北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3211号上诉人（原审原告）：刘建英，女，1954年6月25日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：谷晓光（刘建英之子），住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘庆，北京开宗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京天恒乐活城置业有限公司，住所地北京市房山区阎村镇乐活家园**楼****。法定代表人：马强，总经理。委托诉讼代理人：刘文娟，北京志霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋红，北京志霖律师事务所律师。上诉人刘建英因与被上诉人北京天恒乐活城置业有限公司（简称天恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人刘建英之委托诉讼代理人谷晓光、刘庆，被上诉人天恒公司之委托诉讼代理人陈秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持我一审诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋存在的质量问题，天恒公司未能于查验次日起90日内修复完毕；2.燃气于2019年9月2日通气，未开通的举证责任应当在天恒公司；3.投入使用的车库并不与我所购房屋相通，没有达到替代使用的情况。天恒公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。刘建英向一审法院起诉请求：要求天恒公司支付逾期交房的违约金195012.19元（以5873861元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年6月1日起计算至实际交付之日止，暂计算至2019年11月13日）。一审法院认定事实：2017年5月1日，刘建英与天恒公司签订了《北京市商品房预售合同》（住宅类）（合同编号Y2038328）（以下简称预售合同）。预售合同约定，天恒公司将位于北京市房山区拱辰街道16-01-07等地块13#普通商品房9层2单元-901号房屋出售给刘建英，预测建筑面积122.34平方米，其中套内建筑面积93.32平方米，房屋总价款为5856290元，天恒公司应在2019年5月30日前向刘建英交付房屋。第九条“商品房交付条件”约定，出卖人应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；……7.买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积补差款、专项维修资金、违约金（如有）本合同及其附件约定的相关款项。《预售合同》第十条“商品房相关设施设备交付条件”第一款基础设施设备约定：1.供水、排水……；2.供电……；3.供暖……；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但双方另有约定的除外。出卖人承诺2019年5月30日达到敷设到户；（非因出卖人的原因未能完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，从而致使买受人无法使用燃气的，买受人不得以此追究出卖人的一切责任）……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：1、出卖人采取相应补救措施，保障买受人正常使用，并保证在前述约定的日期届满之日起90天内达到约定交付使用条件的，视同出卖人已如期交房，不承担违约责任；2、如果出卖人逾期交房，则承诺的市政基础实施达到使用条件的时间自动顺延至实际交房之日；3、非出卖人原因导致的未达交付使用条件，则以相关部门和机构实际供给日为准，不影响出卖人向买受人交付，并出卖人不承担由此造成的逾期责任。第二款“公共服务及其他配套设施”约定：1.小区内绿地率……2.小区内非市政道路……3.规划车位、车库：2019年5月30日达到同期使用条件；……以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：……3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人采取相应补救措施，保障买受人正常使用，并保证在前述约定的日期届满之日起90天内达到约定交付使用条件的，视同出卖人已如期交房，不承担违约责任；……《预售合同》第十一条“交付时间和手续”第三款“查验房屋”第二项约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面、地面渗漏或开裂）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用；……《预售合同》第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。2.逾期超过30日，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。《预售合同》附件五“关于本项目内相关设施、设备的具体约定”为：该项目共分三期开发建设。一期项目居民汽车场库（建筑面积39298.24平方米，位于**还建商业8395.84平方米，位，位于**地下车库及设备用房30902平方米），二期项目居民汽车场库（建筑面积31548.6平方米，位于，位于**地下车库14593平方米、29#地下车库16955.26平方米）。附件十二“补充协议”第九条“对合同第十条商品房相关设施设备交付条件的补充约定”为：如果因出卖人责任在约定期限未达到约定条件，双方同意按以下方式处理：1.1该商品房交付时出卖人负责将电话、网络、有线电视、燃气铺设到位，由买受人自行申请开通并承担费用，出卖人不承担违约责任。1.2……买受人所购商品房所在项目系分期开发，受施工周期、季节、政府政策等因素影响，整个项目商品房相关设施设备等若分期交付使用的，在最后一期交付时小区整体满足本合同第十条约定条件即可。满足上述条件，出卖人即无需对该商品房相关设施设备交付使用问题承担责任。……1.4……若因供电、供水、天然气等主管部门或相关机构的原因，包括但不限于水、电、天然气、暖气等无法正常供应的，以供电、供水、天然气、供暖等相关部门或机构实际供给日为准，且不影响出卖人按照合同约定的日期正常交付商品房，或者出卖人交付商品房的日期相应顺延，买受人对此已知悉，并予以认可。并买受人不得以此追究出卖人的任何责任。《预售合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。再查，涉案房屋所在楼栋于2018年12月21日通过规划验收，于2018年12月27日进行竣工验收备案，于2019年2月15日取得房屋面积测算技术报告书。预售合同签订后，刘建英依照约定向天恒公司支付了购房款5873861元。天恒公司在约定的交房日期前向刘建英发出入住通知书，但刘建英以房屋存在质量问题、燃气、车库不符合交付条件为由至今未收房。经一审法院现场勘验，刘建英所主张的房屋存在的问题均已修复。刘建英称是2019年中秋节后修复的。涉案房屋所在楼栋为二期项目，天恒公司现提供免费使用的车库为一期项目的车库，可从涉案房屋所在楼栋地下车库步行数分钟到达。关于燃气问题，一审法院向北京燃气房山有限责任公司（以下简称燃气公司）进行调查。燃气公司答复内容为：“……报装时间：2018年1月16日……通气时间：2018年12月5日4栋949户民用户通气；2019年9月2日17栋456户民用户通气。……”涉案房屋所在楼栋系于2019年9月2日通气。后燃气公司再次回函，内容为：“北京市房山区燃气开发中心（现北京燃气房山有限责任公司）与北京天恒乐活城置业有限公司签订《燃气入户工程协议》，2018年6月，北京市房山区燃气开发中心与北京市尚然市政公用工程有限公司签订燃气施工合同。北京市房山区燃气开发中心与北京天恒乐活城置业有限公司签订《燃气入户工程协议》，2018年10月与北京北卫市政公用工程有限责任公司签订燃气施工合同。施工过程按照工程进展，逐步实施，无工期延误情况”。一审法院向北京市北卫市政公用工程有限责任公司进行调查，该公司答复内容为：“……我公司于2018年10月31日与（发包人）北京市房山区燃气开发中心签订：（合同名称）房山区北京天恒乐活城置业有限公司拱辰街道住宅天然气工程施工总承包。其中计划开工日期为2018年10月26日，计划竣工日期为2018年12月24日，工程总日历天数60日，自监理人发出的开工通知中载明的开工时间起算。在施工过程中，我方按照发包方与监理方的要求进行施工，除法定要求禁止施工外，没有发生拖延工期的情况。”2020年11月19日，监理单位北京市煤气热力工程设计院有限公司出具情况说明，载明：“……工程进展情况：2018年11月30日，工程开工；2019年5月25日，完成一期商品房外管线及户内管线敷设到位。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天恒公司与刘建英在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。天恒公司与刘建英均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。关于刘建英主张的燃气问题，经查，2019年5月30日，涉案房屋的燃气已敷设到户但尚未开通，燃气开通时间为2019年9月2日。涉案房屋所在楼栋的燃气报装时间为2018年1月16日，施工合同系燃气公司与燃气施工单位签订。现有证据不能证明涉案房屋未能在2019年5月30日达到燃气开通条件系天恒公司原因所致，故刘建英以燃气问题为由主张逾期交房违约金，依据不足，法院对此不予支持。关于刘建英主张的房屋质量问题，经审查，法院认为，虽然刘建英主张涉案房屋存在质量问题并因此未收房，但其提出的房屋质量问题并非属于《预售合同》第十一条“交付时间和手续”第三款“查验房屋”第二项约定的房屋质量不合格的情形，亦非严重影响正常居住使用，应属于天恒公司负责保修或维修的范围。刘建英以房屋存在质量问题为由拒绝收房并主张天恒公司支付逾期交房违约金，依据不足，法院不予支持。但天恒公司对涉案房屋多次维修确实对刘建英正常使用房屋造成了影响，刘建英可就其产生的经济损失另案解决。关于刘建英主张的车库问题，经询，刘建英未购买产权车位。天恒公司称27#楼地下车库为产权车位，现并未对外出售。天恒公司已提供一期项目的地下车库供免费使用，可以满足刘建英正常居住使用需要。刘建英以车库不符合交付条件为由拒绝收房并主张天恒公司支付逾期交房违约金，依据不足，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回刘建英的全部诉讼请求。一审法院查明的事实均有在案证据予以证明，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，刘建英提交视频及微信群聊天记录，证明2021年1月7日时车位没有达到使用条件，2021年2月，物业客服中心发送通知称2月份车位达到使用条件。天恒公司对车位投入使用的时间予以认可。另查，刘建英称其于2021年1月底接收房屋。本院认为，天恒公司与刘建英签订的预售合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。合同约定仅在下列情形下天恒公司才应当修复后交房，具体包括（1）屋面、墙面、地面、地面渗漏或开裂）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用等，而刘建英所主张的质量问题不在合同所列情形之内，亦未严重影响房屋正常使用，天恒公司应当负责维修，但刘建英以此为由拒绝收房，缺乏依据，对刘建英相应上诉理由，本院不予采纳。根据查明的事实，燃气未于合同约定的2019年5月30日开通，双方当事人均未能提交证据证明延迟开通的责任方，一审法院对此亦进行了多方调查，但根据现有证据，不能认定涉案房屋未能在2019年5月30日达到燃气开通条件系天恒公司所致，对刘建英该项上诉理由，本院不予采纳。天恒公司提供了一期项目地下车库，即便不与刘建英所购房屋相通，仍可以满足正常使用，刘建英以此为由拒绝收房，缺乏依据，对刘建英相应上诉理由，本院不予采纳。综上所述，刘建英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由刘建英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李淼二〇二一年三月二十九日法官助理 刘佳书 记 员 张璐