江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11255号上诉人（原审被告）：朱素霞，女，1962年10月5日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：徐明广，男，1956年2月5日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：徐伟，男，1986年8月28日生，汉族，住南京市秦淮区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：徐晖，江苏巨楷律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：乔盼盼，江苏巨楷律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王贵三，男，1966年3月27日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张文林，江苏六朝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈南宇，江苏六朝律师事务所律师。上诉人朱素霞、徐明广、徐伟因与被上诉人王贵三房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初5238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员钮丽娜独任审理，于2021年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人朱素霞及其委托诉讼代理人徐晖、乔盼盼，被上诉人王贵三及其委托诉讼代理人张文林、陈南宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱素霞、徐明广、徐伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持朱素霞等的诉讼请求，即改判双方房屋买卖合同无效或将本案发回重审。2.本案的一审、二审诉讼费由王贵三承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案中朱素霞从南京光华房地产开发公司购买的是经济适用房，而不是拆迁安置房。《南京市房屋拆迁补偿协议》载明，被拆迁人是南京市白下区房产经营公司，而不是朱素霞。朱素霞仅仅是被拆迁房屋的承租人。此外，朱素霞获得的五万元补偿款并不足以支付后来所购买的经济适用房的房款，其还需自筹七万余元房款用以购买该经济适用房。拆迁安置房特指城镇居民，作为被拆迁人，因其有产权的房屋被拆迁后从拆迁人处获得的作为补偿的房屋。被拆迁人不需要为所获得的拆迁安置房支付购房对价。而在本案中，朱素霞并非被拆迁房屋的产权人，并且需要为所购买的经济适用房支付房款。因而，其购买的经济适用房不具备拆迁安置房的属性。本质上，其能够购买该经济适用房还是因为其收入不足以购买商品房而享受了政府对于低收入家庭群体的补助政策，符合政府对于经济适用房的管理规定。其购买的经济适用房是纯粹意义上的经济适用房，而不是拆迁安置房。该房屋的产权证和《银龙花园经济适用房销售协议》中均明确显示出该房屋为经济适用房，而一审法院却将该房屋定性为拆迁安置房，但又没有提供作出该认定的事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误。朱素霞与王贵三双方签订的《房屋买卖协议》是无效合同，王贵三应当返还涉案房屋，朱素霞应当返还购房款。双方签订的《房屋买卖协议》约定朱素霞将位于银龙花园二期70幢102室的经济适用房以235000元的价格转让给王贵三。双方约定待该经济适用房符合过户条件时，朱素霞配合王贵三办理过户手续。国务院制定的国发（2007)24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，双方当事人在不符合经济适用房上市交易的条件下签订了房屋买卖合同，规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了社会公共利益，应当认定为无效。因此，王贵三要求朱素霞协助办理涉诉房屋变更登记手续的诉讼请求，应当予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，王贵三应当向朱素霞返还涉案房屋;朱素霞应当向王贵三返还购房款。综上所述，一审法院事实认定和法律适用均有错误，故请求二审法院依法查明案件事实，依法改判支持朱素霞的上诉请求或将本案发回重审。王贵三辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确无误。2、朱素霞在一审法院并没有提起诉讼，朱素霞上诉要求支持其新的诉讼请求不符合法律规定。3、2007年3月23日王贵三与朱素霞签订了一份房屋买卖协议，并将23万元支付给朱素霞之后，朱素霞随即将案涉房屋交付给王贵三居住使用至今，王贵三对案涉房屋进行了装饰装修，并向小区物业管理公司交纳了物业费等相关费用。案涉房屋签订的房屋买卖协议是王贵三与朱素霞的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，根据现行政策规定，案涉房屋已经具备上市交易条件，朱素霞等人再以合同无效的理由显然不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王贵三向一审法院起诉请求：1.判令朱素霞、徐明广、徐伟协助将南京市秦淮区高桥门199号70幢102室不动产权过户至王贵三名下；2.判令本案诉讼费用由朱素霞、徐明广、徐伟承担。一审法院认定的事实：朱素霞与徐明广系夫妻，徐伟系二人儿子。2002年，朱素霞作为被拆迁房屋的承租人与拆迁人南京市白下区房屋拆迁安置办公室、被拆迁人南京市白下区房产经营公司签订《南京市房屋拆迁补偿协议》，约定：朱素霞承租的本市八宝东街88－1公有住房被拆除，货币补偿金额19491.03元（补足至50000元）。拆迁过程中，朱素霞申购案涉房屋。2007年3月23日，朱素霞与南京光华房地产开发公司（以下简称光华公司）签订《银龙花园经济适用房销售协议》，约定：光华公司同意将案涉房屋销售给朱素霞，面积67平方米，总房款为121806元。同日，王贵三与朱素霞、徐明广、徐伟签订《房屋买卖协议》，约定：朱素霞、徐明广、徐伟自愿将案涉房屋出售给王贵三，权属为产权；房屋买卖成交价格为235000元，王贵三于签订协议时一次性支付房款230000元，尾款5000元于双方过户结束时支付；朱素霞、徐明广、徐伟拿到钥匙应立即交付给王贵三居住，同时将房屋所有手续、证件交给王贵三；朱素霞、徐明广、徐伟在领到房产证、土地证等证件后应立即交给王贵三保管，待房屋符合过户条件时应无条件即时配合朱素霞、徐明广、徐伟办理过户手续，过户时产生的各项费用均由王贵三承担。签约当日，王贵三支付购房款230000元。后朱素霞、徐明广、徐伟将案涉房屋交付给王贵三使用至今。2017年6月13日，朱素霞领取案涉房屋不动产权属证书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案案涉房屋系拆迁申购的拆迁安置房，双方关于案涉房屋的买卖系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效。现案涉房屋已具备上市交易条件，朱素霞、徐明广、徐伟理应依约配合王贵三办理不动产变更登记手续。朱素霞、徐明广、徐伟辩称买卖合同系无效合同，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：朱素霞、徐明广、徐伟于判决生效之日起十日内配合王贵三将南京市秦淮区高桥门199号70幢102室不动产变更登记至王贵三名下。案件受理费80元，减半收取计40元，由朱素霞、徐明广、徐伟负担。本院审理期间，朱素霞、徐明广、徐伟对一审查明“拆迁过程中，被告朱素霞申购案涉房屋”有异议，主张朱素霞申购案涉房屋是在2004年，距离其承租的公房被拆除已经有两年时间，拆迁补偿协议是2002年签订，朱素霞也是于2002年获得拆迁补偿款5万元，从朱素霞获得拆迁补偿款以及搬离所承租的公房开始，对朱素霞来说拆迁过程已经结束，一审法院认定拆迁过程中朱素霞申购案涉房屋与事实不符，没有事实依据。王贵三对一审查明事实无异议，针对朱素霞、徐明广、徐伟所提异议，其表示，朱素霞确实是在2002年拆迁过程中申购的案涉房屋，在拆迁过程中其才有资格申购案涉房屋。对一审认定的双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。二审中，朱素霞、徐明广、徐伟提交证据如下：1、2005年1月17日南京市银行本票申请书一份，证明朱素霞是在2005年才申购的该经济适用房，该款系朱素霞申购住房时支付给光华公司的定金。2、2007年3月23日南京市银行本票申请书一份，证明朱素霞支付了尾款76630元。王贵三未提交新的证据，针对朱素霞、徐明广、徐伟提交的上述证据，其质证意见如下：对两份证据的真实性没有异议，对其证明目的不予认可，2007年3月23日王贵三陪同朱素霞去交纳的76630元，该76630元是王贵三支付给朱素霞的购房款，朱素霞根本没有钱支付购房款，朱素霞拿到房子以后当时就交付给王贵三了。本案审理中，本院至南京市住房保障中心调取了朱素霞申购案涉房屋的相关资料，经质证，双方当事人对申购资料的真实性均无异议。上述资料中，朱素霞2004年8月28日填写的南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表记载，申购人朱素霞原住房八宝东街公房拆迁时间为2002年10月，申购经济适用住房50平方米。该申请表下方盖有“拆迁安置房”印章。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，根据已查明的事实，案涉房屋系朱素霞、徐明广、徐伟因原承租的公房被拆迁后而申购的拆迁安置房。朱素霞等自愿将案涉房屋转让给王贵三，双方在协商一致基础上签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，协议内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法、有效，朱素霞、徐明广、徐伟主张双方签订的《房屋买卖协议》损害社会公共利益，应当认定为无效的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予采纳。《房屋买卖协议》后，王贵三业已按照合同约定支付了相应的对价，朱素霞亦将案涉房屋交付给王贵三居住使用至今，现案涉房屋已具备上市交易条件，朱素霞、徐明广、徐伟应根据合同约定履行配合王贵三办理案涉房屋不动产变更登记手续的义务。综上，朱素霞、徐明广、徐伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱素霞、徐明广、徐伟负担。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二一年三月十五日书记员  汪海燕