北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终3444号上诉人（原审原告）：焦天予，女，1997年8月30日出生，汉族，国家电网公司北京城区供电公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：简康（焦天予之母），1970年10月6日出生，汉族，山东省吉林市农业农村局干部，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京海盈房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路**兴海大厦**。法定代表人：成欣，总经理。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思彤，北京市天元律师事务所实习律师。上诉人焦天予因与被上诉人北京海盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。焦天予上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我的一审全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由北京海盈房地产开发有限公司（下称海盈公司）承担。事实和理由：一审判决认定部分事实有误，海盈公司应当于2020年6月30日之前向焦天予交付符合约定条件的案涉房屋，海盈公司认可厨房被遮挡的事实，一审法院经过现场勘验也认定了厨房被遮挡的事实。海盈公司的违约行为严重危害了对该房屋的使用、收益、处分权益，严重影响了厨房的通风和采光，给我造成视觉、心理障碍，严重影响了该房屋的居住生活使用性能及出租、出售价值贬损。为了实际勘验房屋方便，焦天予在起诉立案后迫于生活无奈接受了该房屋，拒绝验收签字，书面明确保留了对海盈公司的诉讼权利。该违约行为是可以纠正的，也是可行的，遮挡部分只是房屋建筑的附属、装饰部分，且该装饰部分实际尺寸不符合涉及的要求，不仅不会涉及规划审批资料的更改，还是对违规建设的恢复，也不会影响该建筑的安全性。海盈公司辩称，同意一审判决，不同意焦天予的上诉请求。案涉小区已经完成了规划验收，颁发了大产权证，焦天予也已经收房入住，据我公司了解已经开始装修了。双方之间合同也载明了以实际情况为准，另外焦天予已经了解了房屋构造，我们的房屋和备案的设计图是一致的，并不存在违约行为，我公司认为焦天予不存在实际损失。焦天予向一审法院起诉请求：1.判令海盈公司拆除焦天予厨房窗外的门厅顶部装饰建筑；2.本案诉讼费用由海盈公司承担。一审法院认定事实：2018年7月2日，焦天予（买受人）与海盈公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买位于大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地3#住宅楼2层1单元-202号房屋，项目名称：瀛锦苑。预测建筑面积共87.5平方米。套内建筑面积67.45平方米，分摊共有建筑面积20.05平方米。焦天予交付购房款4725000元。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。合同第十一条交付时间和手续（一）约定：“出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。”关于查验房屋，合同第十一条第（三）3（1）约定，如买受人未按照前述入住通知书告知的期限和地点办理商品房交接手续，应自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，视为出卖人已按期向焦天予交付该商品房。合同附件十二补充协议第73条约定出卖人为该项目制作的样板示范单位，系出卖人为方便买受人了解房屋布局和使用功能而制作，仅供参考，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准。第74条约定：出卖人通过互联网媒体、平面媒体等方式发布的广告、宣传材料，在售楼处放置的楼书、效果图及他宣传资料、说明文件等，均属于要约邀请，仅供买受人参考，不作为合同组成部分，对出卖人不具有约束力。第75条约定，销售现场放置的沙盘仅为示意项目内楼栋的分布使用，买受人同意不基于沙盘表达的信息向出卖人主张任何权利，以政府相关部门批准的规划设计为准。第76条约定对于出卖人委托或雇佣的任何工作人员（包括但不限于销售人员）与买受人在预售合同签订前就商品房信息的介绍，限于个体表达的差异，沟通信息仅供买受人参考，只有在出卖人书面确认的情况下对出卖人具有约束力，如上述沟通信息超出预售合同约定的，不构成合同内容。第77条约定：如项目宣传资料中包含周边道路、配套设施、服务设施、政府规划相关内容的，上述内容仅为出卖人方便买受人了解项目周边情况进行的参考说明，因此，对于宣传材料中的上述内容，出卖人无权予以控制，亦不做任何承诺。第78条约定“根据设计审批规范文件……买受人已知悉并认可：（3）买受人已完全了解房屋所在楼层外墙体及相邻情况。”第100条约定：“附件一所标注的平面图仅为示意，房屋最终构造尺寸以建设行政主管部门登记备案的工程图纸为准。”海盈公司提供工程设计图纸，工程名称为大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块项目，子项名称为3#住宅楼及配套公服。2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会出具建设工程规划核验意见，明确海盈公司在大兴区瀛海建设的大兴区灜海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地3#住宅楼符合《建设工程规划许可证》。（2018）规（大）建字0007号）批准的内容。2019年10月12日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会出具《工程竣工验收备案表》，海盈公司已完成3#住宅楼的工程竣工验收备案。2020年6月15日，海盈公司向焦天予发送了［瀛锦苑］入住通知书，通知焦天予于2020年6月29日或2020年7月1日办理商品房入住手续。2020年10月1日焦天予收房。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。焦天予与海盈公司在自愿基础上签订的购房合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。焦天予要求海盈公司拆除厨房窗外的门头装饰建筑，但海盈公司就该工程有合法的规划手续，竣工后整体经过了相关各部门的竣工验收，焦天予所购房屋所在的楼盘系统一规划，厨房窗户外门头装饰建筑是该楼整体设计的局部，局部的改变将影响甚至损害到整体的美观、安全和功能，亦可能涉及到规划审批资料的变更和其他业主的利益，且经法院现场勘察，厨房为北向，北侧窗户虽被部分遮挡，但厨房并非焦天予的主要休闲活动场所，影响程度有限。两害相权取其轻，焦天予要求拆除遮挡物的诉讼请求不宜支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条之规定，判决如下：驳回焦天予的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，焦天予与海盈公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。经审理查明，海盈公司就案涉小区工程已经竣工验收，具有合法的规划手续，已经取得案涉小区的房屋所有权证，故应当认定焦天予所购房屋所在楼栋符合规划验收的相关条件，系合法合规建筑。焦天予上诉要求海盈公司拆除的厨房窗外的门头装饰建筑系建筑原始设计，虽然门头装饰建筑确影响到案涉房屋北侧厨房的采光，但对于房屋使用和居住功能的影响有限，此外，门头装饰建筑属于楼栋整体设计的局部，局部建筑的改变将影响甚至损害到整体的美观、安全和功能，亦可能涉及到规划审批设计的变更和其他业主的利益。故焦天予上诉要求拆除门头装饰建筑的请求缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，焦天予的上诉请求缺乏依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由焦天予负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 李汉一审 判 员 王艳芳二〇二一年三月三十一日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄