山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终872号上诉人（原审原告）：赵国印，男，1963年7月2日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：周雪林，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金存，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州市晟腾置业有限责任公司，住所地山东省德州市德城区二屯镇馨苑社区水韵华庭****楼****。法定代表人：王红光，执行董事。委托诉讼代理人：曹淑萍，山东德衡（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚龙，山东德衡（德州）律师事务所律师。上诉人赵国印因与被上诉人德州市晟腾置业有限责任公司（以下简称“晟腾置业公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初5464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵国印上诉请求:一、请求撤销(2020)鲁1402民初5464号民事判决书，支持上诉人原审诉讼请求。二、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审判决审理事实不清，程序违法，法律适用错误。一、上诉人与被上诉人签订的《拆迁补偿协议书》约定内容明确具体，不存在不能履行的情况。协议明确约定了具体的楼号，安置房屋为地上一层最小面积的三室房屋及附属房屋一间。一审法庭现场进行了勘察，调查清楚了最下边是车库和储藏室，车库和储藏室上边就是一层楼房，在判决书中故意说成房屋从二层开始，一层没有楼房，没有楼号，一审法院这种认为错误，因为通过协议约定，以及现场勘查情况，能够确定具体的楼房位置和面积。二、依据法律规定、协议内容及交易习惯等能够判断出所要安置的楼房位置。根据《合同法》第61条、《民法典》第五百一十条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。在现行的合同法体系中，当事人对于合同约定不明确或存在合同漏洞的情况，可以依次采取订立补充协议、适用交易习惯、适用《合同法》第六十二条、《民法典》第五百一十条规定的方式予以补救确定。但是被上诉人号称第一层楼房最小面积是125.4平方米，针对三室房屋而言，120多就是小三室，根本就不存在履行不能的情况。更何况，被上诉人声称最小三室房屋面积是125.4平方米，而实际上，该类型房屋包括楼道和电梯间在内，实际面积都不足112平方米，明显属于小三室。三、《拆迁补偿协议书》为有效协议，协议没有被撤销，签订协议双方都应遵守。一审法庭多次释明让上诉人变更诉讼请求，要求上诉人改成只按照原来的63.25平方米给予补偿，否则就驳回起诉。这种释明是典型的利用公权力对协议内容进行调整和干涉，严重违反法定审理程序。第二次释明是在勘察房屋后，明明有第一层房屋，非要说第一层房屋是地下室和车库，要判决就只能判决给上诉人车库，不能判决给房屋。本案是协议纠纷，不是赔偿纠纷，只有履行和不履行，具体协议约定内容是否公平，在被上诉人没有起诉撤销协议的前提下，人民法院也应判决履行。综上所述，一审法庭判决结果错误。请二审法院维护法律公正，支持上诉人的上诉请求。晟腾置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。赵国印被拆迁的房子位于涉案2号楼位置，拆迁补偿协议签订的时候2号楼还仅停留在图纸上，双方不可能在补偿协议中明确房号和面积等。在涉案楼房开工建设时重新更改了原来的设计图纸，由原来的步梯楼房改成了电梯楼房，楼房户型结构改为大三室和大两室。拆迁协议书的内容与实际简称后的楼房相比发生了很大变化，基于此种情况，答辩人要求与被答辩人协商签订补充协议以利于拆迁补偿协议的履行，但是被答辩人坚决不同意。双方拆迁协议书之内容不完善，不能依据民法典510条规定加以明确，一审法院驳回其诉讼请求正确。上诉人上诉状中所陈述的最小面积的小三室与小三室根本不是同一概念，上诉人混淆了概念。赵国印向一审法院起诉请求：1、判令被告履行《拆迁补偿协议书》，安置原告一套小三室房产并附属车库一间；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2017年10月13日，原、被告签订《拆迁补偿协议》，双方确定乙方房屋现状：乙方（原告）房屋位于二屯供销社德一国用（2010）第238号土地内有平房一套，产权人为赵国印；甲方（被告）按乙方现有房屋就地在2#楼安置房产一套小三室给乙方，房屋面积以预售面积为准，交房时楼房为地上一层，附属用房为车库一间，具体房号待2#楼达到预售条件时另行确定告知；交房时间为2#楼建设完成，达到交房条件以后。二、原告被拆迁房屋位于德州市供销社德一国用（2010）第238号土地范围以内，被拆迁房屋为平房三间一个小院，建筑面积63.25平方米，原告仅对该土地上的地上附着物拥有所有权；2008年8月10日，德州市供销社及职工代表形成《关于职工家属售房的意见》，确定：经领导班子研究决定职工代表同意，现将家属院一次性售给个人，三间一个小院，每户壹万元整（土地属供销社，职工长期使用），有继承权、转让权；原告在该意见上签字。三、经现场勘验，原告三间平房拆除后，在原地建有2号楼一座，东户为二室一厅，建筑面积约93.6平方米，西户为三室一厅，建筑面积约125.4平方米；该住宅楼共计七层，地上，地上**为车库和储藏室，作为住宅的楼层共计**上二层开始起算；诉讼过程中，经一审法院向原告释明其诉讼请求具体指向不明，告知其可变更诉讼请求，并经调解无果后，原告仍坚持其诉讼请求。一审法院认为，原、被告2017年10月13日签订的《拆迁补偿协议书》依法应为有效合同。诉讼过程中，被告虽辩称答辩人是在“被逼无奈情况下和被答辩人签订了拆迁补偿协议”，但被告在庭审过程中并未提出证据证明，故对被告上述辩解一审法院不予采纳。但双方上述《拆迁补偿协议书》所约定的补偿标的并不明确，且无法实际履行，在一审法院向原告释明、并且组织调解无果后，原告仍坚持其诉讼请求，故原告请求应予驳回。首先，原、被告《拆迁补偿协议书》所约定的拆迁补偿房屋具体指向并不明确，双方关于拆迁补偿房屋“就地在2#楼安置房产”、“一套小三室”、“具体房号待2#楼达到预售条件时另行确定告知”等约定，均不具有确定性、唯一性；其次，双方《拆迁补偿协议书》所约定的拆迁补偿房屋与已建楼房现状相矛盾，双方约定补偿房屋为“交房时楼房为地上一层”，但该楼房地上一层实际为车库和储藏室，依合同无法履行，也无法实现双方合同目的。最后，经一审法院向原告释明后，原告仍坚持其诉讼请求，且不同意平房一平米折抵楼房一平米、超出面积另行商量的调解意见，故原告诉求应予驳回。据此，一审法院决：驳回原告赵国印对被告德州市晟腾置业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3275元，申请诉讼保全费2270元，合计5545元由原告赵国印负担。本院二审期间，被上诉人晟腾置业公司没有提交新证据，上诉人赵国印提交新证据一组，即照片两张，拟证明涉案楼房的情况，上诉人要求补偿的房子在一层楼房存在。针对该证据，被上诉人晟腾置业公司的质证意见为：上诉人举证超过举证期间，对该证据的真实性及证明内容均不认可，该照片来源不明，无法确定拍摄时间、地点、地点证明上诉人所述可以区分地下室及一层房屋。针对以上证据本院认证如下：上诉人提交的该证据与涉案争议的拆迁补偿房屋是否一致并无其他证据佐证，因此对该单一的照片证据本院不予采信。二审另查明，一审中上诉人申请法院保全了涉案2号楼4单元102室，一审法院向上诉人释明该房屋已经由被上诉人转让给冯亚鹏，上诉人坚持查封可能面临诉讼风险，经一审法院释明后上诉人坚持要求查封。案外人冯亚鹏2020年10月25日提出《保全查封异议申请书》，上诉人及案外人冯亚鹏均主张对案涉房屋享有合法权利。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案上诉人赵国印已经将涉案房屋及土地交由被上诉人拆迁建设，被上诉人晟腾置业公司也已经在涉案拆迁房屋的土地上建造楼房，被上诉人的合同目的已经实现，被上诉人为房地产的开发征用上诉人的涉案房屋，双方为此达成的《拆迁补偿协议书》约定，由被上诉人晟腾置业公司以“小三室”房产的方式对上诉人进行补偿，符合法律规定，被上诉人理应按照补偿协议的约定向上诉人履行补偿义务。现上诉人称实际建设过程中改变了之前的规划设计，楼房的户型结构改为“大三室”和“大两室”即实际建成后的楼房与之前的拆迁补偿协议内容差距大，并以此为由要求和上诉人进行重新协商签订补充协议直至双方产生争议，被上诉人未履行补偿协议约定内容。本案被上诉人不履行拆迁补偿协议的抗辩理由不应得到支持。理由分析如下：第一，双方拆迁协议已经明确约定补偿上诉人“小三室”，被上诉人以实际建设变更规划为由不予补偿，理由不能成立。目前双方对于在补偿协议中约定的补偿“三室”是确定的，至于协议中的“小”和被上诉人主张的“大”的问题，本质就是房屋面积问题。“小三室”和“大三室”，由于该说法属于日常生活中的表达，没有相应且明确的法律法规规定“小三室”和“大三室”指向的具体面积。双方签订拆迁补偿协议时，被上诉人晟腾置业公司对建设房屋信息的知晓和掌握处于优势地位，也没有证据证实双方签订的补偿协议中约定的“小三室”与被上诉人实际建成的房屋之间存在足以影响补偿协议履行不公平的畸高价值。由于被上诉人处于信息的优势地位，且也属于具有房地产专业知识的商主体，其理应知晓拆迁补偿协议内容应明确具体，否则将产生争议和诉讼风险。如果将该约定不明的责任由上诉人承担明显不符合公平原则，也不利于社会的稳定和人民的安居乐业，因此本案中关于《拆迁补偿协议书》中约定补偿内容虽不甚明确，但应由处于商事活动优势地位的被上诉人晟腾置业公司承担约定不明的不利后果。另外，如果允许开发商在与被拆迁人签订补偿协议之后，以变更建设规划为由允许开发商不履行之前的补偿协议，明显违背民事诉讼中的公平原则和诚实信用原则。现实中，面对巨大的利益差距，违背诚信原则恶意违约的现象日益增多，而拆迁安置本身关乎被拆迁人生活居住的最基本的权利，在这一领域更应当苛以开发商一方严格按照双方合同约定诚信履行补偿义务，本案中上诉人以变更规划为由不履行拆迁补偿义务的抗辩理由不能成立，也不符合以诚为本的市场交易原则，不值得提倡。第二，关于双方在《拆迁补偿协议书》中约定补偿面积是否可以明确的问题。被上诉人在与上诉人签订拆迁补偿协议时仅以“小三室”这样的构词约定对上诉人进行补偿，并造成双方对补偿产生争议。从该协议的签订当时来分析，涉案双方签订补偿协议时对具体的补偿面积是不明确的。但双方签订的《拆迁补偿协议书》约定内容“经双方协商一致，甲方按乙方现有房屋就地在2#楼安置房产一套小三室给乙方，房屋面积以房屋预售面积为准”，依据以上“房屋面积以房屋预售面积为准”的约定内容，双方是对补偿房屋的位置及面积的确认方式有明确约定的。现在被上诉人也认可2号楼三室房屋已经对外销售，因此以上确认补偿面积的条件应当认为已经成就。因此一审法院认为双方关于拆迁补偿房屋“就地在2#楼安置房产”、“一套小三室”、“具体房号待2#楼达到预售条件时另行确定告知”等约定，均不具有确定性、唯一性的认定是不当的，本院依法予以纠正。第三，《拆迁补偿协议书》约定内容可以明确，一审法院认为双方《拆迁补偿协议书》所约定的拆迁补偿房屋与已建楼房现状相矛盾，双方约定补偿房屋为“交房时楼房为地上一层”，但该楼房地上一层实际为车库和储藏室，依合同无法履行，也无法实现双方合同目的，一审法院以上认定不妥，本院予以纠正。本案双方并未约定面积确认后多退少补签订补充协议等内容，被上诉人晟腾置业公司应按照双方补偿约定为上诉人安置三室一套。但由于双方《拆迁补偿协议书》中约定的补偿位置的楼房已由被上诉人因工程款问题转让交付案外人冯亚鹏，现上诉人提出的诉求与冯亚鹏占有该房屋之间产生矛盾，且在没有其他证据支持的情况下上诉人的诉求并不具备优先案外人冯亚鹏取得该房屋的权利。上诉人要求被上诉人补偿该房屋已经在客观实际上不能履行，一审认定合同目的无法实现并无不妥。一审过程中法院已经向上诉人释明是否并更诉讼请求，但上诉人坚持不变更诉讼请求，因此一审法院最终以合同无法履行为由驳回上诉人一审诉讼请求并无不当。本案双方签订补偿协议之后，晟腾置业公司将房屋转让他人不履行对上诉人的补偿义务，其违约行为严重违背诚实信用原则，上诉人可依据双方签订的《拆迁补偿协议书》另行主张权利。综上所述，赵国印的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决部分认定不妥，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人赵国印负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 王晓丽审判员 马丽华二〇二一年三月二十五日法官助理郝洪丽书记员寇瑞雪