湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终237号 上诉人（原审原告）：刘爱玲，女，1952年5月24日出生，汉族，居民，住绥宁县，系原审原告杨芳明之妻。 上诉人（原审原告）：杨满娥，女，1976年1月22日出生，汉族，居民，住邵阳市双清区，系杨芳明、刘爱玲之女。 共同委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、第三人）：刘昌卫，男，1982年4月24日出生，汉族，居民，住绥宁县，系刘某某之子。 特别授权委托诉讼代理人：邓集跃，湖南绥强律师事务所律师。 原审原告：杨芳明，男，1946年12月10日出生，苗族，农民，住绥宁县。 委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。 上诉人刘爱玲、杨满娥及原审原告杨芳明与被上诉人刘昌卫确认合同效力纠纷一案，湖南省绥宁县人民法院于2020年6月8日作出（2019）湘0527民初1555号民事判决，杨芳明、刘爱玲、杨满娥不服，提出上诉。本院于2020年8月25日作出（2020）湘05民终1231号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖南省绥宁县人民法院于2020年12月14日作出（2020）湘0527民初977号民事判决，刘爱玲、杨满娥不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘爱玲、杨满娥上诉请求：一、维持（2020）湘0527民初977号民事判决第一、二、四项；二、撤销（2020）湘0527民初977号民事判决第三、五项，改判撤销刘昌卫持有的由杨满娥出具的36800元欠条；三、本案诉讼费由刘昌卫承担。事实和理由。一、原审认定部分事实错误。原判认定刘爱玲与刘某某签订的房屋买卖合同及房屋交付后的使用过程事实清楚。但杨满娥向刘某某和刘昌卫出具的36800元欠条是受到了胁迫，违背了杨满娥的真实意愿；二、原判适用法律错误。刘爱玲与刘某某签订房屋买卖合同后，房屋就一直由杨芳明、刘爱玲一家居住至今，在办理房屋过户登记手续时，刘某某和刘昌卫提出要求增加房价，杨满娥为了房屋能够顺利过户，在受到胁迫的情况下向刘某某父子出具了欠条，根据相关法律应当予以撤销。 刘昌卫答辩称：因刘某某与于海清离婚，将刘某某名下的房屋处分给刘昌卫共同所有，故刘昌卫对于本案涉案房屋享有共同财产所有权。刘某某将房屋卖给刘爱玲，刘昌卫并不知情。在房屋办理过户手续时，经过双方家庭协商，刘昌卫同意过户，该36800元作为对刘昌卫的补偿款。 杨芳明、刘爱玲、杨满娥向一审法院起诉请求：1、依法确认2001年1月8日双方签订的《卖房契约》有效；2、依法确认登记在刘某某名下的位于寨市××乡××街××街的绥国用（89）字第1××4号土地使用权归杨芳明、刘爱玲享有；与该土地使用权相对应的房产证号为私字第1××5号房屋所有权归杨芳明、刘爱玲所有；3、判令刘某某立即协助办理上述房地产过户登记手续；4、依法撤销刘某某持有的由杨满娥出具的金额为36800元的“欠条”；5、本案诉讼费全部由刘某某承担。 一审法院认定的事实：刘某某与刘爱玲系同胞兄妹。20世纪70年代初，刘某某在父亲刘隆世支援下，购得案涉房屋。1981年8月刘某某与于海青结婚。1989年5月28日，刘某某办理了土地使用者为刘某某的绥国用（89）字第1××4号《土地使用权证》，土地使用权面积60.21㎡。1989年9月26日，刘某某办理了所有权人为刘某某的私字第1××5号《房屋所有权证》，建筑面积85.58㎡。1999年5月28日，刘某某与于海青协议离婚，协议约定：“三、现有木房一座，二排一间，坐落在本县在市镇××街××号，家具有高低柜一个，五屉柜一个，木箱一担，全归男方和小孩所有。” 2001年1月8日，刘某某以3280元价格将案涉房屋卖给杨芳明，时任寨市西正街居委会秘书姜传栋执笔书写了《卖房契约》，居委会主任方定坤，小组长唐玉枚，街坊李中大，刘桂秀在契约上签名见证。契约载明：“立卖房契约人刘某某需钱急用无从得处，经全家同意，愿意将坐落在西正街原十字街口入广济宫右侧二排一间店房及后面厨房、厕所、披裟一间，其四抵按《国有土地使用权证》红线图为准，包括上瓦下磉，板枋楼梯，以人民币叁千贰佰捌拾元正，卖与襟兄杨芳明为业，其房产手续有关税费概由杨芳明承担，钱契当面付清，并无拖欠，空口无凭，特立此存照。”刘某某在契约上签了名。杨芳明当面付清房款，此后，杨芳明全家一直居住在该房屋内。 2019年以来，杨芳明、刘爱玲、杨满娥到有关机关要求办理过户登记，被告知需出卖人协助才能办理。刘爱玲、杨满娥遂要求刘某某协助办手续，刘某某提出要加钱，经过双方多次协商，最终由杨满娥书写了一份同意支付36800元补偿款的欠条给刘某某。2019年12月3日，双方到绥宁县不动产登记中心办理相关房产过户手续。因房屋整栋过户需补缴相关税费，双方协商未果。当日，刘某某向绥宁县不动产登记中心出具了“现买卖双方产生纠纷，房屋所有权人刘某某不同意办理过户手续，对签订的不动产申请书申请作废”的《申请书》。 另查明，刘某某于2020年10月15日因病死亡，刘昌卫作为法定继承人，经申请可以取代其诉讼地位。 一审法院认为，案涉房屋系刘某某婚前个人财产，并登记在刘某某个人名下。刘某某与于海青离婚时，将该房屋确定给刘某某及刘昌卫共有。刘某某第一次处分房屋，属于部分处分，有家庭内部赠与性质，未实际交付占有，也未办理相关不动产变更登记手续。刘某某将房屋出卖给杨芳明，属于第二次处分。处分后，双方亦未办理转移登记，但杨芳明支付了对价，刘某某实际交付了占有，杨芳明长期居住在该房屋内，杨芳明请求履行合同，符合最高人民法院《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条，关于未办理变更登记时、按照合法占有房屋的顺序确定保护顺位的规定精神，杨芳明信赖不动产登记，与登记的所有权人刘某某订立房屋买卖契约，且长期合法占有房屋，受法律保护。刘昌卫以其系房屋所有权人、房屋买卖契约侵害其权益而无效的主张，不能对抗杨芳明，故其提出的《卖房契约》无效的诉讼主张，不予支持。《卖房契约》上没有刘昌卫的签名，也没有其他证据证明刘昌卫知情，该《卖房契约》所载“经全家人同意出卖房屋”，显然存在瑕疵，但该瑕疵不足以影响本院对契约效力的认定。本案《卖房契约》是双方真实意思表示，合法有效。协助办理不动产登记是出卖人的法定附随义务，杨芳明、刘爱玲要求出卖人协助办理过户手续的诉讼主张，于法有据，予以支持，刘某某已病故，其协助义务应由其继承人刘昌卫履行。《卖房契约》有效，房屋所有权自然可依法移转归买受人杨芳明所有，按照“房地一体”原则，房屋所属范围内土地使用权也应一并予以转移，但仍需根据有关规定办理过户登记手续，才能发生物权变动的效力。 刘某某要求加价，是反悔《卖房契约》的不诚信行为，本为法所不许，但刘爱玲三次主动提出加价金额，并最终接受补偿对方36800元的要求，说明其并非纯粹为换取刘某某协助而作出不得已的让步，尚有基于兄妹亲情给予帮助的考量。杨满娥要求撤销所书36800元“欠条”，并没有提交其他有关意思表示不真实的任何依据，其主张显然证据不足，本院依法不予支持，故该补偿款应予支付。 双方在办理房产过户手续过程中，达成支付补偿款的口头协议时，杨满娥出具的“欠条”未约定在履行协助办理过户手续就支付补偿款，且履行协助义务是基于成立在先的《卖房契约》所产生，支付补偿款义务则来源于后来的口头协议，故按照双方义务产生先后顺序，确定各自履行义务的顺序。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、杨芳明与刘某某2001年1月8日签订的《卖房契约》有效；二、由刘昌卫在本判决生效后一个月内协助杨芳明办理上述房屋所有权及土地使用权的过户登记手续；三、由刘爱玲、杨满娥在本判决生效后二个月内支付刘昌卫补偿款36800元；四、驳回刘昌卫要求确认杨芳明与刘某某2001年1月8日《卖房契约》无效的诉讼请求；五、驳回杨满娥要求撤销刘昌卫持有的由杨满娥出具的金额为36800元欠条的诉讼请求；六、驳回杨芳明、刘爱玲、杨满娥的其他诉讼请求。 二审期间，双方未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为：杨满娥出具的36800元欠条是否合法有效，是否应当向刘昌卫支付36800元？根据上述已查明的本案事实和相关法律规定，评判如下： 刘某某将案涉房屋转让给杨芳明、刘爱玲夫妇，双方签订了房屋买卖合同，由杨芳明支付了对价，并实际交付了房屋，均系双方真实意愿表示，房屋买卖合同合法有效。在房屋转让后，刘某某有义务协助办理房屋过户手续。在办理过户手续过程中，刘某某以当时房屋售价太低为由要求增加房屋售价，经过双方家庭协商，刘爱玲同意补偿36800元，并由杨满娥向刘某某出具欠条。后刘某某因病去世，刘昌卫作为法定继承人，有权要求刘爱玲、杨满娥履行支付义务。刘爱玲、杨满娥上诉提出，欠条是在受胁迫的情况下出具的，不是真实意思表示，依法应当撤销。刘爱玲、杨满娥并未提交相关证据证明自己受胁迫出具欠条的主张，应承担举证不能的不利后果。原判按照双方义务产生先后顺序，确定各自履行义务的顺序，判令由刘昌卫协助办理房屋过户手续，由刘爱玲、杨满娥支付补偿款36800元符合法律规定。 综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。刘爱玲、杨满娥的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费720元，由刘爱玲、杨满娥承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周红旆 审 判 员  罗俊辉 审 判 员  李习生 二〇二一年三月二十九日 法官 助理  李 超 代理书记员  戴旭雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式，驳回上诉，维持原判决、裁定；……