辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4692号上诉人（原审被告、反诉原告）：马国超，男，1958年8月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杨柏林，辽宁美邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳苏宁易购商贸有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区黄河北大街100号B酒店。法定代表人：张生起，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈帅，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田雪，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人马国超因与被上诉人沈阳苏宁易购商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初11871号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马国超上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人反诉请求、驳回被上诉人讼诉请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定被上诉人已将“解除合同”通知函送达给上诉人，并以“他人代收”作为上诉人收到该通知的依据是错误的。首先如何证明他人就是上诉人或是上诉人指定的接收人，一审法院在没有查清事实的情况下认定上诉人已收到该“通知”，况且以“该地址为马国超妻子的地址，应视为该解除函已经通知到马国超”的认定没有如何事实和法律依据。“他人代收”是影响本案是与非的关键证据，一审法院在没有查清事实的情况下，仅凭推理就认定已通知的上诉人即认定事实错误，也是违反法定程序审理案件。其次，一审法院对合同解除的违约责任没有依法确认也是认定事实的错误。被上诉人既然已经支付给上诉人一年的房屋租金，那就应该视为被上诉人已经认可了该一年的租金不需要返还。同时双方的合同并没有约定退租金条款。再次，上诉人一审时的反诉证据充分事实清楚应当得到法庭的支持。最后，一审法院适用法律错误。因一审法院认定事实和适用法律错误，导致上诉人需承担给付被上诉人返还房租6751元责任，而上诉人的实际损失却没有得到一审法院的支持，这是明显的适用法律错误。沈阳苏宁易购商贸有限公司辩称，请求维持原判。沈阳苏宁易购商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.被告（反诉原告）向原告（反诉被告）退还剩余租金7364.38元；2.诉讼费由被告（反诉原告）承担。马国超向一审法院反诉请求：1.沈阳苏宁易购商贸有限公司给付租金55000元；2.沈阳苏宁易购商贸有限公司承担诉讼费。一审法院认定事实，沈阳苏宁易购商贸有限公司与马国超于2019年2月19日签订《租赁合同》，约定沈阳苏宁易购商贸有限公司租赁马国超位于沈阳市铁西区轴)（19门）房屋。合同约定，出租方(甲方)：马国超，承租方(乙方)：沈阳苏宁易购商贸有限公司，租赁期限5年，自2019年3月1日至2024年2月29日止，首个租赁年度为2019年3月1日至2020年2月29日，租金112000元（不含税），含税费用142451.72元。合同另约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。合同签订后，沈阳苏宁易购商贸有限公司向马国超交付了142451.72元。2019年11月5日，沈阳苏宁易购商贸有限公司向马国超邮寄解约通知函，邮件并未妥投，2020年1月6日，沈阳苏宁易购商贸有限公司再次向马国超妻子处，即沈阳市皇姑区昆山西路81-50号102室邮寄解约通知函，快递流转信息显示2020年1月7日，邮件由他人代收。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方已在合同中约定了解除合同的条件，即“乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期”，原告（反诉被告）在支付了自2019年3月1日至2020年2月29日第一年度租金后，于2020年1月6日向被告（反诉原告）邮寄了解除函，虽快递流转信息显示2020年1月7日“他人代收”，但通过庭审可知，该地址为马国超妻子的地址，应视为该解除函已经通知到马国超，合同解除日期为2020年2月7日(送达之日起满30日之次日)，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，合同解除后，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）自2020年2月7日至同年2月29日的租金6751元(112000元/年÷365天×22天)。关于被告（反诉原告）马国超要求判令沈阳苏宁易购商贸有限公司立即给付马国超房屋租赁费的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《租赁合同》于2020年2月7日解除，合同已无法继续履行，故被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付房屋租金的诉讼请求，无事实依据，不予支持。一审法院判决：一、被告（反诉原告）马国超于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）沈阳苏宁易购商贸有限公司返还房屋租金人民币6751元;如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）沈阳苏宁易购商贸有限公司及被告（反诉原告）马国超的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取588元，均由被告（反诉原告）马国超承担。二审中，上诉人提交报警记录、照片，证明被上诉人私自将房屋租给他人，照片内显示了蓝牌标志系案涉房屋。被上诉人质证意见：对报警回执真实性认可，关联性和证明问题有异议，该报警记录证明不了是案涉房屋且被上诉人并不存在将案涉房屋转租的事实，报警记录也证明不了是被上诉人将房屋转租，照片1并不是新证据，上诉人在原一审已经提交过，该组证据形成时间、地点均不能证明是被上诉人在承租期间将案涉房屋转租。上诉人提交了照片，证明被上诉人把案涉房屋内的暖气片及装修有价值的部分盗走。被上诉人质证意见：对证明目的有异议，该组照片并不能证明是在案涉房屋内拍摄，且不能看出是何时拍摄，被上诉人并不存在将暖气片及装修有价值的部分偷走，不能证明上诉人的主张。上诉人申请证人陈某出庭作证，证人陈述是沈阳力创商业管理有限公司的房产中介的工作人员，证明房屋是原来苏宁小店经营的，后来苏宁小店2019年12月末电话联系证人单位的其他员工崔某将房屋出租出兑，房屋地址记不住了，但是是在铁西区路口把角，具体记不清了，证人一直没有出租出兑成功，对方说是租的房子，年租金14、15万，期限没提，让跟房主重新签合同，对方就是这个价钱租的，证人方某没租出去，2020年4月证人去现场看了一下，因为房主马国超给证人同事打的电话，询问房屋出租情况，证人去现场看一下了解情况，当时有人在用，不知道是谁在用，经营日杂类东西，不是证人转租出去的，也没再回复马国超，当时一直是证人方、苏宁方和马国超三方都有联系。马国超什么时候与证人方联系不清楚。被上诉人对证人身份有异议，认为该证人未提交身份证明，不能核实其是沈阳力创商业管理有限公司的员工，其次，证人阐述是承认其并不是实际经办人员，具体对接事项均不是该人操作，但其却知道房屋一直没有出租成功，其所说的全部证言均没有说是苏宁进行转租，而且是上诉人联系的该证人，证明在苏宁未转租的时候上诉人早已跟中介机构沟通联系，案涉房屋并不是苏宁转租而是上诉人作为房主跟中介联系的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定，被上诉人可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知上诉人，以被上诉人解除合同书面通知送达上诉人之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，被上诉人不承担任何责任。2020年1月6日，被上诉人向马国超妻子处邮寄解约通知函及房屋钥匙，快递流转信息显示2020年1月7日邮件由他人代收。一审据此认定合同解除日期为2020年2月7日并判令上诉人返还剩余租金、对上诉人要求被上诉人给付租金诉讼请求不予支持并无不当。关于上诉人主张一审法院认定被上诉人已将“解除合同”通知函送达给上诉人，并以“他人代收”作为上诉人收到该通知的依据是错误的问题，因一审中上诉人认可被上诉人的邮寄地址系上诉人妻子地址，且他人代收亦表示该邮件已被签收，若上诉人主张该代收人与其无关，应提供相应证据加以证明，现上诉人并未提交证据证明，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人将案涉房屋转租的问题，因上诉人申请的证人陈述称其作为中介工作人员，并未将案涉房屋出租出去，上诉人提交的证据并不能证明其主张，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人马国超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由上诉人马国超负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年三月二十九日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。