江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终11657号上诉人（原审被告）：南京枫之叶咖啡有限公司，住所地南京市秦淮区淮海路**肯定广场**，实际经营地南京市雨花台区石华街******。法定代表人：张玲玲。上诉人（原审被告）：张玲玲，女，1973年11月9日生，汉族，住南京市栖霞区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：万**，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京康益房地产开发有限公司，住，住所地南京市雨花台区软件大道******/div>法定代表人：陈刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭其军，北京市炜衡(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世亮，北京市炜衡(南京)律师事务所律师。上诉人南京枫之叶咖啡有限公司（以下简称枫之叶公司）、张玲玲因与被上诉人南京康益房地产开发有限公司（以下简称康益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院作出的（2020）苏0114民初2772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。枫之叶公司、张玲玲上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回康益公司起诉或驳回诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉租赁合同签订前，康益公司釆取口头承诺疫情期间减免租金的方式取得上诉人枫之叶公司的信任，诱骗上诉人枫之叶公司签订权利义务极其不对等的合同。合同签订后，故意拖延申报租金减免的办理，恶意制造上诉人枫之叶公司违约，以达到非法取得违约金和其他收益的目的。本案应当驳回起诉，移送公安机关，追究被上诉人涉嫌刑事犯罪的法律责任。二、上诉人享有先履行抗辩权，被上诉人解除合同的理由不成立。上诉人枫之叶公司以书面形式曾向被上诉人提出租金减免请求，被上诉人虽然回复按合同支付租金，但未作出直接回复，导致双方合同履行状态不确定，损失不当扩大。被上诉人在作出针对性答复前无权解除案涉合同，上诉人因此也享有交纳租金的先履行抗辩权。三、在签订案涉合同前，案涉房屋由上诉人枫之叶公司从俞庆新、徐洪梅处租赁已近十年之久，一审法院判决解除合同错误。1.违反合同约定。案涉合同第8.1条约定“甲、乙双方同意在租赁期限内，因不可抗力导致该房屋毁损、灭失致使乙方无法继续经营的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方退还乙方已预付的租金及定金，除此之外双方互不承担责任”。该条明确因受不可抗力影响导致乙方不能继续经营，双方互不承担责任，即上诉人枫之叶公司因此免除违约责任，且有权解除合同，但上诉人出于友好合作考虑，一直给予被上诉人时间对租金减免问题作出处理而未直接解除合同，应当认定上诉人枫之叶公司非恶意违约，一审法院认定上诉人构成根本违约，违反上述合同约定。2.依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第24条第4项规定，被上诉人解除合同的前提是“承租人累计六个月未支付租金”，本案不符合该规定的前提要求。3.违反涉新冠疫情案件审理规定。依据《江苏省高级人民法院关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第1条第4款规定“合同订立后，因疫情导致合同订立基础全部或者部分丧失，继续履行合同对于一方明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，应当根据公平原则，结合案件的实际情况，尽量协调当事人变更合同，维护合同效力”。案涉合同虽在疫情期间订立，但是实质上系原合同到期而产生的续签租赁合同行为,一审法院认定疫情期间签署合同即不再考虑疫情对合同履行造成的影响，违背法律精神和相关规定。4.依据该指导意见第一条第8款之规定，一审法院既没有维护合同效力，促进合同履行，更没有兼顾双方利益平衡，判决上诉人承担高额违约金，权利义务严重失衡。四、一审判决违约金多次重复计算，且判决支持的违约金超过法定标准，应予纠正。1.一审判决对违约金多次重复计算。一审判决支持的违约金分别为履约保证金3万元，解除合同三倍月租金违约金4.9998万元，按24%年利率标准计算的逾期支付租金违约金，律师费1.5万元。该判决对一个行为进行多次评价，违背合同法关于违约金的基本法律精神。2.一审判决对定金、违约金和损害赔偿同时支持，适用法律错误。3.上诉人枫之叶公司多次主张违约金过高，要求调低或者予以驳回，一审法院未予支持，违反相关法律规定。五、被上诉人一直未对减免租金请求作出直接回复，导致双方合同履行状态不确定，因此产生逾期交纳租金及其律师费等损失，即使认定上诉人有违约情形，应当同时认定该部分损失属于被上诉人不当扩大的损失。康益公司辩称，一、本案并不存在所谓“套路”的嫌疑，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，上诉人未按合同约定支付租金、保证金，经被上诉人两次催要仍未履行，被上诉人据此解除合同于法有据。二、被上诉人将张玲玲作为被告的依据是张玲玲系持有枫之叶咖啡有限公司99%股权的股东，依据《公司法》的相关规定起诉张玲玲要求承担连带责任，一审判决并未支持被上诉人的诉讼请求，且也已解除对张玲玲的财产保全措施。三、关于租赁合同的解除，因双方已经明确约定了合同解除的条件，在上诉人未按合同约定给付租金、订金，被上诉人两次催要仍未履行的情况下，被上诉人解除合同于法有据。因为案涉合同订立于2020年4月份，并且欠付的租金也是在疫情之后，上诉人主张因疫情影响导致迟延支付租金理由不能成立。四、关于违约金问题，一审判决已经充分考虑到了违约金的计算的标准，根据约定判决逾期付款违约金有合同依据，且房屋租赁合同不能适用民间借贷司法解释的相关规定。对于逾期占有使用费，案涉合同的约定是按照租金的标准三倍收取，但是一审法院只是按照租金标准进行判决。对于解除合同违约金，合同约定标准为当年月租金三倍，一审法院根据三金适用规则在此基础上扣除了已经支付的保证金，并未重复进行计算，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。康益公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认康益公司与枫之叶公司签订的房屋租赁合同于2020年6月6日解除；2.判决枫之叶公司腾空并返还位于南京市雨花台区石华街17号2幢1室的房屋；3.判决枫之叶公司向康益公司支付2020年3月1日至2020年6月6日期间的租金53331.2元，逾期付款违约金2104元(暂计算至2020年6月30日，以租金53331.2元为基数，按年利率24%，自2020年5月2日起计算至判决确定的给付之日止)；4.判决枫之叶公司向康益公司支付2020年6月7日至2020年6月13日期间的占有使用费3888.7元，逾期返还房屋的占有使用费28332.2元(暂计算至2020年6月30日，以49998元/月为标准，自2020年6月14日起计算至枫之叶公司实际腾空返还房屋之日止)；5.判决枫之叶公司向康益公司支付违约金49998元，律师费15000元；6.判决张玲玲对上述枫之叶公司的债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼保全费用由枫之叶公司、张玲玲承担。一审法院认定事实如下：张玲玲系枫之叶公司的法定代表人，并持有枫之叶公司99%的股份。2020年4月13日，康益公司（出租方、甲方）与枫之叶公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将座落于南京市雨花台区石华街17号2幢1室、141.32平方米的铺位出租给乙方使用，乙方租赁该房屋作为茶具、茶产品等经营。租赁期限10个月，自2020年3月1日起至2020年12月31日止，计收租金日期与租赁期限一致。在签订合同后5个工作日内，乙方向甲方支付合同履约保证金30000元，乙方不履行或者未全面履行本合同，甲方收取的保证金不予退还，乙方还应承担本合同约定的其他违约责任。租金总额166660元，采取先付后租方式，由乙方提前一个月按半年为周期支付，于合同签订后5个工作日内支付2020年3月1日至2020年6月30日的租金66664元，2020年6月20日前支付2020年7月1日至2020年12月31日的剩余半年租金99996元。乙方未按期或足额向甲方支付租金和相关费用超过45天的或经甲方催告后仍未能在规定时间内支付上述租金及相关费用的，一方（非违约方）可书面通知另一方（违约方）解除本合同；同时，违约方应向非违约方按当年月租金的叁倍支付违约金。乙方应在合同终止或者解除后7日内完全撤场并按甲方要求将房屋退还甲方，乙方逾期交还房屋的，按合同当月应付租金标准的三倍向甲方支付实际占有使用费至实际归还房屋时止，并承担其他违约责任。乙方未按期或足额向甲方支付租金的，经甲方催缴后每逾期一日，应当以应付未付的租金额为基数、按年利率24%的标准，向甲方支付逾期付款违约金。双方履行合同过程中，因发生争议提起诉讼的，违约方赔偿守约方一切直接经济损失、任何可预期的间接损失以及因诉讼产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等。根据本合同需要发出的文件资料、通知，均应以书面形式（包括专人递送、特快专递等）按照本合同列明的甲方和乙方的通讯地址发出，特快专递的交寄日以邮戳为准，合同当事人按本合同约定的通讯地址寄发相关书面资料、文件、通知、函件等，被拒收或被以“地址不详”“查无此人”等理由被退回的，该等资料、文件、通知、函件于发出之日视为已经送达对方。租赁合同另明确约定了甲、乙双方的通讯地址和联系方式。合同签订后，因枫之叶公司未按约定支付履约保证金和首期租金，康益公司于2020年4月28日按《房屋租赁合同》载明的通讯地址、联系方式、以挂号信形式向枫之叶公司发出《房屋租金催收函》，要求枫之叶公司于该函送达之日起3日内支付履约保证金30000元和首期租金66664元，合计96664元，如枫之叶公司未按上述期限足额付款，康益公司将诉诸法律，按照《房屋租赁合同》的约定解除租赁合同并追究枫之叶公司的法律责任。枫之叶公司于2020年5月5日签收了《房屋租金催收函》。2020年4月28日，枫之叶公司向康益公司支付了履约保证金30000元，但未支付首期租金。2020年5月9日，康益公司向枫之叶公司发送《律师函》，明确枫之叶公司未按期支付首期租金已构成违约，要求其于收到律师函后3日内足额支付首期租金66664元，否则康益公司将提起诉讼。枫之叶公司于次日签收《律师函》但仍未在指定期限内支付租金。2020年5月21日，枫之叶公司作出《请求减免房租申请》，以受新冠疫情影响，2020年3月至4月处于闭店状态，5月虽然开业但销售惨淡为由，申请枫之叶公司按照政府倡导的政策给予其相应的房租减免。康益公司明确回复枫之叶公司按房屋租赁合同支付租金。2020年6月5日，康益公司向枫之叶公司发出《解除房屋租赁合同通知》，以枫之叶公司迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付为由，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并要求枫之叶公司于收到通知后3日内腾空案涉房屋并结清相关费用。该EMS特快专递件最终因“收件人拒收”被退回。2020年7月1日，枫之叶公司制作《付款通知》，言明：根据房屋租赁合同，枫之叶公司需要支付2020年3月1日至6月30日的房租费用，因新冠疫情的不可抗力因素，防止疫情扩散闭店多月，茶叶行业受损严重，康益公司迟迟未给出2020年3月、4月的房租减免政策，故定于2020年7月1日支付余下的房租33332元。康益公司已收到枫之叶公司支付的33332元租金，一审另查明，康益公司因与枫之叶公司、张玲玲的房屋租赁合同一案，委托北京市炜衡（南京）律师事务所代理诉讼，并支付了律师费15000元。一审法院认为，康益公司与枫之叶公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。关于合同解除及房屋返还。根据《房屋租赁合同》的约定，枫之叶公司应当在合同签订后5个工作日内，即2020年4月20日前，支付2020年3月1日至2020年6月30日租金66664元，枫之叶公司未按期支付且在康益公司两次书面催告后仍未在指定期限内履行支付义务，枫之叶公司的行为已经构成根本违约。枫之叶公司辩称其迟延履行支付租金义务系受新冠疫情影响，康益公司迟迟未对减免租金事宜进行答复导致，但枫之叶公司应当支付租金的时间系在新冠疫情之后，且康益公司曾明确告知其按照合同支付租金，故枫之叶公司的抗辩缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。枫之叶公司根本违约，康益公司有权根据《中华人民共和国合同法》规定和《房屋租赁合同》约定书面通知枫之叶公司解除《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》自解除通知到达枫之叶公司时解除。《房屋租赁合同》约定，合同当事人按合同约定的通讯地址寄发相关书面资料、文件、通知、函件等，被拒收等理由被退回的，该等资料、文件、通知、函件于发出之日视为已经送达对方。康益公司以EMS特快专递方式向《房屋租赁合同》载明的枫之叶公司的收件地址发送了《解除房屋租赁合同通知》，该EMS特快专递件因“收件人拒收”被退回，应当视为该通知于发出之日，即2020年6月5日送达了枫之叶公司。一审法院据此确认：康益公司与枫之叶公司之间的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除。双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，康益公司要求枫之叶公司腾空并返还案涉房屋，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于租金及逾期付款违约金。双方签订的《房屋租赁合同》约定，首期2020年3月1日至6月30日（122天）租金66664元，因合同已于2020年6月5日解除，实际租期97天，故合同期限内的租金应计算至2020年6月5日，即53003.34元（66664元÷122天×97天），枫之叶公司已付33332元，还应支付剩余租金19671.34元（53003.34元-33332元）。因枫之叶公司未按合同约定在2020年4月20日前足额支付租金，经催告后仍未在指定期限内支付，已构成违约，康益公司要求其按照《房屋租赁合同》约定，以应付未付的租金金额为基数、按年利率24%的标准支付逾期付款违约金，于法有据，一审法院予以支持。枫之叶公司于2020年5月5日签收《房屋租金催收函》，应当于2020年5月8日前支付全部租金，但其仅于2020年7月1日支付租金33332元，故康益公司应当支付的逾期付款违约金为：自2020年5月9日起、以53003.34元为基数、按年利率24%支付逾期付款违约金至2020年6月30日；自2020年7月1日起、以19671.34元为基数、按年利率24%支付逾期付款违约金至实际支付之日止。关于解除《房屋租赁合同》的违约金和律师费、诉讼费、保全费。康益公司与枫之叶公司在《房屋租赁合同》中约定，非违约方可书面通知违约方解除合同，违约方应向非违约方按当年月租金的三倍支付违约金，并赔偿非违约方因诉讼产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等。本案中，枫之叶公司违约导致合同解除，康益公司作为守约方要求枫之叶公司支付违约金49998元、律师费15000元，合计64998元，具有事实依据和合同依据，一审法院予以支持。因枫之叶公司已支付30000元保证金，上述费用扣除保证金30000元，枫之叶公司还应向康益公司支付34998元。关于房屋占有使用费。双方之间的房屋租赁合同已于2020年6月5日解除，康益公司要求枫之叶公司支付此后发生的占有使用费，依法应予支持，枫之叶公司应当自2020年6月6日起、按照546元/天（66664元÷122天）的标准向康益公司支付房屋占有使用费至实际返还之日止。康益公司另依据《房屋租赁合同》要求枫之叶公司按合同当月应付租金标准的三倍向支付实际占有使用费至实际归还房屋时止，但其未提交证据证明其因枫之叶公司未按期返还房屋遭受的实际损失超过了《房屋租赁合同》确定的租金数额，且一审法院已经支持了康益公司的解除合同的违约金主张，故康益公司主张枫之叶公司另外再支付两倍房屋占有使用费无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于连带责任。案涉《房屋租赁合同》系康益公司与枫之叶公司签订，康益公司要求张玲玲承担连带责任但未能提供证据证明张玲玲与本案的关联性，故一审法院对康益公司的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认南京康益房地产开发有限公司与南京枫之叶咖啡有限公司于2019年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；二、南京枫之叶咖啡有限公司于判决生效之日起三十日内腾空并向南京康益房地产开发有限公司返还座落于南京市雨花台区石华街17号2幢1室的房屋；三、南京枫之叶咖啡有限公司于判决生效之日起十日内向南京康益房地产开发有限公司支付剩余租金19671.34元并支付逾期支付的违约金（自2020年5月9日起，以53003.34元为基数，按年利率24%支付逾期付款违约金至2020年6月30日；自2020年7月1日起，以19671.34元为基数，按年利率24%支付逾期付款违约金至实际支付之日止）；四、南京枫之叶咖啡有限公司于判决生效之日起三十日内向南京康益房地产开发有限公司支付自2020年6月6日起至房屋实际返还之日止的占有使用费（按546元/天计算）；五、南京枫之叶咖啡有限公司于判决生效之日起十日内向南京康益房地产开发有限公司支付解除合同违约金及律师费合计34998元；六、驳回南京康益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3500元减半收取1750元，保全费1520元，合计3270元，由南京枫之叶咖啡有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系被上诉人康益公司（甲方）与上诉人枫之叶公司（乙方）于2020年4月13日签订，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，在签订合同后5个工作日内，枫之叶公司应向康益公司支付履约保证金30000元、2020年3月1日至2020年6月30日的租金66664元，但枫之叶公司未按约定支付履约保证金和首期租金，康益公司于2020年4月28日、2020年5月9日两次向枫之叶公司催收上述款项后，枫之叶公司仍未按约履行。2020年6月5日，康益公司向枫之叶公司发出《解除房屋租赁合同通知》，解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。上诉人枫之叶公司主张其曾以书面形式向被上诉人提出租金减免请求，被上诉人未对该请求作出直接回复，导致合同履行状态不确定，故其享有先履行抗辩权，即使认定其有违约情形，应当同时认定因此产生的逾期交纳租金违约金及律师费等损失属于被上诉人不当扩大的损失，但案涉合同订立的时间系在新冠肺炎疫情发生之后，枫之叶公司对相关情况应有合理预见，上诉人枫之叶公司虽曾以书面形式向被上诉人提出租金减免请求，但被上诉人康益公司明确告知枫之叶公司按照合同约定支付租金后，枫之叶公司仍未按期支付租金，且在康益公司两次书面催告后仍未在指定期限内履行支付义务，故一审法院判决双方订立的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除并无不当，上诉人关于其享有先履行抗辩权，因此产生的逾期交纳租金违约金及律师费等损失属于被上诉人不当扩大的损失的上诉主张不能成立，本院不予支持。上诉人主张一审判决解除合同违反合同约定、违反涉新冠疫情案件审理的相关规定。但本案的合同履行情况与案涉合同第8.1条约定的适用条件并不相同，一审判决解除案涉合同并不违反合同约定和相关法律规定，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张一审判决违约金过高且多次重复计算，且存在定金、违约金和损害赔偿金同时支持的错误，本院认为，一审判决确定的违约金符合合同约定，并不属于需要进行调整的范围。对于解除合同违约金，一审判决扣除了上诉人枫之叶公司已经支付的保证金30000元，并未重复进行计算，一审判决亦不存在定金、违约金责任同时适用的情况，上诉人的该项上诉主张不能成立。上诉人枫之叶公司主张被上诉人诱骗其签订合同，恶意造成其违约，达到非法取得违约金和其他收益的目的，但其未能提供证据对此予以证明，上诉人的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人枫之叶公司、张玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2666元，由上诉人张玲玲负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二○二一年三月二日法官助理闫宇虹书记员王凤