浙江省金华市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙07行终1025号上诉人（原审原告）林岿，男，1970年2月11日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托代理人李曼，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金华市婺城区住房和城乡建设局（以下简称婺城住建局），住所地金华市婺城区宾虹西路**。法定代表人吴国建，局长。出庭行政负责人盛有红，副局长。委托代理人张琳，浙江丰畅律师事务所律师。委托代理人郑凯，浙江丰畅律师事务所律师。林岿诉婺城住建局房屋拆迁管理（拆迁）行政补偿一案，林岿不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702行初107号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，并于2021年1月26日传唤各方当事人进行了调查询问。本案现已审理终结。原审法院认定：因城市路网完善优化及保障性住房工程建设需要，金华市婺城区人民政府对位于宏济桥以东，东阳江以南，复兴街以西，望府街以北的国有土地上房屋予以征收，原告林岿金华市栖凤花园3幢3-502室房屋位于上述范围内。该房屋面积98平方米，附属用房面积10.42平方米，土地使用权面积15.4平方米，房屋土地使用权类型为划拨，系原告购买的经济适用房。在征收过程中，金华市华诚房地产土地评估有限责任公司被选定为房屋征收评估机构。2019年12月12日，原告收到金华市华诚房地产土地评估有限责任公司对案涉房屋出具的征收补偿分户估价结果报告，报告中第十项估价结果体现房屋主房单价18114元/㎡，附房7100元/㎡，土地收益金289980元。因其未就评估结果提出书面异议，2019年12月18日，原告林岿（乙方）与被告婺城住建局（甲方）及其委托房屋征收实施单位婺城区上浮桥区块（复兴街以西）国有土地上房屋征收工作指挥部就上述房屋签订货币补偿协议，约定：第二条被征收房屋价值的补偿中，甲方补偿乙方的各项金额合计1627087元。（一）被征收房屋价值补偿1845285元，其中1.个人住宅房屋评估价1775172元，房屋装饰、装修评估价格70113元。……（二）附属用房价值的补偿73982元。（四）按政策需扣减金额292180元。在该条款处，有原告手写并签名捺印的字样：第四项中部分需扣减金额，在补充协议中进行扣减，该项目内容已知晓并认可。协议约定其他奖励等款项内容及支付时间。协议签订之后，原告依约腾空房屋，被告也已按协议约定，将相关金额足额支付原告。现原告认为协议中按政策扣减金额不合理且无依据，诉至原审法院，要求被告退还款项并按约定签订补充协议。另查明：原告案涉房屋为经济适用住房，房屋总面积98平方米，其中保障面积80平方米。原审法院认为，因城市发展和建设需要，位于上浮桥区块（复兴街以西）国有土地上房屋被列入征收范围。被告婺城住建局作为征收主体，有权对位于征收内的被征收房屋与相关权利人签订补偿安置协议。原告户房屋系2007年购买的经济适用房，土地使用权为划拨，因相关征收行为发生于2019年，不属于原《金华市经济适用住房管理暂行办法》（市政府第30号令）的适用情形。被告根据2009年《金华市区经济适用住房管理暂行办法》（市政府第41号令）及2012年《金华市区经济适用住房上市交易操作办法》（试行）规定处理并无不当。根据上述规定，经济适用住房在符合上市交易条件后，应当先行补缴土地出让金等收益。土地出让金由申请人自行委托社会中介机构评估同地段出让土地普通商品住房的市场评估确认单价、评估时点的出让和划拨两种用地性质市场评估价，在评估结论基础上，区分主房保障面积内外，分别计算得出。本案中，原告房屋位于被征收范围，且被告已按照国有出让土地上房屋价格对其进行补偿并计算奖励，原告应当补缴土地出让相关收益金。因金华市未对经济适用住房征收出台对应政策，被告参照金华市经济适用住房上市交易的有关规定处理，并无不当。原告房屋如系自行上市交易或自行补缴土地出让金的，均应当先行委托价格评估、支付评估费用、补齐土地出让金。鉴于案涉区域被纳入征收范围，基于便民原则，被告未要求原告先行缴纳支付前述费用，而根据征收补偿的相关政策，以在计算货币补偿款项时，扣除土地出让金等收益的方式处理，并未损害原告权益。对于补偿协议中扣除原告户的土地出让金是否合理的问题。在计算土地出让金等收益时，评估机构已充分考虑经济适用房的特性，参照金华市已上市交易经济适用房实际交易情况进行评估，得出相关评估数据，按规定公式计算金额为289980元，并通过分户估价结果报告告知原告。原告在收到报告后未就评估数额等提出异议，现其提出扣除的土地出让金等收益过高的主张，不予支持。对于被告一并扣除的2200元，该费用虽未在分户估价结果报告中体现，但属于经济适用房上市交易中必然产生的评估费用，且被告扣除的金额低于按标准计算的实际费用，该费用应由原告承担。结合被告在计算协议奖励金额时，从有利于原告的角度，采取先计算奖励，再扣除应由原告自行承担的部分，已充分保障原告权益。综上，原告主张要求撤销协议条款并退还土地出让金等扣减金额的请求，无事实和法律依据；双方协议已履行完毕，且不存在需另行签订补充协议的情形，原告的诉讼请求，均不予支持。对被告抗辩意见中合法有据部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告林岿的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由林岿负担。林岿上诉称：一、被上诉人收取土地收益金计算的基础价7200元缺乏合法来源。此次拆迁征地是政府主导的行政行为。但是，从一审庭审可以得知，被上诉人对上诉人征收的土地收益金的计算基础价7200元居然是评估公司找来的。这个最关键的基础价，其来源必须明确合法。评估公司也无权仅凭说一说，就拿出这个价格。应该有7200元的合法来源。一审法官也当庭要求被上诉人提交关于7200元的来源与程序的证据，但是直到一审判决，被上诉人仍没有提供7200元的合法来源及程序的证据。拆迁征收是政府行为，最关键的基础价由评估公司确定,上诉人认为存在行政执法不适当。因为这么关键的事情，评估公司无权决定，决定权应在政府手里。政府应拿出证据，证明7200元计算基础价有合法来源及合法程序。二、被上诉人收取土地收益金的具体行政行为缺乏法律或政策支持。上诉人完全同意依法缴纳土地收益金，只是对收取的具体金额有异议。对于此次拆迁征收，被上诉人对于经济适用房的土地收益金的征收缺乏法律和政策支持。被上诉人提供的评估结果的政策依据中的《金华市人民政府第41号令》中第三十三条规定“本办法自发布之日起施行，原《金华市经济适用住房管理暂行办法》（市政府第30号令）和《金华市区直管公房管理暂行办法》（市政府第29号令）同时废止。本办法生效之前已经购买和签订买卖合同的经济适用住房，仍按原有规定办理。”此市政府令是2009年9月30日印发，可是，上诉人购买经济适用房时签订合同及办理房产证的时间均在2007年，早于这个2009年的市政府41号令。按照此市政府41号令第三十三条的规定，此市政府41号令不适用于上诉人。适用于上诉人的应是市政府30号令。因此，此市政府41号令依法不能成为评估结果的政策依据。此次拆迁行为是发生在2019年，但是，按照《金华市人民政府第41号令》的规定，它已经把经济适用房分成了两种：本办法生效之前己经购买和签订买卖合同的经济适用房，仍按原有规定办理（即按市政府第30号令）；本办法生效后即2009年9月30日后购买和签订买卖合同的经济适用房按照本办法办理（即按市政府第41号令）。因此，一审法院认为《金华市人民政府第**令》适用于上诉人，是对法律的错误解读，二审应予纠正。被上诉人提供的另一个评估结果的政策依据是《金华市经济适用住房上市交易操作办法（试行）》，这个操作办法第三条“补交上市差价款计算办法”，规定了经济适用房上市交易时，土地收益金的计算办法。但是，它同时明确是“根据《金华市区经济适用住房管理办法》[市政府令（2009）第41号]的有关规定”，，由于市政府**令不适用于上诉人，此根据市政府41号令而给出的计算办法也不适用于上诉人。被上诉人提交的证据《婺城区上浮桥区块（复兴街以西）国有土地上房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》不合法，因为征求意见稿的目的仅为了征求意见，它并不具有法律约束力。在此征求意见稿之后，被上诉人出台了正式的《婺城区上浮桥区块（复兴街以西）国有土地上房屋征收与补偿方案》，这个才是具有法律约束力的文件。而且，此《征收与补偿方案》与征求意见稿的内容并不相同。但是，被上诉人至今没有提供这个正式的《征收与补偿方案》。至此，被上诉人提供的评估结果的政策依据缺乏合法性。三、对于上诉人经济适用房的保障外部分收取土地收益金不合法。上诉人的保障内的平方数享受了经济适用房的优惠，应依法补交土地收益金，但是，保障外部分是按照市场价购买的，没有享受优惠，也相应的不应缴纳土地收益金。四、被上诉人应按照《货币补偿协议》的约定，与上诉人就土地收益金的金额达成补充协议。双方在《货币补偿协议》中明确约定就土地收益金签订补充协议，所以被上诉人应履行约定。五、对于上诉人应按照《关于房改房（集资房）征收时土地收益金收取标准的会议纪要》的规定收取土地收益金。由于被上诉人在法律和政策上的疏忽，导致现在被上诉人对于上诉人征收的土地收益金缺乏法律和政策依据，但是，土地收益金又必须收取。由于房改房（集资房）和经济适用房均是划拨土地，土地性质一样。因此，上诉人认为应以现有的法律或政策依据，即《关于房改房（集资房）征收时土地收益金收取标准的会议纪要》的规定收取土地收益金，以解决关于土地收益金的争议。综上，请求：1、撤销金华市婺城区人民法院（2020）浙0702行初107号判决，并依法改判；2、诉讼费等费用由被上诉人承担。婺城住建局辩称：一、因城市发展和建设的需要，金华市婺城区人民政府于2019年11月1日依法作出《金华市婺城区人民政府关于上浮桥区块（复兴街以西）国有土地上房屋征收的决定》，决定征收上浮桥区块（复兴街以西）国有土地上房屋。被答辩人所有的房屋在本次征收范围内，被答辩人所有的房屋为经济适用住房，土地性质为国有划拨。根据《关于印发金华市区经济适用住房上市交易操作办法（试行）的通知》（金市建房[2012]20号）和《金华市区经济适用住房管理办法》之规定，“被征收房屋中，个人房屋使用国有划拨土地的，应扣除土地收益金。”答辩人依法选定金华市华诚房地产土地评估有限责任公司为本次征收的评估机构。土地收益金计算基础价7200元是评估机构严格依照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等行为规范，依法、依规、独立、客观、公正地评估所得结果。在计算土地出让金等收益时，评估机构已充分考虑经济适用房的特性，参照金华市己上市交易经济适用房实际交易情况进行评估得出相关评估数据，按规定公式计算金额为289980元，并通过分户估价结果报告告知被答辩人。被答辩人如不服评估结果，可在法定时间内通过法定方式向专业委员会提出异议，由专业委员会来审核评估结论是否错误。但被答辩人在收到评估报告后的法定时间内并未提出异议。二、根据金市建房[2012]20号第三条规定，根据《金华市区经济适用住房管理办法》（市政府第41号令）的有关规定，购买经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同时段普通商品住房市场评估确认价与经济适用住房购买时差价的50%的比例，向政府交纳土地出让金等收益款。被答辩人房屋系2007年购买的经济适用房，土地使用权为划拨，相关征收行为发生于2019年，不属于原《金华市经济适用住房管理暂行办法》（市政府第30号令）的适用情形，答辩人根据2009年《金华市区经济适用住房管理暂行办法》（市政府第41号令）及2012年《金华市区经济适用住房上市交易操作办法》（试行）规定处理并无不当。三、根据金市建房[2012]20号，主房保障面积以外需补交的土地出让金按补交出让时点的出让和划拨两种用地性质市场评估价的差价全额补办。评估公司已于2020年7月28日作出《情况说明》，主房保障外面积应扣除的土地收益金：2352（所在层评估出让楼地面价）×18.0（保障外建筑面积）-1157（所在层评估划拨楼面地价）×18.0（保障外建筑面积）＝42336-20826＝21510元。四、双方签订的《货币补偿协议》已履行完毕，且不存在需另行签订补充协议的情形，故无需再签订补充协议。综上，答辩人依法实施征收案涉土地的具体行政行为事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。二审中各方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，《金华市婺城区人民政府关于上浮桥区块（复兴街以西）国有土地上房屋征收的决定》及附件《婺城区上浮桥区块（复兴街以西）国有土地上房屋征收与补偿方案》中明确本次征收范围为宏济桥以东，东阳江以南，复兴街以西，望府街以北；并明确土地收益金收取标准：“土地收益金应当按房屋评估价为主要基数进行评估收取，土地收益金在征收补偿款中扣减。”本案上诉人户房屋被列入婺城区上浮桥区块（复兴街以西）国有土地上房屋征收范围，案涉房屋系经济适用房，土地使用权性质为国有划拨，征收过程中已按照国有出让土地上房屋价格对其进行补偿并计算奖励，上诉人应按征收补偿安置政策补缴土地出让相关收益金。2012年《金华市区经济适用住房上市交易操作办法》（试行）第一条规定“上市交易经济适用住房的范围本办法所称经济适用住房上市交易是指自2006年开始，依据《金华市区经济适用住房管理暂行办法》[市政府（2005）第30号令]和《金华市区经济适用住房管理办法》[市政府（2009）第41号令]，向市区中低收入住房困难家庭销售的经济适用住房，购买人取得房屋所有权证满五年，经核准，按照本办法交纳土地出让金等收益后可上市交易。”另，该办法中亦明确了主房保障内面积、主房保障外面积、附房内面积分别计算土地收益金的计算方式。上诉人户系2007年购买案涉经济适用房，但征收行为发生于2019年，参照2012年《金华市区经济适用住房上市交易操作办法》（试行）规定征收相关土地收益金并无不当，且其房屋存在主房保障内面积、主房保障外面积、附房内面积三种情况，按规定分别计算收取土地收益金亦无不当。案涉货币补偿协议系上诉人本人所签，可以认定本案协议系双方当事人在平等、自愿的基础上签订。上诉人主张撤销该协议中第二条第（四）款“按政策需扣减金额292180元”的上诉理由不能成立。协议中对扣减金额已明确，且已履行完毕，亦不存在需签订补充协议之情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林岿负担。本判决为终审判决。审 判 长 单晓剑审 判 员 张淑英审 判 员 徐青雅二〇二一年三月十八日代书记员 余美子