北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3217号上诉人（原审原告、反诉被告）：娄华君，男，1956年9月7日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：周里凯，北京市京哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄永茂，男，1973年1月8日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：朱洪伟（黄永茂之妻），1973年3月6日,住北京市怀柔区。上诉人娄华君因与被上诉人黄永茂房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初5101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员薛妍独任审理，于2021年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人娄华君及其委托诉讼代理人周里凯，被上诉人黄永茂及其委托诉讼代理人朱洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄华君上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为黄永茂自己承担门窗损失、西跨院西门损失；撤销一审判决第三项，改判为支持娄华君的其他本诉诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由黄永茂承担。事实和理由：一、一审法院对部分法律关系和事实认定错误，作出错误判决。1．关于事实认定错误。关于一审庭审中黄永茂举出视频证据显示娄华君存在砸西跨院墙体行为以及门窗，玻璃损坏的视频和图像，首先西跨院本身并不存在，只有一面墙体，西跨院是在合同签订后我自筹资金自费精力所建，且可能涉及违章建筑，黄永茂不享有所有权，其使用时间仅限于秋收季节，即便是我的行为对西跨院造成损坏，我也可自行修复，无需对黄永茂赔偿，但前提是西跨院不涉及违章建筑。且视频未体现出其他院内门窗为何人损坏。再者西跨院的大门是黄永茂所拆，损失应由其自行承担。2．关于法律关系认定错误。合同附件一第一条“娄华君负责西跨院的临时住房修建，为解决黄永茂秋收生产临时住用房”，我修建完后方得知西跨院临时住房是违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的违章建筑。该条应为无效条款。二、一审判决内容存在错误。一审法院在没有准确分析证据材料，且在查明西跨院的大门是黄永茂所拆这一事实下依旧作出我向黄永茂赔偿门窗损失1500元、西跨院西门损失5000元的判决内容，在合同附件一第一条已经违反相关法律、行政法规的强制性规定的情形下，不认定为无效条款驳回我的其他本诉诉讼请求属于事实不清、证据不足、于法无据，应予撤销。黄永茂辩称，我服从一审判决,不同意娄华君的上诉请求和理由。对方说我违约、砸玻璃都不是事实,我从来没有找茬让他走,视频可清楚显示是娄华君砸的玻璃。西跨院大门已被娄华君焊死损坏，导致我无法使用，故其应向我赔偿损失。娄华君向一审法院起诉请求：1．判令娄华君、黄永茂继续履行双方签订的租赁合同；2．判令房屋租赁合同附件一中第一条款为违反合同法的无效条款；3．判令黄永茂赔偿娄华君建设西跨院的经济损失40000元；4．判令黄永茂补交娄华君代交的西跨院四年水电费4000元；5．诉讼费由黄永茂负担。黄永茂向一审法院反诉请求：1．解除娄华君、黄永茂于2016年6月4日签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判令娄华君向黄永茂支付违约金7．5万元、财产损失费2万元，两项计9．5万元；3．判令娄华君将北京市怀柔区×4号2门院落及房屋恢复原状并腾退予黄永茂；4．反诉费由娄华君承担。一审法院认定事实：2016年6月4日，出租人（甲方）黄永茂与承租人(乙方)娄华君签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）房屋座落于北京市怀柔区××，占地性质：原基扩建陆间；建筑面积：宅院地264平方米（0．4亩）含正房陆间，东厢房叁间36平方米。（二）房屋权属情况：甲方持有，房屋所有权证书编号：村民宅院地使用许可证……第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：养老、休闲、家人与朋友聚会……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2016年7月1日至2026年7月1日，共计10年……第四条租金（一）租金标准及支付方式：房屋租赁费15000元/年；10年租金总计：人民币拾伍万元整（￥：150000．00）。（二）支付方式：银行汇款，各期租金支付日期：房屋交付给乙方使用后一次性付清。第五条其他相关费用的承担方式……由乙方承担：（1）水费（2）电费……第七条合同解除（一）经双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力（政府开发，开发商开发等）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲方返还乙方剩余租金。甲方不负责任何赔偿。（三）乙方利用房屋从事违法活动、损害社会公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。（四）其他法定的合同解除情形。第八条违约责任（一）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按租赁金总额的50%向对方支付违约金；甲方提前收回房屋的，还应退还乙方剩余租金，赔偿乙方已经投入的装修费用及人工费用；（二）租赁期内，甲方不负责房屋的任何维修，维护……附件一：合同的其他约定事项1．乙方负责西跨院的临时住房修建，为甲方解决秋收生产临时用住房。甲方负责协调建房事宜与村委会的关系……后案涉房屋交付给娄华君使用，娄华君于2016年6月7日通过银行转账方式向黄永茂支付了合同中约定的十年租金共计150000元。娄华君按照合同附件一的约定，维修改造了不属于承租院落范围内的西跨院房屋，供黄永茂秋收之用。西跨院系黄永茂承包的果园地。后双方因西跨院的使用发生争议。娄华君称自己花了40000元重建西跨院房屋，黄永茂未告知该房屋系违建，故应赔偿娄华君建房款；娄华君还要求黄永茂返还自己代付的水电费暂估4000元。双方一致认可2018年黄永茂已将菜园收回。因娄华君与黄永茂的争议，黄永茂也不再让娄华君管理栗树，但收回栗树的具体时间二人表述不一。另，发生争议后，娄华君实施了砸西跨院房屋门窗（四块小窗玻璃、四块大窗玻璃、一块屋门玻璃）、从院内将西跨院西门焊死的行为表示自己的不满。因无法出入西跨院，黄永茂将西跨院的大门拆下。另查明，1989年1月24日，怀柔县×乡人民政府下发的社员宅院地使用许可证记载，案涉房屋户主黄某1（黄永茂之父），住址三渡河乡，占地性质原基扩六间，东至黄某2，西至小河沟，北至原基，南至院内，东西长22米，南北长12米，批准建房陆间……2020年10月12日北京市怀柔区×村民委员会出具证明一份，内容为：我国村民黄某1（现已去世）留下一处宅院，坐落在怀柔区×**，现由其子黄永茂继承……黄永茂在我村有房屋一处，北房六间，东西20米，南北宽7米，面积120平米，房屋四至：东至黄某2，南至道，西至自家果园，北至坝根。门牌号：北京市怀柔区×4号，该房屋产权归黄永茂所有。又查明，黄某1、范某1夫妇共生育黄某3、黄某4、黄永茂三名子女。黄某1于2014年5月12日死亡，范某1于2010年9月30日死亡，黄某3于2002年11月3日死亡。黄某3与王某1系夫妻关系，生育王某2、王某3两名子女。黄某4于2020年10月31日，王某2、王某3于2020年11月6日出具情况说明，均认可案涉×4号院内房屋由黄永茂出租，三人对黄永茂将房屋出租并收取租金不持异议。一审法院认为，本案的争议焦点为娄华君与黄永茂签订的《北京市房屋租赁合同》是否应当解除。根据我国合同法的规定，合同的解除分为协商一致的解除、约定解除和法定解除三种情形。本案显然不属于协商一致的解除和约定解除的情形。以下重点分析本案是否存在法定解除的情形。我国合同法第九十四条关于合同法定解除条件包括：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。综合全案的证据及双方当事人的陈述，本案争议主要是围绕西跨院房屋的建设及使用引发，并不涉及娄华君与黄永茂发生租赁关系的4号院，对于租赁合同关系而言，并不存在法定解除事由。因此黄永茂单方要求解除房屋租赁合同、返还租赁的4号院院落并腾退房屋的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于娄华君提出的要求继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。关于娄华君提出的要求确认合同附件一第一款无效之诉请，法院认为，该条款的形成系双方协商一致的结果，无论从文字的字面意思理解还是按照其他解释方法，均不存在法定的无效事由，对娄华君的该项诉讼请求，法院不予支持。关于娄华君提出的要求黄永茂赔偿自己修建西跨院房屋损失40000元的诉讼请求，法院认为，首先，西跨院并非双方租赁合同涵盖的范围。为黄永茂秋收之用修建西跨院房屋，系娄华君自愿负担的主合同之外的义务，在娄华君将该房屋建好、交付黄永茂、黄永茂未提异议接受并使用后，其所负该义务已完成。此后，无论该房屋是否系违建、是否需要拆除，均与娄华君无关。只有在非因娄华君原因导致主合同履行不能的情况下，考虑到双方利益的平衡，才会产生修建西跨院房屋的投入是否需要返还的问题，本案显然尚未涉及此类情形。故在目前娄华君与黄永茂的租赁合同仍继续履行的情况下，娄华君要求黄永茂赔偿修建西跨院房屋损失的诉请，法院不予支持。关于娄华君主张的要求黄永茂补交已付水电费4000元的诉请，首先，娄华君未提举证据证明自己替黄永茂所垫付水电费的具体金额；其次，双方曾约定由娄华君负担西跨院水电，作为对价，黄永茂将栗树和菜园交由娄华君使用收益，后来因双方矛盾，黄永茂收回了栗树和菜园的经营收益权；且庭审中娄华君自认自己尚未缴纳2020年的水费。综上，法院综合案情对娄华君的该项诉讼请求不予支持。出租人与承租人发生矛盾，应采取合法合理的方法解决。在娄华君没有证据证明黄永茂存在非秋收季节仍在西跨院居住等违约情形下，对于娄华君砸毁门窗、焊死大门等行为，法院持否定评价。关于黄永茂在反诉中主张的赔偿损失的请求，法院酌定由娄华君向黄永茂赔偿门窗损失费1500元、西跨院西院门损失费5000元。因西跨院并非娄华君承租范围，娄华君不得妨碍黄永茂在秋收季节自主使用西跨院。对于黄永茂反诉主张的违约金诉讼请求，缺乏事实及法律基础，法院亦不予支持。一审判决如下：一、娄华君与黄永茂继续履行双方于二〇一六年六月四日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、娄华君于判决生效后七日内向黄永茂赔偿门窗损失1500元、西跨院西院门损失5000元；三、驳回娄华君其他本诉诉讼请求；四、驳回黄永茂的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费450元，由娄华君负担（已交纳），反诉部分受理费1087元，由黄永茂负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。娄华君提交水费缴纳收据和电费流水表，拟证明根据对方居住时间推算其应承担的水电费。黄永茂不予认可，认为西跨院并未分表计量，无法计算西跨院的水电费。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为娄华君与黄永茂签订的合同是否存在部分无效情形；娄华君要求黄永茂支付修建西跨院损失及黄永茂用水用电费用是否应当予以支持；娄华君是否应赔偿黄永茂门窗损失和大门损失。关于娄华君提出的要求确认合同附件一第一款无效之诉请，该条款系约定为黄永茂解决秋收临时用房，由娄华君修建西跨院临时住房。本院认为，该条款的形成系双方协商一致的结果，无论从文字的字面意思理解还是按照其他解释方法，均不存在法定的无效事由，对娄华君的该项诉讼请求，本院不予支持。娄华君主张该房屋系违章建筑，并无有权机关的认定，故本院对其意见不予采纳。关于娄华君提出的要求黄永茂赔偿自己修建西跨院房屋损失40000元的诉讼请求。因西跨院并非双方租赁合同涵盖的租赁范围，系娄华君基于租赁行为与黄永茂自愿协商同意负担的义务，在娄华君将该房屋建好、交付黄永茂、黄永茂未提异议接受并使用后，其所负该义务已完成。此后，无论该房屋是否系违建、是否需要拆除，均与娄华君无关。只有在非因娄华君原因导致主合同履行不能的情况下，考虑到双方利益的平衡，才会产生修建西跨院房屋的投入是否需要返还的问题，本案显然尚未涉及此类情形。故在目前娄华君与黄永茂的租赁合同仍继续履行的情况下，娄华君要求黄永茂赔偿修建西跨院房屋损失的上诉请求，本院不予支持。关于娄华君主张的要求黄永茂补交已付水电费4000元的诉请，首先，西跨院未与租赁房屋分表计量水电费，娄华君不能提供证据证明自己替黄永茂所垫付水电费的具体金额；其次，双方曾约定由娄华君负担西跨院水电，作为对价，黄永茂将栗树和菜园交由娄华君使用收益，后来因双方矛盾，黄永茂收回了栗树和菜园的经营收益权。在此情况下，本院对娄华君的该项上诉请求不予支持。出租人与承租人发生矛盾，应采取合法合理的方法解决。黄永茂即使存在非秋收季节擅自居住西跨院的情形，娄华君也应采取正当方式维护自身权利。其采取砸毁门窗、焊死大门等行为，明显不妥。现双方矛盾较为激化，且对损毁财物价值无法达成一致，不适宜判决由娄华君恢复原状。原审法院根据案件情况，酌定由娄华君向黄永茂赔偿门窗损失费1500元、西跨院西院门损失费5000元，处理妥当，娄华君此项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，娄华君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1062．5元，由娄华君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二一年三月十六日法官助理  孙亚男