浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初10020号 原告：绍兴隆展针纺织品有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道柯东工业区，统一社会信用代码91330621MA2884TB74。 法定代表人：陈吴星，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李俊凤、汪智芳，浙江金道律师事务所律师。 被告：卢志斌，男，1973年11月15日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：胡杰，浙江诺思律师事务所律师。 原告绍兴隆展针纺织品有限公司与被告卢志斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。审理期间，本院根据原告绍兴隆展针纺织品有限公司的申请，依法对被告卢志斌采取财产保全措施。后因案情复杂，本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告绍兴隆展针纺织品有限公司的委托诉讼代理人李俊凤，被告卢志斌的委托诉讼代理人胡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴隆展针纺织品有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告支付拖欠的房屋租金267465.75元（按年租金275000元自2018年8月26日计算至2019年8月15日）；2.判令被告支付拖欠的房屋占有使用费271986.3元（按275000元／年自2019年8月16日计算至2020年8月10日）；3.判令被告支付拖欠的物业费12069元（按0.5元／平方米／月的标准自2018年3月1日计算至2020年8月10日）；4.判令被告支付逾期支付租金的违约金，其中以租金267465.75元为基数自2018年7月27日起按万分之五／日计算至租金实际支付之日；以租金271986.3元为基数自2019年7月15日（8月15日前的30日内）起按万分之五／日计算至房屋占有使用费实际支付之日。事实和理由：被告于2017年8月26日起租用原告位于柯桥区××路××号工业园××平方米的仓库，依照合同约定，租期一年，先付后用（提前一个月支付）。合同到期后，被告继续承租该厂房，却以经济状况不好为由一直拖欠租金，原告多次催讨未果。直到原告起诉前2020年8月10日，被告方委托第三人搬离了承租厂房内的货物和物品，腾退了房屋。但被告仍未支付租金及物业费。原告认为，被告拖欠房屋租金及物业费的行为严重损害了原告的合法利益。现原告为维护自身合法权益，向法院呈讼。 被告卢志斌辩称，1.根据《租赁合同》第七条约定，如被告认为实际情况已导致无法继续履行合同的，合同终止，故原、被告间的租赁合同在火灾发生日即2018年3月22日终止。同时，2018年3月22日至2019年7月9日期间案涉仓库处于被查封状态，原告主张此期间的租金、物业费以及相关利息没有事实基础和法律依据。2.原告主张2019年7月9日到2020年8月10日期间的占有使用费没有依据。由于仓库在此期间处于解封状态，被告要求搬离时，原告要求其处理好解封前的占用费问题，或支付或承诺支付，双方对此意见分歧较大，才导致腾退至2020年8月10日才实际完成。案涉仓库在此期间占用费、物业费的损失系原告违约所致。3.被告被滞留于案涉房屋中的货物为火灾发生时临近交付期的定制品，火灾后被告急于将货物搬出，但查封机关以被告非被查封仓库业主为由对被告解封腾退要求不予处理。后原告以仓库不是其查封，被告应该向查封机关申请处理为由对被告解封腾退请求不予理会，因此导致待交付的定制物均错过交付期而被闲置而需要存放，由此产生的占用费、物业费损失应由原告承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《租赁合同》、产权证书、土地登记审批文件、短信聊天记录、催告函、EMS投递记录、民事判决书、微信聊天记录、房屋腾退完毕交接书、腾退说明，被告提交的回函、短信聊天记录、通话记录、微信聊天记录、火灾事故认定书，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的物业管理费结算表，被告经质证对该证据的真实性不予认可，因该证据未有被告签名确认，原告亦未提出其他证据对物业费约定事实予以佐证，本院对该证据的证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 柯桥柯东工业园区1-6幢房屋产权于2016年5月18日登记在原告名下。2017年8月21日，绍兴金隆机械制造有限公司（甲方）与被告（乙方）签署《租赁合同》一份，约定：甲方将位于柯东工业园区810平方米仓库租给乙方使用；租赁期限为2017年8月26日至2018年8月25日；租金为275000元/年；双方确定每个租赁年度的押金为10000元；租金由乙方在每个租赁年度开始前30天内支付；乙方逾期向甲方支付租金的，每逾期一日，应按逾期未付租金的日万分之五向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签署后，被告实际支付原告房屋租金275000元，另支付租房押金10000元。 2018年9月30日，被告通过短信向原告工作人员表示对于仓库租金愿意通过欠条方式予以确认。原、被告在庭审中一致确认原告向被告明确要求其在2019年8月15日前搬离案涉租赁房屋。 2020年5月29日，原告向被告发出《关于尽快腾退房屋并支付占用费的催告函》，载明原告要求被告腾空仓库物品，并按每日763.89元的标准支付自2018年8月26日至实际腾退之日止的房屋占用费，以及物业费8505元，暂计算至2020年5月25日，合计489755.70元。2020年6月2日，被告向原告发出《关于被要求腾退房屋并支付占用费的回函》一份，载明被告希望能尽快搬走仓库内的物品，并要求搬离工作可以直接进行，不以支付占用费或者出具同意支付等相关承诺为前提。同时载明，因园区于2018年3月22日发生火灾，之后被绍兴市××街道查封至2019年7月，被告在收到原告催告函之前，被告多次联系原告要求搬离仓库内物品，均因原告坚持要求先行处理好房屋占用费而未果，被告无需支付房屋占用费及物业费。2020年6月8日，原告向被告发出《关于被要求腾退房屋并支付占用费复函的回函》一份，载明在绍兴市××街道解封仓库之前，被告曾到原告处交涉腾退事宜，鉴于当时仓库仍处于被查封状态，在正式回复被告是否可以腾退之前需向柯桥街道核实，对此被告表示认可。原告要求被告须支付腾退之前相应房屋占用费，被告拒绝支付并表示原告可以采取相应法律程序。在2019年7月柯桥街道解封仓库后，原告曾多次催促被告腾退，但被告均未回复，更未采取任何腾房行为。在对此催告过程中，原告从未要求被告必须先支付房屋占用费才可腾退，原告一再要求被告必须尽快腾退。 2020年8月10日，被告实际腾退案涉租赁房屋。 另查明，2018年3月22日，柯桥区柯桥街道云集路1381号隆展工业园内发生火灾，案涉租赁房屋被柯桥区柯桥街道查封（门上贴有封条），并于2019年7月9日解封。 本院认为，当事人的合法权益应依法予以保护。本案被告与绍兴金隆机械制造有限公司于2017年8月21日签署《租赁合同》，因案涉租赁房屋产权已于2016年5月18日登记在原告名下，原、被告对于该《租赁合同》条款约束双方不持异议，此系当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院确认该合同合法有效，原、被告双方均应全面履行合同项下义务。本案争议焦点在于：一、案涉《租赁合同》于2018年8月25日到期后是否继续有效？二、被告是否应支付原告房屋租金、违约金、物业费等相关费用？若支付，费用金额应如何确定？现本院作如下评判分析： 关于争议焦点一，原告认为，被告于2018年9月30日通过短信形式向原告承诺对欠付租金通过欠条方式予以确认，故应视为双方继续履行原《租赁合同》。被告则辩称双方《租赁合同》第七条明确约定“如乙方认为实际情况已导致无法继续履行本合同的，本合同终止”，故《租赁合同》已于2018年3月22日即租赁房屋被查封之日终止。本院认为，我国合同法第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”虽然案涉租赁房屋于2018年8月25日到期，但被告通过短信方式表明愿意对租金通过欠条形式处理，原告对此未持异议，据此本院认定双方原《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。后原告向被告明确表示要求其在2019年8月15日前搬离，被告表示同意，由此可见双方并无继续履行原《租赁合同》的合意，本院据此认定原、被告租赁关系于2019年8月15日即终止。被告辩称《租赁合同》已于2018年3月22日即租赁房屋被查封之日终止，此与被告向原告明确表示的愿以欠条形式确认租金的意思表示相悖，本院不予采纳。 关于争议焦点二，原告主张被告支付拖欠的房屋租金267465.75元、房屋占有使用费271986.3元，被告辩称案涉房屋曾被查封导致房屋无法使用，同时被告未及时腾退房屋系原告阻碍所致，故拒绝支付租金及房屋占有使用费。本院认为，结合本案查明事实，原、被告双方在案涉《租赁合同》到期后，虽然被告就租金支付及房屋腾退等事宜与原告反复磋商，但并无证据证明被告已实施房屋腾退行为，亦无证据证明原告具有实际阻碍腾退之行为，故被告辩称房屋未腾退系原告阻碍所致，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于原告应支付的租金及占有使用费的金额，本院分述如下：首先，被告在案涉房屋查封期间（2018年3月22日至2019年7月9日）无支付租金之义务，已付租金应予抵扣欠付租金和房屋占有使用费。原告在庭审中主张房屋查封后，自2018年4月5日起即可由被告申请解除查封，但被告未予处理，故该期间租金应当支付；被告则辩称查封期间无法实际使用案涉租赁房屋，原告主张此期间的租金没有事实基础和法律依据。本院认为，案涉租赁房屋于火灾后被柯桥街道查封，且贴有封条的事实清楚，可以确认。原告作为案涉租赁房屋的产权人，应当保障被告房屋正常使用，本案并无证据证明房屋被查封系被告过错形成，亦无证据证明被告负有申请解封之义务，故原告作为房屋所有权人无权就房屋查封期间收取租金，该部分已收租金（2018年3月22日至2018年8月25日）应予抵扣，金额为118287.67元（275000元/年÷365天×157天）。其次，原告应支付被告自房屋解封之日起至租赁关系终止之日期间（2019年7月10日至2019年8月15日）的房屋租金，经核算该房屋租金为27876.71元（275000元/年÷365天×37天）。再次，原告应参照房屋租金标准支付被告自租赁关系终止之日起至实际腾退之日期间（2019年8月16日至2020年8月10日）的房屋占有使用费，经核算该房屋占有使用费为271986.3元（275000元/年÷365天×361天）。综上，经本院核算，原告已付118287.67元租金抵扣应付租金与部分房屋占有使用费后，应支付被告房屋占有使用费181575.34元（27876.71元+271986.3元-118287.67元），扣除原告已付租房押金10000元，尚应支付171575.34元。另，原告同时主张被告支付相应违约金及物业费12069元。本院认为，因双方《租赁合同》已于2019年8月15日终止，且原告欠付租金已在查封期间已付租金中全部抵扣，原告主张欠付租金以及占有使用费违约金，均缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。同时，原告主张物业费12069元，但并未提供充分证据证明双方对于物业费收取存在约定，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告该项诉请依法不予支持。 综上所述，本院对原告诉讼请求中合理部分依法予以支持，对其他不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告卢志斌应支付给原告绍兴隆展针纺织品有限公司房屋占有使用费171575.34元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告绍兴隆展针纺织品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9315元，财产保全申请费4000元，合计13315元，由原告绍兴隆展针纺织品有限公司负担8206，被告卢志斌负担5109元，被告负担部分限于本判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王 全 人民陪审员  俞仁法 人民陪审员  沈关梁 二〇二一年三月十六日 书 记 员  沈烨灵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。