陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕06民终377号 上诉人(原审被告、反诉原告)：延安美晨工贸有限责任公司（以下简称：“美晨公司”），住所地：延安市宝塔区。法定代表人：常琴琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：张青生、李晓娟，陕西屹立律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：段振宇，男，汉族，1966年11月18日出生。上诉人延安美晨工贸有限责任公司与被上诉人段振宇合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2020)陕0602民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。美晨公司向本院提出上诉请求：一、撤销陕西省延安市宝塔区人民法院(2020)陕0602民初3024号民事判决书；二、依法改判被上诉人给上诉人支付租赁费和赔偿经济损失55500.40元；三、本案一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人在本诉中主张的借款利息78600元不能成立。原审法院认定，上诉人向被上诉人借款100万元，借款利息648000元是正确的。但认定上诉人欠付被上诉人利息648000元却是错误的。事实上，当初借款时双方就约定以被上诉人承租上诉人的房屋抵扣借款利息，不足部分再由上诉人偿还。对此约定双方当事人都是认可的，被上诉人诉状中的诉讼请求以及事实理由对这一事实也是这样要求和陈述的。2020年1月15日，上诉人和被上诉人续签合同时，双方已对被上诉人应向上诉人支付的租赁费及垃圾处理费进行了核算：被上诉人2020年1月1日之前所欠的租赁费及垃圾处理费和2020年1月15日续签的租赁合同后应支付的2020年1月1日至2020年12月31日期间的租赁费及垃圾处理费，共计774396元。相抵后，被上诉人尚欠上诉人126396元。双方签订合同、算账后，被上诉人答应回去就转款但却不兑现，上诉人多次向被上诉人索要该欠款，被上诉人不仅不给，反而以解除合同相威胁。可见，上诉人不仅不欠被上诉人利息，反倒是被上诉人欠付上诉人租赁费和垃圾处理费126396元。退一步讲，即使双方存在争议，也只是对租赁费及垃圾处理费的计算时间和标准存在争议，说到底是租赁合同的纠纷，与返还借款利息无关。因此，被上诉人的本诉压根就不存在，被上诉人要求支付利息的主张显然不能成立。二、原审法院对上诉人反诉请求中121196.40无的损失不予支持是错误的。原审法院虽然支持了上诉人关于垃圾处理费的反诉请求，这是可取的，但对上诉人的下列损失没有支持是错误的：1、原审法院认定一台二排3、4号以及一台三排1、2、3、4号的仓库从2018年1月1日起至2019年12月31日期间按每月每平方米11元计、少计算租赁费28392元。庭审中，上诉人向法庭提交了一份租赁费755040元及垃圾处理费19356元的收据，被上诉人也向法庭提交了一份对账单，这两份证据均是在2020年1月15日双方签订合同并核对完账务后形成的，其内容足以反映2018年1月1日起所有仓库的租赁费均是按照每月每平方米12元计算的，被上诉人是认可且无异议的。由此可见，双方对每月每平方米12元计算租赁费达成了合意。至于签订合同后被上诉人提出不再续租的请求，上诉人认为，这并不影响被上诉人对每月每平方米12元计算租赁费的认可。而且，一台二排2号、5号仓库在2015年、2016年起租时就已经按照每月每平方米12元计算租赁费，一台二排3、4号仓库与一台二排2、5号仓库相邻，与一台三排1、2、3、4号仓库处于同一地段，按照每月每平方米12元计算一台二排3、4号以及一台三排1、2、3、4号的仓库租赁费完全是合理的。况且，整个市场的仓库租赁费自2018年1月1日起均统一增长至每月每平方米12元，被上诉人对此是完全知晓的。原审法院在没有综合考虑双方提交的证据及客观实际的情况下，径行将一台二排3、4号以及一台三排1、2、3、4号的仓库租赁费按照每月每平方米11元进行计算明显是错误的。2、原审法院认定双方对解除租赁合同达成了合意，并以此不予支持上诉人2020年4月30日之后的房屋空置损失82254.40元。上诉人于2020年1月21日给被上诉人发送的短信，是就被上诉人提出不续租库房后上诉人提出的新要约，不应理解为上诉人同意解除合同的意思表示，对此，被上诉人没有做任何回复，既未明确表示同意，也未按照短信内容所说的在2020年3月31日之前搬离仓库，而是继续承租、使用着仓库。因此，该份短信内容不能说明双方已对解除租赁合同达成了合意，更不能因此认定被上诉人作出了同意解除原租赁合同的意思表示。特别是被上诉人未按要求腾退房屋、继续占用房屋的事实，以其行为表明愿意继续履行合同。被上诉人于2020年4月30日突然搬离仓库，其行为己构成违约。退一步讲，即使如法院认定双方就解除合同。形成了合意，被上诉人却没有按照上诉人的要求于2020年3月31日搬离库房，原审法院也认为被上诉人的该行为构成违约。被上诉人突然搬离库房后，尽管上诉人为了止损，及时采取了很多措施，但被上诉人腾退的库房有些直至11月份才租出去。谁都知道，房屋的出租需要一个过程，当天腾退的房屋不可能当天就能租出去。被上诉人突然搬离库房的违约行为导致上诉人的库房不能及时出租所产生的房屋空置损失，被上诉人理应赔偿。3、被上诉人单方腾空房屋时，告知上诉人仓库的卷闸门让上诉人自行维修，并说好双方的债权债务一笔勾销。不料，被上诉人不守承诺、出尔反尔，对库房卷闸门的维修费10550元都不予认可。上诉人的库房是用来出租的，如卷闸门真像被上诉人所说能正常使用，上诉人何必劳神费力加以维修？该损失系上诉人的实际损失，原审法院却不予支持，显然对上诉人不公。上诉人以上1、2、3项的损失合计121196.40元，再加上法院支持的垃圾处理费12904元，然后从中抵扣掉被上诉人的利息78600元。上诉人不仅不需要向被上诉人支付利息，被上诉人还应向上诉人支付55500.40元。段振宇辩称：1、上诉人100万借款的2分利息，这个事实清楚，一审有证据证明；2、2017年签的最后一次合同，合同是一平米11元，上诉人在没有给我通知的情形下就涨价到一平米12元，我们不接受；3、2020年1月份我给上诉人通知腾库房，但因为疫情的原因，4月份才腾空的。段振宇向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告(反诉原告)向原告（反诉被告）支付下欠利息78600元；2、本案的诉讼费由被告（反诉原告）承担。美晨公司向一审法院提出反诉请求：1、判令原告(反诉被告)支付被告（反诉原告）房屋租赁费28392元、垃圾处理费12904元；2、判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）租赁费损失82254.4元、垃圾处理费损失3327.27元；3、判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）仓库卷闸门维修费10550元；4、判令原告（反诉被告）承担本案的反诉费。一审法院认定事实：原告(反诉被告)段振宇因经营需要承租被告（反诉原告）美晨工贸公司位于宝塔山综合市场库房。2015年9月10日双方当事人签订仓库租赁合同，约定原告（反诉被告）租用被告（反诉原告）库房一台二排5号，面积172平方米，租金12元/㎡/月，租赁期限从2015年3月1日起至2016年2月28日止，租期一年，年租金24800元。2017年1月9日双方当事人签订仓库租赁合同，约定原告（反诉被告）租用被告（反诉原告）库房一台三排1、2、3、4号，面积495平方米，租金11元/㎡/月，租赁期限从2017年1月1日起至2017年12月31日止，租期一年，年租金65340元。2017年1月9日双方当事人签订仓库租赁合同，约定原告（反诉被告）租用被告（反诉原告）库房一台二排3、4号，面积688平方米，租金11元/㎡/月，租赁期限从2017年1月1日起至2017年12月31日止，租期一年，年租金90816元。2016年1月5、6日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）转账1000000元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具借条，双方口头协议：按合同约定计算房租，先行抵扣借款利息，不足部分按年结清。2017年1月，被告（反诉原告）扣除2016年度房租及一台二排3、4号和一台三排1、2、3、4号2017年度的房租后向原告（反诉被告）支付了利息80000元，下欠利息8000元。后双方再未实际结算。2019年8月31日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）偿还了1000000元借款本金，借款利息及房租均未清算。2020年1月15日，双方签订了两份《仓库租赁合同》及一份《租赁协议书》，约定原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）库房一台二排2、3、4、5号，面积1118㎡，租金12元/㎡/月，租赁期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止；一台三排1、2、3、4号，面积495㎡，租金12元/㎡/月，租赁期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止；平房一间，年租金3600元，租赁期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止。后原告（反诉被告）于2020年1月21日向被告（反诉原告）表示不再续租房屋，被告（反诉原告）通过手机短信告知原告（反诉被告）：原告（反诉被告）租赁其公司房费于2020年1月1日到期，经双方口头约定3个月之期（2020年3月31日）搬空库房，若2020年3月31日之前搬不完造成的损失由原告（反诉被告）自行承担。原告（反诉被告）实际于2020年4月30日搬离租赁房屋。另查明，原、被告（反诉原告）均认可上述100万元借款从借款之日起至付清之日止的利息尚有648000元未付。对于案涉一台二排2号房屋租赁费为12元/㎡/月，一台二排5号房屋租赁费为12元/㎡/月，小平房租赁费为300元/月的事实，双方均不持异议。截至2020年4月30日：一台二排2号的租赁费共计111972元，一台二排5号房屋租赁费共计78432元，小平房租赁费共计9900元。一审法院认为，本案由本诉和反诉两部分构成，争议焦点在于：一、案涉房屋的租赁费该如何计算；二、被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）应向其支付的租赁费及垃圾处理费，房屋租赁费损失及垃圾处理费损失，仓库卷闸门维修费应否得到支持。一、争议焦点一。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对于房屋租赁费的争议主要体现在一台二排3、4号及一台三排1、2、3、4号的月租金的确定上。原告（反诉被告）认为一台二排3、4号及一台三排1、2、3、4号的月租金均应按照11元/㎡/月计算，并提供了两份合同予以佐证。被告（反诉原告）认为上述房屋的租金在2017年1月1日起至2017年12月31日应当按照11元/㎡/月计算，但从2018年1月1日起就应当按照12元/㎡/月计算，理由是被告（反诉原告）从2018年1月1日起将案涉租赁房屋所在市场的租赁费统一增长至12元/㎡/月；虽然双方未就2018年度租赁费增至12元/㎡/月的事项形成书面协议，但被告（反诉原告）曾通知过原告（反诉被告），原告（反诉被告）也表示了同意，并称房租最后与借款统一结算；原告（反诉被告）一直使用案涉房屋，应当视为对案涉租赁房屋租赁费为12元/㎡/月的默认。本院认为被告（反诉原告）对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当承担举证责任。被告（反诉原告）并未举证证明其曾告知过原告（反诉被告）要增长房租且双方曾就一台二排3、4号及一台三排1、2、3、4号的月租金从2018年1月1日起增至12元/㎡/月的事项达成过合意，其应当承担举证不能的不利后果。故本院认为原告（反诉被告）主张的一台二排3、4号及一台三排1、2、3、4号的月租金从2018年1月1日起至2019年12月31日的月租金仍应按照11元/㎡/月计算。关于从2020年1月1日起至2020年4月30日期间一台二排3、4号及一台三排1、2、3、4号的月租金问题，由于双方签订了合同，协议约定租赁费应当按照12元/㎡/月计算，本院不持异议。故一台二排3、4号从2018年1月1日起至2020年4月30日的租金为214656元，一台三排1、2、3、4号从2018年1月1日起至2020年4月30日的租金为154440元。二、争议焦点二。1、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付房屋租赁费的问题。截至2020年4月30日：一台二排2号的租赁费共计111972元，一台二排5号房屋租赁费共计78432元，小平房租赁费共计9900元，一台二排3、4号房屋租赁费共计214656元，一台三排1、2、3、4号房屋租赁费共计154440元，以上共计569400元。由于被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）借款利息648000元，故被告（反诉原告）仍欠付原告（反诉被告）借款利息78600元。本院依法驳回被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付房屋租赁费的反诉请求。2、关于垃圾处理费。被告（反诉原告）主张由于延安市宝塔区城管局于2018年1月起开始向其征收生活垃圾处理费，其于2019年1月1日起开始向全部租赁户收缴垃圾处理费，故原告（反诉被告）应当向其支付垃圾处理费。本院认为被告（反诉原告）提供的两份延安市宝塔区人民政府文件及发票复印件可以佐证政府相关部门向被告（反诉原告）收缴垃圾处理费且被告（反诉原告）已向相关部门实际缴纳了垃圾处理费的事实。故原告（反诉被告）应当按照政府有关部门要求支付垃圾处理费。从2019年1月1日至2020年4月30日期间按照0.5元/㎡/月计算，共计12904元。3、关于房屋空置损失和垃圾处理费损失。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未经被告（反诉原告）同意单方解除合同并搬离租赁房屋，构成违约，应当承担其房屋空置损失及垃圾处理费损失。本院认为原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）赔偿损失取决于原告（反诉被告）解除合同并搬离租赁房屋是否构成违约。本院认为：首先，双方当事人在2020年1月15日续签的两份《仓库租赁合同》第十四条及《租赁协议书》第十条中，明确约定了乙方[本案原告（反诉被告）]解除合同须提前30天通知甲方[本案被告（反诉原告）]，否则造成的损失由乙方负责。该条款显然已赋予了原告（反诉被告）在提前30天通知的条件下单方解除合同的权利。依照该项约定：如违反提前30天通知的条件限制，原告（反诉被告）应当赔偿被告（反诉原告）的损失。其次，原告（反诉被告）于2020年1月21日向原告(反诉被告)提出不再续租房屋，被告（反诉原告）于2020年1月21日通过手机短信回复原告（反诉被告）其租赁费已于2020年1月1日到期。该回复发生在其双方续签2020年度租赁合同（2020年1月15日）之后，可看做被告（反诉原告）同意解除原租赁合同的意思表示。被告（反诉原告）在回复中增加的3个月搬离期限应当视作对合同解除附随义务的说明。依据《中华人民共和国合同法》第三十一条的规定，被告（反诉原告）并未对双方解除原租赁合同的合意进行实质变更。双方已就解除原租赁合同一事达成合意。据此，原告（反诉被告）违反其与被告（反诉原告）达成的合同解除的协议，未能在3个月期限内搬离租赁房屋，应当向被告（反诉原告）赔偿损失。关于损失的金额及计算方式，由于双方当事人并未就合同解除的损失金额进行明确约定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。故最终，本院认为被告（反诉原告）提出的租赁费损失应当按照双方当事人续签2020年租赁合同所约定的租赁费计算至原告（反诉被告）实际搬离之日（2020年4月30）止。其后因被告（反诉原告）未能及时出租房屋造成的损失不应当由原告（反诉被告）承担。由于原告（反诉被告）已于2020年4月30日实际搬离案涉房屋，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付2020年4月30日之后的垃圾费损失，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，由于在计算案涉房屋租赁费时，本院已经计算至2020年4月30日，故原告（反诉被告）无需另行向被告（反诉原告）支付赔偿款。4、关于仓库卷闸门维修费。被告（反诉原告）提供的维修卷闸门清单不符合证据的法定形式；且原告（反诉被告）租用被告（反诉原告）的房屋是用作仓库，被告（反诉原告）也未提供证据证明其卷闸门受到的损坏为原告（反诉被告）在其租赁期间导致且损坏已超过了原告（反诉被告）的正常使用损耗。故本院对被告（反诉原告）的该项反诉请求依法不予支持。综上所述，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付借款利息78600元，原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）支付垃圾处理费12904元。抵扣之后，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付房屋租赁费65696元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十一条及第九十三条及第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条及第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）延安美晨工贸有限责任公司应当于本判决生效之日起五日内原告（反诉被告）段振宇支付借款利息65696元；二、驳回原告（反诉被告）段振宇的其它诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）延安美晨工贸有限责任公司的其它反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1765元，原告（反诉被告）段振宇已预交，减半收取，实际由被告（反诉原告）延安美晨工贸有限责任公司承担882.5元。反诉费2055元，被告（反诉原告）延安美晨工贸有限责任公司已预交，实际由原告（反诉被告）段振宇承担2055元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证和二审审查，具有证明效力。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，美晨公司主张2020年1月1日之后所有仓库的租赁费均是按照每月每平方米12元计算，但其提交的证据并不能证明其与段振宇就租赁费的调整达成合意，故原审判决依据双方当事人签订的仓库租赁合同，认定案涉一台二排3、4号及一台三排1、2、3、4的月租金为每月每平方米11元，符合法律规定及双方当事人约定。双方当事人在租赁合同履行期间，就合同解除达成合意，段振宇本应在2020年3月31日前搬离，但因疫情影响直至2020年4月30日才实际搬离。因此，原审判决将租赁费计算至段振宇实际搬离之日，并无不当。至于美晨公司主张的库房卷闸门维修费，其亦未提供充分证据证明该卷闸门系因段振宇的过错致损，故原审未予支持，亦无不当。综上所述，美晨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2720元，由上诉人延安美晨工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长    程 晓 元审  判  员    贺    洁审  判  员    贾 玉 玉  二〇二一年三月十八日 法官助理   但   勇书 记 员     周 俞 呈1