杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0111民初727号 原告：王晓燕，女，1976年9月24日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：陆丽吏，浙江金芒律师事务所律师。 被告：中铁诺德（杭州）投资有限公司，统一社会信用代码：91330183MA2CD6AN0E，住所地：杭州市富阳区富春街道恩波大道519号2301室。 法定代表人：潘振华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯宇钦、姚超，浙江浙兴律师事务所律师。 原告王晓燕与被告中铁诺德（杭州）投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告王晓燕及其委托诉讼代理人陆丽吏、被告委托诉讼代理人冯宇钦、姚超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2020年11月27日签订的《商品房认购书》及《车位认购书》解除；二、被告立即归还原告支付的房屋定金200000元及车位定金20000元；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原、被告于2020年11月27日签订的《商品房认购书》及《车位认购书》。事实和理由：2020年11月25日，原告为购房来到被告售楼部看房，并与被告的销售人员白正梅洽谈购房事宜，期间原告已明确告知销售人员白正梅自己是单身离异且名下有一处房产。当时被告或被告的工作人员都未向原告解释限购政策，并且在2020年11月27日，催促原告下单，原告在不知自己没有购房资格的情况下与被告签订了合同编号为0002784号的《商品房认购书》，约定原告向被告购买坐落于杭州市富阳区××街道××号××室房屋，房屋总价款为2799671元，定金为200000元；并签订了合同编号为0003920号的《车位认购书》，约定原告向被告购买坐落于杭州市富阳区××街道××号车位，车位款总价为210000元，定金为20000元，后双方达成一致，车位款成交价为160000元。原告于当日刷卡支付房屋定金200000元及车位款160000元，共计360000元。2020年11月29日，被告销售人员白正梅通过微信通知原告提交相关材料，审核原告的购房资格，并认定原告不具备购房资格。原告在得知自己不具备购房资格的消息后，多次与被告的销售人员及相关领导进行协商，要求解除《商品房认购书》及《车位认购书》，退还购房定金及车库款，得到的答复均是被告不予退还定金，并且被告在明知原告无购房资格或者在合同签订前未审核购房资格也未明确告知限购政策的情况下，仍多次电话及通过微信催促原告支付剩余购房款并威胁如不按期支付剩余款项，要支付违约金。杭州市住房保障和房产管理局于2016年9月18日发布的《实施住房限购有关事项操作细则》第一条规定：“房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营场所等显著位置公示住房限购政策，不得向限制购房对象出售商品住房或提供二手住房买卖居间代理服务。”第二条规定：“本市户籍居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业或房地产经纪机构提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件。”原、被告签订的《商品房认购书》第九条约定：“乙方确认具备购房资格并将在签订《商品房买卖合同》时向甲方提供乙方真实的身份信息材料及办理备案登记等所需的全部材料，包括但不限于乙方的社保、个人所得税缴纳凭证、家庭人员住房信息、个人名下房产等甲方或有关部门需要提交的所有资料。”被告的售楼处并未公示相关限购政策，且原告认为双方签订的《商品房认购书》已经具备了商品房买卖事项的所有实体权利义务，应被认定为视同商品房买卖合同。即使按约定，被告也应在合同签订前，要求原告提供相关信息，审核原告是否有购房资格。且被告作为一家正规的房地产开发公司，专业从事房屋交易买卖的机构，对房屋买卖的交易规则以及相应限购政策应当非常熟悉。不管是按照合同的约定还是行业的规定，被告都有义务在签订《商品房认购书》之前明确告知原告限购政策和审查原告的购房资格。现因被告未尽告知义务和严格审查义务，导致原、被告双方签订的《商品房认购书》及《车位认购书》的合同目的无法实现，根据法定应当解除合同，且解除合同的过错责任在被告方。原告得知自己没有购房资格后，多次与被告协商，并在2020年12月25日向被告发出律师函，要求解除合同并返还原告已付款项，被告回函认为双方约定的是定金合同，定金不能返还，故原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，请贵院查明事实，依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告答辩称，一、原告主张在看房时，销售人员未向原告解释限购政策，与实际不符。真实情况是：被告的售楼部一直有限购的相关政策予以张贴及公示，原告多次前往看房，皆为男女双方或女儿一起，从未向被告方工作人员提出系单身离异的情况。被告方工作人员在详细解释限购、限贷政策后，原告确认具备购房资格，并签署《购房资格、按揭资料承诺函》，后双方才签订了《商品房认购书》、《车位认购书》。二、在2020年11月29日得知原告不具备购房资格后，原、被告间一直在沟通协调购房者更名的事宜，故被告方工作人员才会要求原告按照认购书约定支付剩余购房款。三、原、被告签署的《商品房认购书》，并非独立的合同，仅是对签订正式的《商品房买卖合同》相关事宜的约定，不是对商品房买卖结果的直接确认，属于《商品房买卖合同》的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，缴纳的认购金性质上为预约定金。原告提出的《实施住房限购有关事项操作细则》规定中的第一条，被告一直在售楼中心的显著位置公示限购政策，有被告提供的照片为凭。对于第二条“本市户籍居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业或房地产经纪机构提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件。”，首先，该条款是对购房者的要求和限制；其次，“购买住房前”，应是签订了《商品房买卖合同》前，而非签订《商品房认购书》前。原告指出的《商品房认购书》中第九条的约定“乙方在确认购房资格并将在签订《商品房买卖合同》时向甲方提供乙方真实的身份信息材料及办理备案登记等所需的全部的材料”，该条款也非常明确指出，乙方是在签订《商品房买卖合同》时才提供身份信息，因为签订《商品房买卖合同》才意味着合同本约的履行，而《商品房认购书》只是预约。三、根据双方签署的《商品房认购书》及《车位认购书》第三条第9款、第三条第4款的约定，“因乙方对自身的限购、限贷原因导致的一切后果承担法律责任，甲方不承担责任。”“因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》，乙方承担违约责任，甲方有权没收乙方已经支付的定金。”故原告要求退还认购金没有法律依据。五、原告作为完全民事行为能力人，应当对从事的民事行为负责。双方签署的《商品房认购书》合法有效，应当按照合同约定履行。原告要求被告退还购房定金没有法律依据，故被告不予退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的合同编号为0002784号商品房认购书1份、溪畔云璟府项目认购确认单1份（复印件）、合同编号为0003920号车位认购书1份、车位收款单1份（复印件）、溪畔云璟府项目车位认购确认单1份（复印件）、关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知1份（打印件）、关于印发《实施住房限购有关事项操作细则》的通知1份（打印件）、律师函1份、快递面单1份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1、原告提供的微信聊天记录截图打印件2份、光盘2份（含录音3段）及相应的文字稿，用以证明：（1）2020年12月29日，签订《房屋认购书》后，被告的销售人员白正梅才让原告提供户口本和离婚协议书，表明原告之前已经明确告知过原告离异且名下有一套房产，且要求原告提供资料的时间在签订认购书之后；（2）被告明确告知原告没有购房资格后，原告多次与被告协商，被告均明确拒绝返还购房定金及车库款并要求原告通过复婚来取得购房资格的事实。被告质证后对真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的有异议，认为达不到证明原告已经告知被告销售人员单身离异且名下有一房，原告要求被告以复婚方式取得购房资格，是原、被告在协商过程中，被告因为原告没有购房资格提出的建议，而非强制。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 2、原告提供的回复函1份，用以证明被告收到律师函后向原告邮寄了回复函，在回复函中明确答复在签订合同前被告销售人员未与原告核实是否单身离异且拒绝归还原告购房定金及车位定金的事实。被告质证后对真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的有异议，认为真实情况是：被告的工作人员在详细向原告解释限购限贷政策后原告确认有购房资格才签订协议，导致本次事件的责任方为原告，所以被告不退还定金是合法有据的。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 3、被告提供的购房资格、按揭资料承诺函1份，用以证明原告确认具备购房资格，并签署《购房资格、按揭资料承诺函》的事实。原告质证后认为签字是原告签的，但是该承诺函是被告要求客户签署的，政策核实义务却转嫁到原告处，应认定无效。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 4、被告提供的含监控视频的光盘1份，用以证明原告仔细阅读并传阅给家庭成员观看后签署《商品房认购书》、《购房资格、按揭资料承诺函》的事实。原告质证后对真实性、合法性、关联性没有异议，认为《商品房认购书》等是原告所签，监控视频可以看出被告销售员并没有仔细解释购房政策，原告是在完全不清楚购房政策情况下签署了一系列格式条款。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 5、被告提供的照片打印件4份，用以证明被告的售楼部一直有限购的相关政策予以张贴及公示的事实。原告质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，认为时间上不能证明原告去看的时候就放在那里，且放的地方销售员也未引导原告阅读。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、由杭州市住房保障和房产管理局公布、2016年9月19日起实施的《实施住房限购有关事项操作细则》第一条规定：“房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营场所等显著位置公示住房限购政策，不得向限制购房对象出售商品住房或提供二手住房买卖居间代理服务。”第二条规定：“本市户籍居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业或房地产经纪机构提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件。”2017年3月28日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》，载明：在严格执行现行住房限购措施基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。 二、2020年11月27日，在被告中铁诺德（杭州）投资有限公司的售楼部，原告王晓燕在被告提供文本的《购房资格、按揭资料承诺函》“承诺人（签章）”处签名。该承诺函抬头部分系被告工作人员手工填写，印刷处的文本内容为：“一、本人明确知晓法律法规及政策命令对购房主体的规定和限制，本人承诺本人具有法律法规及政策命令规定的购房资格，有完全民事行为能力，有权签订购房过程中的全部文件。二、本人有义务按照有关登记机关或卖方的要求如实提供购房及办理相关登记手续所需的全部文件、资料等，包括但不限于本人身份证和/或护照、户口簿、婚姻证明、社保信息、收入证明、银行流水、个人所得税单、个人及家庭成员名下房屋情况等全部材料。三、本人承诺本人所提供的签署材料是真实、合法、有效的，来源合法，为本人自行取得，且符合限购、限贷规定，非补缴税单或者补缴社保资料。四、本人如有不实申报或违反限售、限购规定，导致本人与卖方之间的房屋买卖合同无法办理登记备案或无法履行的，本人愿意承担由此造成的不予办理登记等的一切法律责任及赔偿责任，且与卖方无关，同时本人愿意按照双方合同的约定承担相应的违约责任，支付违约金。本人特此做出不可撤销的承诺如上。” 三、2020年11月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了1份由被告提供文本、印刷填空式的《商品房认购书》，约定原告向被告预购位于杭州市富阳区××街道××号××室，总房款为2799671元。《商品房认购书》“第三条、其他约定事项”第1条约定：“乙方应于本认购书签订之日交付购房定金200000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。2、乙方应自本认购书签订之日起5日内即2020年12月2日前持本认购书及定金收据与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件。在上述期限内，如果签约时间变化，甲方将提前3日通知，以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续。……。4、乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人，而无需另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。如因乙方迟延与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件、或乙方迟延付清相应购房款导致本认购书自动解除，但经甲方同意双方同意可继续履行本认购书的，乙方应按逾期应付款的万分之五日支付违约金，违约金付清后本认购书方可继续履行。……。9、乙方确认已经知晓本地的限购、限贷等法律法规及政策规定，乙方确认具备购房资格并将在签订《商品房买卖合同》时向甲方提供乙方真实的身份信息材料及办理备案登记等所需的全部材料，包括但不限于乙方的社保、个人所得税缴纳凭证、家庭人员住房信息、个人名下房产等甲方或有关部门需要提交的所有资料。乙方确保所有资料由乙方自行提供，乙方对资料的真实性、合法性、有效性承担法律责任。乙方对自身的限购、限贷原因导致的一切后果承担法律责任，甲方不承担责任。”《商品房认购书》还约定了其他事项。当日，原告向被告支付了定金200000元。 四、2020年11月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了1份由被告提供文本、印刷填空式的《车位认购书》，约定原告向被告预购位于杭州市富阳区××街道××号车位，车位款210000元，实际成交价为160000元。《车位认购书》“第三条、其他约定事项”第1条约定：“乙方应于本认购书签订之日交付购车位定金20000元，在双方签署《地下停车位使用权转让协议》之日，该定金自动转为所购买车位的房款。2、乙方应自本认购书签订之日起5日内即2020年12月2日前持本认购书及定金收据与甲方签署《地下停车位使用权转让协议》以及补充协议、附件等相关文件。在上述期限内，如果签约时间变化，甲方将提前3日通知，以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续。……。4、乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《地下停车位使用权转让协议》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购车位款的，或未于约定期限提供所需全部或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《地下停车位使用权转让协议》以及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人，而无需另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。如因乙方迟延与甲方签署《地下停车位使用权转让协议》以及补充协议、附件等相关文件、或乙方迟延付清相应购车位款导致本认购书自动解除，但经甲方同意双方同意可继续履行本认购书的，乙方应按逾期应付款的万分之五日支付违约金，违约金付清后本认购书方可继续履行。……。9、乙方确认已经知晓本地的限购、限贷等法律法规及政策规定，乙方确认具备购房资格并将在签订《地下停车位使用权转让协议》时向甲方提供乙方真实的身份信息材料及办理备案登记等所需的全部材料，包括但不限于乙方的社保、个人所得税缴纳凭证、家庭人员住房信息、个人名下房产等甲方或有关部门需要提交的所有资料。乙方确保所有资料由乙方自行提供，乙方对资料的真实性、合法性、有效性承担法律责任。乙方对自身的限购、限贷原因导致的一切后果承担法律责任，甲方不承担责任。”《车位认购书》还约定了其他事项。当日，原告向被告支付了160000元，其中包含定金20000元。 五、原、被告在签订《商品房认购书》、《车位认购书》后，因原告在签订上述认购书前已属于限购对象，无法最终签订合同，故原告向被告通过邮寄方式发送《关于要求解除商品房认购书及车位认购书并要求退还购房定金及车库款的律师函》，要求被告返还定金及车库款。被告在收到上述《律师函》后向原告出具《回复函》，拒绝归还定金。 六、原告变更第一项诉讼请求后，本院于2021年3月12日向被告送达了变更诉讼请求申请书。庭审中，对于原告诉请要求解除原、被告于2020年11月27日签订的《商品房认购书》及《车位认购书》，被告没有异议。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”原、被告于2020年11月27日签订《商品房认购书》、《车位认购书》后，因原告属于限购对象，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，现原告诉请要求解除《商品房认购书》、《车位认购书》，符合法律规定，且被告对解除亦无异议，故本院认定《商品房认购书》、《车位认购书》于2021年3月12日解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条约定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，因原告系限购对象，导致最终的合同未能订立，系政策原因，不可归责于双方，故定金应予返还，且基于《商品房认购书》、《车位认购书》解除后的应有法律后果，被告已收取的定金亦应返还。综上，原告诉请要求被告返还定金220000元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、原告王晓燕与被告中铁诺德（杭州）投资有限公司于2020年11月27日签订的《商品房认购书》及《车位认购书》于2021年3月12日解除； 二、被告中铁诺德（杭州）投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王晓燕定金220000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取2300元，由被告中铁诺德（杭州）投资有限公司负担。 原告王晓燕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告中铁诺德（杭州）投资有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 吴贤祥 二〇二一年三月三十一日 代书记员 丁敏明