重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终546号上诉人（原审被告）：宋涪健，男，1988年11月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林玉成，重庆公孝律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廖倩，女，1984年12月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：石生全，重庆华代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田崇伟，男，汉族，1973年03月12日出生。委托诉讼代理人：石亨博，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓杉，重庆潜卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆丝画酒店管理有限公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇诗情路**，统一社会信用代码91500104305277633H。法定代表人：刘代永，执行董事。原审第三人：重庆普世房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道锦华路******，统一社会信用代码91500104660896690。法定代表人：郭履珍。委托诉讼代理人：王飞飞，女，1986年6月10日出生，汉族。上诉人宋涪健、廖倩因与被上诉人田崇伟、重庆丝画酒店管理有限公司（以下简称丝画酒店）、原审第三人重庆普世房地产开发有限公司（以下简称普世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2020)渝0104民初4038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人宋涪健的委托诉讼代理人江巨能、林玉成，上诉人廖倩及其委托诉讼代理人石生全，被上诉人田崇伟的委托诉讼代理人万亨博，原审第三人普世公司的委托诉讼代理人王飞飞到庭参加诉讼。被上诉人丝画酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宋涪健上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回田崇伟对宋涪健的诉讼请求，改判由实际承租人丝画酒店向田崇伟承担案涉房屋租金的给付责任；2、改判本案一、二审诉讼费用由实际承租人丝画酒店承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。田崇伟作为受让案涉房屋产权的新出租人与宋涪健之间从未就案涉房屋签订过租赁合同，田崇伟也早已明知案涉房屋的实际承租人为丝画酒店，在调解过程中，无论是宋涪健还是廖倩均是代表丝画酒店的职务行为。2、一审法院认定事实不清。田崇伟在本案中，对包括实际使用人丝画酒店在内的四个被告提起诉讼，并在庭审中再次放弃对原签约承租人徐世春的起诉，说明该行为本身已表明其放弃了对原租赁合同签约承租人的起诉，转而向实际承租人主张权利，在此情况下，法庭应当认定出租人已作出同意由实际使用人替代签约承租人作为承租人的意思表示，及对原租赁合同的相对方予以了变更。3、一审程序上存在瑕疵。一审判决内容涉及的酒店欠缴的物业管理及水电费用40081.2元，田崇伟起诉至当庭均未举证相关证据，口述事实也未经庭审质证，一审径行判决损害了上诉人的合法权益，也违反法定程序。田崇伟辩称，一审判决结果正确，宋涪健的上诉请求不能成立，请求维持一审判决。廖倩辩称，同意实际使用人是丝画酒店，应由其承担租金的给付义务。普世公司陈述称，请求法院依法判决。丝画酒店未出庭发表答辩意见。廖倩上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、案涉房屋的房屋租赁合同并非廖倩与田崇伟或第三人签订，廖倩非案涉房屋的实际使用人，不应当承担给付租金的义务；2、即使认定廖倩应当承担给付租金的义务，一审判决认定的应当给付租金的时间和金额也是不正确的。田崇伟2017年起诉要求支付租金并经调解处理后，案涉房屋的租金支付标准已经口头更改为每月50元/m2，另案涉房屋已于2019年11月5日被田崇伟强制收回，廖倩与丝画酒店均未再继续使用该房屋，不应当承担此后的租金。田崇伟辩称，廖倩的上诉请求不能成立，请求法院依法判决驳回其上诉请求。宋涪健辩称，对于廖倩的第一项上诉请求不明确，请求法院依法审理，租金应当由丝画酒店承担。田崇伟和丝画酒店就租金单价重新进行了协商，廖倩关于租金标准的上诉理由有事实依据。普世公司陈述称，对一审判决无异议，请求法院依法审理。丝画酒店未出庭发表答辩意见。田崇伟向一审法院起诉请求：1、判令宋涪健等向田崇伟支付截止至2020年10月24日的租金及资金占用损失共计1122246元，并按照每月2%的标准向田崇伟承担逾期付款责任至付清时止；2、本案诉讼费用由宋涪健等人承担。一审法院认定的事实：2012年11月12日，本案第三人普世公司与徐世春签订了《商业用房租赁合同》，约定第三人将其名下的位于重庆市大渡口区八桥镇诗情路1号10幢附1号的房屋出租给徐世春，租期共7年，租金自2013年3月1日起算，每月租金70766元，租金每年递增5%，逾期付款违约金为每日2%（田崇伟在诉讼中主动调整为按照每月2%计算），2013年3月3日，第三人将该房屋交由徐世春使用。2014年2月27日，第三人与徐世春、宋涪健签订了《商业用房租赁合同补充协议》，约定宋涪健为上述房屋的共同承租人，随后，徐世春、宋涪健将该房屋转租给廖倩。2016年5月1日，第三人以抵款方式将该房屋产权转让给田崇伟，并于2016年12月6日办理了过户登记。因徐世春、宋涪健、廖倩多次迟延支付租金，田崇伟于2017年诉至一审法院，要求解除合同且由徐世春、宋涪健、廖倩支付逾期租金，一审庭审过程中，双方达成调解协议，并经重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初1813号民事调解书确认，宋涪健、廖倩继续与田崇伟履行所涉房屋的租赁合同，向田崇伟支付截止2018年4月3日的逾期租金63.6万元、违约金10万元，另诉讼费用由宋涪健与廖倩负担。该调解书生效后，宋涪健、廖倩自2018年4月10日起至2019年12月12日止，陆续向田崇伟支付了1786000元，其中包含了调解书中所确定的741580元付款义务，扣除该调解书的付款义务741580元后余下1144420元。一审另查明，丝画酒店于2014年8月29日注册成立，成立时宋涪健为其法定代表人，2018年5月22日，法定代表人变更为廖倩，并办理了变更登记。丝画酒店为案涉房屋的实际使用人，用途为酒店经营。一审案件审理过程中，丝画酒店于2020年10月24日将案涉房屋返还给田崇伟，双方租赁合同关系已经实际解除。截止返还房屋时，尚欠物管费6565.2元、电费33516元、水费1575元。被上诉人在田崇伟处尚有200000元履约保证金未退还。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应严格按照约定全面履行自己的义务。关于合同当事人问题。本案涉及房屋的原合同当事人为普世公司与徐世春，普世公司将房屋产权转移给田崇伟的行为未违反法律规定，田崇伟合法取得房屋产权，依法取得合同当事人资格，享有对该房屋处分收益的权利。宋涪健通过签订补充协议的行为成为房屋承租人，且在另案诉讼中与廖倩共同与田崇伟达成的调解协议内容为“原告田崇伟与被告廖倩、宋涪健同意继续履行位于大渡口区八桥镇诗情路1号10幢附1号房屋的租赁合同”，故宋涪健、廖倩应当为房承租人，承担达成调解协议之后支付租金等义务。丝画公司虽作为房屋的实际使用人，但并未与田崇伟或房屋原产权人普世公司有书面协议，也从未向田崇伟作出过愿意承担租金的书面承诺，故不能认定为合同义务相对人承担相应义务。关于租金及违约金问题。根据原租赁合同的约定，2018年7月4日后产生的租金具体为：2018年7月4日至2018年10月3日，81920.49元/月*3月=245761.47元；2018年10月4日至2019年10月3日，86016.51元/月*12月=1032198.12元；2019年10月4日至2020年10月3日，90317.34元/月*12月=1083808.08元；2020年10月4日至2020年10月24日，94833.2元/30天*20天=63222.13元，共计2424989.8元。在被上诉人支付的款项中扣除调解书载明的付款金额后余下1144420元全部视为支付后续租金，则被上诉人尚有1280569.8元租金未支付。因被上诉人尚有200000元保证金未退还，田崇伟主张将其扣除被上诉人拖欠的水电物管费用后用以抵扣租金，抵扣金额为：200000元-6565.2元-33516元-1575元=158323.8元，则宋涪健与廖倩尚欠租金总额为1280569.8元-158323.8元=1122246元。宋涪健与廖倩逾期支付租金的行为构成违约，田崇伟有权要求宋涪健与廖倩支付违约金。在原租赁合同中虽对逾期支付租金的违约金计算标准有过约定，但双方约定的标准和田崇伟在诉讼中主张的计算标准实际远高于宋涪健与廖倩对田崇伟所造成的损失，依法将计算标准调整为按照每月1%计算，超过此部分的主张不予支持。据此分段计算出违约金的具体金额为75152元。2020年，全国乃至世界都受到新冠疫情的肆虐，各行各业都深受其影响，案涉房屋用以经营的宾馆住宿业受到的冲击更是尤为突出，考虑到实际情况，将宋涪健与廖倩应向田崇伟支付的2020年2月及3月的两个月租金予以减免，即宋涪健与廖倩的欠付租金总额为：1122246元-90317.34元-90317.34元=941611.32元；相应的这两个月租金的违约金也予以减免，即宋涪健与廖倩的欠付违约金总额为：75152元-7826元-6923元=60403元。综上，田崇伟的诉讼请求部分成立，予以支持。宋涪健、廖倩关于其不是租赁合同相对人，不应当承担租金支付责任的辩解意见不成立，不予采纳。据此，判决：“一、宋涪健、廖倩于本判决生效后十日内支付田崇伟截止至2020年10月24日的欠付租金941611.32元及违约金60403元；并自2020年10月25日起，以尚欠租金为基数按月利率1%计付违约金至租金付清为止；二、驳回田崇伟的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取7806元，由宋涪健、廖倩负担。”本院二审审理过程中，廖倩举示了聊天记录、农业银行流水明细、丝画大酒店交接明细，拟证明案涉房屋租赁合同的租金标准已调整为50元/m2。田崇伟认可上述证据的真实性，但认为无法达到廖倩的证明目的。宋涪健认可廖倩的举证意见。普世公司认可上述证据的真实性，但认为其并非当事人无法核实与本案的关联性。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，田崇伟在取得案涉房屋所有权后，与宋涪健签订《商业用房租赁合同补充协议》约定宋涪健作为案涉房屋的承租人，且在此后田崇伟诉宋涪健、廖倩房屋租赁合同纠纷中，田崇伟与宋涪健、廖倩达成调解协议，由宋涪健、廖倩继续承租案涉房屋，故自双方调解协议签订之日起案涉房屋的承租关系即建立于田崇伟与宋涪健、廖倩之间。宋涪健与廖倩认为其并非案涉房屋的承租人的上诉理由不能成立。虽然案涉房屋系用于开设丝画酒店使用，但宋涪健与廖倩并未举示证据证明其在租赁合同履行过程中已向田崇伟披露房屋实际承租人并非宋涪健与廖倩二人，且已取得了出租人田崇伟的认可，其二人认为案涉房屋租赁的租金应由丝画酒店承担的上诉理由亦不能成立。廖倩在本案二审审理过程中举示了其与田崇伟方进行租金协商的相应证据，但该证据仅能证明双方曾就租金标准的变更进行过商讨，但在田崇伟提出租赁标准变更为50元/m2时，廖倩并未就该标准作出与之一致的承诺，其所举示的支付租金的凭证亦不能证明其亦按照变更后果的租金标准按时向田崇伟履行了租金支付义务。故廖倩上诉认为其与田崇伟已就租金标准协商变更的上诉理由亦不能成立。同样，廖倩亦未举示证据证明案涉房屋已于2019年11月5日被田崇伟收回的相应证据，其认为一审就租赁支付截止时间认定有误的上诉理由亦不能成立。宋涪健与廖倩作为案涉房屋的承租人，在其承租使用案涉房屋过程中所产生的水、电、气费、物管费应由其进行支付，田崇伟有权就该部分费用提出请求。综上所述，宋涪健与廖倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31222元，由上诉人宋涪健负担15611元，由上诉人廖倩负担15611元。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  倪洪杰审判员  夏兴芸二〇二一年三月十日（院印）书记员  王丽丽