湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初4227号 原告（反诉被告）：邹燕萍，女，1980年6月16日出生，汉族，住武汉市汉阳区， 委托诉讼代理人：魏莹，湖北人言律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李记平，男，1975年5月6日出生，汉族，住湖北省汉川市， 原告邹燕萍与被告李记平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。诉讼过程中，被告李记平提出反诉，本院审查后予以准许。因双方争议较大，本案不宜适用简易程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员独任审理，并于2021年1月4日将本案和反诉合并公开开庭进行了审理。邹燕萍及其委托诉讼代理人魏莹，李记平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹燕萍变更其诉讼请求为：1.依法解除邹燕萍与李记平之间的房屋租赁合同；2.李记平自2020年4月18日起按每月7,000元的标准向邹燕萍支付房租（解除合同后为房屋占用费）至李记平实际腾退房屋之日止；3.本案诉讼费由李记平承担。事实和理由：2019年10月18日李记平承接邹燕萍的商铺，并向邹燕萍支付200,000元转让费后，开始自主进行餐饮经营活动。2020年1月，因新冠疫情暴发，李记平以无法办理工商经营许可证为由，要求邹燕萍退还转让费200,000元，并自2020年4月至今一直不向邹燕萍支付房租，也拒绝将商铺退还给邹燕萍。邹燕萍为维护自身权益，因此向法院提起诉讼。 李记平针对本诉辩称，工商部门于2019年10月即告知李记平案涉商铺无法办理餐饮营业执照。2020年1月工商部门上门以后，李记平即关闭了店面。李记平自2020年1月起未再营业，并于2020年1月16日通知邹燕萍案涉商铺无法办理餐饮营业执照一事。邹燕萍回复说她已经回宜昌，年后找关系帮李记平办理营业执照，并一直承诺可以帮李记平办理该证照。但该商铺至今未能办理餐饮营业执照。李记平同意解除房屋租赁合同，但是要求邹燕萍退还200,000元转让费及三个月的房租。 李记平向本院提出反诉请求：邹燕萍向李记平返还转让费200,000元、2020年2月至4月的房租共21,000元（3×7,000）、押金7,000元。事实与理由：邹燕萍向李记平转让的餐馆因无法办理餐饮营业执照而无法开门营业。为维护自身权益，李记平因此提起反诉。 邹燕萍针对反诉辩称，根据双方之间的房屋租赁合同，办理营业执照的义务不在邹燕萍而在李记平，李记平是因为受到新冠疫情的影响不想继续经营，所以以不能办理营业执照为借口想要退掉商铺。事实上，2020年4月邹燕萍为了李记平能够正常经营已经办理了营业执照和食品经营许可证，李记平接收这些证照10天左右又将之退还给了邹燕萍。其明显是不愿意继续进行营业，其理由既不符合合同约定，也不符合法律规定，其要求邹燕萍退还转让费和租金没有任何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据，本院对证据真实性予以认定。对当事人对证据真实性有异议的证据，本院认定如下：邹燕萍提交的武汉经济技术开发区怡之园菜馆的工商登记信息，李记平对该证据真实性有异议，但未提供反证推翻，本院对该证据的真实性予以认定，但该证据不能证明李记平受让案涉商铺后该商铺可以办理餐饮方面的营业执照；李记平提供的其与“桃子味的蛋”的微信沟通记录，根据其内容以及经李记平提交的不予行政许可决定书等证据相佐证，本院对其真实性予以认定；李记平提交的不予行政许可决定书及李记平的申请，邹燕萍虽对其真实性有异议，但未提供反证推翻，本院在向武汉经济技术开发区沌阳工商所（以下简称沌阳工商所）核实案涉商铺能否进行餐饮经营时该单位亦确认了前述证据的真实性，故本院对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年1月5日，邹燕萍和案外人吴怡莹与案外人武汉佳和房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，从该公司购买了佳和馨居第13幢10号共两层的商铺。2019年10月11日，邹燕萍与李记平签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定：李记平从邹燕萍处租用佳和核心商业街13幢10号商铺的一楼用于自主经营，该一楼面积为155平方米；租金为84,000元一年，且李记平应向邹燕萍一次性支付店面转让费200,000元；付款方式为按半年付款，李记平应于该合同生效之日向邹燕萍支付月租金，租赁期限三年，自2019年10月18日至2022年10月17日，押金7,000元，租金每月18号支付；李记平在不影响房屋安全的前提下有权利对房屋进行装修改造，但对房屋装修改造过程中的安全问题由李记平负责；合同租赁期间李记平有权将铺面转租及转让；租赁期满前，邹燕萍和李记平不得单方面终止合同；因不可抗力原因导致该房屋损坏和造成损失的，双方互不承担责任；等等。李记平于2019年10月9日向邹燕萍支付了2019年10月18日至2020年4月17日六个月租金42,000元和押金7,000元。2019年10月13日，李记平向邹燕萍支付了200,000元转让费。 合同签订次日，李记平正式接收涉案商铺，并在之后将原来邹燕萍经营时的“三味真火”招牌改成“皮皮虾私房菜”注明“吊锅油焖大虾炒菜烧烤”等经营范围，在更换了厨房里的一个炉子、添置了一个蒸饭车、盘子、碗及包房里面的一张大桌子后，开始餐饮经营。2019年11月，李记平通过沌阳工商所向武汉市市场监督管理局申请办理餐饮服务方面的食品经营许可证（含老证换新证）。2020年1月11日，该工商部门工作人员通过微信告知李记平案涉商铺无法办理餐饮方面的食品经营许可证。2020年1月18日，李记平通过微信向邹燕萍发出消息，“老板娘在不在开发区啊？有没有时间过来一趟！把店子的事谈一下！你把店子收回去吧！我咨询了很多人！营业执照没有肯定不能搞的！”邹燕萍回复，“我刚到宜昌，正月初八过来”。李记平接着表示，“啊！我们今天关门了啊……休息了”。之后，邹燕萍则表示，营业执照其已找人在过完春节后帮忙办理。李记平则仍表示，营业执照应该不好办理，这样严重影响了他店铺操作，希望邹燕萍将店铺收回，并在过完年后与其商谈此事。2020年4月7日和4月9日，李记平再次在微信中要求邹燕萍将案涉商铺收回，并当面协商该事宜。 2020年4月20日，邹燕萍就案涉商铺办理了经营项目为预包装食品销售（含冷藏冷冻食品）、散装食品销售（含冷藏冷冻食品、含散装熟食）的食品经营许可证。本案诉讼过程中，经李记平申请，武汉市市场监督管理局以书面形式向李记平补下了不予行政许可决定书。后本院向沌阳工商所就案涉商铺能否进行餐饮经营一事进行核实。该所刘红云所长告知，食品经营许可证的主体业态分为食品销售和餐饮服务两种，李记平于2019年11月4日申请食品经营许可证时申请的是餐饮服务业态；根据《武汉市企业住所（经营场所）登记管理暂行办法》第七条规定，住宅底商不能从事产生油烟、异味的餐饮等经营活动，而案涉场地属于住宅底商，故该工商所对李记平的该项行政许可申请未予许可，且案涉商铺虽原先办理有食品经营许可证，但现仍无法从事炒菜、烧烤等餐饮经营活动。 因李记平于2019年10月9日支付六个月租金和押金共49,000元后，未再向邹燕萍支付租金，邹燕萍因此起诉来院，请求依诉予判。李记平在2020年1月18日将案涉商铺关门后，后期一直未再开门营业。其与邹燕萍就退还店面、返还转让款等事项协商多次未果，故提起反诉。 另查明，关于店面转让事宜，邹燕萍陈述，店铺在上一家的租户离开之后，邹燕萍自己进行了经营，做烧烤和部分炒菜、火锅生意，当时生意很好，邹燕萍边营业边申请办理营业执照；后来邹燕萍在58同城上发布了店铺转让信息，标注的转让金额是248,000元，一个星期左右，李记平主动找到邹燕萍，表示欲接手该商铺；在此之前李记平已经在该店铺门口观察了一个星期，因感觉该店铺生意好，就还价到200,000元，然后与邹燕萍签订转让协议；200,000元转让费，对应的是包括装修、设备（厨房用品、空调、餐座椅、店内食材、酒水及其他一些小东西）一起的整体转让，但不包括店铺的产权和使用权，对于办理营业执照邹燕萍只表示可以协助、配合、帮忙，未承诺由其负责办理到位。李记平则陈述，当时转让费200,000元除了包括邹燕萍陈述的装修及设备外，还应当包括能够经营餐饮的营业资格，因为邹燕萍表示其餐饮营业执照快办下来了，李记平当时想的是在这种情况下自己可以使用邹燕萍办理的营业执照，即使自己不重新办理也可。 再查明，诉讼过程中，李记平一方面表示愿意从案涉商铺中腾退并将钥匙交还给邹燕萍，但另一方面又提出只有邹燕萍与其就退还相应款项事宜协商一致后其才愿意办理腾退和钥匙交接。2021年2月7日至8日，本院通过电话向李记平建议其将案涉商铺钥匙和商铺交由邹燕萍保管和管理，否则其应承担的租金义务有可能进一步扩大，但李记平最终以与邹燕萍就款项退还事宜未能协商一致为由未采纳。 本院认为：邹燕萍和李记平签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。对于该合同所约定的租赁合同关系而言，李记平对于2020年4月18日之后的租金一直未予缴纳，已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，邹燕萍有权依法行使合同解除权，但应当依照《民法典》第五百六十五条的规定通知对方。邹燕萍虽未向李记平送达解除合同通知，但其在起诉状中向本院请求解除合同，故本院以邹燕萍的起诉状送达至李记平之日即2020年9月6日为其解除合同的通知已到达对方之日，并据以认定该商铺租赁合同关系解除之日。 除租赁合同关系外，双方还存在着店面转让关系。店面转让前邹燕萍将案涉房屋用于做烧烤和部分炒菜、火锅生意，李记平决定受让该店面前对该店面经营情况进行了考察并基于该店面经营情况良好的判断决定受让该店面，受让该店面后李记平虽更换了店面的牌匾但同样将该店面用于餐饮经营，且200,000元的店面转让价格相对于邹燕萍所陈述的转让标的即案涉商铺内的装修、厨房用品、空调、餐座椅、店内食材、酒水及其他一些与餐饮业务有关的设施设备等来说相对较高。故基于这些因素，本院认为，李记平向邹燕萍支付200,000元受让该商铺，其目的是为了将该商铺用于餐饮经营，邹燕萍理应确保案涉商铺是可以正常进行餐饮活动的。根据《民法典》第五百八十条之规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”现案涉商铺经本院核实无法进行餐饮营业，邹燕萍未能履行其应确保该商铺能进行餐饮营业的义务，且该义务已处于事实上无法履行的状态，导致合同目的无法实现，李记平现要求邹燕萍返还转让费实际是要求终止该合同权利义务关系，故本院予以支持。则该合同权利义务关系终止后，李记平原受让之物应返还给邹燕萍（食材、酒水在正常经营期间已消耗的除外），邹燕萍则应向李记平退还一定的转让款项。 考虑到新冠疫情的影响、李记平实际使用案涉商铺用于经营的情况、李记平与邹燕萍协商退还转让款项未果与其拒绝向邹燕萍继续缴纳租金具有因果关系及自2020年1月18日李记平告知邹燕萍案涉商铺无法办理餐饮服务营业执照以来至今双方未能及时妥善处理本案纠纷导致租金损失扩大等情况，并在权衡双方各自的损失后，本院从公平原则出发，对于李记平应向邹燕萍支付的租金（或房屋占用费）及邹燕萍应向李记平返还的店面转让费酌情认定如下：2019年10月18日至2020年1月17日期间的租金按合同约定标准支付，共计21,000元（7,000×3）；2020年1月18日至2020年9月6日期间的租金及2020年9月7日至2021年2月8日的房屋占用费，由李记平按合同约定租金标准的二分之一即3,500元每月向邹燕萍支付，共计为44,580.65元（12×3,500+3,500/31×14+3,500/28×8）；对于2021年2月9日起的房屋占用费，则李记平按合同约定租金标准的80%即5,600元每月向邹燕萍支付；邹燕萍应向李记平退还转让费用175,000元。因李记平已向邹燕萍支付租金和押金共计49,000元，故扣除前述款项后（即其中的押金亦用于抵充租金），则李记平应向邹燕萍支付2021年2月8日前租金（或房屋占用费）的欠付部分16,580.65元（21,000+44,580.65-49,000）及2021年2月9日起按5,600元每月的标准计算的房屋占用费用。为便于当事人之间给付款项，本院将李记平应向邹燕萍支付的2021年2月8日前租金（或房屋占用费）的欠付部分16,580.65元和邹燕萍应向李记平退还的转让费用175,000元进行抵扣，则抵扣后，邹燕萍应向李记平退还转让费用158,419.35元。 综上所述，邹燕萍与李记平2019年10月11日签订的《商铺租赁合同》于2020年9月6日解除，李记平应向邹燕萍支付2021年2月9日起按5,600元每月的标准计算至其实际腾退房屋之日止的房屋占用费用，邹燕萍则应向李记平退还转让费用158,419.35元。李记平要求邹燕萍退还房租21,000元和押金7,000元，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）邹燕萍与被告（反诉原告）李记平2019年10月11日签订的《商铺租赁合同》于2020年9月6日解除； 二、被告（反诉原告）李记平于本判决生效之日起十五日内按每月5,600元的标准向原告（反诉被告）邹燕萍支付佳和核心商业街13幢10号商铺一楼房屋自2021年2月9日起至被告（反诉原告）李记平腾退该房屋之日止的房屋占用费用； 三、原告（反诉被告）邹燕萍于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）李记平退还位于佳和核心商业街13幢10号商铺一楼的店面转让款项158,419.35元[此款已扣除李记平应向邹燕萍支付的2021年2月8日前租金（或房屋占用费）的欠付部分16,580.65元]； 四、驳回原告（反诉被告）邹燕萍的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李记平的其他反诉请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1,200元，由邹燕萍承担600元，由李记平承担600元；反诉受理费减半收取计2,360元，由邹燕萍承担1,811元，由李记平承担549元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  郑灵芝 二〇二一年三月十五日 书记员  赵文琪