广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20271号上诉人（原审被告）：深圳市阿卡索资讯股份有限公司，住所深圳市罗湖区笋岗街道笋西社区桃园路**HALO广场****，统一社会信用代码91440300071788034C。法定代表人：王志彬。委托诉讼代理人：蔡君友，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟丰，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市伟迪富电子有限公司，住，住所惠州市惠阳经济开发区中建科技园一社会信用代码91441303739899384L。法定代表人：郑玉清。委托诉讼代理人：肖斐斐，广东海涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯飞飞，广东海涵律师事务所实习律师。上诉人深圳市阿卡索资讯股份有限公司（以下简称阿卡索公司）因与被上诉人惠州市伟迪富电子有限公司（以下简称伟迪富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初12759号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人阿卡索公司的上诉请求：1.撤销深圳市罗湖区人民法院作出的（2020）粤0303民初12759号民事判决；2.改判阿卡索公司无须支付房屋装修免租期的租金129915.77元；3.改判阿卡索公司按三个月的租金标准204997.29元向伟迪富公司支付违约金，并在其中扣除阿卡索公司已经支付的租赁保证金130157元和2019年9月多付的租金34166元，即40674.29元（68332.43元/月×3个月-130157元-34166元）；4.伟迪富公司和阿卡索公司分担本案的一审、二审的案件受理费等诉讼费用。以上诉讼请求合计369079元[一审判决阿卡索公司向伟迪富公司承担的责任为409753.35元（129915.77元+279837.58元），阿卡索公司上诉主张阿卡索公司应当承担的责任为40674.29元，争议的标的金额为369079元（409753.35元-40674.29元）]。事实和理由：一、原审法院未予考量伟迪富公司未尽止损义务的主观过错，且认定的违约金标准过高。原审法院查明“2019年9月2日，被告向原告发送《退租告知函》，并于2019年9月15日搬离涉案房屋”。阿卡索公司已在2019年9月2日向伟迪富公司明确表示不再续租，并于9月15日搬离，依据《合同法》第九十四条第二款，伟迪富公司行使法定解除权的条件已经成就。伟迪富公司本可以在接到阿卡索公司的通知后立即将案涉房屋重新放租，以减少损失，但从9月初收到阿卡索公司的退租通知直到2020年1月15日向阿卡索公司发送律师函，在长达4个多月的时间内阿卡索公司未采取任何止损措施，导致损失扩大。二、原审法院未考虑阿卡索公司多向伟迪富公司支付租金的事实。阿卡索公司在提前通知伟迪富公司的前提下，于2019年9月15日搬离涉案房屋，将房屋交付给伟迪富公司，阿卡索公司不再占有、使用涉案房屋，不应当继续承担租金，多缴纳的2019年9月16日至2019年9月30日期间的租金（34166元）应当在计算阿卡索公司的违约责任时予以扣除。三、原审法院判决阿卡索公司承担免租期的租金无事实和法律依据。阿卡索公司与伟迪富公司签署的租赁合同补充协议约定2018年7月10日至2018年10月15日为装修免租期，自2018年10月16日起算租金。写字楼的装修免租期是写字楼租赁市场的商业惯例，双方的该约定符合交易习惯。免租期的长短是协商一致的结果，两到三个月的免租期均属于正常市场行情，是双方的真实意思表示。即使因为阿卡索公司提前退租导致伟迪富公司损失，也属于正常商业风险的范畴。对案涉房屋的租赁在2018年7月10日至2018年10月15日不支付租金，是双方当事人明确无误的合意，原审法院判决阿卡索公司对免租期支付租金，属于强行对当事人的意思自治进行干预，破坏了合同自由、意思自治的原则，依法应予纠正。被上诉人伟迪富公司答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。被上诉人伟迪富公司向一审法院起诉请求：1.判令阿卡索公司支付免租期的租金207831.34元；2.判令阿卡索公司支付违约金530043.18元（违约金标准为6个月的租金409994.58元及6个月的物业费120048.6元）；3.案件受理费、保全费、公告费由阿卡索公司负担。上述起诉金额合计人民币737874.52元。一审法院认定事实：一、伟迪富公司系涉案房屋506、507房的所有权人，涉案房屋位于深圳市罗湖区。二、2018年7月27日，伟迪富公司、阿卡索公司签订《房屋租赁合同》，约定：伟迪富公司将位于深圳市罗湖区的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给阿卡索公司使用，月租金总额为人民币65078.5元，阿卡索公司于每月8日前交付租金；租赁期间为2018年7月10日起至2021年7月9日止；伟迪富公司交付租赁房屋时，可向阿卡索公司收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币130157元；如合同期满阿卡索公司无违约行为，伟迪富公司向阿卡索公司返还租赁保证金；如阿卡索公司提前终止合同，伟迪富公司可不予返还保证金。同日，伟迪富公司与阿卡索公司签订《甲乙双方补充协议》，双方约定：从租期第二年起，月租金每年递增5%，即2018年7月10日至2019年7月9日（以下均包括首尾两天）月租金人民币65078.5元，2019年7月10日至2020年7月9日月租金人民币68332.43元，2020年7月10日至2021年7月9日月租金人民币71749.05元；伟迪富公司同意自2018年7月10日起至2018年10月15日（包括首尾两天）给予阿卡索公司98天免租金装修期（以下简称“免租期”），伟迪富公司自2018年10月16日起开始计收租金；如阿卡索公司于约定合同期间提前终止本房屋租赁合同，则阿卡索公司须向伟迪富公司支付约定合同期间余下的租金。三、2019年9月2日，阿卡索公司向伟迪富公司发送《退租告知函》，并于2019年9月15日搬离涉案房屋。四、伟迪富公司确认，阿卡索公司租金支付至2019年9月；并确认未向阿卡索公司返还租赁保证金130157元。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷案件。伟迪富公司、阿卡索公司签订的《房屋租赁合同》、《甲乙双方补充协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应依约履行合同义务。本案的争议焦点为：一、阿卡索公司是否构成违约，若构成违约，应支付的违约金数额；二、阿卡索公司是否应支付免租期租金。关于焦点一，阿卡索公司在合同约定的租赁期间内提前退租，并单方面提前终止了房屋租赁合同，已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任，合同及协议约定有两项：伟迪富公司不予退还租赁保证金130157元；阿卡索公司支付剩余租金即22个月租金。虽然伟迪富公司诉请违约金标准为六个月租金及物业费，但其于庭审中同时主张没收保证金。法院认为，如两项同时执行则违约金标准过高，故法院综合考虑阿卡索公司的违约情节、实际搬离房屋情况等因素，酌情调整违约金为六个月租金，并在以保证金130157元冲抵后，阿卡索公司还应支付伟迪富公司违约金279837.58元（68332.43元/月×6个月－130157元）。关于焦点二，法院认为，本案房屋租赁合同因阿卡索公司单方面原因提前终止，根据公平原则，伟迪富公司有权诉请阿卡索公司补交免租期租金，但免租期租金补交数额应按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例确定。本案中，双方均确认合同免租期为98天；约定租赁期间为2018年7月10日至2021年7月9日，总计36个月；阿卡索公司于2019年9月退租，剩余租赁期限为22个月。故阿卡索公司应向伟迪富公司补交免租期租金129915.77元【（22÷36）×98天×（65078.5元/月÷30天）】。一审法院判决：一、阿卡索公司应于本判决生效之日起十日内支付伟迪富公司免租期的租金129915.77元；二、阿卡索公司应于判决生效之日起十日内支付伟迪富公司违约金279837.58元；三、驳回伟迪富公司的其他诉讼请求。如果阿卡索公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5589元，由阿卡索公司负担3104元，伟迪富公司负担2485元。上述受理费伟迪富公司已预交，其中的3104元，于判决生效后，由法院予以退回；阿卡索公司应在判决生效之日起七日内向法院缴纳案件受理费3104元，拒不缴纳的，法院依法强制执行。二审中，上诉人阿卡索公司提交了三份证据，证据一系深华商业大厦506、507现场照片、视频；证据二系深华大厦一楼房产中介机构照片。证据一、二证明伟迪富公司租赁信息页面，证明伟迪富公司未在专业第三方物业租赁网站发布任何招租信息，在阿卡索公司违约后，未尽到及时止损的义务。被上诉人伟迪富公司提交了两组证据。第一组证据系2020年11月2日拍摄506、507房照片和视频以及中介招租广告，证明截至2020年11月2日，涉案物业目前仍处于空置状态，自阿卡索公司违约解除合同后，涉案物业至今仍未成功出租。伟迪富公司一直在积极招租，也在附近中介刊登了广告，但至今仍在遭受空租期的损失。第二组证据系意向租户看房现场照片、聊天记录、佣金协议书，证明自阿卡索公司违约退租后，伟迪富公司一直在积极招租，伟迪富公司为了提高物业出租的成功率，已委托多家中介公司，甚至委托了物业管理处，多方渠道介绍意向租户，如有需要伟迪富公司会委派同事到现场协助看房。因行业惯例及中介公司的交易习惯，中介公司要求业主在物业租出后才签署中介合同（佣金协议书）。上诉人阿卡索公司质证称，对第一组证据的真实性予以认可，但对证据的证明内容不予认可，具体理由如下：（1）从时间上看，三份证据只能证明房屋在2020年11月2日为空置状态，不能证明房屋自阿卡索公司解约后一直处于空置状态；（2）无法确定室内阿卡索公司的logo是否为阿卡索公司搬离后遗留；（3）招租广告的投放时间不详。按常理推断，该广告是伟迪富公司本次取证时制作并投放，因为阿卡索公司早在一审期间即已提出伟迪富公司未履行止损义务的抗辩，如果伟迪富公司在此之前早已发布招聘广告的话，不可能到现在才提供此证据；（4）招租广告仅为A4纸大小，张贴于某地产中介室外不显眼处，招租广告的内容是极为简略的25个字，且伟迪富公司未采用规范的招租信息发布方式，无法有效吸引意向客户。对于第二组证据，（1）证据中无起始、终止日期，与涉案物业出租有关的信息最早时间是2020年8月4日，不能证明伟迪富公司“一直在积极招租”；（2）证据中仅出现一家小中介，无法证明“为提高出租成功率，委托多家中介公司，甚至物业管理处”；（3）合同一般在事前签署，伟迪富公司主张“租出后签署中介合同”系行业惯例，与常理不符，且未提交证据证明该交易习惯；佣金一般相当于1个月租金，3万元的佣金不合行规，该份证据明显属于为本次举证而临时制作。综合而言，伟迪富公司提交的证据不能实现其证明目的，相反，这些证据恰恰说明伟迪富公司未尽止损义务。经二审查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，阿卡索公司与伟迪富公司签订的《房屋租赁合同》、《甲乙双方补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点为：1.违约金；2.免租期租金；3.租赁保证金。关于违约金的问题。阿卡索公司与伟迪富公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间为2018年7月10日至2021年7月9日。阿卡索公司于2019年9月退租。阿卡索公司在合同约定的租赁期间内单方面提前终止了房屋租赁合同，提前退租，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据阿卡索公司与伟迪富公司签订的《甲乙双方补充协议》，阿卡索公司须向伟迪富公司支付合同约定的余下期间的租金，即22个月租金，但因伟迪富公司诉请违约金标准为六个月租金及物业费，且涉案房屋在2020年因疫情未能出租不是阿卡索公司导致的或者能够预见的，故本院从公平原则出发，综合考虑阿卡索公司的违约情节、实际搬离房屋情况等因素，酌情调整违约金为两个月租金，即阿卡索公司应支付伟迪富公司违约金136664.86元（68332.43元/月×2个月）。因伟迪富公司确认收到阿卡索公司2019年9月份租金，且伟迪富公司在起诉状中也确认阿卡索公司于2019年9月15日搬离涉案物业，故扣除多支付的租金34166元，阿卡索公司还应支付伟迪富公司违约金102498.86元。关于免租期租金的问题。本院认为，免租期系房屋出租方基于租赁方会依约履行合同的情况下确定的。本案中，涉案房屋租赁合同因阿卡索公司违约单方面提前终止，根据上述客观事实及公平原则，伟迪富公司有权诉请阿卡索公司补交免租期租金，但免租期租金补交数额应按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例确定。一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。经核算，一审法院认定阿卡索公司应向伟迪富公司补交免租期租金129915.77元无误，本院予以确认。关于租赁保证金的问题。根据阿卡索公司与伟迪富公司签订的《房屋租赁合同》的约定，阿卡索公司在合同约定的租赁期间内提前退租，伟迪富公司可不予返还租赁保证金，故本案中伟迪富公司主张不予返还租赁保证金130157元有合同依据，本院予以支持。综上，上诉人阿卡索公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初12759号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初12759号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初12759号民事判决第二项为：深圳市阿卡索资讯股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付惠州市伟迪富电子有限公司违约金102498.86元；四、驳回惠州市伟迪富电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币5589元，由上诉人深圳市阿卡索资讯股份有限公司负担3074元，由被上诉人惠州市伟迪富电子有限公司负担2515元。二审案件受理费6836.2元，由上诉人深圳市阿卡索资讯股份有限公司负担3762.2元，由被上诉人惠州市伟迪富电子有限公司负担3074元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二一年三月十一日书记员 谢心宇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。