新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民初1450号 原告：新疆中海地产有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区喀什东路1029号天悦国际大厦1501室。法定代表人：郭勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵燕，女，该公司职员。委托诉讼代理人：董雪，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：王琦，男，1992年8月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张婷婷，新疆聚广律师事务所律师。原告新疆中海地产有限公司与被告王琦商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告新疆中海地产有限公司的委托诉讼代理人赵燕、董雪，被告王琦及其委托诉讼代理人张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新疆中海地产有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》；2．判令被告支付原告违约金183,069.60元（房屋总价款915,348元×20%）；3．判令被告支付原告律师费用10,000元；4．判令被告协助原告解除《商品房买卖合同（预售）》网签、备案登记。事实与理由：2018年11月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定原告购买被告位于乌鲁木齐市米东区米东南路950号中海·雲鼎大观（04区）11栋1单元2801室，合同总价为915,348元。合同签订后被告支付房款共计235,348元，根据双方合同约定剩余房款680,000元应于合同签订之日起30日内付清，逾期付款30日，原告有权解除合同。但截止起诉之日被告仍未向原告支付剩余房款，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告王琦辩称，我不同意解除合同及原告的其他各项诉讼请求，理由如下：1．原告已付房款金额已超过房款总额的五分之一，解除合同不利于维护交易稳定，且被告提请解除合同的除斥期间已届满，被告享有的解除权已消灭，被告现有支付全款的能力；2．双方签订的《变更协议》视为对之前合同付款时间和付款方式的变更，并没有约定贷款银行和下贷时间，被告的行为不构成违约，且被告主张的违约金过高；3．双方在《合同补充协议》中约定了原告代替被告承担保证责任时，被告应支付原告律师费，但本案原告并未代替被告向银行承担保证责任，且律师费也不是诉讼必然产生的费用。因此，请依法驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月19日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，被告购买坐落于乌鲁木齐市米东区米东南路950号中海·雲鼎大观（04区）11幢1单元2801室房屋，建筑面积126.57平方米，单价7,231.95元/平方米，总价款915,348元。付款方式及期限：于2018年11月19日前支付首付款185,348元，占全部房款的20.25%，剩余房款730,000元申请办理按揭贷款。当日，双方签订《商品房买卖合同（预售）补充协议》（以下简称《合同补充协议》），协议第六条对贷款方式及期限的补充约定第3款买受人违约责任记载：“买受人须在《商品房买卖合同》签署之日前（含当日）取得按揭银行/公积金管理中心贷款资格，合同签订后七日内向按揭银行/公积金管理中心递交办理按揭手续所需的全部资料，并在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人，或通过公积金管理中心的贷款批准，否则视为买受人逾期付款。4、出卖人的追偿权。出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保期间，如因买受人未按揭贷款合同约定偿还本金及利息等导致按揭银行/公积金管理中心要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人除须偿还出卖人为其承担保证责任而支付的本金及利息外，还须赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、罚款、相关税费等。”补充协议第七条第3款对逾期付款责任的补充约定：买受人未按照约定时间付款，逾期在30日之内，买受人自《商品房买卖合同》约定的应付款期限届满之日起至实际支付之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除本合同。本合同自解除通知送达买受人之日起解除。本合同解除后，该商品房由出卖人所有，出卖人有权将该商品房另行出售而无需通知买受人。出卖人解除合同的，买受人应按照总购房款的20%向出卖人支付违约金，并有义务积极配合出卖人解除备案登记，由出卖人在买卖双方办理完毕合同解除手续之日起15日内扣除买受人应付的违约金及其他费用后退还买受人已付款项。买受人已付款项不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。出卖人未解除合同的，自《商品房买卖合同》约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。第二十四条关于合同解除的特别约定。1、无论何种原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应在合同达到解除条件且出卖人书面通知后的15日内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案、登记的手续，未办理取消合同备案、抵押登记手续前出卖人不退还购房款。3、除约定的合同解除情形外，买受人不得单方面解除合同。因买受人违约导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应按照购房款总额的20%向出卖人支付违约金。2019年9月10日，原告委托北京大成（乌鲁木齐）律师事务所）向被告邮寄律师函一份，主要内容为：依据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》之规定，被告应于2018年11月26日前办理完毕银行公积金贷款手续，截至本函发出之日，基于被告单方面原因，未按照合同约定办理完毕银行公积金贷款手续，已构成违约。如被告在2019年9月17日前仍未办理完毕贷款手续或一次性付清全部房款，原告有权解除本合同，将该商品房另行出售而无需通知买受人。如在上述期间内仍未办理完毕，如协商不成原告解除合同的，被告除需按照总房款的20%向原告支付违约金外，还须赔偿原告因此遭受的全部损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。后该律师函于2019年9月16日以原址查无此人且无法联系为由被邮局退回原告处。2019年9月12日，原、被告签订《变更协议》一份，约定被告应当于2019年9月12日前支付首期房价款235,348元，余款680,000元向按揭银行（贷款机构）申请贷款支付。本合同中的房价款不包括买卖行为产生的各类税费。2018年9月29日，被告向原告支付购房定金10,000元，同年11月19日被告向原告支付购房款175,348元、代收费248元，同年9月12日被告向原告支付购房款50,000元，合计支付购房款235,348元。另查明，被告收到本案起诉状副本的时间为2021年3月2日。以上查明的事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》、律师函、邮寄单、律师费发票及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，原、被告订立《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定被告以贷款方式付款，但因被告原因未能订立商品房担保贷款合同，被告也未支付余款，被告违约行为致使合同目的不能实现，故原告主张解除双方于2018年11月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据双方补充协议第七条第三款“本合同自解除通知送达买受人之日起解除。”但本案原、被告在《变更协议》中变更了付款时间为2019年9月17日，逾期未付清，原告有权解除合同。故本院认定双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》的解除时间为被告收到本案起诉状副本之日即2021年3月2日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中《商品房买卖合同（预售）》既已解除，被告理应协助原告解除（撤销）乌鲁木齐市米东区米东南路950号中海·雲鼎大观（04区）11幢1单元2801室房屋的预售备案登记信息，对原告主张的该项请求本院亦予以支持。原告主张被告支付违约金183,069.60元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然原、被告之间签订的《合同补充协议》第六条、第七条均规定：双方合同约定逾期付款超过30日买受人应按照总购房款的20%向出卖人支付违约金，本院结合上述有关计算违约金的考量因素，对原告主张被告支付183,069.60元（915,348元×20%）的诉讼请求，本院对违约金予以支持136,000元（买受人未付购房款680,000元×20%）。原告主张被告支付律师费10,000元的诉讼请求，本院认为根据双方《合同补充协议》第4条关于出卖人的追偿权的约定，只有出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保期间，如因买受人违约导致出卖人单方解除合同的，被告应自行承担办理注销登记发生的各项费用，包括但不限于印花税、律师费等。本案中，因被告未办理完毕银行按揭贷款，故原告尚未向被告提供阶段性按揭贷款担保，现原告主张律师费的诉讼请求条件尚未成就，本院不予支持。关于被告辩称原告已付房款金额已超过房款总额的五分之一，解除合同不利于维护交易稳定，且被告提请解除合同的除斥期间已届满，被告享有的解除权已消灭的辩解意见。根据相关法律规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案被告未支付到期价款的金额达到全部价款的近五分之四，作为出卖人的原告有权解除合同。根据已查明的案件事实，原、被告并未约定解除权的行使期限，且被告并未在合理期限内催告原告行使解除权，因此，解除合同的条件成就时，原告可以解除合同。故对被告的辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三项、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百六十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告新疆中海地产有限公司与被告王琦于2018年11月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》于2021年3月2日解除；二、被告王琦向原告新疆中海地产有限公司支付违约金136,000元；三、被告王琦协助原告新疆中海地产有限公司办理解除2018年11月19日《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》的备案登记信息；四、驳回原告新疆中海地产有限公司要求被告王琦支付律师费10,000元的诉讼请求。上述义务，被告王琦应于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,387.88元，由原告新疆中海地产有限公司负担380.48元，由被告王琦负担7,007.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   刘亚二 〇 二 一 年 三 月 二 十 二 日书  记  员   王玥