河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终1427号 上诉人（原审被告）：高宽，男，1990年1月27日出生，汉族，住河北省武安市。 委托诉讼代理人：张维斌，河北泽林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高军旗，男，1963年1月30日出生，汉族，住河北省武安市，系高宽父亲。 被上诉人（原审原告）：杨玲，女，1973年6月26日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 上诉人高宽因与被上诉人杨玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 高宽上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人为被上诉人办理房证过户登记，没有事实和法律依据，纯属枉法裁判。2017年4月2日，双方签订了邯郸市丛台区人和小区41号楼三单元12层47号经济适用房的《房屋买卖合同》，合同第八条约定：被上诉人负责此房屋办证过户等相关所有费用；被上诉人购买上诉人的人和小区地下137号车位，价格10万元，2018年5月1日前付款5万元，剩余5万元在房屋办证过户时支付给上诉人。根据该条款约定，被上诉人应当在房产办证过户时向上诉人支付剩余5万元车位款，而不是在房产证及过户手续完成后支付。一审法院在已经查明被上诉人未向上诉人支付车位余款5万元的情况下，直接判决上诉人为被上诉人办理房产证并办理过户登记，明显是枉法裁判。二、一审判决认定被上诉人不支付车位余款不构成违约，是故意曲解合同，是刻意偏袒被上诉人。双方签订的《房屋买卖合同》明确约定，地下137号车位价格为10万元，在2018年5月1日前支付5万元，剩余5万元在房屋办证过户时支付给上诉人。据此足以确定双方约定剩余车位款5万元是在房产办证过户时付清，并不是在办证过户完成时付清。一审判决已然查明上诉人已经办理了委托公证，委托母亲办理房产证。被上诉人拒绝支付车位余款5万元，已经明显构成违约。三、上诉人不构成违约，一审判决上诉人支付违约金，明显错误。双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定：被上诉人负责此房屋办证过户等相关所有费用；被上诉人购买上诉人的人和小区地下137号车位，价格10万元，2018年5月1日前付款5万元，剩余5万元在房屋办证过户时支付给上诉人。根据该条款约定，被上诉人应当在房屋办证过户时向上诉人支付剩余的5万元车位款。上诉人在办理房产手续时，被上诉人不支付该5万元车位余款已经构成违约。根据《合同法》第66条、67条的规定，上诉人暂停办理房产手续，是依法行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权，不构成违约。四、案涉《房屋买卖合同》已经被依法解除，一审判决上诉人继续履行合同，明显是枉法裁判，该合同第6条第2项约定：本合同生效后，若乙方有下列任何一种行为，则视为违约，乙方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向甲方支付约定的该房屋成交价100%的违约金，同时，甲方有权解除本合同，丙方合同义务终止。a、签约后反悔，不愿购买该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法履行；b、未按本合同约定时间支付约定的购房款和相关费用。被上诉人在合同签订后，办理房产手续时不支付车位余款5万元，明显属于上述条款中规定的，“未按本合同约定时间支付约定的购房款和相关费用”的情形。据此足以证明被上诉人构成违约，上诉人有权解除本合同，上诉人以特快专递方式向被上诉人寄送《解除合同通知书》符合法律规定，被上诉人也承认收到了解除合同通知书，根据合同法规定，案涉房屋买卖合同已经解除。被上诉人对解除合同通知有异议的，应当向法院起诉，本案被上诉人在收到解除合同通知后，并没有向法院起诉，一审判决也没有否定解除合同通知的法律效力。一审判决在合同已经合法解除后，仍然判决履行合同，是明显枉法裁判。五、一审判决对案涉房屋是经济适用房的事实不予置评，直接认定合同有效，明显属于故意违法判决。案涉房屋属于经济适用房，没有取得房产证，没有转化为商品房，不符合经济适用房的转让条件，被上诉人不符合购买经济适用房的条件。双方签订的房屋买卖合同无效，一审判决对案涉房屋属于经济适用房的事实，不理不睬，明显属于违法判决。六、案涉《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，属于无效合同，一审判决对此只字不提，明显属于故意违法判决。案涉房屋没有取得房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，本案中的《房屋买卖合同》明显违反了法律的强制性规定。故双方签订的买卖合同无效。七、被上诉人在一审开庭最后陈述时，已经放弃了16万元违约金的诉讼请求，一审判决上诉人承担违约金，明显错误。八、一审判决驳回被上诉人要求支付16万元违约金的诉讼请求。却判决上诉人承担全部诉讼费，明显错误。综上所述，一审判决认定事实错误，故意曲解双方的合同内容，对合同的违法性不置可否，程序严重违法，对被上诉人的违约行为避而不谈，在上诉人没有违约的情况下，判决上诉人支付违约金，在合同已经解除的情况下，判决继续履行合同，在驳回被上诉人大部分诉讼请求的情况下，判决上诉人承担全部诉讼费，明显属于枉法裁判。望二审依法支持上诉人的上诉请求。 杨玲答辩称：1、高宽应先办理案涉房屋所有权证，才能过户到被上诉人名下，但上诉人一直没有办理，且手机一直处于关机状态，我多次通知上诉人父母，使被上诉人车位尾款未及时支付，我没有违约。2、上诉人委托其母亲办理房屋过户手续，被上诉人是在2020年9月一审开庭时才得知的，正好佐证了被上诉人在委托期间联系上诉人母亲是正确的。委托期限届满后上诉人及其父母也未与我取得联系。3、上诉人存在违约应支付违约金。4、被上诉人已履行合同主要义务，不存在违约，房屋买卖合同应继续履行。5、案涉房屋虽是经济适用房，但已年满5年可以买卖。6、一审判决前，被上诉人积极与上诉人委托代理人商量合同履行事宜，但对方没有回应，所以对方应支付违约金。7、一审庭审时，被上诉人放弃违约金是基于调解，如果判决不放弃违约金。8、上诉人败诉应承担诉讼费。 杨玲向一审法院起诉请求：1.判令被告立即配合原告办理房产手续；2.判令被告支付违约金160000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年7月15日，高宽（乙方）与河北安居房地产开发集团有限公司（甲方）签订《安居﹒人和小区售房协议》一份，约定：房屋坐落：人和小区41号楼3单元47号12层，建筑面积102.57㎡，房款总计356944元等内容。2017年4月2日，高宽（甲方）与杨玲（乙方）、邯郸市丛台区联合置业中介所（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方房屋坐落在邯郸市丛台区，建筑面积102.57平方米。甲方自愿将上述房屋出售给乙方。经甲乙双方协商，该房屋成交价为560000元。该房屋产权过户相关费用及税费由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。甲方需将购房协议、发票等相关票据放在乙方处。乙方于2017年4月2日一次性支付甲方500000元，剩余房款60000元于甲方给乙方腾房时一次性支付给甲方。乙方以现金方式向丙方支付居间服务费5600元。甲方应于2017年5月1日前腾空该房屋并将户口迁出，同时将该房屋钥匙交存乙方。本合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约，甲方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向乙方支付约定的该房屋成交价100%的违约金，同时，乙方有权解除本合同，丙方合同义务终止：ａ签约后反悔，不愿出售该房屋，或拒绝腾房或不迁出户口或以各种理由拖延，致使本合同无法履行。ｂ因该房屋涉及债务……ｃ未按本合同约定时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推诿，拒不到场。本合同生效后，若乙方有下列任何一种行为，则视为违约，乙方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向甲方支付约定的该房屋成交价100%的违约金，同时，甲方有权解除本合同，丙方合同义务终止：ａ签约后反悔……ｂ未按合同约定时间支付约定的购房款和相关费用……ｃ未按本合同约定时间……其他约定事项1、乙方负责此房屋办证、过户等的相关所有费用。（甲方出售此房屋净得伍拾陆万元整）2、甲、乙双方不得以任何理由对此《房屋买卖合同》违约。3、甲乙双方约定：乙方购买甲方人和小区地下137号车位，价格为100000元，乙方于2018年5月1日前支付给甲方50000元，剩余50000元，乙方在房屋办证过户时，支付给甲方。（车位不过户）等内容。高宽在甲方处签字并按手印，杨玲在乙方处签字并按手印，邯郸市丛台区联合置业中介所在丙方处加盖印章。2017年4月2日，杨玲向高宽账号转款500000元，备注：房款。2017年5月1日，杨玲向高宽账号转款60000元，备注：人和三期41-3-47房子尾款。高宽收到购房款560000元，将房屋购房协议、发票等相关票据交付杨玲，杨玲居住涉案房屋至今。 另查明，2018年11月6日，高宽为马金凤出具《委托书》一份，委托人购买坐落于河北省邯郸市的房屋，因委托人住在杭州，现委托马金凤为代理人，全权办理上述房屋不动产登记手续，代为领取不动产相关的证明文件（包括代为提出不动产或房屋权属登记申请并按规定提交申请登记材料；代为就申请登记事项接受询问，并签字确认；代为领取受理单；代为领取不动产权证书与登记证明等相关文件），代为缴纳相关税费。凡委托人在上述委托权限内代理委托人就上述委托事项所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。委托期限：自2018年11月6日至2019年11月5日止。2018年11月7日，高宽就上述《委托书》在浙江省杭州市钱塘公证处进行公证。 2018年10月29日，杨玲加高宽母亲微信，协商高宽房屋办理房产证事宜。当日，杨玲给高宽母亲发送微信“更换合同办理不动产证顺序。2018年10月30日，杨玲向高宽账号转款50000元，备注：人和三期137号车位。杨玲给高宽母亲发送微信“已转50000元，您让孩子查收。建行尾号4275卡”当日11：02，高宽母亲微信回复“好”。2018年11月5日10：33，杨玲给高宽母亲发送微信“更换合同办理不动产证业务指南”。2018年11月7日9：59，杨玲给高宽母亲发送微信“新房办证所需资料”。2018年11月7日10：14，杨玲给高宽母亲发送微信“过户需要复印的资料”。2018年12月31日9：04，杨玲给高宽母亲发送微信“关于办理人和三期不动产证的通知”。2019年1月10日22：09，杨玲给高宽母亲发送微信“马姐：房屋买卖合同高宽的手机号（是杭州的号），一直处于关机状态，您那啥情况我也不知道，您看方便的话把高宽的现在电话给我，我联系他”。杨玲多次与高宽母亲联系房屋办证事宜。2019年9月17日，高宽母亲微信回复杨玲“等孩子回来了咱就办”。杨玲给高宽母亲发送微信“高哥、马姐：昨天中介又给哥去电话了，我和高宽都是在自愿的原则上交易的，我也多次催告您和你爱人，那么请您在通知下高宽2019年10月20日前打我电话定一下过户事宜，不来电话那我视为您孩子高宽不配合过户，我将只能主张我的权益”。当日，杨玲向高宽账号转款6次，附言6次，分别为：您合同留的手机一直处于关机状态，已多次催告您父母通知您，敬请2019年10月20日前联系我，订关于人和三期过户时间事宜，如不联系我能视为您不愿意办过户，那我只能按合同主张我的权益。 2010年8月4日，高宽向杨玲邮寄送达《解除合同通知书》一份，主要为：合同签订户，我方按照合同约定履行了自己的义务，该房屋办理房产证时，贵方应当向我方支付车位余款5万元，贵方拖延至今未付。明显属于该合同第六条第2项中b款约定的“未按合同约定时间支付约定的购房款和相关费用”的情形。据此，我方有权解除本合同。依据《合同法》的相关规定书面通知规定贵方，解除2017年4月2日签订的房屋买卖合同等内容。2020年8月5日，杨玲签收，不同意退房。杨玲要求高宽办理房产手续未果，诉至法院。 一审法院认为，杨玲与高宽签订《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反相关法律、法规，应为有效。本案中，杨玲按双方约定支付高宽购房款，高宽应按照约定办理房屋过户手续。高宽辩称杨玲违约未支付车位余款5万元，应解除双方的房屋买卖合同。鉴于杨玲与高宽签订的《房屋买卖合同》中明确约定“乙方购买甲方人和小区地下137号车位，价格为100000元，乙方于2018年5月1日前支付给甲方50000元，剩余50000元，乙方在房屋办证过户时，支付给甲方。”现高宽尚未办理房屋登记手续，要求杨玲支付车位款50000元，没有事实和法律依据，故高宽应及时办理位于邯郸市丛台区房屋所有权证，并协助杨玲办理该房屋所有权转移登记手续。关于杨玲主张高宽支付违约金160000元的请求。本案中，杨玲与高宽签订的《房屋买卖合同》中约定“本合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约，甲方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向乙方支付约定的该房屋成交价100%的违约金，同时，乙方有权解除本合同，丙方合同义务终止：ａ签约后反悔，不愿出售该房屋，或拒绝腾房或不迁出户口或以各种理由拖延，致使本合同无法履行。ｂ因该房屋涉及债务……ｃ未按本合同约定时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推诿，拒不到场。”鉴于双方约定违约金过高，高宽已交付杨玲房屋，故由高宽支付杨玲违约金20000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、高宽于本判决生效之日起七日内办理位于邯郸市丛台区房屋所有权证； 二、高宽办理位于邯郸市丛台区房屋所有权证后七日内协助杨玲办理该房屋所有权转移登记手续； 三、高宽于本判决生效之日起七日内支付杨玲违约金20000元； 四、驳回杨玲请求诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，减半收取计1750元，由高宽负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据,经询问双方当事人均认可双方曾口头商定高宽办理案涉房屋所有权证所产生的费用由杨玲承担。本院二审认定其他案件事实与一审一致。 本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效，高宽是否构成违约，应否承担违约责任，应否协助杨玲办理案涉房屋过户手续；杨玲应否支付高宽车位尾款，应否承担一审案件受理费。杨玲与高宽签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，高宽应当按照合同约定协助杨玲办理案涉房屋过户手续,杨玲应当按照合同约定支付高宽车位尾款，一审判决未对杨玲应支付的车位尾款予以处理属于漏判，应予纠正；案涉房屋具备办理房屋所有权证条件后，杨玲多次通过电话、微信、信息、中介等方式通知高宽父母，请求办理案涉房屋所有权证及过户手续，但直至杨玲提起本案诉讼，高宽仍未办理，其行为符合《房屋买卖合同》第六条第二款第C项情形，故一审判决认定高宽存在违约行为并无不当；双方在《房屋买卖合同》中明确约定了违约金的计算方法，一审庭审法庭辩论终结后杨玲是在高宽同意办理过户手续的前提条件下放弃160000元违约金的请求，而并非是对自己诉讼请求的变更，故一审酌情判决高宽支付杨玲20000元违约金并无不当；关于高宽办理案涉房屋所有权证费用及房屋过户给杨玲所产生的过户费用，根据双方的口头约定及案涉《房屋买卖合同》约定均应由杨玲负担，一审判决对该笔费用未予处理属于漏判，应予纠正；因杨玲一审的诉讼请求未得到全部支持，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，一审案件受理费应由杨玲、高宽各自承担，一审判决一审案件受理费由高宽一人承担不当，应予纠正。 综上所述，高宽的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1909号民事判决第三项即：高宽于本判决生效之日起七日内支付杨玲违约金20000元； 二、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1909号民事判决第一项为：杨玲协助高宽于本判决生效之日起三十日内办理位于邯郸市丛台区房屋所有权证，费用由杨玲负担； 三、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1909号民事判决第二项为：高宽协助杨玲于邯郸市丛台区房屋所有权证办理完毕后三十日内办理该房屋过户手续，费用由杨玲负担； 四、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1909号民事判决第四项为：驳回杨玲其他诉讼请求； 五、杨玲于取得邯郸市丛台区房屋所有权证同时支付高宽车位尾款50000元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，减半收取计1750元，由高宽负担875元，由杨玲负担875元；二审案件受理费1050元，由高宽负担525元，由杨玲负担525元。 本判决为终审判决。 审判长  曹金荷 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二一年三月三十一日 书记员  李桂明