江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终277号上诉人（原审被告）：史以峰，男，汉族，1973年6月16日出生，住徐州市经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：屈飞飞，男，汉族，1991年11月25日出生，住徐州市铜山区。上诉人史以峰因与被上诉人屈飞飞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初4303号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人史以峰以及被上诉人屈飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人史以峰上诉请求：1.撤销一审判决或依法改判；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人以房东名义与被上诉人签订转租合同错误。上诉人在(2019)苏0391民初3850号案件中已指明，上诉人之所以与屈飞飞签订合同，系屈飞飞提出要办理营业执照从而找到上诉人，要求上诉人以房东名义为其签订合同，而涉案该房屋的真实租赁合同在上诉人处，系由上诉人与屈云海签订，且由双方签名，涉案房屋系屈云海承租而非屈飞飞，屈飞飞原告主体不适格。二、上诉人已经针对(2019)苏0391民初3850号判决书向二审法院提出上诉，二审正在审理中。(2019)苏0391民初3850号案件中，上诉人申请出庭作证的证人与上诉人早就结束雇佣关系，且日常中并无交集，不属于利害关系人。证人证言真实、可靠，能够客观还原事实真相，应予采信。上诉人提交的2018年后的房租转账记录，均是以降低之后的76000元每年支付，与证人证言可相互印证。原审法院认定上诉人转租行为未征得被上诉人同意错误，而本案参考(2019)苏0391民初3850号判决作出的认定也是错误的。被上诉人屈飞飞辩称：1.涉案租赁合同是由屈飞飞父亲陪同其一起洽谈并签订的，上诉人提到的合同虽是以屈飞飞父亲的名义签订，也是用于屈飞飞开店，当时屈飞飞在场并表示同意合同内容，其作为原告主体适格。2.一审法院没有认定周维秀同意把房屋租给屈飞飞，驳回上诉人的说法是正确的，请求二审法院予以维持。屈飞飞向一审法院起诉请求：1.判令屈飞飞与史以峰之间签订的合同无效；2.史以峰返还屈飞飞39天房屋租金6411.6元，押金5000元，合计11411.6元；3.诉讼费由史以峰承担。一审法院查明：2017年12月4日，史以峰（承租方乙方）与案外人周维秀（出租方甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于徐州两件商铺出租给乙方使用。合同期限暂定两年，自2017年12月4日至2020年2月23日止。合同第五条约定：租赁期间，乙方不得擅自将店面进行转租、分租、转让或转借，如需进行转让或转租，必须经过甲方同意后方可进行，否则甲方有权终止合同，收回所租店面。史以峰承租上述房屋后，于2019年4月1日以房东周维秀的名义（出租人甲方）与屈飞飞（承租方乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：“甲方将位于徐州商铺出租给乙方使用。二、合同期限：租赁期暂定一年，自2019年4月1日起至2020年4月1日止。三、租金和保证金缴纳方式：甲乙双方商定商铺年租金为60000元，在合同签订之日先交半年租金，每半年交一次，先付租金后使用。保证金：为保证乙方在租赁期间，不违反合同约定，在签订合同之日，一次性支付保证金5000元（大写：伍仟元整）（不另行开具收据）。若合同期满，乙方无违约行为，甲方将保证金权属归还乙方，若乙方未按时缴纳租金或者有其他违约行为，保证金不退。”史以峰代替案外人周维秀在合同上签字。屈飞飞向史以峰缴纳了半年的租金30000元、押金5000元以及水电物业费1114元，合计36114元。2019年6月26日，案外人周维秀发现史以峰将涉案房屋转租给屈飞飞，故周维秀主张解除与史以峰的租赁合同收回房屋并作为出租人（甲方）于2019年8月27日与屈飞飞（承租方乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：“甲方将位于徐州商铺出租给乙方使用。二、合同期限：租赁期暂定两年，自2019年8月24日起至2020年8月23日止。三、租金和保证金缴纳方式：甲乙双方商定商铺年租金为60000元，在合同签订之日先交半年租金，每半年交一次，先付租金后使用。保证金：为保证乙方在租赁期间，不违反合同约定，在签订合同之日，一次性支付保证金5000元（大写：伍仟元整）（不另行开具收据）。若合同期满，乙方无违约行为，甲方将保证金权属归还乙方，若乙方未按时缴纳租金或者有其他违约行为，保证金不退。”徐州市经济技术开发区法院作出（2019）苏0391民初3850号民事判决书，认定史以峰的转租行为未得到周维秀的同意，其转租行为违反合同约定。一审法院对此予以认可。另，屈飞飞在庭审中再次明确主张史以峰返还39天房屋租金为6411元（自2019年8月24日至10月1日，一年租金60000元除以365天*39天得出6411元），押金5000元，合计11411元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，未经出租人同意，擅自转租实则是一种无权处分行为，该行为属于效力待定。如果出租人认可该行为，则转租合同有效；如果出租人拒绝追认，则转租合同无效。本案中，案外人周维秀与史以峰签订的《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋在租赁期间，乙方不得擅自将店面进行转租、分租、转让或转借，如需进行转让或转租，必须经过甲方同意后方可进行。在案外人发现史以峰转租事实后于六个月内通知史以峰解除合同，收回商铺，不同意史以峰擅自进行转租，故史以峰与屈飞飞之间的转租合同应属无效。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，屈飞飞与史以峰之间的转租合同无效，双方均应返还依无效合同取得的财产。本案中，屈飞飞与史以峰之间的租赁合同无效，故对于原告要求被告返还39天房屋租金6411元（自2019年8月24日至10月1日，一年租金60000元除以365天*39天得出6411元），押金5000元，合计11411元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。史以峰经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证、质证、辩论权利的放弃，本案依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：史以峰于判决生效后十日内给付屈飞飞租金、保证金合计11411元。二审期间，上诉人史以峰提交屈云海与其签订的合同复印件一份，另提供了屈云海向其转账的记录，拟证明：其与屈飞飞在2019年4月1日以房东周维秀名义签订的合同是无效的，其是与屈云海签订的合同，房租也由屈云海向其支付。屈飞飞质证认为，屈云海确实与史以峰签订过租赁合同，但该份合同未实际使用，屈飞飞为办理眼镜店营业执照，其本人又与上诉人签订了合同，而房租是由屈飞飞的姐姐代屈飞飞转账支付给史以峰，后屈飞飞又将钱还给姐姐。本院二审查明，徐州市经济技术开发区于2020年8月14日作出（2019）苏0391民初3850号民事判决，认定史以峰将商铺转租给屈飞飞的行为未得到周维秀同意，违反了合同约定，并判决解除史以峰与周维秀签订的租赁合同。史以峰不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月14日作出（2020）苏03民终6323号民事判决，维持原判，现一、二审判决均已生效。二审另查明，屈飞飞租赁涉案商铺系用于其个人登记注册的个体工商户徐州徐州经济技术开发区诚视眼镜店的经营，该眼镜店现登记营业地址即为徐州经济技术开发区徐海路金色年华小区S幢1单元153号。本案二审查明的其他事实与一审查明一致，本院依法予以确认。本院认为，关于本案原告主体是否适格的问题。本案中，落款日期为2019年4月1日的《商铺租赁合同》系由史以峰以房东周维秀名义与屈飞飞签订，捺印处所留为史以峰的电话号码，约定了承租人为屈飞飞。此外，史以峰又与屈飞飞另行签订《补充协议》一份，对商铺的装修和水费等问题作出进一步明确。并且，上述租赁合同与《补充协议》的签订系用于屈飞飞个体工商户营业执照的办理与店铺经营，故可以认定屈飞飞为涉案商铺的承租人，其与本案有直接利害关系，作为原告提起本案诉讼并无不当。史以峰上诉主张与其发生租赁关系的是屈云海，但史以峰与屈云海签订的租赁合同指向的商铺与前述《商铺租赁合同》相同，根据二审查明事实可知，该商铺已用于屈飞飞个人注册的眼镜店的经营，屈云海不是商铺的实际承租人。综上，上诉人史以峰的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人史以峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 张 伟二〇二一年三月二十四日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池