湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终480号上诉人（原审原告）：曾蕾，女，1982年12月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张涛（系曾蕾之母），住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：武汉半橙资产管理有限公司，住所地武汉市武昌区水果湖街汉街武汉中央文化旅游区K3地块第******房。法定代表人：肖志为，该公司总经理。上诉人曾蕾因与被上诉人武汉半橙资产管理有限公司（以下简称半橙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院的（2020）鄂0106民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。曾蕾上诉请求：1.撤销原判；2.依法判决半橙公司向曾蕾支付所欠租金2.6万元；3、一、二审诉讼费用全部由半橙公司承担。事实和理由：一、半橙公司违约事实清楚，理应按协议约定承担违约责任。双方当事人于2018年1月签订《房屋委托管理协议书》和《委托书》后，半橙公司仅正常支付2期租金。后于2019年4月开始单方面改季付为月付，并从2019年6月开始出现跨月支付、11月少付2000元、2020年6月24日仅支付今年2月房租1000元的问题。在多次催告无果的情况下，曾蕾只能先收回房屋。提前终止租赁协议完全是半橙公司不履约所致，半橙公司也当庭承认自己是违约方。按照约定，如因半橙公司原因导致协议提前终止，乙方应及时知会曾蕾，半橙公司所有装修归曾蕾所有。二、半橙公司欠租金额确认无疑，理应及时足额支付租金。一审时确认曾蕾实际收到103000元租金，并对协议终止时间点进行了协调。曾蕾同意将未付租时间由5个月调减为4.5个月，欠租金额由29000元降为26000元，半橙公司也签字确认。但一审法院最终判决半橙公司只支付租金2000元，太失偏颇。半橙公司装修房屋是自身经营需要，残值留给曾蕾是其单方面违约的结果，现在再去考量当初的实际投入及残值多少已无意义。实际上，提前终止租赁协议，曾蕾也面临一定的损失，因此，曾蕾要求半橙公司支付业已认定的2.6万元的欠付租金是最基本的正当诉求。半橙公司辩称，因疫情原因，公司受到很大冲击，现有房产已进行抵押，资金已全部用于公司周转，公司已面临破产。受疫情影响，半橙公司申请曾蕾减免租金，但曾蕾不同意。现租住在房屋中的租客的房租已全部支付给曾蕾。一审时我方提出将现有的家居家具用于冲抵房租的方案，但曾蕾认为我方不讲诚信，不同意这一方案。曾蕾向一审法院起诉请求：1.半橙公司支付所欠租金2.9万元；2.半橙公司支付多占用3.5个月空置期应支付房租2.1万元；3.半橙公司支付修复房屋恢复原状所需费用2万元；4.诉讼费用由半橙公司承担。一审法院认定事实：2015年1月20日，半橙公司经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围：受托资产管理等。2018年1月10日曾蕾（甲方）与半橙公司（乙方）签订《委托书》及《房屋委托管理协议书》，曾蕾委托半橙公司全权办理其所有的位于武汉市武昌区和平大道绿地国际金融城12栋2单元1002楼房屋（建筑面积243.15平方米，房屋所在权证为昌130483513）租赁事宜。托管期限为六年从2018年1月10日至2024年1月9日，其中2018年5月10日至2019年1月9日为准备期。第一至三年，月租金为6000元，第四至六年月租金为6300元，按季支付。甲方应向乙方提供准备期，以便乙方进行室内设计，优化、装饰，检查家具家电，开展租赁宣传，接洽等工作。鉴于每年因租客更换及房屋维护保养产生的房屋空置，甲方同意向乙方提供空置期。准备期和空置期内，甲方不收取乙方任何费用。若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应及时通知乙方，并向乙方支付违约金。乙方有权自行收回其装修或家居装饰所添置的可移动物品（如家电、家具等）。如因乙方原因导致本协议提前终止，乙方应及时知会甲方，乙方所有装修归甲方所有，乙方已经交付的固定租金回报不退还。双方当日还签订了《补充协议》，约定:1、租赁期间，任何安全事故及产生的经济损失由乙方承担，2、合同期满，业主有权要求乙方对房屋的装修拆除或保留，拆除费用由乙方承担。合同签订的当日，曾蕾将租赁房屋（毛胚房）交予半橙公司托管。半橙公司对该房屋进行了装修并添置家具家电，其后半橙公司共计向曾蕾支付租金103000元租金（含17月租金+1000元），曾蕾以半橙公司未按期交纳租金为由，于2020年6月15日将房屋上锁，并于2019年6月30日实际收回房屋。原有的承租人继续租赁涉案房屋并直接向曾蕾交纳房屋租金。曾蕾主张合同解除的时间应为2020年6月30日，半橙公司抗辩合同解除的时间应为6月15日，经法院释明，双方均一致同意2020年6月25日为合同解除的时间。曾蕾因半橙公司欠缴租金，协商无果，故现诉至法院，除将诉讼请求第一项变更为要求半橙公司支付租金2.6万元外，其他诉讼请求不变。审理中，半橙公司提交电子回单、装修电器明细表、装修合同及照片，认为其对涉案房屋进行装修，投入资金共计15万余元。除开装修期和准备期，半橙公司支付的17个月房屋租金（2019年1月9日-2020年6月9日），截止至合同解除，半橙公司坚持答辩意见，认为不差欠曾蕾租金，要求驳回曾蕾的全部诉讼请求。以上事实有《委托书》、《房屋委托管理协议书》、《补充协议》、电子回单、装修电器明细表、装修合同及照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，曾蕾与半橙公司签订的《委托书》、《房屋委托管理协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案中，曾蕾、半橙公司双方均同意2020年6月25日为合同解除时间，双方争议焦点为如何计算准备期和空置期。《房屋委托管理协议书》中第一条约定了2018年5月10日至2019年1月9日为准备期，且第四条中也对准备期和空置期分别进行了定义，准备期为“进行室内设计，优化、装饰，检查家具家电，开展租赁宣传，接洽等工作”。空置期为“每年因租客更换及房屋维护保养产生的房屋空置，甲方同意向乙方提供空置期”，合同中明确约定准备期和空置期内甲方不收取乙方任何费用。因本案房屋实际租赁期内未存在租客更换出现空置期，故本案未产生空置期。如合同所约定，2018年5月10日至2019年1月9日为准备期，不需交纳租金，加之双方均认同2018年1月10日-2018年5月10日为装修期，故本案租金的起算时间应从2019年1月10日起算，截止2020年6月25日合同解除时止，半橙公司应向曾蕾交付17.5月租金，半橙公司已向曾蕾交纳103000元租金（含17月租金+1000元），加之今年的新冠疫情，半橙公司也未提出减免租金，半橙公司仅需向曾蕾支付欠缴租金2000元（6000÷2-1000）即可，故对曾蕾主张的要求半橙公司支付所欠租金2.6万元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。曾蕾与半橙公司租赁合同解除后，曾蕾继续与原承租人建立房屋租赁关系，由曾蕾收取新的租金，曾蕾虽对半橙公司装修投入的金额不予认可，但对半橙公司未拿走房屋内的任何物品表示认同，现涉案房屋内所有的装修、配套设施、设备等，一并由曾蕾继续租赁使用，曾蕾合理使用半橙公司的装修残值，故对曾蕾主张的要求半橙公司支付修复房屋恢复原状所需费用2万元的诉讼请求，一审法院也不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、半橙公司应于本判决生效之日起十日内向曾蕾支付欠缴的房屋租金2000元；二、驳回曾蕾的其他诉讼请求。案件受理费减半收取775元，由曾蕾负担760元，半橙公司承担15元。本院二审期间，曾蕾围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾蕾提供了四份《房屋租赁合同》，拟证明疫情期间，案外人将租金付给半橙公司，半橙公司并未经营不善。半橙公司对曾蕾提交的证据真实性无异议。就当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，曾蕾与半橙公司签订的《房屋委托管理协议》、《委托书》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政性法规禁止性规定，应为有效。关于曾蕾上诉主张半橙公司支付欠付租金2.6万元能否支持的问题。《房屋委托管理协议》约定的托管期限从2018年1月10日至2024年1月9日，双方当事人确认该协议解除时间为2020年6月25日，故半橙公司应向曾蕾支付托管期间（2018年1月10日至2020年6月25日）的租金。《房屋委托管理协议》还约定，2018年5月10日至2019年1月9日为准备期，准备期曾蕾不收取半橙公司任何费用，故半橙公司无须向曾蕾支付准备期期间8个月租金。半橙公司主张2018年1月10日至2018年5月9日期间为装修期，该期间不应当支付租金。就此，本院认为，《房屋委托管理协议》并未明确约定装修期间以及装修期间免收租金，半橙公司该项主张无事实依据。半橙公司已支付租金103000元，还需要支付期间欠付租金。半橙公司租赁房屋后，对涉案房屋进行了装修，并购置了家具和电器等设施。依据《房屋委托管理协议》约定，即便是基于半橙公司原因导致合同提前终止，装修归曾蕾所有，半橙公司仍然有权取回其为租赁房屋购置的家具和电器等设施。现涉案房屋内所有的配套家电等设施，一并由曾蕾继续使用，且半橙公司明确表示不会向曾蕾主张取回家电等设施。本院认为，考虑到曾蕾应就其已合理使用的家电设施给予折价补偿，且半橙公司并未主张减免新冠疫情防控期间的租金，一审法院判令半橙公司支付欠付租金2000元，并无不当。综上所述，曾蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费450元，由曾蕾负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二一年三月二十六日法官助理黄旭东书记员程玉