湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终166号上诉人（原审被告、案外人）：钟士新，男，1960年1月22日出生，汉族，住荆门市东宝区。上诉人（原审被告、案外人）：汪朝庭，男，1963年12月3日出生，汉族，住荆门市掇刀区。上诉人（原审被告、案外人）：卢安红，男，1963年8月17日出生，汉族，住荆门市东宝区。上列三上诉人委托诉讼代理人：宋峰翔，湖北法之星律师事务所律师。上列三上诉人委托诉讼代理人：鲁羿，湖北法之星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：苏池宏，男，1965年5月20日出生，汉族，住荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：周明，湖北兴联律师事务所律师。原审被告（被执行人）：荆州市金华贸易公司，住所地荆州市沙市区中山路202号。法定代表人：高维涵，清算组组长。上诉人钟士新、汪朝廷、卢安红因与被上诉人苏池宏、原审被告荆州市金华贸易公司（以下简称金华公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2019）鄂0804民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。钟士新、汪朝廷、卢安红上诉请求：1、撤销一审判决，驳回苏池宏的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由苏池宏承担。事实与理由：一、一审在认定事实上存在部分错误。钟士新所述“有时是我们三人（卢安红、汪朝庭）聚不齐，因为我们都做生意”与事实不符，三人常年住在荆门，不是分居各地，不存在聚不齐的情况，卢安红、汪朝庭对钟士新的陈述完全不能认同。一审判决仅凭钟士新的陈述认定三人有过错，缺乏依据。秦某已陈述未办理过户手续是因为其在武汉工作繁忙，且后期生病一段时间，准备办证时房屋已经被查封。二、一审判决在适用法律存在错误，表现在对“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解是错误的。1、不能依据钟士新所述的“聚不齐”就认定三人有过错；2、“未通过司法救济途径要求出卖人协助办理过户手续”，不能因此认为买受人有过错；三、钟士新、汪朝廷、卢安红完全符合无过错买受人物权期待权保护条件，有足以排除执行的民事权益。一审法院认为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前三个条件正确，但认为不符合第四个条件错误。苏池宏辩称，一、一审认定事实清楚，不存在错误，钟士新、汪朝廷、卢安红未提供任何证据能证明三人不存在聚不齐的情况。钟士新应在为309号房屋办理过户登记时就知道自己不是所有权人无权处分房产，但其仍然没有将房产过户到自己及自己新设的荆门市掇刀区安运绳网厂（以下简称安运绳网厂）名下。二、一审适用法律并无错误。钟士新、汪朝廷、卢安红未办理过户登记并非出于客观原因，即使转让人不配合，受让人还是可以采取诉讼程序予以解决，三人明显存在懈怠行为，存在过错。另，已经生效的（2018）鄂0804执异82号执行裁定书对案涉转让协议无效进行了认定。原审被告金华公司经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。苏池宏向一审法院起诉请求：1.判决恢复对被执行人金华公司以安运绳网厂名义登记的位于207国道东侧（掇刀宏城）的土地（使用权证号：01××80）及该宗土地上101、201、301号房屋（所有权证号为：10005074）的执行；2.本案诉讼费由钟士新、汪朝廷、卢安红、金华公司承担。一审法院认定事实：2003年4月23日，荆门市中级人民法院作出（2000）荆执字第57-6号民事裁定：用原荆门华成土木工程有限公司位于207国道东的房产（自北向南）136.5米，面积为4171.60平方米；土地136.48米，占地面积23789.95平方米抵偿南漳县开新实业总公司等14个单位和个人债权6651657.39元的款额。金华公司为债权人之一，债权数额为38.9万元。2006年9月28日，金华公司等7家公司向荆门市中级人民法院执行局申请将原登记在荆门市宏宇摩托车公司名下的该7家债权人所有的房地产从荆门市宏宇摩托车公司分离到安运绳网厂。2006年10月10日，安运绳网厂与金华公司签订协议书一份，约定，由安运绳网厂办理荆门市宏宇摩托车有限公司房地产分户及财产处理分配手续，同时约定金华公司和安运绳网厂均可联系买家，但售价应由双方共同协商产生。陈昌富作为金华公司的代表在该协议上签字。同日，金华公司向秦某出具授权委托书一份，载明：现委托秦某同志在我单位与荆门市宏宇摩托车有限公司进行房地产分户，并将我方房地产分户到安运绳网厂一事中，作为我方的委托代理人。委托权限如下：在荆门市宏宇摩托车有限公司房地产分户过程中其代表我单位行使申请执行权，申报和提交相关资料，签收法律文书。2006年10月18日荆门市中级人民法院作出（2000）荆执字第57-14号民事裁定：将207国道以东第一债权组中的68.86米（由北至南）2109.85平方米的房产，土地68.88米占地面积11983.16平方米从荆门市宏宇摩托车公司（房产证号为荆门市房权证掇刀区字第××号、土地使用证权证号为荆国用（2003）字第01040500240号）分户到安运绳网厂，抵偿十堰市力强建筑实业公司、金华公司等七家单位债权336.77万元的款额。同日，荆门市中级人民法院向荆门市房地产管理局、荆门市国土资源局发协助执行通知书，要求将上述裁定书中的房地产分户到安运绳网厂。2010年12月18日，金华公司向陈昌富出具了一份加盖其公司印章的授权委托书，委托书载明：现委托陈昌富全权处理金华公司位于掇刀区交通村三组“红长城”的土地使用权及附着于该宗土地上的房屋土地使用权的处分事宜，代理权限为特别授权（代为签订转让协议；代为收取转让费用）。2010年12月20日，苏池宏与金华公司的代理人陈昌富签订了《转让协议》1份，对涉案土地的地块、土地使用情况、转让价格及违约责任等情况作了详细的约定。2011年6月10日，苏池宏通过工商银行向陈昌富个人账户转款39万元。2011年8月26日，金华公司向苏池宏出具了一份承诺书，承诺写明：若金华公司不能按协议将约定的土地使用权和房屋所有权变更登记在苏池宏名下，则金华公司不仅要返还苏池宏的转让费，还应向其支付利息，利率按月息2分计算，利息自苏池宏付款之日起计算至还清之日止。后因金华公司无法履行转让协议的的内容，苏池宏于2015年7月20日，将金华公司诉至一审法院并申请了诉前财产保全，对本案异议的土地及房屋进行了查封。一审法院于2017年5月16日作出（2015）鄂掇刀民初字第00510号民事判决，由金华公司返还苏池宏转让费39万元并赔偿损失382200元。该案生效后，由于金华公司未履行给付义务，苏池宏申请一审法院强制执行。2007年1月6日，安运绳网厂与金华公司签订协议书，约定金华公司原挂靠在荆门市宏宇摩托车有限责任公司名下的房地产38.9万元，2006年10月经荆门市中级人民法院执行将资产执行到安运绳网厂名下，金华公司在安运绳网厂名下的资产办证、管理、变现等费用由安运绳网厂支付，待安运绳网厂对资产进行处理变现后，金华公司按原资产价值的70%收回现金。2010年10月25日，原安运绳网厂、秦某作为甲方与钟士新、卢安红、汪朝廷作为乙方签订了转让协议一份，协议约定：经甲乙双方协商，甲方将位于掇刀区宏城A栋的安运绳网厂及厂地：11972M2，土地性质为综合用地，使用期止为2053年5月22日，房产以用地范围为准（见相关资料）一并转让给乙方，转让价位538万元，甲方将工商执照变更后及相关资料（甲方前身的相关手续）、地上房产、物业租赁手续移交给乙方和有关手续办妥后，乙方一次性付清，之前的甲方的债权、债务与乙方无关。协议签订后，钟士新、卢安红、汪朝廷通过银行转账的方式将转让款538万元转至秦某的个人账户，秦某将其为经营者的安运绳网厂注销。钟士新又以安运绳网厂的名称重新申请登记注册了个体工商户，拟经营范围及方式为绳网生产、加工、批零兼营，与原安运绳网厂的经营范围及方式一致。钟士新、卢安红、汪朝庭取得涉案土地和房屋后，将涉案土地一直出租给他人使用。2014年8月2日，原安运绳网厂、秦某与金华公司清算组签订协议书，金华公司清算组对2010年10月25日秦某将39.8万元的资产转让给钟士新等三人的行为予以认可，秦某应将属于金华公司的38.9万元付给金华公司清算组。2017年8月2日，金华公司清算组向原安运绳网厂、秦某发出《委托付款通知》，通知秦某将38.9万元汇入委托收款单位。2017年8月14日，秦某将38.9万元汇至委托收款单位账户内。涉案房屋及土地自2012年5月起就处于人民法院查封状态，权属目前仍登记在原安运绳网厂名下。2019年3月20日，钟士新、汪朝廷、卢安红向荆门市掇刀区人民法院申请解除位于207国道东侧的土地及附着于该土地上101、201、301号房屋的查封，中止上述土地的拍卖程序。荆门市掇刀区人民法院于2019年4月15日作出（2019）鄂0804执异17号执行裁定书，裁定中止对金华公司以安运绳网厂名义登记的位于207国道东侧（掇刀宏城）的土地及该土地上101、201、301号房屋的执行。苏池宏认为荆门市掇刀区人民法院作出的这一裁定损害了自己的合法权益，且钟士新、汪朝廷、卢安红也不是法律规定的能够排除执行的案外人，不能依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定中止对上述房屋的执行程序，遂向一审法院提起诉讼。经询问秦某及钟士新，原安运绳网厂、秦某在与钟士新等三人签订转让协议当日即将原安运绳网厂房产证、土地使用权证原件、房屋钥匙、物业租赁手续等交付给钟士新。在签订转让协议的次日，钟士新及秦某共同去工商行政管理部门注销了以秦某为经营者的“安运绳网厂”。就为何一直没有办理过户手续，钟士新陈述为“有时候是我们三个人（卢安红、汪朝廷）聚不齐，因为我们都做生意，有时候是联系了秦某他过不来”，秦某陈述为“我在2010年底与钟士新签订协议，将所有的证件都交给钟士新后，钟士新也要求我办过户手续，但我的单位（原荆门电务段）在武汉成立了办事处，我就举家迁往了武汉，工作很忙，且我又病了一段时间就一直没有回荆门办理过户手续，刚准备2012年回来办理过户手续的时候，陈昌富起诉我，申请法院进行了查封就办不了过户了。”2015年6月，钟士新持有原安运绳网厂为所有权人的房屋所有权证，申请相关行政部门将其中的309号房进行了分析。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，钟士新、卢安红、汪朝廷与秦某签订《转让协议书》时均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，非属合同无效之情形，应认定该协议有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。苏池宏主张原安运绳网厂、秦某系无权处分因此合同无效的意见，于法无据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案所涉转让协议签订在人民法院查封之前，且在协议签订当日即已支付全部价款，并交付了证件原件、房产钥匙、物业租赁等手续，钟士新等三人在接收上述物品后对案涉房屋已经有了事实上的管理和支配权，可认定该三人基于转让协议已合法占有案涉房屋。不动产未办理过户登记的原因既包括因客观原因的限制无法办理，又包括买受人是否怠于行使登记权利。涉案房屋被法院查封、出卖人秦某不予配合均是导致未能办理过户登记的客观原因，判定钟士新等三人自身是否存在过错主要是看钟士新等三人是否积极要求办理过户登记手续，被告钟士新自认未办理不动产登记手续的部分原因为其与卢安红、汪朝廷三人聚不齐，并在相当长时间内未通过司法救济途径要求出卖人协助办理过户手续。且根据钟士新等三人提供的现有证据钟士新做为经营者的安运绳网厂持有原安运绳网厂的房屋所有权证为309号房进行分户时，应明知其非房屋所有权人，并先履行过户登记手续。据此，现有证据不能证明钟士新等三人作为买受人积极行使了登记权利，对涉案房屋未办理过户登记手续自身存在过错，故不能排除对涉案房屋的强制执行，故对苏池宏的诉讼请求，一审法院应予准许。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：准许执行被告荆州市金华贸易公司以荆门市掇刀区安运绳网厂名义登记的位于207国道东侧（掇刀宏城）的土地（权证号：01××80）及该土地上101、201、301号的房屋（所有权证号1005074）。案件受理费11522元，由被告钟士新、卢安红、汪朝廷、荆州市金华贸易公司负担。二审期间，钟士新、卢安红、汪朝廷申请证人秦某出庭作证，证明由于秦某的原因，未能办理过户登记的事实。苏池宏质证认为，证人陈述不真实，2018年发生的事情记不清楚，却记得2018年之前发生的事情，并且对苏池宏代理人的几个问题避而不答；秦某的陈述与钟士新一审庭审陈述冲突，因此不能达到其证明目的。本院认证意见为，秦某的陈述能够证实钟士新、卢安红、汪朝廷有要求其协助办理案涉房屋过户登记的事实，予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，即是否存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的情形。一审法院已认定钟士新、卢安红、汪朝廷三人达到了该条规定的前三个条件，本院予以认可。参考《最高人民法院关于印发的通知》（法［2019］254号）第127条对第四个条件的理解，应为买受人只要有向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，即可以认定符合该条件。本案中，钟士新、卢安红、汪朝廷、秦某一、二审均陈述钟士新、卢安红、汪朝廷三人向秦某提出过办理过户登记的请求，故可以认定钟士新、卢安红、汪朝廷达到了第二十八条规定的第四个条件，可以排除对案涉房屋的强制执行，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。苏池宏以金华公司未履行生效判决为由申请对查封的登记在安运绳网厂名下的房产及土地进行执行。经本院审查，金华公司已不享有在原安运绳网厂的38.9万元的到期债权。理由如下：本院2000年作出执行裁定以荆门华成土木工程有限公司的房产和土地抵偿包括金华公司在内的14个单位和个人的600余万元债权。2006年金华公司等7家公司向本院申请将其所有的房地产分离到原安运绳网厂，2006年和2007年金华公司与原安运绳网厂签订协议，约定由原安运绳网厂将财产处理，此时金华公司在原安运绳网厂享有的是债权。2014年金华公司与原安运绳网厂签订协议对秦某的资产转让行为予以认可，秦某于2017年将38.9万元支付给金华公司指定的收款单位，即金华公司在原安运绳网厂的到期债权已履行完毕，故金华公司在原安运绳网厂已不享有到期债权，苏池宏要求执行金华公司以安运绳网厂名义登记的房屋及土地已无权利基础。关于苏池宏认为已经生效的（2018）鄂0804执异82号执行裁定书对案涉转让协议无效进行了认定的主张。本院认为，荆门市掇刀区人民法院的（2018）鄂0804执异82号执行裁定书只是对2014年8月2日，原安运绳网厂、秦某、金华贸易公司清算组签订的认可转让行为的协议书进行认定无效，并未对转让协议的效力进行认定，苏池宏的该主张不能成立。综上，钟士新、汪朝廷、卢安红的上诉请求有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律理解错误，本院予以纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款规定，判决如下：一、撤销荆门市掇刀区人民法院（2019）鄂0804民初832号民事判决；二、驳回苏池宏的诉讼请求。一、二审案件受理费各11522元，均由苏池宏负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二一年三月二十三日法官助理彭莉书记员陈锦书