文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1872号上诉人（原审原告）：恩施州天域商务服务有限公司，住所地湖北省恩施市施州大道127号。法定代表人：唐国峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔仕周，湖北立鹤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：咸丰县新景添购物广场有限公司，住所地湖北省咸丰县高乐山镇南门商城。法定代表人：郭斯红，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵耀，湖北勇鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋尚礼，男，1965年8月24日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：吴远佳，湖北雄视律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊辉，湖北雄视律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜修才，男，1966年4月17日出生，土家族，住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人：吴远佳，湖北雄视律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊辉，湖北雄视律师事务所律师。上诉人恩施州天域商务服务有限公司（以下简称“天域公司”）、咸丰县新景添购物广场有限公司（以下简称“新景添公司”）与被上诉人宋尚礼、杜修才房屋租赁合同纠纷一案，湖北省鹤峰县人民法院于2018年12月7日作出（2018）鄂2828民初1104号民事判决，天域公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月6日作出（2019）鄂28民终629号民事裁定，裁定撤销一审判决，将本案发回鹤峰县人民法院重审。鹤峰县人民法院另行组成合议庭进行了审理，于2020年5月20日作出（2019）鄂2828民初1144号民事判决，天域公司、新景添公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人天域公司的委托诉讼代理人崔仕周、上诉人新景添公司的委托诉讼代理人赵耀、被上诉人宋尚礼及宋尚礼与杜修才的委托诉讼代理人吴远佳到庭参加了诉讼。本案因案情复杂，申请延长审限三个月，现已审理终结。天域公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并改判支持天域公司的全部诉求或者裁定发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实明显错误。首先，原判认定的本案所涉第一层租赁房屋范围及其对应的租赁房屋价值均明显错误。根据2009年8月19日签订的《房屋租赁合同》（鹤峰天德合字【2009】第001号）第一条约定：“甲方将坐落于鹤峰县容美镇九峰大道8号天德世都地下一层商业部分及一、二层内部商业房屋出租给乙方使用。建筑面积约为5000平方米。”按该条约定，甲方实际出租给乙方的商业房屋及其对应的房屋价值情况是：地下层租赁房屋为地下层房屋总面积的一半，即1111.9㎡，该层租赁房屋属天域公司所有，其租赁房屋价值为1366500元；第一层租赁房屋总面积为1554.88㎡（其中天域公司991.74㎡，其他小业主563.14㎡），该层租赁房屋总价值为9333863元（其中天域公司5807600元，其他小业主3526263元）；第二层租赁房屋总面积为2369.35㎡（其中天域公司822.7㎡，其他小业主1546.65㎡），该层租赁房屋总价值为7966638.04元（其中天域公司3133700元，其他小业主4832938.04元）。但原判认定的是：“一层内部商业房屋总面积为2203.02㎡（其中天域公司1639.88㎡，评估价值为11139400元；其他所有权人共563.14㎡，购买价格为3526263元）”。原判错误的将天域公司第一层的房屋出租面积和对应的评估价值扩大了近一倍。之所以形成该错误，其原因是原判将天域公司出租给他人（即与本案无关）的第一层门面（包括：鹤峰房权证容美字第××号门面，面积157.05㎡，评估价值1823400元；鹤峰房权证容美字第××号门面，面积76.31㎡，评估价值391800元；鹤峰房权证容美字第××号门面，面积81.46㎡，评估价值418200元；鹤峰房权证容美字第××号门面，面积152.44㎡，评估价值1769800元；鹤峰房权证容美字第××号门面，面积180.88㎡，评估价值928600元）错误的认定为本案所涉的乙方承租的第一层租赁房屋范围内。因为原判在认定属于天域公司所有的二楼租赁房屋（以下称“该租赁房屋”）的年租金时，是按照该租赁房屋的价值在乙方承租的整个租赁房屋（包括属于天域公司所有的地下层以及分别属于天域公司和小业主所有的一、二层租赁房屋）的总价值中所占的比例，来确定该租赁房屋年租金在乙方整个租赁房屋年租金1250000元中所占的比例并据此计算该租赁房屋年租金的，原判错误地扩大了乙方承租的第一层租赁房屋的价值，就必然导致该租赁房屋的年租金在乙方整个租赁房屋年租金1250000元中所占的比例降低，据此计算的年租金更少，因此严重地损害了天域公司的合法财产权益。根据甲方实际出租给乙方的房屋范围和所对应的房屋价值，正确计算天域公司所享有的该租赁房屋年租金在整个租赁房屋年租金1250000元中所占的比例应该是：1.二层租赁房屋价值79666638.04元（即天域公司3133700元+其他小业主4832938.04元）÷整个租赁房屋价值18667001.04元【即地下层1366500元+第一层9333863元（即天域公司5807600元+其他小业主3526263元）+第二层7966638.04元（即天域公司3133700元+其他小业主4832938.04元）】×100%=42.68%。2.该租赁房屋价值3137800元÷第二层租赁房屋价值7966638.04元×100%=39.34%。根据以上比例计算，二楼租赁房屋的年租金时533500元（即1250000元×42.68%），其中属于天域公司所有的该租赁房屋年租金是209878.9元（即1250000元×39.34%），其月租金是17489.91元，日租金是575.01元。该租赁房屋自2016年10月1日至2017年6月6日期间的租金，按《房屋租赁合同》（鹤峰天德合字【2009】第001号）第五条和第六条约定，“租金缴纳方式为月付”，即月租金17489.91元×8个月+日租金575.01元×6日=143369.34元。但原判的事实认定和判决结果是106455.02元，明显少计算租金三万多元。原判认定双虎家私鹤峰专卖店（鹤峰县家佳缘家私城）的合伙经营人杜修才、宋尚礼并非本案房屋租赁合同纠纷中的次承租人，认为天域公司请求其支付房租和滞纳金于法无据，是错误的。天域公司认为，鹤峰县新景添购物广场有限公司（以下简称“鹤峰新景添公司”）与杜修才、宋尚礼一样都没有与天域公司一方（即房屋产权人）直接签订《房屋租赁合同》，但其之所以有权对新景添公司承租的本案所涉房屋进行使用、管理和再出租，这均是来源于新景添公司的委托授权，即是新景添公司特别授权鹤峰新景添公司对其租赁房屋进行使用、管理和出租，因此鹤峰新景添公司与杜修才、宋尚礼签订《店内租赁合同》（即二楼转租合同）的行为，事实上就是鹤峰新景添公司代表新景添公司事实的转租行为，即鹤峰新景添公司对二楼的转租也就是新景添公司实施的转租。根据合同法第二百二十四条规定，“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”因此天域公司于承租人新景添公司之间的《房屋租赁合同》对承租人和转承租人（即次承租人）杜修才、宋尚礼均具有约束力，天域公司请求承租人新景添公司与次承租人杜修才、宋尚礼一起按租赁合同约定共同承担其租赁期间的租金和滞纳金符合法律规定，应予支持。承租人新景添公司和次承租人杜修才、宋尚礼是在租赁合同期满后继续使用租赁房屋，按原签租赁合同约定应该按月支付租金而未支付所构成的违约，但原判的认定是新景添公司超过撤空期未撤空构成的违约，天域公司认为该认定是错误的。真实情况是本案次承租人杜修才、宋尚礼在《房屋租赁合同》（鹤峰天德合字【2009】第001号）于2016年9月30日合同期届满后仍然在继续使用该租赁房屋，一直到2017年6月6日才停止使用并交还房屋，这从2017年1月至6月双虎家私每月均向鹤峰天德物业管理有限责任公司交纳水电费用以及2017年6月6日杜修才与天域公司代表、小业主代表、物业公司代表办理的交接手续等事实可以证实。根据合同法二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此承租人新景添公司和次承租人杜修才、宋尚礼在租赁期间届满后继续使用二楼租赁房屋，应该按照原租赁合同的约定按月支付租金，其未按月支付租金即构成违约，所以还应按照合同约定支付滞纳金。关于天域公司请求的滞纳金计算标准，因为合同约定的滞纳金为每日应交租金的千分之五偏高，所以天域公司自愿参照年息24%（即月息2%）的标准计算滞纳金并请求被上诉人支付。天域公司认为该请求合情合理又合法，应该得到支持。二、原判对案件受理费负担所作的判决明显错误，背离了谁败诉谁承担受案费用的基本原则。三、原判严重超过了规定的一审最长审理期限，违反了法定程序。基于上述事实和理由，天域公司认为原判无论是在事实认定上还是在法律适用上均是错误的，而且也违反了法定程序，据此作出的判决结果完全错误，严重损害了天域公司的合法财产权益。新景添公司针对天域公司的上诉答辩称，1.对原审判决的租金、滞纳金的计算方式无异议，合理合法；2.本案争议场地实际占用人是杜修才、宋尚礼。新景添公司在租赁期满后已退场，双方合同关系终止；3.天域公司对杜修才、宋尚礼二人次承租人的身份一直是明知的，在一审天域公司诉状中已明确。天域公司一直在向杜修才、宋尚礼二人索要租金。并于2017年4月13日向杜修才、宋尚礼发出书面通知。所以本案中应当由实际占用人杜修才、宋尚礼承担实际占用期间的租金，与新景添公司无关。宋尚礼、杜修才针对天域公司的上诉答辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，二审应当维持，一审法院对案件受理费所做的判决是正确的；2.一审法院的审理期限未违反法定程序；3.宋尚礼、杜修才在与鹤峰新景添公司租赁合同到期后，双方已经进行了移交手续的办理，而且新景添公司在一审庭审时也是认可双方的交接协议。因此不存在新景添公司所称的宋尚礼、杜修才占用二楼整场的事实。宋尚礼、杜修才在移交手续办理完后与业主黄平、夏红签订有新的房屋租赁合同。宋尚礼、杜修才并未实际占用涉案的租赁物二楼。因此，宋尚礼、杜修才没有腾退涉案租赁物的义务，也没有承担相应租金及滞纳金的义务。新景添公司上诉请求：1.请求撤销原判，并依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.宋尚礼、杜修才在本案中应被定性为次承租人；依常识可知，法律意义上的承租权有两个来源，其一为从所有权人处通过直接租赁取得承租权，其二为从上一承租人处通过转租取得次承租权，承租权作为一种附属权利，必然依附于主权利，不可能单独存在，本案中，原审判决一方面认定本案诉争房产二楼系宋尚礼、杜修才通过租赁方式占有使用，一方面又不认可其承租权的来源，试问？如果宋尚礼、杜修才的租赁权不是基于新景添公司承租权产生的次承租权，那么宋尚礼、杜修才占有使用诉争房产二楼从事经营的权利从何而来？按照前述对承租权的理解，加上原审判决认定宋尚礼、杜修才租赁诉争房产二楼从事经营的事实，宋尚礼、杜修才不属于次承租人，那么就应当属于第一手承租人，既然属于第一手承租人，更应当由其直接向天域公司承担场地占用责任，但原审判决直接回避该问题，导致本案责任承担主体出现错误。2.鹤峰新景添公司与宋尚礼、杜修才签订《店内租赁合同》的行为应当视为新景添公司的行为；原判决在第8页“本院认为”部分，第二条叙述“新景添公司在鹤峰新景添公司成立后，将案涉《房屋租赁合同》中的租赁物交鹤峰新景添公司管理使用，鹤峰新景添公司于2014年4月4日与双虎家私鹤峰专卖店签订《店内租赁合同》，鹤峰新景添公司与新景添公司并非同一法人，双虎家私鹤峰专卖店并非与承租人新景添公司签订的租赁合同，因此并非本案房屋租赁合同纠纷中的次承租人”。该表述中，前半部分认定新景添公司将《房屋租赁合同》中的租赁物交给鹤峰新景添公司使用管理的事实，但后半部分又不认可鹤峰新景添公司代新景添公司签订《店内租赁合同》的行为，前后认定相互矛盾。二、本案法律关系定性错误，本案应当定性为侵权纠纷。1.新景添公司已完全履行其合同义务，不存在违约行为。本案中，新景添公司在其租赁期满后，按照原签订的《房屋租赁合同》，对其产生了两个后合同义务：第一、撤离租赁场地；第二、告知次承租人合同期满的事实。新景添公司在合同期满后不仅搬离了租赁场地，而且就合同期满的事实对杜修才、宋尚礼进行了书面告知，所以新景添公司已经完全履行其义务，不存在违约行为。2.新景添公司无法制止，也没有义务制止杜修才、宋尚礼的侵权行为。在新景添公司腾退场地并书面告知杜修才、宋尚礼租赁期满的事实后，新景添公司与天域公司之间的合同权利义务关系随机终止，对于杜修才、宋尚礼仍强制性占用场地的行为，新景添公司无法制止，也没有权利强制性腾退其占用场地，天域公司与杜修才、宋尚礼之间的场地占用纠纷实际上应当属于侵权纠纷，而非基于原签订的《房屋租赁合同》延伸的合同违约责任。3.原审判决以“合同相对性”原则认定新景添公司在本案中承担场地占用费，但又把不是合同当事人的第三人的行为，也即杜修才、宋尚礼占用场地的行为认定为新景添公司的行为，实属本末倒置。三、本案责任认定主体错误。1.宋尚礼、杜修才应当就超期占用诉争房产二楼期间的场地占用费承担责任。依据第一条第1点所述，宋尚礼、杜修才只可能以两种身份存在于本案中，要么是次承租人，要么是第一手承租人。若是次承租人，本案就应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持”，由其承担租赁期限届满后的场地占用费；若是第一手承租人，由其直接向天域公司承担租赁期限届满后的场地占用费，更无任何争议。依据原审新景添公司提交的证据“2017年6月6日交接单”以及原审法院查明的事实，在2017年6月6日，天域公司与杜修才及物业人员等人一起办理了场地交接手续，所以天域公司对杜修才以实际承租人身份超期占用场地的事实已经表示了认可，双方之间应当直接办理租赁期限届满后的场地占用费结算事宜。依据第二条所述，本案天域公司的损失，实际属于宋尚礼、杜修才侵权所致，并非新景添公司违约所致，依法应当由宋尚礼、杜修才直接向天域公司承担侵权责任，与新景添公司无关。四、本案适用法律错误。本案依法应当适用侵权责任法的规定追究宋尚礼、杜修才的侵权责任，但原审判决依据合同法的规定追究新景添公司的违约责任，实属适用法律错误。综上所述，新景添公司在本案中依法不应当承担责任。天域公司针对新景添公司答辩称，新景添公司认为本案应该为侵权责任纠纷，不成立。天域公司认为本案是属于房屋租赁合同纠纷，依据是双方签订的房屋租赁合同。新景添公司与杜修才、宋尚礼是转租关系，在双方签订的租赁合同租期届满后，因为承租人没有向天域公司返还二楼房屋，而是继续使用一直到2017年6月6日，此期间双方应该要继续按原租赁合同的约定履行义务。也就是说承租人新景添公司应向天域公司按合同约定支付租金和滞纳金。而新景添公司未支付，因此天域公司才提起诉讼，所以本案与侵权纠纷无关。宋尚礼、杜修才针对新景添公司答辩称，1.一审法院认定事实清楚，认定本案为房屋租赁合同纠纷是正确的，认定本案承担责任的主体是新景添公司也是有事实和法律依据的。首先，双虎家私鹤峰专卖店并非本案房屋租赁合同纠纷的次承租人，宋尚礼、杜修才也未实际占用涉案的二楼场地，宋尚礼、杜修才没有腾空涉案场地的义务。新景添公司认为宋尚礼、杜修才应当支付房租和滞纳金于法无据。其次，2016年9月30日，宋尚礼、杜修才与鹤峰县新景添购物广场签订的合同到期后，宋尚礼、杜修才已经将涉案的房屋整体移交给了鹤峰新景添公司。对该事实在一审开庭时，新景添公司也是认可的，因此不存在未移交的情况。宋尚礼、杜修才未实际占用涉案场地，不存在新景添公司所上诉的宋尚礼、杜修才存在侵权行为的事实。天域公司向一审法院起诉请求：1.判令新景添公司、宋尚礼、杜修才支付天域公司租金153908元；2.判令新景添公司、宋尚礼、杜修才支付2017年6月6日至2019年11月6日的滞纳金，按照年利率24%计算，共计89266.64元；3.由新景添公司、宋尚礼、杜修才承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年8月19日，甲方中商港商业房地产经营管理有限公司（以下简称“中商港公司”）与乙方恩施州新景添购物广场有限公司（以下简称“恩施新景添公司”，2015年5月20日更名为新景添公司）签订《房屋租赁合同》，将位于鹤峰县容美镇九峰大道8号天德世都地下一层商业部分及地上一、二层内部商业房屋出租给乙方，租赁期限为7年，自2009年10月1日起至2016年9月30日止。年租金为1250000元，租金缴纳方式为月付，每月的1日前支付下月租金，如乙方拖欠租金，按日向甲方支付应交月租金5‰的滞纳金，同时约定合同终止后，乙方应在终止后10日内（简称撤空期）撤出租赁房屋并恢复至交付时的合理状态，撤空期满依法未撤出的，甲方可按照日租金标准收取场地占用费。2009年10月10日，鹤峰新景添公司成立，新景添公司将租赁物交鹤峰新景添公司使用、管理。2014年4月4日，甲方鹤峰新景添公司与乙方双虎家私鹤峰专卖店（鹤峰县家佳缘家私城）签订《店内租赁合同》，甲方同意将所属新景添购物广场二楼整场场地交与乙方经营，场地经营时间从2013年12月1日至2016年9月30日止。《房屋租赁合同》约定的租期届满时，新景添公司将承租的负一楼和一楼全部撤空，但二楼没有撤空。2017年1月至6月，双虎家私每月均向鹤峰天德物业管理有限责任公司交纳了当月应支付的水电费用。2017年6月6日，杜修才在天域公司代表、业主代表、物业员工的参与下办理完毕二楼的交接手续。一审法院在受委托执行申请人江西银行股份有限公司广州分行与被执行人恩施州天德房地产开发有限责任公司（以下简称“天德房地产公司”）等金融借款合同纠纷一案中，通过本院司法技术处委托恩施州振业房地产评估咨询有限公司对天德房地产公司位于鹤峰县××车站路××（××大道××）天德世都大厦的部分房地产的市场参考价值进行了评估，与本案有关的房屋评估结果如下：负一层2223.79平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为2733000元；第1层157.05平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为1823400元；第1层76.31平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为391800元；第1层81.46平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为418200元；第1层152.44平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为1769800元；第1层991.74平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为5807600元；第1层180.88平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为928600元；第2层822.70平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为3133700元。2016年7月26日，天域公司通过拍卖人湖北同庆拍卖有限责任公司、恩施春雷拍卖有限责任公司以17780000元的成交价款竞拍到鹤峰县××车站路××号天德世都大厦部分房地产。一审法院于2016年8月24日作出（2015）鄂鹤峰委执字第00002号之二执行裁定书，裁定位于鹤峰县××车站路××号的房屋产权【权属证号：鹤峰房权证容美字第××号《房屋所有权证》，鹤国用（2008）第357号《国有土地使用证》，鹤国用（2010）第186号-190号《国有土地使用证》，鹤国用（2010）第157、158号《国有土地使用证》】归天域公司所有。一审另查明，宋尚礼、杜修才合伙经营双虎家私，办理了个体工商户登记，登记名称为鹤峰县家佳缘家私城。天德世都地下一层商业部分面积为总面积的一半，即1111.9㎡；一层内部商业房屋总面积为2203.02㎡（其中天域公司1639.88㎡，评估价值为11139400元；其他所有权人共563.14㎡，购买价格为3526263元）；二层内部商业房屋总面积为2369.35㎡（其中天域公司822.7㎡，评估价值为3133700元；其他所有权人共1546.65㎡，购买价格为4832938.04元）。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、天域公司是否为本案适格原告；二、租赁期限届满后，宋尚礼、杜修才2017年6月6日进行交接的性质如何认定；三、天域公司主张的费用性质及数额如何认定。对此分析评判如下：一、天域公司是本案适格原告。恩施新景添公司虽系与中商港公司签订的《房屋租赁合同》，签订该合同时涉案房屋的所有权人亦非天域公司，但在2016年8月24日一审法院裁定涉案房屋归天域公司所有，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，天域公司已取得鹤峰县××车站路××（××大道××）案涉房屋的所有权，并不以办理过户为要件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，恩施新景添公司与中商港公司签订的《房屋租赁合同》仍然有效，天域公司作为新的所有权人应当自2016年8月24日起承受中商港公司与恩施新景添公司签订的《房屋租赁合同》中出租方的相关权利与义务，天域公司与新景添公司均应按合同约定行使权利履行义务。故天域公司是本案适格原告。二、租赁期限届满后，宋尚礼、杜修才2017年6月6日进行交接，对本案而言应认定为新景添公司违约。新景添公司在鹤峰新景添公司成立后，将案涉《房屋租赁合同》中的租赁房屋交鹤峰新景添公司使用、管理，鹤峰新景添公司于2014年4月4日与双虎家私鹤峰专卖店（鹤峰县家佳缘家私城）签订《店内租赁合同》，鹤峰新景添公司与新景添公司并非同一法人，双虎家私鹤峰专卖店（鹤峰县家佳缘家私城）并非与承租人新景添公司签订的租赁合同，因此并非本案房屋租赁合同纠纷中的次承租人，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”规定的情形，故在本案房屋租赁合同中天域公司请求非次承租人的鹤峰县家佳缘家私城的合伙经营人宋尚礼、杜修才支付房租和滞纳金于法无据。对天域公司、新景添公司均有约束力的《房屋租赁合同》中约定，新景添公司应在合同终止后10日内撤空，宋尚礼、杜修才2017年6月6日与天域公司进行交接，宋尚礼、杜修才并没有撤空义务，根据合同相对性原理，应认定新景添公司该日才将租赁房屋二楼撤空，超过了约定的撤空期，构成违约。三、新景添公司应依法支付天域公司场地占用费。《房屋租赁合同》对天域公司、新景添公司具有约束力，该合同中对撤空期满未撤出明确约定了违约责任，即撤空期满未撤出的，按照日租金标准收取场地占用费。《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2016年9月30日届满，加上10天撤空期，自2016年10月11日起至2017年6月6日期间，属于新景添公司超过撤空期未撤空的时间，共计238天，新景添公司应依约向天域公司支付238天的场地占用费。天域公司主张按照租赁房屋的价值或价款按比例进行分摊确定各楼层的租金，不违反法律规定且公平合理，一审法院予以认可。根据评估价值及其他所有权人购买房屋价款情况，负一楼价值为1366500元，一楼价值或价款共计14665663元，二楼价值或价款共计7966638.04元。本案纠纷仅涉及二楼，二楼价值占比33.2%。租赁房屋二楼天域公司所有的部分评估价值为3133700元，其他所有权人所有部分购买价格共4832938.04元，天域公司占比为39.34%。《房屋租赁合同》约定年租金1250000元，按照比例计算，二楼每年的租金应为415000元，天域公司所有部分房屋年租金为163261元。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》198条“当事人约定的期间不是以月、年第一天起算的，一个月为三十日，一年为三百六十五日”的规定，天域公司二楼房屋的每日租金为447.29元。新景添公司应依约向天域公司支付238天的场地占用费，即应支付场地占用费106455.02元，对天域公司诉讼请求中超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、咸丰县新景添购物广场有限公司于判决生效后十五日内支付恩施州天域商务服务有限公司场地占用费106455.02元；二、驳回恩施州天域商务服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8944元（恩施州天域商务服务有限公司已预交），由恩施州天域商务服务有限公司负担5000元，咸丰县新景添购物广场有限公司负担3944元。二审中，天域公司向本院提交了新景添公司2017年3月28日给天域公司出具的收条复印件一份，拟证明：租赁房屋的产权人变更为天域公司后，承租人新景添公司是清楚的。不存在因为房屋产权人发生变动而不知道向谁移交租赁房屋的问题。本院组织双方当事人进行了质证，本院认为，该证据客观真实，本院予以采信。经二审审理查明，2008年11月21日，天德商贸有限责任公司（甲方）与双虎家私鹤峰专卖店（鹤峰县家佳缘家私城，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将所属天德购物广场二楼整场场地为乙方经营双虎牌家俱，场地经营时间从2008年12月1日至2013年12月1日止，乙方租金每年叁拾万元。合同到期后，2014年4月4日，鹤峰新景添公司（甲方）与双虎家私鹤峰专卖店（乙方）签订《店内租赁合同》，约定：甲方同意将所属新景添购物广场二楼（即原天德购物广场二楼）整场场地交与乙方经营双虎牌家俱，场地经营时间从2013年12月1日至2016年9月30日止，乙方租金每年348000元，合同期为两年零十个月，共计租金986000元。2016年7月25日以宋尚礼个人名义登记的个体工商户鹤峰县家佳缘家私城注销，2016年10月1日，鹤峰新景添公司与鹤峰县家佳缘家私城签订《租赁合同到期终止协议》，载明“根据甲乙双方2014年4月4日签订的新景添购物广场二楼室内租赁合同于2016年9月30日到期，现经双方确认乙方已将新景添购物广场二楼整体交给甲方，经甲方（出租方）验收房屋水管、墙体、门窗、楼梯、洗手间等固定资产无损坏，乙方已将所有租期内房租费、水电费及各种税费结清。”宋尚礼在该协议上签字。新景添公司对鹤峰新景添公司签订《店内租赁合同》及《租赁合同到期终止协议》的行为予以认可。在《房屋租赁合同》到期后，新景添公司既没有与中商港公司办理租赁物移交手续，也没有与天域公司办理书面移交手续。天域公司认可新景添公司在《房屋租赁合同》到期后已将承租的负一楼和一楼全部撤空。一审判决除查明的“一层内部商业房屋总面积为2203.02㎡（其中天域公司1639.88㎡；其他所有权人共563.14㎡）”应为“第一层租赁房屋总面积为1554.88㎡（其中天域公司991.74㎡，其他小业主563.14㎡）”外，查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，结合诉争双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、如何认定案涉租赁合同的主体；二、新景添公司是否构成违约；三、天域公司的诉讼请求是否应予支持。现分述如下：关于争议焦点一。民事主体，经意思表示一致，可以缔结民事合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案恩施新景添公司与中商港公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》签订后，恩施新景添公司变更为新景添公司，承租方即为新景添公司。天域公司因竞拍成功由一审法院裁定取得部分租赁物的所有权，有权依据《房屋租赁合同》约定的期限届满后收回其取得所有权部分的租赁物。天域公司从而成为该《房屋租赁合同》的出租方。至于新景添公司将其承租的二楼整场场地交由鹤峰新景添公司转租给宋尚礼、杜修才，并未经原出租人同意，且鹤峰新景添公司与双虎家私鹤峰专卖店签订《店内租赁合同》到期后，宋尚礼、杜修才已将新景添购物广场二楼整体交给鹤峰新景添公司，将所有租期内房租费、水电费及各种税费结清，并签订了《租赁合同到期终止协议》。因此，该《房屋租赁合同》并不能直接约束宋尚礼、杜修才。宋尚礼、杜修才不是该《房屋租赁合同》承租主体。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。《房屋租赁合同》到期后，新景添公司及时将承租的负一楼和一楼全部撤空，天域公司予以认可，双方没有争议。但新景添公司未就二楼属于天域公司的部分予以撤空并交付给天域公司，《房屋租赁合同》中约定，新景添公司应在合同终止后10日内撤空并恢复至交付时的合理状态。因此，新景添公司构成违约。《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2016年9月30日届满，加上10天撤空期，自2016年10月11日起至2017年6月6日期间，属于新景添公司超过撤空期未撤空的时间，共计238天，新景添公司应依约向天域公司承担违约责任，即支付238天的场地占用费和滞纳金。至于宋尚礼、杜修才是否将新景添购物广场二楼整体交给鹤峰新景添公司后再次占用租赁场地，属另一法律关系，当事人可另行主张权利。关于争议焦点三。天域公司要求按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算二楼未撤空部分的场地占用费，《房屋租赁合同》约定的年租金为1250000元，包括了新景添公司承租的负一楼和一楼及二楼整场场地，因各楼层的商业价值区别很大，拍卖成交价格与评估价值悬殊较大，一审按照拍卖时的评估价值计算不妥。参照鹤峰新景添公司与双虎家私鹤峰专卖店签订《店内租赁合同》约定的二楼整场场地的年租金348000元除以二楼的总面积再除以365天，得出每日每平方米的场地占用费，再乘以二楼属于天域公司的面积，再乘以占用天数，计算出的结论较为准确和公平，即348000元÷2369.35平方米÷365天×822.7平方米×238天=78790.82元。《房屋租赁合同》约定的滞纳金（每日千分之五）过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，本院酌定新景添公司自2017年6月7日起以78790.82元为基数按照中国人民银行贷款基准利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）向天域公司承担滞纳金。综上，一审法院部分事实认定错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销鹤峰县人民法院（2019）鄂2828民初1144号民事判决；二、咸丰县新景添购物广场有限公司于本判决生效后十五日内支付恩施州天域商务服务有限公司场地占用费78790.82元，并自2017年6月7日起以78790.82元为基数按照中国人民银行贷款基准利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）向恩施州天域商务服务有限公司承担滞纳金至付清之日止；三、驳回恩施州天域商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8944元，由恩施州天域商务服务有限公司承担负担3944元，咸丰县新景添购物广场有限公司负担5000元；二审案件受理费4365.94元，由恩施州天域商务服务有限公司承担负担1365.94元，咸丰县新景添购物广场有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  杨 芳审判员  张辅军            本件与原件核对无异      二〇二一年三月九日书记员  胡 枫