辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2213号上诉人（原审被告）：大连恒科房地产有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾镇李家村。统一社会信用代码91210200098018494H。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：孙闯，女，1984年10月4日出生，汉族，住辽宁省长海县。委托诉讼代理人：刘俊秀，辽宁诚高律师事务所律师。上诉人大连恒科房地产有限公司（简称“恒科公司”）因与被上诉人孙闯商品房预售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒科公司的上诉请求：撤销一审判决第二项即双倍返还孙闯定金4万元，改判返还孙闯2万元。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，法律适用错误。孙闯交纳首期款，恒科公司出具的收据表明该定金已转化为房款，孙闯交纳的是房款；同时，双方签署的认购书已具备商品房合同的主要条款，孙闯已交纳首期款，实际履行该交易，故本案不再是预售合同纠纷，应是商品房买卖合同纠纷，不再适用定金罚则。2.孙闯应承担未能签订《商品房买卖合同》系恒科公司原因所致的举证责任，而一审法院却直接推定恒科公司有“义务更有条件”与孙闯签约，将举证责任分配给恒科公司，从而增加恒科公司的举证责任，让其承担败诉风险。案涉《认购书》第五条约定，“乙方(孙闯)必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方（恒科公司）无须通知乙方，可另行销售房屋”。该条款已经明确了签约时间、签约地点。孙闯未提供其到过销售中心要求签约或发函要求签约的任何证据。事实上，一审法院也已经查明，案涉签订《认购书》及缴纳首付房款的均非孙闯本人，而是第三人代为办理，因此缴纳首付款当天并不具备孙闯本人签署《商品房买卖合同》的条件。孙闯在起诉前从未向恒科公司提供过任何第三人的授权委托书。恒科公司对此前代签、代付的行为认可，不必然导致恒科公司必须认可第三人代为签署《商品房买卖合同》，在未见明确授权委托的前提下，恒科公司在任何时间节点均有理由拒绝除购房人本人之外的第三人的代理行为。反观恒科公司，在孙闯未在约定的期限内到大连恒大港湾销售中心签署《商品房买卖合同》构成违约后，虽按照约定无需通知对方，但仍就发了《解除通知》，履行了本不需履行的通知义务。故孙闯未能提供签约不能系恒科公司导致的证据材料，应承担举证不能的法律责任。孙闯辩称，不同意恒科公司的上诉请求。一、恒科公司称定金转化为房款的说法根本不成立，案涉《认购书》明确约定：“乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）”，并且恒科公司出具的收据上也明确记载为定金，本案正是因恒科公司违约未与孙闯签署《商品房买卖合同》而产生的，所以恒科公司所称定金转化为房款的主张明显不能成立；另外，根据最高人民法院（2013）民提字第90号判决及相关司法实践已经论证，当事人是否有意在将来订立一个新的合同也即本约，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容，如果当事人双方存在明确的将来订立本约的意思，那么即使预约的内容与本约已经十分接近，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。案涉《认购书》明确约定乙方交纳首期房款时签署正式的《商品房买卖合同》，但因恒科公司的违约行为并未签署，所以完全不存在恒科公司所谓《认购书》具备了主要条款且已经履行，因此就转化成商品房买卖合同这种说辞。二、一审法院举证责任分配并无错误。根据《认购书》约定，“乙方须于2019年4月2日前支付首期房款49503元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》……”。孙闯已提供证据证明其按照认购书的约定时间支付定金、购房首付款，具备购置房屋的条件和意愿。恒科公司作为合同相对方也是商品房销售中的优势方，有义务更有条件去签署《商品房买卖合同》，《认购书》也明确约定了交纳购房首付款以及签署《商品房买卖合同》是同一天，若是孙闯拒绝签署《商品房买卖合同》那么就不可能在当天交纳了购房首付款，并且恒科公司也未提供证据证明其履行通知、催告等义务，因此据此一审法院认定恒科公司主张因孙闯原因不签署《商品房买卖合同》明显不符合常理不能成立是正确的。另外，孙闯在一审中提交了当时案涉房屋的处于抵押状态，该房屋因恒科公司抵押给金融机构，无法办理网签，这显然是恒科公司无法签署《商品房买卖合同》的根本原因，也更加印证了孙闯的主张。三、恒壳公司虽声称缴纳首期房款的是第三人代为办理，其在任何时间节点均有理由拒绝除购房者本人之外的第三人代理行为，但恒科公司并没有提出任何异议，第三人代为签署《认购书》、代为交纳定金、购房首期款其全部予以接受，恒科公司的上述实际行为完全认可了第三人的代理行为。并且本案孙闯对于受托人张小鑫的代理行为是完全知晓及全部认可的，因此恒科公司的该节主张亦不能成立。孙闯向一审法院起诉请求：1.解除编号为0003059的商品房认购书；2.被告向原告双倍返还定金共计40000元；3.被告向原告返还首期购房款49503元及利息（自2019年4月8日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算至全额返还之日）；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）于2019年4月6日签订编号为0003059的《大连恒大港湾商品房认购书》。上述认购书约定，乙方自愿依下列条件向甲方认购大连恒大港湾A2区6幢2单元804室房屋，面积115.29平方米，价款1390042元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金；乙方需于2019年4月7日前支付首期房款49503元，并签署《商品房买卖合同》。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。乙方签字处记载：由案外人代替孙闯签字，但庭审原告表示认可案外人的代签代付行为。原告于2019年3月29日支付定金20000元，于2019年4月6日支付首期房款49503元。被告于2019年4月6日出具专用收款收据，该收据记载房款（含定金）69503元。原告出具向被告发送的律师函作为证据，该律师函记载原告要求立即解除《大连恒大港湾商品房认购书》，并要求被告双倍返还定金、购房款及利息。被告出具解除《商品房买卖合同》通知书作为证据，该通知书记载被告要求解除合同并追究原告的违约责任。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《大连恒大港湾商品房认购书》，系双方真实意思表示，双方应当按约履行。现原告按照认购书约定的时间支付定金、购房首付款，从原告按期交纳房款，并从被告处取得专用收款收据的情形看，原告具备购置房屋的条件和意愿。作为商品房销售关系中的出卖方，其处于主导和优势地位，有义务更有条件与原告签订《商品房买卖合同》。在原告如期支付首期房款、当日应当签订《商品房买卖合同》的情况下，《商品房买卖合同》并未签订，被告并未提供证据证实其履行通知、催告等义务。对被告辩称系原告不签订《商品房买卖合同》的意见，一审法院依法不予采信。故在原告按约定支付首期房款后，被告未按照约定与原告签订《商品房买卖合同》，被告存在违约行为。关于定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的约定，作为收受定金的被告，应当向原告双倍返还定金，数额为40000元。关于购房首付款49,503元，被告同意返还，对于原告的该诉请，一审法院予以支持。关于原告主张的利息，原告主张自2019年4月7日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。关于认购书的解除问题，从原、被告提供的证据看，原、被告均有解除案涉认购书的意思表示，一审法院予以认定，故对于原告的该诉请，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除孙闯与恒科公司签订的编号为0003059的《大连恒大港湾商品房认购书》。二、恒科公司于判决发生法律效力之日起十日内向孙闯双倍返还定金共计40000元。三、恒科公司于判决发生法律效力之日起十日内向孙闯返还购房款49503元及利息（自2019年4月7日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。以上具有给付内容的条款，逾期给付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费2038元（原告已预交），减半收取1019元，由被告负担。二审中，当事人均未提交新证据，对原审已查明的事实亦均无异议。经二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因房地产开发企业预售商品房而与承购人产生的纠纷，案由应确定为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是恒科公司应否向孙闯双倍返还定金4万元。《大连恒大港湾商品房认购书》约定，“乙方（孙闯）需于2019年4月7日前支付首期房款49503元，并签署《商品房买卖合同》。乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”本案中，孙闯依约支付了定金和首期房款，双方至今未签订《商品房买卖合同》。恒科公司主张系因购房时孙闯本人未到场，无法与孙闯签订商品房买卖合同，且孙闯未按认购书约定交纳第二期房款。孙闯则提出系因案涉房屋当时存在抵押，无法办理网签。本院认为，恒科公司与孙闯均无有力证据证实其曾要求对方与之签订《商品房买卖合同》而对方不同意签订。恒科公司称系因孙闯本人未到场与之签订《商品房买卖合同》且未按认购书约定支付第二期购房款一节，案涉房屋的认购书、定金及房屋首付款均非孙闯本人办理，而是案外人代为签署。恒科公司无据证实其曾要求孙闯本人到场签署或者要求其提供书面授权他人签署《商品房买卖合同》；而且，从上述认购书内容来看，不能体现买受人支付第二期房款是在《商品房买卖合同》签署之前应当履行的合同义务。故恒科公司所称系因孙闯原因未能签署《商品房买卖合同》，依据不足，本院不予采纳。而对于孙闯所称系因案涉房屋当时存在抵押，无法办理网签故而未签订《商品房买卖合同》一节，本院认为，案涉《大连恒大港湾商品房认购书》未将房屋存在抵押情形作为买卖双方不能签署《商品房买卖合同》的情形进行约定，现有法律法规对存在抵押的房屋签署《商品房买卖合同》并未作出禁止性规定，现有证据亦不能证实恒科公司无法办理案涉房屋解押进而导致孙闯购房目的无法实现，故孙闯以此主张系因恒科公司原因导致商品房买卖合同未签订，依据并不充分，本院亦不予采纳。至于恒科公司主张案涉《大连恒大港湾商品房认购书》已具备商品房买卖合同的主要条款，孙闯已交定金转化为房款的上诉意见，本院认为，《大连恒大港湾商品房认购书》中对房屋交付条件及日期、办理产权登记有关事宜、配套基础设施和公共设施的交付承诺、违约责任等商品房合同应当明确的主要内容均未作出约定，恒科公司主张该认购书应当作为商品房买卖合同予以认定，进而主张孙闯已交购房定金转化为房款，事实依据不足，本院不予采纳。综上分析，现有证据无法认定双方未签订《商品房买卖合同》系因对方原因导致，在此情况下，依法应由恒科公司将其收取的2万元定金返还给孙闯。一审法院判令恒科公司双倍返还孙闯定金4万元，应属不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10929号民事判决第一项、第三项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10929号民事判决第二项为：大连恒科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向孙闯返还定金20000元；三、驳回孙闯的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2038元（孙闯已预交），减半收取1019元，由孙闯负担300元，由大连恒科房地产开发有限公司负担719元；二审案件受理费300元（大连恒科房地产开发有限公司已预交），由孙闯负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月二十六日书记员  杨 宁