江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0507民初49号原告：周文雅，女，1996年11月25日出生，汉族，住江苏省吴中区。委托诉讼代理人：龚燕明，苏州市姑苏区南门法律服务所法律工作者。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。原告周文雅与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（下称奥食卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告周文雅的委托诉讼代理人龚燕明到庭参加了诉讼，被告奥食卡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周文雅向本院提起诉讼，请求判令：1、被告奥食卡公司支付原告周文雅在元和街道聚元街333号3078室商铺自2012年1月1日起至2020年12月31日止的租金计245790元（以27310元/年标准计算），并支付欠付租金按每日万分之三计算的逾期付款违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月16日，原、被告签订《租赁合同》一份，原告将其所有的苏州环球奥食卡城D馆的3078室商铺出租给被告统一经营。租赁合同约定租期为20年，自2010年1月1日起至2029年12月31日止，第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算，并约定了租金计算标准、方式及逾期付款的违约责任。原告自交付了标的房屋至今，被告未按照租赁合同的约定向原告支付租金。原告经多次催讨，被告却始终未付。现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告奥食卡公司书面答辩称，对未付租金事实予以确认，但对欠付租金数额不予认可。根据租赁合同约定第一年和第二年的租期内不收取租金。自第三年到第五年，租金为房屋价款的119%的8%支付给甲方税前租金，每年分两次支付，在每年1月1日和7月1日，各支付顺延的六个月税前租金。自第六年至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的40%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。因此支付租金的起算点应从租赁期间第三年，即从2012年1月1日按照合同约定开始计算。对原告主张的违约金的计算方式和金额不予认可，合同约定的违约金每日万分之三的标准过高，与原告的实际损失不相对应且有失公平。请求法院据实调整原告相关主张及金额的诉讼请求。经审理查明，2009年12月16日，周文雅作为出租方（甲方）、奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定租赁物业位于苏州市相城区元和街道华元路880号苏州环球奥食卡城D馆地上三层3078号单元，建筑面积为22.9平方米。本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。乙方可根据市场的需求，自行确定和调整该物业的经营布局、装修、改造、布置等正常营业所需之全部事宜，无须另行征得甲方同意，发生的费用由乙方承担。该物业租赁期限为20年，自2010年1月1日起至2029年12月31日止。甲方同意在第一年到第二年的租期内不收租金，租金从第三年开始计算。甲方确认，甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款为286867元。从第三年至第五年，乙方每年按照甲方购买该物业合同金额的119%的8%支付给甲方税前租金，每年分两次支付，在每年1月1日和7月1日，各支付顺延的六个月税前租金。从第六年至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的40%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。第十年期满起三个工作日内，若甲方选择不转让该物业，则第十一年起至第二十年，双方依照项目发展情况和市场租金水平另行友好商议租金。合同约定，乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方的权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。又查，案涉房屋已于2010年11月22日办理了产权登记，登记的所有人为周文雅单独所有，房屋面积为22.92平方米，登记房屋坐落于苏州市相城区元和街道聚元街333号3078室。庭审中，周文雅称，其将涉案商铺出租给被告至今，被告未按照租赁合同的约定向原告支付过租金。其至今未与其他主体签订租赁合同或者委托合同，也不清楚涉案商铺的具体经营状况。另，本院在相关系列案件中查明，本案涉案商铺所在的整个商业体由苏州东方国际名品城有限公司开发、销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。以上事实有当事人举证的当事人身份信息、工商登记信息与《租赁合同》、房屋产权证、土地证各1份等以及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。本院认为，周文雅与奥食卡公司间签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规效力性强制型规定，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现周文雅已按约将商铺出租给奥食卡公司后，要求奥食卡公司向其支付租金并承担逾期支付租金的违约金，与法不悖，本院予以支持。因《租赁合同》中约定的支付期限与方式不一，故应分别计算租金与违约金的金额。根据《租赁合同》的约定，扣除免租期后，第三至第五年的租金支付方式为每年两次，在每年的1月1日和7月1日，各支付顺延的六个月税前租金，故奥食卡公司应当支付自2012年1月1日起至2014年12月31日止三年期间按合同约定的上述物业总价款286867元的119%的8%的标准计算的租金计81930元，并分别支付以13655元为基数，分别自2012年、2013年与2014年的1月2日、7月2日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。根据《租赁合同》约定，从第六年至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的40%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金，现奥食卡公司并未对业主公布每年的经营状况，故本院认定其仍应按第三年至第五年期间约定的租金标准向业主支付租金，故奥食卡公司应当支付周文雅自2015年1月1日起至2020年12月31日间按合同约定的上述物业总价款286867元的119%的8%的标准支付商铺的租金计163860元，并支付以年租金计23710元为基数，分别自2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日、2020年3月11日、2021年3月11日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应自负对己不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周文雅自2012年1月1日起至2014年12月31日止期间的租金计81930元，并分别支付以13655元为基数，分别自2012年、2013年与2014年的1月2日、7月2日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；支付原告周文雅自2015年1月1日起至2020年12月31日止期间的租金计163860元，并支付以年租金计23710元为基数，分别自2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日、2020年3月11日、2021年3月11日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2695.50元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担（原告周文雅预交的诉讼费用，由本院退还，被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331049555）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  苏林泉二〇二一年三月五日书记员  姚丽君