重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终483号上诉人（原审原告）：张国强，男，1940年8月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：侯艳，重庆子希律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽勤，重庆子希律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李作淑，女，1975年10月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张兴翠，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。上诉人张国强因与被上诉人李作淑合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张国强及其委托诉讼代理人侯艳，被上诉人李作淑及其委托诉讼代理人张兴翠参加了诉讼。本案现已审理终结。张国强上诉请求：撤销原判，依法改判支持张国强的诉讼请求，一二审诉讼费用由李作淑承担。事实和理由：一、张国强先于李作淑与案涉房屋原产权人签订买卖合同，张国强需要借用李作淑的名义贷款才让其与房屋原产权人签订了过户的购房合同。2016年3月张国强经中介公司介绍看中了案涉房屋，最终以55.5万元的价格购买，张国强支付了购房定金。张国强因年龄过高银行拒绝贷款，双方才口头约定以李作淑的名义办理银行贷款，贷款还完后将房屋过户给张国强，期间李作淑可以使用房屋。3月23日李作淑与银行签订购房担保借款合同，向农业银行渝北支行贷款33万元，该款支付给卖房人，3月27日李作淑才与原房屋产权人签订买卖合同。二、购房案涉房屋的所有费用都是张国强支付，李作淑没有支付过任何费用。从2016年3月14日支付购房定金1万元，到3月17日支付6.9万元追加定金，3月28日支付6万元首付款，4月21日支付10万元首付款尾款，均是张国强向出卖人支付。李作淑从2016年7月14日至2018年7月6日每期以3428.55元还按揭贷款，张国强从2016年7月至2018年4月在每个月中旬前后向李作淑转账3450元用以偿还贷款。2018年5月国家政策允许贷款张国强向民生银行贷款27万元向李作淑转账用以提前还贷，李作淑先偿还17万元后分四期偿还完剩余房贷。总之，李作淑没有为该房支付过任何费用。李作淑辩称，不认可张国强的上诉意见，请求驳回其全部诉请。事实及理由：一、案涉房屋合同系李作淑与江禹霏签订，张国强未与原产权人签订过任何合同，其与原房东无购买过房屋的任何依据，其所称签订合同不成立。二、案涉房屋的按揭贷款一直是李作淑在偿还，李作淑履行了购买义务。三、案涉房屋成交金额为388100元，李作淑已支付了30多万元给张国强，李作淑付了钱，房屋自然属于李作淑。四、张国强认为是借名买房，应当出示借名的委托手续。五、李作淑已实际居住在该房，成为实际居住人。张国强向一审法院提出诉讼请求：1.判令李作淑将“借名购房”的重庆市房地产权证之权利人更名过户至张国强名下；2.本案诉讼费由李作淑承担。一审法院认定事实：2016年3月27日，案外人江禹霏（委托代理人李亨庆）为甲方（出卖人），李作淑为乙方（购买人），签订重庆市房屋买卖合同，主要约定：甲方所售房屋坐落于渝北区××街道××道××号汇祥好莱坞6幢17-2，建筑面积65.58平方米，房屋产权证号为2××8，成交金额38.81万元。合同所涉房屋现已登记在李作淑名下，共有情况为单独所有。2016年3月17日，张国强通过平安银行向李亨庆转账支付5.5万元、取现1.4万元。同日，李亨庆、张高琼为收款人出具收条一张，载明收到张国强购渝北区双龙湖街道兰馨大道汇祥好莱坞6幢17-2房屋定金1万元；收到追加定金6.9万元。2016年3月28日，张国强通过平安银行向李亨庆转账支付6万元；同日，李亨庆为收款人出具收条一张，载明收到张国强交来购买渝北区××街道××道××号汇祥好莱坞6栋17-2房屋首付款6万元；同日，李作淑为欠款人出具欠条一张，载明其购渝北区××街道××道××号汇祥好莱坞6幢17-2房屋，欠原业主代理人李亨庆购房首付款10万元；此款于2016年4月15日前还。2016年4月12日，张国强通过平安银行向案外人李亨庆转账支付10万元，李亨庆于2016年4月12日出具收条一张，载明收到李作淑购买好莱坞6-17-2房屋款10万元，以全部付清。张国强兴业银行账户向李作淑农业银行账户于2017年11月14日转账支付3450元，2017年12月12日转账支付3450元，2018年1月15日转账支付3450元，2018年2月13日转账支付3450元，2018年3月13日转账支付3450元。李作淑尾号为2573的农业银行账户从2016年7月14日起，每月14日左右逐月偿还贷款3428.55元，于2018年7月10日偿还贷款17万元，2018年7月14日偿还贷款1808.59元，2018年8月14日偿还贷款1267.14元，2018年9月14日偿还贷款1267.14元。2018年5月16日张国强向李作淑转账支付27万元，转款备注为提前还房。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己的主张负有举证义务，否则应当承担举证不能的责任。本案中，根据张国强的起诉意见和庭审陈述，张国强的请求权基础在于张国强认为其与李作淑之间达成了“张国强向案外人购买房屋，房屋归张国强所有并将房屋登记在李作淑名下，待银行按揭还清后李作淑将房屋变更登记至张国强名下”的协议，其要求李作淑履行该变更登记的义务首先应当举示证据证明该协议的存在。根据张国强所举示的证据仅能证明其曾向双龙湖街道兰馨大道汇祥好莱坞6幢17-2房屋卖方江禹菲的委托代理人李亨庆支付了部分购房款，此后亦按月多次按照李作淑偿还房贷的金额向李作淑转账支付了款项，并在向李作淑转账27万元时备注了提前还房，但不能证明其与李作淑就房屋的权属及过户事宜达成了书面或口头之约定，也未能证明其向李亨庆以及李作淑所付款项的性质，故其应当承担举证不能的法律后果。同时，根据张国强庭审陈述，案涉房屋在还清房贷后又用于抵押贷款，因该房屋上存在抵押权，故亦不具备过户之条件。据此，张国强要求李作淑履行更名过户的义务无法律和合同依据，其诉讼请求不予支持。李作淑经本院传唤无正当理由未到庭，应当承担不答辩、举证、质证、辩论等法律后果。一审法院判决：驳回张国强的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由张国强负担。二审审理中双方均举示了相应证据。张国强举示证据如下：1.房地产买卖经纪合同，拟证明张国强于2016年3月14日向案外人江禹菲购买案涉房屋。2.企业公示信息，拟证明中介公司企业信息。3.查询回执，拟证明案涉房屋现有产权查询情况。李作淑质证意见：对证据1真实性认可，关联性不认可，能够证明买方代理人是张国强，落款张国强在代理人处签字，李作淑签错了地方；对证2真实性认可，关联性不认可；对证3真实性认可，关联性不认可，能证明李作淑是案涉房屋的产权人。李作淑举示证据如下：1.房屋买卖合同，拟证明案涉房屋的产权是李作淑，涉案房屋价值38万余元。2.工行电子回单2份，拟证明李作淑已返还给张国强30万元垫付款，案涉房屋购房款是李作淑付清。3.6375号民事判决书，拟证明张国强当时给李作淑的购房款承诺不还，后反悔起诉至法院，李作淑承担了7万元购房款，该判决已生效，款项已支付。4.微信截图2份，拟证明李作淑按判决书要求返还了2万元。5.案涉房屋产权证，拟证明案涉房屋产权人是李作淑。张国强质证意见：证据1不属于新证据，一审时李作淑已提交，该合同系过户合同，并非买卖双方实际合同；对证据2确实收到该笔款项，但与本案无关。2018年张国强将剩余贷款全部还完后，李作淑于2019年提出购买案涉房屋，双方协议房款为70万元，李作淑就付了30万元购房款，但拒不支付剩余款项，同时也拒不配合办理过户手续，恶意侵占张国强的合法财产；对证据3真实性认可，判决已生效，关联性不认可，与本案无关；对证据4真实性认可，但关联性不认可，这2万元是民间借贷；对证5真实性无异议。张国强还申请了证人吴某出庭作证。证人陈述：证人是经办案涉房屋买卖及过户的经办人，案涉房屋挂在证人工作的中介公司出卖，卖方是李亨庆。证人认识李作淑，李作淑看上那套房想买找证人代办，张国强与李作淑在其他中介公司看到了这套房，就找证人代办，他们俩一起来的，李作淑说是他买房，中途张国强问了他能不能贷到款，证人回答贷不了，他们两个没有说过哪个是真实的买方，当时二人都说张国强是李作淑的舅舅，证人也没有深究。案涉房屋的买方是李作淑，张国强在买方位置签字时李作淑也签了，办证等所有交易流程张国强都在场。双方质证对证人证言的真实性无异议。双方举示的前述证据及证人证言，双方对真实性均无异议，本院予以采信。一审法院认定的事实双方均未提出异议，本院予以确认。本院另根据一二审证据，认定如下事实：李作淑、张国强为购买案涉的17-2号房屋，通过中介公司重庆曼成房产经纪有限公司（以下简称曼成公司）与房屋出卖人进行交易并办理了产权变更登记。签署于2016年3月14日的《房地产买卖及经纪合同》（以下简称经纪合同）系中介公司曼成公司提供的合同文本。该合同首部载明“卖方/代理人：江禹霏、李亨庆（简称甲方），买方/代理人：张国强（简称乙方），经纪方：曼成公司（简称丙方）”，并记载了三方的身份证号码或营业执照号码；主要条款约定案涉房屋成交价格为55.5万元，佣金16500元，付款方式为买方于2016年3月14日签约时交纳诚意金1万元，办理产权过户时支付首付款20.5万元，剩余1万元待物业手续办完交接后结算，按揭购贷款33万元由银行划入卖方账户；合同尾部从左至右为甲方、丙方、乙方三方的签章栏，其中“乙方（签章）”与“委托代理人”上下竖行排列，从上到下由张国强、李作淑签名。签署于2016年3月27日的《重庆市房屋买卖合同》来源于渝北区土地房屋权属登记中心，收件编号201603281070171。该合同载明出卖人系江禹霏，购买人系李作淑，交易对象为案涉的17-2号房屋，成交价格388100元，双方系自行成交，系一次性付款，合同尾部签名处载明甲方江禹霏、委托代理人李亨庆，乙方李作淑。张国强主张案涉房屋的成交价格为55.5万元，且向买方支付的房款、向银行支付的按揭月供款及提前还贷的款项全部来源于张国强，举示了通过其平安银行账号向李亨庆转账的银行回款凭证及收条及通过其兴业银行账户向李作淑农业银行还贷账户转账的银行卡交易明细，举示了通过民生银行向李作淑还贷账户转入提起还贷款的转账凭据。平安银行账号的有关转账记录一审法院已经查明。兴业银行账户流水记录中，2016年3月1日-2017年10月13日期间的流水记录未显示款项汇出后的收款人或收款账户，显示在2016年7月6日-2017年10月13日期间每月有金额为3000元-5000元不等的款项（大部分金额为3450元）汇出；2017年10月24日-2018年4月期间的流水记录显示了对方户名及用途，载明在2017年11月-2018年4月期间每月有金额3450元、用途为房贷的款项汇出至李作淑农业银行账户。民生银行汇款凭证载明2018年5月16日向李作淑农业银行账户转款27万元，用途备注提前还房贷。李作淑主张，案涉房屋的成交价格就是过户备案合同上的价格388100元；由于李作淑购房时资金不够，张国强是熟人，其称先垫付，房款388100元都是其垫付，之后算账李作淑偿还了32万元；银行月供款及提前还款均系李作淑支付。李作淑解释，经纪合同上的成交金额仅是初定金额，张国强在经纪合同首部及尾部的签名都是代理人身份，李作淑在合同尾部的签名签错了地方。李作淑办理了案涉房屋按揭贷款的提前还款后，于2019年3月7日在案涉房屋上设立了工商银行渝北支行的抵押权，至2021年2月20日查询时该抵押存续。2019年3月26日，李作淑向张国强工商银行卡号转账汇入30万元，未备注款项用途。张国强称该款为双方协商李作淑以70万元回购案涉房屋的房款，李作淑称该款为偿还张国强垫付的房款。2020年7月22日一审法院就张国强诉李作淑民间借贷纠纷一案作出（2020）渝0112民初6375号民事判决，该案张国强诉请偿还借款7万元、18万元并支付利息，后称18万元未到期暂不主张，判决：李作淑偿还借款本金7万元并支付逾期利息。2020年12月30日，李作淑向张国强工商银行账户转账汇入2万元，未备注款项用途。张国强称该款为李作淑支付借款一案的案款，李作淑称该款为偿还张国强垫付的房款。本院认为，本案二审争议焦点为张国强以借名买房为由要求李作淑将房屋过户给张国强的诉请是否成立。关于案涉房屋的交易价格。经纪合同明确载明案涉房屋交易价格为55.5万元，且李作淑因购买案涉房屋按揭贷款33万元，与经纪合同约定的付款方式及按揭金额一致，李作淑以过户备案合同为据主张房屋交易价格实为388100元，但备案合同约定的付款方式及成交方式与履行实际明显不符，结合中介公司工作人员的证言及李作淑按揭贷款33万元的事实，本院采信张国强的房价主张。关于张国强支付的房款。从付款凭据看，李作淑未举证证明其向出卖人支付了按揭贷款之外的款项，未举证证明其农业银行房贷还款的资金来源，张国强举示了其平安银行、兴业银行及民生银行账户的支付记录。其中，平安银行付款凭据能够证明张国强向出卖方支付了购买房屋的定金及首付款，兴业银行流水明细部分汇出款项缺乏对方信息及备注本院不能判断款项性质，结合张国强兴业银行卡流水明细中有交易对手及备注信息的记录、民生银行汇款凭证记录，以及李作淑并未举证还款来源的事实，能够证实至少李作淑的大部分按揭月供款及提前还贷款来源于张国强。关于张国强与李作淑之间是否存在借名买房的约定或法律关系。张国强主张其与李作淑存在借名买房的事实，李作淑否认该事实，主张系其本人买房，认为张国强的行为仅系为其垫付房款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”从买房的过程看，经纪公司经办人的出庭证言表明，李作淑与张国强一起参与办理了房屋交易手续，但二人之间对房屋买入后的权利分配或归属并未对外明示；从房屋买卖的书面协议看，虽然经纪合同的买方处有张国强签名或张国强与李作淑共同签名，但办理产权变更登记时二人仅将李作淑登记为买方，张国强并未记载为单独买方或共同买方；张国强未举示其与李作淑之间的事前或事后协议。综合前述几点，仅凭张国强超龄不能贷款以及支付了大部分房款的事实，不能推定出双方之间存在的法律关系就是借名买房。基于张国强关于借名买房的主张证据不足，李作淑又主张张国强支付的房款系为其垫付，双方可另行结算。综上所述，张国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张国强负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二一年三月十一日法官助理  秦金星书 记 员  李白露