广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3763号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘会兰，女，1997年1月8日出生，汉族，身份证登记住址广东省兴宁市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王湛尧，男，1978年1月14日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈果，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘攀，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人刘会兰因与被上诉人王湛尧房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初9314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人刘会兰上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王湛尧对刘会兰的诉讼请求；2.二审诉讼费由王湛尧承担。事实与理由：一、刘会兰以疫情为不可抗力和涉案商铺未取得建设规划许可以致合同无效两个理由起诉到一审法院，但一审法院未就此合同是否无效作出认定。一审诉讼中，刘会兰要求王湛尧提交能够证明涉案房屋为合法建筑的相关证件，但王湛尧未能提供。一审法院未询问过王湛尧涉案商铺是否有合法建设审批手续的问题，也从未要求王湛尧出示相关报建手续的证据。王湛尧在庭前调解和庭审过程中并未申请法院对涉案商铺向规划局发函协助调查，一审法院主动就涉案商铺报建问题向规划局发出协助查询函。一审开庭时，法官拿出规划局发给一审法院的涉案商铺协查规划图说王湛尧租给刘会兰的商铺是规划局审批规划的，是合法建筑，但该图的文字和图解根本无法证明涉案商铺的合法性。刘会兰认为王湛尧出租给刘会兰的商铺为非法建筑，双方签订的合同为无效合同，王湛尧应依法退还刘会兰所交的一切费用。二、一审法院认定刘会兰未举证证明签字费和进场费。刘会兰在一审庭审中已经陈述所有租户租用王湛尧的商铺都需要交进场费，且王湛尧均不出具收据，所有从王湛尧手上转接商铺都需要向其交纳签字费，合同里也有体现。王湛尧让刘会兰把进场费直接交给上一任租户是因为上一任租户向王湛尧交纳了进场费，刘会兰直接把应该交给王湛尧的进场费交给上一任租户免得王湛尧再向上一任租户退还，同时签字费也不给出具收据。一审法官当庭问刘会兰是否有上一任租户联系方式，刘会兰称有，但一审法官并未进行核实，却以证据不足作出判决，明显偏袒王湛尧。三、关于王湛尧租给刘会兰商铺使用面积的问题。合同中明确约定王湛尧租给刘会兰商铺的使用面积为12平方米，但王湛尧交给刘会兰商铺的实际使用面积只有合同约定的实际使用面积的一半左右，王湛尧理应退还刘会兰每月多收使用面积的租金，即刘会兰要求王湛尧退还从上一任租户转接商铺2019年10月20日至合同解除之日2020年5月10日多收商铺租金共计7380元。四、虽然刘会兰在案件审理过程中要求解除合同，但王湛尧当庭表示不同意解除合同。王湛尧在3月20日未提前告知刘会兰对所租王湛尧商铺进行停电。首先，王湛尧违背合同规定发生纠纷需双方提前进行协商解决，其次，王湛尧由始至终从未要求解除合同，所以刘会兰认为双方合同终止时间为2020年5月10日，一审法院认定为2020年3月20日不能成立。一审法院认定王湛尧断电后对刘会兰所造成的损失为刘会兰没有采取措施避免损失扩大，刘会兰当庭陈述因疫情期间刘会兰所住的黄村××车辆××所以店里冰箱无法××黄村，所以没有办法采取措施。而且也没有找到熟悉的有冰箱的人存放店内需要冷藏保存的大量物品。另外，一审开庭时，法官突然离开法庭再未回来，以致刘会兰追加王湛尧对商铺停电至刘会兰搬走期间因停电致使商铺无法正常营业所造成的经营损失15194元无法当庭追加赔偿及提出其它诉请。一审法院让刘会兰提交书面诉请，刘会兰于2020年10月28日提交，11月10日一审法院让刘会兰再次参加开庭，告知刘会兰不能在本案提出新诉请，应另行起诉。五、一审法院故意拖延判决，程序不合法。综上，恳请二审法院依法改判。被上诉人王湛尧二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。刘会兰于2020年3月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除与王湛尧签订的商铺租赁合同；2.王湛尧免除刘会兰2020年2月的租金3000元、3月租金减半收取；3.王湛尧退还刘会兰已支付的保证金9000元、签字费3000元，另将原承租人向其支付的进场费10000元返还给刘会兰；4.王湛尧退还涉案商铺2019年11月1日至2020年2月29日期间的租金面积差合计4500元；5.王湛尧赔偿从2020年3月20日至今的冰柜中的药材、凉茶的物品损失10830元。王湛尧提起反诉，请求判令：1.解除刘会兰、王湛尧之间的《商铺租赁合同》，刘会兰立即向王湛尧返还《商铺租赁合同》项下商铺，并立即变更“广州市天河区车陂王晖凉茶店”经营住所及其名下穗天食药营行许准字[2019]19710号准予行政许可决定书的经营场所；2.刘会兰支付2020年3月1日起至实际交还场地之日止的租金、管理费（每月3000元租金及100元管理费）及支付2020年2月1日起至刘会兰实际交还场地之日止的水电费用（暂计至2020年3月31日为201元）；3.刘会兰支付迟延支付租金、管理费、水电费的违约金（以欠付费用的金额为本金，按每日2%的标准，租金、管理费违约金的起算时间为当月1日，水电费违约金的起算时间为产生费用的次月1日，均计至实际交付之日止）；4.没收刘会兰已支付的租赁保证金；5.刘会兰承担全部诉讼费用。一审诉讼中，王湛尧撤回其第一项反诉请求中“刘会兰立即返还《商铺租赁合同》项下商铺”的诉请，并明确其第二项诉讼请求为刘会兰支付2020年3月1日起至2020年5月10日的租金、管理费7200元（每月3000元租金及100元管理费）及2020年2月1日起至2020年3月31日的水电费用201元。一审法院经审理查明：2019年8月20日，王湛尧（出租方，甲方）与刘会兰（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将位于广州市天河区车陂XX街XX号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，面积12平方米；租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日；本合同签订1天内，乙方须一次性向甲方交纳9000元作为履约保证金，保证金不计利息，不抵作租金，合同期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方，如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方终止合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权，如甲方无正当理由单方解除合同，应双倍退还保证金；租金按月计算，采取先付后用原则，本租赁铺位每月租金3000元……每月的1号前以现金/银行转账的方式支付；在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金2%计算，如乙方拖欠甲方租金达到10天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同；电费1.5元/度，水费6元/吨，水电费单价随车陂第十五经济社收取价格变动而调整，乙方每月需固定缴纳管理费100元；乙方自行负责在租赁期间一切经营费用，自行负责并按时依法缴纳税务、工商、环卫、环保等税费规费，负责并按时缴交水电费用；合同期内，乙方不得转租租赁的商铺，如确需转让，经甲方书面同意后，转让方和承让方到甲方处签订转让补充合同，甲方收回一次性手续费3000元，若乙方擅自转租或转让租赁的商铺，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同并没收履约保证金，并有权追讨乙方因此造成甲方的经济损失；在合同期内，乙方拖欠租金10天以上的，视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，合同履约保证金归甲方所有，并收回所出租商铺及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失；合同期内，如因法律规定的不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担违约责任，遭受不可抗力事件的一方应自行在条件允许下采取一切合理措施以减少这一事件造成的损失；合同生效后任何一方不得单方解除本合同，如乙方单方解除本合同，则所缴保证金不予退回，且甲方有权追讨乙方所欠的租金及其他费用，如甲方单方解除合同，则退回乙方所缴保证金，并补偿一个月租金给乙方当作赔偿等。2019年8月20日，刘会兰向王湛尧支付保证金9000元，王湛尧就此开具收据，并注明“2020年8月31日合同期满并结清水电费后，凭此单无息退回保证金”。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月2日，王湛尧对涉案商铺进行停电处理。2020年3月3日，刘会兰向王湛尧支付涉案商铺2020年2月1日至2020年2月29日期间租金3000元，王湛尧对涉案商铺恢复供电。2020年3月19日，一审法院组织双方当事人就涉案纠纷进行调解，刘会兰明确其诉求为解除《合同》等，王湛尧则表示不予同意，希望能够继续履行，但如果解除《合同》后双方互不追究责任，则其同意解除《合同》。2020年3月20日，王湛尧再次对涉案商铺进行停电处理，此后一直未恢复供电。王湛尧称其于当日停电的原因为刘会兰于法院组织的调解过程中（2020年3月19日）明确表示将不继续履行合同义务。2020年4月29日，王湛尧向一审法院提交民事反诉状。2020年4月30日，一审法院将王湛尧提交的民事反诉状及相关证据材料向刘会兰进行送达。同日本案庭审过程中，一审法院询问刘会兰是否同意将涉案商铺交还给王湛尧，刘会兰表示同意交还，但在其找到其他场地存放物品之前无法将涉案商铺交还给王湛尧。2020年5月10日，刘会兰腾空及搬离涉案商铺，并向王湛尧交付涉案商铺大门钥匙。本案一审审理过程中，刘会兰为证明其主张向一审法院提交如下证据：1.照片数张，拟证明涉案商铺的实际面积；2.微信聊天记录（聊天双方为王俊忠及购买产品的患者），拟证明制作药膏的价值，因王湛尧断电行为而产生相应的损失；3.照片数张（其中拍摄时间为2020年3月20日及2020年4月4日的照片均显示冰箱内存放有药膏多瓶；拍摄时间为2020年4月30日的照片显示多瓶药膏摆放于桌面上），拟证明药膏的数量，3月20日时冰箱内存放有大瓶除痘药膏6瓶，单价350元，除痘印药膏6瓶，单价380元，小瓶药膏43瓶，货物的价格共计10830元。经质证，王湛尧对上述证据的真实性均不予确认，认为2020年3月20日照片的拍摄时间为下午17时10分，王湛尧系于早上8点对涉案商铺进行断电，而当日下午所拍摄照片显示物品仍是完好状态，故刘会兰有足够的时间妥善保管物品以避免损失的发生或扩大，其余照片所拍摄的物品无法确认是否与2020年3月20日所拍摄物品一致，且照片无法反映刘会兰所主张的物品种类及数量，而拟证明物品价值的微信聊天记录则属于证人证言，刘会兰上述举证方式不符合法律规定。刘会兰回应称2020年3月20日拍摄照片时冰箱内物品虽处于完好状态，但因产品并未添加防腐剂，在冰箱不具备冷藏功能的情况下保存时间很短。另，刘会兰为证明双方就涉案商铺租赁问题进行协商的情况，向一审法院提交其合伙人案外人王俊忠与王湛尧间微信聊天记录，该记录显示2020年2月9日王湛尧表示不同意提前解除合同，认为目前市场环境的影响并非解除合同的原因，并要求刘会兰按照合同约定支付租金，其已向车陂十五社提交减免申请，待申请确认后会退回相应的租金。王湛尧对该证据的真实性予以确认。王湛尧为证明其相关主张向一审法院提交如下证据：1.显示由案外人广州市天河区车陂街车陂第十五社股份合作经济社（出租方，甲方，以下简称车陂十五社）与王湛尧（承租方，乙方）于2019年4月2日签订的《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》[原件，载明甲方将位于车××东岸××东路（××商业北街自有商铺出租给乙方，该商铺面积店铺360平方米，承租期限自2019年4月1日至2025年3月31日止等]；2.水电费用账单（显示“富康小食-49-刘会兰”抄表日期为2020年2月29日的电费为138元、水费为6元，抄表日期为2020年3月31日的电费为51元、水费为6元）；3.中国工商银行境内汇款电子回单（显示王湛尧于2020年3月16日向车陂十五社支付“商业北街1、2月水电费”18872元，于2020年4月9日支付“商业北街3月水电费”12091.5元），拟证明其已向车陂十五社代付代缴商业北街租赁物业的水电费用；4.微信聊天记录（聊天双方为王湛尧及王俊忠，显示王俊忠向其发送“乐惠管家交易账单汇总通知”截图若干张，分别为2020年1月31日至2月2日、2月5日至2月7日的交易情况）；5.经营现场照片（显示拍摄时间分别为2020年2月13日、2020年4月5日，显示涉案商铺为开门营业状态）；6.广州市天河区车陂王晖凉茶店企业信用信息[载明经营者刘会兰，经营场所为涉案商铺，行政许可信息栏目载明许可文件编号为“穗天食药监食营行许准字（2019）19710号”，许可文件名称为《准予行政许可决定书》，许可机关为“广州市天河区市场监督管理局”]；7.显示由车陂十五社出具的《关于承租人王湛尧租金支付情况的说明》[内容为我社与王湛尧于2019年4月2日签订《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》，我社将位于车××东岸××东路（××商业北街自有商铺出租给王湛尧……《租赁合同》期间，鉴于本次新冠××疫情及其防控措施对合同履行的影响以及我社实际情况，我社经综合考虑，未给予承租人王湛尧租金减免优惠，另经核查，承租人王湛尧已按《租赁合同》约定向我社足额支付2020年1月至2020年10月的租金等]。经质证，刘会兰对上述证据1-7的真实性予以确认，对于2020年3月20日之前的费用没有异议，对于此后的费用不予确认，确认王湛尧反诉请求其支付的租金、管理费及水电费均未支付，另表示2020年4月5日时其正在清理存货，2020年4月7日前其在涉案商铺内营业，4月8日开始停止营业。双方另确认涉案商铺水电费的交易习惯为由王湛尧将商铺的每月账单详情（即其证据中的水电费用账单）截图发送给刘会兰，刘会兰将账单金额以微信转账的方式支付给王湛尧。本案一审审理过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局天河区分局发出《协助调查函》，查询涉案商铺的产权或该商铺所在楼栋的产权及规划报建、规划验收情况，有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证。后该局作出《协助司法查询复函》[穗规划资源协查（2020）533号]，函复如下：一、经查广州市房地产档案管理系统，查无“天河区车陂XX街XX号商铺”的相关档案资料；二、经查，东圃经济发展总公司前经天河区建设委员会（89）天建报字第新638号同意在天河区东圃建设3幢5层仓库，原市规划局天河区分局以（93）穗天规证字第254号证明已竣工；后广州纺织品进出口集团有限公司向原市规划局天河分局申请天河区东圃大马路一横路23号厂房、综合楼外立面整饰（穗规建证[2011]0062号），未查询到外立面整饰后建设工程规划条件核实审批记录等。双方还就相关问题发表如下意见：1.刘会兰经营涉案商铺的情况，刘会兰表示涉案商铺位于车陂村内部，经营凉茶，在农历新年前均正常营业，疫情期间车陂村限制了外来人员的进入，只有本村村民及租户可以进入，疫情期间刘会兰一直在广州，车陂村并未限制涉案商铺开门营业，但即使开门营业也没有人，营业额大概为正常情况下的四分之一；2.关于双方间就涉案商铺租金减免问题的沟通情况，双方确认刘会兰于2020年2月初提出租金减免的要求，2020年2月23日王湛尧向刘会兰其发出解除租赁合同通知书，其后王湛尧于2020年3月2日对涉案商铺进行停电处理；刘会兰表示在王湛尧发出解除租赁合同通知书后，其并未提出要求解除合同，且在提起本案诉讼时亦希望继续履行合同，由王湛尧对租金进行减免，但此后双方协商不成，《合同》的解除应是双方协商一致，并非其违约导致解除；3.关于王湛尧就涉案商铺进行停电处理有无合同依据，其表示虽未有约定，但刘会兰作为承租人，支付租金是使用商铺的前提，刘会兰不享有无偿使用商铺的权利，而且王湛尧已经尽到了充分的告知义务，本意是不想要停电的，但基于刘会兰一直拒不履行合同义务，王湛尧无奈作出停电的处理；4.关于刘会兰诉请的签字费及进场费，刘会兰表示签字费是现金支付给王湛尧办公室的工作人员，现已查找不到相关支付记录，进场费则是向上一手承租人支付；王湛尧表示其并未收取刘会兰支付的进场费及签字费。一审法院认为：刘会兰与王湛尧签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。王湛尧于本案审理过程中撤回其部分反诉请求属于其对自身民事权益的合法处分，一审法院予以照准。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。刘会兰及王湛尧通过订立《合同》就涉案商铺成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，王湛尧已于双方签订《合同》后履行了交付涉案商铺的义务，刘会兰亦占有使用涉案商铺直至2020年5月10日，刘会兰亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺，综上，一审法院认为新冠××疫情的影响未达到刘会兰无法实现合同目的并解除合同的程度。另本案审理过程中，一审法院于2020年3月19日组织双方当事人就涉案纠纷进行调解，刘会兰明确其诉求为解除《合同》等，王湛尧虽表示不予同意，但其于次日（即2020年3月20日）即对涉案商铺进行停电处理，此后一直未恢复供电，即王湛尧于2020年3月20日以实际行为表示不再继续履行《合同》，应视为双方于当日协商一致解除《合同》，但双方对于《合同》解除的法律后果仍存在争议，故结合上述认定，一审法院对于刘会兰及王湛尧要求解除《合同》的诉请均予以驳回。在《合同》履行过程中，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，刘会兰在此前支付涉案商铺的租金至2020年1月31日。根据《合同》的约定，刘会兰需于每月1日前支付当月租金，而2020年2月租金的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，刘会兰已于2020年2月初向王湛尧发出减免租金的申请，但双方就此并未达成一致。对于上述情况，一审法院认为刘会兰于不可抗力事由发生后已经以合法形式及时向王湛尧提出申请，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在合同约定的2020年2月租金支付期限之前，刘会兰迟延支付租金并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于刘会兰诉请要求王湛尧退还租赁保证金9000元的诉讼请求予以支持，对于王湛尧反诉要求没收租赁保证金的诉请不予支持。对于王湛尧反诉要求刘会兰支付2020年3月1日至5月10日期间租金及管理费及2020年2月1日起至2020年3月31日期间水电费用的诉请。一审法院认为从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜，且如上所述，《合同》已于2020年3月20日实际解除，故此后刘会兰继续占有使用涉案商铺所应支付的费用应为占用费，结合刘会兰实际交还涉案商铺的情况，一审法院酌情判令刘会兰按照1550元/月[（3000元/月＋100元/月）×50%]的标准向王湛尧支付2020年3月1日至2020年3月20日期间的租金和管理费以及2020年3月21日至2020年5月10日期间的占用费和管理费共计3600元[3100元（1550元/月×2个月）＋500元（1550元÷31日×10日）]。与上同理，对于刘会兰要求免除其2020年2月的租金3000元的诉讼请求，一审法院酌情判令刘会兰应按照租金减半的标准（即1500元/月）向王湛尧支付2020年2月期间的租金，对于其超出上述部分的诉讼请求不予支持，对于其诉请要求2020年3月租金减半收取的诉请予以支持。在刘会兰已全额支付涉案商铺2020年2月租金3000元的情况下，未免当事人讼累，其多支付的租金1500元应用于抵扣其应向王湛尧支付的涉案商铺此后的租金/占用费及管理费，经抵扣，刘会兰应向王湛尧支付2020年3月1日至2020年3月20日期间的租金和管理费以及2020年3月21日至2020年5月10日期间的占用费和管理费共计2100元（3600元－1500元），对于王湛尧超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。至于2020年2月1日至2020年3月31日期间水电费用，结合刘会兰实际使用涉案商铺的情况及双方就水电费用的交易惯例，王湛尧反诉请求刘会兰支付上述期间水电费用201元并无不当，且其亦提交了相关代垫凭证，故对其该项反诉请求一审法院予以支持。另就迟延支付上述费用的违约金问题，与上同理，刘会兰迟延支付租金等费用并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于王湛尧反诉请求刘会兰支付迟延支付租金、管理费、水电费的违约金的诉请不予支持，且在《合同》于2020年3月20日已解除的情况下，王湛尧诉请要求支付此后所产生费用的违约金亦缺乏合同依据。对于刘会兰的其他诉讼请求：1.刘会兰并未就其诉请的签字费及进场费的支付情况进行举证，其亦表示进场费为其向案外人支付，王湛尧则表示其并未收取刘会兰支付的上述费用，故刘会兰应自行承担其举证不能的法律后果，对于其要求王湛尧返还上述款项的诉请缺乏依据，一审法院不予支持；2.关于租金面积差的问题，《合同》中约定租金为每月定额支付，并未特别约定租金单价或按照商铺实际面积计算租金，故刘会兰该项诉请缺乏依据，一审法院不予支持；3.关于物品损失10830元，本案审理过程中刘会兰并未提交充分证据证明其该损失的实际产生情况，即使确实存在损失，由于刘会兰于提起本案诉讼时即要求解除《合同》，在双方于一审法院组织调解过程中未就解除《合同》达成一致意见的情况下仍继续占有使用涉案商铺，此后在王湛尧对涉案商铺进行停电处理后，刘会兰未及时采取措施避免损失扩大，且在本案庭审过程中明确表示在其未找到其他场地存放物品之前无法将涉案商铺交还给王湛尧。综上，一审法院认为刘会兰对于其主张损失的产生及扩大均负有责任，相关的损失应由其自行承担。故对其要求王湛尧赔偿药材、凉茶的物品损失10830元的诉请予以驳回。关于王湛尧的其他反诉请求，变更“广州市天河区车陂王晖凉茶店”经营住所及刘会兰名下穗天食药营行许准字[2019]19710号准予行政许可决定书的经营场所应属于行政机关的具体行政行为管辖范围，不属于民事诉讼审处范畴，故一审法院对此不予审处，对王湛尧该项诉请予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年11月10日判决如下：一、被告（反诉原告）王湛尧于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）刘会兰退还广州市天河区车陂XX街XX号商铺的租赁保证金9000元；二、原告（反诉被告）刘会兰于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）王湛尧支付上述商铺2020年3月1日至2020年3月20日期间的租金和管理费以及2020年3月21日至2020年5月10日期间的占用费和管理费共计2100元及2020年2月1日至2020年3月31日期间水电费用201元；三、驳回原告（反诉被告）刘会兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王湛尧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费463元，由原告（反诉被告）刘会兰负担413元，被告（反诉原告）王湛尧负担50元；反诉受理费173元，由原告（反诉被告）刘会兰负担25元，被告（反诉原告）王湛尧负担148元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，一、刘会兰于2020年3月9日向法院提交了起诉状。一审法院于3月19日组织双方进行诉前调解，未能调解成功，故于3月20日立案受理本案，组成合议庭适用普通程序进行审理。一审法院于2020年4月30日公开开庭对本案进行审理，双方进行法庭辩论，在该法庭辩论终结之前，刘会兰未提出增加“王湛尧赔偿因2020年3月20日对商铺断电导致刘会兰店铺无法正常营业所造成的经营损失15194元”的诉请；庭审中，双方当事人均同意申请庭外和解。一审法院以此为由办理了扣除审理期限的审批手续。一审法院于2020年10月26日对王湛尧补充提交的证据组织质证。刘会兰于10月28日提交书面意见，申请增加前述关于要求王湛尧赔偿其经营损失15194元的诉请，并称法官在10月26日庭审突然离开无法当面提出该诉请。一审法院于2020年11日10日明确告知刘会兰因其新增的诉请是在法庭辩论终结后申请增加的诉讼请求，依法不予受理，并指引刘会兰另循法律途径解决。刘会兰回复称“清楚，无异议”。二、双方二审确认涉案商铺并非广州市规划和自然资源局天河区分局《协助司法查询复函》中提及的5层仓库的首层，而是独立于该仓库的一层建筑物的首层。王湛尧亦陈述称：无证据证明涉案商铺所在建筑物取得建设工程规划许可手续。另外，涉案《商铺租赁合同》第十条约定“乙方（刘会兰）知悉该物业暂未取得政府部门颁发的产权证明、建设工程规划许可证等证件，物业用途也未取得相关政府部门的证件……乙方不得以此为由解除租赁合同、拖欠租金等，否则视为乙方严重违约，甲方（王湛尧）有权按照租赁合同追究乙方的违约责任……”。三、刘会兰二审庭后向法院提交续租通知、租户业主委员会群聊天记录、微信聊天记录以及证据证明意见。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同效力如何认定；二、合同无效的债权债务清结的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同效力如何认定的问题。一审法院向广州市规划和自然资源局天河区分局发出《协助调查函》，查询涉案商铺产权或商铺所在楼栋的产权及规划报建等事实。该局所作《协助司法查询复函》无法证明涉案商铺或所在建筑取得建设工程规划许可证。王湛尧亦称没有证据证明涉案商铺取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。据此，涉案租赁合同应属无效。一审法院认定涉案租赁合同合法有效并于2020年3月20日解除，认定有误，本院予以纠正。二、关于争议焦点二，合同无效的债权债务清结的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因王湛尧将无报建手续的物业出租给刘会兰，刘会兰明知涉案房屋无产权及报建手续仍与王湛尧签订涉案租赁合同，双方对于合同无效均有过错，理应各自承担相应责任。（一）租赁保证金退还问题。因租赁合同无效，王湛尧根据无效合同收取刘会兰的租赁保证金应予全部退还。一审法院虽基于合同解除认定王湛尧应退还全部租赁保证金给刘会兰，与本案合同无效返还的基础不同，但处理结果并无不妥，可予维持。（二）占用费和管理费的计付问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。涉案商铺虽未取得合法报建手续导致租赁合同无效，但场地交还给王湛尧之前仍由刘会兰实际占用。刘会兰理应依法参照涉案租赁合同约定的租金标准计付相应占用费。一审法院综合疫情对涉案租赁合同履行产生的影响以及王湛尧对涉案房屋采取停电措施存在的不当行为，对涉诉期间的房屋租金（占用费）、管理费酌情减免，认定由刘会兰、王湛尧各承担50%的责任，王湛尧未对此提出异议，本院不作调整。虽租金和合同无效的房屋占用费措辞表述存在不同，但对裁判结果并无影响，一审判决可予维持。至于刘会兰上诉主张涉案商铺面积未达到合同约定12平方米，王湛尧应退还多收取的租金的问题。因涉案《商铺租赁合同》约定王湛尧出租涉案商铺给刘会兰，面积12平方米，本租赁铺位每月租金3000元。依照双方租赁合同第十条约定，刘会兰在与王湛尧签订租赁合同之前已对涉案商铺产权和报建等状况有充分了解，而涉案商铺面积亦可自行测量作出初步预判。双方约定的租金是按商铺整体计付，而非按照面积单价结算。刘会兰诉前一直按照合同约定的标准计付租金，并未对商铺面积问题提出异议。刘会兰现以商铺面积不足要求王湛尧返还多收取的租金，于约不符，本院不予采纳。（三）关于签字费和进场费的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，刘会兰诉请王湛尧返还收取的签字费和进场费，理应负有举证责任。刘会兰仅向法院提出其向上一任租户支付费用并提供该租户的联系电话，不能视为其完成了举证义务。由于刘会兰未能就其诉请的签字费及进场费的支付情况提及充分证据，且其表示进场费为其向上一任租户支付，王湛尧则表示其并未收取刘会兰支付的上述费用。刘会兰理应自行承担举证不能的法律后果，刘会兰的该项诉请，不能成立。（四）关于损失赔偿的问题。因疫情影响，刘会兰拟提前解除合同，其理应腾空交还涉案场地，但刘会兰在法院组织场地交接的情况下，明确在未找到其他场地存放物品之前无法将涉案商铺交还给王湛尧，为此造成的损失，应由其自行承担。刘会兰二审期间所提交证据不足以推翻一审认定。因此，刘会兰要求王湛尧赔偿其冰柜药材和凉茶物品损失10830元，依据不足。另外，刘会兰一审主张增加诉请“王湛尧赔偿因2020年3月20日对商铺断电导致刘会兰店铺无法正常营业所造成的经营损失15194元”，即使按刘会兰所述其于2020年10月26日拟申请增加该项诉请，但本案已于2020年4月30日法庭辩论终结，刘会兰增加诉请超过法定期限，一审法院不予接纳，并无不妥。另外，刘会兰上诉主张一审法院超期审理的问题。双方在一审庭审中均同意申请庭外调解，一审法院以此为由办理了扣除审理期限的手续。刘会兰主张一审法院恶意拖延裁判，依据不足，本院不予采纳。综上所述，一审判决事实基本清楚，虽对合同效力认定不当，导致租金、占用费表述存在瑕疵，但裁判结果可作维持；上诉人刘会兰的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费488元，由上诉人刘会兰负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年三月三十一日书记员  纪惠敏黄晶晶