广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终20号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓文裕，男，1970年4月28日出生，汉族，住广东省始兴县××××××××××××。被上诉人（原审被告、反诉原告）：乐昌市奥客隆超市。经营场所：广东省乐昌市××××××××××××××××。经营者：周辉国。委托诉讼代理人：徐晔，广东明沃事务所律师。委托诉讼代理人：张海星，广东明沃事务所律师。上诉人邓文裕因与被上诉人乐昌市奥客隆超市（以下简称奥客隆超市）租赁合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院（2020）粤0281民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓文裕、被上诉人奥客隆超市的委托诉讼代理人徐晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓文裕上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令奥客隆超市免收邓文裕四个月（2020年2月至5月）租金共计26000元；3.奥客隆超市负担所有诉讼费用。事实与理由：一、一审审理程序违法。（一）一审庭审期间，奥客隆超市当庭提起反诉，主审法官应当拒绝奥客隆超市的申请，不应误导邓文裕就奥客隆超市的反诉申请进行答辩。依据《最高人民法院民事诉讼证据若干规定》第三十四条规定：反诉应在举证届满前提出。（二）本案应就立案前即2020年6月15日前发生的事实进行审查。一审法院对反诉请求租金计算至8月进行审理不当，该月租金应另案处理。二、一审法院适用法律不当。邓文裕与奥客隆超市的纠纷是关于2020年2月至5月疫情期间租金是否减免的问题，本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定。况且，邓文裕与奥客隆超市签订的《奥客隆超市专柜合同书》第十三条第10款约定：因不可抗力，本合同即告终止，双方互不承担责任。邓文裕因疫情导致无法开业，无法缴纳租金，依据该约定应当免除租金。三、邓文裕保留对奥客隆超市以下事件追诉的权利，包括协迫邓文裕微信转帐7319元租金及水电费、停电停水31天、使用文字告示污蔑邓文裕名誉，致使邓文裕无法经营等违法行为。奥客隆超市辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，邓文裕应当举证证明存在疫情没有营业收入或者收入明显减少的客观事实，邓文裕未能举证证明，应当承担举证不能的后果，因此对于邓文裕减免租金的要求应予以驳回。二、根据《奥客隆超市专柜合同书》第十三条第4款的约定，虽然疫情对邓文裕的经营造成一定影响，但不能以此作为拒付租金的理由，邓文裕从2020年2月以来一直未能支付租金。三、本案是租赁合同纠纷，对于设备问题，与本案无关。邓文裕向一审法院起诉请求：1.判令奥客隆超市免收邓文裕四个月（2020年2月至5月）租金共计26000元；2.本案诉讼费用由奥客隆超市负担。奥客隆超市向一审法院反诉请求：1.判令邓文裕向奥客隆超市支付2020年3月至8月六个月的租金及滞纳金共计43989元；2.解除奥客隆超市与邓文裕签订的《奥客隆超市专柜合同书》；3.奥客隆超市不予退还邓文裕交纳的保证金13000元；4.反诉费由邓文裕负担。一审法院认定事实：2018年11月2日，奥客隆超市（甲方）与邓文裕（乙方）签订了一份《奥客隆超市专柜合同书》，合同约定：乙方向甲方租赁位于奥客隆超市二楼用于经营儿童乐园，面积按实地面积为准；租期三年，即从2018年12月1日起至2021年11月30日止；租金缴付方式：2018年12月1日至2019年11月30日租金为6500元/月，2019年12月1日至2020年11月30日租金为7150元/月，2020年12月1日至2021年11月30日租金为7865元；水电管理费：除租金外，增加的水电费由乙方自行承担，实用实结；合同保证金：本合同签订之日，乙方应向甲方支付13000元履行本合同的保证金，合同履行期满乙方没有任何违约行为且所有费用均清算完毕并迁出后，甲方三个月内无息退还合同保证金给乙方；租金、水电管理费及合同约定的一切费用乙方应于每月5日前向甲方缴交；当月费用逾期每月加收滞纳金1%；如乙方未能按时向甲方交付租金及水电管理费的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款额百分之五的违约金，直至应付款项付清之日止；如超过一个月乙方仍未向甲方支付应付款项的，则甲方有权解除本合同，乙方已缴纳的所有费用甲方不予退还，且甲方还有权向乙方收取相当于一个月租金的违约金；合同期内，若因政府规定或其它不可抗力因素（如火灾、水灾、战争、国家重大的政策变更等）而导致该场地（柜台）损坏或无法经营，本合同即告终止，双方互不承担责任；其他约定：1.乙方设备用电费每月5日交付给甲方；2.乙方在营业时间所有纠纷由乙方自行解决；3.乙方向甲方支付每年节庆费1000元；4.乙方需向甲方提供每人每月100元管理费；5.乙方在每月5日前交付给甲方租金；6.甲方现有设备转让给乙方共计8000元等内容。合同签订后，邓文裕向奥客隆超市交纳了保证金13000元，奥客隆超市即将涉案场地交付给邓文裕使用，2020年1月之前的租金邓文裕均已按照合同约定交纳。后因受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，邓文裕从2020年2月起停业直至2020年5月21日止。5月22日，邓文裕继续营业。2020年6月15日，邓文裕向一审法院起诉，请求奥客隆超市免收受疫情影响无法营业共计四个月（2020年2月至5月）的租金。2020年6月18日，奥客隆超市向邓文裕发出催租函，要求邓文裕在三天内付清自2020年2月份起的租金、水电费及滞纳金，否则奥客隆超市将停止对儿童乐园的水电供应。2020年6月20日，奥客隆超市对儿童乐园停电直至6月29日。之后，邓文裕与奥客隆超市协商租金问题，对于协议的内容，双方各执己见，邓文裕主张协商的结果是奥客隆超市同意按照6500元/月计收拖欠月份的租金，邓文裕在7月11日前付清所欠全部租金的话，奥客隆超市再额外免除邓文裕一个月租金；奥客隆超市则表示双方协商的结果是2020年2-7月按照6500元/月计收租金，邓文裕在7月11日前付清所有租金的话，再另外免除邓文裕10000元租金。2020年7月1日，邓文裕按照协议约定微信转账7319元给奥客隆超市，并在微信转账时说明“2月房租加到7月1……”。同日，奥客隆超市出具了一份收款收据给邓文裕，该收款收据载明“兹收到儿童乐园2月份房租6500.00元，交来电表10811度2月到7月1日用电度819度款项柒仟叁佰壹拾玖元，￥：7319.00元。”因邓文裕未支付其余租金，奥客隆超市在2020年7月15日的庭审中向一审法院提起反诉，请求判如所请。2020年7月17日，奥客隆超市又对邓文裕经营的儿童乐园停水停电，并确认实施了阻拦邓文裕顾客的行为，致使邓文裕无法营业，直到2020年8月8日才恢复通水通电。邓文裕认为按照《奥客隆超市专柜合同书》第十三条第10款：“合同期内，若因政府规定或其它不可抗力因素（如火灾、水灾、战争、国家重大的政策变更等）而导致该场地（柜台）损坏或无法经营，本合同即告终止，双方互不承担责任”的约定，其因新冠肺炎疫情导致儿童乐园无法经营，邓文裕、奥客隆超市之间的合同就应该终止，租金不应继续计算，邓文裕没有违反合同约定，所以滞纳金也不应计算，保证金也应退还给邓文裕。此外，邓文裕还表示其同意交纳营业期间的租金，对于奥客隆超市停水停电导致邓文裕无法营业期间的租金不同意交纳。奥客隆超市则认为法律并未规定像奥客隆超市这样的非国有房屋出租方必须免除邓文裕租金，况且邓文裕因疫情停业也未以书面形式告知奥客隆超市，直到营业后邓文裕才与奥客隆超市洽谈租金问题，现邓文裕拖欠租金数额较多，已构成违约，要求解除双方签订的合同,邓文裕应向奥客隆超市支付租金、滞纳金，且保证金不应退还给邓文裕。经询问，邓文裕同意解除与奥客隆超市签订的《奥客隆超市专柜合同书》。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。邓文裕、奥客隆超市于2018年11月2日签订的《奥客隆超市专柜合同书》是当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照协议约定全面履行各自的合同义务。因邓文裕、奥客隆超市均同意解除双方签订的《奥客隆超市专柜合同书》，不违反法律规定，应予准许。故本案争议的焦点问题为：一、奥客隆超市是否应当免收邓文裕2020年2月至5月的租金；二、奥客隆超市主张的租金应当如何计付；三、邓文裕是否存在违约行为，是否应向奥客隆超市承担违约责任。一、关于奥客隆超市是否应当免收邓文裕2020年2月至5月租金的问题。2020年1月底，全国爆发新冠肺炎疫情，而新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，不可预见不能避免，属法律规定的不可抗力情形。邓文裕承租奥客隆超市的专柜系经营儿童乐园，因受疫情防控措施影响，其儿童乐园从2020年2月至2020年5月21日一直未能营业，期间没有经营收入，该期间的租金如果按原《奥客隆超市专柜合同书》的约定计付，对邓文裕明显不公平，但同时奥客隆超市经营的场地也是承租他人的，需要向他人交纳租金，如果完全免收邓文裕2020年2月至5月疫情期间的租金，对奥客隆超市亦明显不公平。因本案中双方未能调解，结合本案实际情况，根据公平原则，该院认为邓文裕可减半支付2020年2月至5月受疫情防控措施影响期间的租金，按照《奥客隆超市专柜合同书》的约定，正常情况下该期间的租金为7150元/月，故减半计付邓文裕应按3575元/月的标准向奥客隆超市支付2020年2月至5月期间的租金。二、关于奥客隆超市主张的租金应当如何计付的问题。如前所述，邓文裕应按3575元/月的标准向奥客隆超市支付2020年2月至5月期间的租金，即该期间的租金总额为3575元/月×4个月＝14300元。邓文裕于2020年5月22日起继续经营儿童乐园，故从2020年6月起邓文裕应按合同约定7150元/月的标准向奥客隆超市支付租金，奥客隆超市请求租金计至2020年8月，该院予以准许。但因奥客隆超市于2020年6月20日至6月29日及2020年7月17日至8月8日期间对邓文裕经营的儿童乐园停水停电，还阻拦邓文裕的顾客，以致邓文裕无法营业，奥客隆超市请求邓文裕支付该停水停电期间的租金，没有事实和法律依据，因该停水停电时间共计长达31天，故2020年6月至8月期间应当免除邓文裕一个月的租金7150元。因此，该院认定2020年6月至8月邓文裕应支付的租金总额为7150元/月×2＝14300元，2020年2月至8月的租金合计28600元。三、关于邓文裕是否存在违约行为，是否应向奥客隆超市承担违约责任的问题。邓文裕经营的儿童乐园受疫情防控措施影响在2020年2月至5月期间未能营业，参照《最高人民法院印发的通知》第五条第一款：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，虽然邓文裕没有按照约定的期限交纳受疫情防控措施影响期间的租金，但不能据此认定邓文裕违约。而邓文裕在接到通知可以继续营业后，就租金应当如何计付的问题与奥客隆超市是有过沟通的，在双方未能达成一致意见并产生纠纷的情况下，邓文裕于2020年6月15日向该院提起诉讼，表明邓文裕也是积极寻求法律途径解决其与奥客隆超市之间的纠纷。因双方的纠纷已进入诉讼，期间奥客隆超市也提起了反诉，还实施了对邓文裕经营的场所停水停电、阻拦顾客的行为，在此情形下，双方之间权利义务应如何确定需通过本案诉讼来处理，因此，虽然诉讼期间的租金邓文裕也未支付，但也不宜据此认定邓文裕违约。因本案中无法认定邓文裕存在违约行为，故对奥客隆超市请求邓文裕支付违约金及不予退还保证金13000元的诉讼请求，该院均不予支持。邓文裕与奥客隆超市的合同解除后，邓文裕应向奥客隆超市支付2020年2月至2020年8月的租金。如前所述，2020年2月至2020年8月的租金总额为28600元，扣除奥客隆超市已于2020年7月1日支付的租金6500元及奥客隆超市应退还的保证金13000元，邓文裕实际应向奥客隆超市支付2020年2月至2020年8月尚欠的租金28600元-6500元-13000元＝9100元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2020年9月14日作出（2020）粤0281民初1018号民事判决：一、变更原告邓文裕与被告奥客隆超市于2018年11月2日签订的《奥客隆超市专柜合同书》2020年2月至2020年5月租金的计付标准为3575元/月；二、解除反诉原告奥客隆超市与反诉被告邓文裕于2018年11月2日签订的《奥客隆超市专柜合同书》；三、反诉被告邓文裕应于判决生效之日起十日内向反诉原告奥客隆超市支付2020年2月至2020年8月尚欠的租金9100元；四、驳回原告邓文裕的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告奥客隆超市的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由邓文裕负担112.5元，奥客隆超市负担112.5元。反诉费449.86元，由奥客隆超市负担356.8元，邓文裕负担93.06元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓文裕向本院提交了以下证据：四张图片和U盘，拟共同证明：奥客隆超市强制邓文裕停止营业，对邓文裕的设备强制搬离，邓文裕原经营的地方现已作为仓库。奥客隆超市强制邓文裕停业后，还私自让小孩进游乐场玩耍。奥客隆超市质证称：对四张图片和U盘的真实性、合法性认可，关联性不予认可。邓文裕仅就合同的解除和租金进行上诉，奥客隆超市是否造成邓文裕经营损失不在本案审理范围内。对于邓文裕提交的证据，本院认定如下：虽奥客隆超市对邓文裕提交的图片和U盘的真实性、合法性予以认可，但本案处理的法律关系是租赁合同是否解除、租金应否免收的问题，邓文裕提交的图片和U盘所涉及的内容并不属于本案审理的范畴，故本院对邓文裕二审提交的证据不予审查。对于一审法院认定的事实中，除与本院审理查明的事实不相符的部分外，其余认定的事实部分本院予以确认。本院另查明：奥客隆超市于2020年7月15日一审开庭的法庭调查阶段提出反诉请求，一审法院征询邓文裕对于奥客隆超市提出的反诉是否需要新的举证期及答辩期，邓文裕明确不需要。奥客隆超市于2020年8月7日一审开庭的法庭调查阶段增加了2020年8月的租金的诉讼请求，一审法院征询邓文裕是否需要新的举证期和答辩期，邓文裕亦明确不需要新的举证期和答辩期。本院认为,本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因引起双方发生涉案民事纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案仍适用《中国人民共和国合同法》等当时的法律和司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕邓文裕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、一审审理程序是否妥当。二、奥客隆超市应否免除邓文裕2020年2月至5月的租金。一、关于一审审理程序是否妥当的问题。邓文裕上诉认为奥客隆超市在一审庭审期间提起反诉，并要求其支付2020年8月的租金，一审法院受理其反诉且对2020年8月的租金进行审理，程序违法。对于该上诉理由，根据已查明的事实，奥客隆超市于2020年7月15日一审开庭的法庭调查阶段提出反诉请求，法院征询邓文裕是否需要新的举证期及答辩期，邓文裕明确不需要。奥客隆超市于2020年8月7日一审开庭的法庭调查阶段增加了2020年8月的租金的诉讼请求，对于奥客隆超市新增加的诉讼请求，邓文裕亦明确不需要新的举证期和答辩期。奥客隆超市提出的反诉是基于《奥客隆超市专柜合同书》履行过程中所产生的租金是否免收、合同应否解除等问题，与本诉属于同一法律关系。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”及第二百六十六条：“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。被告要求书面答辩的，人民法院可在征得其同意的基础上，合理确定答辩期间。人民法院应当将举证期限和开庭日期告知双方当事人，并向当事人说明逾期举证以及拒不到庭的法律后果，由双方当事人在笔录和开庭传票的送达回证上签名或者捺印。当事人双方均表示不需要举证期限、答辩期间的，人民法院可以立即开庭审理或者确定开庭日期。”的规定，奥客隆超市在庭审辩论终结前提出反诉请求，在邓文裕明确不需要举证期和答辩期的情况下，一审法院对奥客隆超市的反诉一并审理，程序合法，本院予以认可。邓文裕该上诉主张不能成立，本院不予支持。二、关于奥客隆超市应否免除邓文裕2020年2月至5月的租金的问题。邓文裕上诉认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定及《奥客隆超市专柜合同书》第十三条第10款约定，其因疫情无法营业，应当免除租金。根据现有证据分析，虽然《奥客隆超市专柜合同书》第十三条第10款约定：“合同期内，若因政府规定或其它不可抗力因素（如火灾、水灾、战争、国家重大的政策变更等）而导致该场地（柜台）损坏或无法经营，本合同即告终止，双方互不承担责任。”但奥客隆超市与邓文裕在疫情发生后并未立刻解除合同，邓文裕于2020年5月22日起在涉案场地继续营业，双方并未达成解除或终止合同的一致意见。因此，邓文裕主张按照该约定免除其租金的要求，与事实不符，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”仅系规定了可以免除全部或部分责任，并非只要出现不可抗力就必须全部免除责任。本案中，奥客隆超市属于个体工商户，其并非涉案物业的业主，其也是向他人承租涉案物业，须向出租方交纳租金。如完全免除了邓文裕2020年2月至5月的租金，则将疫情的全部风险转嫁给奥客隆超市承担，对奥客隆超市实属不公。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，一审法院变更2020年2月至5月的租金的计付标准为3575元/月，兼顾了双方的利益，符合公平原则的要求，秉持了共担风险的原则，本院予以维持。因此，邓文裕要求免除2020年2月至5月的租金于法无据，本院不予采纳。综上所述，邓文裕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由邓文裕负担。本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 梁晓芳审判员 毛文芳二〇二一年三月十六日书记员 李 娟