黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终391号上诉人（一审被告）：方正县第一建筑工程公司，住所地黑龙江省方正县方正镇建设街。法定代表人：周涛，总经理。委托诉讼代理人：吕世龙，方正县诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：徐文军，男，1971年8月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：徐文健（系徐文军哥哥），男，1964年9月28日出生，汉族，方正县税务局三级主办，住黑龙江省方正县。被上诉人（一审被告）：哈尔滨市兴隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省方正县方正镇前进街南直路西侧W委925。法定代表人：陈延发，总经理。一审第三人：杨晓丽，女，1956年12月22日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省方正县。一审第三人：刘海龙，男，1989年4月6日出生，汉族，农民，住黑龙江省方正县。上诉人方正县第一建筑工程公司（以下简称一建公司）因与被上诉人徐文军、哈尔滨市兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆公司）、第三人杨晓丽、刘海龙案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2020）黑0124民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人一建公司的委托诉讼代理人吕世龙，被上诉人徐文军及其委托诉讼代理人徐文健，一审第三人杨晓丽，刘海龙到庭参加诉讼。被上诉人兴隆公司经传票传唤未出庭。本案现已审理终结。一建公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐文军的诉讼请求。事实和理由：一、一建公司与杨晓丽系建设施工合同纠纷。依据《关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，一建公司的建筑工程款享有优先受偿权。一审判决适用《关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，确认徐文军已经开始承担房屋的损毁、灭失风险，享有房屋所有权，属适用法律错误。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的移转以及风险负担，应以物权登记为准。未办理登记的，应以交付、占有为准。本案查封的房屋由兴隆公司占有，并未发生物权移转。假如徐文军与杨晓丽之间的买卖合同合法有效，依据徐文军和杨晓丽在执行异议书中所述该房屋未交给徐文军的事实，房屋买卖合同并未完成。徐文军因合同关系，仅取得向杨晓丽主张违约责任权利，不能获得该房屋所有权。因此，一审法院判决错误。二、依据商品房买卖合同司法解释及其他相关法律规定，仅有开发商才有权利和名义对开发的房屋进行出售。在徐文军提起异议听证过程中，徐文军和杨晓丽都承认，徐文军持有的房屋买卖合同主体为徐文军和杨晓丽，同时承认购房款是交给杨晓丽，未交给兴隆公司。杨晓丽也承认，该合同公章并非兴隆公司持有的公章。且兴隆公司提交的答辩状及证明，否认其与徐文军签订房屋买卖合同。以上事实说明徐文举持有的合同属无效合同，一审法院认定事实错误。徐文军辩称，徐文军作为购买商品房的消费者，其享有的物权期待权依法应优先于承建方对发包方享有的建筑工程款优先受偿权。徐文军持有的商品房买卖合同合法有效，徐文军支付了购买商品房的全部价款，并已实际占有了案涉房屋。徐文军享有的权利，足以抗拒一建公司的查封。杨晓丽辩称，同意维持原判。刘海龙辩称，不同意一审判决。兴隆公司未出庭，未提交答辩意见。徐文军向一审法院起诉请求：1.解除对方正县方正镇亨通组团溪林玛奇朵小区3号楼A单元1201室的查封，停止对该项财产的执行（房屋价值27.7万元）；2.确定方正县方正镇亨通组团溪林玛奇朵小区3号楼A单元1201室属于徐文军所有。刘海龙向一审法院提出诉讼请求：1.参加徐文军与兴隆公司、杨晓丽、一建公司执行异议之诉；2.请求确认位于方正县方正镇亨通组团溪林玛奇朵小区3号楼A单元1201室房屋所有权归刘海龙所有，撤销对此房屋的查封。一审法院认定事实：方正县亨通组团溪林玛奇朵小区是杨晓丽挂靠兴隆公司的资质开发建设的，一建公司作为建筑商为其进行建设。2018年4月20日，兴隆公司取得该小区楼盘的预售许可证。2018年10月16日，杨晓丽以兴隆公司的名义与徐文军签订合同编号为0013的《商品房买卖合同》，合同约定徐文军以价额277,000元购买位于方正县方正镇亨通组团溪林玛奇朵小区3号楼A单元1201室（建筑面积95.51平方米）。合同有兴隆公司公章、法人名章、杨晓丽名章及杨晓丽本人签名。合同签订后，徐文军于当日将全部购房款转入杨晓丽女儿李婧怡的银行卡，但双方未到不动产登记管理部门办理备案登记。2019年1月16日，一建公司提出诉前财产保全申请，请求对兴隆公司位于方正县方正镇溪林玛奇朵小区3号楼ABCD四个单元共计28户，合计2545.36平方米住宅的房产（包括本案争议房屋）采取保全措施。一审法院当日下发（2019）黑0124财保2号民事裁定对上述房产进行了查封。2019年1月17日，一审法院向不动产登记管理部门送达了（2019）黑0124执保4号协助执行通知书及上述民事裁定书进行了保全备案登记。后徐文军提出异议申请，请求解除对方正县方正镇亨通组团溪林玛奇朵小区3号楼A单元1201室房屋的查封。一审法院经审理作出（2020）黑0124执异13号执行裁定，驳回徐文军的异议请求。徐文军不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，徐文军及其妻子陈玉芹、儿子徐春磊在不动产登记部门没有产权登记信息。再查明，2018年7月11日，刘海龙与王晓光签订《购房合同》，约定王晓光将方正县方正镇亨通组团溪林玛奇朵小区3号楼A单元1201室以28万元出售给刘海龙，刘海龙在合同签订之日支付定金10万元，剩余房款18万元采取贷款方式付款，在合同第七条后手写载明：“办理完银行按揭借款后，借据刘海龙收回。”方正县琪鑫房地产经纪有限公司在该字迹处盖有公章。刘海龙在每页合同乙方处签名，王晓光仅在合同尾页甲方处签名，方正县琪鑫房地产经纪有限公司作为中介方在合同尾页丙方处盖章。刘海龙支付给王晓光10万元后，王晓光给刘海龙编号为3520939的收据一份（第二联客户），该收据载明时间为2018年7月10日，购房款为384,905元，收据上收款人有杨晓丽签名及溪林玛奇朵售楼中心财务专用章。后刘海龙没有再去过购买房屋查看，也没有在交纳过任何购房款。又查明，编号为3520939的收据（第一联存根），后附王晓光本人签名并书写为抵押刘海龙字样。一审法院认为，合法的买卖关系受到法律的保护，依法成立的合同自成立时生效，“一房二卖”中的商品房买卖合同均属有效，故可认定徐文军与杨晓丽签订的商品房买卖合同、刘海龙与王晓光签订的商品房卖合同，均为双方当事人真实的意思表示，其买卖合同成立并发生法律效力，均系有效合同。依据法律规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，但是，争议房屋均未办理产权登记及预告登记，那么所有权归属问题的处理原则应为已先行合法占有争议房屋的确定其所有权，但徐文军与刘海龙提供的证据均不能证明其已经合法占有争议房屋。结合本案实际情况，徐文军已经按照合同约定履行全部义务即支付了全部购房款，且杨晓丽作为案涉房屋实际开发商，徐文军在基于信任其开发商身份的合理情况下在方正县溪林玛奇朵售楼中心全额购买的房屋，并且购房款与市场价格相差不大趋于合理。而刘海龙虽然合同订立在前，但是其没有全部履行合同义务，且在购买房屋两年内未付清剩余购房款，并且不到购买房屋查看，于理不合。虽然刘海龙是在信任王晓光实际建筑商的身份下签订的购房合同，但没有在方正县溪林玛奇朵售楼中心签订合同，而通过房屋中介签订合同，不符合常理。综上已全部交付购房款的买受人徐文军，其已经开始承担合同标的物的毁损、灭失的风险，享有房屋所有权，故徐文军要求确认对案涉房屋的所有权予以支持。故徐文军对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院作出（2019）黑0124财保2号民事裁定书中关于方正县方正镇亨通组团溪林玛奇朵小区3号楼A单元1201室（建筑面积95.51平方米）的查封，应予解除。关于徐文军提出的要求协助办理房屋产权证书及赔偿损失的主张，可另行处理，故对徐文军的以上诉求不予审理。综上，徐文军的诉讼请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项的规定，判决：一、解除（2019）黑0124财保2号民事裁定书中关于方正县方正镇亨通组团溪林玛奇朵小区3号楼A单元1201室（建筑面积95.51平方米）的查封；二、确认方正县方正镇亨通组团溪林玛奇朵小区3号楼A单元1201室（建筑面积95.51平方米）房屋所有权人为徐文军；三、驳回徐文军其他诉讼请求；四、驳回刘海龙诉讼请求。案件受理费150元（徐文军预付100元，刘海龙预付50元），由一建公司负担100元，并于判决生效后给付徐文军，由刘海龙负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了证据交换和质证。徐文军提交不动产信息查档证明1份。意在证明：徐文军及其家人的名下均没有其他住房。经质证，一建公司对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议。一建公司认为依据证据规则的规定，行政机关出具证明应由出具人员签字，并加盖公章。该证据因没有出具人的签字，故证据的真实性和合法性无法确认。该证据与本案无关，无法证实徐文军家至今为止是否具有第二套住宅，因为方正县有90%的房屋并未在房产登记机关办理房屋产权登记。杨晓丽对证据的真实性没有异议，认为证据真实。刘海龙质证意见同一建公司一致。本院认证，徐文军提交的证据因没有出具人的签字确认，且证据的出具人未出庭接受质询，不符合单位出具证明的形式要件要求，故对该份证据的待证事实，本院不予采纳。本院查明事实与一审法院认定事实一致，对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系一建公司为保障今后金钱之债的顺利实现而向一审法院申请诉前财产保全，查封兴隆公司、杨晓丽开发位于方正县方正镇亨通组团溪林玛奇朵小区的涉案房屋而引发的纠纷。针对双方诉辩主张，本案争议焦点问题是一建公司主张的建设工程价款优先受偿权能否优先于徐文军取得的物权期待权。关于一建公司主张的建设工程价款优先受偿权能否优先于徐文军取得的物权期待权问题。本院认为，建设工程价款优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿的权利。本案中，一建公司申请诉前财产保全的权利实质系基于建设工程承包人就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿的权利，该建设工程价款优先受偿权的性质仍属于债权范围；而徐文军作为商品房买卖合同中的买受人，在其支付合同价款后，未办理过户手续的情况下，其对涉案房屋享有的是物权期待权。徐文军购买的是已取得商品房预售许可的商品房屋，徐文军作为已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者对案涉房屋所享有的物权期待权优先于一建公司作为建设工程承包人享有的建设工程价款优先受偿权。即徐文军对涉案房屋的物权期待权在顺位上优先于一建公司的债权。故一审法院判令解除对案涉房屋的查封正确，本院予以维持。另，徐文军与兴隆公司、杨晓丽于2018年10月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且已实际履行。在无证据证明上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定等可能影响合同效力的情形下，一审法院认定《商品房买卖合同》合法有效正确，对此本院亦予以认同。故一建公司关于《商品房买卖合同》应认定无效的上诉主张因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人方正县第一建筑工程公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 宁审判员 刘 峰审判员 宋冠瑶（）二〇二一年三月三十日书记员 赵春莹