辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终395号上诉人（原审原告；反诉被告）：刘秀华，女，1981年11月26日出生，汉族，住辽宁省灯塔市委托诉讼代理人：刘丹，辽宁欣合律师事务所律师。上诉人（原审被告；反诉原告）：王兴娟，女，1978年10月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈乃义，沈阳市东陵区长城法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告；反诉原告)：马庆彬，男，1976年1月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人(原审第三人)：佳乐（沈阳）房地产经纪有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区西安街**313。法定代表人：邢金凤。上诉人刘秀华、王兴娟与被上诉人马庆彬、佳乐（沈阳）房地产经纪有限公司（以下简称“佳乐中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘秀华上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.判令上诉费用及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉合同最终没有履行系被上诉人到贷款银行去闹，导致银行没有放贷，上诉人在合同履行过程中没有任何过错。故一审法院适用法律错误，定金5万元应当双倍返还；二、一审法院没有查清本案基本事实，上诉人是按照合同约定超额支付首付款，根本不存在部分首付款未支付的情况，被上诉人应当承担违约责任；三、中介费用应当返还。综上，请求二审法院依法查清事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。针对王兴娟的上诉请求，其辩称，我方不存在违约情况，我方按合同约定超额支付首付款，一审法院认定错误，王兴娟、马庆彬同我方谈话录音中承认28万元为我方支付首付款。王兴娟上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第四项、第五项；2.请求依法改判被上诉人刘秀华所交付上诉人王兴娟的购房定金5万元不予退还；改判被上诉人刘秀华支付其违约金56,120元；改判上诉人王兴娟不予退回，被上诉人刘秀华自愿交付的21,000元，垫还借款利息或者将此案发回一审法院重审；3.请求判令被上诉人刘秀华承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、法律上所规定的“定金”，系起到全面履行买卖合同的保障作用。被上诉人刘秀华，所交付的购房定金5万元，在她没有全面履行购房条款后，实属违约行为，就应依照我国《合同法》关于“定金”处理的有关规定，依法归属上诉人王兴娟所有、不存在返还的问题；二、上诉人王兴娟与被上诉人刘秀华，所签订的购房买卖合同中，已明确约定，任何一方违约，就应向对方支付违约金。其计算方法以购房款92万元为基数，按日万分之五来计算。本案被上诉人刘秀华，已存在严重违约行为，为此，按各方约定及法律规定，依法向上诉人王兴娟支付其上述违约金；三、本案在购房买卖活动中，因被上诉人刘秀华不能全额支付其30%的预付款情况下，自愿出资为上诉人王兴娟支付其个人货款利息2.1万元，系当事人真实意思的表示，所以，上诉人王兴娟不存在返还的问题。综上，请求二审法院依法支持上诉人各项诉讼请求。针对刘秀华的上诉请求，其辩称，一、答辩人依法不应返还给被答辩人所交付的定金；二、各方当事人在2020年4月17日所约定的补充协议中，被答辩人贷款从64万元改为80万元，首付款为92万元房款的30%，即28万元。但被答辩人并没有在4月17日之后，足额付给答辩人首付款28万元。综上，请求二审法院依法驳回上诉人刘秀华诉讼请求，以保护答辩人之合法权益。马庆彬辩称，二上诉人的上诉请求与我方无关。佳乐中介公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘秀华向一审法院起诉请求：1.判令被告王兴娟继续履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋更名过户手续；2.判令二被告针对45,000元违约金承担连带责任（违约金：92万×万分之五×100天，自2020年4月13日计算至2020年7月30日止）；3.判令被告承担诉讼费用及其他相关费用。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，要求二被告双倍返还定金10万元，返还21,000元、8,100元、5,000元、117,000元房款；2.判令二被告承担违约金65,320元（以92万元为基数，以日万分之五为标准，自2020年4月10日起计算至2020年8月31日）；3.判令被告王兴娟、马庆彬共同承担中介费9,900元；4.判令诉讼费、保全费、保单费由二被告共同承担。王兴娟、马庆彬向一审法院反诉请求：1.判令房屋买卖合同中的定金50,000元不退；2.判令中介费10,000元由刘秀华承担；3.判令刘秀华支付房屋买卖合同中的违约金56,120元（违约金按照合同约定每日按万分之五计算，以92万元为基数，从2020年4月9日计算至2020年8月9日止）；4.判令本案反诉诉讼费由刘秀华承担。一审法院审理查明：2020年4月9日，原告（买受人，乙方）刘秀华与被告（出卖人，甲方）王兴娟就涉案房屋签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，被告马庆彬作为被告王兴娟的委托代理人在合同落款处签字。合同约定“房屋位于沈阳市和平区民族南街188号（1-3-1），建筑面积75.74平方米；房屋规划用途为住宅；共有情况为单独所有；房屋所有权证号为辽（2018）沈阳市不动产权第0196152号；房屋已经设定抵押，提前还款产生的利息和费用，由出卖人自行承担。（出卖人欠款额度约为470,000元整。出卖人应于2020年4月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人应与买受人办理交易查档前将该房屋抵押登记手续注销完毕并于注销抵押后3日内将该房屋所有权证/不动产权证书原件交付居间方代为保管。）如出卖人未按上述约定将注销抵押后的房屋所有权证/不动产权证书原件交于居间方，则每逾期一日需向买受人支付总房款的万分之五作为违约金，出卖人和买受人协商办理还款赎证的方式为：出卖人自行出资办理还款赎证手续。房屋总成交价920,000元，首付30%由买受人出资存资金监管账户。首付款小票由出卖人承担。双方办理权属转移登记日期在2020年5月20日之后。买受人于权属转移登记当日将首付款280,000元支付出卖人。购房定金50,000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款。定金外房款乙方的付款方式为贷款。买受人拟贷款金额为640,000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人自行筹集剩余价款，并于买受人在首次贷款未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准通知下达之日起15日内以现金方式支付给卖方。买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订当日，原告刘秀华向被告王兴娟支付购房定金50,000元。2020年4月17日，原告刘秀华向被告王兴娟支付21,000元，二被告为原告出具收条一份，内容载明“1、今房主王兴娟收到客户刘秀华自愿出资21,000元整，此出资为买方刘秀华自愿出资为卖方王兴娟垫还个人借款利息，双方自愿协商”。2、过户时间监管5万元。3、买卖合同继续已签定合同第二条办理，贷款金额八十万元，尾款2万元整，买方自行贷款，首付30%，首付款存款小票由卖方出款，卖方允许买方指定人贷款，二次更换贷款指定人和贷款银行，卖方配合买方一切贷款约定，如合同期限内未完成约定条款，各自承担违约责任。居间方已做到所有告知义务，所有约定均由买卖双方自行协商签定，出现一切后果均由买卖双方自行承担”。该收条由刘秀华、王兴娟、马庆彬签字。2020年5月10日，原告刘秀华向被告王兴娟转款5,000元。2020年5月18日，原告刘秀华向被告马庆彬转款8,100元。2020年5月26日,原告至本院诉讼。2020年6月7日，即案件审理过程中，原告刘秀华向被告王兴娟转款117,000元和280,000元。庭审中，针对28万元款项问题，原告刘秀华与二被告均确认“28万元转款过程认可，但不是首付款。根据合同第11条第2项第2款，房屋总价92万，首付30%由买受人出资资金监管帐户，首付款小票由出卖人承担，在补充协议收条中第3条买方自行贷款，首付30%首付款存款小票由卖方承担，所以28万元是卖方给买方存首付款小票的钱，不是首付款”。另，2020年4月13日,原、被告至吉林银行沈阳建设大路支行办理涉案房屋的贷款手续。2020年5月21日，该银行为原告刘秀华出具吉林银行零售贷款调查报告暨审批表一份，内容载明“借款申请资料与签名均真实、有效，借款人符合个人贷款条件。拟对其发放贷款”。再，原告刘秀华、被告王兴娟因购买涉案房屋向第三人佳乐（沈阳）房地产经纪有限公司分别支付中介费9,900元。原告因本案诉讼申请财产保全，支出财产保全费3,568元。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。案涉《沈阳市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法、有效,双方均应依约履行。庭审中，原、被告双方对解除《沈阳市存量房屋买卖合同》均无异议，故本院予以确认。关于返还购房款的数额问题。因购买涉案房屋，原告刘秀华向被告王兴娟分别支付50,000元（定金）、21,000元、5,000元、117,000元和280,000元；2020年5月18日，原告刘秀华向被告马庆彬转款8,100元，上述款项共计481,100元。因原、被告双方均确认上述款项中的280,000元并非原告刘秀华实际支付的首付款，故该笔款项在总款项中予以扣除，原告向被告王兴娟、马庆彬的实际转款金额应为201,100元（481,100元-280,000元）。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，二被告虽辩称原告刘秀华于2020年4月17日向被告王兴娟支付的21,000元、2020年5月18日向被告马庆彬支付的8,100元均系刘秀华的赠与款，原告刘秀华于2020年5月10日向被告王兴娟支付的5,000元系借款,但原告刘秀华向被告的转款行为均以购买涉案房屋为前提,现房屋买卖合同已解除,被告已丧失了收取原告款项的前提,故对其答辩意见,本院不予采信。房款中涉及的定金，因合同约定“购房定金50,000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款”。本案中，原告刘秀华交付定金后，多次向二被告支付剩余房款，故该笔50,000元定金已不再具有定金性质，已冲抵为房款，故被告应将该款项作为房款返还。综上，房屋买卖合同已解除，二被告应向原告返还房款201,100元。关于原、被告双方提出的违约金问题。经查，截至庭审结束，原告尚有部分首付款未支付，被告针对涉案房屋的还款赎证义务亦未履行，即原、被告双方的履约行为均存在一定瑕疵，但在案件审理过程中（即2020年6月7日），原、被告双方又实施了为实现合同目的积极履约行为。综上，原、被告双方均具有真实的履约意愿，涉案房屋买卖合同虽解除，应系不可归责于双方的责任所致，故对于原、被告双方提出的要求对方承担违约责任的诉求,本院均不予支持;关于保单费问题。该项费用并非诉讼应支出的必要费用，故本院不予支持；关于中介费问题。本案系房屋买卖合同纠纷，而中介费问题系居间服务合同纠纷，与本案不属同一法律关系，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘秀华与被告王兴娟、马庆彬于2020年4月9日就位于沈阳市和平区民族南街188号（1-3-1）房屋所签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；二、被告王兴娟于本判决生效之日起十日内返还原告刘秀华购房款193,000元；三、被告马庆彬于本判决生效之日起十日内返还原告刘秀华购房款8,100元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告刘秀华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王兴娟、马庆彬的诉讼请求。本诉案件受理费7,103元，保全费3,568元，由原告刘秀华负担4,472元，被告王兴娟负担6,174元、马庆彬负担25元。反诉案件受理费1,311元，由反诉原告王兴娟、马庆彬负担。二审中，刘秀华向法庭提供如下证据：1.与王兴娟、马庆彬录音光盘1张（形成时间为2021.1.9），证明王兴娟、马庆彬承认28万元为我方支付首付款；2.微信截图打印件1张，证明我方为支付28万元首付款支付利息3,000元；3.我和王兴娟、马庆彬谈话录像，证明王兴娟、马庆彬承认不将房屋卖给我，而是卖给别人，承认违约；4.房屋买卖合同1张，证明王兴娟、马庆彬同我方履行合同期间有将房屋卖给李兵。王兴娟对上述证据的质证意见：对证据1，真实性没有异议，录音录像内容时间发生在4月份不是1月份，内容是当时刘秀华不给我首付款各方在协商，该证据不能证明我方违约，因为刘秀华没有支付首付款；对证据2，有异议，28万元和谁借的不清楚，28万元一审中刘秀华承认是首付款小票；对证据3，该证据是刘秀华与马庆彬录音，与我无关，内容与房屋无关且一审后我与马庆彬关系不存在；对证据4，真实性没有异议，不是真实买卖而是为了解贷。马庆斌对上述证据的质证意见：同王兴娟的质证意见。同时，王兴娟亦向法庭提供如下证据：1.《情况说明》1份，证明上诉人王兴娟于2020年4月10日，通过向李兵借款15万元后，来结清原房贷款15万元，在积极的履行各方所签订的合同条款；2.《建行电子回单》1份，证明上诉人王兴娟向李兵借款15万元已到帐，此款用于结清原房贷款15万元；3.《个人房贷业务要素变更申请表》1份；证明上诉人王兴娟按照各方所签订的购房协议书条款，在2020年5月9日向农业银提交了一次性还清剩余贷款之申请，在积极地履行合同。刘秀华对上述证据的质证意见：三份证据的真实性均不予认可，不能证明王兴娟是在积极履行合同，我方了解王兴娟在农业银行存在150天拖欠银行贷款还款，银行已经起诉王兴娟了。另王兴娟欠平安银行约10多万欠款，目前被平安起诉，王兴娟没有继续履行合同的能力，王兴娟存在很多欠款。马庆斌对上述证据的质证意见：均没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《沈阳市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉合同终止履行的原因及责任归属应如何认定，即王兴娟、刘秀华在履行合同中是否存在违约行为；2.案涉合同解除后的法律后果应如何处理。一、关于王兴娟、刘秀华在履行合同中是否存在违约行为的问题。庭审中，刘秀华主张，案涉合同终止履行系因王兴娟的自身原因，导致银行没有放贷所致；而王兴娟则主张，刘秀华未按照合同约定支付首付款28万元，存在严重违约行为，是导致合同不能继续履行的原因。对此，本院认为，因案涉合同明确约定，出卖人应于2020年4月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人应与买受人办理交易查档前将该房屋抵押登记手续注销完毕并于注销抵押后3日内将该房屋所有权证件交于居间方，即还款赎证。房屋总成交价92万元，首付30%由买受人出资存资金监管账户。双方办理权属转移登记日期在2020年5月20日之后。买受人于权属转移登记当日将首付款280,000元支付出卖人。故依上述约定可以理解为双方的交易流程如下：“先由出卖人注销案涉房屋的抵押权，即还款赎证，再将赎回的房产证交由中介方，然后双方共同办理权属转移登记，而买受人在办理权属转移登记的当日交付首付款28万元……。”由此可以认定，刘秀华交付首付款的时间应在王兴娟办理还款赎证之后。但事后，王兴娟并未依此约定履行还款赎证义务，导致双方存在纠纷及合同终止履行的后果，对此，王兴娟存在违约行为，刘秀华并无违约行为。本院对刘秀华的该项上诉主张予以支持，对王兴娟的该项上诉主张不予支持。二、关于案涉合同解除后的法律后果应如何处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，作为违约方的王兴娟除应退还刘秀华实际交纳的购房款外，还应承担相应的违约责任。1.关于刘秀华要求双倍返还定金及王兴娟要求不予退还定金的问题。因合同中明确约定“购房定金50,000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款”。而本案中，刘秀华在交付定金后，存在多次向王兴娟支付房款的情形。在此情况下，案涉50,000元定金已冲抵为房款，已不再具有定金性质，不适用定金罚则。本院对二上诉人的该项上诉主张均不予支持。2.关于刘秀华要求王兴娟承担违约金的问题。因案涉合同中约定“出卖人未按上述约定将注销抵押后的房屋所有权证/不动产权证书原件交于居间方，则每逾期一日需向买受人支付总房款的万分之五作为违约金……”，现王兴娟并未依约履行还款赎证义务，其应承担违约责任。但鉴于本案中双方约定的违约金标准明显过高，且事后王兴娟为实现合同目的，亦积极履行相应义务，并非恶意违约，故本院酌定王兴娟支付违约金的标准应为按日支付总房款的万分之三为宜。至于王兴娟支付违约金的期间问题，因王兴娟于2020年4月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请至该房屋抵押登记手续注销完毕尚须一定的合理期间，且该期间并非王兴娟自身能够控制，故根据交易习惯和经验法则，该期间酌定为30日，即王兴娟支付违约金的起始时间应为2020年5月10日为宜。同时，鉴于刘秀华一审第二次开庭才要求变更解除合同，故支付违约金的截止时间应确定为一审第二次开庭的时间即2020年8月26日。据此计算，王兴娟支付违约金的数额应为30,084元（920,000元*109天*0.0003），一审法院对此问题认定有误，应予以纠正。本院对刘秀华的该项上诉主张部分予以支持。3.关于刘秀华要求王兴娟承担中介费的问题。本院认为，因王兴娟的违约行为，导致合同的终止履行，且中介费9,900元系刘秀华为缔结案涉合同所发生的实际费用，该笔费用应予支持。本院对刘秀华的该项上诉主张予以支持。4.关于王兴娟要求刘秀华承担违约金的上诉主张，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因王兴娟在履行过程中存在违约行为，且其亦无证据证明刘秀华存在违约行为，故本院对王兴娟的该项上诉主张不予支持。5.关于刘秀华提出王兴娟的上诉期已过，但一审法院违规收取其上诉状的上诉主张，本院认为，当事人对判决不服，可以在判决书送达之次日起十五日向一审法院提交上诉状，法院在十五日内收到当事人递交的上诉状即视为当事人的上诉期未过。而本案中，经审查，一审法院向王兴娟宣判的时间为2020年8月28日，而王兴娟提交的上诉状显示的时间为2020年9月10日。虽事后王兴娟缴纳上诉费的时间为2020年9月14日，但并不能证明一审法院实际收取上诉状的时间为2020年9月14日。故本院对刘秀华的该项上诉主张不予支持。综上所述，刘秀华的上诉请求部分成立；王兴娟的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10096号民事判决第四项、第五项即“四、驳回原告刘秀华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王兴娟、马庆彬的诉讼请求。”；二、维持沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10096号民事判决第一项、第二项、第三项即“一、解除原告刘秀华与被告王兴娟、马庆彬于2020年4月9日就位于沈阳市和平区民族南街188号（1-3-1）房屋所签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；二、被告王兴娟于本判决生效之日起十日内返还原告刘秀华购房款193,000元；三、被告马庆彬于本判决生效之日起十日内返还原告刘秀华购房款8,100元”；三、上诉人王兴娟于本判决生效之日起十日内向上诉人刘秀华支付违约金人民币30,084元；四、上诉人王兴娟于本判决生效之日起十日内向上诉人刘秀华支付房屋中介费人民币9,900元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。二审案件受理费14,206元，由上诉人刘秀华承担10,939元，由上诉人王兴娟承担3,267元；二审案件受理费2,622元，由上诉人王兴娟承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  周 濛审判员  赵 智二〇二一年三月二十九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。