江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终192号上诉人（原审被告）：周蓉，女，1971年10月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董频，女，1982年1月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王名海，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺馨，江苏引航律师事务所实习律师。上诉人周蓉因与被上诉人董频房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周蓉上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人不承担25万元及律师费2.1万元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案房屋的产权人为两人，双方的房屋买卖合同缺少全部产权人的签字，合同没有成立，上诉人不存在违约行为，更不应承担被上诉人律师费用；2.上诉人于2020年5月1日即告知被上诉人其丈夫不同意出售涉案房屋，当时上诉人即要退还被上诉人房款及定金，但被上诉人不同意；3.上诉人通知被上诉人不同意出售房屋的时点，房屋价格还没有变化，根据合同约定，上诉人可以选择退还双倍定金，即使认定上诉人违约，上诉人也仅应该承担8万元责任；4.一审认定25万元违约金明显太高，即使合同解除，导致合同解除的原因也在被上诉人方，一审认定责任比例不当，应该双方各承担一半的责任。被上诉人董频辩称：1.双方签订的房屋买卖合同已经成立生效，合同的相对方分别是双方当事人，且双方已经签字。被上诉人有理由相信上诉人有处分权，在中介已经明确提醒的情况下，上诉人仍然选择一个人签订合同，其应该承担合同不能履行的全部责任。合同被解除的原因是上诉人因房价上涨单方违约，且上诉人的丈夫又不愿意配合过户，导致该房屋买卖合同虽然成立生效但是履行不能而被迫解除，因此上诉人存在违约行为，应承担违约责任；2.2020年4月30日被上诉人给付80万元购房款直到5月19日上诉人才流露出反悔卖房的意思，上诉人既不愿意履行合同，也不愿意返还已付购房款88万元，导致被上诉人房屋未买卖成功，购房款也一直被上诉人占用，赔偿损失的计算节点从保护守约方的利益出发允许守约方选择；3.一审中，被上诉人提供大量证据证明周边房屋价格上涨情况，合同约定20%的违约金为33万元，一审判决违约金25万元，相较于被上诉人的实际损失还是较低的，但是本着尽快解决纠纷的原则被上诉人未上诉。综上，上诉人的上诉请求也是没有事实和法律依据的，请求二审依法驳回。董频一审起诉请求：1.解除双方签订的《存量房屋买卖合同》；2.周蓉退还董频购房款88万元，并承担违约金45万元，合计133万元；3.周蓉承担本案诉讼费和律师服务费。一审法院认定事实:位于淮安市清江浦区的房屋系周蓉及许国伟共同共有。2020年4月25日，周蓉（房屋出卖人，甲方）与董频（房屋买受人，乙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定：甲方将位于淮安市清江浦区房屋出售给乙方，房屋建筑面积100.11平方米；房屋总价款165万元；甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记，则按照房屋成交总价款的20%赔偿损失；乙方于2020年4月25日支付定金8万元；甲乙双方约定于申请办理房屋权属转移登记前，乙方支付第一笔购房款80万元；甲乙双方约定于申请办理房屋权属转移登记前，乙方支付第二笔购房款72万元；乙方从本协议约定的总价款中留存5万元作为物业交割保证金，该保证金乙方应于2020年8月31日支付甲方；甲乙双方应于2020年5月20日共同办理房屋权属转移登记；甲方应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于2020年8月31日将该房屋交付乙方；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%；甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。合同签订当日，董频向周蓉支付购房定金8万元。2020年4月30日，董频向周蓉支付购房款80万元。2020年5月19日，周蓉告知董频，其丈夫不同意出售涉案房屋。一审庭审中，董频陈述，签订房屋买卖合同时，其知道涉案房屋是周蓉夫妻共同共有，当时要求周蓉丈夫到场签字，但周蓉说她丈夫工作忙，就让周蓉一人签字了。董频认为合同约定的按总房价20%的违约金过低，2020年5月的房价已达21000元/平方米，房屋涨价的差价约为45万元，请求予以增加违约金。董频针对其主张的违约金向法院提交如下证据：1、淮安市清河区大众信息服务部从房产中介平台打印的房屋成交价：环城小区84平方米房屋2020年6月28日成交价205.3万元；环城小区107平方米房屋2020年7月6日成交价236.7万元；2、淮安市清河区大众信息服务部从房产中介平台打印的2020年7月17日至2020年8月3日期间涉案房屋周边房屋成交情况统计表，成交均价为24516.37元/平方米；3、淮安市清河区大众信息服务部2020年10月27日从房产中介平台打印的涉案房屋周边房屋买卖成交情况统计表，其中电信北院2020年10月10日成交价42144元/平方米，文渠里房屋2020年9月25日成交价为49125元/平方米，人民南路163号房屋均价为31000元/平方米；4、因本案纠纷，董频在距涉案房屋50米处的槐树路20号购买房屋一套，面积39.47平方米，成交价128万元。在一审审理过程中，董频向一审法院申请财产保全，产生保全费5000元。董频因涉案房屋买卖与周蓉产生纠纷，董频向法院提起诉讼，并委托江苏引航律师事务所的律师作为代理人，董频支付律师服务费3万元。一审法院认为：涉案房屋系周蓉夫妻共有财产，但房屋买卖合同仅有周蓉的签字，周蓉辩称其丈夫作为房屋共有人未在房屋买卖合同上签字，合同没有成立，因该主张不符合法律规定，故一审法院不予采纳。董频未与周蓉丈夫就涉案房屋买卖进行磋商，周蓉丈夫既未在房屋买卖合同上签字，事后也拒绝进行追认，从董频的举证情况看，也无充分证据证明周蓉丈夫同意或参与以及授权周蓉出售涉案房屋，涉案房屋买卖合同对周蓉丈夫不发生效力。由于周蓉丈夫不同意出售涉案房屋导致涉案房屋买卖合同无法履行，现董频要求解除双方签订的房屋买卖合同，一审法院予以支持。合同解除后，董频要求周蓉退还购房款88万元，符合法律规定，一审法院予以支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。董频要求周蓉承担违约责任，但认为合同约定的总房价款20%的违约金过低，要求违约金增加至45万元，一审法院认为，涉案房屋系本市西大街开明中学学区房，董频提交的涉案房屋周边区域房屋成交价格均在2020年6月底之后，而周蓉在2020年5月19日提出无法出卖涉案房屋，双方签订合同后至周蓉违约前该区域学区房价格确实出现了一定程度的上涨，根据该地段房屋市场成交价格波动及房屋面积大小价格上涨幅度有所不同、二手房买卖市场成交往往是一房一价等实际情况，一审法院认为双方合同中约定的违约金基本上可以弥补房价上涨的差价损失，不存在明显过低或过高等应当予以调整的情形，但一审法院考虑到董频在签订合同时明知涉案房屋系周蓉夫妻共同共有，却仍仅与周蓉一人签订了房屋买卖合同，且在另一方共有人未签字的情况下即给付定金和房款，董频未尽到审慎义务，其对本案房屋买卖合同无法履行及本案纠纷的产生也存在一定的过错，且周蓉毁约后又未及时退款，结合本案合同履行、已付房款、合同约定的违约金标准等情况，并综合双方的过错程度以及违约金的惩罚性特点等情况，一审法院酌定由周蓉向董频支付违约金25万元，对董频主张超出部分，不予支持。董频主张律师费损失3万元，一审法院认为，本案房屋买卖合同约定，任何一方违约，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、律师代理费等，董频主张律师费损失符合双方约定，亦不违反法律规定，但一审法院考虑到董频对本案纠纷的产生亦有一定的过错，故一审法院酌定律师费损失2.1万元，对董频主张超出部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除董频与周蓉于2020年4月25日签订的关于淮安市清江浦区房屋的《存量房屋买卖合同》；二、周蓉于判决生效之日起十五日内退还董频购房款88万元，并支付董频违约金25万元、律师费损失2.1万元，合计115.1万元；三、驳回董频的其他诉讼请求。案件受理费16770元，由董频负担2257元，周蓉负担14513元；保全费5000元，由周蓉负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，董频与周蓉于2020年4月25日签订的《存量房屋买卖合同》相对方为双方当事人，且双方都已签字，被上诉人亦依约支付定金和部分购房款，但因涉案房屋为周蓉夫妻共同所有，周蓉丈夫不同意出售涉案房屋导致该房屋买卖合同履行不能，上诉人应承担违约责任，故上诉人所提涉案合同不成立，上诉人不应承担违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人未能举证证明其于2020年5月1日通知被上诉人不同意出售涉案房屋，且在涉案合同履行不能后，上诉人亦未归还被上诉人支付的定金及部分购房款共88万元，故对上诉人该项上诉理由，本院亦不予支持。二审中，被上诉人董频未能提供新证据证明其因本案合同未能履行而遭受的实际损失，且其亦未提起上诉。根据二审案件仅就上诉理由进行审理的法律规定，本院对董频的抗辩事由不予理涉。综上所述，周蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16770元，由上诉人周蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年三月二十五日法官助理 何 倩书 记 员 孙 静