福建省福州市长乐区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0112执异1号 案外人：林熙也（曾用名：林燕），女，1987年12月25日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈莉娜，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶秋渊，福建世好律师事务所律师。 申请执行人：福建长乐农村商业银行股份有限公司，住所地福建省福州市长乐区吴航街道朝阳中路193号，统一社会信用代码：91350100MA2XN9B51X。 法定代表人：苏良涛，董事长。 委托诉讼代理人：李心宏，男。 委托诉讼代理人：王梅华，女。 被执行人：李美耕，男，1970年9月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人：李锋钦，女，1973年2月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人：李美暖，男，1973年11月19日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被执行人：李锋珍，女，1974年7月7出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被执行人：肖尚官，男，1970年9月4日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被执行人：李木庄，男，1965年3月20日出生，汉族，住福建省福州长乐区。 被执行人：张秀凤，女，1975年1月9出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 在本院执行申请执行人福建长乐农村商业银行股份有限公司（以下简称长乐农商银行）与被执行人李美耕、李锋钦、李美暖、李锋珍、肖尚官、李木庄、张秀凤金融借款合同纠纷一案中，案外人林熙也对本院查封被执行人李美耕、李美暖名下坐落于福州市长乐区××街道××花园××号××花园××幢××层××号杂物间，并要求案外人限期腾空的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人林熙也称，1.请求裁定中止对位于福州市长乐区××街道××花园××号××花园××幢××层××号杂物间的查封、腾空等强制措施，确认案外人在租赁期内依法享有租赁权、使用权；2.请求在处置上述房产时带租赁拍卖。事实和理由：2017年2月，林熙也向李美耕、李美暖、张秀凤租赁案涉房产，因林熙也需支付高额的店面转让费及投入大量的装修成本，李美耕、李美暖、张秀凤承诺将案涉房产长期租赁给林熙也。2017年2月26日，林熙也向李美耕、李美暖、张秀凤指定的收款人李旻凯（系李美耕的儿子）支付案涉房产的转让款185000元。双方于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期自2017年3月15日至2020年4月15日止。2020年4月，双方续签《店面租赁合同》，租赁期限自2020年4月14日至2023年4月15日。2020年10月2日，林熙也向张秀凤支付后续六个月（至2021年4月15日）的房租。租赁期间，林熙也从未收到李美耕、李美暖、张秀凤关于案涉房产被抵押或被执行的通知。林熙也与李美耕、李美暖、张秀凤签订的租赁合同真实有效，合同签订时间在长乐区人民法院查封之前，承租人林熙也已支付高额的店面转让费、投入大量装修成本，如强行要求林熙也搬离案涉房产将严重损害善意承租人的合法权益。故法院在执行该财产时应保留承租人合法享有的继续承租权。 申请执行人长乐农商银行称，林熙也提交的租赁合同与李美耕、李美暖提供给我行的租赁合同上的合同签订日期、租金等均不一致，且租赁合同续签日期2020年4月14日，在该房产抵押给长乐农商银行之后，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故长乐农商行不同意案涉房产带租赁拍卖。 案外人林熙也补充质证，对长乐农商银行提交的《房屋租赁合同》有异议，该合同“林燕”的签名不是其本人签字；合同约定的租金每月12400元，远高于市场价格。 本院查明，2017年3月1日，林熙也（曾用名：林燕）与张秀凤签订《房屋租赁合同》，约定：将位于福州市长乐区××路××花园××座××号店面出租给林熙也，租赁期自2017年3月15日至2020年4月15日止，押金18600元（3个月的租金），每月租金6200元，租金每6个月支付一次。2017年3月14日，林熙也以案涉店面所在地作为经营场所注册登记长乐吴航熙也餐厅，办理营业执照（统一社会信用代码92350182ＭＡ2Ｙ2ＬＷＵ9Ｔ）。2020年4月14日，林熙也与李美暖就案涉房产续签《店面租赁合同》，约定：每月租金6500元，租期自2020年4月14日至2023年4月15日。林熙也自2017年3月14日租赁案涉房产经营餐厅至今，并按约定支付押金、租金至2021年4月15日。 另查明，本案上述店面及杂物间均于2019年1月29日抵押于长乐农商银行，并办理了抵押登记。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，林熙也与张秀凤于2017年3月1日签订租赁合同，租赁期至2020年4月15日止。2020年4月14日林熙也又与李美暖就案涉房产续签租赁合同，租赁期限延续至2023年4月15日。虽然案涉房产原租赁合同签订时间发生在抵押权设立前，且林熙也实际占有房产作餐厅经营至今，但在原租赁期间到期之后的租赁续约行为发生在抵押权设立之后，承租人林熙也则已不享有以续租合约对抗抵押权的租赁关系，故其主张的案涉房产的租赁关系不得对抗长乐农商银行的抵押权，上述异议标的出租并未征得抵押权人的同意，且抵押权人明确表示不同意带租拍卖，据此林熙也并非上述标的所有人，亦非享有排除强制执行权益的案外人，案外人林熙也对上述标的物带租拍卖的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定如下： 驳回林熙也的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本裁定送达后立即生效。 审判长 林 敏 审判员 郑军育 审判员 张敏强 二〇二一年三月九日 书记员 王 滢 主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面，异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。