上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初1251号原告：上海某某物业管理有限公司。法定代表人：赵某某。委托诉讼代理人：李某某。被告：上海某某房地产有限公司。法定代表人：封某某。原告上海某某物业管理有限公司诉被告上海某某房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序,于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2017年1月1日至2020年12月31日期间的空置房物业管理服务费、地下停车位管理费、物业补贴、税费差额合计622,480.02元（人民币，下同）。事实和理由：2010年9月17日，原、被告双方签署了《某某华园前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定被告委托原告为某某华园小区提供物业管理服务。合同第七条约定：原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：（一）高层住宅物业服务费标准按每月每平方米1.65元（含能耗费）；（二）叠加住宅物业服务费标准按每月每平方米1.65元；（三）联排住宅物业服务费标准按每月每平方米1.95元；（四）商业物业服务费标准按每月每平方米2.5元。物业服务费标准必须在当地物价部门核准范围内收取。第八条约定：自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用由被告承担。已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业，由被告依照本合同第七条约定的标准向原告交纳物业服务费。第十条约定：物业服务费按季交纳。业主应在每季首月20日前履行交纳义务。第十一条约定：停车场属于被告所有、委托原告管理时，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按上海市金山区物价局规定标准向原告交纳停车费。原告从停车费中按上海市金山区物价局规定标准提取停车管理服务费。2010年10月15日，原、被告双方签订了《前期物业合同》补充合同，对已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业的物业服务费收费标准作了约定。2013年8月1日，双方签订《前期物业合同》补充协议一份，约定：从2014年1月1日起，已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业，被告执行“原合同”约定的标准向原告支付物业管理服务费，被告同意每年给原告补贴50,000元至“原合同”终止，该补贴费用每半年支付一次。2018年12月6日，原告与上海市金山区某某华园业主大会签订了《某某华园物业服务合同》（以下简称《物业合同1》）。2019年12月1日，原告与上海市金山区某某华园业主大会签订了《某某华园物业管理服务合同》（以下简称《物业合同2》），各项收费标准与《前期物业合同》相同，原告原享受的物业补贴终止，故原告只要求支付2017年1月至2018年6月补贴费用75,000元。其他事项约定与《前期物业合同》没有变化。原告曾于2017年1月起诉被告，要求被告支付2014年7月1日至2016年12月31日期间的空置房物业管理服务费、地下停车位管理费及物业补贴，上海市金山区人民法院支持了原告的诉请。但2017年1月1日至2020年12月31日期间的空置房物业管理服务费、地下停车位管理费、物业补贴及原告代被告支付的某某华园地下车位停车租赁费税率差额至今未付，原告经多次催讨未果遂涉讼。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原、被告企业机读材料，证明双方主体资格。2、《前期物业合同》及补充合同，证明被告委托原告对某某华园前期物业进行管理。3、《前期物业合同》补充协议，证明双方同意“原合同”终止日变更为2015年12月31日止。届时若业主委员会未成立，被告应提前3个月选聘物业管理单位承接万安世家华园物业管理工作。并约定了自2014年1月1日起，已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业，被告执行“原合同”约定标准向原告支付物业服务费，被告并同意每年补贴原告50,000元至“原合同”终止。该费用每半年支付一次。4、《物业合同1》、《物业合同2》，证明自2018年12月1日起至今，原告与上海市金山区某某华园业主大会签订物业服务合同。5、上海市金山区物价局金价管（2012）x号《关于核定某某小区内机动车停放收费标准的批复》文件一份，证明某某小区内机动车停放收费的标准。6、上海市金山区人民政府金府办（2003）xx号关于《金山区居住物业管理服务收费分级定价的实施办法》的通知，证明小区内车库产权人需支付车库管理养护费，该收费标准按区物价局核定的小区机动车停放收费标准的25%以内。7、关于应收某某华园相关物业服务费用的函、收据及附件，证明原告已将2017年1月至2020年12月期间应收费用清单送达至被告。8、空置房物业费清单，证明2017年1月至2020年12月期间空置房物业费金额。9、地下车库出租一览表二组，证明2017年1月至2018年12月已经收取的车位租赁费金额。10、上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初xxxx号民事判决书，证明原告在2017年曾因同样的案由、事实及理由起诉被告，要求被告支付自2014年7月1日起至2016年12月31日止的空置房屋物业管理费、地下停车位管理费及物业补贴费用，获得法院支持。被告未向本院提交答辩状和证据。经审查，原告提供的证据具有真实性、合法性，能证明案件事实。被告无故不到庭参加诉讼，依法视其放弃质证的权利。据此，本院依法采信原告所举证据，并查明事实如下：2010年9月17日，原、被告双方签署了《前期物业合同》，约定被告委托原告为某某华园小区提供物业管理服务。合同第七条约定：原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：（一）高层住宅物业收费标准按每月每平方米1.65元（含能耗费）；（二）叠加住宅物业服务费标准按每月每平方米1.65元；（三）联排住宅物业服务费按每月每平方米1.95元；（四）商业物业服务费标准按每月每平方米2.5元。物业服务费标准必须在当地物价部门核准范围内收取。第八条约定：自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用由被告承担。已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业，由被告依照本合同第七条约定的标准向原告交纳物业服务费。第十条约定：物业服务费按季交纳。业主应在每季首月20日前履行交纳义务。第十一条约定：停车场属于被告所有、委托原告管理时，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按上海市金山区物价局规定标准向原告交纳停车费。原告从停车费中按上海市金山区物价局规定的标准提取停车管理费。第二十八条约定：本合同自2010年9月17日起至业主大会或业主委员会与原告或其选聘的物业管理企业签订物业服务合同开始之日止。2010年10月15日，原、被告双方签订了《前期物业合同》补充合同，对已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业的物业服务费收费标准作了约定。2013年8月1日，双方签订《前期物业合同》补充协议一份，第一条约定：双方同意“原合同”（即《前期物业合同》）终止日期变更为2015年12月31日止。届时若业主委员会未成立，被告应提前三个月选聘物业管理单位承接某某华园物业管理工作，原告予以配合并做好移交工作。第二条约定：从2014年1月1日起，已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业，被告执行“原合同”约定的标准向原告支付物业服务费，被告并同意每年给予原告补贴费用50,000元至“原合同”终止日，该补贴费用每半年支付一次。2018年12月6日，原告与上海市金山区某某华园业主大会签订《物业合同1》，第七条约定：（一）高层住宅物业服务费标准按每月每平方米1.65元（含能耗费）；（二）叠加住宅物业服务费标准按每月每平方米1.65元；（三）联排住宅物业服务费为每月每平方米1.95元；（四）商业用房物业服务费标准按每月每平方米2.5元。第八条约定：自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由被告承担；物业交付之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由被告承担。已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业，由被告依照本合同第七条约定的标准向原告交纳物业服务费。第十条约定：物业服务费按季交纳。业主应在每季首月20日前履行交纳义务。第十一条第2项约定：停车场属于被告所有、委托原告管理时，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按上海市金山区物价局规定标准向原告交纳停车费。原告从停车费中按规定标准提取停车管理服务等费。第二十八条约定：本合同为期一年，自2018年12月1日起至2019年11月30日止。2019年12月1日，原告与上海市金山区某某华园业主大会签订《物业合同2》，该合同第二条约定：本合同为期两年零壹个月，自2019年12月1日起至2021年12月31日止。第三条约定：业主根据下述约定按照建筑面积向原告交纳物业服务费用。高层住宅物业收费标准按每月每平方米1.65元；叠加住宅物业服务费标准按每月每平方米1.65元；联体住宅物业服务费为每月每平方米1.95元；商业用房物业服务费标准按每月每平方米2.5元。第五条约定：业主的物业服务费用应按季交纳。业主应在每季首月20日前（每次交费的具体时间）履行交纳义务。自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由被告承担。物业交付之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人承担；物业买受人应依照本合同第三条约定的标准向原告交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业，由被告依照本合同第三条约定的标准向原告交纳物业服务费。第十二条约定：停车场属于被告所有的，原告应按规定标准向被告收取停车位物业服务费。停车位租赁费、停车位物业服务费的支付时间同本合同第五条的约定。另查明，2017年1月至2020年12月空置房物业管理服务费总额为611,215.39元；2017年1月至2020年12月地下停车位管理费为205,012.5元；2017年1月至2018年6月补贴费用为75,000元；2017年1月至2018年12月期间，原告代被告支付某某华园地下车位停车租赁费税率差额2,714.63元。以上被告应付款项一直未付，为此原告多次以函件的形式发送被告以催讨款项，但被告仍未付款遂涉讼。又查明，2017年1月至2018年12月期间，原告代被告收取某某华园地下车位停车租赁费共计271,462.5元。原告自2017年1月至今一直为某某华园小区提供物业管理服务。原告于2017年3月向本院起诉被告，要求被告支付2014年7月至2016年12月的空置房物业管理服务费、地下停车位管理费及补贴费用共816,175.55元，本院判决支持了原告的诉请。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业合同》及补充合同、补充协议、《物业合同1》、《物业合同2》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当严格按照合同及补充协议的约定，全面履行义务。原、被告于2013年8月1日签订《前期物业合同》补充协议约定：被告同意每年给予原告补贴费用50,000元至“原合同”终止日，该补贴费用每半年支付一次。对此,本院认为，双方签订的《前期物业合同》虽然于2015年12月31日终止，但是鉴于被告没有按照补充协议约定提前三个月选聘物业管理单位承接某某华园小区的物业管理服务，且原告在与某某华园业主大会签订《物业合同1》之前一直按照双方之间签订的《前期物业合同》对某某华园小区进行物业管理服务，被告亦未提出异议，应当视为自2017年1月至2018年11月双方合同关系继续存在，故原告主张的补贴费用计算自2017年1月至2018年6月，金额为75,000元，并无不妥，本院予以确认。地下停车位即使没有使用人，在原告对地下停车位进行管理过程中，其受益人为地下停车位的产权人，即本案被告。依据原、被告双方的《前期物业合同》及补充协议的约定，结合原告自2017年1月至今一直在对某某华园小区进行物业管理服务的事实，原告主张自2017年1月至2018年11月的空置房物业管理服务费及地下停车位管理费的诉讼请求，本院予以支持。2018年12月至2020年12月期间的空置房物业管理服务费及地下停车位管理费被告应按照《物业合同1》及《物业合同2》的约定支付。另，2017年1月至2018年12月期间，原告代被告支付某某华园地下车位停车租赁费税率差额2,714.63元，为原告代被告的实际支出，被告应予支付给原告。综上，原告要求被告支付2017年1月至2020年12月空置房物业管理服务费、地下停车位管理费及物业补贴费用891,227.89元及原告代被告支付某某华园地下车位停车租赁费税率差额2,714.63元，扣除2017年1月至2018年12月期间原告代被告收取某某华园地下车位停车租赁费共计271,462.5元后的差额622,480.02元的诉讼请求，应予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年施行的《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告上海某某房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业管理有限公司2017年1月至2020年12月空置房物业管理服务费、地下停车位管理费、物业补贴费用及2017年1月至2018年12月期间原告代被告支付某某华园地下车位停车租赁费税率差额共计622,480.02元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5,102.4元，由被告负担，定于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘荷华二〇二一年三月二十五日书记员  徐 冰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。