北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4770号上诉人（原审原告）：北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司，住所地北京市房山区良乡地区东沿村南路10号等11幢11-12号。法定代表人：明章俊，经理。委托诉讼代理人：史国财，男，北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司员工。委托诉讼代理人：张俊勇，北京安太律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京中鼎驿家物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡地区东沿村南路8幢2层8-2-12。法定代表人：崔宝臣，董事长。原审第三人兼上诉人北京中鼎驿家物业管理有限公司之委托诉讼代理人：梁永强，男，1975年3月19日出生，汉族，北京中鼎驿家物业管理有限公司员工，住北京市房山区。上诉人北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司（以下简称盛世恒翔公司）因与上诉人北京中鼎驿家物业管理有限公司（以下简称中鼎驿家公司）、原审第三人梁永强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人盛世恒翔公司之委托诉讼代理人张俊勇，原审第三人兼上诉人中鼎驿家公司之委托诉讼代理人梁永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛世恒翔公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判中鼎驿家公司返还我公司租金146667元、保证金20000元、门脸房押金10000元、卫生费2400元及公寓房押金4000元；2.解除双方签订的公寓房租赁协议；3.本案一、二审诉讼费由中鼎驿家公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。我公司法定代表人明章俊与梁永强于2015年9月20日签订《房屋租赁合同》，租用北京市房山区良乡地区东沿村南路10号院等11幢，面积180平方米（以下简称180平商铺）。我公司附带租用公寓883号、885号、886号用于存储货品。后双方于2018年7月28日续签《房屋租赁合同》，租期为2018年9月20日至2021年9月19日。2018年8月28日，180平商铺因不符合出租的要求被停业整顿，房屋外面道路被封死，无法正常营业。我公司于2018年9月10日搬离，在新的租赁期内未使用1天。一审法院判令双方合同于2019年1月17日解除，我公司勉强能接受，但中鼎驿家公司应当返还我公司的租金为220000元/12×8=146667元，其还应当返还我公司保证金20000元、押金10000元及公寓房押金4000元。因新的租赁期内我公司1天未用，中鼎驿家公司应返还我公司卫生费2400元。中鼎驿家公司辩称，同意一审判决，不同意盛世恒翔公司的上诉请求。一审法院认定合同解除过错不在我公司，故酌情考虑租金。街道下发的停业整改通知书可以看出，整改是由于盛世恒翔公司的原因，其将公寓自行改造为库房。且双方合同约定盛世恒翔公司退租后需要将所租房屋恢复原状，因此违约责任在盛世恒翔公司，与我公司无关。梁永强述称，同中鼎驿家公司意见。盛世恒翔公司向一审法院起诉请求：1.双方房屋租赁合同于2018年8月28日解除；2.中鼎驿家公司返还我公司房屋租金、押金及卫生费278000元；3.诉讼费由中鼎驿家公司承担。一审法院认定事实：案外人北京创业玻璃钢门窗有限公司（以下简称创业公司）系位于北京市房山区良乡地区东沿村南路10号等11幢房屋的所有权人，房屋性质为商品房，规划用途为工交，房产证号为X京房权证房字第XXXX号。2018年1月1日，创业公司将上述房屋出租给中鼎驿家公司，租期为2018年7月1日至2030年12月31日，房屋用途为办公，库房凭工商局注册的执照合法经营。2015年9月20日，中鼎驿家公司副经理兼股东梁永强与盛世恒翔公司法定代表人明章俊签订《房屋租赁合同》，主要内容为：房屋坐落于北京市房山区西潞街道办事处东沿村南路，面积140平方米；租赁期限3年，自2015年9月20日至2018年9月19日，保证金20000元，双方还约定了租金标准、交款时间等其他内容。合同签订后，盛世恒翔公司交纳了租金和保证金，并在租赁场地进行经营。2018年7月28日，梁永强（出租方、甲方）与明章俊（承租方、乙方）续签《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方180平商铺，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。租赁期限为3年，自2018年9月20日起至2021年9月19日止，合同期满后，如果甲方继续出租，同等条件下乙方有优先承租权。租金施行年付，年租金为220000元，保证金20000元，合同期满后房屋无破损、无投诉，1个月退还保证金。卫生费每年2400元。乙方根据使用需要对房屋室内外进行装修，必须征得甲方同意，不能破坏主体结构，未经甲方同意造成损坏的还应承担维修或赔偿责任。乙方应按时支付租金并承担因经营产生的各项费用。逾期15天未付租金或水电等费用的，甲方有权将该房屋收回。如国家拆迁等不可抗拒原因、甲方通知乙方搬出，并退还剩余租金和保证金，国家赔付拆迁款是针对乙方装修和经营的归乙方所有。甲乙双方如单方面终止合同需向对方赔偿年租金的30%。盛世恒翔公司于2018年7月28日给付中鼎驿家公司年租金220000元及卫生费2400元，中鼎驿家公司收到上述租金后，向盛世恒翔公司开具了收据。盛世恒翔公司在租赁场地进行经营。明章俊交纳的租金及押金均由梁永强交付给中鼎驿家公司，并由中鼎驿家公司入账。盛世恒翔公司曾向一审法院起诉梁永强，要求解除其法定代表人明章俊与梁永强所签上述合同，并提出要求梁永强退还其所交押金、租金等其他诉讼请求。一审法院于2020年1月10日作出（2019）京0111民初16342号民事裁定书，认定“《房屋租赁合同》虽系梁永强与明章俊所签，但根据合同约定、房屋权属证明、租金及押金的入账情况、梁永强与明章俊的公司职务均可以证明涉案房屋系由中鼎驿家公司出租给盛世公司”。2018年8月28日，北京市房山区人民政府西潞街道办事处（以下简称西潞街道办）针对包括本案180平商铺在内的74家商户张贴了《关于南郊汽配城西侧商业自行停业整改公告》，认为存在下列问题：1.无道路运输经营许可证；2.私搭乱建；3.超范围经营；4.消防安全隐患；5.无环评手续；6.无照经营；7.开墙打洞。同日，西潞街道办在盛世恒翔公司经营的场地内张贴了《停业整改通知书》，认为存在的问题是：1.无证无照、超范围经营；2.违规牌匾、占道经营；3.擅自改变房屋结构，货物堆积至消防安全出口堵塞，并通知按照街道办事处公告要求落实停业整改要求，整改到位后向相关部门申请恢复营业。另查，明章俊曾于2019年1月17日以房屋租赁合同纠纷为由将梁永强诉至一审法院，后撤回起诉。一审审理中，盛世恒翔公司出具2015年12月3日收据1张，载明“轮胎门脸押金壹万元整”，双方均认可上述押金系180平商铺押金，但盛世恒翔公司主张实际交付押金金额为20000元，但就其所述未能提供证据。盛世恒翔公司还提供梁永强与史国财于2017年6月28日签订的《中鼎公寓租房协议》，该协议约定：租用房间887号房，月租900元，租用期限12月，从2017年7月1日至2018年6月30日止。双方均认可盛世恒翔公司实际租住公寓房4间，房号为883号、885号、886号、887号。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》《中鼎公寓租房协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律规定，上述合同合法有效。在《房屋租赁合同》履行期间，因涉案的180平商铺存在：1.无证无照、超范围经营；2.违规牌匾、占道经营；3.擅自改变房屋结构，货物堆积至消防安全出口堵塞等问题，致使被西潞街道办限期停业并整改。经法院与西潞街道办工作人员核实，涉案的180平商铺无法正常营业，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条中因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故盛世恒翔公司要求解除双方于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。当事人依据法律规定主张解除合同的，应当通知对方。本案中，盛世恒翔公司并未通知中鼎驿家公司解除《房屋租赁合同》，而是径行向法院起诉要求解除合同，法院视为盛世恒翔公司于2019年1月17日第一次向法院起诉之日视为合同解除之日。租赁合同解除后，合同未履行期间的租金，中鼎驿家公司应返还给盛世恒翔公司。本案中，依据庭审证据，盛世恒翔公司已交纳租金220000元、卫生费2400元、房屋押金10000元，上述租金相关费用共计232400元。法院根据承租人实际使用租赁房屋经营情况及当事人各方过错程度酌情予以退还部分租金费用。对于双方签订的《中鼎公寓租房协议》，系员工租住房屋，并不因《关于南郊汽配城西侧商业自行停业整改公告》《停业整改通知书》而影响其房屋使用，故盛世恒翔公司方要求解除《中鼎公寓租房协议》的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司与北京中鼎驿家物业管理有限公司于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月17日解除。二、北京中鼎驿家物业管理有限公司于判决生效后十日内返还北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司租金费用116200元。三、驳回北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，中鼎驿家公司于2021年3月22日庭审开始，就申请撤回上诉。各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。各方一致确认，1.双方就887号公寓房已经另案达成调解，盛世恒翔公司向中鼎驿家公司支付2020年9月之前的租金，之后的租金由实际居住人自行向中鼎驿家公司支付；2.180平商铺的年租金为220000元、卫生费为每年2400元、有证据支持的已交押金为10000元；3.梁永强与明章俊2015年签订的《房屋租赁合同》的合同标的与本案180平商铺系同一地址。但盛世恒翔公司主张增加的面积系把883号公寓房面积计入租赁面积，而中鼎驿家公司对此予以否认。盛世恒翔公司主张包括883在内的4间公寓之前双方都签过合同，只是都没有续签合同。双方还认可产权人创业公司已将180平商铺连同883号、885号、886号、887号公寓房于2020年出售给案外人，但盛世恒翔公司主张系2020年7月售出，中鼎驿家公司则主张系2020年11月签约，其于2021年1月初与新产权人完成交接。另，经本院查阅一审卷宗，2020年8月20日庭审笔录记载，盛世恒翔公司就其诉讼请求中要求返还的278000元进行了说明，其中与180平商铺有关的是已交纳的180平商铺至2019年9月19日止1年的租金220000元、押金20000元（其中有收据的为10000元）、卫生费2400元，其提供双方2015年的合同欲证实押金是20000元。本院认为，中鼎驿家公司于2021年3月22日庭审开始，就申请撤回上诉，本院准予。中鼎驿家公司撤回上诉，视为其同意一审判决，故本院就其上诉意见，不再进行分析论述。各方认可一审判决确认双方所签《房屋租赁合同》于2019年1月17日解除，本院就一审判决相关内容亦不持异议，也不再进行分析论述。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同各方均应依约履行各自的合同义务，不得擅自变更或解除合同。本案双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。承租人在使用租赁物的过程中，有合法经营的义务。而从西潞街道办张贴的《停业整改通知书》看，盛世恒翔公司在180平商铺经营时存在无证无照、超范围经营，违规牌匾、占道经营，擅自改变房屋结构，货物堆积至消防安全出口堵塞等问题，被责令停业整改。对此，盛世恒翔公司存在一定过错。盛世恒翔公司整改后，其仍不能恢复营业。从一审法院向相关单位核实的情况看，并未明确180平商铺无法正常营业的原因符合因不可抗力致使不能实现合同目的情形。且盛世恒翔公司始终未向中鼎驿家公司履行房屋交接义务。基于上述分析，盛世恒翔公司对于合同解除有一定过错。现双方争议的焦点之一是双方就883号、885号、886号及887号公寓房的租赁合同关系是否能随180平商铺的租赁合同关系一并解除。因双方一致确认，双方就887号公寓房已另案解决，本案不再涉及。双方还确认就883号等公寓房分别签订有《中鼎公寓租房协议》，只是合同期满后未续签。鉴于盛世恒翔公司继续使用883号等公寓房，中鼎驿家公司未提出异议，双方之间就883号公寓房在上述《中鼎公寓租房协议》期限届满后形成不定期租赁关系。现180平商铺因故不能继续使用，并不导致《中鼎公寓租房协议》中约定用途为员工居住的房屋当然不能使用。即便该公寓房被改造成与180平商铺相连，被暂时用作库房，盛世恒翔公司也可以在180平商铺的合同解除后，将所租房屋恢复原状，继续用作员工居住等。故盛世恒翔公司主张《中鼎公寓租房协议》在本案中应一并解除的诉讼请求，本院实难支持。盛世恒翔公司要求退还公寓房已交押金、租金等相关费用的请求，本院予以驳回。至于合同解除后，盛世恒翔公司就已付租金、押金及卫生费是否有权要求退还。因盛世恒翔公司虽对合同解除有一定责任，且未履行提前通知义务，但并不影响其主张退还剩余租赁期的租金及卫生费。现盛世恒翔公司主张应当按照8个月计算剩余租赁期，少于合同实际剩余期间，本院对此不持异议。盛世恒翔公司主张的中鼎驿家公司应当退还租金146667元，金额正确，理由充足，本院予以支持。关于卫生费，亦应当按照剩余租赁期8个月计算应当退还的金额，盛世恒翔公司要求全额退还依据不足。关于押金，盛世恒翔公司有证据证明其实际交纳金额为10000元，尚不足1个月租金，本院综合考虑盛世恒翔公司应当承担的违约责任及本案实际情况认为，已交押金应当充作违约金，中鼎驿家公司不予退还。但应当指出，盛世恒翔公司二审提出应当退还其所交保证金20000元，根据其一审对诉讼请求的说明，该保证金就是其一审主张的押金，因其仅能提供交纳10000元押金的证据，且关于10000元押金本案已做处理，本院对其此项请求不予支持。综上所述，盛世恒翔公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5674号民事判决书第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5674号民事判决书第三项；三、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5674号民事判决书第二项为：北京中鼎驿家物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司租金费用148267元；四、驳回北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2735元，由北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司负担1277元（已交纳），由北京中鼎驿家物业管理有限公司负担1458元（与本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2784元，由北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司负担767元（已交纳），由北京中鼎驿家物业管理有限公司负担2017元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年三月三十日书记员 刘 荧书记员 韩 铮