广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3847号上诉人（原审原告）：郎建玲，女，1980年4月4日出生，汉族，住河北省定州市。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：增城市利发实业服装有限公司，住所地广州市增城区新塘镇新沙大道******。法定代表人：刘冠林。委托诉讼代理人：刘景丽、陈卓璐，广东广信君达律师事务所律师。上诉人郎建玲因与被上诉人增城市利发实业服装有限公司（以下简称利发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员梁淑敏独任审理。本案现已审理终结。上诉人郎建玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判利发公司立即向其支付逾期交房违约金43592.8元（以总房款506893元为本金，按每日万分之一的标准，从2017年12月1日起暂计算至本案一审法庭辩论结束之日，即2020年4月9日）。2.一、二审诉讼费用由利发公司负担。事实和理由：一、涉案房屋未达到永久通邮和永久通水的合同约定交付条件，一审法院认定涉案房屋符合交付条件，从而认可利发公司于2020年3月5日发出的《收楼通知书》发生交楼的法律效力，属于认定事实严重错误。1.永久通邮问题。涉案合同约定的“永久通邮”是指邮政部门能够定位投递至涉案房屋，但中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2019年7月15日作出的《关于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢、2幢的房屋通邮情况复函》仅能证明相关邮件仅能定位投递到广州市增城区新塘镇新沙大道北80号大东会广场物业前台的方式通邮。显然物业前台能够代为收取快件与实际能够准确定位投递至具体房屋，有着本质的区别。2.永久通水问题。涉案合同约定“永久通水”是指在总水表属于永久用水水表的情况下，实际通水到户，且每户的到户水表与总水表相连接。但增城新和自来水有限公司于2020年4月28日作出的《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》的内容，仅反映利发公司申报了总水表1组，该水表属于永久用水水表，并非涉案房屋或涉案项目符合永久通水条件。利发公司只是向供水部门申请了总水表，但总水表之后的管道铺设、到户水表等均未有安装及实现连接，无法实现每户房屋符合永久通水的条件。截至目前，涉案房屋仍未实现永久通水，业主用水均需要刷开发商提供的充值卡，一旦充值卡没钱就当场立即停水，显然与永久供水的“先供水后缴费”模式不同。据其了解，涉案项目本身是使用石下村提供的管道和水表，由于前案中法院并没有认可利发公司此种供水方式，从而认定涉案项目不符合永久供水的条件。因此，利发公司才向供水部门申请总水表，但利发公司申请总水表后，并没有进行总水表后的管道铺设、维护及到户水表的安装连接，仍然是继续使用石下村提供的管道水表。实际上利发公司的操作表面上是申请了永久通水类型的总水表，但实际上并没有为涉案房屋实现永久通水。一审法院只是对供水部门函件内容进行了片面的解读，并没有对涉案项目的供水情况进行查实认定，从而导致认定事实错误。二、退一步说，即使涉案房屋符合交楼条件，但利发公司于2020年3月5日才发出《收楼通知书》，并在文中明确收到该《收楼通知书》后一个月内办理交楼手续。因此，迟延交房违约金至少也要计算至该《收楼通知书》送达其之日起的一个月后，并非送达之日。一审法院将《收楼通知书》送达之日与利发公司交付房屋之日直接等同起来，显然混淆概念。一审法院忽略其收到《收楼通知书》后前往办理验房收房手续的合理期限，有违公平合理原则。综上，请求二审法院查明事实，予以改判。利发公司答辩称：郎建玲的上诉意见与其在一审庭审意见相同，没有新的事实与理由，应驳回郎建玲的上诉请求。一、多份生效判决已认定涉案商品房项目满足永久通邮、永久通水等交付条件，郎建玲认为涉案房屋未满足交付条件的理由，仅是基于其自身对“永久通邮”及“永久通水”概念的曲解，没有任何合同及法律依据。二、涉案房屋在满足交房条件后已于2020年3月5日向郎建玲寄送书面收楼通知，已履行完毕合同约定的交付义务，因郎建玲自身怠于收楼造成的损失应由其自行承担。郎建玲向一审法院提出诉讼请求：一、利发公司向郎建玲支付延迟交楼违约金（以总房款506893元为本金，按每日万分之一的标准，从2017年12月1日起计算至利发公司将符合合同约定且取得《竣工验收备案表》的案涉房屋交付给郎建玲使用之日止，暂计算至2019年12月19日为38574.56元，余下违约金计算至房屋实际交付之日止）。二、利发公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2016年10月14日，郎建玲（乙方、买方）和利发公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同约定：“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城区新塘镇新沙大道北78号2幢（新沙大道北78号2幢）810房。……该商品房的用途为办公……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）506893元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日第二日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋的保修期及物业管理费。本条所称的‘乙方原因’，包括但不限于以下情形：（1）乙方联系地址或电话变更，未书面告知甲方的；（2）未能付清本合同项下全部购房款、契税、相关各项税金及根据本合同条款所欠违约金、赔偿金等；（3）未能按照缴交收楼时应该缴交的费用（包括物业维修基金）以及物业管理公司签署的有关物业管理文件的；（4）乙方无正当理由拒绝交接验收，拒绝签署《收楼通知书》的。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……”。合同的附件七合同补充协议，约定“第一条、甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第十条‘逾期付款的违约责任’补充约定如下：1、乙方逾期支付各期房款的，每日按欠付房价款的0.08%的标准向甲方支付逾期利息。逾期超过15天，甲方有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时乙方除每日按欠付房价的0.08%支付逾期利息外，还应按总房价的30%向甲方支付违约金。2、乙方须在签订合同时与银行签订按揭贷款协议，并按照银行的要求在指定时间内办理按揭贷款手续，并应自本合同签署之日起15日内办妥按揭贷款的全部手续并放款，否则视为逾期付款，应按本补充协议第一条约定承担违约责任。乙方通过银行按揭贷款方式支付房款的，应充分考虑国家的房地产政策及按揭审批和发放流程中可能产生的不确定因素，乙方向按揭银行申请按揭贷款的条件、年限、金额、利率等事项以按揭银行审批确定的为准，甲方无义务保证乙方一定能获得甲方推荐银行的贷款。A、乙方应在签订本合同的同时提供全部银行要求的所有资料和缴交相关手续费用，如在当签订合同当天提供资料不全的，须在签订本合同当天起计2个工作日内补交未提供完善的审贷的相关资料，如缴交相关手续费用未付清，也须在补交审贷的相关资料同时缴清，视为乙方违约，乙方未能在约定时间内付清房款的，应按本补充协议第一条约定承担违约责任；……第三条、甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条关于‘交房条件’的全部约定变更为：1、在该商品房交付期限届满前，乙方应依约付清房价款、违约金、税费、专项维修资金等费用，选择银行按揭付款方式的，甲方须收到全部银行按揭贷款，否则，甲方可以相应顺延交楼时间。无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即本合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房价款和税、费的责任，甲方没有任何责任和义务将该商品房交付给乙方。2、该商品房项目竣工验收合格，并取得了本补充协议第八条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。3、商铺、公寓、办公楼不配置供气条件，因此没有供气的证明文件。……第六条对合同第十六条“交付时的验收”的变更约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有整改意见，并同时递交。只要该商品房具备合同及本补充协议约定的交付条件，乙方不得拒绝收楼，并视为该商品房已交付，甲方无须承担逾期交楼违约责任；……第十三条、甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第二十九条‘关于通知的约定’全部约定变更为：1、甲方和乙方相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；2、除《商品房买合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，甲方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第3日，视为该函件已送达对方且生效；3、乙方的通信地址应以《商品房买卖合同》确认记载为准，乙方保证其通畅有效；若乙方变更通信地址应及时书面通知甲方，否则应自行承担由此引起的无法通知、延迟通知的后果。乙方为两人或者多人的，仅其中一人参与收楼、签署相关文件、办理结算等手续，该名共有人可代表其它共有人，所办理的收楼手续、签署的文件均视为全体人员的意思表示。……”。签订上述合同后，郎建玲已向利发公司支付了购房款。利发公司开具金额合计为506893元的房款发票给郎建玲收执。2019年2月16日、2019年7月10日、2020年3月5日，利发公司分别向郎建玲的合同通讯地址寄送《收楼通知书》。其中2020年3月5日的收楼通知书载明通知：涉案房屋已达到交付使用的条件，利发公司应于收到本通知书后的一个月内前来办理交楼手续，该邮件于2020年3月6日签收。一审另查明，涉案房屋所在小区的部分业主曾向一审法院起诉利发公司。其中李朝芳于2019年6月5日诉至一审法院，一审法院于2019年9月25日作出（2019）粤0118民初4777号民事判决书，查明以下事实：一、2019年2月15日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。二、增城新和自来水有限公司于2019年7月19日作出新和函[2019]069号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，内容为：利发公司不是其公司注册水表用户，据了解是由新塘镇××村供水，其公司对石下村实行总表供水方式，石下村在其公司注册总水表后的管道铺设、维护及水表的安装等都是由石下村自行负责，其公司不清楚利发公司的供水协议签订情况。三、增城新和自来水有限公司于2019年9月18日作出新和函[2019]094号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，内容为：利发公司大东会广场项目没有向其司申请报装永久性生活用水水表，该项目在其司无注册水表，据了解是由新塘镇××村供水。其司对石下村实行总表供水方式，石下村在其司注册总水表表后的管道铺设、维护及水表的安装等都是由石下村自行负责。如果该项目向其司申请报装独立的水表，报装资料齐全及现场符合供水要求的其司可以受理，其司现场勘查后将根据实际用水情况确定用水性质。四、广州供电局有限公司增城供电局于2019年7月19日作出《关于增城市利发实业服装有限公司商品房预售合同纠纷115案相关问题的复函》，内容为：利发公司开发的位于新塘镇××村大煲（土名）建设项目目前为商业用电性质，执行一般工商业电价，为永久供电，送电时间2018年6月27日。五、广州东部发展燃气有限公司于2019年7月18日作出《关于广州市增城区新塘镇新沙大道78号1幢、2幢房屋燃气事项的复函》，内容为：其公司与利发公司没有就广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢、2幢的房屋申请开通管道燃气事宜签订《管道燃气开户合同》；因上述地址的建设用地规划红线外市政道路燃气管道工程目前正在建设中，红线外大管网不具备供气条件，故上述房屋目前尚不具备接驳通气条件，其公司没有向上述房屋供应管道燃气。六、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2019年7月15日作出《关于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢、2幢的房屋通邮情况复函》，内容为：利发公司开发的位于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号，78号之一至78号之十六，78号201至331房，78号1、2幢，80号，80号之一至80号之十一从2019年6月13日起以定位投递到广州市增城区新塘镇新沙大道北80号大东会广场物业前台的方式通邮。一审判决：“一、利发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李朝芳支付迟延交房违约金16966.86元；二、驳回李朝芳的其他诉讼请求。”判后，李朝芳和利发公司均不服判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）粤01民终20191号民事判决书，认为：“……利发公司逾期交房，依法应当承担违约责任。涉案商品房买卖合同约定利发公司承担逾期交房违约金为每日按已付房款的万分之一、不超过总房款的3%计算；但涉案商品房买卖合同约定李朝芳承担逾期付款违约责任为除每日按欠付款的0.08%即万分之八支付逾期利息且无上限外，还应按总房价的30%支付违约金。因此，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成利发公司利用合同格式条款，违反公平原则，减轻其责任，加重李朝芳责任的情形。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，及第四十条关于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效的规定，涉案商品房买卖合同约定利发公司承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效。李朝芳认为该条款无效的上诉理由成立，予以采纳。涉案商品房买卖合同约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之一的标准计算，李朝芳认为该标准过低，主张调高并按同期同地段同类房屋的租金标准计算，但李朝芳并无举证证明逾期交房造成其损失超过合同约定的违约金，故一审法院不予支持并无不当，亦不予支持。因此，李朝芳提出的评估涉案房屋租金的申请并无必要，李朝芳认为一审法院没有依其申请对涉案房屋租金进行评估，违反程序且认定事实不清的上诉理由不能成立，不予采纳。……”二审判决：“一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4777号民事判决第二项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4777号民事判决第一项为利发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李朝芳支付迟延交房违约金33877.16元；三、驳回李朝芳的其他诉讼请求。”2020年3月5日，一审法院立案受理本案。为查明涉案房屋所在小区的用水情况，一审法院向增城新和自来水有限公司发函。增城新和自来水有限公司于2020年4月28日作出新和函[2020]036号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，称：增城市利发实业服装有限公司向我司申报总水表1组，该总水表注册水表编号为13010189，水表表径为DN150，从2019年10月起已具备通水使用条件，属于永久用水水表，现为非居民生活用水性质，并于2019年10月8日签订了供水合同。该总水表申请用水地点位于增城区新塘镇××大道北××、××号的增城市利发实业服装有限公司开发的“大东会广场”项目。由于用水总表表后的管道铺设、维护及业主到户水表的安装等都是由增城市利发服装有限公司自行负责，若业主供水出现问题应直接找增城市利发实业服装有限公司进行交涉。一审法院认为：郎建玲与利发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据上述合同的约定，利发公司理应在合同约定的2017年11月30日前将具备永久通邮、永久通电、永久通水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给郎建玲使用。从本案查明的事实可知，涉案房屋所在楼宇于2019年2月15日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2018年6月27日具备永久通电条件，以及于2019年6月13日具备永久通邮条件。至于通水条件，根据增城新和自来水有限公司于2020年4月28日出具的《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》可知，涉案房屋截至2019年10月8日才具备永久通水的居住使用条件，即截至该日，涉案房屋才具备合同约定的交付条件。关于被告的交付义务问题，根据涉案合同约定，利发公司在交付房屋时，应向郎建玲发出收楼通知书。但在涉案房屋符合交付条件后，利发公司于2020年3月5日才向郎建玲发出《收楼通知书》，该通知书于2020年3月6日妥投签收，至此利发公司才履行完毕其合同约定的交付义务。利发公司逾期交付房屋给郎建玲，构成违约，应承担违约责任。至于违约金计算标准，应按双方合同约定每日万分之一计算；至于违约金总数是否受不超过总房款的3%的限制问题，一审法院综合考量合同中对郎建玲逾期支付房款所应负担的违约责任的约定，该约定明显与利发公司逾期交楼违约责任并不对等。故一审法院认定违约金总额应不受总房款3%的限制。对于利发公司提出评估涉案房屋租金的申请，广州市中级人民法院已就同一小区同类案件作出生效判决，该申请并无必要，一审法院不予采纳。利发公司在本案中逾期交房时间为2017年12月1日至2020年3月6日合计827天，利发公司应向郎建玲支付的迟延交房违约金为41920.05元（违约金以506893元为本金，按每日万分之一标准计算）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年7月19日作出判决如下：一、利发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郎建玲支付迟延交房违约金41920.05元；二、驳回郎建玲的其他诉讼请求。一审案件受理费424元，由利发公司负担。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。双方确认郎建玲尚未办理收楼手续。本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩意见，双方当事人对于利发公司未在合同约定的交楼期限内向郎建玲交付符合约定条件的房屋，构成违约，应向郎建玲支付迟延交房违约金并无异议，本院予以确认。本案双方争议焦点为：1.涉案房屋是否符合合同约定的交付条件；2.利发公司迟延交房违约金的计算期限如何确定。对此，本院分析如下：关于涉案房屋是否符合约定交付标准问题。一审法院认定涉案房屋所在楼宇于2019年2月15日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2018年6月27日具备永久通电条件，于2019年6月13日具备永久通邮条件，于2019年10月8日具备永久通水条件，上述事实有相关职能部门出具的证明文件予以证实，郎建玲上诉对此并无异议，一审判决认定涉案房屋自2019年10月8日起符合合同约定的交付条件，依据充分。郎建玲仅以邮件的送递方式及用水方式异议上诉主张涉案房屋至今不符合约定交付条件，理由不成立，本院不予采纳。至于迟延交房违约金的计算期限。现双方对一审判决确认的违约金起算时间并无异议，本院予以确认。对于该违约金的截止时间，利发公司已于2020年3月5日向郎建玲发出收楼通知，鉴于涉案房屋已于2019年10月8日符合合同约定的交付条件，根据双方约定，一审判决认定该收楼通知于2020年3月6日送达给郎建玲，利发公司至此已履行完毕约定的交付义务，违约金计算也相应截止至该日，依据充分，处理正确。郎建玲上诉就违约金计算提出的异议理由不成立，本院不予采纳。综上所述，郎建玲的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郎建玲负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二一年三月十九日书记员  曾美玲