中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7004号原告：杨公祥，男，1939年1月8日出生，香港特别行政区居民，原告：张瑞英（CHANGSUIYING），女，1928年2月12日出生，美国国籍，两原告共同委托诉讼代理人：李淑娴,广东恒生律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蒋冬菊,广东恒生律师事务所律师。被告：邝浩然，男，1946年6月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：伍继红，系其妻子。委托诉讼代理人：邝丽卿，系其女儿。原告杨公祥、张瑞英与被告邝浩然物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开进行审理。两原告的共同委托诉讼代理人李淑娴与被告本人及其委托诉讼代理人伍继红、邝丽卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告邝浩然户（含同住人员）立即腾空、迁出广州市小北路洪桥街3号房屋，并将该房屋交还给两原告；2.判令被告立即向两原告支付房屋使用费【房屋使用费按60.01平方米计，参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价标准（如尚未公布的，则参照房管部门公布的最近一期同地段住宅房屋租金参考价标准）计付，自2018年3月1日起计算至实际腾空交还房屋之日止，暂计至2019年9月30日，房屋使用费为人民币42187.03元】；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州市小北路洪桥街3号房屋自1958年由国家经租，两原告经继承取得该房屋产权。2018年3月，广州市越秀区房屋管理局出具证明，证明该房屋已被撤管发还，广州市越秀区第一房屋管理所出具《通知》和《住户居住情况移交表》，明确自2018年3月1日起撤管并发还给原告自行管业。根据上述《住户居住情况移交表》，被告居住于涉案房屋二楼，其与广州市越秀区第一房屋管理所签订的租赁合同早已届满。自涉案房屋发还给两原告后，被告未与两原告签订任何租赁合同，也没有交付过租金，被告无权占有涉案房屋。原告于2018年5月向被告发出通知，告知涉案房屋已发还原告管业，要求其如实告知房屋使用情况，原告又于2018年7月再次向被告发出通知，要求其支付房屋使用费并于2018年10月15日前腾空迁出涉案房屋，此后原告又委托律师多次与被告沟通，但被告至今仍未支付房屋使用费并拒不搬离涉案房屋，遂诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告的代理人自2018年5月与我方联系后，我方即表示只要真正的业主出现，我方就愿意将房屋腾退并交还，但并未有房屋产权人收房，也未向我方出示相关的产权证明文件，我方另有房屋居住，只要原告能够提供产权证明，我方即可立即腾退。当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对涉案事实认定如下：根据广州市房地产档案馆于2018年9月18日出具的《广州市不动产登记查册表》，位于广州市小北路洪桥街**的产权人为杨鹤龄，所有权来历为1942年10月继承所得，登记附注：国家经租；该业已撤管撤改字4805号等。广东省广州市南方公证处于2017年7月7日作出（2016）粤广南方第053263号《公证书》，载明被继承人杨鹤龄于1954年死亡，被继承人张淑英于1943年死亡，继承后，坐落在广州市小北路洪桥街**的房屋由原告杨公祥、张瑞英共同所有。广州市越秀区房屋管理局于2018年3月8日出具《证明》，载明广州市小北路洪桥街3号房屋原产权人杨鹤龄，房屋在1958年国家经租全间，经广州市国土房管局批准以【1994】撤改字4805号撤管通知书发还全间，现继承人已办理（2016）粤广南方第053263号继承公证，领回产权等。广州市越秀区第一房屋管理所于2018年3月20日向业主杨鹤龄发出《通知》，载明小北路洪桥街3号（全间），经上级批准，自2018年3月1日起撤销代管，发还给你自行管业，望于本月底前携带房地产所有证及本通知领回产权，并与住户到租赁登记部分办理租赁登记手续，今后房屋由你自行管业等。后附《代管房屋撤管住户居住情况移交表》载明被告居住部位为全间，面积60.01平方米，使用性质为住宅，每月租金189.45元，租金止戳日期、撤管日期及产权人接管日期均为2018年3月1日等。被告（乙方）与广州市越秀区第一土地房屋管理所（甲方）于2006年11月30日签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，载明甲方将越秀区小北路洪桥街3号出租给乙方作住宅使用；使用面积60.01平方米，租赁期限自2006年8月1日至2008年7月31日，月租189.55元；如该房屋一经发还或撤管，自房屋发还之日起租赁合同自行废止等。被告表示支付租金至2018年6月，并提交了广州市越秀区房屋管理局开具的租金发票予以证实。原告委托律师于2018年5月28日在涉案房屋张贴《通知书》，载明广州市越秀区第一房屋管理所已于2018年3月起撤销代管涉案房屋并移交给产权人自行管理，请被告于2018年6月1日前如实告知房屋使用情况并提供合法使用房屋的相关证明材料等。被告在庭审中确认有看到该通知书。原告委托律师又于2018年7月17日向被告寄送《通知》，载明产权人决定收回房屋，给予不超过3个月过渡时间以完成搬离腾空房屋事宜，并按照每月每平方米70元的标准支付房屋使用费，若被告按期支付房屋使用费并实际于2018年10月15日前完成房屋交接，产权人承诺在完成房屋交际之日起5个工作日内一次性返还已交付的房屋使用费等，该通知因电话无人接听且上门无人而退件。2018年6月，两原告委托律师前往涉案房屋告知被告收回房屋，被告则表示要求出示产权文件。另，根据广州市住房和城乡建设局公布的广州市房屋租金参考价显示，2018年洪桥街小北路楼梯楼住宅租金参考价为36元每月每平方米，2019年洪桥街小北路楼梯楼住宅租金参考价为40元每月每平方米，2020年洪桥街小北路楼梯楼住宅租金参考价为38元每月每平方米。本院认为：原告张瑞英为外国国籍自然人，本案为涉外物权保护纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，鉴于本案所涉不动产在我国境内，故应适用中华人民共和国法律作为准据法。又根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，两原告对涉案房屋物权的取得事宜在民法典施行前，故房屋物权归属认定应适用《中华人民共和国物权法》及相关司法解释规定；被告占用涉案房屋持续至民法典施行后，故被告侵权事实认定及责任承担应适用《中华人民共和国民法典》。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”以及第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定，从不动产登记查册表所载，涉案广州市小北路洪桥街3号房屋原产权人为杨鹤龄，再根据（2016）粤广南方第053263号公证书所载，该房屋所有权由两原告继承，在无相反证据足以推翻该公证书的情况下，可以认定两原告自此享有涉案房屋的物权。被告占有涉案房屋，虽然系与广州市越秀区第一房屋管理所签订了租赁合同，但已明确约定房屋一经发还或撤管，自房屋发还之日租赁合同自行废止。现涉案房屋已于2018年3月1日起发还业主管业，两原告此后亦委托律师明确向被告表示收回房屋，并给予了合理期限腾空交还房屋，被告自此无权继续占有涉案房屋，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告主张被告及同住人员立即腾空、交还涉案房屋符合法律规定，应予支持。此外，被告自2018年3月1日后无权占有涉案房屋期间，导致两原告无法行使对房屋的使用、收益等权利，依法应予赔偿，原告主张以被告实际占用的60.01平方米为面积基数，按照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价为标准计算房屋使用费合法有理，本院予以支持。至于被告向广州市越秀区房屋管理局交付的2018年3月1日之后的租金，被告可另循途径救济解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十九条,《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十八条的规定，判决如下：一、被告邝浩然及同住人员应于本判决发生法律效力之日起十五日内，腾空、迁出广州市小北路洪桥街3号房屋，并将该房屋交还给原告杨公祥、张瑞英；二、被告邝浩然应于本判决发生法律效力之日起十五日内，赔偿房屋占有使用费（自2018年3月1日至2018年12月31日期间按每月2160.36元的标准计算，自2019年1月1日至2019年12月31日期间按每月2400.4元的标准计算，自2020年1月1日至实际交还房屋之日期间按每月2280.38元的标准计算）给原告杨公祥、张瑞英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费855元，由被告邝浩然负担。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵 咏人民陪审员 周 萍人民陪审员 蔡淑冰二〇二一年三月十一日法官助理蔡泳书书记员李锐