宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁05民终115号 上诉人（原审原告）：陈荣彬，男，汉族，生于1976年5月27日，个体工商户，高中文化，住宁夏回族自治区中宁县。 上诉人（原审被告）：毛文元，男，汉族，生于1986年3月5日，中宁县水暖公司职工，大专文化，住宁夏回族自治区中宁县。 上诉人陈荣彬因与被上诉人毛文元租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县区人民法院（2020）宁0521民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人陈荣彬，被上诉人毛文元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈荣彬上诉请求：1.撤销一审判决，改判由毛文元向陈荣彬支付2020年5月至实际交付房屋之日的租赁费12000元（6个月），支付2020年5月之前下欠的租赁费2000元，并将房屋恢复原状，保证房屋的水、暖、电的通畅；2.本案一、二审案件受理费由毛文元承担。事实及理由： 1.一审法院因新冠疫情免除毛文元下欠的房租2000元于法无据，理应由毛文元按约履行合同，向陈荣彬支付房租2000元。 2.2020年5月，毛文元给陈荣彬打电话要将房屋钥匙给老马（马登云），陈荣彬提出不认识老马且要验房，毛文元就将电话挂了，之后再没有联系陈荣彬要求交房。后陈荣彬几次路过该出租房屋，发现店铺一直处于关张状态，陈荣彬感觉不正常就给毛文元打了电话发现毛文元关机，随即就向仲裁委提出仲裁，后仲裁委通知毛文元解决问题，但毛文元不愿配合陈荣彬验房交房，直至2020年12月3日一审法院为防止损失继续扩大，就代替毛文元陪同陈荣彬到场验房，陈荣彬才拿到钥匙并收房。陈荣彬认为在自己发现异常后已经采取了仲裁、诉讼等方式解决问题，是毛文元一直拒绝交房。一审法院认定双方对损失都有过失，陈荣彬认为一审法院认定事实有误，故应由毛文元向陈荣彬支付交房前的房租12000元。 3.陈荣彬收房后发现毛文元未经陈荣彬的同意就更换了出租房房门，且将马桶盖砸坏，把马桶下水用石头堵住，将暖气片、水管水龙头全部拆掉，对房屋造成了极大地损坏，一审判决仅仅判令毛文元赔偿陈荣彬500元用于安装暖气片明显有失公平，故请求二审法院改判由毛文元将房屋恢复原状，并保证房屋的水、暖、电处于正常状态。 二审审理中，陈荣彬将诉请中的“恢复原状”明确为将暖气片和房门恢复原状。 毛文元针对陈荣彬的上诉请求答辩称，1.毛文元于2020年4月已告知陈荣彬合同到期后不再租赁涉案房屋，且5月3日电话告知陈荣彬交付房屋，陈荣彬让毛文元把钥匙交给马登云，毛文元已经完成了交付义务，对于租期之外的租金不再承担。 2.毛文元并不欠付2019年至2020年的租费。2018年10月至2019年4月中宁县针对老南街进行升级改造，道路全封闭，且下水管道不通，双方协商后陈荣彬以2000元租金予以补贴，所以2019年陈荣彬给毛文元打的收据中22000元是整年的租金。 3.暖气管道是毛文元和恒达酒店交涉后接通的，暖气片也是毛文元自己花钱安装的，不存在赔偿的问题。2016年4月底陈荣彬向毛文元交付房屋时室内有一段铁管道，陈荣彬说是供暖管道，因为是夏天，毛文元一直没在意，到了供暖期后毛文元发现屋内没有暖气，给陈荣彬打电话后他说那只是供暖管道，让毛文元自己处理交涉这个事情，后期排查这个管道是废弃管道，后经多方沟通是毛文元自己解决了供暖的问题，暖气片也是毛文元自己安装的。 4.一审中，法院已经组织双方针对房屋现状进行现场查看，法院工作人员给双方调解认为毛文元对房屋的添附有利于房屋的增值，恢复原状会导致房屋价值贬损，本案中没有恢复原状的必要。 毛文元上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回陈荣彬全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由陈荣彬承担。事实及理由： 1.一审事实认定错误，从而做出了错误的判决结果。（1）一审以新冠肺炎疫情影响为由认定对毛文元尚欠房租2000元可予以减免错误。客观事实是因2018年9月20日至2019年5月老南街改造封闭，导致毛文元停业，双方对于下一年租金约定为22000元。（2）一审法院认定毛文元将陈荣彬安装的暖气片拆除，酌情支持500元错误。一审毛文元申请出庭的证人证实涉案房屋交付时系毛坯房，暖气片是毛文元购置安装，不存在向陈荣彬支付赔偿款的问题。 2.一审判决适用法律错误，从而做出了错误的判决结果。 一审法院依职权调取了案外人马登云所作的询问笔录中记载：陈荣彬和毛文元均与马登云认识，其女儿以前租赁陈荣彬的房子。2020年5月，毛文元将租赁陈荣彬的房屋钥匙交给马登云，并说已将钥匙交给他的事情电话告知陈荣彬，陈荣彬随后过来拿，但陈荣彬一直未拿。以上证据可以证实陈荣彬不积极行使权利，恶意扩大损失，其扩大的损失不应由毛文元承担。 陈荣彬针对毛文元的上诉请求答辩称，1.双方签订了房屋租赁合同，合同中约定装修房屋须经过陈荣彬的同意，陈荣彬的房屋本来就有暖气片，房屋租期到期后毛文元应和陈荣彬验房后向陈荣彬交付房屋，毛文元将钥匙给马登云，但陈荣彬并不认识马登云，毛文元交付房屋的方式不符合合同约定。后来陈荣彬发现房屋门一直关着，就申请了仲裁，12000元的房屋租金损失不是陈荣彬造成的。2.中宁县老南街修路时只是把机动车道封闭，并没有封闭非机动车道，双方也没有商量过房租减免的事情，还是应该按照每年24000元支付房租。 陈荣彬一审诉讼请求：1.毛文元支付自2020年5月起至实际交付房屋之日的租赁费12000元（6个月）,2020年5月份之前下欠的租赁费2000元；2.毛文元交付租赁房屋的钥匙，将房屋恢复原状，保证房屋的水、暖、电的畅通；3.毛文元支付陈荣彬违约金1000元；4.案件受理费由毛文元承担。 一审法院审理查明：陈荣彬于2016年4月20日将自己位于中宁县老南街恒达酒店东侧4号营业房出租给毛文元使用，双方于当日签订《租房合同》一份，租赁期限为三年，自2016年5月1日至2019年5月1日，租金为24000元/年。合同期满后，毛文元又续租一年至2020年5月1日。毛文元于2017年5月1日支付2017年5月至2018年5月房租24000元；于2018年4月26日支付2018年至2019年房租24000元；于2019年5月1日支付2019年5月1日至2020年5月1日房租22000元。2020年4月份，毛文元提出不再租赁涉案房屋。2020年5月3日，毛文元打电话告知陈荣彬，其将房屋钥匙交给案外人马登云。后毛文元岳父何卫东于2020年9月28日将房屋钥匙从马登云处取走。该房屋一直处于锁闭状态。2020年12月3日，陈荣彬取得涉案房屋钥匙。 审理中，中宁县人民法院依职权向案外人马登云做的询问笔录中记载，陈荣彬、毛文元与马登云均认识，马登云女儿以前租赁过陈荣彬的房子。2020年5月份，毛文元将租赁陈荣彬的房屋钥匙交给马登云，说已将钥匙交给其的事情电话告知陈荣彬，陈荣彬随后过来拿，但陈荣彬一直未拿。毛文元岳父何卫东于2020年9月28日将房屋钥匙从马登云处拿走。 一审法院认为，对于陈荣彬主张毛文元尚欠其2019年至2020年房租2000元的请求，考虑到今年年初全国新冠疫情影响，涉案房屋关门未营业，故对尚欠房租2000元，可予以减免。双方发生纠纷后，毛文元未采取正确的方式向陈荣彬交房，陈荣彬亦未采取积极的方式解决问题，致损失扩大，对此双方均有过错。故对陈荣彬主张2020年5月份以后的租金损失经核为1万元（2000元×5月，2020年5月至9月），双方各承担50%，即5000元为宜。对2020年10月以后的租金，因中宁县人民法院在2020年9月28日第一次开庭后，已通知陈荣彬取走钥匙，但其未领取，故不予支持。毛文元对陈荣彬安装暖气片拆除，应给酌情支持500元。对陈荣彬要求毛文元支付违约金1000元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：1.毛文元于判决生效之日一次性支付陈荣彬房屋租金5000元；2.毛文元于判决生效之日一次性支付陈荣彬房屋暖气片损失500元；3.驳回陈荣彬的其他诉讼请求。案件受理费计276元，由毛文元负担。 二审中，陈荣彬为证明所述，向本院出示以下证据证明其主张： 证据一、陈荣彬与仲裁委的通话截图及仲裁委员会来客登记信息各一页，证明：就双方争议的房屋租赁事宜，陈荣彬一直在申请仲裁并进行诉讼来解决双方纠纷，不存在毛文元所述陈荣彬恶意造成损失的事实。 证据二：2020年12月3日房屋照片四张，证明：房屋暖气片被拆掉，水龙头也被拆走，马桶被砸烂，大门也被换掉的事实。 毛文元针对陈荣彬出示的证据质证认为，证据一不能实现其证明目的。2020年7月份确实有自称仲裁委的人给毛文元打过电话，说毛文元拖欠陈荣彬的租赁费，且房屋没有交付给陈荣彬，毛文元当时直接与仲裁委的工作人员进行了沟通，提出房租已全额付清，并通过马登云将房屋钥匙交付。后期毛文元又去仲裁委问此案的相关消息，此事不了了之。 证据二中照片属实，装修房屋时毛文元已经跟陈荣彬进行了沟通，装修之前也征得了陈荣彬的同意。毛文元离开房屋的时候确实拆除了暖气片、水龙头，因为都是毛文元自己安装的，马桶盖是毛文元放货物时不小心砸烂的，2018年9月20日至2019年4月30日改造期间导致下水不通，所以毛文元没有使用马桶，且马桶也是毛文元自己安装的。2016年租赁房屋后毛文元征得了陈荣彬的同意后才换了房门，陈荣彬在几年的时间里并没有对此提出异议。 本院对于陈荣彬出示的证据认证认为，证据一、陈荣彬出示的证据可以证实其就涉案纠纷向仲裁委反映的事实，对该事实的证明效力予以确认，但该事实不足以证实其尽到了出租方应尽的义务，对证据的证明效力不予确认。证据二可以证实毛文元离开涉案房屋时房屋内暖气被拆除的事实，结合毛文元的陈述，可以证实涉案房屋房门被更换的事实，对该事实的证明效力予以确认。 毛文元为证明所述，向本院出示以下证据：网页新闻一份，证明：2018年9与至2019年4月中宁县老南街进行全封闭改造的事实。 陈荣彬对于毛文元出示的证据认证认为，老南街改造属实，但是人行道没有封闭，只是封闭了机动车道，对毛文元的经营没有影响。 本院对于毛文元出示的证据质证认为，该证据可以证实2018年9月至2019年4月涉案房屋所在的老南街封闭改造的事实，对证据的证明效力予以确认。 依据各方当事人的陈述及确认效力的证据，本院确认一审查明的事实。 另查明:2018年9与至2019年4月中宁县对于涉案房屋所在的老南街进行全封闭改造。 本院认为，对于双方争议的2019年度至2020年度房屋租金应为24000元还是22000元的问题，双方每年5月支付下一年租金，2019年5月1日，陈荣彬向毛文元出具的收据上明确记载22000元系2019年5月1日至2020年5月1日房租，并未备注欠付或其他情形，结合双方均认可的2018年至2019年涉案房屋所在的老南街封闭改造的相关事实，应该认定双方约定2019年至2020年的租金为22000元，陈荣彬要求毛文元支付下剩2000元租金的请求不能成立，不予支持。一审对此虽认定不当，但处理结果正确，应予维持。 对于双方争议的毛文元是否应该向陈荣彬支付租期之外房租的问题，双方均认可2020年4月毛文元已向陈荣彬告知租期届满后不再续租房屋的事实，2020年5月3日，毛文元向陈荣彬电话告知将房屋钥匙交付给案外人马登云的事实，陈荣彬作为出租方，在明知毛文元不续租房屋且将钥匙交付他人的情形下，应积极联系毛文元要求交付房屋，陈荣彬未提交证据证明其明确拒绝毛文元将钥匙交付给马登云且其积极向毛文元要求交付房屋，对于本案房屋闲置造成的损失存在过错；毛文元作为承租方，在无证据证明陈荣彬同意其将房屋钥匙交付给马登云的情况下，向陈荣彬交付房屋不当，亦应对房屋闲置造成的损失承担责任。一审法院依据陈荣彬、毛文元的行为，结合审理中要求陈荣彬到法院领取房屋钥匙陈荣彬未领取的相关事实，判决陈荣彬、毛文元共同分担2020年5月至2020年9月期间的房屋租金损失得当，应予维持。 对于双方争议的涉案房屋恢复原状的问题，陈荣彬在二审中明确其主张的恢复原状仅指安装暖气片及将大门恢复原状，双方在租赁房屋时，并未签订交接手续，对于陈荣彬主张的暖气“原状”，本案中并无证据证实且双方各执一词，无法确认，不予支持；双方均认可毛文元租赁涉案房屋后铺设了木地板，并将房门重新进行了安装，双方虽约定了恢复原状，但通过对比房屋现状与房屋出租前照片，对房屋恢复原状会贬损房屋价值且造成资源浪费，不符合绿色原则，陈荣彬也未举证证明恢复原状具有必要性，本案中对于其提出的恢复原状请求不予支持。考虑到本案客观情况，一审虽认定支付暖气片损失不当，但酌情判决毛文元向陈荣彬支付500元得当，本院对于一审判决予以维持。 综上，一审认定基本事实清楚，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈荣彬负担50元，毛文元负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 董 瑶 审判员 蒋玉春 审判员 杨 涛 二〇二一年三月一日 书记员 周小娟 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 《最高人民法院关于适用解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。