广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1257号原告：潘太业，男，汉族，住浙江省永嘉县。原告：胡淑华，女，汉族，住江西省宜春市宜丰县。委托诉讼代理人：张丽，广东智奇诺律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，公司员工。原告潘太业、胡淑华与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序于2021年2月22日、同年3月15日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张丽及被告委托诉讼代理人周志华到庭参加两次庭审，原告潘太业到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告潘太业、胡淑华向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还首期款325290元及支付利息（利息以325290元为本金计算，其中10000元从2018年11月15日起，40000元从2018年11月16日起，70000元从2018年12月15日起，125290元从2019年2月25日起，80000元从2018年11月21日起，均按年利率4.9%的标准计至实际付清之日止）；2.被告协助原告办理退还合同登记费1100元、印花税322.65元、契税19358.7元的手续；3.被告向原告退还装修改造费50000元；4.被告向原告支付违约金64529元；5.被告协助原告办理该房屋的商品房买卖合同登记备案注销手续；6.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告潘太业、胡淑华变更诉讼请求为：1.被告向原告退还首期款325290元及支付利息（利息以325290元为本金计算，其中10000元从2018年11月15日起，40000元从2018年11月16日起，70000元从2018年12月15日起，125290元从2019年2月25日起，80000元从2018年11月21日起，均按年利率4.9%的标准计至实际付清之日止）；2.被告向原告退还合同登记费1100元、印花税322.65元、契税19358.7元；3.被告向原告退还装修改造费50000元；4.被告向原告支付违约金64529元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告2018年11月14日签订《中企绿色总部中心认购书》，于2019年2月25日签订《商品房买卖合同(预售)》，约定由两原告向被告购买位于广东省佛山市南海区××××××号房屋，总房价款为645290元，其中首期款为325290元于合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款320000元应于2019年3月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。被告应于2020年2月28日前向两原告交付涉案房屋。合同第十二条约定，除不可抗力外，被告未按照合同约定时间交付涉案房屋的，逾期在180日内，被告自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按每日总房款万分之一的标准向两原告支付违约金。逾期超过180日的，两原告有权解除合同。两原告解除合同的，应当书面通知被告，出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还两原告全部房款，并自两原告付款之日起，按照年利率4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算利息，同时，被告按照全部房价款的10%向两原告支付违约金。合同签订后，两原告按合同要求支付了首期款325290元，还向被告支付合同登记费1100元、印花税322.65元、契税19358.7元，装修改造费50000元，合计386071.35元。也按被告要求于2019年3月31日前将办理银行按揭手续所需的所有材料交给了被告。但至今被告均未为两原告申请按揭贷款，涉案楼盘至今也未建设完工，处于烂尾楼状态，被告注册地址亦人去楼空，被告在国家企业信用信息公示系统显示被列入经营异常名录。原告多次找被告追问涉案楼盘进展情况及涉案房屋交付时间，均未果。现被告的行为已经构成违约，被告迟延交付涉案房屋已超过180日，两原告有权要求解除合同，并已发函要求解除该买卖合同，要求被告退还两原告所支付的全部款项。综所上述事实及法律，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告确认与两原告分别于2018年11月14日和2019年2月25日签署的位于佛山市南海区×××××××××号房屋的《中企绿色总部中心认购书》和《商品房买卖合同（预售）》，是双方合意的有效合同。同时，双方在签订涉案合同前，被告已于2018年8月22日取得佛山市住房和城乡建设管理局颁发关于涉案房屋所在栋号的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》。据此，被告就涉案房屋的销售行为是符合相关法律法规的要求。二、计至目前，被告确认曾收到原告延迟支付的涉案房屋所涉款项共计为346071.35元。相应向原告开具等额的收款《收据》。三、被告同意在本案诉讼材料送达之日解除合同和协议。但被告认为双方的合同和协议解除的原因，系原告违约在前，而并非仅归责于被告一方。故此，被告对原告请求的利息和违约金有异议。具体理由如下：首先，从合同约定上，根据双方签订的涉案《认购书》第三条B款第1项、第四条第1款分别约定，原告应于2019年2月13日前向被告支付房款325290元，并支付税费后与被告签署涉案房屋的《商品房买卖合同》。结合原告的付款情况可见，原告属延迟履行支付义务，导致涉案合同未能在2019年2月13日进行签署。其次，从合同履行上。根据涉案《认购书》第三条B第第2项约定原告签署《商品房买卖合同》当天申请办理按揭贷款，另根据涉案合同第七条第二款的约定，原告应在2019年3月31日前申请办理按揭手续。但截至目前，原告均未履行该等义务，也暂无证据印证原告履行该等义务。再次，从条款适用上。原告提出的该两项请求所援引的依据是涉案合同第十二条“逾期交付责任”。在房地产买卖的交易习惯，被告作为出卖人的义务就是按照合同约定依约交付房屋，而原告作为买受人的义务就是依约支付房款。但两者之间必然存在先后履行的情况，即原告必然付清房款在前，被告交付房屋在后。据此，在原告未能全部履行其支付义务的前提下，何来引用“逾期交付责任”的依据来支撑其两项诉请？最后，从法律适用上。目前原告向被告分别独立主张利息和违约金的问题。退一万步而言，倘若责任仅可归责于被告的前提下，对于原告所主张的利息和违约金，两者的性质、功能上的相当性，所以其与同样属于损害赔偿范畴的利息损失赔偿的性质和功能也是一样的，都具有补偿性，据此，违约金与利息损失这性质和功能都相同的两者，不宜同时适用。同时，根据法律规定的损失调整裁量，截止目前也没有证据可以反映，因被告存在的“违约行为”而导致原告的实际损失有如此之高。四、被告对原告主张的第三项诉讼请求有异议。关于原告主张要求被告退还50000元装修改造费的问题。该款项并非被告所收取，且原告也没有提供向被告支付该款项的付款依据，也没有被告对该款项的收款凭证。据此，原告主张的该项请求是没有事实和法律依据的。综上意见，希望法庭在本案的审理过程中，应充分结合双方履行涉案合同期间的过错责任情况，进行综合评判。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.两原告提交的收据为原件，提交的微信聊天记录截图亦有原始载体予以核对，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认；2.两原告提交的解除合同通知书及EMS邮寄单、邮单投递情况查询，本院经综合审查后对其真实性予以确认；被告提交的商品房预售许可证为原件，原告虽有异议，但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年11月14日，原告潘太业（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）签订《中企绿色总部中心认购书》，约定：买受人向出卖人认购佛山市南海区××××××号商品房（以下简称涉案商品房），原价777467元，成交价645290元，认购书签订之日乙方向甲方支付50000元，2019年2月13日前交付房款的50%，即325290元（含定金），及契税、合同印花税、物业专项维修资金、合同登记费27234.25元，并签署《商品房买卖合同》。2019年2月25日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定：买受人向出卖人购买涉案商品房，商品房规划用途为产业用房；预测建筑面积60.46平方米，总价645290元；买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.41%，金额325290元；除首期款外，剩余房款金额320000元应于2019年3月31日前申请办理银行按揭手续，并按照银行按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2020年2月28日前向买受人交付商品房；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方并约定其他权利义务。2018年11月14日，被告出具收据，确认收到原告潘太业涉案商品房定金10000元；2018年11月15日，被告出具收据，确认收到原告潘太业交来涉案商品房定金40000元；2018年11月20日，被告出具收据，确认收到原告潘太业交来的涉案商品房房款80000元；2018年11月20日，案外人佛山市佳秀装饰工程有限公司出具收据，确认收到原告潘太业交来的涉案商品房装修改造费50000元；2018年12月14日，被告出具收款收据，确认收到原告潘太业涉案商品房首期款70000元；2019年2月25日，被告分别出具收据，确认收到两原告涉案商品房首期款125290元、契税19358.7元、合同印花税322.65元、合同登记费1100元。2020年12月10日，两原告委托广东智奇诺律师事务所向被告邮寄发出《解除合同通知书》，该通知书写明签订合同后，被告已按照约定缴纳首期款325290元，另支付合同登记费1100元、印花税322.65元、契税19358.7元、装修改造费50000元，并按被告要求于2019年3月31日前将办理银行按揭手续所需的所有材料交给被告，但至今被告未为原告申请按揭贷款，涉案楼盘至今也未建设完工，故原告要求解除合同，被告在收到该通知书5日内退还首期款及利息、合同登记费、印花税、契税、装修改造费及支付违约金。该邮件于2020年12月17日投递并签收。原告潘太业通过微信与“VIP楼盘项目陈经理”聊天（聊天内容详见下表）：日期发送人发送内容二〇一九年二月二十一日VIP楼盘项目陈经理潘哥，您这边的资料都准备好了吗原告潘太业准备好了2019年4月10日原告潘太业陈生中企哪里有动静没有？VIP楼盘项目陈经理前段时间我问过楼盘，开发商那边说银行按揭在6月中旬过去弄，叫客户稍微等等，合同在备案当中，目前之前的开发商和现在的珠江投资的一些手续在落实，所以需要多点时间。开发商，叫我们告知客户，让客户放心原告潘太业好的VIP楼盘项目陈经理嗯嗯，到时候我提前联系您的，潘哥2021年1月14日，两原告提起诉讼。庭审中，本院与VIP楼盘项目陈经理接通电话（132××******），VIP楼盘项目陈经理称其名字为陈玛峰，属于中介，并非被告员工，其与原告在涉案楼盘现场向被告提交了按揭贷款资料，当时被告说现在办不了按揭贷款，但要先提交资料。原、被告均确认涉案商品房尚未交付；被告确认其向原告收取的契税、合同印花税、合同登记费尚未向相关部门缴纳。另查明，涉案商品房已取得预售许可证。本院认为，原、被告签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。根据涉案合同约定，被告应于2020年2月28日前交付涉案房屋，至庭审辩论终结之日，涉案房屋仍未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，两原告有权解除涉案合同。两原告要求解除合同的意思表示于2020年12月17日送达予被告，涉案合同于该日解除。根据本院查明的事实，两原告已将按揭贷款资料委托被告交付合作银行，被告主张其未收到原告的按揭贷款资料，与事实不符。两原告的按揭贷款申请因被告原因未能提交审查批准，被告亦未能举证证明曾就按揭贷款催促过原告，被告认为两原告构成违约、被告有权暂不交付涉案商品房的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。涉案合同因被告逾期交楼而解除，根据合同约定，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还两原告已付房款，并自两原告付款之日起，按照年利率4.9%计付利息予两原告，同时，被告按照全部房价款的10%向两原告支付违约金。故本院对两原告主张被告退还购房款325290元的诉请予以支持，被告并应以325290元为本金从2021年1月2日起至实际付清欠款之日至按年利率4.9%的标准计付利息予两原告。关于违约金，因两原告通过银行按揭贷款的方式付款，该款项因被告原因并未能提交审查批准，两原告实际并未向被告全额支付全部购房款，本院参照涉案合同约定的违约责任，综合原告的实际付款情况，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按实际已付款的10%支付违约金32529元（325290元×10%），两原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。被告确认其向两原告收取的合同登记费、印花税、契税尚未向相关部门缴纳，现涉案合同解除，被告应向两原告退还其收取的合同登记费1100元、印花税322.65元、契税19358.7元。被告并非装修改造费50000元款项收取方，两原告主张被告承担装修改造费50000元的返还责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款325290元及以该款项为本金从2021年1月2日起至实际付清欠款之日至按年利率4.9%的标准计付利息予原告潘太业、胡淑华；二、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起支付违约金32529元予原告潘太业、胡淑华；三、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还合同登记费1100元、印花税322.65元、契税19358.7元予原告潘太业、胡淑华；四、驳回原告潘太业、胡淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计4104.51元（原告已预交），由原告负担615.51元，由被告负担3489元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的3489元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员吕冬娥二○二一年三月十八日书记员孙王成欣