山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2029号上诉人（原审原告）：弭宝顺，男，1964年5月20日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：弭胜龙，男，1989年9月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：耿燕，（弭胜龙之母），住济南市。被上诉人（原审被告）：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。被上诉人（原审被告）：绿地集团济南绿华置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李润超，国浩律师（济南）事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东欧加商业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈龙，执行董事。委托诉讼代理人：王宏，山东平正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣雨，山东平正大律师事务所实习人员。上诉人弭宝顺、弭胜龙因与被上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿地绿鲁置业公司）、绿地集团济南绿华置业有限公司（以下简称绿地绿华置业公司）、山东欧加商业有限公司（以下简称欧加商业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初10409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。弭宝顺、弭胜龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求；2.诉讼费由绿地绿鲁置业公司、绿地绿华置业公司、欧加商业公司承担。事实与理由：1.一审判决认定欧加商业公司与弭宝顺、弭胜龙就涉案房屋买卖达成合意不属实。弭宝顺、弭胜龙提交的2019年9月16日商品房预售合同会签单一份，该会签单上并没有公司名称，不足以直接认定是与欧加商业公司签订，并且弭宝顺、弭胜龙在签会签单时一直认为是与绿地集团签订的。该会签单没有明确说明8万元团购服务费不计入购房款内，没有书面协议，弭宝顺、弭胜龙没有义务交纳团购费用。2.依据2019年7月31日绿地集团绿华置业公司、欧加商业公司签订的《绿地山东国际金融中心项目预定制开发协议》，欧加商业公司代替绿地集团绿华置业公司收买受人购房款是可以的。弭宝顺、弭胜龙主观交给欧加商业公司的都是购房款，弭宝顺、弭胜龙与绿地集团绿华置业公司签订的《商品房买卖合同》中没有8万元团购服务费，欧加商业公司不应该擅自收取8万元团购服务费。绿地集团绿鲁置业公司、绿地集团绿华置业公司共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院依法驳回弭宝顺、弭胜龙的上诉请求，维持原判。欧加商业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。弭宝顺、弭胜龙向一审法院起诉请求：1.判令绿地集团绿鲁置业公司、绿地集团绿华置业公司、欧加商业公司将弭宝顺、弭胜龙购买商品房的8万元服务费纳入购房款内；2.判令三被告承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：弭宝顺、弭胜龙于2019年9月10日、12日、16日共四笔向欧加商业公司付款3万元、8万元、10万元、311495元；欧加商业公司出具相应收据三份，其中8万元一份收据载明系团购服务费。弭宝顺、弭胜龙提交2019年9月16日商品房预售合同会签单一份，载明，销售房号A5-3#-619，原房屋总房价815495元，优惠方式为团购服务费8万抵12万，成交房屋总价695495元，付款方式商业贷款，首付金额441495元，贷款金额254000元，该会签单原告弭宝顺、弭胜龙签字确认，销售部确认项下两位工作人员签字。2019年12月10日，弭宝顺、弭胜龙与绿地绿华置业公司签订编号为销售字201928107613号商品房买卖合同，约定弭宝顺、弭胜龙购买A5-3#-619室，房屋总价款为695495元，合同另约定了其他事项。现弭宝顺、弭胜龙称因8万元服务费为计算入商品房买卖合同约定的房屋总价款中，请求将8万元服务费纳入购房款中，故成诉。一审法院认为，结合各方陈述及举证、质证，本案争议焦点为弭宝顺、弭胜龙所称8万元服务费是否应纳入商品房买卖合同约定的购房款中。欧加商业公司经传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。案涉房屋系由绿地集团绿华置业公司开发，由欧加商业公司负责对外出卖，弭宝顺、弭胜龙与欧加商业公司就涉案房屋买卖达成合意，后弭宝顺、弭胜龙与绿地集团绿华置业公司签订商品房买卖合同，商品房买卖合同中对于房屋总价款约定为695495元；弭宝顺、弭胜龙称其已经缴纳的款项若再加上贷款款项即会超出合同约定的房屋总价款，要求将其交纳的8万元服务费计算入购房款，然弭宝顺、弭胜龙所称其交纳的8万元服务费系交纳给欧加商业公司，在其提交的商品房预售合同会签单中对该8万元已表述明确系团购服务费交纳8万元折抵12万元，而在商品房买卖合同中对于弭宝顺、弭胜龙所诉8万元并无约定；综上弭宝顺、弭胜龙要求交将其交纳给欧加商业公司的8万元团购费计算入购房款中，无事实及法律依据，不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决:驳回弭宝顺、弭胜龙的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取计900元，由弭宝顺、弭胜龙负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方对证据进行了交换和质证，对当事人有争议的证据和事实认定如下：欧加商业公司提交2019年欧加商业公司与弭宝顺、弭胜龙签订的商品房认购协议，证明双方对8万元团购服务费的相关约定。弭胜龙对上述证据中“弭胜龙”的签名按印的真实性不认可；弭宝顺对上述证据中“弭宝顺”的签名按印认可，但质证认为当时签了很多单子，但是其手中都没有。认购协议中的日期看不清，当时弭宝顺没有看内容就签字了，欧加商业公司对于特别约定没有加粗提示说明。绿地集团绿鲁置业公司、绿地集团绿华置业公司对上述证据无异议。本院经审查认为，欧加商业公司提交的认购协议具有真实性，能够证实弭宝顺与欧加商业公司签订了该认购协议，本院采信为有效证据。对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”根据上述规定，商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，对包销人未销售房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。本案中，绿地集团绿华置业公司与欧加商业公司签订的《绿地山东国际金融中心项目预定制开发协议》约定绿地集团绿华置业公司购买绿地山东国际金融中心A5地块3号楼4层-30层公寓，购买价款按单价乘以建筑面积的方式进行计算，由绿地集团绿华置业公司与欧欠商业公司指定的购房人签订正式商品房买卖合同并办理网签备案手续，绿地集团绿华置业公司与欧加商业公司按照上述定制开发协议的约定进行结算，该协议具有前述司法解释规定的商品房包销合同的基本特征，故涉案房产系绿地集团绿华置业公司与欧加商业公司以包销形式对外销售的房产。弭宝顺、弭胜龙与欧加商业公司签订的《商品房预售合同会签单》、弭宝顺与欧加商业公司签订的《商品房认购协议》均注明了涉案房产单价为14752元，建筑面积55.28平方米，原总价815495元，优惠方式为“团购服务费8万元抵12万元总房款”；会签单中同时注明成交房屋总价695495元，并载明首付款金额为441495元，贷款金额254000元。根据上述优惠，弭宝顺、弭胜龙除应当支付的团购服务费8万元外，还应支付的购房款总额为695495元，结合弭宝顺一、二审陈述，其亦明知购买涉案房产应当支付的总款项数额为775495元，扣除8万元款项外，还应支付695495元，此即为绿地集团绿华置业公司与弭宝顺、弭胜龙签订的商品房买卖合同中约定的购房款总额，与会签单及认购协议书中的约定亦具有一致性，现弭宝顺、弭胜龙以其应支付的款项总额为695495元为由，要求将上述8万元款项确认为购房款有违诚实信用原则，本院不予支持。关于欧加商业公司收取该80万元服务费的合理性原则，因以包销形式销售商品房活动中，包销人的利益在于获取实际销售价高于与开发商约定的包销基价之间的溢价部分，包销人有权根据市场情况，对包销房屋的销售自由定价，既不受包销价格的限制，也不受国家对商品房中介、经纪佣金收费标准的限制，在欧加商业公司与绿地集团绿华置业公司存在定制开发协议的情况下，欧加商业公司以8万元服务费名义收取的款项实为包销溢价款，故弭宝顺、弭胜龙主张欧加商业公司收取的8万元服务不具有合理性的意见无法律依据。综上所述，弭宝顺、弭胜龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人弭宝顺、弭胜龙负担。本判决为终审判决。审判员  尹腾二〇二一年三月一日书记员  田琳