浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终3254号 上诉人（原审被告）：诸伯聪，男，1971年5月29日出生，汉族，住温岭市。 上诉人（原审被告）：诸葛灵奇，男，1997年8月9日出生，汉族，住温岭市。 上诉人（原审被告）：诸伯桂，男，1968年3月4日出生，汉族，住温岭市。 上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：谢茂亮，北京本录律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：莫鹏飞，男，1967年2月6日出生，汉族，住温岭市。 被上诉人（原审原告）：王玉琴，女，1969年9月24日出生，汉族，住温岭市。 原审第三人：朱彩娇，女，1959年9月15日出生，汉族，住温岭市。 原审第三人：诸彩丽，女，1963年6月20日出生，汉族，住温岭市。 上诉人诸伯聪、诸葛灵奇、诸伯桂因与被上诉人莫鹏飞、王玉琴及原审第三人朱彩娇、诸彩丽房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初11976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诸伯聪、诸葛灵奇、诸伯桂上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉请；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在事实认定和法律适用方面均存在错误，具体如下：一、关于对地基补偿款分配的问题。1、被上诉人不属于本集体经济组织成员，不具有获得地基补偿款的权利。2、法院不能在民事诉讼中审查行政行为是否合法的问题。在政府与上诉人签订的房屋拆迁协议未被确认无效或撤销前，法院应当尊重行政机关的判断权，不能在民事诉讼中审查行政行为的合法性问题。如果被上诉人对政府关于涉案地基补偿款的分配不认可，可另寻救济。3、合同被认定为无效，不属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款自始无效。房屋买卖合同中约定的有关房屋遇到征收拆迁，上诉人与被上诉人补偿款分配比例的条款是否属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，应属于当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。上诉人与被上诉人补偿款分配比例的条款不属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，该条款自始无效。一审法院对地基补偿款的分配无法律依据。二、关于判决上诉人返还37000元购房款的问题。1、若被上诉人请求返还购房款，上诉人只需返还27000元。根据涉案房屋买卖合同约定，被上诉人应当向上诉人支付37000元的购房款，被上诉人迄今只支付了27000元，不能因为上诉人诸伯聪称未向被上诉人追讨剩余10000元，就认定余款已经付清。2、一审判决超出被上诉人的诉讼请求范围。被上诉人主张返还购房款的请求是附条件的，在条件未成就时，一审判决上诉人返还购房款，超出了被上诉人诉讼请求的范围，于法无据。三、关于合同无效后，被上诉人长期占有并使用上诉人房屋是否需要支付房屋的租金问题。涉案房屋买卖合同因违反法律效力性强制性规定而自始无效，但是被上诉人占有并使用上诉人和原审第三人所有的房屋长达九年之久，况且被上诉人第二层重建的房屋没有合法的手续，属于违建，不应当享受拆迁利益，被上诉人因自己的过错，却获得了无偿的财产性利益，从违法行为中获利。被上诉人应当向上诉人和原审第三人支付租金。四、判决应该按照诉讼请求，被上诉人只是对宅基地土地补偿费有异议，对房屋地上物没有异议。政府和上诉人签订的房屋拆迁协议书属于行政协议，被上诉人如果认为协议不合法，应当通过行政诉讼解决争议。 莫鹏飞、王玉琴答辩称，房屋买卖协议约定，余款10380元在外出经商的诸伯桂夫妇签字之信到达之日付清。诸伯桂夫妇签名的协议已交到被上诉人手中，说明余款已经支付。土地所有权证也是付清余款后交到被上诉人手中。2019年拆老房子，上诉人也没有问被上诉人要钱，现在说没付是可笑的。合同无效，诚信原则还是在的，当初买卖的时候是公平公正的，写协议的时候也是自愿看过郑重签字按手印，如果房屋拆迁，出卖方要配合买方办理手续。如果不能转户，要先扣除建房费用，有多余才按三七补偿。现上诉人违背诚信原则。 原审第三人朱彩娇、诸彩丽未作陈述。 莫鹏飞、王玉琴向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告诸伯聪、诸伯桂向两原告支付坐落于温岭市××镇××村湖漫堂两间房屋【土地证号为温集用字第5281号】拆迁补偿款9000**元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示如果法院不支持原告的全部诉讼请求，两被告还应返还购房款37000元。 一审法院认定事实：原告莫鹏飞、王玉琴系夫妻关系。被告诸伯聪与陈菊连于1996年3月26日登记结婚，陈菊连于2020年5月20日死亡，被告诸葛灵奇系其子。被告诸伯桂与“李玲”于2002年12月23日登记结婚，但结婚登记资料上的“李玲”查无此人。第三人诸彩丽、朱彩娇与被告诸伯聪、诸伯桂四人为李夏英的子女，李夏英于2004年5月27日死亡。坐落于城南镇横溪村的土地权证号为温集用（2000）字第****房屋2间于2000年6月登记在李夏英名下，用地使用权面积82.9平方米，使用权类型为拨用，该房屋为1982年前的老屋，该房屋原属于李夏英之夫诸小友所有，诸小友于1995年死亡，李夏英以继承人身份登记了上述房屋。2009年1月3日，两原告与被告诸伯聪、陈菊连签订了房屋买卖合同一份，约定：甲方诸伯聪、诸伯桂，乙方：莫鹏飞、王玉琴。甲方就两间私有石板屋（土地使用权证为李夏英，即由儿子继承），转让事项达成如下协议：上述石板屋已破旧，需要重新修建才能居住。本协议签订后，由乙方出资重建，房屋包括土地使用权在内的转让价为37000元，加屋前樟树一棵，共37380元。在本协议签订之日付27000元（含已收定金2000元），余款10380元在外出经商的诸伯桂夫妇签字之信到达之日付清。如其回到家了，应重新在协议书上补上亲笔签字。该房屋只有土地使用权证，无房产证。乙方付清购房款后，甲方把土地使用权证交给乙方。若上述房屋修建后至转户前，政府征用或统一征收拆迁，获得的赔偿款，除乙方建房的费用和购房的本金外，剩余补偿费，甲、乙双方按3：7分成。2008年12月29日，诸伯聪收取原告定金2000元，协议签订后第二天，其收取原告房款25000元。签订协议时诸伯桂和“李玲”未在场，后被告诸伯聪将有被告诸伯桂及“李玲”签字的协议书和土地使用权证交给了两原告，两原告购买后对两间房屋的第二层进行了重建，对全部房屋进行装修并一直居住。2018年8月9日，温岭市××镇××发布《湖漫水库一级水源地保护区城南区块房屋征收补偿安置方案》规定：第三条：征收住宅房屋的实行异地复建和货币补偿二种安置方式，可任选其一。第四条第五项：对该批准使用集体土地的合法正屋（自然间为准），其建筑面积在25平方米以上的实行拆一还一。第六项，人间比审批按《温岭市农村村民建房管理办法》规定执行。第七项，没有土地使用权证的，原则上一律无偿拆除。但在1987年1月1日前，农民占用宅基地建房且至今未拆建或翻建的并不属需拆未拆屋及瞒报屋的，在取得村民委员会同意和公示15天无异议后的证明后，凭《温岭市1987年前个人住房土地权属来源证明书》经国土部门确认后按现有实际面积确定宅基地使用权，经调查属本镇世居农户确无其他住宅的，可以给予补偿安置，但只能安置一间通天式房屋，其他后座楼、附属房、违章建筑，应拆未拆的房屋一律不予宅基地安置。第八条，被征收房屋的占地面积，以土地使用权证或其他有效凭证上记载的建筑面积为准。未登记发证的，以有关批准文件上注明的层数和建筑面积为房屋合法建筑面积。第十一条，违法违章建筑物不予补偿。另外，方案还对室内装修和附属物补偿、临时安置费、搬迁费、按时签约、腾空奖励等进行了规定。不久，被告诸伯聪作为户主（乙方）与温岭市××镇××（甲方）签订了房屋拆迁协议书一份，约定：乙方同意将湖漫水库水源保护区范围内的房屋及附属设施予以拆迁，同时注销乙方房屋原有的土地使用权证温集用（2000）字第5281号，占地103.39㎡，建筑面积375.11㎡，乙方需支付拆迁补偿费跟室内装修补偿款、构筑物附属物补偿费，总计255111.61元，搬家补助费按20元／㎡计算7502.20元，临时安置补助费按面积8元／月㎡计算共36010.56元；各项奖励合计175022元（按时签约和按时腾空每间另外再奖励5万元）；层基安置：甲方安置给乙方屋基1间，但乙方选择货币安置，一次性基于屋基货币补偿45万元。以上补偿、补助、奖励合计923646.37元，该款在乙方房屋腾空完毕，并经验收合格后，由甲方一次性付清。同时，被告诸伯桂与作为户主（乙方）也与温岭市××镇××（甲方）签订房屋拆迁协议书一份，约定：乙方同意将湖漫水库水源保护区范围内的房屋及附属设施予以拆迁，同时注销乙方房屋原有的土地使用权证温集用（2000）字第5281号，被拆房屋正屋2间，占地面积105.49㎡，建筑面积366.89㎡。拆迁补偿费（含室内装饰装修、建筑物、附属物补偿费）总计261420.75元，搬家补助费按20元／㎡计算，为7337.82元。临时安置补助费为按面积8元／月㎡计算共35221.44元，奖励173378元（按时签订拆迁协议奖36689元，按时腾空奖36689元，在上述基础上如在2018年10月25日前签约且在2018年11月10日腾空完毕每间正屋奖5万元）。甲方安置给乙方房基1间，但乙方选择货币安置一次性基于货币补偿45万元，以上补偿补助、奖励等合计927357.99元。该款在乙方房屋腾空完毕并经验收合格后，由甲方一次性付清。搬迁协议签订后，2间房屋经评估，建筑面积共221.16㎡，可得到政府房屋拆迁补偿费177053元（其中地上建筑物补偿费129710.34元，附属零星设施补偿费10658元，室内装修补偿费36684.32元），搬家补助费4423元，临时安置补助费21231元。规定期限内签订协议奖励和规定期限内腾房奖励各22116元。在2018年10月25日前签订协议且在2018年11月10日前腾空奖励各5万元，合计346939元，实际获得340166元，相差6773元。政府已经将340166元付给原告。另外，政府还分别付给被告诸伯聪和诸伯桂房屋拆迁补偿费、搬家、临时安置补助费及奖励各303563元和307275元，屋基补偿款90万元尚在××镇××。 一审法院认为，原告莫鹏飞、王玉琴与被告诸伯聪、诸伯桂明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织成员以外的人，但双方仍进行买卖，故双方买卖合同违反了国家法律的禁止性规定，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同获得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方所有过错的，各自承担相应的责任。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋已转让长达九年，原告购买房屋目的是用于持续居住，而出卖人在出卖房屋得到拆迁利益后又对买卖当时的约定反悔，被告诸伯聪、诸伯桂的行为有违道义、情理和诚实信用原则，破坏了市场交易稳定，更与社会主义价值观背离，应对合同的无效承担主要责任。由于该房屋已经拆迁，原告无法返还原购得的房屋，其现在返还的是已升值以及原告已添加新建的房屋，实际价值发生了重大变化。如果被告取得涉案房屋的全部拆迁安置利益，则原告基于房屋增值部分的可得利益将遭受损失，该实际损失应当得到赔偿。根据拆迁协议书的约定，涉案两间房屋的拆迁安置补偿包含了房屋拆迁补偿费、搬家补助费、临时安置补助费、签约奖励、腾空奖励、地基货币补偿等。根据双方签订的房屋买卖合同写明的两间石板屋已属破旧，需要重建才能居住，被告诸伯聪在庭审中也承认原告对第二层房屋进行重建和装修并由原告居住。原告未能举证证明该房屋已得到全部的重建，故综合考虑地上建筑物在重建时第二层已拆除、全屋装修以及被告积极签订了拆迁协议，酌情确定原告所领取的各项补偿费中构筑物、附属物补偿款的一半的30%和规定期限内签订协议奖励共91352.35元归被告诸伯聪、诸伯桂所有，剩余的补偿款248813.65元归原告所有。虽然上述款项原告已向政府领取，原告起诉的诉讼请求是要求被告支付地基补偿款90万元，但合同无效后的财产返还问题应当在一个案件中处理，且在处理地基补偿款的比例时综合考虑了地上建筑物的返还情况，故被告无需对原告所领取的地上建筑物的分配进行反诉，更不应另案处理。对地上建筑补偿款的分割，并没有超越原告诉讼请求的范围。虽然被告诸伯聪在庭审后期的陈述中表示不再分割原告所取得的地上建筑物补偿款，但其意见为地基款全部归出卖人所有，故其上述放弃为有条件的，并非无条件的，况且，被告诸伯桂并未对此放弃，故对此应当在本案中一并处理。地基补偿费每间45万元，由于拆迁方案中规定无产权证的房屋无偿拆除，被告诸伯聪未举证证明已取得了政府其他批准其建房文件证明资料，故地基补偿款应视为对有土地证的诉争房屋的补偿费，实际上政府对被告的无证房屋的地上建筑物进行补偿，也得益于诉争房屋的有证因素。综上，根据双方的过错程度，双方买卖合同的约定等本案的实际情况及参照对同村同类案件的处理，对地基补偿款，本院酌情确定由原告分得60万元，被告诸伯聪、诸伯桂分得30万元。原告已重建并长期使用了房屋，按协议约定余款1万多元应当在交付土地证时付清且土地证已交付，庭审中被告诸伯聪也称至今未向原告追讨1万元，故余款1万元应认定付清。被告诸伯聪收取了原告的购房款37000元应当全部返还，但因樟树去向不明，樟树款380元无需返还。拆迁补偿款虽然是政府对被告房屋拆迁后的补偿，但该房屋已出卖给两原告，两原告可以要求被告诸伯聪、诸伯桂根据政府的补偿情况向原告支付有关赔偿款，故被告诸伯聪称原告只能向政府领取拆迁补偿，对此不予支持。虽然被告诸葛灵奇、两第三人及“李玲”也是被告诸伯聪、诸伯桂出卖的房屋的共同权利人，但被告诸伯聪、诸伯桂以各自户主的身份与政府签订了拆迁协议，拆迁补偿款也只有以被告诸伯聪、诸伯桂的名义向政府领取，被告诸葛灵奇和两第三人无权领取，被告诸葛灵奇和两第三人可以参加本案诉讼以维护原房屋权利人的合法权益，但不应在本案中向原告支付拆迁补偿款，至于“李玲”，虽确有其人，但其使用了虚假身份证致无法查明其真实身份，其不能参加诉讼的责任自负。故应当由被告诸伯聪、诸伯桂向原告支付拆迁补偿款，支付后剩余拆迁补偿款由被告诸葛灵奇、两第三人、“李玲”与被告诸伯聪、诸伯桂协商处理，协商不成，可另案起诉。综上所述，原告诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告诸伯聪在本判决生效之日起十日内支付给原告莫鹏飞、王玉琴拆迁补偿款254323元并返还给原告莫鹏飞、王玉琴购房款37000元。二、被告诸伯桂在本判决生效之日起十日内支付给原告莫鹏飞、王玉琴拆迁补偿款254323元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元，财产保全费5000元，合计17800元，由原告莫鹏飞、王玉琴负担3984元，由被告诸伯聪负担7288元，由被告诸伯桂负担6528元。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认 本院认为，涉案房屋土地使用权性质系集体所有，只有集体经济组织成员享有农村宅基地使用权。双方明知农村房屋的买卖涉及宅基地使用权的转移，而被上诉人并非该集体经济组织成员，其无权取得农村集体土地使用权，故双方之间的房屋买卖合同无效，双方因该合同获得的财产应当予以返还，并按各自的过错承担相应的民事责任。鉴于涉案房屋已被拆除，上诉人诸伯聪收取的购房款应当返还。对于争议的10000元购房款问题。本院认为，购房协议约定支付余款10380元的条件是诸伯桂夫妇签字之信到达之日，以及被上诉人支付全部款项后，上诉人向被上诉人交付土地使用权证。现被上诉人持有的协议有“诸伯桂”及“李玲”的签名，土地使用权证亦由被上诉人保管。据此，一审认定被上诉人已支付全部购房款合理，本院予以确认。根据购房协议约定，石板屋已破旧，需要重新修建才能居住。且上诉人也认可被上诉人对第二层房屋进行重建和装修，故被上诉人重建装修的出资，应当按照公平原则，在拆迁补偿款中予以返还。由于涉案的房屋已经被拆迁，现被上诉人主张按拆迁安置后的两间地基价值主张赔偿，从减少讼累的角度出发，也应当在本案中予以处理，故一审并未超过当事人的诉讼主张范围。一审判决根据双方当事人的过错，对安置后的宅基地价值加上地面的价值来确定三七的比例尚属合理。另外，双方在协议中约定合同无效的处理，已兼顾各方利益平衡，故上诉人主张被上诉人支付占有使用房屋的租金，依据不足，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉主张及理由均不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13816元，由上诉人诸伯聪、诸葛灵奇、诸伯桂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二一年三月十一日 代书记员 郑 艳