辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3512号上诉人（原审被告）：锦州金金硕商贸有限公司，住所地锦州市凌河区牡丹里一段**。法定代表人：梁彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙蕾，辽宁少卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：锦州茂业置业有限公司，住所地锦，住所地锦州市凌河区南京路六段兰花里18甲v>法定代表人：张静，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏闻，男，1988年10月3日出生，满族，该公司员工，住沈阳市铁**。上诉人锦州金金硕商贸有限公司因与被上诉人锦州茂业置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2019）辽0192民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州金金硕商贸有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审判决认定：“合同中约定因被告违反合同约定产生的欠付款项，经原告书面催付后可在保证金扣除，同时原告需书面通知被告扣款情况，被告应及时补足保证金。因此选择是否扣除的权利在原告。”上述认定系对双方《配套项目租赁合同》的片面解读。2019年10月11日，上诉人通过银行转账的方式向被上诉人支付了租赁保证金37522元。根据双方合同约定：“2.1.1租赁保证金将用于担保乙方（上诉人）妥善地履行本合同约定的义务。因乙方违反本合同的约定而产生的欠付款项，经甲方（被上诉人）书面催付十个工作日后仍未支付的，甲方可在保证金中扣除……2.1.2租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，租赁保证金用以抵付乙方应承担之相关费用、违约责任及赔偿责任后（如有），甲方应在乙方交还该商铺并且提交了乙方之前注册于该商铺的各类证照（营业执照、工商、税务、卫生、文化等）的注销证明及租赁备案注销证明后180日内将租赁保证金余款一次性无息退还乙方。……但因乙方违约，甲方没收租赁保证金的除外。……2.2.3（1）月基本租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月基本租金。”2020年1月20日，上诉人向被上诉人申请于2020年4月20日撤柜，根据合同，发生了合同提前解除的情形，应当适用合同条款2.1.2的约定，租赁保证金应当用以抵付乙方应承担之相关费用、违约责任及赔偿责任，租赁保证金应当予以扣除，不存在选择权在被上诉人的情况。截止到上诉人撤柜前，租赁保证金已经用于抵付上诉人后续占用场地的租金及设施服务费，上诉人不存在拖欠租金及设施服务费的情况，也无需支付滞纳金。二、关于合同内容中的格式条款问题上诉人与被上诉人的《配套项目租赁合同》中，合同版本为被上诉人提供，存在大量的“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，与本案息息相关的“第9.2款”和“第十条合同的解除”，上述条款均为提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。且被上诉人方未提供任何证据证明其对上诉人尽到提示和说明义务。依据法律规定，上述条款应为无效条款。锦州茂业置业有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。锦州茂业置业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠租金34,271.2元（自2019年12月20日至2020年4月23日）；2.被告支付设施服务费4,894.6元（自2019年12月20日至2020年4月23日）；3.被告支付场地占用费27,344.8元（暂自2020年4月24日至2020年5月31日，以被告将租赁场所恢复原样、物品搬出并将场地交还给原告之日为准）；4.被告支付滞纳金3,296.88元（自2019年12月20日至2020年4月10日）；5.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原、被告于2019年10月10日签订《配套项目租赁合同》，合同第一条约定，原告将位于锦州市锦州茂业天地F01-F01023X，建筑面积51.4平方米的场地租赁给被告，租赁场地经营范围限于锦州茂业百货-电器配套-华为项目，租赁经营期限自2019年10月10日起至2022年10月9日。原告于2019年10月10日将租赁场地交付被告，原告给予被告10天装修免租期，装修免租期至2019年10月19日结束。合同第二条关于租赁条件与费用方面约定，被告以首月标准的3个月的租金、设施服务费之和作为租赁保证金，共计人民币37,522元，以确保被告遵守本合同项下的一切条文规定。同时还约定被告违反本合同的约定而产生的欠付款项（包括违约金），经原告书面催付十个工作日后仍未支付的，原告可在保证金中扣除，同时原告提前三个工作日书面通知被告扣款情况，被告应在收到通知后十个工作日内补足保证金。租赁期内被告按照本合同约定支付租金，标准为自2019年10月20日至2020年10月9日，日租金为人民币7元/日/平方米，即月基本租金为10,944元，即季租金为人民币32,832元；自2020年10月10日至2021年10月9日，日租金为人民币7.49元/日/平方米，即月基本租金为11710元，即季租金为人民币35130元；自2021年10月10日至2022年10月9日，日租金为人民币8.0143元/日/平方米，即月基本租金为12,530元，即季租金为人民币37,590元。月基本租金的支付时间为每个公历月的第20日或之前支付下一期的月基本租金。从2019年10月10日开始每月基本租金及设施服务费须于上月20日前支付。被告未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向原告支付欠费总额的1‰的违约金。租赁期内，被告同意向原告交纳设施服务费，按30.41元/平方米/月的标准支付，即被告每月应交纳的设施服务费为1,563（第二年起每年递增7%）元。同时亦约定了被告逾期交纳上述费用，每逾期一日，应向原告支付欠缴费总额的1‰的违约金。关于商铺返还的约定，租赁期限届满或本合同提前解除或终止时，被告应在15日内将商铺返还给原告并履行如下义务：结清应付的租金及其他费用。自行负担费用将该商铺内的属于被告的所有不动产包括但不限于物品、广告牌、标记、标识（附属设施设备除外）撤除，恢复交接时原状或确保商铺适于验收交接状态。若被告逾期15日仍未能如上述约定或原告的要求及时履行商铺返还义务的，经原告书面催促后，被告仍未在原告指定期间内清空设施、设备、物品，则原告有权自行处置相关遗留物品，且被告无权主张赔偿。若被告延迟履行商铺返还义务的，除本合同其他相关约定外，被告还应自本合同终止之日起直至商铺返还原告为止，每逾期一日，被告按租赁期届满或提前解除前一个月的日租金标准双倍向原告支付占用期间的占用费。关于合同解除方面的约定，如被告拖欠租金20日以上（含20日）的；被告擅自中止营业8小时以上的（不包括休息日、节假日），原告有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，被告所拖欠的费用仍需缴纳，原告并保留进一步向被告追究法律责任的权利。合同期内，若被告提前解除合同，应提前三个月书面通知原告并不影响原告租赁场地的持续不间断经营，同时，被告应于撤场前5日向原告支付相当于当时租赁年度三个月租金作为违约金，租赁保证金不予退还。合同签订后，被告于2019年10月11日向原告缴纳了2019年10月20日至2020年1月19日的租金32,832元；2019年10月10日至2020年1月19日的设施服务费5,230元；装修押金5,000元。2019年10月18日，被告向原告交纳租赁保证金37,522元，上述款项原告均为被告出具了专用收款收据。2020年1月20日，被告向原告提交《华为专卖店撤柜申请函》，提出于2020年4月20日撤柜的要求，希望原告予以支持。2020年1月22日，原告向被告发出《公函》，对被告的撤柜申请做出回复，写明如被告决定提前解除租赁合同，需缴纳租金、设施服务费共计37,522元，还需支付违约金32,832元，且被告已经缴纳的租赁保证金37,522元不予返还。2020年4月10日，原告向被告发出《解除合同通知函》，写明原告于2020年4月17日行使单方解约权，解除原、被告之间的合同关系，并要求被告收到函件三日内补清欠款后依约恢复场地原样并返还场地，该函件通过邮寄的方式送达被告，被告于2020年4月23日签收原告函件。另查明，原告于2020年2月4日至2020年2月27日期间，由于国家疫情管控原因闭店，2020年2月28日开始营业。2020年4月27日，被告因撤场问题与原告发生纠纷并报警，警察出警后告知双方通过诉讼解决。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告签订的《配套项目租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应义务。根据双方合同约定，原告已经履行了将合同约定租赁场地交付给被告的义务，被告应当按照合同约定履行合同义务。关于涉案合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致可以解除合同。本案中，被告按照合同10.2的约定，提前三个月即于2020年1月20日向原告发出撤柜申请函，明确表示于2020年4月20日撤柜，被告的行为应视为向原告发出了解除合同的通知，对此原告亦没有异议，同时，原告于2020年1月22日向被告发出《公函》，告知了被告按照合同约定，合同解除后被告应承担的违约责任，原告的该行为应视为对被告的解除合同的意思表示做出了同意的答复，因此，原、被告的上述行为可以认定，原、被告就合同解除问题达成一致，双方的合同将于2020年4月20日解除。对于原告在2020年4月再次向被告发出《解除合同通知函》，写明原告于2020年4月17日行使单方解约权，原告的上述行为不再产生原告行使单方解除权，重复解除双方合同关系的法律效力，因此，应认定从2020年4月20日起，原、被告签订的《配套项目租赁合同》解除。被告于2019年10月11日向原告缴纳了2019年10月20日至2020年1月19日的租金32,832元，因此，从2020年1月20日开始，至双方合同关系解除之日，即2020年4月20日止，被告尚欠原告三个月的租金，故被告应向原告支付从2020年1月20日起，至2020年4月19日止的租金，即月基本租金为10,944元，季租金为32,832元。但原告于2020年2月4日至2020年2月27日期间，由于国家疫情管控原因闭店，2020年2月28日开始营业，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，本案双方当事人对租金减免问题无法达成一致意见，故一审法院结合本案情况，依据公平原则，对于因疫情原因导致原告闭店期间，被告应缴纳的租金予以适当减免，鉴于闭店原因系由于国家疫情管控，导致闭店的原因不能归责于原、被告任何一方，故闭店期间的租金一审法院酌定被告按照50%的比例予以支付，即2020年2月4日至2020年2月27日被告需支付原告的日租金为180元/天（7元/日/平方米×51.4平方米÷2=180元/天），故对原告的第一项诉讼请求，一审法院予以部分支持，即2020年1月20日至2020年2月19日的租金为8,175元（10,944元/月÷31天=353元/天，353元/天×15天=5,295元，180元/天×16天=2,880元）；2020年2月20日至2020年3月19日的租金为9,365元（10,944元/月÷29天=377元/天，377元/天×21天=7,925元，180元/天×8天=1,440元）；2020年3月20日至2020年4月19日的租金为10,944元，上述租金总计28,484元。对于被告辩称的，被告欠付的租金应从被告缴纳的租赁保证金中予以扣除，故被告未欠付原告租金的抗辩，合同中约定因被告违反合同约定而产生的欠付款项，经原告书面催付后可在保证金中扣除，同时原告需书面通知被告扣款情况，被告应及时补足保证金。因此选择是否扣除的权利在原告，本案原告并没有书面告知被告扣款情况，因此被告的该项抗辩本院不予采信。对于原告诉请的设施服务费问题，根据双方合同约定，被告应向原告支付此项费用。被告从2020年1月20日起欠付原告设施服务费，至双方合同解除之日，尚欠原告三个月的设施服务费，总金额为4,689元，故对原告的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于原告诉请的场地占用费问题，原、被告的合同于2020年4月20日解除，按照合同约定被告应在15日内将商铺返还给原告。本案中，被告提交了证据能够证明被告于2020年4月27日到原告处要求将店面撤掉，但双方发生纠纷并报警，《接报警登记表》中报警情况一栏记载了被告想要撤店，但因为租金问题发生纠纷，表明被告没有按约撤店并非被告主观不想撤店而占用原告场地，此外原告亦认可被告曾带工人来原告处撤场，且原告于2020年4月初对案涉的场地进行了部分清除，故对原告该项诉讼请求一审法院不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，合同中约定月基本租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月基本租金，被告每逾期一日，应向原告支付欠费总额的1‰的违约金，故对原告就被告欠付租金而主张的违约金本院予以支持；对于原告就被告欠付的设施服务费而主张的违约金本院不予支持。原告主张合同2.7条款系对设施服务费的违约金的约定，一审法院认为，设施服务费系在2.3条款约定，而2.4条款约定的装修保证金问题，2.5约定了装修保证金的退还问题，2.6条款约定的排污费、绿化费等费用的收缴问题，故2.7条款中的“上述费用”应理解为指称2.6条款中的费用，故因合同没有约定逾期缴纳设施服务费的违约金条款，故对原告主张被告支付逾期缴纳设施服务费的违约金的诉讼请求，不予支持。故对原告的第四项诉讼请求予以部分支持。从2019年12月20日起至2020年1月19日止，被告应缴纳的租金为8175元，逾期天数30天，产生违约金为245元；从2020年1月20日起至2020年2月19日止，被告应缴纳的租金为17,540元，逾期天数31天，产生违约金为544元；从2020年2月20日起至2020年4月10日止，被告应缴纳的租金为28,484元，逾期天数51天，产生的违约金为1,453元，故被告应向原告支付的违约金总计为2,242元。对于被告辩称原告收取被告装修押金5000元应与返还的抗辩，原告认可收取了被告上述费用，按照双方合同2.5条的约定，该费用由原告确认被告没造成损害后一个月无息返还，被告系2019年10月缴纳的装修保证金，截至2020年4月20日双方合同解除，被告已经实际对租赁的商铺进行装修并实际经营，此期间原告并未就装修损害问题向被告提出主张，故被告要求返还装修保证金的抗辩予以支持。一审法院判决：一、被告锦州金金硕商贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告锦州茂业置业有限公司支付拖欠租金28,484元；二、被告锦州金金硕商贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告锦州茂业置业有限公司支付设施服务费4,689元；三、被告锦州金金硕商贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告锦州茂业置业有限公司支付违约金2,242元；四、原告锦州茂业置业有限公司于判决生效之日起十日内向被告锦州金金硕商贸有限公司返还装修保证金5,000元；五、驳回原告锦州茂业置业有限公司的其他诉讼请求及被告锦州金金硕商贸有限公司的其他抗辩。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,545元，由原告锦州茂业置业有限公司承担859元，由被告锦州金金硕商贸有限公司承担686元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《配套项目租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应义务。一审认定从2020年4月20日起双方签订的《配套项目租赁合同》解除正确。上诉人未按合同约定支付租赁合同期内租金系违约行为，应承担违约责任，一审依据公平原则判令上诉人支付拖欠租金28,484元及设施服务费4,689元并无不当。被上诉人亦应返还装修保证金5,000元。关于被上诉人提出的上诉人应支付自2019年12月20日至2020年4月10日滞纳金3,296.88元的问题，因上诉人已于2020年1月20日向被上诉人提交《华为专卖店撤柜申请函》，且上诉人主张拖欠费用应从保证金扣除，可见其拖欠并非恶意，该期间亦发生新冠××疫情，而上诉人的租赁保证金被上诉人未予退还，本院认为，结合本案合同履行情况及上诉人的过错程度，该滞纳金请求不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2019）辽0192民初669号民事判决第一、二、四项；二、撤销沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2019）辽0192民初669号民事判决第三、五项；三、驳回锦州茂业置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1545元，由锦州茂业置业有限公司承担845元，锦州金金硕商贸有限公司承担700元。二审案件受理费1545元，由锦州茂业置业有限公司承担845元，锦州金金硕商贸有限公司承担700元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年三月二十三日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。