广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初16772号原告：施少龙，女，汉族，1972年2月28日出生，住广东省深圳市南山区×××××，公民身份号码为350×××××××********。委托诉讼代理人：冯刚，广东诚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭建军，广东诚邦律师事务所律师助理。被告：刘春维，男，汉族，1984年1月17日出生，住湖南省澧县××××××××××××××，公民身份号码为430×××××××********。委托诉讼代理人：熊世松，广东潇水律师事务所律师。委托诉讼代理人：金子祺，广东潇水律师事务所实习律师。原告施少龙诉被告刘春维房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告施少龙的委托诉讼代理人冯刚、彭建军，被告刘春维的委托诉讼代理人熊世松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施少龙向本院提出诉讼请求如下：1.确认原告借用被告名义购买位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区×××××××××商业、住宅楼****房屋的约定合法有效；2.判令被告协助将位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区×××××××××商业、住宅、住宅楼****房屋的所有权转移登记至原告名下本案受理费、保全费由被告承担。事实和理由：被告于2012年入职原告在东莞开设的企业东莞键升印刷有限公司任采购部课长，之前一直表现良好。原告于2015年6月初看中位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区×××××××××商业、住宅楼7单、住宅楼****房屋的信任，原告（借名人）以被告（出名人）名义购买案涉房产，在2015年7月2日以被告名义与开发商保利（东莞）投资有限公司签署《房屋买卖合同（预售）》等，房产交付后，也一直由原告控制，一直闲置至今，所有与房产相关的缴费原件、合同等均由原告保管。目前案涉房产已办理登记在被告名下的不动产权证。因原告为实际出资人，故购买案涉房产的所有费用（包括后续按月偿还银行贷款）均由原告支付，支付方式均为银行转账，包括原告直接支付给第三方收款方或者原告转账给被告账户，再从被告账户转账至第三方收款账户中，这些费用包括但不限于购房定金、购房首期款，契税、维修基金、有明确规律支付的供楼款等。整个过程持续到2020年7月份。2020年8月初，被告向原告请假，之后再未回来上班，其只告知其原供楼银行卡存在问题，需补办身份证等，让原告暂时不必打款至原供楼款账户。2020年8月份，原告至案涉房产查看时，发现门锁已换，原告将门锁换回后再难以联系被告，经原告了解，被告在原告不知情的情况下竟然已经于2019年11月份办理案涉房产的不动产权证书，并在2019年11月份结清了银行的剩余贷款。案涉房产面积为89.48平方米，2015年7月份的购房价款为746525元，其中贷款52万元，估计截止起诉日，案涉房产估价在200万元左右，被告突然出现的反常行为，使原告的合法权益无法得到保障，特根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》等相关法律规定，起诉至法院，请依法裁决为谢。被告刘春维辩称，1.原告诉请的案由错误，被告不是出卖方，原告也不是买受方，双方没有买卖关系，不符合最高人民法院关于房屋买卖合同案由的相关规定；2.被告自2013年入职东莞键升印刷有限公司之后，一直都是原告的直接下属，双方在工作上多有接触，此外，由于原告与被告之间系上下级关系又在一起工作，日久生情，加之原告离婚，被告的妻子又在老家导致两地分居，因此其公司内部均知晓原告与被告之间存在不一般的男女关系，被告妻子得知后，也经常闹离婚。3.案涉房屋系被告向原告借款购买，并非原告购买也不是原告委托被告购买，由于原告与被告的这种关系，原告又有比较充足的经济实力，因此被告提出向原告借款用于购房，原告同意出借，于是被告购买了案涉房屋，但是所有的借款，被告承诺偿还。4.案涉房屋被告2019年就已经开始申请办理房产证，且《不动产权证》已于2019年11月22日下发，对于银行贷款，被告也已于2019年12月23日提前偿还。综上，案涉房屋并不是原告借用被告的名义购买，而是被告自己购买，只是购房时被告资金不足，向原告借款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理认定事实如下：原告提交了《保利林语花园认购书》《商品房买卖合同（预售）》《房屋装修委托协议》以及《个人购房担保借款合同》、借款凭证的原件，主张由于原告借用被告名义购买案涉房屋，故相关资料原件均由原告保存。（一）《保利林语花园认购书》显示，被告向保利（东莞）投资有限公司认购东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区×××××××××××××屋（以下简称案涉房屋），认购价754065元，认购书还约定了付款方式、装修标准、交楼时间、签订《商品房买卖合同》时间等内容，认购书认购方落款处有被告以及原告的签名、捺印，落款时间2015年6月28日。被告确认认购书上其名字系原告代签的，但系因为签名时被告去了洗手间所以由原告代为签名，被告回来后就加盖了手印。（二）2015年7月2日，被告与保利（东莞）投资有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告以746525元的价格购买案涉房屋，被告在合同签订前已支付的定金20000元在本合同签订时抵作房款，被告应于2015年7月2日前支付首期款226525元，余款520000元通过申请银行贷款支付。（三）《房屋装修委托协议》显示，被告委托保利（东莞）投资有限公司对案涉房屋进行装修，并约定保利（东莞）投资有限公司需于2016年12月30日前完成装修工程并交付给被告。被告主张案涉房屋购买时实际是带装修的，该装修协议只是形式上的确认。（四）2015年9月30日，被告与中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行贷款520000元用于购买案涉房屋，借款期限360个月。该520000元贷款已于2015年10月8日发放至被告指定的保利（东莞）投资有限公司账户。关于购房款等相关购房费用的支付情况。原告主张案涉房屋的定金、首期款、契税、维修基金、供楼款等购房相关款项均系原告支付，为此提交了收款收据、刷卡记录、转账凭证、存款历史交易明细清单、银行交易流水明细清单等予以证明。以上证据显示，案涉房屋的定金20000元、首期款206525元、登记费80元、律师费2500元（1200元+1300元）、专项维修基金3580元、契税22396元、贷款合同印花税26元均系由原告实际支付，原告于2016年1月8日向被告转账10000元（备注为供房款）、2016年3月30日向被告转账10000元（备注为供房款）、2016年7月4日向被告转账10000元（备注为供房款）、2017年2月10日向被告转账18000元、2017年7月6日向被告转账16000元、2018年1月27日向被告转账18000元（备注为保利供楼款1-6月份）、2018年7月23日向被告转账20000元（备注为保利生态供房款）、2019年1月10日向被告转账9000元（备注为保利生态三个月供楼款）、2019年4月19日向被告转账9000元（备注为樟木头保利供楼款）、2019年8月16日向被告转账18000元（备注为樟木头保利生态供楼款）、2020年3月11日向被告转账18000元（备注为樟木头保利生态供楼款），原告主张当时每月房贷约3000元，故原告大概每3个月或者每6个月转账相应款项给被告用于还贷，双方并不存在借款的事实。被告确认原告支付了前述款项，但抗辩称该款项均属于借款，其愿意向原告归还。关于房屋使用情况。原告主张案涉房屋通知交付时间在2017年1月份，故案涉房屋物业费起算日期系2017年1月，但原告实际收房系在2017年5月6日，带装修，房屋钥匙一直在原告处保管，收房后并未出租或自住，一直空置，原告在收楼当天已预交了2017年1月至6月份的物业费1395.6元以及水费500元，并取得了物业费发票原件，该费用具体由原告转账给被告代为支付，由于每月需偿还的房贷实际不足3000元，物业费约每月200元，故原告预估每月固定转账给被告的供楼款足以支付物业费，故一直没有管后续物业费的缴纳事宜。为此原告提交了水费收款收据以及物业服务费发票的原件证明。被告则主张收楼时间系2017年1月3日，被告没有居住在案涉房屋，而系将房屋出租给案外人使用，但被告只能提交2019年12月1日起的租赁合同，之前的租赁合同已没有保留。被告提交了两份《租赁合同》以及银行转账明细，显示被告与谭瑞庆于2019年12月1日签订了租赁合同，约定被告将案涉房屋出租给谭瑞庆，每月租金2000元，租期从2019年12月31日起至2020年6月30日止，刘登凤于2020年1月5日向被告转账支付了12000元，备注“谭瑞庆1至6月租房租金”。双方于2020年6月5日又签订了租赁合同，约定每月租金1300元，租期从2020年7月1日起至2028年7月1日止，合同手写载明移交时水表、电表、煤气表读数均为0。原告对被告提交的该组证据真实性不予确认，主张案涉房屋一直处于空置状态，未出租给他人。2019年11月22日，案涉房屋办理了不动产权证，证号为粤（2019）东莞不动产权第0406103号，不动产权属人为刘春维。2019年12月23日，被告向中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行申请了提前还贷，结清了案涉房屋的剩余按揭贷款483731.07元，银行开具了《贷款结清证明》。原告主张其不知晓被告私下偿还贷款的事实，原告直至2020年3月仍然按照之前的习惯每3个月或者6个月转账供楼款至被告的账户用于扣款，而系在2020年9月份原告第一次收到被告微信内容提及“借款”的事项故前往案涉房屋查看，发现已更换门锁，随后到房管部门查询才得知被告在原告不知情的情况下，提前偿还了房贷以及领取了不动产权证，原告联系被告询问但被告没有回复，故原告后来找了中间人联系被告，但此时被告已委托律师处理此事，原告为保障自身合法权益，遂于2020年9月18日紧急提起诉讼并申请保全了案涉房屋。被告提交了微信聊天记录截图复印件，拟证明原告向其支付的款项属于借款。微信聊天记录显示，原告于2020年9月4日问被告“你没事吧”，被告说“哎呀太累太复杂，不想继续再去纠扯，就按上次我们说和确认所有我借你的钱结清大概是416499元，我承诺和答应想办法筹集资金年底前后还你，谢谢你的支持”，但后续没有其他聊天内容。原告确认有收到被告的微信，但原告表示其无法理解被告所述，由于双方协商未果，故原告遂提起诉讼并保全案涉房屋。庭审时，原告主张其于2015年6月左右看中案涉房屋，打算投资，由于当时原告名下有其他房产，故原告申请贷款的优惠条件不如被告直接申请贷款，因被告当时系原告公司的采购部课长，双方系上下属关系，故原告借用了被告的名义购买，从2015年代为购买房屋开始，原告的公司一直有按时向被告支付工资报酬，双方也从未提起过所谓的借款偿还问题，且若系被告借款用于购房，原告不可能在2019年12月被告结清贷款的情况下仍向被告转账供楼款。被告庭后提交了借款汇总明细表，主张其共计向原告借款423002.6元，而被告除提前偿还贷款483731.07元外，还支付了2017年1月至2020年12月期间物业费9769.2元、安装窗帘5850元、购入业主卡40元，共计支付499390.27元。另，原告提交了离婚证，显示原告于2015年6月30日登记离婚。被告提交了结婚证，显示被告于2011年4月6日与金小玲登记结婚。本院限期原告提交购房资格证明，但原告回复称其暂不符合在东莞市购买二手房的资格。双方确认案涉房屋除因本案财产保全被查封外，不存在其他查封、抵押的情形。原告于庭审结束后向本院申请增加一项诉讼请求为“确认原告对位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区×××××××××商业、住宅楼7单元60、住宅楼****房屋享有物权”定增加诉讼请求的期限，故本院未予准许。以上事实，有原告提交的《保利林语花园认购书》《商品房买卖合同（预售）》《房屋装修委托协议》《个人购房担保借款合同》、借款凭证、劳动合同、职工入厂登记表、收款收据、刷卡记录、转账凭证、存款历史交易明细清单、银行交易流水明细清单、物业服务费发票、水电费缴费凭证、离婚证、书面回复意见，被告提交的《租赁合同》、贷款结清证明、业务凭证、律师函、微信聊天记录截图、不动产权证、契税发票、专项维修基金发票、结婚证、转账记录、收据、借款汇总明细表、书面质证及回复意见、本人陈述等证据以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案应为合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告是否存在借名买房合同关系；二、若存在，案涉房屋是否具备办理房屋所有权转移的条件。关于焦点一。原、被告确认双方系上下属关系，原告主张由于购买案涉房屋时其名下有其他房产，为获得更优的贷款额度及利率，故借用被告的名义购买案涉房屋。被告则抗辩称其系向原告借款购房。对此本院认为，首先，原告提交的《保利林语花园认购书》认购人签名处除被告的签名外，还有原告的署名，而非原告代为签名字样，若仅因被告当时在洗手间便由原告签名，解释牵强，且原告至今仍一直持有《保利林语花园认购书》《商品房买卖合同（预售）》《房屋装修委托协议》以及《个人购房担保借款合同》、借款凭证的原件；其次，案涉房屋的定金、首期款、契税、维修基金等购房相关款项均由原告支付并持有相关收据原件，且原告自2016年1月8日起至2020年3月期间均有固定向被告银行账户转账与3至6个月供楼款金额相当的款项，并注明为供楼款；最后，被告主张其系由于购房时资金不足故向原告借款，但被告于2019年12月23日已提前还清案涉房屋贷款，而原告仍定期向被告银行账户转账供楼款至2020年3月份，显然与被告主张的事实不符。故综上，本院认为原告提供的证据足以证明原、被告存在借名买房合同关系，被告抗辩称原告支付的款项均属于借款，但并未能提供任何证据证明，故本院对被告的该抗辩不予采信。原、被告之间的借名买房合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故原告诉请确认原告与被告之间关于原告借用被告名义购买案涉房屋的约定合法有效，本院予以支持。至于被告已支付的购房款问题，被告可另行主张。关于焦点二。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，法律上或者事实上不能履行的，要求履行的诉讼请求不能获得支持。原告自认其目前尚不具备购房资格，故原告要求办理过户手续存在法律上或者事实上不能履行的情形。综上，原告诉请被告协助将案涉房屋所有权转移登记至原告名下，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告施少龙与被告刘春维之间关于原告施少龙借用被告刘春维名义购买位于东莞市樟木头镇樟木头大道南城新区×××××××××商业、住宅楼7单元602号房、住宅楼****房屋的约定合法有效id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、驳回原告施少龙的其他诉讼请求。本案受理费20100元、保全费4253元（原告已预交），由原告施少龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周淑君人民陪审员  吴东淑人民陪审员  赖自东二〇二一年二月二十五日书 记 员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。