浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4483号 上诉人（原审被告）：金华市宏鑫置业有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区双溪西路****，统一社会信用代码：913307017679787414。 法定代表人：李喜友，董事长。 委托诉讼代理人：李**，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴元喜，女，1978年8月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：叶苏玲，浙江凯大律师事务所律师。 上诉人金华市宏鑫置业有限公司（以下简称宏鑫置业公司）因与被上诉人吴元喜商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏鑫置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、《商品房买卖合同》第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化……买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更……买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起15日内另行签订补充协议。涉案商品房的空间尺寸的规划设计发生变更，且被上诉人没有要求退房，因此，双方应当另行签订补充协议。双方应当对空间尺寸变更后对价值的影响、对交付时间的影响、对办证的影响等与空间尺寸变化有关的事项，进行协商并签订补充协议。因空间尺寸的规划变更而造成的客观上的逾期交付，在双方未达成补充协议之前，不能认定为违约行为。二、双方如不能达成补充协议，应当根据合同法及公平原则进行处理。实际交付的商品房层高从2.7米增高至2.81米，增加了房屋的可利用空间。在2.8米临界位置，位差10厘米，对于房屋的吊顶装修及体感差别巨大，为此房屋价值也有较大差别。上诉人增加层高，不仅增加了建造成本，而且支付了近千万的赔偿款及罚款，被上诉人实际享受了层高增加的利益。如果还要上诉人向小区所有业主承担逾期交房、办证的违约金，显失公平。三、违约金的法律目的在于弥补守约方的损失。被上诉人享受了层高增加带来的利益，且实际已使用了房屋，没有实际损失。为此，一审法院判决按日万分之三承担违约责任，显然标准过高，不符合损失弥补原则，请求二审法院予以调整改正。 吴元喜辩称，一、该涉案房产规划设计没有发生变化，审批是2米7，是开发商自己的违法行为导致超高，并且也一直没有在事前通知出卖人，所以不符11条约定。二、关于公平原则问题，超高是上诉人为了谋取自己的利益，并不是为了被上诉人的权益。当时购买该房产时，就已经差不多结顶的房子，房产的总价就是目前这套房产的价格，上诉人是为了自己的销售造到2米8。经有关部门了解过，也已经对该问题进行了处罚，相关部门也认定上诉人整个小区超高市场价值是845700元，这是上诉人的额外收入，所以对上诉人违建楼层带来的价值应该予以没收。三、本来约定2017年12月底交付，但实际上到2020年4月份才交付，房产是南苑中学的学区房，被上诉人购买该房产主要是为了小学读书，因没法办证导致无法入户，这么多年被上诉人也在租房。四、上诉人说的全体业主签字问题，该报告并非是对上诉人延期交房的认可，只是对日照影响不予追究。综上，上诉人逾期交房办证是其单方违约，合同中的时间也并未进行变更，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 吴元喜向一审法院起诉请求：1.宏鑫置业公司支付逾期交房违约金118812元（从2017年12月31日起按每日万分之三计算至2020年3月23日止）；2.宏鑫置业公司支付逾期办证违约金（从2018年3月31日开始按合同约定计算至2020年4月24日止）；3.诉讼费由宏鑫置业公司承担。 一审法院认定事实：16年10月24日，吴元喜（买受人）与宏鑫置业公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买宏鑫佳苑1-3-302号房屋，房屋层高为2.7米，建筑面积49.51㎡，套内面积40.33㎡，房屋单价9900元/㎡，按建筑面积计算房价款，总价为490149元；买受人应于2016年10月26日前支付全部房价款的30%，计150149元，剩余房款在2016年12月5日前付清；出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用，包括建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备房屋正常使用的基本条件；如遭遇不可抗力，且在出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除约定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，则按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2018年3月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该房屋转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，若在约定日期起90日内出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的十万分之一承担违约责任；若在约定日期90日后仍不能交付的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，吴元喜于2016年10月24日交付房价款150149元，同年12月9日交付房价款340000元，合计房价款490149元。另，2019年7月30日，金华市综合行政执法局对宏鑫佳苑项目未按建设工程规划许可证许可内容建设的行为，作出行政处罚决定书。2020年3月13日，宏鑫佳苑项目工程通过竣工验收。2020年3月18日，宏鑫置业公司向吴元喜寄送入伙通知书及交房须知，通知其于2020年3月24日办理入伙手续。吴元喜于2020年3月24日办理收房手续，并交纳物业费772元、住宅专项维修资金3465.70元、契税4901.50元、房产证、土地证代办及工本费380元、用电保证金200元。2020年4月24日案涉房屋不动产权证书办理完毕。 一审法院认为，《房屋买卖合同》合法有效，予以确认，双方应按合同约定履行合同义务。经审理，双方对因房屋层高超过经规划审定层高，导致房屋延期交付及办证的事实均无异议，予以确认。本案的争议焦点为：一，吴元喜是否有权要求宏鑫置业公司支付逾期交房交证违约金，本案中宏鑫置业公司逾期交房交证的原因系因案涉房屋超高，相关部门验收受阻造成，对该事实吴元喜虽知情，但未与宏鑫置业公司对交房及交证时间达成新的协议，双方对合同中交房交证时间未进行变更，宏鑫置业公司主张的事项不属于不可抗力以及政策变化所致，宏鑫置业公司逾期交房办证是其单方违约行为所致，应承担相应的违约责任。二，实际交房时间为何时。根据本案《房屋买卖合同》约定，房屋交付的条件包括经竣工验收合格并取得验收备案证明，故交房时间应以入伙通知书上通知办理收房手续的时间为准，即本案实际交房时间为2020年3月24日。根据本案合同约定，由宏鑫置业公司代办产权登记事项后在约定时间内向吴元喜交付产权证书，现吴元喜主张自逾期之日起计算逾期交证违约金至产权登记之日止，符合合同约定，予以支持。其三，违约金的起算点。根据《房屋买卖合同》第十条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，违约金自合同约定最后交付期限的第二天起计算。宏鑫置业公司辩称违约金起算时间在合同约定时间的2个月后无事实依据，本院不予采信。吴元喜主张按合同约定计算延期交房交证违约金，符合法律规定，予以支持。逾期交房违约金为房价款490149元×813天（2018年1月1日至2020年3月24日）×日万分之三=119547.34元，逾期交证违约金为房价款490149元×754天（2018年4月1日至2020年4月24日）×日十万分之一=3695.72元。综上，对吴元喜诉请中合法有据部分，予以支持，其余不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，该院判决：一、金华市宏鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内支付吴元喜逾期交房违约金119547.34元；二、金华市宏鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内支付吴元喜逾期交证违约金3695.72元；三、驳回吴元喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3568元，减半收取计1784元（吴元喜已预交），由金华市宏鑫置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为宏鑫置业公司是否应承担违约责任以及违约金的数额认定问题。本案中，双方对逾期交房时间及逾期办证时间的认定无异议，本院予以确认。宏鑫置业公司上诉提出其逾期原因是涉案房屋超高，相关行政部门验收受阻造成，属不可抗力，一审判决按合同约定承担违约责任显失公平。经查，涉案房屋层高超高系宏鑫置业公司未经行政主管部门事前审批自行变更房屋层高所致，其存在过错的事实清楚，故造成相关行政部门验收受阻及逾期交房办证的违约后果应由其自行承担。一审判决由宏鑫置业公司承担违约责任并无不当。对于违约金数额认定问题，二审中宏鑫置业公司提出应对交房违约金予以调整。本案中，宏鑫置业公司在受到行政主管部门处罚并组织竣工验收后，能及时进行交房办证，一定程度上遏制了损失的继续扩大。且房屋层高超高10CM增加了房屋的可利用空间，对购房户来说是有利的。一审法院虽系按照合同约定计算逾期交房违约金，但在无证据证明逾期交房给吴元喜造成具体损失的情况下，认定的逾期交房违约金数额过高。本院结合合同履行情况、当事人的过错、损失情况等因素对逾期交房违约金予以调整，酌定逾期交房违约金为59773.67元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3850号第二项； 二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3850号第一、三项及诉讼费负担部分； 三、由金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给吴元喜逾期交房违约金59773.67元； 四、驳回吴元喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1784元，由吴元喜负担892元，由金华市宏鑫置业有限公司负担892元；二审案件受理费2764元，由吴元喜负担1382元，由金华市宏鑫置业有限公司负担1382元。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐肖闻 审 判 员 胡玲玲 审 判 员 陈旻尔 二〇二一年三月二十九日 代书记员 汤玉婷 8- 7-