广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11809号上诉人（原审被告）：东莞市万凯实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城区三元里社区×××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××107N。法定代表人：罗冠蓝，该公司经理。委托诉讼代理人：何东如，广东普翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市大亚爱迪商贸有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××997E。法定代表人：黎志祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：石岳，广东泰旭律师事务所律师。上诉人东莞市万凯实业投资有限公司（以下简称万凯公司）因与被上诉人东莞市大亚爱迪商贸有限公司（以下简称大亚公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。大亚公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认大亚公司与万凯公司之间的《宝盈大厦出租合同》于2020年3月21日已解除；二、万凯公司支付大亚公司2019年6月欠付部分租金6648.26元，2019年7月欠付部分租金7282.05元，2019年8月欠付部分租金6312.79元，2019年11月欠付部分租金8000元，2019年12月欠付部分租金8000元，2020年1月欠付部分租金8000元，2020年2月欠付部分租金8000元，2020年3月欠付部分租金8000元，以上合计60243.10元；支付逾期付款违约金21243.82元（以迟延支付或未付租金为本金，按年息24%计算至清偿之日）；三、万凯公司立即搬离物业；四、万凯公司付清2020年3月22日至搬离之日止的租金、水电费；五、大亚公司收取的租赁保证金312800元无需返还万凯公司；六、万凯公司支付律师费20000元；七、万凯公司承担本案诉讼费用。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认大亚公司与万凯公司之间签订的《宝盈大厦出租合同》于2020年3月21日已解除；二、限万凯公司于一审判决生效之日起五日内向大亚公司支付违约金21639.6元；三、限万凯公司于一审判决生效之日起五日内向大亚公司返还位于东莞市莞城区×××××××租赁物（物业全名为“宝盈大厦”，包括一栋主楼，共八层、一个室外停车场和周边所属二层临街商铺，共约20000平方米）；四、限万凯公司于一审判决生效之日起五日内向大亚公司支付自2020年4月1日起至万凯公司返还租赁物期间租金（租金标准按《宝盈大厦出租合同》的约定计算）；五、大亚公司收取的租赁保证金312800元无需返还万凯公司；六、限万凯公司于一审判决生效之日起五日内向大亚公司支付律师费20000元；七、驳回大亚公司本案的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3757.16元（大亚公司已预交），由大亚公司负担542.75元，万凯公司负担3214.41元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15555号民事判决。宣判后，万凯公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，并依法改判；二、判令本案诉讼费用由大亚公司承担。事实与理由：一、一审法院以万凯公司违约为由，来认定双方解除合同条件已成就，属于认定事实错误。（一）一审法院对万凯公司是否存在违约行为审查有误。万凯公司不存在拖欠大亚公司租金，因此不存在违约行为。1.关于大亚公司主张的2019年6-8月拖欠的租金，实则是扣除大亚公司自己的租户中国铁塔股份有限公司东莞市分公司（以下简称铁塔公司）所欠的电费。在2019年5月之前，双方的交易习惯：万凯公司承租之前，宝盈大厦第八层楼顶场地（以下简称该场地）是由大亚公司直接出租给铁塔公司，铁塔公司由此产生的租金与电费，都是直接交给大亚公司。后来，万凯公司承租下来以后，铁塔公司依然按照其与大亚公司的合同履行，每月的租金与电费，均直接交给大亚公司。由于宝盈大厦已由万凯公司统一缴纳电费，因此大亚公司与万凯公司双方约定，大亚公司收取铁塔公司的租金与电费后，由万凯公司在支付给大亚公司的应付租金里面作出相应扣除。实际履行中，在大亚公司与铁塔公司合同租赁期限至2019年4月30日期间，铁塔公司每月的租金与电费，均交给大亚公司，万凯公司每月支付给大亚公司的租金数额为扣除铁塔公司每月的租金与电费后所剩的余额。在2020年4月30日以后，关于该场地的交付：大亚公司与铁塔公司租赁期满，但是铁塔公司并没有与万凯公司签订租赁合同，而一直占用该场地继续使用，大亚公司作为铁塔公司的直接实际出租并没有向铁塔公司提出任何异议，按照合同法的相关规定，铁塔公司与大亚公司的租赁期届满，承租人继续使用房屋，而出租人也未提出任何异议的，则原租赁合同继续有效，只是租赁期限视为不定期。也就是说，大亚公司继续提供场地给他人使用，没有实际把铁塔公司所占场地交付给万凯公司承租使用，大亚公司没有履行该场地的交付义务。关于该场地租金和电费：铁塔公司是否有继续支付租金和电费给大亚公司，万凯公司当时无法知道，在这种不确定的情况下，万凯公司也担心大亚公司指责万凯公司违约，主动将该场地租金缴纳给大亚公司。而整栋宝盈大厦的电费一贯都是由万凯公司缴纳，所以，在大亚公司没有履行交付该场地给万凯公司情况下，万凯公司也只是按照原约定扣除该场地使用的电费，大亚公司若对此做法有异议，理应腾空该场地并履行交付给万凯公司。由于大亚公司没有实际交付该场地，万凯公司不承担该场地所产生的电费责任，该部分电费由出租人大亚公司来承担并无不当。2.关于8000元的部分租金，其实为双方附条件对公支付的约定。（1）双方约定了附条件支付，即大亚公司提供当月8000元租金发票后，万凯公司支付该部分租金。事实上，大亚公司是在2019年12月份才向万凯公司提供了9-10月的发票，所以万凯公司于同年12月转账2笔8000元至大亚公司账户，用于支付9-10月的8000元租金部分。因此，进一步印证了万凯公司附条件支付的说法。另外，大亚公司之所以没有在起诉状中主张2019年9、10月的8000元逾期付款违约金，是因为大亚公司知道这两个月8000元的支付条件在12月份才成就，万凯公司在12月份支付不构成违约，大亚公司在起诉状中认可了8000元的附条件支付约定。万凯公司自2019年11月份开始每月拖欠8000元的租金，根本原因就在于大亚公司并没有提供发票，8000元的支付条件没有成就，万凯公司不存在逾期付款的情形。（2）双方约定对公支付租金的金额只有8000元。根据大亚公司提供的2019年大亚公司账户银行流水，可以证明一贯做法，万凯公司每月月底支付8000元至大亚公司账户，且大亚公司没有异议。再根据万凯公司每月整理给大亚公司，且经大亚公司盖章确认的租金对账单可知，大亚公司确认需转账至大亚公司账户的只有8000元部分租金，而并非全部租金。另外，根据大亚公司提交的2020年3月15日的《催款通知》可见：第一，大亚公司确认了公对公租金转账款项只有8000元；第二，对于2019年11-12月两个月份的8000元均没有在催款通知中提及，如果该部分租金没有任何附带条件约定，怎么会不主张呢？进一步说明大亚公司知道该部分租金是附条件才支付的约定，其没有向万凯公司提供发票，未达付款条件，因此才没有在催款通知里主张。（二）万凯公司不存在一直拖延支付租金的行为。万凯公司自承租多年以来，每月都有支付租金，而且一贯以来，均在月底完成当月的租金支付，对此大亚公司并没有向万凯公司提出过任何的异议，其2020年3月15日发的《催款通知》也仅仅是对2020年1月份租金的催缴，也并没有提出万凯公司一直存在拖延支付租金的行为，因此对于支付租金的时间约定，双方在实际履行过程中已经变更了原合同的约定，大亚公司主张万凯公司一直拖延支付不能成立。二、一审法院认定事实错误，忽略万凯公司已完成合同的主要义务。在大亚公司对铁塔公司电费、租金对公部分有争议的情况下，万凯公司仍然将大部分的租金支付至大亚公司。退一步来说，万凯公司的履行行为即便有迟延，也是因为客观因素所导致的迟延支付，仅属于合同履行上的小瑕疵，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(九民纪要）第47条的主要精神，万凯公司并没有构成根本性的违约，并不影响大亚公司合同目的的实现。三、一审判决认定万凯公司逾期支付2019年6月、7月、8月、11月、12月租金，应支付违约金，认定事实错误。四、一审判决确认案涉合同解除条件已成就，认定事实错误，应综合审查本案客观事实及大亚公司解除合同真实意图。综上，一审法院在审理本案时，没有依法查清事实，导致认定事实错误，请求二审法院依法改判。大亚公司答辩称：一、关于合同是否应解除问题。1.合同明确约定了解除条件，大亚公司的行为符合约定解除条件。大亚公司与万凯公司于2016年11月18日签订《宝盈大厦出租合同》，合同约定由大亚公司将东莞市莞城区×××××××宝盈大厦出租给万凯公司，合同第四条约定自2019年12月1日起至2022年11月30日止的每月租金为人民币164788元；合同第五条约定，万凯公司应于每月5日前支付租金；合同第十四条约定，若万凯公司未按时交纳应付租金和费用，每延时一日均应按延付总额的0.2%利息向大亚公司支付违约金，超过10日还未付租金，大亚公司有权单方解除合同。万凯公司2009年1月开始每月都拖延交租，2020年1月、2月、3月的租金，大亚公司催讨后没有支付，大亚公司提出合同解除后也没支付，直到律师函发给万凯公司后才付了一部分，仍欠了一部分。2.大亚公司催付后发出解除通知：万凯公司履行合同过程中，屡次迟延支付租金，起诉前一年都没有准时交过租金，每每交租都要多次催付，加之万凯公司拖欠2020年1月、2月、3月的租金以及拖欠2019年5月、6月、7月部分租金，超过了10天，大亚公司在多次催款后，依据《宝盈大厦出租合同》第十四条约定解除合同，并于2020年3月20日向万凯公司发出《关于解除租赁合同并限期腾退物业的通知》，通知万凯公司在收到《关于解除租赁合同并限期腾退物业的通知》之日租赁合同解除，并限期2020年3月31日前腾退物业、交清费用。万凯公司于2020年3月21日签收，不同意解除合同，也一直未与大亚公司联系腾退交接物业，并威胁毁坏物业。大亚公司遂委托律师向万凯公司发出律师函，万凯公司拒收，但于3月底支付了部分租金并拒绝搬离。大亚公司于2020年3月25日将《限期腾退物业通知》贴到万凯公司办公场所以催告，并于2020年3月31日到现场收物业，万凯公司仍拒绝搬离和移交。3.大亚公司和万凯公司已经无法合作下去，承租人威胁出租人，双方矛盾已经无法调和。二、关于保证金、律师费等费用的赔偿问题。1.根据《宝盈大厦出租合同》第四条的约定，大亚公司有权在万凯公司违约的情况下没收保证金。2.根据《宝盈大厦出租合同》第十四条第2款规定,万凯公司应对大亚公司维权产生的诉讼费、律师费进行赔偿。三、万凯公司的主张均缺乏事实依据。1.关于万凯公司所主张的扣铁塔公司电费，在一审已经查明，所扣款缺乏法律依据，且万凯公司对此一直知情。铁塔公司与大亚公司合同2019年4月30日终止，万凯公司与铁塔公司合同2019年5月1日起租，万凯公司5月1日就清楚不应再从应付租金中扣除电费，而6、7、8月仍少交租金。特别是大亚公司《催款函》里已明确催促万凯公司支付这笔费用，万凯公司仍然未付。2.关于万凯公司所主张的8000元先开票后付款，缺乏事实依据，大亚公司一直要求万凯公司全部走公账，万凯公司不愿意承担税金只同意8000元付公户，这8000元也是租金的一部分，大亚公司一直是收款后才开票。3.关于万凯公司所主张多次在月底交租视为大亚公司同意月底交租，万凯公司是把其违约理解为理所当然，合同有明确约定，大亚公司也多次催租，万凯公司屡次违约，而大亚公司容忍宽容不代表同意月底支付。4.关于万凯公司所主张违约情节显著轻微，在本案中不存在。万凯公司屡次违约，每次拖延时间长，不属于显著轻微违约。5.关于万凯公司所主张疫情原因，2019年一年并无疫情，万凯公司一直拖延交租，且万凯公司是二手房东，并非实体经济受疫情影响，一审大亚公司提供的证据“小玉”和“梁就成”的微信记录内容显示，万凯公司在2020年2月、3月欠租期间，还投资了5万方的国际学校项目，并没有因疫情经营困难。综上，本案大亚公司解除合同有合同及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对万凯公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据万凯公司在二审中的上诉意见和答辩人的答辩意见，本案的争议焦点是：案涉的租赁合同能否解除。对此，本院分析如下：首先，大亚公司与万凯公司于2016年11月18日签订的《宝盈大厦出租合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的效力性强制规定，是合法有效的。该合同约定了万凯公司每月应交纳租金的时间及金额，亦约定万凯公司承接大亚公司和第三方签订的所有租赁合同中的权利和义务，因此万凯公司在诉讼中以第三方中国铁塔股份有限公司东莞市分公司的合同在其承租时未解除，大亚公司没有移交第三方中国铁塔股份有限公司东莞市分公司承租的场地缺乏依据，本院不予支持。其次，对于双方是否变更了每月交租的时间问题，虽然万凯公司每月交纳租金的时间比合同约定每月5日前交当月租金的时间迟延10天以上，在大亚公司不确认双方有变更的情况下，亦不能以此视为双方变更了合同的约定，因此，万凯公司主张其迟延交纳租金不构成违约缺乏依据，本院不予采信。由于万凯公司在2019年期间在交租时间方面及交租数额上经常违约，大亚公司可根据双方在合同中的约定行使解除权。万凯公司上诉认为其是轻微违约，且未依时交纳租金亦是因大亚公司不开具发票所致，应不导致合同解除。对此，本院认为，双方签订的《宝盈大厦出租合同》无约定需收到大亚公司开具的发票才交纳租金，即使万凯公司有权扣除其为第三方中国铁塔股份有限公司东莞市分公司垫付的电费及上述第三方须迳向大亚公司支付的租金，亦应提供其已垫付或第三方向大亚公司交纳了租金的证据佐证其不存在违约的事实，但对此无举证，应承担举证不能的法律后果。因此，万凯公司主张案涉合同不应解除理由不充分，本院不予支持。一审法院基于案涉当事人提供的证据及陈述意见，已对大亚公司的诉求是否合理作出了详细的阐述和认定，理据充分，本院不再赘述。综上所述，上诉人万凯公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6616.59元，由东莞市万凯实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  刘冬虹二〇二一年三月十八日书记员  梁婷燕