四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0823民初343号 原告：成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司，住所地剑阁县下寺镇拐枣坝。 法定代表人：杨文凯，总经理。 委托诉讼代理人：彭志波，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者。 被告：魏明成，男，1975年5月10日出生，汉族，住四川省剑阁县。 被告：朱清英，女，1976年2月14日出生，汉族，住四川省剑阁县，与被告魏明成系夫妻关系。 原告成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司（以下简称嘉信物业公司）与被告魏明成、朱清英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日、3月23日公开开庭进行了审理。原告嘉信物业公司的委托诉讼代理人彭志波，被告魏明成、朱清英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付香江国际小区3栋1单元1101号住宅（建筑面积97.16平方米）自2017年6月1日至2021年12月31日所拖欠的物业服务费5207.77元、垃圾清运费268.00元、公摊电费335.00元共计5810.77元，并从2017年2月1日起至付清之日止以每年物业服务费总额为基数按每日千分之三支付滞纳金；2.判令被告立即支付香江国际小区营业用房（建筑面积114.92平方米）自2017年3月1日至2021年12月31日的物业服务费6665.00元、垃圾清运费4666.00元总计为11331.00元，并从2017年3月1日起至付清之日止以每年物业服务费总额为基数按每日千分之三支付滞纳金；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年12月28日，原告与被告方签订《前期物业服务协议》，2019年1月30日、2020年3月30日原告分别与剑阁县香江国际小区业主委员会签订了《剑阁县香江国际小区物业服务合同》，上述合同均约定由原告负责管理该小区，住宅物业费按每月0.80元/㎡、营业用房按每月1.00元/㎡,，垃圾清运费按每月每户4.00元、餐饮业超过100平方米每月0.70元/㎡，公摊电费按每月每户5.00元的标准收取，并约定了相关权利义务。二被告作为住宅的使用者及营业用房的所有人，自前述时间起未缴纳上述费用，经催收均以各种理由拒不支付。为维护合法权益，根据相关法律规定和约定，特依法提起诉讼，并望实现前述诉请。 魏明成、朱清英辩称，不是我们不愿意交纳物业服务费等费用，没有交纳主要有以下一些原因：一是我们根本没有与原告签订过物业服务合同；二是在搞该小区工程项目时，物业公司不供水冲洗地下室，导致了己方损失的扩大；三是物业公司将自己定制的指示牌挪至异地使用；四是住宅房屋的所有人并非自己；五是营业用房开发商于2019年2月10日才正式抵偿给我们，之前的费用不应由我们承担；六是下水道堵塞物业公司不解决，自己花钱清淤、更改下水道造成了相应损失，原告应当给予赔偿。 原告围绕其诉讼请求向本院提交有以下证据：1.原告的营业执照及法人身份证明书、被告朱清英的身份证复印件及被告魏明成的人口信息证明，拟证实双方的基本信息及主体资格适格的事实；2.房屋交易与产权信息查询单，拟证实剑阁县营业用房（建筑面积114.92平方米、含分摊建筑面积6.56平方米）系二被告共有并于2017年2月24日登记备案的事实；3.《香江国际前期物业服务合同》，拟证实原告于2013年10月16日与剑阁县远达房地产开发有限公司签订前述协议后便在香江国际小区从事物业服务的事实；4.《剑阁香江国际物业服务合同》两份，拟证实原告与剑阁县下寺镇香江国际小区业主委员会分别于2019年1月30日、2020年3月30日一年一签前述服务合同并一直在该小区从事物业服务的事实；5.剑阁县发展和改革局（2015）12号文件，拟证实“香江国际”前期物业服务收费标准为电梯住宅0.80元/月﹒㎡、营业用房1.00元/月﹒㎡的事实；6.剑阁县物价局（2004）41号文件，拟证实剑阁新县城生活垃圾处理费收费标准为城市居民4.00元/月﹒户、营业用房中餐饮业面积超过100平方米0.70元/月﹒㎡的事实；7.物业费催收通知书两份，拟证实向被告催收过交纳住宅及营业用房物业费的事实；8.个体工商户设立登记申请书及审核表以及工商登记信息公示表各一份，拟证实二被告共有的营业用房已由其于2017年登记后经营桃源中餐馆（登记名称为剑阁县清英中餐馆）的事实；9.商品房买卖合同备案表，拟证实涉案营业用房已于2017年2月14日登记备案在二被告名下的事实；10.物业费催收通知书，拟证实向小区业主及被告张贴过催收通知的事实；11.下水道清淤图片五张，拟证实2019年9月以后原告在不时组织人员对下水道进行清理的事实。 被告也依法提交有以下证据：1.剑阁县不动产权证复印件，拟证实涉案的住宅房屋的权利人系儿子魏光桃的事实；2.收据两张，拟证实下水道堵塞后自己分别于2017年8月和2018年5月两次出钱800.00元请四川隆顺环卫服务有限公司人员进行下水井污水清抽和疏通的事实；3.案外人张大清所出具的1400.00元的收条及身份证复印件，拟证实户外下水道堵塞后进行改道支付了人工工钱及材料费的事实；3.图片资料一张，拟证实指示牌被原告用于异地（香江国际二期内）使用的事实；4录音光盘及录音抄件以及案外人岳春华的身份证复印件，拟证实被告邀约其出庭证明物业不供水的事实；5.房屋交接验收单，拟证实开发商于2019年2月10日才正式将营业用房交付的事实；6.自记账单复印件两份，拟证实物业公司不供水造成支付人工费7200.00元损失费用的事实；7.协议书复印件一份，拟证实2019年1月21日与剑阁县远达房地产开发有限公司最后一次结算工程款时才确认交付涉案营业用房的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告除认为对物业费催收通知不知情、没有与原告签订过物业服务合同、住宅系儿子所有、营业用房2019年2月以前的物业费应由他人承担外，对原告所举其他证据均无异议。原告对被告所举证据均持异议，认为住宅的权利人虽然是魏光桃，但二被告在使用，物业费也可由其承担；收据和收条无经办人签名和系白条，不予认可；房屋交接验收单和协议书，与本案无关，不能达到其证明目的；自记账单及岳春华的电话录音与本案无关；图片资料不能证实时间、地点，达不到被告的待证观点。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为：1.物业费催收通知，原告未能提供送达方面的佐证，故不予采信；2.《剑阁香江国际物业服务合同》系该小区业主委员会与原告所签，并不一定非要通过各位业主，被告不知情实属正常，故予以采信；3.住宅房屋的权利人为魏光桃，二被告虽然系其父母，因主体不适，不具有关联性，故不予采信；4.被告自己做工程，物业公司并无义务供水职责，其所支人工费用与本案无关，故对其自记账单及岳春华的电话录音不予采信；5.涉案的营业用房，已于2017年2月登记被案在被告名下，且在由其经营餐饮，故对房屋交接验收单和协议书不予采信；6.被告提交的图片资料，无法证实其观点，故不予采信；7.收据盖有四川隆顺环卫服务有限公司的财务专用章，予以采信；8.张大清出具的收条虽系白条，但所载事实与被告的陈述吻合，即对下水管堵塞后进行改道一事应予以采信。 综上，根据有效证据及当事人的陈述，认定事实如下：2013年10月16日，原告与剑阁县下寺镇香江国际小区的开发商剑阁县远达房地产开发有限公司签订了《香江国际前期物业服务合同》，重点约定由原告为该小区提供三级物业服务并按相关标准收取费用，期限至小区业主委员会成立时终止。其中，服务的主要内容为：（一）、根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料；（二）、负责建筑物共用部位的维护和管理，附属配套建筑和设备的维修、养护和管理，包括道路、沟渠、池、井、停车场等；（三）、负责共用设施设备的日常运行、维护和管理，包括共用照明、建筑物、防雷设施等；（四）、负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）、负责物业公共绿地、花木、绿化带景观及设施的养护和管理；（六）、负责维护本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、协助安全防范等事项；（七）、装饰装修管理服务；（八）、负责物业服务档案和物业档案的管理；（九）、其他服务事项。物业服务收费标准为：（一）、高层住宅，0.80元/月﹒㎡；（二）、商业物业1.00元/月﹒㎡。涉案的香江国际营业用房建筑面积为114.92平方米（含分摊建筑面积6.56平方米），于2017年2月24日登记备案在二被告名下属共有。剑阁县下寺镇香江国际小区业主委员会成立后，分别于2019年1月30日、2020年3月30日与原告签订了《剑阁香江国际物业服务合同》，合同内容与《香江国际前期物业服务合同》大概一致，主要对双方的权利及义务进行了约定，收费标准不变，特别约定业主须在每年头月的10日前交纳当年物业服务费、每逾期一日按总金额的千分之三支付违约金。现原告仍在香江国际小区执业。 剑阁县物价局（2004）41号文件中，确定了剑阁新县城生活垃圾处理费收费标准城市居民为4.00元/月﹒户、营业用房餐饮业建筑面积超过100平方米为0.70元/月﹒㎡。剑阁县发展和改革局（2015）12号文件中，确定了“香江国际”前期物业服务收费标准为电梯住宅0.80元/月﹒㎡、营业用房1.00元/月﹒㎡。原告现在执行的收费标准均为上述标准。 被告因户外下水道堵塞花费800.00元请人清淤并改道，因对物业服务不满后自2017年3月起便未交纳物业服务费及垃圾处理费。按约定涉案营业用房计算至2021年12月31日欠缴的物业费为6665.00元、垃圾处理费4666.00元共计11331.00元。每年的物业费为1379.00元、垃圾处理费为965.00元。 本院认为，原告与开发商及小区业主委员会所签订的物业服务合同，尤其是后者系代表业主行使的职权，对双方均具有约束力。原告的主要职责是按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务。原告在为香江国际小区进行了物业管理服务后，二被告作为该小区涉诉房屋的业主及受益人，应按合同约定及时交纳物业服务费和垃圾处理费。基于原告未及时疏通被告户外的下水道，导致被告自己出资对下水管道进行清淤和重新改道，属原告服务存在重大瑕疵，也给被告造成了一定的经济损失，故原告主张的物业服务费不予全部支持，酌定被告方少交两年的物业服务费即2758.00元为宜。原告提交的催收物业费通知，被告方声称不知情，也没有送达方面的证据加以佐证，对进行过催收的事实不予确认，加之原告服务不到位也存在过错，故对原告主张违约金的请求不予支持。 综上所述，对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告魏明成、朱清英在本判决生效后十日内向原告成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司支付2021年12月31日前应给付的物业服务费3907.00元、垃圾处理费4666.00元计8573.00元； 二、驳回原告成都嘉信力天物业管理有限公司剑阁分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告魏明成、朱清英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  徐永南 二〇二一年三月二十九日 书记员  罗成阳