广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1627号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州动力源汽车贸易有限公司。住所地：广州市番禺区南村镇兴南大道**101C。法定代表人：高艳霞，执行董事、经理。委托诉讼代理人：许兆基，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟堂，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孔祥港，男，1990年9月21日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：宋策，广东广信君达律师事务所律师。广州动力源汽车贸易有限公司（以下简称：动力源公司）与孔祥港租赁合同纠纷一案，动力源公司、孔祥港不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。动力源公司上诉请求：1.改判撤销双方于2018年5月1日签订的《租赁合同》；2.孔祥港向动力源公司退还2018年12月19日起至起诉之日止的租赁费438900元及租赁保证金83600元；3.孔祥港承担因故意隐瞒与订立合同有关的重要事实而给动力源公司造成的损失共20000元；4.孔祥港承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决查明事实不清，没有查明孔祥港故意隐瞒涉案租赁物并无接入市政污水管的事实，错误认定动力源公司对最终导致合同目的无法实现存在过错。《租赁合同》约定动力源公司承租孔祥港名下位于广州市番禺区兴南大道552号厂房首层，《租赁合同》第三条约定上述房屋只限于经营汽车维修保养的相关用途。动力源公司的租赁目的是为了经营汽车修理与维护、汽车零部件维修、汽车清洗服务等汽车美容项目。在双方签订本案涉案租赁合同的协商过程中，动力源公司监事（赵某）、证人吕某均在场参与协商。赵某、吕某问孔祥港涉案租赁物有否接入公共排水设施，是否能经营洗车业务，孔祥港称租赁物能排污，并带赵某、吕某查看租赁物排污管，虽然孔祥港对该两份证人证言不予确认，但在孔祥港申请出庭的证人林某的证人证言也明确指出“上一手租户也有经营清洗业务，签订租赁合同时动力源公司有问这场地能否接入排污管道”（原审判决第12页第一段）。动力源公司认为，原审判决未查明孔祥港故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的实际情况，并最终导致动力源公司的合同目的无法实现，首先，涉案租赁物内部污水并无接驳市政污水管，位置不明，不能申报建筑物公共排水设施是不可否认的事实（原审证据6），孔祥港作为业主，应当清楚知道其物业的真实情况，但孔祥港并没有如实告知动力源公司涉案租赁物没有接入市政排污的重要事实；其次，原审判决认为动力源公司虽然提供了证人赵某、吕某的证人证言予以证明但证人与动力源公司之间存在利益关系，此外动力源公司并未能提供其它证据予以佐证，故原审法院不予采纳（原审判决第14页）。动力源公司认为，孔祥港申请出庭的林某的证人证言已经明确指出签订租赁合同时动力源公司有问这场地能否接入排污管道，已经足以证明孔祥港故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，原审法院未查明该事实，错误认定动力源公司对合同目的无法实现存在过错，作出了不利动力源公司的判决。最后，原审判决错误认定动力源公司在签订合同时未经尽到充分的谨慎义务，事实上，在协商签订合同的时候，动力源公司已经充分的谨慎义务，只是轻信了孔祥港的承诺，孔祥港也多次强调之前的租户是可以经营洗车业务的。因此，动力源公司认为孔祥港明知动力源公司承租涉案租赁物是为了经营汽车维修、保养等服务，却故意隐瞒涉案租赁物并无接入市政污水管的事实，使得动力源公司在违背真实意思的情况下订立合同，是导致合同目的无法实现的根本原因，动力源公司在此过程中并无过错。二、原审判决查明事实不清，导致适用法律错误。动力源公司认为，本案中属于《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款以及第四十二条第二款的情形，动力源公司作为受欺诈、受损害的一方有权请求人民法院撤销涉案的《租赁合同》，并要求孔祥港承担因故意隐瞒与订立合同有关的重要事实而给动力源公司造成的损失共20000元。涉案的合同应当予以撤销，合同被撤销后，孔祥港应当返还动力源公司已经支付的租金。二审庭询中动力源公司增加上诉理由：根据《广州市排水管理办法实施细则》穗水规字（2018）5号第16条规定，排水户分为一般排水户和重点排水户，第6项洗车业和汽车维修业均属重点排水户，孔祥港提供的租赁物既要符合约定也要符合法律规定。孔祥港二审答辩称，不同意动力源公司的上诉请求，对一审判决的处理也提出了上诉。孔祥港上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项、第六项，改判动力源公司向孔祥港支付滞纳金（自2019年5月6日起计至付清之日，每日5000元，孔祥港同意减至每日租金的15％，即每日696.66元，暂计至2020年6月10日，为279360.66元）；2.确认孔祥港不予退还动力源公司交付的履约保证金83600元；3.判决动力源公司承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，在未对动力源公司的责任进行厘定的情况下，判决孔祥港承担责任没有根据。动力源公司是否应当向孔祥港支付滞纳金、支付金额是否可以调整以及如何调整，孔祥港是否有权不予退还被上诉入交付的履约保证金，其理据是各方对案涉《租赁合同》的解除是否有过错，以及责任大小。但是，一审判决并未对双方的责任大小进行分析，虽然认为动力源公司是有过错的，但是对其过错程度语焉不详，在未进行任何心证公开的情况下，判决动力源公司无需向孔祥港承担任何违约责任，这是不符合案涉《租赁合同》的约定及履行情况的，也是违反法律和司法解释的规定的。实际上，案涉《租赁合同》中并无提供接驳公共排水设施的约定，孔祥港全面实际履行案涉《租赁合同》已经超过一年，本案中不存在导致动力源公司合同目的不能实现的情况。动力源公司对案涉《租赁合同》的解除存在重大过错，应当承担全部责任。其一，案涉《租赁合同》中并无提供接驳公共排水设施的约定，孔祥港没有向动力源公司提供接驳公共排水设施的义务，孔祥港只有按照场地现状进行交付的义务。孔祥港按照现状向动力源公司交付场地，即己经完成了场地交付义务。动力源公司在履行租赁合同超过一年后，突然要求要求孔祥港提供接驳公共排水设施没有合同依据，是无中生有的。一审判决据此认为孔祥港存在过错，认定事实错误，不尊重合同和事实。其二，动力源公司作为汽车行业专业机构，具有压倒性优势的汽车行业的相关专业条件和更高的注意义务，对租赁场地是否可以用于合同目的，是否需要以及是否可以办理相关证照，是否需要以及是否可以接驳公共排水设施，在订立合同前考察场地时就应该作出专业的判断，并以此作为是否订立《租赁合同》的先决条件。动力源公司在经过考察后，同意订立《租赁合同》，即确认了该场地是符合合同目的的。其三，符合要求的场地是动力源公司开展业务的必要条件，动力源公司使用案涉场地己超过一年，每期租金缴纳均较为准时，且从未就场地问题向孔祥港提出过异议。动力源公司共向孔祥港交付了14期费用（包括租金及租赁保证金），其中9期是动力源公司现在的监事赵某代为缴纳的，最早一期的交付时间是2018年6月。动力源公司的管理人员持续在负责向孔祥港交付租金，且从未提出过异议。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条第一款的规定，应认定孔祥港交付的场地符合双方的约定，动力源公司应当按照约定向孔祥港按时足额支付租金，逾期则应承担相应的违约责任。相反，动力源公司严重违反该《租赁合同》第一条关于交纳租金的期限的约定，未交纳2019年5月1之后的租金，孔祥港有权根据该约定不予退还履约保证金，有权要求其支付滞纳金。孔祥港的上诉讼请求符合《合同法》第一百二十二条关于违约责任的规定和《租赁合同》第一条的约定。二、一审判决对于证明责任的承担主体的认定违反证据规则，违背诉讼规律，导致责任分配出现重大错误。一审判决认定，“虽然孔祥港（孔祥港）主张合同约定进行汽车维修保养不包含洗车业务在内，但未能充分举证，……”实际上，如前述，该事项并非合同约定内容，也无法导致合同目的不能实现，更不是孔祥港的举证事项。其一，一审判决要求孔祥港就“汽车维修保养不包含洗车业务在内”进行举证违反证据规则。该证明事项的举证责任在动力源公司，应由其对汽车维修保养包含洗车业务在内进行举证，孔祥港是不可能对不存在的事实进行举证的，只是为了便于一审法院查明事实，对汽车维修保养行业的规定和情况进行了说明，但不应据此认为举证责任就倒置了。一审判决也认为动力源公司“明知自己系用于经营包括洗车业务在内汽车维修保养的使用目的，在承租时应对涉讼物业充分履行审慎注意义务，而且根据日常生活法则，主要经营汽车相关业务的企业，对其自身经营所需条件应十分清晰和明确。”在明确其为专业机构的情况下，不存在举证责任倒置的客观条件。这时苛责作为自然人的孔祥港就该事项承担举证责任与《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十一条第一款的规定相悖。其二，汽车维修保养确实不包含洗车业务在内。交通运输部《机动车维修管理规定》（交通运输部令2019年第20号）第九条对汽车和其他机动车维修经营业务进行了列举，包括各种修理、整车维护、综合小修、轮胎动平衡及修补、四轮定位检测调整、汽车润滑与养护、曲轴修磨、汽车美容装潢、汽车玻璃安装等专项维修工作。根据该部门规章的规定，租赁合同约定重复表述，维修即包括保养，主要体现为该条规定中的“四轮定位检测调整、汽车润滑与养护、曲轴修磨、汽车美容装潢"等表述内容即为保养。一审判决认为汽车维修保养包含洗车业务是违反前述部门规章的规定的。其三，即使汽车维修保养包含洗车业务，也不应据此认为涉讼物业未接入公共排水设施就导致了动力源公司的合同目的不能实现。如前述交通运输部《机动车维修管理规定》（交通运输部令2019年第20号）第九条所示，汽车维修业务包含科目庞杂，洗车业务较之不足十分之一。且前述业务产生的污染物是废旧机油等油液，以及废旧机油滤清器等固体，属于危险废物，需要专业回收机构进行回收，不能通过市政管道接入排污，因此对场地排污管道等设施没有要求。如果说导致动力源公司合同目的不能实现，除非其主要从事的是用自来水冲刷车体外表面这一项业务。三、该《租赁合同》是有效合同，应按有效合同的处理规则进行处理，一审判决按无效合同的方式进行处理是错误的。该一审判决丝毫没有体现动力源公司严重逾期交付租金、侵害孔祥港主要合同权利的法律后果，仅支持了动力源公司使用案涉场地期间的租金，该处理方式和处理无效合同时按照约定的租金标准支持场地占用费别无二致。案涉租赁合同作为一份有效合同，它的每一个条款和这个世界上的任何其他合同条款一样，都应当具有被司法机关平等审查的资格，而不是前面承认其是有效的，后面就被当作无效处理。动力源公司二审答辩称，不同意一审判决的处理结果，不同意孔祥港的上诉请求。动力源公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.撤销动力源公司与孔祥港于2018年5月1日签订的《租赁合同》；2.孔祥港向动力源公司退还2018年6月l5日起至起诉之日止的租赁费438900元及租赁保证金83600元；3.孔祥港承担因故意隐瞒与订立合同有关的重要事实而给动力源公司造成的损失约20000元；4.孔祥港承担本案的诉讼费。孔祥港反诉请求：1.确认《租赁合同》于2019年6月9日解除；2.动力源公司向孔祥港支付欠交的2019年5月1日至2019年6月9日的租金计55733.33元；3.动力源公司向孔祥港支付滞纳金（自2019年5月6日起计至付清之日，每日5000元，孔祥港同意减至每日租金的30%，即每日1393.33元，暂计至2019年8月5日为126793.33元）；4.确认孔祥港不予退还动力源公司交付的履约保证金83600元；5.本案（本诉、反诉）的全部诉讼费用由动力源公司承担。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区××村镇××大道××号物业的登记权属人为孔祥港，该物业建筑面积为964.92平方米，不动产权证号为粤（2018）广州市不动产权第07229538号。2018年6月25日，广州市番禺区工商行政管理局作出《准予设立（开业）登记通知书》，核准动力源公司登记设立，主营项目类别为零售业，住所登记为广州市番禺区兴南大道**101C；一般经营项目为汽车销售，汽车零配件零售，汽车零售，代办汽车年审、过户手续，代缴汽车违章罚款、车船税手续，二手车销售；许可经营项目：汽车修理与维护经营项目需领取道路运输经营许可证方可从事经营，汽车零部件维修经营项目需领取道路运输经营许可证方可从事经营，汽车清洗服务经营项目需领取道路运输经营许可证方可从事经营。2018年12月19日，孔祥港与动力源公司签订《承租人变更协议》，约定经孔祥港和金国成协商一致，因金国成的经营需求，对双方就涉讼物业签订的租赁合同的承租人进行变更，承租人由金国成变更为动力源公司，原合同终止，以重新签订新合同为准。同日，孔祥港作为出租方（甲方），与动力源公司作为承租方（乙方），共同签订了一份《租赁合同》，约定乙方承租位于广州市番禺区兴南大道522号厂房首层，租赁期为36个月整，即从2018年5月1日起至2021年4月30日止，由签订合同日起至2018年5月15日止为装修期，装修期内免收租金，但水费、电费由签订合同日起计收；2018年5月1日至2021年4月30日止的税后租赁费为每月41800元；双方一致同意，从2018年5月1日至2018年10月30日的租赁费支付周期为一个月一次，期间税后租赁费为41800元，乙方在此期间须在每月五日前将上述租赁费向甲方付清，逾期每天乙方需向甲方支付5000元/天的滞纳金；从2018年11月1日至本合同租赁期结束的租赁费支付周期为三个月一次，期间税后租赁费为125400元，乙方在此期间须在每个二月五日、五月五日、八月五日和十一月五日前将上述租赁费向甲方付清，逾期每天乙方需向甲方支付5000元/天的滞纳金；乙方在拖欠租赁费五天后，应视为乙方单方终止合同的行为，甲方有权没收保证金，并终止本合同，收回房屋；在本合同签订时，乙方一天内一次性支付83600元保证金作为乙方履行本合同的保证，待本合同期满，在乙方无违反合同规定的情况下，甲方将保证金无息原数退还乙方，否则甲方没收保证金；若甲方有违约行为，应按乙方交付的保证金金额向乙方支付违约金，解除本合同；上述房屋只限于经营汽车维修保养的相关用途，不得存放易燃、易爆危险物品和用作加工场、娱乐、餐饮等其他商业用途及违法之用，必须遵守国家法律规定；乙方可以在征得甲方同意并且不改变房屋基础结构的前提下对房屋进行装修，租赁期满后固定的、与房屋实体连接的装修包括厨、厕、阁楼、门面装修、招牌、给排水管、电线等均归甲方所有；以下费用由乙方负责向有关部门或甲方缴纳：电费、水费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、治安费、管理费以及有关部门征收的一切费用（包括工商管理费、营业税、房屋租赁税、领取营业执照、卫生许可证、环保排污等证照所需费用）等由乙方负责向有关部门缴纳，乙方不论在任何情况下退还房屋包括租赁期满、提前解约等均要结清到退还房屋为止之前所发生的上述一切费用；如遇国家政策法律调整以及国家司法行政机关干预等不可抗力因素致使本合同不能履行，则本合同自然终止，甲方退回全额保证金，互不追究双方责任；租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前三个月通知乙方，并向乙方支付两个月的租金作为违约金赔偿给乙方；租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。双方在该《租赁合同》上签署落款时间为2018年5月1日。2019年2月21日，广州市番禺区水务局作出《番禺区水务局关于番禺区××村镇××大道××号建筑物公共排水设施接驳申请的退件通知》，称赵先生送来的位于番禺区××村镇××大道××号的建筑物的公共排水设施接驳申请及相关材料收悉，经资料审查和现场勘查，该项目内部污水接驳市政污水管网位置不明，无法明确排水去向，因此作退件处理，请按照上述要求进行整改和补充完善相关资料后重新申报。2019年5月15日，动力源公司以孔祥港故意隐瞒涉讼物业并无接入市政污水管的事实，致使其方违背真实意思表示签订租赁合同为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。一审庭审中，双方当事人均确认涉讼物业原为金国成承租，租期自2018年5月1日至2021年4月30日止，动力源公司于2018年12月19日接手承租，用于经营汽车维修保养用途；并确认2018年4月由金国成支付的租赁保证金83600元转为动力源公司缴纳的保证金，动力源公司已支付自2018年12月1日起至2019年4月30日止的租金。对于动力源公司使用涉讼物业的情况，动力源公司称其司接收场地后安装了相关设施，并于2019年1月10日向番禺区水务局申请接入公共排水设施，但2019年2月番禺区水务局回函称不能接入，后其司没有使用涉讼物业并与孔祥港协商解决，但一直无法解决，2019年6月9日孔祥港自行收回了涉讼物业。孔祥港对动力源公司的上述陈述无异议。但双方当事人对于《租赁合同》的法律状态以及未能继续履行的原因和责任问题存在争议。动力源公司主张双方合同明确约定汽车维修保养用途，保养包括了汽车清洗在内，孔祥港明知其司承租涉讼物业是为了经营汽车维修、洗车业务，故意隐瞒涉讼物业没有接入市政公共排水设施的事实，导致其司无法正常经营，其司要求孔祥港进行整改，但孔祥港一直拖延没有作出任何整改，致使其司合同目的无法实现，其司作为受欺诈、受损害有权主张撤销该《租赁合同》，导致租赁合同未能继续履行的责任在于孔祥港。动力源公司对其上述主张，提交了广东法制盛邦律师事务所向赵某、吕某所作的《问话笔录》、证人吕某的证人证言以及广州市番禺区水务局出具的《番禺区水务局关于番禺区××村镇××大道××号建筑物公共排水设施接驳申请的退件通知》，拟证明涉讼物业并无接驳市政污水管，位置不明，不能申报建筑物公共排水设施的事实。其中赵某、吕某在笔录中均确认涉讼租赁合同协商过程中两人均在场，并表述“当时我们问过业主租赁物有无接入公共排水设施，租赁物能否经营洗车业务？业主当时说没有问题，上一位承租人都能经营洗车业务，并带我们查看租赁物排污管。但我们后面发现，租赁物并无接入市政府的公共排水设施”；吕某作证称与赵某是朋友，因动力源公司想寻找场地经营汽车维修保养，所以其与赵某一起查看现场，问了业主能否接入排污管道，业主带其方到物业内外查看，并表示上一手租户也是经营该业务的，可以接入排污管道，但后来相关部门查看后说管道没有接入市政排污管道，所以无法办理。孔祥港对番禺区水务局发出的退件通知真实性无异议，对证人证言以及对动力源公司的上述主张不予认可，认为双方合同约定只限于经营汽车维修保养的相关用途，保养的用词是不准确的，维修也是属于保养，而汽车清洗业务不在合同约定范围内，和汽车修理维护是并列的业务，双方约定的合同范围只包括动力源公司许可经营项目中的汽车零部件维修经营项目和汽车修理与维护经营项目内容；其方没有义务向动力源公司提供相关的排污管道，其方也没有向动力源公司说明涉讼物业可以用作洗车用途，证人证言不能证明其方向动力源公司承诺有能供汽车清洗排污的管道，其方只是自然人，动力源公司则是专业的汽车维修机构，动力源公司在承租场地时，对于场地能否用于合同目的，能否办理相关证照，以及能否接入公共设施，在签订合同前查看现场的时候就应该做出判断，其方不存在欺诈，《租赁合同》是双方协商的结果，并非格式合同，动力源公司在合同签订过程中对于场地条件是认可的，而且排水应由环保机构负责；《问话笔录》中的赵某是动力源公司的监事，涉讼物业有9个月的租金是赵某支付的，只有2个月是金国成支付，说明自2018年5月1日开始动力源公司以及动力源公司的相关人员在履行租赁合同，持续负责向其方交租，且从未提出异议，合同签订超过一年，动力源公司才提出相关问题，是因为动力源公司经营不善，企图将损失转嫁给其方；因动力源公司没有按时缴纳租金构成单方违约，因此双方的租赁合同已在其方收回涉讼物业之日即2019年6月9日解除。孔祥港提交了动力源公司企业信息网页打印件、光盘、授权委托书以及林某的证言，拟证明动力源公司被列入经营异常名录且赵某为动力源公司监事，孔祥港授权林某收回涉讼物业。其中林某作证称赵某是动力源公司法定代表人的丈夫，因为动力源公司有两三个月没有交租，孔祥港让其去涉讼物业拍视频作为收回场地的证据，动力源公司已将所有设施设备拆走搬离，剩下的都是上一手租户留下的设备；上一手租户有经营清洗业务，但因为经营不好没有再经营下去；涉讼物业本来有个管道是排天面的水，能否排污其不清楚，签订租赁合同时动力源公司有问过场地能否接入排污管道，其说过动力源公司需要什么设备要由动力源公司自己处理，其方是按现状交付，动力源公司也是看过现场才租赁的。动力源公司对上述企业信息网页打印件真实性无异议，但认为与本案无关，由于无法接入市政的公共排水，导致其司无法经营，这是导致其司被列入经营异常名单的原因，环保设施备案其司有相关资质都可以办到，只是无法申请公共排水；对光盘内容无法确认有无删减，授权委托书是孔祥港与证人签订的，不确认真实性，但其司确认在2019年6月9日将涉讼物业交还给孔祥港；其司始终没有在涉讼物业生产经营，其司接收涉讼物业的时间是2018年12月19日，孔祥港是涉讼物业的所有人，其应更清楚场地有无接入市政公共排水设施，其明知其司是经营洗车业务的，应主动告知涉讼物业的公共排水情况，但孔祥港隐瞒没有接入市政排污设施的情况，并声称可以经营洗车业务，证人也陈述上一手承租人有经营洗车业务。针对动力源公司主张孔祥港退还的2018年6月15日至2019年4月30日止的租金，动力源公司称2018年12月1日之后的租金是其司缴纳，2018年11月30日前的租金由金国成缴纳，其中部分为其司代缴，金国成同意其司主张返还租金，而且租赁合同的主体已经变更为其司，基于合同撤销后，孔祥港应返还因合同取得的上述款项。孔祥港不同意动力源公司的上述诉请。对于动力源公司主张孔祥港赔偿损失20000元，动力源公司称签订租赁合同后，其司在涉讼物业安装了设施设备，但因为设备已经拆走，无法提供证据，设备价值是20000元，故该损失应由孔祥港承担。孔祥港亦不同意上述诉请。一审庭审中，经一审法院释明，动力源公司表示坚持其司诉讼请求不变更。一审法院认为：孔祥港作为涉讼物业的所有权人，有权对涉讼物业进行出租。孔祥港与动力源公司就涉讼物业签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。对于动力源公司和孔祥港所争议的涉案《租赁合同》未能继续履行的原因及责任问题。动力源公司主张孔祥港在签订合同时明知其系用于汽车维修保养用途仍隐瞒了涉讼物业未接入市政公共排水设施的情况，导致其司向水务局申请办理接入公共排水时被驳回，致使其司无法实现租赁目的。首先，针对双方所约定的租赁用途，从合同中对于“经营汽车维修保养的相关用途”的表述以及日常生活法则判断，双方约定的汽车维修保养用途无法排除包括洗车业务在内，虽然孔祥港主张合同约定进行汽车维修保养不包含洗车业务在内，但未能予以充分举证，一审法院不予采纳。其次，动力源公司自称在签订合同前查看现场时曾询问孔祥港涉讼物业是否接入公共排水设施，但孔祥港故意隐瞒该情况，动力源公司虽然提交了证人证言等予以证明，但证人与动力源公司之间存在利害关系，此外动力源公司未能提供其它证据予以佐证，故对动力源公司的该主张一审法院亦不予采纳。动力源公司明知自己系用于经营包括洗车业务在内的汽车维修保养的使用目的，在承租时应对涉讼物业充分履行审慎注意义务，而且根据日常生活法则，动力源公司作为主要经营汽车相关业务的企业，对其自身经营所需条件应十分清晰和明确，在承租前理应是对涉讼物业是否满足其经营需求进行详尽了解和查询，故动力源公司对最终导致无法实现合同目的存在过错，应承担相应的责任。至于孔祥港，在明知动力源公司系用于经营汽车维修保养相关用途的租赁目的的情况下，作为涉讼物业的所有人，理应知悉自身物业的相关管道等设施铺设情况，但仍将涉讼物业出租给动力源公司使用，且在《租赁合同》中明确约定租赁用途，对导致无法实现合同目的亦存在相当的过错，亦应承担一定的责任。鉴于双方当事人均存在过错行为导致双方签订的《租赁合同》无法实现合同目的，双方当事人均可解除涉讼《租赁合同》，鉴于孔祥港已于2019年6月9日收回涉讼物业，双方就涉讼物业所建立的租赁合同关系实际已解除，孔祥港反诉主张要求确认合同于2019年6月9日解除，合理有据，一审法院予以支持。至于动力源公司以孔祥港存在欺诈为由诉请撤销双方签订的租赁合同，理据不成立，一审法院不予支持。合同解除后，孔祥港应将已收取动力源公司的租赁保证金83600元租赁保证金退回给动力源公司。孔祥港主张没收上述租赁保证金，理据不成立，一审法院不予支持。对于动力源公司要求孔祥港退还2018年6月15日至2019年4月30日的租金438900元的诉请，鉴于动力源公司已在签订合同后接收使用涉讼物业，其虽然主张无法进行经营，但未能提交相关证据证实，一审法院不予采纳，故动力源公司据此要求孔祥港退还自2018年12月1日起的租金，理据不成立，一审法院不予支持；对于2018年6月15日至2018年11月30日期间的租金，动力源公司表示该租金的缴纳人金国成同意其司向孔祥港提出退还主张，但未能提供相关证据证实，即使如动力源公司所述属实，基于前述理由，动力源公司要求孔祥港退还该部分租金亦理据不成立，一审法院亦不予支持。至于动力源公司诉请孔祥港赔偿损失20000元，动力源公司未能提供相关证据证实其存在该损失以及实际损失的金额，而且鉴于动力源公司对于导致合同未能继续履行自身存在过错，即使存在损失，亦应由其自行承担，故对动力源公司的该诉请，一审法院不予支持。关于孔祥港要求动力源公司支付2019年5月1日至2019年6月9日的租金的反诉请求，动力源公司直至2019年6月9日才将涉讼物业交还给孔祥港管业，动力源公司应按照合同约定支付其占用涉讼物业期间的租金，故孔祥港的该反诉主张，理据充分，一审法院予以支持。因此，动力源公司应向孔祥港支付2019年5月1日至2019年6月9日的租金共计54340元[41800元/月×（1个月+9天÷30天）]。孔祥港主张的超出上述金额的部分，一审法院不予支持。动力源公司可以前述租赁保证金83600元冲抵欠付的租金，抵扣后孔祥港还应退还动力源公司租赁保证金29260元（83600元-54340元）。对于孔祥港主张的逾期支付租金滞纳金，双方当事人均存在过错，该滞纳金损失应由孔祥港自行承担，故对于孔祥港该诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2020年5月13日作出一审判决：一、确认广州动力源汽车贸易有限公司与孔祥港就位于广州市番禺区兴南大道522号厂房首层物业签订的《租赁合同》及相应的租赁法律关系于2019年6月9日起解除；二、孔祥港应于本判决发生法律效力之日起三日内向广州动力源汽车贸易有限公司返还租赁保证金83600元；三、广州动力源汽车贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向孔祥港支付租金54340元；四、上述第二、三项冲抵后，孔祥港应于本判决发生法律效力之日起三日内向广州动力源汽车贸易有限公司返还租赁保证金29260元；五、驳回广州动力源汽车贸易有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回孔祥港的其余反诉诉讼请求。如孔祥港未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27515元（其中本诉受理费18343元，反诉受理费9172元），由广州动力源汽车贸易有限公司负担18343元，孔祥港负担9172元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，双方当事人确认：孔祥港与金国成于2018年5月1日签订租赁合同，2018年12月19日承租人由金国成变更为动力源公司，动力源公司承接金国成所签租赁合同的权利义务，仍使用金国成与孔祥港2018年5月1日签订的租赁合同，2019年4月30日之前的租金孔祥港均已收齐；承租物业的装修在金国成承租期间已经完成；案涉房屋不动产权证登记用途为工业、规划用途为厂房，孔祥港购入时房屋即没有接入公共排污管网的设施。动力源公司表示，其司知悉汽车维修、保养、洗车场地需要接入公共排污设施才可办理经营许可证。对广州市番禺区水务局2019年5月21日所作退件通知中的整改，动力源公司表示需要开挖建设排污设施并接入市政公共排污管网；孔祥港表示涉案场地不允许开挖，整改事项事实上无法完成，动力源公司并不需要办理污水接入市政公共排污管网的手续，动力源公司要求孔祥港进行整改超出了租赁合同约定的范围。双方当事人二审庭询后向本院提交书面情况说明，均表示金国成实际使用涉案场地期间未开展汽车洗车业务，孔祥港表示在金国成承租之前的上手承租人有进行汽车维修和洗车两项业务。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：涉案租赁合同未能继续履行的责任认定。案件事实表明，动力源公司承接金国成2018年5月1日所签租赁合同权利义务，与孔祥港设立涉案房屋的租赁法律关系，动力源公司已向孔祥港交付截至2019年4月30日的租金，涉案房屋于2019年6月9日由孔祥港收回。动力源公司本案上诉表示孔祥港故意隐瞒涉案租赁物并无接入市政污水管的事实，为此主张合同撤销权，但涉案房屋由孔祥港向他人购买所得，购入时房屋即没有接入公共排污管网的设施；动力源公司在知悉汽车维修、保养、洗车场地需要接入公共排污设施才可办理经营许可证的情况下接手承租涉案房屋；依孔祥港一审申请的证人林某出庭作证，动力源公司签订租赁合同时有问过场地能否接入排污管道，但动力源公司被告知需要什么设备要由动力源公司自己处理，租赁场地按现状交付。为此，一审判决认定动力源公司对其自身经营所需条件应予清晰和明确，在承租前理应对涉案房屋是否满足经营需求进行详尽了解和查询，故动力源公司对其所述因未进行排污整改无法实现合同目的存在过错，动力源公司应承担相应的责任，所作处理并无不当。动力源公司上诉所持理由，事实依据并不充分。动力源公司当应承担租赁合同解除之前的租金，其所提20000元损失赔偿因缺乏证据证明，当不予支持。涉案租赁合同虽未明确约定接驳市政公共排污管网的内容，但合同约定租赁房屋用于经营汽车维修保养的相关用途，孔祥港也表示在金国成承租之前的上手承租人有进行汽车维修和洗车两项业务，依《广州市排水管理办法实施细则》的规定，洗车业、汽车维修业和农贸市场排水户属重点排水户。在动力源公司公共排水设施接驳申请被广州市番禺区水务局作退件处理、要求整改的情况下，作为出租人的孔祥港当应配合动力源公司进行整改以实现合同目的。本案诉讼中，孔祥港以汽车维修保养不包含洗车业务在内、合同未约定接驳市政公共排污管网为由主张污水接驳整改超出租赁合同约定的范围，理由并不充分。一审判决认定孔祥港对无法实现合同目的存在过错也应承担相应责任，所作处理并无不当。孔祥港就此所提上诉理由，本院不予认可。孔祥港上诉所提不予退还租赁保证金、要求动力源公司承担逾期支付租金滞纳金的主张，本院不予支持。综上所述，涉案租赁合同未能继续履行，孔祥港、动力源公司均有过错，双方所提上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15969元，由孔祥港负担6744元，由广州动力源汽车贸易有限公司负担9225元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月十一日书记员  吴敏玲李美琦