河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3583号上诉人（原审原告）：张国建，男，汉族，1979年9月21日出生，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义杰，河南良承律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：刘亚军，男，汉族，1992年5月8日出生，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义杰，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州泰安房地产有限公司，住所地郑州市中牟县解放路北段西侧、北环路南泰安商城4#商场。法定代表人：王学仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄瑞，河南洪旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白坤堂，河南洪旭律师事务所律师。原审原告：张书秀，女，汉族，1982年5月14日出生，住河南省中牟县。上诉人张国建、刘亚军因与被上诉人郑州泰安房地产有限公司（以下简称泰安公司）及原审原告张书秀房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初8883号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月10日开庭审理了本案。上诉人张国建、刘亚军委托诉讼代理人周鸿、王义杰，被上诉人泰安公司委托诉讼代理人黄瑞、白坤堂到庭参加诉讼。原审原告张书秀经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。张国建、刘亚军上诉请求：1、依法撤销（2020)豫0122民初8883号民事判决书，①改判由被上诉人向上诉人张国建支付逾期办理产权登记备案的违约金81143.36元（自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%/360×1268天×485001元＝81143.36元）,被上诉人支付上诉人自行封闭阳台的费用4400元；②依法改判由被上诉人向上诉人刘亚军支付逾期办理产权登记备案的违约金96501.68元（自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%/360×1268天×576799元＝96501.68元），被上诉人支付上诉人自行封闭阳台的费用8600元，或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。1、被上诉人未于商品房交付使用后60内为上诉人办理房屋产权首次登记备案手续已经构成违约，不能因为被上诉人于2020年4月30日为上诉人完成首次登记备案手续而否认被上诉人违约行为的存在。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制胜规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，均应按照合同约定行使权力、履行义务。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，明确约定了被上诉人应在商品房交付使用后60内为上诉人办理房屋产权首次登记备案手续，但被上诉人在向上诉人交付商品后，一直怠于为上诉人办理房屋产权首次登记备案手续，上诉人多年来多次找到被上诉人协商，要求被上诉人履行合同义务，但被上诉人一直以上诉人未交物业费为由不予办理，实际情况为被上诉人一直未取得竣工验收备案资格才无法办理房屋产权首次登记备案手续，直至2020年4月30日被上诉人才为上诉人办理房屋产权首次登记备案手续，被上诉人从2016、2017年到2020年4月30日，三年多时间里一直怠于履行合同约定的义务，其行为已经违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人已经构成违约，不能因为被上诉人于2020年4月30日为上诉人完成首次登记备案手续，而否认被上诉人违约行为的存在。2、被上诉人在交房时并未取得工程竣工验收备案表，直至2019年5月份才取得，以至于在交房后两三年内被上诉人无法为上诉人办理权属登记备案，上诉人无法按时取得房地产权证书。被上诉人在2016、2017年交房时并未取得工程竣工验收备案表，根据不动产登记簿显示竣工时间为2018年11月，被上诉人提交的工程竣工验收备案登记表则显示竣工验收备案时间为2019年5月16日，足以证明被上诉因自身原因未取得竣工验收备案表，从而耽误其不能在合同约定的交房后60日为上诉人办理房屋产权首次登记备案手续，致使上诉人无法按时取得房地产权证书。3、合同第十五条中的“出卖人和买受人协商解决”，并不属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定中的“除当事人有特殊约定的”的情形，被上诉人应按第十八条第二款的规定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定承担违约责任。《商品房买卖合同》是被上诉人制作的制式合同，合同第十五条只是约定了在出现不能在规定期限内取得房地产权证书时，由双方协商解决，但“由出卖人与买受人协商解决”约定太笼统宽泛，并未切实的约定如出现未按时取得房地产权证书的情形时，买卖双方该如何协商解决，并不属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定中的“除当事人有特殊约定的”的情形。4、由于被上诉人办理首次登记的延迟，导致上诉人未能在规定的期限内取得房地产权属证书，被上诉人应承担违约责任，支付上诉人逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第15条虽约定了在出现不能在规定期限内取得房地产权证书时由双方协商解决，但并未约定协商不成时该如何解决，有约定依约定，没有约定时则应依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定追究被上诉人的违约责任。由于被上诉人办理首次登记的延迟，必然导致上诉人未能在规定的期限内取得房地产权证书，在过去三年多时间里，上诉人多次找到并催促被上诉人办理首次登记，但被上诉人屡屡拒绝协商，并以物业费为要挟，称不交物业费不给办证，致使上诉人迟迟拿不到房地产权证书，被上诉人怠于履行合同约定的义务长达三四年之久，极大地损害了上诉人的合法权益，应按《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定追究被上诉人的违约责任，支付上诉人逾期办证违约金。5、《商品房买卖合同》第三条已经约定了阳台的具体形式是封闭式，而被上诉人交付的房屋阳台为非封闭式，上诉人已自行封闭了阳台，被上诉人应向上诉人支付封闭阳台的费用。封闭阳台的是指用实体栏板、玻璃等物全部围闭的阳台（摘自百度百科）。在上诉人买房时，在售楼部看到的沙盘模型是封闭式阳台，签订的商品房买卖合同第三条也勾选的是封闭式，而交房时上诉人收房时的阳台却是非封闭式的，跟沙盘并不相同，阳台也没有实体栏板、玻璃等物全部围闭，而是以不锈钢栏杆围起的非封闭式阳台，与封闭式阳台相差甚大，被上诉人交付的阳台与合同约定不符，在上诉人自行封闭阳台后，被上诉人应按合同约定尽快采取补救措施，支付上诉人自行封闭阳台的费用。二、一审判决适用法律错误。被上诉人迟迟不到产权机关办理登记备案手续，致使上诉人在收房后三四年内无法取得房地产权证书，已极大的损害了上诉人的合法权益，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90”的规定追究被上诉人的违约责任，并支付上诉人逾期办证违约金。上诉人认为，法院判决的依据应是查明的案件事实及法律法规，但原审法院对双方提交的相关证据材料选择性分析、认定，严重侵害了上诉人的合法权益。故请二审法院依法撤销原判，保护上诉人的合法权益。泰安公司辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。第一，双方签订的商品房买卖合同系采用的建设部发布的示范文本，全国开发商都要采用，这并不是上诉人所称的是我方提供的格式合同，合同中选择的条款也都是采用的示范合同条款。商品房买卖合同说明第三种明确说本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充，约定空白行上补充填写的内容也都是双方达成的合意。第二，2020年4月30日前，泰安公司已经对上诉人的产权登记手续办理完毕。2020年5月28日泰安公司与上诉人再次补签的交房确认书和不动产权办理确认书。上诉人确认泰安公司已全面、适当的履行完毕合同约定的义务，并无不当之处，并承诺今后将不以任何方式提出异议，上诉人再起诉本身就没有道理。因为双方协商的结果是不以任何方式提出异议，由泰安公司继续办理产权手续。第三，双方在商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定是出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意按下列第三项处理。由出卖人和买受人协商处理，这一约定是双方真实意思的表示，没有剥夺买受人的诉权，并没有规定双方必须协商不得起诉，没有违反法律规定，是合法有效的约定，双方都应当严格遵守。双方协商不成后，买受人是可以起诉的，并不是像上诉人所说的没有给救济途径。没有约定违约金的是不支持违约金的，计算违约金也应当从双方协商失败之日起计算。第四，我方从未否认逾期办理产权登记的事实，只是认为双方应先以约定进行协商，从协商失败之日起计算违约金。第五，逾期办理产权登记并未影响购房人入住，也没有影响购房人主要目的的实现，在街道办和很多购房人的一再要求下，让购房人提前入住了，导致房管部门：未经竣工验收擅自交房入住为由不给竣工验收并做出行政处罚，罚款近100万元。产权登记部门的调整也直接导致无法正常产权登记，行政部门的处罚程序到2019年2月21日才结束。再加上处罚决定书给的两个月行政复议期限和六个月的行政诉讼期限，房管部门直到2020年4月份才向产权登记所需要的资料给泰安公司发起。泰安公司在2020年4月30日之前就将全部产权登记办理完毕。所以说，本案产权登记的延迟并非是泰安公司的原因造成的。上诉人也没有提供证据证明是因为泰安公司的原因造成产权登记延迟，以及给自己造成了损失，让泰安公司承担违约金有失公平。第六，房屋买卖合同约定，房屋买卖合同司法解释第18条是针对商品房买卖合同第15条量身定制的条款，是专门针对超过了合同约定的办理房屋所有权登记的期限或者为尚未建成房屋的，自交付使用之日起3日，或者为自己已竣工房屋的，自合同成立之日起90日这三种情况下，买受人不能在规定的期限内取得产权证书的，如何确定违约责任、如何确定违约金的计算标准问题。但是前提是有约定的，要从约定，无约定的才按该条规定的银行利息计算，这也是符合我国立法的一个模式的。上诉人如果否认由出卖人和买受人协商处理，属于该条司法解释所述的特殊约定，那么由出卖人和买受人协商处理又是属于什么性质的约定？要不要遵守双方合同是解除了还是继续履行，上诉人应该给出合理合法的解释。第七，我方提交的相关类案检索报告显示由本省的高级人民法院、中级人民法院和河北其他省份高级人民法院对逾期办理产权登记如何处理的约定，无论是约定双方协商处理还是约定出卖人统一办理或者约定其他的内容，只要不违法就是有效的，双方均应当遵守，因为约定协商处理没有约定违约金，不应支持违约金。即使支持，违约金也是从起诉之日起计算。第八，上诉人认为由出卖人和买受人协商处理，这一约定对其不利就不执行。那么如果双方约定由出卖人和买受人协商处理，改成由出卖人赔偿买受人一辆车，再加上一套房并退还购房款。上诉人就会不会认为这个约定就应该遵守，一定会强制要求我方遵守约定的，所以说双方既然约定了协商，双方总要进行协商，并且需要一个协商结果。一审、二审时上诉人没有提交其已出卖人协商和协商失败的证据，所以起诉之日视为双方协商失败之日。逾期产权登记违约金计算时间点，即使计算也应当以起诉日为起点，但是我方在起诉前已经办好了产权登记，所以说即使计算违约金计算结果也是0元。第九，双方合同虽然约定了阳台为封闭式，但是合同还说了最终以规划部门的规划为准，而阳台最终规划的是非封闭式的，同时合同也没有约定封闭阳台的费用是多少，标准是啥？费用由哪方承担？产权登记部门对阳台是按半面积计算的面积。我方对阳台也是按半面积收取的上诉人房款，这样双方都不存在谁吃亏，谁占便宜的，上诉人不能既想要个封闭阳台，又想按半面积支付阳台所占面积的房款。张书秀、张国建、刘亚军向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即持办理权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案；2、依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记备案的违约金；3、依法判令被告向原告支付自行封闭阳台费用；4、依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准；5、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年，三原告分别与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买被告开发的商品房各一套。三原告与被告泰安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条规定：该商品房阳台是封闭式（见附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明1、根据郑州市人民政府关于《郑州市房屋建筑面积测算及公用建筑面积分摊规则》执行。2、最终以测绘报告为准）。第八条规定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供额资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人和买受人协商解决”。合同签订后，三原告分别按照合同约定的购房款数额向被告支付了购房款，被告已经向三原告交付房屋。被告于2020年3月25日为张国建、张书秀办理房屋产权首次登记备案手续，于2020年4月27日为刘亚军办理房屋产权首次登记备案手续。后三原告与被告因涉案商品房买卖合同履行事宜发生纠纷，协商未果。三原告诉至该院。一审法院认为，三原告与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于三原告要求被告持办理房屋权属登记需由被告提供的资料到产权机关为原告办理备案的诉讼请求，因被告已为三原告办理房屋产权首次登记备案手续，故三原告的该诉讼请求，与事实不符，该院不予支持。关于三原告要求被告支付逾期办理产权登记备案违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，由出卖人与买受人协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。原、被告关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成的，三原告可依据合同约定或者法律规定要求泰安公司承担逾期办证的违约责任。因三原告提交的证据不能证明其与泰安公司曾依约协商或协商未果，故自泰安公司逾期办证之日起至三原告提起本案诉讼之期间为双方协商解决期间，三原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时泰安公司仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因三原告的原因，则泰安公司应承担逾期办证的违约责任。现因被告泰安公司在本案起诉前已为三原告办理涉案房屋产权首次登记备案手续，故三原告的该项诉讼请求，与事实不符，该院不予支持。关于三原告要求依法判令被告向原告支付自行封闭阳台费用的诉讼请求，因原、被告双方仅约定该商品房阳台是封闭式，双方对该事项内容约定不明确，三原告亦未提供充分证据证明其该项主张成立，故三原告的该诉讼请求，证据不足，该院不予支持。关于三原告要求依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准的诉讼请求，因该诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，该院不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张书秀、张国建、刘亚军的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2963元，已减半收取，原告张书秀、张国建、刘亚军负担。本院二审期间，上诉人张国建、刘亚军提交以下证据：证据1、业主张瑞英与泰安公司售楼部王利的录音文字；证据2、业主邱瑞菊与泰安公司售楼部王利的录音文字；证据3、业主胡小方和业主王雨与物业经理李向阳的对话录音；证据4、业主张国建与物业公司贺会计对话视频。以上证据拟证明：被上诉人及涉案小区的物业公司均以业主未缴纳物业费、未签订物业合同为由不予办理房管局面签及不动产登记。证据5、张国建、刘亚军的水电费收据三张。拟证明：实际的交房时间为收据的开具时间。证据6、泰安公司房屋建筑沙盘图片。拟证明：上诉人与被上诉人约定的涉案房屋的阳台是封闭式。被上诉人泰安公司提交以下证据：第一组：不动产首次登记清册、不动产权证书。拟证明：被上诉人在2020年3月25日、2020年4月27日已经为张国建、刘亚军完成不动产权属初始登记手续，2021年1月21日办理下来不动产权证。第二组：商品房买卖合同第十五条约定内容。拟证明：双方对逾期产权登记约定为由出卖人与买受人协商解决，未约定违约金。第三组：2020年11月18日刘亚军补签的交房确认书。拟证明：1、上诉人确认泰安公司“已全面适当地履行完毕合同确定的义务，并无不当之处”，并承诺今后将不以任何方式提出异议。他们再起诉本身就没有道理，因为双方协商的结果是他们不以任何方式提出异议，由泰安公司继续办理产权证。况且泰安公司也已经办下他们自己的产权证。2、上诉人对交付的房子进行了验收，对阳台是半封闭是明知的，而且也没有提出异议，说明双方对阳台不封闭也不按全面积收取房款是都同意了的。第四组：行政处罚决定书、罚款票据。拟证明：1、产权登记逾期，不是由于我方延迟办理所致，而是因为好心让购房人提前入住，遭到行政部门的处罚导致。2、处罚程序到2016年2月21日才结束，再加上处罚决定书给的2个月的行政复议期限、6个月行政诉讼期限，房管行政部门直到2020年4月份才将产权登记所需要的材料给泰安公司发齐，泰安公司在2020年4月30日前就将全部产权登记办理完毕。所以，本案中产权登记的延迟并非是泰安公司的原因造成的。3、泰安公司不应承担责任。第五组：商品买卖合同扉页及合同第五条内容。拟证明：合同扉页第7注明了，建筑面积及分摊面积按郑州市人民政府（2001）20号文关于《郑州市房屋建筑面积测算及共同建筑面积分摊规则》执行，即阳台封闭的按全面积计算，非封闭的按半面积计算。合同第五条约定，合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准。第六组：设计图纸、不动产测量报告。拟证明：1、设计图纸和最终测量报告均是非封闭阳台、即二分之一面积。2、泰安公司是按照半面积收取的房款，不应当赔偿上诉人阳台封闭费用。第七组、类案检索报告。拟证明：双方对逾期产权登记约定协商处理的，属于特殊约定，没有约定违约金，不赔偿违约金。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张国建、刘亚军质证称：对第一组证据的真实性无异议。对第二组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。第二组证据是被上诉人以交钥匙或者办理产权登记为前提条件下，让各位业主所签署的，并且在签订交房确认书时，被上诉人并非完全已经履行完毕了合同约定的义务，该交房确认书只是被上诉人为免除其责任，并以其他条件为要挟的情况下签署的。对第三组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。被上诉人是因为违反相关规定，所以被行政部门予以处罚，并非是我方原因导致其被处罚，且与其承担逾期办证的责任，没有直接的关系。该证据不能证明被上诉人的证明目的，关于交付阳台的形式应当以双方合同约定的为准。泰安公司质证称：对录音证据真实性有异议，不能证明通话双方的身份。对证明目的有异议，不能证明我方未按期办理产权登记的原因是上诉人没有交物业费。实际情况是我方被行政处罚，行政处罚程序拖了很长时间，才导致产权登记到2020年4月份才全部办理完毕。沙盘不是合同的内容，应当以双方的整体合同约定为准，以规划部门规划的和测量部门测量的为准。对水电费等票据的证明目的不予认可，无法证明实际交房日期，实际上我方在合同约定的交房时间提前交房了。本院经审查，上诉人提交的证据，真实性无法确认，且与本案的关联性不强，故本院不予采纳。被上诉人提交的证据，本院对真实予以确认。但第四组证据与本案的关联性不强，且不能证明其证明目的，故本院对第四组证据不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，由出卖人与买受人协商解决。该条约定应视为“当事人有特殊约定”的情形，上诉人提交的证据不能证明其与泰安公司曾依约协商或协商未果，因泰安公司在本案起诉前已为上诉人办理涉案房屋产权首次登记备案手续，故上诉人的该项诉讼请求，一审法院未予支持，并无不当。本案中，上诉人与泰案公司签订的商品房买卖合同虽约定所涉房屋阳台为“封闭式”，但根据双方陈述，泰安公司虽未按照约定提供“封闭式”阳台，但泰安公司也未按照“封闭式”阳台收取房款。另外，上诉人刘亚军与泰安公司签订的《交房确认书》确认“商品房的装饰设备均已符合双方约定标准”，故一审法院对上诉人的该项诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，张国建、刘亚军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4112.9元，由上诉人张国建、刘亚军负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年三月二十三日书记员 田宇恒