广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1666号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈振杰，男，1954年9月19日出生，汉族，住浙江省宁海县。上诉人（原审被告、反诉原告）：周晓飞，男，1971年9月4日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁丽娜，女，1982年9月21日出生，汉族，住广东省普宁市。三上诉人共同委托诉讼代理人：柯柏松，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方丽玲，女，1970年11月12日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：高秀萍，广东格士律师事务所实习律师。上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜因与被上诉人方丽玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈振杰、周晓飞、梁丽娜上诉请求：1.撤销一审判决，驳回方丽玲的诉讼请求，支持陈振杰、周晓飞、梁丽娜的反诉请求；2.诉讼费由方丽玲承担。事实和理由：（一）一审判决认为陈振杰、周晓飞、梁丽娜既未依约支付租金构成违约，又将涉案商铺交由案外第三人使用至今，故无权要求解除合同，该认定不当。原来的签约主体广州市保欣市场管理有限公司（以下简称保欣公司）已经注销，涉案合同已经因一方主体消灭而没有继续履行的条件，因此涉案合同应该终止。在承租主体消灭的情况下，陈振杰、周晓飞、梁丽娜需要承担的只是违法注销的赔偿责任，不是承担合同继续履行的义务，赔偿责任有一个边界问题，即陈振杰、周晓飞、梁丽娜即使违法注销，应该在多大的范围内承担赔偿责任。对此，陈振杰、周晓飞、梁丽娜已经采取措施避免损失扩大，已经尽到应尽义务，2019年11月23日已经发函说明“由于保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下2019年11月30日收回商铺”，提交的发函通知没有签名，因签名版已经发给方丽玲，且快递单上显示有发件人姓名。这个函件已经告知涉案商铺的承租主体已经消亡，通知方丽玲到现场查看和收回涉案商铺。即使涉案商铺由第三人在使用，也有一个出租主体的问题，即在2019年6月5日之后是由方丽玲决定是否继续出租还是收回，是由方丽玲自行处置的。方丽玲没有按照前述通知到现场查看和收回商铺，对于此后的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜不承担赔偿责任。（二）一审判决认为现场已经改变，完全罔顾事实，陈振杰、周晓飞、梁丽娜从未改变过二楼和一楼商铺的间隔，三楼改动过的也已经大部分恢复，涉案商铺已经空置，且已经恢复原状。方丽玲二审答辩称，同意一审判决，应予维持。关于陈振杰、周晓飞、梁丽娜提到的空置问题，一审期间方丽玲也提交了一审开庭前两三天的照片，证明商铺是没有空置的，故对陈振杰、周晓飞、梁丽娜所称的商铺空置状态问题不予认可。方丽玲向一审法院起诉请求：1.陈振杰、周晓飞、梁丽娜向方丽玲支付方丽玲1105B号商铺自2016年11月1日至2020年5月31日止欠付的商铺租金101167元（2016年11月1日至2017年9月30日期间租金差额按每月1205元标准计算；2017年10月期间租金差额按每月1225元标准计算；2017年11月30日至2018年10月31日期间租金差额按每月1979元标准计算；2018年11月1日至2019年6月30日期间租金差额按每月2356元标准计算；2019年7月1日至2019年10月31日期间租金差额按每月3769元标准计算；2019年11月1日至2020年5月31日期间租金差额，按每月4145元标准计算）；2.陈振杰、周晓飞、梁丽娜向方丽玲支付逾期支付上述租金的违约金（以当月应付未付的租金为基数，自逾期当月11日起至付清上述租金之日，按照年利率24%计算，以不超过所欠付的租金总额为限）。陈振杰、周晓飞、梁丽娜向一审法院反诉请求：确认方丽玲与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》于2019年11月30日解除。一审法院认定事实：方丽玲是广州市越秀区北京路68号1105B铺的产权人，该铺建筑面积12.9954方米，房屋用途为非住宅。2013年8月23日，方丽玲（甲方）与保欣公司（乙方）签订《北京大厦商铺租赁合同》，载明：乙方向甲方承租上述北京路68号首层1105B铺，乙方承租及授权经营管理的物业为北京路68号北京大厦首层、二层、三层、四层、五层、六层的全部物业，建筑面积12857平方米，租赁期为10年；该物业的月租金标准为290元/㎡（按建筑面积计算），即：第三年（即2016年11月1日至2017年10月31日止），月租金为2638元；第四年（即2017年11月1日至2018年10月31日止），月租金为3392元；第五年（即2018年11月1日至2019年10月31日止），月租金为3769元；第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%。租金每月支付一次，每月10日前（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）支付当月租金；甲乙双方在签订达到该项目总建筑面积70%以上，乙方向甲方支付租赁保证金为两按7538元及首月租金1508元；任何一方违反合同，违约方须依照法律规定和合同约定承担违约责任和赔偿守约方的全部经济损失；如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金，逾期一个月未支付的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，乙方缴纳的保证金甲方不予退还，由此而收铺的一切法律责任由乙方承担；通知送达：双方均以本合同落款处的地址为通讯地址，任何一方可根据对方通讯地址以邮寄的方式向对方发出本合同所述之各项通知及其他联络事项，任一方通讯地址变更的，应及时书面通知对方，否则视为未变更，因此导致无法收到对方通知的不利后果由该方自行承担等。一审法院另查，保欣公司为有限责任公司，后变更为广州市保欣商务管理有限公司，于2018年5月22日被注销，清算组为全体股东即陈振杰、周晓飞、梁丽娜。在保欣公司工商档案资料中显示：2018年5月21日，陈振杰、周晓飞、梁丽娜签署《清算报告》，载明清算组已于2018年4月2日向公司登记机关备案……清算组已于成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2018年4月3日在民营经济报纸上刊登了公告，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，制定了清算方案，并报请股东确认，清偿顺序如下：1.支付清算费用，2.职工工资、社会保险费用和法定补偿金已全部结清，3.本公司所有税款已缴完毕，税务部门已出具《注销税务事项通知书》，4.公司债务已全部清偿等。2018年8月22日，卓诚会计师事务所有限公司出具保欣公司企业注销税务登记税款清算鉴证报告。陈振杰、周晓飞、梁丽娜没有提交其向方丽玲通知保欣公司清算事宜的证据。陈振杰、周晓飞、梁丽娜主张方丽玲与保欣公司之间的《租赁合同》已解除，提交了《解除合同及收回物业通知书》复印件（内容为：业主方丽玲1105B铺：由原保欣市场管理有限公司承租阁下的物业，合同期限2014年11月1日到2024年10月31日，由于保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下于2019年11月30日前收回商铺，同时原有的租赁合同即告终止。落款处“通知人”为空白）及顺丰邮寄的详情单（显示：收件方地址广东省汕头市金平区×××号）。方丽玲质证称没有收到该通知，对该通知的真实性、合法性、关联性均不予认可，该通知的落款处没有签名，我方不清楚谁发出的通知，不符合解约通知的法定条件。一审法院认为，方丽玲与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，保欣公司未依约支付2016年11月起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。保欣公司于2018年5月22日注销，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，保欣公司的清算组应将公司解散清算事宜书面通知方丽玲等已知债权人。陈振杰、周晓飞、梁丽娜为证明其已通知方丽玲保欣公司清算及解除合同的事项，向一审法院提交上述《解除合同及收回物业通知书》及顺丰速运邮寄单，但上述《解除合同及收回物业通知书》既未注明通知人，其寄送时间亦已在保欣公司注销之后，致使方丽玲并未能在保欣公司注销前及时申报债权；因此，上述证据不足以证明陈振杰、周晓飞、梁丽娜已将公司清算事宜书面通知方丽玲。方丽玲主张作为清算组成员的陈振杰、周晓飞、梁丽娜承担本案责任，符合上述法律的规定，予以支持。关于违约金标准的问题，因方丽玲现未能提供证据证明其实际损失，故违约金以调整至按中国人民银行同期贷款利率标准计算为宜（自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，则应参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），且违约金总额以不超过所欠租金为限。关于陈振杰、周晓飞、梁丽娜要求确认上述《北京大厦商铺租赁合同》于2019年11月30日解除的反诉请求，如上所述，上述《解除合同及收回物业通知书》未注明通知人，陈振杰、周晓飞、梁丽娜未有证据证明已将涉案房屋恢复间隔，且部分陈振杰、周晓飞、梁丽娜改造后的商铺占用原有过道，并未恢复，故商铺并不具备交还给方丽玲的条件，在此情况下，即使上述解除合同的通知到达方丽玲亦不发生合同解除的效力。因此，陈振杰、周晓飞、梁丽娜上述反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，于2020年9月17日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈振杰、周晓飞、梁丽娜应向方丽玲支付从2016年11月1日至2020年5月31日期间的租金（2016年11月1日至2017年9月30日期间租金按每月1205元标准计算；2017年10月期间租金按每月1225元标准计算；2017年11月30日至2018年10月31日期间租金按每月1979元标准计算；2018年11月1日至2019年6月30日期间租金按每月2356元标准计算；2019年7月1日至2019年10月31日期间租金按每月3769元标准计算；2019年11月1日至2020年5月31日期间租金，按每月4145元标准计算）及逾期支付上述租金的违约金（自2016年11月11日起，如遇节假日则以节假日届满的次日起算，以当月所欠租金为基数，计算至实际付清之日止；其中2019年8月19日前，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算；2019年8月20日起，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；该违约金总额以不超过上述所欠租金总额为限）；二、驳回方丽玲的其他诉讼请求；三、驳回陈振杰、周晓飞、梁丽娜的反诉请求。案件本诉受理费1604元、反诉受理费50元，均由陈振杰、周晓飞、梁丽娜负担。本院二审期间，陈振杰、周晓飞、梁丽娜向本院提交了一审判决作出后涉案商铺的照片。方丽玲经质证认为，不同意对方的意见，因方丽玲没有去现场看过，具体情况不清楚，对照片的真实性、关联性不予认可，根据方丽玲一审期间提交的证据显示，涉案商铺没有空置，陈振杰、周晓飞、梁丽娜一审没有提供这些材料。陈振杰、周晓飞、梁丽娜没有单方解除权，其方也故意恶意注销公司，商铺还在陈振杰、周晓飞、梁丽娜使用之中，哪怕商铺空置，陈振杰、周晓飞、梁丽娜也有使用出租的权利，方丽玲对其证明内容不认可。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷所涉事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，方丽玲与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是否应于2019年11月30日解除；其二，陈振杰、周晓飞、梁丽娜是否应向方丽玲支付2016年11月1日至2020年5月31日止的租金及相应违约金。关于方丽玲与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是否应于2019年11月30日解除的问题。《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定，“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”。本案中，依据已查明的事实，方丽玲与保欣公司于2013年8月23日签订《北京大厦商铺租赁合同》，在该合同履行期间，保欣公司于2018年5月22日被注销工商登记，自此丧失民事主体资格，故其作为合同一方当事人与方丽玲签订的《北京大厦商铺租赁合同》应终止。据此，陈振杰、周晓飞、梁丽娜反诉请求确认该《北京大厦商铺租赁合同》于2019年11月30日解除，缺乏法律依据，一审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。关于陈振杰、周晓飞、梁丽娜是否应向方丽玲支付2016年11月1日至2020年5月31日止的租金及相应违约金的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定，“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案中，方丽玲与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》约定租期至2023年8月22日止，现无证据反映该合同存在法定的无效情形，故应合法有效，对合同双方均具有约束力。该《北京大厦商铺租赁合同》尚在履行期间，作为保欣公司股东的陈振杰、周晓飞、梁丽娜即在明知保欣公司对外尚有债务未清偿完毕的情况下未依法定程序履行清算义务而于2018年5月22日将保欣公司注销，导致包括方丽玲在内的保欣公司债权人遭受相应的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司原股东，应就其违法注销保欣公司的行为对方丽玲的损失承担赔偿责任。在《北京大厦商铺租赁合同》终止前，保欣公司自2016年11月起即存在拖欠租金的违约行为，故应当向方丽玲承担继续支付租金及相应违约金的违约责任，陈振杰、周晓飞、梁丽娜的前述行为导致保欣公司未能在被注销之前实际承担前述违约责任，方丽玲因此而遭受相应的欠租及违约金损失，应由陈振杰、周晓飞、梁丽娜赔偿。在《北京大厦商铺租赁合同》终止后，陈振杰、周晓飞、梁丽娜应对保欣公司与方丽玲之间基于《北京大厦商铺租赁合同》所产生的租赁合同债权债务进行及时清理，包括将涉案商铺按约定的返还条件及时腾空交还方丽玲，其未及时腾空交还，导致方丽玲遭受相应的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜亦应对此予以赔偿，该损失可参照前述《北京大厦商铺租赁合同》约定的租金及逾期交租违约金的标准计算。据此，方丽玲诉请陈振杰、周晓飞、梁丽娜支付自2016年11月1日至2020年5月31日止的租金及相应的违约金合法有据，一审判决对此予以支持并无不妥，可予维持。陈振杰、周晓飞、梁丽娜以其已通知方丽玲在2019年11月30日收回涉案商铺为由，上诉认为其无需向方丽玲承担自此之后的损失，但如前所述，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司的股东，在违法注销保欣公司之后，应当将符合约定返还条件的涉案商铺及时腾空交还方丽玲，而陈振杰、周晓飞、梁丽娜在本案中并未充分举证证明其在2020年5月31日之前已将涉案商铺恢复至符合约定返还条件并通知方丽玲在合理期限内接收，故陈振杰、周晓飞、梁丽娜的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。虽然如此，在《北京大厦商铺租赁合同》已经终止且作为原出租人的保欣公司的民事主体资格已丧失的情况下，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司的原股东应当善尽股东责任，尽快将涉案商铺恢复至符合约定返还条件并通知方丽玲在合理期限内接收，方丽玲作为原承租人亦应及时办理交接手续，任何一方未履行相应义务，导致双方未能及时办理涉案商铺的交接手续，均应承担相应的责任。综上所述，上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1654元，由上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年三月三十日书记员 贾 妍苏劲丹