山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终463号 上诉人（原审被告）：阳谷县红星房地产开发有限公司，住所地：山东省阳谷县侨润办事处城角徐村。 法定代表人：徐明生，经理。 委托诉讼代理人：李广，山东联森律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏汝冰，女，1989年2月10日出生，汉族，居民，住山东省阳谷县。 委托诉讼代理人：张福明，山东盛强律师事务所律师。 上诉人阳谷县红星房地产开发有限公司（以下简称阳谷红星房地产公司）因与被上诉人魏汝冰确认合同效力纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2020）鲁1521民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 阳谷红星房地产公司上诉请求：1.依法认定上诉人与被上诉人不存在真实的房屋买卖关系，双方签订的房屋买卖合同实质为双方民间借贷关系的担保。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定双方存在真实的房屋买卖合同并认定所签订的房屋买卖合同有效属认定事实错误。一，上诉人与被上诉人不存在真实的房屋买卖合同关系，一审法院认定被上诉人以转账方式交纳了购房款无事实根据。尽管上诉人与被上诉人在2014年1月9日签订了房屋买卖合同，也为原告出具了房款收据，并将合同约定的房屋在相关机关办理了备案，但被上诉人并没有实际交纳涉案房款，合同签订后至开庭前六年时间被上诉人也没有对房屋的交付及使用向上诉人主张过任何权利，双方不存在真实的房屋买卖关系，一审法院认定被上诉人以转账方式支付了购房款无事实根据。二，上诉人与被上诉人之所以签订购房合同是为了保证上诉人向被上诉人方偿还借款的担保。2014年上诉人因企业运转需要资金周转，便通过当时在房管局上班的魏茂局向被上诉人的家人借款，通过双方协商，上诉人向被上诉人方借款460万元，并约定月息4分，为保证上诉人还款，根据被上诉人方的要求，上诉人将名下的房产登记备案在被上诉人名下，上诉人方为了尽快筹措资金便答应了被上诉人方的要求并配合被上诉人方将包括本案在内的17套房产登记备案在被上诉人名下，备案完毕后，魏茂局用本人的银行卡号给上诉人交付了借款，随后上诉人按约定偿还利息给魏茂局本人银行账户，上诉人偿还了几个月的利息后无力偿还，至一审开庭前双方也一直就偿还借款进行协商，并通过其他途径折抵了部分借款，被上诉人方一直未就房屋的交付及使用主张过任何权利，甚至不知道涉案房屋的具体位置，所以双方签订的房屋买卖合同的性质并不是真实的房屋买卖交易，而是对双方民间借贷的担保。三、被上诉人与上诉人签订的购房合同后的行为不符合正常的房屋买卖合同交易习惯，双方没有签订房屋买卖合同的真实意图。双方签订的多份购房合同显示被上诉人购买上诉人的包括本案在内的17套房屋（包括13套商品房、4套商铺），仅从合同内容看不出异样，但实际情况是从签订购房合同之日起至一审开庭前近6年的时间上诉人从未就所购买的房屋主张过任何权利，不符合常理；被上诉人在一审中只要求确认合同效力，而不主张上诉人交付房屋更不符合购买房产的正常交易习惯，足以说明双方并没有签订房屋买卖合同的真实意图。四、没有证据证明被上诉人方按照购房合同约定转账交付了房款。一审法院以上诉人出具购房收据就认定被上诉人转账支付了购房，没有证据支持，也与事实不符。五、尽管双方签订了房屋买卖合同，但由于并没有真实的购买意图，被上诉人没有交付房款，上诉人没有交付房屋，结合本案的实际情况，该合同不能作为有效的房屋买卖合同予以认定。《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第24条明确规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故本案应当按民间借贷纠纷审理，而不应按房屋买卖合同纠纷处理。 被上诉人魏汝冰辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法公正，请求依法维持原判。 魏汝冰向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的商品房现房买卖合同合法有效；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月11日，原告魏汝冰与被告阳谷红星房地产公司就购买被告开发的红星花园Ｃ区第3号楼的110号商铺和113号商铺签订商品房现房买卖合同，合同编号为×××63，房屋代码为63347、63344，购房款共计1706433元，原告以转账方式支付被告全部购房款1706433元，被告向原告出具收款收据一份并加盖了“阳谷县红星房地产开发有限公司”财务专用章。合同签订后，原、被告双方签订的商品房现房买卖合同在阳谷县房地产管理局信息中心进行了备案登记。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人签订了涉案合同并进行了备案，阳谷红星房地产公司主张双方之间存在借贷关系，涉案房屋买卖合同系对借款的担保，但双方之间没有签订借款合同，阳谷红星房地产公司虽称系通过案外人梁海军向魏茂局借钱，魏茂局又代替该公司向程玉林、魏汝冰借钱，因梁海军、魏茂局均未到庭，对此法院不予认定，故涉案合同不存在上述法律规定的无效情形。且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，虽然被告向法院提交了计算利息的记录等证据，但因双方签订的商品房现房买卖合同系由被告提供的制式合同，该合同约定明确包含了《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，被告也向原告出具了加盖“阳谷县红星房地产开发有限公司”财务专用章的收款收据，且该合同已在阳谷县房地产管理局进行备案登记，即使其提交的计算利息的记录等证据系真实的，亦与本案无关，故，对被告辩称法院不予采信。综上，法院认为原、被告双方签订的商品房现房买卖合同合法有效，双方均应按合同履行，法院对原告魏汝冰的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条。第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：原告魏汝冰与被告阳谷县红星房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效。案件受理费50元，由被告阳谷县红星房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人阳谷红星房地产公司提交以下证据:一、上诉人与被上诉人签订的购房合同6份，包括本案合同在内的共计16套房屋，拟证明：上诉人与被上诉人并不存在真实的房屋买卖合同关系，签订买卖合同只是对双方借贷关系的担保。二、商铺租赁合同复印件16份，拟证明：上诉人与被上诉人签订证据一中的相应商铺已经由上诉人租赁给第三人使用，被上诉人方对商品房买卖合同中标注的房产除本案诉求外没有主张过任何权利，也没有获取过权益。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同不是真实意思表示。三、上诉人内部购房协议4份，拟证明：上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同中涉及的部分房产已经由上诉人以内部购房协议的方式卖给第三人，也证明双方签订买卖合同并不是真实意思表示。四、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同中涉及的房产物业费的收费凭证47份，拟证明目的同上。 被上诉人魏汝冰质证称：对证据一，真实性无异议，上诉人与被上诉人双方所签的商品房现房买卖合同均是由上诉人方提供的合同版本，并且已经由上诉人方在阳谷县相关部门进行登记备案，因此双方签订的房屋买卖合同真实合法有效。对证据二，真实性和关联性均不予认可，单从证据二的表现形式来看，证据二恰恰证明上诉人方在双方签订房屋买卖合同之后违法将涉案房屋进行出租，损害了被上诉人的合法权益。上诉人的出租房屋行为属于无权出租。对证据三，真实性及关联性不予认可，上诉人所称的内部购房协议是上诉人擅自处分房产的违法行为并且该内部购房协议并未进行房产登记，不能对抗上诉人和被上诉人签订的已经备案的商品房买卖合同。对证据四，质证意见同对证据二、三的质证意见。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人签订了涉案合同并进行了备案，阳谷红星房地产公司主张双方之间存在借贷关系，涉案房屋买卖合同系对借款的担保。本院认为，双方之间没有签订借款合同，阳谷红星房地产公司称通过案外人梁海军向魏茂局借钱，魏茂局又代替该公司向程玉林、魏汝冰借钱，因梁海军、魏茂局均未出庭，对此本院不予认定，故涉案合同不存在上述法律规定的无效情形，一审法院认定有效，并无不当。至于案涉合同是否已履行、魏汝冰支付款项是否系购房款、案涉合同应否履行，不是本案审理的范围，一审对该部分的认定应予撤销。 综上所述，上诉人阳谷红星房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人阳谷县红星房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  孙久强 审 判 员  孔繁奎 二〇二一年三月八日 法官助理  李志新 书 记 员  王倩倩