江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3916号上诉人（原审被告）：顾云祥，男，1935年7月6日生，××族，住启东市。上诉人（原审被告）：高兰芳，女，1944年12月22日生，××族，住启东市。两上诉人共同委托诉讼代理人：曹平（系顾云祥、高兰芳的女婿），男，1963年4月13日生，××族，住启东市。被上诉人（原审原告）：茅卫忠，男，1965年3月4日生，××族，住启东市。委托诉讼代理人：茅莉敏（系茅卫忠的女儿），女，1988年10月1日生，××族，住江苏省启东市。被上诉人（原审原告）：王建芹，女，1963年2月6日生，××族，住启东市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭明星，江苏路启律师事务所律师。上诉人顾云祥、高兰芳因与被上诉人茅卫忠、王建芹房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2020）苏0681民初4249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。顾云祥、高兰芳上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.案涉合同无效或者是可撤销的。居住权不可以买卖，合同无效。茅卫忠、王建芹将120平方米的房屋故意作两次购买，构成欺诈。且案涉房屋价款的确定与市场价相比显失公平，其在出售时对法律不允许出售的范围认识错误，存在重大误解。2.茅卫忠、王建芹存在违约，根据补充协议约定20平方米所产生的任何费用均由乙方负担，因此茅卫忠、王建芹应当在顾云祥、高兰芳交纳物业维修基金和物业费时就支付相应费用，而两人没有支付，因此构成违约。对方违约在先，其作为出卖人也就可以不卖房了。茅卫忠、王建芹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。茅卫忠、王建芹向一审法院起诉请求：1.确认2019年5月1日双方签订的房屋买卖合同及补充协议有效；2.判令顾云祥、高兰芳履行××家园××号××室房屋产权登记及办理过户变更登记至茅卫忠、王建芹名下的各项义务并交付房屋；3.本案诉讼费由顾云祥、高兰芳承担。一审法院认定以下事实：顾云祥、高兰芳因拆迁选定启东市汇龙镇××嘉园××号××室安置房。2019年5月1日，在启东市天悦房屋信息咨询服务部见证下，茅卫忠、王建芹作为乙方（买方）与顾云祥、高兰芳作为甲方（卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方同意购买甲方名下座落于启东市汇龙镇××嘉园××号××室房屋，建筑面积约100平方米，交易价格为105万元。合同签订之日，乙方向甲方交付8万元购房定金，买卖成立后，此款转为购房款，本合同签订之日至交房款日乙方支付首付款52万元，余款45万元由乙方申请银行贷款一次性支付给甲方。甲方保证在通知可以办理产证的七日内办理第一本产证，配套设施费及第一本产证费用由甲方承担。甲方办理产权证后七日内配合乙方办理产权过户手续，楼层上浮费用及交易税费由乙方承担。乙方保证无不良信用记录，并保证贷款顺利进行，如贷款不足部分由乙方现金补足。甲方保证房屋过户给乙方时无其他费用，如产生交易税费外其他费用由甲方承担。甲方保证名下无其他商品房，乙方只承担1.5%契税，其他费用由甲方承担。乙方交房屋首付款后甲方将钥匙交给乙方。产证面积105平方米以内房价不变（包括储藏室）。现案涉××家园××号××室房屋实际建筑面积为122.54平方米。为此，双方又签订《补充协议》一份，约定关于××家园（合同号0006157）的补充协议，由甲乙双方协商拆迁证上余20平方甲方于5万元出售给乙方，20平方所产生的任何费用由乙方承担。截止目前为止，茅卫忠、王建芹已向顾云祥、高兰芳支付购房定金80000元、房款648800元、加付20平方米的房款50000元。一审另查明，顾云祥、高兰芳已从启东市鑫城公司处取得案涉房产，并缴纳房款224275.26元、配套费4745元、装修保证金2000元、物业维修基金3063.5元、物业费515元、垃圾清运费306元、信报箱200元。一审审理过程中，茅卫忠、王建芹表示在办理案涉房屋过户的同时愿意一次性付清房屋余款，并愿意承担装修保证金2000元、物业维修基金3063.5元、物业费515元、垃圾清运费306元、信报箱200元。顾云祥、高兰芳在一审庭审中保证名下仅有一套商品房。一审法院认为，本案的争议焦点：1.案涉房屋买卖合同及补充协议是否有效。2.茅卫忠、王建芹向顾云祥、高兰芳购买案涉房屋总价款多少。关于争议焦点1，双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应受其约束并依法履行义务。茅卫忠、王建芹已按约支付了购房定金及第一期房款（含超出合同约定面积的房款），现涉案房屋交房、办理房屋过户手续已成就，故茅卫忠、王建芹要求顾云祥、高兰芳履行双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议，办理初始产权登记后协助茅卫忠、王建芹将启东市汇龙镇××嘉园××号××室房屋交付并过户至茅卫忠、王建芹名下的请求，一审法院予以支持。顾云祥、高兰芳辩称案涉房屋买卖合同及补充协议无效，于法无据，一审法院不予采纳。关于争议焦点2，根据合同及补充协议约定，100平方米的房屋总价为105万元，超出面积20平方米另行加付5万元，20平方米的房价为7万元，2.54平方米的房价为22047.2元，楼层上浮费为36762元，合计1228809.2元。顾云祥、高兰芳辩称因实际购房面积超出合同约定的面积，茅卫忠、王建芹应承担1/5的配套费。一审法院认为，房屋买卖合同中明确约定配套费由顾云祥、高兰芳承担，故顾云祥、高兰芳的抗辩于法无据，一审法院不予采纳。顾云祥、高兰芳又辩称茅卫忠、王建芹支付车库费及承担案涉房屋1/2的中介费，但未提供证据佐证，且合同中明确约定房价中包含储藏室，故顾云祥、高兰芳的该项抗辩一审法院亦不予采纳。顾云祥、高兰芳提出的车位费，茅卫忠、王建芹一审庭审中明确表示放弃，本案中不再理涉。关于顾云祥、高兰芳已交的装修保证金2000元、物业维修基金3063.5元、物业费515元、垃圾清运费306元、信报箱200元，由茅卫忠、王建芹承担。至于办理案涉房屋产权及过户费用，根据合同的约定，办理产权初始登记的费用由顾云祥、高兰芳承担，过户所涉一切税费由茅卫忠、王建芹承担。现茅卫忠、王建芹已按约向顾云祥、高兰芳履行了付款义务并表示愿意一次性支付余款，故本案并不存在法律上或者事实上不能履行之情形。茅卫忠、王建芹要求顾云祥、高兰芳继续履行合同，办理案涉房屋产权登记并协助茅卫忠、王建芹办理过户手续及交付房屋，属于顾云祥、高兰芳应承担之义务，顾云祥、高兰芳应依约予以配合。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决:一、茅卫忠、王建芹与顾云祥、高兰芳于2019年5月1日签订的《房屋买卖合同》及补充协议有效；二、顾云祥、高兰芳应于判决发生法律效力之日起十日内办理启东市汇龙镇××嘉园××号××室房屋的产权初始登记，所涉税费由顾云祥、高兰芳负担；三、顾云祥、高兰芳应在案涉房产登记在顾云祥、高兰芳名下之日起十日内协助茅卫忠、王建芹办理启东市汇龙镇××嘉园××号××室房屋产权过户至茅卫忠、王建芹名下，并向茅卫忠、王建芹交付房屋（包括车库等附属设施），办理过户所涉一切税费由茅卫忠、王建芹负担；四、茅卫忠、王建芹在顾云祥、高兰芳履行上述第三项义务的同时向顾云祥、高兰芳交付房款450009.2元及装修保证金2000元、物业维修基金3063.5元、物业费515元、垃圾清运费306元、信报箱200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，减半收取7125元(茅卫忠、王建芹已预交)，由顾云祥、高兰芳共同负担；保全费5000元（茅卫忠、王建芹已预交），由顾云祥、高兰芳共同负担。二审中，顾云祥、高兰芳向本院提交案外人龚建与张菊美于2019年签订的房屋买卖合同一份，证明案涉合同显失公平。茅卫忠、王建芹质证认为，对该份证据真实性没有异议，但是该合同中的房屋与案涉房屋不是同一幢楼，买卖的时间分别在2019年上半年和2019年12月底，房价已经发生变化，与本案不具有关联性。本院经审查认为，该份证据涉及的房屋买卖时间与案涉房屋不一致，相隔半年，不能证明当时的房屋价格，与本案不具有关联性，故本院对该份证据不予采信。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审中的主要争议焦点为:1.案涉房屋买卖合同及补充协议效力如何认定。2.茅卫忠、王建芹是否存在延迟付款的违约行为。关于争议焦点1，案涉《房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行。顾云祥、高兰芳以其对案涉房屋享有居住权不得出售为由主张合同无效于法无据，本院不予采纳。顾云祥、高兰芳主张案涉合同存在欺诈、显失公平、重大误解情形，但对此均未能提供证据予以证明，其主张合同存在可撤销情形缺乏事实依据，该上诉理由同样不能成立。关于争议焦点2，双方在补充协议约定的“20平方所产生的任何费用由乙方承担”，只是明确相应费用的承担主体，并未明确付款期限，顾云祥、高兰芳主张其缴纳相关费用的时间即为茅卫忠、王建芹的付款时间与合同约定不一致，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人顾云祥、高兰芳负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年三月一日书记员 汤婷婷