辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1281号上诉人（原审被告）：高路，女，1976年4月22日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李悦嘉，辽宁奉申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦月，女，1982年2月18日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：曹亮，辽宁瑞唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部，住所地沈阳市于洪区汪河路37号1门。经营者：孙琳，男，1980年2月4日出生，汉族，现住沈阳市沈河区。上诉人高路因与被上诉人秦月、沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院(2020)辽0114民初9637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高路上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院基本事实认定不清，法律适用错误，上诉人不存在违约行为不应承担违约责任。上诉人与被上诉人于2019年12月3日签订《房屋买卖合同》，合同期限三个月，合同到期后双方于2020年3月1日重新签订《房屋买卖合同》，针对购房定金收取主体等实质性内容做出改变。其中合同第三条约定“在签订本合同之日起壹日内，乙方向甲方支付购房定金人民币壹万元整。”。本案的案涉合同客观上存在两份，在第一份合同到期后，双方经协商重新签订了新的合同，新的合同针对合同生效条件及生效后如何履行进行了明确约定，新的合同已经完全取代了已到期作废的原合同，依法应当以第二份合同内容为准。重新签订的合同约定付款方式为被上诉人先交付定金给上诉人，该合同实质上是定金合同，根据《合同法》规定，定金合同是实践合同，自实际交付定金之日起生效。被上诉人未向上诉人支付定金的行为致使双方之间的合同始终处于未生效状态，在合同未生效状态下上诉人有权依据市场行情对自有房屋价款进行调整，被上诉人没有先履行合同义务却强行要求进入上诉人房屋内进行设计装修没有任何法律依据。原审法院在被上诉人先行违约导致合同未生效的情况下错误的以第一份到期作废的合同来认定被上诉人没有违约行为，却以第二份未生效的合同认定上诉人存在违约行为，一审判决明显存在严重的事实认定错误。二、原审法院判决上诉人赔偿违约金和损失共计76961元没有法律依据。首先因被上诉人先行违约导致合同未生效的前提下上诉人根本不存在任何所谓的违约行为，更不应当承担任何违约责任，是被上诉人未按照合同约定履行定金交付义务违约在先导致合同未生效，因此一审法院判决上诉人既守约方承担违约责任是严重错误的。其次被上诉人的中介费9000元损失是其自身违约行为导致与上诉人无关，再有，被上诉人在明知上诉人不同意入住和装修的情况下，仍然在起诉的前一周内恶意的去装修公司支付17000元装修费，其目的明显是为恶意诉讼以及获利自造条件，被上诉人的恶意行为是滥用合同权利、恶意扩大损失应当由自己承担，一审法院对此点既是严重认定事实不清，更是明显的违法偏袒被上诉人一方。最后原审法院判决同时承担违约责任和赔偿损失是错误的，根据《合同法》114条、《合同法解释二》29条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况及过错程度等因素根据公平原则予以衡量。而本案案涉合同在未生效的情况下，被上诉人主张的中介费是因其自身行为所导致，装修费是被上诉人恶意制造损失所导致，与上诉人无关。因此即便在本案案涉合同已生效的情况下如上诉人存在违约行为，那么违约赔偿的标准也应当在实际发生的善意直接损失的百分之三十以下。三、原审法院以上诉人没有及时配合被上诉人办理过户手续判决上诉人构成根本违约明显与客观事实不相符。上诉人与被上诉人签订合同时已经告知被上诉人该房屋是法拍房，合同明确约定“双方于法拍房证下发后5个工作日内办理贷款审批手续，待贷款审批手续通过后在一同到房产局办理更名过户手续。因执行法院原因迟迟未能将房屋更名过户，在此期间上诉人经常催促，但法拍房的相关流程复杂并不是上诉人所能控制的，上诉人并没有拖延办理房证对此并无过错，案涉房屋的不动产权属登记于2020年10月21日才取得，而被上诉人于2020年7月24日就已经起诉上诉人，况且该房屋的产权手续在一审法院开庭审理时都没有下房证，何来上诉人恶意不配合过户的情况，原审法院歪曲事实，以此判决上诉人构成根本违约严重错误。四、原审法院程序严重违反法律规定，剥夺上诉人合法权益。原审法院于2020年10月23日给上诉人下达传票通知上诉人于2020年11月3日14点30分到17法庭，传唤事由为“开庭”。上诉人便请律师一同前往，但原审法院不允许代理律师说话并且不接收律师递交的手续，针对上诉人在庭审中所举的重要证据均不予认定，原审法院严重剥夺了上诉人的合法权益。五、被上诉人秦月与沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部互相串通未按合同约定将定金交付给上诉人，导致合同未生效，因此沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部对此也有责任。在第一份合同到期后重新签订新的合同中约定“在签订本合同之日起壹日内，乙方向甲方支付购房定金人民币壹万元整。”。作为中介公司明知该定金在其手中却没有将定金交付给上诉人导致被上诉人秦月没有履行合同义务，继而导致合同始终未生效。因此中介公司也有责任，一审法院没有根据合同的履行情况以及过错程度去全案衡量，将所有责任强加于上诉人一方明显是没有法律依据的故意偏祖。综上，在由于被上诉人恶意违约而导致案涉合同未生效的情况下上诉人不存在也不会发生任何违约行为，更不应当承担任何违约、赔偿责任，一审法院的判决是严重的认定事实及适用法律错误，为维护上诉人合法权益，特请二审法院查清事实、依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人秦月辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人存在根本违约行为，应承担违约责任。1、2019年12月3日三方签订的《房屋买卖合同》合法、有效，该合同第十二条其他约定（手写部分）已将定金的给付方式作出了约定：“未下房证之前乙方交付甲方的定金由中介代为保管不影响违约责任，甲方房证交付中介后，中介查档该房屋无影响交易的情形后，将定金交付甲方”。因此，被上诉人于签订买卖合同当日将定金10000元交付中介，先履行义务已实际履行完毕，另外，上诉人在签订该合同时明知该定金条款的存在，且合同履行过程中亦没有提出过异议，所以，定金给付不存在其他交付方式。本合同中关于定金部分已经实际履行。2、2020年3月1日三方签订的《房屋买卖合同》是对2019年12月3日房屋买卖合同时间上的延续，当时受新型冠状病毒的影响无法进行审批手续办理，属于不可抗力或情势变更，疫情之后三方又签订合同，对合同第十二条作出补充约定：“甲方同意乙方提前入住，装修此房屋。如出现甲方违约现象，需双倍返还定金和装修所产生的一切费用，如出现乙方违约现象，装修无条件送给甲方”。由此可见，买卖双方有着真实的交易意图，并不存在向上诉人所称新合同已经替代了旧合同。3、本案中三方签订的两份合同符合房屋买卖合同实质要件，结合合同性质、目的、交易习惯等足以认定，因此，不存在上诉人所称的“定金合同”。二、原审法院判决正确，有事实和法律依据。1、被上诉人不存在任何违约行为，并严格按照《房屋买卖合同》中的约定履行付款义务，定金、中介费都是按照合同约定按时交付，装修费用是在第二份房屋买卖合同签订的两天后，即与案外人沈阳海韵建筑装饰工程有限公司于2020年3月3日签订装饰施工合同当日，支付给装修公司21000元，后因上诉人不出卖案涉房屋导致施工合同无法履行，按照施工合同约定被上诉人支付了7000元违约金，10000元是订做断桥窗框的费用（详见情况说明）。据此，被上诉人所支出的费用合理合法，因上诉人违约行为造成被上诉人的直接损失应予赔偿。2、《房屋买卖合同》中约定的违约金属于惩罚性违约金，保障了守约方的利益，上诉人对房屋私自涨价的行为，破坏了房地产市场的交易安全，按照法律规定与司法实践，原审判决上诉人支付违约金并无不当。3、被上诉人的实际损失不仅于此，如房屋买卖交易成功，房屋会有自然增值的部分，向亲戚朋友借的购房款要给付占用期间的利息，自己名下没有房产一直在外租房住，房租也是一笔不小的支出。因此，原审判决上诉人支付违约金有理有据。三、上诉人上调房价、更换门锁，直接拒绝与被上诉人交易。1、上诉人的行为是根本违约，被上诉人享有法定的解除权，并有权要求赔偿。2、上诉人拿着法拍房当借口，避重就轻。法拍房在签订买卖合同时即是已知事实，被上诉人愿意等到法拍房下发房证的那一天，可是上诉人半路涨价，取消交易，没给被上诉人等下去的机会。3、虽然上诉人取得法拍房在先，房证取得在后（诉讼阶段取得），但是，从被上诉人一审起诉至一审判决间隔4个月的时间，上诉人从未与被上诉人提出要交易案涉房屋，由此可见，其本身无交易目的。四、被上诉人与中介方不存在互相串通。1、被上诉人与于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部，在房屋买卖过程中交易合法、真实有效。2、上诉人诉状中所述事实与原审庭审中陈述事实矛盾，说法不一。3、被上诉人颠倒黑白、本末倒置，无非就是想逃避法律责任，丧失诚信、见利忘义的行为终将得到惩罚。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，保障交易安全的同时维护了被上诉人的合法权益，故此，建议贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。秦月向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判决被告一承担违约金50500元、中介费9000元、装修费17000元、物业费461元，共计76961元；3.判决被告二返还定金10000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告高路与张玮系夫妻关系。位于沈阳市于洪区房屋原所有人系案外人郑枫。2018年11月21日，沈阳市皇姑区人民法院下发（2018）辽0105民初2285号民事判决书判决郑枫偿还被告高路借款本金及利息。沈阳市皇姑区人民法院以（2019）辽0105执1962号执行裁定书依法对该房屋评估拍卖。被告高路通过该法院的评估拍卖程序取得了该房屋。2020年10月21日，被告高路取得该房屋的不动产权属登记，不动产号为：辽（2020）沈阳市不动产权第0575686号，为被告高路单独所有。原告与被告高路经被告信息咨询服务部居间介绍，于2019年12月3日在被告信息咨询服务部签订《房屋买卖合同》，其中约定：被告高路将位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积101.49平方米，以转让成交价1010000元卖给原告。被告信息咨询服务部为居间方。原告秦月、被告高路在该合同上签名按手印，被告信息咨询服务部在该合同上盖章。被告丈夫张玮也在签订该合同的现场，知道相关事宜。被告高路当日出示沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初2285号民事判决书。该合同签订后，原告按照合同中约定，将购房定金10000元交付给被告信息咨询服务部代为保管，并支付被告信息咨询服务部中介费用9000元。在合同履行过程中，由于受新冠病毒疫情影响双方无法按照原合同约定的时间办理过户审批手续。因此，原告、被告高路经协商于2020年3月1日重新签订《房屋买卖合同》，内容基本不变，内容包括房产情况、房屋转让成交价及交易税费的约定、付款方式、违约责任等，违约责任中约定：甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金……。该合同第十二条中增加约定“甲方同意乙方提前入住，装修此房屋。如出现甲方违约现象，需双倍返还定金和装修所产生的一切费用，如出现乙方违约现象，装修无条件送给甲方”。被告高路丈夫张玮在该合同落尾处签“高路”名并按手印，原告在该合同落尾处签名按手印，被告信息咨询服务部在该合同上盖章。2020年3月1日，被告信息咨询服务部按照合同约定将被告高路交给其的案涉房屋钥匙交给原告。2020年3月3日，原告与沈阳海韵建筑装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，该装修公司上门设计量尺并定作窗户。2020年7月20日，原告交给该装修公司室内装修服务费7000元及窗户材料10000元。2020年7月17日，原告交付案涉房屋所在小区物业服务公司物业费461元。2020年7月8日，原告、被告高路丈夫张玮在被告信息咨询服务部就案涉房屋涨价问题进行协商，没有达成一致意见。2020年7月14日，被告高路更换案涉房屋门锁。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告高路之间形成的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规及强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。依据合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案，被告高路没有及时配合原告办理更名过户手续、上调房价、更换门锁，被告高路上述行为构成根本违约，原告享有法定的解除合同权利，该合同应予解除。关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”具体到本案，被告高路对原告造成的损失应予赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告秦月与被告高路于2020年3月1日签订的《房屋买卖合同》；二、被告高路于本判决生效之日起15日内赔偿原告秦月违约金50500元、中介费9000元、装修费17000元、物业费461元，共计76961元；三、原告秦月将沈阳海韵建筑装饰工程有限公司加工制作的窗户框等物品（价值10000元）于本判决生效之日起15日内给付被告高路；四、被告沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部于本判决生效之日起15日内返还原告秦月定金10000元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14582.7元，由被告高路承担。二审中，被上诉人秦月提交情况说明一份，证明我们在房屋买卖合同签订的第3天，就与装修公司签订了装修合同。转账记录21000元，由于装修款项支付。上诉人高路质证意见，他们直接有利害关系，对真实性有异议，都是单方制作的。喜达屋辉煌房产信息咨询服务部质证意见，没异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,上诉人高路被上诉人秦月之间形成的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规及强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为买卖双方签订的第二份合同如何认定；违约金及损失数额如何确定。上诉人高路与被上诉人秦月之间因购买案涉房屋，于2019年12月3日在信息咨询服务部签订《房屋买卖合同》，后因疫情原因未及时履行第一份合同，经协商双方于2020年3月1日重新签订《房屋买卖合同》。第二份合同实质是对第一份合同履行方式的部分变更，即甲方同意乙方提前入住，装修此房屋。关于上诉人提出第二份合同并未履行，即被上诉人并未交纳定金的主张。因双方在签订第一份合同时被上诉人已经交付定金，在第二份合同履行时上诉人也并未返还定金，故该定金已经交付完毕。本案被上诉人没有及时配合上诉人办理更名过户手续、上调房价、更换门锁。上诉人的行为构成根本违约，应当承担违约责任。一审依据双方合同约定的违约金即违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金并无不当。关于损失数额的确定。被上诉人提供的装修合同及收据可以证明损失数额。故本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人高路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14582.7元，由上诉人高路负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二一年三月二十五日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。