江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终601号上诉人（原审原告）：郝丽琴，女，汉族，1989年1月26日出生，住江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：熊用国（系郝丽琴丈夫），男，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：兰方菲，江西云龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南昌恒富置业有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区。法定代表人：陈荣圣，董事长。委托诉讼代理人：万磊，男，该公司员工。上诉人郝丽琴因与被上诉人南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省南昌市湾里区人民法院（2020）赣0105民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郝丽琴上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，另行改判恒富公司双倍返还定金40000元；2.本案的一、二审诉讼费用由恒富公司承担。事实与理由：案涉认购书性质为预约合同，其作用及意义在于为双方当事人按公平、诚信磋商达成正式商品房买卖合同奠定基础、创造条件。1.在签署认购书后，郝丽琴与恒富公司保持磋商，房屋总价已由1146950元变更为1090508元，约定订立本约的时间由2020年9月20日变更为2020年10月17日前并在认购书中手写变更。购房确认书系与认购书一同签署，该确认书中关于存在非标准情形处显示空白，即恒富公司未向郝丽琴作出任何关于郝丽琴拟认购房屋非标准的解释，故一审判决认定郝丽琴已知晓购买房屋为非标准层属事实认定错误。签署认购书时恒富公司以参观样板房的形式向郝丽琴确定了房屋户型，并在即将订立本约之时向郝丽琴提及户型变更事宜，违反诚信义务。2.郝丽琴签署认购书前要求参观样板房，已尽风险注意义务，郝丽琴将样板房户型条件确认为预约合同内容符合守信公民的认知。未能订立本约的原因是双方磋商不成，并非郝丽琴违反认购协议拒绝进行磋商。在知晓户型变更一事后，郝丽琴与恒富公司继续磋商，但未就户型条件达成一致，恒富公司提供与郝丽琴参观户型一致的房屋建筑面积过大，远超郝丽琴的预算及所能负担的范围。因此，即使认为户型条件为预约合同中未约定的条款，双方磋商达不成一致意见也不可归责于郝丽琴一方。二审审理期间，郝丽琴补充理由如下：郝丽琴与恒富公司拟缔结的本约为南昌市商品房买卖合同，该合同条款在恒富公司与其他买受人的诉讼中均有载明，买受人逾期付款的违约责任最多就是按累计付款的1%支付违约金。举重以明轻，本约缔结后的逾期付款责任显然重于预约阶段磋商不成导致无法订立本约的责任，本案郝丽琴购房款为109.058万元，按1%收取违约金，不到1.1万元，即使系郝丽琴导致本约不能订立，一审判决认为郝丽琴无权主张退回两万元定金，显然不当。况且根据已查明的事实，本案无法缔约的责任在于恒富公司擅自更改户型。恒富公司辩称：1.双方签订的《林溪府商品房认购书》中并未约定户型设计图或相关户型交付条款，郝丽琴在一审中也没有任何证据证明恒富公司有实际违约。2.在双方签订的购房确认书中，郝丽琴已表明其已知晓案涉房屋并非标准层房，与标准层房屋和样板房会有部分差异。3.双方签订的《林溪府商品房认购书》中已对买受人未及时与出卖人签订购房合同的违约责任作出了约定，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。郝丽琴向一审法院起诉请求：1.解除双方于2020年9月12日签订的《林溪府商品房认购书》；2.判令恒富公司立即双倍返还定金40000元，并返还郝丽琴已支付购房款320508元；3.本案诉讼费由恒富公司承担。一审法院认定事实：郝丽琴与恒富公司于2020年9月12日签订《林溪府商品房认购书》，于同年9月18日签订《购房确认书》，郝丽琴于同月12日向恒富公司转付购房定金20000元。《林溪府商品房认购书》约定：郝丽琴认购恒富公司开发的南昌恒大林溪府24#楼2单元xxx号房屋，该房屋建筑面积117.98平方米，每平方米单价9243.16元，总金额1090508元，郝丽琴按按揭方式按期付款。郝丽琴应于2020年9月20日前支付首期房款，同时签署《商品房买卖合同》；郝丽琴必须在约定的付款方式和期限内到林溪府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为郝丽琴放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒富公司无须通知郝丽琴，可另行销售该房屋；郝丽琴同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若郝丽琴不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为郝丽琴违约，恒富公司可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，郝丽琴无权要求返还定金。《购房确认书》约定：郝丽琴已阅读恒富公司售楼部公示区公示的全部文件，并愿意接受；郝丽琴已知晓所认购的房屋系非标准层房屋，恒富公司已告知非标准层房屋与标准层房屋、样板房之间的差异；郝丽琴已知晓恒富公司的无理由退房政策，如郝丽琴未按《林溪府商品房认购书》约定的时间与恒富公司签订《商品房买卖合同》并支付首期款项则郝丽琴无权以无理由退房为由主张退定金。郝丽琴于2020年9月25日、同月30日分别转付了120508元和200000元购房款给被告。恒富公司就郝丽琴拟购买的房屋户型进行部分改动，后郝丽琴放弃购买拟认购的房屋，要求恒富公司返还已支付款项。一审法院认为，郝丽琴与恒富公司签订的《林溪府商品房认购书》仅对拟购买房屋的单价、面积、付款方式做了约定，对拟购房屋的交房时间、面积差异处理方式、办理产权登记、户型设计等具体事项均未约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方签订的《林溪府商品房认购书》系商品房预约合同，并非商品房预售合同。一审法院依法对郝丽琴关于认购书为预约合同的意见予以支持。该认购合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。《林溪府商品房认购书》具有缔结本约合同即《商品房买卖合同》的目的，具备预约的实质内容。而订立预约合同的目的，是为继续进行磋商，为最终订立正式条款完备的本约合同创造条件。现双方磋商过程中因对涉案商品房的户型意见不一而无法实现签订本约合同的目的，郝丽琴明确要求解除双方于2020年9月12日签订的《林溪府商品房认购书》，故《林溪府商品房认购书》应予解除。合同解除后，恒富公司应返还郝丽琴已支付的320508元购房款。关于郝丽琴所提因恒富公司过错导致预约合同目的不能实现，恒富公司双倍返还40000元定金的意见。第一，因郝丽琴与恒富公司签订的《林溪府商品房认购书》中并未约定户型设计图或相关户型交付条款，郝丽琴亦未充分证明恒富公司实际违约；第二，郝丽琴作为完全民事行为能力人，对购买价值较大的房产应有认知判断能力，应充分考量拟购房的各项条件和风险注意事项，且双方签订的《购房确认书》中已表明，买受人已知晓所认购的房屋系非标准层房屋，开发商已告知非标准层房屋与标准层房屋、样板房之间的差异；第三，郝丽琴未履行《林溪府商品房认购书》所确定的义务，存在违约行为，其作为给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金。故该项诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除郝丽琴与南昌恒富置业有限公司签订的《林溪府商品房认购书》（编号：NCLXF0010403）；二、南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还郝丽琴购房款320508元；三、驳回郝丽琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3353.81元，由郝丽琴负担353.81元，南昌恒富置业有限公司负担3000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，郝丽琴与恒富公司签订的《购房确认书》第五条的完整内容为：“本人已知晓所认购的房屋系非标准层房屋，贵司已告知非标准层房屋与标准层房屋、样板房之间的差异，包括但不限于以下差异：1、；2、；3、；4、；5、。（非标准层客户选用）”还查明，郝丽琴在一审提交了其与恒富公司工作人员黄丽锟的微信聊天记录，其中2020年10月10日的内容主要有：黄丽锟称“我跟你说过你买的那个户型跟样板房是有些不一样的么，入户大门往后退了一点，因为业主反映跟中间户的门挨得太近容易打到，厨房门改成了侧边的推拉门”；郝丽琴称“厨房门改成了侧边推拉门什么意思，不懂，是更好了还是不好，里面的结构跟样板房不一样吗”；黄丽锟称“这样入户门不会打到，但是通透性没有之前好了，厨房门不对着餐厅”；郝丽琴称“那就不通透了啊，那怎么行哦，当时看房子，就看他的通透，我就是要跟样板房一样”；黄丽锟称“明天带你看一下，差不了多少”；郝丽琴称“我都再三强调，要跟我看的样板房一样；明天去看改了的户型吧，真的要闹翻天了；户型不满意，别说少5000，就跟我少10万都不要”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，郝丽琴与恒富公司签订的《林溪府商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效。从该认购书的内容来看，系商品房预约合同，目的是为了继续进行磋商，从而最终订立正式的商品房买卖合同。本案中，双方在认购书中并未约定户型设计图或相关户型交付条件，郝丽琴主张其通过参观样板房的形式确定了房屋户型，恒富公司则主张房屋户型为非标准层房屋，与样板房有一定的差异。本院认为，首先，虽郝丽琴签署的《购房确认书》第五条写明买受人已知晓所认购的房屋系非标准层房屋，开发商已告知非标准层房屋与标准层房屋、样板房之间的差异，但结合该条款其他内容看，该条款系非标准层客户选用，即一般的购房客户均会签署该《购房确认书》，如果是非标准层客户，恒富公司应在条款横线处注明差异内容，但案涉《购房确认书》中横线处为空白；其次，根据恒富公司销售人员与郝丽琴的聊天记录，可见该销售人员于2020年10月10日告知案涉房屋与样板间有差异后，郝丽琴当即表示对户型不满意。因此，一审法院认定郝丽琴早已知晓案涉房屋为非标准层房屋，并据此认定郝丽琴违约，没有依据，本院予以纠正。根据查明的事实，郝丽琴与恒富公司对案涉房屋的户型未能协商一致，导致未能订立商品房买卖合同，系因不可归责于当事人双方的事由，双方均无过错，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，恒富公司应将定金返还给郝丽琴。郝丽琴上诉称恒富公司违约，要求恒富公司双倍返还定金，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，郝丽琴的上诉请求部分成立，应予部分支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省南昌市湾里区人民法院（2020）赣0105民初676号民事判决第一、二项；二、撤销江西省南昌市湾里区人民法院（2020）赣0105民初676号民事判决第三项；三、南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还郝丽琴定金20000元；四、驳回郝丽琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费800元，由郝丽琴负担400元，由南昌恒富置业有限公司负担400元。本判决为终审判决。审判长 邓 晖审判员 王革生审判员 钟 情二〇二一年三月十五日法官助理郭昌昌书记员吴阿女