安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1102民初46号原告（反诉被告）：滁州仪邦置业有限公司，住所地安徽省滁州市开发区城东工业园淮河路以南上海路以东，统一社会信用代码91341100695709621R。法定代表人：杨斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：冯宝中，安徽苏滁律师事务所律师。被告（反诉原告）：方俊，男，1974年10月12日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。原告滁州仪邦置业有限公司（以下简称滁州仪邦公司）与被告方俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告滁州仪邦公司（反诉被告）的委托诉讼代理人冯宝中、被告方俊（反诉原告）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州仪邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令方俊支付所欠购房款100000元；2、判令方俊按日万分之三支付自2013年2月6日至实际付清购房款之日止逾期付款违约金，暂计20000元；；3、方俊承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月6日，滁州仪邦公司与方俊签订《滁州市商品房预售合同》。合同对房屋的位置、房号、面积、价款、房款支付、房屋交付、违约责任等事项进行了约定。2012年12月5日，方俊支付了购房款135066元，合同签订后方俊支付购房款20000元，至今尚欠房款100000元。方俊辩称：因为滁州仪邦公司的原因导致不能办理商业贷款，故至今未能交付尾款。方俊提出反诉请求：1、解除方俊与滁州仪邦公司于2012年12月6日签订的上海北路585号（滁州仪邦广场）11幢商业单元1129室的《滁州市商品房预售合同》；2、滁州仪邦广场退还购房款155066元，并以155066元为基数按照年利率6%就是你自2012年12月6日起至付清之日止的资金占有使用费；3、滁州仪邦公司承担本案反诉费用。事实和理由：2012年12月6日，方俊与滁州仪邦公司签订《滁州市商品房预售合同》一份，合同约定方俊向滁州仪邦公司购买上海北路585号（滁州仪邦广场）11幢商业单元1129室房屋，合同签订后，方俊支付了155066元首付款，余款100000元在向银行办理按揭时因滁州仪邦公司原因未办成。滁州仪邦公司针对方俊的反诉请求辩称：1、《滁州市商品房预售合同》合法有效，方俊在合同生效一年内没有提出解除合同，解除权已经消灭；2、合同约定贷款不能时，购房人应在约定时间内以自有资金支付购房款，可知担保贷款是购房人可以采取的方式之一，并不是唯一方式，在不能获取贷款时，应以自有资金支付购房款；3、方俊未按约支付剩余房款，违约在先，不具有解除合同的权利；4、方俊作为购房人没有按约付清房款，已构成违约，作为违约方提出解除合同，于法无据，不应支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。滁州仪邦公司提交了滁州仪邦公司营业执照复印件及法人证明、《滁州市商品房预售合同》及购房款收据复印件、邱秀勇等人再审申请书裁判文书等打印件；方俊举证方俊身份证复印件、《滁州市商品房预售合同》及购房款收据复印件。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月6日，滁州仪邦公司（甲方）与方俊（乙方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，载明：乙方向甲方购买上海北路585号（滁州仪邦广场）11幢商业1129室，总房价款（不包含房屋装修价格）暂定为255066元。付款方式：分期付款贷款方式：商业贷款1．乙方于2012年12月6日与甲方签约，并付首付房款135066元；2．乙方于2013年2月6日前应支付房款120000元，乙方逾期付款，按未付款额的日万分之三支付违约金，违约金自应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当按总房款的10%承担赔偿责任。交房时间为2014年8月31日，逾期交房按乙方已支房款日万分之三支付违约金，违约金自最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过300天后，乙方有权单方面解除合同，乙方行使单方面解除合同权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知起90天内将已付房款退还乙方，并按总房款的3%承担赔偿责任。补充条款第三条：1、买方购房采用贷款形式付款的，能否获得贷款由买方负责。如因买方原因导致贷款申请未得到银行或贷款部门全部或部分同意的，买方应在10个工作日内以自有资金付清贷款减少部分的房款或全部购房款项，逾期视为未按照合同约定时间付款，卖方有权按照本合同第七条追究买方违约责任。第五条：3、交房期限届满，买方按本合同应支付给卖方的任何款项未付清的，卖方有权拒绝向买方交房，交房日期相应延到买方付清全部应付款项后10天内，顺延期限不视为交付逾期。涉案工程于2015年10月12日竣工验收。方俊已支付首付款155066元，尚欠100000元，滁州仪邦公司亦未交付房屋。本院认为：滁州仪邦公司与方俊于2012年12月6日签订的《滁州市商品房预售合同》是当事人真实的意思表示，合法有效。合同约定买方采用贷款方式付款的，能否获得贷款由买方负责，如因买方原因导致贷款申请未得到银行同意的，买方应以自有资金付清全部购房款项。依照上述约定，办理贷款为方俊的责任，即使不能办理也应当以自有资金付清购房款，滁州仪邦公司仅负有协助义务，现方俊未按约付款已构成违约，本院对滁州仪邦公司要求方俊自2013年2月6日起支付违约金的请求予以支持，对方俊要求滁州仪邦公司支付逾期资金占有使用费的请求不予支持。本案违约金的计算应以滁州仪邦公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法将违约金调整为自2013年2月6日起至本判决生效之日止按起诉时全国银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算。方俊反诉要求解除合同，滁州仪邦公司抗辩已过一年除斥期间不同意解除合同，方俊可以以承担违约责任的方式解除合同，方俊要求解除《滁州市商品房预售合同》并返还购房款155066元，本院予以支持。依据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，滁州仪邦公司要求方俊支付房款100000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）滁州仪邦置业有限公司与被告（反诉原告）方俊于2012年12月6日签订的《滁州市商品房预售合同》；二、被告（反诉原告）方俊于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）滁州仪邦置业有限公司逾期付款违约金（以100000元为基数，自2013年2月6日至判决生效之日止按年利率3.85%计算）；三、原告（反诉被告）滁州仪邦置业有限公司于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）方俊购房款155066元；四、驳回原告（反诉被告）滁州仪邦置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）方俊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告（反诉被告）滁州仪邦置业有限公司负担1125元，被告（反诉原告）方俊负担225元。反诉案件受理费3400元，减半收取1700元，由原告（反诉被告）滁州仪邦置业有限公司负担。被告（反诉被告）负担部分由被告（反诉被告）分别于判决生效之日起十日内微信扫码缴纳或直接缴纳至本案诉讼费账户（微信二维码、银行账号见诉讼费催缴通知书）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王苏二〇二一年三月十七日法官助理桂吾琼书记员丁逸杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。