安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终948号 上诉人（原审原告）：芜湖市连家房产中介服务有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇利民路第一通道北。 法定代表人：仰永丰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴文静，安徽徽瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金申，安徽徽瀚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：童小云，女，1990年8月30日出生，汉族，住安徽省南陵县。 被上诉人（原审被告）：徐超，男，1992年8月20日出生，汉族，住安徽省南陵县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：洪木生，安徽皖陵律师事务所律师。 上诉人芜湖市连家房产中介服务有限公司（以下简称连家房产中介）因与被上诉人童小云、徐超居间合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2021）皖0223民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 连家房产中介上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持连家房产中介的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由童小云、徐超承担。事实和理由：一审法院认定事实错误,适用法律不当,应当依法予以改判。一、童小云、徐超违反合同义务与芜湖德房房产经纪有限公司（以下简称德房经纪）签订新的买卖协议目的是为了减少购房花销,且该目的已达成。童小云、徐超在与连家房产中介解除合同后与德房经纪签订了新的房屋买卖协议,该协议中可见童小云、徐超仅需支付1210000元即可完成整个房屋的买卖,再无其他费用。连家房产中介与童小云、徐超的原合同约定房屋价款1100000元,若履行完毕童小云、徐超与房屋出卖方合计需支付其他各项税费147250元,加上房款合计1247250元。故而房屋出卖方与童小云、徐超为节省这37250元具有充分的动机去达成私下协商。二、居间合同目的未达成是由于童小云、徐超恶意与房屋出卖方私下协商后为要回意向金并绕开连家房产中介进而重新订立合同故意拖延导致。三、一审法院认为的“私下交易”不符合一般社会理解以及行业规则,在合同有效的时间内故意绕开连家房产中介的交易均应被认定成“私下交易”。 童小云、徐超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回连家房产中介的上诉，维持原判。一、连家房产中介在上诉状中所述的内容不属实，没有事实和法律依据，连家房产中介与童小云、徐超之间签订的《购房意向金协议》约定在2020年7月12日前促成房屋买卖，但在规定的期限内，连家房产中介并没有促成房屋买卖合同的达成，并且连家房产中介在2020年7月12日将定金返还给了童小云、徐超，应视为双方之间的房屋买卖定金协议已终止。二、连家房产中介与童小云、徐超所签订的《购房意向金协议》是一份居间合同，只有在房屋买卖的情况下，才能要求童小云、徐超支付中介费，但在2020年7月12日双方已终止了合同，连家房产中介并没有证据证明童小云、徐超是恶意与房屋出卖方私下协商等，在童小云、徐超与连家房产中介签订协议后，连家房产中介没有组织童小云、徐超和房屋出卖人见面，也没有具体的商谈房屋买卖合同，连家房产中介在上诉状中说童小云、徐超故意拖延签订合同没有依据。三、对于连家房产中介提供的格式合同中约定的“私下交易”应按照字面理解，也就是童小云、徐超绕过连家房产中介一方与房屋出卖人所签订买卖合同，而童小云、徐超是通过其他中介公司与房屋出卖人签订了买卖合同，并不是所谓的私下交易。 连家房产中介向一审法院起诉请求：判决童小云、徐超支付连家房产中介违约金34500元（1150000元×3%）。 一审法院认定事实：一、2020年7月6日，案外人曹某某向连家房产中介出具《房地产委托出售协议》，委托连家房产中介将其位于银树湾小区X幢X单元XXXX室商品房以净价1080000元出售给他人。同日，连家房产中介与童小云、徐超签订《购房意向金协议》，主要约定童小云、徐超通过连家房产中介介绍促成童小云、徐超以1150000元或低于该价购买银树湾小区X幢X单元XXXX室商品房，连家房产中介收取童小云、徐超购房意向金30000元作为房屋买卖合同定金，若连家房产中介在2020年7月12日前未能促成交易则无息返还给童小云、徐超，童小云、徐超承诺若与房主私下交易的应向连家房产中介支付1150000元的3%的违约金。连家房产中介收取了徐超按约支付的30000元意向金，并因未促成交易于2020年7月12日上午将该30000元退还给了徐超。连家房产中介提供的含有手写内容的出售房屋为银树湾小区X幢X单元XXXX室商品住宅且没有童小云、徐超和房主签名的《房地产买卖居间合同》，明确房屋出售价为1100000元，买方支付中介佣金为1100000元的1%。二、2020年7月12日，童小云、徐超与另一中介德房经纪、上述房主签订《房屋买卖（定金）协议》，主要约定：1.童小云、徐超购买上述房屋，房屋价款1120000元；2.房款支付方式为现款和银行贷款；3.童小云、徐超另外支付税款、中介费90000元。2020年7月22日，童小云、徐超支付德房经纪20000元，8月14日支付房主410000元，余款780000元通过银行贷款支付。2020年9月22日，上述房屋权属变更登记至童小云、徐超名下，并实际交付入住。 一审法院认为，本案焦点在于，童小云、徐超是否存在与房主私下交易的违约行为导致其是否承担支付连家房产中介违约金34500元（1150000元×3%）的违约责任。一审法院认为童小云、徐超没有与房主私下交易，无须承担违约责任。理由如下：第一，连家房产中介在收取徐超按约支付的30000元意向金后，因未促成交易于2020年7月12日上午主动将该30000元退还给了徐超，说明双方居间合同权利义务关系终止，双方不再受该合同约束。第二，双方在《购房意向金协议》中没有对“私下交易”进行明确，按照正常理解私下交易是指居间人故意绕开居间人，与居间人介绍的人单独进行接触、交往订立合同关系，动机主要是为了少付价款或不交、少交佣金。但在本案中，童小云、徐超与房主之间的房屋买卖的交易行为是在另一中介德房经纪促成下达成的，不是童小云、徐超与房主单独进行接触、交往而订立合同的，并非正常理解下的“私下”。第三，从连家房产中介自己提供的《房地产买卖居间合同》可知房屋总价款为1100000元，而童小云、徐超提供的《房屋买卖（定金）协议》约定房屋总价款为1120000元，二项对比，童小云、徐超不是减少了价款，而是应多付20000元，实际上童小云、徐超不但支付了1120000元房价款，另外还支付了90000元税费、中介费等。由此可见，童小云、徐超缺乏与房主私下交易的动机。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，判决：驳回连家房产中介的诉讼请求。一审案件受理费，减半收取计331元，由连家房产中介负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案查明事实，连家房产中介在2020年7月12日上午主动将童小云、徐超向其支付的购房意向金30000元退还给徐超后即应视为双方就《购房意向金协议》的终止履行达成一致，对于连家房产中介为何没有促成童小云、徐超与房屋出卖方之间的交易，双方各执一词，连家房产中介认为责任在于童小云、徐超一方，系童小云、徐超故意拖延企图绕开连家房产中介所致，但缺乏相应的证据支撑，本院不予采信。童小云、徐超后与房屋出卖人达成交易并非基于其与房屋出卖人的私下接触，而是经由另一家房产中介公司的促成，其也为此支付了相应的中介费用，该行为显然不属于通常理解的“私下交易”，而系当事人的正当选择，连家房产中介针对该节的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，连家房产中介的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费663元，由芜湖市连家房产中介服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 贺 审判员 钱 晨 审判员 宋喜萍 二〇二一年三月二十三日 书记员 王 玲 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。