文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3237号上诉人（原审原告、执行案外人）：谷江文，男，1962年7月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审被告、申请执行人）：苗枫，女，1979年9月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：田若尘，江苏腾泽律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王明生，男，1970年11月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人（被执行人）：邵培红，女，1969年10月29日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原审第三人（被执行人）：淮安市慧东钢结构有限公司，统一社会信用代码913208046668350638,住所地淮安市淮阴区沈阳路**。法定代表人：朱宇亮，职务经理。谷江文与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）、王明生、邵培红、淮安市慧东钢结构有限公司（以下简称慧东公司）案外人执行异议之诉一案，淮安市清江浦区人民法院（以下简称清江浦区法院）于2020年9月21日作出（2019）苏0812民初10132号民事判决。2020年9月24日，华融公司与苗枫签订一份《单户债权转让协议》，华融公司将涉案债权转让给苗枫；2020年9月25日，华融公司与苗枫共同在《江苏经济报》刊登了一份债权转让暨债务催收联合公告；2020年9月30日，苗枫申请将本案当事人华融公司变更为苗枫，并向本院提起上诉，故本案二审依法列苗枫为上诉人。2020年9月30日，谷江文不服一审判决，亦向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谷江文上诉请求：依法撤销清江浦区法院（2019）苏0812民初10132号民事判决，改判淮安市清江浦区淮海花园A区4栋1室带租拍卖，拍卖后在租赁届满之前（2028年7月30日前）不得交付。事实与理由：1.一审法院将谷江文与淮安市清河区伊品咖啡馆混同。诉争房屋的真实租赁合同系谷江文与王明生、邵培红之间签订，因此有权承诺放弃带租拍卖的权利人是谷江文而非清河区伊品咖啡馆。2.《声明与承诺函》所依据的租赁协议并非谷江文与王明生、邵培红之间签订的租赁协议，因此即使清河区伊品咖啡馆有权签订《声明与承诺函》，其承诺放弃要求带租拍卖权的对象也是被上诉人提供的虚假的租赁合同，该《声明与承诺函》不能约束真实的《租赁合同》。苗枫辩称，谷江文的上诉无事实与法律依据，应不予支持。苗枫上诉请求：撤销一审判决中“淮安市清江浦区淮海花园A区4幢1室中，原淮安市清河区海男服饰店现清江浦区方亦圆服饰店经营占用房屋部分，带租拍卖，拍卖后在租期届满之前（2028年7月30日前）不得交付”部分，改判“淮安市清江浦区淮海花园A区4幢1室中，现清江浦区方亦圆服饰店（原淮安市清河区海男服饰店）经营占用房屋部分，涤除租赁拍卖，拍卖后房屋移交给买受人”；一、二审的所有诉讼费用（包括但不限于案件受理费、鉴定费）由被谷江文负担。事实与理由:1.谷江文并非案涉房屋现在的实际占有使用人；2.谷江文以借款冲抵租金行为，侵犯第三人合法权益，应属无效；3.租赁在先不代表15年期租赁合同签订在先，原审判决混淆相关概念，属于认定事实错误；4.《声明与承诺函》是谷江文真实意思表示行为，合法有效。谷江文辩称，苗枫的上诉无事实与法律依据，应不予支持。原审第三人均未发表意见。原告谷江文向一审法院提出诉讼请求：撤销清江浦区法院（2019）苏0812执恢36号执行裁定书中第一项涤除租赁合同关系的内容，涉案房屋应当带租拍卖，拍卖成交后在租赁期内不应移交房屋给买受人。一审法院认定事实：一、本案执行异议之诉纠纷的由来2013年10月31日，中国建设银行股份有限公司淮安城北支行（以下简称建行）放贷1200万元给慧东公司，贷款期限一年。借款到期后，展期半年，到期日为2015年4月30日。该笔贷款由王明生、邵培红以其名下的淮安市淮海花园A区4幢1室商业用房及土地作抵押担保，2013年10月30日办理抵押登记手续。展期届满后，慧东公司仍未还款。2015年5月15日，建行向一审法院提起实现担保物权的申请。2015年6月8日，一审法院作出（2015）河商特字第0010号民事裁定书，裁定：对王明生、邵培红抵押的淮安市清河区淮海花园A区4幢1室的房屋以及土地准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，建行对变价后所得款项分别在1200万元、154万元范围内优先受偿。2015年7月15日，建行申请强制执行，执行案号为（2015）河执第00965号。2015年9月16日，谷江文向一审法院执行局递交执行异议书，认为租赁在先，抵押在后；银行抵押是虚假的，银行系违规放贷。2015年12月8日，一审法院作出（2015）河执第00965号执行裁定，裁定终结执行。2016年1月18日，建行申请除去租赁权拍卖。2016年4月15日，一审法院作出（2015）河执字第0965号执行裁定书，裁定：1.解除谷江文对淮安市淮海花园A区4幢1号的占有；2.限谷江文于本裁定送达之日三十日内搬离淮安市淮海花园A区4幢1号房屋。谷江文于2016年4月15日签收该份执行裁定书，但谷江文对此并未提出执行异议。2017年9月22日，一审法院对于谷江文的执行异议进行立案，案号为（2017）苏0812执异92号。2018年7月11日，谷江文申请撤诉。2018年7月19日，一审法院作出（2017）苏0812执异92号执行裁定书，裁定准予撤诉。2019年1月15日，恢复执行立案，建行将债权转让给华融公司，故华融公司作为申请执行人，案号为（2019）苏0812执恢36号。2019年2月18日，申请执行人申请去除租赁权依法拍卖涉案房屋。2019年5月6日，一审法院作出（2019）苏0812执恢36号执行裁定书，裁定：1.涤除王明生、邵培红与谷江文之间关于淮安市淮海花园A区4幢1室房屋的租赁合同关系；2.拍卖被执行人王明生、邵培红名下位于淮安市淮海花园A区4幢1室的房屋。2019年5月8日，谷江文再次提出执行异议，要求撤销一审法院于2019年5月6日作出的（2019）苏0812执恢36号执行裁定书。2019年6月20日，一审法院针对谷江文2019年5月8日的执行异议进行立案，案号为（2019）苏0812执异87号。2019年7月1日，一审法院作出（2019）苏0812执异87号执行裁定书，认为谷江文在（2017）苏0812执异92号案件提出的系执行标的异议，谷江文在（2019）苏0812执异87号案件中提出的也是执行标的异议，而谷江文在（2017）苏0812执异92号案件中撤诉，依法不得再提出异议，谷江文提出异议的，法院不应受理，故而裁定驳回异议申请。谷江文不服（2019）苏0812执异87号执行裁定书提起复议。2019年8月23日，淮安市中级人民法院作出（2019）苏08执复110号执行裁定书，撤销（2019）苏0812执异87号执行裁定书，指令一审法院进行重审。2019年10月15日，一审法院重新立案，案号为（2019）苏0812执异145号。2019年10月23日，一审法院作出（2019）苏0812执异145号执行裁定书，驳回谷江文的异议请求。谷江文不服清江浦区法院（2019）苏0812执异145号执行裁定书，提起本案案外人执行异议之诉。二、涉案房屋的租赁合同（一）原告谷江文提供的合同谷江文与王明生、邵培红就涉案房屋签订15年期《房屋租赁合同》，合同载明：租赁期限自2013年8月1日至2028年7月30日。租金第一年是64万元，每3年调整一次，每次按64万元为基数上浮5%比例。租金每半年支付一次，首次在2013年7月底前支付，先付款后使用。合同落款处的日期为“2013年6月30日”。2014年10月12日，谷江文与王明生、邵培红签订《补充协议》，载明：鉴于双方于2013年6月30日签订了房屋租赁协议。王明生、邵培红于2014年6月至10月期间向谷江文借款640万元。双方补充协议如下：1.双方确认租金已支付至2014年7月30日。2.双方同意将借款640万元抵充剩余租赁期间（2014年8月1日至2028年7月30日）的租金。3.原协议中与本协议不一致的，以本协议为准。被告华融公司对上述房屋租赁合同以及补充协议不予认可。第三人王明生对上述房屋租赁合同以及补充协议无异议。（二）被告华融公司提供的合同1.从税务、工商部门调取的合同2009年1月18日，王明生与谷江文签订《租赁协议》，约定：谷江文为经营“伊品咖啡”承租王明生地处作为经营场地，从北至南1-4间楼上下，建筑面积492㎡，租赁期间为5年，自2009年1月18日至2014年1月17日。租金每半年付一次，每半年租金为16万元。2009年7月15日，王明生、邵培红与谷江文签订的《房屋租赁合同》，约定：王明生、邵培红将位于，从北到南1-4间上下楼，建筑面积150㎡营业用房出租给谷江文作为“海澜之家服饰连锁”的经营场所。租期8年，自2009年7月18日至2017年7月17日。前五年租金为每年10万元，后三年租金为每年12万元。原告谷江文认为上述合同仅是为办理税务、工商手续代办人代替谷江文起草的。王明生称不清楚上述合同，合同中不是王明生本人签名。2.贷款时建行留存的租赁协议2010年7月17日，王明生与谷江文签订的《租赁协议》，约定：谷江文为经营“上岛咖啡连锁店”向王明生租赁作为经营场地，从北至南1-4间楼上下，建筑面积492㎡，租赁期间为5年，自2010年7月18日至2015年7月17日。租金每半年付一次，每半年租金为39万元。王明生认可该份租赁协议中其签名系本人签名，但对于谷江文的签名是否为谷江文本人签名表示不清楚。三、贷款情况2013年10月31日，慧东公司向建行贷款1200万元。2013年10月31日，王明生、邵培红与建行签订《最高额抵押合同》，约定以王明生、邵培红名下的位于淮安市清江浦区（原清河区）淮海花园A区4幢1室的房屋为慧东公司的贷款提供抵押担保。被告华融公司除了提供2010年7月17日5年期的租赁协议外，还提供了2013年10月12日有“淮安市清河区伊品咖啡馆”、“淮安市清河区海男服饰店”印章、“谷江文”签名的《声明与承诺函》，载明：“我方已知悉王明生（出租人）要将我方承租的淮安市清河区淮海花园A区4幢抵押给你行。我方特作如下声明与承诺：一、出租人向你行提供的其与我方之间签订的租赁协议是真实、完整的，并且是表明租赁关系的唯一依据。二、在你行抵押权存续期间，如果出租人准许我方转租上述商用物业，或者与我方变更或终止租赁协议、达成续租协议、签订新的租赁协议，我方一定会事先要求出租人出示前述事项已经取得你行同意的书面证明；如无你行书面同意，我方将不接受出租人就前述事项作出的安排。三、我方将按时足额把租金付至你行指定的租金收入账户，且不会就应付租金向出租人主张抵消。四、如你行依法行使抵押权，我方将给予积极配合，不会以物业装修损失、营业损失或者我方与出租人之间存在纷争为由，妨碍、阻挠你行行使合法权利，不会要求你行承担应由出租人承担的责任。”原告谷江文对《声明与承诺函》上的“淮安市清河区伊品咖啡馆”、“淮安市清河区海男服饰店”印章以及落款处“谷江文”签名的真实性有异议，并申请鉴定。当事人同意以备案于中国银行的《公函》、《撤销单位银行结算账户申请书》中“淮安市清河区伊品咖啡馆”印章作为鉴定样本，《情况说明》、《撤销单位银行结算账户申请书》中的“淮安市清河区海男服饰店”印章作为鉴定样本。经鉴定，《声明与承诺函》上的“淮安市清河区伊品咖啡馆”印章与样本系同一枚印章盖印；《声明与承诺函》上的“淮安市清河区海男服饰店”印章与样本不是同一枚印章盖印。《声明与承诺函》上的“谷江文”签名字迹与双方认可的样本中字迹不是同一人所写。四、涉案房屋抵押情况淮海花园A区4幢1室系王明生、邵培红所有，建筑面积484.33㎡。房屋登记簿载明：债务人为慧东公司，抵押权人为建行，债权数额1200万元，抵押登记时间为2013年10月30日。债务人为王明生、邵培红，抵押权人为吴定模，债权数额800万元，抵押登记时间为2013年11月6日。债务人王明生、邵培红，抵押权人谷江文，债权数额为1800万元，抵押登记时间为2014年7月16日。2014年7月15日，谷江文借款给王明生办理抵押时向房管部门作了《情况说明》，即：本人谷江文已知晓王明生、邵培红位于淮海花园A区4幢处房产两次抵押给建行、吴定模，抵押金额分别为1200万元、800万元……本人已完全知晓以上情况，同意借款1800万元给王明生、邵培红，并以此房屋剩余价值作为抵押担保，如有问题，一切法律责任自负。五、谷江文提供的转账情况2011年7月9日，谷江文向王明生转账32万元。2012年7月9日，谷江文向王明生转账15万元。2013年1月14日，谷江文向王明生转账34万元。2013年10月28日，谷江文向徐兵转账109万元。2014年10月10日，王明生向谷江文出具收条一份，载明：今收到谷江文100万元。注：代还徐兵借款。徐兵到庭陈述，2013年5、6月份，谷江文向徐兵借款100万元，2013年10月28日谷江文向徐兵转账109万元，多出的9万元是利息。谷江文对徐兵说借款是给王明生用的。2014年6月25日，谷江文向丁月萍转账105万元。2014年6月25日，王明生向谷江文出具收条一份，载明：今收到谷江文150万元，注：45万元汇票，105万转丁月萍账上。2014年7月7日，谷江文向王明生转账20万元。2014年7月15日，谷江文向王明生转账270万元。2014年7月15日，谷江文向王明生转账100万元。2014年7月16日，王明生向谷江文出具收条一份，载明：收到谷江文390万元。六、工商登记信息“淮安市清河区伊品咖啡馆”系谷江文经营的个体工商户，开业时间2009年4月29日，工商登记的经营场所为淮安市淮海花园61-1号。2014年3月13日注销。在原淮安市清河区伊品咖啡馆经营场所，“淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司”于2014年1月21日注册成立，法定代表人为金良勇，股东两名，即咖啡陪你（上海）投资管理有限公司、尹娟。工商登记住所为淮海花园******。“淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司”工商资料中有一份尹娟与王明生、邵培红签订的《门面房租赁合同》。该份租赁合同载明：租赁房屋为“淮海花园A区4幢1号”；租赁期限自2013年11月1日至2018年10月31日。载明的签订时间为2013年11月1日。王明生称该份租赁合同中不是王明生、邵培红本人签名。原告谷江文称该份租赁合同仅是为办理工商登记而制作。“淮安市清河区海男服饰店”系谷江文经营的个体工商户，开业时间2010年3月20日，工商登记的经营场所为淮安市北首（淮海花园A4幢）。2018年12月12日注销。在淮安市清河区海男服饰店经营场所，“清江浦区方亦圆服饰店”于2018年12月6日注册成立，系个体工商户，经营者为谷海浪，工商登记经营场所为淮海花园A区4幢1号。“清江浦区方亦圆服饰店”工商登记资料中，有一份王明生、邵培红与谷海浪签订的《房屋租赁合同》。该份租赁合同载明：租赁房屋为“淮海花园A区4幢1号”，场地实际使用面积90㎡；租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日；租金每年20万元。载明的签订时间为2018年10月1日。王明生称该份租赁合同中不是王明生、邵培红本人签名。原告谷江文称该份租赁合同仅是为办理工商登记而制作。另实地查勘，并作示意图：二楼均为咖啡店经营所用（原淮安市清河区伊品咖啡馆，现淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司）；一楼大部分为服饰店经营所用（原淮安市清河区海男服饰店现清江浦区方亦圆服饰店），小部分为咖啡店经营所用（原淮安市清河区伊品咖啡馆，现淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司）。七、相关人员陈述清江浦区方亦圆服饰店的经营者谷海浪陈述：谷江文系谷海浪父亲。“清江浦区方亦圆服饰店”是谷海浪与谷江文家庭经营的。实际控制人是谷江文。门店收入汇给海澜集团，集团分红款，由谷海浪给谷江文。谷海浪没有按照工商备案的租赁合同履行过，因为已经有谷江文和王明生的2013年6月30日租赁合同。尹娟陈述：尹娟和谷江文是合伙人。一楼海男服饰店是尹娟提议开的。在上岛咖啡不开后开的海澜之家。二楼伊品咖啡生意不好，也是尹娟提议换个品牌，尹娟和谷江文一起去上海，谈的一家咖啡品牌，叫“咖啡陪你”。淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司备案于工商部门的租赁合同上不是其本人签名，登记在尹娟名下的49%股份是尹娟和谷江文共同出资的。证人丁祥出庭陈述，其从2007年7月开始在上岛咖啡店上班，当时老板是谷江文，谷江文刚接手咖啡店，后来上岛咖啡店不开了，谷江文开了“咖啡陪你”。从上岛咖啡到“咖啡陪你”，丁祥一直在咖啡店里工作。证人王健出庭陈述，王健大概在2007年在上岛咖啡店工作，王健刚到的时候老板是一位姓贾的人，后来谷江文接手，谷江文成了王健的老板，王健在2014年左右辞职。谷江文介绍尹娟是经理，是他合伙人。一审法院认为，本案主要涉及以下争议焦点：一、谷江文是否有权提出异议?1.是否属于重复异议？本院的（2019）苏08执复110号执行裁定书载明：“谷江文于2015年9月15日提出异议，当时法院对谷江文的租赁行为尚未采取任何执行措施，谷江文作为租赁权人无权提出执行标的异议，谷江文提出的保障其租赁权的请求并未指向具体的执行行为，不属于执行标的异议。法院在2016年4月15日作出解除占有的执行裁定书，告知谷江文可以提出执行异议，但谷江文并未就该裁定提出执行异议，法院也未继续执行。法院于2019年5月裁定涤除租赁关系，谷江文对此提出其租赁在先，请求撤销该裁定，属于执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定的情形，适用于前后两次异议均是案外人对同一执行标的提出执行标的异议的情形。谷江文在2015年提出的异议，针对的是法院作出的准予拍卖、变卖的民事裁定，谷江文要求保障其租赁权的主张仅为申请，并非执行异议。谷江文对2016年法院解除占有裁定未提异议。因此，谷江文仅在2019年提出本案执行标的异议，之前并未提出过执行标的异议，不属于再次提出执行标的异议的情形。”故而，被告华融公司辩称谷江文系重复异议的观点，应不予采信。另外，法院作出（2019）苏0812执恢36号执行裁定书，谷江文针对这一执行裁定书有权提出执行异议。2.谷江文是否系实际占用使用人？淮安市清河区伊品咖啡馆、淮安市清河区海男服饰店、淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司、清江浦区方亦圆服饰店备案于税务部门、工商部门中的租赁合同，第三人王明生、邵培红均称不知情，不是第三人王明生、邵培红本人签名。谷江文称留存于建行的租赁合同也不是其本人签名。可见，对于谷江文与王明生、邵培红而言，双方都认可的是2013年6月30日的15年期租赁合同。第三人王明生、邵培红明确表示房屋出租给谷江文，至于谷江文给谁用，第三人没有意见。涉案房屋之前是淮安市清河区伊品咖啡馆、淮安市清河区海男服饰店在经营，这两个店门均是个体工商户，经营者均是谷江文。目前涉案房屋经营的是淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司和清江浦区方亦圆服饰店。淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司股东尹娟称其与谷江文是合伙人。该公司是基于谷江文的允许而使用涉案房屋。清江浦区方亦圆服饰店系家庭经营的个体工商户，经营者系谷江文的儿子谷海浪，服饰店占有使用房屋也是基于谷江文的允许。可见，涉案房屋实际上还是处于谷江文掌控中。并且，王明生、邵培红认可与之发生租赁关系的相对方是谷江文，缴纳租金的是谷江文，两门店并未缴纳租金，故而谷江文从实体上有权提出异议。二、租金支付情况谷江文提供的2011年7月9日、2012年7月9日、2013年1月14日支付租金的凭证，反映谷江文实际支付租金。谷江文提供的银行交易记录以及收条，印证王明生向谷江文负债的事实。原告与第三人签订补充协议约定借款抵租金。可见原告履行了租金支付义务。三、15年期租赁合同落款时间的真伪？原告主张15年期租赁合同是真实的，签订时间是2013年6月30日。第三人王明生、邵培红对于原告提供的15年租赁合同真实性以及签订时间是认可。被告辩称原告提供的15年期租赁合同是倒签，是2017年签订的，是迟于最高额抵押担保合同签订，但被告对此并未举证证明。原告为证明自己主张申请证人丁祥、王健出庭作证，证人均称从2007年开始就一直是谷江文在实际承租使用涉案房屋。原告提供的2011年7月9日、2012年7月9日、2013年1月14日支付租金的凭证，亦印证谷江文承租涉案房屋早于建行办理抵押手续。被告提供的《声明与承诺函》也说明建行办理抵押贷款时房屋已对外出租，已知晓房屋出租给谷江文，才会形成《声明与承诺函》，也印证先租赁后抵押。原告谷江文还申请对15年期租赁合同与最高额抵押合同形成时间先后进行鉴定，但鉴定机构无法作出鉴定结论。故而，从以上证据及当事人陈述来看，涉案房屋系谷江文租赁在先、抵押给建行在后。四、《声明与承诺函》中签名和印章真伪？被告华融公司提供一份加盖“淮安市清河区伊品咖啡馆”、“淮安市清河区海男服饰店”印章且落款处有“谷江文”字样的《声明与承诺函》，辩称谷江文知晓涉案房屋抵押给了建行，并承诺不妨碍抵押权的行使。第三人王明生、邵培红称对《声明与承诺函》不知情。原告谷江文称《声明与承诺函》中不是谷江文本人签名，印章真伪不清楚。为此，原告申请进行司法鉴定。经鉴定，《声明与承诺函》上的“淮安市清河区海男服饰店”印章与样本不是同一枚印章盖印。《声明与承诺函》上的“谷江文”签名字迹与双方认可的样本中字迹不是同一人所写。《声明与承诺函》上的“淮安市清河区伊品咖啡馆”印章与样本系同一枚印章盖印。依据鉴定结果，一审法院对留存于建行的《声明与承诺函》中的“淮安市清河区海男服饰店”印章以及“谷江文”签名的真实性不予确认。可见，建行在放贷做抵押时，并未尽审查义务，并未向店面的实际经营者、实际承租人谷江文核实，否则谷江文签名应是真实的。原淮安市清河区海男服饰店经营所占用房屋部分，即目前由清江浦区方亦圆服饰店经营占用房屋部分，被告华融公司无权要求涤除租赁拍卖，拍卖后在租期内不应移交房屋买受人。《声明与承诺函》中淮安市清河区伊品咖啡馆印章系真实的，那么对于原淮安市清河区伊品咖啡馆经营所占用房屋部分，即目前淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司经营所占用房屋部分，被告华融公司有权要求涤除租赁进行拍卖，拍卖后房屋移交给买受人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条之规定，判决：淮安市清江浦区淮海花园A区4幢1室中，原淮安市清河区海男服饰店现清江浦区方亦圆服饰店经营占用房屋部分，带租拍卖，拍卖后在租期届满之前（2028年7月30日前）不得交付；淮海花园A区4幢1室中，原淮安市清河区伊品咖啡馆现淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司经营所占用房屋部分，涤除租赁拍卖，拍卖后房屋移交给买受人。本案案件受理费35600元，由原告谷江文负担17800元，由被告华融公司负担17800元。鉴定费45850元，由原告谷江文负担22925元，由被告华融公司负担22925元。二审经审查确认原审法院查明的事实。本院认为，针对谷江文上诉部分，2013年10月30日，因慧东公司向建行贷款，王明生、邵培红以自有的淮海花园A区4幢1室房屋提供抵押担保。淮海花园A区4幢1室房屋在同期同时经营着淮安市清河区海男服饰店（一楼部分）、淮安市清河区伊品咖啡馆（一楼另一部分加二楼），经营者均为谷江文。就署期为2013年10月12日的《声明与承诺函》，经鉴定，其中加盖的“淮安市清河区海男服饰店”印章与样本非同一枚印章，“谷江文”签名字迹非谷江文所写，而加盖的“淮安市清河区伊品咖啡馆”印章与样本系同一枚印章，一审法院认定有关原淮安市清河区海男服饰店、现清江浦区方亦圆服饰店占用房屋部分的声明承诺对谷江文无约束力，不应涤除租赁拍卖，原淮安市清河区伊品咖啡馆、现淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司占用房屋部分的声明承诺对谷江文有约束力，可以涤除租赁拍卖，并无不当。2013年6月30日谷江文与王明生、邵培红签订的15年期《房屋租赁合同》对于一审法院的上述认定并无实质性影响。谷江文上诉主张淮海花园A区4幢1室房屋整体带租拍卖，拍卖后在租赁期满前不得交付，依据不足，本院不予支持。针对苗枫上诉部分，就2013年6月30日谷江文与王明生、邵培红签订的15年期《房屋租赁合同》，苗枫虽主张该合同系在涉案房屋抵押给建行之后倒签，但并未能提供充分证据证明，而谷江文与王明生、邵培红亦不认可，本院难以支持。目前在涉案房屋经营的淮安市咖啡倍甜餐饮企业管理有限公司的股东尹娟称其与谷江文是合伙，其公司使用涉案房屋是基于谷江文的允许，同时在涉案房屋经营的清江浦区方亦圆服饰店系家庭经营的个体工商户，经营者系谷江文之子谷海浪，服饰店使用涉案房屋也是基于谷江文的允许，一审法院认定谷江文系涉案房屋的实际占有使用人，并无不当。就署期为2013年10月12日的《声明与承诺函》，经鉴定，虽其中加盖的“淮安市清河区伊品咖啡馆”印章与样本系同一枚印章，但其中加盖的“淮安市清河区海男服饰店”印章与样本非同一枚印章，“谷江文”签名字迹非谷江文所写，能够反映建行未尽审查注意义务，不能证明有关原淮安市清河区海男服饰店、现清江浦区方亦圆服饰店占用房屋部分的声明承诺对谷江文有约束力。苗枫主张有关原淮安市清河区海男服饰店、现清江浦区方亦圆服饰店占用房屋部分的声明承诺对谷江文有约束力，依据不足，本院不予支持。另外，苗枫提出的借款冲抵租金问题对于本案的处理无实质性影响。综上所述，谷江文、苗枫的上诉理由均不能成立，本院对二人的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。谷江文交纳的二审案件受理费35600元，由其自行负担；苗枫交纳的二审案件受理费35600元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 徐 玮审判员 刘群英审判员 黄春丽二〇二一年三月二十五日书记员 王 霄