湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终859号上诉人（原审原告）：刘国辉，男，1980年4月30日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审被告）：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市零陵区南津中路124号。法定代表人：何礼国，公司总经理。委托诉讼代理人：何选杰，湖南宗元律师事务所律师（特别授权）。上诉人刘国辉与被上诉人永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，对当事人进行了询问，书面进行了审理。本案现已审理终结。刘国辉上诉请求：一审判决事实认定错误，适用法律不当，应当依法改判。主要理由：1、一审法院认定被上诉人延期交房的原因是遭遇“不可抗力”是错误的，阳明大道的提质改建工程及电力部门的一份说明不能作为“不可抗力”的证据；2、延期交房并不是因为配电工程，而是主体工程没有完工。且配电工程没有如期完工的原因据说是被上诉人没有交纳配电工程的相关费用。综上，请求撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2221号民事判决第一项，改判由被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金34,271元（以618,628元为基数，按照每日万分之二的标准计算，自2019年9月1日起至2020年7月20日止，在一审判决的基础上增加28,889元）。且一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人鑫龙公司答辩称：一、配电工程对项目整个工程进度及竣工验收至关重要。首先，工程施工需要充足的电力。其次，水、电安装属于竣工验收的内容。再者，电力系统安装后需要通电测试、调度，最后交房需要满足通水、通电的条件；二、阳明大道提质改建工程是一项政府主导的民生工程，在阳明大道提质改建过程中对相应的电力部分也进行了改造，这些都不是答辩人所能控制的，而电力设施又是商品房不可分割的组成部分，是整个二期项目不可缺少的重要政府配套，是二期项目整体竣工验收的必备条件。同时，双方当事人签订的合同附件3中明确约定了遇到政府行为应视为不可抗力，不能认定为出卖人违约。且发出交房通知时，所售房屋已经达到交房条件，符合交房标准。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，作出维持判决。刘国辉向一审法院起诉请求：1.要求被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司按合同约定条件交房；2.要求被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司按合同约定支付逾期交房违约金34,271元；3.本案诉讼费及其其他费用由被告承担。事实与理由：2018年1月，原、被告双方签订了《红星国际广场商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告红星国际广场7栋2003号住房，房屋面积124.88平方米，按4953.78元/平方米，总房款为陆拾壹万捌仟陆佰贰拾捌元（￥618,628元），于2019年8月31日交房。合同签订后，原告分别于2018年1月4日、3月12日交情了所有购房款项，至今被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司未按合同约定履行交房义务，根据合同规定“合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2017年年底，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定了“……第三条买受人所购商品房的基本情况1、买受人购买的住宅：第7栋20层2003号房……2、该商品房的房产测绘机构为永州市零陵区房产局测绘管理所，其预测建筑面积约：124.88平方米。……第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4953.78元，总金额为（人民币）陆拾壹万捌仟陆佰贰拾捌元整（小写：￥618,628元）。……第八条交付期限1、出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。（1）遭遇不可抗力的因素；（2）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；（3）因买受人原因致使按揭手续不能完成；（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3、如买受人有提前装修需求，可在2018年8月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。第九条房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任：1、商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。……4、除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告已于2018年3月12日交清了购房款。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场7#栋出具了《建设工程质量监督报告》，该栋楼工程质量合格。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。原告于2020年7月21日签订了《收房确认单》，并于当日收房。一审法院认为：本案的争议焦点为：被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告鑫龙公司应当在2019年8月31日前交付房屋。但是，《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第（1）点、第（5）点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）和第（5）点，被告鑫龙公司在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告鑫龙公司应当在案涉小区配电设施完工后及时交房，逾期原告已于2020年7月21日收房，被告属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第（1）点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，出卖人即被告鑫龙公司应在90日按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”因此，故原告要求被告承担逾期交房违约责任，支付违约金的诉请，该院部分予以支持。因原告已于2020年7月21日收房，故原告要求被告按合同约定条件交房的诉讼请求，该院应予驳回。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：限被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘国辉逾期交房违约金5443.93元（以618,628元为基数，按照每日万分之一的标准向原告刘国辉支付至2020年4月24日起计至2020年7月20日止）；驳回原告刘国辉其他诉讼请求。本案案件受理费657元，由原告刘国辉承担547元，被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司承担110元。二审期间，上诉人刘国辉向法院提交了如下新证据：一、鑫龙房地产的短信通知、承诺书，拟证明鑫龙公司短信自认其存在违约交房，书面承诺过承担违约责任；二、住房城乡建设局回复意见三份，拟证明涉案房屋未达到交房条件。被上诉人鑫龙公司质证意见为：对证据一的三性有异议，承诺书提出了违约责任，但对如何承担及计算违约事项并没有明确，只提出了另行协商，这是一种要约邀请，不能达到上诉人的举证目的；对证据二的三性有异议，其所反映的内容有不一致、不合法的地方，应当以政府机关纸质文件为准，同时也说明了涉案房屋只要求竣工验收合格，并没有要求需要竣工备案。经本院认证认为：上诉人的二份证据均不能达到上诉人的证明目的，本院均不予采信。被上诉人鑫龙公司未向本院提交新的证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方当事人争执的焦点为：一审判决认定被上诉人鑫龙公司逾期交房（2019年8月31日至2020年4月23日）不存在违约是否妥当的问题。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合本案，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案上诉人实际收房时间为2020年7月21日。被上诉人鑫龙公司通知业主收房时间为2020年8月4日，已经超过了合同约定2019年8月31日的交付期限，但本案诉争房屋迟延交付的原因主要是阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响等因素造成，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程等原因造成逾期交房，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。上诉人刘国辉主张“阳明大道道路提质改建施工不属于不可抗力、电力部门的说明也不能作为不可抗力的证据”的上诉理由，虽然阳明大道道路提质改建施工的影响不属法律意义上不可抗力的范畴，但是确系开发商自身不能左右之情形，亦属双方当事人基于真实意思表示签订的《商品房买卖合同》第八条约定的情形导致交房迟延。且上诉人刘国辉在二审审理期间并未向本院提交充分的证据证明其主张的“涉案房屋并不是因为配电工程，是因主体工程没有完工，而主体工程没有完工是因为被上诉人没有及时交纳配电工程的相关费用”，根据谁主张谁举证的原则，应由其承担举证不能的法律后果，故涉案房屋交房时间依据合同约定可予以顺延，上诉人刘国辉要求被上诉人鑫龙公司承担（2019年8月31日至2020年4月23日）逾期交房的违约责任无法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，上诉人刘国辉的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费522元，由上诉人刘国辉负担。本判决为终审判决。审判长  屈中亚审判员  李 飞审判员  廉丽萍二〇二一年三月十八日书记员  唐 博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。