广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2491号上诉人（原审原告）：陈键雄，男，1985年11月3日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘俊峰，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊，广东信广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖志强，男，1978年9月18日出生，汉族，身份证登记住址湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：曹纯珂，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审第三人：梁莉萍，女，1963年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。上诉人陈键雄、肖志强因与原审第三人梁莉萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈键雄上诉请求：1.维持一审判决第一、二判项；2.加判：肖志强向陈键雄支付的保证金20000元归陈键雄所有；3.加判：肖志强向陈键雄支付租赁税、滞纳金2524.05元。事实与理由如下：涉案租赁合同的解除是由于肖志强在承租期间故意拖欠租金且单方提出解除合同所致，并非陈键雄单方提出解除合同。一审法院认定协商解除合同，陈键雄应将保证金归还给肖志强存在错误。二、法院判决对社会具有指引作用，应综合考虑社会正面效应和经济发展。涉案租赁合同依法成立有效，对合同双方具有法律约束力，肖志强违反合同约定，一审判决其不需承担违约责任，将产生负面社会影响。三、肖志强应向陈键雄支付租赁税、滞纳金2524.05元。双方租赁合同第三十五条约定，肖志强应按规定向相关政府部门缴交工商、税收等政府税费。在合同实际履行过程中，租赁税也一直是由肖志强缴纳的。一审认定租赁合同于2020年6月23日解除，合同解除前的租金、管理费、租赁税均应由肖志强负担。针对陈键雄的上诉主张，肖志强二审答辩称：一、陈键雄并未在双方产生纠纷后发函要求解除合同，其通过诉讼要求解除合同，从其起诉时间及法院送达时间来看，2020年5月13日之后的租金不应支付。肖志强、梁莉萍签订的租赁合同明确约定如发生不可抗力事件，双方互不追究法律责任，保证金不应当退还。一审法院判决肖志强支付2020年3月1日至6月24日期间肖志强没有使用涉案房屋期间的租金、滞纳金，且未对租金标准进行任何调整，如果再支持陈键雄不需要退还保证金给肖志强，不符合涉疫情案件处理的相关原则。同时，基于肖志强一审相关意见认为陈键雄不是适格主体，肖志强并未提起反诉要求陈键雄退还保证金。但通过一审法院的论述，保证金在本案中直接处理较为妥当，也可以避免诉累，但一审法院未在转换普通程序中进行释明。二、陈键雄要求肖志强支付租赁税及滞纳金，没有合同依据。租赁合同仅约定经营期间产生的税费由肖志强负担，但并未包括涉案房屋租赁税。三、一审法院未考虑肖志强在2020年2月1日至3月15日期间未实际使用涉案商铺，以及4月30日退还商铺的事实，判决肖志强支付2020年3月1日至6月24日期间的租金，且未对租金标准作出调整，显失公平。上诉人肖志强上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回陈键雄一审全部诉请。一审法院认定基本事实不清，适用法律不当。一、关于事实方面。（一）陈键雄与肖志强之间并不存在租赁关系，肖志强与梁莉萍之间的租赁关系是否发生事实变更，一审法院未予查明。肖志强未对陈键雄作为出租方的身份进行确认，双方不存在任何形式的合同，一审法院认定肖志强与梁莉萍之间的租赁关系发生变更与客观事实不符。陈键雄并非《商铺租赁合同》当事人，无权主张出租人权利，根据合同相对性原则，陈键雄主体资格不适格。（二）2020年4月30日，肖志强依法解除合同并通知出租人，且已腾退物业交付出租人梁莉萍，一审法院判决肖志强继续支付2020年5月1日至6月24日期间的租金没有事实依据。（三）一审法院以肖志强在疫情影响期间要求缓交租金为由，认定肖志强主观上存在拖欠租金的故意，与客观事实不符。肖志强承租涉案物业长达七年之久，一直依约付租，本次未依约付租是基于不可抗力原因所致。且纠纷发生之前，肖志强多次与陈键雄就减租事宜进行多次沟通未果，肖志强为避免损失扩大，不得已于2020年4月30日将自有物品搬离，腾退房屋返还给出租人，并告知出租人自2020年5月1日起解除合同的事实。二、法律适用方面。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条属于适用法律错误。最高人民法院负责人就出台《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》答记者问中，明确了疫情或者疫情防控措施属于不可抗力范畴，本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二款规定。据此，因疫情属于不可抗力，肖志强有权解除合同，梁莉萍没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。肖志强因疫情影响迟延支付租金或要求解除合同，并不需要承担违约责任。综上所述，二审法院应依法改判。针对肖志强的上诉主张，陈键雄二审答辩称：一、关于陈键雄主体资格的问题。陈键雄于2019年4月已经与梁莉萍达成承租权转让协议，且陈键雄于2019年4月29日与商铺所有人广州市白云区金沙街横街联合社重新签订了租赁合同承租了包括涉案商铺在内的17间商铺。在商铺承租权转让给陈键雄之后，梁莉萍多次通过微信告知了肖志强出租方并非梁莉萍而是陈键雄，依据相关的法律规定，债权转让只需通知到承租人就对其发生效力，所以不存在陈键雄不具备主体资格的情况。二、关于租金支付的问题。肖志强虽然单方提出其已搬离商铺，但截至一审开庭前，商铺仍被肖志强上锁占有使用，在其未腾空交还商铺之前，该商铺一直由肖志强使用，所以肖志强应当支付租金。三、关于保证金的问题。涉案租赁合同期限至2020年11月30日届满。肖志强在此前长期拖欠租金及水电费，且在未进行交接场地的情况下单方提出解除租赁合同，构成根本违约，保证金应归陈键雄所有。四、肖志强单方提出解除合同，根本原因是其经营不善，与疫情不具备关联性。从一审中，肖志强提交的微信聊天记录及陈键雄提交的照片均可以证实这一事实。肖志强在疫情后已经正常复工，不存在任何不可抗力导致无法履行合同的情形，更何况陈键雄已经对2020年2月份租金进行了减免，极大减轻了肖志强的经济压力。原审第三人梁莉萍经本院二审合法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。陈键雄于2020年6月3日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.解除陈键雄、肖志强之间的《商铺租赁合同》；2.肖志强向陈键雄支付租金26499元（租金按每月8833元计算，自2020年3月1日起计算至肖志强实际交还租赁商铺之日，暂计至2020年5月1日止的租金为35332元）；3.肖志强向陈键雄支付违约金1121.79元（违约金以每月应付租金8833元为本金，分别从2020年3月至2020年5月每月的1日起，各项均按日息0.1%计算至实际清偿之日，暂计至2020年5月13日为1121.79元）；4.肖志强向陈键雄交付的保证金20000元归陈键雄所有；5.肖志强向陈键雄支付物业管理费413.53元、租赁税及滞纳金2542.05元；6.本案诉讼费用由肖志强承担。肖志强一审答辩称，一、陈键雄并非《商铺租赁合同》当事人，无权主张出租人权利，根据合同相对性原则，陈键雄主体资格不适格。陈键雄提交的《商铺租赁合同》中出租方名字是直接把“梁莉萍”改成“陈键雄”，肖志强所持有的《商铺租赁合同》中出租方仍是梁莉萍。肖志强从未与陈键雄签订《商铺租赁合同》，且房租一直向梁莉萍支付。陈键雄单方在《商铺租赁合同》及保证金收据中增加自己名字的行为未经肖志强追认，肖志强不予认可。二、2020年2月至3月15日前，店铺一直处于被政府贴上封条禁止对外营业的状态，3月15日前肖志强未实际使用物业。因政府防疫原因而未能实际使用期间的租金不应由肖志强承担。因疫情因素影响，合同目的已无法实现，肖志强为防止损失扩大不得已解除合同，因此不应承担违约责任。2020年4月30日，肖志强依法解除合同并通知出租人，且已退腾物业交付出租人，出租人未退回肖志强20000元保证金，该保证金足以抵扣3月15日至4月30日期间使用物业的租金。由于疫情影响，肖志强与广州市白云区金沙街横沙经济联合社签订《关于减免2020年2月份租金的确认书》。肖志强于2020年4月30日将自有物品办理，腾退房屋返还给出租人，并告知出租人自2020年5月1日起解除合同。三、涉案物业属于经营性物业，此次新冠××疫情影响重大，属于不可抗力，已造成双方租赁合同目的无法实现，肖志强无力支付高额租金，根据《商铺租赁合同》第三十八条及四十五条约定依法解除合同，肖志强可免除违约责任。疫情爆发前，肖志强并未拖欠租金。由于与出租人协商减免租金不成，肖志强于2020年4月30日搬离涉案物业并通知了出租人，且于2020年5月1日将钥匙委托梁莉萍黄爱凤转交出租人。肖志强应当支付实际使用期间的租金即2020年3月中旬及四月租金以及三四月物业管理费。肖志强已支付的保证金20000元保证金可抵扣租金及物业管理费。四、关于陈键雄主张管理费、租赁税及滞纳金的请求，也是无权主张的。肖志强没有委托陈键雄进行代缴，同时物业管理费产生的时间也是在肖志强已经将涉案商铺退回给出租人梁莉萍之后，该部分物业管理费不应由肖志强承担。租赁税及滞纳金的问题，肖志强认为租赁税的纳税主体应为出租人梁莉萍而非陈键雄，也非肖志强。梁莉萍一审陈述称：梁莉萍向广州市白云区金沙街横沙经济联合社承租了位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷的多间商铺。2015年3月1日，梁莉萍与肖志强签订《商铺租赁合同》，将位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号141号商铺出租给肖志强用于经营。2019年4月，梁莉萍与陈键雄达成商铺承租转让协议，并于2019年5月1日生效，将包括涉案商铺在内的17间商铺的承租权转让给陈键雄。且梁莉萍已将商铺承租权转让事宜告知肖志强，肖志强是知情且同意的，并在原来两份《商铺租赁合同》上将“出租方（甲方）”的名字由梁莉萍更改为陈键雄。因此，梁莉萍在《商铺租赁合同》中所享有的权利义务也已转让给陈键雄享有和承担。一审法院经审理查明，位于广州市白云区横沙路62号101铺的产权人为广州市白云区金沙街横沙经济联合社，登记时间为2014年5月26日，建筑面积36.73平方米。2015年3月1日，梁莉萍（甲方）与肖志强（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号141房（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁面积37平方米。租期自2015年3月1日起至2020年11月28日止。租金每月7300元。乙方必须每月1日前交足次月租金，合同期内租金第一年不变，第三年后的每年租金在上年度年租金的基础上递增10%。如乙方逾期缴付租金的，甲方按每日总欠金额的5%加收滞纳金。乙方应在合同签订日向甲方交付租赁合同保证金20000元。因不可抗力、国家政策变动、政府拆除等原因造成本合同无法履行的，合同权利义务终止。因不可抗力或国家政策变更等因素造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。乙方逾期缴交各项费用的，从逾期之日每日加收欠款金额5‰的滞纳金。落款空白处有手写字样“甲方同意从2019年3月1日起每月租金8833元，不递增到合同终止。梁莉萍”。同日，肖志强向梁莉萍支付保证金20000元。2019年4月29日，陈键雄（乙方）与广州市白云区金沙街横沙经济联合社（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方同意将广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷#13之113房、114房、115房、116房、117房、118房、127房、128房、129房、130房、131房、136房、137房、138房、139房、140房、141房共17间商铺出租给乙方用作商铺之用。二、租期自2019年5月1日至2020年11月30日。肖志强与广州市白云区金沙街横沙经济联合社签订《关于减免2020年2月份租金的确认书》，称肖志强符合我社免租工作方案全部条款，按我社免租工作方案减免你司2020年2月份租金（如2租金已交，则顺延减免下月租金）请你司确认。一审另查明，白云区横沙路62号101铺和广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号之141房为同一地址。再查明，根据陈键雄提交的2015年3月1日签订的《商铺租赁合同》显示，出租方（甲方）的名字由梁莉萍更改为陈键雄。2015年3月1日的收据也将收款人的名字由梁莉萍更改为陈键雄。一审庭审中，陈键雄当庭提交：1.转账记录，拟证实梁莉萍已将肖志强缴纳的租金转付给陈键雄；2.发票，拟证实陈键雄代肖志强支付2020年5月和6月物业费413.53元；3.税收缴款书，拟证实陈键雄代肖志强支付税费及滞纳金2542.05元。肖志强提交：1.照片及微信聊天记录，拟证实2020年2月26日涉案商铺因疫情防控未经营，且肖志强一直与梁莉萍协商减免租金事宜未果，肖志强一直向梁莉萍支付租金，并非陈键雄；陈键雄称，从肖志强提交的微信聊天记录可知，梁莉萍从2019年5月开始多次通知肖志强其出租权已转让给陈键雄，出租方已变更为陈键雄与梁莉萍无关，且梁莉萍也将陈键雄微信推送给肖志强，让肖志强直接与陈键雄联系，梁莉萍也多次要求肖志强直接向陈键雄支付租金，但被拒绝；2.情况说明，案外人黄爱凤证实2020年5月1日肖志强老婆将涉案商铺钥匙交给其转交给梁莉萍及陈键雄，但是他们拒收。双方于2020年6月24日办理涉案房屋的交接手续，且双方当庭表示同意解除《商铺租赁合同》。一审法院认为，本案的争议焦点为陈键雄是否系《商铺租赁合同》的出租方，陈键雄、肖志强之间是否存在租赁合同关系？结合本案现有证据可知，2015年3月1日肖志强与梁莉萍签订了《商铺租赁合同》，梁莉萍将涉案房屋出租给肖志强使用，租期自2015年3月1日至2020年11月28日。从肖志强提交的微信聊天记录及陈键雄提交的转账记录显示，梁莉萍于2019年5月已将涉案商铺的出租权转让给陈键雄，并通过微信告知肖志强出租人已变更陈键雄，肖志强须向陈键雄支付租金，即便肖志强仍将2019年5月之后的租金向梁莉萍缴纳，梁莉萍也将肖志强缴纳的租金转账给陈键雄，在陈键雄多次向肖志强催收租金的情况下，肖志强并未对陈键雄出租人的身份提出过异议，由此可知，肖志强对梁莉萍将出租权转让给陈键雄是知晓且同意的。故陈键雄系《商铺租赁合同》的出租方，陈键雄、肖志强之间存在租赁关系，租期自2019年5月1日至2020年11月28日。肖志强抗辩称陈键雄并非合同相对方无权主张出租人权利的抗辩理由一审法院不予采纳。陈键雄、肖志强签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《商铺租赁合同》合法有效。鉴于涉案房屋已返还给陈键雄且双方同意解除《商铺租赁合同》，故陈键雄主张解除《商铺租赁合同》的诉请一审法院予以支持。解除时间自庭审时双方同意解除的时间即2020年6月23日为准。根据合同解除后的相互返还原则，陈键雄应将肖志强支付的保证金20000元予以返还，现陈键雄主张保证金归其所有的诉请一审法院不予支持。关于租金。因肖志强未向陈键雄支付2020年3月至2020年6月24日期间的租金，肖志强应向陈键雄支付上述期间的租金共计33565.4元（8833元/月×3个月+8833元/30天×24天）。对于肖志强抗辩称本案属于不可抗力需减免租金的抗辩意见，一审法院认为，根据微信聊天记录显示，肖志强疫情前曾因生意不好做为由要求缓交租金，并提出转让店铺，且陈键雄已根据相关政策免除肖志强2020年2月租金，现陈键雄主张肖志强支付2020年3月至2020年6月24日期间的租金合理合法，一审法院予以支持。肖志强此抗辩意见一审法院不予采纳。关于违约金。虽然受疫情影响肖志强经营的美甲生意惨淡，但肖志强疫情前曾因生意不好做为由要求缓交租金，并提出转让店铺，其在主观上存在拖欠租金的故意，并非疫情所致，现陈键雄主张其支付违约金的诉请一审法院予以支持。因按日息0.1%的标准支付违约金过高，一审法院酌情将违约金调整为：按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算，以当月应付租金为本金，自当月2日起计至肖志强实际清偿之日止。关于物业管理费及租赁税、滞纳金。肖志强于2020年6月24日将涉案房屋返还给陈键雄，肖志强应向陈键雄支付2020年5月及2020年6月24日前的物业管理费372.85元（413.53元/61天×55天）。因租赁税系出租方向税务部门缴纳的费用，应由陈键雄自行承担，其主张肖志强支付租赁税及滞纳金的诉请于法无据，一审法院不予支持。梁莉萍经一审法院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年11月20日判决如下：一、原告陈键雄与被告肖志强签订的《商铺租赁合同》于2020年6月23日解除；二、自本判决生效之日起三日内，被告肖志强向原告陈键雄支付2020年3月至2020年6月24日期间的租金33565.4元及违约金（违约金以当月应付租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算，自当月2日起计至被告肖志强实际清偿之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，被告肖志强向原告陈键雄支付物业管理费372.85元；四、驳回原告陈键雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1233.86元，由原告陈键雄负担503.86元，由被告肖志强负担730元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方均无新证据提交。另查明：一、梁莉萍、肖志强2015年3月1日签订的租赁合同第三十五条约定“乙方（肖志强）应按规定向相关政府部门缴交工商、税收等政府税费”；第四十一条约定“乙方（肖志强）违反本合同其他约定的，甲方（梁莉萍）有权提前解除本合同，收回租赁物，没收乙方已交押金和预付的租金、管理费等费用，乙方应及时清缴欠交的各项费用并主动退还租赁物。甲方按照本合同约定的租赁物收回办法收回租赁物。”二、依照陈键雄、肖志强一审提供的微信聊天记录，部分内容如下：（一）陈键雄与肖志强微信聊天记录显示：陈键雄2019年7月6日发“肖先生你好，今天6号了，这个月还没有收到你的租金，请交齐这个月的租金”，肖志强复“我跟我老婆说下”。陈键雄2020年3月7日发送“老板你好，今天7号了，这个月没有收到你的租金，请交齐这个月租金，多谢合作。另外2月份租金减免的申请资料请麻烦这两天准备好统一申请免租”；2020年3月11日发送“你好，今天3月11号了，这个月还没有收到你的租金，请交齐这个月租金，多谢合作！如不按时交付三月租金则视为放弃二月申请免租资格。请尽快交齐租金！二月的免租申请资料请尽快准备好，不是每个商户的免租申请都能通过的，如不通过2月租金还是要补交的”。肖志强回复“3月才做了几天啊，这段时间都是支出没有收入啊”……肖志强2020年4月28日发“梁莉萍小姐，陈键雄先生两位好，由于疫情影响……如果没有租金的调整方案，希望我的两万押金抵扣三四月租金，多退少补，实在赚不到这么多的铺租，我也可以随时交铺面给你们……”。陈键雄4月30日发“肖志强老板，你昨晚把铺位的东西都搬空了并不代表你终止了合同，现在你不把拖欠的租金滞纳金都交清的话，我有权按合同继续算你的租金，你如果还是置之不理的话，我会走法律程序跟你追讨全部费用的”。肖志强于5月2日发“梁莉萍小姐，陈键雄先生，因为疫情原因，店铺没有生意，租金太高无法经营下去，申请减租你们也没有同意，我们现在正式通知你们从5月1日开始我们结束合同，我们于4月30日已经全部搬离涉宁商铺，两万押金由于有一个多月租金没有交，用于抵扣租金，也不要求退回了，店铺钥匙放在横沙路90号金琳酒店业老板处”。（二）陈键雄与肖志强老婆（微信名“CC美甲会所”）微信聊天记录显示自2019年9月7日至2020年4月期间，陈键雄每月7日前后均发送短信“这个月还没有收到你的租金，请交齐这个月租金……”。肖志强老婆多次回复“明天准时给你，生意不太理想”“别急啊，会在10号前给你，生意不太好”。（三）梁莉萍2019年5月8日发送微信给肖志强的老婆“为什么这么迟交？你交到陈键雄那里吧”“你加他微信没有？”肖志强老婆回复“好像有他”“微信他也可以对吧”。梁莉萍复“可以”。肖志强老婆复“姐，我还是把房租交给你吧，保险”“没见过，不认识”。梁莉萍复“行，我转给他吧”。自此，肖志强老婆每月都将租金支付给梁莉萍，梁莉萍随即全款转付给陈键雄。（四）陈键雄一审提供微信转账记录显示“梁莉萍分别于2019年5月9日、6月10日、7月2日、8月8日、9月8日、10月10日、11月10日、12月13日、2020年1月11日，均转账8833元给陈键雄。三、陈键雄二审陈述称：参照肖志强、梁莉萍2013年1月21日签订《商铺租赁合同书》第二条第（3）款“在合同经营期内的管理费、治安费、垃圾费、租赁税、工商税、地税等一切税费由乙方负担与甲方无关”的约定，肖志强应向陈键雄支付涉案期间的租赁税和滞纳金。对此，肖志强回应称：该份租赁合同与陈键雄无关，且已经履行完毕，陈键雄据此向肖志强主张权利于法无据。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、陈键雄是否为涉案租赁合同适格主体的问题；二、陈键雄诉请没收涉案保证金能否成立；三、涉案租金、欠租违约金及物业管理费的计付；四、肖志强应否向陈键雄支付租赁税及滞纳金的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，陈键雄是否为涉案租赁合同适格主体的问题。2015年3月1日肖志强与梁莉萍签订《商铺租赁合同》，梁莉萍将涉案房屋出租给肖志强使用，租期自2015年3月1日至2020年11月28日。各方微信聊天记录及现有证据显示，梁莉萍于2019年5月已将涉案商铺的出租权转让给陈键雄，并通过微信告知肖志强出租人已变更陈键雄，肖志强须向陈键雄支付租金。即便肖志强仍向梁莉萍缴纳2019年5月之后的租金，但梁莉萍已将肖志强缴纳的租金转账给陈键雄。在陈键雄多次向肖志强催收租金的情况下，肖志强并未对陈键雄出租人的身份提出过异议。由此可视为肖志强对梁莉萍将出租权转让给陈键雄是知晓且同意的。虽然《商铺租赁合同》是双务合同，梁莉萍转让出租人的权利义务实则是债权债务转让，应取得承租人同意。因此，一审法院结合全案证据认定肖志强以实际行为认可陈键雄承接了梁莉萍的权利义务，陈键雄系《商铺租赁合同》的出租方，陈键雄、肖志强之间形成租赁关系，租期自2019年5月1日至2020年11月28日，理据充分。肖志强抗辩称陈键雄并非合同相对方无权主张出租人权利的抗辩理由，不能成立。二、关于争议焦点二，陈键雄诉请没收涉案保证金能否成立。因双方一致同意解除涉案《商铺租赁合同》，肖志强已将涉案房屋返还给陈键雄，一审法院认定涉案合同于庭审时双方同意解除的时点即2020年6月23日解除，并无不妥。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因双方一致同意解除合同，陈键雄应将肖志强支付的保证金20000元予以返还。陈键雄上诉主张没收保证金，于法无据。因肖志强一审未提起反诉要求返还保证金，一审未作判决并无不妥。鉴于双方租赁合同已经解除，并进行了场地移交，双方可在执行程序中直接对保证金予以处理。一审法院认定“合同解除后相互返还原则”阐述有误，但对案件裁判结果并无影响，可予维持。三、关于争议焦点三，涉案租金、欠租违约金以及物业管理费计付的问题。（一）涉案租金、物业管理费的问题。因疫情影响，陈键雄已向肖志强减免了2020年2月租金，但因肖志强未向陈键雄支付2020年3月至2020年6月24日场地交接之前的租金，一审法院认定肖志强应向陈键雄支付该期间的租金，以及2020年5月至6月24日期间欠付的物业管理费，理据充分。肖志强不享有合同解除权，其单方撤场不发生合同解除的法律后果，且肖志强未能提供充分证据证明其在6月24日之前与出租人完成房屋交接手续，理应承担举证不能的法律后果。肖志强上诉主张不应支付2020年5月13日之后的租金和物业管理费，缺乏事实依据。（二）关于欠租违约金的问题。依照双方微信聊天记录显示，疫情之前肖志强曾因生意不好做为由要求缓交租金，并提出转让店铺，且陈键雄已根据相关政策免除肖志强2020年2月租金。同时考虑到疫情对肖志强经营的美甲生意的影响及主观违约过错程度等，一审法院酌情将合同约定的按日息0.1%的标准计付违约金调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算，公平合理。肖志强该项上诉主张亦不能成立。四、关于争议焦点四，肖志强应否向陈键雄支付租赁税及滞纳金的问题。陈键雄主张参照肖志强、梁莉萍2013年1月21日《商铺租赁合同书》第二条第（3）款“在合同经营期内的管理费、治安费、垃圾费、租赁税、工商税、地税等一切税费由乙方负担与甲方无关”的约定，肖志强应向陈键雄支付涉案期间的租赁税和滞纳金。但该份租赁合同与陈键雄无关，且已经履行完毕。另外，虽然涉案租赁合同第35条约定“乙方应按规定向相关政府部门缴交工商、税收等政府税费”，但租赁税依法应由出租人负担，双方未明确约定由肖志强应代为缴交，陈键雄亦无证据证明租赁税一直由肖志强实际支付。故陈键雄诉请肖志强支付涉案租赁税及滞纳金，缺乏合同和事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决事实基本清楚，虽对合同解除后债权债务清结的表述存在瑕疵，但裁判结果可作维持；上诉人陈键雄、肖志强的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1011.56元，由上诉人陈键雄负担363.10元、上诉人肖志强负担648.46元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年三月三十一日书记员  纪惠敏黄晶晶