福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)闽05执复15号 复议申请人（案外人）：庄顶承，男，1977年1月4日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：蔡栋梁，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雯雯，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 申请执行人：福建省闽投资产管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**中山大厦****。 法定代表人：苏文生。 委托诉讼代理人：陈昌定、福建北河三律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛晓琴，福建北河三律师事务所律师。 被执行人：泉州丰盛装璜有限公司，住所地，住所地福建省泉州市丰泽区田安路丰盛大厦**iv> 法定代表人：王为民。 被执行人：王为民，男，1967年7月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被执行人：蔡玉素，女，1965年10月30日出生，汉族，住址同上。 复议申请人庄顶承不服福建省泉州市丰泽区人民法院（以下简称丰泽法院）（2020）闽0503执异26号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 丰泽法院查明，福建省闽投资产管理有限公司（下称闽投公司）与被执行人泉州丰盛装璜有限公司（下称丰盛公司）、王为民、蔡玉素借款合同纠纷一案，厦门仲裁委员会于2016年8月10日作出厦仲裁字［2016］第641号裁决书，裁决丰盛公司向闽投公司偿还借款本金410万元及利息、支付律师费3333元、仲裁费由丰盛公司承担、闽投公司对蔡玉素所有的位于××街××段××区Ａ7的房产享有抵押权，有权就抵押物拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权等。该院于2019年1月2日立案受理申请执行人为闽投公司，被执行人为丰盛公司、王为民、蔡玉素，案号为（2019）闽0503执恢21号。泉州市中级人民法院于2017年5月8日以（2017）闽05执370号执行裁定书对蔡玉素名下址在××街××段××区Ａ7房产予以查封，后将上述房产处置权移送至德化县人民法院，德化县人民法院又于2019年5月24日将上述房产处置权移送至丰泽法院，丰泽法院拟对上述房产进行拍卖。 丰泽法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，闽投公司享有案涉房产的抵押权登记时间为2011年7月7日，蔡玉素在将案涉房产抵押给工行泉州分行并承诺该房产无租赁。案外人庄顶承主张其对涉案房产享有租赁权，但其约定租赁期限20年，装修款250万元抵租金，不符合租赁合同的常理，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。故案外人庄顶承主张的租赁关系不得对抗申请执行人闽投公司的抵押权。综上，申请执行人闽投公司的异议成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：撤销该院（2019）闽0503执恢21号之一执行裁定书，涤除案外人庄顶承享有蔡玉素名下址在泉州市丰泽区××街××段北侧富临天下／（Ａ7）的房产的租赁权。 庄顶承向本院申请复议，请求撤销丰泽法院（2020）闽0503执异26号执行裁定，并发回丰泽法院重新审查或重新作出裁定。事实与理由主要有：一、租赁权的审查属于实体权利范畴，案涉房屋租赁权是否成立将直接影响该租赁权能否产生阻却案涉房屋交付的实体权利，故闽投公司关于案涉房产不带租约拍卖的异议请求，属于实体异议，丰泽法院应当适用《民事诉讼法》第227条规定审查处理，却错误适用《民事诉讼法》第225条规定审查处理，应当撤销原裁定，并发回丰泽法院重新作出裁定。二、案涉房产办理抵押登记前，庄顶承已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房产，故丰泽法院认定庄顶承与被执行人蔡玉素不存在租赁关系，显属事实认定不清。本案中，案涉房产办理抵押登记的时间为2011年7月15日，而庄顶承与蔡玉素于2009年6月28日就案涉房产已签订《房屋租赁协议》，且庄顶承已依约履行完毕支付360万元租金的义务。同时，庄顶承于2009年10月开始装修该房屋，并于2011年5月入住。有线电视信号、管道液化气、物业费、水电费等均由庄顶承及其家人开通、缴交，由此可见，庄顶承自2009年10月起已实际占有、使用该房产。 复议期间，庄顶承未向本院提交新证据，本院对丰泽法院查明的事实予以确认。本院另查明，本案执行期间，案外人庄顶承向丰泽法院主张其于2009年6月28日与蔡玉素签订《房屋租赁合同》，根据合同约定，租赁期限从2011年5月1日起至2031年4月30日止，租金合计360万元，于交房后三个月内支付80万元，剩余租金于2012年12月31日前一次性付清，装修费用由蔡玉素负责，不得高于250万元，由庄顶承先行垫付后冲抵租金，以此主张对上述房产享有租赁权。丰泽法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条之规定，于2019年12月26日作出（2019）闽0503执恢21号之一执行裁定，裁定：对被执行人蔡玉素名下址在泉州市丰泽区××街××段北侧富临天下／（Ａ7）房产带租约拍卖。闽投公司提出书面异议，请求撤销（2019）闽0503执恢21号之一执行裁定书，对上述房产进行不带租约的拍卖。 本院认为，人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。依据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。在本案执行过程中，庄顶承向执行法院主张其在案涉房屋被抵押之前就已与被执行人签订《房屋租赁合同》并请求带租拍卖，实质上是以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付，丰泽法院宜将庄顶承的主张纳入异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。本案中，在申请执行人与案外人对于是否存在租赁关系存在重大争议的情况下，丰泽法院未将庄顶承所提异议另行立案审查，直接作出（2019）闽0503执恢21号之一执行裁定予以带租拍卖不当，应予撤销。丰泽法院在（2020）闽0503执异26号执行裁定中，撤销该院（2019）闽0503执恢21号之一执行裁定正确，应予维持，但在该案中直接涤除案外人庄顶承享有的租赁权不当，应予撤销。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下： 变更福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503执异26号执行裁定为：“撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503执恢21号之一执行裁定”。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈灿彬 审判员  吴梅芳 审判员  戴 强 二〇二一年三月十二日 书记员  庄春生 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。