河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫14民终414号上诉人（原审被告）：蒋停，女，1989年10月2日出生，汉族，住所地河南省民权县。被上诉人（原审原告）：郑州腾隆物业服务有限公司，住所地郑州市高新区。法定代表人：王爱霞，该公司经理。被上诉人（原审原告）：郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司，住所地河南省民权县。负责人：张虎，该公司经理。二被上诉人委托诉讼代理人：刘胜，河南宇博律师事务所律师。上诉人蒋停因与被上诉人郑州腾隆物业服务有限公司、郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省民权县人民法院（2020）豫1421民初3566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋停、被上诉人郑州腾隆物业服务有限公司、郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司的委托诉讼代理人刘胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蒋停上诉请求：1．依法撤销（2020）豫1421民初3566号民事判决书，依法改判上诉人不承担未支付的物业费及公摊电费。2．本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律不当，上诉人拖欠物业费有合理事由及依据，不应承担物业费及公摊电费。上诉人自2015年购房以来，未享受到腾隆物业合同内所应给予提供的物业服务。一、腾隆物业服务有限公司在本小区承包地暖供热期间，2017年无故停暖8天，2018年无故停暖25天，2019年未经业主同意，私自做主拒绝供暖设备改造，造成小区业主损失高达500万。二、上诉人入住初期发现自家房屋从门窗到墙壁都存在极大的问题，在开发商质保期内多次与腾隆物业沟通，均未被受理，导致房屋过来质保期，需个人维修直接造成损失近万元。三、小区内及电梯内广告栏收益本属公共收益，但却从未公示，且2017年将小区公共用房私自出租，租金被私自侵占。被上诉人郑州腾隆物业服务有限公司、郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司辩称，原审判决正确，认定事实清楚，程序合法，要求驳回上诉维持原判。郑州腾隆物业服务有限公司、郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司向一审法院起诉请求：1．依法判令蒋停向郑州腾隆物业服务有限公司、郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司支付基本物业费2,033元、公摊电费176元及违约金1,274元，共计3,483元；2．诉讼费用由蒋停承担。一审法院认定事实：蒋停系民权县第壹公馆小区7号楼2单元1601室，建筑面积为115.94平方米的房屋业主。2015年8月13日，蒋停与郑州腾隆物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，按照协议约定蒋停应从交房之日起开始交纳物业管理服务费用，首次交纳需预交一年的物业费，以后每年交纳一次，每年第一个季度首1-20日计收。费用标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米0.92元，公共用电按建筑面积每月每平方米0.08元预收；如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，郑州腾隆物业服务有限公司有权要求蒋停补交并从逾期之日起每日加收违约金（应缴费用的1‰）。另查明，蒋停已交纳涉案房屋的物业服务费至2018年8月13日。一审法院认为，郑州腾隆物业服务有限公司与蒋停于2015年8月13日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，为有效合同，双方应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务，郑州腾隆物业服务有限公司提供了相应的物业服务，蒋停应按约定向郑州腾隆物业服务有限公司交纳相关物业服务费。根据合同约定，蒋停2018年8月13日至2020年3月12日应交纳物业费为115.94㎡（房屋建筑面积）×0.92元/㎡/月×19个月=2,027元、公共用电为115.94㎡（房屋建筑面积）×0.08元/月/㎡×19个月=176元，以上共计2,203元。关于违约金，因蒋停并非恶意欠费，故一审法院对郑州腾隆物业服务有限公司所主张的违约金不予支持。郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司主张蒋停应向其交纳相关物业服务费用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。物业服务是一项综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业服务质量的提高需要成本，而物业服务费系物业服务单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，若业主因物业公司某项工作不到位拒绝交纳物业费，势必导致物业服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量。蒋停提供的证据不能证明其拒交物业服务费具备正当合理性，其拒交物业服务费用的行为，不仅可能助长其他业主的欠费行为，更不利于已交费业主的权益保护和小区整体利益的维护，故一审法院认为蒋停拒交物业费的抗辩理由均不能成立。郑州腾隆物业服务有限公司、郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司作为物业服务公司，应当在服务中认真听取业主的意见，及时解决问题，提升服务质量；同时蒋停作为业主应当以包容的心态对待物业服务中出现的问题，如果认为郑州腾隆物业服务有限公司、郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司没有尽到合同约定的服务义务，可以通过向业主委员会、物业管理行政主管部门反映的方式或者依法维权的方式解决，而不应以此作为拒交物业费的理由，否则容易形成恶性循环，导致双方利益受损。综上所述，郑州腾隆物业服务有限公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审判决：一、蒋停于本判决生效后五日内给付郑州腾隆物业服务有限公司第壹公馆7号楼2单元1601室自2018年8月13日至2020年3月12日的物业费2,027元、公共用电176元；二、驳回郑州腾隆物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司的诉讼请求。如蒋停未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由郑州腾隆物业服务有限公司承担9元，蒋停承担16元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的维权诉求书属证人证言，因证人未到庭接受质询，无法核实其真实性，故本院不予采信；关于上诉人提交的照片，因物业管理服务系动态过程，仅凭几组照片不足达到其证明目的，故本院不予采信。关于调查表显示的内容与本案并非同一法律关系，上诉人可据此要求业主委员会另行主张权利。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,蒋停作为民权县第壹公馆的业主与郑州腾隆物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，系平等主体之间就物业服务的提供与接受所签订的民事合同，从内容看并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方有拘束力。物业服务合同关系中的物业公司与小区业主，朝夕相处，关系紧密，双方均应诚实守信地履行物业服务合同，郑州腾隆物业服务有限公司应当为小区业主提供优质的物业服务，蒋停等业主应当及时交纳物业费用，双方协调配合，共同维护小区的安全、卫生与秩序。如果发生纠纷，也应当互相理解，互谅互让，采取实事求是的态度解决纠纷，尽快恢复小区的安宁与和谐。本案中，蒋停作为业主接受了郑州腾隆物业服务有限公司提供的物业服务，应当支付协议约定的物业服务费。物业服务费是物业公司运营的基础，如果业主对物业服务不满意，就不交纳服务费，物业服务的质量肯定会无法维系，业主更不满意，更多的业主不交纳物业服务费，从而陷入恶性循环，最终受损害的是小区的全体业主，这也不符合蒋停不交纳物业服务费的初衷。另随着业主对美好生活的需求日益增长，物业公司也不应只关注收取费用，而应不断提高物业服务的质量，满足业主对小区安全、安定与美好环境的需要。综上所述，上诉人蒋停的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蒋停负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  宋 冲审判员  宋 健二〇二一年三月一日法官助理朱文欣书记员李晗