上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11351号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈二霞，女，1982年11月3日出生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：高坚，上海全辉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：涂年妹，女，1979年1月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被上诉人（原审第三人）：许臻臻，女，1985年10月16日出生，汉族，住江苏省宝应县。上诉人涂年妹、上诉人陈二霞因与被上诉人许臻臻房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院（2019）沪0107民初18262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈二霞上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判支持陈二霞的一审本诉诉请，或将本案发回重审。事实和理由：陈二霞经涂年妹同意后将本市真光路1335号商铺（以下简称系争商铺）转让给许臻臻。系争商铺转让后，陈二霞应取得转让费及退回的押金，涂年妹则应向许臻臻收取租金和押金，许臻臻如何经营与陈二霞没有关系。现一审判决导致陈二霞在系争商铺内的所有装修、设备被涂年妹、许臻臻无偿获得，显失公平。上诉人涂年妹上诉请求：撤销一审判决第二、五项，依法改判支持涂年妹的一审反诉诉请，或将本案发回重审。事实和理由：第一，涂年妹在本案中只是委托关系，没有重大过错，不应承担损失。第二，是陈二霞方致使许臻臻无法继续经营，理应承担后果。第三，因陈二霞的过错导致系争商铺空置两个月，陈二霞应向涂年妹支付两个月房租。在配合陈二霞与许臻臻签订租赁协议前，陈二霞已与涂年妹协商一致，即因陈二霞违约，涂年妹无需退还陈二霞保证金人民币（以下币种均为人民币）36，000元。被上诉人许臻臻辩称，不同意陈二霞的上诉请求。第一，陈二霞理应知晓系争商铺无法办出餐饮营业执照，却将系争商铺转让给许臻臻，现许臻臻无法在系争商铺内经营，陈二霞应退还转让费3万元。第二，在商议转让费时，陈二霞同意涂年妹不退还保证金36，000元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈二霞向一审法院起诉请求：一、涂年妹向陈二霞返还保证金36，000元；二、涂年妹向陈二霞返还转让费96，000元。涂年妹向一审法院提出反诉请求：一、涉案《商铺租赁合同》于2019年4月7日解除；二、陈二霞向涂年妹支付违约金36，000元；三、反诉费由陈二霞承担。许臻臻向一审法院提出独立诉请：一、陈二霞向许臻臻退还转让费30，000元；二、诉讼费由陈二霞承担。一审法院认定事实：2017年3月25日，陈二霞与涂年妹就系争商铺签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：涂年妹将商铺租与陈二霞，租期自2017年4月1日起至2019年8月9日止，月租金18，000元，租赁保证金36，000元可用于冲抵陈二霞应付而未付的租金、管理费及其他费用，若陈二霞于租期内转租，则转租对象及转租用途须经涂年妹书面同意，否则即为违约，涂年妹同意转租的，次承租人应与陈二霞签订租赁合同，发生陈二霞在租期内因自身原因无法继续承租房屋、涂年妹无故提前终止租约等事由的，一方可通知另一方面解约，违约方应按两个月的租金支付违约金。2019年4月7日，许臻臻与涂年妹就系争商铺签订《商铺租赁合同》一份，除将租期定为2019年4月9日至2019年8月9日、月租金定为19，000元外，该合同的格式、其他条款等均与涂年妹、陈二霞之间的租赁合同基本相同，合同末尾以手书方式补记“如续签还是原价格”。同日，陈二霞出具承诺书两份，一份载明解除与涂年妹的租赁合同，涂年妹于该承诺书中补记“原合同作废”；另一份载明：转让费126，000元中的30，000元由陈二霞收取，96，000元由涂年妹代收，“如许臻臻真光路1335号底层-2合同不能续签，本人陈二霞承诺转让费无条件退还”“本人只承诺许臻臻续签房租，不承诺任何东西”。2019年5月18日，涂年妹与许臻臻签订了形式为手书件的“解约协议”一份，主要内容为：双方于2019年4月7日签署的租赁合同解除，涂年妹将许臻臻支付的押金、房租等在扣除欠付租金后向许臻臻退还，转让费的问题由许臻臻自行解决。之后，涂年妹与许臻臻又就解约事宜签订了形式为打印件的“协议”一份，主要内容为：双方于2019年4月7日签署的租赁合同因商铺“不能从事餐饮”“无法办理餐饮类营业执照”而解除，涂年妹将许臻臻支付的押金及由涂年妹代管的转让费96，000元在扣除房屋使用费后归还许臻臻，转让费的问题由许臻臻自行解决。2019年9月2日，陈二霞提起诉讼，请求判决如其诉请，一审诉讼过程中，涂年妹与许臻臻先后提起反诉及独立诉请。一审法院认为，根据案件的本反诉、独立诉请以及相对应的述、辩称意见，一审法院对当事人争议的焦点作两部分论述：其一，陈二霞与涂年妹关于系争商铺租赁的争议。将查实的证据与当事人的陈述相结合并加以分析可知，涂年妹作为出租方，在承租方即陈二霞要求退租的情形下，通过陈二霞的居间与许臻臻另行缔结了租赁关系以避免商铺被陈二霞退租后可能产生的损失，鉴于以上事实的发生，一旦涂年妹与许臻臻的租赁关系成立，则涂年妹、陈二霞之间的租赁合同理应解除——由陈二霞于2019年4月7日出具、经涂年妹认可的“承诺书”亦明确体现出双方合意解约的意思表示，故对涂年妹要求确认涉案《商铺租赁合同》解除的反诉诉请予以支持并以上述承诺的形成之日为解约日。合同解除后，当事人应按合同约定或法律规定进行权利义务的清算，因合同未明确约定保证金可充作违约金由出租方没收，故涂年妹应于解约后将此费用退还，对陈二霞索还保证金的诉请予以支持。关于涂年妹针对违约金提起的反诉，一审法院认为，虽然租赁关系的终止起因于承租方，但在租赁关系合意解除且缔约双方未确定解约责任归属的情形下，应参照解约前后当事人的真实意思表示及交易惯例等综合因素定责。涂年妹作为违约金的主张方，如其认为陈二霞的退租行为构成违约的，理应及时维权或至少在解约的同时明示其追责意图，以便承租方在承担违约责任或继续履约之间进行权衡并作出有利于己方的选择，而涂年妹在解约完成且商铺已向许臻臻另行出租后方要求原承租方支付违约金的行为与理不合——尤其是陈二霞为使退租得以实现以及延续涂年妹的出租权益而就商铺再次出租提供了居间的前提下，此举更显得有失公平，况从当事人在解约后的交涉可知，涂年妹在争议进入诉讼前并未指出陈二霞存在违约行为，故对涂年妹关于违约金的反诉诉请不予支持；其二，涂年妹、陈二霞、许臻臻三方在系争商铺承租权转让过程中产生的争议。同样将查实的证据与当事人的陈述相结合并加以分析可知，陈二霞得以自许臻臻处收取转让费的原因是其在征得涂年妹同意的情形下将自涂年妹处取得的商铺承租权向许臻臻进行转让，从而使许臻臻获得了通过与涂年妹缔约的方式承租商铺用于经营活动的商机，上述承租权的让渡与转让费的收取并不违反法律规定，但当事人在履行该民事行为的过程中应遵循诚实信用、等价有偿的原则。既然陈二霞在收取转让费的同时通过书面承诺的方式为转让费的退还设置了条件，则一旦该条件达成，陈二霞就应按承诺退款。结合该承诺的文义表述及承租权转让时三方所处的地位进行分析，一审法院认为涂年妹、许臻臻两人对转让费退还条件的解释更为合理——即陈二霞为避免其退租对陈二霞、涂年妹两人造成损失而撮合涂年妹与许臻臻缔结租赁关系，但许臻臻与涂年妹另签的租赁合同因租期较短而尚不足以使许臻臻通过经营商铺获得预期利益，故只有当许臻臻与涂年妹在原租期届满后续租的情形下，陈二霞方有权取得该转让费。应当指出的是，陈二霞在设定该退费条件时非但未对许臻臻、涂年妹中途解约或不续约的理由作出限制以避免其丧失转让费的风险，反而将退费放宽至“无条件”，换而言之，只要涂年妹、许臻臻未完成续约的，陈二霞就应当退费而与许臻臻、涂年妹两人的真实动机、许臻臻是否具备经营资质、商铺是否符合约定用途等因素无关——此举的目的未尝不是吸引许臻臻加入商铺租赁关系而使陈二霞得以退出租赁关系及时止损，现客观上陈二霞的目的已经达到——其已经涂年妹允许退租且未因此承担责任，故在目前涂年妹与许臻臻的租赁关系已解除且不可能再续约的前提下，陈二霞理应将转让费全额退还而避免三方在此纠纷中发生利益失衡。由此而论，即使涂年妹将其保管的96，000元转让费转交陈二霞，许臻臻亦有权向陈二霞索还该笔费用，故涂年妹向许臻臻退费的行为虽未征得陈二霞的同意，但却不悖于转让费的合理结算而避免了讼累，故对陈二霞要求涂年妹返还转让费的诉请不予支持，对许臻臻要求陈二霞返还剩余未退转让费的独立诉请予以支持。综上，对三方当事人在本反诉及独立诉请中合理的诉辩称意见予以采纳，缺乏事实与法律依据的诉辩称意见则不予采信。据此，一审法院作出判决：一、涂年妹与陈二霞签订的关于上海市真光路1335号商铺的《商铺租赁合同》于2019年4月7日解除；二、涂年妹应于判决生效之日起十日内向陈二霞退还保证金36，000元；三、陈二霞应于判决生效之日起十日内向许臻臻退还转让费30，000元；四、对陈二霞的其余诉请不予支持；五、对涂年妹的其余反诉诉请不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，就陈二霞与涂年妹之间的商铺租赁关系而言，根据查明的事实，双方于2019年4月7日已协商一致解除就系争商铺订立的《商铺租赁合同》，且同日，涂年妹另与许臻臻就系争商铺订立《商铺租赁合同》。陈二霞与涂年妹提前解除合同虽由陈二霞提出，但涂年妹同意提前解除并与新承租人另行签订了租赁合同，现涂年妹又主张陈二霞提前解除合同构成违约，应承担违约责任，缺乏依据，本院无法支持。双方合同解除后，涂年妹理应向陈二霞退还租赁保证金。第二，就陈二霞与许臻臻之间的商铺承租权转让关系而言，陈二霞曾出具承诺书，表示如许臻臻不能续签租赁合同，则陈二霞无条件退还转让费。可见，在陈二霞与许臻臻二人的法律关系中，陈二霞收取转让费的正当性在于其确保许臻臻能够在一定期限内相对稳定地承租并使用系争商铺。现许臻臻与涂年妹之间的租赁合同因商铺营业限制方面的原因已于2019年5月18日解除，即许臻臻未能实现其自陈二霞处受让系争商铺承租权的合同目的，且陈二霞未证明此系由许臻臻的过错所致。因此，一审法院基于陈二霞出具的承诺书及本案具体情况判令陈二霞退还全部转让费，应属合理，可予维持。综上所述，陈二霞、涂年妹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，520元，由陈二霞负担2，820元，由涂年妹负担700元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  徐 江审 判 员  姚 跃二〇二一年三月十二日法官助理  陈雅葳书 记 员  韩燕萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……