安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1002民初1671号 原告：黄山市水利局，住所地安徽省黄山市屯溪区西杨梅山**，统一社会信用代码11341000003139163F。 负责人：程敏，局长。 委托诉讼代理人：江梅洁，安徽道同律师事务所律师。 被告：黄红梅，女，1973年9月21日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 被告：汪立根（曾用名汪义根），男，1973年4月10日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：方成友，安徽雄风律师事务所律师。 原告黄山市水利局与被告黄红梅、汪立根排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告黄山市水利局的委托诉讼代理人江梅洁，被告汪立根及被告黄红梅、汪立根的共同委托诉讼代理人方成友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄山市水利局向本院提出诉讼请求：1.判令黄红梅、汪立根立即将黄山市屯溪区公园路4号店面房交付给黄山市水利局；2.判令黄红梅、汪立根支付房屋占用费487757元（自2005年3月1日至2008年2月28日的房屋占用费93000元与购房款50000元冲抵后为43000元，2008年3月至2019年9月30日以每年31000元为基数，按每年5%递增为2019年10月至实际搬出时止的占用费另行计算）；3.本案的诉讼费用由黄红梅、汪立根承担。事实和理由：黄红梅和汪立根系夫妻关系。2004年11月16日，黄山市水利局与黄红梅、汪立根签订《房屋买卖合同》，约定黄山市水利局将其所有的坐落于黄山市屯溪区公园路4号店面房转让给黄红梅、汪立根，转让款700000元，黄山市水利局于2005年2月28日前将房产证及房屋交予黄红梅。签订协议后，黄红梅、汪立根向黄山市水利局预付房款50000元。在合同履行过程中，因国家政策发生变化，该房屋无法办理过户登记手续。后经协商，双方于2008年8月3日签订《解除房屋买卖协议》。协议约定：在解除房屋买卖合同的同时，黄山市水利局退还黄红梅、汪立根预付购房款50000元，黄红梅、汪立根退还2005年3月至2008年2月三年房租93000元。根据协议，双方应付款互相冲抵后，黄红梅、汪立根还应支付黄山市水利局43000元，并向黄山市水利局交付该房屋。然而，黄红梅、汪立根在无正当理由的情况下，继续占用该房屋，并拒不缴纳房租，且将该房屋出租收益。期间，黄山市水利局多次与黄红梅、汪立根协商并给其发函、通知等，2012年双方就清理债权债务及交还房屋事项再一次协商，但黄红梅、汪立根仍无理由拒绝交付房屋及房屋占用费。为此，黄山市水利局起诉至法院。 黄红梅、汪立根辩称：1.本案的客观事实是：2000年至2003年期间，汪立根挂靠安庆市水电工程公司、当涂县振兴水利工程有限公司、宣城地区水电建筑安装公司，承建了黄山市水利局发包的新安江护体部分工程，工程竣工验收后黄山市水利局尚欠汪立根工程款50万元左右，2004年，经双方协商，黄山市水利局同意将黄山市屯溪区公园路4号店面房出售给汪立根（由黄红梅签订房屋买卖合同），双方约定房屋转让总价款为70万元，黄山市水利局将尚欠的工程款50万元在购房款中予以抵扣，余款20万元由汪立根支付给黄山市水利局。合同签订后，汪立根支付了5万元购房款。因黄山市水利局原因一直无法将涉案房屋过户。现黄山市水利局起诉要求汪立根、黄红梅退房，因当时签订房屋买卖合同时，双方约定70万元的购房款包含了黄山市水利局应支付给汪立根的工程款50万元。该部分房款黄山市水利局理应退还汪立根。2.2008年2月3日，黄山市水利局与黄红梅（实际为汪立根代签）签订了解除房屋买卖协议。2012年11月26日，汪立根与黄山市水利局签订商谈意见，明确了2012年12月20日前清理完债权债务即黄山市水利局将55万元的购房款退还汪立根一方，并相应补偿损失，在黄山市水利局完成这一条相关义务后，黄红梅、汪立根将涉案房产交还给黄山市水利局。后因黄山市水利局一直没有履行上述义务，涉案房产也一直没有交还黄山市水利局。3.黄山市水利局起诉按每年5%递增计算占有使用费无事实依据。且黄山市水利局一直未就房屋占用费向黄红梅、汪立根主张，故该部分诉请超过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的结婚证明、房地产权证、《房屋买卖合同》、《解除房屋买卖协议》、开庭笔录，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.《关于要求退还商铺的通知》的三性本院予以采信，但黄山市水利局未能提供黄红梅、汪立根已经收到该通知的证明，不能证明黄山市水利局进行催促的证明目的，故对黄山市水利局的证明目的不予采信；2.《退房通知书》系打印件，落款处汪立根未签名，汪立根亦表示非其出具，故对该证据本院不予采信；3.黄红梅、汪立根提供的证人鲍某、叶某以及江栋梁的证言，与本案无关联，本院不予采信。 本院经审理查明事实如下：汪立根、黄红梅系夫妻关系。2004年11月16日，黄山市水利局与黄红梅签订《房屋买卖合同》，约定黄山市水利局将其所有的位于安徽省黄山市屯溪区店面房转让给黄红梅，房屋转让款为700000元。合同签订后，黄红梅、汪立根向黄山市水利局支付了50000元购房款，黄山市水利局也将案涉店面房交付给黄红梅、汪立根使用。2008年2月3日，黄山市水利局与黄红梅签订《解除房屋买卖协议》，载明：双方2004年11月16日签订的房屋买卖合同因客观原因双方一致未能完全履行，经双方商定，现解除该买卖合同，黄山市水利局退还黄红梅预付购房款50000元，黄红梅退还2005年3月-2008年2月三年房租93000元。《解除房屋买卖协议》签订后，黄红梅、汪立根未归还案涉店面房。2008年2月至2013年2月28日，汪立根将案涉店面租赁给案外人胡晓使用，年租金为33000元。2012年11月26日，黄山市水利局与汪立根确定商谈意见“按照各自资金渠道和财务制度相关规定，双方于2012年12月20日前清理完债权债务。二、汪立根在2012年12月31日前处理完与原租户的租赁事宜并将商铺房交还市水利局管理使用”。 另查，双方为占用期间的损失不能达成一致意见，对该房屋的租金损失委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对其评估，2021年1月19日安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具了皖中信房估字（2021）J-0054号评估报告，该报告确定从2016年10月24日起至今租金价值为人民币67000元/年。 目前案涉店面房仍由汪立根、黄红梅占用。 本院认为：一、关于黄山市水利局要求黄红梅、汪立根立即将黄山市屯溪区公园路4号店面房交还的诉讼请求。黄山市水利局与黄红梅签订《解除房屋买卖协议》后，黄红梅、汪立根应当按照约定将案涉店面房归还黄山市水利局，但黄红梅、汪立根一直占有使用案涉店面房，作为案涉店面房的所有权人，有权请求侵害人停止侵害、排除妨碍，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，请求停止侵害、排除妨碍的请求权不适用诉讼时效的规定，故对黄山市水利局该诉讼请求本院予以支持。二、关于占有使用费的问题。占有使用费系黄山市水利局基于黄红梅、汪立根非经允许占用其店面提出的损害赔偿款，属于债权请求权，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。首先，《解除房屋买卖协议》中约定占有使用费的诉讼时效自2008年2月3日开始起算，截至2010年2月3日，该占有使用费已超过诉讼时效，黄红梅、汪立根提出诉讼时效抗辩，本院予以采纳。其次，因黄山市水利局于2019年10月23日提起诉讼，2010年3月至2016年10月22日的占有使用费至今已经超过诉讼时效，黄红梅、汪立根提出诉讼时效抗辩，本院予以采纳。故对黄山市水利局诉请2005年3月至2016年10月23日的占有使用费，本院不予支持，对支持的从2016年10月24日之后的占有使用费，按照安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的评估结论为每年67000元/年，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三条、第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄红梅、汪立根于本判决生效之日起十五内将位于安徽省黄山市屯溪区店面房交还原告黄山市水利局； 二、被告黄红梅、汪立根按照67000元/年的标准于本判决生效之日起十五日内支付原告黄山市水利局自2016年10月24日起至上述店面房实际交还之日止的房屋占有使用费； 三、驳回原告黄山市水利局其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4308元，由原告黄山市水利局负担2500元，由被告黄红梅、汪立根负担1808元；鉴定费7700元由原告黄山市水利局负担4200元，由被告被告黄红梅、汪立根负担3500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判长  吴宇飞 审判员  汪卫东 审判员  杨有进 二〇二一年三月十二日 书记员  程 倩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉； 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。