上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1933号上诉人（原审被告）：上海奥林匹克置业投资有限公司，住所地上海市松江区沪松公路****。法定代表人：陈阳庆，董事长。委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张福其，男，1950年3月13日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：苏中俊，上海市中联鼎峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军伟，上海市中联鼎峰律师事务所律师。上诉人上海奥林匹克置业投资有限公司（以下简称奥林匹克公司）因与被上诉人张福其房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初15765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人奥林匹克公司的委托诉讼代理人周国涛、童丽雯，被上诉人张福其的委托诉讼代理人苏中俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人奥林匹克公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人张福其的一审诉讼请求。事实和理由：虽然被上诉人提供了《松沪油车12家动迁户反映的情况如下》（以下简称情况说明）的原件，但该情况说明的标题明确指出系针对12家动迁户作出，故无法证明情况说明所涉12家动迁户包括本案被上诉人。情况说明属于类似交涉过程的记录文件，不应当被认定为被上诉人与上诉人之间达成变更约定的合意。上诉人逾期交房的原因包括钉子户不肯签订动迁安置补偿协议、行政审批办理时间滞后、施工时小区内现有业主阻挠、2020年新冠疫情等因素，一审法院将上述原因认定为上诉人缔约时应当预见的范畴，与客观事实不符。过渡费仅用于解决被上诉人的居住问题，按照每月人民币10,000元的标准已经能够满足被上诉人的居住需求，被上诉人主张翻倍的过渡费，没有法律依据。被上诉人张福其辩称，不同意上诉人奥林匹克公司的上诉请求。除钉子户之外的17家动迁户前往动迁办开会，情况说明系上诉人向17家动迁户出具，并非针对特定的12家动迁户，故17家动迁户有权享受情况说明中载明的动迁待遇。上诉人应当按照情况说明确定的过渡费支付时间与支付标准向被上诉人支付过渡费。上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失远超过每月20,000元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张福其向一审法院起诉请求判令：1.奥林匹克公司向张福其支付2020年7月至2020年9月过渡费45,000元，自2020年10月起按照20,000元/月向张福其支付过渡费至实际交房之日止；2.奥林匹克公司向张福其支付违约金35,884元（以16,200,000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2020年9月8日起暂计算至2020年9月28日，请求判决至实际交房之日止）。一审法院认定事实如下：2017年7月26日，奥林匹克公司及案外人上海XX有限公司向包括张福其在内的“XX路XX号B”地块18户宅基地户发出“XX路XX号B”地块滞留宅基地户动迁与安置方案，写明补偿方式为捆绑式，统一签约，集体生效。过渡费以30个月为交房周期，最后一户交房的日期起计，一次性补偿支付300,000元/户。2017年10月20日，张福其（乙方）与奥林匹克公司（甲方）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋补偿和易地置换房屋）》（以下简称拆迁协议），约定因建设需要，乙方同意将其坐落于上海市松江区XX街道XX村XX号，房屋结构为砖混，批准面积为176平方米的房屋交由甲方拆迁。协议第二条约定，1.乙方住房经上海大雄房地产评估，具体评估金额为217,889元，乙方认可前述评估结果。2.其他奖励及补贴：1)安置房屋办证补偿费500,000.00元；2)腾地工作配合奖励费500,000元（按时完成腾地交房的方可享受,否则视为放弃）；3)购置停车位奖励费200,000.00元；4)其他一次性遗漏补偿415,000元。3.过渡费总价300,000元，以30个月为交房过渡周期，以所涉区域全体居民（共18户居民）最后一户腾地交房的日期起计。（若乙方按照本协议第三条约定向甲方购买安置房源，因甲方原因导致甲方向乙方交房期限超过上述交房过渡周期，则按以上月平均标准，另行计发。若非因甲方原因导致甲方向乙方交房期限超过上述交房过渡周期，则甲方无需向乙方另行支付过渡费用）。4.回购安置房屋补偿款（280+80）平方米×45,000元/平方米，计16,200,000元。协议第三条约定，就地安置原则，甲乙双方在达成上述货币补偿的基础上，甲方提供上海奥林匹克置业投资有限公司开发的上海XX花园三期商品住宅项目（具体为XX路XX弄待建的相应单套房屋）供乙方购买，经协商达成以下协议：提供乙方4套精装修房源（大套1、中套2、小套1,与楼盘统一装修标准）,共计建筑面积（含公摊面积）360平方米（“即暂定总建筑面积”）。甲方提供的商品房由乙方以45,000.00元/平方米购买用以安置回搬。按上述暂定总建筑面积，乙方应支付的房屋购买款合计16,200,000元（大写壹仟陆佰贰拾万元正）。乙方实际得房面积以最终房管部门出具的测绘报告为准，产权登记面积与暂定总建筑面积差异部分按上述标准多退少补。协议第四条约定，……第二条1-3项下补偿款，在本协议生效且全体居民腾地后，甲方在七日内一次性支付给乙方。乙方在第三条项下应付的房屋购买款在双方签订安置房屋销售合同之时按实际合同面积（即产权登记面积）进行调整，签订销售合同的时间以甲方在取得大产权证后通知为准。若甲方通知乙方签订安置房屋销售合同时，因乙方不符合上海市限购政策致使乙方不具备购房资格而无法向甲方购买本协议第三条约定之安置房屋全部或部分或无法将安置房屋全部登记至乙方名下的，就无法登记至乙方名下的部分甲方不再进行房屋安置。不再进行房屋安置的面积部分，甲方按第三条项下约定的单价，在通知乙方领取房屋差额款之日起一个月内将差额款一次性退还给乙方……。协议有“本协议须经甲乙双方签名或盖章后成立，但必须在基地内所有居民于2017年10月31日前全部完成签约，甲方通知搬迁后正式生效。超过前述日期未签约完毕的，本协议不再生效”字样。协议签订后，奥林匹克公司于2017年12月底前向张福其支付了协议第二条1-3项约定的款项。2018年3月8日，奥林匹克公司与“XX路XX号B”地块第18户签订了拆迁协议。2018年3月9日，奥林匹克公司向“XX路XX号B”地块第18户出具《XX花园三期地块房屋动迁空房证明单》，载明该户已搬迁完毕。一审庭审中，张福其提交落款时间为2017年11月24日并由奥林匹克公司盖章的《松沪油车12家动迁户反映的情况如下》一份，其上载明：“1.签好的有效合同文本要在交房的时候给动迁户一份。上海XX园回复：同意。2.过渡费：合同生效开始30个月后开发商不能交房的，开发商怎么补偿给动迁户（动迁户意思原有基础1万元每月翻倍补偿，要求2万元每月）。上海XX园回复：如延期交房计算标准：合同生效开始30个月以内的每月按1万元计算；如超出，在3个月（31、32、33）以内的每月按1.5万元计算；如超出3个月（从第34个月开始）的每月按2万元计算。3.装潢要求：中央空调、地暖、地暖等要有：安置的房子装修和对外销售的房子装潢标准一样。但动迁户一定要求写具体）。上海XX园回复：安置房和对外销售的房子装潢标准一致。4.交空房后合同生效日期一定要求给个时间节点（在场动迁户一致要求2018年1月1日开始生效）。上海XX园回复：同意。5.要求看样板房（动迁户反映：2017年7月30日开会那天，开发商同意部分动迁户的）。上海XX园回复：同意。6.开发商交房抽签一定要在所建的所有房型里搭配抽签，不能固定安排哪栋房。上海XX园回复：动迁安置房必须集中安置，不能分散。安置房源选房规则采用九亭家园模式，根据每户该得户型，由开发商统一组合以后，组织动迁户在规定的时间内公开摇号。7.要求在基地贴发搬迁交房公告，以便动迁户劝离租户搬离基地。上海XX园回复：同意。8.保证每户一个地下车位，价格20万元内，如果超出20万元的卖给动迁户最高20万元。上海XX园回复：同意。9.要求动迁办或开发商开一个会，给大家一个安心。上海XX园回复：同意。10.以上部分诉求要求开发商以书面形式保证。上海XX园回复：同意。张福其称，上述文件系其余17户动迁户得知第18户人家滞留后，担心迟迟其不搬，自身拆迁如何保证，故结伴至九里亭街道动迁部门反映后，由奥林匹克公司出具该情况说明，由动迁部门转交给张福其，情况说明虽抬头仅为12家，但实际系针对17户已签约的人家作出，且明确了合同生效时间为2018年1月1日、生效后支付搬迁费以及搬迁费的标准，故奥林匹克公司应自2018年1月1日起向张福其支付过渡费，标准为30个月以内每月按10,000元计算，31-33个月每月按15,000元计算，34个月及以上每月按20,000元计算。奥林匹克公司认可上述情况说明系其盖章，但认为当时签约户共17户，而文件抬头写的12户，故无法明确具体是哪12户盖章，奥林匹克公司也不清楚当时为何出具，况且上述情况说明出具时，拆迁协议没有生效，故无法明确动迁内容，即便根据情况说明第10条所述，也需奥林匹克公司出具书面确认文件后方才生效，但奥林匹克公司未就此出具文件，故应当按照拆迁协议履行，过渡费应自2018年3月9日起算，且标准为每月10,000元。奥林匹克公司另提供松九府[2014]39号《关于九亭镇集体土地上居住房屋征收与补偿安置实施办法（试行）》，并称包含张福其在内的“XX路XX号B”18户动迁户居民系该上述办法动迁方案滞留的宅基地户，而根据上述办法规定的过渡费标准为每月20元乘以被拆迁房屋批准面积，暂定6个月。奥林匹克公司又提供上海市卫建委、住建委对建筑施工企业在新冠肺炎疫情下的通知文件、2019年12月2日上海XX花园三期（未建部分）建设工程规划许可证、2019年12月20日上海XX花园三期（未建部分）建设工程施工许可证以及就XX花园新三期施工与小区业主的沟通材料等一组，以证明各项行政许可下发时间迟延，影响了奥林匹克公司工期，受疫情影响，奥林匹克公司在2020年4月仍不能复工复产，2020年5月奥林匹克公司准备全面复工时，又遇到了业主阻挠，奥林匹克公司多番努力方才复工，故并非奥林匹克公司原因造成逾期交房，奥林匹克公司不应另付过渡费。张福其认为上述证据中通知文件不应作为证据使用，对建设工程规划许可证及施工许可证真实性无异议，对于沟通材料真实性无法确认，并称，双方拆迁协议签订后，奥林匹克公司将近2年未动工，系奥林匹克公司自身原因所致，疫情顶多影响2、3个月的建设，奥林匹克公司作为开发商，签约时应对施工情况有合理预期，即便奥林匹克公司因第三方原因违约，也非奥林匹克公司逾期交房的事由。一审法院认为，张福其、奥林匹克公司签订的拆迁协议，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。协议签订后，奥林匹克公司于2017年11月24日又就拆迁事宜在情况说明上盖章，故奥林匹克公司应受此拘束。从情况说明所载内容可知，系针对已动迁的签约户集体，奥林匹克公司承诺拆迁协议生效条件时间为2018年1月1日，过渡费标准为生效之日起30个月内每户每月10,000元，31至33个月每户每月15,000元，34个月以上每户每月20,000元。拆迁协议虽约定若非因奥林匹克公司原因导致交房期限超过30个月的过渡周期，奥林匹克公司无需向张福其另行支付过渡费用，然施工办证的时间、施工区域内的业主状况等，均属奥林匹克公司缔约时应予以预见和考虑的范畴，奥林匹克公司无权以此为由拒付过渡费。就奥林匹克公司提出的疫情抗辩而言，从实际上对于奥林匹克公司交付房屋存在一定客观影响，基于衡平原则，对于疫情造成的影响双方应予以分摊，就此酌定张福其给予奥林匹克公司一个月的宽宥，故30个月过渡期费所针对的过渡期亦应顺延一个月，即奥林匹克公司自2020年8月1日起至2020年10月31日止，按照每月15,000元的标准支付过渡费，自2020年11月1日起至交房之日止，按照每月20,000元的标准支付过渡费。经计算，奥林匹克公司需支付张福其自2020年8月1日至2020年10月31日期间的过渡费45,000元，且需自2020年11月1日起按照每月20,000元的标准支付张福其至实际交房之日止的过渡费。对于张福其主张的违约金，在双方并未就逾期交房违约金作出明确约定的情况下，张福其要求奥林匹克公司以违约金的形式承担违约责任，缺乏依据。退一步讲，情况说明载明的30个月之后过渡费如何支付也系对逾期交房后果的处理。鉴于此，故法院对张福其的该项诉请不予支持。一审法院审理后，于二○二○年十二月二十八日作出判决：一、上海奥林匹克置业投资有限公司于判决生效之日起十日内支付张福其过渡费（计算方式为：2020年8月1日至2020年10月31日期间，按照每月15,000元的标准，共计45,000元;自2020年11月1日起至实际交房之日止，按照每月20,000元的标准计算）；二、驳回张福其的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,117元，减半收取1,558.50元，由张福其负担596元，由上海奥林匹克置业投资有限公司负担962.50元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，上诉人奥林匹克公司确认张某（另案当事人）提供了情况说明原件，同时，“XX路XX号B”地块17户动迁户总共有13户持有情况说明原件。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。上诉人奥林匹克公司逾期向被上诉人张福其交付动迁安置房，被上诉人根据上诉人出具的情况说明内容主张过渡费，然而上诉人认为情况说明仅为过程性文件，无法反映上诉人与被上诉人就过渡费的支付达成一致。对此，本院注意到，首先，情况说明出具的背景为包括被上诉人在内的“XX路XX号B”地块动迁户向上诉人反映情况，其上载内容为上诉人就过渡费、装潢要求、交空房后合同生效日期、要求看样板房等与动迁有关的共性问题向动迁户所作答复。其次，虽然情况说明的标题列为“松沪油车12家动迁户反映的情况”，但答复的内容属于与动迁有关的共性问题，而且本案二审中上诉人亦确认情况说明原件共有13份，表明情况说明并非仅针对12家动迁户出具，被上诉人主张情况说明系向除钉子户之外的17家动迁户出具，具有一定合理性，本院予以采信。再次，情况说明第二条与第四条已明确拆迁协议生效时间以及过渡费计算方式，虽然第十条中被上诉人要求开发商以书面形式保证，上诉人回复同意，但不能据此认定情况说明仅为过程性的记录文件，上诉人与动迁户各自的意思表示明确、具体，上诉人应当受到情况说明的约束。上诉人逾期向被上诉人交付动迁安置房，其认为受到行政审批办理时间滞后、施工时小区内现有业主阻挠、2020年新冠疫情等因素的影响而主张免责，但施工办证的时间、施工区域内的业主状况等，均属于上诉人在缔约时应当预见并已考虑在内的因素，其再以此为由主张免予承担逾期交房的责任，不能成立。2020年新冠疫情对上诉人交付房屋存在一定影响，一审法院综合本案情形酌定上诉人可以延期交付房屋一个月并将过渡费的起算时间确定为2020年8月1日，恰当合理，本院予以确认。综上所述，被上诉人要求上诉人按照情况说明约定的过渡费计算标准支付过渡费，具有事实与法律依据，本院予以支持。上诉人奥林匹克公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,117元，由上诉人上海奥林匹克置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 方审判员 何 建审判员 潘俊秀二〇二一年三月十九日书记员 徐昺杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……