广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1684号原告：姚月，女，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：江琪，广东博谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：石婷，广东博谦律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。上列被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告姚月诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人江琪、石婷，两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司返还物业使用权转让金248722元；3.被告智城公司向原告支付逾期物业的违约金至清偿之日止（以248722元为基数，按每日万分之五的标准计算，自2019年1月1日开始，暂计至2020年11月30日止为87052.7元）；4.解除原告与被告智城公司、被告梦乐城公司签订的《租赁合同》；5.被告梦乐城公司向原告支付2020年8月租金847元，及2020年9月1日起至合同解除之日止的租金收益，暂计至2020年11月30日止为5040元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告为关联方，法定代表人同一均为黄某1。原告与被告智城公司于2017年9月21日签订《物业使用权转让合同》。双方约定：被告智城公司将位于佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给原告，该物业建筑面积28.17平方米，套内建筑面积19.72平方米。该物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8829元，总金额248722元。该物业交付日期为2018年12月31日。如被告智城公司未按规定期限交付物业，按已收转让款每日万分之五的标准向原告支付违约金。同时，原告与被告智城公司还签订了《补充协议》。双方约定，原告在2017年9月21日支付总房价款75%，金额186550元；剩余房价款25%，金额62172元，分36个月付清，每月1727元。同日，原告(甲方、出租方)与被告智城公司(丙方、出售方)、被告梦乐城公司(乙方、承租方)签订《租赁合同》。三方约定，原告将该物业出租给被告梦乐城公司，租赁期为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。租金每年递增5%，具体为：第一年(2019年)1600元/月，第二年(2020年)1680元/月，第三年(2021年)1764元/月。2020年6月17日，原告与被告智城公司签订了《补充协议》。双方确认，原告已交房款233179元，其中首期款186550元，分期款46629元，剩余房款15543元以2019年11月1日至2020年8月31日的租金抵扣分期款；2020年8月分期款余847元，作为第一期返租于2020年9月发放，第二期返租款按《租赁合同》发放。两被告已构成违约。被告智城公司无法按协议约定在2018年12月31日交付物业，经原告核查及被告客服回复，涉案合同标的物仍在“建设中”，无法交付，被告梦乐城公司自租金抵扣完房款后，再未能付出租金。两被告已构成违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》、《租赁合同》。根据合同法及合同约定，原告有权要求被告承担相应的违约责任，且对原告赔偿因被告违约而产生的的损失。原告按时履约，目前已经交完房价款，并多次与两被告协商交付物业、支付租金事宜，被告均不予履行，不得已向法院提起诉讼，恳请法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。被告智城公司辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：（一）原告主张已付清物业使用权转让款全款不是事实，原告尚未付清涉案物业使用权转让款全款，涉案物业的交付条件尚未成就。因此，不存在被告智城公司逾期交付涉案物业的情形，原告以此为由解除涉案物业使用权转让合同没有依据。根据《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2018年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的次日。原告仅向被告智城公司支付了部分物业使用权转让款233179元，至今均未付清涉案物业使用权转让全款。因此，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形。对此，被告智城公司有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，即使被告智城公司有延迟交付物业的行为，该行为亦不属于是原告可以提出解除合同的约定事由。原告提出解除涉案《物业使用权转让合同》没有合同依据。（二）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。原告与被告智城公司签订《物业使用权转让合同》后，与被告梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，原告将涉案物业出租给梦乐城公司，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金和租金19398元，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉案物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收涉案物业，被告智城公司无须直接向原告交付涉案物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金，并非取得涉案物业本身，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因涉案物业延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉案物业已实际收取梦乐城公司支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司按日万分之五支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，违约金标准明显过高，且与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除涉案《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，一、原告与被告梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，原告将涉案物业出租给梦乐城公司，租赁期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。涉案《租赁合同》签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已分别向原告支付履约保证金和租金19398元，梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为。鉴于原告提起诉讼要求解除涉案《租赁合同》，故被告梦乐城公司同意解除，但要求原告将已收取的履约保证金和租金19398元返还给被告梦乐城公司，同时以已收取的履约保证金和租金为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予被告梦乐城公司。二、原告要求被告梦乐城公司继续支付租金收益没有依据。如前所述，涉案物业均尚未实际交付，被告梦乐城公司已经提前支付租金收益，在原告要求解除涉案《租赁合同》的情况下，没有义务继续支付租金收益给原告，请求法院驳回原告对被告梦乐城的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。原告提交的微信聊天截图，本院对其进行综合认定。本院经审理认定下事实：2017年9月21日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年9月20日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金248722元；甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（买受人、乙方）与被告智城公司（出让人、甲方）签订一份《补充协议》，约定：乙方承诺在2017-9-21日前支付总房价款的75%，金额为186550元，剩余总房价款25%，即62172元分36个月付清，从2017年10月份开始逐月支付，每月的1号前支付1727元。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2021年1月18日，原告提起本案诉讼。被告智城公司于2021年1月27日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认已收到涉案物业转让款233179元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；原、被告均确认原告已收取被告梦乐城公司履约保证金及租金19398元；被告梦乐城公司同意就本案中的权利交由被告智城公司行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月27日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款233179元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金19398元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意以该19398元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款213781元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请按日万分之五计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持，但应以转让金233179元为本金从逾期交付之日即2019年1月1日起计算违约金，且应以已付转让金的15%即34976.85元为上限，至庭审辩论结束之日，原告主张的违约金数额已超出上述核定范围，超出部分，本院不予支持。原告请求被告梦乐城公司支付拖欠的租金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告姚月与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限20年内的约定于2021年1月27日解除；二、解除原告姚月与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款213781元及支付违约金34976.85元予原告姚月；四、驳回原告姚月的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3660.07元（原告已预交），由原告负担1061.07元，被告智城公司负担2599元，被告智城公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费2599元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年三月五日书记员 孙王成欣