江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏05民终378号 上诉人（原审被告、申请执行人）:交通银行股份有限公司常熟分行。 主要负责人：王健丰，行长。 委托诉讼代理人：朱萍，国浩律师（苏州）事务所律师。 委托诉讼代理人：霍中警，国浩律师（苏州）事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：方永春，男，1971年1月14日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：吴土珍，女，1966年6月5日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原审第三人（被执行人）：吴坚新，男，1967年3月4日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：苏州中茂置业发展有限公司。 法定代表人：李森鉴。 原审第三人（被执行人）：江苏中宏投资实业有限公司。 法定代表人：吴土珍。 原审第三人（被执行人）：常熟市嘉丽服饰有限公司。 法定代表人：吴培松。 上诉人交通银行股份有限公司常熟分行（以下简称交行常熟分行）因与被上诉人方永春、原审第三人吴土珍、吴坚新、苏州中茂置业发展有限公司（以下简称中茂公司）、江苏中宏投资实业有限公司（以下简称中宏公司）、常熟市嘉丽服饰有限公司（以下简称嘉丽公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初14109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 交行常熟分行向本院提出上诉请求：撤销(2019)苏0591民初14109号民事判决书，依法改判驳回方永春全部诉讼请求。事实和理由：1.方永春一审中提供的证据不足以证明其与吴土珍、吴坚新签订的《店面租赁合同》合法、真实、有效。涉案租赁合同签订时间与涉案房屋抵押登记设立时间间隔不到1个月，存在倒签可能；《店面租赁合同》纸质较新，完全不像是已经保管长达十年之久的证据原件；该店面租赁合同约定了4年的免租期，明显不符合常理；方永春以出租方资金紧张要求提前支付租金，双方谈妥付5抵6年为由，在2016年4月15日一次性支付长达六年的租金，该理由牵强，且付款回单的付款人系曾某,4，曾某,4一审中虽作为证人出庭作证，但曾某,4系方永春公司员工，其证言的证明力较弱，该付款回单不能作为租金支付证据；方永春未能提交自租赁合同开始日即2012年11月5日起实际占有案涉房屋的证据材料，其现有举证不能充分证明其自2012年11月5日开始即实际占有房屋。2.常熟市行政审批局档案中有关案涉房屋的常熟市博源商业管理有限公司工商内档中的租赁合同，与涉案租赁合同的承租方和租金金额不一致，如果一审中方永春提交的《店面租赁合同》是真实的，则在常熟市博源商业管理有限公司设立登记时其完全可以向工商登记部门直接提交该份合同，无需另行签订新的合同，故其有理由相信涉案《店面租赁合同》非真实签订的合同。3.本案方永春提交的证据无法证明涉案租赁合同真实有效，亦不能证明租赁开始于抵押登记设定之前，更加不能说明租金真实交付，故不符合不予去除租赁关系的条件。 方永春答辩称，1.涉案房屋租赁合同的签订时间是2012年11月2日，其对出租方之后向银行办理抵押并不知情，交行常熟分行提出租赁合同存在倒签可能仅仅是其猜测，与事实不符。2.之所以约定4年免租期是因为涉案房屋在五楼，原来只是一个废弃的仓库，里面堆了很多废弃的办公家具，电梯年久失修已经不能使用，且屋面漏水严重，当时方永春希望出租方对租赁物维修以后再出租，因出租方不愿意再做投入，要求方永春出资进行修缮，并将方永春的投入折抵前4年的租金。事实上在方永春承租后对整个五楼面进行了防水处理，铺设了防腐木，搭建了阳光房。故双方约定从第五年开始才正常支付租金。3.关于租金付5抵6年，也符合商业习惯。因出租方资金紧张希望其一次性支付数年租金，后双方谈妥付5年抵6年，相当于就是优惠一年的租金。这种情况符合一般的商业习惯。4.关于租金的支付，曾某,4的社保缴费记录证明他是方永春开办的江阴市莱迪企业管理有限公司的会计，曾某,4系接受方永春的指示支付租金。5.常熟博源公司工商登记档案当中的租赁合同中方永春的三个签名均不是其本人的签名，经询问当时委托办理博源公司工商登记的代理公司，由于时间久远，相关经办人员也离职了，细节已经无法核实，该合同有可能是代理公司为了办理工商登记而自行制作的合同，而非出租方与方永春之间真实签订的合同，方永春对此也不知情。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴坚新述称，请求二审法院根据一审法院查明事实作出相应判决。 吴土珍、中茂公司、中宏公司、嘉丽公司未作陈述。 方永春向一审法院起诉请求：确认其与吴坚新、吴土珍于2012年11月2日签订的《店面房租赁合同》合法有效，可以继续履行。诉讼中，方永春变更诉请为：1.确认其与吴坚新、吴土珍于2012年11月2日签订的《店面房租赁合同》合法有效；2.停止（2019）苏0591执1504号之二执行裁定书关于除去其对涉案房产的租赁关系、责令其从该房产内腾出的执行行为。 一审法院认定事实： 交行常熟分行诉吴坚新、吴土珍、中茂公司、中宏公司、嘉丽公司金融借款合同纠纷一案，江苏省常熟市人民法院于2016年10月18日作出（2016）苏0581民初2345号民事判决：一、吴坚新、吴土珍于判决生效之日起十日内共同归还交行常熟分行借款本金20495888.32元，支付计算至2015年9月22日的利息225214.51元、利息的复利855.17元，支付自2015年9月23日起至2016年3月7日止按借款合同约定的贷款执行利率计收的利息、按约定的罚息利率计收的利息的复利，并支付自2016年3月8日起至实际付款之日止按借款合同约定的罚息利率计收的罚息、利息的复利。二、吴坚新、吴土珍共同支付交行常熟分行律师代理费14万元。上述一至二项中的款项，由吴坚新、吴土珍于判决生效之日起十日内履行。三、交行常熟分行有权以折价或者以拍卖、变卖吴坚新、吴土珍抵押的常熟市虞山镇方塔东街5号楼房屋后的所得价款优先受偿涉案债权。四、中茂公司、中宏公司、嘉丽公司对吴坚新、吴土珍的涉案付款义务分别承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人吴坚新、吴土珍追偿。五、驳回交行常熟分行的其余诉讼请求。案件受理费146233元，保全费5000元，合计诉讼费151233元，由交行常熟分行负担123元，吴坚新、吴土珍负担151110元，中茂公司、中宏公司、嘉丽公司对吴坚新、吴土珍负担的诉讼费承担连带清偿责任。该案审理查明：2012年11月23日，交行常熟分行（抵押权人）与吴坚新（抵押人）签订《抵押合同》一份，约定：为保障主合同项下债权的实现，抵押人以其财产设定抵押,抵押物为吴坚新、吴土珍所有的位于常熟市虞山镇方塔东街5号楼房屋。2012年11月26日办理了抵押登记。 上述判决生效后，交行常熟分行申请强制执行，江苏省苏州市中级人民法院指定该案由一审法院执行。执行过程中，一审法院于2019年4月10日作出（2019）苏0591执1504号之一执行裁定书，裁定拍卖吴坚新、吴土珍名下位于常熟市的房产。后方永春向一审法院申报租赁关系，称其为拟拍卖的常熟市虞山镇方塔东街5号楼房产五层及一层西北第一间第二间的公共区域（垂直电梯旁）承租人，一审法院经审查作出（2019）苏0591执1504号之二执行裁定书，裁定除去方永春对涉案房产的占有，并责令方永春在裁定书送达之日起十日内从涉案房产内腾出。后方永春提出执行异议，要求确认其对常熟市五层及一层西北第一间第二间的公共区域（垂直电梯旁）享有租赁权。一审法院于2019年11月12日作出（2019）苏0591执异177号执行裁定书，裁定驳回方永春的异议请求。 根据（2019）苏0591执1504号之二执行裁定书查明的事实，吴坚新、吴土珍名下位于常熟市虞山镇方塔东街5号楼房地产分别于2012年11月22日、2012年11月26日、2012年12月27日登记设定抵押给交行常熟分行，一审法院在（2019）苏0591执1504号执行案件中于2018年4月8日予以查封。 诉讼中，方永春向一审法院提交如下证据： 1.《店面房租赁合同》，反映：甲方为吴坚新、吴土珍，乙方为方永春，签订时间为2012年11月2日。甲方将位于常熟市方塔东街五号楼五楼含一楼西北第一间第二间的公共区域(垂直电梯边上)出租给乙方使用，房屋建筑面积为213平方米(含一楼西北第一间第二间的公共区域约30平方米，最终实际测量面积为准)。一楼西北第一间第二间的公共区域(垂直电梯边上)为二三四五楼共同使用，不得私自占用。租期15年，即自2012年11月5日至2027年11月4日止。甲方在2012年11月5日前将房屋交予乙方。该租金付款方式为：一年一付，每次付款须在上一年租赁期满前一个月付给甲方。租金不含税金，如乙方需开具租赁发票的，所产生的税金由乙方承担。甲方支持乙方对房屋进行改造、修缮，搭建阳光房、屋面防水处理、地面防腐木地台铺设、电梯建造等。搭建后增加的房屋使用面积，甲方承诺不另收租金，在合同期满后，搭建面积所有权归甲方所有。在本合同租期内，第1年至第10年租期每年租金为5万元，第11年至第15年租期每年租金为6万元。鉴于乙方对房屋改造的投入较大，甲方给予乙方从2012年11月5日到2016年11月4日共4年租期免租金优惠政策，免收乙方租金计20万元。 2.《通知》，反映：吴坚新、吴土珍于2016年4月3日发出通知，内容为，“现通知承租人方永春将常熟市方塔东街5号楼5楼房屋租金(2016年11月5日至2022年11月4日共6年)人民币贰拾伍万元整汇款至以下账号：开户行：建设银行账号：62×××67户名：吴文斌”。方永春说明：按照合同约定，租金一年一付，2016年4月初，因为资金紧张，发生资金链断裂风险，所以出租方找其希望提前支付租金，后双方谈妥付五抵六，由其一次性支付六年租金25万元，其认为优惠力度尚可，就同意了。 3.转账凭证，反映：曾某,4于2016年4月15日向吴文斌上述账户转账25万元，转账备注“莱迪时尚商业管理有限公司” 代付款说明，反映系曾某,42019年4月26日出具，内容为：“本人曾某,4于2016年4月15日代方永春向吴坚新、吴土珍指定的账户(吴文斌，建设银行，账号为62×××67)支付常熟市方塔东街五号楼五楼以及一楼西北第一间第二间的公共区域(垂直电梯边上)(约213平方)在2016年11月5日至2022年11月4日期间的租金共25万元(贰拾伍万元)。” 社会保险缴纳记录，反映：曾某,4参保单位为江阴市莱迪企业管理有限公司，自2013年3月份开始就在该公司缴纳社保，一直至今调取信息时2019年11月份。 企业工商信息、营业执照，反映：江阴市莱迪企业管理有限公司法定代表人为方永春，成立于2012年6月20日，方永春系股东之一。 方永春据以证明：其已向吴坚新、吴土珍支付上述租金25万元。 4.中国电信订单流水信息，反映：方永春在案涉房屋经营的常熟市虞山镇时尚莱迪百货商行在2014年3月28日安装了一个固定电话，号码是52969650。 5.照片若干，反映2014年改造前的原始承租状态及改造后的房屋状况对比情况，以证明：其承租房屋后对整个楼顶作防水处理，铺设防水层，后又整个铺设地板，租赁合同约定的面积是213平方米，现实际使用面积约800平方米，多出来的面积是其搭建的。且原来该栋楼电梯只到四楼并已损坏，不能使用，其承租后将只能到四楼的已不能用的电梯拆掉，当废铁卖了几千元，又重新装了新电梯到五楼，且通过相关质监部门的检验并投入使用。其在2014年正好将房屋照片发到微信朋友圈，也能证明其当时确实在用，但刚开始承租时，其没有发过朋友圈。 经方永春申请，证人曾某,4到庭陈述：其自2012年3月16日起即在江阴市莱迪企业管理有限公司上班，至今一直在江阴上班，不过其社保记录是从2013年开始的。方永春是江阴市莱迪企业管理有限公司的老板。公司在苏州有经营场所，地址在，该地成为公司办公地址之一是从2012年下半年开始的，具体时间记不清楚了。因为当时说要在苏州做总部，所以其虽然不在苏州上班，也知道公司在有办公场所。其付25万元给吴文斌是方永春让其支付的办公室的租金。 2020年8月25日，一审法院通知方永春、交行常熟分行来院再次开展案情调查。一审法院当场强调虚假诉讼的法律后果。方永春陈述：方塔东街5号楼的二楼整层是2012年10月29日由其与易宏亮从二房东吴麻法处租来的；五楼是其于2012年11月2日从房东吴坚新、吴土珍夫妻处租来作为办公用的；一楼西起第四间是其从二房东吴央明处租来的，合同期限自2014年3月18起，在2020年3月份、4月份时还给吴央明自己出租了；三楼、四楼与其从无任何关系。交行常熟分行补充提交如下证据： 1.《租赁合同》复印件，反映：甲方、出租方为吴坚新，乙方、承租方为方永春（联系电话133××××6577），签订时间为2013年11月25日。甲方将位于常熟市方塔东街五号楼三、四、五楼约3000平方米及一楼西北第一、二间后面(原常昭宾馆大厅部分)出租给乙方使用，租期8年，即自2013年12月8日至2022年3月19日，2013年12月8日至2014年3月19日为免租期，前三年租金545万元/年（未税）…… 2.《租赁合同》复印件，反映：甲方、出租方为吴坚新，乙方、承租方为陈碎涛，签订时间为2013年12月17日。甲方将位于常熟市方塔东街五号楼西标段三、四、五楼约2764平方米出租给乙方使用，租期3年，即自2013年12月8日至2016年12月7日，每年租金806万元…… 交行常熟分行说明，其无法提供上述两份合同原件，证据来源为银行的客户经理在贷后管理过程中，从吴坚新处取得。 3.不动产登记簿查询记录、房产证、他项权证，以证明本案五楼房屋实际上自2009年起，就已为其设定了抵押权，因此方永春的租赁晚于其抵押权时间，不得影响其抵押权的实现。 2020年8月27日，一审法院前往苏州同济司法鉴定所就本案相关事宜征询鉴定专家意见。该所唐骥老师说明：1、2012年11月2日租赁合同原件上相关人员的签字形成时间无法判断；合同纸质较新不能证明系近年来形成，因为纸质新旧与保管条件有关。2、交行常熟分行提交的2013年11月25日《租赁合同》复印件上方永春的签名与案卷中其他方永春的签名明显不同，不像同一人签署。 一审法院认为，案涉房地产权属登记于吴坚新、吴土珍名下，吴坚新、吴土珍所负交行常熟分行贷款债务有生效判决为证，且交行常熟分行对案涉房地产享有抵押权并经生效判决确认，一审法院在执行中裁定拍卖案涉房地产于法有据。对于人民法院拟拍卖的不动产，在符合正当条件的前提下，承租人的租赁关系可不予去除，而对不符合条件的租赁关系则应予去除。相关条件有：1.承租人与不动产所有权人签订了合法、真实、有效的租赁合同；2.租赁开始于抵押权设定登记之前；3.租金真实交付；4.承租人实际占有使用不动产。 经查，方永春提交的《店面房租赁合同》系原件，落款的签署日期为2012年11月2日，合同每页均有方永春与吴土珍、吴坚新签名捺印，经一审法院反复强调虚假诉讼法律责任，方永春始终坚称合同是真实签订的，吴坚新亦说明合同及签订时间是真实的，不存在倒签情形，其对真实性负责，且并无证据证明该合同系伪造倒签。交行常熟分行辩称合同不真实、存在倒签可能，仅是基于合同签订时间略早于抵押设定时间所作出的猜测怀疑。交行常熟分行提交的反映吴坚新与方永春于2013年11月25日签订的《租赁合同》仅为复印件，且方永春也不认可存在该份合同，不认可其名字系其本人所签，且方永春明确说明其从未租用过三楼、四楼，因此该合同真实性存在重大疑问。交行常熟分行提交的反映吴坚新与陈碎涛于2013年12月17日签订的《租赁合同》仅为复印件，且方永春明确说明自2012年至今，五楼的房屋一直由其使用，任何其他人都未使用过，因此该合同真实性同样存在重大疑问。综上，方永春诉请确认其与吴坚新、吴土珍于2012年11月2日签订的《店面房租赁合同》合法有效，有事实和法律依据，本院予以支持。 《店面房租赁合同》约定的租期自2012年11月5日起，租赁物交付方永春的期限为2012年11月5日前，而本案执行所涉《抵押合同》签订于2012年11月23日，抵押登记办理于2012年11月26日，显然方永春的租赁开始于交行常熟分行的抵押权设定登记之前。 《店面房租赁合同》约定的租期15年，鉴于出租人支持方永春对房屋进行改造、修缮，搭建阳光房、屋面防水处理、地面防腐木地台铺设、电梯建造等，搭建后增加的房屋使用面积，出租人承诺不另收租金，在合同期满后，搭建面积所有权归出租人所有，考虑到方永春对房屋改造的投入较大，出租方给予其前4年免租金优惠，实有获得了足够的对价为前提，完全符合常理。且根据吴坚新、吴土珍的《通知》，方永春接受出租方的条件，以提前支付5年租金25万元的代价抵偿2016年11月5日起的6年租金30万元的债务，符合方永春作为商人减少经营成本的理性动机。转账凭证、代付款说明、社会保险缴纳记录、企业工商信息、营业执照等，能够证明方永春已按《通知》要求将2022年11月4日前的租金25万元交纳完毕。 方永春提交的营业执照反映其于2013年2月21日在该楼内设立个体工商户，提交的中国电信订单流水信息反映其于2014年3月28日在案涉房屋五楼安装了固定电话，提交的照片反映其在2014年三四月份之前已对租赁场所完成了大量改造、建造、维修，证人曾某,4的证言也反映，方永春自2012年下半年开始即在案涉房屋从事经营。此外，方永春陈述，由于年代久远，证据大多灭失，不易收集，其不能全面提供自2012年11月5日起即实际占有案涉房屋的证据材料，该主张具有合理性。但《店面房租赁合同》约定的租期自2012年11月5日起，租赁物交付方永春的期限为2012年11月5日前，因此方永春自2012年11月5日起即有权占有租赁区域，至于其将租赁场所投入实际使用抑或空置，均不影响其享有占有租赁场所的权利。况且，第三人对方永春的相关主张及陈述未提异议，而交行常熟分行虽提异议，也无相反证据。因此，有理由相信方永春自2012年11月5日起即已占有租赁场所。交行常熟分行相关意见实为基于怀疑方永春与出租人串通合谋而作出的猜测判断，缺乏事实予以佐证，本院不予采纳。 据此，方永春诉请停止（2019）苏0591执1504号之二执行裁定书关于除去其对涉案房产的租赁关系、责令其从该房产内腾出的执行行为，有事实和法律依据，一审法院予以支持。吴土珍、中茂公司、中宏公司、嘉丽公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。至于交行常熟分行提交不动产登记簿查询记录、房产证、他项权证，以证明本案五楼房屋实际上自2009年起，就已为其设定了抵押权，因此方永春的租赁晚于其抵押权时间，不得影响其抵押权的实现的情况，因相关证据涉及的并非本案执行所涉债权债务，而是另一宗债权债务，交行常熟分行如认为该宗债权债务的执行可以以抵押权主张除去方永春对涉案房产的租赁关系、责令方永春从该房产内腾出，则应另案依法主张，与本案无涉。 综上所述，方永春的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，一审判决：一、确认原告方永春与第三人吴坚新、吴土珍于2012年11月2日签订的《店面房租赁合同》有效；二、不得除去原告方永春对常熟市方塔东街五号楼五楼及一楼西北第一间、第二间的公共区域(垂直电梯边上)的占有。案件受理费9800元、公告费600元，合计10400元，由交通银行股份有限公司常熟分行负担。 各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 二审中，交行常熟分行提交其从常熟市行政审批局调取的常熟市博源商业管理有限公司的工商档案及《租赁合同书》，证明：方永春一审提交的涉案《店面房租赁合同》为虚假合同。方永春质证认为，对常熟市博源商业管理有限公司工商档案信息真实性认可，但《租赁合同书》中其并未签字，该合同书中的顾鑫荣、吴坚新、吴土珍字样签名，经与本人核实，均非上述当事人本人所签，其对该合同亦不知情，故对其真实性不予认可；吴坚新质证认为，对常熟市博源商业管理有限公司工商档案信息真实性认可，但《租赁合同书》中其并未签字，其对该份合同真实性不予认可。本院认为，常熟市博源商业管理有限公司工商档案信息真实性应予认定，《租赁合同书》中的签名双方吴坚新与方永春均不认可其中签名系本人所签，经核查，前述签字与涉案《店面房租赁合同》中吴坚新与方永春的签名有较明显差异，故本院对其真实性不予认定。 本院认为，承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。 本案中，根据一审法院查明事实，方永春与吴坚新、吴土珍之间的涉案房屋租赁关系发生于交行常熟分行就该房屋设定抵押权登记之前，方永春实际支付了涉案房屋的租金，并对房屋进行了实际的占有和使用，一审法院认定涉案房屋租赁合同关系真实有效并据此作出的一审判决并无不当。现交行常熟分行虽上诉对此提出质疑，但均无事实予以证明，其现有证据不足以否定一审作出的认定，本院对其上诉理由均不予支持。 综上，交行常熟分行的上诉理由无事实和法律依据不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，公告费300元，合计10100元，由上诉人交通银行股份有限公司常熟分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  庄敬重 审判员  赵丽丹 审判员  水天庆 二〇二一年三月十日 书记员  徐方圆