广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26169号原告（反诉被告）：谭德权，男，1975年10月28日出生，汉族，住广东省罗定市罗城镇区××××××××，公民身份号码441××××××××××××819。委托诉讼代理人：林振，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽红，广东安国律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：童剑，男，1985年3月23日出生，汉族，住浙江省龙游县××××××××××××，公民身份号码330××××××××××××516。委托诉讼代理人：徐精，四川广府律师事务所律师。原告谭德权诉被告童剑租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，被告在诉讼中提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年12月21日、2021年1月22日、2021年3月4日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人林振、被告及其委托诉讼代理人徐精到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出并变更诉讼请求：1.被告向原告支付从2020年2月1日至2020年9月30日租金共144000元以及滞纳金、违约金共9800元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年3月20日签订了一份《黄岐九村五金商铺租赁合同》，合同约定由被告承租位于佛山南海黄岐×××××××铺位，租赁期为2018年3月20日至2020年4月30日，租金每月16000元，于当月5号前交付。同时合同约定被告不能准时交纳租金的，需提前书面通知原告，超出当月15号的，每日按160元计加滞纳金。合同还约定逾期缴纳租金时间超过十天的，原告有权单方终止合同，抵押金不予退回，收回出租铺位以及铺位上的建筑物、装修物、水电设施及水电增容等，并按合同规定有权追讨被告支付违约金等事宜。合同签订后，原告依约履行了出租义务，而被告于2020年2月份起便不再支付租金，拖欠租金至今，已经违反了《黄岐九村五金商铺租赁合同》的约定，并且《黄岐九村五金商铺租赁合同》租期于2020年4月30日已届满。2020年5月8日原告通过微信发函被告，告知被告所租赁的铺位于2020年4月30日期满，并函告知被告要求被告收到通知后立即搬出所租赁的商铺并交回原告。原告于2020年7月12日再次微信通知被告，要求被告于2020年7月15日搬清位于佛山南海黄岐渤海路中段九村五金商铺的1-2号B座铺位内的所有物品，逾期不处理的，原告有权将铺位内的所有物品作为遗弃物处理。被告接收到信息后依然不予处理。2020年8月27日，原告委托律师向被告催发律师函，要求被告收到律师函5日内立即结清所拖欠的租金及逾期腾退所涉租金及违约金，腾退所涉铺位；但被告收到律师函后依然不予处理。2020年8月31日，原告再次到佛山南海黄岐渤海路中段九村五金商铺的1-2号B座铺位张贴《通知》，要求结清拖欠的租金违约金，并腾退归还铺位，但是被告仍然不肯配合，置之不理，被告的所作所为给严重侵害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《民事诉讼法》相关规定，现原告要求被告腾空涉案商铺交还原告，向原告支付拖欠的租金、滞纳金和违约金等。诉讼中，原告陈述其已在2020年10月15日收回涉案租赁物；滞纳金、违约金按每天160元计算，计算两个月合计9800元。被告辩称，原告诉请缺乏事实与理由，双方签订的合同到期后，在5月10日原告停水停电，造成被告损失，应当由原告赔偿被告损失，停水停电后的租金不应得到支持。被告认为原告已在5月10日收回租赁物，虽然租赁物有被告的东西，原告也未归还。被告已经缴纳押金，违约金不应由被告承担，2020年2月因疫情影响被告无法经营，4月与原告协商是否顺延合同期限，但原告不退还押金且停水停电，所以并非被告违约。被告向本院提出反诉请求：1.原告根据疫情严重期间减免1个月租金16000元；2.原告违法停电造成的损失共计606231元（5月10日因停电菜品腐烂损失费47834元+因停电损坏设备重新装修费第一次351207元+第二次装修费207190元）；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、被告与原告于2018年3月20日签订了一份《黄岐九村五金商铺租赁合同》，合同约定由被告承租涉案铺位，租赁期为2018年3月20日至2020年4月30日，租金每月16000元，于当月5号前交付。合同签订后，被告依约履行了出租义务。天有不测风云，2020年全国发生了新冠肺炎疫情，没有办法营业，所有囤货全部报废，损失惨重。欠各供应货物店家的货款无法偿还，连生活费都要靠亲戚朋友支助。无奈之下，被告向原告祈求减免租金，原告一分钱都没有减免。被告不是不交租租金，是受到新冠肺炎疫情的严重影响，生意受到重创，无能力支付租金。依据广东省政府颁印的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》相关规定，被告要求原告减免租金。二、无论是业主或是代理业主的中介、物业管理处都没有权利把租出去的房屋停水停电，如果把停水停电作为逼使承租人交纳房屋租金的手段，是违法的。《中华人民共和国合同法》第一百八十条规定了中断供电的通知义务。被告2020年未收到任何停电通知，2020年5月10日被违法停电，造成停电损失费共计606231元。被告要求原告因未通知而违法停电，造成菜品损失费及装修损失费共计606231元。原告对反诉辩称，1.被告主张减免一个月租金没有事实及法律依据，出租方即原告不属于国有企业，不属于政府鼓励减租的范围。2.涉案铺位由原告从村承租，村对此不减免租金，因此对于被告主张减免1个月租金没有事实及法律依据。3.被告主张原告违法停电不符合客观事实，造成损失是由被告承担，在合同履行过程中，被告没有准时缴纳租金，并经原告多次催告，也经委托律师出具律师函催告，被告在租赁期满后拒不交租也不续约，不具有合法占有涉案铺位的基础，原告对此停电为了防止损失继续扩大的措施，被告不履行合同义务，也未将物品请走，经多次催告后来原告迫不得已在村的见证下将涉案铺位交回给村，其损失的过错在于被告。涉案铺位的餐厅之前是由原告经营，餐厅内设备齐全，可正常经营，后转让给汕头市的老板，由原告向其收取租金，被告通过汕头老板商定后找到原告，再将涉案餐厅转租给被告经营，由被告与原告重新签订租赁合同，因此对于被告的两次装修没有必要性，且与原告无关。综上，请求驳回被告的反诉请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告身份证复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格；2.《黄岐九村五金商铺租赁合同》原件1份，证明被告承租位于佛山南海黄岐×××××××铺位的事实以及关于逾期缴纳租金原告享有的权利。3.微信聊天截图复印件10页、收据复印件1份，证明被告违约，从2020年2月份起拖欠租金且原告多次追讨被告仍未支付租金的事实。4.微信转账截图复印件1份，证明被告于2020年1月份至4月份缴纳费用详情。5.微信聊天记录截图复印件1份，证明2020年5月8日原告将通知书张贴在租赁物门口，告知被告所租赁的铺位于2020年4月30日期满，并函告被告收到通知后立即搬出所租赁的商铺并交回原告。原告于2020年7月12日再次微信通知被告，要求被告于2020年7月15日搬清涉案商铺内的所有物品，逾期不处理的，原告有权将铺位内的所有物品作为遗弃物处理。6.邮寄单复印件1份、律师函原件1份、邮政快递妥投截图复印件1份，证明原告于2020年8月27日委托律师向被告发出《律师函》，要求被告支付租金等事宜，被告收到律师函后仍未结清租金腾退铺位的事实。7.通知原件1份及照片1张，证明原告于2020年8月31日再次到涉案铺位张贴《通知》，要求结清拖欠的租金违约金，并腾退归还铺位的事实。8.照片14张（2020年10月11日），证明涉案铺位内大部分物品已被被告搬离，剩余的桌椅等杂物并无残余价值，已经交由村里当作遗弃物处理。9.证明原件1份，证明原告已向黄岐九村经济合作社缴纳涉案铺位2020年1月至9月的租金。诉讼中，被告举证如下：1.证据清单1、证据清单2，收据、送货单、黄岐餐厅工程预算表、微信转账记录一组，证明第一次装修损失351207元。2.证据清单3、收据、结算表、转账记录一组，证明第二次装修损失207190元。3.证据清单4、证据清单5、照片、聊天记录、转账记录一组，证明因原告没有提前停电造成菜品损失47834元，合计606231元。其中收据原件20张、送货单原件30张。本院出示如下证据：1.黄岐派出所询问笔录6份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据5微信聊天对象并非被告，本院对其证明效力不予确认；2.原告的证据7有原件核对，本院对其真实性予以确认；3.被告的1-3，本院综合全案后对其证据效力进行认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年3月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《黄岐九村五金商铺租赁合同》，约定：甲方将位于佛山南海黄岐×××××××铺位（以下简称涉案商铺）租赁给乙方用于饮食，租赁期从2018年3月20日至2020年4月30日止，租金每月16000元，租金于当月5号前交付，乙方如不能准时交纳租金的，需提前书面通知原告，超出当月15号的，每日按160元计加滞纳金；甲、乙双方签定本合同之日起，乙方交付48000元抵押金，合同期满，乙方结清租金、水、电费等费用后甲方如数退回抵押金乙方，但不计利息，如乙方在中途退租或违约的甲方有权没收全款抵押金；（第七条）如乙方逾期缴纳租金时间超过十天的，原告有权单方终止合同，抵押金不予退回，收回出租铺位以及铺位上的建筑物、装修物、水电设施及水电增容等，并按合同规定有权追讨乙方支付违约金；乙方逾期缴交租金，乙方须向甲方支付违约金，每逾期一日，按拖欠租金总额每日2%计付违约金，但逾期不得超过二十天，否则甲方按本合同第七条处理；等等。2020年4月29日，原告通过微信催促被告，“童老板，你的诉说已传达，疫情是客观问题，物业房东已多次催交费用拖延你拒交成事实，5月1号未交2020年2月份租金的，商户请于5月1号前撤出，否则按合同执行”；5月17日，原告问“童老板，你处理好了吗，具体如何了”，被告回复“你妹拆掉我店里电表，给我造成了这么大的经济损失，你说怎么办?”，原告回复“是我安排工人拆的，因为你说过不交租金费用的，并且每次同你沟通都用免减拖欠等话语，而且水电费也拖欠不交，停电也正常的”；5月18日，被告回复“去年11月份的时候我和另外2个股东想2次投装修，跟你面谈过，关于今年4月底合同到期后续签的问题，当时你说可以续签的，至少再签2年合同，让我们放心做就行了，所以我们在11月15日又投入了几十万，今年4月的时候，你就开始变卦了，说合同到期后，续签的合同期限只有按一个月签了，你说房东只要提前一个月通知，我这边必须无条件搬走。你这个是霸王条款吗？今年4月12号你还在让我写减免租金申请书，到现在也没有回复我这次疫情期间房租费减免问题。更可气的是，5月10号中午你指使他人冒充供电局的人，拆掉我店里的电表，你制造的这次事件，导致我无法经营，所以原料全部发臭，发烂，所有当天订单全部取消，现在一起被迫关门停业，损失惨重。……”原告回复“关于减免问题反复讲你知村里没有此政策……正常执行合同交租缴费，没谁人会赶你走”；7月12日，被告问“权哥，关于今年5月10号母亲节这天，你亲妹冒充国家供电局，强行拆电表后，造成金城美食的各项损失明细，已经统计好，你看是见面谈还是怎么样?”，原告回复“你好，提醒一下你，2020年7月15日内要清理黄岐九村五金商铺A座1至2号铺内的所有物品，逾期不清理，我司把铺内所有物品作为遗弃物品处理，请您立即安排清理，谢谢合作”，原告并回复“解除《商铺租赁合同》通知书，童剑：我公司与您于签约合同由于租赁方无正常交纳租金及水电费，并与租方存在意见。特此法务执行。”2020年8月27日，原告委托广东安国律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告结清所拖欠的租金等，腾退承租铺位，并在收到本函之日起5日内将租赁商铺内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并与委托人办理书面移交确认手续，若未在上述期限内搬迁腾退完毕的，视为放弃对置放在租赁商铺内所涉物资、设备的全部权利。被告于2020年8月31日签收。2020年10月15日，原告提起本案诉讼。2020年12月21日，被告提起反诉。诉讼中，双方确认使用费支付至2020年1月底，被告已支付押金48000元。原告陈述，2020年10月11日原告通知村委会，由村委工作人员撬开大门并进行对店铺内的遗弃物进行清理，店铺内当时有大理石桌椅、台凳、厨房的绞肉机、收银台的显示屏、一些碗碟，灯、收银台电脑的主机已由被告拆走，厨房的设备已由被告拆走。被告陈述，2020年10月11日清理当天原告把大门撬开后，被告报警后原告就走了，10月11日、12日、13日原告在没有被告及公安在场情况下偷走东西，期间被告也报警3次，并在南海公安局黄岐分局六联中队详细登记铺内的物品，警察说是经济纠纷，不进行处理。另查明，2020年10月15日，佛山市公安局南海分局黄岐派出所对谭德琼制作《询问笔录》，谭德琼在笔录中称，其亲哥哥原告于2018年3月20日起将涉案商铺出租给被告，因被告多次不交租，谭德琼也催过对方很多次，但对方至今一直都不愿意交租，至2020年5月份谭德琼就将该店铺的电表关了，期间谭德琼已经到法院起诉对方，和向对方发律师函，就做了这些，没有做其他了。同日，佛山市公安局南海分局黄岐派出所对李炽明制作《询问笔录》，李炽明在笔录中称，其为黄岐六联九村经济社社长，该店铺从今年4月30日到期了，也没有续期，所以这个店铺其实已经不属于原来的店主了，所以根本就不存在财物被盗的事情。到了今天14时许，谭德琼就继续叫人把店铺内的财物搬走，李炽明和其它经济社的工作人员就到场监督。因为这个店铺本来是做餐饮的，李炽明看见店铺内就有一些餐桌和椅子，还有一些厨房的煮食用具。本院认为，本案为租赁合同纠纷。当事人均未能提供合法有效证据证明涉案商铺办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《黄岐九村五金商铺租赁合同》为无效合同。合同无效，根据公平原则，被告对商铺进行了占有使用，应参照合同约定的标准支付占用期间的场地使用费予原告。但考虑到因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉案商铺的使用和经营造成影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，故本院根据公平原则，酌情确定2020年2月1日至2020年3月31日期间的使用费按50%计付，被告反诉请求减免1个月使用费16000元本院予以支持。被告认为原告于2020年5月10日对涉案商铺停电，结合原告在双方微信中确认其安排工人拆电表的陈述，本院确认原告曾对涉案商铺进行停电。原告的停电行为导致被告无法使用商铺，但被告在原告多次通知清空商铺物品仍拒绝清空，导致商铺闲置，双方均未积极对商铺使用达成一致意见，均存在过错，基于公平合理原则，本院酌定2020年5月10日至2020年9月30日期间的使用费按50%计付。综上，被告应支付原告从2020年2月1日至2020年9月30日的使用费74323元（16000元/月×50%×2个月+16000元×1个月9天+16000元/月×50%×4个月22天）。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告已收取的押金48000元应返还予被告，现原告同意在本案中将押金抵扣使用费，为避免诉累，本院径予抵扣，即被告仍应支付使用费26323元（74323元-48000元）予原告。被告反诉主张原告违法停电造成的损失，经审查，被告主张的该损失包含装饰装修损失、设备遗失损失、菜品损失等。首先，关于装饰装修损失，涉案合同约定租赁期至2020年4月30日止，被告认为双方曾口头达成续租协议，但原告予以否认，被告亦未能提供证据予以证明。现涉案合同约定的租赁期限已届满，按照当事人预期和行业惯例，装饰装修在合同期内折旧完，故被告主张的损失中装饰装修损失于法无据，本院不予支持。其次，关于设备遗失损失，原告陈述2020年10月11日清理当天，店铺内有大理石桌椅、台凳、厨房的绞肉机、收银台的显示屏、一些碗碟，结合公安机关对李炽明的询问笔录中关于谭德琼将店铺内一些桌椅和厨房用具搬走的陈述，以及原告提供的2020年10月11日的照片反映涉案商铺已部分清空，本院酌情确定该部分损失为10000元。被告主张原告盗走价值数十万元的财产但未能提供充分证据予以证明，应自行承担举证不能的不利后果，如被告认为原告涉嫌盗窃，应另行主张权利。最后，关于菜品损失，被告反诉主张该部分损失为47834元，如前所述，原告于2020年5月10日对涉案商铺停电，虽然被告逾期支付使用费存在过错，但原告停电阻碍被告使用商铺亦无合同和法律依据，综合双方曾在微信聊天中沟通菜品损失，被告亦提供相应的菜品损失照片，本院酌定该部分损失为15000元。综上，原告应向被告支付损失25000元。为避免诉累，经抵扣押金、被告的损失，被告仍应支付使用费1323元（74323元-48000元-25000元）予原告。关于原告主张的滞纳金、违约金。合同约定租金于当月5号前交付，被告逾期支付给原告造成损失，主要体现为利息的损失，原告主张滞纳金、违约金按每天160元、计算两个月合计9800元没有依据，本院酌定被告应按年利率4%计付利息。截至庭审辩论终结之日即2021年3月4日，被告已产生利息2409元[以每月欠付使用费为本金从2020年2月至9月各月6日起各至2021年3月4日止]。关于2021年3月4日后的利息，因抵扣押金、被告的损失后，被告剩余未付金额为1323元，故本院确认被告应以1323元为本金从2021年3月4日起，至实际清偿日止按年利率4%的标准计付利息[以7391元（9800元-2409元)为限]予原告。原告请求超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）童剑应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费1323元、利息2409元及以1323元为本金从2021年3月4日起至付清款日止，按年利率4%计算的逾期付款利息（以7391元为限）予原告（反诉被告）谭德权；二、驳回原告（反诉被告）谭德权其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）童剑其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取1480元（原告已预交3567.5元），由原告负担621元，由被告负担859元。反诉受理费收取计4931.15元（被告已预交），由原告负担413元，由被告负担4518.15元。两者抵扣后，被告应于上述付款同期迳付还诉讼费446元予原告，本院不另收退。原告多预交的2087.5元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年三月十二日书记员  陈嘉瑜