苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初1191号原告：朱仲保，男，1973年9月15日生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。被告：张同乐，男，1992年6月4日生，汉族，住北京市西城区。原告朱仲保诉被告张同乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，按照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告朱仲保、被告张同乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱仲保向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付违约金22400元（按2800元/月计算8个月）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月签订一份房屋租赁合同约定租期5年，自2019年5月1日至2024年4月30日，同时对房屋租金、违约责任等均作了约定。后被告提前退房并以受新冠疫情影响为由拒绝赔付违约金，经双方多次协商未果，故诉至法院。被告张同乐辩称：原、被告之间房屋租赁合同经双方协商一致解除，其不存在违约行为故不应承担违约金，且房屋租赁合同约定的违约金过高。本院经审理认定事实如下：原告朱仲保是位于苏州吴中经济开发区房屋（下称涉案房屋）的共有权人。2019年5月1日，原告朱仲保（甲方）与被告张同乐（乙方）签订一份《租赁合同》，由乙方承租涉案房屋用于商业办公或对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式并由乙方提供线上线下租赁服务及增值服务等），约定：租赁期限为5年，自2019年5月1日至2024年4月30日止；租金每月2800元，乙方按月支付，每月提前5日转到甲方指定账户；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方押金2800元；水、电、电话、网络、有线电视等的使用费用都由乙方支付，物业费和耗能费由甲方支付；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方负责赔偿8个月租金作为违约金；合同一经签订，双方都不得提前解除，如遇不可抗力因素及政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规，以及其他非因甲乙双方原因导致甲方无法开展对外租赁服务达1个月及以上等情形，双方无条件解约，无需支付违约金，同时甲方退还乙方押金；甲乙双方中任何一方有违约情况发生，违约方应向守约方支付8个月租金作为违约金；等等。2020年7月13日，原告朱仲保向被告张同乐催要本月房租称“你好这个月房租你还没有给我吧？”，被告张同乐回复“他这边酒店不做了，您什么时候有空把房子退给您吧”，原告朱仲保回复“好的”。双方一致确认由于涉案租赁合同提前解除双方已于2020年7月16日交接返还了涉案房屋，为此由原告向被告出具交房清单明确2020年7月16日收到1313#房屋，房内家电设施完好，门锁钥匙交接完毕，电费余166.55元，水费结清等。审理中，双方一致确认：涉案租赁合同由于被告在2020年7月13日提出退房后提前解除，被告已向原告支付截至2020年6月30日租金及此后截至2020年7月16日租金至今未付，原告亦未向被告退还已付押金2800元，双方于2020年7月16日交接房屋时口头协商一致押金与拖欠租金、水电费等相互两不找。另查明，2020年9月13日，原告朱仲保（甲方）与案外人吴晨星（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方所承租房屋坐落于苏州吴中经济开发区，自2020年8月23日起至2021年1月31日租赁期间已付清租金（由于中介跑路，协商后达成此条协议）；现乙方已支付甲方押金2500元，到期返还；若追回中介（苏州寓意物业管理有限公司，下称寓意公司）26050元，甲乙双方平分。同日，双方达成一份补充协议，明确双方与寓意公司签约合同作废，以2020年9月13日签订房屋租赁合同为有效合同（甲方与乙方）。对于租赁合同解除方式及原因，被告表示，其于2020年7月13日向原告提出退房要求后原告明确回复“好的”，此后双方于2020年7月16日完成房屋交接手续，据此可视为双方协商一致解除合同；另外其承租涉案房屋对外出租经营，受新冠疫情影响有关部门发布相关通告致其无法对外经营，属遇不可抗力因素及政府相关部门出台禁令等原因而提前解除合同，因此根据租赁合同约定无需支付违约金，为此提供2020年2月份苏州市疫情防控第七号通告打印件及吴中区加强租房、集宿区疫情防控通告打印件。对此，原告表示，被告于2020年7月13日提出退房要求属单方解约，属于违约行为，上述通告在2020年2月份发布且相关内容仅表明当时有关部门针对疫情作了相应管控措施，但不足以认定被告因此无法对外开展租赁服务达1个月及以上的情形，被告于2020年7月提出退房要求视为被告违约，按租赁合同约定理应承担违约金。原告陈述，2020年7月16日收回涉案房屋后约过三四天就另行出租给寓意公司并约定免租期两个月，寓意公司承租涉案房屋后不久就转租给案外人吴晨星，寓意公司向吴晨星收取部分租金后就失联，此后其才与吴晨星签订房屋租赁合同及补充协议，同意让吴晨星继续使用房屋直至2021年1月31日，当时考虑到吴晨星已实际向寓意公司支付了一年租金才同意吴晨星继续使用房屋，之后吴晨星于2021年1月31日前腾退并向其交还涉案房屋，由于被告违约提前解除合同，其急于对外出租故未谨慎审核承租人征信，致其有半年未实际收取涉案房屋租金，给其造成了损失，故要求被告承担违约金。被告陈述，原告在收回涉案房屋后三四天就将涉案房屋另行出租给寓意公司，此后寓意公司将涉案房屋转租给吴晨星，原告纵使未实际收到相应租金但仍可向寓意公司主张要求支付，此后原告与吴晨星签订房屋租赁合同及补充协议同意让吴晨星继续使用涉案房屋直至2021年1月31日（无需另外再支付租金）属原告对其权利的自由处分，故而原告主张涉案房屋半年租金损失与其无关。以上事实，有原告提供的租赁合同、不动产登记证复印件、房屋租赁合同复印件、补充协议复印件，被告提供的微信聊天记录截图打印件、交房清单复印件及本院庭审笔录、质证笔录等予以证实。本院认为，原、被告于2019年5月1日签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。根据本案查明的事实可知被告于2020年7月13日提出退房要求后原告明确回复“好的”，此后双方于2020年7月16日完成了涉案房屋返还交接手续，双方已经实际终止履行租赁合同的权利义务，据此确认涉案租赁合同已于2020年7月16日解除。在双方履行合同期间发生新冠××疫情，虽然新冠××疫情防控措施构成不可抗力，但是否构成租赁合同解除的免责事由需要结合合同履行期限、疫情影响程度及因果关系等相关因素进行综合考量。本案中，被告未能举证证明受新冠××疫情防控政策影响致其事实上无法对外出租涉案房屋的期间超过一个月，况且此后随着疫情的控制本市商业经营受疫情影响逐渐及持续地减小，故而新冠××疫情防控尚不构成对本案合同的履行具有决定性影响的因素，并未导致被告签订涉案租赁合同的目的落空，被告无单方解除合同的权利。本案中被告作为承租人提前解除合同应当承担违约责任，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务。被告抗辩原告主张违约金标准过高，原告表示由于被告提前解除合同致其未能收到涉案房屋半年租金，然结合本案查明的事实可知原告主张半年租金损失并非基于收回涉案房屋后未能及时对外出租所致，相反原告在收回房屋后没几天就已实际对外出租涉案房屋，故而原告未能向承租人寓意公司实际收取租金所致损失与被告提前解除合同并无必然因果关系，原告主张由于被告提前解约的违约行为致其产生6个月租金损失依据不足，原告据此主张按8个月租金标准计算的违约金过高。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案租赁合同约定租金按月支付且每月提前5日支付，考虑到原告于2020年7月13日向被告主张2020年6月份租金时，被告临时提出要求退房导致原告无法按时收取租金亦不能及时进行对外出租，必然因租赁合同无法履行、房屋租赁难以有效持续等产生损失，同时考虑到原告收回涉案房屋后匆忙对外出租并约定免租期的实际情况、在承租人寓意公司失联后原告与吴晨星于2020年9月13日签订房屋租赁合同同意吴晨星继续使用房屋的情况，结合租赁合同履行情况、合同约定租赁期限、租金的支付期间和金额、双方于2020年7月16日交接房屋时协商一致已付押金与拖欠租金等相互折抵后两不找等情况,酌定违约金2000元。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告张同乐于本判决生效之日起十日内支付原告朱仲保违约金人民币2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币180元，由原告朱仲保负担人民币155元，由被告张同乐负担人民币25元。被告负担部分已由原告预交，被告张同乐于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告朱仲保预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  王丽娜二〇二一年三月二十二日书记员  费晓兵