黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑08民终397号上诉人（原审原告）：董伟，男，1956年11月16日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：安明，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：段煜，女，1977年9月17日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。原审被告：孙淑云，女，1951年7月16日出生，汉族，个体工商户，住佳木斯市向阳区。上诉人董伟与被上诉人段煜及原审被告孙淑云房屋租赁合同纠纷一案，佳木斯市向阳区人民法院于2019年12月27日作出（2019）黑0803民初1325号民事判决。段煜不服提出上诉，本院于2020年6月3日作出（2020）黑08民终403号民事裁定，将案件发回佳木斯市向阳区人民法院重新审理。佳木斯市向阳区人民法院于2020年10月26日作出的（2020）黑0803民初623号民事判决。董伟不服向本院提出上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人董伟的委托诉讼代理人安明及被上诉人段煜到庭参加了诉讼，原审被告孙淑云经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。上诉人董伟上诉请求:1.请求撤销佳木斯市向阳区人民法院（2020）黑0803民初623号民事判决书；依法委托评估机构对案涉房屋租赁价格重新进行评估，依据重新评估的结果予以改判。2.一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、七台河市旭太价格评估有限责任公司作出的《价格评估报告》，不能作为认定涉案房屋2016年7月至2019年10月租赁价格的依据。1、依据GB/T50291-2015《房地产估价规范》第3.0.7估价对象的实地查勘应符合下列规定：1应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；本案评估机构对涉案房屋进行现场查看时，并未通知上诉人，也未对房屋内部状况、外部状况和周围环境状况进行拍摄，足以影响对房屋租金价格的估价。2、本案中对涉案房屋租金的估价，不仅仅只能适用市场法一种方法进行估价，该房产属于收益性房地产，还可以适用收益法进行估价。按照规范评估机构应当适用两种以上估价方法进行估价，但却仅仅适用市场法一种方法，且未在估价报告中说明仅用一种估价方法的任何理由。仅使用一种估价方法作出的估价报告，违反规范，不真实，不全面，不能如实的反映涉案房屋租金的真实价格。3、《房地产估价规范》第4.2.2搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容：1交易对象基本状况：2交易双方基本情况：3交易方式；4成交日期；5成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况：6交易目的等。4.2.3可比实例的选取应符合下列规定；4可比实例的成交日期应接近价值时点；5可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。6在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。本案中评估机构选取的比照物A、B、C、D既没有交易对象基本状况，也没有交易双方基本情况；交易方式；交易日期；交易价格；付款方式等等诸多要件，不符合可比实例的选取应符合的规定。评估机构所选择的比照物A、B、C、D未排除人为哄抬价格的交易；利害关系人之间的交易等，也没有对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。因此，比照物不是真实的，不能作为评估涉案房屋租金的可比实例。4、《房地产估价规范》7.0.19附件应包括下列内容：6可比实例位置图和外观照片。当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片。9房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。10注册房地产估价师估价资格证书复印件。本案对涉案房屋租金的价格评估采用市场法，但是在附件中却没有可比实例位置图和外观照片。而且，也没有估价机构营业执照和估价资质证书复印件，注册房地产估价师估价资格证书复印件。5、评估机构采用市场法对标的物与参照物的差异性调整测算，确定房屋2020年租金价格，然后依据2020年租金价格对2016年7月至2019年10月租金价格进行测算是错误的。众所周知2020年因新冠病毒疫情的影响，房屋租金价格明显下降。评估机构在未考虑新冠病毒疫情客观因素影响的情况下，武断的确定2020年房屋租金价格，并以2020年房屋租金价格推测2016年7月至2019年10月租金价格，所得出的数据明显不合理，也不符合客观事实。二、一审法院采信错误的价格评估报告，导致判决被上诉人向上诉人应付房屋租金数额错误。被上诉人在原审中自认2016年交纳1-7月份房租58000元，即2016年全年租金为116000元，但评估报告显示2016年7月至12月租金仅为31900元，明显与客观事实不相符。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条第三款：“对于当事人的异议，人民法院应当要求鉴定人作出解释、说明或者补充。”的规定，评估报告明显与客观事实不相符，上诉人对鉴定报告有异议，一审法院应当要求鉴定人作出解释、说明或者补充。但一审法院违反法律规定，对上诉人提出的异议和要求鉴定人出庭接受质询的请求未予理睬。直接采信了不真实、不客观的价格评估报告作为认定案件事实的依据，导致判决结果错误。综上，七台河市旭太价格评估有限责任公司作出的《价格评估报告》严重违反程序，适用单一的估价方法，采用不真实的比照物，未考虑对房屋租金具有重大影响的客观因素，所作出的价格评估结论是不真实、不客观的，不能作为认定案件事实的依据。一审法院违反法律规定，对当事人有异议的评估报告，未要求鉴定机构作出解释、说明和补充，采信错误的《价格评估报告》导致判决结果不正确，请求二审法院委托鉴定机构重新评估，并依法改判，维护上诉人的护法权益。被上诉人段煜辩称，1.尊重原审法院的判决。2.对上诉人提出的上诉理由我方不赞同，评估未到场的后果应当自行承担。3.不同意二审环节要求鉴定的请求。原审被告孙淑云经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。董伟向一审法院起诉请求：1.判令二被告支付2016年5月5日至2019年11月7日租金406953元；2.案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：原告董伟系佳木斯市向阳区新谊社区中心小区7号楼3号商服房屋的所有权人，该房屋建筑面积209.48平方米。董伟委托母亲李杰出租房屋，1996年7月5日，李杰与被告孙淑云签订《房屋租赁合同》，约定租期到1998年1月5日，租金每月3000元。合同到期后，双方未续签租赁合同，由孙淑云继续租赁该房屋。2011年8月，孙淑云将房屋转租给段煜，由段煜承租该房屋并以孙淑云名义交纳租金。自2015年7月5日开始，段煜直接向李杰交纳租金，李杰收到租金后未提出异议，双方仍未签订书面租赁合同，截至2016年5月4日，此后段煜未再支付租金。2019年11月5日，段煜向董伟发出《收房通知书》，通知董伟案涉房屋已于2019年10月31日全部腾空，要求董伟立即收回房屋，董伟认可于2019年11月7日收到该通知。经黑龙江省七台河市旭太价格评估有限责任公司作出黑七旭（2020）价估法委字79号价格评估报告书，结论为：佳木斯市向阳区新宜街59号房屋2016年7月至2019年10月租金共计202300元，其中2016年7-12月租金价格为31900元、2017年租金价格为63900元、2018年租金价格为58100元、2019年1-10月租金价格为48400元。一审法院认为，房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中，房屋所有权人董伟委托母亲李杰出租案涉房屋的行为合法有效，李杰受托与承租人孙淑云签订房屋租赁合同，约定租期到1998年1月5日。合同到期后，双方未续签租赁合同。2011年8月，孙淑云将房屋转租给段煜使用，段煜自2015年7月5日开始直接向李杰交纳租金，双方仍未签订书面租赁合同，口头约定租金随行就市。董伟知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，根据《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”董伟称其不知道孙淑云转租一事，与客观事实不符，故董伟要求孙淑云共同承担租金的诉讼请求，本院不予支持。段煜承租房屋后经营使用至2019年11月5日，其通过书面形式通知董伟收房，董伟于2019年11月7日收到该通知，故本院认定双方于2019年11月7日自行解除租赁关系，但段煜应当向原告支付2016年5月5日至2019年11月7日期间的房屋租金。因双方口头约定租金随行就市，故租金标准应参照价格评估结论分段计算，为217773元（2016年5月至2016年12月租金42533元、2017年租金63900元、2018年租金58100元、2019年1至11月53240元）。段煜辩称租金已交纳至2016年7月5日，未提供证据证实，本院不予采纳。段煜称自2016年6月17日起，其基于让与担保法律关系占有案涉房屋，不应支付该段期间租金。本院认为，本院（2017）黑0803民初2134号生效民事判决认定，董伟与段煜之间系民间借贷法律关系，董伟向段煜借款1000000元用于偿还小额贷款公司的欠款，因董伟未以案涉房屋向段煜提供抵押担保，段煜无偿使用租赁房屋的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。判决：被告段煜给付原告董伟2016年5月5日至2019年11月7日的房屋租金217773元，于本判决生效之日起10日内付清。案件受理费7404元，由被告段煜负担4567元，原告董伟负担2837元。财产保全费2020元，由被告段煜负担。鉴定费4500元，由被告段煜负担2250元、原告董伟负担2250元。当事人二审中没有提交新的证据。仅提交重新鉴定申请一份，要求对房屋租金价格进行重新鉴定。本院对一审判决认定的事实予以确认。除此，因上诉人认为黑七旭（2020）价估法委字79号价格评估报告书鉴定依据明显不足，但明确表示不要求鉴定人出庭，本院致函鉴定机构，要求对有关问题予以答复：1、对估价对象实地查勘过程予以说明；2、对估价方法的选用的依据；3、作为可比实例的ABCD比照物的依据；4、确认2020年房屋租金价格的依据以及以2020年租金基准单价作为对2016年7月-2019年10月房屋租金价格基数的依据。七台河旭太价格评估有限责任公司书面函复，内容如下：1、关于实地查勘过程的说明:2020年9月3日,在佳木斯市向阳区人民法院技术室办案人员组织下进行现场勘验。申请人参加勘验并确认签字,被申请人未参加现场勘验,办案人员全程配合并签字确认(附现场勘验笔录)。由于被申请人未配合现场勘验,室内无法进入。经过询问申请人及附近的租户确认:建筑面积209.48m,室内水泥地面、墙面粉刷,双扇木门,钢窗。房屋形状不规整,一二楼,斜向布局,使用受限,门面在转角处。依据确认的基本情况及标的物所在位置对房屋租金进行评估。2、关于对估价方法的选用依据：市场法(市场价格比较法或现行市价法),能够正确的反映该房屋的租金水平,较为合理;市场法的理论依据是以市场形成价格为理论基础的替代原理,估价结果更为接近市场的客观情况;对于租金价格评估,成本法及收益法均不适用,因此采用市场法进行评估。3、关于作为可比实例的ABCD比照物的依据:市场法中比照物的选用原则为具有可比性,比照物与标的物距离较近,同一区域,可比性较高;选取比照物ABCD结构及用途与标的物相同:A距通江街较近(标的物东侧),B、D位于标的物斜对过,C位于标的物同侧:A.B与标的物楼层相同,标的物一层可作门面,二层为仓储之用,B与之相同(附调查记录)。4、关于确认2020年房屋租金价格的依据以及以2020年租金基准单价作为对2016年7月-2019年10月房屋租金价格基数的依据:2020年标的房屋平均租金价格(基准价格)是采用市场法科学测算的。房屋价值及房屋租金价格的走势都有一定的规律,通过调取中国房产行情网佳木斯市商服房屋租金数据及CPI指数及该区域调查修正,确认2016年-2020年每年的房屋平均租金价格指数。2020年由于新冠疫情的影响,年初房屋租金下降较快,疫情得到控制后,租金价格逐渐恢复,8-9月份基本稳定,但没有回到上一年的水平,因此2020年的房屋租金价格与2019年的房屋租金价格相差10%左右。经过测算2020年的房屋租金指数为100%(基准),2019年-2018年的房屋租金指110%,2017年-2016年平均房屋租金指数为121%,此方法是科学的,符合标的物所在区域的实际,也符合近几年网络热销对实体店的冲击(商家)的影响(附行情数据)。上诉人质证认为：鉴定机构的答复函不能够如实反映标的物的所在位置的房屋价格，不应当予以采信。理由如下：1.2016年房屋租金价格是双方当事人认可的以及确定的租金价格，按照鉴定机构所做的评估结果，在2016年与实际租金价格相差近45%，明显不符合事实。上诉人认为既然2016年房屋租金价格是确定的，不应当采取以2020年房屋的租金价格向前推算2016年的房屋租金价格。2.标的物评估调查记录表中以及勘验笔录中均没有被调查房屋房主或者所有权人签字确认的，上诉人认为房屋租金价格不真实。其他意见与上诉状一致。被上诉人质证认为对答复函予以认可。本院经审查后认为，答复函已对有关鉴定依据进行了合理的说明和解释，并附勘验笔录、标的物评估调查记录表等予以佐证，能够基本满足鉴定的要求，本院予以采信。本院认为，双方当事人的争议焦点为：七台河旭太价格评估有限责任公司作出的黑七旭（2020）价估法委字79号价格评估报告书是否应采信的问题。黑七旭（2020）价估法委字79号价格评估报告书中附有估价机构营业执照和价格评估机构资质登记证书复印件、价格鉴证师职业资格证书复印件等，该鉴定机构及鉴定人员具有进行价格鉴定的资格。故关于上诉人提出的鉴定人无鉴定资质的上诉理由本院不予采信。一审法院已经按照法律规定送达了鉴定通知书，明确告知“通知你们于2020年9月1日9时整，在佳木斯市中级人民法院选取鉴定机构，并择时进行鉴定，如不按时参加，则视为放弃，鉴定正常进行。”书面通知中有“选择鉴定机构和择时进行鉴定”两项内容，上诉人签收通知书后未到庭，主动放弃了诉讼权利，故上诉人认为其未参加一审鉴定过程系鉴定程序违法的上诉理由不能成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条规定“人民法院收到鉴定书后，应当及时将副本送交当事人。当事人对鉴定书的内容有异议的，应当在人民法院指定期间内以书面形式提出”。如果当事人对评估报告的内容有异议，或者要求鉴定人出庭作证，应当在开庭前以书面方式提出。该鉴定结论作出后，一审法院将评估报告邮寄送达了各方当事人，上诉人收到后未向法院提交书面异议申请，在一审开庭质证时口头提出异议，庭后也未提交书面异议申请，且并无充分证据证明鉴定人未出庭接受质询影响了判决的实体结果，对该上诉理由本院不予采信。综上，上诉人关于鉴定意见存在程序违法应重新鉴定申请的理由不能成立，本院不予采信。另关于上诉人二审向本院提交的重新鉴定申请书中认为该价格评估报告书仅适用单一的估价方法，采用不真实的比照物，未考虑对房屋租金具有重大影响的客观因素所作出的价格评估结论不真实客观等认为鉴定依据明显不足的异议，鉴定单位出具答复函对有关鉴定依据进行了合理的说明和解释，且上诉人未能提交相关证据证明该价格评估报告书存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定可以申请重新鉴定的情形，故其基于以上理由认为鉴定结论依据明显不足要求二审重新鉴定，于法无据，本院不予准许。一审法院对于该鉴定意见依法采信并无不当。关于一审法院对租金数额的认定是否适当的问题，因双方均认可租金为随行就市，在双方对租金数额未达成一致的情况下，一审法院依据价格评估结论分段计算租金标准的判决结果并无不当，本院予以维持。综上，上诉人董伟的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费7404元，由上诉人董伟负担。本判决为终审判决。审判长 雷 阳审判员 丁思竹审判员 崔思佳二〇二一年三月三十一日书记员 付 丽