甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘05民终82号上诉人（原审被告）：唐某，住河南省鄢陵县，现住甘肃省天水市。被上诉人（原审原告）：连某，住甘肃省天水市。原审第三人：郭某，住甘肃省天水市。原审第三人：于某，住江苏省丰县，现住甘肃省天水市。上诉人唐某因与被上诉人连某、原审第三人郭某、于某物权保护纠纷一案，不服甘肃省天水市麦积区人民法院（2020）甘0503民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐某、被上诉人连某、原审第三人于某到庭参加诉讼，原审第三人郭某经法庭传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人唐某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。因郭某不能及时偿还欠我的租赁款，上诉人遂行使抵押权，居住在涉案房屋之内，郭某对此也表示认可，上诉人抵押权已经得以实际履行，双方形成事实上的抵押关系，而非一审认定的借用关系。二、第三人郭某与第三人于某恶意串通签订的房屋转让协议无效。三、郭某私自转让该房屋的行为无效，于某无权受让该房屋。被上诉人连某辩称，上诉人的上诉理由不能成立，上诉状中提出的上诉人抵押权实际履行双方形成事实上的抵押关系，事实上上诉人没有任何证据证明上诉人办理了抵押手续，抵押房屋的时间是2018年2月18日至2018年10月25日，但于某在2017年12月已经向郭某支付了买房的定金4万元，唐某所说的形成事实上的抵押关系不成立。上诉人说我们知道房屋抵押给他的情况这个实际我们根本不知道，我们是2017年交的定金，也交了税费，已经超过了30万元，这个在2017年来说不是低于市场房价的。2020年12月上诉人通过于某告知我现在要以35万元的价钱购买该房屋，我有证据可以证明，买卖房屋是郭某与于某之间的事情，与上诉人没有任何关系。原审第三人于某述称，上诉人没有抵押关系，其一直没有出具任何书面证据，房屋的买卖我们办理了正常的手续，不存在恶意串通。上诉人与郭某的债务纠纷跟房屋还有我都没有关系，说房屋低于市场价的问题，他在2020年12月给我打电话时要求以35万元购买，不存在低于市场价的问题。上诉人也无任何证据能证实其所说的恶意串通。原审第三人郭某未到庭亦未提交书面陈述意见。连某向一审法院起诉请求：判令被告停止侵权，从原告所有的位于天水市××区的房屋搬离。一审法院认定事实：2017年12月14日，第三人郭某与第三人于某就案涉房屋达成买卖合意，于某于当日分两笔共计向郭某支付买房订金4万元。2018年1月2日，于某再次向郭某转账15万元。2018年3月27日，郭某与于某签订《房产转让协议书》一份，协议约定郭某将自己合法拥有的案涉房屋以30万元价款转让给于某，买卖房屋交易过程中产生的一切费用由双方各自承担。协议签订次日，于某再次分两笔向郭某转账共计5万元。2018年3月29日最后一次向郭某转账65000元，至此，于某付清了所有购房款。2018年10月10日，郭某与于某再次签订《房地产买卖契约》一份，协议约定内容为郭某自愿将案涉房屋以30万元的价款出卖给于某。2018年10月12日，双方办理完毕房屋过户登记手续。2019年10月29日，原告连某与第三人于某离婚，离婚时经双方协商案涉房屋归连某所有。2019年11月1日，连某与于某办理了房屋过户登记手续，现连某系案涉房屋的所有权人。另查明，被告唐某在郭某向于某转让房屋之前便在案涉房屋居住。唐某与郭某之间存在经济纠纷，唐某于2020年4月13日将郭某起诉至本院，要求郭某偿还借款。在该案中唐某陈述，其与郭某曾约定，如郭某无力偿还欠款，可以用郭某所有的位于天水市××区房屋抵债。但双方并未实际办理房屋抵押登记手续，唐某以此为由居住在案涉房屋至今拒不搬出，原、被告遂形成本案纠纷。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，第三人于某购买了郭某所有的案涉房屋，且已经办理了房屋产权过户登记手续。此后于某与原告连某离婚时，将案涉房屋分割给了连某并办理了房屋产权过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”据此规定，连某在办理了房屋产权过户登记手续后便取得了该房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”连某享有案涉房屋的物权，即对案涉房屋直接支配和排他的权利。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”本案中，被告唐某虽在于某购买案涉房屋之前就一直居住在该房屋，但其与郭某实际形成的是借用关系而非抵押关系。于某在取得房屋所有权之后，唐某与郭某的借用关系权利义务也随之终止，唐某已无合法理由在该房屋继续居住。其在连某主张权利之后仍拒不搬离，侵害了连某的合法权益，应承担相应的侵权责任。现房屋所有权人连某要求唐某停止侵权并从案涉房屋搬离既有事实依据，又有法律依据，予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十四条、第三十七条及《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决：唐某于本判决生效后立即从连某所有的位于天水市××区房屋搬离。案件受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由唐某负担。本院二审期间，被上诉人连某围绕本案争议焦点提交了电话录音三份，拟证明一审判决后唐某给于某打电话要以35万元购买房屋，唐某认可自己的侵权行为。本院组织当事人进行了证据交换及质证，上诉人唐某经质证对该证据不认可；原审第三人于某对该证据认可。本院经审核认为，该录音证据音质不清，且被上诉人拟证据的事实与本案争议焦点不具有关联性，本院不予采信。对二审争议的事实，本院认定如下：二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人唐某占有、使用案涉房屋是否合法。本案中，第三人郭某与于某于2017年12月14日达成买卖案涉房屋的合意，于某于2018年3月缴齐购房款，2018年10月12日，双方办理完房屋过户手续。至此，于某取得案涉房屋所有权。于某与郭某之间的买卖案涉房屋的行为，系双方真实意思表示，上诉人唐某虽主张双方系恶意串通，但结合本案证据，双方约定的价款与市场行情并无明显异常，价款的支付通过银行打款，整个交易过程并无明显违背日常交易习惯的情况，唐某并无证据证实于某与郭某存在恶意串通损害其合法权益的行为，上诉人唐某上诉称于某与郭某恶意串通签订的合同无效的主张不能成立。关于上诉人唐某主张的其与郭某已就案涉房屋形成事实上的抵押关系的问题。抵押权的设立需履行必要的法律程序，首先需要有抵押合意，并且应当采用书面形式，同时以不动产为抵押物的需经登记。本案中，上诉人唐某并无任何证据证实其与郭某之间存在抵押合意，更未就案涉房屋进行抵押登记，上诉人唐某就案涉房屋并不享有抵押权，其上诉所称的“事实上的抵押关系”并无法律依据，该项上诉理由不能成立。最后，于某与其前妻，即本案被上诉人连某于2019年10月29日离婚，双方离婚时约定将案涉房屋由连某所有，并于同年11月1日已经办理房屋过户手续，现连某系案涉房屋的合法所有权人。上诉人唐某与郭某之间既无设立抵押的合意，亦无证据证实其与郭某之间曾就涉案房屋建立租赁关系，现唐某居住于被上诉人连某所有的房屋之中并无合法依据，上诉人唐某应当搬离。原审判处唐某搬离案涉房屋符合法律规定，判处并无不当。唐某上诉中称其与郭某之间存在债权债务关系，其应当通过合法方式向郭某主张权利。综上所述，上诉人唐某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人唐某负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 力审 判 员  王红岩审 判 员  田东生二〇二一年三月十二日法官助理  杨 颖书 记 员  张艳君