天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终434号上诉人（原审被告）：冯明，男，1971年4月18日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。上诉人（原审被告）：刘秀英，女，1941年12月3日出生，汉族，退休工人，住天津市南开区。委托诉讼代理人：冯明（母子关系），男，1971年4月18日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河**黑牛城道与洞庭路交口五福里配建六302。负责人：丁东，总监。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津冠达律师事务所律师。上诉人冯明、刘秀英因与被上诉人中海物业管理有限公司天津分公司（以下简称中海物业天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院(2020)津0104民初11679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，因当事人未提出新的事实和理由，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人冯明、刘秀英上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:第一，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，一审判决所提其他案件与本案无关；第二，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，一审判决明显超过三年；第三，被上诉人出示的前期物业管理服务合同，甲乙双方的营业执照号码、法人、住所地均已变化，被上诉人起诉的主体不对。被上诉人中海物业天津分公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。具体事实与理由如下：首先，一审中,上诉人虽然提出了诉讼时效抗辩，但是被上诉人曾多次向上诉人催收物业管理服务费用，主张权利，诉讼时效中断。第二，被上诉人是依起诉时营业执照号码，法定代表人住所地，所以和**物业服务合同签订时有所变化，但不能够据此否定被上诉人的民事主体身份。上诉人拖欠物业管理服务费用，侵犯了被上诉人的合法权益，被上诉人有权提起诉讼。故上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。中海物业天津分公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令冯明、刘秀英支付中海物业天津分公司2011年10月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费用共计17566.64元及违约金11044.52元；2.本案的全部诉讼费用由冯明、刘秀英承担，由冯明、刘秀英直接给付中海物业天津分公司。一审法院经审查认定事实如下：中海物业天津分公司系物业管理企业，于2008年10月28日与建设单位天津中海兴业房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由中海物业天津分公司对天津市南开区红旗南路御湖花园（物业项目名称）进行前期物业管理服务；服务期限自2008年10月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.44元的标准，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）公寓按建筑面积每月每平方米1.06元的标准，由业主每月10日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。上述合同除对物业服务期限、物业管理服务费和机电设施费的缴纳标准、违约金等进行约定外，亦明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。上述合同于天津市国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2010年9月26日，中海物业天津分公司与冯明、刘秀英签订《前期物业服务协议》，约定中海物业天津分公司对冯明、刘秀英所有天津市南开区××路××路××花园××号房屋进行物业管理服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为每月每平方米3.5元；首次一次性交纳一年的物业服务资金及相关费用，以后应当按季度交纳。中海物业天津分公司依约为御湖花园小区提供物业服务至今。另查，冯明、刘秀英系天津市南开区××路××路××花园××号房屋所有权人，房屋建筑面积48.26平方米。冯明、刘秀英2011年10月1日至2020年5月31日期间未向中海物业天津分公司交纳物业管理服务费及机电设施费共计17566.64元。再查，中海物业天津分公司曾分别于2013年7月18日、2017年4月5日、2017年9月26日通过挂号信形式向冯明、刘秀英邮寄催费通知，于2019年6月27日通过特快专递形式向冯明、刘秀英邮寄催收物业费律师函，邮寄地址均为天津市南开区××路××路××花园××号，2017年4月5日邮寄的催收通知显示2017年5月10日逾期退回。冯明、刘秀英否认收到挂号信和律师函。一审法院认为，中海物业天津分公司与天津市南开区红旗南路御湖花园小区的开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对中海物业天津分公司及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。中海物业天津分公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，冯明、刘秀英作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费及机电设施费的义务。但中海物业天津分公司主张的2011年10月1日至2015年5月10日期间的物业管理服务费及机电设施费已超过诉讼时效，故对中海物业天津分公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于一审法院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，中海物业天津分公司向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故可酌减冯明、刘秀英需交纳的物业服务费用数额。同时对中海物业天津分公司主张违约金的请求不予支持。故冯明、刘秀英应给付中海物业天津分公司2015年5月11日至2020年5月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计9740元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判决生效之日起十五日内，冯明、刘秀英给付中海物业管理有限公司天津分公司2015年5月11日至2020年5月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计9740元；二、驳回中海物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费515元，减半收取计257.5元，由中海物业管理有限公司天津分公司负担169.5元，冯明、刘秀英负担88元。冯明、刘秀英负担部分于判决生效之日起十五日内直接给付中海物业管理有限公司天津分公司。二审审理期间，上诉人冯明、刘秀英为证实其上诉请求，向本院提交内资公司基本情况（户卡）的证据，证明中海物业天津分公司在2013年7月15日已注销，天津市前期物业管理服务合同，已不能再继续履行了。中海物业天津分公司质证认为，对该证据真实性没有异议，但是对于关联性、证明目的不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据与本案事实没有直接关联性，不影响本案事实的认定。故本院对上诉人冯明、刘秀英提供的证据，不予确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：冯明、刘秀英是否应向中海物业天津分公司交纳2015年5月11日至2020年5月31日期间的物业管理服务费及机电设施费。对此本院评析如下：本院认为，根据审理查明的事实及证据，中海物业天津分公司与天津市南开区红旗南路御湖花园小区的开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，开发建设单位在此后是否存续，不影响上述合同的效力。中海物业天津分公司与冯明、刘秀英之间已形成了物业服务合同关系，物业服务合同对业主具有约束力，中海物业天津分公司作为物业服务单位，依合同为冯明、刘秀英所在小区提供了物业服务，冯明、刘秀英作为该小区业主应按照合同约定缴纳物业费，冯明、刘秀英以中海物业天津分公司提供服务不到位等理由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。但物业收费应当与物业公司提供的物业服务内容、标准、质量相对等、相匹配，遵循公平合理、费用与服务水平相适应的原则，相应的物业管理费用应予酌减；根据相关证据，中海物业天津分公司确实未完全尽到合同约定的管理义务，所提供的服务存在一定瑕疵，且所主张的2011年10月1日至2015年5月10日期间的物业管理服务费及机电设施费已超过诉讼时效，故对的该部分诉讼请求，一审法院不予支持，且一审法院已根据双方约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，酌减冯明、刘秀英向中海物业天津分公司应交纳的2015年5月11日至2020年5月31日期间的物业管理服务费及机电设施费，并无不当，本院予以维持。物业管理费是物业公司正常运转的前提条件，也是业主依约应当承担的义务，物业公司与业主是相互依存的关系，小区环境的提升、和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司相互配合、相互努力，业主对于物业公司服务质量存在的问题，可以合理、合法的方式提出异议，个别业主仅因物业公司服务存在瑕疵而拒交物业费既于法无据，影响物业公司正常运转，也有损于其他正常交费的业主。同时，物业公司作为服务企业，也应不断强化服务理念、提升管理质效，提高服务水准，为业主创造良好的生活环境。综上所述，上诉人冯明、刘秀英上诉请求不能成立。一审判决认定事实和适用法律并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯明、刘秀英负担。本判决为终审判决。审判长 姚 鹏审判员 曹向博审判员 刘剑腾二〇二一年三月二十三日法官助理高山越书记员李佳霖附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……