陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)陕01执异110号异议人（被执行人）：陕西江林房地产开发有限公司，住所地西安市未央区太元路中段路北汇林华城付******。法定代表人：王靖，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张海雪，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆依琳，陕西稼轩律师事务所律师。申请执行人：邸伟文，女，1963年4月20日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘冰，北京市博儒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓庆，北京市博儒（西安）律师事务所律师。被执行人：王占林，男，1964年11月26日出生，汉族，住西安市未央区。邸伟文与陕西江林房地产开发有限公司（以下简称江林公司）、王占林民间借贷纠纷一案，本院执行中，异议人江林公司以本院查封江林公司名下位于西安市未央区曲江大明宫遗址区马旗寨路北侧汇林华城B区商业街商4一、二、三层商铺后对上述建筑物未评估土地价格，未拍卖土地使用权，违反强制性法律规定为由提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人江林公司称，邸伟文与江林公司、王占林民间借贷纠纷一案，执行法院查封了江林公司名下位于西安市未××区曲江××遗址区××路北侧××区商业街××、××、××层商铺，并委托评估机构对上述建筑物进行评估，但评估公司在评估中只评估了建筑物价值，未评估土地使用权价值，属于漏项评估，导致案涉房产和土地分离，违反《物权法》及《城市房地产管理法》的强制性规定，评估及拍卖行为无效。执行法院就江林公司名下开发的同一区域同一项目同时取得土地使用权证，分别位于江林华城A区和B区，评估价却完全不同，导致案涉房产的司法拍卖成交价比实际价值减少2000万元左右。评估公司对案涉房产所使用的假设开发法、收益法进行评估，不符合《房地产估价规范》，也是导致评估价格过低的原因之一。综上，请求依法撤销本院作出的（2019）陕01执恢87号执行裁定书。申请执行人邸伟文称，陕开平【2018】字第FY-066号《房地产估价报告》评估方法正确，未遗漏评估，合法有据；异议人已就评估事项向执行法院提出过异议，其再次提出异议，超出提起异议期限，违反一事不再理原则，应裁定不予受理或驳回异议人请求。本院查明，邸伟文与江林公司、王占林民间借贷纠纷一案，陕西省高级人民法院作出的（2016）陕民终554号民事判决书已经发生法律效力，因江林公司、王占林未履行生效法律文书确定义务，邸伟文向本院提起强制执行申请，本院依法立案受理。2017年7月5日，本院作出（2017）陕01执80号之三执行裁定书，裁定如下：“一、查封被执行人江林公司在西安市××区商业街××、××、××层商铺（面积：2012平方米）；二、查封期限为三年……”。再查，执行过程中，经本院委托评估，陕西开平房地产评估有限公司作出陕开平【2018】字第FY-066号《陕西开平房地产评估有限公司房地产估价报告》。2018年12月17日，江林公司就陕开平【2018】字第FY-066号《陕西开平房地产评估有限公司房地产估价报告》提出异议，认为此次评估资产与价值不符。2018年12月19日，陕西开平房地产评估有限公司针对江林公司提出的异议，向本院作出书面答复如下：“…江林公司提供的相关权属资料为西城棚地字第（2012）008号《建设用地规划许可证》、市曲江（大）国用（2015划）第003号《国有土地使用证》…未能提供估价对象房产的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》或其他产权资料”。本案审查中，江林公司亦认可在本院委托评估过程中，评估公司已针对其异议进行了答复。又查，2019年1月29日，本院发布“关于拍卖位于西安市曲江××遗址区××路北侧××区商业街4涉案建筑物的公告”，该公告载明：拍卖标的为西安市曲江××遗址区××路北侧××区商业街4涉案建筑物（建筑面积合计：2004.28平方米，明细如下：该房产仅取得《建设用地规划许可证》（西城棚地字第（2012）008号）、《国有土地使用证》（市曲江（大）国用（2015划）第003号）。经依法竞拍，申请执行人邸伟文竞买成功案涉标的物。2019年5月15日，本院作出（2019）陕01执恢87号执行裁定书，该裁定书载明：“执行中，本院依法查封了被执行人江林公司在西安市××区商业街××、××、××商铺（××西安市××遗址区××路北侧××区商业街4建筑物）。因被执行人王占林、江林公司拒不履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年3月3日通过淘宝司法拍卖网络平台举行的陕西省西安市中级人民法院司法拍卖专场公开拍卖该房产。同日，竞买人邸伟文（身份证号：）参加竞买，并以11582800元最高价竞得该房产，并在规定期限内缴纳了全部拍卖款项。该拍卖行为确认成交。拍卖成交后，竞买人邸伟文申请解除对拍卖成交房产的查封。依照……裁定如下：一、解除对西安市××区商业街××、××、××层商铺，即：西安市曲江××遗址区××路北侧××区商业街4建筑物的查封；二、西安市曲江××遗址区××路北侧××区商业街4建筑物归买受人邸伟文所有。该房产所有权自本裁定送达买受人邸伟文时转移；三、买受人邸伟文可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后立即生效。”2019年4月26日，本院作出（2019）陕01执恢87号公告，责令江林公司及房屋占用人在2019年5月5日前迁出房屋。2019年8月20日，本院执行人员向申请执行人邸伟文现场交付竞买房产并向其告知，房屋以现状交付后，关于物业手续的办理由其自行协调物业处理。本案审查中，江林公司提交以下证据：1.市曲江（大）国用（2015划）第003号土地使用权属证书，载明：土地使用权人为江林公司，使用权类型为划拨；2.陕开平【2018】字第FY-066号《房地产估价报告》，该报告载明：估价对象为西安市曲江大明宫遗址区马旗寨路北侧汇林华城B区商业街商4建筑物，估价对象状况为仅取得《建设用地规划许可证》（西城棚地字第（2012）008号）、《国有土地使用证》（市曲江（大）国用（2015划）第003号）；3.陕华地咨字【2017】第022号《房地产估价报告书》，该报告载明：经与当事人及执行法官沟通，本次设定咨询对象价值类型为具有完善建审手续条件下的市场价值，对象为西安市未央区太和路“汇林华城”22#楼1层、2层商业房地产（包含该房产所分摊的国有建设用地使用权价格）。经质证，邸伟文对以上证据的证明目的不予认可。以上事实有民事判决书、执行裁定书、评估报告、拍卖公告、询问笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、本院在执行过程中，对案涉标的物的委托评估及拍卖是否有重大遗漏，是否违反“房地一体”原则；2、执行过程中，是否存在评估程序违法的问题。关于第一个焦点问题，《最高人民法院》第二十三条规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”。故，本院做出的（2017）陕01执80号之三执行裁定书的查封效力及于案涉商铺使用范围内的土地使用权。此外，按照“房地一体”原则和市场交易规则，商品房或拟在市场交易的房产价值应该是包含了使用范围内的土地使用权价值，房产及土地使用权最终体现为不可分割的市场价值。因此，在本院评估与拍卖中，处置的是案涉房产及使用范围内的土地，事实上，不依附土地的房产也是无法正常交易的。因此，异议人所称的评估及拍卖中存在的重大漏项问题，并不存在。异议人提交土地使用权证书，证实其拥有对该划拨土地的权属，但本院并未对项目整体地块使用权进行处置，仅涉及案涉商铺范围内的土地使用权。本院执行中处置的是划拨土地上的在建工程，现行法律法规并未禁止在建工程的交易活动。虽土地性质会影响标的物权属的转让，但不能因此将在建工程归入禁止交易的范畴。故本院执行中也不存在不合法处置的问题。关于异议人称“汇林华城”同一区域同一项目的另一处商铺在他案中评估价远高于本案商铺评估价的问题，正如其所提交的陕华地咨字【2017】第022号《房地产估价报告书》载明，该案评估的假设条件是“具有完善建审手续条件下的市场价值”，而本案中，无论是评估公司出具的评估报告及异议答复，还是拍卖公告等均有明示，案涉商铺的建审手续不全，无法办理权属登记。因此，异议人用以价格比对的两次评估结果所基于的权利基础有本质区分。综上，本院认为，异议人所称的评估以及拍卖成交价格过低问题，是因为其本身存在重大权利瑕疵。申请执行人邸伟文虽竞拍成功案涉商铺，但如今后要办理权属证书，就仍然要完善相应土地出让手续，支付土地出让金，最终付出符合市场标准的对价。关于第二个焦点问题，是否存在评估程序违法。根据已查事实，评估公司已经针对异议人提出的评估资产价值问题进行了书面答复，符合法律规定的程序；异议人所称的评估方法错误，不属于执行异议审查范围。综上，本院认为，异议人江林公司提出的执异请求并无事实及法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，裁定如下：驳回异议人陕西江林房地产开发有限公司提出的执行异议请求。如不服本裁定，当事人、利害关系人可自本裁定书送达之日起十日内向陕西省高级人民法院申请复议。审判长 童 超审判员 黄金华审判员 苟卫民二〇二一年三月二十五日书记员 郑银萍