云南省丽江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云07执异9号案外人：雅瑟笃芝拉苁，女，摩梭人，1992年3月11日生，户籍所在地云南省丽江市宁蒗彝族自治县。委托诉讼代理人：李明昌，云南泰联律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：国家开发银行。住所地：北京市西城区复兴门内大街18号。法定代表人：赵欢，该公司董事长。委托诉讼代理人：李睿，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：盖啸尘，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：金安桥水电站有限公司。住所地：云南省丽江市古城区金安乡（金安桥水电站）。法定代表人：王**，该公司董事长。本院在执行国家开发银行与金安桥水电站有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人雅瑟笃芝拉苁于2020年8月10日对执行位于玉龙纳西族自治县房屋提出书面异议。本院受理后作出（2020）云07执异29号执行裁定，驳回了案外人雅瑟笃芝拉苁的异议申请，雅瑟笃芝拉苁不服向云南省高级人民法院申请复议，云南省高级人民法院作出（2020）云执复353号执行裁定，指令本院对雅瑟笃芝拉苁的异议请求进行审查。本院重新立案后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人雅瑟笃芝拉苁称，其于2018年7月28日与金安桥水电站有限公司签订《购房协议》，并于2018年11月22日、2019年7月5日分别向该公司支付了70%的购房款共计190732.00元，金安桥水电站有限公司已于2018年8月将该房屋交付其使用，但未办理产权过户手续。2019年5月15日，昆明铁路运输中级法院向玉龙县不动产登记中心送达了（2019）云71执保41号《协助执行通知书》，对前述房屋进行了查封。该房屋被查封后导致不能办理产权过户，严重影响了申请人对该房屋享有的权利，故请求本院解除对金电家园小区28栋502室房屋的查封。申请执行人国家开发银行委托代理人的代理意见是：一、昆明铁路运输中级人民法院于2019年5月15日受云南省高级人民法院委托对该批案件执行标的进行查封冻结时，执行标的物尚属于在建工程，未取得不动产权利证书，不应认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“登记在被执行人名下的不动产”。二、执行标的物被查封时，异议申请人未与被执行申请人签订买卖合同。《购房协议》明确约定“甲方（金安桥水电站有限公司）办完不动产登记证书应立即与乙方（异议申请人）签订正式的房屋买卖合同”。由此可见，《购房协议》属于预约合同，而非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的“合法有效的书面买卖合同”。2019年5月28日，异议申请人与被执行人签订《房地产转让合同》，即“合法有效的买卖合同”时，执行标的已经被人民法院依法查封。三、异议申请人未合法占有执行标的物。异议申请人与被执行申请人签订的《购房协议》《房地产转让协议》均明确约定金安桥水电站有限公司应于2019年12月31日前将房屋交付给异议申请人。2019年5月15日执行标的物被查封时，异议申请人尚未合法占有执行标的物，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的排除强制执行条件。四、异议申请人与被执行申请人签订的《购房协议》《房地产转让协议》明确约定异议申请人应分期支付购房款并于2019年10月31日前付清余款。异议申请人自始未按约定时间支付款项，截至2020年8月14日，异议申请人未付清全部购房价款，也未将剩余购房款交付人民法院，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的排除强制执行条件。五、被执行人金安桥水电站有限公司不属于房地产开发企业，执行标的物不属于商品房，该批案件审理也不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。综上，异议申请人所主张的权利不足以排除对执行标的物的强制执行，请求法院依法驳回异议申请人的异议请求。本院查明，国家开发银行与金安桥水电站有限公司金融借款合同纠纷一案，云南省高级人民法院在诉讼过程中作出（2019）云民初101号民事裁定书，并指定昆明铁路运输中级人民法院实施保全执行，昆明铁路运输中级人民法院根据该保全裁定向玉龙县不动产登记中心送达了（2019）云71执保41号协助执行通知书，于2019年5月15日查封了金安桥水电站有限公司名下的位于玉龙县宗土地使用权。云南省高级人民法院作出（2019）云民初101号民事调解书后，因被执行人金安桥水电站有限公司未履行生效法律文书确定的义务，国家开发银行于2019年6月19日申请强制执行，云南省高级人民法院立案执行后，于2019年6月20日作出（2019）云执89号执行裁定，将国家开发银行与金安桥水电站有限公司金融借款合同纠纷一案指定本院执行。执行过程中，案外人雅瑟笃芝拉苁以“已经购买了玉龙县房屋”为由提出执行异议，请求本院解除对该房产的查封。另查明，案涉金电家园住宅小区（备案名称：金电园住宅小区）于2012年4月28日开始施工建设，于2013年3月27日竣工验收，于2014年9月9日办理了建设工程竣工验收备案。2018年7月28日，案外人雅瑟笃芝拉苁与金安桥水电站有限公司签订了《购房协议》，并支付了部分购房款，金安桥水电站有限公司已将该房屋交付其使用，但未办理产权过户手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，在人民法院5月15日查封案涉房产前，案外人雅瑟笃芝拉苁就同被执行人签订了《购房协议》，虽然在查封之后双方又签订了《房地产转让合同》，但两份合同并无实质区别，故应认定案外人雅瑟笃芝拉苁同被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，案外人提供的证据证实，案涉金电家园小区于2014年9月9日就已办理了建设工程竣工验收备案，从被执行人金安桥水电站有限公司提供的《金电家园小区钥匙领取表》看，案外人同被执行人签订了《购房协议》后，在人民法院查封该房产之前就领取了金电家园小区28栋502室的钥匙，应视为案外人在人民法院查封之前就已合法占有该不动产。第三，关于购房款的支付问题，在调解书生效之后，执行程序开始之前，案外人已支付了部分购房款，对剩余购房款，因在执行过程中本院尚未通知案外人将剩余购房款交付执行，故案外人暂未向本院交付剩余购房款，但案外人已向本院提交了《付款承诺书》，承诺随时可以按照人民法院的要求将剩余购房款交付法院执行。第四，案涉房屋不能办理过户登记的原因系该房屋已被法院查封，不能办理过户登记的原因不能归责于案外人。综上，对案外人提出的异议请求本院予以支持，对申请执行人的委托代理人的代理意见本院不予采纳。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对玉龙纳西族自治县产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  彭德军审判员  邓声余审判员  谢旭东二〇二一年三月八日书记员  和文静