江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)赣0982民初894号 原告:付小明,女,1962年07月15日出生,汉族,樟树市人,农民,住樟树市。 委托诉讼代理人:张剑,樟树市清江法律服务所法律服务工作者。 被告:江西大匠房屋科技有限公司,住所地:樟树市。 法定代表人:黄强，该公司总经理。 委托诉讼代理人:张小芳,女,该公司出纳,住樟树市。 被告:敖建刚,男,1980年10月11日出生,汉族,樟树市人,江西大匠房屋科技有限公司股东,住樟树市。 原告付小明(下称原告)与被告江西大匠房屋科技有限公司(下称被告大匠房屋科技公司)、敖建刚建设工程合同纠纷一案，本院于2021年03月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张剑,被告大匠房屋科技公司的委托诉讼代理人张小芳到庭参加诉讼；被告敖建刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告大匠房屋科技公司立即向原告支付房屋促销款86325.88元(暂计算至2021年4月)，并判令被告自2021年5月起每月25日前向原告支付建房促销款8632.58元，总计应付794198.2元；2、判令被告大匠房屋科技公司对其为原告建设的轻钢别墅承担维修保养义务，做好屋面防水、下水道疏通、门窗安装等后期维修保养工作；3、被告敖建刚对被告大匠房屋科技公司的上述义务承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由:2018年11月29日，原告与被告大匠房屋科技公司签订了一份《轻钢别墅销售合同》，约定由被告大匠房屋科技公司在原告的住所地为原告承建**轻钢别墅，原告选择被告大匠房屋科技公司提供的促销套餐方案，即原告一次性支付总价款863258.88元，被告大匠房屋科技公司承建的轻钢别墅验收合格后的次月开始，每月25号，被告大匠房屋科技公司“需向甲方（即原告）指定账户返还促销活动项目合同总价的1%，直至返还完合同总价为止(分100个月返完)。”合同还对工程详细配置清单、工期、付款方式、保养等进行了明确的约定。同日，被告敖建刚向原告出具《承诺书》，担保被告大匠房屋科技公司按照合同约定履行返款义务，若被告大匠房屋科技公司未按合同履行，被告敖建刚承担保证责任。合同签订后，被告大匠房屋科技公司于2019年10月左右为原告建成了一幢轻钢别墅，2019年11月，被告大匠房屋科技公司第一次向原告返还促销款8632.58元，但之后没有按照合同约定每月履行返还义务，截至2021年4月，被告大匠房屋科技公司仅返还了8个月，尚结欠原告的返还促销款十个月计86325.88元。此外，被告大匠房屋科技公司承建的该房屋存在诸多的质量问题，下水道堵塞、屋面漏水、楼面打软、门窗安装未完工等。原告多次要求两被告履行合同义务，及时返还促销款，为原告维修案涉房屋，但两被告一直借故拖延，故原告特具状向法院提起诉讼，请依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告大匠房屋科技公司辩称,一、房屋交付使用前，我司与付小明双方都已经验收合格并交付使用，并无任何的质量问题，且付小明提出的几点并无真实有效的证据证明属于我司建造房屋的质量问题，所以我司并不赞同付小明的说词，更多是以此施压解决返款问题，具体答复如下：1.原告说到的门窗安装未完工问题。其实如果有未完工，甲方根本不可能有竣工验收，而甲方和我司是办理过正式竣工验收的，且双方签字无任何异议。同时，在竣工验收之后长达一年半的时间里甲方也从未提出过这方面的异议。2.春雨季房屋漏水等细节情况，在房屋使用一定时间后，如果房屋有渗水、裂缝、窗户渗水的情况，发生类似这些情况有多种原因，有可能是业主的使用或维护不当产生，也有可能是雨水过于猛烈长期雨水堆积而造成，甲方应该提供更多信息。3.我司建造的房屋为轻钢结构主体，属钢结构型房屋，房屋打闪是非常抽象感官的说法，本身钢结构的性能特性就是具有一定的韧性，这也是它之所以防风抗震的优点。我们房屋本身是满足相关规范和性能要求的，轻钢房屋本身特性也有其自身的优点之处，它并不类同于传统的砖混结构，不能把传统的砖混结构质量的评判标准用于钢结构房屋，更不能凭主观感受说有质量问题。综合以上情况，我司按照规范建设的前提，通过双方的竣工验收并交付，并不存在质量纠纷。另外，由于甲方业主常年不在家，且缺乏必要的房屋维修保养管理，给我们样板展示工作带来难题，本房屋没有给我司带来预期的展示效果，也没有起到合同双方约定的样板展示功能。因此，我司早在2020年11月即开始向甲方提出解除合同的建议和洽商。二、按照促销方案及合同约定，付小明别墅为展示样板型房，所有权归房主所有，但宣传展示权归我司所有，房屋建成后8年内(100个月)，房主应随时无条件接受我公司的客户参观，我司在100个月相继返还展示费用等协议。（1）在房屋验收合格后，我司相继对付小明进行了返款，截止2021年3月已返款8次，共计69060.64元。（2）或许是由于付小明别墅的不利宣传影响，或许是由于2019年到2020年的疫情影响，2020年度我司面临一个非常严峻的事实，业务量坠减严重，我司曾主动提议双方协商解决，解除合同，我们可以一次性的补充一笔费用。三、答辩意见：1.由于房屋已经失去样板展示的功能，且由于市场环境的变化，我司目前正在痛苦转型，已很少轻钢房屋业务，因此，目前基本失去了我们每月返还部分款项、继续使用甲方房屋做为样板展示的意义。2.我司现在阶段处于经营非常困难时期，在眼下的2021年3月份的现阶段，工人工资的发放都非常的困难，如果按照原合同协议的约定，每月按时返还样板房展示款，可能也会给甲方带来顾虑，事实也是我司在目前的困难时期也难以保证每月能够按时返还。3.因付小明与我司股东敖建刚有比较深的交情，我司也一直坚定诚信的原则，多次协调一次性返还一定的金额以了结此事，以便把更多精力转向公司转型，我司还是愿意接受协商一次性返还付小明别墅款。四、我司观点：1.由于付小明一家长期在外，及我司疫情影响市场环境变化，原促销约定的样板展示作用由于双方的因素，都已经失去了意义。双方都存在客观的原因未能履行最开始的约定，我司现呈上我司在甲方项目上成本清单，希望法院能调解，我司可以在本项目上不要一分钱利润，把所有利润部分一次性支付给甲方，甲方除了实实在在的获得已建好的这栋别墅，也相当于获得了成本价的折扣，即：合同付款金额-成本金额-已返金额=本次一次性调解金额，以了结此案。2.该案由公司负责解决，当初应被告的要求由敖建刚担保的事实，现公司承诺所有该案由公司负责与承担，与担保人无关，解除担保关系。 被告敖建刚未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2018年11月29日，原告与被告大匠房屋科技公司签订《轻钢别墅销售合同》，合同约定:甲方（原告，下同）自愿购买乙方（被告大匠房屋科技公司，下同）提供的轻钢节能别墅产品，并接受乙方提供的保修服务；甲方自愿选择乙方提供该房屋的装饰装修服务；甲方选择乙方促销套餐方案，甲方一次性支付套餐方案总价863258元；甲方自愿参与乙方的促销活动，甲方对乙方承建的轻钢别墅验收合格后，次月开始每月的25号乙方需向甲方指定账户返还促销活动项目合同总价的1%促销款，直至返还完合同总价为止（分100个月返完），促销活动项目总价不包含图纸变更设计费及装修加项或装修升级所产生的费用；乙方对房屋进行终身维修等内容。同日，被告敖建刚向原告出具《承诺书》，该承诺书载明:“今有付小明与江西大匠房屋科技有限公司签订促销返还建别墅合同，本人敖建刚（身份证号码:3622031980××××××××）个人担保公司严格按照合同约定进行返还，若有公司未返还到位，余款由敖建刚个人承担”。合同签订后，原告分别于2018年12月02日向被告大匠房屋科技公司支付别墅款86000元、2019年01月21日支付677258元、2019年01月22日支付100000元，共计863258元。2019年10月，被告大匠房屋科技公司建成原告的别墅，自2019年11月开始返还房屋促销款，每月8632.58元；自2019年11月至2021年03月共17个月，被告大匠房屋科技公司仅返还促销款8期，尚有9期促销款未付以及合同约定的返还完合同总价止的款项。经原告多次催问未果，故原告向本院提起诉讼。 本院认为，原告与被告大匠房屋科技公司之间签订的《轻钢别墅销售合同》、被告敖建刚向原告出具的《承诺书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、依法成立。双方当事人应履行合同义务。原告根据合同的约定向被告大匠房屋科技公司支付别墅款863258元，被告大匠房屋科技公司应按合同约定在承建的轻钢别墅验收合格后，次月开始每月的25号向原告返还促销活动项目合同总价的1%促销款，被告大匠房屋科技公司未按合同约定履行，系违约行为，应按合同的约定承担继续履行合同的义务。被告敖建刚向原告出具的《承诺书》，系对被告大匠房屋科技公司未履行合同约定的返还促销款承担担保责任的承诺，该担保为连带责任担保，根据被告敖建刚的担保，应对被告大匠房屋科技公司未返还的促销款承担连带清偿责任；承担连带清偿责任后，有权向被告大匠房屋科技公司追偿。原告的诉讼请求中关于别墅的屋面防水、下水道疏通、门窗安装的维修请求，未提交证据证明，本院不予支持。该案系民法典实施前成立的合同，依照当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，该案因民法典施行前履行合同发生争议，适用当时的法律的规定，故依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江西大匠房屋科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告付小明房屋促销款77693.22元(计算至2021年3月25日)，剩余83期房屋促销款于2021年4月起、每月25日支付8632.58元，直至返满83期为止；对于上述债务，被告敖建刚承担连带清偿责任，承担连带清偿责任以后有权向被告江西大匠房屋科技有限公司追偿； 二、被告江西大匠房屋科技有限公司按合同约定对所承建的房屋承担维修保养义务； 三、驳回原告付小明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11742元，由被告江西大匠房屋科技有限公司、敖建刚负担(与上述款项同期支付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院；户名:江西省宜春市中级人民法院，账号:14×××07，开户银行:中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  席云平 人民陪审员  杨雄文 人民陪审员  杨建峰 二〇二一年三月三十日 书 记 员  邹 琼