湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终34号上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司，经营场所武汉市武昌区东湖路**。负责人：杨宝宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱丹，湖北成和诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐彦奇，该公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉逸翔商贸有限公司，住所地武汉市江汉区江汉北路**九运大厦****。法定代表人：吴静，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵彤，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，湖北山河律师事务所律师。原审被告：中国银行股份有限公司武汉青山支行，经，经营场所武汉市青山区和平大道**（中银大厦**）/div>负责人：夏静，该行行长。委托诉讼代理人：冯玉婷，湖北瑞通天元律师事务所律师。原审第三人：武汉团结激光股份有限公司，住所地武，住所地武汉市洪山区珞瑜路**卓刀泉科技综合楼v>法定代表人：陈海兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：凃军，该公司员工。委托诉讼代理人：朱桂荣，该公司员工。上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称长城资产湖北分公司）因与被上诉人武汉逸翔商贸有限公司（以下简称逸翔商贸公司）、原审被告中国银行股份有限公司武汉青山支行（以下简称中行青山支行）、原审第三人武汉团结激光股份有限公司（以下简称团结激光公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长城资产湖北分公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回逸翔商贸公司的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由逸翔商贸公司承担。事实和理由：一、一审法院认定本案的案由不当。逸翔商贸公司尚未取得案涉房屋的不动产权证，故其尚未取得案涉房屋的物权，且长城资产湖北分公司对案涉房屋也未实施任何侵权行为。二、长城资产湖北分公司的抵押权已经湖北省高级人民法院（2018）鄂民终968号生效判决确认，一审判决与生效判决矛盾，有损司法公信力。逸翔商贸公司如认为人民法院的生效判决损害其合法权益，应当依法提起第三人撤销之诉。三、一审判决认为中行青山支行同意房屋预售即放弃行使抵押权，没有法律依据，违背了物权公示原则，否定了抵押权为绝对权、对世权及具有追及力的效力。四、逸翔商贸公司作为商事主体应自行承担相应风险。中行青山支行的抵押权登记时间为2013年8月6日，逸翔商贸公司签订商品房买卖合同的时间为2014年12月17日，逸翔商贸公司明知当时中行青山支行享有抵押权仍决定购买案涉房屋，应由其自行承担相应风险。五、本案不应按财产标的收取诉讼费，且无论本案结果如何，本案诉讼费用均不应由长城资产湖北分公司承担。逸翔商贸公司辩称：一、一审对于案由的认定和诉讼费用的收取是合理的。二、最高人民法院的民事裁定书已经确认在抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下，抵押权人即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金，特别是在逸翔商贸公司已经支付全部对价并且善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给逸翔商贸公司，显然不利于保护逸翔商贸公司的所有权。三、逸翔商贸公司购买工业厂房的权益同样应当受到法律保护，长城资产湖北分公司经生效判决确定的抵押权所对应债权仅为3000万元及相应利息，而被抵押土地的价值以及其上建造的1号厂房的价值远远超过3000万元，即便长城资产湖北分公司享有优先权，也仅对应3000万元。综上，长城资产湖北分公司的上诉请求没有事实与法律依据，应当依法驳回其上诉请求。中行青山支行述称，该案所涉抵押权已经与中行青山支行无关，请求法院依法裁判。团结激光公司述称，其是不承担权利义务的第三人，请求法院依法裁判。逸翔商贸公司向一审法院起诉请求：判令长城资产湖北分公司、中行青山支行解除位于武汉市东西湖区银潭路以北、金银潭路以南、天龙钢构以西土地上厂房占用面积142.37平方米的国有土地使用权抵押登记，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月17日，逸翔商贸公司与团结激光公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定逸翔商贸公司购买团结激光公司开发的位于武汉市东西湖区银潭路以北、金潭路以南、天龙钢构以西的第7号厂房的4层1号房，房屋建筑面积为756.16平方米，总价为2911216元。逸翔商贸公司支付了全部的购房款，2016年团结激光公司向逸翔商贸公司交付了房屋。团结激光公司在签订《武汉市商品房买卖合同》时获得了该房屋的的预售许可证。2014年10月29日，中行青山支行与团结激光公司签订编号鄂中银青公借2014-044号的《流动资金借款合同》一份，2014年11月11日，中行青山支行依合同约定向团结激光公司发放了5000万元借款。为保障上述贷款权益，中行青山支行与团结激光公司签订编号为2013年中银青公抵字012号《最高额抵押合同》，团结激光公司以其位于武汉市东西湖区银潭路以北、金潭路以南、天龙钢构以西的土地【面积59078平方米，国有土地使用权证号：东国用（2010）第030101469号】提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记【对应他项权证号：东他项（2013）第234号】。2017年1月12日，中行青山支行将其对团结激光公司的上述债权及相关担保从权利转让给中国华融资产管理股份有限公司（以下简称华融资产湖北分公司）。2018年9月25日，华融资产湖北分公司将其享有的对团结激光公司的债权及相关担保从权利转让给长城资产湖北分公司。至此，长城资产湖北分公司成为上述债权的债权人，并享有上述债权的全部从权利。因长城资产湖北分公司未解除土地抵押登记，致使逸翔商贸公司无法办理案涉房屋的房屋产权登记。另，逸翔商贸公司购买的位于武汉市东西湖区银潭路以北、金潭路以南、天龙钢构以西的第7号厂房的4层1号房已办理了《武汉市房屋初始登记证明》，在该证明中已载明其购买房屋的占地面积为142.37平方米。一审法院认为，团结激光公司以其位于武汉市东西湖区银潭路以北、金潭路以南、天龙钢构以西的面积59078平方米的土地作为担保向中行青山支行借款后，中行青山支行向房管部门出具证明，同意团结激光公司预售房产。房管部门向团结激光公司颁发了预售许可证，故中行青山支行对团结激光公司将案涉房屋出售给逸翔商贸公司是知情且同意的。逸翔商贸公司与团结激光公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，受法律保护。合同签订后，逸翔商贸公司向团结激光公司支付全部购房款，因中行青山支行未注销土地抵押登记而致使逸翔商贸公司无法办理房屋产权证书，逸翔商贸公司对此不存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，可以理解为抵押权人同意可以转让抵押物。如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，不应由受让人代为清偿债务，而是由抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，抵押权人在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，中行青山支行出具同意预售的函，同意团结激光公司转让抵押物，此时中行青山支行对于在建房屋已不再享有优先受偿权，仅对包括逸翔商贸公司在内的购房人支付的购房款享有权利。另外，抵押权作为担保物权，其优先的内容在于对抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，特别是在购房人已支付全部对价，且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房人的所有权。本案中，中行青山支行已经将对团结激光公司的债权转让给华融资产湖北分公司，华融资产湖北分公司又将此债权转让给长城资产湖北分公司，因此长城资产湖北分公司作为最终抵押权人，其对已出售的逸翔商贸公司已购买的商品房占用范围内的土地使用权的优先受偿权已丧失，但其对于未出售的商品房所享有的土地使用权仍享有优先受偿权。对逸翔商贸公司的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百七十条、第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司于一审判决生效之日起十日内解除对武汉逸翔商贸有限公司购买的位于武汉市东西湖区银潭路以北、金银潭路以南、天龙钢构以西第7号厂房的4层1号房占用的面积142.37平方米的国有土地使用权的抵押登记。一审案件受理费30080元（武汉逸翔商贸有限公司已预缴），由中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。逸翔商贸公司申请本院向武汉市住房保障和房屋管理局调查核实中行青山支行出具的《银行同意预售证明》，因在本案中并无调查取证之必要，本院不予准许。二审另查明，华融资产湖北分公司诉团结激光公司、湖北团结高新技术发展集团有限公司、陈海兵、李晓艳、陈海华金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月5日作出（2017）鄂01民初3505号民事判决，该判决第二项载明：“二、对本判决主文第一项所确认的债权，原告中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司有权对《最高额抵押合同》（2013年中银青公抵字012号）项下抵押财产【被告武汉团结激光股份有限公司位于武汉市东西湖区银潭路以北、金银潭路以南、天龙钢构以西的土地使用权，抵押证明编号为：东他项（2013）第234号】折价或拍卖、变卖的价款在最高债权额3000万元范围内优先受偿；”。团结激光公司不服本院（2017）鄂01民初3505号民事判决提出上诉，湖北省高级人民法院于2018年9月27日作出（2018）鄂民终968号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，生效判决已经确认华融资产湖北分公司对武汉团结激光股份有限公司位于武汉市东西湖区银潭路以北、金银潭路以南、天龙钢构以西的土地使用权【抵押证明编号：东他项（2013）第234号】折价或拍卖、变卖的价款在最高债权额3000万元范围内优先受偿。华融资产湖北分公司将其享有的对团结激光公司的债权及相关担保从权利转让给长城资产湖北分公司后，长城资产湖北分公司已成为上述抵押权的权利人。即长城资产湖北分公司对上述土地的抵押权已经生效判决确认。逸翔商贸公司在此情形下直接诉请解除上述土地抵押权中涉及其所购房屋占用的142.37平方米土地上的抵押登记，与生效判决矛盾，本院不予支持。综上所述，长城资产湖北分公司的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3690号民事判决；二、驳回武汉逸翔商贸有限公司的诉讼请求。一审案件受理费30080元，由武汉逸翔商贸有限公司负担。二审案件受理费30080元，由武汉逸翔商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  张海鹏审判员  龚治国二〇二一年三月三十日法官助理余文婷书记员叶子