北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4503号上诉人（原审被告）：邢德国，男，1971年5月19日出生，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：文士龙，北京兴创律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫玉伶，北京兴创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建民，男，1968年6月9日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王昌红叶，北京驰晟律师事务所律师。上诉人邢德国因与被上诉人李建民房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邢德国上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回李建民的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由李建民承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误导致判决错误。1.邢德国基于所建造的涉案房屋拆迁腾退并不会给李建民造成实质损失。由于双方之间的合同无效，即使不遇到拆迁腾退，李建民亦应将涉案房屋腾退给我。一审法院认为基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，应就李建民的损失予以补偿是错误的。李建民因无效合同反而获利是违背无效法律行为后果规定。2.即使双方合同有效，合同期内遇到拆除腾退，因为被拆除的场地系我整体承租，地上物是我全额投资建设，具体到本案除了拆迁补助费、设备迁移补助费跟李建民有一定关联性外，其他诉求与李建民无关。关于装修设备及附属物补偿，李建民在一审中并未举证证明，且在我方否认的情况下，一审法院予以确认是没有法律依据的。关于房屋一次性停产停业综合补助费及场地一次性停产停业综合补助费的诉求，李建民在涉案场地并未办理合法的经营执照，也没有合法纳税。一审法院在查明了李建民提供的经营手续注册地未在涉案场地的事实后，仍然酌情将一半补偿归李建民，没有法律依据，严重损害我方的利益。关于资源节约及垃圾减量补助费，依据拆迁腾退方案，该种奖励系对涉案场地的房屋及简易建筑的建造者在2016年10月以后，没有继续违章建造的奖励。李建民没有在涉案场地建造房屋的权利，且在拆除腾退奖励期间不配合拆除腾退，反而强占涉案场地，阻挠拆迁腾退工作，该奖励与其没有因果关系，现一审法院将该种奖励在双方之间进行分配，没有事实及法律依据。关于搬迁补助费及设备迁移补助费，一审法院的判决与其表述的酌情分配自相矛盾。综上，请求二审法院支持我的上诉请求，维护我的合法权益。李建民辩称，同意一审判决，不同意邢德国的上诉请求和事实理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李建民向一审法院起诉请求：1.请求判令邢德国退还李建民预交的房屋租赁费37500元；2.判令邢德国向李建民支付装修设备及附属物补偿价58257.14元、房屋一次性停产停业综合补助费638600元、场地一次性停产停业综合补助费272200元、资源节约及垃圾减量补助费638600元、搬迁补助费63860元、设备迁移补助费2000元，共计1673517.14元；3.诉讼费由邢德国承担。一审法院认定事实：2011年10月26日，邢德国（甲方）与李建民（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定：经甲乙双方友好协商，甲方坐落于大兴周村北太福庄东口红绿灯东300米路北的两个独院1800平方米租赁给乙方经营使用，租期为“拾年”，即从2011年10月31日至2021年10月31日止。租金为每年壹拾叁万元。每三年租金递增一次，递增数为5%，如果有超过10%的，则按10%递增。付款方式为年付，即进驻前乙方一次性向甲方交纳租金壹拾叁万元，在下次房租到期前的十日内，乙方将下一年度的房租一次性交付，以此类推。在乙方进驻交房租时，甲方负责将此院内的北侧库房门口和两侧房子搭建整齐，如果乙方施工，费用则从房租中扣除。在合同期间，甲方负责所有房屋雨漏修缮，保证水、电的正常供应和道路的正常通行，乙方独立经营，甲方不得干涉，在不影响主体结构的情况下，乙方根据经营需要自主改造。在合同期内，乙方在不影响甲方利益的情况下，可以对外转租或承包，所租房屋必须保证合法经营使用该房屋，并独立承担法律责任。双方合同一经签订，单方无权解除合同（在双方均不违约的情况下），如有一方违约，违约方要向守约方赔偿所有损失。合同签订后，李建民按期交付了租金，邢德国将涉案土地及房屋交付李建民使用。2017年7月20日，北京市大兴区黄村镇人民政府张贴拆除腾退公告，告知：为加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，积极落实散、乱、污企业清退要求，由相关实施单位对黄村镇西片区（东芦城村、西芦城村、鹅房村、宋庄村、前辛庄村、后辛庄村、太福庄村、周村）非住宅房屋进行拆除腾退。现就有事项公告如下：一、拆除腾退范围：东至京山铁路、南至黄村镇界、西至永定河观光带，北至金星西路。二、前期清登调查时间：自2017年8月1日起。三、自本公告公布之日起，不得新建、改建、扩建、翻建房屋；不得改变房屋用途；不得抢栽、抢种花卉、树木等，若出现上述行为的，将按相关法律依法查处并追究相关人员法律责任。各村村民委员会自本公告公布之日起对本辖区企业，商住户进行清理、清退。望各单位、企业及拆除腾退人积极配合清登、清退等工作。2017年11月14日，拆除公司出具涉案房屋及院落的交房条。本案在审理过程中，根据李建民的申请，法院向北京兴业富民置业有限公司（以下简称：兴业富民公司）调取涉案院落的拆迁档案，该资料显示：2017年11月25日，兴业富民公司（拆除腾退人、甲方）与邢德国（被拆除腾退人、乙方）签订大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议，协议约定：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇周村，房屋、建筑物、简易建筑物面积6290.84平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积4261.79平方米，场地经营面积2764.65平方米。甲方应支付乙方补偿款共计18091212元，其中1.经评估公司评估被拆除腾退重置成新价5392283元；拆除费564190元；装修设备及附属物补偿价2082289元，设备评估价值及设备迁移费0元，苗木补偿补助费460720元。2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费2130895元；场地一次性停产停业综合补助费1382325元；腾退补助费2892700元；资源节约和垃圾减量补助费2892700元；搬迁补助费289270元；拆迁进度奖3840元。李建民向法院提供以下证据：证据1、房屋租赁合同，证明邢德国将涉案房屋出租给李建民，租期10年，2011年10月31日至2021年10月31日；证据2、农商银行客户回单3张，证明李建民邢德国之间存在租赁关系，李建民已经向邢德国支付2017年全年房租15万元。证据3、公证书，证明李建民租赁邢德国的院落和房屋场地状况。证据4、营业执照、年度报告、纳税证明，证明李建民是北京鲁燕蓝月洗涤用品有限公司的股东，在承租期间内正常经营和纳税；邢德国的质证意见：对证据1、真实性认可，双方之前确实有过租赁关系；对证据2、双方之前协商年租金15万元，从2016年10月1日到2017年10月31日，实际缴纳比15万元少了3元。对方实际使用到2017年10月31日，不同意退还租金。11月9日李建民作的公证。对证据3、真实性认可，可以看出李建民并没有完成交接，把房屋交付邢德国，11月9日还带领工作人员去场地内做公证，还控制房屋，当时正式拆迁通知已经下达。对证据4、营业执照和纳税证明真实性认可，与本案没有关联性，营业执照北京鲁燕蓝月洗涤用品有限公司的注册地和经营地均不在租赁合同中的场所，年度报告真实性、合法性、关联性均不认可，企业信息和股东信息应在工商系统中登记。邢德国向法院提供以下证据：证据1、调取证据申请书及法院调取图片、拆除腾退公告、工作联系笔录，证明2017年7月张贴拆除腾退公告，8月开始清登丈量，11月1日正式通知拆除腾退；证据2、质证笔录，证明拆除实际情况，李建民一直没有搬离，李建民存放了东西，房屋还由李建民实际控制；证据3、通话记录、短信，2017年10月30日邢德国短信通知李建民把东西搬离，如果不搬走，我方要找人清理。11月1日给李建民打电话，通知正式启动拆迁。证据4、2011年11月20日和上家的租赁合同、协议书，是续租合同，最开始租赁合同在2003年没有找到，租赁时候是空地，是邢德国建造的，所以以邢德国名义进行拆迁，但考虑到上家是第一手承租人，涉及到关于土地本身的拆除利益，所以给了上家300万元。李建民的质证意见：对证据1-2、关联性不认可，之前已经撤诉的案件卷宗材料与本案无关；对证据3、通话记录只能反映李建民邢德国曾有过通话，不能证明通话内容，证明目的不认可。短信不能证明李建民收到并查看，证明目的不认可。对证据4、真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的不认可。双方当事人均认可：李建民涉案的土地及房屋的租金交至2017年10月31日，涉案房屋没有办理准建手续。关于交付房屋时的情况，李建民提出接收时候房屋比较破烂，南边的院落有一个大库房900多平米，南房10间、西房1间，东房2间。北院北边一个大库房800多平米，北房2间、东房4间，西房5间，南房5间。我接收房屋之后在北院建了北房1间半，2011年10月建的。南院没有装修，北院有装修北房地砖、吊顶，西房部分吊顶、地砖，南房卫生间、地砖、吊顶，东房吊顶。除了一间东房没有暖气，其余所有北院房屋都装了暖气。两个卫生间贴了瓷砖，坐便器一个、渗水井1个、防盗门1个，电路改造、摄像头8个、太阳能1个、塑钢门窗5平米（北房），二四墙隔断10平米。邢德国提出：李建民没有装修也没有建房，之前案件笔录中法官问过李建民有没有改扩建，李建民说没有，只是装修。实际情况是出租时候就可以正常使用，李建民没有装修。同时对于建房及装修情况，双方均未能提供证据予以证明。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。李建民与邢德国就涉案房屋及院落签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案房屋被纳入大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目内，邢德国基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，应就李建民的合理损失予以补偿。李建民现依据与邢德国签订的租赁合同提起的损失赔偿的诉讼，关于装修设备及附属物补偿价58257.14元的诉讼请求，因双方均提出对涉案的房屋进行了装修及添附，但是双方均未提供证据予以证明，故根据双方的陈述，法院酌情予以确定李建民的损失为25000元。关于房屋一次性停产停业综合补助费638600元、场地一次性停产停业综合补助费272200元的诉讼请求，考虑李建民提供的经营手续注册地址并未涉案场地，涉案房屋邢德国主要用于出租，故上述一次性停产停业综合补助费在李建民和邢德国之间进行合理分配为宜，法院酌情确定李建民房屋一次性停产停业综合补助费273820元、场地一次性停产停业综合补助费130700元。对于资源节约及垃圾减量补助费638600元的诉讼请求，根据该费用的计算标准及涉案场地的房屋建设面积、双方签订的租赁合同的剩余年限，法院酌情确定李建民上述损失为319300元。对于搬迁补助费63860元、设备迁移补助费2000元的诉讼请求，考虑双方均实际搬离涉案场地，均产生一定的费用，法院酌情确定李建民搬迁补助费63860元、设备迁移补助费500元。因双方均认可李建民租金交至2017年10月31日，现涉案的房屋及院落于2017年9月底不能正常使用，但是李建民并未将涉案房屋及院落交还邢德国，考虑实际通知清登时间为2017年8月1日及腾退时间为2017年11月1日，且该房屋已经于2017年11月14日拆除，故对李建民要求邢德国返还租金37500元的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月22日判决：一、邢德国于判决生效后十日内给付李建民各项损失即修设备及附属物补偿价25000元、房屋一次性停产停业综合补助费273820元、场地一次性停产停业综合补助费130700元、资源节约及垃圾减量补助费319300元、搬迁补助费63860元、设备迁移补助费500元；二、驳回李建民的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，故邢德国与李建民就涉案房屋及院落签订的房屋租赁合同，应属无效。现因涉案房屋被纳入大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目内，且已经被拆除，导致李建民难以在涉案房屋进行经营，势必造成其一定损失。邢德国基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，应就李建民的合理损失予以补偿。一审法院根据本案实际，确定邢德国在装修设备及附属物补偿、房屋一次性停产停业补助、场地一次性停产停业补助、资源节约及垃圾减量补助、搬迁补助及设备迁移补助方面给予李建民适当补偿，并无不当。同时，一审法院根据双方所签涉案合同及履行情况、双方经营情况、租赁面积情况、搬迁情况，参考拆除腾退补偿标准及公平原则，酌情确定的各项补偿数额并无不妥，本院不持异议。邢德国上诉称涉案房屋与李建民无关，拆迁腾退并未给李建民造成损失，其不应给予李建民补偿的意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，邢德国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11931元，由邢德国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 云审 判 员 赵胤晨二〇二一年三月三十日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申