四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川05民终9号 上诉人（原审被告）：四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司，营业场所：四川省叙永县永宁新城鱼凫路一段7号楼，统一社会信用代码915105245927612245。 负责人：赵立。 委托诉讼代理人：杨波，男，1978年12月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，公司员工。 被上诉人（原审原告）：廖绍全，男，汉族，1974年1月15日生，住四川省叙永县。 被上诉人（原审原告）：赵永凤，女，汉族，1979年6月2日生，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：廖绍全，男，汉族，生于1974年1月15日，住四川省叙永县，系赵永凤之夫。 上诉人四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司（以下简称：新金丰叙永分公司）因与被上诉人廖绍全、赵永凤商品房预售合同纠纷一案，上诉人新金丰叙永分公司不服四川省泸州市叙永县人民法院(2020)川0524民初1997号民事判决书，向本院提出上诉，本院于2021年1月5日立案受理后依法组成合议庭，于2021年1月26日公开开庭进行了审理，上诉人新金丰叙永分公司的委托诉讼代理人杨波，被上诉人廖绍全，被上诉人赵永凤的委托诉讼代理人廖绍全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人新金丰叙永分公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人廖绍全、赵永凤的诉讼请求；判决被上诉人廖绍全、赵永凤承担本案二审诉讼费用。主要事实与理由：上诉人新金丰叙永分公司原与四川黄瓦台建筑工程有限公司（以下简称黄瓦台公司）签订了《建设施工合同》，将岭南尚品一、二期共10幢楼承包给黄瓦台公司修建，黄瓦台公司又将上述工程全部内部承包给王雪斌修建。2014年11月起，王雪斌停止施工，上诉人新金丰叙永分公司多次催告，黄瓦台公司与王雪斌均不复工。2015年5月上诉人新金丰叙永分公司解除了与黄瓦台公司的建设施工合同后，将该工程发包给其他建筑公司施工，但在施工过程中遭到了王雪斌及其他劳务公司的多次阻扰，且黄瓦台公司与王雪斌均拒不交出已完工程的施工材料，导致上诉人新金丰叙永分公司无法正常办理竣工验收。故不能按期交房及办理产权证书的责任不在上诉人新金丰叙永分公司，因此上诉人不应当承担违约责任。其次，上诉人应于2014年12月31日前交房，实际交房时间为2015年6月18日，民事案件的诉讼时效为三年，上诉人应于2018年6月18日前提起诉讼，但被上诉人系于2020年才起诉，故本案逾期交房违约金已过诉讼时效，应予全部驳回。同理，合同约定上诉人应在交房后540天内，即应在2016年12月9日前为被上诉人办理房屋产权证书，现被上诉人于2020年6月16日才提起诉讼，故对2017年6月16日前办理房屋产权证书的违约金失去了诉讼时效，应当予以驳回。被上诉人廖绍全、赵永凤一审的诉讼请求仅为两项，即逾期交房违约金和逾期办理产权证明违约金，但一审法院超诉讼请求判决上诉人承担办理初始登记违约金，违反“不告不理”原则，同理，被上诉人对逾期办理产权证明的违约金仅主张8532元，该金额明确具体，一审法院应以8532元为限判决上诉人承担违约金。 被上诉人廖绍全、赵永凤辩称：与其签订合同的是新金丰叙永分公司，合同具有相对性，因此双方都应当按照合同履行各自义务，新金丰叙永分公司违约就应当承担违约责任。 廖绍全、赵永凤向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决新金丰叙永分公司及时向廖绍全、赵永凤交付合同约定的房屋及逾期交付房屋的违约金自2015年4月30日起至实际交房之日止，按房价315037元每日支付万分之0.5的违约金，计算至今为28914元；2、请求新金丰叙永分公司向廖绍全、赵永凤支付逾期办理产权证明的违约金8532元；自2016年3月31日起至实际得到产权之日止按房价315037元每日万分之0.5计算；3、请求法院判令新金丰叙永分公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月30日，廖绍全、赵永凤作为买受人与作为出卖人的新金丰叙永分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014000764），合同约定“第五条计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3550.11元，总价款为315037.00元……第六条付款方式及期限（一）买受人采取下列第4种方式付款：……4、其他方式，第十一条交付条件。（一）出卖人在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交房责任。（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十一条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理＜（1）和（2）不作累加＞（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十条产权登记,(一)初始登记，出卖人应当在2016年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理1、……合同继续履行的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。（二）转移登记，2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日取得该房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：1、……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”廖绍全、赵永凤按约履行后，新金丰叙永分公司未按约定时间交付该商品房，后廖绍全、赵永凤于2015年6月18日接收该商品房，新金丰叙永分公司将房屋交付廖绍全、赵永凤后，至今未取得该商品房所在楼栋产权证书，也未协助廖绍全、赵永凤办理房屋产权转移登记相关证书。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014000764）系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，为有效合同，对合同双方均具有法律约束力。现新金丰叙永分公司逾期交房系事实，根据合同约定，新金丰叙永分公司应当承担违约责任，向廖绍全、赵永凤支付相应的违约金。廖绍全、赵永凤主张逾期交房违约金28914元，根据合同约定，新金丰叙永分公司应在2014年12月31日前交付该商品房，本案的交房时间为2015年6月18日，故违约金的计算期间为2015年1月1日至2015年6月17日；合同约定违约金每日按全部房价款万分之0.5计算，故每日的违约金为15.75185元（315037元×0.05‰），故逾期交房违约金为2646.3108元（168天×15.75185元/天）。 对于廖绍全、赵永凤要求新金丰叙永分公司支付逾期办理产权证明的违约金的诉讼请求，根据合同约定新金丰叙永分公司应当在约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明并为廖绍全、赵永凤办理好房屋转移登记手续。新金丰叙永分公司答辩要求减免部分违约金，但其未提供证据证明存在法定或约定减免事由，故一审法院不予采信。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定新金丰叙永分公司应当在2016年3月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，在商品房交付之日起540日内协助廖绍全、赵永凤办理房屋所有权证书，但由于新金丰叙永分公司的原因至今未取得该商品房所在楼栋的权属证明，也因此无法协助廖绍全、赵永凤办理房屋所有权证书，已严重构成违约，应当承担违约责任。廖绍全、赵永凤作为守约方有权按照双方的合同约定要求新金丰叙永分公司继续履行合同并承担违约责任。故对廖绍全、赵永凤要求新金丰叙永分公司按合同约定支付逾期办理产权证明违约金的请求一审法院依法予以支持。逾期初始登记违约金计算标准为：从2016年4月1日起按(315037×0.05‰)元/天计算至该栋楼实际初始登记之日止。由于廖绍全、赵永凤的房屋系2015年6月18日交房，根据合同约定，逾期转移登记应该从2016年12月9日开始计算,逾期转移登记违约金计算标准为：从2016年12月9日起按(315037×0.05‰)元/天计算至实际转移登记之日止。此外，由于本案新金丰叙永分公司的违约处于持续状态，所以不存在已过诉讼时效的情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、新金丰叙永分公司在本判决生效之日起十五日内向廖绍全、赵永凤支付逾期交房违约金2646.3108元；二、新金丰叙永分公司在本判决生效之日起十五日内向廖绍全、赵永凤支付逾期初始登记违约金【从2016年4月1日起按(315037×0.05‰)元/天计算至该栋楼实际初始登记之日止】；三、新金丰叙永分公司在本判决生效之日起十五日内向廖绍全、赵永凤支付逾期转移登记违约金【从2016年12月9日起按(315037×0.05‰)元/天计算至廖绍全、赵永凤实际取得该商品房所有权证书之日止】；四、驳回廖绍全、赵永凤的其他诉讼请求。案件受理费736元，减半收取计368元，由四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，被上诉人廖绍全、赵永凤与上诉人新金丰叙永分公司签订的《四川省商品房买卖合同》合法有效，合同第十一条对交房时间进行了明确约定，第十三条对逾期交房责任进行了明确约定，合同第二十条对房屋所有权转移登记的时间也进行了明确约定，故在被上诉人廖绍全、赵永凤在履行完房屋付款义务后，上诉人新金丰叙永分公司应当按约履行交房与办证义务。同时，因合同具有相对性，所以上诉人新金丰叙永分公司不能因第三人的原因来否定自身逾期交房与逾期办证构成违约的事实。 上诉人新金丰叙永分公司在二审中提出，因有三年的诉讼时效的规定，故就逾期交房违约金而言，应上诉人新金丰叙永分公司的实际交房时间是2015年6月18日，故被上诉人要主张逾期交房违约金，应该至迟于2018年6月18日前提起诉讼，但被上诉人系2020年才向法院起诉，故法院对被上诉人的逾期交房违约金的诉讼请求应予全部驳回。对此，本院评议如下，根据双方签订的《四川省商品房买卖合同》（合同编号：2014000764）第十一条约定，上诉人应于2014年12月31日将房屋交付给被上诉人，合同第二十条约定，被上诉人应在房屋交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书，而本案的交房时间为2015年6月18日。因新金丰叙永分公司逾期交房的违约行为持续到2015年6月18日，而且廖绍全、赵永凤多次向新金丰叙永分公司主张交房等事宜，故本案并未超过诉讼时效，一审法院判决新金丰叙永分公司支付廖绍全、赵永凤逾期交房违约金2646.3108元，其表述不当，本院依法更正为2646.31元。 依照合同约定，被上诉人廖绍全、赵永凤应在商品房交付之日起540日内取得商品房的房屋所有权证书，即被上诉人廖绍全、赵永凤应在2016年12月9日前取得房屋所有权证书。上诉人新金丰叙永分公司主张，被上诉人廖绍全、赵永凤在一审中关于逾期办理产权证明的违约金明确表示为8532元，但一审法院判决上诉人新金丰叙永分公司向廖绍全、赵永凤支付逾期转移登记违约金【从2016年12月9日起按(315037×0.05‰)元/天计算至廖绍全、赵永凤实际取得该商品房所有权证书之日止】违背了不告不理原则。本院认为，被上诉人廖绍全、赵永凤在一审的诉讼请求第二项中明确表示的内容为“请求新金丰叙永分公司向廖绍全、赵永凤支付逾期办理产权证明的违约金8532元；自2016年3月31日起至实际得到产权之日止按房价315037元每日万分之0.5计算”，被上诉人廖绍全、赵永凤明确表达的意思是从2016年3月31日起计算至实际得到产权之日止，因此8532元应当理解为是对逾期办理产权证违约金的一个暂计算值。故上诉人的该项上诉请求不成立，一审法院该项判决内容正确，本院依法予以维持。 本案中，被上诉人廖绍全、赵永凤在一审中并未主张逾期初始登记违约金，一审法院在判决书中第二项判决中支持了逾期初始登记违约金，违背当事人的处分原则，该项判决内容错误，本院依法予以撤销。 综上所述，上诉人新金丰叙永分公司的上诉理由部分成立。对其上诉请求，依法应予改判；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果有误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省叙永县人民法院（2020）川0524民初1997号民事判决第三项判决，即：四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司在本判决生效之日起十五日内向廖绍全、赵永凤支付逾期转移登记违约金[从2016年12月9日起按(315037×0.05‰)元/天计算至廖绍全、赵永凤实际取得该商品房所有权证书之日止]； 二、撤销四川省叙永县人民法院（2020）川0524民初1997号民事判决第二项即“四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司在本判决生效之日起十五日内向廖绍全、赵永凤支付逾期初始登记违约金[从2016年4月1日起按(315037×0.05‰)元/天计算至该栋楼实际初始登记之日止]；”和第四项即“驳回廖绍全、赵永凤的其他诉讼请求。”； 三、变更四川省叙永县人民法院（2020）川0524民初1997号民事判决第一项判决为：四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司在本判决生效之日起十五日内向廖绍全、赵永凤支付逾期交房违约金2646.31元； 四、驳回廖绍全、赵永凤的其他诉讼请求。 一审案件受理费368元，由四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司负担；二审案件受理费736元，由四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  诸 琳 二〇二一年三月十五日 书记员  金 晶