新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   执 行 裁 定 书   (2021)新22执异5号   案外人：新疆豫新泰和房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区泉水湾小区**楼**。   法定代表人：邢宪培，董事长。   委托诉讼代理人：曹燕，女，该公司股东。   申请执行人：宋桂兰，女，1962年10月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   委托诉讼代理人：张春明，新疆浩维律师事务所律师。   被执行人：新疆方达房地产开发有限公司，住所地新疆维，住所地新疆维吾尔自治区昌吉州阜康市天山街道**招商大厦**   法定代表人：黄志方，董事长。   在本院执行宋桂兰与新疆方达房地产开发有限公司（以下简称方达公司）民间借贷纠纷一案中，案外人新疆豫新泰和房地产开发有限责任公司（以下简称豫新泰和公司）于2021年3月2日对法院查封哈密市伊州区泉水湾小区5号楼4层403室、406室、408室及17层1703室、1706室的执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   豫新泰和公司提出执行异议称，（2015）哈中执字第149号案件的被执行人是方达公司，执行中查封的哈密市伊州区泉水湾小区5号楼4层403室、406室、408室及17层1703室、1706室的产权人是豫新泰和公司，豫新泰和公司不是涉案被执行人，查封上述房产没有法律依据，程序违法。豫新泰和公司与方达公司只是合作关系，方达公司只享有合作开发合同的债权而非物权，法院不能基于宋桂兰与方达公司之间的民间借贷关系而查封豫新泰和公司所有的财产。请求依法解除对豫新泰和公司所有的位于哈密市伊州区泉水湾小区5号楼4层403室、406室、408室及17层1703室、1706室的查封措施。   宋桂兰称，法院的查封行为程序合法，异议人的请求不符合法律规定。异议人已结将涉案房产抵给方达公司，方达公司又将涉案房产抵债给我方，虽然还没有办理房屋产权过户，但是房产已经不属于异议人所有。   方达公司未到庭参加听证，亦未提交书面答辩意见。   听证中，豫新泰和公司提交以下证据：1.泉水湾小区5#高层住宅楼商品房建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预销售许可证，证明涉案5套房产的产权归豫新泰和公司所有；2.2015年4月2日，豫新泰和公司与方达公司签订的《泉水湾小区项目合作的解除协议》，后附《黄志方37套住宅房源清单》，证明涉案5套房产没有抵给方达公司；3.2019年2月27日哈密日报上刊载的《商品房买卖合同作废声明》，证明涉案5套房产的商品房买卖合同已被登报作废；4.2015年9月18日本院协助执行通知书、冻结泉水湾6号楼房屋房号清单、2015年9月23日豫新泰和公司的执行异议申请书、（2015）哈中执字第149号执行裁定书、（2015）哈中执字第149-1号执行裁定书，证明2015年法院查封了泉水湾6号楼的房产，经提出执行异议，已经解除查封。经质证，宋桂兰对证据1、2、3及协助执行通知书（2015）哈中执字第149号执行裁定书、（2015）哈中执字第149-1号执行裁定书的真实性认可，对冻结泉水湾6号楼房屋房号清单和2015年9月23日豫新泰和公司的执行异议申请书真实性不认可，对上述证据的关联性不认可。   宋桂兰提交以下证据：1.2010年5月15日方达公司与豫新泰和公司签订的《房产项目投资合同书》及方达公司投资凭证、2015年4月2日方达公司与豫新泰和公司签订的《泉水湾小区项目合作补充协议书》、2015年4月2日方达公司与宋桂兰签订的还款协议、2015年9月30日方达公司、宋桂兰、豫新泰和公司签订的《以物抵债协议》，证明方达公司与豫新泰和公司合作开发泉水湾小区，因方达公司欠宋桂兰钱，方达公司、宋桂兰、豫新泰和公司协议用涉案5套房产抵债。2.编号为0074569、0074679、0074603、0074602、0074509的商品房买卖合同、哈密市新建住宅质量保证书、哈密市新建住宅使用说明书，证明豫新泰和公司将涉案房屋交付给宋桂兰，由宋桂兰实际占有的事实。3.2020年9月20日方达公司出具的证明，证明以物抵债协议的真实性，以及豫新泰和公司向宋桂兰交付涉案房产的事实。经质证，豫新泰和公司对《房产项目投资合同书》《泉水湾小区项目合作补充协议书》的真实性认可，关联性不认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不认可。   方达公司经本院传唤未到庭参加听证，视为放弃质证的权力。   对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月17日，宋桂兰与方达公司在本院主持下达成调解协议：一、方达公司偿还宋桂兰借款本金及利息2792.5万元，于2015年8月20日付清。二、一审案件受理费181425元，减半收取计90712.5元由方达公司承担。本院出具（2015）哈中民一初字第8号民事调解书对上述协议予以确认。2015年8月24日，宋桂兰以方达公司未履行调解协议为由，向本院申请强制执行，本院立案后，于2015年9月7日作出（2015）哈中执字第149号执行裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人方达公司的银行存款（收入）28111037.5元，或查封、扣押被执行人同等价值的财产。同年11月23日，宋桂兰以方达公司无财产可供执行为由，向本院申请终结本次执行。11月25日，本院出具（2015）哈中执字第149-1号执行裁定：终结新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院作出（2015）哈中民一初字第8号民事调解书的本次执行程序。   2020年11月5日，宋桂兰申请查封登记在豫新泰和公司商品房预销售许可证下的哈密市伊州区泉水湾小区5号楼4层403室、406室、408室及17层1703室、1706室五套房产。2020年12月22日，哈密市伊州区房屋档案馆协助本院查封了上述房产，查封期限为2020年12月22日至2023年12月21日止。   另查明，2010年5月15日，豫新泰和公司与方达公司签订《房产项目投资合同书》，约定双方共同开发哈密市阿牙路泉水湾小区房产项目，方达公司出资2000万元，占股40%，剩余部分由豫新泰和公司出资，占股60%。利润分配为豫新泰和公司占60%，方达公司占40%。合同签订后，豫新泰和公司以自己名义办理了施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售销售许可证等，方达公司完成出资2000万元。   2015年4月2日，豫新泰和公司与方达公司签订《泉水湾小区项目合作的解除协议》，约定：“一、在豫新泰和公司与方达公司就泉水湾小区项目合作过程中，因方达公司急需资金，豫新泰和公司于2015年4月2日前向方达公司支付了人民币壹仟陆佰贰拾万元整（其中以8套住宅抵账，金额为3441162元）。二、豫新泰和公司将位于泉水湾小区项目的5号楼高层1号商铺，面积为1430.5平方米，单价2.2万元/平方米，房价合计人民币叁仟壹佰肆拾柒万壹仟元整（3147.1万）；泉水湾小区项目的5号楼地下室，面积1430平方米，单价2000元/平方米，房价合计人民币贰佰捌拾陆万元整（286万元）；泉水湾小区项目的5号楼、7号楼、8号楼共37套住宅楼，每套平均面积123平方米，面积合计4591.7平方米，单价3500元/平方米，房价合计人民币1607.095万元整，以上房价合计人民币5040.195万元整，产权归属方达公司，由方达公司自行处理。三、双方一致确认，本协议第一、二条所取得的款项及房产为方达公司在合作投资泉水湾项目中所获取的全部收益。自本协议签订之日起双方解除于2010年5月15日签订的房产项目投资合同书，原约定内容不再履行。自本解除协议签订后，泉水湾项目剩余权益及盈亏由豫新泰和公司享有或承担，与方达公司无关。四、……”   豫新泰和公司提交的《黄志方37套住宅房源清单》显示，上述解除协议中涉及的泉水湾小区5号楼、7号楼、8号楼共37套住宅，不包括本案中被查封的泉水湾小区5号楼4层403室、406室、408室及17层1703室、1706室五套房产。   宋桂兰提交2015年9月30日《以物抵债协议》显示，因方达公司欠宋桂兰2801.57万元，方达公司同意用泉水湾小区项目投资所得，即分配的5号楼一层门面1410.26平方米及地下室1100平方米、5号楼4层408室抵债，豫新泰和公司配合方达公司在2015年12月31日前给宋桂兰办理房屋产权登记手续。宋桂兰将抵债门面房转售给第三人所产生的过户费，由豫新泰和公司和宋桂兰各承担50%，豫新泰和公司应承担的50%用泉水湾小区5号楼1703、1706、403、406室抵偿……方达公司、宋桂兰在该协议上盖章、签字，豫新泰和公司未在该协议上盖章。   本院认为，本案的争议焦点是本院查封豫新泰和公司商品房预销售许可证下的哈密市伊州区泉水湾小区5号楼4层403室、406室、408室及17层1703室、1706室五套房产是否适当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，被查封的五套房产均登记在豫新泰和公司商品房预销售许可证下，方达公司在新疆维吾尔自治区高级人民法院（2017）新民终494号案件中，对《泉水湾小区项目合作的解除协议》的真实性、合法性、关联性均无异议，该解除协议后附的《黄志方37套住宅房源清单》中不包括本案所涉及的5套房产。宋桂兰据以申请查封的《以物抵债协议》上没有豫新泰和公司的签章，亦未办理产权变更登记，不发生物权变更效力。本院查封涉案房产的行为，缺乏充分事实和法律依据，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条第一款第一项规定，裁定如下：   中止对豫新泰和公司名下的位于哈密市伊州区泉水湾小区5号楼4层403室、406室、408室及17层1703室、1706室的执行。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审  判  长   邓     丰   审  判  员   王     豫   审  判  员   王  晓  艳   二 〇 二 一 年 三 月 二 十 二 日   法 官 助 理   耿     莹   书  记  员   玉素甫依沙克