广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25039号上诉人（原审被告）：广州市普日实业投资有限公司，住所地广州市天河区车陂路******。法定代表人：姚玉凤，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘燕平，广东踔厉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周魏银，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑金仰，男，汉族，1975年10月16日出生，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州八味缘供应链管理有限公司，住所地，住所地广州市番禺区化龙龙津路**之****iv>法定代表人：郑金仰，职务：执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：云食城智慧产业园(广州)有限公司，住所地广州市，住所地广州市番禺区化龙龙津路**之****法定代表人：郑金仰，职务：执行董事兼总经理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：何铭华，广东南国德赛律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：袁穗龙，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人广州市普日实业投资有限公司（以下简称普日公司）因与被上诉人郑金仰、广州八味缘供应链管理有限公司（以下简称八味缘公司）、云食城智慧产业园(广州)有限公司（以下简称云食城公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普日公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判普日公司仅需向郑金仰、八味缘公司、云食城公司退还保证金300万元；2.判令郑金仰、八味缘公司、云食城公司承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。l、普日公司不存在违约行为。在一审期间普日公司已经提供相关证据证明未能顺利报建是业主迟迟未盖业主公章导致，而非普日公司原因导致，且郑金仰、八味缘公司、云食城公司在和普日公司签署租赁合同时已经明确知晓普日公司出租的地块是从第三方处租赁所得，也清楚办理报建需业主方配合，因此，普日公司认为该风险属于郑金仰、八味缘公司、云食城公司签署合同时自愿承担的商业风险，且不在普日公司可控范围内，同时，合同的解除是郑金仰、八味缘公司、云食城公司提出，普日公司明确表示同意解除，属于双方协商一致解除，但对其解除理由不认可，综上所述，普日公司不存在违约行为，不存在需要承担违约责任的情形。2、本案不适用普日公司与郑金仰、八味缘公司、云食城公司签署的《租赁合同》第10条第l款条款，该款约定只有因普日公司不建造或者不能建造(如因普日公司的原因被政府勒令停工等)，或者建造完成后拒绝租赁给郑金仰、八味缘公司、云食城公司的，或者出租物业有质量问题的，才属于违约行为，如果是因土地被依法提前收回的，双方互不承担责任，普日公司无息退还郑金仰、八味缘公司、云食城公司已付款项。具体到本案中，报建手续未能如期办理及租赁合同未能履行是因广州市番禺区人民政府拟将涉案土地收储导致业主拖延加盖业主章导致，并非普日公司原因导致，且按照《租赁合同》约定此种情形不属于违约情形，无需承担违约责任。综上所述，一审法院判决普日公司双倍返还保证金无事实及法律依据，二审法院应当依法改判。郑金仰、八味缘公司、云食城公司辩称：一、普日公司的违约行为是客观存在的，依约定应承担违约责任。《租赁合同》约定，建设地上新建建筑物及履行相关交付使用义务是普日公司的主要合同义务。郑金仰、八味缘公司、云食城公司曾多次催促普日公司履行主要合同义务，但普日公司一直未履行。即便案涉地块建设如普日公司所称需要协调多重主体，作为出租方的普日公司在签订《租赁合同》时就已经对此十分明确。而且，普日公司曾向郑金仰、八味缘公司、云食城公司提供“广州番禺云食城智慧产业园+0.00下施工进度计划”以及《报建工作计划》，普日公司承诺在2019年7月12日完成全部报建工作，并承诺在2019年4月开始基础建设且在2019年8月完成±0.00下的施工。但普日公司未按合同约定以及其提供的计划表完成相关的工作，郑金仰、八味缘公司、云食城公司也曾通过发出《沟通函》的方式要求普日公司履行《租赁合同》的义务并给予一定的宽限期，但普日公司不予回复，4个月后，由于普日公司仍然不履行建设及交付义务。郑金仰、八味缘公司、云食城公司于2019年11月向普日公司发出《关于要求立即纠正违约行为等相关事宜的函》，要求普日公司在2019年11月30日前书面回复有关工程进度并从速履行有关交付义务，并告知普日公司若未能立即纠正违约行为，郑金仰、八味缘公司、云食城公司将根据《租赁合同》的约定，行使合同解除权利并要求普日公司承担责任。但普日公司既未纠正违约行为，也未对郑金仰、八味缘公司、云食城公司上述要求予以回应。郑金仰、八味缘公司、云食城公司于2020年3月5日向普日公司发出《关于通知解除合同并追究违约责任等相关事宜的函》，通知普日公司解除《租赁合同》，并要求普日公司按《租赁合同》双倍返还郑金仰、八味缘公司、云食城公司已交付的保证金。普日公司收到通知后，表示对解除合同没有意见。可见，并非如普日公司在上诉状中所称是双方协商解除合同，而是郑金仰、八味缘公司、云食城公司基于普日公司的违约行为通知解除合同，普日公司收到通知后予以接受而已。二、普日公司主张因第三方原因导致合同无法继续履行，从而认为其不存在违约行为而主张不承担违约责任，不具有法律依据。《租赁合同》第十条并未约定普日公司有权基于第三人的行为而免除其违约责任，《合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”可见，普日公司主张由于土地权属人等不配合办证手续就可使普日公司有权不履行合同义务并不承担违约责任，明显与《合同法》以及《租赁合同》相违背。《租赁合同》中只约定了租赁物被政府或收回、征用、拆迁等情形可以无条件解除合同而互不追究违约责任，普日公司一直以政府收储作为不履行合同的理由，但从其提供的证据来看，政府根本没有收储土地，普日公司的免责主张毫无依据。且普日公司更是在郑金仰、八味缘公司、云食城公司解除合同前，就已经以其上一手出租人未配合办理施工手续为由解除了合同，并向其上一手出租人提出了违约赔偿要求，可见普日公司的主张与其实际行为自相矛盾。综上所述，恳请二审法院依法驳回普日公司的上诉请求。郑金仰、八味缘公司、云食城公司向一审法院起诉请求：1.普日公司向郑金仰、八味缘公司、云食城公司双倍返还保证金，共计600万元；2.普日公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年10月9日，普日公司作为出租方、甲方与八味缘公司、云食城公司、郑金仰作为承租方、乙方签订了《租赁合同》，载明：鉴于1.乙方已经依法租赁取得坐落于番禺××化龙镇海印展贸城项目B1区地块的土地使用权（土地证号：Ｇ07-×**，土地使用性质为商业用途，地块面积约6647，地块面积约66476甲方有权在上述地块上开展工程建设，并将上述土地及其上盖物出租；3.乙方同意承租上述地块并同时要求甲方在地块上按乙方确认的设计图新建建筑物一并出租给乙方使用。甲方将上述土地及地上新建建筑物出租给乙方，经双方协商一致，签订本合同。租赁物包含租赁地块及地块上新建建筑物，具体如下：1.租赁地块坐落于番禺××化龙镇海印展贸城项目B1区地块的土地使用权（土地证号：Ｇ07-×**，土地使用性质为商业用途，甲方可使用及建设的地块面积约66476.81平方米）；2.拟新建建筑物的约定：(1)甲乙新建的建筑物的结构及面积按乙方商业用途由甲乙双方同意确认,甲乙双方初步确认新建一栋三层建筑物及一栋六层建筑物，建筑面积约合计59968平方米，硬化空地面积约25734.2平方米。甲乙双方的租赁期限从2018年10月9日起至2038年1月31日止，起始租赁时间以甲方实际交付为准，交接时签署交接消单，交付后如有补充条款。双方另行签订补充协议，具体执行时间以补充协议为准。按甲乙双方确认的设计图纸暂定月租金合计1982969元。租赁保证金金额：乙方预付给甲方六个月租金合计约1200万元（壹仟贰佰万圆整）作为本合同的履约保证金。其中第一期：甲乙双方签订本合同当日内支付300万元（叁佰万圆整）。……上述保证金在满足下列条件后5天内由甲方应无息退还给乙方，若甲方逾期退还的，每逾期一天，甲方按未退还给乙方金额的千分之一支付违约金给乙方至全部款项结清之日为止：A.租赁期满或提前解除合同；B.乙方付清应付甲方的租金；C.乙方付清租赁期间产生的水电费用；D.乙方将租赁物交还予甲方。第七条甲方的权利和义务约定，1.在租赁期内，乙方使用租赁物须向有关部门办理相关（证照）手续的，由乙方办理，甲方应提供相关资料及协助办理。2.甲方保证按甲、乙双方确认的交付标准交付租赁物给乙方，且该租赁物及租赁物内相关设备设施的质量符合双方的约定。第八条乙方的权利和义务约定，在租赁物建造期间，郑金仰、八味缘公司、云食城公司有权利监督工程质量和工程进度。发现租赁物不按双方确认并经政府部门批复的图纸施工或不符合交付标准的，则郑金仰、八味缘公司、云食城公司有权要求普日公司整改。普日公司不整改的，郑金仰、八味缘公司、云食城公司有权解除合同，并要求普日公司退回郑金仰、八味缘公司、云食城公司所支付的全部款项。第九条提前收回租赁物的相关约定载明，本合同的租赁物如被国家依法收回、征用（收）或拆迁、或土地使用权人提前收回土地的，或原租赁人或原土地使用权人签署的合同未能与甲方续签合同，甲方应提前六个月告知乙方（如海印通知甲方时间少于六个月的除外），双方互不追究违约责任，同时甲方全额无息退还乙方所交缴的租赁保证金、预付租金余额及其他未实际产生的款项。第十条违约责任约定，一、交付使用前的建造期内的违约责任：1.如因甲方原因不建造或者不能建造（如因甲方的原因被政府勒令停工等），又或者建造完成后拒绝租赁给乙方，则按照甲方违约处理，甲方需双倍返还乙方已交付的款项及利息（利息按银行贷款利率计算）给乙方（从乙方支付给甲方之日起计算利息），同时，乙方有权解除合同。2018年10月10日。八味缘公司分三次各转账100万元到普日公司账户名下，合计300万元，并附言：保证金。2019年1月9日，普日公司作为申报企业，就涉案项目在番禺区发展和改革局取得《广东省企业投资项目备案证》，项目名称：云食城智慧产业园，建设类别：基建项目，建设性质：新建，建设规模约为90000多平方米的商业体，计划建成5栋建筑物，计划开工时间：2019年3月，计划竣工时间：2020年3月。该备案证有限期为两年。项目两年内未开工且未申请延期的，备案证自动失效。2019年2月20日，普日公司和云食城公司签订《确认书》，确认2018年10月9日租赁合同中的“广州云食城产业园发展有限公司”为云食城公司，当时未办理工商登记手续。现已办妥工商登记手续，自此后，将沿用现有名称“云食城智慧产业园（广州）有限公司”承接上述租赁合同所载的权利义务。同日，普日公司向广州海印国际商品展贸城有限公司递交《转租申请表》，载明普日公司承租的海印展贸城项目B1地块，因其引入合作方，由其建设好建筑物后，将租赁地块及上盖屋一并出租给次承租人八味缘公司、云食城公司、郑金仰，由次承租人租赁用于运营产业园，郑金仰、八味缘公司、云食城公司在次承租人处签章、签名。业务部负责人、工程部负责人、商场经理、财务意见均同意，并亲笔签名。2019年4月9日，郑金仰、八味缘公司、云食城公司与普日公司双方签订《确认书》，就涉案项目建设施工确认：双方同意，云食城项目的报建及施工以附件图纸为标准，方案一旦确认后不再作大改动，小范围内调整须双方达成一致共识，并以文字形式补充于本确认书中。2019年4月11日，番禺区水务局就涉案“云食城智慧产业园”项目的排水设施设计条件咨询进行答复，发文号：番水排设咨字[2019]484号。普日公司员工在微信群“云食城工程设计”中发送“报建工作计划”和“基础进度计划表”，称“报建工作计划是对应项目处事公正的工作计划”、“未出施工证前只能这么预”。报建工作计划载明临时施工复函专项从6月1日开始，到取得复函的计划完成时间是7月1日。工规证专项自5月30日开始至7月5日计划取得。施工证专项自7月1日开始至7月12日计划取得。广州番禺云食城智慧产业园+0.00下施工进度计划载明各项任务的具体名称和工期，总工期自2019年4月25日至2019年8月6日，注：此进度计划需根据何时办齐报建手续、基础桩验收合格后才可进行下一道工序施工。根据实际情况可做适当调整。2019年7月18日，八味缘公司、云食城公司、郑金仰通过电子邮件的方式向ys_wsj@126.com发出《沟通函》。沟通函载明：鉴于目前项目进度跟贵司提供的项目进度表和报建工作表上所显示的时间严重滞后，我方要求贵司在2019年7月30日前书面答复关于番禺化龙镇海印展贸城项目Bl区地块新建建筑物最新的工程进度及实际交付时间，以便我方根据时间调整项目投入评估和招商管理，避免因进度问题产生更多不必要的损失。若贵司在上述日期前未能给出合理的交付时间，我司将根据双方签订的合同，要求贵司承担违约责任，包括但不限于全额返还租赁保证金，赔偿违约金和招商费用损失等。普日公司向广州海印国际商品展贸城有限公司发送《致函》后，海印公司于2019年8月13日发出复函，载明其收到普日公司要求后，多次致电、发函广州市亿隆物业开发有限公司对普日公司提供的文件向土地使用权人申请审核盖章以便促进办理手续，但截至本函发出之日，亿隆公司及其中一位土地使用权人（郭塱村）以建筑体量未达标为由不同意盖章。此外，海印公司未收到番禺区政府对于普日公司所租赁地块收储的具体方案及执行意见。2019年9月4日，普日公司向海印公司发出《致函》，要求海印公司配合其办理相关报建手续。海印公司的工作人员在9月10日签收。2019年10月28日，海印公司向番禺区政府提交《关于收储展贸城项目用地存在困难的报告》，希望区政府尽快出具明确文件和具体措施。2019年11月20日，八味缘公司、云食城公司、郑金仰通过邮寄方式向普日公司发出《关于要求立即纠正违法行为的函》，王善锦于11月23日签收。该函要求普日公司在2019年11月30日前书面回复有关工程进度并从速履行有关交付义务，否则将行使合同解除权利并要求普日公司承担违约责任。2019年12月2日，普日公司向海印公司发出《解除合同通知书》，载明其与海印公司签订了两份《经济发展用地转租合同》，约定海印公司将其从原租赁人（原租赁人：亿隆公司，原使用人：番禺区小谷围街北亭等16个村经济合作社、番禺区小谷围街道办事处、广州市土地开发中心）处承租的涉案展贸城项目B1区、B2区土地转租给普日公司，并约定了该土地开发建设所需的申报审批手续须以土地原使用人的名义实施，海印公司将协助普日公司在所需文件上加盖土地原使用人公章，并办理全部需要土地原使用权人配合的手续。但因至今未能办理相关报建手续，普日公司决定解除双方签订的两份经济发展用地转租合同，并要求海印公司承担违约责任。2019年12月11日，海印公司向普日公司发出《关于回复的函》，载明根据2019年3月26日区长办公会议纪要精神（[2019]23号）拟对展贸城部分建设用地进行收储，其中涉及普日公司租赁的地块。海印公司于4月份收到上级部门口头通知全部暂缓相关收储用地的地块报建手续加盖业主公章及调规等相关工作，但未收到确切文件。并附上[2019]23号番禺区区长办公会议纪要。2019年12月和2020年3月，海印公司两次向亿隆公司发函，请求协助落实展贸城收储地块事宜。2020年1月16日，普日公司向信宜广厦建设集团有限公司发出《暂停施工通知函》，载明其于2019年1月4日将云食城项目发包给信宜广厦公司，但由于该项目未拿到施工许可证，要求暂停施工。2020年3月5日，八味缘公司、云食城公司、郑金仰通过邮寄方式再次向普日公司发出《关于通知解除合同并追究违约责任等相关事宜的函》，王善锦于3月6日签收。该函载明普日公司既无按租赁合同和施工计划履行有关建设及交付义务，也未作出回应，严重违约，故双方的租赁合同自2020年3月5日起解除，要求普日公司双倍返还郑金仰、八味缘公司、云食城公司已交付的款项，并支付利息。2020年3月12日，普日公司向八味缘公司、云食城公司、郑金仰发出《致函》，载明由于各种因素，双方签订租赁合同时明知交付的具体时间无法确认。现由于不能归咎于普日公司的原因导致工程建设无法继续。普日公司对解除合同没有意见，但解除合同并不是普日公司的原因造成的。该邮件于2020年3月14日由王善锦签收。郑金仰、八味缘公司、云食城公司主张普日公司违约无法提供场地以及租赁物，郑金仰、八味缘公司、云食城公司不得不另行向第三方租赁部分场地，由此造成了巨大的租金差额损失，为此提交了《综合服务合同》以及《租金差额损失计算》予以佐证。其中综合服务合同显示2019年12月13日，云食城向广州市达道物流有限公司承租广州市番禺区龙津路1号之一的一期物业综合楼首层和第二层，租赁期限为3年。将新场地的租金和租赁面积与普日公司的租赁合同相比，产生20年的租金差额损失为11942742.6元，20年的租金损失为32532294.84元。一审法院认为，郑金仰、八味缘公司、云食城公司与普日公司在2018年10月9日签订的《租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方均同意解除上述合同，一审法院予以确认。本案争议焦点在于郑金仰、八味缘公司、云食城公司交付的保证金300万元应否双倍返还的问题。一审法院认为，首先，据各方的函件往来可知，涉案土地的来源较为复杂，原使用人为广州市番禺区小谷围街北亭等16个村经济合作社及番禺区小谷围街道办事处和广州市土地开发中心，原租赁人为广州市亿隆物业开发有限公司，广州海印国际商品展贸城有限公司承租后，再次出租给普日公司，再由普日公司出租给郑金仰、八味缘公司、云食城公司，而郑金仰、八味缘公司、云食城公司与普日公司双方签订合同时涉案地块上的建筑物尚未开始建设，而在涉案土地上新建约59968平方米的建筑物，势必需要上述多方主体配合才能办理相关审批手续取得合法证件，合同的顺利履行确实具有较大不确定性；其次，虽然郑金仰、八味缘公司、云食城公司与普日公司双方签订的合同中未约定具体明确的建设、交付期限，但结合本案实际情况，截至本案一审法庭辩论终结时，涉案合同约定的租赁物尚未建成，在此情况下解除合同，应适用合同中第十条违约责任当中的第一大点交付使用前的建造期内的违约责任该条款。从文义理解方面探究当事人的真实意思表示，该条款约定的违约情形应为普日公司主观上未依约开展建设活动、普日公司被政府勒令停工等客观因素导致建设活动不能顺利进行以及建设完毕后未依约交付建成租赁物三大情形。具体到本案，本案合同未能继续履行的原因主要在于报建审批手续未能顺利进行，建设所需的相关证件未能取得，在该过程中虽然普日公司有向上一手出租方海印公司进行催促，但仍不能免除普日公司应当尽快建好租赁物并交付郑金仰、八味缘公司、云食城公司使用的主合同义务，上述合同条款亦约定了因为客观因素导致建设不能的违约责任，普日公司若认为是因为第三人的原因导致其履行不能，应依约对郑金仰、八味缘公司、云食城公司承担违约责任后，再依照法律规定或约定与第三人另寻法律途径解决。因此，普日公司仍应依约向郑金仰、八味缘公司、云食城公司双倍返还其交付的保证金300万元合计600万元，综上，对郑金仰、八味缘公司、云食城公司的诉讼请求，一审法院予以支持，对普日公司的抗辩，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，作出判决：广州市普日实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向郑金仰、广州八味缘供应链管理有限公司、云食城智慧产业园（广州）有限公司双倍返还保证金合计600万元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，由广州市普日实业投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”，本案二审仅对普日公司提出的上诉请求进行审理。针对本案二审的争议焦点，本院综合评判如下：关于争议焦点，案涉的保证金双倍返还的条件是否成就的问题。一审法院根据双方诉辩称及在案证据，对于郑金仰、八味缘公司、云食城公司所提诉请作出分析、论证，在此基础上对郑金仰、八味缘公司、云食城公司要求普日公司双倍返还保证金的诉请予以支持，经查并无不当，本院予以确认。普日公司虽然对一审法院处理不服，上诉称其不存在符合《租赁合同》约定的需要承担违约责任的违约行为，仅需退还保证金300万元。因报建审批手续未能如期办理、建设所需的相关证件未能取得，并不能免除普日公司按约定履行建设及交付建筑物（租赁物）的合同义务，而合同约定不建造或者不能建造建筑物（租赁物），普日公司应负双倍返还保证金违约责任的各种情形中，包含了客观因素导致建设不能的情况。现因普日公司未能提出免除其不能建造、交付建筑物（租赁物）违约责任的充分依据，且普日公司若认为是第三人的原因导致其违约，也应依约对郑金仰、八味缘公司、云食城公司承担违约责任后，再依照法律规定或约定与第三人另寻法律途径解决。因此，普日公司主张其无需双倍返还保证金的上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，普日公司的上诉理由不成立，本院不予支持。本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费30800元，由上诉人广州市普日实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林旭群审判员  丁阳开审判员  庞智雄二〇二一年三月十九日法官助理欧翘书记员林丽敏