贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终307号上诉人（原审被告）：安顺市兴恒伟房地产置业有限公司；住所地：贵州省安顺市经济技术开发区南马大道凯旋花园4幢4单元1层5号。法定代表人：吴中。委托代理人：朱泽明，贵州黔明律师事务所律师。委托代理人：张宇，贵州黔明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：包某敏，男，1975年2月1日生，汉族，住贵州省普定县。被上诉人（原审原告）：罗某雯，女，1988年9月8日生，汉族，住址同上。二被上诉人委托代理人：罗云，贵州九诺律师事务所律师。上诉人安顺市兴恒伟房地产置业有限公司（以下简称“兴恒伟公司”）因与被上诉人包某敏、罗某雯商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初2931号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人兴恒伟公司上诉诉请：1、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定的部分事实错误，上诉人已经实际将房屋交予被上诉人使用，因此不同意解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。2017年11月13日，被上诉人签署委托书一份，载明“本人已购买贵公司位于安顺市西秀区，现本人已委托中工财富资产管理（北京）有限公司对该商铺进行物业及商业运营管理，为此，本人特委托该公司代表本人按房屋现状向贵公司接受上述商铺，本人对该商铺及中工财富资产管理（北京）有限公司接受商铺的有关行为和签章予以认可，无异议。望贵公司予以支持及配合为谢!委托人：包某敏罗某雯2017年11月13日”。而上诉人已按该委托将房屋实际交付给其委托的中工公司，所以，上诉人已履行交房义务，因此，上诉人不同意解除《商品房买卖合同》，也不应当退还购房款和支付购房款涉及的利息。二、被上诉人所述“租赁收益”与本案及上诉人无关，应由中工财富资产管理（北京）有限公司支付。支付租赁收益属被上诉人与中工公司之间的债权债务关系，不能作为上诉人违约的理由。三、上诉人从未委托任何单位向被上诉人收取任何款项。上诉人从未委托该公司向被上诉人收取包括该30000元在内的任何费用，是被上诉人与贵州首佳房地产顾问有限公司之间发生的经济关系，上诉人没有收到该款，要求上诉人返还是没有事实和法律依据的。被上诉人包某敏、罗某雯答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人与被上诉人签订的合同约定了上诉人应当在2017年12月31日前将该房屋交付被上诉人使用，上诉人未将房屋交付被上诉人，也未提交证据证明经被上诉人同意交付给案外人使用的证据。原审原告包某敏、罗某雯向原审法院提出诉讼请求：1、请求解除被告与原告于2017年11月13日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判决被告返还原告已交付的购房款及相关费用共计人民币293879元及相应利息（以293879元为本金，从2017年11月13日向原告支付同期同类贷款利息）。3、本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2017年11月4日，原告包某敏之父包继元与案外人贵州首佳房地产顾问有限公司置业顾问彭小易签订《贵州首佳房地产ＶＩＰ团购申请书》，申请参加购房季活动，成为该公司电商会员，在认筹期间购买安顺市中工?财富广场项目，可享受ＶＩＰ团购购房交3万抵10万的优惠。申请房号为3-162号。同日包继元将30000元支付给贵州首佳房地产顾问有限公司。2017年11月13日，原告包某敏、罗某雯作为买受人与被告兴恒伟公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：二原告向被告兴恒伟公司购买由其开发的塔山新城旧城危改项目（欣城?国际一期）三层162号房。该商品房用途为商业。建筑面积30.67平方米，套内建筑面积16.17平方米。房屋总价496990元。付款方式及期限：买受人于2017年11月13日付首付款256990元整，余款240000元办理银行按揭。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同还对其他事项进行了约定。2017年11月12日，二原告作为出租方甲方与案外人中工财富资产管理（北京）有限公司（以下称中工财富公司）作为承租方乙方签订《商铺租赁及经营管理合同》约定：“为维护安顺市西秀区中华西路欣城国际一期“安顺中工?财富广场”项目（以下简称“本项目”）业主的整体利益，使本项目在统一经营管理的模式下良性运营，从而达到永续经营的目的，甲乙双方按照经营权和所有权分离的原则，经友好协商，签订本合同。一、租赁经营的商铺：1、位于安顺市西秀区，建筑面积30.67㎡；2、购买该商铺的合同约定总价为496990元整。3、购买该商铺的实付总价为：按照乙方与安顺市兴恒伟房地产置业有限公司签署的《商品房买卖合同》约定，加抵扣前两年租金87704元合计584694元整。二、租赁期限：自2018年1月1日起至2027年12月31日止，共计10年，如甲方按照与中工财富资产管理（北京）有限公司签署的《回购协议书》的约定申请回购，在符合回购条件的情况下，则本租赁期限自甲方与中工财富资产管理（北京）有限公司办理完回购手续之日终止。三、租赁方式及租赁权限：1、租赁期限内，乙方无需向甲方支付租金，但应按照本协议第四条的约定向甲方支付租赁收益。2、租赁期限内，乙方享有该商铺的使用权、经营权并有权自主运营，实施统一招商、统一经营管理、统一规划等。四、租赁期限，甲方有权获得租赁收益，收益从2018年1月1日起起算，自收益起算时间起至第1个年度12月31日止，甲方所得租赁年收益为购买商铺实付总价584694元的7%。共10年每年递增1%。涉及的税费按国家和地方税收法律法规的规定各自承担。租赁收益每季度支付一次。本合同与《商品房买卖合同》同时签署，《商品房买卖合同》解除或终止的，本合同亦随之解除或终止。”2017年11月12日，原告（乙方）与中工财富公司（甲方）又签订了《回购协议书》约定：原告与兴恒伟公司签署的《商品房买卖合同》购买兴恒伟公司拥有所有权的位于安顺市西秀区。对该商铺回购事宜达成一致意见：甲乙双方确认，乙方可在2028年12月31日至2029年12月31日内的法定工作期间书面申请回购。回购房屋总价为877041元。回购过程中甲乙双方各自承担因该商铺的交易而产生的所有税费。本协议与《商铺（品）房买卖合同》同时签署，《商品房买卖合同》解除或终止的，本协议亦随之终止或解除。2017年11月13日，包继元将购房款256990元、办证费1549元、维修基金1840元、电开户费3500元支付给被告兴恒伟公司。之后，被告未将案涉房屋交付给原告，原告也未收到案涉房屋租金回报率。庭审中原告代理人陈述交给被告的钱是包某敏的，包继元是包某敏的父亲，因为包某敏的工作比较特殊，是在监狱上班，然后是由包继元帮他交的钱，所以开的名字就是包继元的。一审法院认为：二原告与被告兴恒伟公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应按约履行。本案中原告已按合同约定履行了合同义务，作为买受人，原告已履行了自身的义务。被告作为出卖人，按照约定时间向原告交付符合法律规定及合同约定的交付标准的房屋为其主要合同义务，或按合同约定履行支付租金回报率的义务。原告于2017年11月13日交付购房款后，按合同约定被告应于同年的12月31日将涉案的房屋交付给原告，或按《商铺租赁及经营管理合同》于2018年1月1日按季度支付租金回报率给原告。但被告均未履行，按照合同法第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的。”故原告诉请要求解除其与被告于2017年11月13日签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。2、关于原告请求被告返还原告已交付的购房款及相关费用共计人民币293879元，其中263879为被告兴恒伟公司直接收取，30000元由贵州首佳房地产顾问有限公司收取，案外人贵州好房购网络科技有限公司系被告代理销售案涉项目的公司，其行为导致的法律后果应由被告承担。故该30000元也应由被告返还。被告应返还原告的本金为人民币293879元。原告要求支付相应利息（以293879元本金为基数，从2017年11月13日起按同期同类贷款利息计算，利随本清），本院予以支持。被告不到庭参加诉讼自动放弃权利，不影响人民法院的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：1、原告包某敏、罗某雯与被告安顺市兴恒伟房地产置业有限公司于2017年11月13日签订的《商品房买卖合同》于2020年7月7日解除；2、被告安顺市兴恒伟房地产置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告包某敏、罗某雯购房款等费用人民币293879元及资金占用利息（以293879元本金为基数，从2017年11月13日起按同期同类贷款利息计算至2019年8月20日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算，利随本清）。本案受理费人民币5758元，减半收取2879元，由被告安顺市兴恒伟房地产置业有限公司承担，该诉讼费原告已预交。二审中，上诉人提交《委托书》、照片，拟证明上诉人已按被上诉人的委托，将房屋实际交付给其委托的中工公司，所以上诉人已经履行了交房义务。被上诉人质证表示对真实性无异议，但达不到其证明目的，该委托书不能证明交房的事实。上诉人提交《工程联系函》，拟证明上诉人已于2017年12月12日前按合同约定履行了交房义务。被上诉人质证认为对真实性无异议，但是该证据证明的是中工公司告知上诉人相关的事情，例如建筑垃圾等事项，但未直接证实其已接受管理案涉房屋，中工公司或上诉人也未将相关接房的事宜及接房通知单提交或者公示，因此达不到其证目的。上诉人提交案涉房屋产权证，拟证明案涉房屋是现房，只要被上诉人按照双方合同约定，履行相关义务，随时可以过户。被上诉人质证认为对真实性无异议，但是房屋所有权人登记的是上诉人，被上诉人系案涉房屋的买受人，签订合同后，上诉人未按规定办理合同备案，上诉人将产权登记在自己名下侵害了被上诉人的权益，房屋未正常交付，致使双方合同目的不能实现也不能继续履行。本院认为上述证据符合证据的三性，能达到上诉人的证明目的，予以采信。二审经审理查明，确认一审查明事实。另查明，2017年11月13日二被上诉人向上诉人出具《委托书》，委托中工财富资产管理（北京）有限公司代表其接收案涉商铺，中工财富资产管理（北京）有限公司已实际接收商铺并进行装修。且案涉商铺已办理房屋初始产权登记。本案的争议焦点：双方之间签订的《商品房买卖合同》应否解除；租赁收益是否与本案有关；被上诉人缴纳的30000元费用应否由上诉人退还。本院认为：第一，根据二被上诉人与案外人中工财富资产管理（北京）有限公司于2017年11月12日签订的《商铺租赁及经营管理合同》约定“二、租赁期限自2018年1月1日（以下称“起租日”）起至2027年12月31日止，共计十年......五、权利和义务......10、该套商铺起租之日视为商铺交付之日，同时也是乙方对该套商铺的经营管理工作正式起算之日”及2017年11月13日二被上诉人向上诉人出具的《委托书》“......本人特委托该公司代表本人按房屋现状向贵公司接收上述商铺.....”，现上诉人已将案涉商铺按二被上诉人的要求交付给案外人，案外人自2018年1月1日起至今对接收房屋的事实无异议，也未向二被上诉人要求交付房屋，应视为上诉人已完成了交付义务。上诉人主张其已交付房屋的理由成立，应予支持。故对二被上诉人以此要求解除合同不予支持。第二，《商铺租赁及经营管理合同》系二被上诉人与案外人中工财富资产管理（北京）有限公司签订约定，其中约定的租赁收益应由案外人向被上诉人支付，若案外人未按照约定的内容支付租赁收益，二被上诉人应依照该协议向案外人主张权利，因此上诉人没有义务向二被上诉人支付租赁收益。原审据此认定二被上诉人的合同目的不能实现，解除合同不当，应予纠正。第三，被上诉人向案外人贵州首佳房地产顾问有限公司签订的《贵州首佳房地产VIP团购申请书》内约定“申请人已知须缴纳人民币￥30000元VIP服务费后才能成为首佳房地产VIP会员......”且其收据系由案外人出具的VIP会员费，二被上诉人未提交证据证明该款项系上诉人委托案外人收取，且系作为购房款的一部分。故二被上诉人向案外人缴纳的30000元，不应由上诉人返还。另外，因被上诉人包某敏、罗某雯主张上诉人所退还的金额内包含的“电开户费”。关于“电开户费”是否应当退还的问题。根据收款收据，上诉人确实收取了被上诉人3500元的“电开户费”，根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应为供电等达到案涉房屋交付条件前必要的建设及安装费用。国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。故水表安装、电表安装等费用应包含在购房款内，上诉人不应向被上诉人另行单独收取。因此上诉人应当退还被上诉人3500元的电开户费。又因收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给二被上诉人造成一定的损失，鉴于二被上诉人对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日，即2017年11月13日起计算至实际退还之日止。综上，上诉人的上诉理由和请求部分成立，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初2931号民事判决；二、由上诉人安顺市兴恒伟房地产置业有限公司在本判决生效后十日内退还被上诉人包某敏、罗某雯电开户费3500元及资金占用期间的利息（以3500元为基数，自2017年11月13日起至上述款项实际退还之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准计算）；三、驳回被上诉人包某敏、罗某雯的其他诉讼请求。一审案件受理费本案5758元，减半收取2879元，由上诉人安顺市兴恒伟房地产置业有限公司承担150元，由被上诉人包某敏、罗某雯承担2729元。二审案件受理费5758元，由上诉人安顺市兴恒伟房地产置业有限公司承担300元，由被上诉人包某敏、罗某雯承担5458元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 王 爽二〇二一年三月九日法官助理张婕书记员卢昌蝶(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。