天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终114号上诉人（一审被告）：北京柏栩科技有限公司（原北京喜乐佳房地产经纪有限公司），住所地北京市门头沟区金沙西街19号院7号楼8层。法定代表人：王敏，执行董事。委托诉讼代理人：李大海，河北王文成律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘秀芝，女，1959年9月2日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张壮，北京同钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱胤丞，北京同钧律师事务所律师。一审被告：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村乡乡府大街168号。法定代表人：韩志鹏，经理。上诉人北京柏栩科技有限公司（以下简称柏栩公司）因与被上诉人刘秀芝及一审被告天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越公司）商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。柏栩公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担返还被上诉人350000元及利息责任，改判继续履行上诉人和一审被告卓越公司签订的《委托承建意向书》；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决关于被上诉人限购问题的认定属于事实认定错误。2．一审判决对于被上诉人购买“更名房”的披露问题认定错误。3．一审判决认定的房屋价格有悖常理，显属错误。刘秀芝辩称，被上诉人在涉案房屋的售房处咨询付款购买了涉案房屋，销售人员未向被上诉人说明涉案房屋系案外人严茂意转售的房屋。被上诉人在诉讼前经过查询银行流水才得知所付购房款打入上诉人账户中，在诉讼过程中得知上诉人为房屋中介公司，因此在合同解除后，上诉人应当返还被上诉人支付的购房款。请求驳回上诉，维持原判。卓越公司未向本院提交答辩意见。刘秀芝向一审法院起诉请求：1．判决解除原告、被告一之间签订的《委托承建意向书》；2．判令被告一返还原告缴纳的房屋承建款734186元及资金占用期间的利息（以734186元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年3月10日起计算至被告实际返还之日止）；3．判令被告二对诉讼请求2承担连带责任；4．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：刘秀芝作为甲方与作为乙方的卓越公司于2017年3月10日签订《委托承建意向书》，约定刘秀芝委托卓越公司承建天津市武清区高村镇卓达镜湖2号楼2002室中户西户，建筑面积86.92平方米，委托承建款共计1077811元，甲方已交纳委托承建款384186元；委托承建意向书第三条第1款约定，待本项目具备《商品房买卖合同》签约条件之日起7日内甲方向乙方交纳全部委托承建款或交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款；第三条第4款约定，甲方签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。刘秀芝于委托承建意向书签订前即2017年3月5日、3月7日通过银联刷POS机转账的方式，向喜乐佳公司转款共计734186元，卓越公司向刘秀芝出具盖有其公司财务专用章，金额为384186元的收款专用收据一张。截至本案一审法庭辩论终结前，卓越公司尚未取得该商品房销售许可证。一审法院认为，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策，该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。庭审中，卓越天下公司认可刘秀芝不满足在天津市购房的资格。刘秀芝与卓越公司签订的《委托承建意向书》有约定将来满足签订商品房买卖合同条件之后，双方权利义务如何履行的相关约定，应认定为预约合同，现因限购政策刘秀芝已失去在本市购房的资格，故无法再与卓越公司签订正式的商品房买卖合同，故双方签订本约合同的目的无法实现，刘秀芝与卓越公司之间的商品房预约合同关系应予解除。造成合同解除的原因系政府限购政策原因，不可归责于当事人，但刘秀芝已经向卓越公司支付了相应价款384186元，故卓越公司应返还刘秀芝该款；刘秀芝交款后，该款一直在卓越公司处占有使用，卓越公司对此有使用刘秀芝资金的获益行为，同时刘秀芝有资金被占用的损失，根据公平原则，应由卓越公司向刘秀芝支付相应的资金占用利息。卓越公司开具收据时间为2017年3月7日，刘秀芝主张自2017年3月10日起计息，主张的利率标准也符合资金占用损失，予以支持。喜乐佳公司收取了刘秀芝所交纳的全部款项734186元，双方之间也无居间服务协议，虽庭审中，喜乐佳公司主张其是受案外人严茂意委托售房，但是其并未提供充分证据证明其向刘秀芝进行过披露，原告也不认可，现涉案委托承建意向书解除后，喜乐佳公司应返还收取刘秀芝的款项，扣除卓越天下收取的384186元，其余350000元应返还刘秀芝并给付利息。原告的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、解除刘秀芝与天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》；二、天津卓越天下投资有限公司于本判决生效后十日内返还刘秀芝委托承建款384186元及利息（自2017年3月10日开始至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日开始至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、北京喜乐佳房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还刘秀芝350000元及利息（自2017年3月10日开始至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日开始至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回刘秀芝的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11142元，由天津卓越天下投资有限公司负担6142元，北京喜乐佳房地产经纪有限公司负担5000元。二审中，经核实，上诉人（一审被告）原名称为北京喜乐佳房地产经纪有限公司，于2020年12月16日变更为北京柏栩科技有限公司。上诉人向本院提交天津市武清区人民法院（2019）津0114民初2563号民事判决书作为新的证据，用于证明涉案合同有效，应当继续履行。经本院组织质证，被上诉人对该证据的证明目的不予认可。上诉人同时向本院提交调取证据申请，申请调取在天津市武清区住房和建设委员会保存的被上诉人具有天津市××房资格的证明材料。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于涉案合同是否应予解除的问题。卓越公司依据其与刘秀芝签订的《委托承建意向书》而收取刘秀芝的房款已三年多，涉案工程仍处于施工状态。在一审法庭辩论终结前，卓越公司仍未取得该商品房销售许可证。刘秀芝购房的预期目的因卓越公司的拖延而难以实现。因此无论刘秀芝是否具备在天津市武清区的购房资格，都不影响涉案合同应予解除的事实。一审法院判决解除被上诉人与卓越公司之间签订的《委托承建意向书》是正确的，本院予以维持。关于涉案房屋是否涉及到案外人严茂意的问题。上诉人收取了涉案全部房款734186元，其中卓越公司收取了384186元，其余款项在合同解除后，上诉人应予返还。上诉人没有提供其与案外人严茂意之间的委托代理合同，也没有提供其与卓越公司之间的委托代理合同，因此其占有上述购房款没有合法依据。一审判决上诉人返还被上诉人350000元以及利息并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由北京柏栩科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年三月十七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……