河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初1206号 原告：边春远，男，1990年1月9日出生，汉族，住沧州市建设北街市。 原告：刘淑华，女，1967年11月2日出生，汉族，住沧州市建设北街市。 二原告委托诉讼代理人：高猛、李会然，河北傲宇律师事务所律师。 被告：孙坤，女，1975年3月10日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：巩珍珍、张明月，河北卓强律师事务所律师。 被告：赵宪奎，男，1955年10月14日出生，汉族，住河北省沧州市海兴县。 委托诉讼代理人：张志勇，河北恭惠律师事务所律师。 原告边春远、刘淑华与被告赵宪奎、孙坤确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边春远、原告刘淑华及委托诉讼代理人高猛，被告孙坤委托诉讼代理人巩珍珍、张明月，被告赵宪奎及委托诉讼代理人张志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 边春远、刘淑华向本院提出诉讼请求：1.确认被告孙坤与赵宪奎于2015年3月26日所签订房屋买卖合同无效；2.被告赵宪奎腾空房屋，并支付自2015年4月1日至腾空房屋之日房屋占用费（暂定5万元）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告刘淑华与边文胜原系夫妻关系，二人在婚姻关系存续期间取得张家坟电镀厂内家属院产权，后该房屋拆迁置换为万润绿景园7号楼2单元201室。经沧州市中级人民法院（2018）冀09民终5394号民事判决书认定，原告刘淑华拥有万润绿景园房屋46.3平米产权。原告边春远系边文胜与刘淑华之子，为边文胜法定继承人。被告孙坤系边文胜再婚妻子。边文胜于2015年2月27日因病过世。被告孙坤及赵宪奎在明知涉案房屋存在产权纠纷的情况下仍然签订房屋买卖合同，将万润绿景园房屋予以转让。二被告的转让行为未取得其他共有人同意，转让行为无效。为维护原告合法权益，提起诉讼。 孙坤辩称，1.孙坤在出卖本案房屋时，原告刘淑华并未确认对该房屋享有权利。2.在处理被继承人边文胜遗产时，边春远明确表示按照习俗，不参加父亲的葬礼，一切事宜均与其无关，而且不继承边文胜的财产。在本案中孙坤买卖房屋并不存在过错，合同是否有效，请法院公平公正裁判。 赵宪奎辩称，1.原告诉被告合同无效，缺乏法律依据。本案房屋涉及多个共有人或继承人，原告边春远没有确认其拥有继承权，没有进行析产的分配和主张。刘淑华虽然有法院判决享有四十多平米的产权，并不必然导致其拥有确认合同无效的权利和条件，本案涉及的房屋置换后是152.58平米，其占有的份额，仅仅是其中一小部分，更何况还涉及其他共有人的权利。根据物权法的一百零六条规定，被告赵经中介机构见证，并办理了房屋买卖有关合同的交接、房款交付，并且已经实际使用长达五年之久，对被告赵宪奎是善意取得，而且支付了合理的对价，不能办理过户的原因，并非被告赵宪奎的过错所致，如果孙坤无权处分，其他共有人应该对孙坤进行民事追偿的诉请，对于善意取得人，应该参照上面法律规定。根据二被告签订的房屋买卖合同第二条、第七条、第四条的规定，在被告赵宪奎购买的同时，孙坤在合同中承诺了保证房屋的权属清晰，如发生争议或纠纷，由孙坤出面解决，该合同如因孙坤的违约造成的损失，应该由孙坤对外承担。所以本案要么遗漏了必要的当事人，也即房屋的共有人或继承人。要么对该房屋是否具有继承的权利，进行析产确认后再行主张。原告刘淑华和边文胜于2003年离婚，2015年边文胜去世，在长达12年的时间内，从未对所谓共有的房产进行过主张，被告从不知道该房屋存在的任何瑕疵和纠纷，就原告而言，对其财产处于消极的怠于放弃的状态，所以对其行为过错，也应该承担相应的责任。综上，为了保持房屋的现有状态，维护善意取得人的合法权益，请求法院根据有关规定，查明事实的基础上，依法驳回原告的诉求和主张。 本院经审理认定事实如下：边文胜与刘淑华曾系夫妻关系，二人于1989年3月登记结婚，婚生子边春远。边文胜与刘淑华于2003年9月1日离婚。边文胜与孙坤于2004年再婚，边玉横为二人婚生子，韩瑶光系孙坤与其前夫之女，随边文胜、孙坤共同生活。 边文胜于2015年2月因病去世。2015年3月26日，孙坤与赵宪奎通过沧州市链家房产经纪有限公司居间介绍就案涉沧州市运河区万润绿景园7#楼2-201房屋签订房屋买卖合同，甲方（售房人）孙坤、乙方（购房人）赵宪奎，约定甲方自愿将案涉房屋出售给赵宪奎，房屋所有权人边文胜，建筑面积约153平方米，合同所有权条款载明：甲方保证对所售的房屋具有完全的所有权、已经征得其他共有人同意。合同约定成交价格700000元，并约定甲方向中介方交付房屋产权证书，乙方向甲方交付定金40000元，支付房款的具体方式约定房款分三次付清，乙方于2015年3月26日向甲方交定金40000元，乙方除定金外，承诺在2015年8月10日之前再向甲方支付610000元，甲方在收到房款同时将该房屋钥匙交给乙方，剩余房款50000元整甲乙双方协商在该房屋过户当时乙方一次付给甲方。其他约定手写内容为甲方承诺在该房屋可以办理房产证之日起60个工作日将房产证办理下来。案涉房屋已经交付赵宪奎占有使用至今，孙坤认可收到赵宪奎除尾款五万元以外的其他购房款。 2016年1月，孙坤、韩瑶光、边玉横对边春远、边艳军、王蒙向本院提起继承纠纷诉讼，主张对沧州市方产中属于边文胜所有的遗产进行分割，对董淑贤所有的位于沧州市运河区产中属于边文胜的遗产进行分割，本院于2016年9月12日作出（2016）冀0903民初89号民事判决。边春远、孙坤、韩瑶光、边玉横不服该判决提起上诉，沧州市中级人民法院于2017年2月20日作出（2016）冀09民终6474号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该继承案件未就案涉沧州市运河区进行处理。 2018年，刘淑华向本院对孙坤、韩瑶光、边玉横、边春远提起离婚后财产纠纷诉讼，请求分割位于沧州市运河区，主张取得该房屋二分之一份额。本院于2018年5月24日作出（2018）冀0903民初264号民事判决。孙坤、韩瑶光、边玉横不服该判决提起上诉，河北省沧州市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）冀09民终5349号民事判决，查明案涉沧州市运河区系由沧州市署西街张家坟电镀厂院内房屋于2009年10月31日拆迁置换而来，认定刘淑华与边文胜于1989年3月登记结婚，1998年10月31日对沧州市署西街张家坟电镀厂院内的房屋申请办理产权证，产权登记在边文胜名下。刘淑华、边文胜双方离婚时未对该房屋进行分割处理。判决撤销本院（2018）冀0903民初264号民事判决；判决刘淑华对沧州市产中的46.3平方米享有所有权。 案涉沧州市运河区万润绿景园7#楼2-201房屋尚未办理所有权登记手续，房屋面积约153平方米。 孙坤曾于2019年11月向本院提起诉讼，主张其与赵宪奎之间就案涉房屋签订的房屋买卖合同无效，刘淑华、韩瑶光、边玉横、边春远为该案第三人，该案开庭审理后，孙坤向本院申请撤诉，本院予以准许并作出（2019）冀0903民初4286号民事裁定书。 本院认为，案涉沧州市运河区万润绿景园7#楼2-201房屋由边文胜名下的原沧州市署西街张家坟电镀厂院内的房屋拆迁置换而来。边文胜于2015年2月病逝，在无遗嘱的情况下，该房屋应在分清夫妻共同财产的份额后按照法定继承分割处理。在继承遗产分割前，各继承人为共同共有人。孙坤作为边文胜的妻子，在明知该房屋存在边春远等其他继承人的情况下，未经其他继承人同意，将案涉房屋出卖并交予被告赵宪奎使用，孙坤明显存在恶意。对于赵宪奎，不动产所有权善意取得的要件：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定已经登记。且善意取得之“善意”的认定，应当看在办理房屋转移登记手续时买受人是否为善意。案涉房屋尚未依法登记取得权属证书，依照城市房地产管理法等规定是不得转让的。赵宪奎作为案涉房产的买受人，在明知房屋尚未依法登记取得权属证书的情况下，与孙坤签订买卖合同，虽然按照其与孙坤的约定支付了相应的购房款，但案涉房产并未转移登记至赵宪奎名下，且赵宪奎现已明知房屋其他权利人的存在。赵宪奎对案涉房屋不构成善意取得。处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，边春远为边文胜继承人，在继承遗产分割前，为共同共有人，另外，案涉沧州市运河区万润绿景园7#楼2-201房屋已经生效判决判令由原告刘淑华享有46.3平方米所有权，刘淑华、边春远不同意将案涉房屋出售给赵宪奎，并主张孙坤与赵宪奎就案涉房屋签订的买卖合同无效，符合法律规定，本院予以支持。孙坤作为边文胜的继承人之一，在案涉房屋分割之前亦无法确认其有权处理的份额，即使分割后处分其相应份额，其他共有人亦依法享有同等条件下的优先购买权。综上，孙坤与赵先奎就案涉房屋签订的买卖合同无效。合同无效，赵宪奎再无权占有案涉房屋，原告刘淑华、边春远主张被告赵宪奎腾空房屋，应予支持。关于原告主张赵宪奎支付占用房屋期间的费用，因案涉房屋尚未依法继承分割，二原告主张的房屋占用费用不宜在本案中一并处理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条的规定，判决如下： 一、被告孙坤与被告赵宪奎于2015年3月26日就沧州市运河区万润绿景园7#楼2-201房屋签订的《房屋买卖合同》无效； 二、限被告赵宪奎于本判决生效之日起三十日内腾空沧州市运河区万润绿景园7#楼2-201房屋。 案件受理费525元，由被告孙坤、赵宪奎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员 汪 珊 二〇二一年三月二日 书记员 李奕洁