辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终352号上诉人（原审被告）：刘敏，女，1968年2月20日出生，汉族，住。法定代理人：黄春香（上诉人母亲），汉族，1939年12月17日出生，住。被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司，住所地白塔区解放路**。法定代表人：周全，该公司经理。委托诉讼代理人：李月，该公司员工。委托诉讼代理人：刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。上诉人刘敏因与被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司物业合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人刘敏及其法定代理人黄春香，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司委托诉讼代理人李月、刘恩远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘敏及法定代理人黄春香上诉请求：一、请求撤销一审法院判决，查清事实重新审核和认定物业服务合同纠纷，并依法合理将重审；二、请求撤销一审法院判决上诉人给付被上诉人自2014年12月1日至2020年9月30日的物业管理费8972.17元，数字有误不准确。上诉人维修房屋费用3300元和换门芯价值280元应从物业费扣除。物业费每月1.2元/平方米上诉人不认可。知道收费标准每月0.8元/平方米，请二审法院重新核实；三、判令被上诉人辽阳富虹房地产开发有限公司（简称开发商)委托的物业，不给上诉人维修房屋是错误的。被上诉人不给上诉人维修房屋说是开发遗留问题是借口，如果被上诉人不承认此问题，上诉人和被上诉人没有物业服务合同关系；四、判令被上诉人非法强制剥夺上诉人十年取暖权，从2008年至今强制剥夺升级门禁卡禁令，上诉人身心受到伤害，要求二审法院判令被上诉人赔偿上诉人精神损失费；五、判令被上诉人包赔上诉人的电动摩托车在本单元楼下外丢失，折叠床在本单元地下室过道丢失，共计2650元；六、判令被上诉人偷窃上诉人房屋维修基金891元返还；七、判令诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误，用法不当。一、被上诉人不履行《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，《前期物业管理服务协议》第二条第一款规定：1.2006年6月3日与被上诉人签订的期房合同，房屋先交定金5万元，之后经办人贾某电话告知房屋定价3130元/m2。2.在2007年2月4日办理入户，入户时检查发现房屋质量有严重问题，法定代理人欲找开发商探讨如何解决，售楼处经办人贾某说：“不要去找开发商，进户后房屋质量问题由物业负责，我领你去找物业。”物业公司黄某、寇某两位经理热情的接待法定代理人，贾某向两位经理说明了情况，黄经理说：“你不要找开发商，这件事情由我们物业负责。”之后上诉人书面文字递交被上诉人，被上诉人派房屋修理工到上诉人家3次用防水胶维修，仍然未修好。之后富虹物业又换法人代表，上诉人再次找到被上诉人，被上诉人拒绝给上诉人维修，理由是建筑房屋时带的问题修不了。富虹物业宫队长说：“你家房屋漏水，是园区房屋质量问题严重10户中的1户。”（宫德文手机号码：138××××****)。之后被上诉人又换法人代表吕泽，上诉人找到他，他派高成志队长到上诉人家实际考察后，说窗框与墙面缝隙大，处理办法是拆掉窗户重新修整。但至今也没有实施。（高成志手机号码：151××××****)综上所述，被上诉人违反了《中华人民共和国合同法》应该赔偿上诉人的一切损失。一审法院判决认定事实错误，用法不当，被上诉人经营范围有房屋维修服务为什么不给上诉人维修房屋？二、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》是被上诉人和上诉人两家都应执行的法律，但被上诉人不执行法律，多次拒绝维修房屋漏水等，上诉人不缴纳物业费是正确的。被上诉人的行为说明被上诉人先撕毁《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》规定。1.由于被上诉人拒绝给上诉人维修房屋，所以上诉人只能自行雇佣房屋修理工，维修室内棚顶、墙壁漏水、长黑毛、漏风问题等，费用共计1300元:2.二审法院开庭时，法官问双方和解是否同意，双方均表示同意，被上诉人委托代理人张某同意给上诉人修缮房屋，达到上诉人满意后，上诉人交物业费。之后被上诉人没有履行口头和解协议。无奈2018年夏季上诉人自行雇佣四个维修工人维修室内包工包料费用合计2000元:3.上诉人入户时防盗门锁不好使，被上诉人工作人员金明到上诉人家三次维修门锁，修缮的方法是用铅笔粉往门芯里透，修理之后没有任何效果，无奈上诉人换新门芯价值280元；此上述三项费用，计3580元依法应由上诉人交物业费里扣除。4.从入户2007?2020年中被上诉人走马灯换法定代表人，上诉人多次申述和递交材料给上诉人维修房屋，被上诉人不予理睬，被上诉人不给上诉人维修房屋，为什么动用上诉人的房屋维修基金？不交物业费就不供暖，非法剥夺上诉人十年取暖权，全体业主们多次上访找回取暖权。被上诉人非法拒绝上诉人升级门禁卡禁令至今。上诉人有家难回、压力很大，身心受到伤害，已十三年想出入小区门必须得等人来划卡，还再次起诉上诉人，请求判定被上诉人补偿上诉人精神损失费2万元。5.依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最尚人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，《前期物业管理服务协议》第二条第一款规定，一审法院判决用法不当，既然得知被上诉人提供物业服务确实存在不够到位之处，就应当判决被上诉人给上诉人维修房屋，被上诉人物业费每月0.8元/平方米自涨到每月1.2元/平方米，与上诉人没有物业服务合同关系，撤销一审法院判决。三、1.2007年物业维修房屋楼房外貌毁容：维修工简单的用水泥胶将房屋外美化砖封住，美化砖上抹成花花脸，请被上诉人把美化砖上的水泥胶清理干净，恢复美化砖原貌。2.南阳台上边过梁中间部位已断裂（里外通透)，过梁下沉窗台板断裂，有水渗痕迹，靠阳台的地板严重水泡翘曲（详见光盘照片），南阳台墙壁涂料被水冲掉。南北阳台漏水，而且透风，玻璃夹层存水漏气，要求被上诉人更换玻璃，维修房屋至各处没有问题，上诉人满意后交物业费，之前的物业费不做补交，之后按物业费每月0.8元/平方米，物业费每月1.2元/平方米跟上诉人不认可，被上诉人随便乱涨价与上诉人无关。3.2015年9月2日，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司在园区发布“公告”称“原有的物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备设施更新及维护等各项费用支出，导致富虹物业公司一直是亏损经营状态。为了进一步提高物业服务质量，使公司趋于良性经营运转，给业主着力打造绿、静、美、安的生活环境。富虹物业决定于2016年开始对物业费收取标准调整为1.2元/平方米，希望广大业主周知。”发布“公告”是伪造的，业主谁都不知道。被上诉人亏损可以不干，业主另请人。4.业主异议：“全体业主集体反对富虹物业费乱涨价每月1.2元/平方米，门卫保安不让业主进入园内，被上诉人在广场物业保安人员把业主打伤住院，无奈有的业主为了上班为了事业，没时间跟被上诉人纠缠，只认倒霉交物业费。不让业主进园区，回不了家，不给业主升级门禁卡，没有地方讲理，被上诉人物业是上帝，业主是奴隶，逼着业主交钱，有的业主就违心交物业费。”不是不交物业费，按每月0.8元/平方米交物业费，被上诉人不收，所以造成园区业主欠物业费的人多。四、被上诉人在园区不是美化环境，而是破坏环境，如下：1.富虹水月翰宫小区北门外两侧桃树和园内东西墙根底栽培的木菊、丁香、刺梅花、爬山虎等等挖的挖，割的割都变成停车场；2.园区草坪都挖掉变成停车场，花坛、广告牌上的牵牛花盆、彩灯全都取消，每年春节没有过春节的气氛，彩灯和灯笼全无，路灯、地灯坏了、地灯坏了不修诉人应按照公司营业执照经营范围提供健身服务，但44栋、46栋和48栋及大部分健身器材场地和休息凳都已拆除改为收费停车位，人行道、马路也改为收费停车位，特别是一栋后边的马路双车道改成单车道，人跟车抢路，十分危险;上诉人2007年入户时草地音响每天播放歌曲到2009年后就没有声音了；门前地灯坏了也不修，马路坑坑洼洼不平，像膏药的一块一块贴，上诉人要求被上诉人恢复园区的原面貌，执行入户时签的合同交物业费每月0.8元/平方米。4.至今为止园内共有640个收费停车位（每个停车位一年1000?2000元），就这一项一年收入十几万，被上诉人干啥花了？小区外来人员在小区内租地做广告(清洗排油烟机、洗衣机、热水器、空调、加工蚕丝被等等），出卖各种商品，物业收这些租金哪里去了？这都是业主的地方，被上诉人随意将小区内部场地租给外来人员合理吗？5.富虹水月翰宫小区是封闭小区，上诉人的电动摩托车放在本单元一楼外面阳台底下，2020年10月5日丢失，已向富虹物业王部长汇报，电动摩托车价值2530元。在2010年正月初八，上诉人放在单元楼内的一张折叠床在地下室丢失，折叠床价值120元，也已向富虹物业汇报。本单元楼内五楼家一台新自行车也丢失，这能算封闭小区吗？被上诉人应该赔偿上诉人2650元，从上诉人物业费扣除。6.外来人捡破烂收破烂来去自由，小区垃圾清理不及时，垃圾腐烂散发出难闻气味，物业管理不到位、环境卫生脏乱差特别突出，每年冬天园区的主干道下雪不清除，雪化结冰，路难走。2007年11月份冬天，法定代理人去找物业修理暖气，在途中摔跤，手腕骨折。被上诉人说：“为上诉人服务了。”园区的环境都让被上诉人破坏了，就擦擦楼道。民欣小区没有物业费，一年20元卫生费，也天天擦楼道、墙壁刷两次大白，下雪后那小区内主干道雪扫干干净净，被上诉人做到了吗？十五年来被上诉人刷过楼道大白吗？被上诉人看看楼道墙壁整成什么样的？7.被上诉人违反了《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》第三十五条、第五十条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。第六十三条（三）规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。综上所述，请求二审法院依法查明事实：1.判令被上诉人乱挖花草树木、乱拆健身器材等罚款20万元；2.非法拒绝上诉人升级门禁卡，非法剥夺上诉人十年取暖权，判令被上诉人补偿上诉人精神损失费2万元；3.判令被上诉人给上诉人维修房屋，赔偿上诉人房屋渗漏造成一切损失；依法维护上诉人的合法权益，依法纠正被上诉人在园区的违法行为，以维护法律的尊严，公正、公平、依法办事，还上诉人公道。撤销一审法院判决，维护上诉人的合法权益，以公正、公平判决。另，主要问题是房屋质量问题及物业没有尽到物业义务，补缴物业费不给取暖，十年没有给取暖。辽阳富虹物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，答辩人与被答辩人间建立了物业服务合同关系。被答辩人与辽阳捷诚物业服务有限公司在入住之初签订了物业服务合同。2014年7月，捷诚公司的权利义务由富虹物业公司承接。虽然业主委员会或被答辩人与答辩人间并未签订书面合同，但答辩人作为富虹园区唯一的物业服务企业，提供了物业服务，富虹园区的业主接受了服务，并从2014年开始向答辩人支付物业费，以行为表示了对物业服务合同的认可。绝大多数业主及业主委员会对合同的认可，对全体业主有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《民法典》第九百四十条、《物业管理条例》第二十六条、《辽阳市物业管理办法》第三十二条的规定，在富虹社区的业主大会未依法定程序解除与富虹公司的合同、选聘其他物业服务企业之前，富虹公司与全体业主的物业服务合同关系是合法有效的，被答辩人主张与答辩人没有物业服务关系没有事实与法律依据。其次，答辩人提高物业费标准有充分的事实依据且经业主和业主委员会认可。第三、答辩人已经履行了主要合同义务，被答辩人应及时足额支付物业费。第四、被答辩人关于广告收入、停车费收益账目公开的要求与答辩人追索物业费不是同一法律关系，并非合理的抗辩事由。就上诉人提出的房屋质量问题，与物业服务合同并非同一法律关系，如确有问题，上诉人可以另行提起诉讼。辽阳富虹物业服务有限公司向一审法院起诉请求：原告与被告属于物业和业主关系，被告无理由拒不交纳物业费，给物业公司带来经济损失。原告每年多次通过电话、专人上门收缴等方式与被告联系，并多次张贴催费通知单，但被告置若罔闻，不予理睬。作为物业公司，我们给业主提供了应该由物业提供的各项服务。按照《辽阳市物业管理办法》第五十八条规定，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。综上，1、依法判定被告交纳所欠的2008.1.1-2020.9.30物业费16533.61元；2、请求人民法院判令被告支付所欠物业费16533.61元并从起诉之日起至实际付清之日止按年利率6%计算资金占用损失；3、本案诉讼费用由被告承担。刘敏一审辩称：我买的房屋与原告宣传不符，原告存在欺诈问题。房屋有质量问题，房屋漏水，多次找原告，原告不给维修，之前经过了诉讼，说是建筑的问题，维修不了，我自己找人维修的。2008年至2017年不收取取暖费，没给我家供暖，自己进行采暖，取暖费的问题经过相关部门已经解决了，原告不给升级门卡。本小区物业费1.2元每平米，小区卫生不好，物业服务不到位，不清理积雪。园区内的健身器材不进行维修而是拆除，建造了停车位，打广告，园区地租给外来人员，收益不知道干什么了。园区栽种的树木挖走了，园区人行道、草坪都划成了停车位了。外来人员随意进入小区，我家的电动车放在本单元1楼也丢了，价值2530元。一、原告不履行《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，原告违约要赔偿我违约金，例如：我住的是富虹水月翰宫最贵的观景楼，该房屋每平方米的价格比其它楼位的价格高，因为是期房，所以根据富虹宣传资料（小区楼盘模型和广告图）和小区规划蓝图及原告经办人的讲解和推荐，得知该幢楼的南面是小区的中心广场。中心广场上建有综合会馆、幼儿园、喷泉、花坛，周边是绿地和甬路环境好，名为观景楼，是小区最好的楼盘，房屋靠近中心广场，房屋周围环境适宜、居住舒服，房屋还有增值的可能。所以就定购了46栋4单元302室房屋，至今这些承诺的公共设施、场所都没有兑现。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》中的第七章法律责任中的第五十五条:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。”二、2006年6月3日与原告签订的期房合同，房屋先交定金5万元，之后经办人贾特电话告知房屋定价3130元/m2在2007年2月4日办理入户，入户时检查发现房屋质量有严重问题，当即法定代理人欲找辽阳富虹房地产开发有限公司（简称开发商）探讨如何解决，售楼处经办人贾特说:“不要去找开发商，进户后房屋质量问题由物业负责，我领你去找物业。”物业黄、寇两位经理热情的接待法定代理人，贾特向两位经理说明了情况，黄经理说:“你不要找开发商，这件事情由我们物业负责。”之后我书面文字递交原告，原告派房屋修理工到我家3次用防水胶维修，仍然未修好。这之后富虹物业又换法人代表丽秀杰，我再次找到原告，原告拒绝给我维修，理由是建筑房屋时带的问题修不了。富虹物业宫德文队长说:“你家房屋漏水，是园区房屋质量问题严重10户中的1户。”（宫德文手机号码:138××××****）之后原告又换法人代表吕泽，我找到他，他派高成志队长到我家实际考察后，说窗框与墙面缝隙大，处理办法是拆掉窗户重新修整。但至今也没有实施。（高成志手机号码:151××××****）综上所述，原告违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》应该赔偿我的一切损失。三、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》是原告和我两家都应执行的法律，但原告不执行法律，多次拒绝维修。无奈我只能不缴纳物业费，同时督促原告维修房屋。原告的行为说明原告先撕毁《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》规定，原告没有为我服务，所以向我收取物业费16533.61元是错误的:1.由于原告拒绝给我维修房屋，所以我只能自行雇佣房屋修理工，维修室内棚顶、墙壁漏水漏风问题等费用共计1300元。2.辽阳市中级人民法院开庭时，最后一名男法官问双方和解是否同意，双方均表示同意，原告同意给我修缮房屋，达到我满意后，我交物业费。之后原告拒绝履行口头和解。无奈2018年夏季我自行雇佣四个维修工人维修室内包工包料费用合计2000元；3.我入户时防盗门锁不好使，物业工作人员金明到我家三次维修门锁，修缮的方法是用铅笔粉往门芯里透，修理之后没有任何效果，无奈我换新门芯价值280元；此上述三项费用共计3580元依法应由原告承担。四、从入户2007～2018年中原告多次换法定代表人，我多次申述和递交材料给我维修房屋，原告不予理睬。反而对我制裁，不交物业费就不供暖，非法剥夺我十年取暖权，到冬天天寒地冻，我一家三口人经常感冒发烧得××，去医院打针吃药，冻得盖棉被在床上躺着，只能购买空调取暖，整整熬了十个冬天才出头，感谢全体业主们多次上访找回取暖权，物业纯属是恶霸！同时原告非法拒绝我升级门禁卡，我有家难回、压力很大，身心受到伤害，接近十三年了，想出入小区门必须得等人来划卡，受人家瞧不起，看人家的白眼，活得太窝囊，天天背着沉重的包袱过日子，我的父亲临终前还担心取暖回家的问题，物业仗势欺人！还再次起诉我，所以请求白塔区法院判定原告补偿我精神损失费2万元。（请详见证据:2008年9月8日辽捷物发［2008］第001号《关于供暖交费的通知红头文件第六条:“欠缴物业费的业主，视为拒绝服务对象，不收采暖费且不予供暖”）。依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第六条及国家工商总局《关于禁止公用企业限制竞争行为的若干规定》第四条“公用企业在市场交易中，不得实施下列限制竞争的行为:（六）对不接受其不合理条件的用户、消费者，拒绝、中断或削减供应相关商品。”的法律规定，辽阳市工商局责令辽阳富虹物业服务有限公司停止违法行为，在热力供应服务过程中停止捆绑收取物业费。五、请求白塔区法院判定原告给我维修房屋、并赔偿房屋漏水造成的经济损失:1.2007年物业维修房屋楼房外貌毁容:维修工简单的用水泥胶将房屋外美化砖封住，美化砖上抹成花花脸，请原告把美化砖上的水泥胶清理干净，恢复美化砖原貌。2.南阳台上边过梁中间部位已断裂（里外通透），过梁下沉窗台板断裂，有水渗痕迹，靠阳台的地板严重水泡翘曲（详见光盘照片），南阳台墙壁涂料被水冲掉。南北阳台漏水，而且透风，玻璃夹层存水漏气，要求原告更换玻璃，维修房屋至各处没有问题，我满意后交物业费，之前的物业费不做补交。六、原告欺诈我，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条（一）、第一百一十三条规定，最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）第六十八条规定。1.我根据富虹水月翰宫小区鸟瞰图和楼盘模型交了期房5万元定金，如果不买定金不退，我住在46栋4单元302室房屋价格3130元/m2，其它不靠广场的楼盘价位2700元/m2，至今也没有按照鸟瞰图和楼盘模型建设中心广场及其它公共设施和场所，我住宅建筑面积113.86平方米，每平方米差价430元，差价和加利息合计87148.44元。请白塔法院判定由原告返款给我。2.我住宅维修资金8910元，原告动用了经过谁批准的？原告未经我同意私自动用维修基金不合法，请白塔区法院做出公正裁定。3.依据《建筑工程质量保证金管理暂行办法》和《建设工程价款结算暂行办法》规定，原告说:“我的房屋32室是建筑房屋时带的问题。”按购买房屋时建筑工程质量保证金最低标准计算约3万元左右，我要求原告返还3万元左右的质量保证金。请白塔区法院做出公平公正判定。4.原告就知道索要物业费，不知道如何为业主服务:①.原告应按照公司营业执照经营范围提供健身服务，但44栋、46栋和48栋及大部分健身器材场地和休息凳都已拆除改为收费停车位，北门大草坪、全园人行道、马路也改为收费停车位，至今为止园内共有640个收费停车位（每个停车位一年1000-2000元），造成人与车辆互相争路十分危险，存在安全隐患；②.我2007年入户时草地音响每天播放歌曲，到2009年后就没有声音了；③.小区外来人员在小区内租地做广告（清洗排油烟机、洗衣机、热水器、空调等等、加工蚕丝被），出卖各种商品，试问物业收这些租金哪里去了？这都是业主的地方，原告随意将小区内部场地租给外来人员合理吗？原告在我们这种封闭园区随意租地给外来人员的行为不是在维护园区环境，而是破坏园区环境，原告千方百计从园区赚钱，谁给原告这么大的权利？损人利已，富虹水月翰宫北门外两侧桃树和园内东西墙根底栽培的木菊、丁香、刺梅花等等挖到别处栽培，原告违反了《中华人民共和国物权法》第六十九条、第七十条、第七十三条、第七十四条规定。④.富虹水月翰宫小区是封闭小区，我的电动摩托车放在自家本单元一楼外面阳台底下，2020年10月5日丢失，已向富虹物业王颖部长汇报，电动摩托车价值2530元。在2010年正月初八，我放在单元楼内的一张折叠床在地下室丢失，折叠床价值120元，也已向富虹物业汇报。本单元楼内五楼原汪义家一台新自行车也丢失，这能算封闭小区吗？外来人捡破烂收破烂来去自由，小区垃圾清理不及时，垃圾腐烂散发出难闻气味，物业管理不到位、环境卫生脏乱差等突出问题，小区院内路灯、地灯损坏、地灯损坏不修理空中走，园区内道路路况坑洼不平，每年冬天园区的主千道下雪不清除，雪化结冰，路难走，2007年11月份冬天，法定代理人去找物业修理暖气，在途中摔跤，手腕骨折。按照物业费收取标准规定，三级收费标准0.5元/月/平方米，1.公共楼道每天清扫一次，小区内公共区域（硬化地面主次干道）每天清扫一次；2.路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡逻记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或者治安隐患、事故及时报告有关部门。原告做到了吗？索要物业费1.2元/月/平方米，根本不合理原告违反了《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》第三十五条规定。依据《物业管理条例》第五十条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。第六十三条（三）规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。综上所述，请求白塔区法院依法查明事实:1.判定原告从2006年～2014年7月29日止无证经营，收取我的物业费1093.10元返还；2.判定原告乱挖花草树木、乱拆健身器材等罚款20万元；3.非法拒绝我升级门禁卡，非法剥夺我取暖权十年，判定原告补偿我精神损失费2万元；4.判定原告给我维修房屋，赔偿我房屋渗漏造成一切损失；5.判定原告返还房屋差价和质量保证金127148.44元；依法维护我的合法权益，纠正富虹集团及其下设的物业公司违法行为，以维护法律的尊严，还法律公正、公平、依法办事。一审法院认定事实：被告刘敏系富虹水月翰宫46幢东4单元3-302房屋的业主，房屋面积113.86㎡。被告与辽阳捷诚物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费为0.8元/平方米/月。自2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由原告辽阳富虹物业服务有限公司承接。2015年9月2日，原告辽阳富虹物业服务有限公司在园区发布公告称“原有的物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，导致富虹物业公司一直是亏损经营状态。为了进一步提高物业服务质量，使公司趋于良性经营运转，给业主着力打造绿、静、美、安的生活环境。富虹物业决定于2016年开始对物业费收取标准调整为1.2元/平米，希望广大业主周知。”公示期间有部分业主提出异议，部分业主为调整价格去政府投诉。后相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后原告辽阳富虹物业服务有限公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，并按辽阳市物价局物业费开放的有关规定，决定以1.2元/平方米的费用标准收取。所确认的上述事实有原告辽阳富虹物业服务有限公司提供的商品房买卖合同、业主手册、情况说明、公告、照片，被告刘敏提供的光盘、（2016）辽10民终471号民事裁定书及原、被告当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为：被告刘敏与辽阳捷诚物业管理有限公司系物业服务合同关系。2014年7月起，原告辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由原告辽阳富虹物业服务有限公司为被告刘敏所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。现被告刘敏拖欠物业费，系违约行为，故应承担违约责任，依法缴纳物业费。原告辽阳富虹物业服务有限公司主张被告刘敏给付2008年1月1日至2020年9月30日未缴纳的物业管理费，对于2014年11月以前的物业管理费已经辽宁省辽阳市中级人民法院（2016）辽10民终471号生效民事裁定处理完毕，故应驳回起诉；对于2014年12月1日至2020年9月30日的物业管理费，予以支持。原告作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为富虹小区提供更好的物业服务。但从被告刘敏庭审中提供的证据看，原告提供的物业服务确实存在不够到位之处。原告主张资金占用损失，因其未提供证据证明原、被告双方约定了逾期交纳物业费的利息等费用，故该主张不予支持。关于被告主张原告出售的房屋与原告宣传不符，房屋存在质量问题，要求赔偿损失、返还质保金等，因与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张相关权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：刘敏给付辽阳富虹物业服务有限公司自2014年12月1日至2020年9年30日的物业管理费8972.17元。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费107元（已减半收取），由原告辽阳富虹物业服务有限公司负担82元，被告刘敏负担25元。本院二审期间，上诉人刘敏提交新证据：1、2014年7月7日关于报修的通知，证明物业通知业主房子有问题，可以给维修，业主报修了，但没有给修。2、供暖缴费须知，证明我不交物业费，不给取暖。3、公开信，证明彩屏、人行道改停车场，业主反对。4、业主委员会候选人名单及简历，证明业主委员会不是我们业主选的，是物业公司直接任命的。5、证明，证明物业费涨价到1.2元，业主委员会没有同意，属于私自涨价。以上证据来源物业贴的公告，上诉人拍下来的。原件在上诉人手里。证明物业费涨价不合理，另被上诉人应当给我修房子。6、光碟一张，证明园区现状与业主手册不一致。被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司发表质证意见：对1、真实性无异议，关联性有异议，住房质量问题与物业服务合同无关。对2、真实性无异议，关联性有异议，该证据是捷诚物业提供的，与我方无关。对3、真实性有异议，其证明目的也有异议，不能代表全体业主。对4、该证据是由卫国街道办事处出具的，真实性无异议，与本案关联性有异议。对5、真实性有异议，一审时我方提供的证据证明业主委员会已经同意涨价。对6、真实性有异议，不能代表园区的真实情况。另，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为：业主在接受物业管理服务后，应及时支付相应的物业管理费。2014年7月起，辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由辽阳富虹物业服务有限公司为刘敏所在的园区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，并无不当。上诉人刘敏2007年入住该小区，2008年开始就没有交过物业费用，被上诉人要求上诉人交纳物业费，并无不当。关于上诉人刘敏上诉主张该物业纠纷业经辽阳市中级人民法院（2016）辽10民终471号民事裁定处理完毕，因该裁定是因被上诉人没有提交办理收费许可证的证据，故认为被上诉人不具有主体资格被驳回起诉。现被上诉人主张权利，本院予以支持。关于上诉人上诉主张被上诉人系擅自将物业费提高至1.2元/平，其不应按该标准支付物业费一节，根据被上诉人提供的关于富虹物业费调整的说明可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认，故上诉人的上诉主张本院不予支持。关于上诉人上诉主张其居住的房屋存在质量问题、物品丢失问题、没有供暖等问题，与本案不是一个法律关系，上诉人可另行主张权利。上诉人上诉主张精神抚慰金不是本案调整的范围，本院不做处理。上诉人上诉主张被上诉人占地改建、收取费用去向等问题，可通过业主委员会主张权利。综上所述，上诉人上诉理由不成立，其二审提交的证据不足以证明其主张，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由上诉人刘敏承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  艾德玲审判员  曹丽娜二〇二一年三月三十一日法官助理姜文翰书记员任玥