浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终576号 上诉人（原审被告）：庞首发，男，1988年3月28日出生，汉族，住广东省化州市。 委托诉讼代理人：洪绍武，广东昀升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈桂兰，广东昀升律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：诸暨万风商业管理有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道苎萝东路****，统一社会信用代码91330681MA2D7NWH6N。 法定代表人：王绪晨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王萍，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 原审第三人：浙江永利中心城投资有限公司，住所地，住所地浙江省诸暨市浣东街道暨东路**第**iv> 法定代表人：楼建根。 上诉人庞首发因与被上诉人诸暨万风商业管理有限公司（以下简称万风公司）、原审第三人浙江永利中心城投资有限公司（以下简称永利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初15332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 庞首发上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：因受疫情影响，上诉人已于2020年2月29日通知永利公司解除合同并交接房屋，但永利公司予以拒绝，因此造成的损失不应由上诉人承担。上诉人解除合同系受疫情之不可抗力因素所致，故可免责。被上诉人于2020年6月2日才接手案涉物业，故相关纠纷应与永利公司解决，与上诉人无关。具体理由如下：1.上诉人于2020年2月20日通过微信向永利公司发送了《解除合同通知书》，告知永利公司因疫情原因在2020年2月29日解除合同并办理房屋交还手续，但永利公司予以拒绝。根据合同约定和法律规定，上诉人超过15日逾期未付租金的，永利公司有权单方解除合同并收回商铺，但永利公司未及时行使该方面权利，因此产生的损失应由其自行承担。至于被上诉人，是在2020年6月2日才接手案涉物业，故案涉纠纷应由其向永利公司去解决处理，与上诉人无关。又因法律赋予了不可抗力的免责权利，新冠肺炎疫情显属不可抗力，故上诉人因此而不能履行合同的责任应予免除。2.永利公司已没收了上诉人交纳的保证金，故即使上诉人要承担违约责任，也已通过此方式承担，无须再另行支付违约金。若被上诉人对永利公司没收保证金有异议的，可以向永利公司去主张。 万风公司辩称，新冠肺炎疫情的发生并未造成案涉合同不能履行，上诉人无权单方面解除合同。疫情虽对相关行业造成一定影响，但随着防控工作的开展，案涉商场在2020年2月中旬已恢复营业，上诉人的合同目的仍能实现。在上诉人逾期支付租金超过15天的情况下，有权解除合同的是永利公司而不是上诉人。当然，永利公司也有权选择继续履行合同，故上诉人仍应继续支付租金和管理费。至于违约责任，上诉人认为永利公司已没收了保证金无事实依据，一审也赋予了上诉人向永利公司主张该保证金的权利，故上诉人应当向被上诉人承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。 永利公司未作陈述。 万风公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间就诸暨市××街道××路××号××楼××号商铺的租赁关系；2.判令庞首发立即将诸暨市浣东街道苎萝东路399号一楼1053号商铺腾退后交付给万风公司；3.判令庞首发支付自2019年12月30日起至腾退日止按16992.48元／月计算的租金及占有使用费；4.判令庞首发支付自2020年6月2日起至腾退日止按7948.80元／月计算的物业管理费；5.判令庞首发赔偿损失50977.44元。后，庞首发撤回第2项诉讼请求，并将第3项诉讼请求中租金的起算点调整为2020年1月1日。 一审法院经审理查明：2017年11月7日，永利公司（甲方）与庞首发（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：永利公司同意将诸暨永利吾悦广场第一层编号为1053的商铺出租给庞首发，建筑面积为132.48平方米，租赁期限为三年；进场日为2017年11月16日；首期租金为进场日起至第4个月最后一日期间的租金，乙方应在进场日前7日内支付，除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；第1个租约年的月租金为15897.60元，第2个租约年的月租金为15897.60元，第3个租约年的月租金为16692.48元；如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付的款项的1‰作为违约金；乙方应在签订本合同之日向甲方支付31795.20元作为租赁保证金；在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将租赁保证金无息退还给乙方；乙方首个租约年的商业管理费（不含水、电、空调、采暖等公用事业费）标准为50元/月/平方米，以后每个租约年的商业管理费标准见《商业管理服务协议》的约定；商业管理服务的内容及相关权利义务由乙方与管理公司签署《商业管理服务协议》加以约定，管理公司有权援引本合同项下有关商业管理服务约定直接向乙方主张权利；乙方不可撤销地承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该商铺的优先购买权，乙方该项承诺自本合同签署之日起生效，且无需针对该商铺具体转让事宜另行确认，甲方因发生合并、分立等重组行为导致该商铺所有权变更的，按照本条约定执行；如甲方将该商铺向第三方转让，并向乙方发出转让的通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认函，或与甲方、第三方共同签署相关协议，确认其将继续履行本合同并向该第三方交纳租金等费用；无论乙方是否签署前述确认函或相关协议，只要甲方向乙方发出转让通知，本合同项下出租人的权利义务即按照甲方通知转让给受让人，乙方应按照甲方通知的受让人名称、账户向受让人支付租金；乙方拒绝或延迟出具上述确认函或签署相关协议，或未按照甲方通知向受让人支付租金的，不影响甲方与该第三方有关该商铺转让行为的效力，且乙方应当按照本合同约定承担责任；乙方应按本合同约定按时交付租金、商业管理费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期7日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司可暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用，逾期超过15日或累计超过3次，甲方有权解除本合同并收回该商铺，乙方应当按照本合同约定承担违约责任；在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失，甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失等。另，庞首发与诸暨新城吾悦商业管理有限公司【现更名为诸暨永腾商业管理有限公司（以下简称永腾公司）】签订了《商业管理服务协议》，由庞首发向该公司缴纳商业管理费。 2019年12月30日，万风公司取得涉案房产的所有权证书，万风公司受让涉案房产后，将商场名称变更为“万风新天地-西楼”。永利公司与永腾公司在万风公司取得涉案房产产权后，仍占据涉案房产，遂万风公司于2020年5月9日向该院申请先予执行，该院于2020年5月14日作出民事裁定，内容如下：被申请人永利公司、永腾公司对申请人万风公司所有的坐落于诸暨市浣东街道苎萝东路399号建筑面积为137088.59平方米的雄风永利西区广场的不动产立即停止侵害、排除妨碍。永利公司与永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产。庞首发未支付2020年1月1日开始的租金；自2020年6月2日开始，庞首发未支付给永腾公司管理费。万风公司认可庞首发于2020年6月16日腾空涉案房屋。该院于2020年12月3日勘查现场，涉案房屋未出租给他人。 一审法院认为，永利公司与庞首发之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定的是租赁物在租赁期间，对租赁物受让人产生约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同，即“所有权变动不破租赁”原则。本案中，万风公司作为涉案商铺的受让方，其应当受原租赁合同的约束。本案中，万风公司于2019年12月30日从永利公司处受让涉案房产，其应当受原租赁合同的约束，故万风公司的主体适格。 该院对万风公司的诉讼请求作如下评判：1.判令解除双方之间就诸暨市××街道××路××号××楼××号商铺的租赁关系。该院分析如下：庞首发对于解除双方的租赁关系不持异议，但是认为双方已于2020年2月28日解除，但是其未能提供有效证据证实，庞首发未能按期支付租金，万风公司通过诉讼方式通知解除，合理合法，该院确定合同解除日为庞首发收到起诉状副本之日即2020年9月30日。2.判令庞首发支付自2020年1月1日起至腾退日止按16992.48元／月计算的租金及占有使用费。该院分析如下：庞首发自2020年1月1日开始未缴纳租金，合同解除日为2020年9月30日，庭审中，万风公司陈述庞首发于2020年6月16日腾空涉案房屋，基于解除日前庞首发已实际腾空涉案房屋，故万风公司在解除日应当知晓庞首发腾空房屋的行为是不再继续租赁涉案商铺并腾退的意思表示，故租金应计算至2020年9月30日，且不存在占有使用费，同时，租金应按照第3租约年标准16692.48元／月。考虑到疫情原因导致商场无法正常经营，根据当地疫情的严重程度及本案的实际情况，从公平合理的角度出发，该院扣减30天的租金。据此，庞首发应支付2020年1月1日至2020年9月30日止（在此期间应扣减30天）按16692.48元／月计算的租金计133539.84元。3.判令庞首发支付自2020年6月2日起至腾退日止按7948.80元／月计算的物业管理费。该院认为，永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产，双方解除租赁关系的时间为2020年9月30日，万风公司仅有权收取2020年6月2日至2020年9月29日期间的管理费，该院参考原先永腾公司向庞首发收取的管理费标准，酌情确定管理费为6624元／月，据此，庞首发应支付万风公司管理费25833.60元。4.判令庞首发赔偿损失50977.44元。该院认为，万风公司主张3个月空置期作为违约金属于合理范围，该院于2020年12月3日勘察现场，涉案房屋尚未出租给他人，且庞首发也未能举证证明按3个月空置期计算违约金过高，故3个月空置期（按16692.48元／月标准）合理合法，该院对违约金50077.44元予以支持。至于保证金问题，鉴于永利公司未将保证金转交于万风公司，结合该院同类案件的处理方式，庞首发可另行向永利公司主张关于保证金的权利。永利公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决：一、确认双方之间就诸暨市××街道××路××号××楼××号商铺的租赁关系于2020年9月30日解除；二、庞首发应支付万风公司租金计133539.84元，款限判决生效之日起十五日内付清；三、庞首发应支付万风公司管理费25833.60元，款限判决生效之日起十五日内付清；四、庞首发应支付万风公司违约金50077.44元，款限判决生效之日起十五日内付清；五、驳回万风公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4461元，减半收取计2230.50元，由万风公司负担15.50元，庞首发负担2215元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，双方当事人对解除案涉租赁关系均无异议，故本案二审中的争议焦点主要集中在以下三个方面：一是案涉租赁关系的实际解除时间；二是上诉人是否尚欠被上诉人租金和管理费未清；三是上诉人应否向被上诉人承担违约责任。具体评析如下： 关于案涉租赁关系解除时间的问题。上诉人主张其已于2020年2月20日通过微信向永利公司发送了《解除合同通知书》，通知永利公司于2020年2月29日解除合同，故双方之间的租赁关系应于该日解除。本院认为，合同的解除分为法定解除和约定解除两种情形。在法定解除方面，上诉人主张系受疫情之不可抗力影响，但根据审理查明的事实可知，上诉人于2019年12月底即开始欠付2020年1月1日起的案涉租金，彼时新冠肺炎疫情尚未爆发，我省也未启动重大公共突发卫生事件一级响应。而至2020年2月中下旬，因党委政府对疫情采取的有效防控，相关行业已逐渐恢复营业，上诉人的合同目的仍处于可实现状态，故不能判定上诉人因疫情而享有法定解除权。在约定解除方面，案涉合同约定的是若上诉人逾期15天未付租金的，永利公司享有单方解除权。显然该解除权赋予了永利公司，永利公司有权选择是否解除合同。现上诉人认可永利公司已拒绝于2020年2月29日解除案涉合同，故上诉人作为未按约支付租金的违约方，单方向永利公司发送的《解除合同通知书》不具有法律效力，上诉人主张于2020年2月29日解除案涉租赁关系缺乏事实基础和法律依据，本院不予采信。至于上诉人在二审询问中当庭提出的最晚也应于诸暨市北青萝服装店登记注销之日即2020年4月28日解除案涉租赁关系的主张，因该服装店的注销与否与上诉人是否继续承租案涉商铺之间并无必然关联，故对上诉人的该项主张亦不予采信。一审认定上诉人收悉被上诉人的起诉状副本之日即2020年9月30日为案涉租赁关系的解除日并无不当。 关于租金和管理费的欠付问题。如上分析，案涉租赁关系于2020年9月30日才解除，而上诉人仅支付至2019年12月31日的租金，故上诉人应向被上诉人支付自2020年1月1日起至2020年9月30日的租金。当然，一审考虑到疫情因素酌情减免了上诉人30天的租金，系对上诉人权利的保护，被上诉人也未提出异议，故予照准。至于管理费，因被上诉人于2020年6月2日才接手案涉物业，双方并未达成新的管理费收费标准协议，故一审参照原先永腾公司向上诉人收取的管理费标准来计算上诉人欠付的管理费并无不当。 关于违约责任的问题。上诉人主张因受疫情之不可抗力影响而解除案涉合同是法律赋予的权利，故应予以免责。本院认为，就本案而言，疫情对上诉人来讲并不构成不可抗力，上诉人的该项主张不能成立，具体理由已在上文中阐述，此处不再赘述。上诉人又提出其已向永利公司承担了违约责任，即没收保证金，故无须再向被上诉人承担违约责任。纵观全案证据，上诉人并不能够举证证明永利公司已没收了案涉保证金，且即使没收了，也无证据证明永利公司已将该笔保证金转交给了被上诉人。现因上诉人的违约行为导致案涉房屋直至2020年12月3日仍未能出租，给被上诉人造成的损失客观存在，故一审据实判令上诉人向被上诉人承担违约责任于法有据。当然，针对保证金的问题，一审已赋予上诉人另行向永利公司主张的权利，本院亦予照准。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为4442元，由上诉人庞首发负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  傅芝兰 审判员  茹赵鑫 二〇二一年三月八日 书记员  张 珺