湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1468号上诉人（原审原告）：江滨，女，1975年9月25日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：陈成，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝淑琴，女，1971年9月27日出生，汉族，住。被上诉人（原审被告）：曾祥龙，系祝淑琴之夫，1972年5月26日出生，汉族，住。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈军，湖北舟桥律师事务所律师。上诉人江滨因与被上诉人祝淑琴、曾祥龙房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初8861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李文独任审理。本案现已审理终结。江滨上诉请求：1、依法改判祝淑琴、曾祥龙承担主要责任，江滨向祝淑琴、曾祥龙赔偿房屋增值85万元的35.3%，即300050元；2、祝淑琴、曾祥龙应向江滨支付占用房屋期间的房租损失（自2013年9月30日暂计到2020年12月31日止五个月，租金为2000元/月，共计172000元）；3、本案所有诉讼费用均由祝淑琴、曾祥龙承担。事实与理由：一审案件事实未进行查明认定，导致对各方承担责任比例认定过于主观随意，应进行查明事实后确认。祝淑琴、曾祥龙是在明知涉案房产为未取得房产权证的单位集资建房时，主动协商购买并在入住7年多时间经江滨催讨未支付剩余房价款，也未主动要求江滨协助办理房产权属登记，祝淑琴、曾祥龙存在明显过错。祝淑琴、曾祥龙在仅支付了30万元后，江滨就将涉诉房屋交接给祝淑琴、曾祥龙，祝淑琴、曾祥龙入住7年多时间中未再支付剩余房价款，根据公平原则，应按其支付部分占合同约定总价比例赔偿房屋增值价款。祝淑琴、曾祥龙答辩称，一、祝淑琴、曾祥龙在房屋买卖过程中过错较少，江滨具有重大过错。江滨是房屋所有权人，其对房屋性质清楚，一审法院认定正确。二、祝淑琴、曾祥龙装修房屋后没有在涉案房屋中居住。三、一审判决对增值部分的损失计算较低，但是为了解决问题，祝淑琴、曾祥龙没有上诉。一审法院计算损失是按照无证的价值计算，当时祝淑琴、曾祥龙出具的证明上明确载明是无证房屋单价，本案实际是有证房屋，涉案房屋周边房价至少是每平方米15000元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。江滨向一审法院起诉请求：1、解除双方于2013年9月30日签订的《房屋买卖合同》；2、祝淑琴、曾祥龙腾退房屋。祝淑琴、曾祥龙向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、江滨退还已付购房款30万元；3.江滨赔偿损失170万元；4、江滨赔偿装修损失50万元。一审法院审理查明，2013年9月20日，江滨与祝淑琴签订《房屋买卖合同》，江滨将位于武汉市江夏区大桥新区环湖路A号楼2单元02室（建筑面积170平米、由江滨配偶所在单位分得），以85万元出卖给祝淑琴。祝淑琴、曾祥龙支付了购房款30万元。诉讼中，祝淑琴、曾祥龙申请对诉争房屋的市值和装修价值进行鉴定，鉴定机构以“房屋无法办理产权证，市面上也没有该小区二手房交易实例，无法进行评估房屋现有价值，且申请人曾祥龙表示如果无法进行房屋价值评估，只评估房屋装修价值意义不大”为由，作退案处理。至本案一审法庭辩论终结时，江滨未能提供诉争房屋所在A号楼的建设用地审批、建设工程规划许可手续，以及房屋权属证书。对双方有争议的事实，一审法院分析认定：一、诉争房屋的装修损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。祝淑琴、曾祥龙不能举证证明所为装修证据，主张的50万元依法不予认定。本案在固定反诉请求、分配举证责任的调查中，江滨表示可以接受的装修现值不超过15万元，一审法院予以确认。二、诉争房屋的差价问题。祝淑琴、曾祥龙提供的武汉顺成家房地产置业顾问有限公司、武汉嘉和悦房地产置业顾问有限公司的证明，案涉房屋成交价在11500元-12000元之间，经质证，江滨不持异议，依法予以采信。一审法院结合本辖区房地产市场行情、诉争房屋所在地段、周边交通等配套设施情况，酌定诉争房屋成交价10000元，由此确定诉争房屋的增值85万元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效。依举轻明重解释，本案诉争房屋至本案一审法庭辩论终结时，所在A号楼未取得建设工程规划许可，案涉《房屋买卖合同》无效。我国《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。江滨应当返还收取的购房款30万元，祝淑琴、曾祥龙应当返还诉争房屋的占有。对于诉争房屋的增值85万元，江滨作为出卖人具有较大过错，应承担主要责任；买受人祝淑琴、曾祥龙负相应责任。无效合同不适用解除制度，江滨诉请解除合同，依法不予支持。祝淑琴、曾祥龙超出一审法院核定范围的诉请，依法不予支持。综上，江滨的本诉请求部分成立，祝淑琴、曾祥龙的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、江滨与祝淑琴、曾祥龙于2013年9月20日签订的《房屋买卖合同》无效；二、祝淑琴、曾祥龙于一审判决生效之日起十日内向江滨返还武汉市江夏区大桥新区环湖路A号楼2单元02室，装饰装修形成附合的部分以及拆除会导致墙体和地面损坏的设施等不得拆除；三、江滨于一审判决生效之日起十日内向祝淑琴、曾祥龙返还30万元；四、江滨于一审判决生效之日起十日内向祝淑琴、曾祥龙赔偿房屋增值85万元的60%，即51万元；五、江滨于一审判决生效之日起十日内向祝淑琴、曾祥龙赔偿装饰装修损失15万元；六、驳回江滨其他本诉请求；七、驳回祝淑琴、曾祥龙其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费500元，减半收取250元，由祝淑琴、曾祥龙负担。一审反诉案件受理费26800元，减半收取13400元，由江滨负担8040元，祝淑琴、曾祥龙负担6700元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据江滨与祝淑琴于2013年9月30日签订的《房屋买卖合同》第三条约定“双方在签订合同时，乙方（祝淑琴）支付房款叁拾万元整，即小写300000元；”第四条约定“房屋余款乙方（祝淑琴）在一年内分两次付清，日期从签订日起记；”第五条约定“甲方（江滨）保证该房产合法、权属清楚、有合法的房产使用权，合同签订后甲方（江滨）应办理有关房产过户手续到乙方（祝淑琴）名下；”第七条约定“双方签订合同日即为甲方（江滨）交房日，房产证、土地证两年内提供。”签订合同当日祝淑琴、曾祥龙支付了购房款30万元。江滨从签订合同至今长达七年多时间未能提供诉争房屋所在A号楼的建设用地审批、建设工程规划许可手续，以及房屋权属证书，无法办理有关房产过户手续到祝淑琴名下，祝淑琴因此拒绝支付房屋余款。基于以上情况，对于诉争房屋的增值85万元，江滨作为出卖人具有较大过错，应承担主要责任；买受人祝淑琴、曾祥龙负相应责任。故江滨的第一项上诉请求无法律和事实依据，本院不予支持。关于江滨的第二项上诉请求，属于增加独立的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，江滨增加独立的诉讼请求超出了本院审理范围，本院依法不予支持。综上所述，江滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8381元，由江滨负担。本判决为终审判决。审判员  李文二〇二一年三月二十三日法官助理严洁书记员何瑛