江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终99号上诉人（原审原告）：李婷婷，女，1990年8月22日生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：陈继久，江苏国成律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪振翔，江苏国成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京融新房地产开发有限公司，住所地在江苏省南京市江宁区东山街道天印大道**东山总部商务园。法定代表人：薛涛，公司总经理。委托诉讼代理人：杨桂华，女，公司员工。上诉人李婷婷因与被上诉人南京融新房地产开发有限公司（以下简称融新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初12840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。李婷婷上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《南京市商品房预售方案》中申报的每平米4034元装修标准，应当作为当事双方所签订的《南京市商品房预售合同》及《装饰装修标准确认书》的补充，对双方均具约束力。售房前，被上诉人将《南京市商品房预售方案》向南京市房管部门进行了申报并按规定进行了公示。虽然双方在签订《南京市商品房预售合同》时签署了《装饰装修标准确认书》，但该装修标准只约定了装修的项目及部分用材的品牌，对装修达到何种品质并无具体约定。如地板可以是每平米50元，也可以是每平米500元；乳胶漆可以用价格差距很大的不同品牌。灯具虽然约定了品牌，但同样品牌的灯具可以是几十元一盏的日光灯，也可以是500元一盏的吸顶灯或几千元一盏的吊灯。更有大量的所谓的“融桥定制”，那就完全没有标准，任由被上诉人任意取舍。也就是说同样的一份《装饰装修标准确认书》，如果没有其他补充约定，既可以用每平方米一千元的品质标准装修，也可以用每平方米一万元的品质标准进行装修。因此，上诉人自然相信被上诉人应采取其向政府部门申报并公示的每平米4034元的装修品质标准。被上诉人报备并公示的4034元装修品质标准，对上诉人同意以每平方23616元的综合单价签订《商品房预售合同》产生了决定性影响。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。而江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第7条和第8条对“备案装修资料的适用”有更加明确的规定，所以，本案当事双方虽然签订了商品房买卖合同，也签署了一份《装饰装修标准确认书》，但由于该装修标准对装修质量没有具体约定，《预售方案》中每平4034元的装修标准应当作为当事双方的合同内容予以认定。二、被上诉人交付的房屋装修质量标准应当符合每平方4034元的装修质量标准，现被上诉人交付的房屋装修质量标准低于4034元档次，应当减少并退还相应的房价款或赔偿相应损失。如前所述，双方签订的《南京市商品房预售合同》及《补充协议》时虽然签订了《装饰装修标准确认书》，但由于未约定明确具体的装修质量标准，也未约定综合装修单价。根据江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第7条、第8条，被上诉人应当按每平4034元的装修标准进行装修，现在被上诉人交付的房屋装修明显不符合约定，根据市场行情，上诉人估计每平方最多仅1000余元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案显然不适合修理退货等违约责任承担方式，故上诉人选择了减少并退还相应购房价款或赔偿装修差价损失的违约责任承担方式。三、一本案至一审终结，被上诉人都未举证证明交付的房屋符合每平米4034元的装修标准，且在上诉人申请对房屋装修质量进行价格鉴定的情况下，一审法院依然以《南京市商品房预售合同》及《补充协议》系当事双方签订，涉案房产并非以装饰装修款单独计价，交付的房屋基本符合《装饰装修标准确认书》的质量要求为由驳回了上诉人的诉讼请求。一审判决显而易见的逻辑错误在于，在房屋综合计价情况下，双方只要签订了《装修标准确认书》，无论该《确认书》内容是否明确具体，也无论在政府备案的装修价格是多少，卖方只要按照确认书约定的项目交付了装修即为合格。照此逻辑得出的结论必将是：卖方可以任意选择最低的配置，最劣的材料，最差的工艺，交付最差房屋装修质量标准的房屋。本来政府要求开发商对装修价格进行备案并公示，目的是防止开发商利用精装修的模糊概念，坑蒙消费者，督促开发商按承诺履行装修义务，避免价格争议。但一审判决不仅使政府监管落空，而且必将鼓励开发商，利用向政府价格备案之机，堂而皇之地欺骗政府和消费者。该判决不仅与国家倡导的诚信原则相悖，违反了《中华人民共和国合同法》及最高院司法解释的规定，也与省高院的审理指南不符。基于上述理由，加之一审没有对房屋的实际装修质量（亦即装修价格）进行鉴定，事实尚未查清，上诉人请求二审法院将本案发回重审。融新公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：一、双方签订的《南京市商品房预售合同》中对装修单价已通过打叉的方式予以明确排除，涉案房屋是整体计价方式，上述约定具体明确，业主要求将精装修价格从房屋整体中拆分出来缺乏合同依据。二、本案一审判决已明确涉案房屋装修合同附件四装饰装修标准确认书一致，业主再行提出核价不具备请求权基础。三、涉案房屋已取得竣工验收备案表和规划合格许可证，并在2019年4月完成交付，小区业主也已入住，双方交易全部完成。四、装修的价格不等于价值，上诉人提出启动鉴定程序及造价咨询书在本案中完全没有必要。五、省高院相关审理指南已明确在无约定或约定不明的情况下才通过核价方式进行价格对比，但本案中被上诉人交付的房屋与合同约定一致，故不应进行鉴定。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。李婷婷一审法院起诉请求：要求融新公司赔偿装修差价10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）。一审法院认定事实：李婷婷购买融新公司开发的位于南京市江宁区的房产。双方签订《商品房预售合同》，约定该房产交付的装饰装修标准见合同附件4——《装饰装修标准确认书》。审理中，李婷婷陈述，案涉房产内装饰装修标准与《装饰装修标准确认书》标注内容基本一致。上述事实，有商品房预售合同及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为：李婷婷与融新公司签订的《商品房预售合同》有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人通过《商品房预售合同》附件4对装饰装修内容进行约定，装饰装修价款处为空白。现案涉房产已交付，装饰装修内容与《装饰装修标准确认书》约定内容一致，故应认定双方对装饰装修标准有约定，且实际交付符合约定；李婷婷要求对装饰装修造价进行鉴定亦缺乏依据，故一审法院对李婷婷的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回李婷婷的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由李婷婷负担。二审中，当事人没有提交证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，李婷婷与融新公司签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。案涉《南京市商品房预售合同》明确约定该商品第一条第五项明确约定该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。第四条计价方式与价款中约定商品房以建筑面积计价，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为案涉房产计价方式。因此，可以认定双方对于案涉房屋的装饰装修价款并无单独的明确约定，而仅在附件4中对于装修装饰标准存在约定。现上诉人在一审中认可案涉房屋内装饰装修项目、品牌等与《装饰装修标准确认书》约定一致，故应认定案涉房屋实际装修交付项目符合双方合同约定。关于上诉人所称《装饰装修标准确认书》对装修标准约定不明，应适用融新公司备案的4000元左右/平方米作为装修标准，本院认为，因《南京市商品房预售合同》中已明确排除对装饰装修款单独计价，且《南京市商品房预售方案》备案价格系拟销售均价，不等同于装修造价，故上诉人在双方对装饰装修项目标准已有明确约定的情况下，主张以备案装修价格作为确定装修质量要求的直接依据，无事实和法律依据。相应的，对上诉人提出的对案涉房屋装修造价进行鉴定，与备案装修价格相比对计算差价的上诉请求，也不应支持。综上所述，李婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二○二一年三月十九日法官助理滕文欣书记员朱亚芳