辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽10民终569号上诉人（原审原告）：刘艳，女，1960年6月4日出生，汉族，现住辽阳市文圣区。上诉人（原审原告）：胡延坤，男，1942年4月2日出生，汉族，现住吉林省四平市铁西区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王建松,北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于东琪，男，1983年11月16日出生，汉族，现住辽阳市文圣区。被上诉人（原审被告）：孙洋，男，1986年12月16日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。被上诉人（原审被告）：刘杨杨，女，1986年3月10日出生，满族，现住省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：孙洋，系本案被上诉人。原审第三人：辽阳县新兴小额贷款有限公司，住所地：辽阳县人民街幸福家园。法定代表人：吴宝江，该公司董事长。上诉人刘艳、胡延坤因与被上诉人于东琪、孙洋、刘杨杨，原审第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初1454号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭于2021年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人胡延坤及刘艳、胡延坤共同委托诉讼代理人王健松，被上诉人孙洋到庭参加诉讼。被上诉人于东琪、原审第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳、胡延坤上诉请求：1、请求依法撤销辽阳市白塔区人民法院作出的（2020)辽1002民初1454号民事裁定书，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由于东琪、孙洋、刘杨杨承担。事实及理由：一、刘艳、胡延坤与该涉案房屋具有利害关系。涉案房屋系刘艳、胡延坤的唯一房屋，原登记在刘艳名下，后因向银行办理贷款抵押而将涉案房屋变更登记在于东琪名下。刘艳、胡延坤从未同意将涉案房屋无偿赠予于东琪，也未允许其进行出卖。对于于东琪与案外人吴奇于2016年7月12日就签订《房屋买卖协议》，证明于东琪与案外人吴奇早在2016年就已经密谋串通如何出卖属于刘艳、胡延坤的涉案房屋。对于孙洋，其购买涉案房屋时是通过案外人吴奇介绍的，其在购买该房屋时将房屋价款直接支付给辽阳县新兴小额贷款有限公司时应该知道该涉案房屋其实是刘艳、胡延坤的房屋，于东琪擅自将房屋出卖给其他孙洋、刘杨杨的行为侵害刘艳、胡延坤的合法权益，刘艳、胡延坤与该涉案房屋具有利害关系。二、于东琪、孙洋、刘杨杨于2018年7月13日签订的《房屋买卖协议》无效。根据一审人民法院的法庭审理查明，于东琪、孙洋、刘杨杨于2018年3月29曰签订了《二手房屋买卖合同协议书》，约定于东琪将涉案房屋出售给孙洋，房屋总金额为76万元。2018年7月，于东琪、孙洋、刘杨杨办理房屋交易和产权确认书（转让）并重新签订了《房屋买卖协议》，将涉案房屋登记在孙洋、刘杨杨名下，房屋总金额为50万元。很明显，于东琪、孙洋、刘杨杨之间签订了阴阳合同，2018年3月签订的是阴合同，2018年7月签订的是阳合同，并依据该阳合同办理了房屋过户手续。该阳合同为逃避税收而签订的，不仅恶意损害国家利益，也违反了《税收征收管理法》中有关纳税义务人应当如实办理纳税申报的强制性规定。根据我国民法理论，意思表示是民事法律行为的核心，该阳合同不是合同双方的真实意思表示且作为合同主要条款的价格条款系属违法。因此，根据我国《合同法》第52条的规定，该合同属于无效合同。根据我国《合同法》关于合同无效的法律后果的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在本案中，据以办理房屋过户手续的涉案合同无效时，该房屋过户手续也无效，于东琪、孙洋、刘杨杨应当将涉案房屋返还给胡延坤。综上所述，一审法院的裁定存在法律适用错误，严重损害了刘艳、胡延坤的合法权益，望贵院依法裁判！孙洋、刘杨杨辩称：一、刘艳、胡延坤主体不适格，应依法驳回其诉讼请求。依据法律法规的规定，公民、法人或者其他组织认为自己的权益受到侵害有权利提起诉讼，但是否是适格的当事人是由法院决定的。在本案中刘艳、胡延坤不是适格的当事人。2018年年初，孙洋经介绍与涉案房屋原所有权人于东琪签定房屋买卖协议，孙洋依据买卖协议的约定购买于东琪所有的位于辽阳市白塔区户房产一处，依次支付房屋总价款76万元。其中2018年3月29日支付10万元、2018年4月2日支付20万元、2018年6月1日支付10万元、2018年7月6日支付10万元、2018年8月13日支付26万元。根据双方约定，孙洋将总价款76万元直接支付给第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司用于于东琪偿还其借款，由于东琪向孙洋出具收款收据。房屋价款支付完毕后，双方办理房屋过户手续，现房屋的所有权人为孙洋。在与于东琪签定买卖协议之前，房屋已经登记在于东琪的名下，孙洋有理由相信该房屋的所有权人为于东琪。并且孙洋与于东琪签定的协议系双方真实意思表示，是双方的自愿行为，协议约定的内容符合相关法律规定，买卖协议依法成立，合法有效。刘艳、胡延坤依据《合同法》的规定请求确认买卖协议无效，应与本案标的物或法律关系有事实或法律上的联系，能够建立相应的法律关系。在本案中，依据《物权法》第九条的规定，涉案房屋在出售的时候登记在于东琪名下，该房屋的所有权人为于东琪。依据孙洋与辽阳市住房公积金管理中心签定的《个人购房借款合同》中担保人辽阳辽发投资担保有限公司评估，涉案房屋评估价格为699006元，支付房屋总价款为76万元，并非刘艳、胡延坤诉称的50万元。孙洋与于东琪签定买卖协议，以高于当时房屋评估价6万元的价格支付房屋款，此过程中并无不当和违法行为，双方签定的买卖协议应属合法有效。在本案中，不论是基于本案诉讼标的位于辽阳市白塔区户的房产，还是孙洋与于东琪签订的房屋买卖协议，均与刘艳、胡延坤没有任何法律关系。二、孙洋已经依法取得房屋所有权，不应返还。刘艳、胡延坤协商意图将同一处房产以变更所有权人的方式在同一贷款公司两次抵押贷款的行为本身已经涉嫌违法甚至是犯罪。2016年在办理完过户手续后于东琪与第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司没有签定抵押贷款合同而是签定的房屋买卖协议是符合法律规定的。该房屋买卖协议签订后第三人新兴小额贷款公司没有实际支付房款也没有实际占有该房屋，于东琪没有与第三人办理过户手续，该协议实际上没有履行。2018年初孙洋与于东琪签定房屋买卖协议实际支付房款办理过户手续，按照约定将购房款支付给第三人用于偿还于东琪的借款，孙洋实际占有房产已经办理过户手续。依据《物权法》第九条、第三十九条《合同法》第一百一十条的规定以及《最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知（法办【2011】442号）》二、（二）的规定，孙洋已经依法取得房屋所有权，不应返还。综上所述，孙洋的行为没有任何过错没有违反法律规定，已经依法取得房屋所有权，其权益依法应当受到保护，请驳回上诉，维持原判。刘艳、胡延坤向一审法院起诉请求：我们系再婚家庭，刘艳系于东琪之母。2013年6月17日，于东琪以投资传媒为由要求我们配合共有房屋作为抵押，向第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司贷款。我们同意并签订房产抵押借款合同，合同约定我们向辽阳县新兴小额贷款有限公司借款35万人民币，月利率为2.55%。可自2013年借款至2016年，辽阳县新兴小额贷款有限公司要求于东琪偿还借款本金加利息共计110万元人民币。于东琪迫于无奈，又要求我们把涉案房屋进行二次抵押贷款，银行人员因怕我们无偿还能力，遂要求我们将涉案房屋过户至于东琪名下，以于东琪名义进行抵押贷款。2016年7月12日，我们将共有涉案房屋过户至于东琪名下让其向银行抵押贷款，但于东琪于2016年7月12日与辽阳县新兴小额贷款有限公司的经理吴奇签订房屋买卖协议，协议约定于东琪以60万元人民币的价格出卖涉案房屋，但未办理房屋过户手续，并且吴奇以抵消剩余贷款为由没有支付房屋对价。2018年7月13日，于东琪与孙洋、刘杨杨签订房屋买卖协议，协议约定于东琪以50万元人民币的价格出卖涉案房屋，并于2018年7月12日办理房屋过户手续，但孙洋、刘杨杨未向于东琪支付房款，而是向辽阳县新兴小额贷款有限公司支付房款。我们一辈子仅拥有此一套房屋，同意抵押贷款借予于东琪帮其偿还辽阳县新兴小额贷款有限公司贷款，但从未同意无偿赠与于东琪或允许其出卖涉案房屋。于东琪、孙洋、刘杨杨于2018年7月13日签订的房屋买卖协议系恶意串通低价买卖我们的房屋，并以房屋买卖合法形式掩饰获取非法放贷利息的目的，其行为严重侵害了我们的合法权益，为维护合法权益，诉至法院，望依法裁决。请求：1、请求法院依法判令确认于东琪、孙洋、刘杨杨签订的房屋买卖协议无效；2、请求法院依法判令孙洋、刘杨杨返还我们所拥有的辽阳市白塔区弘圣新园5栋3单元3层25号房屋，并协助办理房屋过户手续；3、本案诉讼费由于东琪、孙洋、刘杨杨承担。一审法院认定的事实：刘艳与胡延坤系夫妻关系，刘艳与于东琪系母子关系。刘艳名下原有位于文圣区弘圣新园5栋3单元25号建筑面积166.43平方米房屋一处，房屋所有权证登记所有权人为刘艳。后该房屋变更登记在于东琪名下。2018年3月29日，于东琪与孙洋签订《二手房屋买卖合同协议书》，约定于东琪将上述位于文圣区弘圣新园5栋3单元25号房屋出售给孙洋，房屋总金额为76万元。2018年7月，于东琪与孙洋办理房屋交易和产权确认书(转让)并重新签订《房屋买卖协议》，上述房屋转移登记换发不动产证书，登记在孙洋、刘杨杨名下，所有权证号为辽(2018)辽阳市不动产权第0019182号。一审法院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。位于文圣区弘圣新园5栋3单元25号的房屋虽原登记在刘艳名下，但此后该房屋已由刘艳、胡延坤变更登记在于东琪名下，且刘艳、胡延坤未提供证据证明其仍为该房屋能对抗不动产登记效力的实际所有权人，故该房屋已变更为于东琪所有，于东琪享有该房屋处分收益等权利。提起民事诉讼的原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，刘艳、胡延坤既非房屋权利人，也非合同当事人，也未提供证据证明其与该合同或标的有其他利害关系，其主张于东琪、孙洋、刘杨杨签订的房屋买卖协议无效，主张孙洋、刘杨杨向其返还上述房屋并协助办理房屋更名过户手续，主体不适格。刘艳、胡延坤的起诉不符合起诉条件，应予以驳回。裁定：驳回刘艳、胡延坤的起诉。案件受理费8790.00元，减半收取4395.00元，退还给刘艳、胡延坤。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，提起诉讼的当事人应当是与案件具有直接利害关系的公民、法人和其他组织。当事人对于自己的主张应当提供证据加以证明，未能提供证据或其证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的诉讼后果。本案中，刘艳、胡延坤对于涉案房屋过户到于东琪名下的事实均无异议，故涉案房屋的原实际所有权人为于东琪。现刘艳和胡延坤请求确认于东琪和孙洋之间的买卖合同无效，但未提供充分证据证明其对该房屋仍享有足以对抗不动产登记效力的证据，故原审法院认定刘艳和胡延坤并非该买卖合同的当事人，同时认定其起诉不符合起诉条件并驳回其起诉并无不当。综上所述，上诉人刘艳、胡延坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张丽娟审判员  王 娜审判员  艾德玲二〇二一年三月三十一日法官助理姜文瀚书记员董欣