包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初3850号 原告：马忠龙，男，1979年1月21日出生，职业，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：张圆，内蒙古乔尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭玉磊，内蒙古乔尊律师事务所律师。 被告：包头市保障性住房发展建设投资有限公司。 法定代表人：白建云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛耀世，内蒙古卓庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵春歌。 原告马忠龙与被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年7月15日向包头市昆都仑区人民法院提起诉讼，被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司在答辩期内提出管辖权异议，包头市昆都仑区人民法院裁定：“被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司对管辖权提出的异议成立，本案已送包头市青山区人民法院管辖”。本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马忠龙的委托诉讼代理人郭玉磊，被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司的委托诉讼代理人葛耀世、赵春歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马忠龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理土地使用证和房屋所有权证的违约金共计64225.1元；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年8月25日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于包头市××区房屋，房屋总价款359023元，被告应自房屋交付180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因使买受人未能取得产权登记的，应每日按照合同价款的万分之一支付违约金。被告于2019年向产权登记机关备案，违反了合同约定，损害了原告的合法权益，应当依法承担违约责任。原告为维护合法权益诉至人民法院，请求判如所请。 被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司辩称，1、被告已于2019年8月8日办理了原告所购房屋的不动产首次登记，原告具备了办理转移登记的条件。被告还在小区张贴了公告，告知业主及时办理产权登记，原告故意拖延不办理，扩大的损失被告不予赔偿。2、依据合同约定被告不构成违约。2011年7月13日，包头市正大房地产开发有限责任公司与被告签订了《关于青山区青福镇二海壕土地合作协议书》，根据银海湾项目规划，小区消防高位水箱建造在12号楼顶部，由于青山区人民政府、青福镇人民政府、包头市正大房地产开发有限责任公司对银海湾项目前期土地征收补偿任务未按时完成，造成12号楼所占用土地没有及时征收到位，12号楼也一直未施工，建设消防高位水箱没有建成，造成银海湾小区整体项目不能进行综合验收备案。导致被告不能在合同约定的时间内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条约定，被告承担逾期办证违约金的前提条件是因被告责任导致。如非因被告的责任，即使逾期办证被告也不应承担违约责任。3、原告所购买的房屋交付时间为2014年8月23日，按照合同约定，被告应在2015年2月23日前协助原告办理产权登记。自2015年2月24日起原告已经知道其权利受到侵害，双方约定按日为单位累计计算逾期办理房屋产权证违约金，该项违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。至2017年2月24日两年诉讼时效已经届满，原告于2020年7月15日提起诉讼，自2017年2月25日至2020年2月25日三年诉讼时效期间已经届满，应依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2013年8月25日签订了《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定：乙方购买甲方开发的包头市××区房屋，房屋总价款359023元。出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告已经付清购房款，被告于2014年8月23日向原告交付房屋。被告于2019年8月8日办理了原告所购房屋的初始登记，原告至本案审理终结时未办理产权转移登记。 被告庭审中提交《青山区青福镇二海壕农村社区建设征地拆迁安置框架协议》、《安置框架补充协议》、《关于青山区青福镇二海壕土地合作协议书》、《情况说明》、《证明》，用于证明并非被告原因导致办理产权登记逾期。原告认为上述证据与本案无关。 本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违法法律规定，是合法有效的，对双方具有法律约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。原告的合同义务已经履行完毕，被告应按照合同约定协助原告办理产权登记。 根据双方签订的《包头市商品房买卖合同》的约定，被告应在交付房屋后180日内协助原告办理产权登记，被告于2014年8月23日向原告交付房屋，应于2015年2月23日前协助原告办理产权转移登记。被告于2019年8月8日办理房屋初始登记，已经逾期。被告辩称因银海湾12号楼征地拆迁安置工作影响银海湾项目整体竣工验收导致迟延，并非被告原因逾期，不应承担违约责任。本院认为，对于合同第十二条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。”的理解，根据合同相对性原则，出卖人应适用严格责任原则，即非因买受人原因或法定免责事由出卖人均应承担违约责任，故本院对被告抗辩理由不予采信，被告应承担违约责任。在被告取得房屋初始登记后，原告即具备了办理转移登记的条件，原告为个人产权登记的主办人，在房屋取得初始登记后未办理产权登记的损失应由其自行负担。故本院认定被告逾期办理产权登记的期间为交付房屋后第181日至初始登记日，即2015年2月24日至2019年8月8日。 关于诉讼时效，合同约定按日为单位累计计算逾期办理产权登记违约金，原告的违约金请求为继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年7月15日起诉，没有证据证明原告此前向被告主张过逾期办理产权登记违约金，2015年2月24日至2017年7月14日期间的逾期办理产权登记违约金的主张已经超过诉讼时效，本院不予支持。2017年7月15日至2019年8月8日期间共计764日的违约金至原告起诉时未超出诉讼时效。关于违约金支付标准，被告要求调整为每日十万分之一，原告未举证证明逾期办理房屋产权证给其造成实际损失。本院对双方约定的违约金计算标准调整为按照每日十万分之一计算，即359023元×0.00001×764=2742.9元。 综上所述，本院对原告马忠龙的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下： 一、被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马忠龙逾期办理产权登记违约金2742.9元； 二、驳回原告马忠龙的其他诉讼请求。 案件受理费1406元，减半收取计703元，由原告马忠龙负担678元，被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  付洁 二〇二一年三月五日 书记员  张晶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中应当避免浪费资源，污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。