安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1204民初704号 原告：安徽新润房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市阜太路1号，统一社会信用代码91341200728536887Y。 法定代表人：陈清渊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨焕（该公司员工），男，1983年5月2日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：葛伶俐，安徽金睿律师事务所律师。 被告：杨晨，男，1994年7月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：许志友，安徽京阜律师事务所律师。 原告安徽新润房地产开发有限公司（以下简称新润房地产公司）与被告杨晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新润房地产公司的委托诉讼代理人杨焕、葛伶俐、被告杨晨的委托诉讼代理人许志友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新润房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原被告签订的商铺租赁合同;2.判令被告杨晨向原告新润房地产公司支付房屋租金、物业费等合计286715.72元［欠自2019年9月20日至2021年1月20日共16个月的房屋租金为655865.85元（814×49.13×12＋814×49.13×110%×4）、物业费为19536元（814×1.5×16）、电费11495元、水费1218.87元，共计688115.72元，扣减被告已向原告支付的房租320000元及水电费、装修押金81400元后，尚欠286715.72元］；3.本案案件受理费、保全费等诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月20日，原被告签订《泉北美食荟商铺租赁合同》，根据合同内容，原告同意出租被告同意承租原告所有的坐落于阜阳市两层商铺，乙方用于餐饮经营，合同期限为3年，自2019年8月20日至2022年8月19日止，租金为49.13元／平米／月，租赁面积为814平方米，租金每年递增10%，原告同意给予被告一个月的装修期，即房租的起算日期为2019年9月20日，租金支付方式为按年支付租金，一次付清，支付租金日期为起始租金日的前30日，即每年7月20日前支付租金（第一年租金应于2019年8月20日之前支付）。合同还约定物业费一、二层均价为1.5元／平方米／月及其他事项。原告依约于2019年8月20日将上述商铺交于被告装修、经营，被告向原告交付水电费及装修押金81400元及租金320000元。后，被告因经营不善，在没有与原告解除合同的情况下于2020年5月份擅自撤场，且拒绝与原告协商善后事宜，致使上述商铺至今闲置。现向法院起诉请求确认解除原被告签订的商铺租赁合同，并要求被告向原告支付欠款，经计算，被告欠付原告房屋租金、物业费、电费、水费共计688115.72元，扣减被告已向原告支付的房租320000元及水电费及装修押金81400元后，尚欠286715.72元未付，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告新润房地产公司变更诉讼请求被告支付368115.72元。 杨晨辩称，一，答辩人作为本案被告主体不适格。租赁合同虽然是答辩人所签，但答辩人作为阜阳雨夜之花餐饮管理有限公司成立前期的筹备人之一，也是后期的股东和管理人员，代表公司签署合同所为职务行为，实际上是公司行为，在被答辩人提供的收据证据上也表明交款单位为雨夜之花。其中这部分租金的支付上，也是雨夜之花餐饮有限公司法人代表刘奇支付的。答辩人认为阜阳雨夜之花餐饮有限公司是本案的适格被告。二，租赁合同为无效合同。依据法律和合同约定，被答辩人把没有经过消防验收的房屋出租给答辩人，违反了法律的强制性规定，该租赁合同是无效合同。三，被答辩人起诉数额明显错误。答辩人于2020年1月24日收到社区相关人员停业通知，因为新冠疫情收到停业通知后一直处于停业状态，答辩人分别于2020年3月23日、4月2号、4月4日、4月21日与被答辩人协商终止合同，经多次协商，这期间被答辩人也同意与答辩人解除合同，但在具体办理时却以种种理由拒绝办理，答辩人于2020年4月5日正式撤场，所有设备都搬离案涉房屋，对此被答辩人及其物业管理人员都在现场，其行为也证明了同意答辩人离开案涉房屋。据此答辩人把4月5日作为全部撤场的具体时间，那么房屋租金，物业管理费用和水电费用，应该就计算至4月5日，依据租赁合同第九条第一款规定：未经甲方许可禁止乙方在规定时间内，停业中途撤场，停业超过一个月以上的，本合同自行终止，甲方有权收回房屋租赁权。由此规定可以看出答辩人停业时间已经超过三个月，那么被答辩人房租和物业费用、水电费用应该截止到4月5日。关于违约费用合同明确约定，按照乙方的当天营业开业时间算起，而乙方的正式开业时间为2019年10月20日，那么违约费用应该从这一天算起。同时答辩人认为对于水电费用应该依据供电供水部门的正式发票数据为准。综上，答辩人认为被答辩人的诉求从事实和法律上都没有依据，请法庭依法裁判。针对被答辩人修改的数额，被答辩人在诉状中明确认可答辩人所缴费用，并出具了两张收据，一张为34万元转账的，一张为84100元整，为现金交付。对于被答辩人否认的这一事实，答辩人对此不予认可。同时说明一点，新冠疫情导致全国范围内租赁商户不能正常营业，也是租金减免考虑的正常因素。这在答辩人与被答辩人协商过程中，被答辩人也同意减免的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告新润房地产公司举证的原告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、杨晨户籍证明、《商铺租赁合同》、房地产权证、《收款收据》、银行转账电子回单、微信截图，被告杨晨举证的杨晨身份证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告新润房地产公司举证的电表度数照片及关于杨晨未付清电费情况说明，无电业部门出具的发票佐证，不予认定。2.原告新润房地产公司举证的水费发票，可以证明原告新润房地产公司代为缴纳被告杨晨租赁期间的水费1218.87元的事实。3.被告杨晨举证的阜阳雨夜之花餐饮管理有限公司营业执照及股东构成和电费收据，不能证明被告杨晨不是本案适格主体，对其证明目的不予认定。4.被告杨晨举证的收据两张及银行流水，原告新润房地产公司对其真实性无异议，予以认定。5.被告杨晨举证的微信聊天记录截图，不能证明原告新润房地产公司交付的案涉房屋不符合条件，对其证明目的不予认定。6.被告杨晨举证的被告所属公司停业声明、退场申请报告，系被告单方作出，原告新润房地产公司不予认可，不予认定。7.被告杨晨举证的手机录音、微信聊天记录截图，应结合其他证据予以认定。 本院经审理认定事实如下：新润房地产公司（甲方，出租方）与杨晨（乙方，承租方）签订一份《泉北?美食荟商铺租赁合同》，主要约定：甲方出租房屋坐落于阜阳市两层；招商合同期限为3年，自2019年8月20日至2022年8月19日止；乙方租赁该区域只能用于经营餐饮等相关行业；按照双方协商约定，该商业门面租金为49.13元／平米／月，租赁面积814平方米，总租金人民币479858元，该房屋租金每年递增率为10%，租金按照商业面积据实结算；甲方规定乙方每月按时交纳物业费用，物业费用按照平方／月收取，一层2元／平米／月，二层1元／平米／月，一二层均价1.5元／平米／月，物业费用的收取时间按照乙方的当天开业时间算起；乙方应于2019年8月20日之前向甲方支付水、电费及装修押金100元／平方米，即81400元，待合同期满，乙方无违约事由，甲方将上述押金无息退还给乙方；租金支付方式：乙方按年支付租金，一次付清，支付租金日期为计算起始租金日的前30天，即每年7月20日前支付租金；甲方同意给予乙方一个月装修期时间，即房租的起算日期为2019年9月20起；租赁期间，物业费及水电费用均由乙方承担；未经甲方许可，禁止乙方在规定营业时间内停业、中途撤场，停业超过一个月以上的本合同自行终止，甲方有权收回该商铺的租赁权。2019年8月19日，杨晨向新润房地产公司员工杨焕银行账户转账320000元租金，新润房地产公司开具《收据》。2019年8月20日，杨晨向新润房地产公司交纳81400元押金，新润房地产公司开具《收据》。2020年1月14日，杨晨通过刘奇的银行账户向新润房地产公司员工杨焕的银行账户转账支付11673元电费，新润房地产公司开具《收款收据》。因新冠××疫情影响，2020年5月份，杨晨退出租赁的商铺。2019年10月15日至2019年12月24日，新润房地产公司代为缴纳涉案商铺水费585.27元；2019年12月24日至2020年4月23日，新润房地产公司代为缴纳涉案商铺水费633.6元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告新润房地产公司与被告杨晨签订《泉北?美食荟商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。被告杨晨与原告新润房地产公司签订租赁合同，原告新润房地产公司请求被告杨晨承担合同责任，符合法律规定，应予支持。在《泉北?美食荟商铺租赁合同》履行期限届满之前，被告杨晨一方以自己的行为表明不履行主要债务，原告新润房地产公司有权主张解除合同。原告新润房地产公司自认被告杨晨于2020年5月份撤场，被告杨晨应支付实际租赁房屋期间的租金，根据原告新润房地产公司的承诺及交易惯例，2020年2月、3月、4月、5月新冠××疫情期间的租金减半收取，被告杨晨应付租金合计239950.92元（814平方米×49.13元／平方米／月×4个月＋814平方米×49.13元／平方米／月×4个月×50%＝239950.92元），物业费合计9768元（814平方米×1.5元／平方米／月×8个月＝9768元），原告新润房地产公司请求被告杨晨支付2020年5月份之后的租金及物业费无法律依据，不予支持。关于原告新润房地产公司要求被告杨晨支付拖欠水费1218.87元的问题,该费用系被告杨晨租赁房屋期间发生的费用，有发票佐证，本院予以认定,应由被告杨晨向原告新润房地产公司支付；关于原告新润房地产公司要求被告杨晨支付电费11495元，仅提供电表照片为证，不能反映被告杨晨实际用电费用，不予支持。以上费用合计250937.79元，被告杨晨已实际支付租金320000元、押金81400元，超过应缴租金、物业费等费用数额，鉴于被告杨晨未提出反诉，对于超额支付的部分，被告杨晨可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 一、解除原告安徽新润房地产开发有限公司与被告杨晨签订的《泉北?美食荟商铺租赁合同》； 二、驳回原告安徽新润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6822元，减半收取3411元，保全费1954元，合计5365元，由原告安徽新润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王峰 二〇二一年三月三十一日 书记员  高悦 附：（2021）皖1204民初704号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。