广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1710号上诉人（原审原告）：辜宽议，男，1985年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：龙任远，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王**磊，女，1972年5月13日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王晓文，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏嘉琳，广东华誉品智律师事务所实习律师。上诉人辜宽议因与被上诉人王**磊租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初18601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年1月28日公开开庭进行审理。上诉人辜宽议的委托诉讼代理人龙任远，被上诉人王**磊的委托诉讼代理人王晓文、魏嘉琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。辜宽议上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判王**磊赔偿辜宽议装修资产损失人民币55593元；2.本案一、二审受理费由王**磊承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误，王**磊理应赔偿辜宽议装修资产损失。首先，王**磊在与辜宽议签订租赁合同时，存在故意隐瞒涉案租赁物业存在涉诉的事实，并虚假承诺其能保证涉案物业可以满足辜宽议对租赁期限的要求，辜宽议基于对王**磊信任签订租赁合同及为租赁目的装修投入。辜宽议有理由相信王**磊在签订涉案租赁合同时及之前就已知涉案物业存在经营权诉讼纠纷的事实。一审查明事实部分记载，王**磊于2014年8月20日起租赁涉案商铺，租期至2022年8月30日。辜宽议从王**磊处租赁涉案物业的时间是在20l9年7月22日。一审庭审中出示的（2019）粤01号民终5640号民事判决书于2019年8月14日作出，该判决书是二审终审判决书，该判决书涉案诉讼纠纷事实(须历经一审)发生显然是早于该判决作出的时间以及辜宽议与王**磊签订涉案租赁物业的2019年7月22日。另，结合本案在签订协议租赁合同时，王**磊向辜宽议提交的其与广州市锦豪物业管理公司签订租赁合同的首页上，手写“若发生租赁标的物被业主收回或者有其他损失发生的，一切后果由我方自愿承担全部责任”的事实，均表明王**磊是知道或应当知道涉案物业在辜宽议承租前已卷入诉讼。其次，涉案租赁合同因王**磊明确表示不能继续履行而致使辜宽议的合同目的无法实现，且一审已查明涉案商铺已被王**磊收回，依法王**磊理应就辜宽议的装修资产损失承担赔偿责任。一审法院作出的“涉案商铺所有权人广州合成纤维有限公司仅收回涉安商铺的经营管理权，并未要求租户返还涉案商铺”以及“辜宽议并未举证证实签订合同时王**磊存在故意隐瞒涉案商铺真实情况进而阻碍租赁合同正常履行”认定，明显缺乏事实依据。事实上，根据2020年4月至5月期间，辜宽议一审提交的所租赁物业处被张贴法院公告，通知、通知函、停电通知等显示，涉案商铺经营权的收回，意即要收回涉案商铺租赁权重新用于租赁及其他用途。另，本案一审庭审中及“微信聊天记录”显示，王**磊都确认其已将涉案商铺退还。正如前述王**磊存在隐瞒涉案商铺存在诉讼的故意，致使辜宽议在已尽合理注意义务(审查了广州市锦濠物业管理公司与王**磊签订的租赁合同、同意书、现场查勘等)情况下，合同目的落空，同时，王**磊在微信聊天中，明确告知不能继续履行租赁合同，均表明涉案租赁合同不能正常履行，王**磊是有责任的。此外，辜宽议作为承租人，在履行涉案租赁合同中，并没有违约及过错行为，签约时亦已尽到一般签约主体的注意义务，但一审法院却将损失认定由辜宽议承担，显失公平。综上，请求二审法院予以改判。王**磊答辩称，一、根据租赁合同的约定，保证金退还时应抵扣欠付租金，一审未按此判决，王**磊本对此不服，但王**磊为了息事宁人，在一审判决后按判决内容退还了保证金及利息给辜宽议，辜宽议也接收了。王**磊实际接收场地时间为2020年7月8日，辜宽议尚欠王**磊6月份和7月1日至8日租金18500元，即使王**磊要退还保证金，也应扣除该部分租金。二、从微信聊天记录来看，原本王**磊希望租赁合同一年一签，但在辜宽议的强烈要求下，王**磊才与其签订了三年期的租赁合同。并且，在同一时间王**磊也在同一场地内租赁了其他仓库（同样是三年租期），可见王**磊自己也不知道涉诉场地的诉讼情况。即使从法律适用方面而言，辜宽议以王**磊欺诈为由主张解除合同，也不符合合同解除的法定条件。三、根据（2019）粤01民终5640号民事判决书，该案判决和执行都未要求分租户清退物业，只是交回经营管理权，该合同并非不能继续履行。即使本案合同不能继续履行，但也不是王**磊的过错，王**磊同样是受害者。故合同解除的事实后果并非王**磊过错造成，而是辜宽议自行撤场导致。四、辜宽议主张对涉案物业进行装修，但并未经过王**磊同意，且其主张装修内容不是仓库所必须的装修，其证据亦不足以证明其为涉案物业支付装修款金额。五、根据合同约定第八条，辜宽议本就应对租赁合同可能会因业主方提前收回场地或者租赁合同提前终止的风险，具有一定预见性，辜宽议在场地内的装修损失应由辜宽议自行承担，相应的，王**磊在场地内的原有装修损失也是由王**磊自行承担的。事实上，场地被收回后王**磊也没有获得装修赔偿。2020年7月20日，辜宽议向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、王**磊返还辜宽议租赁保证金3万元及利息（利息自本案诉请立案之日至实际返还之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计）；2、王**磊赔偿辜宽议装修资产损失55593元；3、本案诉讼费用由王**磊承担。一审法院经审理查明：位于广州市白云区增槎路403号的物业产权人为广州合成纤维有限公司，建筑面积6916.5818平方米。2014年8月20日，王**磊（承租人，乙方）与广州市锦濠物业管理有限公司（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：二、甲方同意将坐落在白云区增槎路403号1号铺（以下简称涉案商铺）的房地产出租给乙方作仓库使用，建筑面积316平方米。三、租期自2014年9月1日至2022年8月30日。2019年7月22日，王**磊（出租人，甲方）与辜宽议（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：二、甲方同意将坐落在白云区增槎路403号1房的房地产出租给乙方作仓库使用，建筑面积316平方米。三、租期自2019年8月1日至2022年7月30日。租金15000元/月。四、乙方向甲方交纳30000元保证金，甲方在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）等。2019年8月1日，辜宽议向王**磊支付涉案商铺保证金30000元，王**磊将涉案商铺钥匙交付辜宽议。2019年7月24日，王**磊（承租人，乙方）与广州市锦濠物业管理有限公司（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：二、甲方同意将坐落在白云区增槎路403号999房号的房地产出租给乙方作仓库使用，建筑面积230平方米。三、租期自2019年8月1日至2022年7月31日。2020年5月22日，辜宽议向王**磊发出《租赁合同解除通知函》，称因辜宽议与王**磊签订合同时并不清楚涉案商铺已经所有人收回经营管理权。王**磊在应知或明知广州市锦濠物业管理有限公司没有出租权的情况下向辜宽议转租，已构成欺诈。现辜宽议通知王**磊双方的租赁合同已解除，要求王**磊返还保证金3万元并赔偿损失6万元。一审庭审中，辜宽议提交：1、装修合同、清单及申请证人出庭，拟证实其对涉案商铺进行装修花费装修费55593元；2、公告、通知函等照片，拟证实涉案商铺存在经营权纠纷，王**磊出租时并未向辜宽议披露。王**磊目前已收回涉案商铺。一审法院认为，王**磊于2019年7月22日签订的《广州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。鉴于涉案商铺已由王**磊收回，双方继续履行租赁合同的目的无法实现，王**磊应将保证金30000元返还给辜宽议。辜宽议主张利息以30000元为本金，自立案之日即2020年7月20日起计至王**磊实际返还之日止的诉请一审法院予以支持。利率标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算。关于装修损失问题。首先，涉案商铺的所有权人广州合成纤维有限公司仅收回涉案商铺的经营管理权，并未要求租户返还涉案商铺；其次，辜宽议并未举证证实签订租赁合同时王**磊存在故意隐瞒涉案商铺真实情况进而阻碍租赁合同正常履行；再次，辜宽议签订租赁合同时应对涉案商铺的真实情况有所了解，其在充分了解涉案商铺的情况并与王**磊签订租赁合同后，由此产生的租赁风险应由辜宽议自行承担。综上，辜宽议主张王**磊赔偿装修损失的诉请于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，王**磊向辜宽议返还保证金30000元并支付利息（利息以30000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率，自2020年7月20日起计至王**磊实际返还之日止）；二、驳回辜宽议的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费970元，由辜宽议负担630元，由王**磊负担340元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审期间,双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：（一）关于广州市锦濠物业管理有限公司与广州合成纤维有限公司租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年11月14日作出判决：一、确认广州合成纤维有限公司与广州市锦濠物业管理有限公司之间的不定期租赁关系于2017年1月24日解除；二、自本判决生效之日起三十日内，广州市锦濠物业管理有限公司将位于白云区增槎路403号物业经营管理权交还给广州合成纤维有限公司；三、驳回广州合成纤维有限公司的其他诉讼请求。判后，广州市锦濠物业管理有限公司提出上诉。本院于2019年8月14日作出（2019）粤01民终5640号民事判决：驳回上诉，维持原判。（二）涉案《广州市房屋租赁合同》第八条约定：在租赁期内，如遇广州市政府或广州纺织工贸企业集团有限公司进行开发、处置或政府征收等情况，甲方提前2-3个月通知乙方，乙方自接到通知2个月内无条件退（清）场，双方租赁合同无条件终止，双方对此是明确并承诺必须执行。（三）一审中，辜宽议为证明其对涉案商铺进行装修，花费了装修款55593元，提交了以下证据：1.《装修合同》（甲方辜宽议，乙方钟某）及装修清单，工程装修内容：办公室和仓库室内装修、墙面批灰、不锈钢、天花更换、刮腻子、油漆、防水、强电弱电布线等装修工程，包工包料，工程造价55593元；2.中国工商银行电子回单显示，2019年7月29日辜宽议向钟某转账17000元；微信聊天记录显示，2019年8月16日至9月5日期间，辜宽议共六次向微信名“钟师傅-装修-坪上”转账共计35339元；3.照片；4.证人钟某出庭证实：其为辜宽议对涉案仓库进行装修，辜宽议共向其支付5万多元，其中9000元是现金支付，其他都是银行转账及微信转账。王**磊质证称：对装修合同及照片不予确认，出租给辜宽议时，房屋已经有装修，且证人证实装修合同是事后补签的，不能证明装修工程的金额。对于银行电子回单、微信转账记录均没有备注该款项系装修工程款，无法证明该付款与涉案商铺装修工程有关，不能排除该款项有其他用途。二审中，辜宽议确认：在本案一审判决后，其已收到王**磊支付的押金、利息共计30332.87元，王**磊已履行完毕一审判决第一项。辜宽议并称：由于王**磊在2020年5月15日的微信聊天中明确表示无法继续履行合同要求我方做好撤场的准备，故其才发函要求解除双方租赁合同。王**磊称：不予确认辜宽议所称的王**磊明确提出合同无法继续履行，是辜宽议单方提出解除合同。其直至法院在涉案场地张贴执行通知书才知悉（2019）粤01民终5640号案，据其向法院了解，法院称只是对场地经营管理权的执行，并非针对次承租人的场地交还。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定”。本案双方纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，二审争议焦点为：辜宽议要求王**磊赔偿装修损失的主张应否得到支持。根据本案查明的事实，关于涉案场地的业主方广州合成纤维有限公司与广州市锦濠物业管理有限公司之间租赁关系发生纠纷，经法院于2019年8月14日作出终审判决，确认双方之间的租赁关系已解除，广州市锦濠物业管理有限公司将位于白云区增槎路403号物业经营管理权交还给广州合成纤维有限公司。在出租人与承租人租赁关系已经解除的情况下，作为次承租人的王**磊继续占用、转租场地，已失去合法依据，故辜宽议于2020年5月22日向王**磊发出解除函要求解除双方合同关系，具有合法依据，应予以支持。作为涉案《广州市房屋租赁合同》的出租人，王**磊应承担未能提供适租租赁物的违约责任。王**磊抗辩称业主仅收回经营管理权，不涉及次承租人场地的交还，合同解除系辜宽议自行提出，其不存在过错的意见，不能成立，本院不予支持。关于焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持；…”王**磊抗辩称本案情形符合合同第八条的约定，故其无须对装修作出赔偿。如上所述，本案合同系因业主方广州合成纤维有限公司与广州市锦濠物业管理有限公司租赁合同关系解除而无法继续履行，王**磊作为合同相对方，应承担违约责任，故不符合合同第八条约定的情形，王**磊该抗辩理由不能成立。依据上述法律规定，辜宽议主张王**磊对涉案商铺装修残值作出赔偿，应予以支持。本案辜宽议提交的证据证实其确对涉案商铺投入了装修，王**磊虽不予认可该装修价值，但未能提供证据予以反驳。现商铺已交还给业主，不在本案双方控制之下，无法对涉案商铺残值进行评估鉴定。鉴于此，本院结合辜宽议提交的证据以及涉案合同的履行情况、租赁物使用用途等因素，酌定王**磊向辜宽议赔偿装修残值损失10000元。综上所述，辜宽议的上诉请求部分成立，本院予以支持；其他不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致部分处理结果不当，应予改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初18601号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初18601号民事判决第二项；三、自本判决生效之日起五日内，王**磊向辜宽议支付装修损失10000元；四、驳回辜宽议其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费970元，由辜宽议负担580元，王**磊负担390元。二审案件受理费1189.83元,由辜宽议负担1089.83元，王**磊负担100元。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年三月十二日书记员  张 旭彭诗敏