北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3688号上诉人（原审被告）：北京力田融信房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区交大东路66号院2号楼2层228。法定代表人：雷天兵，经理。委托诉讼代理人：韩林林，男，1986年2月14日出生，北京力田融信房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：邱文光，男，1964年7月20日出生，汉族，莱克勒（天津）国际贸易有限公司经理，住北京市朝阳区。上诉人北京力田融信房地产经纪有限公司（以下简称力田融信公司）因与被上诉人邱文光房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。力田融信公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用由邱文光承担。事实和理由：2020年2月1日至2020年4月3日期间力田融信公司早就提出交还钥匙，邱文光也是同意疫情期间冻结房租不用支付，微信记录能证明。搬家具时和邱文光进行过沟通，如原家具没有可由力田融信公司进行添置。水费计算方式不对，而且2019年已经缴纳。邱文光辩称，同意一审判决，不同意力田融信公司的上诉请求和理由。邱文光向一审法院起诉请求：1.力田融信公司支付邱文光2020年2月、3月的房租13600元；2.力田融信公司支付邱文光单方解除合同违约金13600元；3.力田融信公司赔偿家具、家电灭失损坏等造成的损失32200元；4.力田融信公司支付因物品保管不当和设施设备损坏承担的违约金13600元；5.力田融信公司付清水电气费用971元；6.力田融信公司支付因2020年4月3日晚房屋交割产生的4月份3天房租680元；7.力田融信公司支付因盗走、损坏邱文光出租房屋内的家具和设施造成邱文光出租困难，只能降低租金出租而造成的租金损失8000元。一审法院认定事实：邱文光（甲方）与力田融信公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：甲方委托乙方出租位于北京市朝阳区西坝河中里4号楼×室（以下简称×室）；出租代理期自2018年11月1日至2020年10月31日，共计24个月；租金标准6800元/月；乙方将各期租金划入甲方账户的日期与金额：第一次2018年11月1日13600元，第二次2019年2月1日20400元，第三次2019年5月1日20400元，第四次2019年8月1日20400元，以此类推；甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方应按约定的租金标准向甲方交付租金；出租委托代理期限内，甲方不承担水费、电费、燃气费等费用；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，双方均不需承担违约责任，任何一方都有权解除合同；出租代理期间内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，邱文光将×室交付给力田融信公司，力田融信公司向邱文光支付租金至2020年1月31日，其后未再支付租金。2020年4月3日，邱文光妻子陈晓燕与力田融信公司员工邱远成办理了×室的交割。邱远成在《北京市房屋出租委托代理合同》首页手写以下内容：“于2020年4月3日到西坝河中里4号楼×室于（笔迹不清）合同少双人床x1、双人床垫、餐桌x1、椅子x4、沙发x2、单人床损坏、门损坏、电视x1、门损坏、衣柜抽屉损坏、电多余53元、燃气差65元，邱远成代韩林，2020年4月3日。”邱文光主张其损毁的家具购买于2009年左右，相关票据因为时间太久已经找不到了；水、电、燃气费用中包括水费960元（出租房屋时水表底数553，收回房屋时底数745，按每吨水5元计算），燃气费64元，电费邱文光应倒找给力田融信公司53元，核算总额971元；邱文光将房屋另行出租的租金标准与本案双方合同标准的差额是每月1000元，邱文光称租金减少是因为力田融信公司盗走、损坏家具和设施，导致邱文光只得降低租金出租，从2020年4月3日开始计算了8个月的损失。力田融信公司主张其最早于2020年2月份与邱文光协商解除合同，并通过微信给邱文光发了致业主函，让邱文光选择继续履行合同、暂时不付房租或者按不可抗力解除合同、互不承担违约责任，邱文光选择了解除合同，所以双方后来办理交房。邱文光不认可曾与力田融信公司就解除合同以及处理家具达成一致。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邱文光与力田融信公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据双方确认的事实，力田融信公司自2020年2月1日起未再支付租金，而双方于2020年4月3日办理房屋交割，故邱文光有权要求力田融信公司向其支付此期间的房屋租金。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。关于力田融信公司主张合同因疫情原因提前解除的抗辩意见，因疫情并不必然导致力田融信公司无法履行向邱文光支付租金的义务，不属于不可抗力的情况，现有证据亦无法证明双方就解除合同达成了一致。故力田融信公司提前解除合同的行为构成违约，应该按照双方合同约定向邱文光支付违约金。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。力田融信公司提前解除合同，应按月租金的200％向邱文光支付违约金；同时合同中亦约定了如因力田融信公司原因导致附属物品、设备设施损坏，需要向邱文光支付月租金200％的违约金，同时还需要赔偿相应损失。对于提前解除合同的违约金，考虑到此期间北京地区的疫情情况及相应的防控措施，并结合本案合同履行情况、力田融信公司的过错程度、涉案房屋的使用情况等因素，对标准予以调整；对于损毁物品的违约金，因物品的丢失、损毁与疫情并无关系，故法院对标准不再进行调整。但鉴于邱文光未提交相关物品的单据，其自述相关物品也已经购买了10年左右，违约金应足以弥补邱文光损失，故对于邱文光主张的相关物品损失法院不再另行判处。关于水、电、燃气费用，双方合同约定应由力田融信公司负担，故对于邱文光该项诉讼请求法院予以支持。关于邱文光主张物品损毁造成其另行出租房屋租金标准降低从而产生的损失，因现有证据不足以证明租金降低与物品损毁有关，故法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京力田融信房地产经纪有限公司于判决书生效后七日内支付邱文光房租14280元；二、北京力田融信房地产经纪有限公司于判决书生效后七日内支付邱文光违约金20400元；三、北京力田融信房地产经纪有限公司于判决书生效后七日内支付邱文光水、电、燃气费用971元；四、驳回邱文光其他的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。审理中，邱文光认可经联系自来水公司和通过支付宝系统查询，×室无欠水费问题。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据双方确认的事实，力田融信公司自2020年2月1日起未再支付租金，而双方于2020年4月3日办理房屋交割，故邱文光要求力田融信公司向其支付2020年2月、3月的房租13600元以及4月计3天的房租680元的请求，于法有据，应予支持。力田融信公司上诉主张邱文光同意疫情期间房租不用支付，因其未提供充分证据予以证明，本院不予采信。双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》明确约定，出租代理期间内邱文光或力田融信公司需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。力田融信公司提前解除合同的行为构成违约，其应按照双方合同约定向邱文光支付违约金。考虑到此期间北京地区的疫情情况及相应的防控措施，并结合本案合同履行情况、力田融信公司的过错程度、涉案房屋的使用情况等因素，一审法院对提前解除合同的违约金标准进行的调整适当，本院予以确认。《北京市房屋出租委托代理合同》同时约定，力田融信公司保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的200%向邱文光支付违约金，邱文光并可要求力田融信公司将房屋恢复原状或赔偿相应损失。邱文光提交的证据证明力田融信公司确造成了部分家具的损毁，力田融信公司应向邱文光支付月租金200％的违约金。关于水、电、燃气费用，按照双方合同约定应由力田融信公司负担。现邱文光认可力田融信公司不欠付水费，本院对此不持异议。双方确认力田融信公司欠付燃气费64元，而电费邱文光应倒找给力田融信公司53元，故核算力田融信公司应付邱文光燃气费11元。综上所述，一审判决认定部分事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37467号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37467号民事判决第四项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37467号民事判决第三项为：北京力田融信房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付邱文光燃气费用11元；四、驳回邱文光其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费933元，由邱文光负担541元（已交纳）；由北京力田融信房地产经纪有限公司负担392元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费691元，由北京力田融信房地产经纪有限公司负担672元（已交纳）；由邱文光负担19元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年三月三十日法官助理  陈亢睿法官助理  李延昭