安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终779号 上诉人（原审原告）：深圳市嘉诚物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都写字楼****。社会统一信用代码：91440300755665879R。 法定代表人：马哲春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙峻，安徽伟诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：滁州市琅琊山风景名胜区管理委员会，住，住所地安徽省滁州市琅琊区琅琊古道**琅琊山景区内会统一信用代码：12341100486090172T。 法定代表人：严明，系琅琊山风景名胜区管理委员会主任。 委托诉讼代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯检，安徽会峰律师事务所律师。 原审被告：大连摩玛梦想城装饰设计工程有限公司，住所，住所地辽宁省大连市西岗区不老街****统一信用代码：91210203MA0QDGQ274。 法定代表人：郝秀英，该公司经理。 原审被告：滁州摩玛梦想城文化传媒有限公司，住所地安徽省，住所地安徽省滁州市丰乐大道**代码：91341100MA2PU3363U（1-1）。 法定代表人：陆郑，该公司执行董事兼总经理。 上诉人深圳市嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚公司）因与被上诉人滁州市琅琊山风景名胜区管理委员会（以下简称琅管委）与原审被告大连摩玛梦想城装饰设计工程有限公司（以下简称大连摩玛公司）、原审被告滁州摩玛梦想城文化传媒有限公司（以下简称滁州摩玛公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 嘉诚公司上诉请求：1．撤销原判第三项，改判琅管委对大连摩玛公司与滁州摩玛公司支付嘉诚公司的3203767.20元承担连带责任；2．本案一、二审诉讼费由琅管委、大连摩玛公司和滁州摩玛公司共同承担。事实和理由：1．《物业服务合同》根据合同性质，物业服务发包人以特定身份为基础，依法不能发生债权债务转移；2．根据《物业管理条例》第四十一条的规定，大连摩玛公司是物业使用人，琅管委作为业主，应对物业费承担连带责任；3．因案涉物业合同无法转让由大连摩玛公司继受，故琅管委并未脱离与嘉诚公司的物业服务关系，其仅是将本案物业服务委托大连摩玛公司代理监督，且大连摩玛公司没有从事物业管理的资质，大连摩玛公司并无独立处分权；4．琅管委与嘉诚公司签订的《物业服务合同》并未解除，嘉诚公司按约履行至合同期满。案涉三方签署的《情况说明》和嘉诚公司与滁州摩玛签订的《物业服务合同》仅能证明滁州摩玛公司同意支付嘉诚公司的物业服务费，不能证明物业服务合同债权债务转移。 琅管委辩称：2017年12月24日琅管委、嘉诚公司和滁州摩玛公司签署的《情况说明》是三方协商一致对原2017年4月24日嘉诚公司和琅管委签订的《物业管理服务合同》的实质性变更，也是对2017年12月24日—2018年4月23日这期间物业服务费的债权债务的转让，后滁州摩玛公司也确向嘉诚公司支付了150000元物业费。嘉诚公司和滁州摩玛公司在2018年4月24日重新签订《物业服务合同》的行为表明了琅管委与嘉诚物业公司协商一致实质性解除双方2017年4月24日签订的《物业服务合同》，故琅管委无需再履行解除2017年4月24日签订的《物业服务合同》解除手续；2．物业服务合同不具有人身属性，且2017年4月24日琅管委和嘉诚公司签订的《物业服务合同》约定了双方协商一致可变更或解除合同，2017年12月24日琅管委、嘉诚公司和滁州摩玛公司签署的《情况说明》及2018年4月24日嘉诚公司与滁州摩玛公司签订《物业服务合同》的行为，均表明各方同意了物业服务费的债权债务转移；3．《物业管理条例》第四十一条的立法本意是保护不知情的物业服务方的合法权益，防止业主和物业使用人以有约定为由，对方不知情的物业服务者，但本案中嘉诚公司于2017年12月24日就知晓物业服务费的承担主体变更为滁州摩玛公司，故琅管委不应对大连摩玛公司和滁州摩玛公司欠付的3203767.20元承担连带责任。 大连摩玛公司未到庭作答辩。 滁州摩玛公司未到庭作答辩。 嘉诚公司向一审法院起诉请求：1．判令琅管委支付物业服务费1728.12元、保证金143732.89元；2．大连摩玛、滁州摩玛支付物业服务费3205495.62元，琅管委承担连带责任。3．从起诉之日起计算至款项付清之日，按年利率6%计算利息；4．承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：琅管委的农中花源物业管理项目（二次），于2017年4月21日在滁州市公共资源交易中心公开开标后，确定嘉诚物业为中标人，中标标价为4311986.70元，每月实际应使用经费为119777.4元，为三年日历天。2017年4月23日琅管委科教园区办公室与嘉诚公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定：琅管委将农中花园（花博园）委托嘉诚公司实行物业管理服务。期限为三年，合同一年一签，首次合同期为2017年4月24日—2018年4月23日。合同签订当日内嘉诚公司应向琅管委交纳中标价的10%作为合同履约保证金，即为143732.89元。嘉诚公司中标价为4311986.7元。双方协商一致可变更或者解除合同，双方互不承担责任。 2017年9月25日，大连摩玛公司以竞争性磋商方式取得了滁州福囍文旅小镇（以下简称福囍小镇）运营项目的设计和运营方资格。2017年10月24日，琅管委与大连摩玛公司签订了《滁州福囍文旅小镇设计和运营合同》，合同约定：大连摩玛公司负责项目的运营和管理包括运营方案设计、策划、运营实施等商业运营，以及物业管理、景观绿化养护、籽播花卉、安保、保洁、水电、设施设备维修与更新、水域维护、改造、修缮、维修等管理工作并承担全部费用，可能存在的相关运营和管理风险，均由大连摩玛公司承担。琅管委对上述费用不予补贴。运营期限为20年。双方签订合同30个工作日内，大连摩玛公司应在滁州市行政区域内成立全资项目公司，代表其方负责该项目运营。项目公司代表大连摩玛公司负责在运营期内对小镇进行运营和维护，运营期结束后将项目设施完好无偿地移交给琅管委或其指定机构。项目公司代表大连摩玛公司在运营和维护项目时，并不减免大连摩玛公司应承担的责任和义务，运营产生的所有税收和账务必须经过项目公司账户，项目运营方案审批、报备由滁州项目公司负责，项目公司运营和维护本项目发生的相关违约责任均由大连摩玛公司承担。 上述合同签订前，大连摩玛公司于2017年10月23日在滁州依法成立了全资项目公司滁州摩玛公司，代表大连摩玛公司负责涉案项目运营。2017年12月24日，琅管委科教园区办公室、滁州摩玛公司与嘉诚公司共同签署了一份《情况说明》，约定因滁州摩玛公司对农中花园（滁州花博园）进行整体运营，其物业服务管理相关事宜一并交与滁州摩玛公司运营管理。根据花博园运营合同约定，滁州摩玛公司同意每月按119777.40元支付物业服务费，时间自2017年12月24日—2018年4月23日。后滁州摩玛公司与嘉诚公司于2018年4月24日签订了《物业服务合同》，服务期限自2018年4月24日—2019年4月23日，期满后，由滁州摩玛公司考核，考核合格，继续服务，自动续签下一年合同。服务费用为119777.40元每月，由滁州摩玛公司于每月15前一次性支付嘉诚公司上月的管理服务费。 此后，嘉诚公司为农中花源（滁州花博园）提供物业管理服务至2020年4月23日止。其中琅管委已支付嘉诚公司的物业服务费用为956491.08元；滁州摩玛公司已支付嘉诚公司的物业服务费用为150000元。 一审法院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为：一、大连摩玛公司是否应承担2017年12月24日至2020年4月23日物业服务费的问题；二、琅管委是否应对2017年12月24日至2020年4月23日物业服务费承担连带责任的问题。 关于大连摩玛公司是否应承担2017年12月24日至2020年4月23日物业服务费的问题，本案中滁州摩玛公司系大连摩玛公司成立的全资项目公司，其与嘉诚公司、琅管委科教园区办公室共同签署的《情况说明》以及与嘉诚公司签订的《物业服务合同》，系依据大连摩玛公司与琅管委签订的《滁州福囍文旅小镇设计和运营合同》的约定代表大连摩玛公司负责涉案项目运营。故大连摩玛公司应履行上述合同的约定承担责任。 关于琅管委是否应对2017年12月24日至2020年4月23日物业服务费承担连带责任的问题。嘉诚公司与琅管委、滁州摩玛公司签订的《情况说明》及嘉诚公司、滁州摩玛公司签订的《物业服务合同》，是对原合同债权债务进行转移，嘉诚公司要求琅管委承担连带责任依据不足。 该院认为：琅管委与嘉诚公司签订的《物业管理服务合同》、琅管委与大连摩玛公司签订的《滁州福囍文旅小镇设计和运营合同》、滁州摩玛公司与琅管委科教园区办公室、嘉诚公司签订的《情况说明》以及滁州摩玛公司与嘉诚签订的《物业服务合同》均系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，嘉诚公司按合同约定为农中花源（滁州花博园）提供物业管理服务至2020年4月23日止。琅管委应当按照合同的约定支付2017年4月24日至2017年12月23日物业服务费1728.12元（8个月×119777.40元/月-956491.08元）、退还保证金143732.89元。大连摩玛公司与滁州摩玛公司应当按照合同的约定支付物业服务费3203767.20元（28个月×119777.40元/月-150000元）。对嘉诚公司主张大连摩玛公司与滁州摩玛公司给付自起诉之日起至款项付清之日止利息的诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、被告滁州市琅琊山风景名胜区管理委员会于判决生效后十日内支付原告深圳市嘉诚公司管理有限公司物业服务费1728.12元、退还保证金143732.89元；二、被告大连摩玛梦想城装饰设计工程有限公司与被告滁州摩玛梦想城文化传媒有限公司于判决生效后十日内支付原告深圳市嘉诚物业管理有限公司物业服务费3203767.20元；三、驳回原告深圳市嘉诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费33590元，由被告滁州市琅琊山风景名胜区管理委员会负担1459元，被告大连摩玛梦想城装饰设计工程有限公司与被告滁州摩玛梦想城文化传媒有限公司负担32131元）；保全费5000元，由被告大连摩玛梦想城装饰设计工程有限公司与被告滁州摩玛梦想城文化传媒有限公司负担4577元（于判决生效之日起十日内支付给原告深圳市嘉诚物业管理有限公司），原告深圳市嘉诚物业管理有限公司负担423元。 二审中，琅管委举证了滁州福囍文旅小镇（花博园）物业服务管理合同复印件一份，证明：滁州摩玛梦想城文化传媒有限公司在履行花博园运营管理合同期间与深圳市嘉诚物业管理有限公司物业服务合同履行期限届满后，与滁州市祥安保安服务有限公司签订的物业服务合同，签订时间是2020年4月18日。深圳市嘉诚物业管理有限公司在合同期限届满后，已将物业服务移交给滁州市祥安保安服务有限公司，同时证明其与滁州摩玛梦想城文化传媒有限公司之间的物业服务合同是双方自愿平等签订并履行的。 嘉诚公司质证认为，1．对证据一的三性均不认可；2.2020年10月15日，滁州仲裁委已裁决解除了琅管委与大连摩玛公司的设计和运营合同，从此滁州摩玛公司也退出了花博园的商业运营，其无权将花博园的物业给他人承包，且滁州市祥安保安服务有限公司不具有从事物业服务的资质，嘉诚公司在服务期满后已将物业移交给了琅管委，所以该份合同不能证明达到琅管委的证明目的。 大连摩玛公司未作质证。 滁州摩玛公司未作质证。 综合琅管委的举证意见和嘉诚公司的质证意见，本院对琅管委举证的滁州福囍文旅小镇（花博园）物业服务管理合同认定如下：因该份物业服务合同系复印件，且琅管委未能提供原件予以核对，故本院对该份证据的真实性不予确认。 二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：琅管委是否应对大连摩玛公司和滁州摩玛公司欠付的3203767.20元物业服务费承担连带责任。 嘉诚公司上诉主张物业服务合同具有人身属性，物业服务合同发包人身份特定，依法不允许转让。人身关系包括两类：一是基于自然人和法人的人格权产生的人身关系；二是基于自然人和法人的一定身份产生的人身关系，这具体又包括：在亲属关系中的地位，如监护权；基于知识产权获得的地位，如专利权、商标权；以及在其他社会关系中产生的身份权，如荣誉权。物业服务合同设定的权利义务并不在其上范围之内，故相关权利义务经各方当事人协商一致达成合意后可进行转移。本案中，2017年4月23日琅管委与嘉诚公司签订的《物业管理服务合同》约定首次合同期为2017年4月24日-2018年4月23日以及双方协商一致可变更或解除该物业服务合同；2017年10月24日，琅管委与大连摩玛公司签订《设计和运营合同》，载明由大连摩玛公司设立的全资项目公司即滁州摩玛公司代表大连摩玛公司负责运营滁州花博园即福囍文旅小镇；2017年12月24日琅管委、嘉诚公司和滁州摩玛公司签署《情况说明》，载明由滁州摩玛公司对滁州花博园进行整体运营，物业服务管理事宜一并由滁州摩玛公司运营管理，并约定2017年12月24日-2018年4月23日的物业服务费由滁州摩玛公司负担；2018年4月24日嘉诚公司同滁州摩玛公司签订《滁州花博园物业服务合同》，该份合同与2017年4月23日琅管委和嘉诚公司签订的《物业管理服务合同》内容基本一致，结合嘉诚公司仅就2017年4月-12月的物业费向琅管委提出过付款申请，可知各方已协商一致同意琅管委将其就诉争物业权利义务概括转移给滁州摩玛公司，并根据《设计和运营合同》的约定由滁州摩玛公司及大连摩玛公司自行承担案涉物业费用的给付责任，该合意系各方当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，理应有效，各方均应遵循。加之2018年4月24日嘉诚公司与滁州摩玛公司签订的《物业服务合同》中并无要求琅管委对案涉物业费承担连带责任的约定且根据合同相对性原则，该份合同对琅管委无约束力，故嘉诚公司要求琅管委对尚欠物业服务费承担连带责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，嘉诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32430元，由上诉人深圳市嘉诚物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 达 审判员 葛敬荣 审判员 田 祥 二〇二一年三月二十九日 法官助理张玉格 书记员汪建 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。