贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1016号上诉人（原审被告）：陆安志，男，1962年9月9日出生，汉族，住遵义市汇川区。上诉人（原审被告）:谈文娅，女，1962年4月6日出生，汉族，住遵义市红花岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王开舰，贵州乾锋律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨秀华，贵州乾锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：禹某，女，2017年4月7日出生，白族，住遵义市汇川区。法定代理人：张某，女，1977年11月1日出生，白族，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：曾羽，贵州宇辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义兴云巍房地产经纪有限公司。住所地：遵义市红花岗区忠庄街道桃溪华庭****。统一社会信用代码:91520302MA6HEN2D15。法定代表人：魏魏。委托诉讼代理人：胥正健，贵州子尹律师事务所律师。上诉人陆安志、谈文娅因与被上诉人禹某、遵义兴云巍房地产经纪有限公司（以下简称“兴云巍公司”）合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初5357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陆安志、谈文娅上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，改判由被上诉人兴云巍公司支付被上诉人禹某购房款182654.00元。二、二审诉讼费由被上诉人兴云巍公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实有误，兴云巍公司及魏巍收取部分购房款不构成表见代理，属于欺骗或刑事犯罪行为。1.在《全案营销代理合同》中已经明确约定了由出卖人收取款项非兴云巍公司或魏巍个人收款，兴云巍公司或魏巍个人收款行为上诉人并不知晓，也不存在恶意串通损害第三方利益。2.在购房前，由购房方本人在指定银行开户并提供征信记录及贷款资料，由指定银行审查通过后才能收取首付款，且首付款必须由购房人本人账户支付至出卖方指定银行账户后并提供转账凭证才能办理二手房按揭贷款，被上诉人兴云巍公司或魏巍是知道或应当知道办理按揭房屋贷款流程，故其收款行为不能代表上诉人陆安志、谈文娅。3.在卷证据《退房凭证》、《承诺书》、《退款保证书》《维也纳酒店兴云巍客户成交租金表》均系被上诉人兴云巍公司出具，禹某认可由魏巍或兴云巍公司予以退还。上诉人也确实未收到该部分购房款，该部分款项不应当由上诉人陆安志、谈文娅退还。二、本案应当适用“先刑后民”原则。根据遵义市红花岗区公安局经侦大队查明的案件事实系被上诉人兴云巍公司的法定代表人魏巍仿造上诉人笔迹与购房人签订《房屋买卖合同》并私自收取购房款，魏巍因涉嫌挪用资金罪被立案侦查，现属于取保候审阶段，至今尚未作出刑事判决，针对民事诉讼应当遵循“谁收款，谁退还”，故本案应当适用“先刑后民”的基本原则。被上诉人禹某辩称，1.二上诉人与兴云巍公司签订《全案营销代理合同》委托兴云巍公司代为出售房屋，二上诉人应当知悉兴云巍公司代为出售房屋和代收房款。2.被上诉人禹某将所购房屋租赁给贵州佳乐家酒店连锁有限责任公司，该公司的股东系二上诉人，故二上诉人应当知晓兴云巍公司将涉案房屋出售给禹某的事实，否则不会与禹某签订租赁合同。3.本案不存在先刑后民的问题，魏巍涉嫌挪用资金罪，并非合同诈骗罪，与本案无关联。被上诉人兴云巍公司辩称，本案不适用“先刑后民”原则，而是兴云巍公司与禹某之间的民事合同纠纷。虽然兴云巍公司具备代理销售房屋的权利，但并无直接与购房人签订买卖合同和收取购房款的权利，因此超出代理权限的责任应由兴云巍公司自行承担。兴云巍公司作为居间人，只能协助购房人与出卖人之间完善购房合同，而不能作为房屋买卖的合同主体。从交易习惯的角度，购房人应当知道兴云巍公司不具备收取房款的资格。禹某向原审法院起诉请求：1．依法解除禹某与陆安志、谈文娅之间的房屋买卖合同；2．判令兴云巍公司、陆安志、谈文娅退还禹某购房款182654元；3．本案诉讼费用由兴云巍公司、陆安志、谈文娅负担。一审法院认定事实：案涉房屋位于遵义市红花岗区交汇处的维也纳酒店内的一间房屋（即维也纳酒店内的其中一间公寓式酒店房），维也纳酒店内所有公寓式酒店房为陆安志、谈文娅共同共有。2019年8月19日，陆安志（委托方、甲方）与兴云巍公司（受托方、乙方）签订《全案营销代理合同》，约定甲方将遵义市大连路维也纳酒店项目内的酒店式公寓委托给乙方进行营销代理，委托期限为2019年9月1日-2020年1月1日，代理形式为：在合同期限内，乙方为甲方本项目的全案营销独家代理服务商，并在代理期限列对本项目提供全案策划、营销、销售执行等服务；并对委托合作情况、服务报酬及结算时间、双方权利义务等进行了约定。2019年11月4日，禹某与陆安志、谈文娅经兴云巍公司介绍订立《房屋买卖合同》一份，双方约定禹某向陆安志、谈文娅购买位于遵义市红花岗区，面积23.02平方米，房屋总价款为167654元；合同还约定陆安志、谈文娅在合同签订后180日内将合同有关资料交由不动产登记机构办理产权过户登记手续。同日，禹某向中介人兴云巍公司转款167654元，兴云巍公司法定代表人魏巍为此向禹某出具收款收据一张。2019年11月4日，禹某再次与案外人贵州佳乐家酒店连锁有限责任公司签订《房屋租赁合同》一份，约定禹某将前述向陆安志、谈文娅购买的房屋出租给贵州佳乐家酒店连锁有限责任公司（谈文娅系该公司法定代表人），租赁期限为12年，合同还对每年月收益进行了约定。后禹某与兴云巍公司协商，再次于2020年4月24日另行向兴云巍公司补交了购房款15000元，兴云巍公司为此向禹某出具了收款收据。因涉案房屋不能办理不动产登记转移手续，经陈启民（另一房屋购买者）与兴云巍公司协商，兴云巍公司于2020年4月24日向禹某以及案外人陈启民出具书面《承诺》一张，承诺因陈启民、禹某购买的房屋不能办理不动产转移登记手续，现承诺于2020年5月5日前退还购房款372484元（其中含案外人陈启民的购房款）。一审法院认为，陆安志与兴云巍公司之间于2019年8月19日签订的《全案营销代理合同》，符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，双方之间的委托合同关系成立有效；谈文娅与陆安志系夫妻关系，亦是房屋的共有人，且在本案中认可营销代理事实，《全案营销代理合同》对谈文娅亦具有法律效力。兴云巍公司基于委托代理行为产生的法律后果应当由陆安志、谈文娅承担。兴云巍公司在《承诺》中盖章确认，即对于禹某解除《房屋买卖合同》的认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，《房屋买卖合同》已经解除，且导致该合同解除的原因系房屋产权不能过户登记在禹某名下，系谈文娅、陆安志违约；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，陆安志、谈文娅应当向禹某退还其购房款182654元。兴云巍公司的法定代表人魏巍于2020年4月24日出具《承诺》，明确承诺退还房款，兴云巍公司的承诺和保证，系对陆安志、谈文娅退还房款、承担违约责任的加入。因此，陆安志、谈文娅与兴云巍公司应当共同向禹某退还购房款182654元。陆安志、谈文娅辩称其并未在《房屋买卖合同》中签字确认，禹某交款时并未将房款交到《全案营销代理合同》中约定的指定账户，且与兴云巍公司之间约定应当由兴云巍公司退款，不承担本案责任的问题。首先，陆安志、谈文娅将出卖房屋相关事宜委托给兴云巍公司后，兴云巍公司凭借委托合同，禹某作为买受人，有理由相信兴云巍公司对房屋买卖具有相应的处置权，《房屋买卖合同》中的签字是否系陆安志、谈文娅本人签字，并不影响禹某向陆安志、谈文娅购买房屋的事实认定。其次，兴云巍公司与陆安志、谈文娅之间约定的收款方式及退款约定，系双方内部约定，禹某作为买受人按照兴云巍公司的要求支付了购房款，兴云巍公司是否将该款项转给陆安志、谈文娅，系兴云巍公司与陆安志、谈文娅之间委托代理合同的问题，与禹某并无直接关联，兴云巍公司与陆安志、谈文娅之间的内部约定对禹某不发生法律效力。因此，对于陆安志、谈文娅的以上辩解理由，一审法院不予采纳。兴云巍公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，一审法院缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除禹某与陆安志、谈文娅于2019年11月4日签订的《房屋买卖合同》；二、陆安志、谈文娅、遵义兴云巍房地产经纪有限公司于判决生效后七日内退还禹某购房款182654元。案件受理费2010元（已减半收取），由陆安志、谈文娅、遵义兴云巍房地产经纪有限公司负担。本院二审查明的事实与原审认定事实一致。本院认为，本案中，陆安志与兴云巍公司签订《全案营销代理合同》，约定陆安志委托兴云巍公司对涉案房屋所在酒店项目提供全案营销独家代理服务，该服务包括全案策划、营销、销售执行等，双方之间成立委托合同关系。谈文娅对于一审认定《全案营销代理合同》对其亦具有法律效力未提出异议，本院对此予以确认。故兴云巍公司基于委托代理行为产生的法律后果应由陆安志、谈文娅承担。兴云巍公司凭借委托合同，禹某作为涉案房屋买受人，有理由相信兴云巍公司对房屋买卖具有相应的处置权，其与陆安志、谈文娅之间的《房屋买卖合同》是否系陆安志、谈文娅本人签字，并不影响禹某向陆安志、谈文娅购买房屋的事实认定。兴云巍公司与陆安志、谈文娅之间约定的收款方式系双方之间的内部约定，禹某作为买受人已按照兴云巍公司的要求支付了购房款，即履行了《房屋买卖合同》中的付款义务，兴云巍公司是否将该款项转给陆安志、谈文娅系双方委托代理合同的问题，与禹某并无直接关联，陆安志、谈文娅不能以其未直接收取房款而否认禹某已按《房屋买卖合同》支付了购房款。因此，陆安志、谈文娅上诉所持其不应向禹某退还购房款的理由不能成立，本院不予采信。关于本案应否适用先刑后民原则的问题。先刑后民原则的适用情形是民商事纠纷基于同一法律事实、同一法律关系涉嫌刑事犯罪,且刑事案件的审理将影响民事案件的推进及结果。本案系禹某基于与陆安志、谈文娅所签《房屋买卖合同》而产生的民事合同纠纷,与陆安志、谈文娅所称的兴云巍公司法人涉嫌挪用资金罪并非基于同一法律事实、同一法律关系，故兴云巍公司法人是否涉嫌犯罪,与本案实体处理无直接关联。本案的审理并不依赖其他刑事案件的处理结果,不适用先刑后民原则。综上所述，陆安志、谈文娅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由陆安志、谈文娅负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二一年三月二十六日法官助理张洋书记员田林