四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终841号 上诉人（原审被告）：成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区双凤四路558号2栋6层601号。 法定代表人：王建维，职务不详。 委托诉讼代理人：付强，泰和泰（天府）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佘超，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都众和为物业集团有限公司，住所地四川省成都市青羊区王家塘巷8号。 法定代表人：魏涛，总经理。 委托诉讼代理人：黄兴国，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨宣斌，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司（以下简称鑫南粮油公司）因与被上诉人成都众和为物业集团有限公司（以下简称众和为物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鑫南粮油公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初1073号民事判决第一项中的违约金，并依法改判予以调减；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：众和为物业公司未举证证明其存在损失，一审裁判违约金额无事实依据，且明显过高，故提起上诉。 被上诉人众和为物业公司二审中辩称，逾期付款会造成资金占用利息损失，上诉人鑫南粮油公司违约时间长，违约的主观故意明显，具有恶意，一审法院已经大幅调减了违约金，请求驳回上诉，维持原判。 众和为物业公司向一审法院起诉请求：1.判令鑫南粮油公司立即向其支付2018年6月1日至2020年2月29日物业服务费1720157.1元；2.判令鑫南粮油公司向其支付逾期付款违约金（违约金标准为逾期每日千分之三，违约金总额不高于本金）；3.判令鑫南粮油公司向其支付因维权支出的律师费损失287827.79元。 一审法院认定事实：2018年6月1日，众和为物业公司（合同乙方）与武侯区簇桥街道楠郡小区业主委员会（合同甲方）签订了《楠郡物业服务合同》，合同案涉建筑区划名称为楠郡，坐落位置为成都市武侯区金花双凤四路558号、559号。其中《楠郡物业合同》约定：1.乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。在合同有效期间，乙方按包干制计费方式，由业主向乙方支付物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；2.物业服务费标准：物业服务费住宅按1.5元／㎡·月计算，非住宅用房（办公、商业）按3.0元／㎡·月计算；3.交费方式：物业服务费按照季度交纳，每次缴纳费用时间为当季前5日履行交纳义务；4.违约责任：（1）甲方不按本合同约定的收费标准和时间足额缴纳有关费用的，业主逾期3个月未缴纳物业服务费的，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金；（2）业主、物业使用人未按照合同约定按时足额缴纳本合同约定的物业服务费用的，乙方有权通过业主或者物业使用人所有或使用的本项目物业地址发送催收函，或者通过在物业服务中心登记的联系方式发送短信进行催收，逾期仍不缴纳的，乙方有权要求业主或者物业使用人承担本合同约定物业服务费、违约金及由此给乙方造成的损失（包括但不限于律师费、公告费等）。一审法院另查明，据成都市不动产登记信息查询，案涉鑫南粮油公司名下商业产权面积为19491.7平方米，车位为401个。上述商业及车位所有权人为鑫南粮油公司。由于鑫南粮油公司一直未向众和为物业公司支付物业服务费，2016年3月26日，众和为物业公司通过ＥＭＳ邮政特快专递向鑫南粮油公司资产运营部成都市水碾河南路44号邮寄了催收物业费函件。2019年5月15日，众和为物业公司（甲方）与北京市惠诚（成都）律师事务所（乙方）签订了一份《委托代理合同》【（2019）第ＨＸＧ0515号】，委托该所律师为其代理与被告的物业服务合同纠纷案件，代理费约定为：1.基本律师费30000元，由甲方在签订本合同10日内向乙方支付，该无论任何结果均不予退还；2.提成律师费，按甲方获得案款的7%计算，由甲方在获得案款后10日向乙方支付。2019年5月31日，众和为物业公司向该所支付了30000元代理费；该所向其出具了相应的增值税发票。截至2020年2月29日，鑫南粮油公司拖欠的物业服务费（按房屋建筑面积19491.7㎡计算）及车位服务费共计1720157.1元，按照合同约定计算的滞纳金为1158120.84元。一审法院认为，众和为物业公司与楠郡小区签订的《楠郡物业服务合同》均是其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。上述合同的相关内容，对当事人均具有约束力。鑫南粮油公司未按约向众和为物业公司交纳物业服务费，其辩称计费面积证据不充分、且因存在合作纠纷，需要等待另一案件结果，故不应支付物业服务费及滞纳金等费用。众和为物业公司按约提供了物业服务，依据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”鑫南粮油公司作为涉案商业及车位的所有权人，应向众和为物业公司支付约定的物业服务费。故对众和为物业公司主张鑫南粮油公司向其支付自2018年6月1日至2020年2月29日的物业服务费（按房屋建筑面积19491.7㎡计算）（19491.7㎡×3元／月×21个月＝1227977元）及401个车位服务费共计1720157元予以支持。对众和为物业公司主张的违约金。鑫南粮油公司认为关于违约金的约定过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”众和为物业公司主张的金额高于实际损失，一审法院酌定以所欠物业费总金额的10%为基数计算违约金，故对众和为物业公司主张违约金的诉请在172015元（1720157元×10%）范围内予以支持。对众和为物业公司主张的律师费。由于双方对此费用的负担有明确约定，众和为物业公司亦举证证明该律师费确已发生，故在已产生30000元范围内予以支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、鑫南粮油公司于判决生效之日起十日内向众和为物业公司支付2018年6月1日2020年2月29日期间的物业服务费及车位服务费1720157元；二、鑫南粮油公司于判决生效之日起十日内向众和为物业公司支付2018年6月1日至2020年2月29日止的违约金172015元；三、鑫南粮油公司于判决生效之日起十日内向众和为物业公司支付律师费30000元；四、驳回众和为物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32129元，由鑫南粮油公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，众和为物业公司与案涉小区业主委员会签订的《楠郡物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对包含鑫南粮油公司在内的案涉小区全体业主均具有约束力，双方均应按约履行。本案中，众和为物业公司为案涉小区提供了物业服务，鑫南粮油公司亦应按约履行交纳物业服务费义务，鑫南粮油公司未按约交纳物业服务费属于违约，应承担相应违约责任，一审法院综合全案证据酌情调减违约金为所欠物业费总金额的10%并无不当，鑫南粮油公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3740元，由上诉人成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 衡 审判员  李 亚 二〇二一年三月十八日 书记员  陈 悦