浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终214号 上诉人（原审原告）：江建清，男，1970年3月26日出生，汉族，住浙江省建德市。 被上诉人（原审被告）：徐先明，男，1961年6月20日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：徐晓娟，浙江春秋联合律师事务所律师。 上诉人江建清因与被上诉人徐先明居间合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2020）浙0182民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法指定审判员向夏厅适用普通程序独任审理，现已审理终结。 江建清上诉请求：1.撤销原判，改判支持江建清的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由徐先明承担。事实与理由：一、一审法院认为本案属缔约过失责任赔偿纠纷错误，本案系居间合同纠纷，徐先明违反居间人法定义务，依据我国《合同法》相关规定，应承担由此给委托人造成的损失。二、一审法院以江建清与案外人王某之间的房屋买卖合同已经法院判决解除，相关损失得到填补为由判决驳回江建清的诉讼请求错误，江建清与徐先明系居间合同关系，与王某系买卖合同关系，二者系不同的法律关系，王某依法承担的违约责任并不能豁免徐先明依法应承担的违约责任。综上，徐先明构成违约，理应承担相应的违约责任，并依法赔偿江建清的经济损失。 徐先明答辩称，本案系江建清自己了解到王某的房产信息后，找到王某，王某找到徐先明要求徐先明提供陪同双方实地踏勘房屋、环境，提供合同范本等中介服务。房产买卖成交价款等细节系买卖双方所谈，徐先明未参与，在双方确定成交意向后，王某要求徐先明提供了空白合同文本。徐先明系根据王某提供的信息陪同江建清实地查看房屋，并一起到当地政府了解王某征迁安置房屋情况，江建清对王某安置的房屋没有办证等事宜均提前知晓。徐先明也在双方签订的合同中明确告知双方：中介方告知合同双方请认真审查产权及相关证件，签订本合同后，即视作经纪方已中介交易成功。若日后，双方发生变更或争议，中介方不承担责任，佣金一概不予退还。在合同签订时，徐先明已经尽到了告知和提示义务，双方仍自愿签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同依法成立。案涉房屋买卖合同解除的原因在于王某的个人违约行为，其在与江建清签订合同后又将房屋另行出售给他人并交付房屋，从而造成案涉房屋权利人非王某，江建清无法取得房产，而非未办证房屋不得上市交易导致，江建清在解除之诉中也获得了王某的违约赔偿，故本案中徐先明不存在缔约过失之责，一审法院对此认定有误。根据《合同法》第四百二十五条之规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，徐先明在提供中介服务过程中，没有故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，也没有损害委托人利益，不应当承担损害赔偿责任。作为房产中介，徐先明也没有审查出售房产资料之法定义务。综上，徐先明无需承担违约责任，请求二审法院驳回江建清的诉请。 江建清向一审法院起诉请求：1.判令徐先明赔偿损失120000元；2.本案诉讼费用由徐先明承担。 一审法院认定事实：2017年初，江建清家的住宅被拆迁而需购房居住。2017年6月25日，在徐先明的中介下，江建清与案外人王某签订《房产买卖合同》一份，约定王某将位于建德市××村××镇××小区一幢6-9层东边套出售给江建清，房屋建筑面积为118平方米，房屋成交价格为503000元。付款方式为合同签订当日支付定金20000元和首付款230000元，余款253000元待王某取得房产证并过户至江建清名下之日一次性付清。过户所产生的个税、契税、增值税（包括土地出让金）由王某自行承担。王某取得房产证时须七日内告知江建清（时间以房产公司办下来为准）并且无条件配合江建清办理过户，期间王某不承担违约责任。今后房价无论涨或跌，双方均不得有任何理由违约，若有一方违约，支付对方违约金150000元。2017年6月25日，王某向江建清出具收条两份，分别载明收到江建清支付的定金20000元、首付款230000元。后来江建清了解到王某在与其签订房产买卖合同之后，又将该房屋另行出售给他人并已交付了房屋。由于王某涉及的其他执行案件，该房屋已被法院查封保全。江建清为此于2018年11月2日向一审法院起诉王某房屋买卖合同纠纷一案［（2018）浙0182民初6280号］，要求判令解除其与王某于2017年6月25日签订的房产买卖合同、判令王某返还已支付的购房定金、首付款共计250000元，并支付违约金150000元。法院经审理查明，位于建德市××村××镇××幢××层××房子，其权利人均非王某，并作出如下判决：一、解除江建清与王某于2017年6月25日签订的房产买卖合同；二、王某于判决生效后十日内返还江建清购房款250000元；三、王某于判决生效后十日内支付江建清违约金150000元。判决生效后，江建清申请强制执行，法院经立案［（2019）浙0182执1916号］执行，为江建清执行到8702元执行款。鉴于被执行人王某暂无可供执行的财产，于2019年11月12日裁定终结（2019）浙0182执1916号案本次执行程序。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，江建清与案外人王某在徐先明的中介下，于2017年6月25日签订的《房产买卖合同》，既包含了江建清与王某之间的房屋买卖合同，又包含了江建清与王某分别与徐先明之间的居间合同关系。江建清主张其与徐先明之间存在居间合同关系，有事实依据；徐先明辩称其与江建清之间不存在居间合同关系，与查明事实不符，不予采纳。本案江建清所提的诉讼请求，其实质是缔约过失责任赔偿纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条明文规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。由此可见，居间人在进行居间活动时对讼争房产应当进行审查，对于影响交易的重要事实对委托人应当如实报告。徐先明提出其对案涉房产资料没有进行必要、谨慎的审查、核实义务的辩解，于法无据，不予采纳。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中，徐先明明知案涉房地产是拆迁安置房，拆迁安置部门并未向王某进行交付，具体安置房屋位于何处并不清楚，更没有办理产权登记，根本不具备交易条件，仍中介江建清与王某签订《房产买卖合同》；导致江建清因无法取得案涉房地产而不得不起诉解除与王某签订的《房产买卖合同》，并产生相应的损失。对此，徐先明具有过错，应承担相应的责任。但是，江建清主张的解除与王某之间《房产买卖合同》损失，已经在一审法院（2018）浙0182民初6280号民事判决中得以填补。只是由于被执行人王某暂无可供执行的财产，一审法院于2019年11月12日裁定终结（2019）浙0182执1916号案本次执行程序。终结本次执行程序是指人民法院已穷尽一切执行措施，未发现被执行人有可供执行的财产或者发现的财产不能处置的，而暂时终结执行程序并作结案处理；终结本次执行程序后，被执行人应当继续履行生效法律文书确定的义务。申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以向执行法院申请恢复执行。申请恢复执行不受申请执行时效期间的限制。执行法院核查属实的，应当恢复执行。因此，从理论上说，江建清的上述损失还有机会通过执行而得以实现。在目前情况下要求徐先明赔偿其损失的条件尚不具备，不予支持。至于江建清主张其向徐先明支付了6000元中介费的事实，徐先明予以否认。对此，江建清应举证予以证明，否则应承担不利的后果，由于江建清提交的证据尚不足以证明其上述主张，而且其诉讼请求中并未包含中介费损失，故对江建清主张的已付6000元中介费之事实主张不作认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条之规定，判决如下：驳回江建清的诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由江建清负担。 二审期间，江建清、徐先明均未向本院提交新的证据。江建清申请证人王某、雷某、罗某出庭作证，以证明其与王某进行房屋交易的过程。本院经审查认为，徐先明为江建清、王某进行房屋买卖提供中介服务的事实已经一审查明，徐先明本人亦予以认可，无需上述人员出庭来证明徐先明的中介行为，故对该申请不予准许。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，徐先明为江建清与案外人王某进行房屋买卖提供中介服务的事实有一审期间双方当事人所提交的房产买卖合同等证据证明，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于如何评判徐先明在提供中介服务过程中的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。首先，根据江建清与王某所签订的房产买卖合同，案涉房屋在签订合同当时并未实际交付给王某，更未取得房产证，江建清明知该情况仍自愿与王某签订房产买卖合同并支付相应房款，该行为系江建清本人真实意思表示。徐先明作为居间人主要是报告订立合同的机会或提供相关媒介服务，在江建清与王某签订合同当中并不能起到决定性作用，且其已经在案涉合同中明示“合同双方必须认真审查产权及相关证件”条款，故而并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。其次，根据在案证据及当事人陈述，江建清与王某所签订的房产买卖合同之所以无法履行，根本原因在于王某在与江建清签订房产买卖合同后，又将其实际分到的同地段房产卖与他人及因其他案件被人民法院查封保全，该行为后果不应归咎于徐先明的中介行为。综上，徐先明已经在为江建清和王某提供的中介服务中尽到如实报告义务，不应承担损失赔偿责任。江建清所提徐先明违反法定义务，应依法赔偿江建清经济损失的上诉意见不能成立，本院不予采信。一审法院认定徐先明应承担过错责任有误，但判决结果正确，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由江建清负担。 本判决为终审判决。 审判员  向夏厅 二〇二一年三月十日 书记员  郑纤予