上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终647号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海好狮升医药集团有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：冯健，总经理。委托诉讼代理人：王建宁，上海君康律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：万永清，男，1973年5月12日出生，汉族，住江西省上饶市。上诉人(原审被告、反诉原告)：张敬祥，男，1965年11月12日出生，汉族，住福建省福清市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘永斌，上海市信本律师事务所律师。被上诉人(反诉被告)：冯健，男，1968年6月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。原审第三人：上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李光集，董事长。委托诉讼代理人：王争，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜锋，上海市恒业律师事务所律师。上诉人上海好狮升医药集团有限公司(以下简称“好狮升公司”)、上诉人万永清、张敬祥因与被上诉人冯健、原审第三人上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司(以下简称“江杨公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好狮升公司上诉请求：撤销一审法院判决第三项，改判万永清、张敬祥向好狮升公司赔偿装修添附损失2，416，185元(增加遗漏的煤气安装费316，185元、消防工程款30万元)；撤销一审法院判决第五项，改判好狮升公司支付租金162，060元；撤销一审法院判决第六项，改判好狮升公司支付物业管理费24，309元；撤销一审法院判决第七项。事实和理由：一审法院认定事实有误。好狮升公司应付租金的面积，一审认定为1582平方米，实际使用面积为1095平方米，应以此作为计租面积的依据。好狮升公司应付租金的天数，一审认定为154天，实际应为37天。依此计算，租金金额应为162，060元。相应的物业管理费应为24，309元。关于电费，90，756元是万永清、张敬祥单方提出的，没有任何依据。类案的判决中，双方无法对电费计算依据达成一致的，对电费暂不处理。万永清、张敬祥上诉请求：撤销一审法院判决第二、三、五、六、七、九项，改判支持万永清、张敬祥一审全部反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。涉案商铺同一地址的其他商户办理了食品经营许可证，足以证明并非商铺本身的原因导致无法申办食品经营许可证。之后好狮升公司亦是因其未办理相关行政许可就擅自从事食品经营导致被监管部门查封，均非涉案商铺本身原因所致。二、一审法院适用法律错误。作为出租人的义务是在租赁期间保持租赁物符合约定用途，而非保持承租人能按照约定的用途使用。万永清、张敬祥交付的房屋可以用于“经营海鲜餐饮”，至于承租人能否经营海鲜餐饮，取决于很多因素，其中最主要的是是否已取得与经营海鲜餐饮相适应的各种行政许可。涉案商铺查封的原因是承租人不当行为所致，故行政机关的查封不能作为承租人拒付租金的理由，承租人在涉案商铺返还之前，应依照租赁合同约定支付房屋租金或房屋占有使用费。三、一审法院未就冯健存在的滥用股东权利的情况进行充分调查。好狮升公司股东冯健与好狮升公司之间存在财产混同，一审中万永清、张敬祥请求法院调查好狮升公司与冯健2018年1月1日起至2020年3月31日的银行流水账目，未获准许。万永清、张敬祥对好狮升公司的上诉请求，好狮升公司对万永清、张敬祥的上诉请求，均不予同意。冯健辩称，同意好狮升公司的上诉请求。不同意万永清、张敬祥的上诉请求。江杨公司述称，对于好狮升公司的上诉请求，涉案商铺是仓库堆栈，是可以申办食品经营许可证的，同一幢房屋中的其他部位的经营者已经成功申办了经营许可。好狮升公司未依法申办食品经营许可及其他相关证照，因无证违法经营被市场监督管理局查处，由此产生的所有损失，应由其自行承担。好狮升公司上诉提及的煤气安装费、消防工程款，已经包括在鉴定报告中了，只是金额未能达到好狮升公司的预期。就好狮升公司提及的租赁面积，一审法院所作认定是正确的。涉案商铺是安装有电表的，用电数据是有反映的，好狮升公司实际进行了经营，在经营期间也发生了电费，一审法院按照电费清单所作判决是正确的。对于万永清、张敬祥的上诉请求，其指向是好狮升公司，由法院依法审定，公正判决。好狮升公司向一审法院起诉请求：1．判令解除好狮升公司与万永清、张敬祥就上海市宝山区铁城路XXX号B2栋105号房屋(即涉案商铺)签订的商铺租赁合同；2．判令万永清、张敬祥赔偿好狮升公司固定装修1，740万元、配套设备220万元、煤气安装费23万元、消防安装费30万元、员工工资110万及利息等共计2，200万元经济损失；3．判令万永清、张敬祥返还装修押金10万元。一审审理中，好狮升公司变更诉讼请求3为判令万永清、张敬祥赔偿经济损失960万元。万永清、张敬祥提起反诉，请求：1．解除好狮升公司与万永清、张敬祥就涉案商铺签订的租赁合同，好狮升公司返还涉案商铺；2．判令好狮升公司支付自2018年1月起的租金暂计为5，086，200.66元，直至商铺返还之日止；3．判令好狮升公司支付逾期付租违约金1，525，860.20元；4．判令好狮升公司支付租赁保证金192，586.16元，并由万永清、张敬祥罚没；5．判令好狮升公司支付物业管理费797，885.48元；6．判令好狮升公司支付逾期支付物业费违约金239，365.34元；7．判令好狮升公司支付电费、配套费131，092元；8．判令好狮升公司支付逾期支付电费等违约金39，327.60元；9．判令好狮升公司赔偿公证费2，500元、律师费44万元；10．判令好狮升公司对涉案商铺的装修及固定添附无偿归万永清、张敬祥所有；11．判令冯健对上述反诉请求2－9中的支付义务承担连带责任。一审法院认定事实：涉案商铺的权利人为江杨公司，产证载明土地使用权取得方式为出让，用途为仓储用地，房屋类型为仓库堆栈。好狮升公司于2015年4月16日注册成立，企业类型为有限责任公司，法定代表人为冯健，股东包括冯健和柴文进。2017年7月，好狮升公司(乙方)和万永清、张敬祥(甲方)签订商铺租赁合同，约定甲方向乙方出租涉案商铺，建筑面积为1，582平方米，租赁期限五年，自2018年1月1日起至2022年12月31日，年租金2，311，034元，月租金192，586元，先付后用，每年年租金上涨10％。合同第一条主要约定，乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺；该商铺为商业用途，乙方承租用于经营海鲜餐饮等。第四条主要约定，在双方签订合同当日，乙方应支付一个月的押金；在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方；在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金等。第五条主要约定，乙方承担年租金15％的物业管理费，乙方装修及自行安装的设施设备的管护与维修责任由乙方自行承担等。第六条主要约定，乙方可根据实际需要对商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担；乙方装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方同意，同时取得政府有关部门许可后方可进行，费用由乙方承担；乙方装修作业需进行环保、卫生、消防等验收的，应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格后方可投入使用等。第七条主要约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出租该商铺的全部或部分等。第九条主要约定，甲方需提供该商铺产证、营业执照及有关部门核准的水、电设施等；甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺；若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需甲方支持配合的，甲方可以予以协助；甲方提供产证复印件，乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准(包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证)等。第十条主要约定，本合同终止日，乙方应搬离商铺可移动的物品，装修及固定添附物(包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等)归甲方所有，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用等。第十一条主要约定，乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1％，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有等。上述合同签订后，好狮升公司以“好丽佳鲜府”为店招经营海鲜餐饮，另有名称为“左利酒店”在好狮升公司承租的商铺内经营。好狮升公司承租后即进行了装修，至开业仍无法办理食品经营许可证。2018年6月3日，上海市宝山区市场监督管理局以经营者未经行政许可擅自从事食品经营为由，查封了涉案商铺。一审法院另查明，江杨公司与万文龙签订场地租赁合同，约定江杨公司将包括涉案商铺在内的1，770平方米的场地出租给后者，租赁期限自2017年8月1日起至2022年10月31日止，年租金第一年为1，292，100元，租金总价为7，888，271元等。万永清表示，万文龙为其父亲，经其授权转租给好狮升公司。2017年12月18日，好狮升公司与案外人王某签订商铺租赁合同，将涉案商铺中264平方米房屋转租给后者经营“嵘粤海鲜酒店”。2019年1月2日，王某向一审法院提起诉讼，以无法办证经营为由，要求解除其与好狮升公司的租赁合同，并求偿相关损失。一审法院于2019年9月12日作出(2019)沪0113民初990号民事判决，判令：一、解除王某与好狮升公司就宝山区铁城路XXX号B2栋105-03室房屋签订的商铺租赁合同及补充协议书；二、王某于判决生效之日起十日内向好狮升公司支付水费1，200元；三、好狮升公司于判决生效之日起十日内向王某赔偿装修损失65万元；四、驳回王某的其余诉讼请求。该判决经二审维持后，现已生效。为证明己方主张，好狮升公司提交了如下证据：1、情况说明，证明涉案商铺装修于2018年1月20日左右完工，2018年1月28日开门营业。2、上海好丽佳实业有限公司(以下简称“好丽佳公司”)的资产负债表、利润表、现金流量表，证明其投资设立好丽佳公司经营涉案商铺，三表中记载的存货、职工薪酬等栏目金额，即为其损失。3、好丽佳公司宝山分公司的企业名称预先核准通知书，证明好狮升公司曾向市场监督管理部门申请营业执照，但一直无法办出。4、有江杨公司印章的封条照片、答复意见书及会议录音，证明江杨公司曾于2018年5月查封过涉案商铺，并承认商铺经营许可证未发放是因相关政府部门对市场内开设餐饮业态有歧义所致。万永清、张敬祥认可证据1的真实性；对于证据2、3、4的真实性、合法性和关联性均不予认可。江杨公司对于2018年5月的查封一事不予认可，称其从未张贴过封条，市场监管部门查封后其才张贴了通知要求好狮升公司不得再继续经营。为证明己方主张，万永清、张敬祥提交了如下证据：1、公证书和发票，证明好狮升公司以“好丽佳鲜府”名义在“大众点评”网站出售100元代金券，其中绝大多数食客点评集中在2018年2月27日至2018年6月3日，证明好狮升公司期间开业经营，并就此支出公证费用2，500元。2、聘请律师服务合同，证明万永清、张敬祥就本案聘请律师，因未支付44万元律师费，故无发票。3、电费欠付单，证明好狮升公司2018年1月至2019年10月共计欠付电费90，756元和配套费40，336元。好狮升公司发表质证意见：对于证据1的真实性无异议，其自2018年1月28日开业经营至2018年5月6日；不认可证据2和3，已支付过电费，但未提供证据予以佐证。江杨公司对于欠付电费金额无异议，表示其已代为支付给电力公司。经好狮升公司申请，一审法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)对涉案商铺装修添附进行审价。根据鉴定单位出具的司法鉴定意见书，涉案房屋装修添附造价总计为1，963，200.94元，包含“好丽佳鲜府”区域1，439，884.21元，“左利酒店”区域449，956.3元，“嵘粤海鲜酒店”区域73，360.43元。好狮升公司发表质证意见：1、鉴定报告中未计入弱电项、装饰画及鱼缸等装修费用；2、未计入厨房设备。万永清、张敬祥表示，认可鉴定报告，同意上述三区域都作为好狮升公司添附。江杨公司表示鉴定报告金额均为造价，应按照折旧予以扣减。鉴定单位表示，“嵘粤海鲜酒店”区域不包括(2019)沪0113民初990号案件已处理部分；鉴定报告中已计入了弱电项、装饰画及鱼缸等装修费用；好狮升公司所指的厨房设备均为可移动设备，不属于固定添附，不应计入报告。好狮升公司与万永清、张敬祥在庭审中确认，好狮升公司未交付过租赁保证金，另交付了装修押金10万元。审理中，法院多次要求双方交接涉案商铺并核对电费，但双方未能执行。2020年5月22日，一审法院承办人员至宝山区市场监督管理局调查，根据工作人员反映，涉案商铺在未办理食品经营许可证的情况下经营，故于2020年(此处笔误，应为2018年)6月3日进行了查封；该商铺按规定无法申办食品经营许可证。一审法院认为，好狮升公司与万永清、张敬祥就涉案商铺签订的租赁合同，对双方均具有约束力，应得到恪守履行。根据租赁合同的相关约定，出租人应保证承租人在承租期间可以正常合理使用商铺，并应协助承租人经营办证。而根据在案证据、当事人陈述以及法院调查，涉案商铺在承租开业期间确无法申办食品经营许可证，因此导致好狮升公司被有关监管部门查封，无法实现经营餐饮的合同目的。万永清、张敬祥作为出租人对此具有过错，应向合同相对方的好狮升公司承担违约责任。好狮升公司请求解除租赁合同，于法有据，予以支持。合同解除后，好狮升公司应向万永清、张敬祥返还涉案商铺，其交付的10万元装修押金，应由万永清、张敬祥予以返还。另根据已查明的事实及当事人自认，好狮升公司自2018年1月28日起即以“好丽佳鲜府”店招开业经营海鲜餐饮，直至同年6月3日被市场监管部门查封。好狮升公司关于江杨公司于2020年5月查封商铺及装修期免租的意见，未提供足够证据予以佐证，不予采信。故，好狮升公司应支付自2018年1月1日起至2018年6月3日的租金975，066.4元(2，311，034元÷365天×154天)和物业管理费146，259.96元(2，311，034元×15％÷365天×154天)。之后产生的租金和物业管理费，因涉案商铺已被有关部门查封，无法继续经营，且纠纷后进入诉讼鉴定阶段，故万永清、张敬祥请付后续租金等诉请，不予支持。万永清、张敬祥主张罚没租赁保证金，因好狮升公司实际并未支付，相关诉请，难以支持。其另主张的律师及公证费用，无合同依据，亦不予支持。关于电费和配套费，按照举证规则，好狮升公司应就电费支付情况承担举证责任，但其在法院释明下未提供证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。法院亦多次组织要求双方核对，但均未执行。故根据万永清、张敬祥出具的欠费单及江杨公司确认，好狮升公司应支付电费90，756元，相关金额予以确认，好狮升公司应予支付。万永清、张敬祥另主张的配套费，无合同依据，难以支持。万永清、张敬祥主张的逾期支付租金、物业管理费、电费等违约金，因其未协助好狮升公司办出经营所需相关证照，好狮升公司得拒付相关费用的抗辩权利，上述违约金主张，不予支持。另查明，好狮升公司非一人有限责任公司，万永清、张敬祥要求冯健承担连带责任的诉请，无法律依据，不予支持。关于好狮升公司的损失请求，其中关于员工工资、配套设备、存货等损失部分，系发生在酒店经营期间的经营成本，经营活动投入成本的同时也会产生相应收入，出现盈利或亏损，产生相关损失与万永清、张敬祥无直接关联；且好狮升公司在未取得食品经营许可证的情况下，私自经营餐饮业务，自身亦存在过错。故对于前述损失主张，不予支持。关于装修添附损失部分，根据鉴定单位出具的鉴定意见书，涉案商铺固定添附造价为1，963，200.94元，万永清、张敬祥对此不持异议。好狮升公司在庭审中表示报告中无弱电项等费用，但经质证后明确已将相关费用计入报告。其另关于厨房设备亦应归入装修添附的意见，因上述设备为可移动装置物品，鉴定单位关于不应计入添附报告的意见，法院予以采纳。好狮升公司的相关意见，无法律依据，不予采纳。对于添附造价为1，963，200.94元的鉴定意见，予以认定。系争租赁合同的租赁期限至2022年12月31日，装修添附应于上述租期内摊销完毕。根据合同的履行情况、导致合同解除的原因、当事人的过错程度等因素，酌定万永清、张敬祥向好狮升公司赔偿装修添附损失180万元。万永清、张敬祥要求装修添附无偿归其所有的请求，于法无据，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除上海好狮升医药集团有限公司与万永清、张敬祥就上海市宝山区铁城路XXX号B2栋105号房屋签订的商铺租赁合同；二、万永清、张敬祥于判决生效之日起十日内向上海好狮升医药集团有限公司返还装修押金100，000元；三、万永清、张敬祥于判决生效之日起十日内向上海好狮升医药集团有限公司赔偿装修添附损失180万元；四、上海好狮升医药集团有限公司于判决生效之日起十日内向万永清、张敬祥返还上海市宝山区铁城路XXX号B2栋105号房屋；五、上海好狮升医药集团有限公司于判决生效之日起十日内向万永清、张敬祥支付租金975，066.4元；六、上海好狮升医药集团有限公司于判决生效之日起十日内向万永清、张敬祥支付物业管理费146，259.96元；七、上海好狮升医药集团有限公司于判决生效之日起十日内向万永清、张敬祥支付电费90，756元；八、驳回上海好狮升医药集团有限公司的其余诉讼请求；九、驳回万永清、张敬祥的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，好狮升公司提供上海市宝山区公安消防支队于2018年3月8日出具的行政处罚决定书，内容为：“在宝山区铁城路XXX号市场内B号楼二层105号的上海程龙餐饮管理有限公司存在未经消防安全检查擅自投入使用的行为……决定给予上海程龙餐饮管理有限公司责令停止使用，并处罚款叁万元”，用以证明好狮升公司在2018年2月6日后因消防不合格而停业。万永清、张敬祥、江杨公司对于好狮升公司的主张均不予以认可，认为一审法院对于好狮升公司实际经营期间的认定并无不当。万永清、张敬祥提供案外人的食品经营许可证一份，该许可证的经营者为上海葛祥贸易有限公司，经营场所为铁城路**市场内**楼****，主体业态为餐饮服务经营者(中型饭店)，日期为2020年10月22日，用以证明涉案商铺是可以申办食品经营许可的。好狮升公司认为该许可证并不能证明在2018年时涉案商铺可用于申办食品经营许可。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院审理中，就涉案商铺的租赁面积，好狮升公司、冯健主张，合同约定的租赁面积是1582平方米，实际经营所用面积应扣除万永清、张敬祥自行使用的187平方米以及苏蟹阁公司使用的300平方米。万永清、张敬祥认为，其从江杨公司处承租来的房屋面积是1770平方米，扣除自行使用的187平方米，即为双方合同约定的1582平方米，苏蟹阁公司的承租部位与涉案商铺无关。本院另查明，一审中，好狮升公司对鉴定意见所提的反馈意见中，已包含了目前上诉所主张的煤气安装费、消防安装费，并提供了相应的证据。万永清、张敬祥对好狮升公司所提供的证据进行了质证，并提出了自己的观点。鉴定单位在鉴定意见中指出：“针对好狮升公司反馈的煤气排管及消防工程鉴定费用与其合同及付款凭证存在较大差异事宜，鉴定仅就现场勘验双方所确认的事项依据有关计价规定进行原值造价鉴定，对于好狮升公司主张的合同及付款凭证的有效性，鉴定不持意见，如经质证确认有效，我司不持异议，具体应以法院审理裁定为准”。本院认为，好狮升公司与万永清、张敬祥签订的租赁合同合法有效，对合同当事人有约束力。合同履行过程中，好狮升公司因未办理食品经营许可而被有关行政监管部门查封。就未能办理食品经营许可的原因，好狮升公司认为是涉案商铺本身所致，万永清、张敬祥则认为是因好狮升公司自身原因所致。根据一审法院查明的事实，可以证明涉案商铺在好狮升公司开业经营期间确实无法办理食品经营许可，而好狮升公司与万永清、张敬祥合同约定的租赁用途是经营海鲜餐饮，故一审法院认定万永清、张敬祥作为出租人对此具有过错，并以合同目的无法实现为由，判令涉案租赁合同解除并无不当。万永清、张敬祥上诉称其对合同解除无过错责任，缺乏事实依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。至被行政监管部门查封前，好狮升公司实际使用涉案商铺用于经营，理应支付相应的租金、物业费、电费。好狮升公司主张，其自2018年2月6日消防检查不合格后即未再经营，该主张遭万永清、张敬祥否认，好狮升公司所提供的行政处罚决定书并不足以证明其在2018年2月6日后已无法经营，且好狮升公司该主张亦与一审时的相关陈述不相一致。一审法院基于涉案商铺于2018年6月3日被查封无法再实际经营的事实，以该时间节点确认租金、物业费、电费的给付期间，本院予以认同。就好狮升公司应支付的租金、物业费的计费标准，好狮升公司主张实际经营面积少于合同约定面积，而万永清、张敬祥认为合同约定面积即为实际经营面积。根据审理中双方当事人的陈述，本院采纳万永清、张敬祥的观点。关于电费，一审审理中，万永清、张敬祥已提供证据证明电费数额，该来源亦符合双方交易习惯。好狮升公司虽持异议，但未能提供证据加以反驳，故对好狮升公司的主张，本院不予采纳。同时，就好狮升公司上诉提及的煤气安装费、消防安装费事宜，一审中好狮升公司虽提供了部分证据，但其所提供的证据并不足以证明主张的事实，一审法院就其主张未予采信，并采纳鉴定单位的鉴定意见，最终酌情确定好狮升公司的装修损失，亦无不当。至于万永清、张敬祥上诉要求冯健与好狮升公司承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，好狮升公司、万永清、张敬祥的上诉请求，均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105，343元，由上诉人上海好狮升医药集团有限公司负担12，460元，由上诉人万永清、张敬祥共同负担92，883元。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 陈 俊二〇二一年三月二十六日法官助理 高 勇书 记 员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……