四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021)川20民终178号 上诉人（原审被告）：何华容，女，1952年1月13日出生，汉族，住资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：罗礼均，四川达捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王红菊，女，1990年4月10日出生，汉族，住资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：蔡天海，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 上诉人何华容与被上诉人王红菊农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初5881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何华容及其委托诉讼代理人罗礼均，被上诉人王红菊及其委托诉讼代理人蔡天海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人何华容的上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人王红菊的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人王红菊承担。理由：1.何华容有两个子女，农村房屋宅基地是以家庭为户，故一审法院应追加其两个子女为被告；2.本案讼争房屋1993年双方就签订了《代耕代管协议书》，何华容是让对方暂住，不是买卖关系；3.本案是债权债务关系，发生在1996年，已过诉讼时效；4.张廷泽是公职人员，作为何华容的丈夫，无权处分农村房屋等上诉理由。 被上诉人王红菊答辩：本案是买卖房屋，一审处理正确。 原告王红菊一审诉讼请求：判令被告协助原告将位于雁江区××镇××村××组××号××村镇房屋所有权证1607012号、集体土地建设用地使用证资阳集建（1991）字第610205024号］不动产权属过户登记至原告名下。事实及理由：原告王红菊、刘凌菲为资阳市雁江区临江镇宝珠村七组（原为宝珠村五社）村民，刘凌菲为王红菊之婚生女。王红菊与王忠良（住资阳市雁江区××镇××村××组××号，身份证号511026196807××××）为兄妹，系王某某（原雁江区临江镇宝珠村五社现宝珠村七组村民，身份证号511026380612761，于2008年8月去世）与张其芝（身份证号511027194612××××）之子女，王某某与张其芝直至王某某去世也未办理结婚登记。王某某与张其芝夫妻二人原居住于××镇××村××组××号，被告与王某某为同组村民，被告于1990年经批准取得宅基地使用权并在其上建成房屋。后被告因转为城镇居民户口，于1993年2月21日与王某某签订《代耕代管协议书》，将其承包地三份、自留山一份、自留地一份无偿转让给王某某耕种，转让期限为至集体土地调整为止，由王某某承担、履行一切土地承包集体经济组织成员义务，将房屋八间借给王某某居住管理，直至土地调整月份止。该协议由村长、社长签字同意。1995年因分家析产，王某某将××镇××村××组××号分给其子王忠良居住，王某某即与被告达成房屋转让协议，被告将借给王某某居住的房屋以2500元转让给王某某，王某某于1995年7月29日支付了第一笔房款1000元。1996年10月23日被告之夫出具“证明”确认将房屋转让给王某某，因客观原因未办理过户登记，故房屋仍以被告名义办理产权登记，1996年12月20日取得产权证［村镇房屋所有权证1607012号、集体土地建设用地使用证资阳集建（1991）字第610205024号］后与宅基地使用权证一并交给王某某持有，王某某于1996年12月22日付清购房款，被告夫妻共同出具收条确认。其后，王某某与妻子张其芝、女儿王红菊居住于此，王某某与王红菊的户籍也登记于此，但双方因种种原因一直未办理产权转移登记手续。王某某去世后，该房屋由王红菊、张其芝居住至今。综上，原告之父王某某与被告之间的房屋买卖真实、合法有效，王某某去世后房屋及宅基地使用权由王红菊继承、居住使用，被告应协助原告将该房屋不动产权属过户登记于原告名下，但虽经原告多番催促，被告均予以拒绝。为此，为维护原告的合法权益，特依法向人民法院起诉，请予支持。 原判认定：王某某与张其芝于1967年在一起共同生活，先后于1968年7月10日、1990年4月10日生育王忠良、王红菊。王某某于2008年8月去世。原告刘凌菲系原告王红菊之女，二原告现户籍所在地为××镇××村××组。1993年原告王红菊之父王某某与被告何华容同为××镇××村××组村民。被告何华容之夫张廷泽。1985年被告何华容分家所得土墙房屋8间，1991年10月22日原资阳县人民政府为该房屋的宅基地颁发了《集体土地建设用地使用证》，［资阳集建（1991）字第610205024号］。1993年王某某与被告何华容签订《代耕代管协议书》，被告何华容将其承包生产队的土地转让给王某某耕种、房屋8间借与王某某居住。王某某负责上缴农税、公粮、四项提留和社会负担，被告何华容不能向对方提取钱粮。1995年7月29日被告何华容之夫张廷泽出具《收条》，载明“今收到王某某交来人民币壹仟元”1996年10月23日被告何华容之夫张廷泽出具《证明》，载明“兹有临江镇宝珠村五组何华容的八间房子转让给本社王某某居住”。1996年12月22日被告何华容夫妻共同出具《收条》载明“今收到王某某交给何华容房屋材料折价费和农具折价费共计贰仟伍佰元整（分三次交来）”。1996年12月20日原资阳市城乡建设委员会为被告何华容的房屋颁发了《村镇房屋所有权证》（字第1××2号）载明“间数8，建筑结构土墙，建筑面积143.20平方米。被告何华容于2017年1月19日登报声明此证作废。”2017年12月28日资阳市临空经济区管理委员会、资阳市雁江区人民政府发出《关于在资阳临空经济区继续实施“封户、封地、封办”的通知》，载明“一、“三封”范围，……临江镇宝珠村，……二、“三封”内容，（三）……；暂停办理土地和房屋分割登记手续。三、“三封”期限，2018年1月1日起至2018年6月30日止。四、相关事项……（三）“三封”期限届满后，是否继续“三封”，根据临空经济区规划建设情况另行通知”。2018年6月29日资阳市临空经济区管理委员会发出《关于在临空经济区继续实施“封户”的通知》载明：“一、“封户”内容，暂停除正常婚姻迁入及未成年子女随迁、退伍（复员）军人、刑满释放人员和新生婴儿入户以外的户口迁入和分户手续的办理。二、“封户”范围……宝珠村，……三、“封户”期限，2018年7月1日起至2020年12月31日止”。原审认为，原告王红菊主张涉案房屋系其父亲王某某买受，提供了被告何华容及其丈夫张廷泽出具《收条》，以及张廷泽出具的《证明》，该《证明》载明：“……何华容的八间房子转让给本社王某某居住”。足以证明王某某与被告何华容之间建立了买卖关系。被告何华容辩称未将房屋卖给王某某与事实不符，其抗辩理由不能成立。王某某与张其芝于1967年左右结婚（未办理结婚登记），系事实婚姻，婚后生育王中良和原告王红菊。王某某于1996年购买被告何华容的八间房屋系王某某和张其芝的共同财产。王某某去世后所占的财产份额应由其妻张其芝、儿王中良、女王红菊共同继承。现张其芝将自己所占份额和自己应继承份额赠予给王红菊，再则，继承人王中良放弃对王某某所遗留的本案诉争房屋的继承。故王红菊作为本案原告参加诉讼适格，张其芝和王中良已放弃继承或赠与，已对该房屋无法律关系，无需参加诉讼。原告刘凌菲与涉案房屋无法律上利害关系，申请退出诉讼，本院予以准许。买卖合同成立后，办理有关权属变更是双方当事人的义务。原告王红菊作为涉案房屋的唯一继承人要求被告何华容协助办理房屋所有权人的变更符合法律规定，依法应予以支持。涉案房屋坐落在临江镇宝珠村，自2018年7月1日起至2020年12月31日只对人口户籍进行“封户”。原告王红菊是××镇××村××组村民，对其要求被告何华容协助办理所有权变更不存在法律障碍。国家规定宅基地随房屋原则，原告王红菊要求将集体土地建设用地使用权证的使用人变更为王红菊予以支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告何华容于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落在资阳市雁江区××镇××村××组房屋（村镇房屋所有权证字第1××2号）变更登记为原告王红菊所有。二、被告何华容于本判决发生法律效力之日起十日内将“资阳集建（1991）字第610205024号宅基地”《集体土地建设用地使用权证》的“土地使用者何华容”变更登记为“土地使用者王红菊”。案件受理费550元，减半收取275元，由被告何华容负担。原告王红菊已向本院缴纳，被告何华容于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王红菊给付。 二审庭审中，双方当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本案争议焦点：讼争房屋是代管还是买卖关系。第一，关于上诉人何华容提出自己两个子女应追加为被告的问题。本案讼争房屋所有权证登记在何华容名下，故何华容的两个子女不应追加为被告。第二，关于1993年双方签订的《代耕代管协议书》问题。1993年该双方协议应当认定本案讼争房屋为被上诉人王红菊方代管，但在1995年7月，何华容丈夫出具收条收到王红菊方壹仟元，且在1996年10月出具证明，讼争房屋转让给王红菊方居住，尔后在1996年12日，何华容夫妇共同出具收条，收到房屋材料折价费和农具折价费共计贰仟伍佰元整。故王红菊方先后在1995年、1996年支付何华容方房屋和农具款叁仟伍佰元整。虽然双方未有买卖房屋合同，但根据当时的物价水平，以及王红菊方一直居住该屋，且讼争房屋房产证一直由王红菊方保管，且何华容夫妇共同出具了收条。故应认定本案为买卖房屋关系。何华容上诉称其丈夫单方处置房屋不成立。第三，关于诉讼时效的问题。本案虽是房屋买卖合同纠纷，是债权纠纷，但王红菊在一审诉讼请求要求讼争房屋过户到自己名下，是物权性质，本案不适用诉讼时效规定。 综上所述，上诉人何华容的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人何华容负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 敬 红 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇二一年三月十二日 书记员 官晓丹