江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终316号上诉人（原审被告）：江西省万宇实业发展有限公司，住所地江西省景德镇市乐平市人民东路。法定代表人：魏爱芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李风明，江西博煜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程跃新（曾用名：程耀新），女，1967年7月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：黄艳娜，福建步道律师事务所律师。上诉人江西省万宇实业发展有限公司（以下简称万宇实业）因与被上诉人程跃新房屋买卖合同纠纷一案，不服乐平市人民法院（2020）赣0281民初3600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万宇实业委托诉讼代理人李风明，被上诉人程跃新委托诉讼代理人黄艳娜参加了诉讼。本案现已审理终结。万宇实业上诉请求：1.撤销乐平市人民法院作出的（2020）赣0281民初3600号民事判决，并依法发回重审或改判；2.本案一审、二审诉讼费用由程跃新承担。事实与理由：一、一审判决认定程跃新支付购房款给福建法正联盟律师事务是上诉人的授意，缺乏事实和法律依据。一审判决认定程跃新支付购房款给福建法正联盟律师事务所是万宇实业授意的依据是：程跃新汇款凭证、2018年9月23日福建法正联盟律师事务所向程跃新出具的《告知函》、2018年9月10日石傲国（甲方）与福建法正联盟律师事务所签订的《备忘书》。程跃新的汇款凭证是自己单方意思表示，不能代表万宇实业。《告知函》是福建法正联盟律师事务所的单方意思表示，不能代表万宇实业。一审判决书审查查明中表述上诉人在《备忘书》上是一担保人盖章，并没有查明是哪一条约定了万宇实业授意程跃新将购房款支付给福建法正联盟律师事务所。在该份备忘书中万宇公司承担的是担保责任，福建法正联盟律师事务所对该笔律师费也已经过厦门仲裁委员会裁决，裁决上诉人承担的是连带清偿责任。关于《关于委托律师事宜的备忘录》，该备忘录乙方落款处没有上诉人的盖章和法人的签字，该备忘录不能约束上诉人，乙方盖有江西省万宇实业发展有限公司华福项目部（以下简称万宇实业华福项目部）公章，没有该项目部负责人的签字，对真实性有异议，同时本案中被上诉人没有将万宇实业华福项目部列为被告，一审法院也没有依法追加项目部为被告。二、万宇实业暂不交房给程跃新有合理理由。上述已阐述，程跃新截止目前都没有支付购房款给万宇实业。依据双方签订的合同，程跃新应先支付全部购房款后，万宇实业才交房，程跃新不按合同约定向万宇实业交付购房款，万宇实业暂不交房具有合同依据和法律依据。在程跃新没有支付购房款的情况下，万宇实业暂不开发票给程跃新合法有据。三、程跃新违约在先，依据双方签订合同，万宇实业可以解除合同，程跃新还应支付违约金给万宇实业，一审判决万宇实业向程跃新支付违约金没有事实和法律依据。万宇实业没有交房是由于程跃新原因造成。另，合同明确约定，由于万宇实业的原因，程跃新未能在该商品房交付之日起700日内取得商品房的房屋所有权证书的，万宇实业与程跃新双方友好协商解决。即使是万宇实业的原因，合同也没有约定违约金，最多是双方协商解决。综上请求二审法院发回重审或依法改判。程跃新辩称，一、本案有充分、完整的证据可以证明程跃新将购房款支付给案外人福建法正联盟律师事务所正是基于万宇实业授意。首先，上诉人在一审当中无故缺席审理，视为其放弃质证及相关的诉讼权利。其次，2017年1月10日，万宇实业的分支机构江西省万宇实业发展有限公司华福项目开发部与福建法正联盟律师事务所签订了一份《关于委托律师事宜的备忘录》明确约定了案涉的房产的房价款抵作律师费，由房屋买受人直接将房款支付给福建法正联盟律师事务所等同向上诉人支付房价款，上诉人应当开具房产销售发票给买受人，上诉人应配合办理商品房预售合同登记备案及产权登记手续。依据《中华人民共和国民法典》第七十二条第二款规定，本案2017年1月10日万宇实业华福项目部与福建法正联盟律师事务所签订的《关于委托律师事宜的备忘录》中已经对案涉房屋的房价款抵作律师费事宜作出了明确约定，该约定由上诉人承担法律责任具有明确的法律依据。在林靖案件当中，上诉人对于关于委托律师事宜的备忘录中万宇实业华福项目部的印章未提出申请鉴定，视为其认可该证据，本案中备忘录是完全一致的。对于该印章是否真实的问题，我们认为二审法院应当不予采信。再次，被上诉人的支付行为还得到了上诉人的书面确认。2018年9月10日，福建法正联盟律师事务所与上诉人及其实际控制人石傲国等签订的编号为20180910号《备忘书》第1.2条约定：甲方（石傲国）应会同万宇公司、万宇实业华福项目部完善以房抵付律师费的购房手续及产权登记手续。其中该约定包括了被上诉人购买的涉案房产。上诉人虽作为担保单位在《备忘书》上盖章，表明其对《备忘书》内容是认可的，这证明了上诉人同意被上诉人将购房款支付给福建法正联盟律师事务所以抵付上诉人尚欠福建法正联盟律师事务所律师费的事实，被上诉人将购房款支付至福建法正联盟律师事务所即视为完成了向上诉人支付购房款的义务。上诉人所应承担担保责任的律师费并不包含本案案涉房款抵付的部分，并且备忘书中已经明确提及了以房款抵付律师费的问题，并且虽然上诉人在备忘书中地位属于担保人，但是结合备忘中的1.1、1.2的条款足以证明上诉人是确认案涉房屋的购房款抵付律师费的事宜。最后，2018年9月10日，福建法正联盟律师事务所与上诉人签订的《备忘书》关于支付律师费条款的效力得到了夏仲裁字20190202号生效仲裁裁决书的确认，夏仲裁字20190202号仲裁裁决书得到了景德镇市中级人民法院及江西省高级人民法院的裁定支持，并得以执行。二、在被上诉人已经支付购房款的情况下，上诉人拒不交房并办理相关手续构成了违约，被上诉人有权向上诉人主张违约责任。（一）对逾期交房违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房的责任（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。依据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第四条规定，本案合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一，根据公平原则和诚信原则，一审中被上诉人要求调整到按日万分之三计算，一审法院最终按日万分之一判定违约金计算，被上诉人对此未提出上诉。（二）对逾期办理房屋所有权证的违约责任。在双方合同没有约定的情况下，一审法院援引《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的规定，判令上诉人支付违约金的计算标准为每日万分之一，且自2020年6月15日开始计算，被上诉人对此未提出上诉。综上，被上诉人基于上诉人的授意向案外人支付购房款，等同于向上诉人支付了购房款，被上诉人已经完成了履行购房款的义务，上诉人应当依据合同约定向被上诉人交付房产并办理相应登记备案手续，上诉人逾期履行合同义务，构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。因此请求二审法院驳回上诉人上诉请求。程跃新向原审法院起诉请求：1.判令被告万宇公司向原告交付址于乐平国道西侧、城东新区Ｄ17地块光和广场万宇城Ｂ一1栋1一501室房屋；2.判令被告万宇公司立即办理原、被告签订的编号为1513009《商品房买卖合同（预售）》的备案手续；3.判令被告万宇公司立即办理址于乐平国道西侧、城东新区Ｄ17地块光和广场万宇城Ｂ一1栋1一501室商品房的产权预告登记于原告程跃新名下的手续；4.判令被告万宇公司开具址于乐平国道西侧、城东新区Ｄ17地块光和广场万宇城Ｂ一1栋1一501室“预购商品房销售不动产统一发票”，发票金额为人民币363320.98元，买方为原告程跃新；5.判令被告万宇公司向原告支付逾期交房违约金，违约金以房价款363320.98元为基数，按照每日万分之三计算，自2018年7月18日计算至实际交房之日止，暂计至2020年10月31日为91229.90元；6.判令被告万宇公司向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，违约金以房价款363320.98元为基数，按照年利率6％计算自2018年10月15日起计算至被告按产权登记机关对开发商的要求提供齐全的办理房屋所有权转移登记材料时止，暂计至2020年10月31日为44613.83元。以上第4、5项暂合计人民币135734.73元；7.本案诉讼费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：被告万宇实业于2013年2月28日注册成立，经营范围为房地产开发经营、市政工程建设、水电安装、超市零售服务、物业管理、酒店宾馆建设经营（以上除房地产开发经营项目公司经营外，其他项目限分支机构经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年2月5日，原告程跃新以程耀新的名义（经公安机关证明，程跃新与程耀新系双重户口，前一名字的户口信息被告公安机关于2019年4月25日注销）与被告万宇实业签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1513009），约定：原告购买被告开发的坐落于乐平国道西侧、编号为城东新区Ｄ17地块“光合广场万宇城”Ｂ-1-501商品房（建筑面积为118.81平方米）；商品房单价为3058元／㎡，总价为人民币363320.98元；付款方式为一次性付款，“买受人应当在2016年2月5日前支付该商品房全部价款”；房屋交付时间为2016年12月30日。2018年7月16日，原告程跃新汇款人民币363320.98元至福建法正联盟律师事务所40378001040005052账户内，汇款用途备注为“代付万宇实业华福项目部律师费，抵万宇城Ｂ-1栋501室房款”。2018年9月23日福建法正联盟律师事务所向原告程跃新出具《告知函》。另查明，2016年1月18日，江西省万宇实业发展有限公司华福项目开发部与福建法正联盟律师事务所签订《委托代理协议书（万宇实业华福项目部）》，该协议书上加盖了江西省万宇实业发展有限公司华福项目开发部的公章。2017年1月10日，江西省万宇实业发展有限公司华福项目开发部（乙方）与福建法正联盟律师事务所（甲方）签订《关于委托律师事宜的备忘录》，约定：为解决律师报酬支付问题，万宇公司万宇实业华福项目部以址于乐平国道西侧、编号为城东新区Ｄ17地块光和广场万宇城Ｂ-1栋1-501室［《商品房买卖合同（预售）》编号：1513009］、Ｂ-1栋1-401室［《商品房买卖合同（预售）》编号：1513005］、Ａ-3栋Ａ-3＃1401室［《商品房买卖合同（预售）》编号：1513005］等三套房产的房价款抵作律师费，由房屋买受人直接将房价款支付给甲方福建法正联盟律师事务所，等同向乙方支付房价款，乙方应当开具房产销售发票给买受人，乙方有责任配合办理商品房预售合同登记备案手续及产权登记等手续。2018年9月10日石傲国（甲方）与福建法正联盟律师事务所签订《备忘书》（编号：20180910），被告万宇实业在该备忘书上以担保单位的身份盖章。2019年6月7日，厦门仲裁委员会作出厦仲裁字20190202号裁决书，该裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力；该裁决书第25页最后一个自然段载明“案涉《委托代理协议书》、《投资权益转让协议书》、0910号《备忘书》、《转让协议备忘书》系当事人平等协商一致的真实意思表示，与本案争议相关的约定内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人应全面适当履行各自权利义务”。原审法院认为，被告经一审法院合法传票传唤未到庭，一审法院视为其放弃自己的诉讼权利。本案依法成立的合同受法律保护。原告程跃新与被告万宇实业于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实的意思表示，且其内容并不违反法律，原、被告双方对该合同均无异议，故一审法院认为该合同合法有效，对双方当事人均具有法律效力。原告程跃新于2018年7月16日向福建法正联盟律师事务所支付363320.98元，有汇款凭证为证，一审法院依法予以认定；该汇款凭证用途载明用以抵原告程跃新购买的万宇城Ｂ-1栋501室房款，结合2018年9月23日福建法正联盟律师事务所向原告程跃新出具的《告知函》及2018年9月10日石傲国（甲方）与福建法正联盟律师事务所签订《备忘书》（编号：20180910）上载明的内容，一审法院认为原告程跃新将案涉总房款合计人民币363320.98元支付给福建法正联盟律师事务所是经被告万宇实业授意的，且2019年6月7日，厦门仲裁委员会作出的已生效的厦仲裁字20190202号裁决书已经认定《委托代理协议书》、《投资权益转让协议书》、0910号《备忘书》、《转让协议备忘书》的法律效力，一审法院认为原告程跃新已经履行了支付购房款的义务，故对原告程跃新主张的要求被告继续履行合同约定的向原告交付案涉房屋的诉讼请求一审法院依法予以支持，对原告程跃新主张的要求被告向其开具案涉房屋购房款发票的诉请请求一审法院依法也予以支持。关于原告诉请的预售合同的备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，同时，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定“出卖人应当自本合同那个签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人”，被告有义务将预售合同备案，故原告该诉求，一审法院依法支持；关于要求被告对案涉房屋办理产权预告登记手续的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”，预告登记是买卖双方为保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请预告登记，即双方达成合意方可以申请预告登记，故对原告程跃新要求进行产权预告登记的诉讼请求一审法院不予支持。关于原告诉请的要求被告向原告支付逾期交房违约金的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定“…逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金”。本案中原告程跃新于2018年7月16日实际支付购房款，原告主张被告应自2018年7月17日起支付逾期交房的违约金，原告的该主张有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。原告程跃新主张双方合同约定的违约金过低，要求调整至按日万分之三计算，根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第四条“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约事件的长短、合同的逾期利息、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，一审法院认为原、被告合同约定的违约金过低，考虑本案实际情况及被告万宇实业现在的经营状况，一审法院依法将违约金计算标准调整为日万分之一。关于原告诉请的要求被告向其支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金问题，原、被告2016年2月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起700日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理…2、双方友好协商解决”，原告主张按照年利率6%计算违约金，对此一审法院认为根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条“合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约事件的长短、合同的逾期利息、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内”，一审法院认为原、被告合同约定的违约金过低，考虑本案实际情况及被告万宇实业现在的经营状况，一审法院依法将违约金计算标准调整为日万分之一。原告程跃新主张被告万宇实业自2018年7月17日起计算违约金，故其办理房屋产权证起始计算时间应当从2018年7月17日开始计算700日，至2020年6月14日止，逾期办理房屋所有权转移登记的违约金应当自2020年6月15日开始计算，直至被告万宇实业按照产权登记机关的要求提供齐全的办理房屋所有权转移登记材料之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第四条、第六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告江西省万宇实业发展有限公司在本判决生效之日起一个月内向原告程跃新（曾用名：程耀新）交付位于乐平市商品房。二、被告江西省万宇实业有限公司在本判决生效之日起十日内办理原告程跃新（曾用名：程耀新）与其签订的编号为1513009《商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续。三、被告江西省万宇实业发展有限公司在本判决生效之日起一个月内向原告程跃新（曾用名：程耀新）出具位于乐平市发票（发票金额为人民币363320.98元）。四、被告江西省万宇实业发展有限公司在本判决生效之日起一个月内向原告程跃新（曾用名：程耀新）支付逾期交房的违约金，违约金以总房价款363320.98元为基数，按照每日万分之一计算，自2018年7月18日起计算至被告实际交房之日止。五、被告江西省万宇实业发展有限公司在本判决生效之日起一个月内向原告程跃新（曾用名：程耀新）支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，违约金以总房价款363320.98元为基数，按照每日万分之一计算，自2020年6月15日起计算至被告按产权登记机关的要求提供齐全的办理房屋所有权转移登记材料之日止。六、驳回原告程跃新（曾用名：程耀新）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自动履行，原告可在本判决履行期限届满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费8786元，因适用简易程序减半收取计4393元，保全费2340元，合计6733元，由被告江西省万宇实业发展有限公司负担。二审中，万宇实业、程跃新均无证据提交。二审查明，江西省万宇实业发展有限公司华福项目开发部系万宇实业成立，注册成立于2013年3月8日，统一社会信用代码：91360281063469666Ｑ，企业类型有限责任公司分公司，经营范围：房地产开发经营、市政工程建设、物业管理（以上经营项目凭资质证书经营），行业门类：房地产业。涉案房屋系万宇实业华福项目部开发。厦门仲裁委员会于2019年6月7日作出的已生效夏仲裁决书（夏仲裁字20190202号）裁定的内容：石傲国应自本裁决书送达之日起10内向福建法正联盟律师事务所支付律师费2366946元不涉及本案以房抵债的律师费。一审法院查明2018年7月16日，程跃新汇款人民币363320.98元至福建法正联盟律师事务所40378001040005052账户内，汇款用途备注为“代付万宇实业华福项目部律师费，抵万宇城Ｂ-1号501室房款”。一审法院查明时间有误，根据中信银行00103017人民币结算业务申请书，程跃新汇款人民币363320.98元至福建法正联盟律师事务所40378001040005052账户内在2018年7月17日，在此予以纠正。涉案商品房应为乐平市光和广场万宇城Ｂ-1栋1-501室，一审法院查明事实与判决部分写为乐平市有误，在此予以纠正。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为，结合当事人二审的诉辩意见，本案所涉争议焦点为：1.程跃新将涉案房款支付给福建法正联盟律师事务所是否属于万宇实业授权；2.程跃新要求万宇实业支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权证违约金是否成立。一、关于程跃新将涉案房款支付给福建法正联盟律师事务所是否属于万宇实业授权的问题。万宇实业公司上诉主张，一审法院认定程跃新支付给福建法正联盟律师事务所系万宇实业授意缺乏事实和法律依据，其主要理由如下：一审判决认定程跃新支付购房款给福建法正联盟律师事务所是万宇实业授意的依据是：程跃新的汇款凭证、2018年9月23日福建法正联盟律师事务所向程跃新出具的《告知函》、2018年9月10日石傲国（甲方）与福建法正联盟律师事务所签订的《备忘书》。程跃新的汇款凭证是自己单方意思表示，不能代表万宇实业。《告知函》是福建法正联盟律师事务所的单方意思表示，不能代表万宇实业。一审判决书审查查明中表述万宇实业在《备忘书》上是以担保人盖章，并没有查明是哪一条约定了万宇实业授意程跃新将购房款支付给福建法正联盟律师事务所。本院认为，结合当事人一审、二审诉辩意见及案件查明事实，可以认定程跃新将涉案房款支付给福建法正联盟律师事务所属于万宇实业授权，理由主要如下：一是，根据福建法正联盟律师事务所与万宇实业华福项目部签订的《关于委托律师事宜的备忘录》明确约定了本案所涉的房产的房价款抵作律师费，由房屋买受人直接将房款支付给福建法正联盟律师事务所等同向万宇实业华福项目部支付房价款，万宇实业华福项目部应当开具房产销售发票给买受人，万宇实业华福项目部应配合办理商品房预售合同登记备案及产权登记手续。万宇实业虽认为，关于《关于委托律师事宜的备忘录》没有自己的盖章和法人的签字，该份备忘录不能约束万宇实业，在该份备忘录中乙方盖有江西省万宇实业发展有限公司万宇实业华福项目部公章，没有该项目部负责人的签字，对真实性有异议，同时本案中程跃新没有将万宇实业华福项目部列为被告，一审法院也没有依法追加项目部为被告。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。涉案民事法律行为发生在民法典施行前，法律事实引起的民事纠纷应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。根据该条法律要旨，《关于委托律师事宜的备忘录》落款处盖有万宇实业华福项目部公章，万宇实业华福项目部作为万宇实业的分支机构且进行了登记，万宇实业华福项目部企业信息经营范围所载，万宇实业华福项目部经营房地产开发经营、市政工程建设、物业管理。涉案房屋系万宇实业华福项目部开发。万宇实业华福项目部以分支机构的名义在自己经营范围内从事相关民事法律行为，实际上是基于万宇实业的授权。至于万宇实业认为该份备忘录中乙方盖有万宇实业华福项目部公章，没有该项目部负责人的签字，对真实性有异议。万宇实业虽对该份委托书提出异议，但仅是陈述，并没有证据佐证且万宇实业也未提出鉴定。因此，万宇实业应承担举证不能的不利法律后果。另，对一审是否需要将万宇实业华福项目部列为被告。万宇实业依法设立万宇实业华福项目部，且依照法律、行政法规规定进行了登记，万宇实业华福项目部以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由万宇实业承担，本案一审未将万宇实业华福项目部列为被告并无不当。二是，根据2018年9月10日石傲国与福建法正联盟律师事务所签订《备忘书》（编号：20180910），万宇实业作为《备忘书》（编号：20180910）中的担保人对程跃新将涉案房款支付福建法正联盟律师事务所是知晓的，万宇实业并没有提出异议。同时厦门仲裁委员会于2019年6月7日作出的已生效夏仲裁决书（夏仲裁字20190202号）对《备忘书》（编号：20180910）的法律效力亦已认定。综合以上两点，程跃新将涉案房款支付给福建法正联盟律师事务所属于万宇实业授权具有事实与法律依据。程跃新根据万宇实业授权，将涉案房款支付给福建法正联盟律师事务所已完成支付购房款的义务。基于此，程跃新诉请万宇实业交付位于乐平市光和广场万宇城Ｂ-1栋1-501室商品房且出具位于乐平市发票（发票金额为人民币363320.98元），一审法院予以支持并无不当。对于万宇实业提出的备忘书中万宇公司承担的是担保责任，福建法正联盟律师事务所对该笔律师费已经经过厦门仲裁委员会裁决，裁决自己承担的是连带清偿责任。根据厦门仲裁委员会于2019年6月7日作出的已生效夏仲裁决书（夏仲裁字20190202号）裁决内容并不涉及本案以房抵债的律师费。二、关于程跃新要求万宇实业支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权证违约金是否成立的问题。首先，关于程跃新要求万宇实业支付逾期交房违约金的问题。根据程跃新与万宇实业签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定“…逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金”。程跃新根据万宇实业授意于2018年7月17日将涉案房款支付给福建法正联盟律师事务所已完成支付购房款的义务，万宇实业至今尚未交房，程跃新诉请万宇实业从程跃新支付购房款的第二天即2018年7月18日承担违约金，一审法院参照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第四条关于逾期交房违约金的调整及程跃新与万宇实业签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，兼顾双方利益酌定逾期交房违约金按日万分之一妥当。虽一审法院查明程跃新汇款人民币363320.98元至福建法正联盟律师事务所40378001040005052账户内时间有误，但最终判决内容并无不妥。其次，关于程跃新要求万宇实业支付逾期办理房屋所有权证违约金的问题。程跃新与万宇实业签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起700日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理…2、双方友好协商解决。”程跃新主张逾期办理房屋所有权证违约金以总房款为基数按照年利率6%，从2018年10月15日起计算违约金。参照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条“合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的逾期利息、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。”结合本案实际情况，程跃新与万宇实业签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项对逾期办证的违约责任约定双方友好协商解决，相当于约定不明，倘若出卖人交房后700日内未能办证，出卖人不能与买受人达成一致意见，造成买受人的办证日期无限期延长甚至无法实现，而出卖人的行为却不能认定违约，对买受人显属不公，一审基于保护双方当事人利益的目的，酌情认定逾期办证违约金即一审法院判决逾期办理房屋所有权证违约金从2020年6月15日，以总房款为基数按照日万分之一，该判决并不违反法律规定。综上，江西省万宇实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8872元，由上诉人江西省万宇实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘进华审判员  刘亮常审判员  欧阳国二〇二一年三月三十一日书记员  吴海涛