广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初1336号原告：广州某信置业有限公司，住所地广州市番禺区南村镇迎宾路段。法定代表人：赖某桃。委托诉讼代理人：申某君,系广东某意律师事务所律师。被告：林某，男，1993年5月23日出生，汉族，住广州市越秀区,委托诉讼代理人：余某莉,系广东某商律师事务所律师。原告广州某信置业有限公司（以下简称某信公司）与被告林某中介合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某信公司的委托诉讼代理人申勤君，被告林某及其委托诉讼代理人余文莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某信公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的居间服务费15750元以及违约金（违约金以15750元为基数，按每日千分之三的标准自2020年8月19日起算，违约金暂计算至起诉日已达2693.25元）；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年5月31日，在原告的居间撮后下，被告同谢某玲就位于广州市番禺区南村镇汉溪大道东300号锦某江花园紫荆雅园某幢1003房屋的买卖达成一致，双方签订了《不动产买卖合同》。与此同时，被告作为房屋买方同原告签订了《居间及交易服务合同（买受人）》，依照《举荐及交易服务合同（买受人）》的约定，被告本应在签订该合同的当日支付原告居间服务费人民币31500元，但由于当时房屋交易手续未完成，原告工作人员口头同意了被告当日仅支付50%的居间服务费，剩余50%的居间服务费在买卖双方到房屋管理部门进行交易递件日前支付。万万没有想到的是，在协助买卖双方进行交易过程中，被告竟以原告在居间服务中提供的服务不到位为由拒绝支付尾款并拖延交易，对此，原告工作人员以大局为重，明确告知被告如果认为原告服务有瑕疵不应取得居间服务费尾款，可以通过法律途径解决争议明确是非，但买卖双方应遵守双方之间的买卖合同完成房屋交易，被告之后听从了原告的意见，于2020年8月18日同原房屋谢某玲完成了交易递件手续。交易递件手续顺利完成后，原告找被告索要居间服务费尾款，被告依然认为原告在服务过程中存在过错不应取得尾款，拒绝支付。鉴此，原告现依法向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实公正裁判。被告林某辩称：一、原告所主张的按总服务费的50%为基数支付剩余费用，没有事实及法律依据，本案中，存在争议部分的服务费应当以总服务费的8折为基数，扣减已支付的人民币15750元之后所得的款项，即人民币9450元。原告由于贷款利率问题上的工作失误，于2020年6月15日已同意被告提出的服务费总款8折的要求，此时，双方已对合同条款进行了变更，原告主张被告以总服务费的50%为基数支付剩余费用，没有相关依据。二、原告在履行合同义务过程中，违约在先，被告依法享有请求减少价款的权利。2020年5月31日，原告与案外人谢某玲签订《不动产买卖合同》，被告与原告签订《居间及交易服务合同（买受人）》（以下简称“服务合同”），原告在落款处加盖公司公章，并由其代表赖凌敏签名。合同签订后，被告按约定，于当日支付合同约定居间服务费50%，即人民币15750元，原告向被告出具《广州某信置业有限公司专用收据》。服务合同第三条第二款约定：居间人应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；居间人不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在买受人的要求下，居间人可以就不动产的交易政策和流程提供咨询服务。第四条第三款，居间人违反本合同第三条约定的，居间人应承担相应的违约责任。但实际上，原告在提供服务过程中，提供虚假信息、隐瞒真实情况，违反合同约定义务。其一，在办理银行按揭贷款事宜过程中，在被告的询问下，原告告知被告仅能申请年利率为5.05%的按揭贷款，没有其他可能性，后续，被告主动从其他朋友以及银行处了解到可申请年利率为4.85%的按揭贷款，向原告提出要求，原告才同意为其办理，原告未尽到如实告知义务，亦未提供相关方案由被告进行选择，原告的这一行为致使被告处于预期十万元左右利息损失的危险情形中；其二，在被告已明确提出需在银行做资金监管的前提下，原告在提供资金监管服务过程中，指定要求答辩人在贝壳平台的第三方APP（理房通）办理资金监管，被告提出异议后，原告才告知被告可选择资金监管方式，侵害被告的选择权；其三，原告在提供被告与案外人需要签订的格式合同的过程中，合同条款存在诸多瑕疵，未作明显提示与说明，侵害被告的合法权益；其四，原告的业务对接人员及合同签字处的代表均为赖凌敏，与贝壳平台上的公示人员信息【黄平兰】不一致，更换服务人员未向被告作出提示及说明。被告认为，原告的上述违反合同约定的行为，致使被告财产处于预期损失的危险情形中，基于被告的及时挽救行为，才未因原告的履约不尽责、服务不到位的行为导致实际财产损失，被告有权要求原告减少价款。三、原告在提供服务过程中，设置隐形消费陷阱，导致被告财产损失人民币5000元。在被告与原告于2020年5月31日签订的服务合同第二条第一款明确约定居间人提供的交易代办服务包括协助买受人办理贷款申请手续，第六条第二款约定本协议中所涉及的交易代办服务，由居间人委托第三方协助办理（不动产交割手续除外）的这一前提下。2020年6月9日，原告在其内部系统为被告办理相关手续，原告称系统提示需付款，否则被告将无法办理按揭，被告作为消费者没有充分的意识，未作进一步核实，便先行通过支付宝支付了人民币5000元（被告提交的证据二可看出交易场所：支付宝—李伯亭，推测为私人账户），后续，原告处某人员向被告出具收款收据，备注为“代办费”。首先，服务合同为原告提供的格式合同，合同内容明确约定了服务内容以及费用标准，代办服务内容包括协助买受受人办理贷款申请手续；其次，原告自始至终未对被告作出服务过程中仍然需要支付其他服务费用的提示；再次，当时在现场，原告亦未出具相关合同文件，仅在付款后出具一份《收款收据》。事后，被告才反应过来存在隐形消费陷阱，被误导消费，导致财产损失人民币5000元，在后续的争议过程中，被告向原告已主张，但均未得到处理。四、原告在协商处理被告争议过程中，存在对被告的诱导行为，使得被告置于“违约”的不利情境，缺乏诚信原则。被告在上述争议发生后，通过投诉等渠道维护自身合法权益，原告股东主动联系被告，在通话中对被告所提及的相关违约事实予以确认，原告股东、原告代表赖凌敏针对争议解决事宜进行了协商沟通，但未达一致意见。由于过户一旦完成，亦即意味着认可原告提供的主要服务，被告将置于“违约”的不利情境，2020年8月16日，被告向原告发出声明，确认8月17日办理过户，过户成功后，佣金尾款事宜再行协商，否则，暂停办理过户；8月17日，被告联系原告代表赖凌敏再次确认上述事宜，原告代表在电话中确认，让被告先行过户，其他事宜后续处理。8月19日，原告工作人员处理投诉的录音中称，被告既然已经过户，也就说明认可了原告的服务，佣金事宜另行处理。此后，原告在被告完成过户后，并未与被告进行协商，而是径自将被告诉至法院。被告的上述行为，实际上是一种诱导行为，在双方争议未解决的情形下，告知被告先行过户，以便于原告完成形式上的中介服务义务，使得被告置于“违约”的不利情境，后续，在未进行协商的情形下，将被告诉至法院，违反了诚实信用原则。五、原告在提供服务的过程中，侵害被告作为消费者的合法权益。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，消费者在接受服务时享有身、财产安全权，知情权，自主选择权，经营者向消费者提供相关信息时应当真实、全面，就消费者提出的相关询问，应当作出真实、明确的答复。被告作为消费者，与作为经营者的原告相比，处于弱势地位，原告提供专业的服务，进行业务流程的充分说明，充分保障被告的合法权益，为其重要义务，被告有理由基于该信任与期待，选择原告作为居间及交易服务提供者，但实际上，原告在向被告提供服务的过程中，违反相关法律规定，损害被告作为消费者的合法权益，屡次违约，并存在违法行为，被告有权要求原告减少价款。六、本案服务合同为格式合同，违约责任条款约定对被告明显不公平，加重被告责任，并未作明显提示，原告在服务合同中所约定的违约金标准（以未支付部分为基数，按日千分之三的标准）过高，恳请法院予以调整。综上，被告认为原告在履约过程中，存在违约行为在先，设置消费陷阱；在处理争议过程中，存在诱导行为在后；作为经营者，侵犯消费者的合法权益，缺乏诚信精神，损害被告的合法权益，并导致被告财产损失，被告请求驳回原告的诉讼请求，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益。本院综合分析原、被告及第三人提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：某信公司是自然人独资的有限责任公司，成立日期2018年11月30日，经营范围主要是房地产业务。2020年5月31日，林某（买受人）与某信公司（居间人）签订一份《居间及交易服务合同》，约定：就坐落于广州市番禺区南村镇汉溪大道东300号锦某江花园紫荆雅园某幢1003的不动产，居间人提供的居间服务包括：（1）提供不动产买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看不动产权属证明文件；（5）协助买卖双方协商不动产买卖合同的相关条款内容；（6）促成买卖双方签署合法有效的买卖合同；买卖双方签订《不动产买卖合同》时，居间行为完成；买受人应于签署本合同当日向居间人支付居间服务费人民币（小写）31500.00元，（大写）叁万壹仟伍佰万整；居间人提供的交易代办服务包括：（1）协助出售人办理注销抵押登记手续；（2）协助买受人办理贷款申请手续；（3）协助买卖双方办理缴税、过户手续；（4）协助买卖双方办理不动产交割手续；（5）协助买受人办理不动产抵押手续；（6）协助买卖双方办理网上签约手续；（7）协助买卖双方办理与本次不动产交易有关的其他事项；买受人应积极履行《不动产买卖合同》，配合居间人的居间活动，按照居间人的要求提交不动产买卖所需的一切资料及证件，并依照本合同的约定，及时足额向居间人支付居间服务费及交易代办服务费；并保证提交的资料及签名真实、合法、有效；居间人应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；居间人不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在买受人的要求下，居间人可以就不动产的交易政策和流程提供咨询服务；买受人延迟向居间人支付本合同第一、二条约定的居间服务费或交易代办服务费的，买受人除应向居间人支付约定费用以外，还应就其未支付的部分，按照每日千分之三的标准支付违约金；居间人违反本合同第三条约定的，居间人应承担相应的违约责任；等等。同日，林某（买受人）与案外人谢某玲（出售人）签订一份《不动产买卖合同》，约定林某向谢某玲购买坐落于广州市番禺区南村镇汉溪大道东300号锦某江花园紫荆雅园某幢1003房屋一间，成交价格3150000元，林某支付房款的方式为按揭贷款支付；等等。因案涉房屋的买卖交易已经完成，林某确认其已经办理了房屋过户手续并已收楼，某信公司认为其已按《居间及交易服务合同》履行完毕，林某除支付了前期中介服务费15750元外，至今未清偿中介费余款，故向本院提起本案诉讼。庭审中，本院归纳原、被告的争议焦点为：1.原告的服务是否存在瑕疵或者违约；2.中介服务费是否需要按八折支付；3.被告抗辩提出的代办费5000元是否原告收取，是否应在中介服务费中予以扣除。原告某信公司认为：1.我方在服务过程中并没有瑕疵不存在违约，与我方的质证意见一致；2.与被告聊天的易俊邦是代表按揭服务费的表态，并不是对中介费用的打折，其无权对中介服务费是否打折做决定；3.关于5000元，被告提交的证据清楚显示收款单位不是原告，并且收款性质是按揭服务费，原告并未收取此5000元，故不应在中介服务费中予以扣减。被告林某认为：我方认为原告违约，违反《居间及交易服务合同》第二款第三条，具体表现，原告所称贷款利率问题并不是说5.05的，而是原告跟被告说只能是申请5.05的，并且原告并没有认真审核被告的条件，而是被告自己另外了解到更低的利率，挽回损失，基于这一点，被告进行投诉，投诉处理是按照服务费打八折，所以原告工作人员易俊邦在微信记录中确认中介服务费打八折。原告提供服务过程中，原告告知被告通过其第三方平台办理，在被告提出异议之后，原告才说可以通过第三种的方式办理。原告向被告提供格式合同过程，被告与出卖人签订买卖合同中出现众多瑕疵，原告都没有提示，是被告自己发现的。原告业务对接人员与代表是赖凌敏，但是与贝壳显示的对接人员不一致。我方与原告服务人员沟通中，易俊邦一直是以服务部人员与我方进行沟通，并不是按揭公司的人员。关于八折问题，5000元无论是何种费用，我方都已经支付，在支付完费用，我方还说要按揭费打八折，这做法就是多此一举。我方支付5000元是在原告门店扫码的，然后是原告工作人员出具的收据，被告第一次买房，事后才发现问题，并且在主张过程中一直与原告进行沟通。合同的主要条款不仅包括中介服务，还包括了代办费用，并不是原告所说的代办服务是要被告自己去完成，被告在后续与原告的协商过程中也明确说了是对后续服务存在疑问以及不满，不存在被告拒绝或者不予付款，反而是原告一直催促被告办理。本院认为，本案争议的法律事实发生的时间在2020年5月至8月，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”及第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”的规定，审理本案应当适用《中华人民共和国民法典》以及原《中华人民共和国合同法》等。林某与某信公司签订的《居间及交易服务合同》是各方当事人真实意思表示，且约定内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。林某主张易俊邦与其的聊天已经变更了《居间及交易服务合同》中介服务费总额的约定，但易俊邦并非某信公司的法定代表人或授权代表，其无权代表某信公司变更合同主要条款，故本院对林某的抗辩不予采纳。某信公司作为居间人已向林某提供订立房屋买卖合同的机会，促成其与案外人谢某玲签订了《房屋买卖合同》，故某信公司有权依约获取报酬。同时，按照房地产中介服务机构提供房屋交易服务的一般内容，某信公司在收取的中介费中包含的服务内容应有提供订立合同机会、确定合同条款、提供网签服务、办理过户递件手续、办理房屋交接手续、办理银行按揭贷款手续等。本案中，某信公司在提供银行按揭贷款服务方面未尽合理注意义务，存在瑕疵，本院综合双方提交的证据、某信公司实际提供服务质量及内容的情况，以及公平合理和按劳取酬的原则，本院确认林某仅需向某信公司支付75%中介服务及咨询费即可，由于林某已经支付中介费15750元，故林某尚需向某信公司支付中介服务费7875元，对某信公司主张的超出部分及违约金，本院不予支持。关于林某抗辩要求扣减“代办费”5000元，由于林某提供的证据无法证明某信公司收取了其5000元，林某的抗辩事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告林某应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州某信置业有限公司支付中介代理费及咨询费7875元；二、驳回原告广州某信置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，由原告广州某信置业有限公司负担25元，被告林某负担106元。本判决为终审判决。审判员  崔淑冰二〇二一年三月十九日书记员  张 荣