浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7625号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江罗得智能科技有限公司，住所地：浙江省湖州市德清县新市镇新千路******。 法定代表人：李道楼。 委托诉讼代理人：徐广科、蒋新，浙江奇沁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州峻溙铝业有限公司，住所，住所地：浙江省杭州市余杭区杭州余杭经济技术开发区万年路******div> 法定代表人：曾铜贤。 委托诉讼代理人：谢尚泽，北京大成（杭州）律师事务所执业律师。 原审第三人：杭州长命乳胶海绵有限公司，住所地：浙，住所地：浙江省杭州市余杭区余杭经济开发区万年路****> 法定代表人：姚卫忠。 上诉人浙江罗得智能科技有限公司（以下简称罗得公司）因与被上诉人杭州峻溙铝业有限公司（以下简称峻溙公司）、原审第三人杭州长命乳胶海绵有限公司（以下简称长命公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初19981号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年6月10日，长命公司作为出租方（甲方），峻溙公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于余杭经济开发区××路××号××号××房××楼××平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2017年6月10日起至2022年6月9日止，租赁期5年。第一、二年租金每日每平方米21.6元，月租金82663.2元，年租金991958.4元，本租金含税。乙方如不要开具租房发票的，支付每平方米19元租金，月租金72713元，年租金872556元。双方约定物业管理费每平方米0.5元，月物业管理费1913.5元，年物业管理费22962元，本物业管理费不含税。双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金15万元，房租半年付，租金、物业管理费合计447759元。需提前一个月支付租金，先付后用。 2018年6月9日，浙江罗得金属制品有限公司作为承租方（乙方），峻溙公司作为出租方（甲方），签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于余杭经济开发区××路××号××幢××号××房××楼××室的房屋出租给乙方，出租面积464平方米。租赁期间自2018年6月14日至2020年6月13日止。租金每月每平方米30元（已含物业管理费每平方米0.5元），月租金13920元，年租金167040元，本租金不含税。双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的房租租金，保证金为30000元。另交两月房租押金27840元。房租半年一付，租金、物业管理费合计为83520元，需提前一个月支付租金，先付后用。租赁期满后，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方5万元，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方5万元。 合同签订后，罗得公司按约支付保证金30000元及押金278407元。 2019年3、4月份，长命公司曾向罗得公司表示过要收回房屋。2019年6月2日，峻溙公司员工向罗得公司发送《房租交费通知书》，要求罗得公司支付2019年6月14日至2019年12月13日的房屋租金83520元。 2019年6月3日、6月4日，峻溙公司方两次向罗得公司方发送短信催讨2019年6月14日至2019年12月13日的租金，罗得公司方于6月4日回复“因为你们大房东要收回，不租了，6月5日明天我们已经搬空”，峻溙公司回复“你们合同是直接和我们签的，解除合同是要我们协商的，你们单方面解除合同是违约的，造成的损失得你们承担。” 2019年10月25日，峻溙公司（出租方，甲方）与杭州浩源精密机械有限公司（承租方，乙方）协商一致解除双方就万年路39号2号楼1层560平方米房屋签订的房屋租赁合同，并签订《房屋租赁合同解除协议》，约定：1.双方同意于2019年10月25日终止双方签订的《房屋租赁合同》；2.乙方在本终止协议签字生效后押金已抵房租不予退回，于2019年10月25日前所有房租已全部付清；3.乙方于2019年10月25日已还原并归还厂房给甲方。 2019年10月29日，长命公司（出租方，甲方）与峻溙公司（承租方，乙方）协商一致解除双方就案涉房屋签订的房屋租赁合同，并签订《房屋租赁合同解除协议》，约定：1.双方于2019年10月31日终止双方签订的《房屋租赁合同》；2.乙方在本终止协议签字生效后一次性向甲方支付房租费、物业费及水电费（截至2019年10月31日）共计99961.4元，押金已抵房租，不予退回；3.房屋已确认清空恢复原状，已归还于甲方。双方还就其他事项进行了约定。 2019年10月30日，峻溙公司（出租方，甲方）与杭州丹密珂装饰材料有限公司（承租方，乙方）协商一致解除双方就万年路39号2号楼1层380平方米房屋签订的房屋租赁合同，并签订《房屋租赁合同解除协议》，约定：1.双方同意于2019年10月30日终止双方签订的《房屋租赁合同》；2.乙方在本终止协议签字生效后押金已抵房租不予退回，于2019年10月30日前所有房租已全部付清；3.乙方于2019年10月30日已还原并归还厂房给甲方。 另查明，浙江罗得金属制品有限公司于2019年6月18日变更名称为罗得公司。 罗得公司的诉讼请求为：1.依法判令峻溙公司返还罗得公司房屋租赁保证金30000元；2.依法判令峻溙公司返还罗得公司房租押金27840元；3.依法判令峻溙公司支付罗得公司利息损失暂计950.5元（按银行贷款年利率4.35%，金额57840元，自2019年6月6日起计算至2019年10月22日），剩余利息按前述标准计算至峻溙公司还清之日止；4.依法判令峻溙公司支付罗得公司违约金50000元；5.依法判令本案案件受理费由峻溙公司承担。 峻溙公司的反诉请求为：1.依法判决罗得公司立即向峻溙公司支付拖欠的租金63104元（2019年6月14日至2019年10月31日）及5%标准计算的滞纳金3155元；2.依法判决罗得公司立即向峻溙公司赔付违约金50000元；3.本案反诉诉讼费用由罗得公司负担。 原审法院认为：罗得公司与峻溙公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照协议内容履行各自的义务。罗得公司虽主张峻溙公司与长命公司通知其提前解除合同，但现无证据证明峻溙公司曾有此表示，且峻溙公司曾多次要求罗得公司继续履行合同并支付租金，故罗得公司该主张依据不足，原审法院不予采信。（一）本诉部分。罗得公司在双方尚未协商一致解除合同的情况下，未按约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。结合罗得公司与峻溙公司约定的租金标准及罗得公司租金支付情况，其尚应支付的租金已超过租赁保证金及房租押金的数额，故罗得公司要求峻溙公司返还租赁保证金、房租押金并支付利息损失、违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。（二）反诉部分。因罗得公司并未出示有效证据证明其峻溙公司要求罗得公司支付自2019年6月14日至2019年10月31日期间的租金63104元的诉讼请求理由成立，原审法院予以支持。峻溙公司主张违约金及滞纳金的诉讼请求，因两者同属违约条款，故原审法院结合合同履行情况、过错程度及实际损失等因素，酌情支持违约金10000元，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、罗得公司支付峻溙公司租金63104元，扣除租赁保证金30000元及房租押金27840元，罗得公司尚应支付租金5264元，于判决生效后十日内付清；二、罗得公司支付峻溙公司违约金10000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回罗得公司其他诉讼请求；四、驳回峻溙公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取1238元，由罗得公司负担580元，峻溙公司负担658元；反诉案件受理费1313元，由峻溙公司负担487元，罗得公司负担826元，于判决生效后七日内交纳原审法院。 宣判后，罗得公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定罗得公司无证据证明峻溙公司与长命公司通知其提前解除合同系事实认定错误。理由如下：1、2018年6月9日，罗得公司与峻溙公司签订《房屋租赁合同》,租赁期间为2018年6月14日至2020年6月13日。但在2019年3月份左右，长命公司召集峻溙公司、罗得公司、杭州浩源精密机械有限公司、杭州丹密珂装饰材料有限公司等所有承租人到其办公室，告知所有承租人其要收回所有的厂房，希望承租人尽早另寻厂房。虽然长命公司在原审法院法庭调查阶段否认特地召开会议进行告知，但其也承认已经向包括峻溙公司在内的所有承租人告知要收回房屋的事实。该情况也与罗得公司在原审法院提交的录音证据中予以证实。长命公司法定代表人姚卫忠与罗得公司法定代表人李道楼在2019年6月4日的聊天内容中，姚卫忠也陈述道：“房子呢我肯定要拿回来，上次也跟他讲了，但后面他跟我讲，他说能不能少一点或者怎么样”。由此可见，长命公司通知所有承租人收回房屋，峻溙公司也接受长命公司收回的行为，并且提出减少房租的问题，对于长命公司收回罗得公司的承租房屋也是积极的态度。故，罗得公司正是在长命公司和峻溙公司收回房屋的通知后，考虑房租正好到期，故另寻他处。2、罗得公司在搬离厂房时，已经与峻溙公司完成交接手续。罗得公司在搬离前均向峻溙公司进行短信及电话告知，同时，在2019年6月14日，即罗得公司搬离的最后一天，罗得公司将厂房钥匙交由峻溙公司负责人刘师傅，该情况在原审法院庭审中，峻溙公司也予以认可。峻溙公司派负责人与罗得公司办理交接手续的行为，可以证实双方已经协商一致解除合同。3、峻溙公司在2019年8月份也已经完成厂房搬离。该事实可以在原审的法庭调查以及罗得公司提供的录音材料中可以得到证实。由此可见，峻溙公司在接到长命公司收回房屋的通知后，认可长命公司要提前收回厂房的行为，并且自己也积极去另寻厂房，在8月份就完成了搬离工作。并且，其在房租到期后未向长命公司交付租金，也不参与处理其与承租人的租赁合同事宜，故长命公司在2019年10月左右向杭州市余杭区人民法院提起诉讼，后双方协商一致后，长命公司撤回诉讼。综上，原审法院未认定峻溙公司与长命公司通知罗得提前解除合同系事实认定错误。二、原审法院认定罗得公司构成违约系事实认定错误。基于上述第一点，罗得公司在收到长命公司和峻溙公司的通知后搬离房屋，且在搬离后向峻溙公司履行交接手续，故罗得公司并不存在违约行为。另外，发生本案的起因是第三人长命公司要提前收回厂房，该情况是罗得公司与峻溙公司都无法控制的，因此，即便峻溙公司认为其未通知罗得公司提前搬离，也不能就此认定罗得公司存在违约行为。长命公司要提前收回房屋的事实是明确的，峻溙公司知晓该情况，同时自己也用搬离的实际行为表示接受长命公司的安排。因此，峻溙公司在履行《租赁合同》的过程中必须存在履行瑕赃，而该履行瑕疵不应当全部归责于罗得公司，故，让罗得公司承担违约责任也不符合公平原则。三、原审法院对租金的金额计算错误。原审法院认定租金应当计算至2019年10月31日缺乏事实依据。长命公司与峻溙公司于2019年10月31日签订《房屋租赁合同解除协议》，但签订该协议的时间并非是实际计算租赁期间的截止日期。峻溙公司早在2019年8月并已经搬离厂房，且长命公司在一审庭审中陈述其和峻溙公司的租金大概算至2019年9月底，之所以会在10月31日签订解除协议，是函为峻溙公司一直怠于履行合同解除事宜，长命公司无奈向余杭区人民法院起诉，在诉讼至法院后双方才达成了解除协议。因此，原审法院忽略客观事实，直接依据事后达成的解除协议认定支付租金的期限系认定错误。另外，即便峻溙公司认为罗得公司擅自搬离，那么其也有义务另行出租案涉房屋，而不是自行搬离后再也不对案涉房屋进行管理。罗得公司在搬离前和搬离后多次告诉峻溙公司，并且要求退回押金，故，峻溙公司一直知晓罗得公司已经搬走，但在长达五个月左右的时间内，峻溙公司从未采取任何防止损失扩大化的行为，故，罗得公司认为，峻溙公司未采取合理行为防止损失扩太化，而让罗得公司承担全部租金并不合理。综上，请求：1、撤销原审判决。2、改判支持上诉人的诉讼请求。3、依法判令一、二审诉讼费由峻溙公司人承担。 峻溙公司答辩称：一、坚持一审的答辩意见。峻溙公司没有违约，也没有要求罗得公司搬离。长命公司与罗得公司在法律认识上都有问题。长命公司的姚总只是对罗德公司胡菊云、李道楼表达了自己在未来收回房屋的意愿，但没有要求罗得公司限期搬离，峻溙公司更是从未要求罗得公司搬离。罗得公司作为次承租人，本应与峻溙公司一起对抗长命公司的提前收房行为，长命公司本应当是本次事件的违约人，但从现实的结果上看，罗得公司没能与其他两位次承租人一样厘清各方的法律关系即将矛头指向峻溙公司，理由也很简单：罗得公司不希望在即将搬离的厂房内做环评检测，该心理被长命公司的姚卫忠利用了。一审法院的判决也已经很同情罗得公司，5万元钱的违约金也只酌情支持了1万元。二、对一审判决本诉部分的诉讼费承担比例有异议。罗得公司在峻溙公司催要租金不同意解除合同的情况下，仍然执意履行，保证金及押金不足以覆盖拖欠租金造成的违约金损失，峻溙公司没有义务返还，一审判决中也作出了认定，但却要峻溙公司就本诉部分承担诉讼费用是明显的错误，应当予以调整。请求维持原判。 长命公司未发表意见。 二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同当事人应按照合同的约定履行各自义务。本案中，罗得公司自峻溙公司处承租案涉房屋，其合同相对方为峻溙公司，案涉租赁标的是所有权人长命公司虽向罗得公司表示过要收回房屋，但长命公司与罗得公司之间并无合同关系，亦无证据证明峻溙公司向罗得公司提出过要求罗得公司腾退案涉房屋，且即使因长命公司的原因导致合同无法履行，罗得公司亦可依法向峻溙公司主张违约责任。但根据原审查明的事实，峻溙公司向罗得公司催讨2019年6月14日租金时，罗得公司以长命公司要求收回房屋为由要求搬离案涉房屋，而峻溙公司明确告知其“你们合同是直接和我们签的，解除合同是要我们协商的，你们单方面解除合同时违约的，造成的损失得你们承担。”由此可见，峻溙公司并不同意解除合同。在合同尚未解除的情况下，罗得公司未按约支付租金构成违约，应承担违约责任。罗得公司上诉认为，其将钥匙交付给峻溙公司的负责人刘师傅，对此峻溙公司原审中予以认可，但不认可双方之间因此而解除合同，本院认为该情节亦不能从法律上认定双方系协商一致已解除合同。至峻溙公司与长命公司签订的《房屋租赁合同解除协议》确定的解除之日，罗得公司即无权主张后续的租金。 综上，罗得公司的上诉依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1160元，由上诉人浙江罗得智能科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二一年三月九日 书记员  姚丽萍