福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽09民终277号 上诉人（原审被告）：郑祥叠，男，1971年12月15日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县，现住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：张开建、洪柳，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福鼎建兴房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市桐山影院片区D1幢501号，统一社会信用代码：91350982550959312X。 法定代表人：许明建，执行董事兼总经理。 诉讼代表人：福建新世通律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：辛惠香、张南燕，福建新世通律师事务所律师。 原审第三人：柯胜慧，女，1969年9月23日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县，现住浙江省苍南县。 上诉人郑祥叠因与被上诉人福鼎建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴公司）、原审第三人柯胜慧商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福鼎市人民法院（2020）闽0982民初1242号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郑祥叠及其委托诉讼代理人张开建、洪柳、被上诉人建兴公司的委托诉讼代理人辛惠香、张南燕到庭参加了诉讼。原审第三人柯胜慧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑祥叠向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回建兴公司的诉讼请求；2、由建兴公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、本案不存在以房抵债的事实，一审法院认定郑祥叠以房抵债，以“走账”方式购买商品房，实际上是虚假交易，违背客观事实。另外，只要债务真实合法存在，建兴公司以房抵债的方式偿还郑祥叠的债务，也并不违反任何法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效；2、郑祥叠向建兴公司支付150万元款项，系用于购买涉案房产的行为，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。至于许明建汇入郑祥叠账户150万元，系许明建向郑祥叠偿还借款的行为，该还款行为也不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为合法有效；3、一审法院以未经建兴公司的股东会决议确认或经人民法院生效裁判认定，而不能认定郑祥叠与建兴公司之间的债权债务关系的观点，严重缺乏事实与法律依据。（1）本案中，建兴公司在还款协议中以担保人身份盖章确认，为许明建借款担保，应自其盖章之日起成立并生效；（2）即使建兴公司对外担保未经董事会或者股东会决议，其应当依照公司章程追究超越权限的法定代表人的民事责任，而不得以该情形对抗善意第三人；（3）许明建不仅是建兴公司的法定代表人，而且是建兴公司占股90%的股东福建建都地产投资有限公司的法定代表人，同时还是福建建都地产投资有限公司占股100%的独资股东。即便建兴公司没有以担保人身份盖章，而只有许明建一人以建兴公司名义承担担保责任，亦应认定担保合法有效，何况本案建兴公司确在借款协议上进行签章；（4）郑祥叠在一审审理过程中，除提供还款协议及担保承诺函外，还提供了四、五百份银行汇款往来单据、借款及垫款统计表，以佐证郑祥叠与建兴公司之间的债权债务关系的真实客观，一审法院以该债务未经人民法院生效裁判认定为由，逃避本应承担的审查事实的义务，存在不当；（5）一审法院在事实认定上存在双重标准，导致认定事实严重错误。 建兴公司辩称，1、郑祥叠未履行支付购房款义务，一审法院认定事实清楚。（1）郑祥叠已支付的购房款项系从自身账户汇入，款项经建兴公司账户后又从许明建处收回，款项进出时间紧凑。付款金额、付款人及收款人一致，已经形成完整的资金流向，不属于正常的款项往来，故郑祥叠向建兴公司所支付的款项已全额收回，一审判决认定郑祥叠未实际付款并无不当；（2）郑祥叠认为许明建向其所汇的150万元款项系用于偿还借款的主张不能成立；2、因郑祥叠未支付涉案房屋购房款，一审判决据此确认其与建兴公司签订的《商品房买卖合同》解除并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑祥叠的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。 柯胜慧未作书面陈述。 建兴公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认建兴公司与郑祥叠于2012年6月13日签订的编号为20120500053、20120500054、20120500055三份《商品房买卖合同》已于2018年6月25日解除；2、判令郑祥叠协助建兴公司办理上述商品房买卖合同备案登记注销手续；3、本案诉讼费用由郑祥叠承担。 一审法院认定事实：2012年5月8日，郑祥叠向建兴公司账户分三笔汇入150万元。2012年6月13日，郑祥叠与建兴公司签订编号为20120500053、20120500054、20120500055的三份《商品房买卖合同》，约定郑祥叠向建兴公司购买建都·新天地广场1幢802、803、804号商品房，购房款分别为955354元、1013845元和1007154元，款项于签订商品房买卖合同之日分别向建兴公司支付52.3%购房款即500000元、49.3%购房款即500000元、49.6%购房款即500000元，购房余款455354元、513845元及507154元均于2012年8月25日前付清。双方于2012年6月29日办理该三份《商品房买卖合同》备案登记手续。2018年2月8日，易会德以建兴公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向一审法院申请对建兴公司进行重整。一审法院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对建兴公司的重整申请。2018年3月21日，一审法院作出（2018）闽0982破1号决定书，指定福建新世通律师事务所担任建兴公司的管理人。2018年3月26日福建新世通律师事务所出具《关于同意接受指定为福鼎建兴房地产开发有限公司破产管理人的函》，并组成管理人团队，实行组长负责制，胡建荣为组长。2018年8月24日，一审法院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对建兴公司及福建建业地产有限公司合并重整。2018年5月25日，郑祥叠向破产管理人提交申报材料，要求继续履行其与建兴公司就建都·新天地广场1幢802、803、804号商品房签订的三份《商品房买卖合同》。 一审法院认为，建兴公司与郑祥叠自愿签署的编号为20120500053、20120500054、20120500055三份《商品房买卖合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，但在法院受理易会德对建兴公司的破产重整申请前，建兴公司与郑祥叠均未履行完毕该合同所约定的义务，破产管理人因此有权决定解除或者继续履行该合同。本案中，破产管理人在自收到郑祥叠关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，视为已解除三份《商品房买卖合同》，郑祥叠应当根据诚实信用原则和交易习惯，协助建兴公司办理备案注销登记手续。建兴公司关于确认《商品房买卖合同》已解除，并要求郑祥叠协助办理备案注销登记手续的诉求，符合法律规定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条第一款第（七）项、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1、确认建兴公司与郑祥叠于2012年6月13日签订的编号为20120500053、20120500054、20120500055三份《商品房买卖合同》已于2018年6月25日解除；2、郑祥叠应于判决生效之日起十日内协助建兴公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。本案受理费100元，由郑祥叠负担。 到庭当事人对一审法院认定的事实没有异议，本院予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 本案焦点问题为：涉案的《商品房买卖合同》是否已经解除的问题？ 本院认为，双方当事人认可涉案三份《商品房买卖合同》于2012年6月13日签订的事实，该合同已依法成立并生效，双方均应该按照合同约定履行支付购房款及交付商品房的义务。本案的关键是郑祥叠是否已经支付购房首付款为150万元的问题，按照上述《商品房买卖合同》的约定，郑祥叠需要支付涉案的新天地广场1幢802、803、804号房屋总价款为2976353元，郑祥叠的付款方式为在相应合同签订当日支付首付款150万元，余款1476353元于2012年8月25日前付清。根据一审法院查明的事实可知，在郑祥叠支付购房首付款150万元的当日，由建兴公司经许明建账户向郑祥叠账户又汇款150万元，且备注交易用途为还款，最终相关款项由郑祥叠收回。上述款项汇入、汇出时间紧凑，整个流程仅仅相隔两个小时左右，付款金额和收款金额、付款人及收款人一致，形成了完整的资金流向，与正常款项往来不相符，符合“走账”的法律特征，因此，我认为郑祥叠需举证证明其实际支付首付款该150万元。至于郑祥叠认为上述150万元系建兴公司用于偿还拖欠郑祥叠的债务的问题，虽然郑祥叠提供了大量银行流水用于证明其与建兴公司、许明建之间存在债权债务关系，上述银行流水可以证明郑祥叠与许明建、建兴公司之间存在大量的经济往来关系，其与许明建、建兴公司之间存在债权债务关系，但是该事实无法推翻双方利用资金“走账”的实质。综上分析，应认定郑祥叠尚未履行支付购房首付款项的义务。至于郑祥叠认为其以建兴公司结欠的债务抵偿购房余款的问题，首先，相关购房合同约定除了首付款项外，其余款项应当于2012年8月25日前付清，并未约定将建兴公司之前结欠的部分债务本息转变为购房款，也没有证据可以证实，在签订《商品房买卖合同》之后，建兴公司与郑祥叠进行了结算，将之前建兴公司结欠的债务本金及利息冲抵为涉案房产的购房款项，因此郑祥叠认为双方存在以建兴公司应当支付郑祥叠的债务款项冲抵涉案购房款项，显然依据不足，不应得到支持。由于2018年2月28日一审法院受理易会德对福鼎建兴公司的破产重整申请时，郑祥叠尚未履行支付购房款的义务，建兴公司也未向郑祥叠交付商品房，因此涉案《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人在郑祥叠提交申报材料，要求继续履行涉案合同后，未向郑祥叠答复，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，破产管理人自收到郑祥叠关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，应视为解除合同，即本案《商品房买卖合同》已于2018年6月25日解除。在涉案《商品房买卖合同》解除后，郑祥叠应当根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，履行协助建兴公司办理注销备案登记的义务。 本院认为，涉案的《商品房买卖合同》依法成立并生效，在签订合同后，郑祥叠尚未履行支付购房款项的义务，建兴公司也未向郑祥叠交付商品房，涉案《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人在郑祥叠提交申报材料，要求继续履行涉案合同后，未向郑祥叠答复，依法本案《商品房买卖合同》已于2018年6月25日解除。 综上所述，郑祥叠上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由被上诉人郑祥叠负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 吴惠玲 审判员 罗文君 二〇二一年三月二十五日 书记员 李巧彬 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；