广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31400号原告：佛山市顺德区禾明房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区×××××××××××××××之三，统一社会信用代码91440606MA535J5E4E。法定代表人：邓见文，该公司经理。委托诉讼代理人：谢冬妮，广东达声律师事务所律师。被告：佛山市高吉房地产咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××09-10单元，统一社会信用代码91440605MA4WTP7631。法定代表人：梁炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欢欢，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宋智军，广东立复律师事务所律师。第三人：佛山市钜创房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区××××办事处容山社区居民委员会容奇大道中6号容山邮政大厦四楼401室，统一社会信用代码91440606MA4UNKWN3Q。法定代表人：金石，该公司总经理。委托诉讼代理人：李青运，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宋文恒，男，该公司员工。原告佛山市顺德区禾明房地产中介有限公司诉被告佛山市高吉房地产咨询有限公司、第三人佛山市钜创房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序于2021年1月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢冬妮，被告委托诉讼代理人宋智军、李欢欢，第三人委托诉讼代理人李青运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付佣金200000元及利息（利息以20000元为本金，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年8月3日，原告与被告签订《颐安·灏景湾项目联动分销协议》，作为颐安·灏景湾项目代理商的被告委托原告为该项目提供分销服务，合作期限为2020年6月2日至2020年8月31日，原告推介成交的容桂客户，佣金为20000元/套。合同约定带客规则为原告提前30分钟向被告微信报备客户电话的前三后五，到达项目现场后原告在第三人处签字确认。合同还约定，在按揭客户签订《商品房买卖合同》付清房款首期并成功办理银行贷款手续的，被告与第三人完成业绩确认工作后通知原告开票，被告收到发票后七个工作日内结算佣金给原告。2020年8月10日，原告员工江雪冰欲带客户到项目看房，江雪冰向被告报备了客户电话号码的前三位和后五位（139-66138），随后带客户到项目现场看房，并按照规定在现场签署了《转介确认单》，该单上客户的联系方式与原告向被告微信报备的完全一致，报备和到现场间隔时间在30分钟以上，第三人的员工王彩玲也在该单据上签名确认。2020年8月10日当日，客户即容桂人梁xx向第三人支付购房定金5万元，后于8月15日梁xx与第三人签署了《商品房买卖合同》，付款方式为按揭贷款，当日支付首期款485760元等，并于当日办妥银行贷款手续。据此，原告获得佣金的条件已成就，但在原告向被告主张结算佣金时，被告却称第三人以原告带客户时报备时间不够30分钟、客户姓氏错误等为由，不确认该成交业绩属于原告，故而不向原告支付佣金。原告认为，原告已经按照双方约定方式进行带客报备，且《转介确认单》已显示是原告促成了第三人与梁xx《商品房买卖合同》的成立，被告应向原告支付佣金。被告行为已构成严重违约，损害了原告的合法利益。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告与被告均属于房地产中介服务公司，开发商与被告签订销售代理合同后，被告再与原告签订联动分销协议，本质上原告与被告类似于合伙关系，共同为开发商代理销售商品房，成功销售商品房后双方对开发商的佣金进行分成。本案的楼盘项目为“颐安·灏景湾”，开发商为第三人，而商品房销售分二级、三级市场销售，俗称内场和外场销售。二级市场是指新房交易市场，三级市场是指二手房交易市场。二级市场采取的售楼处一个点的销售方式，三级市场采取委托中介门店的销售方式。而三级市场销售最常见的争议就在于如何区分自然上访客户和中介推荐客户，目前有客户姓名、电话号码识别等，本案纠纷的产生在于原告未能按照《颐安·灏景湾项目联动分销协议》中《案场管理制度》第2条第②款第二段的约定报备客户姓名与电话需为同一人，原告在2020年8月10日向被告报备，客户姓名为杨生，到访的客户却是梁xx，姓氏不一致又未提供相关的关系证明为这两者系直系亲属，第三人将该客户判定为自然上访客户，因此而导致该到访是无效的，原告的推介行为无效，第三人拒不向被告及原告支付相应佣金。二、根据《颐安·灏景湾项目联动分销协议》中“佣金条件及时间”的约定，被告需与第三人完成有效业绩确认工作包含签到单无纰漏才给予原告计算佣金。因原告未能按照协议履行报备流程，所以该客户的成交业绩被第三人认定为无效推介，被告最终无法与第三人完成业绩确认，退一步来说，即使该客户实质是原告转介的，但由于原告的违约导致佣金结算的条件和时间无法成就，相应的法律责任应由原告自行承担，原告诉请被告支付佣金没有依据。三、根据被告与第三人签订的《颐安·灏景湾项目合作确认函》可知，如本转介有效，第三人应支付的佣金为25000元，而被告收到上述佣金后需支付20000元予原告，实际上被告仅占5000元的份额，现因原告的过错导致违约而无法收取佣金，应由其自身承担全部的风险。综上所述，因原告自身过错违约而导致转介无效，第三人不予支付佣金，相应的后果应由原告自行承担，原告的诉讼请求没有合同和法律依据，被告无需向其支付佣金，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，一、原告提交的转介申请单复印件不符合转介有效要求，即报备和到场时间不到30分钟，转介单抬头和客户姓名不符、未经过开发商销售签约经理确认。二、被告与第三人签订的协议第六条有明确约定，且该约定是双方真实意思表示，对双方均有约束力，相关内容在原告提交的分销协议中约定的带客规则部分也有约定，涉讼客户为无效客户，故该转介单为无效转介单。三、中介销售只是多种销售渠道中的一种，且实际上该项目半数以上客户是在开发商营销部门进行成交的，为实现更大范围获取客户资源、降低营销成本，规避中介现场拦截串通客户获取佣金，第三人对有效转介单有详细约定，且原、被告均为专业代理商，报备规则亦符合房地产市场的一般操作，原告提交转介单明显不符合被告及第三人有限转介单的样式。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供相反证据予以反驳、推翻，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2020年8月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《颐安·灏景湾项目联动分销协议》，约定甲方为“颐安·灏景湾”项目之代理商，甲方委托乙方为该项目提供分销服务；项目类型为住宅，项目地址为广东省佛山市顺德区××××××，合作期为2020年6月2日起至2020年8月31日止；当天报备当天带看，中介首次带看到访后保护期到合同期满（有自然到访过不计算业绩，包括直系亲属）；若乙方推介客户成交容桂客户，佣金为20000元/套，以上客户归属地以客户身份证为准；甲方开出的成交确认单并不作为甲方认可乙方完成转介服务义务的有效凭证，在开发商结佣复核环节发现客户真实归属非乙方，或结佣材料不齐全、不规范、开发商回访不成功且乙方在指定时间内无法提供充分、合理举证资料等原因认定为乙方转介无效的，甲方无须支付该套物业的佣金；乙方工作人员须陪同客户到访至项目销售现场，并提前30分钟向甲方微信报备电话前三后五，当天报备当天到访有效，客户到达项目现场第一时间前往登记处签到，并由接待的销售人员签名确认并由甲方驻场人员给与开发商确客人员签名，方为有效到访。乙方带转介客户到本项目销售现场时，按照开发商要求协助签订到访确认单，且把认购书、定金收据或发票、客户成交确认表、客户身份证复印件、以及发展商需要的其他资料交给甲方，作为佣金结算依据。乙方应遵守附件《案场管理制度》，其他未尽带客规则等有变化的，以项目现场公布为准；客户签订认购书并按约定支付定金，依约签订商品房买卖合同，按揭客户需交齐房款首期，一次性客户需支付全部房款，即视为成交；结佣条件为按揭客户签订网签《商品房买卖合同》付清房款首期并成功办理银行贷款手续，一次性付款客户签订商品房买卖合同并付清房款首期；结佣时间为客户交齐首期楼款、签订网签《商品房买卖合同》或线下版《商品房买卖合同》，甲方与开发商完成有效业绩确认工作（1.认购客户齐资料；2.签到单无纰漏；3.电话回访成功）后十五个工作日内通知乙方开票，甲方收到乙方的结算资料及发票于七个工作日内结算佣金。等等。《案场管理制度》规定：报备方式为微信群“竞争报备”，即同一批客户（同一号码）可同时多家渠道进行报备，客户归属为首次带看并经甲方确认渠道公司，客户当日报备当日带看，复看客户也需当日报备当日带看；报备客户姓名与电话为同一人，电话报备格式为前三后五138XXX88888，不按规则报备视为无效，甲方有权不作客户确认；乙方在带看前提前进行报备，报备时间不足的视为无效客户。原告提交的微信聊天记录截图显示的聊天内容发生时间为星期一下午12:17，聊天内容载明：项目名称为颐安灏景湾，客户姓名为杨生，客户电话为139—66138，房产公司为禾明地产，经纪姓名为江雪冰，经纪电话为133×××××831，报备时间为2020年8月1×日，到访时间为2020年8月1×日。原告提交的《颐安·灏景湾转介确认单》载明：新客户为“杨生”，转介人为江雪冰；微信报备时间为2020年8月10日12时17分，客户上门时间为2020年8月10日12时50分（“王彩玲”在该时间后签名）；转介人公司/部门为高吉-禾明地产；联系方式（前三后五）为139-66138，转介人联系方式为133×××××831，转介人签名确认处为“江雪冰”，对接销售代表签名确认处签名为“王彩玲”，客户签名处签名为“梁xx”。2020年8月15日，案外人梁xx（买受人）与第三人（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人向买受人出售其开发建设的佛山市顺德区容桂街道容桂社区××××××××××××××1××××××××；该商品房总价款为1765760元；在签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元。第三人分别于2020年8月10日及8月15日出具收款收据，确认收到梁xx支付的灏景湾花园三期11栋2梯2302定金50000元、首期款485760元。梁xx的居民身份证载明的住址为广东省佛山市顺德区×××××××××××。2020年11月26日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷，原告与被告签订的《颐安·灏景湾项目联动分销协议》由双方盖章确认，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定行使权利，履行义务。原告提供的《转介确认单》上抬头处载明的新客户为“杨先生”，落款处的客户签名为“梁xx”，开发商转介确认专人签名确认及其下栏目未有人员签名确认，被告以此为由认为原告的推介行为属于无效推介并拒付佣金。经审查，原告工作人员江雪冰通过微信报备的客户姓名为“杨生”，与上述《转介确认单》上抬头处记载客户姓名一致，落款处的客户名称虽有不同，但对接销售代表王彩玲及客户梁xx均在该确认单上签字，而梁xx此后的确有与第三人签订了《商品房买卖合同》，且该《转介确认单》上记载的客户联系方式的前三位及后五位与原告工作人员微信报备的客户联系方式、涉讼《商品房买卖合同》上记载的买方梁xx联系方式的前三位及后五位均一致，结合“杨”及“梁”在普通话及粤语发音上具有较高相似性的实际情况，可以形成较为完整的证据链，足以证明案外人梁xx通过原告的推介与第三人签订《商品房买卖合同》的事实。被告及第三人虽对此持有异议，但未能提供充分有效的证据对此予以反驳、推翻，依法应承担举证不能的不利后果，本院依法认定该事实的存在。与此同时，被告虽抗辩主张客户梁xx可能是原告在销售现场外拦截并带到销售现场的，但未能提供有效证据对此予以证明，本院对其该项抗辩主张不予采信。实际上，涉讼《颐安·灏景湾项目联动分销协议》明确约定结佣条件为“按揭客户签订网签《商品房买卖合同》付清房款首期并成功办理银行贷款手续，一次性付款客户签订商品房买卖合同并付清房款首期”，而根据审理查明的事实，本案中该结佣条件显然已经成就。此外，涉讼《颐安·灏景湾项目联动分销协议》约定的带客规则、《案场管理制度》等性质上属于被告制订的管理规范，原告的履行瑕疵并不必然导致被告无需支付佣金的结果，在本案证据足以证明原告推介客户与被告成功签订商品房买卖合同且协议约定的结佣条件已经成就的情况下，被告应当支付佣金予原告，否则有失公平。至于被告与第三人之间的合同约定，因原告并非该合同当事人，该合同约定不能直接约束原告，即便第三人拒绝结算佣金给被告，被告亦应另寻法律途径解决，而不能以此为由拒绝支付佣金予原告。综上，原告诉请被告支付佣金20000元及以此为本金，从起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止的利息，合理有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市高吉房地产咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付佣金20000元及利息（利息以20000元为本金，从2020年11月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）予原告佛山市顺德区禾明房地产中介有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计150元（原告已预交），由被告佛山市高吉房地产咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市顺德区禾明房地产中介有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年三月二日书记员 李和仪