上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终421号上诉人（原审被告）：陈学玉，女，1971年2月3日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：房银廷（系陈学玉丈夫），住同陈学玉。被上诉人（原审原告）：上海华东制药机械有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇金亮路**。法定代表人：马龙官，执行董事。委托诉讼代理人：陶树年，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：火鑫，上海瀛东律师事务所律师。上诉人陈学玉因与被上诉人上海华东制药机械有限公司（以下简称华东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初59368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈学玉上诉请求，要求撤销原审判决，改判驳回华东公司原审诉讼请求。事实和理由：租赁涉案房屋时明确租赁面积为100平方米，签订涉案租赁合同时涉案房屋是仓库，因堆积大量物品而无法测量实际面积，其直至装修时才发现房屋的实际面积只有40平方米，且房屋西面大，东面小。华东公司在未解决上述问题的情况下，反而强行将房屋卷帘门焊住不让其使用。双方曾经过派出所调解，派出所知晓涉案纠纷。华东公司辩称，不同意陈学玉的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。签订涉案合同时，双方进行过实地查看，陈学玉租赁涉案房屋后成功注册电动车经营部，但陈学玉仅支付2,000元租金后，就一直拖欠租金没有支付。涉案房屋的卷帘门可以正常使用，不存在陈学玉所述的焊住卷帘门的情况。华东公司向原审法院提出诉讼请求：1.请求判令确认华东公司、陈学玉签订的《租赁合同》于2020年6月10日解除；2.请求判令陈学玉立即将上海市浦东新区XX镇XX公路XX号内建筑面积约100平方米的房屋返还华东公司；3.请求判令陈学玉支付华东公司2019年10月26日至2020年6月10日期间的房屋租金29,252.50元；4.请求判令陈学玉支付华东公司解约违约金4,167元；5.请求判令陈学玉按4,167元/月（138.90元/日）的标准支付自2020年6月11日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；6.请求判令陈学玉承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明，2019年9月18日，以华东公司法定代表人马龙官为出租方（甲方），陈学玉为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为经营电瓶车生意使用，建筑面积约100平方米；租赁期限为2019年9月18日至2024年9月17日，月租金为4,167元，以现金支付，押金为4,167元，付三押一，提前5天支付下次房租。合同第八条第1款约定“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，方可办理退房。如无故违约的则像（向）对方支付违约金人民币4,167元整。”合同尾部由马龙官、陈学玉签名、署期。合同签订后，2019年10月10日，以陈学玉为经营者，注册个体工商户上海市浦东新区XX镇XX经营部，注册地址为上海市浦东新区XX镇XX公路********。2019年10月18日，以华东公司为出租方（甲方），陈学玉为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为经营电瓶车生意使用，建筑面积约100平方米；租赁期限为2019年10月18日至2024年10月17日，月租金为4,167元，以现金支付，押金为4,167元，付三押一，提前5天支付下次房租。合同手写第四条第3款约定“营业执照办出后，延期15天装修，不收租金。”合同第八条第1款约定“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，方可办理退房。如无故违约的则像（向）对方支付违约金人民币4,167元整。”合同尾部甲方处由马龙官签名、华东公司盖章，乙方处由陈学玉签名、署期。因华东公司认为陈学玉拒不支付租金/房屋使用费且不返还涉案房屋的行为损害了其合法权益，故诉至原审法院，要求判如所请。陈学玉拒绝签收起诉状等材料，原审法院于2020年9月27日将诉讼材料留置送达。审理中，1.华东公司提供：（1）《上海市房地产权证》及上海市浦东新区XX镇XX居民委员会出具的《证明》，证明涉案房屋为华东公司所有，地址发，地址发生了变更，陈学玉表示对该组证据的真实性均不认可，认为产权证上身份证号栏空白，无法证明产权人信息，且产权证上的图纸是虚假的。产证上的地址“XX街XX号”不是涉案房屋的地址，该地址是不存在的，找不到。产证上有11幢楼，但实际只有几幢，不知道涉案房屋为哪一幢，居委会和华东公司一起弄虚作假。另外，建造房屋的时候华东公司有无缴纳国土税也无体现，购买房屋的时候是否交税也看不出。对此，华东公司表示涉案房屋在《上海市房地产权证》上附记中的1幢2层房屋内的1层，所在的整幢楼竣工日期为1986年。华东公司提供的《上海市房地产权证》发证日期为1998年8月7日，载明权利人为华东公司，房屋坐落XX镇XX街XX号，附记中载明房屋状况为11幢。上海市浦东新区祝桥镇第一居民委员会于2020年9月28日出具《证明》，载明“兹有XX镇XX公路XX号房屋与上海市房地产权证沪房地南汇字（1998）第XXXXXX号上XX镇XX街XX号房屋为同一房屋，同一地址。特此证明。”（2）《律师函》复印件、邮政特快专递面单复印件及邮政特快专递订单详情截屏打印件，证明华东公司委托律师向陈学玉发送了《律师函》，函告其租赁关系解除，并要求陈学玉向华东公司支付租金、返还房屋，陈学玉于2020年6月10日签收。经质证，陈学玉表示《律师函》没有收到过。2.陈学玉提供：（1）案外人张某1、谢某、张某2分别出具的《证明》，证明华东公司焊门的时候该三人均在场，当时刚好路过那里，证明合同约定的面积与实际面积不符，华东公司将涉案房屋门焊住的事实。经质证，华东公司表示对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法得知身份，且无法得知与陈学玉有无利害关系，认为该证据实为证人证言，应出庭作证。（2）华东公司租给他人房屋的照片打印件，该房屋在涉案房屋的东面，证明华东公司将上海市浦东新区XX镇XX公路**的其他门面租给案外人，案外人作为仓库。经质证，华东公司表示对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为不能证明陈学玉要证明的目的。（3）涉案房屋照片打印件，证明涉案房屋的两个门被焊住。经质证，华东公司表示对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法确认是涉案房屋，焊门事实也没有证据证明，照片没有时间地点。华东公司另表示其于2020年10月30日前往涉案房屋查看，卷帘门可以打开。（4）《收据》，证明在签订合同前陈学玉支付了签约保证金2,000元，后转为租金。经质证，华东公司表示认可该份证据的真实性，不认可关联性，收据上盖章的公司与华东公司无关，上面签字人也不是华东公司工作人员，但确认收到2,000元。收据载明时间为2019年11月8日。3.华东公司表示陈学玉提供的《租赁合同》系用于工商登记使用，签订合同前，华东公司、陈学玉均到涉案房屋内查看，确定好房屋现状之后才确定了租金，面积没有问题。陈学玉则认为华东公司提供的《租赁合同》为虚假合同，系马龙官出租涉案房屋给陈学玉，确认签订合同前去看过房子，但当时华东公司讲房屋面积为100平方米，然后才签订了合同，合同上载明了房屋面积为100平方米。华东公司表示合同确定了房屋的位置，面积没有精确的测量，实际面积不清楚。4.陈学玉确认上海市浦东新区祝桥镇XX经营部的注册地址即涉案房屋，不是产证上“西市街”的位置，涉案房屋是违章建筑。5.华东公司表示因涉及疫情自愿减免陈学玉3个月租金。原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈学玉认为涉案房屋为违章建筑，华东公司为此提供了涉案房屋相应的《上海市房地产权证》及上海市浦东新区XX镇XX居民委员会出具的《证明》。据此，对陈学玉的意见不予采纳。双方就涉案房屋分别于2019年9月18日及2019年10月18日签订的《租赁合同》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。2019年9月18日签订的《租赁合同》的出租方为华东公司法定代表人马龙官，后续于2019年10月18日由华东公司作为出租方重新与陈学玉签订了《租赁合同》，即目前涉案房屋的出租方即为华东公司。华东公司主张因陈学玉欠付租金，其与陈学玉之间的《租赁合同》已于《律师函》到达陈学玉之日，即2020年6月10日解除。陈学玉表示因房屋实际面积与合同面积不符，故未支付租金。陈学玉作为承租方，支付租金系其法定义务，且陈学玉确认双方在签订合同前已对涉案房屋进行查看，对房屋现状予以了解，现其拖欠支付租金，华东公司有权解除合同。但鉴于陈学玉表示未收到《律师函》，且华东公司也未能提供原件，故以本案起诉状到达陈学玉之日2020年9月27日作为合同解除日期。合同解除后，陈学玉理应返还涉案房屋并付清使用期间的费用。故对华东公司要求陈学玉返还上海市浦东新区XX镇XX公路XX号西面底楼一间房屋的诉讼请求，予以支持。关于起租日，华东公司认为计租日自2019年10月26日起算，陈学玉认为计租日为2019年11月18日。根据庭审查明的事实，华东公司、陈学玉签订的《租赁合同》约定“营业执照办出后，延期15天装修，不收租金。”陈学玉经营的上海市浦东新区祝桥镇XX经营部于2019年10月10日经核准登记，故采纳华东公司的意见，即自2019年10月26日起开始计算租金/房屋使用费。华东公司确认陈学玉已支付的2,000元作为租金，故对华东公司主张陈学玉支付2019年10月26日至2020年6月10日期间拖欠的租金29,252.50元及按合同约定的4,167元/月的标准支付2020年6月11日至实际返还房屋之日的租金/房屋使用费诉讼请求，均予以支持。华东公司自愿减免陈学玉疫情期间3个月的租金，系对自身权利的处分，予以照准，经核算，陈学玉仍需支付华东公司2019年10月26日至2020年6月10日期间拖欠的租金数额为16,751.50元。华东公司另主张解约违约金4,167元。根据合同约定，华东公司、陈学玉无故违约应向对方支付违约金4,167元，陈学玉拖欠支付租金的行为显属违约，华东公司据此要求陈学玉支付违约金，予以支持。原审遂作出判决：一、华东公司与陈学玉签订的《租赁合同》于2020年9月27日解除；二、陈学玉于判决生效之日起十日内返还华东公司上海市浦东新区XX镇XX公路XX号西面底楼一间房屋；三、陈学玉于判决生效之日起十日内支付华东公司2019年10月26日至2020年6月10日期间拖欠的租金16,751.50元；四、陈学玉于判决生效之日起十日内支付华东公司解约违约金4,167元；五、陈学玉于判决生效之日起十日内支付华东公司自2020年6月11日起至实际返还上海市浦东新区XX镇XX公路XX号西面底楼一间房屋之日止的租金/房屋使用费，按4,167元/月的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，减半收取计298元，由陈学玉负担。本院二审中，陈学玉向本院提交以下材料作为二审阶段的新证据：1、曹治国于2019年10月17日出具的《收据》一份，言明“今收到西面门面房押金贰仟元整”、“正式房租从2019.11.01开始计算”，欲证明合同实际于2019年11月18日签订；2、提供电话号码2组，分别属于民警和华东公司员工，欲证明上述两人知晓其与华东公司之间的纠纷；3、照片打印件和光盘各一份，证明华东公司将涉案房屋的三个卷帘门焊住、窗户封住。华东公司对上述《收据》、2组电话号码、照片打印件和光盘的真实性、关联性、合法性均不予认可。华东公司同时认为，确认收到陈学玉租金2,000元，但不认可《收据》所记载的租金起算时间；2组电话号码、照片打印件、光盘所反映内容均无法反映陈学玉的证明目的。本院经审查后认为，陈学玉提供的2组电话号码不符合证据的形式要件，不属于证据范畴；本院对陈学玉提供的上述《收据》、照片打印件和光盘所反映内容的真实性、合法性、关联性均无法确认，陈学玉亦无其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予采纳。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院二审中，华东公司明确涉案2019年9月18日的《租赁合同》系其法定代表人马龙官代表华东公司与陈学玉签订。本院认为，涉案2019年9月18日及2019年10月18日所签订的《租赁合同》均系合同当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据在案证据，涉案房屋属于华东公司所有，华东公司亦表明2019年9月18日所签订的《租赁合同》系由其法定代表人马龙官代表华东公司与陈学玉签订。后续华东公司作为出租方与陈学玉于2019年10月18日就涉案房屋重新签订《租赁合同》，故原审法院认定目前涉案房屋出租方为华东公司并无不当。租赁合同签订后，出租人应当按约交付租赁物，而承租人负有及时履行支付租金的义务。陈学玉主张因华东公司未提供合同约定的租赁面积为100平方米的房屋而不同意按约支付租金的主张，本院对此认为，陈学玉确认双方在签订合同前已对涉案房屋进行查看，对房屋现状予以了解，现陈学玉再以房屋不符合合同约定为由拖欠租金，理由不能成立，本院不予支持。因陈学玉欠付租金，构成违约，华东公司有权解除合同并按约要求陈学玉支付违约金。原审法院支持华东公司要求解除涉案合同的诉讼请求，并以本案一审起诉状到达陈学玉之日2020年9月27日作为合同解除日期，依法有据，本院予以维持。合同解除后，陈学玉理应结清费用并返还房屋，陈学玉主张华东公司将房屋卷帘门焊住不让其使用，缺乏依据，陈学玉据此不同意返还房屋、支付租金和房屋使用费的理由不能成立。关于起租日期，根据合同约定“营业执照办出后，延期15天装修，不收租金”，原审法院以2019年10月26日起开始计算租金/房屋使用费，并无不当，本院予以维持。陈学玉的上诉请求，缺乏依据，本院均不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈学玉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费596元，由上诉人陈学玉负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二一年三月十五日书记员 宋宇佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……