安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0422民初700号 原告（反诉被告）：宋中利，女，1981年7月10日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。 委托诉讼代理人：孙克林，安徽寿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙雪瑶，安徽寿州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：寿县谐和置业有限责任公司，统一社会信用代码913404226868685400，住所地安徽省淮南市寿县板桥镇街道。 法定代表人：李霆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑海龙，安徽郢都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑孝云，安徽郢都律师事务所律师（实习）。 原告（反诉被告）宋中利与被告（反诉原告）寿县谐和置业有限责任公司（以下简称寿县“谐和置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。宋中利的委托诉讼代理人孙雪瑶，谐和置业公司的委托诉讼代理人郑海龙、郑孝云，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋中利向本院提出诉讼请求：1.谐和置业公司退还宋中利房屋面积差价款22419.22元；2.谐和置业公司给付宋中利逾期退款利息2157.84元（以22419.22元为基数，按照央行发布的LPR利率，即按照3.85%的利率从2018年3月16日计算利息至本案起诉之日），息随本清；3.本案诉讼费由谐和置业公司负担。事实与理由:2012年，宋中利从谐和置业公司购买一套位于寿县板桥镇“谐和·惠民街”9#楼B住宅1单元101室的期房，双方签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋总价为230897元，房屋面积127.03平方米，宋中利先支付购房款140897元，剩余90000元于2014年交房时付清。谐和置业公司当时称后期办证需要，先由其保管合同文本。而此后谐和置业公司却一再推迟交房，甚至擅自修改合同。后于2018年3月13日才正式交付房屋，交房时双方协议谐和置业公司赔偿宋中利逾期交房违约金13000元。抵扣后，宋中利于2018年3月16日向谐和置业公司支付了剩余购房款77000元，双方当即又重新签订《定购协议书》一份，协议中明确购房款为217897元，面积127.03平方米（套内113.96平方米，共摊13.07平方米），并承诺办证面积以实测为准，多退少补。宋中利购买的该套房屋的测绘总面积实际仅为113.96平方米，谐和置业公司对其多收的13.07平方米的房屋价款应据实退还。为此，提出以上诉讼请求。 谐和置业公司辩称，房屋买卖双方在2018年3年13日就房屋面积误差问题已经达成协议，谐和置业公司已赔付宋中利13000元，面积误差问题已得到妥善解决，宋中利现就面积误差问题又主张权利，没有事实依据，其诉讼请求应予驳回。 谐和置业公司向本院提出反诉请求：1.宋中利给付谐和置业公司逾期付款违约金15174元（以90000元为基数，按日万分之一的利率，从2013年7月31日计算至2018年3月16日）；2.反诉案件受理费由宋中利负担。事实与理由：双方在《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1%的违约金。如果宋中利坚持其诉讼请求，谐和置业公司则反诉要求宋中利给付逾期付款违约金15174元（以90000元为基数，按日万分之一的利率，从2013年7月31日计算至2018年3月16日）。 宋中利针对反诉辩称，宋中利本人无合同原本，谐和置业公司与宋中利在房屋买卖合同中约定，逾期交房按日支付万分之二的违约金，逾期付款按日支付万分之一支付违约金，谐和置业公司承诺于2014年交房，双方在2018年3月13日签订协议书，对各自违约所产生的违约金进行了抵扣，宋中利不需要再承担逾期支付购房尾款的违约责任，请法庭依法驳回谐和置业公司反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和举证、质证意见，本院认定事实如下： 宋中利先后于2012年2月8日、3月30日、4月27日向谐和置业公司支付购房款6万元、5万元、30897元，合计140897元；2018年3月16日，宋中利又向谐和置业公司支付购房款77000元；宋中利支付的购房款总计217897元。 2018年3月13日，宋中利与谐和置业公司签署《同意书》，内容如下：客户宋中利购买寿县谐和置业惠民街9#住宅1单元101室，房款总价为贰拾叁万零捌佰玖拾柒元整（注：小写略）。已付款壹拾肆万零捌佰玖拾柒元整（注：小写略），剩余房款玖万元整。因双方友好协商达成一致。1.公司赔偿壹万叁千元整（注：小写略）；2.双方发生任何纠纷一次性到此结束；3.双方各自放弃追究任何其他责任。 2018年3月16日，谐和置业公司（甲方）与宋中利（乙方）又签订《寿县谐和置业有限责任公司订购协议书》，该协议书记载：乙方认购位于寿县板桥镇“谐和·惠民街”9#楼1单元101室；建筑面积127.03平方米，套内面积113.96平方米，共摊面积13.07平方米，办证面积以实测为准，多退少补；总房价217897元。 上述房屋经寿县房地产测绘队测量，产权面积为113.96平方米，其中套内面积为99.698平方米，共摊面积为14.261平方米。 当事人争议的焦点是宋中利与谐和置业公司在2018年3月13日是否已协商解决了案涉房屋面积差问题。谐和置业公司主张面积差价问题已解决，并对其主张提供了如下证据： 证据1，宋中利与谐和置业公司签署于2018年3月13日的《同意书》一份。用于证明谐和置业公司在2018年3月13日同意支付给宋中利的13000元是为了解决房屋面积误差问题以及其逾期交房的违约责任问题。 证据2，银行现金交款单一张、收条一张、记账凭证一张，用于证明谐和置业公司在2018年3月13日支付给宋中利的13000元是房屋面积误差价款，而不是逾期交房违约金。 上述银行现金交款单记载，宋中利于2018年3月16日通过寿县农商行向谐和置业公司缴款77000元。 上述收条的落款日期为2018年3月16日，记载谐和置业公司于2018年3月16日收到宋中利购房款77000元，收条备注：应收9万元，实收7.7万元，抵扣1.3万元房屋面积误差款。 上述记账凭证的日期为2018年3月31日，记载有“收宋中利款77000元，（抵扣1.3万房屋面积差价）”的内容。 证据3，寿县房地产测绘队作出的寿房测字（16060034）号《房地产测绘成果报告》，该报告记载的委托测绘日期为2016年5月19日，该报告所附《致委托方函》记载本报告一式三份，其中委托单位一份，房地产权属登记机关一份，施测单位一份。该函的落款时间为2016年7月20日。谐和置业公司以此证明案涉房屋的面积在2016年7月份已有测绘结果，宋中利与谐和置业公司签署上述《同意书》时已协商解决了包括房屋面积差价在内的全部争议。 证据4，没有落款日期的《商品房买卖合同》一份，用于证明案涉房屋的买卖双方、房屋面积、价款、付款方式及双方违约责任。对于付款期限，双方约定房屋价款分两笔支付，第二笔款应在2013年7月31日前付清，逾期付款应按照应付款额的日万分之一承担违约金。 上述《商品房买卖合同》记载：谐和置业公司出售给宋中利的案涉房屋是位于寿县西北侧“惠民街”第9幢101号房；建筑面积127.03平方米，房屋价款按建筑面积计算，每平方米1817.657元，总金额230897元，房屋面积以房产局测绘部门实测为准；买受人采取分期付款方式支付价款，签订本合同时支付房款140897元，余款90000元必须在2013年7月31日前付清，逾期按本合同第七条的第1项执行，即按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1%的违约金。双方还约定，出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将该商品房（经验收合格并符合本合同约定）交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 证据5,收据4张，用于证明宋中利未按合同约定支付购房款，宋中利是在2018年3月16日支付的剩余购房款77000元，因谐和置业公司未收到全款，也就不存在逾期交房事实。 谐和置业公司以上述1至5号证据证明宋中利与谐和置业公司在2018年3月13日签署《同意书》时已解决了包括房屋面积差价款的所有纠纷，如果宋中利反悔，宋中利应向谐和置业公司支付逾期付款违约金15174元。 宋中利对上述证据的质证意见如下：关于证据1，《同意书》第1条记载谐和置业公司赔偿宋中利13000元，但未明确是赔付房屋面积差价款；第2条、第3条未明确双方各自放弃追究对方哪些责任，第2条、第3条约定的事项应是解决双方在2018年3月13日之前的纠纷，即解决宋中利逾期支付购房尾款9万元的违约责任及谐和置业公司逾期交房的违约责任问题，而不包括房屋面积差价问题。关于证据2，上述记账凭证、收条、银行现金交款单，均为复印件，真实性存疑，而且该三份单证是谐和置业公司的内部存根，宋中利并未签字认可；即便存在收条，该收条也应该由宋中利本人持有，该三份单证均无法达到谐和置业公司的证明目的。关于证据3，测绘报告书只能反映测绘时间，不能说明宋中利知晓面积差的时间，即不能证明宋中利签署《同意书》时已经知道房屋实际测绘面积与合同约定的面积存在的误差额。关于证据4，认可《商品房买卖合同》真实性，该合同书可以证明购房尾款9万元应在2013年7月31日前付清，也可以证明谐和置业公司应在2013年7月31日前向宋中利交房。谐和置业公司逾期交房、宋中利逾期付款，双方均应按照该合同约定给付对方违约金。该合同书对如何处理房屋面积误差问题没有约定，双方在订购协议中约定了房屋面积差价款多退少补。关于证据5，认可该4张收据的真实性，但双方在前述2018年3月16日的订购协议书中对房屋价款进行了变更，变更后的房屋总价是217897元，宋中利已足额支付了全部购房款。 根据双方的举证、质证意见，本院认证如下：第一，前述《同意书》签署时，宋中利逾期支付购房尾款9万元及谐和置业公司逾期交房的事实均已形成，双方选择继续履行合同，按《商品房买卖合同》约定，各自均应向对方承担违约责任，宋中利应以9万元为基数按日万分之一的比例从2013年8月1日起计算应给付谐和置业公司的逾期付款违约金至2018年3月13日；谐和置业公司应以140897元为基数按日万分之一的比例从2013年8月1日起计算应给付宋中利的逾期付款违约金至2018年3月13日；按此方式计算，谐和置业公司应付宋中利违约金差额款为8576元【（140897元-90000元）÷10000×1685日）】。前述《房地产测绘成果报告》作出的日期为2016年7月20日，且记载案涉房屋的建筑面积为113.96平方米，故谐和置业公司根据《同意书》通过抵扣购房尾款的方式实际支付给宋中利13000元，其本意应包括解决房屋面积差价问题，但并无证据佐证宋中利在签署前述《同意书》时知晓该测绘结果；并且谐和置业公司（甲方）与宋中利（乙方）签订于2018年3月16日的《寿县谐和置业有限责任公司订购协议书》记载：乙方认购的房屋建筑面积是127.03平方米，而不是113.96平方米，又记载了双方约定的“办证面积以实测为准，多退少补”的内容，故《房地产测绘成果报告》不能证明宋中利在签署前述《同意书》时知晓该测绘结果，即不能证明双方签署前述《同意书》时，宋中利同意一并解决房屋建筑面积差价款问题。第二，证据2中的金额为77000元收条因谐和置业公司已向宋中利出具了77000元的收据，故谐和置业公司无必要再向宋中利出具该收条，且该收条及记账凭证是谐和置业公司制作，其内容不能反映宋中利的意思表示，也不能证明双方签署前述《同意书》时，宋中利同意一并解决房屋建筑面积差价款问题。第三，证据5中的金额为77000元的收据，可以证明宋中利逾期支付购房尾款的事实，因双方约定在2013年7月31日支付购房尾款并交接房屋，故不能证明谐和置业公司未逾期交房。 本院认为，双方产生的纠纷源于双方在前述《同意书》中对拟解决的争议事项约定不明，鉴于宋中利认可前述《商品房买卖合同》的真实性，故双方的纠纷可按双方在该《商品房买卖合同》中的约定处理。谐和置业公司多支付给宋中利的4424元（13000元-8576元），可以抵扣谐和置业公司应退还的相应购房差价款。本案中，宋中利按合同约定单价向谐和置业公司支付了127.03平方米的购房款，而谐和置业公司交付给宋中利的房屋的实际面积经测绘仅为113.96平方米，误差13.07平方米（127.03平方米-113.96平方米），该部分房屋面积价款为23756.78元（1817.657元×13.07平方米），扣减4424元，谐和置业公司应退还宋中利19332.78元。宋中利诉求谐和置业公司支付购房差价款利息，因宋中利对于前述《同意书》约定不明的后果，也存在部分责任，对其该项请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下: 一、寿县谐和置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还宋中利所购房屋的面积差价款19332.78元； 二、驳回宋中利的其余诉讼请求； 三、驳回寿县谐和置业有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费414元（已预缴207元），减半收取计207元，由寿县谐和置业有限责任公司负担163元，由宋中利负担44元。反诉案件受理费90元，由寿县谐和置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  余益辉 二〇二一年三月二十六日 书记员  李 想 附本案所适用的法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。