上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4381号原告：黄洁，女，1964年11月24日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。被告：闫燕，女，1973年10月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市。原告黄洁与被告闫燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用简易程序(小额诉讼)进行审理。本案于2021年3月17日公开开庭进行了审理，原告黄洁、被告闫燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄洁向本院提起诉讼请求：1、判令确认原、被告双方房屋租赁合同于2020年3月1日解除；2、判令被告支付2020年的租房违约金(4,500*3个月)共计人民币13,500元(以下币种均为人民币)；欠缴物业费500元；造成后期租房损失费2万元；精神损失费2,000元，共计36,000元。3、被告支付本次诉讼费。事实和理由：2019年1月3日,原告与被告签订上海市青浦区车站支二路XXX号(2019年3月1日至2022年3月1日)为期三年的房屋租赁合同,每年租金54,000元。2020年2月被告违约不租房屋，原告提出违约应支付6个月违约金(4,500元/月)，被告承诺支付，提出一个月一个月支付(从2020年3月起支付)，被告支付三个月违约金，余三个月违约金以多次催讨未付，造成原告租房损失(原54,000元/年，现出租4万元/年，二年损失2万元)，欠缴物业费500元，拖欠违约金13,500元，精神损失费2,000元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉请。被告闫燕辩称：被告从2019年3月开始租房,租金付至2020年6月底,其中第一年的租金是一次性付清,从2020年3月开始,因为年初的疫情,每个月支付一次(2020年3月支付了2,500元,加上2019年的押金2,000元,故被告2020年3月的租金也已付清)。被告2020年7月租金未付。2020年8月,原告将房屋转租给他人。被告认为疫情影响,至少减免1个月租金。2020年8月1日,原告将违约金降低为3个月。2020年8月,原告将房屋转租时,被告自行添置的3台空调,1台热水器,也未拆走,足以抵消原告主张的违约金,故被告不同意支付违约金。物业费自始至终就不存在,因为双方合同是抄别人的模板,物业费条款未删除,但双方之间不存在物业费,上一个租客也未交物业费,可以佐证物业费不存在,故被告不同意支付。被告不同意支付后继租房损失费、精神损失费。原告的主张无法律及合同依据,请求依法判决驳回原告全部诉讼请求。经开庭审理查明：2019年1月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将店铺(青浦镇车站支二路XXX号)出租给乙方,租期自2019年3月1日至2022年3月1日,每年租金为54,000元,应每年一次性付款,付款日应提前30天通过银行卡支付。三年租期间的物业管理费由乙方承担缴纳,租期内房屋如有任何维修由乙方负责承担所有费用,甲方不予承担。租期内所用的水、电、煤、电话、有线等其它乙方经营店铺所要缴的费用全部由乙方承担缴费(包含物业费等)，如碰到市政动迁、国家建设开发需要,双方须无条件立即终止该合同的履行。乙方在租期内不得擅自转租、转让、转借或改变房屋用途,须合法使用房屋,不得破坏房屋结构,不得从事非法经营,安全使用水电、煤、电话、有线等设施设备,并按照国家有关规定做好治安、消防、卫生工作,遵守国家法律政策规定。以上内容如有违约,后果自负,甲方有权无条件终止合同和追索赔偿的权利。双方应遵守合同,签字生效，如有违约,违约方须赔偿对方违约金(50%年租金)。被告支付租赁押金2,000元，被告于2020年1月搬离租赁房屋，被告支付租金至2020年3月1日。庭审中，原、被告双方确认租赁合同于2020年3月1日解除，被告确认支付违约金六个月租金，被告支付16,000元。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，房屋租赁合同、微信聊天记录等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告黄洁表示，房屋产权登记系原告，签订合同之前，被告入住房屋。水电费尚余200元未付，没有单据。2020年8月1日，原告另行出租。2020年3月1日与被告的合同解除，之后被告应支付六个月违约金，被告已付三个半月违约金，现要求被告再支付三个月违约金。被告支付违约金16,000元属实，但房屋漏水，押金2,000不应抵扣违约金。被告闫燕表示，房屋产权登记系原告，签订合同之后，按照合同约定入住。水电已经结清。2020年3月1日，双方合同解除，被告已经支付四个月违约金，包含押金2,000元，之后的不付了。被告不应支付物业费。根据庭审确认的事实，本院认为，案涉《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原、被告双方确认合同于2020年3月1日解除，本院予以准许。关于违约金，原、被告双方确认被告应付六个月租金为违约金，即27,000元，现被告已支付18,000元(含押金2,000元)，被告还应支付违约金9,000元。被告主张原告已将违约金降低为3个月，无事实和法律依据，本院不予采信。原告主张押金2,000元应抵偿其他损失，无事实和法律依据，本院不予采信。原告要求被告支付物业费500元，未提供相应证据，故该诉讼请求本院不予支持。原告主张的后续租房损失费，因违约金已弥补了该损失，故对此请求不再支持。原告要求赔偿精神损失费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告黄洁与被告闫燕于2019年1月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月1日解除；二、被告闫燕应于本判决生效之日起十日内支付原告黄洁违约金人民币9,000元；三、驳回原告黄洁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告闫燕负担。本判决为终审判决。审判员  吴小龙二〇二一年三月三十日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。