贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1276号上诉人（原审被告）：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区。法定代表人：张进锐，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪鹏，公司员工。委托诉讼代理人：杨幸福，贵州抱一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓维娟，女，1984年1月27日出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人绥阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）因与被上诉人邓维娟房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。碧桂园房开公司上诉请求：1．撤销原判，改判驳回被上诉人邓维娟的诉讼请求；2．一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，不应判决上诉人承担未办理权属登记的违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。《补充协议》变更了《商品房买卖合同》关于初始登记及转移登记的约定，未约定具体办理权属登记期限。因转移登记及房屋所有权证的办理及取得时间不由上诉人控制及确定、与上诉人无关，合同没有约定办理转移登记及房屋产权证的具体时间，上诉人依照约定也不承担无法办理、逾期办理的违约责任、不向被上诉人支付任何违约金；二、一审判决适用法律错误，案涉房屋在上诉人通知交房的情况下，被上诉人并未进行接房，被上诉人办理房屋权属登记的期限及条件均未成就，被上诉人无权主张上诉人承担相应的责任；三、被上诉人根据业主要求进行升级改造，在施工过程中受到幸福小区业主违法堵工导致工期不能按时完成，当上诉人向政府主管部门报送相关情况的请示时，当地政府主张部门也未理会。种种客观原因导致现在无法办证，被上诉人并无过错，不应承担违约责任。邓维娟二审未书面答辩。邓维娟向一审法院起诉请求：1、判决碧桂园房开公司以邓维娟已付购房款为基数，按日0.02%立即向邓维娟支付2019年4月1日至2020年9月20日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金79,280.76元；2、被告自2020年9月21日起至向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日支付已付房款0.02%的违约金；3、本案诉讼费、保全费、公告费以及因购买诉讼保全险产生的保费由被告承担。一审法院认定事实：被告碧桂园房开公司以出让方式取得了位于绥阳县总面积为55256.00平方米编号为520323100209ＧＢ00002Ｗ00000000的地块建设用地使用权。用于建设项目名称为绥阳碧桂园的商品房。2017年5月26日，原告邓维娟与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》，原告以总价款736810.00元的价格购买该项目第3幢2单元17层2-17-2号房屋一套，原告在合同签订时支付了首期购房款226810.00元，余款510000.00元以按揭方式支付。约定交付房屋时间为2018年12月30日。并就转移登记进行了约定：出卖人在2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，自约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，如果买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告亦在约定时间内通知原告向其交付房屋，但原告以资料不齐为由未实际接受房屋。在签订《商品房买卖合同》的同时，原、被告还签订了《补充协议》，《补充协议》第十条约定：买卖双方一致同意不按合同第二十二条第二款、第三款的约定履行，买卖双方一致中同意关于该商品房的房屋登记以本条约定为准。买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买卖双方签订的本补充协议附录二《委托办理权属登记协议书》。《委托办理权属登记协议书》约定：原告委托被告代为办理该商品房的下列手续：1、申办买受人所购商品房备案登记；2、申办买受人所购商品房预告登记；3、申办买受人所购商品房抵押预告登记；4、申办买受人所购商品房《房屋所有权证》；5、领取买受人所购商品房《房屋所有权证》；6、申办买受人所购商品房他项权利登记。该房屋至今未办理不动产权证。2020年9月17日，原告邓维娟向一审法院提起诉讼。一审法院认为，原告邓维娟与被告碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，原告邓维娟按约定支付购房款，被告碧桂园房开公司也按合同约定的日期于2018年12月30日前通知原告邓维娟向其交付房屋，但一直未办理不动产所有权初始登记，无法为原告邓维娟办理不动产所有权转移登记。虽然《补充协议》变更了《商品房买卖合同》关于初始登记及转移登记的约定，但《补充协议》未约定具体办理权属登记期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告邓维娟自2018年12月30日起90日内未能取得房屋权属证书，被告碧桂园房开公司应当承担违约责任。关于违约金的计算标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款的规定，由于案涉房屋已按约定时间交付，根据合同履行情况及当地经济发展现状，酌定将违约金调整为按日支付已付房款万分之0.5的标准计算。被告绥阳县碧桂园房开公司应从2019年4月1日起支付原告邓维娟至2020年9月20日止的违约金736,810.00元×539天×0.005%/天=19,857.03元；以及从2020年9月21日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日支付已付购房款万分之0.5的违约金。被告在庭审中认可未为原告邓维娟办理不动产权证的事实，但以原告未按约定接房，房屋未实际交付为由进行抗辩。案涉房屋至今未能办理初始登记，仍不具备办理变更登记的条件，不能因原告未实际接管房屋而免除被告逾期办理房屋转移登记的违约责任。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司支付原告邓维娟2019年4月1日至2020年9月20日期间的违约金19,857.03元；限判决生效后十日内付清。二、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司自2020年9月21日起至向原告邓维娟实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日支付已付购房款万分之0.5的违约金。案件受理费1,782.00元，已减半收取891.00元，由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为碧桂园房开公司是否应承担逾期办证违约责任。邓维娟碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，邓维娟按约支付房款，碧桂园房开公司也按合同约定的日期于2018年12月30日前通知邓维娟向其交付房屋，但邓维娟未接房。碧桂园房开公司上诉主张因邓维娟未接房，其不应当承担未办理房屋权属登记证书的违约责任。本院认为，商品房初始登记未完成系碧桂园房开公司没有履行自己的义务，不能成为其不支付逾期办理商品房转移登记违约金的理由。办理房屋转移登记亦是碧桂园房开公司应负担的义务，碧桂园房开公司不能以此作为权利抗辩。案涉房屋至今未能办理初始登记，仍不具备办理变更登记的条件，不能因邓维娟未实际接管房屋而免除被告逾期办理房屋转移登记的违约责任，碧桂园房开公司的行为不符合民事法律关系诚实信用原则，邓维娟自双方合同约定交付房屋之日，即2018年12月30日起90日未内能取得房屋权属证书，绥阳碧桂园房开公司应当承担违约责任。绥阳碧桂园房开公司上诉称其应业主要求升级改造项目被阻工等因素，是客观不可预见因素导致公司违约，不应当承担违约责任之上诉理由。绥阳碧桂园房开公司提供的证据不足以证明其主张，绥阳碧桂园房开公司因小区升级改造被堵工不构成不可抗力，亦不可归责于邓维娟，不能因此免除碧桂园房开公司的违约责任。故碧桂园房开公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1782元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年三月一日法官助理朱梅书记员胡汝静