河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终7号上诉人（原审被告）：范伟双，男，1982年12月18日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：张勇，河南船旗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：买志国，男，1966年2月7日出生，回族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：吕应坡，河南宛英律师事务所律师。原审第三人：南阳市卧龙区环境卫生管理站。住所地南阳市卧龙区梅溪路**。法定代表人：刘兆春，任站长职务。委托诉讼代理人：王中举，河南智宛律师事务所律师。上诉人范伟双因与被上诉人买志国，原审第三人南阳市卧龙区环境卫生管理站房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初4461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭审理，上诉人范伟双的委托诉讼代理人张勇，被上诉人买志国及其委托诉讼代理人吕应坡，原审第三人南阳市卧龙区环境卫生管理站的委托诉讼代理人王中举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范伟双向本院上诉请求：依法撤销一审判决书第一、二、三、四项，依法改判驳回买志国的诉讼请求。事实与理由：一、本案转租合同效力问题，一审没有查明。依据最高院关于城镇房屋租赁合同纠纷解释第二条规定，一审中被上诉人及第三人均未提供房屋所有权证、建设工程规划许可证。一审未予以查明，若存在合同无效情况下，买志国基于合同有效提出的全部诉讼请求均不能成立。二、即便是合同有效，因买志国违约在先且上诉人行使不安抗辩权，被上诉人无权解除合同。买志国答辩称，一审判决正确，请求维持原判。1.案涉房屋不是转租合同，双方是租赁合同纠纷，虽是转租行为，但经房屋所有权人同意。2.该司法解释已失去法律效力。3.房屋是政府划拨、提供、统一管理，上诉人声称没有所有权证等是不成立的。4.不安抗辩权是没有法律依据的，上诉人在一审诉讼期间才提出房屋数量抗辩。这是其为了拖延支付租金的义务。5.案涉房屋均是一年一签的租赁协议。第三人发出通知是因为国家相关政府部门的规定，是不可抗力。南阳市卧龙区环境卫生管理站述称，一审判决应予以维持。买志国向一审法院诉讼请求：解除双方签订的租赁合同，并判令范伟双交还位于南阳市××路解放广场东侧门面房6间及院内大棚，按年租赁费60000元自2020年5月1日起支付拖欠的租赁费至搬离房屋止，并判令范伟双支付违约金30000元。2、案件受理费由范伟双承担。一审法院认定事实：2019年4月15日，双方签订《租赁合同》，双方约定（摘录）：买志国与范伟双（甲乙）双方在平等友好协商下，就位于南阳市××路解放广场东侧《买记全羊宴》及店门面房6间及院内大棚租赁达成以下协议：……二、门面房6间，大棚及场地由乙方范伟双使用，广告牌、房屋改建的，需甲方买志国同意后方可施工，费用由乙方范伟双承担。四、承包期自2019年5月至2024年5月，每年租赁费需提前三月支付。五、双方经协商达成的协议，除不可抗拒因素外，双方不得以任何借口终止合同；乙方范伟双租赁期间，若房东以甲方买志国未经同意转租为由，要求乙方范伟双腾房，则算甲方买志国违约。六、如乙方范伟双违约，按租金50%赔偿；甲方买志国违约，按实际损失赔偿。双方约定租赁房屋租金为每年60000元。2019年4月8日，范伟双通过微信向买志国转账10000元房屋租金；2019年4月14日，范伟双通过微信向买志国转账50000元房屋租金。2020年4月份，买志国以在范伟双租赁房屋的铁门上张贴《通知》的方式告知范伟双提前交付下一年度租金，如不交租金将会解除双方签订的《租赁合同》。2020年5月5日，买志国在范伟双租赁房屋的铁门上张贴《解除租赁合同通知》，告知范伟双，因其经数次催告仍不交付下一年度房屋租金，双方签订的《租赁合同》解除，并在接到本通知后三天内腾空房屋，返还租赁房屋及场地。另查明，本案涉及的租赁房屋是政府指定由卧龙区环卫站使用、管理，卧龙区环卫站将该处房屋及场地租赁给买志国及妻子王喜玲使用，双方签订长期租赁合同，每年续签一次。买志国及妻子王喜玲已使用长达十几年，并且，每年按期交房租。2020年7月1日，卧龙区环卫站向买志国的妻子王喜玲发出《通知》，要求买志国于2020年12月31日前将房屋交还给卧龙区环卫站，并腾空房屋，保持房屋原有状态。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、双方签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应依照合同的约定履行各自的合同义务。合同签订后，买志国按约定履行了交付房屋及场地的义务，在合同期第一年，范伟双按约定向买志国交付了一年租金60000元，但在合同期第二年，范伟双未按合同约定提前三个月交付租金，经买志国催告，范伟双至今仍未交付房屋租金，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现买志国请求判令解除《租赁合同》，范伟双交还房屋，并支付拖欠的租金，理由正当，予以支持。鉴于2020年年初，受新冠疫情影响，各行业受影响较大，酌定减免范伟双两个月房租，自2020年5月1日至2020年11月30日的房屋租金应为25000元，自2020年12月1日起，房屋租金按60000元/年计算至房屋腾空并搬离之日。二、关于买志国要求范伟双支付违约金的诉讼请求。《租赁合同》第五条、第六条约定了违约条款，如范伟双违约，按租金50%赔偿，买志国违约，按实际损失赔偿。截止判决作出之日，范伟双拖欠房屋租金达七个月有余，合同约定的违约金为租金的50%，即30000元，违约金约定过高，酌定调整为7000元。三、关于范伟双辩称的不安抗辩权问题。一审在庭审中查明，买志国出租给范伟双的房屋是从卧龙区环卫站处租赁而来，案涉房屋由卧龙区环卫站使用、管理，且买志国的转租行为已经卧龙区环卫站同意。双方约定范伟双应提前三个月交付下年度租金，即2020年3月份之前应交房租，而卧龙区环卫站要求买志国腾空并交付房屋的通知在2020年7月1日作出，腾房的期限为2020年12月31日，范伟双违约交付租金在前。即使买志国不能按约定履行五年合同期，给范伟双造成损失，则为买志国违约，双方在合同中约定有违约条款，范伟双仍有救济途径，其不能以违约行为对抗买志国的正当权利。故范伟双的辩称意见一审不予采纳。关于范伟双辩称的买志国交付房屋数量不足的意见，因其未提交证据予以证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、解除买志国与范伟双于2019年4月15日签订的《租赁合同》；二、判决生效后十日内，范伟双腾空并搬离租赁买志国的位于南阳市××路解放广场东侧门面房6间及院内大棚。三、判决生效后十日内，范伟双支付买志国自2020年5月1日至2020年11月30日的房屋租金25000元，自2020年12月1日起，房屋租金按60000元/年支付至房屋腾空并搬离之日。四、判决生效后十日内，范伟双支付买志国违约金7000元。五、驳回买志国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取463元，由范伟双负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理确认一审认定事实。本院认为，本案争议焦点为：双方签订的租赁协议是否有效，是否符合解除条件；一审判决上诉人支付占用期间房屋租金的数额和标准是否正确。针对上述争议问题，本院作评述如下：关于双方签订的租赁协议是否有效，是否符合解除条件问题。经审查，买志国及南阳市卧龙区环境卫生管理站既未提供涉案房屋不动产权登记证书，也未提供该房屋系经建设工程规划许可所建设的相应证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2020.12.29时效性现行有效》第二条最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）的规定，案涉《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性失效》第五十八条中华人民共和国合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，买志国虽未取得案涉房屋的所有权，但其基于南阳市卧龙区环境卫生管理站的授权对案涉房屋进行管理、使用，故范伟双应当向买志国支付占有使用费并向南阳市卧龙区环境卫生管理站返还案涉房屋。上诉人上诉称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案租赁合同应无效的上诉理由，本院予以采信。一审对此适用法律错误，认定合同效力错误，应予以纠正。一审判决上诉人支付占用房屋期间房屋租金的数额和标准是否正确问题。依据《合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2020.12.29时效性现行有效》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。结合本案，范伟双诉称被上诉人没有提供足够的租赁物供其使用，但其之前已经交付过租金，并未对租赁物交付不足提出异议，视为其已经认可买志国交付的租赁物数量，依据诚信原则，范伟双应当按照约定数额及标准支付其占用期间的房屋占用费，一审对此处理正确，应予维持。综上所述，上诉人的部分上诉请求不能成立。一审判决事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1302民初4461号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、变更河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1302民初4461号民事判决第一项为：买志国与范伟双于2019年4月15日签订的租赁合同无效；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费463元，由范伟双负担；二审案件受理费926元，由上诉人范伟双负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年三月二十六日法官助理王秋争书记员尚志向