广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1803民初129号原告（反诉被告）：清远市中恒物业管理有限公司，住所地清远市××××远光电缆实业有限公司办公楼二楼。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：王子鹏，广东品格律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫宏伟，广东品格律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈伟强，男，1988年9月10日出生，汉族，身份证住址为清远市清新区××××××××××××××，现住清远市清城区×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××319。委托诉讼代理人：温桂明，清远市清城区下廓法律服务所法律工作者。原告清远市中恒物业管理有限公司（反诉被告，以下以本案本诉原告统称中恒物业公司）与被告（反诉原告，以下以本案本诉被告统称）陈伟强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，被告在案件审理过程中向本院提起反诉，本院经审查后认为反诉与本诉为同一法律关系，本院依法受理被告陈伟强提起的反诉，并将本案本诉与反诉依法合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中恒物业公司的委托诉讼代理人王子鹏、莫宏伟，被告陈伟强及其委托诉讼代理人温桂明到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告中恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付2017年2月至2020年11月拖欠的物业服务费人民币7699.48元及逾期付款滞纳金(物业服务费暂计算至2020年11月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按5‰的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年11月30日为26062.74元)以上合计金额33762.22元；2、请求判令被告立即向原告支付原告为实现债权支出的律师费3500元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求，在原来的基础上扣除2018年12月1日至2019年3月31日，共计4个月的物业服务费,变更请求物业服务费为7030元,滞纳金变更为21687.4元。事实与理由：被告与开发商广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒房地产公司）签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于清新区太和镇太和路33号中恒大地花园11号楼702号房屋。房屋所在项目于2018年7月13日完成竣工验收，于2018年7月27日取得竣工验收备案，符合交付条件。双方完成房屋交接的时间为2015年3月3日。被告与原告中恒物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，原告按约定的收费标准收取物业服务费，原告依约提供物业服务。现被告已接收房屋并入住，应当在接收之日起承担物业服务费及其他费用。但被告自2017年2月份起就无正当理由一直拖欠物业服务费及各分摊费，原告多次催缴无果。原告认为，被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十五条约定及《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金、律师费。为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，望判如所请。原告中恒物业公司为其主张向本院提供的证据有：1、被告身份证复印件，拟证明被告主体地位；2、《广东省商品房买卖合同》拟证明被告购买涉案物业，是涉案物业的业主，应当缴纳物业服务费；3、《竣工验收备案表》，拟证明涉案物业竣工验收合格，达到交付条件；4、《前期物业管理服务协议》，拟证明原告系涉案物业的物业服务提供人，“协议”对物业服务费及缴费时间、公摊费、违约金等事项作明确的约定；5、《房屋交接书》、邮寄底单，拟证明涉案房屋已经交接；6、《律师函》、邮递情况详细清单，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实；7、《委托代理合同》、律师费转账凭证、发票，拟证明原告为实现债权合理支出律师费；8、民事判决书，拟证明涉案房屋于2015年3月3日已交付被告使用；9、《确认书》，拟证明开发商中恒房地产公司为代被告代缴2017年1月起至房地产权属证明出具之日止的物业服务费，该物业服务费由开发商自行与物业服务企业直接结算，与业主无关，原告据此，没有扣除从2017年2月至2018年11月共22个月的物业服务费。被告陈伟强答辩称：由于不懂法律，我与被告2013年8日2日签订《前期物业管理服务协议》违反法律规定，我与原告签订了委托原告在我中国建设银行账号621×××××××××××××190中扣取物业服务费的承诺书。原告从2015年4月开始每月通过中国建设银行账号621×××××××××××××190中扣取物业服务费，但2018年7月27日前中恒公园大地花园11号楼未验收合格，有不安全的因素，不具备交付使用的条件。故原告应从中恒公园大地花园11号楼验收合格后才能收取物业服务费。关于滞纳金，因为原告习惯收取物业服务费是从银行账户中扣取的。我每月都有足额余款，原告在2019年3月22日仍在我的中国建设银行账号621×××××××××××××190中扣取物业服务费。之后我每月都有足额余款等待原告扣物业服务费。原告自己不扣费是自己的责任，拖欠物业服务费问题我没有过错。因为原告在2020年12月1日之前没有向我催收过，我亦未到银行查过账户款项是否有扣缴。直到2020年12月11日，原告的客服张小姐通过微信向我催收物业服务费，这时我才知欠费，后我到银行查询才发现不知什么原因，原告从2019年4月起停止从我账户中扣缴物业服务费，也不是余额不足，即使余额不足原告亦有义务通知答辩人存足款项。由于2020年受新冠疫情影响，经济一时比较困难。在2020年12月11日通过微信与原告客服张小姐讲时拖欠的物业服务费要迟些支付，尽量在年前（春节前）缴清，客服张小姐亦认可说：“好”。现仍未到双方约定的最迟的支付时间，原告就要求我支付滞纳金，是明显的不合理，至于律师费我从未承诺要帮原告支付律师费，就算有协议，原告应按照双方签订的《前期物业管理服务协议》第十五条规定，提前通知答辩人交物业服务费。现原告向法院提起诉讼其聘请的律师费用只能由其自己负责。综上，原告从来没有向我追收物业服务费，也没有与我沟通终止物业服务费由银行扣缴。现原告要求我支付滞纳金，律师费没有事实和法律依据。被告陈伟强为本诉提交证据：1、活期账户交易明细，拟证明原告习惯从被告银行账户每月扣物业服务费至2019年3月，以后每月有余款扣物业服务费，原告不扣费是其自己的责任；2、微信对话，拟证明被告因受新冠疫情影响，经济收入差，告知原告物业客服人员，要迟些支付物业服务费，得到同意，原告要求被告支付滞纳金不合理。被告陈伟强向本院提出反讼请求，要求原告退回物业服务费4184.36元给我。事实和理由：我于2013年8月2日与中恒房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买中恒公园大地花园11号楼702房。依约支付了578239元后，中恒房地产公司应在2014年12月28日将合格的房屋交付我使用。但该房屋在2018年7月27日才经政府职能部门验收合格。我至今仍未入住购买的房屋。但原告从2015年1月至2017年1月共23次收取我物业款4184.36元。原告明知中恒房地产公司建设的中恒公园大地花园11号楼未经验收合格，就从我在中国建设银行账号621×××××××××××××190中扣取物业服务费，损害了我的利益。被告为其反诉提交如下证据：收据、银行对账单，拟证明原告2015年1月至2017年1月在楼房未验收合格的情况下收取了反诉人4184.36元，应退回给反诉人。原告中恒物业公司对被告的反诉辩称：被告反诉诉求返还2015年1月到2017年1月的4184.36物业服务费，已经超过了诉讼时效3年，依法应当驳回被告的反诉请求。本院依职权调取本院作出的已发生法律效力的(2017)粤1803民初3326号民事判决，载明2017年10月27日本院受理陈伟强诉中恒房地产公司商品房预售一案，我院作出判决如下：一、被告中恒房地产公司应付陈伟强逾期办证违约金（从2017年2月21日起以578239元按每年1%的标准计付至为原告办理房产证之日止，从2017年2月21日起计付至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起十日内付清，以后每三个月支付一次）；二、驳回原告陈伟强的其他诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈伟强是清新区太和镇太和路33号中恒大地花园11号楼702号房的业主，涉案房屋建筑面积139.48平方米。原告是涉案房屋所在小区的物业服务企业，经营范围包括物业管理。2013年8月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为清新区太和镇太和路33号中恒大地花园11号楼702号提供前期物业服务，该协议第六条约定，乙方所购商品房为住宅的，物业服务费按每平方米建筑面积1.2元/月计算；第八条约定，物业管理服务费收缴日期为每月5号前缴交上月份的物业管理服务费，乙方首期物业管理服务费的计收时间为：自乙方办理完成交房手续之日起开始计收；第十五条约定，乙方逾期缴交物业管理服务费，每日按未缴费用总额的5‰支付滞纳金。逾期超过二个月，甲方有权予以公布、敦促交费，甚至通过法律途径追讨欠款。甲方因上述行为而引起的诉讼费、律师费、执行费等相关费用由乙方承担。被告在协议乙方一栏签名捺印，原告在协议甲方一栏加盖公章。2015年3月3日，被告在《房屋交接书》上签名确认收到涉案房屋的钥匙等有关物品。清远市中级人民法院2018年8月20日作出的(2018)粤18民终1331号民事判决维持了我院作出的(2017)粤1803民初3326号民事判决，亦认定了涉案房屋交接日期是2015年3月3日。另查明，由陈伟聪代业主陈伟强与中恒房地产公司签订《确认书》，内容为中恒房地产公司逾期出房产证，涉案房屋2017年1月起至房屋房地产权属证明出具之日止的物业服务费，由中恒房地产公司自行与原告结算，与被告无关。被告不再以该房屋未备案登记及未办理房地产权属证明的事宜要求中恒公司赔付违约金、损失等，不再以任何形式向中恒房地产公司主张权利，因该房屋未备案登记及未办理房地产权属证明等逾期违约产生的纠纷已终结。原告与被告虽不是《确认书》的合同当事人，但其约定对物业服务费交纳内容与原告、被告有关，并得到原告的认可，即在2017年1月20日起至2018年12月23日，没有扣除被告物业服务费，但被告对《确认书》没有委托陈伟聪签订，亦不予追认，并于2017年10月27日向我院提起诉讼，向中恒房地产公司主张逾期办证违约金，被告的中国建设银行621×××××××××××××190账号，亦是银行每月扣除被告支付贷款本息2672.49元及其他款项的账号，银行余额经常变化。原告从被告银行账号中扣除了2018年12月1日至2019年3月31日，共计4个月的物业服务费，因原告要扣除2017年2月至2018年11月共计22个月物业服务费3682.27元，2019年4月9日被告的银行存款的余额为186.43元，账户余额不够，因此没有扣除成功，另从2019年4月至2020年11月的物业服务费，是因为之前22个月物业服务费要补扣，不够余额，银行无法扣除。因被告没有依约向原告支付物业服务费，原告委托广东品格律师事务所于2020年10月21日通过EMS向被告发出《律师函》催收物业服务费，函件载明被告拖欠2017年2月至2020年9月（暂计算至该日期）的物业服务费7364.72元，滞纳金23824.87元等内容。根据邮件1198686363775投递情况说明显示，该邮件于2020年10月27日退回。但被告仍未交费，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。2020年12月21日，原告与广东品格律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，约定委托广东品格律师事务所代理原告与被告物业服务合同纠纷一案，律师费3500元。2020年12月21日，原告通过银行转账律师费3500元给该律所。2021年1月14日，该律所向原告出具金额为3500元的律师费发票。以上事实，有原告提交的《广东省商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》《竣工验收备案表》，律师费转账凭证、发票、《房屋交接书》、(2017)粤1803民初3326号及(2018)粤18民终1331号民事判决书、《诉讼委托代理合同》，以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。原告已按约定提供了物业服务，被告作为小区业主，依法负有按时向原告支付物业服务费的义务。原告主张被告2017年2月至2018年11月、2019年4月至2020年11月，共计42个月拖欠的物业服务费人民币7030元（计算方式为139.48㎡×42个月×1.2元/月/㎡=7030元，每月物业服务费为167.38元）未支付，被告抗辩2018年7月27日前中恒公园大地花园11号楼未验收合格，有不安全的因素，不具备交付使用的条件，故原告应从中恒公园大地花园11号楼验收合格后才能收取物业服务费，因涉案房屋的实际交接日期是2015年3月3日，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第八条规定：乙方首期物业管理服务费的计收时间为自乙方办理完成交房手续之日起开始计收，故对其辩解，本院不予采纳，现原告提交了双方签订的合同及原告提供的代缴公摊费用发票为依据，本院予以确认。对原告变更诉讼请求，是原告对诉权的处分，合理合法，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期付款滞纳金的问题。被告在原告2017年2月至2018年11月、2019年4月至2020年11月提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费的行为，违反了合同约定，应当承担违约责任。原、被告双方在《前期物业管理服务协议》第十五条约定，乙方逾期缴交物业管理服务费，每日按未缴费用总额的5‰支付滞纳金。逾期超过二个月，甲方有权予以公布、敦促交费，甚至通过法律途径追讨欠款。原告以2017年3月22日，陈伟聪代被告与中恒房地产公司签订《确认书》为由，对在2017年1月20日起至2018年12月23日，没有扣除被告物业服务费；但被告以《确认书》不是其亲自签名而不予认可，并于2017年10月27日，提起对中恒房地产公司主张逾期办证违约金的诉讼。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。原告没有扣除被告2017年2月至2018年11月的物业服务费所造成的滞纳金损失，原因不在于被告，故对原告主张被告支付2017年2月至2018年11月的滞纳金，本院不予支持。被告因《确认书》不是其与中恒房地产公司签订，亦未对陈伟聪代其签订的行为进行追认，就应该按与原告的合同约定，每个月下旬账户上存足应交的物业管理服务费167.38元，22个月物管费计为3682.27元，原告有权在2019年4月下旬扣除被告拖欠的22个月物管费3682.27元，据被告提交的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，2019年4月9日被告的银行存款的余额为186.43元，造成原告及以后每个月不能扣划成功，是因为被告存款不足。故对被告抗辩因自己账户上有钱，是原告自己没进行每月扣划及原告在2020年12月11日前没有向其催收，不应支付违约金的主张，本院不予采纳，被告应支付原告未能成功扣划2019年4月至2020年11月的物业服务费所产生的滞纳金。原、被告双方约定的滞纳金实为违约金，又因原告未提供证据证明其因被告逾期付款所导致的具体经济损失，其损失应为被占用资金的利息，违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告、被告在上述合同中约定按每日5‰的标准计算违约金明显过高，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。因物业管理服务费收缴日期为每月5号前缴交上月份的物业管理服务费，本院确定被告应从2019年5月6日起支付逾期付款损失给原告。以每期实际拖欠的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款年利率上浮50%计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。关于原告要求被告支付因本案诉讼而产生的律师费3500元的诉求，被告抗辩从未承诺要帮原告支付律师费，就算有协议，原告应按照双方签订的《前期物业管理服务协议》第十五条规定，提前通知答辩人交物业服务费。现原告向法院提起诉讼其聘请的律师费用只能由其自己负责，原告从来没有追收物业服务费，也没有沟通终止物业服务费由银行扣缴，故原告要求律师费没有事实和法律依据。依据原、被告双方在《前期物业管理服务协议》第十五条约定，乙方逾期缴交物业管理服务费，每日按未缴费用总额的5‰支付滞纳金。逾期超过二个月，甲方有权予以公布、敦促交费，甚至通过法律途径追讨欠款。甲方因上述行为而引起的诉讼费、律师费、执行费等相关费用由乙方承担。现原告要求被告陈伟强支付律师费，有原告提交的《诉讼委托代理合同》、律师费转账凭证及发票，也可证明原告因本案纠纷实际支出律师费，故原告要求被告承担律师费损失有合同和事实依据，对被告的以上抗辩，本院不予支持。但物业服务单个业主是无权选择是否需要物业服务的，具有一定的强制性；且约定的律师费的负担也仅是有利于物业管理公司的；提起物业服务合同聘请律师也非必然需要花费的费用；即律师代理不是必然需要发生的。但因结合上述分析，被告实际还需支付给原告的物业管理服务费为7030元和物业服务费的滞纳金，原告却要求被告负担律师费3500元，该费用明显不合理，故此综合物业服务的特殊性，本院酌定被告需要承担原告的律师费损失1750元。对于被告陈伟强要求原告中恒物业公司退回已交付的2015年1月到2017年1月物业服务费4184.36元的反诉请求，根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第八条规定：乙方首期物业管理服务费的计收时间为自乙方办理完成交房手续之日起开始计收，有中恒房地产公司与被告签订的《房屋交接书》认定了涉案房屋于2015年3月3日已经交被告使用。原告与被告构成物业服务合同关系性质并不同于房地产开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系。被告将中恒房地产公司与被告所签《广东省商品房买卖合同》及《竣工验收备案表》作为依据，但并不能构成对原告与被告共同签订的《前期物业管理服务协议》《房屋交接书》所载内容有效对抗，故对被告的反诉请求退回2015年3月3日至2017年1月的物业服务费，本院不予支持。原告在房屋交付前收取被告2015年1月至2015年3月2日的物业服务费，原告答辩反诉超过了诉讼时效3年，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第一百八十八条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款规定，判决如下：一、被告陈伟强（反诉原告）于本判决生效之日起5日内向原告清远市中恒物业管理有限公司（反诉被告）支付物业服务费7030元及逾期付款滞纳金（违约金分二段计算，2019年5月6日起至2019年8月19日止的违约金以167.38元为基数每月递增167.38元至2019年7月31日，按中国人民银行同期贷款年利率上浮50%计算；从2019年8月20日起至付清款日为止的违约金以167.38元为基数，从2019年8月1日起每月递增167.38元至2020年11月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。上述违约金总额不能超过7030元）；二、被告陈伟强（反诉原告）于本判决生效之日起5日内向原告清远市中恒物业管理有限公司（反诉被告）支付律师费损失1750元；三、驳回原告清远市中恒物业管理有限公司（反诉被告）的其他本诉诉讼请求。四、驳回被告陈伟强（反诉原告）的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计303元（原告清远市中恒物业管理有限公司已预交365元），由原告清远市中恒物业管理有限公司负担154元，被告陈伟强负担149元；案件反诉受理费减半收取计25元（被告陈伟强已预交），由被告陈伟强负担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  丁红霞二〇二一年三月十七日书记员  潘国恒附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行提示：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146×××××391。三、如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。