天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终792号上诉人（原审被告）：许正强，男，1980年7月28日出生，汉族，住河北省保定市高碑店市。被上诉人（原审原告）：天津市舜新商业管理有限公司，住所地天津小站工业区**路****。法定代表人：黄勇加，经理。委托诉讼代理人：腾奉凯，天津沽尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，天津沽尚律师事务所律师。上诉人许正强因与被上诉人天津市舜新商业管理有限公司（以下简称舜新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2020)津0112民初9113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许正强上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回舜新公司的一审诉请；2.一、二审诉讼费由舜新公司承担。事实和理由：舜新公司隐瞒事实、不履行加大宣传力度义务，不为商铺经营提供便利，导致商场人流量极少，商铺经营惨淡，致使合同目的无法实现。2019年12月中旬许正强便将钥匙交还予舜新公司，2019年12月14日舜新公司却阻拦许正强搬走桌椅、灶具等物品。许正强于2020年1月5日向舜新公司书面提出解约申请并于2020年3月22日办理了店铺注销登记。许正强不应承担2019年12月中旬交还商铺、钥匙后的租赁费。舜新公司辩称，许正强的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。舜新公司向一审法院起诉请求：1．判令解除舜新公司、许正强签订的《舜新城市广场商铺租赁合同》；2．判令许正强立即将舜新城市广场××号楼××层××、305号商铺腾空并交还舜新公司；3．判令许正强支付自2020年3月1日至2020年9月27日租金17733元，及自2020年9月28日起至法院判决确认的合同解除之日止的租金（按照每月2570元计算）；4．判令许正强支付舜新公司自法院判决确认解除合同之次日起至实际腾空并返还商铺之日止的占有使用费（按照每月2570元标准计算）；5．判令许正强支付舜新公司2020年1月1日至2020年9月27日的物业费45754.9元，并承担2020年9月28日至许正强实际腾空并交付房屋之日的物业费（按照每月5141元的标准计算）；6．判令许正强支付舜新公司自2020年2月26日至许正强将租金实际清偿之日止的违约金（以每季度7710元为基数，按照日千分之三计算）；7．判令许正强支付自2019年12月26日至许正强将物业费实际清偿之日止的违约金（以每季度15423元为基数，按照日千分之三计算）；8．诉讼费用由许正强承担。一审法院认定事实：舜新城市广场系天津市小站房地产开发公司开发建设，并委托舜新公司进行出租、经营管理。2019年8月16日，舜新公司与许正强就舜新城市广场4号楼三层304、305号商铺签订《舜新城市广场商铺租赁合同》，舜新公司将位于天津市津南区××镇××路××路××广场××号楼××层××商铺出租给许正强用于经营海鲜烧烤、炒菜，租赁期限两年，自2019年9月1日至2021年8月31日，月租金2570元、月物业费5141元，有两个月免租期，租金及物业费按季度交付，租金或物业费在到期前一个月的25日之前缴纳下一季度费用，乙方（许正强）逾期支付，每逾期一日，应向甲方（舜新公司）支付应付未付款的3‰作为违约金。合同签订后，舜新公司于当日将租赁物交付许正强。许正强交纳了2019年12月1日至2020年2月29日的租金7710元及截止到2019年12月31日的物业费和经营保证金7711元（一个月租金和一个月物业费）。后许正强认为舜新公司未履行加大宣传力度，致合同目的无法实现，向舜新公司提出解约申请，双方就解约适宜未达成一致，舜新公司就许正强拖欠费用呈讼人民法院，请求判如所请。许正强经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，但其庭前提交的反诉状诉称，因舜新公司隐瞒事实，未兑现宣传承诺、不履行加大宣传力度义务，致使商场人流量极少，合同目的无法实现，许正强于2019年12月中旬将租赁商铺钥匙归还了舜新公司，于2020年1月5日提出书面解除合同申请。2019年12月14日被告欲将商铺内物品搬走，舜新公司不准，许正强的营业执照于2020年3月22日办理了注销登记。一审法院认为，舜新公司、许正强签订的《舜新城市广场商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律，应为合法有效。当事人均应依据合同约定履行义务。当事人一方无法定或约定事由，不能单方解除合同，故许正强注销营业执照及向舜新公司发出解约申请，不能视为合同已经解除。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故舜新公司主张许正强支付租赁费、物业费及违约金符合法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。关于涉诉房屋租赁费，舜新公司、许正强依据合同约定应当在2020年1月25日前交付，因春节后出现了新冠肺炎疫情，属于不可抗力，天津市从2020年1月27日起开始进行管控，许正强经营餐饮业，属于不能开门营业的行业，导致许正强经营困难，因此，舜新公司应部分免除许正强的租赁费。天津市于2020年4月30日开始将防控风险调整为二级，逐步复工复产，间隔3个月，2020年6月6日调整为三级，一审法院综合考虑，以减免两个月租金为宜，从2020年3月1日至2020年9月27日租金共计17733元，扣除两个月5,140元，许正强还行支付租金费12,593元。关于物业费，许正强应在2019年11月份交纳，天津市对新冠肺炎疫情管控系在2020年1月27日起开始，许正强属于当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除许正强应交纳的义务。但考虑新冠疫情对许正强经营的影响，一审法院酌定免除许正强一个月的物业费，许正强还应支付2020年1月1日至2020年9月27日的物业费40,613.9元。关于违约金，许正强未按约定履行义务，系因认为舜新公司未尽到宣传义务，但无证据证实，故已经构成违约，应支付舜新公司违约金，但舜新公司、许正强约定的违约金标准过高，一审法院予以调整，酌定按一审法院认定金额的7%计算，为881.5元。物业费违约金按一审法院认定金额的7%计算为2,842.97元。在合同履行期限届满之前因许正强以自己的行为表明不履行主要债务，因此舜新公司请求解除舜新公司、许正强签订的《舜新城市广场商铺租赁合同》的主张符合法律规定，一审法院予以支持。2020年9月29日至合同解除之日期间的租赁费及物业费，许正强亦应给付。合同解除后，许正强应将租赁物腾空交付舜新公司并依据双方约定的租赁费标准支付合同解除后至将租赁物腾空交付舜新公司期间的租赁物占用费。舜新公司的其他诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、原告天津市舜新商业管理有限公司与被告许正强签订的《舜新城市广场商铺租赁合同》予以解除；二、被告许正强于本判决生效后十日内将舜新城市广场4号楼三层304、305号商铺腾空并交付原告天津市舜新商业管理有限公司；三、被告许正强于本判决生效后五日内给付原告天津市舜新商业管理有限公司租赁费12,593元及2020年9月28日起至合同解除之日止的租赁费，并按照月租赁费2,570元标准，支付原告合同解除之日至实际腾空房屋之日止的商铺占用费；四、被告许正强于本判决生效后五日内给付原告天津市舜新商业管理有限公司物业费40,613.9元及2020年9月28日起至合同解除之日止的物业费；五、被告许正强于本判决生效后五日内给付原告天津市舜新商业管理有限公司租赁费违约金881.51元；六、被告许正强于本判决生效后五日内给付原告天津市舜新商业管理有限公司物业费违约金2,842.97元；七、驳回原告天津市舜新商业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,387元，减半收取计693.5元，由被告许正强负担。本院二审期间，许正强提交证据如下：舜新公司出具给许正强所租商铺上一个商家《通知书》一份，拟证明许正强所租商铺真实面积达不到合同载明的169平米。经质证，舜新公司不予认可，认为合同载明的面积169平米与产权证明面积一致。本院认证意见：上述证据缺乏真实性及与本案的关联性，本院不予确认。舜新公司未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为合同解除的时间问题及合同解除后的责任承担问题。关于合同解除时间。在案证据能够证明，许正强在舜新公司起诉前曾向舜新公司发送解除通知并注销店铺工商登记。2020年9月27日，舜新公司向一审法院提交起诉状意味着双方均同意终止涉案商铺租赁合同。基于以上事实，并综合考虑涉案租赁合同约定的租赁期限、合同实际履行情况，本院确定本案租赁合同解除时间为2020年9月27日。关于责任承担问题。基于租赁关系的特殊性，租赁合同解除后，双方应尽快办理商铺交接以避免扩大损失。结合本案具体情况，舜新公司不能证明是因可归责于许正强的原因导致未能及时腾退商铺，应自行承担租赁关系终止后产生的商铺占用费损失。因此，对舜新公司要求许正强承担2020年9月28日以后的占用费的诉请，本院不予支持。许正强主张舜新公司存在宣传力度等方面的违约行为导致合同目的不能实现，但是其未能提交足够的证据予以证明，对其主张本院不予支持。许正强未按合同约定缴纳租金、物业费已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任。一审判决综合考虑疫情影响，对租金、物业费酌情分别予以部分减免，经计算确认的截至2020年9月27日的租金及物业费数额并无不当，本院予以维持。关于违约金问题，考虑涉案合同履行实际情况，双方约定的违约金计算标准过高，一审判决酌定的违约金数额亦无不当，本院予以维持。综上所述，许正强的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市津南区人民法院(2020)津0112民初9113号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项；二、撤销天津市津南区人民法院(2020)津0112民初9113号民事判决第三项、第四项；三、许正强于本判决生效后五日内给付天津市舜新商业管理有限公司租赁费12,593元及物业费40,613.9元；四、驳回天津市舜新商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,387元，减半收取计693.5元，由许正强负担580元，由天津市舜新商业管理有限公司负担113.5元；二审案件受理费908元，由许正强负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年三月二十四日书记员  梁哲琦