上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1834号上诉人（原审被告）：章静，女，1965年2月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张文飞，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝文龙，上海金松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐敏，女，1989年2月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高乐（系唐敏丈夫），住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张磊，远闻（上海）律师事务所律师。上诉人章静因与被上诉人唐敏定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初70703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人章静上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。主要事实和理由：上诉人的孙子在网上报名后并未于2020年5月16日去学校现场验证，因此在签订定金协议书之前，上诉人孙子即放弃了占用房屋中的学区名额，且上诉人提前于2020年6月13日将房屋内的户口全部迁出，故上诉人孙子不可能再去学校完成验证。定金协议的手写补充协议明确约定2020年6月30日前签订买卖合同，在未能签订买卖合同后，经历了被上诉人的律师函明确解除定金协议及上诉人的发函宣告解除定金协议的过程，双方未就合同继续履行进行再次沟通，故合同已于被上诉人收到解除函时，即2020年7月20日解除。被上诉人认为孩子上学可能受到影响，只是被上诉人的猜测，没有任何证据，基于此被上诉人享有的只是不安抗辩权，而不是解除合同收回定金的权利。被上诉人明确表示拒绝签订买卖合同，经上诉人催告后仍拒绝签订，故上诉人解除定金协议有事实与法律依据，一审认定事实及适用法律错误，应予改判。被上诉人唐敏辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。唐敏向一审法院起诉请求：1.解除唐敏与章静签订的《售房定金协议书》；2.章静返还唐敏双倍定金人民币（以下币种相同）10万元。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权人原为章静，在册户籍人口有章静、章静丈夫姜某1、章静儿子姜某2、章静孙子姜某3。2020年5月19日，甲方章静、乙方唐敏与丙方上海XX事务所签订《售房定金协议书》，约定由乙方购买系争房屋，房屋总价为639万元，本协议签订之日起70日内乙方将房地产转让款分四次交付甲方，第一次定金5万元，第二次首付4,423,000元，最后一次交付贷款1,907,000元，交房期限款清；甲方收到定金后，必须履行所谈一切事项，必须遵守协议规定，中途不得借故终止售房，否则双倍返还定金10万元；如因乙方原因不能如期签订售房合同，付清所有的售房余款，则支付给甲方的定金不予退还。备注手写约定，①甲乙双方友好协商甲方所售房屋为在沪满五不唯一住房，本次交易产生税费由乙方支付；②甲方所售房屋不占用所对口学区名额；③尾款1万元交房支付；④房屋户口于7月30日前甲方迁走。当日，唐敏转账支付给章静定金5万元。2020年7月3日，唐敏委托律师向章静发送律师函，主要内容为，由于章静一开始隐瞒房屋在册户籍人口情况，后又隐瞒孙子报名入学上海市A小学（以下简称A小学）的情况，导致双方于2020年6月30日磋商买卖合同相关条款时未能达成一致，未能成功签署买卖合同，故发函通知章静于收函之日起三日内返还定金。同月5日，章静回函，主要内容为，章静已按约提前将户口全部迁出，房屋学区名额未占用，唐敏未按约于2020年6月30日支付首付款，现告知唐敏要求继续履行合同，于2020年7月15日前办理网签并支付首付款，否则将解除合同并追究唐敏的全部责任。2020年7月16日，章静向唐敏发送《解除合同通知书》，要求解除《售房定金解除书》，没收定金等。该《解除合同通知书》于2020年7月20日送达唐敏。章静确认，2020年4月19日，章静方为章静孙子姜某3网上报名入学A小学。2020年5月15日，A小学通知章静方于同月16日到校现场验证，后姜某3于2020年9月入读于上海市B小学。2020年8月章静将系争房屋出售给案外人。双方一致确认，在唐敏发现章静孙子姜某3网上报名A小学后，双方曾就系争房屋学区名额是否会被章静的孙子占用及其后果进行磋商。唐敏要求，如学区名额被占用，则章静须以合同价全款赔偿唐敏；章静则提出，如学区名额被占用，章静按网签合同约定房价的20%承担违约责任，故双方无法达成一致，未进一步签订房屋买卖合同。一审中，唐敏申请证人刘某出庭作证。刘某当庭作证称：其系上海XX事务所员工，负责系争房屋买卖居间事宜。系争房屋系学区房，对口A小学，唐敏购买系争房屋系为了其子入学A小学所用。双方签约时，章静向中介陈述房屋内仅有其夫妻的户口，但在章静迁户口的时候，证人发现系争房屋户籍在册人员还有章静的孙子，故前往A小学了解情况。A小学教导处老师告知，章静孙子曾报过名，但尚未现场验证，如其今后到校办理现场验证成功即可入读A小学。嗣后，证人将其在学校了解到的情况告知唐敏，唐敏与章静就学区名额是否会被占用进行磋商，但未果。章静质证称，不认可证人证言，认为证人不了解入学报名情况。一审法院认为，唐敏与章静之间的《售房定金协议书》系双方真实意思表示，合法有效。现系争房屋已出售他人，《售房定金协议书》已无法继续履行，故唐敏要求解除唐敏与章静之间的《售房定金协议书》，于法有据，予以支持。双方约定的定金为缔约定金，其设立是为了担保主合同的签订，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立主合同的，应双倍返还定金。本案唐敏与章静签订《售房定金协议书》时特别约定了“甲方所售房屋不占用对口学区名额”，但签约时章静隐瞒了户籍真实情况及其孙子姜某3已报名入学A小学的事实，虽章静提供证据证明在2020年9月之后姜某3入学其他学校，但在签约当时无法确认该结果。之后双方亦就此系争房屋学区名额是否会被占用的违约后果进行协商，但章静拒绝接受唐敏的要求，且在姜某3未确定最终入学的情况下章静将系争房屋出卖给案外人，故而未签订主合同的责任在于章静，章静应双倍返还唐敏定金。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，于二○二○年十一月二十四日作出判决：一、解除唐敏与章静之间的《售房定金协议书》；二、章静应于判决生效之日起十日内双倍返还唐敏定金共计10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由章静负担。二审中，上诉人章静提供如下证据：证据1.微信聊天记录，证明在2020年6月30日未签订买卖合同后，上诉人要求继续履行定金协议签订合同，被上诉人则明确表示不履行定金协议；证据2.买卖合同，证明上诉人与被上诉人均已通过书面形式宣告解除定金协议，故上诉人另行出售房屋对定金责任不产生任何影响；证据3.微信聊天记录，证明被上诉人在2020年6月29日就通过中介明确表达了不愿意继续履行定金协议的意思；证据4.系争房屋的挂牌信息，证明上诉人在系争房屋挂牌信息中如实披露了系争房屋不是家庭唯一住房、房屋内有4个户口到时可以迁出、学籍没有占用等情况。被上诉人唐敏对上诉人提供的证据1的真实性认可，关联性不予认可；对证据2-4的三性均不认可。本院经审查认为，上诉人章静提供的上述证据与本案缺乏关联性，故本院均不予采纳。除此之外，双方当事人没有提交其他证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人章静与被上诉人唐敏就系争房屋签订的《售房定金协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。协议签订后唐敏按约向章静支付定金5万元，但双方在签订买卖合同时就系争房屋学区名额问题产生争议，并就如学区名额被占用的相应违约责任无法协商一致，致使双方未能签订买卖合同。嗣后，唐敏于2020年7月3日发送律师函，要求章静返还定金，章静则回函表示要求继续履行定金协议。由此可见，双方既未就买卖合同的主要条款约定明确，也未就解除定金协议达成一致意见，故就定金协议的继续履行或者解除有待双方后续进一步磋商。然而，章静却于2020年7月16日向唐敏发送《解除合同通知书》，在尚未得到唐敏任何答复的情况下，章静径行将系争房屋另售他人，从而导致双方的协议实际无法继续履行。鉴于此，一审法院判决解除双方之间的《售房定金协议》并认定章静构成违约应按定金罚则承担违约责任，并无不当。上诉人章静的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人章静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人章静负担。本判决为终审判决。审判长 何 建审判员 韩朝炜审判员 潘俊秀二〇二一年三月十二日书记员 史 政附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……