广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终41号上诉人（原审被告、反诉原告）：岳小雷，男，汉族，1987年3月2日出生，住广东省东莞市××××××××××××，公民身份号码为410×××××××********。委托诉讼代理人：胡秋华，广东普罗米修（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐思彩，男，汉族，1973年6月12日出生，住广东省揭西县××××××××××××××，公民身份号码为440×××××××********。委托诉讼代理人：谭卫星，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁盆弟，广东方中天律师事务所律师辅助人员。原审第三人：东莞市中芯房地产中介服务有限公司。住所地：广东省东莞市寮步镇良平社区×××××××××××××。法定代表人：叶宏勋，该公司总经理。上诉人岳小雷因与被上诉人徐思彩、原审第三人东莞市中芯房地产中介服务有限公司（以下简称中芯公司）买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初22576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳小雷上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判徐思彩返还已经支付定金100000元及岳小雷无需支付律师费21600元；2.本案诉讼费用由徐思彩承担。事实与理由：一、一审判决没有依法查明事实，仅以徐思彩否认便认定岳小雷及中芯公司没有将岳小雷需要出售一套房屋后才能办理同贷书的情况告知徐思彩，属于认定事实不清。根据合同签署情况及履行过程，徐思彩显然知悉岳小雷名下有两套房屋，需要出售一套房屋后才能办理同贷书。案涉房屋总价值253万元，首付款为100万元，二套房支付比例为40%，各方在一审庭审中亦予以确认。40%的二套房支付比例符合《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》（东府办[2016]86号）有关限贷的政策。三方合同签订时间为2019年12月1日，徐思彩实际上于2020年3月中下旬才开始催促岳小雷尽快履行合同，原因在于三方当事人当时已经知悉岳小雷名下有两套房产，需要将其中一套房产出售后才能办理同贷书，因此合同并未约定履行时间，且该履行时间难以合理确定。依据徐思彩的客观行为，结合岳小雷与中芯公司的录音，案涉合同无法按照正常二手房交易时间履行。虽然没有直接证据证明岳小雷和中芯公司有将上述情况告知徐思彩，但是仅以徐思彩在一审庭审中否认该事实便直接认定徐思彩不知情，与事实不符。二、岳小雷没有违约行为，一审法院以2020年5月9日办理结清贷款才具备履行案涉合同的条件，认定履行时间明显过长，属于主观臆断合同履行期限，没有充分考虑本案特殊情况，即新冠肺炎疫情的不可抗力导致延长的合同履行期间应当予以合理界定和扣除。案涉房屋买卖合同签订后，于2020年1月底出现新冠肺炎疫情的不可抗力，按照规定因此延长的合同履行期限应当予以合理扣除。一审法院以双方于2019年12月1日签订合同，直至2020年5月9日才具备合同履行条件，认定合同履行时间过长，没有考虑到不可抗力因素的影响。徐思彩自2020年3月中下旬始迫切要求双方签订办理同贷书，以岳小雷拒绝办理贷款手续为由，认定逾期履行合同义务长达四个月，与事实不符。合同并未约定履行期限，而且合同履行过程中受疫情影响无法办理贷款手续，岳小雷也并未拒绝办理贷款。徐思彩并不享有单方解除合同的权利，缺乏法定解除条件和合同约定解除条件。由于徐思彩的不断催促，并考虑到徐思彩需要通过出售房产获取资金，岳小雷妻子于2020年4月15日在三方微信群回复“……你看看现在能不能找到一个新的买方，最好能尽快给你首付；至于我们这单交易你违约也可以谈毕竟是我们家拖的时间比较久。”“你有合适的买家你就去谈并且尽快拿到首付解决你的燃眉之急，我们俩合同终止也是可以谈的，放心毕竟是我家拖了这么久。”因岳小雷及其妻子不具有专业法律知识，不知悉何为不可抗力、何为违约，仅认为徐思彩可能需要用钱，并善意地建议徐思彩如果有合适买家可以讨论终止合同，不能据此认定岳小雷构成自认违约。岳小雷自始至终均没有违约的意思。在徐思彩发送律师函后，徐思彩因未找到合适买家，便愿意继续与岳小雷协商解决此事。此时岳小雷对于徐思彩要求赔偿律师费和一个月月供以及增加购房费用10万元均表示予以同意，约定签订调解书且徐思彩撤回起诉。但是此后徐思彩又拒绝调解并无法联系。岳小雷因徐思彩在具备履行合同条件情况下拒绝继续履行合同，增加了上百万元的购房费用。综上，徐思彩知悉岳小雷需要将其中一套房产出售后方能办理银行同贷书，合同未约定最后履行期限，仅约定在具备履行条件后如果超过15日不履行，属于违约行为。案涉合同履行期间受新冠肺炎疫情影响，出行限制导致办理同贷书时间延长，属于不可抗力，应当予以合理扣除履行期限。岳小雷没有违约行为，徐思彩应当返还定金100000元，岳小雷无需支付律师费21600元。恳请二审法院判如所请。徐思彩辩称：一、一审法院认定事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。（一）徐思彩与岳小雷双方之间存在房屋买卖合同关系，案涉合同无法履行的根本原因在于岳小雷。中芯公司在一审庭审中当庭明确表示没有将案涉交易的贷款手续需要岳小雷出售其名下房产才能办理的情况告知徐思彩。在整个交易过程中，徐思彩、岳小雷以及中芯公司没有口头或书面约定案涉交易的贷款手续需要等待岳小雷出售其名下房产才启动办理，因此交易双方应当按东莞正常二手房交易流程时间办理案涉交易手续。（二）按照东莞市二手房交易流程，岳小雷签订案涉合同后应积极准备贷款所需资料，选择贷款银行，签署贷款资料。虽然2020年初发生新冠肺炎疫情，但2020年3月1日东莞市各大银行企业已经全面复工，岳小雷完全能够于2020年3月初启动办理贷款手续。经徐思彩催告后，岳小雷仍未办理。此外，岳小雷于2019年12月28日出售其名下房产，并于2020年3月完成办理银行同贷书，并未受到新冠肺炎疫情影响。岳小雷陈述案涉交易贷款手续受疫情影响与事实不符。（三）徐思彩多次使用微信催告并于2020年4月14日发出律师函催告岳小雷办理贷款手续，穷尽催告手段，岳小雷仍未办理贷款手续，徐思彩只能通过司法程序维护自身合法权益。即使受到新冠肺炎疫情影响，岳小雷也完全能够在徐思彩催告后启动办理贷款手续，并在徐思彩起诉前完成办理银行同贷书。二、岳小雷以事实不清、不可抗力、不懂法律等推卸承担违约责任，拖延承担自身责任。徐思彩于2020年5月6日起诉，此后进入诉前调解阶段，徐思彩基于解决问题的心态与岳小雷协商调解，但双方未能达成一致意见。没有调解成功不代表岳小雷可以否定自身违约责任，案涉合同无法履行的根本原因在于岳小雷，岳小雷的行为已构成根本违约的事实确凿清楚。中芯公司未作陈述意见。徐思彩向一审法院起诉请求：1.解除徐思彩与岳小雷之间签订的《中芯房地产买卖及经纪合同》；2.岳小雷支付违约金406000元；3.岳小雷承担律师费损失21600元；4.岳小雷承担诉讼费。岳小雷向一审法院反诉请求：1.解除徐思彩、岳小雷签订的《中芯房地产买卖及经纪合同》；2.徐思彩支付违约金506000元；3.徐思彩支付岳小雷因维权所支出的律师费15000元；4.徐思彩承担诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除徐思彩与岳小雷于2019年12月1日签订的《中芯房地产买卖及经纪合同》；二、确认徐思彩没收岳小雷已经支付的定金100000元；三、限岳小雷于判决发生法律效力之日起五日内向徐思彩支付律师费21600元；四、驳回徐思彩的其他诉讼请求；五、驳回岳小雷的其他反诉请求。如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3857元，由徐思彩负担2760元，岳小雷负担1097元；反诉诉讼费共计7630元，其中受理费4505元、保全费3125元，由岳小雷负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初22576号民事判决书。经二审审理，当事人没有向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据岳小雷的上诉意见，本院分析如下：案涉《中芯房地产买卖及经纪合同》经本案三方自愿平等协商一致达成，未违反法律的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应予遵守。从约定内容看，该合同没有约定买方岳小雷办理银行贷款手续的具体时间，故根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，徐思彩有权随时要求履行，但应给予岳小雷必要的准备时间。从本案证据看，徐思彩先后于2020年3月31日、4月1日、4月7日、4月14日通过微信、律师函的方式催告岳小雷在合理期限内办理银行贷款手续，但岳小雷均未在前述合理期限内履行相应义务。对此，岳小雷上诉抗辩徐思彩在签订案涉合同时已知悉岳小雷须先行转让其名下一套房产才能办理银行贷款手续，否则无法申请银行贷款，但徐思彩不予确认，而案涉合同没有相关约定，岳小雷及第三人亦无充分证据证明其已履行告知义务，故岳小雷的前述说法不足以采信。此外，岳小雷还抗辩2020年初的新冠疫情客观上导致其延迟履行合同义务，构成不可抗力，应当扣除合理时间。但从广东省人民政府相关政策看，东莞市2020年2月10日已逐步复工复产，且从购买岳小雷名下一套房产的案外人于2020年3月底办妥银行同意贷款手续的情况看，岳小雷的前述抗辩亦不足以采信。因此，岳小雷自2019年12月1日签订案涉合同后，经徐思彩多次催告给予合理期限后至2020年4月底仍未履行合同义务，拖延履行时间明显过长，且缺乏合理抗辩事由，结合岳小雷的妻子2020年4月15日在微信中自认拖延履约的事实考虑，一审法院认定岳小雷构成违约并判决其承担相应违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，岳小雷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照前述援引的法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共2732元，由岳小雷承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年三月十八日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。