天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终152号上诉人（原审被告）：刚占成，男，1992年11月9日出生，满族，住天津市河北区。被上诉人（原审原告）：天津新兴泰合置业有限公司，住所地天津市河北区铁东路街曙光道85号。法定代表人：冯凯，董事长。委托诉讼代理人：朱东旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳茹，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人刚占成因与被上诉人天津新兴泰合置业有限公司（以下简称新兴泰合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初5631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刚占成上诉请求：1．请求判决新兴泰合公司违约，故意拖延续签合同，应赔偿违约金，违约金为三个月房租50159.7元；2．请求判决刚占成应享受国家“惠企21条”政策，享受免收2月1日至4月30日房租，5月1日至7月31日房租减半政策，以及返还疫情期间享受国家“惠企21条”政策刚占成已交的2月份房租费用16719.9元和一审判定结果中退还刚占成的商铺押金50159.7元；3．请求二审法院判决新兴泰合公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：刚占成于2017年3月1日与新兴泰合公司签订租赁合同（商铺使用合同），原合同期间，刚占成无任何违约行为，原合同截止日期于2020年2月28日到期，按原合同要求，原合同到期前刚占成于2019年12月30日和2020年2月10日多次向新兴泰合公司递交续约告知书，但新兴泰合公司一直以春节疫情暴发公司没有上班为由，与刚占成拖延续约，直到2020年2月10日新兴泰合公司复工后，刚占成再次递交续约告知书，依然没有任何答复，只是口头告知刚占成回去等通知。刚占成递交的续约通知书中写到：刚占成特向贵公司提出继续使用该商铺的申请，并以该租赁合同约定的价格与贵公司续约，是由于疫情突然暴发及店铺的巨额投资，这属于个人意愿，刚占成从未说过涨价不租。后期新兴泰合公司说商铺要涨价（疫情期间），但这期间新兴泰合公司从未以口头或书面形式告知刚占成新的续约价格。原合同到期后，等通知期间，新兴泰合公司的曾副总以及底商负责经理王亮与刚占成以及其他底商商户在慧宁家园底商售楼处开会商议续约事宜，开会时新兴泰合公司的曾副总表示，因公司是国企性质，需回公司开会商议后再另行通知，然后就一直没有任何消息，直到2020年6月9日刚占成收到法院的传票，才得知新兴泰合公司以刚占成违约为由，把刚占成告上了法庭。原合同到期后，刚占成未腾空房屋，是新兴泰合公司一直与刚占成商量续约事宜。租赁合同中写到房屋到期前一个月提出续约，刚占成按合同要求，多次递交续约告知书，但新兴泰合公司在原合同到期前，从未向刚占成发出任何书面告知书说不予续约，所以刚占成认为新兴泰合公司违约，故意拖延续约以及合同欺诈，需向刚占成赔偿三个月房屋租金为违约金。刚占成应当享受国家惠民惠企政策，新兴泰合公司应返还刚占成已交2020年2月份租金16719.9元。刚占成曾寻求宁园街街道领导的帮助，宁园街街道领导多次与新兴泰合公司进行协商，新兴泰合公司同意续约后反悔，不同意协商续约。恳请法官实地取证（宁园街街道领导、现河北区副区长（原宁园街街道书记）、物业工作人员以及慧宁家园其他底商商户）。新兴泰合公司辩称，不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。新兴泰合公司向一审法院起诉请求：1．请求判令刚占成将位于天津市河北区××路××号××街××号商铺腾空返还新兴泰合公司；2．判令刚占成支付占用房屋使用费58814.49元（使用费计算标准按照市场价格为2.3元／平方米／天，使用费计算期间为2020年3月1日至2020年5月18日），2020年5月19日以后房屋占用费按照上述标准支付至实际腾退房屋完毕之日止；3．判令新兴泰合公司不退还刚占成交付的50159.7元履约保证金；4．判令刚占成向新兴泰合公司支付交纳供热损耗费4851.2元；5．由刚占成承担诉讼费用。一审法院认定事实：新兴泰合公司曾用名为天津新兴泰合置业公司，于2017年9月19日更名为天津新兴泰合置业有限公司，同时公司类型由全民所有制变更为有限责任公司（法人独资）。新兴泰合公司、刚占成系房屋租赁合同的出租方与承租方的关系。新兴泰合公司系坐落河北区中山××路××号商铺房屋的所有权人。2016年9月26日，新兴泰合公司、刚占成就上述房屋签订《商铺租赁使用合同》一份，均约定由刚占成承租涉诉房屋，租赁面积为327.84平方米（商铺实际租赁面积以房产测绘部门测量为准），租赁期限为36个月，自2017年3月1日至2020年2月28日，租金单价1.7元／平米／天，日租金557.336元，从2017年3月1日开始计算租金，刚占成应于合同签订5日向新兴泰合公司缴纳首期3个月的租赁使用费和履约保证金（一个季度的租金）50159.7元。租金为季付，刚占成须在上次缴纳期限后的5日内向新兴泰合公司支付下一期的租金。对于保证金的扣除，合同约定：如刚占成未能按照本合同约定向新兴泰合公司支付商铺租赁使用费，新兴泰合公司可以扣留全部或部分保证金或以刚占成商品充抵，其充抵金额相当于刚占成前述欠费；如刚占成违反本合同的任何条款，新兴泰合公司有权扣除全部或部分保证金或货品以赔偿新兴泰合公司因刚占成违约导致的一切损失。若该保证金不足赔偿新兴泰合公司损失的，刚占成须全数支付不足之数给新兴泰合公司。在新兴泰合公司按本合同规定以保证金充抵刚占成之应付款项后，所持保证金少于第5.1约定的各款项中所规定的数额时，刚占成须在接到新兴泰合公司通知后立即将保证金补足。如刚占成在接到书面通知后七日内未补足保证金，新兴泰合公司有权解除合同，追回上述损失及费用并追究刚占成之违约责任。关于续约问题，双方约定：在刚占成遵守本合同及不拖欠商铺租赁使用费的前提下，如刚占成愿意在本合同期限届满后继续使用该商铺，刚占成应在合同期限届满前一个月向新兴泰合公司提出书面申请，双方重新签订租赁使用合同。刚占成有权以本合同及补充合同约定的相同价格与新兴泰合公司优先续约。合同还约定：因任何原因致使本合同终止或解除后的15日内，刚占成应将商铺交给新兴泰合公司。签订上述合同后，刚占成依约向新兴泰合公司支付了租金及履约保证金，并使用诉争商铺经营天津市河北区锦味门餐厅。刚占成房屋租金缴纳至2020年2月28日。庭审中，刚占成提供证据：分别于2019年12月30日和2020年2月10日向新兴泰合公司送达了两份《续租告知书》。新兴泰合公司只认可收到了2020年2月10日的一份，该份告知书的内容为：“新兴泰合置业公司：本人于2017年3月1日与贵公司签订该租赁合同‘商铺租赁使用合同’，承租坐落于天津市河北区××路××号：慧宁嘉园项目底商中山北路8号增18号。该租赁合同签约后，本人依约履行承租方的义务及责任，从未欠含租金、物业费在内的任何款项，又鉴于本人承租该商铺后投入巨额资金装修装饰该商铺，艰难的经营至今，因此本人特向贵公司提出继续使用该商铺的申请，并以该租赁合同约定的租金价格与贵公司续约。本函已提交过一次，由于疫情暴发贵公司一直没有上班，所以拖延至今再次提交续租告知书，敬请支持为盼。申请人：刚占成2020年2月10日加盖天津市河北区锦味门餐厅公章”。新兴泰合公司对于刚占成发出的《续租告知书》未予书面答复。在本案诉前调解阶段，双方就履约保证金及房屋租金、使用费问题多次进行协商，但最终没有达成一致意见。现新兴泰合公司来院起诉要求判如所请，刚占成以辩称理由不同意新兴泰合公司的诉讼请求。一审法院认为，新兴泰合公司、刚占成于2016年9月26日签订的《商铺租赁使用合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。本案的争议焦点为：一、本案《商铺租赁使用合同》是否因期满而终止；二、新兴泰合公司是否应退还履约保证金，刚占成是否应支付房屋使用费及新兴泰合公司是否应当减免刚占成的房屋使用费。关于争议焦点一，合同约定租赁期间为2017年3月1日至2020年2月28日，租赁期限为三年，对于商业租赁，较长的租赁期届满后，如果继续签订合同，租赁价格是否上涨应是合同双方的主要协商内容。虽然刚占成在租赁期满前向新兴泰合公司发出书面续约申请，但其续约申请的前提是以原租赁合同约定的租金价格为条件，就续约的租金价格及是否续约一事双方并未达成一致，也未继续签订租赁合同。故双方的《商铺租赁使用合同》于2020年2月28日因期满而终止，新兴泰合公司要求刚占成腾空返还商铺房屋的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于争议焦点二，关于支付房屋使用费的问题。租赁期满后，承租人负有返还租赁物的义务。本案中，刚占成未在合同到期后履行退还租赁物义务，仍然继续使用，应当向新兴泰合公司支付房屋使用费，但合同终止时，正值本市新冠疫情防控工作的紧要时期，刚占成经营困难、实际上不具备大规模腾空房屋的客观条件，新兴泰合公司亦未证明合同终止后曾催促刚占成腾房，一审法院考虑上述因素，酌定房屋使用费自2020年5月1日起开始计算，至实际腾退商铺房屋之日止。至于房屋使用费的支付标准，双方没有进行约定，新兴泰合公司主张按每天每平米2.3元计算于法无据，一审法院确定房屋使用费参照原租金标准每日557.33元计算。关于履约保证金50159.7元的问题。新兴泰合公司主张履约保证金即违约金，刚占成未能在合同终止后将房屋腾交给新兴泰合公司应承担违约责任，新兴泰合公司无需退还履约保证金。一审法院认为，虽然双方合同于2020年2月28日终止，合同约定合同终止后15日内刚占成应当将房屋交给新兴泰合公司，但刚占成在租赁合同终止前已向新兴泰合公司发出续约告知书。虽然新兴泰合公司认可只收到了2020年2月10日的一份《续约告知书》，但该份告知书载明：本函已提交过一次，由于疫情暴发贵公司一直没有上班，所以拖延至今再次提交续租告知书。从该证据来看，刚占成在此份续租告知书之前还曾向新兴泰合公司申请过续租。双方在租赁合同终止前后一直就续约问题进行协商，新兴泰合公司未能提供证据证实租赁合同终止后要求刚占成腾交房屋，亦未能提供证明刚占成在租赁过程中存在违约行为，刚占成在合同终止后未腾交房屋并不构成违约。故一审法院对新兴泰合公司的该主张不予支持，新兴泰合公司应将履约保证金退还刚占成。关于新兴泰合公司主张的供热损耗费，是刚占成租赁房屋期间实际发生，且刚占成对此不持异议，同意给付，故对新兴泰合公司该项诉讼请求一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效十五日内，刚占成将坐落天津市河北区XX路X增XX号底商房屋腾空交还新兴泰合公司；二、本判决生效后十五日内，刚占成按照日租金557.33元的标准给付新兴泰合公司自2020年5月1日起至实际腾空之日止的房屋使用费；三、本判决生效后十五日内，刚占成给付新兴泰合公司2018-2019年度、2019-2020年度供热热能损耗费4851.2元；四、本判决生效后十五日内，新兴泰合公司退还刚占成履约保证金50159.7元；五、驳回新兴泰合公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由新兴泰合公司负担571元，由刚占成负担669元。二审中，刚占成提供如下证据：1.2021.1.25宁园街汇园里复工复产“132”帮扶组关于个体工商户锦味门烧烤店租房续租问题的情况说明；2.2020.4.15新兴泰合公司总经理办公室的会议纪要手机照片；3．照片。以上证据证明原合同到期前刚占成向新兴泰合公司提起续约申请，一致等待对方回复，4、5月份新兴泰合公司集体开会商量续约问题，对方说因为是国企要回去商量，但没等到通知。新兴泰合公司未提供证据。经质证，新兴泰合公司对刚占成的证据1认为不具有法定的证据形式，与本案无关，不认可证明目的。证据2的来源不认可，不认可该证据的三性以及证明目的，与本案无关，会议纪要不构成双方之间的法律上的承诺行为；本级作出方案是要上报公司的，这期间需要过程，其中的某一个环节不能作为新兴泰合公司的最后的决策。对证据3的证明目的以及三性不认可，与本案无关。经审查并结合当事人的质证意见，本院认为刚占成上述三份证据不足以证明新兴泰合公司同意与刚占成续约，本院对此不予确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，刚占成与新兴泰合公司签订的《商铺租赁使用合同》系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规效力性禁止性规定之处，当属有效，双方均应依约履行合同。关于新兴泰合公司是否故意拖延续签合同、构成违约一事，虽然刚占成在租赁期满前向新兴泰合公司发出书面续约申请，但其续约申请中明确表明以原租赁合同约定的租金价格为续约条件。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利。就续约的租金价格及是否续约一事，刚占成与新兴泰合公司并未达成一致意见，也未继续签订租赁合同。故刚占成主张新兴泰合公司故意拖延续签合同依据不足，本院不予支持。关于刚占成主张新兴泰合公司应赔偿违约金50159.9元，该主张刚占成应在一审提出反诉，因在二审中其未能与新兴泰合公司达成调解，刚占成在一审中并未提出该反诉，在二审中本院对此不予涉及。关于刚占成是否应享受“惠企21条”政策，享受减免房租政策的问题，虽然2020年3月15日《天津市XX关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》（津政办发［2020］1号））（以下简称《若干措施》）第7条规定：“给予中小企业房租优惠。对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。”但是《XX关于贯彻落实＜天津市人民政府办公厅关于印发XX打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知＞的通知》载明：“《若干措施》第七条规定的国有资产类经营用房，产权持有者应为市管、市管国有独资、国有全资企业及所属国有法人独资、天津国有全资企业。”因新兴泰合公司不符合该规定，刚占成相关主张于法无据，本院无法支持。综上所述，刚占成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640.79元，由刚占成负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年三月十五日法官助理刘睿书记员单珊