河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终137号上诉人(原审原告、执行案外人)：邢琳，女，1988年4月2日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：任文阁，河南众孚律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：孟召银，男，1969年4月27日出生，汉族，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：李媛媛，河南金谋律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：濮阳安成置业有限公司，住所地濮阳市中原路与长庆路交叉口东50米路北。法定代表人：任中顺，该公司经理。上诉人邢琳因与被上诉人孟召银、第三人濮阳安成置业有限公司（以下简称安成公司）案外人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0902民初10410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢琳委托代理人任文阁，被上诉人孟召银委托代理人李媛媛到庭参加诉讼。原审第三人安成公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢琳上诉请求：1.撤销一审法院（2020）豫0902民初10410号民事判决，依法改判支持邢琳的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由孟召银负担。事实与理由：一、一审认定邢琳是否缴纳房款难以认清，对此，邢琳不能认同。1.邢琳从未收到过涉案房产被查封的相关文书。2.查封前邢琳与安成公司签订的认购协议书、网签及装修承诺书，约定了购买房屋的房号、面积、单价、总价及交房时间等，并足额支付了房款，视为涉案房产被查封前签订的商品房买卖合同。3.邢琳将房款交给谁，由安成公司售房人员决定，且安成公司以针对邢琳支付的每一笔房款向邢琳出具了收据。4.尽管第2份收据出具时间是2019年10月30日，金额133062元，邢琳实际付款时间为2020年3月16日晚于收据出具时间；第4份收据出具时间是2020年4月1日，金额8万元，邢琳实际付款时间为2020年5月23日晚于收据出具时间；邢琳在一审中提交的7笔银行明细和5分收据足以证明邢琳已经交情了房款，安成公司财务人员工作失误收据开具的时间早于交款时间，应当以实际交款时间为准。错不在邢琳，邢琳没有与安成公司恶意串通。5.邢琳以非凡景致房产两次抵押贷款，主要用于购买涉案房产，且已将该房产上网出售，近期正在洽谈中。6.孟召银与安成公司之间是民间借贷纠纷，孟召银以营利投资为目的，邢琳买房是用于居住，不是商业投资。7.对方证据不足以证明2019年3月涉案房产不能对外出售，至于杨建鹏是谁、是否失联，均与邢琳买房无关，邢琳是在售房部购买的涉案房产。二、2017年9月14日邢琳离异，婚生女儿现年6岁，由邢琳抚养，邢琳名下虽有一套房产，但失败婚姻留下的痛苦令邢琳不堪面对，加之海晟名居又是学区房，所以邢琳决定购买涉案房产开始新的生活。综上，邢琳系案涉商品房销售者，对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，应依法改判不得执行案涉房屋。孟召银辩称,1.邢琳与安成公司不存在真实有效的房屋买卖合同关系，邢琳提交的证据也无法证实其全额交纳了购房款。首先，2019年3月1日濮阳市房地产管理中心收回了海晟名居项目的商品房预售许可证，禁止安成公司对外销售房屋，安成公司在此之后签订的书面商品房买卖合同均为无效合同。其次，安成公司在王月凤诉孟召银、安成公司案外人执行异议之诉一案一审开庭审理时陈述，安成公司的实际控制人杨建鹏在2019年7月份失联，之后安成公司没有具体的经营行为。最后，邢琳在诉状中自认在人民法院查封前未签订书面房屋买卖合同，仅签订了认购协议。且邢琳提交的收据与转账记录时间相互矛盾，先出具收据后转账与交易习惯不符，部分转账未支付给安成公司，转账时间也在人民法院查封涉案房屋之后，部分转账发生在邢琳提起执行异议之后。2.九民纪要对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”做了明确的解释，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。而选择学校及感情问题均不在此列。因此，邢琳的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。安成公司未进行陈述。邢琳向一审法院起诉请求：不得执行位于濮阳市海晟名居2单元11层6号（2-1106号）房产。一审法院认定事实：孟召银与安成公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年9月9日作出（2019）豫0902民初10224号民事调解书，确认安成公司应偿还孟召银借款本金1,000万元及利息350万元，于2019年9月13日前付清；如果安成公司未按约定偿还借款，自逾期之日起以1,000万元本金为基数按照月息2分向孟召银支付利息。后孟召银申请强制执行，一审法院于2019年10月25日作出（2019）豫0902执3567号执行裁定书，将安成公司名下备案给陆益君的海晟名居11套房产予以查封，包括涉案2-1106号。邢琳以其已购买涉案房屋为由提出执行异议，一审法院执行局于2020年10月14日作出（2020）豫0902执异142号执行裁定书，以邢琳提交的证据不能排除对涉案房产的执行为由，驳回了邢琳的异议请求。另查明，2019年12月22日，邢琳与安成公司签订了《海晟名居认购协议书》一份，约定购买海晟名居2单元11层6号房产，面积为85.31平方米，单价为5,428元。2019年10月24日，安成公司为邢琳开具了收取定金100,000元收据一份；2019年10月30日，安成公司为邢琳开具了收取房款130,000元收据一份；2020年4月1日，安成公司为邢琳开具了收取房款50,000元收据一份、80,000元收据一份；2020年7月9日，安成公司又为邢琳开具了收据房款100,000元收据一份。邢琳告称提交了其与濮阳亿濮物业管理有限责任公司在2020年7月10日签订的物业管理合同一份为证。还查明，濮阳市008街道003街坊非凡景致0003栋2单元1302号房产所有权人是邢琳。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权应予以保护，邢琳对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日公布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至三十条将不动产受让人区分为“一般买受人”、“消费者买受人”以及“办理了预告登记的买受人”三种情形，但目的都在于保护不动产买受人的物权期待权。本案中邢琳要求依据第二十九条排除执行，根据第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，因邢琳在濮阳城区还有其他用于居住的房屋，因此邢琳亦不符合上述第二十九条排除执行的情形，不能排除执行。邢琳称已交纳房款463,062元，存在诸多矛盾，是否交纳房款难以查清。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回邢琳的诉讼请求。本案受理费8,245元，由邢琳承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人没有异议的证据本院予以认定并在卷佐证。本院审理查明，2016年10月21日，濮阳市房地产管理中心为安成公司申请办理的海晟名居项目发放了商品房预售许可证。2019年3月1日，根据市信访会议要求，该管理中心收回了海晟名居项目的商品房预售许可证。邢毅、刘瑞霞系邢琳的父母。邢琳与李茂允于2017年9月14日协议离婚，双方约定：婚生女儿李静思（时年3周岁）由邢琳抚养，婚后购置位于濮阳市市辖区建设东路路北的非凡景致113-09-003-2-13-1302，建筑面积128.68平方米，房产证明号为濮字第××号的住房一套归邢琳所有。邢琳交纳海晟名居2-1106号房屋房款情况：（1）2019年10月24日收据100,000元，系刘瑞霞通过其建行尾号2761账户于2019年10月22日是转账支付刘思超（邢琳称系销售人员）尾号为8173的账户43,000元、10月24日转账支付刘思超75,000元；（邢琳称另18,000元是刘思超收取的办证费用，后因不能办证，刘思超已将该18,000元退回。）（2）2019年10月30日收据133,062元，系刘瑞霞于2020年3月16日通过尾号为7888的建行账户通过POS机刷卡给安成公司尾号0131房款7万元；2020年3月16日，刘瑞霞之妹刘黎莉尾号为5557的中国银行卡通过pos机刷卡至安成公司尾号为0131的账户63,062元。（3）2020年4月1日收据5万元、8万元支付方式是：2020年3月31日，邢毅因在外地就通过自己农村信用社尾号为6422的账号转账至张玉娥尾号为6957账号，代邢琳转5万元房款；2020年4月1日张玉娥转账给宋见力尾号为9647的账号（邢琳称宋见力系安成公司财务人员）55,000元，张玉娥之夫熊凤斌中国银行尾号为9980的账号通过POS机刷卡45,000元给安成公司，张玉娥、熊玉斌夫妇交款10万元中有代邢琳交纳房款5万元。另8万元是刘瑞霞于2020年5月23日通过POS机用尾号为7888的建行卡刷卡至安成公司尾号为0131的账号8万元。（4）2020年5月14日，濮阳市中级人民法院作出（2020）豫09执48号之二十七号通知书，在执行河南燕园建筑工程有限公司与安成公司、濮阳鹏德建材有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，通知邢琳将涉案房屋尾款10万元，汇入濮阳市中级人民法院指定账户（户主：安成公司，开户行中国建设银行濮阳黄河路支行，账号：41×××84房款10万元。该通知书后于2021年1月22日被河南省高级人民法院作出的（2020）豫复执409号执行裁定书予以撤销。(5)2020年7月10日邢琳支付地下车位款10万元。当日刘瑞霞通过POS机刷卡至濮阳安成置业有限公司海晟名居项目部5万元，向张玉娥借款5万元，由张玉娥通过POS机刷卡至濮阳安成置业有限公司海晟名居项目部5万元。除2019年10月24日收据10万元占房款总额463,062元的21.6%，剩余房款均是在2019年10月25日一审法院查封涉案2-1106号房屋之后缴纳的房款。本院认为，本案系因消费者物权期待权的保护而引起的案外人执行异议之诉案件，应当参照2015年5月5日公布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定处理。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，虽然2019年12月22日，邢琳与安成公司签订的《海晟名居认购协议书》中，约定了出卖方是安成公司，认购方是邢琳，以及购买的是海晟名居房屋是2单元11层6号房产，并明确约定面积为85.31平方米，单价为每平方米5,428元等基本的商品房买卖合同要件，并且安成公司在2016年10月21日依法取得了海晟名居项目商品房预售许可证。2019年3月1日，濮阳市房地产管理中心收回了海晟名居项目的商品房预售许可证的行为，并不是行政处罚行为，不能以此认定安成公司即无商品房预售许可证的资格。并且2019年10月24日签订《海晟名居认购协议书》的时间，是在查封涉案房屋的前一天，故应当认定邢琳与安成公司签订《海晟名居认购协议书》合法有效。但是，邢琳于2017年9月14日协议离婚后，依离婚协议约定其已经取得婚后购置位于濮阳市市辖区建设东路路北的非凡景致113-09-003-2-13-1302，房产证明号为濮字第××号的住房一套，且房产证登记的所有权人也是邢琳，该房产建筑面积128.68平方米，足以满足其母女居住使用，其在同一区域内购买的涉案海晟名居2-1106号住房不属于为满足基本居住需要而购买，且在2019年10月25日涉案房屋被查封之前，邢琳实际交款10万元仅占房款总额463062元的21.6%，远不足合同总价款的50%，因此邢琳请求排除执行案涉房屋尚不符合上述第二十九条规定全部情形，故应当认定其对涉案房屋尚不具有足以排除强制执行的民事实体权益。综上所述，邢琳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8245元、二审案件受理费8245元，均由邢琳负担。本判决为终审判决。审判长  苏章臣审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇二一年三月三十日法官助理井睿书记员管婷婷