成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初17056号 原告：田力智，男，汉族，1988年3月8日出生，住成都市成华区。 原告：黄露，女，汉族，1989年10月6日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李室蓉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：万琼林，女，汉族，1986年9月22日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：夏晨，四川路标律师事务所律师，一般授权。 原告田力智、黄露与被告万琼林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田力智、黄露及委托诉讼代理人李室蓉，被告万琼林的委托诉讼代理人夏晨均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告田力智、黄露向本院提出诉讼请求：1、判令被告万琼林双倍返还原告田力智、黄露定金合计人民币40000元；2、判令被告万琼林向原告田力智、黄露支付已交中介费7800元；3、判令本案诉讼费用全部由被告万琼林承担。事实和理由：原告田力智与原告黄露系夫妻关系。2020年5月，两人在第三方成都友邻优家科技有限公司的参与下，就位于成华区××路××号××栋××单元××号房屋签订《存量房（二手房）买卖合同》，合同编号：ＹＬＹＪ0000014。双方约定：“该房屋成交价为780000元（大写柒拾捌万元整），采取按揭贷款方式付款，被告必须配合原告办理贷款手续，原告应在2020年5月31日向被告支付定金20000元。”因该房屋是在第三方成都友邻优家科技有限公司参与下签订，原告向其支付了中介费7800元，该事实有微信转款记录为据。2020年5月31日，原告按合同约定通过微信支付方式向被告支付定金20000元，被告向原告出具收据，收据载明：今收到田力智、黄露购房定金20000元，2020年9月1日前因原告原因未完成购房手续，定金不退。原告交付定金后，多次要求被告协助办理贷款手续，但被告拒不配合办理。根据双方当时签订的《存量房（二手房）买卖合同》中第八条第三款：逾期超过15日未办理房屋交易事项的，守约方有权利单方解除合同。现根据定金罚则，原告向被告主张双倍退还定金，但遭到了被告的拒绝。根据《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《担保法》第八十九条之规定，原告认为，在向被告按约支付定金后，被告也应当遵守合同约定协助原告办理贷款手续，被告拒不配合办理贷款，致使合同无法继续履行，实属违约在先，因此原告有权利主张双倍退还定金。综上，为了制裁被告的违约行为，维护定金罚则的权威性，彰显定金担保的惩罚性，维护正常市场经济秩序，维护原告合法权益，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告万琼林辩称，1、被告并未违约，整个交易过程中，被告都是积极主动的配合，相反是原告违约在先。根据《存量房（二手房）买卖合同》第4.1条约定“按揭付款的，乙方须在合同签订后7个工作日内提交贷款所需资料并签署银行购房贷款合同及支付贷款所需费用，提供贷款所需材料。”但是合同于2020年5月份签订，直到2020年6月27日仍未准备好贷款所需资料。已经逾期超过15天，根据《买卖合同》第8.3条约定，卖方有权解除合同不予退还定金。2、原告应当先准备好贷款资料，被告才能配合，根据《合同法》第67条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行有权。因此，被告有合法理由拒绝履行合同，但是本着诚实信用的原则，被告依旧积极配合促成交易。3、在合同履行过程中，因中介一直未如实告知放贷时间以及原告贷款材料一直都没有弄完，导致被告一方根本不能按照合同约定的时间即2020年9月1日前取得全部购房款，而中介及原告均不能提供其他担保措施或其他方案确保被告在合同约定期限内取得购房全款，根据《合同法》第68、69条，被告行使不安抗辩权，有权解除合同不予退还定金。4、纠纷发生后，被告一直与原告积极协商以妥善解决问题，双方都同意被告退还原告2万元定金，但是突然变卦提起诉讼并单方发出解约通知函。基于前述答辩意见，被告认为，被告没有违约，原告违约在先，导致被告无法按照合同约定的期限收到购房全款，因此，被告不应当退还定金，中介费由原告自行承担。 经审理查明，被告系成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号，建筑面积为43.87平方米房屋的登记所有权人。现该房屋无查封、抵押情形。 2020年5月，被告（甲方出售方）和原告（乙方买受方）在居间方成都友邻优家科技有限公司（以下简称友邻公司丙方）的撮合下，签订《存量房（二手房）买卖合同》，并约定如下内容：第一条交易房屋基本信息1、交易房屋位于成华区××路××号××栋××单元××层××号，（该房屋所属楼盘花样年花郡），建筑面积共43.87平方米（以不动产证书登记面积为准）。该房屋性质为住宅（商品房），规划用途为住宅。2、该房屋所有权证号为权：1750797；监证号为2590079。该房屋的土地使用权证取得，国土性质为出让。第二条乙方购房资格乙方承诺其配偶和该房的共同购买人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，乙方应对其购房所需的相关资料和文件真实性、合法性、有效性负责。第三条交易价款和税费约定甲乙双方协商同意该房屋成交价为780000元，此价格包含该房屋的家具／家电／厨房卫生间设施设备，其他附属设施设备。第四条房屋交易付款方式1、乙方购买本物业付款方式为按揭付款。2、定金：乙方于2020年5月31日支付定金20000元给甲方，支付方式为微信。4、按揭付款4.1乙方按揭付款的，乙方须在本合同签订后7个工作日内购房款提交贷款所需资料并签署银行购房款合同及支付贷款所需费用，提供贷款所需资料，甲方必须提供协助，配合办理贷款手续。4.2首付款：（不含定金）220000元，甲、乙双方同意首付款按照下列①方式支付：①通过存量房交易资金监管专用账户划转：乙方须在过户前一天将该部分房款人民币220000元存入存量房交易资金监管账户，代乙方取得不动产证书后由不动产登记中心发送指令由监管银行将该笔房款支付给甲方，甲乙双方配合办理相关手续。4.4房款余额：房价余款由放贷银行直接主付给甲方，乙方拟贷款金额人民币540000元，期限约30年，甲方同意乙方以组合贷款支付购房尾款。实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过结果为准。若银行审批贷款金额低于尾款金额的，由乙方在过户递件当日补足差额；若银行审批贷款金额超出尾款金额的，差额部分直接从首付款扣减。乙方因自身原因或政策原因初次未获得银行或公积金管理中心批准的，甲方同意乙方继续向其他贷款机构申请贷款获得批准（但最多不超过3家贷款机构），并由乙方自行承担因办理贷款产生的所有费用。若乙方仍未获得贷款批准的，双方同意按下列1种方式解决：①乙方自行筹齐剩余房款，以银行转账形式支付给甲方；②若乙方因自身原因不能获得按揭及无法自行筹集剩余房款，须向甲方做出经济补偿：人民币20000元。本合同终止，甲方应返还乙方支付的定金和房款，乙方承担本合同附件合同：居间合同中约定的全部中介佣金。第六条居间服务约定甲、乙双方通过丙方居间服务达成本合同约定的交易标的和交易条件，丙方已就房产交易资金安全作出书面提醒，详见本合同附件一。1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：①提供房屋真实信息、带看和撮合成交服务；②促成甲乙双方签署合法有效的《存量房（二手房）买卖合同》：实地看房，代为草拟交易所需的文本；③应甲乙双方要求，协助办理完成交易房屋价款的资金监管；④为出售人和买受人办理过户手续提供相应的服务；⑤协助双方完成房屋、附属物品和费用的完清和交易；⑥居间方应对甲乙方个人信息及对和交易相关的事宜进行保密，不得私自对外泄露。2、甲乙双方签署《存量房（二手房）买卖合同》后，丙方居间服务完成。甲方应在本合同签订当日向丙方支付佣金人民币7800元。第七条、关于房屋交付的具体事宜1、房屋交付：甲方在收到乙方购房全款（不含交房保证金）在2020年9月1日前，按本合同约定方式将该房屋支付给乙方。第八条违约责任、1、逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户），按逾期时间分别处理，①和②不做累加：①逾期未超过15日（含15日），应当在实际付款之日一并向甲方支付逾期违约金，（逾期违约金支付标准：自约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款付款之日止，每逾期1日，按本合同成交价的0.5%支付违约金）；②逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。3、逾期办理房屋交易的其他事宜：甲、乙双方在任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5%的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方需向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并有甲方退还乙方全部已付款。该合同还约定了其他内容。 合同签订后，原告按照约定向被告支付定金20000元。2020年5月31日，被告向原告出具的收条载明：今收到田力智、黄露购房定金20000元，房屋地址××路××号××栋××单元××号房。2020年9月1日前因乙方原因未完成购房手续，贰万元定金不退。2020年8月27日，友邻公司向原告及被告出具的花样年花郡1栋708号房屋交易借款合同签订沟通函载明：您双方于2020年5月31日通过我司签订房屋交易合同，交易房屋地址：成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号。三方约定于2020年7月14日第一次到成都市天府中心806号签订房屋交易借款合同，甲方因公积金管理中心和银行放款时间太长（原定为签订借款合同公积金管理中心审批通过后1个半月左右放款）为由，拒签银行借款合同；经甲方慎重考虑后邀约于20520年8月21日再次到天府中心806号签订银行借款合同，但因公积金管理中心审批通过后3至6个月，甲方因放款时间太长再次拒签借款合同，由于银行放款时间为甲、乙、丙方三方不可控因素，但房屋交易合同已告知卖方为组合贷款购买房屋，卖方对于买方向银行贷款购买房屋的尾款放款时间风险考虑属于正常现象，现由丙方再次沟通邀约甲、乙双方于2020年9月4日16：00时到天府中心806号签订房屋买卖借款合同。2020年9月4日，被告向友邻公司的工作人员发送微信表示不再签订合同（即前述所称房屋买卖借款合同）。 2020年11月16日，原告向被告通过短信的方式送达了《解约通知函》，载明：您与田力智、黄露（以下简称我方）于2020年5月签订了《存量房（二手房）买卖合同》（以下简称原合同），因你方违约，现我方向您发出正式解约通知，原合同于2020年11月16日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止。您方应于解约后3个工作日内按定金罚则将收取的甲方定金20000元双倍返还我方，并承担我方在缔约过程中所产生的中介费7800元，合计共48000元，支付方式为一次性以现金或银行转账的方式支付，您方若不按时履行义务，届时，您还需支付我方资金占用利息以及我方因为此事维权所产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费等。庭审中，被告认可收到前述短信内容并且同意解除案涉房屋买卖合同。 2020年11月18日，被告委托律师向原告发出律师函。该律师函载明：2020年11月16日，你们通过短信（手机号191××××6323）向我委托人发送《解约通知函》，解除你们与我委托人于2020年5月签署的买卖合同，自2020年11月18日起，买卖合同约定的双方权利义务终止。现本所律师受万琼林委托，郑重回复你们如下：1、我委托人万琼林同意解除与你们签署的买卖合同，自2020年11月16日起买卖合同约定的双方权利义务终止。2、鉴于你们违约在先，导致我委托人无法按照合同约定时间即在2020年9月1日前收到购房全款，导致买卖合同目的无法实现，故不予退还2万元定金，中介费7800元由你们自行承担。庭审中，原告认可收到前述律师函。 另查明，原告向友邻公司的工作人员通过微信方式支付案涉房屋中介费7800元。 现案涉房屋首付款部分原告尚未支付给被告，被告亦未向原告交付案涉房屋和协助办理房屋过户手续。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《存量房（二手房）买卖合同》；3、房屋信息摘要；4、收条及微信转款记录；5、花样年花郡1栋708号房屋交易借款合同签订沟通函；6、律师函、解约通知函等。在案的其他证据不符合证据的真实性、关联性、合法性，本院在本案中不予认定。 本院认为，原告和被告形成合法有效的房屋买卖合同关系，双方应按照合同约定主张权利和履行义务。 一、关于双倍返还房屋定金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本院适用《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国担保法》等相关规定处理相关问题。本案中，确定是否适用定金罚则前提是需要认定导致案涉房屋买卖合同解除的责任是原告存在违约行为还是被告存在违约行为。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告向原告出具的收条中载明原告所交纳的款项20000元性质为购房定金，即具有定金性质。案涉房屋交易采取按揭贷款方式，根据查明的事实被告因担心贷款放款时间延长导致交易安全受影响，最终没有配合原告办理按揭贷款手续。案涉房屋买卖合同4.1乙方按揭付款的，乙方须在本合同签订后7个工作日内购房款提交贷款所需资料并签署银行购房款合同及支付贷款所需费用，提供贷款所需资料，甲方必须提供协助，配合办理贷款手续。3、逾期办理房屋交易的其他事宜：甲、乙双方在任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5%的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方需向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。现因被告未配合原告办理案涉房屋贷款手续，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，属于前述合同约定的承担违约责任情形。故原告主张适用定金罚则的请求成立，本院予以支持。被告的抗辩意见和本案查明的事实不符，本院不予采信。 关于支付中介费问题。现原告已经向友邻公司支付案涉房屋中介费7800元。因本院认定被告构成违约且应承担违约责任，原告因被告违约行为导致产生中介费损失，该损失依法应由被告负担。原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告万琼林于本判决生效之日起五日内向原告田力智、黄露双倍返还购房定金40000元； 二、被告万琼林于本判决生效之日起五日内向原告田力智、黄露支付中介费7800元。 案件受理费995元，减半收取计497.5元，诉讼保全费498元，由被告万琼林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年三月十五日 书记员  王加琦