吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0281民初3206号 原告：蛟河市华泰商场。 法定代表人：张某1，经理。 委托诉讼代理人：孙某，吉林丰满区邦尼法律服务所法律工作者。 被告：史某，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：代某（系被告史某长子），住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：王某，蛟河市黄松甸法律服务所法律工作者。 被告：崔某，蛟河市开档裤孕童生活馆经营者，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：辛某，吉林市昌邑区东市商贸法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张某2。 原告蛟河市华泰商场与被告史某、崔某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蛟河市华泰商场的法定代表人张某1及其委托诉讼代理人孙某、被告史某及其委托诉讼代理人代某、王某、被告崔某及其委托诉讼代理人辛某、张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蛟河市华泰商场向本院提出诉讼请求：1.依法解除蛟河市华泰商场与史某于2017年5月5日签订的《房屋出租协议》和2018年3月15日蛟河市华泰商场与史某、崔某签订的《房屋租赁合同》；2.史某给付拖欠的2020年1月至2月份的房屋租金5万元，2019年供热费3.2万元，合计为8.2万元；3.诉讼费由史某、崔某承担。事实和理由：2017年5月15日，蛟河市华泰商场与史某签订了一份《房屋出租协议》,约定：蛟河市华泰商场将位于蛟河市××街房屋整体出租给史某，租赁时间为2017年5月5日至2027年5月4日止，付款方式为：史某于每月1日前支付租金25000元。2018年3月15日，经蛟河市华泰商场同意，史某将该房屋转租给崔某，租赁期限为10年，自2018年4月1日至2028年3月31日止。在履行合同期间，史某拖欠蛟河市华泰商场2018年3月至4月及2019年5月至10月的房屋租金共计18.5万元，蛟河市华泰商场起诉后，经法院调解，史某虽作出了还款计划，但逾期后仍未给付，蛟河市华泰商场向法院申请强制执行，于2020年11月份才得到解决。不仅如此，史某仍然拖欠蛟河市华泰商场2020年1月至2月份的房屋租金5万元及2019年的供热费3.2万元，合计为8.2万元。史某在履行合同期间，一直存在拖欠房屋租金问题，最长拖欠时间长达2年半，已经构成根本违约。为此，特向法院提起诉讼，请依法作出公正、合理的判决，维护合法权益。 史某辩称，1、2017年5月5日，蛟河市华泰商场与史某签订的《房屋租赁协议》，租赁期限10年，年租金30万元，每月1日前给付租金25000元，史某一直按期给付。2018年3月15日，经蛟河市华泰商场同意，史某将房屋转租给崔某，约定年租金38万元，每年2月1日前给付史某；2、2020年1月史某与蛟河市华泰商场沟通，蛟河市华泰商场同意2月份一同给付租金及供热费。2020年2月1日，崔某没有按照合同约定给付史某房屋租金，原因是蛟河市华泰商场通知崔某不能再向史某支付租金，致使史某不能按照约定给付租金和供热费，是属于蛟河市华泰商场故意制造；3、根据法律规定，经催告在合理期限内仍未履行的，方可以解除合同。综合本案，史某已经与蛟河市华泰商场沟通稍晚一个月给付，但是蛟河市华泰商场并不给合理的延期给付时间，却背地里直接通知崔某不予向史某交纳租金；4、因蛟河市华泰商场干预导致转租合同无法履行，租金无法给付，蛟河市华泰商场应对其行为负责；5、史某在承租蛟河市华泰商场二楼后，对商场进行改造修缮，并且对房屋进行装修，对室内物品添置，总计投入近100万元。史某转租房屋年剩余租金8万元，是在经蛟河市华泰商场同意的情况下进行转租，并且蛟河市华泰商场对投入事实知晓并承认的。双方应依照诚实、信用、公平、公正的法律理念继续履行合同。若蛟河市华泰商场想解除合同，蛟河市华泰商场应对固定资产改造装修和购置添加物予以赔偿；6、史某与蛟河市华泰商场在房屋出租协议中约定：乙方用一楼产权做抵押（即史某用蛟河市华泰商场一楼自有产权营业面积55平方米的商铺做抵押），现一楼商铺已经出租给蛟河市华泰商场，并签订合同约定蛟河市华泰商场每年给付史某租金10万元。2020年蛟河市华泰商场没有按规定时间给付史某租金10万元（详见2020吉0281民初1477号民事判决书）。多年来，史某使用一楼55平方米产权的10万元租金抵顶二楼租金，蛟河市华泰商场扣押应付租金，制造史某给付不上二楼租金。不用一楼租金抵顶二楼租金，然后状告史某违约，纯属蛟河市华泰商场一手策划损害史某的利益；7、史某并不存在拖欠2年半租金的事实，2017年5月8日给付蛟河市华泰商场租金30万元，租赁期限自2017年5月5日至2018年5月4日，所以可以看出蛟河市华泰商场捏造和伪造事实。综上所述，请求人民法院查明案件的事实，依法驳回蛟河市华泰商场的诉讼请求。 崔某辩称，截止2020年2月10日，崔某共计给付史某房屋租金86万元，如期履行了三方签订的《房屋租赁合同》。史某收到房屋租金后，没有及时将房屋租金给付蛟河市华泰商场，已经构成多次违约。崔某同意蛟河市华泰商场请求解除三方签订的房屋租赁合同。该商场承租后，崔某对商场投入450万元至500万元进行全面装修，史某应赔偿崔某的实际经济损失。由于全球出现疫情，崔某请求减免30%租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：史某提交2020年5月8日与崔某的通话录音，证明蛟河市华泰商场不让崔某向史某交付租金，并且崔某要求30万元租金直接交给蛟河市华泰商场，蛟河市华泰商场不予收取。蛟河市华泰商场及崔某质证称，对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议。史某提交邮政储蓄银行账户对账单，证明史某于2017年5月9日给付蛟河市华泰商场租金30万元，租赁期间为2017年5月5日至2018年5月4日，并非如蛟河市华泰商场陈述的拖欠租金长达2年半。蛟河市华泰商场质证称，2018年史某欠蛟河市华泰商场租金。本院经审查认为，上述证据符合证据规则规定，本院对此予以确认。对于双方争议的焦点问题，将在论述中进行评判。对于华泰商场、史某、崔某提交的其他证据，因与本案案件事实无关，本院对此不予评判。 2017年5月15日，蛟河市华泰商场与史某签订了《房屋出租协议》，约定：蛟河市华泰商场将新华大街蛟河市××楼房屋整体出租给史某，时间为2017年5月5日至2027年5月4日止，付款方式为：史某必须每月1日前向蛟河市华泰商场支付租金2.5万元。2018年3月15日，经蛟河市华泰商场同意，史某将该房屋转租给崔某经营使用，蛟河市华泰商场、史某、崔某签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为10年，自2018年4月1日至2028年3月31日，合同约定：2024年3月30日前，崔某于每年的2月1日交付给史某房屋租金38万元。2020年2月26日，华泰商场向史某送达了《解除房屋租赁合同告知书》，决定自送达之日起，依法解除《房屋租赁合同》。 截止2019年12月31日，史某与蛟河市华泰商场签订的《房屋租赁合同》，已履行完毕。史某尚欠2020年1月至2月蛟河市华泰商场承租二楼房屋租金及2019年供热费。 另查明，史某与蛟河市华泰商场因房屋租赁合同纠纷本院于2020年8月5日立案后，于2020年8月29日作出（2020）吉0281民初1477号民事判决书，判决蛟河市华泰商场于本判决生效后立即给付史某2020年3月1日至2021年2月28日房屋租金10万元。张某1诉史某合伙协议纠纷，本院于2020年9月2日立案后，双方达成调解意见，本院作出（2020）吉0281民初2021号民事调解书，一、史某于2020年10月31日前一次性给付张某12019年租金5万元、2020年租金5万元，共计10万元；二、张某1自愿放弃其他诉讼请求。本案在审理过程中，张某1向本院申请诉讼保全，本院作出（2020）吉0281民初2021号民事裁定书，一、蛟河市华泰商场停止给付被申请人史某2020年的房屋租金10万元并冻结杨春梅个人名下中国工商银行蛟河支行：6217230802001503874账户，冻结期限1年（自2020年9月9日至2021年9月8日）。二、查封申请人张某1名下并提供担保的位于蛟河市××街（面积为85.79平方米，产权证号为蛟河市房权证蛟字第XXXX号），查封期限为3年。查封期间，被查封的房屋由担保人张某1负责保管、使用，但不得出售、转让、抵押、抵债、出租、赠与、毁损或以其他方式变更所有权和使用权。上述（2020）吉0281民初1477号民事判决书及（2020）吉0281民初2021号民事调解书中的权利义务已在本院执行阶段于2020年9月份执行完毕。 本院认为，根据蛟河市华泰商场的诉讼请求、史某和崔某的答辩意见，归纳本案争议焦点问题：史某是否构成根本违约？ 史某不构成根本违约。因本案属于民法典施行的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第三项的规定，双方互负债务，债务相互抵销。（2020）吉0281民初1477号民事判决书已经认定蛟河市华泰商场应给付史某2020年3月1日至2021年2月28日房屋租金10万元。蛟河市华泰商场与史某在合作经营协议中约定每年租金10万元，一次性给付，于每年5月末之前给付。蛟河市华泰商场第一次向法院起诉主张与史某解除合同并给付2020年1月至2月房屋租金及2019年供热费的立案时间为2020年5月9日。史某在蛟河市华泰商场第一次起诉时享有对华泰商场的10万元到期债权，并且能够足额抵销2020年1月至2月的房屋租金及2019年供热费。因此，史某的抗辩理由成立。在2020年5月期间，史某与蛟河市华泰商场之间互负债务，债务能够相互抵销。关于史某提交的其与崔某的通话内容能够证明史某曾主动要求崔某代替其向蛟河市华泰商场交付租金，该行为是其积极履行交付房屋租金的真实意思表示，并不是违约的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，史某不存在根本违约的情形，并且享有对蛟河市华泰商场的到期债权。因此，史某与蛟河市华泰商场之间的承租合同不存在法定解除的情形。 关于蛟河市华泰商场请求解除华泰商场与史某于2017年5月5日签订的《房屋出租协议》的诉讼请求，因蛟河市华泰商场与史某之间的承租合同，依法成立并生效，并且无约定解除或法定解除的情形，故此项诉讼请求，不予支持。 关于蛟河市华泰商场请求解除2018年3月15日蛟河市华泰商场与史某、崔某签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因承租合同合法有效，转租合同亦依法成立并生效，并且转租合同并未丧失转租基础，无约定解除或法定解除的情形，故此项诉讼请求，不予支持。 关于蛟河市华泰商场请求史某给付2020年1月至2月份的租金5万元，2019年供热费3.2万元的诉讼请求，因史某抗辩的其对华泰商场享有10万元的到期债权，双方因其他纠纷，该10万元债权已经不存在，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，故此项请求，予以支持。 综上所述，蛟河市华泰商场的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十一条第三项、第九十四条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告史某于本判决生效后立即给付原告蛟河市华泰商场2020年1月至2月份房屋租金5万元，2019年供热费3.2万元，合计8.2万元； 二、驳回原告蛟河市华泰商场其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1850元，由被告史某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  赵丽娜 人民陪审员  王 媛 人民陪审员  解淑兰 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  高 杉 （本件8页，印6份）