新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民再5号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京北路260号“北京城”花园小区8栋01号商。 法定代表人：陈铁力，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘冰，男，系该公司员工。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：樊秀霞，女，1968年10月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 再审申请人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司（以下简称恒信丰公司）因与被申请人樊秀霞物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2020）新23民终229号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2020年12月18日作出（2020）新民申2151号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年1月19日开庭审理了本案。再审申请人恒信丰公司的委托诉讼代理人刘冰，被申请人樊秀霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 恒信丰公司申请再审称，1．恒信丰公司提交的书面《前期物业服务协议》、工商登记信息、物业资质证书等证据证明具有合法开展物业管理服务的主体资格及合同依据，《前期物业服务协议》是合法有效的物业管理合同，对双方具有约束力；2．恒信丰公司提交的《结果报告单》《公告》《通知书》《情况说明》等多份证据充分证明公司已经按照合同约定履行了物业管理服务的义务，且公司信誉良好，徐家林拒交物业费的行为侵害了涉案小区已交物业费的全体业主的利益；3．法律对物业公司应当向业主承担民事责任的方式有明确规定，作为业主，有权要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以不履行支付物业费的义务或者主张对应缴而未缴之物业费予以减免。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。 樊秀霞辩称，涉案前期物业服务合同不合理，不合法，也没有将该合同的内容告知被申请人，再审申请人没有提交工程竣工验收报告，2015年2月2日之前再审申请人的主体不合法，其没有与恒信丰公司签订物业服务合同，前期物业服务合同不能约束被申请人。再审申请人服务质量差，态度差，安全、卫生服务未到位。业主委员会与昌吉市嘉晟物业服务公司签订了物业服务合同，但因再审申请人的原因，该公司无法继续提供服务，再审申请人霸占金地华庭小区物业，赖着不足，因此，请求驳回恒信丰公司的再审请求。 恒信丰公司向一审法院起诉请求：1．被告立即缴纳2012年11月至2018年10月物业费7,210元；2．被告给付所欠费用滞纳金360元（总额的5％）。一审法院认定事实：被告樊秀霞系昌吉市12区2丘3栋4层一单元402室业主，房屋建筑面积为79.13平方米。2012年10月31日，新疆鸿瑞房地产开发有限公司与恒信丰公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2012年11月1日至2015年10月31日，服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行的维护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公用绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案管理。物业服务等级标准为一级，物业费计算标准：住宅物业1.30元∕月／平方米。2015年6月30日，鸿瑞房产公司与恒信丰公司昌吉市分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。协议约定的服务内容，物业服务费计算标准与2012年10月31日，鸿瑞房产公司与恒信丰公司签订《前期物业服务协议》一致。另查明，2013年1月15日，乌鲁木齐恒信丰商贸有限公司更名为乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司。一审法院认为，原告恒信丰公司与鸿瑞房产公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2012年11月至2018年10月（72个月）被告未缴费物业费，原告与鸿瑞房产公司签订《前期物业服务协议》两份协议，前一份协议期限自2012年11月1日至2015年10月31日；后一份《前期物业服务协议》自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，被告虽提交了2016年7月28日业主委员会与第三方物业公司签订的物业服务合同，但第三方物业公司并未实际入驻，在2016年7月28日至2018年10月期间，仍然由原告为被告提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应向原告交纳物业费7,406.57元（1.3元／月／平方米×79.13平方米×72个月），现原告主张7,210元符合法律规定，一审法院予以支持。原告主张由被告按照欠款总额的5％支付滞纳金，协议中并未对被告未按时缴纳物业费的违约责任作约定，且滞纳金指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法，而原告不属于行政机关，一审法院对于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。一审法院判决：“一、被告樊秀霞于本判决生效之日起十日内向原告恒信丰公司支付自2012年11月起至2018年10月止的物业费7,210元；二、驳回原告恒信丰公司的其他诉讼请求”。 樊秀霞不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人恒信丰公司的一审诉讼请求。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，二审法院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，涉案住宅楼工程于2013年12月23日参加竣工验收。二审法院认为，本案争议焦点：1．上诉人樊秀霞与被上诉人恒信丰公司之间物业服务关系的期间如何确定；2．上诉人樊秀霞应当缴纳的物业费数额应当如何确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，虽然上诉人樊秀霞未直接与被上诉人恒信丰公司签订物业服务合同，但被上诉人与开发企业新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》对上诉人具有约束力，且被上诉人恒信丰公司向小区业主提供物业服务，上诉人樊秀霞应当按协议约定向被上诉人支付物业费。上诉人樊秀霞主张涉案楼房的公共设施没有经过竣工验收，违反《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条第二款规定，应当由建设单位承担物业费，由于上诉人樊秀霞提供的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》于2016年9月1日起执行，但修订前的2012年公布的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第八条规定：“住宅小区内的物业已完成竣工验收交付使用，但小区内的道路、绿化、部分公共设施未达到设计要求或使用要求的物业服务费用由房屋建设单位承担”。因涉案的住宅楼工程于2013年12月23日参加竣工验收活动，之前仅是部分工程陆续进行验收，被上诉人恒信丰公司并无证据证实2013年12月之前涉案小区内的道路、绿化、公共设施已达到使用条件要求，结合上诉人樊秀霞认为前期物业合同生效时间为2013年12月2日的陈述意见，本院对物业费的起算时间确定为2013年12月2日，一审认定2012年11月计算不当，本院予以纠正。关于双方物业服务合同履行情况。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，被上诉人恒信丰公司与新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，协议中就双方的权利、义务及被上诉人恒信丰公司所要履行的服务范围均进行了明确，但根据一审中上诉人樊秀霞提交的证据显示，被上诉人恒信丰公司在实际履行中存在电梯维护、暖气管道维护不及时的情况，被上诉人并未完全履行《前期物业服务协议》的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，被上诉人恒信丰公司未完全履行其物业服务内容，本院按照合同内容结合实际履行情况扣减20%物业费，即上诉人樊秀霞应当向被上诉人恒信丰公司物业服务费4,849元（2013年12月2日至2018年10月31日期间物业费6,062元-6,062元×20%）。另外，上诉人樊秀霞申请本院调取2016年12月2日至2016年12月30日期间110报警记录1次，以证明恒信丰公司陈铁力在涉案小区扰乱昌吉市嘉晟物业服务有限公司开展物业管理服务。因该证据即便存在仅证实当日报警的事实，并不能证实被上诉人长期侵占小区的事实，故本院对该申请不予准许。另外，2016年7月28日昌吉市金帝华庭小区业主委员会虽与昌吉市嘉晟物业服务有限公司签订了《服务管理合同》，但该合同并未实际履行，经所在社区召集业主重新选任被上诉人进行物业服务，故本院对上诉人樊秀霞主张被上诉人强迫交易的理由不予支持。综上，上诉人樊秀霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，遂判决：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5684号民事判决；二、上诉人樊秀霞于收到本判决之日起十日内向被上诉人恒信丰公司支付自2013年12月2日至2018年10月31日期间的物业费4,849元；三、驳回被上诉人恒信丰公司一审其他诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 再审中，恒信丰公司提交以下新证据。第一组证据：1．电梯维护保养合同书两份；2．电梯使用标志五份；3．消防设施维保合同三份；4．设施设备巡检记录表；5．灭火器检查登记表两份；6．泵房运行记录表一份；7．客服值班记录表一份；8．卫生、秩序维护巡检表两份；9．报案巡逻签到表一份；10．机动车辆出入登记表两份；11．临时停车档案一份；12．门卫值班记录表一份；13．业主满意度调查表两份；14．催费通知单四份；15．档案图片2张复印件；16．樊秀霞入住接管验收交接表，拟证实恒信丰公司完全履行了物业合同中的义务。樊秀霞质证称，对证据的真实性不认可，是内部资料，再审申请人履行了物业服务，但是履行的不到位，申请人强制服务，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 第二组证据：1．延安北路街道天池社区于2016年12月7日发出的告广大业主通知书一份；延安北路街道天池社区于2016年12月1日发出的通知复印件一份。拟证实再审申请人小区提供的服务是合理合法的，是得到全体业主认同的。2.2018年-2020年金地华庭物业费收费台账5份、杭翠花收据7份、张国威收据3份，拟证实商铺的物业费是正常在交的，只有三家没交，剩下的都在交。针对该证据樊秀霞经质证意见为，真实性不认可，因为金地华庭业主委员会是2016年7月14日经昌吉市房地产管理局已经批准备案了，我们小区是有业主委员会的，根据关于印发“业主大会和业主委员会指导规则”的通知第二十一条第一款，社区召集的是违反国家规定的，故关联性不认可。别人交物业费跟其没关系，业主及业主委员会没有跟恒信丰公司签订任何合同，恒信丰公司强制服务。本院对延安北路街道天池社区于2016年12月7日发的通知书的真实性、合法性、关联性予以确认，因2016年12月1日的通知为复印件真实性无法认定，且其他业主是否缴纳物业费与本案没有直接关联性，故本院对物业费台账及收据不予认定。 樊秀霞提交以下新证据：1.照片27张及视频资料。拟证实恒信丰公司服务不到位，卫生差，下水不同，消防井水泥塌陷，未设置警示牌，没有及时清理雪。再审申请人质证称，照片只能体现一时的问题，不能代表物业服务长久存在问题，不认可照片的真实性，2017年的照片不是当时拍的，照片上拍的时间是虚假的，视频反映的是突发情况，室内设备出现的问题不属于我公司维护范围，这些证据跟本案涉及的物业费没有关联，本院认为，该组证据拍摄时间无法认定，真实性无法确认，且被申请人提供的证据与待证事实缺乏关联性，本院不予认定。 经本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，再审申请人恒信丰公司与开发企业新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，后开始向小区业主提供物业服务至今，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定内容，《前期物业服务协议》对被申请人樊秀霞具有约束力，再审申请人恒信丰公司与被申请人樊秀霞之间形成物业服务合同关系，被申请人樊秀霞应当按协议约定向再审申请人恒信丰公司支付物业费，故被申请人樊秀霞称，其与再审申请人恒信丰公司未签订合同，前期物业服务合同不合理，不合法，其不承担物业服务费的辩解意见不成立。昌吉市金帝华庭小区业主委员会与昌吉市嘉晟物业服务有限公司签订的《服务管理合同》未实际履行，经所在社区召集业主重新选任再审申请人恒信丰公司提供物业服务，故被申请人樊秀霞提出再审申请人恒信丰公司强迫交易的理由不成立。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第五十三条第二款之规定，公共部位设施的维修需使用专项维修资金，而使用专项维修资金维修共用部位、共用设施设备需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，而樊秀霞仅以维修共用设施的要求未得到满足，物业服务企业未协助整改开发商遗漏问题而拒交物业费亦不属于合理的抗辩意见。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。被申请人樊秀霞拒交物业费的理由系合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。被申请人樊秀霞提交的证据不足以证实恒信丰公司未完全履行其物业服务义务，二审以恒信丰公司未完全履行其物业服务内容，按照合同内容结合实际履行情况扣减20%物业费的认定缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。因涉案的住宅楼工程于2013年12月23日参加竣工验收活动，再审申请人恒信丰公司并无证据证实2013年12月之前涉案小区内的道路、绿化、公共设施已达到使用条件要求，故再审申请人恒信丰公司主张自2012年11月起计算物业费的依据不足，被申请人樊秀霞应当向再审申请人恒信丰公司支付物业服务费6,062元。 综上所述，再审申请人恒信丰公司再审中提供相关证据证实已履行了物业服务合同，其再审请求部分成立。本案经合议庭评议，并报请本院2021年第1次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2020）新23民终229号民事判决及新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5684号民事判决。 二、被申请人樊秀霞于收到本判决生效之日起十日内向再审申请人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付自2013年12月2日至2018年10月31日期间的物业费6,062元； 三、驳回再审申请人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司一审其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元、由再审申请人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司负担10元，由被申请人樊秀霞负担40元；二审案件受理费50元，由再审申请人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司负担10元，由被申请人樊秀霞负担40元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张桂琴 审判员  加马勒 审判员  摆 玲 二〇二一年三月三十日 书记员  马汇敏