湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1221号上诉人（原审被告）：刘花，女，1989年5月11日出生，汉族，住保康县。上诉人（原审被告）：李先章，男，1983年4月15日出生，汉族，住保康县。委托诉讼代理人：刘花，系李先章配偶。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兰、刘晓波，该公司员工。上诉人刘花、李先章因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘花，被上诉人致力物业公司的委托诉讼代理人王兰、刘晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘花、李先章上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人自2017年7月1日后无权收取小区物业服务费，自2017年7月1日起，因小区业委会与长城公司签订的物业服务合同成立并生效，上诉人与被上诉人之间没有物业服务合同关系，与诉争小区签订物业服务合同的是长城公司，自小区与长城公司签订合同，于2017年6月11日生效后，被上诉人与小区的前期物业服务合同即终止，被上诉人在合同终止后，收到了小区业委会的通知要求其于2017年7月1日退出小区，但被上诉人无理滞留至今；二、上诉人不存在违约行为，一审判决认定违约金252元无事实根据和法律依据。被上诉人在小区滞留期间，单方提供的服务未达到物业服务标准，上诉人对于其不合格的服务享有抗辩权，有权在其提供了与收费标准相一致的服务后再支付对等的服务费，因此上诉人没有违约行为，是被上诉人违约、不提供合格的物业服务在先，被上诉人在小区滞留期间，正常的电梯维保工作不做，经常停水，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共有设施用途等等，基于上述事实，被上诉人提供的服务不达标，违约在先；三、被上诉人主张按0.9元/㎡/月收取物业服务费缺乏依据，被上诉人在小区滞留期间，于2017年6月14日在小区公开告示自2017年6月1日起，执行高层物业费1.18元/㎡/月，多层0.78元/㎡/月，门面房1.38元/㎡/月，依据被上诉人自身的承诺和公示，应当认定为物业服务合同的组成部分，因此自2017年6月1日起，被上诉人即使有权收取物业费，也应按照高层1.18元/㎡/月、多层0.78元/㎡/月、门面房1.38元/㎡/月收取，而被上诉人于2017年11月30日又在小区公示恢复原价，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被上诉人的行为属于违反物业服务合同约定擅自提高收费标准，系违规收费。综上所述，请求二审法院查明事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求。致力物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。致力物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李先章、刘花向致力物业公司支付自2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费及垃圾处置费等共计6443元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费及垃圾处置费直至付清之日止；2.判令李先章、刘花向致力物业公司支付违约金1933元（按欠费总额的30%计算）；3.案件受理费由李先章、刘花负担。诉讼中，致力物业公司变更诉讼请求：1.判令李先章、刘花向致力物业公司支付自2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费及垃圾处置费等共计4194.9元（物业费0.9元/㎡/月、垃圾处置费4元/月），并自2020年8月1日起，按照物业服务费0.9元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费及垃圾处置费直至付清之日止；2.判令李先章、刘花向致力物业公司支付违约金1258.48元（按欠费总额的30%计算）。一审法院认定事实：李先章、刘花系襄阳市高新区艺苑?景观豪庭********的房屋所有权人，系艺苑?景观豪庭小区的业主，其房屋建筑面积为121.53㎡。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑?景观豪庭小区的建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份。双方约定，甲方将艺苑?景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用权人收取。2013年3月28日，李先章与致力物业公司签订了艺苑?景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：业主交纳费用的起始时间为开发商通知交房之日开始计费，一次缴纳一年费用；每次物业服务费到期前三十日内一次性缴纳，物业服务费及其他费用按实际发生额据实结算；物业服务费多层住宅按建筑面积0.9元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收；物业管理服务费用标准按襄阳市物价局核定的收费标准执行；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取，等等。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局审核批准，办理了物业服务收费副本号为2013-259的《监审证》，载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑?景观豪庭小区多层收费标准为0.9元/㎡/月。后李先章即代表其与妻刘花按照该收费标准向致力物业公司交纳物业服务费及垃圾处置费，直至2017年6月30日，后未再向致力物业公司继续交纳。经致力物业公司向李先章、刘花催收并发送《律师函》后，李先章、刘花仍未再交纳。故致力物业公司提起本案诉讼。一审法院另查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭小区业主委员会（下称艺苑业委会）选聘长城物业公司作为该小区新的物业服务企业，双方并签订了《物业管理服务合同》，但因致力物业公司未退出该小区，致长城物业公司至今尚未进驻该小区从事物业管理及服务。为此，艺苑业委会曾于2018年6月4日向一审法院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑·景观豪庭小区、移交物业管理用房和相关设施，并移交物业服务所必需的相关资料。2018年11月19日，襄阳高新技术产业开发区人民法院作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业委会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反《物业管理条例》相关程序性规定为由，驳回了艺苑业委会的诉讼请求。艺苑业委会不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，市中院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，驳回上诉，维持原判。现艺苑·景观豪庭小区的物业管理服务仍由致力物业公司在继续负责。一审法院认为，致力物业公司作为具有物业管理服务资质的企业，其依据与建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，向艺苑?景观豪庭小区提供前期物业管理服务，后又与李先章签订《前期物业管理服务协议》并提供相关服务，故双方依法建立前期物业管理服务合同关系。根据《前期物业管理委托合同》约定，致力物业公司对艺苑?景观豪庭小区前期委托管理的期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘新的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。故该《前期物业管理委托合同》系附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为该《前期物业管理委托合同》终止之日。现艺苑业委会因未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规的规定选聘新的物业服务企业，并依据新的《物业管理委托合同》要求致力物业公司退出该小区物业管理的诉讼请求，已被一审法院及市中院生效判决予以驳回；且致力物业公司依据其《前期物业管理委托合同》至今仍在该小区从事物业管理活动，系提供物业服务的现任企业。故对致力物业公司继续提供物业服务的事实，予以确认；其依据与李先章签订的《前期物业管理服务协议》并主张由房屋所有人李先章、刘花继续按照协议约定的标准支付物业服务费及垃圾处置费的请求，亦具有事实依据，予以支持，李先章、刘花应继续向致力物业公司支付物业服务费及垃圾处置费。李先章、刘花辩称与致力物业公司并未签订书面的物业服务合同、致力物业公司无权向其收取物业服务费的理由，与李先章与致力物业公司签订《前期物业管理服务协议》的事实不符，不予支持；其又辩称致力物业公司提供的物业服务不达标、其不应支付物业服务费的理由，诉讼中虽列举相关物业服务质量存在瑕疵的事项，但并未提供证据予以证实，且即物业使服务质量不达标属实，因双方协议中并未明确约定其有权拒交物业费，故对其拒绝支付物业费及垃圾处置费的抗辩理由，缺乏证据证实，亦不予支持。关于物业服务费及垃圾处置费的标准，双方《前期物业管理服务协议》约定“物业服务费多层住宅按建筑面积0.9元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收”，李先章至2017年6月30日前亦一直按该标准交纳物业服务费及垃圾处置费，故致力物业公司主张按0.9元/㎡/月支付物业服务费及4元/月支付垃圾处置费共计4194.9元的请求，事实清楚、证据充分、符合双方合同约定及法律规定，予以支持。致力物业公司又要求李先章自2020年8月1日起，按照物业服务费0.9元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准继续支付物业服务费及垃圾处置费直至付清之日止的请求，因双方《前期物业管理服务协议》约定的相关费用为“一年一交”，其后期物业服务的事实尚未实际发生，且存在不确定因素，故致力物业公司的该项请求不符合双方约定，不予支持，其待实际发生后有权另行主张。致力物业公司还主张按照欠费总额的30%支付1258.48元违约金的请求，虽未超过双方《前期物业管理服务协议》约定的标准，但该主张过分高于其实际造成的损失。一审法院依法综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情将违约金标准调整为以李先章、刘花所欠4194.9元为基数按年利率6%计算，李先章、刘花应支付违约金252元；超过部分的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李先章、刘花于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付自2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费及垃圾处置费共计4194.9元；二、李先章、刘花于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金252元;三、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李先章、刘花负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。上诉人李先章、刘花虽然不是该合同当事人，但其接受了致力物业公司提供的物业服务，并已按前期物业服务合同交纳了部分物业费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主李先章、刘花具有约束力。上诉人李先章、刘花上诉称被上诉人无权收取2017年7月1日之后的物业服务费，本院经审查认为，艺苑·景观豪庭小区的业主委员会虽然选聘了新的物业服务企业并起诉要求被上诉人致力物业公司退出小区，但是该诉讼请求已经人民法院生效判决予以驳回，即被上诉人致力物业公司仍然有权依据《前期物业管理服务合同》向上诉人李先章、刘花在内的艺苑·景观豪庭业主提供物业服务并收取相应的物业服务费，故上诉人李先章、刘花此项上诉理由与事实不符，本院不予支持。上诉人李先章、刘花另上诉称被上诉人致力物业公司按照0.9元/月/㎡收取物业服务费缺乏依据，本案中，根据2013年3月28日上诉人李先章与被上诉人致力物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被上诉人致力物业公司管理的艺苑·景观豪庭小区多层收费标准为0.9元/月/㎡，因此被上诉人致力物业公司主张按照0.9元/月/㎡向上诉人李先章、刘花收取物业服务费符合双方合同约定及相关政府文件规定，被上诉人致力物业公司于2017年6月14日向艺苑·景观豪庭业主发布的告示系其为了鼓励业主按时缴纳物业服务费而推出的优惠活动，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则”的范畴，因此上诉人李先章、刘花以此主张被上诉人致力物业公司存在违规收费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案违约金的认定，上诉人李先章、刘花提交的证据不足以证明系被上诉人致力物业公司在合同履行过程中存在违约行为在先，且业主按时交纳物业服务费由双方签订的《前期物业管理服务协议》明确约定，一审法院结合双方合同履行情况、过错程度综合判令上诉人李先章、刘花按照年利率6%支付违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，李先章、刘花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李先章、刘花负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤玉审判员  王剑波审判员  刘茂强审判员  何绍建审判员  余以祥二〇二一年三月十九日法官助理李紫荆书记员刘洋