湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂11民终535号上诉人（原审原告）：邹浪，男，1991年9月6日出生，汉族，户籍地罗田县，现住罗田县。委托诉讼代理人：肖祝飞，湖北巴源律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：李志儒，男，1969年2月2日出生，汉族，住罗田县匡河镇林木河村四组，现住罗田县。上诉人邹浪因与被上诉人李志儒租赁合同纠纷一案，不服湖北省罗田县人民法院（2020）鄂1123民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹浪上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决缺乏法律依据。上诉人已于2020年4月2日以微信的方式向被上诉人发出解除合同的意思表示，依据最高人民法院的司法解释，被上诉人在三个月内没有提出异议，双方实质于4月2日就解除了合同。二、一审判决结果明显不公。一审法院认定上诉人没有取得合同的解除权，那么合同应该继续履行。被上诉人在合同没有解除的情况下，将房屋转租他人，明显违反合同约定，一审判决有失公允。邹浪向一审法院起诉请求：1、依法判决邹浪与李志儒的房屋租赁合同解除；2、李志儒返还邹浪押金50000元；3、判决李志儒减免疫情期间房租40000元；4、案件受理费由李志儒承担。一审法院认定事实：邹浪与李志儒于2019年12月8日签订《房屋租赁合同书》，该合同约定，乙方（邹浪）因经营需要，决定承租甲方（李志儒）位于罗田县××街××大酒店××楼××8间（另含超市、水吧），租期一年，自2019年12月8日起至2020年12月7日止，租金144000元。租金支付日期：2019年12月8日付60000元，另附充值卡12000元，2020年5月8日60000元，另附充值卡12000元。乙方必须按照约定的租金支付日期向甲方付清当年的全部租金，不得拖欠，先付款后使用。乙方在签订本合同时向甲方交纳押金50000元，承包到期后双方交接清有关设施、设备、用具及有关费用后十日内退还。合同签订后，邹浪向李志儒支付了租金60000元，保证金50000元。2020年1月23日，因新型冠状病毒疫情影响，罗田县新型冠状病毒感染××疫情防控工作指挥部1号令宣布网吧、歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所、电影院等公众聚集场所一律暂停营业。后邹浪即与李志儒协商房屋租赁合同延期及合同解除事宜，但双方并未达成一致意见。2020年5月12日，罗田县新冠××疫情防控工作指挥部发布第45号通告，该通告第三条规定，在落实防控措施前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所；采取预约、限流等方式，经审批有序开放公园、旅游景点、运动场所、图书馆、博物馆、美术馆等室内场馆，以及影剧院、游艺厅等密闭式娱乐休闲场所。重点场所开放防控方案须报行业主管部门备案，经审批后方可营业，对进出人员必须坚持查绿码、查体温、查口罩，查可疑人员。2020年5月15日，罗田县文化市场综合执法大队作出《关于有序开放我县文化市场经营单位（第一批）的通知》，该通知对现场核查验收后疫情防控措施达标的互联网上网服务和歌舞娱乐场所准予复工复产。2020年6月1日，罗田县新冠××疫情防控工作指挥部发布第47号通告，该通知规定，为进一步加强重点场所管理，防止疫情反弹，在全省突发公共卫生应急响应级别调整为三级以前，全省室内影剧院、棋牌室、游艺厅、网吧、舞厅、酒吧、KTV、室内游泳馆（池）、密闭场所或利用地下空间等通风条件较差的体育场馆或体育场馆部分区域暂不开放，已经开放的务必于6月1日24︰00前关闭歇业。2020年6月13日，罗田县新冠××疫情防控工作指挥部发布第48号通告，该通告第三条规定，有序开放文体娱乐休闲场所。在落实经营主体责任，严格消毒通风、测温扫码、保持社交距离、科学佩戴口罩、完备应急预案的前提下，经县级行业主管部门批准后可有序开放影剧院、游泳馆、游戏游艺厅、网吧、棋牌室、培训机构等文化、旅游、体育、KTV等休闲娱乐场所，并视情况动态调整人员限流。至本案诉讼时，本案所涉KTV一直未恢复营业。本案一审审理过程中，李志儒将该KTV转租给他人经营。一审法院于2020年6月15日受理本案，7月8日向李志儒送达了诉状副本等相关诉讼文书。庭审中，邹浪要求对受疫情影响的4个月租金由邹浪与李志儒各承担一半。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律法规规定的其他情形。根据上述规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种方式，法律并未赋予定期房屋租赁合同当事人任意解除权。本案在诉讼前，因新型冠状××病毒疫情影响，邹浪与李志儒只是针对双方签订的《房屋租赁合同书》的延期及解除进行了协商，但双方未能达成一致意见，本案不符合约定解除的条件。诉讼中邹浪以新型冠状××病毒疫情属不可抗力导致合同不能履行为由，要求判决解除邹浪与李志儒签订的《房屋租赁合同书》。新型冠状××病毒疫情虽属不可抗力，且在一定的期限内导致邹浪没有营业收入，但该疫情并不导致合同目的不能实现，根据罗田县新冠××疫情防控工作指挥部发布的通告，KTV依然可以继续经营，邹浪无权单方要求解除合同，因此邹浪要求判决解除邹浪与李志儒签订的《房屋租赁合同书》的请求不能成立，不予支持。但本案在审理过程中，李志儒将本案所涉KTV转租给他人，以其行为表明其同意解除双方签订的《房屋租赁合同书》，故自本案起诉状副本送达李志儒时视为该合同解除。针对邹浪要求减免疫情期间房屋租金的问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款第2项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。现邹浪要求对因疫情影响期间的租金减半收取，符合该规定，予以支持。根据罗田县新冠××疫情防控工作指挥部发布的通告，自2020年5月15日至2020年6月1日，2020年6月13日至今KTV可以恢复经营，该期间属可经营期间，但本案所涉KTV不符合疫情防控措施的要求不在第一批准予复工复产的名单中，系邹浪自身原因所致，邹浪应按合同约定向李志儒支付该期间的租金。综上，自2019年12月8日至2020年7月8日，邹浪实际经营及可经营时间共计3个月，因疫情影响无法经营时间为4个月，故邹浪应支付实际经营及可经营期间的租金36000元（12000元×3个月），因疫情无法经营期间的租金减半收取为24000元（12000元÷2×4个月），合计租金60000元。现邹浪已向李志儒支付租金60000元，保证金50000元，相抵后，李志儒应返还邹浪保证金50000元。遂判决：一、邹浪与李志儒于2019年12月8日签订的《房屋租赁合同书》于2020年7月8日解除；二、李志儒于本判决生效后五日内返还邹浪保证金50000元；三、驳回邹浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由邹浪负担911元，李志儒负担1139元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点可归纳为：1、被上诉人在收到上诉人要求解除合同的通知后，在三个月内未提出异议，《房屋租赁合同》是否已解除；2、如《房屋租赁合同》未解除，则被上诉人将房屋租与他人是否构成违约。现分别评析如下：一、被上诉人在收到上诉人要求解除合同的通知后，在三个月内未提出异议，《房屋租赁合同》是否已解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”主张解除合同的前提是必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或第九十四条规定的条件，即通知解除的当事人必须具有实质性的解除权，否则即便解除通知到达对方也不产生解除效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，邹浪与李志儒所签订的《房屋租赁合同》并未对邹浪在何种条件下享有合同解除权进行约定。邹浪虽以微信方式向被上诉人李志儒发出解除合同的意思表示，但被上诉人并未明确表示同意解除合同，也未就解除房屋租赁合同后的相关责任分担等进行进一步的商谈；虽邹浪在合同履行期间遭遇新冠疫情的影响属于不可抗力，但不导致合同目的无法实现，不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的约定或法定解除的情形。故上诉人关于被上诉人收到其解除合同的意思表示后三个月内未提出异议、合同已于4月2日解除的上诉理由因无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。二、《房屋租赁合同》未解除，被上诉人将房屋租与他人是否构成违约的问题。在上诉人依法向人民法院起诉解除租赁合同后，被上诉人将案涉房屋出租他人，系以实际行动表示同意解除租赁合同，至此，双方达成解除合同的合意。被上诉人将案涉房屋租与他人并不构成违约。上诉人邹浪关于李志儒违约的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，邹浪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由邹浪负担。本判决为终审判决。审判长  姜亚平审判员  张 敏审判员  骆 骥二〇二一年三月二十九日法官助理华贞书记员刘雄