河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终1089号上诉人（原审原告）：开封市三毛物业管理有限公司,住所地开封市金明区汉兴路三毛未来大厦12层。法定代表人：王璐,该公司经理。委托诉讼代理人：宋辉，该公司员工。委托诉讼代理人：董其杭，河南师道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王洪刚，男，汉族，1976年6月10日生，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：王伟，河南源翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开封菜鲜生商业运营管理有限公司。住所地河南省开封市金明大道中段96号。法定代表人：刘海军。上诉人开封市三毛物业管理有限公司（以下简称三毛物业）、王洪刚因与被上诉人开封菜鲜生商业运营管理有限公司（以下简称菜鲜生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三毛物业上诉请求：请求判令菜鲜生公司向三毛物业赔偿自2020年4月10日起至实际腾空房屋之日止按每月304000元计算的损失，王洪刚对上述损失承担连带责任。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。租赁合同中明确约定2020年3月1日至2020年7月31日菜鲜生公司进驻装修，菜鲜生公司在庭审中也陈述其对涉案场地进行了装修及招商，一审法院对菜鲜生公司于2020年4月10日入场使用涉案场地重要事实不予认定错误。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《合同法》第九十四条，未适用《合同法》第九十三条（现为《民法典》第五百六十二条）错误。《合同法》第九十四条系关于合同法定解除的规定，第九十三条系关于合同约定解除的规定，本案中租赁合同对合同的解除事由有明确约定，且本案已达到约定解除的条件，三毛物业主张解除合同的依据也是合同的约定解除而非法定解除。2.一审判决未适用《合同法》第九十七条（现为《民法典》第五百六十六条）判令菜鲜生公司向三毛物业赔偿自2020年4月10起至实际腾空房屋之日止按每月304000元计算的损失错误。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。一审判决已经认定合同于2020年7月31日解除，但是菜鲜生公司至今仍在占用涉案场地，无论是2020年7月31日之前还是之后，菜鲜生公司在未支付任何场地使用费，也未足额支付保证金的情况下占用涉案场地的行为均对三毛物业造成侵害，使三毛物业遭受严重损失，根据上述法律规定，三毛物业有权要求菜鲜生公司参照双方租赁合同约定的租金标准，赔偿三毛物业场地使用费的损失。3.一审判决酌定菜鲜生公司不支付违约金论理错误且显失公平。首先，三毛物业诉求赔偿的损失是自菜鲜生公司占用涉案场地之日起至实际腾空场地之日止，按合同约定的租金标准计算的场地使用费的损失，而非违约金。其次，即使考虑疫情因素，菜鲜生公司至今仍在占用涉案场地，疫情的影响早已在2020年4月份、5月份逐渐减轻甚至消除，故一审判决酌情减轻菜鲜生公司的赔偿责任也不应当全部免除。王洪刚辩称，疫情具有不可控性，双方签订合同后，疫情并没有消除，直到现在政府也没有说疫情已经结束。合同签订后，菜鲜生公司投入大量资金，积极履行合同，并先行支付了61万元的保证金，事后得知该租赁房屋系三毛物业从第三方承租，系转租行为，其转租是否告知第三方三毛物业没有证据证明。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，该合同仍有继续履行的基础，请驳回三毛物业的上诉请求。菜鲜生公司答辩称，一审认定事实清楚，请求驳回三毛物业的上诉请求。王洪刚上诉请求：1.撤销（2020）豫0211民初3567号民事判决第一、二、三项；2.改判租赁协议未解除并继续履行；3.一审二审的诉讼费用由三毛物业承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、法律适用错误。一、菜鲜生公司未造成根本违约，不应解除合同。菜鲜生公司与三毛物业签订租赁协议后，一直积极履行合同义务，并先行支付一部分租赁保证金624000元，虽未完全支付，但王洪刚签订补充协议愿意在原有租金的基础上支付190000元每月的租金的协议，时间为2020年8月1日至2022年7月31日，从而免除剩余的保证金。一审判决仅仅根据租赁协议的约定就认定菜鲜生公司未按期缴纳保证金是完全与事实不符的。在签订补充协议后，三毛物业出尔反尔于2020年7月16日要求解除租赁协议，并在纠纷未解决的情况下强行关闭租赁场地，给菜鲜生公司造成了巨大的损失。菜鲜生公司延迟交付保证金的情况并不存在，菜鲜生公司在与三毛物业达成租金从招商费用中扣除一致的口头协议的情况下，才未继续履行书面的租赁协议，否则王洪刚也不可能投资260万元进行店铺装修。合同根本不能履行的后果并非菜鲜生公司造成，而是由三毛物业的种种行为造成。即使合同解除，三毛物业应当承担违约责任并赔偿损失。二、王洪刚不承担担保责任。合同的不能履行，是三毛物业种种违约行为造成，而王洪刚作为菜鲜生公司的担保人，不承担担保义务和责任。综上，根据合同法的立法精神是保护合同的履行，在未造成合同根本违约不能履行的情况下，不应简单因为履行合同中的瑕疵就解除合同。一审法院认定事实不清，适用法律错误，作出的判决不利于解决矛盾，还会激化矛盾。请求二审法院查清事实，支持王洪刚的上诉请求。三毛物业答辩称，王洪刚主张菜鲜生公司没有构成根本违约，系代替菜鲜生公司陈述主张，租赁合同的双方为菜鲜生公司和三毛物业，而非王洪刚。王洪刚作为合同的担保人，无权行使合同当事人的权利。菜鲜生公司对本案一审判决并没有提起上诉，说明菜鲜生公司作为合同的当事人对解除合同是认可的。王洪刚上诉理由中多次主张双方口头约定免除保证金，减少租金等情况与客观事实不符，且没有任何证据加以证明。王洪刚作为租赁合同的菜鲜生公司一方的保证人，在菜鲜生公司出现严重的违约导致租赁合同解除，且给三毛物业造成自2020年4月至今无法正常使用涉案场地的损失情形下，应当承担担保责任。菜鲜生公司答辩称，同意王洪刚的上诉意见。三毛物业向一审法院起诉请求：1、确认三毛物业与菜鲜生公司签订的租赁协议于2020年7月31日解除；2、判令菜鲜生公司腾空并退出租赁协议涉及的位于开封市金明大道中××号，总占地面积25亩，建筑面积约7600平方的场地；3、判令菜鲜生公司向三毛物业赔偿自2020年4月10日起至实际腾空房屋之日止按每月304000元计算的损失，截止起诉之日暂计1216000元，王洪刚对上述损失承担连带责任。一审法院认定事实：2020年3月5日三毛物业（甲方）与菜鲜生公司（乙方）签订租赁协议、补充协议，协议约定：乙方租赁甲方位于开封市金明大道中××号，总占面积为：25亩，框架结构面积（含公摊面积）约7600平方米。租赁期限和租赁费用：1、2020年8月1日至2030年7月31日；2、2020年3月1日至2020年7月31日，乙方进驻装修，甲方最迟于2020年4月1日前将本租赁屋内的物品腾空；3、每月15元／㎡／月租金标准支付，计114000元／月。交租方式为：月交；第一次租金，乙方于2020年7月24日前缴纳到位。保证金：乙方在签订本合同后，乙方需向甲方缴纳租赁保证金共计1824000元，乙方最迟在2020年5月31日前缴清租赁保证金后，乙方商品方可进驻。1签订合同后3日内，乙方缴纳部分租赁保证金500000元；乙方应在2020年5月31日前，缴清租赁保证金，如提前试营业或营业，甲方收到乙方缴纳的租赁保证金余款1324000元一方方可经营。补充协议：在原有约定租金费的基础上，乙方向甲方另外支付租赁费，第1-2年190000元／月，时间2020年8月1日至2022年7月31日……。王洪刚为菜鲜生公司保证人并签订租赁协议保证书。协议签订后，菜鲜生公司仅向三毛物业支付租赁保证金624000元，三毛物业于2020年7月16日向菜鲜生公司发出解除协议通知函，通知菜鲜生公司租赁协议于2020年7月31日解除。2020年10月14日三毛物业关闭租赁场地。一审法院认为，双方所签订租赁协议及补充协议，不违反法律规定，双方应严格履行。菜鲜生公司未按期缴纳保证金，三毛物业要求解除合同，应予以支持。三毛物业要求判令菜鲜生公司向三毛物业赔偿自2020年4月10日起至实际腾空房屋之日止按每月304000元计算的损失之诉求，双方签订合同时，正是疫情严重期间，由于菜鲜生公司经验不足，造成违约，虽然违约，但考虑疫情因素，违约存在客观因素，且时间较短，综合考虑，一审法院酌定菜鲜生公司可不向三毛物业支付违约金。王洪刚作为保证人，依约承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认开封市三毛物业管理有限公司与开封菜鲜生商业运营管理有限公司签订的租赁协议于2020年7月31日解除；二、开封菜鲜生商业运营管理有限公司搬离租赁协议涉及的位于开封市金明大道中××房屋及场地（总占地面积25亩，建筑面积约7600平方米的场地）；三、王洪刚对上述第二项义务承担连带保证责任；四、驳回开封市三毛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15744元，诉讼保全费5000元，由开封市三毛物业管理有限公司承担20644元，由开封菜鲜生商业运营管理有限公司、王洪刚承担100元。本院查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。三毛物业与菜鲜生公司签订的《租赁协议》第七条约定“乙方（菜鲜生公司）未按本合同第五条（保证金）履行约定，视为乙方严重违约，甲方（三毛物业）有权单方解除合同，乙方所交的所有费用不予退还”“乙方按时交纳合同约定的相关费用（租金、税费等），每超过一天，承担所欠金额日千分之三的违约金。……逾期超过一个月，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同……乙方已充分理解并知晓本条规定内容及后果，乙方自愿承诺如因本条内容产生的一切不利后果及责任”。经协商一致且符合法律规定的合同各方应当全面履行和遵守。菜鲜生公司未按照合同约定在2020年5月31日前交清租赁保证金，构成合同约定的严重违约，符合合同约定三毛物业享有单方解除权的条件，三毛物业依照约定可以解除合同。《租赁协议》自三毛物业解除通知到达菜鲜生公司,且载明期限届满时即2020年7月31日解除。一审对解除租赁协议予以确认符合法律规定，王洪刚上诉称菜鲜生未根本违约而不应解除合同的上诉理由不能成立。《租赁协议》因违约解除，解除权人三毛物业有权请求违约方菜鲜生公司承担违约责任。双方签订合同及之后进行装修是在疫情出现后的逐渐恢复时期，对投资风险的不当预估等因素不能成为违约方的免责事由，菜鲜生公司对其违约行为应当依照合同约定和法律规定承担责任，一审法院酌定不支付违约金适用法律错误，应予纠正。就违约责任，当事人有约定的应当按照约定确定，约定违约金低于造成的损失的，可以根据当事人的请求予以增加。双方约定菜鲜生公司未履行保证金约定所交的费用不予退还，三毛物业实际已经依照约定将菜鲜生公司交纳的保证金624000元作为违约金扣留。因双方合同履行尚在约定的装修期间并未实际经营，三毛物业要求依照双方约定经营期间的租金计算损失与事实和双方本意不符，且三毛公司并未举证证明实际损失超出约定违约责任，故本院对此不予支持。菜鲜生公司违约支付保证金并经三毛物业通知解除合同，发生解除合同的效力，菜鲜生公司不再享有占有租赁场地的权利，应当在对方给予的合理期限停止装修和试营业并腾空交还租赁物。菜鲜生对在2020年7月31日租赁合同解除后继续占用租赁场地给三毛物业造成的损失，应予以赔偿。因双方并未举证相同地段相近房屋租赁价格，本院根据双方合同约定及双方采取失当措施的过错程度，酌定按150000元每月计算合同解除后租赁物占用费。王洪刚作为担保人对担保书约定的菜鲜生公司应承担的民事责任承担连带保证责任。王洪刚上诉称系三毛物业公司违约造成合同不能履行，但并未提供证据证明，故对其不承担担保责任的上诉理由，本院不予支持。综上所述，三毛物业上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3567号民事判决书第一项“确认开封市三毛物业管理有限公司与开封菜鲜生商业运营管理有限公司签订的租赁协议于2020年7月31日解除”；二、维持河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3567号民事判决书第二项“开封菜鲜生商业运营管理有限公司搬离租赁协议涉及的位于开封市金明大道中段路东96号房屋及场地（总占地面积25亩，建筑面积约7600平方米的场地）”；三、开封菜鲜生商业运营管理有限公司向开封市三毛物业管理有限公司支付自2020年8月1日起至实际腾空房屋之日的占用费，按每月150000元计算；四、变更河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3567号民事判决书第三项为“王洪刚对上述第二项、第三项义务承担连带责任”；五、驳回开封市三毛物业管理有限公司的其他上诉请求；六、驳回王洪刚的上诉请求。一审案件受理费15744元，诉讼保全费5000元，由开封市三毛物业管理有限公司负担14607元，由开封菜鲜生商业运营管理有限公司、王洪刚负担6037元。二审案件受理费15744元，由开封市三毛物业管理有限公司负担14707元，由开封菜鲜生商业运营管理有限公司、王洪刚负担1037元。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇二一年三月二十九日书记员  李宣宣书记员  王天龙