浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0522民初5421号原告：陈佳新，男，1987年4月15日出生，汉族，住湖北省蕲春县。原告：吴林，男，1988年1月19日出生，汉族，住湖北省蕲春县。两原告共同委托代理人：孙亮，浙江湖兴律师事务所律师。被告：长兴祥盛置业有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道水木花都春晓苑****。法定代表人：沈金龙，系该公司总经理。委托代理人：王丽萍。委托代理人：吕韵，浙江众成律师事务所律师。被告：上海谦耀房产经纪有限公司，住所，住所地上海市松江区九亭镇久富路********div>法定代表人：佘立炎，系该公司经理。被告：杭州浙兴房地产营销策划有限公司，住所地杭州市，住所地杭州市拱墅区阅城新座****法定代表人：蒋芬芬，系该公司经理。委托代理人：王桂宝。原告陈佳新、吴林诉被告长兴祥盛置业有限公司（以下简称祥盛公司）、上海谦耀房产经纪有限公司（以下简称谦耀公司）、杭州浙兴房地产营销策划有限公司（以下简称浙兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法由审判员马立平适用简易程序，并于2021年1月19日、2021年3月3日、2021年3月9日公开开庭进行了审理。陈佳新、吴林及其委托代理人孙亮，祥盛的委托代理人吕韵、王丽萍，谦耀公司的法定代表人佘立炎，浙兴公司的委托代理人王桂宝均到庭参加诉讼。本案现已当庭宣判。陈佳新、吴林向本院提出诉讼请求：1.祥盛公司、谦耀公司、浙兴公司共同返还陈佳新、吴林160000元；2.祥盛公司、谦耀公司、浙兴公司共同承担160000元利息损失，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算，从2018年8月13日开始计算至付清为止；3.本案诉讼费由祥盛公司、谦耀公司、浙兴公司共同负担。事实和理由：2018年7月27日，陈佳新、吴林为置业前往祥盛公司开发的长兴县××楼盘售楼中心，当日接待陈佳新的系自称凤良俊的置业顾问，经与该置业顾问商谈后，最终确定以117万元购买云山府5幢1单元501室房屋，并以60000元价格购买编号618地下室车位一个。当日，陈佳新通过ＰＯＳ机刷卡支付订金100000元，并与凤良俊约定于2018年8月13日前来售楼中心签订合同及付清尾款。2018年8月13日，陈佳新、吴林至长兴县××售楼中心，在凤良俊的安排下通过ＰＯＳ机刷卡分别支付410000元、60000元，另有600000元通过邮政储蓄银行办理商品房按揭贷款支付，车位60000元通过中国银行贷款支付。在凤良俊提供《浙江省商品房买卖合同（预售）》让陈佳新、吴林签字时，陈佳新、吴林当场提出质疑为何与约定号的购房价格不符且款项不能一笔付清，凤良俊告知系合理避税，并称长兴县买房都是这样。当日陈佳新、吴林付清约定款项后，收到一份1010000元购房发票、一份60000元停车位发票、一份120000元收据和一份40000元收据。两份发票抬头为祥盛公司，两份收据加盖谦耀公司财务专用章。2020年4月，陈佳新、吴林通过云山府业主群偶然得知，云山府售楼中心的工作人员并非开发商工作人员，且存在欺诈行为。为证实该情况，陈佳新、吴林前往云山府售楼中心讨说法，但没有结果。陈佳新、吴林认为，祥盛公司作为云山府的开发商，打着避税的幌子，诱导业主将款项转入第三方的账户做账外账经营，又出具与合同不一致的收款收据，甚至出现ＰＯＳ机栓卡显示商户为云山府，而与之金额相同的收款收据上却加盖谦耀公司财务专用章，存在明显欺诈行为，应将多收取的160000元予以退回。浙兴公司作为分销商，应与谦耀公司承担共同退款责任。陈佳新、吴林为维护自身合法权益，故提起诉讼。祥盛公司辩称：祥盛公司与浙兴公司之间签定分销合同，委托浙兴公司向长兴县以外区域客户销售房屋，并没有允许浙兴公司转委托，谦耀公司的行为与祥盛公司无关，且祥盛公司已经按照分销合同支付浙兴公司案涉房屋销售佣金40212元。另外，祥盛公司按照《浙江省商品房买卖合同（预售）》及《地下车位转让协议》收取陈佳新、吴林购房款及地下车位使用转让费合计1070000元，并未另行收取其他费用。综上，请求法院驳回陈佳新、吴林对祥盛公司的诉讼请求。谦耀公司辩称：谦耀公司与陈佳新、吴林签订的《浙兴好房易购服务协议》、《商品房认购协议书》合同有效，陈佳新、吴林对提供中介服务是明知的，且谦耀公司也要支付杭州地产中介相关费用，请求法院驳回陈佳新、吴林对谦耀公司的诉讼请求。浙兴公司辩称：项目渠道分销与代理销售是不一样的，不可能控制下线，下线怎么操作也不清楚。浙兴公司确实将案涉房屋委托给谦耀公司进行销售，浙兴公司应该也是清楚的，浙兴公司也支付谦耀公司案涉房屋佣金。至于谦耀公司是否向陈佳新、吴林收取费用，浙兴公司并不知情，也未收取陈佳新、吴林任何款项。综上，请求法院驳回陈佳新、吴林对浙兴公司的诉讼请求。陈佳新、吴林为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1.名片复印件一份，拟证明在云山府售楼部接待陈佳新、吴林的凤良俊自称云山府置业顾问。2.商品房买卖合同一份、地下车位转让协议、地下车位转让协议一份份、购房款发票两份、收据两份、银行交易明细两份、POS机刷卡回单两份、借记卡账户历史明细清单一份、工商银行终端交易平台查询截图打印件两份，陈佳新、吴林购买案涉房屋支付1230000元，其中1070000元支付祥盛公司，另外160000元支付谦耀公司。祥盛公司经质证后认为，对证据1的真实性、合法性及关联性均有异议，该名片系凤良俊私自印制；对证据2的真实性没有异议。谦耀公司经质证后认为，对证据1、2的真实性没有异议。浙兴公司经质证后认为，对证据1、2的真实性没有异议。祥盛公司向本院提交了以下证据材料：3.渠道分销合同一份，拟证明祥盛公司委托浙兴公司向长兴县以外区域客户销售房屋的事实。4.云山府结佣申请两份、佣金申请表两份、分销佣金会审表一份、发票复印件四份，拟证明祥盛公司支付浙兴公司案涉房屋佣金40212元。陈佳新、吴林经质证后认为，对证据3的真实性、合法性及关联性不予认可；对证据4的关联性不予认可，与本案无关。谦耀公司经质证后认为，对证据3、4的真实性没有异议。浙兴公司经质证后认为，对证据3、4的真实性没有异议。谦耀公司向本院提交了以下证据材料：5.浙兴好房易购会员服务协议一份，拟证明陈佳新、吴林同意支付谦耀公司120000元，享受120000元抵150000元优惠活动。6.商品房认购协议书一份，拟证明陈佳新、吴林与谦耀公司确定案涉房屋总房款1252416元，地下车位使用费1，地下车位使用费100000元iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>7.合同制作单一份、优惠折扣申请单一份，拟证明陈佳新、吴林享受购房九四折及120000元抵150000元优惠活动。8.项目渠道分销合同一份，拟证明浙兴公司委托谦耀公司销售案涉房屋的事实。9.营业执照复印件一份、开户许可证一份、关于佣金收付的协议一份、云山府佣金结算表一份，拟证明谦耀公司支付中介公司案涉房屋佣金70000元的事实。陈佳新、吴林经质证后认为，对证据5、6的真实性均有异议，陈佳新只签了个名字，其他手写内容都是后加的；对证据7中合同制作单真实性、合法性及关联性均有异议，对优惠折扣申请单真实性没有异议；对证据8、9的真实性、合法性及关联性均有异议。祥盛公司经质证后认为，对证据5的真实性没有异议，恰能说明陈佳新、吴林对中介提供服务是明知的；对证据6的合法性有异议，不是与祥盛公司签的；对证据7的真实性没有异议，对关联性有异议；对证据8的真实性、合法性及关联性均有异议，合同上也未注明合同签订日期；对证据9的关联性有异议，与本案无关。浙兴公司经质证后认为，对证据5、6、7、8、9的真实性没有异议。为查明本案事实，本院向长兴县住房和城乡建设局调取房源清单一份，载明案涉云山府5幢1单元501室房屋备案价格每平方米9203元。陈佳新、吴林、祥盛公司、谦耀公司、浙兴公司经质证后认为，对真实性没有异议。浙兴公司未向本院提交任何证据材料。本院对陈佳新、吴林、祥盛公司、谦耀公司提交的证据及本院调取的证据，经庭审质证，并经审查后认证如下：（1）陈佳新、吴林提交的证据。证据1、2符合证据的真实性，可以作为定案的依据。（2）祥盛公司提交的证据。证据3、4符合证据的真实性，可以作为定案的依据。（3）谦耀公司提交的证据。证据5、6、7、8、9符合证据的真实性，本院予以认定，是否具有合法性，本院将根据已经采信的证据和查明的事实予以综合认定。（4）本院调取的证据。本院向长兴县住房和城乡建设局调取房源清单符合证据的真实性，可以作为定案依据。依据上述采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2018年6月25日，浙兴公司与祥盛公司签订《项目渠道分销合同》一份，约定祥盛公司委托浙兴公司全权代理长兴县以外区域客户销售其开发的长兴云山府项目5#、7#楼80套房源，代理期限自2018年7月30日起至2018年11月30日止，祥盛公司以项目底价方式（以该项目在建设局备案价93%作为底价，精装修房每平方米另加2000元，车位按每个60000元）将该项目可售房源提供给浙兴公司销售，浙兴公司以高于底价的成交价且低于备案价出售给浙兴公司客户（一次性付款优惠2%），合同成交价高于底价部分作为浙兴公司佣金，浙兴公司佣金部分需承担15%税收，剩余部分佣金需提供增值税专用发票。另外，合同还约定浙兴公司另行向客户收取中介服务费的，则收取额度应在长兴建设局规定允许范围内，并自觉执行相关部门的规定。2018年7月3日，浙兴公司与谦耀公司签订《项目渠道分销合同》一份，约定浙兴公司委托谦耀公司全权代理长兴县以外区域客户销售长兴云山府项目5#、7#楼150套房源（含尊正房地产经纪有限公司），代理期限自2018年7月30日起至2018年11月30日止，浙兴公司以项目底价方式（以该项目在建设局备案价93%作为底价，精装修房每平方米另加2000元，车位按每个60000元）将该项目可售房源提供给谦耀公司销售，谦耀公司以高于底价的成交价且低于备案价出售给谦耀公司客户（一次性付款优惠2%），合同成交价高于底价部分（四六分成，浙兴公司四成，谦耀公司六成）作为谦耀公司佣金，谦耀公司佣金部分需承担15%税收，剩余部分佣金需提供增值税专用发票。另外，合同还约定谦耀公司另行向客户收取中介服务费的，则收取额度应在长兴建设局规定允许范围内，并自觉执行相关部门的规定。2018年7月17日，陈佳新与谦耀公司签订《浙兴好房易购会员服务协议（住宅）》一份，约定由谦耀公司为陈佳新提供购房服务，且双方确认，陈佳新意向购买的“浙兴好房易购”合作楼盘为：云山府，陈佳新需支付的易购服务费为120000元，谦耀公司确保该合作楼盘本次“浙兴好房易购”活动开展期间，陈佳新可享受的购房优惠为150000元。同日，陈佳新与谦耀公司签订《商品房认购协议书》一份，约定陈佳新向谦耀公司认购云山府5幢1单元501室房屋，建筑面积111.58平方米，认购总价1252416元，另外地下车位1个，总价100000元，具体优惠120000元抵150000元，总价九四折后减16871元，折后总价1130000元，车位总价100000元，合计1230000元。同日，陈佳新通过POS刷卡支付谦耀公司服务费100000元。2018年8月13日，陈佳新、吴林与祥盛公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》及《地下车位转让协议（非人防）》各一份，约定陈佳新、吴林购买祥盛公司开发的长兴县雉城街道云山府5幢1单元501室房屋及编号为618号地下室车位，建筑面积111.58平方米，房屋单价为9051.85元/平方米，总房款为1010000元，地下车位为600，地下车位为60000元，陈佳新、吴林通过支付首付410000元、按揭贷款600000元、信用卡分期贷款60000元付清房款。同日，根据谦耀公司要求支付其60000元，谦耀公司向陈佳新、吴林开具两份收取，分别为好房易购120000元及车位60000元。另查明，案涉云山府5幢1单元501室房屋在房管部门申报的备案价为9203元/平方米。陈佳新、吴林认为其实际购得涉案房屋的价格即为备案价，系开发商可以出售的最高价格，祥盛公司在向其销售涉案房屋时存在价格欺诈行为，且谦耀公司现场人员凤良俊并未向其说明其为谦耀公司工作人员，案涉房屋属委托销售情形亦存在欺诈，多次与祥盛公司协商未果，故纠纷成讼。又查明，祥盛公司支付浙兴公司案涉房屋佣金40212元，浙兴公司也已付清谦耀公司相应佣金。本院认为，根据双方的辩诉主张，本案的争议焦点：一、浙兴公司转委托行为是否有效；二、谦耀公司是否存在欺诈行为；三、浙兴公司、祥盛公司是否应承担相应责任。关于争议焦点一，祥盛公司通过与浙兴公司签订《项目渠道分销合同》一份，委托浙兴公司全权代理长兴县以外区域客户销售其开发的长兴云山府项目5#、7#楼80套房源，浙兴公司未经祥盛公司同意，将委托事项转委托给谦耀公司实施，其转委托不具有法律效力，谦耀公司并未取得案涉房屋代理销售合法权利，其代理销售案涉房屋行为属于无效，其只能作为浙兴公司履行《项目渠道分销合同》的辅助人，其不能代表祥盛公司销售案涉房屋。关于争议焦点二，构成民法意义上的欺诈需要满足欺诈故意、欺诈行为、错误意思表示以及欺诈行为与错误意思表示之间具有因果关系的四个构成要件。本案中，根据浙兴公司的陈述，谦耀公司知道案涉房屋的备案价，却向陈佳新、吴林高于备案价报价，主观上存在欺诈的故意。其次，关键是需要判断谦耀公司的虚假报价行为是否足以误导陈佳新、吴林支付120000元服务费，本院认为根据陈佳新、吴林与谦耀公司签订的服务协议中关于支付服务费享受房款优惠的约定，可以看出陈佳新、吴林愿意支付谦耀公司服务费主要系由于支付该服务费可以享受150000元房款的优惠，而该享受的150000元房款优惠是谦耀公司在向陈佳新、吴林销售涉案房屋时超过备案价部分的报价金额，因此谦耀公司的虚假报价行为足以误导陈佳新、吴林支付了服务费120000元，谦耀公司的虚假报价行为与陈佳新、吴林支付涉案服务费之间存在因果关系，故谦耀公司构成欺诈。另外谦耀公司在明知陈佳新、吴林已经支付祥盛公司地下车位使用权转让费60000元的情况下，仍收取地下车位适用转让服务费40000元亦属欺诈。关于争议焦点三，因浙兴公司的转委托并未得到祥盛公司的同意，谦耀公司无权代理祥盛公司销售房产，其后果不应由祥盛公司承担，且祥盛公司已经按照《项目渠道分销合同》向浙兴公司支付佣金，故陈佳新、吴林要求祥盛公司承担共同退款责任无事实与法律依据，本院不予支持。对于浙兴公司是否承担责任的问题，根据《合同法》第四百条“转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外”的规定，转委托未经同意，受托人对转委托的第三人的行为承担责任的对象应是委托人。在本案中，谦耀公司以自己的名义对外代理销售房屋，且未按照其与浙兴公司签订的《项目渠道分销合同》履行义务，对陈佳新、吴林构成欺诈，浙兴公司已经支付谦耀公司相应佣金，也并未取得陈佳新、吴林任何款项，故浙兴公司也不应承担对陈佳新、吴林的退款责任。综上，谦耀公司无权代理祥盛公司销售房屋且存在欺诈，应承担归还陈佳新、吴林160000元的责任，并赔偿陈佳新、吴林自2018年8月13日起至生效判决确定的履行之日止的未退款项利息损失，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利息给付，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。陈佳新、吴林其余的诉讼请求于法无据，本院不予支持。另外，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案法律事实引起的纠纷发生在民法典施行前，应适用相关规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告上海谦耀房产经纪有限公司返还原告陈佳新、吴林服务费120000元、地下车位使用权转、地下车位使用权转让服务费40000元元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、被告上海谦耀房产经纪有限公司赔偿陈佳新、吴林自2018年8月13日起至生效判决确定的履行之日止的未退款项利息损失，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利息给付，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；三、驳回原告陈佳新、吴林其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1750元，由被告上海谦耀房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 马立平二〇二一年三月九日法官助理 李成毅书 记 员 江文欣