安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终1294号上诉人（一审被告）：方美荣，女，1963年12月1日出生，汉族，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：李超全，萧县黄口镇法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：南京紫竹物业管理股份有限公司萧县分公司，住所地安徽省萧县龙城镇安粮中央花园二期A6号楼1楼。负责人：余燕，该公司经理。委托诉讼代理人：权研，安徽烁光律师事务所律师。上诉人方美荣因与被上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司萧县分公司（以下简称紫竹物业萧县分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初7638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方美荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清,方美荣与国通物业签订物业管理协议，但该公司后又转变为安徽省盛安物业管理有限公司进行管理,盛安物业接管后不认真履行双方约定协议的义务,几乎全小区住户均以不交物业费进行抗争。后又转交紫竹物业萧县分公司经营,其目的是将其不履行义务的责任转嫁给紫竹物业萧县分公司。一审法院不对盛安公司过错进行审查,并将未交纳物业费的责任全部推给业主。其次,一审法院认定证据错误,方美荣在该小区经营饭店,多次因公共设施下水道堵塞,损失共计几万元,反映给物业公司，但物业公司置之不理，方美荣只有个人出资清理下水道。紫竹物业萧县分公司对2018年9月11日之前的债权债务不享有诉权。紫竹物业萧县分公司二审答辩称：一、方美荣提出的前期物业服务企业国通物业和盛安物业没有尽到职责，与事实不符。二、关于方美荣提出的其室内下水道堵塞造成其营业损失的问题。其室内下水道堵塞不属于物业公司的管理范围，方美荣的损失也很难认定是由于其饭店的下水道堵塞造成的。方美荣主张的经营损失，应当另行提起诉讼或者提出反诉。三、由于案涉小区没有业主大会、业主委员会，因此紫竹物业萧县分公司与建设单位签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。一审法院认定事实：方美荣系萧县安粮﹒中央花园B1栋106室业主，该商品房建筑面积81.66平方米，系商铺。2013年7月2日，方美荣与该小区的前期物业企业安徽国通物业管理有限公司萧县分公司（以下简称国通萧县分公司）签订《商业物业管理协议》，约定由国通萧县分公司为安粮﹒中央花园小区提供物业管理服务；物业管理费标准：按1.2元/每平方米﹒月(按年收取)；交费方式:物业管理费为一年一付（可跨年度），每个年度或跨年度当月5日前交纳，如遇周末顺延；协议还对双方权利义务、物业管理服务内容质量、违约责任等其他事项进行了约定。2018年9月1日，涉案小区建设单位安徽安粮新城置业有限公司与南京紫竹物业管理股份有限公司签订《物业服务合同》，约定选聘南京紫竹物业管理股份有限公司为安粮中央花园一期提供物业服务，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定：多层住宅：0.6元/月/平方米；高层住宅：1.1元/月/平方米；独立式住宅（别墅）：1.2元/月/平方米；办公楼：1.2元/月/平方米；商业物业：1.2元/月/平方米；本合同为期三年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；同时还对物业服务事项、质量标准、内容与质量、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，紫竹萧县分公司进驻安粮中央花园小区，为该小区提供相关物业管理服务。2019年5月12日，盛安公司出具委托书，涉案小区2018年以前未收的物业费由紫竹物业萧县分公司全权收取。方美荣入住安粮﹒中央花园小区后，物业费交至2015年7月31日，此后没有缴纳物业管理费。紫竹物业萧县分公司于2020年7月6日、7月7日分别通过短信、送达催缴物业费通知书等形式向方美荣催缴物业费。另，案涉安粮﹒中央花园小区没有成立业主委员会。2011年6月，涉案小区建设单位安徽安粮新城置业有限公司与国通萧县分公司签订安粮安粮﹒中央花园一期前期物业服务合同，于2013年7月到期；2014年4月，安徽盛安物业管理有限公司中标该小区前期物业管理，并于当月与安徽安粮新城置业有限公司签订前期物业管理合同；2018年9月，安徽安粮新城置业有限公司与南京紫竹物业管理股份有限公司签订安粮中央花园一期《物业服务合同》。盛安萧县分公司在紫竹物业萧县分公司进驻涉案小区时撤出。国通萧县分公司（甲方）与方美荣（乙方）签订前期物业服务协议，其中双方的权利义务第一条甲方的权利和义务第一款规定，依照有关规定和本协议约定，制定物业管理服务制度，对物业及其环境秩序进行管理；第二条物业管理服务内容第二款环境卫生规定，公共环境卫生包括房屋共用部位及共用设施设备、公共场所的清洁卫生和垃圾收集；维护公共秩序，物业公共区域内巡查……。案涉小区存在共用区域维护不到位的情况。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案《物业服务合同》是涉案小区建设单位安徽安粮新城置业有限公司与南京紫竹物业管理股份有限公司签订，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人及业主具有法律约束力。南京紫竹物业管理股份有限公司作为建设单位选聘的案涉安粮﹒中央花园小区的物业服务企业，其公司已按合同约定为案涉小区提供相应的物业管理服务，方美荣作为该小区业主实际上也享受了物业公司提供的物业管理服务，理应缴纳相应的物业服务费。方美荣自2015年8月1日起便没有缴纳物业费，紫竹萧县分公司进驻案涉小区后，与盛安萧县分公司达成协议，自2018年以前未收取的物业费，由紫竹萧县分公司全权收取。结合审理查明的事实，盛安萧县分公司、紫竹物业萧县分公司在为案涉小区提供物业服务方面履行了合同义务，保障了业主的主要生活需要，方美荣应当向上述物业公司履行支付物业费的义务，其拒交物业费缺乏事实及法律依据。方美荣提供的照片资料能够反映涉案小区存在紫竹物业萧县分公司管理服务不及时的情形，小区在交通秩序维护方面存在公共秩序差乱现象，紫竹物业萧县分公司的服务质量、标准未完全达到物业服务协议约定的要求，提供的物业管理服务存在瑕疵。依照法律规定，可以合理减少业主方的物业费用。一审酌定按照90%比例收取，即方美荣支付自2015年8月1日至2020年5月31日所欠物业费用为5115.18元（81.66平方米×1.2元/月/平方米×58个月×90%）。方美荣对其房屋内下水道堵塞给其造成损失等事项没有提出反诉，不予处理。关于紫竹物业萧县分公司要求被告支付逾期违约金诉讼请求。本案中，紫竹物业萧县分公司进驻涉案安粮﹒中央花园小区时并未向小区业主进行公示，导致该小区业主对小区已更换物业的情况并不知情，且服务存在瑕疵。故该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、方美荣于本判决生效后十日内给付紫竹物业萧县分公司物业服务费5115.18元；二、驳回紫竹物业萧县分公司的其他诉讼请求。方美荣二审提供一组照片，以证明物业管理公司违反物业服务管理合同的约定，未尽到下水道疏通职责及给其造成损失。紫竹物业萧县分公司对该证据的关联性有异议，不能证明室内下水道堵塞属于物业公司的职责范围，也不能证明其营业损失。本院认为该证据不属于新证据。经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，方美荣于2013年7月与该小区的前期物业企业安徽国通物业管理有限公司萧县分公司（以下简称国通萧县分公司）签订《商业物业管理协议》，而且约定物业费用标准为1.2元/月/平方米。根据该约定，作为业主方，在享受物业服务同时应按照约定交纳物业服务费用。在上述合同履行期间安徽安粮新城置业公司相继更换物业服务企业为安徽盛安物业管理有限公司、紫竹物业萧县分公司继任后并未与方美荣重新签订物业服务合同，虽然从形式上看，方美荣与紫竹萧县分公司不存在合同关系，但该公司确为案涉小区提供了物业服务，也有安徽盛安物业管理有限公司授权其收取2018年之前物业费的授权书，方美荣也享受了相关的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系。因此，方美荣应以合同中约定的1.2元/月/平方的标准向紫竹萧县分公司支付其所欠付的物业费用。物业公司在物业服务方面存在瑕疵，一审法院亦酌情扣减了物业费用，本院不再予以调整。关于方美荣所称的未能及时疏通下水道给其造成的损失，因其一审未提出反诉，本院二审不予处理，方美荣可另行主张。对方美荣称不应支付物业费的上诉请求，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由方美荣负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳顺审判员  许劲松审判员  宋 莉二〇二一年三月二十三日法官助理刘素青书记员李秋琳附：本判决适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。