陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终141号 上诉人（原审第三人）：上海浦东发展银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区，统一社会信用代码：91610000735369001Y。 负责人：张瑞林，系该分行行长。 委托诉讼代理人：赵曼花，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡小利，女，1982年5月4日出生，汉族，住陕西省西安市高陵区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：金凯，陕西云迈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西华阳天地实业股份有限公司，住所地：陕西省西咸新区，统一社会信用代码：91610000586981044B。 法定代表人：孙祥勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁红刚，男，汉族，1987年10月5日生，住陕西省宝鸡市陈仓区，系该公司法务经理，公民身份号码：61032XXXX710052533。 上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（以下简称浦东银行西安分行）因与被上诉人胡小利、陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院(2020)陕0423民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 浦东银行西安分行上诉请求：1、撤销（2020）陕0423民初2539号民事判决书第四项，改判由被上诉人胡小利、陕西华阳天地实业股份有限公司共同向其偿还《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本金及利息共计78846.76元（暂计算至2020年8月10日，具体金额以实际还款当日其会计部门核算金额为准）；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款虽然规定在商品房买卖合同及担保贷款均被解除的情况下，由出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人，但其并未免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务，因为商品房出卖人实际是受购房者的委托，将其所收到的购房贷款本息返还银行，其还的是购房者的还款，还款义务人仍然是借款合同的借款人；另外，基于按揭合同的特殊性及商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，为了减轻诉累，司法解释才直接要求商品房出卖人归还银行。因此，被上诉人胡小利仍然属于涉案《个人担保借款合同》的还款义务人，胡小利应与华阳公司共同向其偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本金及利息。综上，原审未要求被上诉人胡小利向其承担还款责任有误，为维护其合法权益，请求二审法院予以公断。 被上诉人胡小利以一审判决正确，应予维持进行了答辩。 被上诉人华阳公司答辩称，借贷关系中答辩人为担保人，并非本质上的还款义务人，应当与胡小利共同承担还款义务。 胡小利向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》及《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》；2.依法解除原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.依法判令被告返还原告购房首付款122342元、贷款本息47215.55元及违约金2323.42元；4.依法判令被告以122342元为基数，自2014年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的资金占用期间利息；5.依法判令被告向第三人偿还原告就《个人购房担保借款合同》剩余贷款及利息；6.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月4日，原告与被告华阳公司签订了一份《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2017-00052）（以下简称商品房买卖合同），约定被告将其所开发的位于泾阳县XX镇XX村XX街（一期）1栋4单元4层44054号商品房出卖给原告，房屋总价款为232342元，交房日期为2017年3月31日前。当日原告交付首付款122342元。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。该商品房买卖合同中补充协议就买受人解除合同后出卖人退款的前置条件为：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除合同登记备案后的六十日内退还买受人全部已付款”。2017年3月28日，原告就剩余应付房款110000元与被告华阳公司及浦东银行西安分行签订了一份《个人购房担保借款合同》（以下简称贷款合同），第三人浦东银行西安分行为贷款人，被告华阳公司为连带责任保证人。贷款合同约定：贷款金额110000元，贷款期限自2017年3月28日至2027年3月28日止，采用等额本息还款法，每月10日之前偿还。之后，第三人浦东银行西安分行将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告华阳公司的银行账户。2019年5月22日，原告与被告华阳公司签订了一份《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议），双方就交房及房屋所有权证书办理事宜达成如下协议：一、乐华国际商业街未按期开业期间，被告承担陕西博文商业运营管理有限公司应向原告支付的保底收益，按照当年中国人民银行公布的三到五年期商业贷款利率（2017年为4.75%）计算，由陕西博文商业运营管理有限公司支付给买受人。二、被告同意，自应报送产权登记机关备案之次日（即2019年3月12日）起，至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，按季度支付，每季度违约金在到期后，次月十五日前支付。截止2020年8月10日，原告已偿还贷款本金31153.24元，利息17250.11元，本息合计48403.35元，剩余本金78846.76元未偿还。被告华阳公司已经向原告支付违约金5111.52元，涉案商品房至今未向原告交付。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及贷款合同；2.如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及贷款合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同及补充协议，被告华阳公司也同意，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同、补充协议确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定。1、关于返还购房款本金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告华阳公司已收取原告向其支付的房款122342元，应向原告悉数返还。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同解除，浦东银行西安分行无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少当事人的诉累，本院认定由被告华阳公司直接承担第三人浦东银行西安分行的上述损失，并向原告返还其已向第三人浦东银行西安分行支付的贷款本息。3、关于违约金如何计算。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房违约责任主张被告向其支付违约金，根据双方的合同约定，逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金。原告提出要求被告支付违约金，被告同意，本院予以确认。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，原告要求被告同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日（即2017年3月4日）起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定，本院予以支持。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告按照原告已付房款的日万分之二已向原告支付的违约金5111.52元应在本院认定被告所承担的违约责任中予以扣除。原告要求被告从2014年5月18日起承担资金占用期间利息，无事实依据，不予支持。4、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。根据合同约定，本院在合同解除后给予十五日的自行履行期，履行期内被告华阳公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告华阳公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告华阳公司向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，遂判决：一、解除原告胡小利与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2017年3月4日签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2017-00052）及2019年5月22日签订的《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议，原告胡小利与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告胡小利、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行于2017年3月28日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后六十日内向原告胡小利返还购房款122342元，返还已偿还的贷款本息（以给付时上海浦东发展银行股份有限公司西安分行出具的还款流水为准），支付违约金1223.42元，支付资金占用期间利息（利息以应返还购房款122342元为基数，自2017年3月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行偿还原告胡小利就《个人购房担保借款合同》剩余贷款本金及利息（以给付时上海浦东发展银行股份有限公司西安分行出具的剩余贷款数额为准）；五、驳回原告胡小利的其他诉讼请求。以上给付款项在执行时扣除5111.52元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3738元（原告已预交），减半收取计1869元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。1869元退还原告胡小利。 本院二审期间，各方当事人均未提交任何新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为:本案争议焦点为案涉《个人购房担保借款合同》解除后胡小利应否承担剩余贷款的还款责任。关于案涉《个人购房担保借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因华阳公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房买卖合同》解除，《个人购房担保借款合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人华阳公司将收取的购房贷款本金及利息返还浦东银行西安分行，胡小利不负返还义务。 关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，胡小利支付房款，华阳公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，浦东银行西安分行将胡小利所贷款项直接支付给华阳公司，华阳公司实际用款。胡小利并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，胡小利取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因华阳公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：华阳公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用胡小利支付的首付款及浦东银行西安分行按揭贷款；浦东银行西安分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对华阳公司、胡小利的债权；胡小利未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在胡小利对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。 综上，浦东银行西安分行请求胡小利与华阳公司共同归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1772元，由上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  席晓颖 审判员  陈美丽 审判员  韩 瑶 二〇二一年三月十日 书记员  刘 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 1