上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初14155号原告(反诉被告)：上海拉谷谷时装有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：康华珂，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李楚炫，江苏冠文律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海韵星实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：潘文瑶，执行董事。委托诉讼代理人：肖一，上海泛洋律师事务所律师。原告上海拉谷谷时装有限公司(以下简称拉谷谷公司)与被告上海韵星实业有限公司(以下简称韵星公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，审理中，韵星公司向本院提起反诉，本院依法受理后，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。拉谷谷公司的委托诉讼代理人李楚炫通过在线庭审方式参加诉讼，韵星公司的委托诉讼代理人肖一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拉谷谷公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方的租赁合同于2020年4月29日解除；2.判决韵星公司退还拉谷谷公司保证金139,085.25元。事实与理由：上海市徐汇区宜山路XXX号的光启城时尚购物中心物业所有人为上海俱进建设实业有限公司，韵星公司整体承租光启城时尚购物中心，经上海俱进建设实业有限公司同意对外转租。拉谷谷公司于2018年2月26日与韵星公司签订《租赁合同》，承租光启城时尚购物中心二层XXX、XXX、XXX商铺，建筑面积241.94平方米，用于经营LAGOGO品牌服装零销，租赁期自2018年3月1日起至2021年2月28日，每月租金46,361.75元，每三个月为一个计租期，拉谷谷公司在承租前先支付三个月租金，另支付了相当于三个月租金的保证金139,085.25元。根据《租赁合同》约定，租赁关系终止或提前解除后10天内，退还保证金。2020年春节期间新冠疫情爆发后，韵星公司根据政府要求采取闭店的疫情防控措施，导致拉谷谷公司无法经营。根据《租赁合同》约定，韵星公司应保证一年365天经营，而实际情况是合同无法执行。为此，拉谷谷公司多次与韵星公司沟通，要求减免租金以及物业管理费，但韵星公司坚持不予减免。韵星公司所为，既不符合国家倡导的疫情下减免租金政策，也不符合法律规定。因与韵星公司协商无果，拉谷谷公司无奈于2020年4月29日正式通知韵星公司解除合同。拉谷谷公司认为，由于上海的疫情防控形势仍然严峻，光启城时尚购物中心在今年3、4月份均冷冷清清，对拉谷谷公司经营造成极大影响，且韵星公司完全拒绝就合同变更进行协商，导致拉谷谷公司亏损经营，拉谷谷公司的合同目的无法实现。因此，拉谷谷公司解除合同不违反法律和合同约定，韵星公司应退还保证金。故诉至法院。韵星公司辩称，不同意拉谷谷公司的诉请。韵星公司在2020年5月15日因为拉谷谷公司欠付租金提出合同解除，拉谷谷公司违约，保证金作为解除合同违约金不予退还。韵星公司向本院提出反诉请求：1.判令拉谷谷公司支付拖欠租金115,586.83元(2020年3月1日至2020年5月15日期间)、物业管理费18,095.79元(2020年3月1日至2020年5月15日期间)、电费1,955.04元(2020年3月1日至2020年4月30日期间)；2.判令拉谷谷公司按照日千分之三的标准支付滞纳金，租金、物业费均自2020年3月1日起算至实际清偿之日止，基数是反诉请求1中的欠付金额；电费1,174.20元自2020年3月1日起算至实际清偿之日，电费780.84元自2020年4月1日起算至实际清偿之日；3.确认双方租赁合同于2020年5月15日解除。事实与理由：上海市徐汇区宜山路XXX号光启城时尚购物中心商业物业为上海俱进建设实业有限公司所有，韵星公司整体承租上述物业，租赁期限自2011年10月至2030年12月。经上海俱进建设实业有限公司同意，韵星公司对外转租光启城物业。拉谷谷公司与韵星公司于2018年2月26日签订《租赁合同》，约定由拉谷谷公司承租光启城物业二层XXX、XXX、XXX商铺，建筑面积241.94平方米，租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日，年租金556,341.03元，月租金46,361.75元。每三个月为一个计租期，拉谷谷公司应于每个计租期的首月十日前向韵星公司付清租金。物业管理费为每月每平方米30元，和租金同时支付。如拉谷谷公司逾期支付上述费用，应按每日千分之三支付滞纳金。拉谷谷公司于2020年4月29日向韵星公司发送《通知》，函告韵星公司自2020年4月29日解除《租赁合同》并要求退还保证金。经核算，拉谷谷公司尚欠租金、物业管理费、电费未支付。审理中，韵星公司增加诉请：要求保证金139,085.25元作为解除合同违约金不予返还。拉谷谷公司对韵星公司的反诉辩称，租赁合同应该于2020年4月29日解除。愿意支付2020年3月至4月的租金，但因为疫情没有开业，相应租金应当减免，且拉谷谷公司有13万余元的保证金在韵星公司处。在诉讼前，韵星公司并未向拉谷谷公司主张过拖欠的租金，就减免租金事宜未达成一致，完全可以用保证金予以抵扣。拉谷谷公司不同意支付物业管理费及电费，因为疫情期间没有开业。拉谷谷公司确实向韵星公司申请过减免租金及撤柜，但韵星公司不同意，拉谷谷公司不应对此负任何法律责任。拉谷谷公司不存在拖欠租金的恶意，不应该支付滞纳金。且拉谷谷公司也有保证金在韵星公司处，完全可以支付拖欠的租金，韵星公司应当返还保证金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月26日，韵星公司作为出租方(甲方)与拉谷谷公司作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商铺位于上海市徐汇区宜山路XXX号二层273、274、275商铺(以下简称系争商铺)，建筑面积241.94平方米。乙方经营范围零售，品牌名称LAGOGO。商铺租赁期自2018年3月1日起至2021年2月28日止。商铺租赁实行先付后用方式，租金计算年度以合同年为准。第1—3年，2018年3月1日至2021年2月28日，年租金556,341.03元，月租金46,361.75元。租金每三个月为一个计租期，乙方应于每个计租期的首月十日前向甲方付清该计租期租金。乙方装修及承租商铺期间所发生的水、电、通讯、设备等费用，由乙方承担。该商铺物业管理费每月每平方米30元。如乙方逾期支付租金及本合同约定的各项费用，甲方有权自应付之日起每逾期一日按应付款的千分之三向乙方收取滞纳金。乙方向甲方首次付款的同时，应向甲方支付该商铺租赁保证金，保证金为首年度三个月的租金。租赁关系终止或提前解除后10天内，乙方应向甲方提供工商管理部门出具的营业执照注销或变更注册地址的受理通知书，甲方据此凭证，可退还乙方保证金。甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金及各项费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方有权解除本合同的条件：甲方交付的商铺不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的，或甲方交付的商铺存在缺陷、危及乙方安全的。甲方有权解除本合同的条件：……乙方不支付租金或本合同约定的各项费用累计超过十五日的；在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的。租赁期间如发生本条第1、2项违约情形的，除按本合同约定承担违约责任外，违约方应向守约方支付违约金，违约金按当年度3个月租金水平设定。若乙方非正常退铺，甲方有权将租赁保证金转为违约金。拉谷谷公司支付韵星公司公司租赁保证金139,085.25元。拉谷谷公司支付韵星公司租金及物业管理费至2020年2月底，2020年3月1日之后的租金及物业管理费并未按约支付。审理中，拉谷谷公司表示其于2020年4月15日搬离系争商铺。因为疫情不能经营，故根据租赁合同第十条第一项约定的不能实现合同目的解除租赁合同。同时拉谷谷公司还表示韵星公司主张的违约金及滞纳金标准过高。审理中，韵星公司则表示其于2020年5月15日收回系争商铺。以上事实，除当事人陈述一致外，另有租赁合同等证据佐证，本院依法予以确认。审理中，拉谷谷公司为证明双方协商减免租金未果，提交拉谷谷公司于2020年2月10日向韵星公司出具的《申请函》一份，该《申请函》记载：现因受新型冠状病毒影响，我司“LAGOGO”品牌全面配合贵司响应国家公共卫生I级的防护措施，同时非常感谢贵司为保障员工的健康安全着想，实施闭店措施。现因非常时期，特向贵司申请在闭店期间减免租金及物业管理费，待日后恢复正常后我司定加倍做出业绩贡献予以回报。拉谷谷公司表示该申请函系当面送达给运营部万经理。韵星公司对该申请函表示并未收到。审理中，拉谷谷公司为证明拉谷谷公司已与韵星公司解除租赁合同，提交拉谷谷公司向韵星公司出具的《通知》一份，该《通知》记载：我司因疫情影响，于2020年2月10日申请贵司减免租金及物业管理费，但未收到贵司回复。在此情况下，我司又于2020年4月7日向贵司申请撤柜，但仍未收到贵司正式回复。鉴于新冠疫情对我司履行与贵司《租赁合同》影响有目共睹，依法属于不可抗力，且我司多次要求变更合同而得不到贵司响应，贵司所为，实为拒绝变更《租赁合同》内容。如此，则导致我司无法继续履行《租赁合同》，如继续履行《租赁合同》，我司将蒙受重大经济损失，不符合公平原则。有鉴于于此，我司现正式函告贵司自即日起解除《租赁合同》，且此解除理由符合法律规定，我司无需承担任何违约责任。请贵司在收到本函之日起10日，退还保证金。该《通知》落款日期为2020年4月29日。韵星公司表现并未收到该《通知》。审理中，韵星公司为证明租赁合同解除，提交韵星公司向拉谷谷公司发送的、落款日期为2020年5月15日的《关于解除的函》，主要内容为：由于贵司拖欠租金、物业管理费及能耗等费用，并擅自停业闭店，属于单方面严重违约，按照《租赁合同》约定，应收取贵司相当于当年度三个月租金的违约金，请贵司处理好以下善后问题。一、因贵司单方面违约，我司于2020年5月15日正式解除与贵司签署的《租赁合同》，双方租赁关系即日终止。二、贵司支付到我司账户的三个月租赁保证金作为违约金不予退还，不足部分予以补足。三、结清租赁期间所产生的所有租金、物业管理费及能耗等欠费。……。拉谷谷公司表示并未收到该《关于解除的函》。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应恪守租赁合同的相关约定。因新冠肺炎疫情影响，上海市人民政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。虽然拉谷谷公司的经营确实受疫情直接影响，但租赁合同约定租赁期限至2021年2月28日，而疫情的影响是阶段性的，不足以造成租赁合同根本目的无法实现，故拉谷谷公司实际无权以疫情为由单方解除租赁合同。根据查明事实，拉谷谷公司并未按约支付租金及物业管理费，实际已构成违约，应承担相应违约责任。现拉谷谷公司要求确认租赁合同于2020年4月29日解除的诉请，于法无据，本院难以支持。关于韵星公司要求确认租赁合同于2020年5月15日解除的反诉请求，根据查明事实，韵星公司自认于2020年5月15日收回系争商铺，在无其他相反证据推翻韵星公司上述意见的情况下，本院采纳韵星公司关于其已于2020年5月15日收回系争商铺的意见，故韵星公司实际以其收回商铺的行为确认了租赁合同的解除。本院对韵星公司要求确认租赁合同于2020年5月15日解除的反诉请求予以支持。关于韵星公司主张拖欠租金及物业管理费的反诉请求，如上所述，租赁合同于2020年5月15日解除，根据查明事实，拉谷谷公司并未支付2020年3月1日之后的租金及物业管理费，故韵星公司主张2020年3月1日至2020年5月15日期间的租金、物业管理费，于法有据。现拉谷谷公司要求减免租金，本院考虑到疫情的发生确对拉谷谷公司正常使用系争商铺产生影响，故从公平角度，本院酌定拉谷谷公司支付韵星公司2020年3月1日至2020年5月15日期间的租金70,000元、物业管理费11,000元。关于韵星公司主张拖欠电费及电费滞纳金的反诉请求，在拉谷谷公司对电费不予认可的情况下，韵星公司并未充分举证证明自己的主张，故本院对韵星公司主张电费及电费滞纳金的反诉请求不予支持。关于韵星公司主张租金、物业管理费滞纳金以及保证金作为解约违约金不予返还的反诉请求，如上所述，拉谷谷公司已构成违约，应承担相应违约责任，现韵星公司以拉谷谷公司不支付租金、物业管理费等作为解除租赁合同的事实理由，故在解除合同条件满足之后的滞纳金即逾期付款违约金与解除合同违约金并存，显已加重拉谷谷公司的负担，故本院酌情以81,000元为基数(租金70,000元+物业管理费11,000元)、按照每日千分之三的标准计算15日的逾期支付租金及物业管理费的违约金为3,645元。关于韵星公司主张保证金作为解约违约金不予返还的反诉请求，虽有合同依据，但本院综合考虑本案的实际情况、拉谷谷公司的违约程度、韵星公司的实际损失等情况，酌定韵星公司已收取的拉谷谷公司支付的保证金92,723.50元作为解除合同违约金不予返还。关于拉谷谷公司主张返还保证金139,085.25元的诉请，如上所述，本院已支持韵星公司提出的已收取拉谷谷公司支付的92,723.50元保证金作为解除合同违约金不予返还的反诉请求，故就剩余部分保证金，韵星公司应予以返还，即韵星公司应返还拉谷谷公司租赁保证金46,361.75元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、上海拉谷谷时装有限公司与上海韵星实业有限公司于2018年2月26日签订的《租赁合同》于2020年5月15日解除；二、上海韵星实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海拉谷谷时装有限公司租赁保证金46,361.75元；三、上海拉谷谷时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海韵星实业有限公司2020年3月1日至2020年5月15日期间租金70,000元、物业管理费11,000元；四、上海拉谷谷时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海韵星实业有限公司逾期支付租金及物业管理费的违约金3,645元；五、上海韵星实业有限公司已收取的上海拉谷谷时装有限公司支付的租赁保证金92,723.50元作为解除合同违约金不予返还；六、驳回上海拉谷谷时装有限公司其余诉讼请求；七、驳回上海韵星实业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,541元，由上海拉谷谷时装有限公司负担1,000元、上海韵星实业有限公司负担541元；反诉案件受理费1,506元，由上海拉谷谷时装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二一年三月五日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。