贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3043号 原告：胡祥，男，1980年5月23日出生，汉族，住址：贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：施啟萍，系公司职工。 委托诉讼代理人：卿禹鎔，系公司职工。 原告胡祥诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月7日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭审理。原告胡祥，被告毕节瑞丰公司的委托诉讼代理人施啟萍、卿禹鎔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判令被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区的不动产权证书并交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款378138元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的169%的标准，从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年8月20日的违约金为：51811元）；3.判令被告退还原告开户费3329元；上述费用共计为：55140元；4．判令由被告承担本案的诉讼费。 本院查明如下案件要素：2012年7月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，房屋总价款为378138元的住宅出卖给原告。双方约定被告交付涉案商品房的时间为2013年5月31日前。被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请涉案商品房所有权初始登记。被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，对违约金的计算标准未进行约定。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年8月30日，被告向原告收取开户费3329元（电开户费529元、闭路电视开通费300元、燃气开户费2500元）。涉案商品房暂不具备转移登记的条件。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：被告是否能将涉案商品房转移登记的有关文书及产权证交给原告；原告的诉请是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金的截止时间如何认定、违约金标准应如何适用；被告是否应返还各项开户费。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告至今仍未通知原告提交相关资料办证，显然已经逾期，已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，向原告支付违约金。 关于原告提出的判决被告立即为原告办理并交付涉案房屋转移登记的产权证及有关文书，因被告尚未取得涉案房屋的初始登记，转移登记及交付相关文书处于客观不能的状况，故对原告的该诉请，本院暂不予支持。 关于逾期交付办理商品房有关文书违约金诉请的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。本案中，原告于2020年11月2日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，故自原告向本院提交诉讼材料之日（2020年11月2日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年11月2日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标注计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告应否退还原告各项开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,被告另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡祥支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款378,138元为基数，自2017年11月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡祥返还开户费3,329元； 三、驳回原告胡祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费589元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月四日 书记员  谢媛媛