广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终7177号上诉人（原审被告）：丁学顺。委托诉讼代理人：黄荣，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：范春叶，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝志超。委托诉讼代理人：毛翔，北京植德（深圳）律师事务所律师。原审被告：吴页琪。委托诉讼代理人：黄荣，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：范春叶，广东深大地律师事务所律师。原审第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：赵晓凤，系公司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，系公司员工。上诉人丁学顺因与被上诉人郝志超、原审被告吴页琪、原审第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初20244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丁学顺的上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一项，依法改判为确认郝志超与丁学顺、吴页琪签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及其附件一《卖方无抵押、买方按揭付款交易节点确认书》、《价格确认书》、《二手房买卖合同补充协议》自始无效；2.撤销一审民事判决书第二项，依法改判为丁学顺、吴页琪退还郝志超定金67万元；3.撤销一审民事判决书第三项，依法改判为丁学顺、吴页琪无需向郝志超支付违约金；4、撤销一审民事判决书第四项，依法改判为丁学顺、吴页琪无需向郝志超支付律师费；5、一、二审诉讼费用由郝志超承担。郝志超向一审法院起诉请求：1.丁学顺、吴页琪向郝志超返还定金75万元，并支付资金占用利息（自郝志超支付之日起按照该日全国银行同间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至丁学顺、吴页琪返还定金之日）；2.丁学顺、吴页琪向郝志超支付违约金194万元；3.丁学顺、吴页琪向郝志超支付律师费10万元、佣金97000元；4.本案诉讼费、保全担保费由丁学顺、吴页琪负担。一审法院认定事实：2020年1月24日，郝志超（买方）与丁学顺、吴页琪（卖方）、乐有家公司（居间方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：卖方拟转让房产位于深圳市南山区房产（涉案房产）；建筑面积99.72平方米；套内建筑面积82.55平方米；总价款1070万元；定金75万元；合同签订时向卖方支付定金50万元，合同签订后12日内向卖方支付定金25万元；上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管，买方将定金在合同约定期限内存入监管账号，即视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款，但另有约定的除外；为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付涉案房产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留1万元作为交房保证金，交由居间方托管；买方须于2020年5月31日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款246万元；买方须于2020年5月31日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；及其他内容。同日，三方签订《交易节点确认书》，约定：买卖双方同意将定金75万元交由居间方托管，买方将定金交给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；居间方收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本确认书约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金97000元；如卖方未按照合同约定履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付总价款20%的违约金，买方因维权支付的律师费、诉讼费由买方承担；及其他内容。该《交易节点确认书》底部附有《收据》，内容为“兹收到买方郝志超支付购买位于南山区11栋13Ｅ房地产的定金50万元”，落款处有丁学顺、吴页琪的签名，时间为2020年1月24日。同日，郝志超（买方）与丁学顺、吴页琪（卖方）签订《价格确认书》，确认总价款为1070万元。同日，郝志超（买方）与丁学顺、吴页琪（卖方）签订《二手房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议1”）约定：卖方实收房款为970万元；卖方须配合买方做高评高贷操作，双方约定合同签订价格为1070万元，在签合同时，卖方提供一张一类银行卡，用于收首期款和尾款，此卡监管于居间方，在首期款发放到这张银行卡后，居间方和卖方须将费用中多出的100万元转至买方账户，之后，居间方将此卡归还卖方；及其他内容。2020年2月14日，郝志超（买方）与丁学顺、吴页琪（卖方）签订《二手房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议2”）约定：买卖双方协商同意，剩余25万元定金由买方转至卖方，不由居间方托管；买卖双方之前协商办理首期款监管时间为5月31日之前，现在经双方同意将办理首期款监管时间改为7月15日之前。2020年1月24日，郝志超向乐有家公司转账支付50万元；2020年2月14日，郝志超向丁学顺转账支付25万元。丁学顺、吴页琪向郝志超出具收到定金25万元的《收款收据》。2020年6月30日，丁学顺、吴页琪向郝志超及乐有家公司发出《关于终止违法合同的通知函》。为证明郝志超多次通过中介催促丁学顺、吴页琪履行配合办理首期款监管义务均未果，郝志超向法庭提交了录音、催告函及快递信息、微信催告函截图予以证明。丁学顺、吴页琪对上述证据真实性予以认可，但认为合同未能履行的真正原因是丁学顺、吴页琪认为高评高贷违法，拒绝配合郝志超实施违法行为，涉案合同无效，又没有重新签订合同，丁学顺、吴页琪无需履行催告函所列义务。为证明郝志超支出的律师费10万元，郝志超向法庭提交了《专项法律服务合同》、个人网银互联汇出回单、发票予以证明。丁学顺、吴页琪认为真实性由法院核实，但关于律师费的诉请是不合法的，该项费用不应由丁学顺、吴页琪承担。为证明郝志超支出的保全担保费2310元，郝志超向法庭提交了保险保单、转账汇款对账单、发票予以证明。丁学顺、吴页琪认为真实性由法院核实，但关于担保费的诉请是不合法的，该项费用不应由丁学顺、吴页琪承担。为证明丁学顺、吴页琪仅收到67万元定金，丁学顺、吴页琪向法庭提交了招商银行账户历史交易明细予以证明，郝志超对该证据真实性予以认可，但认为该流水并未明确转账人，不确定与本案有关联。庭审中，郝志超明确其第一项诉讼请求的利息其中50万元自2020年1月24日计算，25万元从2020年2月14日计算；郝志超确认其尚未向乐有家公司支付佣金。另查，丁学顺、吴页琪于2020年9月14日收到起诉状、增加诉讼请求申请书等应诉材料。一审法院认为，郝志超、丁学顺、吴页琪之间的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及附件、补充协议1、2系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。根据查明事实，涉案房产实际成交价为970万元，合同约定的1070万元系双方为提供贷款金额，拟定的虚高房价，该约定有违双方真实意思表示，相关条款应属无效，但部分条款无效并不及于合同的整体效力，双方仍应按合同约定切实履行，故丁学顺、吴页琪关于双方合同无效，其无需履行合同义务的抗辩不能成立，一审法院不予支持。丁学顺、吴页琪拒绝履行合同义务，并向郝志超发出《关于终止违法合同的通知函》，该行为构成根本违约，郝志超有权行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除的，应通知对方，因丁学顺、吴页琪于2020年9月14日收到起诉状及增加诉讼请求申请书，故一审法院确认郝志超、丁学顺、吴页琪双方签订的买卖合同及附件、补充协议于2020年9月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的，应恢复原状，郝志超提交的证据足以证明其依约向乐有家公司支付了定金50万元、向丁学顺、吴页琪支付定金25万元，根据合同约定，买方将定金交给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，故郝志超支付的定金75万元丁学顺、吴页琪应予退还。关于丁学顺、吴页琪辩称其仅收到定金67万元，郝志超已按合同约定的支付方式足额支付定金，且丁学顺、吴页琪向郝志超出具了两份收据确认共收到定金75万元，丁学顺、吴页琪以乐有家公司向其转付的金额不足75万元为由拒绝退还没有事实依据，一审法院不予采纳。至于乐有家公司是否按约定足额向丁学顺、吴页琪转交定金，丁学顺、吴页琪可向乐有家公司主张。关于郝志超主张的利息及违约金194万元。一审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，郝志超提交的证据不能证明因丁学顺、吴页琪违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，故一审法院综合合同履行的情况、丁学顺、吴页琪过错的大小，对郝志超提出的要求丁学顺、吴页琪承担违约责任的诉讼请求予以适当调整，酌情判令丁学顺、吴页琪向郝志超支付违约金90万元。因该违约金足以弥补郝志超的损失，对郝志超诉请定金的利息一审法院不再支持。关于郝志超主张的律师费10万元、佣金97000元、保全担保费2310元。涉案合同约定卖方违约的，卖方应承担买方因维权产生的律师费、诉讼费等，郝志超提交了合同、支付凭证、发票足以证明律师费10万元的产生，该诉请有事实及合同约定，一审法院予以支持；郝志超尚未向乐有家公司支付佣金，属于尚未发生的支出，一审法院不予支持；保全费担保费没有依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认郝志超与丁学顺、吴页琪签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及其附件一《卖方无抵押、买方按揭付款交易节点确认书》、《价格确认书》、《二手房买卖合同补充协议》于2020年9月14日解除；二、丁学顺、吴页琪于本判决生效之日起十日内向郝志超退还定金75万元；三、丁学顺、吴页琪于本判决生效之日起十日内向郝志超支付违约金90万元；四、丁学顺、吴页琪于本判决生效之日起十日内向郝志超支付律师费10万元；五、驳回郝志超的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20003.86元，由郝志超负担9728.86元，由丁学顺、吴页琪负担10275元；保全费5000元，由郝志超负担2300元，由丁学顺、吴页琪负担2700元。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，丁学顺与郝志超签订的涉案合同中涉及高评高贷内容的条款系双方恶意串通，损害了贷款银行的利益，应当认定为无效约定。但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，涉案合同其他条款均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。丁学顺主张涉案合同均无效，于理无据，本院不予采信。涉案合同约定，郝志超将定金交给乐有家公司托管或打入丁学顺指定的托管账户后，即视为丁学顺收讫。郝志超依约向乐有家公司支付了定金50万元、向丁学顺支付了定金25万元，原审据此认定郝志超向丁学顺支付了定金75万元正确，本院予以确认。丁学顺以其实际仅收到定金67万元为由请求其仅需退换郝志超定金67万元，没有事实依据，本院不予支持。至于乐有家公司未予转交的8万元定金，丁学顺应另行法律途径解决。合同履行过程中，丁学顺拒绝履行合同义务，并向郝志超发出《关于终止违法合同的通知函》，丁学顺的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原审根据合同的履行情况，丁学顺的过错程度等综合因素酌定丁学顺向郝志超支付违约金90万元并无不妥，本院予以维持。涉案合同约定了卖方违约的，卖方应承担买方因维权产生的律师费、诉讼费等，原审据此判令丁学顺赔偿郝志超律师费10万元正确，本院予以维持。综上所述，上诉人丁学顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币19830元，由上诉人丁学顺负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年三月二十五日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。