北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4699号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层。法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：田卓亚，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京伊芙丽西直门服装服饰专卖店，经营场所北京市西城区西外大街1号西环广场三层C3-15号（德胜园区）。经营者：吴美秀。委托诉讼代理人：刘欣亚，北京市致衡律师事务所律师。上诉人北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称：管理公司）因与被上诉人北京伊芙丽西直门服装服饰专卖店（以下简称：服装店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初27928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。管理公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、服装店始终能够开展经营活动，疫情影响并未达到2.5个月之久，我方在疫情期间已经给予了租金减免的优惠政策；且疫情期间我方也遭受了损失，一审法院未予考虑，显失公平；二、服装店违约事实清楚，应当支付欠付的各项费用和违约金。我方停电系因服装店违约在先，有明确的合同依据，由此造成的损失和不利后果应当由服装店承担。服装店辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。服装店向一审法院起诉请求：判令变更双方所签房屋租赁合同，免除并返还2月份租金、物业费、市场推广费等135329.35元，免除3.4月份租金、物业费、市场推广费270658.7元，减免5.6.7月份一半租金、物业费、市场推广费202994元，以上共计608982元；增加诉讼请求为判令减免8、9月份一半租金、物业费、市场推广费270658.7元。案件受理费由管理公司负担。管理公司向一审法院提出反诉，请求：1.判令服装店向我公司支付拖欠的2020年3-9月租金731255.41元、物业管理费66133.8元，市场推广费11022.3元、POS机租金2712元，以上共计811123.51元。2.判令服装店向我公司按照合同约定支付逾期付款的违约金，自2020年3月1日暂计算至2020年11月5日，共计112431.26元。一审法院经审理认定事实如下：2019年7月24日，管理公司作为出租方即甲方，服装店作为承租方及乙方，双方签订《凯德MALL·西直门-商场房屋租赁合同》，内容有：第一部分、通用条款。……第三条、合同价款。3.1乙方应向甲方支付：3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。……3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。第四条、租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。……4.2物业管理费及市场推广费。……4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。4.2.2乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的市场推广费。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。……第十条、乙方的违约责任。……10.2乙方逾期支付租金和本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，则甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。……第二部分、专用条款。第十九条、出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在1号广场6层“商场”03层15号。房屋类型为商业。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为122.47平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“eifini（伊芙丽）-女装/内衣”之用途。19.4商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。19.5本合同的收银方式为：甲方POS机。第二十条、租赁期限和装修期。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期满次日起3年的时间，即2019年9月15日至2022年9月14日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日0天的装修期。20.3双方暂约定该房屋交付日为2019年9月15日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。第二十一条、租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。21.1.1保底租金：按租用面积计算。21.1.1.1自2019年9月15日至2020年9月14日的含税月保底租金额为每平方米1000元。含税保底租金为122470元。21.1.2提成租金。21.1.2.1自2019年9月15日至2022年9月14日的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业额的20%计算的金额。21.2乙方应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金430604.52元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为11022.30元。……21.8若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为452元/台，保证金为1356元/台。21.9甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为1837.50元。……。《房屋租赁合同》签订后，管理公司向服装店交付了租赁房屋。服装店向管理公司交纳各项费用至2020年2月29日。由于新冠疫情的原因，服装店未向管理公司交纳2020年3月1日之后的各项费用。双方就费用减免事宜进行了协商，管理公司最终给出的减免方案为：2020年1月25日至2月9日期间的租金减半收取，2020年2月10日至2月17日的租金免除。服装店则要求2020年5月至9月租金全免，3月、4月租金减半。最终，双方未能协商一致。管理公司向服装店发送了多份催款函，要求服装店支付租金等费用，否则将采取停止水、电能源供应措施。2020年6月17日，服装店向管理公司发送函件，第一时间安排6月份上半月的相关费用，并要求管理公司不能采取单方断电拉闸行为。之后，服装店向管理公司交纳了半个月的租赁、物业费、市场推广费共计67890.68元。2020年7月28日，管理公司向服装店发送函件，要求服装店在2020年7月30日前交纳各项费用，否则将于2020年7月31日采取停止水、电能源供应措施。由于服装店未在2020年7月31日前交纳各项费用，管理公司于当日对租赁房屋采取了断电措施。服装店主张疫情期间营业收入大幅减少，服装店提交了销售情况统计表，该表显示：2019年12月之前销售额基本在400000元以上。2020年1月为354761元，2月为14207元，3月为17289元，4月为169308元，5月为285770元。管理公司对服装店提交销售额认可。一审法院认为，管理公司与服装店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应的管控措施，客观上对服装销售行业造成了较大的冲击，服装店公司提交的证据也证明疫情及相关管控措施导致该公司的经营收入大幅下降，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，法院结合疫情及管控措施的影响、服装店营业收入的减少情况及双方当事人的沟通协商情况，酌情免除服装店2020年2月1日至2020年9月30日期间2.5个月的租金、物业管理费及市场推广费。由于服装店已经交纳了2月份全部及6月份一半的租金、物业管理费及市场推广费，故减免后服装店还应交纳该期间两个月的房屋租金、物业管理费及市场推广费。由于服装店未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，不宜认定为违约，在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，管理公司采取断电措施不妥，由此导致服装店无法使用租赁房屋期间的各项费用不应由服装店负担。综上所述，对服装店要求减免2020年2月1日至2020年9月30日期间房屋租金、物业管理费、市场推广费等费用诉讼请求的合理部分，法院予以支持，即减免该期间2.5个月的租金306175元、物业费27555.75元、市场推广费4592.63元，共计338323.38元。2月份的租金、物业费、市场推广费等费用已用于抵扣之后的各项费用，对服装店要求返还2月份相关费用的诉讼请求，法院不予支持。对管理公司要求服装店支付租金、物业管理费、市场推广费、POS机反诉请求的合理部分，法院予以支持，即支付两个月的租金244940元、物业费22044.6元、市场推广费3674.10元，共计270658.70元。对管理公司要求服装店支付POS机租金反诉请求的合理部分，法院予以支持，即支付2020年3月1日至9月30日期间POS机租金2712元，扣减6月份已支付的226元，还应支付2486元。对管理公司要求服装店支付逾期付款违约金的反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、免除北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与北京伊芙丽西直门服装服饰专卖店2019年7月24日签订的《房屋租赁合同》中2020年2月1日至2020年9月30日期间北京伊芙丽西直门服装服饰专卖店应交纳的房屋租金306175元、物业费27555.75元、市场推广费4592.63元。二、判决生效之日起七日内，北京伊芙丽服装服饰专卖店支付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋租金244940元、物业费22044.60元、市场推广费3674.10元、POS机租金2486元。三、驳回北京伊芙丽西直门服装服饰专卖店的其他诉讼请求。四、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，管理公司与服装店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，服装店因新冠肺炎疫情及防控措施导致营业收入明显减少，继续按照原合同约定的租金标准支付租金对其明显不公平，一审法院综合考虑疫情及管控措施的影响、服装店收入的减少情况以及双方当事人沟通协商情况，酌情免除服装店2020年2月1日至2020年9月30日期间2.5个月的租金、物业费及市场推广费，无明显不当，本院予以支持。管理公司公司主张一审免除2.5个月的租金过多，对其不公平。本院对此认为，新冠肺炎疫情以及相应的防控措施，客观上对服装销售行业造成的影响不止于2.5个月，但是本院注意到，一审法院在确定减免的租金数额及期限时，仅是一次性免除2.5个月租金，对于之后客观上仍受疫情及疫情防控影响的期间并未免除，也未减少。综上，一审法院免除2.5个月的租金，客观上仍在合理范围之内，本院不再对此作出调整，对于管理公司的上述主张不予支持。管理公司上诉主张服装店逾期支付租金构成违约应当支付违约金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”根据本案查明事实，服装店在新冠肺炎疫情以及相应防控措施发生之前，并无拖欠租金的行为。服装店欠缴租金的行为均发生在新冠肺炎疫情以及防控措施之后，且双方关于疫情之后是否减免租金以及如何减免租金一直处于协商过程中。综合以上情况，管理公司以服装店延期支付租金为由要求服装店承担违约责任，本院难以支持。在新冠疫情肆虐的大环境下，管理公司采取断电措施的行为不妥，一审法院确定断电之后的损失由管理公司自行承担，亦无明显不当，本院予以支持。综上所述，管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12594元，由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 曹 雪二〇二一年三月二十五日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越