吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1390号上诉人（一审被告）：谢洪柱，男，汉族，1980年4月16日出生，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：连宁，吉林启驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：罗秀兰，女，汉族，1946年7月23日出生，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：陶耀东，男，1945年3月29日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区，系罗秀兰丈夫。上诉人谢洪柱因与被上诉人罗秀兰房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢洪柱上诉请求是：一、依法改判谢洪柱不承担电力增容费20000元及违约金37500元；二、上诉费由罗秀兰承担。事实和理由：一、谢洪柱不应承担电力增容费。合同中约定的30000元电力增容费本就应由罗秀兰出钱进行改造，因为这是出租人为承租人经营餐厅应提供符合合同要求房屋的基本条件之一。虽然合同约定承租不满三年该费用由谢洪柱承担，但未能承租满三年的根本原因是疫情，属于不可抗力因素，不应视为谢洪柱违约。同时，房屋在出租给谢洪柱前是经营汽车修理行业，房屋整体环境非常脏乱破，谢洪柱为房屋改造装修共花费20多万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”。谢洪柱装修花费20多万元，公平分担后的数额超过电力增容费30000元。所以，一审法院判决谢洪柱承担20000元电力增容费显失公平原则，应当予以改判。二、谢洪柱因疫情原因导致与罗秀兰解除合同，不应承担违约责任。根据《最高人民法院印发的通知》第五条规定，谢洪柱因疫情原因导致营业收入明显减少的，解除合同不承担违约责任。一审法院判决书中已经认定谢洪柱餐厅受到疫情影响，但又被认定违约，明显适用法律矛盾，应当改判谢洪柱不承担违约责任。综上，谢洪柱认为一审法院存在适用法律错误，应当依法予以改判。罗秀兰二审提交了书面答辩状，归纳为：一、电力增容是谢洪柱提出的特殊要求，出租房屋原有电力8千瓦，已经满足经营需要。按照租房管理，承租人负责装修，故电力增容费用应由谢洪柱承担，但是经双方协商，谢洪柱愿意承租三年房屋，罗秀兰才同意承担增容费用。二、谢洪柱可以使用燃气，就无需进行增容，但是其要求全部用电，导致罗秀兰损失扩大了3万元。三、谢洪柱仅陈述疫情对其影响，但是未陈述其违约的主观原因，如果长春几十万个体经营者都违约，长春市服务行业将导致混乱。长春市政府在停业两个月隔离房款后，于2020年3月19日已经全面复工复产，谢洪柱在复工复产一个月后解除合同，违约在先，应当按照合同赔偿。三、本案应当适用法律依据为：《最高人民法院印发的通知》第三条。根据民法总则的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的情况，疫情不是不能预见、不能避免，而且疫情是可以防控的，故谢洪柱违约应当承担责任。本案应适用民法总则一百八十六条、民法通则第八十四条、第一百一十二条、第一百一十五条；合同法第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条。因疫情，罗秀兰已经免除了15000元房租。对一审判决罗秀兰是一般满意，是否维持由二审决定，因为各行各业都不容易。请求二审法院依法驳回谢洪柱的上诉请求。罗秀兰向一审法院起诉请求：1．赔偿罗秀兰因租赁此房的电力增容费30,000元；2．给付罗秀兰一个月零七天房租款15,377元；3．谢洪柱以履行合同困难为由单方于2020年4月22日下午用微信通知罗秀兰解除房屋租赁合同，违约在先，单方解除合同是无效的，理应补交开庭之前的房租，但更合理的应赔偿罗秀兰违约金50,000元；4．给付罗秀兰电费140元、水费150元；5.解除双方签订的合同；6.诉讼费由谢洪柱承担。一审法院认定事实：2019年2月1日，罗秀兰（甲方）与谢洪柱（乙方）签订《门市房租赁合同》，该合同第一条约定甲方将长春市长春大街739号门市房出租给乙方经营饭店，房屋面积105平方米，租限为三年，自2019年3月15日至2022年3月14日，如在租期内违约，乙方赔偿甲方因此房产生的电力增容费30,000元；第二条约定房屋年租金150,000元，按年交，以后每年交租金日期为2月15日，甲方不提供税票，收到租金甲方给乙方写收条；第三条约定房屋租赁期间发生一切关于工商、税务、市容管理、消防、治安、水、电、煤气、通信、有线电视等款项均由乙方负责承担，集中供热费由甲方负责承担；第十一条约定本协议一经签订即时生效，甲、乙双方不得以任何理由违反所签订的每条规定，乙方如有违约现象，甲方有权收回房屋，不退乙方已交租金，并且乙方要赔偿甲方50,000元，如甲方违约，甲方赔偿乙方150,000元并退回当年所交租金。另合同还约定了其他内容。2019年2月21日，罗秀兰因电力增容支付给长春吉日电力工程有限公司电力增容工程款30,000元。2020年5月25日，罗秀兰支付案涉房屋电费140元，电费余额0.24元。在庭审中，经向罗秀兰、谢洪柱核实，双方共同确认租金支付至2020年3月14日，双方于2020年4月23日办理了房屋的返还交接。另罗秀兰表示因疫情影响仍同意免除谢洪柱租金15,000元，放弃第五项诉讼请求。一审法院认为，罗秀兰与谢洪柱签订的《门市房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应恪守合同约定各自义务。谢洪柱未依约向罗秀兰支付房屋租金，并提前解除租赁合同，罗秀兰接收租赁房屋，故双方签订的租赁合同已经解除，但谢洪柱提前解除租赁合同行为亦构成违约，对此谢洪柱应当承担违约责任。关于罗秀兰主张谢洪柱赔偿电力增容费30,000元，双方签订的租赁合同约定租期为三年，谢洪柱在租期内违约赔偿罗秀兰电力增容费30,000元，因谢洪柱仅支付一年租金后就拒付租金并主张解除双方签订的租赁合同，该电力增容费按三年租期分摊每年为10,000元，剩余两年租期分摊的电力增容费应由违约方谢洪柱承担，故谢洪柱应赔偿罗秀兰电力增容费20,000元。关于罗秀兰主张的租金15,377元，庭审中罗秀兰明确表示因受疫情影响同意免除谢洪柱租金15,000元，故谢洪柱应向罗秀兰支付租金377元。关于罗秀兰主张的违约金50,000元，谢洪柱庭审中抗辩该违约金过高，另综合考虑受疫情影响以及房屋租赁的习惯，该违约金调整为以三个月租金37,500元支持为宜。关于罗秀兰主张的电费140元、水费150元，因双方签订的租赁合同明确约定租赁房屋的电费、水费由谢洪柱承担，谢洪柱在返还租赁房屋时尚欠电费139.76元，现罗秀兰已支付，故谢洪柱应支付给罗秀兰电费139.76元；对于水费，罗秀兰所举证据不足以证明其主张，法院不予支持。关于罗秀兰放弃其第五项诉讼请求，并不违反法律规定，应当准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、谢洪柱于判决生效后立即赔偿罗秀兰电力增容费20,000元；二、谢洪柱于判决生效后立即支付给罗秀兰房屋租金377元；三、谢洪柱于判决生效后立即支付给罗秀兰违约金37,500元；四、谢洪柱于判决生效后立即支付给罗秀兰电费139.76元；五、驳回罗秀兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，096元，由谢洪柱负担625元，罗秀兰负担471元（罗秀兰已垫付）。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，罗秀兰与谢洪柱签署的《门市房租赁合同》中对于电力增容费进行了明确的约定，即“如在租期内违约，乙方赔偿甲方因租此房产生的电力增容费人民币三万元整”，双方之间的约定是真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，故双方应按照约定履行。现谢洪柱未依照约定给付房屋租金并且要求提前解除租赁协议，该行为违反了双方租赁合同的约定，故原审判决按照谢洪柱提前解除租赁合同的期限，判决谢洪柱赔偿罗秀兰电子增容费20000元并无不当。谢洪柱上诉主张进行电力增容系房屋出租人应尽的义务，但是双方在协议中对违约赔偿责任进行了明确的约定，故应按照合同约定履行，对谢洪柱的该主张，本院不予支持。谢洪柱上诉主张按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四项的规定，由双方分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院认为，该项规定的是不可归责于双方的事由导致合同解除情况下，剩余租赁期内的装修装饰残值损失赔偿的处理原则，但是本案系由于谢洪柱违约导致房屋租赁合同解除，故对谢洪柱上诉主张，本院不予支持。谢洪柱上诉主张根据《最高人民法院印发的通知》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，其提出解除房屋租赁合同不应当承担违约责任，本院认为该条款规定的是出租人以未按照约定支付租金为由请求解除租赁合同的情况下，法院不应认定承租人承担违约责任，而本案系谢洪柱作为承租人要求提前解除租赁合同，不属于《最高人民法院印发的通知》第五条规定的情形，故该条款不适用于本案，对谢洪柱的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1238元，由上诉人谢洪柱负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年三月十二日书记员  张焕平