河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终647号 上诉人（原审原告）：承德铭盛园酒店管理有限公司，住所地承德市双滦区双塔山镇牤牛河矿机漫水桥西双塔山繁荣商业楼******。 法定代表人：盛江洪，经理。 委托诉讼代理人：刘英，河北蓝岛律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：盛江洪，男，1968年7月12日出生，汉族，住河北省承德市双滦区。 委托诉讼代理人：刘英，河北蓝岛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：承德城市燃气有限责任公司，住所地，住所地河北省承德市双桥区牛圈子沟镇红石砬村iv> 法定代表人：商海民，董事长。 委托诉讼代理人：李春雨，河北博开律师事务所律师。 上诉人承德铭盛园酒店管理有限公司（以下简称铭盛园酒店）、盛江洪因与上诉人承德城市燃气有限责任公司（以下简称城市燃气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人铭盛园酒店的法定代表人盛江洪及其委托诉讼代理人刘英、上诉人盛江洪及其委托诉讼代理人刘英、上诉人城市燃气公司的委托诉讼代理人李春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铭盛园酒店、盛江洪上诉请求：1、撤销承德市双桥区（2020）冀0802民初4000号民事判决书第二项，维持第一项。并判令被上诉人承担单方收回租赁房屋的第一层向上诉人支付违约金52万元；判令被上诉人赔偿因单方解除租赁合同给上诉人造成的装修及可得利益等损失255.91万元。事实和理由：2012年7月6日双方签订了房屋租赁合同，由上诉人承租位于双桥区的房屋，租期五年，年租金67万元，在合同签订后双方约定租金采用不定期支付的方式。合同签订后上诉人开设了分公司新桥快捷酒店，并用一层房屋开办了饭店；2017年9月26日上诉人承德铭盛园酒店管理有限公司与被上诉人又续签了第二期租赁合同，合同约定：“租期仍为五年，年租金52万元，合同第七条5款约定：如因甲方（被上诉人）原因解除合同或甲方单方解除合同，对乙方（上诉人）所投入的装修装饰，甲方应合理作价赔偿乙方，同时赔偿给乙方造成的包括可得利益在内其他损失。第九条1、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金。”。为保证合同的顺利履行，上诉人经被上诉人的同意重新投资114.95万元进行装修，并支付加盟费等4万元加盟了“诗瑞德酒店管理（上海）有限公司贝壳酒店”；然而，2018年10月，被上诉人单方收回租赁房屋的第一层，2019年3月间，被上诉人再次告知上诉人，其母公司承钢要收回全部租赁房屋以作他用，对此上诉人要求其收回房屋应以赔偿装修和可得利益损失为前提，被上诉人虽表示同意，但却在2019年4月4日向上诉人送交了书面函，称上诉人迟延支付租金构成违约因而解除合同，并在2019年6月4日对上诉人的两位股东提起解除合同之诉，贵院已经作出判决解除房屋租赁合同。根据双方于2017年9月26日签订《房屋租赁合同》第七条5款约定，被上诉人单方解除合同对上诉人所投入的装修装饰，被上诉人应合理作价赔偿上诉人，同时赔偿给上诉人造成的包括可得利益在内其他损失。一审仅判决支持退还上诉人的租金，但对被上诉人单方收回租赁房屋的第一层应向上诉人支付违约金52万元，被上诉人赔偿因单方解除租赁合同给上诉人造成的装修及可得利益等损失未予以支持。一审认定事实错误。1、一审认定上诉人承德铭盛园酒店管理有限公司不具备主体资格错误。2017年9月26日上诉人承德铭盛园酒店管理有限公司与被上诉人又续签了第二期租赁合同，双方发生争议的这份合同，而该合同签订及履行是上诉人承德铭盛园酒店管理有限公司，怎么能认定上诉人承德铭盛园酒店管理有限公司不具备原告主体资格呢。2、一审认定“2018年10月份，经原被告协商，被告提前收回涉案租赁房屋的一层，原告将一层钥匙交还给被告，但双方未对扣减租金金额达成一致”属认定事实错误。事实是2018年10月，被上诉人提出要用一层作营业厅，要求上诉人交回一层房屋和钥匙，在双方未达成一致的情况下，占用了一层，双方不仅未对扣减租金金额、装修补偿、可得利益等达成一致，甚至未形成协议（因被上诉人是国企，一审开庭时也认可必须有书面协议），即根本未协商一致，违反合同第七条5款约定：“如因甲方（被上诉人）原因解除合同或甲方单方解除合同，对乙方（上诉人）所投入的装修装饰，甲方应合理作价赔偿乙方，同时赔偿给乙方造成的包括可得利益在内其他损失。第九条1、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金。”被上诉人应按合同约定承担违约责任。按此计算，违约金为52万元。本案还有其特殊性，即承德城市燃气有限责任公司起诉盛江洪一案（双桥区法院（2019）冀0802民初3102号民事判决），仅因认定盛江洪逾期支付租金即判盛江洪支付违约金47.7万元，从公平原则及对等原则，亦应判决被上诉人承担违约金52万元。3、一审未对上诉人装修损失和可得利益损失进行鉴定。上诉人已在一审诉讼过程中提出对装修损失和可得利益损失进行鉴定，一审未予以委托鉴定，程序明显违法。值得二审注意的问题，是双桥区法院（2019）冀0802民初3102号民事判决问题，该判决是本案被上诉人承德城市燃气有限责任公司起诉盛江洪，该判决仅从盛江洪未按约定支付租金的角度认定盛江洪违约，判决盛江洪解除租赁合同、给付租金、支付违约金。对于承德城市的事实未审查、未判决（未提出反诉），而本案被上诉人单方收回西大街路南13号房屋一层违约事实存在，也就是2017年9月26日签订的房屋租赁合同双方均存在违约行为，根据合同法第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”可见盛江洪违反合同（逾期支付租金），双桥区法院（2019）冀0802民初3102号民事判决判决其承担违约责任，那么本案被上诉人违反合同（单方收回西大街路南13号房屋一层），应当承担相应的责任，也就是本案的诉讼。上诉人虽有拖欠被上诉人租金之事实，但被上诉人有单方解除合同，收回一层房屋之事实，符合《合同法》第120条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，不能因我方违约责任，而免除被上诉人的违约责任。根据上述事实和理由，特提出上诉，请依法支持上诉人的上诉请求。 城市燃气公司辩称，铭盛园酒店的主体地位已经一审、二审、再审三级法院生效法律文书确认，非涉案合同当事人，故作为本案诉讼主体不适格。盛江洪未足额支付租金属于过错方，我方享有解除合同的权利，且合同的解除是经过诉讼后判决解除，而非我方单方解除，且一审、二审、再审三级法院生效法律文书均确认合同解除原因是盛江洪单方违约为过错方，请求驳回其上诉请求，我方不承担退还租金及赔偿损失等责任。 城市燃气公司上诉请求：1、请求撤销承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4000号民事判决书，依法改判驳回被上诉人盛江洪的全部诉讼请求。事实和理由一审认定被上诉人于2018年10月将一层底商交付上诉人与事实不符。盛江洪与燃气公司所签订租赁合同中明确约定禁止转租，而盛江洪在位于一楼的阿泰包子停止经营后（本案中上诉人方得知盛江洪一直在将一楼底商转租），张贴转租广告，欲将一楼房屋转租，燃气公司得知后，担心转租风险较高，便同盛江洪协商反租该部分房屋，并就该部分房屋反租租金数额进行洽商。洽商过程中，燃气公司财务经核实发现盛江洪在承租西大街房屋期间，数次出现拖欠租金的违约行为，且所欠租金数额巨大，燃气公司决定按照合同约定的解除条款与盛江洪解除租赁合同，遂提起诉讼。因此，燃气公司只是就一楼部分房屋的反租事宜与盛江洪进行过洽商，但从未有过提前接收该部分房屋的行为。因此，一审判决认定被上诉人于2018年10月将一层底商交付上诉人属于基础事实认定不清，依法应予改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 铭盛园酒店辩称，涉案房屋不存在转租事宜，在2018年10月城市燃气公司单方收回房屋，我方有会议记录、通话录音证据证明，同时一审时提交了承德万树园商务有限公司西大街分公司工商登记材料，2018年在此设立公司，同时提供了2018年搬东西的相关照片，可以证明是单方收回房屋，如果协商一致应该由协议，应当将租赁房屋租金确定下来，所以单方收回房屋事实是非常清楚的。我们向省法院提出再审是城市燃气公司起诉盛江洪要求解除合同，要求支付租金的审查，实际没有对提前收回争议房屋一层进行审查，只是对原判决认定事实清楚证据充分而驳回我方的再审请求，不能认定已经认定盛江洪收回房屋的证据不足，我们另案起诉进行处理，判决也写得很清楚另案处理，所以起诉本案。 铭盛园酒店、盛江洪向一审法院起诉请求：请求依法判令被告单方收回租赁房屋的第一层向原告支付违约金52万元；赔偿因单方解除租赁合同给原告造成的装修及可得利益损失255.91万元；扣减被告单方收回租赁房屋的第一层44万元。诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年7月6日，被告承德城市燃气有限责任公司作为出租方（甲方）与原告盛江洪作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于双桥区，房地产权证号:00××03（附件一平面图）的1-5层，建筑面积1101.76平方米，与一楼后面约50平方米的临建房。合同到期后，双方又于2017年9月26日就上述房屋的租赁签订《房屋租赁合同》1份，租赁期间自2017年10月1日至2020年9月30日止。合同约定，租赁期满，乙方有优先承租权。租金及支付方式、支付时间，1、该房屋年租金总额为52万元整（含税）（大写陆拾柒万元整）。甲方提供给乙方有效的收款凭证。2、租金按年结算，实行上缴租方式。乙方必须于每年9月30日前一次性交清次年的租金。合同第七条3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（4）拖欠房租连续3个月以上。第十条乙方违约责任处理规定，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）拖欠房租连续3个月以上。3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。合同签订后，原告未足额支付被告租金三个月以上。2018年10月份，经原被告协商，被告提前收回涉案租赁房屋的一层（原告留有酒店前台），原告将一层钥匙交还给被告，但双方未对扣减租金金额达成一致。2018年10月前，涉案房屋的一层原告用于经营阿泰包子，月收入租金220000.00元。原告至今未全部交还被告涉案房屋。另查明，2019年5月30日，燃气公司起诉盛江洪、刘志利房屋租赁合同纠纷一案，经（2019）冀0802民初3102号、（2020）冀08民终280号判决，1、解除燃气公司与盛江洪签订的房屋租赁合同（亦为本案涉案合同），2、盛江洪支付燃气公司自2012年7月6日至2019年9月30日房屋租金1590000.00元；2019年10月1日以后房屋租金按实际占用天数计算，具体计算方式为（52万元／年÷365天／年×实际占用房屋天数）；3、盛江洪支付燃气公司违约金477000.00元。另该判决认定铭盛园公司非涉案合同当事人，给与原告就提前收回房屋扣减租金另行主张的权利。 一审法院认为，原告盛江洪与被告双方签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。原告铭盛园公司的主体地位，已经生效判决确认非涉案合同当事人，故其作为本案诉讼主体不适格。关于被告是否违约的争议焦点。原告认为被告单方解除合同，提前收回房屋属违约行为，本院经审查认为，原告未足额支付被告租金违约在先，依据合同被告享有解除合同并提前收回房屋的合同权利，且被告收回涉案房屋一层，系经原被告双方协商，由原告自行将房屋钥匙交付于被告，履行交房的义务，而非被告单方面提前收房，故被告的行为不构成违约。原告未足额支付租金系合同违约方，其要求守约方被告支付违约金及装修损失、可得利益损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原被告双方签订的涉案合同经生效判决确认于2019年9月30日解除，而被告于2018年10月提前收回房屋的事实属实，自2018年10月至2019年9月30日的租金，被告应返还原告因提前收回一层房屋的租金，因双方未能就租金金额达成一致意见，参考原告将一层用于经营阿泰包子，年租金收入22万元，本院确定一层租金为22万元，被告应退还原告该期间租金22万元（自2018年10月至2019年9月30日）。又因经生效判决自2019年10月1日以后原告应支付被告的房屋租金按实际占用天数计算，具体计算方式为（52万元/年÷365天/年×实际占用房屋天数），该判决给与原告就扣减提前收回一层房屋的租金另行主张的权利，故自2019年10月1日以后的租金应扣减已收回一层房屋的租金，计算方式为（22万元/年÷365天/年×实际占用涉案合同房屋天数）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告承德城市燃气有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告盛江洪自2018年10月至2019年9月30日租金220000.00元；2019年10月1日以后被告应退还房屋租金按原告实际占用涉案合同房屋天数计算退还金额，具体计算方式为（220000.00元/年÷365天×实际占用涉案合同房屋天数）。二、驳回原告承德铭盛园酒店管理有限公司、盛江洪其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为：燃气公司作为出租方盛江洪作为承租方签订的2012年7月6日房屋租赁合同到期后，盛江洪为了继续租赁该房屋，又与燃气公司签订2017年9月26日房屋租赁合同，虽然该合同中盛江洪签名处加盖了承德铭盛园酒店管理有限公司新桥快捷酒店印章，但未明确该酒店在合同中的地位，无法确定该酒店系承租主体，且关于本案主体问题,在另案中有生效的判决予以确认,关于本案主体问题，在另案中有生效判决予以确认，一审法院认定铭盛园公司作为本案诉讼主体不适格并无不当。 燃气公司上诉提出因防止盛江洪转租风险，其曾就反租房屋与盛江洪协商，但未提前收回涉案房屋一层；盛江洪主张与燃气公司未达成一致，燃气公司即占用了一层，燃气公司单方解除合同，提前收回房屋属违约行为，应向其支付违约金及装修损失、可得利益损失。本院综合双方就该租赁合同所产生的多起诉讼证据及庭审陈述，能够认定系经双方协商，由盛江洪自行将案涉房屋一层钥匙交付燃气公司，燃气公司已于2018年10月将该房屋收回，但并非燃气公司单方提前收房，且盛江洪未足额支付燃气公司租金存在违约，燃气公司享有解除合同并提前收回房屋的合同权利。故燃气公司的行为不构成违约。因此燃气公司未提前收回涉案房屋一层及盛江洪主张燃气公司存在违约应向其支付违约金及装修损失、可得利益损失的上诉主张均不能成立，本院不予支持。 综上所述，承德铭盛园酒店管理有限公司、盛江洪、承德城市燃气有限责任公司的上诉请求不能成立应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费69904.00元，由上诉人承德铭盛园酒店管理有限公司、盛江洪负担34952.00元，上诉人承德城市燃气有限责任公司负担34952.00。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 钱丽艳 二〇二一年三月二十六日 法官助理 王立娟 书 记 员 李云骐