江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏06民终167号上诉人（原审原告）：吴国山，男，1966年5月23日生，住如皋市。上诉人（原审原告）：邹丽丽，女，1983年12月8日生，住如皋市。委托诉讼代理人：吴国山(系邹丽丽丈夫)，住如皋市。被上诉人（原审被告）：南通雅新房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区濠西路**。法定代表人：徐渊，该公司总经理。委托诉讼代理人：常玉香，女，该公司员工。上诉人吴国山、邹丽丽因与被上诉人南通雅新房地产开发有限公司（以下简称雅新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴国山、邹丽丽上诉请求：撤销一审判决，改判雅新公司向我方返还购房订金；一、二审诉讼费由雅新公司负担。事实和理由：一审认定我方交付的5万元为定金错误，我方与雅新公司没有形成定金合意。2020年5月，本人与雅新公司售楼人员李某沟通，表明可以贷款是购房的前提，无法贷款则无力购房。李某表示可以介绍银行人员审查贷款资料。5月24日，我方应约前往售楼处。本人再次表示贷款是购房的前提。另一售楼人员表示让我方订下房屋，承诺当天不开票，银行审查材料通过后再作为“定金”开票。我方仍有顾虑，随即电话与李某确认，李某让我方放心，并推送贷款负责人的电话和微信。6月2日我方提供材料，与银行负责贷款承办人员张小锋联系，由其审查购房贷款材料。银行审查后认为不符合放贷基本要求。雅新公司称再找其他银行，让我方签订购房合同，支付首付款。我方要求备注贷款不到位可选择退房，同时不承担违约责任，李某表示需向上请示。6月11日我方就贷款问题及格式合同致函雅新公司提出修改意见，雅新公司拒绝修改。雅新公司6月6日“定金”票据系双方协商无果情形下的恶意行为，为其单方意思表示。此外，即使认定5万元为定金，由于购房合同未能订立的主要原因在于雅新公司拒绝我方提出的合同条款异议，属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立情形，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，雅新公司也应当返还5万元。雅新公司辩称，双方签订的认购书明确约定5万元为定金，以及如果认购方未履行约定义务，认购书解除且定金不予退还。我司在6月开具定金收据的原因在于，当时5月销售指标已经完成，为确保案涉房屋可以计入6月销售指标，遂与吴国山、邹丽丽协商一致将定金收据开具时间延迟至6月。且定金收据有无开具以及开具时间并不影响定金性质。认购书明确约定认购方对于公示文件完全理解、无异议，我司在销售现场公示文件包括《商品房买卖合同》及补充协议，吴国山、邹丽丽以需要就条款再行协商为由拒绝履行认购书义务缺乏法律依据。吴国山在与我司的微信聊天记录中表述“你们双倍返还定金给我”，说明其清楚款项性质以及定金罚则，其本案上诉有违诚信，本案也不符合相关司法解释规定的不可归责于双方的情形。吴国山、邹丽丽向一审法院起诉请求：1.判令雅新公司返还预付款5万元；2.本案诉讼费用由雅新公司负担。一审法院认定事实：2020年5月24日，吴国山、邹丽丽（认购方）与雅新公司（出售方）签订《雅居乐.鑫基中央公馆认购书》一份，约定，吴国山、邹丽丽认购南通市雅居乐.鑫基中央公馆××-××物业，建筑面积约为132.97平方米，认购价3366992元。付款方式为：定金5万元；第一期楼款966992元于2020年5月27日前付清；同时办理2350000元的银行按揭手续，认购方申请银行贷款的年限、金额以银行最终批复为准，如因认购方自身原因（包括但不限于提供资料不符合银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，银行批准贷款金额低于认购方申请贷款金额的，认购方应在出售方通知发出之日起15日内付清差额部分款项，认购方贷款申请不获银行批准的，认购方应在出售方通知发出之日起30天内付清该物业的按揭贷款款项。认购书同时约定，认购方于2020年5月27日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件，若认购方未在约定的签约日期前签署《商品房买卖合同》及有关文件，或付清各项款项，从逾期履行之日起，认购书解除，认购方所交纳定金不予退还，出售方另行出售该物业时无须通知认购方，如认购方已履行上述约定义务，出售方不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金。认购书第六条还明确，认购方对于出售方于销售现场公示的文件内容已完全了解，无异议，愿意遵守，公示文件包括：《商品房买卖合同》及补充协议、《各项收费标准》、《商品房预售方案》等。签订认购书当天，吴国山、邹丽丽向雅新公司交纳5万元。此后，吴国山与雅新公司业务员多次通过微信进行联系，2020年5月24日下午6：31，雅新公司微信告知吴国山，接到公司通知，可以延长至6月6号签约、支付首付款以及办贷款；2020年6月1日，雅新公司根据吴国山要求发送空白合同条款以微信图片；此后，吴国山向雅新公司表达了对贷款能否发放的担忧，并要求在合同条款中备注：“若贷款不能到位，本人有权选择退房并不承担违约责任”，雅新公司表示不可能变更合同内容；2020年6月5日，雅新公司微信通知吴国山，过了6号公司将发送催缴函，7天内发挞定函。吴国山当即回复：“你们双倍返还定金给我”。2020年6月10日，雅新公司向吴国山、邹丽丽送达《解约通知书》，催告二人于2020年6月12日前支付房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭贷款手续，若在上述期限之前仍未履行，雅新公司将解除与二人的房屋买卖关系，将房屋收回另行出售，没收所收取的定金。2020年6月11日，吴国山书面回复称，未能签订合同的主要原因是双方就部分合同条款无法达成一致意见。吴国山在回复函中就逾期交房违约责任、房屋交付条件、精装修材料的具体要求、不能办理贷款可退房等方面提出了意见，要求雅新公司就以上几方面内容与其协商，其将根据雅新公司回复意见决定是否与雅新公司解约，在此之前，雅新公司不得私自解约。2020年6月15日，雅新公司微信回复吴国山，不同意修改合同中逾期交房违约责任的约定以及增加“贷款不到位可选择退房”等内容。2020年6月17日，雅新公司微信通知吴国山，涉案房屋已另行出售。吴国山、邹丽丽遂向法院起诉，提出如前诉请。一审另查明，雅新公司于2020年6月6日在其销售系统开具电子收据，载明收到吴国山、邹丽丽交纳的定金5万元。一审法院认为，本案主要争议焦点在于：1.吴国山、邹丽丽交纳的5万元的性质？2.雅新公司是否享有解除权，是否应当返还5万元？关于争议焦点一，吴国山、邹丽丽在起诉时对案涉5万元表述为“订金”，一审诉讼中，认为该5万元为预付款。雅新公司则认为该5万元为定金。法院认为，吴国山、邹丽丽于签署认购书当天向雅新公司交纳5万元，尽管雅新公司未立即开具收据明确该款项性质，但是，双方在认购书中约定了分期付款的金额和款项性质，根据约定，首期支付的5万元为定金，且该定金系双方承诺履行签订《商品房买卖合同》等义务的担保。根据吴国山、邹丽丽提供的微信聊天记录，吴国山在得知雅新公司将另行出售涉案房屋时，明确提出：“你们双倍返还定金给我”，由此可见，吴国山、邹丽丽不仅确切知晓5万元的性质为定金，更清楚的了解定金罚则的法律内涵。故法院有理由认定二人所交纳的5万元为定金，违反合同约定义务一方应按定金罚则承担相应责任。关于争议焦点二，根据认购书约定，认购方未在约定的日期前签署《商品房买卖合同》、付清各期款项，认购书解除，认购方所交纳的定金不予退还。据此，合同赋予出售方雅新公司在认购方违约情形下享有合同解除权。同时，认购书还载明，认购方对于销售现场公示的《商品房买卖合同》及补充协议、《各项收费标准》、《商品房预售方案》等已完全了解、无异议，愿意遵守，吴国山、邹丽丽在认购书上签名足以证明其对公示合同文本的认可，负有按公示合同文本与雅新公司签约及按期付款的义务。更何况，认购书本身已对认购方付款金额、期限作出约定，并明确，在贷款不获批准或批准金额低于申请金额的情况下，由认购方在约定期限内付清贷款款项。现吴国山、邹丽丽要求重新与雅新公司协商合同条款，并要求雅新公司承诺，如吴国山、邹丽丽贷款不能到位则同意退房，显然违反了双方认购书的约定。吴国山、邹丽丽虽主张雅新公司同意变更合同条款，但未能提供相应的证据，雅新公司在诉讼中已就其未在收取定金同时开具定金收据的原因作出解释，而仅凭雅新公司未开具收据的事实，亦不足以推定雅新公司同意对合同条款作出变更，故吴国山、邹丽丽不能按认购书约定与雅新公司签署《商品房买卖合同》，已构成违约，雅新公司依约享有解除权，并有权不予返还定金。综上，案涉认购书合法有效，吴国山、邹丽丽向雅新公司交纳定金担保其合同履行，现二人违反合同约定，造成合同解除，无权要求雅新公司返还定金。据此，一审法院判决：驳回吴国山、邹丽丽全部诉讼请求等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方应当秉持诚信、按约履行。本案中，吴国山、邹丽丽为购买房屋，与雅新公司签订认购书，其中约定付款方式包括定金5万元，以及如果认购方未在约定签约日期前签署《商品房买卖合同》及有关文件，或付清各项款项，从逾期之日认购书解除，定金不予退还。因此，在吴国山、邹丽丽仅交纳5万元而未能履行其他约定的情形下，雅新公司有权解除认购书并不予返还定金。吴国山、邹丽丽上诉认为案涉5万元的性质不是定金，但二人所称与雅新公司无定金合意显然与合同约定相悖，且吴国山在得知雅新公司将发送催缴函、挞定函时还曾要求“你们双倍返还定金给我”，足见其明知5万元性质及定金罚则。现吴国山、邹丽丽本案又以5万元非定金为由要求返还，有违诚信，不予支持。至于雅新公司何时开具定金收据，与款项性质认定无关。吴国山、邹丽丽还主张双方未能订立合同的原因在于雅新公司拒绝修改合同条款，但认购书对于双方签订《商品房买卖合同》的权利义务作出明确约定，吴国山、邹丽丽所称双方协商一致如果不能办理贷款则可无条件退房缺乏充分证据证实。因此，吴国山、邹丽丽在签订认购书后又要求重新协商条款，免除己方对于不履行认购书的违约责任，雅新公司不予认可并无不当。吴国山、邹丽丽违约导致认购书解除，不符合相关司法解释规定的不可归责于双方的情形，其据此主张雅新公司返还5万元，本院亦不予支持。综上，吴国山、邹丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人吴国山、邹丽丽共同负担。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二一年三月二十六日书记员  刘杰