安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1322民初886号 原告：张晓燕，女，1981年8月2日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被告：刘雪勇，男，1974年3月15日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：钱维庆，江苏精溯律师事务所律师。 原告张晓燕与被告刘雪勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告张晓燕、被告刘雪勇的委托诉讼代理人钱维庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓燕向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除张晓燕与刘雪勇位于萧县房屋的租赁关系；2.依法判决刘雪勇清空租赁的房屋；3.依法判决刘雪勇支付拖欠的房租14394元（暂定，应算至刘雪勇清空房屋止）；4.本案诉讼费等由刘雪勇承担。事实和理由：2017年12月7日，张晓燕与刘雪勇签订了房屋租赁合同，约定张晓燕将其所有的位于萧县房屋出租给刘雪勇使用，租期从2017年12月7日起至2025年2月7日止，租金分四个阶段收取，第一阶段（2017年12月7日至2019年12月7日），租金4798元／季度；第二阶段（2019年12月7日至2020年12月7日），租金为在上一年度的基础上增加5%；第三阶段（2020年12月7日至2022年12月7日）租金为在上一年度的基础上增加7%；第四阶段（2022年12月7日至2024年12月7日）租金为在上一年度的基础上增加10%，首期租金于交付日支付，首期外租金按季度支付，刘雪勇应当于当期季度届满10日前支付下一季度的租金。现刘雪勇仅支付租金至2020年6月7日，之后的租金经张晓燕多次催要未果。 刘雪勇辩称，1、根据双方签订的房屋租赁合同第十条第3款第5项约定，在乙方证照齐全的情况下停业满一个月，仍确定无法继续经营合同时双方的合同自行解除，双方均不承担任何违约责任。从2019年12月案外人吴秀芝采取堵门、打砸等多种手段阻挠使其无法正常经营，2020年1月7日吴秀芝带人员将其经营KTV的消防通道用墙堵死，其经营的KTV从2020年1月8日已经停业。根据合同约定的停业满一个月即2020年2月8日双方的租赁合同已经自行解除。2、刘雪勇已经将租赁房屋清空交付给张晓燕，根据合同第二条第2款第3项约定，本合同终止甲方无权要求乙方将房屋恢复原状。故其没有义务将房屋恢复原状。3、由于在2020年2月8日双方的租赁合同已经解除，刘雪勇已经多支付张晓燕租金至2020年7月7日，其保留要求张晓燕退还多支付租金的权利。4、合同第八条第1款第7项约定，对于任意第三方对乙方租赁权行使障碍时，甲方负责及时排除妨碍。张晓燕并没有履行排除妨碍的义务，张晓燕不及时排除妨碍的行为已经构成违约。2020年2月8日开始刘雪勇就没有支付房租的义务。综上，张晓燕的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对张晓燕提供的证据5电费收据及证明1组，欲证明刘雪勇经营的KTV正常经营至2020年6月份。刘雪勇对证据三性均有异议，认为电费并不能证明该KTV正常经营至2020年6月份，用电情况是否是营业用电无法判断；物业公司的证明在形式上不合法。经审核，对该组证据中电费收据的真实性予以认定，对证明的证明力不予认定。2.对刘雪勇提供的证据1情况说明及询问笔录各1份，欲证明从2020年1月7日案外人将刘雪勇经营的KTV的消防通道堵死，并多次阻挠经营，致使KTV无法经营。张晓燕对真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为导致刘雪勇无法经营与其无关。经审核，对该证据的真实性予以认定，对其关联性不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月7日，张晓燕（出租方、甲方）与刘雪勇（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张晓燕自愿将其所有的位于萧县房屋出租给刘雪勇，用于经营“萧县金色唱响ＫＴＶ歌厅”；租赁期限7年2个月，自2017年12月7日起至2025年2月7日止，租金标准：第一阶段（2017年12月7日至2019年12月7日）4798元／季度；第二阶段（2019年12月7日至2020年12月7日）租金在上一阶段的基础上递增5%，即5037.9元／季度；第三阶段（2020年12月7日至2022年12月7日）租金为在上一阶段的基础上递增7%，即5390.55元／季度；第四阶段（2022年12月7日至2024年12月7日）租金在上一阶段的基础上递增10%，即5929.61元／季度；刘雪勇应当于本合同签订之日将相当于一个月的租金支付给张晓燕作为履约保证金，首季度租金应当于交付日支付，首期外租金按季度支付，刘雪勇应当于当期季度届满10日前向张晓燕支付下一季度的租金；无正当理由，刘雪勇未按约定期限交付租金，超过10天以上的，张晓燕有权解除合同；在刘雪勇证照齐全的情况下停业的，停业满一个月，仍确定无法继续经营合同自行解除（双方均不承担任何违约款项，但属于一方项下义务或承诺未完全履行导致停业者除外）；合同还对双方的权利义务、争议解决方式等其他事项进行了约定。合同签订后，张晓燕将房屋交付给刘雪勇经营，刘雪勇支付了相当于一个月租金的履约保证金，经营期间，支付张晓燕房屋租金至2020年6月7日，此后租金未能按约定支付。张晓燕因要求刘雪勇继续支付租金未果，故提起本案诉讼。 另查明，本案向刘雪勇送达起诉状副本日期是2021年1月27日。 本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，张晓燕与刘雪勇签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效；对双方均有法律约束力，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，张晓燕依约将涉案房屋交付给刘雪勇使用，刘雪勇依约支付张晓燕履约保证金，并支付房屋租金至2020年6月7日；此后租金未能依约支付，显然刘雪勇构成违约。因张晓燕要求刘雪勇支付租金未果，以致成讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，虽刘雪勇逾期未支付张晓燕租金的违约事实发生在民法典施行前，但张晓燕是以未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，应适用民法典第五百六十五条第二款的规定。故，张晓燕主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合双方合同约定及上述法律规定，应予支持；合同解除时间为本案起诉状副本向刘雪勇送达日期，即2021年1月27日。刘雪勇辩称根据合同约定其停业满一个月，仍确定无法继续经营合同时双方的合同自行解除，即从2020年2月8日起双方的租赁合同已经自行解除。经审查，刘雪勇自述其经营的KTV从2020年1月8日已经停业，但其并没有告知张晓燕从2020年2月8日起双方的租赁合同已自行解除，也没有向张晓燕返还房屋，相反从其支付租金至2020年6月7日的行为来看，其并没有解除案涉合同的意思表示，而是有继续经营的意思表示。因此，刘雪勇的该辩解理由不能成立，不予采信。 关于张晓燕主张刘雪勇清空租赁的房屋的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”基于上述法律规定，既然案涉《房屋租赁合同》应予解除，张晓燕可以请求刘雪勇将案涉租赁房屋恢复原状，结合本案实际情况，张晓燕可以主张刘雪勇将案涉租赁房屋清空。故，张晓燕的该项诉讼请求，于法有据，应予支持。刘雪勇辩称其已将租赁房屋清空交付给张晓燕，且根据合同约定本合同终止甲方无权要求乙方将房屋恢复原状，张晓燕无权要求对租赁房屋恢复原状。经审查，虽案涉合同约定：“乙方对其装修、添附在租赁期限内享有所有权，本合同终止甲方无权要求乙方就租赁标的恢复原状。”但该条是在合同正常终止情况下对房屋内装修、添附所作的约定，并不适用于合同解除时的情形，且房屋内沙发、桌椅等也非装修、添附；即便刘雪勇表示放弃租赁房屋内沙发、桌椅等物品的所有权，但也不能免除合同解除后其应承担的义务，刘雪勇亦没有提供相关证据证明其已将租赁房屋清空交付给张晓燕。因此，刘雪勇的该辩解理由不能成立，不予采信。 关于张晓燕主张刘雪勇支付拖欠的房租14394元（暂定，应算至刘雪勇清空房屋止）的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”本案中，刘雪勇未按约定支付张晓燕租金，根据上述法律规定，刘雪勇应承担相应的违约责任。庭审中双方均认可房屋租金支付至2020年6月7日，因此，刘雪勇应支付张晓燕自2020年6月8日起至合同解除时即2021年1月27日期间的房屋租金13031.91元（5037.9元/季度×2个季度＋5390.55元/季度÷3×1个月＋5390.55元/季度÷3÷31天×20天），扣除刘雪勇支付的履约保证金1599.33元，刘雪勇还应支付11432.58元。刘雪勇辩称由于在2020年2月8日双方的租赁合同已经解除，从该日期开始其就没有支付租金的义务，与查明事实不符，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第二款、第五百六十三条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、张晓燕与刘雪勇于2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月27日予以解除； 二、刘雪勇于本判决生效后十五日将位于萧县房屋清空； 三、刘雪勇于本判决生效后十五日内给付张晓燕房屋租金11432.58元； 四、驳回张晓燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元，减半收取计80元，由刘雪勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  孙伟 二〇二一年三月一日 法官助理张雅丽 书记员晁晓晓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条第一款、第二款当事人应当按照应当履行全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百六十三条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条第一款、第二款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，但是当事人另有约定的除外。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。