浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终11103号 上诉人（原审被告）：杭州泰峪房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区闲林街道里项村洞山****安邦大厦**。统一社会信用代码：913301103524462253。 法定代表人：郑刚，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周媛媛、王**理，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：国云霞，女，1975年10月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：鲍婷婷，浙江泽大律师事务所律师。 原审被告：泰禾集团股份有限公司，住所地，住所地福建省三明市梅列区徐碧会信用代码：91350000155584573M。 法定代表人：黄其森，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周媛媛、王**理，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州泰峪房地产开发有限公司（以下简称泰峪房产）因与被上诉人国云霞及原审被告泰禾集团股份有限公司（以下简称泰禾集团）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初8959号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年12月23日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2021年2月4日公开开庭进行了审理，上诉人泰峪房产的委托诉讼代理人周媛媛、王**理，被上诉人国云霞的委托诉讼代理人鲍婷婷，原审被告泰禾集团的委托诉讼代理人周媛媛、王**理到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2019年1月10日，国云霞（买受人）与泰峪房产（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，买受人购买出卖人位于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋。房屋价款为8901275元，交房日期为2018年12月31日前。逾期交房超过90日后，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还就其他事项进行了约定。 国云霞与泰峪房产签订了两份《地下车位使用权转让合同》等，国云霞向泰峪房产、泰禾集团购买了编号为475、476号的两个车位，价款均为346500元；地下室；地下室价款为297000元期均为2018年12月31日前。 上述合同签订后，国云霞支付了上述款项，上述款项合计12564275元。泰峪房产、泰禾集团至今未向国云霞交付房屋等。 国云霞与泰峪房产、泰禾集团确认，标的房屋、地下室、地下室及地下车位的逾期交付违约金按照上述合同定以实际支付价款总额12564275元为基数，自2019年1月1日起按照万分之一标准计算至2019年1月31日止的逾期交付房屋、地下室、地下室、地下车位的全部违约金已支付违约金未支付。 2019年10月16日，泰峪房产向国云霞出具一份《承诺函》，载明：泰禾集团向杭州院子全体业主承诺2020年2月底前房屋成品交付，交房同时开具全额购房发票；逾期交付1日，在原有商品房买卖合同基础上另外增加万分之一的违约金支付给业主。违约金于交付后5个工作日内一次性付清给业主。泰禾集团授权代表卢国鹏于该《承诺函》上签字，并于授权书中确认“卢国鹏签署的《承诺函》，我司追认其对我司具备约束力，我司将履行该承诺函的相关义务。在泰杭院项目房产交付和违约金交付之前，上述授权持续有效”。 国云霞于2020年6月17日向原审法院起诉，请求：泰峪房产支付国云霞逾期交付违约金到实际交付日为止，泰禾集团承担连带责任。以实际支付房款12564275元为基数，按合同约定的已交付房价款万分之一的违约金比例计算，暂从2019年2月1日计算至2020年2月29日，违约金为495032.43元；从2020年3月1日计算至2020年5月23日，按已交付房价款万分之二的违约金比例计算，违约金暂计211079.82元，以上共计706112.25元并由泰峪房产和泰禾集团承担本案诉讼费用、保全费。 国云霞因本案支付了保全费4051元。 原审法院认为，双方合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。泰峪房产和泰禾集团未按期交付房屋等，应按约支付违约金。关于违约金计算基数，根据国云霞与泰峪房产和泰禾集团的确认，确认逾期交付违约金按照合同、协议约定实际支付价款总额为基数，该实际支付价款总额为12564275元。关于违金计算标准，根据双方约定，泰峪房产应自2019年2月1日起至实际交付之日止，按照日万分之一的标准计付违约金。对国云霞诉请增加万分之一违约金的部分，泰峪房产和泰禾集团抗辩称暂未达到《承诺函》中约定的支付条件（交付后5个工作日内一次性付清，现尚未交付），对该抗辩意见予以采纳，故对该部分违约金不予支持。本案中国云霞主张泰禾集团承担责任的条件尚未成就，故不予支持。对泰峪房产要求扣除新冠疫情期间违约金的抗辩意见，因泰峪房产逾期交房系自2019年1月1日起即开始违约，先于新冠疫情发生，新冠疫情的发生并非造成泰峪房产逾期交房的免责事由，故对泰峪房产的该项抗辩意见不予采纳。对国云霞主张的保全费，该费用系国云霞主张权利的实际合理支出，予以支持。综上，对国云霞诉请之合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州泰峪房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付国云霞逾期交付违约金603085.20元（自2019年2月1日起暂计算至2020年5月25日止；自2020年5月26日起，按照每日1256.43元的标准另计至实际交付之日止）；二、杭州泰峪房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付国云霞保全费4051元；三、驳回国云霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10862元，减半收取5431元，由国云霞负担516元，由杭州泰峪房地产开发有限公司负担4915元。 宣判后，泰峪房产不服，向本院提出上诉称：逾期交付的违约金计算基数不应包括地下室、地下车、地下车位使用权转让费情属于法律规定的不可抗力，由此导致的逾期交房违约金应当予以扣除，一审法院对此事实认定不清、法律适用错误。 一、逾期交付违约金计算基数，应当以《商品房买卖合同》项下实际支付的房价款为基数；不应当额外加上地下室、地下车、地下车位项下的使用权转让费《商品房买卖合同》约定了明确的违约金计算基数与标准。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第1款(2)约定，逾期交房超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据合同的明确约定，泰峪房产逾期交房的，应当以国云霞已交付房价款为基数，按照每日万分之一的标准支付违约金，而不包括地下室、地下车、地下车位款案涉项目所售房产，是可以由购房人可自行选择是否购买地下室、地下车、地下车位，如不购买地下室、地下车位的峪房产在交付之前完成相应物理隔离，地上建，地上建筑完整地下部分不影响房屋的正常使用。国云霞作为购房人在购买案涉项目房屋时，可自行选择是否购买地下室及地下车位，项目不存在强制购房人购买地下室及地下车位的情况，事实上包括购房人林鼎銮、王有仁与方士雄等购房人，整个项目有许多购房人均未购买地下室及地下车位。《商品房买卖合同》中也明确约定，所购物业仅仅是地上1-3层，而不包括房屋地下部分。购房人不购买地下室、地下车、地下车位的下空间将由泰峪房产另行处置，并在交付之前将地下部分与购房人所购房屋进行物理隔离，案涉项目房屋在地面部分另有出入口，不影响购房人对于房屋的正常使用。(三)地下室)地下室及地下车位的《使用权转让协议》与《商品房买卖合同》性质不同的不同、涉及的款项性质也不同，款项不能混同为房价款；《使用权转让协议》未约定逾期交付的违约责任。地下室。地下室、地下车位使用权转让合同的性质与《商品房买卖合同》截然不同，地下室、地下车位转让的是使用权而非产权同项下交付标的也存在本质区别，不能够将地下室、地下车、地下车位使用权转让款与房价款混为一谈权转让协议》并未约定逾期交付的违约金标准。每日万分之一的逾期交付违约金标准仅适用于《商品房买卖合同》项下逾期交房，不能在无明文约定的情况下扩大适用于逾期交付地下室及地下车位的违约责任。(四)用于支付某一个月的违约金信息确认单仅能证明当时违约金支付过程，不能代表其后的违约金支付也按照信息确认单执行。国云霞提交的《违约金信息确认单》，仅是当月支付违约金时候的过程性文件，仅能证明泰峪房产在信息确认单载明的月份，按照信息确认单约定的基数支付逾期交房违约金，在没有签署违约金信息确认单的情况下，国云霞无权要求在剩余月份也按照违约金信息确认单约定的基数支付逾期交房违约金。 二、新冠疫情期间案涉房屋施工工作无法进行，由此不可抗力导致的逾期交房违约金依法应予以扣除。首先，新冠疫情期间，根据国家及地方相关要求，案涉项目不得施工，尽管疫情发生在泰峪房产逾期交房之后，但泰峪房产仍在履行交付义务，竭尽全力尽快交付，且该期间的违约金持续计算；但因疫情导致无法施工期间的违约金应当免除，疫情影响应当认定为法律规定的不可抗力。2020年1月20日，国家卫健委发布公告，将新冠肺炎纳入《××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。因疫情影响，案涉房屋的施工工作陷入停滞。根据余杭区《关于进一步明确建筑企业、建设工地开复工时间事宜的通知》，明确全区建筑企业、建设工地原则上不早于2020年2月29日24时开复工（除经批准同意的保障城市运行、疫情防控需要以及其他涉及重要国计民生的建设项目外），根据上述通知，2020年2月29日前，案涉房屋所在工地不得复工。因此，在2020年1月20日至2020年2月29日期间，案涉项目受新冠疫情影响完全停工，上述情况完全超出泰峪房产预料，尽管疫情发生在泰峪房产逾期交房之后，但泰峪房产仍在履行交付义务，竭尽全力尽快交付，且该期间的违约金持续计算；因泰峪房产无法预见、事实上也无法采取任何方式规避疫情影响，符合《合同法》第一百一十七条关于不可抗力“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的定义，因疫情导致无法施工期间的违约金应当免除。其次，根据最高院的相关文件要求，从维护社会稳定和公平正义的角度出发，也应当对疫情期间违约金予以免除。根据2020年4月20日最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条之规定“对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理”，本案相关纠纷中，案涉项目直接受疫情防控措施影响而完全停工，符合不可抗力法定要件，应当适用相关法律关于不可抗力的规定免除疫情期间违约责任。根据该指导意见第三条之规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，事实上疫情期间，案涉项目施工工作完全无法继续进行，应当考虑此情形将疫情期间的逾期交房违约金免除。第三，从情势变更的角度出发，应当允许变更原合同约定、免除疫情期间的违约金。疫情作为泰峪房产订立商品房买卖合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，对泰峪房产的正常经营活动造成严重冲击，使得原本可以正常推进的施工活动陷入停滞，如要求泰峪房产支付疫情期间逾期交房违约金，对泰峪房产有失公平，应当根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，充分考虑疫情因素、免除疫情期间违约金。 综上，一审判决关于违约金计算基数以及疫情期间违约金不予免除的相关事实认定不清、法律适用错误，请求撤销原判决第一项；依法改判泰峪房产支付国云霞逾期交房违约金467316.94元(以购房款8901275元为基数，按照每日万分之一的标准自2019年2月1日暂计算至2020年5月25日止，此后按每日890.13元的标准另计至房屋实际交付之日止，其中2020年1月20日至2020年2月29日疫情期间，逾期交房违约金不予计算)于判决生效后十日内付清并由国云霞承担本案诉讼费用。 被上诉人国云霞辩称：泰峪房产是在2019年1月1日发生了逾期交付涉案房屋的违约行为，而新冠疫情爆发于2020年2月至2020年3月，是泰峪房产迟延履行后才发生的不可抗力事件，因此不能免除泰峪房产的违约责任。不可抗力作为法定的免责事由，其适用应当具有严格限制。自然或社会事件的发生，能否在具体交易中作为不可抗力，免除义务人的责任，应当结合具体的交易予以甄别。新冠疫情这一重大事件虽然对社会经济生活产生重大影响，但基于法律对不可抗力制度设计的逻辑性，不宜以不可抗力作为认定可以减免泰峪房产违约金的法律依据，否则将会破坏法律体系的严谨性。 原审被告泰禾集团同意泰峪房产的上诉意见。 上诉人泰峪房产和被上诉人国云霞及原审被告泰禾集团在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”国云霞与泰峪房产签订的《浙江省商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让合同》及《地下室使用权转让协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。上述合同约定交付房屋、地下室、地下室、地下车位的日期均为2018年12月31日前房产未能依约交付，2019年8月31日，泰峪房产与国云霞就逾期交付达成协议，由泰峪房产向国云霞支付了至2019年1月31日止的逾期交付房屋、地下室、地下室、地下车位的违约金峪房产至今仍未能交付，故原审法院判决泰峪房产向国云霞支付自2019年2月1日起至实际交付之日止的逾期交付房屋、地下室、地下室、地下车位的违约金并无不当房产与国云霞签订的《地下车位使用权转让合同》及《地下室使用权转让协议》中均明确上述合同均系《浙江省商品房买卖合同》的附属合同，虽在使用权转让合同中未对逾期交付地下车位、地下室、地下室的违约金作出约定峪房产与国云霞签订的《违约金支付信息确认单》中，泰峪房产均确认是以国云霞所购买的商品房、地下室、地下室、地下车位总价款12564275元作为计算基数分之一作为标准，计算逾期交付房屋、地下室、地下室及地下车位的违约金法院在本案中继续以此标准计算泰峪房产此后应支付的逾期交付的违约金并无不当。根据双方签订的合同约定，泰峪房产应在2018年12月31日前将符合约定条件的房屋交付给国云霞，但泰峪房产并未按照约定的日期将房屋交付。而新冠疫情发生于2020年初，此时泰峪房产已逾期交房一年有余，由此可见，新冠疫情并非导致泰峪房产逾期交付房屋的缘由。因此，泰峪房产要求免除因新冠疫情期间的违约金缺乏依据，原审法院未予采纳并无不当。综上，泰峪房产的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10862元，由杭州泰峪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年三月五日 书记员  周 杨