陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民初542号 原告（执行案外人）：西安国际港务区联创投资管理有限公司，住所地：西安国际港务区、209室，统一社会信用代码：91610139958317962X9。 法定代表人：王凯志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。 被告(申请执行人)：杨艺帆，男，汉族，1966年8月3日生，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：师琛，男，汉族，1992年1月8日生，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 第三人：陕西奥松房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区，统一社会信用代码：91610000677915974P。 法定代表人：蔡肇华，公司执行董事。 第三人：蔡肇华，男，汉族，1971年12月17日生，住陕西省西安市雁塔区，公民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：徐唐华，男，汉族，1982年7月10日出生，陕西奥松房地产公司员工。 西安国际港务区联创投资管理有限公司（以下简称西安联创投资公司）与被告杨艺帆、第三人陕西奥松房地产开发有限公司（以下简称陕西奥松房地产公司）、第三人蔡肇华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安联创投资公司的委托诉讼代理人苏小军，被告杨艺帆的委托诉讼代理人师琛，第三人陕西奥松房地产公司及蔡肇华的共同委托诉讼代理人徐唐华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 西安联创投资公司向本院提出诉讼请求：请求立即停止对原告购买的位于柞水县XX路XX段XX小区XX号楼101、102、103、104、105号房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封，由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2020年9月30日，原告收到（2020）陕04执异110号执行裁定书，该裁定事项缺乏事实与法律依据。被告申请执行柞水县XX路XX段XX小区XX号楼101、102、103、104、105号房产为原告所有，不属于第三人所有。2016年1月28日，原告与第三人签订了房屋买卖协议，第三人将该房产以总价款5512200元出卖给原告，合同签订后原告一次性支付了购房款，第三人将讼争房产交付给原告占有至今，原告已取得该房屋所有权，并且在房管部门办理了预登记，第三人应当配合原告办理房屋过户手续。被告在执行程序中申请执行原告房产，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 杨艺帆辩称，异议人的诉讼理由背离客观事实，不能成立。答辩人向咸阳中院申请查封被告名下房产时，柞水县房管所等行政部门明确指出本案查封的所有房产均在陕西奥松房地产公司名下，没有任何单位或个人指出该房产已经出售，不可查封，也未出具相关法律文书，法院在执行以前没有任何行政部门或者案外人提出异议。异议人声称2016年1月28日对该商品房买卖合同备案登记，合同登记号062号，但柞水县房产管理局出具的送达回证显示涉案房产在陕西奥松房地产公司名下，并且在2016年6月以前，该房产并不具备交付条件，异议人在2016年如何实际占有并使用，请异议人说明该房产在2016年的真实情况。请求查明异议人商品房买卖合同的真实性，异议人和陕西奥松房地产公司是否存在合伙欺骗、诈骗、转移法院查封的合法财产。咸阳中院多次在该涉案房产楼前等地张贴公告和封条，但异议人提出并未见过，足以说明异议人并未实际占有，而是后来与被执行人陕西奥松房地产公司合谋转移法院查封的合法财产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，异议人对涉案房产并不享有所有权。异议人的财产得不到有效保护时，应依据与陕西奥松房地产公司签订的合同约定提起诉讼或者仲裁，而不是向咸阳中院提出执行异议，其异议和本案无关。综上，请求驳回异议人的诉讼请求。 第三人陕西奥松房地产公司、蔡肇华述称，涉案房屋已销售给原告，当时是手工备案，柞水县网签条件还不成熟，柞水县房产管理局也开具了说明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：西安联创投资公司提交的《商品房买卖合同》，形式上有买卖双方盖章确认，故对真实性予以认定；西安联创投资公司提交的柞水县房产管理局的《说明》，因其中提及的纸质登记备案之说不符合2010年1月7日国务院办公厅印发的《关于促进房地产市场健康发展的通知》中关于进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度的要求，真实性存疑，故对该部分说明内容不予认定；西安联创投资公司提交的证明向陕西奥松房地产公司支付5512200元购房款的收据，不足以证明实际支付，故对该收据不予认定；西安联创投资公司提交的《交房通知》，不足以证明西安联创投资公司在2016年1月28日接收和占有案涉房屋，亦不予认定。第三人陕西奥松房地产公司庭后提交的证据与本案没有关联性，本院不予组织质证。 根据认定的证据和当事人陈述，本院认定以下案件事实： 申请执行人杨艺帆与被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产公司债权转让合同纠纷一案，因诉前保全需要，本院依据杨艺帆的申请于2016年6月15日作出（2016）陕04财保7号协助执行通知书并附（2016）陕04财保7号民事裁定，向柞水县不动产登记中心送达了上述协助执行通知及民事裁定。（2016）陕04财保7号协助执行通知书载明对陕西奥松房地产公司名下的位于柞水县XX路XX段XX号楼XX层及XX号楼41套房产（包括涉本案房产）预查封，查封期限为三年。后杨艺帆向本院提起诉讼。 2018年9月29日，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民终752号判决，该二审判决维持本院（2017）陕04民初161号民事判决，现已发生法律效力。本院（2017）陕04民初161号民事判决主文为：一、被告蔡肇华、陕西奥松房地产公司于本判决生效后十五日内支付杨艺帆债权6891034元；二、被告蔡肇华、陕西奥松房地产公司于本判决生效后十五日内支付杨艺帆以5489120元为基数，按年利率24%计算的利息（从2017年5月27日计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告杨艺帆其他诉讼请求。被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产公司未履行生效判决确定的还款义务，杨艺帆向本院申请强制执行。 2019年1月14日，本院作出（2019）陕04执23号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产公司（含分公司、分支机构、项目部等）的银行存款1000万元或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入或财产。2019年3月13日，本院作出（2019）陕04执23号协助执行通知书，请求柞水县不动产登记中心协助执行以下事项：继续查封陕西奥松房地产公司名下的位于柞水县XX路XX段XX号楼XX层及XX号楼41套房产，查封期限为三年。查封期间不得办理任何转移、抵押、变更等手续。本院向柞水县不动产登记中心送达了上述协执并随附（2019）陕04执23号执行裁定书。2019年4月22日，本院作出（2019）陕04执23号协助执行通知书，请求柞水县房产管理局协助执行以下事项：禁止对被执行人陕西奥松房地产公司名下的位于柞水县XX路XX段XX号楼XX房XX号楼XX层房产办理转移、网签备案等其他备案手续，禁止期为三年。本院向柞水县房产管理局送达了上述协执并随附（2019）陕04执23号执行裁定书。2019年6月11日，本院作出（2019）陕04执23号之二执行裁定书，裁定内容如下：本裁定送达后被执行人三日内自动履行生效法律文书确定的还款义务，逾期本院将对被执行人陕西奥松房地产公司名下位于陕西省柞水县XX路XX段XX号楼XX层XX号楼41套房产进行评估后予以拍卖，所得价款用于清偿被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产公司所欠申请执行人杨艺帆的债务，评估、拍卖中发生的费用由被执行人承担。 2019年6月28日，本院作出（2019）陕04执23号之三执行裁定书，裁定终结本案的本次执行程序。 另查，2016年1月28日，案外人西安联创投资公司与陕西奥松房地产公司、陕西汇生源生态农业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定西安联创投资公司以5512200元的价格购买陕西奥松房地产公司、陕西汇生源生态农业有限公司开发建设的柞水县XX路XX段XX小区XX号楼101、102、103、104、105号房产。本院查封陕西奥松房地产公司名下财产包括上述房产。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：西安联创投资公司就本院执行标的即位于柞水县XX路XX段XX小区XX号楼101、102、103、104、105号房产，是否享有足以排除强制执行的民事权益。应判断执行案外人西安联创投资公司对该房屋是否享有实体权益，其对该房屋享有的实体权益对于申请执行人杨艺帆依据执行依据所享有的债权是否具有优先效力，本院的强制执行行为是否会妨害西安联创投资公司对该执行标的所享有的权利。针对本案的情形，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有明确的规定，应当作为本案裁判的依据。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在买卖意思表示真实的前提下，应重点审查买受人是否支付价款和占有不动产。本案中，西安联创投资公司虽与陕西奥松房地产公司、陕西汇生源生态农业有限公司签订了《商品房买卖合同》，但西安联创投资公司关于已在本院查封前支付房屋价款和实际占有房屋的陈述存在重大疑点，不足以证明其对案涉房屋享有实体权益，更谈不上权利优先之说。首先，付款的真实性高度存疑。作为一家住所地在西安市的正规投资公司，远赴柞水县购买房产，符合常理的流程是：考察了解楼盘的现状及可投资性——签订合同——付款，且应该对大额付款采取银行转账的方式，但西安联创投资公司称其支付的5512200元购房款全部为现金，其从西安到柞水当天携带大额现金、当天签约、当天付款的做法很不符合常理，西安联创投资公司对于该大额现金的来源不能提供相应的证据佐证，不能提供记载该笔款进出的公司财务账簿，经本院当庭释明直至判决前也未提交该5512200元现金来源的书面说明，本院对其支付购房款的事实无法认定。其次，已合法占有房屋的真实性高度存疑。《商品房买卖合同》载明“出卖人应当在2017年1月31日前，将具备经建设单位及监理单位验收合格后报县级质检站备案的商品房交付买受人使用”，说明签订合同当日即2016年1月28日并不具备交房条件。西安联创投资公司称其在本院查封前的2016年1月28日已占有案涉房屋，并对部分房屋进行了出租，但不能提供租赁合同、收取租金的凭证或实际使用的相关证据，亦未见西安联创投资公司在本院查封前向房屋产权管理部门申请办理产权登记，本院对其合法占有案涉房屋的事实无法认定。综上，西安联创投资公司的诉讼主张不符合上述司法解释规定的足以排除强制执行的实质要件，其诉讼请求本院不予支持。西安联创投资公司申请出具到柞水县房管局调取购房合同备案登记材料的调查令已无必要，柞水县房管局未回复本院《协助调查函》并不影响本案的处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回西安联创投资公司的诉讼请求。 案件受理费50385元，由原告西安联创投资公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二一年三月三十一日 书记员  田钰仓 1