江西省莲花县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0321民初125号原告：贺金初，男，1949年9月29日出生，汉族，住江西省莲花县。原告：朱金娇，女，1953年1月16日出生，汉族，住江西省莲花县。系原告贺金初妻子。两原告委托诉讼代理人：周剑，江西吉泰律师事务所律师。被告：王定凡，男，1953年9月4日出生，汉族，住江西省莲花县。被告：汤卫芳，女，1953年9月26日出生，汉族，住江西省莲花县。系被告王定凡妻子。被告：贺志强，男，1967年12月11日出生，汉族，住江西省莲花县。被告：李建红，女，1973年10月23日出生，汉族，住江西省莲花县。系被告贺志强妻子。原告贺金初、朱金娇与被告王定凡、汤卫芳、贺志强、李建红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺金初、朱金娇及两原告委托诉讼代理人周剑，被告王定凡、汤卫芳、贺志强到庭参加了诉讼，被告李建红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺金初、朱金娇向本院提出诉讼请求：1.请求判令四被告协助两原告办理坐落于莲花县房屋（房产证号：莲房权证琴字第**）土地使用权证（或不动产权证）变更登记手续；2.案件受理费由四被告承担。事实和理由：1993年7月2日，被告贺志强以“集资建房”形式从莲花县房地产开发公司购买了涉案房屋，被告贺志强获取了该房屋的房屋所有权证，但未及时申领土地使用权证。2009年6月，被告贺志强、李建红将此房卖给了被告王定凡、汤卫芳并办理了房屋所有权证变更登记。2009年7月2日，被告王定凡、汤卫芳又将此房卖给两原告，被告王定凡、汤卫芳将此房屋交付给了两原告并办理了房屋所有权证变更登记，两原告在缴纳各种费、税后领取了涉案房屋的房屋所有权证（莲房房权证琴字第**）涉案房屋现已具备办理国有土地使用权证（包含:土地信息的不动产权证）的条件。两原告前往相关部门要求办理，被相关部门告知需要四被告的协助（提供身份证复印件及签字），两原告遂要求四被告予以配合，但四被告以各种理由拒绝协助。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。“地随房走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权转移给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权转移给自已的权利。王定凡、汤卫芳辩称，2009年6月被告贺志强、李建红将涉案房屋转让给被告王定凡、汤卫芳，转让价为246000元，契税1000元，并办理了房产证，但未办理土地证，因为贺志强他没有土地证。2009年7月2日，被告王定凡、汤卫芳又将涉案房屋转让给两原告，并办理了房产证，转让价为250000元，至今还有1000元购房款未付清。之后双方一直没有争议。2020年11月原告口头向我们提出要协助其办理土地证，我们陈述贺志强没有将土地证给我们，无法协助办理，因此原告提起诉讼。原告起诉我们没有事实和法律依据，我们在本案中并没有过错。如果贺志强跟原告协商好去办土地证需要我们协助，那我们就去协助。我们在本案中没有过错，依法不应承担本案诉讼费。之后原告不得以任何理由干扰我们的生活，也不得以任何理由要求我们再协助办理相关手续。原告至今差欠我们1000元及相应利息，应支付给我们，否则不予协助办理。贺志强、李建红辩称，原告贺金初、朱金娇起诉要求变更案涉房屋土地使用权证，关于此事本人贺志强及妻李建红没有任何责任和义务协助贺金初、朱金娇办理土地使用权证变更登记手续，因为此事不符合法律规定，本人贺志强及妻李建红也不应承担本案任何诉讼费用。原告贺金初与本人贺志强不存在任何房屋买卖合同，也没有交易、承诺关系，贺金初与王定凡之间买卖房屋，本人并不知情。本人与王定凡买卖房屋时就明确告知对方此房只有房产证，当时有口头及书面约定，以后房屋有任何问题与本人无关，因为当时说了只卖房产，所以本人没有任何义务协助办理。贺金初与王定凡购买此房时，明知此房没有土地证，因为贪图当时价格便宜，而购买了此房，就应该知道其中的风险和责任。贺金初从买房至今已经十几年时间，没有任何人要求他拆迁或搬离，所以事实证明地随房走，现在要求办理土地使用权证，卖方没有这个责任和义务协助。根据建设用地使用权的出让方式规定，此地是由本人贺志强在1993年以竞买的方式在莲花县房地产开发公司竞得，根据土地法规定应首先办理在竞得人名下，根据《民法典》第三百五十三条规定的建设用地使用权流转方式，应该首先由贺志强以转让的方式给王定凡，再由王定凡以转让的方式给贺金初，这样才合理合法，而原告提出要求协助直接办理在他名下，这个要求不合法理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告贺金初、朱金娇提出的《莲花县房地产交易协议书》和《购房协议书》，用于证明原告贺金初、朱金娇于2009年7月2日从被告王定凡、汤卫芳处购买了坐落于莲花县房屋，购房协议书第五条约定，因王定凡、汤卫芳从贺志强、李建红处买受该房时未办理土地证，如以后发现王定凡和贺志强有土地证，应作废，从该表述上可认定双方在交易时一并将土地使用权转让。被告贺志强质证后对该组证据的真实性无异议，但认为与其无关，因为他并没有与贺金初交易。原告贺金初、朱金娇与被告王定凡、汤卫芳签订的购房协议书以及在莲花县房地产交易所办理房屋所有权证过户手续时签订的房地产交易协议书能证明被告王定凡、汤卫芳将从被告贺志强、李建红处买受的坐落在莲花县房屋转让给原告贺金初、朱金娇，并已办理了房屋所有权证过户手续的事实，作为书证，符合证据的“三性”原则，本院予以认定；2.原告贺金初、朱金娇提交的涉案房屋不动产登记档案（江西省莲花县房屋所有权登记资料交接表、房屋所有权证存根、江西省莲花县房产所有权登记审核表、江西省莲花县私房所有权登记申请书、莲花县房屋测绘委托书、莲花县房产所有权登记现场查勘表及附图、莲花县房地产开发公司证明、集资建房协议书、贺志强身份证复印件、楼房面积表），用于证明被告贺志强、李建红为涉案房屋首任房主，贺志强以集资建房协议书为依据申请办理了涉案房屋的初始登记。被告贺志强质证后陈述与其无关。该组证据能证明案涉房屋系被告贺志强本人所建，于2007年8月29日向莲花县房产部门申请办理房屋所有权证的事实。案涉房屋首任产权人为被告贺志强、李建红。作为书证，符合证据的“三性”原则，本院予以认定；3.被告贺志强提出的证人周某出具的证明“今证明乙方王定凡自愿购买贺志强位于六十栋31号房屋一栋，今后该房屋有关质量以及其它问题与甲方贺志强、李建红无任何关系。双方无异议。”，用于证明被告贺志强没有任何义务协助原告办理土地使用权登记手续。原告贺金初、朱金娇质证后对该证明的真实性和合法性提出异议，认为该证明真正出具的时间不明，该证明并没有明确注明被告贺志强无需配合原告方办理土地使用权证，而协助买受方办理土地使用权证属法定义务。被告王定凡、汤卫芳质证后对该证明的真实性予以确认，但认为是当时他们发现房屋多处有裂缝，就该房屋的质量问题与贺志强交涉时，双方达成了共识后由王定凡、汤卫芳的女婿周某写下了此证明。该证明只证明了房屋质量问题与被告贺志强无关，而其他问题是否应包含协助办理土地使用权登记手续，本院根据相关法律规定予以确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年7月2日，被告贺志强与莲花县房地产开发公司签订了一份《集资建房协议书》（签订协议书时签名为贺志翔），被告贺志强向莲花县房地产开发公司购买位于地皮一块（面积为184.21平方米）用于自建房屋一栋，1995年建成入住。1993年7月1日、7月2日被告贺志强分两次向莲花县房地产开发公司缴纳土地征用费8050元，室外通水通电费1000元，排污沟配套设施费500元，开发管理费907.63元，合计10457.63元，莲花县房地产开发公司出具的现金收入凭单缴款人均为贺志翔（庭审时已查明贺志翔系被告贺志强之前曾经用过的名称，后一直使用贺志强）。房屋建成入住十余年一直未办理土地使用权证。2009年6月16日，被告贺志强、李建红与被告王定凡、汤卫芳在莲花县房地产交易所签订了一份《房地产交易协议书》，被告贺志强、李建红将自建的坐落在莲花县房屋一栋出卖给被告王定凡、汤卫芳，协议书上标注的转让价格为125826元（实际交易价格为246000元）。被告王定凡、汤卫芳向被告贺志强、李建红交付购房款后，双方在交易所办理了房屋所有权过户登记手续，办理过户登记手续契税2000元，双方各承担1000元。因为出卖方被告贺志强未办理土地使用权证，在交易时贺志强将两份缴纳土地转让金等规费的收款收据移交给买受人王定凡、汤卫芳。被告王定凡、汤卫芳购买该房屋后并未入住，于2009年7月2日以转让价格250000元的价格又将该房屋转让给原告贺金初、朱金娇，双方签订了一份购房协议书，双方于2009年7月2日在莲花县房地产交易所办理房屋所有权过户手续时签订了一份房地产交易协议书，协议书上标注的转让价格也是125826元。因被告贺志强、李建红在房屋建成后一直未办理土地使用权证，故原告贺金初、朱金娇与被告王定凡、汤卫芳在购房协议书中第五条约定，甲方（王定凡）原购贺志强房时，贺志强未办土地证，现甲方也未办土地证，如以后发现甲方和贺志强有土地证件，应作废。同样，被告王定凡、汤卫芳将被告贺志强移交给他们的缴纳土地出让金的收款收据也移交给原告贺金初、朱金娇。原告贺金初、朱金娇购得该房屋后入住至今，根据国家政策规定，欲办理不动产证，莲花县不动产登记中心告知原告因购房时未办理土地使用权证，无法办理不动产登记，因原、被告双方协商未果，故原告贺金初、朱金娇向本院提起诉讼。本院认为，原告贺金初、朱金娇与被告王定凡、汤卫芳及被告王定凡、汤卫芳与被告贺志强、李建红签订的房地产交易协议以及购房协议书均系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，协议合法有效，本院予以认定，交易双方都在房产部门办理了房屋所有权过户登记手续，因各种主观和客观原因，原告贺金初、朱金娇在购房后未及时办理土地使用权登记手续，现办理土地使用权证的条件成就，因被告贺志强、李建红、王定凡、汤卫芳不协助办理土地使用权登记手续而成讼。《中华人民共和国民法典》第五百九十八条明确规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务。本案系房屋买卖合同，标的物所有权包括房屋所有权和土地使用权，我国实行的是房地一体原则，房屋转让，该房屋范围内的土地使用权一并转让。故原告贺金初、朱金娇请求判令被告王定凡、汤卫芳、贺志强、李建红协助办理土地使用权证或不动产权证变更登记手续的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。被告贺志强、李建红辩称在本案中不是适格的被告，因为他们与原告贺金初、朱金娇并没有任何交易行为，没有义务协助两原告办理土地使用权登记手续。本院认为，原告贺金初、朱金娇提起诉讼，并非完全基于合同关系提出，而是作为案涉房屋的房屋所有权人要求转移登记土地使用权或办理不动产登记而提起的诉讼，被告贺志强、李建红作为案涉房屋的第一任产权人，依法负有协助原告办理转移登记土地使用权或办理不动产登记的义务，也就是说，被告贺志强、李建红与本案具有法律上的利害关系，原告在起诉时将其列为被告并无不妥。故被告贺志强、李建红辩称不是本案适格被告，没有协助义务的辩证意见，本院依法不予采纳。被告贺志强、李建红辩称根据《中华人民共和国民法典》第三百四十七条和第三百五十三条的规定，应首先将土地使用权证办在两被告名下，再由被告贺志强、李建红以转让方式过户给被告王定凡、汤卫芳，最后由王定凡、汤卫芳以转让方式过户给两原告。本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百四十七条和第三百五十三条只是规定了设立建设用地使用权的方式和建设用地使用权可以转让，并未规定建设用地使用权必须登记于首任权利人名下。本案中，被告贺志强、李建红已将案涉房屋转让给被告王定凡、汤卫芳，而被告王定凡、汤卫芳又转让给原告贺金初、朱金娇，并且都办理了房屋所有权变更登记手续，原告贺金初、朱金娇作为案涉房屋的所有权人，有权请求由国土资源部门将土地使用权转移登记于两原告名下，且被告贺志强、李建红、王定凡、汤卫芳负有协助义务。被告王定凡、汤卫芳辩称原告至今尚差欠购房款1000元，要求原告付清差欠的购房款，否则不予协助办理。本院认为，庭审中原告也承认只付249000元购房款，但陈述是被告王定凡、汤卫芳答应核减1000元购房款对其提前支取定期存款一次性付清购房款的利息损失。若被告王定凡、汤卫芳有证据证明两原告确实差欠1000元购房款，可以另案提起诉讼，不能以此而拒绝履行协助义务。综上所述，原告贺金初、朱金娇请求判令被告王定凡、汤卫芳、贺志强、李建红协助原告办理坐落在莲花县房屋土地使用权证（或不动产权证）变更登记手续的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百五十七条、第五百九十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：限被告王定凡、汤卫芳、贺志强、李建红于判决生效之日起七日内协助原告贺金初、朱金娇办理坐落于莲花县房屋（房房产证号：莲房权证琴字第**）地使用权证（或不动产权证）变更登记手续。如果未按本判决指定期限履行协助义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。案件受理费500元，由被告王定凡、汤卫芳、贺志强、李建红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决履行期间届满之日起，权利人可以向本院申请执行，申请的期限为判决履行期间届满之日起二年。审判长  肖立夫陪审员  杨斗奎陪审员  李**二〇二一年三月二十四日法官助理刘煜东书记员郑符荣