湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终468号上诉人（原审原告）：谢江秀，女，1978年10月6日出生。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南紫瑜市场开发有限公司。法定代表人：周再明，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄日彬，湖南瀛森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光乔，湖南瀛森律师事务所律师。上诉人谢江秀因与被上诉人湖南紫瑜市场开发有限公司（以下简称紫瑜公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初5373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人谢江秀的委托诉讼代理人黄亚梅，被上诉人紫瑜公司的委托诉讼代理人黄日彬、李光乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢江秀上诉请求：一、撤销一审民事判决第一项，改判紫瑜公司支付谢江秀违约金23,391元；二、本案一、二审案件受理费由紫瑜公司承担。事实与理由：双方签订的《郴州市商品房买卖合同》十六条第二项约定应理解为按日万分之一计算违约金才符合合同原意，一审法院认为该条款不明确是对合同条款的错误解读。该条款中的“自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日”明确约定了期限，如按照总房款的万分之一计算违约金，那么该条款规定期限就无意义。再从合同第六条的约定可以看出，紫瑜公司对于购房者约定的违约责任是过分加重的。案涉商品房买卖合同属格式合同，对于格式条款的解读应联系合同整体及结合合同条款进行解读。因此，合同第十六条的约定是明确具体的，违约金应按照日万分之一计算。紫瑜公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。一审法院根据查明的事实对违约责任的承担论述十分清楚，认为购房者没有因逾期办证造成损失，适用法律正确。在违约责任具体明确的情况下，一审判决紫瑜公司支付谢江秀违约金3000元，已经对谢江秀的利益给予了保护；二、本案不适用格式合同解释方式进行解释。谢江秀与紫瑜公司所签订的合同约定了三种违约责任，即逾期付款、逾期交房、逾期办证三种违约责任，三种违约责任的标准均不一样，未加重谢江秀的负担，也未侵害其权益。不能以格式合同的解释方式对双方的买卖合同的违约责任进行对等解释。双方签订的商品房买卖合同第十六条第二项对紫瑜公司延迟办证应承担的违约责任计算方式约定是明确和具体的，故应尊重双方当事人的真实意思表示。谢江秀向一审法院起诉请求：1、判令紫瑜公司支付谢江秀逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成谢江秀无法办理不动产权证（房屋权属登记）违约金23,391元；2、本案诉讼费用由紫瑜公司承担。一审法院认定事实：2016年1月30日，谢江秀（买受人）与紫瑜公司（出卖人）签订编号为20160006111的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：谢江秀购买紫瑜公司开发的位于，建筑面积73.64平方米，每平方米7875.14元，总房款为579,925元。买受人于本合同签订之日支付首付款（含定金）521,933元，剩余房款57,992元于房屋交付时支付。紫瑜公司应当在自本合同签章生效之日起10个月内依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。合同签订后，谢江秀依约向紫瑜公司支付了购房款579,925元，紫瑜公司于2017年10月21日将房屋交付给了谢江秀使用。因湘南大市场项目土地存在跨宗地建设需调整土地使用权年限，国土部门先后于2018年12月11日、2019年5月21日、2019年8月14日对该项目土地验收。案涉房屋所在24.25栋于2019年8月23日完成不动产首次登记。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，谢江秀与紫瑜公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为一、能否认定紫瑜公司存在违约行为；二、若紫瑜公司存在违约行为，该如何承担违约责任。对此，作如下评判：焦点一，能否认定紫瑜公司存在违约行为。谢江秀认为，紫瑜公司应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该商品房的产权登记手续，紫瑜公司逾期未完成，应承担相应的违约责任，向谢江秀支付逾期办证违约金。紫瑜公司则认为初始登记未完成是跨宗地建设，政策变动，职能机构整合、办理流程缓慢等不可归责于紫瑜公司的客观原因所致。依据案涉《郴州市商品房买卖合同》约定，紫瑜公司最迟应当在2019年4月1日办理好不动产首次登记（即初始登记），而紫瑜公司直至2019年8月23日才办妥案涉房屋所在栋的不动产首次登记，明显超过合同约定的期限。紫瑜公司作为专业性开发房地产企业，应当知晓既然项目存在跨宗地建设，那么通过土地验收则必须对跨宗地合宗并调整土地使用年限。而土地、消防、人防验收等是紫瑜公司办理不动产首次登记的必要条件，但紫瑜公司仍与谢江秀约定办证期限，且案涉合同为紫瑜公司自己所拟制的格式合同，对于合同的履行后果预判明显优于谢江秀。因此，紫瑜公司其行为已经构成违约，应当承担违约责任。紫瑜公司辩称未能如期办证不是其过错的理由，不予采纳。焦点二，违约责任如何承担。谢江秀认为，合同约定紫瑜公司应当自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向谢江秀支付已付房款的万分之一的违约金。紫瑜公司则认为合同约定的违约金是按照已付房款万分之一计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定可知，违约金的本质上具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质。系以在补偿守约方损失为主要功能的基础上，对违约方加之以惩罚。因此，双方约定的违约金在适用意思自治原则的前提下，应当由契约正义的原则予以规制。本案中，双方对于逾期办证违约金计算方式约定不明确，谢江秀亦未提供证据证明因逾期办证产生的实际损失数额，且紫瑜公司目前已为谢江秀办妥了案涉房屋所在栋的不动产首次登记。因此，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定紫瑜公司向谢江秀支付3000元违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告湖南紫瑜市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢江秀逾期办证违约金3000元;二、驳回原告谢江秀的其他诉讼请求。如果被告湖南紫瑜市场开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取192元，由被告湖南紫瑜市场开发有限公司负担。”二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是案涉违约金条款是否有效，如有效，违约金具体数额应如何确定。谢江秀上诉提出案涉合同违约金条款系格式合同条款，应属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效条款，或者属于理解有分歧，应按不利于格式合同提供者的解释理解案涉违约条款的含义。经查，本案中的违约金条款既非完全免除格式合同提供者违约责任条款，也非理解有歧义的条款。其违约责任的约定是明确的，只是有违公平原则，将紫瑜公司的违约责任固定在较低水平，背离了违约金兼具惩罚与补偿的价值功能。一审过程中谢江秀较高违约金标准的诉请，本质上与增加原约定违约金数额诉请无异，均是针对原违约金过低而提出，据此，一审法院根据公平原则和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对过低的违约金标准进行调整，并结合本案案涉房产已办理了不动产首次登记、谢江秀亦未提交因逾期办证造成的损失等相关情节，酌定由违约方紫瑜公司向谢江秀支付3000元违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，谢江秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费385元，由上诉人谢江秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗仲贵审 判 员 廖志刚审 判 员 李惠铭审 判 员 黄 慧审 判 员 邓 群二〇二一年三月十五日法官助理 郝 敏书 记 员 谢 意附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。