贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1247号上诉人（原审被告）：袁涛，男，1991年6月16日出生，汉族，住贵州省正安县。被上诉人(原审原告)：遵义华业房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市新蒲新区新蒲村白沙组**，统一社会信用代码91520300069902803D。法定代表人：杨武勋，总经理。委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所律师。上诉人袁涛因与被上诉人遵义华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初13751号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁涛上诉请求：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初13751号民事判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。按照我方与华业公司招商经理姜珊珊的协商、结算，我方未支付的房屋租金总计66196元，而针对这部分款项，由于遵义市人民政府下发的《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》明确要求2020年1月27日起实行社会管控措施，涉及健身房等服务场所全面停止营业，我公司在此期间并未开门营业属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的相关规定，遭遇不可抗力应该免除责任，故上诉人不需要承担这部分款项。华业公司二审未向本院提交书面答辩意见。华业公司向一审法院起诉请求：1.判令袁涛支付华业公司商铺租金116196元人民币，并支付资金占用费（以116196元为基数，自2020年9月26日起按银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率一年期标准，计算至全部款项付清之日止）；2．本案的诉讼费用（包括但不限于立案费，保全费、律师费等）由袁涛承担。一审法院认定事实：2017年7月28日，华业公司作为甲方与袁涛作为乙方签订《物业租赁合同》，约定：袁涛承租位于遵义市新蒲新区林达阳光城7号楼7楼整层物业，建筑面积为1109.15㎡，用于经营名为“百艺连锁健身俱乐部”的健身俱乐部；租赁期限为60个月，自2017年8月15日至2022年8月14日止；2017年8月15日至2018年2月14日为免租期，2018年2月15日至2022年8月14日即第一年租金为35元/月/平方米，第二年租金在第一年的基础上递增7%，往后以此类推；乙方向甲方一次性交纳保证金100000元；该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，华业公司将案涉房屋交付袁涛，袁涛使用案涉房屋进行经营。2020年7月31日，袁涛因经营困难，以百艺健身俱乐部名义向华业公司申请提前解除《物业租赁合同》。2020年8月26日，袁涛及其合伙人向华业公司出具《还款承诺书》，承诺书载明，袁涛尚欠华业公司租金合计166196元，袁涛承诺分期支付，分期支付的最后一期为2020年9月26日。出具承诺书后，袁涛的合伙人刘攀通过微信转账、银行转账等方式，共计向华业公司支付租金50000元。2020年8月15日至2020年9月21日期间，袁涛的合伙人刘攀与华业公司员工姜珊珊针对租金的结算进行了磋商，通过双方结算，华业公司方同意保证金100000元、以及华业公司方同意赔偿给袁涛的损失50000元用于抵扣租金，根据双方微信聊天记录显示，最终双方确认，袁涛欠租金为76196元，后袁涛支付10000元租金，袁涛现欠租金66196元。一审法院认为，双方签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当按约定履行各自义务。根据双方提供的承诺书、微信聊天记录，可以认定，双方在2020年8月已协商一致解除了合同，并对欠付的租金及相关费用进行了结算，现袁涛尚欠华业公司租金66196元，关于华业公司提出的姜珊珊未获得授权进行结算的问题，姜珊珊作为华业公司的工作人员，主要负责收取租金及与商户进行对接，其与袁涛进行的结算，系履行职务的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”的规定，对姜珊珊与袁涛方进行的结算予以确认。关于袁涛提出的因疫情原因系不可抗力要求减免租金的抗辩理由，因疫情结束后，双方已经对欠付的租金及相关费用进行了结算，袁涛也予以认可并出具了承诺书，且华业公司已经因为疫情原因作出让步同意提前解除合同，故对该抗辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，支持袁涛支付华业公司租金66196元的诉讼请求。关于2000元赔偿金的问题，根据袁涛提供的微信聊天记录，仅能看出华业公司员工向袁涛方提出了2000元公共损害赔偿金的要求，但未看出袁涛方是否同意并接受，因此，该赔偿金的诉讼请求不予支持。关于华业公司要求袁涛支付资金占用费的问题，因袁涛未按照约定支付欠付的租金，已构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对华业公司要求袁涛支付自2020年9月26日起至全部款项付清之日止的违约金的诉讼请求予以支持，违约金的标准按华业公司起诉时（2020年11月5日）中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）进行计算。关于华业公司要求袁涛承担律师费的诉讼请求，因未提供证据证明律师费的金额是多少，不予支持。综上，判决：一、袁涛在本判决生效后十日内支付遵义华业房地产开发有限公司租金人民币66196元及违约金（以66196元为基数，从2020年9月26日起至租金实际付清之日止，按年利率3.85%计算）；二、驳回遵义华业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方提前解除《物业租赁合同》后，2020年8月26日袁涛及其合伙人向华业公司出具了《还款承诺书》，载明了尚欠房屋租金的具体金额以及分期支付的还款方式，而后袁涛的合伙人刘攀通过微信转账、银行转账等方式，共计向华业公司支付租金50000元，视作对《还款承诺书》的履行。2020年8月15日至2020年9月21日期间，袁涛的合伙人刘攀与华业公司员工姜珊珊针对租金的结算进行了磋商，最终确认袁涛尚欠租金66196元。此时疫情形势已趋缓和，各方当事人对疫情也具有了一定程度的认知，故应将《还款承诺书》以及后续磋商过程中确定的尚欠租金金额、还款计划等认定为是双方当事人达成的有关如何处理债权债务的合意，据此，一审法院的判决并无不当。袁涛提出的尚欠租金66196元系由不可抗力造成的应该免责的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，袁涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3620元，由袁涛承担。本判决为终审判决。审判长  杨恩高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年三月四日法官助理杨豪书记员胡汝静