广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1821民初342号原告：佛冈明源物业服务有限公司，住所地：广东省佛冈县×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：91441821MA4UNU3406。法定代表人：曾丽丽，该公司行政经理。委托诉讼代理人：郑嘉丽，该公司客服主管。被告：谢连营，男，1988年1月15日出生，汉族，住广东省佛冈县××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××936。被告：李伯甜，女，1986年11月11日出生，汉族，住广东省佛冈县×××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××925。原告佛冈明源物业服务有限公司与被告谢连营、李伯甜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告佛冈明源物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑嘉丽，被告李伯甜到庭参加了诉讼，被告谢连营经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、原告的诉讼请求:1.判令被告给付2019年8月1日至2019年12月31日物业管理费604.29元，2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费1582.13元。合计2186.42元；2.判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截至2020年12月31日应付滞纳金为524.27元；3.支付代缴2019年5月1日至2020年10月31日的公摊水电费356.37元。上述三项合计3067.06元。并由被告承担诉讼费。二、小区位置、名称及业主房屋房号、建筑面积：广东省佛冈县×××××××××××××小区××××××房业主谢连营、李伯甜，房屋建筑面积109.8×平方米。三、合同的名称和订立的时间：《前期物业管理服务协议》，2019年4月14日签订。四、物业公司的资质及服务期限：工商登记经营范围包括物业管理、绿化管理等，合同约定服务期限自2019年4月12日起至业主委员会与甲方签订《物业管理委托合同》时止。五、物业费缴纳时间和缴纳标准：按月交纳，每月5日前交；2019年5月1日至2019年12月31日按建筑面积每月1.1元/平方米计付，2020年1月1日开始按1.2元/平方米计付；公共水电费每户按面积分摊，二次供水恒压泵用电按每户用水立方数分摊。六、业主每月应交纳物业费：2019年8月1日至2019年12月31日，每月120.86元，2020年1月1日至2020年12月31日每月131.84元。七、违约条款：物业公司违反本协议，未达到管理服务质量约定标准，业主有权要求物业公司改正，未改正造成损失的，物业公司承担相应的责任；业主违反本协议，物业公司有权要求业主限期改正，逾期未改正造成损失的，业主承担相应的责任；若业主超过3个月拖欠不交物业服务费的，物业公司可采取相关措施催缴和停止相关服务，并保留采取法律手段追缴的权利，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金；如物业公司采取法律途径追讨业主拖欠的物业管理服务费，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由业主承担，业主拖欠物业公司代收代缴收费的，物业公司根据有关政府部门或单位的授权，可通过法律途径向业主追讨或采取相关措施。八、双方争议焦点：被告对原告诉请的各项费用金额均无意见，但小区有54户业主是经开发商同意赠送一年或两年物管费，应先扣减赠送部分，并不同意交纳滞纳金，且认为是因原告的物业服务质量和水平未达到1.2元/㎡标准，其才拒绝交纳物管费，只要原告提升服务质量，整改不足，其愿意交纳各项费用。具体理由如下：1.开发商售楼时向部分业主承诺免收一到两年的物业服务费的，经询问开发商管理人员，其表示赠送物业服务费是直接与物业公司对接的，并已将赠送名单交给物业公司，但物业公司未与开发商交接好，径直起诉业主，是不作为，其有义务向开发商追讨并落实；2.物业公司管理不到位。一是未制止业主违建，还准许其将施工材料运输进入小区，并提供水电，在大部分业主提出抗议后，物业公司才出了份简单的告知书，但没有实质性的行动，并且默许违建者私自切除消防管，产生严重的安全隐患；二是小区车辆停放管理不到位，乱停乱放，甚至堵塞消防通道，存在安全隐患，但物业公司一直都未理会和出面处理，从不为小区业主人身和财产安全考虑；三是小区安保力量薄弱，出入口交通岗仅有一名上了年纪的保安，无人员到各楼层及周边进行巡查，如果出现险情，根本无人支援和协助；四、对业主的诉求，物业公司怠于处理，比如小区的门禁损坏、水压不稳定、楼房渗水等情况一直没有解决，小区消防警报故障持续鸣响十几分钟都无人处理。五、《前期物业管理服务协议》并非被告自愿签订，是收楼时强制签订的，不签就无法收楼。对此，原告认为：一、对于开发商承诺免收物业费的业主情况，原告已发函开发商落实，但开发商未予处理，原告只能依约向业主催收，但部分被告不是赠送物业费业主；二、对于业主的违建，原告已多次发出整改通知书，但业主不听，对此，原告无权强制拆除处理，原告已向佛冈县自然资源局投诉，自然资源局也已经复函称已于2020年12月29日立案处理；对于车辆乱停乱放现象，物业公司都会进行劝阻，但主要是因为业主不听劝阻导致；小区共有5名安保人员，每天1人当班，1人上行政班，每天均有签到；门禁损坏维修、房屋渗水等不属于原告服务范围，且部分是因为业主自己的原因导致门禁无法使用，原告已经向开发商反映要求处理，但开发商不予理睬，原告也准备起诉开发商处理的；三、《前期物业管理服务协议》是双方自愿签订，该合同也是按照住建部门的模板修订的，合法有效。裁判结果本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告佛冈明源物业服务有限公司作为有资质的物业管理公司，其与被告谢连营、李伯甜签订的《前期物业管理服务协议》内容并未违反法律禁止性规定，其效力依法应当予以确认。原告应依照合同约定为被告提供物业服务，被告也应当依约支付相应的物业费给原告。根据查明的事实可知，被告拒交物业费的原因，是认为该合同非其自愿签订，并已得到开发商承诺赠送物业费，原告应直接与开发商对接处理不应要求其支付物业费，且原告为碧翠景湖轩小区提供的物业服务在处理业主违建、车辆停放管理、小区安保等方面存在不足。对被告抗辩认为该合同非其自愿签订的意见，因未提供证据予以佐证，故本院不予采信；对其抗辩认为已得到开发商赠送物业费不应由其另行支付的意见，因两被告与开发商之间的法律关系属于商品房买卖合同，与本案不属同一法律关系，被告可另遁途径解决。因此，被告上述拒交物业费的抗辩意见均不能成为免除交费义务的法定理由。原告已碧翠景湖轩小区提供的物业服务虽存在合同履行之瑕疵，但不属于民法典中的根本违约，被告不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。原告要求被告交纳拖欠2019年8月1日至2020年12月31日的物业服务费2186.42元（120.86元/月×5月+131.84元/月×12月）和代收代缴的公摊水电费356.37元，于法有据，且被告对上述各项费用的金额不持异议，故本院予以支持。至于原告主张的滞纳金，其实质是违约金。虽然被告提出的抗辩理由不足以免除交费义务，但从原、被告双方的争议及提供的证据来看，虽部分问题与小区个别业主的文明素质有关，原告对于业主违建的问题也向相关部门投诉要求处理，但原告对于业主反映的问题及其提供的物业服务确实存在不够到位之处。故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。若业主均不交纳物业服务费，导致物业公司无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为小区的业主，被告应当及时支付物业服务费。另一方面，原告作为物业服务的提供者，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责履行物业服务义务，积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适的居住环境。被告谢连营经本院依法传票传唤不到庭参加诉讼，视为放弃相关的民事诉讼权利，本院依法可以缺席裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢连营、李伯甜于本判决生效之日起十五日内支付2019年8月1日至2020年12月31日的物业费2186.42元，2019年5月1日至2020年10月31日的公摊水电费356.37元（以上合计2542.79元）给原告佛冈明源物业服务有限公司；二、驳回原告佛冈明源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢连营、李伯甜负担，并于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期未缴纳的，本院将依法强制执行；原告佛冈明源物业服务有限公司向本院预交的受理费25元，其可在本判决生效后向本院申请退回。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  范秀裕二〇二一年三月十五日书记员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447×××××××××××051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。