江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终127号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄运涛，男，1996年12月16日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：焦梓烜，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周旭盛，男，1994年9月13日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王锁成，江苏青创律师事务所律师。原审第三人：徐州中房房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区王陵路53号开发大厦。法定代表人：韩大喜，该公司董事长。上诉人黄运涛因与被上诉人周旭盛、原审第三人徐州中房房地产开发有限公司（以下简称徐州中房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初7617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄运涛上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对案件事实认定不清，相关证据认定错误，从而导致判决错误。1.上诉人从来没有与被上诉人协商一致解除转让协议。2.一审法院仅认定1085元水电费，与上诉人所举证据不符。3.本案违约的是被上诉人，因为被上诉人生意惨淡，每月都在亏钱，所以才不愿继续租赁。周旭盛辩称，1.对于一审判决认定的双方系协商一致解除转让协议是准确的，根据一审庭审笔录能够看出上诉人自称与被上诉人存在协商退房的行为，所以从上诉人拘留结束后，最终与被上诉人在2019年11月份达成了退房的表示，不存在一审法院认定事实错误的情形。2.一审中上诉人提交的徐州中房公司出具的缴费通知单中，载明了电费是986元，水费99元，合计1085元，一审法院认定与上诉人所举的证据完全相符。3.双方并未在转让协议中约定违约金事项，而且提前解除协议也是与上诉人充分协商后达成的，一审法院没有支持违约金的认定，也是正确的。同时，被上诉人自转租后，尚未正式经营，不存在生意惨淡的情形。徐州中房公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。周旭盛向一审法院提出诉讼请求：判令黄运涛返还转让费40000元及逾期利息（以40000元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）、返还水电押金2000元。黄运涛向一审法院提出反诉请求：判令周旭盛支付水电费1294元、房租12500元、违约金4500元。一审法院经审理查明：2019年3月25日，转让方（甲方）黄运涛与顶让方（乙方）周旭盛签订《转让协议书》一份，载明甲方同意将自己位于戏马台状元街夜色酒吧的店铺转让给乙方使用，建筑面积70平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。二、店铺转让给乙方后乙方立即享有与房东的优先承租权，乙方共同以代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方定期缴纳的水电费及其他各项费用。三、甲方与房东签订的租赁合同，月租为2084元，租赁押金。甲方必须将所有积欠一切的税款、水费、电费、房屋租赁费一律付清。转让后甲方所有债务均与乙方无关。四、该店铺现有装修、装饰、工具、设备，全部无偿归乙方所有。五、乙方向甲方支付转让费40000元，4-6月房屋租金5100元，甲方不得向乙方索取任何其他费用。六、甲方承诺转让前的酒吧所发生的任何问题、事件负任何责任和连带责任，所有一切均由甲方全部承担。七、甲方应保证房东同意转让店铺，如由甲方原因导致房东或甲方自己中途收回店铺，按甲不按时交付店铺，归还乙方已付转让费40000元。八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。上述协议签订后，周旭盛向黄运涛转账支付47100元，该款项包含协议中约定的转让费40000元、水电押金2000元、租金5100元。周旭盛称其在2019年3月至4月期间询问周围的店铺，也和黄运涛一同去徐州中房公司问过，徐州中房公司告知2020年5月之后不能再继续续租，后周旭盛要求黄运涛退还转让费，黄运涛没同意。2019年5月，周旭盛向黄运涛发送微信，显示：周旭盛：这明年收房子，整条街都知道要收房子，你没给我说，这接过了，装修好了，钱也花了，白花的钱。黄运涛：我也不想这样啊，当时管理处说的不一定，谁能想这新来的说收走啊。周旭盛：之前的上次我喊你来，咱两人一起去的时候，人家就说了得收回，也说了都挨个通知了。这样干保本都难，加上转让费，这个点目前为止投了12万了。黄运涛：我真不清楚啊当时，哥哥，我还能故意整你吗？周旭盛：这些话这么长时间我一直没给你提过，厕所刚盖好让城管扒了……现在最大的问题就是投了12万进去，明年五月底房子要收回，不可能续签了，这让我怎么办？或者你有什么解决的办法没？黄运涛：看到时候这个管理处房子怎么往外边租，他收走也是往外边租，到时候要是能找着关系继续租不就行了。周旭盛：关键那天我和你一起去管理处问，对方也说要收回，这个你也在场，你告诉我不会收回我才接的你的店，也是对你的信任。如果当时我知道这个店必须要收回我肯定不会接。要不你把转让费和部分装修退给我，我不用了。黄运涛：我肯定退不了啊，这个不能续租也不是我的原因。周旭盛：但是你提前没有给我说。黄运涛：我之前也不知道啊。周旭盛：我和你一起去的管理处，人家就说不能续租了，你说没事，现在已经板上定钉了，这损失的不还是我吗？黄运涛：关键是当时店已经转给你了才说的不能续租啊。周旭盛：怨我？你知道这些事我不提你主动给我提了吗？黄运涛：后来才知道的啊，我也没办法啊。周旭盛提交其与案外人陈景辉的聊天记录截图两页，显示2019年7月，内容为要求其补偿转让费，陈景辉表示自己能给周旭盛两万元转让费，黄运涛现在在看守所。黄运涛提交陈景辉与中房公司签订的《房屋租赁合同》一份，载明陈景辉出租中房公司坐落在户部山商城B5-三环6，产权证号为B5-328的1间房屋，面积为48.33平方米。承租方提前解除合同的，应当提前2个月通知出租人，并缴清房屋租赁费用及水电管理服务费等，并向对方支付本合同未履行期间总租赁费用的20%的违约金。租期为3年，自2017年6月1日至2020年5月31日，房屋租赁费用总计每年12500元，水费、电费等其他经营费用由承租方另行按期足额缴纳。承租方每半年缴纳一次租赁费用6250元。如不按上述要求如期缴纳，应当按照欠缴数额每日2‰的标准向出租人支付违约金。双方另签订有《综合服务协议》一份约定综合服务费为每年12500元，综合服务费须与房屋租赁费同期同时缴纳，每半年缴纳一次综合服务费6250元，不得以任何理由拖欠。案外人陈景辉将涉案房屋转租给黄运涛，并签订酒吧转让协议，时间为2015年9月1日，转让费为18万元。黄运涛提交其与周旭盛微信聊天记录两页，时间为2019年7月15日，黄运涛问周旭盛是否还租房子，如果不交房租就强制收回房子，周旭盛称东西都在房屋内，其弟弟正在考虑要不要店面，现在没考虑好。周旭盛向黄运涛询问房租费用是否不对并将陈景辉与中房公司的租赁合同发给黄运涛看，黄运涛说房租包含物业费，一共12500元。2019年11月13日，周旭盛将涉案房屋交还，周旭盛、黄运涛称其二人与陈景辉一起将房屋交还给了徐州中房公司。当日，周旭盛、黄运涛二人协商一致解除了转让协议。周旭盛陈述其经营的时间为2019年3月至6月，2019年6月之后其东西一直存放在涉案房屋内。黄运涛提交徐州中房房地产开发有限公司出具的欠费通知一份，载明：“承租人：陈景辉，您所承租的户部山商城B5-三环6房屋，应于2019年6月1日前缴纳房屋租赁费12500元，现已超30日，按合同约定（每日2‰）已产生750元的违约金，我公司再次通知您与2019年7月5日前交清相关费用，逾期我司将采取必要手段维护我方权益，由此产生的一切费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等概由您承担。2019年7月1日。黄运涛提交徐州中房房地产开发公司出具的缴费通知单，载明户部山B5-3-6陈景辉：您户本次共使用电费共计986元、水费99元，请接通知三日内到户部中房山管理处缴费（二环翰林街徐州古建馆对面），逾期作拒付处理，将终止您户水、电使用。落款时间为2019年7月17日。黄运涛提交转账明细两页，证明所拖欠的租金已经缴清，所交金额为11301元，陈景辉出具说明一份，载明陈景辉交给徐州中房公司的1130元拖欠的房屋租金及水电费系黄运涛支付的。第三人徐州中房公司对此无异议，因其起诉过案外人陈景辉，后双方和解。经查，徐州中房公司曾于2019年12月7日将陈景辉诉至法院，要求陈景辉支付房屋租金及延期交费违约金6263.74元、综合服务费5650.68元及延期交房违约金613.06元，并称该房屋由陈景辉于2019年11月13日交还给了徐州中房公司，但仍欠2019年6月1日至2019年11月13日期间房租5650.68元(自2019年6月1日至2019年11月13日共165天)，同时产生延期交费违约金613.06元(自2019年6月1日计算至交房时，比例降低为年24%)。双方在法院主持下自愿达成协议：陈景辉于2020年6月11日前向徐州中房公司支付房屋租赁费用11301元。一审法院认为，周旭盛、黄运涛之间签订有转让协议，黄运涛将涉案房屋转租给周旭盛，并收取周旭盛的转让费、水电押金、租金，双方之间构成转租合同关系。黄运涛与案外人陈景辉之间签订有《酒吧转让协议》，双方之前也系转租合同关系。周旭盛、黄运涛之间所签订的转让协议，并没有显示经过出租人徐州中房公司的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。然而，周旭盛、黄运涛已经在2019年11月13日协商一致解除合同，转租行为已经终止。对于转租合同无法继续履行的原因，周旭盛称黄运涛在转租时未向其告知徐州中房公司在2020年5月就要将房屋收回的事实，黄运涛称其是在转租协议签订后才知道的该情况。不论涉案房屋是否由徐州中房公司在2020年5月收回，双方均在2019年11月13日协商解除了合同，系符合合同法第九十三条双方当事人协商一致解除合同的法律规定。再根据合同约定黄运涛应保证房东同意转让店铺，如由于甲方原因导致房东或自己中途收回店铺，黄运涛不及时交付店铺，应归还转让费。双方协商一致解除合同交还房屋的行为，并不符合该条合同约定的条件，但考虑到周旭盛支付转让费实质上是为了利用涉案房屋进行经营，但周旭盛实际经营期限很短未达到订立合同时的预期，结合周旭盛提供的聊天记录也可以看出黄运涛未事先告知涉案房屋存在对实现合同目的产生影响的因素，结合周旭盛实际经营及占用房屋的期限，酌情扣减转让费12000元，故黄运涛应向周旭盛返还转让费28000元。对于周旭盛诉请黄运涛返还的水电押金2000元，因徐州中房公司表示水电费已经交清，周旭盛主张的水电押金2000元应由扣除其所欠的1085元水电费后由黄运涛返还给周旭盛，即915元。对于周旭盛主张返还转让费的逾期利息，因无事实及法律依据，故不予支持。对于黄运涛要求周旭盛支付拖欠水电费、房租及违约金的诉请。对于房租问题，根据黄运涛、周旭盛之间协议约定涉案房屋4-6月租金为5100元，该约定应为4月、5月、6月三个月的租金。双方于2019年11月13日解除的涉案协议，周旭盛应向黄运涛支付2019年7月至2019年11月12日期间的房租费用。根据涉案转让协议书约定店铺转让给周旭盛后，周旭盛同意代替黄运涛履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方定期缴纳的水电费及其他各项费用，因此对于2019年7月至2019年11月12日期间的租赁费，应依据黄运涛实际向徐州中房公司缴纳的房屋租金进行缴纳，即周旭盛应向黄运涛支付房租11300元。对于水电费的问题，在上述周旭盛的本诉中已经作过抵扣，且黄运涛主张水电费1294元与其提交的证据不相符，不予采信。因双方之间并未对违约金进行约定，且双方系协商一致解除的合同，黄运涛依据徐州中房公司向陈景辉出具的违约金通知书来约束周旭盛、黄运涛显然不合理，故对于黄运涛要求周旭盛支付违约金的诉请，因无事实及法律依据，不予支持。遂判决：一、判决生效之日起十日内，黄运涛向周旭盛返还转让费28000元及水电押金915元；二、驳回周旭盛其他的诉讼请求；三、判决生效之日起十日内，周旭盛向黄运涛支付租金11300元；四、驳回黄运涛其他的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人是否协商一致解除涉案房屋租赁合同的问题。一审庭审中，上诉人自认与被上诉人协商一致，将涉案房屋交给了徐州中房公司，且上诉人于2019年11月13日向被上诉人出具收条一份，载明收到被上诉人的交房钥匙，同意交房。通过上述收条及上诉人的自认，能够证明上诉人与被上诉人就涉案房屋租赁合同的解除，协商达成了一致意见，故对于上诉人主张未与被上诉人协商一致解除涉案房屋租赁合同，本院不予支持。关于上诉人应否返还被上诉人转让费的问题。通过上诉人与被上诉人的聊天记录可以看出，上诉人对涉案房屋存在影响合同目的实现的因素并未提前告知被上诉人，导致被上诉人支付了转让费却未能利用涉案房屋长期经营，没有达到被上诉人订立合同时的预期，故一审法院综合考虑上述情况后，酌定上诉人向被上诉人返还28000元转让费并无不当，本院予以支持。关于水电押金返还的问题。一审法院系根据上诉人提交的徐州中房公司出具的缴费通知单中载明的水电费金额进行的计算，计算过程及数额无误，上诉人主张水电费认定金额错误，但并未提供任何证据予以证明，故对于上诉人的该上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人黄运涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人黄运涛负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  苏 团二〇二一年三月二十四日书记员  宗 正