湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂11民终382号上诉人（原审被告）：黄琼，女，1973年8月15日出生，汉族，住湖北省罗田县。委托诉讼代理人：方澜林，湖北巴源律师事务所律师。执业证号：14211202010277568。被上诉人（原审原告）：陈玺，男，1969年12月8日出生，汉族，住湖北省罗田县。上诉人黄琼因与被上诉人陈玺房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省罗田县人民法院（2020）鄂1123民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄琼上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回陈玺的全部诉讼请求；二、由陈玺承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原被告主体不适格，应当驳回起诉。本案所争议的房屋系上诉人、被上诉人、何方共同租赁罗田县农村公路局位于罗田县××里畈交通管理站的房屋，并签有《合伙协议书》。被上诉人在一审中仅以自己的名义起诉，主体资格不适格。使用本案争议房屋的为“罗田县美尔雅康口腔诊所”，营业执照的经营者为彭洋，并非黄琼，黄琼的被告主体不适格。二、一审认定事实错误。1、上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系。被上诉人在罗田县美尔雅康口腔诊所使用房屋的数年期间，并未向上诉人或者罗田县美尔雅康口腔诊所主张过房屋租金，上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系，只是朋友之间免费使用房屋而已。2、一审认定房屋租赁的起止时间自2014年8月份至2020年3月份，无证据证实，罗田县美尔雅康口腔诊所成立日期为2016年9月20日，上诉人于2014年12月20日向罗田县××里畈中心卫生院提交辞职申请书，于2015年3月份获得批准，上诉人不可能在自己未辞职、诊所未经过登记审批的情况下，使用本案房屋营业。3、一审认定房屋年租金为23000元依据不足。双方的微信聊天记录约定“买条把烟抽”作为租金，且一审仅以一楼门店承租人的证人作为认定本案租金的依据有误，该证言属于孤证，并无其他证据印证相同地段、相同面积、相同行业的市场租金情况。一审认定的租金数额明显超过市场价格。4、双方并未约定房屋租赁期限、租金数额、及支付期和方式，如果租赁关系成立，被上诉人应当在第二年度租赁期限满后通知上诉人，并预留合理必要的时间。三、一审判决上诉人承担诉讼费于法无据。上诉人不是本案适格的当事人，故不应承担本案诉讼费。陈玺辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈玺向一审法院起诉请求：一、判令黄琼向其支付房租165000元；二、由黄琼承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈玺、黄琼系朋友关系。2014年8月，陈玺将与罗田县交通管理局（罗田县农村公路管理局）租赁的位于罗田县××里畈交通管理站房屋一整层（二楼）转租给黄琼使用，双方未订立书面合同，以口头形式进行了约定。房屋交付后，黄琼一直在经营使用，直到2020年3月，黄琼向陈玺提出过了月底就退租，陈玺亦同意，后双方解除了房屋租赁关系。因双方对租金约定不明，后又未协议达成一致，黄琼未支付房屋租金，以致引起诉讼。一审法院认为，陈玺与房屋所有权人有书面房屋租赁合同，并征得房屋所有权人同意进行了转租，故陈玺将房屋转租给黄琼的行为，符合法律规定。陈玺与黄琼之间房屋租赁关系虽没签订书面租赁合同，但双方就房屋租赁有口头约定，而法律规定，合同的订立既可以采用书面形式，也可以采用口头形式，本案中，陈玺、黄琼之间就房屋的租赁采用口头形式进行了约定，符合法律规定。同时，从黄琼与陈玺通信聊天记录确认，黄琼自认退租及租用时间，且在庭审过程中，陈玺、黄琼均确认该通信聊天记录的双方是各自本人，故应认定双方的房屋租赁关系成立，故依法确认陈玺、黄琼之间存在租赁关系。陈玺要求黄琼支付所欠房租的诉讼请求，依法予以支持。因陈玺、黄琼对合同内容里的租金约定不明确，后又未能达成补充协议。一审法院经庭审查明，所争议的房屋一楼（与二楼面积相等）年租金为46000元（系证人到庭证实的市场价格），按照法律规定，价款约定不明的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。通常情况下，同一栋房屋二楼的商业价值及便利性等低于一楼，故酌定二楼房屋租金为一楼的50％，计每年23000元。遂判决：黄琼支付陈玺的房屋租金人民币126500元。此款限定在本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，黄琼向本院提交胡某出具的书面说明一份，拟证明胡某自2008年起租赁案涉房屋，每年租金为3000元，一审认定的租金数额无事实和法律依据。经质证，陈玺认为该证据的真实性无法认定，且该说明中的价格是2008年时的房租价格，与黄琼租赁时的价格无可比性，不能达到拟证明目的。本院认为，对于黄琼提交的证据，因该证据形式实质上是证人证言，而证人胡某本人并未出庭接受法庭质询，该说明的真实性无法核实，同时，该说明中载明的是2008年的租金价格，不能以该价格来确定本案租金标准，故本院不予采信。本院经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、陈玺与黄琼是否为本案适格的原被告。黄琼上诉称案涉房屋系其与陈玺、何方共同从罗田县农村公路管理局处承租，陈玺仅以自己的名义起诉，主体资格不适格。陈玺在一审中提交了6份其与罗田县交通运输局签订的《房屋租赁合同》，合同的承租人处均只有陈玺一人签名，因此可以认定系陈玺个人从罗田县交通运输局处承租案涉房屋。罗田县交通运输局亦同意陈玺将案涉房屋转租他人，享有案涉房屋转租权的为应陈玺，故本案租赁合同中的出租人为陈玺，陈玺为本案适格的原告。虽然黄琼在一审中提交了其与陈玺、何方三人签订的《合伙协议书》，但该《合伙协议书》为复印件，无法核实真实性，即使《合伙协议书》真实有效，该《合伙协议书》也只在合伙体内部具有约束力，且该协议是否履行亦无证据予以佐证，故黄琼上诉称案涉房屋系其与陈玺、何方共同从罗田县农村公路管理局处承租，该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于黄琼是否为本案适格被告问题，虽然案涉房屋外挂“罗田县美尔雅康口腔诊所”名称，但因罗田县美尔雅康口腔诊所系2016年9月20日才注册成立，成立时间晚于本案租赁合同成立之日，而黄琼在一审庭审中陈述其于2014年8月开始使用案涉房屋，且在其与陈玺的短信聊天记录中，明确表明其到2020年3月份后退租。黄琼实际占有、使用案涉房屋，其系案涉房屋的实际承租人，当然系本案适格的被告。黄琼上诉称罗田县美尔雅康口腔诊所为本案被告，其并非本案适格被告的理由不能成立，本院不予支持。二、本案租赁关系是否成立，黄琼应否向陈玺支付租金，若应支付，租金的数额应如何认定。黄琼上诉称其与陈玺之间不存在房屋租赁关系，陈玺系将案涉房屋免费给其使用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。黄琼并未提供证据证明其与陈玺约定免费使用案涉房屋，故对黄琼的上述上诉理由本院不予支持。虽然陈玺与黄琼之间未签订书面的租赁合同，但黄琼从2014年8月份开始使用案涉房屋，直至2020年3月份退租，双方已经形成事实上的租赁关系，黄琼当然应支付相应的费用。关于租金的数额，案涉房屋一楼分三个部分出租给三个人，该三人均在一审中出庭作证，三人陈述的内容并无矛盾之处，所述的租金数额也能与其各自所租赁房屋的面积相对应，故能够认定案涉房屋一楼的租金数额为46000元/年，一审考虑到二楼的商业价值酌情认定二楼的租金按照一楼租金的50%计算，即为23000元/年，一审法院的处置具有事实依据，本院予以支持。综上所述，黄琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由黄琼负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 邱爱兵审判员 姚 彬二〇二一年三月二十六日法官助理范晨书记员吴慧娟