云南省武定县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2329民初281号原告:张建嵘，男，1978年7月13日出生，汉族，住武定县。原告:杨金莉，女，1978年8月10日出生，傣族，个体经营户，住武定县。张建荣妻子）。被告：云南友联房地产有限责任公司。住所地：武定县狮山镇罗婺彝寨**地******。统一社会信用代码：9153232979988837X3。法定代表人：李志宏（系该公司总经理，未到庭）。委托诉讼代理人：李永贵，男，1973年11月26日出生，汉族，住安宁市。代理权限：特别授权。原告张建嵘、杨金莉与被告云南友联房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建嵘、杨金莉、被告云南友联房地产有限责任公司的委托诉讼代理人李永贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张建嵘、杨金莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告张建嵘与被告签订的《罗婺彝寨认购书》、原告杨金莉与被告签订的《补充协议》，被告立即返还原告购房款500000元，并支付违约金（违约金自2015年9月27日起以500000元为基数，按中国人民银行贷款市场报价率上浮30%即5%／年计算，暂计算至2021年2月22日为137222元），合计637222元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：张建嵘于2015年6月26日向被告云南友联房地产有限责任公司支付了500000元购买了被告开发的位于武定县。当天被告将商铺交付原告，原告对该房屋进行了设计、装修，在此居住生活并经营美容院。2015年6月29日原告张建嵘与被告签订《罗婺彝寨认购书》，约定原告张建嵘购买被告开发的上述商铺的坐落、建筑面积、认购单价、总价以及张建嵘在签订该认购书时应支付500000元定金等；第三条第二款还约定，认购方同意在本认购书订立之日起（含）7日内携带本认购书及有关资料与开发商订立《商品房购销合同》，否则视为违约，开发商有权终止认购书的履行，并不返还认购方所交付的定金。后原告一直催促被告办理产权证，但被告一直以各种借口拖延。2016年2月29日被告与原告杨金莉（张建嵘之妻）签订《补充协议》。双方确认认购书第三条第二款不再执行，变更内容主要为被告交付物业时，需支付物业价款500000元，物业尾款390000元原告必须在被告书面通知产权登记前15日内支付完毕或《商品房购销合同》签订后按约定期限付清。若因被告原因物业产权无法办理，被告要如数退还已交房款，原告产生的一切损失由被告承担。2020年8月7日原告看到云南省禄劝县人民法院在网络拍卖上述房屋的公告，于2020年8月31日向该法院提出执行异议申请。通过庭审原告才得知自己所购的上述房屋早在2013年2月21日就已经抵押给了上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行且办理了抵押登记。产权是登记在武定县金盛达商业管理有限公司名下。人民法院驳回了原告的异议申请。执行裁定书生效后原告多次要求被告退款并赔偿损失均遭到被告拒绝，且态度十分恶劣。原告认为，被告将已经登记在第三方名下的房屋出售给原告的行为违反了诚实信用原则，属严重违约，特起诉。庭审中二原告当庭变更诉请求要求被告支付违约金至购房款付清之日止。被告云南友联房地产有限责任公司辩称，我公司确实收到原告定金500000元。《认购书》及《补充协议》现在只能解除。因为企业现在面临困难比较多，请原告给一定时间返还购房款。因为这个房子2016年就交给原告使用。请求利息以同期银行存款利率支付。如果原告要求支付利息，我方可以收取相应的租金，保留追诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告云南友联房地产有限责任公司无异议的二原告提供的身份证及结婚证、云南友联房地产有限责任公司企业信息打印件、《罗婺彝寨认购书》、《补充协议》、收款收据、云南省禄劝县彝族苗族自治县人民法院（2020）云0128执异9号执行裁定书、成交确认书、云南省禄劝县彝族苗族自治县人民法院（2020）云0128执129号之十一执行裁定书、云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院（2020）云0128执129号之十一协助执行通知书等证据复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张建嵘、杨金莉为证明被告公司向其他购房户退款是按贷款市场报价率上浮30%即5%支付违约金的事实向本院提交了退款协议复印件1份。经质证，被告云南友联房地产有限责任公司对张建嵘、杨金莉提供的证据认为需要核实。本院认为，张建嵘、杨金莉提供的证据，不能证明其待证内容。被告云南友联房地产有限责任公司对其答辩理由未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张建嵘于2015年6月29日与被告云南友联房地产有限责任公司签订《罗婺彝寨认购书》。约定，张建嵘（乙方）购买被告（甲方）开发的位于武定县，总价为890000元。认购书签订同时乙方一次性向甲方支付500000元定金，否则合同无效。乙方同意在本认购书订立之日起（含）7日内携带本认购书及有关资料与甲方订立《商品房购销合同》，否则视为违约，开发商有权终止认购书的履行，并不返还认购方所交付的定金。原告张建嵘于2015年6月26日两次支付被告购房款500000元，被告将该商铺交付原告。原告对商铺进行装修后居住并经营美容院至今。2016年2月29日原告杨金莉与被告云南友联房地产有限责任公司签订《补充协议》。双方确认认购书第三条第二款不再执行，变更内容为：……二、具体变更内容为：1、乙方在签订认购书之日起7日内，由签约人或甲方认可的第三人与甲方办理选定物业（商铺）的交付手续，甲方将物业交付乙方，乙方同时接受物管服务。2、甲方交付物业时，乙方必须满足甲方收款条件，乙方应支付足物业价款人民币500000元。3、物业尾款390000元乙方必须在甲方书面通知办理产权登记前15日内支付完毕；或《商铺房购销合同》签订后按约定期限付清；否则甲方有权不予办理产权登记，并有权要求乙方承担未付或未付清尾款的违约责任。乙方支付尾款时，一并付清应交和应缴的税费等。……六、甲乙双方认为需要明确的事项：1、乙方在甲方规定时间内付清所有尾款，甲方将开始为乙方办理物业产权登记相关手续。若因甲方原因物业产权无法办理，甲方要如数退还已交房款。2、因甲方原因无法办理产权证，乙方产生的一切损失由甲方承担。后因未办理过户手续，张建嵘、杨金莉诉讼来院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中张建嵘、杨金莉与云南友联房地产有限责任公司签订《罗婺彝寨认购书》、《补充协议》系有效合同。因被告云南友联房地产有限责任公司的原因，致使张建嵘、杨金莉未能取得不动产权属证书。庭审中被告同意解除《罗婺彝寨认购书》、《补充协议》并要求给予一定期限退还二原告购房款，本院依法予以支持。但张建嵘、杨金莉要求云南友联房地产有限责任公司支付违约金137222元的诉讼请求无确凿证据，本院依法不予支持。根据《补充协议》第六条“因甲方原因无法办理产权证，乙方产生的一切损失由甲方承担”的约定，作为违约方的被告云南友联房地产有限责任公司应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，由被告自2016年3月1日起按照2021年3月22日公布的1年期贷款市场报价利率3.85%支付二原告资金占用费至购房款付清之日。被告要求按照同期银行存款利率支付资金占用费的主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款、第一百零七条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决如下:一、解除张建嵘与云南友联房地产有限责任公司于2015年6月29日签订的《罗婺彝寨认购书》，解除杨金莉与云南友联房地产有限责任公司于2016年2月29日签订的《补充协议》，由云南友联房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内退还张建嵘、杨金莉购房款500000元并支付资金占用费（资金占用费以500000元为基数，自2016年3月1日起至款项实际清偿之日止按照2021年3月22日公布的1年期贷款市场报价利率3.85%计算）；二、驳回张建嵘、杨金莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10172元，减半收取计5086元，由云南友联房地产有限责任公司负担5000元，由张建嵘、杨金莉负担86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  马飞艳二〇二一年三月二十五日书记员  冯华燕