广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2496号上诉人（原审原告）：广东晟富物业管理有限公司（原称广州晟富物业管理有限公司），住所地广州市海珠区。法定代表人：宁桂如，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨敏，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州精彩实业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘会根，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭文慧，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。上诉人广东晟富物业管理有限公司（以下简称晟富公司）因与被上诉人广州精彩实业有限公司（以下简称精彩公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初9097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人晟富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判精彩公司支付2016年11月1日至2018年6月30日期间的物业服务费6730.40元（120.1858平方米×2.8元/平方米×20个月）及滞纳金（自2016年11月1日起至精彩公司实际返还款项之日止，按照人民银行同期贷款利率标准计算）；2.精彩公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、结清确认函并不包括涉案的xxxx房。2018年10月18日，晟富公司向精彩公司发出的结清确认函并不包括xxxx房，而是指六套员工自住房，具体房号为xxx房、xxx房、xxx房、xxx房、自编xxx房（登记为xxx房）、xxxx房。二、xxxx房不应为空置房。根据晟富公司掌握的水电费缴纳情况，xxxx房已经连续产生水电费支出，不应认定为空置房，精彩公司应缴纳物业管理费。综上，请求二审法院支持晟富公司的上诉请求。被上诉人精彩公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。精彩公司不同意晟富公司的上诉请求，请求二审法院依法予以驳回。因本案纠纷，晟富公司于2020年2月24日诉至一审法院，请求判令：1.精彩公司向晟富公司支付广州市越秀区xx路xx号xxxx房自2014年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费16826.01元（按建筑面积120.1858平方米，每月每平方米2.8元，每月为336.52元，共拖欠50个月，336.52×50=16826.01元），公摊电费827.24元（自2015年8月5日至2018年12月31日期间）；2.精彩公司支付逾期支付物业服务费至清偿之日止的滞纳金（从每月8日起每日按照应缴费额的千分之三计）。一审法院经审理查明：广州市越秀区xx路xx号xxxx房的所有权原登记在精彩公司名下，建筑面积120.1858平方米，规划用途为住宅。2018年7月4日，该房屋所有权转移登记至案外人裘锦旸名下。2014年11月4日，晟富公司（乙方）与精彩公司（甲方）签订《安泰大厦物业服务合同》，约定：安泰大厦位于广州市越秀区xx路xx-xx号，总建筑面积20558平方米，其中住宅13040平方米，商场4783平方米；安泰大厦住宅小业主自收楼之日起均按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方交纳物业管理服务费，但不包括甲方自用的三套办公用房和一套公司食堂用房（房号分别为xxx、xxxx、xxxx、xxx），如甲方将前述四套自用办公用房出租或出售，需按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方缴纳物业服务费；甲方公司员工自住房6套自2015年8月1日起按每平方米建筑面积1.4元每月向乙方交纳物业服务费，甲方公司员工自住房6套出租或出售，需按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方交纳物业服务费，前述物业之外的其它空置物业不计收管理服务费；公摊电费按广州市居民住宅公共用电电量摊分办法，2015年8月5日前由甲方向物业产权人或物业使用人收取，乙方协助；2015年8月5日后由乙方向物业产权人或物业使用人收取；甲方、业主和物业使用人应在每月7日之前缴纳当月的物业管理费、公摊电费，从逾期之日起按每日应交管理费、公摊电费的千分之三交纳滞纳金；管理服务期限自2014年11月4日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止，本合同自然终止等。2018年10月18日，晟富公司向精彩公司发出《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》，内容为：按照2014年11月4日双方签订的《安泰大厦物业服务合同》，其司2018年10月以与精彩公司的财务就电费、物管费、车场分红三项进行了相互确认，请精彩公司按照附表明细进行结款等。附表记载：“物业应收公摊与监控电费（算至8月）2131.88元”“应付物业公司物管费（付至9月）8248.8元”等项目，综合精彩公司应付晟富公司金额为28776.65元。精彩公司于2020年4月22日向晟富公司支付了28776.65元。晟富公司认为上述结算的费用是六套员工自住房[即xxx、xxx、xxx、xxx2、自编xxx（房管局登记为xxx）、xxxx]的费用，并不包括涉讼房屋所欠费用。晟富公司为证明关于公摊电费的主张，提供其自行制作的自2015年10月9日至2019年9月30日期间《广州精彩实业有限公司欠公摊电费清单》，记载涉讼房屋应缴公摊电费分别为37.45元、35.40元、27.66元、44.40元、52.25元、47.32元、47.07元、37.42元、42.86元、40.79元、43.24元、47元、48.20元、44.02元、41.75元、42.68元、46.78元、48.65元、52.30元、51.50元、49.90元、49.34元、53.58元、59.32元，合计827.24元。精彩公司认为2018年10月以前的费用已结清；另晟富公司是按130户来计算公摊电费，实际是156户，晟富公司的计算方法是错误的，是不真实的；晟富公司没有举证证明每个计费时段的电梯梯灯照明、水泵用电量与其制作的表格上数据是一致的。一审法院认为：晟富公司、精彩公司自愿签订的《安泰大厦物业服务合同》合法有效，双方均应依约履行。据晟富公司向精彩公司发出的《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》及附表，至2018年8月的公摊电费及至2018年9月的物业管理费经双方核算后，精彩公司已经支付完毕。晟富公司称已结清的费用不包括涉讼房屋在内，但未进一步提供证据予以证实，一审法院不予采信。而涉讼房屋已于2018年7月4日登记在案外人名下，精彩公司已非该房屋所有权人，无义务向晟富公司缴纳此后的物业管理费及公摊电费。晟富公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2020年8月18日作出如下判决：驳回晟富公司的诉讼请求。一审案件受理费683元，由晟富公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，晟富公司提交了证据1分红款、应收管理费清单（2017年9月）；证据2分红款、应收管理费清单（2017年8月）；证据3分红款、应收管理费清单（2017年7月）；证据4分红款、应收管理费清单（2017年2月）；证据5分红款、应收管理费清单（2017年1月）；证据6分红款、应收管理费清单（2016年8月）；证据7分红款、应收管理费清单（2016年5月）；证据8分红款、应收管理费清单（2016年4月）；证据9安泰大厦xxxx房电费清单；证据10分红款及清单附件光盘。上述证据拟共同证明精彩公司与晟富公司的分红款中不包括涉案的xxxx房的物业管理费，且xxxx房有人居住。精彩公司对此质证称：对证据1至证据8的真实性予以确认，根据双方物业服务合同的约定，空置物业不计收物业管理服务费，涉案房屋一直空置，因此不应计收物业管理服务费，同时，双方一直以来对物业管理服务费、公摊电费均有对账核算，且相关的清单是由晟富公司制作、双方签名确认的，晟富公司提交的上述证据恰好证明其清楚知悉每月应当向精彩公司收缴的物业管理服务费及公摊电费总额，精彩公司已经按照晟富公司制作的清单支付结算至2018年9月，即双方就安泰大厦中在精彩公司名下所有物业在该月之前的物业管理服务费及公摊电费均已核算完毕并已实际支付；对证据9的真实性予以确认，但该电费的计费时段为2019年8月至2020年7月，涉案物业在此期间已非精彩公司的名下物业，精彩公司已于2018年7月将涉案物业出售给案外人；对证据10的真实性、合法性、关联性不予确认，光盘中表格的制作时间是2020年，而且有修改痕迹，部分表格月份相同但数据不一。双方在二审庭询中确认分红款及应收管理费的对账方式为2018年3月及之前是按月对账的，2018年4月至2018年8月的公摊电费及2018年4月至2018年9月的物业管理服务费是在2018年10月一次性对账的，此时又再一次对2017年8月、2017年10月至2018年3月进行了对账。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是精彩公司是否应向晟富公司支付xxxx房2016年11月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费及滞纳金的问题。从双方确认的对账方式及晟富公司提交的清单来看，双方过往都是由晟富公司对物业管理服务费、公摊电费等费用进行核算并制表，后由精彩公司予以确认。此后双方在2018年10月再次进行对账，并由晟富公司向精彩公司发出的《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》及附表，对截至2018年8月的公摊电费及至2018年9月的物业管理服务费进行最终核算，精彩公司也已经按照上述核算情况进行了付款。现晟富公司上诉认为已结清的费用不包括涉案房屋，但晟富公司未就其没有将涉案房屋的物业管理服务费纳入对账及核算的原因作出合理解释，且亦未提交任何证据证明其曾在双方2018年10月再次核算前向精彩公司催缴过涉案房屋的物业管理服务费，故晟富公司的该上诉理由缺乏事实依据，本院对此不予采纳。此外，晟富公司主张涉案房屋并非空置物业，为此提交了电费清单予以证明，但该清单上反映的电费计费时段为2019年8月至2020年7月，而精彩公司已于2018年7月4日将涉案房屋出售给案外人，即清单无法证明精彩公司在争议时间段内使用了涉案房屋。由此，一审法院对晟富公司要求精彩公司支付涉案房屋2016年11月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费及滞纳金的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人晟富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东晟富物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年三月八日书记员 莫善友区敏儿