福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽08民终135号 上诉人（原审被告）：福建省荣成万盛房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路********，统一社会信用代码91350800077402139W。 法定代表人：黄兆荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：熊凤龙，上海市捷华（龙岩）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建佳烨物业管理有限公司，住所地龙岩，住所地龙岩市新罗区曹溪街道天马社区下寮路**厦鑫瑞锦小区物业办公楼用代码91350800581118372P。 法定代表人：童文振，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上杭县临城镇同康村民委员会，住所地上杭县，住所地上杭县临城镇二环北路同康路**代码54350823ME103887XU。 法定代表人：游丰琼，村委会主任。 被上诉人（原审被告）：上杭县临城镇城西社区居民委员会，住所地上杭县，住所地上杭县临城镇北环西路庆丰巷**代码55350823666882775W。 法定代表人：林诚，居委会主任。 被上诉人（原审被告）：上杭县临城镇西陂村民委员会，住所地上杭县，住所地上杭县临城镇西陂村代码54350823ME1038781G。 法定代表人：游康舟，村委会主任。 上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈裕文，福建汀杭律师事务所律师。 上诉人福建省荣成万盛房地产开发有限公司（以下简称荣成房地产公司）因与被上诉人福建佳烨物业管理有限公司（以下简称佳烨物业公司）、被上诉人上杭县临城镇同康村民委员会（以下简称同康村委会）、被上诉人上杭县临城镇城西社区居民委员会(以下简称城西居委会）、被上诉人上杭县临城镇西陂村民委员会（以下简称西陂村委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2020）闽0823民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人荣成房地产公司的委托诉讼代理人熊凤龙、被上诉人佳烨物业公司的委托诉讼代理人钟永香、被上诉人同康村委会、城西居委会、西陂村委会的共同委托诉讼代理人陈裕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣成房地产公司上诉请求：撤销福建省上杭县人民法院(2020)闽0823民初1810号民事判决，改判驳回佳烨物业公司对上诉人的诉讼请求，并改判由同康村委会、城西居委会、西陂村委会承担物业服务费。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误：一、一审法院认为涉案房屋及车位，业主为上诉人，不是被上诉人同康村委会、城西居委会、西陂村委会，但上诉人认为根据杭政综【2013】273号“关于上杭县人民政府同意通贤加油站第三宗国有土地使用权出让实施方案的批复”第五条规定，项目建成后，荣成大厦第1-2层以及地上7个车位和地下一层4个车位系无偿提供给同康村、西陂村和城西社区。也就是说，在项目建成时，上诉人从始至终对涉案房屋和车位都没有占有、使用、收益和处分的权利，相关权利归同康村委会、城西居委会、西陂村委会，权属关系明确，上诉人不是涉案房屋和车位的业主。根据权利义务对等原则，本案涉案物业费不应由上诉人承担。 二、项目建成后，上诉人便多次通知被上诉人同康村委会、西陂村委会和城西居委会交房，虽未能提供证据，但因上诉人与他们之间不是买卖商品房关系，同康村委会、城西居委会、西陂村委会是依据杭政综【2013】273号规定，在项目建成时便成为涉案房屋及车位的业主，上诉人是否通知交房不影响同康村委会、城西居委会、西陂村委会成为涉案物业的主业。事实上，在项目建成后，同康村委会、城西居委会、西陂村委会便将涉案物业出租给商户使用，收取租金收益，说明同康村委会、城西居委会、西陂村委会己实际成为涉案物业的业主，物业服务费理应由他们承担。 三、一审法院认为涉案物业的业主为上诉人，如果是正确的话，那么上诉人就有权向商户收取多年租金，同康村委会、城西居委会、西陂村委会也应该退还多年来向商户收取交的租金。事实上，涉案物业的租金一直由同康村委会、城西居委会、西陂村委会收取。 四、本案涉案物业虽未办理所有权登记手续，但根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，办理所有权登记手续不是成为物权法所称的业主的必要条件。 佳烨物业公司辩称，一、上诉人荣成房地产公司、被上诉人同康村委会、城西居委会、西陂村委会与佳烨物业公司之间存在物业管理服务合同关系是不争的事实。佳烨物业公司已按照物业服务合同的约定履行了物业管理的义务，有权向荣成大厦小区业主收取物业服务费。 2016年5月，荣成房地产公司就与佳烨物业公司就其开发建设的荣成大厦小区物业管理服务事宜签订《前期物业管理服务合同》，约定佳烨物业公司自2016年5月25日入驻荣成大厦小区实施物业管理服务，期限至2018年5月24日。2018年1月荣成大厦小区业主委员会成立之后，佳烨物业公司又分别两次与业主委员会签订物业服务合同，服务期限至2019年12月31日。佳烨物业公司在荣成大厦小区提供物业管理服务的期限自2016年5月25日至2019年12月31日。根据当时《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体运用法律若干问题解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，佳烨物业公司与上诉人以及荣成大厦小区业主委员会签订的物业服务合同对小区全体业主都具有约束力。无论是上诉人荣成房地产公司还是同康村委会、城西居委会、西陂村委会均应受上述合同的约定，向佳烨物业公司履行交纳其提供物业管理服务期间物业服务费的义务。佳烨物业公司请求要求荣成房地产公司、同康村委会、城西居委会、西陂村委会支付本案讼争房的物业服务费具有事实及法律依据。 二、关于上诉人荣成房地产公司、被上诉人同康村委会、城西居委会、西陂村委会的交费时间节点问题，应当由荣成房地产公司与同康村委会、城西居委会、西陂村委会自行协商解决并举证证明。 上杭县人民政府同意通贤加油站等三宗土地使用权出让实施方案的批复（杭政综【2013】273号）规定“项目建成后地块竞得人须将第一、二层无偿提供给同康村、西陂村和城西社区，并办理好两证手续；地块竞得人须；地块竞得人须将地上7个车位和地下**4个车位无偿提供给同康村社区”。该文件虽然可以体现被上诉人同康村、西陂村和城西社区为本案诉争房产的业主，但结合《前期物业服务合同》以及业委会成立后签订的《物业服务合同》中约定“本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担，出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准……”“未出售房屋的物业费由开发建设单位全额支付，已出售房屋但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付……”，不能片面的就认定同康村、西陂村、城西社区是业主就应当缴纳物业服务费，还应当结合“交付时间”来确定。但本案中，无论是上诉人荣成房地产公司还是被上诉人同康村、西陂村、城西社区均未能举证证明交付的时间，来进一步划分四者的交费义务时间段。因此，佳烨物业公司为查明事实真相才无奈起诉要求共同承担交费义务。 被上诉人同康村委会、城西居委会、西陂村委会辩称，一、答辩人尚未成为案涉物业的业主，答辩人依法不应承担支付案涉物业服务费的义务；一审判决案涉物业服务费由上诉人支付，其认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一审查明以下事实，上诉人于2013年通过挂牌出让方式，取得位于上杭县临城镇“2013挂15号地块”，即坐落上杭县××路××大楼西侧地段的国有建设用地使用权。上诉人竞得该宗土地使用权后，开发建设“上杭县荣成大厦”项目，2015年年底上杭县荣成大厦竣工。但荣成房地产公司至今仍未按县政府的批复要求，将“上杭县荣成大厦”的第一、二层房屋及相关车位之物业交付给答辩人。因此，答辩人尚未成为案涉物业的业主，答辩人不受上杭县荣成大厦业主委员会与原告所签订的《物业服务合同》所约束，答辩人没有缴交物业服务费的义务。一审判决案涉物业服务费由上诉人支付、驳回佳烨物业公司要求答辩人支付的诉讼请求，是正确的，依法应当予以维持。 二、上诉人的上诉理由不能成立，依法应当予以驳回。1.上诉人关于“从始至终对涉案房屋和车位都没有占有、使用、收益的处分权利，……上诉人不是房屋和车位的业主，根据权利义务对等原则，本案涉案物业费不应由上诉人承担”的主张，与客观事实和法律规定不符。首先，从不动产登记现状看，目前，荣成大厦一、二楼及相关车位的不动产权利人还是上诉人，因此该物业仍由上诉人实际控制；其次，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案荣成大厦的建设单位为上诉人，其在项目竣工后，在将案涉物业交付答辩人前的物业服务费，应当参照《物业管理条例》第四十一条第二款规定，由上诉人交纳。2.上诉人关于“案涉部分物业已由答辩人出租并收取租金,案涉物业费应由答辩人承担”的主张不能成立。首先，一楼店铺于2018年5月1日才由答辩人出面向外出租，但该物业上诉人仍未为答辩人办理不动产权登记，出租后的物业服务费已由承租人支付清楚；而本案佳烨物业公司所诉物业服务费是2016年9月21日至2018年2月28日期间的物业服务费。其次，二楼房屋及车位上诉人至今未交付给答辩人。 佳烨物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令荣成房地产公司、同康村委会、城西居委会、西陂村委会共同向佳烨物业公司支付上杭县荣成大厦一楼店面物业服务费18220.5元；二楼店面物业服务费54950.5元，合计73171元，并支付自起诉之日起至款清之日止按日利率2‰计算的违约金。二、请求判令荣成房地产公司、同康村委会、城西居委会、西陂村委会共同向佳烨物业公司支付车位物业服务费23010元，并支付自起诉之日起按日利率2‰计算的违约金。三、本案诉讼费用由荣成房地产公司、同康村委会、城西居委会、西陂村委会承担。 一审法院认定事实：荣成房地产公司系房地产开发经营企业。2013年通过挂牌出让方式取得位于上杭县临城镇“2013挂15号地块”，即坐落上杭县××路××大楼西侧地段地块的国有土地使用权。该宗地国有土地使用权出让条件，根据上杭县人民政府杭政综［2013］273号“关于上杭县人民政府同意通贤加油站等三宗国有土地使用权出让实施方案的批复”文件规定,“2013挂15号地块：地块竞得人须：地块竞得人须于土地出让成交之日起10日内向临城镇交缴项目建设履约保证金360万元人民币项目建成后地块竞得人须将第一、二层无偿提供给同康村、西陂村和城西社区，并办理好两证手续；地块竞得人须；地块竞得人须将地上7个车位和地下**4个车位无偿提供给同康村社区”。荣成房地产公司取得该宗地块土地使用权后，开发建设上杭县荣成大厦项目。2015年年底上杭县荣成大厦竣工。2016年，佳烨物业公司（原龙岩市佳烨物业管理有限公司上杭分公司、乙方）与荣成房地产公司（甲方）就开发建设的上杭县荣成大厦小区的物业管理服务签订《前期物业服务合同》，合同条款约定：合同期限为2年，从2016年5月25日至2018年5月24日止；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三条，乙方提供物业服务的主要内容：……（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（四）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾清运等；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。第七条物业服务费的标准和收取办法。（一）收费标准：2.物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电费分摊费），具体标准如下：办公楼、商业物业1.8元／月.平方米；（三）收费起始时间：物业费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费。（四）其他：4.本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担，出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准村，甲方售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由甲方承担。5.甲方、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，甲方、业主负连带支付责任。甲方、业主与物业使用人之间的交费约定，甲方、业主应及时书面告知乙方。第八条车位使用费及停放服务费。（二）机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库），车位使用人按地面车位（含架空层车位）60元／个.月；地下车位60；地下车位60元／个支付。第十四条违约责任，甲方、业主违反本合同第七条、第八条的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日0.2%标准向乙方支付违约金。上杭县荣成大厦业主委员会成立后，佳烨物业公司（乙方）又于2018年1月1日与上杭县荣成大厦业主委员会签订《物业服务合同》，期限为1年；从2018年1月1日起至2019年1月1日。该合同条款约定：第三条，乙方提供物业服务的主要内容：……（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（四）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾清运等；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。第七条物业服务费：（一）计费方式：1.物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。2.未办理所有权证已出售的房屋，物业服务费暂房屋买卖合同约定的建筑面积收取；尚未出售的房屋，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权证办理后按照登记面积结算，多退少补。（二）1.物业服务费的标准。物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电费分摊费），具体标准如下：办公楼、商业物业1.8元／月.平方米；（四）物业费从本物业交付买受人之日起按半年收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每半年第一个月的5日前向乙方支付物业服务费。（五）未出售房屋的物业费由开发建设单位全额支付，已出售房屋但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付，开发建设单位承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由开发建设单位承担。（七）业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，业主委员会或者业主大会应当督促其限期支付。（八）业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。第八条车位使用费及停放服务费:……（二）机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库），车位使用人按地面车位（含架空层车位）50元／个.月；地下车位50；地下车位50元／个支付（地下车位每个（地下车位每个车位公共水元，地下车位收费，地下车位收费标准合计为60元／个条，本合同生效前发生遗留问题以及涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项约定如下：1.开发商工程质量遗留等问题由业委会与开发商协商解决，协商不成，由业委会依法向上杭县人民法院提起诉讼解决；2.开发商遗留的空置费问题由物业管理单位与开发商协商解决，协商不成，由物业管理单位向上杭县人民法院依法其他诉讼解决。3.其他未尽事宜面议。第十六条违约责任，业主违反本合同第七条、第八条的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日3‰标准向乙方支付违约金。该合同到期后，2019年1月1日双方再次续签了《物业服务合同》（合同约定条款与2018年1月1日签订的《物业服务合同》相同），期限1年，期限自2019年1月1日至2019年12月31日。因佳烨物业公司拟撤出上杭县荣成大厦小区的物业管理服务。本案案涉一层店面自2018年3月后，由物业使用人缴纳了物业服务费。就案涉其余物业服务费、车位服务费欠缴问题，2019年11月18日佳烨物业公司向荣成房地产公司寄送《催缴通知单》，载明：店面物业服务费及车位物业服务费所欠金额96181元（一层595.44㎡×1.8元／月×17个月（2016.9.21-2018.2.28）、二层782.77㎡×1.8元／月×39个月（2016.9.21-2019.12.31）；车位物业服务费23010元（50元／月.个×7个×39个月＋60元／月.个×4个×39个月（2016.9.21-2019.12.31）。2020年1月1日，佳烨物业公司撤出荣成大厦小区。另查明，佳烨物业公司因与荣成房地产公司就履行上述《前期物业服务合同》及《物业服务合同》发生纠纷。2019年7月1日佳烨物业公司向新罗区人民法院提起诉讼，请求判令荣成房地产公司支付2016年9月21日起至2019年6月30日止住宅、商场物业服务费、车位费及违约金；2016年10月至2019年4月公摊费；2018年1月至2019年4月电梯维保费分摊等合计349826.4元。在该案诉讼过程中，佳烨物业公司变更减少诉讼请求为：2016年9月21日起至2019年6月30日止住宅（三套）、三层商场物业服务费、31个车位服务费及违约金及2016年10月至2019年4月公摊费；2018年1月至2019年4月电梯维保费分摊等合计173190元。就该减少的诉讼请求，经新罗区人民法院主持调解，双方自愿达成调解协议。根据双方的协议，新罗区人民法院作出的（2019）闽0802民初5305号民事调解书，该调解协议已生效。 一审法院认为，佳烨物业公司与荣成房地产公司签订的《前期物业服务合同》及上杭县荣成大厦业主委员会与佳烨物业公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，佳烨物业公司、荣成房地产公司及上杭县荣成大厦业主均应受合同约束。《前期物业合同》签订后，佳烨物业公司按约履行了前期物业服务合同义务，提供物业管理服务，荣成房地产公司应按合同约定履行交纳物业费的义务。荣成房地产公司欠缴2018年1月1日前的物业服务费及车位服务费，属违约行为，应承担违约责任。上杭县荣成大厦业主委员会成立后与佳烨物业公司签订的《物业服务合同》，荣成房地产公司作为该物业的开发建设单位，依法应履行《物业服务合同》约定的缴纳物业服务费及车位服务费的义务。荣成房地产公司主张佳烨物业公司在提供物业服管理时存在管理不完善、管理秩序混乱、卫生保洁工作等不符合服务合同约定，提供的证据不足以证明该项事实，荣成房地产公司据此拒绝缴纳物业费，属于行使合同履行中的抗辩权的行为，但抗辩理由不成立，不予支持。对佳烨物业公司要求按日2‰计算支付违约金的诉讼请求，因该违约金约定过高，一审法院依法予以调整，可按全国银行间同业拆借中心2020年8月发布的一年期贷款市场报价利率4倍计算，一审法院部分支持。荣成房地产公司认为，于2016年10月15日已发送交房通知书给同康村委会、城西居委会、西陂村委会，未提供证据证实，一审法院不予采信。对涉案房屋及车位业主身份的确定问题。根据相关法律规定，荣成房地产公司作为上杭县荣成大厦开发建设单位，其依法取得该建设项目的土地使用权和建设房屋所有权。其开发建设项目后，依法转让土地使用权和房屋所有权，受让人成为上杭县荣成大厦业主。未转让的物业，作为开发建设单位的荣成房地产公司履行业主的相关义务。荣成房地产公司认为，根据上杭县政府文件规定同康村委会、城西居委会、西陂村委会为涉案房屋及车位的业主。因该文件仅仅是国有土地出让条件规定，不是对房屋及车位所有权的转让的确权，且荣成房地产公司未提供与同康村委会、城西居委会、西陂村委会转让涉案物权的合同依据或产权转让依据以及向同康村委会、城西居委会、西陂村委会送达交房通知书等证据。故同康村委会、城西居委会、西陂村委会不属本案涉案房屋及车位的业主。佳烨物业公司也未提供证据证明同康村委会、城西居委会、西陂村委会属本案涉案房屋及车位的使用人，其要求同康村委会、城西居委会、西陂村委会承担缴纳物业服务费、车位服务费的义务及违约责任，无事实依据，一审法院不予支持。荣成房地产公司认为本案属重复诉讼，本案诉讼请求已在新罗区人民法院审理。根据新罗区人民法院的调解书，就本案涉案房屋及车位的服务费，佳烨物业公司在该案中撤回起诉，新罗区人民法院对本案审理部分的诉讼请求，在前案中未做处理，故本案不属重复诉讼，荣成房地产公司的该项主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十六条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、福建省荣成万盛房地产开发有限公司应在本判决生效后五日内支付福建省佳烨物业管理服务有限公司物业服务费、车位物业服务费合计96181元及支付从2020年8月4日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心2020年8月发布的一年期贷款市场报价利率4倍计算的违约金。二、驳回福建省佳烨物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2205元，适用简易程序审理减半计收1102.5元，由福建省荣成万盛房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人提交合作建房《协议书》一份，证明：双方是协商合作建房的关系，不是商品房买卖，荣成大厦建成之后不需要进行转让和买卖的法律关系，之所以房产登记在荣成房地产公司，是因为三个村变更登记的税费不愿意出，所以导致物业还登记在荣成房地产公司名下。佳烨物业公司质证认为：对真实性无异议，但证明内容有异议，因为目前这个房子登记在荣成房地产公司名下，根据不动产登记的公示效力，业主应当是荣成房地产公司。同康村委会、城西居委会、西陂村委会质证认为，对其真实性无异议，但这份协议书不能证明上诉人提出的合作建房关系的主张，而是上诉人取得出让土地的条件，应当将盖好以后的相关物业无偿交付给三个村。本院认为，荣成房地产公司提供的证据不能证明其主张，本院不予采用。 同康村委会、城西居委会、西陂村委会提交《上杭县不动产登记查询证明》一份，证明：案涉不动产（荣成大厦一楼商业商品房、二楼办公商品房）的权利人至今仍为荣成房地产公司名下，同康村委会、城西居委会、西陂村委会还未实际取得该不动产的产权。荣成房地产公司质证认为：对其真实性无异议，但对证明内容有异议。根据协议书约定，案涉房产的业主是同康村委会、城西居委会、西陂村委会，只是因为过户需要交纳契税，可是同康村委会、城西居委会、西陂村委会不愿意缴纳导致没有办理。地下车位，地。地下车位，地上车位及房屋已经交付给同康村委会西陂村委会，而且同康村委会、城西居委会、西陂村委会开始使用。佳烨物业公司质证认为：对其真实性无异议，通过这个不动产登记信息，证实荣成房地产公司是本案讼争房产的业主。本院认为，《上杭县不动产登记查询证明》为上杭县不动产登记中心出具，且与本案具有关联性，本院予以采用。 二审期间，各方对一审认定的事实没有异议。荣成房地产公司认为一审遗漏认定了荣成房地产公司与同康村委会、城西居委会、西陂村委会是合作建房的事实。本院对一审认定的双方无异议的事实予以确认。 二审另查明，2017年9月3日至2020年9月17日，上杭县二环路荣成大厦一层商业商品房、上杭县二环路荣成大厦二层办公商品房登记在荣成房地产公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”具体到本案，佳烨物业公司与荣成房地产公司签订的《前期物业服务合同》及上杭县荣成大厦业主委员会与佳烨物业公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对小区内的全体业主均有约束力。因案涉房产登记在荣成房地产公司名下，荣成房地产公司属于案涉房产的业主，且佳烨物业公司也按约提供了物业管理服务，故荣成房地产公司应当按《物业服务合同》的约定支付物业服务费用。 综上所述，福建省荣成万盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2205元，由福建省荣成万盛房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按照一审判决计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吕 敏 审 判 员  谢 勇 审 判 员  陈聪聪 二〇二一年三月十九日 法官助理  黄晓燕 书 记 员  许文婉 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；