广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤01民终1750号 上诉人（原审被告）：高前，男，1985年9月18日出生，汉族，住安徽省太和县。 被上诉人（原审原告）：彭芳，女，1966年12月16日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。 上诉人高前因与被上诉人彭芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年2月4日公开开庭进行审理。上诉人高前，被上诉人彭芳的委托诉讼代理人谭俏云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 高前上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判高前无需向彭芳支付2020年8月20日至2020年12月24日交还房屋之日止的房屋使用费；3.一、二审诉讼费由彭芳承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。（一）2020年7月1日，彭芳提起本案诉讼，一审于2020年8月13日开庭审理。彭芳没有对涉案房屋停电，但到2020年8月20日起单方擅自停电处理，造成涉案场地无法使用。故彭芳单方面造成高前无法正常使用标的物，高前不应支付租金。对2020年8月12日后的租金在没有查明涉案标的使用情况的基础上作出判决属于查明事实不清，也超出了诉讼请求范围；（二）疫情期间，高前租赁涉案标的物从事的是饮食服务，在疫情期间停产停业是政府的要求属于不可抗力，理应减少租金。本案是疫情期间发生的纠纷，根据最高人民法院的司法解释，作为出租人不能对房屋停水停电。（三）2020年12月14日，一审作出判决后，彭芳要求高前交还涉案物业，高前已于当天交还涉案物业。二、在一审没有查明事实的情况下，对本案的租金的处理适用法律明显错误。综上，请求二审法院予以改判。 彭芳答辩称，不同意高前的上诉请求及事实理由，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。高前直至2020年12月14日才将涉案物业交还给彭芳，在此之前涉案物业均在高前的控制管理之下，因此高前理应向彭芳缴纳房屋使用费。对于一审判决第三项彭芳同意该房屋使用费计算至2020年12月14日。本案一审总共是组织了两次开庭，高前在一审庭审过程中已经反映了涉案物业停电的情况。因此对于涉案物业被停电的情况，已由一审判决进行查明。 2020年7月1日，彭芳向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认彭芳与高前于2019年4月26日签订的《商铺租赁合同》自民事起诉状送达之日起解除；2.高前向彭芳支付租金暂计至2020年8月12日24233元（计至交还商铺之日止）及其滞纳金暂计至2020年8月12日16512.23元（以拖欠租金为基数，按照每日1%标准计算，计至履行之日止）；3.判令高前向彭芳支付电费暂计至2020年8月12日2976元（自2020年4月6日起计至交还商铺之日止）；4.高前向彭芳支付水费暂计至2020年8月12日324元（自2020年4月6日起计至交还商铺之日止)；5.诉讼费用由高前负担。彭芳于2020年8月13日增加诉讼请求：高前搬离及向彭芳交还位于广州市花都区团结村安置区商业街南石东路14-5号的商铺。 一审法院经审理查明：案外人广州市花都区新雅街团结村大塘口经济合作社（出租方，甲方）（以下简称大塘口经济社）与案外人彭兰（承租方，乙方）于2014年5月20日签订《厂房租赁合同》，约定：乙方竞投租赁甲方位于团结村××口××安置区商业街东××号房屋作办公楼、厂房用途，建筑总面积1512平方米，租赁期限15年，自2014年9月1日起至2029年8月31日止。彭兰于2019年1月30日取得大塘口经济社书面同意转租。彭兰（出租方，甲方）与彭芳（承租方，乙方）于2019年1月19日签订《商铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方坐落于广州市花都区团结村安置区商业街东三号房屋一楼商铺，建筑面积约370平方米，用于商业用途，租用年限8年，自2019年1月20日起至2027年1月19日止。彭芳于2019年2月5日取得彭兰书面同意转租。 彭芳（出租方，甲方）与高前（承租方，乙方）于2019年4月26日签订《商铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于广州市花都区团结村安置区商业街南石东路14-5号的商铺，建筑面积约50平方米，用于商业用途，租用年限五年，自2019年4月26日起至2024年4月25日止，装修期为2019年4月27日至2019年5月11日止。第三条关于租金及支付，约定：1.乙方交纳3万元作为履行合同的保证金，不计利息，不抵作承包款及租金，租赁期届满，如乙方无任何违约和欠款行为，保证金退回乙方；如乙方中途自行退租或违反合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权。2.租金每两年递增，每次递增幅度为上期缴纳租金的10%，2019年4月26日至2021年4月25日每月租金7000元，2021年4月26日至2022年4月25日每月租金7700元。3.租金按月收取，每月10日前内支付当期租金。5.凡拖欠租金的，需加收滞纳金，每天按照所欠租金1%计算，如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物。第四条关于租赁期间门市的修缮，约定：1.出租方将商铺交付承租方后，由承租方须自己按甲方和相关行业及主管部门的要求自行安装水、电；做房屋的隔断墙以及过滤池、化粪池等。承租方所有的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已有装修及房屋架构。第六条关于商铺使用要求，约定：7.乙方所产生的水电费、物业管理费由物业管理处按商业收费标准收费，电费含损耗摊分1.5元/度，水费为6元/吨。第十一条关于合同变更和解除，约定：2.⑹逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的，⑺拖欠租金1个月以上，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并收回出租物。第十三条关于合同效力，约定：双方签字并交清保证金后生效。合同另约定其他事项。 彭芳委托广东益航律师事务所于2020年5月25日向高前发出《律师函》，催缴租金及水电费，2020年5月26日由高前的妻子阳玉艳签收。 一审法院于2020年7月21日向高前送达民事起诉状等诉讼材料。 在诉讼过程中，彭芳与高前确认：商铺位于广州市花都区团结村安置区商业街南石东路14-5号。高前租赁商铺用于经营米粉类快餐。彭芳收取高前保证金3万元。高前支付2020年4月12日至5月11日部分租金4000元，拖欠4月12日至5月11日租金3000元，5月12日至6月11日租金7000元，6月12日至7月11日租金7000元，7月12日至8月12日租金7233元。彭芳向供电及供水部门缴纳水、电费，高前拖欠彭芳2020年4月6日至8月12日的电费2976元、水费324元。彭芳主张：其已免除高前租金1个月并协议按时缴纳租金，其全额向案外人彭兰缴纳租金，不同意再减免高前的租金。因高前违约，不退还保证金。合同有效。彭芳于2020年11月6日在质证过程中主张：如合同无效，其变更诉讼请求为：1.判令高前搬离及向彭芳交还位于广州市花都区团结村安置区商业街南石东路14-5号的商铺；2.判令高前向彭芳支付房屋使用费暂计至2020年8月12日24233元（按照每月7000元的标准，计至交还商铺之日止）及其滞纳金暂计至2020年8月12日16512.23元（以拖欠房屋使用费为基数，按照每日1%标准计算，计至履行之日止）；3.判令高前向彭芳支付电费暂计至2020年8月12日2976元（自2020年4月6日起计至交还商铺之日止）；4.判令高前向彭芳支付水费暂计至2020年8月12日324元（自2020年4月6日起计至交还商铺之日止)；5.诉讼费用由高前负担。高前主张：因受新型冠状病毒引发的××疫情影响，村民委员会在2、3、4月封闭路口，导致商铺营业额减少，其没有证据提交，但要求减免2020年4月及5月的租金。疫情属于不可抗力，其没有违约，不需要支付滞纳金。其不同意交还商铺。其要求抵扣保证金。合同无效。高前于2020年11月6日在质证过程中主张：如合同无效，因彭芳隐瞒没有取得规划报建手续，其不同意支付房屋使用费，只同意支付水电费及交还房屋，但不同意立即交还房屋，并另案起诉主张装修损失。其拖欠5月10日至11月10日六个月期间，彭芳停水停电三个月，另三个月受疫情影响，均应减免。 彭芳为证明《商铺租赁合同》有效，提供《关于广州白云机场（花都区移民）迁建安置用地的批复》，建设用地规划许可证，《团结村安置区（北区）规划总平面图》，花都区农村集体资产管理交易平台查询截图，显示：位于花都区新华镇××西××土地178835.9平方米，用地项目名称系团结村安置区，1998年4月15日取得建设用地规划许可证；广州市国土资源和房屋管理局于2002年9月4日批复，同意征用位于花都区新华镇××西的集体土地，按规划作为广州白云机场（花都区移民）的迁建安置区；花都区新雅街农村集体资产管理交易中心通过花都区农村集体资产管理交易平台，发布团结村北区塘口安置区商业街东面三号厂房招标公告，2014年5月14日公告中标信息。 在一审法院主持下，彭芳与高前于2020年8月13日确认位于广州市花都区团结村安置区商业街南石东路14-5号商铺的具体位置图。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年8月26日函复，“现结合贵院提供的地理位置信息进行初步核查，我局未查询到来函所述‘位于广州市花都区团结村安置区商业街南石东路14-5号商铺’办理《建设工程规划许可证》的记录”。 一审法院认为，彭芳与高前在本案中的争议焦点，可综合归纳及评析如下： 一、合同效力的认定 《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，城市、镇规划区内进行建筑物……建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门……申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同解释）第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。彭芳提供的系取得建设用地规划许可的证据，并非取得建设工程规划许可的证据。在一审法院主持下，彭芳与高前确认具体位置图，一审法院函询城乡规划主管部门，广州市规划和自然资源局花都区分局函复，未查询到位于广州市花都区团结村安置区商业街南石东路14-5号商铺办理《建设工程规划许可证》的记录。彭芳与高前于2019年4月26日签订《商铺租赁合同》，该商铺在法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，系无效合同。彭芳主张解除《商铺租赁合同》，于法不符，一审法院不予支持。 二、合同无效后的法律后果 （一）搬离及交还商铺的问题 经查：合同法第五十八条规定，合同无效……后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《商铺租赁合同》无效，高前不具有占有使用商铺的依据，应当向彭芳返还商铺。彭芳主张高前搬离及交还商铺，符合法律规定，一审法院予以支持。 （二）房屋使用费的问题 经查：城镇房屋租赁合同解释第五条第一款、第十八条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。《商铺租赁合同》约定，2019年4月26日至2021年4月25日每月租金7000元。在诉讼过程中，彭芳与高前确认，高前未支付2020年4月12日至5月11日租金3000元，5月12日至6月11日租金7000元，6月12日至7月11日租金7000元，7月12日至8月12日租金7233元。经核算，自2020年4月12日起至2020年11月11日止，高前未支付房屋使用费已达45000元（3000元＋7000元/月×6个月）。在诉讼过程中，彭芳主张如合同无效，变更诉讼请求为按照每月7000元标准，计收房屋使用费至交还商铺之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。高前主张因停水停电及受疫情影响，应减免租金，没有且怠于提供证据证明，应当承担举证不能的后果，一审法院不予采纳。 （三）滞纳金的问题 经查：合同法第五十六条规定，无效的合同……自始没有法律约束力。《商铺租赁合同》系无效合同，彭芳主张按照该合同的约定，向高前计收逾期支付租金的滞纳金，于法不符，一审法院不予支持。 （四）水、电费的问题 经查：1.高前承认拖欠彭芳2020年4月6日至8月12日电费2976元、水费324元，应当向彭芳支付该拖欠的费用。2.彭芳既未明确主张自2020年8月13日起的水、电费数额，也未提供证据证明，该部分的诉讼请求没有明确，一审法院不予处理。彭芳可通过其他途径另行主张。综上，彭芳主张超出电费2976元、水费324元的水、电费部分，一审法院不予支持。 （五）保证金的问题 经查：在诉讼过程中，彭芳确认收取高前保证金3万元未退还，高前主张抵扣保证金，彭芳主张不退还保证金。为避免诉累及发生单方返还的不公平后果，一审法院予以综合处理。1.《商铺租赁合同》系无效合同，彭芳主张不退还保证金，没有合同和法律依据，一审法院不予采纳。2.合同法第九十九条规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；……。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”。高前主张抵扣保证金的意思表示，2020年8月13日在一审法庭调查阶段已到达彭芳，自该到达之日起发生法律效力。高前主张抵扣保证金，彭芳不同意抵扣保证金，双方当事人对清偿的债务或者清偿抵充顺序没有约定。经核算，高前自2020年4月12日至2020年8月11日未支付房屋使用费24000元，拖欠2020年4月6日至8月12日电费2976元、水费324元，保证金3万元可以清偿上述全部款项。为此，彭芳主张水、电费合计3300元，因保证金已抵销，一审法院综合处理后不予支持；彭芳主张房屋使用费，经核算，自2020年4月12日至2020年11月11日合计45000元，因保证金余款26700元抵销，高前应当继续支付该期间的房屋使用费余款18300元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十九条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、高前于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离及向彭芳交还位于广州市花都区团结村安置区商业街南石东路14-5号的商铺；二、高前于本判决发生法律效力之日起十日内向彭芳支付自2020年4月12日至2020年11月11日的房屋使用费余款18300元；三、高前于本判决发生法律效力之日起十日内向彭芳支付自2020年11月12日起至交还商铺之日止的房屋使用费（按照每月7000元的标准计算）；四、驳回彭芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3419.5元，由彭芳负担1691元，高前负担1728.5元。 本院二审期间,高前提交了微信聊天记录、电表照片，拟证明彭芳于2020年8月20日对涉案商铺停电，故其不应支付2020年8月20日之后的房屋使用费。彭芳质证称：该证据不属于二审新证据，微信聊天记录仅能证明双方曾有微信往来，不能证明涉案房屋于2020年8月20日被停电；电表照片无法证明是涉案房屋的电表。 经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。 二审中，彭芳确认：高前已于2020年12月14日向其交还涉案房屋，一审判决第一项已经履行完毕，一审判决第三项的房屋使用费计算至2020年12月14日。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定。”本案双方纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：高前以彭芳对涉案房屋停电为由主张其不应承担2020年8月20日至12月14日期间的房屋使用费应否得到支持。 高前于一审诉讼中并未向法院提出该抗辩理由，二审中，高前提交了其与彭芳的微信聊天记录、电表照片拟证明其主张，但上述证据不能直接证明彭芳于2020年8月20日对涉案商铺实施了停电行为且涉案商铺一直处于停电状态，继而导致高前无法使用涉案租赁房屋。除此之外，高前未能提交其他证据予以佐证，故该证据不足以证明高前的主张。而且，高前于2020年12月14日才将涉案房屋交还给彭芳，在此之前其一直占用涉案房屋。因此，高前上诉主张其不应承担2020年8月20日至12月14日期间的房屋使用费缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。 综上所述，高前的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费273元,由上诉人高前负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄春成 二〇二一年三月十日 书记员  张 旭 彭诗敏