贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终766号上诉人（一审原告）：刘修亮，男，1988年11月13日生，侗族，住湖南省会同县。委托诉讼代理人：黄桓，贵州黔驰律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（一审被告）：贵州新界富地置业有限公司，地址贵州省天柱县凤城镇商贸区凤山路13栋1号第四层。法定代表人：蒋会林，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所律师。上诉人刘修亮因与被上诉人贵州新界富地置业有限公司（以下简称：新富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2020）黔2627民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘修亮上诉请求：1、依法撤销（2020）黔2627民初2554号民事判决书，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，被上诉人已经违反《商品房买卖合同》的约定，已构成违约。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）项为第（二）项的补充说明，而非变更或者否定。合同签订后，被上诉人新富公司于2017年12月31日取得缤纷天地天地豪庭A幢2单元10层04号商品房的初始登记证书，但一直未向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，涉案房屋于2019年3月18日才完成商品房转移登记。合同约定了被上诉人交付办理商品房转移登记相关文书的义务，又委托被上诉人代为办理转移登记，被上诉人依约履行的文书交付义务已实际转化为披露义务，被上诉人在约定时间内未将办理相关文书交到办证部门并通知上诉人，被上诉人逾期时间应从2018年1月1日起计算至2019年3月18日止，应依法承担违约责任，上诉人主张万分之0.5违约金，符合法律规定，请求改判支持其诉讼请求。新富公司答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律准确，请求维持一审判决。刘修亮向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金9508.5692元（以房屋总价款430252元为基数按日万分之零点五从2017年12月31日起算至2019年3月18日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告购买被告开发的缤纷天地二期?天地豪庭A幢3单元2层01号商品房，该商品房总价款为430252元，双方于2014年10月11日签订了《商品房买卖合同》。该合同第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记；……2、买受人同意委托贵州新界富地置业有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2018年1月31日被告新界富地置业公司取得该商品房所有权的初始登记证书，被告未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，后于2019年3月18日取得该房屋的转移登记证书。双方均同意以已付房款为基数按日支付逾期办证违约金。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同。对双方争议的要素确定为：关于逾期办证违约金的截止时间问题。双方合同约定被告应于2017年12月31日前取得房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。本案中，被告实际于2018年1月31日取得初始登记，虽未将办理转移登记的有关文书交付给原告，但合同约定了原告委托被告办理房屋权属转移登记，为此，被告在取得初始登记后需继续办理转移登记，已无将办理商品房转移登记有关文书交付原告之必要，而合同仅对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任有约定，对委托被告办理转移登记后，被告应取得转移登记的时间及逾期取得的违约责任并无约定，为此，原告起诉的逾期办证违约金应算至取得初始登记之日。即逾期办证违约金应以房屋总价款430252元为基数按日万分之零点五的标准从2018年1月1日起计算至2018年1月31日止，共计31天,666.89元(430252元×31天×0.00005)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告刘修亮逾期办证违约金666.89元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州新界富地置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审举证期间，双方当事人未提交新证据。上诉人一审依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款请求被上诉人因不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书支付违约金，一审判决将该违约金，在事实和说理中认定为逾期办证违约金，存在认定事实错误，本院应予以纠正。审理查明的其余案件事实，与一审认定相符，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的焦点是：交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否应当计算至商品房权属转移登记之日。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，应当按照合同约定履行义务。涉案合同是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。关于交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否应当计算至商品房权属转移登记之日的问题。本案中，双方《商品房买卖合同》约定被上诉人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期则应支付违约金，同时，合同还约定，上诉人委托被上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2018年1月31日被上诉人取得涉案商品房转移登记的有关文书后，被上诉人基于接受上诉人的委托办证实际，未有将商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，而是持涉案有关文书办理商品房转移登记，并于2019年3月18日为上诉人办理了涉案商品房转移登记证书。一审判决不支持上诉人主张2017年12月31日至2019年1月28日期间的违约金，驳回上诉人的诉讼请求，符合委托客观实际，并无不当。上诉人以被上诉人取得涉案商品房转移登记的有关文书后，没有将该文书交付给上诉人或披露文书取得信息，主张要求被上诉人承担计算至商品房权属转移登记之日的违约金，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，刘修亮的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决在认定事实以及说理中，虽然对上诉人主张的涉案商品房转移登记的有关文书违约金，认定为逾期办证违约金，存在瑕疵，但是判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘修亮负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年三月十七日法官助理游婷书记员龙欢