安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初890号 原告：王君,男,汉族,1990年4月4日出生,住安徽省淮北市烈山区。 被告：淮北市青山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路。 法定代表人：赵军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范兴宗，该公司员工。 原告王君与被告淮北市青山房地产开发有限公司（以下简称青山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告王君，被告青山公司的委托诉讼代理人范兴宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王君向本院提出诉讼请求：1、依法判令青山公司立即为王君办理产权证书。2、依法判令青山公司支付因逾期备案导致王君未能取得房屋所有权证的违约金32564.63元（2018年10月30日前按照总房款458926元为基数，按0.1%为标准，违约金为458.93元；自2018年10月31日起暂计算至2020年9月30日以已付房款458926元为基数，按每日万分之一为标准，违约金为32105.70元，实际应计算至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案为我办理产权证书之日止）；3、本案的诉讼费等由青山公司承担。事实和理由：2014年11月3日，王君与青山公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：王君购买山水文园8幢1202号房产。房屋总价款为人民币458926元，并约定了青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，如因青山公司原因导致王君不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在王君不退房的情况下，青山公司应承担支付违约金的违约责任。王君依约支付了购房款458926元，但青山公司至今未按合同约定将办理房屋产权权属登记材料备案，导致我至今未能取得房地产权证。自2016年3月27日我接收商品房以来，我多次就办证事宜与青山公司进行了交涉，青山公司于2018年9月17日向王君等业主出具《承诺书》，青山公司承诺一期房产证在2018年10月31日前办理总产权证，如2018年10月31日前未办理违约金按每天万分之一赔付，从2018年10月31日起算，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。综上所述，青山公司没有按照合同约定将办理房屋产权权属登记需要的材料进行备案的行为已构成违约，依法应承担支付违约金的违约责任。虽然合同约定了违约金的计算标准但该违约金的约定远低于给王君造成的损失，且青山公司于2018年9月17日作出承诺，故王君要求按照已付款总额每日万分之一的标准自2018年10月31日起计算违约金，在此以前的按照合同约定计算均有事实和法律依据。为维护王君合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 青山公司辩称，合同是真实有效的，对违约金的计算部分我们有异议，我们认为应该按照合同约定的违约金计算方式来计算。 本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，王君与青山公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，王君购买山水文园8幢1202号房产。房屋总价款为人民币458926元，王君于签订合同时支付首付款138926元，余款320000元于合同备案一周内办理公积金贷款手续；青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，如因青山公司原因导致王君不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在王君不退房的情况下，青山公司应按已付房价款的0.1%向王君支付违约金；在本合同约定的交房日期前，买受人未付清购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）和有关费用（契税、维修基金、交易费、工本费等），出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房及逾期办证等违约责任。合同签订后，王君于2014年11月7日支付了首付款138926元，2014年12月2日支付购房款2万元，也办理了30万元的银行按揭贷款。2016年3月27日，王君向青山公司缴纳了为办理房产证需要的契税和房屋维修基金合计16063元后，由青山公司出具收据，并将涉案商品房交付给王君。后青山公司未能按照合同约定的日期为王君办理房地产权属证书，于2018年9月17日向购房人出具承诺书一份，承诺：一期（即山水文园1-8幢房屋）房产证在2018年10月31日前办理总产权证，如2018年10月31日前未办理违约金按每天万分之一赔付，从2018年10月31日起算，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。现青山公司尚未能为王君办理涉案房屋的房地产权属证书，王君遂提起本案诉讼。 以上事实，有王君提交的商品房买卖合同、购房款发票、契税、维修基金收据、承诺书及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，王君与青山公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，合同签订后双方均应按合同的约定全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于办理房地产权属证书。根据合同约定，青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案。现王君已履行了合同中约定的付款义务，但青山公司未能在合同约定的期限内为王君办理涉案房屋的房地产权属证书，也未能在其承诺的2018年10月31日前办理总产权证，其行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。故王君要求青山公司办理产权证书，于法有据，本院予以支持。 关于逾期办证违约金。根据合同约定，如因青山公司不能在商品房交付使用后365日内将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）应由其提供的资料报产权登记机关备案，导致王君不能取得房地产权属证书的，在王君不退房的情况下，青山公司应按已付房价款的0.1%向王君支付违约金及青山公司于2018年9月17日出具承诺书约定，涉案房产证如2018年10月31日前未办理，从2018年10月31日起违约金按每天万分之一赔付，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。青山公司出具的上述承诺书对办理总产权证书的期限及逾期未办理的违约责任进行了重新约定，属于对原合同条款的变更。该承诺书加盖了青山公司的公章并有业主签字，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为双方协商一致，合法有效。王君已经按照《商品房买卖合同》的约定，履行了支付购房款的义务，青山公司未能按照《商品房买卖合同》及承诺书的约定，导致王君未能取得房地产权属证书，故应当按照《商品房买卖合同》及承诺书的约定向王君支付相应的违约金。青山公司辩称，对违约金的计算部分有异议，认为应该按照合同约定的违约金计算方式来计算。但青山公司未提供证据予以证明，且有违诚实信用原则，对青山公司的辩解意见，本院不予采信。故王君请求青山公司支付2018年10月31日前的违约金458.93元（已付房款458926元×0.1%），2018年10月31日起按照每日万分之一即年利率3.65%的标准计算至2020年9月30日的违约金32105.7元，以及自2020年9月30日起至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案为王君办理产权证书之日止继续按照已付房款458926元每日万分之一即年利率3.65%的标准支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条之规定，判决如下： 一、被告淮北市青山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内原告王君办理房地产权属证书； 二、被告淮北市青山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王君逾期办理房屋房地产权属证书的违约金32564.63元，并自2020年9月30日起按照房款458926元为本金，以年利率3.65%的标准支付逾期办证违约金至其将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案并办理产权证书之日止； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费614元，减半收取307元，由被告淮北市青山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二一年三月十五日 书记员  孙 瑾 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。