山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终891号 上诉人（原审被告）：赵建秋，男，1972年6月24日出生，汉族，农民，住冠县。 上诉人（原审被告）：赵振华，男，1993年6月21日出生，汉族，农民，住冠县，系赵建秋之子。 上诉人（原审被告）：绳京冠，女，1970年11月2日出生，汉族，农民，住冠县。 委托诉讼代理人：赵振华，男，1993年6月21日出生，汉族，农民，住冠县，系绳京冠之子。 被上诉人（原审原告）：么传行，男，1977年9月13日出生，汉族，职工，住冠县。 委托诉讼代理人：王珂，山东遐迩律师事务所律师。 上诉人赵建秋、赵振华、绳京冠因与被上诉人么传行房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省冠县人民法院（2020）鲁1525民初4487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人赵建秋、赵振华、绳京冠上诉请求：依法撤销山东省冠县人民法院作出的(2020)鲁1525民初4487号民事判决，并依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应予以撤销。（一）一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，属于认定事实错误。上诉人于2015年开始租用案涉房屋，上诉人因办理营业执照需要，与案涉房屋所有权人冠县德禄清真肉食购销有限公司以及冠县德禄清真肉食购销有限公司实际经营者、法定代表人李德路签订了租赁合同。上诉人在案涉房屋经营饭店至今，一直履行合同义务，按时交纳租金。冠县德禄清真肉食购销有限公司以及李德路向上诉人交付房屋至今，并未向上诉人提出任何异议，足以证明上诉人租用房屋的基本事实以及两份合同的真实性。上诉人不清楚被上诉人何时办理的产权变更手续，上诉人系经李德路指示将租金交付了被上诉人，其二人什么关系，上诉人不清楚。上诉人与被上诉人不存在租赁关系。一审法院未查清案件事实，认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系属于认定事实错误。（二）关于房屋租赁协议及租赁合同的效力问题，一审法院认定错误。早在被上诉人取得案涉房屋产权前，上诉人即承租了案涉房屋，一审中被上诉人也认可上诉人“于2017年左右开始租赁的带门市的房屋”，实际上上诉人系从2015年即承租了案涉房屋，但不管上诉人是哪个时间点租赁了案涉房屋，均是在被上诉人取得案涉房屋产权前，可以认定上诉人和原产权人冠县德禄清真肉食购销有限公司是存在租赁关系的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即所谓“买卖不破租赁”，即便上诉人于2018年取得案涉房屋的产权，也不影响上诉人与原产权人的租赁合同的效力。（三）一审法院判令上诉人限期搬离案涉房产，属于适用法律错误。1.上诉人在一审中已经明确系受李德路及冠县德禄清真肉食购销有限公司指示，将租金款项交付给被上诉人，因李德路或冠县德禄清真肉食购销有限公司也有权要求作为承租人的上诉人将房屋租赁费交付给其指定的他人，这并不违背常识和交易习惯，而且李德路或冠县德禄清真肉食购销有限公司并未告知上诉人已经将案涉房屋出卖给被上诉人，所以不能简单以上诉人将租金款项交付给被上诉人就认定双方存在租赁关系的合意。2.一审法院认定上诉人系履行与被上诉人的新租赁合同，也是错误的。首先，租赁合同的签订和其他合同一样，需要双方达成租赁的合意，而在本案中，上诉人并未与被上诉人达成任何租赁合意，上诉人认为已经与李德路或者冠县德禄清真肉食购销有限公司签订了租赁合同，即便存在案涉房屋被买卖的情况，也并不影响上诉人的租赁权和租赁期限利益，所以上诉人没有任何必要与被上诉人达成所谓口头租赁协议。一审法院在判决书中通篇大量使用“应视为”、“推定”等字眼，足以可见在一审法院不能达到认定事实清楚、适用法律完全正确之程度。3.因为一审法院错误认定上诉人与被上诉人之前存在租赁合同关系，直接剥夺了《合同法》第二百二十九条所赋予的上诉人的权利，剥夺了上诉人的租赁权及租赁期限利益，并至今推定上诉人放弃了“优先购买权”，更是错上加错，属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，望二审法院查清案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人么传行辩称，（一）一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系是正确的，该事实从被上诉人为上诉人书写的收租金的收条中便可得知。双方之间虽未签订租赁合同，但收条显示的租期自2019年3月1日至2020年2月底，租金为10000元，付款方式是上诉人赵振华向被上诉人进行微信转账。上诉人主张上述收条系其履行的与冠县德禄清真肉食购销有限公司的租赁合同，按李德路的指示向被上诉人交付上述租金，为证明上述主张，向一审法院提交了两份租赁合同。第一份租赁合同显示甲方为冠县德禄清真肉食有限公司，乙方为绳京冠，但该合同既没有冠县德禄清真肉食有限公司的公章，也没有冠县德禄清真肉食有限公司法定代表人签字，合同自始未成立，也未生效，不产生合同效力，对甲乙双方无约束力。第二份合同的甲乙双方为李德路和赵建秋，但该合同仍不能证明上诉人的主张。理由如下：1.该合同的租赁期限与第一份租赁合同的租赁期限不同，出租方、承租方不同。即使双方就租赁事宜达成合意，签订两份租赁合同也明显不符合常理。由第一份合同便可知第二份合同与案涉房屋无关。2.合同显示签订人系李德路与赵建秋，李德路未到庭，不能证明协议的真实性。协议未显示房屋面积和四至，也无法证明系案涉房屋。案涉房屋的原所有权人为冠县德禄清真肉食有限公司，而非李德路。李德路如果出租的系冠县德禄清真肉食有限公司的房屋，则应以冠县德禄清真肉食有限公司的名义与赵建秋签订合同，而不应以自己的名义与赵建秋签订合同。因此，冠县德禄清真肉食有限公司未与上诉人签订十年期限的租赁合同，上诉人的主张不能成立。（二）上诉人在被上诉人取得案涉房屋所有权之前即租赁案涉房屋属实，但上诉人与冠县德禄清真肉食有限公司因未签订书面合同，只是不定期租赁合同。又在被上诉人取得案涉房屋所有权后，上诉人继续租赁案涉房屋，并与被上诉人达成新的口头租赁协议，该事实也足以认定上诉人与被上诉人之间是租赁关系。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。 么传行向一审法院提出诉讼请求：判令解除原告与三被告之间的不定期租赁合同；判令三被告立即从租赁的原告房屋中搬出；判令三被告赔偿原告损失（自2020年3月1日起按每月833.3元的标准向原告支付，直至被告搬出日）。 一审法院认定的事实：原告曾租赁冠县德禄清真肉食购销有限公司的部分厂房及院落生产经营。三被告曾租赁大门东面的房屋经营饭店。后来，冠县德禄清真肉食购销有限公司将所用院落土地及所有地上物一并转让给原告，并将相关权利证书交与原告。2018年7月11日，原告取得冠县国土资源局颁发的不动产登记证书（宗地代码371525603002GB00037、丘号101503）。2019年3月1日，三被告继续租赁原告以上不动产大门东面的房屋经营经营饭店，约定每年租金1万元，租期一年（2019年3月1日至2020年2月底），但未签订书面租赁合同。2019年3月23日，被告赵振华通过微信向原告交付房租1万元，原告向被告出具收条，内容为：“今收到2019年3月1日至2020年2月底门市房费壹万元整（10000元）微信转账毕经手人么传行2019年3月23日”。2020年初，原告以自己要用上述租赁房屋为由，开始通知被告另选新址经营，搬出涉案房屋，但被告未搬出。2020年1月28日，原告在饭店门口张贴了一份通知书，内容为：“通知后十里铺涮肥羊饭店赵经理：你我之间的房屋租赁协议即将于2020年3月1日0点0分到期（房租去年付到阳历2020年2月底）由于房屋我需要修缮自用，故通知你提前安排落实生意新的地址（年前已经口头通知两次），我的房子将不再对外租赁，请你按期搬离及时交付房屋。特此通知。房东么2020年1月28日”。双方开始纠纷不断。2020年5月26日，法院受理原告赵建秋与被告么传行租赁合同纠纷一案，案号为（2020）鲁1525民初3120号，案件开庭时，原告赵建秋未按时到庭诉讼，法院出具（2020）鲁1525民初3120号民事裁定书，按原告赵建秋撤诉处理。本案审理中，原告认为双方与原房东当时都没签订书面租赁合同，原告不知道李德路与被告赵建秋所签订的书面租房合同（10年租期），被告赵建秋手持的书面租赁合同应是伪造的，被告赵振华通过微信向原告交付房租1万元，履行的是原告与被告赵振华所签订的不定期口头租房合同，原告要自用租赁房屋，不同意被告继续租赁。被告认为被告与李德路签订了书面租房合同（10年租期），不知道李德路已将租赁房屋卖给原告，被告赵振华通过微信向原告交付的房租1万元是被告在李德路的指示下交给原告的，履行的是李德路与被告赵建秋所签订的书面租房合同，10年租期未到，要求继续租赁至10年期满，并拒绝搬出。每年1万元租金标准折合成月房租标准，即每月833.3元租金。 一审法院认为：本案争议焦点之一为“被告提交的房屋租赁合同是否具有效力”。原告不认可被告在庭审中所提交的房屋租赁合同的真实性，被告庭审中所提交的赵建秋与署名“李德路”所签订的房屋租赁合同与庭审后所提交的绳京冠与“冠县德禄清真肉食购销有限公司”签订的房屋租赁合同中的出租人、承租人及出租时间均不一致，被告不能让署名“李德路”的人及冠县德禄清真肉食购销有限公司法定代表人出庭接受询问，法院无法查实两份租赁合同的真实性，被告对于自己主张的事实需提供证据，举证不能需承担不利的法律后果。该两份房屋租赁合同，法院不予采信。 本案争议焦点之二为“被告能否以未行使优先购买权来抗辩出租人的房屋转让效力”。原、被告在同一大院内生活经营数年，原告在获得房产所有权后还拆除了部分建筑物，并办理了房产证，被告赵振华在2019年3月23日将2019年3月1日至2020年2月底的房租交给原告，原告还以自己的名义为被告出具了收条，这说明被告对原告获得房屋所有权是明知的，但被告辩称直到2020年2月份才知道“李德路”将案涉房屋卖给原告，这与人们日常认知不符，该辩称理由不能成立。虽然被告主张向原告交付房屋租金是经“李德路”指示，但被告未提交相关证据，即便“李德路”未通知三被告其已将案涉房屋出卖给原告，被告在被要求向原出租人以外的人缴纳房租时，未向原出租人提出异议，且积极向原告缴付租金的行为，也能推定被告已放弃优先购买权。 本案争议焦点之三为“原告收取被告2019年3月1日至2020年2月29日租金，是否是承继原房屋所有权人与被告签订的房屋租赁协议的权利与义务”。虽然原告收取的租金金额、租金交付方式与被告提交的“两份房屋租赁合同”所约定的租金金额、租金交付方式一致，但被告提交的“两份房屋租赁合同”真伪不明，不能因租金金额和租金交付方式一致，就推定原告是承继前房屋所有权人与被告签订的租赁合同的权利与义务。原告收租金且为赵振华书写收条，应视为履行的原告与被告签订的新口头房屋租赁协议。原、被告对2020年3月1日后的涉案房产租赁合同，未采用书面形式且没约定租期，应视为不定期租赁，原告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。原告已于2020年1月28日书面通知被告要求解除房屋租赁合同，说明原告已依法履行了通知义务。在原告书面通知被告要求解除房屋租赁合同后，三被告既未在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，又未按其与原告口头签订租赁合同中的约定，提前将下一年的租金办理提存，应视为已接受解除租赁合同的事实，原告无需再请求解除合同。 原告在合理期限内已通知被告不再签订新的房屋租赁协议，原口头租赁合同的租赁期间已届满，被告应返还租赁房屋。被告作为承租人应在租赁期间届满后搬离涉案房屋，将涉案房屋返还原告，并自原告向被告主张权利之日即2020年3月1日起，赔偿原告的合法租金损失（参照每年1万元租金标准计算）。被告如认为其所认为的义务人在租赁过程中向其隐瞒了涉案房产买卖事实，给其造成了损失，可向其认为的义务人追偿。 综上所述，原告的诉讼请求，不违反法律规定，应当支持。被告要求继续租赁涉案房屋的理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵建秋、被告绳京冠、被告赵振华停止对其因经营饭店所占用的原告么传行所有的房产（宗地代码371525603002GB00037丘号101503）的侵权，并于本判决生效后三十日内搬离；二、被告赵建秋、被告绳京冠、被告赵振华于本判决生效后三十日内赔偿原告么传行租金损失（自2020年3月1日起，按每月833.3元的标准支付至被告停止侵权、搬离房屋日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告承担。 本院二审中，被上诉人么传行提交2019年10月27日其与李德路的通话录音光盘一份，并当庭播放录音，拟证明李德路与上诉人没有签订书面租赁合同，而是口头约定的一年一万元，一年一续，没有租赁期限的约定。上诉人质证称，声音是李德路的，李德路说没有和上诉人签书面合同不属实，实际上上诉人与李德路后来签了书面的租赁协议。庭后本院经向李德路核实，其称与赵建秋签订的合同系为赵建秋办理营业执照而为，并非原本的租赁合同。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，没有证据证明的，应当承担不利的法律后果。上诉人称其就案涉房屋与李德路签订了租期10年的租赁协议，并于一审中提交了两份租赁合同，但该两份租赁合同显示的合同签订者、签订时间、租期均不一致，其中一份租期为2017年2月28日至2027年2月28日，另一份租期为2016年1月1日至2026年1月1日。另外，上诉人在上诉状中称，其于2015年开始租用案涉房屋，因办理营业执照需要签订了租赁合同。结合本院向李德路本人的核实情况，综合分析，即使该两份租赁合同确实为李德路签订，但因其签订的目的是为了办理营业执照，因此该两份租赁合同并非当事人真实意思表示，对当事人并不具有当然的约束力。在上诉人无其他有效证据证明其与李德路或者冠县德禄清真肉食购销有限公司之间存在固定租赁期限的情况下，应视为双方存在不定期租赁关系。 2018年7月11日，被上诉人取得了案涉房屋的所有权。《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据该条规定，租赁物的所有权发生变动后，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，原租赁合同仍然存在有效，原租赁合同中当事人双方之间的权利义务顺接到承租人与受让人之间。《民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”上诉人赵振华于2019年3月23日向被上诉人交付房租1万元，被上诉人出具收条，内容为“今收到2019年3月1日至2020年2月底门市房费壹万元整（10000元）微信转账毕经手人么传行2019年3月23日”。上诉人称，其向被上诉人交付该1万元租金是受李德路指示，目的是想通过被上诉人向李德路交付1万元租金。被上诉人称，上诉人是与其达成了新的口头协议，即租金1万元，租期一年（2019年3月1日至2020年2月底）。本院认为，上诉人基于何种原因向被上诉人支付租金，并不影响本案的最终处理结果。即便如赵振华所称，其是想通过被上诉人向李德路交付租金，因其与李德路之间系不定期租赁关系，受让人（即被上诉人）在合理期限内通知了上诉人，则其也可以解除合同。 被上诉人于2020年1月28日书面通知上诉人要求解除房屋租赁合同，上诉人将租金交至2020年2月底，因此，案涉租赁合同已于2020年2月底解除，上诉人应搬离案涉房屋。因上诉人拒不搬离案涉房屋，一审法院判令其自2020年3月1日起至停止侵权、搬离房屋之日止，按照每月833.3元的标准赔偿被上诉人的租金损失，并无不当。 综上所述，上诉人赵建秋、赵振华、绳京冠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人赵建秋、赵振华、绳京冠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔繁奎 审 判 员 石 鑫 审 判 员 孙久强 二〇二一年三月二十五日 法官助理 刘 豪 书 记 员 郭 静