决不予支持并无不当。综上，杨红梅、雅斯公司的部分上诉请求于法有据，予以支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，部分请求的实体处理欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初225号民事判决；二、湖北雅斯置业有限公司退还杨红梅剩余年限租金703021元并支付资金占用利息[以490521元（212500+278021）为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2009年1月1日计算至2015年11月30日]；三、湖北雅斯置业有限公司补偿杨红梅承租房屋装饰装修损失1620000元；四、湖北雅斯置业有限公司补偿杨红梅承租房屋购买的经营设备及物品损失2363440元；五、湖北雅斯置业有限公司补偿杨红梅《房屋经营权出让合同》剩余有效年限预期可得利益损失1000000元；六、驳回杨红梅的其他诉讼请求。本判决第二项至第六项确定的应付款项及利息，扣除湖北雅斯置业有限公司已付杨红梅的4500000元后，下余款项由湖北雅斯置业有限公司于本判决生效之日起二十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费83800元，由杨红梅负担37754元，46046元；财产保全费5000元，由钟祥市人民法院予以退还；二审案件受理费167600元，由杨红梅负担77096元，湖北雅斯置业有限公司负担90504元。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年三月十九日法官助理李园园书记员吴素云