山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1298号上诉人（原审被告）：烟台智臣地产顾问有限公司（现改名烟台找房网络科技有限公司），住所地龙口市东莱街道龙门花园小区14-4号。法定代表人：鹿爱光，任公司经理。被上诉人（原审原告）：孙慧，女，1987年5月17日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：黄银海，山东岳平律师事务所律师。原审被告：龙口市城市建设综合开发有限公司，住所地龙口市东莱街道龙泉路459号。法定代表人：吕沂蓬，任公司经理。上诉人烟台智臣地产顾问有限公司（以下简称智臣公司）因与被上诉人孙慧、原审被告龙口市城市建设综合开发有限公司（以下简称城建公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2020）鲁0681民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。智臣公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，不服金额为6万元；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订了合法有效的《服务协议书》，可以证实上诉人的行为属于居间代理行为，根据被上诉人提交的收费单据看，上面明确书写了团购服务费，且城建公司也认可委托上诉人对涉案房屋进行销售。上诉人完全按照协议履行了义务，完成了居间代理行为，理应收取约定的服务费。被上诉人与城建公司是否签订合同及什么时间签订合同与上诉人无关。2.被上诉人提交的《认筹单》中对于房屋单价、位置、面积等约定的清清楚楚，被上诉人也缴纳了全部房款，是对购买商品房的完全认可。交房延期是由于疫情等因素影响，属于不可抗力，不能归责于上诉人和城建公司。一审法院认定上诉人返还6万元是错误的。孙慧向一审法院起诉请求：1.依法解除原告和被告智臣公司签订的怡园壹号天街服务协议；2.依法判令被告返还原告购房款530000元，并承担该款项占用期间的费用（其中530000元原告是在2019年4月8日交付300000元，2019年3月19日交付60000元，2019年5月18日交付170000元，从原告交付款项之日起到被告实际返还之日时的利息，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日到实际还款之日按照全国银行间同业拆借市场公布的贷款报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2019年3月19日原告通过被告的广告宣传得知怡园壹号天街（B区）进行酒店经营，欲投资购买酒店的两套公寓。被告在宣传单页上载明“酒店式公寓，委托经营管理6年（B区），首付6万元”。当日，原告与被告智臣公司签订了怡园壹号天街（B区）217号和308号两套房屋的《认筹单》，并向被告智臣公司交付了两套房屋的认筹金60000元。2019年4月6日，原告与被告智臣公司签订了两份《怡园?壹号天街服务协议书》约定：“甲方：烟台智臣地产顾问有限公司，乙方：孙慧。第一条乙方认购房源为B区217号房屋。第二条团购服务费及房源价格，1.乙方签订本协议时支付甲方团购服务费人民币叁万元；2.所认购房源单价5178元/㎡，原总价297709元；优惠后单价4106元/㎡，优惠后总价236053元。第三条乙方须于2019年4月10日或之前，到售楼处签署《怡园?壹号天街认购协议》，并付清100%房款。……”另一份B区308号房屋《服务协议书》，除所认购房源价格不同外，其他内容与上述《服务协议书》一致。2019年4月8日和5月18日原告根据被告智臣公司的要求，向被告城建公司交齐了全部购房款共计47万元。原、被告双方没有按照约定签订《认购协议》，也没有签订购房合同。原告称：“被告智臣公司承诺涉案楼盘B区于2019年7月份交房，但是到2020年6月2日该楼盘B区36套公寓只卖出了原告购买的两套房屋，无法实现酒店式公寓，委托经营管理6年合同目的”。原告在庭审中提交了自己与被告智臣公司销售人员2020年6月2日的通话录音,原告说:对呀，去年那时候已经建好了，当时告诉我4月份买到，6月底7月初交房。被告智臣公司销售人员回答：是，现在没交房，卡在我们网签上。因为它这个房子抵了1200万元，你除非还一部分钱，人家给你解押几套。你也知道我就卖了你这一户怎么托？另查明，2018年12月29日被告城建公司与龙口市金儒房地产公司签订了《销售代理合同》约定：“金儒房地产公司代理房源：本项目剩余所有可售房源（包含商铺、公寓、办公）。甲方同意乙方收取客户团购服务费作为乙方正常佣金收入，溢价部分归甲方城建公司所有”。被告烟台智臣地产顾问有限公司（现名烟台找房网络科技有限公司）代理龙口市金儒房地产公司履行《销售代理合同》，被告城建公司作为怡园壹号天街项目的开发商也认可被告智臣公司的代理销售行为。一审法院认为，本案争执的焦点问题有两个：1.《怡园?壹号天街服务协议书》能否单方解除；2.导致涉诉认购书解除的原因在哪一方。焦点一、《怡园?壹号天街服务协议书》能否单方解除。法院认为，原告孙慧与被告智臣公司签订涉诉《怡园?壹号天街服务协议书》后，原告分别汇入被告智臣公司账户团购服务费6万元，汇入被告城建公司账户购房款47万元，两被告分别给原告出具了收据。《服务协议书》系房屋买卖双方为保证签订正式的《商品房预（销）售合同》而签订的预约合同，作为预约合同的《服务协议书》仅是原被告双方为将来订立作为本约合同的《商品房预（销）售合同》所做的承诺，而非正式的《商品房预（销）售合同》，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务。根据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守《服务协议书》的承诺，而不与对方签订《商品房预（销）售合同》。本案买卖双方仅签订了《服务协议书》，现原告主张解除该《服务协议书》，于法有据，应予支持。被告智臣公司以涉诉《服务协议书》系为房屋买卖合同的副本为由，抗辩不应解除《服务协议书》，要求继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，从涉诉《服务协议书》约定的内容及其实际履行情况来看，均不具备该条规定的条件，被告智臣公司的抗辩于法不符，法院不予采信。焦点二、导致涉诉《服务协议书》解除的原因在哪一方。原告主张，被告智臣公司承诺涉案楼盘B区于2019年7月份交房，但是到2020年6月2日该楼盘B区36套公寓只卖出了原告购买的两套房屋，无法实现酒店式公寓，委托经营管理6年的合同目的，故导致《服务协议书》解除的原因在被告方。两被告主张，原告与被告智臣公司签订的《怡园?壹号天街服务协议书》中没有明确交付房产的时间，由于原告在家生孩子，经催告一直也未签订购房合同，因此被告方认为该合同应继续履行，另外，因新冠××疫情的影响，导致交房时间的延后，因此，导致《服务协议书》解除的原因在原告方。法院认为，原告通过被告的广告宣传得知怡园?壹号天街（B区）进行酒店经营，到2020年6月2日该楼盘B区36套公寓只卖出了原告购买的两套房屋，无法实现酒店式公寓，委托经营管理6年的合同目的。因此，原告主张导致《服务协议书》解除的原因在被告方，理由成立，法院予以支持。关于两被告承担上述款项占用期间的利息起止时间计算问题，原告主张53万元是原告在2019年4月8日交付300000元，2019年3月19日交付60000元，2019年5月18日交付170000元，从原告交付款项之日起到被告实际返还之日时的利息，2019年8月19日前按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年8月20日到实际还款之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因原告与被告智臣公司签订《怡园?壹号天街服务协议书》时，双方并没有违约，因此，法院认为，应以原告2020年6月19日起诉之日起计算利息为宜，对原告主张从交付款项之日起支付利息，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，一审法院于2020年9月3日判决如下：一、解除原告孙慧与被告烟台智臣地产顾问有限公司（现名烟台找房网络科技有限公司）针对怡园壹号天街B区217号和308号两套房屋于2019年4月6日签订的《怡园壹号天街服务协议书》;二、被告烟台智臣地产顾问有限公司（现名烟台找房网络科技有限公司）于本判决生效之日起十日内返还原告孙慧团购服务费60000元及利息（利息以60000元为基数，自2020年6月19日起诉之日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告龙口市城市建设综合开发有限公司返还原告孙慧购房款470000元及利息（利息以470000元为基数，自2020年6月19日起诉之日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告孙慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，减半收取4550元，由被告龙口市城市建设综合开发有限公司负担3970元，由被告烟台智臣地产顾问有限公司（烟台找房网络科技有限公司）负担580元。二审中，上诉人提交怡园东区商业楼分销合同一份，证明龙口市金儒房地产有限公司与上诉人是合作关系，上诉人不承担商业楼独家代理责任。上诉人提交龙口市金儒房地产有限公司出具的关系说明一份、龙口市金儒房地产有限公司信息查询一份，证明上诉人与其是两个主体公司。本院认为，上诉人、龙口市金儒房地产有限公司均系公司法人，该事实与上诉人主张不应退还涉案60000元款项的诉讼请求并无关联性。本院查明的其他案件事实与一审法院查明的一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2019年4月9日签订《怡园壹号天街服务协议书》，系房屋买卖双方为保证签订正式的《商品房预（销）售合同》而签订的预约合同，并非居间合同。该合同中载明上诉人系涉案房屋所在楼盘的销售代理商，亦非居间人。上诉人接受龙口市金儒房地产有限公司的委托销售涉案房屋，其与被上诉人不构成居间合同关系。上诉人向被上诉人交付的60000元款项在《怡园壹号天街服务协议书》约定为团购服务费、在《认筹单》中为“认筹金”，均不能认定为居间合同报酬，故上诉人主张其与孙慧形成居间合同关系与事实不符，上诉人上诉主张其已完成了居间行为，理应收取服务费，不应支持。综上所述，上诉人烟台智臣地产顾问有限公司(烟台找房网络科技有限公司）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由烟台智臣地产顾问有限公司(烟台找房网络科技有限公司）负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 陈 勇审判员 李 安二〇二一年三月五日书记员 杨风华