河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终566号 上诉人（原审原告）：杨贵欣，男，1954年10月10日出生，汉族，住河北省邢台市信都区。 委托诉讼代理人：贾何娟，河北周行律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨贵霞，女，1958年7月29日出生，汉族，住河北省邢台市信都区。 委托诉讼代理人：刘玉娜，河北日熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣桐，河北日熙律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王小三，男，1957年12月16日出生，汉族，住河北省邢台市信都区，系杨贵霞爱人。 委托诉讼代理人：刘玉娜，河北日熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣桐，河北日熙律师事务所律师。 上诉人杨贵欣因与上诉人、杨贵霞、王小三排除妨害纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人杨贵欣、委托诉讼代理人贾何娟、上诉人杨贵霞的委托诉讼代理人刘玉娜、刘欣桐、上诉人王小三、委托诉讼代理人刘玉娜、刘欣桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨贵欣上诉请求：请求撤销原审民事判决第三、四项内容；本案上诉费用由杨贵霞、王小三承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人“顶替上诉人名义出资购房”属认定事实错误，没有事实和法律依据。双方没有顶名买房的合意，不成立顶名买房的事实。如果是顶名买房应当支付全款。双方没有签任何东西。上诉人对案涉房屋仅享有占有、使用权利，尚未取得物权。一审法院将房屋依照市场评估判决上诉人支付被上诉人一半房款于法无据，甚至会造成上诉人无法取得案涉房屋却要支付被上诉人一半房款的情况。上诉人尚未取得物权，房屋存在被部队收回的可能。被上诉人支付的32000元并非案涉房屋全部价格的一半，房屋尚有土地取得费用未体现。原审判决三、四项超出上诉人诉讼请求裁判。原审法院虽判决无效，却按照合同有效判决上诉人支付房屋对价。行为无效各自返还仅指各方实际支付数额。原审判决按照房屋现有价值分割，属于依据行为有效的一方应取得合同对价进行的判决。原审判决认定房屋面积记录为93平方米不符合客观事实。原有套内面积83.15平方米与集资建房合同一致。外扩建筑面积11.82平方米属于被上诉人私自扩建的违章建筑，应当拆除。原审判决要求上诉人对违章建筑支付对价于法无据。 杨贵霞、王小三辩称，本案事实清楚。非常典型的顶名买房。房屋是由王小三全部出资购买、装修，居住20多年之久。房屋的出资由个人和部队两部分组成。我们出的是房屋个人出资部分的全部价款。在1994年顶名买房普遍存在。合同仅对当事人由约束力。杨贵欣与部队所签订的合同不能直接约束不知情的善意的杨贵霞、王小三。一审法院采信鉴定机构作出的房屋价值和面积的评估鉴定结论，公平、公正。我们认为购房合同有效。按照一审认定合同无效，一审法院判决没有超出杨贵欣诉讼请求。 杨贵霞、王小三上诉请求：请求撤销原审民事判决，改判驳回杨贵欣的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用及评估费由杨贵欣承担。事实和理由：涉案房屋由我们实际出资购买，并自1995年交房至今我们在该房屋实际居住已达25年。依据谁出资谁享有的原则，应当认定我们对涉案房屋享有权利，系房屋的合法占有、使用权人。我们与部队共同享有房屋产权。我们使用杨贵欣名义购房，双方实际上是顶名买房更为符合事实情况。我们出资完成装修、厨房改造、小院阳台扩建。物业费等由我们支付。一审判决认定顶名买房无效而认定杨贵欣享有房屋的占有权、使用权错误。我国现行法律、法规不禁止定向销售的集资房向他人转让购房指标。杨贵欣提交自己与部队签订《集资建房合同书》。在签订该合同书前后，杨贵欣未向我们释明。该合同不应当对我们发生效力。我们当时购买涉案房屋出资32000元，应占案涉房屋出资比例的64.65%。 杨贵欣辩称，一审将房屋的全部价值进行分割，属于无权处分。杨贵霞、王小三关于顶名买房口头订立的结论，均属于推论不能成立。32000元实际占有房屋总价格的30%，我们这个结论是根据部队口头跟我们说过的。我们还是要根据民事法律关系的确定，需要有明确的意思表示，作为判断本案到底有没有订立口头的顶名买房协议以及本案的定性问题。 杨贵欣向一审法院起诉请求：1.依法确认原告享有邢台市信都区八一大街八一小区1号楼4单元1层102号房屋的占有、使用权利；2.依法判令二被告立即腾退上述房屋并归还原告；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告杨贵欣与被告杨贵霞系兄妹关系，二被告系夫妻关系。原告杨贵欣系原中国人民解放军51011部队干部。 1994年原中国人民解放军51011部队组织干部集资建房，原告有集资买房资格，经原被告协商决定，由二被告出资以原告的名义购买房屋。 1994年10月20日，中国人民解放军51011部队作为甲方，原告杨贵欣作为乙方，双方签订《集资建房合同书》，合同载明“…第一条:甲方同意在河北省邢台市（京冀字第2718号）座落院内，为乙方集资建团职住房壹套，分配在2号楼1单元1层102室。建筑面积93平方米。第二条:建房造价与结算方式（一）、双方集资资金，建房时甲方按施工图概算每平方米建筑面积造价，乙方按施工图概算每平方米建筑面积造价加减楼层调整差，以及规定各自分摊比例计算、收缴。（二）、乙方所建住房在规定标准面积内，本人承担造价50%，甲方补助造价30%，总部补助造价20%；超过住房规定标准的建筑面积，其工程经费全部由乙方负担；室外附属工程费由甲方解决。公共维修基金由甲方提供建房总造价的8%，乙方交纳分得住房面积总造价的2%，经计算，甲方补助壹万柒千伍佰元；乙方负担叁万贰千元…第三条:产权关系（一）、住房建成经过竣工验收，乙方按结算付清分担的全部房款后，依照有关规定和程序办理产权证书。（二）、住房产权属于甲乙双方共同所有，乙方享有长期使用权，不交租金并可合法继承，但不得改变用途、出租、抵押、转让和赠与…”。 合同签订后，二被告筹集32000元给了原告，原告交到部队。1995年集资的房屋交房，房屋重新编排了房号，变更为1号楼4单元1层102室。原告杨贵欣领取了该房屋钥匙后，将钥匙交给了二被告。二被告领取了钥匙后，对房屋进行了简单的装修，随即入住该房屋，现二被告已在该房屋居住二十多年。 诉讼过程中，被告申请对涉案房屋现有套内面积进行测绘，并对房屋价值和配套小房的价值进行评估。经法院委托，2020年12月14日，邢台市八方房地产测绘有限公司出具《房屋建筑面积测量报告书》，测算涉案房屋套内建筑面积为94.97㎡（含外扩建筑面积11.82㎡），2020年12月15日邢台市泽丰房地产评估有限公司出具《邢台市房地产估价报告》，确定涉案房屋及小房套内建筑面积为104.97㎡（含外扩建筑面积11.82㎡、小房建筑面积10㎡），价值为63.42万元。评估鉴定时，邢台市泽丰房地产评估有限公司已知该房屋性质，了解该房屋无土地证、房产证等情况。二被告支付鉴定费共计8900元（2000元＋6900元）。 一审法院认为，根据审理查明情况，可以认定二被告是顶替原告的名义出资购买涉案房屋。但根据中国人民解放军51011部队与原告杨贵欣签订《集资建房合同书》，涉案房屋所占土地归部队所有，房屋产权也归部队和个人共同共有，且《集资建房合同书》明确约定个人仅享有长期使用权，不得改变用途、出租、抵押、转让和赠与，否则部队有权收回房屋，可以看出原告依据其身份才享有涉案房屋的占有、使用权，原被告之间的顶名买房行为应属无效。 合同无效，二被告应当腾退涉案房屋，原告应当退还二被告的出资款。根据公平原则，考虑到通货膨胀、房价上涨等因素，原告退还二被告的出资款的数额应当按照二被告当时出资所占房屋价值的比例（50%）和房屋现在的价值（63.42万元）计算，具体为31.71万元（63.42万元×50%）。评估费8900元，由原被告共同负担，因二被告已支付，应由原告杨贵欣支付二被告4450元（8900元×50%）。综上所述，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、原告杨贵欣依法享有邢台市信都区八一大街八一小区1号楼4单元1层102号房屋的占有、使用权；二、被告杨贵霞、王小三自本判决生效后三十日内腾退上述房屋，将房屋归还原告杨贵欣； 三、原告杨贵欣自本判决生效后三十日内退还被告杨贵霞、王小三出资款31.71万元；四、原告杨贵欣自本判决生效后三十日内支付被告杨贵霞、王小三评估费4450元。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告杨贵欣负担20元，被告杨贵霞、王小三负担20元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据本案的客观事实，可以认定杨贵霞、王小三是顶替杨贵杨贵欣的名义出资购买案涉房屋。 根据中国人民解放军51011部队与原告杨贵欣签订《集资建房合同书》，房屋产权归部队和个人共同共有，且《集资建房合同书》明确约定个人仅享有长期使用权，不得改变用途、出租、抵押、转让和赠与，否则部队有权收回房屋。杨贵欣依据其身份才享有涉案房屋的占有、使用权。杨贵欣与杨贵霞、王小三之间的顶名买房行为应属无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，原审判决合同无效后相互返还财产正确。合同无效，杨贵霞、王小三应当腾退涉案房屋，杨贵欣应当退还杨贵霞、王小三的出资款。 案涉《集资建房合同书》约定个人承担造价50%，部队补助造价50%。杨贵欣、杨贵霞、王小三没有提交有效证据推翻《集资建房合同书》的该约定，由其承担举证不能的不利后果。杨贵霞、王小三出资32000元为案涉房屋价款的50%。 原审法院根据《集资建房合同书》及建筑物确定案涉房屋的面积正确。 依据公平原则，考虑到通货膨胀、房价上涨等因素，杨贵欣退还杨贵霞、王小三的出资款的数额应当按照杨贵霞、王小三当时出资所占房屋价值的比例（50%）和房屋现在的价值（63.42万元）计算，具体为31.71万元（63.42万元×50%）。评估费8900元，由杨贵欣、杨贵霞、王小三共同负担，因杨贵霞、王小三已支付，应由杨贵欣支付杨贵霞、王小三4450元（8900元×50%）。 综上所述，杨贵欣、杨贵霞、王小三的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人杨贵欣负担40元，杨贵霞、王小三负担40元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 兵 审判员 杨拥军 审判员 张庆安 二〇二一年三月二十九日 书记员 尹 乐