苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1961号原告：管良元，男，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：张娟，上海邦跃律师事务所律师。被告：邱莉，女，汉族，户籍所在地丹阳市，现住苏州市吴中区。被告：季云，男，汉族，住丹阳市天宁区。原告管良元诉被告邱莉、季云所有权确认纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理，依法由审判员王丽芳适用简易程序公开进行了审理，后转为普通程序，由审判员王丽芳公开开庭进行了审理。原告管良元的委托诉讼代理人张娟到庭参加诉讼。被告邱莉、季云经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告管良元提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告邱莉、季云之间关于原告借被告邱莉、季云名义购买位于苏州市吴中区甪直镇甪源名筑X幢Y室房屋达成的借名买房协议有效；2、请求确认位于苏州市吴中区甪直镇甪源名筑X幢Y室房屋产权归原告所有；3、由二被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第二项诉讼请求为判令二被告协助原告办理位于苏州市吴中区甪直镇甪源名筑X幢Y室房屋不动产权过户手续，将房屋产权过户至原告名下。事实和理由：其与被告邱莉是朋友关系，2019年1月，其欲购买位于苏州市吴中区甪直镇甪源名筑X幢Y室房屋。因限购政策，其与被告邱莉协商用被告邱莉及季云的名义购买上述房屋，其为实际出资人及产权人，二被告作为名义购买方。双方达成合意后，便以邱莉的名义与开发商苏州弘阳置地有限公司（下称弘阳公司）签订了《认购协议书》，以二被告名义于2019年4月7日签订了《苏州市商品房买卖合同》。总价值3000000元，房款由其支付。开发商于2019年5月30日交付房屋，当日其支付了契税、维修基金及物业费等款项，后所有购房资料及房屋钥匙由其保管。但近日其欲与被告就房产后续相关事宜进行协商，被告开始不认可借名买房事实，以各种理由推诿，故提起诉讼。被告邱莉辩称，认可其与原告之间存在借名买房关系。相关事宜是其与原告协商好的，被告季云认可。但季云向其提起了离婚诉讼，故不清楚被告季云对本案的意见。被告季云未作答辩。本院经审理查明事实如下：2019年1月21日，邱莉与弘阳公司签订《姑苏·正弘府认购协议书》一份，载明认购房号为姑苏·正弘府X幢Y室，建筑面积约为209.28平方米，房屋总价3277352元，定金实付50000元，最终成交总价3000000元。同日，邱莉向弘阳公司刷卡支付50000元，并填写姑苏·正弘府客户分期付款申请单一份，载明上述房屋已缴定金50000元，签约首付1000000元，尾款2000000元，于2019年1月24日、2月20日、4月20日之前各支付1000000元。2019年4月7日，邱莉、季云就上述房屋与弘阳公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定付款方式为分期付款。2019年1月24日，原告向邱莉转账支付50000元。2019年1月25日，原告向弘阳公司刷卡支付950000元，向邱莉转账支付500000元。2019年1月26日，邱莉向弘阳公司刷卡支付330000元、70000元，共计400000元，并于2019年2月刷卡支付500000元。原告于2019年2月19日向弘阳公司刷卡支付500000元，于2019年4月26日刷卡支付600000元。2019年4月26日，原告(甲方)与被告邱莉、季云（乙方）签订《借名买房协议书》一份，载明甲方有意购买位于苏州市吴中区甪直镇甪源名筑X幢Y室的房产，但因限购、房产开发商要求等原因，暂时无法以本人名义购买该房产。甲乙双方一致同意由甲方实际出资，以乙方名义签署房产买卖合同的形式购买上述房屋。双方协议如下：上述房产买卖合同价格为3000000元（不含物业管理费等费用），该房款已经由甲方单独足额支付，对此乙方予以确认；上述房产的买卖合同由乙方出面签署，但实际出资方为甲方，甲方拥有该房产的实际所有权，乙方仅为代购方，对该房产并无所有权；上述房产的不动产权证尚未办理，待可以办理产权证时，乙方应配合甲方及房产开发商办理该房产的不动产权证，办证所需费用由甲方承担，除办证必须的工本费、税费、评估费等费用外，乙方不得要求甲方额外支付其他费用；上述房产的不动产权证办理至乙方名下后，甲方有权随时（需提前通知乙方）要求乙方将产权变更至甲方名下或甲方指定的其他人名下，乙方应予以配合，所需费用由甲方承担，乙方不承担任何因该房产过户所产生的任何费用；甲方如需出售该房产的，乙方应配合甲方与房屋受让人签订房屋买卖合同及办理产权过户等相关手续；鉴于乙方拥有上述房产名义上的所有权，而甲方为该房产的实际所有人，故乙方承诺，在未经甲方同意的情况下，不对上述房产进行任何处分，包括但不限于买卖、出租、抵押、居住使用等。如因乙方擅自对该房产进行处分，导致甲方损失的，甲方有权向乙方进行追偿。后苏州市吴中区甪直镇甪源名筑X幢Y室房屋于2020年5月19日登记至被告邱莉、季云名下，共有方式为共同共有。另查明，2019年5月21日，南京弘阳物业管理有限公司苏州分公司向邱莉开具金额为6702.80元物业服务费、公摊水电费发票，并出具了收据一份，载明收到邱莉垃圾清理费、代收代缴费共计1046.40元。2019年5月22日，弘阳公司向邱莉开具了金额为3000000元的购房款发票。2019年5月30日，弘阳公司向邱莉、季云出具收据一份，载明收到首套契税金额41284.40元、维修基金25114元。管良元于2019年5月30日向弘阳公司刷卡支付66398.40元，向南京弘阳物业管理有限公司苏州分公司刷卡支付7749.20元。目前涉案房屋的不动产权证书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋钥匙、用电开通通知单、自来水缴费卡、电梯卡、燃气开通凭证等均由原告持有。又查明，位于常熟市辛庄镇杨园学甸小区的房屋登记于2010年9月16日登记于原告名下，共有人为包某。两被告是夫妻关系。2020年5月18日，季云向江苏省丹阳市人民法院提起诉讼，要求与邱莉离婚。后季云申请撤回起诉。2020年8月21日，邱莉与季云登记离婚，后于2020年10月21日登记复婚。2020年10月28日，邱莉与季云再次登记离婚。同日，邱莉与季云签订《离婚协议书》一份，约定夫妻共同财产的处理：1、夫妻共同所有贷款购买的位于无锡市惠山区惠山新城惠源路与启航路交叉口嘉裕华庭某室归女方所有，房贷由女方偿还；2、夫妻共同所有贷款购买位于镇江丹阳市云阳街道华南路与振兴路交叉口中南悦府花园某室归男方所有，房贷由男方偿还；3、夫妻共同所有的全款购买的位于苏州市吴中区甪直镇美嘉商业广场某商铺归男方所有；4、其他财产：男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有。离婚后女方自愿且同意赔付给男方200000元。上述事实，有原告提供认购协议书、分期付款申请单、苏州市商品房买卖合同、借名买房协议书、刷卡单、银行交易明细、收据、不动产登记证书及当事人陈述等予以证实。审理中，原告称，其与被告邱莉是朋友关系。当时其要投资房子，邱莉要出售位于重庆的房屋，故其提出与邱莉一同投资涉案房屋。邱莉原在房地产公司工作，可通过邱莉拿到购买房屋的资格，且价格低于市场价格。双方约定由被告出资1000000元、其出资2000000元，出售房屋所得的款项双方按照出资比例分割，故由邱莉与弘阳公司签订认购协议书。后其提出过要将认购协议书更改为其的名字，但开发商的销售经理称不能变更，否则定金无法返还，并称以后做公证可以将其的名字也写在房产证上。同时，其还在吴江看房，想在苏州地区购买其他房屋，考虑到限购政策，故没有再坚持更名。后两被告无法筹集到资金，其支付了全部购房款，在缴纳最后一笔购房款后要求被告与其签订了借名买房协议书，确定其是涉案房屋的实际出资人和所有权人，被告为名义购买方。因为邱莉在昆山缴纳社保满两年，具有购房资格，季云在苏州地区没有缴纳过社保，故其实际是借邱莉的名义购买房屋，因此签订借名买房协议时没有要求季云到场。在本案审理中，两被告取得了不动产权证书，其于领取当天到物业处拿证，邱莉应物业要求到现场签字，之后产证一直在其处。被告邱莉称，其与原告于四、五年前认识，当时其在房地产公司工作，原告是做工程的。一开始其与被告季云欲购买涉案小区的房屋用于小孩上学，后因洋房的房源没有了，开发商与其相识的销售问其要不要买别墅。当时别墅的价格是18000元/平方米，他可以给其15000多元/平方米的价格。其与季云没有资金，因此找到原告，问原告要不要一起投资。正好原告也要买房投资。本来约定由其与季云出资1000000元，但其位于重庆的房子还没有卖掉，季云不同意。一开始双方没有约定以其的名义签订合同，由其签订了认购协议。签认购协议时，双方协商由原告出资2700000元，其与季云出资300000元。到付定金时，其又与季云商量，因为不能保证能及时拿到钱投资，所以不出资。后原告咨询了律师，律师建议还是由其出资一部分，避免借名买房发生的法律争议，且其咨询开发商的销售人员，销售人员称认购协议签订后公司的所有流程都已经提交，不能更名，只能退房之后重新出售，不能保证原告买到该套房屋，因此没有办理更名。其重庆的房屋在2019年4月26日付最后一笔款项前已经卖掉，拿到了一部分房款，到2019年6月份才拿到全部款项。因其与季云又到无锡、丹阳两处购买了房屋，手里没有钱了，因此由原告全部出资。商品房买卖合同是在付定金的时候签订的，借名买房协议是买房后补签的。季云在外地上班，其征得季云同意后代季云在借名买房协议上签名。收房、缴纳物业费、契税等事宜都是其办理的，季云配合签字，但房屋钥匙及相应收据由原告保管。关于被告邱莉向弘阳公司支付的330000元及70000元，原告解释称，其于2016年出借给邱莉400000元，有借条，双方约定由邱莉向弘阳公司付款作为还款，故借条已于当日销毁。有一笔500000元的购房款，当时其在外地不能到开发商处刷卡，因此转账给邱莉，委托邱莉代为刷卡支付。另，被告邱莉于2016年7月1日向其借款60000元、7月14日借款45000元，该两笔借款均已还清，借条已销毁。被告邱莉于2018年6月20日向其借款150000元，有借条，目前尚未还款。原告据此提交了银行交易明细，显示原告于2016年9月20日、11月7日分别向邱莉转账支付200000元、200000元。被告邱莉称，上述2018年6月20日的借款150000元，是其为出售位于丹阳的房屋，要结清贷款才借的。另，其还向原告借款250000元、80000元，是以其名义为他人借的。关于季云参与购房过程的情况，邱莉称，整个购房过程及借名买房事宜季云都是知情的。投资和家中经济由其作主，季云没有和原告当面沟通过，其也没有明确告知过季云原告的姓名，季云没有看过借名买房协议。其与季云感情不和已三年，2020年2月矛盾激化。季云于2020年3月对其提起离婚诉讼，后撤诉。其与季云于2020年8月离婚，因位于丹阳市中南悦府花园的房屋原登记在其一人名下，双方约定该房屋归季云所有，故又复婚添加了季云的名字，后于2020年10月离婚。被告邱莉据此提交以下证据予以证实：1、离婚协议书打印件一份。该协议落款日期为2020年2月9日。内容为两被告关于离婚、女儿抚养及探视、夫妻共同财产分割等的协商。其中载明双方名下位于丹阳市的房屋归女方所有；位于无锡市的房屋归男方所有；位于苏州市吴中区甪直镇甪源名筑****房屋属于管良元、管某借用双方名义购买的房产，实际房屋所有权属于管良元及管某，房屋产权与双方无关，双方均同意不分割该房产；双方名下位于苏州市××商铺所有权归女方。邱莉称，其与季云曾于2019年5月在律师处协商离婚，律师做了离婚协议，其中注明涉案房屋是原告及管某借用其与季云的名义购买的，房屋产权与双方无关，双方均同意不参加分割。协议由律师通过微信方式发给季云，但双方都没有签字。其与律师之间的微信聊天记录删掉了。2、微信聊天记录。记录显示对方昵称为“随风”，对方问邱莉“还有苏州那套房子怎么说的？就算过户也需要我去签字的”，邱莉回复“如果你愿意签字，就有两种办法，一是直接过户给我一个人，花10块钱工本费，二是等对方卖掉以后你来配合过户，就像我去帮你办丹阳一样，去个人拿个身份证就行”。对方问“涨的价分我多少？”邱莉回复“如果不愿意，就等判决书出来，对方直接去走司法程序，不需要我，也不需要你，就能过户。你当初不是说了离婚包括增值一起给你20万么？”3、谈话录音。邱莉称是其与季云在协商离婚过程中的录音。内容为：女：人家是有证据啊，但是本身当初买这套房子我跟你说的时候你也是同意的，然后你说签协议你也是同意的。男：你当初告诉我是一个女的要买，不是说跟你相好的合买。女：谁告诉你相好的呢，我说了，别人是投资，然后投资在名下，然后你是答应的呀，那你，这些你都是知道的，签字什么你都去了你也知道……你看一下因为你起诉我，别人同时也要起诉我，你看一下，你看他付给开发商的，全部都是他的钱……如果你说这套房子我有投钱什么，那无所谓，你可以去争，但这些钱是人家的卡直接刷给弘阳……300万我是一分钱都没有投，那都是别人投的呀，这个房子事实上它就是别人的，你当初也是同意的呀……男：那就按程序走，这个东西反正有证据。经质证，原告称，不清楚离婚协议的真实性，对微信聊天记录、谈话录音真实性无异议。录音可以证实，季云在与开发商签订购房合同时知道涉案房屋是他人借用其及邱莉的名义购买的；季云虽然没有在借名买房协议上签字，但对于借名买房协议是知晓并认可的，并配合办理了购房手续。邱莉与季云在离婚协议中没有提及涉案房屋，证实双方明知该房产实际由其借用两被告名义购买。季云在微信聊天记录中问“苏州那套房子怎么说的？就算过户也需要我去签字的”，可以证实季云明知涉案房产不属于他，需要过户给借名人。另，本院通过电话方式与季云联系。季云称，在购买涉案房屋时，其与邱莉有1000000元资金，当时邱莉跟他说房屋总价3000000元，因为缺钱要跟一位女客户合买，对方出2000000元，口头约定房屋出售后利润双方各半。其不知道是和管良元合买，因为家里的经济其是不管的，也不知道此后邱莉实际出资的情况，邱莉没有跟其说过没有出资。其没有看过借名买房协议，邱莉没有跟其说过。自2018年开始，其与邱莉夫妻关系一直有矛盾，到其提起离婚诉讼前，双方矛盾激化，开始协商离婚分割财产事宜，邱莉才提出涉案房屋是管良元的，但是仍然没有告诉其所有房款都是管良元出资的。邱莉提到的写有涉案房屋属于管良元、管某的离婚协议，是邱莉制作以后发给其的，其不认可，也没有签字。不清楚管良元和邱莉之间是否发生过借款关系，其家中的收入每年有几十万，邱莉无需借款。其于2019年发现邱莉和管良元之间存在不正当的男女关系，所以管良元在2016年支付给邱莉的400000元不一定是借款，其不认可。其认为，管良元为涉案房屋支付的款项是借款，管良元和邱莉通过本案诉讼要确认房屋归管良元所有，是要恶意侵占其与邱莉的夫妻共同财产，其还是要求与邱莉分割该套房产。至于2020年10月的离婚协议载明邱莉向其支付200000元，是因邱莉出轨且生育的孩子不是其的，所以补偿给其的，与涉案房屋无关。本院认为，被告经本院合法传唤拒不到庭，应视为放弃抗辩的权利，由其自行承担相应法律后果。本案中，原告及被告邱莉主张双方之间存在借名买房的关系，原告是位于苏州市吴中区甪直镇甪源名筑****房屋的实际所有权人，据此提交了《借名买房协议书》、刷卡单及银行交易明细等证据予以证实。被告季云对此不认可，称原告支付的款项是借款。本院采信原告意见，认定原、被告之间存在借名买房关系，理由如下：1、从出资情况看，原告及被告邱莉一致陈述，双方原约定共同出资购买涉案房屋，被告季云亦称邱莉告知其要与他人合买涉案房屋用于投资，由此可以确认，原、被告一开始是要共同投资该房屋。原告及邱莉又称，因两被告没有实际出资，原、被告之间才变更为借名买房关系。根据现有证据，房屋总价3000000元中的2600000元，由原告直接支付给弘阳公司或由原告支付给邱莉，邱莉代为支付给弘阳公司。对于邱莉支付给弘阳公司的400000元，原告及邱莉解释称，邱莉于2016年向原告借款400000元，故支付上述款项作为对原告的还款。原告及邱莉的上述陈述有2016年9月20日、11月7日的银行转账记录予以佐证，被告季云虽不认可该400000元是借款，但既未就其主张提供证据，又称其不清楚原告和邱莉之间是否存在借款往来，故本院采信原告及邱莉的陈述。据此，房屋总价款3000000元均由原告支付。被告季云虽称邱莉没有告知过其与邱莉没有出资的情况，但邱莉称家中投资和经济由其作主，季云亦认可其不管家中经济，故邱莉在购房过程中不实际出资，并基于管良元全部出资的事实与原告签订借名买房协议书，并无不合理之处。2、被告主张管良元支付的涉案款项是借款，对此未能提供证据予以证实。同时，如果原、被告之间就涉案房屋存在共同投资或借款关系，那么房屋交付后相关物业费、维修基金、契税等费用全部由原告缴纳，房屋的不动产权证书、费用发票、住宅质量保证书等均由原告持有，与常理不符；两被告在离婚时对双方名下的其他房产分割问题均进行了约定，但未就涉案房屋如何处理作出相应约定，亦与常理不符。被告对此未作合理解释，称原告支付的款项是借款，本院不予采信。综上所述，原告及被告邱莉之间关于借名买房的意思表示真实，双方签订的借名买房协议书不违反法律规定，合法有效。另，被告季云否认其对邱莉未实际出资及签订借名买房协议书一事是知情的，原告及邱莉未提供证据证明被告季云授权邱莉在借名买房协议书上签名，故原告主张季云是借名买房协议书的当事人，本院不予确认。如前所述，涉案房屋由原告购买，原告是房屋的实际所有权人，有权要求两被告在取得不动产权登记后将房屋过户登记至原告名下。现原告要求两被告协助办理涉案房屋的产权过户登记手续，合法有据，本院予以支持。同时，根据借名买房协议书的约定，过户产生的费用应由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告管良元与被告邱莉于2019年4月26日签订的《借名买房协议书》有效。二、被告邱莉、季云于本判决生效之日起二十日内协助原告管良元办理位于苏州市吴中区甪直镇甪源名筑X幢Y室房屋的产权过户登记手续，因过户产生的相应费用由原告管良元负担。案件受理费30800元，财产保全费5000元，合计人民币35800元，由被告邱莉、季云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王丽芳二〇二一年三月十八日法官助理 詹立平书 记 员 缪梦晨