山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终187号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨某1，女，汉族，1974年4月6日出生。系晋城市蓝月亮幼儿园（注销）的法定代表人。委托诉讼代理人：杨某2、赵某，山西高斯通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西育见未来信息科技有限公司，住所地：太原市高新区南中环街****启迪公司众创空间**工位。法定代表人：张某，该公司总经理。上诉人杨某1因与被上诉人山西育见未来信息科技有限公司（以下简称育见未来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨某1及其委托诉讼代理人杨某2、赵某，被上诉人育见未来公司的法定代表人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨某1的上诉请求：撤销原判第一项内容并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；撤销原判第二项内容并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；撤销原判第四项内容并依法改判被上诉人支付上诉人66354元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、关于减免租金，上诉人的诉请有相关政策和法律依据，应当给予减免三个月租金而非两个月租金。2、上诉人所提退还2020年5月至8月共计4万元租金的反诉请求应当支持。上诉人已经在4月就将晋城市蓝月亮幼儿园（以下简称蓝月亮幼儿园）交给了被上诉人，在此之后也未占有使用涉案场地并经营幼儿园，被上诉人5月开始装修，实际上双方从5月就不再履行租赁合同的相关义务，双方已经不存在租赁关系。3、上诉人主张的水费、伙食费应当予以支持。被上诉人师生约30余人在2017年后半年起便在上诉人处用餐，伙食费用却一直拖欠，且水费均由上诉人为被上诉人垫支。4、一审法院认定事实不清，被上诉人与春晖教育是同一主体。被上诉人工商登记为“育见未来”，但实际对外统一称为“春晖教育”，系同一主体，也一直是作为同一主体与上诉人往来，并进行资金结算，双方有互相抵扣的事实。5、蓝月亮幼儿园在一审判决后已办理完注销手续，无需为被上诉人办理办学许可证登记地址迁移手续事宜。被上诉人育见未来公司辩称，1、上诉人主张减免三个月租金，退还2020年5月至8月共计4万元租金的反诉请求，且主张的水费、伙食费，均没有依据。2、一审认定事实清楚，被上诉人与春晖教育不是同一主体，被上诉人不应支付66354元。3、一审判决上诉人为被上诉人办理办学许可证登记地址迁移手续依法有据，应当予以支持。综上，二审法院应驳回上诉，维持原判。育见未来公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告双方的房屋租赁合同，并由被告承担违约责任，每日按应缴总额的千分之三计算至实际欠租之日止；2、判令被告支付原告所欠租金损失及物业费、取暖费等费用共计约50000元；3、判令合同解除后，被告立即搬离租赁房屋，交还房屋，并办理转移被告办学许可证登记地址；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第1项为按应缴总额52772元的千分之三即每日158.32元自2019年9月1日起支付至实际付清所有欠款之日止，损失具体为52772元。事实和理由：2018年7月20日，原被告双方签订房屋租赁合同一份。约定：租赁期为2018年9月1日至2020年6月30日。租金为每年12万元。付款方式为按年支付，被告在每年度租期届满前三个月支付下一年租金。违约责任为拖欠租金7天以上的，原告有权解除合同，收回房屋，追收所欠费用，逾期一日，按应缴数额的千分之三支付滞纳金。之后，双方又于2019年1月25日签订补充合同。约定：将主合同中的一楼大厅，面积43平方米，用于置换原告二楼房屋使用权，面积差额由被告补齐。该房屋租赁、置换面积差为32.3平方米，按照每平方米0.8元，共计人民币9431元，一次性支付于原告。租赁期从2018年9月1日至2019年8月31日止，在合同期内，被告实际起租时间双方约定为2019年2月1日，首年应付5501.41元，该房屋物业费为每月每平米3元，暖气费每平米7.2元/月，共计4个月。现，主合同与补充合同均已到期，但被告不予续租也不撤离，强行占用原告房屋。截止原告起诉时，已欠物业费2710.8元，取暖费930.24元及房租损失约5000元。另，被告的办学经营许可证登记地为该租赁房屋，应在退还房屋时，办理转移证件手续。综上所述，原被告依法签订房屋租赁合同后，原告依约交付房屋于被告使用，现合同已到期，被告未退还房屋，也不予续租，其行为已构成严重违约。蓝月亮幼儿园反诉请求：1、判决反诉被告退还反诉原告租金95112元；2、判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失60000元；3、判决反诉被告赔偿反诉原告财产损失15200元；4、判决反诉被告支付反诉原告厨房设备使用费12000元；5、判决反诉被告支付反诉原告伙食费、水费共16703.6元；6、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：关于退还租金：1、2018年7月20日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定按年支付租金。因反诉原告经营的幼儿园每年9月份开学，故反诉原告在收取学费后于8月底9月初向反诉被告交付租金，双方对此已经形成惯例，反诉被告对此并未提出异议。反诉原告已按此惯例足额支付了每年租金，并未拖欠。2、2020年1月以来，因新冠肺炎疫情影响，根据相关文件规定应当减免三个月租金即30000元，但反诉被告并未给反诉原告减免。3、双方于2020年5月8日签订了《晋城市蓝月亮幼儿园转让协议》，约定将幼儿园转让给反诉被告，事实上在今年4月份幼儿园就交接给了反诉被告，故5月至8月产生的租金40000元也应退还反诉原告。4、反诉被告占用反诉原告租赁的一楼大厅43㎡两年，按0.8元/㎡计算，应退还反诉原告租金25112元。因此，反诉被告共应退还反诉原告租金95112元。关于反诉原告的经济损失和财产损失：1、签订转让协议后，反诉被告未按约定足额支付转让金，但却实际接管了蓝月亮幼儿园，反诉原告多次找其协商，但反诉被告拒不支付转让金也未将幼儿园还给反诉原告，致使反诉原告2020年5月至8月无法经营，共造成经济损失60000元，反诉被告对此应当进行赔偿。2、反诉被告因装修损坏反诉原告大门（价值12000元）、显示屏（价值3200元），应赔偿反诉原告经济损失15200元。关于厨房设备使用费、伙食费、水费等：1、2020年4月份反诉被告接手幼儿园至今使用反诉原告的厨房设备，应支付使用费12000元。2、反诉被告的师生约三十余人于2017年后半年起在反诉原告处用餐，关于伙食费用反诉被告一直拖欠，且长期以来水费均由反诉原告垫支，反诉被告也一再拖欠。截至目前，反诉被告拖欠反诉原告伙食费13628元、水费3075.6元，共计16703.6元。一审法院查明，2018年7月20日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方育见未来公司将坐落于二粮店西半侧一层的合计面积为900平方米的建筑物租予乙方蓝月亮幼儿园作为幼儿园使用。租赁期限为两年，自2018年9月1日起至2020年6月20日止。租赁期满，乙方如需继续租用，应当在租赁期限届满前三个月书面向甲方提出。每年租金为人民币12万元。付款方式为按年支付，合同签订后，乙方应在三个工作日内预付第一租赁年度的租金，起租日开始后该笔租金自动转为第一年度租金，之后乙方应当在每年度租期届满前三个月向甲方支付下一年度租金，物业管理费由乙方承担，月标准为/（此处是手写划去）元/平方米/月。租赁期届满或者提前解除合同后，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则，甲方有权自行处理承租房屋内的留置物品，并由乙方承担相应的费用。乙方未能向甲方按时支付应支付下一年度租金的，逾期一日，乙方须应缴纳总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金7天以上的（含7天），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金。之后，双方又于2019年1月25日签订了《补充协议》，约定：1、根据乙方需要，甲方将位于晋城市黄**街区寺谷洞229号春晖教育楼2楼房屋，面积共计75.3平方米，租赁给乙方使用。乙方将原合同中的一楼大厅，面积43平方米，用于置换甲方二楼房屋租用权，面积差额由乙方补齐。租赁期起止日期：从2018年9月1日至2019年8月31日止，共一年。本协议所签订的房屋租赁、置换面积差为32.3平方米，按照每天每平方米0.8元，共计9431元，一次性支付给甲方。该房屋物业费为每月每平米3元，暖气费72元/平方米，共计4个月。费用补充说明：在合约期内，乙方的实际起租时间双方约定为2019年2月1日，首年度付5501.41元，乙方铺设2楼木地板费用为2178元，实际应支付甲方首年租金为3323元。除本协议明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。2019年9月10日，被告蓝月亮幼儿园支付了原告2019-2020年度的租金11万元。一审法院认为，原告育见未来公司与被告蓝月亮幼儿园签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。双方应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告蓝月亮幼儿园应当支付原告租金1万元、补充协议的租金6279.12元、物业费1807.2元、暖气费930.24元、违约金1333元。受新冠肺炎疫情影响，反诉被告育见未来公司应当为反诉原告减免租金，反诉被告应当退还反诉原告租金2万元。反诉原告的其他主张证据不足，故该院不予支持。因履行《转让协议》发生的纠纷，双方可另行提起诉讼解决。综上，综合本诉、反诉主张，蓝月亮幼儿园还应当支付育见未来公司（10000元+6279.12元+1807.2元+930.24元+1333元）-20000元=349.56元。原告在庭审时主张被告已于2019年8月份搬离，故双方现已不存在租赁关系。故原告请求解除双方房屋租赁合同以及要求被告搬离租赁房屋、交还房屋的诉请，该院不再处理。原告要求被告转移办学许可证登记地址的主张，属于合理请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）晋城市蓝月亮幼儿园于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）山西育见未来信息科技有限公司租金349.56元。二、被告晋城市蓝月亮幼儿园于本判决生效后十五日内到相关行政部门办理完毕办学许可证登记地址迁移手续。三、驳回原告山西育见未来信息科技有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告晋城市蓝月亮幼儿园的其他反诉请求。二审中，上诉人对一审查明的“《房屋租赁合同》期限自2018年9月1日起至2020年6月20日止”有异议，上诉人认为双方之后签订补充协议，房屋租赁合同截止日期至2020年8月30日止；对其余事实无异议。被上诉人认可上诉人提出的异议，对一审查明的其余事实无异议。对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对双方均认可的《房屋租赁合同》租赁期限自2018年9月1日起至2020年8月30日止，本院予以确认，对一审查明的租赁期限起止时间，本院予以纠正。上诉人二审提交晋城市城区民政局城民发[2020]100号《关于同意晋城市蓝月亮幼儿园注销的批复》1份、蓝月亮幼儿园2020年董事会会议纪要，用于证明2020年12月17日晋城市城区民政局已准予蓝月亮幼儿园注销，幼儿园如有遗留的债权债务问题均由杨某1一人享有和承担。被上诉人质证认为，对民政局批复的真实性无异议，蓝月亮幼儿园2020年董事会会议纪要，法院依法进行审查认定。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，并确认如下事实：2020年12月17日蓝月亮幼儿园注销，注销后其债权债务的承继人为杨某1。据此，蓝月亮幼儿园的法人资格及相应的诉讼主体资格消失，上诉人应变更为蓝月亮幼儿园的权利义务承接者杨某1。上诉人二审中另提供以下证据：1、育见未来公司2020年6月3日收回幼儿园及场地管理权的通知、2020年5-7月育见未来公司装修幼儿园及投入使用照片17张和视频6段、张某的谈话录音2段、关于晋城市蓝月亮幼儿园不能正常开园复课的情况说明、晋城市城区教育和科学技术局关于晋城市蓝月亮幼儿园秋季“闭园”的情况说明，用于证明上诉人2020年4月将幼儿园交给了被上诉人，被上诉人于2020年5月开始装修，应退还2020年5月-8月的租金共计4万元。2、上诉人负责人与被上诉人法定代表人张某的微信聊天记录截图1页及张某发的春晖教育幼儿园合作意向方案1份、杨某1与张某的谈话录音1段、2019年双方费用抵扣表1页、落款为春晖教育城加盖育见未来公司公章的催收通知单1份，用于证明春晖教育城与被上诉人育见未来公司为同一主体，双方之前就各项费用进行过抵扣结算。3、上诉人负责人邮储银行交易明细1份，用于证明2019年9月26日收到吕梦瑶银行转账10000元（交易描述为春晖伙食费）。4、用水清单1页、缴纳水费电子凭证3支，用于证明上诉人为被上诉人垫支了水费。被上诉人质证认为对上述证据的真实性认可。但首先，育见未来公司是根据房屋租赁合同向上诉人蓝月亮幼儿园催收租金，公司并未收到蓝月亮幼儿园解约或者停止租赁的通知。其次，春晖教育也是育见未来公司的一个承租人，春晖教育、育见未来公司、张某是不同的主体，吕梦瑶与育见未来公司也没有任何关系。最后，用餐人员不是育见未来公司的职工，春晖教育的主体是山西万事通商务信息咨询有限公司。综上，当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采信，结合一审证据及当事人的陈述，本院查明以下事实：2020年4月24日张某与蓝月亮幼儿园方微信联系，并发一份幼儿园合作意向方案，内容为“我公司于2016年9月承租晋城市瑞丰路10号晋城市家福粮油有限公司物业2000余平方，已完成一期投资改造，现将启动第二期即幼儿园项目投资……我公司全面负责幼儿园项目整体运营管理……。”2020年4月30日杨某1与张某的谈话中，张某说：“5月到8月的房租需要退给人家。”2020年5月份开始蓝月亮幼儿园重新装修，2020年6月3日育见未来公司向蓝月亮幼儿园发出通知称“鉴于贵方已将幼儿园停办，通知家长停学，为确保房屋及财产安全，我公司收回幼儿园及场地的管理权。”2020年8月9日关于蓝月亮幼儿园不能正常开园复课的情况说明、晋城市城区教育和科学技术局关于晋城市蓝月亮幼儿园秋季“闭园”的情况说明中均提到6月2日幼儿园开学复园时，蓝月亮幼儿园的房屋正处于房东装修状态。2019年1月8日育见未来公司盖查并落款春晖教育城向蓝月亮幼儿园发出催款通知。关于上诉人提出因受疫情影响出租人晋城市家福粮油食品有限公司给予被上诉人减免3个月租金，上诉人作为次承租人也应享受相同优惠政策的意见。本院认为，基于疫情防控需要，出租人、承租人和次承租人根据公平原则，应通过减免租金、延长租赁期限等方式合理分担损失，本案出租人晋城市家福粮油食品有限公司减免3个月的优惠政策是针对承租人被上诉人育见未来公司，上诉人蓝月亮幼儿园作为被上诉人的承租人之一，租金减免应结合其与被上诉人之间签订的租赁合同中对租赁期限、租金数额、支付方式等约定，以及疫情对于该份租赁合同履行的实际影响等综合考量，一审酌情减免2个月租金并无明显不当，本院予以支持。故上诉人的该项意见，本院不予采纳。关于上诉人提出幼儿园2020年5月已转让给被上诉人，被上诉人应退还5月至8月共4万元租金的意见。本院认为，虽然2020年5月8日《晋城市蓝月亮幼儿园转让协议》仅有张某作为受让方签字，未加盖被上诉人育见未来公司的公章，但张某作为育见未来公司的法定代表人，其在签订转让协议之前发给蓝月亮幼儿园的合作意向方案中已表明是公司投资项目，且相关部门处理蓝月亮幼儿园“闭园”问题时已提到房屋处于房东装修状态，故被上诉人育见未来公司作为出租方已实际收回房屋，理应退还上诉人剩余租赁期限的租金4万元。被上诉人提出转让协议与公司无关，公司不是合同相对方，且合同并未实际履行的辩解，与二审查明的事实不符，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人应支付其伙食费、水费的意见。本院认为，上诉人提供的伙食费及代缴水费的单据显示的“春晖教育”，虽案涉租赁房屋所在楼称为春晖教育城，但春晖教育与育见未来公司是否为同一主体，用餐的幼儿教师是否属于育见未来公司，上诉人提供的证据不足以证明，故本院不予支持。被上诉人称春晖教育也是其承租人之一，上诉人可以另案主张。综上所述，结合双方对一审判决认可的部分费用，上诉人应支付被上诉人20349.56元（10000元+6279.12元+1807.2元+930.24元+1333元），被上诉人应支付上诉人60000元（20000元+40000元）。故被上诉人育见未来公司应支付给杨某139650元。关于被上诉人一审诉请办理办学许可证登记地址迁移手续，本院认为，蓝月亮幼儿园在一审判决之后经批准注销，相关登记证书及印章全部作废，该项诉请已无争议性和必要性，本院不予支持。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。由于上诉人二审另提交大量证据，导致一审判决部分事实认定不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初2610号民事判决；山西育见未来信息科技有限公司于本判决生效后七日内退还杨某1款项39650元。驳回山西育见未来信息科技有限公司的其他诉讼请求。驳回杨某1的其他反诉请求。如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，本诉减半收取525元，由山西育见未来信息科技有限公司负担400元，杨某1负担125元；反诉减半收取2140元，由山西育见未来信息科技有限公司负担640元，杨某1负担1500元。二审案件受理费1467元，由山西育见未来信息科技有限公司负担808元，杨某1负担659元。本判决为终审判决。审判长 张艳丽审判员 王天明审判员 焦瑛琴 二○二一年三月三十日书记员 刘婷楠