湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2329号上诉人（原审原告）：陆伟发，男，1976年7月6日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。上诉人（原审原告）：明敏，男，1964年9月27日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。上诉人（原审原告）：刘果干，男，1971年6月8日出生，汉族，湖南省邵阳县人，住湖南省邵阳县。上诉人（原审原告）：金文明，男，1965年5月18日出生，汉族，湖南省邵东县人，住湖南省邵东县。以上四上诉人共同委托诉讼代理人:米承善，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人:杨露，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李健，男，1960年6月19日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。被上诉人（原审被告）：彭建和，男，1963年6月23日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。被上诉人（原审被告）：田世华，男，1968年8月24日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。被上诉人（原审被告）：张小平，男，1970年9月13日出生，侗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。被上诉人（原审被告）：陈善友，男，1961年4月6日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。上诉人陆伟发、明敏、刘果干、金文明因与被上诉人李健、彭建和、田世华、张小平、陈善友申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（以下简称一审法院）（2019）湘1229民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆伟发、明敏、刘果干、金文明上诉请求：1、撤销一审法院（2019）湘1229民初1153号民事判决，改判驳回被上诉人的执行异议，维持一审法院（2015）靖民一初字第194-1号查封裁定，撤销一审法院（2018）湘1229执异2号执行裁定；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司的委托代理人陈善友签订的《商品房买卖合同》合法有效，为事实认定错误。签订合同时案涉房产未取得商品房预售许可证，故该《商品房买卖合同》无效。二、被上诉人李健等四人合法占有案涉房产的事实不成立。三、被上诉人李健等四人没有任何房产登记手续，无权力制止法院执行查封。李健、彭建和、田世华、张小平、陈善友答辩称：一审判决还原了本案的事实真相，认定事实清楚，判决公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陆伟发、明敏、刘果干、金文明向一审法院起诉请求：1、维持湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2015）靖民一初字第194-1号查封裁定，继续查封陈善友所有的位于靖州县××小区××号楼××宾馆××楼××楼的产权；2、驳回李健、彭建和、田世华、张小平的异议，撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229执异2号执行裁定书；3、本案诉讼费用由李健、彭建和、田世华、张小平、陈善友承担。一审法院认定事实：2014年11月19日，湖南省靖州苗族侗族自治县地方税务局对怀化中房房地产开发公司下达了税收强制执行决定书，查封了怀化中房房地产开发公司（靖州家悦小区项目部）尚未出售的1号楼宾馆、住房2套、车库36个、柴房26个。靖州家悦小区项目系陈善友挂靠怀化中房房地产开发公司，施工建设等由陈善友实施，陈善友仅向公司交纳管理费。2015年2月12日，中共靖州苗族侗族自治县县委常委会会议议定了靖州家悦小区相关工作。2015年2月25日，李健、彭建和、田世华、张小平按照县委常委会会议要求，于2015年春节前以现金方式支付20万元给陈善友用于发放拖欠的农民工工资，通过田凤林（彭建和之妻）在建设银行的账号转账180万元给靖州县地方税务局办税服务中心用于缴纳税款。余下的280万元购房款是用陈善友的借款转化为购房款，怀化中房房地产开发公司于2015年3月8日立下了480万元购房款的收据。2015年3月8日，李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：怀化中房房地产开发公司将怀化中房房地产开发公司（靖州家悦小区项目部）1号楼宾馆出卖给李健、彭建和、田世华、张小平，购房款总价为400万元，其他费用为388152元，一次性付清。怀化中房房地产开发公司将怀化中房房地产开发公司（靖州家悦小区项目部）第1幢1单元107号、207号房屋出卖给李健、彭建和、田世华、张小平，购房款总价为40万元，其他费用为39327元。怀化中房房地产开发公司靖州家悦小区项目建设依据为：出卖人以招标方式取得了位于靖州县接官亭、编号为2007-29的地块的土地使用权，土地使用证号为靖国用（98）字第368号，建设工程规划许可证号为靖规工国（2008）5号，施工许可证号为怀13-4330302008050706001。怀化中房房地产开发公司靖州家悦小区项目商品房销售依据为：靖州县房产局预许字（2009）第04号、预许字（2010）第8号。合同签订后，李健、彭建和、田世华、张小平对所购房屋安装了卷闸门，并砌了围墙。之后，李健、彭建和、田世华、张小平多次联系相关部门办理产权证未果。2015年6月30日，因陆伟发、明敏、刘果干、金文明与陈善友民间借贷纠纷一案，陆伟发、明敏、刘果干、金文明向该院提出财产保全申请，该院作出（2015）靖民一初字第194-1号民事裁定，查封了靖州县××小区××号楼××宾馆××楼××楼房产。2015年9月22日，该院立案执行陆伟发、明敏、刘果干、金文明与陈善友民间借贷纠纷一案，该案的财产保全查封措施自动转为执行中的查封措施，李健、彭建和、田世华、张小平于2018年1月24日向该院提出执行异议，请求解除对靖州县××小区××号楼××宾馆××楼××楼房产的查封。该院受理后，通过审查，于2018年2月6日作出了湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229执异2号执行裁定书，对靖州县××小区××号楼××宾馆××楼××楼的房产解除了查封。陆伟发、明敏、刘果干、金文明不服该裁定，向该院提起了申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案双方所争议的焦点为：李健、彭建和、田世华、张小平是否享有对靖州县××小区××号楼××宾馆××楼××楼房产排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一、关于在人民法院查封靖州县××小区××号楼××宾馆××楼××楼房产之前李健、彭建和、田世华、张小平是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，2015年2月25日，李健、彭建和、田世华、张小平按照县委常委会会议要求，于2015年春节前以现金方式支付20万元给陈善友用于发放拖欠的农民工工资，通过田凤林（彭建和之妻）在建设银行的账号转账180万元给靖州县地方税务局办税服务中心用于缴纳税款。2015年3月8日，李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。陆伟发、明敏、刘果干、金文明主张怀化中房房地产开发公司未取得商品房预售许可证，该《商品房买卖合同》应为无效。陈善友提交的商品房预售许可证与该院依法调取的商品房预售许可证存根，该商品房预售许可证及存根明确记载了2010年12月23日，靖州苗族侗族自治县房产局已给怀化中房房地产开发公司发放了靖州县家悦小区二期工程（1、2、3、4栋）的商品房预售许可证，陆伟发、明敏、刘果干、金文明仅以2008年5月6日家悦小区建筑工程施工许可证中二期工程没有1号楼来证明1号楼没有取得预售许可证的证明力不足，对陆伟发、明敏、刘果干、金文明的该主张，该院不予支持。因此，在人民法院查封靖州县××小区××号楼××宾馆××楼××楼房产之前，李健、彭建和、田世华、张小平已与怀化中房房地产开发公司签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于在人民法院查封之前，李健、彭建和、田世华、张小平是否已合法占有靖州县××小区××号楼××宾馆××楼××楼房产。本案中，2015年3月8日，李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，李健、彭建和、田世华、张小平对所购房屋安装了卷闸门，并砌了围墙，应视为李健、彭建和、田世华、张小平实际合法占有了该涉案房产。三、李健、彭建和、田世华、张小平是否已支付了全部购房款。本案中，2015年2月12日，中共靖州苗族侗族自治县委常委会会议议定了靖州家悦小区相关工作。2015年2月25日，李健、彭建和、田世华、张小平按照县委常委会会议要求，于2015年春节前以现金方式支付20万元给陈善友用于发放拖欠的农民工工资，通过田凤林（彭建和之妻）在建设银行的账号转账180万元给靖州县地方税务局办税服务中心用于缴纳税款，余下的280万元购房款是用陈善友的借款转化为购房款，怀化中房房地产开发公司于2015年3月8日立下了480万元购房款的收据，且怀化中房房地产开发公司、陈善友对李健、彭建和、田世华、张小平支付了480万元购房款没有异议。四、是否因李健、彭建和、田世华、张小平自身原因未办理过户登记。本案中，2014年该涉案房产已被靖州县地方税务局查封，靖州县地方税务局根据中共靖州苗族侗族自治县委常委会会议议定和靖州家悦小区协调小组的意见同意怀化中房房地产开发公司将该涉案房产出卖给李健、彭建和、田世华、张小平，双方签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，李健、彭建和、田世华、张小平多次联系相关部门办理产权证未果，因此，该涉案房产未办理过户登记并非李健、彭建和、田世华、张小平自身原因。综上所述，在人民法院查封靖州县××小区××号楼××宾馆××楼××楼房产之前，李健、彭建和、田世华、张小平已与怀化中房房地产开发公司签订了合法有效的书面买卖合同。李健、彭建和、田世华、张小平已支付了全部购房款，并实际合法占有了该房产，该房产未办理过户登记并非李健、彭建和、田世华、张小平自身原因。陆伟发、明敏、刘果干、金文明要求维持靖州苗族侗族自治县人民法院（2015）靖民一初字第194-1号查封裁定，继续查封陈善友所有的位于靖州县××小区××号楼××宾馆部分的一楼大厅、2、3、4楼并驳回李健、彭建和、田世华、张小平的异议，撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229执异2号执行裁定书的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。李健、彭建和、田世华、张小平要求对靖州县××小区××号楼××宾馆××楼××楼房产排除法院强制执行的主张，符合法律规定，该院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回陆伟发、明敏、刘果干、金文明的诉讼请求。案件受理费100元，由陆伟发、明敏、刘果干、金文明负担。本案二审期间，李健、彭建和、田世华、张小平、陈善友提交了一份《评估报告书》，拟证明案涉房屋当时的市场价值只值400万元左右。陆伟发、明敏、刘果干、金文明的质证意见是：该证据与本案无关，且该份《评估报告书》是在《商品房买卖合同》签订之后6个月才进行评估的，无法反映合同签订时案涉房产的真实价值。本院对李健、彭建和、田世华、张小平、陈善友提交的上述证据将结合本案其他证据予以综合认定。陆伟发、明敏、刘果干、金文明在二审中没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的相一致。本院认为，根据本案案情及各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：李健、彭建和、田世华、张小平是否享有对案涉房产能够排除执行的权利。对此，本院分析如下：经审查，靖州县地方税务局于2014年对案涉房产予以查封，2015年2月12日，中共靖州苗族侗族自治县县委常委会会议对案涉房产如何处置进行了议定，后靖州县地方税务局根据中共靖州苗族侗族自治县县委常委会会议议定的意见，同意怀化中房房地产开发公司将案涉房产出卖给李健、彭建和、田世华、张小平，李健、彭建和、田世华、张小平也按照中共靖州苗族侗族自治县县委常委会会议的要求及时履行了购房一方的义务，因此李健、彭建和、田世华、张小平合资购买案涉房产是客观事实。2015年3月8日，李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，故在人民法院查封之前，李健、彭建和、田世华、张小平已与怀化中房房地产开发公司签订了合法有效的书面买卖合同；李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》后，以对所购买房屋安装卷闸门、砌围墙的形式，在人民法院查封之前已合法占有了案涉房产；李健、彭建和、田世华、张小平按照中共靖州苗族侗族自治县县委常委会会议的要求如期支付了购房款，怀化中房房地产开发公司对李健、彭建和、田世华、张小平已经支付了480万元购房款也没有异议，故李健、彭建和、田世华、张小平已经支付全部购房价款；李健、彭建和、田世华、张小平签订了《商品房买卖合同》后，多次联系相关部门办理产权证未果，故案涉房产未办理过户登记并非李健、彭建和、田世华、张小平自身原因。由此可见，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，李健、彭建和、田世华、张小平享有对案涉房产排除执行的权利。陆伟发、明敏、刘果干、金文明称案涉房产在签订《商品房买卖合同》时未取得商品房预售许可证与事实不符，故其提出签订合同时案涉房产未取得商品房预售许可证，案涉《商品房买卖合同》无效的上诉理由不成立。不动产是否已经登记在买受人名下与买受人是否享有能够排除执行的权利不具有必然关联，故陆伟发、明敏、刘果干、金文明称被上诉人李健等四人没有任何房产登记手续，无权力制止法院执行查封的上诉理由亦不成立。综上所述，陆伟发、明敏、刘果干、金文明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陆伟发、明敏、刘果干、金文明负担。本判决为终审判决。审判长  陈利建审判员  杨立平审判员  曹 阳二〇二一年三月二日法官助理谌奕书记员陈齐峰