安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初14999号 原告:王岩,男,1989年8月4日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 原告：李璐,1989年10月24日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 两原告共同委托诉讼代理人：徐鑫，北京高文（合肥）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王帅，北京高文（合肥）律师事务所实习律师。 被告：合肥粤丰置业有限公司,住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**服务中心办公楼1-901(**),统一社会信用代码913401000787008326。 法定代表人:钱宜丽,该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭子华，该公司员工。 原告王岩、李璐诉被告合肥粤丰置业有限公司（以下简称粤丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告王岩及委托诉讼代理人徐鑫，被告粤丰公司的委托诉讼代理人郭子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王岩、李璐向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号:20170107800959HD20180058);2、请求法院判决被告返还原告购房款640000元,并支付占用原告购房款期间的利息损失,暂合计62038元(分段累计计算:以128000元为基数,自2018年4月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2018年4月20日为309元:以64万元为基数,自2018年4月21日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2020年4月20日为61729元;利息顺延计算至全部款项清偿完毕之日止);3、请求法院判决被告支付原告违约金6400元;4、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年,两原告(系夫妻关系),共同作为乙方买受人与被告作为甲方出卖人签署《合肥恒大中心商品房认购书》,约定原告向被告认购合肥恒大中心楼盘D1栋塔楼818单元商品房,总金额为640000元。此后,原告分别于2018年4月1日支付定金128000元,2018年4月21日支付剩余购房款512000元,但是被告只向原告出具了591052元的收款收据。两原告与被告就案涉房屋于2018年5月12日签订《合肥恒大中心商品房认购书(编号1703552),两原告与被告就案涉房屋于2018年5月13日签订《商品房买卖合同》(合同编号:20170107800959HD20180058),合同约定原告采取一次性付款方式支付购房款,出卖人即被告应当在2019年6月30日前,具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人即原告使用;出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过90日的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。当前,约定的交房日期已经届满,被告未能如约向原告交付房屋,原告多次催促无果。另,两原告在多次与被告沟通维权后了解到2018年3月21日合肥市包河区环境保护局向被告下发《关于转发关于暂停建设巢湖流域水环境一级保护区内涉水在建项目的通知》的通知》,要求被告按照文件要求执行,2018年6月19日,安徽省巢湖管理局对被告作出2018环罚告字(6)号行政处罚事先(听证)告知书,责令被告停止违法行为,并处以500000元罚款,因上述原因,案涉房屋至今尚处于停工状态。综上,被告的行为已经构成违约,严重损害了原告的合法权益。 被告粤丰公司辩称：案涉案项目停工是因政府行为，并非全部是因为被告导致不能按期交付，关于购房款，被告实际收取的金额为522857元，并非是原告所述的640000元，且被告已经在2019年10月向原告支付违约金补偿原告的损失，至今已经支付21634元，该部分金额用于冲抵原告的部分违约金。 经审理查明：2018年1月27日，被告粤丰公司与其员工案外人孝丽敏就购买被告开发建设的位于合肥市滨湖新区房屋签订了《合肥恒大中心商品房认购书》，认购书载明房屋总价为591052元。之后，孝丽敏分别于2018年1月27日、1月31日、5月2日支付粤丰公司20000元、9553元、493304元，共计房款522857元。2018年5月2日，孝丽敏与粤丰公司签订《提前支付房款优惠确认函》，内容为孝丽敏采取分期付款方式购买案涉房屋，通过提前支付给粤丰公司未到期款项的方式享受粤丰公司给予的相应优惠金额，故根据“提前支付房款优惠”政策，被告的员工孝丽敏通过实际支付522857元房款购买到了合同价为591052元的案涉房屋。 审理中，被告粤丰公司提交了《具结书》及《更名审批表》一份，称粤丰公司为其内部员工提供了一项“员工更名房”福利政策，员工从公司处认购房屋后可以自行寻找下家购房者，找到后向公司提出申请，为其购买的房屋进行更名，公司在确认员工的房款支付完毕并完成审批后为房屋办理更名手续，就该房屋与新的购房者签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定的金额为新购房者出具房款收据。本案中，落款时间为2018年4月21日、落款人为孝丽敏及王岩、李璐的《具结书》载明：“本人孝丽敏于2018年1月27日认购了……现由于本人原因，自愿退出对该房产的购买，由王岩、李璐向粤丰公司签署相关协议及办理该房产的购房手续，若由此引起的任何法律纠纷和经济赔偿均由本人负责，与粤丰公司无关。”员工孝丽敏现已从被告处离职。 原告于2018年4月1日支付128000元，于4月21日支付300000元、100000元、100000、12000元，上述款项共计640000元，其提供的POS机刷卡单载明商户名称为合肥科创电子商务有限公司。2018年5月12日，被告粤丰公司给两原告开具了一张金额为591052元的收款收据，注明含优惠金额，载明“今收到李璐、王岩D1-818”，加盖了粤丰公司公章；2018年5月13日，原告王岩、李璐与被告粤丰公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买案涉房屋，建筑面积78.2平方米，总价591052元，付款方式为一次性付款。房屋交付时间为2019年6月30日前，交付条件为取得建设工程规划许可证正本。《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。 另查明，合同签订后，房屋未能按期交付。2019年6月15日原告王岩、李璐签署了一份确认书，载明“因逾期交房，现同意出卖人……以本人已付购房款每日万分之一的标准向本人支付违约金，作为补偿本人的全部损失，支付方式为按季度支付。”后被告自2019年10月18日起分期向原告支付了四次违约金共计21634元。 以上事实，有原告提供的认购书、商品房买卖合同、备案确认单、银行交易流水、业务凭证、收款收据，被告提供的确认书、付款明细表、付款凭证、合肥恒大中心商品房认购书、具结书、更名审批表、房款明细表、交款核对单、提款优惠确认函、收款收据及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告王岩、李璐与被告粤丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。被告延期交房超过90日，双方均同意解除商品房买卖合同，但就合同解除后退还房款的金额产生争议。 首先，关于原告主张被告应退还640000元：原告以银行交易流水及业务凭证证明自己实际支付了640000元，但被告称自己并未收到；POS机刷卡单载明商户名称为合肥科创电子商务有限公司，原告无证据证明该公司与粤丰公司的关联性或该笔款项汇入的账户确为粤丰公司实际控制，无证据证明该笔款项在支付时的地点、在场人员、具体场景等；同时，被告出具的收款收据日期为最后一次交费后的二十二日，收款收据载明金额为591052元，原告称其同意被告出具与自己实际支付金额不一致的收据是为了享受销售人员宣称的某些优惠，但并无证据加以证明，由此产生的不利后果应自行承担。综上，无法认定银行交易流水及业务凭证与本案有关联性，无法认定该笔金额确属案涉房屋的房款，原告以此为由主张应退还640000元本院不予认可。 其次，关于被告同意退还原告522857元：被告粤丰公司称并未收到原告支付的房款，但仍给原告开具591052元收款收据是因为自己确实收到了原购房者孝丽敏支付的522857元，故根据“员工更名房”政策的相关要求，依照合同价给新购房者开具了收款收据，因此，商品房买卖合同合同解除后被告同意退还实际收到的522857元。本院认为，第一，粤丰公司无证据证明原告在签订合同时充分知晓公司为原购房者孝丽敏给予了“提前支付房款优惠”；第二，虽然收款收据上注明了含优惠金额但并未写明具体数额；第三，原、被告双方签订的《认购书》及《商品房买卖合同》标明的房价均为591052元，与收款收据金额一致。综上，“提前支付房款优惠”政策的效力只发生在粤丰公司和孝丽敏之间，不能对抗不知情的第三人，在没有充分证据证明原告对此优惠政策知情并同意承受其效力情况下，依据合同相对性原理并基于诚实信用原则，原告有理由相信案涉房屋的实际价格为合同价591052元。粤丰公司即使只收到了522857元，也应该为自己给被告开出的收款收据负责，产生的差额是由其自己制定、自己实施的“提前支付房款优惠”政策所致，带来的风险也应自行承担而不应转嫁给购房者，此举不利于维护商品房交易市场的稳定。 综上，原、被告双方就自己的主张均不能提供有力证据，而双方同时提交了金额为591052元的收款收据且该价格与《商品房买卖合同》的约定一致，故本院认为双方均认可此收据的真实性，均应为自己的过错承担一定责任，故本案由被告退还给原告591052元房款较为适宜。同时，该收款收据出具日期为2018年5月12日，被告应以591052元为基数自2018年5月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至款清之日止。由于资金占用利息已经涵盖原告的实际损失，本院对原告违约金的诉请不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王岩、李璐与被告合肥粤丰置业有限公司于2018年5月13日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告合肥粤丰置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王岩、李璐返还购房款591052元； 三、被告合肥粤丰置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王岩、李璐支付资金占用利息(利息以591052元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年5月12日起计算至款清之日止)； 四、驳回原告王岩、李璐的其他诉讼请求。 如果被告合肥粤丰置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5445元,由原告王岩、李璐负担466元，被告合肥粤丰置业有限公司负担4979元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张建 二〇二一年三月十二日 法官助理吴晓玉 书记员邢健 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。