河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终171号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文辉，男，1977年4月7日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：徐寒，衡水市桃城区衡通法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙文祥，男，1968年3月15日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：王辉，衡水市桃城区正元法律服务所法律工作者。 上诉人陈文辉因与被上诉人孙文祥租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初4939号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月4日开庭进行了审理。上诉人陈文辉的委托诉讼代理人徐寒、被上诉人孙文祥及其委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文辉上诉请求：1.撤销（2020）冀1102民初4939号民事判决，改判孙文祥给付房屋租赁费、违约金共计17500元；2.诉讼费由孙文祥承担。事实及理由：我是搞物流工作的，2019年我就租赁孙文祥的房屋及彩钢房，2020年再次租赁，只是彩钢房没有写入租赁协议。孙文祥的彩钢房共3个门，分别租赁，我租的是最东边的一个门。2020年5月9日的租金与2019年相同，彩钢房也在租赁范围内。原判决避开这一事实，侵犯了我的合法权益，孙文祥应退还房租7500元、押金1000元，承担违约金9000元，共计17500元。 孙文祥答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈文辉向一审法院起诉请求：1.要求退还房屋租赁费7500元、押金1000元；2.赔偿违约金9000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 孙文祥向一审法院反诉请求：1.要求陈文辉给付拖欠的租赁费9000元，并赔偿违约金9000元，共计18000元；2.反诉费用由陈文辉承担。 一审法院认定事实：孙文祥为出租方，陈文辉为承租方，陈文辉租赁的孙文祥房屋于2020年5月8日到期，双方合意续租，2020年5月9日，双方签订《房屋租赁协议》一份，主要内容：租赁地址为桃城区北外环振华路吉祥物流院内，租赁期限自2020年5月9日至2021年5月8日，每年的租金18000元，提前一个月预交下年的租金，租金按年支付。另付押金1000元。协议终止，出租方验收无误后，将押金退还承租方，不计利息。租赁期间，承租方如无故拖欠房屋租金达15天，出租方可终止合同收回房屋使用权，承租方需承担全部责任并赔偿出租方损失。双方如有一方违约，按租金的50%赔偿对方，如因自然灾害等不可抗因素造成协议自动终止，双方互不负责，出租方退还承租方剩余租金、押金。 2020年5月9日，孙文祥向陈文辉出具收据一份，收据载明：“交款单位陈文辉，人民币1000元，收款事由16、17、18号房屋押金1000元，2020年之前租房押金条全部作废。”同日，孙文祥向陈文辉出具收据另一份，收据载明：“交款单位陈文辉，人民币9000元，收款事由房租16、17、18号，2020年5月9日至2021年5月8日。已交9000元，剩余9000元6月8号前交清。”16、17、18号房屋为砖木结构相邻的四间房屋。 陈文辉于2020年6月初搬离租赁房屋，下半年租金9000元未向孙文祥交纳。孙文祥称已将涉案16、17、18号房屋于2020年9月22日另行出租于案外人新磊物流公司，双方当事人均认可涉案房屋租赁合同已经解除。陈文辉主张孙文祥拆除彩钢房导致无法继续履行合同，孙文祥称彩钢房就是在过道上搭了个顶子，确实在2019年5月28日拆违建时已经拆除，但彩钢房并不在陈文辉租赁范围之内，而是由案外人王凤丹租赁使用的。 一审法院认为，本案双方当事人均认可涉案房屋租赁合同已经解除，予以确认。《合同法》第九十七条规定:合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于本案租赁合同解除后各方民事责任如何承担的问题。陈文辉主张孙文祥拆除彩钢房导致无法继续履行合同，孙文祥称彩钢房就是在过道上搭了个顶子，确实在2019年5月28日拆违建时已经拆除，但彩钢房并不在陈文辉租赁范围之内，而是由案外人王凤丹租赁使用的。依据本案查明的事实，双方在租赁合同上未明确写明承租房屋的详细范围，在孙文祥出具的二份押金、租赁费收据上，均显示承租房屋为16、17、18号房屋。陈文辉提交证人杨某的书面证明，以证实口头约定了租赁彩钢房，经质证孙文祥不认可，该证人未出庭接受质询，无其他证据予以佐证，对证据证明力不予确认。陈文辉未提交充分证据证明其主张的彩钢房亦在其承租范围之内，应由其承担不利的法律后果，其主张合同解除系因彩钢房拆除致使其不能履行合同，不予支持。 陈文辉在租赁房屋一个多月即于2020年6月初搬离租赁房屋，双方并未进行交接，陈文辉的搬离行为已构成明示违约，合同即解除。在陈文辉搬离房屋后虽其并未实际使用，但在孙文祥另行出租前给孙文祥造成了实际损失，期间的损失应由陈文辉负担。陈文辉已经交纳了上半年即2020年5月9日至11月8日的租金9000元，考虑孙文祥为降低损失于2020年9月22日已将涉案房屋另行出租给他人，其中陈文辉交纳的2020年9月22日以后至11月8日的租金合计2350元及押金1000元，孙文祥应退还给陈文辉。陈文辉主张退还的其余租赁费及违约金9000元，缺乏法律依据，不予支持。 孙文祥要求陈文辉支付拖欠的下半年的租赁费9000元，因房屋已于2020年9月22日另行出租给他人，该主张缺乏事实及法律依据，不予支持。反诉原告主张反诉被告给付违约金9000元，反诉被告不认可。庭审中反诉被告对违约金调整为租金的20%即3600元。根据双方合同约定“双方如有一方违约，按租金的50%赔偿对方，如因自然灾害等不可抗因素造成协议自动终止，双方互不负责，出租方退还承租方剩余租金、押金。”如前所述，本案租赁合同解除并非不可抗力所致，违约责任在原告方。本院综合考虑反诉被告履行合同实际情况，虽反诉被告的损失在上述中已作出补偿，为了维护诚实守信的交易秩序，维护守约方的利益，惩罚违约方的行为，反诉原告将违约金调整为租金的20%即3600元，并无不当，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决： 一、被告（反诉原告）孙文祥退还原告（反诉被告）陈文辉租赁费2350元、押金1000元； 二、原告（反诉被告）陈文辉给付被告（反诉原告）孙文祥违约金3600元； 以上判项内容双方当事人互付履行义务，相互折抵后，原告（反诉被告）陈文辉给付被告（反诉原告）孙文祥250元，于本判决生效后五日内履行； 三、驳回原告（反诉被告）陈文辉其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）孙文祥其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计119元，由原告（反诉被告）陈文辉负担96元，被告（反诉原告）孙文祥负担23元；反诉受理费125元，由原告（反诉被告）陈文辉负担65元，被告（反诉原告）孙文祥负担60元。 本院二审期间，陈文辉申请证人杨某、张某出庭作证。二位证人证实陈文辉租赁孙文祥三间砖混结构的房屋，房屋前面原来有用彩钢搭建的棚子。孙文祥向本院提交了一张彩钢棚拆除前的照片，经二位证人辨认，照片反映的确实为彩钢棚拆除前的状态。根据照片显示，陈文辉原租赁的房屋为三间相连的砖混房屋，房屋前面有一排彩钢房，在彩钢房和砖混结构房屋之间，用彩钢搭建了一个顶棚。因彩钢房属于违建被拆除，搭建于砖混房屋和彩钢房之间的彩钢顶棚也相应拆除。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，虽然陈文辉租赁孙文祥的房屋是三间砖混结构的房屋，但双方建立租赁关系时三间砖混结构房屋前搭建有彩钢棚，租赁房屋的利用价值更高。彩钢房作为违章建筑被拆除后，彩钢棚也相应被拆除，降低了租赁房屋的利用价值，双方应对租赁费的调整进行协商。陈文辉在主要租赁物尚存，调整租赁费协商未果的情况下，自行搬离租赁房屋，解除了双方的租赁关系，违反了租赁合同对租赁期限的约定，应当承担一定的违约责任。陈文辉要求退还已经交纳的2020年5月9日至11月8日的租赁费9000元无法律依据，本院不能全部支持。鉴于孙文祥已经于2020年9月22日将房屋另行出租，一审判决判令孙文祥退还陈文辉2020年9月22日至2020年11月8日的租赁费2350元、押金1000元符合公平原则，本院对此予以认可。孙文祥虽然对拆除彩钢棚并无过错，但毕竟使陈文辉所租赁房屋的利用价值降低，且陈文辉已经承担了其自行搬离后至孙文祥另行出租案涉房屋前的租赁费用，一审判决判令陈文辉另行给付孙文祥违约金3600元不当，本院予以纠正。陈文辉上诉要求孙文祥承担给付违约金的违约责任亦无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈文辉的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初4939号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初4939号民事判决第二项。 一审本诉案件受理费119元，由陈文辉负担96元、由孙文祥负担23元；一审反诉案件受理费125元，由孙文祥负担；二审案件受理费244元，由陈文辉负担195元、由孙文祥负担49元。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李春蕾 审判员  贡文忠 二〇二一年三月十五日 书记员  孙华晨