山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终625号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张勇，男，汉族，1980年1月16日出生，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：张洪刚，山东纵观（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王淼，女，汉族，1970年3月14日出生，住山东省泰安市泰山区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：安存坤，男，汉族，1970年4月5日出生，住山东省肥城市。 上述两被上诉人委托诉讼代理人：何敬伟，山东华林律师事务所律师。 上述两被上诉人委托诉讼代理人：赵旋，山东华林律师事务所律师。 上诉人张勇因与被上诉人王淼、安存坤合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初5747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张勇上诉请求：1、撤销泰山区人民法院(2020)鲁0920民初5747号民事判决，依法改判解除原被告签订的唐博连锁商务酒店的转让协议，判令王淼、安存坤返还原告张勇转让费45万元并赔偿经济损失，驳回反诉请求；2、一审本诉和反诉诉讼费、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定王淼、安存坤经营期间合规合法不符合事实和法律规定。作为服务行业的宾馆业，最重要的就是特种行业许可证和消防安全检查合格证。王淼经营期间人证不符，没有自原经营者唐铁玉处变更两证，没有经过特种行业、消防安全检查的复查复核，没有到公安进行备案，即王淼经营接收酒店时，手续、证照不完备，应认定是违法或违规经营。被上诉人经营期间没有消防水池和消防水源，根本不符合消防安全规定，被上诉人隐瞒这些事实导致张勇接收后消防检查不合格，无法找到合规的消防水源，无法合规经营，不能实现合同目的，王淼、安存坤存在隐瞒和欺诈行为。2、一审法院认定张勇按照安存坤与潘小兵签订的合同约定的租金支付缺乏事实依据和法律依据。(1)安存坤与张勇签订的转让协议并没有明确约定租金，按照前合同约定的租金承担有失公平，也没有关联性，两个不同的合同应各自按照明确的约定来确定权利义务，约定不明视为没有约定。而张勇支付的5160元、14840元、32500元是根据安存坤的要求三次支付，也并没有明确是租金。(2)被上诉人要求上诉人张勇承担全部的租金没有事实依据。3、双方签订的转让协议是否有效认定不清。根据合同相对性原则，潘小兵与安存坤签订的租赁合同仍然处于有效状态，而其合同约定未经潘小兵方允许是不能转租的，因此，安存坤未经潘小兵同意的情况下，对外转租应是无效协议。并且安存坤也没有严格按照交接期限将宾馆交付给张勇，而是将十一期间的宾馆黄金期自己经营获利，拖至10月10日才交付。4、本案反诉不成立。反诉的案由是要求拖欠的房屋租赁费的法律关系，而本诉是要求返还转让费的法律关系。二者不是同一法律关系，也不具备牵连关系，不符合反诉的构成要件。反诉原告无权主张房屋租赁费。二、一审法院适用法律错误。1、依法成立的合同受法律保护，但是本案中存在安存坤、王淼将违法经营不合规的酒店对外转让不能认定为合法有效的合同，也就不能按照有效合同那样双方履行自己的义务。2、一审法院认定的“口头约定房屋租金按照原先安存坤与潘小兵签订的房屋租赁合同执行”成立没有事实依据。双方并没有商定租金，如果双方对房屋租金问题确定就应当在书面合同中体现。3、被上诉人违背了《中华人民共和国民法典》第六条规定的公平原则和第七条规定的诚实信用原则。将自己违法、违规经营的宾馆隐瞒重要事实转让给自己的亲表弟，而转让后的宾馆张勇却无法正常经营，签订合同目的无法实现，明显失去法律的公平。4、依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项规定。张勇目前已经因消防水源问题不能实现正常经营的合同目的，应当解除双方的合同，被上诉人返还转让费，赔偿上诉人经济损失。三、《转让协议》约定转让内容包括所有的硬件、软件，但消防安全证与特种行业许可证均是唐铁玉的名字，并没有对张勇完成实际转让。四、安存坤与潘小兵的房屋租赁合同第10条约定，因不缴纳房租，甲方有权收回房屋，且规定乙方不得将房屋对外转让，而安存坤未经甲方同意，转让给张勇，甲方有权利收回房屋，因此而形成的房屋租赁费应由乙方向甲方承担，而不能推责与该合同之外的第三人。第10条第4款，不按合同缴纳租金的，拖欠租金达到一个月，房东有权终止合同，收回房屋，安存坤直到今天都没有把房子收回来，且要求上诉人支付房租不合理。 王淼、安存坤辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回被答辩人的上诉请求。一、涉案合同系被答辩人在经过充分调查、了解唐博酒店经营现状的情况下自愿签订，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，被答辨人支付转让费40万元。2019年10月10日，双方就唐博酒店进行交接。2019年10月15日、16日，被答辩人按照双方约定支付2020年第一季度酒店房屋租赁费共计52500元，2019年10月15日，答辩人安存坤向涉案酒店房主潘东齐指定的潘荫华账户转款52500元。2019年10月21日，答辩人王淼与被答辩人张勇至工商局变更法定代表人及唐博酒店公司股东登记，至此答辩人按照转让协议的约定完成全部的义务。双方签订的《转让协议》第一条转让内容为：“酒店经营现有的所有硬件和软件。”第七条：“转让完成后，乙方（被答辩人）负责办理证件的变更手续，变更手续的费用由乙方（被答辩人）支付。甲方应随时配合而不收取任何费用。”被答辩人作为唐博公司的经营管理者其应该自行履行证件变更手续，答辩人无义务为其办理，被答辩人以答辩人王淼经营期间未办理证件变更为由解除转让合同无任何法律依据。被答辩人受让唐博酒店后至2020年8月份时一直正常经营，后期不再经营是答辩人经营管理的问题，而不是其他原因所致。二、答辩人提出的反诉合法有据，一审法院受理并支持答辩人的诉讼符合法律规定。答辩人与被答辩人之间转让唐博酒店公司，被答辩人也同意使用涉案房屋作为酒店的经营所用房屋。在转让协议第二条中明确了被答辩人需要支付房租，并约定了租金计算的起点，这足以证明双方对房屋的租金是有约定的。租金如何计算双方虽未形成书面的意见，但双方口头约定按照答辩人之前和潘小兵签订的租赁合同约定的每年租金21万元履行，被答辩人实际也是按照该《租赁合同》履行的。根据双方签订的《转让协议》以及被答辩人缴纳的款项完全可以证实，被答辩人在签订《转让协议》之前对酒店承租房屋以及租金缴纳的情况以及《租赁合同》的内容是充分了解的，否则不会在《转让协议》中涉及房屋租金起算点的条款。经营酒店最基本的载体就是经营用房，任何一个经营酒店的人在未落实清楚酒店用房的情况下是绝对不可能受让酒店的；另外，被答辩人按照合同约定支付了首期转让款40万元后又支付了52500元，这52500元正好与《租赁合同》中一个季度酒店用房的租金一致，进一步证实双方之间的房屋租赁是按照之前的租赁合同来履行的，所以被答辩人主张安存坤与张勇之间没有明确租金计算标准违背客观事实。潘小兵与安存坤之间的房屋租赁合同是有效的，安存坤与张勇签订的转让协议中关于房屋租赁的约定也是有效的，两份协议共同证实了张勇与安存坤之间的房屋租赁关系。转租合同是否有效与出租人是否同意转租没有关系。另外，出租人对房屋租赁的现状是清楚的。所以，被答辩人张勇应按照约定履行支付房屋租金的义务。三、被答辩人提起诉讼及上诉无事实及法律依据。答辩人与被答辩人系亲属关系，在双方签订转让合同时，被答辩人对酒店现状充分了解，并在签订转让协议后，答辩人将酒店所有的手续全部转给被答辩人，被答辩人并未提出任何的异议。同时根据转让合同的约定，双方是就酒店现状进行转让。对于被答辩人在诉状及上诉材料中所称的酒店无法经营的原因未提供任何的证据证实。酒店在转让完成后，被答辩人做为酒店的直接负责人应承担酒店的经营责任，自负盈亏，其经营亏损后要求解除合同，返还财产的诉求无任何的法律依据也有违市场经济的商业活动原则。 张勇向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方签订的唐博连锁商务酒店的转让协议；2.判令王淼、安存坤返还张勇支付的转让费45万元；3.判令王淼、安存坤赔偿张勇经济损失；4.案件受理费、保全费、保全保险费等由王淼、安存坤承担。 王淼、安存坤向一审法院反诉请求：1.判令张勇支付拖欠的房屋租赁费257243元（其中2019年10月11日至12月31日为47243元，2020年4月至2021年3月为21万元）；2.本案诉讼费用由张勇承担。 一审法院认定事实：2019年9月10日，安存坤（甲方）代表王淼（山东唐博商务酒店管理有限公司法定代表人）与乙方张勇签订《转让协议》一份，约定：甲方将位于泰安市经营中的唐博连锁商务酒店转让给乙方，转让的内容为酒店经营现有的所有硬件和软件；转让费用共计人民币五十万元整，第一次支付四十万元整，其余资金自转让完成两年内支付，利息按照同期银行商业贷款利率支付，房租自转让完成之日开始计算租金；转让日期为2019年9月10日；甲方应自转让日期进行所有交接；转让日期之前发生的费用由甲方负责清缴，转让之后的由乙方负责；转让之前的债务、纠纷等所有问题由甲方负责，转让之后发生的债务等问题由乙方负责；转让完成后，乙方负责办理证件的变更手续，变更手续的费用乙方支付，甲方应随时配合而不收取任何费用。双方实际在2019年10月10日进行了交接。2019年10月1日，张勇向安存坤转款10万元；10月9日，张勇向安存坤转款30万元；2019年10月16日，张勇向安存坤转款32500元；2019年10月15日，张勇通过POS机刷卡的方式向安存坤支付5160元；2019年10月15日，张勇向泰安唐博商务酒店管理有限公司账户分两次转款14840元。以上张勇共向安存坤转款452500元。2019年10月15日，安存坤向潘东齐指定的潘荫华账户转款52500元，转款附言为唐博酒店2020年第一季度房租。2019年10月21日，泰安唐博商务酒店管理有限公司股东、法定代表人由王淼变更为张勇。张勇接收唐博酒店后，并未与酒店占用房屋的所有权人潘东齐签订新的房屋租赁合同。另查明，泰安唐博商务酒店管理有限公司使用泰安市泰山区南关大街中段路东营业房2-5层和一楼门面一间院内三间房屋用于酒店经营，该房屋所有权归属于潘东齐。2018年3月27日，潘东齐委托代理人潘小兵与安存坤签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋范围为南关大街中段路东营业房2-5层和一楼门面一间院内三间，合同期限自2018年7月1日至2026年6月30日；年租金为21万元，租金按半年结算，承租方应于每月到期前一个月内支付；本合同签订之日起，潘小兵与原承租人唐铁玉签订的原房屋租赁合同到2018年6月30日终止。庭审中，王淼、安存坤主张当时口头约定房屋租金按照原先安存坤与潘小兵签订的房屋租赁合同执行，由张勇支付后转支付给潘东齐，并主张张勇在支付了转让款40万元后又支付的52500元是用来支付三个月的租金的，52500元并非是转让款。一审法院认为，安存坤代理王淼与张勇签订的《转让协议》，虽王淼未签字，但王淼事后已予以追认，应当认定2019年9月10日王淼与张勇达成的《转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。对于张勇要求解除合同的诉请，其主张系消防安全检查合格证、特许行业许可证上登记的名字与转让之前的酒店经营者王淼不符合，造成其无法经营，对此一审法院认为，原被告双方签订的《转让协议》是指对涉案酒店的现状转让，在转让时原告张勇对酒店的消防安全检查合格证、特许行业许可证的登记情况是知晓的，被告对此不存在隐瞒问题。且在原被告双方交接完成一年多后，张勇才主张因证件不符造成无法经营，与常理不符，其亦未提交证据证实其无法继续经营酒店是由王淼交接的证照存在问题所造成的。如存在相应证件名字不符的问题，张勇作为酒店经营者可以申请新的证照，其作为市场经营主体应当自行承担市场经营风险。因此，张勇要求解除合同、返还转让款、赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于反诉原告安存坤、王淼提出的要求张勇支付租金的诉讼请求，一审法院认为双方达成的《转让协议》虽对租金具体的支付时间、数额等未作具体的约定，但明确约定房租自转让完成之日开始计算租金，这足以说明双方实际对租金是有约定的、租金是存在的。根据张勇向对方转账的记录，其支付的52500元与安存坤与潘小东（代潘东齐）签订的《房屋租赁合同》中约定的三个月租金数额一致，且张勇亦未举证证明酒店房屋租金的具体形式，根据证据的高度盖然性，一审法院对王淼、安存坤主张的房屋租金按照原先其与潘小兵达成的合同执行的主张予以采信，即张勇与王淼约定按照年租金21万元执行。张勇应自其实际接收酒店之日即2019年10月11日开始按照年租金21万元的标准支付租金，自2019年10月11日至2020年12月10日止，张勇应当支付14个月的房租即245000元，扣除张勇已经支付的52500元，目前，张勇还应向王淼、安存坤支付的租金为192500元。王淼、安存坤要求张勇提前支付三个月的房租，即租金支付至2021年3月的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）张勇的诉讼请求；二、原告（反诉被告）张勇于本判决生效之日起十日内，支付给被告（反诉原告）王淼、安存坤截止至2020年12月10日止的租金192500元；三、驳回反诉原告（本诉被告）王淼、安存坤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4025元，由张勇负担；反诉案件受理费2579.32元，由张勇负担2075元，王淼、安存坤负担504.32元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证据一、聊天记录13份，证明在2020年8月份前并非正常经营，被上诉人主张一直经营的证据仅是网上的刷单，事实上因消防问题，根本无法正常经营。证据二、微信转账记录两页，证明刷单的费用张勇又退给刷单人（购买人）。被上诉人对该两组证据真实性及目的均有异议，上诉人并未提供其聊天人员相关信息证实聊天人员的真实身份，对真实性不予认可，其提供的两组证据也无法证实其未正常经营，根据其提供聊天记录中的内容及红包转账，均是用于唐博酒店宣传刷单所用，且时间均是在2020年5月份之后，以上可以说明2020年5、6、7月之间上诉人仍然经营唐博酒店，不存在其陈述的未经营情况。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的《转让协议》是其真实意思表示，内容不违背法律法规的规定，合法有效。酒店属于特种行业，上诉人作为完全民事行为能力人及案涉酒店的受让人，其有义务审验酒店各种设施、设备的现状及相关证件情况。上诉人在受让案涉酒店一年，且双方已办理完毕案涉酒店的工商登记后，主张被上诉人隐瞒相关事实，使其无法实现合同目的，要求解除合同没有事实及法律依据，本院不予支持。《转让协议》约定，房租自转让完成之日开始计算租金，案涉房屋系酒店经营的必备和工商登记的经营场所，双方于2019年10月10日进行交接，虽然《转让协议》未对租金数额及支付时间进行明确约定，但可以认定双方对上诉人应支付案涉房屋的租金是认可的，同时结合上诉人向被上诉人支付的52500元与安存坤与潘小东《房屋租赁合同》约定的三个月租金数额一致的事实，一审法院认定上诉人与被上诉人的房屋租金与被上诉人与潘小东的《房屋租赁合同》约定的租金一致依法有据，本院予以确认。 综上所述，张勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由上诉人张勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 峰 审判员 梁丽梅 审判员 张 萍 二〇二一年三月十八日 书记员 赵思敏