上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终408号上诉人(原审被告)：顾红祥，男，1972年10月15日出生，汉族，住江苏省。上诉人(原审被告)：夏明巧，女，1973年9月19日出生，汉族，住江苏省。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：张权威，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邱巧心，执行董事。委托诉讼代理人：阮超，上海普世万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，上海普世万联律师事务所律师。上诉人顾红祥、夏明巧因与被上诉人上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司(以下简称“帝赋苑公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初9155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾红祥、夏明巧共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判；判令帝赋苑公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于顾红祥迟延交付租金行为。一审判决认定“原告对上海市普陀区兰溪路XXX号XXX楼房屋(以下简称为“涉案房屋”)被查封系因垃圾房和排水证问题致使被查封…在综合原告未按约付租在先、未有证据证明系被告之责导致房屋被查封的情况下，本院对原告要求确认合同于其出具律师函之日解除、被告赔偿其律师费的主张难以支持”，系认定错误。根据一审中提供的证据，顾红祥经常晚几天向帝赋苑公司付房租，晚交时间在10几天到30天不等。在顾红祥提交的支付租金的转账记录和帝赋苑公司提交的催房短信证据中，均能证明这一事实。因此，对于顾红祥晚几天向帝赋苑公司付租的行为，帝赋苑公司实际是默许的，在2019年7月份之前帝赋苑公司从没提出过顾红祥晚交租金是违约行为的情况。顾红祥多次没能及时向帝赋苑公司支付房租和其他费用，均得到帝赋苑公司默许，因此法院将因帝赋苑公司原因导致的顾红祥承租的涉案房屋被查封而无法使用的根本违约行为和帝赋苑公司默许下的晚交房租行为从差几天时间上来推定“未按约付租在先”是错误的。二、关于帝赋苑公司的违约行为。第一，一审中顾红祥和帝赋苑公司均确认“涉案房屋所在楼房共有271、277、289号等十几个门牌，整栋楼共用一个排水设施”，《房屋租赁合同》中第一条约定“租赁房屋地址位于上海市普陀区兰溪路XXX号XXX楼”，根据一审中顾红祥提交的由上海市水务局提交的《告知书》载明“2019年8月15日收到申请…经检索，因兰溪路XXX号未办理排水许可证，故信息不存在”。因此，在2019年7月－9月整个大楼是没有排水证的，所以行政机关要求整个大楼停止排水。第二，顾红祥在2020年12月对涉及店铺查封问题进行了信访，得到的回复“2019年7月，因中央环保督察您处地址信访投诉，街道联合各支付部门对帝赋苑周边餐饮行业进行检查。由于该大楼排水许可证到期，无法合法提供周边店铺排水许可证明，故对该大楼业主责令尽快补证并停止违法排水，后市政管理部门对大楼管理单位进行处罚，在补证完成后，准许其正常营业。”信访回复明确，对被申请人经营的大楼没有排水证进行了处罚。第三，顾红祥代理律师在2020年12月向上海市普陀区建设和管理委员会(做出行政处罚单位)申请政府信息公开，回复了告知书和行政处罚决定书，第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书对帝赋苑公司没有排水证的的排水行为进行了处罚，处罚时间为2019年10月21日。在处罚查处期间，顾红祥均无法使用涉案房屋进行经营。第四，帝赋苑公司在一审中承认“确实搭建了垃圾房。但是没几天就拆除了，涉案房屋被查封是顾红祥经营问题导致。”顾红祥在2019年7月初因“商场违法搭建垃圾房”涉案房屋被查封，从没有收到任何处罚通知，根据《行政处罚法》规定，对于具体行政处罚，应当进行明确告知。对帝赋苑公司进行的处罚，客观上，顾红祥也就无法收到处罚通知，真如街道办也明确告知顾红祥，是对帝赋苑公司进行的处罚。综上，顾红祥由于承租涉案房屋在2019年7月开始实际无法经营使用，向帝赋苑公司提出解除合同，帝赋苑公司应当承担相应的违约责任。请求支持顾红祥、夏明巧的上诉请求。帝赋苑公司辩称，一、帝赋苑公司从未默许过顾红祥晚交租金。帝赋苑公司从未默许顾红祥迟延交付租金的行为，在双方租赁合同履行过程中一直都督促催讨租金，帝赋苑公司未就此主张逾期缴纳租金的违约责任是帝赋苑公司行使自身权利的表现(即不行使对之前逾期交租要求帝赋苑公司承担违约责任的权利)，不代表默许顾红祥晚交租金。帝赋苑公司在催款短信及催款函中，也都要求顾红祥在合同约定的时间交租金，故所谓帝赋苑公司默许晚交租金的说法不成立。双方租赁合同系因顾红祥逾期支付租金等费用解除，顾红祥应当承担相应的违约责任。夏明巧亦应当承担相应的担保责任。二、顾红祥承租涉案房屋被查封与帝赋苑公司无关无论是一审还是二审阶段，顾红祥未提供任何证据证明其承租的涉案房屋被查封系帝赋苑公司导致，顾红祥应承担举证不能的法律后果。无论顾红祥所称的垃圾房还是排水证，均无法证明顾红祥承租的涉案房屋被查封与帝赋苑公司有因果关系。顾红祥解除双方租赁合同的理由没有相应的事实依据和法律依据。顾红祥在其《上诉状》中对于帝赋苑公司的无理指责同样没有相应的证据佐证，不应得到法院的支持。三、顾红祥主张一审判决的违约金过高，且系帝赋苑公司导致，该主张同样不能成立。一审法院已结合案件的实际情况应顾红祥酌情调整违约金的要求对违约金进行了大幅调减，帝赋苑公司对一审法院的调整予以接受。顾红祥的该节上诉理由同样不能成立。综上所述，帝赋苑公司认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，顾红祥、夏明巧的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。帝赋苑公司向一审法院起诉请求：一、请求确认帝赋苑公司、顾红祥和夏明巧就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日解除；二、请求判令顾红祥支付自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金共计人民币(以下币种均为人民币)260，000元、并按年租金780，000元的日万分之五支付自2019年6月5日起至实际支付之日止的滞纳金；三、判令顾红祥支付所欠2019年6月至2019年8月水、电费共计26，146元，并支付以26，146元为基数，按日万分之五从2019年9月6日起至实际支付之日的滞纳金；四、请求判令顾红祥支付违约金390，000元；五、判令顾红祥补缴免租期一个月的租金65，000元；六、判令顾红祥支付逾期交还房屋的占有使用费280，532元，自2019年10月25日起计算至2020年7月9日止(其中自2019年10月25日起至2020年3月19日止，按年租金780，000元日租金的0.5倍即156，000元为标准；自2020年3月20日起至2020年7月9日止，按年租金819，000元日租金的0.5倍即124，532元为标准)；七、判令顾红祥支付逾期办理证照注销的违约金280，532元，自2019年10月25日起计算至2020年7月9日止；八、判令顾红祥支付帝赋苑公司律师费20，000元；九、判令夏明巧对上述诉请承担连带责任。一审法院认定事实：一、顾红祥、夏明巧系夫妻。2018年8月1日，顾红祥(乙方)、帝赋苑公司(甲方)及作为保证人的夏明巧(丙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋用于餐饮经营，涉案房屋建筑面积450平方米，租期自2018年8月1日起至2021年3月31日止，甲方应于2018年8月1日将物业交付乙方。租金：自2018年8月1日起至2020年3月19日止的年租金为780，000元，自2020年3月20日起至2021年3月31日止的年租金为819，000元，租金先付后用，每2个月为一个支付期，乙方须在每个支付期满前十五日内支付下一期租金，乙方应于合同签订当日支付首期租金以及195，000元的保证金。水电费：乙方应根据该物业的独立计量记录支付所有该物业内使用的包括但不限于水、电等费用，水、电费以乙方实际使用量计算，双方确认水费5.43元／立方、电费每度1.30元，每月水、电的用量以每月月底甲方抄表计算为准，乙方应在每月的前5日内足额缴纳上月水电费，否则应以未缴纳部分的5％每天计滞纳金。滞纳金、违约金：如乙方逾期支付租金或水、电费，则每逾期一日，应按年租金的万分之五向甲方支付滞纳金，若超过支付期限30日仍未支付，则甲方有权解除合同，且乙方须按当年月租金的三倍支付违约金。甲方交付租赁物不符合约定，导致乙方无法使用的，乙方有权解除合同。乙方在经实地勘察物业后，已了解该物业及相关设施、公共配套等情况，乙方不得以所承租的物业及相关设施、公共配套不适应乙方需要为由，向甲方要求延迟支付或减免租金。物业归还：本合同提前解除或终止合同之日起的5日内，乙方向甲方交还该物业，乙方迁离物业后书面通知甲方验收，甲方收到物业钥匙且双方签署物业验收交接单后视为乙方履行了将物业交还甲方的义务。使用费：如乙方未能在前述期限内迁离并交还该物业，每逾期一日，应当按照日租金的二倍支付使用费。证照注销：乙方应在合同解除或终止之日起5日内办理证照的注销手续，并向甲方提供工商部门受理公司注销单据，乙方应在注销证明后3日内，向甲方转交该证明，否则，每逾期一日，应按日租金的二倍支付迟延违约金。如果甲乙双方不能协商解决争议，任何一方可以提起诉讼，败诉方须承担因诉讼产生的律师费、诉讼费等。丙方自愿为乙方在本合同项下的各项义务承担连带保证责任，保证期限为各项义务所对应的履行期限届满后2年。2019年8月1日，帝赋苑公司向顾红祥出具收取保证金195，000元的《收据》。二、顾红祥已支付帝赋苑公司2018年8月份至2019年5月份的水电费，其中，2019年6月26日，顾红祥支付帝赋苑公司2019年5月份水电费15，301元，帝赋苑公司另出具抄表数，载明本次抄电数67675，抄水数2320，后续水电费未再支付。帝赋苑公司另附照片证明顾红祥用电数至80951度，用水量2648立方。三、2019年7月1日，帝赋苑公司向顾红祥、夏明巧出具《告知函》，主要内容为：顾红祥欠付帝赋苑公司自2019年6月20日起至2019年8月19日止的租金130，000元整，帝赋苑公司多次催讨，顾红祥一直未支付，已严重违约，顾红祥应于收函后3日内支付拖欠的租金，若逾期未支付，帝赋苑公司将通过司法途径或通知顾红祥解除租赁合同，并主张损失赔偿等。落款处有第三人夏明巧签字。四、2019年8月20日，顾红祥委托的代理人黄莎莎向帝赋苑公司寄送《律师函》，主要内容为：2019年7月到8月，顾红祥经营的羊肉馆被查封两次，原因分别为：帝赋苑公司违建垃圾房、房屋无排水许可证，因此，帝赋苑公司交付的房屋不符合合同约定，《房屋租赁合同》于帝赋苑公司收到函件之日解除，帝赋苑公司收函后7日内按照合同约定与顾红祥办理房屋交接手续。次日，帝赋苑公司收到该函。五、2019年8月22日，帝赋苑公司向顾红祥代理人黄莎莎寄送函件，主要内容为：《律师函》中关于顾红祥承租涉案房屋用于经营的羊肉馆被查封与帝赋苑公司无关，你方解除合同的理由不成立，且无权解除合同，应继续履行合同义务；帝赋苑公司于2019年7月1日、8月8日两次向你方发函催讨自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金及2019年6月至7月的水电费等费用，至今未付，已构成违约；帝赋苑公司正式通知你方，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日(即应于2019年8月5日支付自2019年8月20日起至2019年10月19日止的租金，期限届满之日)解除；你方收函后应支付自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金260，000元、2019年6至7月水电费24，243元、逾期付租的违约金390，000元、补缴免租期的租金65，000元并按约将涉案房屋恢复原状、注销房屋内的证照。经查，帝赋苑公司寄送的地址即为黄莎莎所在律所的地址并预留了黄莎莎的手机号码。六、2019年8月29日，上海市水务局向顾红祥代理人黄莎莎出具《告知书》，载明：“本机关于2019年8月15日收到您单位提出的申请，要求获取兰溪路XXX号排水证信息……经检索，因兰溪路XXX号未办理排水许可证，故信息不存在……”七、2003年1月4日，案外人上海真如旅游购物中心就上海市普陀区兰溪路XXX-XXX号办理排水许可证。2019年9月12日，上海市水务局向帝赋苑公司出具《城镇污水排入排水管网许可证》，载明：准许帝赋苑公司在本市兰溪路277、289号的许可范围内向城镇排水设施排放污水，排水户类型为餐饮，有效期自2019年9月12日起至2024年9月11日止。八、帝赋苑公司与案外人上海市万联律师事务所签订的《法律服务合同》，载明：帝赋苑公司因其与顾红祥、夏明巧房屋租赁合同纠纷一案，委托该律所的律师代理，合同签订后三日内，帝赋苑公司向该律所支付一审阶段法律服务费20，000元。2019年11月13日，上海市万联律师事务所向帝赋苑公司出具增值税发票，载明劳务、律师服务费的金额为20，000元。九、2018年5月24日，顾红祥在涉案房屋处注册登记上海市普陀区顾红祥餐饮服务部，类型为个体工商户，并取得《营业执照》。2018年6月1日，顾红祥经营的上海市普陀区顾红祥餐饮服务部取得《食品经营许可证》。2020年7月9日，上海市普陀区市场监督管理局出具《准予个体工商户注销登记通知书》，载明：顾红祥提交的上海市普陀区顾红祥餐饮服务部注销登记申请材料齐全，符合法定形式，准予注销登记。一审审理中，帝赋苑公司、顾红祥和夏明巧均确认，涉案房屋所在楼房共有271、277、289号等十几个门牌，整栋楼共用一个排水设施；2020年7月9日，帝赋苑公司、顾红祥和夏明巧完成涉案房屋的交接，顾红祥将房屋交还帝赋苑公司。2020年4月8日，帝赋苑公司表示，其同意按照租赁合同的约定交接房屋，即顾红祥应将房屋恢复原状后交还帝赋苑公司；帝赋苑公司另表示，帝赋苑公司确实搭建了垃圾房，但没几天就拆除了，涉案房屋被查封系顾红祥经营问题导致，与帝赋苑公司无关；帝赋苑公司并未对涉案房屋上锁，系顾红祥自行上锁。一审法院认为，帝赋苑公司、顾红祥和夏明巧就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。顾红祥承租涉案房屋后，理应按约支付各期租金，但根据已查明的事实，顾红祥仅付租至2019年6月19日，后续租金等未再支付，顾红祥辩称，其未付租系因帝赋苑公司搭建垃圾房、涉案房屋无排水证导致房屋被查封，顾红祥无法继续经营，对此，法院认为，根据租赁合同的约定，租金系先付后用，每2个月为一个支付期，顾红祥须在每个支付期满前十五日内支付下一期租金，即其应于6月中旬支付下一期租金，另根据顾红祥的陈述，涉案房屋的两次查封时间分别为2019年7月3日、2019年7月20日，从时间上看，顾红祥未付租金在先，房屋被查封在后，因此，顾红祥以房屋被查封为由抗辩未付租金，法院难以采信。再者，对于房屋被查封是否系因垃圾房或者排水证导致，且系帝赋苑公司之责，顾红祥应予举证，但未能举证，因此，对于顾红祥辩称房屋被查封系帝赋苑公司之责而导致，法院亦难以采信。另外，顾红祥再辩称，其以押金抵扣下一期租金，并非无故拒付租金，法院认为，以押金抵扣租金应在合同中明确约定或者在合同履行过程中经双方合意达成，在该两项条件均不具备的情况下，即擅自未付下一期租金，后表示以押金抵扣租金，该行为并无相应依据，法院难以支持。综上，顾红祥未按约支付后续租金及水电费等并无合理、正当抗辩理由，因此，顾红祥之行为已属违约。帝赋苑公司基于顾红祥的违约行为，而要求解除租赁合同、顾红祥应付未付之租金、水电费、律师费等主张，均符合合同约定，法院均予以支持。鉴于水电费的金额双方未一致确认，帝赋苑公司要求法院酌情确定，法院依法酌定。另外，需要说明的是，解除权系守约方约定或者法定的权利，该权利的行使是对守约方权益的维护，因此，帝赋苑公司作为守约方，其有权针对顾红祥的违约行为行使该权利，法院对其向顾红祥寄送的函件中明确于2019年10月19日解除租赁合同，予以支持。关于帝赋苑公司主张的各项滞纳金和违约金，法院认为，已包含对顾红祥违约行为的多次或者重复评价，鉴于顾红祥要求法院酌情调整，法院根据合同履行程度、当事人的过错程度以及帝赋苑公司的实际损失等，酌情确定顾红祥承担的违约责任，即一并支付违约金200，000元。关于补缴一个月租金，根据租赁合同的约定，若顾红祥未能正常履行合同提前终止合同，则应向帝赋苑公司另行补缴一个月的租金，该约定系对顾红祥违约行为的惩罚性措施，实为违约责任，法院既已判定顾红祥承担支付违约金的违约责任后，对该项诉请不再支持。关于房屋占有使用费，合同解除后，顾红祥继续占有使用涉案房屋，已无合同及法律依据，因此，帝赋苑公司要求其支付该费用，法院予以支持。至于金额，鉴于帝赋苑公司一再强调将房屋恢复原状后进行交接，并未及时交接止损，致使损失扩大，另考虑到自2020年1月24日起适逢上海市人民政府因新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，正常商业经营活动受到不同程序影响，因此，对于占有使用费的金额，法院酌情确定为每月20，000元。关于夏明巧的责任，根据合同约定，其作为担保人应对合同项下的各项义务承担连带责任，因此，帝赋苑公司主张顾红祥承担责任的同时可以要求夏明巧就顾红祥应负的责任，承担连带责任。关于押金，鉴于顾红祥要求在本案中一并予以处理，法院依法予以处理。判决：一、上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司与顾红祥、夏明巧就上海市普陀区兰溪路XXX号XXX楼房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日解除；二、顾红祥应于本判决生效之日起十日内支付上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金人民币260，000元；三、顾红祥应于本判决生效之日起十日内支付上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司2019年6月至2019年8月的水、电费合计20，000元；四、顾红祥应于本判决生效之日起十日内支付上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司违约金人民币200，000元；五、顾红祥应于本判决生效之日起十日内支付上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司自2019年10月20日起至2020年7月9日止的房屋占有使用费173，333元；六、顾红祥应于本判决生效之日起十日内支付上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司律师费人民币20，000元；七、夏明巧对上述判决主文中的付款义务承当连带责任；八、上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还顾红祥押金人民币195，000元；九、对上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，帝赋苑公司、顾红祥和夏明巧就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，应属有效，各方均应恪守履行。根据合同约定，租金系先付后用，顾红祥应于6月中旬支付下一期租金，顾红祥自述涉案房屋于2019年7月3日、2019年7月20日被查封，从时间上看，系顾红祥未付租金在先，故一审法院对顾红祥称涉案房屋被查封而未付租的理由未予采信，并无不当。顾红祥未按约支付后续租金及水电费等，已构成违约，一审法院对帝赋苑公司据此要求解除合同、顾红祥支付欠付的租金、水电费以及承担律师费等予以支持，并无不当。一审法院根据顾红祥调低违约金的申请，综合考虑合同履行程度、当事人过错程度以及帝赋苑公司的实际损失等，酌定违约金200，000元，并无不当。对于房屋占有使用费，一审法院亦酌情处理，亦无不当。夏明巧作为担保人，应对本案所涉租赁合同项下的各项义务承担连带责任。故顾红祥、夏明巧的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15，233元，由上诉人顾红祥、夏明巧共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年三月十七日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……