天津市宁河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）津0117执异17号案外人：王淑凤，女，1964年12月20日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：郭虹桥，泰和泰（天津）律师事务所律师。申请执行人：李红颖，女，1984年5月15日出生，汉族，住天津市河东区。被执行人：天津市耀居置业有限公司，住所地天津开发区欣园新村21号103室。法定代表人：施振国，执行董事。被执行人：天津市嘉熹房地产开发有限公司，住所地天津市宁河县芦台镇光明路42号。法定代表人：施振国，董事长。委托诉讼代理人：马宏，男，该公司股东。在本院执行李红颖与天津市耀居置业有限公司、天津市嘉熹房地产开发有限公司（以下简称：嘉熹公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人王淑凤于2021年2月18日对本院查封坐落于天津市宁河区××镇××路××段××小区××号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王淑凤称，在李红颖申请强制执行（2018）津0117民初1213号民事调解书的过程中，天津市宁河区人民法院作出（2018）津0117执805号执行裁定书，查封了坐落于天津市宁河区××镇××路××段××小区××号房产，王淑凤认为自身对上述查封的房产享有排除执行的权利。2009年12月1日，王淑凤与嘉熹公司签订《购房协议书》，约定王淑凤购买嘉熹公司开发的××号房屋，销售价格为5800元／平米，总房款602388元，王淑凤应在签订本协议书时支付总房款的50%作为首付，在双方签订正式《商品房买卖合同》后，将剩余50%尾款支付完毕。2009年12月3日，在签订上述《购房协议书》后，王淑凤向嘉熹公司支付了1942353元，其中包括诉争房屋的50%首付款301194元，嘉熹公司在收到款项后为王淑凤开具了加盖财务专用章的收据。2009年12月28日，双方就诉争房屋签订正式的《天津市商品房买卖合同》。2009年12月31日，王淑凤又向嘉熹公司支付了1276029元，其中包括诉争房屋的50%尾款301194元，嘉熹公司在收到该款项后再次为王淑凤开具了加盖财务专用章的收据。嘉熹公司在收到上述全部购房款后，便将诉争房屋交付给王淑凤，自此，王淑凤一直使用该房屋至今。只是由于诉争房屋存在抵押，因此一直未能过户登记至王淑凤名下，现抵押权人已经配合办理了抵押权注销手续，诉争房屋再没有其他的他项权利。虽诉争房屋登记在嘉熹公司名下且已被查封，但王淑凤在查封之前已经与嘉熹公司签订了书面买卖合同、支付了全部房款并实际使用房屋多年，房屋未能办理过户登记也不是王淑凤造成的，王淑凤系该房屋的实际权利人，依法享有排除执行的权利。故王淑凤提出执行异议申请，请求：解除对坐落于天津市宁河区××镇××路××段××小区××号房屋的查封，并停止对该房产的执行。嘉熹公司称，对王淑凤的异议请求及事实理由予以认可。王淑凤提交了如下证据：证据一、天津市宁河区人民法院（2018）津0117执805号执行裁定书，用以证实天津市宁河区人民法院依据该执行裁定书查封了诉争房屋；证据二、《购房协议书》、《天津市商品房买卖合同》，用以证实：1.2009年12月1日王淑凤与嘉熹公司签订了《购房协议书》，约定王淑凤购买诉争房屋，总房款602388元；2.2009年12月28日王淑凤与嘉熹公司就诉争房屋签订了《天津市商品房买卖合同》；3.在诉争房屋被查封之前，王淑凤与嘉熹公司已经签订书面购房合同；证据三、银行卡存款业务回单、收据、天津市第二中级人民法院（2016）津02民终3198号民事判决书，用以证实：1.2009年12月3日王淑凤向嘉熹公司支付1942353元，其中包括诉争房产首付款301194元，嘉熹公司收到首付款后向王淑凤出具了收据并加盖公司印章；2.2009年12月31日王淑凤向嘉熹公司支付1276029元，其中包括诉争房产尾款301194元，嘉熹公司收到尾款后向王淑凤出具了收据并加盖公司印章；3.王玉梅为嘉熹公司会计，代表嘉熹公司收款；4.诉争房屋被查封之前，王淑凤已经将全部购房款项交付给嘉熹公司；证据四、《供热协议书》、《供热登记表》、收据、宁河县集中供热发票、供热缴费明细、企业信用公示信息，用以证实：1.自2011年1月5日至今，王淑凤一直占有诉争房屋并交纳供热费；2.在诉争房屋被查封之前，王淑凤已经合法占有、使用该房屋；证据五、《天津市不动产登记薄查询证明》、天津市第二中级人民法院（2020）津02执异11号执行裁定书、天津市第二中级人民法院（2020）津02民初651号民事判决书，用以证实：1.自2008年3月5日至2019年，由于诉争房产一直被抵押给案外人林建克，导致王淑凤无法办理过户登记；2.2018年10月23日诉争房屋被天津市宁河区人民法院查封；3.诉争房屋未办理过户登记不是王淑凤原因导致。本院查明，原告李红颖与被告天津市耀居置业有限公司、天津市嘉熹房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日作出（2018）津0117民初1213号民事调解书，确认：一、被告天津市耀居置业有限公司、天津市嘉熹房地产开发有限公司于2018年5月31日前给付原告李红颖820000元（其中包括偿还中信银行贷款本息442300元、办理房屋过户交纳相关税费55890.55元、延迟办证违约金300000元、以前的诉讼费2878元、律师代理费10000元、延迟支付利息8931.45元）；二、案件受理费11911元减半收取计5955.5元，由被告天津市耀居置业有限公司、天津市嘉熹房地产开发有限公司负担。三、双方无其他任何争议。后，李红颖申请本院强制执行，本院以（2018）津0117执805号执行案件立案。2018年10月23日本院（2018）执805号执行裁定书，裁定：一、轮候查封被执行人天津市嘉熹房地产开发有限公司坐落于宁河县××镇××路××段××小区××号××号××号的房产，查封期间不得私自买卖处置上述三处房产。二、查封期限三年，自2018年10月23日始至2021年10月22日止。另，2009年12月1日，王淑凤与嘉熹公司签订《购房协议书》，王淑凤以602388元购买诉争房屋，并于2009年12月3日交付预付款301194元。2009年12月28日，双方签订《天津市商品房买卖合同》，2009年12月31日，王淑凤交付剩余房款301194元。王淑凤向本院提交一份供热协议书，该协议书于2011年1月5日签订，供热单位为宁河县集中供热工程公司，供热登记表中包含本案诉争房产。2011年1月5日，宁河县集中供热工程公司向王淑凤开具诉争房产供热费的往来收据。本院认为，案外人对涉案房产提出异议的请求，属于案外人对执行标的提出的异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院查明的事实，本院查封诉争房产的日期是2018年10月23日，王淑凤与嘉熹公司签订房屋买卖合同时间是2009年12月28日，所以双方签订书面买卖合同的时间早于本院查封诉争房产的时间。根据王淑凤向本院提交的供热协议书、供热登记表、供热费往来收据等证据，可以证明其在本院查封诉争房产之前已占有使用了诉争房产。根据王淑凤提供的往来收据，可以认定王淑凤已经支付了全部的房屋价款。由于诉争房产被查封等原因导致该房产不能过户至王淑凤名下亦符合非因买受人的原因导致未办理过户登记的要求。故王淑凤的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，为保护作为买受人王淑凤的物权期待权，本院认为应当解除对诉争房产的查封并中止对诉争房产的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：解除对坐落于天津市宁河区××镇××路××段××小区××号房产的查封，并中止对坐落于天津市宁河区××镇××路××段××小区××号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李金瑞审判员  刘 辉审判员  王雨玲二〇二一年三月二日书记员  杨 洁