福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终1759号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**。 法定代表人：陈松辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰婷玲，福建诺道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许杰，男，1989年9月21日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾惠琼，福建志立律师事务所律师。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称沃丰公司）因与被上诉人许杰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020)闽0503民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判沃丰公司无需承担逾期交房的违约责任或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定“沃丰公司未能提供施工记录等可以证明其在中、高考期间停止施工的相关证据，并认为沃丰公司向许杰开具缴交公维金的收款收据，故沃丰公司以此拒绝交房，缺乏事实依据”错误。一、一审法院认定的交付时间错误。根据沃丰公司提供的2015年8月28日《交房公告》看，澜湖郡4-6号楼房屋定于2015年8月31日交房。该公告日期应是为送达日期。二、案涉合同在履行过程中确实存在不可抗力等客观事实。沃丰公司已经提交《泉州市高考期间环境噪声监督管理的通知》，该通知载明：中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业。从实际生活而言，中、高考期间禁止任何工地施工、车辆鸣笛的范围远远大于学校周围200米，案涉房产项目附近有泉州第十一中学、泉州市城东中学等，该些学校都是泉州市每年中、高考的考点所在地，因此沃丰公司根据规定中、高考期间停止施工符合客观实际、又响应政府号召，具有事实依据。案涉合同第八条规定，沃丰公司在施工过程中遇到风雨天气、中高考等情形，交付时间应相应顺延，其中，自2011年10月20日起至2015年6月30日止共计70天，交通管制1天，日降雨量10mm以上及六级大风以上共计167天，停水4天，扣除重复天数15天，合计227天，交付时间可顺延至2016年2月12日。自2015年7月1日起至2016年2月12日止，有交通管制2天，日降雨量10mm以上30天，风六级以上1天，合计31天，交付时间可顺延至2016年3月31日。另案（2019）闽0503民初3774号案件认定诉争项目楼盘在学校附近，沃丰公司主张的顺延理由均可以支持。三、许杰未按合同的约定缴纳专项维修金，其无权要求沃丰公司承担逾期交付车位的违约责任。一审法院以案涉商品房合同对缴纳账户约定不明，沃丰公司亦未向许杰邮寄《入伙通知书》等为由认定迟延交付的事由不可归责于许杰错误。事实上，2015年4月18日双方签订的《商品房买卖合同》第十八条明确约定了买受人应于2015年6月30日前缴纳专项维修资金，附件六第六条约定，未交清专项维修资金前，沃丰公司有权拒绝交房，故许杰在2019年3月22日才缴纳专项维修资金，在此之前，沃丰公司有权拒交车位，无需承担逾期交付的违约责任。 许杰辩称，一、沃丰公司未能按照《商品房买卖合同》的约定如期交付车位，已经构成逾期交付，沃丰公司主张的延期交房理由不能成立。许杰是2018年9月29日收到沃丰公司邮寄的3栋501号房屋的《入伙通知书》才到沃丰公司办理案涉车位的交付手续。案涉车位的合同签订时间为2015年4月18日，合同第八条虽有约定顺延事由，也仅针对2015年4月18日起至2015年6月30日期间发生的顺延事实有效，2011年10月20日起至2015年4月17日期间发生的事由不可顺延。沃丰公司未能证明案涉车位在学校周围200米范围内及中、高考期间有停止施工的事实，应承担举证不能的法律后果。二、专项维修资金的缴纳时间为沃丰公司通知交房时间。根据《住宅专项维修资金管理办法》、《泉州市住宅专项维修资金管理规定》的相关规定，许杰缴纳专项维修资金的时间应当在完成验房后、正式签收领取钥匙前。结合案涉合同附件六，许杰最迟应于沃丰公司向其交房时缴清诉争车位的专项维修资金。沃丰公司未向许杰送达《入伙通知书》，但许杰于2018年11月办理所购套房及车位的交付手续，沃丰公司在许杰未缴清专项维修资金的情况向许杰交付车位，并未以此拒绝交房，且导致沃丰公司拒绝交付车位的事由不可归责于许杰，故沃丰公司主张其不应承担逾期交付车位的违约责任，不符合事实，不能成立。 许杰向一审法院起诉请求：判令沃丰公司向许杰支付逾期交房违约金24989.5元（按已付房款205000元的万分之一支付自2015年7月1日起至实际交房之日2018年11月1日的违约金）。 一审法院认定的事实：2015年4月18日，许杰与沃丰公司签订编号为201504180033的《商品房买卖合同》一份，约定许杰向沃丰公司购买址在丰泽区××路××街××室××号车位，总价款205000元。该份合同于2015年7月15日办理备案登记。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期：日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期。（具体以政府文件、天气资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……。”合同附件六合同补充协议第四条约定“双方同意将本合同第八条修改如下：1、出卖人应当在2015年6月30日前将商品房交付使用，商品房符合交付条件是指该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人；买受人未接到《入伙通知书》的，应在本协议约定的交付期限的最后一日前主动到出卖人处办理交接手续。否则，在通知办理的交付期限届满之日起的第二日即视为出卖人已经按照合同的约定将该商品房交付给买受人……4、买受人在办理商品房交付手续前，未按合同的约定付清全部购房款及缴纳政府规定的相关税收、费用的，出卖人有权拒绝交房和据实延长协助办证时间，由此引起的责任和损失均由买受人承担”。合同补充协议第六条约定“……买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续，由此产生的责任概由买受人承担”。 据沃丰公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》等证据所载，澜湖郡4#、5#、6#楼及地下室于2015年9月25日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门验收合格，于2015年8月28日经泉州市公安消防支队综合评定消防验收合格。据沃丰公司提供的泉州市生态环境局出具的通知所载，“高考、中考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”。沃丰公司未举证证明诉争楼盘在上述通知规定的、中高考期间禁止施工的学校周围200米的范围内，亦未能提供其在上述期间停止施工的相关证据。另据福建省气象服务中心出具的天气证明所载，自2015年4月18日合同签订之日起至2015年6月30日合同约定的交房之日止，泉州市澜湖郡（泉州市丰泽区高速路口气象观测站）共出现合同第八条约定的10㎜以上降雨、6级以上大风天气共计11天，即沃丰公司可顺延至2015年7月11日交房。2018年9月29日，沃丰公司向许杰邮寄《入伙通知书》，但该通知书载明的是许杰另外购买的3栋5层501号房屋已经政府相关部门验收合格，达到合同约定交房条件，定于2018年10月31日正式交房。沃丰公司并于2015年8月28日于《东南早报》刊登《交房公告》，载明澜湖郡4-6号楼房屋定于2015年8月31日正式交房。2019年3月22日，许杰缴纳了诉争车位及2-75的公共维修资金1526.4元。 许杰曾于2019年11月22日向一审法院起诉，后于2020年1月16日撤回起诉。 一审法院认为，沃丰公司与许杰就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应依约履行。按合同约定，沃丰公司应于2015年6月30日前，将符合合同约定的诉争车位交付许杰使用。但合同第八条约定，如遇到“日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）”，沃丰公司可顺延交房期限。自2015年4月18日双方签订合同之日起至2015年6月30日合同约定的交房之日止，出现了上述合同第八条约定的可延期交房的风雨天气共计11天，沃丰公司因天气因素可顺延至2015年7月11日交房。沃丰公司还辩称，因施工期间出现中、高考等政府文件限制施工的情形，故可因此顺延交房期限。但据沃丰公司提供的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》所载，“中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”，而沃丰公司确认诉争楼盘没有在上述通知规定的、中高考期间禁止施工的学校周围200米的范围内，亦未能提供施工记录等可以证明其在中、高考期间停止施工的相关证据，故对沃丰公司以中、高考期间因政府文件限制施工而要求顺延交房期间的辩解，不予采纳。关于公共维修资金的缴纳，合同第八条约定，沃丰公司应于2015年6月30日前向许杰交房，合同第十八条约定，许杰应于2015年6月30日前缴清诉争房屋的专项维修资金；而合同附件六合同补充协议第六条约定：“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续”。基于上述约定，可以认定双方约定许杰最迟应于沃丰公司向其交房时缴清诉争房屋的专项维修资金，否则沃丰公司有权拒绝交房及协助办理分户产权登记手续。另据庭审查明的事实，虽然合同第十八条约定了诉争房屋应缴公共维修基金的金额，但对缴款账户的约定不明确；而沃丰公司并未就诉争车位向许杰邮寄《入伙通知书》，也未再另行通知缴款账户等的具体事项。许杰于2019年3月22日缴清了诉争车位应缴公共维修基金，沃丰公司在确认该事实后，向其开具了收款收据。故沃丰公司自愿在许杰未缴清公共维修资金的情况下提前向许杰交房，并未以此拒绝交房，且导致其迟延交房的事由不可归责于买受人，现沃丰公司以此为由，要求顺延其交房期限，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，沃丰公司因出现合同约定可延期交房的免责天数，可顺延至2015年7月11日交房，但其直至2018年11月1日才将诉争车位实际交付给许杰，逾期交房1209天。许杰曾于2019年11月22日向本院起诉，2015年10月1日至2016年11月21日的违约金已经超过诉讼时效，沃丰公司应承担2016年11月22至2018年11月1日共709天的违约金，应按总购房款205000元的日万分之一向许杰支付逾期交房违约金共计20.5元／天×709天＝14534.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、沃丰公司应于一审判决生效之日起十日内支付给许杰逾期交付址在泉州市丰泽区××路××街××室××号车位的违约金14534.5元；二、驳回许杰的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费425元，减半收取计212.5元，由许杰负担49.5元，沃丰公司负担163元。 二审中，当事人未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，沃丰公司与许杰签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。沃丰公司应于2015年6月30日前按照合同约定的标准向许杰交付诉争车位。沃丰公司主张其于2015年8月28日在东南早报刊登了交房公告，定于2015年8月31日交房，一审认定交付时间为2018年11月1日错误，但沃丰公司刊登的公告是澜湖郡4-6号楼房屋的交付时间，并非案涉车位的交付时间，故沃丰公司关于交付车位时间的主张，缺乏事实依据，不予支持。沃丰公司认为因施工中存在中、高考期间禁止施工、日降雨量10mm以上、风六级以上等情况其交付车位时间可顺延至2016年3月13日，沃丰公司无需承担逾期交付车位的违约责任，但沃丰公司提供的证据不足以证明案涉车位位于学校周围200米以内，且亦未能提供其在中、高考期间存在停止施工的相关证据。本案合同签订时间为2015年4月18日，根据沃丰公司提供的天气证明显示，自2015年4月18日起至2015年6月30日止，日降雨量10mm以上、风六级以上的天数为11日，故沃丰公司主张其交付车位日期可顺延至2016年3月13日证据不足，本院不予采纳。所谓住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。从这个意义上来说，住宅应当首先符合交付条件，具备可居住使用的功能，方能要求购房者为住宅共用部位、共用设施日后可能发生的维修、更新、改造缴纳维修资金，就尚未具备交付使用条件的住宅要求购房者缴纳维修资金，不符合常理及基本法理，故根据专项维修资金的性质、相关规定及双方的约定，一审判决认定缴纳该资金的时间为沃丰公司交付车位的时间并无不当，沃丰公司对此的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，沃丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈亚生 审 判 员 陈美雅 审 判 员 洪颍雅 二〇二一年三月十二日 法官助理 罗晓燕 书 记 员 梁锡鸿 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。