陕西省榆林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕08执复16号复议申请人（异议人、利害关系人）：乔龙，男，1982年1月24日出生，汉族，住陕西省佳县。被执行人：张伟,男,1991年6月13日出生,汉族,住陕西省榆林市高新区。复议申请人乔龙不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2020）陕0802执异179号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。陕西省榆林市榆阳区人民法院在执行张伟退赔纠纷一案中，依法对位于榆林市高新区通达路普天阳光城3幢4单元2104室房产进行了排卖。利害关系人乔龙提出书面异议，请求依法撤销对房产的拍卖，退还异议人买房款及保证金共计1136610元，赔偿给异议人造成的相关损失。榆阳区人民法院一审查明：被执行人张伟退赔纠纷一案，依据本院已经发生法律效力的（2019）陕0802刑初277号刑事判决书，被告人张伟应退赔诈骗所得赃款670531.11元，但被告人张伟未能履行。在强制执行过程中，本院依法查封被执行人张伟名下位于榆林市高新区通达路普天阳光城3幢4单元2104室房产一处（房产证明号：024820）并委托网络评估询价平台对上述房产进行网络询价后，以三家公司价格总和的平均价1154402元进行拍卖，一拍流拍后，降价18%，以946610元进行二次拍卖，竞买人乔龙以最高价1136610元竞得上述房产。本院作出（2020）陕0802执1617号执行裁定书并送达异议人乔龙，裁定如下：1、解除（2020）陕0802执1617号执行裁定书对被执行人张伟所有的名下位于榆林市高新区通达路普天阳光城3幢4单元2104室房产一处（房产证明号：024820）的查封措施。2、将登记在被执行人张伟名下榆林市高新区通达路普天阳光城3幢4单元2104室房产一处（房产证明号：024820）过户至买受人乔龙名下。3、协助买受人乔龙办理房产过户事宜、注销抵押等相关手续。异议人乔龙不服，提出前述异议请求。另查，本院于2020年6月29日向榆林市不动产登记中心提出不动产登记资料查询申请，榆林市不动产登记中心反馈查询结果如下：权利人（姓名张伟），不动产情况（坐落榆林高新区通达路普天阳光城3幢4单元2104室、不动产权证号房产证明号024820），面积（房屋建筑面积136.610平方米）、权利其他状况（预购商品房预告登记张伟房产证明号（024820）预购商品房抵押权预告登记建行榆林分行他项权证号（024863）47万元）。本院于2020年8月12日发布榆林市榆阳区人民法院关于榆林市高新区通达路普天阳光城3幢4单元2104室房产（第二次拍卖）的公告（二次），公告如下：一、拍卖标的：标的物位于榆林市高新区通达路普天阳光城3幢4单元2104室房产，房产证号024820，房屋用途为住宅，房屋建筑面积136.610㎡…房屋所有权人为张伟。（标的物具体情况，请以实物为准）…五、特别提醒：拍卖的标的以现状进行拍卖，其外观、结构及内在质量以移交时的现状为准。对其静态及动态性能等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格，具体对拍卖标的能否办理过户手续或者延迟办理过户手续及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。六、标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费，均由买受人承担（或其他约定方式）。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉…同时，本院在拍卖须知第十条中明确，本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。拍卖物建筑面积、性质、用途、是否欠地价及土地使用费，以相关主管部门最后核定为准。拍卖建筑物建筑面积、实际面积与登记面积不符，其风险由买受人自行承担。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。榆阳区人民法院认为，乔龙作为本案利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议，本案的争议焦点为异议人乔龙提出撤销案涉房产网络司法拍卖行为的异议理由是否符合法定撤销情形。1、异议人乔龙提出拍卖公告中显示案涉房产房产证号：024820（面积为136.610平方米），而案涉房产无房产证，只有预告登记（面积为132.44平方米），现不能办理过户登记，不能用房产证办理抵押贷款，办理上户需要高额的费用。经查，案涉房产不动产权证号：房产证明号024820与房产证号024820存在误写可能，榆林市不动产登记资料查询结果证明上载明案涉房屋建筑面积136.610平方米与拍卖公告一致。关于案涉房产有无房产证、能否办理过户登记、能否抵押贷款及相关费用问题，异议人乔龙作为买受人（竞买人），应当尽合理谨慎交易人的注意义务。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。本案中，本院在拍卖公告、拍卖须知中特别提醒竞买人：拍卖标的物以现状进行拍卖，是否可以办理产权过户等请竞买人于拍卖前到相关职能部门咨询，相关费用由竞买人承担。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。故本院已就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明，异议人乔龙多次出价，视为对标的物已完全了解。2、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条规定，案涉拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人（异议人乔龙）时转移。房产证、过户登记的办理、费用的承担不影响异议人购买案涉房产目的的实现。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条（一）项“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，但拍卖时的技术水平不能实现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”之撤销网络司法拍卖的法定情形，异议人乔龙的异议请求不能成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回异议人乔龙的全部异议请求。乔龙复议请求：依法撤销榆林市榆阳区人民法院作出的（2020）陕0802执异179号执行裁定书；2、依法撤销于2020年8月30日通过淘宝网司法网络平台公开拍卖的位于榆林市高新区通达路普天阳光城3幢4单元2104室房产的拍卖，退还复议申请人买房款及保证金共计1136610元，赔偿给复议人造成的相关损失。事实和理由：复议申请人于2020年8月30日通过淘宝网司法网络平台以1136610元成功竞拍榆阳区法院执行局公开拍卖的位于榆林市高新区通达路普天阳光城3幢4单元2104室房产。在办理该房产过户中被工作人员告知该房产无房产证，只有预告登记。而榆阳区法院执行局在淘宝网司法网络平台拍卖公告中明确显示该房屋的房产证号为024820（面积为136.610平米）。故该房屋并没有房产证，只有预告登记，现不能办理过户登记。而办理上户需要高额的费用。此外，无房产证导致异议人不能及时用房产证办理抵押贷款，异议人的家庭无力承担贷款产生的高额利息压力，一家人无法正常生活。本院审查查明的事实与榆阳区人民法院查明的事实一致，故对榆阳区人民法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：案涉网络司法拍卖是否符合依法撤销的情形？《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。根据前述规定，如需依照该项规定撤销网络司法拍卖，则需同时满足四个条件：第一，拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实；第二，致使买受人产生重大误解；第三，购买目的无法实现；第四，不具备前述法条规定的除外情形。本案中，榆阳区法院执行局在执行公告中虽然对案涉房产的文字说明存在表述错误，将“房产证明号”错误表述为“房产证号”，但该公告中“特别提醒”部分已经明确提示竞买人“拍卖标的以现状进行拍卖……具体对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。故榆阳区人民法院执行局在拍卖公告中已就相关瑕疵以及责任承担予以了公示说明，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的除外情形，故案涉网络司法拍卖不具有应依法撤销的法定情形。综上，复议申请人乔龙的复议请求不能成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回乔龙的复议申请，维持陕西省榆林市榆阳区人民法院（2020）陕0802执异179号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  任红艳审判员  魏 霞审判员  霍 韬二〇二一年三月二日书记员  延尚真