福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0922民初317号 原告：古田县同兴物业管理有限责任公司，住所地：古田县城西街道新华路29号，统一社会信用代码：91350922768568496U。 法定代表人：林彤，总经理。 委托诉讼代理人：张美琴（，女，1974年7月16日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：邱昌登，福建正观律师事务所律师。 被告：李彬，男，1971年12月21日出生，汉族，住福建省古田县。 原告古田县同兴物业管理有限责任公司（以下简称“同兴物业公司”）与被告李彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同兴物业公司的委托诉讼代理人邱昌登到庭参加诉讼，被告李彬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同兴物业公司向本院提出诉讼请求：判令李彬支付其物业管理费4948元、违约金811元；2021年3月16日同兴物业公司放弃要求李彬支付违约金的诉讼请求。事实与理由：李彬系古田县城西街道恒福华府小区2号楼2单元904室业主，2014年7月25日其作为古田县恒福华府小区的物业管理公司与李彬签订了补充《物业管理服务协议》，协议第四条第一项约定：“综合管理服务费：按福建省物委相关文件规定暂定小高层住宅每月每平方米0.9元收费，低层住宅每月每平方米1元收费，开始时间为发展商接楼通知时间起算（2013年6月23日），收取1年的物业管理费”。协议第七条第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之五交纳违约金。”2018年底其与古田县恒福华府业主委员会签订了《恒福华府物业管理服务合同》，合同第五章第七条约定：“物业管理费住户业主每月每平方米1.1元（含公摊水电费）。”其从2013年至2020年12月31日，一直作为恒福华府小区的物业管理小区的相关物业，在此期间（2018年1月1日至2020年12月31日止）李彬未向其交纳物业费。 李彬书面辩称，一、同兴物业公司存在违约行为。其系古田县城西街道恒福华府小区业主，也是业主委员会委员。2013年7月，同兴物业公司与古田县恒生房地产有限公司签定《前期物业管理协议》，至2018年10月恒福华府小区所有业主均认为同兴物业公司在服务期间服务不到位，因此小区业主要求同兴物业公司退出小区管理，同兴物业公司再三承诺会整改后，于2018年年底重新与古田县恒福华府小区业主委员会签订合同，双方约定了详细的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等条款。合同生效后，因同兴物业公司未履行协议约定的义务，服务质量根本无法达到约定标准，业主委员会根据所有业主的意见，依据合同违约条款对同兴物业公司进行了清退，其未交纳部分物业管理费事出有因，同兴物业公司恶意起诉，给其生活造成困扰。根据《物业管理服务协议》，同兴物业公司从双方签订协议时起至退出小区期间均未尽义务、服务质量未达标准的具体事项如下：1.同兴物业公司未对房屋共用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.同兴物业公司自合同签订时至退出小区服务期间，六年多来从未公布物业管理费用收支账目，违反了双方签署的《物业管理服务条例》第一条第7款“每半年向乙方公布物业管理收支账目”之规定；3.同兴物业公司未对垃圾进行日产日清，未按协议规定对电梯内箱、楼道、楼道扶手进行保洁，小区内随意张贴广告，对个别业主在公共场合饲养家畜未进行阻止导，致环境卫生恶劣，给业主生活带来了极大的困扰及安全隐患；4.对小区未实施封闭式管理和24小时巡逻制度，给业主生活造成极大的安全隐患；5.小区内各种车辆无序停放，部分车辆停放在绿化带内和消防通道上，无专职车辆管理员，无道路安全标志标线，电动车无序充电，小区大门在幼儿园上、放学时被大量家长、幼儿拥堵，存在极大的安全隐患，也给业主生活带来极大困扰；6.消防设备无维护，随意挪用消防设施，无消防疏散示意图，消防疏散通道经常堆放杂物，消防通道被占用，新的物业管理公司接收的消防设备因同兴物业公司长期未维护，消防设备己彻底损坏，如果要修缮要花费几十万元，这是同兴物业公司给业主造成的损失之一。二、其作为恒福华府业主委员会的委员因正常反应物业不作为问题以及筹备业主委员会事宜遭到同兴物业公司的恶意针对。其前期都准时交纳物业费，在入住过程中，其发现同兴物业公司的不作为导致恒福华府小区出现了诸多问题，其多次向同兴物业公司反应正常的问题，但是同兴物业公司态度蛮横无理对其反映的问题均置之不理，于是积极推动了业主委员会的成立，对同兴物业公司的服务进行监督，基于此同兴物业公司对其心存怨恨，关于小区房屋漏水问题进行修缮时唯独对其的房屋置之不理，其他房屋同兴物业公司也修缮不到位，至今还有二十几户依然存在漏水问题，同兴物业公司从协议签订之日起就未尽大部分双方约定的义务，给其生活造成极大困扰，造成精神伤害，严重影响业主的生命财产安全，并对其进行了恶意的报复，现同兴物业公司反而起诉其要求继续支付业物管理费实属无理，更不合法。因此，同兴物业公司的诉讼请求应予驳回。三、其保留对同兴物业公司给其造成损失的诉讼权利，只要同兴物业公司对其责任范围内的事情继续进行修补，其愿意交纳剩余的物业费，否则同兴物业公司违约，无权要求其交纳剩余的物业费，同时，请求同兴物业公司公开水电费账目和业主进行清算，多退少补。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。因李彬未到庭参加诉讼，又未提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。同兴物业公司提交的证据，客观真实，可作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 经庭审认证，对本案主要事实作如下认定： 1.2013年9月3日，同兴物业公司与李彬签订《物业管理服务协议》，双方约定综合管理服务费小高层住宅每月每平方米0.9元收费，低层住宅每月每平方米1元收费，交费开始时间为发展商接楼通知时间起算； 2.2018年12年10日，同兴物业公司与古田县恒福华府业主委员会签订了《物业管理服务合同》，双方约定由同兴物业公司为古田县恒福华府小区提供物业管理服务，管理服务期限为2019年1月1日至2021年12月31日止，物业服务费2019年1月1日至2019年12月31日住户业主每月每平方米1.1元（含公共水电费），2020年度和2021年度物业管理费另行商定，业主应在每年的12月31日前将本年度的物业管理费付清，如逾期未付清的，则按每日万分之五计收违约金； 3.2016年1月2日，古田县恒生房地产开发有限公司与古田县城西街道贝贝幼儿园签订承诺书，承诺1号楼和2号楼减免物业管理费每月每平方米0.3元，减免期间为2016年1月至2021年1月，李彬自2015年7月至2017年12月物业费均是按照0.6元每平方米交纳； 本院认为，同兴物业公司与古田县恒福华府业主委员会签订了《物业管理服务合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。同兴物业公司依据上述合同为李彬所有的案涉房屋所在小区提供物业服务，李彬作为小区业主接受物业服务，理应及时向同兴物业公司交纳物业费，部分业主不交纳物业费的行为，不利于已缴费业主的权益和小区整体利益的维护。因古田县恒生房地产开发有限公司承诺减免1号楼和2号楼的物业管理费每月每平方米0.3元，故李彬自2018年1月1日起至2020年12月31日止欠缴物业费共计2756.59元（127.62平方米×0.6元/月/平方米×36个月），现同兴物业公司要求李彬交纳物业费4948元，本院调整为2756.59元。李彬抗辩同兴物业公司未尽到物业管理责任，未提供充分证据予以证实，该意见不予采纳。李彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 李彬应于本判决生效之日起十日内向古田县同兴物业管理有限责任公司支付自2018年1月1日起至2020年12月31日期间物业费2756.59元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李彬负担。 本判决为终审判决。 本案生效后（当事人提起上诉的，以生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留、搜查、限制出境等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郑鹭青 二〇二一年三月二十二日 法官助理 张巧英 书 记 员 江铖乾 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。