河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3877号上诉人（原审被告）：瑞悦资产管理有限公司。法定代表人：庞桂云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李宁东，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵彦达，河南中赢旗晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈诚，男，汉族，2001年2月28日出生。委托诉讼代理人：陈新春，男，汉族，1971年3月13日出生。系陈诚父亲。被上诉人（原审被告）：河南瑞海房地产开发有限公司。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱艺，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：苏瑞，女，系该公司员工。上诉人瑞悦资产管理有限公司（以下简称瑞悦公司）因与被上诉人陈诚、河南瑞海房地产开发有限公司（以下简称瑞海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初7410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人瑞悦公司的委托诉讼代理人赵彦达，被上诉人陈诚的委托诉讼代理人陈新春到庭参加诉讼。被上诉人瑞海公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞悦公司不服原审判决，上诉称：请求撤销原判第二项判决，改判由瑞海公司向被上诉人陈诚返还购房款387777元。本案的二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，本案纠纷是因为被上诉人陈诚购买瑞海公司开发的房产项目所导致的，一审判决被上诉人瑞海公司不承担责任，明显与事实不符，应当予以改判；本案中，被上诉人交纳的购房款387777元，被上诉人陈诚主张的另2万元电商费是其向案外人满庭芳公司交付的中介费，且费用是刷卡交付给了绿地璀璨天城售楼部，该笔费用应当由案外人满庭芳公司或上诉人瑞海公司予以退还，与上诉人无关，一审判决直接判令退还明显属于认定事实错误，应当予以改判；根据上诉人与被上诉人陈诚签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》第四条的约定，双方就案涉房屋款项协商退还时，退还为无息退还，一审判决判令上诉人支付利息，明显与事实及双方约定不符，应当予以改判。故请求二审法院支持其的上诉请求。陈诚辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉，维持原判。其作为买受人在签订涉案协议时并不清楚上诉人与瑞海公司之间存在何种关系，协议签订后，其按照协议约定将购房款向上诉人完成交付，现因上诉人与瑞海公司合作开发的楼盘至今未取得商品房预售许可证等手续，导致双方签订的协议无效，上诉人因协议取得的购房款407777元应予以返还，故上诉人的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回；关于2万元认购金由上诉人承担并无不当。上诉人辩称2万元认购金是电商费系其向案外人满庭芳公司缴纳的中介费与事实不符，其是遵从上诉人指示通过刷卡直接支付给郑州绿地璀璨天城售楼部的，是交2万元抵3万元认购款，而涉案项目也是由其与瑞海公司共同出资、合作开发的，因此一审判决该笔款项由上诉人承担并无不当；一审判决支付利息部分符合法律规定。上诉人将不具备出售条件的房屋违规出卖给其，存在严重过错，故应退还资金占用期间产生的相应利息，故一审判决支付被上诉人利息符合法律规定。瑞海公司提供书面答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。涉案定制协议是由瑞悦公司与客户双方签订的，其不是合同主体，另外，购房客户的房款均是由上诉人收取的，瑞悦公司亦向客户出具了房款收据。其在涉案房屋买卖合同的履行过程中既不是合同主体，亦从未收取过客户以及上诉人任何款项。退还房款的责任应由房款收取主体即上诉人公司承担，其不承担退款责任。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈诚向一审法院起诉请求：1、解除陈诚、瑞悦公司双方于2018年12月13日签订《绿地璀璨星座购房协议》；2、瑞海公司、瑞悦公司退还陈诚首付款及认购金共407777元及利息（利息以407777元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至全部付清之日止）；3、本案诉讼费用由瑞海公司、瑞悦公司承担。一审法院认定事实：2016年12月1日，瑞海公司作为甲方与乙方瑞悦公司签订《绿地璀璨天城二期商业综合体项目定制开发协议》一份，约定：“绿地璀璨星座”项目由双方共同出资、合作开发，瑞悦公司需向瑞海公司先期支付首付合作定金1.9亿余元，瑞悦公司负责对外签订定制协议，瑞海公司按照瑞悦公司指定将目标房源预售给第三方。2018年12月13日，陈诚在瑞海公司绿地璀璨星座售楼部与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座购房协议》一份，约定：陈诚购买瑞海公司开发的绿地璀璨星座8号楼2704号房屋一套，建筑面积86.69平方米，定制房屋总价款1267777元，在该商品房达到预售条件时，瑞悦公司指定瑞海公司与陈诚签订《商品房买卖合同》。关于交款时间及方式，合同约定：陈诚按照按揭贷款的方式向被告支付房屋价款，2018年12月17日，陈诚向瑞悦公司缴纳电商服务费2万元、购房款387777元。瑞悦公司向陈诚出具了387777元收据，并加盖公司财务专用章，另外2万元并未出具收据，但通过陈诚刷卡凭证显示收款账户为绿地璀璨天城售楼部。涉案项目开发商为瑞海公司，对外宣传推广名称为“绿地璀璨星座”。因被告销售的房产至今未取得商品房预售许可证，不能按照约定时间办理网签及备案手续。庭审中，原、被告认可本案争议房屋所涉楼盘至今未取得商品房预售许可证。另查明：1、截止目前，与本案陈诚情况类似、涉案楼盘的其他业主起诉被告的房屋买卖合同纠纷，原审法院调解结案，调解协议内容主要为：原被告双方同意解除签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》，瑞悦公司分期返还陈诚购房款，逾期则支付相应违约金等内容。2、陈诚向瑞悦公司交纳购房款后，瑞悦公司未提交向瑞海公司转款凭证，瑞海公司亦不认可收到业主房款。一审法院认为，民事主体从事民事活动应遵守诚实信用原则，不得违反法律、法规的规定。商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明等合法手续，不符合售房条件而订立的商品房预售合同，应当认定无效。原被告协议签订后，因瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得争议房屋商品房预售许可证等手续，按照有关法律规定，瑞悦公司与陈诚签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告将不具备出售条件的房屋出卖与陈诚，存在过错，应退还因此收取的购房款，并应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）支付原告资金占用期间的利息。关于原告要求被告瑞海公司承担责任的诉请，根据合同相对性，陈诚与瑞海公司之间无合同关系，从目前证据和被告陈述判断，瑞海公司也不认可收到瑞悦公司涉案购房款；而且从前期原审法院已经结案的涉案楼盘其他业主起诉被告的房屋买卖合同纠纷看，双方达成的调解协议并未涉及瑞海公司责任，故陈诚该项诉请于法无据，原审法院不予支持。关于陈诚主张的2万元电商费返还问题，因合同无效被告存在过错致使不能实现合同目的，该款应予退还；虽然瑞悦公司辩称该款为中介服务费用应向中介公司主张，但该款刷卡凭证显示是陈诚直接支付给郑州绿地璀璨天城售楼部；即使收据显示为案外人中介公司，但鉴于该中介公司与被告的合作关系，且被告已经收回陈诚该款收据，陈诚难以另行再主张权利；同时，考虑到节省当事人诉讼成本，快捷化解纠纷，故原审法院予以支持；瑞悦公司返还陈诚后，可以协调中介公司返还或者追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认陈诚与瑞悦资产管理有限公司于2018年12月13日签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》无效；二、瑞悦资产管理有限公司于判决生效之日起七日内返还陈诚购房款、电商费共计407777元，并支付相应利息（以407777元为基数，自2018年12月17日起计付利息至实际清偿之日；利息标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回陈诚的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3708元（已减半），由瑞悦资产管理有限公司负担。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案合同及履行均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。瑞悦公司与瑞海公司签订《绿地璀璨天城二七商业综合体项目定制开发协议》，约定双方共同出资、合作开发，瑞悦公司需向瑞海公司先期支付首付合作定金1.9亿余元，瑞悦公司负责对外签订定制协议，瑞海公司按照瑞悦公司指定将目标房源预售给第三方。本案中，陈诚与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座购房协议》，购买了瑞海公司开发的绿地璀璨星座楼盘。因瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得房屋商品房预售许可证等相关手续，不符合售房条件，故陈诚与瑞悦公司签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》因违反法律规定属无效合同。因瑞悦公司将不具备出售条件的房屋出卖给陈诚，本身存在过错，故其应退还陈诚所支付的购房款及利息。因瑞海公司与陈诚之间并无合同关系，故瑞悦公司诉称瑞海公司应承担责任的主张无相关依据；瑞悦公司称陈诚主张的2万元电商费是其向案外人满庭芳公司交付的中介费，因该款刷卡凭证显示是陈诚直接支付给郑州绿地璀璨天城售楼部，且瑞悦公司与案外人中介公司亦是合作关系，故原审法院判定瑞悦公司返还该2万元并无不当，瑞悦公司在返还陈诚后可以向案外人中介公司予以追偿。综上所述，瑞悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7117元，由上诉人瑞悦资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 黎二〇二一年三月二十四日书记员 候李爽