湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终364号上诉人（原审被告）:钱桂英，女，1950年6月13日出生，汉族，住靖州苗族侗族自治县。上诉人（原审被告）：钱玉英，女，1953年5月29日出生，汉族，住靖州苗族侗族自治县。二上诉人共同委托诉讼代理人：舒小李，湖南鸿明律师事务所律。被上诉人（原审原告）：钱伟，男，1989年10月19日出生，汉族，住靖州苗族侗族自治县××镇××村××组。委托诉讼代理人艾海云，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。上诉人钱桂英、钱玉英与被上诉人钱伟确认合同无效纠纷一案，不服湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2020）湘1229民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。钱桂英、钱玉英上诉请求：1、撤销原判；2、一审、二审的受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清；二、一审判决适用法律错误被上诉人钱伟辩称：本案事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钱伟向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告2010年4月6日签订的《人民调解协议书》无效；2、确认原、被告2020年8月签订的《协议书》无效；3、判决原告返还被告支付的房地产价款2800元；4、判决被告承担本案诉讼费用。原判认定：原告钱伟系靖州苗族侗族自治县××镇××村××组农村村民，被告钱桂英系靖州苗族侗族自治县城镇居民，被告钱玉英系靖州苗族侗族自治县农村村民。原告钱伟之父钱如坤与被告钱桂英、钱玉英系亲兄妹，原告钱伟系被告钱桂英、钱玉英的侄儿。1980年左右，原告钱伟的祖母周家玉（即被告钱桂英、钱玉英的母亲，2018年病故）与原告钱伟的父亲钱如坤（1989年病故）在靖州苗族侗族自治县××镇××村××组××地上共同修建一栋三排两间木质房屋居住。钱如坤病故后，原告钱伟的母亲周务花再婚，继父吴光炳的户口随其母子的户口落在靖州苗族侗族自治县××镇××村××组。2010年，原告钱伟与被告钱桂英、钱玉英就上述房屋等财产处理问题发生纠纷。同年4月6日，双方经靖州苗族侗族自治县飞山管理委员会人民调解委员会调解，签订《人民调解协议书》一份，约定：“一、属于钱伟应继承的房地产部分，钱伟自愿进行处理，由钱桂英、钱玉英支付钱伟2800元的房地产价款；二、今后钱如坤的所有财产全部归钱桂英、钱玉英所有，也可以随时办理相关过户手续，钱伟不得以任何理由进行干涉；三、今后钱伟的母亲周务花如有什么异议，全部由钱伟自己负责，与钱桂英、钱玉英。”协议签订后，被告钱桂英、钱玉英当日按约定支付原告钱伟2800元，原告钱伟也将收款的收条交于被告钱桂英、钱玉英。此后，被告钱桂英、钱玉英将涉案房屋的自来水开户登记在被告钱桂英名下。2020年8月，双方又拟定了一份《协议书》，协议内容为：“一、由钱桂英、钱玉英、钱伟三方共同出资，共同办理建房手续；二、办理好的手续和证件由钱桂英、钱玉英代为保管，并公证处公证；三、钱如坤宅基地变卖后，除去手续开支后，钱伟获得1/4的收益，钱桂英、钱玉英获得3/4的收益。”2020年9月23日，原告向本院起诉，以原告与被告非同一集体经济组织村民为由，要求确认房屋买卖合同无效，为此双方引发讼争。原判认为，本案涉案房屋系原告的祖母周家玉与原告的父亲钱如坤共同修建，且原告的父亲先于原告的祖母病故，在原告的父亲病故时，父母还处于婚姻关系存续期间，原告在父亲病故后，对涉案房屋及其附属财产属于其父遗产部分，原告及其母亲周务花、祖母周家玉是合法继承人。原、被告于2010年4月6日在当地人民调解委员会主持下签订了《人民调解协议书》后，双方又于2020年8月签订了《协议书》，该《协议书》实质上是对《人民调解协议书》内容的补充，上述两份协议符合买卖合同法律特征，因原告出卖的房屋属于农村房屋，协议约定“属于钱伟应继承的房地产部分”，表明原告出卖的农村房屋包括“房屋”和“宅基地”在内，但从该协议书条款内容上看，该协议中“属于钱伟应继承的房地产部分”是包含原告之母周务花所应继承的遗产部分在内的，否则该协议不会出现“今后钱伟的母亲周务花如有什么异议，全部由钱伟自己负责，与钱桂英、钱玉英无关。”的文字表述，庭审中既没有证据表明原告之母周务花明确表示放弃对原告之父遗产部分的继承，也没有证据证实原告的处置行为已得到原告之母同意或者追认，因此原、被告双方私自处理原告之母应继承的遗产部分是违法的，该协议当然无效。退一步说，即便原告在该协议处置的遗产中“属于钱伟应继承的房地产部分”，不论是原告个人继承的财产部分，还是原告及其母共同继承的财产部分，也不管原告的处置行为已得到其母的同意或者追认的情形下，由于本案原告出卖的房屋为农村房屋，而且还涉及对农村宅基地的处置，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”原告出卖的涉案房屋范围内的土地是属于村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；…。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发【2004】234号）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”同时该意见规定：“农村居民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。”从上述法律、行政法规及部门规范性文件可以看出，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系、非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。原告出卖涉案房屋及宅基地给二被告，其中被告钱桂英属于城镇居民，被告钱玉英属于农村居民，但二被告不是原告所在的城郊村村民，不具备该区域内购房权利，原告将村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村村民的被告，双方签订的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定为无效。故原告请求确认《人民调解协议书》及《协议书》无效，本院予以支持。被告抗辩上述协议有效的理由，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”显然该条规定的损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，被告在购买房屋时是按当时的市场价格支付了相应对价，并对房屋进行了管业，现在已有10余年之久，在双方于2010年签订的协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，被告承担返还该房屋的义务，失去了该房屋的所有权，原告基于合同无效本应退还收取的购房款，因物价上涨等原因，若原告主张按当时购买价返还被告已支付的购房款2800元，有失公允，本院不予支持，被告可另行主张权利。至于被告提出诉讼时效抗辩，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”基于该立法规定，诉讼时效的适用范围仅限于债权请求权，而确认合同无效属于形成权，不受诉讼时效的限制。故被告诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：一、确认原告钱伟与被告钱桂英、钱玉英2010年4月6日签订的《人民调解协议书》无效；确认原告钱伟与被告钱桂英、钱玉英2020年8月签订的《协议书》无效；三、驳回原告钱伟的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，依法减半收取50元，由原告钱伟负担30元，被告钱桂英、钱玉英各负担10元。二审中，上诉人与被上诉人未提交证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：关于本案的基本案件事实和诉讼争议，原判决已作详细评析，根据上诉人的上诉请求及争议的事实与理由，本案的主要争议仍是《人民调解协议书》及《协议书》效力问题。上诉人钱桂英、钱玉英与被上诉人钱伟双方于2010年4月6日签订的《人民调解协议书》及于2020年8月补充签订的《协议书》，均符合房屋买卖合同的法律特征。经审查，被上诉人钱伟出卖的涉案房屋属于农村房屋，且包括“房屋”和“宅基地”二部分在内，根据该协议内容，被上诉人钱伟之母周务花因对涉案诉争房屋享有继承权，因而享有涉案房屋相应的财产份额，被上诉人钱伟未有证据证实其处置涉案房屋的行为，业已得到其母同意或者追认，因此，上诉人钱桂英、钱玉英与被上诉人钱伟双方私自处分周务花应有财产部分的行为，侵害了周务花的合法财产权益，该部分协议内容因民事主体无权处分，因此属部分无效合同。其次，因本案被上诉人钱伟出卖的房屋系农村房屋且涉及对农村宅基地的处置，涉案房屋范围内的土地属于被上诉人钱伟所在的村集体所有，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发【2004】234号）的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得，钱桂英属于城镇居民，钱玉英属于农村居民，钱桂英与钱玉英二人均已不是被上诉人钱伟所在村的农村集体经济组织成员，在该农村集体经济组织内无权取得或者变相取得宅基地使用权，故上诉人钱桂英、钱玉英与被上诉人钱伟双方签订的协议违反了上述法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定为无效。据此，被上诉人钱伟请求确认《人民调解协议书》及《协议书》无效，原审法院予以支持，符合法律规定和本案实际，并无不当。综上所述，上诉人钱桂英、钱玉英提出“撤销原判”的上诉请求与理由均不能成立，本院依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人钱桂英、钱玉英负担。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇二一年三月十五日书记员  米玉巍