浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终760号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王凯强，男，1991年8月17日出生，汉族，住河南省永城市。 委托诉讼代理人：刘东鑫，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江玉长城商业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市富阳区富春街道春秋北路271号。统一社会信用代码：91330183662345382P。 法定代表人：方丽。 委托诉讼代理人：章筱，浙江浙兴律师事务所律师。 上诉人王凯强与被上诉人浙江玉长城商业管理有限公司（以下简称玉长城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初4541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2020年4月30日，玉长城公司（甲方）与王凯强（乙方）签订《浙江玉长城商业广场房屋租赁合同》一份，约定——一、甲方将坐落于杭州市富阳区春秋北路271号玉长城商业广场步行街S1007铺位（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用，建筑面积为80㎡，房屋用途为商业经营使用；二、租赁合同期限自2020年3月9日起至2020年8月1日止；三、租金按10元/㎡/天计24333.33元/月，计292000元/年，按季结算，自2020年3月9日起至2020年6月8日的租金73000元于双方签订合同后三日内支付，第二笔租金应于每满一个季度之前十五日内支付；服务管理费为15元/㎡/月计1200元/月，计14400元/年，按季结算，2020年3月9日起至2020年6月8日的服务管理费3600元应于双方签订合同后三日内支付，第二期服务管理费应于每满一个季度之前十五日内支付；推广费为500元/月，于每年第一期租金同时一次性支付全年费用；四、合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金76600元，合同编号ZJYCC-ZS-459中的保证金延续至本合同，甲方在租赁期限结束后、且乙方将该房屋按照本合同的约定返还予甲方并结清本合同项下所有款项（包括违约金、赔偿金及其他乙方应付款项）后三个月内无息返还给乙方；五、租赁期满或提前解除合同，甲方有权收回该房屋，乙方应按照本合同的约定如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方书面同意后重新签订租赁合同；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满日或提前终止日返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的两倍向甲方支付该房屋占用使用费，且乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。合同还对其他权利义务作了约定。 2020年8月1日，双方约定的租赁期限届满，因双方未能就续租事宜达成一致，玉长城公司要求王凯强腾退案涉S1007铺位，并对S1007铺位进行断电，后于2020年8月18日恢复供电，2020年10月21日因王凯强无法对案涉铺位的电卡进行充值，S1007铺位再次断电至今。王凯强坚持要求玉长城公司履行一并出租S1006、S1007铺位的义务，至今仍占用使用S1007铺位，玉长城公司要求王凯强腾退无果，双方产生纠纷，王凯强于2020年8月10日提起本案诉讼，诉请判令：1、玉长城公司将坐落于富阳市春秋北路271号玉长城商业广场步行街S1006、S1007出租并交付给王凯强；2、玉长城公司恢复通水通电，免除2020年8月1日起至恢复水电期间的租金、服务费、推广费；3、玉长城公司赔偿其因缔约过失致王凯强损失共计200000元；4、本案诉讼费由玉长城公司承担。玉长城公司在原审诉讼中提起反诉，诉请判令：1、王凯强立即拆除杭州市富阳区春秋北路271号玉长城商业广场步行街S1007号铺位（80㎡）所有装修并腾退给玉长城公司；2、王凯强按每日1600元标准向玉长城公司支付自2020年8月2日至S1007号铺位腾退之日止的房屋占用使用费（暂计算至2020年10月1日为96000元）；3、王凯强按每月900元租金、每月1500元管理费标准赔偿玉长城公司杭州市富阳区春秋北路271号S1006号铺位（100㎡）自2020年8月2日至S1007铺位腾退之日止的租金、管理费损失（暂计算至2020年10月1日为57000元）；4、本案诉讼费由王凯强承担。原审庭审中，玉长城公司将第3项诉讼请求变更为：判令王凯强按每月1200元标准向玉长城公司支付自2020年8月2日起至S1007铺位腾退之日止的服务管理费，并按每月500元标准支付自2020年8月2日起至S1007铺位腾退之日止的推广费；由于王凯强没有及时腾退S1007铺位造成的损失，玉长城公司保留诉讼权利，在本案中暂不主张。 原审庭审中，王凯强主张应按日租金的1.3倍计算租金，并要求以其交纳的履约保证金76600元抵扣租金，但玉长城公司不同意抵扣，认为应当按照合同约定在双方结算后予以返还。 原审法院审理认为：王凯强与玉长城公司签订的《浙江玉长城商业广场房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。案涉租赁合同约定租赁期限已于2020年8月1日届至，故租期届满后，王凯强与玉长城公司之间不存在房屋租赁关系，王凯强理应向玉长城公司返还租赁房屋，故玉长城公司要求王凯强拆除所有装修并腾退S1007铺位的反诉请求，理由充足，本院予以支持。王凯强主张其与玉长城公司达成租赁S1006、S1007铺位的口头合同，但玉长城公司对此予以否认，而王凯强未能提供相应的证据加以证明，本院对其主张不予采信。故王凯强要求玉长城公司将S1006、S1007铺位一并出租，并恢复通水通电，以及要求玉长城公司赔偿损失200000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 玉长城公司要求王凯强腾退房屋，但王凯强至今仍占有使用该房屋，导致玉长城公司不能正常使用房屋造成损失，应当按照合同约定承担相应的违约责任，包括支付自2020年8月2日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费，以及在占用房屋期间产生的服务管理费及推广费。案涉租赁合同第八条约定：逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的两倍向甲方支付该房屋占用使用费。现王凯强提出合同约定按日租金两倍计算房屋占用使用费过高，应以日租金的1.3倍的标准计算，请求法院予以降低。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。综合考虑双方当事人关于合同的履行情况、过错程度以及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整为王凯强应按原合同日租金的1.5倍即1200元/日（800元/日×1.5）向玉长城公司支付房屋占用使用费。另，王凯强主张应当免除玉长城公司对案涉铺位断水断电期间的房屋占用使用费、服务管理费及推广费。本院认为，本案中王凯强拒不腾退房屋，违约在先，并造成玉长城公司相应损失，且庭审中王凯强自认断水断电期间虽不像其他商家一样正常经营，但大部分时间仍对外进行营业，故无论玉长城公司是否存在断水断电行为，王凯强均应按相应标准支付占用期间的相关费用。 关于王凯强主张以履约保证金76600元抵扣租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，适用抵销的前提在于双方当事人互负到期债务。本案中，根据双方签订的租赁合同第五条“保证金应于租赁期限结束后、且乙方将该房屋按照本合同的约定返还予甲方并结清本合同项下所有款项（包括违约金、赔偿金及其他乙方应付款项）后三个月内无息返还给乙方”的约定，保证金返还的条件并未成就，玉长城公司现阶段不负有返还履约保证金的到期债务，且租赁合同并未约定可以以保证金抵扣租金，玉长城公司亦不同意抵扣，故王凯强要求抵扣的主张不能成立，本院在本案中对该笔保证金不作处理，双方当事人可另行处理。 综上所述，王凯强的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。玉长城公司的反诉请求，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、王凯强于判决生效之日起三十日内拆除杭州市富阳区春秋北路271号玉长城商业广场步行街S1007铺位（建筑面积80㎡）的所有装修并向玉长城公司腾退；二、王凯强于判决生效之日起十日内支付玉长城司自2020年8月2日起至实际腾退之日止按1200元/日的标准计算的房屋占用使用费（暂算至2020年10月1日止为72000元）；三、王凯强于判决生效之日起十日内支付玉长城公司自2020年8月2日起至实际腾退之日止的服务管理费及推广费（其中服务管理费按1200元/月标准计算，推广费按500元/月标准计算）；四、驳回王凯强的诉讼请求；五、驳回玉长城公司的其他反诉请求；本案受理费4300元，减半收取2150元（预收4300元），由王凯强负担；反诉受理费1100元，保全申请费1320元，合计2420元（预收3000元），由王凯强负担1815元，由玉长城公司负担605元；玉长城公司于判决生效之日起十五日内向本院申请退费；王凯强于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，王凯强不服，向本院提起上诉，称：原审判决认定事实错误，被上诉人已同意将案涉两店铺续租给上诉人，原审判决未支持上诉人的诉讼请求系错误。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。 玉长城公司辩称：原审判决系正确，上诉人上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人二审举证期间均未提交新的证据。王凯强在二审举证期限届满后欲提交证据，玉长城公司提出异议不同意质证，故本院对王凯强逾期提交的证据不予采纳。 本院经审理查明：2020年12月8日，玉长城公司将案涉商铺上锁关闭并安排保安现场看管。本院审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”王凯强不能提交确凿证据证实其诉称的案涉商铺租赁合同履行期限届满后其与玉长城公司另行达成续租合意的主张，依法应当自担举证不能的不利后果，原审判决判令其依法按约将案涉商铺返还玉长城公司并支付占有使用费系正确。根据双方当事人在二审诉讼中的陈述，玉长城公司于2020年12月8日将案涉商铺上锁关闭并安排保安现场看管，该行为已影响王凯强对案涉商铺的占有使用，王凯强述称其因此也无法履行腾退返还之义务；玉长城公司也自认其目的系为交付新的承租人，王凯强也无需在支付使用费。据此，本院认为，王凯强应当支付玉长城公司至2020年12月7日止的占有使用费及其相应费用。基于双方当事人在二审上述中的上述自认事实，本院对原审判决予以改判，原审判决不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初4541号民事判决第一项以及一审案件受理费的负担部分； 二、撤销杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初4541号民事判决第二、三项； 三、王凯强支付浙江玉长城商业管理有限公司自2020年8月2日起至2020年12月7日止按1200元/日的标准计算的房屋占用使用费计153600元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、王凯强支付浙江玉长城商业管理有限公司自2020年8月2日起至2020年12月7日止的服务管理费及推广费（其中服务管理费按1200元/月标准计算，推广费按500元/月标准计算）； 五、驳回王凯强的诉讼请求； 六、驳回浙江玉长城商业管理有限公司的其他反诉请求； 二审案件受理费4300元，由上诉人王凯强负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二一年三月十五日 书记员 赖雪珂