山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1872号上诉人(一审被告）：烟台市夕阳红老年公寓。住所地：山东省烟台市芝罘区楚凤五街付**。统一社会信用代码：52370602MJE3173605。法定代表人：刘万华，经理。委托诉讼代理人：王宁，山东智峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳银河，公寓行政人员。被上诉人（一审原告）：烟台市凤凰台建筑工程有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区农校路**。统一社会信用代码：9137060216510051X1。法定代表人：王奇惠，董事长。委托诉讼代理人：岳奇峰，山东育泽齐律师事务所律师。上诉人烟台市夕阳红老年公寓因与被上诉人烟台市凤凰台建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2020)鲁0602民初5222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。烟台市夕阳红老年公寓上诉请求：撤销一审判决,发回重审或者依法改判;一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实与法律适用错误。一、被上诉人在一审阶段提交的证据，不能认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同效力状态是有效还是无效。被上诉人在一审阶段仅提供了《合作建房合同》、《建筑工程消防验收意见书》复印件，来证明其系涉案房屋权利人，未提供原件，也未提供涉案房屋是否取得建设工程规划许可证。上诉人认为，被上诉人即便能提供《合作建房合同》、《建筑工程消防验收意见书》原件，也不能确认被上诉人系涉案房屋的权利人或有权出租涉案房屋的人，《合作建房合同》仅代表合作建房的合意，并不代表被上诉人履行建设义务，且按合同约定取得合作开发项目一半的产权。被上诉人应提供凤凰街道办事处确权证明或取得涉案房屋产权证明。《建筑工程消防验收意见书》是对位于烟台市芝罘区凤凰街北街6号工程作出的工程消防验收合格意见，与《合作建房合同》约定的凤凰台五街10-3号楼北是否指向同一工程应予查实。上诉人认为上述事实法院应予查明，从而确认被上诉人是否有权出租涉案房屋的权利人。另，上诉人注意到根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的建设房屋的，与承租人订立的合同无效。一审阶段，被上诉人并未提交涉案房屋取得建设工程规划许可证证明，上诉人认为如不能提交，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同应为无效，而不能按有效判决解除合同。二、退一步，即便认定上诉人与被上诉人于2016年6月1日签订的《房屋土地租赁合同》有效，双方签订的合同并未于2019年7月5日解除。上诉人工作人员柳银河签收的被上诉人送达的《关于终止房屋土地租赁合同的通知》，并不是有效送达，上诉人从未委托其签收该通知，柳银河也无权代表上诉人签收，柳银河被欺骗签收，该通知被被上诉人直接取走，并未留存上诉人处，上诉人自始不清楚该通知的内容，因此该送达属于无效送达，双方签订的房屋租赁合同并未解除。且此后近一年时间里双方一直按租赁合同履行义务，被上诉人未提出任何异议，因此，双方签订房屋租赁合同并未于2019年7月5日解除。被上诉人不是涉案房屋的权利人，涉案房屋的权利人芝罘区凤凰台街道南台社区，土地性质为划拨，被上诉人在一审仅提供复印件证实其是权利人，未提供原件。三、被上诉人从事老年人养老院，属政府扶持产业，具有公益性。如解除双方租赁合同，老人面临无法安置的情形。被上诉人烟台市凤凰台建筑工程有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。答辩人系涉案房屋权利人，有权对房屋进行租赁，该房屋已取得竣工验收备案表，另外，上诉人因未按照合同约定支付租金，答辩人于2019年7月5日通过书面形式向上诉人送达解除租赁通知书。烟台市凤凰台建筑工程有限公司向一审法院起诉请求：1.请求确认房屋土地租赁合同已解除；2.判令被告立即将房屋返还给原告；3.判令被告支付原告房屋占有使用费13850元(自2019年7月6日暂计算至2020年6月11日)，并自2020年6月12日起按每日463元标准继续支付至被告实际退还房屋时止；4.判令被告赔偿原告房屋恢复原状损失8万元。一审判决查明，2016年6月1日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了《房屋土地租赁合同》，合同约定被告承租坐落于烟台市芝罘区，芝罘区凤凰台办事处南台社区服务楼东半部分一层至三层，加上顶层阁楼（不包含四层），建筑面积约1000平方米，租赁期间为10年，自2016年6月1日至2026年5月31日止。年租金为169000元，租金为提前支付，每半年付清一次。即被告于合同签订之日一次性付清半年房租84500元，于第六个月底前付清后半年房租84500元，以后每年均按此执行。合同同时约定，租赁期内，被告应当妥善使用房屋及相关设备、设施，未经原告同意，不得对房屋及院内进行装饰改造或进行改扩建等，签订合同时，被告应向原告缴纳保证金壹万元。2019年7月5日，原告向被告发出《关于终止房屋土地租赁合同的通知》，该通知主要内容为，因被告在承租期间存在未按合同约定给付租金、未通知原告的情况下私自使用未列入合同承租范围的区域、未经原告同意对房屋进行改造或扩建、将部分房屋转租等行为，原告通知被告即日起终止双方的租赁合同，并限被告在60日内搬离租赁合同所约定的租赁范围，并对租赁范围内的设施进行恢复。被告工作人员即本案被告委托代理人柳银河在通知下方书写2019年7月5日当天已收到通知。另查，2019年7月5日原告向被告送达解除租赁合同通知后，被告向原告支付了144500元，截至2020年6月11日尚欠13850元，被告对该欠款数额进行认可。原、被告均同意以保证金10000元抵顶被告欠缴房屋金额。庭审中，原告提供15张照片证明被告在涉案租赁房屋内存在擅自装饰改造或扩建房屋、将房屋部分转租、私自使用未列入合同承租区域、擅自更改排水和用电设施、擅自搭建卫生间、擅自改变房屋内部构造和装修、私自改变用电线路等行为。被告对此质证称，涉案场地院内平房是经原告同意进行建设的，原告始终未提反对意见，在被告使用涉案房屋前，原告已经对房屋进行了间隔，原告所称的卫生间和排水管系原告进行的建设，被告在房屋使用过程中对部分马桶及排水管道进行了修缮和更换。案件审理过程中，原告向法院提交评估申请书，申请对涉案院内建筑物及地上附着物拆除及恢复原状所需费用和房屋内装饰、装修（包含电路）拆除及恢复原状所需费用进行评估。在限定期限内，原告未提交证据证明涉案房屋出租时的状况，故法院对其评估申请未予准予。一审法院认为，一、关于原、被告之间签署的《房屋土地租赁合同》是否解除的问题。双方签订的《房屋土地租赁合同》第10条约定，被告未按约定支付租金时，原告有权解除合同。被告烟台市夕阳红老年公寓欠付原告租金事实清楚，原告基于合同约定，于2019年7月5日通过书面通知的形式行使解除权，被告工作人员柳银河签收了该通知，合同自通知到达对方时解除。故原告主张涉案《房屋土地租赁合同》已经解除于约相符于法有据，法院予以支持。合同解除日期应当为2019年7月5日。合同解除后，被告应当返还承租的房屋，即坐落于烟台市芝罘区台社区服务楼东半部分1-3层及顶层阁楼。二、关于房屋占有使用费。原、被告签署的《房屋土地租赁合同》于2019年7月5日解除后，被告继续占用涉案房屋，依法应当支付占有使用费。原、被告均认可截至2020年6月11日被告欠付房屋占有使用费13850元，对该事实法院予以确认。现原、被告均同意保证金1万元予以抵顶房租，故被告烟台市夕阳红老年公寓应当再向原告支付房屋占有使用费3850元(13850-10000)，并自2020年6月12日起，按照原合同约定的日租金463元(169000÷365)的标准向原告计付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。三、关于原告主张的恢复房屋原状的费用。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告提交照片证明被告对涉案房屋进行了改造，但被告对此予以否认。在此情况下，原告不能提交涉案房屋出租给被告时的初始状态，应当承担举证不能的法律后果。故原告要求被告赔偿恢复房屋原状的损失80000元，没有事实依据，法院不予支持。四、关于被告主张因疫情减免租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，被告未依约缴纳房屋租金的违约事实发生在前，不符合因不可抗力而免除部分违约责任的条件，故对被告的该项主张，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十六条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,一审法院于2020年10月29日判决:一、确认原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司与被告烟台市夕阳红老年公寓签订的《房屋土地租赁合同》于2019年7月5日解除；二、限被告烟台市夕阳红老年公寓于判决生效之日起十日内向原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司返还坐落于烟台市芝罘区台社区服务楼东半部分一至三层及顶层阁楼；三、限被告烟台市夕阳红老年公寓于判决生效之日起十日内向原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司支付房屋占有使用费3850元，并自2020年6月12日起至实际返还之日止，按照每日463元的标准支付占有使用费；四、驳回原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告烟台市夕阳红老年公寓未本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司。案件受理费2146元减半收取为1073元，由原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司负担300元，由被告烟台市夕阳红老年公寓负担773元。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议是，涉案房屋租赁合同是否有效、应否解除。从现有证据包括《合作建房合同》、《建筑工程消防验收意见书》判断，被上诉人与他人合建涉案房屋，房屋已经消防验收，被上诉人有权出租涉案房屋。本案双方订立的房屋租赁合同不违背法律的强制性规定，是有效的。上诉人的工作人员柳银河签收了被上诉人解除合同的通知，应视为该通知已经送达上诉人。上诉人自认尚欠房租。另外，从一审中双方在2017年2月7日补签的《房屋租赁免责协议》看，上诉人如果改造房屋需要事先征得被上诉人书面同意。上诉人不能举证其改造租赁房屋征得了被上诉人的书面许可。而双方《房屋土地租赁合同》明确约定，未依约交纳租金、未经许可改造房屋等，被上诉人可解除合同。一审判决以上诉人违约未支付租金、被上诉人解除合同的通知已经送达上诉人为由，确认双方合同于2019年7月5日解除，合法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2146元，由上诉人烟台市夕阳红老年公寓负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二一年三月三十日书记员  吕冠晓