江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终496号上诉人（原审被告）：龚良良，男，1986年3月生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被上诉人（原审原告）：江西第一物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区。法定代表人：刘培庆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰，男，1992年10月生，汉族，住江西省高安市，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈名胜，江西洪城律师事务所律师。上诉人龚良良因与被上诉人江西第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龚良良上诉请求：1、按照原物业服务合同缴纳物业服务费（1.5元/平米）。2、判决被上诉人公司按照《江西省物业管理条例》依法成立业主委员会在业主及法律的监督下合法合理调整物业费。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据物业服务合同规定物业公司经营应自负盈亏，不应以亏损为涨价理由。2、国家发展改革委、建设部于2003年颁布的《物业服务管理收费办法》第六条明确提出：物业服务收费应当区分不同物业性质和特点分别实施政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。由此可见，国家要求各地物业价格调整的内容、标准及物业服务收费方法应由省级政府相关主管部门制定。因此《物业管理条例》（2007年国务院指定）和《南昌市物业管理条例》（2010年南昌市人大常委会指定）并没有指定物业服务收费方案和价格调整方案。《江西省物业管理条例》（2012年江西省人大常委会发布）详细规定了江西省内物业服务收费方案和价格调整方案，以对江西省内物业价格调整行为进行规范。由此可见，物业及对方代理人曲解《南昌市物业管理条例》，并根据《南昌市物业管理条例》凭空想象出一系列涨价方案是不合适的。3、原物业服务合同的服务期限是2013年6月1日至新的业主委员会成立。目前涉案小区未成立业主委员会，所以原物业服务合同是应为唯一一份合法的有效合同。4、小区总共1883户，经物业单方面上门调查并未有第三方监督，统计的数据存疑且也仅有63.46%的业主同意涨价，未达到江西省物业服务管理条例的调价标准。事实上，大部分业主是不同意涨价的，一些业主仅是被迫缴纳涨价后的物业费。第一物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第一物业公司向一审法院起诉请求：1、判令龚良良向第一物业公司支付物业费及能源费共计2190元；2、判令龚良良向第一物业公司支付物业费及能源费违约金887元，一、二项合计3077元；3、判令一审案件诉讼费由龚良良承担。一审法院认定事实：龚良良是南昌满庭春业主，其房屋面积为98.67平方米。2013年9月6日龚良良与第一物业公司正式确立了《当代南昌满庭春MOMA二期物业服务合同》，合同约定：“物业服务期限2013年6月1日至业主委员会与物业公司签订新的《物业服务合同》止。物业服务费用资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为【高层住宅】二层及上1.5元/平方米/月，二层以下为1.2元/平方米/月。供暖费为5元/年/平方米，每年9月25日前缴纳当年的供暖费用，每年12月24日23点开始供暖，到次年2月20日7点结束，供暖时间共计57天。”同时合同中还对物业服务内容、物业服务标准、双方的权利和义务、维修基金的管理与使用等进行了明确约定。2018年7月23日，第一物业公司向全体业主发出《关于南昌满庭春召开业主大会表决会上调物业服务费的通知》，满庭春社区居委会于同日向第一物业公司致《江西第一物业服务有限公司关于申请南昌满庭春小区物业服务费调整的申请》回复函。2018年10月22日，第一物业公司向满庭春业主发出《江西第一物业服务有限公司拟调整满庭春小区物业服务费征求业主意见表决结果的公示》，公示载明:“园区共1883户，同意调整物业服务费收费标准的共1195户(明细可见南昌满庭春小区物业服务费调价业主表决记录)，占总户数的63.46％，专有部分占建筑物总面积均已过半数，特向广大业主进行公示，依据南昌市物业管理条例，按表决结果，物业服务费标准上调0.35元/平方米/月(即调价后一期物业服务费标准为:含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅1.2元/平方米/月，二期物业服务费标准为:二层及以上为1.85元/平方米/月，二层以下为1.55元/平方米/月)，新物业服务费收费标准将于2019年1月1日开始执行，如有异议可向满庭春社区居委会咨询或青山湖区房管局物管科反映。公示期15天:2018年10月22日至2018年11月5日。”2018年11月3日，第一物业公司与江西当代节能置业有限公司就物业费上调相关事宜分别签订了《南昌满庭春MOMA一期前期物业服务合同补充协议》和《南昌满庭春MOMA二期前期物业服务合同补充协议》。2019年5月20日，第一物业公司向满庭春业主发出《江西第一物业服务有限公司调整满庭春小区物业服务费结果的公示》，公示载明:“满庭春小区共1883户，同意调整物业服务费并已签订前期物业服务合同补充协议的业主共948户(详见南昌满庭春小区前期物业服务合同补充协议已签订明细)，同意调整物业服务费的业主占总户数的50.35％，同意调整物业服务费的业主专有部分占建筑物总面积的50.30％，调整物业服务费已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。特向广大业主公示。依据相关法律规定及业主表决结果，物业服务费标准上调0.35元/平方米/月（即调价后一期物业服务费标准为:含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅12元/平方米/月，二期物业服务费标准为：二层(含二层)及以上1.85元/平方米/月、二层以下1.55元/平方米/月)，新物业服务费收费标准于取得政府部门备案之日起开始执行，如有任何异议可向满庭春社区居委会0791-88333185或青山湖区房管局0791-88100906咨询、反映。公示时间:2019年5月20日-2019年6月4日。”2019年6月11日，南昌市青山湖区青山路街道满庭春社区居民委员会与第一物业公司就物业费上调相关事宜分别签订了《南昌满庭春MOMA一期前期物业服务合同补充协议》和《南昌满庭春MOMA二期前期物业服务合同补充协议》。2019年6月20日，第一物业公司向满庭春小区业主发出《江西第一物业服务有限公司南昌满庭春小区物业服务费实施新收费标准告知书》，载明：“服务中心已按照新的物业服务费收费标准向政府部门取得备案，新的物业服务费收费标准于2019年7月1日开始执行。”龚良良正常交纳物业服务费至2019年6月30日，后因调价不合法、擅自涨价、物业公司未服务等为由，自2019年7月1日开始至今未交纳物业服务费。截止至2020年6月30日，总计拖欠物业管理费及供暖费共计2190元。第一物业公司多次对其进行催收，为维护自身合法权益，诉至法院。另，在江西第一物业公司诉徐中仙物业服务合同纠纷一案中，南昌市中级人民法院对物业费上调的合理合法予以了确认。一审法院认为，龚良良与第一物业公司签订《当代南昌满庭春MOMA二期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，龚良良作为该小区业主依法应当缴纳物业费。关于龚良良提出的第一物业公司物业费上调程序不合法的问题。2018年修订的《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。…决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第一物业公司在满庭春社区居民委员会的监督下，采用召开业主大会表决的方式，就满庭春小区住宅物业管理费收费标准上调为“一期物业服务费标准为含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅1.2元/平方米/月，二期物业服务费标准为:二层(含二层)及以上1.85元/平方米/月、二层以下1.55元/平方米/月”一事，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以认定满庭春小区业主大会同意第一物业公司的物业服务费调价意见，即双方就小区物业服务费调价达成了一致意见，对之前签订的物业服务合同中的物业服务费收费标准另行签订了补充协议。满庭春小区业主大会就同意物业服务费调价的决定，依法对该小区全体业主具有法律约束力。第一物业公司对调整满庭春小区物业费结果的公示超过一个月后，从2019年7月1日起按调价后的标准收取物业服务费，不违反法律规定，业主应当根据调价后的标准交纳物业服务费，且小区70％以上的业主已经按照新的标准交纳了物业费，现第一物业公司诉请要求龚良良按照1.85元/平方米/月的标准支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费2190元并不违反法律规定，且第一物业公司2019年上调物业费时援引的《南昌市物业管理条例》与《物业管理条例》第十ー条、第十二条规定相符，第一物业公司在经书面征求意见后经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业费调价意见经满庭春小区业主大会同意，且就物业收费新的标准签订了补充协议，小区70％业主亦已按照新的标准交纳了物业费，虽龚良良未就新的物业费收费标准与第一物业公司另行订立补充协议，但第一物业公司上调物业费收费标准的程序符合《物业管理条例》的相关规定。庭审中，第一物业公司陈述龚良良已支付了能源费，本案中主张的2190元仅是物业费，对此请求，一审法院予以确认。关于支付违约金的诉请，因龚良良并无拖欠物业服务费的主观恶意，且第一物业公司在调价后沟通没有跟上，服务方式简单，存在一定瑕疵，该诉请一审法院不予支持。综上所述，第一物业公司要求按上调后的标准要求龚良良支付物业服务费本金的请求，合理合法，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决：一、龚良良在判决生效之日起10日内一次性支付江西第一物业服务有限公司自2019年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费本金共计2190元；二、驳回江西第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由龚良良负担。本院二审期间，被上诉人提交1600多户的居民缴纳上涨后的物业费的凭据，证明目的：有80%以上的业主已经缴纳了上涨后的物业费。上诉人质证后认为，对证据的真实性没有异议，但是不能达到被上诉人的证明目的，其他业主交物业费并不能代表都是他们自愿交的，物业到上诉人家里收费的时候告诉大部分人都交了，实际上最初的时候大部分人是没有交的，后来很多人在不明白情况的情形下，被物业公司欺骗之后才交的。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉物业费标准的确认问题。诉讼中，龚良良认为第一物业公司物业费上调程序不合法，案涉物业费标准应按原物业服务合同约定的1.5元/平方米/月执行；对此，根据2018年修订的《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。…决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，第一物业公司在满庭春社区居民委员会的监督下，采用召开业主大会表决的方式，就案涉物业管理费收费标准上调为1.85元/平方米/月等事宜，已征得案涉住宅小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，可以认定满庭春小区业主大会同意第一物业公司的物业服务费调价意见，即双方就案涉物业服务费计价标准调整为1.85元/平方米/月。综上所述，现第一物业公司诉请要求龚良良按照1.85元/平方米/月的标准支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费2190元并不违反法律规定，应予支持。龚良良的上诉请求缺乏事实和法律依据，且理由不充分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人龚良良负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芸审判员 陈大奎审判员 龚 江二〇二一年三月一日法官助理杨光书记员王娉