吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1387号上诉人（一审被告）：郁卫东，男，1968年6月17日出生，住长春市宽城区。被上诉人（一审原告）：长春市联合物业管理公司，住所地：长春市宽城区北京大街**。法定代表人：祁伟，总经理。委托诉讼代理人：马俊文，该单位工作人员。委托诉讼代理人：赵立峰，吉林鹏信律师事务所律师。上诉人郁卫东因与被上诉人长春市联合物业管理公司（以下简称联合物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初4237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郁卫东的上诉请求是：1.请求撤销长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初4237号民事判决；2.请求改判联合物业收取郁卫东房费的行为违法。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、案涉房屋的产权是郁卫东和长春房地（集团）有限责任公司（以下简称长房集团）共有的，不是一审判决认定的吉林省联合置业国际有限公司（以下简称联合置业）所有。1.郁卫东居住的回迁房居住面积共25.99平方米，其中9.32平方米系通过交纳扩大面积款8388元购买取得，依据《长春市出售公有住房管理条例》第二十五条“购房人为1984年6月1日以来回迁户的，其个人依照市政府的有关规定，交纳扩大面积款（即扩大面积安置费）的，其交款部分住房经市房产产权管理部门确认后，产权归个人所有；个人交款住房以外的部分，依照本办法有关规定执行”的规定，可以确定这部分产权是郁卫东个人产权，还有15.88平方米为拆迁前原有的公有住房面积，产权归长房集团所有，这两项合计25.2平方米是拆迁补偿安置协议上的面积，实际回迁房屋居住面积25.99平方米，多余0.79平方米为正负差在1米内的正常安置面积，并且联合置业又按每平方米2千元的价格卖给郁卫东12.6平方米的产权，郁卫东交了25200元后才回迁。根据《关于对贵阳小区居民回迁安置工作的意见》第一项第5条第4款“公司在组织回迁时，应按原拆迁补偿安置协议约定的居住面积进行安置……”及第7款“公司提供的回迁房屋厨房、卫生间（厕所）厅的使用面积无论多大，都不应该收取扩大面积款”的内容，可以确定郁卫东交纳的扩大面积款的面积是居住面积共计21.92平方米，这些证据充分证明，郁卫东的房屋的产权大部份是郁卫东个人的产权，只是因为联合置业建的回迁楼没有通过相关部门的验收，因此无法办理确权。另外联合物业在一审法庭提供的证据《裁决书》也可证明联合置业应归还长房集团55459平方米的公房住宅房屋产权，这些都充分证明联合物业居住的房屋的产权是郁卫东个人和长房集团共有的，因此一审法院的判决所认定的事实和理由是错误的，所依据的法律和理由是错误的。2.联合置业没有郁卫东居住房屋的产权，因此联合物业无权受其委托收取郁卫东的房租费。依据《中华人民共和民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力”、第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、第二百四十条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，联合物业自称受产权单位联合置业的委托来收取郁卫东的房租费的唯一合法证明就是经登记过的郁卫东居住的长春市贵阳高层小区10栋2006室的房屋权属证书。联合物业提供不出联合置业拥有的经登记的该房屋产权的权属证书就无权收取郁卫东的房费，因此，一审法院的判决所认定的事实和理由是错误的，所依据的法律和理由是错误的。二、一审法院判决违背了以事实为根据，以法律为准绳的审判原则。1.该判决对郁卫东在2020年11月9日第一次开庭时提供的经双方质证认可的房费收据没有采信，该证据证明联合物业公司在2015年收取郁卫东房费时，在房费收据上盖的是联合置业的发票章，而联合置业早在2005年就被吊销营业执照，依据《中华人民共和国民法总则》第六十九条和第七十二条的规定，法人被吊销营业执照后只剩清算能力，不得从事与清算无关的活动，因此证明联合物业是在违法收费。2.该判决对在2020年12月9日第二次开庭时郁卫东提供的经过双方质证认可的扩大面积款收据和购买产权收据没有采信，这两份证据可以证明郁卫东拥其居住房屋的部份产权，同时充分证明联合物业无权收取郁卫东的房费，所以一审的判决故意违背了事实，也违背了以事实为依据以法律为准绳的审判原则。3.该判决没有写明其认定的事实和理由及适用的法律和理由，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第（二）项的规定。三、联合物业自2015年开始采用断水及限制居民乘坐电梯的手段强行收取贵阳高层回迁小区居民自回迁以来的房费的行为涉嫌刑事犯罪，请求法院查明事实并移交有关部门查处。以上内容充分证明一审判决所认定的事实是错误的，联合置业无权收取贵阳高层回迁小区的房费，因此联合物业也无权收取郁卫东的房费，联合物业不够民事主体资格，所以一审判决适用的法律是错误的，请二审法院支持郁卫东的上诉请求。联合物业答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案应驳回上诉，维持原判。联合物业向一审法院起诉请求：依法判令郁卫东立即给付房租费4407.48元；诉讼费由郁卫东承担。一审法院认定事实：联合置业开发贵阳新城小区，郁卫东的父亲郁万勤在该小区有一套房屋，1994年4月22日，郁万勤与联合置业签订了房屋拆迁补偿安置协议书。1999年联合置业通知被拆迁人郁万勤，确定回迁安置户型31.50平方米，房号8-10栋，单元2006房间，郁万勤一直向联合置业按照使用面积45.97平方米交纳房屋费。2002年按照长物价（2002）69号文件，公有住宅租金调整为每平方米2.20元。2015年3月13日，上述房屋更名过户至郁卫东名下。2002年12月20日，联合物业与联合置业签订了房屋管理委托合同，该合同约定，由联合物业承担联合置业开发的贵阳新城小区115923平方米的房屋及物业管理，按照规定进行了各项费用的收缴。现郁卫东尚欠联合物业2016年1月1日至2020年6月30日期间的房租费4407.48元。一审法院认为，联合置业系开发案涉小区的开发公司，其与郁卫东的父亲（现更名过户至被告郁卫东名下）签订了房屋拆迁补偿安置协议书，对案涉房屋进行了拆迁回迁安置，现案涉房屋更名过户至被告郁卫东名下，故郁卫东有义务交纳房租费，联合物业与联合置业与2002年12月20日签订了房屋委托管理合同，取得了案涉房屋的收取租金的权利，郁卫东提出联合物业没有权利收取房租费的抗辩理由不能成立。故联合物业有权郁卫东收取房租费用。对于郁卫东拖欠房租费的期间以及数额郁卫东没有异议。故联合物业的诉讼请求，依法应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决如下：郁卫东于判决生效后十日内给付联合物业房屋租金4407.48元（交费期间为自2016年1月1日至2020年6月30日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由郁卫东负担。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，根据房屋拆迁安置补偿协议书的内容，能够证实案涉房屋的使用权系由郁卫东的父亲郁万勤通过回迁安置取得，该房屋的建设开发单位为联合置业。结合长春市物价局、长春市城乡建设委员会于1999年3月1日对联合置业出具的《关于贵阳小区居民回迁安置收费问题的批复》及2020年12月7日长春市城乡建设委员会出具的《关于对贵阳小区居民回迁安置工程的意见和贵阳小区回迁安置收费问题的批复的情况说明》，能够证明联合置业有权对贵阳小区的回迁房屋收取房租。郁卫东在二审时主张案涉房屋系其与长房集团共有的房屋，联合置业无权收取房租，但是根据其一审、二审提供的证据不足以证明案涉房屋为其与长房集团共有，故对其该上诉主张，本院不予支持。根据联合置业与联合物业之间的委托合同，能够证明联合置业将贵阳街贵阳新城小区房屋的供暖工作和物业管理工作委托给联合物业实施，且该委托关系已由人民法院生效判决予以确认。因郁卫东对拖欠房租费的期间和数额无异议，故对原审法院判决郁卫东向联合物业支付房租费4407.48元，本院予以确认。关于郁卫东主张联合物业通过断水及限制居民乘坐电梯的方式收取房屋租金问题，如果联合物业在收取房屋租金方面存在不当手段，郁卫东可以另行寻求救济，但是不能由此否认应当按期向联合物业缴纳房租费。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郁卫东负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年三月三十日书记员  张焕平