福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0526民初49号 原告：李清华，女，1983年9月21日出生，，汉族,住福建省德化县。 被告：福建省海丝商业发展有限公司，住所地福建省泉州市德化县龙浔镇鹏翔开发区，统一社会信用代码91350526MA3495GD7K。 法定代表人：李建雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄玉树，福建正成功律师事务所律师。 原告李清华与被告福建省海丝商业发展有限公司（以下简称：海丝公司）买房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李清华、被告海丝公司的委托代理人黄玉树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李清华向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告于2019年6月15日签订的《海丝广场认购协议书》无效；2、要求被告退还给原告购房定金和购房款66万元及占用该款项的利息(其中定金3万元从2019年6月15日起算，购房款12万元从2019年6月21日起算，购房款51万元从2019年10月10日起算，至退还日止均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至起诉日约5万元)；3、要求被告承担诉讼费用。 事实与理由：“德化县海丝广场”系被告福建省海丝商业发展有限公司开发建设的房产项目，2019年6月份，原告受被告广告营销的影响，于2019年6月15日与被告签订一份《海丝广场认购协议书》，约定，原告向被告购买其开发建设的德化县海丝广场项目中的第5号楼1108号房，建筑面积95.2平方米，单价8950元，总房款852040元，优惠按770000元。合同签订时原告支付了购房定金3万元给被告，后原告又于2019年6月21日支付购房款12万元给被告，于2019年10月10日支付购房款51万元给被告。后原告获悉被告于2019年7月7日才获得批准《商品房预售许可证》，才可以销售楼房。原告与被告于2019年6月15日签订的《海丝广场认购协议书》是无效的，被告应将原告支付的购房定金和购房款退还，并支付占用该款项的利息。经与被告协商，被告至今未能予以退还。为此，特向法院提起诉讼。 海丝公司辩称，一、驳回确认原被告海丝广场认购协议书无效的诉讼请求。原告以被告未取得商品预售许可证主张合同无效，案涉海丝广场在诉前已经于2019年7月7日取得商品房预售许可证，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 二、驳回原告要求被告返还定金和已经支付的购房款及占用该款利息的诉讼请求，原告应按照协议签订商品房买卖合同，支付合同尾款192040元，并承担违约责任，履行认购协议约定的义务。 李清华围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体身份，为本案的适格主体；2、商品房预售许可证一份，证明认购协议书签订时还不能预售的事实；3、收款收据三份，证明原告依据预购合同支付66万元购房款的基本事实；4.海丝广场认购协议书一份，证明2019年6月15日与被告签订一份《海丝广场认购协议书》，约定原告向被告购买其开发建设的德化县海丝广场项目中的第5号楼1108号房，建筑面积95.2平方米、单价8950元、总房款852040元、优惠按770000元的事实；5、被告的律师函一份，证明双方已经解除订购协议书的事实。 李清华提供的证据经海丝公司质证认为：对证据1.2.3.4.5的真实性没有异议，但对证据5认为是被告公司的一次催促原告履行合同义务的行为。 海丝公司围绕答辩请求依法提交证据如下：1、2019年1月14日7-8号楼海丝广场商品房预售许可证一份，2、2019年7月7日5-6号楼海丝广场商品房预售许可证一份，证明被告是具备预售商品房的资格的，只是比签订协议时晚20天，不妨碍双方基于意思自治签订的预购协议，预购协议合法有效的事实。 海丝公司提供的证据经李清华质证认为：对证据1.2的真实性没有异议，但对证据1认为是7-8号的楼预售许可证，与本案无关，对证据2认为是在预购协议签订后才取得的。 经审查，李清华提供的证据1、2、3、4、5，海丝公司提供的证据2，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，依法予以确认并在卷佐证。 经审理，本院对本案事实认定如下：1、2019年6月15日海丝公司（为甲方）与李清华（为乙方）就乙方认购甲方开发建设的海丝广场商品房一事签订《海丝广场认购协议书》一份，协议约定：一、认购单元、德化县海丝广场项目中的第5号楼1108号房，建筑面积95.2平方米。二、房屋价款与付款方式：（一）房源价格，单价8950元/平米，总房款852040元；（二）乙方采取按揭付款，乙方于签订《商品房买卖合同》时向甲方支付首付款，余款由乙方向甲方指定的银行办理按揭贷款。三、认购定金及优惠政策：1、双方签订本认购书时，认购人自愿向甲方支付定金叁万元；2、乙方在本认购协议签订后15天内到甲方营销中心办理签订《商品房买卖合同》的，乙方可享受按照总房款人民币柒拾柒万元整（Y：770000）签订合同。四、双方权利和义务：2、乙方应在签订本认购书之日起15天内，即2019年7月1日前携带认购书、足额首期款及办理按揭贷款所需的相关资料到售楼部签订《商品房买卖合同》；3、如乙方未能在本认购书约定的时间内签订《商品房买卖合同》，将视为乙方方违约，则甲方除有权解除本认购书外，本协议约定的优惠自动取消，还可没收乙方已支付的全部定金款，并将乙方所认购房屋另行销售他人等条款。合同签订时的2019年6月15日李清华支付了购房定金3万元给海丝公司，同月21日又再支付购房款12万元给海丝公司，嗣后，于同年10月10日支付购房款510500元给海丝公司，合计交购房款660500元。 2、海丝公司于2019年7月7日获得涉案商品房的海丝广场5-6号《商品房预售许可证》。 3、因李清华欲退购房屋，未按《海丝广场认购协议书》的约定与海丝公司签订商品房买卖合同，2020年6月8日海丝公司通过福建正成功律师事务所律师黄玉树律师向李清华发送“福建省海丝商业发展有限公司关于敦促商品房买卖合同签约及履行律师函”，其内容是福建正成功律师事务所接受海丝公司的正式委托，指派黄玉树律师处理您与委托人之间关于商品房买卖之带宜。现特向您致函如下：您订购的德化县海丝广场项目中的第5号楼1108号房，建筑面积95.2平方米，认购价770000元，根据合同约定应于2019年6月22日履行交付50％作为首付款，并签订正式商品房买卖合同，截止本函发出，购房人仅履行680000元，尚缺口90000元，无法满足签约住房按揭贷款。故发此函再次郑重通知您，希望您在收到本函后三个工作日内务必与委托人办理缴交首付款相关事宜及签署商品房买卖合同，否则，委托人将按《订购协议书》的约定，追究您的违约责任。即与您解除《订购协议书》，将您定购的房产另行出售给他人，同时追究您的违约责任等内容。 4、嗣后，李清华与海丝公司双方就解除《海丝广场认购协议书》的事宜发生争议，李清华即向本院起诉要求确认原告与被告于2019年6月15日签订的《海丝广场认购协议书》无效，退还已交购房款66万元及利息；庭审时经本院释名，原告变更诉讼请求为要求解除双方于2019年6月15日签订的《海丝广场认购协议书》，退还已交购房款66万元及利息。对此，被告认为双方签订的《海丝广场认购协议书》李清华已经履行至66万元，仅剩不到9万元未履行，已经支付92%的比例，海丝公司根据合同约定多次催促李清华履行签订商品房买卖合同，认购协议合法有效，不具备解除的条件，被告不同意解除商品房认购协议。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；涉案商品房已在起诉前的2019年7月7日取得商品房预售许可证，故2019年6月15日李清华与海丝公司签订《海丝广场认购协议书》可以认定有效，受法律保护。李清华明确表示要解除双方于2019年6月15日签订的《海丝广场认购协议书》，不签订商品房买卖合同，是当事人的意思自治，符合法律规定，可以准许；海丝公司认为认购协议不具备解除的条件，不同意解除商品房认购协议的理由不能成立，本院不予支持。2020年6月8日海丝公司的律师函，明确给李清华三个工作日履行认购协议书的义务，否则即解除《订购协议书》，追究违约责任，海丝公司可依《海丝广场认购协议书》的约定解除协议、没收李清华已交的全部定金30000元，但其余购房款630500元应于2020年6月12日退还给李清华，其未及时退还给李清华造成了利息损失，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给李清华，故李清华要求退还定金和购房款66万元及占用该款项的利息的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除李清华与福建省海丝商业发展有限公司双方于2019年6月15日签订的《海丝广场认购协议书》。 二、福建省海丝商业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还李清华购房款630500元及利息（自2020年6月12日起至还款日止按2020年8月份全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）0.385％计算）。 三、驳回李清华的其他诉讼请求。 案件受理费10900元，减半收取计5450元，由李清华负担397元，由福建省海丝商业发展有限公司负担5053元，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李立新 二〇二一年三月二日 书记员  黄宜婷 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百六十三条第一款第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。