山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2377号上诉人（原审被告）：赵峰，男，1968年6月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐和伟，山东盛强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南历下留恋茶餐厅，住所地济南市。经营者：张玉洁。委托诉讼代理人：张斌，男，该单位员工。委托诉讼代理人：滕飞，济南市中春庭法律服务所法律工作者。上诉人赵峰因与被上诉人济南历下留恋茶餐厅（以下简称留恋茶餐厅）缔约过失责任纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。赵峰上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院作出的（2020）鲁0102民初10946号民事判决，依法改判驳回留恋茶餐厅的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件诉讼费由留恋茶餐厅负担。事实和理由：一、原审法院认定基本事实不清。1、原审法院认定赵峰与留恋茶餐厅未能订立房屋租赁合同的原因为赵峰单方提出退租，认定基本事实不清。本案事实是留恋茶餐厅宣称出租朝山街30号门头房（以下简称涉案房屋），而赵峰有意在朝山街租赁房屋开店经营，2016年8月23日赵峰与留恋茶餐厅就整体出租涉案房屋事宜与留恋茶餐厅磋商，应留恋茶餐厅要求当日支付向其6万元，以表达求租诚意。但之后双方尚未进一步就房屋的具体面积、租赁期限、交房时间、租金数额及支付期限、支付方式以及双方权利义务、违约责任等关键性问题达成合意，即双方根本未能就房屋租赁合同的内容形成合意，留恋茶餐厅也未交付涉案房屋，双方并未建立房屋租赁关系。赵峰付款后发现涉案房屋内有人在装修，于8月25日告知留恋茶餐厅，请求返还已付的6万元。依据合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同成立、生效后单方提出解除合同才是退租，故本案中原审法院认定赵峰与留恋茶餐厅未能订立房屋租赁合同的原因为赵峰单方提出退租，认定事实错误。原审法院于2018年6月28日作出（2018）鲁0102民初1173号民事判决书，判决：一、留恋茶餐厅于判决生效起十日内向赵峰返还订金6万元；二、留恋茶餐厅于判决生效起十日内向赵峰赔偿经济损失（以6万元为基数付自2016年8月29日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。留恋茶餐厅不服一审判决提起上诉，二审法院审理后作出（2018）鲁01民终699号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。该案现已进行强制执行阶段，留恋茶餐厅至今拒不执行。上述生效判决的内容足以证明赵峰与留恋茶餐厅之间涉案房屋租赁合同未成立，赵峰对此不存在过错。2、原审法院认定李晓童租赁涉案房屋的时间应晚于赵峰交纳6万元订金的时间，留恋茶餐厅就涉案房屋有转租权，认定事实错误。2015年3月1日张玉洁（留恋茶餐厅经营者）与济南日用化工厂签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于历下区朝山街30号沿街楼及院内房屋，使用面积255平方米，年租金25万元，乙方（张玉洁）未经甲方（济南日用化工厂）同意不得将房屋转让、转租。租赁期限：2015年3月1日至2018年6月30日。2016年8月1日济南日用化工厂与李晓童签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的120平方米出租给案外人李晓童，年租金15万元。租赁期限：2016年8月1日至2018年7月30日。赵峰于2016年8月23日应留恋茶餐厅要求向其交付6万元，上述两份合同是赵峰从济南市历下区市场监督管理局调取的，原审庭审时留恋茶餐厅对上述合同的真实性无异议，仅辩称与李晓童的合同租赁期限打印错误。上述证据足以证明留恋茶餐厅转租涉案房屋须经出租人同意并由出租人与次承租人签订房屋租赁合同，李晓童租赁涉案房屋的时间早于赵峰交纳6万元订金的时间。留恋茶餐厅提交的《关于朝山街30号房屋租赁合同的说明》是在2016年8月1日济南日用化工厂与李晓童签订的《房屋租赁合同》履行期满后，济南日用化工厂于2018年9月出具的，称因打印合同校对不够仔细误将承包期2016年9月1日至2018年8月30日误打成2016年8月1日至2018年7月30日。显然与本案事实不符也不符合常理。租赁期限是该房屋租赁合同的重要条款，签订合同时双方当事人不可能就合同的重要内容不核实就签字盖章，且承租人李晓童签署的“2016年8月1日”是手写体，与合同约定的租赁期限的起始时间是一致的。该份说明系证人证言，不仅没有经办人员签字，又无证人出庭，形式和内容都不合法，依法不能作为本案的定案依据，应以赵峰从市场监督管理局调取的房屋租赁合同为准。留恋茶餐厅与李晓童于2016年8月28日签订的《合作协议》约定的房屋使用面积为150平方米。合作期限为五年，自2016年9月29日至2021年9月28日。该合作协议与济南市日用化工厂与李晓童于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》签订时间、使用面积、租赁期限、租金等重要内容均不一致。留恋茶餐厅提交上述证据的主要内容自相矛盾，且与赵峰从济南市历下区市场监督管理局调取的《房屋租赁合同》的主要内容也不一致。原审法院却认定上述证明和合作协议构成证据链，并认定李晓童实际租赁涉案房屋的时间晚于赵峰交纳6万元订金的时间，认定事实错误。3、原审法院认定赵峰违背了诚实信用原则，认定事实错误。2016年8月23日，赵峰与留恋茶餐厅仅是对涉案房屋的租赁事宜进行初步磋商，留恋茶餐厅有出租意向，赵峰有承租意向，应留恋茶餐厅要求向其支付6万元，以示求租诚意。故赵峰没有恶意磋商的动机。双方对于房屋租赁合同的主要条款，租赁期限、租金、租赁面积都尚未达成合意，赵峰发现无法整体承租涉案房屋后及时告知了留恋茶餐厅，遵守了诚实信用原则。不存在过错。一审法院认定留恋茶餐厅与赵峰的房屋租赁合同无法订立、履行，是因赵峰存在过错认定事实错误。4、原审法院酌定赵峰向留恋茶餐厅赔偿经济损失50,000元，认定事实错误，于法无据。结合本案事实，2016年8月1日，留恋茶餐厅将涉案房屋中的120平米转租给李晓童即“过桥缘米线”注册名为济南历下晓童快餐店，年租金15万元。剩余部分涉案房屋由留恋茶餐厅经营，即“留恋鱼香”，后改名为“C部落”，一直在营业，一审时赵峰提交的工商登记信息、房屋租赁合同、留恋茶餐厅提交涉案房屋的照片足以证明。一审法院酌定留恋茶餐厅损失50,000元于法无据。二、原审法院在认定基本事实的错误的基础上适用法律错误从而判决错误。留恋茶餐厅庭审时自述其从2016年之后经营不善对外招租（合作），2016年8月23日其与赵峰第一次见面，之前并不认识。赵峰应留恋茶餐厅要求，当天向其交付意向金6万元足以证明赵峰有租房的诚意，不存在恶意磋商的情形，2016年8月25日赵峰发现案外人已经开始装修涉案房屋，立即终止洽谈，并告知留恋茶餐厅，遵守了诚实信用原则，故赵峰没有过错。而留恋茶餐厅隐瞒重要事实，恶意磋商，收取赵峰6万元，现已经被申请强制执行。留恋茶餐厅拒不执行生效判决，又恶意提起本案诉讼，事实清楚，证据充分。原审法院判决酌定赵峰向留恋茶餐厅赔偿经济损失50,000元，于法无据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。依法应撤销原审判决，改判驳回留恋茶餐厅的一审诉讼请求或发回重审。留恋茶餐厅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵峰的上诉，维持原判。留恋茶餐厅向一审法院起诉请求：1.请求判令赵峰支付留恋茶餐厅经济损失70,000元；2.诉讼费由赵峰承担。一审法院认定事实：2015年3月1日，济南日用化工厂（甲方）与张玉洁（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于历下区朝山街30号沿街楼及院内房屋（以下简称涉案房屋），使用面积255平方米，用途为餐饮、宿舍、办公、仓库，租赁期自2015年3月1日至2018年6月30日。合同第七条约定，乙方未经甲方同意不得将房屋转让、转租。2015年3月5日，张玉洁以涉案房屋为经营场所注册成立留恋茶餐厅，组织形式为个体工商户，经营范围为餐饮服务。留恋茶餐厅称，2016年之前其将涉案房屋全部用于自行经营使用，2016年之后由于经营不善，留恋茶餐厅将涉案房屋陆续分割对外出租。2016年8月23日，留恋茶餐厅工作人员张斌与赵峰就出租济南市房屋进行磋商，当日赵峰向留恋茶餐厅预付租房订金6万元，留恋茶餐厅向赵峰出具《收到条》一份，内容为：“今收到赵峰预付房租订金陆万元整。”该收到条收款人处由留恋茶餐厅加盖印章，并由张斌签名。2016年8月25日，赵峰告知留恋茶餐厅不再租赁涉案房屋。后双方因退还订金一事发生纠纷，2018年2月23日，赵峰以留恋茶餐厅、张斌为被告诉至一审法院，要求返还订金并赔偿损失。一审法院于2018年6月28日作出（2018）鲁0102民初1173号民事判决书，判决留恋茶餐厅返还赵峰订金6万元并支付占用订金期间的利息损失。留恋茶餐厅不服上述判决提出上诉，济南市中级人民法院于2018年10月23日作出（2018）鲁01民终6992号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2016年8月25日，留恋茶餐厅向山东省济南市历下国家税务局提交《停业复业报告书》，申请自2016年9月1日起停业。留恋茶餐厅主张因赵峰违约，直至2016年12月10日，其才将涉案房屋出租，给其造成了租金损失。为证实其主张，留恋茶餐厅提交其与王军于2016年12月10日签订的《商铺租赁合同》及王军交纳租金的银行交易明细各一份，合同载明王军租赁期限为2016年12月10日至2019年12月9日，年租金为30万元。赵峰对此不予认可，提交济南日用化工厂与李晓童于2016年8月1日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》和济南历下童晓快餐店个体户信息各一份，合同载明李晓童租赁房屋使用面积为沿街120平方米，租赁期为2016年8月1日至2018年7月30日；个体户信息载明，济南历下童晓快餐店经营者为李晓童，成立日期为2016年9月20日，经营场所为涉案房屋。留恋茶餐厅对该两份证据真实性无异议，但主张济南日用化工厂与李晓童签订的《房屋租赁合同》日期有误，与实际不符，并对此提交济南日用化工厂于2018年9月出具的《关于朝山街30号房屋租赁合同的说明》及张斌与李晓童于2016年8月28日签订的《合作协议书》各一份。《关于朝山街30号房屋租赁合同的说明》内容为：“济南日用化工厂将朝山街30号沿街大楼一层580平方米的房屋租给济南留恋茶餐厅使用。后来济南留恋茶餐厅引入合作伙伴李晓童，因工商注册需用提供房屋的产权证明，而房屋的产权所有人为济南日用化工厂。经济南日用化工厂与济南留恋茶餐厅双方协商，双方同意济南日用化工厂与李晓童签订房屋承包协议。因打印合同是校对不够仔细，误将承包期2016年9月1日至2018年8月30日误打成2016年8月1日至2018年7月30日。”《合作协议书》载明，张斌将茶餐厅北侧150平房屋给乙方经营，每半年乙方交给甲方不低于15万元的利润，合作期限为5年，自2016年9月29日至2021年9月28日。留恋茶餐厅提交分别拍摄于2016年和2020年7月的涉案房屋门头照片两张。第一张照片显示涉案房屋为一个整体大店面，店面招牌为“留恋鱼香”；第二张照片显示涉案房屋被分割为两部分，面积较大部分店面招牌为“过桥缘”，面积较小部分店面招牌为“C部落”。留恋茶餐厅称，“过桥缘”即为李晓童经营的济南历下童晓快餐店，“C部落”即为王军承租部分。赵峰对该两张照片的真实性及证明内容均予以认可。庭审中，赵峰自认其到留恋茶餐厅处欲租赁涉案房屋时，留恋茶餐厅的店面招牌还在但处于上锁停业状态，其在关注两个月后才决定租赁，那时涉案房屋还未进行分割，是一个整体店面。为证实系赵峰单方提出退租，留恋茶餐厅提交2016年8月30日张斌与赵峰、2016年8月31日张斌与赵峰姐姐赵素萍的通话录音各一份。录音中，赵峰及其姐姐均表示因为赵峰家人不同意故无法继续租赁涉案房屋，并多次向张斌道歉。经质证，赵峰称该录音是张斌在其不知情的情况下偷录，其在电话中放低姿态仅是为了尽快拿回自己的前，不代表对任何事实的认可。一审法院认为，缔约过失责任，是指在合同缔结过程中，当事人一方或双方因自己的过失而致合同不成立、无效或被撤销，应对信赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此项信赖而发生的损害。本案争议的焦点为，留恋茶餐厅与赵峰哪一方对于租赁合同未成立负有过失。对此，留恋茶餐厅主张赵峰在交纳6万元订金后因家人反对而单方提出退租，对此负有过错；赵峰则主张合同未成立的责任在留恋茶餐厅，其存在一房二租之嫌。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，当事人双方均针对自己的主张进行了举证，一审法院综合双方当事人的证据作出如下认定：第一，涉案房屋系张玉洁自产权人济南日用化工厂处租赁而来，双方在《房屋租赁合同》中约定“乙方未经甲方同意不得将房屋转让、转租”，而留恋茶餐厅将涉案房屋分割后实际转租给李晓童和王军的事实可以证实，济南日用化工厂允许留恋茶餐厅对外转租涉案房屋。本案中，赵峰并未提交证据证实济南日用化工厂不同意留恋茶餐厅将涉案房屋转租给赵峰，故其在本案中以《房屋租赁合同》的该条约定抗辩留恋茶餐厅存在缔约过失的主张不能成立。第二，李晓童实际租赁涉案房屋的时间应晚于赵峰交纳6万元订金的时间。虽然济南日用化工厂与李晓童签订的《房屋租赁合同》上载明的时间为2016年8月1日，但济南日用化工厂出具的《关于朝山街30号房屋租赁合同的说明》、济南历下童晓快餐店个体户信息、张斌与李晓童签订的《合作协议书》等证据可以形成证据链，共同证明李晓童实际租赁使用涉案房屋的时间应为2016年9月之后，且在本案庭审中赵峰自认其是在考察涉案房屋2个月之后才决定租赁，其交纳订金时涉案房屋无人使用且未整体分割。另外，赵峰主张2016年8月25日李晓童就已对涉案房屋进行装修，但对此未提交相应证据。因此，赵峰抗辩留恋茶餐厅在收取其订金前就已经涉案房屋出租给李晓童的主张，依据不足，一审法院对此不予采信。第三，留恋茶餐厅提交的两组通话录音中，赵峰及其姐姐均称因赵峰老婆孩子不同意，故无法租赁涉案房屋。赵峰主张该证据为张斌偷录无证据效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的证据。”赵峰未举证证明该两组通话录音存在上述规定中的无效情形，故对留恋茶餐厅提交的该组证据，一审法院予以采信。综上可以认定，赵峰与留恋茶餐厅未能订立房屋租赁合同的原因为赵峰单方提出退租。赵峰向留恋茶餐厅支付6万元房屋租赁订金的行为，使留恋茶餐厅产生了双方之间租赁合同会有效成立的信赖，后赵峰明确表示不再向留恋茶餐厅租赁涉案房屋，违背了诚实信用原则，导致双方之间的房屋租赁合同未能成立，赵峰对此负有过错，应对留恋茶餐厅基于涉案租赁合同能够成立的信赖而产生的经济损失承担赔偿责任。所谓信赖利益，是指一方因信赖另一方会与之订立合同或合同有效而受到的损失。信赖利益损失包括积极损失与消极损失两种。积极损失即所受损害，如订约费用、准备履约的费用等；消极损失即所失利益，主要是指丧失订约机会的损失。一审法院结合现有证据，综合考虑赵峰提出退租的时间、留恋茶餐厅将涉案房屋另行出租给李晓童和王军的时间，以及涉案房屋的面积、租金情况等因素，酌定赵峰向留恋茶餐厅赔偿经济损失50,000元。对留恋茶餐厅超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。本案不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定的重复起诉之情形，故对赵峰主张本案应按照“一事不再理”原则处理的抗辩意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零八条、第一百一十六条、第二百四十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，判决：一、赵峰于判决生效之日起十日内赔偿留恋茶餐厅经济损失50,000元；二、驳回赵峰超出部分的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由留恋茶餐厅负担225元，由赵峰负担550元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵峰提交2016年8月1日一审庭审笔录第六页原告举证李晓童与日用化工厂签订了合同，当时留恋茶餐厅对证据的真实性并没有提出异议，证明李晓童确实与日用化工厂签订了合同。留恋茶餐厅质证意见：对合同的真实性没有异议，对签订时间同一审意见。本院认证意见：赵峰提交的庭审笔录不属于新证据，一审对李晓童与济南日用化工厂之间《房屋租赁合同》真实性亦予以认定，对赵峰的证明观点结合案件事实予以分析认定。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，赵峰是否存在缔约过失，责任应如何承担。《中华人民共和国合同法》【1999年10月1日-2021年1月1日】第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，2016年8月23日赵峰拟租赁留恋茶餐厅涉案房屋，并于当日预付租房订金6万元，但随后赵峰提出退租，根据一审张斌提交的与赵峰及赵峰姐姐赵素萍的通话录音，均明确退租原因是赵峰家人不同意。其称支付6万元后发现涉案房屋内有人在装修，并无证据证明。关于济南日用化工厂与李晓童《房屋租赁合同》，该合同载明签署日期为2016年8月1日，但据济南日用化工厂出具的《关于朝山街30号房屋租赁合同的说明》、济南历下童晓快餐店个体户信息、张斌与李晓童签订的《合作协议书》等证据，能够证明李晓童实际租赁使用涉案房屋的时间应为2016年9月之后，赵峰虽有异议，但无证据证明李晓童实际使用涉房屋的时间，一审法院不予支持并无不当。综上，涉案合同未订立系因赵峰单方原因导致。赵峰的行为有违诚实信用，依法应承担缔约过失责任。综合当事人过错程度，涉案房屋租金及空置期等实际情况，一审判决酌定赵峰向留恋茶餐厅赔偿经济损失50,000元并无明显不当，应予维持。综上所述，赵峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人赵峰负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年三月十六日书记员  李敏