安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终767号 上诉人（原审被告）：滁州市通宝路运输有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区琅琊东路**，统一社会信用代码91341102343960425H。 法定代表人：王传业，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：王传业，男，出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：融通地产（江苏）有限责任公司，住，住所地江苏省南京市秦淮区御道街**第**一社会信用代码91320104MA1YXA1C1K。 法定代表人：周延波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张月，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田天洋，北京市中伦（南京）律师事务所实习律师。 上诉人滁州市通宝路运输有限公司（以下简称通宝路公司）、王传业因与被上诉人融通地产（江苏）有限责任公司（以下简称融通公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初5877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 通宝路公司、王传业上诉请求：1．撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决违约金属于认定事实及适用法律错误。上诉人在租赁合同上盖章是在2019年10月19日，融通公司要求上诉人先盖章，然后所有合同原件带走到公司盖章，上诉人只有同意，后融通公司一直没有再向上诉人提供合同原件，导致上诉人对合同中约定的期限等均不清楚，无法及时、准确的履行合同，责任不在上诉人。收到法院传票后，上诉人于2020年10月26日又支付了租金134925元。本案一审判决认定的违约金标准过高，一审被上诉人未能提供任何证据证明其实际损失的情况下，按照法律规定的最高利息标准支持违约金标准显然不当，根据九民会纪要第五十条规定，一审判决违约金属于适用法律错误。二、上诉人对于一审判决被上诉人将上诉人已付款中自行扣除保证金53970元不认可，上诉人一直没有收到合同，被上诉人也未向上诉人主张过要求保证金。三、考虑到因六安市政府修路原因，将上诉人租赁面积中的部分面积修路征用，该部分面积原属于住宿人员停车场，因被征用导致酒店住宿正常经营产生影响，因此应当扣除该部分面积应分摊的租金，该部分场地面积约600平米，根据合同约定场地总面积和总租金，每平米租金约72元，上诉人应减免年租金为43200元。减少租金属于抗辩不属于反诉，一审认定错误。另外因政府修路造成原酒店东大门向内移动，给酒店经营造成一定影响。四、一审判决王传业承担连带清偿责任属于适用法律错误。虽然通宝路公司属于一人公司，但是不必然作为股东的王传业就要对债务承担连带责任，举证责任应当在于被上诉人，因为上诉人无法就不存在的事实进行举证。 融通公司答辩：1．一审法院事实认定清楚，应予以维持，双方签订真实合法有效的合同应共同遵守，上诉人未经答辩人许可逾期支付租金、保证金等应付费用属于违约行为，应承担违约责任。上诉人称因未拿到纸质合同不知晓合同内容而未能按时付款明显与事实不符。其次，保证金系合同约定的承租方义务，上诉人没有拒付的合同和法律依据，答辩人将上诉人的付款冲抵保证金不违背双方约定且有利于上诉人。租赁场地被占用应当减少租金的抗辩不成立，上诉人未提供充足的证据证明占用存在以及对其营业的影响，即使存在占用也不符合双方互不承担责任的合同条款。上诉人拒付费用没有合同和法律依据，且政府修路是便民利民之举，包括上诉人在内的相关单位应给予一定配合但该情况并非答辩人导致，答辩人不存在过错，不承担该部分租金损失；2．王传业是上诉人的唯一股东，也代付过上诉人通宝路运输公司的租金，在王传业无法证明两者财务独立、人格独立的情况下，根据法律规定，应当承担连带责任。一审适用法律正确，综上恳请法院依法驳回上诉人全部请求。 融通公司向一审法院起诉请求：1．判令被告通宝路公司向原告支付2020年1月1日至2020年1月31日期间及2020年5月1日至2020年7月31日期间的欠付租金人民币143920元及逾期付款违约金（违约金计算：以143920元为本金，自2019年9月1日起至被告一实际支付之日止，每日按照千分之三计算，暂计算至2020年8月31日，为158024.16元）；2．判令被告二对被告一上述债务承担连带责任；3．由被告一承担本案全部诉讼费用。 一审法院审理查明：2019年10月19日，被告通宝路公司（乙方）与原告融通公司（甲方）签订《房地产租赁合同》（原告签署时间为2019年11月2日），约定，甲方将位于安徽省六安市金安区，由甲方管理），房屋建筑面积8898.41平方米，场地面积7498.56平方米，出租给乙方使用，租赁用途餐饮、住宿，租赁期限自2019年9月1日起至2025年10月31日止；租金标准为租金总额为人民币3328150元，年租金为539700元，每年租金如下，2019年9月1日至2019年10月31日89950元，2019年11月1日至2020年10月31日539700元，2020年11月1日至2021年10月31日539700元，2021年11月1日至2022年10月31日539700元，2022年11月1日至2023年10月31日539700元，2023年11月1日至2024年10月31日539700元，2024年11月1日至2025年10月31日539700元，付款方式为按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方，租赁期内的水、电、气、暖、设备、物业等费用，按实际发生金额，由乙方承担；履约保证金，自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金53970元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；违约责任，乙方逾期交付租金及其他费用，每逾期一天，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。在租赁合同履行过程中，被告通宝路公司未按照合同约定支付租金，原告委托律师发函催缴，被告通宝路公司的法定代表人王传业于2020年6月24日支付269850元，原告按合同约定抵扣2019年9月1日至2019年12月31日期间租金179900元及租赁保证金53970元，合计233870元之后，剩余35980元冲抵2020年1月的租金（44975元），尚欠2020年1月的租金8995元及2020年2月1日至2020年12月31日的租金494725元未付，原告诉至一审法院。在一审法院审理过程中，被告通宝路公司的法定代表人王传业于2020年10月26日支付原告租金134925元。被告通宝路公司为一人有限公司，其法定代表人王传业持有被告通宝路公司100%的股权。2020年1月发生新型冠状病毒××疫情，2020年2月至4月实行封闭管理，餐饮、住宿业受重大影响。 一审法院认为，通宝路公司与融通公司签订的房地产租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效，双方均应按照该合同的约定履行义务。合同约定租金为按年结算，被告通宝路公司应于每年的前十日内交付原告租金，被告通宝路公司未按合同约定支付2019年9月1日至2020年12月31日期间的租金，经原告催讨，被告通宝路公司于2020年6月24日支付269850元，尚欠2020年1月的租金8995元及2020年2月1日至2020年12月31日的租金494725元未付，诉讼过程中被告通宝路公司仅于2020年10月26日支付原告租金134925元，被告通宝路公司逾期欠付租金显属违约，事实清楚、证据确凿，足以认定。被告通宝路公司抗辩称，承租房屋属于国有房屋，租赁用途为餐饮和住宿，因为2020年2月至4月属于新型冠状病毒××疫情期间，根据国务院及省、市各级政策规定，应当免除3个月房租，该抗辩主张符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条及《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的相关规定，一审法院予以支持，其他抗辩主张理由不成立，不予支持。相比除后，被告通宝路公司尚应给付原告租金233870元（8995元＋494725元-134925元-134925元）。关于违约金，合同约定按日千分之三计算，过高，应按不超过同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算为宜。被告王传业系被告通宝路公司的唯一股东，被告通宝路公司为一人有限公司，被告王传业不能证明公司财产独立于自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任，对原告要求被告王传业对被告通宝路公司上述债务承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。被告通宝路公司主张因租赁范围内部分场地被政府修路占用，应减少租金，因被告通宝路公司未提供确凿证据，且未提起反诉，一审法院不予一并处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告滁州市通宝路运输有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告融通地产（江苏）有限责任公司2020年1月至2020年12月31日的租金233870元（8995元＋494725元-134925元-134925元）；二、被告滁州市通宝路运输有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告融通地产（江苏）有限责任公司逾期付款368795元的违约金，其中，134925元自2019年11月11日起至2020年10月26日止，143920元自2019年11月11日起至清偿之日止，89950元自2020年11月11日起至清偿之日止的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算支付；三、被告王传业对上述一、二项承担连带清偿责任；四、驳回原告融通地产（江苏）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12720元，减半收取6360元，财产保全费4980元，合计11340元，由被告滁州市通宝路运输有限公司负担9000元，原告融通地产（江苏）有限责任公司负担2340元。 二审期间，当事人向法庭提交了新证据，本院依法组织当事人进行了质证。 通宝路公司、王传业举证：证据一：快递封面一份。证明目的：证明上诉人直至2020年11月4日才收到被上诉人的邮寄的租赁合同原件，被上诉人无理由要求上诉人支付违约金。证据二：价格评估报告书一份。证明目的：证明因长安南路扩建占用了上诉人土地面积约600平方，该面积应从土地租金中扣除。 融通公司质证：1.对于快递真实和合法性予以认可。该次邮寄合同系我方工作人员，第一次是2020年1月左右，但由于上诉人联系不上被退还。上诉人提供的第一份证据是2020年11月与我司工作人员再次联系后邮寄。没有拿到合同原件不是上诉人不清楚合同内容拒付租金及保证金的理由。2.价格评估报告书真实性合法性不予认可，系彩打复印件。且该报告书无法体现占用的部分停车场对其营业的实际影响，2020年营业影响还受到疫情的多方面因素影响。 本院认证：通宝路公司、王传业所举新证据的真实性予以认定，其证明目的将结合本案事实，综合予以评价。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点一、通宝路公司已付租金中是否应当扣除保证金53970元的问题。案涉《房地产租赁合同》上加盖有通宝路公司印章以及王传业本人私章，合同第六条明确约定了租赁保证金金额及支付时间，故融通公司按照合同约定主张在上诉人已付款项中扣除保证金后计算租金并无不当，本院予以支持。本案争议焦点二、一审判决违约金是否过高的问题。案涉租赁合同约定违约金为按日千分之三计算，一审法院认为过高已经进行了相应的调整，本案中通宝路公司从合同签订开始即未按合同约定支付租金，上诉人认为融通公司未向其交付合同原件导致其未能及时履行合同，但是合同签订日期为2019年10月19日，经融通公司催要后，上诉人才在2020年6月支付部分租金，其违约行为明显，一审判决按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金适当，应予维持。本案争议焦点三、上诉人主张因政府修路导致租赁场地面积减少，要求核减租金是否成立。本案中上诉人并未提出反诉，就减少面积数量和减少租金计算依据上诉人也未举出相应证据，一审判令该部分争议另案处理并无不当。本案争议焦点四、王传业对本案所涉的偿付责任是否应当承担连带清偿责任的问题。根据审理查明情况，案涉房租由王传业个人账户支付至融通公司，王传业个人财务与通宝路公司有部分混同情形，在王传业未能举证证明其与通宝路公司财产相互独立的情况下，一审判决王传业承担公司债务的连带责任亦无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5532元，由滁州市通宝路运输有限公司、王传业共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王军 审判员  王丽 审判员  马龙 二〇二一年三月三十日 法官助理宋贵杰  书记员 汪洵 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。