福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终614号 上诉人（原审被告）：明发（龙海）房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市榜山镇柯坑村。统一社会信用代码91350681589574057H。 法定代表人：冯建民，经理。 委托诉讼代理人：吕美华，女，公司职员。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女，公司职员。 被上诉人（原审原告）：黄某，女，1987年11月16日出生，汉族，住福建省龙海市。 被上诉人（原审原告）：罗某，男，2012年8月23日出生，汉族，住福建省龙海市。 法定代理人：黄某（系罗某母亲），住址同上。 上诉人明发（龙海）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）因与被上诉人黄某、罗某商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初5020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人明发公司的委托诉讼代理人魏晶晶、被上诉人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发公司上诉请求：撤销原判，改判驳回黄某、罗某主张的逾期办证违约金中过高的部分（过高部分数额为15372.22元）。事实和理由：一、一审认定的逾期办证违约金起算点有误。1.虽然讼涉《合同补充协议》约定买受人取得权属证书的期限由“商品房交付使用后90日内”变更为“交付期限届满后720日内”，但讼争房屋的实际交付时间为2016年2月1日，考虑到在房屋未实际交付的情况下，购房人显然无法按照约定的交付期限届满后720日内取得房屋权属证书，该约定属于客观履行不能，本案逾期办证违约金应自实际交房后721日起算。2.即使以交付期限届满后720日内作为逾期办证违约金的起算点，根据合同约定，若出现大风、高温等情形，明发公司可据实顺延交房期限。一审未对可顺延交房的期限予以认定错误。二、一审认定的逾期办证违约金截止点有误。1.本案购房人并未委托明发公司代为办理权属证书，明发公司仅承担协助办证义务。讼争房屋于2018年12月24日完成初始登记，应以该日作为逾期办证违约金的截止点。一审判决明发公司承担初始登记后的逾期办证违约责任错误。2.退一步将，即使明发公司应承担初始登记后的逾期办证责任，因黄某、罗某将讼争房屋转让给案外人郭英祥、郭秋玲，郭英祥、郭秋玲已于2019年6月11日取得讼争房屋的权属证书，明发公司的逾期办证违约责任应于2019年6月10日截止。 黄某、罗某辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 黄某、罗某向一审法院起诉请求：明发公司支付黄某、罗某逾期办理产权证违约金35379.57元及利息663.36元（自2019年6月15日至起诉之日）；二、明发公司支付黄某、罗某逾期交房违约金2170.88元。 一审法院认定事实：2014年3月23日，罗能海与明发公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定罗能海向明发公司购买龙海市××镇××路××广场××幢××号商品房，总价款586726元。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，将符合约定条件的的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17ｍｍ及17ｍｍ以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第二十八条约定，双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：1.出卖人办理房屋所有权初始预登记的时间自《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日起计算，如果出卖人交付使用的日期早于交付期限届满之日，亦以交付期限届满之日作为办理初始预登记的起算时间。2.出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由“商品房交付使用后60日内”变更为“交付期限届满后365日内”，买受人取得权属证书的期限由“商品房交付使用后90日内”变更为“交付期限届满后720日内”。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后720日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第二十九条约定，双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。合同签订后，罗能海依约支付购房款共计586726元。讼争商品房所在龙海明发广场1＃楼工程于2015年6月30日经竣工验收合格；1＃楼住宅部分于2015年11月3日经消防验收合格。2015年12月7日，明发公司通知罗能海办理交房手续。2016年2月1日，双方办理了讼争房屋交接手续。黄某与罗能海于2011年3月10日登记结婚，双方育有一子罗某。2018年4月27日，黄某、罗能海与案外人郭英祥、郭秋玲签订一份《房屋买卖合同》，约定将讼争房屋转让给郭英祥、郭秋玲。2018年8月21日，黄某与罗能海办理离婚手续。2018年8月24日，罗能海死亡。2018年12月24日，讼争房屋所在1＃楼住宅部分办理了初始登记。2019年6月10日，黄某与案外人郭英祥、郭秋玲作为申请人填写了讼争商品房的《不动产登记申请表》。目前讼争房屋尚未办理不动产权属证书。2020年10月14日，罗能海的父母罗大矣、王满英经公证声明放弃继承权利。 一审法院认为，罗能海与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行。罗能海与明发公司签订案涉《商品房买卖合同》发生在罗能海与黄某婚姻关系存续期间，黄某有权作为原告与罗能海的继承人罗某共同主张合同权利。关于逾期交房违约金的认定。根据合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17ｍｍ及17ｍｍ以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工等情形出卖人可以据实予以延期。为此，明发公司提供气象报告情况统计表、气象报告、施工日志拟证明自双方签约后至交付房屋之日因台风（11天），六级风（11天），中雨以上（62天），高温天气（94天）等因素影响施工，交房时间应相应顺延158天。明发公司提供的气象报告为龙海市气象局所出具，对该气象报告真实性予以认可。根据该气象报告，案涉合同签订后至讼争商品房所在1＃楼工程竣工，该期间台风天气共计4天，明发公司可据此顺延交房4天。故约定的交房期限由2015年10月31日顺延至2015年11月4日。除此之外，明发公司主张六级风、中雨以上降雨、高温天气等可以顺延交房，既应证明存在足以影响施工的气象原因，亦应证明该情形已实际影响到施工。对此，明发公司虽然提供了施工日志，但该日志无原件，且均无记录人及负责人签名，该证据真实性无法确认，无法印证明发公司主张的气象原因已实际影响到工程施工，故其应承担举证不能的后果。明发公司主张讼争商品房竣工验收后至实际交付期间尚存在天气因素影响施工，没有相应依据且不具关联性，不予采纳。据此，认定合同约定的交房期限顺延至2015年11月4日。截至该日明发公司未交房，已构成违约，自此时起权利人即应知道自己的权利受到侵害，因明发公司提出时效抗辩，故自2015年11月5日起至黄某与罗某主张的截止日2015年12月7日该期间的逾期交房违约金因超过诉讼时效不予支持。关于出卖人的产权登记义务。根据《商品房买卖合同》第十四条、《合同补充协议》第二十八条、第二十九条约定，作为出卖人的明发公司关于产权登记应履行的义务有二：一是在《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满后365日内办理房屋所有权初始预登记；二是在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提供给房屋权属登记机关或买受人，协助买受人在交付期限届满后720日内取得房屋权属证书。关于产权初始预登记、产权登记的时限。本案中，合同约定的交付期限顺延至2015年11月4日，根据《合同补充协议》第二十八条约定，明发公司应当在此后365日内即2016年11月4日前办理房屋所有权初始预登记。讼争房屋所在1＃楼住宅部分至2018年12月24日方完成初始登记，已超过双方合同约定的期限；办理产权登记的时限应为交付期限届满后720日内，即2017年10月24日前，超过此时限，即构成逾期办证。关于明发公司应支付逾期办证违约金的计算方式。因明发公司存在逾期办理房屋初始登记的违约行为，该行为势必影响到权利人如期取得不动产权属证书，故明发公司应按合同约定支付逾期办证违约金。本案中，明发公司虽未提供证据证明其提交办理权属登记所需资料的时间，但因黄某与罗某认可明发公司于2019年6月15日向不动产登记中心递交办证材料，并以此作为其主张的逾期办证违约金的截止日，故确认该逾期办证违约金计算至2019年6月15日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二项约定，明发公司应支付的逾期办证违约金为：自逾期之日2017年10月25日起至2019年6月15日止，每日按买受人已付款586726元的0.01%计算，即35144.89元（586726元×0.01%×599天）。对黄某与罗某诉求的逾期办证违约金的合理部分，予以支持；对超过核定的数额部分，应予驳回；明发公司辩称逾期办证违约金应自实际交房后第721日起算至填写《不动产登记申请表》之日止，不符合双方合同关于办证时限及办证义务的约定，不予采纳。黄某与罗某请求明发公司支付利息缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决：一、明发公司应于判决生效之日起十日内支付黄某、罗某逾期办证违约金35144.89元；二、驳回黄某、罗某的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费701元，适用简易程序减半收取计350.5元，由黄某、罗某负担8.7元，由明发公司负担341.8元。 二审中，黄某、罗某没有提供新的证据。明发公司提交《不动产权属证书》一份，欲证明案外人郭英祥、郭秋玲于2019年6月11日取得讼争房屋不动产权证。黄某、罗某质证称：证据的真实性、关联性没有异议，讼争房屋确已登记在郭英祥、郭秋玲名下。 除明发公司对“目前讼争房屋尚未办理不动产权属证书”有异议，主张讼争房屋已经办理了权属证书外，对一审查明认定的其余事实，双方当事人均无异议，本院对无争议的事实予以确认。对明发公司所提异议，本院认定如下：黄某、罗某对明发公司二审中提交的《不动产权属证书》的证据三性均无异议，该证据可以证明讼争房屋已于2019年6月11日登记在案外人郭英祥、郭秋玲名下，本院对该事实予以确认。明发公司对事实所提异议成立，本院予以采纳。 本院认为，罗能海与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：本案逾期办证违约金的起算点和截止点应如何认定。 起算点方面。明发公司上诉主张，讼争房屋于2016年2月1日才实际交付，本案逾期办证违约金应自实际交房后的第721日起算。对此，讼涉《合同补充协议》第二十八条约定：买受人取得权属证书的期限由“商品房交付使用后90日内”变更为“交付期限届满后720日内”。即合同所约定的办证期限系以“交付期限届满”起算，明发公司主张以“实际交房日”起算办证期限，与合同约定不符，不予采纳。 明发公司上诉主张，即使以交付期限届满后720日作为逾期办证的起算点，也应扣除大风、高温等可顺延交房的天数。对此，一审中明发公司提交的《施工日志》缺乏工程名称、施工人、记录人等必要内容，与本案的关联性无法确认，其主张交付期限应扣除大风、高温等天数缺乏证据支持，不予采纳。 截止点方面。明发公司上诉主张，本案购房人并未委托明发公司代为办理房屋权属登记，故本案逾期办证违约金应于讼争房屋完成初始预登记（首次登记）之日（2018年12月24日）截止。根据讼涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，明发公司负有协助购房人办理权属登记的义务。具体而言，明发公司负有的协助办证义务包括：向不动产登记机关提交相应材料，完成房屋初始登记，并在房屋具备办证条件后通知购房人办理权属登记。本案中，明发公司未能举证证明其在初始登记完成后通知了罗能海（或黄某、罗某），故其关于逾期办证违约金于讼争房屋完成初始预登记之日截止的上诉主张不能成立。 根据二审查明事实，因黄某、罗某将讼争房屋转让，案外人郭英祥、郭秋玲于2019年6月11日取得讼争房屋的权属证书。故可以认定黄某、罗某至迟于2019年6月11日已知晓讼争房屋具备办证条件，本案逾期办证违约金应计算至2019年6月10日，明发公司的该上诉主张成立，予以采纳。本院在一审基础上减少5天逾期办证期间，逾期办证违约金确定为34851.5元。 综上，明发公司关于逾期办证截止点的上诉主张部分成立，予以采纳；其余上诉请求予以驳回。原判认定事实清楚，但因二审出现新的证据，本院据实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初5020号民事判决； 二、明发（龙海）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付黄某、罗某逾期办证违约金34851.5元； 三、驳回黄某、罗某的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费701元，适用简易程序减半收取350.5元，由黄某、罗某负担18.7元，由明发（龙海）房地产开发有限公司负担331.8元；二审案件受理费701元，由黄某、罗某负担20元，由明发（龙海）房地产开发有限公司负担681元。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  李 凌 审 判 员  黄 兴 二〇二一年三月二十四日 法官助理  杨 烨 书 记 员  马晓斌