辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2560号上诉人（原审被告）：王永成，男，1951年5月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳万泰富达企业经营管理有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街**。法定代表人：岳建军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海英，系辽宁常兴律师事务所律师。上诉人王永成因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初18449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现己审理终结。王永成上诉请求：撤销原审判决，发回重审。事实与理由：一、原审法官具有法定回避情形而不回避，本案应发回重审，本案不适用简易程序而强行适用简易程序，改用普通程序后原审李秋萍法官应符合法定回避条件；二、原审改用普通程序审理后，李秋萍法官非法剥夺上诉人的答辩、举证、质证和辩论权且严重超审限；三、上诉人与三利公司的原物业合同未解除，不应与被上诉人形成重复的物业合同关系；四、被上诉人出示给法院的合同是无效合同，判决中所述均为非法证据；五、被上诉人弃管上诉人区域，不尽服务义务，侵占公共收益，上诉人合法行使合同履行抗辩权，李秋萍法官对法律适用错误；六、被上诉人没有向上诉人书面催交过物业费。沈阳万泰富达企业经营管理有限公司辩称，要求维持原判。万泰富达物业公司一审提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2016年1月1日至2019年12月31日物业费4149.89元（108.07平方米×0.80元×48个月）；2、请求判令被告按日千分之三支付逾期付款的滞纳金18188.96元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告沈阳市和平区1-2的业主，建筑面积108.07平方米。原告在2016年1月1日开始为沈阳市和平区三利和平湾小区业主服务，并且与业主委员会签订《物业委托管理服务合同》，约定物业管理收费标准每月每平方米0.8元，缴费期一年，上打租收费，逾期缴费的除应补缴物业费外，自逾期之日起按应交物业管理费的日千分之三收滞纳金。现被告未按合同约定交纳物业费，故原告起诉至法院，请求法院依法保护原告合法权益，支持诉请。一审法院认定事实：1.2015年10月9日，涉案园区选举产生了三利和平（二期）小区业主委员会，选举王永成、邵英梅、李凤玲等七名业主为该小区业主委员会委员。2.2015年10月13日，浑河湾街道办事处和平湾社区居民委员会出具“关于三利和平湾二期住宅小区成立业主大会和业主委员会选举工作有关情况的说明”，说明载明“……王永成、赵英姿、胡阳等7名同志符合业主委员会委员条件……”。3.2015年10月15日，沈阳市和平区浑河湾街道办事处下发涉案园区第一届业主委员会备案通知书，通知书载明“三利和平湾二期第一届业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，按照《物业管理条例》，《业主大会规程》，《辽宁省物业管理条例》和《沈阳市住宅区物业管理规定》的有关备案要求，给予你会备案，任期五年。”2015年12月16日，沈阳市和平区浑河湾街道办事处再次下发涉案园区备案通知书，通知书载明“三利和平湾二期第一届业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，经审查，符合《物业管理条例》和《业主大会规章》的有关规定，现经有关事宜告知如下：给予你会业主委员会备案。业主委员会备案名单中载明的业主委员会委员为：王永成、邵英梅、李凤玲、张永红、胡萍、赵英姿、胡阳”。4.2015年12月25日，涉案园区沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业的沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业方案的决议”。上述决议均由业主委员会成员王永成、邵英梅、李凤玲、张永红、胡萍、赵英姿、胡阳签字。同日，沈阳市和平区浑河湾街道和平湾社区居民委员会出具了沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业的情况说明”，内容载明：“……同意通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业，达到了户数、面积双过半的要求，完全符合国家法律法规规定的程序。根据《沈政发2012第83号》文件及《沈房发2011第61号》之规定，业主大会做出如下决议：通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业程序。此投票在社区监督下进行，过程真实有效”。该居民委员会出具的沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业方案的情况说明”，内容载明：“……同意重新选聘物业服务企业的选聘方案，达到了户数、面积双过半的要求，符合国家法律法规规定。此社区监督下进行，过程真实有效……”。5.2015年12月2沈阳市和平区区二期业主委员会向沈阳市和平区住宅小区管理办公室报送沈阳市和平区区二期物业服务项目招标的请示”，该请示载明：“……将对涉案园区物业服务项目实行公开招标方式选聘物业服务企业，并委托沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司全权代理该项目的招标所有事宜……”。6.2016年1月1沈阳市和平区区二期业主委员会向沈阳市房产局物业处提出沈阳市和平区区二期”提前开标及评标的申请”。该申请载明：“沈阳市房产局物沈阳市和平区区二沈阳市和平区37号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，因该项目暂无物业公司管理，现急需物业公司管理园区，此工作需要该项目的《中标通知书》，故沈阳市三利和平湾小区二期业主委员会申请提前开标评标。特此申请”。7.2016年1月1沈阳市和平区区二期业主委员会、沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司向投标人发出关于沈阳市和平区区二期”提前开标及评标意见的函。函件内容载明：“各投沈阳市和平区区二沈阳市和平区37号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，因该项目暂无物业公司管理，现急需物业公司管理园区，此工作需要该项目的《中标通知书》，故需提前进行开标评标。请投标人同意，并做好相关准备工作。特此致函”。8.2016年1月15日，沈阳万泰富达企业经营管理有限公司、沈阳樱帆物业管理有限公司、沈阳如一家物业管理有限沈阳市和平区区二期业主委员会发出关于沈阳市和平区区二期”提前开标及评标的复函，复函内容均载沈阳市和平区区二期业主委员会，《关沈阳市和平区区二期提前开标及评标意见的函》收悉。截至目前，各项投标准备工作已经完成，我公司同意该项目提前开标及评标。特此复函”。9.2016年1月15日，沈阳市和平区住宅小区管理办公室向沈阳市房产局物业处提交了关于沈阳市和平区区二期”提前开标及评标的报告，该报告载明：“市房产局物沈阳市和平区区二沈阳平区37号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，招标人因急需物业公司管理园区，需要《中标通知书》，已向我办申请提前进行开标评标，并向各投标人进行了意见征求。经核实，各投标人均同意提前开标评标，并承诺能够在开标前做好相关准备工作。故我沈阳市和平区区二期提前开标评标。特此报告”。10.2016年1月2沈阳市和平区区二期业主委员会、沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司、沈阳市和平区住宅小区管理办公室向原告发出中标通知书，该通知书载明，经评标委员会综合评审推荐后，招标人确定沈阳万泰富达企业经营管理有限公司即本案原告为涉案园区的物业服务中标人，中标的物业服务费标准为：高层住宅：0.80元/月/平方米；多层住宅：0.80元/月/平方米；电梯费：12元/人/月；车库：0.50元/月/平方米；机动车停车位：150.00元/每台/月。物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人的投标文件及《物业服务委托合同》中的相关条款执行。通知另载明，接到通知后，于3日内，派法定代表人或授权委沈阳市和平区区二期业主委员会（招标人）签订物业服务委托合同。11.2016年1月27日涉案园区业主委员会与原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司签订“住宅小区物业委托管理服务合同”。合同约定：“……收费标准为多层住宅：0.8元/月/平方米；电梯费：12元/人/月；商业用房：0.5元/月/平方米；机动车库：0.5元/月/平方米；机动车停车费：150元/每台/月；物业服务费收取时间为每年一次。业主和物业使用人应于缴费通知发布之日起30日内缴纳，逾期不缴纳物业服务费的从逾期之日起每天加收3%滞纳金；委托管理期限自2016年1月1日起至2019年1月1日止；本合同由双方法定代表人（负责人）或授权代理人等签字并加盖公章之日起生效……”。合同签字盖章处，甲方沈阳市和平区区二期业主委员会”印章，业主委员会委员胡阳、邵英梅、李凤玲等签名；乙方加盖“沈阳万泰富达企业经营管理有限公司”印章。2016年1月27日，沈阳泓泽兴物业招标代理有限公司出具《沈阳市和平区三利和平湾小区（二期）物业服务评标报告》，评标结果为，合格中标人为原告公司，平均得分80.5分。2016年6月8日，沈阳市房产局物业管理处向和平区小区办出具《关于“三利和平湾小区（二期）中标情况的函”》，载明涉案小区中标物业公司为原告，另载明，“请你办在3个工作日内办理该项目的中标备案手续”。同日，沈阳市和平区住宅小区管理办公室向涉案小区业主委员会出具《中标备案存根》，载明，“经审核，符合《沈阳市物业服务招标投标管理办法》”。12.另查，三利和平湾（二期）小区园区内存在绿化、休闲区域卫生情况较差、草木缺乏修剪、公共建筑设施遭破坏未修补、搭建临时建筑、占用自行车位、机动车停放杂乱、单元门损坏未维修等情形，但物业办公室仍在园区内设置，有工作人员办公，单元门上显见其张贴的各项通知。一审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告万泰富达物业公司与三利和平湾住宅小区（二期）业主委员会签订的《住宅小区物业委托管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，依法有效，该院予以确认。被告系涉案园区业主之一，故上述物业服务合同对被告具有约束力。现原告依据合同约定持续为涉案园区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。被告未履行缴费义务，应承担相应民事责任。关于被告需要支付的物业服务费期间。根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，物业服务合同中虽载明“我物业公司于2015年6月26日接管三利和平湾小区二期，因此我物业公司收取物业费起始时间为2016年1月1日”，但根据原告提供的证据可知，原告的中标日期为2016年1月27日，合同签订日期为2016年1月27日。综合以上证据，现无法确认原告2016年1月1日至2016年1月26日期间在涉案园区提供物业服务且具有合法的收费依据。被告提出原告诉求部分已超过诉讼时效，经审查，原告起诉日为2019年8月26日，其诉求中2016年8月26日以前的部分已超过诉讼时效。另，虽双方物业服务合同约定期间已经届满，但原告仍持续在园区内提供物业服务，故该院确认本次诉讼被告需要支付物业服务费的期间为2016年9月1日至2019年12月31日（40个月）。关于被告需要支付的物业服务费的数额。因原告服务的涉案园区存在卫生情况较差、草木缺乏修剪、公共建筑设施遭破坏未修补、搭建临时建筑、占用自行车位、机动车停放杂乱、单元门损坏未维修等诸多问题，结合原、被告提供的证据、本庭调取的证据（照片）、庭审陈述及本案实际，可综合认定原告物业公司在履行物业服务合同过程中提供的物业服务存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以免除被告的缴费义务。故本院酌情确认被告应向原告支付的物业服务费金额为2766.60元（108.07平方米×0.8元/平方米/月×40个月×80%）。关于原告主张的滞纳金问题。因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出的双方无合同关系的问题，因双方存在物业服务合同，原、被告均应受合同约束，且原告持续提供物业服务，被告理应支付合理费用。故被告该主张事实不符，不予采信。关于被告提出的原告没有物业服务资质的问题，原告提交的各项证件材料能够证明原告具有物业服务资质，被告抗辩未提供充分证据证明，不予采信。关于被告提出的原告弃管园区问题。经该院实地查看，原告万泰富达物业公司工作人员仍在园区内正常办公，各单元门前张贴有落款为原告公司的通知、提示等，园区道路路面卫生情况尚可，与被告主张不符，不予采信。关于被告提出的原告未就物业费进行书面催收问题。原告是否书面催收物业费不影响物业服务合同的成立、生效，亦不构成减免物业费的合理事由，被告该项答辩意见不予采信。关于被告支出的疏通、改造、维修下水管道费用、养护草木及杀虫费用等问题，因被告未提出反诉，亦未提交充分证据加以证明，该项答辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王永成于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司2016年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2766.60元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二、驳回原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费358元，由原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司负担315.04元，被告王永成负担42.96元。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，本案物业服务合同纠纷不属于不适用简易程序审理的案件情形，且本案原审由简易程序转为普通程序审理，也不属于法官应予回避的事由，故上诉人提出原审审判程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，认定被上诉人与三利和平湾住宅小区（二期）业主委员会签订的《住宅小区物业委托管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，应为依法有效，并无不当。上诉人作为涉案园区业主，前述物业服务合同对其有约束力。现被上诉人依据合同约定持续为涉案园区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的上诉人收取物业服务费的权利。上诉人未履行缴费义务，其应依合同约定履行应负义务。关于上诉人提出被上诉人不具备物业服务资质问题，原审依据被上诉人提交各项证件材料，认定被上诉人具有物业服务资质并无不当。关于上诉人提出被上诉人的物业服务瑕疵问题，原审认定该瑕疵不构成免除上诉人缴纳物业费的合法事由，但基于前述瑕疵酌情按原合同约定8折判令上诉人交纳物业费，亦无不当。关于上诉人主张被上诉人未向其书面催交过物业费问题，因是否书面催收物业费不影响物业服务合同的成立、生效，亦不构成减免物业费的合理事由，故原审对上诉人该主张未予支持，亦无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由上诉人王永成负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二一年三月二十六日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。