浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0521民初494号 原告：陆宇明，男，1963年10月20日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：倪卫星、项群生,浙江苕溪律师事务所律师。 被告：沈卫青，男，1978年3月23日出生，汉族，住浙江省德清县。 原告陆宇明与被告沈卫青租赁合同纠纷一案，原告于2021年1月25日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员沈丽娜独任审判，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人项群生、被告沈卫青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请法院判令：1.被告立即支付房屋租金60000元并支付逾期付款利息4800元（利息按月利率1%计算，以本金60000元为基数，自2020年6月2日起计算至实际履行完毕之日止，暂计算至2021年1月31日为4800元）；2.被告支付提前解除合同违约金30000元。事实与理由：2018年6月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，被告租赁原告所有的坐落在××镇××路××号商铺，商铺面积为一楼67平方米，二楼67平方米作为商业使用。租期三年，即从2018年7月1日起至2021年6月30日止。第一年租金110000元，第二年租金115000元，第三年租金120000元。租金半年一付，除第一年外以后每次的租金需提前一个月支付。根据合同约定：第三年租金被告应在2020年6月1日前支付60000元，但被告至今没有支付，且在2020年11月中旬单方提出解除合同。原告认为，被告拖欠租金单方解除合同的行为已严重违约，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.《房屋租赁合同》原件一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及约定租期、租金、违约金等的事实；2.2020年10月13日、2020年11月13日录音各一份，拟证明原告于2020年10月13日向被告催讨租金，被告同意月底支付及被告于2020年11月13日提出解除合同的事实。 被告辩称，在原告知情的情况下，我将房屋租给案外人范某某开沙县小吃。2020年7月份，范某某提出减免2个月房租，但原告没同意减免只答应延期交付房租。范某某开到7月份之后不开了，受疫情影响这个店实际营业时间就是1月、5月、6月、7月。我6月份的时候就明确跟原告说，就是说你不减免房租的话，帮你收款到6月份，7月我肯定跟原告要解除合同了，以后具体由原告跟范某某自己协商。不租或违约有两个原因，一是疫情，实体经济确实困难；二是国家也的确提出房东减免或者延期交付房租的号召。6月份的时候，我跟范某某一起在沙县店里跟原告打的电话说不减免房租，做到7月份就不做了。还有，就是违约金过高了。 被告未向本院提交证据。 对原告提交的证据，被告质证认为：对证据1无异议；对证据2录音是否系其本人无法确定。 对于上述证据，本院经审核后综合认证如下： 原告提交的证据1，被告质证无异议，能够证明原、被告之间存在租赁合同关系及相关事项约定的事实，本院予以认定；证据2，二被告质证认为无法确定是否为其本人，但该证据结合庭审情况，能够证明原告主张的事实，本院予以认定。 本院经审理，认定如下事实：2018年6月13日，原告与被告签订《房屋租房合同》一份，约定原告将自有的坐落在武康镇英溪南路149号的商铺，出租给被告作食品零售使用，租期三年，自2018年7月1日至2021年6月30日；第一年租金110000元，第二年租金115000元，第三年租金120000元；租金半年一付，签订合同当天支付第一个半年的租金，以后每次的租金需在到期前一个月支付；双方如需提前解除合同的，提出解除一方需向另一方支付30000元的违约金。 2020年10月13日，原告通过电话向被告催讨租金并录音，被告明确回复10月底支付。2020年11月13日，原告当面向被告催讨租金并录音，原告“你永远是说过两天，下个月这个月下周这样讲，你讲了几十次，我被你拖到了现在你说房子不租了讲不过去的”“你说7月份，我9月份、10月份跟你通电话，你都说马上付马上付”，被告“那我的意思了，本身突然之间搬掉了，因为他也答应我什么时候付，而且疫情什么前面几个月”。 另查明:因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情,浙江省人民 政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应,后于2020年3月2日将浙江省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由浙江省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应,其后又于2020年3月23日调整为三级响应。 本院认为,原告陆宇明与被告沈卫青签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立有效,双方均应依约履行合同义务。在合同履行期内,被告沈卫青未按合同约定向原告陆宇明支付租金,属违约,依法应当向原告陆宇明承担支付租金和违约金的违约责任。 关于租金减免的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。本案中,2020年初在履行租赁合同过程中涉及的疫情带来的交通管制、返工推迟、商铺关闭等情况直接影响了租赁合同的履行,根据公平原则,结合疫情影响程度、合同实际履行情况及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的规定精神,本院酌情对案涉房屋2020年1月23日至2020年3月23日租金按合同约定标准减免一半即10000元。 关于解除合同时间的问题。庭审中,双方当事人对涉案《商铺租赁合同》已解除无争议,主要争议在于合同解除的时间。被告辩称已于2020年6月提出解除合同，但未提供任何证据，本院不予采纳。原告主张被告2020年11月13日提出解除合同，并提供录音二份，能证明2020年10月13日原告向被告催讨租金，被告同意月底支付及2020年11月13日原告不同意被告解除合同的事实，本院予以采纳。故被告应支付原告租金34383元[2020年7月1日至2020年11月13日租金44383元（120000÷365×135天）-减免的10000元]。 关于违约金及逾期付款利息的问题。违约金的性质以补偿为原则,但也不排除其具有一定程度的惩罚性质。违约金是否过高的判断标准既要以弥补当事人的损失为基准,又要体现一定的惩罚性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决;当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,涉案合同租赁期限至2021年6月30日,浙江省人民政府于2020年3月23日将浙江省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由浙江省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应，至合同结束还余15个月,且其后随着疫情的控制,商业经营受疫情影响逐渐及持续地减小,因而,新冠肺炎疫情防控尚不构成对本案合同的履行具有决定性影响的因素。兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素,根据公平原则、诚实信用原则进行衡平,本院酌情将违约金调整为20000元。另，因违约金的性质既有补偿性，又有赔偿性，本案中原告在庭审中自认被告已于2020年11月中旬交出钥匙，未能举证证明除利息外还存在其他损失，且违约金已经能涵盖其利息损失，故对原告主张逾期付款利息的请求，本院不予支持。 据此,依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告沈卫青于本判决生效之日起十日内向原告陆宇明支付租金34383元； 二、被告沈卫青于本判决生效之日起十日内向原告陆宇明支付提前解除合同违约金20000元； 三、驳回原告陆宇明的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取1085元，保全费1020元，共计2105元，由原告陆宇明负担897元，由被告沈卫青负担1208元，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审 判 员 沈丽娜 二〇二一年三月二十三日 法官助理 赵翼昂 书 记 员 汪佳佳