山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2348号上诉人（原审被告）：董连成，男，1950年3月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：何汝明，济南莱芜衡德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：董元亮，男，1961年10月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李云，山东恒志远律师事务所律师。上诉人董连成因与被上诉人董元亮排除妨害纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初5429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理。本案现已审理终结。董连成上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回董元亮的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由董元亮承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.依据《合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，董连成未在转让协议上签字，协议未成立，更未生效。2.董连成之妻于2013年病故，本案所涉房屋系董连成及其妻的夫妻共同财产，且两人育有一子一女。对于此事实，董连成与董元亮同村且为本家，董元亮是明知的。董连成之妻去世后，其妻应有的房屋部分应由董连成及子女共同继承，但董连成未经子女同意擅自处分房屋，属无权处分，已经侵害了子女的合法权益。董元亮不构成善意取得。依据《合同法》第五十条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。董连成未经其子女同意转让房屋，属无处分权予以处分，只有在取得其子女追认的情况下，合同方才有效。一审董连成提交了董芳、董栋声明均表示不同意房屋的转让，因此董连成的转让行为无效。3.《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。本案房屋系董连成与妻子婚后共同财产，董连成之妻去世后，其所有份额应由董连成及其子女继承，属共同共有。而董连成转让房屋未经其子女同意，违反了城市房地产管理法规定的共有房地产，未经共有人同意不得转让的法律强制性规定。依据《合同法》第五十二条规定，董连成转让行为违反了法律强制性规定，应属无效。4.《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。由董连成提供的证明可以证实董元亮在村内还有一套房屋，违反了农村居民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，其买卖行为违反法律强制性规定，应属无效。而一审法院对此并未作出认定。5、一审法院使用董元亮提出“农村房屋交易习惯”是与《合同法》第三十二条相对抗的，董元亮也没有依法向法院提交“农村房屋交易习惯”的证明材料。这一认定也违反了《民法典物权编》第二百八十九条处理相邻关系的法律依据。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律法规没有规定的，可以按照当地习惯。基于以上，董连成与董元亮形成的转让协议既未成立，也未生效。而一审法院在未确认合同效力、未审查双方证据情况下，认定董元亮合法占有房屋，并判决董连成搬离房屋显属错误。董元亮辩称，一审适用法律正确，判决正确，应当驳回董连成的诉讼请求。一、涉案房屋系董元亮所有，董连成对涉案房屋不具有占有、使用、收益的权利。1.董连成与董元亮2016年采取口头形式订立房屋买卖合同，符合原《合同法》第10条及《民法典》第469条之规定，合同成立并生效。2019年2月1日书写的房屋买卖房契是为了更加明确双方之间的房屋买卖行为。2016年口头房屋买卖协议与2019年订立的书面房契均系双方真实意思表示，不存在违法法律、法规的情形，且董元亮亦付清全部房款，董元亮自2016年3月在涉案房屋实际居住经营，对涉案房屋形成了稳定的占有关系，因此，董元亮对涉案房屋的具有合法所有权。2.董连成对涉案房屋的买卖具有完全处分权。退一步讲，即使其无处分权，董元亮亦系善意取得。2013年涉案房屋的出售广告、房屋交易及售房款协商、催促并实现董元亮先入住后付款、售房款的收取及房款付清后订立房契，均由董连成完成，董元亮完全有理由相信董连成对涉案房产具有完全处分权。2016年董元亮搬入涉案房屋时，董连成的儿子董栋还给董元亮帮忙搬家，故董栋知情并认可董连成将房屋卖给董元亮的情况。因此，董连成应当承担其无权处分造成的一切后果并承担相应的责任。3.董元亮系村集体经济组织成员，具备拥有本村宅基地的资格，且《土地管理法》第六十二条规定为管理性规范，而非效力性规定，不应仅依该规定否定房屋买卖协议的效力。二、董连成侵权行为事实清楚。在一审庭审中董连成认可占有使用涉案房产及私自拆卸涉案房屋大门、纱门、栏门等，其行为致使董元亮无法经营根艺加工生意，造成较大经济损失，且其行为也严重妨害了董元亮及家人的正常生活。董元亮向一审法院起诉请求：1.判令董连成停止侵害、排除妨碍，立即搬离董元亮所有的房屋；2.判令董连成支付占有董元亮房屋期间的使用费（参照租金3600/元年，自2020年2月27日计算至房屋返还之日）；3.判令董连成返还占有的董元亮根雕艺术品；4.判令董连成赔偿董元亮损失8万元；5.本案一切诉讼费用由董连成承担。一审法院认定事实：董元亮、董连成均为济南市村民，2019年2月1日，李赞文为两人书写房屋买卖的契约，内容为：“立字人董连成现将住宅一套经双方协商作价壹拾贰万陆仟元整卖给董元亮，钱当面点清，永无后患，空口无凭，立字为证”，契约还记载了房屋的四至、代笔人李赞文、中人董瑞等内容。上述契约书写后，董元亮搬入上述住宅（西汶南村财源街1号）居住。2020年2月，董连成自行搬出上述住宅居住并卸走大门、纱门、栏门。双方为此发生争议，2020年9月21日，董元亮诉来一审法院，要求董连成搬离房屋、赔偿物品损失和房屋占有使用费等。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，2019年2月1日，董元亮、董连成通过代笔人书写契约，达成房屋买卖协议，董连成将房屋交付房屋，董元亮合法占有使用。董连成主张合同无效，但未提交充分证据证实存在合同法第五十二条规定的无效情形，在上述房屋买卖协议未被撤销、变更或者解除情况下，董连成未经允许，擅自搬入董元亮合法占有使用的房屋内，构成侵权，故董元亮要求董连成搬出上述房屋，一审法院依法予以支持；董连成搬入前后，将大门、纱门、栏门卸走，应当予以返还，对董元亮的该部分诉讼请求，一审法院依法予以支持；董元亮主张的占有使用费、其他丢失或者损坏的财物及营业损失，均未提交充分证据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、董连成于判决生效之日起十日内搬离董元亮居住的济南市财源街1号房屋；二、董连成于判决生效之日起十日内返还董元亮占有的济南市财源街1号房屋的大门、纱门、栏门；三、驳回董元亮的其他诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由董元亮负担850元，由董连成负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董元亮提交莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初4626号董连成之子董栋诉董元亮确认合同无效纠纷案件的民事裁定书及庭审材料复印件，用以证实董连成已经于2016年3月份与董元亮就涉案房屋达成口头房屋买卖协议，并将房屋交付董元亮使用，董连成之子董栋对此是知情的，案件由董栋撤回起诉。董连成对上述证据的真实性无异议。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，董元亮基于其与董连成的房屋买卖协议占有使用涉案房屋，具有占有涉案房屋的权利来源。董连成主张涉案房屋买卖协议无效，但未提交生效的裁判文书等证据予以证明，董连成占有涉案房屋无事实及法律依据，一审判决董连成搬离涉案房屋并无不当。综上所述，董连成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董连成负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年三月九日书记员  刘彤