广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1223民初148号原告：冯剑军，男，汉族，1981年11月12日出生，住广东省广宁县××××××××××××××。公民身份号码：××××********。委托代理人：陈奕帆，男，广东龙湖律师事务所律师。委托代理人：李伟鹏，男，广东龙湖律师事务所律师。被告：广宁县顺意置业发展有限公司，住广宁县××××××××××××××卡。法定代表人：冯某1。委托代理人:冼豪，广东泽康律师事务所律师。原告冯剑军诉被告广宁县顺意置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告冯剑军的委托代理人李伟鹏、被告的委托代理人冼豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯剑军诉称，诉讼请求：1、判决被告整改走道墙角符合安全标准即将墙角锋利部分磨圆，被告赔偿因走道等违约行为造成的损失，暂计5928.38元，并对走道进行整改至净宽达1.2米以上；2、判决被告支付逾交付商品房的违约金，暂计至2020年3月31日为5335.54元（以房价款592838元为基数，按照每日万分之一的标准，自2020年1月1日起计至实际交付之日止）；3、判决被告返还因面积差而多收的房价款10701.23元；4、判决被告赔偿因销售广告和宣传资料不实导致原告损失3万元。5、判决诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告向原告出售项目名称为顺意城南花园三期住宅商品房，合同第九条约定商品房交付时应已经取得建筑工程竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，第十一条约定，如被告不出示上述证明文件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照合同第十二条处理。合同第十一条约定被告应当在2019年12月31日前向原告交付商品房。合同第十二条约定：被告未按照约定时间将商品房交付给原告的，如果逾期时间在90日内的，被告应按日计算向原告交付全部房价款万分之一的违约金。合同第十三条还对面积差异处理进行了约定。合同第十四条及第十五条对规划及设计变更可以解除合同或赔偿损失（按照房价款的1%计算）进行了约定。上述合同签订后，原告履行了付款义务。被告在履行合同过程中，房屋测绘报告延迟了68天出具。且原告发现，走道等的规格均不符合住宅设计规范的要求。预测面积与实测面积也存在差异，被告在商品房销售过程中存在虚假宣传的行为。原告认为：被告的上述行为，违反了合同条款的约定，也违反了国家的法规规章及规范标准，应当承担违约责任及法律责任。故请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告广宁县顺意置业发展有限公司答辩称，第一，针对原告诉讼请求，请求法庭驳回原告的诉讼请求，案涉房屋已经经过验收，符合要求，没有造成原告损失；第二项诉讼请求，我方已于2020年6月4日被告已经向原告发出收楼通知书；对于第三项诉讼没有异议，请求面积差异赔偿由法院根据实测面积跟预售面积对于原告予以赔偿，第四项诉讼请求，被告在本案中没有宣传资料不实的行为，并没有导致原告受到相关损失，请求法院驳回。原告为支持其诉讼主张，向本院提供的证据：1、原告身份证复印件、被告全国企业信息信用查询结果复印件，证明原被告诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原被告签订了商品房买卖合同，约定了商品房交付条件、交付时间、面积差异、设计变更条款以及接触合同赔偿损失。3、《机会来了！广宁甄稀【4】字头房源？错过再无！你抢不抢？！》（发表时间：2018.5.1）复印件，证明所交付的房屋与宣传时所承诺的配套设施、公共服务、绿化率等构成要约，且规划严重不符，涉嫌虚假宣传。目前项目实际绿化只有几颗小树和一些大坑，甚至还有大量垃圾堆积在工地，项目楼盘与销售宣传完全不一样。被告向本院提供的证据：1、《单位（子单位）竣工验收备案表》（2020年1月3日），《单位（子单位）竣工验收报告》（2019年12月25日），证明被告的案涉房屋已具备竣工验收条件；2、广宁县房屋测绘所出具的《房屋测绘图》（2020年3月9日），证明被告已于2020年3月9日取得政府部分出具的测绘报告；3、2020年6月4日的中国邮政的邮寄单，证明被告已于2020年6月4日向原告发出《收楼通知书》。本院调取的证据：广宁县住房和城乡建设局《关于反映城南花园三期楼盘相关问题的答复意见》（宁住建信【2020】109号），证明：城南花园业主提出的城南花园关于走廊通道非常窄、户型之间房门靠近、消防门严重挡道等问题、公摊面积问题、配套设施与销售广告不一致问题作出了答复。经审理查明，原、被告于2018年5月5日签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告位于广宁县×××××××××××××××××××××。合同约定：商品房预测建筑面积共120.77平方米，其中套内建筑面积96.78平方米，分摊共有建筑面积23.99平方米，商品房按建筑面积计单价为每平方米人民币4908.82元，总价款为人民币592838元。交付时间和手续：出卖人应当在2019年××月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。面积差异处理：根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同签订后，原告付清了总房价款592838元。原告购买的房屋于2019年××月25日取得《单位（子单位）竣工验收报告》、2020年×月9日取得《房屋测绘图》，被告于2020年6月4日通知原告于2020年6月6日前收楼，已超过原、被告合同约定的2019年××月31日的收楼时间。广宁县房屋测绘所于2020年×月9日出具《广宁县房屋测绘所房屋测绘图》，案涉商品房建筑面积118.59平方米，套内面积96.78平方米，公摊面积21.81平方米，与原、被告签订的合同中约定的面积存在误差。现城南花园的楼盘还未全部建成。诉讼期间，原告提出要求“就楼道是否符合国家标准、是否符合设计文件的图纸”进行鉴定，由于本案的住宅已经通过验收，广宁县住房和城乡建设局对原告等人提出的问题进行了答复：一、关于走廊通道非常窄、户型之间房门太靠近、消防门严重挡道等问题。城南花园三期设计图纸是由具备设计资质的设计单位设计，并经过图纸审查机构（广东勘设建筑技术服务中心）审查合格后按图施工建成。①按照国家标准《建筑设计防火规范》（GB50016-2014-2018年版）中第5.5.30条中：住宅建筑的户门、安全出口、疏散走道和疏散楼梯的各自总净宽度应经计算确定，且户门和安全出口的净宽度不应小于0.90m，疏散走道、疏散楼梯和首层疏散外门的净宽不应小于1.10m，经我局测绘部门实地测量，实测疏散走道净宽为1.12m，没有违反相关规定。图纸标注疏散走道净空1.2m，是从剪力墙至砌体间计算，并不包括找平层和瓷砖饰面厚度，因此该建筑疏散走道有按图施工。②第5.5.27条第×点:建筑高度大于33m的住宅建筑应采用防烟门楼梯间。户门不宜直接开向前室，确有困难时，每层开向同一前室的户门不应大于×樘且应采用乙级防火门。因此该建筑防火设计没有违反国家标准强制性条文；二、公摊面积问题。经我局测绘部门核查了解，由于城南花园三期是裙楼建筑，需整体测算才能得出公共面积分摊，因城南花园三期地下室车位尚未具备实测条件，所以实测面积未能完成测算。待开发企业具备现场实测条件后，测绘部门实地测量并依照《中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000房产测量规范》完成测绘成果的核算再交付给开发企业；三、配套设施与销售广告不一致问题。如你认为房地产开发企业发布的销售广告与实际不符，可携相关资料向市场监督管理部门反映。由于政府主管部门对原告提出的“就楼道是否符合国家标准、是否符合设计文件的图纸”的问题作出了答复，因此本院驳回原告的鉴定申请。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2018年5月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。原告向被告支付了全部购房款592838元，有当事人陈述等证实，双方当事人确认，本院予以认定。关于当事人的各项诉讼请求：关于原告请求判决被告整改走道墙角符合安全标准即将墙角锋利部分磨圆，并赔偿因走道等违约行为造成的损失5928.38元的问题。案涉的商品房已通过政府职能部门的验收。广宁县住房和城乡建设局对原告等人提出的“关于走廊通道非常窄、户型之间房门太靠近、消防门严重挡道等问题”进行了答复，广宁县住房和城乡建设局对当事人的答复认为被告的走廊通道、户型之间房门、消防门的设计和施工是按图施工，并且没有违反国家标准强制性条文。因此，原告请求判决被告整改走道墙角符合安全标准即将墙角锋利部分磨圆，并赔偿因走道等违约行为造成的损失5928.38元，本院不予支持。关于原告请求判决被告支付逾期交付商品房的违约金，暂计至2020年3月31日为5335.54元（以房价款592838元为基数，按照每日万分之一的标准，自2020年1月1日起计至实际交付之日止）的问题。原、被告双方在签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。被告于2020年6月4日向原告邮寄收楼通知要求原告在2020年6月6日前收楼，而双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的交楼时间是2019年12月31日，被告逾期交楼，已构成违约。因此原告应支付从2020年1月1日起至2020年6月5日止共157天逾期交楼违约金。本案讼争的商品房价款为592838元，按每天万分之1计算，每天的违约金为59.28元。逾期交楼的违约金为9306.96元(157天×59.28元/天)。原告购买的房屋符合交付条件后，经被告向原告发出收楼通知书要求原告于2020年6月6日前收楼，但原告一直没有按被告发出的收楼通知收楼，因此，原告请求被告支付自2020年6月6日起的逾期交楼违约金，本院不予支持。关于原告请求判决被告返还因面积差而多收的房价款10701.23元问题。原、被告双方在签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，商品房预测建筑面积共120.77平方米，其中套内建筑面积96.78平方米，分摊共有建筑面积23.99平方米。广宁县房屋测绘所出具的测绘报告载明，案涉商品房建筑面积共118.59平方米，套内面积96.78平方米，共摊面积21.81平方米。《商品房买卖合同（预售）》约定面积差异的处理是按照套内建筑面积计价，而案涉商品房是按建筑面积计价销售，且双方未约定套内建筑面积计价，合同中对面积差异处理的约定并不明确，因此，本院按建筑面积认定商品房面积差，即120.77-118.59=2.18平方米。因此，原告请求被告按每平方米4908.82元的价格返还商品房面积误差在3%以内的购房款，本院予以支持。由于原告购买的商品房建筑面积与合同面积少2.18平方米，因此，被告应退回房屋价款10701.23元（2.18平方米×4908.82元/平方米）给原告。原告请求判决被告赔偿因销售广告和宣传资料不实导致原告损失3万元。被告开发的城南花园现在还未全部完成，原告请求被告赔偿因销售广告和宣传资料不实导致原告损失应待城南花园全部完工后，如被告没有按销售广告和宣传资料完善各项配套设施，可另行主张权利。现原告请求判决被告赔偿因销售广告和宣传资料不实导致原告损失3万元，本院不予以持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十四条、第十七条之规定，判决如下：被告广宁县顺意置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十天内支付逾期交楼的违约金9306.96元给原告冯剑军。被告广宁县顺意置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十天内退回房屋差价款10701.23元给原告冯剑军。驳回原告冯剑军的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1099.14元，减半收取为549.57元，由原告冯剑军负担349.57元，被告广宁县顺意置业发展有限公司负担200元。被告负担部分应在本判决发生法律效力之日起七天内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈达强二〇二一年三月九日书记员  黄颖专法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。