山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终50号 上诉人（原审原告）：徐传民，男，1970年3月16日出生，汉族，户籍地山东省泰安市岱岳区，现住山东省泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：周国强，山东锦哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘刚，男，1979年9月1日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：章国安，山东泰润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵波，男，1962年6月1日出生，汉族，户籍地山东省泰安市岱岳区，现住山东省泰安市岱岳区。 原审第三人：叶平生，男，1958年10月8日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 上诉人徐传民因与被上诉人刘刚、赵波、原审第三人叶平生案外人执行异议纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初4573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐传民上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已经取得了涉案标的物的所有权，赵波有权出卖涉案房产，上诉人于2006年7月19日和赵波签订了《购房协议书》，涉案房屋买卖合同合法有效，未办理物权登记，不影响合同效力，上诉人依据合同支付了价款并占有标的物至今，上诉人取得了标的物的所有权，未登记只是物权未设立；2、上诉人只有这一套房产，上诉人来到泰安城区后不仅把家里的积蓄全部拿出来还大量举债用于购买此房产，上诉人在泰安已经生活了20年，购买此房的目的是用来居住，足以排除上诉人提出执行异议之诉有非法目的；3、一审认定上诉人不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件是错误的，法院应当遵照生存权优先的原则认定上诉人享有足以排除强制执行的民事权益；4、上诉人已经提供了证据证实支付了购房款，实际占有涉案房产，由于2020年4月16日之前涉案房产一直没有办理不动产登记，未办理过户上诉人不存在过错，上诉人的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，商品房买受人作为消费者的权利优于抵押权和其他债权。人民法院应当支持上诉人一审的诉讼请求。 被上诉人刘刚辩称，1、《购房协议书》约定“交房时一次性付清”，上诉人未提供支付房款19万元的证据，一审时又辩称是以赵波拖欠劳务报酬抵顶房款，未提供结算劳务报酬的相关证据，上诉人与赵波是亲戚关系，不排除串通作虚假陈述或买卖；2、2006年涉案房屋并未办理网签，出卖人可以为买受人办理更名手续，赵波的另一套位于本单元501的房子转让后即办理了更名手续，但上诉人在长达14年之久未请求将《商品房买卖合同》的买受人更名为上诉人，属于因个人原因未办理过户手续；3、购买房屋时，买受人有义务审查房产是否已办理初始权属登记，是否能够办理过户登记手续，而涉案房产上诉人在购买时尚未办理初始权属登记，可以认定自身原因未办理过户登记。 被上诉人赵波辩称，同意上诉人的上诉请求。 原审第三人叶平生未陈述意见。 上诉人徐传民向一审法院起诉请求：1、判令停止对原告购买的鑫源花园3号楼1单元101室房产的强制执行，并解除对上述不动产的查封；2、确认原告徐传民与被告赵波于2006年7月19日签订的《购房协议书》合法有效，并确认位于泰安市岱岳区××街道××花园××号楼××单元××室不动产归原告所有；3、判令被告赵波协助原告办理泰安市岱岳区××街道××花园××号楼××单元××室不动产的产权过户登记；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：刘刚与叶平生、赵波买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年4月26日作出（2019）鲁0911民初1361号民事判决书，判令叶平生、赵波于本判决生效之日起十日内共同偿还刘刚货款980000元并支付经济损失等。判决生效后，叶平生、赵波未履行，刘刚申请强制执行。一审法院于2019年7月24日作出（2019）鲁0911执1523号执行裁定，并向泰安市鸿达房地产开发有限公司发出协助执行通知书，查封赵波在该公司名下的位于岱岳区××路××花园××号楼××单元××室房产。2020年5月6日，一审法院在涉案房产张贴（2019）鲁0911执1523号《通知》，拟评估、拍卖该房产。徐传民提出执行异议。一审法院于2020年8月14日作出（2020）鲁0911执异106号裁定书，裁定驳回案外人徐传民的异议请求。徐传民不服该裁定，提起本案诉讼。 2020年4月16日，泰安市不动产登记机关向泰安市鸿达房地产开发有限公司核发了鲁（2020）泰安市不动产权第0006562号案涉房产不动产权证书。 案件执行程序中，泰安市鸿达房地产开发有限公司于2020年4月21日向一审法院出具《证明》，证明其公司将鑫源小区3号楼1单元101室全款卖给赵波，和公司无经济纠纷。 赵波作为甲方（卖房方）与乙方（买房方）徐传民签订的《购房协议书》约定，甲方因工程款顶得泰安市鸿达房地产开发有限公司房产一套，位置岱岳区鑫源花园3#楼101户，面积125.14平方米，储藏室13平方米。甲乙双方经商议，以总计19万元整的价格转让给乙方，付款方式交房时一次性付清（双方在协议书上签字，款项付清）。因此房产是甲方用工程款顶得，开发公司只能将此房产写为甲方的名字，甲方承诺开发公司办理房产证时主动积极配合乙方更名过户手续。该协议书显示的签署日期为2006年7月19日。 庭审中，徐传民主张因被告赵波拖欠其劳动报酬及借款，经双方协商后，赵波以其在泰安市××房××房产以19万元的价格抵顶其拖欠原告的款项，双方签订《购房协议书》后，赵波向其交付了案涉房产，其对案涉房产进行了装饰装修并实际居住至今。赵波认可其以拖欠徐传民款项抵顶部分案涉房产房款的事实，但主张其拖欠徐传民的劳动报酬及借款总额不足19万元房款数额，徐传民尚欠其4万余元房款未支付。除《购房协议书》外，徐传民未提供其向赵波交付房款的相关证据。 一审法院认为：本案的争议焦点为原告徐传民对案涉诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽案涉房产于2020年4月16日办理不动产权登记时登记于泰安市鸿达房地产开发有限公司名下，但当事人的陈述、泰安市鸿达房地产开发有限公司在案件执行程序中向一审法院出具的证明、原告提供的其与被告赵波签订的《购房协议书》内容等，可证实被告赵波以抵顶工程款方式取得案涉房产的事实。原告以其与被告赵波签订的《购房协议书》主张其为案涉房产的实际所有权人，但该《购房协议书》中双方约定的房款支付方式为“交房时一次性付清”，与原告庭审提出的该房产系被告赵波抵顶其拖欠原告劳动报酬及借款的主张不相一致，被告赵波虽认可其拖欠原告劳动报酬等款项及双方协商以拖欠款项抵顶部分案涉房产房款的事实，但对原告主张其已付清全部房款的主张不予认可，对房款是否全部付清或确以拖欠劳动报酬等款项折抵全部房款，原告亦未提供有效证据予以证实，原告不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其对案涉房产依法不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告徐传民的诉讼请求。案件受理费4100元，由原告徐传民负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据1、泰安市岱岳区房村镇房村村民委员会出具的《证明》，证实上诉人购买涉案房屋后居住该房屋，老家的房子未居住的事实；证据2、泰安市岱岳区天平街道中心小学《证明》、泰安市岱岳区实验中学《证明》，证实因上诉人一家购买涉案房屋后居住在该房屋，上诉人女儿小学、初中就读于该房屋附近学校；证据3、上诉人与赵波《对账单》一份，证明上诉人已经在涉案房产查封前支付了全部购房款。刘刚认为，证据1能够证实上诉人在老家有房子，涉案房屋被执行后上诉人完全可以回老家居住，证据2不能证明上诉人购买涉案房屋，完全可以租赁或借用亲戚的房屋，对于证据3，因赵波是徐传民的姐夫，该证据形成于一审判决之后，不能排除串通造假的嫌疑。赵波对以上证据均无异议。本院认为，从证据内容看，上诉人提交的证据1、证据2均无关于其购买涉案房屋的内容，不能证明其诉讼主张，对于证据3,因赵波系徐传民的姐夫，双方存在利害关系，且该证据系在2021年1月21日经赵波和徐传民对账形成，基本上属于赵波和徐传民的个人陈述，无其他有效证据予以印证，且从内容看其中的“因赵波欠徐传民的工资及借款190000元双方协商用欠款抵购房款”的内容，与上诉人在上诉状中所陈述的“上诉人只有这一套房产，上诉人来到泰安城区后不仅把家里的积蓄全部拿出来还大量举债用于购买此房产”相矛盾，不能作为本案的定案依据。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》自1995年1月1日即开始实施，虽经过2007年、2009年、2019年三次修正，但均明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。而案涉房产于2020年4月16日，泰安市不动产登记机关才向泰安市鸿达房地产开发有限公司核发了鲁（2020）泰安市不动产权第0006562号案涉房产不动产权证书，即便上诉人主张的其与赵波于2006年7月19日签订《购房协议书》属实，该行为也违反了《中华人民共和国房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，上诉人在签订《购房协议书》时有义务审查涉案房屋是否办理了不动产权属登记、是否符合办理转让、过户的条件，上诉人在明知涉案房产未依法登记并领取权属证书的情况下，仍与赵波签订《购房协议书》，购买涉案房屋，对房产至今未办理过户具有过错，且上诉人对房款是否全部付清或确以拖欠劳动报酬等款项折抵全部房款，亦未提供充分证据予以证实，在此情况下，一审认定上诉人不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其对案涉房产依法不享有足以排除强制执行的民事权益符合法律规定。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由上诉人徐传民负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  王安广 审判员  刘增凯 二〇二一年三月二十六日 书记员  崔晓元