河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民再9号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：徐丽敏，女，1978年9月7日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。委托诉讼代理人：郝新锋，北京市农权律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：河南征云置业有限公司，住所地：河南省焦作市中站区许衡街道办事处。法定代表人：林华，该公司经理。委托诉讼代理人：乔佳文，公司法务。委托诉讼代理人：张当智，河南河阳律师事务所律师。再审申请人徐丽敏因与被申请人河南征云置业有限公司（以下简称征云公司）商品房销售合同纠纷一案，不服焦作市中级人民法院（2019）豫08民终3060号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年12月25日作出（2020）豫民申3604号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人徐丽敏及其委托诉讼代理人郝新锋，被申请人征云公司的委托诉讼代理人乔佳文、张当智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐丽敏申请再审称，请求判令被申请人按“五折购房”履行和申请人签订的商品房买卖合同。事实与理由：一、征云公司对外进行大量的“五折购房”广告宣传，让河南省产业发展研究会养老产业专业委员会(以下简称养老产业委员会)作为名义返款单位替代履行义务，实为借壳行为，构成民事欺诈。一审认为购房合同和养老产业委员会对徐丽敏的扶助是两个独立的合同，没有关联性，征云公司不应当承担返还余款的责任，属于事实认定仅停留于表面。征云公司的目的在于蓄意规避法律责任，以养老产业委员会作挡箭牌，构成连环套的合同形式，以“半价购房”的广告为诱饵,致使广大购房者在误以为“半价”的前提下签订与开发商允诺不符的房地产销售合同，征云公司正是通过这样貌似两个独立的合同来完成欺诈的行为。另外，如果按照徐丽敏和养老产业委员会签订的扶助协议规定，每月徐丽敏得到的扶助款，根本就和购房款的返还是两回事，所以征云公司宣传的五折购房更是没有任何事实根据，是不能实现的虚假宣传，是明显的欺诈行为。从另一角度看，两个独立的合同却在解决同一个争端，到底谁是合同义务的履行主体，恰恰通过合同的相对性进行了规避。征云公司在订约时，故意与对方订立与实际不符的合同，构成欺诈。二、原审程序错误。征云公司申请追加养老产业委员会作为共同被告，一审法院未予回应。徐丽敏一审庭审时提出审判员回避的请求，但一审法院未经审委会讨论即当庭驳回徐丽敏的申请，属于程序错误，二审对此未予回应。征云公司辩称，一、征云公司没有虚假宣传行为，不构成民事欺诈。申请人签订合同时，清楚“五折购房”的内容，申请人已与第三方养老产业委员会签订了救助协议，其对“五折购房”的经过和要求、办理程序是清楚的。征云公司在宣传中，始终没有承诺让购房者直接支付五折购房款得到房屋,而是申请人在征云公司处全款购房后，由第三方养老产业委员会与申请人签订协议，在一定期限内给申请人每月支付最高不超过购房款50%的救助，征云公司和养老产业委员会均向申请人发放了“五折购房”流程和条件的宣传材料，征云公司售楼部也摆放了“五折购房”流程和条件的宣传材料。二、征云公司与养老产业委员会是两个独立的主体。养老产业委员会对“五折购房”有一整套的扶助流程,申请人对符合“五折购房”条件是清楚的，其按照养老产业委员会的扶助程序和要求，向养老产业委员会提供了资料，签了扶助协议。而对扶助协议的履行，征云公司不是该合同主体，也未对该合同的履行提供任何承诺和担保。三、“五折购房”是案外人养老产业委员会与包括征云公司在内的河南省内多家房地产企业开展的扶助购房项目，主体是养老产业委员会，在焦作征云公司售楼处的现场启动仪式上，省电视台、政府机关领导均是案外人请来的，从申请人提供光盘中的河南电视台新闻画面里，可以看到大幅画面显示案外人“五折购房”补贴流程，现场以养老产业委员会为主导，其负责人在现场对扶助条件、流程做了说明。四、征云公司与申请人签订的只是购房合同，没有签订返还合同，未承诺返还购房款，也不存在案外人代为返还情况。案外人养老产业委员会也不是征云公司的代理人。案外人与购房户签订的扶助返还协议独立存在、独立履行。综上所述，被申请人征云公司认为申请人的再审申请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回申请人的诉讼请求。徐丽敏向一审法院起诉请求：1.将原被告签订的商品房买卖合同约定的总房款478482元变更为239241元；2.被告返还多付239241元房款并按同期银行贷款利率支付利息3545.42元（利息暂计2019年1月25日至起诉日，并实际支付至付款日）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告征云公司于2015年取得征云悦城小区的房屋预售许可证后，即印刷了内容为“5折买悦城，买房还赚钱”、“买悦城5折，再观望就卖光了”、“悦城5折，热销全城，首批业主现金扶助签约成功”的三份广告宣传页，广告页正面下方均标注了联系电话、项目地址、开发商及“征云悦城加入安居养老公益基金住房扶助行动，活动详情请至售楼中心咨询”的内容；该公司于2016年印刷了“5折特惠房源最后疯抢中……”的广告宣传页，亦在正面下方标注了联系电话、项目地址、开发商等。四份广告宣传页的背面均系对征云悦城小区所在位置、房屋户型等所作的图片和文字说明。2016年4月，被告在《焦作日报》某日3版发布内容为“征云悦城4月9日5折购房”的整版广告；在《焦作晚报》4月14日B06版刊登《牵手全省安居养老计划，建焦作老百姓买得起的好房子》的文章；4月28日出版的征云集团企业报《云端》第八期头版为同题文章，并将“征云悦城售楼中心开放暨河南省安居养老公益基金扶助计划启动庆典”的照片作为题图。被告于2016年4月至6月间，在其微信公众号《征云地产》中发布多篇文章，宣传介绍了征云悦城小区5折购房、安居养老公益活动及首批业主签订公益基金扶助协议等内容。2016年6月7日，以征云公司为出卖人，徐丽敏为买受人，双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告建设的征云悦城第1号楼16层1603号房屋，用途为住宅，建筑面积118.73平方米，价款478482元。原告于2016年11月16日缴纳房屋契税6835.45元，被告于2019年1月25日向原告开具价税合计479893元的房屋发票。后原告购买的房屋建成交工，原告已装修入住。2016年10月28日，以养老产业委员会为甲方（公益扶助方），原告徐丽敏作为乙方（被扶助方），双方签订安居养老产业惠民基金扶助协议，该协议载明：乙方已熟读甲方《安居养老普通商品房实施办法》中关于安居养老产业惠民基金扶助条件的要求。并按甲方要求真实填写了安居养老产业惠民基金扶助申请。甲方原则上同意乙方购买征云悦城项目养老住房118.73平方米，1号楼1603室，总房款478482元，惠民扶助总额50％为239241元，分七十二个月等额扶助，每月惠民扶助款3320元；甲方以乙方付清全额房款日开始，期满一个月作为发放安居养老产业惠民基金扶助资金的起始日，每月25日向乙方徐丽敏名下工行卡号62×××28上划拨安居养老产业惠民基金扶助资助款。该扶助从第一次获得扶助开始，最长年限不超过6年；甲方对乙方的安居养老产业惠民基金扶助活动是独立的惠民扶助行为，与惠民捐赠的开发商、营销咨询企业和按揭银行之间不存在法律连带关系，尤其是对住房质量、物业管理以及银行利率调整等引起的纠纷，不承担相关连带责任；乙方签订购房合同后，全额付清购房款之日作为协议正式生效日；本协议为不可撤销之协议，如扶助不到位发生争议，被扶助方可申请当地人民政府主管部门仲裁解决。此后原告名下尾数3328的工行卡陆续收到24个月的每月3320元款项，自第25个月起至今未收到款项。养老产业委员会在2019年1月20日的豫产研［2019］第2号文件《关于安居养老公益惠民扶助活动公告》中，告知各安居养老扶助户，由于该委员会扶助拨款账户需要由原工商银行变更为交通银行，变更手续需要变更后新的社团法人执照，受法人代表变更手续审核流程时间限制和近期募集的扶助资金较少等因素影响，暂时无法满足广大受助户的资金扶助需求。凡愿意参加变更为一次性扶助物品的受助户，可报名申请，该委员会将提供各种物品扶助。如愿意继续参加扶助现金的客户，等到捐助资金（2019年3月26日）过来后将继续按照原签订的扶助协议进行现金扶助。一审法院认为，最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该规定，广告宣传资料中只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出了具体确定的说明和允诺，且该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才应视为要约，并产生即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容的后果。本案中，被告向原告等人散发的广告宣传资料所作的“五折购房”宣传，不属于该条规定中出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺的范畴，原告亦未举证证明被告在广告宣传资料中就征云悦城小区的房屋及相关设施作出了其它具体确定且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺，故本案中不具备适用该规定的条件，原告依据该规定主张被告宣传的五折购房应视为合同内容，以及被告存在欺诈行为，依据不足。原告与养老产业委员会签订的安居养老产业惠民基金扶助协议载明，原告按要求填写扶助申请后与该委员会签订协议，并按月领取扶助款，该惠民扶助活动独立于惠民捐赠的开发商、营销咨询企业和按揭银行之外。原告不能提供证据证明其所主张的被告承诺返现而未返现系事实，故原告提出变更双方合同约定的总房款以及被告返还房款及利息的诉讼请求，理由不足，不予支持。一审法院判决：驳回原告徐丽敏的诉讼请求。案件受理费减半收取为2444元，由原告徐丽敏负担。徐丽敏不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销河南省焦作市山阳区人民法院(2019)豫0811民初2014号民事判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人对外进行大量的虚假广告宣传,找养老产业委员会为履行义务替代者的行为构成民事欺诈,但一审法院并未全面审查涉案事实,片面认可《商品房买卖合同》及补充协议的部分条款,属事实认定错误。二、一审程序严重错误。同案其他人的判决早于上诉人的庭审，造成上诉人注定败诉的现实。一审判决适用法律错误，《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条应适用本案。二审查明的案件事实与一审相同。二审认为，本案系商品房预售合同纠纷。徐丽敏以征云公司虚假宣传，存在以“五折购房”宣传误导其签订房屋买卖合同的欺诈行为为由，提起本案诉讼。双方签订的商品房买卖合同并未体现“五折购房”的内容，且补充协议明确载明，双方的一切权利义务以法律合同为准，沙盘模型、售楼书及广告等宣传资料仅作为购房参考，实际情况应以合同约定为准。实质上，徐丽敏主张的“五折购房”宣传内容体现在与养老产业委员会签订的安居养老产业惠民基金扶助协议中，该协议约定涉案房屋惠民扶助为总房款的50%，分72个月等额扶助，以及每月惠民扶助款的具体数额等内容；此后，徐丽敏已经收到24个月补助，每月3320元，合计79680元的案件事实。上述协议均系当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。就协议签订及款项返还的情况看，徐丽敏主张征云公司虚假宣传，存在以“五折购房”宣传误导其签订房屋买卖合同的上诉理由，缺乏依据，不予采纳。至于上诉人徐丽敏称同案其他人的判决早于其庭审，造成注定败诉的现实，与本案审理无关。综上所述，上诉人徐丽敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4888元，由徐丽敏负担。本院再审期间，围绕争议焦点，当事人进行了举证，本院组织双方进行了质证。本院对有争议的证据和事实认定如下：关于申请人提交的河南省发展和改革委员会出具的豫发改信复〔2019〕86号答复函及河南省产业发展研究会登记备案信息，证明养老产业委员会不属于河南省发展和改革委员会下属机构。该事实与本案没有关联，本院不予认定。关于被申请人征云公司提交的安居养老产业捐赠协议书、河南产业研究会五折购房项目征云公司捐助款明细、养老产业委员会开具的收据、河南省产业发展研究会开具发票以及关于在焦作《征云悦城》楼盘开展安居养老惠民扶助活动情况说明等资料，证明征云公司支持养老产业委员会开展安居养老产业发展，该公司只是公益项目的部分资金捐赠者，养老产业委员会与购房者签订的《安居养老产业惠民基金扶助协议》是独立的协议，与捐赠方征云公司无任何联系。申请人对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。本院对该证据的真实性予以认定。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，民事合同中的欺诈是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。因此构成欺诈需要满足以下条件，第一，欺诈一方当事人有欺诈的故意；第二，要有欺诈另一方的行为；第三，受欺诈方签订合同是由于受欺诈的结果。在本案中，申请人徐丽敏与被申请人征云公司签订的商品房买卖合同并未体现任何“五折购房”的内容。根据双方签订的补充协议约定，征云公司所做的销售资料和宣传资料仅供买受人参考，上述广告、宣传资料与合同及其附件不一致的，以双方之间的合同及其附件为准。徐丽敏已经按约完成了全额付款义务，征云公司也如约向申请人交付了房屋。申请人用实际履行行为进一步证明其认可合同内容。该合同已经履行完毕，申请人主张对方当事人虚假宣传，以“五折购房”宣传误导、欺诈其签订房屋买卖合同，没有证据，本院不予采信。徐丽敏在签订《商品房买卖合同》的同时，与养老产业委员会签订了《安居养老产业惠民基金扶助协议》，由养老产业委员会自徐丽敏付清所购征云公司房产全额房款之日起满一个月向其进行惠民帮扶，帮扶总额为全部房款的50%，分七十二个月等额扶助，每月扶助款3320元，实现“五折购房”。徐丽敏自付清所有购房款后，名下尾号为3328的工行卡已经陆续收到了24个月的每月3320元的款项，即养老产业委员会基于《安居养老产业惠民基金扶助协议》向其进行返还购房款50%的惠民帮扶的部分款项。徐丽敏接受了该部分返款，认可该转账行为，其对《安居养老产业惠民基金扶助协议》内容是明知的，明白“五折购房”的实现方式，扶助款就是所谓“五折购房”的返还款。“五折购房”优惠的返款主体是养老产业委员会，徐丽敏主张由征云公司返还其一半购房款的请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于徐丽敏提出的一审程序违法问题。一审庭审笔录显示，一审法院开庭时告知了审判组织成员及书记员，并征询双方当事人是否申请回避，双方均未提出申请。一审卷宗中没有见到征云公司申请追加被告的申请，该公司对一审法院没有追加养老产业委员会为被告也没有提出异议。申请人提出原审程序错误的理由，本院不予支持。综上所述，申请人的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：维持本院（2019）豫08民终3060号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王波审判员王胜利审判员吴明二〇二一年三月十一日法官助理王文杰书记员申慧洁