辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终17号上诉人（原审原告）：李鹤，男，1994年8月17日出生，汉族，身份证号21130219940817083X，住辽宁省朝阳市双塔区文化路二段34号楼1单元202室。委托诉讼代理人：姜仁杰，辽宁斯事达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朝阳天富有限责任公司,住所地朝阳市朝阳县柳城街道郭家村，统一社会信用代码912113211232088137。法定代表人：崔长雷,总经理。委托诉讼代理人：崔永琴，女，1964年8月28日出生，汉族，身份证号211302196408280445，该公司职员，住辽宁省朝阳市双塔区剪子胡同49号楼2单元203室。委托诉讼代理人：陈亮，男，1990年10月10日出生，满族，该公司职员，住辽宁省朝阳市双塔区文化路二段44号楼一单元203室。上诉人李鹤因与被上诉人与朝阳天富有限责任公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李鹤的委托诉讼代理人姜仁杰，被上诉人朝阳天富有限责任公司的委托代理人崔永琴、陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鹤上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、天富公司以欺诈手段订立合同，依法应予撤销。一审法院未支持上诉人撤销商品房买卖协议的请求，适用法律错误。天富公司交付的房屋系超规划所建，系违法建筑，构成民事欺诈。朝阳城市综合执法局《证明》和《意见说明》均能证明案涉商品房系违法建筑。依照《中华人民共和国城乡规划法》的规定应拆除并处以罚款。天富公司将违法建筑转卖给上诉人构成民事欺诈。依照《民法总则》第148条的规定，商品房买卖协议应予撤销。二、一审法院关于“天富公司与原告父亲李岸岗签订拆迁协议书时，朝阳市政府早已召开政府会议，就天盛嘉苑项目中包括规划方面问题安排政府行政部门进行落实。被告天富公司作为开发企业，有理由相信规划方面问题可以解决，所以不存在故意隐瞒真实情况的情形，原告也未证明被上诉人故意告知虚假事实”的认定是错误的，将天富公司故意实施的违法建筑责任划归给政府部门是错误的。把告知虚假事实的举证责任分配给上诉人，属于举证责任分配错误。天盛嘉苑小区的规划许可、规划图形成于2014年12月16日，上诉人与天富公司的拆迁协议签订在2016年3月30日，天富公司明知超出规划建设的法律后果，仍故意将超出规划建设的违法建筑安置给李岸岗存在明显故意。政府部门允许天富公司违法建筑存在，属无奈之举。天富公司对于超出规划许可建筑的后果，具有专业的预见能力，其放任违法建筑的发生，是希望通过侥幸获得政府规划的更改来实现非法目的。目前该规划未获得更改，案涉房屋仍处于违法建筑状态，其责任全在天富公司。案涉房屋的违法建筑问题未根本解决，存在随时被拆除和没收的法律风险。即使案涉房屋能够办理产权登记，亦属于朝阳市自然资源局的滥用职权行为，违法建筑的产权证存在被撤销的风险。上诉人关于退一赔三的诉讼请求，应该得到支持。朝阳天富有限责任公司二审辩称：朝阳市人民政府于2014年5月27日作出市政府会议纪要，天富公司已向城市综合执法局缴纳了罚款，案涉房屋已经能够办理产权登记，上诉人没有任何损失。表示服从一审判决。李鹤向一审法院起诉请求：1、判令撤销商品房买卖协议，返还已付购房款，并赔偿房屋价格上涨损失，合计472061元（5800元乘81.39平方米）。2、判令被告赔付购房款1342935元。3、判令被告赔偿原告房屋装修、办理入住等损失63964元。4、由被告承担原告的委托律师费。5、由被告负担本案的诉讼费用、诉讼保全担保保险费。一审法院经审理查明：2016年3月30日，被告朝阳天富有限责任公司作为拆迁人，李士尧、毕秀兰、原告之父李岸岗作为被拆迁人，并由李岸岗作为代表，双方签订拆迁协议书一份，主要内容为，为依法进行天盛嘉苑项目的房屋拆迁工作，拆迁当事人双方就拆迁补偿、安置及有关事宜达成如下协议，被拆迁人拥有住宅房屋1栋，建筑面积69.89平方米。拆迁人用拟建的住宅楼房同被拆迁人的有照房屋进行产权调换，拆迁区域内安置，楼房的产权归被拆迁人所有，安置户型及数量为一类套型1套，建筑面积(预计)81.39平方米。安置楼房同被拆迁有照房屋差价结算用于产权调换，安置用房市场价格合计130,224元，被拆迁有照房屋市场评估价格为105,533.9元。被拆迁人应付差价款24,690元。回迁安置地点为3#楼4单元16层2号。协议签订后，按照协议内容，被拆迁人取得了安置楼房并入住。原告李鹤爷爷李士尧、奶奶毕秀兰于2014年之前去世，原告之父李岸岗于2004年与其妻刘晓军离婚，李岸岗于2018年5月10日去世，本案房屋现由原告李鹤占有居住。根据朝阳市规划局的规划图，天盛嘉苑3#楼规划层高为15层，朝阳天富有限责任公司在天盛嘉苑3#楼建设中，将3#楼建成16层，原告占有的3#楼4单元16层2号不在规划中。2014年5月27日，朝阳市政府就天盛嘉苑等3个开发项目办房产证问题召开市政府业务会议，并形成市政府业务会议纪要（第56期），会议议定有关内容为:关于天盛嘉苑，基于公建改住宅部分已成事实，市规划局在重新出具规划图后予以审查通过，5月20日前完成。由市规划局负责，督促开发企业尽快办理规划许可手续。基于楼体已经建成的事实，企业在补办规划许可等手续时可不到民航管理部门签署意见，须到民航管理部门补办安装民航障碍灯等相关手续。审批中心联审正常办理，如开发单位无资金缴纳，可在按揭贷款专户中支付。因项目已完工，规划部门不再要求审查建筑设计方案，以及办理项目资金等手续。市城管综合执法局对违章问题处理后，规划、消防、环保等部门要对该项目验收发证。2015年12月21日，朝阳市房产局为朝阳天富有限责任公司颁发商品房预售许可证，有效日期为2015年12月21日至2016年6月21日，许可范围包括原告所居住的3号楼。2020年6月19日朝阳市城市管理综合行政执法局出具证明，主要内容为，朝阳天富有限责任公司开发建设的天盛嘉苑小区由市规划局审批，建筑总面积88800平方米。我局根据政府2014年第56期政府会议纪要，对朝阳天富有限责任公司建设的天盛嘉苑小区超出规划面积部分进行处罚，处罚面积包含规划图中3号建筑16层住宅部分。对上述建筑物我局经过核实认可保留。2020年9月15日，朝阳市城市管理综合行政执法局向朝阳市自然资源局作出关于天盛嘉苑小区保留违法建设问题意见的说明，主要内容为，朝阳天富有限责任公司开发建设的天盛嘉苑小区，我局于2014年已对该项目超建面积建设的违法建设行为进行了行政处罚，处罚面积包括规划图中3号建筑16层住宅部分，鉴于该项目居民已入住，为我市“容缺办证”项目，我局结合实际认定保留，以便顺利完成“容缺办证工作”。2020年11月11日，朝阳市自然资源局为朝阳天富有限责任公司颁发不动产登记证明，该证明附记部分载明，本次登记产籍号包括243C4和5单元16层住宅部分。一审法院认为：欺诈的首要构成要件是在民事活动中，故意告知虚假事实，或故意隐瞒真实事实。2016年3月30日，被告朝阳天富有限责任公司与原告之父李岸岗签订拆迁协议书时，朝阳市政府早已召开政府业务会议并形成会议纪要，就天盛嘉苑项目中包括规划方面的问题进行了部署，并安排具体行政部门进行落实。从公众的视角，政府决策规划问题的事实存在，被告作为受政府行政管理的开发企业，有理由相信规划方面的问题可以解决，所以不存在故意隐瞒真实事实的情形，原告也未证明被告故意告知虚假事实，应认定被告不构成欺诈。原告之父李岸岗与被告签订的拆迁协议书的效力，本院予以确认。原告请求判令撤销商品房买卖协议，返还已付购房款，并赔偿房屋价格上涨损失、判令被告赔付购房款、判令被告赔偿原告房屋装修、办理入住等损失、由被告承担原告的委托律师费的诉讼请求，不予支持。但被告确曾超规划建设，以致原告迟迟不能办理产权登记，是引起诉讼的原因，本案发生的诉讼费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李鹤的诉讼请求。案件受理费17,462元、保全费5,000元、诉讼保全担保保险费2,100元，由被告朝阳天富有限责任公司负担。本院二审期间，朝阳天富有限责任公司提交2013年11月15日至2014年5月5日的房屋预售许可证，用以证明天富公司在出售案涉房屋时是合法的。李鹤质证认为，预售许可证不能证明案涉房屋是合法的，恰恰说明案涉房屋属于违法建筑，预售面积不包括上诉人的案涉房屋。本院认为，该预售许可证只载明了预售面积和套数，无法体现案涉房屋是否在预售许可范围内，故该证据本院不予采信。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，原告之父李岸岗与被告签订的拆迁协议书合法有效。2016年3月30日，被告与原告之父李岸岗签订拆迁协议书时，朝阳市政府早已召开政府业务会议并形成会议纪要，就天盛嘉苑项目中包括规划方面的问题进行了部署，并安排具体行政部门进行落实。从公众的视角，政府决策规划问题的事实存在，被告作为受政府行政管理的开发企业，有理由相信规划方面的问题可以解决，所以不存在故意隐瞒真实事实的情形，原告也未证明被告故意告知虚假事实，现有证据不足以证明被告构成欺诈。虽然案涉房屋属于超规划建设，但朝阳市人民政府已作出处理，相关行政机关已对天富公司进行了处罚。朝阳市人民政府已允许案涉房屋“容缺办证”，对李鹤的实体权利未产生影响，且李鹤已实际入住案涉房屋。故李鹤的诉讼请求不应该支持。综上，李鹤的上诉请求不能成立，本院不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21711元，由李鹤负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二一年三月十五日书记员  石 岳（法官助理代）