四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终887号 上诉人（原审被告、申请执行人）：崔晨，男，1988年2月4日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：柏鹏（特别授权），四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：卢登金，男，1974年10月19日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审原告、案外人）：邵桂英，女，1975年6月5日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 二被上诉人委托诉讼代理人：张小宁（特别授权），四川坤弘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：乔伟，男，1994年4月26日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人崔晨因与被上诉人卢登金、邵桂英、乔伟执行异议之诉纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初5405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 崔晨上诉请求：1、撤销一审判决；二、改判驳回卢登金、邵桂英的全部诉讼请求；三、一、二审案件受理费等实现债权的费用由卢登金、邵桂英、乔伟承担。事实及理由：一、一审认定案件的事实未查清，裁判出现严重错误。卢登金、邵桂英与乔伟的人际关系影响、合同履行的真实性、交易价格的合理性、支付价款的合理性、占有的合法有效性、交易中的过错等案件事实，一审均未予以查明。二、一审法律适用明显错误。（一）一审法院援引执行若干解释否定崔晨依法取得的担保物权，否认担保物权的优先性，系适用法律严重错误。（二）前述司法解释不适用于审判程序；（三）二手房交易不适用前述司法解释。三、卢登金、邵桂英对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应判令驳回卢登金、邵桂英的全部诉讼请求。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定仅适用于案外人对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不得对抗对被执行人享有优先债权的债权人。五、即便不考虑法律适用问题，卢登金、邵桂英也不属于该规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。（一）卢登金、邵桂英和乔伟系亲属关系，存在恶意串通、规避执行的可能。审理本案应采取较为严格的标准进行事实认定，要求卢登金、邵桂英的举证达到高度盖然性的证明标准。（二）现行法律法规、司法解释并未对“非因买受人自身原因未办理过户登记”的具体情形进行明确规定。根据最高人民法院在类似案件中的认定，是指案外人与出卖人共同提交产权转移登记申请且登记机构受理、案外人因产权转移登记发生纠纷已提交诉讼、存在其他合理客观理由的情形。本案不存在前述任何一种情形。（三）卢登金、邵桂英怠于主张权利是案涉房屋未能过户登记的主要原因，卢登金、邵桂英存在相应过错。具体如下：1、明知乔伟因涉嫌诈骗需向被害人退赔，但不对其履约能力和诚信水平产生合理怀疑，不按照普遍的二手商品房交易习惯进行风险控制，在未见案涉房屋产权证书原件、未签订房屋买卖合同、明知无法立即过户的情况下仍支付全部购房款，不仅未尽到必要审查义务，而且已完全违背正常的交易习惯，缺乏合理客观的解释。2、自被签订《二手房买卖合同》起至崔晨取得案涉房屋的抵押权，时间长达25天，自乔伟清偿案涉房屋在工商银行的按揭贷款之日起至崔晨取得案涉房屋的抵押权，时间长达21天。在前述两个期间内，卢登金、邵桂英和乔伟作为亲属同住一个小区，领取案涉房屋钥匙、办理入住、缴纳相应费用均顺利完成，证明乔伟完全属于可联系、可碰面、可办理相关手续的状态。但卢登金、邵桂英支付全部购房款后，既不积极主张办理过户，也不办理网签备案，在迟迟不能办理手续的情况下，未采取任何积极措施，存在明显过错。（四）综合全案证据，卢登金、邵桂英并未充分举证证明已完成购房款的支付义务，未达到高度盖然性的证明标准，具体如下：1、本案存在大量案外第三人出借现金的情形，在第三人均未到庭接受询问的情况下，人民法院无法核实其真实性。2、根据一审查明的事实，乔伟向被害人退赔252669元即取得了谅解书，但卢登金、邵桂英不仅不按照《二手房买卖合同》约定的步骤支付购房款，反而提前向乔伟交付全部78万元购房款，缺乏合理解释。3、卢登金、邵桂英交付大量现金，却未要求其出具现金收条，不符合正常交易习惯，缺乏合理解释。4、二手商品房买卖涉及的金额较大，乔伟没有其他急迫性用款需要，卢登金、邵桂英通过现金支付购房款明显不符合正常交易习惯，缺乏合理解释。（五）从立法本意来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系解决物权期待权和一般金钱债权执行相冲突的问题，不能随意扩张到解决物权期待权和优先债权执行相冲突的问题，优先债权通过登记取得对外公示效力和公信力，而物权期待权可通过倒签合同、伪造支付等方式进行包装，伪造成本和难度极低。一旦随意扩大适用范围，极易导致正常交易秩序被破坏。因此，对于物权期待权和优先债权在执行相冲突的问题，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，对案外人提出的异议不予支持。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人卢登金、邵桂英的全部诉讼请求。 卢登金、邵桂英辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分。卢登金、邵桂英与乔伟的人际关系、合同签订、履行过程，都查明在案，交易价格合情合理，在签订《二手房买卖合同》当天支付完购房款，在办理抵押之前和法院查封之前就实际占有使用至今。卢登金、邵桂英一直积极请求乔伟配合办理过户手续，因此后乔伟告知崔晨房屋已出售，崔晨同意并随后办理抵押，房屋没有顺利过户，卢登金、邵桂英并不存在过错。二、一审法律适用正确。一审并未引用崔晨上诉所提及的执行解释，无论是司法实践还是九民会议纪要，都规定参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，二手房交易也适用。一审事实清楚，证据充分，判决合理合法，请驳回上诉维持原判。 卢登金、邵桂英向一审法院起诉请求：1、请求确认卢登金、邵桂英与乔伟签订的《二手房买卖合同》合法有效，位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋〔不动产权证号川（2019）龙泉驿区不动产权第0××6号，下简称案涉房屋〕属于卢登金、邵桂英所有；2、请求停止对案涉房屋的执行；3、诉讼费用由崔晨、乔伟承担。 一审法院认定的事实：2016年10月8日，出卖人成都中石化一腾燃油有限公司与买受人乔伟签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定乔伟购买位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋。2019年1月22日，成都龙泉驿区国土资源局颁发的的川（2019）龙泉驿区不动产权第0××3号不动产权证书载明：坐落在龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号权利人为乔伟。 2019年2月16日，卖方乔伟与买方卢登金签订《二手房买卖合同》，约定卖方乔伟将坐落在龙泉驿区绿林书院4幢1单元1305号房屋以78万元出卖给卢登金，双方自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记转移手续。双方将买卖合同签订落款时间提前两天为2019年2月14日。买受人卢登金分三次付清购房款（第一次支付现金20万元，第二次2019年2月14日通过银行转账30万元，第三次支付现金28万元），于2019年3月入住至今，缴纳居住期间的水费、天然气费、宽带费。2019年3月18日，卢登金、邵桂英与乔伟签订《成都市存量房买卖合同》。同年3月22日卢登金、邵桂英在龙泉驿区城乡房产管理局办理了购房资格确认单。2019年5月20日，乔伟补办不动产权证书，并将补办的不动产权证书交给卢登金、邵桂英夫妇，卢登金、邵桂英签署了《诚信保证书》。 2019年3月8日，乔伟书立《借款合同》、《抵押担保合同》向崔晨借款人民币50万元，约定借款月利率2.7%，借款期限为2个月，自2019年3月8日起至2019年5月7日止，借款利息在每月7日前支付。乔伟以其所有的位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋作为抵押物抵押给崔晨，并于当天将2019年1月22日办的不动产权证书交给崔晨并办理了抵押登记。借款后乔伟未按约定返还借款本金利息。崔晨催收未果，遂起诉。2019年9月10日，一审法院作出（2019）川1321民初3859号民事判决，判决乔伟于判决生效后十日内返还崔晨人民币50万元并支付利息，崔晨在上述债权范围内就案涉房屋享有抵押权，并就上述房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。判决生效后，一审法院根据崔晨的执行申请，于2020年4月7日以（2020）川1321执758号裁定书裁定查封了案涉房屋。2020年4月14日，一审法院发出查封公告。2020年4月27日，卢登金、邵桂英对案涉房屋提出了书面异议。2020年7月10日、8月20日，一审法院作出（2020）川1321执异139号执行裁定书，裁定驳回崔晨的异议请求。 一审法院认为，本案争议的焦点是：卢登金、邵桂英对购买的乔伟所有的位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋是否享有合法的民事权益，能否排除一审法院对该房的强制执行。 关于卢登金、邵桂英对案涉房屋享有民事权益的问题。乔伟系案涉位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋的合法产权人，其将房屋出售给卢登金、邵桂英，双方签订《二手房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反国家禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，卢登金、邵桂英付清购房款，乔伟交付房屋，卢登金、邵桂英于2019年3月实际入住使用并缴纳居住期间的水费、天然气费、宽带费等。该买卖合同已实际履行完毕。现卢登金、邵桂英与乔伟均认可该房屋的真实权利状态，但卢登金、邵桂英需在涤除抵押权后通过房屋过户登记才能取得房屋产权，故在本案中卢登金、邵桂英主张案涉房屋属其所有，不予支持。 关于卢登金、邵桂英对案涉房屋享有民事权益能否排除对该房的强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”虽然该条规定对申请执行人对执行标的担保物权的优先受偿权予以保护，但对法律、司法解释另有规定的除外。本解释第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”第二十八条规定了金钱债权执行中，对不动产买受人物权期待权的保护条件，是对第二十七条但书规定的补充例外。在买受人的物权期待权与抵押权发生冲突时，应根据案件的客观事实，当事人是否具有过错区别适用该两条规定。 虽然崔晨对案涉房屋享有抵押权，但在该房屋设定抵押之前、被人民法院查封之前，卢登金、邵桂英与乔伟已经签订合法有效的书面买卖合同，并实际占有使用案涉房屋，且已按约定支付全部房屋价款。该房屋虽未办理过户登记，但未办理过户登记的原因是乔伟在案涉房屋出售后恶意又将该房抵押借款。卢登金、邵桂英催促乔伟办理过户登记，与乔伟签订了《成都市存量房买卖合同》，在龙泉驿区城乡房产管理局办理了购房资格确认单，卢登金、邵桂英对未办理过户登记非买受人自身原因，没有过错。其提出的执行异议理由，符合第二十八条规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”对于一审法院查封之前、符合本条规定条件的已出售案涉房屋，一审法院不得查封、扣押。 综上所述，卢登金、邵桂英作为案涉房屋的买受人，对执行标的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、不得执行位于四川省成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋。一审法院（2020）川1321执异139号执行异议裁定书于判决生效时自动失效；二、驳回卢登金、邵桂英的其他诉讼请求。案件受理费11600元，由卢登金、邵桂英负担1600元，乔伟负担10000元。 二审查明，卢登金、邵桂英系夫妻关系，卢登金的胞兄系乔伟姑父。2019年2月1日，乔伟因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年2月14日取保候审，后被成都市龙泉驿区人民法院判处有期徒刑十年，并处罚金5万元，责令退赔100余万元，该判决已发生法律效力。 2019年2月12日，邵桂英从成都农商银行取款（整存整取）52003.03元、30019.54元、18005.43元、110055.61元。2019年2月14日，卢登金从成都农商银行取款（大额存单）200095.28元，邵桂英取款（整存整取）30026.54元、30025.67元40035.39元。 2019年2月4日至2月5日，邵桂英从工商银行ATM取款3万元。2019年2月14日邵正桂（邵桂英胞兄）从成都农商银行取款（整存整取）40968.97元，2019年2月16日从建设银行ATM取款2万元。2019年2月15日，邵锡荣（邵桂英之父）从成都农商银行取款（整存整取）45263.77元，刘大菊（邵锡荣之妻）取款（整存整取）12400元。2019年2月14日、15日，卢登芳（卢登金胞姐）的建设银行账户ATM取款6万元。 一审中，证人乔某出庭证实，卢登金、邵桂英第一次现金交付房款20万元，第二次转账交付30万元，第三次现金交付28万元。第一次20万元用于退案外人杨雄购房款，30万元用于付清案涉房屋按揭尾款，第三次28万元用于退还他人定金16万元，其余乔松自用。一审法院向多名证人核实情况，方从如（乔伟之母）证实案涉房款已付清；邵正桂证实卢登金、邵桂英购房时向其出借6万元；邵锡荣证实向卢登金、邵桂英出借6万元；卢登芳证实向卢登金、邵桂英出借6万元；王飞证实向卢登金、邵桂英出借4万元；朱兴元证实向卢登金、邵桂英出借2万元。2019年2月20日，乔伟就案涉房屋提前归还工商银行按揭贷款本息27万余元。 同时查明，卢登金、邵桂英名下无其他住房。 二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是，卢登金、邵桂英对案涉房屋享有的权利是否真实、合法，能否排除执行。 首先，乔伟在2019年2月因合同诈骗被刑事侦查，急需资金退赔受害人，出售案涉房屋符合情理，交易价格也未明显低于市价，而卢登金、邵桂英名下并无其他住房，购买案涉房屋亦属刚需，故卢登金、邵桂英与乔伟之间的买卖真实、合法、有效。卢登金、邵桂英与乔伟有亲戚关系，基于信任，加之乔伟处于急需资金的危困之中，双方的交易行为存在大量现金交易以及补签合同等不同于一般二手房交易习惯的情形，但卢登金、邵桂英能够提供全部房款资金来源的依据，相关证人也能证明案涉房款已全部实际交付，对于乔伟收到的房款资金去向亦能作出合理的说明，故能够确认卢登金、邵桂英已付清案涉房款。卢登金、邵桂英付清房款后不久即实际入住使用至今，属合法交付、合法占有。卢登金、邵桂英购买案涉房屋后，及时到房管部门办理买卖过户事宜，但因乔伟在出售房屋后又私自将案涉房屋用于抵押借款，导致无法办理产权过户登记，卢登金、邵桂英对此并无过错。 其次，执行异议之诉的核心是审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。本案卢登金、邵桂英完全符合该司法解释第二十八条所规定的能够排除执行的情形，即在一审法院查封之前卢登金、邵桂英与乔伟已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有使用房屋、支付全部房款，且非卢登金、邵桂英自身原因未能办理过户登记，足以排除本案执行。崔晨对于案涉房屋合法享有抵押权属实，在抵押权涤除之前，该房屋不得办理过户登记，但其享有的抵押权不能对抗卢登金、邵桂英作为合法买受人的物权期待权和生存权。 综上，崔晨的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11600元，由崔晨负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二一年三月十九日 书记员 张 佳