河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1105号上诉人(原审被告)：周云海，男，1964年9月2日出生，汉族，住西峡县。委托诉讼代理人：杨碟，河南召栋律师事务所律师，特别授权。上诉人(原审被告)：周玉伟，男，1964年6月25日出生，汉族，住西峡县。委托诉讼代理人：杨碟，河南召栋律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审原告)：赵光成，男，1962年7月26日出生，汉族，住西峡县。委托诉讼代理人：王毅，西峡县众信法律服务所法律工作者，特别授权。被上诉人(原审第三人)：西峡县乾鑫钢构有限公司，住所地西峡县田关镇曹沟村余沟组。法定代表人：黄钰民，该公司董事长。上诉人周云海、周玉伟因与被上诉人赵光成、西峡县乾鑫钢构有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（2020）豫1323民初3344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周云海、周玉伟及其共同委托诉讼代理人杨碟，被上诉人赵光成的委托诉讼代理人王毅，到庭参加诉讼;被上诉人西峡县乾鑫钢构有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。周云海、周玉伟上诉请求：1.请求改判周云海、周玉伟不承担返还220000元责任,或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由赵光成、西峡县乾鑫钢构有限公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。赵光成与西峡县乾鑫钢构有限公司系事实房屋买卖关系。赵光成是经张中彪介绍向黄钰民买房。2016年4月8日，周云海、周玉伟预设立的西峡县房地产开发有限责任公司己将2套房屋交付给黄钰民作为钢结构预付款,后黄钰民与西峡县房地产开发有限责任公司协商将2套房屋调换,其中一套为A701房。因黄钰民欠张中彪130000元,张中彪得知黄钰民有抵账房屋,在张中彪的介绍下,促使赵光成购买黄钰民的房屋。在这种情况下,赵光成将130000元直接交付给张中彪,90000元交付给黄钰民,根据一审庭审笔录第12页西峡县乾鑫钢构有限公司自认与张中彪有债权债务关系及赵光成的自认能证实上述事实。因此，赵光成与西峡县乾鑫钢构有限公司存在事实房屋买卖关系。2.赵光成与西峡县房地产开发有限责任公司不存在事实房屋买卖关系。赵光成与西峡县房地产开发有限责任公司签订的认购协议是因黄钰民将周云海、周玉伟分给他的两套房屋出卖其他人。其中一套就是黄钰民卖给赵光成的，签订认购协议的目的仅是避免赵光成与黄钰民办理房产更名产生麻烦。该认购协议不具备实质意义。赵光成与西峡县房地产开发有限责任公司也未按协议履行。赵光成至今未向周云海、周玉伟支付认购协议中约定的房款282520元。3.周云海、周玉伟从未让黄钰民介绍他人买房，也未授权黄钰民接收购房款。一审庭审查明的是赵光杰在张中彪的介绍下买黄钰民房屋的事实。周云海、周玉伟从未授权黄钰民接收购房款，黄钰民及西峡县乾鑫钢构有限公司也未提供相应的授权委托书。一审法院认定周云海、周玉伟让西峡县乾鑫钢构有限公司介绍他人买房，认定黄钰民收取赵光成房款视为周云海、周玉伟授权系认定错误。4.一审法院判决结果明显错误。周云海、周玉伟未收取赵光成房款，而是出具收据。合同无效后，周云海、周玉伟返还的也仅是该收据，而不应该返还金钱。应由黄钰民与张中彪返还赵光成220000元。赵光成辩称，黄钰民为周云海、周玉伟开发的案涉小区钢结构工程的承包人。周云海、周玉伟应当先行预付黄钰民的工程款，但按黄钰民所说，周云海、周玉伟没有现金，让黄钰民联系卖房来抵钢结构工程预付款，于是在张中彪的介绍下，由赵光成与周云海、周玉伟的售房部签订了认购协议。赵光成将130000元交给黄钰民，黄钰民收到款项后在周云海、周玉伟的售房部开具了收款收据一份，上面加盖了周云海、周玉伟未成立的公司富华苑售房部专用章，赵光成自始至终就是冲着房地产项目和房地产公司才完成了买房行为。至于黄钰民和周云海、周玉伟之间是什么法律关系，这些均不能对抗赵光成。周云海、周玉伟在上诉状中称将两套房屋抵账给黄钰民这个说法是错误的。因为按照周云海、周玉伟当庭所述，双方之间的钢结构工程就没有实际履行，双方的债权债务没有形成，不存在用房子抵账。西峡县乾鑫钢构有限公司未到庭，未答辩。赵光成向一审法院起诉请求：1.依法判令赵光成认购名为“西峡县房地产开发有限责任公司”开发的富华苑认购协议无效；2.依法判令周云海、周玉伟返还赵光成购房款282520元；3.本案诉讼费用由周云海、周玉伟承担。庭审过程中，赵光成明确第二项诉讼请求变更为220000元，由周云海、周玉伟和西峡县乾鑫钢构有限公司共同返还。一审法院认定事实：2013年2月，周云海、周玉伟与礼堂居委会签订土地使用权转让协议一份，以2200000元转让费受让位于世纪大道北侧、财富世家西侧预留地土地使用权。周云海、周玉伟后准备设立西峡县房地产开发有限责任公司对该地进行开发，周云海、周玉伟是发起人，所开发小区名为富华苑小区。所开发房屋钢结构工程准备交由西峡县乾鑫钢构有限公司施工，2016年4月2日签订了钢结构工程加工安装合同。周云海、周玉伟让西峡县乾鑫钢构有限公司黄钰民找人购买富华苑小区房屋，用于抵钢结构工程。赵光成经人介绍，与黄钰民联系，2016年4月15日与西峡县房地产开发有限责任公司签订了富华苑小区认购协议，以2000元／㎡价格购买富华苑小区7层A701房。签订合同当日，西峡县房地产开发有限责任公司富华苑销售部给赵光成出具了282520元的收据，载明收款方式：现金（转工程款），赵光成当场支付了130000元，在黄钰民在场的情况下，由与西峡县乾鑫钢构有限公司存在债务关系的张中彪收取。2016年5月30日，赵光成通过转账支付给西峡县乾鑫钢构有限公司90000元。西峡县房地产开发有限责任公司至本案庭审结束时，尚未设立。一审法院认为，周云海、周玉伟为进行商品房开发，在开发公司未设立，未取得商品房开发规划审批、用地审批等审批手续，未取得商品房预售许可前，设立销售部对开发房屋进行销售，对外所签商品房买卖合同应为无效，周云海、周玉伟认可以西峡县房地产开发有限责任公司名义与赵光成签房屋买卖合同无效，对此，法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效产生的权利义务和返还关系，首先在签订合同的双方当事人之间，本案西峡县房地产开发有限责任公司未设立，以西峡县房地产开发有限责任公司进行的民事行为应当由发起人周云海、周玉伟承担。周云海、周玉伟认为，是西峡县乾鑫钢构有限公司收取了赵光成的购房款，法院认为，周云海、周玉伟让西峡县乾鑫钢构有限公司介绍他人购买房屋，由西峡县乾鑫钢构有限公司收取房款，西峡县房地产开发有限责任公司与赵光成签订协议并给赵光成出具收据，证实西峡县乾鑫钢构有限公司收取赵光成购房款的行为，得到了周云海、周玉伟的认可，视为周云海、周玉伟授权西峡县乾鑫钢构有限公司接收认购协议约定的房款，西峡县乾鑫钢构有限公司收取赵光成购房款，属于周云海、周玉伟预付西峡县乾鑫钢构有限公司的工程价款，因此，周云海、周玉伟仍然对认购协议无效，对赵光成负有返还义务。此外，西峡县乾鑫钢构有限公司在知道或应当知道富华苑小区未取得开发审批手续、未取得预售许可情况下，接受周云海、周玉伟的委托，为了西峡县乾鑫钢构有限公司自身利益，促成赵光成与西峡县房地产开发有限责任公司签订认购协议，并代收了全部购房款220000元，应当与周云海、周玉伟对返还赵光成购房款承担连带清偿责任。赵光成支付的购房款，作为周云海、周玉伟预付给西峡县乾鑫钢构有限公司的工程款，周云海、周玉伟与西峡县乾鑫钢构有限公司具体在钢结构安装合同中应当承担的责任和数额，其可以另行主张，并根据各自在本案中实际支付的返还数额，进行抵扣。故根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、周云海、周玉伟以西峡县房地产开发有限责任公司名义2016年4月15日与赵光成签订的富华苑认购协议无效。二、周云海、周玉伟于判决生效后十日内返还赵光成220000元。西峡县乾鑫钢构有限公司承担连带责任；二、驳回赵光成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4600元（原告已预交5538元），由周云海、周玉伟、西峡县乾鑫钢构有限公司负担。本院二审期间，周云海、周玉伟向本院提交西峡县房地产开发有限责任公司作为出卖人与黄钰民作为买受人签订的两份《富华苑认购协议》，拟证明西峡县乾鑫钢构有限公司与周云海、周玉伟之间因为预付工程款抵的房子。赵光成对两份协议的真实性与证明方向均有异议，赵光成称与周云海、周玉伟的售房部签订认购协议时并没有见到这两份协议，周云海、周玉伟也没有说明这两份协议的存在。本院认为，周云海、周玉伟提供的两份认购协议出售的房屋分别为7层B702，面积约132.27㎡；10层B1002，面积约132.27㎡，而本案认购协议载明出售的房屋为7层A701房，面积约141.26㎡。周云海、周玉伟提供的两份协议载明的房屋型号、面积与本案均不相同，本院对其证明目的不予认定。本院除对一审查明的相关事实予以确认外，另查明,周云海、周玉伟起诉熊建有、第三人西峡县乾鑫钢构有限公司确认合同无效一案中，一审法院于2020年9月23日对周玉伟的询问笔录显示，周玉伟称“我和周云海合伙开发的富华苑商品房，涉及四层有个两米宽的钢构工程，与黄钰民签订了钢构工程施工合同，我们谈的就是以房抵债，黄要求我们先交付抵款的两套房再施工，黄钰民就将两套房的其中一套卖给姓李的，一套卖给本案的熊建有”。本院认为，本案的争议焦点为周云海、周玉伟应否承担返还赵光成220000元购房款的责任。周云海、周玉伟预成立的西峡县房地产开发有限责任公司与赵光成签订的《富华苑认购协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。本案各方当事人对合同被确认为无效均无异议，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同取得的财产应予返还。本案中，赵光成将购房款支付给西峡县乾鑫钢构有限公司，然后由周云海、周玉伟预成立的西峡县房地产开发有限责任公司与赵光成签订认购协议并出具收据，依据合同相对性原则，周云海、周玉伟预成立的西峡县房地产开发有限责任公司应承担返还购房款的责任。因西峡县房地产开发有限责任公司并未成立，一审法院判令由发起人周云海、周玉伟承担返还购房款的责任并无不当。虽然周云海、周玉伟预成立的西峡县房地产开发有限责任公司并未直接收取赵光成的购房款，但赵光成系通过西峡县乾鑫钢构有限公司购买周云海、周玉伟开发的房屋。西峡县乾鑫钢构有限公司与西峡县房地产开发有限责任公司签订有钢结构工程加工安装合同，即双方之间存在债权债务关系。西峡县乾鑫钢构有限公司于2020年8月19日出具《情况说明》也认可介绍联系卖房抵工程款，且西峡县乾鑫钢构有限公司收到购房款后，是由周云海、周玉伟预成立的西峡县房地产开发有限责任公司向赵光成出具收据，以上足以使赵光成相信西峡县乾鑫钢构有限公司有权出售案涉房屋。一审法院认定周云海、周玉伟授权西峡县乾鑫钢构有限公司出售房屋并无不当。周云海、周玉伟虽然在二审庭审时提交了两份与黄钰民签订的认购协议，主张案涉合同仅系更名行为，但其提供的两份认购协议上出售的房屋与本案的房屋户型并不一致，且根据周云海、周玉伟起诉熊建有、第三人西峡县乾鑫钢构有限公司确认合同无效一案中，一审法院于2020年9月23日对周玉伟的询问笔录显示，周玉伟自认其所抵房屋，西峡县乾鑫钢构有限公司一套卖给姓李的，一套卖给熊建有。故周云海、周玉伟提供的两份认购协议不能有效证实赵光成所购买的房屋系周云海、周玉伟向西峡县乾鑫钢构有限公司支付的预付款所抵房屋。周云海、周玉伟上诉称其预成立的公司与赵光成签订的认购协议仅系更名行为的理由证据不足，本院不予认定。综上所述，周云海、周玉伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由周云海、周玉伟负担。本判决为终审判决。审判长 赵变英审判员尹庆文审判员高璐二〇二一年三月十日法官助理刘慧书记员李斌