辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终642号上诉人（原审被告）：大连诚达房地产开发有限公司，住所地瓦房店市三台乡三台村。法定代表人：鲁春成，该公司经理。委托诉讼代理人：王宝珊，辽宁翊鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高珊，辽宁翊鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘克胜，男，1961年2月16日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：洪振明，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王思明，男，1962年8月26日生，汉族，户籍地大连市甘井子区，现羁押于营口监狱一监区。原审被告：王利锋，男，1978年1月29日生，汉族，住瓦房店市。原审第三人：姜振华，女，1963年9月29日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：张云龙，系姜振华丈夫，1962年10月23日生，汉族，住瓦房店市。上诉人大连诚达房地产开发有限公司（简称诚达公司）与被上诉人刘克胜、王思明及原审被告王利锋、原审第三人姜振华房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2019年6月27日作出（2019）辽0281民初2104号民事判决，诚达公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月5日作出（2019）辽02民终7654号民事裁定，撤销原判，发回重审。辽宁省瓦房店市人民法院于2020年10月30日作出（2020）辽0281民初576号民事判决。诚达公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚达公司上诉请求：请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回刘克胜请求诚达公司协助办理位于瓦房店市新华办事处城市房屋登记为刘克胜的房屋登记手续的诉讼请求。事实和理由：一审判决诚达公司将案涉房屋产权登记在王思明名下没有事实和法律依据。1.案涉房屋诚达公司虽协议抵账给王思明，但在履行协议时已经发生改变，王思明交还诚达公司开具的案涉房屋的收款收据。王思明、姜振华、诚达公司三方确认姜振华交款购买案涉房屋，王思明同意并收到购房款，诚达公司重新出具专用收款收据，王思明签字。因此，王思明已经不要案涉房屋，由姜振华购买。诚达公司没有义务也没有理由再协助过户给王思明。王思明、姜振华到诚达公司会计室，确定案涉房屋由姜振华购买付款，王思明收款，王思明交回原诚达公司出具的案涉房屋专用收款收据，另开具0061838号专用收款收据，交款人处写姜振华，收款人处写诚达，价款540,200元，事由：城市花园10#2-13-1，92.50×5840，抵账给王思明，王思明签名。诚达公司保存第二联，收款单位记账依据；第三联加盖诚达公司财务专用章出具给姜振华。一审已经判决姜振华与王思明之间的购房协议有效，案涉房屋应过户给姜振华。2.王思明没有获得案涉房屋的物权，也没有实际获得房屋，无权将房屋转让给刘克胜。3.王思明与刘克胜签订《购房协议》时，没有向刘克胜出具诚达公司顶账给王思明的顶账协议原件及诚达公司的专用收款收据。该书证在王思明签订《购房协议》时已经具备，王思明没有提供，证明王思明没有出售案涉房屋给刘克胜的真实意思，所以《购房协议》无效。《购房协议》中也没有房屋面积、单价、房屋交付等必须具备条款的约定。《购房协议》约定房屋价格为397,750元，此价格比诚达公司顶账给王思明的房屋价格540,200元低，且显然低于市场价格。4.一审认为诚达公司没有举证证明刘克胜不是合法占有案涉房屋错误。合法入住占有应由刘克胜举证证明。另案大连市中级人民法院(2018)辽02民终9597号民事判决维持了瓦房店人民法院(2018)辽0281民初4656号民事判决。该案中诚达公司关于合法入住的手续查明得很清楚。合法入住应提供如下入住手续：①买房人与王思明一起到诚达公司，王思明收到买房款，诚达公司出具专用收款收据，记载交款人金额、房号面积单价、总价，王思明签字。②诚达公司收取买房人交纳的取暖费、物业费、排渣费等入住费用，并出具专用收款收据。③富华物业公司出具《入住缴费单》，出具《业主房屋交接记录》，记载买方已查验案涉房屋的内部情况，同意接收。刘克胜未能提供上述入住合法手续，为非法强占住房，不是合法占有住房，不能予以保护。诚达公司没有交付房屋给王思明和刘克胜。2012年5月8日签订《购房协议》时，案涉房屋为在建工程，没有竣工验收，没有交付房屋给王思明，也没有交付给刘克胜。案涉房屋2020年才能办理房屋登记。案涉房屋已经约定顶账给王思明是确定的事实，法院不能强加给诚达公司对刘克胜入住提出异议的义务。诚达公司应按照和王思明、姜振华的约定办理。5.刘克胜系非法占有，不是合法占有，不应予以保护。刘克胜不知何时私自打开房门进住，诚达公司不知情。刘克胜也未能向法庭出具证据证明其合法入住。6.刘克胜与王思明签订的购房协议未经过诚达公司，诚达公司与刘克胜之间没有合同关系，诚达公司不承担过户义务。诚达公司不承担诉讼费。刘克胜辩称，不同意诚达公司的上诉请求，服从一审判决。1.二上诉人对案件的结果不具有诉讼利益，其上诉既不合法也不合理。2.一审判决刘克胜与王思明签订的购房协议有效，诚达公司协助过户的事实认定清楚，适用法律正确。3.案涉房屋是刘克胜的唯一居所，刘克胜实际支付了全部购房款，并投入了大量的资金装修居住使用至今，符合法律认定房屋实际所有权人的标准。姜振华述称，同意诚达公司的上诉意见。王思明未提交书面答辩意见。王利锋未到庭，未提交书面答辩意见。刘克胜向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告王思明签订的《购房协议》有效；2.判令被告协助办理将位于瓦房店市新华办事处城市房屋（以下简称案涉房屋）登记为原告的房屋登记手续；3.诉讼费、保全费用由被告承担。姜振华向一审法院起诉请求：1.依法确认第三人与被告王思明签订的案涉房屋买卖合同合法有效。2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月4日，被告王思明作为大连剑元建筑工程有限公司（乙方）的代表人与被告诚达公司（甲方）签订商品房抵顶工程款协议一份，约定：甲方以在建工程城市花园10#楼中房屋抵顶乙方工程款进度，抵顶房屋为10#楼2-14-1、2-13-1二套，面积均为92.5平方米，合计185平方米，价格为14层每平方米6030元，13层每平方米5980元，甲方承诺在首次开盘价的基础上给予乙方优惠每平方米140元，合计抵顶价格暂定为1,085,025元，未尽事宜双方协商确定。2012年5月18日，原告刘克胜（乙方）与被告王思明（甲方）签订购房协议一份，约定：诚达公司以房屋顶账的方式为甲方王思明结算工程款，在顶账的房屋中，甲方王思明将案涉房屋出售给乙方刘克胜，经双方达成协议，出售金额为397,750元，付款方式：通过银行转账结清款项；付款日期：乙方于2012年5月17日和5月18日分两次在中国工商银行转账共计397,750元到甲方个人账户，购买房屋全款已结清。甲方向乙方承诺，该房屋符合办理房证的一切相关手续及条件，并协助配合办理过户手续，原告刘克胜与被告王思明均在协议上签名并按指印。原告刘克胜于2012年5月17日和5月18日分两次在中国工商银行转账共计397,750元到被告王思明个人账户，购买案涉房屋全款已结清。案涉房屋现由原告刘克胜实际占有、使用，并交纳取暖费。另查，被告诚达公司于2013年5月29日为第三人姜振华出具专用收款收据一份，记载：付款单位姜振华,收款单位诚达，金额伍拾肆万零贰佰元整，收款事由：城市花园10#2-13-1，92.50×5840，备注一栏载明：抵账给王思明，交款人处有王思明签名。被告王思明在原审时认可交款人处王思明签名是其本人所写。再查，2017年10月27日，被告王利锋与被告诚达公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，合同编号为WHT201704205，现该房屋网签在被告王利锋名下。王利锋明确表示其只是顶名签的合同，案涉房屋与其本人没有关系。案涉房屋现可以办理产权登记手续。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。被告诚达公司与王思明签订的商品房抵顶工程款协议，双方均认可其真实性，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时生效。被告诚达公司确认案涉房屋抵顶给被告王思明，故王思明有权处分。被告诚达公司虽然享有对案涉房屋的所有权，但其应当依约全面、实际履行其在抵债法律关系项下的义务，将案涉房屋产权办理登记至被告王思明名下。被告诚达公司在2017年与被告王利锋签订案涉房屋买卖合同并网签至被告王利锋名下，被告王利锋明确表示自己系顶名签订案涉房屋买卖合同，并不是实际买受人，被告王利锋也有义务协助办理产权登记至被告王思明名下。关于原告刘克胜与被告王思明于2012年签订的购房协议、第三人姜振华与被告王思明于2013年达成的买卖案涉房屋协议的效力问题，这也是本案争议的焦点问题。本案涉及到被告王思明“一房二卖”的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”，本案中,被告王思明与原告刘克胜、被告王思明与第三人姜振华达成的案涉房屋买卖均未办理房屋过户登记,但房屋过户登记属于物权行为而非债权行为,根据合同归《合同法》调整,物权变动归《物权法》规制的原则,在买卖合同法律关系中,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动的结果。基于上述法律规定,被告王思明与原告刘克胜、第三人姜振华签订的房屋买卖协议均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告及第三人的该项诉讼请求，均予以支持。被告诚达公司辩称不认可原告与被告王思明之间的房屋买卖关系，其辩解不符合法律规定，一审法院不予采纳。关于原告诉请办理过户的问题，无论是被告王思明将案涉房屋卖给原告还是卖给第三人，均未办理产权登记手续，由于其标的是同一个,争议房屋只能实际交付给一个买方,只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行，对本案的处理,应综合考虑买受人是否对争议房屋实际使用、添附、交付房款先后、签订合同时间先后等因素,公平合理确定房屋的归属。原告与被告王思明签订购房协议在先,并基于该协议支付了全部价款也实际占有了该房屋,故被告王思明在取得不动产登记后应履行房屋产权过户义务。被告诚达公司辩称原告不是合法占有案涉房屋，对其主张并未举证证明，相反原告占有使用案涉房屋多年，被告诚达公司并未提出异议，故对被告诚达公司的反驳意见不予采纳。本案经一审法院审判委员会讨论，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条、第一百三十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告刘克胜与被告王思明于2012年5月18日签订的购房协议有效；二、被告大连诚达房地产开发有限公司、被告王利峰于判决生效后三十日内将位于瓦房店市房屋产权登记在被告王思明名下；被告王思明于取得该房屋产权登记至其名下之日起三十内日内将该房屋产权变更登记至原告刘克胜名下；三、第三人姜振华与被告王思明于2013年5月29日达成的购买位于瓦房店市房屋的协议有效。案件受理费7366元（原告刘克胜预交），保全费2509元（原告刘克胜预交），由被告王思明、大连诚达房地产开发有限公司承担。第三人姜振华预交案件受理费100元，由被告王思明承担。本院对一审认定的事实予以确认。另，一审判决作出后，姜振华不服该判决，向本院提起上诉。二审审理期间，姜振华于2021年3月31日向本院提出撤回上诉的申请。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：刘克胜关于诚达公司协助办理案涉房屋登记手续的诉请应否支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。诚达公司上诉主张虽然案涉房屋协议抵账给王思明，但在履行协议时已经发生改变，王思明已经不要案涉房屋，由姜振华购买，诚达公司没有义务也没有理由再协助过户给王思明。本院认为，诚达公司提供的证据不足以证明在履行以商品房抵工程款协议中存在其所述情形，理由如下：第一，诚达公司与王思明于2011年11月4日签订商品房抵顶工程款协议后，双方未达成新的协议明确约定解除或变更该抵顶协议。诚达公司关于该节上诉主张提供的证据只有一份专用收款收据，时间为2013年5月29日，付款单位姜振华，收款单位诚达，金额伍拾肆万零贰佰元整，收款事由：城市花园10#2-13-1，92.50×5840，备注一栏载明：抵账给王思明，交款人处由王思明签名。该收款收据仍然备注抵账给王思明，并没有表述解除或变更原抵顶协议，亦无法从王思明在该收据上交款人处签字一节理解出诚达公司的上述主张。第二，诚达公司的此节上诉主张亦与姜振华的陈述存在矛盾之处。姜振华在本案主张其系与王思明签订房屋买卖合同，其称将包括案涉房屋在内的两处房屋购房款交给了王思明，并诉讼请求确认其与王思明签订的房屋买卖合同合法有效。第三，本案现已查明的事实表明，诚达公司将案涉房屋抵顶给王思明，王思明将案涉房屋“一房二卖”，先后与刘克胜、姜振华达成房屋买卖合同。原审认定两份合同均为有效，并综合考虑本案具体情况，包括买受人对争议房屋实际使用、添附、交付房款的时间、签订合同的时间等因素,支持刘克胜关于协助办理过户登记手续的诉请，并无不当。因案涉房屋系诚达公司抵顶给王思明，王思明出售给刘克胜，故原审判令由诚达公司、王利峰将案涉房屋产权登记在王思明名下，王思明再将该房屋产权变更登记至刘克胜名下，具有事实与法律依据，本院予以维持。另，姜振华于2021年3月31日向本院提出撤回上诉的申请。本院认为，姜振华在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，诚达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。大连诚达房地产开发有限公司预交的二审案件受理费7366元，由大连诚达房地产开发有限公司负担。姜振华预交的二审案件受理费7366元，减半收取3683元，由姜振华负担。姜振华于2020年11月20日预交的二审案件受理费100元，予以退回。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年三月三十一日书记员  张 鑫