广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1626号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司。住所地：广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段鼎泰茶博城19栋1号二楼。负责人：李亚燕，经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州中祈房地产中介服务有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街谢村公路旁自编谢村路段47号之706。法定代表人：李亚燕，经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：张明双，广东敏锐律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李蓉，广东敏锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢小虎，男，1981年6月14日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司（以下简称中祈公司钟福分公司）、广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）因与被上诉人邢小虎中介合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中祈公司与中祈公司钟福分公司上诉请求：1.变更原判决第一项为：判决邢小虎向中祈公司与中祈公司钟福分公司支付中介服务费79300元及违约金（以79300元为本金，按照每月2％的标准白2017年9月7日起算至付清之日止）；2.判决中祈公司与中祈公司钟福分公司因本案原审支出的律师费30000元由邢小虎承担；3.一、二审案件受理费均由邢小虎承担。事实与理由：一、中祈公司与中祈公司钟福分公司在晋福路房屋和舞蝶轩房屋买卖交易中均己尽到居间服务的义务，邢小虎应当按照合同约定向中祈公司与中祈公司钟福分公司支付居间服务费以及违约金。原判决认为中祈公司与中祈公司钟福分公司未实际提供办理按揭手续、缴纳税费等后续服务内容，且认为中祈公司与中祈公司钟福分公司存在服务瑕疵明显属于认定事实不清，判决错误，依法应当在查明事实后予以纠正改判。1、本案是居间合同纠纷，涉案合同对中祈公司与中祈公司钟福分公司的合同义务有明确约定，各方应当按照合同约定的内容行使权利和履行义务。根据《房屋买卖合同》第十条约定：“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费”，每逾期一天，按应付费用的1％向经纪方支付违约金至付清之日止；《房屋买卖合同》第十一条约定：“是次交易经纪方己详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、网签、交易流程和税费的相关规定和政策”，合同第十二条约定：“买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费或咨询服务费”。根据该合同约定，中祈公司与中祈公司钟福分公司的合同义务在于促成买卖双方签订房屋买卖合同。中祈公司与中祈公司钟福分公司在2017年9月4日、6日分别促进了邢小虎与案外人孙琼华、孙君晓签订了《房屋买卖合同》各一份，两份合同均为各方的真实意思表示，没有违反强制性规定，合同合法、有效。中祈公司与中祈公司钟福分公司己履行了居间人的义务，且不存在任何的服务瑕疵，邢小虎应当依约向中祈公司与中祈公司钟福分公司支付中介服务费合计79300元，邢小虎没有按时支付，应当依约承担违约责任。因合同约定违约责任过高，中祈公司与中祈公司钟福分公司己自行降低违约金的计算标准，应当依法予以支持。2、根据《中华人民共和国合同法》第246条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，居间人的居间义务为促成合同的成立，根据双方在原审提交的证据以及庭审的陈述，两份《房屋买卖合同》以及邢小虎的代理人魏威签署的《服务收费确认书》均确认中祈公司与中祈公司钟福分公司促成了晋福路房屋和舞蝶轩房屋买卖交易的合同签订，同时原判决对此事实也予以认定。因此，邢小虎依法应向中祈公司与中祈公司钟福分公司支付相应的中介服务费。3、退一步讲，即使原判决认为中祈公司与中祈公司钟福分公司没有实际提供办理按揭手续、缴纳税费等后续服务项目的理由成立，但没有继续办理的根本原因是由于邢小虎自行解除其与案外人签订的房屋买卖合同，从而导致了中祈公司与中祈公司钟福分公司客观上不能为邢小虎提供办理按揭手续、缴纳税费等后续服务，并非是中祈公司与中祈公司钟福分公司不愿意为邢小虎提供后续服务。在合同已经解除的情况下，已经丧失了提供后续服务的基础，居间人不能为买卖双方实际提供办理按揭手续、缴纳税费等后续服务项目。且合同第十二条也明确约定：“买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费或咨询服务费”，很明显这不是居间人的过错导致，中祈公司与中祈公司钟福分公司不存在任何过错，不应为此承担任何责任和损失。4、中祈公司与中祈公司钟福分公司亦不存在任何的服务瑕疵。合同已经明确了中祈公司与中祈公司钟福分公司详尽告知了买卖双方关于国家的限购、限贷、网签、交易流程和税费的相关规定和政策，对于同一时期内买入新屋和卖出自有房屋存在的交易风险中祈公司与中祈公司钟福分公司己尽然告知邢小虎，且邢小虎作为具备完全民事行为能力的成年人，对于风险应有充分预估和准备。中祈公司与中祈公司钟福分公司作为居间方，只是为邢小虎提供买房的信息和卖房的机会，促成买卖双方按照其真实意思表示签订合同，依约履行合同义务，并不存在任何的服务瑕疵。至于任何一方违约并非中祈公司与中祈公司钟福分公司所能控制，更不能成为拒绝支付中介服务费的理由。二、两份《房屋买卖合同》对于律师费的承担均有明确约定，原判决认为聘请律师并非本案纠纷所必须产生的费用，因此不支持中祈公司与中祈公司钟福分公司的该项请求与双方约定不符，明显认定事实不清，判决错误。《房屋买卖合同》第十二条约定：“违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费等）。中祈公司与中祈公司钟福分公司与邢小虎把将来可能发生纠纷支出的律师费用，作为一种违约损失进行约定，是双方的权利，应受法律保护。邢小虎没有依约向中祈公司与中祈公司钟福分公司给付服务费己构成违约并引起本案诉讼，中祈公司与中祈公司钟福分公司为实现债权支出的律师费依照约定应由邢小虎承担。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”，律师费在性质上应属于财产利益，原则上可以作为损失，由于诉讼的专业性和复杂性，中祈公司与中祈公司钟福分公司为进行诉讼需要聘请律师，把律师费用作为财产损失列入违约责任的赔偿范围，也合法合情合理。而且，在司法实践中对于双方有明确约定的律师费承担的，都是予以支持的。所以原判决没有支持中祈公司与中祈公司钟福分公司的律师费诉讼请求，明显不合理，没有法律依据。邢小虎二审答辩，不同意中祈公司与中祈公司钟福分公司的上诉请求，同意一审判决的处理结果。邢小虎向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令中祈公司与中祈公司钟福分公司向邢小虎赔偿损失295765元；2.判令中祈公司与中祈公司钟福分公司向邢小虎赔偿已支付律师费损失70000元；3.判令中祈公司与中祈公司钟福分公司向邢小虎赔偿差旅费损失5600元；4.判令中祈公司与中祈公司钟福分公司承担邢小虎提起本案诉讼所需律师费30000元；5.判令中祈公司与中祈公司钟福分公司承担本案全部诉讼费用。中祈公司与中祈公司钟福分公司反诉请求：1.邢小虎向中祈公司与中祈公司钟福分公司支付中介服务费79300元及利息，利息以79300元为本金，按照月息2%的标准计算违约金，自2017年9月7日起算至实际给付完毕之日止；2.中祈公司与中祈公司钟福分公司因本案本诉和反诉所支出的律师费30000元由邢小虎承担；3.反诉费用由邢小虎承担。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区钟村街晋福路30号7座2501房（即晋福路房屋）的原登记权属人为孙琼华，该房屋建筑面积为90.2629平方米。位于番禺区钟村街××新村××街××号××楼的房屋（即蝶舞轩房屋）的登记权属人为邢小虎，该房屋建筑面积为121.20平方米。2017年8月4日，邢小虎签署《委托书》，委托魏威为其合法代理人，代为办理出售蝶舞轩房屋的手续，代签订房屋买卖合同，代为收取售房款和银行按揭贷款，代为办理交易过户手续等。2017年8月7日，广东省广州市番禺公证处出具（2017）粤广番禺第33744号《公证书》对上述委托书予以公证。2017年9月4日，孙琼华作为卖方，与魏威作为买方，中祈公司钟福分公司作为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合同》（合同号：00007525，以下简称《买卖合同一》），约定买卖之房屋为晋福路房屋，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为3200000元；买方有权落名指定人名下；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费，买方于本合同签订当日向经纪方支付32000元作为中介代理费及咨询服务费，买方或卖方逾期支付上述中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止，如买卖双方与经纪方另行约定中介代理费的期限或条件的，则按另行约定执行，但买卖双方存在违反本合同的情形或自行解除本合约的，相应的中介代理费须立即支付；是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、网签、交易流程和税费等相关规定及政策，经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则，为买卖双方提供服务。该合同中“重要提示”载明：如有员工私自向阁下开具白条收据或作出承诺，而未加盖公司公章或合同专用章的，请阁下拒绝接收，否则我司对此不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任，根据政府部门的规定，我司不代收任何的交易资金；买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”或“公章”的预收款凭证或收据，以确认经纪方收到款项，否则视为卖方或买方未付款，一切责任由买方或卖方自行承担。2017年9月6日，魏威作为卖方邢小虎的代理人，与孙君晓作为买方，中祈公司钟福分公司作为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合同》（合同号：00007438，以下简称《买卖合同二》），约定买卖之房屋为蝶舞轩房屋，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为3730000元；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费，买方于本合同签订当日向经纪方支付32300元作为中介代理费及咨询服务费，买方或卖方逾期支付上述中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止，如买卖双方与经纪方另行约定中介代理费的期限或条件的，则按另行约定执行，但买卖双方存在违反本合同的情形或自行解除本合约的，相应的中介代理费须立即支付；是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、网签、交易流程和税费等相关规定及政策，经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则，为买卖双方提供服务。该合同中“重要提示”载明：如有员工私自向阁下开具白条收据或作出承诺，而未加盖公司公章或合同专用章的，请阁下拒绝接收，否则我司对此不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任，根据政府部门的规定，我司不代收任何的交易资金；买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”或“公章”的预收款凭证或收据，以确认经纪方收到款项，否则视为卖方或买方未付款，一切责任由买方或卖方自行承担。签订上述合同当日，魏威签署了一份《服务收费确认书》（NO.0018702），确认中祈公司钟福分公司促成蝶舞轩房屋出售合同成立，其本人同意向经纪方支付30000元并转账至经纪方指定账户作为中介代理费及咨询服务费等；该费用于2018年1月30日前支付完毕，如逾期交付该费用，则按日向经纪方支付相当于中介代理费及咨询服务费总额百分之一的滞纳金直到清偿之日为止；等等。2017年11月14日，孙琼华作为甲方（出售方），与魏威作为乙方（购买方）签订《房屋买卖合同解除协议》，约定甲方拟将晋福路房屋出售给乙方，经双方友好协商，同意解除此《买卖合同一》；甲乙双方解除《买卖合同一》后，双方不再追究对方任何法律责任；甲乙双方在此之前签署的《买卖合同一》一并作废。2018年1月5日，孙君晓以邢小虎、魏威作为被告提诉至一审法院，案号为（2018）粤0113民初320号，诉请主张解除《买卖合同二》，并要求邢小虎、魏威连带支付违约金、赔偿居间费用和律师费。邢小虎在该案中反诉主张确认《买卖合同二》已于2017年12月15日解除。2018年6月28日，一审法院作出该案《民事判决书》，判决：一、确认孙君晓与邢小虎于2017年9月6日就坐落于广州市番禺区钟村镇祈福新村蝶舞轩9街13号D号5楼房屋签订的《房屋买卖合同》于2017年12月15日解除；二、邢小虎于本判决发生法律效力之日起十日内向孙君晓支付违约金200000元；三、邢小虎于本判决发生法律效力之日起十日内向孙君晓支付中介服务费15000元、律师费40000元；四、驳回孙君晓其余诉讼请求；五、驳回邢小虎其余反诉请求。后因邢小虎不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）粤01民终21051号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。2019年3月29日，邢小虎以中祈公司钟福分公司、中祈公司故意隐瞒重要事实，未依约提供居间服务为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。中祈公司钟福分公司、中祈公司在答辩期内提出反诉，要求解决。庭审中，双方当事人均确认邢小虎拟买入晋福路房屋和卖出蝶舞轩房屋均是发生在2017年9月初。但双方对于以下问题产生争议：一、晋福路房屋买卖交易和蝶舞轩房屋买卖交易未能完成的原因。邢小虎主张晋福路房屋买卖交易因卖方孙琼华认为价格过低拒绝出售而未能完成，而蝶舞轩房屋则是因为中祈公司钟福分公司没有督促买方孙君晓办理按揭贷款手续，孙君晓至2017年10月28日前一直未获得贷款，也没有申请按揭，所以没有办理过户手续。中祈公司钟福分公司、中祈公司对此则不予认可，认为邢小虎是与孙琼华经协商于2017年11月14日解除晋福路房屋买卖合同的，而蝶舞轩房屋的买卖交易未完成则是由于邢小虎单方违约不同意出售所致。二、中祈公司钟福分公司有否履行居间合同义务的问题。邢小虎主张因其本人常年在国外，所以委托了其母亲魏威处理买房和售房的相关事宜，魏威年事已高，完全相信中祈公司钟福分公司，中祈公司钟福分公司是清楚知悉其方必须同时买入和卖出房屋的需求的，但并没有完善的告知其方同期买房和卖房的风险；孙琼华已在2017年9月5日将不同意出售晋福路房屋的信息告知了中祈公司钟福分公司的中介人员，但中祈公司钟福分公司明知孙琼华不卖房，也明知孙琼华拒绝提供收款账户以及拒绝收取定金的消息，故意隐瞒了上述事实，在其方购房需求存在极大可能落空的情况下，在2017年9月6日仍故意诱导其方与孙君晓签订蝶舞轩房屋的买卖合同，属于欺骗，其方收取孙君晓支付的定金200000元后，也一直未能向孙琼华支付购房定金，根本原因是中祈公司钟福分公司故意隐瞒了上述事实；因其方本身资金不足，需要将出售蝶舞轩房屋的房款用于购买晋福路房屋，中祈公司钟福分公司没有督促孙君晓及时办理按揭贷款手续，导致蝶舞轩房屋买卖合同也最终未能履行完毕；另外，中祈公司钟福分公司的工作人员存在私下收取本应由公司收取的中介服务费，违反了城市房地产中介服务管理规定以及经纪人管理办法规定和双方合同约定；中祈公司钟福分公司在掌握其方买房和卖房信息的情况下，在孙君晓诉讼案件中偏向孙君晓一方出庭作证，泄露了其方非公开的信息，在出现合同不能履行的情况下，中祈公司钟福分公司偏向孙君晓，诱导其方作出不利于自己的表述，侵犯了其方的利益。邢小虎对其上述主张，提交了魏威与孙琼华的微信聊天记录、中祈公司钟福分公司的工作人员雷某与孙君晓的微信聊天记录、刘华宇的书面证人证言和工作证、雷某的书面证人证言和工作证、网签备案记录、（2018）粤01民终21051号《民事判决书》及裁判文书生效证明、《房屋买卖合同解除协议》、录音资料、魏威与刘华宇的微信聊天记录、中国银行交易流水明细清单等证据证明。中祈公司钟福分公司、中祈公司对邢小虎提供的魏威与孙琼华的微信聊天记录以及魏威与刘华宇的微信聊天记录真实性不予确认，对其余证据真实性予以确认，对邢小虎的上述主张亦不予认可；认为其司已经口头告知邢小虎一方同一时期签署买入和卖出房屋合同的交易风险，晋福路房屋买卖合同是由邢小虎与孙琼华充分协商后签订的，房屋的位置、价格以及相关权利义务均是双方的真实意思表示，其司没有隐瞒的行为，邢小虎与孙琼华签订买卖合同，其司的居间义务已经完成；其司是直到2017年9月22日才得知孙琼华不愿意出售晋福路房屋的消息，但并非拒绝出售，其司也要求孙琼华将该情况告知邢小虎，即使孙琼华不出售房屋也不必然导致邢小虎不能购买该房屋，对孙琼华的违约行为邢小虎可以通过诉讼方式达到购买房屋的目的，而邢小虎在得知孙琼华不愿意出售房屋的情况下，自行与孙琼华解除合同，是邢小虎对于自己购房权利的处分，与其司无关，其司无权干涉邢小虎继续或者放弃买房，邢小虎陈述的同时买卖并没有写进买卖合同中，即使邢小虎不购买晋福路房屋，也可以购买其他房屋；邢小虎没有证据证明其司诱导其与孙君晓签订买卖合同，邢小虎作为成年人，是完全清楚签约买卖房屋的法律后果和责任的，其司作为居间方，只是为邢小虎提供有人买房的信息和提供卖房的机会，促成买卖双方按照邢小虎的意愿签署卖房合同，是双方的真实意义表示，是邢小虎对签约和解除合同风险评估不够，不存在其司隐瞒和诱导的情况；邢小虎不同意出售蝶舞轩房屋，其司也进行了相应的催促，没有影响邢小虎权利的行使；其司工作人员以何种方式司收取案外人的费用是其司内部的事情，其司确认收到孙君晓支付的费用，与本案无关，其司在前案诉讼中出庭作证只是履行法定义务的行为，其司是如实陈述，邢小虎没有证据证明其司诱导邢小虎作出不利于其利益的行为。中祈公司钟福分公司、中祈公司提交了孙琼华与刘华宇的短信截图证实其司至2017年9月22日才明确得知孙琼华不愿意出售晋福路房屋。邢小虎确认上述证据的真实性，但认为从短信内容说明2017年9月4日上午中祈公司钟福分公司和孙琼华约定谈合同细节，从未提到要签约，因为当时孙琼华没有拿到房产证，其当时是没有明确要卖房和签约的，而且孙琼华也说明了见面聊聊再说；短信中中祈公司钟福分公司的工作人员要求孙琼华收取定金并提供收款账户信息，但孙琼华在2017年9月6日下午都没有提供账户；短信中孙琼华一直表达认为与其方签订的合同并非出于真实意思表示，孙琼华没有确定要卖房，而且中祈公司钟福分公司骚扰影响了孙琼华生活，认为中祈公司钟福分公司存在仓促签订合同和签订合同后威逼的情况。另外，邢小虎主张为解决本案纠纷聘请律师并支付了律师费30000元，因中祈公司钟福分公司、中祈公司未尽到居间义务，应赔偿该律师费损失。邢小虎对此提交了《委托合同》以及律师费发票证实。中祈公司钟福分公司、中祈公司不同意承担该费用，亦主张基于本案诉讼委托律师处理以及支出律师费30000元，并提交了《委托代理人合同（民事）》和律师费发票证实。邢小虎则认为是中祈公司钟福分公司、中祈公司单方聘请律师，且未提交付款凭证，无法证明该费用已实际发生，与本案无关，也没有合同依据。一审法院认为：本案争议的主要焦点在于中祈公司钟福分公司在晋福路房屋和蝶舞轩房屋买卖交易中有无尽到居间服务义务的问题。邢小虎主张中祈公司钟福分公司在涉讼买卖交易中明知其方必须同时买入和卖出房屋的需求，故意隐瞒晋福路房屋卖方不同意出售房屋和收取定金的事实，诱导其方签订蝶舞轩房屋买卖合同。首先，邢小虎及其代理人魏威作为具备完全民事行为能力的成年人，理应对于其所选择的同一时期内买入新房屋和卖出自有房屋存在的交易风险予以审慎注意和评估，对于买卖交易中存在的各种可能发生的问题亦应有充分的预计和准备，同时也应对签订买卖合同的事宜进行慎重考虑和决定。邢小虎主张2017年9月4日与孙琼华在中祈公司钟福分公司的仓促要求下签订合同，并非双方真实意思表示，对此未能予以举证证实。而邢小虎主张中祈公司钟福分公司已在2017年9月5日知悉孙琼华不同意出售房屋的消息，亦未能提交充分证据证实中祈公司钟福分公司在该时间已知悉该情况。其次，从魏威与孙琼华签订的解除合同协议内容亦无法直接反映双方之间最终解除合同的原因是卖方不出售晋福路房屋所致。再次，即使如邢小虎一方所述，晋福路房屋的买卖交易即使因卖方不同意出售而未能继续履行，亦不足以影响或阻碍邢小虎与孙君晓之间就蝶舞轩房屋的买卖交易。邢小虎对此未能举证证实各方已约定将成功买入晋福路房屋作为蝶舞轩房屋买卖交易的履行前提条件。根据已生效的法律文书认定，蝶舞轩房屋交易未能完成的原因在于邢小虎不再继续出售蝶舞轩房屋所致，故造成蝶舞轩房屋交易不成的原因在于邢小虎一方。至于邢小虎主张蝶舞轩房屋是因中祈公司钟福分公司怠于督促孙君晓申请按揭贷款手续，理据不成立，一审法院不予采纳。此外，邢小虎主张中祈公司钟福分公司的工作人员私自收取孙君晓中介服务费，中祈公司钟福分公司已对其工作人员代表其司收取中介费的情况已予以确认，邢小虎以此主张中祈公司钟福分公司违反居间服务，缺乏理据。至于邢小虎提出中祈公司钟福分公司工作人员在前案中作出偏向孙君晓的证人证言以及交易中逼迫邢小虎作出自认违约等不利于自己的陈述等主张，亦未能提交相关证据证实。综上所述，邢小虎对其上述主张虽然提交了证据证明，但邢小虎提交的证据不足以证实其上述主张，一审法院不予采纳。故对于邢小虎据此主张要求中祈公司钟福分公司赔偿损失295765元、律师费损失70000元、差旅费损失5600元的诉请，理据不成立，一审法院不予支持。至于邢小虎主张的本案律师费用30000元，鉴于聘请律师并非本案纠纷所必须产生的费用，且邢小虎主张中祈公司钟福分公司、中祈公司承担该费用的理由不成立，故对于邢小虎的该诉请，一审法院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，从双方提交的证据以及庭审中的陈述可确定，《买卖合同一》《买卖合同二》以及邢小虎的代理人魏威签署的《服务收费确认书》均确认经纪方促成了买卖双方对于晋福路房屋和蝶舞轩房屋的合同签订，邢小虎应向中祈公司钟福分公司支付相应的中介服务费。根据二手房交易惯例，房地产中介服务机构应当提供的服务项目，不仅包括促成买卖双方签订房屋买卖合同，一般还需协助查册、办理按揭手续、缴纳税费、办理过户手续等等，现晋福路房屋和蝶舞轩房屋的买卖交易均未继续履行，中祈公司钟福分公司并未实际提供办理按揭手续、缴纳税费、办理过户等后续服务内容，中祈公司钟福分公司因此减少了服务项目；且考虑到中祈公司钟福分公司在客户选择同一时期购房和卖房的交易方式时，对交易风险应给予充分提醒，中祈公司钟福分公司存在一定的服务瑕疵。故，结合涉讼两个买卖交易履行程度，一审法院酌情支持中祈公司钟福分公司、中祈公司收取晋福路房屋买卖交易的中介服务费16000元以及收取蝶舞轩房屋买卖交易的中介服务费31150元。鉴于中祈公司钟福分公司已收取了涉讼买卖交易中介服务费15000元，故邢小虎还应向中祈公司钟福分公司、中祈公司支付中介服务费32150元。至于利息，考虑到中祈公司钟福分公司存在一定的服务瑕疵，故该利息主张一审法院不予支持。至于中祈公司钟福分公司反诉主张的律师费30000元，同理，聘请律师并非本案纠纷所必须产生的费用，故对于中祈公司钟福分公司、中祈公司的该诉请，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2020年4月27日作出一审判决：一、邢小虎应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司、广州中祈房地产中介服务有限公司支付中介服务费32150元；二、驳回邢小虎的全部本诉诉讼请求；三、驳回广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司、广州中祈房地产中介服务有限公司的其余反诉诉讼请求。如果邢小虎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8563元（其中本诉受理费7320元，反诉受理费1243元），由邢小虎负担7622元，广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司、广州中祈房地产中介服务有限公司负担941元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，（2018）粤0113民初320号、（2018）粤01民终21051号孙君晓与邢小虎、魏威房屋买卖合同纠纷一案中，孙君晓提供证人雷某出庭作证。雷某陈述以下内容：1.雷某、刘华宇是中祈公司负责本次交易的中介人员；2.邢小虎由于其要置换的房屋的业主不同意出售，故涉案房屋也不愿意出售给孙君晓。邢小虎于本案一审提交刘华宇的证人证言载明“魏威因自己没有买到合适的房子而反悔”，提交雷某的证人证言载明“由于魏威原拟另购的房屋未能成交，魏威不再同意出售原房屋”。本案二审诉讼中，各方当事人均确认魏威是作为邢小虎的代理人签订晋福路房屋的买卖合同。中祈公司、中祈公司钟福分公司表示其向邢小虎提供的中介服务内容为：1、就晋福路房屋提供出卖方信息及促成邢小虎与孙琼华签订房屋买卖合同，2、就蝶舞轩房屋提供买受方的信息及促成邢小虎与孙君晓签订房屋买卖合同，两份房屋买卖之间没有关系。邢小虎表示：其想卖出蝶舞轩楼梯房买入晋福路电梯房，中祈公司钟福分公司应当确保邢小虎买到晋福路房屋并办理过户，在此过程中，邢小虎要以蝶舞轩房屋出卖的价格373万支付购买晋福路房屋的购房款320万；其在卖房与买房的过程中无需再额外支付购房款，为此两份房屋买卖合同有关联关系。经查，2017年9月4日所签晋福路房屋《房屋买卖合同》约定的20万元定金并未支付，卖方孙琼华签订合同时尚未取得房地产权证。依中祈公司、中祈公司钟福分公司本案一审提交的刘华宇与孙琼华短信交流截图反映，孙琼华2017年9月22日之前已对中介人员所提议收取定金、协商房款支付事项不予配合。2017年9月6日所签蝶舞轩房屋《房屋买卖合同》，由中祈公司于2017年9月30日办理网签备案。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：被上诉人邢小虎应否向上诉人中祈公司、中祈公司钟福分公司支付中介服务费79300元、违约金及律师费。本案诉讼中，上诉人主张其为被上诉人提供卖出蝶舞轩房屋、买入晋福路房屋提供了中介服务，据此主张中介服务费。但2017年9月4日所签《房屋买卖合同》的买方为魏威，买方代理人空白，这与上诉人作为房地产经纪方的专业性并不相符。虽然被上诉人目的在于置换房屋的卖房、购房要求未在涉案房屋买卖合同中体现，但结合涉案蝶舞轩房屋、晋福路房屋两份买卖合同签订时间、上诉人员工雷某、刘华宇的证人证言，可以认定涉案两份房屋买卖合同的履行存在关联性，上诉人为被上诉人提供的中介服务目的在于为了被上诉人的房屋置换，对涉案两份房屋买卖合同履行上的衔接，上诉人负有关注义务。上诉人主张其促成蝶舞轩房屋、晋福路房屋两份买卖合同的签订，即已完成对被上诉人的中介服务，与本案事实并不完全相符。依上诉人本案所述，其于到2017年9月22日得知孙琼华不愿意出售晋福路房屋的消息，可知被上诉人置换房屋的目的实现已出现障碍，事实上此前已出现上诉人中介工作人员与孙琼华沟通不畅通的情况。上诉人在已明知晋福路房屋买卖合同履行出现障碍的情况下，仍将蝶舞轩房屋房屋买卖合同于2017年9月30日进行网签备案，未能体现出中介服务的勤勉、负责。虽然晋福路房屋买卖合同由买卖双方签订了《房屋买卖合同解除协议》，生效判决被上诉人对蝶舞轩房屋买卖合同未能继续履行承担违约责任，但上诉人在为被上诉人置换房屋的中介服务中，一审判决认定上诉人存在一定服务瑕疵，并无不妥。上诉人在本案中主张的全额中介费与其向被上诉人事实上所提供的中介服务不能完全匹配，一审判决结合本案实际情况酌情支持上诉人收取被上诉人晋福路房屋买卖交易的中介服务费16000元、蝶舞轩房屋买卖交易的中介服务费31150元，对上诉人的利息主张不予支持，所作处理并无不妥。因上诉人的服务瑕疵，一审判决认定其主张的律师费并非本案纠纷所正当发生的费用而不予支持，亦合情理。综上所述，中祈公司钟福分公司、中祈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1729元，由广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司、广州中祈房地产中介服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月十五日书记员  吴敏玲李美琦