江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10856号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京市江宁区六天酒店，住所地江苏省南京市江宁区科学园天元东路**。经营者：杨昌宝，男，1979年4月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。委托诉讼代理人：徐飞，江苏苏南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京医科大学，住，住所地江苏省南京市汉中路**/div>法定代表人：沈洪兵，该校校长。委托诉讼代理人：刘悦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金岭，北京市高朋（南京）律师事务所律师。原审被告：南京美连美百货超市店，住所地，住所地江苏省南京市江宁科学园南京医科大学江宁校区北大门附属用房**楼**iv>经营者：张兵祥，男，1975年5月14日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。原审被告：南京市江宁区洪玲土菜馆，住所地，住所地江苏省南京市江宁区科学园南京医科大学江宁校区北大门天元东路****楼iv>经营者：白善春，男，1965年2月17日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原审第三人：汤玉先，男，1971年1月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。上诉人南京市江宁区六天酒店（以下简称六天酒店）因与被上诉人南京医科大学（以下简称南医大）、原审被告南京美连美百货超市店（以下简称美连美超市）、南京市江宁区洪玲土菜馆（以下简称洪玲土菜馆），原审第三人汤玉先租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初9141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，本案于2021年3月18日公开开庭进行审理，上诉人六天酒店的委托诉讼代理人徐飞、被上诉人南医大委托诉讼代理人刘悦、原审第三人汤玉先到庭参加诉讼，原审被告美连美超市、洪玲土菜馆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。六天酒店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院查明2014年12月24日被上诉人与美连美超市签订租赁合同，与事实不符。汤玉先与美连美经营者张兵祥于2012年4月27日签订租赁合同并进行了装修，且在2014年12月19日就取得了特种行业许可证，以上事实充分证明了被上诉人在2012年甚至更早的时候就将房屋出租给了张兵祥。二、被上诉人与美连美超市的真实租赁合同于2022年12月31日到期。三、被上诉人同意上诉人的租赁合同至2022年到期。汤玉先与美连美超市经营者张兵样签订租赁合作时，就租赁合同的期限与被上诉人的领导确认过，领导当时承诺没有任何问题，汤玉先才敢签订这样的合同。三、一审法院不认可张兵祥将房屋转租给汤玉先的事实，没有人任何依据。南医大辩称：1、被上诉人没有刻意隐瞒租赁合同的事实，被上诉人与美连美超市的房屋租赁期限截止日期是2018年12月31日。2、上诉人主张汤玉先与美连美超市的实际经营者张兵祥在2012年签订过租赁合同，即便存在该合同，这也是汤玉先与张兵祥之间的约定，与上诉人无关。3、被上诉人与美连美超市明确约定不能转租，而且租赁期限到2018年12月31日止，故上诉人应在被上诉人与美连美超市租赁合同到期后将涉案的房屋返还给被上诉人。4、被上诉人从未同意租赁期限至2022年6月19日。5、上诉人在诉讼过程中有故意拖延诉讼时间的嫌疑。汤玉先述称，涉案房屋是张兵祥出租给汤玉先，当时学校也是同意的，汤玉先在涉案房屋里开设了酒店，后来将酒店转让给杨昌宝继续经营。美连美超市、洪玲土菜馆二审未提交答辩意见。南医大向一审法院提出诉讼请求：1.判令美连美超市、六天酒店、洪玲土菜馆腾空返还南京市江宁区天元东路818号南京医科大学江宁校区附属用房；2.判令美连美超市向其支付案涉房屋使用费，六天酒店、洪玲土菜馆对占用面积对应费用承担连带责任；3.美连美超市、六天酒店、洪玲土菜馆承担诉讼费用。后南医大撤回要求房屋使用费的诉讼请求。六天酒店向一审法院提出反诉请求：1.判令南医大赔偿其各项损失暂定10000元；2.南医大承担反诉费用。一审法院认定事实：2014年12月24日，南医大与美连美超市（乙方）签订租赁合同一份，约定美连美超市租赁南医大江宁校区北大门附属用房二号楼、三号楼部分房屋，面积约417.78平方米，期限3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，合同期内不得转租转借经营，年租金152000元，半年一付，乙方向甲方交纳履约保证金10000元，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，装修方案须经甲方书面同意后方可实施，一切费用自理。合同还约定了其他内容。2018年3月5日，双方又签订补充协议一份，约定了租期延续至2018年12月31日止，租赁面积为978.32平方米，但应减去原合同第五间门面房（面积45平方米），2018年租金变更为132000元等内容。美连美超市在租赁使用中将部分房屋转租，现房屋由美连美超市、洪玲土菜馆、六天酒店分别使用。2019年1月，南医大向美连美超市、洪玲土菜馆、六天酒店发出公告一份，告知合同及补充协议已到期，不再续租，限承租户于2018年12月31日搬出房屋，否则将于2019年1月7日、8日采取断水断电措施。2019年1月7日，六天酒店、洪玲土菜馆向南医大发出函一份，告知其租房协议到期日为2022年6月30日，不同意南医大处理方式，要求沟通解决。美连美超市、洪玲土菜馆现均已将房屋返还南医大，其中洪玲土菜馆于2020年5月12日返还房屋。一审法院另查明，2014年10月30日，洪玲土菜馆经营者白善春与第三人汤玉先签订租房协议一份，租赁房屋进行经营，租期自2014年7月20日起至2022年6月19日止，当年6月19日支付房租64000元，2017年7月20日前每年房租55000元。一审法院再查明，2014年12月19日，南京市公安局江宁分局向六天酒店颁发特种行业许可证一份，经营范围为住宿，地址为天元，地址为天元东路**宁校区地址）。一审审理中，南医大撤回要求支付房屋使用费的诉讼请求。南医大陈述，美连美超市于2019年8、9月份搬走，但屋内货物、货架均未清理，至同年12月底实际经营人将货物搬走，但仍有货架留在现场，实际经营人告知学校房屋可以收回使用，但未提交双方交接的证据。六天酒店、洪玲土菜馆均陈述，美连美超市于2019年8月迁出租赁房屋。六天酒店、洪玲土菜馆均提交美连美超市经营者张兵祥与汤玉先于2012年4月27日签订的租房合同复印件一份，内容为张兵祥将南医大江宁校区北大门附属用房二号楼的第二层、第三层出租给汤玉先从事餐饮、旅馆经营使用，期限自2012年7月20日起至2022年6月19日止，前五年租金160000元，后五年租金170000元，据此证明早在2012年美连美超市即已租赁案涉房屋并将部分房屋转租给汤玉先的事实。南医大质证对真实性不予认可，且与其无关。六天酒店还提交汤玉先与杨昌宝于2015年7月19日签订的转让协议复印件一份，内容为汤玉先将位于天元东路818号店铺转让给杨昌宝使用，建筑面积约800平方米，杨昌宝同意履行原有店铺租赁合同中所规定条款，租期自2015年7月20日起至2022年7月19日止，年租金110000元，杨昌宝于2015年7月20日前一次性支付转让费1200000元，据此证明汤玉先转让房屋给其的事实。南医大质证对真实性不认可，且租期超出其与美连美超市租期。洪玲土菜馆质证真实性无法确认，但其听说过汤玉先将酒店转让给杨昌宝的事实。因美连美超市、汤玉先下落不明，一审法院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，逾期，美连美超市、汤玉先未到庭参加诉讼。上述事实，有合同、许可证、当事人在一审审理中的陈述等证据材料予以证实。一审法院认为，南医大与美连美超市之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。六天酒店抗辩南医大与美连美超市另有期限为10年的租赁合同，但未提交证据证实，一审法院不予采信。南医大与美连美超市的租赁合同于2018年12月31日到期后，南医大已于2019年1月通知美连美超市及其他房屋使用人不再延长租赁期限，故美连美超市、洪玲土菜馆、六天酒店均应及时将房屋返还南医大。洪玲土菜馆、六天酒店提交的张兵祥与汤玉先租赁合同、汤玉先与杨昌宝转让合同均系复印件，并无原件佐证，一审法院对该两份证据的真实性不予认可，对洪玲土菜馆、六天酒店关于美连美超市将案涉部分房屋转租给汤玉先的抗辩不予采信。洪玲土菜馆虽与汤玉先签订租赁协议，但并无证据证实汤玉先有权转租案涉房屋，且即便其有权转租，转租期限也已超过美连美超市剩余租赁期限，超过部分依法无效。现美连美超市、洪玲土菜馆均已返还房屋，六天酒店亦应尽快返还房屋。六天酒店不同意返还房屋，但又要求南医大赔偿损失，无法律依据，且其与南医大之间并无合同关系，要求赔偿损失亦无事实依据，故对六天酒店的反诉主张，一审法院不予支持。美连美超市、汤玉先经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：一、南京市江宁区六天酒店于判决发生法律效力之日起60日内将其使用的位于天元东路818号南京医科大学江宁校区附属用房清空并返还南京。二、驳回南京医科大学的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告南京市江宁区六天酒店的反诉请求。本诉案件受理费80元，由南京市江宁区六天酒店负担。反诉案件受理费25元，由南京市江宁区六天酒店负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，南医大与美连美超市于2014年12月24日签订的租赁合同及2018年3月5日签订的补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人应当依照约定诚信履行。双方补充协议约定租期延续至2018年12月31日止。六天酒店主张南医大与美连美超市另有期限为10年的租赁合同，南医大予以否认，因六天酒店不能提交充分的证据证实，一审法院对其主张不予采信，并无不当。南医大与美连美超市的租赁关系已于2018年12月31日到期，六天酒店没有充分的证据证明其占有涉案房屋有合法依据，故一审法院判决六天酒店返还房屋，有事实与法律依据。六天酒店要求南医大赔偿损失，无法律依据，应予驳回。美连美超市、洪玲土菜馆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人南京市江宁区六天酒店负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  钮丽娜审判员  白文虎二○二一年三月十九日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳