山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁17民终954号 上诉人（原审原告）：苏宪博，男，1990年12月13日出生，汉族，住山东省定陶区。 委托诉讼代理人：贺晓栋，山东曹州律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：菏泽天安房地产有限公司，住所地：菏泽市人民路东侧中山路南侧（开发区实验中学东邻）。 法定代表人：刘绍海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人:范静，女，1987年6月11日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 上诉人苏宪博因与上诉人菏泽天安房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2020）鲁1791民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 苏宪博上诉请求：依法撤销原审判决，改判或发回重审；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致判决结果错误。2018年3月27日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定应于2019年10月1日之前将验收合格的商品房交付上诉人。被上诉人根据政府环保部门的要求而停工110天，可以顺延110天交房，故应在2020年1月18日前将验收合格的房屋交付上诉人。被上诉人主张应扣除山东省启动重大突发公共卫生一级响应停工43天，因该事件发生在2020年1月24日，对其抗辩理由应不予支持。一审人民法院的事实认定不清，请求支持上诉人的上诉请求。 菏泽天安房地产有限公司上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或改判上诉人承担已交房价款日万分之0.1的违约责任。事实与理由：一审法院依据《合同法》第114条之规定，认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定日万分之0.1的违约金低于给被上诉人造成的损失，应当予以适当增加，按照日万分之0.5计算违约金，这属于适用法律不当。第一，当事人以约定的违约金过低为由请求调高违约金数额，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限，这里的损失仅限于实际损失，不包括预期利益等间接损失。在本案中，被上诉人未能提供有效证据举证证明其以因上诉人延期交房而受到的实际损失。对此，被上诉人应承担举证不能的法律后果，对于其调整违约金的诉求不应得到支持。第二，被上诉人主张按照同地段房屋租金标准调高违约金没有法律依据。目前关于按照同地段同类房屋租金标准确定违约金的法律规定只有《商品房买卖合同纠纷解释》第十七条第二款的规定。但该司法解释适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而本案商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金的计算方法和标准，故不应再适用上述司法解释中关于按租金标准调高违约金的规定。二、一审法院未将高考、中考期间菏泽市人民政府为创造良好的考试环境，限期停工日期予以扣除，属于认定事实错误。二审法院应.依法将高考、中考责令停工的期限作为不可抗力因素在计算违约天数时予以扣减。综上所述，一审判决适用法律不当，应予撤销。故依法提起上诉，请二审法院发回重审或改判上诉人承担已交房价款日万分之0.1的违约金。 苏宪博向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付从2019年10月1日起至起诉之日逾期交房违约金36980元（暂定），并按照日万分之一承担从逾期交房起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以986135元的价格购买被告开发的天安国际广场第0004幢02单元25006号房屋，被告按约定应于2019年10月1日之前将验收合格的商品房交付原告。如被告未在约定期限内交房，应当按照合同第九条约定承担违约责任。但该合同第九条约定：出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行，明显不公平，开发商逾期交房的违约责任约定明显过低，且开发商在签订合同时并未解释说明违约金情况，原告得知违约金如此低便不会购买该房屋。根据《合同法》第114条规定，原告请求提高从逾期交房之日起到实际交付验收合格房屋之日止的违约金至日万分之一。合同签订后，原告按约定支付了全款，履行了全部义务，但至今被告未按照约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。 一审法院认定事实：2018年3月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的天安国际广场小区第0004幢楼02单元25006号商品房，总房款为986135元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和地方政府的规定，将具备下列第1种（1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、×）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家地方政策变化，引起工期拖延；因恶劣天气原因或环境部门要求暂时停工造成无法正常施工的（按全天计算）；因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；因其他非出卖方所能控制的因素（详见补充协议）；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同……。签订《商品房买卖合同》后，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第二十一条约定：如因以下原因造成延期交房，可视为合同第八条“其他非甲方原因，可合理延期的条件”，甲方无需通知乙方并不承担因此而造成的延期交房责任，1、因恶劣天气原因，造成无法正常施工的；2、甲方为遵守国家法律法规政策及政府有关规定而导致延误的；3、因政府部门或公用部门未能在法律法规或合理时限内完成审批登记核验的；4、市政配套设施建设或其他应实施行为延误而导致的延期交付或迟延登记的；5、偶遇突发公共事件，（包括但不限于国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行疾病、与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、落实环境保护政策致使原材料供应延迟等）；6、……。合同及补充协议签订后，原告向被告交清了房款986135元。至本次诉讼法庭辩论结束时，涉案房屋尚未验收合格。另查明，自合同签订之日至约定的交房之日2019年10月1日，根据政府环保部门的要求，被告停工的日期为82天。自2019年10月2日至2019年12月31日，因同样原因又停工32天。2020年1月24日起至2020年3月7日止，为防治新型冠状病毒，山东省启动重大突发公共卫生一级响应机制，被告停工43天。 一审法院认为，2018年3月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的天安国际广场小区第0004幢楼02单元25006号商品房，总房款为986135元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和地方政府的规定，将具备下列第1种（1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、×）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家地方政策变化，引起工期拖延；因恶劣天气原因或环境部门要求暂时停工造成无法正常施工的（按全天计算）；因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；因其他非出卖方所能控制的因素（详见补充协议）；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同……。签订《商品房买卖合同》后，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第二十一条约定：如因以下原因造成延期交房，可视为合同第八条“其他非甲方原因，可合理延期的条件”，甲方无需通知乙方并不承担因此而造成的延期交房责任，1、因恶劣天气原因，造成无法正常施工的；2、甲方为遵守国家法律法规政策及政府有关规定而导致延误的；3、因政府部门或公用部门未能在法律法规或合理时限内完成审批登记核验的；4、市政配套设施建设或其他应实施行为延误而导致的延期交付或迟延登记的；5、偶遇突发公共事件，（包括但不限于国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行疾病、与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、落实环境保护政策致使原材料供应延迟等）。合同及补充协议签订后，原告向被告交清了房款986135元。至本次诉讼法庭辩论结束时，涉案房屋尚未验收合格。另查明，自合同签订之日至约定的交房之日2019年10月1日，根据政府环保部门的要求，被告停工的日期为82天。自2019年10月2日至2019年12月31日，因同样原因又停工32天。2020年1月24日起至2020年3月7日止，为防治新型冠状病毒，山东省启动重大突发公共卫生一级响应机制，被告停工43天。 本院二审期间，菏泽天安房地产有限公司提交菏泽市城管局通知文件一份及大众网新闻截图一份，拟证明在2019年6月6日—6月9日为高考期间，2019年6月11日-6月14日为中考期间，各4天，共计8天，菏泽市城市管理局下达的通知工地停止施工，该8天应作为天安公司延期交房的法定情形，予以扣除。苏宪博对菏泽市城管局文件的证明目的有异议，该文件仅要求考试期间市区所有渣土运输停止，并未禁止工地正常施工。对新闻截图，该图仅要求城区各建筑施工单位在12:00-14:00、22:00-次日6:30严禁施工作业，该时间段是正常休息时间，并未影响正常施工，针对对方提出的高考听力时间在一审中我方已提出质证意见，再次强调各考点周围聚居区、考生聚居地不准施工，因对方开发的该地块周边并没有居民居住，并非教育部门指定考点，该文件不影响正常施工，其并未收到相关部门进行停工的通知。本院经审查认为，该组证据中仅要求停止运输或部分时段停工，并无明确停止施工的要求，其中所涉及的8天不应作为法定延期天数予以扣除，对该证据的证明效力不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、天安公司是否存在逾期交房的事实及逾期天数计算问题；二、一审法院将逾期违约金计算标准调至日万分之0.5是否适当。 关于焦点一，经审查，天安公司逾期交房是客观事实，依法应承担违约责任。从合同约定的交房时间计算到一审法庭辩论终结时，上诉人天安公司的逾期交房时间为412天。但对于实际停工天数，自合同签订之日至约定的交房之日2019年10月1日，根据政府环保部门要求停工实际天数应为80天，自2019年10月2日至2019年12月31日因同样原因停工时间应为30天。天安公司因环保部门要求停工总天数为110天，交房日期顺延后应交房日期为2020年1月19日，故2020年1月24日起为防治新冠病毒而停工的43天晚于应交房时间，不应作为合理顺延原因予以扣除。至于天安公司上诉所称的中考、高考期间的停工日期亦应作为不可抗力因素予以扣除，因缺少相应证据，本院不予支持。综上，天安公司实际逾期交房天数应当为302天（412天-110天），一审法院对天安公司违约天数计算错误，本院予以调整。 关于焦点二，双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期交房违约金计算标准为已交房款的日万分之0.1，该标准折算为年利率0.365%，相当于银行同期活期存款利率，因上诉人天安公司已逾期交房且持续逾期，该逾期交房违约金计算标准明显低于苏宪博的实际损失，违背公平原则。一审法院参照双方当事人合同约定的计算标准的5倍调整逾期交房违约金数额，不失公允，应予尊重。 综上所述，苏宪博的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。菏泽天安房地产有限公司请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2020）鲁1791民初3053号民事判决第二项； 二、变更山东省菏泽经济开发区人民法院（2020）鲁1791民初3053号民事判决第一项为：菏泽天安房地产有限公司支付苏宪博逾期交房违约金14891元（986135×0.00005×302），限判决生效后十日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费362元，由苏宪博负担216元，由菏泽天安房地产有限公司负担146元；二审案件受理费1450元，由菏泽天安房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李建民 审 判 员 张 丽 审 判 员 吴树峰 二〇二一年三月二十四日 法官助理 张伟威 书 记 员 刘启国