广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终43号 上诉人（原审原告）：郑丹妮，女，1979年11月4日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：黄志忠，广西桂江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林柱传，广西桂江律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：谭燕，女，1978年4月7日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：罗伟君，广西顺景律师事务所律师。 原审第三人：梧州毅德商贸物流城开发有限公司，住所广西梧州市新兴二路******。统一社会信用代码：91450400595128512H。 法定代表人：李杰，公司董事长。 上诉人郑丹妮因与上诉人谭燕、原审第三人梧州毅德商贸物流城开发有限公司(以下简称毅德城公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭并于2021年2月4日公开开庭审理了本案，上诉人郑丹妮及其委托诉讼代理人黄志忠、林柱传，上诉人谭燕的委托诉讼代理人罗伟君到庭参加诉讼，原审第三人毅德城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人郑丹妮上诉请求：1、请求依法撤销（2020）桂0405民初1249号民事判决第三项，改判为被上诉人谭燕向上诉人郑丹妮支付2016年9月1日起至2018年8月31日的租金108,430元及违约金（违约金计算方式：以108,430元为基数，从2018年9月1日至付清之日止按月利率2%计算）；2、一审、二审案件诉讼费由被上诉人谭燕承担。事实与理由：1、根据双方签订的租赁合同第三条、第十条的约定，2016年9月1日至2019年8月31日期间，双月为免租期，单月应当按照23元/㎡/月支付租金，谭燕需要支付上述期间的单月租金共计46,470元。2、一审法院已经查明谭燕一直拖欠租金、物管费及水电费等费用义务，其已经构成违约。根据租赁合同第八条的约定，2016年9月1日至2019年8月31日期间租金免除属于附条件的合同条款，现谭燕存在根本违约行为，应依照该合同约定将免租期内的租金补足给郑丹妮。3、根据合同相对性的原则，虽然原审第三人毅德城公司没有追究郑丹妮的违约责任，但是不妨碍郑丹妮依照合同的约定要求谭燕承担违约责任。一审法院以原审第三人毅德城公司是否追究郑丹妮的违约责任作为郑丹妮是否可向谭燕主张权利的依据是违反法律规定的。综上，一审法院认定事实正确，但是适用法律错误，导致实体处理不恰当，请二审法院依法予以纠正并支持郑丹妮的上诉请求。 谭燕辩称，其对郑丹妮的上诉请求不予认可，请求驳回上诉。 谭燕上诉请求：1、请求撤销梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1249号民事判决，发回重审或改判驳回郑丹妮的一审诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由郑丹妮负担。事实与理由：1、谭燕于2020年6月5日与何如泽协商逾期付款一事，何如泽书写《承诺书》承诺其于2020年6月30日前缴清自2018年10月起至2020年5月期间拖欠的租金、物业费、水电费等，郑丹妮和原审第三人毅德城公司均同意该方案。故本案涉及的租金、物业费、水电费等应由何如泽承担而不是谭燕承担。2、谭燕作为次承租人逾期支付租金、物业费、水电费的同时，郑丹妮也存在同样的违约行为。在郑丹妮没有因逾期付款遭受任何损失的情况下要求谭燕承担违约责任，显然在鼓励郑丹妮的违约行为。而郑丹妮在知道谭燕违约转租后，投入大量资金装修商铺，在谭燕权益面临侵害的情况下止付租金，谭燕多次约谈郑丹妮处理转租事宜，但是郑丹妮却消极推脱，造成今天的局面。因此，一审法院忽视郑丹妮的违约行为且其没有遭受任何损失的情况下判决谭燕支付违约金显失公平。3、谭燕已经提供证据证明其缴纳了2018年1至3月的物业费2,020元，代缴租金4,771元，物业费954元，但是一审法院没有扣除该部分。原审第三人毅德城公司诉请的租金为2020年4月30日前的租金，郑丹妮要求谭燕支付2020年5月和6月的租金没有事实和法律依据。4、逾期付款的损失应为资金占用的利息，依照最高人民法院的规定，自2020年8月20日起，利率的最高保护上限为LPR的四倍，而当前LPR一年期利率为3.85%，一审判决以月利率2%计算违约金显然过高。5、谭燕向法院申请追加何如泽为本案当事人，一审法院不予准许，遗漏了当事人，不利于查明本案事实，导致谭燕承担欠款的还款义务的错误判决。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，遗漏当事人。请求二审法院查明事实依法改判，支持上诉人的上诉请求。 郑丹妮辩称，1、郑丹妮与谭燕是本案租赁合同的当事人，签订的租赁合同属于有效的合同，对合同当事人有约束力。合同之外的人与本案的当事人之间的法律关系与本案无关。谭燕申请追加何如泽为本案当事人没有事实理由。2、一审判决已经扣减了谭燕缴纳的物业费2,020元、代缴租金4,771元，物业费954元。3、最高人民法院修改《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》前，本案已立案，本案不适用该规定。谭燕主张本案违约金按照月利率2%计算过高没有事实和法律依据。 郑丹妮向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金343,569元、物业费32,977元、水电费3,977.9元及违约金（2020年6月30日前的违约金为70,490.04元，从2020年7月1日起，违约金以380,213.69元为基数，按月利率2%计算，计至被告付清时止）；2.租赁保证金7745元归原告所有；3.案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月25日，原告郑丹妮（承租方、乙方）与第三人毅德城公司（出租方、甲方）签订一份《梧州毅德城物业租赁合同》，双方约定：一、甲方向乙方出租位于梧州市长洲区方经营使用。二、建筑面积336.73㎡为租金计算面积，租赁期限从2016年9月1日起至2021年8月31日止，共计5年；租赁费用：从2016年9月1日起至2019年8月31日止，标准租金为17元／㎡／月，合计3年租金68693元；从2019年9月1日起至2020年8月31日止，该铺位标准租金为17.85元／㎡／月，合计1年租金72128元；从2020年9月1日起至2021年8月31日止，该铺位标准租金为18.75元／㎡／月，合计1年租金75764元。三、物业管理费从2016年9月1日起至2017年8月31日止按2元㎡／月的标准计算，合计每月为673元；从2018年1月1日起至2023年12月31日止按3.5元㎡／月的标准计算，合计每月为1179元。四、铺内水电费由乙方按实际用量计费，水按约3.5元／吨，电约1.1元／吨标准计算。五、乙方在签订本租赁合同时，应向甲方支付以下费用⑴租赁保证金4000元；⑵预交3个月物业管理费2020元；⑶在2016年9月1日前支付甲方34346元。六、乙方签订合同后第一年至第三年优惠租金，剩下34346元在2019年2月1日前支付，其余年份应于每年2月、8月开始后十五日内以现金（或转账）方式向甲方支付当期上半年、下半年铺位租金，如乙方逾期不予交纳，应向甲方支付违约金，金额为拖欠日×所欠额的千分之五。七、未经甲方书面同意，乙方无权转租或改变商铺的用途及重新装修。八、租赁期内如因乙方违约而使合同中途终止，甲方无须退回保证金给承租方，并由乙方将免租期的租金补足给甲方，如乙方未经甲方同意擅自将商铺转让、转租、转包或变相转让的，按上述条款处理。2016年6月6日，原告郑丹妮（甲方）与被告谭燕（乙方）签订一份《租赁合同》，双方约定：一、甲方已向梧州市前海毅德商业管理有限公司租赁位于梧州市长洲区物业，合同期为5年(从2016年9月1日起至2021年8月31日止)二、租赁期从2016年9月1日起至2021年8月31日止，共计5年；租赁费用：从2016年9月1日起至2019年8月31日止，标准租金为23元/㎡/月；从2019年9月1日起至2020年8月31日止，该铺位标准租金为24.15元/㎡/月；从2020年9月1日起至2021年8月31日止，该铺位标准租金为26元/㎡/月。三、物业管理费从2016年9月1日起至2017年8月31日止按2元㎡/月的标准计算，合计每月为673元；从2018年1月1日起至2021年8月31日止以甲方公布实际收费的标准计算收取。四、铺内水电费由乙方按实际用量计费，水按约3.5元/吨，电约1.1元/吨标准计算。五、付款时间及方式：乙方在签订合同时2016年6月1日起一次支付给甲方2个月租金15,490元(2016年9月、11月租金)，预交3个月物业管理费合计2,020元，一次性支付租赁保证金7,745元；在2016年9月1日起至2018年8月31日止优惠租金为逢单月向甲方支付租金，每月1日向甲方支付租金7,745元，双月作为免租期，由2016年9月1日起至2018年8月31日止；2018年9月1日起至2021年8月31日止，乙方每月正常支付租金；如乙方逾期不予交纳，应向甲方支付违约金，金额为拖欠日×所欠额的千分之五，如乙方延至30日内仍未缴清费用，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本租赁合同，乙方所缴纳的租赁保证金概不退还。六、租赁保证金不能代替或抵扣押金、物业管理费、水电费等任何费用，本合同期满或经双方协商一致提前解除合同后，乙方无任何违约行为，并已结清应缴租金、水电费及其他涉及该商铺应由乙方缴付的其他费用，以及将该物业退还并经甲方验收确认后，由甲方将租赁保证金于租赁期满后10个工作日内无息退还给乙方。七、租赁期内如因乙方违约而使合同中途终止，由乙方将免租期的租金补足给甲方，如乙方未经甲方同意擅自将商铺转让、转租、转包或变相转让的，按上述条款处理。原、被告签订合同后，被告支付租金的情况为：于签订合同时支付了9月、11月的租金15,490元、保证金7,745元；于2019年6月19日向第三人毅德城公司支付租金4,771元，第三人出具收款收据载明确认收到郑丹妮交来4,771元。被告支付物业管理费的情况为：向原告支付2016年9月至11月的物业管理费2020元；于2018年3月29日向第三人支付2018年1月至3月的物业管理费2020元，第三人出具收据载明确认收到谭燕-聚德轩交来物业费2020元；于2019年6月19日向第三人支付物业管理费954元，第三人出具收据载明确认收到郑丹妮交来运营管理费954元，以上合计4994元。被告支付水电费的情况为：2019年5月30日至12月27日期间，被告以第三人名称向梧州粤海江河水务有限公司、梧州供电局支付水电费。原告于2016年5月25日向第三人支付物业管理费2020元，于2020年7月7日向第三人支付2017年3月1日至12月31日、2018年4月1日至2020年4月30日的物业管理费23571元（7482元＋16089元）。2020年7月8日，原告以第三人名义向梧州粤海江河水务有限公司、梧州供电局支付水电费合计3977.9元。被告承租涉案商铺后，对商铺进行了装修。2018年10月后，案外人何如泽在该商铺进行经营管理。2020年6月5日，何如泽向被告出具承诺书，载明：自2018年10月起，由本人何如泽对梧州市长洲区物业进行经营管理。自2018年10月起至2020年5月止，共欠毅德城公司租金、物业费、水电费等，本人承诺，由本人负责于2020年6月3日前缴清上述全部费用。2020年6月2日，广西彤日律师事务所受第三人委托，向原告发出律师函，载明：你方自2016年9月开始承租毅德城公司位于梧州市长洲区。合同履行过程中，你方长期拖欠水电费、物业费、租金，其中2019年2月开始欠租金，到目前只在2019年6月19日交纳了2019年2月租金，截至2020年4月30日已欠租13个月租金合计约79968元，你方经多次催促仍不予支付。2020年7月8日，原告向第三人递交分期付款承诺书，载明：承诺人郑丹妮确认至2020年7月8日连同当日所支付租金29987元，还拖欠毅德城公司梧州市长洲区租金合计40000元，承诺人承诺自2020年8月1日起至2021年2月10日期间分2期付清上述拖欠租金，其中2020年10月15日前支付2万元；2021年2月10日前支付2万元给毅德城公司。2020年7月，第三人已收回涉案商铺。原告认为，根据合同约定，被告拖欠租金，逾期超过三十天的，原告有权单方面终止合同、收回商铺并追回被告所欠的租金(包括免租期内的租金)；从2016年9月1日起至2019年8月31日止，每月租金为7,745元，期间合计租金为278,820元；从2019年9月1日起至2020年6月31日止，每月租金为8,132元，期间合计租金为360,140元，扣减被告已支付的租金20,261元，被告尚欠租金339,879元、物业费32,977元、水电费3,977.9元，并诉至法院成讼。在庭审过程中，原告陈述，一、原告将涉案商铺转租给被告，并没有得到第三人的书面同意，但第三人知道原告转租的事实，并没有提出异议。第三人并没有基于原告转租的事实提出解除租赁合同。二、原告与被告、第三人、何如泽并没有共同达成书面协议。被告与何如泽的约定，与原告无关。被告陈述，一、原告与被告签订租赁合同时，被告并未看过原告与第三人签订的租赁合同，并不知道存在租金差额。当时第三人知道原告违法转租商铺后，向被告出示原告与第三人签订的租赁合同，并告知被告可以根据该合同享有免租期，故在2017年1月至2018年10月期间，被告享有免租期，不需要支付租金。二、被告承租商铺后进行了装修，购买了厨房设备，并打算经营餐饮。2018年10月后，被告与何如泽约定，何如泽向被告支付8万元，由何如泽使用商铺的厨房设备在商铺经营；何如泽根据原告与第三人的租赁合同约定向第三人支付租金。被告与何如泽不属于合伙关系及转租关系。三、被告与原告、第三人、何如泽四方到场进行了协商，但四方没有签订书面协议，原告与第三人也未持有何如泽出具的承诺书。 一审法院审理认为，原告郑丹妮与第三人毅德城公司签订租赁合同，承租第三人毅德城公司的商铺。之后，原告未经第三人书面同意与被告谭燕签订租赁合同，将上述商铺转租给被告。2018年10月后，该商铺实际由案外人何如泽使用。故原告与被告之间成立租赁合同关系。本案的争议焦点为：一、原告与被告签订的租赁合同是否合法有效？二、被告是否应当向原告支付拖欠租金、物业管理费、水电费？金额如何确认？三、原告是否有权不予退还租赁保证金？关于第一个争议焦点。原告与第三人毅德城公司签订的租赁合同约定，未经第三人书面同意，原告无权转租。原告将承租第三人的商铺转租给被告，虽然并未经过第三人的书面同意，但原告与被告签订的租赁合同合法有效，理由如下：首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该条款规定，原告未经第三人同意转租商铺给被告，第三人有解除合同的权利。原告与被告签订的合同并未违反法律的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”2018年3月29日，被告以个人名义向第三人支付物业管理费2,020元，并结合被告在庭审中的陈述，以及第三人的书面意见，可以证明第三人已知道原告转租商铺给被告的事实，但第三人至今并未提出异议。因此，被告主张其与原告签订的租赁合同无效，并无法律依据，一审法院不予采纳。原告与第三人签订租赁合同后，根据第三人的书面意见，双方至2020年7月才协商解除合同，双方并未达成原告将自己在租赁合同中的权利和义务一并转让给被告的协议。故被告主张向第三人支付租金，属于履行原告与第三人之间的租赁合同，依据不足，一审法院不予采纳。原告与被告虽然并未签订书面解除协议，但第三人收回商铺后，双方事实上至2020年7月已经终止租赁合同关系。关于第二个争议焦点。(一)租金。原告已向被告交付商铺，被告应当向原告支付租金。关于租金的标准，原告与被告在租赁合同中约定的租金标准，高于原告与第三人签订的租赁合同的约定，即原告转租商铺，可以取得租金的差额收入。虽然被告主张与原告签订租赁合同时，原告并未向其出示与第三人的租赁合同，但被告在签订租赁合同时，已知道该商铺为原告转租，被告应当意识到原告向其出租商铺，可能存在租金差额，而被告仍然选择与原告签订租赁合同。一审法院认定原告与被告签订的租赁合同合法有效，该合同对双方均有法律约束力，被告应当按照与原告签订的租赁合同约定的标准向原告支付租金。关于本案中被告应支付的租金金额。⑴2018年9月1日至2020年6月30日的租金。根据合同约定，从2018年9月1日起计至2019年8月31日，每月租金的标准为23元/㎡/月，即每月7,745元，租金共92,940元；从2019年9月1日起至2020年6月30日，每月租金的标准为24.15元/㎡/月，即每月8,132元，租金共81,320元。以上合计174,260元，扣减被告于2019年6月19日已支付的租金4,771元，被告尚欠原告租金169,489元。⑵2016年9月1日至2018年8月31日的租金。原告与第三人在租赁合同约定，从2016年9月1日起至2019年8月31日止，标准租金为17元/㎡/月，合计3年租金68,693元，原告签订合同后第一年至第三年优惠租金，即原告与第三人约定合同正常履行的情况下，原告可享受从2016年9月1日至2018年8月31日期间的免租优惠。原告转租后，与被告在租赁合同中同样约定，从2016年9月1日至2018年8月31日，逢双月为免租期。现原告及被告分别作为承租人，均因逾期支付租金导致两份租赁合同提前终止。虽然两份租赁合同均约定，租赁期内如因承租人(原告或被告)违约而使合同中途终止，由承租人将免租期的租金补足给出租人(第三人或原告)，但原告并未实际使用商铺，其转租商铺的目的在于赚取租金差价。如果第三人在未向原告提出要求其补足免租期的租金的情况下，原告要求被告补足免租期的租金，其取得的租金收益反而比被告正常履行合同的情况下更高，此行为明显违反公平原则。因此一审法院认定原告只有在第三人要求其补足免租期租金的情况下，才有权向被告追讨免租期的租金损失。由于第三人与原告并未签订结算租金的协议，也未向原告提起诉讼，第三人向原告发出的律师函也未明确是否向原告追讨免租期的租金，故第三人是否要求原告补足免租期的租金，在本案中无法确定。因此，对于被告是否应当向原告支付2016年9月1日至2018年8月31日的租金，本案不适宜进行处理，原告可在第三人明确要求其补足免租期的租金时，另行提起诉讼。综上，本案中，被告应当向原告支付2018年9月1日至2020年6月30日的租金169,489元。被告没有按照约定支付租金，构成违约。合同约定拖欠租金的，按拖欠金额的每日千分之一支付违约金，该约定已超过法律规定的限额。现原告要求被告按月利率2%支付违约金，没有超过法律规定的限额，一审法院予以准许。故违约金计算，从2018年9月1日起，根据被告每月实际拖欠的租金金额，按月利率2%，计至2020年6月30日，违约金为38,374元。(二)物业管理费。根据合同约定，从2016年9月1日至2020年6月30日，物业管理费合计为30,958元(673元/月×46个月)，扣减被告已经支付的物业管理费4,994元，被告应当向原告支付物业管理费25,964元。被告没有按照约定支付物业管理费，从2016年12月起开始拖欠物业管理费，构成违约。合同约定拖欠物业管理费的，按拖欠金额的每日千分之一支付违约金，该约定已超过法律规定的限额。现原告要求被告按月利率2%支付违约金，没有超过法律规定的限额，一审法院予以准许。故违约金计算，从2016年12月1日起，根据被告每月实际拖欠的物业管理费金额，按月利率2%，计至2020年6月30日，违约金为11,960元。(三)水电费。合同约定，被告应当按实际使用量向原告支付水电费。因被告没有依约支付水电费，原告已于2020年7月8日以第三人名义向梧州粤海江河水务有限公司、梧州供电局支付水电费合计3,977.9元。因此，被告应当向原告支付水电费3,977.9元。被告没有按照约定支付水电费，构成违约。合同约定拖欠水电费的，按拖欠金额的每日千分之一支付违约金，该约定已超过法律规定的限额。现原告要求被告按月利率2%支付违约金，没有超过法律规定的限额，一审法院予以准许。原告于2020年7月8日向梧州粤海江河水务有限公司、梧州供电局支付水电费，故违约金应从2020年7月起计算。综上，被告应当向原告支付2018年9月1日至2020年6月30日的租金169,489元、物业管理费25,964元、水电费3,977.9元，合计199,430.9元，以及拖欠租金、物业管理费、水电费的违约金。违约金计算，截至2020年6月30日，违约金为50,334元(11,960元+38,374元)；从2020年7月1日起，违约金按月利率2%，以尚欠的租金、物业管理费、水电费总额为基数，计至被告实际清偿之日止。被告主张商铺从2018年10月起由何如泽经营管理，应当由何如泽承担支付租金的责任，并追加为本案被告，对其主张一审法院已依法作出(2020)桂0405民初1249号之一民事裁定，裁定驳回被告关于追加当事人的申请，在此不再重复。关于第三个争议焦点。双方在签订合同时，被告向原告支付7,745元保证金。该保证金除作为合同履行的担保以外，亦作为被告承担违约责任的方式。虽然原、被告在合同中约定被告拖欠租金而使合同中途终止的，原告无需退回租赁保证金。但原告已要求被告按月利率2%支付拖欠租金、物业管理费、水电费的违约金，如果原告同时获得没收被告保证金的赔偿，已超过法律规定的限额。因此，原告要求确认租赁保证金7,745元归其所有，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告谭燕应当向原告郑丹妮支付2018年9月1日至2020年6月30日的租金169,489元、物业管理费25,964元、水电费3,977.9元，合计199,430.9元；二、被告谭燕应当向原告郑丹妮支付违约金(违约金计算，截至2020年6月30日，违约金为50,334元，从2020年7月1日起，违约金按月利率2%，以被告尚欠的租金、物业管理费、水电费总额为基数，计至被告实际清偿之日止)；三、驳回原告郑丹妮的其他诉讼请求。 本院二审期间，谭燕向法庭提交了如下证据：梧州毅德商贸物流城物业管理费收据、缴费通知单，拟证明原审第三人毅德城公司从2020年4月30日便解除了其与郑丹妮之间的合同关系，相应的租金等费用应计算至2020年4月30日。郑丹妮质证认为，其对该份证据的真实性和合法性无异议，但是郑丹妮和原审第三人之间的合同与本案无关，郑丹妮与谭燕之间的合同尚未解除，实际结算的时间应计至交回商铺之日止。对郑丹妮提交的证据，本院确认其真实性和合法性，但是与本案无关，不予采信。 本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案是否遗漏当事人；2、谭燕是否应支付2016年9月1日至2018年8月31日的租金108,430元及相应的违约金给郑丹妮；3、一审判决谭燕应支付给郑丹妮2018年9月1日至2020年6月30日的租金、物业管理费、水电费、违约金是否恰当？ 关于争议焦点一。郑丹妮与原审第三人毅德城公司签订的《梧州毅德城物业租赁合同》虽然约定了郑丹妮未经毅德城公司的同意擅自将商铺转让、转租等需要承担违约责任，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，毅德城公司在知道郑丹妮将涉案商铺转租后在六个月内并没有提出异议，而郑丹妮与谭燕签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，郑丹妮与谭燕之间存在合法有效的租赁合同关系。虽然涉案商铺自2018年10月起由案外人何如泽经营管理，但是现有的证据无法确认谭燕与何如泽之间存在合法有效的租赁合同关系，案外人何如泽不是本案合同的当事人。虽然何如泽签署书面的《承诺书》，承诺其负责缴清涉案商铺自2018年10月起至2020年5月止欠付的租金、物业费、水电费等，但是没有证据证实谭燕获得郑丹妮的同意后将《租赁合同》的权利义务转让给何如泽，也没有证据证实郑丹妮同意由何如泽代谭燕履行《租赁合同》约定的义务。故，谭燕主张应由何如泽承担本案的租金、物业费和水电费等没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。根据民法典的规定，当事人不履行合同约定造成对方损失的，应承担违约损害赔偿责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，《梧州毅德城物业租赁合同》和《租赁合同》的约定，免租期的租金属于履行合同后可以获得的利益。逾期支付涉案商铺的租金、物业费和水电费等，《梧州毅德城物业租赁合同》和《租赁合同》已提前终止，但是现有的证据尚无法确定合同终止后郑丹妮所损失的免租期租金。在此情况下，郑丹妮要求谭燕补足免租期的租金，将导致其获得租金比合同正常履行时收益更高，显然有违公平原则。故一审法院不予处理郑丹妮要求谭燕支付免租期即2016年9月1日至2018年8月31日的租金108,430元及相应的违约金的诉请恰当，本院予以认可。 关于争议焦点三。经核算，一审判决已经扣除了谭燕交纳的物业费2,974元、租金4,771元。郑丹妮与谭燕的《租赁合同》在事实上于2020年7月终止，故郑丹妮诉请谭燕支付2020年5月和6月的租金符合合同的约定。郑丹妮与谭燕在《租赁合同》中约定的欠缴租金、水电费、物业费等违约金超出了法律的规定，一审法院对此予以调整符合法律的规定。谭燕欠付租金、水电费、物业费等行为发生在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过）施行前，故一审法院确定欠缴租金、水电费、物业费等违约金自2018年9年1日起按月利率2%计算恰当，本院予以认可。 综上所述，上诉人郑丹妮与上诉人谭燕的上诉请求理据均不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9,588元，由郑丹妮负担2,469元，由谭燕负担7,119元。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二一年三月十九日 法官助理  杨玉萍 书 记 员  苏 琳 书 记 员  邱霆钰