北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1459号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京玉铉鼎科技发展有限公司，住所地北京市房山区房山万宁小区**楼1-102。法定代表人：赵立新，执行董事。委托诉讼代理人：赵丽苹，女，1977年11月19日生，北京玉铉鼎科技发展有限公司业务经理，住北京市房山区。委托诉讼代理人：戴会生，北京缘信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张文喜，男，1969年5月27日生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：付建秀，河北泉盛律师事务所律师。上诉人北京玉铉鼎科技发展有限公司（以下简称玉铉鼎科技公司）因与被上诉人张文喜租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初6459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人玉铉鼎科技公司之委托诉讼代理人赵丽苹、戴会生，被上诉人张文喜之委托诉讼代理人付建秀，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玉铉鼎科技公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，将本案发回重审，或依法改判为：1.双方《租赁合同》于2018年5月30日解除；2.张文喜退还2018年5月31日至2018年9月30日的租金33333元（10万/12*4月）；3.返还因西院二层分租的租金12500元；4.返还因西院二层分租出去后玉铉鼎科技公司多交的2017年8月1日至2017年9月30日租金1万元；5.返还玉铉鼎科技公司垫付的2013年3月以前的电费1417.95元、增值税3965.65元、企业所得税109.42元；6.张文喜赔偿经济损失包括办公室装修费22000元、搬家机械费及劳务费1900元，搬家运输费500元，另租场地租金损失27万元；7.张文喜赔偿自2018年6月1日起的停产停业经济损失（按照每月3万元计算）；8.张文喜向玉铉鼎科技公司支付大门北侧洗车房被张文喜出租2年租金2万元；9.张文喜支付因其将西院分租给希蓝德公司后希蓝德公司应当支付给玉铉鼎科技公司的电费11743.35元（1.5元*7828.9度）；10.本案一、二审诉讼费全部由张文喜承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.张文喜的行为构成了根本违约，应当承担违约赔偿责任，我公司积极协调沟通并无放任损失扩大的情形。2018年5月30日停电后，我公司多次以各种方式联系张文喜要求供电，但其均以各种理由推脱，后就再不接电话。张文喜于2018年6月3日更换大门锁，致使我公司人员无法正常出入，亦构成根本违约。2.双方合同于2018年5月30日解除，因为自停电之日我公司再也无法正常使用租赁房屋，一审判决认定解除时间为2018年11月5日错误。3.张文喜不给我公司供电，并将接电柜上锁，我公司无奈之下被动解除合同，装修费的产生系因为张文喜分租房屋迫使我公司重新装修办公室，装修完半年就不能再用，按照合同期限还能使用5年，故该装修费用应当由张文喜赔偿。4.我公司作为承租人，不应承担签订合同之前的各项费用及债务。5.我公司交纳总电费，张文喜分租房屋给希蓝德公司并允许其接电，产生的电费应当由张文喜向我公司支付。6.张文喜根本违约导致合同目的无法实现，我公司不得已才另行租房，搬家产生的机械费、劳务费、运输费及另租场地损失均应由张文喜承担。7.二层租金应当由租户自己交付，但二层租户一直未付，张文喜要求我公司先垫付，说二层租户交了以后再从我公司下期租金扣除，至今垫付的租金未抵扣理应退还；大门北侧洗车房是我公司整体租赁期间张文喜另租给他人的，分租西院是在2017年8月之后，均在我公司租赁范围内和租赁期内，租金理应交给我公司；租金收据中“双方无其它争议”仅指我公司已经按时支付了租金。张文喜辩称，同意一审判决，不同意玉铉鼎科技公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。玉铉鼎科技公司向一审法院起诉请求：1.判决自2018年11月5日开始解除玉铉鼎科技公司与张文喜于2013年3月26签订的《租赁合同》；2.要求张文喜退还2018年5月31日至2018年9月30日期间租金33333元，返还因西院二层分租的租金12500元，返还因西院分租后2017年8月1日至2017年9月30日期间的多交纳租金1万元；3.要求张文喜返还垫付的2013年3月份电费1417.95元、增值税3965.65元、企业所得税109.42元，2017年度房产税2931元、城镇土地使用税1204.8元，2018年度房产税2931元、城镇土地使用税1200元；4.要求张文喜赔偿经济损失，包括办公室装修22000元、搬家机械费、劳务费1900元、搬家运输费500元，另租场地租金损失27万元；5、赔偿玉铉鼎科技公司自2018年6月1日起停产停业损失按每月3万元计算；6.要求张文喜支付因大门北侧洗车房出租2年的租金2万元；7.要求张文喜支付因希蓝德公司承租西院后应付电费11743.35元。张文喜向一审法院反诉请求：玉铉鼎科技公司支付2018年10月1日至2019年2月4日的占地使用费53000元，并将存放的化工原料桶及桶内垃圾清除。一审法院认定事实：2013年3月26日，玉铉鼎科技公司与张文喜签订了合同（一）《租赁合同》和合同（二）《纸箱生产厂设备收购合同》，《租赁合同》约定，出租方张文喜（甲方）将厂房场地位于房山区石楼镇吉羊村西，总面积约4.9亩（具体厂房场地及所有建筑见照片附件一）出租给玉铉鼎科技公司，租赁期限10年，即从2013年4月1日起至2023年4月1日止，年租金16万元，每年4月1日前支付8万元，10月1日前支付8万元，该《租赁合同》第四条关于甲方的权利、义务条款第2款载明“租赁期内，如有任何方对有关土地使用权、水、电等相关产生的争议的问题或事件，由甲方负责处理，并由此给乙方带来的经济损失由甲方负责赔偿”；第4款载明“甲方应保证乙方租赁期内水电正常供应，非不可抗力出现的故障，甲方应尽快（不超过3日内）修复，以保证乙方正常安全生产。”合同第六条违约责任，约定“本合同签订后，双方必须遵照执行，任何一方不得违反，否则属违约责任，违约方承担由此造成的一切经济损失和法律责任，在租赁期内，由于甲方干涉乙方经营，导致乙方无法继续正常经营时，甲方除退还乙方合同期限内缴纳所剩余期限的全部租金外，还应赔偿乙方的所有相关损失，乙方不按期缴纳租金，甲方按日加收年租金千分之五滞纳金；逾期30天，甲方有权立即解除合同，收回租赁场地，乙方无条件撤出”。同时签订了《纸箱生产厂设备收购合同》，张文喜将北京荣喜纸制品有限公司（以下简称荣喜公司）包装生产设备及附属工具、运输车辆以22.5万元转让给玉铉鼎科技公司。协议后，玉铉鼎科技公司即支付租金使用租赁房屋场地。玉铉鼎科技公司即开始以荣喜公司的名义生产纸制品。在玉铉鼎科技公司租赁期间，自2017年起张文喜将西院房屋等部分房屋场地出租他人。2017年7月份，玉铉鼎科技公司对厂房东北侧三间房屋进行了装修，用于办公管理用房。2017年7月29日，玉铉鼎科技公司向张文喜支付租金124976元，张文喜出具了《收据》，载明“此房租截止日期为2017年9月30日之前房租已按时结清，双方无其他争议”。2017年9月30日，玉铉鼎科技公司向张文喜支付租金5万元，张文喜出具了《收据》，载明“今收到赵丽苹代北京玉铉鼎科技发展有限公司交来房租5万元，此房租日期为2017年10月1日至2018年4月1日，之前房租已按时结清，双方无其他争议”。2018年3月29日，玉铉鼎科技公司向张文喜支付租金5万元，张文喜出具了《收据》，载明“此房租日期为2018年4月1日至2018年10月1日”。2018年5月30日，场地内的变压器在使用中发生故障，无法使用，后向供电部门报修后，重新安装了新的变压器，除玉铉鼎科技公司外，其他承租客户均从变压器接通用电。玉铉鼎科技公司认为按照合同约定张文喜应当接通电源，张文喜认为应当由玉铉鼎科技公司自己接通电源，双方发生争议。2018年10月20日，玉铉鼎科技公司与王华签订了《租赁合同》，承租了位于房山区石楼镇杨驸马庄村村北二区68号厂房、宿舍。2018年10月31日，玉铉鼎科技公司向张文喜发出《解除租赁合同通知书》，该通知内容为“自2018年5月30日，变压器不能正常使用后，玉铉鼎科技公司多次与您协商解决荣喜公司供电事宜未果，导致玉铉鼎科技公司不能正常使用租赁场地，荣喜公司被迫停产；又因2018年6月底，公司大门被换锁，导致不能出入，我司认为，《租赁合同》中明确约定：承租人对厂房场地具有使用权，出租人保证承租人正常用水用电，且出现水电争议或事件均由甲方（出租人）负责解决。鉴于自2018年5月30日开始，您不能解决供电问题，你将公司大门换锁后公司人员亦不能正常出入，导致玉铉鼎公司无法行使场地使用权，并导致荣喜公司停产，您的行为已构成根本违约，故正式通知如下：根据《合同法》第96条之规定，解除双方于2013年3月26日的《租赁合同》，您应根据合同约定赔偿我司经济损失，请您在接到本通知后3日内立即与我司联系，立即办理合同解除的赔偿损失及解除手续。逾期办理，由您方承担一切法律后果”。张文喜于2018年11月5日收到解除合同通知，玉铉鼎科技公司于2018年11月底已经将生产设备等搬离承租厂房、场地。另查明，2018年8月29日，荣喜公司与北京航天元大电热设备制造有限公司签订《订购合同》，合同约定送货时间为2018年9月10日；2018年4月3日，荣喜公司与北京安捷迅工贸有限公司签订《订货合同》，制作纸箱45000个，有效期至2019年4月3日；2018年9月3日，荣喜公司与北京云基科技有限公司签订《订货合同》，制作纸箱500个，约定收到全部货款后下订单生产；2018年1月8日，荣喜公司与北京龙云华泰商贸中心签订《订货合同》，制作纸箱30500个，有效期至2019年1月8日。另查明，2003年10月1日，张文喜与房山区石楼镇吉羊村村民委员会签订《合同书》，该吉羊村村民委员会将原吉羊村纸箱厂产权转让给张文喜，同时将原吉羊村纸箱厂场地租赁给张文喜。后张文喜注册成立了北京荣喜纸制品有限公司。玉铉鼎科技公司以荣喜公司的名义交纳2017年度房产税2931元，城镇土地使用税1204.8元，2018年度房产税2931元，城镇土地使用税1200元。一审法院认为,玉铉鼎科技公司与张文喜签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效，均应按照合同约定履行各自的义务，在合同履行过程中，张文喜将部分房屋场地另行出租他人，玉铉鼎科技公司交付给张文喜的租金也由合同约定的16万元降到10万元，应当视为双方认可对于合同的变更；张文喜收到玉铉鼎科技公司解除合同通知，现张文喜认可双方签订的《租赁合同》自收到时解除，法院确认该《租赁合同》于2018年11月5日起解除，双方权利义务终止。张文喜是否构成根本违约问题，张文喜将场地房屋出租给各承租者，2018年5月30日，变压器在使用过程中发生损坏，造成用电中断，属于意外事故，后张文喜购买新的变压器并安装，供电部门及时送电，玉铉鼎科技公司承租厂房部分未接通电源，按照租赁合同约定“甲方（张文喜）应保证乙方租赁期内水电的正常供应”，张文喜未积极主动与玉铉鼎科技公司协商解决生产用电问题，属于违约行为，应当承担违约责任，对因此给玉铉鼎科技公司造成的损失应当给予相应的赔偿，玉铉鼎科技公司在未接通电源问题上与张文喜发生争议，未及时寻求有关部门处理，放任损失扩大，亦应自行承担部分损失，玉铉鼎科技公司仅提供了荣喜公司与北京航天元大电热设备制造有限公司等公司的订货合同，并未提供具体经营损失的数额，法院酌情确定张文喜赔偿经济损失2万元，玉铉鼎科技公司要求张文喜赔偿停产停业损失明显过高，过高部分不予支持；张文喜一方不履行“甲方（张文喜）应保证乙方租赁期内水电的正常供应”义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，非必然造成合同解除，玉铉鼎科技公司主动提出解除合同，因此，其装修办公用房损失应当自行承担，要求张文喜赔偿的诉讼请求，不予支持；张文喜作为房产所有者和土地使用者，应当缴纳房产税和城镇土地使用税，现玉铉鼎科技公司要求张文喜给付垫付的税费，法院应予支持。玉铉鼎科技公司在租赁期间，交纳了全额电费，其他承租户应当向玉铉鼎科技公司支付电费，玉铉鼎科技公司向张文喜主张电费，因涉及第三人利益，另案处理为宜；玉铉鼎科技公司在向张文喜发出解除租赁合同通知之前已经与王华签订场地房屋租赁合同，对解除租赁合同作出安排，搬走机械设备属于自主行为，要求张文喜赔偿搬家机械费、劳务费、搬家运输费、另租场地租赁费损失，没有合理依据，法院不予支持；玉铉鼎科技公司在租赁合同、转让合同签订后的2013年自愿交纳电费、增值税、企业所得税，系荣喜公司应缴纳税费，现玉铉鼎科技公司要求张文喜给付不予支持；在租赁合同履行过程中，2017年期间张文喜建西院房屋等出租他人，玉铉鼎科技公司并未明确反对，玉铉鼎科技公司交付给张文喜的租金也由合同约定的16万元降到10万元，应当视为双方对于合同的变更，2017年9月30日，张文喜收取玉铉鼎科技公司租金5万元时，张文喜出具了《收据》，载明“今收到赵丽苹代北京玉铉鼎科技发展有限公司交来房租5万元，此房租日期为2017年10月1日至2018年4月1日，之前房租已按时结清，双方无其他争议”。玉铉鼎科技公司对于张文喜的收据载明的内容未提出任何异议，故玉铉鼎科技公司要求张文喜返还西院二层分租租金12500元、要求返还多交2017年8月1日至2017年9月30日租金1万元以及要求张文喜支付因大门北侧洗车房出租2年的租金2万元的诉讼请求，不予支持；双方的《租赁合同》于2018年11月5日解除，合同解除前仍应当按照合同约定履行各自的义务，故玉铉鼎科技公司要求返还2018年5月31日至2018年9月30日期间租金的诉讼请求，缺乏合理法律依据，法院不予支持；经法院审查，玉铉鼎科技公司与张文喜签订的《租赁合同》不存在合同无效的情形，玉铉鼎科技公司主张租赁合同无效的意见，不予认定。玉铉鼎科技公司租金已交付至2018年10月1日，尚欠2018年10月1日至11月4日合同解除期间的租金，合同解除后，玉铉鼎科技公司实际占用厂房场地至2018年11月底，玉铉鼎科技公司应当给付张文喜合同解除后实际占用期间的占用使用费，即玉铉鼎科技公司应当给付张文喜租金及实际占用期间占用使用费合计为16666.67元，张文喜反诉要求给付租金过高部分不予支持；玉铉鼎科技公司已经将存放的化工原料桶等清除，张文喜反诉要求将化工原料桶等清除处场地的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决：一、北京玉铉鼎科技发展有限公司与张文喜签订的《租赁合同》自2018年11月5日解除；二、张文喜于判决生效之日起三十日内给付北京玉铉鼎科技发展有限公司垫付的房产税、城镇土地使用税8266.8元；三、张文喜于判决生效之日起三十日内赔偿北京玉铉鼎科技发展有限公司经济损失20000元；四、北京玉铉鼎科技发展有限公司于判决生效之日起三十日内给付张文喜租金为16666.67元；五、驳回北京玉铉鼎科技发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回张文喜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，玉铉鼎科技公司与张文喜签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，张文喜将部分房屋场地另租他人，玉铉鼎科技公司对此未表示异议，且年租金亦从合同约定的16万元降低为10万元，应视为双方对合同标的及租金进行了变更。玉铉鼎科技公司要求张文喜返还西院二层分租后其垫付的2017年3月-2017年7月期间的租金12500元及西院分租后2017年8月至2017年9月期间多交的租金10000元，并支付出租大门北侧洗衣房2年的租金20000元，因张文喜不认可西院二层在西院整体另租前曾出租他人的事实，玉铉鼎科技公司在诉讼前并未对张文喜出租洗车房获取租金提出过质疑，且2017年7月29日的房租收据载明2017年9月30日之前房租已按时结清，双方无其他争议，2017年9月30日的房租收据亦载明2018年4月1日之前房租已按时结清，双方无其他争议，玉铉鼎科技公司在拿到上述租金收据时没有提出任何异议，应视为认可收据载明的内容，现玉铉鼎科技公司的上述返还、给付请求缺乏证据支持，故本院不予支持。《租赁合同》虽然约定张文喜应保证玉铉鼎科技公司租赁期内水电的正常供应，但张文喜已在变压器损坏后及时进行了更换，场地内其他租户均能正常用电，玉铉鼎科技公司长时间处于停电状态系由于原电路未能与更换后的变压器接通。玉铉鼎科技公司主张张文喜拒绝其使用新的变压器，将变压器上锁，张文喜对此不予认可，现无充分证据证明张文喜阻碍玉铉鼎科技公司使用新的变压器，故本院对玉铉鼎科技公司的该项主张不予采信。张文喜在更换变压器后未能重新接通玉铉鼎科技公司所用电路确实负有一定责任，但鉴于变压器在玉铉鼎科技公司承租的院落中，玉铉鼎科技公司亦有能力自行接通电路，其因与张文喜发生争议，放任损失扩大，对扩大的损失应自行承担责任。停电确实给玉铉鼎科技公司的经营造成了一定损失，一审法院根据玉铉鼎科技公司的实际损失情况及双方的过错程度，酌情确定张文喜赔偿玉铉鼎科技公司20000元停产停业损失并无明显不当。玉铉鼎科技公司另行主张张文喜于2018年6月将租赁场地大门换锁，导致其不能出入，张文喜对此不予认可，现玉铉鼎科技公司提供的证据不足以证明其上述主张，故本院对玉铉鼎科技公司的该项主张亦不予采信。涉案租赁场地未能通电，玉铉鼎科技公司可以要求张文喜履行保障电力正常供应的义务，亦可以先自行接通电源，再由张文喜承担相应费用，并不必然导致租赁目的无法实现、合同解除。但鉴于玉铉鼎科技公司已向张文喜发出《解除租赁合同通知书》，张文喜亦同意双方之间的《租赁合同》自收到上述解除通知之日即2018年11月5日解除，故可以认定双方已于2018年11月5日对合同解除达成一致。玉铉鼎科技公司上诉要求确认合同自2018年5月30日解除，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因合同解除系玉铉鼎科技公司单方行为所致，故其要求张文喜赔偿装修损失、搬家机械费、劳务费、搬家运输费、另租场地损失，缺乏依据，本院不予支持。关于玉铉鼎科技公司要求张文喜退还2018年5月31日至2018年9月30日期间的租金，因长时间处于停电状态系玉铉鼎科技公司放任损失扩大所致，故其无权要求退还上述期间的租金。根据已查明事实，玉铉鼎科技公司直到2018年11月底才搬离租赁场地，故其还应支付张文喜2018年10月至2018年11月期间的房屋租金及占有使用费。关于玉铉鼎科技公司要求张文喜支付希兰德公司承租西院后应付的电费，因涉及案外人权益，本案不宜一并处理，玉铉鼎科技公司可另行主张。关于玉铉鼎科技公司垫付的房产税、城镇土地使用税，张文喜同意给付，本院对此不持异议。关于玉铉鼎科技公司要求张文喜返还2013年3月前的电费、增值税、企业所得税一节，因2013年3月双方就签订了《租赁合同》及《纸箱生产厂设备收购合同》，玉铉鼎科技公司在合同签订后为荣喜公司主动承担了上述费用，此前亦从未提出异议，应视为其自愿行为，故本院对玉铉鼎科技公司的上述请求不予支持。综上所述，玉铉鼎科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由北京玉铉鼎科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年三月二十六日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇