山东省淄博市张店区人民法院 行 政 判 决 书 (2020)鲁0303行初212号 原告胡淑贞，女，1928年1月15日生，汉族，住淄博市张店区。 法定代理人吕某（原告之子），男，1963年8月4日生，汉族，住淄博市张店区。 委托代理人翟玮玮，山东法来律师事务所律师。 委托代理人唐士霖，山东正腾律师事务所律师。 被告淄博市自然资源和规划局（原淄博市自然资源局），统一社会信用代码11370300MB286462XU。住所地，淄博市张店区人民西路36号。 法定代表人汪德法，局长。 委托代理人张建波，淄博市自然资源局工作人员。 委托代理人王玉枝，山东建仑律师事务所律师。 第三人于淑清，男，1958年6月1日生，汉族，住淄博市临淄区。 第三人王斌，男，1977年4月2日生，汉族，住淄博市张店区。 原告胡淑贞诉被告淄博市自然资源和规划局（原淄博市自然资源局）房屋所有权登记案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年11月16日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。原告胡淑贞的法定代理人吕某委托代理人翟玮玮，被告淄博市自然资源和规划局（原淄博市自然资源局）委托代理人张建波、王玉枝，第三人王斌到庭参加诉讼。第三人于淑清经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年1月25日，第三人于淑清向淄博市自然资源局申请将坐落于淄博市张店区美食街58号的原不动产权证书号为淄国用(1999)字第××号、02-××的不动产转移登记至其名下。淄博市自然资源局经审核于2018年1月26日将该处房屋登记为第三人于淑清单独所有，为其颁发了鲁××××）淄博张店区不动产权第××号不动产权证。 原告胡淑贞诉称，原告系位于淄博市××美食街××房产的合法继承人，原产权证号为淄博市房权证张店区字第××号。该房产系第三人于淑清与吕秋菊的夫妻共同财产，吕秋菊于2017年7月22日死亡，原告系被继承人吕秋菊的母亲。2017年12月30日，山东省淄博市鲁中公证处作出由于淑清个人继承吕秋菊遗产的(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书。2018年1月26日，于淑清向被告提交公证书等材料办理房屋产权变更登记，被告将涉案房屋登记在于淑清个人名下。因于淑清在办理公证时提供虚假证言，谎称原告已死亡，2019年12月11日，山东省淄博市鲁中公证处撤销(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书。被告以公证书为基础向第三人于淑清颁发的房屋产权证书严重损害了原告对涉案房产的合法权益。原告现已92岁，患有阿尔茨海默病，无行为能力，2020年11月13日，张店区人民法院(2020)鲁0303民特50号认定原告为无民事行为能力人，指定吕某为原告的监护人。为维护原告的合法权益，请求依法撤销鲁××××）淄博张店区不动产权第××号房屋产权的登记。 原告胡淑贞向本院提交了以下证据：1、亲属关系证明两份，证明原告与吕某系母子关系及亲属关系。2、(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书，证明于淑清为侵占原告的财产申请的公证。3、不动产信息查询结果，证明涉案房屋现登记在于淑清名下并被抵押。4、证明一份，证明原告健在，在养老院生活。5、(2019)淄鲁中撤字第1号决定书，证明(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书已被撤销。6、(2020)鲁0303民特50号民事判决书，证明原告为无民事行为能力人，吕某为原告的监护人。 被告淄博市自然资源和规划局（原淄博市自然资源局）辩称,一、涉案行政行为作出程序合法，审查审慎，适用法律正确。2018年1月25日，第三人于淑清到淄博市自然资源局申请办理国有建设用地使用权、房屋所有权的转移登记，并提交了不动产登记申请书、身份证明、国有土地使用证、房屋所有权证、公证书、税收证明等资料。淄博市自然资源局受理后根据当时的《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条，《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条、第二十七条以及《房屋登记办法》(2019年失效)第十二条规定，对申请材料进行了审查核实。根据山东省淄博市鲁中公证处的(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书显示，淄博市××美食街××房产系第三人于淑清与其妻吕秋菊的共同财产，原共同权利人吕秋菊于2017年7月22日死亡，其共有人、第一顺位继承人为于淑清、于根华、吕秋菊的父母，吕秋菊的父母先于其死亡，于根华放弃继承份额，同意由于淑清继承取得该房产所有权。淄博市自然资源局综合全部材料，确认于淑清提交的申请登记材料完整和齐备，且符合法定形式，故依据《房屋登记办法》第二十条的规定将坐落于淄博市张店区美食街58号的房屋所有权登记在第三人于淑清名下，为其颁发鲁××××）淄博张店区不动产权第××号不动产权证书。该颁证行为认定事实清楚，证据确凿，适用法规、规章正确，程序亦符合法律规定。二、原告以山东省淄博市鲁中公证处的(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书被撤销要求法院撤销合法作出的行政登记行为，于法无据。涉案公证书虽被撤销，但公证处不同于司法机关，该决定书对涉案房产所有权的归属并无重新定论。原告依据继承法享有的是财产继承权，该权利不同于物权，原告最终获得的份额尚未最终确定，其可以在与其他继承人协商或提起民事诉讼，对案涉房产的份额重新作出确定后按照法律规定的救济方式实现权利。对于利害关系人认为不动产登记记载事项错误的救济方式，物权法、《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》均规定了更正登记、异议登记制度。根据物权法第十九条规定，原告可以申请不动产异议登记，通过诉讼程序确定该不动产最后的权利归属后，按照《不动产登记暂行条例》第十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条之规定，注销原来的登记，重新办理争议不动产的登记，实现自己的物权。但原告未曾提出更正登记或异议登记申请。在原告未提起民事诉讼、也未申请异议登记的情况下，提起行政诉讼请求撤销合法作出的登记行为，于法无据。对登记行为提起行政诉讼出发点应是对该行政行为实施时的合法性提出质疑，人民法院也只对行政行为本身进行合法性审查。原告实际是希望通过行政诉讼来改变登记结果，完成自己对案涉房屋的物权确认，如此诉求在客观上并不能通过本案行政诉讼来满足。三、涉案争议房屋处于查封状态，直接撤销登记将损害债权人的合法权利。经查，涉案争议房屋于2018年1月26日登记于第三人于淑清名下。2018年1月29日，于淑清的债权人王斌申请抵押登记。2019年4月19日，淄博高新技术产业开发区人民法院下达协助执行通知书，要求协助查封涉案争议房屋。故若直接撤销登记，将损害第三人王斌的合法权益。综上所述，被诉行政行为认定事实清楚，依据充分，适用法律正确，程序合法，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告淄博市自然资源和规划局（原淄博市自然资源局）向本院提交了以下证据、依据：1、不动产登记申请表，证明2018年1月25日，第三人于淑清向淄博市自然资源局申请将坐落于淄博市张店区美食街58号的原不动产权证书号为淄国用(1999)字第××号、02-××的房屋转移登记至其名下，被告进行了审核审批。2、公证书、原国有土地使用证书、原房屋所有权证书、于淑清身份证复印件、房地产交易税收证明，证明涉案房屋是由第三人于淑清通过继承方式取得，公证书证明其继承事宜的有效性。其提交办理产权转移登记所需手续，被告依据上述材料办理了产权转移手续。3、权属、产籍档案证明，证明第三人于淑清于2018年1月26日取得单独所有的鲁××××）淄博张店区不动产权第××号不动产权证书。涉案房产于2018年1月29日办理抵押登记，抵押权证号为鲁××××）淄博张店区不动产证明第0001384号。4、不动产登记申请表、借款担保协议、不动产价值结果确认书，证明2018年1月29日，第三人于淑清、王斌向被告申请土地所有权、房屋所有权、抵押权登记，将坐落于淄博市张店区美食街58号的不动产权证书号为鲁××××）淄博张店区不动产权第××号的房屋抵押，被担保债权数额150万元，债务履行期限2018年1月29日至2018年5月28日。被告进行了审核审批。5、淄博高新技术产业开发区人民法院协助执行通知书、民事裁定书，证明涉案房产于2019年4月19日被该院下达协助执行通知书，要求协助查封涉案争议房屋，现涉案房屋尚在查封期限内。6、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《房屋登记办法》，证明被告依据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条，《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条，《房屋登记办法》(2019年失效)第十二条，对申请材料进行了审查核实，办理产权转移手续，符合法律规定，程序合法。 第三人于淑清未到庭亦未作陈述。 第三人王斌述称，不同意原告的诉请。 第三人于淑清、王斌均未向本院提交证据。 经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见为：对证据真实性均无异议，证明内容有异议，被告没有就有关登记事项询问第三人于淑清，也未查验其提交的权属证和其他必要的材料，遗漏了审查是否还有其他合法继承人的材料。被告未尽到审查义务，程序及内容均不符合行政诉讼法第七十条的相关规定。且依据的主要证据公证书也已被撤销，其行政行为应予撤销。 被告对原告提交的证据质证意见为：对证据1、3、5、6真实性及证明内容无异议。对证据2、4真实性无异议，证明内容有异议，原告无法证实于淑清是侵占原告的财产进行的公证。因原告年龄大，应出具其近期在养老院生活的证明。 第三人王斌对原、被告提交的证据未持异议。 本院对上述证据认证如下：原、被告提交的证据能够反映案件情况，与待证事实相关联，形式符合法律规定，本院予以确认。 经审理查明，2018年1月25日，第三人于淑清向淄博市自然资源局提交不动产登记申请表，申请将坐落于张店区美食街58号的原不动产权证书号为淄国用(1999)字第××号、02-××的不动产转移登记至其名下，其并提交了身份证明、国有土地使用证、房屋所有权证、公证书、税收证明等资料。其中，山东省淄博市鲁中公证处出具的(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书载明：“淄博市××美食街××房屋系第三人于淑清与其配偶吕秋菊的共同财产，吕秋菊于2017年7月22日死亡，该财产的一半为吕秋菊的遗产。吕秋菊的第一顺序法定继承人为于淑清、吕秋菊之子于根华、吕秋菊的父母。吕秋菊的父亲吕善敬、母亲胡淑贞均先于吕秋菊死亡，于根华放弃继承份额，吕秋菊的上述遗产由于淑清继承。该公证书为合法、有效的继承遗产证明，当事人在取得该公证书后应当及时办理财产所有权转移登记。”被告受理后经审核，确认其提交的申请材料完整和齐备，且符合法定形式，遂于2018年1月26日依据不动产登记的相关规定将坐落于淄博市张店区美食街58号的房屋所有权登记为第三人于淑清单独所有，为其颁发了鲁××××）淄博张店区不动产权第××号不动产权证。 2018年1月29日，第三人于淑清、王斌向淄博市自然资源局申请将坐落于淄博市张店区美食街58号的不动产权证书号为鲁××××）淄博张店区不动产权第××号的不动产设定抵押权登记，被担保债权数额150万元，抵押期限为2018年1月29日至2018年5月28日。淄博市自然资源局对其提交的不动产登记申请表、借款担保协议、不动产价值结果确认书等申请资料进行了审查核实，办理了不动产抵押登记手续，为第三人王斌颁发了鲁××××）淄博张店区不动产证明第0001384号他项权证。 2019年12月11日，山东省淄博市鲁中公证处作出撤销(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书的决定，载明：“经查，胡淑贞本人现住本市上海路××、××大道以北的博爱园护理院，并非已经死亡。公证当事人于淑清等人在申请办理公证时向本处提供了虚假陈述，隐瞒了法定继承人，导致本处(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书遗漏了继承人，内容与事实不符，决定撤销本处(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书。”之后原告委托代理人耿华婷以原告名义代为提起行政诉讼，请求依法撤销涉案房屋的上述登记。本院于2020年4月27日立案。在审理过程中经审查认为，根据该委托代理人陈述的原告身体状况及其提交的证据不能认定其代理行为符合法律规定，裁定驳回了原告的起诉。原告之子吕某遂向本院申请宣告胡淑贞为无民事行为能力人并申请指定其为胡淑贞的监护人。本院于2020年11月3日作出(2020)鲁0303民特50号民事判决书，判决胡淑贞为无民事行为能力人，指定吕某为胡淑贞的监护人。吕某作为胡淑贞的法定代理人代为提起本案诉讼并另案诉请要求撤销鲁××××）淄博张店区不动产证明第0001384号他项权证。 另查明，2018年1月17日，第三人王斌与第三人于淑清、案外人于志刚签订《借款合同》一份，约定于淑清向王斌借款150万元，借款期限自2018年1月22日至2018年5月21日，借款人同意以其所有及有权处分的房地产设定抵押提供担保，案外人于志刚为该合同提供连带责任保证。合同签订后，王斌于2018年1月22日分三笔将150万元打入于淑清账户。于淑清将其名下不动产权证号为鲁××××）淄博张店区不动产权第××号的房产为上述借款设定抵押。因债务人未履行还款义务，第三人王斌向淄博高新技术产业开发区人民法院提起民事诉讼。该院于2020年10月19日作出（2020）鲁0391民初1757号民事判决，判决于淑清偿还王斌借款150万元及相应违约金，王斌有权以于淑清名下的不动产权证号为鲁××××）淄博张店区不动产权第××号房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。于淑清不服该判决，上诉至山东省淄博市中级人民法院。二审法院于2021年3月22日作出(2021)鲁03民终383号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 诉讼中，根据中共淄博市委机构编制委员会淄编[2020]57号文，淄博市自然资源局更名为淄博市自然资源和规划局。 本院认为，2019年修订之前的《不动产登记暂行条例》第十四条规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”第十六条第一款规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”本案中，第三人于淑清向被告申请办理涉案不动产转移登记，并提交了不动产登记申请书、身份证明、国有土地使用证、房屋所有权证、(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书、税收证明等资料。被告经审核认为，其提交的申请登记材料完整和齐备，且符合法定形式，遂将涉案房屋所有权登记为第三人于淑清单独所有，为其颁发了鲁××××）淄博张店区不动产权第××号不动产权证。被告在审核申请登记材料时已尽到相应的审查义务。但在被告作出被诉不动产登记行为之后，山东省淄博市鲁中公证经查，胡淑贞并非已经死亡，于淑清等人在申请办理公证时提供了虚假陈述，隐瞒了法定继承人，导致(2017)淄鲁中证民字第15918号公证书遗漏了继承人，内容与事实不符，并作出了撤销该公证书的决定。由此，被告所作被诉房屋所有权登记已不具有合法的依据，涉案房屋所有权登记本应予以撤销。 当时有效的《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第一款亦规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。鉴于涉案房屋存在抵押权，第三人王斌是否系善意取得该抵押权则影响到涉案房屋所有权登记是否应予撤销的问题。根据本案查明的事实，生效的民事判决已认定第三人王斌系有偿取得抵押权，并判决王斌有权以于淑清名下的不动产权证号为鲁××××）淄博张店区不动产权第××号房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。若撤销被诉房屋所有权登记，则抵押权登记的物权基础不复存在，作为抵押权人的第三人王斌的合法权利势必会受到损害。故本院认为，本案应判决确认涉案房屋所有权登记行为违法为宜，保留该登记行为的效力。据此，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下： 确认被告淄博市自然资源和规划局（原淄博市自然资源局）向第三人于淑清颁发的鲁(2018)淄博张店区不动产权第××号不动产权证违法。 案件受理费50.00元，由被告淄博市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  吕云 人民陪审员  崔鑫 人民陪审员  张蓓 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  杲媛