山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁07民终595号 上诉人（原审被告）：潍坊惠农名庄餐饮有限公司，住所地：潍坊市潍城区胜利西街****。 法定代表人：白著尚，董事长。 委托诉讼代理人：高佩文，山东泰中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟京周，山东泰中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡杰，男，1972年12月15日生，汉族，无业，住潍城区。 委托诉讼代理人：花瑞洁，山东日中律师事务所律师。 上诉人潍坊惠农名庄餐饮有限公司（以下简称“惠农名庄公司”）因与被上诉人蔡杰租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2020）鲁0702民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠农名庄公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院关于上诉人存在违约转租行为的认定属于事实认定错误，不存在上诉人违约转租的事实；2、一审法院认定上诉人应予以腾房属于事实认定错误，案涉房屋由被上诉人上锁控制，因此被上诉人并没有对于案涉房屋占有和控制力，也就不存在腾房的能力和义务，也就没有支付房屋占有费的依据。 被上诉人蔡杰答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 蔡杰向一审法院起诉请求：1.判令惠农名庄公司腾退位于潍坊市潍城区××街××号××号楼××楼房屋；2.判令惠农名庄公司支付2019年3月27日至2020年1月1日期间的房屋占有使用费767123.29元，剩余房屋占有使用费自2020年1月2日起参照租金计算至实际腾退房屋之日止；3、诉讼费用由惠农名庄公司承担。 一审法院认定事实：2014年，蔡杰与刘冰签订的《租赁契约》约定，蔡杰租赁刘冰位于位于潍坊市潍城区××街××号××号楼××楼××；租赁期限自2014年1月24日起至2034年1月23日止；在租赁期内，蔡杰有权转租。本合同还约定了其他事项。 蔡杰（甲方）与惠农名庄公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定，蔡杰将位于潍坊市潍城区××街××号××号楼××楼××庄公司，租赁用途为营业办公使用，租赁期限自2017年11月2日起至2024年11月1日止；年租金1000000元，乙方应于每半年向甲方支付租金到甲方指定账户；第八条转租转让和交换8-1在租赁期限内，乙方不可将该房屋部分或全部转租，否则甲方有权收回房屋并要求乙方赔偿由此带来的经济损失；第九条解除本合同的条件9-2甲乙双方同意，有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。除本合同另有约定的外，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金；如支付的违约金不足抵偿另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付房屋的，经乙方催告后10日内仍未交付的；（二）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损害的；（三）因一方原因造成的房屋主体结构损坏的。本合同还约定了其他事项。 2017年12月11日，王香与蔡杰签订的《借款合同》约定，蔡杰向王香借款2510000元，借款用途为自用，借款时间自2017年12月11日起至2018年12月10日止，在借款期限内（2017年12月11日起至2018年12月10日止）借款利率为0；第七条还款保证鉴于惠农名庄公司承租蔡杰潍坊市潍城区××街××号××号楼××楼房屋，蔡杰同意用两年房租作为该借款按月还款的保证，具体约定如下：第一年度（即2017年12月11日至2018年12月10日）惠农名庄公司房租暂不予交纳，若蔡杰按时还款，则惠农名庄公司应当按照房屋租赁合同的约定如数支付交纳房租，若乙方逾期还款（即2018年12月10日前未还清借款），则该年度房租惠农名庄公司免交（即蔡杰免除惠农名庄该年度房租，同时并不免除蔡杰偿还借款的责任）。第二年度（即2018年12月11日至2019年12月10日）惠农名庄公司仍暂不交纳房租，在该年度内若蔡杰未还清借款，则该年度房租免交（即乙方免除惠农名庄该年度房租，同时并不免除蔡杰偿还借款的责任）。乙方在该年度内还清借款；还清借款之日前的房租惠农名庄免除交纳，之后部分房租惠农名庄仍应按合同如数交纳。 2017年12月11日，惠农名庄公司（甲方）与张卫国（乙方）签订《惠餐饮项目合作协议书》，约定同意以原金笏坊酒店、德胜楼酒店（惠农名庄公司）合并成立神州产业集群旗下的惠餐饮项目所有资产归惠农名庄公司所有，并以股份制方式展开合作，具体合作方式如下:1、甲方提供旗下企业德胜楼酒店、垫付启动资金和相应资源联合乙方共同经营，成立惠餐饮项目，由惠农名庄公司统一管理，甲方有权审核乙方经营方案，通过后将垫付资金逐步划拨。并联合启动众筹，保障惠餐饮项目的顺利进行。2、乙方负责惠餐饮项目的日常经营管理，建立完善的酒店管理制度，按期向神州产业集群总部提交切实可行的经营方案，实行岗位目标责任制和员工考核制，并对惠餐饮项目具体效益负全部责任，并承担酒店的经营亏损。3、甲乙双方的合作采取股份制合作经营的形式，自2017年1月2日之前，原金笏坊酒店（潍坊金笏坊酒店管理有限公司）产生的所有债务及经济纠纷由乙方承担，协议签订后形成的资产和盈利根据持股比例由双方共享，其中甲方持股比例为52%，其中甲方持股比例为52%，乙方持股比例为48%。4、甲乙共同承租潍城区东风西街277号作为惠餐饮项目运营场所，由甲方与房东签订房屋租赁合同，甲乙双方按照持股比例分担水电暖等其他杂费，由乙方承担物业费。5、甲方为该惠餐饮项目配备财务管理部门，全面负责惠餐饮项目的财务运营和物资采购工作，按期提交财务报表和经营汇总情况，供神州产业集群参考监管。本合同还约定了其他事项。 2019年3月23日，蔡杰以惠农名庄公司对外转租并收取租金为由向其邮寄送达《解除合同通知书》，惠农名庄公司认可已收到，但记不清具体的签收时间。 2020年6月23日，根据蔡杰至涉案房屋拍摄的照片显示，涉案房屋内仍为渝成缘餐饮公司占有，但处在停业状态。 庭审过程中，惠农名庄公司称因张卫国未按时交纳物业费，蔡杰于2019年4月份将涉案房屋上锁控制。蔡杰对此予以否认，称是物业将涉案房屋辅佐控制，锁是谁上的不清楚。之后，蔡杰对上述陈述又予以否认，改称不清楚是谁控制房屋，因惠农名庄公司未腾退房屋并与其办理交接手续，故应当是由惠农名庄公司控制房屋。 至一审法庭辩论结束前，因蔡杰仍未偿还王香借款，王香诉至法院，双方民间借贷纠纷正在审理过程中。 一审法院认为，蔡杰与惠农名庄公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。本案争议焦点为：一、惠农名庄公司是否存在违约转租行为；二、如存在，蔡杰主张房屋占有使用费如何计算。 关于争议焦点一，惠农名庄公司是否存在违约转租行为。租赁合同签订后，蔡杰已依照约定将涉案房屋交付被告使用，履行了合同义务。蔡杰与惠农名庄公司签订的《房屋租赁合同》第八条第一款的约定，在租赁期内，惠农名庄公司不可将该房屋部分或全部转租，否则蔡杰有权收回房屋并要求惠农名庄公司赔偿由此带来的经济损失。惠农名庄公司与张卫国于2017年12月1日签订的《惠餐饮项目合作协议书》第四条明确约定，双方共同承租涉案房屋，由惠农名庄公司与房东签订房屋租赁合同，双方按照持股比例分担水电暖等其他责任，由张卫国承担物业费。根据该约定，涉案房屋系由惠农名庄公司与张卫国共同承租，该行为违反了《房屋租赁合同》第八条关于禁止房屋部分或者全部转租的约定，故合同约定解除的条件已成就，蔡杰向惠农名庄公司发出的《解除合同通知书》合法有效，租赁合同自通知到达惠农名庄公司时解除。 关于争议焦点二，如存在，蔡杰主张房屋占有使用费如何计算。惠农名庄公司对解除合同虽有异议，但并未在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，也未腾退房屋，应当支付自租赁合同解除后的房屋占有使用费。 关于自租赁合同解除后至2019年12月10日期间的房屋占有使用费是否应实际给付。蔡杰与王香于2017年12月11日签订的《借款合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。《借款合同》第七条约定，在2017年12月11日至2019年12月10日期间，若蔡杰未向王香偿还借款，则惠农名庄公司免交房租。蔡杰主张该条免租条款无效，无事实及法律依据，不予支持，免租条款合法有效。蔡杰主张此期间应为房屋占有使用费而非租金，不应适用免租条款，惠农名庄公司应向其支付相应费用。蔡杰违反《借款合同》的约定，未按期偿还借款，已构成违约。若支持蔡杰该项主张，蔡杰反而因违约还款而获利，违反了诚实信用原则及公平原则。因此，惠农名庄公司自租赁合同解除后至2019年12月10日期间的房屋占有使用费应适用免租条款，免于交纳。 关于自2019年12月11日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费的计算方式，应结合造成涉案房屋未腾退的责任主体综合认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因惠农名庄公司违约转租，其与蔡杰之间的租赁关系已于2019年3月底左右解除，之后，蔡杰应当积极采取措施要求并协助惠农名庄公司腾房。 惠农名庄公司主张因张卫国拖欠物业费导致蔡杰于2019年4月份将涉案房屋上锁，导致其无法腾房。蔡杰称系由物业辅助控制，不清楚是谁上的锁，后又对此予以否认，改称不清楚是谁控制房屋。蔡杰在诉讼过程中认可涉案房屋被上锁，房屋由物业辅助控制这一事实，系对于已不利的事实明确表示承认，构成自认，蔡杰在法庭辩论终结前撤销自认，不予准许。结合双方当事人陈述的事实，对涉案房屋被他人上锁，惠农名庄公司无法正常进出这一事实予以确认。蔡杰于2020年6月23日进入涉案房屋拍摄照片，足以证明其可以打开涉案房屋锁具。根据涉案房屋被他人上锁，而蔡杰可以打开该锁具这一事实，可以推定涉案房屋是由蔡杰上锁控制。 惠农名庄公司因拖欠物业费导致涉案房屋被上锁，有错在先。蔡杰将涉案房屋上锁导致惠农名庄公司无法腾房，导致损失扩大，有错在后。惠农名庄公司在租赁合同解除后至今仍未腾房，双方当事人均有过错，故房屋占有使用费的支付标准以房屋租赁合同中约定租金的50%即500000元/年为宜。 综上所述，因惠农名庄公司违约转租，蔡杰与其签订的《房屋租赁合同》自解除合同通知到达惠农名庄公司时解除。租赁合同解除后，惠农名庄公司应予腾房。自租赁合同解除后至2019年12月10日期间的房屋占有使用费，根据借款合同中的免租条款免于交纳。自2019年12月11日之后至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按500000元／年标准支付。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第九条的规定，判决：一、潍坊惠农名庄餐饮有限公司于判决生效之日起7日内腾退潍坊市潍城区××街××号××号楼××楼房屋；二、潍坊惠农名庄餐饮有限公司于判决生效之日起十日内按500000元／年的标准支付蔡杰自2019年12月11日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11472元，减半收取5736元，由潍坊惠农名庄餐饮有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人提交：证据一：昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初1136号民事判决书复印件1份（从中国裁判文书网查询），证明案外人郑发龙于2019年依据该协议将本案上诉人（潍坊惠农名庄餐饮有限公司）诉至昌乐县人民法院，昌乐县人民法院于2020年3月12日作出（2019）鲁0725民初1136号民事判决书，该判决书对上诉人将房屋部分转租的事实作出了认定，判决书印证了被上诉人一审提交《火锅餐厅经营协议书》的真实性，直接证明了上诉人将涉案房屋部分转租的事实，一审判决认定上诉人存在违约转租符合事实；证据二，提交蔡杰与上诉人公司出纳微信聊天记录截图2份，与王香（上诉人股东）聊天记录截图1份，证明被上诉人一直配合上诉人处的人员到涉案房屋内拿取物品，不存在阻碍上诉人取走财物的行为。 上诉人质证称，对证据一的真实性没有异议，但对证明目的不予认可。（2019）鲁0725民初1136号案屠峻奇提起上诉，上诉过程中调解结案，因此（2019）鲁0725民初1136号认定的事实不能作为本案的定案依据。事实上，上诉人与郑发龙共同成立了潍坊渝成缘餐饮有限公司，共同在涉案承租房屋经营火锅，不是转租。郑发龙与上诉人之间纠纷实际是股东之间的纠纷，因被上诉人锁门导致潍坊渝成缘餐饮有限公司停业（成立一个月就停业）无法经营，给上诉人造成了损失。上诉人保留追偿权利。证据二不符合证据形式要件，对真实性不予认可，关于具体内容：所谓的出纳在聊天记录中显示是取个人物品，与上诉人无关。同时证明当时房屋是由被上诉人控制。王香聊天记录中显示的内容不能证明被上诉人指的全都拉走是指王香个人物品还是上诉人的物品，且并没有明确表示允许全部拉走。上诉人有（2019）鲁0725民初1136号庭审笔录，现手机出示，通过庭审调解证明是被上诉人拒绝上诉人从承租房内取走物品而不是上诉人拒绝腾房，通过调解书显示如果上诉人不向郑发龙交付餐厅设备需向郑发龙支付现金11万元，因此上诉人拒绝腾房不符合常理。 经二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，被上诉人蔡杰与上诉人惠农名庄公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据查明的事实，惠农名庄公司存在违约转租的行为，被上诉人依据双方合同中第八条关于禁止房屋部分或者全部转租的约定，向惠农名庄公司发出《解除合同通知书》合法有效，双方合同应予解除。双方合同解除后，上诉人未及时将设备运走并腾空房屋，应承担相应的房屋占用使用费，但在此过程中被上诉人亦存在过错，一审综合考虑双方的过错程度，酌定上诉人承担房屋租赁合同中约定租金的50%，并无不当。上诉人的上诉主张，未提供有效证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费11471元，由上诉人潍坊惠农名庄餐饮有限公司负担 本判决为终审判决。 审判长  宋宗明 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二一年三月二十九日 书记员  张瑞丰