黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0521民初3825号原告：赵云龙，男，1975年11月29日出生，汉族，集贤县房屋拆迁办主任，住集贤县。原告：赵伟明，男，1945年9月4日出生，汉族，集贤县房产管理处退休职工，住集贤县。二原告的共同委托诉讼代理人：刘忠刚，黑龙江同盈律师事务所律师。被告：黑龙江瑞林房地产开发有限公司，统一社会信用代码91230521556127277R，住所地双鸭山市尖山区双鸭山经济技术开发区科创中心****。法定代表人：李羽，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱本仁，男，1972年11月8日出生，汉族，该公司副总经理，住集贤县。委托诉讼代理人：庞伟，吉林普熙律师事务所律师。原告赵云龙、赵伟明与被告黑龙江瑞林房地产开发有限公司（以下简称瑞林公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵云龙和赵伟明的委托诉讼代理人刘忠刚、被告瑞林公司的委托诉讼代理人朱本仁、庞伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵云龙、赵伟明向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿逾期交付回迁房屋造成的房租费损失706718元，并承担按照15元/月/平方米×2×179.44平方米计算，给付自2020年10月1日至交付房屋时止的房租费损失；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年5月23日，集贤县凯旋房地产开发有限公司（以下简称凯旋公司）（后期由瑞林公司接管）公布了《凯旋商业广场拆迁安置方案》。方案中第三条拆迁补偿安置方式中承诺：“商服补偿标准：有效营业面积每月每平方米15元。”2012年6月9日，二原告与凯旋公司签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》。约定二原告以自有房屋调换凯旋公司开发的集贤县凯旋广场一期1-31号、2-33号、2-34号、2-36号总计329.56平方米的商服房屋，回迁时间为2013年8月30日。瑞林公司于2019年8月30日交付了上述4套商服房屋。但其中只有1-31号房屋能够正常使用，其余的2-33号、2-34号、2-36号3套房屋没有水、电和取暖设施，不能正常使用，达不到法定的交付标准，且对于欠缺的设施，二原告也无能力自行完善。依据《合同法》第113条及《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第22条：“因拆迁人责任延长临时安置过渡期限的，拆迁人应当自逾期之月起，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人加倍付给临时安置补助费”之规定，瑞林公司应当赔偿逾期交付回迁房屋造成的房租费损失为：15元/月/平方米×2倍×329.56平方米×73个月=721736.40元（自2013年9月1日至2019年10月1日），15元/月/平方米×2倍×179.44平方米×13个月=69981.60元（自2019年9月1日至2020年10月1日），减去瑞林公司已经给付房租费8.5万元，总计706718元；并承担按照15元/月/平方米×2倍×179.44平方米计算，给付自2020年10月1日至交付房屋时止的房租费损失。二原告主张的赔偿款如能获得支持，则由二原告内部自行分配，只需判决给二原告共同共有即可。瑞林公司辩称，二原告所述回迁安置的四处房屋情况及交付情况属实，瑞林公司（原凯旋公司）是凯旋广场项目的开发单位。但二原告请求按照每月每平方米15元的2倍支付房租费没有事实及法律依据；二原告被拆迁房屋的性质是住宅，拆迁时凯旋公司给二原告安置的拆迁房屋是商服房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵云龙和赵伟明提交了如下证据：证据一、（双）登记企变字[2019]第50号、（双）登记企变字[2019]第873号准予变更登记通知书复印件各一份，意在证明被告原单位名称为集贤凯旋房地产开发有限公司，现更名为黑龙江瑞林房地产开发有限公司即本案被告。证据二、2012年6月9日的《房屋拆迁安置延期和改变原设计方案的补偿协议》（以下简称《补偿协议》）一份和《房屋拆迁产权调换安置协议书》（以下简称《安置协议》）一份。《补偿协议》内容为：“乙方（赵云龙和赵伟明）于2008年8月23日与鹤岗太龙房地产开发有限公司签订房屋安置协议，于2009年11月30日为回迁日期。由于原拆迁人（鹤岗太龙房地产）的原因造成延期至今未能入户，所造成的相关损失应由拆迁人按有关规定给予补偿。现由甲方（集贤凯旋房地产开发有限公司）负责开发此项目，由于原协议所签订补偿安置为一带二的商服门市，现甲方改变了原房屋的设计方案，增加了半地下，把原来的一楼水平高度提高到1.8米，使原房屋的利用价值大大降低，给被拆迁人造成了巨大的经济损失。由于原拆迁人与现拆迁人给被拆迁人造成回迁延期（日期为2009年11月30日起至2013年8月30日止）。以上所导致的相关损失应由现拆迁人集贤凯旋房地产开发有限公司给予补偿。经甲、乙双方协商一致达成以下协议：一、甲方将原房屋安置面积增加，对乙方现安置房屋为以下四处，安置面积合计327.23平方米，具体位置及面积是：（一）一号楼（南楼）南侧，由西往东数第二户，户22号，一层门市，面积是149.14平方；（二）一号楼（南楼）南侧二层由西往东第二户，户22号，面积67.74平方米；（三）一号楼（南楼）南侧二层由西往东第二户，户43号，面积69.70平方米；（四）一号楼（南楼）南侧二层由西往东第三户，户23号，面积40.65平方米。二、其中户23号，面积40.65平方米的所有税金均由乙方负责，有（由）乙方自行向税务部门缴纳，甲方不负责此房屋的任何税金。三、回迁安置日期为2013年8月30日。四、如现安置协议房屋面积与实际面积发生改变，应按有关规定处理。五、原产权安置协议与本协议具有同等法律效力。”《安置协议》主要内容为：凯旋公司拆迁二原告所有的326.58㎡的商服房屋，回迁安置新楼为凯旋广场小区一期的4处商服：1-31号150.12㎡、2-33号41.04㎡、2-34号68.39㎡、2-36号70.01㎡，回迁时间为2013年8月30日，如因拆迁人的原因超期回迁，按相关法律、法规执行。落款拆迁人处有凯旋公司公章、法定代表人处有李羽的名章和张洪印签名，被拆迁人处有赵云龙和赵伟明的签名，委托承办单位处有集贤县东兴拆迁事务有限责任公司的公章，签订日期为2012年6月9日。二原告主张《补偿协议》是2012年6月9日当天签订的，《安置协议》是在这之后签订的，政府的拆迁管理部门以及瑞林公司都要求按照格式文本日期统一填写，所以签订日期就都写为2012年6月9日。意在证明原、被告之间的房屋拆迁安置合同关系，以及安置房屋的性质为商业用途、面积、回迁时间。证据三、《凯旋商业广场拆迁安置方案》（以下简称《安置方案》）一份，该证据原件存档于集贤县房屋拆迁安置办公室，意在证明瑞林公司逾期回迁安置应承担的房租费损失计算标准及依据。瑞林公司对于赵云龙和赵伟明提交证据的质证意见如下：对证据一没有异议。对证据二中的《安置协议》的真实性、合法性、关联性均有异议。该份协议并不是瑞林公司所签订的。原因如下：1、协议签订的2012年6月9日时，公司的法定代表人并不是李羽，而是于昊安；2、凯旋公司的公章印痕不是瑞林公司所拥有的公章；3、二原告签字也不是其本人签署；4、集贤县东兴拆迁事务责任有限公司并不是本案的受托拆迁人；5、该份协议中也没有明确每平方米每月15元的补偿标准。对证据二中的《补偿协议》的真实性没有异议。当时政府相关主管部门并没有提出拆迁安置补偿合同备案的强制性要求，因此二原告出示的《安置协议》不具有真实性和法律效力。对证据三的真实性无异议，对证明内容有异议。1、根据国家及地方拆迁法律法规规定，拆迁补偿方案是拆迁与被拆迁人达成正式拆迁补偿协议之前由拆迁人单方向政府相关部门提交的程序性文件，其目的是为了最终申领拆迁许可证，其并不属于拆迁人与被拆迁人达成的关于拆迁的协议性文件，因此，其内容被拆迁人无权加以援引；2、根据该证据第三条约定，商服房屋只给予六个月的营业补偿，而不是二原告主张的按照过渡期限进行补偿。瑞林公司提交了如下证据：《补偿协议》一份（与二原告提供的证据二的《补偿协议》一致），意在证明瑞林公司已经超额向二原告进行了安置补偿，并且协议中并没有15元每月每平方米的安置补偿标准。赵云龙和赵伟明对于瑞林公司提交证据的质证意见如下：对该证据的真实性、合法性没有异议，但对待证事实有异议。安置补偿是对原房屋拆迁的补偿，并不是对拆迁后安置行为违约的补偿。15元每月的标准是二原告提供的证据三证实的内容，该协议中当然不体现相应标准。本院依法调取了如下证据：1.瑞林公司在国家信用信息系统中瑞林公司的工商登记信息；2.（2019）黑0521民初1417号案件中的材料，包括：马大勇和孙连幕的身份证明、授权委托书、身份证复印件、2016年5月14日凯旋公司与张洪印签订的《股权转让协议书》、2019年6月6日法庭对马大勇和孙连幕等人的询问笔录。根据（2019）黑0521民初1417号案件的材料可知，在该案中，马大勇和孙连幕均自称是该案被告凯旋公司的委托诉讼代理人，经对二人询问了解，2016年5月14日凯旋公司与张洪印签订《股权转让协议书》，约定由张洪印负责凯旋广场１号楼剩余工程的建设，凯旋公司将其两位股东的股权转让给张洪印，转让价款为4000万元。张洪印接手工程后另行制作了一套凯旋公司的公章，而凯旋公司原有的公章依然存在。赵云龙和赵伟明对于上述调取的证据的意见如下：二原告提供的《安置协议》中有张洪印的签字，张洪印与法院调取证据中提到的张洪印是同一人，其在协议中签字是代表瑞林公司，瑞林公司就当承担相应的法律责任。瑞林公司对于上述调取的证据的意见如下：1、（2019）黑0521民初1417号案件与本案无关，调查笔录中各方诉讼参与人陈述的情况也只是其个人陈述。另外1417号案件的被告代理人马大勇、朱本仁已经明确否定了张洪印以及孙连幕的行为不能代表瑞林公司，所以张洪印和孙连幕就本案而言属于案外人，该调查笔录及相关的授权委托书并不能证明其二人代表了瑞林公司；2、张洪印与瑞林公司股东资格确认问题已在法院提起诉讼，正在审理中，关于张洪印身份的问题有待于法院审理查明之后作出认定，因此该笔录及授权委托书不能证明二原告的主张。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于《安置协议》效力的问题。瑞林公司主张2012年6月9日该协议书签订时公司的法定代表人不是李羽，而是于昊安，协议上的公章印痕也不是当时凯旋公司的，二原告签字也不是其本人签署的，故该协议并非瑞林公司与二原告签订的，瑞林公司只认可《补偿协议》；二原告主张《安置协议》上被拆迁人的签字均是由赵伟明签字捺印的，但赵云龙追认赵伟明签字捺印的行为，且二原告均认可该份协议书的效力，并愿意接受该协议的约束，二原告还主张《补偿协议》和《安置协议》中的4套商服房屋是相对应的，即：《补偿协议》中的一号楼（南楼）南侧由西往东数第二户22号149.14平方米房屋与《安置协议》中的1-31号房屋对应；《补偿协议》中的一号楼（南楼）南侧二层由西往东数第二户22号67.74平方米房屋与《安置协议》中的2-34号房屋对应；《补偿协议》中的一号楼（南楼）南侧二层由西往东数第二户43号69.70平方米房屋与《安置协议》中的2-36号房屋对应；《补偿协议》中的一号楼（南楼）南侧二层由西往东数第三户23号40.65平方米房屋与《安置协议》中的2-33号房屋对应。在庭审中，瑞林公司认可其实际交付给赵云龙和赵伟明的4套商服房屋是按照《安置协议》中约定的房屋位置交付的，位置和房屋、房号都没有变；而因为凯旋公司与案外人张洪印签订了《股权转让协议书》，张洪印介入了凯旋广场项目的建设施工，并自行制作了凯旋公司的公章，导致有两套凯旋公司的公章在同时使用。综上，凯旋公司拆迁赵云龙和赵伟明房屋的事实存在，凯旋公司也按照《安置协议》约定的位置交付了回迁安置房屋。而凯旋公司因与张洪印股权转让一事导致有两套凯旋公司公章同时使用，这一情况作为第三方的二原告不知情也符合常理，故二原告有理由相信《安置协议》是其二人与凯旋公司（即瑞林公司）签订的，《安置协议》合法有效，对二原告和瑞林公司均有约束力。二、关于二原告被拆迁的房屋的性质问题。二原告主张被拆迁的房屋为商服房屋，瑞林公司主张为住宅。在《安置协议》中载明的被拆迁的房屋的“用途为商服”，故在瑞林公司未提供充分的反驳证据的情况下，应当认定二原告被拆迁的房屋为商服房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月9日，凯旋公司作为甲方、赵伟明和赵云龙作为乙方签订了《补偿协议》。约定由凯旋公司作为二原告房屋的拆迁人，给二原告安置的房屋为以下四处，面积合计327.23平方米，具体位置及面积是：（一）一号楼（南楼）南侧，由西往东数第二户，户22号，一层门市，面积是149.14平方米；（二）一号楼（南楼）南侧二层由西往东第二户，户22号，面积67.74平方米；（三）一号楼（南楼）南侧二层由西往东第二户，户43号，面积69.70平方米；（四）一号楼（南楼）南侧二层由西往东第三户，户23号，面积40.65平方米。2012年6月9日，赵云龙与赵伟明共同作为被拆迁人与拆迁人凯旋公司签订了《安置协议》。协议约定，凯旋公司拆迁二原告的自有私产房屋，被拆迁房屋用途为商服，建筑面积为326.58㎡；回迁安置房屋为凯旋公司开发建设的凯旋广场一期的4套商服房屋：1－31号面积150.12㎡、2－33号面积41.04㎡、2－34号面积68.39㎡、2－36号面积70.01㎡；回迁时间为2013年8月30日，如因拆迁人的原因超期回迁，按相关法律、法规执行。双方未具体约定违约方如何承担违约责任。2017年12月4日，凯旋公司法定代表人由金凤友变更为李羽。2019年8月30日，凯旋公司将凯旋广场一期的1-31号、2-33号、2-34号、2-36号4套商服房屋交付给二原告，但其中2-33号、2-34号、2-36号3套商服房屋没有水、电和取暖设施，不能正常使用。2019年11月8日，凯旋公司更名为瑞林公司。另查明，凯旋公司在2011年5月23日作出一份《凯旋商业广场拆迁安置方案》（以下简称《安置方案》），其中第三条搬迁补助费和临时安置补助费中的第1款为：房屋所有权证注明使用性质是商服选择调换商服的，连续经营两年以上且正在经营的，给予6个月营业补偿，补偿标准：有效营业面积每月每平方米15元（可折算成面积予以补偿）；第3款为：确认从事生产经营活动的条件为：具有营业执照且在有效期内；距本次公告张贴满二年；能够出示纳税票据；注；注册地址与实际经营地址统一且位于认定的被拆迁的房屋内备经营条件且张贴公告时仍在经营中；第4款为：搬家费及临迁补助费。选择货币补偿的居民，每户可得到搬家费400元；选择产权调换的居民除一次性得到搬家费每户800元以外，同时享有住宅房屋临迁补助费，标准是回迁期限内原房建筑面积每月每平方米5元(可折算成面积予以补偿)，在过渡期间按月计算临迁补助费，一次性计发，超过18个月的，自逾期之日起，以原房建筑面积每月每平方米10元为标准按月发放。还查明，瑞林公司已给付二原告房租费8.5万元。本院认为，赵云龙和赵伟明与原凯旋公司（现瑞林公司）签订的《安置协议》合法有效，双方应当全面履行。《安置协议》约定的回迁时间为2013年8月30日，但瑞林公司实际交付房屋时间为2019年8月30日，瑞林公司交付的房屋中凯旋广场一期的2-33号、2-34号、2-36号3套房屋没有水、电和取暖设施，不能正常使用，故此3套商服房屋不能认定为有效合法交付，而且二原告也认为这3套房屋没有交付，故应当认定瑞林公司只在2019年8月30日实际交付了凯旋广场一期1－31号的一处房屋，瑞林公司已经构成违约，其应当对二原告因此而产生的合理损失进行赔偿。关于瑞林公司如何承担违约责任的问题。本案中，二原告要求瑞林公司赔偿的是其因不能按照《安置协议》约定的时间回迁而产生的房租费的损失，但原、被告签订的《安置协议》中没有具体约定违约方如何承担违约责任，而二原告所依据的《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》亦已失效，现行的法律法规对此种情况亦没有明确的规定，故可以参照原凯旋公司作出的《安置方案》执行。因为该方案是凯旋公司向政府相关部门提交的文件，是其作为拆迁人对所有被拆迁人作出的总体拆迁安置方案（包括补偿标准），可以视为是其对所有被拆迁人拆迁安置条件的承诺，对瑞林公司具有约束力。但《安置方案》中承诺的每月每平方米15元是对原商服房屋的营业补偿，且只承诺补偿6个月，而不是对不能按时交付回迁房屋进行的赔偿，二原告对其提出的赔偿标准又未提供其他证据予以证实，故二原告要求按照每月每平方米15元的2倍的标准给予赔偿的主张没有依据，不予支持。在《安置方案》中，只对迟延交付回迁住宅房屋的补偿标准作出了承诺，而没有对迟延交付回迁的商服房屋如何补偿作出承诺，故结合本案实际情况，可以参照延迟交付回迁住宅的房屋的标准计算瑞林公司应给付二原告的赔偿款。《安置方案》第三条第4款中包括“选择产权调换的居民除一次性得到搬家费每户800元以外，同时享有住宅房屋临迁补助费，标准是回迁期限内原房建筑面积每月每平方米5元(可折算成面积予以补偿)，在过渡期间按月计算临迁补助费，一次性计发，超过18个月的，自逾期之日起，以原房建筑面积每月每平方米10元为标准按月发放。”参照上述标准，结合《安置协议》的约定，瑞林公司应当赔偿二原告：（一）2013年8月31日起至2015年2月28日期间的赔偿款29392.20元（326.58平方米×5元/月/平方米×18个月）；（二）2015年3月1日至2019年8月30日期间的赔偿款176353.20元（326.58平方米×10元/月/平方米×54个月）；（三）《安置方案》的赔偿标准是按照原房屋面积计算的，而在《安置协议》中只记载了被拆迁原房屋的总面积为326.58平方米，原、被告也均未能未明确回迁安置房屋与被拆迁房屋是如何对应的。2019年8月30日，瑞林公司符合交付条件并实际交付的只有面积为150.12㎡的1－31号一套商服房屋，故应当根据1－31号之外的其余3套房屋在《安置协议》约定的总的回迁安置房屋面积中所占的比例来计算2019年8月30日之后的赔偿款。2－33号面积为41.04㎡、2－34号面积为68.39㎡、2－36号面积为70.01㎡，共计179.44㎡，占回迁房屋总面积的54.45%[179.44÷（150.12+179.44）]。2019年9月1日至2020年10月1日期间的赔偿款应为23117元（326.58平方米×10元/月/平方米×13个月×54.45%）。瑞林公司现在实际应当给付二原告2013年8月31日至2020年10月1日的赔偿款共计143862.40元（29392.20元+176353.20元+23117元－8.5万元），2020年10月1日以后的赔偿款应当按照每月1778.23元（326.58平方米×10元/月/平方米×54.45%）的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黑龙江瑞林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵云龙、赵伟明2013年8月31日至2020年10月1日的赔偿款共计143862.40元，同时按照每月1778.23元的标准一并给付自2020年10月2日起至实际交付房屋之日止的赔偿款；二、驳回原告赵云龙、赵伟明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10867.18元（二原告已预交），由原告赵云龙、赵伟明共同负担7689.93元，由被告黑龙江瑞林房地产开发有限公司负担3177.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审判长  李丽辉审判员  马洪涛审判员  朱艳娟二〇二一年三月一日书记员  王京京