辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终70号上诉人（原审被告）：丁月秀，女，汉族，1956年5月26日生，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：王丽娜，女，汉族，1977年4月28日生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人丁月秀因与被上诉人王丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月05日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁月秀的上诉请求：撤销原审判决，改判撤销原审判决第一项或将本案发回重审；2、本案诉讼费及上诉费由被上诉人承担。原审认定的事实不清，适用法律不当，具体体现在以下几个方面：一、上诉人与被上诉人之间已经在受理案件之前采取了延长租期的方式履行。但被上诉人又向法院提起诉讼，要求解除合同、返还租金的做法违背诚信原则，更缺乏事实和法律依据，不应得到支持。本案当中，被上诉人自2018年起即开始承租上诉人所有的案涉商铺，双方于2019年11月22日为降低租金补充签订租赁协议，租金调整为每年40000元，租赁期限到期时间也是原合同上约定的到期时间即2021年1月7日。实际上，该份协议只是对原租赁协议关于租金数额的变更。在双方常年、稳定的租赁合同履行过程中发生了火灾和疫情，基于上诉人对被上诉人的同情和照顾，双方在2020年7月10日就案涉店铺转租给案外人王丽红订立了转租协议，在该转租协议上约定的转租期限为2020年7月1日至2021年7月1日，而上诉人与被上诉人之间该年度的租期应当系自2020年1月8日至2021年1月7日，正是考虑到火灾和疫情可能会对被上诉人的经营活动产生影响的基础上，上诉人才与被上诉人签订该转租协议，从转租的期限可以看出：上诉人已经实际让与被上诉人半年的租期。否则，自2021年1月8日至2021年7月1日这半年的租期本身即在双方租赁合同到期之后，根本就与被上诉人无关，根本不需要被上诉人在转租协议上签字予以认可。真实情况是，被上诉人当时是认可该变通方式解决双方之间的争议的，也通过实际行动即接受案外人租金的方式接受了此种解决方式。而后，其又向人民法院提起诉讼，明显违背事实基础，有违诚实信用原则，原审法院在双方之间的矛盾争议已经通过协商方式处理完毕的基础上又做出判决，要求上诉人再行向其返还租金，属于事实认定不清。二、被上诉人在案涉店铺多年承租并从事经营活动，火灾及疫情的发生均是在双方常年、稳定的租赁合同关系当中，原审认定上诉人未履行向被上诉人交付店铺的义务明显违背事实基础。双方就案涉店铺建立的租赁法律关系应当是连贯并延续的。上诉人早于几年之前就已经向被上诉人交付了案涉店铺，也就是说，被上诉人对案涉商铺的租赁、占有和使用是自2018年起连续没有中断的，不存在未交付的问题，原审法院认为双方协议约定的租期为2020年1月8日，并在此基础上推论出在这一时间节点上，上诉人未履行向被上诉人交付店铺的义务，这明显属于简单的针对租赁合同记载的合同起始时间做出的错误判断，违背了本案的基本事实，在此基础上做出的判决结果，必然是错误的。另外，被上诉人在原审庭审过程中表述，双方通过延展租期将案涉店铺对外转租所收取的租金由其代为保管，该说法缺乏事实支撑，且明显违背常理。三、案涉店铺所在的凯旋商城因失火和新××炎疫情的影响暂缓营业，仅仅是双方在长期、稳定的租赁关系当中发生的特殊情况，并非常态，不等同于上诉人不履行合同义务，更不导致合同目的落空。本案当中，案涉店铺所在的凯旋商城年末意外失火，紧接着就是2020年初国内新冠病××炎爆发。因疫情极易传染，国家和政府有关部门不得不采取关闭经营场所等方式减少人群密集造成疫情蔓延，案涉凯旋商场原属人流量极大的经营活动场所，即便没有发生失火事件，商城暂时性关闭也是必然的，此举也是响应国家防控疫情工作所必须要采取的有效措施。面对上述紧急情况，包括凯旋商城在内的多家经营场所均受到影响，而凯旋商城的特殊性更在于疫情发生之前还发生了火灾，但即便如此，凯旋商城受影响的时间段仍只有数月，对于双方已经建立的长期、稳定的承租关系的基础上，且上诉人已经实际向其让度了半年租期的情况下，上述情况均不可能达到被上诉人认为的足以解除合同的程度。被上诉人不享有法定解除权利。从2019年12月25日着火到2020年6月30日这段时间，这半年上诉人没有收取一分钱。被上诉人王丽娜辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。上诉人和被上诉人争议的焦点就在于原审判决第6页最下面一行“2020年4月17日之后原告实际占用商铺…”被上诉人要的钱以及一审法院支持的钱是着火或停业时间的钱，这段时间的钱上诉人已经交给了被上诉人，上诉人应该返还，4月11日之后被上诉人与上诉人及案外人签订了一个新的租赁协议，从这时间以后的关系依照新的租赁关系去履行，一审法院只审查断定判定了4月17日之前的租金是否应该返还的判决。王丽娜向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的商铺租赁合同；2、判令被告退还原告租金4万元和押金3000元。一审法院认定的事实：被告系大连凯旋商城地下二层A区188号商铺的产权人，自2018年1月起，原告租用该商铺，按年支付租金并支付押金1000元。2019年11月22日，原告与被告签订《商铺租赁协议书》，原告续租商铺1年，租期自2020年1月8日至2021年1月7日，租金40000元，押金3000元。同日，原告将租金40000元支付给被告。2019年12月25日10时许，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月上、中旬，大都会公司许可商城业户在商城地上广场露天售货。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大都会公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年7月10日，原告和被告共同作为甲方，与乙方案外人王丽红签订《商铺租赁协议书》，将案涉商铺出租给王丽红，租期自2020年7月1日至2021年7月1日，年租金20000元及押金3000元已支付给原告。一审法院认为，原告和被告签订的《商铺租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告要求解除合同，但未将商铺返还被告，而是与被告共同将商铺租给他人，其行为与解除合同的主张不符，故对该诉讼请求不予支持。案涉商铺所在的凯旋商城于2019年12月25日发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业，并且因疫情导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”和第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”协议约定的租期起始日期为2020年1月8日，被告应在租期起始日将符合约定用途的商铺交付原告，但当时商城整体停业，案涉商铺无法经营使用，不具备约定的用途，即使因案外人的责任发生火灾导致停业，被告也应承担返还相应预付租金的责任。虽然原告此前曾实际占用商铺，只有在租期起始日时商铺符合约定用途才能视为被告履行了交付义务。即便将疫情作为不可抗力加以考虑，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”在双方不能协商一致的情况下，本院根据上述规定及公平原则，确定被告应退还原告2019年12月25日至2020年4月16日不能经营期间的租金，计40000元÷365天×114天=12493元（取整）。被告抗辩称2020年1月商场组织业户进行广场集中售卖，但这种露天售货显然达不到室内商铺销售的条件，且不是原告和被告协商认可的替代履行方式，故对被告该抗辩意见不予采纳。2020年4月17日之后原告仍实际占用商铺，且与被告、案外人签订《商铺租赁协议书》，将商铺转租给案外人并实际收取租金和押金，故2020年4月17日之后的预付租金，原告无权主张返还。被告共应返还租金12493元及押金1000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，判决如下：一、被告丁月秀于判决生效之日起十日内返还原告王丽娜13493元；二、驳回原告王丽娜的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取438元（原告已预交），由原告王丽娜负担369元，被告丁月秀负担69元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，虽然案涉租赁合同中约定押金为3000元，但二审庭审中双方当事人均认可实际交纳押金为1000元。本院认为，本案争议焦点为被上诉人王丽娜已付的租金和押金应否返还。本院认为王丽娜已付的租金和押金不应予以返还，理由分析如下：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人已支付该期间的全部租金，上诉人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间被上诉人无法正常使用案涉房屋，故如果上诉人丁月秀本次诉讼前未对被上诉人王丽娜因火灾和疫情的损失予以补偿，则王丽娜有权主张返还2020年1月1日至2020年4月16日期间的租金。但本案中，双方当事人于诉讼前已经与案外人王丽红签订了《商铺租赁协议书》，王丽娜虽于一审中提出解除租赁合同的诉讼请求，但其未向丁月秀返还案涉商铺，而是将商铺租给案外人王丽红，即以实际行为表明案涉租赁合同并未解除，一审未支持其解除案涉租赁合同的诉讼请求，并无不当。双方当事人与案外人王丽红签订的《商铺租赁协议书》约定租期是2020年7月1日至2021年7月1日，超出案涉租赁合同约定的租赁期限2020年1月8日至2021年1月7日。对此，上诉人丁月秀主张其以为案外人王丽红延长了半年租期的方式为王丽娜弥补了租金损失，不应再返还租金。本院认为，虽然王丽娜对丁月秀的主张不予认可，但王丽娜已经与案外人王丽红签订《商铺租赁协议书》、该协议租期超出案涉租赁合同约定的租赁期限半年、王丽娜已经收取了2020年7月1日至2021年7月1日的租金2万元且未将该租金2万元交付给丁月秀，故双方已经以实际行为表明丁月秀以延长租期半年的方式为王丽娜弥补了因火灾和疫情造成的损失。在此情况下，王丽娜又提起本案诉讼要求返还已经交纳给丁月秀的租金4万元及押金3000元（实际交纳1000元），于法无据，且有失公允，本院不予支持。一审判决欠妥，本院予以纠正。综上，丁月秀的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3505号民事判决；二、驳回王丽娜的诉讼请求。一审案件受理费减半收取438元（王丽娜已预交），由王丽娜负担；二审案件受理费138元（丁月秀已预交），由王丽娜负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年三月十八日书记员  苏 锐