辽宁省辽河中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽74民终32号 上诉人（原审原告）：刘敬，男，1979年10月21日出生，汉族，武警辽宁总队盘锦市支队司令部装备股军人，住盘锦市兴隆台区。 上诉人（原审原告）：孙海凤，女，1980年3月19日出生，汉族，个体，住盘锦市兴隆台区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：代红梅，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：侯鹏山，男，1976年8月2日出生，汉族，个体，住上海市长宁区。 被上诉人（原审被告）：王雪松，女，1977年11月3日出生，汉族，个体，住上海市长宁区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘洋，辽宁辽河律师事务所律师。 上诉人刘敬、孙海凤因与被上诉人侯鹏山、王雪松房屋买卖合同纠纷一案，不服辽河人民法院（2020）辽7401民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘敬、孙海凤及二人共同委托诉讼代理人代红梅，被上诉人侯鹏山、王雪松的共同委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘敬、孙海凤上诉请求：撤销原判，依法改判侯鹏山、王雪松返还刘敬、孙海凤支付的中介费15,000元及利息、为维权花费的交通费及误工费等1万元、违约金70万元。事实与理由：1．侯鹏山、王雪松实际交付的房屋面积与约定面积相差甚远，应认定为违约。一审判决以侯鹏山、王雪松依据产权证的面积进行售卖，面积登记错误并非侯鹏山、王雪松的错误，从而不认定违约。但履行合同最基本的原则就是依约履行，即使产权证的面积登记错误不是侯鹏山、王雪松造成的，但侯鹏山、王雪松是合同当事人，依据合同相对性原则，刘敬、孙海凤只能向侯鹏山、王雪松主张权利。如果因为登记的行政机关导致面积登记错误，侯鹏山、王雪松也同样要承担违约责任。在侯鹏山、王雪松的不动产登记申请表中要求必须有不动产测绘，但档案中并没有，可见侯鹏山、王雪松在转移登记时并没有进行实地测绘，侯鹏山、王雪松对于面积登记错误存在过错。2．产权面积登记错误是客观事实，双方在《房屋买卖合同书》中约定如果在产权方面出现纠纷，导致无法过户，侯鹏山、王雪松应承担70万元违约金，虽然未约定房屋面积出现错误如何支付违约金，但是房屋面积是产权信息的重要部分，系严重的违约行为。刘敬、孙海凤是基于《房屋买卖合同书》中对于双方出现重大违约时的约定提出的违约金。刘敬、孙海凤借钱提前偿还巨额贷款，造成了巨大的损失。 侯鹏山、王雪松辩称，房屋面积错误不属于《房屋买卖合同书》约定的违约行为，依法不适用违约条款。刘敬、孙海凤购买的房屋是现房，《房屋买卖合同书》第一条第一款明确约定：房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文件上记载为准。第三条第2款约定：乙方已实地看过该房屋，对该房屋实际情况已充分了解，并对此房屋现状等无异议。刘敬、孙海凤对房屋产权面积差异存在合理预期，并且已经接受特定房屋的现状，在标的物特定的情况下，侯鹏山、王雪松不可能改变房屋现状。交付的特定房屋本身没有任何问题。本案系双方共同对产权证上的房屋面积认识错误导致的，不构成单方违约。《房屋买卖合同书》违约责任条款中约定的产权纠纷并没有明确的定义。根据《房屋买卖合同书》上下文包括第二条第一款的理解，如果隐瞒影响过户，甲方赔偿。乙方若因为房屋存在所有权归属方面存在争议，并且侯鹏山、王雪松刻意隐瞒导致房屋不能过户的情况下，侯鹏山、王雪松才会承担违约责任。而案涉房屋所有权明确，侯鹏山、王雪松没有隐瞒真实情况，已经协助刘敬、孙海凤办理了房屋所有权转移登记，因此侯鹏山、王雪松不应承担违约责任。刘敬、孙海凤曾就产权登记行政行为是否构成违法的问题向一审法院提起行政诉讼。在审理过程中，侯鹏山、王雪松就转移登记是否需要提供测绘报告以及应由谁委托测绘的问题提出质疑，盘锦市自然资源局称房屋面积应由登记机构委托测绘，但测绘报告不是产权转移登记的要件，因此不动产档案中没有测绘报告。双方的房屋买卖行为并没有对刘敬、孙海凤造成实际损失。违约金应以实际损失为基础，70万元违约金的标准明显过高，不应适用。 刘敬、孙海凤向一审法院起诉请求：1．判令侯鹏山、王雪松返还刘敬、孙海凤多支付的房屋面积差价款31,680元并支付利息；2．判令侯鹏山、王雪松返还刘敬、孙海凤支付的中介费15,000元、个人所得税8,288元及上述钱款利息；3．判令侯鹏山、王雪松支付违约金70万元；4．判令侯鹏山、王雪松支付刘敬、孙海凤为维权花费的交通费、误工费等1万元。 一审法院认定事实：2017年1月，侯鹏山、王雪松通过司法拍卖竞得案涉房屋，于2017年6月13日在不动产登记部门办理了房屋产权转移登记，原产权证登记面积及转移后产权证登记面积均为299.57平方米。2017年11月1日，刘敬、孙海凤与乐家不动产签订了定金合同，2017年11月6日，刘敬、孙海凤与侯鹏山、王雪松签订了《房屋买卖合同书》，2017年11月10日，双方办理了房屋产权转移登记，刘敬、孙海凤取得的产权证面积仍为299.57平方米。房屋交付后，刘敬、孙海凤在房屋出租时，发现实际面积与房产证登记面积不符，遂于2018年1月29日向一审法院提起行政诉讼，请求确认盘锦市国土资源局未对涉案房屋进行初始登记的行为违法并赔偿刘敬、孙海凤的损失。一审法院经审理，驳回刘敬、孙海凤的诉讼请求。刘敬、孙海凤上诉后，经本院二审判决，驳回上诉，维持原判。2018年10月14日，刘敬、孙海凤以盘锦市国土资源局不履行房屋更正登记法定职责为由，向一审法院提起行政诉讼，请求确认盘锦市国土资源局不予变更登记行为违法，经审理后，撤销了涉案房屋产权证，要求盘锦市国土资源局重新对房屋面积进行核定。2020年8月3日，盘锦市自然资源局（原盘锦市国土资源局）为刘敬、孙海凤重新核发了不动产登记证，核定面积为254.13平方米，与更正前面积相差45.44平方米。另查，刘敬、孙海凤购买案涉房屋总价款2,845,915元，合同签订当日向侯鹏山、王雪松支付740,915元，后通过贷款方式向侯鹏山、王雪松支付170万元，扣除房屋楼梯维修费5,000元，尚余40万元未支付。中介费2万元，刘敬、孙海凤已支付15,000元。房屋交易涉及的各项税费，刘敬、孙海凤已实际支付。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘敬、孙海凤与侯鹏山、王雪松之间签订的房屋买卖合同合法有效，具有法律约束力。合同签订后，刘敬、孙海凤支付侯鹏山、王雪松大部分购房款，侯鹏山、王雪松将房屋交付刘敬、孙海凤，双方办理了房屋产权转移登记。刘敬、孙海凤认为，双方约定侯鹏山、王雪松必须保证案涉房屋无产权纠纷，房屋面积属于不动产登记证上的重要事项，面积短缺属于典型的产权问题，侯鹏山、王雪松向刘敬、孙海凤交付的房屋与约定面积相差巨大，应承担违约责任。侯鹏山、王雪松抗辩，案涉房屋无产权纠纷，是按产权证面积卖给刘敬、孙海凤，已实际交付，并办理了产权转移登记，侯鹏山、王雪松不存在违约行为。产权证面积错误，责任不在侯鹏山、王雪松，刘敬、孙海凤损失应向责任方主张。一审法院认为，关于案涉房屋的建筑面积，双方在合同中并未明确，只约定了“房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准”。案涉房屋是通过司法拍卖竞得，侯鹏山、王雪松依法取得产权证的面积为299.57平方米，与原产权证面积相同，侯鹏山、王雪松依产权证面积作为双方交易面积符合合同约定。刘敬、孙海凤认为面积相差巨大属于产权纠纷，一审法院认为，房屋产权纠纷是指对房屋所有权的归属发生争议而引起的纠纷，案涉房屋侯鹏山、王雪松具有合法产权，与刘敬、孙海凤交易时不存在合同约定“如果隐瞒，影响过户”等违约情形，产权证面积登记错误，不属于产权归属问题，对刘敬、孙海凤据此主张侯鹏山、王雪松违约，不予采纳。但因房屋交易面积与实际面积不符，对刘敬、孙海凤诉请应按实际面积返还多支付的面积差价款31,680元，同时支付2017年11月25日（170万元贷款发放次日）起至实际返还时止的利息，符合公平原则，予以采纳。因侯鹏山、王雪松履行合同义务未违反双方约定，刘敬、孙海凤诉请侯鹏山、王雪松支付违约金70万元及中介费15,000元，无事实和法律依据，不予支持。合同约定由刘敬、孙海凤承担的个人所得税，因案涉房屋交易面积已更正，故对刘敬、孙海凤多支付的个人所得税，侯鹏山、王雪松应协助刘敬、孙海凤到税务机关办理退税。刘敬、孙海凤诉请赔偿其维权花费的交通费、误工费等1万元，因房屋面积登记错误，并非侯鹏山、王雪松过错所致，对此项主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条的规定，判决：一、侯鹏山、王雪松于本判决生效之日起十日内返还刘敬、孙海凤房屋面积差价款31,680元，并自2017年11月25日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期存款利率支付利息；二、侯鹏山、王雪松于本判决生效之日起十日内协助刘敬、孙海凤办理退税事宜；三、驳回刘敬、孙海凤其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费11,450元，减半收取5,725元，由刘敬、孙海凤负担5,127元，侯鹏山、王雪松负担598元。 本院二审期间，侯鹏山、王雪松提供《辽河油田矿区房屋交易及询问登记表》，用以证明刘敬、孙海凤购买房屋在接受不动产登记机关询问时，填写的房屋面积是299.57平方米，刘敬、孙海凤在登记产权面积时存在过错，不能将错误归咎于侯鹏山、王雪松。刘敬、孙海凤质证认为真实性无异议，但只能证明刘敬、孙海凤购买房屋的真实意思表示，是由侯鹏山、王雪松填写的房屋产权面积，由刘敬、孙海凤签字。本院认为，侯鹏山、王雪松对真实性无异议，但是不能证明刘敬、孙海凤对于登记产权面积存在错误，不予采信。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是侯鹏山、王雪松应否对案涉房屋登记面积与实际面积不符承担违约责任。1．不动产登记的公示效力。首先，侯鹏山、王雪松通过司法拍卖竞买案涉房屋时，房屋面积已经登记为299.57平方米。侯鹏山、王雪松基于不动产登记证的公示效力和对司法拍卖流程的信任，有理由相信案涉房屋登记面积与实际面积的一致性。其次，侯鹏山、王雪松竞买该房屋后，在办理房屋产权变更登记时，仅是对房屋所有权人进行的变更登记，并非物权设立登记。刘敬、孙海凤主张侯鹏山、王雪松在办理登记时应向不动产登记部门提供不动产测绘结果，虽然侯鹏山、王雪松于2017年6月13日在不动产登记中心提供的不动产登记申请表中签名、捺指印，但该表格是由不动产登记部门提供的格式表格，盘锦市自然资源局和侯鹏山、王雪松均足以相信原不动产登记证书的公示效力，而无需另行对房屋面积实际测绘。2．房屋买卖合同的效力。2017年11月6日，刘敬、孙海凤与侯鹏山、王雪松签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同。双方就案涉房屋进行交易时，没有约定合同面积与实际面积不符的责任及后果，而且鉴于双方为现房交易，从而原产权证登记面积与实际面积是否相符并未影响刘敬、孙海凤取得房屋所有权，也未影响盘锦市自然资源局按核定面积254.13平方米为刘敬、孙海凤重新核发不动产登记证，最终有效地认定房屋的真实面积。刘敬、孙海凤已经依据合同收受、占有、使用房屋，并已经办理了权属证书。综上，案涉房屋面积的短少与侯鹏山、王雪松无关，不能认定侯鹏山、王雪松在交易房屋过程中存在违约行为。一审法院驳回刘敬、孙海凤关于违约金、中介费及利息、交通费、误工费的诉讼请求正确，应予维持。 综上所述，刘敬、孙海凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,050元，由刘敬、孙海凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬梅 审判员  赵 进 审判员  张 原 二〇二一年三月二十九日 法官助理夏雪 书记员蔡跃