文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终79号上诉人（原审被告）：翟维方，男，1984年11月27日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：陈海成，男，1975年1月12日出生，汉族，住新沂市。上诉人（原审被告）：李峰，男，1962年8月16日出生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审原告）：苗艳，女，1967年10月3日出生，汉族，住新沂市。上诉人翟维方、李峰因与被上诉人苗艳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2020)苏0381民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人李峰及上诉人翟维方的委托诉讼代理人陈海成、被上诉人苗艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人翟维方、李峰共同上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，上诉费用由苗艳承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院没有认定2017年12月18日，上诉人与苗艳签订房屋买卖合同时已经约定了双方对房屋买卖不能履行时解决争议的处理办法，即案涉合同第二条第2款，不能履行仅仅退还购房款。二、一审法院适用法律不当。上诉人与苗艳之间房屋买卖的情形属合同法的51条及57条规定的情形，并不仅仅适用合同法52条及58条规定的情形，一审法院在认定苗艳明知涉案房产权属有瑕疵的情况下仍判定赔偿各项损失没有事实依据。三、一审法院程序违法。一审法院变更了苗艳一审诉讼请求，判决内容与苗艳的诉请不一致，让有严重过错方获得了双重利益。综上，一审法院让明知房产权属有可能有问题但为了图便宜的苗艳获得双份赔偿利益明显不公。同时本案事实与一审法院(2020)苏0381民初1030号事实基本一致，但判决结果明显不一，(2020)苏0381民初1030号民事判决并未支持损失，一审法院的处理出现了同案不同判的情况。恳请二审法院依法处理。苗艳辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。苗艳向一审法院起诉请求：1.判令解除苗艳与翟维方、李峰之间订立的房屋买卖合同；2.判令翟维方、李峰返还购房款20.5万元及利息（自2017年12月18日起，按年利率6%计算至本息付清时止）；3.判令翟维方、李峰赔偿损失10万元；4.诉讼费、保全费由翟维方、李峰负担。一审法院认定的事实：2011年1月21日，翟维方与新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司（以下简称鄂尔多斯公司）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号XY26346），约定翟维方购买鄂尔多斯公司开发的涉案房屋，2012年12月30日前交付房屋；购房款总金额为416377元，合同记载该款已于2011年1月21日付清。对于款项支付方式，翟维方陈述系从鄂尔多斯公司欠付李俊的借款中抵扣。后鄂尔多斯公司负责人金训华因涉嫌非法吸收公众存款犯罪被公安机关立案侦查；涉案房屋所在项目工程未竣工验收，亦未交付。2017年12月18日，翟维方、李峰（甲方）与苗艳（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定翟维方、李峰将涉案房屋出售给苗艳，成交价为34万元（不含税费），确认苗艳已于2017年8月30日给付定金0.5万元，并约定合同签订当日支付首期款20万元，余款于“商品房合同更名之日或上房之日”付清；合同第二条“甲乙双方的声明”载明：“（一）甲方对产权及出卖权的声明1、该房甲方现未取得两证，但已与房地产开发公司签定《商品房买卖合同》，合同号XY26346，并已在房产局网签备案，并且房款已一次性付清。2、甲方保证其出售给乙方的房屋产权清晰无争议，房屋无抵押，未被查封，无法律法规禁止交易的情况。乙方买受后，若该房产权有纠葛以致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，如甲方不能及时清理，则甲方全额退款。若出现该房屋一房多卖情况，甲方除全额退款外，还应赔偿乙方10万元。（二）乙方对购买权的声明乙方自愿在本合同第二条（一）款真实成立的前提下向甲方购买上述房屋及产权，并签定本合同且仅在此种情况下签定才具有法律效力。”对于房屋交付时间，双方未作明确约定。苗艳在合同签订前已于2017年8月30日支付定金0.5万元，并于合同签订当日支付购房款20万元。另查明，因鄂尔多斯公司负责人金训华因涉嫌非法吸收公众存款犯罪，涉案房屋于2011年8月29日被公安机关查封。在苗艳与翟维方、李峰签订房屋买卖合同时仍处于查封状态。2020年3月，新沂市打击和处置非法集资工作领导小组办公室发布鄂尔多斯非法集资案件涉案资产处置方案情况公示，对鄂尔多斯公司涉及非法集资的资产整体收回、统一处置，涉案房屋亦包含在内。庭审中，苗艳陈述在签订《房屋买卖合同》时，知道涉案房屋所在开发项目已被政府接盘，尚未竣工。另，根据新沂市打击和处置非法集资工作领导小组办公室于2019年12月发布的《关于新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司非法集资案件资产处置方案的公示》记载，涉案房屋所在“城市花苑”小区住宅按6900元/平方米，以“捆绑销售”的方式抵偿债务。一审法院认为，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同，应属无效。本案中，双方在签订《房产买卖协议》时，涉案房屋已被司法机关查封，双方亦在合同中约定在房屋无抵押、未被查封、无法律法规禁止交易的情况下合同发生法律效力，故双方之间就涉案房屋订立的买卖合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，翟维方、李峰应当返还苗艳所支付的购房款（包括定金）20.5万元，并支付资金占用费，资金占用费标准可以参照中国人民银行公布的贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，同时以年利率6%为限。关于苗艳主张的损失10万元。翟维方、李峰作为涉案房屋的出售方，应保证涉案房屋不存在查封等限制权属转移的情况，在涉案房屋已被查封的情况下与苗艳签订买卖合同，显然存在过错，故应当赔偿苗艳因合同无效产生的损失，但赔偿的数额应当限于信赖利益损失，而不包括间接损失以及在合同有效情况下通过履行可以获得的利益。同时，苗艳在签订合同时已知晓涉案项目被政府接盘等情况，但没有尽到审慎注意义务，采取积极措施防范风险，亦存在一定的过错。综合房地产即时行情、苗艳实际损失情况及翟维方、李峰的过错程度等因素，本着公平和诚信原则，酌定翟维方、李峰赔偿苗艳经济损失3万元。综上，遂判决：一、翟维方、李峰应于判决发生法律效力之日起十日内返还苗艳购房款20.5万元及资金占用费〔以20.5万元为基数，自2017年12月18日起计算到实际给付之日止；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；同时以年利率6%为限〕；二、翟维方、李峰应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿苗艳损失3万元；三、驳回苗艳其他诉讼请求。二审中，上诉人向法庭提交其与苗艳微信记录打印件一份，拟证明上诉人多次想向对方返还案涉房款但苗艳不同意，坚持要房子。苗艳对上述举证发表质证意见称，有这个聊天记录，对方说想给我钱我不要不属实。二审另查明，案涉房屋买卖协议第一条转让房屋载明“…乙方（苗艳）对甲方所售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋…”二审还查明，在本案一审庭审中，苗艳就相关案件事实陈述到“…苗艳：当时知道是烂尾楼，只要符合我们的购买条件，卖给我们时候价格适中，并且相信被告，而且多方打听说很快就能交付房屋…审：你所说的烂尾楼是什么意思？苗艳：我们买房子的时候，只知道城投公司把楼盘接过来了。当时认为政府已经接盘了，肯定能把楼盘建起来，和施工方聊天说半年左右就能交付了。关于交付的时间拖了好几次，每次都说几月几月交。一拖就是半年。审：原告，正常开发的房屋为什么政府要接盘？原代（王**）：这不清楚，我在八中上班，我经过那栋楼很多年，一直没建，后来听说这楼开始建造，售楼处也开门了，打听是已经开盘了，有施工队在施工。审：原告，你称当时已得知城投公司政府接盘，那么在签订房屋买卖合同之前有没有到城投公司了解房屋的情况？苗艳：通过城投公司朋友打听过，说城投公司把楼盘接过来了，半年以后能交付。中间也向售楼人员打听了，房屋城投公司接盘了交付就快了。审：原告，你主张的损失具体是什么损失？苗艳：因为房屋升值，我丧失了购房机会造成的损失…”二审查明的其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，双方当事人签订案涉《房屋买卖合同》时标的房屋处于被公安机关查封状态，一审法院据此认定上述《房屋买卖合同》无效，与本案实际情况相符，本院对此依法予以确认。就无效合同而言，因合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在案涉房屋未交付而仅单方支付房款的情况下，上诉人对于收取的购房款应予返还。对于未接收房屋而支付房款的苗艳而言，损失应相当于对方占用案涉已付房款期间的资金占用费，一审法院据此并根据本案实际情况，以年利率6%为限，参照中国人民银行公布的贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）标准计算相应的资金占用费，并无不当。在案涉合同无效基础上，在标的房屋未交付而上诉人实际取得并占有购房款的情况下，上诉人关于仅返还购房款而不应支持资金占用费的主张不能成立，本院不予采纳。就上诉人所主张的双份损失赔偿问题。首先，虽然案涉《房屋买卖合同》打印内容部分载明有保证房屋不存在查封等限制权属转移的情况，但合同其他部分同时亦明确载明“乙方（苗艳）对甲方所售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋”；其次，苗艳及其代理人王**一审中就《房屋买卖合同》签订过程中对案涉房屋进行了解的情况，可以看出苗艳在签订合同时已知晓房屋系烂尾楼、被政府接盘等情况，其应当能够预见到存在的风险；第三，案涉《房屋买卖合同》就双方主体、买卖标的、房屋情况、合同价款、给付方式、权利义务及责任等作出了约定，但对房屋交付情况没有做出任何约定，这与以上陈述的双方在签订案涉合同时知晓案涉房屋为烂尾楼情况相印证。本案中，苗艳一审所主张的10万元房屋增值预期本质属于一种信赖利益的间接损失，在双方签订合同时已知晓案涉房屋为烂尾楼被政府接盘情况下，应能够预见到存在的风险，一审法院在支持苗艳已付资金占用费直接损失基础上，再酌定支持苗艳经济损失3万元不当，亦与一审另案裁判尺度不一，本院依法予以调整。上诉人该项上诉主张成立，本院予以采纳。综上所述，翟维方、李峰的部分上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省新沂市人民法院(2020)苏0381民初1029号民事判决；二、翟维方、李峰于本判决发生法律效力之日起十日内返还苗艳购房款20.5万元及资金占用费〔以20.5万元为基数，自2017年12月18日起计算到实际给付之日止；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；同时以年利率6%为限〕；三、驳回苗艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3167元，由苗艳负担967元，翟维方、李峰负担2200元；保全费1770元，由翟维方、李峰负担。二审案件受理费1415元，由翟维方、李峰负担815元，苗艳负担600元。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二一年三月二十四日书记员  李 雯