广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1241号原告：黄晓，女，1949年12月10日出生，汉族，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰(白云)律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰(白云)律师事务所律师。被告：佛山市翘楚投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告黄晓与被告佛山市翘楚投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人彭杞盛，被告的委托诉讼代理人杨兆霖和艾志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房的违约金(以802410元为本金，每日按照万分之0.8%的标准计算，计算期限自2018年7月2日起计算至实际交付法定和约定的房屋之日止，暂算至2019年3月18日为260天为16690.13元)；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告就以802410元的价格购买被告位于佛山市南海区***签订《商品房买卖合同(预售)》，合同第九条约定房屋交付应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，同时还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，第十条约定相关设施设备交付条件。合同第十一条约定被告应在2018年6月30日前将符合合同第九条、第十条交付条件的房屋交付给原告。合同第十二条约定逾期交付房屋的，被告需按日以全部房价款万分之一的标准向原告支付违约金。原告按约支付房款后，后被告通知原告收楼，声称房屋已经政府有关部门验收合同，要求原告收楼，后原告于2018年7月2日收楼。事后，原告才知晓被告在交楼时并未取得建设工程竣工验收备案证明文及房屋测绘报告，并不具备法定和约定的交楼条件，当时被告欺骗原告办理收楼手续。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》合法有效，被告声称房屋经验收合格可交付使用，但事实上该房屋当时并不符合约定的交付条件，显然被告通知收楼的行为并不符合合同约定，有违诚实信用原则。且被告在交楼时并未明确告知房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，原告是基于对被告的信赖才签收房屋钥匙。因此，被告的交付行为不符合合同约定，应当支付逾期交楼违约金。被告辩称，原告主张的逾期交楼违约金过高，被告请求法院依法审理并调整逾期交楼的违约金；原告主张的逾期办证违约金没有法律依据，被告请求法院依法审理并驳回逾期办证的违约金的请求。理由如下：一、在2016年10月至2018年3月期间，因政府政策、政府检查、以及暴雨、台风、大气污染等不可抗力情况，造成被告有100多天无法正常施工，因此应以《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付次日往后顺延100天起计算逾期交房的违约金。二、被告已于2018年7月2日向原告交付房屋，原告也已于当日签署收楼通知，根据上述不可抗力情况，被告只要在2018年10月9日前交楼，即不构成逾期交楼，被告在2018年6月30日至2018年10月9日期间无需承担任何赔偿责任。三、退一步来说，在2018年10月9日至2019年3月18日期间，被告虽然未获得实测面积的测绘报告，但此并不影响原告对房屋的正常使用。原告收楼后已经享受实际占有和使用房屋的利益，且原告也未举证证明因此受到损失，故应当按损益相抵的原则，调减该部分的损失赔偿金额。四、逾期办证违约金应当自涉案的房屋同时具备《竣工验收备案表》和《测绘报告》出具之日往后顺延360日起算，而非原告主张的自合同约定交楼之日往后顺延360日起算。故应以2020年3月12日（即涉讼商品房的测绘报告出具之日后的360天）作为逾期办证违约金起算点。涉讼商品房所有权证书的办理期限应当自测绘报告出具之日即2019年3月18日起计算360日，即到2020年3月12日，而被告已在2020年1月20日向原告寄送办证通知书，该通知书已在2020年1月23日妥投，后续办证时间也属于正常办理房产证手续所需的时间，被告无需向原告支付违约金。五、原告已经主张自合同约定的交付日至《测绘报告》出具之日的逾期交楼违约金和损失，而在该段实际交付但未达到合格交楼期间产生的损失已经包含了逾期办证的损失，若仍计算该期间的逾期办证违约金，则会导致对上述期间双重的违约金计算，有违交易的常理及公平原则。综上，请求法院查明事实，支持被告的答辩意见。原告和被告围绕其诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对相对方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据14及证据15，被告提交了原件核对，本院对其形式真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将位于广东省佛山市南海区***房出售给买受人；商品房规划用途为办公；总价款为802410元；买受人逾期付款在120日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人逾期付款超过120日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应于2018年6月30日前，将符合以下条件的商品房交付予买受人使用：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告；出卖人交付商品房时应当出示满足竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不出示文件或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；出卖人逾期交付房屋在120日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按总房价日万分之一向买受人支付违约金；逾期超过120日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款日起，按照4.9%计算给付利息，同时出卖人按照总房价1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按总房价日万分之一支付违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已支付的全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金，等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）还签订一份《补充协议》，约定：关于逾期付款，如买受人未能按照买卖合同约定的付款方式如期足额付款，每逾期1日按房款总额的0.05%标准支付逾期付款违约金；逾期付款超过30日且买受人未能以出卖人认可的付款方式如期支付逾期应付款的，出卖人有权解除合同；商品房唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；如出卖人不能在买卖合同约定的交付时间交房，买受人同意再给予出卖人120天的宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前将商品房交付给买受人，在宽限期内交房的出卖人不承担违约责任；另外双方还对面积误差、按揭付款、房屋交付、规划设计变更、产权办理、物业管理、保修责任、合同解除、通知等进行了约定。诉讼中，被告确认原告已全额支付涉讼商品房对应的房款。2018年7月2日，原告签署收楼确认书确认于该日办理收楼手续，并收取钥匙等相应物品。2018年9月14日，涉讼商品房所在的京华广场1座1008套房屋办理房屋竣工验收备案。2019年3月18日，被告取得涉讼合同约定被告交付商品房时应当出示的房屋测绘报告。2020年1月22日，被告向原告发出《办证通知》，通知原告提交资料拟办理不动产权属证书，原告于2020年1月23日收到《办证通知》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。被告和原告签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定商品房交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；涉案《商品房买卖合同（预售）》约定“被告应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，交付商品房时被告应当出示满足第九条约定的证明文件”。现涉讼商品房于2018年9月14日通过竣工验收备案，2019年3月18日才取得房屋测绘报告，被告未能如期交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告的房屋，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告据此请求被告承担赔偿损失的违约责任依法有据。原告于2018年7月2日已签收涉讼商品房的钥匙，可视为原告于2018年7月2日起已持续占有、使用涉讼商品房，享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻被告的损害赔偿责任。本案中，涉讼商品房至2019年3月18日止期间，涉讼商品房并未达到合同约定的交付条件，造成了原告的损失，被告应赔偿原告的损失，原告主张违约金16690.13元，在本院的核准范围之内，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市翘楚投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄晓支付逾期交楼的违约金16690.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计108.63元（原告已预交），由被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年三月十二日书记员  杨文晖