辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4664号上诉人（原审被告）：辽宁华城房车俱乐部有限公司，住所地沈阳市大**联合路**。法定代表人：牟加刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐峰，上海汉盛（沈阳）博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳盈德物业管理有限公司，住，住所地沈阳市大**东北大马路**409/div>法定代表人：孟娇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李思浓，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛健，男，1980年4月1日出生，汉族，该公司项目经理，住沈阳市铁**。原审被告：柴越，男，1971年6月7日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：齐峰，上海汉盛（沈阳）博律师事务所律师。上诉人辽宁华城房车俱乐部有限公司因与被上诉人沈阳盈德物业管理有限公司、原审被告柴越物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初5899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁华城房车俱乐部有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审并责成一审法院追加辽宁宏缘商业地产开发有限公司为第三人承担物业费；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.《前期物业服务合同》第三条物业指已经建成并投入使用的各类房屋建筑及与之相配套的设施设备和场地。上诉人的房屋供暖、水电等尾部工程至今仍未安装完毕，未达到前述规定条件上诉人不应缴纳物业费。2.本案即使承担物业费也应由辽宁宏缘商业地产开发有限公司承担。依据《沈阳市物业管理条例》十一条“新建物业的供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、道路、绿化、物业管理用房、停车位等配套建筑及设施设备经依法竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”本案虽然上诉人根据（2017)辽0104执492号裁定取得49套房屋所有权，但房屋供暖、水电等尾部工程至今未完工。原因是辽宁宏缘商业地产开发有限公司拒不履行（2015)大东民二初字第2364号民事判决第二项、判令被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内完成收尾工程包括；供暖、水电工程及电梯安装；第三项、判令辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起90日完成沈阳大东区观泉路20-11号（301-307室、401-407室、501-507室、601-607室、701-707室、801-807室、901-907室）共计49套房屋竣工验收备案书并将房屋交付原告。这些房屋的供暖、水电等尾部工程仍未安装完毕，没有达到依法竣工综合验收合格的交付条件，因此即使承担物业费也应按照《沈阳市物业管理条例》第十一条规定，由建设单位辽宁宏缘商业地产开发有限公司承担物业费用，而不是由上诉人承担。3.一审期间被上诉人向一审法院提出追加辽宁宏缘商业地产开发有限公司为第三人，并应由第三人承担本案物业费。但一审法院没有追加却判决上诉人承担物业费违反《沈阳市物业管理条例》第十一条，请二审法院纠正。4.本案诉讼费判决由上诉人承担错误。被上诉人起诉要求的物业费281043元，是按照住宅标准计算，而一审法院认为按照商业物业计算应为156132.9元，但诉讼费却让上诉人全部承担错误。沈阳盈德物业管理有限公司辩称，一、上诉人所述园区供暖、水电尾部工程未安装完毕与事实不符也不是被上诉人的责任，更不能作为拒交物业费的理由。（一）上诉人于2017年8月16日因沈阳市大东区人民法院作出（2017）辽0104执492号执行裁定书取得涉案49套房屋所有权，并积极使用涉案房屋，现房屋由上诉人出租给案外人，装修为逸居宾馆。被上诉人自2014年9月起为涉案房屋提供物业服务至今，根据《民法典》第944条之规定，上诉人作为业主有义务按照合同约定支付物业费。（二）上诉人在一审中提交的证据中，包含一份起诉案外人辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）的起诉状，在起诉状中上诉人已自认对供暖、水电的工程自行履行完毕，并要求宏缘公司支付该笔工程款。与上诉人在本次上诉中仍坚持的所谓供暖、水电工程仍未完工自相矛盾。且也正如上诉人现在的行为一般，提起诉讼由责任人承担相应的责任。二、上诉人错误的理解了《沈阳市物业管理条例》第十一条的立法本意。该规定是对建设单位办理交付手续的约束，如建设单位向买受人交付了未达交付条件的物业，那么建设单位因其对买受人的违约行为，应承担相应的违约责任。据此，上诉人有权在能证实宏缘公司违约的前提下，在支付完毕物业费后，向宏缘公司追偿。但并未免除上诉人作为业主的物业费给付责任。沈阳盈德物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2017年8月16日至2020年5月15日期间的物业费共计281，043元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告与案外人辽宁宏缘商业地产开发有限公司于2012年9月20日签订了《【宏缘50号公馆】前期物业服务合同》，约定由原告为【宏缘50号公馆】小区提供物业管理服务，物业费标准为住宅2元/月/平方米、商业物业1元/月/平方米。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务，在物业费收取时住宅实际履行的是1.8元/月/平方米的标准。另查，一审法院作出（2015）大东民二初字第2364号民事判决书认定：“2014年4月28日，原告（华城房车）与被告（宏缘公司）签订了商业网点交易协议。”，“。二、交易范围及面积。甲方（宏缘公司）：沈阳地区‘宏缘50号公馆’一期1#楼集中商业建筑面积4731.30平方米。”，“。房屋地址为沈阳市大东区观泉路50-11号（301-307室、401-407室、501-507室、601-607室、701-707室、801-807室、901-907室）共计49套房屋，即‘宏缘50号公馆’一期1#楼集中商业房屋。”。再查，2017年8月16日，一审法院作出（2017)辽0104执492号执行裁定：“被执行人辽宁宏缘商业地产开发有限公司立即将沈阳市大东区观泉路50-11号（301-307室、401-407室、501-507室、601-607室、701-707室、801-807室、901-907室）共计49套房屋交付申请人辽宁华城房车俱乐部有限公司”。被告取得上述房屋后，2017年8月16日至2020年5月15日未缴纳物业费。现原告要求被告给付物业费，起诉至一审法院。一审法院认为，原告与案外人辽宁宏缘商业地产开发有限公司于2012年9月20日签订的《【宏缘50号公馆】前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。合同约定【宏缘50号公馆】物业事宜委托给原告进行服务管理。被告经一审法院（2017)辽0104执492号执行裁定获得了本案涉案房屋，成为合法的该小区业主，其应按前期物业服务合同履行交纳物业费的义务。原告主张的被告应按1.8元/月/平方米交纳物业费，因被告房屋的性质是商业房屋，应按合同约定的商业物业1元/月/平方米交纳，即4731.30平方米*1元/月/平方米*33个月=156132.90元。被告华城房车要求的开发商交付其房屋配套设施不完善、物业费应由开发商承担的主张，被告可向原告缴纳物业费后另行向开发商追偿。一审法院判决：一、被告辽宁华城房车俱乐部有限公司于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳盈德物业管理有限公司物业费156132.90元（从2017年8月16日至2020年5月15日止）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元，由被告华城房车负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人与辽宁宏缘商业地产开发有限公司签订的《[宏缘50号公馆]前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；上诉人作为业主接受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。一审判令上诉人给付物业费并无不当。关于上诉人主张房屋供暖、水电等尾部工程至今仍未安装完毕，未达到前期物业服务合同第三条物业规定的条件，应由开发商辽宁宏缘商业地产开发有限公司承担物业费的问题，因上诉人与辽宁宏缘商业地产开发有限公司关于收尾工程款的纠纷已经由一审法院判决，上诉人以此未由拒交物业费缺乏法律依据不予支持。综上，上诉人辽宁华城房车俱乐部有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5516元，由辽宁华城房车俱乐部有限公司负担3000元，沈阳盈德物业管理有限公司负担2516元。二审案件受理费5516元，由上诉人辽宁华城房车俱乐部有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年三月十九日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。