湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终498号上诉人（原审原告)：刘纯莲，女，1969年11月25日出生，汉族，湖北省荆州市人，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：董洪爽，系刘纯莲之夫，其他身份情况同下。上诉人（原审原告)：董洪爽（系刘纯莲之夫），1970年9月16日出生，汉族，湖北省荆州市人，住广东省深圳市龙岗区，被上诉人（原审被告）：武汉汉口北商贸市场投资有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特1号。法定代表人：李斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏恋，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李萍，女，该公司员工。上诉人刘纯莲、董洪爽因与被上诉人武汉汉口北商贸市场投资有限公司（以下简称汉口北商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初4701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法适用组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘纯莲、董洪爽上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：1、原审认定事实存在错误、事实不清、证据不足，双方之间未签订过正式的商品房销售合同，但该备案合同中的签名者却是“刘纯莲”，其上的手印和签字均不是原告本人及授权人所为。同时，该备案合同上的条款内容前后不一，其中第一条明确土地使用权的规划用途为“综合、仓储、物流”，第三条却是“此商品房的用途为工、交、仓”，合同附件六中又明确了上诉人购买的是商铺；2、上诉人曾经向一审法院书面申请当事人无权收集的相关证据，法院未调查收集也没有给出具体原因，被上诉人将改变了用途的土地使用权以签订商铺的方式出售，其行为违反了国家法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益、社会公共利益和上诉人的合法权益；3、一审违反法定程序；4、一审没有做到公允裁判；5、一审判决未根据双方提交的证据全面客观审核、分析，全方位认定法律事实；6、一审判决适用法律错误。汉口北商贸公司辩称，1、上诉人对案外人所实施的委托行为均合法有效；2、上诉人一直主张从未见过纸质商品房买卖合同明显于理不合；3、本案所涉房屋签订的合同内容答辩人完全依照审批、管理机关所载明的土地用途及项目规划事项进行填写，不存在隐瞒；4、案涉房屋经过审批后开发，上诉人认为改变规划缺乏依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘纯莲、董洪爽向一审法院起诉请求：1、刘纯莲与汉口北商贸公司的二份商品房买卖合同无效；2、汉口北商贸公司偿还刘纯莲、董洪爽2010年所购房款本金653292元、资金占用损失392941.71元（按年利率6%，自2010年8月12日暂计算至2020年8月31日，实际计算至实际支付之日止）；3、汉口北商贸公司按所购房款一倍即653292承担赔偿责任；4、汉口北商贸公司返还刘纯莲、董洪爽保证金4000元的利息1825.97元（按年利率6%，自2013年1月9日计算至2020年8月17日）；5、汉口北商贸公司承担本案的诉讼费及刘纯莲、董洪爽的交通费、住宿费。一审法院认定事实，2010年8月12日，刘纯莲向案外人罗乐出具《委托书》二份，分别载明：兹委托罗乐代本人依据本人签订的纸质合同签订购买汉口北国际商品交易中心C3区4178号房、C3区4179号房的电子合同，用于办理合同备案手续，受托人办理上述事宜签署的相关文件本人均予以认可。同日，刘纯莲付清了前述二套商品房的购房款。2010年8月28日，刘纯莲（买受人）与汉口北商贸公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》二份。其中，合同编号黄103087560的合同中约定：第一条、出卖人以出让方式取得位于盘××经济开发区××、滠口村、编号为××、××号的地块的土地使用权，面积307808.36平方米，规划用途为综合、仓储、物流，土地使用年限自2007年12月29日至2057年12月29日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设“汉口北国际商品交易中心”商品房；第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第C【幢】/单元4层C3-178号房。该商品房的用途为工、交、仓。建筑面积共52.6平方米……；第五条、该商品房价款按建筑面积计算，单价为6300元/平方米，总金额333380元。买受人按一次性付款的方式按期付款；第九条、出卖人应当在2011年7月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用……。合同编号黄103087561的合同中约定：……第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第C【幢】/单元4层C3-179号房。该商品房的用途为工、交、仓。建筑面积共52.6平方米……；第五条、该商品房价款按建筑面积计算，单价为6120元/平方米，总金额321912元。买受人按一次性付款的方式按期付款；第九条、出卖人应当在2011年7月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；附件六（一）、买受人在签订本合同时，须按所购商铺向出卖人缴纳经营保证金10000元……如买受人按期履行上述买受人义务，出卖人须将买受人缴纳的经营保证金全额无息退还给买受人……。二份《武汉市商品房买卖合同》约定的其他内容基本相同。2011年6月23日，董洪爽办理了C3-178号房和C3-179号房的收房手续。2017年8月29日，刘纯莲与汉口北商贸公司签订《房屋租赁协议》一份，协议约定了刘纯莲就上述房屋出租给汉口北商贸公司的相关事宜。2020年8月17日，汉口北商贸公司退还了刘纯莲交纳的经营保证金4000元。刘纯莲、董洪爽认为，汉口北商贸公司自发布“汉口北国际商品交易中心”的营销广告以来，在宣传册、预订单、交房通知书、业主手册、《前期物业管理服务协议》等资料中均已明确商户购买的是商铺，而不是购买土地性质为工业用途的仓储、物流用房，汉口北商贸公司违反国家法律的强制性规定，擅自改变土地性质及房屋用途，且未办理相关报批手续，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》应为无效合同，故而引发本案诉争。一审法院认为，根据《民法总则》第一百四十三条之规定：“民事法律行为有效必须具备三个条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案中，刘纯莲与汉口北商贸公司签订的二份《武汉市商品房买卖合同》是否合法有效系双方当事人争议焦点之所在，一审法院依据查明的案件事实和相关法律规定，综合评判如下：首先，从实施民事法律行为的主体资格分析。根据《民法总则》的相关规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为；民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。经查明，刘纯莲就签订购买汉口北国际商品交易中心C3区178号房、C3区179号房电子合同的相关事宜，于2010年8月12日向案外人罗乐出具了二份《委托书》，授予其代理权限范围内的委托代理权，同时还分别签署了《申请表》，并通过谈话笔录对委托事项进行了签字确认。由此可见，刘纯莲作为完全民事行为能力人应该知晓授予案外人罗乐委托代理权的法律意义和相应后果。结合汉口北商贸公司与其他买受人签订纸质《武汉市商品房买卖合同》在先，再依据纸质合同网签电子合同在后的交易顺序，可以认定案外人罗乐代为签订的二份《武汉市商品房买卖合同》对刘纯莲、董洪爽具有法律约束力，其实施民事法律行为所产生的法律后果应归于刘纯莲、董洪爽承受。故刘纯莲、董洪爽提出“原、被告之间未签订过正式的商品房销售合同，备案合同中原告的手印和签字均不是本人及授权人所为”的诉称意见，明显与查明的事实不符，一审法院不予采信。其二，从民事主体作出意思表示的内容分析。刘纯莲与汉口北商贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中载明，汉口北商贸公司以出让方式取得的涉案房屋规划范围内的土地使用权用途为“综合、仓储、物流”，刘纯莲、董洪爽购买的商品房用途亦明确为“工、交、仓”，上述信息下方有下划线特别加注，以便与其他文字相区别。显然，涉案房屋规划范围内的土地使用权性质与其上所建商品房的用途内容相符、具体确定，汉口北商贸公司并未隐瞒案涉房屋的真实情况。刘纯莲、董洪爽在作出购买房屋、签订合同的重大决策时，理应尽到一般理性、谨慎的买受人所负有的审查注意义务，向案外人罗乐授予代签合同的委托代理权时，应推定其二人对合同的重要内容已经充分了解和知悉，故刘纯莲所为民事法律行为不存在效力瑕疵，涉案《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示。至于汉口北商贸公司使用“铺”、“商铺”等词语对涉案房屋进行广告宣传是否具有欺诈故意则属于另一法律问题，一审法院在庭审中已作释明，刘纯莲、董洪爽亦明确表示不以欺诈事由变更诉讼主张。其三，从相关法律条款的立法目的及解释方法分析。《民法总则》第一百四十三条民事法律行为有效的必备条件之一“不违反法律、行政法规的强制性规定”，以及《合同法》第五十二条第五款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，二个条文中涉及的“强制性规定”特指效力性强制性规定，而非管理性强制性规定。效力性强制规范着重于对违反行为之法律行为的价值，以否认其法律效力为目的，强调对当事人之间利益关系的保护。管理性强制规范着重于违反行为之事实行为的价值，以禁止其行为为目的，强调对社会秩序的维持及服务于国家政策为目的。案涉《武汉市商品房买卖合同》调整的仅是双方之间因买卖商品房所生的权利义务关系，不涉及民事主体的行为资格的准入，亦无关行政管理秩序的维护。同时，根据《土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”、《土地管理法实施条例》第六条第二款“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县，由原土地登记机关依法进行变更登记”、《城市房地产管理法》第四十四条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”之规定，上述关于土地用途变更需要经过人民政府批准的法律、行政法规的规定均系行政管理性质的强制性规定，并非效力性强制性规定，不能因变更土地用途未经人民政府批准而否定《武汉市商品房买卖合同》的效力。况且，汉口北商贸公司是否存在因土地用途变更而需调整土地使用权出让金的，应由相关行政主管部门依法查证核实，但不能据此否定《武汉市商品房买卖合同》的效力。综前所述，刘纯莲与汉口北商贸公司签订的二份《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，故刘纯莲、董洪爽主张确认二份《武汉市商品房买卖合同》无效，并要求汉口北商贸公司偿还购房款本金、赔偿交通费、住宿费、资金占用费损失及按所购房款一倍承担赔偿责任的诉讼主张，因无事实基础和法律依据，一审法院不予支持。针对刘纯莲、董洪爽要求汉口北商贸公司返还保证金利息的诉讼请求，因保证金的退还需要满足《武汉市商品房买卖合同》附件六中约定的内容，即买受人已按合同约定履行了如期装修、货物上架、开业经营等相关义务，而合同是否履行的证明责任应由履行义务的当事人承担举证责任。庭审中，刘纯莲、董洪爽并未提交证据证明其已经全面而适当地履行了上述约定义务，不能证明汉口北商贸公司收取、退还保证金存在违约或有悖法律规定的行为，故其要求汉口北商贸公司返还保证金利息1825.97元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百六十一条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回刘纯莲、董洪爽的全部诉讼请求。一审案件受理费20124元，由刘纯莲、董洪爽负担。二审期间，刘纯莲、董洪爽向本院申请向“武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划管理局、武汉市发展和改革委员会、武汉市城乡建设委员会、武汉市人民政府办公厅、湖北省人民政府办公厅”调查收集“武房发（2013）146号文件、武政办（2014）208号文件、鄂政发（2014）号文件”。本院认为，刘纯莲、董洪爽所申请调查的“证据”，并非当事人自己无法调取的证据范畴，不属于人民法院依职权调查范围，本院依法不予准许。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，首先，刘纯莲、董洪爽虽然对2010年8月28日签订《武汉市商品房买卖合同》二份上的“刘纯莲”签名不予认可，但根据2010年8月12日刘纯莲向案外人罗乐出具《委托书》二份的事实，刘纯莲应当知晓出具《委托书》的相关法律后果，并且，根据2011年6月23日董洪爽办理案涉房屋收房手续以及2017年8月29日刘纯莲与汉口北商贸公司签订《房屋租赁协议》等事实，足以证明刘纯莲、董洪爽对《武汉市商品房买卖合同》的认可并实际履行，因此，上述《武汉市商品房买卖合同》应为双方当事人的真实意思表示。其次，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。刘纯莲、董洪爽认为汉口北商贸公司在售房时大量使用“商铺”字眼进行宣传，且涉案房屋在外形上与“商铺”无异，购房合同中的“商铺”表述也具有迷惑性，构成欺诈，使得刘纯莲、董洪爽对合同存在重大误解，但“商铺”二字并非法律概念，对于土地使用权及房屋的性质、用途，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》已载明：规划用途为综合（仓储物流），商品房用途为仓储物流，且上述信息下方亦有下划线与其他文字相区别。刘纯莲、董洪爽作为完全民事行为能力人,所签合同亦是涉及购房投资这一重大财产处分，对于合同内容应尽到审慎的注意义务。一审综合本案事实，认定刘纯莲、董洪爽对于所购土地使用权及房屋的性质和用途应当知晓，刘纯莲、董洪爽主张的欺诈及重大误解不能成立，具有事实依据。刘纯莲、董洪爽的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，刘纯莲、董洪爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20124元，由刘纯莲、董洪爽负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年三月三十日法官助理严洁书记员何瑛