广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2545号上诉人（原审被告、反诉原告）：傅时成，男，1982年11月16日出生，汉族，身份证住址福建省武夷山市。委托诉讼代理人：杨俊，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：商武，广东三民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵强，男，1990年9月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王习萍，广东力诠律师事务所实习人员。原审被告：广州天懿美容美发有限公司，住所广州市天河区黄埔大道中****之16（仅限办公）。法定代表人：杨笑丹。上诉人傅时成因与被上诉人赵强、原审被告广州天懿美容美发有限公司（以下简称天懿公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29746号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人傅时成上诉请求：1.撤销一审判决，驳回赵强一审所有诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由赵强承担。事实与理由：一、2020年3月，傅时成一直通过电话、微信与赵强的代理人赵育苗沟通退租一事，经双方协商一致，同意解除傅时成与赵强于2018年6月11日签订的《商铺租赁合同补充协议》。由于防疫形势较为严峻，傅时成直到4月13日才与赵强会面，并于4月13日当天向赵强交还涉案房屋的钥匙，赵强当场接收，并于不久后在涉案房屋门店张贴招租广告。2020年4月14日之后，涉案房屋由赵强实际占有、使用，傅时成自4月14日起不再承租涉案房屋。故傅时成不应支付4月14日至8月18日的租金167533.55元(40260元／月×4个月+40260元×5天／31天)、4月14日至7月末的物业管理费1527.23元(3012.8元×3个月／7个月+3012.8元／7个月／31天×17天)。另外，傅时成与赵强已于3月协商一致解除《商铺租赁合同补充协议》，并通过交还钥匙这一行为对合同解除予以确认。综上，傅时成只拖欠2月1日至4月13日租金97966元(40260元／月×2个月+40260元×13天／30天)、1月至4月13日的物业管理费1477.71元(3012.8元×3个月／7个月+3012.8元／7个月／30天×13天)以及2019年12月至2020年1月的电费880.7元，前述三项共计100324.41元。一审判决判定傅时成向赵强支付2月至8月的租金、1月至7月的物业管理费显属不当，应予纠正。二、傅时成承租涉案房屋用于经营理发店，受疫情影响，理发店经营困难，基本没有收入，属于国家发展改革委等部门于2020年5月9日发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条规定的“出现困难的服务业小微企业和个体工商户”的情形，赵强作为非国有房屋出租人，也应当参照国有企业减免租金的标准，减免傅时成3个月的租金。综上所述，傅时成只拖欠2月1日至4月13目租金97966元、1月至4月13目的物业管理费1477.71元以及2019年12月至2020年1月的电费880.7元，即傅时成共计拖欠100324.41元。另外，根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，赵强应在傅时成拖欠的97966元租金基础上适当减免租金。被上诉人赵强二审辩称：不同意傅时成的上诉请求和事实理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决也是正确的，请求二审法院驳回傅时成的上诉请求，维持原判。原审被告天懿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。赵强于2020年8月20日向一审法院起诉，请求：1.判令傅时成立即向赵强支付2020年2月1日至2020年8月18日期间拖欠的租金264936.77元并支付逾期交租违约金，逾期交租违约金以每月所欠租金40260元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年2月26日起计算至傅时成付清租金之日止，暂计至2020年8月25日为3013.38元；2.判令傅时成立即向赵强支付拖欠的物业管理费3012.8元、水费880.7元；3.判令天懿公司对傅时成的上述债务承担连带责任；4.诉讼费用由傅时成、天懿公司承担。傅时成向一审法院提起反诉，请求：1.判令赵强向傅时成退还广州市白云区京溪路97号08房押金55000元；2.反诉诉讼费用由赵强承担。一审法院经审理查明：位于广州市白云区京溪路****的所有权人为赵强，建筑面积为104.675平方米。2015年8月1日，赵强（出租人，甲方）与傅时成（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于广州市白云区京溪路97号08房商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作为商业用途。建筑面积104平方米。二、租期：2015年8月1日至2020年7月31日。首年租金为27500元/月，次年起每年租金按上年租金递增10%，依次为30250元/月、33275元/月、36600元/月、40260元/月。每月25日前将当月租金存入中国工商银行。签订租赁合同时，乙方向甲方交纳55000元租赁保证金。甲方应在租赁期满交接完成时无息退回给乙方。五、乙方权利与义务。乙方按时交纳租金，按时交纳相关物业管理费、水电费及租赁税等。乙方若迟延向甲方交付租金，需向甲方支付滞纳金，滞纳金每天为月租金的3%。逾期10日，视为违约，甲方有权解除合同收回商铺等。2020年8月4日，赵强向傅时成发出《通知函》，称《商铺租赁合同》已到期，双方没有续签合同，您作为承租方，也没有将房屋恢复原状交还给我，以及向我结清租赁期间租金、费用等。请立即将广州市白云区京溪路97号08房屋恢复承租时原状并交还给我，立即结清租赁期间租金、费用等。另查，傅时成承租涉案商铺经营广州市白云区同和京梅美容美发店。根据《发票联》显示，涉案商铺2020年1月-7月物业管理费3012.8元，2019年12月-2020年1月水费880.7元。2020年1月22日，傅时成向赵强支付租金40260元。赵强称其于2020年8月18日正式收回涉案商铺，傅时成称其于2020年4月13日已将涉案商铺钥匙交给赵强。一审庭审中，赵强确认收到傅时成支付的租赁保证金55000元。一审法院认为，赵强与傅时成签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《商铺租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。关于涉案商铺的收回时间，因傅时成并未举证证实其已与赵强曾于2020年4月13日办理涉案商铺的交接手续，一审法院采信赵强所述于2020年8月18日收回涉案商铺。因傅时成未向赵强支付2020年2月1日起至2020年8月18日期间的租金，现赵强主张傅时成支付上述期间的租金264936.77元（40260元/月×6个月+40260元×18天/31天）合情合理，一审法院予以支持。对于傅时成抗辩减免疫情期间的一个月租金的抗辩意见，一审法院认为，因傅时成并未举证证实可以减免一个月租金的证据，且据赵强所述，傅时成已于2020年3月1日恢复营业，现其抗辩要求减免一个月租金的抗辩意见一审法院不予采纳。同理，傅时成应向赵强支付2020年1月-7月期间拖欠的物业管理费3012.8元及2019年12月-2020年1月期间拖欠的水费880.7元，共计3893.5元。关于逾期交租违约金。违约金以当月租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自当月26日起计至傅时成实际清偿之日止。关于天懿公司是否承担连带责任的问题。即便傅时成经营的广州市白云区同和京梅美容美发店挂靠在天懿公司名下，但天懿公司与傅时成并不存在任何法律关系，天懿公司也并非租赁合同的相对方，现赵强主张其对傅时成的债务承担连带责任的诉请于法无据，一审法院不予支持。关于租赁保证金55000元。因涉案《商铺租赁合同》已到期，且涉案商铺已被赵强收回，赵强应将收取傅时成的租赁保证金55000元返还给傅时成。傅时成主张赵强返还租赁保证金的反诉请求一审法院予以支持。天懿公司经一审法院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年11月9日作出如下判决：一、自本判决生效之日起五日内，傅时成向赵强支付2020年2月1日至2020年8月18日期间拖欠的租金264936.77元及违约金（违约金以当月租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自当月26日起计至傅时成实际清偿之日止）；二、自本判决生效之日起五日内，傅时成向赵强支付拖欠的物业管理费3012.8元及水费880.7元，共计3893.5元；三、自本判决生效之日起五日内，赵强向傅时成返还租赁保证金55000元；四、驳回赵强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2688.83元，由傅时成负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。反诉费587.5元，由赵强负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，傅时成承租涉案商铺及闻思勇所有的商铺（涉及该商铺的租赁合同纠纷已另案处理）一起用于经营广州市白云区同和京梅美容美发店。二审中，傅时成向本院提交：1.证据1、2照片，拟证明自2020年4月13日至2021年2月26日期间，赵强一直用自行购买的一把红白相间的铁锁锁住涉案租赁商铺的玻璃大门，傅时成无法使用租赁商铺；2.证据3税收票据，拟证明在赵强催促下，傅时成代赵强缴纳了房产税、城市维护建设税、个人所得税、附加税等税费。赵强对此质证认为：对于证据1的两张照片及证据2的第一张照片，傅时成已在一审中作为证据提交过，对此不再重复质证；对于证据2的第二张照片，傅时成在一审中未作为证据提交过，但由于傅时成无法出示原件予以核对，故对其真实性、合法性及关联性均不予确认，单凭锁的外表也无法鉴别是否为同一把锁，故无法证明傅时成的主张；对于证据3，从该发票的出具时间来看，该几张发票均是在一审立案前已形成，故认为不属于二审新证据。由于双方所签订的租赁合同中有明确约定租赁过程中所产生的一切税费均由傅时成承担，所以其在合同约定的租赁期内缴纳租赁税费是符合合同约定的。傅时成举证的四张发票均是在2020年5-7月之间形成的，均是在傅时成所主张的其已交还商铺之后，因此该四张发票恰好证明在该期间傅时成仍继续使用涉案物业。该四张发票最后均载明“综合征收滞纳金”，由此可证傅时成缴纳税费并未按照租赁合同约定按期依时缴纳，而是经赵强多次催促后才去税务部门补交的，由此可证傅时成在租赁合同履行过程中的违约事实。二审期间，傅时成申请证人麦某、倪某出庭作证。二审庭审时，麦某陈述：其是傅时成聘请的工作人员，在2020年4月13日之前，其曾联系赵强、闻思勇的媳妇管小姐进行商铺的交接工作，其在4月13日上午9-10时左右对商铺进行开门，到商铺进行交接的有闻思勇、管小姐以及一个同行的男人（闻思勇声称是其儿子，具体身份其不清楚）。当天其还通知镜尚公司的倪先生到商铺拆除电子设备。闻思勇等3人不允许倪先生继续进行拆除工作，还称商铺内的物品不允许搬动。不明身份的男人出去买了三把锁。倪先生报警后，双方发生争吵。其悄悄离开了半小时后再回到商铺，发现商铺门口已经被三把锁锁上，商铺的一切物品都在商铺内，其用来开门的钥匙其放在收银台上，没有带出来，不清楚闻思勇等3人对商铺进行上锁时有无将钥匙取走。倪某陈述：2020年4月13日，其接到京梅美容美发店员工电话通知，告知因该店当日要撤离归还店铺，要求其司安排人员到该店拆除其租给该店的电视设备。其与其公司员工到达现场后，该店的员工麦某、房东闻思勇及闻思勇同行的两人已经到达现场。其在电视设备拆除后准备搬走时，房东不让搬走，经协商未果，其打电话报警，民警到达现场后建议涉及到租赁问题只能由当事人自己协调。民警离开后，约上午11点多，房东去买了三把铁锁回来，将商铺的门锁了起来，其无法搬离设备，于中午12点左右离开。赵强对此质证认为：1.该证人证言不属于二审新证据。2.第一位证人麦某是傅时成的工作人员，第二位证人倪某所在工作单位与傅时成所经营的京梅美发店存在合作关系，因此上述两位证人均与傅时成存在利害关系。3.在本案没有其他证据予以佐证的情况下，不能证明傅时成的主张。综上，对于两位证人的证人证言的真实性、合法性、关联性均不予认可，两位证人的证人证言均无法证明傅时成所主张的在2020年4月13日赵强已收回涉案商铺的事实。二审庭审后，闻思勇在另案中向本院提交情况说明，针对傅时成所述2020年4月13日的情况，说明如下：2020年4月7日至2020年7月28日期间，闻思勇均在南京，不在广州、不在房屋现场；闻思勇的配偶是张某，不是管小姐，因此，傅时成及其证人所述的“闻思勇的媳妇管小姐如何如何”均为虚构，不属实；闻思勇的儿子至2020年才十五岁，一直在国外读书，也不可能如傅时成所述，于当日出现在房屋现场。因此，傅时成及证人对2020年4月13日情况的陈述均为虚假，全部不属实。为佐证其上述陈述，闻思勇提交了机票、结婚证及其儿子的出生医学证明。傅时成对此质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。两张机票只能证明闻思勇2020年4月7日和7月28日这两天无法前往租赁商铺，不能证明其4月13日未前往涉案租赁商铺办理交接并收回该租赁商铺；闻思勇曾向傅时成介绍管小姐为其儿媳，而非妻子，傅时成的受托人麦小姐之前一直与赵育苗（赵强委托）、管小姐（闻思勇委托）通过微信、短信进行沟通，双方也是通过管小姐约定于2020年4月13日至涉案租赁商铺办理交接事宜；麦小姐只是听说另一个人是闻思勇的儿子，具体是不是，麦小姐并不清楚，该份证据只能证明闻思勇有一个2005年出生的儿子，不排除闻思勇有其他儿子的可能。根据微信、短信的记录，双方之间确实约定了4月13日到涉案租赁商铺现场办理交接事宜，傅时成提交的证据也证明了闻思勇一方已于4月13日收回涉案租赁商铺，闻思勇提交的证据并不足以推翻该事实。二审庭审后，傅时成向本院提交：证人倪某从镜尚公司工作群导出的照片，拟证明2020年4月13日，闻思勇将涉案商铺锁住并在玻璃大门上悬挂招租广告。赵强对此质证认为：对照片的真实性、合法性、关联性均不确认，照片的内容亦不能证明和反映傅时成的证明内容。同时，闻思勇已经提供相反证据证明，在傅时成所述的2020年4月13日，闻思勇根本不在广州、不在房屋现场，傅时成及其证人所述的“2020年4月13日房东闻思勇如何如何”均为虚构，是不属实的。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、傅时成上诉主张其不应向赵强支付2020年4月14日之后的租金，能否成立；二、傅时成上诉主张赵强应减免其三个月租金，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，傅时成上诉主张其不应向赵强支付2020年4月14日之后的租金能否成立的问题。一审认定赵强与傅时成签订的《商铺租赁合同》为有效合同，合法有据，本院不作赘述，予以确认。傅时成主张其已于2020年4月13日向赵强交还涉案商铺，赵强对此不予确认。按照双方在租赁合同中的约定，傅时成在租赁期届满或解除合同之日负有搬离涉案商铺并履行交还商铺的交接义务。尽管傅时成在二审中申请证人出庭作证，但证人麦某称其系傅时成聘请的工作人员，证人倪某称其所在工作单位与傅时成在涉案商铺经营的京梅美发店存在合作关系，该提供证人证言的证人均与傅时成有利害关系。且涉案商铺的出租人之一闻思勇对两位证人所称的当时到达现场的系闻思勇一方人员提供证据予以反驳；退一步讲，即便双方于2020年4月13日有到达涉案商铺现场，但傅时成未提交充分的证据证明到达现场的系何人及其所称的涉案商铺上锁系由何人进行上锁，其亦无举证证实其已交回涉案商铺的钥匙及已办理交还涉案商铺的交接手续。在涉案商铺有无交接、双方对交接的协商及处理情况、上锁情况等存疑的情况下，傅时成主张其已于2020年4月13日向赵强交还涉案商铺，其应对其主张提交充分的证据予以证实。如前所述，在涉案商铺的出租人之一闻思勇提交证据予以反驳的情况下，傅时成未提交其他证据予以充分佐证证人证言及其主张，应由其承担举证不能的法律后果，傅时成上诉主张其已于2020年4月13日向赵强交回涉案商铺及主张涉案商铺的出租人之一闻思勇于当日对涉案商铺上锁依据不足，本院不予支持。因此，傅时成上诉主张其不应向赵强支付2020年4月14日之后的租金，不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，傅时成上诉主张赵强应减免其三个月租金能否成立的问题。根据傅时成在一审判决中的答辩意见，其在一审中抗辩减免疫情期间一个月的租金，尽管赵强作为涉案商铺的产权人及涉案租赁合同的出租人明确表示不同意减免租金，但考虑本案双方产生纠纷是因2020年1月底发生新冠疫情引起，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，鉴于政府采取的防控措施对双方的生产经营均产生了影响，参照上述规定，考虑涉案商铺的经营情况，对于傅时成要求给予减免部分租金的主张，本院予以准许。综合考虑疫情的影响、本案的案情，依据公平原则，本院酌定2020年2月和3月租金各按照原合同租金标准的50%即每月20130元由傅时成向赵强支付。一审考虑傅时成恢复营业的时间及傅时成并未举证证实可以减免一个月租金的证据，未予采纳傅时成要求减免一个月租金的抗辩意见，不符合疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的公平原则，处理不当，本院予以纠正。傅时成二审中上诉主张赵强应减免其三个月的租金依据不充分，超出一个月部分的主张不能成立，本院不予支持。一审已综合考虑全案案情及赵强起诉时即已自愿调低逾期支付租金违约金等情况支持赵强逾期支付租金违约金的主张，该处理公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。因此，傅时成应向赵强支付2020年2月1日至2020年8月18日期间拖欠的租金共224676.77元（20130元/月×2+40260元/月×4个月+40260元×18天/31天）及违约金（违约金以当月欠付的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自当月26日起计至傅时成实际清偿之日止）。综上所述，傅时成的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但法律适用部分有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29746号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29746号民事判决第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29746号民事判决第一项为：自本判决生效之日起五日内，傅时成向赵强支付2020年2月1日至2020年8月18日期间拖欠的租金224676.77元及违约金（违约金以当月欠付的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自当月26日起计至傅时成实际清偿之日止）；四、驳回赵强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2688.83元，由赵强负担403.33元，由傅时成负担2285.5元。反诉费587.5元，由赵强负担。二审案件受理费5377.66元，由赵强负担806.66元，由傅时成负担4571元。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年三月三十日书记员  冯韵彭诗敏