河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终1407号上诉人（原审原告、案外人）：汕头市工业设备安装工程总公司珠海分公司，住所地珠海市吉大白莲路。法定代表人：邱振龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢静，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城铝业有限公司，住所地郑州市上街区厂前路。法定代表人：王小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王威，该公司员工。委托诉讼代理人：田猛，该公司员工。原审第三人（被执行人）：珠海鑫光集团房地产开发公司，住所地广东省珠海市粤海东路发展大厦。法定代表人：罗凯，该公司总经理。第三人：珠海金马控股股份有限公司（原珠海鑫光集团股份有限公司），住所地珠海市担杆镇综合大楼。法定代表人：张剑波，该公司总经理。第三人：珠海中珠集团股份有限公司（原中珠房产联合开发股份有限公司），住所地珠海市拱北迎宾南路。法定代表人：许德来。上诉人汕头市工业设备安装工程总公司珠海分公司（以下简称汕头安装公司珠海分公司）与被上诉人中国长城铝业有限公司（以下简称长城铝业公司）、第三人珠海鑫光集团房地产开发公司（以下简称鑫光房地产公司）、第三人珠海金马控股股份有限公司（以下简称金马控股公司）、第三人珠海中珠集团股份有限公司（以下简称中珠公司）案外人执行异议之诉一案，不服郑州铁路运输中级法院（2019）豫71民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人汕头安装公司珠海分公司的委托诉讼代理人谢静，被上诉人长城铝业公司的委托诉讼代理人王威、田猛到庭参加诉讼。鑫光房地产公司、金马控股公司、中珠公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汕头安装公司珠海分公司上诉请求，1.撤销郑州铁路运输中级法院（2019）豫71民初6号民事判决；2.改判确认位于珠海市香××区××花××新村××房归上诉人所有；3.改判停止对珠海市香××区××花××新村××房产的执行，并解除查封措施；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉房产并未登记在被执行人名下，则被执行人不是案涉房产的权利人，一审法院将案涉房产作为被执行人的财产进行查封是错误的执行行为；2.上诉人1995年3月4日签订的《商品房买卖合同》项下的房产，是上诉人用其合法债权以抵债的方式购买，该债权与案涉房屋的实际价值大致相符，案涉房产于1995年3月即交付给上诉人，上诉人的法定代表人及其家人居住至今，相关水电物业费管理费均由上诉人缴纳近24年，案涉房屋办理产权证的主要义务在出卖人，上诉人无法自行办理，案涉房屋至今未办理过户登记上诉人不存在任何过错。因此，上诉人是案涉10B号房的合法所有权人，对案涉10B号房产享有足以排除强制执行的民事权益。长城铝业公司答辩称，1.鑫光房地产公司是不是登记的物权所有人，不影响本案执行。金马控股公司主张案涉房产虽登记在中珠公司名下，但也不影响鑫光房地产公司对案涉房产享有最终收益权。中珠公司被列为本案第三人，经一审法院合法送达传票未到庭参与诉讼，亦未否认鑫光房地产公司对案涉房产享有最终收益权事实，将案涉房产列为被执行人财产没有错误。上诉人不是案涉房产所有权人，不享有足以排除执行的权利。根据物权法第六条、第九条规定，上诉人未将案涉房产登记为其所有，不具有案涉房产的物权，上诉人提交的买卖合同属于以物抵债的性质，不产生物权变动的效力，只能在买卖合同当事人之间产生拘束力，属于普通债权，不足以排除执行。2.上诉人怠于行使权利，自身存有过错，一审法院查明的事实和适用法律没有错误。上诉人超过20年没有积极过户，不属于非因自身原因未办理过户登记。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，本案中，上诉人没有积极过户，超过了最长的20年诉讼时效，19号楼的其他房屋可以办理过户手续，但上诉人主张的房屋却在20余年里没有办理过户手续，明显属于自身过错。请求依法驳回上诉，维持原判。金马控股公司意见同一审答辩意见。汕头安装公司珠海分公司的一审诉讼请求：1.请求确认位于珠海市香××区××花××新村××房产归原告所有；2.判决停止对10B号房产的执行，并解除查封措施；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，1995年3月4日，汕头安华发展公司（买方）与鑫光集团公司（卖方）签订《买卖合同》，约定卖方将座落在珠海市拱北迎宾大道××新村19号楼10B、10D单元、总建筑面积186.21平方米的两套房产出售给买方，前期楼款用卖方原欠买方工程款542576.49元抵扣，余款593269.51元用将来卖方应付买方工程款逐渐抵扣完毕为止。10D号房产于2016年9月30日办理了房产过户登记。2018年8月5日，汕头安华发展公司与原告汕头安装公司珠海分公司签订《债权转让协议书》，确认《买卖合同》项下的权利义务均转让给原告，案涉10B号房产归原告所有。次日，汕头安华发展公司将上述内容通知鑫光集团公司。2004年7月23日，本院作出（2004）豫法民二初字第8号民事判决，判决鑫光房地产公司向长城铝业公司偿还借款6330万元。该判决生效后，长城铝业公司向本院申请执行。2018年9月3日，本院作出（2018）豫执恢2号执行裁定，裁定该院执行该案。2018年10月15日，该院作出（2018）豫71执47号执行裁定，同年10月17日，将案涉房产作为该案被执行人鑫光房地产公司的财产进行了查封，汕头安装公司珠海分公司遂向该院提出执行异议，认为其是案涉房产的实际产权人，请求该院立即终止执行并解除查封，该院于2018年12月11日作出（2018）豫71执异16号执行裁定，驳回其异议申请，其不服，遂提起本案诉讼。再查明，2003年9月，拱北粤华路225号××新村19栋共18套房产被法院查封，其中包括案涉10B号房产，2004年3月被解除查封。2001年至2016年，××新村19栋的30套房产均办理了房产过户登记，案涉10B号房产一直未办理房屋过户登记。案涉房产仍登记在中珠房产联合开发股份有限公司名下。自2006年4月至2018年5月，案涉房产的物业管理费等费用由原告的负责人邱振龙缴纳。又查明，1992年7月，中珠房产联合开发股份有限公司名称变更为珠海经济特区中珠置业股份有限公司；2005年11月，珠海经济特区中珠置业股份有限公司名称变更为珠海中珠股份有限公司；2011年12月，珠海中珠股份有限公司名称又变更为中珠公司。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房产是否应确认归原告所有；二、原告对案涉执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”；该法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，原告汕头安装公司珠海分公司虽提交《买卖合同》、《债权转让协议书》并主张案涉房产归其所有，但《买卖合同》的另一方鑫光集团公司却主张“案涉房产虽登记在第三人中珠公司名下，但也不影响鑫光房地产公司对案涉房产享有最终受益权”，且原告汕头安装公司珠海分公司并未依照法律规定进行不动产权利转移登记，据上述物权法规定，案涉房产并未发生物权变动，原告依据《债权转让协议书》所享有的权利依然为债权请求权，原告并不合法有效地享有案涉房产的所有权，其亦不享有相应的物权期待权。关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据上述法律规定，金钱债权执行中,买受人应针对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且必须同时符合上述四项法定要件且其权利能够排除执行，该执行异议方能成立。本案中，首先，案涉房产并未登记在被执行人名下；其次，珠海市香洲区拱北粤华路225号××新村19栋的30套房产均于2001年至2016年间办理了过户登记，且原告提交的《买卖合同》项下的两套房屋，其中一套10D房屋已于2016年办理了过户登记，而案涉10B房屋自1995年3月签订《买卖合同》、2018年8月签订《债权转让协议书》至今一直未办理过户登记，原告亦未提供充分证据以证实未办理过户登记“非因买受人自身原因”。综上，原告汕头安装公司珠海分公司对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回汕头安装公司珠海分公司的诉讼请求；案件受理费13800元，由汕头安装公司珠海分公司负担。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。另查明：香港恒龙发展有限公司2003年1月18日出具证明书一份，内容为：珠海中珠置业股份有限公司：我公司向贵公司投资，分配给本公司拱北××新村19栋除1C、1B、3A、5C、6C、9A、9B、6B八套之外的其他房产，现指定珠海鑫光集团房地产开发公司为产权受益人，并有权指定买房人。请贵公司协助办理转让过户手续。如有相关责任，与贵司无关。珠海经济特区中珠置业股份有限公司售楼部在上述证明书复印件上加盖印章（注明与原件相同、2003年9月26日）。本院认为，根据上诉人、被上诉人、第三人的上诉以及陈述、答辩意见，本案的争议焦点为汕头安装公司珠海分公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，汕头安装公司珠海分公司于1995年3月4日与鑫光集团公司签订《买卖合同》，购买案涉房产，但案涉房产登记于中珠公司名下，根据香港恒龙发展有限公司证明书等有关证据材料，鑫光房地产公司为案涉房产的产权受益人并有权指定买房人，执行法院对案涉房产查封执行并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错不动产买受人物权期待权的保护进行了规定，该条款规定了在查封前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、支付全部价款和非因买受人自身原因未办理过户登记的四个要件，上述四个要件必须同时具备，缺一不可。第一，汕头安装公司珠海分公司与鑫光集团公司于1995年3月4日签订的《买卖合同》中约定，前期楼款用卖方原欠买方工程款542576.49元抵扣，余款593269.51元用将来卖方应付买方工程款逐渐抵扣完毕为止。双方签订协议的目的是为了抵偿债务，具有以物抵债的性质，属于以物抵债协议，但在完成房屋权属变更登记之前，债权人不能据此认为已经取得案涉房产所有权，以物抵债协议也并不形成优先于其他债权的利益。且汕头安装公司珠海分公司没有提供鑫光集团公司拖欠工程款以及将来应付工程款逐渐抵扣完毕的相应客观证据材料，不能证明其工程款债务的数额以及用工程款债务抵扣相应购房款的数额。第二，案涉房产初始登记在中珠公司名下，案涉房产所在的19栋楼的其他30套房产均于2001年至2016年间办理了过户登记，案涉房产早已具备过户条件，但在1995年3月4日签订房产买卖合同后至2018年10月被查封前长达二十余年的期间内，汕头安装公司珠海分公司长期怠于行使权利致使案涉房产未能完成过户登记手续，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。汕头安装公司珠海分公司对案涉房产提出的主张并不符合上述司法解释规定的条件，一审法院认定汕头安装公司珠海分公司对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。综上所述，汕头安装公司珠海分公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由汕头市工业设备安装工程总公司珠海分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王朝阳审判员  刘海全审判员  朱 虹二〇二一年三月十五日书记员  高 嫱