辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终677号上诉人（原审被告、反诉原告）：臧冰，女，1980年4月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳安基工创文化企业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区北四中路22甲号146。法定代表人：李素琴，公司经理。委托诉讼代理人：赵春艳，女，1975年10月7日出生，汉族，公司工作人员，住沈阳市于洪区。原审第三人：沈阳奉天印象文化产业发展有限公司，住所地沈阳市铁西区北四中路22甲号。法定代表人：于波，公司董事长。委托诉讼代理人：赵兵，北京天驰君泰（济南）律师事务所律师。上诉人臧冰因与被上诉人沈阳安基工创文化企业管理有限公司（以下简称“安基工创公司”），原审第三人沈阳奉天印象文化产业发展有限公司（以下简称“奉天印象公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3656号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。臧冰上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项至第五项，或者依法改判或者发回重审;2.被上诉人承担一审、二审上诉费。事实和理由:一审法院适用法律有误，根据法律规定，公司合并、分立及转让等内部协议不能对抗第三人。上诉人和被上诉人签订《场地租赁合同》第五条约定，场地使用权于2020年1月7日依法提前收回，故应提前解除合同。被上诉人与第三人《权利义务转移协议书》约定不能对抗上诉人。因2020年1月8日后，被上诉人失去租赁场地租赁权利，租赁权利被第三人收回。所以被上诉人无权收取上诉人2020年1月8日后的场地租金及相关费用，该日期后的场地租金及相关费用应由上诉人与当事人协商新的租赁价格及相关权利义务，在平等互利的前提下，另行签订相关协议。安基工创公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，维持一审判决。奉天印象公司述称，一审判决减免三个月租金有异议，我方与上诉人于2020年4月16日签订减免园区商户租金的函，该函规定对按时续签合同和缴纳租金的中小业户2020年减免两个月租金，2020年7月31日我方与上诉人签订租金减免协议，协议规定上诉人续租前提下减免两个月租金，现上诉人没有续租，也没有按时缴租，所以不应减免两个月租金，更谈不上减免三个月租金。安基工创公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付租金280,000元，税费127,596.28元及滞纳金暂计6,000元（从2019年11月1日起按照银行同期贷款逾期罚息计算），违约金5万元，物业费16,855元，律师费10,000元；2.本案诉讼费由被告承担。臧冰向一审法院反诉请求：1.请求法院判令原、被告之间《场地租赁合同》终止；2.请求法院判令沈阳安基工创文化企业管理有限公司返还臧冰履约抵押金10,000元；3.请求法院判令被告返还多收电费水费共计15,417元；4.请求法院判令被告赔偿因场地不符合交付标准改造费用和对原告经营造成的经济损失29,800元；5.请求法院判令原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司返还2019年至2020年的采暖费7,191.4元；6.请求法院判令由被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2017年8月31日沈阳大安文化投资管理有限公司（甲方，现更名为原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司）与被告臧冰（乙方）签订《场地租赁合同》，约定原告将其沈阳市铁西区北四中路22甲号146的奉天记忆文化创意产业园G1中区一楼店铺出租给被告，租金每年为叁拾叁万元，按年付款，提前1个月付款；租赁面积为401.31平方米；合同期为3年，2017年12月1日至2020年11月30日；免除2年物业管理费，第三年物业费不超过3.5元每月每平；履约抵押金为壹万元，履约抵押金应于签署合同当日缴清，房屋租赁终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；税费：乙方应为其经营活动按照中国法律、法规及政策的规定缴纳税费，房屋租赁期内所产生的房屋租赁税及衍生的相关税费由乙方自行承担。乙方的违约条款中约定：乙方逾期缴付或以任何理由抵扣、拒绝缴付其于本合同项下任何应付款项；乙方违约责任中约定：涉及缴付义务的，每延迟3天，向乙方收取延迟缴付款项的滞纳金；滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；乙方应向甲方缴付相当于届时30%租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。另查，王安（甲方）、原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司（甲方）、沈阳奉天印象文化产业发展有限公司（乙方）、沈阳市飞轮厂（丙方）签订了《权利义务转移协议书》，约定自2020年1月7日起，甲方将其在《厂房租赁合同》项下的权利义务全部转移至乙方；丙方在《厂房租赁合同》项下的全部权利义务，丙方不再向甲方行使和履行，由丙方直接向乙方行使和履行。又查，被告在租赁场地经营“小米粒儿童乐园”，2019年原告起诉被告房屋租赁合同纠纷，经法院主持调解，作出（2019）辽0106民初644号民事调解书：一、原被告双方继续履行《场地租赁合同》，被告臧冰自愿给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司2018年12月1日至2019年11月30日期间租金227,983元，于2019年7月15日前给付80,000元，余款147,983元于2019年8月31日前给付；二、原告放弃要求被告给付诉讼代理费、履约保证金等诉讼请求。另查，2019年12月16日，原告收到被告2019-2020年度部分采暖费17,978.5元。2019年12月18日，被告向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日部分房租50,000元。一审法院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律法规的相关规定，合法有效。原告与第三人等人签订《权利义务转移协议书》，庭审中第三人表示该协议是第三人对原告权利义务的承继，并不影响原告与被告之间的合同效力，同意由原告公司收取2020年1月7日应付的不超过2020年12月31日的合同年度租金。本案被告承租原告的房屋用于经营小米粒儿童乐园，原被告均认可在2020年1月25日发布新冠××疫情起被告一直未营业。审理中，被告明确表示不愿意再继续承租该房屋，且本次审理中，双方多次协商均未能就继续租赁房屋达成一致，租赁合同已无继续履行的可能，故对被告主张解除租赁合同的主张，予以支持。同时，合同解除后，被告应当将场地腾空返还给原告。关于被告欠付原告的租金问题，审理中经双方确认，双方本次诉讼相关的租赁期限2019年12月1日-2020年11月30日的租金标准为33万元，被告已经向原告支付了5万元，同时综合考虑疫情等不可抗力因素，被告确实存在租赁期内未实际营业产生收益的情况，酌定相应减少部分租金。结合双方陈述2020年1月25日发布新冠××疫情起被告一直未营业。酌定2020年1月25日-2020年4月25日期间的租赁费用相应减免，该部分损失双方予以分担。截止2020年1月25日，被告应支付租金金额为48822元，被告实际支付租金为50000元，被告所支付的2020年1月25日之后的1178元租金由被告承担，被告2020年4月25日之前应当支付的其他房屋租金，予以减免。双方约定的租赁期限届满之日为2020年11月30日，在本案审理中，租赁期限尚未届满而双方租赁协议提前解除，应根据被告实际占有房屋的情况确定被告应支付租金金额。鉴于原告诉讼请求索要租金截止日期为2020年11月30日，因此本案中应确定的被告支付租金截止日期不应超过原告诉讼主张的日期。综上，被告应向原告支付租金金额为自2020年4月26日起至被告实际返还原告房屋之日止(截止日期以2020年11月30日为限)，按年租金33万元的标准计算。关于原告主张被告支付滞纳金及违约金，该两项诉讼主张均为原告主张被告逾期付款而产生的违约责任问题，被告逾期付款违约责任应与原告实际损失相适应，根据双方合同约定情况及原告实际损失情况，酌定被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告支付逾期付款利息，从2019年12月1起计算至被告实际给付之日止。原告要求的其他违约金，不予支持。关于原告主张律师费，双方合同中进行了约定，原告提交了发票、委托合同等证据反映其律师费金额为10,000元，予以支持。关于原告主张税费，原告提供的证据不能证明其主张税费的金额及缴纳情况，故对原告的该项诉请，不予支持。关于原告主张物业费，双方合同中约定第三年物业费不超过3.5元每月每平，被告租赁面积为401.31平方米，故被告应支付原告每月物业费为1404元（3.5元*401.31平），应从2019年12月1日起至2020年1月25日止，从2020年4月25日起至被告实际返还原告房屋之日止，计算截止日期以2020年11月30日为限）关于反诉原告主张返还履约抵押金，双方签订的租赁合同已无继续履行的可能，已判令解除租赁合同，故反诉原告主张反诉被告返还履约抵押金，合法有据，予以支持。关于反诉原告主张返还多收水电费、采暖费以及场地改造造成的经济损失，其提供的证据不能证明其上述主张，故对其诉请不予支持。一审法院判决：一、解除原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司与被告臧冰关于沈阳市铁西区北四中路22甲号146的奉天记忆文化创意产业园G1中区一楼相应店铺的场地租赁合同；二、被告臧冰于判决生效后七日内给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司自2020年4月26日起至被告实际返还原告房屋之日止租金，按年租金33万元的标准计算，租金计算截止日期以2020年11月30日为限；三、被告臧冰于判决生效后七日内给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司逾期付款利息(以上述第二项确定的租金金额为基数，从2019年12月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准);四、被告臧冰于判决生效后七日内给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司物业费（以每月物业费为1404元为标准，从2019年12月1日起至2020年1月25日止，从2020年4月25日起至被告实际返还原告房屋之日止，计算截止日期以2020年11月30日为限）；五、被告臧冰于判决生效后七日内给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司支付律师费10,000元；六、反诉被告沈阳安基工创文化企业管理有限公司于判决生效后七日内返还反诉原告臧冰履约抵押金10,000元；七、驳回原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司的其它诉讼请求；八、驳回反诉原告臧冰的其它诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8656元，原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司承担4328元，被告臧冰承担4328元（原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司已预交，被告臧冰直接给付原告）；反诉费680元，反诉原告臧冰承担340元，反诉被告沈阳安基工创文化企业管理有限公司承担340元（反诉原告臧冰已预交，反诉被告沈阳安基工创文化企业管理有限公司直接给付反诉原告臧冰）。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人臧冰提交以下证据，证据一：照片、图片，用以证明：2017年8月30日我方与被上诉人签订场地租赁合同，场地用于经营儿童乐园。2019年6月25日被上诉人合同期间没能履约，经一审法院调解，被上诉人构成违约，减免我方两个月租金作为赔偿。纠纷期间，儿童乐园对面营业场所更改成提供陪酒、陪侍服务的华开盛世商务KTV，家长不能接受少年儿童身心健康受到危害及影响，陆续有会员退费，严重影响经营，根据《未成年人保护法》第41、58条的规定，我方与被上诉人协商解除合同，且在儿童乐园经营期间，商务KTV被国家执法部门多次查封，直至2020年1月7日该场地使用权依法提前收回。权利义务转让协议书具有相对性的约束了签约方，实际是国有资产使用权依法被收回，我方有权解除合同。我方多次要求解除合同未果，疫情原因2020年4月租赁纠纷进入司法程序，一审我方明确表示按照合同约定依法解除合同。证据二：《奉天记忆景区闭园公告》，用以证明：2020年1月25日园区通知闭园停业，开放时间另行通知。儿童乐园按照园区要求闭园停业，但是后期一直没有再通知开业及园区恢复开放时间。被上诉人3月份起诉，我方反诉，对开业时间没有明确。证据三：《关于儿童科学乐园、科学工作室恢复开放的公告》、《关于沈阳市面向中小学生的校外培训机构恢复线下课程时间的通告（第5号）》，用以证明：根据国家省市疫情防控要求，儿童乐园2020年7月15日后经检查合格后可以恢复营业，被上诉人始终没有明确我方是否能够营业以及何时能够营业，期间提起诉讼，一审法院没有告知双方自行确定恢复营业时间。证据四：证言（证明人安东元），用以证明：园区业户营业期间没有物业服务，没有收取过物业费。被上诉人安基工创公司质证称：对证据一，上诉人提到华开盛世KTV存在问题，与上诉人履行合同交付租金没有关联性。华开盛世KTV成立于2019年7月4日，上诉人最后履约日期是2019年11月1日前，上诉人2019年12月18日续缴下一年租金5万元，其行为默认继续履约，租赁关系继续。2020年1月7日场地使用权转移，不是收回，不影响上诉人履行合同义务。对证据二，我方发布春节前闭馆公告，后期原审第三人进行物业管理，具体复园时间我方不清楚。对证据三，证据与园区物业管理没有关联性和参考性。对证据四，园区所有业户入园开始都给予物业费优惠，租赁合同中有优惠约定，优惠不等于没有物业费。原审第三人奉天印象公司质证称：对证据一，我方不清楚，从证据上看，华开盛世KTV与上诉人提出的陪酒、陪侍服务、商务KTV没有必然联系。2020年1月7日对被上诉人土地使用权不是提前收回，是我方与被上诉人协商，被上诉人将其租赁的沈阳飞轮厂租赁合同的权利和义务有偿转让给我方。上诉人无权解除租赁合同，权利转移不需要义务人同意，我方承接园区管理后，90%以上业户与我方签订租赁合同，上诉人也承诺到期与我方续签。但一审判决后上诉人违背承诺，提前一个月解除合同，将场地交还我方。对证据二至证据四，公告我方不知情，辽宁科技馆的证据我方不清楚，政府通告真实性没有异议，证明目的有异议，至少7月1日后上诉人应该恢复经营。我方接手后园区没有精炖甜品汇这家业户。被上诉人安基工创公司提交以下证据，证据一：《补充说明》，用以证明：我方有收取上诉人物业费的权利。证据二：物业费票据，用以证明：疫情期间有收取业户物业费。上诉人臧冰质证称：对证据一，合同没有约定物业服务事项、服务质量、费用标准、收取方法、服务期限等，被上诉人无权收取物业费，另疫情发布后，园区封闭，不可能存在物业服务。对证据二，真实性没有异议，开具时间2020年7月后，不能证明物业费标准和期限。原审第三人奉天印象公司质证称：对证据一，是我方出具，我方接手园区后，95%以上业户与我方签订租赁合同和物业合同，我方物业收费每月便宜1.50元，上诉人不交租金和物业费，物业费同意被上诉人收取，上诉人与我方没有合同，上诉人以此拒绝向我方支付物业费。对证据二，没有异议。原审第三人奉天印象公司提交证据，证据一：《租金减免协议》、《减免园区业主租金的函》，用以证明：国资委发文后，减免业户两个月租金，我方法定代表人给上诉人打电话，上诉人同意，前提是上诉人续租，上诉人委托他人签字，我方与上诉人在续租且按时缴租前提下，给上诉人减免两个月租金。但上诉人提前一个月解除与被上诉人合同，没有按时缴租，到期后按我方与上诉人约定，上诉人应与我方签订租赁合同并缴租，鉴于上诉人违反约定，减免两个月租金前提不存在，不同意减免两个月租金。证据二：招商银行收款回单及对账单，用以证明：我方接手园区后，园区没有停止经营，仍有业户向我方缴租，现提供三户，部分业户停止经营，大概60%左右业户按时缴租。证据三：《奉天印象公司物业收费管理办法》、《房屋租赁合同》、收款收据，用以证明我公司接手园区后物业服务收费标准及实际收取物业费的情况。上诉人臧冰质证称：对证据一真实性有异议，不是我方签字，是伪造的。对证据二，不能证明疫情期间园区持续经营及业户经营情况。对证据三，有异议，租赁面积仅20多平方米，不适合开酒吧，此前原审第三人提交业户山楂树支付物业费收据3889元，经营面积1000多平方米。被上诉人安基工创公司质证称，对证据一、证据二，发生在我方交出园区后，我方不知情。对证据三，没有异议。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明：2020年1月7日“奉天记忆—铁西印象”文化产业园由原审第三人提供物业服务。上诉人、原审第三人确认案涉租赁场地腾退时间为2020年11月1日。本院认为：本案二审争议焦点为上诉人臧冰是否应当向被上诉人安基工创公司支付租金及利息、物业费、律师费。一、租金及利息。首先，上诉人提出被上诉人无权收取2020年1月8日之后租金的上诉主张。双方签订《场地租赁合同》约定租期至2020年11月30日。虽然被上诉人与原审第三人签订《权利义务转移协议书》，约定2020年1月7日起被上诉人将其《厂房租赁合同》项下权利义务转移给原审第三人，但此协议签订并未影响上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》的履行，被上诉人、原审第三人并未要求提前收回租赁场地，原审第三人明确租金仍由被上诉人收取，故上诉人提出被上诉人失去出租权，不应收取租金的上诉主张不能成立。其次，上诉人提出租赁场地对面经营华开盛世KTV影响其儿童乐园经营的上诉主张。根据上诉人二审提交照片、图片，并不能证明KTV的经营给其造成不利影响。上诉人一审以及提交民事上诉状中，也并未提出此项主张，没有证据证明承租期间上诉人就此问题与被上诉人沟通协调。因此，该项主张不能构成减免支付租金的合法理由。再次，上诉人提出国有资产使用权依法被收回，其有权解除合同的上诉主张。法律并不禁止国有资产的经营收益，租赁场地权属性质是否为国有，并不影响上诉人和被上诉人签订《场地租赁合同》的合法效力，也并不影响合同的履行，上诉人无权据此要求解除合同。第四，上诉人提出被上诉人通知闭园后，并未通知其何时恢园。上诉人二审提交证据三并非案涉园区，原审第三人二审提交证据二、证据三，能够证明受疫情影响并非一直停园。一审法院考虑到上诉人经营期间受疫情影响的因素，酌减2020年1月25日至2020年4月25日租金并无不当。虽然上诉人主张2020年并未实际经营，但并未依法主张解除租赁合同，也并非腾退租赁场地，故仍应支付租金。原审第三人对减免金额提出异议，因其未提起上诉，故二审不予审理。据此，上诉人应当向被上诉人支付2020年4月26日至实际腾退日2020年11月1日的租金170,876元（33万元÷365日×189日）。租金利息给付问题，一审判决臧冰支付从2020年4月26日起的租金，故租金利息起算时间也应从2020年4月26日起算，二审予以改判。二、物业费。上诉人、被上诉人签订《场地租赁合同》约定，免除2017年12月1日至2019年11月30日物业费，2019年12月1日至2020年11月30日物业费不超过3.5元每月每平方米。根据上诉人二审提交证据二，受疫情影响园区自2020年1月25日闭园。因此，闭园期间物业费不应缴纳。根据被上诉人二审提交证据一，结合原审第三人陈述，2020年园区开放后，物业服务由原审第三人提供，诉请期间物业费同意仍由被上诉人收取。由于上诉人、被上诉人签订《场地租赁合同》约定第三年物业费不超过3.5元每月每平方米，故具体物业收费标准，应以原审第三人提供证据证明园区开放时间，以及物业收费标准为依据。根据奉天印象公司二审提交证据三，案涉租赁场地物业收费标准为2元每月每平方米，但现有证据难以证明园区开放的具体时间。考虑到年初受疫情影响，上诉人没有实际经营的情况，故对于物业费支付期间，本院酌情改判上诉人按照租金支付期限从2020年4月26日至实际腾退日2020年11月1日的物业费4,987元（2元每月每平方米×12个月×401.31平方米÷365日×189日）。三、律师费。上诉人、被上诉人签订《场地租赁合同》乙方违约责任部分约定，甲方损失包括甲方向乙方追偿发生的律师费，被上诉人提交发票和委托合同，能够证明本案诉讼实际发生律师费，基于本案判决上诉人给付租金及利息、物业费，故一审判决上诉人给付律师费并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3656号民事判决第一项、第五项、第六项、第八项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3656号民事判决第七项；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3656号民事判决第二项为臧冰于本判决生效后七日内给付沈阳安基工创文化企业管理有限公司2020年4月26日至2020年11月1日的租金170,876元；四、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3656号民事判决第三项为臧冰于本判决生效后七日内给付沈阳安基工创文化企业管理有限公司2020年4月26日至2020年11月1日的租金利息（以170,876元为基数，从2020年4月26日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3656号民事判决第四项为臧冰于本判决生效后七日内给付沈阳安基工创文化企业管理有限公司2020年4月26日至2020年11月1日的物业费4,987元；六、驳回沈阳安基工创文化企业管理有限公司其他诉讼请求。一审本诉案件受理费8,656元（沈阳安基工创文化企业管理有限公司预交），由沈阳安基工创文化企业管理有限公司承担4,639元，臧冰承担4,017元。一审反诉案件受理费680元，由沈阳安基工创文化企业管理有限公司承担50元，臧冰承担630元。二审案件受理费4,328元，由沈阳安基工创文化企业管理有限公司承担2,319元，臧冰承担2,009元。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二一年三月二十二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；