广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终1312号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨冰。委托诉讼代理人：陈凯伟，广东知明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市缤纷盒产业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：张凯，总经理。委托诉讼代理人：罗斌，广东卓建律师事务所律师。原审第三人：深圳市龙岗区水务工程建设管理中心，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：吕镇江，主任。委托诉讼代理人：阮丽容，广东商拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭祥，广东商拓律师事务所律师。上诉人杨冰因与被上诉人深圳市缤纷盒产业管理有限公司（以下简称缤纷盒公司）、原审第三人深圳市龙岗区水务工程建设管理中心（以下简称龙岗水务工程中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。上诉人杨冰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨冰一审全部诉讼请求和驳回缤纷盒公司一审全部反诉请求；2.由缤纷盒公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案重要事实未经查明，无法作出正确判决。1.依据系争租赁合同10.3、10.4条的约定，没收保证金需提前十五日书面通知、给予承租人改正的机会，计算违约金也应提前五天书面通知，不能一有违约就直接没收保证金及计收违约金，且杨冰与缤纷盒公司4、5月份实际在协商处理涉案争议，并不存在拖欠租金的问题，这从缤纷盒公司一直没有向杨冰发出收费通知书、也没有向缤纷盒公司寄送改正通知书可看出。2.一审判决认为交了租金就不能谈解约、不能主张缤纷盒公司无权出租及未提供符合规定的消防设施，这是不符合逻辑的。不论何人何因解除合同甚至是合同无效，租金总是要计算的，只是争议该交金额而已，更何况杨冰还需照顾次承租人的经营现状不会受到缤纷盒公司的干扰，如合同4.5约定的停水停电。杨冰认为已付租金已超出缤纷盒公司能收的租金总额：根据签约时生效的《龙岗区2017年房屋租赁指导租金表》嘉×路及凤×路一楼厂房指导租金12元／月?平方米、一楼商业指导租金20元／月?平方米，按照实际交付面积275.56平方米及其土地用途（厂房）来计算：租金也仅有3306.72元／月，故杨冰根据《龙岗区关于加大力度降低实体经济成本的若干措施》规定的不得高出指导价15%的精神，主张按每月4000元的标准计算受影响期间的租金，进而主张返还超额的已付租金，在此情况上若要求杨冰继续交租是极不合理的。3.缤纷盒公司补充提供的产权及消防验收方面的证据，无法与涉案商铺完全对应,这在杨冰提交的书面质证意见上已进行了详细分析。《情况说明》正好说明了缤纷盒公司与杨冰在签约时是没有合同及委托书依据的，涉案商铺包括裕×大厦1层105-1、105-2、106、108房及大堂，《情况说明》允许转租的范围却不包括大堂部分，而且其土地用途系工业用地，最终实际交付给杨冰使用的商铺面积也不足500平方米，系争合同签订时105-1、105-2、106及108等四间商铺的原有消防设施未报经主管部门验收合格，杨冰提出缤纷盒公司未交付适租商铺，已尽到合理说明的责任，是否交付适租的商铺是缤纷盒公司应尽的举证责任，且应达到高度盖然性的标准，不能仅凭一张让人存疑的《交接验收确认书》上的签字便直接确认。4.在龙岗水务工程中心出庭说明相关征收补偿工作是由平湖街道土地整备中心负责后，杨冰才能准确地知道其具体流程，进而申请法院调查收集相关证据，而一审法院竟未正视，致使相关重要事实至今未能查明。涉案工程的开工日期为2016年10月1日，工期三年，而2017年新闻报道平湖街道在11月6日召开治水提质征拆攻坚誓师大会，且在11月11日邀请了辖区君×河流沿岸的居民、企业家等“巡河”，缤纷盒公司所代表的业主不可能在2018年3月12日才获悉相关征拆消息。而从2018年3月12日至2018年5月施工方入场时，也一直没有履行合同附随之通知义务，致使杨冰在装修装饰、附属设施、户外桌椅和招商等方面的投入陆续产生（在施工方入场之前均已产生，而且大部分费用是在3月12日之后产生的）并变成了损失，且租金等损失还进一步扩大。5．龙岗水务工程中心提供的图纸显示（1）现状堤岸线与设计堤岸线相距7米，与施工红线也就是设置围挡的位置相距约14米，原来的门前广场被大面积占用，不论该占用是否合规，施工行为对杨冰的经营活动和营商环境带来的严重破坏：河道整治（广场变小、桥梁被拆）给美食城招商及经营活动带来的负面影响是真实存在的，且与本案关系重大。（2）现状化粪池在施工红线之内，这便有了化粪池是否被征收、有无补偿的问题，而缤纷盒公司故意隐瞒该事实，足以让人有理由怀疑业主侵占了代收的停产停业损失补偿，因为化粪池是美食城所在大厦的附属设施，也是经营美食城必不可少的设施（排污净污等）：附属设施被征收：还设置了围挡，影响到照明、场地使用与通行，便应根据《物权法》第九十二条、第一百二十一条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定进行补偿，其中就有停产停业损失补偿。6.一审判决错误认定在8月29日裕×大厦广场门前的围挡已全部拆迁，并将租金标准自9月份起提至25000元／月，而真实的情况是在9月5日移交场地时涉案商铺门前广场的通行仍受阻，而大厦广场的一侧仍有围挡，这在缤纷盒公司提交的场地移交清单上附有照片可予证明。此外，该计租方式还超出了反诉请求范围。7.系争合同第14.2条是一格式条款，免除出租人的责任、加重承租人责任、排除承租人权利，若经查实该条款具有《合同法》第五十四条规定情形即有欺诈行为，该格式条款均应作无效处理。8.在系争租赁合同中约定的物业费不应得到支持，一是没有提供任何物业服务，二是没有见到任何物业收费的备案与公示手续，第三若租赁商铺面积不足则其计收金额错误。综上，缤纷盒公司明显违反了合同约定，而杨冰却并未违约，缤纷盒公司的违约行为给杨冰造成了严重的损失，致使不能实现合同目的，所以杨冰有权解除合同，并要求缤纷盒公司承担双倍返还保证金、赔偿损失等违约责任。二、适用法律有误。如前所述，杨冰并不存在违约行为，不应负担违约金及被没收租赁保证金：而该保证金从合同内容上判断，当承租人出现违约行为时将被没收，当出租人出现违约行为时应双倍返还，且有返还保证金的约定，实际便是将保证金约定为定金性质，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六规定，定金罚则与违约金不能同时适用。综上，请求二审法院支持杨冰的上诉请求。被上诉人缤纷盒公司辩称：第一，关于缤纷盒公司是否应提前通知杨冰没收保证金及计算违约金的问题，杨冰已经向法院诉请解除合同和解除租金，其性已经构成逾期违约，缤纷盒公司无需另行通知，此外，缤纷盒公司已向法院提出反诉，该反诉是要求没收保证金及计算违约金的通知。二、关于租金是否合理的问题，杨冰所称的《龙岗区关于加大力度降低实体经济成本的若干措施》，这本身不是法律，不具有强制力，此外，双方租赁的是一楼的商铺，不是工业厂房。第三，缤纷盒公司已向法院提交了情况说明以及消防工程的验收合格证，这两份证据足以证明缤纷盒公司有权出租涉诉的物业，而且涉诉物业已整体通过消防验收。第四，缤纷盒公司最早于2018年3月份才知悉河道要进行改造的信息，杨冰在知悉河道要进行改造后开始是十分认可，因为河道改造会使周边的经营环境极大的改善，对于杨冰所经营的餐饮行业环境有极大的提升，而且河道开始施工后杨冰还在继续装修，并与缤纷盒公司协商一致降低租金，足以证明杨冰是接受同意河道改造工程，在河道改造施工开始后是愿意继续承租涉案物业。事实上施工现场于2019年8月29日已经全部撤档，撤档后整个周边环境焕然一新，物业旁边的臭水沟变成了一条小河，河水清澈没有异味，改造后的河道实行了污水和雨水分流。实际上整个河道的改造工程是有利于杨冰的经营，并非损害了杨冰的权益。原审第三人龙岗水务工程中心述称：第一，施工单位设置的工程围档设施是在红线范围内，该施工范围取得相关部门的批准同意，工程施工并未占用周边房屋物业的土地。第二，根据龙岗水务工程中心在一审提供的深圳市建设工程施工合同显示，涉案工程的工期为2016年10月1日至2019年9月30日，平湖街道土地准备中心裕×大厦行业广场段的施工作业面移交龙岗水务工程中心的时间为2018年4月27日，施工单位于2019年5月进场施工，尚在合同工期内，施工单位于2019年8月9日恢复裕×商铺区域大理石地面及混凝土的路面，2019年8月10日拆除了商铺范围全部施工围档，2019年12月30日完成裕×上下游桥涵等全部施工工程内容。第三，×河工程为政府投资的水利水电项目，龙岗水务工程中心仅是该工程的建设单位，对于工程涉及的土地征收及周边建筑的拆迁补偿等具体事宜并不清楚，且龙岗水务工程中心并未就×河工程施工与杨冰达成任何补偿协议。综上，×河工程裕×大厦商业广场段的施工围档措施在施工红线范围内，工程施工并未占用裕×大厦及周边房屋业主的土地，具体施工由施工单位负责，龙岗水务工程中心与本案没有直接的利害关系。杨冰一审起诉请求：1.解除双方于2018年1月18日签订的《商铺租赁合同》；2.缤纷盒公司向杨冰双倍返还履约保证金120000元；3.缤纷盒公司返还杨冰在第三人×消除项目占地围挡期间已付租金及管理费的80%即182400元，并将该期间租金收费标准降至4000元/月、管理费收费标准降至400元/月；4.缤纷盒公司赔偿杨冰附属设施定制安装费损失70505元；5.缤纷盒公司赔偿杨冰装饰装修残值损失210536.5元；6.缤纷盒公司赔偿杨冰定制户外桌椅的损失6480元；7.缤纷盒公司承担本案诉讼费用。一审庭审中，杨冰将第三项诉讼请求变更为缤纷盒公司返还杨冰已付的租金及管理费的80%即182400元。缤纷盒公司一审反诉请求：1.判令杨冰支付缤纷盒公司租金76978元、管理费6000元、水电费4856.4元（以上各项费用均计至杨冰实际租赁之日，暂计至2019年7月31日）、违约金5589.5元（按应付款项的2%计算违约金，其中2019年4月的租金16978元从2019年4月1日计至付清之日，2019年5月的租金、管理费、水电费23835.8元从2019年5月1日计至付清之日，2019年6月的租金、管理费、水电费23262.4元从2019年6月1日计至付清之日，2019年7月的租金、管理费、水电费23358.2元从2019年7月1日计至付清之日，依此类推，自2019年4月1日起每个月迟延支付的租金、管理费均从当月1日起计算，上述违约金均暂计至反诉之日，以上各项共计93423.9元；2.解除缤纷盒公司与杨冰签订的《商铺租赁合同》；3.判令缤纷盒公司不予退还杨冰缴纳的保证金60000元；4.由杨冰承担本案的诉讼费用。一审庭审中，缤纷盒公司明确其第一项反诉请求的租金标准具体为：自2019年1月1日至围挡拆除（即2019年8月31日）之日止的租金标准为20000元/月，自2019年9月1日之日起至实际使用之日的租金标准为25000元/月。一审法院审理查明：2018年1月18日，缤纷盒公司作为出租方（甲方），杨冰作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》（合同编号：缤纷盒商合【2018】×号），就乙方租赁甲方深圳市龙岗区裕×大厦一层ｌ05-1、105-2、106、108房商铺及大堂达成如下协议：一、商铺建筑面积约500平方米，乙方承租商铺用于经营美食街；二、租期6年，自2018年1月18日起至2023年12月31日止。甲方承诺给予乙方免租期为自2018年1月18日起至2018年5月31日止，自2018年6月1日起计租。三、租金标准采用逐年递增方式，2018年1月18日至2018年12月31日为20000元／月；2019年1月1日至2019年12月31日为25000元／月......乙方应在每月25-30日期间向甲方支付下一个月的租金，不足一个月的，租金按当月实际天数／30×月租金来计算。四、乙方须向甲方在合同签约时缴纳租赁保证金60000元和一个月租金20000元，合同期满十天内甲方在确认乙方无任何欠费后全额无息退还乙方保证金。履约保证金不能冲抵乙方拖欠的租金、管理费、水电费等相关费用，如乙方未按时缴纳租金、管理费、水电费等违约行为，甲方有权没收乙方全部保证金并追缴拖欠费用。五、商铺物业费按面积计算，每月2000元，乙方应在每月25-30日期间支付下一个月的物业管理费。水费按7元／立方计收，电费按1.2元／度计收，应在每月25-30日前缴纳上一个月的水电费。六、甲方在乙方装修前于2018年1月18日向乙方按现状交付场地，乙方按甲方提供的《场地交付标准》验收场地并签名确认。七、乙方延期向甲方或物业管理公司缴纳费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款每日千分之五计算，计算日期从应付之日起至实际全额付清之日止。八、乙方撤场时应在甲方现场人员监督下在合适时间内搬离该商铺自有货品设备，乙方应当在保证该商铺／写字楼墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态（正常使用及时间因素损耗除外），并由甲方验收合格后方可进行撤场，若有造拆除设备设施时不得对相邻商铺的正常经营造成影响，或对公共财产造成破坏，甲方有权按照造价要求乙方进行相应赔偿。备注：除可移动物品以外，其他固定装修物不得拆除。九、乙方逾期支付租金、保证金、管理费或其他费用，超过二十天，甲方有权单方解除合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起即告解除和终止。十、甲方违约导致本合同无法继续履行的，甲方需双倍返还乙方租赁保证金，并承担因此给乙方造成的直接经济损失。乙方逾期支付租金、保证金、管理费、水电费或其他费用，或者逾期提交财务数据的，甲方应以书面形式通知乙方，乙方收到通知后五天仍未补交的，从逾期之日起每逾期一天，乙方需按逾期金额的千分之五支付违约金，并支付至乙方实际付清相关费用之日止。本合同期满或被解除、终止后，乙方须在十天内清理自有物品，立即退场离店，将该场地和设备设施完好无损地交还给甲方，否则视为乙方自愿放弃场地内一切自有财物．甲方可以自行处理，并由乙方担因此产生的全部费用和损失。同时，乙方须参照本合同约定的租金标准的两倍向甲方支付实际占用期间的场地使用费。十一、如遇不可抗力因素（如自然灭害、罢工、战事、国家重大政策变更等）、政府行为导致本合同无法继续履行的，本合同自然终止，甲方无息退还乙方履约保证金，双方互不追究。十二、合同履行期间，如因市政建设或政府对商场周边进行整治，或其他因素影响场地经营环境或影响乙方经营的，甲方不承担任何损失和法律责任，但按规定承租人可以获得政府补偿或优惠的，甲方可以协助乙方争取。合同附件二《深圳市房屋租赁安全管理责任书》第二条约定，出租人出租房屋应当有房屋权属证明或其他证明文件，委托他人出租的，业主应当与受托人签订书面委托协议，约定各自的安全责任。第三条约定，出租人应当保证出租的建筑物及出入口、消防等应符合有关法律法规规定以及有关行政部门规定的安全标准。合同签订当日，杨冰、缤纷盒公司双方签署《交接验收确认书》，一致确认缤纷盒公司已按合同约定将涉案商铺移交给杨冰，杨冰予以接收。2018年1月21日，缤纷盒公司向杨冰出具《收款收据》，确认收到杨冰押金60000元。免租期间，杨冰着手对涉案商铺进行装修。2018年6月1日起杨冰依约缴纳租金及水电费、物业费。2018年4月，根据政府整体规划，平湖街道土地整备中心将涉案租赁裕×大厦广场段（×河龙岗段）的水环境综合整治工程的施工作业面移交至龙岗水务工程中心。2018年5月，施工单位在政府规划的施工红线图范围内对×河龙岗段开展水环境整治工作，并在施工现场悬挂告示牌在挡墙边。因涉案租赁商铺周边搭建围挡施工暂时对杨冰的经营活动造成一定影响，杨冰、缤纷盒公司双方口头协商一致约定自2019年1月1日起杨冰按照每月20000元的标准向缤纷盒公司支付租金。2019年1月至2019年3月31日期间，杨冰按时向缤纷盒公司支付租金20000元／月，2019年4月杨冰仅缴纳费用6908元，2019年5月起，杨冰开始拒付租金、水电费及物业费。杨冰、缤纷盒公司双方在履行合同过程中均主张对方存在违约行为从而产生纠纷，故诉至该院，提出上列诉请。2019年9月5日，杨冰、缤纷盒公司双方办理涉案商铺的移交手续，并签署《租赁场地移交清单》，确认杨冰于2019年9月5日以现状返还租赁商铺，缤纷盒公司已接收该商铺。杨冰安装于商铺的净化设备系统（2台）由杨冰于2019年9月10日前自行拆除，杨冰负责拆除过程中的安全和责任，拆除不得损害房屋主体结构，不得影响其他商铺经营。缤纷盒公司接收商铺后有权处置商铺所有的东西。另查，2016年，涉案租赁商铺所在的深圳市龙岗区平湖镇裕×厂区1号厂房登记至案外人深圳创×公司名下，不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第××号。2016年8月25日，深圳市公安局龙岗消防监督管理大队就涉案租赁商铺所在的裕×厂区出具《建设工程竣工验收消防备案表》，消防设计备案号为×。2019年9月2日，深圳创×公司出具《情况说明》，证明其已于2016年8月13日将裕×大厦的一层105-1、105-2、106、108交付至缤纷盒公司，并同意缤纷盒公司将该物业转租用于合法经营，缤纷盒公司有权与杨冰签订合同编号为缤纷盒商合【2018】×号租赁合同。又查，截止本案一审庭审之日即2019年8月29日，涉案租赁裕×大厦广场门前的围挡已全部拆除。一审法院认为：杨冰、缤纷盒公司双方签署的《商铺租赁合同》（缤纷盒商合【2018】×号）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，为有效合同，双方均应按照合同依约履行各自的义务。结合杨冰、缤纷盒公司双方的诉讼请求及一审庭审意见，本案的争议焦点为何方存在违约行为，何方享有合同解除权。关于缤纷盒公司是否存在违约行为的问题。杨冰主张缤纷盒公司存在违约行为故有权解除合同，具体违约行为如下：1.缤纷盒公司在签约时故意隐瞒周边进行污水环境整治的事实导致签约后杨冰无法正常经营，不能达到合同目的；2.缤纷盒公司违反合同附件二第二条约定在签约时未提交涉案租赁商铺的产权证明文件；3.缤纷盒公司违反合同附件二第三条约定未办理涉案商铺的消防验收手续；4.缤纷盒公司违反合同约定未提供适租场地。现该院对杨冰主张的缤纷盒公司违约行为是否成立逐一分析。关于杨冰主张的第一项违约行为，第一，根据合同法第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据该法律规定，杨冰如认为缤纷盒公司故意隐瞒周边进行污水环境整治的事实导致缤纷盒公司在违背真实意思的情况下订立了涉案合同，应当诉请撤销或变更合同，而非主张缤纷盒公司违约要求解除合同。第二，根据谁主张、谁举证的举证规则，杨冰主张缤纷盒公司在签订合同时就已知晓涉案商铺周边即将整治，对此负有举证证明义务，但杨冰未提供任何证据证明该主张，应承担举证不能的法律后果。且根据龙岗水务工程中心的答辩意见证实施工单位于2018年5月才进场施工，并在进场施工后才在现场悬挂指示牌，双方签订合同时间为2018年1月18日，早于施工单位进场施工时间，因此在杨冰未提供任何证据证明缤纷盒公司知情的情况下应推定缤纷盒公司在签约时对该事实不知情。第三，施工单位于2018年5月开始进场施工，而杨冰自2018年6月1日起直至2018年12月31日期间一直依约足额交租，自2019年1月1日起至3月31日期间一直按照双方口头约定的变更后的租金标准20000元/月足额交租，杨冰的持续交租行为证明其在知晓周边进行污水环境整治的情况下仍同意继续履行合同，从未主张过缤纷盒公司存在故意隐瞒事实的情形，现又以此为由主张解除合同，与事实不符。第四，涉案租赁合同约定，合同履行期间，如因市政建设或政府对商场周边进行整治，或其他因素影响场地经营环境或影响乙方经营的，缤纷盒公司不承担任何损失和法律责任。因此，在目前政府对周边污水环境整治的情形下即使一定程度上有可能对杨冰经营造成影响，但根据合同约定条款，缤纷盒公司亦不承担任何损失和法律责任，杨冰无权以该理由主张缤纷盒公司违约要求解除合同。故杨冰主张的第一项违约行为，没有事实和法律依据，该院不予采纳。关于杨冰主张的第二、三项违约行为，首先，合同附件二《深圳市房屋租赁安全管理责任书》的第二、三条性质上并不属于合同约定的承租人享有合同解除权的情形；其次，杨冰、缤纷盒公司签约时，杨冰从未对缤纷盒公司是否有权出租提出过异议，亦未要求缤纷盒公司出示房屋产权证明文件，且签约后杨冰一直依约支付租金至2019年3月31日，视为杨冰对缤纷盒公司的出租人身份予以认可，现杨冰又以此为由要求解除合同，明显与事实不符。最后，根据缤纷盒公司提交的不动产权证书以及《情况说明》，证实缤纷盒公司有权将涉案租赁商铺出租至杨冰。根据2016年8月25日深圳市公安局龙岗消防监督管理大队出具的《建设工程竣工验收消防备案表》证明涉案商铺已取得消防验收。故杨冰主张的第二、三项违约行为，与事实不符，该院不予采纳。关于杨冰主张的第四项违约行为，杨冰、缤纷盒公司双方在签约当天已签署《租赁场地移交清单》，杨冰确认缤纷盒公司已按合同约定的标准将涉案租赁商铺交付至杨冰，杨冰予以接收，未提出任何异议，现又以缤纷盒公司未提供适租场地为由主张缤纷盒公司违约，没有事实和法律依据，该院不予采纳。综上分析，杨冰主张缤纷盒公司存在的上述违约理由均不能成立，缤纷盒公司并不存在违约行为，杨冰不享有合同解除权，杨冰诉请解除合同，该院不予支持。关于杨冰是否存在违约行为的问题。缤纷盒公司反诉请求解除合同的理由为杨冰违反合同约定拖欠租金已达到合同约定的解除条件。该院认为，根据审理查明的事实，杨冰自2019年4月起开始拖欠租金等费用，截止至双方办理涉案租赁商铺交接之日即2019年9月5日，已达到合同约定的逾期支付租金等费用超过二十天的合同解除条件，杨冰在未有任何正当合法理由拒付租金的情况下，其行为已构成违约，缤纷盒公司有权依据合同约定行使合同解除权，因此缤纷盒公司反诉请求解除涉案租赁合同，具有事实和法律依据，该院予以支持。关于杨冰诉请缤纷盒公司双倍返还保证金，缤纷盒公司反诉请求不予退还杨冰保证金60000元，根据合同约定，如杨冰未按时缴纳租金等费用，缤纷盒公司有权没收杨冰全部保证金，且保证金不能用于冲抵杨冰拖欠租金、管理费等费用，现杨冰存在未按时交租的违约行为，缤纷盒公司有权依据合同约定没收杨冰保证金60000元，缤纷盒公司的该反诉请求，该院予以支持，杨冰诉请缤纷盒公司双倍返还保证金，该院不予支持。关于杨冰诉请缤纷盒公司返还已付租金及管理费的80%即182400元，没有任何事实和法律依据，该院不予支持。关于杨冰诉请缤纷盒公司赔偿安装费损失、装饰装修残值损失、户外桌椅损失，根据合同约定，合同履行期间，如因市政建设或政府对商场周边进行整治，或其他因素影响场地经营环境或影响乙方经营的，缤纷盒公司不承担任何损失和法律责任，故杨冰的该部分诉请，该院均不予支持。关于缤纷盒公司反诉杨冰支付拖欠租金，合同解除后，杨冰应及时补足自2019年4月起拖欠的租金。其中2019年4月至8月31日期间，杨冰、缤纷盒公司双方已口头协商自2019年1月起将租金标准降至20000元/月，故自2019年4月1日至8月31日期间杨冰应缴纳租金为100000元（20000元/月×5）。关于2019年9月1日至9月5日期间的租金标准，缤纷盒公司主张双方口头约定20000元/月的租金标准仅至围挡拆除之日，围挡已于2019年8月拆除，故自2019年9月起杨冰应按照合同约定的租金标准25000元/月支付租金，杨冰主张双方口头协商一致同意按照20000元/月的租金标准支付至施工完毕之日，该院认为，因双方系口头协商调整租金标准，未有书面证据证明变更租金的截止日期，在目前双方对变更租金标准的截止日期说法不一且均未能提供证据证明各自主张的情况下，该院仅能依据合同约定的租金标准予以认定，即认定2019年9月1日至5日期间的租金为4166（25000元/30×5）元。故杨冰自2019年4月1日至9月5日期间应缴纳租金104166（4166元+100000元）元，现杨冰自2019年4月1日之后仅缴纳6908元，该院暂且将该费用纳入已缴租金范畴，故杨冰还应支付拖欠租金97258元（104166元-6908元）。关于缤纷盒公司反诉杨冰支付拖欠物业费，根据合同约定物业费为2000元/月，故自2019年4月1日起至9月5日止的物业费共为10333（2000×5+2000/30×5）元，因该院将杨冰缴纳的6908元纳入已缴租金范畴，故杨冰还应向缤纷盒公司支付拖欠物业费10333元。关于缤纷盒公司反诉请求杨冰支付拖欠租金及物业费的逾期付款违约金，根据合同约定逾期支付违约金按照每逾期一天支付逾期金额的千分之五直至付清之日止，因该违约金约定标准过高，该院兼顾公平原则酌情调整为日万分之二。根据合同约定，杨冰应在每月25-30日期间向缤纷盒公司支付下一个月的租金及物业费，故杨冰拖欠的2019年4月租金及物业费违约金，应自2019年4月1日起以拖欠的租金、物业费用15092元（20000元+2000元-6908元）为基数，按照日万分之二的标准支付至杨冰实际付清之日止；2019年5月至8月期间，每月拖欠的租金及物业费违约金，以22000元（20000元+2000元）为基数，自当月1日起按照日万分之二的标准支付至杨冰实际付清之日止；2019年9月杨冰拖欠的租金及物业费违约金，应自2019年9月1日起，以拖欠的租金、物业费用4499元（4166+2000/30×5）为基数，按照日万分之二的标准支付至杨冰实际付清之日止，缤纷盒公司反诉请求超出部分，该院不予支持。关于缤纷盒公司反诉杨冰支付拖欠水电费及违约金，因缤纷盒公司未向该院提交其已代杨冰实际缴纳水电费的相关凭证，该院无法核实缤纷盒公司是否已代杨冰缴纳，故对于缤纷盒公司的该反诉请求，该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除杨冰与缤纷盒公司于2018年1月18日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：缤纷盒商合【2018】×号）；二、杨冰于判决生效之日起十日内向缤纷盒公司支付拖欠租金97258元、物业管理费10333元以及逾期付款违约金（2019年4月拖欠的租金及物业费违约金自2019年4月1日起以15092元为基数，按照日万分之二的标准支付至实际付清之日止；2019年5月至8月期间每月拖欠的租金及物业费违约金，以22000元为基数，自当月1日起按照日万分之二的标准支付至实际付清之日止；2019年9月拖欠的租金及物业费违约金自2019年9月1日起，以4499元为基数，按照日万分之二的标准支付至实际付清之日止）；三、缤纷盒公司不予返还杨冰租赁保证金60000元；四、驳回杨冰的全部诉讼请求；五、驳回缤纷盒公司的其他反诉请求。一审本案本诉受理费4849元，由杨冰自行负担；反诉受理费1684元，由杨冰负担1515元，缤纷盒公司负担169元。二审中，杨冰的委托诉讼代理人向本院申请调查令，向深圳市龙岗区平湖街道土地整备中心调取了与裕×大厦征收补偿的证据，各方对相关证据材料均已发表质证意见。本院经审理，确认一审查明的事实。另查明：2015年9月22日，深圳市龙岗区土地整备中心向深圳市龙岗区平湖街道办事处（以下简称平湖街道办）出具了一份《房屋征收与补偿授权委托书》，内容为：因×河流域水环境综合整治工程—君×河（龙岗段）综合整治工程项目建设的需要，委托该办事处作为本项目的土地、房屋征收实施单位。受平湖街道办的委托，深圳市建设综合勘察设计院就权利人深圳创×公司（以下简称创×公司）位于平湖街道裕×大厦的建筑物作出了一份《深圳市征／收地拆迁补偿工程测绘报告》，该报告封面载明的日期为2017年10月26日，内页显示：权利人申报意见及承诺的日期为2018年4月13日，测绘单位审核日期为2018年4月15日，平湖街道办核定日期为2018年4月26日。受平湖街道办的委托，深圳市英×估价顾问有限公司就创×公司拥有的位于“深圳市龙岗区构筑（附着）物及花木”进行征收补偿评估，于2018年4月28日出具的一份评估报告，该报告中记载：实地查勘期为2017年10月30日，估价作业期为2017年10月30日至2018年4月28日，评估价值时点为2017年5月16日。2018年7月26日，平湖街道办与创×公司签订了一份《君×河（龙岗段）综合整治项目房屋搬迁补偿安置协议书》，约定：平湖街道办对创×公司位于裕×大厦的台阶、栅栏、苗木等项目补偿393244元，创×公司应于签订协议之日起30日内完成腾空、搬迁义务。杨冰与缤纷盒公司在二审庭审中确认：涉案商铺位于裕×大厦一楼，除附近君×河改造工程处的临街面之外，在裕×大厦其他出入口进入大厦后也可以进入涉案商铺。本院认为，杨冰与缤纷盒公司之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约依法全面履行。针对杨冰的上诉请求及理由，本院评判如下：杨冰关于缤纷盒公司在履行租赁合同过程中存在违约行为的主张是否成立的问题。首先，本案事实表明，平湖街道办于2015年9月起受职能部门的委托，开展相关的土地、房屋征收补偿工作，但直到2018年7月才与涉案商铺所在建筑物的权利人创×公司签订补偿协议，历时较长，缤纷盒公司于2016年成为涉案商铺的二手房东后，没有证据证明曾参与征收补偿协商过程，也没有证据证明平湖街道办或业主创×公司已及时告知其征收补偿的进程，故缤纷盒公司作为二房东，即使知道涉案商铺周边可能进行市政工程施工的情况，但也未必掌握具体的进程，结合涉案租赁合同关于“合同履行期间，如因市政建设或政府对商场周边进行整治，或其他因素影响场地经营环境或影响杨冰经营的，缤纷盒公司不承担任何损失和法律责任，但按规定承租人可以获得政府补偿或优惠的，缤纷盒公司可以协助杨冰争取”的约定，可以认定缤纷盒公司在签订合同时并没有隐瞒涉案商铺周边可能进行市政建设的情况。其次，在涉案市政工程自2018年5月开始施工，此时杨冰与缤纷盒公司约定的免租期尚未届满，杨冰作为一个理性的商事主体，如果认定该市政工程施工会严重影响其使用涉案商铺，理应向缤纷盒公司提出异议并中止合同的履行，但其仍继续履行合同的行为表明其于当时理应进行过利益衡量，预计市政工程完成后可能带来涉案商铺商业价值的提升。第三，本案事实表明，涉案市政工程施工期间自2018年5月开始施工，至2019年上半年尚未结束，杨冰所租赁的商铺的一面因是附近市政工程的施工地点，涉案商铺的使用在施工期间必然会受到一定影响，但该施工期间受各种因素的制约，并非缤纷盒公司作为二房东可以掌控。双方协商自2019年1月起将月租金由25000元调低至20000元，表明缤纷盒公司愿意适当分担杨冰的损失，但此应视为交易双方的互谅互让，不能以此认定缤纷盒公司承认其之前存在隐瞒涉案商铺周边即将进行市政建设的事实。综上，杨冰主张缤纷盒公司在履行租赁合同过程中存在违约行为，依据不足，本院不予采纳。杨冰在履行租赁合同过程中是否存在违约行为的问题。本案中，虽然客观上存在影响杨冰使用涉案商铺的事实，但此非作为出租方的缤纷盒公司的原因所致，故杨冰自2019年4月起拖欠租金，至双方办理交接手续之日达5个月之多，已构成根本违约，缤纷盒公司以此诉请解除合同并要求杨冰承担相应的违约责任，有事实及法律依据。涉案合同解除后双方利益清结问题。首先，一审判令杨冰应向缤纷盒公司支付使用涉案商铺期间的租金97258元、物业管理费10333元以及按日万分之二的标准计付逾期付款违约金，并无不当，本院予以确认；杨冰诉请缤纷盒公司返还部分已付的租金及管理费，无事实及法律依据，一审驳回其相关诉请，处理正确，本院予以维持。其次，涉案租赁合同系因杨冰构成根本违约而解除，故杨冰诉请缤纷盒公司赔偿安装费损失、装修残值损失、户外桌椅损失，依据不足，一审驳回其相关诉请，处理正确，本院亦予以维持。第三，对于杨冰已向缤纷盒公司交付的租赁保证金60000元，双方虽在合同中约定在杨冰未按时缴纳租金、管理费时，缤纷盒公司有权提前解除合同，没收保证金并继续追讨拖欠费用及逾期付款违约金，但考虑到没收保证金及追讨逾期付款违约金均是当事人关于违约金的约定，违约金的支付目的应以填补实际损失为主，惩罚性为辅。经综合衡量本案已判令杨冰支付逾期付款违约金，缤纷盒公司在收回房屋后重新招租存在一定的空置损失等因素，本院酌定缤纷盒公司向杨冰退回租赁保证金35000元，杨冰诉请双倍返还保证金和缤纷盒公司反诉请求全部没收保证金，本院均不予支持。综上，杨冰的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持，对于不成立部分，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12656号民事判决的第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12656号民事判决的第三至第五项；三、深圳市缤纷盒产业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还杨冰租赁保证金35000元；四、驳回杨冰的其他诉讼请求；五、驳回深圳市缤纷盒产业管理有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费4849元，由杨冰负担4511.5元，深圳市缤纷盒产业管理有限公司负担337.5元；反诉受理费1684元，由杨冰负担1346.5元，深圳市缤纷盒产业管理有限公司负担337.5元。二审案件受理费6533元（杨冰已预交），由杨冰负担5858元，深圳市缤纷盒产业管理有限公司负担675元，由深圳市缤纷盒产业管理有限公司迳付杨冰675元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二一年三月二十三日书记员 龙蒙 （ 兼）书记员 任楚妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。