辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终435号上诉人（原审原告）：铁岭欣岩房地产开发有限公司，住所地辽宁省铁岭市新城区祁连山路6－G3号信诚富方G3幢1－2。法定代表人：郑丰宁，该公司经理。委托诉讼代理人：王东雪，该公司员工。委托诉讼代理人：李英，辽宁银冈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢金，女，1955年11月13日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：刘日成，铁岭市银州区途安法律服务所法律工作者。上诉人铁岭欣岩房地产开发有限公司（以下简称欣岩公司）因与被上诉人卢金合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭县人民法院（2020）辽1221民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欣岩公司的委托诉讼代理人王东雪、李英，被上诉人卢金的委托诉讼代理人刘日成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣岩公司上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判解除欣岩公司与卢金签订的《商品房买卖合同》，判令卢金将信诚富方18幢1单元901号房屋恢复原状后予以返还；2.由卢金承担诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决将陈洋认定为上诉人公司的工作人员属于认定事实错误。一审判决所谓的相应证据就是任某和陈某的证言，而任某是卢金外甥女，陈某是卢金邻居，证人与卢金具有利害关系，其证人证言在没有其他证据佐证的情况下，不能单独作为证据采信。卢金出示的收条中房款金额与商品房买卖合同的房屋价款不一致，该收条没有欣岩公司财务印章，没有财务人员签名，根本不能证明卢金将购房款交付欣岩公司。在欣岩一审举证的催款视频资料里，卢金已经承认没有向欣岩公司交纳房款。本案庭审后，陈洋也到法院声泪倶下地进行说明，承认卢金的191000元购房款被陈洋挪作他用至今无法归还；陈洋承认卢金的191000元购房款卢金没有交到欣岩公司财务部门。陈洋承认自己是铁岭新区517房屋中介的老板。一审时，欣岩公司也已经举证公司工资发放名册和铁岭凡河新城卓远装饰有限公司企业机读档案，证明陈洋不是欣岩公司员工，所以，一审判决认定陈洋是欣岩公司员工属于认定事实错误，是在有意偏袒卢金。（二）一审法院未追加陈洋为本案第三人参加诉讼，导致案件事实认定错误，铁岭市中级人民法院（2020)辽12民终832号民事裁定书裁定发回重审的理由是“卢金签订《商品房买卖合同》、交纳购房款及取得房屋钥匙时，陈洋均有参与，且合同中的购房金额与陈洋出具的收条金额不一致，鉴于陈洋与本案事实认定存在关联，是否应追加陈洋为本案第三人参加诉讼，一审法院应予审查，进而更好的查明案件事实”。本案发回铁岭县人民法院重审后，欣岩公司已经向一审法院递交了追加陈洋为本案第三人参加诉讼的申请书，一审法院没有追加陈洋为第三人参加诉讼，导致案件事实认定错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，本案的处理结果与陈洋有直接利害关系，陈洋是必须参加诉讼的第三人。如果陈洋作为第三人参加诉讼，就能查明陈洋不是上诉人公司员工，查明陈洋收到卢金的191958元房款没有交到上诉人公司。一审法院未追加陈洋为本案第三人参加诉讼，导致案件事实认定错误，判决结果错误。综上，一审法院为偏袒卢金，不予追加陈洋参加诉讼查明案件事实，仅凭证人证言，就认定陈洋是欣岩公司员工属于事实认定错误；一审法院认为欣岩公司主张卢金未交付房款却又向卢金交付房屋与合同约定条件不符亦不符合交易习惯，以此判决驳回欣岩公司的诉讼请求损害了欣岩公司的合法权益。综上，请求支持欣岩公司的上诉请求。卢金辩称，原审判决正确，请求维持原判。（一）根据商品房买卖合同的约定，只有买受人一次性交付全部房款及其他费用后，方可办理入住手续，2018年7月30日，双方当事人签订商品房买卖合同后，欣岩公司的财务人员李某在合同书上加盖了公章，能够证明合同真实有效且卢金已经交付了全部房款；并且，一审期间，卢金提交了两名证人的出庭作证的证言，该两份证人证言能够证明陈洋接待看房及交付房款的事实。（二）欣岩公司在其上诉状中自认陈洋系其公司的员工。（三）陈洋收取了卢金交纳的房款，至于陈洋是否将房款交予欣岩公司，与本案无关，欣岩公司可以向公安部门进行举报。欣岩公司向一审法院起诉请求：1.请求判令依法解除欣岩公司与卢金关于信诚富方18幢1单元901号房的商品房买卖合同；2.请求判令卢金支付违约金532元；3.请求判令卢金将此房屋恢复原状；4.诉讼费由卢金承担。一审法院查明：2018年7月30日，欣岩公司与卢金签订商品房买卖合同，双方约定欣岩公司将位于辽宁省铁岭市凡河新区商品房销售给卢金，房价款177192元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，一次性缴纳房款177192.00（人民币）元整……”第十一条交接方式约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》……”双方当事人于当日同时签订的附件四合同补充协议第6条约定：“买受人未在约定期限内交付全部房款和其他费用的，出卖人将按照《商品房买卖合同》第七条、第十一条约定追究买受人责任，且只有在买受人交付全部房款及其他费用后，方可办理入住手续。”2018年9月6日，卢金收到信诚幸福湾物业及资料移交书，载明：“甲方（业主）为卢金，乙方（开发公司）为铁岭欣岩房地产开发有限公司，甲方向乙方购买的欣岩幸福湾18号1－901商品房（以下简称“该物业”）已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。甲、乙双方于2018年9月6日办妥该物业及相关资料的移交。1、甲方确认乙方将下列资料移交给甲方：（1）该物业的钥匙共7条；（其中单元门1条；进户门6条）（2）《房屋质量保证书》1份；《房屋使用说明书》1份……”。卢金入住涉案房屋并进行了装修。一审法院认为，《最高人民法院关适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，欣岩公司与卢金签订的《商品房买卖合同》明确约定买受人需要一次性缴纳房款，且只有在买受人交付全部房款及其他费用后，方可办理入住手续。现欣岩公司主张卢金未缴纳房款，却已向卢金交付了房屋，并且卢金已实际入住装修，这与双方合同约定的房屋交付条件不符，亦不符合通常的商品房交易习惯。反之，卢金提供了相应的证据证明欣岩公司有名为陈洋的工作人员收取了卢金房款的事实。综上所述，欣岩公司提交证据不足以证明其主张的事实，应承担不利的后果，故对其诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关适用的解释》第九十条规定，判决：驳回铁岭欣岩房地产开发有限公司诉讼请求。案件受理费3854元，由铁岭欣岩房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。欣岩公司为证明其主张，提交了如下证据：1.分销渠道合作协议1份，予以证明陈洋是铁岭芒果伍壹柒房地产经纪咨询有限公司的法定代表人，不是欣岩公司的员工；陈洋按照协议约定向欣岩公司推荐新客户需经沈阳长剑房地产经纪有限公司的确认后认定为新客户，陈洋收取客户电商服务费10000元，享受欣岩公司的房款优惠20000元。经质证，卢金对该份证据的真实性、关联性有异议，认为陈洋未到庭，无法确认协议书为陈洋本人所签。2.沈阳长剑房地产经纪有限公司的法定代表人孙长剑、总经理曾某与陈洋的谈话录音，予以证明陈洋承认其收取了卢金190000余元的房款，并挪用该房款付给了邓娇，卢金没有将房款交到欣岩公司，一审判决认定事实错误。经质证，卢金对该份证据的真实性、关联性有异议，认为该份证据不能证明欣岩公司主张的事实。3.证人曾某出庭作证的证言，予以证明陈洋并不是欣岩公司的工作人员，而是房屋中介人员，卢金的购房款被陈洋挪用，卢金没有将房款交到欣岩公司，一审判决认定事实错误。经质证，卢金对陈洋挪用卢金的购房款没有异议。本院认证意见：综合欣岩公司提交的3份证据，该3份证据之间能够相互印证，且该3份证据与本案待证事实具有关联性，本院对该3份证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年5月26日，甲方欣岩公司与乙方沈阳长剑房地产经纪有限公司、丙方铁岭芒果伍壹柒房地产经纪咨询有限公司签订分销渠道合作协议，协议第一条约定“甲方委托丙方对甲方所开发，位于省市的项目（以下简称甲方项目）进行推荐客户的销售渠道服务，以促进甲方项目销售，具体渠道推荐节奏丙方根据甲方需求配合执行”，协议第8.1条约定“丙方负责向甲方推荐客户，并负责将推荐客户带至甲方指定售楼处”，协议第8.8条约定“丙方推荐的客户到售楼处后由乙方置业顾问接待，丙方负责配合至签约完毕。具体包活：协助甲方签订正式的《商品房买卖合同》、补充协议、甲方要求的各类相关文件以及办理付款手续，同时配合甲方督促客户提交办理按揭贷款及相关文件”；陈洋作为丙方铁岭芒果伍壹柒房地产经纪咨询有限公司的法定代表人，在协议书的落款处签字。2018年7月30日，陈洋向卢金出具收条1张，收条载明“收到卢金购幸福湾18#楼1单元901室房款壹拾玖万壹仟玖百伍拾捌元整”。本院认为，本案中，双方当事人对欣岩公司与卢金签订商品房买卖合同、欣岩公司已经将案涉房屋交付卢金使用及陈洋收取了卢金交付的购房款等事实均无异议，根据欣岩公司的上诉主张及卢金的质辩意见，本案的主要争议焦点为陈洋收取卢金购房款的行为对欣岩公司是否发生效力，分析如下：一、根据分销渠道合作协议第一条、第八条等条款的约定，铁岭芒果伍壹柒房地产经纪咨询有限公司负责向欣岩公司推荐客户，结合卢金在一审期间提交的证人任某、陈某的证言，能够认定铁岭芒果伍壹柒房地产经纪咨询有限公司有权向特定客户代理欣岩公司进行宣传、销售欣岩公司所开发建设的房屋，即铁岭芒果伍壹柒房地产经纪咨询有限公司与欣岩公司存在代理法律关系。陈洋作为铁岭芒果伍壹柒房地产经纪咨询有限公司的法定代表人，其亦有权依据上述法律关系代理欣岩公司对特定客户进行宣传、销售房屋。二、《中华人民共和国民法总则》(2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过)第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。结合本案，首先，关于陈洋收取卢金购房款的性质，根据分销渠道合作协议第八条8.4项的约定，陈洋无权直接向卢金收取购房款，即陈洋收取房款的行为属于超越代理权。其次，关于能否认定卢金有理由相信陈洋具有代理权的问题，一审庭审中，证人李某陈述“他们拿着合同到我这确认交完全款，我给盖公章”，本案中，欣岩公司与卢金签订的商品房买卖合同加盖了公章，根据上述事实，能够认定卢金有理由相信陈洋具有代理权。因此，陈洋的代理行为有效，该行为对欣岩公司亦发生效力；陈洋收取卢金交付的全部房款后，欣岩公司主张解除商品房买卖合同缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，欣岩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7708元，由铁岭欣岩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾大鹏审判员  张 杰审判员  李喜岩二〇二一年三月二十三日法官助理王铜书记员王兴旭