成都市郫都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0117执异23号 案外人：陈定江，男，1970年10月19日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 委托代理人：宋雪，四川恒创律师事务所律师。 申请执行人：郑长青，男，1988年3月27日出生，汉族，住四川省开江县。 被执行人：叶霞，女，1978年4月20日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 本院受理的申请执行人郑长青与被执行人叶霞房屋买卖合同纠纷一案,案外人陈定江向本院提出执行异议。本院于2021年3月8日受理后，依法组成合议庭进行审查，本案已审查终结。 案外人陈定江诉请：请求解除对成都市高新区天府一街798号4栋9层902（权0022692）房屋的查封，并不再对案涉房屋强制执行。事实与理由：一、案外人与被执行人签订的《购房合同》及《补充协议》合法有效，被执行人违反与案外人签订的《购房合同》及《补充协议》约定，在案外人不知情的情况下擅自将案涉房屋抵押给成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行，严重侵犯了案外人的合法权益。案外人于2017年11月1日与被执行人签订《购房合同》，约定被执行人将案涉房屋以195万元的价格出售给案外人，案外人按约定支付了购房款190万元，剩余5万元待房屋过户完成后支付；被执行人于2018年1月25日办理了案涉房产的不动产登记。被执行人在案外人不知情的情况下擅自将案涉房屋抵押，严重侵害了案外人的合法权益。二、成都铁路运输中级法院作出的（2020）川71民终88号民事判决认为案外人陈定江享有足以排除成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行强制执行案涉房屋的期待物权。案外人于2020年5月18日按照成都铁路运输法院（现成都铁路运输第一法院）要求，将购房尾款5万元支付至案款专户。案外人对登记在被执行人名下的案涉房屋提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，请求法院查明事实，解除对案涉房屋的查封，并不再执行案涉房屋。 申请执行人郑长青辩称，在法律上案外人陈定江不是成都市高新区天府一街********房屋的所有人，无权提出与此房屋有关的任何要求。请求继续对叶霞名下成都市高新区天府一街798号4栋9层902号房产进行查封，驳回案外人的申请。 经审查查明：申请执行人郑长青与叶霞房屋买卖合同纠纷一案，本院（2019）川0124民初4572号民事判决书发生法律效力后，被执行人未按生效法律文书履行义务，申请执行人郑长青于2020年4月13日向本院申请执行，执行过程中，本院于2020年4月27日作出（2020）川0124执664号《执行裁定书》，查封了被执行人叶霞名下位于成都市高新区××街××号××栋××层××号房屋（川（2018）成都市不动产权第0××2号），其余未查到可供执行的财产。查封财产暂不具备处置条件，本院将执行情况告知申请人后，申请执行人同意终结本次执行程序。本院于2020年6月5日作出（2020）川0124执664号之一执行裁定书，裁定：终结成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4572号民事判决书的本次执行程序。案外人陈定江向本院提出执行异议，主张位于位于成都市高新区××街××号××栋××层××号房屋（川（2018）成都市不动产权第0××2号）房屋系其购买，要求解除该房屋的查封措施。 另查明，陈定江不服成都铁路运输法院在执行成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行与被执行人叶霞、甘小明公证债权文书一案中对案涉房屋的执行行为，向成都铁路运输法院提起执行异议。2020年5月19日，成都铁路运输法院作出（2020）川7101执异44号《执行裁定书》，中止对案涉房屋的执行。成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行不服，提起执行异议之诉，成都铁路运输法院经审理后查明，2017年11月1日，陈定江与叶霞签订《购房合同》，约定叶霞将案涉房屋以195万元的价格出售给陈定江，同时约定该房屋租金自2017年12月17日起由陈定江收取，合同尾部有出售人叶霞、买受人陈定江及担保人苟波三方签字。2018年2月8日，陈定江与叶霞签订《补充协议》，确认叶霞已收到陈定江支付的购房款190万元，其中70万元通过苟波的银行账户支付给叶霞，剩余5万元待房屋过户完成后支付；确认叶霞已于2017年12月17日将出售房屋交付给陈定江，并负责10日内搬离完房屋租赁的变更手续；约定叶霞于2018年3月1日前协助陈定江搬离房屋产权过户手续，每逾期一日，按购房总价款万分之一向陈定江支付违约金。协议尾部有叶霞、陈定江签字。陈定江于2017年11月1日通过中国建设银行转款给叶霞120万元，叶霞出具购房款预付款收条，2018年1月16日陈定江通过第三人苟波在中信银行成都分行营业部向叶霞转购房款50万元，叶霞出具房款收条，2017年7月29日陈定江通过第三人苟波中国建设银行卡向叶霞转款20万元，叶霞在2017年11月23日向陈定江出具购房款20万元的收条。叶霞于2018年5月15日出具收条，确认已收到陈定江支付的购房款190万元。2016年9月13日，叶霞与陈旭东签订《房屋出租合同》，将案涉房屋出租给陈旭东，约定房屋月租金为5127元，交纳方式为三个月支付一次。2018年5月1日，陈定江与陈旭东重新签订上述《房屋出租合同》，将出租方变更为陈定江，叶霞在合同尾页签字摁印，确认：“此房已出卖给陈定江，同意变更”。陈旭东于2018年5月份开始向陈定江支付房屋租金。陈定江已于2020年5月18日按照成都铁路运输法院的要求，将购房尾款5万元支付至该院案款专户。成都市不动产登记信息显示：叶霞于2018年1月25日办理了案涉房产的不动产登记。对于902号房产，分别于2018年1月26日、2月6日、3月2日、4月20日对此房屋办理了抵押登记给刘晨，2018年4月20日注销抵押，8月13日抵押给曹操，8月13日注销抵押，9月27日抵押给成都农商商业银行股份有限公司簇桥支行。成都铁路运输法院遂于2020年8月18日作出（2020）川7101民初151号《民事判决书》，认定陈定江对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，驳回了成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行的诉讼请求。成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行不服提起上诉，成都铁路运输中级法院二审中查明事实与一审查明事实一致，并于2020年11月30日作出（2020）川71民终88号《民事判决书》驳回上诉，维持原判。 异议审查过程中，案外人为主张异议事项成立，向本院提交了如下证据材料：房屋信息查询、购房合同及补充协议、房屋出租合同、收条、客户回单、交易信息查询记录、电子回单、成都铁路运输法院作出的（2020）川7101执异44号执行裁定书、（2020）川7101民初151号民事判决书；成都铁路运输中级法院作出的（2020）川71民终88号民事判决书。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足案外人是否系权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行。本案中，案外人陈定江在案涉房屋查封之前即与叶霞签订了合法有效的书面买卖合同，且实际占有、管理案涉房屋，并已按照合同约定支付大部分价款，且将剩余价款按照成都铁路运输法院的要求交至指定的案款专户。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）项“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，上述事实已由成都铁路运输法院生效判决所确认。案涉房屋未能办理过户登记系叶霞与陈定江签订房屋买卖合同之后又将案涉房屋多次抵押所致，陈定江对此并无过错。故案外人陈定江就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除房屋查封的异议请求，具有事实和法律依据，应予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对成都市高新区天府一街798号4栋9层902号（权0022692）房屋的执行，解除对该套房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长 胡 瑜 审判员 赵 波 审判员 许世强 二〇二一年三月十八日 书记员 曹秋露