河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3870号上诉人（原审被告）：瑞悦资产管理有限公司。法定代表人：庞桂云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李宁东，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵彦达，河南中赢旗晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王妍，女，1982年12月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：李智阳，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元元，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南瑞海房地产开发有限公司。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱艺，女，该公司员工。委托诉讼代理人：苏瑞，女，该公司员工。上诉人瑞悦资产管理有限公司（以下简称瑞悦公司）因与被上诉人王妍、河南瑞海房地产开发有限公司（以下简称瑞海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初7141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人瑞悦公司的委托诉讼代理人赵彦达，被上诉人王妍的委托诉讼代理人李元元到庭参加诉讼。被上诉人瑞海公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。瑞悦公司上诉请求：1.撤销原判第二项判决，改判由瑞海公司向王妍返还购房款412225元；2.本案的二审诉讼费由王妍、瑞海公司承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，本案纠纷是因为王妍购买瑞海公司开发的房产项目所导致的，一审判决瑞海公司不承担责任，明显与事实不符，应当予以改判；根据瑞悦公司与王妍签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》第四条的约定，双方就案涉房屋款项协商退还时，退还为无息退还，一审判决瑞悦公司支付利息，明显与事实及双方约定不符，应当予以改判。故请求支持瑞悦公司的上诉请求。王妍辩称，瑞悦公司应与瑞海公司共同向其承担退款和赔偿利息损失的责任。瑞悦公司不仅是涉案房屋买卖合同纠纷的实际组织者、参与者，还是直接收取其购房款的实际收款人，瑞悦公司本身对应当返还其购房款负有不可推卸的责任。根据原审提供的证据，绿地璀璨星座项目由瑞海公司和瑞悦公司联合共同开发、共享收益、共担风险，两家公司变相收取了其王妍的购房款，且涉案房产也是在瑞海公司售楼部公开宣传、销售的，故瑞海公司也是履行本购房合同中重要的一方当事人。故瑞海公司应与瑞悦公司共同承担退还购房款的责任，共同向王妍承担利息的损失。瑞悦公司与瑞海公司对外出售不具备销售条件的房产，导致签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》被认定无效，协议无效故约定的利息自然无效。故瑞海公司和瑞悦公司应当按照法律规定赔偿其资金占用期间的利息损失。综上，请求在维持一审判决的基础上，改判瑞海公司承担连带退款责任。瑞海公司辩称，一审法院认定事实正确，瑞悦公司的上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。涉案定制协议是由瑞悦公司与客户双方签订的，其不是合同主体。另外，购房客户的房款均是由瑞悦公司收取的，瑞悦公司亦向客户出具了房款收据。其在涉案房屋买卖合同的履行过程中既不是合同主体，亦从未收取过客户以及瑞悦公司任何款项。退还房款的责任应由房款收取主体即瑞悦公司承担，其不承担退款责任。故请求二审法院驳回瑞悦公司的上诉请求，维持原判。王妍向一审法院起诉请求：1、王妍与瑞悦公司之间签订的购房协议书无效；2、瑞悦公司、瑞海公司退还王妍购房款412225元及利息59973元(以购房款422225元为基数，按照人民银行同期贷款利率为准，自2018年1月16日起计算至实际偿还完毕之日止，暂计59973元)；3、本案诉讼费用由瑞悦公司、瑞海公司承担。一审法院认定事实：2016年12月1日，瑞海公司作为甲方与乙方瑞悦公司签订《绿地璀璨天城二期商业综合体项目定制开发协议》一份，约定：“绿地璀璨星座”项目由双方共同出资、合作开发，瑞悦公司需向瑞海公司先期支付首付合作定金1.9亿余元，瑞悦公司负责对外签订定制协议，瑞海公司按照瑞悦公司指定将目标房源预售给第三方。2018年1月16日，王妍在瑞海公司绿地璀璨星座售楼部与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座购房协议》一份，约定：王妍购买瑞海公司开发的绿地璀璨星座2号楼934号房屋一套，建筑面积40.6平方米,定制房屋总价款562225元，在该商品房达到预售条件时，瑞悦公司指定瑞海公司与王妍签订《商品房买卖合同》。关于交款时间及方式，合同约定：王妍按照一次性付款的方式支付房屋价款。2018年1月16日，王妍缴纳购房款562225元。瑞悦公司向王妍出具了收据，并加盖公司财务专用章。涉案项目开发商为瑞海公司，对外宣传推广名称为“绿地璀璨星座”。因销售的房产至今未取得商品房预售许可证，不能按照约定时间办理网签及备案手续。庭审中，各方认可本案争议房屋所涉楼盘至今未取得商品房预售许可证。另查明：1.截止目前，与本案王妍情况类似、涉案楼盘的其他业主起诉瑞悦公司、瑞海公司的房屋买卖合同纠纷，该院大多已经调解结案，调解协议内容主要为：双方同意解除签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》,瑞悦公司分期返还王妍购房款，逾期则支付相应违约金等内容。2.王妍向瑞悦公司交纳购房款后，瑞悦公司未提交向瑞海转款凭证，瑞海公司亦不认可收到业主房款。3.王妍起诉后，瑞悦公司已退款10000元。一审法院认为，民事主体从事民事活动应遵守诚实信用原则，不得违反法律、法规的规定。商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明等合法手续，不符合售房条件而订立的商品房预售合同，应当认定无效。各方协议签订后，因瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得争议房屋商品房预售许可证等手续，按照有关法律规定，瑞悦公司与王妍签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。瑞悦公司将不具备出售条件的房屋出卖与王妍，存在过错，应退还因此收取的购房款，并应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）支付王妍资金占用期间的利息。关于王妍要求瑞海公司承担责任的诉请，根据合同相对性，王妍与瑞海公司之间无合同关系，从目前证据和瑞海公司陈述判断，瑞海公司也不认可收到瑞悦公司涉案购房款；而且从前期该院已经结案的涉案楼盘其他业主起诉的房屋买卖合同纠纷看，双方达成的调解协议并未涉及瑞海公司责任，故王妍该项诉请于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认王妍与瑞悦资产管理有限公司于2018年1月16日签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》无效；二、瑞悦资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还王妍购房款412225元，并支付相应利息（以412225元为基数自2018年1月16日起计付利息至实际清偿之日；利息标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回王妍的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4266元，由瑞悦资产管理有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案合同及履行均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。瑞悦公司与瑞海公司签订《绿地璀璨天城二七商业综合体项目定制开发协议》，约定双方共同出资、合作开发，瑞悦公司需向瑞海公司先期支付首付合作定金1.9亿余元，瑞悦公司负责对外签订定制协议，瑞海公司按照瑞悦公司指定将目标房源预售给第三方。本案中，王妍与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座购房协议》，购买了瑞海公司开发的绿地璀璨星座楼盘。因瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得争议房屋商品房预售许可证等相关手续，不符合售房条件，故本案王妍与瑞悦公司签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》因违反法律规定属于无效合同。因瑞悦公司将不具备出售条件的房屋出卖给王妍，本身存在过错，故其应退还王妍所支付的购房款并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付王妍资金占用期间的利息。因瑞海公司与王妍之间并无合同关系，故瑞悦公司诉称瑞海公司应承担责任的主张无相关依据。综上所述，瑞悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7483元，由上诉人瑞悦资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二一年三月二十四日书记员  佟欣玮