吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2401民初723号 原告：朴德男，男，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市民强社区。 委托诉讼代理人：马金英，女，汉族，法律工作者，住吉林省延吉市北山街。 原告：柳美子，女，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市大宇路。 委托诉讼代理人：马金英，女，，汉族，法律工作者，住吉林省延吉市北山街。 被告：金学淳，男，朝鲜族，退休人员，住吉林省延吉市公园街。 委托诉讼代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。 第三人：延吉市房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市北山街。 法定代表人：马绍华，该公司经理。 第三人：张福森，男，汉族，原延吉市房地产开发有限公司法定代表人，户籍所在地延吉市北山街，现羁押于龙井看守所。 原告柳美子、朴德男与被告金学淳、第三人延吉市房地产开发有限公司、张福森案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳美子及其委托诉讼代理人马金英、被告金学淳的委托诉讼代理人田丰到庭参加诉讼。第三人延吉市房地产开发有限公司、张福森经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于延吉市大宇路75号延北小区19号楼2001室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年12月18日，原告收到本院（2020）吉2401执异273号执行裁定书。原告认为本院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。原告与延吉市房地产开发有限公司在2011年7月27日签订了《商品房买卖合同》，原告以人民币418,600元的价格购买了位于延吉市大宇路75号延北小区19号楼2001室的房屋。原告自购买该房屋开始一直居住在该房屋，并交纳了各项费用（包括物业费、水费、电费、暖气费、办理房照的税费等）。金学淳与延吉市房地产开发有限公司、张福森因借款纠纷一案，本院作出（2020）吉2401执3568号执行裁定书，裁定将原告购买的该房屋予以查封。二原告依法提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2020年12月14日，本院作出（2020）吉2401执异273号执行裁定，驳回原告的异议，并明确告知可在15日内提起诉讼。原告认为，原告与延吉市房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院执异司法解释第二十九条的规定，符合以下情形且买受人权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。上述三项情形，原告全部符合要求，应当中止执行。综上所述，执行裁定驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的规定》的相关规定，以及《民事诉讼法》第二百零四条规定提起诉讼。请求法院支持原告的诉求。 被告辩称，原告不具有排除执行的条件。原告向法庭出示的两份起诉状中事实部分签订合同内容有矛盾。原告主张其以现金方式支付房款，但原告提供的现金取款明细时间在房屋买卖合同后。原告仅提供开发商出具的收据，无法证明其支付房款的事实。涉案房屋于2019年开始办理房照，原告也从2019年4月开始知道该房屋能分户，但截至被查封之日止也未积极主动办理产权登记手续，其过错在于原告自身。查封的房屋的权利人系第三人延吉市房地产开发有限公司，而非原告。本院作出的2020吉24**执异273号民事裁定书内容及适用法律均合法有效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 延吉市房地产开发有限公司、张福森未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《售房合同》、收据2张、退房款收据、《商品房买卖合同》、柳美子在中国工商银行卡0808611501010844866号于2011年7月29日取款记录、涉案房屋的取暖费票据、电费、水费发票及明细、物业票据影印件、延北小区物业办证明、延边祥晖热力有限公司证明、延北小区东门市房编号证明、房屋所有权变更登记申请书复印件、延吉市国土资源管理局出具的不动产分户档案复印件2张、延吉市自然资源局不动产登记中心档案室调取的该房屋年租金收取明细单、柳美子妹妹柳美兰名下中国银行卡6217900600026547226号2019年12月20日交易流水明细清单、柳美兰身份证复印件，被告对其真实性均有异议。但以上证据能够形成完整的证据链条，可以证明原告主张的事实，故本院全部予以采信；二原告提供的朴德男在韩国的诊疗记录复印件12张，被告主张该份资料系韩国发生，未经我国驻韩国大使馆公正认证，真实性无法核实。本院认为被告的异议成立，对该证据本院不予采信。 根据经庭审质证采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2008年6月19日，案外人邢春贵与延吉市房地产开发有限公司签订《售房合同》，邢春贵以42万元的价格购买了延吉市房地产开发有限公司开发的延吉市大宇路75号延北小区19号楼2001室167.44平方米商业用房屋，并于当日支付全部房款。因面积误差，2011年7月28日，延吉市房地产开发有限公司向邢春贵退还房款1400元。后经延吉市房地产开发有限公司同意，邢春贵将该房屋的合同权利转让给二原告夫妻，并按原合同时间由延吉市房地产开发有限公司与二原告重新签订了《商品房买卖合同》，合同中对产权登记未作约定。二原告接收房屋后，从2012年开始一直居住在该房屋，并交纳了房屋的物业费、水费、电费、暖气费。2013年7月17日二原告离婚。因原告购买的涉案房屋与案外人金广龙购买的1001号（71.54平方米）房屋登记在一起，延吉市房地产开发有限公司于2019年4月8日向延吉市房屋产权管理中心申请为二原告及金广龙办理分户。2019年12月20日，由柳美子的妹妹柳美兰支付土地租金3,355.50元，案涉房屋的产权证先办理到延吉市房地产开发有限公司名下，以为二原告办理产权证作准备。但因朴德男在国外，二原告未能及时办理产权过户登记。被告因另案与二第三人的金钱债权向本院申请了强制执行，2020年9月7日本院作出（2020）吉2401执3568号执行裁定，查封了的上述房屋的产籍手续，查封期限三年。对此原告提出异议申请，本院以（2020）吉2401执异273号执行裁定予以驳回。 另查明，柳美子为没有双手的二级伤残人员，享受吉林省最低生活保障政策。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中二原告在本院查封之前已与延吉市房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款并已合法占有房屋多年。因二原告与延吉市房地产开发有限公司在合同中对产权登记时间未作约定。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》｛法释〔2004〕14号｝第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”即延吉市房地产开发有限公司应在向二原告交付房屋后的90日内为二原告办理过户登记。但延吉市房地产开发有限公司在长达六、七年的时间里未为二原告办理过户登记。2019年12月20日，也是由柳美子支付案涉房屋的土地租金3,355.50元（该费用本是延吉市房地产开发有限公司应承担的义务），案涉房屋的产权证先办理到延吉市房地产开发有限公司名下，以为二原告办理产权证作准备。故综合来看，案涉房屋多年未办理过户登记主要并不是因二原告自身原因，主要还是延吉市房地产开发有限公司的原因。柳美子从2012年开始长期在案涉房屋居住，其与延吉市房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同除了过户登记，已全部履行完毕。二原告享有的是一种准物权，对二原告特别是作为重度残疾、享受吉林省最低生活保障的柳美子来说，案涉房屋解决的是生计问题。而被告与二第三人之间是因借款合同纠纷，即债权申请执行。在民法上物权是优先于债权的。故本案中二原告的异议请求应予支持。被告可另行执行二第三人的其他财产。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》｛法释〔2004〕14号｝第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行原告柳美子、朴德男从第三人延吉市房地产开发有限公司购买的位于延吉市大宇路75号延北小区19号楼2001室、建筑面积167.44平方米房屋。 案件受理费7579元（原告柳美子、朴德男已办理缓交手续），由第三人延吉市房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 本院（2020）吉2401执异273号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  徐丽华 人民陪审员  李文强 人民陪审员  李建党 二〇二一年三月三日 书 记 员  赵卿缘