黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黑04民终4号上诉人（一审原告）：王文昌，男，1954年4月2日出生，汉族，原鹤岗市国土资源局干部，户籍所在地黑龙江省鹤岗市工农区。上诉人（一审原告）：刘玉信，男，1954年7月12日出生，汉族，七台河市经贸委退休职工，住海南省东方市。上诉人（一审原告）：王志敏，女，1982年2月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。三上诉人共同委托诉讼代理人：吴慧，黑龙江恒通律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：鹤岗市比优特时代广场商贸有限责任公司，住所地黑龙江省鹤岗市工农区公交路东国铁路西侧。法定代表人：邢淑华，职务董事长。委托诉讼代理人：张立琼，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：鹤岗华源房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市工农区公交路铁路西侧。法定代表人：厚忠涛，职务董事长。委托诉讼代理人：李伟，男，1971年8月27日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省佳木斯市向阳区。一审第三人：王志伟，女，1976年4月26日出生，汉族，黑龙江省七台河市煤炭调运办副科长，住黑龙江省七台河市桃山区。上诉人王文昌、刘玉信、王志敏因与被上诉人鹤岗市比优特时代广场商贸有限责任公司、被上诉人鹤岗华源房地产开发有限公司（以下分别简称比优特公司、华源公司）及一审第三人王志伟合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市工农区人民法院（2020）黑0403民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭通过互联网开庭进行了审理。上诉人王文昌、刘玉信、王志敏三人共同的委托诉讼代理人吴慧，被上诉人比优特公司的委托诉讼代理人张立琼，被上诉人华源公司的委托诉讼代理人李伟，一审第三人王志伟在线参加诉讼。本案现已审理终结。三上诉人上诉请求：一、撤销一审判决。二、依法改判比优特公司返还三上诉人购房款3,352,350元，并以3,352,350元为基数，自2012年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息；自2019年8月20日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算利息至付清房款时止。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审判决中认定“华源公司、比优特公司共同开发鹤岗市比优特时代广场项目，商场部分的产权归比优特公司，住宅部分的产权归华源公司”，该事实认定错误。比优特时代广场项目经合法登记为华源公司，华源公司是该项目的开发者，而非比优特公司。关于商场及住宅产权的划分没有证据证实，是比优特公司单方说法，一审如此认定，是错误的。2、一审法院在判决书中认定“三原告与被告华源公司协商一致，已于2012年11月将房屋退还，双方房屋买卖合同关系实际解除。”该事实认定错误。一审法院在判决书的前部分认定“第三人王志伟与被告华源公司、比优特公司共同签订了《认购协议》，约定王志伟购买鹤岗市比优特时代广场项目肯德基南侧一托二000115号房屋……该房屋系租赁给肯德基使用，不得作为他用”，那么解除房屋买卖合同关系不能是第三人王志伟和华源公司，比优特公司也是不可缺的房屋买卖合同关系主体；且比优特公司也曾认可同意第三人王志伟退房。一审法院如此认定该事实也是错误的。一审法院认定事实和判决结果相互矛盾。1、一审法院认定“2012年10月底，比优特公司通知王志伟该房屋打开了防火通道，测绘面积比购买房屋实际面积多，让第三人王志伟补交房款……向华源公司的宋守斌及比优特公司提出退房……后将000114室和000115室两户房屋退回给比优特公司”，可在判决中却让华源公司返还上诉人购房款。一审认定事实为第三人王志伟与被告华源公司、比优特公司共同签订了《认购协议》，交款单位为宋守斌、王志伟，金额为13,409,400元的收款收据是由办案人从比优特调取；案涉房屋是华源公司向比优特公司购买后又出售给上诉人。既然认定案涉房屋的《认购协议》是第三人王志伟与被告华源公司、比特公司共同签订的，比优特公司收取了第三人王志伟与宋守斌的购房款13,409,400元。第三人王志伟将房退还给比优特公司，比优特公司登记在其名下，案涉购房款理应由比优特公司返还给三上诉人。2、一审法院认定“交款单位为宋守斌、王志伟，金额为13，409，400元的收款收据是由办案人从比优特公司调取的”，该收据意味着比优特公司已经收到了上诉人购房款，可在判决中却让华源公司返还上诉人购房款，一审法院认定事实和判决结果相互矛盾。综上所述，一审法院不仅认定事实错误，而且认定事实和判决结果相互矛盾，导致判决错误。请二审法院依法撤销一审判决，改判由比优特公司返还上诉人购房款并支付利息。比优特公司辩称，三上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，不应支持。事实与理由：一、一审判决有关买卖合同相对性的事实认定清楚，比优特公司与王文昌等人之间并不存在买卖关系。比优特公司与华源公司之间虽系房地产合资合作开发关系，但未对案涉房屋交易构成效力或约束力影响。比优特公司与华源公司之房地产合作开发项目结算等履行状况，与案涉房屋返还价款争议无关。宋守斌系因其与比优特公司之间的房屋买卖关系得到案涉房屋处分权利。其协议买受房屋后，再转让给王志伟（王文昌）。二、比优特公司与王志伟（王文昌）之间不存在房屋买卖关系。1、本案就案涉房屋作为标的，存在先后不同的两个买卖契约。第一份契约系比优特公司将包括案涉房屋在内的两套房屋出卖至宋守斌；第二份契约系由宋守斌将前述房产中的一套交易至王志伟（王文昌）。2、案涉房屋《认购协议》中“乙方认购人”处有“鹤岗华源房地产开发有限公司”及“宋守斌”签章；《认购协议》所载之认购单价为3万元/平方米。《认购协议》所载主体及条款可确定，系由宋守斌及/或华源公司以3万元/平方米从比优特公司处购买，而非王志伟（王文昌）向比优特公司购买房屋。3.比优特公司从未与王志伟（王文昌）就案涉房屋交易进行磋商，亦未收取王志伟（王文昌）任何购房或认购款项，既非订立合同主体，亦非履行合同主体。4.案涉房屋《认购协议》形成系为履行宋守斌与王文昌所通谋之“房屋买卖”目的。因宋守斌并不持有房屋合法权属或处分权利，故通过宋守斌（华源公司）、王志伟（王文昌）共同认购案涉房屋的形式，为将来订立房屋买卖合同预约。比优特公司并不因此成为宋守斌与王文昌之“买卖合同”的当事人一方。王志伟（王文昌）并未将任何款项交付比优特公司，而是交付宋守斌（及/或华源公司，以下同）；而宋守斌亦未将案涉款项交付比优特公司。鉴于宋守斌已经撤回购买案涉房屋之意向，比优特公司无需再向宋守斌收取任何购房价款，双方亦无需进行相关财务结算。三、比优特公司从未收取王文昌等人、宋守斌或华源公司就案涉争议的任何钱款，并不存在任何返还事由。案涉13，409，400元收款收据所显示的两枚比优特公司公章印文系因司法机关调查取证时证明证据来源之用，并非比优特公司收到钱款后出具的盖章凭证。案涉房屋登记至比优特公司名下，系因比优特公司开发建设行为之原始取得，系权属初始登记，比优特公司无需向王文昌等返还任何款项。四、《认购协议》并非商品房买卖合同，是购房意向，是预约合同，并无房屋买卖合同效力。本案中，王志伟（王文昌）在订立商品房买卖合同之前，因房屋面积及价款负担问题，已经明确发出不订立合同的明确表示，案涉房屋并未订立买卖合同，并不存在合同解除及返还之问题。五、比优特公司对宋守斌与王文昌之间的违法交易，并不承担连带返还责任。无论比优特公司与华源公司之间是否存在合作开发房地产的联营关系，是否结算，均非比优特公司承担连带返还责任的法律依据。王文昌等上诉人对比优特公司之诉讼主张及上诉理由缺乏事实及法律依据，应予驳回。被上诉人华源公司答辩称，宋守斌不是华源公司的法人，宋守斌的行为我们公司不认可。上诉人的购房款，我公司没有收到。原告王文昌、刘玉信、王志敏向一审法院提出诉讼请求：1、要求二被告共同返还购房款3,352,350元，并自2012年11月1日至房款返回清止，按中国银行同期贷款利率支付利息。2、诉讼费由被告承担。一审法院查明，2011年9月份左右，第三人王志伟与被告华源公司、比优特公司共同签订了《认购协议》，约定王志伟购买鹤岗市比优特时代广场项目肯德基南侧一托二000115号房屋，暂测总建筑面积（含公摊）223.49平方米，销售价格为每平米30,000元，总价款6,704,700元。同时约定，该房屋系租赁给肯德基使用，不得转为他用。协议签订后，三原告共同出资，以第三人王志伟的名义先后向被告华源公司的财务按照每平米15,000元价格交纳购房款，截止2011年10月15日上述房款3,352,350元已全部交纳。2012年9月25日第三人王志伟与比优特公司签订《租金收益分配协议》，该协议约定，将比优特时代广场000114、000115室房屋整体租赁给肯德基，所得租金由比优特公司代收，购买人与比优特公司各享有房屋收益额的50%。之后，比优特公司通过转账的方式给付王志伟2012年9月、10月租金6010元和6452元，合计12，562元。2012年10月底，比优特公司通知王志伟，该房屋打开了防火通道，测绘面积比购买房屋实际面积多，让第三人王志伟补交房款。后原告及第三人以该房屋投入大、收益较低，且又需要分摊空面积为由，向华源公司的宋守斌及比优特公司提出了退房，华源公司的宋守斌同意退房，后将000114室、000115室两户房屋退回给比优特公司。现这两户房屋已办理房屋所有权证书，房屋所有权证书登记的房屋所有权人为被告比优特公司。三原告已缴纳的购房款3，352，350元至今未退还。原告王文昌、刘玉信、王志敏向比优特公司、华源公司提出退房请求，比优特公司、华源公司表示同意。宋守斌是华源公司的股东，也曾是华源公司的法定代表人。另查明，被告华源公司、比优特公司共同开发坐落于鹤岗市比优特时代广场项目，商场部分的产权归比优特公司，住宅部分归华源公司。交款单位为宋守斌、王志伟，金额为13,409,400元的收款收据由被告华源公司加盖公章，在王文昌受贿案件调查时，由办案人从比优特商贸有限责任公司调取，比优特商贸有限责任公司在复印件上加盖公章。2015年10月份，王志伟曾以华源公司为被告、比优特公司为第三人向本院提起民事诉讼，要求华源公司返还购房款3,352,350元。2016年11月11日，本院作出（2015）工民初字第463号之一民事裁定书，以王志伟不预交诉讼费为由，按其自动撤诉处理。2018年5月，王志伟以华源公司、比优特公司为被告向本院提起民事诉讼，本院于2018年8月16日作出（2018）黑0403民初757号民事裁定书，以王志伟没有实际购买争议房屋及主体不适格为由，驳回了王志伟的起诉。后王志伟不服提出上诉。鹤岗市中级人民法院作出（2018）黑04民终647号民事裁定书，以一审法院裁定驳回王志伟起诉正确，可由实际购房人主张相应的权利为由，驳回了王志伟的上诉，维持原裁定。一审法院认为，本案中，三原告与被告华源公司协商一致，已于2012年11月将房屋退还，双方房屋买卖合同关系实际解除。合同解除后，被告华源公司理应向原告方返还向其交纳的购房款3,352,350元，但被告华源公司未履行返还购房款的义务，给原告方造成了一定的利息损失，因此，被告华源公司除返还原告方购房款外，还应支付占用原告资金期间的利息，故对原告要求华源公司返还购房款及支付相应利息的诉讼请求予以支持。关于三原告请求比优特公司返还购房款的主张。在（2016）黑0404刑初15号判决书第7页认定“……因该房屋系比优特公司与华源公司共同开发，按照两公司的约定该房屋的所有权人为比优特公司，故宋守斌即向比优特公司负责人孟繁中提出购买……。比优特公司同意将两户房屋以3万元/平方米的价格卖给宋守斌。……宋守斌向比优特公司出具了收款收据一份……”。根据上述认定内容，案涉房屋是被告华源公司向被告比优特公司购买后又出售给原告方的，原告方亦将购房款交给被告华源公司，被告比优特公司并非该房屋买卖合同的相对方。并且第三人王志伟在2015年因本案房屋买卖一事起诉被告华源公司时，也自述是将购房款交给被告华源公司，诉讼请求是要求被告华源公司返还房款，并将本案被告比优特公司列为第三人。因此，对原告要求被告比优特公司返还购房款的诉讼请求不予支持。关于被告比优特公司辩称原告方主张返还的财产系被生效刑事判决书裁判收缴并上缴国库之财产的意见。因（2016）黑0404刑初15号判决书第43页认定“该房屋与市场价的差额即为王文昌的受贿所得……，故王文昌的受贿金额应为差额223.49平方米×（3万元/平方米-1.5万元/平方米）=335.235万元……”，刑事案件中收缴的是该房屋与市场价的差额，而非原告交纳的房款部分，故对该辩解意见不予采纳。关于被告比优特公司辩称本案已超过诉讼时效的意见。因本案系发回重审案件，在原（2019）黑0403民初494号民事案件审理过程中二被告均并未提出过诉讼时效抗辩，根据相关规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。现本案已经过二审后发回重审，故更不能以该理由抗辩，对被告比优特公司该抗辩意见不予支持。关于被告比优特公司辩称刘玉信、王志敏无权主张案涉权利，不应作为本案原告的意见。本院认为，根据（2016）黑0404刑初15号判决书第7页认定，案涉房屋是以第三人王志伟的名义签订的，购房款的实际出资人为本案的原告王文昌、刘玉信、王志敏，因此，三原告作为本案原告主体适格，对被告比优特公司的辩解意见不予采纳。综上，对原告王文昌、刘玉信、王志敏的诉讼请求中合理部分予以支持。一审法院判决：一、被告华源公司于本判决生效之日起十日内返还给原告王文昌、刘玉信、王志敏购房款3,352,350元及利息，利息计算方式：以3,352,350元为基数，自2012年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付利息，自2019年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期同类贷款市场报价利率计算利息至履行完毕之日止；二、驳回原告王文昌、刘玉信、王志敏的其他诉讼请求。二审期间，双方均未向本院提交新的证据，二审查明事实与一审一致。本院认为，正如三上诉人在上诉状中所述观点“比优特时代广场项目经合法登记为华源公司，华源公司是该项目的开发者，而非比优特公司”，案涉房屋所在项目开发单位为华源公司，有权对外签订房屋买卖合同的单位亦应为华源公司。比优特公司与华源公司就该项目中所建设房屋的产权分配，也只是基于双方之间合资合作关系所作的内部约定；而对于外部来讲，基于房地产开发相关法律规定，对外出售房屋并签订商品房买卖合同的只能是房地产开发公司，亦即华源公司，而非比优特公司。已经发生法律效力的（2016）黑0404刑初15号刑事判决书中关于本案的有关事实作了如下认定：2011年8、9月份，王文昌利用其担任市国土局局长职务的便利向宋守斌提出欲购买比优特时代广场商服，经实地考察最后决定购买时代广场000115号房屋（肯德基，即本案所涉房屋，下同）。因该房屋系比优特公司与华源公司共同开发，按照双方约定该房屋的所有权人为比优特公司，故宋守斌即向比优特公司负责人孟繁中提出购买该房屋，比优特公司同意以3万元/平方米的价格卖给宋守斌。2011年9、10月宋守斌、王志伟与比优特公司签订《认购协议》，价格3万元/平方米，总价为670.47万元；同时宋守斌向比优特公司出具了收款收据一份，写明交款单位宋守斌、王志伟，收款事由购房（肯德基），金额壹仟叁佰肆拾万零玖仟肆佰元整[（000114面积+000115面积）×3万元/平方米）]，并加盖华源公司公章。签订协议时，王志伟曾问宋守斌：“不是讲好300多万元吗？怎么成了600多万元？”宋守斌说：“他们（比优特公司）要求这样签，你只要交300多万元，房子就归你了。”协议签订后宋守斌将案涉房屋以1.5万元/平方米的价格卖给被告人，该房由被告人王文昌及亲属刘玉信、女儿王志敏共同出资，以被告人女儿王志伟的名义购买。王文昌及其家属按1.5万元/平方米向宋守斌及华源公司财务交付房款335.235万元。后王文昌等因故退房。本案双方争议的焦点是与三上诉人订立商品房买卖合同关系的合同主体是谁？应该由谁来承担返还三上诉人所交纳的购房款及支付利息的义务。第一，从刑事判决认定事实来看，王文昌系向华源公司宋守斌提出购买商服房，经考察确定具体的房屋位置后。宋守斌向比优特公司负责人孟繁中提出购买该房屋。该过程中存在两个买卖关系，即王文昌向宋守斌提出购买，而宋守斌向比优特孟繁中提出购买。第二，从买卖合同的履行过程来看，虽然比优特公司、宋守斌及华源公司、王志伟（代表王文昌）三方订立了《认购协议》，但《认购协议》并不是正式的商品房买卖合同；且王文昌与宋守斌约定的是1.5万元每平方米，而该《认购协议》上是3万元/平方米。王志伟为此事还向宋守斌提出过质疑，宋守斌跟王志伟说合同这样写是比优特的规定，是宋守斌和比优特之间的事情，让她不用管，只要给300多万元，这房子就是她的了。由此可见，该协议中的价格并不是案涉房屋买卖合同中实际履行的价格；《认购协议》只是个形式，不是双方之间实际履行的正式商品房买卖合同。第三，三上诉人共同出资以第三人王志伟的名义先后三次向被上诉人华源公司的财务按照15,000元/平方米交纳了购房款3,352,350.00元，而没有向比优特公司交款。说明三上诉人亦是向华源公司购买案涉房屋。第四，2011年11月，王文昌向宋守斌提出退房，宋守斌同意。宋守斌并提出给王文昌按2万元/平方米退款，王文昌不同意，要求按照3万元/平方米的价格退房。宋守斌同意。因该房是宋守斌从孟繁中手里买的，所以宋守斌需要和孟繁中商量（其将房屋退给比优特公司的事情）。孟繁中同意后，该房退还（见刑事一审判决书第28、29页宋守斌证言）。王文昌供述：其和王志伟就去找宋守斌，跟他说退房行不行，宋说行，但是虽说退了，没有具体说怎么退钱。第二天，其和王志伟又找到宋，问房子怎么退法，宋说一平按2万退……并且约定时间2013年元旦退钱，到现在宋守斌也没有给其退钱（见刑事一审判决书第37页王文昌供述）。从退房的过程来看，王文昌也是向宋守斌退房，而不是向比优特公司退房。第五，第三人王志伟曾于2015年10月22日书写起诉状，其起诉状所列被告为华源公司，比优特公司仅为第三人。在该起诉状中其陈述被告华源公司开发了比优特时代广场项目，原告认购了案涉房产，并与被告签订了认购协议，原告分三次向被告交付3，352，350元购房款……原告遂找到被告恳请退房，被告的法定代表人同意了原告的请求，并将房屋收回交由第三人管理。被告因经营需要致使没能及时将原告的3，352，350元购房款退还给原告。请求法院判令被告华源公司及时退还原告已交付的3，352，350元购房款。从该起诉状内容来看，王志伟认购案涉房屋、交纳购房款、退房的对象都是华源公司。综合以上情况及分析，可以认定三上诉人就案涉房屋系与华源公司建立了商品房买卖合同关系并向其交纳了购房款，因该买卖合同双方已经协商解除，故华源公司应返还购房款并支付利息。上诉人的证据尚不足以证实比优特公司就案涉房屋与其建立了商品房买卖合同关系并收取了其购房款，故上诉人要求比优特公司返还购房款并支付利息的主张不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,618.8元，由上诉人王文昌、刘玉信、王志敏负担。本判决为终审判决。审判长  李德厚审判员  高红娟审判员  赵桂娟二〇二一年三月十二日书记员  李树群