河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终495号上诉人（原审被告）：刘明权，男，1973年7月16日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：竹森，河南长进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王亚东，男，1987年8月22日出生，汉族，住信阳市。被上诉人（原审原告）：张明均，男，1970年11月20日出生，汉族，住信阳市平桥区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：段海峰，河南誉蓼律师事务所律师。上诉人刘明权因与被上诉人王亚东、张明均房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初7688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘明权及其委托诉讼代理人竹森，被上诉人王亚东、张明均的委托诉讼代理人段海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明权上诉请求：一、撤销信阳市平桥区人民法院所作（2020）豫1503民初7688号民事判决书第一项，并依法改判或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不存在拖欠房款的事实，上诉人在购买位于平桥区××大街东侧桥头花园小区时，被上诉人方未向上诉人出示有关证书、证明文件或预售、现售许可证件，因此在签订《商品房买卖合同》时，约定给付方式为“2010年3月10日首付陆万壹仟贰佰元整”，未书面约定尾款给付时间、方式，剩余房款与该小区业主约定的是取得证件后，进行缴纳，如因不能办理产权登记，由出卖承担全部责任，因此被上诉人在未办理产权证件前无权向上诉人主张房屋价款。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，在商品房买卖合同说明中，第二条、第六条，载明的有被上诉人在出卖该房产时应当出示、提供证书、证明文件的责任；合同主文中第二条、第三条、第八条、第十一条，均约定了房屋出卖人的责任，但是截至今日，房屋建设面积、分摊面积、建筑质量、交付标准、权利证明等均未进行测绘、公示，产权证件的办理更是遥遥无期，上诉人作为一般农村进城人员，是基于合同的签署购买的该房产，然而被上诉人方作为房屋的出售主体，确未履行前置的义务，也因此在签订《商品房买卖合同》时，才未书面约定房款最终的给付时间，已办理证件作为给付房款的依据；按照《民法典》民事活动基本的原则规定，买卖双方应该遵循公平原则，合理确定各方权利及义务。从实际的交易情况来看，双方已经就权利义务作出了明确规定，即未办理产权证件前，被上诉人不具有索要购房款的权利。因此依据该合同第十二条的规定，被上诉人应当在不能办理产权登记时，承担全部责任，该责任指明了主张房款的支付义务的前提条件。2、本案争议房屋，未经房管部门测绘或者拥有资质的测绘测量，具体房产面积仍处于待定状态，根本无法得出具体的房产面积，原一审认定购买人可主观判断显然认定错误；另外，本案房屋坐落的桥头小区仅有部分房屋为民煤公司职工集资房，已于2010年发放了相关证件，上诉人所处的为**楼，并非职工集资房部份，实际为被上诉人私自建设的小产权房产，按照《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律规定等，该合同涉及小产权房依法不能进行出卖，并且被上诉人作为自然人主体，没有房产销售的资质，却将桥头小区小产权房屋出售给多人，在此种交易中获取了巨大经济利益，却未缴纳相关税费，也未接受任何部门的监管，如通过法院程序，确认了该合同形成的债权，显然违背了房地产交易应当遵循的基本法理，严重损害到国家、集体以及购房人的利益。因此，原审法院关于基本事实认定错误。二、原审程序错误，未给予上诉人举证、答辩期间，传票收到距开庭时间仅一天。上诉人于2020年12月16日收到法院邮寄快递，开庭时间为2020年12月17日，未给予上诉人充分举证、答辩的时间，审理程序严重错误，损害了上诉人实体权利。综上，本案被上诉人未经授权私自出卖小产权房屋，长达数年一直未取得合法权证，期间联系多次要求被上诉人方履行办理相应手续，但被上诉人迟迟未兑现承诺，才导致房屋尾款争议问题。原审法院审理时，未查清本案涉及房屋买卖的主合同性质，以及出卖双方权利义务，将非法小产权房屋买卖行为径直转化为债权，并且程序适用错误，事实认定不清，严重损害到上诉人的权利，请求二审法院，查清事实依法驳回被上诉人的诉讼请求。王亚东、张明均辩称，1、答辩人建设的桥头花园小区是集资房不是商品房。平桥区民用煤炭公司为解决职工的住房问题，经平桥区人民政府和平桥区物资局等相关单位的批准，与答辩人联合建设职工宿舍楼，平桥区物资局在批文中明确批示，剩余房屋在该局监管下由答辩人对外销售。同时，答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同一第条明确约定“出卖人只为买受人提供该小区整体的《国有土地使用权证》的复印件一份”这些足以说明答辩人建设的是集资房。因此，作为集资房，政府的各种批文、建设用地规划许可证和国有划拨土地使用证等相关手续齐全，因不是商品房所以没有预售许可证。2、被答辩人上诉称答辩人应先办理房产证，然后被答辩人才支付剩余购房款，理由不能成立。首先，房屋买卖合同中，买卖双方的主要义务是支付购房款和交付房屋，办理产权证是辅助义务，被答辩人只有全部支付了购房款，答辩人才有义务协助被答辩人办理产权证。本案中答辩人交付房屋已经十年有余，但是被答辩人只支付了百分之五六十的购房款，现在又要求答辩人先办理产权证才支付剩余购房款，这种要求既不符合法律规定也违背常理。其次，答辩人与被答辩人签订的买卖合同也没有约定先办证后付款，答辩人更没有承诺先办证后付款。最后，被答辩人提出房屋面积误差问题，房屋已经交付十年有余，被答辩人从来没提过房屋面积的误差问题，这说明被答辩人已经认可了房屋的现有面积，现在答辩人要求被答辩人交付剩余购房款，被答辩人提出房屋没有经过房管局丈量存在误差，这显然为拒交剩余购房款找借口。3、被答辩人诉称一审法院审理此案时程序违法，理由不能成立。一审庭审时审判长已向被答辩人明示适用简易程序审理此案，并得到被答辩人的同意，适用简易程序是可以缩短答辩期。综上所述，原审法院审理此案时事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回被答辩人的上诉维持原审法院的判决。王亚东、张明均向一审法院起诉请求：1判决被告立即支付拖欠原告购房款75500元；2判决被告赔偿原告因其违约给原告造成的经济损失人民币73386元；3判决被告承担本案的诉讼费及其相关费用。一审法院认定事实：法院经审理认定事实如下：2007年，平桥区民用煤炭公司为解决本公司职工住房困难问题，经相关职能部门批准，在公司破产前与王亚东、张明均、冯祖群三人签订了《民煤公司职工住宅楼联建合同》，另有该公司关于债权债务处理情况的说明，其债权债务均由三人承担。2010年3月10日，王世海与被告刘明权签订《商品房买卖合同》，将位于平桥区××大街东侧桥头花园小区5号楼1单元302室出售给被告刘明权。房屋建筑面积121.64平方米，合同约定房屋的价格为每平方米1680元，该房的总价款为204300元。被告刘明权总计交纳128800元后，余款75500元至今未付。合同中第一条“项目建设依据”中土地使用权取得方式为空白，但手写注明“出卖人只为买受人提供该小区整体的《国有土地使用权证》的复印件一份。”被告已于2011年入住，被告以原告未办理商品房房产证为由迟迟未交剩余房款。原被告协商不成，原告遂诉至法院。王世海系原告王亚东的父亲，其受原告王亚东的委托全权办理桥头花园建设项目的所有相关事项。另，冯祖群委托本案原告张明均、王亚东全权处理其与桥头花园小区购房户房屋销售纠纷的相关事宜。一审法院认为，一、关于两原告的诉讼主体问题，原告提供的法院生效判决书证明：案涉房屋原系平桥区民用煤炭公司与原告冯祖群、王亚东、张明均三人联建的职工住宅楼，因该职工住宅楼产生的债权债务由该三自然人享有和承担，同时因王世海是王亚东的父亲，签订协议时加盖有煤炭公司公章，得到公司认可，其后，公司将本协议的权利与义务全部转由冯祖群、王亚东、张明均承担，故，原告王亚东、张明均的诉讼主体适格。二、关于房屋是否交付和面积问题，被告辩称在2011年已收房，对该事实，法院予以认定。因尚未办理房权证，无法确认房屋的准确面积，但被告在收房的时候应当对现房屋面积与合同约定面积的误差有个基本判断的情况下才同意收房的，在房权证办理之前，应当按照双方合同约定的面积进行支付，待办理房权证时以相关职能部门实际测量面积多退少补。由于案涉房屋是单位为解决职工住房困难而与原告联建，符合当时政策规定，且整个小区已交付使用近十年，并不当然认定合同系无效合同。三、关于被告是否应交纳剩余75500元购房款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》未约定剩余购房款交纳的时间及条件，按照交易习惯，原告方履行了交付房屋的主要义务，被告应在交纳全部购房款之后，要求原告办理房屋产权证书。被告在涉案房屋已居住近10年之久，剩余房款一直未交纳，经原告催要后亦未交纳，其以原告未办理商品房产权证书为由拒绝支付剩余购房款的答辩理由，无证据支持，法院不予采纳。被告可在交纳全部购房款后，向原告主张协助办理房屋产权证书的相关权利。原告主张被告交纳剩余75500元购房款的请求，法院予以支持。四、关于原告请求被告支付73386元违约金的问题，《商品房买卖合同》双方未约定剩余购房款的交纳时间，被告亦未违约，原告请求支付违约金的诉请无依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘明权于判决书生效之日起十日内支付原告王亚东、张明均购房款75500元；二、驳回原告王亚东、张明均的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3276元，减半收取1638元，由被告刘明权负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的相关事实基本一致，本院予以确认。二审另查明，涉案《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”中未见手写注明的“出卖人只为买受人提供该小区整体的《国有土地使用权证》的复印件一份”字样。一审认定该事实错误，本院予以纠正。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当支付购房尾款；二、一审程序是否违法。关于争议焦点一：2007年，平桥区民用煤炭公司破产前为解决职工住房及养老问题、妥善安置职工，经相关部门批准，与被上诉人王亚东等三人签订联建合同，约定除安置职工外，可另对外出售一部分房屋。王世海受王亚东委托将房屋出售给上诉人汤勇，该房屋买卖行为符合当时的法律及政策规定。依据涉案合同约定，房屋价款为204300元，双方仅约定了首付款支付数额，未约定尾款支付的期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，涉案房屋于2011年就已交房，被上诉人履行了主要合同义务，双方未在合同中约定剩余房款在取得证件后缴纳，被上诉人现主张房屋尾款，上诉人应当支付剩余房款。关于房屋面积问题，根据合同约定，双方可按房管局测量的建筑面积，依实计算价款，多退少补。关于房屋产权证的办理问题，上诉人可依据相关法律规定及合同约定另行主张权利。关于争议焦点二，本案一审时适用简易程序，上诉人如期参加庭审，根据民事诉讼法解释第二百六十六条之规定，适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，上诉人一审庭审时已经举证，二审未提交新的证据，且一审时上诉人亲自到庭参加庭审并委托律师到庭辩论，已充分发挥了其举证权利及辩论权，一审法院未剥夺当事人的辩论权利，不属于严重违反法定程序的情形，上诉人关于程序严重违法的上诉理由不能成立。综上所述，刘明权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1687元，由刘明权负担。本判决为终审判决。审判长  汪涛审判员  吴斌审判员  张伟二〇二一年三月八日法官助理段雅娴书记员段凤娇