江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1350号上诉人（原审被告）：郭正学，男，1967年11月1日生，汉族，住昆山市。被上诉人（原审原告）：冯延甫，男，1982年9月2日生，汉族，住昆山市。上诉人郭正学因与被上诉人冯延甫房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初18171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。郭正学上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判驳回冯延甫的诉讼请求；2.本案诉讼费由冯延甫承担。事实和理由：一审认定事实不清。1.拆除违章建筑不影响冯延甫店面正常经营，违建面积不在租赁合同计算的面积内。2.冯延甫所称停水停电是指不配合拆除违章建筑才会停水停电，郭正学积极配合拆除违建，故不存在停水停电的事实。3.2018年时郭正学搭建违建导致冯延甫停业一个月，冯延甫当事都没提出退房，现冯延甫要求解除合同是因冯延甫经营不当。双方之间的租赁合同约定在租期内任何一方不得中途终止合同。4.冯延甫损坏家具，应予赔偿。冯延甫答辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。冯延甫向一审法院起诉请求：1.判令郭正学退还剩余四个多月的房租及押金计22233元；2.诉讼费由郭正学承担。一审法院认定事实：位于昆山市张浦镇南港震阳路**店面房不动产权属于郭正学所有。2016年9月30日，冯延甫（承租方）与郭正学（出租方）签订了《昆山市房屋租赁合同书》一份，约定郭正学将位于昆山市张浦镇震阳路220号（1-2楼）面积为95.1平方米的店面租赁给冯延甫使用；租期自2016年9月30日起至2018年9月30日止，到期需续租的须提前一个月与出租方协商或通过中介方再统一办理续租手续；年租金为55000元，承租方应向出租方支付3600元押金；租赁期间的水电费、电话费、物业费、有线电视费由承租方自理。审理中，双方均一致确认：冯延甫自2009年起就开始租赁涉案房屋用于开小吃店（昆山市张浦镇恒宇小吃店），期间双方签过数份书面租赁合同，现冯延甫向一审法院提交的租赁合同系双方最后签订的书面合同，该份合同约定的租期2018年9月30日到期后，冯延甫仍然继续租赁使用涉案房屋，双方之间未再续签租赁合同；冯延甫已将2018年10月1日起至2019年9月30日止的一年租金55000元支付郭正学；冯延甫交付郭正学的租房押金3600元未退还冯延甫；冯延甫于2019年5月29日搬离涉案房屋，搬离之时双方均一致确认涉案租赁合同解除。冯延甫提交的水电费付款凭证均显示冯延甫已将租赁期间的水电费全部结清。另查明,对于涉案合同的解除,冯延甫诉称解除理由系因涉案房屋存在违章搭建,该违章搭建部分不包含在涉案租赁的95.1平方米内,但该违章搭建在冯延甫最早租赁涉案房屋时即已存在部分,此后在2018年在原有违章搭建基础上又搭建了二层。冯延甫提交了书面告知书一份，证明2019年5月21日，因政府部门331专项整治违章搭建事宜，在涉案房屋门口张贴了告知书，其内容载明“各位业主、承租人：根据“331”专项行动、“散乱污”百日攻坚行动、违法建设整治“百日行动”等专项行动工作要求，切实消除安全隐患，已于2018年12月24日全面开启拆除违章建筑大型整治活动。若业主不配合的，相关部门将对店面采取断电断水等强制措施，一切后果由您自行承担。望广大业主积极配合，主动对接违章建筑拆除事宜，为美丽昆山建设添砖加瓦。南港城市管理片区、南港社区居民委员会2019年5月21日”。冯延甫诉称此份告知书自己以微信方式发给郭正学进行告知。郭正学确认收到冯延甫所发的该份告知书，并确认涉案房屋早在冯延甫租赁前已存在部分违章搭建，此后在2018年在原有违章搭建上又搭建了二层；但郭正学抗辩该违章搭建部分并不在涉案租赁房屋面积内，并不影响冯延甫的生产经营。现冯延甫以涉案房屋范围存有违章搭建，依据政府部门的专项整治活动如不拆除将会被停水停电，且拆除违建时将直接影响冯延甫的经营及居住，违建拆除后涉案房屋可能变成危房，故此提前解除涉案租赁合同。郭正学举证了若干照片及发票一份，证明冯延甫搬离涉案房屋时存在将房屋内的墙面、柜子、门损坏的事实，过后郭正学采购了墙板、阴角等材料进行了重新修补花费共计2664元。冯延甫否认有故意损坏物品的事实，认为租赁时间久远，如有损坏也系自然老化，柜子本身质量就不好，墙面也是自己发霉。现冯延甫以提前解除租赁合同，对于已支付郭正学的年租金55000元中剩余4个月零二天租金18633元及押金3600元应予退还为由诉来本院。郭正学抗辩冯延甫认为生意差所以想提前解除合同，并毁损房屋内物品，故不同意退款。一审法院认为，郭正学将涉案位于昆山市张浦镇南港震阳路220号自己所有的店面房租赁给冯延甫用于开办餐饮小吃店，因双方确认就租赁事宜时间较长且此前签订有数份书面租赁合同，冯延甫提交的涉案租赁合同系双方签订的最后一份书面合同，租期至2018年9月30日终止。现双方均一致确认该份合同租期到期后，冯延甫继续租赁使用涉案房屋，双方之间没有续签房屋租赁合同，冯延甫已实际支付郭正学2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金55000元，一审法院对此事实依法予以认定，故双方之间就涉案房屋的租赁合同成立有效，但该租赁合同属于不定期租赁合同。因双方均一致确认涉案房屋租赁合同因冯延甫已于2019年5月29日搬离故均同意解除，系双方协商一致的意见，一审法院依法予以认定。对于合同解除的原因，冯延甫诉称因涉案房屋存在违章搭建，因政府部门专项整治行动需拆除直接影响其经营及居住。郭正学抗辩违章搭建部分早已存在，事后又有增加搭建部分，但违章搭建部分并不在涉案房屋租赁面积之内，不会对冯延甫造成经营影响。一审法院认为，郭正学在涉案房屋范围内进行违章搭建，因政府部门专项整治行动被通知要求拆除，在拆除期间势必会对冯延甫的经营造成影响，郭正学的抗辩意见不成立一审法院不予采纳。现冯延甫据此要求解除涉案房屋租赁合同，冯延甫不存在过错，造成合同解除的过错在于郭正学。基于涉案合同的解除事实，冯延甫要求郭正学退还剩余四个月零二天租金18633元的请求，一审法院予以支持。因郭正学确认收取冯延甫交付的租房押金3600元未还，并抗辩冯延甫搬离时对房屋内相关物品有毁损，冯延甫对此不予认可，且郭正学提交的照片及修复收据，并不能证明冯延甫具有故意毁损物品的事实，且修复费用的产生不能证明与冯延甫具有关联性，故郭正学收取冯延甫交付的租房押金3600元应予退还冯延甫，冯延甫要求郭正学退还押金3600元的请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条规定，一审法院判决：郭正学于判决生效之日起十日内退还冯延甫租金18633元及押金3600元合计22233元。案件受理费356元，由郭正学负担。二审中双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，郭正学与冯延甫之间的房屋租赁合同于2018年9月30日到期后，双方未再签订房屋租赁合同，故双方之间形成不定期租赁关系。在不定期租赁关系中，当事人可以随时请求解除合同，双方一致确认案涉房屋租赁合同已于2019年5月29日因冯延甫搬离而解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因冯延甫已预交2018年9月30日至2019年9月30日的房屋租金，故对于2019年5月29日之后的租金18633元，郭正学应予以返还。郭正学称冯延甫将房屋内家具损毁，但其提供的证据不足以证明其主张，且郭正学于2019年5月29日接收案涉房屋时并未提出异议，故对于郭正学的该项主张，本院不予采信，郭正学应返还冯延甫交付的押金3600元。综上所述，郭正学的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费356元，由上诉人郭正学负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二一年三月十八日法官助理 徐馨岚书 记 员 陈雨萱法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。