北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1482号上诉人（原审原告）：马一鸣，女，1990年10月18日出生。上诉人（原审被告）：陈虹，女，1968年6月9日出生。上诉人马一鸣与上诉人陈虹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初34508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马一鸣上诉请求：1.同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判陈虹退还2020年1月28日至2020年4月15日期间的一半租金共23400元；2.一二审诉讼费由陈虹承担。事实和理由：一审认定事实有误。1.一审认定“但可通过办理相关手续后居住涉案房屋、疫情防控并不能成为原告要求退还租金的理由”与事实不符。马一鸣知道回京后不符合办理出入证的要求，所以才未予联系陈虹，决定疫情缓和之后再进入北京市海淀区16号房屋（以下简称涉案房屋）。陈虹关于马一鸣不能办理出入证也是明知的。2.一审未予考虑马一鸣因陈虹收房而遭受的搬家换锁损失。2020年5月7日，陈虹联系马一鸣交纳房租，马一鸣要求减免两个月房租的请求未获得陈虹同意，后陈虹于5月10日强行撬门收回房屋，侵犯了马一鸣的权益，房租和押金损失都不应由马一鸣承担。3.一审认为疫情期间校内职工居住涉案房屋无事实依据。陈虹辩称，不同意马一鸣的上诉请求。陈虹上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回马一鸣的该项诉讼请求。事实和理由：1.陈虹与马一鸣于2020年5月10日解除房屋租赁关系，马一鸣于2020年4月15日至2020年5月9日期间的房屋租金未付，共计15000元，应从押金中扣除；2.马一鸣不配合交接造成陈虹请开锁公司开门，费用500元，应从押金中扣除；3.陈虹收房时屋内丢失两部电视共计3387元，应从押金中扣除；4.陈虹收房时发现房屋墙面8处损坏，修理费用1000元，应从押金中扣除；5.维修洗手间软管、水龙头费用300元，维修壁挂炉费用200元，应从押金中扣除；6.涉案房屋的电卡、校园饭卡马一鸣未予退还，重新办理费用40元，应从押金中扣除。以上费用共计20427元，扣除押金18000元后，马一鸣应付陈虹2427元。马一鸣辩称，不同意陈虹的上诉请求。马一鸣向一审法院起诉请求：1.确认双方的房屋租赁合同（以下简称合同）于2020年5月10日解除；2.陈虹退还马一鸣两个半月零三天的房租约46800元（2020年1月28日-2020年4月15日），租房押金18000元、换锁费用300元、搬运费用1000元，共计66100元；3.诉讼费用由陈虹承担。一审法院认定事实：2019年11月30日，陈虹作为出租人（甲方）与马一鸣作为承租人（乙方）签订合同，约定甲方将涉案房屋出租给马一鸣用于居住，租期自2019年12月15日至2022年12月14日；租金标准为每月18000元，各期租金支付日期：……2020年3月15日……；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同可以解除。如马一鸣所述，其承租涉案房屋后将桌子和柜子搬入涉案房屋，实际并未入住。对此，陈虹并不认可，表示有人居住在里面。马一鸣向陈虹交纳了押金18000元以及相应房租。2020年2月2日，马一鸣向陈虹发送微信，内容如下：“姐姐，学校现在封校了，身份证上地址不是人大的一律不让进来。租户需要让业主带着户口本和身份证去居委会办理临时通行证才可以进出，您方便吗？”陈虹回复：“方便。你什么时候去办？我跟你一起去。”马一鸣：“好，我大概9号回来，到时提前联系您”。后马一鸣9号回到北京，但并未联系陈虹。陈虹发送微信给马一鸣：“你今天回北京吗？我今天全天都有时间，明天我上午要去公司开会，下午2点以后就没事了”。马一鸣回复称“外地人回北京需要隔离14天才能进学校，我就等疫情缓和开学了再进来吧，您不用管了，我去年跟居委会主任吵过架，冤家路窄，这次我就别去上赶着碰面了”。随后，双方微信聊天内容如下：2020年3月2日：“马一鸣：姐姐，我跟她们合计了一下，有的暂时还不能立马回来，说什么不让买进北京的票，你先别紧张了，我这边都聚齐了再通知你哈，这个月的房租我会一分不少的交，就是你给我点时间，宽限一下，月底的时候我再给你打过去哈。陈虹：没问题，能理解”2020年3月27日：“马一鸣：姐姐，抱歉了，请再多给我一些时间，4月15号上午9点我给你打房租，如果我没做到，你当天就来收回房子，押金扣下。陈虹：我们也有困难，你能否先付一个月的租金，剩下的你4月15日再付，你看行吗……”2020年3月30日，马一鸣支付陈虹18000元，对应期限为2020年3月15日至2020年4月14日。后双方在交房租事宜方面产生争议，2020年4月14日，陈虹在微信中称其早就回来了，在外面又租的房子。双方均认可陈虹于2020年5月10日将房屋收回，亦均同意合同于该日解除。庭审中，马一鸣还主张换锁费300元，搬家费1000元。对此，陈虹不予认可。一审法院认为，马一鸣与陈虹签订的合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效。本案中，马一鸣以疫情防控为由无法居住涉案房屋要求退还租金，法院认为，对于普通的居住性租赁合同，疫情防控措施不会构成合同履行的重大障碍，承租人要求减少或退还租金，一般不予支持。本案中，不可否认，疫情防控对马一鸣居住涉案房屋确实产生了不方便，但可通过办理相关手续后居住涉案房屋。通过查明事实也可以看出，陈虹表示愿意配合马一鸣办理相关手续，但马一鸣表示：“陈虹不用管了”，由此可见，疫情防控并不能成为马一鸣要求退还租金的理由，故对马一鸣要求陈虹退还租金的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。至于押金一节，法院考虑到双方均同意合同于2020年5月10日解除，合同解除后，陈虹应退还马一鸣押金。至于陈虹提出马一鸣曾表示2020年4月15日不交纳房租，就可以不退还押金，法院认为，在马一鸣未于2020年3月15日交纳下期房租情况下，于2020年3月27日表示如果未于4月15日上午9点交房租陈虹可以不退还押金，但陈虹要求马一鸣先付一个月的租金，后两个月的再于4月15日交纳，由此可见，双方就租金交纳方式已经协商变更，在此情形下，马一鸣不退押金的承诺此时对双方已无拘束力，陈虹应退还马一鸣押金。故对马一鸣要求陈虹退还押金的诉讼请求，法院予以支持。至于马一鸣提出陈虹支付换锁费、搬家费的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈虹于本判决生效后七日内返还马一鸣押金18000元；二、驳回马一鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于马一鸣二审提交2020年8月5日出租管理规定，证明2020年8月5日中国人民大学才允许租户进入，陈虹对证据不予认可。本院经审查认为，该份规范出租房屋管理的规定，并不能证明2020年2月至5月的情况，与本案事实不具有关联性，故不予采信。关于马一鸣二审提交王发运、李永富换锁和搬家证明，证明产生了1000元搬家费用和300元换锁费用，陈虹对证据不予认可。本院经审查认为，该部分费用与本案双方上诉的租金和押金事实无关，故不予采信。本院另查明，合同第三条租金及押金第二款约定，租赁期满或合同解除后，剩余押金部分应如数返还给乙方。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，合同为双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方均认可合同于2020年5月10日解除，且双方关于一审认定及处理并无异议，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，根据马一鸣和陈虹的微信记录，2020年2月2日，马一鸣告知陈虹可以由业主协助租户办理临时通行证进出校园；2020年3月1日，马一鸣告知陈虹学校规定租户不能进入校园。在能够办理手续的时间内，马一鸣未及时返程，且陈虹关于办理手续积极配合，马一鸣以疫情后未居住涉案房屋为由不予支付对应期限的租金，无充分合同依据。因此，马一鸣二审主张陈虹返还2020年1月28日至2020年4月15日期间的一半租金共23400元，本院不予支持。其次，根据合同第三条第二款，合同解除后，押金应予以返还。陈虹上诉押金应予以抵扣各项损失因此不予返还，陈虹一审并未主张，因此本院不予处理，关于其各项损失，其可另行主张。综上所述，马一鸣、陈虹的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费635元，由马一鸣负担385元（已交纳），由陈虹负担250元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二一年三月十八日法官助理  武 旋法官助理  田 心书 记 员  杨 帆