北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4216号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层。法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒秋月，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京尚诚怡美生物科技股份有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路3号院15号楼1单元201。法定代表人：李唐，总经理。委托诉讼代理人：王科，女，该公司法务。委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。上诉人北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称：凯德嘉茂公司）因与被上诉人北京尚诚怡美生物科技股份有限公司（以下简称：尚诚怡美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初23035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。凯德嘉茂公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第六项，依法改判支持我方的原审反诉请求第一、二、三、四项或将本案发回重审。事实和理由：一、尚诚怡美公司单方解约，欠付各项费用的违约事实清楚，应当按照合同约定承担违约责任，一审法院认定尚诚怡美公司不构成违约属事实认定错误。尚诚怡美公司自2020年3月1日起开始不予支付租金及各项费用，2020年4月北京市疫情已降为二级响应，在疫情已经逐步稳定的情况下，尚诚怡美公司于2020年5月15日单方向我方发出权益告知函，申请撤出经营设备并解除合同，于5月16日擅自闭店，其以实际行动单方解除合同。我方虽多次催缴相关费用，但尚诚怡美公司均置之不理，导致合同事实上无法继续履行。因此合同解除的相关责任不在我方；二、尚诚怡美公司实际占用房屋至2020年7月8日，因此其应当支付2020年5月16日至7月8日的房屋占用费。根据双方签订的租赁合同第13.1条，尚诚怡美公司应当自合同解除之日交还房屋并恢复原状。在2020年6月22日我方发出《资产处置函》后，尚诚怡美公司至2020年7月8日才将房屋内物品全部清空并交还我方，且未予恢复原状。根据租赁合同第21.5条，尚诚怡美公司应向我方支付合同解除之日即2020年5月16日至7月8日的房屋占用费；三、我方疫情期间能够正常开展经营活动，疫情影响并未达到2.5个月之久，尚诚怡美公司在原审中请求减免的期间才3.5个月，一审判决免除尚诚怡美公司长达2.5个月租金及各项费用；且我方在疫情期间也遭受了重大损失，一审法院未予考虑，片面保护承租人的利益，对我方明显不公。尚诚怡美公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。尚诚怡美公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的商场房屋租赁合同于2020年5月16日解除；2.凯德嘉茂公司退还尚诚怡美公司租赁房屋所缴纳的场地保证金167040元、公用事业保证金3200元、装修押金54400元、POS保证金1404元；3.免除2020年1月30日至5月16日的租金、市场推广费和物业管理费；4.请求法院判令凯德嘉茂公司返还尚诚怡美公司员工押金2500元；5.诉讼费由凯德嘉茂公司承担。凯德嘉茂公司向一审法院提出反诉，请求：1.尚诚怡美公司向凯德嘉茂公司支付拖欠的2020年3月1日至5月15日租金113855.87元，物业管理费8547.10元，市场推广费1424.52元，POS机租金670.71元，水电费1239.37元，以上共计125737.57元；2.尚诚怡美公司向凯德嘉茂公司支付逾期付款违约金16928.15元（自2020年3月2日起算，暂计算至10月31日）；3.尚诚怡美公司向凯德嘉茂公司支付合同解除违约金334080元；4.尚诚怡美公司向凯德嘉茂公司支付2020年5月16日至7月8日期间的房屋占用费296559.36元；5.尚诚怡美公司向凯德嘉茂公司支付房屋拆除费23954.93元；6.尚诚怡美公司已经支付的租赁保证金167040元、公共事业保证金3200元、装修押金54400元、POS机保证金1404元，共计226044元不予退还；7.诉讼费由尚诚怡美公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年4月20日，凯德嘉茂公司（甲方、出租方）与尚诚怡美公司（乙方、承租方）签订编号为TA-1820/100000367的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定有以下内容：第一部分、通用条款。……第三条、合同价款。3.1乙方应向甲方支付：3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。……3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。……第四条、租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。……4.2物业管理费及市场推广费。……4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。……4.2.2乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。……第十条、乙方的违约责任。……10.2乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。……12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；……13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。……第二部分、专用条款。第十九条、出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在1号广场6层被称为“商场”04层02A号（以下简称涉案房屋）。房屋类型为商业。……19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为64平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“尚诚药妆-个人护理/化妆品”之用途……19.4商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。19.5本合同的收银方式为：甲方POS机。第二十条、租赁期限和装修期。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年的时间，即2018年6月14日至2020年6月13日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日30天的装修期，即2018年5月15日至2018年6月13日。乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及市场推广费……20.3双方暂约定该房屋交付日为2018年5月15日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。……第二十一条、租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。21.1.1保底租金：按租用面积计算。21.1.1.1自2018年6月14日至2019年6月13日的含税月保底租金额为每平方米745元。含税月保底租金为47680元。自2019年6月14日至2020年6月13日的含税月保底租金额为每平方米765元。含税月保底租金为48960元。21.1.2提成租金。21.1.2.1自2018年6月14日至2020年6月13日的含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的20%计算的金额。21.2乙方应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金167040元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为5760元……21.8若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为468元/台，保证金为1404元/台。21.9甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为960元……。租赁合同签订后，凯德嘉茂公司向尚诚怡美公司交付了涉案房屋。尚诚怡美公司向凯德嘉茂公司交纳各项费用至2020年2月29日。由于新冠肺炎疫情的原因，尚诚怡美公司未向凯德嘉茂公司交纳2020年3月1日之后的各项费用。双方就费用减免事宜进行了协商，凯德嘉茂公司给出的减免方案为：2020年1月25日至2月9日期间的租金、物业管理费、市场推广费减半收取。尚诚怡美公司则希望下一年度能够减免半年房租，否则考虑撤店。最终，双方未能协商一致。尚诚怡美公司曾于2020年2月25日向凯德嘉茂公司发出《关于撤店的函》，表示由于疫情影响，导致店铺一直处于闭店当中，考虑店铺服务内容等因素，提出撤店申请。凯德嘉茂公司于2020年2月29日回函表示不可擅自提前撤场，否则需按租赁合同约定承担相应的违约责任。凯德嘉茂公司向尚诚怡美公司发送催缴函、敬告函，要求尚诚怡美公司支付租金等费用，否则将采取停水、停电等措施。2020年5月15日，尚诚怡美公司向凯德嘉茂公司发送权益告知函，表示申请于2020年5月16日撤出经营设备，店铺关门停业，因不可抗力因素解除租赁合同，并申请退还2020年1月30日至3月25日的租金及市场管理费、POS机使用费等，另要求凯德嘉茂公司明确不退装修押金款的原因。2020年5月25日，凯德嘉茂公司回函，要求尚诚怡美公司在2020年5月27日前恢复正常经营，支付欠付租金等费用，否则须承担违约责任。此后，凯德嘉茂公司向尚诚怡美公司发送敬告函，要求尚诚怡美公司继续履行租赁合同，并告知将在租赁房屋外布置围挡。2020年6月12日，凯德嘉茂公司向尚诚怡美公司发送解约函，表示租赁合同已被尚诚怡美公司违法单方解除，已支付的费用均不予退还，并要求尚诚怡美公司于2020年6月26日搬离租赁房屋内一切设备设施，拆除装修，将房屋恢复原状交还，否则视为自弃。2020年6月22日，凯德嘉茂公司向尚诚怡美公司发送资产处置函，表示双方的合同已于2020年5月16日解除，要求尚诚怡美公司于2020年6月26日前来处置资产，并要求尚诚怡美公司于2020年6月22日缴清拖欠款项125737.57元。2020年7月8日，尚诚怡美公司将涉案房屋清空交还凯德嘉茂公司。2020年11月，凯德嘉茂公司与案外人签订合同，将涉案房屋恢复原状，并支付拆除费23954.93元。以上事实，有当事人提交的租赁合同、收据、往来函件、邮件截图、账单、三方比价评估表、报价邀请函、施工合同及发票等证据及陈述意见在案为证。一审法院认为，凯德嘉茂公司与尚诚怡美公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。尚诚怡美公司主张租赁合同于2020年5月16日解除，凯德嘉茂公司认可该解除时间，但不认可解除的事由。结合本案实际情况，法院认为尚诚怡美公司单方行使的解除租赁合同的行为不产生合同解除的效力。但考虑涉案房屋实际已经交接，租赁合同事实上已经解除，综合双方意见，法院确认双方签订的租赁合同于2020年5月16日解除。对于尚诚怡美公司主张减免租金的意见，由于新冠肺炎疫情及国家针对疫情采取的相关管控措施，客观上对尚诚怡美公司的药妆经营造成了较大的冲击，导致客流量严重下降，法院结合疫情及管控措施的影响、本案的实际情况，酌情免除尚诚怡美公司2.5个月的租金、物业管理费及市场推广费。综合考虑疫情实际影响、合同履行情况及双方损失情况等因素，法院确认尚诚怡美公司无须向凯德嘉茂公司支付2020年3月1日至5月15日期间2.5个月的租金、物业管理费、市场推广费；凯德嘉茂公司无须向尚诚怡美公司返还2020年2月29日前的租金、物业管理费、市场推广费；对于尚诚怡美公司主张的员工押金2500元，其并未提供有效证据予以证明，法院不予支持；对于凯德嘉茂公司主张的水电费1239.37元，法院予以支持；对于凯德嘉茂公司主张POS机租金670.71元，法院予以支持；双方无须向对方承担违约责任。尚诚怡美公司未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，其逾期付款行为不宜认定为违约。对凯德嘉茂公司主张支付违约金的反诉请求，法院不予支持。租赁合同解除后，凯德嘉茂公司应退还尚诚怡美公司支付的租赁保证金167040元、公共事业保证金3200元、装修押金54400元、POS机保证金1404元。关于凯德嘉茂公司主张的房屋占用费，结合事实情况，尚诚怡美公司已书面告知凯德嘉茂公司于2020年5月16日解除合同，并申请撤出经营设备，关门停业，交付钥匙，凯德嘉茂公司要求尚诚怡美公司继续履行租赁合同并告知采取断电措施、在涉案房屋外布置围挡，尚诚怡美公司在2020年5月16日至7月8日期间无法使用租赁房屋，期间的各项费用不应由尚诚怡美公司负担，故对于凯德嘉茂公司主张房屋占用费的反诉请求，法院不予支持。关于凯德嘉茂公司主张的房屋拆除费，属于恢复原状费用，根据合同约定，尚诚怡美公司应当在合同解除或终止后将涉案房屋恢复原状交还。现凯德嘉茂公司自行将房屋恢复原状，其合理支出应当由尚诚怡美公司负担。故法院对于凯德嘉茂公司的该项反诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认北京尚诚怡美生物科技股份有限公司与北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司2018年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月16日解除；二、判决生效之日起七日内，北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司退还北京尚诚怡美生物科技股份有限公司租赁保证金167040元、公共事业保证金3200元、装修押金54400元、POS机保证金1404元；三、判决生效之日起七日内，北京尚诚怡美生物科技股份有限公司支付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司POS机租金670.71元、水电费1239.37元；四、判决生效之日起七日内，北京尚诚怡美生物科技股份有限公司支付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋拆除费23954.93元；五、驳回北京尚诚怡美生物科技股份有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，尚诚怡美公司与凯德嘉茂公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均同意租赁合同于2020年5月16日解除，本院对此不持异议。但双方就合同解除的事由存在争议。尚诚怡美公司在新冠肺炎疫情以及相应防控措施发生之前，并无拖欠租金的行为。尚诚怡美公司欠缴租金、停止营业的行为均发生在新冠肺炎疫情以及防控措施之后，且根据双方当事人提交的往来函件，双方关于疫情之后是否减免租金以及继续履行合同一直处于协商过程中。综合以上情况，凯德嘉茂公司上诉要求尚诚怡美公司支付逾期付款违约金及合同解除违约金，本院难以支持。租赁合同解除后，凯德嘉茂公司应退还尚诚怡美公司支付的租赁保证金167040元、公共事业保证金3200元、装修押金54400元、POS机保证金1404元。关于合同解除前的租金减免问题。新冠肺炎疫情系双方均不能预见、不能避免、不能克服的情况。尚诚怡美公司承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施对尚诚怡美公司正常经营造成影响，营业收入明显减少，继续按照原合同标准支付租金对尚诚怡美公司明显不公平，在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，应当结合案件的实际情况，对疫情期间的租金进行减免。关于合同解除后的房屋占用费问题。尚诚怡美公司曾书面告知凯德嘉茂公司于2020年5月16日解除合同，并申请撤出经营设备，关门停业，交付钥匙。凯德嘉茂公司要求尚诚怡美公司继续履行租赁合同并告知采取断电措施、在涉案房屋外布置围挡。在新冠疫情肆虐的大环境下，凯德嘉茂公司的行为确属不妥。虽然尚诚怡美公司自2020年5月16日起未再营业，但凯德嘉茂公司实际尚未采取上述措施，尚诚怡美公司即自行关门停业，故尚诚怡美公司仍应承担相应的房屋占用费。对于前述合同解除前租金的减免数额以及合同解除后的房屋占用费数额，根据公平原则，本院予以综合认定。一审法院酌情免除尚诚怡美公司2.5个月的租金、物业管理费及市场推广费，本院不再对此作出调整。2020年5月16日至7月8日的房屋占用费，尚诚怡美公司可参照合同约定的租金标准予以支付。综上所述，凯德嘉茂公司的上诉请求，部分成立，对其中合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初23035号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初23035号民事判决第六项；三、本判决生效之日起七日内，北京尚诚怡美生物科技股份有限公司支付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司2020年5月16日至7月8日的房屋占用费86920元；四、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4728元，由北京尚诚怡美生物科技股份有限公司负担52元（已交纳），由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担4676元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费5886元，由北京尚诚怡美生物科技股份有限公司负担1166元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担4720元（已交纳）。二审案件受理费13774元，由北京尚诚怡美生物科技股份有限公司负担1950元（北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司已预交，北京尚诚怡美生物科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司），由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担11824元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 曹 雪二〇二一年三月二十五日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越