河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3793号上诉人（原审被告）：平顶山市家天下房地产经纪有限公司，住所地平顶山市新城区广发银行南100米翠林蓝湾底商，统一社会信用代码：91410400095251418C。法定代表人：王艳峰，总经理。委托诉讼代理人：崔方方，女，公司工作人员。被上诉人（原审原告）：吕伟超，男，1985年2月23日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。原审被告：李志锋，男，1979年7月24日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。原审第三人：李书楷，女，1979年12月8日出生，汉族，住平顶山市湛河区。上诉人平顶山市家天下房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）因与被上诉人吕伟超、原审被告李志锋、原审第三人李书楷房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人家天下公司的委托诉讼代理人崔方方，被上诉人吕伟超参加诉讼。原审被告李志锋，原审第三人李书楷经本院传票传唤，未参加诉讼。本案现已审理终结。家天下公司上诉请求：依法撤销一审判决第四项，改判驳回吕伟超对家天下公司的诉讼请求，本案的诉讼费由吕伟超承担。事实和理由：一、家天下公司与吕伟超之间存在的是居间服务合同关系，依据吕伟超提交的定金合同第七条第三项规定，合同履行中，如有一方不按照本合同条款执行而引起的另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的费用。在本案中，家天下公司一直秉持提供优质居间服务的原则为吕伟超提供服务，已经将所知道的有关订立合同的情况或商业信息如实告知吕伟超，尽到了忠实义务。根据签订的定金合同，家天下公司并非违约方，不应当承担违约责任。二、吕伟超在一审中所提交的证据5是律师费合同，并非正规发票。律师费合同只能证明合同当事人双方意向，并不能证明吕伟超因此所产生的实际费用。因此，一审法院依据律师费合同认定吕伟超支出律师费用5000元属于事实认定不清。吕伟超辩称，家天下公司作为中介公司，利用自己的专业知识赚取佣金，其应当保证其提供的信息真实、可靠。家天下公司在签订合同前未向吕伟超告知该房产的真实情况，存在故意隐瞒行为。吕伟超向一审法院起诉请求：1．判令李志锋双倍返还定金20000元；2．判令家天下公司对李志锋应返还的双倍定金20000元承担连带责任；3．判令李志锋、家天下公司连带返还吕伟超预付款30000元；4．判令李志锋、家天下公司共同承担因隐瞒房屋权属情况不能过户所产生的因房屋价格上涨造成的房屋差价损失50000元；5．判令李志锋、家天下公司共同承担因其恶意拖欠造成的吕伟超损失、误工车旅、律师费等相关费用10000元；6．诉讼费用由李志锋、家天下公司负担。一审法院认定事实：2018年5月23日，出售方李志锋、买受方吕伟超与中介方家天下公司签订《房地产买卖定金合同》一份，显示：……第一条房屋的具体情况及成交价款,1.甲方自有房屋一套座落于湛河区××电大道与××交叉口西北角龙腾国际7#楼1单元705号房……2.经甲乙双方商定，乙方于本合同签订时付定金人民币大写壹万整（￥10000元整）,由平顶山市家天下房地产经纪有限公司暂管;待交易完毕，佣金、水电气暖、物管等费用结清后由丙方退还。房屋产权转移日期为：2018年8月15日前。”本合同自房屋产权转移后失效，约定期限内不配合产权转移的一方视为违约……第三条违约责任,甲方违约（××），除承担双方中介居间服务费外，还须双倍赔偿乙方定金，人民币大写贰万元整；乙方违约，除承担双方中介居间服务费外，无权要求返还定金;本合同代签人与原产权人负同等法律责任……。吕伟超提供定金收据一份，显示：2018.5.23,交款单位吕伟超,收款方式现金,金额人民币（大写）壹万元整￥10000.00,款项内容购买龙腾国际7#楼1单元705号房屋定金，家天下公司加盖财务专用章。吕伟超提供收据一份，显示：本人李志锋（）收到吕伟超（）购房现金人民币大写：叁万元整（￥30000.00）,收到人：李志锋,日期：2018.5.24号,见证人：张磊。吕伟超出具不动产产权情况表一份，显示：不动产坐落平顶山市××电大道与××交叉口西北角龙腾国际5、6、7号楼7层西户7—705号房，所有权人李书楷、李志锋，查封冻结情况：来文单位平顶山市新华区人民法院，查封冻结文号（2017）豫0402执1339号，查封冻结类型预查封，查封冻结湛河区××电大道与××交叉口西北角龙腾国际5、6、7号楼7层西户7—705号房,查封冻结文件协助执行通知书、执行裁定书,期限2017-10-20起2020-10-19止,登记日期2017-10-2411：07：00。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吕伟超与李志锋、家天下公司签订的《房地产买卖定金合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。因涉案房屋在签订《房地产买卖定金合同》时已经被法院查封，作为出售方李志锋未配合也无法配合吕伟超进行房产交易，故吕伟超要求解除上述协议，一审法院予以支持。本案中《房地产买卖定金合同》解除后，吕伟超要求李志锋返还已支付的房款30000元，一审法院予以支持。根据涉案房屋双方约定在2018年8月15日前房屋产权转移，经查，涉案房屋被法院查封，但是李志锋没有告知吕伟超涉案房屋被法院查封的事实，故李志锋违反协议约定，应承担相应的违约责任。现吕伟超依据协议要求李志锋双倍返还定金，一审法院予以支持。庭审中，家天下公司认可合同约定定金10000元在其公司暂管，且在2018年5月23日以借款方式已经退还给吕伟超。虽然吕伟超当庭表示收到的10000元是民间借贷关系而非本案的定金，但家天下公司主张抵销债务，一审法院予以确认，故李志锋应返还吕伟超定金10000元。吕伟超要求家天下公司对双倍返还定金、返还房款承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。本案中，家天下公司作为专业的房产中介机构，在提供居间服务过程中，应当对订立合同的重要事实及情况进行核查，其中就包括对房屋是否存在查封等影响交易履行的关键事实及情况的核查，家天下公司在提供居间服务过程中存在疏于履行核查房屋查封这一订立及履行买卖合同重要情况的注意义务，违反了其主要的居间服务义务，故吕伟超要求家天下公司承担律师代理费5000元的损失，一审法院予以支持。吕伟超要求李志锋、家天下公司承担房屋价格上涨造成的房屋差价损失50000元及恶意拖欠造成吕伟超损失、误工车旅等，并未提交证据予以证明，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除吕伟超与李志锋、平顶山市家天下房地产经纪有限公司于2018年5月23日签订的《房地产买卖定金合同》；二、李志锋于判决生效后五日内返还吕伟超定金10000元；三、李志锋于判决生效后五日内返还吕伟超房款30000元；四、平顶山市家天下房地产经纪有限公司于判决生效后五日内赔偿吕伟超损失5000元；五、驳回吕伟超的其他诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由吕伟超负担795元，李志锋负担455元。本院二审期间，当事人提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:1.《不动产产权情况表》显示，位于平顶山市××电大道与××交叉口西北角龙腾国际5、6、7号楼7层西户7-705号房，登记所有权人为李书楷、李志锋，该房屋已经于2015年11月11日抵押给中国银行股份有限公司平顶山分行，抵押期限为2015年11月11日至2018年11月11日。2.家天下公司陈述，其工作流程是，在签订合同时，房主拿房产的相关手续，公司先进行核实，特殊情况下，需要权证工作人员到相关部门具体查询，包括抵押、查封等信息。3.吕伟超提供了其向河南金豫律师事务所交纳律师代理费的增值税普通发票，价税合计为5000元，家天下公司对该发票无异议。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，根据上诉请求及答辩情况，本案二审争议焦点为家天下公司是否应当承担吕伟超的损失5000元。本案中，家天下公司所起的作用主要是为房屋买卖双方提供居间服务，并根据其提供的服务收取相应的佣金。因家天下公司提供的是有偿服务，故在提供居间服务的过程中，家天下公司应当按照法律规定履行相应义务。根据家天下公司的陈述，其在提供居间服务时，有义务也有条件核实待交易房产的相关情况，尤其是房屋的权利负担情况。但在本案中，吕伟超与李志锋、家天下公司签订定金合同的时间为2018年5月23日，而案涉房屋于2015年11月11日已经被设定抵押，且于2017年10月被法院查封，签订定金合同时，房屋正处于抵押期间及查封期间。上述事实表明，在签订定金合同时，家天下公司知道或者应当知道房屋被抵押及查封的情况，但家天下公司并未如实向吕伟超告知该房屋的权利负担情况，存在明显过错。尽管案涉合同无法继续履行并非全是家天下公司的行为造成，但家天下公司未尽到如实披露义务，在一定程度上导致吕伟超产生部分损失，故一审判决综合平衡各方权利义务及李志锋的履行能力等问题，酌定由家天下公司赔偿吕伟超的损失5000元，并无不当。综上所述，平顶山市家天下房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由平顶山市家天下房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋红彦审判员  叶跃辉审判员  李泉钦二〇二一年三月八日法官助理张霞苗书记员张皓硕