江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终461号上诉人（原审被告）：淮安中兴网络科技有限公司，住所地淮安市生态新城枚皋路与富城路交叉口中兴智慧产业园。法定代表人：何雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：李世忠，该公司职工。委托诉讼代理人：张潇，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：魏大伟，女，1964年8月2日出生，汉族，住淮安市生态文旅区。委托诉讼代理人：丁宗祥，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯依欣，江苏引航律师事务所律师。上诉人淮安中兴网络科技有限公司（以下简称中兴公司）因与上诉人魏大伟商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。在本案审理过程中，魏大伟自愿撤回上诉，本院口头裁定准许撤回上诉。本案现已审理终结。中兴公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回魏大伟诉讼请求并承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、原审判决认为涉案房款于网签时一次性付清，但并未网签故不能视为魏大伟放弃购买房屋，中兴公司将房屋另行出售构成违约是事实认定错误；2、原审以23000元/㎡的单价，按照认购协议约定的面积159㎡,判决中兴公司支付365.7万元违约金违背了公平原则；3、单价为23000元/㎡的商铺以4000元/㎡出卖给魏大伟，是基于中兴公司给予魏大伟丈夫李铮1.5%利润分配的奖励，但现在淮安项目严重亏损，魏大伟所获取的房屋差价属于不当得利应予返还；4、原审判决认定中兴公司单方违约承担全部违约金与事实不符，即使中兴公司存在过错也只应给以适当的补偿。魏大伟辩称，1、在相关案卷中，对未交付购房款做了释明和解释，不构成违约行为。构成根本违约是中兴公司将涉案商铺出售给第三人，致本合同目的无法实现；2、关于1.5%奖励，是中兴公司在转移矛盾，本案是房屋买卖合同纠纷，与中兴公司是否亏损无关，且奖励决定书和奖励都是经过中兴公司法人签字和股东会决议通过；3、关于违约金，双方在签订该认购协议时约定以23000元的价格计算违约金，且中兴公司在将涉案房屋另行出售给第三人时，价格为23300元每平米，出售价格明显高于双方签订合同时能够预见的利益，而现在的商铺价格在3万元每平米。魏大伟主张的23000元每平米已经实际低于应该获得的损失。请求驳回上诉，维持原判。魏大伟一审诉讼请求：1、中兴公司支付违约金3657000元；2、中兴公司支付魏大伟在（2019）苏0891民初2826号和（2020）苏08民终1091号案件中支出的律师费6万元；3、支付本案支出的律师费14万元。一审法院认定事实：2018年6月6日，中兴公司时任法定代表人秦励签发《奖励决定书》，并加盖公司印章。2019年4月26日，中兴公司现任法定代表人何雄在该决定书上签名并签署日期。2019年4月27日，双方签订《兴安华庭小区商铺认购协议》，约定魏大伟认购中兴公司开发建设的兴安华庭小区商铺，认购协议载明：一、认购意向商铺基本情况：1、小区名称、位置：兴安华庭小区。2、认购商铺房号、面积：房号为1-114室，面积约159平方米（具体以测绘部门测量为准），单价为每平方米4000元，总房款为636000元，2019年5月15日网签时一次性付清。二、成交与终止：本协议为乙方（原审原告）认购协议。若未能按协议规定期限及时付款则视为乙方自动放弃购买，甲方（原审被告）有权将此套房屋另行出售。三、签订本协议之后，待甲方通知签订《商品房买卖合同》，履行《商品房买卖合同》的各项条款。四、自本协议签订后，甲方完全履行本协议各项条款。甲方违反本协议条款，甲方按每平方米23000元退还乙方，本协议自动失效。上述认购协议所载房屋并未进行网签，魏大伟也未向中兴公司支付协议约定的购房款。2019年7月，中兴公司已就涉案认购协议约定的兴安华庭小区1-114室商铺与案外人签订商品房销售合同并已办理不动产权证。就上述认购协议，中兴公司曾于2019年7月5日将魏大伟与李铮诉至法院要求撤销上述认购协议，理由为：2017年4月26日，中兴公司与淮安德馨物业服务有限公司公司签订《兴安华庭项目前期物业服务委托合同》，约定将兴安华庭小区物业委托该公司管理，而李铮系该公司法定代表人，魏大伟为该公司会计。2019年4月，中兴公司建设的兴安华庭小区房屋办理不动产权证，否则中兴公司将承担延期办证违约责任，需要小区物业管理公司即淮安德馨物业服务有限公司在《淮安生态新城区新建房地产开发项目物业承接和查验证明》的承接单位处加盖公司印章，以证明该小区已委托物业进行管理，符合办证条件。而二人作为该物业公司实际控制人，利用中兴公司必须办理不动产权证，否则将承担违约后果的情况下，逼迫中兴公司与之签订《兴安华庭小区商铺认购协议》，否则不予盖章，中兴公司被迫无奈与之签订该认购协议。该认购协议条款严重违背常理，认购协议上约定的商铺当时市场单价2.5万元/平方左右，但认购协议却约定4000元/平方，且约定如果公司违反该协议条款，则要按2.3万元/平方退还，因此，中兴公司是被胁迫签订的认购协议。该案审理过程中，中兴公司有将诉讼请求变更为要求解除上述认购协议。魏大伟与李铮对此辩称其曾在中兴公司工作并作出重大贡献，中兴公司股东会曾作出给予李铮淮安项目利润总额1.5%的奖励。2018年6月6日，中兴公司原法定代表人秦励签发对李铮的奖励决定书，2019年4月，中兴公司现法定代表人何雄向李铮说明经结算奖励金额确定为350万元，采用购买中兴公司开发的商品房形式予以结算，让李铮与中兴公司总经理马镭联系办理。经与总经理马镭联系，给二间160平方左右的门面房，按施工单位折抵价1.5万元/平方米结算，要求李铮另付4000元/平方米。当时要求李铮退回奖励决定书，因该决定书不在身边，李铮当场出具不再主张1.5%奖励金的承诺。故该认购协议系真实意思表示，协议价格包含中兴公司承诺对李铮的奖励金额，中兴公司诉称被逼签订该认购协议无事实依据。该案经法院审理后作出（2019）苏0891民初2826号民事判决，驳回了中兴公司的诉讼请求。中兴公司不服判决上诉，本院作出（2020）苏08民终1091号民事判决，驳回上诉维持原判。后魏大伟诉至法院提出上述诉请，但魏大伟陈述本案律师费因经济困难未实际支付。一审法院认为，当事人签订认购书等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案双方签订的《兴安华庭小区商铺认购协议》明确约定签订协议之后待中兴公司通知签订《商品房买卖合同》，履行《商品房买卖合同》的各项条款，故双方签订的《兴安华庭小区商铺认购协议》属于商品房买卖预约合同。中兴公司虽主张因胁迫所签协议，但并未提供证据证实，故对以胁迫抗辩合同无效不予采纳，确认双方认购协议合法有效，且中兴公司也未以显失公平请求人民法院撤销认购协议。认购协议约定总房款636000元于网签时一次性付清，但涉案房屋并未进行网签，故不能认定魏大伟有网签前须付款的义务，因此不能视为自动放弃购买，故中兴公司也无权将此套房屋另行出售，而中兴公司已实际将该房屋另行出售致使认购协议无法履行，魏大伟无法实现其合同目的，故中兴公司对此构成根本违约。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，损失赔偿范围应当包括可得利益损失，本案预约合同也不例外。认购协议约定按照每平方米23000元计算违约金，而中兴公司也认可当时商铺实际价格为每平方米2.3万元到2.4万元，故魏大伟主张按照认购协议约定要求支付违约金3657000元（23000元/㎡×159㎡）不违反法律规定，予以支持。对于魏大伟要求律师费的诉讼请求，因双方认购协议对此并无明确约定，且魏大伟在他案中支付的律师费与本案无关，本案中又未实际支出律师费，故对魏大伟的该诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中兴公司于判决生效后三十日内支付魏大伟违约金3657000元。二、驳回魏大伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37656元，由中兴公司负担。本院经审理确认一审法院查明的案件事实。另查明，2019年7月5日，中兴公司起诉李铮、魏大伟要求解除2019年4月27日签订的《兴安华庭小区商铺认购协议》，淮安经济技术开发区人民法院于2020年2月10日作出（2019）苏0891民初2826号民事判决，驳回中兴公司诉讼请求。中兴公司不服该判决上诉至本院，本院（2020）苏08民终1091号民事判决认为，根据协议约定网签时一次性付清，涉案房屋没有办理网签，不能认定魏大伟在网签前有付款义务，中兴公司主张魏大伟没有付款构成违约依据不足，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，中兴公司与魏大伟签订兴安华庭小区商铺认购协议，约定“认购房号为1-114室，面积约159㎡，单价每平方米4000元，总房款为636000元，于2019年5月15日网签时一次性付清，中兴公司违反本协议条款，则按23000元/㎡退还魏大伟，本协议自动失效。”后涉案房屋并未按期办理网签，但不能据此认为魏大伟没有付款构成违约，相反中兴公司于2019年7月5日起诉要求解除该协议，在一审判决尚未作出之时即将涉案商铺转卖给第三人并办理产权登记，主观上明显存在恶意有违诚实守信，致魏大伟合同目的无法实现，中兴公司的行为构成违约应承担相应的违约责任。关于违约金数额，原审法院综合考虑当事人的过错程度以及预期利益等因素，按照协议约定方式计算并无不当。综上所述，上诉人中兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41956元，由上诉人中兴公司负担37656元，魏大伟负担2150元（已预交4300元，退还2150元）。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年三月三十日书记员  鲍婷婷