贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1009号上诉人（原审被告）：贵州中大房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区见龙洞路31号。法定代表人：胡晶升。委托诉讼代理人：冯思思、买莉（实习），贵州中孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王贵南，女，汉族，1974年3月17日生，住贵州省六盘水市钟山区。原审第三人：陆钰航，男，汉族，1982年2月24日生，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州中大房地产开发有限公司（以下简称中大房开）因与被上诉人王贵南、原审第三人陆钰航商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月17日公开进行了审理。上诉人中大房开的诉讼委托代理人冯思思、买莉及被上诉人王贵南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中大房开上诉请求：一、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认为“被上诉人未支付租金，上诉人委托贵州鼎恒信商业管理公司对中大商铺进行管理并向业主支付租金，则视为被上诉人提交回购申请后就已经将房屋交还上诉人，上诉人应当按约定支付回购款”属于事实认定错误，遗漏审理了上诉人与被上诉人约定的回购条件。二、一审法院认为房屋维修基金系被上诉人收取，判决上诉人退还被上诉人房屋维修基金4793.77元属于事实认定错误、法律适用错误。王贵南答辩称，1、我已经按照回购协议约定的时间2019年3月21日向中大房开提交回购申请，案涉商铺没有注销备案登记的原因是办理注销备案登记手续需要上诉人中大房开的配合，在我向中大房开提交回购申请之后，中大房开不配合我去完成案涉商铺的注销备案登记手续，我也多次向上诉人提出要求其配合我注销备案登记，但其均不予配合和答复。2、维修基金我是交给上诉人的，因此上诉人应当返还。故原审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持。王贵南向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告按合同约定向原告回购位于云岩区房屋，并向原告支付686952元的回购款；2、请求被告支付原告逾期回购房屋的付款利息42328元（逾期付款的利息以全部回购款686952元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2019年3月22日起计算至被告回购房屋之日止，暂计至2020年6月30日的逾期利息共计为：42328元）；3、请求判令被告退还原告维修基金：4793.77元。以上三项费用共计：734073.77元；4、请求判令本案的诉讼费和律师费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，就位于云岩区房屋签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：该商品房建筑面积27.81平方米，套内建筑面积14.17平方米，该商品房总价款479377元。买受人采用一次性付款。双方亦签署有《补充协议》一份，该补充协议8.15条约定：“出卖人在买受人签订购房合同之日起6年期限届满时提供一次回购服务，回购价格为630759元。买受人如需使用上述回购服务，应当在6年期限届满前3个月提交书面回购申请，逾期视为买受人不同意回购，出卖人不再回购。回购时，该商品房尚未办理所有权登记的，在解除备案登记、预告登记（无需解除的，可以办理权利人为出卖人的预告登记）、抵押登记，并交还该商品房给出卖人占有后的45日内，或该商品房已办理所有权登记的，在该商品房解除抵押权、所有权变更过户登记给出卖人，并交还该商品房给出卖人占有后45日内，出卖人付清回购款给买受人，出卖人逾期支付则按银行同期贷款利率向买受人支付逾期付款利息。出卖人回购时，自买受人回购申请提出之日起，该商品房产权及相关收益归出卖人所有。买受人须承担因该商品房回购所产生的国家相关部门规定费用及税金……该商品房抵押权未解除前，出卖人有权拒绝回购，出卖人同意回购时，如果说商品房的抵押权尚未解除，出卖人有权在支付回购款给买受人前直接以回购款为限代买受人偿还该商品房抵押担保的全部债务，以解除该商品房的抵押，并视为买受人已收到该部分回购款……”。原告于2013年4月11日向被告支付购房款479377元。同年8月11日，原告向被告支付案涉房屋维修基金4793.77元。被告向原告出具《收据》各一张。2019年3月21日，原告向被告书面提出回购申请。被告收到原告申请后至今未将款项支付给原告，原告将被告诉至法院，诉请如前。庭审中，被告认可原告的回购，但认为原告未履行回购前置条件，故未回购。原告认为案涉房屋已办理备案登记与预告登记，注销上述登记需要被告配合办理。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据、回购申请书在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。原告已按《补充协议》8.15条的约定向被告提出回购申请，被告认可回购，但拒不履行回购义务，现原告主张要求被告履行回购义务向原告支付涉案房屋回购款，符合双方约定，但回购款项应为630759元，对于原告主张的回购款金额超过上述金额的，不予支持。关于原告主张按银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息，符合合同约定。关于逾期利息的起算时间，原告陈述其提交回购申请后就再未收取租金，被告陈述被告委托贵州鼎恒信商业管理公司对中大的商铺进行管理出租，并向业主支付租金，则视为原告提交回购申请后，原告将房屋交还给被告，被告应按照约定在45日内即2019年5月15日前退还回购款，则本案逾期利息的起算应从2019年5月16日起算。关于原告主张的房屋维修基金，因该款项系被告收取，在回购后，被告应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，判决如下：一、被告贵州中大房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告王贵南房屋回购款人民币630759元及利息（以630759元为计算基数，从2019年5月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日；2019年8月20日之后的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清回购款之日止）；二、被告贵州中大房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告王贵南房屋维修基金人民币4793.77元；三、驳回原告王贵南的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11140元，减半收取5570元，由原告王贵南负担426元，由被告贵州中大房地产开发有限公司负担5144元。（该款原告已预交）。二审审理中，中大房开向本院提交一份贵阳市商品房预售合同备案登记表，拟证明案涉房屋目前还是备案登记在被上诉人王贵南名下，因王贵南并未按合同约定注销备案登记，故案涉合同回购条件并未成就。王贵南的质证意见为：该备案登记表我第一次看到，要注销备案登记必须上诉人配合才能完成，在我提交的回购申请之后，曾多次找上诉人要求配合注销解除，但上诉人均不予答复。二审开庭审理过程中，王贵南认可双方签订的《补充协议》实质上是对《商品房买卖合同》解除条件的补充约定，在《商品房买卖合同》解除条件成就时，愿意配合中大房开办理案涉商铺备案登记的注销等相关手续。本案查明的其他事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：一、案涉《补充协议》的回购条件是否已经成就；二、涉案房屋维修基金是否应当由中大房开向王贵南返还。关于焦点一，中大房开主张案涉房屋目前还是备案登记在被上诉人王贵南名下，因王贵南并未按合同约定注销备案登记，故案涉合同回购条件并未成就。案涉《补充协议》中明确约定“…自买受人回购申请提出之日起，该商品房产权及相关收益归出卖人所有”。本案审理过程中，经审理查明，案涉商铺系所位于的商场的组成部分，并非可独立使用的房屋。中大房开委托案外人贵州鼎恒信商业管理公司对中大商场进行管理出租，在王贵南向中大房开购买案涉商铺后，由贵州鼎恒信商业管理公司与王贵南、租户签订三方租赁合同，案外人贵州鼎恒信商业管理公司向上诉人支付租金；庭审中中大房开认可王贵南于2019年3月21日向其书面提出回购申请。根据案件客观事实及双方的约定，案涉《补充协议》的回购条件已经成就，中大房开应当按照约定支付回购款并承担相应的利息。故对上诉人中大房开的此项上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，因该款项系中大房开收取，中大房开主张该维修基金系其代收代缴，该费用已经缴纳至主管部门，但并未提交相应证据证实，故案涉房屋在回购后，该款项应由中大房开予退还。故上诉人所提之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。但由于办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记等均系案涉商铺回购之后的法律后果，在本案审理过程中，被上诉人王贵南亦确认愿意配合上诉人办理注销备案登记等相关手续，故本院一并予以处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0102民初11329号民事判决第一项、第二项、第三项；二、王贵南于本判决生效之日起10日内协助贵州中大房地产开发有限公司办理贵阳市云岩区房屋的《商品房买卖合同》备案登记等相关注销手续；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费,按一审判决执行；二审案件受理费11140元，由贵州中大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊二〇二一年三月十九日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦