江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终47号上诉人（原审原告）：樊闯，男，1978年9月10日生，住江苏省宿迁市经济技术开发区。上诉人（原审原告）：周小勤，女，1979年7月9日生，住江苏省宿迁市经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈茂盛，江苏路漫（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱倩，江苏路漫（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡绍建，男，1970年8月25日生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：陈红，女，1969年8月19日生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：蔡黎明，男，1996年11月26日生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：蔡赛楠，女，1993年5月24日生，住江苏省宿迁市宿城区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：张慧君，江苏宿兴律师事务所律师。上诉人樊闯、周小勤因与被上诉人蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠排除妨害纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。樊闯、周小勤上诉请求：对一审诉讼请求不再主张，但请求撤销一审判决对双方不存在房屋买卖关系的认定。事实及理由：1.蔡绍建因为急需偿还银行贷款而卖房筹钱，故与樊闯签订了《房屋买卖合同》，合同内容也是双方协商一致后确认，该房屋实际上也已经交付，蔡绍建主张房屋仅是让与担保与事实不符。2.本案是排除妨害纠纷，并非民间借贷纠纷，职业放贷人的身份仅影响借款合同效力的认定，并不能否认涉案房屋买卖合同的真实性。3.涉案合同签订于2013年2月27日，同年4月1日，樊闯将房屋出租给赵某。且蔡绍建在将涉案房屋卖给樊闯后，又将自己位于宿迁市宿城新区新宿中花园西门两处商铺出售，此后，蔡绍建失联。直到2013年10月，蔡绍建才安排案外人蔡绍勤出面阻止樊闯使用涉案房屋。如果樊闯是非法占有房屋，那为何在长达7个月的时间里，蔡绍建从未向樊闯主张权利且在此期间还向樊闯收取房款。4.生效判决已经认定，樊闯基于涉案合同合法占有使用涉案房屋，但一审法院又认定樊闯系无权占有，违反了同案同判的基本原则。蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠二审辩称：虽然蔡绍建在2013年5月16日出具了收条，但樊闯并未举证证明其确实支付了该97万元房款，蔡绍建在一审已经举证证明双方仅系借贷关系，而非房屋买卖关系。樊闯、周小勤向一审法院起诉请求：1.判令蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠搬离位于宿迁市房屋，并不得妨害樊闯、周小勤对该房屋的占有和使用；2.判令蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠赔偿樊闯、周小勤损失自2017年1月21日起按每月4000元标准至实际搬离涉案房屋并交付樊闯、周小勤正常使用之日止（截止到2019年11月21日，暂计136000元）；3.本案诉讼费由蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠共同承担。一审法院认定的事实：樊闯、周小勤于2014年9月23日向宿城区人民法院提出占有排除妨害纠纷之诉，诉讼请求为：“1.请求判令蔡绍勤、蔡某来立即腾空、搬离房屋；2.请求判令蔡绍勤、蔡某来赔偿樊闯、周小勤损失（自2014年2月蔡某来使用涉案房屋时起按照每月4000元标准支付至实际搬出之日止）；3.判令蔡绍勤以后不得阻碍樊闯、周小勤使用涉案房屋。”（以下四段为该案判决书审理查明的内容）。2013年2月27日，樊闯、周小勤（二人系夫妻关系，买方）和蔡绍建、陈红（二人系夫妻关系，卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定蔡绍建、陈红将宿迁市双庄乡牌坊村牌坊组8号（土地号：02-03-01-008）房屋产权及与该房产相关的所有附属设施及土地使用权全部出售给樊闯、周小勤，价格为97万元，付款方式为一次性付清房款。合同约定，卖方在收到买方全部房款后五日内将房屋交付给买方。并保证该房产在交付时无任何担保、抵押及一切债权债务关系。该合同由樊闯、周小勤、蔡绍建、陈红及蔡绍建和陈红的子女蔡赛楠、蔡黎明签字。案外人赵某、杜某在见证人栏签字。后蔡绍建将涉案房屋的“江苏省村镇工程建设许可证”（苏建字86号）和村镇房屋所有权证原件交付给樊闯。后双方至宿迁市国土资源局宿城分局双庄国土资源所进行了备案。因之前涉案房屋由蔡绍建出租给案外人赵某经营使用，故在2013年4月1日，赵某和樊闯重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定由樊闯将涉案房屋出租给赵某，租金为每月4000元，半年一付。租期为2013年4月1日至2013年10月22日。2013年5月16日，蔡绍建向樊闯出具了收据一份,载明：“收据今收到樊闯购房款玖拾柒万元正（￥970000.00），收款人：蔡绍建，2013年5月16日”。后蔡绍勤在2013年10月份开始以蔡绍建被樊闯骗了，蔡绍建委托其看房子为由阻止赵某继续将租金交给樊闯，并阻止樊闯使用房屋。后赵某在合同期满后因蔡绍勤要求其不要将租金交给樊闯而不再和樊闯续签租赁合同，并搬离涉案房屋。2014年3月10日，蔡绍勤将涉案房屋的门锁砸开，并将房屋的其中一间出租给蔡某来经营超市，双方未签订书面协议。2014年11月5日，樊闯将户口迁至宿城区双庄镇牌坊居委会牌坊组**，即涉案房屋所在地。一审另查明：蔡绍勤在诉讼中向一审法院提交了一份蔡绍建和陈红于2013年3月2日出具的委托书一份，载明：“授权委托书兹委托蔡绍勤为我的代理人，全权处理本人房屋出售（包括直至拆迁）一系列事宜。代理人关于房屋出售（包括拆迁）一系列所作的任何书面或口头意思表示均视为本人亲自作出的意思表示。委托人：蔡绍建（手印）、陈红（手印），代理人：蔡绍勤，2013年3月2日。”一审再查明：2014年4月4日，蔡绍勤在接受耿车派出所民警询问时，当民警问：“现在是谁把房子租给蔡某来的？”，蔡绍勤回答：“我租给他的”，问：“你为什么将此房出租？”，回答：“房子是小弟蔡绍建的，他离开家时让我照看的。”。同日，蔡某来在接受耿车派出所民警询问时，当民警问：“蔡绍建的这套房子怎么让你经营超市的？”，蔡某来回答：“我从蔡绍勤手里面租的”，民警问：“你什么时候租的？”，蔡某来回答：”大概在十几天前，具体时间我也说不清楚”。2014年8月17日，蔡绍勤在接受耿车派出所民警询问时，还是称：“还是我租给蔡某来一间开小商店，其余都空着没用”。宿城区人民法院经审理依法作出（2014）宿城民初字第2291号民事判决书，判决：“一、被告蔡某来于本判决生效之日起十日内搬离宿迁市双庄乡牌坊村牌坊组8号房屋；二、被告蔡绍勤于本判决生效之日起不得妨害原告樊闯、周小勤占有使用宿迁市双庄乡牌坊村牌坊组8号房屋；三、被告蔡绍勤于本判决生效之日起十日内按照每月4000元的标准，自2014年3月25日起赔偿原告樊闯、周小勤损失至蔡某来搬离涉案房屋之日止。如被告蔡某来逾期搬离涉案房屋，则就其逾期搬离期间给原告造成的损失部分，其应和被告蔡绍勤承担连带赔偿责任。”蔡绍勤不服一审判决,向宿迁市中级人民法院提起上诉。宿迁市中级人民法院判决维持原判，驳回上诉。现樊闯、周小勤以蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠非法占有并使用涉案房屋为由提起诉讼。涉案房屋属于农村房屋。一审法院认为，本案的主要争议焦点是樊闯、周小勤是否有权要求蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠搬离涉案房屋，并支付占有使用费。一审法院认为，关于双方签订的房屋买卖合同。樊闯、周小勤称蔡绍建一家将涉案房屋出售给其，签订了房屋买卖合同；樊闯、周小勤提供蔡绍建出具的97万元收条及数张银行取款凭证，用以证明其已支付购房款。蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠辩称，系因蔡绍建向樊闯借钱签订的让与担保协议。一审法院认为，蔡绍建于2013年5月16日向樊闯出具97万元收条，而取款时间分别是5月10日、5月16日、5月19日、6月13日、6月14日、6月17日。按照生活常识，如果双方存在房屋买卖真实意思表示，蔡绍建不可能在樊闯未支付全部款项的情况下就出具收条；且取款凭证仅能证明樊闯取款的事实，并不能证明樊闯将该款项交付给蔡绍建的事实，取款凭证与交易的关联性不能确认。蔡绍建申请证人高某到庭作证称，2013年蔡绍建以高某的名义在民丰银行借了30万元贷款，当时是用蔡绍建的商铺作抵押；贷款到期后没有钱还并且逾期了十几天，蔡绍建就找樊闯替他还款。另，蔡绍建提供了樊闯提起诉讼的民间借贷案件的法律文书。经查，樊闯自2013年起在一审法院提起的民间借贷诉讼20余件，并被列为职业放贷人名录。据此，一审法院认为，双方并不存在房屋买卖的真实意思表示。双方交易的房屋为农村房屋。根据我国相关法律法规的规定,农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性,涉及宅基地使用权的流转,故对农村房屋买卖的主体具有特别要求,也即只能在同一集体经济组织内部成员转让,且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况时才确认有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系。本案中,樊闯、周小勤与蔡绍建非同一集体经济组织内部成员,双方之间的房屋买卖合同是无效的。樊闯、周小勤基于无效的合同，主张房屋出卖人搬离涉案房屋并支付占有使用费的诉讼请求，依法不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回樊闯、周小勤的诉讼请求。案件受理费3020元，由樊闯、周小勤负担。二审中，双方当事人均围绕买卖关系是否成立及履行等提交了新证据。二审中，除蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠对一审查明的蔡绍建将涉案房屋的“江苏省村镇工程建设许可证”（苏建字86号）和村镇房屋所有权证原件交付给樊闯的时间有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，对双方均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，樊闯、周小勤基于其与蔡绍建、陈红、蔡黎明、蔡赛楠签订的房屋买卖合同主张排除妨害，其行使的是物权请求权。但涉案房屋系农村房屋，双方当事人又非同一集体经济组织内部成员，双方即使存在真实的买卖关系，该合同也因违反法律法规强制性规定而无效，故樊闯、周小勤不能基于该合同而合法占有涉案房屋；涉案房屋并未登记在樊闯、周小勤名下,即樊闯、周小勤并非涉案房屋的所有权人，而蔡绍建仍登记为涉案房屋的所有权人，故樊闯、周小勤不能依照物权法的相关规定主张排除妨害。至于本案双方当事人之间关于买卖关系是否成立、履行等属于合同之诉的审查范围，并非本案审查范围，故本院二审不予理涉。因双方当事人在二审中所提交的新证据均围绕买卖关系是否成立及履行等问题，故本院亦不予审查认定。虽然樊闯、周小勤诉蔡绍勤、蔡某来占有排除妨害纠纷一案，生效判决认定蔡某来搬离涉案房屋、蔡绍勤不得妨害樊闯、周小勤占有使用涉案房屋等，但该案系因为蔡绍勤强行侵占涉案房屋，故基于占有的法律规定而对樊闯、周小勤占有现状予以保护，与本案不具有同一性，因此，该案与本案一审判决不存在同案异判的情形。综上所述，樊闯、周小勤的上诉请求不予支持，一审判决处理妥当，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由上诉人樊闯、周小勤负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  段 娜二〇二一年三月二十六日书记员  郑露露