山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终122号上诉人（原审被告）：威海华府置业有限公司，住所地威海市环翠区青岛中路**恒大帝景小区７号楼。法定代表人：邓超，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，该公司职工。委托诉讼代理人：程芳，女，该公司职工。被上诉人（原审原告）：张文玲，女，1978年11月3日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王修斌（系张文玲之夫），住威海市环翠区上诉人威海华府置业有限公司（以下简称华府公司）因与被上诉人张文玲商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初5513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华府公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.张文玲已经交清全款，华府公司也将涉案房屋建设完毕，合同约定的双方义务均已履行完毕，张文玲已无合同解除权。在合同履行过程中，张文玲有逾期交款的违约行为，违约方原则上不得请求解除合同。2.无理由退房是华府公司作出的一项惠民利民行为，是加重己身责任的一种行为，对于无理由退房，华府公司拥有解释权。对于无理由退房的客户，华府公司都会给其出具集团公司所作的无理由退房承诺书，且强调客户履约过程中没有任何违约行为，在交房前享受无理由退房，华府公司从未承诺给张文玲无理由退房，张文玲并不享受无理由退房。张文玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张文玲向一审法院起诉请求：1.解除其与华府公司于2017年9月24日、2017年9月26日签订的《威海恒大海上帝景商品房认购书》（编号为0011687、0011686）；2.华府公司返还其预交购房款625064、607792元。一审法院认定事实：2017年9月24日，张文玲（乙方即买受人）与华府公司（甲方即出卖人）签订《威海恒大海上帝景商品房认购书》（编号：0011687）一份，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购威海恒大海上帝景楼盘青岛北路273号楼1005室，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积共54.43平方米，其中套内建筑面积35.55平方米，按建筑面积计算，单价为11524.45元/㎡，总金额为人民币627276元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收据专用章作收款凭据。二、分期付款：乙方须于2017年9月28日前支付首期房款74091元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年3月24日前付清94091元；于2018年9月24日前付清125455元；于2019年3月24日前付清125455元；于2019年9月24日前付清188184元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到威海恒大海上帝景支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方物权要求返还定金。八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。……认购书尾部留有乙方的身份证号码、通讯地址、联系电话。上述合同签订后，张文玲于2019年8月22日前共计向华府公司支付房款625064元，其中于2018年3月27日逾期支付第二期房款94091元，并向华府公司支付滞纳金28元，其余各期房款均按照上述认购书约定期限支付。华府公司认可其给予张文玲购房优惠，并认可张文玲支付房款625064元即为付清全部购房款。2017年9月26日，张文玲（乙方即买受人）与华府公司（甲方即出卖人）签订《威海恒大海上帝景商品房认购书》（编号：0011686）一份，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购威海恒大海上帝景楼盘青岛北路271号楼305室，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积共54.43平方米，其中套内建筑面积35.55平方米，按建筑面积计算，单价为11116.2元/㎡，总金额为人民币605055元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收据专用章作收款凭据。二、分期付款：乙方须于2017年9月30日前支付首期房款70758元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年3月26日前付清90758元；于2018年9月26日前付清121011元；于2019年3月26日前付清121011元；于2019年9月26日前付清181517元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到威海恒大海上帝景支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方物权要求返还定金。八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。……认购书尾部留有乙方的身份证号码、通讯地址、联系电话。上述合同签订后，张文玲于2019年8月22日前共计向华府公司支付房款602792元，其中于2018年3月27日逾期支付第二期房款90758元，并向华府公司支付滞纳金9元，其余各期房款均按照上述认购书约定期限支付。华府公司认可其给予张文玲购房优惠，并认可张文玲支付房款602792元即为付清全部购房款。诉讼中，张文玲提供恒大海上帝景楼盘销售广告打印件2张，在该广告图片中标注有“无理由退房”字样，拟证明华府公司对涉案房屋所在小区进行了“无理由退房”宣传，故其享有“无理由退房”的权利。华府公司质证称，该广告宣传页系打印件，故不认可其真实性，其虽就恒大海上帝景楼盘进行过“无理由退房”的宣传，但其“无理由退房”政策是有时间段限制的，并非任何时期的购房人均享受“无理由退房”政策，且如果购房人享受“无理由退房”政策，则其会与购房人签订《无理由退房协议书》，因其与张文玲之间并未签订《无理由退房协议书》，故张文玲不享有无理由退房”的权利；另外，其处“无理由退房”政策只有在购房人不存在任何违约的情况下才享有，即使张文玲在购房时享受“无理由退房”政策，也因张文玲存在逾期支付二期购房款的违约行为而不再享有“无理由退房”的权利。张文玲提供证人孙某出庭作证称，其与张文玲系朋友关系，其于2017年9月22日在华府公司处购买了一套公寓，后经其介绍，并在其陪同下张文玲到华府公司处购买了涉案房屋，华府公司向证人支付了佣金，华府公司的销售人员均告知可以“无理由退房”，且证人在华府公司所购买的房屋已依据“无理由退房”政策办理了退房手续。张文玲另申请证人郭某出庭作证称，其与张文玲系朋友关系，2017年9月20日左右，其陪同张文玲到海上帝景售楼处看房子，售楼人员介绍购房后可以免费更名及“无理由退房”。华府公司质证称，证人孙某因介绍张文玲买房获取了佣金报酬，其与张文玲存在利害关系，其证言证明力较弱，且华府公司同意给证人孙某办理退房手续，是华府公司与孙某之间的交易行为，与本案无关；证人郭某所陈述的事项发生在3年前，其无法核实证言的真实性。张文玲质证称，证人证言可证实其享受“无理由退房”政策。一审法院认为，张文玲与华府公司签订的二份《威海恒大海上帝景商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案双方争议的焦点是张文玲是否享有“无理由退房”的权利，从而有权要求解除涉案二份商品房认购书。对此，华府公司虽对张文玲提供的“无理由退房”宣传资料的真实性不予认可，但华府公司在威海恒大海上帝景楼盘销售过程中进行“无理由退房”政策的广告宣传系双方均认可的事实。华府公司所宣传的“无理由退房”政策系针对不特定主体所做，是对潜在的购房人所作出的允诺，华府公司虽未与张文玲在涉案二份商品房认购书中约定“无理由退房”，但其作出的“无理由退房”的允诺应视为双方合同的内容，张文玲作为购房人理应享有华府公司宣传允诺的“无理由退房”的权利，因此，对张文玲要求解除双方之间签订的涉案二份商品房认购书的诉讼请求，予以支持；华府公司并未提供证据证实其就购房人存在逾期支付房款行为即不再享有“无理由退房”政策向张文玲进行了明确告知，因此其主张张文玲存在逾期支付第二期房款行为，故不享受“无理由退房”政策的抗辩，理由不当，不予采纳。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，故涉案二份商品房认购书解除后，张文玲要求华府公司退还其已付购房款，于法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除张文玲与威海华府置业有限公司于2017年9月24日签订的《威海恒大海上帝景商品房认购书》（编号为0011687）；二、解除张文玲与威海华府置业有限公司于2017年9月26日签订的《威海恒大海上帝景商品房认购书》（编号为0011686）；三、威海华府置业有限公司于判决生效后十日内返还张文玲购房款共计1227856元。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7925元，由威海华府置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：张文玲是否有权要求解除涉案商品房预售合同并要求华府公司返还购房款。“无理由退房”系华府公司在销售涉案房屋过程中针对不特定主体所作的广告宣传，系其对潜在的购房人所做出的承诺，应作为张文玲与华府公司签订商品房预售合同的内容。同时“无理由退房”也构成“恒大系”楼盘销售的一个显著特征，对恒大集团商誉的提高起到了极大的作用。华府公司在广泛宣传“无理由退房”政策的情况下私自对购房人的退房条件作出苛刻限制，致使名义上的“无理由退房”变成实质上的“有条件退房”，不仅有违法律规定的民事活动应当遵循的诚实信用原则，而且对其自身的商誉也构成极大损害，亦不利于恒大集团的长远发展。在“无理由退房”政策在本地已经为广大购房者众所周知的情况下，如华府公司主张购房人不享受“无理由退房”的政策，应在购房人签订商品房预售合同时明确告知并经购房人同意。现商品房预售合同并未履行完毕，华府公司在无证据证实购房人同意不享受“无理由购房”的情形下，与购房人签订商品房预售合同后又以购房人必须持有无理由退房承诺书或必须无任何违约行为等为由拒绝解除商品房预售合同并退还购房款，于法相悖，于理不合，本院不予支持。至于张文玲退房后，有关商品房买卖合同解除及网签备案手续的处理问题，双方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。综上所述，威海华府置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15851元，由上诉人威海华府置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年三月五日法官助理俞凯书记员张济节