北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1526号上诉人（原审被告）：乌兰察布市雍荣房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市集宁新区胡格吉西街。法定代表人：杨文举，总经理。委托诉讼代理人：冯静，北京合弘威宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘啸峰，男，1986年7月31日出生，乌兰察布市雍荣房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京野力房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHOA座1201-14。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，男，1979年10月7日出生，汉族，北京野力房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：李梦璇，女，1992年2月8日出生，汉族，北京野力房地产开发有限公司职工。上诉人乌兰察布市雍荣房地产开发有限公司（以下简称雍荣公司）因与被上诉人北京野力房地产开发有限公司（以下简称野力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雍容公司上诉请求：1.依法改判，驳回野力公司第二项至第五项诉讼请求或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由野力公司承担。事实与理由：一、一审判决未查明涉案房产的具体损失及致损原因；二、我公司提出在已交纳房租租金保证金775498.8元中扣减野力公司主张的房屋租金，一审法院未予处理；三、一审判决第五项对装修期间租金的认定错误。野力公司答辩称，同意一审判决。野力公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与雍荣公司于2019年2月26日签订的房屋租赁合同于2020年4月25日解除；2.判令雍荣公司给付我公司拖欠的房屋租金440326.95元（自2020年3月1日至2020年4月25日期间）；3.判令雍荣公司给付我公司逾期支付租金滞纳金（以440326.95元为本金，自2020年2月26日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日千分之三的标准计算）；4.判令雍荣公司给付我公司违约金775498.80元；5.判令雍荣公司给付我公司装修期租金483366.4元。一审法院认定事实：2019年2月26日，野力公司作为甲方（出租方），雍荣公司作为乙方（承租方），双方签订租赁合同，载明：甲方同意将717室，718室（以下简称“该房屋”）出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋仅用作办公用途，该房屋租赁面积为840.82平方米（不包括车位）；租金：本合同项下的租金未包含增值税，而乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税，其中增值税税率为5%。合同期内第一个租赁年度（自2019年5月15日起至2020年5月14日止）的日租金为人民币9.00元/日/平方米，而增值税为人民币0.45元/日/平方米，月租金为人民币230174.48元，而增值税为人民币11508.72元；管理费系乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用。合同期内的管理费标准为人民币18.87元/公历月/平方米，增值税为人民币1.13元/公历月/平方米，其中增值税税率为6%，为避免疑问，本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税。保证金系保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金。保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及其增值税之和（计人民币775498.80元）；首期租金及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向甲方预先支付的相当于第一租赁年度月租金及其增值税之和的金额（计人民币241683.20元）；首期管理费及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向管理公司预先支付的一个公历月的管理费及其增值税（计人民币16816.40元）。租金支付方式为除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其他一切在本合同项下应当支付的款项；若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项，则在不影响甲方于本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金；违约责任：在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过十五个工作日（无论甲方是否正式追索）......当发生本合同违约责任任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金、乙方应依据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金；交付日系指2019年3月15日，装修期系指自交付日起至2019年5月14日止（包括头尾两日）的连续期间，乙方于装修期内无需缴付租金及增值税，但应缴付管理费及其增值税、及其他一切与租赁该房屋相关的费用及其增值税。2020年2月17日，雍荣公司发送《减免租金申请》至野力公司，载明因受疫情影响，雍荣公司旗下所有项目订单全部取消，经营出现巨大亏损。向野力公司申请减免自2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金和物业费用。2020年4月17日，雍荣公司发送《解除房屋租赁合同通知函》至野力公司，载明：您好，我司于2019年3月15日向贵司租赁717、718室作为办公室使用，原租赁期到2022年3月14日为止。现因受新冠肺炎疫情持续影响，导致我司无力继续承租，现提前7天通知贵司解除房屋租赁合同，该房屋租赁合同将于2020年4月25日终止，合同双方权利义务自合同解除之日终止。我司将会在2020年4月25日前搬空办公室财物后移交给贵司，其他未尽事宜双方另行协商处理。特此通知。2020年4月24日，野力公司发送《终止函》至雍荣公司，载明：根据贵我双方2019年2月26日签订的租赁合同，贵方承租我方拥有的717、718室（下称“该房屋”）。按照租赁合同，贵方应按时向我方支付该房屋的租金、管理费等相关费用。虽经我方多次催讨，但令人遗憾的是截至本终止函签发之日，贵方仍拖欠租金、管理费或其他费用（下称“应付未付费用”）。贵方拖欠应付未付费用之违约行为已严重侵害我方的合法权益，现我方特函告如下：1.租赁合同于2020年4月25日（下称“终止日”）终止。2.贵方应自终止日起3个工作日内向我方一次性全额支付应付未付费用，否则我方保留继续向贵方追讨的权利。3.请贵方于终止日当日下午五(5)时之前按照租赁合同的约定返还该房屋，否则我方将收回该房屋并处置该房屋内的一切物品。如有任何问题，请与我司工作人员联系（联系电话：138XXXXXXXX联系人：张静）。后雍荣公司于2020年4月30日签收此函。庭审中，各方均认可雍荣公司向野力公司共计缴纳租赁保证金775498.80元。庭审中，就雍荣公司交付的租金数额问题，双方均认可雍荣公司就涉案房屋交付租金至2020年2月29日。庭审中，为证明受疫情影响，雍荣公司经营状况以及国家关于疫情的相关文件，雍荣公司提交了：1.其公司内部通知邮件；2.《国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制综合组引发紧急通知：切实做好新冠肺炎聚集性疫情防控工作》通知；3.雍荣公司内部《会议纪要》，载明第一批返岗复工时间为2020年3月9日；4.雍荣公司发布的《关于公司返岗复工的“新型冠状病毒肺炎疫情防控”应对方案》；5.北京市政府以及最高人民法院发布的关于疫情处理同意以及指导意见。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《光华路SOHOII房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现根据野力公司提交的证据可知，雍荣公司在合同未到期前提前解除合同，且未按时支付2020年3月以后的租金，属违约行为。但需要说明的是，考虑到雍荣公司提前以书面《解除房屋租赁合同通知函》的形式告知野力公司解除合同一事，且解除时间发生在新冠肺炎疫情期间，该疫情确会对雍荣公司的经营行为造成一定负面的影响，雍荣公司对解除合同并无主观恶意，故法院在计算违约金方面会对此予以考虑。就野力公司第一项诉讼请求，现租赁合同确已无法继续履行，且各方均认可该合同已于2020年4月25日解除，法院对此不持异议；就野力公司第二项诉讼请求，足额支付租金，包括增值税系承租人最基本的义务之一，关于欠付租金期限一事，各方当庭均表示认可欠付2020年3月1日至2020年4月25日期间租金，故法院对此予以采信。就此期间租金数额，野力公司计算无误，法院予以支持；就野力公司第三项诉讼请求，滞纳金在合同中有明确约定，但考虑到其主张的标准过高，故法院对此滞纳金计算标准予以酌情下调；就野力公司第四项诉讼请求，雍荣公司作为合同违约方确应给付野力公司违约金，但合同中约定的违约金数额过高，法院以雍荣公司违约实际给野力公司造成的损失为基准，根据公平原则以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况、雍荣公司经营业态受疫情以及疫情防控措施影响的程度大小、雍荣公司提前解约的过错程度以及双方缔约的地位强弱等多项因素，对此违约金数额予以酌情调整；就野力公司第五项诉讼请求，合同中对装修期租金有明确约定，在提前解除合同后，雍荣公司应向野力公司支付此部分费用，法院对此予以支持。一审法院判决：一、确认北京野力房地产开发有限公司与乌兰察布市雍荣房地产开发有限公司于二〇一九年二月二十六日签订的《光华路SOHOII房屋租赁合同》于二〇二〇年四月二十五日解除；二、乌兰察布市雍荣房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司欠付的租金四十四万零三百二十六元九角五分；三、乌兰察布市雍荣房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司欠付租金的滞纳金（以四十四万零三百二十六元九角五分为本金，自二〇二〇年二月二十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日万分之三的标准计算）；四、乌兰察布市雍荣房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司违约金二十四万一千六百八十三元；五、乌兰察布市雍荣房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司装修期租金四十八万三千三百六十六元四角；六、驳回北京野力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理的认定的事实与一审法院认定的事实无异。本院认为：本案二审争议的焦点在于导致涉案合同解除的原因、对于保证金的处理、有关滞纳金、违约金和装修期租金的核算是否合理的问题。本案为房屋租赁合同纠纷，出租人的主要合同义务是提供房屋，承租人的主要义务是交纳租金。本案中，涉案租赁合同对于租金的缴纳时间、违约责任作出了明确约定，雍荣公司未按时交纳租金，违反了合同的约定，此种情况下，野力公司按照合同约定有权解除合同，并且保证金不予退还，还有权主张相应的违约金、滞纳金。一审法院法院根据上述合同有关条款的约定，作出的相应处理，具有相应的事实和法律依据。综上所述，雍荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15288元，由乌兰察布市雍荣房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年三月十一日法官助理 刘艳辉法官助理 眭 立书 记 员 任 宇