吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终626号上诉人（原审被告）：榆树市前程盛世购物广场有限公司，住所地：榆树市五棵树镇五棵树大街。法定代表人：张剑波，经理。委托诉讼代理人：赵连春，吉林理扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，长春市朝阳区世诚法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：榆树市五棵树镇万客隆超市分店，住所地：榆树市五棵树镇盛世购物广场。经营者：于文，男，1966年3月17日出生，汉族，住址吉林省敦化市民主街林源社区十组。委托诉讼代理人：于冷娇，吉林良佐律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洪梅，榆树市法律援助中心律师。上诉人榆树市前程盛世购物广场有限公司（以下简称前程盛世公司）因与被上诉人榆树市五棵树镇万客隆超市分店（以下简称万客隆超市）租赁合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2020）吉0182民初5258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。前程盛世公司上诉请求：一、请求撤销榆树市人民法院（2020）吉0182民初5258号判决，依法改判驳回万客隆超市的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由万客隆超市承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1.原审认定事实有误。上诉人与被上诉人于2012年8月25日签订的《房屋租赁合同》合法有效，应继续履行，被上诉人没有法定和约定的合同解除权。案涉租赁标的物租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日，合同未到期，原审法院在没有查清事实情况下，作出解除租赁合同的判决，缺乏事实和法律依据，不符合合同约定及法定解除条件。2.原审判决错误明显。被上诉人之所以在承租房屋多年后突然提出解除合同，其根本原因是被上诉人逼迫上诉人减少租金，上诉人没有按其要求减少租金，被上诉人故意寻找借口解除合同，原审法院按照被上诉人的要求判决解除合同，于法无据。3.实际上，合同履行中，案涉房屋产权发生变更，但根据买卖不破租赁的原则，新产权人长春铖裕房地产开发有限公司（以下简称铖裕公司）对原租赁合同承认继续有效，铖裕公司继续执行原有租赁合同，被上诉人继续占有经营使用该房屋。新产权人变更后，合同一直处于继续履行状态，被上诉人继续履行合同上交房屋租金。4.由于案涉房屋租金收入于2018年被吉林省榆树市人民法院另案查封执行，被上诉人在诉状中自认要求减少租金，执行法院未答应。被上诉人起诉的真实目的是上诉人没有配合他们欺骗执行法院，按其要求减少租金。由于被上诉人减少租金要求可能影响法院的正当执行，严重损害其他债权人的合法权利，因此上诉人拒绝同意减少租金。故被上诉人才起诉要求解除合同，案涉房屋根本不存在影响被上诉人正常经营使用的事实，也不存在不能实现合同目的情形。二、原审法院在没有任何证据证明的情况下，认定影响被上诉人正常经营，不能实现合同目的，缺乏事实和法律依据。现在国家疫情状况，以及被上诉人万客隆超市自己的经营过错导致其收入下降，人流稀少，被上诉人自身应当承担固有的商业风险，而不是上诉人造成的原因。同时法院执行案涉房屋租金收入，并不影响被上诉人经营，不是其收入减少，合同解除的理由。根据双方签订的《租赁合同》第4条明确约定，产生的水、电、暖费用由乙方（被上诉人）承担。被上诉人因减少租金未得逞，进而提出无理要求解除合同，在租赁房屋给被上诉人使用多年没有提出任何异议，正常收取租金情况下，不存在无法实现合同目的。原审法院对上诉人提供证据未予认定，作出错误判决。可见，原审判决解除租赁合同不符合本案合同约定，也不具有法定解除条件，原审判决适用法律错误。综上，请求二审法院，依据事实和法律规定，作出公正裁决，撤销一审判决，驳回被上诉人的诉请，维护上诉人的合法权益万客隆超市二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。万客隆超市向一审法院起诉请求：1.请求判决依法解除万客隆超市与前程盛世公司于2013年8月25日签订的租赁合同；2、请求依法判决前程盛世公司依法赔偿给万客隆超市造成的一切损失1200000.00元；3、案件受理费由前程盛世公司负担。一审法院认定事实：2013年8月25日，万客隆超市与前程盛世公司签订《租赁合同》，前程盛世公司将盛世购物广场地下一层整个楼层的商业建筑出租给万客隆超市经营超市，租期为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日，合同租赁物还包括附属的设备设施：合格的消费设施、正常使用的供水、供电、供暖系统，自动步梯两部。租赁费用：1、2014年1月1日至2018年12月31日，每年租金为1044630.00元；2、2019年1月1日至2019年12月31日，年租金1117754.00元；3、2020年1月1日至2020年12月31日，年租金为1190878.00元；4、2021年1月1日至2021年12月31日，年租金1264002.00元；5、2022年1月1日至2022年12月31日，年租金1337126.00元；6、2023年1月1日至2023年12月31日，年租金1410250.00元。租赁费用采取先付后租的方式，提前30个工作日支付下一年度租金。合同签订后，双方开始履行合同。2017年冬季至今，盛世购物广场停止供暖，2019年1月至今，盛世购物广场停止供电。万客隆超市现为要求解除租赁合同诉至法院。一审法院认为，万客隆超市与前程盛世公司榆签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应实际履行。前程盛世公司应保证其提供的租赁物即盛世购物广场地下一层及附属设施符合约定的履行合同的标准，但前程盛世公司没有确保正常的供水、供电、供暖，前程盛世公司违反了合同约定，严重影响了万客隆超市的正常经营，致使万客隆超市不能实现合同目的，万客隆超市要求解除租赁合同，符合法定合同解除条件，故对万客隆超市要求解除租赁合同的诉讼请求应予以支持。万客隆超市虽要求赔偿损失，但其提交的证据不能证实损失的数额，万客隆超市应承担对其不利的法律后果，对该请求不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除万客隆超市与前程盛世公司于2013年8月25日签订的《租赁合同》；二、驳回万客隆超市的其他诉讼请求。案件受理费24140.00元，由万客隆超市负担4690.00元，由前程盛世公司负担19450.00元。二审中，前程盛世公司向本院提供新证据如下：1.2021年2月23日超市经营照片5张、2021年2月23日购物小票9份及报纸1份，用以证明2021年2月23日万客隆超市至今仍在租赁场地内正常经营，货物重组，客流量正常，万客隆超市主张租赁合同无法继续履行与事实不符。经质证，万客隆超市对上述证据的真实性无异议，但对其证明问题有异议，其认为虽然超市仍在经营，但是由于商场一层至五层整体停业，停止供暖，导致超市供暖期客流量减少，营业额降低，在此情况下，按照原租赁合同缴纳租金不合理。2.榆树市房屋产权管理中心出具的个人住房信息查询证明，证明案涉租赁物登记在吉林省群峰房地产开发有限公司名下，经质证，万客隆超市对此无异议。3.吉林省群峰房地产开发有限公司出具的两份情况说明，证明吉林省群峰房地产开发有限公司同意前程盛世公司出租案涉房屋并继续收取租金，经质证，万客隆超市对真实性无异议，但认为案涉租赁合同签订时间是2012年，房屋登记时间是2013年。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实基本一致。另查明，2017年之前，万客隆超市楼上一层至五层商场处于正常的供暖状态，但万客隆超市并未要求供暖，其仅缴纳20%的供暖费，其认为用万客隆超市楼上一层至五层商场的余热即可以解决供暖问题，但2017年全部停止供暖后，万客隆超市无法使用一层至五层商场的余热。2019年商场停止供电之后，万客隆超市自行接电后，直接向供电公司缴费。二审中，万客隆超市自认租赁物的水电处于正常使用状态。再查明，案涉租赁物产权登记至吉林省群峰房地产开发有限公司名下。2021年3月12日，吉林省群峰房地产开发有限公司向本院出具两份情况说明，该公司表示认可前程盛世公司与万客隆超市签署的《租赁合同》，并要求万客隆超市继续履行《租赁合同》。本院认为，万客隆超市要求解除与前程盛世公司之间签署的《租赁合同》，理由是前程盛世公司存在停水、停电、停止供暖的违约行为，导致超市无法经营，双方签署《租赁合同》的目的无法实现。经审查，虽然2019年商场存在停止供电的情形，但万客隆超市已通过自行接电的方式恢复了用电服务。二审中，万客隆超市自认现在租赁物的水电处于正常使用状态。关于租赁物供暖问题，虽然2017年租赁物停止供暖，但是万客隆超市认可在此之前其仅缴纳了20%的基础供暖费，并未要求对租赁物进行供暖。目前，通过二审中前程盛世公司提供的供暖期间（2021年2月）万客隆超市经营的照片、购物小票等证据，能够证明万客隆超市属于正常经营状态。经质证，万客隆超市亦认可供暖期超市用电进行供暖，目前超市仍在经营。据此，万客隆超市主张解除《租赁合同》的理由不成立，其主张双方签署《租赁合同》的目的无法实现，进而要求解除双方签署的《租赁合同》及赔偿损失，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实不清，本院予以改判。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省榆树市人民法院（2020）吉0182民初5258号民事判决；二、驳回被上诉人榆树市五棵树镇万客隆超市分店的诉讼请求。一审案件受理费24140元、二审案件受理费48280元，由被上诉人榆树市五棵树镇万客隆超市分店负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年三月二十二日书记员  张焕平