河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终696号上诉人（原审被告）：闫光辉，男，汉族，1968年6月4日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：和自豪，河南广文律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：宜阳县白杨镇中心学校，住所地河南省宜阳县白杨镇。负责人：冯跃武，该校校长。委托诉讼代理：周景发，河南明耀律师事务所律师。委托诉讼代理：王向娜，河南明耀律师事务所律师。上诉人闫光辉因与被上诉人宜阳县白杨镇中心学校（以下简称白杨镇中心校）租赁合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2020）豫0327民初3212号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人闫光辉及其委托诉讼代理人和自豪，被上诉人白杨镇中心校的委托诉讼代理人周景发、王向娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闫光辉上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回白杨镇中心校相关诉讼请求；2.一、二审诉讼费由白杨镇中心校负担。事实与理由：闫光辉与白杨镇中心校从未签订新的合同条款，2011年10月11日，白杨镇政府相关部门的签章、签字，是对白杨镇中心校承继合同权利关系从形式上予以见证和确认，闫光辉与白杨镇中心校的租赁争议，应当从2002年5月3日开始进行盘算清点。2006年10月25日的证明，载明“…贰拾年共计184800元整”，白杨镇中心校作为继承单位，该证明对其有约束力。从各方面数据分析，白杨镇中心校经过各种渠道已经收回180820元，和双方约定的184800元，差距仅为3980元。白杨镇中心校存在种种违反诚信诉讼的行为：白杨镇中心校庭审中称门面房二层直由闫光辉使用，但是王顺显的笔录却是二层西7间租赁他人开办照相馆，剩余6间给教师当宿舍，二层的租金不应由闫光辉负担。田俊晓支付了60000元的租金，该款项应当抵扣闫光辉的租金，但一审法院仅扣除15360元。学校在2003年就已经收回校门以东三十间的二层，不存在二层合同解除与交还问题。双方均没有按照合同第三条的约定执行合同。白杨镇中心校辩称，一审判决认定事实清楚、使用法律正确，依法应当驳回上诉维持原判决。在本案庭审过程中闫光辉承认在2011年10月11日之后未向白杨镇中心校交过一分钱租金，上诉状中计算的表格不能证明闫光辉向白杨镇中心校缴纳租金的事实。闫光辉计算的费用均是在2011年11月10日之前的费用与本案没有关联性，白杨镇中心校起诉要求的是2011年之后的租金。白杨镇中心校不存在违约行为，相反的是闫光辉屡屡不向白杨镇中心校支付租金，在2011年11月10日闫光辉在合同上签字确认后仍违反合同的约定私自将涉案的十三间门面房转租他人，未向白杨镇中心校支付过租金。闫光辉严重违反合同的约定。白杨高中在2011年就不再办校，不存在把二楼当作教师宿舍，且在2011年白杨高中主体消灭时双方已经对如何履行合同进行了约定，此时闫光辉就享有涉案十三间上下层商铺的租赁权益，如何使用、管理上层商铺是闫光辉的权利，当然存在解除与交还的问题。田俊晓支付的租金15360元已经扣除。白杨镇中心校向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方位于白杨镇中心校校门以东十三间门面房（上下两层）租赁合同，并限期腾退交付给白杨镇中心校；2.请求法院依法判令闫光辉支付租金124800元及利息19219.2元，共计144019.2元；3.本案诉讼费由闫光辉承担。一审法院认定事实：2002年5月3日，宜阳县白杨高中与闫光辉签订合同，约定由宜阳县白杨高中提供地皮，闫光辉投资共建白杨高中门面房38间上下两层。合同第一条约定，门面房的所有权××宜阳县白杨高中，由宜阳县白杨高中向房管部门办理产权证书；合同第三条约定，校门以东，13间上下两层建成后使用权××宜阳县白杨高中，暂时租给闫光辉经商使用，房租确定为每间上层20元，下层80元，共100元，按实际使用期限交纳，租期为不定期，如宜阳县白杨高中需自用应提前一个月通知闫光辉，给其必要的交房准备时间。闫光辉在承租期间不得将房屋转租他人。合同签订后，闫光辉投入施工，在校门以西建成25间上下两层，校门以东建成13间上下两层门面房。该38间上下两层房屋建成后，按照合同约定，校门以东13间上下两层由宜阳县白杨高中租赁给闫光辉使用。2006年10月份，因闫光辉未按时缴纳租赁费用，白杨高中提出让闫光辉一次性缴纳校门以东13间门面房上下两层租赁费及其他费用184800元，由闫光辉使用20年。期间，白杨高中将13间上层的部分门面房收回作为教职工宿舍，并收取党书格租赁费2880元。该口头协议约定后，闫光辉未一次性给付全部租赁费用，分别于2006年9月18日、2007年1月22日、2007年11月5日、2008年1月30日、2009年5月10日向宜阳县白杨高中缴纳租赁费73940元。2009年6月8日，白杨镇中心校与田俊晓签订租赁合同书，约定白杨高中将校门口东侧自东向西第2-3间租于田俊晓使用，租赁期限自2009年6月8日起至2022年12月31日止，租金6万元整。2011年10月11日，因白杨高中资产移交白杨镇中心学校，宜阳县白杨高中与闫光辉所签订合同履行主体变更为白杨镇中心学校，双方愿意从2011年10月11日开始履行合同各项条款。白杨镇中心学校与闫光辉均在原合同上签字确认，并由宜阳县白杨镇人民政府、宜阳县教育体育局作为见证单位盖章，由韩生辉、刘志强、李志斌、王希玲作为见证人签字确认。合同重新签订后，闫光辉一直没有如约缴纳租赁费，双方私下协商多次，没有达成一致意见，为此白杨镇中心校诉入一审法院。另查明，经现场勘验，白杨镇中心校校门以东13间门面房上层目前没有投入使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方于2002年5月3日所签合同，是双方真实意思表示，也不违反法律规定，为有效合同。在合同履行过程中，因闫光辉拒不缴纳租赁费，白杨镇中心校方提出让闫光辉一次性缴纳校门以东13间门面房上下两层租赁费及其他费用184800元，由闫光辉使用20年，应视为对原合同的变更，之后，闫光辉向白杨镇中心校缴纳部分租赁费用，在执行变更合同未曾完全履行完毕的情况，双方于2011年10月11日重新约定履行原合同各项条款。根据原合同约定，校门以东13间门面房上下两层由闫光辉经商使用，闫光辉应向白杨镇中心校支付上层每间月租金20元，下层每间月租金80元，自2011年10月11日起计算8年租金为124800元。原宜阳县白杨高中与田俊晓签订租赁合同书，将校门口东侧自东向西第2-3间租于田俊晓使用至2022年12月31日，该部分租赁费用计算8年为15360元，应从124800元中予以扣除，闫光辉应向白杨镇中心校支付租赁费109440元。关于白杨镇中心校主张的租金利息，因双方未约定租金缴纳日期，且白杨镇中心校不能提供证据证明向闫光辉讨要租金具体日期，故利息应自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。闫光辉对13间上层门面房没有管理使用，引起的法律后果应由其本人承担，不能以此为由拒绝向白杨镇中心校方缴纳13间上层门面房租赁费用。因双方均有违约行为，双方之间矛盾较大，合同书第三条已失去履行基础，故白杨镇中心校要求解除此条款，限期腾退房屋的请求，一审法院予以支持。闫光辉辩称其按照第一次变更后的口头协议，已将184800元履行完毕，证据不足，一审法院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第八十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除白杨镇中心校与闫光辉于2002年5月3日签订的《合同书》第三条，限闫光辉于本判决生效后一个月内将位于白杨镇中心校校门以东十三间上下两层门面房交付给白杨镇中心校；二、限闫光辉于本判决生效后十五日内向白杨镇中心校支付租金109440元，并承担自2020年11月24日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息；三、驳回白杨镇中心校其他诉讼请求。如果闫光辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用已减半收取1590元，由闫光辉承担1157元，由白杨镇中心校承担433元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案争议的问题为闫光辉是否欠白杨镇中心校租金，白杨镇中心校是否有权解除涉案合同。根据查明的事实，2002年5月3日，白杨高中与闫光辉签订《合同书》就涉案的门面房建设及租赁进行了约定，合同履行中，2011年白杨高中不再办校，白杨中心校就涉案门面房问题与闫光辉对《合同书》重新进行了确认，并经宜阳县教育体育局见证。2011的合同签订后，闫光辉未支付过租金。根据合同第三条约定，每间门面房上层20元，下层80元，因此，闫光辉应当按此标准支付租金。闫光辉主张其支付184800元是20年的租金，其不需再支付租金，但是合同并没有约定，其提交的其他证据不能证明其主张。关于2011年以后门面房二楼的租金，闫光辉主张学校使用后他就没有使用，不应支付租金，但是在2011年重新签订合同时，双方并没有关于门面房二楼的特别约定，因此，该上诉理由亦不成立，本院不予支持。关于田俊晓租用两间门面房的租金问题，在闫光辉与学校同意的情况下，由学校租赁给田俊晓两间门面房，因此，一审法院按照学校与闫光辉的约定减少相应的租金正确，而不应以田俊晓支付的租金直接抵扣闫光辉的租金。故，一审法院认定闫光辉欠付109440元租金正确，本院予以确认。由于闫光辉长期拖欠租金，且根据合同约定白杨镇中心校可以随时解除合同，因此，一审法院判决解除合同正确。综上所述，闫光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2489元，由闫光辉负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年三月十五日法官助理王恒毅书记员李圆圆