江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终412号上诉人（原审原告）：蔺光九，男，1969年4月26日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李维伟，江苏元宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢辉万(曾用名谢辉)，男，1980年8月1日生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：陈雨时，江苏彭城律师事务所律师。原审第三人：徐州市华隆房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市中枢街**。法定代表人：张保东，该公司董事长。上诉人蔺光九因与被上诉人谢辉万、原审第三人徐州市华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）作出的(2020)苏0311民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人蔺光九上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院在认定事实及适用法律方面均存在错误，从而导致其判决结果错误，故请二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。1、原审判决对蔺光九有利的事实不予认定，存在遗漏案件主要事实等错误。蔺光九曾向原审法院提交由华隆公司于2014年2月28日出具的《购房更名说明》原件一份，其中明确写明“客户孙建影于2006年1月4日，与我公司签订商品房买卖合同，购买位于（以下简称涉案房屋）。我公司由于种种原因没有办理该房的初发始登记和土地分割，孙建影急需资金周转将该房转让给蔺光九，孙建影于2014年2月28日办理商品房买卖合同注销手续。后因公司原因没能如期将商品房合同更在蔺光九名下，现公司声明，涉案房屋产权归蔺光九所有，购房款已全部交清。”通过该份说明可以证实：(1)孙建影于2014年2月28日办理商品房买卖合同注销手续，是为了将涉案房产转让给蔺光九，而不是为了退房；(2)孙建影未办理涉案房产的房产证，是由于华隆公司原因造成的，是由于华隆公司原因未将商品房买卖合同变更在蔺光九名下；(3)华隆公司已明确确认涉案房产的所有权应归蔺光九所有。孙建影与蔺光九签订的转让协议中，并未注明具体的签订日期。而上诉人向原审法院提交的《中国建设银行转账凭条》中记载，2014年2月28日，蔺光九向孙建影付款23万元即90%以上的购房款，并结合上述《购房更名说明》，可以推导出签订日期应早于2014年2月28日亦或是同日。原审法院认定签订日期为2014年4月，即晚于商品房买卖合同被注销的日期，没有任何的事实依据。2、一审法院适用法律方面存在的错误。关于本案法律适用的问题，案外人执行异议与执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同。案外人异议不符合或者不能完全符合《执行异议若干规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而应该根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查并依法作出是判断。原审法院仅强调适用《执行异议若干规定》第二十八条亦或是第二十九条，在法律适用上存在片面性。针对蔺光九对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人华隆公司的责任财产范围，异议人蔺光九、申请执行人谢辉万及被执行人华隆公司对涉案房产各自享有的权利性质等方面进行综合判断。（1）涉案房产不属于华隆公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。（2）蔺光九对涉案房产享有的物权期待权与谢辉万的普通金钱债权相比，应予优先保护。在孙建影将涉案房产转让给蔺光九后，该权利由蔺光九继受。而根据原审法院(2015)泉民初字第110号生效民事判决，谢辉万对华隆公司享有的是普通金钱债权，该债权与涉案房产并无直接关联。孙建影对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权(所有权)，但已具备了物权的实质性要素，孙建影可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权(所有权)。孙建影至少在形式上已经符合司法解释对“业主”的界定，对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。孙建影所享有的权利在内容和效力上已经超过了谢辉万享有的普通金钱债权，在没有证据证明孙建影(蔺光九)物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于谢辉万的普通金钱债权予以保护。3、涉案房产未办理过户登记是由于华隆公司原因造成的，蔺光九并无过错。孙建影与华隆公司签订商品房买卖合同后，因华隆公司原因未取得房屋产权证，延续至2015年涉案房产被泉山区法院查封之时。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”，网上登记备案并不是商品房买卖合同的生效要件，即使孙建影办理了注销手续，也不能认定不存在商品房买卖合同法律关系。最后，物权登记请求权具有物权请求权的性质，不受诉讼时效限制，权利人随时都可以行使。而原审法院认定孙建影、蔺光九怠于行使自己的权利，明显不符合法律规定。《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。虽然蔺光九可以通过行使物权登记请求权来完成物权变更，但因华隆公司的原因，在涉案房产解除查封后可能仍不能办理过户登记手续，且另行提起诉讼必然增加当事人诉累并浪费司法资源，故请二审法院对蔺光九的该诉请一并予以审理。被上诉人谢辉万答辩称,原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。孙建影与原审第三人华隆公司签订华隆大厦1-1-616室房屋定购书，但始终未完成不动产过户登记房屋，产权人仍为华隆公司。所以孙建影自始至终都不享有对涉案房屋的处置权利，蔺光九贸然与孙建影进行交易，导致涉案房屋未能在产权部门进行变更登记，该行为产生的不利后果，蔺光九应当有充分的心理预期。孙建影将涉案房屋进行出售并注销了买卖合同手续，同时也注销了网上备案登记，最终交易的目的未能达成，过错责任在于蔺光九、孙建影及华隆公司。关于蔺光九是否享有足以排除强制执行的问题。蔺光九在上诉状中已经明确地告诉我们，涉案房产被查封时登记在华隆公司名下，孙建影自始至终未取得案涉房屋所有权，其无权处分给蔺光九带来利益损失，蔺光九应向无权处分的孙建影主张,也可向因自身经营问题导致无法为蔺光九办理过户登记的华隆公司主张，而不是通过执行异议之诉的方式，所以蔺光九并不享有足以排除强制执行的民事权益。关于蔺光九在诉状中提到的物权期待权，其在上诉中也明确了我国现行立法未就该权利作出任何明确规定，因而对于该权利的任何讨论与阐述，对本案最终如何裁判无任何关联性。关于蔺光九所说的涉案房屋无法过户登记系因华隆公司原因造成，被上诉人没有任何异议，因而也希望蔺光九去向华隆公司或无权处分的孙建影去主张权益，这也符合蔺光九在上诉状中所阐述的逻辑关系。关于蔺光九在上诉状中提出的诉讼时效问题，原审法院从未提及该案的诉讼时效问题，原审判决对于孙建影、蔺光九怠于行使权利，是站在整个案件十年的时间维度上，其超出了普通公众对于合理期限正常认知的最大限度，明显有失公平。关于蔺光九要求二审法院确认其对涉案房屋享有所有权的问题，通过整个事件的逻辑推导已经非常明确，孙建影自始至终未能取得涉案房屋所有权，其无权利处置该涉案房屋，而华隆公司因其自身原因未能给蔺光九办理过户登记，现该房屋仍为华隆公司财产，且已被法院查封，故蔺光九的该项诉求不应支持。经审理查明，谢辉万与华隆公司买卖合同纠纷一案，原审法院于2015年6月30日作出（2015）泉民初字第110号民事判决：本判决生效后十日内，华隆公司支付谢辉万495000元，并自2008年8月13日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率标准赔偿谢辉万损失。案件受理费14690元，财产保全费5000元，合计19690元，由华隆公司负担。根据谢辉万的申请，原审法院于2015年1月13日作出（2015）泉民初字第110号民事裁定：查封华隆公司价值110万元的财产或冻结其银行存款110万元。原审法院于2015年1月26日向徐州市房产登记交易中心发出（2015）泉民初字第110号协助执行通知：查封华隆公司名下的涉案房屋、1-905、1-1301室的房产，查封期限二年。根据谢辉万的申请，原审法院于2016年1月5日立案执行，案号为（2016）苏0311执55号。2017年1月16日，作出（2016）苏0311执55号执行裁定：冻结、扣划被执行人华隆公司所有的银行存款900000元或查封、扣押其等值财产。于同日向徐州市不动产登记局发出协助执行通知：继续查封华隆公司名下涉案房屋、1-905、1-1301室的房产，查封期限三年。案外人蔺光九提出异议后，原审法院于2019年12月25日作出（2019）苏0311执异163号执行裁定书，驳回蔺光九的异议申请。蔺光九不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2006年1月4日，华隆公司与孙建影签订商品房买卖合同，将涉案房产徐州市淮海西路29号华隆大厦616号房出卖给孙建影，此后该房产一直由孙建影占有使用，但因华隆公司的原因一直未能办理房产证。2014年2月，孙建影因急需资金周转，故将涉案房产转让给蔺光九，考虑到无房产证遂以购房更名的方式予以转让，蔺光九也已按双方约定支付了全部购房款，并占有该房产，但仍未能办理房产证。2017年1月5日，原审法院根据谢辉万的执行申请，对涉案房产采取查封措施。涉案房产的所有权早已发生转移，现应归蔺光九所有，并不属于华隆公司的资产，谢辉万申请执行涉案房产严重侵害了蔺光九的合法权益。请求：1、判令不得执行徐州市淮海西路29号华隆大厦616号房产；2、确认蔺光九对上述房产享有所有权；3、本案诉讼费用由谢辉万承担。原审法院查明，2006年1月4日，案外人孙建影与华隆公司签订涉案房屋买卖合同，约定华隆公司将该房产以209600元的价格出售给孙建影，该商品房预（销）售合同已在徐州市房产局产权监理处备案证明（商品房备案证明号：200601040049）；随后孙建影支付了购房款；2006年3月10日，缴纳完税证明一份，载明其为此房款纳税8384元。因华隆公司在建设华隆财富大厦涉嫌违规，孙建影未取得房屋产权证。2014年2月28日孙建影与华隆公司办理了商品房合同注销手续，亦注销了备案登记。因该房屋显示产权人为华隆公司，原审法院于2015年1月26日对涉案房屋进行了查封。2010年3月15日，孙建影与徐州财富商务酒店有限公司签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租方孙建影将涉案房屋（建筑面积43.13平米）出租给徐州财富商务酒店有限公司使用。2014年4月，蔺光九与孙建影签订转让协议一份，载明：因原涉案房屋的房主孙建影把涉案房屋转让给蔺光九先生，此房自2014年4月1日起所有事项由蔺光九先生承担，2014年5月3日蔺光九付清房款。本院审理期间查明,徐州市房产管理服务中心出具的报告证明涉案房产的销售价格209612元,购房日期20060104,购买人孙建影，备案合同号200601040049,合同状态:注销。2014年2月28日，蔺光九通过中国建设银行向孙建影转账230000元；2014年5月30日，孙建影向蔺光九出具收条“财富大厦616房屋,余款19000元，房款结清。”孙建影与蔺光九签订了《转让协议》内容：因原616房主孙建影把616房转让给蔺光九先生，此房自2014年4月1日起所有事项由蔺光九先生承担。特此证明。该协议落款日期为2020年8月26日。原审法院庭审期间孙建影作为证人出庭作证。蔺光九的代理人向证人询问：你将房屋卖给蔺光九是否是你真实意思表示？孙建影回答：是的。当时房屋房租也不好要，当时是他帮我们出租，房租特别难要，当时家里也急需用钱就卖掉了的。当时卖掉的时候我们一起去产权处，他将尾款一次性帮我打过来，到底因为什么没有签合同的我不太清楚。主审法官向蔺光九代理人询问：原告是否实际占有该房产？回答：至今还在实际占有。问：是否使用？回答：原来在出租，现在是空置状态。问：有无水、电费、物业费的证据。回答：应该是承租方交纳的，我需要回去核实一下。本院审理期间，主审法官向蔺光九询问：你与孙建影《转让协议》签订之前是否认识？答：认识，我们是朋友。问：你回答向孙建影付款的顺序？答：2014年2月28日，支付了23万元；问：你支付现金的日期是2014年5月30日吗？答：以出具的收条为准；问：你与孙建影之间为何没有签订正式的合同？答：开发公司称，产权处把开发公司的权利锁死了不能签订，因为他们的楼是超建的；问：你与孙建颖双方商定的房屋价格是多少；答：24.9万元；问：为什么这么重要的价格没有在《转让协议》上约定？答：我好像记得有这个合同，我回家去找找。（后在代理人处找到该合同系孙建影与其妻王艳梅签订的合同，但未作为证据向法庭提供）。原审法院认为，依据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，孙建影与华隆公司订立不动产买卖合同，但未完成过户登记，孙建影尚未取得所有权，其仅享有物权期待权。因此，蔺光九作为受让人，要求确认其为涉案房屋所有权人的诉请，不予支持。从物权归属上，该不动产仍属于被执行人华隆公司所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议若干规定》）第二十八条、二十九条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的，无过错购房人或用于居住的商品房消费者予以特殊保护，即购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其它普通金钱债权获得保护。但该条的适用，应符合该条规定的四个条件。根据《执行异议若干规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案而言，首先，孙建影所购房屋系办公用房并非用于居住，故不符合《执行异议若干规定》第二十九条的规定。其次，关于孙建影对未办理过户登记是否存在过错问题。孙建影与华隆公司虽然签订了买卖合同，办理了网上登记备案证明，缴纳了全部房款，已经实际占有该房产。但此后，双方又在产权处办理了房产买卖合同注销手续，致使网上登记备案亦被注销。对《执行异议若干规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，应指未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非买受人所能控制的原因造成的。尽管孙建影作为购房人支付了全部房款并实际占有该房屋，缴纳了相关税费，但截至法院查封之时，该房屋仍未能恢复网上登记备案或过户登记在孙建影或受让人蔺光九名下，以致出现本案争议。固然不能要求作为普通民事主体的孙建影及蔺光九像法律专家一样，在矛盾纠纷伊始即知晓能通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，可以给予其较长的合理期限来行使请求的权利，但该房屋自交付占有到被法院查封已近十年未能办理过户手续，已远超过普通公众对合理期限所正常认知的最大限度，当属严重滞后于合理期限行使权利。且期间孙建影与华隆公司又办理了房产买卖合同注销手续，故孙建影对争议房屋未能办理过户登记自身存在过错。不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成不动产完成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使争议房屋未能完成过户登记的，不动产买受人存在过错，即使已全额支付购房款并实际占有争议房屋，仍不符合《执行异议若干规定》第二十八条的适用条件，不能排除法院对争议房屋的强制执行。判决：驳回蔺光九的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，执行法院对登记在华隆公司名下的涉案房屋采取执行措施，案外人蔺光九以其对涉案房屋享有民事权益提出阻却执行的异议之诉，对其请求应承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，蔺光九对涉案房屋享有的是物权期待权，而该项权利的实现必须符合上述规定中的四个条件且缺一不可。本案中，蔺光九与孙建影因朋友关系而忽视商业交易规则，在签订《转让协议》中未落款签订日期、未约定房屋价格以及支付购房款的时间、违约责任等合同成立的必要条款。从《转让协议》内容来看该协议仅起到证明双方有交易行为的作用，因此蔺光九与孙建影之间未在原审法院查封前签订合法有效合同。没有合法有效合同的约束，不但无法制约交易的双方当事人，亦无法证实其交易行为的真实性，更不能对抗有强制力作为保障的人民法院的执行行为。关于蔺光九是否实际占有涉案房屋的问题。蔺光九未提供合法有效的证据证明其在原审法院查封涉案房屋前实际占有该房屋。原审庭审期间，原审法院要求蔺光九提交占有涉案房屋的证据，蔺光九未提供。蔺光九所述其购买涉案房屋后该房屋处于租赁状态，蔺光九从未收取租金，而是由已将房屋出让的孙建影收取了部分租金，庭审中蔺光九以孙建影家庭生活困难为由未要回租金，该行为亦与正常的交易习惯不符。故蔺光九其实际占有涉案房屋的主张，本院不予确认。关于蔺光九是否支付全部购房款的问题。蔺光九向原审法院提供其全部支付购房款的证据是2014年2月28日通过中国建设银行转账付款23万元、2014年5月30日以现金的形式支付19000元，而孙建影在原审庭审中陈述“卖房时一起去产权处蔺光九将尾款一次性帮我打过来的”，蔺光九自认其与孙建影在2014年2月28日就去过产权处一次，通过建设银行打款一次。如孙建影所述2014年2月28日在产权处一次性通过银行支付尾款，就不存在2014年5月30日的现金支付行为。蔺光九与孙建影就付款的方式与顺序陈述不一致，在双方没有约定房屋价款的情况下，蔺光九已全部支付购房款的主张证据不足。关于买受人对未办理过户登记责任的问题。原审判决已经查明华隆公司在建设华隆财富大厦时涉嫌违规，造成孙建影未取得房屋产权证，但判决结果仍认定买受人对未能办理过户手续承担过错，应予纠正。原审法院虽然判决驳回蔺光九诉讼请求的理由错误，但其判决结果是正确的，依法应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人蔺光九负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二一年三月二十五日书记员  孙 健