江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1663号上诉人（原审被告）：崔旭东，男，1978年5月20日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：杨培凤，女，1982年6月28日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：陆逢春，男，1992年1月3日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：杨婷，女，1992年8月26日生，汉族，住江苏省泰兴市。上诉人崔旭东、杨培凤因与被上诉人陆逢春、杨婷房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初5269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。崔旭东、杨培凤的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。我方并不存在违约行为，原审判决认定我方构成违约是错误的。另外即使认定我方构成违约，判决我方承担的违约责任也不应当超出陆逢春、杨婷一方损失的范围。陆逢春、杨婷已经在同一小区购买了其他房屋，且目前小区内房屋的价格不升反降，陆逢春、杨婷不但不存在损失，反而因此获益，故原审法院判决我方支付50000元违约金明显错误。陆逢春、杨婷辩称：双方约定在2020年8月15日之前提供挂牌、送审材料并配合办理手续，但是上诉人崔旭东、杨培凤烦人房屋被意外查封，且其经多次催促拒绝提供配合材料。被上诉人杨婷刚刚生完小孩，我方急需购买房屋居住，因此我方在对方违约且房屋买卖合同已经解除的情况下另行购买了房屋。上诉人崔旭东、杨培凤的行为构成违约，依法应当支付违约金。陆逢春、杨婷向一审法院起诉请求：1、判令两原审被告返还购房定金50000元；2、判令两原审被告支付违约金642000元。本案诉讼费、保全费由原审被告承担。原审法院经审理查明：2020年7月17日，陆逢春、杨婷（买受方、乙方）与崔旭东、杨培凤（出售方、甲方）、苏州正拓房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：房屋坐落于苏州市，价款为321万元；2、乙方于2020年7月17日前支付甲方定金50000元；乙方同意于办理资金托管手续之日起三个工作日内按照苏州现行银行贷款政策将不低于银行要求的最低首付比例的首付款存入政府管理部门指定的资金托管银行账户，乙方委托丙方办理贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准。贷款款项由乙方委托贷款银行直接支付至资金托管账户；乙方于2020年8月30日前直接支付甲方66万元；3、甲乙双方同意授权丙方或其指定的第三方办理房屋挂牌、送审、网签、资金托管等产权过户手续，甲乙须在2020年8月15日前向丙方提供挂牌、送审材料并配合办理送审、网签挂牌手续。双方须在2020年8月16日前向丙方提供合法证件和资料办理资金托管手续，乙方须在前述日期前备妥资金托管的首付款；如乙方需要贷款的，应在办理资金托管手续后五个工作日内提供贷款所需要的全部材料。甲乙双方应于乙方贷款到达资金托管账户七个工作日内办理过户手续；甲方承诺于款清腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交与乙方。甲方承诺于2020年12月31日前办理完毕户口迁移手续。甲方保证腾空交钥匙前该房屋及其附属设施费无纠纷、无欠费；4、甲方保证本合同所述各项情况属实，且对该房屋享有完整所有权或者使用权，并保证已经取得该房屋共有人的同意。如该房屋存在产权纠纷、债务纠纷、税务及租赁、抵押权、被查封等事实，则由甲方负责解决，如因此导致未能按本合同约定的期限办理的视为违约，则甲方应当承担违约责任；甲乙双方应当按照本合同约定积极配合办理挂牌、送审、网签、资金托管等相关手续，提供交易所需要的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费。未按照本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为延迟履行违约金；逾期十日甲方有权选择即日解除合同并向乙方要求支付房屋成交价的20%作为违约金。5、在其他事项手写部分明确，甲方保证产权清晰无纠纷、无抵押。上述协议签订当日，陆逢春、杨婷支付崔旭东、杨培凤购房定金50000元。2020年8月7日，中介工作人员马某,4通过微信告知崔旭东需要提供身份证、物业费发票，否则无办法办理网签；后于2020年8月10日、8月14日再次催促崔旭东提供网签所需材料，并告知约定期限及违约责任；于8月15日明确告知崔旭东今天为最后期限，否则将按照合同约定支付违约金。崔旭东回复称，因为一起纠纷还没有处理完，也不是人为造成的，我也在积极处理，烦请解释和理解；8月16日，崔旭东向中介马某,4提供了涉案房屋被查封的裁定书及不动产登记簿查询记录，并进行了再次沟通。此后，双方经多次沟通，未能达成解决方案。2020年8月24日，陆逢春、杨婷委托江苏通达律师事务所向崔旭东、杨培凤发出《律师函》一份，载明：双方签订《房屋买卖（居间）合同》后，委托人向贵方已经支付定金5万元，但贵方一直未能如约提供挂牌、网签所需材料。经房屋中介与贵方沟通并查询该房屋产权信息，委托人得知该房屋已于2020年7月20日因贵方债务纠纷被苏州市姑苏区人民法院查封，故致函如下：贵方在收到本函之日起三日内涤除该房屋继续交易的障碍，并提供挂牌、网签等所需材料、配合委托人办理网签挂牌手续。如贵方未按时履行上述义务，委托人将根据委托人的授权，通过法律途径追究贵方相关责任。届时贵方除配合委托人继续履行房屋买卖合同外，还将额外承担迟延履行赔偿金并面临信誉损失。后该《律师函》于2020年8月25日送达崔旭东、杨培凤。2020年8月26日，崔旭东、杨培凤回函称，2020年7月20日涉案房屋被苏州市姑苏区人民法院查封，导致该房屋买卖合同约定的后续事项无法按期予以办理，我方对此深表遗憾。查封该房屋是在双方签订买卖合同之后发生的，我方并非怠于履行合同义务，而是由于查封行为这一不可抗力的原因，导致我方无法按期履行合同义务。我方在得知该房屋被查封后，一直在积极与法院沟通，以我方另外一套房产提供担保，请求法院解除涉案房屋查封，目前法院正在审查处理之中。因为需要一定时间和过错，肯定不是三天时间能够处理完毕的，因此我方对贵方提出的收到本函三天之内涤除该房屋继续交易的障碍这一要求，不能接受。请求给我方一个合理期间，并相信我方会妥善解决解除查封的问题，涤除该房屋继续交易的障碍。2020年8月29日，陆逢春、杨婷委托江苏通达律师事务所回复《律师函》称，贵方与第三人纠纷导致案涉房屋被查封不属于不可抗力；贵方的行为已经构成违约，我方有权依据《房屋买卖（居间）合同》第六条第1、2款规定解除合同。因贵方延迟提供挂牌送审材料已逾期10天，且在收到我方发函后贵方明确告知无法在规定期限内涤除案涉房屋继续交易的障碍，无法按期履行义务，为避免损失进一步扩大，致函如下：1、我方于2020年8月29日正式解除与贵方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、贵方在收到本函之日起3日内返还委托人定金5万元并支付违约金64.2万元。后该《律师函》于2020年8月30日送达崔旭东、杨培凤。另查明，苏州市姑苏区虎池路星光耀花园9幢2501不动产登记产权人为崔旭东、杨培凤，共同共有。2020年7月17日，原审法院作出（2020）苏0508民初3324号民事裁定书，冻结崔旭东名下银行存款50万元或查封、扣押相应价值的财产。后原审法院于7月20日对涉案不动产采取了查封措施。8月12日，崔旭东向原审法院申请解除对涉案房屋的查封措施，同时提出以崔旭东、杨培凤共有的苏州市友新新村22幢306室房产为担保；8月16日，崔旭东、杨培凤出具《担保书》一份，要求以其共有的苏州市姑苏区友新新村22幢306室的房产作为担保，解除对苏州市姑苏区虎池路1588号星光耀花园9幢2501室房产的查封；8月17日，杨培凤向原审法院提交《财产查封异议书》，要求解除对涉案房屋的查封措施；9月10日，原审法院出具民事裁定书，解除对涉案房屋的查封措施。证人马某,4出庭陈述，网签需要提供双方的身份证、结婚证、户口本以及物业费发票。如果房屋被查封是无法办理网签手续的。买方的相关材料是在8月6日给我的，卖方是我去他家里拍的，也是8月6日，但是没有崔旭东身份证和物业费发票。庭审中，崔旭东陈述，当时和中介说不想添麻烦，是因为我正在处理这个事情，是善意的而非恶意隐瞒，后来8月14日我的案子二次开庭没有解决这个问题，所以8月15日和中介说了这个事情，但是物业费发票和身份证没有给中介。后来中介就说对方不想买房子，所以我就不提供了。陆逢春、杨婷陈述，现在已经没有购买涉案房屋需要。在2020年8月31日已经与其他签订了新的房屋买卖合同，也是在星光耀，9月底过户入住的。关于损失，主要有定金、律师费、诉讼费，还有就是卖方子后住朋友家里，老婆没有地方住就回老家了。原审法院认为：陆逢春、杨婷与崔旭东、杨培凤之间签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，依法成立并生效，各方均应按约履行。按照合同约定，双方均应在2020年8月15日前向中介提供办理网签等相关手续的材料，但经中介多次催告，崔旭东未能按照合同约定履行出卖方的相应义务。同时，在合同履行过程中，因崔旭东过错导致涉案房屋被查封，无法办理网签、过户手续。经陆逢春、杨婷发函催告并要求限期履行后，崔旭东仍未能消除继续履行合同的障碍，导致崔旭东、杨培凤迟延履行合同义务达十日之久，符合合同约定的解除情形。故陆逢春、杨婷有权依法行使解除权，解除时间以载明解除内容的《律师函》到达崔旭东、杨培凤时即2020年8月30日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，崔旭东、杨培凤应当返还陆逢春、杨婷定金50000元，同时承担相应的违约责任。陆逢春、杨婷根据合同约定要求原审被告支付相当于成交价格20%即642000元的违约金。原审法院审查后认为，违约金兼具惩罚与弥补功能，应以守约方的实际损失为基础。虽本案纠纷因原审被告违约而引发，但考虑到崔旭东、杨培凤事先并不知情，不存在恶意隐瞒的情形；在知晓房屋被查封后，也积极采取措施以消除房屋交易障碍，不存在恶意拖延的故意；同时，考虑到房地产市场交际价格波动不大，陆逢春、杨婷及时另行购房避免了损失扩大等原因，原审法院认为适用合同的违约金标准过高，考虑本案的实际情况、违约方的过错程度及守约方的实际损失等因素，酌情确定崔旭东、杨培凤应在返还50000元定金的基础上，再向陆逢春、杨婷支付违约金50000元。陆逢春、杨婷超出此范围的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、崔旭东、杨培凤于本判决生效之日起十日内返还陆逢春、杨婷定金50000元。二、崔旭东、杨培凤于本判决生效之日起十日内支付陆逢春、杨婷违约金50000元。三、驳回陆逢春、杨婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10720元，减半收取5360元，财产保全费4020元，合计9380元，由陆逢春、杨婷负担4210元，崔旭东、杨培凤负担5170元。崔旭东、杨培凤负担部分于本判决生效之日起十日支付陆逢春、杨婷。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房屋买卖（居间）合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《房屋买卖（居间）合同》的约定，双方应当在2020年8月15日前提供挂牌、送审的材料并配合进行网签，但是上诉人崔旭东、杨培凤逾期未履行前述义务超过十天时间，合同中约定的一方有权解除合同的条件已经成就，且涉案的房屋在2020年7月20日被法院查封，陆逢春、杨婷发函催告崔旭东、杨培凤限期消除继续履行合同的障碍，崔旭东、杨培凤也未能在指定期限内完成，故被上诉人陆逢春、杨婷主张解除合同合法有据。上诉人崔旭东、杨培凤的行为构成违约，且其对于导致合同解除负有全部责任，原审法院在综合考虑守约方因此导致的实际损失，以及违约方过错程度等因素的基础上，酌情判令上诉人崔旭东、杨培凤支付违约金50000元，未超出合理裁量的范围，二审依法不作调整。陆逢春、杨婷上诉主张其不存在违约行为，以及被上诉人陆逢春、杨婷不存在经济损失，均缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10720元，由上诉人崔旭东、杨培凤负担。本判决为终审判决。审判员 赵 东二〇二一年三月十八日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。