辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终184号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王鹏，男，1985年11月3日出生，汉族，农民，住东港市 被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜丽莉，女，1977年1月23日出生，汉族，农民，住东港市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡淑艳，女，1954年5月4日出生，汉族，农民，住东港市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈立群，东港市前阳法律服务所法律工作者。 原审被告：王恩全，男，1960年3月1日出生，汉族，农民，现住东港市。 上诉人王鹏因与被上诉人姜丽莉、胡淑艳及原审被告王恩全房屋买卖合同纠纷一案，不服东港市人民法院(2020)辽0681民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王鹏、被上诉人姜丽莉、原审被告王恩全到庭参加诉讼。被上诉人胡淑艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王鹏上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人一审各项诉讼请求。撤销东港市人民法院作出的(2020)辽0681民初2932号民事判决，依法改判驳回二被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求，或将案件发回重审。事实与理由:原审判决事实认定不清、法律适用不当、判决错误，主要理由如下：一、双方之间的房屋买卖合同应当以2019年10月16日签署的《房屋买卖契约书》为准。一是《房屋买卖契约书》签署的时间在2019年10月14日签署的《购房协议书》之后，且双方在东港市人民法院审理的(2019)辽0681民初7655号民事案件中，均一致确认以《房屋买卖契约书》为准，而且被上诉人提交东港市不动产登记中心的房屋买卖合同也是依据《房屋买卖契约书》，故无论从签署的时间上还是双方的自认方面，都应当按照《房屋买卖契约书》中约定的权利义务为准，即购房款应当认定为30000元，而不是145000元。二是东港市人民法院作出的(2019)辽0681民初7655号民事调解书，是生效的法律文书，按照民事证据规则，生效法院裁判文书认定的事实可以直接作为定案的依据，况且该调解书形成时间是在《购房协议书》之后，故原审法院依据《购房协议书》认定购房款等事实，是严重错误的。二、上诉人之所以要求解除合同，是因为被上诉人承诺的合同义务没有依约履行，导致其将要交付的房屋状况与约定的状况不符。三、即便上诉人要求解除合同的事由不成立，原审法院判令上诉人履行合同也是严重不妥的。因为，房屋买卖是一项重大事项，尤其是农村住宅的买卖，在订立合同一方不同意出卖或者不同意购买的情况，一般不应当通过法律手段强行该方履行买卖合同，这不利于交易稳定和矛盾化解。四、原审法院判令上诉人按照《购房协议书》给付房款的条件尚未成就。因为，《购房协议书》中约定“余下购房款待姜丽莉办完过户至王鹏名下后一星期内一次性付清”，但是目前为止，房屋尚未过户至上诉人名下。 姜丽莉辩称，原判正确，当时我们是双方自愿的，我们两家人一起去办理的。 胡淑艳未到庭，亦未答辩。 王恩全未发表答辩意见。 胡淑艳、姜丽莉向一审法院起诉请求：二被告立即给付购房款135000元。 王鹏向一审法院提起反诉请求：一、判令解除双方之间的房屋买卖协议；二、判令二被反诉人双倍返还定金20000元。 一审法院认定事实：原告胡淑艳与丈夫姜长龙在东港市前阳镇农民村八组共同共有房屋一处，所有权登记在姜长龙名下，所有权证号为村房字第××号。姜长龙于2001年1月2日去世，该房屋由原告胡淑艳与原告姜丽莉（原告胡淑艳与姜长龙女儿）继承。2019年10月14日，原告胡淑艳、姜丽莉与被告王鹏签订《购房协议书》，约定：被告王鹏购买上述房屋，房屋四至为：东至道，西至王燕山，南至邢文宝，北至王允明；价款145000元，包括所有过户产生的费用；立协议之日被告王鹏给付定金10000元，余下购房款135000元待原告姜丽莉办完过户至王鹏名下后一个星期内一次性付清。被告王恩全亦在该协议书的购买方处签名。《购房协议书》签订当日，原告胡淑艳、姜丽莉收到定金10000元，并出具《收据》一份。2019年10月16日，被告王鹏向该院提交《起诉状》一份，称2019年10月I6日，被告胡淑艳、姜丽莉将村房字第××号房屋以30000元出售给原告王鹏，请求二被告协助办理房屋过户手续。2019年10月22日，该院受理本案，并以30000元为标的收取案件受理费280元（简易程序，减半收取）。在该诉讼过程中，被告王鹏提供签订时间为2019年10月16日的《房屋买卖契约书》作为双方的房屋买卖合同。该契约书载明的房屋价款为30000元。 2019年11月5日，在该院主持下，双方达成调解协议，约定被告胡淑艳、姜丽莉于2019年11月15日前将涉案房屋所有权变更登记至被告王鹏名下，该院据此制作了（2019）辽0681民初7655号民事调解书。嗣后，原告胡淑丽、姜丽莉到东港市不动产登记中心办理涉案房屋所有权转移登记手续，目前正在办理过程中。经该院与东港市不动产登记中心核实，涉案房屋所有权变更登记正在办理过程中。 一审法院认为，原告胡淑艳、姜丽莉与被告王鹏于2019年10月14日签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按合同约定履行义务。现双方争议为二原告是否承诺被告王鹏可以使用涉案房屋与王燕山房屋交界处一半的土地。从双方签订的《购房协议书》看，对涉案房屋四至的约定为“西至王燕山”，未特别约定两家房屋交界处空地的使用权，被告王鹏反诉主张二原告曾口头承诺将两家交界处土地使用权的另一半从王燕山处要回，交给被告王鹏，但二原告对此不予认可，而被告未提供证据证明。因被告王鹏未对其反诉主张的事实未提供证据证明，对此应承担举证不能的法律后果。被告王鹏反诉请求解除合同、双倍返还定金，该院不予支持。原告王鹏与被告胡淑艳、姜丽莉在最初的2019年10月14日的《购房协议书》中，约定房屋价款为145000元，该价格具有客观性、合理性。两日后，即2019年10月16日，原告胡淑艳、姜丽莉与被告王鹏就涉案房屋又签订一份《房屋买卖契约书》，将价款变更为30000元。因何对房屋价格作如此之大的变更，被告王鹏未能作出合理解释，但根据被告王鹏用该份契约书提起诉讼，并以30000元为标的额向法院交纳案件受理费的行为，可以推定双方降低房屋价款的目的在于减少案件受理费数额。 另外，（2019）辽0681民初7655号案在于确定买卖双方履行变更房屋权属登记的合同附随义务，而非审查房屋价款，故该院依据双方陈述制作的（2019）辽0681民初7655号民事调解书不具有认定涉案房屋价款变更为30000元的效力。被告王鹏以上述《房屋买卖契约书》、（2019）辽0681民初7655号民事调解书作为证明涉案房屋价款为30000元的证据，该院不予采信。被告王鹏与原告胡淑艳、姜丽莉在《购房协议书》中对给付余下购房款所附条件为“待原告姜丽莉办完过户至王鹏名下后一星期内一次性付清”，现原告胡淑艳、姜丽莉已按（2019）辽0681民初7655号民事调解书的约定，到东港市不动产登记中心办理涉案房屋过户手续，履行了约定义务，但被告王鹏以原告胡淑艳、姜丽莉违约为由，拒绝继续履行合同，并请求解除合同，对抗二原告请求给付房屋价款的行为，应视为为自己利益不正当地阻止付款条件成就，在此情况下，原告请求被告王鹏给付余下购房款合理，予以支持。被告王鹏辩称涉案房屋价款给付条件尚未成就，不予采纳。被告王恩全虽在《购房协议书》上签字，但根据《购房协议书》及（2019）辽0681民初7655号民事调解书确定的买方主体看，涉案房屋买受为被告王鹏，而非被告王恩全，故二原告请求被告王恩全给付购房款无事实与法律依据，不予支持。判决如下：一、被告王鹏于本判决生效后10日内给付原告胡淑艳、姜丽莉房屋价款135000元；二、驳回反诉原告王鹏的反诉诉讼请求。如被告王鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，二原告已预交，由被告王鹏承担。被告王鹏于执行时一并给付二原告。反诉费50元，反诉原告预交，由反诉原告自行承担。 二审中，王鹏提供《买卖房屋契约书》、诚信保证书，证明案涉房屋价格为30000元的事实。 胡淑艳、姜丽莉的质证意见为，双方签订关于案涉房屋价款为145000元的协议是真实的。 本院的认证意见为，上诉人提供的证据不能客观反映案涉房屋的真实价格，本院不予采纳。 本院对于一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人及原审被告于2019年10月14日签订《购房协议书》，约定案涉房屋销售价格为145000元双方于2019年10月16日再行签订《房屋买卖契约书》，约定案涉房屋价款为30000元，现双方以应按哪份协议书确定房屋价格产生争议。经本案审查认定双方于2019年10月14日签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，能够据此确认涉案房屋的价格。其理由如下：首先，《购房协议书》中对于房屋价款、房屋过户相关事宜、房款交付时间及交付条件等房屋买卖合同所具备的主要条款均作出明确约定，而《房屋买卖契约书》中虽对房屋价格进行约定，但对于房屋交付条件，款项给付方式等重要事项均未作明确约定，故《购房协议书》较之《房屋买卖契约书》更具有房屋买卖合同所应当具备的形式要件。其次，《购房协议书》系王恩全与被上诉人签订，在没有证据证明双方签订协议时非真实意思表示的情况下，其约定的房屋价款与此后签订的《房屋买卖契约书》中约定的房屋价款相差较大显然不具有合理性。第三、上诉人提起另案的目的是要求被上诉人协助办理案涉房屋的过户手续，而如果确认《房屋买卖契约书》系双方当事人真实意思表示，则在上诉人未履行房款给付责任，且契约书中亦未约定房款给付条件的情况下，上诉人请求协助办理过户手续与通常房屋买卖程序不符，而从《购房协议书》中的内容来看，约定“余下购房款135000元待姜丽莉办完过户至王鹏名下后一个星期内一次性付清”，结合调解协议内容可以认定被上诉人先履行协助办理过户手续后，上诉人再行给付购房款，故双方实际上履行的应是《购房协议书》。第四、被上诉人陈述签订《房屋买卖契约书》的目的是为了避税，从本案事实来看，其陈述较为客观。故本院认为应当依据《购房协议书》约定的价款确定案涉房屋的价格。 上诉人另提出被上诉人并未履行协助办理过户手续义务，支付房款条件尚未成就。从被上诉人提供的证据以及原审法院到东港市不动产登记中心核实的情况来看，被上诉人已完成了出卖人应当承担的义务，故支付房款条件现已成就。 上诉人主张要求解除双方之间的买卖合同，但在二审庭审中，其又主张按照30000元房款价格继续履行合同。上诉人提出的上述主张均没有事实及法律依据，本院不予支持。 上诉人另提出《购房协议书》并非其本人签字，对其不发生法律效力。因王恩全系上诉人父亲，被上诉人有理由相信王恩全可以代表上诉人签订购房协议，且在此后的履约过程中，上诉人也知晓购房事宜，故上诉人应受《购房协议书》约束。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人王鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二一年三月二十五日 法官助理刘丹 书记员林婷婷