辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终204号 上诉人（原审原告）：王**，男，1976年1月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：杨光，男，1978年4月28日出生，汉族，个体业主，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人（原审被告）：盘锦荣翔物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：李荣珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘荣胜，辽宁国民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。 法定代表人：许德来，该公司董事长。 委托诉讼代理人:王**，男，1987年3月13日出生，汉族，辽宁中珠房地产开发有限公司员工，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人（原审被告）：深圳大众物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。 法定代表人：林劲飞，职务经理。 上诉人王**因与被上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司（以下简称荣翔物业）、深圳大众物业管理有限公司、辽宁中珠房地产开发有限公司（以下简称中珠地产）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王**及其委托诉讼代理人杨光、被上诉人荣翔物业的委托诉讼代理人刘荣胜，被上诉人中珠地产的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。深圳大众物业管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 王**上诉请求：撤销盘锦市双台子区人民法院（2020)辽1102民初2039号民事判决书并发回重审。事实与理由：一审法院以王**个别业主的身份单独提起诉讼，属于主体不适格的认定是错误的，同时一审法院法律法规适用错误应予以纠正，一审法院事实部分认定错误。一审法院应对于其2015年中珠地产和荣翔前期物业合同的法律效力予以审理并确定合法性，但一审法院审理后未曾认定其合法性就草草下了裁定，很明显存在倾向性。对于其2015年和2017年两次《前期物业服务合同》的真实性合法性均未给予审理和认定。一审中王**已经提交证据证明其盘锦荣翔物业为非法入驻涉案园区，涉案小区于2015年交付使用，涉案小区前期物业公司的合法性应是开发单位在园区建设初期属于建设方也就是前期物业合同的法定甲方，即开发楼盘初期涉案小区暂未进行预售的时候，开发单位为唯一业主，所以其有义务和责任通过国务院《物业管理条例》前期物业篇的要求通过招投标选聘物业公司，这是一种责任和义务并非权利。当然被上诉人未曾履行招投标的方式选聘物业公司其行为已经违反了法律的强制性规范，中珠地产和荣翔物业签订的前期物业合同违反了法律的强制性规定，签订的前期物业合同是违反了法定程序是无效的。 荣翔物业辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，王**的上诉没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回王**的上诉请求。 中珠地产辩称，同意荣翔物业的答辩意见。 深圳大众物业管理有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 王**向一审法院起诉请求：判决确认被告前期物业合同无效，并返还王**于2015年8月29日至2018年9月30日的物业费5,202.00元，2015年8月29日至2018年9月30日的电梯费1,920.00元，合计7,122.00元的诉讼请求。事实和理由：一、天琴湾开发商并没有依法进行签订前期物业合同，依据国务院《物业管理条例》规定，应招投标方式确定前期物业公司，面积低于三万平的可以协议方式。天琴湾小区建筑面积为18万平方米。依据国务院《物业管理条例》第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县级人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《辽宁省物业管理条例》第四十一条，住宅**物业服务企业应当通过招投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经县物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。国务院和辽宁省物业管理条例法条已经非常明确，前期物业公司的选聘要求经过招投标的方式，被告并非法定招投标方式入驻园区服务，所以其收取物业费是非法的。二、盘锦中珠天琴湾项目物业管理委托服务合同自2017年11月16日在双台子区住房和城乡建设局进行备案，天琴湾小区于2015年陆续开始入驻，也就是物业公司在没有依法取得园区服务资质的情形下，以违法方式进入园区进行强制性物业服务，其违反了前期物业合同为法定的前提要件。该合同是无效的合同，王**与被告合同的有效性在于被告是否依法进行的招投标并具备物业服务资质并依法在住建局进行了前期物业合同备案，依据在双台子区住房和城乡建设局天琴湾小区前期物业合同备案的档案足以证明一点，被告在2015年至今是违法的，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。建设单位没有依法签订的前期物业合同不受法律保护。因其开发单位未在2015年进行前期物业合同备案，即使其2017年11月16日进行了备案也不符合备案条件，因前期物业合同要求在开发楼盘之时进行备案，并没有后补备案一说，所以其2017年的备案是不合法的是无效的。所以其被告违反法律规定所签订的所谓前期物业合同是无效的。三、根据《辽宁省物业管理条例》等相关规定，前期物业服务协议期限不得超过三年，而原告与被告签订合同至今已经超过三年，违反了法律规定。同时被告非前期物业公司，前期物业公司的认定在于开发楼盘和交付楼盘之时在必须要进行前期物业选定并依法签订前期物业合同，被告非2015年预售许可证中确定的前期物业公司，被告并非法定的前期物业公司，被告没有合法手续证明其在天琴湾依法进行物业服务。其被告违法方式入驻园区是不受法律保护的。我们国家的法律知识保护其遵纪守法的公民和企业，国家的法律不是保护以非法方式入驻园区从而进行物业服务企业的。《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定：“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案”。截止被告起诉之日，被告主张的前期物业管理服务协议距离签订之日已超过三年，违反法律规定。四、依据价格法及物业管理条例的规定，前期物业服务费为政府指导价。天琴湾前期物业服务合同中确定的高层每平方米1.5元、商铺每平方米1.8元物业服务费收费标准及电梯运行管理费480元的所依据的规范性文件和收费许可证被告均未给法院提供，被告在没有依法取得发改委价格部门颁发的收费许可证的情形下进行收取物业费，违反了法律规定，也就是目前的收费标准已无任何依据支持。根据《辽宁省物业管理条例》第四十二条的规定，住宅**物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。原告根据市住建委、市物价局发布的《关于重新修订通知》和《辽宁省物业服务收费管理实施办法》第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓和别墅区物业服务收费实行市场调节价，其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价，按等级管理。各等级的物业服务收费由其对应的基准价及浮动幅度。其标准及考核评定办法，由各市县物价部门会同同级物业行政主管部门制定并公布。按照上述法律法规规定，原告所在的住宅小区物业管理费收费标准属于政府指导价，指导价的标准依据是《关于重新修订通知》。被告没有依法取得收费许可证的情形下，违规收取前期物业费。因此，被告目前的收费标准已无任何依据支持。五、被告在前期物业服务合同无效、无收费依据的情况下，屡屡向原告索要1.5元物业服务费及滞纳金等行为，已严重影响了被告的生活和工作，也给原告带来了名誉和经济损失。被告在前期物业服务协议无效、无收费依据的情况下，单方面向原告等部分业主提供服务，应当属于无因管理，被告可以主张合理的无因管理权益，不应当主张1.5元物业费及滞纳金。在长达5年的时间里，被告通过各种方式影响原告的工作和生活，给原告造成了诸多困扰及精神损害，比如多次违法送达催费函；让原告无法正常进出小区大门及地下车库门，而被告人员不足，导致原告等待时间较长。六、电梯运行管理费一年480元为重复性收费，依据《物权法》第七十三条、《物业服务收费管理办法》第十一条规定明确了电梯为公共设施包含在物业费组成部分，被告收取电梯运行管理费没有法律支撑，理应对于重复性收费返还其原告账户。被告收取电梯费无任何相关法律依据，《物权法》第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，电梯和电梯房都是公用设施。依据国家发改委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知发改价格【2003】1864号《物业服务收费管理办法》中已明示电梯属于公共设施，此电梯费已包含在物业费中，并且对于公用设施的大修中都已经明确动用公共维修基金，所以被告收取电梯费属于重复收费、收取电梯装修费属于二次重复收费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2015年6月10日，中珠地产（甲方）与荣翔物业（乙方）签订中珠?天琴湾《前期物业服务合同》，合同中记载：“坐落位置：盘锦市双台子区，西至：沟海铁路；东至：环城东路（规划路）；南至：小柳河；北至：双绕河南街（规划路），建筑面积：18万平方米，荣翔物业系深圳东部集团大众物业管理有限公司（国家一级物业管理资质）旗下盘锦分公司。其管理标准及模式全部沿用深圳市大众物业管理有限公司的管理标准及模式”。并约定：“根据中珠?天琴湾项目特点，结合《盘锦市住宅区物业管理收费等级指导标准》中住宅质量标准及人员配置，住宅物业服务费核定为1.5元/㎡?月，商网物业服务费核定为1.8元/㎡?月；业主办理入住手续后的物业管理服务费由业主缴纳，按其拥有物业的建筑面积缴纳物业费；电梯费按户/年缴纳，具体标准:A、住宅：1.5元/㎡?月；C、电梯费：40元/月/户”。本合同期限自2015年6月11日起至2017年6月10日止。合同期满前3个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；合同签订后，荣翔物业入驻该小区进行物业服务。 2017年8月3日，中珠地产（甲方-委托方）与荣翔物业（乙方-受托方）签订中珠?天琴湾《物业服务管理合同》，合同约定“物业服务范围：坐落位置：盘锦市双台子区，经六路东，东风街南，滨河路西，纬四街北，占地面积68861.20平方米，建筑面积：18万平方米。本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（主用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.5元；商网物业服务费每月每平方米建筑面积2.0元，电梯费每月每户40元。管理服务费标准的调整按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整。委托管理期限为3年，自2017年8月1日起到2020年7月30日止，如到期后双方未有违约条款及未有异议，合同自动续期，如提前有业主委员会成立，合同自动终止。2017年11月16日，在盘锦市双台子区住房和城乡建设局登记备案。王**系中珠?天琴湾小区5号楼1单元2004室业主，2015年8月29日，王**与荣翔物业签订中珠?天琴湾《业主物业服务合同》，合同约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项等。在服务费用中约定：“本物业服务区域物业服务费收费选择包干制：物业服务费由甲方按其拥有物业建筑面积缴纳。建筑面积暂以购房合同约定的建筑面积为准；但自政府部门核定产权面积后的下年度1月1日起，以核定的产权面积为准。物业服务费收费标准，自小区首批房屋合同约定的交付日至下年度末，暂按以下标准执行：高层住宅（电梯房）：1.50元/月/平方米；之后每个自然年度内的物业费收费标准，参照本地上一年度法定最低工资标准的浮动比例，在上一年度物业费收费标准的基础上计算确定，按新标准执行”。该小区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，根据法律规定，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，前期物业合同是中珠地产和荣翔物业之间签订的中珠?天琴湾《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第八条规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”同时，该条例第六条规定业主在物业管理活动中享有的权利是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。由此可见，能够代表全体业主共同利益的是业主大会而不是单独的个别业主。选聘和解聘物业服务企业，以及与物业服务企业签订物业服务合同涉及到全体业主的共同利益和共同管理权，作为单独的个别业主无权也没有能力决定，必须由业主共同决定，通过业主大会的形式作出决议。本案中，王**只代表其作为个别业主的自身意愿，并没有体现大多数业主的真实意思表示，既没有经过业主大会的形式作出决议，更没有获得全体业主或大多数业主的授权，就以个别业主的身份单独提起诉讼，属于主体不适格。关于退还物业费及电梯费问题，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王**仅提供一份物业服务合同，未提供其缴纳物业费及电梯费的数额，因此，应当承担举证不能的法律后果，对王**要求返还王**于2015年8月29日至2018年9月30日的物业费5,202.00元，2015年8月29日至2018年9月30日的电梯费1,920.00元，合计7,122.00元的诉讼请求，不予支持。另，没有任何证据证明本案与深圳大众物业管理有限公司有任何法律上的利害关系。因此，王**对深圳大众物业管理有限公司事物诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告王**的诉讼请求。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告王**承担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的基本事实与一审认定一致。 本院认为，本案争议焦点为案涉前期物业合同是否无效及应否退还物业费、电梯费。本案中，王**与荣翔物业签订的中珠?天琴湾《业主物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，应依约定履行各自义务。荣翔物业按约定履行了物业服务义务，王**也已按约缴纳了物业费及电梯费。现王**提出案涉前期物业合同无效及应退还物业费、电梯费的主张，不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人王**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人王**负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 周慧君 审判员 裴艳伟 二〇二一年三月二十二日 书记员 耿 璇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。