江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终912号上诉人（原审被告）：潘晓红，女，1979年12月18日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：林永兵，江苏六仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田文宁，女，1980年6月6日出生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：李二宝，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。上诉人潘晓红因与被上诉人田文宁房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘晓红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回田文宁一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由田文宁承担。事实和理由：1.潘晓红由于个人家庭原因决定不出售房屋后，经过协商，得到田文宁的同意，田文宁主动将其丈夫龚树洋的银行账号提供给中介，潘晓红将收取的5万元定金退至该账号，田文宁也通过中介确认收到该5万元，此后双方一直就违约金数额进行交涉，田文宁直至一审起诉前，未再提过关于继续履行合同的问题，也没有将该5万元定金退还给潘晓红或支付到中介处。本案全部证据均证实田文宁是接受潘晓红不出卖房屋的决定的，仅是因违约金数额未协商一致，才引起本案诉讼。2.田文宁已经在涉案房屋附近购买了其他房屋，也说明田文宁不再要求履行本案房屋买卖合同。田文宁辩称：1.潘晓红与田文宁至今未就涉案房屋买卖合同解除事宜协商过。2.潘晓红退还5万元定金是未经田文宁同意私自退还，是违约行为，田文宁收到该5万元后多次联系中介要求继续履行合同，中介无法联系上潘晓红，田文宁不得已才提起诉讼。3.田文宁另行购买房屋与本案无关，不能以另购房屋推定本案房屋买卖合同解除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。田文宁一审起诉请求：要求潘晓红协助田文宁将位于淮安经济技术开发区梧桐苑小区1号楼1304室房屋转移登记至田文宁名下，潘晓红支付违约金218000元、支付律师代理费3万元。一审法院认定事实：2020年1月2日，田文宁、潘晓红及中介三方签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定潘晓红将淮安经济技术开发区梧桐苑小区1号楼1304室房屋出售给田文宁，转让总价款为109万元，合同签订时田文宁向潘晓红支付定金5万元，待双方过户当日田文宁支付潘晓红40万元，田文宁向银行贷款63万元，双方同意从总价款中预留1万元作为交房保证金，合同约定任何一方不履行约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房屋总价款20％违约金，守约方有权要求违约方承担律师费等费用。合同签订后，田文宁当日支付潘晓红定金5万元，潘晓红向田文宁出具定金收据。2020年1月22日，潘晓红以房屋需要自住为由，向中介方表示不再出售房屋，通过中介取得田文宁丈夫的银行卡号将收取的5万元定金退还至田文宁丈夫的银行账户。潘晓红认为既然中介给了对方的银行卡号就说明田文宁同意解除房屋买卖合同，田文宁对此不予认可，表示潘晓红没有通知田文宁征得田文宁同意就退回定金，田文宁在2020年3月5日联系中介要求潘晓红继续履行合同并于2020年4月10日向法院起诉。一审审理中，田文宁对潘晓红房屋申请财产保全支付保全费5000元，田文宁表示要求继续履行合同，并表示可以将全部购房款一次性支付给潘晓红（一审审理中，田文宁已将购房款109万元提存至一审法院）。潘晓红表示需要自住不愿出售房屋，潘晓红还陈述房屋产权证登记在潘晓红一人名下，该房屋无抵押、查封情形，也未出售给他人。田文宁陈述虽然签订了委托代理合同，但律师费尚未支付。一审法院认为：田文宁、潘晓红签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订房屋买卖合同，潘晓红收取田文宁5万元定金后以需要自住为由不再出售房屋，构成根本违约，潘晓红单方退还定金行为并不能证明田文宁同意解除房屋买卖合同且不追究潘晓红违约责任，故潘晓红认为田文宁收取退还的定金即表明田文宁同意解除合同的理由不能成立。按照约定全面履行合同义务是合同履行的基本原则，强制履行是违约责任承担方式之一，只有合同继续履行才能实现当事人签订合同的目的。潘晓红不愿意履行买卖合同，而田文宁要求继续履行，本案无法律或事实上不能履行情形，故田文宁、潘晓红应当继续履行房屋买卖合同，且田文宁已将全部购房款109万元提存至法院，故法院对田文宁要求潘晓红协助将房屋转移登记至田文宁名下的诉讼请求依法予以支持。对于田文宁主张的违约金218000元，其系根据合同约定的房屋总价款20％违约金计算而来，该条约定的房屋总价款20％违约金系以解除合同为前提,而田文宁要求继续履行合同,不应再适用该项违约金之约定,故法院对田文宁的该项诉讼请求依法不予支持。对于田文宁主张律师代理费的请求，因田文宁并未实际支出该费用，故法院对田文宁的该项诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、潘晓红于判决生效后三十日内向田文宁交付淮安经济技术开发区梧桐苑小区1号楼1304室房屋并协助田文宁办理房屋过户登记手续；田文宁于判决生效后三十日内将全部购房款109万元一次性支付给潘晓红。二、驳回田文宁的其他诉讼请求。保全费5000元，由潘晓红负担。案件受理费5020元，由田文宁负担。本院二审期间，潘晓红申请中介公司员工谢娟到庭作证。谢娟述称：“田文宁是我的同事徐呈直带着看房的，签订合同的时候是我参与负责的。当时潘晓红说不卖房子了，我就让田文宁提供卡号，说房东会把定金退给她，我记不清楚是同事把田文宁和她丈夫的卡号转发给我，还是田文宁的丈夫直接发给我的，我就把卡号给潘晓红了……我告知田文宁，潘晓红房子不卖，让她自己考虑看着办，具体田文宁如何讲的，时间长了记不清楚了……一审的微信记录以及录音材料是我和潘晓红之间的对话。”潘晓红质证认为，谢娟的证言证明田文宁主动向中介提供银行账号，接受退还的定金，说明本案合同已经协商解除，双方仅就违约金数额未达成一致，证人陈述记不清楚田文宁当时是否要求继续履行合同，更能证明田文宁没有提出过要求继续履行合同。田文宁质证认为，证人证言可证明是潘晓红单方违约，也能证明双方对于是否解除合同并未协商或达成一致，如果是达成一致，应当就具体的赔偿数额进行协商，而不是退还5万元就解除合同。田文宁提交其与中介公司员工徐呈直的微信聊天记录，内容载明：2020年3月29日，田文宁问徐呈直：“那个房子的事怎么说的啊？按合同卖我们还买，不卖马上就要起诉了啊。”2020年4月1日，徐呈直回复田文宁：“姐，我以前同事谢娟打给房东电话，都不接，没法子沟通和这些人！直接起诉吧！”田文宁认为该聊天记录可证明其要求继续履行合同，且中介公司多次联系不上潘晓红的情况。潘晓红认为，该聊天记录仅能证明双方对违约金数额没谈妥，且该聊天记录时间是2020年3月29日，在2020年1月22日田文宁已经接受了潘晓红退还的5万元定金，合同已经解除，潘晓红仅和谢娟有联系，和徐呈直无任何联系。本院经审查，对谢娟的证人证言以及田文宁与徐呈直的微信聊天记录的真实性均予以认可。本院经审理确认一审查明的除“田文宁在2020年3月5日联系中介要求潘晓红继续履行合同”之外的其他事实。二审另查明，田文宁在2020年3月29日联系中介要求潘晓红继续履行合同。本院认为，本案双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权选择要求违约方继续履行或者赔偿损失。潘晓红在签订涉案房屋买卖合同并收取定金后，又以需要自住为由拒绝出售涉案房屋，构成根本违约。田文宁起诉要求继续履行，并将全部购房款109万元提存至法院，本案亦无法律或事实上不能履行情形，故一审法院对田文宁要求潘晓红协助办理房屋转移登记的诉讼请求依法予以支持，并无不当。关于双方是否协商一致解除涉案房屋买卖合同的问题，本院认为，一方面，双方从未就涉案房屋买卖合同的解除事宜进行过协商，亦未就违约赔偿问题达成一致意见。另一方面，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。田文宁得知潘晓红拒绝出售房屋后，在当时尚不能确定涉案房屋买卖合同是否能够最终履行的情况下，提供银行账号以减少自身损失，以及在诉讼期间另购房屋等行为并无不当。因此，潘晓红所提田文宁提供账号以及另购房屋代表其同意解除涉案房屋买卖合同的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，潘晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14610元，由上诉人潘晓红负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  马玉宝二〇二一年三月二十九日法官助理  钟 岩书 记 员  孙 静