上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1364号上诉人(原审原告、反诉被告)：张冬梅，女，1958年5月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：虞静雄，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：阮美琪，男，1948年10月3日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：阮翔(系阮美琪儿子)，男，1980年5月5日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审被告)：阮翔，男，1980年5月5日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人张冬梅因与被上诉人阮美琪、阮翔房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初22485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张冬梅的上诉请求：撤销一审判决，改判张冬梅无需支付房屋差价损失人民币(以下币种均为人民币)10，000元，或将本案发回重审，支持张冬梅一审诉请，阮美琪、阮翔双倍返还张冬梅定金40，000元；一、二审诉讼费由阮美琪、阮翔承担。事实与理由：1．签订居间合同当天，阮美琪并未到场，阮翔持阮美琪签字的、但未公证的《委托书》，尽管可以事后追认，但仍属可变更、可撤销，具有不确定性。且后续的房屋过户均需阮美琪办理，为保障实现合同目的，张冬梅要求阮美琪、阮翔补充相关手续，符合常理。2019年12月25日张冬梅与阮翔到养老院找阮美琪核实时，阮美琪却说不知委托书具体内容，也未在《房地产买卖居间合同》补充签字。且《房地产买卖居间合同》、《收款收据》中“阮翔代阮美琪”的签字，并非阮翔签署，而是由上海家轩乐房产经纪事务所(以下简称“家轩乐事务所”)工作人员代为签署，不符法律规定。在阮美琪、阮翔未提供有效明确的授权情况下，张冬梅中止支付有法律依据，属于行使不安抗辩权，不应视为张冬梅违约。2．在双方仍有沟通，阮美琪、阮翔尚未提交有效委托手续，也未就解除《房地产买卖居间合同》达成合意的情况下，阮美琪、阮翔就同一套房屋与案外人签订了房屋买卖合同，致使合同目的无法实现，构成根本违约。3．阮美琪、阮翔与案外人协商确定的房屋价格，完全与张冬梅无关，不应将此认定为是张冬梅造成的损失。一审判决张冬梅承担房屋差价损失，没有事实和法律依据。阮美琪、阮翔共同辩称：居间合同及收据均是阮翔本人所签，张冬梅所述中介代签没有依据。不同意张冬梅的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张冬梅向一审法院提出诉讼请求：1．判令阮美琪、阮翔双倍返还张冬梅定金40，000元；2．诉讼费由阮美琪、阮翔承担。阮美琪向一审法院提出反诉请求：1．请求判令定金20，000元归阮美琪所有，不予退还；2．请求判令张冬梅赔偿阮美琪经济损失20，000元；3．请求张冬梅承担本案诉讼费用。一审审理中，阮美琪变更上述第二项反诉请求为：判令张冬梅赔偿阮美琪经济损失10，000元(该损失为房屋差价损失，鉴于阮美琪已经要求没收张冬梅定金20，000元，故30，000元的房屋差价损失，阮美琪只主张10，000元)。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2019年12月12日，阮美琪作为甲方与张冬梅作为乙方、家轩乐事务所作为丙方签订《房地产买卖居间合同》，约定：甲方提供上海市奉贤区西渡镇水岸家苑8幢26号301室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积为92.18平方米，经乙方验看产权房后以及到现场查看房屋结构、装修设备、管道设施等各方面均感到满意，决定购买此房；此房价为2，190，000元；本合同签订日，乙方向甲方支付定金20，000元整；付款方式为：1．乙方于2019年12月25日前首付款330，000元；2．乙方于2020年1月13日前第二次首付款300，000元；3．乙方于2020年4月30日前支付房款1，540，000元。甲乙双方擅自解除合同或不遵守合同约定的，应承担违约责任。若乙方违约定金不退，作违约处理。甲方应支付定金的50％给丙方作为劳动报酬。若甲方违约则赔偿乙方定金的双倍，作为违约金，丙方从违约金中提取50％作为劳动酬劳。若违约方给对方造成其他经济损失的，应当按照法律、法规的有关规定予以赔偿。备注：……本次甲方产权人没有亲自到场签名，有委托书一份为证。……落款甲方处有阮翔代阮美琪的签名，乙方处有张冬梅的签名，丙方处有家轩乐事务所的盖章。同日，阮翔代阮美琪出具《收款收据》一份，载明收到张冬梅支付的定金20，000元。落款日期为2019年12月12日的《委托书》载明：本人阮美琪身份证号……有事不能到场签订出售上海市奉贤区西渡街道水岸家园26号301室的房屋定金合同事宜，特委托儿子身份证号……代为签署此一切相关事项，此委托真实有效，特此委托。2019年12月25日，双方与家轩乐事务所员工吴某某及吴某某朋友李某某至阮美琪居住的养老院协商系争房屋买卖事宜。吴某某于当日向张冬梅发送微信：您购买的上海市奉贤区西渡水岸家苑8幢26号301室房屋，按购房定金合同约定，您应于2019年12月25日晚上24时之前，未付首付款给出售方的，就视为您违约了，已支付的定金，出售方不予退还。后张冬梅未支付首付款。2019年12月28日，阮美琪与案外人及居间方家轩乐事务所签订《居间合同》，约定将系争房屋出售给案外人，房屋购买总价款2，160，000元。2020年2月20日，阮美琪与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，约定案外人受让阮美琪自有的系争房屋，转让价款2，160，000元。案外人向阮美琪支付购房款共计2，160，000元。2020年3月10日，系争房屋权利人核准登记为案外人。一审法院另查明，阮翔系阮美琪儿子。一审审理中，阮美琪方申请证人吴某某、李某某出庭作证。证人吴某某述称，其系家轩乐事务所的工作人员。2019年11月，张冬梅开始看房，之后看中系争房屋。2019年12月11日联系房东，阮翔称阮美琪腿脚不方便不能来，证人让阮翔准备好委托书和照片。2019年12月12日，双方签订居间合同，阮翔带来了委托书、照片以及产证、上海市不动产登记簿，证人未将产证、上海市不动产登记簿的书面材料给张冬梅。张冬梅系通过置换购买系争房屋，张冬梅曾经向其提出过担心自己的房子卖不掉。2019年12月25日，双方约好支付首付款，阮美琪方发来了地址，证人过去之后发现是养老院。三方沟通后，张冬梅称不付首付款了，也没有说什么原因，就说阮美琪住在养老院。当日证人为双方调解，让阮美琪方将定金退还给张冬梅，张冬梅不要，证人向张冬梅发送短信告知2019年12月25日前支付首付款，认可阮美琪方提供的微信记录，并出示手机载体原件。之后证人又做张冬梅工作，张冬梅坚持要走法律途径。证人李某某述称，其系上海沪丰房地产经纪事务所的中介人员，系吴某某的朋友。2019年12月25日，吴某某称要与客户去市区付首付款，让其过去帮忙作证。我们到了之后发现是个养老院，从进养老院开始我就拍了视频。当时其与张冬梅、阮美琪、阮翔、吴某某在场，张冬梅的意思是中介没有告知其房东住在养老院，我们解释房东住在哪里没有关系，只要有行为能力就可以了。我们询问了养老院的工作人员，说阮美琪只是腿脚不好。张冬梅提出让阮美琪方拿病历，阮美琪方也拿来了，张冬梅又不看，坚持认为阮美琪住在养老院，中介没有告诉她。张冬梅虽然没有明说不要房子了，但她的态度就是不要了。我们在养老院里提出让张冬梅付首付款，张冬梅也没有答复。当天吴某某给张冬梅发短信，张冬梅很生气，回复说事情没有那么简单。过了几天我们给双方调解，让阮美琪退还定金，这件事情就解决了，阮美琪也同意了，但张冬梅坚决要求阮美琪双倍返还定金。后来阮美琪找到新的下家，张冬梅还来吵闹，最后证人让交易双方到证人的中介公司来签约的。张冬梅表示对吴某某的身份无异议，对李某某的身份不清楚，2019年12月25日当天该两人都在场，但当天其没有说过不买房子或解除合同，而是提出直至当天中介都没有给其看产证或上海市不动产登记簿，应该先让阮美琪做公证，以防出现意外，吴某某说不付首付款不让其看产证。对证人的其他陈述无异议。阮美琪方表示对上述证人证言无异议。一审审理中，因双方各执己见，致调解未成。一审法院认为，张冬梅与阮美琪、家轩乐事务所之间签订了《房地产买卖居间合同》，张冬梅与阮美琪之间成立房屋买卖合同法律关系，双方当事人意思表示真实，合法有效，双方应当依约履行。合同上阮美琪的签名虽为阮翔代签，但阮美琪已出具委托书，且阮美琪本人亦表示同意由阮翔代理其出售系争房屋，并对合同效力予以认可。张冬梅认为委托手续存在瑕疵，当时阮美琪的行为能力可能有问题，又在起诉状中称阮美琪瘫痪，一审庭审中阮美琪本人出庭，阮美琪仅系腿脚不好，并非瘫痪，且张冬梅当庭表示确认阮美琪有民事行为能力，张冬梅的上述主张与事实严重不符，与阮美琪方提供的2019年12月25日拍摄的视频亦相悖，法院难以采信。2019年12月25日，双方及中介方均到场协商房屋买卖事宜，张冬梅亦当场与阮美琪本人进行核实，现又以对方未办理公证委托为由才拒付首付款，实无履行合同之诚意，张冬梅未按合同约定支付首付款，构成违约，中介方亦向张冬梅发送微信告知其应于2019年12月25日晚上24时之前，未付首付款给出售方的，就视为其违约了，已支付的定金，出售方不予退还。故法院认定张冬梅与阮美琪之间的房屋买卖合同法律关系于2019年12月26日解除，依据合同约定，乙方违约定金不退，现张冬梅构成违约，定金不退，张冬梅诉请要求双倍返还定金，法院不予支持，阮美琪反诉要求定金20，000元归其所有，有合同依据，应予支持。双方约定系争房屋出售价格为2，190，000元，因张冬梅违约导致合同不能继续履行，阮美琪将系争房屋以2，160，000元的价格出售给案外人，产生房屋差价损失30，000元，阮美琪考虑其已主张定金20，000元归其所有，故仅反诉要求张冬梅赔偿房屋差价损失10，000元，尚属合理范围，有事实和法律依据，法院予以支持。一审法院据此判决：一、张冬梅的全部诉讼请求，不予支持；二、定金20，000元归阮美琪所有；三、张冬梅应于判决生效之日起十日内向阮美琪支付房屋差价损失10，000元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据对涉案居间合同效力的认定，并无不妥，本院予以认同。张冬梅在二审中主张因阮美琪的委托手续存在瑕疵，故有权行使不安抗辩权，其未按约定时间支付首付款不构成违约。查明的事实显示，因阮美琪未亲自签署涉案的居间合同，故张冬梅与中介工作人员于2019年12月25日至养老院向阮美琪当面确认出售房屋是否其真实意思表示。庭审笔录显示张冬梅在一、二审中认可阮美琪当场表示委托书上签名系其本人所签，而房子是要出售的。在此情况下已经可以确认阮美琪的授权委托具备法律效力及阮美琪出售房屋的意思表示，张冬梅要求对授权委托书进行公证并无必要。客观上即使进行了公证也不因此产生更高的法律效力，却可能增加费用和所需的时间，导致原居间合同无法按约定时间进行履行，故阮美琪有权予以拒绝。需要指出的是，就上述主张及相应事件经过，张冬梅并未提交证据予以佐证，目前无法认定其主张曾行使抗辩权陈述的真实性。综上所述，本院对张冬梅关于其享有不安抗辩权故不构成违约的抗辩，不予采纳。鉴此，根据居间合同约定张冬梅未按约支付首付款构成违约，应当承担20，000元定金不予返还的违约责任，并按照法律规定承担相应损失赔偿责任。至于合同解除一节，根据在案证据及张冬梅的自述，其并未在2019年12月25日之后就继续履行合同与阮美琪进行过协商，结合双方当事人的诉讼请求，应视为双方对合同解除并无异议。鉴于张冬梅违约在先，故阮美琪之后将系争房屋另行出售的行为并不影响对张冬梅违约责任的认定。关于差价损失10，000元一节，阮美琪已经提交证据予以证明，虽两者之间不一定存在直接因果关系，但一审法院以此作为参考判定损失金额，并无明显不妥，本院予以认同。此外，本院注意到在本案一、二审中张冬梅多次提及中介方存在操作不规范导致其对交易顺利进行产生怀疑，但在案证据未显示阮美琪在此过程中存在过错，故若张冬梅所述属实，则亦不构成其在本案中的抗辩理由，张冬梅可基于居间关系向中介方另行主张。综上所述，一审判决并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，075元，由上诉人张冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 徐 江二〇二一年三月二十六日法官助理 朱丹丹书 记 员 张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……