广东省汕头市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤05民终504号上诉人（原审原告）：汕头市城市管理和综合执法局。负责人：赖恒辉。委托诉讼代理人：张介亮，广东华商（汕头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱国锋，广东华商（汕头）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汕头市粤海水务有限公司。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：胡敏，广东国源岭东律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗慧，广东国源岭东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林丽芳。上诉人汕头市城市管理和综合执法局（以下简称市城管局）因与被上诉人汕头市粤海水务有限公司（以下简称粤海水务公司）、林丽芳房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初921号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人市城管局上诉请求：撤销一审裁决，指令一审法院继续审理此案。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人林丽芳居住使用讼争房产是经上诉人市城管局审批同意且被上诉人林丽芳不定期支付租金符合福利分房的特征是事实认定错误。被上诉人林丽芳并没有向上诉人市城管局支付过该讼争房产的购房款。讼争房产系汕头市自来水公司职工何乐的母亲陈惜贞于1986年12月份由单位福利分房购买所得，单位补贴部分的款项是由上诉人市城管局支付。被上诉人林丽芳只是取得该讼争房产的租赁权而非房子的产权，被上诉人林丽芳向上诉人市城管局支付的款项性质是房租，一审法院认定被上诉人林丽芳占用讼争房产完全符合福利分房的特征是错误的。上诉人市城管局从来未曾同意过将房产分配给被上诉人林丽芳，被上诉人林丽芳仅仅取得的是讼争房产的租赁权。2014年6月讼争房产由原产权人陈惜贞变更为上诉人，上诉人市城管局取得讼争房产的房地产权属证书，在房地产交易登记中心的房产权属人亦是上诉人市城管局。众所周知，不动产物权的公示原则是：房地产权登记在谁的名义下，谁就是该房地产权属人，具有对外公示公告的法律效力。二、一审法院裁定认为上诉人市城管局与被上诉人林丽芳之间的法律关系属于单位与职工的内部福利分房纠纷，不属于法院的管辖范围是对法律关系的认定错误，理由如下：上诉人市城管局与被上诉人林丽芳之间的关系，事实上属于民事法律关系中的平等法律主体之间的租赁关系，而非一审法院裁定所认定的上诉人市城管局与被上诉人林丽芳系属于单位与职工的内部行政隶属法律关系。上诉人市城管局出租房产给被上诉人林丽芳，被上诉人林丽芳按时向上诉人市城管局支付租金的事实足以证明上诉人市城管局与被诉人林丽芳两者之间是民事法律关系中的租赁法律关系。综上所述，一审法院裁定错误地将本案的租赁合同法律关系错误地认定为单位内部职工福利分房法律关系，从而导致适用法律错误，作出错误裁定，故上诉请求二审法院撤销一审裁定，指令一审法院继续审理此案。被上诉人粤海水务公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，裁定结论正确，依法应予维持。一、一审认定被上诉人林丽芳居住使用案涉房产是经上诉人市城管局审批同意，据此认定本案系福利分房的事实正确。上诉人市城管局名下位于汕头市金平区×××××××××××（粤房地权证汕字第1000175679号，下称讼争房产），原登记在被上诉人粤海水务公司职工何乐的母亲陈惜贞名下，系陈惜贞于1986年12月以“三三四”形式购买，单位部分费用由上诉人市城管局支付。1992年，因何乐向被上诉人粤海水务公司申请福利分房的面积超过政策标准，遂将讼争房产交由被上诉人粤海水务公司另行分配，被上诉人粤海水务公司便将其分配给职工汪志春居住。1998年底1999年初，被上诉人粤海水务公司职工被上诉人林丽芳因其临时居住的侨房将被政府房管部门收回，便向被上诉人粤海水务公司申请福利分房，解决其居住问题，被上诉人粤海水务公司根据当时的分房政策，将汪志春因新分配住房而腾出交回的讼争房产，又分配给被上诉人林丽芳居住。被上诉人粤海水务公司上述按政策进行的分房行为，均得到当时上级主管部门上诉人市城管局的批准，鉴于讼争房产单位出资部分系由上诉人市城管局支付，因此亦应视为系上诉人市城管局的福利分房行为，显然本案争议纠纷属于福利分房的范畴，一审认定事实准确。二、一审裁定适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定正确。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。自1999年至2018年长达20年间，不管讼争房产登记在陈惜贞名下，抑或2014年变更为登记在上诉人名下，被上诉人林丽芳一直直接向上诉人市城管局缴纳讼争房产的租金，所缴租金低廉，且作为以前的国企员工被上诉人林丽芳也从未享受过其他福利分房的待遇，也未享受货币分房或房屋补贴等福利，因此其与上诉人市城管局之间实质是福利分房相关方之间的关系，并非平等的民事主体关系，不是正常的市场房屋租赁关系。最高院的规定已明确只要属于福利分房的范畴，该类“房地产纠纷”就不属于人民法院受案范围，并未局限于所有权还是使用权等纠纷类型，因此属于福利分房的房屋租赁纠纷亦属于此类房地产纠纷，一审裁定适用法律正确。综上所述，一审认定事实准确，适用法律正确，裁定理由充分，应予维持。请二审法院依法驳回上诉人市城管局的上诉请求。市城管局向一审法院起诉请求：1.判令粤海水务公司、林丽芳归还市城管局所有的汕头市金平区×××××××××××；2.判令林丽芳支付拖欠市城管局的租金4823.28元，该租金自2019年1月1日起计至2019年12月31日止，2020年1月1日起至粤海水务公司、林丽芳实际归还房产之日止的租金另行计算；3.林丽芳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：市城管局的前身为汕头市城建局，粤海水务公司的前身为汕头市自来水总公司，汕头市城建局原系汕头市自来水总公司的主管单位，而林丽芳则是汕头市自来水总公司的职工。讼争房产系“三三四”政府、单位补贴性住房，系汕头市自来水总公司职工何乐的母亲陈惜贞于1986年12月份购买，单位补贴部分的款项则由汕头市城建局支付。1998年12月14日，根据林丽芳的申请，由汕头市自来水总公司报请汕头市城建局审批同意，将讼争房产分配给林丽芳居住使用至今，林丽芳则按市城管局的通知不定期支付租金至2018年12月31日止。2014年6月份，讼争房产由原权属人陈惜贞变更为市城管局，市城管局据此取得讼争房产粤房地权证汕字第1000175679号《房地产权证书》。2019年1月30日，汕头市财政局下发《关于做好市直行政事业单位出租出借及闲置国有资产清退上缴工作的通知》（汕市财资函[2019]6号），要求对市直行政事业单位出租出借及闲置国有资产清退上缴该局进行统筹管理，市城管局在要求林丽芳腾退讼争房产未果后诉至一审法院，提出了上述诉讼请求。一审法院认为：林丽芳居住使用讼争房产是经市城管局审批同意的，且按市城管局的通知不定期地支付租金，完全符合福利分房的特征。福利分房是计划经济时代特有的一种房屋分配形式，是由各企、事业单位和个人出资，然后按照级别、工龄、年龄等条件分配给职工居住，是一种福利待遇，并非平等民事主体之间的法律关系。因此，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。市城管局系汕头市人民政府的组成部门，内设机构也有法制宣传科，负责法制宣传教育、报道和普法的工作，市城管局的委托诉讼代理人亦是专职的职业律师，均理应知悉该规定，但却仍向一审法院提起本案诉讼，故市城管局的起诉依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：驳回公布日期2017.09.01时效性现行有效市城管局的起诉。市城管局预交的案件受理费1968元，一审法院予以退还。本院认为，本案争议的焦点是市城管局的起诉是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。根据本案查明的事实及各方提交的证据显示，本案林丽芳是基于其系粤海水务公司职工的特定身份，因居住需要向粤海水务公司申请福利分房，粤海水务公司根据当时的分房政策制定《单位住房分配方案呈报表》呈报市城管局审批同意后，林丽芳才得以以租赁的方式使用讼争房产至今。因此本案林丽芳与市城管局的房屋租赁关系明显带有单位内部福利分房的性质，并非平等民事主体之间的房屋租赁关系。一审法院认定本案争议属于单位内部分房而引起的纠纷，不属于人民法院民事受案范围，并据此裁定驳回市城管局的起诉的裁判结果并无不当。本院予以维持。市城管局上诉请求撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案缺乏依据，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八条的规定，民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等。而一审法院裁判文书的认为部分关于“市城管局系汕头市人民政府的组成部门，内设机构也有法制宣传科，负责法制宣传教育、报道和普法的工作，市城管局的委托诉讼代理人亦是专职的职业律师，均理应知悉该规定，但却仍向一审法院提起本案诉讼，故市城管局的起诉依法应予驳回”的认定与案件应裁定驳回市城管局起诉的事实、法律依据无关联，属于说理不当，又因一审上述裁判文书的说理不当之处对于本案事实的认定及结果的处理并未产生实质影响，故本院直接予以纠正撤销。综上，市城管局的上诉请求不能成立，一审裁定处理结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 翁汉光审 判 员 刘静文审 判 员 林思浩二〇二一年三月三十一日法官助理 范晓武书 记 员 郑海艺