湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终436号上诉人（原审原告）：银春喜，男，1963年1月20日出生，汉族，住邵阳县。被上诉人（原审被告）：蔡治清，男，1967年9月25日出生，汉族，住邵阳市北塔区。被上诉人（原审被告）：邵阳市天源房地产开发有限公司，住所地邵阳市火车南站汇鑫商业D栋24号门面。法定代表人：孙红发，该公司执行董事兼总经理。上诉人银春喜因与被上诉人邵阳市天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）、蔡治清案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省邵阳市北塔区人民法院（2020）湘0511民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银春喜上诉请求：1.撤销湖南省邵阳市北塔区人民法院（2020）湘0511民初803号民事判决；2.改判支持银春喜一审诉讼请求；3.一、二审案件受理费，由被上诉人承担。事实和理由：一、借款合同已转化为买卖合同。亦非担保合同。2012年5月25日银春喜与天源公司签订借款合同不假，2012年5月29日双方又订立了商品房买卖合同属实，由银春喜向天源公司购买商品房6套，同日，双方到邵阳市××商品房买卖合同备案登记，即网签登记。银春喜已付清房款，非借款（见收条）。银春喜除2012年5月10日向天源公司汇款100万元；签订该合同当日再次付款50万元到天源公司指定的账户，总共付款150万元，天源公司收款后第二天出具收据一张，确认收到购房款总计150万元，载明共购房6套，并注明房号。二、一审适用法律错误，判决错误。银春喜购买天源公司的房产是否为本人居住或购买数套，与蔡治清既没有利益关系，也不违反法律法规，非系蔡治清执行理由。虽现登记在天源公司名下，是因整栋楼整座小区从修建中一直登记在天源公司名下，但实际上涉案房产早已属蔡治清拥有。从签订购房合同当日已在登记机关办理了网签登记，已预登记在蔡治清名下。蔡治清的房产属适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条审查的情形，不属于适用第二十八条、第二十九条审查的情形。蔡治清未答辩。邵阳市天源房地产开发有限公司未答辩。银春喜向一审法院起诉请求：1.请求确认银春喜对购买的大祥区园艺场地段金蕾佳苑1号楼2单元0214003号房屋享有所有权；2.依法判令蔡治清不得拍卖大祥区园艺场地段金蕾佳苑1号楼2单元0214003号房屋。一审法院认定事实：2012年5月25日，银春喜与第三人天源公司签订《借款合同》，约定银春喜向天源公司提供贷款，天源公司出具借据；为了确保借款能按时归还，天源公司与银春喜签订金蕾佳苑若干套房屋的《商品房买卖合同》，并办理网签备案登记手续；合同还约定了其他相关内容。2012年5月29日，银春喜与天源公司签订6份《商品房买卖合同》，约定银春喜向天源公司购买金蕾佳苑小区1号楼1栋的6套住房（含0214003号房屋，并约定该房屋的购房款为259659元），双方于当日将6份合同办理了商品房合同备案证书。双方达成协议后，银春喜出借了150万元给天源公司。天源公司于2012年5月30日向银春喜出具了收据，收据内容为“今收到银春喜交来在金蕾佳苑购房款总计150万元，共购房6套，总面积727.5平方米．．．附房号：0214003、0219003、0215005、0112001、0111003、0211005”。此后天源公司未按时向银春喜归还借款。2014年12月，天源公司向邵阳市大祥区人民法院提起诉讼，请求法院确认银春喜与天源公司签订的6份《商品房买卖合同》无效。邵阳市大祥区人民法院于2015年9月1日作出（2015）大民初字第10号民事判决，认为6份《商品房买卖合同》合法有效，判决驳回天源公司的诉讼请求。因天源公司拒不履行法院已经发生法律效力的（2016）湘0511民初368号民事调解书所确定的偿还蔡治清借款本金850万元及相应利息的义务，法院于2016年11月15日立案执行，原执行案号为（2016）湘0511执175号，于2019年12月4日对该案恢复执行，于2020年7月6日作出（2019）湘0511执恢86号之三执行裁定书，决定查封天源公司位于××小区××号房屋。银春喜认为，查封的该房屋系其与天源公司签订商品房买卖合同所购得并办理商品房买卖合同备案登记，其享有该房屋的独立所有权，申请法院停止拍卖该房屋。法院经审查认为，虽然银春喜提交了房款收据，但未提交向天源公司支付房款的转账凭证及正规销售发票，不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款且支付的价款超过合同约定总房款的百分之五十，故案外人银春喜提供的证据不能证明其系涉案房屋的权利人，不足以排除执行，因此，法院于2020年9月28日作出（2020）湘0511执异28号执行裁定，裁定驳回案外人银春喜提出的执行异议。银春喜不服，向法院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是银春喜的执行异议是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定第二十八条是针对所有不动产执行的普适性条款，第二十九条是针对执行房地产开发企业名下商品房的特别条款。本案中，银春喜提交的《商品房买卖合同》及（2015）大民初字第10号民事判决书等证据，证实银春喜在法院查封之前已经就金蕾佳苑该涉案房屋与天源公司签订了《商品房买卖合同》，该买卖合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。银春喜提交的收据及（2015）大民初字第10号民事判决书等证据，证实银春喜向天源公司提供贷款150万元，为了确保借款能按时归还，天源公司与银春喜签订金蕾佳苑6套房屋（含涉案房屋）的《商品房买卖合同》，且天源公司出具了银春喜已经付清6套房屋全部购房款的收据。天源公司亦未提交证据否定收据及（2015）大民初字第10号民事判决书的真实性，故法院认为银春喜已经付清了涉案房屋的全部购房款。原告银春喜虽然提交了《邵阳市不动产登记信息查询证明》，拟证明涉案房屋是原告在邵阳市区的唯一房屋。但是，《邵阳市不动产登记信息查询证明》上已经注明“本次查询结果仅证明以上身份证号码在该查询时点的邵阳市本级不动产登记信息”，而银春喜的户籍地位于邵阳县，并非在邵阳市辖三区，故银春喜提交的该证据不能证明其在户籍地邵阳县亦没有用于居住的房屋。银春喜也未提供证据证明其本人及配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。此外，银春喜与第三人天源公司签订了金蕾佳苑小区6套房屋的《商品房买卖合同》，银春喜签订购房合同的目的是为了确保借款能按时归还，其并未提交证据证实6套房屋系用于居住。即使银春喜能够提供证据证明其本人及配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，其也只能就6套房屋中的1套主张享有足以排除强制执行的民事权益。在案证据证实法院仅查封了银春喜已签订购房合同的1套房屋，没有证据证实银春喜已签订购房合同的其余5套房屋已被查封或拍卖等，该5套房屋中的任何1套均属于可以用于居住的房屋。因此，银春喜不能证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。银春喜也未提供证据证实其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，故也不能依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据该条规定，银春喜作为执行案外人应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综上，银春喜关于不得对涉案房屋进行拍卖及请求确认对涉案房屋享有所有权的主张不符合法律规定，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，一审法院判决：驳回银春喜的诉讼请求。本院二审期间，银春喜提交了一份中国农业银行卡交易明细单。该证据属于银春喜在一审中无正当理由未提交的逾期证据，且不影响本案基本事实，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。当事人二审争议的焦点是：银春喜对案涉商品房享有的权利是否能够排除执行。本案中，银春喜与天源公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房合同网签备案登记手续，但商品房合同网签备案登记仅系对商品房合同进行备案，并非系对商品房进行预告登记，在办理不动产登记之前，银春喜对案涉房产并不享有物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条适用于已办理了受让物权预告登记的不动产，原审适用该规定第二十八条、第二十九条审查本案并无不当，银春喜上诉主张应适用该规定第三十条审查本案的观点不能成立，本院不予支持。银春喜与天源公司共签订了金蕾佳苑6套房屋（含涉案房屋）的《商品房买卖合同》，原审法院仅查封了银春喜已签订购房合同的1套房屋，银春喜并未提交证据证实已签订购房合同的其余5套房屋已被查封或拍卖，原审据此驳回银春喜排除执行的诉请并无不当。综上所述，银春喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5195元，由银春喜负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 勇审 判 员  李少杰审 判 员  曾 维二〇二一年三月二十二日代理书记员  刘 文附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......