浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终146号 上诉人（原审被告）：卢旭馗，男，1973年2月3日出生，汉族，住浙江省东阳市。 上诉人（原审被告）：金华市达锐汽车服务有限公司，住所地浙江省金华市婺城区义乌街金厦花园****，统一社会信用代码：913307013135511024。 法定代表人：卢旭馗。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王春美，浙江铭瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾群英，女，1976年8月5日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：王伟（系丈夫），住浙江省金华市婺城区。 原审第三人：王汝平，男，1971年3月7日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 上诉人卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司（以下简称达锐公司）因与被上诉人贾群英、原审第三人王汝平房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初6277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢旭馗、达锐公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一项，依法改判卢旭馗、达锐公司有权继续占有使用承租的金华市××街××花园××幢××室房屋；3.全案诉讼费用由贾群英承担。事实和理由：卢旭馗、达锐公司在2020年6月30日后仍继续占有使用租赁房屋是基于与原房东王汝平之间签订的房屋续租合同。贾群英是在房屋续租合同签订后取得涉案房屋的所有权，卢旭馗、达锐公司的承租权不受影响。续租合同约定的租赁期间为2019年7月1日至2024年6月30日止，且2020年7月1日至2021年6月31日的租金卢旭馗、达锐公司已按续租合同约定一并支付给原房东王汝平，卢旭馗、达锐公司在租赁期内有权继续使用该房屋。 贾群英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉。 王汝平陈述称，1.房屋续租合同是存在的，当时签订的背景是：因卢旭馗、达锐公司向王汝平承租金厦花园2幢44-48室房屋多年，原租赁合同约定的租金低于市场标准，卢旭馗、达锐公司希望王汝平在之后能继续租赁、租金继续让利给其，故双方于2016年11月3日签订房屋续租合同。该合同实际上是王汝平给卢旭馗、达锐公司租金优惠的承诺。但房屋续租合同是附生效条件的合同，根据合同第二条第3款明确约定“此合同需在原甲乙双方签订的房屋租赁合同到期，并结清水、电、物管、房屋租赁税金等一切费用后才能生效”。首先，卢旭馗、达锐公司一直未按合同约定支付房屋租赁税金；其次，在原合同到期后，44、45、48号房屋已出售并转移登记给新产权人，合同履行条件已发生变化，客观上不具备将44、45、48号房屋续租给卢旭馗、达锐公司的可能。因条件未成就及履行条件变化，房屋续租合同对44、45、48号房屋不发生任何法律效力。2.关于44、45、48号房屋已出售的事实，以及上述房屋续租合同未发生法律效力的事实，王汝平均已告知卢旭馗、达锐公司，卢旭馗、达锐公司是知晓且同意的。所以，在2019年3月9日，44、45、48号房屋新产权人通知卢旭馗、达锐公司房屋租期到期且不再续租时，卢旭馗、达锐公司对通知书并未提出异议，且在2019年4月2日对贾群英发出的通知书予以签收，未向新产权人提出继续履行房屋续租合同的要求，而是与新产权人达成了新的租赁协议。卢旭馗、达锐公司已经以实际行动表明，其认可房屋续租合同不对44、45、48号房屋发生法律效力。3.退一步说，即便房屋续租合同对44、45、48号房屋发生法律效力，因卢旭馗、达锐公司与44、45、48号房屋新产权人就房屋租赁事宜达成新的租赁协议，且已按新的租赁协议支付租金，实质上以新的租赁协议变更了房屋续租合同。新的租赁协议系卢旭馗、达锐公司与44、45、48号房屋新产权人达成的协议，租金亦直接支付至新产权人，卢旭馗、达锐公司与王汝平已无任何法律关系。现卢旭馗、达锐公司要求继续履行44、45、48号房屋的房屋续租合同，无任何事实与法律依据。4.王汝平是在同时段将44、45、48号房屋分别出让给3个新产权人，3个新产权人均与卢旭馗、达锐公司进行了洽谈、磋商，其各自之间的说法是能相互印证的。卢旭馗、达锐公司在2016年12月14日向新产权人出具过书面声明，知晓押金2000元由新产权人保管，并同意租金直接与新产权人进行结算；在2019年续租时也出具了相关条子给新产权人，续租1年并支付租金4.5万元。44、45号房屋与48号房屋的情形基本一致，只是未形成书面材料，各方达成口头协议，续租1年并支付4.5万元。卢旭馗、达锐公司辩称“受王汝平委托将租金支付给新产权人”，无任何事实依据。王汝平从未委托卢旭馗、达锐公司支付租金，且最基本的租金数额都与房屋续租合同不一致，相关租赁协议是由卢旭馗、达锐公司与新产权人达成的，与王汝平无关。5.在王汝平诉卢旭馗的案件中，法院作出的（2019）浙0702民初11814号民事调解书，均是以上述事实作为依据，最终由卢旭馗将款项58772元（先期支付款项11932元，调解书支付款项46840元）支付给王汝平。可以看出，卢旭馗与王汝平履行的仅是46、47号房屋的租赁事宜。6.卢旭馗、达锐公司辩称已支付的租金款158686元，王汝平确有收到，但对款项的数额、性质均不予认可。王汝平已发函告知卢旭馗、达锐公司，并要求双方进行结算。 贾群英向一审法院起诉请求：1.判令卢旭馗、达锐公司立即腾空坐落于金华市××街××花园××幢××室不动产〔不动产权证号：浙（2016）金华市不动产权第0××5号〕，并将该不动产返还给贾群英；2.由卢旭馗、达锐公司支付给贾群英逾期腾空占有使用费（按合同年租金4.5万元标准从2020年7月1日计算至不动产实际返还之日）；3.由卢旭馗、达锐公司支付给贾群英违约金13500元；4.由卢旭馗、达锐公司支付给贾群英律师费5000元；5.诉讼费用由卢旭馗、达锐公司承担。 一审法院认定事实：2014年6月28日，王汝平（甲方）与卢旭馗（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落在金华市金磐路44-48号（实际为金厦花园2幢44-48室，5间商铺）、建筑面积366.98平方米房屋出租给乙方使用，租赁用途为汽车美容；租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，如需继续承租，应提前3个月与甲方协商，双方另签合同；租金按年结算，逐年增加8%（第1年10万元，第2年10.8万元，第3年116640元），租金必须提前1个月全额付清；乙方向甲方押付租房保证金1万元，租房协议到期后，水电物管等一切费用结清，保证金无息退还；若乙方中途中止协议，保证金不予退还；租赁期间，涉及租赁房屋的物业管理费、电话费、水电费、工商管理费、有线电视收视费、租赁税金等费用由乙方负责，按实际使用金额结算；乙方如需对房屋进行改造装修或增扩设施时，必须符合相关建筑规定并征得甲方意见，费用由乙方自理；租赁期满乙方如不续租，应主动搬出，将房屋现状完整的交还给甲方；如有因乙方使用或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，由乙方负责赔偿损失；房屋所有不动产、设备（中央空调）、装修（墙、地、顶、门、窗等）不得拆除，均归甲方所有；乙方未经甲方同意，不得转租，不得改变房屋用途；租赁期间任何一方违约，均需向守约方另外支付30%的违约金；乙方逾期交付房租1周以上，甲方有权解除合同；如有未尽事宜，由双方协商解决；协商不成的，由金华市婺城区人民法院裁决，因此产生的律师费、诉讼费等一切费用由违约方承担。双方对其他事项也作了约定。2014年8月14日，卢旭馗与盛文燕开办并成立达锐公司，由该公司使用上述房屋作为经营地址至今。2016年11月30日，贾群英与王汝平签订房屋转让合同，贾群英向王汝平购买上述5间房屋中的1间即金厦花园2幢45室（金磐路188号）。2016年12月6日，该房屋的不动产权属过户登记到贾群英名下，建筑面积76.14平方米，不动产权证号为浙（2016）金华市不动产权第0××5号。房屋转让时，王汝平已向贾群英说明该房屋的上述租赁情况（租赁期限至2019年6月30日），将房屋租赁合同复印件交给贾群英，并将卢旭馗押金中的2000元转给贾群英。此后，王汝平将其收取的卢旭馗交纳的房屋租金（至2019年6月30日）中属于贾群英的那部分转交给贾群英。贾群英于2019年4月2日通知卢旭馗：贾群英是金厦花园2幢45室商铺的现产权人，原房屋租赁合同将于2019年6月30日到期，计划期满收回使用；考虑到原租户的优先原则，贾群英曾于2019年3月9日提出新的租赁要求，卢旭馗尚需考虑；现询问卢旭馗是否续租，要求卢旭馗在2019年4月30日前答复；过期视为卢旭馗自动放弃，卢旭馗应在2019年6月30日前主动搬出；逾期未搬离或未全部搬离的，贾群英有权自行收回房屋、清理卢旭馗、达锐公司遗弃物品，作废品处理。卢旭馗在该通知书落款出签名并写明“收到本通知”。经贾群英与卢旭馗协商，口头约定由卢旭馗承租上述房屋1年（2019年7月1日-2020年6月30日），租金4.5万元。卢旭馗于2019年6月30日、7月30日分别转账给贾群英22500元，合计4.5万元。2020年5月6日，贾群英发函给卢旭馗，到期后不再续租该房屋，请卢旭馗在2020年6月30日前腾空，并交清租期内的水电费、物业费、税费等费用。2020年5月8日，卢旭馗回复函给贾群英，对通知内容不予接受，称：上述店面共5间，是卢旭馗向王汝平承租的，2014年6月28日房屋租赁合同的租赁期限为2014年7月1日至2019年6月30日，2016年11月3日房屋续租合同的租赁期限为2019年7月1日至2024年6月30日；根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；贾群英是在房屋续租合同签订后取得45号店面的所有权的，卢旭馗与王汝平签订的房屋续租合同仍在有效期限内，贾群英无权单方终止该房屋续租合同；如贾群英有疑问请与王汝平联系解决。2020年6月30日租赁到期后，卢旭馗、达锐公司未搬离贾群英的上述房屋。贾群英为该案诉讼已支付一审律师代理费5000元。另查明：卢旭馗（乙方）与王汝平（甲方）签订房屋续租合同，落款日期为2016年11月3日，约定：甲方将坐落在金华市金磐路44-48号（实际为金厦花园2幢44-48室，5间商铺）、建筑面积366.98平方米房屋出租给乙方使用，租赁用途为汽车美容；租赁期限自2019年7月1日到2024年6月30日，租金按年结算，逐年增加8%（第1年146932元，第2年146932元×1.08，以此类推），每年租金需提前1个月全额付清；第二款第3条载明“此合同需在原甲乙双方签订的房屋租赁合同到期，并结清水、电、物管、房屋租赁税金等一切费用后才能生效”。双方对其他事项也作了约定。2020年5月31日（电子回单为2020年6月1日），卢旭馗转账支付给王汝平158686元，附言是“金磐路44-48号5间房租”。2020年6月9日，王汝平向卢旭馗发出通知，对其2020年5月31日收到卢旭馗支付的158686元款项的数额、性质（用途）提出异议，称：其中3套房屋已经出售给贾群英、池爱华、黄彩香，且卢旭馗已直接和买受人结付该3套房屋2019年至2020年度的租金，他人房屋的租金等租赁事宜与王汝平无涉，请卢旭馗和买受人直接联系对接；王汝平从未要求和同意卢旭馗支付2020年7月1日至2021年6月30日金磐路金厦花园44-48号房租158686元，买受人也从未委托王汝平代收租金；鉴于卢旭馗继续承租王汝平2套房屋及一直未承担支付合同约定的租赁税金等费用，请卢旭馗在收到通知10日内与王汝平结算，结算款在158686元中抵扣，多退少补。2020年6月17日，卢旭馗回复函给王汝平，对上述通知的内容不予接受，称：卢旭馗已按合同约定履行了租金支付义务，请王汝平及时做好租金分配事宜；王汝平在法院另案调解时承诺免除房屋租赁税金，故现不存在房屋租赁税金。 一审法院认为，诚实信用是民事活动的基本原则。卢旭馗与王汝平在2014年6月28日签订的房屋租赁合同，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日。在租赁期限内，贾群英向王汝平购得该案所涉房屋（金厦花园2幢45室商铺）。从2016年12月6日产权过户至今，贾群英是该房屋的所有权人。房屋转让时，王汝平已向贾群英说明该房屋的上述租赁情况（租赁期限至2019年6月30日），将房屋租赁合同复印件交给贾群英，并将卢旭馗押金中的2000元转给贾群英。此后，王汝平将其收取的卢旭馗交纳的房屋租金（至2019年6月30日）中属于贾群英的那部分转交给贾群英。但是，王汝平及卢旭馗均未向贾群英及时告知“2016年11月3日房屋续租合同”的相关情况（租赁期限到2024年6月30日及相关租金数额），贾群英在2020年5月上旬知晓后未同意或追认，故该房屋续租合同对贾群英无约束力。2014年6月28日房屋租赁合同于2019年6月30日到期前，经贾群英与卢旭馗协商，口头约定由卢旭馗承租贾群英上述房屋1年（2019年7月1日-2020年6月30日），租金4.5万元，卢旭馗已将该租金直接转账支付给贾群英。2020年5月6日，贾群英发函给卢旭馗，到期后不再续租该房屋。此后，卢旭馗将与王汝平房屋续租合同约定的租金支付给王汝平，涉及贾群英房屋租金部分，未经贾群英授权或追认，对贾群英无约束力。2020年6月30日以后，卢旭馗、达锐公司至今未搬离该房屋，无充分依据，应当承担相应的民事责任。贾群英主张卢旭馗、达锐公司腾退贾群英房屋，合法有据。卢旭馗、达锐公司需支付给贾群英的房屋占有使用费，可参照上一年度的年租金4.5万元从2020年7月1日计算至实际腾空日。原房屋租赁合同约定的租赁期限在2019年6月30日届满后，贾群英与卢旭馗已建立新的房屋租赁合同关系，但对违约金、律师费未作约定；贾群英主张违约金、律师费，依据不充分。综上所述，对贾群英诉讼请求及卢旭馗、达锐公司抗辩、王汝平陈述中合法有据部分，予以支持；对依据不充分部分，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十四条、第二百四十一条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决：一、卢旭馗、达锐公司应当于判决生效之日起30日内即腾空金华市金厦花园2幢45室（金华市金磐路188号）房屋，将该房屋返还给贾群英；二、卢旭馗、达锐公司应当于判决生效之日起30日内向贾群英支付房屋占有使用费（按年租金4.5万元从2020年7月1日计算至实际腾空日）；三、驳回贾群英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，由贾群英负担113元，由卢旭馗、达锐公司共同负担40元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，卢旭馗称其在贾群英购买涉案房屋前已与原所有权人王汝平签订房屋续租合同，根据买卖不破租赁原则，房屋所有权人的变动不影响其承租权。但根据在案证据，2019年4月2日原租赁期届满前，贾群英告知卢旭馗其系现房屋所有权人，并询问是否续租房屋，此时卢旭馗并未提及曾与王汝平签订房屋续租合同（租期至2024年6月30日），也未以该房屋续租合同提出抗辩，反而与贾群英协商续租涉案房屋一年（租期至2020年6月30日）并交纳租金45000元。2020年5月6日，在贾群英发函告知不再续租房屋后，卢旭馗才以存在与王汝平的房屋续租合同为由提出抗辩，明显有违常理。同时，房屋续租合同第二项第3条约定“此合同需在原甲乙双方（卢旭馗、王汝平）签订的房屋租赁合同到期，并结清水、电、物管、房屋租赁税金等一切费用后才能生效”，该合同为附条件生效的合同，但王汝平已在该续租合同生效前将案涉房屋出售，原房租租赁合同到期时，王汝平已无权处分案涉房屋，而现房屋所有权人贾群英对该房屋续租合同不予认可，卢旭馗、达锐公司以此主张其仍有权继续使用，依据不足。综上，卢旭馗、达锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王小青 审 判 员 唐 骥 审 判 员 宋 欢 二〇二一年三月三十日 代书记员 吕倩茜