陕西省渭南市中级人民法院 民事判决书     (2021)陕05民终2号 上诉人（原审原告）: 西安泰源房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区，统一社会信用代码91610103698642928K。法定代表人：齐昌栋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈萍，陕西省华阴市岳庙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨作楷，陕西华阴市岳庙法律服务所 法律工作者。被上诉人（原审被告）: 任晓斌，男，汉族，1978年6月8日出生，住陕西省XX城县。委托诉讼代理人：曹明杰，陕西佳沃律师事务所律师。上诉人西安泰源房地产开发有限公司（以下简称泰源公司）因与被上诉人任晓斌商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省华阴市人民法院 (2020)陕0582民初838号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人泰源公司的法定代表人齐昌栋及其委托诉讼代理人陈萍、杨作楷、被上诉人任晓斌的委托诉讼代理人曹明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰源公司提起上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审中被上诉人提交的证据均为复印件，一审据此认定案件事实错误；2、因被上诉人没有缴纳购房款，上诉人在办理该房屋备案手续时，是以房屋销售价格票据备案的，此三联票据均在上诉人手中且票据上均没有注明时间。案涉房屋现仍由上诉人掌握，上诉人没有收到被上诉人购房款，是不可能将房屋交付给被上诉人使用的，案涉房屋物业也没有办理相关手续，被上诉人没有到该房屋去过，达不到房屋已经付款且居住的事实；3、被上诉人主张该房屋系债权转让而来但并未提交债权转让的相关证据，一审法院仅凭单独的证人证言认定案涉房屋系债权转让而来错误。被上诉人任晓斌辩称：1、上诉人认为一审被上诉人提交的证据均为复印件是错误的，一审中被上诉人提供的证据只有票据一样是复印件，其余均是原件。2、案涉房屋双方是于2017年9月4日签订合同，2019年1月9日交付房屋，并且办理了所有的交付手续，上诉人提出房屋没有交付的理由不能成立。3、双方合同签订之后，时隔两个多月办理了商品房销售合同备案手续。上诉人是认可任晓斌是以债权转让方式交付房款的事实，否则不可能约定在合同签订当天一次性付款，也不可能办理房屋交付手续。4、上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同，以及双方约定的交款方式不违反法律规定，合法有效。上诉人在合同已经大部分履行的情况下，要求解除合同有违诚实信用原则。应驳回上诉，维持一审判决。泰源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告2017年9月4日所签合同编号为2-3-902的《商品房买卖合同》（预售）；2.判令被告将位于华阴市XX路XX路XX号（紫金城）小区2号楼3单元902室的房屋交付原告使用；3.判令被告赔偿原告因没有交付购房款的违约金13074.48元；4、诉讼费由被告负担。  一审认定：2017年9月4日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），原告将位于华阴市XX路XX路XX号（紫金城）小区2号楼3单元902室的房屋出卖给被告，商品房面积121.06平方米，单价每平方米3000元，房屋总价款363180元。《商品房买卖合同》（预售）第七条约定了付款方式及期限：（二）1.一次性付款。买受人应当在2017年9月4日前支付该商品房全部价款。原告、赵靖（与原告一起的案外人）、史某某（本案证人）与被告任晓斌达成以债权转让方式购买商品房的协议并立即履行。被告任晓斌以债权转让的方式交付房款后，原告向被告开具了363180元交纳房款的收款收据。随后原告向被告出具了小区物业交房附简单，交付了住宅质量保证书、住宅使用说明书、单元门进门卡、进户门钥匙7把，办理了电卡、水卡。上述事实有原告陈述、被告答辩、证人史某某证词及庭审笔录在卷佐证，足以采信。一审法院认为，原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》（预售）属双方真实意思表示，被告任晓斌以债权转让方式购买商品房，合法有效，合同已经履行完毕。原告反悔当初各方达成的债权转让协议，应另案起诉为宜，本案不与涉及。综上所述，原告西安泰源公司与被告任晓斌签订的《商品房买卖合同》（预售），真实、合法、有效。原告隐瞒以债权转让方式出卖房屋的事实，是违背诚信的行为。原告诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告西安泰源房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6748元，由减半收取3374元，由原告西安泰源房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰源公司提交了四组证据，第一组为紫金城物业公司出具的《证明》，拟证明房屋未实际交付；第二组为购房款的《收款收据》原件，拟证明泰源公司持有原件，说明任晓斌没有付款；第三组为案外人赵某甲出具的《承诺书》和《购房欠款条》，拟证明赵某甲未付案涉房屋的房款；第四组为短信记录截图，拟证明泰源公司法定代表人齐昌栋向赵某甲催要房款的事实。任晓斌质证意见：第一组证据物业公司出具的《证明》没有经办人签名，不符合法定形式的要件，不能证明房屋没有交付，对真实性、证明目的不予认可；对于《收款收据》的真实性认可，对证明目的不予认可，泰源公司开具收款收据反而可以证明以债权转让的方式付款的事实；第三组证据《承诺书》和《购房欠款条》不属于新的证据，真实性无法确认，所记载内容为赵某甲拖欠泰源公司钱款的事实，反而证明泰源公司应向赵某甲追讨欠款，与任晓斌无关，对真实性、证明目的不予认可；对第四组证据短信记录截图的真实性和证明目的不予认可。任晓斌提交了四组证据，第一组为证人上某某的证言，拟证明案涉房屋已经通过物业公司实际交付的事实；第二组为赵某甲的公证证言，拟证明任晓斌通过债权转让的方式履行了付款义务；第三组为《商品房更名申请书》复印件，原件留存于泰源公司，拟证明案涉房屋起初系案外人赵某甲购买，任晓斌、泰源公司法定代表人齐昌栋、赵靖、史某某协商后通过债权转让履行了任晓斌的付款义务；第四组为泰源公司与史某某签订的两份《商品房认购合同》和两份收款收据，拟证明除本案房产外，赵某甲还以相同方式用两套房产抵销了于史某某之间的债务。泰源公司质证意见：对第一组证据上某某证言的真实性不予认可；对第二组证据公证书的真实性认可，但对赵某甲证言内容的真实性不予认可；对第三组证据《商品房更名申请书》复印件的真实性以及原件留存于泰源公司认可，但对证明目的不予认可；对第四组证据的真实性不予认可。本院认定意见：紫金城物业公司出具的《证明》仅加盖有公司印章，无经办人签字，且记载内容与任晓斌提交的加盖有紫金城物业公司印章的办理电卡、水卡的收款收据以及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等事实相悖，不足以证明案涉房屋未交付，对证明目的不予认定。购房款的《收款收据》可以证明该收据原件由泰源公司保存的事实，对此事实予以认定，其余不予认定。赵某甲出具的《承诺书》和《购房欠款条》，可以证明赵某甲为案涉房屋出具购房款欠条和在任晓斌与泰源公司签订《商品房买卖合同》（预售）时赵某甲未支付案涉房屋的购房款的事实，予以认定。短信记录截图可以证明泰源公司曾向赵某甲催要房款的事实，予以认定。证人上某某的证言与任晓斌持有办理案涉房屋电卡、水卡的收款收据以及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等事实相互印证，可以证明案涉房屋已经交付给任晓斌的事实，予以认定；证人赵某乙未出庭，但其所作证言经过XX城县公证处公证，所载事实也与任晓斌的陈述、证人史某某的证言、泰源公司提交的《购房欠款条》等证据相互印证，予以认定；《商品房更名申请书》与赵某甲的证言、泰源公司提交《承诺书》和《购房欠款条》相互印证，可以证明任晓斌、赵某甲、史某某、泰源公司法定代表人齐昌栋协商以债权转让方式购买商品房的事实，予以认定；两份《商品房认购合同》和两份收款收据记载的签订时间与本案合同不一致，无法确认与本案相关联，对关联性不予认定。二审经审理查明：赵某甲、史某某、任晓斌父亲任新民之间存在债权债务关系，三人协商一致，赵某甲将自己购买的案涉商品房变更至任晓斌名下，抵销自己与史某某、史某某与任新民之间的相应债务。2017年9月4日，任晓斌、赵靖、泰源公司法定代表人齐昌栋协商一致，泰源公司将赵某甲所购买的商品房变更至任晓斌名下，购房款由赵某甲支付。当日，案外人赵某甲向泰源公司提交了《购房欠款条》、《承诺书》、《商品房更名申请书》，《购房欠款条》载明赵某甲于当日购买本案所涉紫薇一号2号楼3单元902号房和因个人原因欠房款363180元，欠条下方有齐昌栋签署的“同意欠款 齐昌栋 2017.9.4”字样；《承诺书》记载其购买案涉房屋的信息，以及因其无力支付房款时，购房合同同时作废等内容，承诺书下方有齐昌栋签署的“同意欠款 齐昌栋 2017.9.4”字样；《商品房更名申请书》记载赵某甲申请泰源公司将其购买的案涉房屋所有人更名为任晓斌。同日，任晓斌、泰源公司签订了案涉《商品房买卖合同》（预售），泰源公司开具了交款人为任晓斌的收款收据。之后泰源公司为案涉《商品房买卖合同》（预售）办理了备案手续。2018年11月、2019年6月、2020年1月，泰源公司法定代表人齐昌栋以短信方式向赵某甲催要案涉房屋的购房款。以上事实有双方当事人陈述、书证、证人证言等证据证明，足以认定。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》（预售）是否应当解除，若应当，被上诉人应如何承担责任。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。而债务转移的法律后果是债权人与原债务人之间的原债权债务关系消灭，与新债务人之间建立新的债权债务关系。案涉《商品房买卖合同》（预售）虽约定任晓斌在合同签订当日一次性支付该商品房全部价款，但赵某甲为案涉房屋出具购房款欠条并经泰源公司法定代表人审批同意、该欠条的原件仍由泰源公司保存，结合赵某甲的证言、泰源公司法定代表人齐昌栋的当庭陈述证明的泰源公司、任晓斌、赵某甲约定由赵某甲承担支付购房款义务，以及泰源公司曾向赵某甲催要购房款的实际，足以认定任晓斌支付购房款的债务已经转移至赵某甲，泰源公司与任晓斌之间关于支付购房款的债务关系因债务转移而消灭，故泰源公司应向赵某甲主张权利，其以任晓斌未付购房款为由要求解除案涉《商品房买卖合同》（预售）的主张不能成立。赵某甲出具的《承诺书》虽记载其无力支付房款时购房合同作废的内容，但泰源公司未能证明赵某甲已无力支付房款的事实，不足以支持其主张，故本院对其上诉请求依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实存在瑕疵，但判决结果正确，故对上诉人西安泰源房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6748元，由西安泰源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审   判   长   郝      翎审   判   员   邢  维  利审   判   员   左  继  刚 二〇二一年三月十九日 法 官 助 理    乔      月  书   记   员   李  得  瑞1