湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3310号上诉人（原审原告）：丁志胜，男，汉族，1974年9月12日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：肖艳祥，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉市瑞和盛世健康管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区光谷世界城新尚都华坤城市酒店24层。法定代表人：田海波，总经理。委托诉讼代理人：周丹，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人丁志胜因与上诉人武汉市瑞和盛世健康管理有限公司（以下简称瑞和盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初3220号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁志胜上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项，改判解除双方的租赁合同，腾退房屋。2、由瑞和盛世公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决依据《中华人民共和国合同法》第107条判决瑞和盛世公司支付丁志胜2020年7-12月租金及滞纳金，已经表明瑞和盛世公司构成违约。但没有依法支持丁志胜请求解除合同的诉请属于判决本身自相矛盾。二、支付租金，是租赁合同承租人主要义务。但瑞和盛世公司从经过疫情恢复营业至今，一直拒绝向丁志胜缴纳租金。在一审法院判决免除3个月的租金情况下，仍然继续以经营困难为由，不履行支付租金的主要义务。该行为已经构成实质违约。三、依据《中华人民共和国民法典》第563条第2款、第3款的规定，以及第722条、第565条的规定，结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定。丁志胜请求解除租赁合同应该得到支持。否则法院就是明显损害丁志胜的利益，故意偏袒瑞和盛世公司。四、本案件一审判决后，瑞和盛世公司不是积极筹措资金支付租金，取得丁志胜的谅解，反而提起上诉，其目的就是通过诉讼期间继续无偿占有丁志胜的房产经营，拒绝支付租金。其行为已经是故意以合法手段达到非法目的不诚信的耍赖行为了。瑞和盛世公司辩称，瑞和盛世公司上诉理由作为答辩意见。瑞和盛世公司上诉请求：一、请求撤销原审民事判决第一项，改判驳回2020年7月至2020年9月18日租金、滞纳金的相应判决，改判瑞和盛世公司支付丁志胜2020年9月19日至2020年12月31日期间房屋租金7329元；二、一二审诉讼费由丁志胜承担。事实和理由：瑞和盛世公司经营的是足疗行业，属于密闭式休闲场所允许恢复开业营业时间远远迟于其他行业。2020年1月23日至2020年7月10日期间因新冠××疫情及疫情防控原因处于禁止营业闭店状态。客观上，房屋租赁合同在上述期间无法履行。瑞和盛世公司认为2020年1月23日至2020年7月9日为免租期间。瑞和盛世公司预支付2020年1月23日至2020年3月31日的租金视为支付行为顺延，即2020年9月18日是预付租金的截止日。上述期间，瑞和盛世公司无法使用租赁房屋，房屋租赁合同属于未履行状态，瑞和盛世公司无需支付房屋租金及因疫情影响的滞纳金。二、瑞和盛世公司恢复经营后，合同履行的客观情况发生了重大变化，本案租赁房屋所在地的房屋不动产交易价格及出租价格发生了较大变化。瑞和盛世公司认为这些客观情况属于当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。对于2020年9月19日至2020年12月31日应予以调整，瑞和盛世公司认为调整后租金为7329元。丁志胜辩称，丁志胜的上诉理由作为答辩意见。丁志胜向一审法院起诉请求：1、判令瑞和盛世公司向丁志胜支付截止法院判决之日止应付的房租、物业费及滞纳金（月租金2964元每月，物业费162元每月，上述费用均按实际拖欠时间计算，滞纳金按拖欠房租和物业费的千分之五每日计算）；2、判令瑞和盛世公司向丁志胜赔偿违约金51605元（按合同未执行部分房租款的20%计算）；3、判令解除租赁合同关系；4、判令瑞和盛世公司恢复丁志胜房屋原貌；5、判令瑞和盛世公司承担本案的全部诉讼费用。丁志胜当庭撤回了解除租赁合同、恢复房屋原貌以及物业费的诉讼请求，变更诉讼请求为：1、瑞和盛世公司支付房租及滞纳金（房租2964元/月，从2020年4月1日起连续计算，滞纳金按拖欠房租的千分之五每日计算）；2、瑞和盛世公司赔偿违约金51605元（按合同未执行部分房租款的20%计算）；3、判令瑞和盛世公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月14日，丁志胜、瑞和盛世公司签订房屋租赁合同，约定丁志胜将位于东湖新技术开发区珞瑜路沿街商铺490-518号光谷世界城B地块1栋2单元2406室的房屋出租给瑞和盛世公司，房屋建筑面积53.89㎡，租赁期8年，自2019年7月1日起至2027年6月30日止；租金采用先付后用的原则支付，租金按三个月一期结算，每期提前15天支付本期租金，起算日为2019年7月1日，无装修期，第一期需于2019年6月15日之前支付，首个租赁年度月租金为2964元（不含物业费），年度租金为35567元，第二年月租金为2964元（不含物业费），年度租金为35567元；合同还就之后的年度租金进行了约定；瑞和盛世公司向丁志胜交付押金2000元，与首期租金同时支付，合同期限届满瑞和盛世公司未违约，丁志胜应将押金（无息）退还瑞和盛世公司；水电费、物业费、停车费以及其他瑞和盛世公司因租赁使用房屋产生的费用由瑞和盛世公司自行交付；在租赁期，瑞和盛世公司不能向丁志胜及时缴纳房屋租金，应按应交租金的千分之五/日向丁志胜支付滞纳金，超过15日未缴纳的，丁志胜有权终止合同，收回房屋和没收押金并要求瑞和盛世公司赔偿3个月租金，如有其它经济损失瑞和盛世公司需另行赔偿。合同签订后，丁志胜将房屋交付给瑞和盛世公司，瑞和盛世公司用于经营足疗。瑞和盛世公司依约向丁志胜支付租金至2020年3月31日。2020年新冠××疫情爆发后，瑞和盛世公司停业了较长时间。武汉市世界城广场商业管理有限公司于2020年9月14日向瑞和盛世公司发出《催款函》，催促瑞和盛世公司交纳物业费，函中载明瑞和盛世公司直到2020年7月10日才营业。瑞和盛世公司因经营困难，与丁志胜联系要求减少租金，双方对租金减免金额未能协商一致。瑞和盛世公司未向丁志胜支付2020年3月31日之后的租金，也未从该房屋腾退，仍在涉案房屋中继续经营。以上事实有房屋租赁合同、支付凭证、催款函及当事人陈述在卷予以证实。一审法院认为，丁志胜、瑞和盛世公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。按照合同约定，在丁志胜向瑞和盛世公司交付了涉案房屋后，瑞和盛世公司应当及时、足额支付每一期租金。但2020年新冠××疫情爆发后，因疫情防控的需要，文体娱乐休闲场所是逐步有序放开的，从武汉市世界城广场商业管理有限公司出具的《催款函》可知瑞和盛世公司直到2020年7月10日才重新营业，即瑞和盛世公司因受疫情影响停业约6个月，根据公平原则，酌情确定免除3个月租金。瑞和盛世公司已经支付了2020年3月31日之前的租金，故扣除受疫情影响而免除的租金后，瑞和盛世公司的租金应视为已支付至2020年6月30日。按照合同约定，2020年7月、8月、9月的租金应当于2020年6月15日支付，2020年10月、11月、12月的租金应当于2020年9月15日支付，但瑞和盛世公司未支付，截至本判决作出之日，上述6个月的租金共计17784元（2964元×6）已到履行期限，瑞和盛世公司应立即付清上述租金，并支付逾期支付租金的滞纳金。虽然合同约定瑞和盛世公司逾期支付租金的，应当按照每日千分之五的标准计算滞纳金，但该标准过高，一审法院调整为按照年利率15%的标准予以计算，并分别从逾期之日开始起算，即2020年7月至9月租金的滞纳金按如下方式计算：以2020年7月至9月的租金8892元为基数，按照年利率15%的标准，从2020年6月16日起计算至前述租金全部付清之日止；2020年10月至12月租金的滞纳金按如下方式计算：以2020年10月至12月的租金8892元为基数，按照年利率15%的标准，从2020年9月16日起计算至前述租金全部付清之日止。丁志胜主张的违约金没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向丁志胜支付2020年7至2020年12月的租金17784元；二、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向丁志胜支付逾期支付租金的滞纳金，分段计算如下：2020年7月至9月租金的滞纳金以8892元租金为基数、按照年利率15%的标准从2020年6月16日起计算至前述租金全部付清之日止，2020年10月至12月租金的滞纳金以8892元租金为基数、按照年利率15%的标准从2020年9月16日起计算至前述租金全部付清之日止；三、驳回丁志胜的其他诉讼请求。一审案件受理费709元（已减半），由丁志胜负担400元，由武汉市瑞和盛世健康管理有限公司负担309元。本院二审期间，丁志胜未提交新的证据。瑞和盛世公司提交三份证据：证据1、调整房屋租金的函EMS快递及查询单；证据2、2021年1月房租支付截图；证据1、证据2拟证明瑞和盛世公司仍积极履行房屋租赁合同。证据3视频3段及截图3张，拟证明2021年1月16日至2021年1月19日期间，封阻大门，扰乱瑞和公司经营，封阻行为持续至今。三份证据共同证明瑞和公司正常履行租赁合同。丁志胜质证认为，认可三份证据真实性，但是证明目的有异议，调整租金的函我方没同意；付款截图是瑞和盛世公司单方面调整租金金额，还改变了租金支付的时间，我方都没有同意，瑞和盛世公司无权单方面改变。证据3不能反应我们封阻大门，也不存在这个封阻的问题。本院经审查认为，瑞和盛世公司提交三份证据具备真实性，但证据1、证据2涉及租金及调整事项均发生在2021年，且支付租金方式和金额均与双方租赁合同约定不符，不能证明瑞和盛世公司积极全面履行了合同义务。证据3具备真实性，但大门封阻事实发生在一审判决之后，而本案所涉基础事实截止日期为2020年底，证据3并非本案处理范围，与本案无关联性，本院不予采信。经审查，一审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，丁志胜、瑞和盛世公司签订的房屋租赁合同系基于双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。在合同履行期间，2020年初经历新冠××疫情及防控措施，属于遭遇不可抗力影响，一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情免除承租人瑞和盛世公司3个月租金，并调整滞纳金计算标准。一审法院全面考量案件具体情节，在合理范围内的自由裁量，兼顾了适当性和合理性，已经充分考虑了瑞和盛世公司承租房屋的经营用途和所受影响，处理得当，本院予以尊重。关于瑞和盛世公司上诉主张合同履行的客观情况发生重大变化，应对2020年9月19日至2020年12月31日租金予以调整。本院认为，双方房屋租赁合同已经对租金的计付标准进行了明确约定。瑞和盛世公司虽主张调整租金，但丁志胜不同意对租金标准和支付方式进行调整，瑞和盛世公司举示的证据和诉辩意见，也不能证明原租金标准和支付方式导致合同目的无法实现或对瑞和盛世公司明显不公平。因此，瑞和盛世公司应按照合同约定足额向丁志胜支付租金，瑞和盛世公司主张调整租金的请求，本院不能予以支持。另，一审审理期间，丁志胜撤回了解除租赁合同、恢复房屋原貌以及物业费的诉讼请求，现丁志胜上诉主张解除双方租赁合同，于法无据。丁志胜、瑞和盛世公司的其他上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，上诉人丁志胜、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由丁志胜负担；二审案件受理费61元，由武汉市瑞和盛世健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 鲍 刚审判员 任 文审判员 易齐立二〇二一年三月十七日法官助理李健伟书记员汤佳倩