山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0114民初503号 原告：山东瑞境置业有限公司，住所地（实际经营地）：山东省济南市章丘区滨湖路**。 法定代表人：刘幼华职务：总经理 委托诉讼代理人：尹有林，山东贯球律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王美利，山东贯球律师事务所律师。 被告：安瑞生，男，1957年4月23日出生，汉族，居民，住济，住济南市槐荫区div> 被告：刘静，女，1963年1月25日出生，汉族，居民，住济，住济南市市中区div> 委托诉讼代理人：刘德政，北京市中闻（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘松松，北京市中闻（济南）律师事务所律师。 被3：山东瑞境置业有限公司章丘分公司，住所，住所地章丘区div> 负责人：刘幼华职务：经理 委托诉讼代理人：张斌，男，1992年11月5日出生。 原告山东瑞境置业有限公司（以下简称瑞境公司）与被告安瑞生、刘静、山东瑞境置业有限公司分公司（以下简称瑞境分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理，原告瑞境公司的委托诉讼代理人尹有林、王美利，被告安瑞生、刘静的委托诉讼代理人刘德政、刘松松，被告瑞境分公司的委托诉讼代理人张斌均到庭参加诉讼。现已审理终结。 瑞境公司的诉讼请求为：1、请求依法判决确认原被告双方于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××62）已解除。（变更为2016年10月27日已合法解除）；2、依法判决两被告撤销涉案房屋在向章丘房屋管理中心的备案登记，并赔偿原告50000元（变更为1000000元）损失；3、涉诉费用由被告承担。事实与理由：2015年11月20日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××62），合同约定由被告购买原告出售的位于章丘大站水库东侧瑞境皇冠水岸4-11幢三层01号商品房房产一套，建筑面积408.31平方，房屋单价每平方米：5904.64元，总金额:2410923.56元；付款方式：按揭贷款，首付款96万元，贷款金额144万元。涉案《商品房买卖合同》在双方签订后，原告已向章丘房屋管理中心进行登记备案，备案后被告因自身原因提出退房，并与原告公司章丘分公司签订退房协议，被告退房后一直没有至备案部门撤销涉案房屋的备案手续，导致原告一直无法另行销售，给原告造成巨大损失。为依法维护原告合法权益，特提起诉讼。 瑞境公司提供的证据：（2020）鲁01民终12059号民事判决书、（2020）鲁0181民初3009号民事判决书，网上备案确认单一份， 安瑞生、刘静共同辩称，关于原被告双方于2015年11月20日签订的商品房买卖合同效力问题，济南市中级人民法院（2020）鲁01民终12059号生效判决已确认该买卖合同仍有效，两被告有权对涉案房屋对外出售，因此该买卖合同并未解除。在（2020）鲁01民终12059号案件中，原告的起诉与本诉当事人相同，诉讼标的相同，原告属于重复起诉，请求法院驳回原告起诉。 安瑞生、刘静提供的证据：判决书两份，2016年10月27日三被告签订的协议书一份。 瑞境分公司辩称，2016年10月27日我公司与被告安瑞生、刘静签订退房协议后，两人一直未到备案部门撤销涉案房屋的备案手续，给公司造成损失，我公司保留对两人的起诉权利。 双方当事人围绕诉讼请求提供了证据。本院庭审中予以质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。并依据原、被告的陈述，本院对以下事实予以确认： 1、2009年8月23日，瑞境公司与安瑞生签订《商品房买卖合同》一份，双方约定安瑞生购买位于原章丘市××幢××层××号商品房，面积406.46平方米，总价款240万元，付款方式按揭贷款，首付款96万元，贷款额144万元，该合同未经备案。当日安瑞生将首付款支付给瑞境公司，瑞境公司为其开具收据，2009年9月1日安瑞生将银行贷款144万元支付给瑞境公司。2013年6月18日，瑞境公司（甲方）与安瑞生（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方购买的上述房产因甲方内部原因无法为乙方办理房产证，甲方承诺在本合同签订后365日内办理房产证；甲方承诺于本合同签订之日将上述房屋交付乙方使用；并约定了逾期办证的违约责任。 2、因瑞境公司未能按协议约定交房及办证，安瑞生于2013年诉至我院，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院于2015年12月17日出具（2013）章民初字第2711号民事调解书，内容为：一、被告瑞境公司于2016年1月31日前给付原告安瑞生延期交房违约金13万元（截止2013年6月18日）；二、被告瑞境公司给付原告安瑞生延期办证违约金120万元，于2016年1月31日前给付30万元；于2016年4月30日前支付45万元，余款45万元于2016年6月30日前付清。山东瑞境置业有限公司章丘分公司（以下简称瑞境公司章丘分公司）按照调解书分期向安瑞生支付了133万元违约金。双方签订该合同后至今该涉案房产安瑞生尚未办理房产证。 3、民事调解协议达成后，2015年11月20日，瑞境公司（出卖人）与安瑞生、刘静（后增加的买受人）重新签订《商品房买卖合同》，该合同经备案，合同编号×××62，双方约定买受人购买瑞境皇冠水岸第4-11幢住宅101、201、301号房，建筑面积408.31平方米，单价每平方米5904.64元，总金额2410923.56元；付款方式按揭贷款，首付款96万元，贷款额144万元；出卖人应在2010年6月30日前，将具备经验收合格、买受人付清全部房款条件，符合合同约定的商品房交付买受人使用，并约定了出卖人逾期交房的违约责任。 4、2016年10月27日，甲方（瑞境章丘分公司）与乙方（安瑞生、刘静）签订《协议书》一份，约定：甲方回购乙方章丘大站水库东侧瑞境皇冠水岸4-11#幢三层01号商品房，双方一致同意回购价格为320万元，甲方付清全部房款给乙方并办理房屋产权证明转移登记后，甲乙双方不再主张其他诉求；2017年1月28日（春节）前，甲方付乙方150万元，剩余款项170万元于2017年6月30日付清，如到期甲方未能履行付款责任，需按银行同期双倍贷款利率向乙方支付违约金，违约金计算应以付款为计算依据，计算至付清回购款之日。本协议签署后，甲方可对此房屋进行销售，乙方应予以配合。在办理房屋产权转移证明手续的同时，甲方应将回购款付清。回购款付清之日，乙方应将该房屋清理完毕，甲方将房屋收回，之前所签订相关一切合同协议一并收回作废。甲方由瑞境公司章丘分公司盖章，张居敏签字；乙方由安瑞生、刘静签字确认。协议签订后，瑞境公司章丘分公司于2017年1月26日、2017年5月15日分别向安瑞生支付100万元、50万元。 5、2020年5月6日，安瑞生、刘静至本院起诉瑞境公司，主张：1.请求判决被告支付两原告剩余房屋回购款1700000元；2.请求依法判决被告支付两原告违约金约591782元（以1700000元为基数，按照银行同期双倍贷款利率自2017年7月1日起计算至2020年4月29日立案之日止）；3.请求依法判决被告支付两原告相应的违约金（以1700000元为基数，按照银行同期双倍贷款利率自2020年4月30日起计算至被告实际付清回购款之日止）；4.诉讼费以及其他诉讼费用由被告承担。本院立案后，审理过程中，瑞境公司又提起反诉，反诉请求：1.请求判决反诉原告与反诉被告继续履行于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××62），并依法判决确认2016年10月27日山东瑞境置业有限公司章丘分公司与反诉被告签订的《协议书》为无效协议；2.诉讼费用由反诉被告承担。案经审理，本院认为安瑞生、刘静与瑞境分公司于2016年10月27日签订的《协议书》有效，且不与2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》的效力相冲突，《商品房买卖合同》亦系双方真实意思表示，未有违反法律行政法规内容，且经备案，为有效合同。虽两合同标的物相同，但回购《协议书》的签订系建立在《商品房买卖合同》有效的前提下。遂于2020年8月27日作出（2020）鲁0181民初3009号民事判决书，判决：“一、被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安瑞生、刘静回购房屋款170万元。二、被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安瑞生、刘静逾期付款违约金（以170万元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回反诉原告山东瑞境置业有限公司的反诉请求”。 该案宣判后，瑞境公司不服提起上诉。济南市中级人民法院经审理后于2020年11月23日作出（2020）鲁01民终字12059号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案中，涉案房屋在原告出售给安瑞生、刘静后，不动产权转移登记手续一直未办，也即安瑞生、刘静一直未取得涉案房屋的物权。物权并未发生变动，所有权一直属于原告，本案中涉案房屋的销售与回购，只是债权的相互转换。2015年11月20日原告与安瑞生、刘静签订的《商品房买卖合同》系有效合同，该合同系2016年10月27日，瑞境章丘分公司与安瑞生、刘静签订回购协议书的基础，两个合同之间并不冲突，回购协议书之签订并不意味着2015年11月20日的《商品房买卖合同》已解除或失效，只是不再履行。故对原告主张确认2015年11月20日原告与安瑞生、刘静签订的《商品房买卖合同》已于2016年10月27日解除，本院不予支持。 原告主张安瑞生、刘静撤销涉案房屋在章丘房屋管理中心的备案登记，并赔偿原告损失100万元。本院认为，在原告与安瑞生、刘静在2016年10月27日所签协议书中约定：“本协议签署后，甲方可对此房屋进行销售，乙方应予以配合。在办理房屋产权转移证明手续的同时，甲方应将回购款付清。回购款付清之日，乙方应将该房屋清理完毕，甲方将房屋收回，之前所签订相关一切合同协议一并收回作废。”依据该约定，乙方也即安瑞生、刘静协助原告办理房屋产权转移证明手续[实即撤销备案登记（网签）]的前提系甲方也即原告需将回购款付清。现原告回购款并未付清，故原告现向安瑞生、刘静主张撤销涉案房屋在章丘房屋管理中心的备案登记，并赔偿原告损失100万元无任何事实依据与法律依据，对原告该项主张，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回山东瑞境置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币6950元，由山东瑞境置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 刘焕敏 二〇二一年三月九日 法官助理 朱玉静 书 记 员 李 丽