山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终1178号 上诉人（原审原告）：泰安市亨运物业管理有限公司，住所地泰安市泰山区向阳社区居委会办公室**。 法定代表人：索颜军，经理。 委托诉讼代理人：李天林，山东岱松律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乔贤存，男，1988年1月8日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人泰安市亨运物业管理有限公司（以下简称亨运物业公司）与被上诉人乔贤存物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亨运物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。第一点，上诉人提供的物业服务不存在任何瑕疵。一审庭审时被上诉人称其入住的楼顶及地下室储藏室存在漏水，上诉人不予处理，一审法院依此认定上诉人物业服务存在瑕疵。《最高人民法院审理关于建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》中虽然规定了建筑区划内的共有部分包括“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分”。但是根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。由此可以推断房顶等共用部位的维修需要使用住宅专项维修资金。上诉人提供服务的向阳小区建于九十年代，房屋交付使用时业主们并未交纳维修基金，上诉人没有能力也没有资金进行维修。况且上诉人收取的物业费每平方米只有0.4元，属于泰安地区最低的收费标准，即便如此，向阳小区西区业主还有近一半的业主自2014年至今从未交纳过任何物业费。上诉人自2014年入驻向阳小区后，投资近40万元对小区外墙，排水管道，路灯，道路等进行了改建，使小区的住宅环境得到很大提升，这些都是有目共睹的。部分业主不交纳物业费，还想要被上诉人提供最好的服务，这本来就不是相互对等的。第二点，一审判决认为上诉人与向阳社区业主委员会签订的补充协议时间不明确，而认为无法认定违约金的起止时间及计算标准，这一结论是错误的。上诉人与向阳社区业主委员会在2014年12月20日签订了《向阳小区物业管理合同》，因很多业主不交纳物业费，于是上诉人与向阳社区业主委员会又签订了补充合同。为了与主合同保持一致，于是补充合同签订日期双方也签署了2014年12月20日。按照双方主合同第七条约定，补充协议与主合同具有同等的法律效力，所以补充合同约定的内容效力及于主合同，补充合同约定了不交纳物业费的业主承担违约责任，违约金按拖欠物业费金额每天千分之三计算。补充合同是业主委员会代表全体业主签订，该条约定效力必然要约束全体业主。一审判决不支持上诉人违约金的诉讼请求，对于按时交纳物业费的业主也是不公平的，如果没有惩罚措施，也必然会导致所有业主都不按时交纳物业费。第三点，《泰安市住宅专项维修资金管理办法》第十六条规定，“本办法实施前，住宅已出售但未建立维修资金的，应当进行补建；同一物业管理区域内，业主委员会可根据业主大会决议督促未交纳维修资金的业主及时补交。”收取住宅专项维修资金是业主委员会督促业主交纳，上诉人作为第三方物业服务机构没有权利要求业主交纳维修基金，被上诉人要求维修房顶的要求，上诉人因无法使用维修基金也无法完成。综合以上，上诉人认为，因向阳小区业主未交纳住宅专项维修基金，导致上诉人无法维修被上诉人楼顶，上诉人服务不存在任何瑕疵，补充合同已经约定了违约金的计算方式，法院应当予以支持。一审判决错误，请求二审法院依法纠正，保护上诉人的权益。 乔贤存辩称，物业公司有没有维修基金和我无关，同一审意见。 亨运物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业费1017元，违约金2780元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月20日，泰安市向阳小区业主委员会（甲方、委托方）与泰安市泰山区亨运物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《向阳小区物业管理合同》一份，合同约定：甲方委托泰安亨运物业公司对向阳小区实行专业化、一体化的物业管理，物业类型为住宅小区，委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备、机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾斗共用照明配电系统）的维修、养护管理和运行服务；本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；物业管理服务费按政府规定的标准，每月每平方米建筑面积0.4元；委托管理期限为十年，自2014年12月20日起到2024年12月19日止，合同还约定了双方的其他权利和义务。原告提交落款时间为2014年12月20日的原告（乙方）与泰安市向阳小区业主委员会签订的《向阳小区物业管理合同（补充）》一份，该协议约定：物业费收取时间，乙方提供物业服务，采取先收取物业费形式，即2015年1月1日起开始正式收费，物业费每一年收取一次，物业费收费标准按《向阳小区物业管理合同》执行，每年的1月开始收取，缴纳期限截至每年3月底，每年3月31日前未按时缴纳物业费的，业主承担违约责任，违约金按拖欠物业费的每天千分之三计算，直至计算到物业费交清等。该物业合同中原告作为乙方盖章时名称为泰安市亨运物业管理有限公司。原告提交泰安市向阳小区业主委员会2018年8月出具的证明一份、原告驻向阳小区项目管理处出具的说明一份及部分维修记录和照片一宗，用以证实公司从2014年12月20日起为向阳小区提供物业服务。被告称这些都没有见过。原告提交物业费及违约金明细一份，用以证实自2017年1月1日至2020年12月31日被告欠付原告物业费1017元（53㎡＊0.4元／月＊12月＊4年），同时主张被告按照日千分之三应支付违约金共计2780元。被告乔贤存与案外人杨绘共同购买泰安市××小区××＃楼××单元××层西户的房屋一套，建筑面积为53.45㎡，被告认可其自2017年1月1日起至2020年12月31日未缴纳过物业费。但被告对《向阳小区物业管理合同（补充）》不予认可，对违约金的计算方式有异议。被告提交照片彩印件一宗，用以证实涉案房屋和地下室漏水问题，多次找原告，但原告不予处理，因此被告才不予交纳物业费。原告称房顶漏水需要维修基金，涉案小区是老旧小区，自原告接管后没有维修基金；地下储藏室属于业主专有部分，对其进行维修不属于原告的物业服务范围。另查明，原告的企业名称于2015年8月18日由泰安市泰山区亨运物业管理有限公司变更为泰安市亨运物业管理有限公司。 一审法院认为，根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与泰安市向阳小区业主委员会签订的《向阳小区物业管理合同》，对小区全体业主和物业公司均具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告自2014年12月份入住该小区，并按照合同约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，被告庭审中亦认可自2017年1月1日起至2020年12月31日未缴纳过物业费的事实，故被告应当交纳上述期间的物业服务费，现原告要求被告支付2017年1月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费，一审法院予以支持。被告房屋面积为53.45㎡，但原告主张按照53㎡计算，视为原告对自己诉讼权利的处分，一审法院予以确认，因此，被告应缴纳物业费为1017元（0.4元/㎡/月×53㎡×48个月）。原告提交的物业服务补充合同中虽约定了物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准，但该协议显然是在原告公司名称变更后重新补签的，原告对此亦予以认可，但原告无法说明该补充合同的签订时间及合同约定的物业费交纳时间，故无法认定违约金的起止期间及计算标准，同时根据被告提供的楼顶漏水的照片，该楼顶部分属于小区共用部分，对其进行维修属于原告的物业服务范围，由此可以证实原告就涉案小区提供的物业服务存在瑕疵，这也是被告作为小区业主拒交物业费的主要原因，综合上述因素，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。如被告认为原告提供的服务存在瑕疵给自己造成了实际的财产损失，可另行主张权利。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告乔贤存于一审判决生效之日起五日内支付原告泰安市亨运物业管理有限责任公司物业服务费1017元；二、驳回原告泰安市亨运物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告乔贤存负担。 二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人亨运物业公司与被上诉人乔贤存之间的物业服务合同关系清楚，权利义务关系明确。根据亨运物业公司与业主委员会签订的物业管理合同约定，亨运物业公司的服务事项包括对房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备、机房）的维修、养护和管理，以及房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾斗共用照明配电系统）的维修、养护管理和运行服务等，故楼顶漏水的处理属于其服务范畴，因其提供服务存在瑕疵，亦属一定程度的违约。一审法院对亨运物业公司主张的乔贤存违约金未予支持，处理并无不当。上诉人亨运物业公司主张因该小区业主未缴纳维修基金而导致其无法维修屋顶，与本案不属同一法律关系，其主张服务不存在瑕疵，缺乏依据，二审亦不予支持。 综上，上诉人泰安市亨运物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人泰安市亨运物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年三月二十四日 书记员 许安冉