河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1229号上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门泉舜集团洛阳置业有限公司，住所地洛阳市洛龙区长兴街**泉舜财富中心润泉苑****商铺。法定代表人：吴泉水，该公司董事长。委托诉讼代理人：余卉颖，河南坤达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：詹红星，男，1980年9月7日生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：傅战胜，河南王城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海霞，河南王城律师事务所律师。上诉人厦门泉舜集团洛阳置业有限公司（以下简称泉舜置业公司）因与上诉人詹红星租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初5357号民事判决，向本院提起上诉。上诉人泉舜置业公司的委托诉讼代理人余卉颖，上诉人詹红星的委托诉讼代理人傅战胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泉舜置业公司上诉请求：1.依法撤销洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初5357号民事判决第二项，依法改判支持泉舜置业公司一审提出的第3项诉讼请求，即向詹红星支付租金93465元、综合管理费43019.42元、水费3079.5元、电费12033元、生活垃圾处理费310元、违约金51925元。2.本案一、二审诉讼费用由詹红星承担。事实和理由：一、一审判决认定泉舜置业公司违约没有证据证明，认定事实错误。第一，双方系租赁合同关系，租赁物是涉案商铺，而不是租赁物之外的其他物。泉舜置业公司作为出租人的已经履行了全部租赁合同义务，理应按照合同约定收取租金和管理费用。第二，詹红星提交的照片上并无时间，不能证明承租店铺周边通道被围堵。作为泉舜购物中心的经营管理者，对于泉舜购物中心进行自主管理的权利，并不构成合同违约，也不存在过错。第三，承租人使用租赁物是合同权利，交付租金是合同义务，詹红星应当按照合同约定向泉舜置业公司交付租金并承担违约责任，判决泉舜置业公司自身存在过错，自行承担损失无任何事实和法律依据。本案中，詹红星至今未交2015年1-3月租金，明显构成根本违约，恰恰是泉舜置业公司作为出租人未能按期收到租金的合同目的不能实现，一审判决罔顾詹红星迟延交付租金的根本违约行为，而将过错归咎于泉舜置业公司，明显错误。第四，一审判决认定“詹红星在庭审中认可欠付2015年第二季度（4-6月）房租”却判决“不予支持租金诉求”，明显矛盾。二、一审判决驳回泉舜置业公司的第三项诉讼请求，无事实和法律依据，应予以改判。泉舜置业公司将租赁物交付詹红星后，詹红星应当按照租赁合同约定向泉舜置业公司缴纳租金93465元、综合管理费43019.42元、水费3079.5元、电费12033元、生活垃圾处理费310元，泉舜置业公司的该项诉讼请求应当支持。针对泉舜置业公司的上诉请求，詹红星答辩称，（一）詹红星承租的是用于经营的商铺，商铺的价值在于位置、周边环境以及人流量等综合因素。泉舜置业公司将人流主干道及消防通道违法出租给黑豹舞校作招生宣传用，致使周边的店铺内的生意因人流量减少而一落千丈、入不敷出，詹红星及其他商户一直积极找泉舜置业公司协商沟通“人流主干道及消防通道”被堵塞事宜，泉舜置业公司却置之不理，致使答辩人原本经营良好的店铺日益亏损，因此，一审法院认定泉舜置业公司行为合同目的不能是实现完全正确。（二）詹红星所提交照片系从洛阳市中级人民法院档案室调取，而且该照片也已早于本案原二审中予以质证被确认真实性。而且最为重要的事实是直至现在泉舜公司泉舜商场四楼的“人流主干道及消防通道”仍然处于被堵塞，泉舜置业公司仅以照片未有时间为由认为“该照片不能证明一审判决认定的该事实”明显是违背事实、逃避责任的狡辩。（三）泉舜置业公司向詹红星人重复主张2015年1月1日至2015年3月31日之间的租金及管理费明显不当，多算金额业已高达五万之多。詹红星上诉请求：一、依法撤销洛阳市洛龙区人民法院作出的（2020）豫0311民初5357号民事判决书判决第三项，改判为“依法判令厦门泉舜集团洛阳置业有限公司返还扣押詹红星商铺内的电脑、收银机、餐桌等全部可移动物品；二、依法判令厦门泉舜集团洛阳置业有限公司赔偿詹红星商铺装修所支付的装修损失共计300000元；三、依法判令厦门泉舜集团洛阳置业有限公司退还收取詹红星的合同履约保证金17308元、装修押金14226元、煤改气押金5850元；”四、本案诉讼费由泉舜置业公司承担。事实与理由：一审法院部分事实查明清楚，法律适用正确，但是一审法院理应判决支持詹红星的全部反诉请求。一审法院业已查明案涉的争议系泉舜置业公司违反约定擅自改变承租店铺周边的环境，致使通道被堵，詹红星租赁的商铺受到损失引起的，詹红星缓交、拒交租金系行使法律上赋予合同当事人的抗辩权，不存在任何违约责任。詹红星店铺内的电脑、收银机、餐桌等全部可移动物品应当返还或折价赔偿。在泉舜置业公司违反约定擅自将商铺上锁并在未经詹红星同意情况下便将该商铺转租，理应赔偿装修损失。泉舜置业公司应退还收取詹红星的合同履约保证金17308元、装修押金14226元、煤改气押金5850元等。针对詹红星的上诉请求，泉舜置业公司答辩称，（一）本案双方系租赁合同关系，双方签订的《泉舜购物中心商铺租赁合同》第1.1条约定“甲方出租给乙方的商铺坐落在泉舜购物中心四层4010号商铺”，租赁物是涉案商铺，而不是租赁物之外的其他物。泉舜置业公司将商铺出租给詹红星使用，已履行了商铺交付义务，无违约情形，詹红星理应按照合同约定支付租金却拒付租金才是违约一方，其不享有抗辩权。（二）詹红星反诉超过诉讼时效，应当依法驳回其全部反诉请求。泉舜置业公司于2020年9月15日收到詹红星提交的反诉状。期间，因租赁合同纠纷，泉舜置业公司提起本诉，原审法院判决双方租赁合同自2015年6月13日解除。而詹红星在长达五年多的时间始终未以任何方式主张权利，直到2020年9月15日泉舜置业公司才收到法院送达的反诉状，早已超过了诉讼时效，依法应当驳回其反诉请求。（三）詹红星对于返还设备的反诉请求与事实不符。詹红星在2015年5月15日未通知泉舜置业公司的情况下不辞而别，不存在泉舜置业公司没有返还其物品的情况。此外，詹红星要求泉舜置业公司返还扬帆酒店销售中心清单上的物品也无依据。该购物单载明的时间是2014年3月21日，该扬帆酒店中心的成立时间是2014年10月28日，即购买物品时该扬帆中心尚未注册成立，不应刻有公章。该扬帆酒店中心在尚未注册成立时，就向詹红星销售了清单上的产品并出具加盖公章的清单，这显然不符合常理，也不符合工商注册登记后获取印章再从事销售的正常程序。因此，詹红星据此提出反诉要求泉舜置业公司返还物品没有依据，涉嫌虚假诉讼。（四）对于装修损失的反诉请求不应支持。根据《租赁合同》第11.2条约定，詹红星交还商铺前应当使得商铺处于完好可出租的状态，詹红星应当按照泉舜置业公司的要求在本合同提前终止前将该商铺恢复原状，由此发生的一切费用由詹红星承担，詹红星要求赔偿装修损失与合同约定不符，依法不应当支持。（五）对于返还履约保证金的反诉请求不应支持。根据《租赁合同》第5.3条合同关系终止时，詹红星无任何欠费、违约行为，并交还商铺后，泉舜置业公司将保证金无息退还。合同第5.2条约定，如果存在拖欠应交的租金等费用时，泉舜置业公司有权以保证金抵扣应付款项。本案中，詹红星存在欠付租金和管理费的情况，不符合退还保证金的合同约定条件，不应退还。经公司财务部查询，装修押金已抵扣2014年欠缴的管理费，不存在返还该费用的问题。返还煤改气押金未交付给泉舜置业公司，不应由泉舜置业公司返还。综上所述，詹红星所提出的反诉请求没有事实和法律依据，且超过诉讼时效，望二审法院依法维持一审法院驳回詹红星反诉请求的判项。泉舜置业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除泉舜购物（2013）招字第85号商铺租赁合同；2、请求判令詹红星腾空租赁物（泉舜购物中心4楼4010号商铺）恢复原状并立即向泉舜置业公司返还；3、请求判令詹红星向泉舜置业公司支付租金93465元、综合管理费43019.42元、水费3079.50元、电费12033元、城市生活垃圾处理费310元及违约金(租金、综合管理费按照合同约定计算,自2015年1月1日起计至2015年6月12日止,违约金应按照合同约定为当年三个月租金的标准支付)；4、请求判令詹红星承担本案的全部诉讼费用。詹红星一审反诉请求：1.依法判令解除泉舜购物（2013）招字第85号《商铺租赁合同》；2.依法判令泉舜置业公司返还扣押商铺内的电脑、收银机、餐桌等全部可移动物品；3.依法判令泉舜置业公司赔偿詹红星商铺装修所支付的装修损失共计300000元；4.依法判令泉舜置业公司退还收取詹红星的合同履约保证金17308元、装修押金14226元、煤改气押金5850元；5.本案诉讼费由泉舜置业公司承担。一审法院认定事实：泉舜置业公司与詹红星在2013年11月7日签订“泉舜购物（2013）招字第85号”《泉舜购物中心租赁合同》一份，泉舜置业公司将泉舜购物中心4楼4010号商铺（建筑面积284.52平方米）租赁给詹红星从事“佳家原味米粉”餐饮经营活动，租期3年。合同签订后至2014年3月19日前为免租期，不收租金。双方于2014年7月10日签订补充协议，泉舜置业公司同意詹红星自2014年4月27日起享有两个月免租期（当年4月27日至6月26日）。租金收取方式，2013年12月20日至2015年12月19日为207700元/年，即每天2元/平方米；2015年12月20日至2016年12月19日为224316元/年，即每天2.16元/平方米。双方合同约定，租金每三月为一个支付周期，应于前一支付周期到期日以前的五日内交纳下一周期的租金。詹红星逾期交纳租金和其他应交款超过一个月，泉舜置业公司有权解除合同。同时约定，因逾期交纳租金和各项费用，按本期应交纳总额每日1%计付滞纳金。合同并对其他事项进行了详细的约定。通过庭审，双方产生纠纷并引发诉讼的起因为泉舜置业公司将詹红星所承租店铺的周边进行了变动，通道被围堵，致本诉詹红星所租赁的商铺经营受到损失，詹红星为此拒交租金，进而引发泉舜置业公司将该店铺上锁并进行了转租。关于詹红星所承租店铺周边通道被围堵情况，该事实由詹红星在庭审中出具的相关照片予以证实。关于租金的拖欠情况，詹红星在庭审中认可其只欠付2015年第二季度（4月—6月）的房租，泉舜置业公司为其下发的催收通知也是2015年4月至6月的范围，但欠付该房租的原因为泉舜置业公司围堵了其店铺周边通道。詹红星称其店铺于2015年5月20日被泉舜置业公司加锁使其无法继续经营，经营物品及相关财物无法搬出，泉舜置业公司当庭予以否认但认可该店铺现已对外转租。庭审中查明，该商场的商家店铺进出物品时要通过运营部出具证明，在出门处由保安对证明的记载与物品进行核对无误后方能出去。庭审中由于双方意见分歧较大，致调解不能。一审法院认为，双方签订的租赁合同，是真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现双方均要求解除该合同，本院对此应予确认。对泉舜置业公司要求詹红星腾空所租店铺恢复原状予以返还的请求，因该店铺在双方发生纠纷后，已由泉舜置业公司实际控制，并已实际对外又进行了出租，故对该诉求本院不予支持；对泉舜置业公司要求詹红星支付租金、综合管理费及违约金的请求，因其在合同履行期间，在未与詹红星达成合意的情况下，私自改变了詹红星所承租店铺周边的环境，并对进出商铺的主要通道进行了围堵，致詹红星的合同目的不能实现，泉舜置业公司自身存在过错，该损失应由其自行承担；对泉舜置业公司所要求的水、电费请求，结合庭审中双方的证据，该争议纠纷的发生是因泉舜置业公司擅自改变周围环境，在争议发生后，泉舜置业公司并未对哪些费用是在詹红星承租期间所产生进行证据保全，故该费用应由泉舜置业公司自行承担；对泉舜置业公司所要求的生活垃圾处理费的请求，由于双方没有约定，不予支持。关于詹红星要求泉舜置业公司返还店内电脑、收银机、餐桌等全部可移动物品及装修损失的请求，因其无相关的证据予以证明，故对此不予支持；关于詹红星要求泉舜置业公司退还其合同履约保证金的请求，因詹红星在合同期内未按约定支付租金，且在争议发生后不能理性的处理纠纷，自身存在违约行为，按合同约定该履约保证金不应予以退还；关于詹红星要求泉舜置业公司退还其装修押金，因泉舜置业公司提出该装修押金已进行抵扣租金，而詹红星又无提供相应的证据给予反驳证实，故对詹红星的该项诉求，亦不予支持；关于詹红星要求泉舜置业公司退还其煤改气押金的诉讼请求，因其系经营餐饮业，按照国家的相关政策规定应当进行煤改气，同时，该押金收据出具单位也并非泉舜置业公司，故对该项请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除双方于2013年11月7日签订的泉舜购物（2013）招字第85号《泉舜购物中心租赁合同》；二、驳回泉舜置公司的其他诉讼请求；三、驳回詹红星的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费3338元，由泉舜置业公司承担；反诉费6360元，减半收取3180元，由詹红星负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泉舜置业公司提交了两份证据。证据1：洛阳市××区扬帆酒店用品销售中心企业信用信息网上查询单一份，拟证明：詹红星在洛阳市××区扬帆酒店销售中心采购物品用于米粉店的经营，而该购物单载明的时间是2014年3月21日。经一审庭审后查询，该酒店中心的成立时间是2014年10月28日，此时该中心没有成立，不应刻有印章。该扬帆酒店中心在尚未注册成立时，就向詹红星销售了清单上的产品，这显然不符合常理，也不符合工商注册登记后获取印章再从事销售的正常程序。因此，对于詹红星一审提交证据的真实性及关联性均不予认可。詹红星质证认为，对于真实性认可，但对证明方向不认可。扬帆宾馆酒店成立时间并不能够证明作为经营人的杨六伟没有在酒店注册之前进行经营，在实际中有很多个体经营户，然后在其未注册营业执照前一直处于经营状态，甚至还有自己的公章，泉舜置业公司不能够因扬帆酒店注册的时间来否认该证据的真实性。证据2：洛阳市公安消防支队2015年5月18日作出责令立即改正通知书一份，拟证明：消防支队在2015年5月18日对泉舜购物中心作出的责令立即改正通知书中载明，泉舜公司没有阻塞通道的情形，一审对此事实认定错误。詹红星质证认为，该证据系复印件，真实性无法确认。通知书中虽然标注的是消防设施，器材未保持完好有效，但是并不能够证明泉舜集团公司没有堵塞主干道及消防通道，直至现在就案涉争议的主干道及消防通道仍然处于堵塞、处于封闭状态。本院审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于合同解除问题，鉴于双方均起诉要求解除合同，合同已无继续履行之基础，一审法院判决解除合同并无不当。关于合同解除的后果问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。（一）综合本案租赁合同的性质和履行情况，一方面，詹红星所承租的是泉舜商场内的店铺，泉舜置业公司因未能尽到商场管理职责和充分保障义务，致使詹红星所开的“佳家原味米粉”店一侧道路被相邻店铺使用者阻塞占用，给詹红星的正常经营活动造成影响，泉舜置业公司确实存在履约瑕疵，具有一定过错，应当承担相应责任。泉舜置业公司主张其出租的只是商铺本身，对于商铺空间之外没有合同义务不能成立。另一方面，从泉舜商场实地情况，案涉店铺左右两边均有通路，“佳家原味米粉”店另一侧道路未被侵占可以正常通行，店铺附近的电梯扶梯亦使用正常。因此，虽然泉舜置业公司在履约时存在瑕疵，但詹红星将其商业风险和经营损失全部归咎于相邻店铺的临时性占道行为，与客观事实不符，亦不符合一般日常生活经验法则。詹红星以相邻店铺占道为由，拒不履行租赁合同约定的主要义务，长期拒付租金，对于合同履行也存在过错。因此，双方在合同履行中均存在过错，其中詹红星过错责任更大。（二）关于双方主张的赔偿损失请求问题泉舜置业公司主张的租金、综合管理费、水费、电费、城市生活垃圾处理费等费用，符合《泉舜购物中心租赁合同》约定的，应当予以支持。关于詹红星主张的损失赔偿问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。詹红星要求泉舜置业公司返还店内电脑、收银机、餐桌等全部可移动物品的请求，内容不清，也无相关的证据予以证明；其与扬帆酒店销售中心间的合同无法直接证明合同物品全部用于该店，且无转款事实予以佐证；其与唐爱红的装修工程合同以及唐爱红出具的装修款收条内容，也没有相关支付和转账凭证能够证明。因此，一审法院对詹红星上述主张不予认定并无不当。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十一条的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，虽然詹红星所提交的证据缺乏证明效力，不能直接认定其装修损失，但是双方对于“佳家原味米粉”店装修添附的事实并没有异议，应当予以适当赔偿。综合本案双方履行合同的过错责任、所主张赔偿的内容，以及詹红星在原审第一次庭审中主张抵扣的意思表示，一审法院将詹红星已付的履约保证金、装修押金等抵扣泉舜置业公司商铺租金后，认定双方债务抵消、互不再负赔偿责任，处理较为适当，本院予以维持。综上所述，泉舜置业公司、詹红星的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6361元，由厦门泉舜集团洛阳置业有限公司负担3181元，由詹红星负担3180元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  杨献民二〇二一年三月二十四日书记员  常冰莹