河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终555号上诉人（原审原告）：张洁，女，汉族，1986年4月30日出生，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：韩强，河南许慎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河昌建盛世地产有限公司，住所地漯河市源汇区交通路**。法定代表人：王运生，公司董事长。委托诉讼代理人：陈彦磊，公司员工。委托诉讼代理人：翟佳佳，河南丁卯律师事务所律师。上诉人张洁因与被上诉人漯河昌建盛世地产有限公司（以下简称昌建地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初4275号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张洁上诉请求：1、请求贵院查明事实后依法撤销漯河市源汇区人民法院作出的（2020）豫1102民初4275号民事判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。通过一审查明，上诉人在2016年3月22日与昌建地产公司签订了一份商品房买卖合同,该房位于源汇区××与××交叉口××广场地下××号,建筑面积12.58平方米,其中套内建筑面积9.24平方米，该商品房单价为每平方米人民币29800.7元，总价款共计人民币374893元。合同签订后,昌建地产公司承诺在550天内给上诉人办理房屋所有权证书，而直到今天就没有给吕朋勃办理房屋所有权证书，同时昌建地产公司的规划图和现实严重不符，原先图纸规划9个直通出口,现实却只有一个仅能容纳2个人通过的消防安全出口(还是大润发的出口所有权,而不是昌建的所有权出口)，而且这个消防安全出口还是和昌建高层经过长达两年的协商的结果。另查明昌建地产公司与吕朋勃约定的内部基础设施根本没有,昌建地产公司在合同中承诺有供水口、排水、供电、供暖、燃气等基础设施设备齐全，但规划区域的餐饮区没有任何的排水口、排烟口等基础设备,昌建地产公司完全未按照合同履行。经上诉人及业主多次本着友好解决问题的态度找昌建地产公司高层进行协商,昌建地产公司高层人员蛮不讲理，并派出手下安保队和运营部人员对业主进行言语攻击和手头推搡,严重危害了上诉人和业主们的人身和财产安全。因此，上诉人认为,昌建地产公司严重欺骗了消费者的合法权益，昌建地产公司应当给上诉人解除合同返还全部房款。涉案的昌建广场负一楼属于人防办区，其销售地下商铺是违法的，双方买卖合同是格式合同，而且2018年3月15日昌建地产公司被注销，其发布信息为欺诈行为，应依法解除双方合同，并支付违约金和利息。综上所述，一审审判程序严重违法，请求二审法院查明事实后依法改判。昌建地产公司辩称，本案不符合解除合同的条件，涉案房屋已交付给张洁，房屋正在正常使用，张洁也从该房屋上获得租金收益。2019年3月12日，相关部门已经开始受理涉案房屋不动产权证的办理业务，昌建地产公司多次告知张洁前去办理不动产证，但其由于个人原因至今尚未办理，昌建地产公司已经履行了相应的协助业务。一审法院认定事实：2016年3月22日，张洁和昌建地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定：昌建地产公司将位于漯河市××区××与××交叉口昌建广场一期D1幢负1层175号商品房一套出售给张洁（备案编号411100201603220020）；该房已由漯河市住房保障和房屋管理局预售批准，预售许可证号为20150275；建筑面积12.58平方米，单价为29800.7元，总价款为374893元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年3月22日支付首期房款194893元，余款180000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任；等等。合同签订后，张洁为购买案涉商品房支付了首付款194893元，交纳契税14995.72元、维修基金780元，办证费1875元，办理银行按揭贷款180000元。昌建地产公司于2019年3月12日在漯河市不动产登记局办理了案涉商品房的首次登记，于2019年5月17日与漯河市鑫盛房地产中介服务有限公司签订《期转现委托合同》一份，开始办理案涉房屋的不动产权证业务。昌建地产公司已分批次为该项目部分业主办理了不动产权证。另查明，2017年1月1日，张洁（甲方）与河南昌建资产管理有限公司（乙方）签订《商铺经营管理委托书》一份。合同约定：张洁将案涉商铺委托给河南昌建资产管理有限公司统一经营管理，委托期限自2017年1月1日至2019年12月31日；委托期内乙方有权自主决定招商或自行经营管理等事项，甲方在委托期内享有收益权；委托期内，经营收益由乙方收取，乙方按照约定的委托管理费用向甲方支付，每季度支付一次；等等。此后，河南昌建资产管理有限公司依约向张洁支付了2017年1月1日至2019年12月31日的返租。一审法院认为，张洁与昌建地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。关于案涉商品房买卖合同应否解除的问题。首先，就约定解除权而言，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应当承担违约责任。该合同没有就逾期办证约定相关的合同解除条件；其次，就法定解除权而言，昌建地产公司的违约程度必须达到致使张洁无法实现合同目的的程度，张洁才享有合同解除权。本案中，昌建地产公司无论是交房时间还是逾期协助办理产权证书时间的确存在迟延履行的情况，已构成违约。但由于案涉房地产项目采用售后包租模式，昌建地产公司虽然迟延履行，但仍按时向张洁返租三年。买受人购买商铺通常是为了通过投资房地产项目实现财产的保值增值并获取租金收益，昌建地产公司的迟延履行虽然给张洁造成一定的损失，但并不影响张洁合同目的的实现，本案不符合合同解除的法定条件。至于由此造成的损失，张洁有权请求赔偿，解除合同并非其唯一的救济途径。再次，案涉房地产项目现已具备办证条件，部分业主已取得不动产证，合同的履行并无障碍。从合同解除的立法目的而言，合同可解除可不解除的情况下，尽量不解除合同，使合同向着当事人缔约时的目的履行，尽量维护交易的稳定，这也符合合同法鼓励交易的立法目的。综上，张洁关于解除商品房买卖合同的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张洁的其他诉讼请求如何处理的问题。关于退还购房款305603.20元及利息的问题，张洁的该项请求是建立在解除合同的基础之上，在合同未解除的情况下，对该请求一审法院不予审理。关于支付违约金的问题，如前所述，一审法院已认定昌建地产公司逾期办证已构成违约，应当承担违约责任。本案中，张洁请求昌建地产公司支付违约金，是建立在解除合同的基础之上，但其该项请求不具体、不明确，且与合同继续履行时所应承担的违约责任并非同一概念。若在合同继续履行的情况下，对该请求予以处理，属于裁判结果超出当事人的诉讼请求，故一审法院对张洁该项诉讼请求亦不予审理，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张洁解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。案件受理费100元，由张洁负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张洁提交昌建广场项目一期地下室照片5张。照片有人民防空工程概括、人民防空工程维护管理制度、人民防空工程平时使用须知、均在昌建广场地下负一楼通道通往大润发唯一的通道门口张贴。证明地下负一层是人防工程,人防工程是没有产权的,双方签订的商品房买卖合同完全是虚假、欺诈合同。昌建地产公司质证称：对证据真实性无异议，人防工程与案涉房屋不在同一区域，且实际上涉案房屋已经可以办理房产证，张洁本人去房管局单方就可以办理。本院作出已经生效的（2020）豫11民终2598号判决与本案为同一系列案，该案查明，涉案商铺所在的地下一层规划用途为商业。漯河市住房保障和房屋管理局2015年11月19日颁发了（2015）漯房管售字第20150275号预售许可证批准预售。二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，张洁二审中称涉案商铺地点为人防工程，与本院查明事实不符，其该上诉理由不能成立。张洁与昌建地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的规定，应为有效协议。当事人双方均应按照协议的约定享受权利、承担义务。合同履行过程中，昌建地产公司无论是交房时间还是协助办理产权证书时间均存在迟延履行的情况，已构成违约。当事人在合同履行中的违约行为分为轻微违约和根本违约。轻微违约一般指违约行为并未使守约方遭受重大损失，亦未动摇合同存在的基础，可以通过其他合理的方式补救并使合同恢复至正常状态。即使存在违约行为并不必然导致合同解除的法律后果。根本违约则是指违约方的违约行为实质性地剥夺了受损害方订立合同所期待的利益，致使合同目的落空，受害方可以解除合同。买受人购买商铺通常是为了通过投资房地产项目实现财产的保值增值并获取租金收益，由于案涉房地产项目采用售后包租模式，昌建地产公司虽然迟延履行，但仍按时向张洁返租三年，并不影响张洁合同目的的实现，且案涉房地产项目现已具备办证条件，部分业主已取得不动产证，合同继续履行并无障碍。昌建地产公司的违约行为不构成根本违约，故一审判决对张洁关于解除商品房买卖合同的请求不予支持并无不当。一审判决认定昌建地产公司逾期办证应当承担违约责任，但张洁在本案中请求昌建地产公司支付的违约金，是建立在解除合同的基础之上，在合同未解除的情况下，对逾期办证违约金予以处理，属于裁判结果超出当事人的诉讼请求，故一审法院对张洁该项诉讼请求不予审理亦无不当。对此，一审判决已经告知当事人可另行主张权利。综上所述，上诉人张洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张洁负担。本判决为终审判决。审判长  寇文启审判员  王三超审判员  李 冲二〇二一年三月十六日书记员  赵 帅