辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2152号上诉人（原审被告）：李红专，男，1958年5月26日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。被上诉人（原审原告）：许丽丽，女，1987年8月9日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人李红专因与被上诉人许丽丽租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李红专上诉请求：撤销原审判决，改判驳回许丽丽的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实不清。原审查明，“2020年2月因新冠疫情的发生，凯旋商城一直停业。2020年4月17日，凯旋商城恢复开业。”法院认定的上述事实没有当事人陈述，也没有证据证实，是法院主观臆断。凯旋商城因失火造成停业，失火原因查明，障碍排除后恢复开业，整个事件与疫情无关。二、原审程序违法，判决结果超出当事人请求。许丽丽的诉讼请求：因商场着火导致不能正常经营，请求法院判令解除租赁合同，退还已付房款16879元。而一审法院却依照《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五条、第一百零七条的规定作出超出被上诉人诉讼请求的判决。1、被上诉人请求解除合同的理由是商场火灾不是新冠疫情，起诉时新冠疫情尚未在大连传播，庭审中对新冠疫情的发生是否解除合同，被上诉人没有提出请求，上诉人也未发表答辩意见。2、被上诉人没有提出依据公平的原则要求解除合同，法庭并没有组织对该条款的适用是否得当发表意见。（商场火灾房主损失最大，让房主独自承担火灾损失不公平，火灾侵犯的是使用权，房主不能代替经营者主张权利）。3、当事人均没有提出违约责任，判决主文凭空出现承担违约责任的条款，不知是支持了原、被告哪方的请求。三、适用法律错误，断章取义。本案被上诉人请求：因商场着火，不能正常经营，请求依法解除合同。依据该诉求只要审查凯旋商场火灾事实的真实性，是否属于“不可抗力”，依照《合同法》第九十四条第一款作出正确的判决即可。但一审法院明知《合同法》对解除合同的条件有明文规定却避开分则具体规定，错误的引用总则，实属不当。另判决书中引用《合同法》第二百一十六条，第一百二十一条，其适用的条件及完整含意，没有经过庭审辩论。四、判决书前后矛盾，说理不明。一审判决书第5页第9行：“2020年4月17日之后影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同，而原告明确表示不继续履行合同且于2020年4月16日搬离案涉商铺，故支持原告解除合同的诉讼请求，但应承担相应的违约责任。”此节相互矛盾，既然认定原告应继续履行合同，那么解除合同就是违法行为；如果符合解除合同的法定条件，就不应当认定违约。本案庭审中，依据被上诉人的诉求，围绕着凯旋商城火灾事实，双方对“不可抗力”发表了各自的意见，但法院判决书却一字未提。许丽丽辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。上诉人的观点是强调合同不能解除，但是法律没有规定合同不能解除的，也没有规定要强制履行合同，一审法院在扣除两个月租金作为违约金的情况下，解除合同，符合公平原则。许丽丽向一审法院起诉请求：判令解除原、被告商铺租赁合同，退还已付房款15879元[年租金18000元÷365天×322天（2019年12月25日至2020年11月5日）]、押金1000元，共16879元。一审法院认定事实：原告自他人处转租案涉店铺进行经营。2018年11月原、被告建立租赁关系。2019年9月8日双方签订一份《商铺租赁协议书》，约定原告承租被告位于大连凯旋商城地下二层Ｃ区商铺，套内面积9.5平方米，租赁期自2019年11月6日至2020年11月5日，年租金18000元。该商铺在租赁期间的物业费由被告缴纳。押金1000元。当日，原告支付被告租金18000元，被告代理人李丽娟向原告出具了收条。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大都会公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。嗣后，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出停业通知并安排经营业户在凯旋广场上甩卖货物。2020年3月22日，大连市西岗区消防救援大队经调查后，作出西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。2020年6月19日，大连市公安消防局作出大消火复字【2020】第0006号《火灾事故认定复核决定书》，认定大连市西岗区消防救援大队作出的西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，予以维持。另查，2020年2月因新冠疫情的发生，凯旋商城一直停业。2020年4月17日，凯旋商城恢复开业。原告于2020年1月4日以微信方式向被告提出退租事宜，未果。2020年4月14日原告以微信方式告知被告交接商铺，4月15日告知被告商铺已清空，让被告到案涉商铺取钥匙，撤离了案涉店铺。原告于2020年4月16日微信通知被告代理人李丽娟已将商铺腾空，到商场交接店铺取钥匙。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情的发生，商城延期开业，2020年4月17日才恢复开业，此期间原告承租的商铺不具备使用功能，无法正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”和第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告应当保证案涉商铺在租赁期间能够正常经营使用，即使因案外人的责任发生火灾导致停业，被告也应承担返还相应预付租金的责任。即便将疫情作为不可抗力加以考虑，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。在双方不能协商一致的情况下，一审法院根据上述规定及公平原则，确定被告应返还在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金5622元（18000元/年÷365天×114天取整）。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同，而原告明确表示不继续履行合同且于2020年4月16日搬离案涉商铺，故支持原告解除合同的诉讼请求，但应承担相应的违约责任。同时，原告已腾空店铺并要求被告接收，被告应遵循诚实信用原则予以接收以减少自身损失。因双方未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，而双方合同期限至2020年11月5日届满，一审法院酌定原告按60日租金承担赔偿责任，剩余2020年6月17日至2020年11月5日期间预付租金7003元（18000元/年÷365天×142天取整）被告应返还原告。以上被告应返还原告租金共计12625元（5622元+7003元）。原告主张被告退还押金1000元的诉讼请求，因原告并未向被告实际交纳，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决：一、被告李红专于判决生效之日起十日内退还原告许丽丽租金12625元。二、驳回原告许丽丽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元（原告已预交），由原告许丽丽负担30元，被告李红专负担70元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审查，本院对原审已经查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、李红专与许丽丽于2019年9月8日签订的《商铺租赁协议书》应否解除；二、李红专应否向许丽丽返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金；三、若解除合同，2020年4月17日至2020年11月5日期间租金如何处理。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已经消除，许丽丽本应继续履行合同，但许丽丽在案涉租赁合同期限届满前即已向法院起诉要求解除合同、返还租金，已明确表示不履行合同，并于2020年4月将商铺腾空返还，案涉《商铺租赁协议书》在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求许丽丽继续履行。故许丽丽诉请解除《商铺租赁协议书》，一审在判令许丽丽承担解除合同违约金的情况下予以确认，并无不当。但原审判决主文遗漏该判项，应予纠正。关于争议焦点二，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方当事人签订的《商铺租赁协议书》期限为2019年11月6日至2020年11月5日。许丽丽已支付该期间全部租金，李红专应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间许丽丽无法正常使用案涉房屋。一审判令李红专向许丽丽返还2019年12月25日至2020年4月16日不能使用租赁物期间的租金，具有事实与法律依据，应予维持。关于李红专上诉主张，原审查明“2020年2月因新冠疫情的发生，凯旋商城一直停业。2020年4月17日，凯旋商城恢复开业”一节事实没有当事人的主张也没有相应的证据予以证实的问题，因该节事实已被多份发生法律效力的民事判决所确认，故在李红专无相反证据予以推翻的情况下，本院对该节事实予以确认。关于争议焦点三，2020年4月17日至11月5日期间，根据查明的事实，许丽丽已于2020年4月16日返还案涉商铺，即自2020年4月17日起，许丽丽未再占有、使用案涉商铺。一审结合剩余租赁期限，酌定扣除60日租金作为许丽丽单方解除合同应承担的违约责任，并判令李红专返还2020年4月17日至11月5日期间的剩余预付租金，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3336号民事判决第一项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3336号民事判决第二项；三、解除李红专与许丽丽于2019年9月8日签订的《商铺租赁协议书》；四、驳回许丽丽的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取100元（许丽丽已预交），由许丽丽负担30元，李红专负担70元；二审案件受理费140元（李红专已预交），由李红专负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月十八日书记员  朱彦锡