浙江省平湖市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0482执异23号 案外人：桂彬，男，1972年3月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 申请人：费国平，男，1969年2月8日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：崔剑宇,北京盈科（上海）律师事务所律师。 被申请人：徐军荣，男，1974年2月27日出生，汉族，住浙江省武义县。 被申请人：怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司。住所地：安徽省怀远经济开发区世纪大道**。统一社会信用代码：9134032155017155XK。 法定代表人：徐军荣。 被申请人：怀远县鸿远房地产开发有限公司。。住所地：安徽省怀远县榴城镇禹都大道**华仑国际大厦**统一社会信用代码：913403210597031810。 法定代表人：徐军荣。 被申请人：绍兴市鑫豪房地产开发有限公司。住所地。住所地：浙江省绍兴市柯桥区杨汛桥镇大盛商务大厦****会信用代码：91330621MA2BHK630E。 法定代表人：徐军荣。 在本院执行申请人费国平与被申请人徐军荣、怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司（以下简称隆鑫公司）、怀远县鸿远房地产开发有限公司、绍兴市鑫豪房地产开发有限公司执行保全一案中，案外人桂彬对本院查封坐落于安徽省怀远县榴城镇华仑国际文化广场19层（包括1901、1902、1903、1904、1905、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912、1913、1914室）房屋（以下简称涉案房屋）不服，向本院提出书面异议，要求解除涉案房屋的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人桂彬称，1、案外人于2016年7月10日签订房屋买卖合同，向被申请人隆鑫公司购买涉案房屋，后按合同约定支付全部价款。2、2016年，案外人已实际占有涉案房屋并装修使用至今。3、案外人付清全款后即要求隆鑫公司配合办理过户登记，但隆鑫公司屡次以房屋未验收、公司拖欠税费等理由拒不配合办理过户登记。后案外人向怀远县人民法院提起诉讼。2020年12月10日，案外人与隆鑫公司达成人民调解协议。2020年12月11日，怀远县人民法院作出裁定：怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司于2020年12月20日前，协助桂彬将案涉房屋产权登记在桂彬名下。案外人于2021年1月14日向怀远县人民法院申请强制执行，但法院工作人员于涉案房屋查封日后才前往怀远县不动产登记中心进行强制执行。综上，案外人认为未办理过户登记手续非自身过错，其系涉案房屋所有人，请求解除涉案房屋的查封措施。 申请人费国平辩称，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，应当按照不动产登记簿判断案涉房屋的权利人。现华仑国际文化广场19层共14套房屋产权登记于隆鑫公司名下，涉案房屋权利人系隆鑫公司，而非案外人。案外人仅享有办理过户登记的债权请求权，该债权请求权依法不能排除执行。其次，涉案房屋均属于商业房屋，且无证据证明非案外人自身原因或者非其过错而未办理过户登记，因此案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定的情形，人民法院依法可以查封涉案房屋。最后，案外人以安徽省怀远县人民法院的执行裁定作为其无过错的证据并提出排除执行异议，但该裁定系本案保全后作出，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，人民法院不应支持。综上，申请人认为，案外人的异议理由不能成立，依法应当予以驳回。 本院查明，2016年7月10日，案外人桂彬与被申请人隆鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定买受人桂彬购买位于华仑国际文化广场19层1901号，面积为1518.11平方米，价格为600万元。买受人应当于2016年7月10日前支付全部价款。出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，账户名称为怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司。2016年8月10日，案外人桂彬向徐军荣转账汇款600万元。2020年12月10日，桂彬与隆鑫公司达成人民调解协议，约定被告隆鑫公司于2020年12月20日前，协助原告桂彬将位于怀远县××广场××层××层房屋（建筑面积1518.11平方米）产权登记在原告桂彬名下。安徽省怀远县人民法院于2020年12月15日作出（2020）皖0321民特391号民事裁定书，裁定该调解协议有效。怀远县人民法院经案外人桂彬申请于2021年1月14日立案执行涉案房屋过户事宜，案号为（2021）皖0321执321号，后因本院已查封涉案房屋，执行未果。 另查明，关于申请人费国平与被申请人徐军荣、怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司、怀远县鸿远房地产开发有限公司、绍兴市鑫豪房地产开发有限公司执行保全一案，本院于2020年12月24日作出（2020）浙0482民初5038号民事裁定书，于2021年1月21日查封了涉案房屋。购房合同上原华仑国际文化广场19层1901号房号已拆分成1901号至1914号。 自2019年10月1日至本院查封日前，案外人已将涉案房屋中1901、1902、1903、1906、1907、1912、1913室出租给他人使用。 上述事实由本院（2020）浙0482民初5038号民事裁定书、协助执行通知书及调取的档案查询证明和案外人提供的调解协议书、裁定书、执行立案登记表、《商品房买卖合同（预售）》、转账凭据、《房屋租赁合同》及书面陈述等予以证实。 本院认为，案外人对执行标的提出异议的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，案外人若想排除执行，其异议理由均应满足以上条件，缺一不可。本案中，案外人已在本院查封日前签订房屋买卖合同，且根据其提供的租赁合同亦能认定其已占用使用涉案房屋，故案外人的异议符合上述规定的第一、二项情形。根据买卖合同约定，案外人应于2016年7月10日前将涉案房屋款项600万元一次性汇入隆鑫公司账户，但本案证据仅能显示案外人于2016年8月10日将600万元款项汇至徐军荣名下账户。案外人无相应证据予以证明徐军荣作为隆鑫公司法定代表人代为收取该购房款，不符合上述规定的第三项情形。案外人自2016年占有涉案房屋至本院查封之日止，已四年有余，期间即便被申请人隆鑫公司以各种理由不配合过户，案外人也早可以通过诉讼等有效途径办理过户，不符合法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。至于怀远县人民法院民事裁定能否排除执行，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第一项规定，该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持，而怀远县人民法院民事裁定系司法确认裁定，其目的在于确认人民调解协议有效，而非物权确权，不属于前述规定中的生效法律文书。况且根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百五十七条规定，调解协议内容涉及物权确权的，人民法院裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回申请。故怀远县人民法院的民事裁定不能排除本院执行。 综上，本院认为案外人桂彬对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对涉案房屋的查封并无不当，案外人所提异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百五十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第一项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人桂彬的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  范钟兴 人民陪审员  朱照庚 人民陪审员  戴 瑛 二〇二一年三月二十三日 书 记 员  胡妍雯