江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终604号上诉人（原审原告）：江苏五友房地产开发有限公司，住所地在南京市童卫路**。法定代表人：朱明亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：周蔚，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋亚轩，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈德健，女，1955年10月26日生，汉族，户籍地在南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：魏红梅，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：朱一诺，国浩律师（南京）事务所律师。原审第三人：南京农垦出租汽车有限责任公司，住所地南京市浦口区星甸镇中心街**。法定代表人：王爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张明，江苏维世德律师事务所律师。上诉人江苏五友房地产开发有限公司（以下简称五友房地产公司）因与被上诉人陈德健及原审第三人南京农垦出租汽车有限责任公司（以下简称农垦出租车公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初7390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。上诉人五友房地产公司的委托诉讼代理人周蔚、蒋亚轩，被上诉人陈德健的委托诉讼代理人朱一诺及原审第三人农垦出租车公司的法定代表人王爱国、委托诉讼代理人张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五友房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人陈德健向上诉人支付逾期付款违约金1249037.19元及逾期付款利息损失，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，一审法院认定上诉人“拿房屋冲抵被上诉人借款利息”缺乏事实依据。案涉纠纷发生于2003年至2006年期间，在此期间内上诉人公司的法定代表人为陈宁，股东为陈宁、宋德军、朱明亮等。同时期，由上诉人公司的两位股东（陈宁、宋德军）出资设立了南京东扬房地产开发有限公司（以下简称东扬公司），法定代表人为陈宁。东扬公司与上诉人实际系关联公司。2003年至2006年期间，时任农垦出租车公司的法定代表人王爱平分多笔向东扬公司借款480万元（已于2006年1月底前归还全部本金）。同时期，王爱平引入农垦出租车公司投资350万元与上诉人合作开发“九龙雅苑”项目，但最终合作未成，上诉人随后向农垦出租车公司无息退还了投资款350万元。鉴于当时上诉人与王爱平之间存在相互借款关系，且借款金额大抵相当，东扬公司才没有于当时向王爱平主张480万元借款的利息，双方之间也未再就两笔款项的利息另行结算。两笔款项利息基本抵销。一审法院认定东扬公司与王爱平之间的往来与本案无关，违背了上诉人、被上诉人当时的真实意思表示。其次，一审法院认为作为上诉人公司股东之一的朱明亮有权代表上诉人作出承诺，属于事实认定错误和法律适用错误。上诉人公司于2000年12月由五名自然人出资设立，至2007年8月底之前，公司的法定代表人一直为陈宁（公司股东之一）。在2002年至2006年上诉人开发“九龙雅苑”期间，朱明亮仅为上诉人公司股东之一。一审法院认定朱明亮可以代表上诉人公司作出“将农垦汽车公司投资款改为借款，按年息10%给王爱平回报”、“拿两套九龙雅苑的房子抵借款利息”的承诺且承诺的后果由上诉人承担，显然缺乏法律依据。自本案纠纷诉讼到法院之时，上诉人方知晓朱明亮口头跟王爱平个人做过承诺，上诉人对朱明亮的承诺不予认可。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈德健辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。农垦出租车公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。五友房地产公司向一审法院提出诉讼请求：判令陈德健向五友房地产公司支付逾期付款违约金1249037.19元（违约金分段计算：以2万元为基数，自2005年4月10日起至2020年6月8日止，按日万分之五计算5538天，为55380元；以441115元为基数，自2005年8月14日起至2020年6月8日止，按日万分之五计算5412天，为1193657.19元）；判令陈德健向五友房地产公司支付逾期付款利息损失（利息损失以1249037.19元为基数，自2020年6月9日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日）；诉讼费用由陈德健负担。一审法院认定事实：坐落于南京市秦淮区，由五友房地产公司开发建设。五友房地产公司与东扬公司系关联公司。东扬公司原法定代表人陈宁，股东系陈宁和宋德军，现法定代表人卢从华，股东为卢从华一人。五友房地产公司法定代表人系朱明亮，由江苏正也阳投资控股集团有限公司（股东系朱明亮和张冲）100%持股，陈宁系五友房地产公司董事兼总经理，宋德军系五友房地产公司董事。王爱平原系农垦出租车公司法定代表人，现法定代表人系王爱国。王爱华系王爱平姐姐。2002年3月20日，五友房地产公司作为甲方（法定代表人朱明亮）与农垦出租车公司作为乙方（法定代表人王爱平）签订《合作协议书》，约定合作项目为秦淮区红花村红花小区E05、E06幢住宅楼，农垦出租车公司参与共同开发建设，前期出资350万元，总出资600万元。五友房地产公司和农垦出租车公司一致确认，该《合作协议书》未能全面履行，农垦出租车公司未实际参与该住宅项目的开发建设。2003年2月19日和2004年1月7日，王爱平分两笔向东扬公司借款350万元、130万元，借款合计480万元。王爱平于2003年4月25日、2004年3月18日、4月6日、4月8日和2006年1月24日还款280万元（支付给五友房地产公司）、70万元（钟山园林代）、35万元、25万元和70万元，还款合计480万元。2005年5月27日，五友房地产公司作为卖方（甲方）与陈德健作为买方（乙方）签订《南京市商品房买卖契约》，主要内容是：乙方向甲方购买九龙雅院（三期）08幢28号302室即案涉302室房屋，单价4500元/平方米，房款合计461115元；乙方应于2005年4月8日向甲方支付定金2万元，余款441115元于2005年8月13日前付清；如未按约支付房款，应按人民银行同期贷款利息并按日万分之五分两种方式支付逾期期间的违约金。双方还对其他事项进行了约定。2005年8月8日，五友房地产公司通知陈德健等业方，九龙雅苑小区交付时间为2005年8月13日至8月28日。2005年8月13日，五友房地产公司向其委托办理业主入住手续的龙顺公司出具入住通知：“陈德健业方（08幢28号302室）购房手续已办妥，房款和费用已交清，请办理入住手续。”2005年10月24日，陈德健丈夫朱卫东签署房屋入住验收单，陈德健自此占有使用302室房屋至今。2006年3月20日，朱明亮在南京市纪律检查委员会接受谈话时确认：其与王爱平原系农垦集团同事。2002年，五友房地产公司开发九龙雅院两栋高层住宅小区时，农垦出租车公司打算合作开发,前期投资350万元并签署《投资协议书》。2003年年底，王爱平与五友房地产公司协商，将350万元投资款转为借款，利息按10%计算，均是口头约定，没有书面协议。2005年3月至4月期间，王爱平要求以九龙雅苑302室和402室两套房屋购房款充抵350万元的借款利息。另王爱平还从朱明亮控制的东杨公司借款480万元，时间不长已全部还清。2010年6月17日，南京市中级人民法院做出117号案件民事判决书，事实部分认定：农垦出租车公司于2002年4月15日向五友房地产公司转账350万元。2003年年底前后，王爱平要求前期投入的350万元投资款转为借款，口头约定年利率10%。2005年年底，五友房地产公司将350万元本金归还。利息以九龙雅苑两套商品房冲抵，一套分配给农垦出租车公司财务科长陈德健，另一套送给王爱平的姐姐王爱华。王爱平不服117号案件民事判决书,提起上诉。江苏省高级人民法院以118号案件民事判决维持原一审判决。王爱平于2012年向最高人民法院申请再审，2012年10月26日，最高人民法院做出7号案件民事判决书，判决撤销117号案件和118号案件两审民事判决。2020年6月8日，陈德健申请招商银行本票，金额为461115元，支付至五友房地产公司中国银行账户，五友房地产公司于当日开具同等金额的收款收据，收款事由：“九龙雅院08-28-302室房款”。2020年8月10日，农垦出租车公司向五友房地产公司出具《联系函》，主要内容是：陈德健原系农垦出租车公司员工，购买“九龙雅院”302室房屋，购房款已由农垦出租车公司代为支付。支付方式：2002年4月15日，五友房地产公司向农垦出租车公司借款350万元，利息按年利率10%计算。于2005年偿还借款本金350万元，利息冲抵302室和402室两套房屋购房款922230元。据称五友房地产公司现再次要求陈德健支付购房款461115元，否则不予办理。五友房地产公司的该项要求构成重复主张，请予纠正并协助陈德健办理产权登记手续。五友房地产公司前台于2020年9月1签收《联系函》，收件人朱明亮。另查，就402室房屋，与本案基本一致的诉讼请求，五友房地产公司在南京市浦口区人民法院提起诉讼，该院于2020年8月5日以（2020）苏0111民初4598号案件立案受理，该案正在审理中。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五友房地产公司与陈德健于2005年5月27日就案涉302室房屋签订的《南京市商品房买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。陈德健是否欠付五友房地产公司购房款，五友房地产公司是否有权要求陈德健支付违约金并赔偿逾期付款利息损失，是本案的主要争议焦点。确认陈德健是否欠付320室房屋购房款，首先应认定是否存在以利息充抵购房款。朱明亮于2006年3月20日在南京市谈话笔录中确认，农垦出租车公司在《合作协议书》项下于2002年4月15日向五友房地产公司投入的350万元，2003年年底左右，经朱明亮与王爱平协商，口头约定350万元投资款转为借款，利息按年利率10%标准支付。对于350万元投资款，有生效裁判文书确认，可以认定投资350万元属实。朱明亮另确认，在2005年3月至4月期间，朱明亮和王爱平一致同意，利息以“九龙雅院”302室和402室两套房屋冲抵。朱明亮的该项陈述内容与陈德健、农垦出租车公司的陈述一致。可以认定，朱明亮代表五友房地产公司，同意农垦出租车公司提出的以350万元借款利息，冲抵包括302室房屋在内的两套房屋购房款。结合2005年陈德健与五友房地产公司签订《南京市商品房买卖契约》、在未支付定金和剩余购房款的情况下，五友房地产公司同意验收入住，可以认定，302室记房屋的购房款已用350万元借款利息冲抵，是否完全冲抵，是否还欠付其他利息，非本案审理范围，不予理涉。因冲抵行为已经履行完毕，五友房地产公司关于朱明亮在当时非五友房地产公司法定代表人、其个人口头承诺不能代表五友房地产公司、对五友房地产公司不生效力的意见，一审法院不予采纳。五友房地产公司如果认为朱明亮的行为给其造成损害，可以另行主张。至于东扬公司与王爱平之间的480万元借款往来或是其他款项往来，与本案无直接关联，五友房地产公司关于480万元借款利息与350万元借款利息相抵的意见，与其述称意见不相一致，亦没有提供其他证据支撑，一审法院不予采信。根据《南京市商品房买卖契约》约定，陈德健应支付定金2万元和剩余房款441115元的最后时间节点系2005年4月9日和2005年8月13日，诉讼时效期间均自应付款次日起算，诉讼时效期间分别于2007年4月10日和2007年8月14日前届满，五友房地产公司确认其在诉讼时效期间届满前未向陈德健主张过权利，其于2020年8月2日提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间。陈德健于2020年6月8日向五友房地产公司支付461115元的行为，不能产生本案诉讼时效中断的法律后果。该461115元的性质，本案亦不予理涉。综上，可以认定，陈德健根据农垦出租车公司的分房决定，与五友房地产公司签订《南京市商品房买卖契约》，案涉302室房屋购房款已以农垦出租车公司出借的350万元借款利息冲抵，五友房地产公司要求陈德健支付违约金及逾期付款利息损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，一审法院判决：驳回江苏五友房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费16111元，因适用简易程序减半收取8055元，由江苏五友房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人五友房地产公司向本院提交以下证据：1、陈德健在南京市的谈话笔录。该笔录中，陈德健陈述房屋是王爱平给他的，而且农垦出租车公司管理层其他人都不知道此事。证明当时农垦出租车公司与上诉人之间并没有达成以房款冲抵借款利息的约定。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中被上诉人留的手机号码也是王爱平的。2、东扬公司借给王爱平480万元的财务凭证。证明上诉人返还王爱平350万的同时没有主张利息，是因为王爱平在同一个时期向东扬公司借了480万也没有计息，两笔借款的利息相抵，上诉人不可能同意以涉案房屋购房款抵充350万元借款的利息。被上诉人陈德健质证认为：证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，即使该证据是真实的，也只能表明农垦出租车公司和陈德建之间的关系。证据2的真实性不予认可，且与上诉人五友房地产公司无关。原审第三人农垦出租车公司质证认为：对证据1的真实性无法确认，且谈话中陈德健的表述与一审认定农垦出租车公司将350万元借款利息冲抵房款是一致的，该证据无法达到上诉人的证明目的。证据2为王爱平与东扬公司之间的借款，跟本案没有关联性。上诉人对一审判决表述上诉人认为“办理302室房屋的入住手续，是五友房地产公司委托龙顺公司负责，因交接失误，致错误验收入住”有异议，认为因被上诉人购房时领导打招呼，所以上诉人在没有收到陈德健购房款的情况下，先行向物业管理公司出具了交房通知书和入住手续，目的是为了便于物业公司放行。上诉人还认为一审判决未查明最高人民法院作出的7号案件民事判决书中认定了农垦出租车公司向五友房地产公司提供350万元款项为合作款，并不存在借款关系。对一审判决查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南京市商品房买卖契约》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同明确约定，被上诉人应向上诉人支付461115元购房款，现上诉人主张被上诉人支付上述购房款迟延，要求被上诉人根据合同约定支付逾期付款违约金及逾期付款利息损失。本院对上诉人该请求不予支持，理由如下：首先，被上诉人认为农垦出租车公司向上诉人出借350万元的利息冲抵了其应支付的购房款，对此，其提交了上诉人现法定代表人（2006年为上诉人股东）朱明亮在南京市的谈话笔录作为证据，而上诉人认为350万元借款的相关利息与其关联公司东杨公司向王爱平借款480万元的借款利息相冲抵，并未冲抵本案购房款，但是对此未提交任何证据予以证明。其次，上诉人认为朱明亮当时仅为公司股东无权代表五友房地产公司作出350万元借款利息冲抵购房款的相关承诺，但是2005年8月13日五友房地产公司出具的加盖其公章的入住通知明确表明涉案房屋的房款和费用已经缴清，上诉人亦向被上诉人交付了涉案房屋。再次，根据《南京市商品房买卖契约》，被上诉人应当缴纳购房款的时间为2005年，但是上诉人未提交证据证明2020年6月8日前上诉人向被上诉人催要过涉案房屋的购房款。综上所述，上诉人五友房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16111元，由上诉人江苏五友房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二一年三月十一日法官助理崔鸣书记员储娜