江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终11358号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪涛，男，1979年2月7日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：朱卫江，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彬，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京亦朋家居广场管理服务有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道清水亭西路长亭街**。法定代表人：张雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：王左成，江苏中欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张菁涛，江苏中欧律师事务所律师。上诉人汪涛因与被上诉人南京亦朋家居广场管理服务有限公司（以下简称亦朋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪涛上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求，或发回重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决未能查明案件事实，造成判决内容脱离客观事实有失公正等重大错误。1、一审判决未能依法查明涉案仓库《南京俊杰、亦朋家居广场租赁合同》的合同效力，将违章建筑的租赁内容作为有效合同认定存在重大错误。2、一审判决上诉人承担2019年3月28日至2019年10月27日期间商铺和仓库租金的内容严重违背被上诉人自身向全体商户发出的减免租金通知内容以及不尊重此期间商铺根本无法经营的基本客观事实。3、一审法院对《南京俊杰、亦朋家居广场租赁合同》中备注“三年不涨租、三年不调整”的约定未进行查明和认定。上诉人汪涛作为入驻商户完全有理由认为该条款的约定就是保障其三年租赁合同有效期的特别约定内容。4、一审未查明被上诉人未办理续签租赁合同手续的责任，造成租赁合同履行事实中责任认定错误。上诉人在2019年6月期间多次与被上诉人洽谈租金标准及办理续期手续事宜，但被上诉人不认可自己2019年3月8日发出的《致全体驻场商户的一封信》中租金调整为49元/平方米的标准，造成上诉人无法缴纳租金，上述责任应归责于被上诉人。二、一审判决中部分内容认定存在重大错误，造成案件错判。1、将租赁合同明确约定的管理费项目及金额认定属于租金性质，明显违背合同及法律规定。2、一审判决中对被上诉人私自破门将五楼仓库内灯具拖走并强行拆除仓库的行为有意淡化，不做任何司法处理违背法律公平公正基本原则。3、有关被诉人主张赔偿律师代理费，一审法院酌定给予8500元赔偿没有事实和法律依据。亦朋公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人的上诉请求，罔顾事实，纯粹是在拖延诉讼时间，没有任何事实和法律依据。上诉人的所有的上诉请求均不符合事实和法律，其上诉理由不能成立。亦朋公司向一审法院起诉请求：1、判令汪涛立即搬离并腾空所承租的位于南京市江宁区铺位（以下简称涉案铺位）及第五层仓库（以下简称涉案仓库）；2、判令汪涛支付场地使用费（自2019年3月28日起，涉案铺位按每日3718.91元的标准、涉案仓库按每日318.22元的标准，均计算至搬离腾空之日止）；3、判令汪涛支付律师代理费17000元；4、本案诉讼费由汪涛负担。汪涛向一审法院反诉请求：1、判令亦朋公司继续履行2017年6月28日与其签订的《南京俊杰·亦朋家居广场租赁合同》，并按租金标准49元/平方米/月履行；2、判令亦朋公司返还已收取的2017年9月28日至2018年9月27日的部分管理费90493.44元；3、判令亦朋公司赔偿单方断电及不配合充值续电给其造成的经济损失150000元；4、本案诉讼费由亦朋公司负担。一审法院认定事实：2017年6月28日，亦朋公司（甲方）与汪涛（乙方）签订《南京俊杰·亦朋家居广场租赁合同》一份，约定甲方将涉案铺位出租给乙方用于经营“欧普”品牌灯具，租赁面积（含公摊）为471.32平方米；2.1租赁期限自2017年9月28日至2018年9月27日，租期届满后，自2018年9月28日至2019年3月27日为免租金期，涉案铺位交付日期为2017年9月28日；2.2本合同履行期满前，双方均有意续签租赁合同的，应在本合同期满三个月前签订新的书面租赁合同，双方未在规定期限内续签合同，本合同到期自行终止，甲方有权将此摊位另行出租；乙方应向甲方支付租金及管理费共452467.2元，其中租金271480.32元、管理费180986.88元；备注：“三年不涨、三年不调”。合同同时约定：合同终止（包括正常终止和非正常终止）时，乙方应按时腾空并归还场地……乙方未按时腾空并归还场地的，则应按日租金的三倍向甲方支付从归还期限届满次日起至场地归还之日（包括归还当日）的场地使用费；如因乙方拖欠任何款项包括但不限于租赁费用和违约金（违约补偿）、损害赔偿金、场地使用费、物品保管费、场地清理费，甲方向法院起诉的，乙方除支付前述费用外，还须承担因本案支出的必要费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费及其他费用。合同签订后，汪涛按约支付租金及管理费；亦朋公司亦按约向汪涛交付涉案铺位。亦朋公司（甲方）又与汪涛（乙方）签订《南京俊杰·亦朋家居广场租赁合同》一份，约定甲方将涉案仓库出租给乙方用于经营“欧普”品牌灯具，租赁面积（含公摊）为80.66平方米；2.1租赁期限自2017年11月1日至2018年10月31日，租期届满后，自2018年11月1日至2019年3月27日为免租金期，涉案仓库交付日期为2017年11月1日；2.2本合同履行期满前，双方均有意续签租赁合同的，应在本合同期满三个月前签订新的书面租赁合同，双方未在规定期限内续签合同，本合同到期自行终止，甲方有权将此摊位另行出租；乙方应向甲方支付租金及管理费共38716.8元，其中租金23230.08元、管理费15486.72元；备注：“三年不涨租、三年不调整”。合同同时约定：合同终止（括正常终止和非正常终止）时，乙方应按时腾空并归还场地……乙方未按时腾空并归还场地的，则应按日租金的三倍向甲方支付从归还期限届满次日起至场地归还之日（包括归还当日）的场地使用费；如因乙方拖欠任何款项包括但不限于租赁费用和违约金（违约补偿）、损害赔偿金、场地使用费、物品保管费、场地清理费，甲方向法院起诉的，乙方除支付前述费用外，还须承担因本案支出的必要费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费及其他费用。合同签订后，汪涛按约支付租金及管理费；亦朋公司亦按约向汪涛交付涉案仓库。2018年11月13日，亦朋公司向汪涛发出《商铺租赁到期续约通知》，告知汪涛所承租的涉案铺位将于2019年3月27日到期；如继续承租，需于2018年12月15日前办理续租手续；如不再继续承租，需于2018年12月27日前书面通知其，并在承租期最后一日清空铺位；如其在2018年12月27日前未收到书面通知，则按汪涛不继续承租处理。2019年1月9日，亦朋公司再次向汪涛发出《商铺租赁到期续约通知》，告知汪涛所承租的涉案铺位将于2019年3月27日到期；如继续承租，需于2019年1月27日前办理续租手续；如不再继续承租，需于2019年1月27日前书面通知其，并在承租期最后一日清空铺位；如其在2019年1月27日前未收到书面通知，则按汪涛不继续承租处理。2019年3月8日，亦朋公司向亦朋家居广场全体商户发布《致全体驻场商户的一封信》，载明：“截至2019年3月，亦朋家居广场已经开业1年多，总体入驻商户运营状况较差，集团领导高度关注，我们经过分析：1、全国建材家居市场整体低迷的客观局面，传统行业竞争残酷；2、商场在运营管理、宣传推广存在不足；3、商场运营团队与商户之间沟通不畅、没有形成合力等……对第2年度租金进行下调公布如下：三楼建材馆灯具区域，租金原价80元/平方米/月，调整后,49元/平方米/月……备注：1、考虑商户资金周转，各铺可以自由选择签合同6个月或者12个月租赁期，需一次性交清租金。2、续签12个月的租赁合同，一次性缴纳租金，给与总租金减免5%。3、本优惠租金政策在2019.3.28日截止实施，友情提示：未及时正常续租的商铺，商城会随时调价或者恢复原价租赁。”2019年6月20日，亦朋公司向汪涛发出《展位经营调整告知函》，载明：“因我司经营策略以及商场经营规划有所调整，秉承合作共赢的方针，现与贵品牌做如下协商：1、亦朋家居广场原租金计算节点到2019年6月30日，已经足额缴纳租金的商户，将在新管理公司中报备，双方签署意向协议书并缴纳意向金，贵品牌将保留在新管理公司的优先续约权。（接通知函5日内补足租金的商户可以享有同等优惠权）2、我司将针对商场的整体种类规划以及业态作出新的调整，如涉及到调整位置的展位，将在新管理公司的合约中给予装修补贴。3、已重新缴纳展位意向金的商户在新管理公司调整规划方案实施之前，可以继续在场内经营，暂不支付租金费用，但涉及到水、电、空调等租金以外的经营费用由贵品牌自行承担。4、新管理公司重新规划好调整方案后，将统一签署新一期的租赁合同，将按照新一期的租赁合同收取租金及相关经营费用。请于接到通知后再2019年6月26日前至我司招商部洽谈相关事宜，逾期未办理由此产生的法律后果由贵方自行承担，商场不再另行通知。”2019年6月28日，汪涛的妻子陈欣因涉案铺位被断电向公安部门报警。当日，汪涛向亦朋公司发出《关于续租续签3073、3075、3076、3077铺位的告知函》，载明：“……我提出以下两点要求：一、贵司在未与我协商一致情况下擅自将经营管理者变更为第三方的行为纯属贵司单方行为。贵司的上述行为导致商场无法正常经营，且贵司对商户单方强制断电，商户不断撤离以及纠纷不断，严重影响上半年商场的的经营秩序，此状况已严重影响到我的店面经营，导致上半年基本无生意可做，现我要求贵司赔偿上半年房租费用及人员费用，以及我已投入的200万元左右装修费用。二、我请贵司履行租赁合同中所承诺的三年内不涨租金、三年内不作调整内容，并且考虑到2019年贵司所为已实际影响到商铺正常经营等情况，继续履行与我之间的三年合同（三年内不涨租金、三年内不作调整）。”次日，陈欣以被物业人员告知涉案铺位将在2019年7月1日被清空为由再次向公安部门报警。当日，汪涛再次向亦朋公司发出《关于续租续签3073、3075、3076、3077铺位的告知函》，明确表示不同意亦朋公司要求清空房屋的要求，其他内容与2019年6月28日的告知函一致。2019年9月，亦朋公司向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2019年9月25日立案受理，后依法向汪涛送达了起诉状等，汪涛于2019年10月7日收到上述材料。2020年1月2日，因涉案铺位所使用的电卡中电费用尽，需亦朋公司配合充值，亦朋公司拒绝配合，汪涛再次以亦朋公司不给其供电向公安部门报警。一审另查明，亦朋家居广场所在的南京市江宁区秣陵街道清水亭西路长亭街9号4幢房屋所有权人系南京俊杰太阳能设备开发有限公司（以下简称俊杰公司）。俊杰公司与亦朋公司签订了《房屋租赁合同书》，将该房屋出租给亦朋公司，并同意亦朋公司向外转租。一审审理中，亦朋公司主张其与汪涛之间的两份《南京俊杰·亦朋家居广场租赁合同》均于2019年3月27日到期，合同已经自然终止；即使双方形成不定期租赁关系，根据其向汪涛发出的两份《商铺租赁到期续约通知书》以及《南京俊杰·亦朋家居广场租赁合同》第2.2条的约定，其也已经通过发函方式解除了双方之间的不定期租赁关系。汪涛则认为亦朋公司应当履行合同约定的“三年不涨、三年不调”的约定，双方之间的租赁合同关系并未解除或终止。对于亦朋公司所发出的两份《商铺租赁到期续约通知书》，汪涛陈述其并未给予亦朋公司书面回复，原因是承租涉案铺位一年以来经营状况较差，其与楼管宋夫锋沟通能否缓交租金，宋夫锋回复租金可以商量；其也明确告知宋夫锋需要续租。针对亦朋家居广场的经营状况及各承租户合同到期后的相关情况，汪涛申请了证人陈某、徐某到庭作证。两证人陈述其二人原系亦朋家居广场承租商户，合同租赁期均为一年多，但租赁合同中均明确约定“三年不涨、三年不调”；因亦朋公司管理较差导致商户普遍经营惨淡；2019年2、3月，其二人的租赁合同到期后，直到2019年下半年其二人才撤场；合同到期前楼管人员曾询问其二人是否续租，并告知其二人租金会下调；事实上2019年2、3月至7、8月亦朋公司曾多次调整租金标准，各商户均在观望，普遍未支付租金；经过协商，其二人实际未交纳2019年2、3月至撤场期间的租金，亦朋公司还分别给其二人予以补偿。汪涛还提交了与亦朋公司楼层经理谭建国之间的微信聊天记录等以证明其于2019年6月22日、7月18日分别与谭建国沟通租金交纳的标准以及免租期事宜。根据汪涛与谭建国的微信聊天记录，谭建国明确表示关于优惠期会由亦朋公司与新管理公司结算处理。亦朋公司对微信聊天记录真实性不持异议。汪涛还陈述其与亦朋公司未能续签合同的原因在于其欲按照49元/平方米/月的标准交纳租金，但亦朋公司坚持要求按照60元/平方米/月的标准交纳租金，经多次协商未能达成一致。就所主张的律师代理费，亦朋公司提交了委托代理合同、律师费发票及转账记录予以证实，汪涛对该费用不予认可，并陈述该费用系亦朋公司自行聘请律师所产生的费用，应由亦朋公司自行承担；且该费用也不属于租赁合同中约定的因违约所产生的费用。就所主张要求返还的管理费，汪涛认为根据亦朋公司向亦朋家居广场全体商户发布的《致全体驻场商户的一封信》，亦朋公司自认管理不当，故应当按照所收取的管理费退还50%。亦朋公司对此不予认可，认为管理费系租金的一部分，不应予以退还。就所主张的经济损失150000元，汪涛认为自其承租涉案铺位开始，亦朋公司就没有提供良好的经营和管理环境，导致其经营受损；且2019年6月至今，亦朋公司多次断电，并于2020年1月拒绝配合为电卡充值，导致其无法继续经营，故按照灯具行业经营收入标准主张2019年6月至2020年6月的经营损失。汪涛就此未提交证据予以证明。汪涛认为亦朋公司出租给其的涉案仓库所在的亦朋家居广场5层系违章建筑。亦朋公司对此不予认可，并提交了建设工程规划许可证、秣陵街道办事处文件以证明亦朋家居广场4层、5层均系合法建筑。2020年8月18日，亦朋公司自行将涉案仓库内汪涛存放的货物清出另行存放。一审法院认为，亦朋公司与汪涛之间签订的两份《南京俊杰·亦朋家居广场租赁合同》合法有效，各方应当按约履行。虽然两份租赁合同均于2019年3月27日到期，但结合亦朋公司于2019年3月8日发布的《致全体驻场商户的一封信》、亦朋公司于2019年6月20日向汪涛发出的《展位经营调整告知函》及汪涛与楼层经理谭建国之间的微信聊天记录等一系列事实可以认定，上述两份租赁合同到期后，亦朋公司允许汪涛使用涉案铺位、涉案仓库继续经营，并与汪涛就续签合同的租金标准进行了多次协商沟通，虽然双方因租金标准有争议未能签订新的租赁合同，但双方事实上形成了不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同。2019年9月，亦朋公司向一审法院起诉要求汪涛迁出，可以视为亦朋公司明确提出解除双方不定期租赁关系的主张，双方之间的不定期租赁关系自汪涛收到诉状之日即2019年10月7日起解除。故汪涛应自收到解除通知之日起合理期限内迁出涉案铺位及涉案仓库。关于迁出的合理期限，一审法院酌定为20日。对亦朋公司要求汪涛迁出涉案铺位的诉讼请求，一审法院予以支持；对亦朋公司要求汪涛迁出涉案仓库的诉讼请求，因亦朋公司已自行将汪涛存放的货物清出另行存放，一审法院不予支持。因汪涛未支付涉案铺位及涉案仓库自2019年3月28日起的租金，应按两份《南京俊杰·亦朋家居广场租赁合同》约定的标准向亦朋公司支付自2019年3月28日至10月27日的租金287981.85元（涉案铺位：452467.2元/年÷365天×214天=265282.14元，涉案仓库：38716.8元/年÷365天×214天=22699.71元，合计287981.85元），并自2019年10月28日起支付占有使用费。关于2019年10月28日至2020年1月1日期间的占有使用费，虽然汪涛系违约占有，但考虑到汪涛继续占有的理由是对亦朋公司给予三年租赁期的信赖，且在此期间亦朋公司存在影响汪涛经营的事实，一审法院酌定由汪涛按照合同约定的租金标准支付此期间的占有使用费，经计算为88816.84元（涉案铺位：452467.2元/年÷365天×66天=81815.99元，涉案仓库：38716.8元/年÷365天×66天=7000.85元，合计88816.84元）。关于2020年1月2日之后的占有使用费，因亦朋公司拒绝配合为涉案铺位所使用的电卡中充值，导致涉案铺位完全不能经营，涉案仓库也失去使用价值，亦朋公司过错明显，一审法院酌定汪涛无需支付此期间的占有使用费。关于亦朋公司主张的律师代理费，因汪涛确实存在未按合理期限迁出、未支付租金等行为，一审法院酌定由汪涛向亦朋公司赔偿律师费的50%即8500元。关于汪涛主张要求继续履行两份《南京俊杰·亦朋家居广场租赁合同》的反诉请求，因双方的合同已期满终止，汪涛要求继续履行没有事实依据，一审法院不予支持。关于汪涛要求亦朋公司返还部分管理费的反诉请求，因管理费实质属于租金性质，现双方的租赁合同已各自履行完毕，汪涛要求返还管理费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于汪涛要求亦朋公司赔偿经营损失150000元的诉讼请求，汪涛未举证加以证明，且一审法院考虑到亦朋公司对汪涛经营的影响，已对汪涛应支付的占有使用费进行减免，一审法院对汪涛的该项主张也不予支持。因汪涛与亦朋公司之间的租赁关系已经解除，汪涛对承租期间投入的装饰装修部分可另案主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告汪涛于本判决发生法律效力之日起20日内迁出位于南京市江宁区铺位。二、被告汪涛向原告南京亦朋家居广场管理服务有限公司支付租金287981.85元、占有使用费88816.84元，合计376798.69元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、被告汪涛向原告南京亦朋家居广场管理服务有限公司赔偿律师代理费损失8500元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。四、驳回原告南京亦朋家居广场管理服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告汪涛的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11317元，由亦朋公司负担4158元、由汪涛负担7159元；一审反诉案件受理费2454元，由汪涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，案涉五层仓库无产权证，亦朋公司一审中提供了南京市规划局2012年10月9日颁发的建设工程规划许可证，但是该许可证载明该许可的房屋为第四层临时用房，许可证备注内容为：该临时建筑的使用期限不得超过两年，有效期自核发临时建设工程规划许可证之日起计算，确需延期的，应当在期满三十日前向我局申请延期，期限不得超过一年，该临时建筑应当在临时建设工程规划许可证的有效期届满前自行拆除。亦朋公司称，案涉的第五层仓库是其在第四层中自行加层的。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。关于争议的案涉房屋第五层是否具备合法建设手续问题，亦朋公司提供的规划许可证中并无许可建设第五层的内容，其第四层的规划许可已经过期，其加层行为属于对房屋主体结构的改变，亦应当报有关部门进行审批，故案涉第五层仓库应当认定为未经合法审批手续所建的建筑物，双方当事人就案涉第五层仓库所签订的租赁合同无效，但因汪涛实际使用了该仓库，汪涛应当支付占有使用费，占有使用费的标准可按照双方约定的租金标准支付。汪涛上诉主张其不应支付2019年3月28日至2019年10月27日期间商铺和仓库租金，该上诉请求无事实和法律依据，本院不予采纳。汪涛上诉主张未能办理续签租赁合同手续的责任应归责于被上诉人，本院经审查认为，续签租赁合同应当由双方协商决定，如双方不能协商一致，亦不应当归责于任何一方，上诉人这一主张不能成立。汪涛上诉提出的对方私自破门将五楼仓库内灯具拖走并强行拆除仓库的行为，不属本案审理范畴。综上所述，上诉人汪涛的上诉请求部分成立，一审法院的判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初2318号民事判决第一、三、四、五项；二、变更江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初2318号民事判决第二项为：汪涛向南京亦朋家居广场管理服务有限公司支付租金265282.14元、占有使用费111516.55元，合计376798.69元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。一审本诉案件受理费11317元，由亦朋公司负担4158元、由汪涛负担7159元；一审反诉案件受理费2454元，由汪涛负担。二审案件受理费7079元，由汪涛负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二一年三月十一日法官助理高婷书记员戴苗