河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终669号 上诉人（原审原告）：薛建生，男，1980年5月19日出生，满族，住河北省承德市滦平县。 被上诉人（原审被告）：中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司，住所地河北省滦平县金色阳光广场圆弧商业34、35号。 负责人：孟令洋，总经理。 委托诉讼代理人：刘晓文，河北承天律师事务所律师。 上诉人薛建生因与被上诉人中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人薛建生、被上诉人中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司的委托诉讼代理人刘晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛建生上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定按照合同约定上诉人薛建生不应得到房产证违约金是错误的。首先，房屋买卖合同是有效的，购房合同第二十条规定房产证违约责任清晰明了，也有法律条款规定及司法解释。其次，上诉人查过类似案例都是原告胜诉，上诉人没有理由败诉。最高法建立案例指导制度，是为广大法官审理类似案件提供参考，可有效规范和限制自由裁量权，确保同类案件法律适用基本统一，裁判尺度基本相同，处理结果基本一致。制止法官极其不负责的草率错误判决。再次，被上诉人把责任推给政府及案外人是没道理的，因为在2019年8月滦平县城中的兴盛小区3号楼交工，2019年11月可以办理房屋产权证书（需要法庭到不动产中心调取证据，我本人去过不给出证明），这说明政府和行政部门有人员调整，也没有停止任何业务工作，只能说被上诉人在2019年是否在积极的办理验收工作，有没有真正的替业主着想，办证的事一拖再拖。被上诉人的小区建设很不完善，指派的物业公司不负责任，全体业主都不满意，因为我起诉了开发商，他们拿我楼房策划图不给我，两年前我要告他们还不给我购房发票。我2020年12月打过承德市政府市长热线12345进行投诉，两天后滦平行政审批局给我反馈是被上诉人的小区燃气验收不合格，燃气本应该楼房交工时设备就要安装到位的，不应拖了两年多还不合格，这是被上诉人与第三方燃气安装人员的事情，至于他们之间发生了什么，也不能牺牲业主延期办证的时间，所以导致延期430天，所以理应当支付给上诉人违约金。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清情况下，错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定里，除当事人有特殊约定外这句话，一审法官认为购房合同里第二十条写有双方友好协商解决是特殊约定，双方友好协商在很多合同里，甚至所有合同里都常见，这怎么能算特殊约定呢？协商是解决民事争议的一种方式，协商不成就应到人民法院起诉，法官不能拒绝裁判，这不是被告逃避责任的抗辩理由，人民法院是维护司法公正的最后一道防线，理应依法办案。在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定时，法官曲解了最高人民法院立法本意，单纯从字面理解释明法律错误，正因为适用法律错误，才导致最终的错误判决。双方能协商解决还用起诉打官司吗？人民法院的审判应该是一项非常严肃的工作，从一审法院这份漏洞百出的判决书上，法官的随意性可见一斑！综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。另外再追加被告60天的违约金，—审起诉书违约到2020年10月30日共370天，因为截止到2020年12月30日还不能办理房产证，共超期430天违约金45390.80元。 中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司辩称，被上诉人至今未能办理验收，系政府原因导致；被上诉人与上诉人关于逾期办理产权登记的违约责任已经在双方签订的商品房买卖合同明确约定由双方协商解决；对于上诉人逾期办理房产证并无实际损失的发生，综上，被上诉人不同意支付违约金。 薛建生向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告因未在规定的期限内取得房地产权权属证书违约金39057.20元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月18日，原告薛建生作为买受人，被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告薛建生购买位于滦平县，建筑面积90.90平方米，5530.00元／平方米，总价款502677.00元。合同第十一条：“出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条：“（一）双方同意共同向房屋交易管理部门申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退换买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金。2、双方友好协商解决。（三）因买受人的原因未能在约定期限内办结该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司于2018年10月31日将上述房屋交付给原告薛建生。一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同纠纷为第三级案由，《民事案件案由规定》第四级案由中没有规定的，才适用相应的第三级案由。本案中，原告薛建生基于与被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，而向被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司主张违约责任，故本案案由确定为商品房预售合同纠纷。原告薛建生与被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。双方在合同中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方友好协商解决”，即原告薛建生与被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司双方对于产权登记进行了特殊约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用于当事人并未进行特殊约定的情况。故对原告薛建生要求被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司支付未在规定的期限内取得房地产权属证书违约金39057.20元的诉讼请求，本院不予支持。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告薛建生的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系各自真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按照约定履行合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规范的是，逾期办理房屋所有权证书、合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况。本案中，双方在《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方友好协商解决，即，双方在合同中对逾期办理房屋所有权证书的解决方式进行了明确约定。故，上诉人主张的逾期办理房屋所有权证书违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，薛建生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费776.00元，由薛建生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 钱丽艳 二〇二一年三月十六日 法官助理 王立娟 书 记 员 刘 炯