山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3866号上诉人（原审原告）：王伟东，男，1967年3月21日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王世勤（王伟东哥哥），男，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：枣庄市宏基房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区青檀北路**，统一社会信用代码：913704007292459505。法定代表人：王光林，总经理。委托诉讼代理人：张林，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄众发置业有限公司，住，住所地山东省枣庄市市中区振兴中路****一社会信用代码：91370402334236187J。法定代表人：郑仰同，总经理。委托诉讼代理人：卓淼，山东诺诚律师事务所律师。上诉人王伟东因与被上诉人枣庄市宏基房地产开发有限公司（以下简称宏基公司）、枣庄众发置业有限公司（以下简称众发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟东上诉请求：1．一审判决违反举证原则，错误采信众发公司单方陈述，请求二审查明事实，确认二被上诉人的合作开发关系，判令众发公司承担涉案连带责任。2．一审对众发公司与宏基公司无法律意义上的关联，不承担原告民事责任的认定与事实不符，请求二审予以纠正。3．一审认可众发公司独立开发案涉土地与宏基公司无关，缺乏全面审查，请求二审予以查明纠正。4．一审判决对众发公司涉案房屋违法处置事实的认可，显失公正。请求二审依据证据事实判令众发公司承担违法侵权责任，赔偿原告的房屋增值损失238560元。5．一审判决认定事实不清，导致判决结果错误。请求二审法院依据查明的事实改判，或发回原审法院重审。事实与理由：一、二被上诉人合作开发青云锦绣花城建设项目事实清楚，证据确凿。1．本次诉讼是依据前诉(2019)鲁04民终3201号判决书中“原告可待完善证据后，再向宏基公司与其合作开发等法律关系的当事人提起诉讼，主张其权利”而提起。上诉人在庭审过程中提交了2015年5月6日宏基公司向市中区棚改办提交的《申请邵庄棚改项目引入合作开发主体共同完成后续棚改工作的请示》(以下简称请示)、2015年5月7日市中区棚改办市中棚改组字(2015)6号《关于邵庄棚改项目引入枣庄众发置业有限公司共同开发请示的回复》(以下简称回复)，2019年11月29日，市中区圪塔埠街道办事处在《人民网》“领导留言板”对锦绣花城两被侵权业主向省委刘家义书记反映“宏基、众发房地产开发商一起合伙欺骗坑害业主”的公开信息调查回复(以下简称领导信息回复)等证据，都确认了青云锦绣花城B区原由宏基公司开发建设，后由众发公司注资合作开发建设的事实。上诉人通过法院和政府相关部门获得并提交的上述足以证明二被上诉人合作开发锦绣花城项目的证据，符合证据要件，具有公信力。一审判决在二被上诉人均已认可合作开发《请示》、《回复》的真实性，只是众发公司对内容存在异议，未提供非合作开发官方文件和证据予以反证，回避对重要证据事实的认定，错误采信众发公司单方陈述，判决众发公司非合作开发的理由不能成立。请求二审法庭依照《民法通则》第一百三十条“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”，判令众发公司作为共同合作开发方，承担本案连带责任。2．依据民法法理及有关民事法律规定和公司法相关规定，合作双方只要是未依法经董事会研究决定对外(原购房人业主及第三人)清算完毕，无论双方采用何种合作开发的形式买断或变更名称，均不影响对上诉人共同承担连带清偿的民事责任，否则，有悖诚实信用原则和权利义务相一致原则。二、事实证明二被上诉人存在法律意义上的关联。众发公司有选择性的承继行为，违反民法基本原则。2011年4月16日原与宏基公司签订《订购单》的业主，在2019年3日1日变更与众发公司正式签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案，证明众发公司对原业主与宏基公司《订购单》内容认可承接的。众发公司与业主重新签订的《枣庄市新建商品房买卖合同(预售)》中的联系电话759****，也与宏基公司2019年2月21日张贴在售楼处的上房《通知》的联系电话759****相一致。众发公司给宏基公司的《通知书》等证据事实，印证了众发公司共同合作开发建设经营并出售案涉房产的完整证据链。原业主与宏基公司签订的《房屋订购单》是2011年确定的每平米约3400元，2019年房价开盘已升至每平米5800余元。按照《城市房地产管理法》房地产开发企业是以营利为目的的，众发公司按照宏基公司确定的低房价出售证明二被上诉人合作开发承继的事实。在双方合作开发合同履行过程中，也可证实二被上诉人为合作关系。即：众发公司认可涉案当事人与宏基公司签订的合同房款及已交纳的购房本金，只是对宏基公司承诺的利息及违约责任不予认可，如果涉案当事人认可或屈从于众发公司的无理要求，则可顺利签订正式购房合同，以至无讼。依据《民法总则》“权利义务相一致、诚实守信”原则，及《物权法》第七条：物权的取得和行使，应当尊重法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益之规定，众发公司作为合作开发一方，无视客观事实，严重侵害业主的合法权益，其行为有悖法律规定及社会公序良俗，不应得到法律支持。三、一审对众发公司招拍挂取得土地使用权排除宏基公司合作开发的事实，缺乏全面审查。合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润，共担风险，合作开发房地产项目的合同。土地使用权投资方将其士地使用权变更为合作各方共同或者归于项目公司名下。从本案已查明的事实及证据，足以证实宏基公司是锦绣花城棚户区改造项目的合法经营主体，在开发锦绣花城B区经营过程中，经股东会研究，于2015年5月6日向市中区政府棚改办提出申请，引入合作开发主体众发公司，注资共同完成后续棚改项目建设。2015年5月7日市中区政府棚改办回复同意宏基公司与枣庄众发公司合作，共同完成邵庄棚改项目后续开发建设工作，并明确由众发公司进行土地摘牌开发建设，并享有棚改优惠政策。为此，区政府及有关部门依照相关规定，做出有关国有土地使用权转让的工作与手续文件。由此可见，宏基公司和众发公司合作开发在前，众发公司摘牌在后，市国土局只是将没收土地以招拍挂的形式给了众发公司，正是在宏基公司和众发公司合作开发存续中，众发公司取得土地使用权，享受了棚改建设优惠政策，与宏基公司共同合作开发锦绣花城B区建设经营项目，两公司合作开发与众发公司摘牌并不相悖。众发公司明修栈道，暗度陈仓，达到其坑害业主，违法侵权和逃避法律责任之目的。其所谓独立开发、与宏基公司无关完全是无稽之谈。四、一审法院认为众发公司非案涉合同的相对方，对案涉房产造成上诉人损失不予承担的判决显属错误。1．上诉人所购房屋面积99平方，以3456．21元每平方，计房屋总价342165元，已分别于2011年4月、2012年2月付款250000元，超过房款总价70％以上。依据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，“受买人对登记在被执行的开发企业名下的商品房，已支付的价款超过合同约定的百分之五十，人民法院应予支持”，上诉人购置的房产合法有效，应受到法律保护。依据物权法相关规定，上诉人已属善意占有。2．上诉人与众发公司在涉案房屋房款利息的冲抵上达不成一致，2019年2月26日上诉人将涉案房屋纠纷诉诸法院立案。并且，2019年7月30日众发公司出具给枣庄市供电公司的用户《证明》，也确认了该公司开发的锦绣花城B区2号楼502室房屋已出售给上诉人的事实，并且上诉人也按要求实际交纳了电费。众发公司作为案涉房屋的当事人，明知涉案房屋为上诉人所有，并存在纠纷，法律诉讼尚未完结(该诉讼于2020年1月19日结案)，于2019年8月4日擅自将案涉房屋以5752．6元每平方，总计580725元出售(出售证据由一审法院调取)，明显违反法律的有关规定，显属主观恶意，是严重的侵权行为。一审未对这一事实调查认定，判决其不承担赔偿房屋增值损失，明显偏坦一方当事人。故，请求二审法庭调查确认，依法追究众发公司的违法责任，承担上诉人的增值损失238560元。五、一审判决违背民法的基本原则，背离法律宗旨。一审法院对上诉人提供的《请示》、《回复》和《领导信息回复》不予认可，对电业部门出具的《证明》视而不见，却采信众发公司口述辩解，使众发公司逃避连带清偿责任，严重违背证据原则。一审判决，宏基公司以无财产赔偿上诉人为由，致判决成为一纸空文，从而逍遥法外；众发公司以取得土地为由将载有上诉人资金的房屋出售却不承担连带清偿责任，致上诉人一无所有。一审判决导致法律后果一是纵容放任被上诉人“一房二卖”脱壳经营，逃避债务的无效民事行为，严重侵害了上诉人的合法民事权益。二是政府有关职能部门违反法律法规强制性规定，在宏基公司开发建设该项目长达近5年时间才处罚没收、拍卖有争议的、附有地上建筑物的土地给众发公司续建，是无效行政行为。请求二审法院判决众发公司：(一)承担连带清偿责任，(二)赔偿上诉人房屋增值损失238560元。众发公司辩称，一、上诉人陈述的众发公司与枣庄市宏基房地产开发有限公司存在合作开发关系，这一事实根本不存在。1.关于市中区棚改办《关于邵庄棚改项目引入枣庄众发置业有限公司共同开发请示的回复》文件的理解及认定。(1)棚改办工作职能是棚改项目的认定及管理，该文件的主要目的是认定众发公司如进行棚改项目的开发，可以享受棚改优惠政策。(2)众发公司与宏基公司均是民营企业，是否合作开发不需要任何单位批准，故该文件不应成为认定众发公司与宏基公司是否合作开发的依据。2.宏基公司没有与众发公司合作开发的基础。宏基公司一无资金，二无资产，拿什么与众发公司进行合作开发?众发公司开发前，该项目因宏基公司资金链断裂，形成烂尾楼，土地不是宏基公司的，地面，地面附着物已被政府没收发公司与宏基公司不可能存在合作开发的事实。3.关于政府没收宏基公司建设项目的背景。该项目因宏基公司资金链断裂，形成烂尾楼，回迁户及购房业主多次上访，宏基公司无能力继续开发建设。后续开发主体因怕宏基公司的债务影响开发建设，故锦绣花城B区项目搁置多年。市中区人民政府在多方征求意见后决定对宏基公司建设的锦绣花城B区项目进行行政处理，以便后续开发主体能依法建设。在政府对宏基公司建设的锦绣花城B区项目进行行政处理后，众发公司通过招拍挂的形式取得了该宗土地使用权，完善了相关手续。现回迁户及购房户已顺利入住，解决了社会不稳定因素。另外，锦绣花城A区也由宏基公司开发，目前项目大部分烂尾，这与锦绣花城B区形成鲜明对比，故上诉人认为被上诉人逃避债务的理由不成立。4.关于众发公司出售上诉人原购买宏基公司房屋问题。该房屋众发公司依法取得，向任何人出售都不违法。因原在宏基公司购房人数众多，众发公司出于社会稳定方面的考虑，在销售上，采取了一定优惠政策，即价格不变，已交给宏基公司的购房款视为向众发公司缴纳，尾款交齐。但上诉人因与宏基公司的债务纠纷得不到解决，拒绝与众发公司签订商品房销售合同，损失应由个人自行承担。另外，上诉人陈述的2019年2月的诉讼，并没有将众发公司列为被告，众发公司将房屋为上诉人保留了相当长的时间，在确认上诉人不与众发公司签订合同后，才将房屋出售，上诉人陈述的事实与实际情况不符。二、上诉人要求众发公司承担共同责任或连带责任没有法律依据。自一审开庭以来，上诉人没有列举具体的法律条文，来说明众发公司承担民事责任的法律依据。宏基公司辩称，2011年上诉人王伟东订购宏基公司开发的青云锦绣花城2号楼东单元5层东502号商品房，缴纳定金十万元，后又续交房款15万元。因宏基公司在后续开发过程中资金断裂，致涉案工程停工。2015年5月原枣庄市国土资源局作出行政处罚，责令宏基公司退还非法占用的案涉土地。后上诉人王伟东与众发公司就房款结算问题，未能达成一致，众发公司将案涉房屋另行出卖他人，以致成讼。宏基公司认为一审法院的判决合理合法，双倍返还定金，剩余房款按月息2分计算利息，这已经充分考虑了上诉人的实际损失，上诉人所要求的房屋增值损失属于重复要求，房款增值和房屋增值两者不可兼得，不应得到支持。王伟东向一审法院起诉请求：1.解除原告与第一被告签订的《房屋订购单》；2.两被告双倍返还定金20万元；3.两被告返还已付购房款15万元并支付利息（利息以续交房款15万元为基数，自2012年2月22日起至实际给付之日止，按照月利率3%的标准计算）；4.两被告赔偿涉案房屋升值损失238,560元；5.两被告承担本案诉讼费用、保全费用及保险费用等一切费用。一审法院认定事实：2011年4月2日，王伟东订购宏基公司开发的坐落于枣庄市中区商品房，当日交付宏基公司10万元。2011年4月17日，王伟东与宏基公司签订《房屋订购单》，共同确认房屋价款为342,165元（不包括储藏室和车库），定金10万元在签订商品房买卖合同时冲抵房款。2012年2月22日，宏基公司告知王伟东可续交房款，王伟东当日向宏基公司续交房款15万元。同日，宏基公司与王伟东签订《承诺书》。承诺书载明自续交房款日至通知交房日，超过一年，按3%的月利率计息，直接冲抵房款。后，宏基公司因资金链断裂，致案涉工程停工。2015年5月，原枣庄市国土资源局作出行政处罚决定书，责令宏基公司退还非法占用的案涉土地。此后，众发公司通过招拍挂的形式取得了包括案涉土地在内的SZ2015-21号国有建设用地使用权。2018年12月20日，众发公司取得了案涉工程的商品房预售许可证。2019年2月21日，宏基公司通知已预订商品房的业主30日内到售楼处办理正式的商品房预售手续。2019年7月2日，众发公司通知宏基公司，要求宏基公司7日内通知包括王伟东在内的部分业主于2019年7月11日前携带订房单、交款凭证等资料到锦绣花城B区售楼处办理商品房销售手续。后因《承诺书》里约定的利息履行问题未达成一致，从而导致双方没有办理案涉商品房销售手续。后，众发公司将案涉房屋另行出售给他人。2020年3月17日，王伟东诉来一审法院，以致成讼。一审法院认为，宏基公司与王伟东签订的《房屋订购单》和《承诺书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定。认购书作为买卖双方将来订立正式商品房合同这一行为的特殊担保合同，只要符合合同成立、生效要件，属于独立有效的合同，其成立和法律效力均不因商品房预售合同的存在和效力而受影响。因此取得预售许可证作为预售行为的强制性前提条件不适用于商品房认购书。未取得商品房预售许可证前签订的商品房认购书依然有效。因此，宏基公司与王伟东签订的《房屋订购单》、《承诺书》合法有效。王伟东按照《房屋订购单》和承诺书的约定支付了定金10万元和房款15万元，履行了合同义务。而宏基公司没有按照《承诺书》的约定给王伟东“按3%的月利率计息，直接冲抵总房款”，从而导致双方没能办理正式的商品房预售手续。宏基公司构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同司法解释》第四条、《担保法解释》第一百一十五条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因此，王伟东要求解除合同、返还房款、双倍返还定金的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。宏基公司与王伟东签订的《承诺书》约定的月利息3%超过了法律规定的上限，应予调整。关于众发公司在本案中应否承担民事责任。从本案调查的事实看，众发公司通过招拍挂的形式取得了案涉土地在内的国有建设用地使用权，并依法取得了商品房预售许可证，众发公司对案涉土地和地上建筑物依法享有占有、使用和收益的权利。众发公司与宏基公司无法律意义上的关联，且众发公司非案涉合同的相对方，王伟东请求众发公司承担民事责任，一审法院不予支持；王伟东请求的房屋升值损失238,560元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、解除王伟东与枣庄市宏基房地产开发有限公司签订的《房屋订购单》；二、枣庄市宏基房地产开发有限公司于判决生效后十日内双倍返还王伟东定金20万元；三、枣庄市宏基房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还王伟东购房款15万元及利息（自2012年2月22日起至实际给付之日止，按照月利率2%的标准计算）；四、驳回王伟东对枣庄众发置业有限公司的诉讼请求和其余的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9686元，王伟东负担3136元，枣庄市宏基房地产开发有限公司负担6550元；保全费2270元，保全保险费1000元，由枣庄市宏基房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王伟东提交证据：关于邵庄棚改项目引入枣庄众发置业有限公司共同合作开发的回复，证明二被上诉人系合作开发关系。宏基公司质证称，对该证据的真实性不予认可，不是原件，宏基公司的公章与代理人授权委托书的公章不是同一个公章，对该公章真实性不予认可。众发公司质证称，对该证据的真实性不予认可，不是原件，公章的真实性需要庭后向当事人核实。宏基公司、众发公司均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。合作开发系合作主体之间共同投资、共享利润、共担风险的市场活动，本案中，王伟东上诉虽主张宏基公司、众发公司系合作开发关系，并提交了《关于邵庄棚改项目引入枣庄众发置业有限公司共同合作开发的回复》等证据，但并未提交其他能够证明宏基公司、众发公司存在共同投资、共享利润、共担风险的证据以及诸如合作协议等证据，且宏基公司、众发公司亦不认可双方之间存在合作开发关系，故王伟东提供的证据达不到民事诉讼高度盖然性的证据标准。退一步讲，即使可以证实双方存在合作开发关系，合作主体之间的合作开发行为并不直接约束合作主体以外的第三人，且不直接改变任一合作主体与第三方之间民事法律行为的性质。任何市场主体均应自行承担市场交易、投资中的商业风险，王伟东主张宏基公司、众发公司存在合作关系且二者应当承担连带责任的上诉请求，没有事实和法律依据，且有违合同相对性，本院对其该项上诉请求不予支持。一审法院综合考虑定金返还等情况，不予支持王伟东所主张的房屋升值损失并无不当，王伟东有关要求赔偿房屋增值损失的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案审理过程中，众发公司承诺自愿替宏基公司退还王伟东购房定金及购房款合计25万元，系当事人对自身权利的处分，不违背法律规定，本院予以准许。综上所述，上诉人王伟东的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1455号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、枣庄众发置业有限公司对（2020）鲁0402民初1455号民事判决第二项、第三项内容在25万元范围内承担共同返还责任，于本判决生效后十日内支付上诉人王伟东。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9686元、保全费2270元、保全保险费1000元，均由被上诉人枣庄市宏基房地产开发有限公司负担。二审案件受理费9686元，由上诉人王伟东负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  李 帅二〇二一年三月十二日书记员  张晓宇