福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1162号 上诉人（原审被告）：王星钿，男，1975年9月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：彭毅，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄海妹，女，1959年10月24日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：林武纬，福建闽天律师事务所律师。 上诉人王星钿因与被上诉人黄海妹房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初7040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王星钿上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄海妹的起诉或驳回黄海妹的全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋产权人系案外人郑茂松，黄海妹的身份仅为出租房屋的委托代理人，其代理权限仅限于出租房屋、签订租赁合同，在本案租赁合同纠纷案件中，黄海妹不是适格原告。二、一审判决认定王星钿支付2019年8月2日之后的房租是错误的。1.一审判决认定黄海妹曾于2020年8月2日对案涉房产进行换锁是错误的，换锁时间应为2019年8月2日，黄海妹在庭审中也多次确认该时间。2.黄海妹未经承租人同意擅自强行进入案涉房屋并破坏门锁、更换新锁，换锁后也未及时将钥匙交付承租人，其行为已明确表明其单方解除合同的意思表示，案涉房屋自2019年8月2日起已被出租方收回，承租人无法继续承租案涉房屋，双方租赁关系自2019年8月2日即终止，此前租金已交，王星钿未欠租金。三、黄海妹在起诉状中自认租金系2019年10月起才未交，电费2019年6月起未交的情况与其提交的证据矛盾。四、黄海妹主张的“物品腐烂发臭影响他人，换锁放物业主任处”等皆未提交任何证据证明，一审判决对该事实予以确认违反民诉法规定。 黄海妹辩称，一、黄海妹诉讼主体适格。黄海妹与王星钿签订的案涉《房屋租赁合同》第八条明确约定“甲方提供房屋产权证明为真实的，并有权全权代表产权人（黄海妹的儿子）出租该房屋”，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，黄海妹有权就该《房屋租赁合同》发生的纠纷提起诉讼。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.黄海妹确认换锁时间是2019年8月2日，一审判决认定换锁时间为2020年8月2日系笔误。2.王星钿主张2019年8月2日换锁导致合同终止，不能成立。黄海妹一审提交的《情况说明》可以证明换锁是因为王星钿逾期未缴纳电费，出租房被断电，邻居反映出租屋内散发恶臭，黄海妹多次联系王星钿未果，无奈之下才找开锁师傅开门查看屋内情况，因强制开锁导致锁芯损坏更换新锁，随即将新锁寄放在小区物业处，王星钿一审时已承认知晓该情况。换锁并非终止合同和意图违约，也未阻却王星钿对案涉房屋的占有、使用。案涉房屋至今尚存放王星钿的物品，且王星钿陆续补缴电费至2020年5月，其事实上仍占有使用案涉房屋，合同并未终止。3.黄海妹提交的《银行流水记录》《欠费单》《欠费停电通知书》与王星钿拖欠租金、电费的事实相符。 《房屋租赁合同》第二条约定，每6个月的倒数第3天内支付之后6个月的租金，即王星钿应于2019年10月9日前3天，支付之后6个月的租金，但王星钿未支付，构成违约。且王星钿上一期未足额支付租金，其已支付的租金仅抵扣至2019年7月24日，一审判决王星钿从2019年7月25日起支付租金及房屋占有使用费，有事实和法律依据。4.《欠费单》《欠费停电通知书》能够证明王星钿拖欠电费的事实。 黄海妹向一审法院起诉请求：1.判决解除黄海妹与王星钿于2017年4月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令王星钿立即腾房并向黄海妹返还坐落于福州市鼓楼区××街道××街××号××花园××号楼××室；3.判令王星钿立即向黄海妹支付拖欠的租金57920元（暂计至2020年6月9日）以及支付自2020年6月10日起至王星钿实际腾房并返还上述房屋之日止的逾期腾房占有使用费（租金按每月5500元计）；4.判令王星钿结清所欠的水费、电费、燃气费、物业费等应由王星钿承担的费用至腾房并返还上述房屋之日止。 一审法院认定事实：位于福州市鼓楼区××街道××街××号××花园××＃楼××单元房产（以下简称“案涉房产”）的登记所有权人为案外人郑茂松。 2017年4月10日，黄海妹（系出租方、合同甲方）和王星钿（系承租方、合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方代表儿子郑茂松将案涉房产出租给乙方居住使用，甲方和郑茂松为共同出租方，租赁期限从2017年4月10日至2022年4月10日。2.合同期限内的第1-3年内月租金为5500元，六个月一付，每6个月的倒数第3天内，乙方向甲方支付半年租金；第4年每月租金在原每月租金5500元的基础上上浮1-5%，第5年每月租金在原第4年的租金基础上上浮1-5%，支付方式、时间不变。3.乙方预交5500元作为保证金，合同终止时，在结清水电费、物业费等的前提下，甲方应全数退还给乙方。4.在房屋租赁期间，若甲方要求终止合同，须提前六个月通知乙方，并全数赔偿乙方二次装潢产生的费用和连带费用，对不可拆除的家私和不可拆除的家电全部赔偿；若乙方要求中止合同，必须提前一个月通知甲方，在甲方同意的情况下，乙方交接房屋前应结清水电费等，甲方如数退还押金。5.在承租期间，甲方同意乙方对该房屋室内进行二次装修，乙方在装修过程中不得改变房屋结构，因乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担修复责任。6.甲方保证案涉房产无产权纠纷，并有权代表产权人出租该房屋。 另查，2017年4月12日，王星钿向黄海妹转账两笔款项，分别为31000元、5500元。2017年11月15日，案外人杨清清向黄海妹转账33000元，备注为“九龙山庄171117-180516租金”。2018年5月13日，杨清清向黄海妹转账33000元，备注为“九龙山庄4-202第13-18个月房租”。2018年11月21日，杨清清向黄海妹转账16500元，备注为“九龙山庄房租x号楼x室”。2019年3月23日，杨清清向黄海妹转账4580元，备注为“至2019年4月10日租金”。2019年4月10日，杨清清向黄海妹转账16500元，备注为“20190410-0710租金”。2019年4月11日，杨清清向黄海妹转账16500元，备注为“20190710-1010租金”。 再查，2020年8月25日的欠费停电通知书显示，案涉房产至2020年8月25日已拖欠电费162.78元、违约金4.24元，合计167.02元。福州家家乐物业管理有限公司出具欠费单称，案涉房产欠缴从2019年7月到2020年8月14个月的物业费（每月125元）、水电公摊（每月20元）共计2030元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄海妹和王星钿之间签订的本案《房屋租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。在审理过程中，黄海妹和王星钿均对黄海妹曾于2020年8月2日对案涉房产进行换锁的事实无异议，黄海妹主张系因案涉房产的使用人欠缴电费停电导致物品腐烂发臭影响他人却无人处理，其请人撬锁进入后原锁芯损坏才予以更换，且将新锁钥匙放在物业主任处，王星钿辩称黄海妹换锁已经构成违约，其换锁行为系终止合同，对此一审法院认为，从本案查明的事实来看，黄海妹作为房东进行换锁事出有因，其换锁行为的真实意思表示并非终止合同和意图违约；而王星钿在事后短时间内已经通过使用人知晓该情况，但其既未向黄海妹明确主张权利、要求解除合同，也未交接案涉房产及取回案涉房产内的相应物品，且相应物品至今仍留置于案涉房产内，故王星钿的相应答辩意见，一审法院不予采纳。王星钿作为承租人未向黄海妹及时支付租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于第一、二项诉请，一审法院认为，如前所述，王星钿已经构成违约，黄海妹主张解除其与王星钿之间签订本案房屋租赁合同，并要求王星钿腾房、向其返还案涉租赁房产，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于第三项诉请，一审法院认为，王星钿向黄海妹支付租金共计151080元（不含押金5500元），按照租金每月5500元计算，其实际将租金支付至2019年7月24日止，之后的租金或占有使用费未支付。黄海妹主张王星钿向其支付欠缴的租金及合同解除后的房屋占有使用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。黄海妹主张租金按照每月5500元计付，一审法院对此予以确认，且房屋占有使用费亦应当按照每月5500元计付。 关于第四项诉请，一审法院认为，黄海妹于庭审中确认王星钿尚欠电费及违约金合计167.02元、物业费和水电公摊费合计2030元，一审法院对此予以确认，黄海妹主张王星钿向其支付上述费用，由其向相应单位代缴，结合本案双方当事人之间的纠纷争议程度，为免当事人的讼累，一审法院对此予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、黄海妹和王星钿于2017年4月10日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、王星钿于本判决生效之日起十五日内腾空位于福州市鼓楼区××街道××街××号××花园××＃楼××单元房产，并返还给黄海妹；三、王星钿于本判决生效之日起十日内向黄海妹支付租金和房屋占有使用费（租金和房屋占有使用费均以每月5500元为基数，从2019年7月25日起计算至王星钿腾空并向黄海妹返还上述房产之日止）；四、王星钿于本判决生效之日起十日内向黄海妹支付电费及违约金合计167.02元、物业费和水电公摊费合计2030元；五、驳回黄海妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费减半收取624元，由王星钿负担。 二审中，当事人未提交新的证据。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，黄海妹、王星钿均确认黄海妹对案涉房屋换锁的时间是2019年8月2日。 本院认为，黄海妹作为出租方与王星钿作为承租方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案双方因租金及腾房等产生纠纷，黄海妹作为案涉《房屋租赁合同》的出租方有权提起本案诉讼，王星钿主张黄海妹不具有本案诉讼主体资格，本院不予采纳。黄海妹、王星钿对一审判决解除租赁合同均不持异议，本院予以确认，租赁合同解除后王星钿应腾空案涉房屋并返还给黄海妹。 关于欠付租金。根据黄海妹一审提交的中国银行交易流水明细清单，自2017年4月10日双方签订《房屋租赁合同》起，王星钿本人及通过案外人杨清清共计支付租金151080元（不含押金5500元），而根据案涉《房屋租赁合同》约定，第1-3年内月租金为5500元，因此王星钿支付了27.47个月（151080元÷5500元/月）的租金，实际支付租金至2019年7月24日，一审判决对此认定正确。王星钿主张黄海妹有给予其免租期，其实际支付了29.5个月的租金，缺乏证据支持，本院不予采纳。由于王星钿欠付租金，且双方二审期间均确认王星钿至今尚未腾空搬离案涉房屋，一审判决认定王星钿自2019年7月25日起至实际腾空返还房屋之日止按照5500元/月的标准向黄海妹支付租金及房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。王星钿主张其不应支付黄海妹2019年8月2日换锁后的房租，本案中黄海妹陈述其对案涉房屋换锁是因为案涉房屋欠缴电费导致断电、冰箱内存储的食物腐烂发臭，其在多次电话联系王星钿及案外人杨清清未果的情况下，通过传达室保安找开锁师傅开锁，换锁之后其告知案外人杨清清钥匙放在物业处，王星钿在一审庭审时亦确认在2019年8月2日前后案外人杨清清告诉其换锁的事情，但本案王星钿作为承租人在知悉换锁事宜后未向黄海妹主张权利及交接屋内物品，一审判决认定黄海妹换锁的行为并非终止合同和意图违约并无不当，对王星钿该主张不予采纳。 黄海妹提交了福州家家乐物业管理有限公司九龙山庄物业管理处出具的欠费单及国网福州供电公司欠费停电通知书，主张王星钿支付尚欠电费及违约金合计167.02元、物业费和水电公摊费合计2030元，一审法院结合本案双方当事人之间的纠纷争议程度，为免当事人讼累，对黄海妹该诉请予以支持亦无不当，予以维持。 综上所述，王星钿的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1248元，由王星钿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄东旭 审 判 员 吴筱洲 审 判 员 符海燕 二〇二一年三月二十四日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 翁哲颖