上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1597号上诉人(原审被告、反诉原告)：石担(上海)资产管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：周汝俊，董事长。委托诉讼代理人：李明辉，上海李小华律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海泓邦置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张雷，执行董事。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨冉，上海市广庭律师事务所律师。上诉人石担(上海)资产管理有限公司(以下简称“石担公司”)因与被上诉人上海泓邦置业有限公司(以下简称“泓邦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初12229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人石担公司委托诉讼代理人李明辉、被上诉人泓邦公司委托诉讼代理人李小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石担公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项；改判石担公司支付违约金人民币(以下币种均为人民币)218，861.5元，其中包含保证金195，561.03元；并支持石担公司一审反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。具体如下：一、一审法院酌情确定的违约金金额过高，适用法律不当。关于石担公司与泓邦公司之间的房屋租赁合同纠纷，石担公司承认自己确实构成了违约，并愿意承担相应的违约责任。石担公司已支付泓邦公司相当于三个月租金(每月56，118.42元)及三个月物业管理费(每月9，068.59元)的租赁保证金，合计195，561.03元。根据双方订立的《上海市房屋租赁合同》第10-5条约定，如石担公司违约，则在保证金不予退还的情况下，石担公司还须赔偿泓邦公司相当于六个月租金的违约金，合计336，710.52元。如此，石担公司须承担的违约金总额高达532，271.55元，相当于九个半月的租金。石担公司认为双方约定的违约金过高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，请求法院对违约金金额进行调整。一审法院判决石担公司在保证金不予退还的前提下还须支付泓邦公司相当于三个月租金的违约金，即石担公司须承担的违约金总额达363，916.03元，相当于六个半月的租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。参考上海市高级人民法院相关指导性意见，泓邦公司的损失应按三个月租金计算，即为168，355元，在此基础上增加百分之三十，应为218，861.5元。故一审法院酌情确定石担公司赔偿泓邦公司违约金363，916.03元，明显超出“造成损失的百分之三十”，仍属于“过分高于造成的损失”，因此，一审法院适用法律不当，对石担公司不公。二、一审法院未支持石担公司的反诉请求，认定事实不清、适用法律不当。石担公司要求提前解除合同时，曾欲将上海市虹口区吴淞路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)内的物品搬离并腾空房屋，却遭到泓邦公司方阻扰，双方于2019年1月25日发生纠纷并报警处理。虽然出警记录未作详细记录，但因泓邦公司并未提供证据证明双方系因其他事情发生纠纷。2019年1月31日，泓邦公司委托律师向石担公司发函要求清点涉案房屋内的物品，但因泓邦公司未准许石担公司办理物品，故石担公司未至现场清点物品。结合此前的出警记录，可以证明石担公司确实遗留部分物品在涉案房屋内没有搬离。一审法院组织的调解中，泓邦公司代理人承认相关物品已被泓邦公司扔掉。一审庭审中，石担公司还提供涉案房屋陈设的照片以及搬入时相关搬场公司出具的凭证。而泓邦公司在掌控监控设备的情况下，并未提供石担公司已将物品搬离的证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定，一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。据此，法院理应认定石担公司的主张成立。一审法院采纳泓邦公司单方陈述，以石担公司未提供足以证明其要求赔偿的物品在其搬离后仍留置在涉案房屋内的依据为由，不支持石担公司反诉请求，显然违背前述规定，适用法律不当，导致认定事实不清，对石担公司极其不公。请求二审法院查明事实，准确适用法律，依法支持石担公司的上诉请求。泓邦公司辩称，不同意石担公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。泓邦公司向一审法院起诉请求：1．确认泓邦公司与石担公司订立的租赁合同于2019年2月1日解除；2．判令石担公司支付违约金336，710元。石担公司向一审法院提出反诉请求：泓邦公司赔偿财务损失103，267元。一审法院认定事实：泓邦公司系涉案房屋权利人。2018年4月1日，泓邦公司与石担公司订立《上海市房屋租赁合同》，约定石担公司承租涉案房屋，租期自2018年5月16日起至2020年5月15日止；石担公司签约后支付租赁保证金，包括三个月房屋租金及三个月物业管理费，即租金168，355.26元，物业管理费27，205.77元。租赁关系终止时，泓邦公司收取的房屋租赁保证金及物业保证金除用以抵充合同约定由石担公司承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期间，石担公司未经泓邦公司书面同意或未按合同约定中途提前退租的，应按月租金的六倍向泓邦公司支付违约金，并且已支付的房屋租赁保证金不予退还，若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿等。合同补充条款约定，本合同租赁期届满或因任何原因提前终止，石担公司应及时处理该房屋内的留置物品。未经泓邦公司同意留存的物品，应视为石担公司放弃对留存物品的处分权，交泓邦公司处置；泓邦公司对暂留物清点时，应通知石担公司到场并签署物品清单。如泓邦公司发出通知后，石担公司未在规定的时间到场参与清单留存物品的，视为石担公司确认由泓邦公司全权负责清点，所有留存物品以泓邦公司清点记录为准，泓邦公司有权将物品转移至其认为合适的地点；石担公司在接到泓邦公司对暂留物处置通知十五日内仍未处分的，应视为石担公司放弃对留置物的处分等。合同订立后，石担公司支付房屋租赁保证金195，561.03元，双方依约履行。2019年1月23日，石担公司出具《情况说明》，并张贴于涉案房屋，表示因公司经营亏损，不再继续经营，只能忍痛舍弃押金部分，申请从2月1日起退租。2019年1月31日，泓邦公司向石担公司发出《律师函》，表示因其中途退租应承担6个月租金的违约金及租赁保证金不予退还的违约责任。并拟在2019年2月12日10时对涉案房屋内的物品进行清点后转移至泓邦公司保管，若石担公司不派员，将自行清点后收回房屋。该律师函向石担公司注册地址投递。对此石担公司在一审庭审中表示，律师函收至，但认为即便派员也无法取回物品，故未前往。一审法院认为，泓邦公司与石担公司订立的租赁合同合法有效，应当按约履行。因石担公司自身经营不善提前退租，构成违约，泓邦公司要求确认双方租赁合同于2019年2月1日解除并无不当，应予支持。双方租赁合同约定，石担公司未经泓邦公司书面同意或未按合同约定中途提前退租的，应按月租金的六倍向泓邦公司支付违约金，并且已支付的房屋租赁保证金不予退还，现石担公司自认存在违约，但认为违约金标准约定过高，请求法院调整，故一审法院综合双方合同履行情况及过错责任大小酌情确定违约金金额。石担公司支付的租赁保证金，作为其承担的违约责任，泓邦公司可不予返还。此外，石担公司还应向泓邦公司承担三个月租金标准的违约金。至于石担公司要求泓邦公司赔偿财务损失，石担公司提前退租，搬离房屋时未与泓邦公司办理交接手续，在泓邦公司通知其到场清点物品时亦未前往。泓邦公司称其进入涉案房屋后未发现石担公司留置物品，对此石担公司未提供足以证明其要求赔偿的物品在其搬离后仍留置在涉案房屋内的依据。故对其提出的赔偿财务损失请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认上海泓邦置业有限公司与石担(上海)资产管理有限公司订立的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月1日解除；二、石担(上海)资产管理有限公司向上海泓邦置业有限公司支付违约金168，355元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回石担(上海)资产管理有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，石担公司与泓邦公司就涉案房屋订立的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行。因石担公司自身经营不善提前退租而构成违约，故泓邦公司要求确认双方租赁合同于2019年2月1日解除的诉请，应获支持。关于石担公司上诉提出的其承担的违约金数额的意见。因双方订立的《上海市房屋租赁合同》约定，石担公司未经泓邦公司书面同意或未按合同约定中途提前退租的，应按月租金的六倍向泓邦公司支付违约金，并且已支付的房屋租赁保证金不予退还。而一审法院在确定违约金金额时，已经综合双方合同履行情况、过错责任的大小等因素，酌情确定的石担公司应承担的违约金金额已经适当下调。一审法院对此所作处理结果，并无不妥。因此，石担公司的该上诉意见，本院不予采纳。至于石担公司上诉提出的要求泓邦公司赔偿财务损失的意见，一审法院对此已作充分合理阐述，本院认同，不再赘述。综上所述，石担(上海)资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，201元，由石担(上海)资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐 庆二〇二一年三月十五日法官助理  沈 宸书 记 员  闵嘉阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……