山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终283号上诉人（原审原告）：德州市德城区嘉盛房产中介服务中心，住所地德城区东地路东方明珠东沿街**门市。经营者：唐金刚。委托诉讼代理人：武宏，女，该中心职工。委托诉讼代理人：孙伟，山东益联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘红艳，女，1988年2月16日出生，汉族，住德州市德城区。被上诉人（原审被告）：宋华杰，女，1981年6月27日出生，汉族，住德城区。被上诉人（原审被告）：侯宝森，男，1978年8月4日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：高宗丽，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人德州市德城区嘉盛房产中介服务中心（以下简称嘉盛服务中心）因与被上诉人刘红艳、宋华杰、侯宝森居间合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初4736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉盛服务中心上诉请求：撤销或改判德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初4736号民事判决第一项，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决，认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。一、一审判决认定《房屋买卖居间合同》并未得到实际履行、上诉人居间行为没有产生实际效力是错误的。1.上诉人在提供居间服务的过程中，有效促成了被上诉人双方订立了《房屋买卖居间合同》，上诉人有权要求被上诉人支付居间服务费。2.上诉人没有违反《房屋买卖居间合同》约定的义务。根据三方《房屋买卖居间合同》约定：丙方（上诉人）责任包括三项：1.见证并监督本合同的执行；2.代办产权过户、贷款、房屋交割的相关手续；3.甲乙双方发生违约或争执等情况时，应予以协商及见证。对于三方合同约定的上诉人义务，上诉人在合同履行过程中没有过错。房屋出卖方被上诉人侯宝森、宋华杰没有在2016年5月31日完成房屋产权过户的原因是：在不知情的情况下，涉案房产被济南有关法院查封；在知情后立即与有关法院联系，并及时解决了房屋查封问题；这属于在履行过程中存在瑕疵，不影响合同目的的实现。因为被上诉人要求履约违约金过高，买卖双方发生纠纷，上诉人居间协调，并最终促成房产过户，上诉人在履行居间合同约定义务过程中没有过错，有权要求买卖双方支付居间服务费。二、一审法院认为被上诉人刘红艳取得房屋所有权是通过诉讼行为获得，与双方签订的房屋买卖合同没有直接关系是错误的；被上诉人刘红艳取得房屋所有权是通过上诉人提供的居间服务订立的《房屋买卖居间合同》交易取得。根据我国《物权法》、《合同法》有关规定，本案中所有权的转移是买卖双方通过交易形式取得，不是依据法院生效判决取得。被上诉人刘红艳因为主张解除合同、要求支付违约金，向德城区法院起诉，上诉人及被上诉人侯宝森，宋华杰都不同意解除合同，要求继续履行房屋买卖合同。经过协商，买卖双方达成对于违约金支付的谅解，并促成房屋产权的最终过户。2019年9月9日，被上诉人刘红艳主动撤诉，德城区法院并没有判决解除合同，判决房屋所有权转移。房屋过户手续是通过买卖双方交易取得，不是法院强制执行程序取得，被上诉人欲通过诉讼形式解《房屋买卖居间合同》的诉讼目的没有实现，一审法院认定被上诉人刘红艳通过诉讼行为取得，没有法律和事实依据。三、上诉人向三名被上诉人主张支付的居间服务费，是双方合同的约定，应当得到法律支持。刘红艳辩称，一、一审认定事实清楚，被答辩人要求答辩人支付居间服务费21600元，无事实和法律依据。2019年3月24日，签订《房屋买卖居间合同》时答辩人已经向被答辩人支付了居间服务费10000元，答辩人按照合同约定支付了各项费用，但在过户时被告之所购买的房屋已经被法院查封，无法办理正常的过户手续。得知这一情况后，被答辩人害怕承担更大的违约责任，于2019年5月31日退还了答辩人支付的居间服务费10000元，按照《中华人民共和国合同法》第93条、94条的规定，答辩人与被答辩人之间的居间服务合同已经解除，居间服务合同解除后，答辩人通过诉讼、协调等手段，与房屋出卖方自行完成了房屋的过户手续，具体时间为2019年9月3日，而居间合同约定的过户时间为2019年5月30日前，合同在约定时间内并未完成过户，被答辩人已经根本性违约，答辩人有权单方面解除合同。二、合同约定的被答辩人义务，被答辩人均未履行，要求支付居间服务费没有任何依据。根据居间合同约定，丙方（被答辩人）责任包括三项：1.见证并监督本合同的执行；2.代办产权过户、贷款、房屋交割的相关手续；3.甲乙双方发生违约或争执等情况时，应予以协商及见证。1.并未在5月30日前完成过户，未得到履行；2.在房屋过户、贷款、房屋交割手续办理过程中，被答辩人没有付出过任何劳动，房屋过户手续的完成与被答辩人无任何关系；3.在被告知房屋因查封不能过户后，答辩人多次请求被答辩人追回答辩人已经支付的各项费用，但被答辩人未成功追回款项，答辩人自行通过协商等手段追回款项后，再次请求被答辩人索赔违约金，答辩人以没有办法为由未能索赔，被答辩人未能履行协调处理义务。被答辩人鼓励答辩人通过司法手段追讨违约金，并承诺承担诉讼费、律师费等，但是案件结束后不再承认；答辩人通过诉讼途径追讨违约金时请求被答辩人提供证据，遭到被答辩人的拒绝，被答辩人未履行举证义务。综上所述，三项义务均未履行，无权要求支付中介费。2.答辩人当时处于临产状态，为此事花费了大量的时间和精力，每天处于高度紧张状态，每天需要去医院检查以确保胎儿安全，支付了很多额外的费用。被答辩人未履行协调、举证义务的行为给答辩人造成了很大的损失，答辩人有权要求被答辩人承担责任，赔偿答辩人的损失。三、答辩人起诉案件中被答辩人未给予任何帮助，房屋过户跟答辩人没有关系。被答辩人上诉状中说在得知房屋查封后与有关法院联系，及时解决了房屋查封问题，请提供证据。直到答辩人起诉，房屋都未解封，房屋解封为法官推动以及房屋卖方积极协调，和被答辩人没有任何关系。被答辩人上诉状中说答辩人因违约金过高而上诉，答辩人完全是按照合同约定违约金上诉，何谈过高？请给予解释！房屋过户是在法院调解下达成的，而非被答辩人！答辩人曾多次要求被答辩人协调，被答辩人以生病、不在本地各种理由一次也未露面，请问您是怎么协调的？四、房屋过户为诉讼行为获得，而非原合同继续履行，与被答辩人没有关系。根据合同法第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同守约方可自行解除合同。据此卖方因根本性违约，答辩人已经主张合同解除，不需要法院判决。五、原居间合同为中介制式合同，未约定中介违约责任，属于格式条款，答辩人保留要求被答辩人承担违约责任的权利。根据相关法律规定，提供方免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的应认定为格式条款，格式条款无效。原居间合同为被答辩人制式合同，违约条款中未约定其违约责任，加重了甲乙双方违约责任（30%的违约比例远高于法院支持的20%违约比例），属于制式条款，该违约条款本身就是无效的，答辩人保留要求被答辩人承担违约责任的权利。六、被答辩人在履行合同过程中未尽到审查、提示义务，给被答辩人造成损失，答辩人保留要求被答辩人承担违约责任的权利。在签订《房屋买卖居间合同》前，答辩人多次要求查询房屋产权及学籍占用情况，被答辩人以出卖方不便为由未查询，但为促成交易，多次使用“很多人在等着这套房子”“产权肯定没有问题”等字眼，被答辩人没有尽到认真审查义务。答辩人为了如期履行合同约定，低价出售两套自有房产，凑齐首付款并支付以后，被答辩人以出卖方出差、出国等各种理由试图延期办理过户手续，答辩人不同意之后，才告知答辩人该房屋已经被查封，被答辩人未认真履行职责的行为给答辩人造成了很大的损失，虽然居间合同已经解除，但按照相关法律和司法解释的规定，答辩人仍然有权要求被答辩人承担违约责任，赔偿答辩人的损失。侯宝森辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宋华杰没有到庭，亦未提交答辩状。嘉盛服务中心向一审法院起诉请求：1.判令刘红艳向原告支付居间服务费21,600元；2.判令宋华杰、侯宝森向原告支付居间服务费16,600元；3.判令三名被告支付逾期利息（以各被告应付居间服务费的数额为基础，以年利率6%计算，期限自起诉之日至实际履行之日止）；4.本案受理费、保全费由两被告承担。一审法院认定事实：2019年3月21日，原告（反诉被告）嘉盛服务中心、刘红艳、宋华杰和被告（反诉原告）侯宝森签订《房屋买卖居间合同》，合同约定侯宝森和宋华杰将其共有的位于德城区的房产以2,160,000元出卖给刘红艳，并于2019年5月30日前办理产权过户相关手续。同时刘红艳应支付居间服务费21,600元，侯宝森和宋华杰应支付居间服务费22,600元。合同签订后刘红艳支付本诉原告居间服务费10,000元，侯宝森支付居间费5000元。涉案房产因宋华杰与他人的诉讼于2018年8月23日被济南市槐荫区人民法院查封导致本案当事人签订的《房屋居间买卖合同》合同目的无法实现，2019年5月31日本诉原告向刘红艳丈夫的银行账号转款10,000元退还了刘红艳已支付的居间费。刘红艳因涉案房屋买卖合同纠纷将侯宝森和宋华杰诉至法院，德城区人民法院于2019年6月18立案受理。在审理过程中刘红艳和侯宝森、宋华杰达成和解协议，刘红艳撤诉。现侯宝森和宋华杰已按照和解协议约定将涉案房产过户至刘红艳名下，并支付给刘红艳违约金89,860元。一审法院认为，因本案涉案房产被查封导致本案当事人无法在2019年5月30日前办理产权变更手续，同时原告（反诉被告）于2019年5月31日已将10,000元居间服务费退还给刘红艳，因此本案当事人签订的合同并未实际履行，合同目的没有实现。最终刘红艳虽然取得该房产所有权，但这是其通过诉讼行为获得，与双方签订的房屋买卖合同没有直接关系，原告（反诉被告）的居间行为并没有产生实际效力，因此刘红艳、宋华杰、侯宝森不应继续支付居间服务费。被告（反诉原告）侯宝森作为涉案房产出卖方，按照诚信原则的要求，侯宝森应当保证其出卖的房产没有产权纠纷以及查封的状况，涉案房产被济南市槐荫区人民法院在（2018）鲁0104民初4212号案件中查封，侯宝森作为宋华杰委托诉讼代理人在该案中参加诉讼，可以知道并且应当知道涉案房产被采取保全措施查封的事实，在此基础上侯宝森在签订本案合同时做出虚假保证已违反诚信原则和合同约定，由此所造成的损失应当由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十八条、第一百二十条、第四百二十五条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）德州市德城区嘉盛房产中介服务中心的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）侯宝森对原告（反诉被告）德州市德城区嘉盛房产中介服务中心的反诉请求。案件受理费378元，由德州市德城区嘉盛房产中介服务中心承担，反诉费798元由侯宝森承担。本院二审期间，嘉盛服务中心提交录音，证明向刘红艳退还中介费10000元，两个月后解决房屋纠纷问题，再行交纳中介费。本院组织当事人进行了质证，侯宝森认为，该录音说明，如果房屋解封，双方另行交易。刘红艳认为，该录音更加说明中介费不应由我承担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年5月31日，嘉盛服务中心向刘红艳退还10000元中介费之前的录音，不能证明刘红艳有在房屋过户后承担中介费的承诺。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：刘红艳、宋华杰、侯宝森是否应当向嘉盛服务中心支付居间服务费。本案当事人在签订《房屋买卖居间合同》后，因为房屋被查封的原因，该合同未能履行。对房屋被查封的事实，嘉盛服务中心是知晓的，刘红艳因此向德城法院提起诉讼，通过诉讼解决了由此产生的违约问题并完成了房屋的交易，房屋的交易与嘉盛服务中心没有关系，其提交的录音也不能证明其主张。嘉盛服务中心要求刘红艳、宋华杰、侯宝森等支付中介费的上诉请求不应得到支持。综上所述，嘉盛服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费755元，由上诉人德州市德城区嘉盛房产中介服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  高世民审判员  郑卫华审判员  王善文二〇二一年三月八日法官助理刘立琛书记员尹淑婷