江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10194号上诉人（原审原告）：徐鹏，男，1983年1月6日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：沈明，江苏锦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮晨悦，江苏锦隆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：嵇光，女，1976年2月20日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张霞，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人徐鹏因与被上诉人嵇光房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初8696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人徐鹏的委托诉讼代理人沈明、阮晨悦，被上诉人嵇光的委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐鹏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由嵇光负担。事实和理由：一审判决基本事实未查明。一、双方经沟通达成退房意思表示，并非徐鹏单方退房。在聊天记录中，徐鹏虽先表示退租，但被嵇光拒绝后，徐鹏表示要继续履行。后嵇光同意徐鹏退房，并同意返还19758元押金、房租及物业费，仅2018年11月应收房租及退款金额未能达成一致意见。双方达成转租的一致意见后，徐鹏积极转租，原双方《租赁合同》中约定的租赁金额为9500元/月，但找到租客后嵇光要求新租客每个月增加500元租金，导致徐鹏无法成功转租，无法最大限度减少双方损失，该后果不应完全徐鹏承担。二、一审判决适用法律错误。双方2018年5月23日签订合同，同年7月21日徐鹏第一次提出退租，由于双方在金额无法达成一致，一直续租到同年10月房屋为嵇光控制。实际租赁不足5个月，承租期间租金为47500元。嵇光要求徐鹏承担租金、押金、水电费、物业费22758元作为违约金，明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和第一百一十九条规定，应予减少，并不得就扩大损失要求赔偿。徐鹏另补充上诉意见：1.2018年10月18日嵇光变更门禁密码，导致双方的租赁合同无法实际履行，责任在其，徐鹏不存在违约。2018年10月18日双方通过微信沟通，讨论徐鹏转租还是由嵇光自行出租以及商讨退还多少房租、物业费及押金等问题，未能达成一致意见。徐鹏在微信中明确表示房子不退了，并且缴纳了2274元物业及公摊费，但因嵇光变更门禁密码，导致徐鹏无法再使用租赁的房屋。2.即便2018年10月18日双方租赁合同解除，但属于双方协商一致，不属于徐鹏单方解除，嵇光也从未向徐鹏发出任何违约解除的通知，相反嵇光明确表示愿意退还11月房租物业费及一个月房租即19758元，故应认定双方是协议解除租赁合同，徐鹏不承担违约责任。嵇光辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.徐鹏在上诉状中明确认可，双方协商一致解除合同，但作为提前解除合同的主动方，其应承担合同约定的违约责任。3.本合同约定的违约金并不畸高，是根据违约造成损失计算，嵇光的损失主要体现在租金上，自2018年10月8日一直至一审第一次开庭2019年4月7日长达6个月时间内，由于徐鹏提前解除合同的违约行为，致使嵇光产生损失远不止2万余元。嵇光为息事宁人，并未追究徐鹏全部违约责任，如根据合同约定的嵇光有权另行要求徐鹏承担一个月租金作为违约金。徐鹏向一审法院起诉请求：1.判令嵇光返还租金13300元、物业费758元、押金1万元，合计24058元及利息（自起诉之日起按年利率6%计算至实际履行之日）；2.嵇光负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月23日，嵇光将电子版合同发给徐鹏。同年5月31日，徐鹏（乙方）与嵇光（甲方）签订《租房合同》，约定嵇光将其位于本市出租给徐鹏居住使用，租期24个月，自2018年6月1日至2020年5月31日，徐鹏于2018年5月25日前向嵇光支付半年（2018.6-2018.11）租金57000元，于2018年11月25日前向嵇光支付半年（2018年.12-2019年.5）租金57000元，嵇光于签约时收取徐鹏押金1万元，徐鹏在租赁期内，物业费及公摊水电费用由其自行负担，目前物业费每月657.84元，每月公摊水电费100元，上述费用由嵇光代缴，徐鹏需按合同支付租金的方式以及支付时间向嵇光足额支付代缴费用，合同还约定了变更和解除合同的条件，其中有：“甲方或乙方因有特殊原因经双方协商，同意甲方提前收回或乙方提前退交房屋”情况的，可以变更或者解除合同，还约定：“变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除合同7-1条第（4）、（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿”。在乙方的责任条款中，约定在租赁期内，乙方逾期支付甲方代缴的水电、物业等费用，逾期达一个月以上的，甲方有采取停止供应或使用的权利，乙方中途退租的，甲方不予退还已支付的租金和押金，乙方另向甲方支付1个月租金的违约金等。2018年5月23日，徐鹏向嵇光支付押金1万元，5月24日支付半年度即截止到2018年11月30日租金57000元，6月5日、10月18日各交付三个月的物业费和公摊水电费2274元。2018年7月21日，徐鹏向嵇光发信息，表示：“这里实在不方便，住不起来打算退房”，嵇光询问何时退，徐鹏称：“等找好下家，这样我们都没有损失”，嵇光告知“押金不太好退”，之后，双方就在违约金问题上有争执。同年8月28日，嵇光告知徐鹏找下家退多少违约金及嵇光自行找下家退多少违约金是不一样的，徐鹏表示不要收违约金，并称“我是转又不是退”。10月8日，嵇光发信息要求“9-11月的物业费加公摊费你今天转给我吧”，徐鹏称“我早就没住那边了”，并同意嵇光自己发布租房信息，嵇光表示“有租客看房怎么说”，在嵇光要求下，徐鹏将门禁密码告知嵇光，并告知“房子也打扫好了”，嵇光称“而且是提前交的哇”，徐鹏表示“还有租金在里面，房子也给你了，我也退步了，你哪里退步的呢”。10月18日，双方在多少钱转租上有争议，最后徐鹏表示：“行，房子不退了，我会让你后悔”“我会按时付钱”，双方争论后，嵇光表示“我退你了，你走吧”，后经协商，嵇光同意退徐鹏11月房租、物业费及1个月押金（违约金）计19758元，徐鹏表示“今天才18号”“这个月算10天，必须退22750元”，双方终未能达成一致。一审中，双方确认嵇光于2018年10月18日更换了门禁密码，徐鹏表示2018年10月8日搬离房屋，嵇光要求徐鹏交付9-11月物业及公摊费，侧面证明并未如嵇光所述双方于10月8日解除合同，10月18日聊天记录中徐鹏向嵇光表示房子不退了，嵇光于当天收取了2274元物业及公摊费，后徐鹏又向嵇光表示会按时付钱，嵇光表示徐鹏不退了那就皆大欢喜，可以证明双方就解除合同并未达成一致，合同一直在履行，但10月18日嵇光更换密码导致徐鹏无法进入房屋，租赁合同目的无法实现，故合同于该日因嵇光根本违约已经解除。嵇光称，双方联系时徐鹏明确说早已不住案涉房屋，并告知房屋已经打扫干净，其行为应当视为将房屋交付嵇光，10月18日嵇光收徐鹏的2274元系其已经迟延了一个多月交费故催缴，但徐鹏未支付，在聊天过程中双方就转租或者由嵇光自行出租事宜进行协商，因违约责任事宜未协商一致，徐鹏即同意嵇光自行发布租房信息且告知嵇光其早已搬离房屋和门禁密码，均可以证明双方就合同解除达成一致，未就违约金达成一致，庭审时房屋是空置状态。一审法院认为，案涉《租房合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同约定有“甲方或乙方因有特殊原因经双方协商，同意甲方提前收回或乙方提前退交房屋”情况的，可以变更或者解除合同，并约定变更或解除合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除合同约定可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。签订合同后，徐鹏即于当年7月21日向嵇光发信息表示打算退房，当时嵇光即告知押金不太好退，之后，双方就在违约金问题上有争执，10月8日在嵇光提出有租客看房时怎么说的情况下，徐鹏告知门禁密码，嵇光称“而且是提前交的哇”，徐鹏表示“还有租金在里面，房子也给你了，我也退步了，你哪里退步的呢”，可以认定嵇光同意徐鹏提前退交房屋，符合双方签订的《租房合同》中关于解除合同的约定，双方的《租房合同》于2018年10月8日经协商一致而解除。而合同原定两年租期，因徐鹏的提前退租给嵇光造成损失，按约徐鹏应负责赔偿，双方商议的由徐鹏转租或者是嵇光寻租即是最大限度的减少双方损失的自救方法，但在寻转租无结果的情况下，根据合同中乙方责任的条款中约定，“在租赁期限内，乙方中途退租的，甲方不予退还已支付的租金和押金”。对徐鹏主张嵇光换锁致合同不能继续履行构成违约，应不予确认。综上所述，徐鹏要求嵇光返还租金13300元、物业费758元、押金1万元，共24058元及利息，无事实及法律依据，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：驳回徐鹏的诉讼请求。本案受理费389元，由徐鹏负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。经双方当事人确认，二审归纳争议焦点为：徐鹏是否应承担违约责任，及违约责任如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，2018年10月8日，徐鹏陈述“早就不住在这边”，且将门禁密码告知了嵇光，即为以实际行动表达了提前解约的意思表示，客观上也应视为交还租赁物，提前解除租赁合同。据此，徐鹏上诉称双方并未实际解除租赁合同，无事实根据，不能成立。双方在《租房合同》中对于提前退租应承担的责任已有约定，即“乙方中途退租的，甲方不予退还已支付的租金和押金，乙方另向甲方支付1个月的违约金”，故在双方无新的合意情况下，应按照该约定处理支付违约金事宜。徐鹏主张判令嵇光退还已支付的相关费用不能成立。由于徐鹏实际缴纳租金等费用至2018年11月30日，徐鹏于2018年10月8日告知嵇光门禁密码，嵇光于10月18日更换门禁密码，故依约确定的违约金数额并不属于畸高情形。一审判决相应认定并无不当，应予维持。综上所述，徐鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费389元，由徐鹏负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二一年三月二日法官助理刘小琴书记员郭旭东