福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1698号 上诉人（原审被告）：王文钦，男，1973年10月23日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：江梅香，女，1975年3月23日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：王金强，男，1998年5月16日出生，汉族，住福建省福清市。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人:何群,福清市融城法律服务所法律工作者。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人:俞好云,福清市融城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李文财，男，1977年12月11日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人王文钦、江梅香、王金强因与被上诉人李文财房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王文钦、江梅香、王金强上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回李文财的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，判决错误，依法应予改判。1.本案双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反我国法律强制性规定，讼争房屋权利清晰，产权无争议，无司法限制等情况，从保护交易安全和鼓励交易原则出发，该房屋买卖协议合法有效。2.王文钦、江梅香、王金强所在的宏路石门村已于2006年撤镇建街，按照城镇居民管理，讼争房屋所处地段现是福清市中心城区，邻万达商圈和大型商业中心，地段繁华，该地段土地也因此转为国有土地，由政府进行征收使用，该拆迁的拆迁，重建的重建，该房屋买卖也不宜认定为农村私房买卖，不存在农村宅基地问题，也不存在地随房走原则或《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的无效情形。3.王文钦、江梅香、王金强所建造房屋虽然未经有关部门书面审批，但有关部门并未作出案涉房屋是违法违建的认定，至少是默许的，李文财及一审均无证据证明王文钦、江梅香、王金强的房屋是非法建造，因此该房屋的合法性不容质疑，该房屋属于王文钦、江梅香、王金强私有合法财产，依法可以出售。一审认定买卖标的物不具有合法性基础是完全错误的。4.退一步说，即使土地性质依然是集体所有，李文财在房屋买卖后若需取得土地所有权或者使用权证，应依法向有关部门办理权属证书。一审以地随房走判决房屋买卖无效，是对法律法规的机械理解。5.李文财已在福清城区买房，也长期在福清城区居住，实际也是城镇居民。 李文财辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，王文钦、江梅香、王金强的上诉理由不能成立。一、李文财并非讼争土地所在农村集体经济组织成员，王文钦、江梅香、王金强与其进行私房买卖违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，属于国家法律、行政法规明令禁止行为，故案涉房屋买卖合同当然属于无效合同。王文钦、江梅香、王金强称讼争土地所在村已撤镇改街，但镇改街道后，集体土地要变更为国有土地还是需要依法经过征收程序，故讼争土地农村集体土地的属性并未改变，在地随房走原则下，转让讼争房屋仍属于处分农村集体所有土地使用权范畴。二、王文钦、江梅香、王金强对行政许可理解不当。行政许可作为公法范畴，未经许可即为禁止，王文钦、江梅香、王金强无任何证据证明房屋经合法审批所建，仅口称政府默许，就自行认定案涉房屋合法性，是荒谬的。案涉房屋无论用地还是建房均未取得行政许可，在事后亦未补办房屋产权证书，一审法院认定本案买卖标的不具有合法的基础正确。案涉房屋属于违章建筑，不允许转让，本案处分行为违反法律法规禁止性规定，案涉房屋买卖合同自始不发生法律效力，王文钦、江梅香、王金强应返还已交付转让款。三、王文钦、江梅香、王金强称李文财在房屋买卖后若需取得土地所有权或使用权证，应依法向有关部门办理权属证书，一方面说明王文钦、江梅香、王金强对土地的集体所有性质有所认识，另一方面，其要求李文财自行向有关部门办理权属证书无任何依据，案涉整栋房屋均尚未取得合法产权证，李文财作为房屋第三层买受人自然无法自行办理权证。合同签订后，李文财就遭村民阻拦导致无法装修，城管也一再说案涉房屋是违章搭建，不让装修，李文财签订房屋买卖协议的根本目的已无法实现。 李文财向一审法院起诉请求：判令王文钦、江梅香、王金强立即向李文财返还房屋买卖款120万元，并支付资金占有使用费（按年利率6％自2017年2月24日起计算至款项还清之日止）。 一审法院认定事实:2017年2月24日，李文财与王文钦、江梅香、王金强签订房屋买卖协议，约定王文钦、江梅香、王金强将尚未办理房屋所有权证及土地使用权证的案涉楼层转让给李文财，价格为120万元（款已汇至王文钦工商银行和农业银行的账户），签约时王文钦、江梅香、王金强应移交权属凭证和房屋钥匙等给李文财，王文钦、江梅香、王金强保证案涉楼层四至权属清楚，今后王文钦、江梅香、王金强应协助李文财办理房屋产权等过户手续，如遇拆迁王文钦、江梅香、王金强应出面交涉赔偿，房屋及土地赔偿款归李文财。 2020年5月13日，李文财就本案纠纷向一审法院提起诉讼，请求判令解除案涉协议，王文钦、江梅香、王金强返还房屋买卖款120万元。2020年7月1日，一审法院开庭审理该纠纷，李文财当庭陈述“被告有将第三层房屋交付原告，因村民阻拦导致原告没有办法进行装修”“当时给了钥匙”等，王文钦、江梅香、王金强则确认“原告支付购房款当天就将所购房屋的钥匙转交给原告”“该房屋是2013年建造”“镇政府同意被告进行建房，虽然没有正式批文，但政府是默许的”等。2020年7月23日，李文财以双方拟进行协商为由申请撤诉，一审法院以（2020）闽0181民初2990号裁定书准予李文财撤诉。 2020年8月10日，李文财再次向一审法院提前本次诉讼。李文财在本案庭审中确认“房子在合同签订之后一周左右被告将房子钥匙交给原告”“一装修就有城管过来说房子是违章搭盖，不让原告装修，原告打电话给被告说要将房子还给被告，钥匙也交给被告了”“我没有收到过房子和钥匙，只是在他带领下进入房子”等，王文钦、江梅香、王金强在庭审中则主张“我当时建房没有审批。当时政府默许我可以旧房改造，这个我没有证据”等。 一审法院认为，本案农村私房买卖名义上是买房，但在房地一体的“地随房走”原则下，处分房屋的同时也实际处分了宅基地，这损害了集体经济组织的权益（李文财并非讼争土地所在的农村集体经济组织成员），违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，本案农村私有房屋买卖合同由于违反了禁止农村宅基地买卖的法律、法规而无效。同时，在本案买卖标的中，无论是用地还是建房，均未取得政府部门的行政许可，案涉楼层的合法性缺乏证据证明，一审法院据此认定本案买卖标的不具有合法的基础，王文钦、江梅香、王金强并不当然取得案涉楼层的所有权，王文钦、江梅香、王金强基于所有权人的抗辩予以驳回。 综上，李文财及王文钦、江梅香、王金强对本案买卖协议的无效均有过错，各自应当承担相应的责任；依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的法律后果是取得的财产互相返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方的过错情形，李文财自行承担购房款自支付之日至起诉之日期间的利息损失，王文钦、江梅香、王金强自行承担案涉楼房空置期间的价值减损。据此，判决：一、王文钦、江梅香、王金强应于本判决生效后十日共同返还李文财购房款120万元及资金占用期间的利息（以120万元为基数，自2020年8月10日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至购房款还清之日）；二、驳回李文财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17843元，由李文财负担3068元，由王文钦、江梅香、王金强负担14775元。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，合法建造房屋的事实行为才能设立物权。王文钦、江梅香、王金强并未提供证据证明讼争房屋系由其经过审批合法建造，其亦未取得讼争房屋的房屋所有权证、土地使用权证，一审法院以本案买卖的标的不具有合法的基础并认定讼争房屋买卖行为无效，并无不妥。鉴于讼争房屋买卖行为无效，一审法院认定王文钦、江梅香、王金强向李文财返还购房款并支付资金占用期间的利息，于法有据，予以维持。 综上所述，王文钦、江梅香、王金强的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17843元，由王文钦、江梅香、王金强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二一年三月二十五日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷