安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初977号 原告：韩雪芹，女，1991年2月7日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：祝斌，男，1987年4月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：祝朝辉，男，1962年11月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人胡先会，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告韩雪芹、祝斌与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告韩雪芹、祝斌的委托诉讼代理人祝朝辉，被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩雪芹、祝斌向本院提出诉讼请求：1、依法判令东方城市广场公司支付韩雪芹、祝斌租金58302元及违约金2128元;2.本案的全部诉讼费用由东方城市广场公司承担。事实和理由：韩雪芹、祝斌和东方城市广场公司经友好协商于2015年4月28日签订委托经营管理合同，约定韩雪芹、祝斌将位于淮北市淮海中路与孟山路交汇处（东方城市广场）1层1315号、1316号铺位委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2016年1月1日至2027年12月31日，东方城市广场公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的经营收益作为租金。但时至今日，东方城市广场公司已拖欠2020年一年的经营收益，韩雪芹、祝斌多次催要，东方城市广场公司始终以各种理由拒绝支付。综上，韩雪芹、祝斌与东方城市广场公司之间的合同关系，系双方真实意思表示，应当受到法律的保护。东方城市广场公司无故拖欠约定租金，严重侵害了韩雪芹、祝斌的合法权益，现韩雪芹、祝斌依据相关法律规定诉至法院，望依法支持其诉讼请求。 东方城市广场公司辩称，一，双方签订的《委托租赁管理合同》第四条经营收益及支付方式约定：“第四年至第七年乙方每年分别按照购房总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益”。本案约定以商品房买卖合同约定并实际支付的购房总价为计算经济收益。在其未举证乙方实际支付购房总款的情况下，韩雪芹、祝斌的主张租金数额缺乏事实依据。二、从韩雪芹、祝斌诉称看，其请求的租金、违约金为新冠××疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠××疫情爆发，2020年2月份初政府明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，这属于政府的强制性要求，东方城市广场公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方城市广场公司的责任。2020年3月底开始，商铺虽然部分恢复营业；但是后疫情期间商场仍然有较严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少；加之电商的冲击，实体店经营受到前所未有的影响，这是众所周知的事实，也是本案当事人签订委托管理合同时候不可预见的，因此，双方签订的委托合同时的租金约定明显过高，对东方城市广场公司显失公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款规定，东方城市广场公司请求法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，免除疫情期间的租金，变更减少疫情以外期间的应当给付部分的租金50%以上并免除违约金。东方城市广场公司已经支付韩雪芹、祝斌租金至2020年3月，因此，韩雪芹、祝斌的部分诉请与事实不符，东方城市广场公司请求法院准许部分或全部免除租金并免除违约金，有事实和法律依据，请法院依据查明案件事实并依法作出公平的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩雪芹、祝斌提交的委托经营管理合同、商品房买卖合同、收据，均具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩雪芹、祝斌系城市广场1栋（东方城市广场）1层1315号、1316号铺位的业主。购房合同约定的1层1315号铺位总价为323900元，1层1316号铺位总价为323900元。 韩雪芹、祝斌（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）签订委托经营管理合同，约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）1栋（东方城市广场）1层1315号、1316号铺位委托乙方经营，1层1315号、1316号商铺总建筑面积均为9.82平方米，购买合同总价均为323900元；委托经营期限自2016年1月1日至2027年12月31日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益即租金与支付方式如下，托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益；自第八年至第十二年根据物业收益执行9:1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方城市广场公司按照韩雪芹、祝斌实付购房款为基数计算应付的经营收益。1层1315号商铺自2020年1月1日至2020年12月31日一年的经营收益（租金）为29151元（323900×9%），每个月的经营收益（租金）为2429.25元（323900×9%÷12个月）；1层1316号商铺自2020年1月1日至2020年12月31日一年的经营收益（租金）为29151元（323900×9%），每个月的经营收益（租金）为2429.25元（323900×9%÷12个月），东方城市广场公司已支付韩雪芹、祝斌1层1315号商铺2020年1个月的经营收益2429.25元，给付1层1316号商铺2020年1个月的经营收益2429.25元，以上合计4858.5元（韩雪芹、祝斌自认为均是2020年1月份的租金），该年度其余的经营收益（租金）未再支付，韩雪芹、祝斌催要未果，遂提起本案诉讼。 本院认为，韩雪芹、祝斌与东方城市广场公司签订的委托经营管理合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据合同约定，2020年东方城市广场公司应当按照购房合同签约总价的9%向韩雪芹、祝斌支付当年的经营收益。韩雪芹、祝斌主张的“租金”即合同约定的经营收益。东方城市广场公司拖欠1层1315号商铺2020年度11个月的经营收益26721.75元（323900×9%÷12个月×11个月），拖欠1层1316号商铺2020年度11个月的经营收益26721.75元（323900×9%÷12个月×11个月），以上合计53443.5元没有支付。构成违约，按照合同约定东方城市广场公司除应补偿张燕所欠经营收益外，并按日计算支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金。2020年1月底新冠××疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠××疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方城市广场公司2020年2月至3月的经营收益。故东方城市广场公司应当向韩雪芹、祝斌支付1层1315号商铺经营收益21863.25元（26721.75元-4858.5元），支付1层1316号商铺经营收益21863.25元（26721.75元-4858.5元），以上合计43726.5元。东方城市广场公司要求减免疫情以外的租金及违约责任，疫情过后商场已逐步恢复正常营业，依法不应再以新冠××疫情为由再要求减免，东方城市广场公司的该答辩意见，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持 关于2020年度经营收益违约金问题。根据双方的约定，经济收益的支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户。韩雪芹、祝斌有权要求东方城市广场公司以欠付的经营收益总额为基数，按日万分之一的标准自2020年1月16日起支付违约金。截至2020年12月31日，东方城市广场公司应支付1层1315号商铺违约金为590.3元（以本金21863.25元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年1月16日起计算至2020年12月15日，扣除2月份及3月份两个月，即21863.25元×0.0001×270天），东方城市广场公司应支付1层1316号商铺违约金为590.3元（以本金21863.25元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年1月16日起计算至2020年12月15日，扣除2月份及3月份两个月，即21863.25元×0.0001×270天），1层1315号商铺及1层1316号商铺此后的违约金，均以本金21863.25元为基准，按照日万分之一的标准继续计算至款项付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条规定，判决如下： 一、被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告韩雪芹、祝斌经营收益43726.5元及违约金1180.6元，并继续按照日万分之一的标准支付自2020年12月16日起计算至上述经营收益付清之日止的违约金； 二、驳回原告韩雪芹、祝斌的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1311元，减半收取计655.5元，由原告韩雪芹、祝斌负担95元，淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担560.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二一年三月十五日 书记员  孙 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。