广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终172号上诉人（原审被告）：平远县远源房地产开发有限公司。住所地：广东省××××××××。统一社会信用代码：914××××××××790932J。法定代表人：叶伟兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨文胜，男，汉族，1969年1月19日出生，住址：广东省××××××××。身份证号码：441××××××××××××014。该公司员工。被上诉人（原审原告）：张学升，男，汉族，1970年11月16日出生，住址：广东省平远县×××××××心。身份证号码：441××××××××××××030。被上诉人（原审原告）：钟春香，女，汉族，1974年3月13日出生，住址：广东省平远县×××××××心。身份证号码：362××××××××××××248。上诉人平远县远源房地产开发有限公司（以下简称远源公司）因与被上诉人张学升、钟春香商品房销售合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院(2020)粤1426民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了开庭审理。上诉人远源公司的委托诉讼代理人杨文胜、被上诉人张学升、钟春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远源公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的(2020)粤1426民初807号民事判决并依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已按照合同约定为被上诉人办理了房屋所有权证书，不存在未为被上诉人办理房屋所有权证书的事实，因此，上诉人依法不应承担违约责任。因为：1.上诉人在2015年8月与被上诉人签订商品房买卖合同，合同签订后，上诉人就到平远县房地产管理局为被上诉人申请办理了不动产权登记证明，该不动产登记证明实际上就是房屋所有权证书。2.被上诉人也根据该不动产权登记证明书向平远县房地产管理局以权利人中国农业银行股份有限公司平远县支行办理了不动产权登记抵押登记证明，如果上诉人未为被上诉人办理权属证明，则被上诉人根本不可能到银行办理抵押登记，也不可能向银行贷款。3.不动产权登记证明是属于双方买卖合同中约定的上诉人为被上诉人办理房屋所有权证书，上诉人所办理的不动产权证明书是政府机关为被上诉人颁发的权属证书。二、合同中约定的600天的办证天数是依据办证职能部门的工作日的默认。三、平远县自然资源局出具的《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》证明：被上诉人逾期取得不动产权证书是因为政府机构改革的原因，时间上有所顺延，并不是上诉人的原因.一审法院未采信政府机构改革未受理业务的理由，明显是属于认定事实不清，判决不公。综上所述，为维护自己的合法权益，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。张学升、钟春香辩称，一、上诉人只是办理了不动产权预告登记证明，该预告登记证明是为了做不动产权证书的前期准备，并不是政府颁发的房屋所有权转移登记的产权归属凭证，实质上未依约办理不动产权证书。二、办理银行贷款是开发商为了获取房款告知业主凭合同到银行办理抵押贷款，且不需要做好不动产权证书，办理银行贷款并不等于已办证。三、众所周知，合同没有明确约定为工作日，依法应默认为自然日。四、上诉人主张其违约是因为遇到政府机构改革，暂时未受理不动产权登记业务的不属实。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于交房后600日前办妥并向被上诉人交付不动产权证，逾期则属违约。而平远县政府机构改革是2019年的事，何况即便政府机构改革也不会影响不动产权登记的业务办理，政府无任何机构宣布在改革期间停止办证业务。如果答辨人违约支付购房款，上诉人同样会追究违约责任。综上，上诉人的违约事实清楚，应依约承担的违约责任。上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张学升、钟春香向一审法院起诉请求：1.被告承担违约责任，向原告支付房屋不动产登记办证违约金91476元和车库办证违约金3384元，两项合计人民币94860元；2.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月25日，两原告与被告远源公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201531855），合同约定原告以420000元购买被告开发的位于平远县×××××××××××××××××××××。上述合同第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。……第二十条约定房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金。合2016年7月31日，涉案房屋交付给原告使用。平远县房地产管理局于2015年12月4日出具了粤房地预登平远县字第20152335号房地产预告登记证明，对上述房产进行了预告登记，权利人（申请人）为张学升、钟春香。平远县自然资源局于2019年3月22日出具了粤（2019）平远县不动产权××××××××不动产权证书，权利人为张学升、钟春香。2017年2月6日，两原告与被告远源公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201631902），合同约定原告以112800元购买被告开发的位于平远县×××××××××××××××××××车库。上述合同第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房。……第二十条约定房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。2017年2月28日，涉案车库交付给原告使用。平远县房国土资源局于2017年7月20日出具了粤2017平远县不动产证明第0001971号房地产预告登记证明，对上述房产进行了预告登记，权利人（申请人）为中国农业银行股份有限公司平远县支行。平远县国土资源局于2019年3月22日出具了粤（2019）平远县不动产权第0003301号不动产权证书，权利人为张学升、钟春香。2020年6月12日，平远县自然资源局出具《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》，证实：2018年9月至2019年8月，鸿禧中心城16号楼、18号楼、19号楼、20号楼、21号楼，成为县主要领导自然资源资产离任审计项目，由广东省审计厅进行审计，后又由梅州市纪委对存在问题进行核查，远源公司按要求用一段时间进行重新核实、配合解决与答复相关问题。2019年上半年县级政府部门进行机构改革，因人员、档案、数据、职能整合等原因，办理不动产登记申请受理业务时间在此期间有所顺延。以上事实有原告的身份信息、被告的营业执照、《商品房买卖合同》、不动产权证书、房地产预告登记证明以及开庭笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务，如违约则应按约定承担违约责任。本案主要争议焦点为：预告登记问题、600天工作日还是自然日问题、办证期限是否顺延被告有无逾期办证违约问题、违约金计算问题。关于预告登记问题。被告所提已为涉案房屋及车库进行了预告登记即是办理了所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，可见，预告登记证并非等同于不动产权证，原、被告双方合同约定“商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书”是办理不动产权证书，故被告所提上述辩解意见，理由不足，不予支持。关于合同约定的600天办证期限是自然日还是工作日问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“买受人未能在该商品房交付之日起600日取得该商品房的房屋所有权证书的……”，由此可见，双方约定的办证期限是以自然日计算而非工作日计算，故被告所提上述辩解意见，理由不足，不予采纳。关于办证期限是否顺延与被告公司是否办证逾期问题。平远县自然资源局于2020年6月12日出具的关于鸿禧中心城相关规划建设的说明可以证明本案所涉房屋所在的小区当地政府领导离任、机构合并等原因导致自2018年9月至2019年8月期间的不动产登记申请受理业务产生顺延。经查，涉案房屋交付时间为2016年7月31日，本应在交付之日起600日取得房屋所有权证书，即原告应在2018年3月23日前取得房屋所有权证书，此办证截止时间在2018年9月之前，不应适用上述顺延期限，且涉案房屋不动产权证书于2019年3月22日才颁发，逾期365天，存在逾期交付房屋所有权证书的事实，被告应承担逾期办证的违约责任向原告支付违约金。又经查，涉案车库交付时间为2017年2月28日，本应在交付之日起600日取得车库所有权证书，即原告应在2018年10月21日前取得车库所有权证书，此办证截止时间在2018年9月之后，应适用上述顺延期限，且涉案车库不动产权证书已于2019年3月22日颁发了，不存在逾期交付房屋所有权证书的事实，被告无需承担逾期办证的违约责任向原告支付违约金。关于违约金计算问题。原告未提供确切的证据来证明其实际损失的程度，但按双方合同约定，结合本案案情，原、被告约定的日万分之六的逾期办证的违约金确实过高，应适当予以降低，结合本案案情实际，考虑双方约定的违约金的比例和本地经济社会发展等相关情况，以及被告的主观过错程度，同时考虑原告的预期利益和被告是否因违约而获利等因素，根据公平原则和诚实信用原则，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，酌情确定被告以原告已付房款为基数按原告起诉时的市场报价利率即年利率3.85%支付逾期办证的违约金为妥，现原告诉请涉案房屋逾期办证的违约天数为363天，所以被告应支付的违约金数额为420000元×3.85%×（363天÷365天）＝16081.40元。综上所述，一审法院于2020年11月11日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告平远县远源房地产开发有限公司应当在判决生效之日起五日内向原告张学升、钟春香支付逾期办证违约金16081.40元；二、驳回原告张学升、钟春香其他的诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2171.5元，减半收取计1085.75元（原告已预交），由原告张学升、钟春香负担901.75元，由被告平远县远源房地产开发有限公司负担184元并径行支付给原告张学升、钟春香。二审中，上诉人提供了平远县自然资源局出具的因发证改革及政府职能部门机构改革原因影响不动产登记发证效率等的《情况说明》及平远县住房和城乡建设局出具的因机构改革，原房地产管理局登记发证业务整合移交到不动产登记中心办理，造成办理不动产登记受理业务有所顺延的《情况说明》。被上诉人认为该材料是事后出具的，具体情况其不清楚。另根据上诉人庭后提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，本案诉争的一期18号楼已于2016年8月11日竣工验收合格，并于2016年9月28日进行了备案。一审判决查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要争议焦点为上诉人是否存在逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约行为及应否为此承担违约责任。本案中，虽然上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同后为涉案商品房和车库进行了预告登记，但该预告登记的性质与合同约定的被上诉人取得不动产权证书不同，前者属对被上诉人取得房屋所有权的保护措施，后者属证明被上诉人已依法取得涉案商品房不动产权的凭证，故两者不能混同。诉争商品房买卖合同明确约定买受人在600日内取得涉案商品房的房屋所有权证书，而被上诉人于2019年3月22日才取得涉案商品房和车库的不动产权证，距涉案商品房和车库分别于2016年7月31日和于2017年2月28日交付被上诉人使用已超过了600日。由于诉争商品房买卖合同没有明确约定600日为工作日，结合该合同其他条款约定的期限，600日应该是指自然日。上诉人主张是依据办证职能部门工作日的默认，缺乏依据，不予采信。另虽然不动产登记发证业务的办事机构存在调整的事实，客观上也可能在短时间内对办证业务有一定的影响，但因双方签订的商品房买卖合同约定的办证期限为从商品房交付之日起600日内，办证期限宽裕，上诉人亦未能举证证明其在为被上诉人办理涉案商品房不动产权证过程中受上述所述的登记发证业务的机构调整影响的确切证据。因此，根据合同约定的办证期限和被上诉人实际取得涉案商品房及不动产权证的时间，一审认定上诉人已构成违约，应承担违约责任并无不当，应予维持。上诉人主张其不存在未为被上诉人办理房屋所有权证的事实，依法不应承担违约责任的上诉请求，依据不足，不予采信。综上，上诉人远源公司上诉依据不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费202.03元（上诉人平远县远源房地产开发有限公司已预交2171.5元），由上诉人平远县远源房地产开发有限公司负担。本院退回二审案件受理费1969.47元给上诉人平远县远源房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 罗锡芳审 判 员 黄伟玲二〇二一年三月十七日法官助理 苏建东书 记 员 吴依桐