河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终367号上诉人（原审原告）：王志勤，女，1963年8月5日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：洪浩，男，1955年1月15日出生，汉族，住河南省确山县。被上诉人（原审被告）：河南泽鑫置业有限公司，住所地：驻马店市经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼609房间。法定代表人：邱莉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王思合、高媛，河南驿城律师事务所律师。上诉人王志勤因与被上诉人河南泽鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初10272号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志勤及其委托诉讼代理人洪浩，被上诉人河南泽鑫置业有限公司的委托诉讼代理人高媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志勤上诉请求：一、撤销一审判决，依法重审，认定本案中的事实纠正和改判一审法院错误的判决。本案产生争议的焦点主要有2个方面；焦点1被上诉人不同意解除合同，依据的是：根据合同附件十一，补充协议第二十一项要约内容。焦点2上诉人要求解除合同依据的是：根据合同第十二条要约内容，同时依据《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】条件。被上诉人将该法律条款的规定完全颠倒过来，写进合同，应属无效。二、认定该《商品房买卖合同》补充协议，第十四项、二十项无效，根据民法通则第六十条规定，其他部分仍然有效。三、请求判令，依据合同第十二条约定办法（2）解除合同，退还全部房价款342750元，（包括产生利息）其中首付款向个人借贷16万元，从2018年11月14日起按借款约定1分5厘利息计算，银行借贷16万6仟元，从2019年4月28日起按5厘利息计算。四、根据该合同附件十一，补充协议第四款约定，（依照平等原则）由被告承担全部合同款10％的违约金，包括诉讼费、律师费、车旅费等合理产生。五、预交1万订金被骗作为售房服务费，对这一欺诈行为，应按照双倍罚则的法律规定。六、被上诉人诱骗上诉人支付了购买影剧院建筑构造的房价款342750元，买到的却是47.6平米达不到建筑力学结构的4楼单房一间。对这一欺诈行为应当依照《消费者权益保护法》第8条，第49条，适用双倍罚则的规定。七、因本次诉讼发生，车旅费1仟4佰元，打印复印材料费8佰元，诉讼代理费5仟元，共合计柒仟贰佰元由被告承担支付。八、由被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人河南泽鑫置业有限公司，于2018年11月14日将位于驻马店市文明大道与××大道交叉口西北角，所建该商品房4楼层1间出售给王志勤，至今1年多了，根据该《商品房买卖合同》第十一条，约定交房时间和手续，截止到2020年8月被上诉人违约已经超过了8个月之久，并没有遵守合同第十一条的约定条件交付房屋。上诉人于2020年7月13日将要求解除购房合同的书面通知送达被上诉人，被上诉人拒不签收通知书，却翻开合同说：“你只看了合同正文，没有看后面，根据合同附件十一，补充协议……二十，无论何种原因都禁止买受人变更、解除、终止原合同”。被上诉人靠欺诈和设陷阱等手段，在违约交房期限超过7个月后，却耍起拒不签收买受人送达的解除合同通知书，也不出具任何书面的理由答复。二、上诉人依据合同第二十七条，发生争议解决的方式。1、可以通过消费者协会调解解决。2、依法向人民法院起诉。上诉人于2020年6月23日向驻马店市消费者协会递交了投诉申请书，消协多次找到被上诉人与之协商解决，被上诉人不接受消费者协会的调解，上诉人不得不向法院提起民事诉讼。三、显失公平公正的该霸王合同条款具体内容。根据被上诉人制定的该《商品房买卖合同》第七条、、第八条、第十二条的规定，对双方分别承担的却是显失公平的，相差10倍的违约金。买受人逾期付款承担违约，按日计算支付万分之1的违约金。而出卖人交房期限逾期违约，则承担按日计算支付万分之0.1的违约金，这就是霸王合同条款的具体内容。更为显失公平的还在本合同附件十一、补充协议，四……凡未付清全部房款或者未解除出卖人担保责任的情况下，房产被前述机关限制权利的，且买受人未在30日内解除该限制措施的，视为买受人违约。出卖人有权解除合同，买受人承担全部合同价款10％的违约金，费用（包括但不限于可能的诉讼费用，律师费用等）第十项……。（1）买受人自接到出卖人通知之日起7日内将购房款全额补足给出卖人，如果买受人未按上述约定履行义务，出卖人有权解除合同，将此房另行出售，买受人已付房款将不予退还，一切法律后果由买受人自行承担……。第二十项，在本补充协议履行过程中，无论何种原因禁止买受人变更、解除、终止原合同。如果由于买受人的原因导致出卖人不得不采取相应的法律措施，则因此发生的所有费用包括律师费用，由买受人承担。出卖人为什么就不承担相对平等的违约责任。在这一合同的正文第十二条，给了买受人，对于交房逾期违约，可以解除合同的约定的权利。同时又在本合同附件，补充协议，第二十项中剥夺回了这一约定的权利。在这样同一份合同中，出现了前后款相互抵触矛盾时，是确认前款有效。还是附件，补充协议有效。首先应当审查双方的本意与出发点。在前后两款中有没有使用了欺诈的方式和显失公平公正的内容，买受人又是否在签约时会注意不到或者缺乏理解的自我能力，又是否对照法律确有违背，法律应该是保护公正的一面。四、被上诉人骗取上诉人1万元购房定金属于欺诈行为。于2018年8月5日出卖人告知买受人，预交1万元订金可顶3万元的购房款优惠。买受人便于当日预交了1万元订金。其结果在买受人交付全额购房款时，发现以上缴纳的1万元订金并未有下在购房款里面，而是被另外收取了售房服务费。交1万元订金非旦没有减少3万元的购房款，反而被骗取为售房服务费。根据开具交款票据，发票上写明：“交来商铺1万顶3万”。证明，交来的是商铺订金，并非什么服务费，服务费也没有1万顶3万的说法。被告在一审答辩中供述称“好房网服务费是被告公司委托的销售公司”这完全是编造的一套谎话，自己的售楼部又冒充为另一家销售公司，干违法的骗取勾当，根本就不存在有被委托的售销公司。五、出卖人使用了虚假告知和虚假宣传欺诈了买受人。根据合同附件十一，补充协议三，出卖人声明在任何情况下，提供的楼书、发布的广告、样板展示等任何宣传资料，并不是出售该商品房准确的表述，也不是交付的标准。不作为出卖人要约。恰恰这正是违背了诚信经营的法律原则。六、出卖人诱骗买受人支付了购买影剧院的建筑构造房价款342750元，买到的却是达不到建筑力学的普通房一间。上诉人与售楼员牛闪于2019年8月29日的谈话录音U盘1个，提交给了一审法庭，其内容显示，牛闪告诉买受人说“该综合商品楼是由公司负责统一规划安排，一楼层卖首饰，二层开超市，三楼层开餐厅，四楼层开影剧院。公司负责统一招租，买受人只要买下该综合商品房任一1间，租金都是有保障的”。买受人王志勤问：“牛闪你向我们推荐和承诺的这些话都没有写进合同里面去，不写进合同，这不是在诓我们吧。”牛闪解释说：“你现在拿到的只是一份买房子的合同，放心吧，公司会给你们另外签约一个出租房子的合同。签约时公司还要举行一个签租合同的仪式，哪一天未定，到时间会通知你们参加。”可买受人至今也没有见到这一签租合同和仪式。根据买受人与售楼部杨经理的一段对话录音来证实。买受人王志勤问杨经理“我找经理想问清楚两个事情，一、牛闪向我们承诺说的，是由公司负责规划，4楼层开影剧院，我们才选择买的4楼，都过去1年了，现在我们一点也看不到是否开影剧院的迹象”。杨经理回答说：“按照公司原先的规划，4楼层是开影剧院现在根据该楼层的建筑设计其高度不够，所以影剧院是开不成了，不过可以开数码影剧院，就算不开影剧院了，将来租出去卖商品做商铺还是可以的。”根据建筑物力学结构，该楼层的设计标准，根本就开不了影剧院。也就是说，售楼员牛闪是在误导买受人，让买受人支付了购买影剧院建筑结构的房价款342750元，买到的却是达不到建筑力学结构的4楼层的一个单间房。住人不能住，做商铺没人租，每月还要交纳100元的物业费，就这样34万元买来背了一个粪筐，在这种商业欺诈的时代和该行为中，消费者艰难的拿起法律赋予的武器。七、根据在本合同中，产生争议的焦点2个方面。（一）、被上诉人不同意解除合同其理由是，根据本合同附件十一补充协议第二十一项，下列情况之一，出卖人延期交付商品房，无需承担合同涉及的违约责任。1、……2、人力不可预见，不可避免和不可抗拒的自然灾害和突发事件。3、为遵守配合政府法规政策变化，市政配套建设或因政府管理部门的行为而引起延误的，致使工程有效工期延长，交房期限可相应顺延。（二）上诉人要求解除合同则根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，上诉人既有被上诉人逾期违约的案件事实，又有依准《合同法》法律作为证据。一审法庭的所谓：“被告因上述因素延期交付房屋符合双方约定。综上，原告是完全民事行为能力人，应当对所签合同尽到全面审查义务”这并不是法律的宗旨和原则。河南泽鑫置业有限公司辩称，被上诉人不同意解除合同，并非依据双方签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第二十一条，而是基于双方签订合同是双方协商一致的结果，订立合同时约定案涉房屋统一经营和管理，前三年的返租金额已从购房款中免除，上诉人的利益没有得到任何损害，却一直要求解除合同是没有依据的。上诉人要求被上诉人支付其为购买案涉房屋而向案外人借贷16万元及利息，以及银行借款16.6万元及利息没有法律依据，民间借贷及相关利息依法应由其自身承担，与被上诉人无关。上诉人要求被上诉人承担合同价款10%的违约金以及诉讼费、律师费、差旅费、复印费既无合同依据也无法律依据。关于交一万元顶三万元房款问题，该一万元是好房网收取的服务费，优惠服务说明书明确表示该一万元是好房网收取的服务费，可享受总房款外的额外优惠，不冲抵首付款，上诉人本人予以签名确认，不存在欺诈行为。双方在商品房买卖合同中约定房屋交付为毛坯房并非精装修，影剧院为四楼经营方向并非交付状态，上诉人对此明知。四楼如何经营只要不影响上诉人的权益就不应当干涉。关于逾期问题，被上诉人提交了按照合同约定可以延长交房时间的证据，上诉人对真实性予以认可，房屋不存在逾期。王志勤向一审法院起诉请求：1、认定该《商品房买卖合同》其中附件十一补充协议第十四项、二十项为无效，其他部分按有效执行；2、请求判令解除合同，退还原告全部购房款342750元及利息（其中160000元的利息从2018年11月14日起，按月利率1.5%计算、166000元的利息从2019年4月28日起，按月利率0.5%计算）；3、判令被告支付原告全部合同款10%的违约金，包括诉讼费和律师费；4、被告让原告支付购买影剧院的房价款342750元，买到的却是47.6平方的毛坯房，这一欺诈行为应按《消费者权益保护法》第8、49条，适用双倍罚则的规定；5、因本次诉讼产生车旅费1400元、打印费800元、诉讼代理费5000元，共计7200元由被告支付。一审法院认定事实：2018年11月14日,原告王志勤与被告泽鑫公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于文明大道与开源大道交叉口西北角地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为：驻市国用（2012）第8774号……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为：香水湾商住小区商业综合楼；第二条预售依据该商品房已由驻马店市住房管理中心批准预售，预售许可证号为驻房预字第20170204号。第三条商品房的基本情况：买受人购买的商品房……为本合同第一条规定的项目中的:该商品房的规划用途为商业用房，该商品房为第一条规定项目的商业综合楼4层416号；第六条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4882.61元，总价款为人民币332750元。第七条付款方式及期限：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金166750元。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人按下列第3种方式按期付款……3、贷款方式付款：按揭贷款。买受人于2018年11月14日前支付首期房款人民币￥166750元；余款人民币￥166000元向驻马店农村商业银行股份有限公司申请贷款支付……；第十一条交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房……第十二条逾期交付责任逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还已付全部房款（含已付贷款部分），……同时出卖人按照全部房款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金等条款。合同最后一页，被告泽鑫公司在出卖人处加盖印鉴、原告在买受人处签名（被告加盖印鉴显示“前三年返租金额已从总房款中免除”）。合同附件第六条约定：交付的商品房外墙：真石漆、内墙：混合砂浆或水泥砂浆毛面、顶棚：腻子批顶、室内地面：毛地面……；第十一补充协议第十四项：因以下原因造成的规划设计变更，出卖人不承担责任，买受人也不能要求解除合同：1、由于政府主管设计规划部门的要求进行变更；2、根据新颁布的法律、法规或政府有关规章的规定进行变更；3、由于原设计明显不合理或设计审查机构同意的对商品房质量或使用功能无明显影响或提供质量或使用功能的变更；4、由于任何出卖人不可控制或不可抗拒的原因引致的变更……；第二十项：在本补充协议履行过程中，无论何种原因禁止买受人变更、解除、终止原合同，如果由于买受人的原因导致出卖人不得不采取相应的法律措施，则因此发生的所有费用包括律师费用，由买受人承担。第二十一项：下列情况之一，出卖人延期交付商品房，无需承担合同涉及的违约责任：1、买受人在交房之日仍未付清房款或法律法规及合同约定的应由买受人承担的其他款项的，出卖人有权不交付。2、人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和突发事件。3、为遵守配合政府法规政策变化、市政及市政配套建设或因政府管理部门有关机构的行为而引起延误的。4、交付前连续下雨8小时或停水、停电4小时以上，致使工程有效工期延长，交房期限可相应顺延。（因监理单位认可或出具的资料为准）5、因买受人不接收房屋或因买受人其它原因导致出卖人逾期交房的。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付首期购房款166750元，并将剩余购房款166000元办理了银行按揭贷款。涉案房屋尚未办理验收手续。诉讼中，原告提交了1、2017年8月5日驻马店好房网收据及优惠服务说明书、龚喜枝、王富华当庭证人证言，内容为：兹收到王志勤交来商铺10000元交30000元、此服务费在您签约时可享受总房款额外优惠，不再冲抵首付款；原告用以证明：被告虚假告知称预交10000订金可顶30000元购房款，原告预交10000元，后交付房款时发现预交的10000元是另行收取的售房服务费。被告质证称，对真实性无异议，好房网是被告公司委托的销售公司，本来房款是36万多，因原告参与了交10000元顶30000元的活动，所以合同约定价款为33万多元。这10000元是好房网收取，不是被告收取的。2、王志勤与牛闪、被告杨经理的录音记录（未提交原始载体）。原告用以证明售楼员牛闪告知：1楼卖首饰、2楼超市、3楼餐厅、四楼开影剧院，原告才选择四楼。后来被告售楼部杨经理说影剧院不会开了；牛闪告知：商铺由开发商同一招租，却没有写进合同；与之前的承诺不符。被告故意告知原告虚假情况、作出虚假承诺，致使原告作出了错误的购房选择。被告质证称，录音中不能显示有欺诈行为，牛闪一直在解释由被告公司对原告所购买的商铺进行统一招租。3、借条，内容为：今借到龚喜枝现金壹拾陆万元整（利息按1分5厘计算）借款人王志勤承诺：该借款仅用于购买驻马店市香水湾商品房首期付款。原告用以证明，其借款交了首付款，支付了利息。被告质证称，对真实性有异议，没有相应转账手续，也与被告无关。4、2020年7月13日，原告书写的《解除该购房合同书面请求》、2020年8月31日驻马店市消费者协会《投诉终止调解通知书》，原告用以证明，其于2020年7月31日向被告提出：因被告逾期交付房屋，要求解除合同，被告不同意，双方因此事报警；后经消费者协会调解未果。被告质证称，书面请求没见过，原告于2020年7月31日要求退房，双方发生争执，报警处理属实；对《投诉终止调解通知书》无异议。被告提交1、被告泽鑫公司与河南北方城建集团有限公司签订的《建设工程施工合同》、与河南万安工程建设监理有限公司签订的《建设工程委托监理合同》、驻马店市环境污染防治攻坚战领导小组办公室要求治理扬尘停止一切施工的通知文件14个、驻马店市质量工程监督管理站下发的因防治环境污染和高考、中考期间要求停工的通知10个、气象资料、河南北方城建集团有限公司和河南万安工程建设监理有限公司出具的因雨雪天气、政府通知和疫情停工天数统计表，被告用以证明因政府原因、雨雪天气等停工653天，根据合同约定，交房日期应予顺延。原告质证称，对真实性无异议，但不是被告为自己开脱违约的理由，被告至今未交房，双方不能实现合同目的，原告可以解除合同。2、同栋商业综合楼业主刘静的交房流程表和购房合同，内容为1层141号房每平方米19004.48元、3层338号房每平方米8561.06元、已于2020年10月20日将房屋交付刘静。被告用以证明，业主可选择自主经营或交给被告同一招租，自主经营的话房屋价款会比同一招租的房价高出20%，本案合同是2018年年底所签，合同价款每平方米人民币4882.61元明显低于市场价，选择自主经营的业主已经办理交房手续并装修，本案原告系将房屋交给被告同一招租，前三年的租金已从原告应交的购房款中免除。原告质证称，对证据的真实性无异议，但开脱不了被告欺骗原告的事实。诉讼中，原告未提交其为本次诉讼支付车旅费、打印费和委托代理费的相关证据。一审法院认为，原告王志勤与被告泽鑫公司签订的《商品房买卖合同》（预售），系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的认购协议应为有效合同。原告称在商品房买卖过程中，被告故意告知原告虚假情况、作出虚假承诺，致使原告作出了错误的购房选择。本院认为，关于交10000元顶30000元房款问题，原告提交的驻马店好房网购房优惠服务说明书显示：兹收到王志勤交来商铺10000元交30000元、此服务费在您签约时可享受总房款额外优惠，不再冲抵首付款。该说明书已经明确该费用系好房网收取的服务费，同时享受总房款的额外优惠，不冲抵首付款，原告本人也签名予以确认，不能认定被告虚假宣传、存在欺诈行为。关于原告称被告宣传4楼是影剧院其才购买，结果是毛坯房，本院认为，双方在合同中已经明确约定房屋交付为毛坯房；关于房屋用途，原告将房屋交由被告同一招租，合同明确约定“前三年返租金额已从总房款中免除”，无论被告如何经营，不影响原告的权益。关于逾期交房问题，虽双方约定于2019年12月31日前交付该商品房，但同时约定被告为遵守配合政府法规政策变化、市政及市政配套建设或因政府管理部门有关机构的行为而引起延误的、交付前连续下雨8小时或停水、停电4小时以上，致使工程有效工期延长，交房期限可相应顺延。被告因上述因素延期交付房屋符合双方约定。综上，原告是完全民事行为能力人，应当对所签合同尽到全面审查义务，双方所签的合同已经生效。现原告要求解除合同、被告支付违约金、赔偿损失等诉请，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王志勤的诉讼请求。案件受理费5635元（已减半收取），由原告负担。本院二审期间，上诉人为证明其主张提交收据及劳务报酬协议书，拟证明上诉人为诉讼而支出的费用。被上诉人的质证意见是对于报酬协议，依证据规则不属于新证据，且对其真实性有异议，委托人及上诉人系兄妹关系，协议是否履行存在异议。即使是真实的，也不应当由被上诉人承担。两份收据与本案无关联性。上诉人提交的证据不能证明本案事实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王志勤与河南泽鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售），系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。关于上诉人称被上诉人骗取其1万元购房定金属于欺诈行为的问题。好房网购房优惠服务说明书载明：只有支付服务费后方能享有优惠服务，此服务费在您签约时可享受总房款额外优惠，不再冲抵首付款。该说明书已经明确该费用系好房网收取的服务费，不再冲抵首付款，王志勤签名予以确认，王志勤称被上诉人虚假宣传，不予采信。关于上诉人称被上诉人诱骗其支付购买影剧院的房款，买到的是单房一间，这一欺诈行为应适用双倍罚则的问题。王志勤将房屋交由河南泽鑫置业有限公司统一招租，河南泽鑫置业有限公司如何经营并不影响王志勤的权益。河南泽鑫置业有限公司在一审期间提交的证据可以证实其根据合同约定未逾期交房。王志勤要求解除合同、河南泽鑫置业有限公司支付违约金、赔偿因诉讼产生的车旅费等损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，王志勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11270元，由上诉人王志勤负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二一年三月三日书记员  赵聪聪