浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终3245号 上诉人（原审被告）：浙江蓉盛飞机销售服务有限公司，住所地：温岭市横峰街道城西大道**。 法定代表人：蔡刚军。 委托诉讼代理人：郭一廷，浙江优卓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州力宝行汽车销售服务有限公司，住，住所地：温岭市城西街道下保渭渚村/div> 法定代表人：曹绍国。 委托诉讼代理人：王永祝。 委托诉讼代理人：池仁秋，浙江玉海律师事务所律师。 上诉人浙江蓉盛飞机销售服务有限公司（以下简蓉盛公司）因与被上诉人台州力宝行汽车销售服务有限公司（以下简称力宝行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2020）浙1081民初7728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人蓉盛公司上诉请求：1、请求撤销温岭市人民法院(2020)浙1081民初7728号民事判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定涉案租赁合同目的无法实现，已达到法定解除条件，系事实认定错误，并导致法律适用错误。一、被上诉人主张解除合同，证据不足。首先，被上诉人并未举证其已经向温岭市市场监督管理局提出变更营业执照注册地址的行政许可的申请，也未举证温岭市市场监督管理局的行政许可决定。本案中被上诉人提交的温岭市市场监督管理局的信访回复及复函，均不属于具体行政行为。该回复、复函仅是对被上诉人反映的情况作出相应的告知和解释，并未针对被上诉人申请变更营业执照注册地址的行政许可作出决定，未对被上诉人的权利产生实质影响。如果被上诉人已经提出变更营业执照注册地址的行政许可的申请，那么温岭市市场监督管理局也存在着行政不作为。在此情况下，被上诉人应当提起行政不作为之诉。而被上诉人直接起诉上诉人要求解除合同，剥夺了上诉人提起行政复议或者行政诉讼的权利。其次，即使该信访回复、复函被认定为具体行政行为，因回复、复函中并未载明作出具体行政行为的相关法律依据，也属于行政行为违法，该证据缺乏合法性。第三，即使温岭市市场监督管理局以改变土地用途为由作出不予许可的行政决定，也属行政违法。根据国家检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2017年11月1日发布的《土地利用现状分类》(GN/T21010-2017)，按照主要用途对土地利用类型进行归纳、划分，对土地利用现状分为12个一级类、73个二级类。涉案租赁房屋属于零售商业用地或者其他商服用地，出租用于经营汽车销售并未改变土地用途。二、如果案涉租赁合同达到法定解除条件的，上诉人也无须承担赔偿责任。上诉人在租赁合同签订前，已告知被上诉人涉案租赁房屋的情况，并且通过微信发送了《不动产权证》和《建设用地规划许可证》。其中《不动产权证》载明土地用途为商业(民用飞机销售)用地，《建设用地规划许可证》载明用地项目名称为荣盛飞机。被上诉人对涉案房屋存在的政策和法律风险业已知晓，双方在租赁合同中约定了免责条款。合同约定，若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或政府行为导致上诉人无法履行合同时，上诉人免责。若被上诉人提前解约的，还应承担年租金两倍的赔偿。因此，上诉人不需要承担任何责任。三、原审法院在计算租金损失时存在错误。涉案租赁房屋约定的租赁期限为12年，因此上诉人给予了被上诉人从2019年3月26日至2019年5月19日共计55日的免租期。在计算上诉人租金损失时，应当将相应比例的免租期计入租金损失内。四、设计费和夹层工程施工费的损失，上诉人不应当承担赔偿责任。上诉人于租赁合同签订前，已经通过微信向被上诉人发送了《不动产权证》、《建设用地规划许可证》，被上诉人于2019年4月3日、2019年6月16日已经认识到因政策原因可能无法办理营业执照注册地址变更登记。但是，被上诉人仍旧分别于2019年5月5日、2019年6月20日签订了设计合同和夹层工程施工合同，并于2019年7月17日、2019年11月26日支付了设计费和施工费用。上述损失，系完全由被上诉人自身责任所造成，应由其自行承担。并且，被上诉人的实际施工费用是否已经达到419000元，应当以评估鉴定为准。 被上诉人力宝行公司辩称，一审判决由被上诉人承担40%的责任，被上诉人对此是有意见的，但考虑到诉讼成本及案件早点了结而没有提起上诉。一、一审法院认定涉案租赁合同目的无法实现，达到解除条件，符合民法典的规定。截止被上诉人提起诉讼时，在涉案租赁场地办理营业地址的变更仍无法办理。被上诉人于2019年10月向温岭市市场监督管理局进行信访，信访答复涉案地块只能用于民用飞机销售，不能用于其他销售。在此之前，被上诉人对涉案地块只能用于飞机销售的情况并不知情。在被上诉人得知此情况后，向上诉人提出，上诉人直到2020年8月还称可以办理执照。一审中，一审法院向温岭市市场监督管理局函询是否可以办理营业执照，而回复认为没办法办理营业执照。至于上诉人认为复函或者回复存在行政不作为或者行政行为违法等情形，上诉人作为涉案不动产的所有人，可以向市场监督管理局以及相关部门提起行政诉讼或者行政复议。该义务不是被上诉人的义务，更何况上诉人所说的行政复议情形与本案租赁合同没有交叉点。本案的合同目的没有办法实现，已经达到法定解除的条件。至于上诉人所述的救济途径，上诉人可另行向相关行政机关主张，与本案无关。二、上诉人在履行合同中存在过错，应承担赔偿责任。在房屋租赁合同签订时，上诉人没有告知涉案不动产的全部情况。事实上，上诉人手中有一份国有土地出让合同，该合同上写明仅用于飞机销售，但上诉人没有将该情况告知被上诉人。如果被上诉人当时知晓这些情况，那么上诉人是不可能租赁该房屋的。在合同履行过程中，因证照一直办不下来，在被上诉人向上诉人提出时，上诉人一直宣称可以办理证照的。因宝马厂家对被上诉人也进行了施压，为保住宝马4S店的授权，被上诉人才租赁其他场地的。三、关于免租期。该免租期是合同约定的，双方都是认可的，是租赁的大前提，不应计算在租金内。四、关于设计费和夹层施工费。被上诉人所付的设计费和夹层施工费损失远远高于一审法院认定的金额，对此被上诉人保留另案起诉的权利。五、一审法院将保证金按40%返还不妥，应该全额返还。六、2020年4月7日被上诉人已经发函给上诉人要求解除合同，解除时间应该从2020年4月7日开始计算，之后的租金不应由被上诉人承担。 原审原告蓉盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的租赁合同关系；2.判令被告返还原告租金3300000元及利息损失（以3300000元为基数，从2019年3月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止）；3.判令被告返还原告保证金700000元及利息损失（以700000元为基数，从2019年3月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止）；4.判令被告赔偿原告经济损失3388800元；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月25日,原告力宝行公司与被告蓉盛公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告向被告租赁位于温岭市××道××号（后更名为1001号）的商业房产一楼3200平方米房屋作为原告经营宝马4Ｓ店使用，租赁物的功能为机动车销售维修及相关项目。租赁期限自2019年5月20日起至2031年5月19日止。保证金为700000元，在签约后三日内支付。租金前三年每年为3300000元，第一年租金于2019年4月10日前支付，以后每三年租金在前三年的基础上上涨12%，租赁合同还对租赁房屋情况、装修条款等作了约定。2019年3月26日，原告按约支付了保证金700000元和第一年租金3300000元。 2019年5月5日，原告力宝行公司与厦门市住宅设计院有限公司订立室内工程设计合同一份，约定：由厦门市住宅设计院有限公司对台州力宝行宝马汽车4S店进行室内设计，设计费为231900元，款项分5期支付。2019年7月17日，原告支付了设计费69000元，同年11月26日又支付了69000元。2019年6月20日，原告与台州市永达钢结构有限公司订立夹层工程施工合同一份，约定由台州市永达钢结构有限公司对台州力宝行宝马汽车4S店的夹层钢结构及混凝土工程进行施工，工程造价为838000元，工程款项分三期支付。2019年7月17日，原告支付了工程款419000元。 2019年2月23日，蔡刚军通过微信发送给王永祝浙（2018）温岭市不动产权第0××3号不动产权证，不动产权证载明土地用途为商业（民用飞机销售）用地；同年2月28日，蔡刚军向王永祝发送了地字第（2014）115180002号建设用地规划许可证，许可证载明的用地性质为商业用地，用地项目名称为蓉盛飞机；同年4月3日，蔡刚军在和王永祝的微信聊天中讲到执照的事系工商局长在把控，不是市里明文规定不让转；同年5月8日，蔡刚军通过微信向王永祝发送了国有土地使用权出让合同第一页，合同第五条载明：本合同项下出让宗地的用途为商业（民用飞机销售）用地，若该地块受让企业受让后不销售经营民用飞机的，该宗地予以收回；同年6月16日，王永祝和蔡刚军在微信聊天中讲到因汽车城项目原因，政府可能出政策不让其他区域办汽车4Ｓ店，蔡刚军问要不要先把营业执照转过来，王永祝回答如果现在转过去的话我这边城西就没办法经营，蔡刚军讲这确实有点麻烦，但问题不会很大，到时候再解决；同年7月8日，蔡刚军通过微信发送给王永祝国有土地使用权出让合同；同年7月11日，王永祝在与蔡刚军的微信聊天中讲到解除租赁合同是对两家企业的灭顶之灾。 2019年10月18日，王永祝向温岭市信访局反映温岭市市场监督局不准其公司办理营业地址变更一事。同年10月22日，温岭市市场监督管理局作出回复，内容为:蓉盛公司受让宗地的用途为商业（民用飞机销售），因此，该地块按照相关规定只能从事民用飞机销售，不得从事其他项目经营。 2020年4月1日，王永祝打电话给蔡刚军称宝马的授权截止2019年12月31日，因此集团要求退回房租和其他损失。蔡刚军回答这事总要办下来，大家都这样努力了，目前不好退租。 2020年4月7日、同年5月27日，原告力宝行公司先后两次发通知书给被告蓉盛公司，要求被告将租赁物的使用功能进行变更，现因原告无法取得营业执照，也无法正常经营，要求解除双方订立的房屋租赁合同，返还租金、保证金，并赔偿相关损失。 本案审理中，经被告蓉盛公司申请，该院于2020年10月26日发函给温岭市市场监督管理局，要求该局对原告力宝行公司能否将公司注册地址变更登记至温岭市横峰街道城西大道1001号一事作出答复。同年11月4日，该局向该院复函，内容为：温岭市横峰街道城西大道1001号该地址不能用于登记非民用飞机销售的企业，因此我局认为力宝行公司无法将注册地址变更登记至温岭市横峰街道城西大道1001号；对目前还登记在该地址的4家企业，我局将尽快要求其办理注销或住所变更登记。 一审法院认为，一、涉案房屋租赁合同是否应当解除。涉案房屋租赁合同载明的用途为机动车销售维修及相关项目，而从温岭市市场监督局信访答复和复函情况看，涉案地块的房屋不能办理原告营业执照注册地址的变更登记，故原告无法开展正常的经营活动，导致租赁合同目的无法实现，因此该房屋租赁合同依法应予解除。二、涉案房屋租赁合同无法履行造成的损失情况：租金损失，从2019年5月20日计算至本案宣判之日（即2020年11月27日），为4990685元；设计费和夹层工程施工费，鉴于涉案房屋租赁合同需要解除，故一审法院对原告已经支付的设计费和夹层工程施工费合计557000元予以认定，对原告主张的其他未付部分设计费和夹层工程施工费在本案范围内不作认定；已付租金和保证金共计4000000元的利息损失，按照金融机构同期一年期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分阶段进行计算，为286186元。至于原告主张的其他经济损失，依据不足，本院不予支持。综上，涉案房屋租赁合同不能履行造成的全部损失为5833871元。三、涉案房屋租赁合同损失如何分担。首先，在涉案房屋租赁合同订立前、后，原告对涉案土地用途情况已有初步了解；其次，至2019年6月16日，原告已认识到涉案租赁房屋可能无法办理营业执照注册地址变更登记，此时原告应当进一步对变更登记一事进行确认，但原告却在此时开始了夹层工程的施工。第三，2019年10月22日，在温岭市市场监督管理局作出信访答复后，原告已经知道涉案租赁房屋已无法办理营业执照注册地址变更登记。此后，原告应当及时提出解除房屋租赁合同，而原告直到2020年4月7日才发通知书给被告要求解除房屋租赁合同，导致了损失的扩大。第四，被告在收到两份通知书后不但未能积极与原告磋商解除房屋租赁合同事宜，反而以要办妥营业执照注册地址变更登记为由拖延解除房屋租赁合同，导致损失的进一步扩大。综上，一审法院酌定由原告对涉案租赁合同无法履行所造成的全部损失承担40%的责任，即2333548元，而原告已付的租金、保证金和其他经济损失共计4843186元，故被告尚需支付给原告2509638元。因涉案租赁合同系法定解除，故原、被告在租赁合同中约定的提前终止合同的条款并不适用本案，因此，对被告要求原告在提前解除房屋租赁合同时需赔偿当年租金两倍的抗辩主张，一审法院不予支持。对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告力宝行公司与被告蓉盛公司签订的房屋租赁合同。二、被告蓉盛公司在本判决生效后十日内支付给原告力宝行公司2509638元。三、驳回原告力宝行公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取31761元，由原告力宝行公司负担18322.5元，被告蓉盛公司负担13438.5元。 二审期间，上诉人没有提供新的证据；被上诉人提供了微信聊天记录，拟证明在2020年8月份上诉人还称涉案不动产可以办理营业证照的。经当事人质证，本院认证认为，由于被上诉人的待证事实已被一审法院认定，故不予赘述。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，被上诉人承租涉案房屋的合同目的是用于机动车销售、维修等，因涉案房屋存在使用限制导致不能办理营业执照注册地址的变更登记手续，造成被上诉人无法开展正常的经营活动，此事实，有温岭市市场监督管理局信访答复和复函予以证实。基于上述事实，被上诉人租赁合同目的无法实现，其要求解除该房屋租赁合同的请求，应予以支持。上诉人主张温岭市市场监督管理局的行政行为违法，该主张与本案系不同的法律关系，并不能改变本案被上诉人租赁合同目的无法实现的事实，上诉人仍应对租赁合同解除后的法律后果承担责任。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案双方当事人在签订合同时对办证情况预估不足、在合同履行过程中相互配合不足、产生纠纷后措施不到位，一审法院结合双方过错程度，由上诉人承担60%责任，由被上诉人承担40%责任，公平合理，本院予以确认。免租期，属于双方意思自治范围，且与租金高低有一定关联，上诉人以租金标准计算免租期损失，明显有违公平，对于该主张，本院不予支持。设计费和夹层工程施工费的损失，属于被上诉人的实际损失，应当计入损失范围。一审法院确定由被上诉人承担40%的责任，已经考虑了被上诉人有扩大损失的过错，上诉人要求该损失由被上诉人全部承担，没有法律依据。 综上，上诉人上诉理由不足，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费63530元，由上诉人浙江蓉盛飞机销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈永领 二〇二一年三月九日 代书记员 赵灵仙