广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初300号原告:开平市骏灏物业管理有限公司，住所地：开平市××××××××骏景华庭。统一社会信用代码：91440783MA4W445R9C。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：甄鸿昌，该公司员工。被告：方森江，男，汉族，1997年9月28日出生，住开平市××××××××××××××××××。身份证号码：440××××××××××××431。原告开平市骏灏物业管理有限公司（以下简称骏灏物业公司）与被告方森江物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序于2021年3月11日公开开庭进行审理。原告骏灏物业公司的委托诉讼代理人甄鸿昌、被告方森江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏灏物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2020年7月至12月的物业管理服务费、水费合计1362.2元；2、要求被告支付违约金合计359.53元（从逾期之日起，每天应交物业管理费总额的千分之三的违约金，暂计算时间为2020年7月1日至12月14日）；3、请求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告购买骏景华庭1栋1204房屋一套，原告于2019年3月29日与被告办理了上述房屋的交楼手续，被告在领受房屋后已享受原告的物业管理服务工作，而被告自2020年7月一直拖欠物业管理费至今，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴仍置之不理。原告为维护合法权益，特向法院起诉。被告方森江答辩称：原告每月让我们缴纳的物业费没有清单及明细，收费也不清晰，且按照1.8元收费，但没有提供相应的物业服务。小区内广告的收入也不透明，没有还给业主。另我的房屋有问题，原告也没有尽到责任联系开发商进行维修。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，经庭审质证，双方对对方的证据没有异议，本院予以确认。本院结合原被告的陈述及认定的证据查明以下事实：开平市骏灏物业管理有限公司的经营范围为物业管理、物业租售代理、代收代缴水费、电费等。2017年10月31日，原告骏灏物业公司（甲方）与被告方森江（乙方）签订了《骏景华庭前期物业服务协议》。该协议约定:一、甲方为乙方所购的位于开平市房屋（建筑面积100.34平方米）提供物业服务；二、本物业交付使用后，按照以下标准收取费用：住宅物业服务费：1.8/㎡/月（按物业的建筑面积计算）、电梯维修保养费和电梯年检费：按实际发生金额另行分摊、以上物业服务费用不包含物业管理区域内二次供水、共用设施设备维修、更新和改造费用，不包含业主共用场地路灯、住宅大楼内走廊、楼梯、电梯、增压水泵、中央空调等业主共同使用的设施设备产生的水电费、燃气费，不包含居民生活垃圾处理费、排污费用，此费用根据实际发生额按面积计算进行分摊；三、乙方应于建设单位交付物业后按时缴纳物业服务费用，按月缴纳，每月10日前缴交当月物业管理费；四、如有需要，有关部门可委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴费服务，甲方向委托方收取相应的手续费；五、乙方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费总额每天千分之三缴纳违约金。原、被告双方签订协议后，原告依约向被告提供物业服务。被告每月需向原告缴纳180.6元物业服务费。但截至法庭辩论终结，被告经原告催收物业费后依然没有依约向原告交纳2020年7月至2020年12月（共六个月）的物业费合计1083.6元（180.6×6）；2020年6月至2020年11月代收代缴水费91.58元；2020年6月至2020年11月水电分摊费79.04元、2020年7月至2020年12月电梯费108元。原告诉求的违约金合计为359.53元，违约金是按每日应交物业费总额的千分之三从2020年7月1日起计算至2020年12月14日。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案所涉的物业服务合同关系发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释进行审理。原、被告签订了《骏景华庭前期物业服务协议》，本院依法确认原、被告存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护。双方应按约定全面、诚实地履行合同。原告已依照物业服务协议的约定提供了物业服务，被告应依约向原告支付相应的物业服务费等费用。被告没有依约向原告交纳2020年7月至12月期间的物业服务费等费用已构成违约，针对被告方森江提出的物业公司收费不清晰的答辩意见，从其提交的收据来看，已明确列明原告每月收费项目及数额，原告在庭审中亦陈述每月公摊费用经小区公示后收取，且被告从2019年收楼后一直按时缴纳物业费，未对物业费用提出任何异议，也未能提出其他证据证明其主张，故本院对此不予采纳；被告主张没有享受到原告提供的物业服务，因被告未能提供相关证据证明原告没有按约提供物业服务，故对此本院不予采纳；被告主张物业公司没有及时处理其房屋质量问题，双方在庭审时确认原告根据被告的委托已经与开发商沟通涉案房屋质量问题，因此原告已按照合同约定提供物业服务，且房屋质量问题属于被告与房地产开发商之间的纠纷，被告可就此纠纷另案诉讼进行处理，不属于被告与原告之间的纠纷，被告据此拒绝缴纳物业费于法无据，本院不予支持。综上所述，原告主张被告交纳此期间的物业费1083.6元、代收代缴水费91.58元、水电分摊费79.04元、电梯费108元，合计1362.2元，理据充分，本院依法予以支持。至于逾期付款违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告方森江要求调整违约金，视为对违约金有异议，结合约定的违约金标准，被告方森江结欠物业费的原因以及原告的实际损失等因素，本院酌定涉案的违约金按一年期贷款市场报价利率（即年利率3.85%）计算。经核算，违约金应为9.28元（详见附表）。以上各项合计：1371.48元。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告方森江应自本判决生效之日起十日内支付物业费1083.6元、代收代缴水费91.58元、水电分摊费79.04元、电梯费108元、违约金9.28元，合计1371.48元给原告开平市骏灏物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告开平市骏灏物业管理有限公司负担5元，由被告方森江负担20元。原告开平市骏灏物业管理有限公司多预交的受理费20元，由本院予以退回；被告方森江应向本院补缴受理费20元。请于案件生效后七日内到本院领取《补缴诉讼费通知书》，并按通知书要求补缴诉讼费，逾期不缴本院将依法移送强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  高万丽二〇二一年三月十一日书记员  谭丽娜违约金计算表物业费金额（元）（1.8×100.34）逾期天数（计至2020.12.14）年利率违约金（元）2020.7180.61573.85%3.032020.8180.61263.85%2.432020.9180.6953.85%1.832020.10180.6653.85%1.252020.11180.6343.85%0.662020.12180.643.85%0.08合计9.28