上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终856号上诉人(原审原告)：杨华锋，男，汉族，1980年6月6日生，住河南省。委托诉讼代理人：王**，上海达贤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海新时达电气股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：纪翌，董事长。委托诉讼代理人：范亚娜。原审第三人：上海立博塑胶工具股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张志强，董事长。委托诉讼代理人：李强。上诉人杨华锋因与被上诉人上海新时达电气股份有限公司(以下简称“新时达公司”)、原审第三人上海立博塑胶工具股份有限公司(以下简称“立博公司”)排除妨害纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨华峰的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨华峰一审诉请。事实与理由：1．一审法院认为讼争厂房在租赁期间所有权并未发生变动是错误的。根据立博公司与新时达公司签订的备忘录，2007年10月1日杨华峰在与立博公司签订《厂房租赁合同书》时，立博公司合法享有讼争厂房的使用权等权益。2008年12月29日因土地性质发生改变，讼争厂房再次登记在新时达公司名下，但此时立博公司仍享有讼争厂房的所有权，直至2011年5月31日，立博公司与新时达公司签订协议书，讼争厂房所有权发生变化。2．新时达公司虽与立博公司签订协议约定讼争厂房不能出租，但在此之前杨华峰已完成租赁。杨华峰与立博公司的租赁合同虽未约定明确的租赁时间，但并不影响合同的成立生效。根据“买卖不破租赁”，租赁在前，厂房买卖在后，讼争厂房所有权变动不影响杨华峰租赁合同效力。3．租赁合同中关于租赁费用的前后约定并不矛盾。合同中前半部分条款仅是对租金数额的确定，是对租赁物的价值评估，而以租赁房屋改造费用折抵租金的约定则是双方根据现实情况达成的约定，是双方共同的意思表示，并不违反法律的强制性规定。立博公司以2008年到2014年的租金折抵2003年到2008的扩建工程等所有费用，约定清楚，不违反常理。4．杨华峰作为承租人，虽本身未实际使用过讼争厂房，但将厂房转租给上海精械工艺装备有限公司(以下简称“精械公司”)使用，未违反法律规定，也属于使用房屋的一种方式。5．杨华峰在一审中提交了“建行活期存款明细账”、“农业银行明细账”等银行流水记录，可证实杨华峰支付房租及水电费情况。从杨华峰与嘉定区南翔镇新丰村居民委员会签订的《拆除协议书》及转账记录，可证实杨华峰租赁事实并曾对租赁物进行扩建装修的事实。综上，厂房所有权发生变动发生在杨华峰租赁期间，符合买卖不破租赁的情形，杨华峰有权要求新时达公司排除妨害。新时达公司辩称：不同意杨华峰的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。立博公司述称：同意杨华峰的上诉请求。杨华峰与立博公司签订的《厂房租赁合同书》明确约定以租赁房屋改造费用折抵租金的约定，厂房所有权发生变动发生在杨华峰租赁期间，杨华峰有权要求新时达公司排除妨害。杨华锋向一审法院提出的诉讼请求：1．判令新时达公司立即拆除新勤路XXX号院内自行建立的围墙，停止侵权；2．判令新时达公司赔偿租金损失人民币(以下币种均为人民币)471，150元(暂定1.5年，按照1.25元每平米每天＊698平米＊天数计算，从2019年3月1日开始至实际拆除之日止，按照厂房转租案外人的租金标准计算)。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2006年2月15日，新时达公司与案外人上海翔新电器控制设备厂(以下简称“翔新厂”)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：新时达购买翔新厂所有的坐落于上海市嘉定区南翔镇新勤路XXX号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢房屋，房屋建筑面积5653.76平方米，该房屋占用范围内的土地面积为10057平方米。2006年2月20日，新时达公司与翔新厂申请房地产管理部门对上述交易的房地产进行登记。2006年2月23日，新时达公司取得房地产管理部门颁发的《上海市房地产权证》(2006第004786号)，登记权利人为新时达公司，土地使用权来源为集体土地批准使用，用途为工业，地号为嘉定区南翔镇13街坊41／2丘，宗地面积为10057平方米，登记房屋为408号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢，房屋总建筑面积为5653.76平方米。上述《上海市房地产权证》包括当时立博公司已占有和使用的土地、厂房在内。2007年7月31日，新时达公司与立博公司双方签订《上海新时达与上海立博产权明确备忘录》一份，约定原在翔新厂名下的本该属于立博公司和新时达公司的土地产权，经双方同意暂时由新时达公司登记至其名下，并由新时达公司持有产权证，其中，立博公司现使用和占有的所有厂房和土地(新勤路XXX号内)面积为2577.5平方米，一切产权为立博公司购买建造，并由立博公司所有，新时达公司使用和占有的新勤路XXX号面积为7479.5平方米为新时达公司购买建造，由新时达公司所有。2007年8月27日，上海嘉房房地产测绘有限公司出具《房屋土地权属调查报告书》一份，调查地号为嘉定区南翔镇0013街坊(村)P1宗地，土地用途为工业用地，用地方式为征用，调查后新宗地面积为8383.3(P1)平方米，图幅号为IV48／65-IV48／66。其中，变更宗地面积汇总表记载，原宗地号为XXXXXXX，土地性质为集体，宗地总面积10092.4平方米，使用面积8383.6平方米，剩余面积1708.8平方米。2007年9月17日，上海市嘉定区房屋土地管理局与新时达公司签订《土地批租意向书》一份，约定上海市嘉定区房屋土地管理局将嘉定区南翔镇新勤路XXX号地块，面积约为8383.6平方米，以毛地批租给新时达公司。2008年7月17日，上海市人民政府《关于批准嘉定区人民政府2008年第1批次建设项目征收土地的通知》(沪府土［2008］388号)批准嘉定区征收包含新时达公司所有的8383.6平方米农村集体土地。2008年9月25日，嘉定区人民政府《关于批准上海新时达电气股份有限公司工业项目国有土地出让落实供地方案的通知》批准总供地面积为8383.6平方米由新时达公司建造厂房，以出让方式供地，土地使用权年限为50年，同时注销房地嘉字(2006)第004786号上海市房地产权证。2008年10月30日，上海市嘉定区房屋土地管理局与新时达公司签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》一份，约定上海市嘉定区房屋土地管理局出让给新时达公司土地位于上海市嘉定区南翔镇新勤路XXX号地块，地块总面积为8383.6平方米，合同还约定了土地面积、位置、四至范围、地下深度等。合同签订后，新时达公司按照约定支付土地价款2，816，890元和土地使用权一般出让契税款84，506.70元。2008年11月26日，新时达公司取得《建设用地批准书》(［2008］嘉府土书字第419号)，登记用地单位名称为新时达公司，批准用地面积为8383.6平方米，土地性质为国有，土地取得方式为协议，土地用途为工业用地。2008年12月29日，新时达公司取得房地产管理部门颁发和《上海市房地产权证》(2008第028137号)，登记权利人为新时达公司，房地坐落南翔镇新勤路XXX号，地号嘉定区南翔镇13街坊41／2丘，总面积8383.6平方米，所涉地上房屋为408号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢，房屋总建筑面积为5653.76平方米。2011年5月31日，新时达公司与立博公司签订《协议书》一份，约定：坐落于上海市嘉定区南翔镇新勤路**、建筑面积为1102.17平方米的建筑物［载于《上海市房地产权证》(2008第028137号)附记之408号4幢］原为立博公司出资建造，该建筑物目前由立博公司使用；以红色阴影线标注的厂房以及以蓝色阴影线标注的办公楼部分所占用的土地，其使用权已登记在新时达公司名下，该厂房及部分办公楼占用的土地面积904.1平方米(至宗地图标定的规划控制线为止)，原为集体性质用地，现为出让性质用地；剩余以黑色阴影线标注的办公楼所占用的土地(宗地图标定的规划控制线以外)现仍为集体性质用地，立博公司拥有使用权；上述房地产(在规划控制线内)应在新时达公司支付完毕相关款项后最终交归新时达公司；办理该等出让土地的税费全部已由新时达公司缴清，立博公司对此无异议。双方同意，立博公司将归属在2008第028137号房地产权证规划控制线范围内的全部房地产的所有权转让给新时达公司，新时达公司就上述厂房及部分办公楼合计占用的904.1平方米的土地向立博公司进行补偿，新时达公司向立博公司支付房产的转让及土地补偿价款合计7，900，000元，其中以红色阴影线标注的厂房及以蓝色阴影线标注的办公楼的房产转让价款为4，900，000元、上述厂房及办公楼占用的904.1平方米土地补偿款3，000，000元，自新时达公司支付完毕上述款项之日起，立博公司对以红色阴影线标注的厂房、以蓝色阴影线标注的办公楼及其占用的904.1平方米的土地使用权不再拥有任何权利，上述房产的所有权益以及土地的使用权即归新时达公司。双方同意，以红色阴影线标注的厂房和蓝色阴影线标注的办公楼可由立博公司继续无偿使用(但不得转租)，具体时间如下：(1)以红色阴影线标注的厂房使用期限为5年，至2016年6月30日届满；(2)以蓝色阴影线标注的办公楼使用期限为24年，至2034年6月30日届满；立博公司承诺：上述厂房和办公楼在使用期限分别届满时，立博公司无条件搬出，如果立博公司希望继续使用厂房或办公楼，立博公司应在使用期限届满前的六个月内向新时达公司提出，按照当时工业厂房租赁市场价格向新时达公司支付租赁费用；如果上述厂房和办公楼使用期限届满前，政府部门公布或明确了拆迁计划，且使用期限5年或24年期满时尚未要求马上拆迁，则双方不再续约，立博公司在厂房使用期限届满前搬出，厂房、办公楼使用期限提前到期，新时达公司亦不作任何补偿。……合同签订当日，新时达公司向立博公司支付约定转让款7，900，000元，立博公司出具收条一份。2014年11月12日，杨华锋作为立博公司的代表(出租方、甲方)与精械公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将嘉定区南翔镇新勤路XXX号厂房租赁给乙方使用，面积约1400平方米＋钢棚约500平方米；租赁期限为5年，自2014年12月15日至2019年12月15日；厂房租金为按建筑面积每平方米约0.85元，月租金为37，500元，年租金450，000元，每两年递增5％。该合同上盖有新时达公司名称的印章，但该印章明显与新时达公司的公章不一致，新时达公司也否认其对上述租赁合同知情。精械公司向杨华锋支付租金至2018年年底。2016年6月17日，新时达公司至精械公司门卫室现场送达了搬离通知书，并拍摄视频为证。因立博公司未按约向新时达公司返还厂房，新时达公司向法院提起诉讼，要求判令立博公司和精械公司向其返还上海市嘉定区南翔镇新勤路XXX号之408号4幢之厂房(面积以实际测量的1077.35平方米为准)，并判令立博公司、精械公司向其支付自2016年7月1日起至实际返还讼争厂房之日止因非法占用讼争厂房对其造成的租金损失。2019年1月15日，精械公司搬离讼争厂房。新时达公司于2019年3月收回了讼争厂房，并于2019年3月21日在讼争厂房外围砌了围墙。一审法院于2019年8月5日作出(2018)沪0114民初6940号民事判决，判令立博公司向新时达公司支付租金损失891，022.32元；驳回新时达公司其余诉讼请求。立博公司不服该判决提起上诉，二审法院于2020年1月13日作出(2019)沪02民终10096号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案中，杨华锋表示其并未实际使用过讼争厂房，只是将其转租给精械公司使用。一审法院另查明，杨华锋提交立博公司(出租方、甲方)与杨华锋(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于新勤路XXX号院内的厂房及其附属设施和场地出租给乙方使用，建筑面积3571平方米；租赁期限为长期，即从2007年12月1日起；免租期1个月，即从2007年12月1日起至2008年1月1日止；租金每天每平方米0.58元，即现年租金750，000元；乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金100，000元；乙方应于本协议签订后在厂房交付日前十日内支付前3个月的租金，以后每个月支付一次；2008年到2014年年底的租金折为乙方为甲方从2003到2008的扩建工程、厂房维修等所有工程费用，乙方不得再向甲方主张关于工程的建造和维修费用，……。该合同的落款时间为2007年10月1日。上述租赁面积中包括立博公司与新时达公司在《协议书》中约定的红色阴影线标注的厂房即本案讼争的厂房。立博公司在与新时达公司签订《协议书》时未向新时达公司告知该部分厂房已经出租给杨华锋。一审审理中，杨华锋提交其与立博公司签订的《补充协议》及银行明细，以证明租赁合同的履行情况。该《补充协议》落款时间为2008年4月17日，约定：乙方(杨华锋)对于厂房需加盖一层用于员工宿舍，并对其进行装修，并在西边土地建造车间两层，另对厂房进行维护和装修用于转租使用，甲方(立博公司)同意乙方的改扩建和装修方案，方案报批手续由乙方负责；乙方扩建和装修等附属设施在租赁合同期满后归甲方所有，甲方不再支付另行补偿费用，乙方也不得拆除；乙方预计扩建、装修费用约为4，800，000元，甲方同意乙方用该工程款抵扣房屋租金；如乙方扩建的附属设施在租赁期内被有关政府部门拆除的，获得的补偿款由乙方享有，如在租赁期满后被政府有关部门拆除的，获得的补偿款由甲方享有。银行流水显示，杨华锋在2016年11月24日向立博公司代理人李强支付过房租280，000元，并在2016年9月、2016年11月、2018年12月向李强网银转账支付过款项，但未注明用途。新时达公司对于杨华锋提交的租赁合同及补充协议书的真实性均不予认可。一审法院认为，本案的争议焦点在于新时达公司收回讼争厂房的行为是否侵害了杨华锋的承租权。首先，生效判决已确认新时达公司作为房屋所有权人有权收回讼争厂房。其次，买卖不破租赁是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。讼争厂房在2006年2月23日登记在新时达公司名下。嗣后，所涉土地经过征收出让手续后，讼争厂房于2008年12月29日再次登记在新时达公司名下，故讼争厂房的所有权并未发生变动。再次，即便按照立博公司与新时达公司签订的备忘录，立博公司在2007年享有对讼争厂房的使用权，按照立博公司与新时达公司于2011年5月31日签订的协议书约定，立博公司可以无偿使用讼争厂房至2016年6月30日，但不得转租，期满之后立博公司应予返还。根据该协议，立博公司对讼争厂房的使用权是有限制的，只能自用，不能出租，且该协议中写明讼争厂房当时由立博公司使用，而立博公司在2018年新时达公司就讼争厂房起诉前，从未向新时达公司披露过其已将讼争厂房出租给杨华锋，故杨华锋和立博公司关于立博公司在2007年已将讼争厂房出租给杨华锋的陈述明显与立博公司与新时达公司协议书约定的不符。第四，从杨华锋提交的其与立博公司签订的租赁合同来看，合同的落款时间为2007年10月1日，合同并未约定明确的租赁期限，合同中关于租金的约定前后矛盾，而其庭后提交的补充协议中关于租金的约定又与租赁合同存在矛盾，且杨华锋和立博公司之间关于用承租人对租赁房屋的改造费用折抵租金的约定明显不符合常理，杨华锋也未提交证据证明该装修改造费用实际发生或其实际使用过讼争厂房，故法院对于该份租赁合同是否实际签订于2007年10月1日并于2011年5月31日之前已实际履行存疑。第五，2014年11月12日，杨华锋作为立博公司的代表与精械公司签订租赁合同并向精械公司收取租金，但根据杨华锋提交的银行交易记录，其仅在2016年11月24日向立博公司代理人李强支付过房租280，000元，其在2016年之后向李强转账支付的其他款项并未注明用途，无法认定是否为租金，且杨华锋在另案中自述其并未实际使用过讼争厂房，仅将厂房转租精械公司使用。综上，法院认为杨华锋与立博公司之间即便确实在2007年10月1日就包括讼争厂房在内的厂房签订了租赁合同，杨华锋提交的证据也不足以证明该租赁合同在立博公司与新时达就讼争厂房签订协议书之前已经实际履行，结合协议书载明讼争厂房当时由立博公司使用，并约定不得转租、立博公司也从未在2018年涉讼前向新时达公司披露过其与杨华锋的租赁关系等事实，法院认为杨华锋提供的证据不足以证明其于立博公司与新时达公司签订协议书之前已实际承租使用讼争厂房，故新时达公司作为讼争厂房的产权人于协议约定的期限届满后收回房屋并无不当，杨华锋以买卖不破租赁为由要求新时达公司排除妨害缺乏依据，法院不予支持。一审法院据此判决：驳回杨华锋的全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交与本案相关的新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据所作认定与分析，并无不当，本院予以认同，不再重复。现就相关问题作如下补充分析：首先，如一审判决所述生效判决对新时达公司有权收回讼争厂房已作认定，而在案证据显示杨华峰在该案诉讼中自述未阻止新时达公司收回讼争厂房，作为其对新时达公司相应诉讼请求的抗辩，故杨华峰在前案中的诉讼行为可以视为其对新时达公司收回讼争厂房行为的认可，现杨华峰却以新时达公司收回房屋行为构成侵权为由提起诉讼，显然有违诉讼诚信。需要指出的是，若杨华峰认为其依法享有讼争厂房的承租权，则应当在前案诉讼中提出相应主张及诉讼请求以对抗新时达公司要求其与立博公司返还讼争厂房的诉讼请求。其次，在目前相关当事人对杨华峰是否享有讼争厂房承租权问题存在争议的情况下，杨华峰在未请求法院对其承租权是否成立作出裁判的前提下，径行请求判令新时达公司实施拆除行为，显然缺乏前提基础，本院不予支持。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，367元，由上诉人杨华锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 成 皿审 判 员 姚 跃二〇二一年三月二十六日法官助理 朱丹丹书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……