广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2446号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈奕洪，男，1962年5月14日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：陈卫星，广东强邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴玲，女，1975年12月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：谢开玫，广东海际明律师事务所律师。上诉人陈奕洪因与被上诉人吴玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初23447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈奕洪上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判陈奕洪无需赔偿吴玲装修损失50000元；2.撤销一审判决第四项，改判吴玲支付陈奕洪从2018年6月1日至2018年11月30日期间的免租期内的租金70200元（每月租金11700元）；3.一、二审诉讼费由吴玲承担。事实和理由：（一）吴玲违反《租房合同》的约定，以陈奕洪没有经过其同意分租为由恶意解除合同。1.从陈奕洪的员工与吴玲之间的对账、微信聊天记录可看出，吴玲自2018年7月1日开始，未按照合同约定正常向陈奕洪缴纳租金，并在2019年3月5日才将2019年2月的租金补齐，吴玲至今未缴纳2019年7月-9月的租金和管理费、水电费。根据《租房合同》第5.1.3条的约定，租赁期内于每月20号之前缴付下个月的租金，逾期超过15天的，陈奕洪有权解除合同，收回租赁物业。2.根据吴玲与陈奕洪之间的微信聊天记录显示，实际上是吴玲与合伙人拆伙后经营不善导致违约。3.案外人崔某在一审法院所做的笔录以及向一审法院出具的《说明》，证明了吴玲是由于经营招生差，为减少租金压力，同意将其所承租的场地进行分租给崔某。2019年6月10日崔某与陈奕洪签订《租房合同》，吴玲主动将该部分场地和钥匙交给崔某。陈奕洪签订上述合同后，欲与吴玲重新签订《租房合同》，将出租给崔某的部分场地面积扣除，但吴玲以需要律师审查为由，没有签名。4.就分租给崔某的场地租金溢价问题，根据陈奕洪与吴玲之间的聊天记录，可以证明双方已经协商一致意见，陈奕洪一直按分租时双方口头协商的内容履约。即使在一审法院第一次庭审期间，陈奕洪依然是同意在崔某的租金溢价中抵扣吴玲应缴纳的7、8月的租金。（二）根据《租房合同》第16.3条：“本合同生效后，乙方擅自退租（终止合同）的，租赁保证金不予退还，同时乙方应按首年租标准补足免租期的租金，乙方还应按剩余租赁期部分的租金总额的20%支付违约金”的约定，吴玲中途退租行为违约，其应承担补足免租期的租金责任。（三）一审认定吴玲提前退租的行为已经构成违约，并判决陈奕洪没收吴玲的保证金。因此，根据陈弈洪与吴玲签订的《租房合同》第13.2.1：“合同结束(不论基于保种原因但不包括甲方违约)，甲方有权按下述之一交还物业及设施设备：A乙方自费将该物业内的所有属于乙方的动产(附属设施／设备除外)搬离该物业，物业之装修及所有附属设施／设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。”的约定，陈奕洪无需对吴玲承租的物业进行装修损失进行赔偿。请求二审法院判如所请。针对陈奕洪的上诉，吴玲二审辩称，陈奕洪的上诉请求、事实和理由不能成立。具体理由如下：（一）吴玲并没有恶意解除合同，解除合同的原因在于2019年7月陈奕洪要求吴玲按照260平方米支付租金，却只提供了132.5平方米的场地，剩下127.5平方米出租给崔某的场地已被陈奕洪收回，陈奕洪单方构成违约。（二）陈奕洪未向吴玲办理租赁合同备案手续导致吴玲无法办理营业执照，场地不符合合法经营的条件，无奈之下吴玲才向陈奕洪提出退场。（三）关于陈奕洪要求补回免租期的租金没有任何依据，该合同解除为陈奕洪过错，吴玲无需承担违约责任。（四）关于装修损失，基于陈奕洪存在过错，应当对吴玲的装修损失进行全额赔偿。其他答辩理由与吴玲的上诉事实和理由基本一致。一审判后，吴玲也提出上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈奕洪向吴玲退还租赁保证金23400元；2.变更一审判决第三项为陈奕洪在本判决生效之日起十日内向吴玲赔偿装修损失115833.53元；3.本案一、二审诉讼费、鉴定费全部由陈奕洪承担。事实和理由：（一）关于崔某承租的部分场地，应认定为陈奕洪擅自解除合同，强行收回。一审认定为分租明显错误、与事实不符、与案件证据相冲突。1.从第三方合同的双方当事人的合意看，崔某表示该合同无需给吴玲看，其直接与陈奕洪对接和交租，且陈奕洪始终没有与吴玲商量分租事项，说明该租赁事宜与吴玲无关。从该合同的过程看，虽然吴玲同意分租，但并未参与崔某与陈奕洪的签约过程。从该合同的条款看，没有体现崔某租赁的场地存在分租或者转租的关系，且租赁期限和免租期未经吴玲同意。根据陈奕洪与吴玲签订的《租房合同》第10.1条约定：“甲方同意分租的，分租合同终止期不得超过本合同的终止期”，由于陈奕洪与崔某签订的《租房合同》约定的租赁限期超过2个多月，因此，陈奕洪与崔某签订的合同不能认定为分租合同。2.从该合同的履行看，陈奕洪已收取崔某的租金，仍发出《催缴通知》要求吴玲按照分租前的面积标准支付租金和物管费，说明崔某承租的场地仍属于吴玲，崔某支付租金与吴玲无关，崔某履行的合同与吴玲的合同是相互独立的，不存在分租或转租的关系。而陈奕洪在与崔某签订合同后，提出吴玲仅可收取2年的溢价，并要求吴玲重新签订租赁合同，说明陈奕洪是擅自解除与吴玲的合同。3.吴玲向陈奕洪发出《律师函》，提出陈奕洪不配合办证并擅自收回部分场地，拒绝继续支付260平方米的租金，要求解除合同。对此，陈奕洪没有提出异议，应当视为陈奕洪认可吴玲的理由，承认收回部分场地。4.陈奕洪起诉请求的租金和物业管理费金额是按照132.5平方米的标准计算，而不是通过陈奕洪与吴玲约定的租金扣除崔某应缴付的租金计算。且陈奕洪在与崔某签订合同后，又要求吴玲重新签订合同，说明陈奕洪一直认为是其自行出租场地给崔某，而非吴玲分租。（二）一审对《租赁合同》同一条款进行选择性使用，导致前后冲突。分租的法律关系是发生在承租人与分组人之间建立在租赁合同存续有效的基础上，因此，分租的期限和面积均不得超过原租赁合同约定的范围。陈奕洪提供的《租赁合同》第十条约定由分租人与出租方之间签署租赁合同，本身与分租的法律特征不符，也是陈奕洪和吴玲产生争议的根本原因。该条约定甲方同意分租的，分租合同终止期不得超过本合同的终止期，陈奕洪应当严格遵守。反之，如果分租合同的租赁期限超过陈奕洪与吴玲的合同期限，应当视为陈奕洪不同意分租。一审认定陈奕洪与崔某的《租房合同》属于分租合同，忽略了分租期限不得超过合同期限的约定。（三）一审遗漏陈奕洪根本违约的事实，错误认定吴玲解除合同的原因。1.吴玲提出解除合同的原因是陈奕洪拒不提供租赁合同的备案资料，导致吴玲无法办理营业执照，涉案租赁场地不具备合法经营的条件。且陈奕洪擅自解除部分合同，将吴玲租赁的部分场地出租给崔某。2.一审依据吴玲与陈奕洪微信聊天记录吐槽的内容，认为是吴玲因经营不利等原因单方解约，而忽略陈奕洪没有配合办理营业执照以及没有论述陈奕洪催收租金等事项。由于吴玲租赁的场地用途是儿童早期教育经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，陈奕洪应当满足吴玲合法经营的目的，但陈奕洪提供的证据中表示不能办证，导致吴玲的合同该目的无法实现，吴玲有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。3.一审认定双方就分租事宜协商未果错误，双方争议的是吴玲如何计算租金的问题。因陈奕洪未正面答复，并在《催缴通知》要求吴玲使用135.2平方米的场地按照260平方米的标准交租。该催缴行为应视为陈奕洪擅自变更租金标准或者收回场地，因此，解除合同的过错方应是陈奕洪，吴玲根据合同约定和法定事由解除合同，陈奕洪无权没收履约保证金，以及应全额赔偿吴玲的装修损失。（四）一审判决内容与认定分租相矛盾。1.如果法院认为崔某签订的合同属于分租合同，那该合同的相对方应当为吴玲和崔某，陈奕洪只能按照其与吴玲约定的租金收取，超过的部分应当退回吴玲。关于租赁保证金应当按照部分解除合同来认定，一审认定吴玲搬离132.5平方米的场地，即视为解除260平方米的合同，并没收保证金，依法无据。2.吴玲发出的律师函，针对的是其与陈奕洪剩余的部分租赁场地，对于崔某的租赁合同部分面积，仍继续履行。3.如果法院认为第三方合同归属于分租合同，根据合同相对性原则，陈奕洪免除崔某1个月的租金，实际上是放弃了向吴玲收取该租金的权利。一审肯定了崔某与陈奕洪的免租期，却要求吴玲按照合同支付该部分场地6月份的租金，违反合同相对性原则。（五）陈奕洪既不配合办证，又双重收租，而吴玲投资装修使用不到一年时间，搬离租赁场地是为了及时止损，实属无奈。因此，一审判决显失公平。请求二审法院支持吴玲的诉请，依法改判。针对吴玲的上诉，陈奕洪辩称，（一）本案争议的核心是分租是否经过吴玲的同意，从整个案件可以看出由于吴玲自身经营不善，合伙人拆伙，每次交租是拖拉的情况。在这种情况下，吴玲向陈奕洪提出将部分场地进行转租，陈奕洪也是基于朋友的关系同意。双方是经过协商，通过微信的时间点和吴玲提供的证据可以看出，双方谈好之后，案外人崔某承租了部分场地，该部分场地吴玲也是经同意的，钥匙以及相关的场地交接均是吴玲与崔某进行交接。（二）2019年7月10日双方达成一致意见，即崔某多支付的租金在吴玲应支付租金的基础上，产生的差额补回给吴玲。陈奕洪的合伙人将协议的电子版发给吴玲，从双方的微信往来可以看出双方已经达成了合意。但吴玲说协议现先不签，因为有新的人来看场地。从双方的沟通看，陈奕洪将部分场地转租给崔某已通过吴玲同意，且崔某与吴玲通过友好交接并没有发生冲突，陈奕洪也同意将高于吴玲租金的基础之上补回给吴玲。陈奕洪也履行了双方的协议，陈奕洪实际上是一片好心，由于吴玲经营不善，为吴玲减少压力。现吴玲主张陈奕洪没有经过其同意将部分场地转租给其他人，与案件事实不符。（三）一审法院认定吴玲违约，根据双方合同约定，如果吴玲违约，陈奕洪有权没收保证金以及固定装修不能拆除的也不能得到补偿的，因此陈奕洪不同意吴玲主张的陈奕洪赔偿其装修装饰以及退还租赁保证金，该主张有违市场交易公平原则，也违反社会上同情弱者的导致。陈奕洪于2019年8月29日向一审法院起诉请求：1.吴玲支付陈奕洪2019年7月、8月、9月租金18781.8元（每月为47.25元/平方米×132.5平方米=6260.625元）及管理费3975元（每月为每平方米10元×132.5平米=1325元）；2.吴玲支付陈奕洪2019年7月、8月水费10元（口头约定每月只交5元）、电费1688.8元（含分摊的电费是288.8元）；3.吴玲支付陈奕洪2018年6月1日至2018年11月30日租金70200元（每月租金11700元）；4.陈奕洪不予退还吴玲支付的租赁保证金23400元；5.吴玲支付陈奕洪违约金1452元（每逾期一天，应按逾期交付租金、物业服务费、水费、电费及其他费用的2‰支付违约金从2019年8月2日开始计算至清偿完毕止，暂计至2019年9月2日）；6.诉讼费由吴玲承担。吴玲向一审法院提起反诉请求：1.陈奕洪向吴玲返还租金3380元；2.陈奕洪向吴玲返还租赁保证金23400元；3.陈奕洪赔偿吴玲的装修损失20万元及运营损失5万元；4.陈奕洪承担反诉受理费。一审法院认定事实：陈奕洪（出租方、甲方）与吴玲（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定：乙方向甲方租赁位于海珠区新港××房××层；物业服务费指广州金铭物业管理有限公司对水蓝郡小区的公共区域执行保安、清结日常维修等工作而发生的必要费用；该物业的承租建筑面积为260平方米，该面积经双方现场勘察后予以确认，甲方不需再提供其他面积测绘依据；租期从2018年6月1日起至2024年3月31日止；免租期为4个月，即从2018年6月1日起至2018年9月30日止（免租期物业服务费须正常缴纳）；该物业仅供乙方作儿童早期教育经营之用；场地租金：2018.6.1-2019.3.31（其中免租期4个月，2018.6.1-2018.9.30），每平方米45元，月租金11700元；2019.4.1-2020.3.31，每平方米47.25元，月租金12285元……；租赁期内于每月20号之前缴付下月租金，如乙方逾期支付租金，则应自逾期之日起每天按应交未交租金额的2‰向甲方支付滞纳金，逾期超过15天的，则甲方有权解除（终止）合同收回租赁物业，乙方须缴清已发生之租金、租金滞纳金及所有应缴未缴的费用，已交保证金不予退回，且本合同终止；如乙方因执照、批准证书和经营许可证或乙方其他原因导致不能正常营业，租金和物业管理费及由乙方而发生的费用须正常缴纳；乙方在签署本合同之日支付办理执照、批准证书和经营许可证保证金30000元，该证照保证金仅是乙方履行本合同约定义务的保证；乙方应向甲方交纳租赁保证金，且该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业服务费等其它费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；租赁保证金为23400元，由乙方在签署本合同之日支付租赁保证金；物业服务费为2600元每月；租赁期内于每月20日前支付下月管理费，乙方须自行负担与该物业使用有关的电话费、水费、电费、空调费及其他费用；合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的保证金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金合同其他费用；甲方应于2018年6月1日将符合约定的该物业及设施设备交付给乙方；在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，乙方解除合同，若乙方已交纳保证金的，甲方应无息全数退还，除此之外，甲方不承担其他任何责任：违反本合同的约定，使乙方无法按期用途继续使用该物业的；分租、续租、转名（即在本合同约定的租赁期内，由乙方指定的第三方与甲方就该物业重新签署租赁合同）；甲方同意分租的，分租合同终止期不得超过本合同的终止期，乙方应保证其受分租人不将分租物业再进行分租，分租期间，乙方除可享有并承担分租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务并承担责任，同时本合同关于乙方的义务和责任及于次分租人；分租期间，本合同发生变更、解除或终止时，分租合同也应随之相应变更、解除或终止；合同结束（不论基于何种原因但不包括甲方违约），甲方有权要求乙方自费将该物业内的所有属于乙方的动产搬离该物业，物业之装修及所有附属设施属甲方所有，甲方无须给乙方补偿；租赁期限内，甲方或乙方因特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的；乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的10天内，乙方未予纠正的，甲方有权解除合同；因解除本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，乙方解除合同的，若乙方已交纳保证金的，甲方应无息全额退还；本合同有效期内甲方无故中止合同或恶意违反合同导致本合同无法知悉，乙方有权提出终止合同，甲方应赔偿乙方损失；在租赁期限内，乙方无合同原因逾期交付租金或物业服务费的，超过10天的，每逾期一天，应按逾期交付金额的2‰支付违约金；本合同生效后，乙方擅自退租（终止合同）的，租赁保证金不予退还，同时乙方应按首年租金标准补足免租期的租金，乙方还应按剩余租赁期部分的租金总额的20%支付违约金；等。2018年6月1日，陈奕洪（甲方）与吴玲（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意免租期延长一个月，即2018年6月1日起至2018年10月31日止。2019年6月10日，广州市力御体育运动发展有限公司（甲方、以下简称“力御体育”，为自然人独资有限责任公司，法定代表人为陈奕洪）与案外人崔茜雯（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将水蓝郡花园水朗街4号建筑面积127.5平方米租给乙方，租期从2019年6月10日起至2024年6月9日止，免租期为1个月，即2019年6月10日至2019年7月9日；2019年6月10日-2020年6月9日租金为每平方米80元，月租金为10200元；乙方应向甲方交纳租赁保证金30600元；物业服务费为10元每平方米；乙方应向甲方交纳租赁保证金30600元；等。2019年8月8日，吴玲向陈奕洪发出的《律师函》，载明陈奕洪擅自改变双方的承租意向，与汤普森艺术中心签订了为期二年的租赁合同，将吴玲承租范围内的127.5平出租给汤普森艺术中心用作舞房（80元/平方米），租金一直由陈奕洪收取，同时陈奕洪还要求吴玲按照合同约定的260元平方米足额支付租金，近期又要求吴玲按132.5平方米重新签订租赁合同。陈奕洪不配合办理营业执照，擅自重复出租和收租的行为，严重违反了合同的出租方义务，吴玲有权向陈奕洪提出解除合同，并追讨陈奕洪因违约获得的利益，要求陈奕洪赔偿吴玲的经济损失。127.5平方米在交付给汤普森艺术中心后，吴玲并没有实际使用，租金和管理费标准应按实际使用面积计算，陈奕洪与汤普森艺术中心的租赁单价高出原合同单价32.75元每平方米每月，得益于吴玲的装修投入，从而该部分租金也应归吴玲所有。两者进行冲抵，2019年6-8月期间，陈奕洪应返还吴玲3380元，根据合同法规定及租赁合同第15条规定，吴玲向陈奕洪主张解除合同，合同于本函送达之日解除，要求陈奕洪2019年8月15日前来办理交接手续，并返还租金及赔偿装修损失20万元及运营损失5万元。吴玲向一审法院申请对装修价值进行鉴定，双方同意评估基准日为2019年8月31日。一审法院经摇珠确定广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司，该司于2020年8月12日出具《工程造价鉴定意见书》，载明有效原值为202225元，经评估后余值为115833.53元。鉴定公司于2020年9月25日发函表示：装修残值鉴定仅对于装修附和物进行鉴定，因此不考虑措施项目的折旧费用。陈奕洪、吴玲对上述鉴定结论没有异议。吴玲因本次鉴定支出了鉴定费13060元。一审法院于2020年3月19日组织当事人及鉴定人员到现场，与案外人崔某做了笔录，崔某表示：2019年4月其向吴玲租了一个房间（租10次，次卡），后来2019年6月起直接向陈奕洪租赁；当天三人在一起商量，吴玲知道其向陈奕洪租；其6月底进场装修，直接向陈奕洪交租；其与陈奕洪的租赁合同不需要给吴玲看，其直接与陈奕洪对接；其租了不久后，吴玲租的地方就不做了。陈奕洪为证明其主张，提供了如下证据：1、不动产权证，记载海珠区新港路水朗街4号-101房的产权人为广州市金度房地产开发有限公司（以下简称“金度公司”），建筑面积1274.11平方米，用途为商业；2、金度公司出具的《委托书》，载明委托广州金鸣物业管理有限公司（以下简称“金铭物业”）负责出租、管理海珠区新港路水朗街4号-101房，委托时间为长期；3、金铭物业与力御体育签订的《广州市房屋租赁合同》，约定金铭物业将涉案场地出租给陈奕洪，建筑面积1274.11平方米，租赁期限从2018年4月8日至2024年4月7日止，力御体育可分租；等；4、陈奕洪与吴玲之间的微信聊天记录，拟证明吴玲（微信名为仔仔）由于自身原因无法履行原租赁合同，主动与陈奕洪协商，要求减少租赁面积；5、2019年6月28日转账1275元（收取的崔某的管理费）给吴玲的记录；6、力御体育与员工谢玲玲签订的《劳动合同》、谢玲玲与吴玲间的微信记录、陈奕洪制作的吴玲交纳租金管理费的表格（显示2018年11月吴玲已交租金及管理费）；7、谢玲玲与崔某间录音、崔某出具的《说明》；8、电表读数照片。吴玲的质证意见：证据1-3真实性、合法性确认，关联性不确认；证据4、5真实性确认，但不能证明是吴玲自身原因无法履行合同，6月份的管理费退了为何租金不退呢；证据6真实性合法性确认，关联性不予确认，聊天提到的欠费与本案无关；证据7不予确认，且崔某现向陈奕洪租赁房屋，存在利害关系，其意见缺乏证明力；证据8不予确认，该表不能显示读数期间和刻度。一审诉讼中，陈奕洪、吴玲确认：吴玲于2019年8月31日退场并与陈奕洪办理了房屋交接手续，吴玲按照合同约定的租金标准及管理费（均按260平方计）交至2019年6月。陈奕洪表示：其2019年6月10日与崔某签订合同，免租1个月，7月10崔某才应该开始交租，但当时崔某没有交租，只是从其缴纳的押金（30600元）中扣除并只交了管理费，收到管理费后其马上交财务给到吴玲，崔某8月10日到9月10日开始缴纳租金；崔某分租部位的钥匙是由吴玲员工交给崔某的；同意2019年7、8月崔某交纳租金的溢价款抵扣吴玲应交纳的租金；9月份鉴于吴玲已搬走，无需再缴纳租金；吴玲搬走后，部分房屋吴玲已重新装修用作办公室，另余80平方左右空置。吴玲表示：不同意6月免除崔茜雯的租金，吴玲6月是按260平方交租的，经过计算，吴玲不欠陈奕洪租金了，陈奕洪还多收了吴玲租金；经过鉴定后，要求陈奕洪赔偿的装修损失调整为鉴定报告确定的金额。一审法院认为，陈奕洪与吴玲签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应切实履行。从本案案情可知，吴玲与陈奕洪之间就案外人崔某分租事宜协商未果，后吴玲认为陈奕洪违约主动提出解除合同并于2019年8月31日撤场，至此，陈奕洪与吴玲之间的《租房合同》已事实上解除而无法继续履行。上述合同约定：分租、续租、转名（即在本合同约定的租赁期内，由吴玲指定的第三方与陈奕洪就该物业重新签署租赁合同）；陈奕洪同意分租的，分租合同终止期不得超过本合同的终止期，吴玲应保证其受分租人不将分租物业再进行分租，分租期间，吴玲除可享有并承担分租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务并承担责任，同时本合同关于吴玲的义务和责任及于次分租人；分租期间，本合同发生变更、解除或终止时，分租合同也应随之相应变更、解除或终止。从上合同约定可知，即使认定为吴玲将127.5平方米分租给崔某，由陈奕洪与崔某直接签订租赁合同并无不妥。至2019年8月31日吴玲退场，陈奕洪与吴玲之间的租赁合同终止，此时崔某的分租租赁合同关系也应视为终止，自2019年9月1日起，崔某与陈奕洪直接发生租赁关系，与吴玲无关。但2019年6月10日至2019年8月31日期间，就崔某使用的127.5平方米的场地应视为由吴玲分租给崔某。且陈奕洪也曾将崔某交纳的6月份管理费1275元转给吴玲，陈奕洪在本案中也同意2019年7、8月份崔某交纳租金的溢价款抵扣吴玲欠付的租金。可见，陈奕洪对于2019年6月10日起由吴玲分租127.5平方米给崔某的事实并无异议。关于陈奕洪要求吴玲支付2019年7、8月租金的问题。由当事人陈述可知，对于分租给崔某事宜，陈奕洪、吴玲及崔某三方曾经协商过，且崔某租金为80元每平方米，远远高于吴玲承租的47.25元每平方米，陈奕洪及吴玲后续均因分租获益，给予崔某一个月免租期陈奕洪与吴玲产生争议。但据陈奕洪、吴玲之间的《租房合同》约定：吴玲除可享有并承担分租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务并承担责任。故无论崔某是否缴纳6月租金，吴玲仍应就全部租赁面积260平方向陈奕洪缴纳6月租金。陈奕洪同意2019年7、8月崔某交纳租金的溢价款抵扣吴玲应交纳的租金，每月溢价款为127.5×（80-47.25）=4175.625元，吴玲2019年7、8月每月应交6260.625元，因此其7、8月份还欠（6260.625-4175.625）×2=470元。故吴玲应将欠付的4170元租金支付给陈奕洪。吴玲反诉要求陈奕洪退回多收的租金依据不足，一审法院不予支持。关于物业管理费，陈奕洪要求吴玲按照每平方米10元的标准支付132.5平方米的物业管理费符合合同约定，但2019年9月的物业管理费吴玲无需支付，故吴玲应向陈奕洪支付的物业管理费为1325元×2=2650元。关于水电费问题，陈奕洪提交的证据不足以证据水电费的具体金额，且陈奕洪也未提交其已垫付水电费的证据，故一审法院对于陈奕洪要求吴玲支付水电费的诉讼请求予以驳回。《租房合同》约定：分租合同终止期不得超过本合同的终止期；吴玲擅自退租（终止合同）的，租赁保证金不予退还，同时吴玲应按首年租金标准补足免租期的租金；违反本合同的约定，使吴玲无法按期用途继续使用该物业的，吴玲有权单方面解除合同，陈奕洪应退回保证金。陈奕洪与崔某签订的分租合同超出了陈奕洪与吴玲之间的租赁合同期限，违反了上述合同约定，陈奕洪亦存在一定过错。但即使就崔某分租事宜与陈奕洪发生争议，也并不免除吴玲向陈奕洪交纳其使用部位132.5平方米及时交纳租金的义务，吴玲亦无必要对于其自身使用的部位提前解除合同而退场，吴玲于2019年8月底提前撤场，亦是因为双方对于崔某分租事宜协商未果，及吴玲自身经营不利等多方面因素导致。对于吴玲提前退租终止合同，陈奕洪要求没收保证金符合合同约定，一审法院予以支持。在陈奕洪没收保证金的情况下，已足以弥补陈奕洪损失，陈奕洪同时要求吴玲补足免租期的租金一审法院不予支持。陈奕洪在本案庭审中才对2019年7、8月份崔某租金溢价款问题明确表态，吴玲也并非故意迟延交租，故陈奕洪要求吴玲支付迟延交租的滞纳金一审法院不予支持。关于吴玲要求陈奕洪赔偿装修损失的问题。现经鉴定机构明确装修余值为115833.53元。涉案场地分租的租金价格提高，以及陈奕洪收回场地后自用一部分，均是从吴玲的装修中获益，陈奕洪应给予吴玲一定的装修补偿更符合公平合理原则，故一审法院酌情判令陈奕洪向吴玲赔偿装修损失50000元。对于吴玲要求陈奕洪赔偿超出上述金额的装修损失一审法院予以驳回。对于吴玲主张陈奕洪赔偿其运营损失5万元依据不足，一审法院不予支持。吴玲支出的鉴定费用13600元，由陈奕洪负担5870元，由吴玲负担7730元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年10月21日作出如下判决：一、吴玲在判决生效之日起十日内向陈奕洪支付拖欠的2019年7、8月的租金4170元、物业管理费2650元；二、陈奕洪没收吴玲交纳的租赁保证金23400元，无需退还给吴玲；三、陈奕洪在判决生效之日起十日内向吴玲赔偿装修损失50000元；四、驳回陈奕洪的其他诉讼请求；五、驳回吴玲的其他反诉请求。一审案件本诉受理费2196元，由陈奕洪负担1523元，由吴玲负担673元。反诉受理费2726元，由陈奕洪负担607元，吴玲负担2119元。鉴定费13600元，由陈奕洪负担5870元，由吴玲负担7730元。上诉人陈奕洪与上诉人吴玲对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，对于办理营业执照问题，吴玲称陈奕洪向其提供陈奕洪与业主的租赁合同复印件、房产证、业主证明、转租同意书，但没有提供陈奕洪与业主签订的出租屋备案合同。陈奕洪认为吴玲没有向其要求需要街道备案合同，且工商办理营业执照也不需要街道备案合同。对于吴玲是否将涉案物业分租给崔某问题，吴玲称其一开始认为是可以租给崔某，但出租给崔某的时间、条件还未谈妥，陈奕洪在没有吴玲同意的情况下私下与崔某签订了合同，签订了合同之后租金标准吴玲认为也是可以，所以当时对陈奕洪将崔某交付的6月份物业管理费1275元就收了，但之后陈奕洪就要与吴玲签协议，并告诉吴玲租赁期限只有2年，即2年之后崔某租就崔某给租金，崔某不租就要吴玲给租金，吴玲是不同意的，之后陈奕洪发通知要求吴玲按260平方米交租金。陈奕洪则表示从双方微信记录可以看出双方已就吴玲分租给崔某达成了合意，同时其愿意退还6月份租金6024元给吴玲。另外，陈奕洪还表示其收回吴玲承租的场地其已重新装修，崔某承租的部分也是重新装修。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，陈奕洪与吴玲双方签订《租房合同》及主张返还、支付相关费用等诉请的法律事实均发生《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合陈奕洪和吴玲的上诉请求和理由以及答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.吴玲在2019年6月10日至8月31日是否将其承租的部分涉案物业分租给案外人崔某；2.陈奕洪与吴玲签订《租房合同》解除的责任认定；3.陈奕洪与吴玲签订《租房合同》解除的法律后果处理。现评析如下：关于吴玲在2019年6月10日至8月31日是否将其承租的部分涉案物业分租给案外人崔某问题。从双方当事人一审提供的证据及二审陈述的意见，以及案外人崔某所做笔录内容看，陈奕洪与吴玲曾就吴玲分租部分涉案物业给崔某进行过协商。虽然吴玲表示双方对分租给崔某的时间、条件还未谈妥，但在崔某的分租合同签订后，吴玲也接受了陈奕洪向其转交崔某交纳的6月份管理费，并表示认可分租给崔某的租金约定，可见吴玲对于将部分物业分租给崔某应是没有异议的。在双方合同履行过程中，因吴玲提出解除双方合同并于2019年8月31日撤场，致使双方《租房合同》无法继续履行，因此，一审法院依据上述合同关于分租期间，本合同发生变更、解除或终止时，分租合同也应随之相应变更、解除或终止的约定，认定陈奕洪与吴玲之间的租赁合同终止，此时崔某的分租合同关系也应视为终止，自2019年9月1日起，崔某与陈奕洪直接发生租赁关系，与吴玲无关，但2019年6月10日至2019年8月31日期间，就崔某使用的127.5平方米的场地应视为由吴玲分租给崔某，并无不当，本院予以确认。吴玲上诉否认与崔某存在分租事实，依据不充分，本院不予采纳。关于陈奕洪与吴玲签订《租房合同》解除的责任认定问题。从吴玲向陈奕洪发出的《律师函》的内容可知，其主张解除合同的主要原因为：1.陈奕洪擅自将吴玲承租范围内的127.5平方米出租给案外人，并一直由陈奕洪收租，还要求吴玲按合同约定的260平方米足额支付租金，并要求吴玲按132.5平方米重新签订租赁合同；2.陈奕洪不配合其办理营业执照。对于吴玲提出的第一个解除合同原因，本院在前述内容中已确认吴玲对部分物业分租给崔某无异议，故不存在吴玲所称陈奕洪擅自出租问题。而根据双方签订《租房合同》的约定，分租、续租、转名（即在本合同约定的租赁期内，由吴玲指定的第三方与陈奕洪就该物业重新签署租赁合同）；陈奕洪同意分租的，分租合同终止期不得超过本合同的终止期，吴玲应保证其受分租人不将分租物业再进行分租，分租期间，吴玲除可享有并承担分租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务并承担责任，同时本合同关于吴玲的义务和责任及于次分租人。因此，由吴玲按其与陈奕洪签订《租房合同》约定租金标准向陈奕洪支付全部租金，并不违反上述合同约定。对于吴玲提出解除合同的第二个原因。吴玲自认陈奕洪已向其提供了陈奕洪与业主的租赁合同复印件、房产证、业主证明、转租同意书，但认为陈奕洪未向其提供陈奕洪与业主签订的出租屋备案合同，导致其未能办理营业执照。对此，吴玲在2019年6月份双方因分租产生纠纷之前，并无举证证明其曾向行政部门申请办理营业执照被告知需补交房屋租赁备案合同，或者曾要求陈奕洪提供房屋租赁备案合同资料而陈奕洪拒绝提供，也没有提出在其经营期间存在被行政部门要求整改或处罚等影响其正常经营的依据，因此，吴玲以上述理由主张解除双方合同依据不充分，本院均不予认可。基于本院不认可吴玲解除合同的理由，而吴玲事实上已提前解除双方合同，故本院认定《租房合同》解除的责任在于吴玲。关于陈奕洪与吴玲签订《租房合同》解除的法律后果处理问题。承上所述，本院已确认《租房合同》解除的责任在于吴玲，故根据上述合同关于吴玲擅自退租（终止合同）的，租赁保证金不予退还，同时吴玲应按首年租金标准补足免租期的租金的约定，陈奕洪本可主张没收吴玲已付保证金以及要求吴玲支付免租期间的租金，但鉴于通过吴玲在本案的分租行为，让陈奕洪获得利益，且吴玲承租的部分场地也由陈奕洪收回自用，故在支持陈奕洪要求没收保证金的情况下，一审法院作出驳回陈奕洪主张吴玲补足免租期的租金的诉请，并无不当，本院予以确认。同时，因涉案场地分租的租金价格提高，以及陈奕洪收回场地后自用一部分，均是从吴玲的装修中获益，陈奕洪认为没有利用吴玲的装修并无举证证明，因此，一审法院根据公平合理原则，酌情判令陈奕洪向吴玲赔偿装修损失50000元，并无不妥，本院予以维持。陈奕洪上诉主张无需赔偿装修损失以及要求吴玲支付免租期租金，吴玲主张退还租赁保证金以及赔偿装修损失115833.53元，本院均不支持。此外，鉴于陈奕洪自愿向吴玲退还6月份租金6024元，本院予以准许，但对一审诉讼费的决定不予调整，二审案件受理费由双方各自承担。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但基于二审中陈奕洪自愿向吴玲退还6月份部分租金，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初23447号民事判决一、二、三、四项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初23447号民事判决五项；三、陈奕洪在本判决书送达之日起十日内向吴玲退还2019年6月份租金6024元；四、驳回吴玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费2196元，由陈奕洪负担1523元，由吴玲负担673元；反诉受理费2726元，由陈奕洪负担607元，吴玲负担2119元；鉴定费13600元，由陈奕洪负担5870元，由吴玲负担7730元。二审案件受理费4958.4元，由陈奕洪负担2757元，吴玲负担2201.4元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年三月二十四日书记员 李志康谢金泽