河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终581号上诉人（原审被告）：平顶山市恒鑫源投资担保有限公司，住所地平顶山市卫东区建设路中段899号平棉大厦14层，统一社会信用代码：914104006700628683。法定代表人：王砚明，总经理。委托诉讼代理人：李春峰，河南春来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟宪宇，女，1964年3月8日出生，汉族，住平顶山市新华区。被上诉人（原审原告）：董淑英，女，1937年7月22日出生，汉族，住平顶山市新华区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。上诉人平顶山市恒鑫源投资担保有限公司（以下简称恒鑫源公司）因与被上诉人董淑英、孟宪宇房屋租赁合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初4542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人恒鑫源公司的委托诉讼代理人李春峰，被上诉人董淑英、孟宪宇的委托诉讼代理人刘鹏超参加诉讼。本案现已审理终结。恒鑫源公司上诉请求：依法撤销平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初4542号民事判决，改判驳回孟宪宇、董淑英的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由孟宪宇、董淑英承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1．恒鑫源公司不欠天润大酒店任何费用。恒鑫源公司与平顶山市天润大酒店有限公司（以下简称天润大酒店），签订的最后一份《承租协议》，租赁期限自2015年9月1日至2016年8月31日。租赁期限到期前恒鑫源公司已多次与天润大酒店沟通，不再继续租赁房屋。按《承租协议》约定，恒鑫源公司应在2016年7月5日前将房租结清，在2016年6月29日恒鑫源公司最后一次支付给天润大酒店40000元时，双方已达成一致意见，恒鑫源公司不再租赁天润大酒店的房屋，不拖欠天润大酒店任何费用，亦不再产生任何费用，因此恒鑫源公司不拖欠天润大酒店任何的租赁费用。2．杜国红个人行为不能代表恒鑫源公司。2016年8月31日之后的房屋费用更不应由恒鑫源公司承担。原审法院依据杜国红（恒鑫源公司公司股东兼董事）于2017年4月6日出具的物品交接明细，就认定杜国红代表恒鑫源公司出具了物品交接明细，认定恒鑫源公司租赁期限至2017年3月31日。杜国红虽为恒鑫源公司董事兼股东，但没有公司的授权不能代表公司。杜国红出具的交接明细在没有恒鑫源公司授权和恒鑫源公司印章的情况下，只能认定为其是个人的行为。3.天润大酒店明显存在过错。按孟宪宇、董淑英主张，恒鑫源公司应支付房租至2017年3月31日，可2016年8月31日租赁合同到期后，至2017年3月31日长达7个月的时间里，天润大酒店从未向恒鑫源公司出具任何形式的通知要求其续签租赁协议，或要求其限期搬离房屋。天润大酒店作为一家经营性酒店，每天甚至给房间打扫卫生，完全可以采取断水断电等措施，但其却一直没任何行动直至杜国红自行搬走，这太不符合情理，这中间难道天润大酒店没有过错吗。是天润大酒店、孟宪宇、董淑英和杜国红的良好个人关系，使杜国红一直在天润大酒店未支付任何费用的情况下住了长达7个月之久。恒鑫源公司自2014年1月1日就开始承租天润大酒店的房屋，至2016年8月31日前后共签订了三份《承租协议》，每次租期届满或有其他情形时恒鑫源公司都及时与天润大酒店重新签订承租协议，恒鑫源公司如还有承租意愿，肯定会与天润大酒店继续签订协议。因为在2016年6月29日恒鑫源公司支付给天润大酒店最后一次房租时，双方已沟通好明确表示恒鑫源公司不再承租房屋，且恒鑫源公司从未去过天润大酒店，因此其后产生的费用跟恒鑫源公司无任何关联，原审法院判令恒鑫源公司支付100575元房租及利息的判决是错误的。2二、一审法院适用法律错误。《民法通则》（2009修正）第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。2015年8月26日签订的《承租协议》中约定，房租支付方式为每季度结算一次，上诉人在每季度初5日前缴纳本季度房租15000元，故诉讼时效应自2016年7月5日起计算，其后一年时间内天润大酒店从未与恒鑫源公司联系催要房租，按法律规定诉讼时效期间应至2017年7月5日。根据〈最高人民法院关于使用《中华人民共和国民法总则》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《民法总则》是2017年10月1日起实施的，而本案诉讼时效届满时《民法总则》尚未实施，因此应适用一年期诉讼时效的规定。对此案件，一审法院应驳回起诉。孟宪宇、董淑英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。一、2016年8月31日至2017年3月31日租赁期间，天润大酒店虽然没有与恒鑫源公司签订租赁合同的，但在2017年4月6日与恒鑫源公司的代表杜国红签订《物品交接明细》，可以印证恒鑫源更是在2016年8月31日至2017年3月31日期间仍然租赁天润大酒店的房屋。二、如前所述，在双方签订《物品交接明细》中，杜国红代表恒鑫源公司在交接人出签字，杜国红是恒鑫源公司的股东兼董事，可以代表恒鑫源公司。三、本案诉讼时效并未届满。2017年4月6日双方签订《物品交接明细》，2017年9月6日向恒鑫源公司开具租赁费发票并于次日向恒鑫源公司送达，诉讼时效中断。2017年10月1日起民法总则实施，诉讼时效变更为三年，故本案不存在超过诉讼时效的情形。孟宪宇、董淑英向一审法院起诉请求：1．判令恒鑫源公司立即支付孟宪宇、董淑英房屋租赁费100575元及利息（利息自起诉之日，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际偿还完毕之日止）；2．本案诉讼费由恒鑫源公司承担。一审法院认定事实：天润大酒店与恒鑫源公司签订三份《承租协议》，第一份《承租协议》约定天润大酒店将天润大酒店三楼（不含三楼青云厅及509房间）出租给恒鑫源公司使用，承租费用50000元／月，租期为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日；第二份《承租协议》约定天润大酒店将三楼一半房间出租给恒鑫源公司使用，承租费用25000元／月，租期为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日；第三份《承租协议》约定天润大酒店将三楼连升轩（面积：101.4平方米）、春江亭（面积：66平方米）出租给恒鑫源公司使用，承租费用5000元／月，租期为一年，自2015年9月1日至2016年8月31日。2017年4月6日，恒鑫源公司股东兼董事杜国红代表恒鑫源公司向天润大酒店出具物品交接明细，明确表示恒鑫源公司自2017年3月31日不再租用天润大酒店三楼的两个包房（连升轩101.4平方米、春江亭66平方米）。2014年3月18日至2017年9月6日，天润大酒店向恒鑫源公司开具发票共计881576元，其中含餐饮费2151元，实际房租的开票金额为879425元。自2014年3月25日至2016年6月29日，恒鑫源公司向天润大酒店支付796576元，其中含餐饮费2151元。天润大酒店于2018年10月15日召开临时股东会议，表决通过了公司解散事宜，并于2018年10月22日申请公司注销登记，平顶山市工商行政管理局新华分局于2018年10月23日作出（平新）登记内销字［2018］第314号准予注销登记通知书，决定准予注销登记。现孟宪宇、董淑英以恒鑫源公司拒不支付剩余房租为由，向一审法院提起了诉讼。另查明，孟宪宇、董淑英为天润大酒店股东。孟宪宇先后于2017年7月30日和31日、2020年5月11日和王明伟联系询问房租一事。根据工商信息显示，王明伟为恒鑫源公司董事。一审法院认为，天润大酒店与恒鑫源公司签订的房屋承租协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。租赁期满后，恒鑫源公司于2017年4月6日出具物品交接明细，明确表示自2017年3月31日不再继续租用天润大酒店包房，这期间虽未签订书面承租协议，但应视为双方仍存在租赁关系。恒鑫源公司辩称房屋仅承租到2016年8月31日，但没有提供向天润大酒店交付房屋的证据，也没有提供此后系杜国红个人承租的证据，故恒鑫源公司的该辩称理由不能成立。天润大酒店于2018年10月23日被注销，孟宪宇、董淑英作为原股东，有权承继公司注销后的债权债务关系，故恒鑫源公司应向孟宪宇、董淑英支付所欠房租。根据双方签订的承租协议约定，2014年1月1日至2017年3月31日，恒鑫源公司应支付房租总价款为89.5万元（2014年1月1日至2014年12月31日：12个月×50000元／月=600000元，2015年1月1日至2015年8月31日：8个月×25000元／月=200000元，2015年9月1日至2016年8月31日：12个月×5000元／月=60000元，2016年9月1日至2017年3月31日：7个月×5000元／月=35000元），现其已支付房租794425元，尚欠房租100575元。关于恒鑫源公司辩称本案诉讼请求所涉租金已过诉讼时效，《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，2017年4月6日，恒鑫源公司通知天润大酒店不再继续租用其包房，结束租赁关系，开始计算一年的诉讼时效。2017年9月7日天润大酒店向恒鑫源公司出具金额55000元发票一张，意为催要房租，故重新计算一年的诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，故应根据上述规定适用三年的诉讼时效。2020年5月11日，孟宪宇与王明伟联系索要下欠房租，再次中断诉讼时效，故本案所诉租金并未超过诉讼时效，一审法院对恒鑫源公司的答辩意见不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：平顶山市恒鑫源投资担保有限公司于判决生效之日起十日内向孟宪宇、董淑英支付下欠房租100575元及利息（利息从起诉之日起开始计算，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）。案件受理费2312元，减半收取为1156元，由孟宪宇、董淑英负担289元，平顶山市恒鑫源投资担保有限公司负担867元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，恒鑫源公司称在租赁案涉房屋时，公司日常事务由公司股东兼董事杜国平处理，且恒鑫源公司未向杜国平出具授权委托书。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为恒鑫源公司是否应当向孟宪宇、董淑英支付租赁费100571元及相应利息；本案是否超过诉讼时效。对此，本院评析如下：一、关于恒鑫源公司是否应当向孟宪宇、董淑英支付租赁费100571元及相应利息问题。恒鑫源公司上诉认为，其已经于2016年8月31日起就不再承租案涉房屋，故该日之后的租赁费，不应由公司支付。对此，本院认为，尽管恒鑫源公司与天润大酒店最后一次签订的书面租赁合同约定的承租时间为2015年9月1日至2016年8月31日，之后双方未再签订书面合同，恒鑫源公司并未提供充分有效证据证明其在2016年8月31日后，将承租的房屋交还给天润大酒店；相反，恒鑫源公司在二审中自述未与天润大酒店办理退房手续。在恒鑫源公司未办理退房手续的情况下，天润大酒店或孟宪宇、董淑英有理由相信恒鑫源公司继续承租案涉房屋，只不过由于未签订书面租赁合同，导致承租方式变更为不定期租赁而已，故恒鑫源公司认为其在2016年8月31日后未再租赁案涉房屋的理由不能成立。另外，二审中，恒鑫源公司称在租赁案涉房屋时，公司日常事务由时任公司股东兼董事的杜国平处理，且恒鑫源公司未向杜国平出具授权委托书。根据这一事实可知，天润大酒店或孟宪宇、董淑英有理由相信，同样是恒鑫源公司股东兼董事的杜国红，能够代表恒鑫源公司签订《物品交接明细》。综合上述事实，可以认定恒鑫源公司承租案涉房屋至签订《物品交接明细》的2017年4月6日，故恒鑫源应当对2016年7月1日至2017年4月6日期间的租赁费继续承担支付责任，并承担逾期支付期间的利息损失。由于恒鑫源公司并未提供充分有效证据证明其已经足额支付租赁费，故本院对一审判决认定的恒鑫源公司欠付天润大酒店或孟宪宇、董淑英的租赁费的数额及利息计算标准予以确认。如果恒鑫源公司认为杜国红不能代表公司，其可以另行解决。二、关于本案是否超过诉讼时效问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受损害以及义务人之日起计算。如前所述，本案中，由于杜国红的行为足以使天润大酒店或孟宪宇、董淑英认为其可以代表恒鑫源公司，故本案诉讼时效期间应当从杜国红签订《物品交接明细》的次日起算。另外，关于2017年4月6日前的租金，尽管合同约定的是每季度结算一次，但恒鑫源公司自认并未严格按照该约定的时间缴纳，天润大酒店或孟宪宇、董淑英对此也予以接受，故应当视为双方对租赁费交纳的时间进行变更，该部分租赁费的时效期间应当从天润大酒店或孟宪宇、董淑英向恒鑫源公司催要时起算。2017年9月6日，天润大酒店向恒鑫源公司开具发票，应当视为向恒鑫源公司主张权利。上述行为，均导致诉讼时效中断，故本案中不存在超过诉讼时效问题，恒鑫源公司的该上诉理由不能成立。综上所述，平顶山市恒鑫源投资担保有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2312元，由平顶山市恒鑫源投资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋红彦审判员  叶跃辉审判员  李泉钦二〇二一年三月二十四日法官助理张霞苗书记员张皓硕