北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2626号上诉人（原审被告）：潘泰，男，1963年8月29日出生。委托诉讼代理人：李雪，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，北京市中闻律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈方银，男，1966年4月13日出生。被上诉人（原审原告）：陈斌，男，1998年5月2日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈宇，北京市首方律师事务所律师。原审被告：北京丽兹行房地产顾问有限公司，住所地北京市怀柔区乐园西大街**院**楼**28-3。法定代表人：曲疏通，常务副总兼行政总监。委托诉讼代理人：那新，男，该公司职员。原审被告：北京中融信融资担保有限公司，住，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路**院**楼****/div>法定代表人：魏勇，总经理。委托诉讼代理人：申栋，男，该公司员工。上诉人潘泰因与被上诉人陈方银、陈斌、原审被告北京丽兹行房地产顾问有限公司（以下简称丽兹行公司）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初3980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘泰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈方银、陈斌的诉讼请求；2.案件受理费、评估费由陈方银、陈斌承担。事实和理由：1.陈方银、陈斌不享有合同解除权，一审判决认定事实错误。其一，缔约前潘泰原有产权登记的房屋未被彻底拆除并翻建，仅系在原有产权房屋基础上进行部分改造及装修；其二，缔约前，潘泰和丽兹行公司均如实向陈方银、陈斌介绍了房屋实际情况，陈方银、陈斌亦多次实地看房，陈方银、陈斌对房屋情况及产权登记记载情况充分知情仍坚持购买并依约接收，合同目的已经实现；其三，潘泰交付房屋不存在过错；其四，陈方银、陈斌如认为房屋产权证办理存在瑕疵，应通过房屋转移登记行政诉讼解决，不应以此认定交易标的存在瑕疵。2.潘泰不应承担合同解除的法律后果。其一，装修系陈方银、陈斌自愿行为，一审判决采用评估报告数据错误；其二，陈方银、陈斌行使解除权期间已届满，解除权已消灭。陈方银、陈斌辩称，同意一审判决，不同意潘泰的上诉请求。丽兹行公司述称，本案与其无关。中融信公司述称，本案与其无关。陈方银、陈斌向一审法院起诉请求：1.解除陈方银与潘泰于2015年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同补充协议》及陈斌与潘泰于2016年7月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版，合同编号×××）》；2.请求判令潘泰退还陈方银、陈斌购房款1400万元、代缴的个人所得税208704.60元、契税16240元、房屋所有权登记费80元，共计14225024.60元及利息（以1400万元为基数，自2016年7月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）3.请求判令潘泰支付违约金2800000元。4.请求判令潘泰赔偿装修损失421144元。5.诉讼费由潘泰、丽兹行公司、中融信公司承担。一审法院认定事实：位于北京市东城区××胡同×号×幢×层的房屋原为潘泰名下房产（以下简称涉诉房屋，为北房3间，建筑面积为45.10平方米）。2015年6月6日，陈方银作为买受人与潘泰作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定出卖人所售房屋为平房，坐落于北京市东城区××胡同×号×幢×层。该房屋所在楼栋建筑总层数为1层，其中地上1层，地下0，地下**所在楼层为1层，建筑面积共45.10平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋所有权证号为X京房权证东字第XXXX号，填发单位为北京市东城区房屋管理局。该房屋抵押情况为未设立抵押。出租情况为未出租。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币128万元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1272万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人采取自行交割的方式付款，具体付款方式及付款期限的约定见补充协议。买受人不申办贷款。出卖人应当在办理完毕房屋权属转移登记手续当日将该房屋交付给买受人。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。当事人双方同意于2015年10月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，潘泰作为出卖人与陈方银作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同补充协议》。约定，买受人在已签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的价款总额为人民币1400万元。具体付款日期为买受人应于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日支付给出卖人购房定金人民币35万元。买受人应于2015年7月31日前，将购房款人民币100万元在中融信公司进行资金监管，在出卖人与买受人配合中融信公司做相关手续后，由中融信公司代买受人向出卖人支付购房款人民币100万元，买受人支付给中融信公司的款项于买受人取得该房屋新所有权证后解冻给中融信公司。买受人应于2015年8月31日前，将购房款人民币100万元在中融信公司进行资金监管，在出卖人与买受人配合中融信公司做相关手续后，由中融信公司代买受人向出卖人支付购房款人民币100万元，买受人支付给中融信公司的款项于买受人取得该房屋新所有权证后解冻给中融信公司。买受人应于2015年9月30日前，将购房款人民币50万元在中融信公司进行资金监管，在出卖人与买受人配合中融信公司做相关手续后，由中融信公司代买受人向出卖人支付购房款人民币50万元，买受人支付给中融信公司的款项于买受人取得该房屋新所有权证后解冻给中融信公司。买卖双方同意于办理该房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币1113万元在浦发银行北京分行东三环支行进行资金监管，于取得新房屋所有权证后当日内解冻给出卖人。剩余购房款2万元，买受人于办理完毕该房屋物业交接手续当日支付给出卖人。出卖人不承担本次交易过程中的任何税款。买受人承担本次交易过程中的全部税款。同日，潘泰作为甲方、陈方银作为乙方与丽兹行公司作为丙方签订《房屋买卖居间服务合同》。约定甲乙双方就甲方名下位于北京市东城区××胡同×号×幢×层房屋委托丙方提供居间服务。丙方提供的居间服务包括提供房屋信息和签约机会；实地看房和斡旋签约条件；代为草拟交易所需文件；促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订房屋买卖合同后居间服务即告完成，双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。经各方同意，应向丙方支付的居间服务费为人民币266000元，并应于本合同签订当日由乙方向丙方支付上述服务费。同时，出卖人为潘泰，买受人为陈方银及服务方为中融信公司签订的一份《房屋交易保障服务合同》中载明签订本合同当日，买受人向服务方支付保障服务费人民币70000元。2016年7月5日，潘泰作为出卖人与陈斌作为买受人签订合同编号为×××的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定该房屋成交价格为人民币1624000元。2016年7月13日，陈斌取得位于北京市东城区××胡同×号×幢×层房屋的不动产权证书，证书显示房屋为北房3间。因此次交易，陈方银、陈斌支付购房款为1400万元，陈方银、陈斌代缴个人所得税208704.60元、代缴契税16240元，陈斌缴纳房屋所有权登记费80元，并向丽兹行公司支付居间服务费266000元，向中融信公司支付交易保障服务费70000元。2017年10月23日，法院立案受理陈方银、陈斌诉潘泰、丽兹行公司、中融信公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）京0101民初20800号。该案中陈方银、陈斌要求1、请求确认陈方银与潘泰于2015年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同补充协议》及陈斌与潘泰于2016年7月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；该案诉讼中，法院到涉诉房屋现场进行勘验，勘验结果为：东城区炮局胡同11号院中，现西房长约4.9米，宽约3米。北房共三层，其中地上两层，地下一，地下**，地上**长约9，宽约5.88米，地上第，地上第**西侧卧室南北约4，东西约4.73米，东侧卧室南北约3.75米，东西约2.83米；地下一；地下**长约7，宽约6.18米。该院落南侧房屋长约6.65米，宽约4.1米。该院落东侧无房屋，现为一座凉亭。法院又到北京市规划和国土资源管理委员会东城分局调查东城区炮局胡同11号房屋翻建情况。对方法制办工作人员答复称：未发现该房屋有翻建、改建报批手续。并称，规划委员会仅仅是针对报批的房屋，核验其翻建情况是否符合报批手续。如不符合报批手续，将会发出整改通知，限期进行整改。如不进行整改，规划委员会将向不动产登记事务中心发相应的通知。如完全没有报批的房屋，不属于规划委员会管理。法院就北京市东城区炮局胡同11号房屋翻建后发放产权证的情况向北京市东城区不动产登记事务中心进行调查核实。经核实，东城区炮局胡同11号房屋产权登记的面积分别为45.1平方米以及17.3平方米，并于2016年7月下发了房屋建筑面积分别为45.1平方米及17.3平方米的房屋产权证。对于房屋翻建情况表示不清楚。如房屋翻建没有经过报批，会在备注栏中予以备注翻建，不能办理新的产权证。而炮局胡同11号房屋是根据测绘数据来填写的，与之前房屋产权证登记的数据一致，因此办理了新的产权证。若房屋面积前后不一致，没有经过报批，是不能办理新的产权证的。此种情况如果双方的合同撤销或确认无效了，房屋的产权将会恢复登记至原产权人名下。法院还就北京市东城区炮局胡同11号房屋的测绘情况到北京市东城区房屋管理局测绘一所进行调查了解。对方称，两份产权档案材料中的两个测绘成果专用章均不是测绘一所加盖，且翟建本人并未就上述房屋进行过测绘，材料并不真实，是伪造的。测绘一所保存的炮局胡同11号的最后一次测绘数据为2010年的测绘材料，并向法院提供复印件四张。对此，各方均认可真实性。法院还向潘泰释明，潘泰就房屋翻建是否向有关行政审批机关申请报批，潘泰表示向有关机关进行过询问，现已不可能获得批准。经审理，法院判决驳回了陈方银、陈斌的诉讼请求。该判决已生效。诉讼中，经陈方银、陈斌申请，法院委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对涉诉房屋装饰、装修及添附附属设施进行评估，评估值为421144元。评估费9000元由陈方银、陈斌支付。潘泰对评估报告提出异议，并书面提出评估意见，评估机构对此亦进行了回复。潘泰仍有异议，但未提供详实有效的反证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，陈方银与潘泰之间于2015年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同补充协议》及陈斌与潘泰之间于2016年7月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》均系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。在双方签订买卖合同之前，潘泰原有产权登记的房屋已被彻底拆除并翻建，且翻建行为未获得合法报批手续，潘泰出卖的房屋实际为翻建后没有经过合法重新登记的房屋，且涉诉房屋的产权证所附的测绘图亦系伪造的，而现涉诉房屋的产权证使用了该测绘图，故陈方银、陈斌所购的涉诉房屋存在瑕疵。而该房屋现无法补办取得相关行政主管部门的审批手续，导致陈方银、陈斌的交易目的无法实现。陈方银、陈斌要求解除合同，于法有据，法院予以支持。房屋买卖合同解除后，潘泰应返还陈方银、陈斌购房款1400万元。关于陈方银、陈斌要求潘泰返还其代缴的个人所得税208704.60元、契税16240元，房屋所有权登记费80元一节，潘泰对交付陈方银、陈斌的涉诉房屋为无合法审批手续的翻建房屋，存在过错。而陈方银、陈斌在购买涉诉房屋时查看过房屋的状况，在交易涉诉房屋时没有做到作为买受人应有的谨慎交易义务，其在签订房屋买卖合同时亦有过错，故在确定潘泰赔偿上述损失的数额时应考虑陈方银、陈斌的过错程度，予以酌定。关于陈方银、陈斌主张潘泰赔偿装修损失，法院亦根据上述双方承担过错的原则及评估报告的评估意见依法酌处。关于陈方银、陈斌主张潘泰支付违约金一节，因陈方银、陈斌在交易涉诉房屋中亦存在过错，故陈方银、陈斌的此项主张，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，一审法院于2020年9月判决：一、陈方银与潘泰于2015年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》及陈斌与潘泰于2016年7月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》于判决生效之日解除；二、潘泰于判决生效后七日内返还陈方银、陈斌购房款人民币1400万元；三、潘泰于判决生效后七日内赔偿陈方银、陈斌所缴纳的个人所得税、契税、登记费损失112512.30元；四、潘泰于判决生效后七日内赔偿陈方银、陈斌装修损失210572元；五、驳回陈方银、陈斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，潘泰提交2015年6月6日潘泰与陈方银签署的《声明》，拟证明购房前陈方银、陈斌明知房屋现状和产权状况。对此，陈方银、陈斌发表质证意见称，该《声明》仅能证明双方知晓房屋办理缴费过户手续前需办理房屋测绘手续，如无法通过则不能办理网签及缴费过户手续，潘泰承诺办理房屋测绘手续，陈方银、陈斌仅承担应缴纳的费用；该证据足以证明网签及过户前，涉案房屋测绘事宜应由潘泰办理，潘泰应承担因提供虚假房屋测绘手续所产生的法律责任。丽兹行公司发表质证意见称，认可该《声明》真实性。中融信公司发表质证意见称，认可该《声明》。另查，（2017）京0101民初20800号案件中，法院于2018年12月10日作出判决，该判决书中已释明陈方银可就合同履行不能问题另行主张。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：陈方银、陈斌是否享有涉案房屋买卖合同解除权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，涉案房屋系潘泰翻建自原有房屋，原有产权登记的房屋已被彻底拆除并翻建，但翻建行为未获得合法报批手续，且涉案房屋产权证所附测绘图亦系伪造，考虑到涉案房屋已无法通过补办等方式取得审批手续，因此，潘泰未妥善履行其合同义务。鉴于不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，故本院有理由认为潘泰的上述违约行为将严重影响陈方银、陈斌所购房屋的使用价值和交换价值，导致陈方银、陈斌无法实现其合同目的。此外，相关生效裁判已确认陈方银、陈斌可就涉案房屋买卖合同履行不能问题另行主张，结合该裁判文书的生效时间和陈方银提起本案诉讼的时间，陈方银行使合同解除权未超过合理期间。综上，一审判决解除双方房屋买卖合同正确，本院予以确认。关于损失赔偿数额。本院认为，一审判决依据双方过错程度并参考有关评估意见，酌情确定潘泰应赔偿的损失数额并无明显不当，本院予以确认。综上所述，潘泰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105800元，由潘泰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二一年三月二十六日法官助理 王继玉书 记 员 李 丽