四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终173号 上诉人（原审原告）：施建川，男，1972年11月13日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：宋波，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王梅，女，1972年9月12日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：宋波，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川申阳置业有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山东路。 法定代表人：杨红武，董事长。 委托诉讼代理人：罗旭刚，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李晓玲，四川高贸律师事务所律师。 上诉人施建川、王梅因与被上诉人四川申阳置业有限公司（以下简称申阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初2778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 施建川、王梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.申阳置业公司自2019年12月31日至整改完毕、实际交房之日止，以799,339元为基数按每日万分之四计算向施建川、王梅支付逾期交房违约金，现暂计算至2020年3月30日为28,776.20元；3.申阳置业公司以乐山市城市规划管理技术规定(2015)和《四川省商品房买卖合同（预售）》为标准，在九宾（一期）项目D2区修建地下车库，区分人行道和车行道实现人车分流，整改绿化率使其达到30％；4.申阳置业公司赔偿施建川、王梅房屋价值贬损损失暂计413,661.11元（房屋差价401,789元＋房屋差价资金占用利息6,205.41元＋律师费5,500元＋公证费166.70元）；5.一、二审诉讼费用由申阳置业公司承担。事实和理由：一、一审判决确定的违约金错误。（一）一审判决调减违约金错误。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是合同没有约定违约金，但案涉商品房买卖合同明确约定了违约金的计算标准及计算方式，故一审判决适用前述法条对违约金进行调减属于适用法律错误。其次，《商品房买卖合同补充协议》第十八条项下第6条明确约定双方均不以“违约金过分高于损失”为由要求调减违约金，故一审判决违背当事人真实意思表示调减违约金明显不当。再次，在审判实践中，最高人民法院作出的（2019）最高法民申3344号裁判文书也明确了合同当事人放弃调整违约金的约定属于当事人意思自治，不违反法律规定，人民法院应当尊重当事人的约定。（二）一审判决确定的逾期交房天数错误。按照《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条的约定，案涉小区地下车库修建尚未达到交付条件，即案涉房屋至今不具备交房条件，故逾期交房天数应计算至实际具备交房条件之日止。（三）施建川、王梅对逾期交房造成的损失无需举证。申阳置业公司逾期交房给施建川、王梅造成了包括但不限于购房款资金占用利息和租金损失，根据《商品房买卖合同补充协议》第十八条项下第6条“收取违约金的一方无需举证具体损失”的约定及相关司法解释的规定，施建川、王梅对损失无需举证。申阳置业公司主张违约金过高，其应承担举证责任。二、《商品房买卖合同补充协议》中免除申阳置业公司责任的格式条款应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》是为了重复使用而预先拟定，除了业主个人信息和房屋信息外，内容完全一样，且没有业主能够协商的空间，故该协议是格式条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条和第九条的规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容应尽到提示和说明义务，否则导致对方没有注意该条款，对方申请撤销该格式条款的，人民法院应予支持。申阳置业公司仅出示了《商品房买卖合同补充协议》的签字页，该协议其他内容根本未给施建川、王梅看，更没有对该协议中“申阳置业公司通过报纸、电视、广播、户外楼牌、楼书、海报、宣传单等方式发布资料中载明的图片、文字介绍不作为要约和承诺”的条款尽到提示和说明义务，故对于免除申阳置业公司责任的格式条款，应予撤销。三、申阳置业公司应按最初规划对地下车库、小区道路与绿化率进行整改并赔偿施建川、王梅的房屋贬损损失。首先，地下车库在房屋总平面图上有，但实际没有；规划图显示，地下车库进出口均在小区入口处，由消防通道将地上停车位与人行道分开，由此实现人车分流。案涉小区现状是实线大马路，行人和车辆共用，存在极大安全隐患，且申阳置业公司将业主共有的公共区域擅自改成行车通道，属于违法行为。其次，申阳置业公司擅自将属于业主共有的绿地出售给一楼业主，导致无法按照合同约定给包括施建川、王梅在内的业主提供绿化率30％的居住环境，影响了业主的正常生活，但案涉小区的公共绿地具体减少了多少及实际绿化率究竟是多少，施建川、王梅均不清楚。再次，申阳置业公司专门注册微信公众号对案涉小区环境、交通、配套设施及业主子女教育问题进行了明确具体的宣传，导致施建川、王梅等业主以高出周边一倍以上的畸高房价购买了案涉房屋，这些宣传内容应视为合同内容，对申阳置业公司有约束力。一审中，施建川、王梅要求对案涉房屋价值进行评估，一方面证明案涉房屋的实际价值，另一方面量化申阳置业公司的违约行为，但一审法院不顾客观事实对该评估申请不予准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因申阳置业公司没有履行合同约定的义务，故其应该赔偿施建川、王梅房屋贬损损失及因本案纠纷产生的律师费、对证据保全产生的公证费。 申阳置业公司辩称，一、首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金高于了损失的30％应该予以调减。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，违约金的性质是补偿性的，在违约金约定过高的情况下进行调整是法律赋予当事人的权利。其次，一审判决认定的逾期交房天数是正确的。再次，施建川、王梅根据合同约定支付购房款后，无论申阳置业公司是否逾期交房，其二人对已支付的购房款不再享有资金收益，当然不存在资金利息损失。申阳置业公司在一审提交的租金评估报告是由具有资质的机构作出的综合评定，案涉房屋处于峨眉山市的乡镇，而租金评估价格是根据峨眉山市整个区域内与案涉房屋类似房屋的市场价格来确定，故评估报告符合证据的真实性、合法性和关联性，能够证明施建川、王梅因逾期交房而产生的实际损失。根据《商品房买卖合同补充协议》第六条的约定，买受人逾期收房应承担逾期收房违约金，且施建川、王梅逾期收房的时间远远超过申阳置业公司逾期交房时间，在双方互有违约的情况下，违约金应该抵扣，鉴于申阳置业公司违约在先，应以实际损失为基数向施建川、王梅进行补偿。二、格式条款的特点是提供合同的一方未与对方协商，但申阳置业公司在交易过程中不具有强制性和垄断地位，且《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议均是双方协商一致达成的，故不属于格式条款。即使《商品房买卖合同补充协议》被认定为格式条款，但该协议不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，故该协议合法有效。三、首先，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）项明确载明车位必须以建设工程规划许可为准，而九宾（一期）项目D区的现有规划已没有地下车库；《商品房买卖合同补充协议》第六条项下第2条明确约定案涉小区应以最终规划为准，因地下车库位置由九宾（一期）项目D区移至C区修建的规划变更已取得主管部门的同意，即案涉小区交房区域内的车库、车位符合规划要求，故该公司不应因该规划变更而承担违约责任。加之，申阳置业公司已告知施建川、王梅地下车库规划变更事宜并征求二人对此变更的意见，虽然二人没有对征求意见进行回复，但根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条第（三）项的约定，施建川、王梅未作回复的行为视为接受地下车库的规划变更。因申阳置业公司已按最终规划在九宾（一期）项目C区修建地下车库，故施建川、王梅要求按原始规划在案涉小区修建地下车库并赔偿损失的主张不成立。因案涉小区原始规划上就有地上车位，故不可能进行人车分流。其次，2020年3月6日出具的《绿化方案验收备案通知单》能够证明案涉小区绿化率超过了30％，根据《商品房买卖合同补充协议》第十三条项下第1条的约定和《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定，施建川、王梅关于申阳置业公司将公共绿地卖给了一楼业主的主张不成立。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商业广告是要约邀请，并非合同内容，只有对规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺具体明确且对合同订立、价格确定有重大影响的商业广告才属于要约，但案涉商业广告内容均不属于规划范围内，故不属于合同内容。而且双方签订的《商品房买卖合同补充协议》对商业广告、销售人员的口头表述是否属于合同内容均进行了明确约定，故双方的权利义务应以《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的约定为准，不应任意扩大理解。另外，施建川、王梅主张的房屋差价损失、房屋差价资金占用利息损失、律师费和公证费既无合同依据，也无法律规定，且房屋差价损失没有证据支撑，故施建川、王梅要求支付前述损失的主张不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 施建川、王梅向一审法院起诉请求：1.申阳置业公司自2019年12月31日至整改完毕、实际交房之日止，以799,339元为基数按每日万分之四计算向施建川、王梅支付逾期交房违约金，现暂计算至2020年3月30日为28,776.20元；2.申阳置业公司以乐山市城市规划管理技术规定(2015)和《商品房买卖合同》为标准，对九宾（一期）项目Dl、D2区的车位、绿化、配套设施等进行整改；3.申阳置业公司赔偿施建川、王梅实际损失暂计413,661.11元；4.申阳置业公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：申阳置业公司系“九宾（一期）”楼盘地产开发商，施建川、王梅系购买申阳置业公司商品期房的买受人。为宣传楼盘、吸引购房人，申阳置业公司通过广告牌、微信公众号、宣传传单等方式，对自己所开发的“九宾”楼盘进行了小区“全维配套体系”宣传，即包括业主享受高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容。 2018年4月27日，施建川、王梅与申阳置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了申阳置业公司开发的九宾（一期）项目D2区第×幢×单元×层×号房屋，并通过按揭方式全额支付了购房款799,339元。该合同第十二条“规划、设计变更”项下载明“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起十五日内作出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受规划、设计变更以及引起房价变更”；第十三条载明“出卖人在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）……”；第十五条“商品房交付条件”项下载明“该商品房交付给买受人时已取得［建设工程竣工验收合格证明］和该商品房《房屋面积实测报告书》……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》”；第十六条“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件”项下载明“……规划的车位、车库:2018年12月30日达到使用条件(交房区域内)……”；第十七条“该商品房基础设施设备和相关公共设施”项下载明“……如因出卖人原因导致上述基础设施设备和相关公共设备不能在约定期限内达到交付条件，由出卖人在90日内整改完毕并交付使用……”；第十八条“交付时间和手续”项下载明“出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房……”；第十九条“逾期交房责任”项下载明“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.（1）逾期在90日（含90）日之内，自第十八条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之四违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……因政府有关部门限制夜间施工、停水、停电、修路、创卫等非出卖人因素以及不可抗力的原因，导致工期顺延，出卖人不承担违约责任”；第三十一条“要约邀请与要约”项下载明“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方视为要约”；第三十二条“房屋不利因素告知”项下证明“出卖人通过【现场公示】向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素”。 同年4月27日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条“承诺与保证”项下第1条载明“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义。知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立合同”;第4条明确约定“……出卖人发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求……”；第六条“对规划、设计变更及面积差异的补充约定”项下第1条载明“……买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任”；第2条载明“买受人购买的房屋所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准……”；第七条“对基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定”项下载明“对基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定：合同约定的房屋基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能正常使用房屋直接相关的基础设施设备和公共服务及其他配套设施，因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任”；第八条“交接手续的补充约定”项下第4条载明“在出卖人具备了主合同第十八条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。 因违背国家相关政策，申阳置业公司在商品房预售时已经呈现和完成的高尔夫绿化景观被政府部门拆除；申阳置业公司同四川博睿特外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》，合作期限从2016年3月23日至2017年3月22日，该协议第五条第2款约定客户凭购房合同即可享受在四川博睿特外国语学校就读权利，申阳置业公司据此在协议约定期间内对外进行了宣传；乐山交通委员会于2017年5月对乐山至峨眉的空轨项目进行了公示，申阳置业公司根据四川新闻网、腾讯网等新闻媒体报道，对楼盘交通便利进行了宣传，但该空轨项目政府至今仍未开工建设，至此，宣传资料中提及的“高尔夫练习场”、“业主子女免试入读四川博睿特外国语学校”、“配备九宾轻轨站”等“全维配套体系”未能实现。申阳置业公司未按规划批准方案将原在D区的地下停车库平移到C区，政府相关职能部门在对申阳置业公司进行行政处罚后，颁发了《建筑工程施工许可证》，目前该地下车库尚在建设中，未取得预售许可也未对外进行销售。2020年3月17日申阳置业公司取得九宾（一期）项目D2区的《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》；2020年3月17日申阳置业公司取得九宾（一期）项目D1、D2区的一批次的《峨眉山市建设工程规划核实合格证》，2020年3月27日申阳置业公司取得九宾（一期）项目D1、D2区的二批次的《峨眉山市建设工程规划核实合格证》；2019年4月30日申阳置业公司取得九宾（一期）项目D1区的《乐山市房产面积实测报告》，2019年8月16日申阳置业公司取得九宾（一期）项目D2区的《乐山市房产面积实测报告》；2020年3月27日申阳置业公司出具了《使用说明书》和《住宅质量保证书》。 一审法院认为，根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点在于：一是申阳置业公司以约定违约金过高请求调整的理由能否成立；二是申阳置业公司宣传广告的内容是否构成合同的组成部分，施建川、王梅是否可以依据广告的内容向申阳置业公司主张合同价与实际价差的损失。 首先，施建川、王梅依照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十三条关于“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的规定，主张申阳置业公司支付逾期交房违约金的主张依法成立。但是，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，如果当事人约定的违约金低于违约造成的损失的，当事人可以请求适当增加，违约金过高可依请求适当减少。该规定在赋予当事人以约定违约金自由的同时，又规定了当事人可以就过高违约金主张调整，以使违约金与实际损失大体相当，这充分体现了我国违约金补偿性性质而非惩罚性性质。申阳置业公司据此规定要求减少违约金的请求于法有据，依法应予支持。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，申阳置业公司交房条件为具备《建设工程竣工验收合格证明》《房屋面积实测报告书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》，交房时间为2019年12月30日。申阳置业公司所售房屋在2019年4月30日和8月16日完成房屋面积实测报告，其后政府相关部门分批次向申阳置业公司颁发备案证书，分别在2020年3月17日、27日取得竣工验收合格证明文件，申阳置业公司亦在2020年3月27日出具了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，故申阳置业公司在2020年3月27日前已具备合同第十五条约定的交付条件且已通知业主前往办理交房手续，申阳置业公司实际逾期交房天数为88天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，当事人约定违约金高于法律规定上限（实际损失的30%以上）后，人民法院依照当事人申请依法应予以调减。本案中施建川、王梅因申阳置业公司逾期交房实际损失依照前述司法解释的规定应当按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对超过实际损失（即有资格的房地产评估机构确定的租金）30%以上部分依法不应当得到支持。对于申阳置业公司主张依据补充协议第八条第6款之约定施建川、王梅在申阳置业公司具备交付条件且拒不接收房屋应从通知交房第31日起承担逾期收房的违约责任之规定，即从2020年4月28日起，施建川、王梅拒收房屋应当负有每逾期一天则承担日万分之四违约金的违约责任。截止2020年12月2日，施建川、王梅应承担的逾期收房违约责任天数为218天，基于违约金约定过高，我们认为双方互有违约行为，违约责任互抵后，申阳置业公司不负有支付逾期交房违约金的义务，但因申阳置业公司并未就施建川、王梅逾期收房明确提出反诉，该院不予处理。 其次，施建川、王梅以广告宣传内容应当成为合同的组成部分，从而主张申阳置业公司所交付房屋不符合合同约定，进而要求申阳置业公司承担违约损害赔偿的理由不能成立。理由：第一，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》中双方签章或签名真实齐全，形式完整，内容具体，文字表述明确，形式和内容均不违反法律的规定。该《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》并没有约定高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容的约定；双方所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》、附图、附件均未对地下停车库进行约定，地下停车库内容也不是合同的组成部分，因此，申阳置业公司宣传资料提及的“高尔夫球场、乌镇、空轨”、地下停车库等所谓“全维配套体系”并不构成申阳置业公司的合同义务。第二，施建川、王梅诉称，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》属于格式合同，从而否定其关于“广告等宣传内容不作为要约和承诺”的约定应属无效的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，如果所列条款均是格式条款即为格式合同，同样受《中华人民共和国合同法》关于格式条款的约束。合同示范文本是由政府主管部门按照合同法等法律、法规的规定，根据市场交易的需要，结合交易特点和惯例制定的指导性、规范性合同文本，具有内容合法、形式规范、用语严谨、条款完备、权利、义务、责任分配公平合理等特点，对于提高当事人的协商效率，避免违法、重大遗漏或误解产生等具有重要作用。格式条款或格式合同是由具有垄断和优势地位的经营者单方制定，该条款订入合同后，对方对于该合同条款不得更改，要么接受合同条款签订合同，要么放弃签约的权利自动走开；而合同示范文本由政府主管部门制定，该示范文本是双方订约时的参考，可以协商修改，条款的内容不能与对方协商是格式条款或合同与示范文本的根本区别。在签订合同时双方同属平等的民事主体，是否购买申阳置业公司所售房屋决定权在于施建川、王梅，申阳置业公司作为房产开发商并不具备垄断地位和优势地位，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》应当属于合同示范文本而非格式合同。对于《商品房买卖合同补充协议》即使如同施建川、王梅所称系格式合同，但格式合同也是法律所允许的一种书面合同。格式合同的内容虽由一方当事人事先拟定，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条明确载明，“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义。知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立合同”，证明申阳置业公司已尽了合理的告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，本案双方之间所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的内容合法且明确，对合同所确定内容按通常解释即可，不存在两种以上的解释；施建川、王梅作为商品房投资人，在签订合同时对商品房这类大宗商品进行投资时理应尽到合理审慎义务，自行预判可能出现的投资风险，该合同中不存在格式合同条款无效的情形，故应认定《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。第三，施建川、王梅主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”应作为合同内容的主张亦不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，依该条规定可以看出商品房的销售广告和宣传资料一般情况下应视为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。在涉案双方已经对售房时的宣传文件、资料等是否作为商品房买卖合同的内容进行了明确约定的情况下应当遵循意思自治原则，适用双方约定，在双方未明确约定时，才可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定调整双方权利义务关系。双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》已明确排除将广告、宣传文件、资料等作为商品房买卖合同的内容情况下，施建川、王梅仍提出要求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定认定广告、宣传文件、资料等为合同的组成部分的主张，于法无据。 最后，关于申阳置业公司地下车库改变规划是否构成该公司违约责任问题。一、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”所有，可见，诉争的地下停车库如属于防空工程所有权归国家所有，如不属于防空工程，根据物权法的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租方式等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放的车位属于业主共有。双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》、附图、附件均未对地下停车库进行约定，地下停车库内容并不构成合同内容，该车库只是小区建设规划范围内的配套设施，而双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定“买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任，买受人购买的房屋所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准”。因此，施建川、王梅以变更地下停车库为由主张申阳置业公司承担违约责任的理由缺乏合同及法律依据。 综上所述，在双方所签订合同对交付条件已进行明确约定情形下，施建川、王梅主张依照广告宣传内容申阳置业公司构成违约，进而要求该公司支付房屋差价、房屋差价资金占用利息损失以及律师费、公证费等违约损害赔偿的请求，缺乏法律依据和合同依据，该院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效后十日内申阳置业公司支付施建川、王梅逾期交房违约金4,245元（14元/平方米/月×130%÷30天×79.51平方米×88天）；二、驳回施建川、王梅的其他诉讼请求。如未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,968元，由施建川、王梅负担3,918元，申阳置业公司负担50元。 二审中，施建川、王梅提交了将案涉小区现状视频刻录的光盘一张，主张视频内容是案涉小区人车不分流，申阳置业公司将公共绿地销售给一楼业主使用，拟证明因申阳置业公司擅自变更规划取消修建地下车库，并将公共绿地再次销售导致绿化率未达到30%，严重影响了包括施建川、王梅在内的所有业主的生活品质，其行为已构成严重违约，应赔偿施建川、王梅的房屋贬损价值。 申阳置业公司质证认为，对施建川、王梅提交证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。该视频拍摄的是案涉小区现状，既不能证明小区绿化率未达到30%，也不能证明申阳置业公司擅自变更了规划及向业主作出了人车分流的承诺，故不能达到施建川、王梅的证明目的。而且，该视频在一审诉讼前就已产生，不属于新证据，不应在二审中举证和质证。 申阳置业公司提交了如下证据：1.《峨眉山市城乡规划委员会二〇一九年第六次成员会会议纪要》（峨规委﹝2019﹞06号）3页、《九宾（一期）项目D区现状方案确认公示九宾（一期）项目D区地下车库补救措施（C1地下车库）规划方案公示》1页、《四川省固定资产投资项目备案表》1页，拟证明案涉小区地下车库的规划变更取得了相关部门的同意。2.《行政处罚事先告知书》（峨住建罚告〔2018〕第01号）2页，拟证明申阳置业公司因未按照建设工程规划许可证的规定修建地下车库受到了行政处罚。3.公证书[（2019）川乐嘉州证字第5586号]4页、《九宾（一期）项目D区地下车库补救措施征求意见书》1页、原总平面图1页、现总平面图1页、《九宾（一期）项目D区规划＆建筑方案设计》1页、“电话征询意见名单”1页、邮件存单1页，拟证明申阳置业公司于2019年5月22日向施建川、王梅邮寄了地下车库位置由九宾（一期）项目D区变更为C区的征求意见相关材料，但施建川、王梅没有回复，依据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条第（三）项的约定，应视为施建川、王梅同意了地下车库的规划变更。 施建川、王梅质证认为，1.对申阳置业公司提交的第一组证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议。《峨眉山市城乡规划委员会二O一九年第六次成员会会议纪要》（峨规委﹝2019﹞06号）没有反映案涉小区地下车库规划变更是因不可抗力或其他非正常原因，案涉小区房屋交付不符合合同约定的交付条件；申阳置业公司没有按照《九宾（一期）项目D区现状方案确认公示九宾（一期）项目D区地下车库补救措施（C1地下车库）规划方案公示》的要求征求所有购房业主意见且对征求意见进行公证。2.对《行政处罚事先告知书》（峨住建罚告〔2018〕第01号）的真实性、合法性和关联性均无异议，可以证明申阳置业公司违法变更规划。3.对申阳置业公司提交的第三组证据的真实性、合法性均无异议，该公司确实向施建川、王梅邮寄了地下车库位置变更的征求意见相关材料，也通过电话征求了施建川、王梅的意见，但施建川、王梅没有回复。对该组证据的关联性有异议，公证书[（2019）川乐嘉州证字第5586号]载明的明确表示同意地下车库规划变更的业主比例没有达到《峨眉山市城乡规划委员会二O一九年第六次成员会会议纪要》（峨规委﹝2019﹞06号）要求的比例，该规划变更仍然违反了合同约定；因案涉地下车库的规划变更属于违法变更，故业主对该变更是否作出明确回复不应适用《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条第（三）项关于规划合法变更的约定。 本院认为，施建川、王梅提交的证据真实合法，但不能达到其证明目的，故本院不予采信。申阳置业公司提交的证据符合证据真实性、合法性和关联性的特征，故本院予以采信。 本院对一审法院查明的除以下事实外的其他事实予以确认。 另查明：施建川、王梅与申阳置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》载明：说明……7.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。商品房买卖合同（预售）……买受人：王梅、施建川……通讯地址：四川省乐山市五通桥区，联系电话：180××××5077……第四条商品房基本情况……（五）该商品房的预测建筑面积共计79.51平方米……第十五条商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明√】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.规划的绿地率：2018年12月30日达到使用条件（交房区域内）；2.规划的非市政道路：2018年12月30日达到使用条件（交房区域内）；3.规划的车位、车库：2018年12月30日达到使用条件（交房区域内）……关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定，见附件五。第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任……（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：第1项未按时达到交付使用条件的，如因出卖人原因导致上述基础设施设备和相关公共设施不能在约定期限内达到交付条件，由出卖人在90日内整改完毕并交付使用。如因不可抗力、政府行为以及城市配套设施滞后等原因导致上述基础设施设备和相关公共设施不能在约定期限内达到交付条件，出卖人不承担逾期交付的违约责任；（2）本项目采用分期修建的方式，部分房屋交付时，公共绿地和公共道路可能与景观设计存在差异，买受人对此不持异议，也不就此向出卖人主张任何权利；第2项未按时达到交付使用条件的，如因出卖人原因导致上述基础设施设备和相关公共设施不能在约定期限内达到交付条件，由出卖人在90日内整改完毕并交付使用。如因不可抗力、政府行为以及城市配套设施滞后等原因导致上述基础设施设备和相关公共设施不能在约定期限内达到交付条件，出卖人不承担逾期交付的违约责任……第3项未按时达到交付使用条件的，如因出卖人原因导致上述基础设施设备和相关公共设施不能在约定期限内达到交付条件，由出卖人在90日内整改完毕并交付使用。如因不可抗力、政府行为以及城市配套设施滞后等原因导致上述基础设施设备和相关公共设施不能在约定期限内达到交付条件，出卖人不承担逾期交付的违约责任……第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理……第三十六条送达出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效……附件五关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定（一）相关设施的位置及用途……7.机动车停放库（位）的规划配比、数量、位置：按规划、规范相关要求配置；……9.绿化、景观设置：按规划、规范相关要求配置。 《商品房买卖合同补充协议》约定：出卖人与买受人协商一致，就《商品房买卖合同》（以下简称“本合同”）内的一些未尽事宜，订立如下补充协议。第一条承诺与保证……4.出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型、示范单位等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求……7.出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明，不存在遗漏情况。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任……第六条对规划、设计变更及面积差异的补充约定1.买受人购买的房屋所在小区采取分期建设和交付的，项目建设过程中可能会因市场状况或者政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任。2.买受人购买的房屋所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准，买受人接受小区内配套设施的最终安置情况。因下列原因造成小区总平布局变更的，出卖人可无须告知买受人且不承担违约或者赔偿责任：……（3）不影响小区容积率、绿地率及使用功能而进行的部分修改；（4）经主管部门批准的相应建设方案调整、变更……第十八条对合同解除及违约责任的补充约定……6.本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。 2018年12月21日峨眉山市住房和城乡规划建设局向申阳置业公司出具《行政处罚事先告知书》（峨住建罚告〔2018〕第01号），该告知书载明：你（单位）九宾一期项目D区未按照建设工程规划许可证的规定修建地下停车场的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《四川省城乡规划条例》第八十二条的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《四川省城乡规划条例》第八十二条的规定，本机关拟对你（单位）作如下行政处罚：罚款人民币4,319,597.10元。 案涉房屋于2019年1月20日取得《住宅工程质量分户验收结果表》。2020年3月17日九宾（一期）项目D2区（154#-163#）竣工验收合格。 四川省乐山市嘉州公证处（以下简称嘉州公证处）于2019年8月21日出具公证书［（2019）川乐嘉州证字第5586号］，该公证书载明：嘉州公证处指派公证员冯某及公证人员游利平、李某分别于2019年5月16日、2019年5月17日共同来到峨眉山市××镇××宾湿地“小会所”，对申阳置业公司工作人员电话征询购房业主对地下车库补救措施的意见的行为予以监督。在嘉州公证处工作人员的见证下，申阳置业公司工作人员就地下车库补救措施的意见，分别向2018年电话征询时未同意、无法当场表态或无人接听电话的业主和新购房且未书面签字同意的业主进行电话征询。电话征询结束后，申阳置业公司的工作人员将现场电话征询结果记录在电话征询业主名单上。公证员冯某、公证人员李某于2019年5月23日上午共同来到峨眉山市××镇××宾湿地“小会所”，对申阳置业公司委托代理人曾伟及该公司其他工作人员向电话征询意见时未当场表态或无人接听的业主进行邮寄送达的行为进行监督，曾伟和申阳置业公司其他工作人员将申阳置业公司出具的一套资料包括《九宾（一期）项目Ｄ区地下车库补救措施征求意见书》及附件《原总平》《现总平》《九宾（一期）项目Ｄ区规划＆建筑方案设计》各一份，分别交中国邮政集团公司四川省峨眉山市分公司符溪代办所派出的上门服务人员，以邮政快递的方式邮寄给电话征询意见时未当场表态或无人接听的购房业主。“电话征询意见名单”载明，施建川、王梅的电话未接通。申阳置业公司于2019年5月22日向施建川、王梅邮寄了《九宾（一期）项目Ｄ区地下车库补救措施征求意见书》、原总平面图1页、现总平面图1页、《九宾（一期）项目Ｄ区规划＆建筑方案设计》，施建川、王梅收到前述邮件，但其二人对申阳置业公司邮寄的《九宾（一期）项目Ｄ区地下车库补救措施征求意见书》没有进行回复。 申阳置业公司于2019年5月22日向施建川、王梅邮寄的《九宾（一期）项目D区地下车库补救措施征求意见书》载明：……九宾（一期）项目D区车库移至C区修建，严格按照D区原规划机动车位、非机动车位指标实施。原九宾（一期）项目D区规划指标：……住宅总户数1,892户，地上机动车位763辆，地下机动车位1,135辆，地下非机动车位2,838辆。现九宾（一期）项目D区规划指标：……住宅总户数1,892户，地上机动车位763辆，地下机动车位0辆，地下非机动车位0辆。放置于C区且为D区服务的地下车库……满足地下机动车位1,135辆，非机动车位2,838辆。本次方案采取长度约120米左右，7米宽沥青混凝土路面的双向车道连接D区至C区……管理上能独立运作，与C区其他车库不互相干扰，能够供D区业主独立使用，可以满足D区原规划功能要求。 2019年9月25日形成的《峨眉山市城乡规划委员会二〇一九年第六次成员会会议纪要》（峨规委议［2019］06号）载明：建设单位未按规划修建九宾项目D区原批准的地下车库，已完成了行政处罚。现建设单位报送九宾项目D地块现状总平面和建筑方案和C地块地下车库（D地块补救措施）建筑方案提交规委会审议……经会议讨论，根据2019年8月5日九宾项目专题会议精神，原则同意该项目D地块现状总平面及建筑方案和C地块地下车库（D地块补救措施）建筑方案。具体意见如下：1.由市自然资源局按程序办理D地块现状总平面及建筑方案和C地块地下车库（D地块补救措施）建筑方案的规划审批、核实手续…… 2019年11月29日申阳置业公司向峨眉山市发展和改革局就九宾（一期）项目C1地下车库项目填报了相关备案信息，该局根据《企业投资项目核准和备案管理条例》《四川省企业投资项目核准和备案管理办法》及相关规定，于2019年12月4日完成备案。2019年12月23日，峨眉山市自然资源局将九宾（一期）项目D区现状方案和D区地下车库补救措施（C1地下车库）规划方案按程序经审定予以公示。2020年3月16日申阳置业公司就九宾（一期）项目C1地下车库取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2020年5月9日申阳置业公司就九宾（一期）项目C1地下车库取得建筑工程施工许可证。 峨眉山市城市绿化保障中心于2020年3月6日出具《绿化方案验收备案通知单》（峨绿化验收备［2020］02号）载明：九宾（一期）项目D区，总用地面积99,512.83㎡，绿地面积34,197.38㎡。九宾（一期）项目D区总平面图载明总规划用地面积为99,512.83㎡。 2020年3月20日申阳置业公司就案涉房屋出具交房通知书，并按照《四川省商品房买卖合同（预售）》载明的施建川、王梅的地址和联系电话通过EMS邮政快递向施建川、王梅邮寄该通知书，施建川、王梅于2020年3月24日签收该邮件。施建川、王梅至今未接收案涉房屋。 峨眉山市金顶房地产评估事务所于2020年7月10日出具《房地产估价报告》［峨金顶房评字（2020）第050号］载明：估价委托人：申阳置业公司；估价目的：为委托方确定租金价格提供参考依据而评估估价对象的市场平均租金；估价对象：位于峨眉山市区××层××房××市场平均租金，是指在目前房地产市场状况下，估价对象为验收合格，符合商品房交付使用条件，且有装修、含家具家电、拎包入住状况下的市场平均租金；价值时点：二Ｏ二Ｏ年三月三十一日；估价结果：小高层洋房市场平均租金单价为14元／㎡／月。 一审庭审中，申阳置业公司以约定的逾期交房违约金过高为由要求对违约金进行调减。 本院认为，本案的争议焦点：一、逾期交房违约金如何确定；二、申阳置业公司是否应对案涉小区绿化率、地下车库及道路进行整改；三、申阳置业公司是否应赔偿案涉房屋贬值损失、资金占用损失、律师费及公证费。 一、关于逾期交房违约金如何确定的问题。 （一）关于逾期交房天数的确定。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》“说明”部分第7条、第十五条、第十八条和第十九条的约定可知，施建川、王梅购买的商品房应在2019年12月30日前交付，交付时应满足以下条件：该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》，在不满足前述交付条件的情况下，买受人拒绝接收房屋而产生的逾期交付责任由申阳置业公司承担，在该公司应按照第十九条的约定在合同继续履行的情况下承担逾期交房违约金；根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条、第十七条及该合同附件五的约定可知，因申阳置业公司的原因导致案涉小区规划的绿地率、非市政道路、车位、车库未在合同约定期间满足该合同第十六条与附件五约定的交付使用条件，该公司承担的违约责任是在90日内进行整改完毕并交付使用，即双方在合同中对商品房本身的交付条件和与商品房相关公共服务及其他配套设施的交付条件进行了区分，对商品房和与商品房相关公共服务及其他配套设施不具备交付条件时的违约责任也进行了区分。本案中，首先，施建川、王梅购买的房屋于2019年1月20日取得《住宅工程质量分户验收结果表》，于2019年8月16日取得房屋面积实测报告，于2020年3月17日经竣工验收合格，申阳置业公司于2020年3月27日出具《住宅使用说明书》与《住宅质量说明书》，即案涉房屋于2020年3月27日才具备《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的交付条件，距离该合同第十八条约定的交房届满日2019年12月30日已逾期88天，故申阳置业公司应该按照该合同第十九条的约定承担该期间的逾期交房违约金。其次，根据双方合同约定，与商品房相关公共服务及其他配套设施是否满足交付使用条件不影响施建川、王梅对已符合交付条件商品房的接收，且申阳置业公司对案涉小区绿地率、非市政道路、车位及车库等未满足交付使用条件承担的违约责任是进行整改，并非支付逾期交付违约金，故施建川、王梅以案涉小区车库等未满足交付条件为由认为其购买的商品房至今未满足交付条件进而主张一审判决认定逾期交房天数为88天错误的上诉理由不能成立。 （二）关于逾期交房违约金计算标准的确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定可知，首先，我国法律规定的违约金性质是以补偿为主，以惩罚为辅，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。衡量违约金是否过高最根本的标准是违约造成的损失。其次，合同自由并非绝对，需以合同正义予以规制，以防止违约金条款成为一方压榨另一方和获取暴利的工具。违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，是商品交换等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的重要内容。有鉴于此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。本案中，虽然双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十八条项下第6条约定双方均不能以“违约金过分高于损失”为由要求调低违约金，但因违约金调整请求权是具有公法性质的请求司法保护的权利，当事人不能约定排斥法院的司法介入，故施建川、王梅以该条约定为由主张一审判决根据申阳置业公司的请求调减逾期交房违约金错误的上诉理由不能成立。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释［2009］5号）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日通过）第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，申阳置业公司要求调减违约金，其负有证明违约金过高的举证责任，但因衡量违约金是否过高最重要的标准是申阳置业公司逾期交房给施建川、王梅造成的实际损失，施建川、王梅更了解违约造成损失的事实和相关证据，故施建川、王梅主张违约金约定合理，其亦应提供相应证据。施建川、王梅主张逾期交房给其造成了包括但不限于购房款资金占用利息和租金损失，因本案是商品房预售合同纠纷，申阳置业公司对案涉房屋购房款的收取并占用符合合同约定和法律规定，购房款的资金占用利息不属于逾期交付房屋给施建川、王梅造成的损失；施建川、王梅对于租金损失及其他损失没有举证予以证明，故本院对施建川、王梅的该主张不予采纳。在施建川、王梅未举证证明损失的情况下，申阳置业公司主张双方约定违约金过高，其提交了峨眉山市金顶房地产评估事务所出具的《房地产估价报告》予以证明，该报告是由有资质的房地产评估机构出具，客观反映了峨眉山市区××层××房××市场平均租金；又因出卖人不按照合同约定交付房屋使得买受人不能及时得到房屋而失去占有、使用、收益的权益，使其失去的是应当收取的同期间地段房屋租金或者丧失的该笔损失，故一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日通过）第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，根据峨眉山市金顶房地产评估事务所评定的租金标准14元／㎡／月认定逾期交房违约金按已付房款的日万分之四计算过分高于损失并无不当，该判决进而在14元／㎡／月的租金标准基础上上浮30%确定逾期交房违约金亦无不当。 二、关于申阳置业公司是否应对案涉小区绿化率、地下车库及道路进行整改的问题。 （一）关于绿化率的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。施建川、王梅以申阳置业公司擅自将属于业主共同所有的绿地出售给一楼业主为由主张案涉小区绿化率未达到合同约定的30％，但其同时主张其对案涉小区的公共绿地具体减少了多少及实际绿化率究竟是多少并不清楚。因施建川、王梅提交的证据不足以证明案涉小区绿化率未达到合同约定的30%，而峨眉山市城市绿化保障中心于2020年3月6日出具《绿化方案验收备案通知单》（峨绿化验收备［2020］02号）反映，九宾（一期）项目D区的总用地面积为99,512.83㎡，绿地面积为34,197.38㎡，其绿地率已符合《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的30%，故施建川、王梅以绿地率未达到30%为由要求进行整改的上诉请求不能成立。 （二）关于地下车库的问题。首先，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条项下第（二）条和附件五的约定，申阳置业公司应以建设工程规划许可为准，按照规划、规范要求配置机动车车位、车库，但该公司未按照建设工程规划许可证的规定在九宾（一期）项目D区修建地下车库，并因此受到行政处罚。申阳置业公司以《商品房买卖合同补充协议》第六条项下第2条约定案涉小区应以最终规划为准且地下车库的规划变更已取得主管部门的同意为由主张该公司不应因地下车库规划变更而承担违约责任，但该条约定的规划变更应理解为非因申阳置业公司原因导致的规划变更，否则有违诚实信用和公平原则，而申阳置业公司提交的证据不足以证明地下车库的规划变更是因不可抗力等非因该公司原因导致。其次，申阳置业公司主张其已告知施建川、王梅将地下车库位置由九宾（一期）项目D区变更至C区修建并征求二人对此变更的意见，虽然二人没有对征求意见进行回复，但根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条第（三）项的约定，施建川、王梅未作回复的行为视为接受地下车库的规划变更。因《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条第（三）项约定的规划变更针对的是经规划部门批准的规划变更，而申阳置业公司在九宾（一期）项目D区未按照建设工程规划许可证的规定修建地下车库并未取得规划部门的同意，且申阳置业公司告知施建川、王梅将地下车库位置变更至C区修建并征求二人对此变更的意见时，该规划变更尚未取得规划部门的批准，故施建川、王梅对地下车库规划变更征求意见未作回复的行为不能根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条第（三）项的约定视为二人已接受地下车库的规划变更。因申阳置业公司未按照建设工程规划许可证的规定在九宾（一期）项目D区修建地下车库行为已经违反合同约定，故根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十七条的约定，申阳置业公司应对地下车库的修建承担进行整改的违约责任。又因九宾（一期）项目D区已修建了房屋，在该区再修建地下车库事实上已不可能，且申阳置业公司已采取补救措施在九宾（一期）项目C区修建为D区服务的地下车库，故本院对施建川、王梅要求申阳置业公司按照最初规划在九宾（一期）项目D区修建地下车库的上诉请求不予支持。 （三）关于道路的问题。施建川、王梅要求对案涉小区的道路区分人行道和车行道，以实现人车分流，因双方签订的合同对此并无明确约定，故本院对施建川、王梅该上诉请求亦不予支持。 三、关于申阳置业公司是否应赔偿案涉房屋贬值损失、资金占用损失、律师费及公证费的问题。 （一）关于《商品房买卖合同补充协议》的问题。首先，施建川、王梅主张申阳置业公司仅出示了《商品房买卖合同补充协议》的签字页，该协议其他内容根本未给施建川、王梅看，但其没有提交证据予以证明，且施建川、王梅作为完全民事行为能力人在该协议上签名，应该承担签名的法律后果。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定可知，格式条款必须同时满足两个条件：一是为了重复使用而预先拟定；二是订立合同时未与对方协商。施建川、王梅以双方签订的《商品房买卖合同补充协议》内容是格式条款且申阳置业公司未对免除或者限制其责任的内容尽到提示和说明义务为由要求撤销免除申阳置业公司责任的条款，但该协议明确载明双方是在协商一致、自愿平等的基础上订立该协议，即该协议并非格式条款；而且根据该协议的约定，即使存在可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理方式提请买受人注意并作充分说明，买受人是在明确理解本合同各条款的含义并知悉双方的权利和义务的情况下签订该协议，故施建川、王梅该上诉理由不能成立。 （二）关于损失问题。首先，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。《商品房买卖合同补充协议》第一条项下第4条明确约定出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过各种方式发布的广告、宣传资料等载明的相关内容只要没有列入合同、附件及补充协议中的，均不作为要约和承诺。因施建川、王梅主张的高尔夫球场、轻轨、业主子女免试就读四川博睿特外国语学校等均未在商品房买卖合同及补充协议中明确约定，故施建川、王梅以申阳置业公司未能实现前述宣传为由要求该公司赔偿案涉房屋贬值损失的上诉理由不能成立。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。虽然申阳置业公司对其未按合同约定修建地下车库的行为采取了在九宾（一期）项目C区修建地下车库的补救措施，且施建川、王梅没有提交证据证明因地下车库位置变更给其造成的实际损失，但因九宾（一期）项目C区离D区有一定距离，该地下车库位置的变更势必对施建川、王梅的生活便利造成一定的影响，故本院酌情确定施建川、王梅的损失为5,000元。再次，施建川、王梅主张的律师费及公证费是因本案纠纷而产生的诉讼成本，在双方对前述费用的承担主体没有进行明确约定的情况下，本院对施建川、王梅要求申阳置业公司承担律师费和公证费的上诉请求不予支持。 综上所述，施建川、王梅的上诉请求部分成立。因本案出现新证据，本院基于二审认定的新事实予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十九条第二款、第一百一十二条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释［2009］5号）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日通过）第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初2778号民事判决第一项，即“一、本判决生效后十日内四川申阳置业有限公司支付施建川、王梅逾期交房违约金4,245元（14元/平方米/月×130％÷30天×79.51平方米×88天）”； 二、撤销四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初2778号民事判决第二项，即“二、驳回施建川、王梅的其他诉讼请求”； 三、四川申阳置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿施建川、王梅损失5,000元； 四、驳回施建川、王梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,968元，由施建川、王梅负担3,885元，四川申阳置业有限公司负担83元；二审案件受理费3,968元，由施建川、王梅负担3,923元,四川申阳置业有限公司负担45元。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 周 全 审 判 员 黎 琳 审 判 员 李 霞 审 判 员 王 进 二〇二一年三月二十九日 法官助理 王 琦 书 记 员 孙 影