广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2630号上诉人（原审被告）：陈金钟，男，1963年4月2日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：刘艳华，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘士杰，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季怀锐，男，1987年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：谢祚兵，广东龙浩律师事务所律师。上诉人陈金钟因与被上诉人季怀锐物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。陈金钟上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由季怀锐承担。事实和理由：一、关于本案的基本事实。1997年10月21日，陈金钟与广州燕塘房地产开发有限公司（以下简称燕塘公司）签订《商品房认购合同》，购买位于天河区XX路××广场××房（以下简称802房）。陈金钟与第三人许俊雄相识，许俊雄购买该栋住宅402房（以下简称涉案房屋）。当时陈金钟购买的802房没有装修且无人居住，而许俊雄购买的涉案房屋已装修且有人居住。当时许俊雄想将其所有的涉案房屋出售，但买家希望购买没有装修且没有居住过的房屋，为此，许俊雄多次请求陈金钟与其换房，并承诺换房后拿到房产证立即给陈金钟办理过户手续，以达到顺利出售房屋的目的。2000年4月23日，陈金钟（甲方）与许俊雄（乙方）签订《换房合同》，约定甲乙双方分别将其所有的802房、402房无偿交换。《换房合同》签订后，陈金钟多次催促许俊雄，让其办理涉案房屋的房屋过户手续，但许俊雄一直以其配偶长期居住国外，无法让其配偶签字办理房屋过户手续为由，拒绝协助陈金钟办理房屋过户手续，导致涉案房屋一直没有过户至陈金钟名下。2016年12月22日，第三人陈志敏在阳山县法院起诉许俊雄要求其支付土地转让款共计4981900元及利息（案号（2016）粤1823民初第1126号）。该案判决结果：许俊雄应在本判决发生法律效力后十天内支付陈志敏人民币4981900元，并从2016年12月22日起以本金4981900元，按年利率6%支付利息至还清款项之日止。2018年11月29日，阳山县法院（2018）粤1823执90-3号裁定书载明：查询许俊雄的不动产登记情况，除已依法公开拍卖并成交的许俊雄所有的位于广州市天河区燕塘路21号402房，拍卖所得款人民币1958292元已支付给申请执行人，无其他财产可供执行。陈金钟一直占有涉案房屋至今近20年。陈金钟是涉案房屋的实际所有权人。二、涉案房屋是陈金钟个人合法财产，非许俊雄的财产。陈金钟对于涉案房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除执行。阳山县法院不应将涉案房屋作为执行标的进行拍卖抵债。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，首先，陈金钟在阳山县法院查封拍卖之前已经与许俊雄签订了《换房合同》并交换了购房手续，符合上述第二十八条第一款、第三款的规定。其次，陈金钟提交的大量缴费凭证可以证明其在法院查封前已经合法占有涉案房屋，符合上述第二十八条第二款的规定。最后，陈金钟之所以没有办理过户登记，非因陈金钟自身原因，而是因许俊雄以其配偶长期居住在国外，拒绝协助陈金钟办理房屋过户手续，导致陈金钟至今未能办理产权变更手续，符合上述第二十八条第四款的规定。综上，陈金钟对于涉案房屋的权利符合上述规定第二十八条的规定，足以排除执行。三、涉案房屋的执行拍卖程序存在严重瑕疵，损害陈金钟的合法权益，依法应执行回转。首先，根据陈金钟此前提交的大量缴费凭证以及许俊雄的执行笔录足以证明，陈金钟自2000年起至今持续占有并使用涉案房屋，原执行案件经办法官在没有核实涉案房屋权属的情况下直接将涉案房屋当做原执行案件被执行人许俊雄名下的财产进行拍卖，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”的规定。其次，陈金钟多年生活在涉案房屋且门是上锁的，即在执行拍卖过程中，原执行法官既没有进入涉案房屋实地调查，核实居住情况，也没有前往物业公司核实房屋的实际居住人及通知陈金钟涉案房屋被拍卖的情况，侵犯了陈金钟的知情权。如当时执行法官已充分履行通知义务，陈金钟不至于等到涉案房屋已经过户、执行程序终结才提出执行异议。再次，在本案执行过程中，执行人员分别于2018年9月13日和2018年10月16日二次对原案被执行人许俊雄进行询问，据2018年9月13日的《执行笔录》载明：“……告知：你所有的位于广州市天河区燕塘路21号涉案房屋，我院依法拍卖该房产，已依法委托评估公司对该房进行了评估，评估价为人民币2797559元，你对此有何意见？答：这个房子不是我的，1998年左右已经卖给别人。”据2019年10月16日的《执行笔录》载明：“问：你是否有其他财产?答：……我的房子90年代就卖给别人了，只不过没有过户。”因此，执行法官早于2018年9月13日便知道涉案房屋可能存在其他的所有权人，但是阳山县法院在2018年10月9日发布的《广东省清远市阳山县法院关于广州市天河区燕塘路21号402房拍卖公告》中“标的物介绍”部分第6点“其他需要说明的情况”上载明的是“无”，直接导致了季怀锐在不知情的情况下通过司法拍卖错误拍得了涉案房屋。原判决认为“被执行人许俊雄在笔录中没有告知涉案房屋屋受让人的联系方式及基本情况，导致无法查明进行其陈述内容的真实性，本案在此情况下作出拍卖行为并无不妥”是不符合逻辑及没有法律依据的，因为在当时的情况下，被执行人许俊雄被采取强制措施，其作为被调查询问的一方，许俊雄只回答执行人员提出的问题，至于涉案房屋受让人的联系方式及基本情况，执行人员没有问，许俊雄也不可能回答。但作为经验丰富的执行人员，在得知涉案房屋可能存在其他产权人的情况下，其应该继续追问产权人的姓名及联系方式，而不是将责任推卸给许俊雄。最后，该执行案件的文书送达也存在重大瑕疵，无法保证陈金钟的知情权与异议权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”的规定，执行法官在明知涉案房屋存在其他权利人的情况下，应当尽可能通知申请人参与竞拍。陈金钟的联系方式一直在物管处保留，在供电部门、自来水公司处亦可查询到涉案房屋登记人的信息，即使原执行法官认为已经用尽一切可行办法都无法找到陈金钟，那原执行法官至少可以在涉案房屋的铁门处张贴拍卖公告，但陈金钟在仔细查阅涉案执行卷宗后，并未发现有相关证据证明原执行法官履行了有效送达相关法律文书的义务。综上，阳山法院在拍卖程序存在严重的程序瑕疵，错误导致陈金钟的房产被司法拍卖。四、(2018)粤1823执90号执行案的执行依据(2016)粤1823民初1126号一案存在实体错误和程序瑕疵。据陈金钟了解，许俊雄已对该案申请启动审判监督程序，纠正错误判决。(2016)粤1823民初1126号民事判决存在严重问题，剥夺了许俊雄最基本的诉讼权利与答辩权利：第一，陈志敏起诉时未缴纳案件受理费，但法院却错误受理并出具判决。第二，原案的相关诉讼文书的送达程序存在重大瑕疵，严重剥夺许俊雄的诉讼权利。第三，原案未经传票传唤即缺席审理，原审判决依据的主要证据未经质证，案件事实尚未查清，实体审理存在诸多疑点。综上均说明(2016)粤1823民初1126号系生效的错误判决，依法应予撤销。最后，基于上述理由，陈金钟才是涉案房屋的实际所有人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的绝对权，季怀锐无权要求陈金钟搬离，更无权要求陈金钟支付所谓的占用费。即使法院判决陈金钟支付占用费，陈金钟对于占用费的计算标准没有异议，但对于占用费的起算时间存在异议。一审法院以阳山法院送达拍卖裁定之日为占用费的起算时间是错误的，因为涉案裁定并未送达给陈金钟，陈金钟自始至终不知道其房屋已经被法院拍卖，因此也就不存在所谓的返还义务。陈金钟要返还房屋，其前提是知道自身在占用他人房屋的事实并知道返还的对象，因此占用费的计算时间应调整为一审起诉状送达给陈金钟的日期。另外，根据季怀锐一审提交的证据《公告》，上面载明了原房屋所有人应于2019年2月10日清退屋内物品、交还房屋，由此可以说明占用费的起算时间至少是2019年2月10日，而非一审判决最后认定的时间2018年12月26日。综上，一审判决遗漏查明原执行拍卖程序存在严重程序错误的事实以及涉案房屋确实归陈金钟所有并符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的事实，系认定事实错误，适用法律不当，请求二审依法查明事实，依法纠正一审判决，维护陈金钟的合法权益。季怀锐辩称，坚持一审意见，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。根据清远市中级人民法院出具的（2020）粤18民终2847号生效判决可以证明季怀锐通过拍卖程序获得涉案房屋符合法律规定。季怀锐于2019年3月25日向一审法院起诉请求：1.陈金钟迁出、腾清并将广州市天河区XX路XX号402房（下称涉案房屋）返还给季怀锐；2.陈金钟向季怀锐赔偿自2018年11月28日起至实际返还之日止的房屋使用费；3.陈金钟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：季怀锐提交的《广州市不动产权证》载明：广州市天河区XX路XX号402房的权利人为季怀锐；共有情况为单独所有；建筑面积为87.07平方米；用途为住宅；登记时间为2019年1月4日，房屋所有权取得方式为裁定、判决、仲裁，依据（2018）粤1823执90号《协助执行通知书》予以登记。涉案房屋查册时间为2020年9月11日的《广州市不动产登记查册表》载明事项与上述《广州市不动产权证》载明事项一致，另载明涉案房屋的前手产权人为案外人许俊雄。经质证，陈金钟对上述证据的真实性予以确认。2016年，案外人陈志敏向阳山县人民法院（以下简称阳山法院）起诉许俊雄要求其付清土地转让款4981900元及利息等。阳山法院就上述案件作出（2016）粤1823民初1126号民事判决，判决许俊雄向陈志敏支付4981900元及利息等。（2016）粤1823民初1126号民事判决生效后，陈志敏向阳山法院申请强制执行上述判决。2018年10月9日，阳山法院发布《阳山县人民法院关于广州市天河区XX路XX号402房（第一次拍卖）的公告》，载明：拍卖标的物为涉案房屋；标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证；标的物信息：备注不包交接，所需相关费用由买受人承担，财产情况买受人应自行查看。2018年11月12日，阳山法院出具《成交确认书》，载明：季怀锐通过竞买于2018年11月11日在阳山县人民法院于淘宝网开展的涉案房屋司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，成交价为1958292元。2018年11月26日，阳山法院作出（2017）粤1823执90-2号执行裁定（以下简称90-2号裁定），载明：因许俊雄未履行生效法律文书确定的义务，该院依法裁定拍卖许俊雄所有的涉案房屋，并于2018年11月11日在淘宝网司法拍卖平台公开拍；同日，买受人季怀锐以1958292元最高价购得涉案房屋。90-2号裁定裁定：所有人为许俊雄的涉案房屋归买受人季怀锐所有，所有权自本裁定送达买受人季怀锐之日起转移；买受人季怀锐可持本裁定到相关部门办理涉案房屋的过户手续等。2018年12月26日，阳山法院向季怀锐送达（2018）粤1823执90号协助执行通知书及90-2号裁定，协助执行通知书下方有“该文件交由买受人季怀锐办理涉案房屋过户手续，不作其他用途和证明”等字样，并有阳山法院执法工作人员签名，落款时间为2018年12月26日。在本案中，季怀锐确认阳山法院于2018年12月26日向其送达90-2号裁定。现季怀锐以陈金钟占有涉案房屋为由提起本案诉讼要求其交还涉案房屋并赔偿占有费损失。本案中，季怀锐提交阳山法院于2018年12月5日出具的《公告》（载明阳山法院告知涉案房屋归季怀锐所有，并通知涉案房屋的所有人及同住家属在2019年2月10日前清退涉案房屋的物品等）、季怀锐与陈金钟的微信聊天记录及短信记录、季怀锐与陈金钟律师王XX的微信聊天记录、报警回执等证明季怀锐多次要求陈金钟交还涉案房屋。经质证，陈金钟确认其与季怀锐微信聊天记录、短信记录的真实性，但表示涉案房屋是陈金钟的合法财产，并非案外人许俊雄的财产。在本案中，陈金钟表示其1997年购买天天河区XX路××广场××房(以下简称802房），并于2000年与许俊雄签订《换房合同》以802房与许俊雄的涉案房屋进行无偿交换，涉案房屋自2003年开始由陈金钟使用，因此阳山法院拍卖涉案房屋存在不当。陈金钟就其上述所述提交《商品房认购合同》《换房合同》、物业费发票及缴费通知单、电费发票及缴费通知单、污水处理费发票、中国电信缴费单及业务登记回执、律师会见笔录等予以证明。经质证，季怀锐认为上述证据不能证明涉案房屋为陈金钟所有。陈金钟另表示其就阳山法院拍卖涉案房屋事宜已向阳山法院提起案外人执行异议之诉，并提交以下证据：1.阳山法院作出的（2019）粤1823民初1152号民事判决，该判决驳回陈金钟的诉讼请求。2.上诉状及上诉费缴费凭证，拟证明陈金钟不服上述判决，已上诉。陈金钟确认现该上诉案件尚未审结。经质证，季怀锐确认上述证据的真实性，但认为与本案无关。关于季怀锐主张的占用费标准。季怀锐明确主张陈金钟自2018年12月26日起至交还涉案房屋之日止向其支付占用费。季怀锐提交广州市房地产租赁管理所发布的历年租金参考标准作为证据，明确其本案主张的占用费标准以上述历年租金参考标准为准，其中2018年涉案房屋所在区域同类房屋的租金标准为50元/月/平方米，涉案房屋每月的占用费为4353.5元（50元×87.07平方米）；2019年涉案房屋所在区域同类房屋的租金标准为50元/月/平方米，涉案房屋每月的占用费为4353.5元（50元×87.07平方米）。季怀锐另明确自2019年起均按2019年的占用费标准即4353.5元/月计付占用费。陈金钟对广州市房地产租赁管理所发布的历年租金参考标准的真实性予以确认，但不同意支付占用费。在本案中，本案双方均确认涉案房屋为不交吉拍卖，涉案房屋现由陈金钟使用。季怀锐明确其第一项诉请为要求陈金钟腾空并向其交还涉案房屋。本案双方另就以下问题发表各自观点。一、关于季怀锐在涉案房屋拍卖前是否到涉案房屋查看。季怀锐表示2018年10月法院有带其查看，但其没有进入涉案房屋，其通过询问物业及查看涉案房屋的电表推断涉案房屋没有人居住。陈金钟表示其除了涉案房屋还有其他住所，因此不清楚上述情况。二、关于法院拍卖涉案房屋时有无通知陈金钟申报权利。陈金钟表示没有通知，2019年3月陈金钟才知道涉案房屋被拍卖。季怀锐表示法院在涉案房屋张贴了公告，因此陈金钟清楚法院要拍卖涉案房屋。另在本案中，一审法院在涉案房屋大门张贴申报权利公告通知相关人员在指定期限内申报权利，并告知逾期未申报视为放弃权利。在一审法院指定的申报权利期间，无相关人员向一审法院申报权利。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋的《不动产权证》及《广州市不动产登记查册表》均载明涉案房屋登记在季怀锐名下，根据本案举证情况及上述法律规定，季怀锐为涉案房屋的权属人。关于季怀锐要求陈金钟向其腾空并交还涉案房屋的诉请。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据上述法律规定，因季怀锐为涉案房屋的权属人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案双方确认涉案房屋现由陈金钟使用，季怀锐作为涉案房屋的所有权人要求陈金钟向其腾空并交还涉案房屋合法有据，一审法院予以支持。鉴于陈金钟交还涉案房屋需要一定时间，一审法院酌情判令陈金钟须于本判决发生法律效力之日起三十日内向季怀锐腾空并交还涉案房屋。关于季怀锐要求陈金钟向其支付占用费的诉请。陈金钟占用涉案房屋确会造成季怀锐损失，季怀锐要求陈金钟向其支付占用费合法有据，一审法院予以支持。关于占用费的计付期间。阳山法院作出90-2号裁定，裁定涉案房屋归买受人季怀锐所有，所有权自本裁定送达买受人季怀锐之日起转移。阳山法院于2018年12月26日向季怀锐送达上述裁定。根据上述裁定，季怀锐自2018年12月26日起享有涉案房屋所有权，季怀锐主张陈金钟自2018年12月26日起至交还涉案房屋之日止向其支付占用费并无不当，一审法院予以支持。关于占用费的计付标准。季怀锐提交广州市房地产租赁管理所发布的历年租金参考标准证明涉案房屋所在区域房屋的参考租金标准，主张2018年涉案房屋每月的占用费为4353.5元，2019年涉案房屋每月的占用费为4353.5元，并主张自2019年起均按2019年的占用费标准计付占用费。季怀锐主张的上述占用费标准合法有据，一审法院予以支持。综上，陈金钟应向季怀锐支付2018年12月26日至交还涉案房屋之日止的占用费（按4353.5元/月的标准计付）。另，本案为物权保护纠纷，陈金钟关于涉案房屋所涉执行的异议并非本案审处范围，陈金钟可另循法律途径解决，本案对此不予审处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十四条、第三十七条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月29日作出如下判决：一、陈金钟于本判决发生法律效力之日起三十日内，向季怀锐腾空并交还广州市天河区XX路XX号402房；二、陈金钟于本判决发生法律效力之日起三十日内，向季怀锐支付自2018年12月26日起至实际交还上述房屋之日止的占用费（按4353.5元/月的标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2090元，由陈金钟负担。本院二审期间,季怀锐提交一份由清远市中级人民法院作出的（2020）粤18民终2847号民事判决书，主要证明涉案房屋归季怀锐所有，季怀锐系通过法院合法公开的司法拍卖程序获得涉案房屋，其合法权益应当得到保护。陈金钟对该判决书的三性予以确认，但是对证明内容不予确认。陈金钟认为无论是涉案执行拍卖程序还是拍卖案件所依据的原审诉讼，均存在程序瑕疵的问题，陈金钟的知情权与其他相关的诉讼权利没有得到保障，客观上导致了陈金钟的涉案房屋在其不知情的情况下，被阳山法院执行拍卖。二审庭询期间陈金钟称其名下的802房由许俊雄出售给了南方日报社，所得房款由许俊雄持有。但对此陈金钟未提交证据予以证明。庭询后陈金钟向本院提交开具律师调查令的申请，申请调取广州市天天河区XX路××广场××房房屋档案资料（包含产权变更过户记录），由于该调查事项与本案没有直接关联，故本院对该申请不予采纳。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另二审补充查明：陈金钟认为其享有对涉案房屋排除执行的权利，并据此向阳山法院提起执行异议之诉，阳山法院于2019年12月27日作出（2019）粤1823民初1152号民事判决书，驳回陈金钟的诉讼请求。后陈金钟就该案提起上诉，清远市中级人民法院于2020年10月28日作出（2020）粤18民终2847号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为季怀锐要求陈金钟腾空交还涉案房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求能否成立。本案为物权保护纠纷，季怀锐通过阳山法院组织的拍卖程序竞买涉案房屋，阳山法院已作出（2017）粤1823执90-2号执行裁定书，裁定涉案房屋归季怀锐所有，所有权自裁定送达买受人之日起转移。该裁定于2018年12月26日送达季怀锐，故季怀锐已于该日取得涉案房屋的所有权，且根据《不动产权证》及《广州市不动产登记查册表》，均载明该房屋登记在季怀锐名下，其作为房屋所有权人，要求陈金钟向其腾空并交还涉案房屋合法有据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。季怀锐一审期间提交了广州市房地产租赁管理所发布的2019年广州市房屋租金参考价，一审法院确认涉案房屋所在区域同类房屋的租金标准为50元/月/平方米并算得月租金为4353.5元，并判决陈金钟照此标准支付自2018年12月26日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费，并无不当，本院予以维持。至于陈金钟认为，涉案房屋的拍卖程序存在瑕疵，（2018）粤1823执90号执行案的执行依据（2016）粤1823民初1126号案亦存在实体错误和程序瑕疵的意见。根据已查明的事实，陈金钟已就涉案房屋向执行法院提出执行异议、执行异议之诉，生效的法律文书未支持陈金钟的诉讼请求，陈金钟通过执行异议及异议之诉程序对涉案房屋排除执行的主张未得到法院的支持。陈金钟对于执行程序以及执行所依据的判决所主张的异议，并非本案的审查处理范围，陈金钟如仍有异议应当分别通过相应的救济程序，另循法律途径解决。综上所述，陈金钟的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2090元，由上诉人陈金钟负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月二十九日本法官助理韩寒刘丹红书记员郭蔚琳