浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10823号 上诉人（原审被告）：杭州中邦物业服务有限公司，住所地：杭州市拱墅区红石中央大厦**，统一社会信用代码：91330105074323902Y。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：周欣、何晨旭。 被上诉人（原审原告）：唐信，男，1991年4月10日出生，汉族，住北京市朝阳区，现住杭州市西湖区。 上诉人杭州中邦物业服务有限公司（以下简称中邦物业公司）因与被上诉人唐信房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2019年6月5日，唐信、中邦物业公司签订《杭州市房屋求租委托合同》，约定：唐信委托中邦物业公司求租符合房屋情况需求表的房屋；委托期限自签署委托书之日至2020年4月30日；唐信经中邦物业公司居间服务促成签订《杭州市房屋租赁合同》时，唐信应按1个月租金的50%标准支付中邦物业公司经济服务费。中邦物业公司此前获得涉案房屋所有权人授权，全权代表房屋所有权人处理房屋租赁事宜，包括与承租人洽谈、签约、收取租金押金、起诉等。2019年6月8日，唐信、中邦物业公司签订《房屋租赁承租合同》，约定：唐信承租涉案房屋，该房屋仅限居住4人；租赁期自2019年6月7日至2020年4月30日；4租金每月3700元，先付后租，两月付；唐信支付租房押金7400元；房租支付至中邦物业公司账户；在租赁期内，发生中邦物业公司出租的房屋不具备居住使用功能等情况之一的，中邦物业公司应向唐信支付两个月租金的违约金，若违约金不足以弥补损失的，中邦物业公司还应赔偿所造成的损失，同时唐信有权终止合同。当日，中邦物业公司向唐信交付了涉案房屋。唐信与案外人李树寒共同居住于涉案房屋内。后唐信共向中邦物业公司账户支付了中介费1600元、押金7400元、四个月租金14800元。2019年7月5日，李树寒因皮肤痒皮疹7天去医院检查，被诊断为荨××、病毒性皮疹，后入院治疗。2019年8月10日，唐信委托杭州谱华检测科技有限公司对涉案房屋的室内空气进行现场采样检测。2019年8月12日，该公司出具了《检测报告》，检测结果显示两个卧室的室内空气甲醛含量分别为0.144ｍｇ／ｍ？和0.185ｍｇ／ｍ？,超过ＧＢ／Ｔ18883-2002《室内空气质量标准》规定的0.1ｍｇ／ｍ？。2019年8月16日，唐信向中邦物业公司方提出因甲醛超标引起身体不适，希望终止合同，并通过微信发送了告知函，要求于2019年8月18日前终止《房屋租赁承租合同》，中邦物业公司予以退赔。双方沟通中，中邦物业公司提出唐信在委托检测时未能搬离私人物品，检测结果不准。唐信表示可以将私人物品全部搬出后由中邦物业公司重新检测。中邦物业公司不同意重新检测。双方未能就退赔协商一致。2019年9月8日，唐信告知中邦物业公司已于2019年9月7日搬离涉案房屋，要求于当日进行房屋交接。当日中邦物业公司上门查看房屋状况，但双方未能实际交接。2019年11月4日，唐信将涉案房屋钥匙退还中邦物业公司。现唐信诉至原审法院，提出诉讼请求：1.解除唐信、中邦物业公司签订的《房屋租赁承租合同》（合同号：20190605026），中邦物业公司向唐信退还押金7400元；2.中邦物业公司向唐信退还2019年6月7日至2019年10月6日期间的租金14800元；3.中邦物业公司向唐信支付违约金7400元；4.中邦物业公司向唐信退还佣金1600元；5.中邦物业公司承担本案所有诉讼费用。 原审法院认为，《房屋租赁承租合同》系唐信、中邦物业公司之间的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案中，唐信的合住人因皮肤瘙痒入院治疗后，唐信委托检测机构采样检测，得出涉案房屋两间卧室甲醛超标的结论。中邦物业公司虽不认可该结论，辩称检测时未排除唐信存放的自有物品，但又不同意重新检测。综合使用人入住后患有皮肤疾病的事实，原审法院认为涉案房屋室内空气质量不合格具有高度可能性。《房屋租赁承租合同》约定，在租赁期内，发生中邦物业公司出租的房屋不具备居住使用功能等情况之一的，中邦物业公司应向唐信支付两个月租金的违约金，同时唐信有权终止合同。该处“终止”即为“解除”之意。本案中，唐信于2019年8月16日向中邦物业公司方发送告知函，要求于2019年8月18日前终止《房屋租赁承租合同》。据此，关于唐信要求解除《房屋租赁承租合同》的诉讼请求，因该合同已于2019年8月18日解除，故原审法院不予支持。又因该合同已经解除，根据前述约定和相关法律规定，唐信要求中邦物业公司退还租金14800元、押金7400元并支付违约金7400元的诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院亦予以支持。此外，唐信曾根据《杭州市房屋求租委托合同》的约定向中邦物业公司支付中介费1600元，唐信亦主张中邦物业公司返还。原审法院认为，唐信、中邦物业公司在签订该份合同时未针对房屋甲醛作出特别约定，中邦物业公司作为中介机构在将中介的房屋出租前，也没有对房屋甲醛是否符合规定进行专业检测的义务。唐信也没有证据证明中邦物业公司知晓涉案房屋甲醛超标且在订立合同时故意隐瞒。因此，唐信要求中邦物业公司返还中介费的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、中邦物业公司于判决生效之日起十日内退还唐信押金7400元、租金14800元；二、中邦物业公司于判决生效之日起十日内支付唐信违约金7400元；三、驳回唐信的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，由唐信负担30元，杭州中邦物业服务有限公司负担550元。 宣判后，中邦物业公司不服，向本院提起上诉称：唐信与中邦物业公司租赁合同纠纷系唐信提出案外人得荨××，并自行检测称甲醛超标得病，并提出解约赔偿所致。1、唐信在一审已当庭承认其检测是在其个人物品包括其网上购买的家具未清空搬离的情况下检测，因此不能认定该甲醛超标是房屋本身的物品产生。设问：该检测结果作为当事方的中邦物业公司不在场，另一方唐信完全可以自行存放污染物，从而制造其想要超标的结果，达到想提前解除合同不愿承担违约责任，甚至是有其他非分之想的目的。2、本案诉争的主要点是案外人李树寒得荨××是承租房屋甲醛超标所致一事，因此需要证明该案外人长期居住在该租赁房屋内关联性，但从一审中，中邦物业公司反复提到案外人李树寒不是合同履行当事人，且唐信没有提供证据证明该案外人是长期居住在该房屋内，因此不能作为判定依据客观事实，一审法院判决时予以忽略该要点。3、唐信在一审提供的案外人住院诊断中已明确载明是病毒所致与甲醛并无关联的客观事实，更要说明的是，即使按推论角度来说该两人同时居住期间，仅有案外人一人得荨××（更何况也无法证明该案外人长期居住该房屋的关联性），而唐信也没有证据证明其身体不适，同时一审唐信提交本案房屋上一个年度2018年黄琳的承租合同并证明已履行完毕无异常，更能证明该房屋不存在空气不合格说法，因此不应在综合考虑范围内，更不存在高可能性之说。4、中邦物业公司质疑该检测的合理性时，唐信提出重新检测要求是要求中邦物业公司搬运及重新找房存放其物品的，并不承担相关费用的刁难要求，而不是简而言之的中邦物业公司“不同意检测”之说。5、一审己确认在2019年11月4日唐信才将涉案房屋交付给到中邦物业公司，而唐信在2019年8月18日发函要求终止合同，但又是在2019年9月7日自称实际搬离房屋，当日又是唐信拒绝交付房屋钥匙未完成房屋交割，最后在2019年11月4日交付钥匙，将房屋实际控制权移交中邦物业公司，因此合同履行的事实是唐信通知解除，但未将房屋实际移交中邦物业公司，继续占有房屋，导致中邦物业公司的损失，但一审判定中邦物业公司返还唐信已缴纳的2019年6月7日至2019年10月6日实际房屋占有租金14800元于法无据。唐信既然认定房屋有害并提出终止应当及时交还房屋止损，但其继续占有房屋胁迫中邦物业公司赔付达成其非法目的。房屋实际交付日是2019年11月4日，因此中邦物业公司认为应当将其支付的押金7400元抵扣2019年10月7日至2019年11月4日共计27天房屋占用租金3321元后返还剩余款。6、即使造成相应损失的，也是应当据实理赔，而不是盈利手段，唐信从未因租赁本案房屋受到伤害和损失，违约金的界定已是过高，既然已按违约判赔，更不能将占用房屋租金做退还处理，有重叠赔付概念，违反公平公正的原则。综上，请求：1、撤销一审法院第一项判决，改判唐信支付2019年8月7日至2019年10月6日实际居住的房屋占用租金14800元不予返还，押金7400元抵扣2019年10月7日至2019年11月4日共计27天房屋占用租金3321元后退还剩余款4079元。2、请求法院撤销一审法院第二项判决。3、一审、二审诉讼费用由唐信承担。 针对中邦物业公司的上诉，唐信答辩称：原审判决认定事实清楚适用法律准确、程序合法。唐信同意原审判决结果，原审判决应依法予以维持。一、入住涉案房屋期间，唐信和李树寒经常感到身体不适，2019年7月22日，唐信向豪世华邦湖墅南路店的工作人员反映，涉案房屋存在异味就是希望中邦物业公司进行空气检测。中邦物业公司不检测，唐信为保证自身的居住安全，而对涉案房屋进行检测并将检测结果告知中邦物业公司。可见唐信履行了自身义务。双方沟通中，唐信也表明愿意将私人物品全部搬出后，由中邦物业公司重新检测，中邦物业公司不同意重新检测。唐信和李树寒在2019年6月至2020年4月期间，承租中邦物业公司房子的目的是为了工作便利，平时工作忙碌。并不存在中邦物业公司所指的想提前解决合同的动机。只是由于涉案房屋甲醛超标、生活居住在甲醛超标的房屋里，身心饱受煎熬而不得不提出终止合同。二、2019年6月5日，唐信与中邦物业公司签订杭州市房屋求租委托合同，2019年6月8日签订房屋承租合同，和进行物业交割时，李树寒均在现场参与合同的签订，和物业的交割，李树寒承担了一半的佣金，也就是中介费押金和租金共11900元。涉案房屋是唐信和李树寒共同承租居住的，李树寒居住在涉案房屋期间，皮肤痒患荨××与涉案房屋甲醛超标存在关联。三、中邦物业公司认为，住院证明已明确载明是病毒所致与甲醛无关联，是中邦物业公司对住院证明的片面曲解并非住院证明真实意思表示，本案中唐信在原审中提交的书证11至18证明甲醛对人体健康有害，甲醛对皮肤有伤害，对人体皮肤有刺激作用致皮肤瘙痒，对免疫系统有一定毒性，会导致免疫功能异常，李树寒皮肤痒患荨××住院与涉案房屋甲醛超标存在关联。唐信居住在涉案房屋期间出现嗓子难受等不适症状，此前，向中邦物业公司员工何晨旭反映过，中邦物业公司不予理睬和重视，参照原审提交的证据三十。四、根据合同约定中邦物业公司负有保证在租赁期内涉案房屋可以安全正常使用的义务。唐信明确同意把私人物品从涉案房屋搬出来，为中邦物业公司提供重测的环境。中邦物业公司明确表示不检测。且在2019年9月8日唐信告知中邦物业公司已于2019年9月7日将全部个人物品搬离涉案房屋和要求交接。中邦物业公司不妥善与唐信完成房屋交接，中邦物业公司知道房屋搬空的情况下，若有意进行空气检测，中邦物业公司完全可以在房屋搬空的情况下进行检测。中邦物业公司在房屋已完全搬空的情况下，未提出空气检测，可以表明中邦物业公司拒绝重新检测。此前唐信提出，重新检测，并不存在刁难，此前检测室内空气质量的费用是由唐信自行承担，亦未提出要求中邦物业公司承担重新检测的相应费用。五、唐信2019年8月16日向中邦物业公司发函要求终止合同。当晚中邦物业公司员工何晨旭到涉案房屋要求唐信和李树寒不准搬离涉案房屋，否则要唐信支付违约金，阻止了唐信的搬出。此后唐信一直与中邦物业公司协商要求尽快妥善处理双方的纠纷，直到2019年9月6日。中邦物业公司才明确提出解决方案，次日唐信搬离涉案房屋，在2019年9月8日告知中邦物业公司和提出要求进行房屋交接。唐信及时搬空涉案房屋和提出房屋交接表明唐信归还房屋的明确意愿。中邦物业公司不妥善与唐信完成房屋交接，有意拖延交接时间不能归责于唐信。六、违约金的支付金额是按双方签订的合同确定。合同号20190605026确定是双方签订合同时的约定和真实意愿，且李树寒住院支付医疗费3439.89元，期间还产生了相应的误工费，交通费、营养费等费用，唐信委托检测公司检测室内甲醛含量支出检测费400元，唐信居住在甲醛超标的房屋里，身体不适身心饱受煎熬，违约金的界定并不高。而租金的退还，则是因涉案房屋、甲醛含量超标唐信承租该房屋用于正常生活居住使用的目地不能实现，反而受到潜在的伤害所致。退还租金和违约金的支付并不存在重叠赔付，并不违反公平公正原则。综上，原审判决具有事实和法律依据，应依法予以维持。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉《房屋租赁承租合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应遵守合同约定。中邦物业公司负有提供可供正常居住使用租赁物之义务，唐信负有按约支付租金之义务。唐信依据检测报告，主张案涉房屋甲醛超标，无法居住致使合同目的无法实现而终止合同，中邦物业公司认为检测报告系唐信自行委托检测，不排除因屋内物品导致甲醛超标等，但中邦物业公司并未进行重新检测，故原审法院认定室内空气不合格有合理理由。案涉合同约定：“在租赁期内，甲方发生以下行为之一的，应向乙方支付两个月租金的违约金，若违约金不足以弥补损失的，甲方还需赔偿所造成的损失，同时乙方有权终止本合同。……甲方出租的房屋不具备居住使用功能……”，本案中，中邦物业公司未按约提供可供正常居住的房屋，而唐信亦发送了解除通知，故原审法院酌情判令中邦物业公司支付违约金并无不当。关于租金、押金的返还，因唐信无法正常使用案涉房屋，故原审法院判令中邦物业公司返还已经支付的租金、押金并无不当。 综上，中邦物业公司的上诉不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费438元，由杭州中邦物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二一年三月一日 书记员 刘婧函