吉林省柳河县人民法院   民事判决书   （2021）吉0524民初106号   原告：宁国库，男，1949年10月18日出生，汉族，农民，住吉林省柳河县。   原告：孙玉凤，女，1957年2月28日出生，汉族，无业，户籍地吉林省通化市东昌区，现住吉林省柳河县。   二原告共同委托诉讼代理人：郑哲，男，吉林惠群律师事务所律师。代理权限为参加庭审、调解、代收法律文书。   被告：梁博阳，男，1996年2月21日出生，汉族，农民，住吉林省柳河县。   委托诉讼代理人：崔金鹿，男，1969年11月30日出生，汉族，法律工作者，住吉林省柳河县。代理权限为一般代理。   被告：王宝云，女，1942年10月9日出生，汉族，农民，住吉林省柳河县。（未到庭）   被告：王海燕，女，1970年3月3日出生，汉族，无业，户籍地吉林省柳河县，现住天津市大港区。   原告宁国库、孙玉凤与被告梁博阳、王宝云、王海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁国库、孙玉凤的委托诉讼代理人郑哲、被告梁博阳及其委托诉讼代理人崔金鹿、被告王海燕通过微信平台参加诉讼，被告王宝云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。   原告宁国库、孙玉凤向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告支付购房款4.5万元及利息（自2006年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算；自2019年8月20日起至实际支付日，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率四倍计算）；2.请求判令三被告赔偿房屋升值损失和房屋租金损失7万元；3.请求判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2003年11月16日，二原告将自有房屋三楼南二门栋出售给梁喜军（梁博阳父亲、王宝云长子、王海燕前夫），协议约定房屋价款为4.5万元，2005年年底前付清。协议签订后，梁喜军入住，直至梁喜军2020年死亡，二原告多次催要，没有人支付购房款。2020年8月，二原告起诉三被告至人民法院，三被告拒绝解除合同，并声称已经支付部分房款。鉴于三被告没有履行合同的意愿，故二原告诉至人民法院，望人民法院依法作出公正判决，以维护原告的合法权益。   被告梁博阳辩称，1.其父亲梁喜军生前陈述，虽双方签订合同约定房屋价款为45000元，但实际双方口头约定价款为38000元，且已经给付25000元，梁喜军生前告诉其尚欠原告13000元，让其偿还，故被告已给付原告部分购房款；2.原告请求给付利息的主张因房屋买卖协议没有迟延给付承担利息的约定，不应得到法律上的支持；3.对原告主张房屋升值及租金损失的问题，原告与梁喜军签订房屋买卖协议后，梁喜军就实际占有使用该房屋，该房屋所有权已经归梁喜军所有，即使有升值，该升值部分也应归房屋的所有者，不应当归房屋的出售者。从房屋买卖协议签订之日起，房屋所有权已经转移到梁喜军，根本不存在房屋租金损失问题；4.原告的诉讼请求超过诉讼时效，房屋买卖协议约定房款给付时间为2005年12月末以前结清，自双方约定给付购房款时间算至原告起诉之日，期间已达16年，远远超过了法律规定的三年诉讼时效期间，且不存在诉讼时效中断的情形，被告有理由认为梁喜军已经给付购房款，否则，不可能拖欠16年之久原告不主张权利。综上，请求法院依法驳回原告的告诉。   被告王宝云未答辩。   被告王海燕辩称，其与梁喜军生前未办理离婚登记手续，梁喜军去世后，其遗产放弃继承，对该房屋也不主张相关权利。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（房屋买卖协议、房权证、柳河县三源浦镇城建房地产交易中心证明、柳河县三源浦朝鲜族镇三源浦村村民委员会证明二份、梁喜军与王海燕的结婚登记相关证明材料），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提供的其与案外人之间的房屋租赁协议及房屋买卖协议有异议，认为与本案没有关联，不适用本案。本院认为，原告提供上述证据是想证明案涉房屋的租金及升值损失，但本案案涉房屋是否存在租金和升值损失及损失数额的多少，应当以该房屋的实际出租、出售价格或经司法评估机构进行评估后才能确定，故对上述证据不予采纳；2.被告对原告提供的证人刘树春的调查笔录认为自2005年到2018年长达13年之久，完全超过了诉讼时效期间。本院认为，证人刘树春做为双方买卖房屋的中间人，其与梁喜军的奶奶系亲属关系，对双方买卖房屋及房款是否给付的事实能够知悉，其在笔录中陈述最后一次于2018年夏天陪二原告向梁喜军催要房款也符合事实。本院（2020）吉0524民初757号民事卷宗显示2020年8月18日本院受理原、被告关于案涉房屋纠纷，本案诉讼时效中断时间应分别为2018年夏季、2020年8月18日，至本院再次受理本案时，并未超过诉讼时效期间，而被告并未提供证据证明本案已经超过诉讼时效期间，故对其抗辩主张不予支持，对该证人笔录予以采纳。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：   2003年11月16日，原告孙玉凤与被告王海燕丈夫、梁博阳父亲、王宝云长子梁喜军（已故）签订房屋买卖协议书，将登记在原告宁国库名下坐落于柳河县三源浦朝鲜族镇三源浦六区085幢201号二单元303室（面积81平方米）住宅楼出售给梁喜军，协议约定房屋价款为4.5万元，并约定在2005年12月前结清。协议签订后，梁喜军入住。2020年3月2日，梁喜军因病去世。二原告多次催要，三被告无人支付购房款。2020年8月18日，二原告起诉三被告至人民法院，请求依法解除《房屋买卖协议书》并立即腾迁房屋，三被告拒绝解除合同，并声称已经支付部分购房款。鉴于三被告没有履行合同的意愿，故原告再次诉至人民法院，并提出前述诉求。   本院认为，本案双方当事人的诉讼争议一是三被告应否支付二原告购房款4.5万元及相应利息，二是三被告应否赔偿二原告房屋租金及升值损失，三是二原告诉求是否超过法律规定的诉讼时效期间。对于三被告应否支付二原告购房款4.5万元及相应利息的问题，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条第一款、第二款“遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”及第一千一百二十四条“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”的规定，本案被告王海燕、梁博阳、王宝云系梁喜军的近亲属，因梁喜军生前未留有遗嘱，在梁喜军去世后，王海燕、梁博阳、王宝云应为梁喜军的第一顺序法定继承人。两次庭审当中，王海燕在本院组建庭审微信群内均表示放弃继承梁喜军的所有财产，而王宝云本次庭审未出庭应诉也未提交书面意见，视为其接受继承。虽梁博阳辩称，梁喜军生前陈述双方合同约定房屋价款为45000元，实际双方口头约定价款为38000元，已经给付25000元，尚欠原告13000元，但因梁博阳并未提供证据证明梁喜军生前已向宁国库、孙玉凤给付房款25000元、尚欠13000元的事实，其应承担举证不能的法律后果，应视为梁喜军生前未依约履行向宁国库、孙玉凤支付购房款的义务，故被告梁博阳、王宝云应当依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”的规定，应承担继续履行向二原告支付购房款的义务，而被告王海燕明确表示放弃对梁喜军遗产的继承，故被告王海燕不承担给付义务。对于二原告主张被告向其支付购房款利息的主张，因其是按照《最高人民法院的规定》有关借款利息的计算方式所主张，依照《最高人民法院的解释》第十三条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”及《最高人民法院的解释》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。”的规定，本院对二原告的该项主张应按照上述法律规定予以调整。对于二原告主张的房屋租金及升值损失，因案涉房屋是否存在租金和升值损失及损失数额的多少，应当以该房屋的实际出租、出售价格或经司法评估机构进行评估后才能确定，而二原告提交的证据不能充分证明案涉房屋存在租金和升值损失为7万元的事实，故本院不予支持。对于二原告诉求是否超过法律规定的诉讼时效期间的问题，依照《最高人民法院的规定》第十条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”及第十一条第一款第（七）项“下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力：（七）在诉讼中主张抵销；”的规定，结合证人刘树春陈述最后一次于2018年夏天陪二原告向梁喜军催要房款的事实及本院（2020）吉0524民初757号民事卷宗显示2020年8月18日本院受理原、被告关于案涉房屋纠纷的事实，以及被告梁博阳在案涉房屋的两次诉讼中辩称，其父梁喜军生前陈述双方合同约定房屋价款为45000元，实际双方口头约定价款为38000元，已经给付25000元，尚欠原告13000元由其偿还的自述，本院认为，本案因二原告提起诉讼及被告梁博阳在诉讼中主张已付部分购房款应予相应抵销而产生诉讼时效中断，诉讼时效中断时间分别为2018年夏季、2020年8月18日，至本院再次受理本案时，二原告的诉求并未超过诉讼时效期间，故对被告梁博阳的抗辩主张，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第一千一百二十四条、第一千一百二十七条，《最高人民法院的解释》第十三条，《最高人民法院的解释》第十八条，《最高人民法院的规定》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，本院判决如下：   一、被告梁博阳、王宝云于本判决生效后立即给付原告宁国库、孙玉凤购房款人民币45000.00元及相应利息（利息计算方式为：以45000元为基数，自2006年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计50%计算逾期付款损失）；   二、驳回原告宁国库、孙玉凤的其他诉讼请求。   案件受理费2600.00元，减半收取计1300.00元，由被告梁博阳、王宝云负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。   审判员 赵连伟     二〇二一年三月二十六日   书记员 李泓达