安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初729号原告：常龙，男，1984年8月17日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区。原告：孙从玲，女，1982年6月27日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区。上述两原告共同的委托诉讼代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。被告：安徽山楼房地产开发有限公司，住安徽省砀山县砀城镇梨花路世纪名城小区22号楼401室,统一社会信用代码91341322336767950Q。法定代表人：楼江雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王淳，上海市协力（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣健，上海市协力（徐州）律师事务所律师。原告常龙、孙从玲与被告安徽山楼房地产开发有限公司（以下简称山楼公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常龙,两原告共同的委托诉讼代理人杜正立，被告山楼公司的委托诉讼代理人宣健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常龙、孙从玲向本院提出诉讼请求：1.请判令被告支付逾期办证违约金11644元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月11日，经原、被告协商一致，约定由原告购买被告公司对外销售的砀山县香格里拉·珑悦小区D7栋706号房屋，房屋预测建筑面积共为110.04平方米，总价款410000元。根据合同约定，被告公司应当在2019年6月30日前向买受人交付该房屋，并在房屋交付之日起90日内为原告办理房屋所有权证书。如因出卖人原因，原告方未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告公司2020年7月14日才办理不动产权证书，超出合同约定的2019年9月30日的期限足有284日，严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状起诉并提出上述诉讼请求。山楼公司辩称：1、根据双方签订的商品房买卖合同约定，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得所有权证书的……，这里的商品房交付之日是指双方实际办理房屋交接的时间，不是合同约定的2019年6月30日。2、涉案房屋的登记手续，被告已经于2019年10月11日报送不动产登记机关，根据双方签订的补充协议第5条约定，被告已经在90日内提交了办理产权登记的相关手续，应当视为被告的办证义务已经履行完毕，遇到不可抗力、非出卖人原因，出卖人不承担违约责任，产权证书办理延迟的主要原因系7号楼商铺的规划用途与登记性质不一致，不动产登记中心的系统无法正确识别，导致7号楼全体业主的办证时间均延误，加上2020年1月底爆发的疫情因素，不动产登记部门有近两个月时间没有上班，该情形属于法律规定的不可抗力因素，疫情缓和后，经不动产登记机关向有关部门请示后，才将7号楼住宅业主的产权登记办理完毕。综上，原告取得产权证书延迟，非被告原因造成，被告不应承担相应的违约责任，请法院依法驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：常龙、孙从玲与山楼公司于2018年2月11日签订《商品房买卖合同》（预售），常龙、孙从玲购买山楼公司开发的砀山县香格里拉·珑悦小区D7幢2单元706室,合同主要条款约定：房屋建筑面积110.04平方米，按照建筑面积计算，总价款为人民币410000元。合同第十一条“出卖人应当在2019年06月30日前向买受人交付该商品房”。合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”；合同补充协议第五条“《合同》第十九条关于产权登记的约定，出卖人在本合同约定期限内按房产管理部门的要求将办理房产权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记备案机关，视为出卖人履行了办理产权的义务。遇不可抗力原因，非出卖人原因买受人未能在约定期限取得房产权属证书的，出卖人不承担违约责任。买卖双方按法律规定各自承担交付商品房、办理房产权属证书时应缴纳的相关费用”。合同签订后，常龙、孙从玲依约支付了购房款。2019年8月4日，山楼公司于当日向常龙、孙从玲交付涉案房屋。2020年7月14日，常龙、孙从玲的不动产权证书颁发。另查明，常龙、孙从玲实际支付房屋总价款为人民币405790元。本院认为：常龙、孙从玲与山楼公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合同真实有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。根据合同第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”案涉房屋实际交付时间为2019年8月4日，房屋不动产权证于2020年7月14日颁发。关于山楼公司辩称涉案房屋的登记手续已经于2019年10月11日报送不动产登记机关，因行政原因和新冠疫情爆发导致产权证书办理延迟的意见，审理认为，山楼公司无证据证明延期办证系常龙、孙从玲原因所致，此外，山楼公司主张的系办证机关原因所致的延迟，即使如其所述，也不属于免责事由。且新冠疫情蔓延于2020年初，该情形发生于山楼公司迟延履行后，故对其抗辩意见不予采纳。山楼公司系逾期办证，案涉房屋实际交付时间为2019年8月4日，交付后的第90日为2019年11月2日，山楼公司办好涉案房屋不动产权证的时间为2020年7月14日，逾期255日，故逾期办证违约金为10347.65元（405790元×1?/日×255日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽山楼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付常龙、孙从玲逾期办证违约金10347.65元。二、驳回常龙、孙从玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46元，由被告安徽山楼房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  黄爱莲二〇二一年三月十八日法官助理吴盼书记员吴越附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律实施引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律实施引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。