山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2136号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。统一社会信用代码：91xx91。 法定代表人：乔伟利，董事长。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐翠萍，女，1988年1月19日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人徐翠萍商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初11463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：1.上诉人在取得房地产权属登记证明之后多次通知被上诉人到上诉人处核对办证资料，一直在积极协助被上诉人办理涉案房屋的过户手续，现因被上诉人拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理，上诉人未怠于履行协助被上诉人办理过户登记手续，原审认定事实错误，导致判决错误。2.被上诉人未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款112680元，未履行完毕《商品房预售合同》项下的付款义务。在其付清购房款之前无权要求上诉人协助办证。3.被上诉人尚未返还上诉人超付的逾期交房违约金19079.2元，无权要求上诉人协助办证。根据《商品房预售合同》补充条款第十三条“其他条款”中“甲乙双方一致同意，如甲方出现延期交付情形，甲方承担的违约金最高不超过乙方已支付房款的百分之一”之约定，涉案房屋总房款352680元，上诉人因逾期交房支付给被上诉人的违约金最高不得超过3526.8元，而上诉人实际向被上诉人支付了22606元，其中多支付的19079.2元，被上诉人应该返还，却至今未返还，在被上诉人返还之前无权要求上诉人协助办证。4.被上诉人尚未支付上诉人逾期付款违约金3552元，尚未结清应付上诉人的款项，无权要求上诉人协助办证。根据《商品房预售合同》，被上诉人应于2014年9月21日将剩余房款240000元汇至上诉人账户，而上述款项实际到账日期为2015年2月16日，逾期148日。被上诉人应支付上诉人逾期付款违约金3552元，被上诉人至今未向上诉人支付。其无权要求上诉人向其提供办理房屋产权证书的资料。 徐翠萍未提交书面答辩意见。 徐翠萍向一审法院起诉请求：1.判令中能公司协助办理位于青岛市城阳区（英格堡家园）限价房xx号楼xx单元xx户房屋的房产证等相关过户登记手续；2.诉讼费由中能公司承担。 一审法院认定事实：一、徐翠萍、中能公司于2014年9月5日签订的《商品房预售合同》，徐翠萍为乙方（买方），中能公司为甲方（卖方）。合同约定：徐翠萍购买中能公司开发的位于青岛市城阳区(英格堡家园)限价房xx号楼xx单元xx户房屋一处，该商品房建筑面积为88.17平方米，单价为每平方米4000元(不包含房屋全装修价格)，总价款为352680元。约定的付款方式为银行按揭贷款,首付款为112680元,于2014年8月23日前存入本合同指定账户。贷款240000元,乙方应于2014年9月14日前,将办理贷款所需文件提交中国工商银行，放贷机构于2014年9月21日前将贷款存入本合同指定的账户。甲方定于2015年11月30日前将房屋交给乙方。后徐翠萍将首付款112680元支付给中能公司，其中92680元通过刷卡的形式支付。2015年2月16日，徐翠萍从中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款240000元，支付给中能公司，中能公司也为徐翠萍出具了购房发票。中能公司已将涉案商品房交付徐翠萍居住至今。双方还约定，甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，现在涉案房屋已经具备办理产权证明的条件。二、中能公司于2019年12月30日向业主发了《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，要求业主自2020年1月3日开始办理房屋产权手续，并于2020年8月23日给徐翠萍发过办理产权手续的通知。 一审法院认为,一、徐翠萍、中能公司之间签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。徐翠萍按照双方约定及时支付了全部购房款、房屋维修基金等，中能公司也已向徐翠萍交付了房屋，徐翠萍居住至今。根据双方的约定，中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，涉案房屋也已具备办理产权证明的条件。中能公司在取得《房屋权属证明》后，向各业户发了告知函，也向徐翠萍发过通知，要求办理涉案房屋的相关产权手续，且根据双方的约定，中能公司协助办理房产证的最晚时间为2020年8月份，故徐翠萍要求中能公司协助办理涉案房屋的产权手续等理由正当，予以支持。中能公司称徐翠萍未按照合同约定的账户支付涉案房屋的首付款，徐翠萍提供的刷卡小票中显示客户名称为中能公司，故中能公司以合同指定的账户未收到首付款，其抗辩不能成立。对于徐翠萍支付的是否是合同约定的账户，对本案无实际影响。中能公司主张因徐翠萍逾期付款，中能公司办理涉案房屋产权证明的时间应相应顺延的问题，因双方约定涉案房屋以按揭贷款支付，徐翠萍向贷款银行申请贷款，其提交贷款材料后，贷款银行何时放款并非由徐翠萍所能控制，故中能公司要求顺延涉案房屋的办理产权证明的时间，理由不当，不予采纳。中能公司提出徐翠萍的购房资格，徐翠萍提供的证据六足以证明其具有购房资格，故中能公司的该抗辩，不予采纳。中能公司在本案审理中提出反诉，因徐翠萍银行贷款逾期，要求徐翠萍承担违约金的请求，因涉及到第三人贷款银行，且中能公司也未提供证据证明系徐翠萍原因造成，故在本案中不予一并处理。 一审判决：青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效之日起十五日内协助徐翠萍办理位于青岛市城阳区(英格堡家园)限价房xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证等相关过户登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的焦点为：上诉人主张不应协助被上诉人办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由能否成立。对此，本院认为，涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，被上诉人诉求上诉人协助办理不动产权属登记手续，一审判决支持被上诉人的诉求并无不妥。本案被上诉人支付首付款后，上诉人出具了收款收据，银行贷款支付到上诉人账户后，上诉人给被上诉人出具了购房发票，上诉人亦实际将房屋交付给被上诉人，现主张被上诉人尚欠购房款112680元，并以此为由主张不应协助被上诉人办理不动产权属登记手续的理由不能成立。根据双方合同约定，被上诉人应于2014年9月14日前,将办理贷款所需文件提交至中国工商银行，放贷机构于2014年9月21日前将贷款存入合同指定的账户。本案贷款银行发放贷款的时间晚于上诉人与被上诉人双方约定的银行贷款付款时间，但银行发放贷款的行为并不受上诉人与被上诉人合同约定的约束，且贷款银行系上诉人指定，上诉人作为被上诉人贷款的担保人，其不能证明银行迟延发放贷款系由被上诉人个人原因所造成的，上诉人以被上诉人逾期付款为由，主张办理产权登记手续的时间亦应相应顺延，同时以被上诉人未支付逾期付款违约金为由，主张被上诉人无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。上诉人自愿支付了被上诉人逾期交房违约金22606元，上诉人称多支付19079.2元，但一审中，上诉人并未就此提出反诉主张，上诉人以被上诉人尚未返还其支付的逾期交房违约金为由，主张被上诉人无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。上诉人既以被上诉人拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由，主张未办理房屋产权证书的过错在被上诉人，又以被上诉人未全面履行合同义务为由，主张被上诉人无权要求其协助办理产权登记手续，上诉人的主张相互矛盾，本院不予支持。 综上所述，中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 审判员  孙秀强 二〇二一年三月十七日 法官助理杨志昌 书记员张 旭 书记员 于国英