天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终278号上诉人（一审原告）：岳巍伟，女，1981年12月19日出生，汉族，居民，住河北省张家口市张北县。委托诉讼代理人：金雅东，天津聪辩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：周伟梁，男，1993年7月20日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：刘振利。上诉人岳巍伟因与被上诉人周伟梁房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳巍伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人已取得涉诉房屋的产权证，是合法产权人。一审判决认定双方签订一年的租赁合同，将房屋租给周伟梁是为等待刘凯解除拘留后解决此事，与事实不符。周伟梁与刘凯的纠纷与上诉人没有任何关系。根据所签订的租赁合同以及收到24000元房屋租金的事实，上诉人完全有理由相信被上诉人已认可房屋产权人系上诉人，被上诉人继续居住涉诉房屋只是基于租赁合同关系居住。周廷国父子买房之后不及时办理商品房买卖合同，不能及时办理产权证的后果应当自负。一审中上诉人提交与被上诉人之间的微信聊天记录，足以认定双方之间是房屋租赁合同关系，合同到期后，双方未再续订书面租赁合同转为不定期租赁，上诉人有权要求解除合同并腾房。周伟梁辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。岳巍伟向一审法院起诉请求：⒈确认岳巍伟与周伟梁之间签订的《房屋租赁合同》于2020年7月19日解除；⒉周伟梁从宝坻区裕园小区15-1-2103房屋中搬出并将房屋交还岳巍伟；⒊周伟梁向岳巍伟支付2020年1月1日至2020年7月19日期间的租赁费13400元（2000元/30天×201天）；⒋周伟梁向岳巍伟支付自2020年7月20日至实际腾房之日的房屋占用费；⒌周伟梁每天按照月租金2000元的10%向岳巍伟支付2020年1月1日至2020年7月19日期间逾期支付房租的违约金40200元（2000元/天×201天×10%）；⒍周伟梁向岳巍伟支付2019年1月1日至实际腾房之日的物业费，暂计算至2020年7月31日物业费为2240元（140元/月×16个月）。一审法院认定事实：案外人刘凯经营津屋置家房地产经纪（天津）有限公司。刘凯经手将裕园15-2-1402房屋出售给周伟梁父亲周廷国。2016年7月2日，在刘凯带领下，周廷国与裕恒置业公司签订《繁华里·认购协议》，约定所购房屋为裕园15-2-1402，建筑面积99.63㎡，单价7528元/㎡，总房款750014元；契税11250元，维修基金7500元，预告登记费80元。买方应于2016年7月3日前交清上述房屋首付450000元(包含定金),剩余房款300000元由买方向银行申请贷款。买卖双方经友好协商,在平等互利的基础上达成如下约定:签署此《认购协议》时,买方应一次性缴纳定金人民币450000元。买方交齐首付款后60日内办理购房手续。当日，周廷国向刘凯指定账户刘福闯转账440000元，交纳现金10000元。周廷国交付上述款项后，因涉及到房屋抵押问题，刘凯经办并经裕恒置业公司同意，将认购房屋由15-2-1402调至面积、价款相同的15-1-2103，并向周廷国交付了房屋。周廷国收房后，于2017年10月1日与天津宝跃建筑装饰工程有限公司签订装修协议，开始对该房屋装修，并于2017年10月17日向该小区物业公司天津鑫成物业服务有限公司交纳垃圾清运费400元，交纳物业费2000元。同时，周廷国经手与国网天津市电力公司办理了用电手续，购电证（卡）载明户名周廷国；又与天津市泉州水务有限公司签订《供用水协议》，购水卡用户名周廷国，分别为该房屋供电、供水。2018年1月30日，周伟梁经手与天津泰达滨海清洁能源集团有限公司签订《居民管道燃气供需协议》，开始为该房屋供燃气。装修完成并办理上述水、电、燃气后，周伟梁开始入住，并一直交纳相关费用。2018年5月7日，岳巍伟与刘凯办理结婚登记手续。2018年6月22日，岳巍伟与裕恒置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定岳巍伟购买宝坻区××路××路××房屋（即涉诉房屋）。该合同购房人家庭情况申报表载明家庭成员岳巍伟、刘凯（配偶）、高博（子女）。2018年11月5日，岳巍伟取得天津市国土资源和房屋管理局核发的不动产权证书［证号:津（2018）宝坻区不动产权第1020214号］。2018年12月5日，岳巍伟与刘凯办理离婚登记手续。岳巍伟对此解释称，与刘凯办理结婚登记目的是为了办理产权和孩子户口落户，有婚姻关系比较容易办理。岳巍伟同时称，涉诉房屋已经装修，不是其本人装修，因为购房拖了很长时间，刘凯答应把房屋简单装修并答应对外出租，所以应该是中介公司的刘凯给装修的。房屋的水、电、气户卡不是其本人的名字，不清楚是谁的名字，是刘凯办理，其本人没有交纳过相关费用。2019年5月13日，刘凯因涉嫌犯诈骗罪，被天津市公安局宝坻分局刑事拘留。2019年5月21日，岳巍伟去涉诉房屋处发现周伟梁在房屋内居住，遂报警。公安宝坻分局钰华派出所出警，冯彬到场后随同周伟梁去派出所解决此事。在派出所门口，冯彬给双方协调，最后达成由冯彬支付租金24000元把房屋租给周伟梁，等待刘凯解除拘留后解决此事。双方同意并于当日签订《房屋租赁合同》，岳巍伟为甲方（出租方），周伟梁为乙方（承租方），津屋置家房地产经纪（天津）有限公司为丙方（居间方），主要条款：租赁房屋坐落于宝坻区××小区××室；所有权人岳巍伟；租赁用途:该房屋仅作居住使用,不得擅自挪作它用；租赁期限:自2019年1月1日起至2019年12月31日止,共12个月,合同期租金总额24000元，该房屋月租金为2000元，租金按年结算，首次租金于2019年5月21日前交付给甲方,以后各期租金交付时间为（空格），乙方若逾期交付,每逾期一日按月房租的10%向甲方交付违约金。2019年6月5日，刘凯被执行逮捕。2020年7月10日，刘凯犯诈骗罪，判处有期徒刑11年。因目前不能实现向刘凯调查事情始末，冯彬在接受一审法院调查时称，2019年5月21日，周伟梁和刘凯的姐姐都给其打电话，均说房屋属于己方，周伟梁实际入住，岳巍伟持有房证。当时刘凯正在拘留期间，以为过些时日就会出来，所以给双方进行协调，由其出租金等于岳巍伟把房屋租出去了等着刘凯，双方同意并签了个房屋租赁合同。并称其去的目的是安抚双方，出资24000元不是替周伟梁付租金，是以刘凯朋友的身份平息纠纷，当时刘凯还在拘留期间，没想到刘凯会被判刑。岳巍伟对冯彬所述不是替周伟梁支付租金不认可，认为冯彬协调双方达成协议，就是替周伟梁支付租金。一审法院认为，岳巍伟以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，要求确认涉诉合同的解除及周伟梁支付欠付租赁费、腾房并给付其他费用。经审查，涉诉裕园小区15-1-2103房屋目前除存在双方之间签订的《房屋租赁合同》外，还存在周廷国与裕恒置业公司签订的《认购协议》，岳巍伟与裕恒置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》及房产管理部门核发的《不动产权证书》，而且该房屋的实际居住、使用人是周伟梁，其对该房屋的居住、使用早于上述《天津市商品房买卖合同》的签订时间。在涉诉房屋存在多份不同性质合同且对房屋所有权出现争议情况下，能否搁置所有权争议对《房屋租赁合同》予以裁判是本案主要争议焦点。对此，裁判理由如下：周伟梁父亲周廷国与裕恒置业公司签署认购协议后收房，于2017年10月开始对涉诉房屋进行装修，于2018年初入住涉诉房屋，并相继签署办理了水、电、燃气的供用协议，交纳物业费及装修垃圾清运费。上述相关手续的办理仅凭周伟梁与周廷国不可能完成，均需要裕恒置业公司或者授权的中介公司出具相关手续，仅是由于刘凯的原因未能完成周廷国与裕恒置业公司之间的购买手续。岳巍伟持有不动产权证书，是根据与裕恒置业公司签订的商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。岳巍伟虽持有不动产权证书，但目前不能实现占有、使用的权利。值得注意的是，岳巍伟为了购买房屋为子女办理户口而与刘凯登记结婚，周廷国与岳巍伟都是通过刘凯购买同一房屋，虽然暂时无法询问刘凯而确定周廷国交付购房款的去向，但已向周廷国交付房屋及周廷国装修入住是客观事实，而且刘凯明知该房屋已经过其手卖给周廷国，又以与岳巍伟办理结婚登记方式协助岳巍伟与裕恒置业公司签订商品房买卖合同，将该房屋再次卖给岳巍伟，基于婚姻关系的存在也等于将卖给了刘凯自己，不能确认岳巍伟对此不知情。双方之间的房屋租赁合同是在案外人冯彬协调、且需等待刘凯解除拘留予以解决情况下签订，而且冯彬明确表示不是替周伟梁支付租金，是以刘凯朋友身份平息纠纷而为之。综上，岳巍伟虽持有该房屋不动产权证书，但该房屋所有权确实存在争议，本案是房屋租赁合同纠纷，而且周伟梁持有该房屋合法有效的购水卡、购电卡、供用燃气协议及交纳物业费，岳巍伟明确表示其未办理过上述水、电、气手续，也没有交纳过费用和进行房屋装修。因在本案中不能对该房屋的所有权归属进行裁判，而且房屋租赁合同是否成立的前提条件也源于房屋所有权的归属，仅凭岳巍伟现有证据确认双方之间存在《房屋租赁合同》，或者确认已经解除或经判决解除均不能成立，故对岳巍伟要求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2020年7月19日解除仍证据不足，对其该项请求不予支持。通过上述论述，在不能完全确认岳巍伟享有涉诉房屋所有权情况下，对其请求第一项诉讼请求不予支持。因涉诉房屋租赁合同是否解除是裁判其他诉讼请求的前提和基础，故在本案中对岳巍伟其他诉讼请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回岳巍伟全部诉讼请求。案件受理费1196元，减半收取计598元，由岳巍伟负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张其与被上诉人之间为房屋租赁关系，并依据租赁关系主张解除合同、腾房等诉请，但根据本案情况，涉诉房屋虽登记在上诉人名下，但周廷国亦与裕恒置业公司签订有《认购协议》，并由周廷国对房屋进行装修，被上诉人入住涉诉房屋具有一定原因。上诉人与被上诉人虽签订有房屋租赁合同，但被上诉人并未实际给付租金，双方系为暂时解决房屋问题签订的租赁合同，并不存在真实的房屋租赁意思表示。综合本案情况，现上诉人依据租赁合同法律关系，要求解除与被上诉人的租赁合同，并腾房等上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，岳巍伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1196元，由岳巍伟负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年三月十八日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……