贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3134号 原告：罗昌荣，女，汉族，1968年9月15日出生，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：聂祥春（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼****，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王美霞（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告罗昌荣与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（以下简称“桂华房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告罗昌荣起委托代理人聂祥春，被告委托诉讼代理人王美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院责令被告支付逾期办理商品房转移登记登记的有关文书违约金101541.00元（违约金从2017年1月1日至2020年6月28日期间，以总房款318560.60元为基数，每日按0.025%计算）；二、责令被告退还原告支付的燃气、水、电、闭路电视开户费3790.00元；三、案由受理费判由被告负担。 原告当庭撤回第二项诉讼请求。 本院经审理查明：2015年6月16日，原告与案外人钟建华作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市；建筑面积115.84平方米，套内建筑面积92.29平方米，总价款318560元。合同第十一条约定出卖人应在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条房屋登记约定:“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款等费用，被告未履行办理转移登记的义务，原告诉至本院。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了购房款，约定的转移登记期限届满后，被告未向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，涉案楼幢具备办理初始登记的条件。2020年1月6日被告通过原告在案涉合同上预留的电话号码182××××1707向原告发送短信，通知原告提交资料办理涉案商品房的不动产权证书。被告于2020年1月6日取得办证条件后，向原告开具了购房发票。2020年6月29日，涉案房屋取得不动产权证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于原告主张的违约金问题。合同约定被告应于2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但未约定被告逾期履行该项义务，在原告不退房的情况下，违约金如何计算的内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金的计算方式可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告诉请以总房款318560.00元为基数，每日按0.025%计算，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（2020年12月4日）视为其通过诉讼的方式主张自己的权利，因此从2020年12月4日回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年12月4日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年12月4日开始，不再赘述。关于违约金的截止时间，合同约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，2020年1月6日被告通过原告在案涉合同上预留的电话号码182××××1707向原告发送短信，通知原告提交资料办理涉案商品房的不动产权证书，该手机号码系原、被告在签订《商品房买卖合同》时原告预留在被告处的电话号码，因此，被告桂华房开公司的该通知行为能认定为其已尽到书面通知的义务，故违约金的计算应截止至2020年1月6日止。 关于违约金计算基数问题，虽然购房发票上载明开票时间为2020年1月6日，但被告并未举证证明原告在涉案楼幢具备办证条件之前未将购房款交付完毕，因此对于被告的此抗辩，本院不予采纳。故，违约金计算基数应以购房款318560.00元为准。 原告自愿撤回请求被告返还所支付的燃气、水、电、闭路电视开户费，是原告依法处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院应依法予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗昌荣逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款318560.00元为基数，从2017年12月4日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月19日起至2020年1月6日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告罗昌荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1203.00元，由原告罗昌荣负担911元，由贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担292元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月五日 书记员  付娟华