北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2119号上诉人（原审原告）：李辰光，男，1979年2月27日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：崔秋娜，北京水波纹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅琪，北京水波纹律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵某，男，1989年5月17日出生，现羁押于北京市监狱管理局清河分局清园监狱。被上诉人（原审被告）：马丽，女，1988年11月27日出生，住北京市门头沟区。赵某、马丽共同委托诉讼代理人：杨美杰，北京杰西律师事务所律师。赵某、马丽共同委托诉讼代理人：王磊，北京杰西律师事务所实习律师。上诉人李辰光因与被上诉人赵某、马丽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人李辰光的委托诉讼代理人崔秋娜、陈雅琪，被上诉人赵某、马丽的共同委托诉讼代理人杨美杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李辰光上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项、第三项、第五项，发回重审或者依法改判李辰光与赵某签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：HZJJ-0××）（以下简称《买卖合同》）《补充协议》《北京润西山二期×栋×-101房屋出售补偿款协议》（以下简称《补偿款协议》）于2019年11月4日解除；2.改判赵某于十日内将北京市门头沟区101室房屋（以下简称涉案房屋）腾退返还给李辰光；3.赵某向李辰光支付违约金1046000元，并在其已支付的房款中直接抵扣；4.赵某向李辰光以每月6000元为标准支付自2019年11月4日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，并在其已支付的房款中直接予以抵扣；5.一、二审诉讼费用由赵某、马丽承担。事实与理由：1.一审法院关于《买卖合同》《补充协议》《补偿款协议》的解除时间认定错误，解除时间应为2019年11月4日。解除合同通知已于2019年11月4日到达赵某，一审法院认为因赵某“已于2019年7月5日被羁押，无法接受，视为未送达”，认定错误，且无故增加李辰光义务。2.一审法院酌情确定违约金为40万元，未尊重合同的意思自治，不足以弥补李辰光的损失，未体现违约金的惩罚性。3.一审法院认定40万元违约金足以弥补李辰光的损失，故不支持合同解除后追索房屋占用费，系事实认定不清，法律适用错误。合同解除后，赵某、马丽应当向李辰光支付房屋占用费。4.一审法院酌定赵某于本判决生效后“六十日”内腾退返还涉案房屋明显不合理，且损害了李辰光的合法利益。赵某、马丽辩称，同意一审判决，不同意李辰光的上诉请求。赵某当时已经被拘留了，无法收到李辰光微信发送的解除通知。合同解除时间并非李辰光主张的2019年11月4日。房屋占有使用费是合同解除后发生的，不同意支付房屋占用费。李辰光向一审法院起诉请求：1.请求判令李辰光与赵某签署的《买卖合同》《补充协议》《补偿款协议》于2019年11月4日解除；2.请求判令赵某向李辰光支付违约金1046000元，并在其已支付的房款中直接抵扣；3.请求判令赵某以每月6000元为标准向李辰光支付自2018年9月起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，并在其已支付的房款中直接予以抵扣；4.请求判令赵某将涉案房屋返还给李辰光。5.请求判令马丽与赵某承担连带责任。一审法院认定事实：赵某与马丽系夫妻。2018年9月2日，李辰光（出卖人）与赵某（买受人）签订《买卖合同》，约定：李辰光将其所有的涉案房屋出售与赵某，房屋建筑面积计111.85平方米，成交价格为247万元、室内装修及附属设施价格为253万元，房屋装修及附属设施随房一并出售，共计500万元。买受人在签订合同时支付定金1万元。该房屋已经设定抵押，出卖人应于2019年7月15日前办理抵押注销手续。出卖人应当在2018年10月2日前将该房屋交付给买受人。合同第七条约定：所有违约责任详见补充协议。当日，双方又签订了《补充协议》，该协议就成交价格、付款方式及期限、税费负担、违约责任等进行了约定。第一条、成交价格，载明：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电，装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币伍百万元整，此价格为甲方净得价”。第二条、关于房屋交易具体事宜约定，1.定金：“乙方于2018年9月2日内向甲方支付定金1万元整”；3.付款方式及期限：付款方式是乙方自行支付方式；分四期支付：（1）2018年10月2日支付770000元；（2）2018年11月10日支付1260000元；（3）2018年11月30日支付230000元；（4）2019年8月15日支付2730000元，共计499万元。第四条、违约责任：载明：“1、甲乙双方任何一方逾期未履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价价款万分之五的违约金。……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方收取乙方的费用不予退换”。当日，双方另签订了《补偿款协议》，就房屋出售价格补偿款金额及支付时间、违约责任等作出了约定。协议第三条载明：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格由【购房款】及【补偿款】共同构成，其中【购房款】买受方依照甲乙双方由【北京市华兆电器设备有限责任公司】提供的居间合同编号为【HZJJ-0××】的【北京润西山二期×栋×-101房屋买卖合同】第四条之约定向出卖方支付【购房款】为：人民币（小写5000000元），（大写）伍佰万元整；除此之外买受方同意向出卖方另行支付该房屋购买【补偿款】为：人民币（小写230000元），（大写）贰拾叁万元整。（二）买受方应于2018年10月2日向出卖方支付该房屋【补偿款】……”。第四条违约责任，载明：“（一）如果买受方未按照本协议第三条时间向出卖方付款的，每逾期一日，买受方应按日计算向出卖方支付该房屋【购房款】及【补偿款】合计总额万分之五的违约金。（二）买受方逾期支付该房屋【补偿款】超过十五日的，构成买受方根本违约，买受方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋【购房款】及【补偿款】合计总额的20%向出卖方支付违约金，买受方向出卖方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，剩余房款出卖方应于30个工作日内无息退还买受方。”合同签订后，李辰光向赵某交付了涉案房屋。赵某于2018年9月2日支付定金1万元；于2018年9月27日支付50万元；于2018年10月7日支付45万元；于2018年10月29日支付5万元；于2018年11月10日分别支付5万元、20万元；于2018年11月11日支付30万元；于2018年11月12日支付5万元；于2019年2月9日分别支付4万元、30万元，总计支付195万元。余款赵某未按照《补充协议》的约定期限履行付款义务。双方当事人争议的证据和事实：一、合同的解除时间李辰光提出，赵某未按照约定期限支付房款，构成根本违约，2019年11月4日，李辰光通过微信向赵某发送了解除合同通知，2019年11月4日应为合同解除时间。提供双方签订的《补充协议》，银行流水明细，与赵某的微信聊天记录截屏等，以证明其主张。赵某、马丽认可上述证据的真实性，不认可证明目的。提出，赵某于2019年7月5日即被羁押，同年11月4日李辰光向其发送的解除合同通知赵某无法接收，合同解除时间应当按照2020年11月17日的法院开庭日期确定。提供北京市海淀区人民法院（2019）京0108刑初2170号刑事判决书以证明其主张。李辰光认可上述证据的真实性，不认可证明目的。二、赵某的违约行为给李辰光造成的经济损失李辰光主张，赵某的违约行为给其造成巨大经济损失，包括：1.涉案房屋的单价已由每平方米47000元下降到42000元，房屋出售损失约671100元；2.李辰光为履行合同提前偿还了贷款、解除了抵押，现房屋抵押贷款无法恢复，损失巨大。提供涉案房屋小区历史成交价格截图、中国银行贷款还款凭证及贷款还款回单等以证明其主张。赵某、马丽对上述证据的真实性和证明目的均不认可。三、关于违约金计算问题李辰光主张，根据《补偿款协议》的约定，违约金应按照房屋总价款523万的20%计算，为104.6万元，提供《补偿款协议》以证明其主张。赵某、马丽认可该证据的真实性，不认可证明目的。提出，违约金应以房屋成交价格247万元计算，且20%的约定过高，应予降低。四、2019年2月9日赵某支付给李辰光4万元的性质李辰光主张，赵某未按照约定期限支付房款，该4万元是支付给李辰光的利息，系迟延履行的违约金。提供李辰光与赵某的聊天记录截屏及语音作为证据。赵某、马丽认为该4万元应为购房款，如果法院认定为利息应当在违约金中予以扣除。五、房屋占用费问题李辰光主张，赵某及其家人无权使用涉案房屋，要求赵某按照每月6000元的标准，支付自2018年9月起至实际交还房屋之日止期间的房屋占用费。提供涉案房屋租金价格以证明其主张。赵某、马丽对上述证据的真实性和证明目的均不认可。提出其是基于房屋买卖合同合法占有使用涉案房屋，不应当支付房屋占用费。对双方争议的证据和事实法院认定如下：一、关于合同的解除时间李辰光于2019年11月4日使用微信通知赵某解除合同，但赵某已于2019年7月5日被羁押，无法接收，视为未送达。后李辰光提起诉讼，请求法院判决解除合同，法院于2020年9月1日在北京市海淀区看守所向赵某送达起诉状，法院认定双方签订的《买卖合同》《补充协议》《补偿款协议》于2020年9月1日解除。二、赵某的违约行为给李辰光造成的经济损失李辰光提供的涉案房屋小区历史成交价格截图、中国银行贷款还款凭证及贷款还款回单等，不能证明李辰光的实际损失，法院不予采信。三、关于违约金的计算问题双方所签《补偿款协议》最终确认房屋成交价为523万元，法院予以认定，但约定20%的违约金过高，法院依据李辰光实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等酌情确定违约金数额。四、关于2019年2月9日赵某支付李辰光的4万元赵某逾期付款，根据付款记录、微信截屏，法院认定该款系赵某支付给李辰光的违约金。一审法院认为，李辰光与赵某签订的《买卖合同》《补充协议》《补偿款协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，赵某未按照《补充协议》与《补偿款协议》约定期限支付房款，构成违约，李辰光要求解除上述合同，赵某同意解除，法院不持异议，法院确认合同解除时间为2020年9月1日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李辰光要求赵某返还涉诉房屋的诉讼请求，有法律依据，法院予以支持。关于违约金，法院酌情确定为40万元，扣除2019年2月9日已支付的4万元，赵某还应支付36万元。赵某已支付房款计191万元，折抵36万元，李辰光应返还赵某155万元。关于房屋占用费，合同解除前，赵某系依据房屋买卖合同占用涉案房屋，李辰光无权主张；合同解除后，因法院已支持其违约金的诉讼请求，足以弥补其损失，对于其占用费的诉讼请求，法院不予支持。马丽同意与赵某承担连带责任，法院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十四条、九十六条第一款、九十七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李辰光提交了房天下软件华润润西山小区房屋历史成交价格网页截图，证明涉案房屋所在小区平均房屋价格从4.7万元/平方米下降至39715元/平方米，因赵某、马丽的违约行为造成李辰光房屋出售收入损失约89.48万元。赵某、马丽认可上述证据的真实性，不认可关联性和证明目的。二审中，赵某、马丽没有提交新证据。本院认为，李辰光与赵某签订的《买卖合同》《补充协议》《补偿款协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，赵某未按照《补充协议》与《补偿款协议》约定期限支付房款，构成违约，李辰光起诉要求解除上述合同，具有合同依据。关于合同解除时间，诉讼前由于赵某被羁押，未收到解除通知，一审法院以起诉状送达之日即2020年9月1日确认为合同解除之日正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于违约金，李辰光一审期间主张房屋差价损失为67.11万元，二审主张为89.48万元，未提交同地区、同户型、同面积的交易记录，在法院询问后亦未申请对房屋市场价值进行鉴定，一审法院根据以实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等酌情确定违约金数额40万元，并无不当，本院予以确认。扣除2019年2月9日已支付的4万元，赵某还应支付36万元。赵某已支付房款计191万元，折抵36万元，李辰光应返还赵某155万元。关于房屋占用费，合同解除前，赵某系依据房屋买卖合同占用涉案房屋，李辰光无权主张；合同解除后，因双方尚未进行交接，李辰光尚未返还赵某购房款，故对于其占用费的诉讼请求，一审法院不予支持正确，本院予以确认。综上所述，李辰光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15618元，由李辰光负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵蕾二〇二一年三月十八日法官助理 李想书 记 员 杨帆