北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4769号上诉人（原审被告）：北京鑫晟万家房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区交大东路66号院2号楼2层206室。法定代表人：欧世兵，经理。委托诉讼代理人：侯懿珊，女，该公司职工。被上诉人（原审原告）：丁源，男，1996年2月28日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：丁辉，北京德和衡律师事务所律师。上诉人北京鑫晟万家房地产经纪有限公司（以下简称鑫晟万家公司）因与被上诉人丁源房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初30037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。鑫晟万家公司上诉请求：同意一审判决第一、三项，请求撤销一审判决第二、四项，改判驳回丁源一审诉讼请求的第二、三项；一、二审诉讼费由丁源承担。事实和理由：丁源承租涉案房屋用于经营民宿，属盈利性质，并非用于个人居住。我公司与丁源签订涉案房屋租赁合同后，丁源未按合同约定于2020年4月2日交纳下一季度的租金，2020年4月3日我公司向丁源发出短信，要求丁源交纳房租，无果。直至2020年5月14日，我公司才收回房屋，收房时房屋中仍留有丁源的洗衣机、冰箱、茶几、沙发、电视、衣柜。丁源尚欠付水电费700元。根据合同第八条第一款约定，我公司不应退还丁源房租及押金。我公司支付房主最后一季度房租房主也未退回，房租截至日期到2020年5月14日，于2020年5月14日收房后把涉案房屋退还给房主。丁源欠付的水电费700元，我公司将向其另诉主张。丁源辩称，同意一审判决，请求维持一审判决。鑫晟万家公司与房屋所有权人的代理合同与我无关。我与鑫晟万家公司附加协议里面已经记载涉案房屋我是用来经营的，房屋用途鑫晟万家公司是明知的。新冠肺炎疫情属于不可抗力，我要交还涉案房屋给鑫晟万家公司，但是其拒接，造成我交房不能，所以该责任应由鑫晟万家公司承担。丁源向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.请求判令鑫晟万家公司返还已支付的租金20800元（从2020年1月23日至2020年4月13日止）；3.请求判令鑫晟万家公司返还房屋押金7800元；4.请求判令鑫晟万家公司承担本案诉讼费；5.判令鑫晟万家公司返还电视两台或赔偿人民币3800元；前述费用共计29400元。一审法院认定事实：2019年10月8日，鑫晟万家公司作为甲方（出租方），丁源作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租其位于西城区北营房东里10号楼1204室，租赁用途为居住；租赁期限自2019年10月13日至2021年7月30日；税前租金标准7800元，押一付三，提前10天支付下一期租金，具体支付时间第一次2019年10月8日，第二次2020年1月2日，第三次2020年4月2日……；押金7800元，乙方交付的押金仅作为担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金、损坏房屋设备设施、家具家电的赔偿以及合同约定的违约金……；因不可抗力原因导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方均不承担违约责任。同日，双方签订《附加协议》，约定甲方同意乙方承租此房屋进行民宿经营或对外进行转租（长租或者短租）；如乙方中途退租，需提前联系甲方对房屋进行转租，转租期间房租由乙方承担。合同签订后。鑫晟万家公司将房屋交付丁源，丁源向鑫晟万家公司支付房屋押金7800元，房屋租金交付至2020年4月12日。2020年2月10日，丁源向鑫晟万家公司侯懿珊发出短信，内容为：由于北京疫情严重，我承租的房子地址北京市西城区北营房东里10号楼1204，因疫情严重致未能开工，无法上班，无法继续承租，现在申请用不可抗力条款，解除我们的房屋租赁关系。2020年2月11日，鑫晟万家公司侯懿珊向丁源发出短信，内容为：今年疫情各个行业都受到影响，我们中介行业也都暂未上班，都在老家等通知后才能到京上班，这种情况是谁都不想发生的，更不属于不可抗力条款，国家更没有明文规定说让房主给客户退房，如果你不想租了可以转租，找到下家新客户后你可带新客户到公司进行合同变更，转租完成后可将剩余部分房租及押金（在结清水电燃气费后）方可退给你。2020年4月3日，鑫晟万家公司侯懿珊向丁源发出短信，内容为：你好，签订北营房东里10号楼1204室合同房租于2020年4月2日该交，请及时交纳，逾期超过多天未缴纳房租，我公司将视为你违约收回该房屋。审理中，鑫晟万家公司称其于2020年5月14日将涉案房屋交还房主。双方均同意解除合同，对解除合同时间持有异议，丁源主张双方解除合同的时间为2020年1月23日，鑫晟万家公司不予认可。丁源称自2020年1月23日开始就将涉案房屋房门钥匙放在窗户上了，并多次电话告知鑫晟万家公司，未提供相关证据。另查，2020年2月1日，北京市住房和城乡建设委员会发出《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情期间住宅区出入管理的通知》，要求各物业服务企业加强小区的出入管理，快递、外卖等人员原则上不得进入住宅区。2020年2月9日，北京市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组办公室发出通告，要求各居住小区实行严格的封闭式管理，外来人员和车辆原则上不得进入小区。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。丁源与鑫晟万家公司签订的《北京市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。涉案合同签订后，鑫晟万家公司依约向丁源交付了涉案房屋。在双方合同履行过程中，新冠肺炎疫情于2020年1月底开始在全国范围内爆发，北京市住建委和北京市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组先后在2020年2月初出台新冠疫情防控措施，要求各居住小区实行严格的封闭式管理，外来人员和车辆原则上不得进入小区。因此，双方订立合同的目的无法实现。丁源于2020年2月10日以短信形式告知鑫晟万家公司解除房屋租赁关系，理由正当，法院予以支持。丁源要求合同解除时间为2020年1月23日，缺乏证据，法院不予采信。合同解除后，丁源未及时履行将涉案房屋交还鑫晟万家公司的义务，应承担一定的过错责任。丁源要求鑫晟万家公司返还租金的主张，法院结合本案的实际履行情况判定。丁源系因不可抗力解除合同，其要求鑫晟万家公司返还房屋押金的诉讼请求，法院予以支持。丁源要求鑫晟万家公司返还电视机的主张，鑫晟万家公司同意返还，法院不持异议。综上，一审法院判决：一、丁源与北京鑫晟万家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月10日解除。二、自判决生效之日起7日内，北京鑫晟万家房地产经纪有限公司返还丁源租金10400元及房屋押金7800元。三、自判决生效之日起7日内，北京鑫晟万家房地产经纪有限公司返还丁源小米牌电视机及风行牌电视机各一台。四、驳回丁源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，庭审中，鑫晟万家公司向本院提交视频，欲证明其公司于2020年5月14日才收房，收房时丁源的物品仍在涉案房屋内；鑫晟万家公司为证明其公司受到损失，另向本院提交其向房东转账的转账记录一份。丁源质证称从视频可见，鑫晟万家公司自行进入了涉案房屋内，丁源早已告知鑫晟万家公司解除合同并提出将房屋交还给鑫晟万家公司，但鑫晟万家公司未到场，丁源将涉案房屋的钥匙放在了房屋外的地垫上并告知了鑫晟万家公司，放弃了屋内物品的权利；至于转账记录，丁源主张与其无关。经询，鑫晟万家公司称根据双方合同约定，丁源承租涉案房屋后有权转租，但不得分租，丁源可以做民宿，也可以出租给赴附近医院就医的人及家属，个人居住并不存在问题，并非小区不让允许，而是丁源没有了客源；疫情期间因不允许旅游看病，故丁源不愿意继续承租，但认为丁源可以将房屋出租给其他人居住。本院认为，本案中，鑫晟万家公司与丁源签订的涉案房屋租赁合同及《附加协议》合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，新冠疫情爆发，根据疫情防控之政策要求，各小区物业对小区进出开始采取疫情防控措施，丁源承租房屋用于民宿等经营势必受到影响，鑫晟万家公司对丁源承租涉案房屋的用途及目的明确知晓，在丁源向鑫晟万家公司提出解除合同时，鑫晟万家公司未能就合同解除事宜与丁源进行有效沟通。在疫情防控措施对丁源于小区内开展民宿等业务构成直接影响的情况下，丁源的合同目的难以实现。但丁源提供的现有证据无法证明其积极履行了房屋交还义务，导致了损失的扩大，一审法院结合本案实际情况对应当退还丁源的已付租金予以酌定，并无明显不妥，本院不持异议。根据本案的实际情况，本院对一审法院判令退还丁源已付押金，本院亦不持异议。综上所述，鑫晟万家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费536元，由北京鑫晟万家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年三月二十四日法官助理 孙春玮书 记 员 刘梓晨