北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5114号上诉人(原审原告)：王延娥，女，1974年2月13日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李中云，北京市智舟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：黄全胜，女，1968年9月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：北京车白金科技发展有限公司，住所北京市朝阳区来广营顾庄村甲23号。法定代表人：温伯全，经理。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。上诉人王延娥因与被上诉人黄全胜、北京车白金科技发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初51582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法适用独任制，进行了开庭审理，上诉人王延娥之委托诉讼代理人李中云、被上诉人黄全胜及北京车白金科技发展有限公司之委托诉讼代理人刘庆伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王延娥上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持王延娥一审诉讼请求，一审、二审诉讼费用由黄全胜、北京车白金科技发展有限公司（以下简称车白金公司）承担。事实和理由：1.原审认定事实及适用法律错误，黄全胜作为建筑物发包方，应履行办理经营许可、消防等合同义务，王延娥垫付了至少300万元的建筑工程材料和人工款，黄全胜应向王延娥清算支付；2.因黄全胜未履行办理相关许可证照，导致酒店一直处于不合法状态，被有关部门查处，与国家征占土地无关，黄全胜应承担赔偿责任，车白金公司承担连带责任；3.2017年9月，一层饭馆被查封，原审认定从2014年3月1日至2018年9月30日期间为正常经营期间，属于认定事实错误；4.黄全胜所得600万元补偿款，应根据公平原则给予王延娥300万元建筑补偿款，车白金公司承担连带责任；5.双方在合同中约定预付三年租金，其中30万元冲抵第四年租金，显失公平，应予退还。黄全胜辩称，同意一审判决，不同意王延娥上诉请求及事实理由。车白金公司辩称，同意一审判决，不同意王延娥上诉请求及事实理由。王延娥向一审法院起诉请求：1.要求解除王延娥与黄全胜签订的租赁合同。2.要求黄全胜赔偿损失600万元及利息。3.要求黄全胜给付建筑补偿款300万元。4.要求黄全胜退还预付的第四年租金30万元；5.要求车白金公司承担连带责任。6.诉讼费由黄全胜和车白金公司承担。一审法院认定事实：2013年9月1日，黄全胜为甲方与乙方王延娥签订租赁合同。主要内容是，甲方将北京市朝阳区来广营乡新北路（东侧）车白金公司院内五层公寓房约4200平方米租赁给乙方使用。本合同租赁期限自2014年3月1日至2034年2月28日。每年租金120万元，每五年为一个租期，租金逐期递增，每个租期按上个租期年租金的基础上递增10％。付款方式为本着先付款后使用的原则，在本合同签订之日起，乙方向甲方预付前三年租金390万元，多余30万元冲抵第四年部分租金（注：前两年的房屋使用租金240万元可先留乙方暂存，作为筹建本项目自用），因为乙方负责本项目建设，本项目大包给乙方筹措建设。甲方两年租金为建设费用，税后共计240万元（不足部分由乙方补齐）。第四年开始，租金按年交纳，期限为到期日提前30日支付下年租金。乙方负责公司的经营及管理，无论公司盈亏都必须按合同规定向甲方交纳租金。合同期内，如遇国家或者各级政府征占该场地时，双方必须无条件腾退（即从通知到腾退30天完成），此合同随之终止，如相关部门给予补偿，则土地补偿归上级所有，地上物补偿一切建筑物补偿归甲方所有。乙方因经营需要所投入的建设、装修及固定设施按五年均摊折旧（如五年以内遇国家或地方政府征占该地时，按分摊后残值补偿；如五年以外则全部归甲方所有）［注：乙方投入按600万元计算，按五年分摊，每年分摊120万元］。本合同到期后，乙方所投入的全部固定设施归甲方所有。合同期内，如有一方违约，违约方要负责赔偿对方的经济损失。合同签订后，王延娥向黄全胜支付租金150万元。之后，王延娥自行筹措施工，将原有建筑物清理后建成一幢四层楼进行经营。同时，黄全胜协助王延娥在租赁场地上进行企业注册登记。2014年6月3日，北京市朝阳区来广营乡政府出具产权人证明，同意将来广营新北路甲8号的房屋提供给北京隆兴广懋酒店管理有限公司使用。2014年6月23日，北京隆兴广懋酒店管理有限公司正式成立，住所即来广营乡新北路甲8号。2017年3月，王延娥分两次给付黄全胜租金60万元。2017年9月29日，食药监局将王延娥建设房屋一层经营的饭馆查封。2017年11月27日，来广营地区办事处就来广营地区组织开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动并向王延娥等人发出告知书，要求各经营者必须立即停止违法行为。2018年3月和同年7月，王延娥分两次给付黄全胜租金120万元。2018年9月28日，来广营乡新生村村委会、来广营乡疏解整治促提升拆除腾退办公室联合下发通知，全面启动实施新生村范围内剩余企业的拆除腾退工作，要求各企业在2018年10月31日前搬迁交房。王延娥承租的原有房屋及其新建房屋均未取得建设工程规划许可，亦未取得房屋所有权证书。2019年1月15日，一审法院受理了王延娥与黄全胜合同纠纷一案。王延娥要求确认其与黄全胜签订的租赁合同无效，并要求黄全胜退还2018年9月28日至2019年2月28日租金51万元、2017年9月29日至2018年9月28日一层房屋被查封期间的租金30万元，并要求黄全胜赔偿建房及装修损失9301963.45元以及其他损失51.7万元。一审法院在该案中就相关事实前往来广营乡政府进行核实，来广营乡政府表示：最初时黄全胜租赁新生村的土地，后来翻建了内部建筑面积为4400平方米四层楼房，用于经营圣水公寓。2018年4、5月期间，按照上级要求，来广营乡政府到经营的圣水公寓入户调查，将即将拆迁的情况告知对方。2018年9月28日，来广营乡政府正式向各使用人发布了拆迁通知。黄全胜是在2018年10月11日与新生村签订了拆迁协议，拆迁人也给被拆迁人留出了腾退时间。2019年1月11日，圣水公寓彻底腾退并将楼房交予拆迁单位拆除。2019年10月31日，一审法院依法作出（2019）京0105民初6913号民事判决书，认为王延娥与黄全胜签订的合同是双方真实意思表示，不存在法定的无效事由，合法有效，判决驳回了的王延娥基于合同无效提出的诉讼请求，但同时指出不影响王延娥基于其他理由主张权利。王延娥不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2020年4月3日，北京市第三中级人民法院依法作出（2020）京03民终1465号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，王延娥在租赁场地上翻建楼房虽然未取得规划审批，但黄全胜履行了协助王延娥在租赁场地进行企业注册登记的义务，并由来广营乡政府出具产权证明，成功在租赁场地注册了北京隆兴广懋酒店管理有限公司，王延娥从事高档公寓以及酒店经营的目的依约顺利实现，生效判决已在认为中阐明双方所签租赁合同合法有效。王延娥要求解除租赁合同，黄全胜认为租赁合同已经实际终止，但同时表示同意解除，应表明双方就租赁合同解除协商一致，一审法院予以确认。关于王延娥要求黄全胜赔偿损失600万元及利息之诉讼请求，双方在租赁合同中明确约定，王延娥投入按600万元以及五年均摊折旧，来广营乡镇府于2018年9月28日发布拆迁通知，黄全胜于2018年10月11日与新生村村委会签订拆迁协议，拆迁单位虽然给予被腾退人一定的腾退时间，但王延娥从事的高档公寓及酒店的正常经营必将受到影响。因此，一审法院确定自2014年3月1日至2018年9月30日期间共计4年7个月为王延娥的正常经营期间，该期间为双方约定的折旧期间，据此计算，黄全胜应给予王延娥5个月的折旧补偿即50万元。关于王延娥主张的建筑补偿款300万元，双方在所签租赁合同中明确约定，地上物补偿归黄全胜所有，王延娥该项诉讼请求，不符合双方约定及法律规定，一审法院不予支持。关于王延娥主张退还的预付第四年租金30万元，系双方自行约定，并不存在显示公平的情形，其该项诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。王延娥要求车白金公司承担连带责任，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除王延娥与黄全胜签订的租赁合同。二、黄全胜于判决生效之日起十日内给付王延娥建设、装修及固定设施折旧补偿款五十万元。三、驳回王延娥其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38450元，由王延娥负担34050元（已交纳），黄全胜负担4400元（一审判决生效之日起7日内交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案王延娥与黄全胜所签房屋租赁合同，系双方真实意思表示，经生效判决确认为合法有效，双方当事人的权利义务及相关法律责任均应依照合同约定履行。根据双方二审诉辩称主张，本案二审争议焦点在于，王延娥要求黄全胜赔偿损失600万元、给付建筑补偿款300万元、退还预付租金30万元及由车白金公司承担连带责任的诉讼请求，是否具有法律及合同依据，能否予以支持。一、关于王延娥要求黄全胜赔偿损失600万元的上诉请求。王延娥上诉主张黄全胜为建筑物发包方，双方系合作经营，黄全胜没有履行办证、消防等合同义务，导致酒店一直处于非法经营状态，被相关部门查处，其应赔偿损失600万元。本院认为，首先，双方合同约定，王延娥负责酒店的翻建、经营及管理，无论酒店盈亏均须按合同约定向黄全胜支付租金，故双方之间系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同关系；其次，黄全胜按合同约定履行了协助王延娥在租赁场地进行企业注册登记的义务，并由来广营乡政府出具产权证明，成功在租赁场地注册了北京隆兴广懋酒店管理有限公司，故王延娥租赁建筑物从事高档公寓以及酒店经营的合同目的已实现；再次，据本案已查明事实，涉案酒店被拆除腾退系因来广营乡就新生村范围内统一实施的疏解整治和企业腾退拆除工作，并无证据证明系因黄全胜的过错导致酒店无法继续经营，故王延娥要求黄全胜赔偿损失的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。另，王延娥上诉主张一层饭馆于2017年9月被查封，应以该时间点为酒店公寓正常经营的时间截点。本院认为，王延娥于一层所开设的饭馆因无《食品安全许可证》被查封，无证据证明系因黄全胜的过错导致，且王延娥未举证证明整栋酒店公寓自2017年9月即停止运营，故一审法院确定正常经营时间至拆迁通知发布之时并无不当，王延娥该项上诉主张，本院亦不予支持。另，双方在合同中约定了王延娥所投入的建设、装修及固定设施（以600万元计算）按五年均摊折旧，截至2018年9月30日，王延娥正常经营4年7个月，根据双方意思自治的原则，一审法院判决黄全胜给予王延娥剩余5个月期间的折旧补偿款50万元，并无不当，本院予以维持。二、关于王延娥要求黄全胜给付建筑补偿款300万元的上诉请求。根据双方合同约定，合同期内，如遇国家或者各级政府征占该场地时，双方必须无条件腾退，此合同随之终止，如相关部门给予补偿，则土地补偿归上级所有，地上物补偿一切建筑物补偿归甲方所有。故王延娥该项上诉请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。三、关于王延娥以显失公平为由，要求黄全胜退还预付租金30万元，以及要求车白金公司承担连带责任的上诉请求。本院认为，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。据本案已查明事实，合同约定预付租金30万元属双方自行约定，并不存在法律规定显失公平的情形，且根据双方实际履行的租赁期间，截至2019年1月腾退之时，王延娥并不存在超额支付30万元租金的事实，故王延娥要求退还30万元租金的上诉请求，本院不予支持。另王延娥要求车白金公司承担连带责任，亦无事实及法律依据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，王延娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79600元，由王延娥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍二〇二一年三月三十日法官助理  孙亚男法官助理  李 越