河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7027号上诉人（一审被告、申请执行人）：张兴贵，男，1964年11月10日生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：张国瑞，河南雷鸣律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：朱贵来，男，1980年7月23日生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：武玉芝，邓州市新兴法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告、案外人）：赵玉翠，女，1980年3月1日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：武玉芝，邓州市新兴法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告、被执行人）：吕青政，男，1961年7月9日出生，汉族，住邓州市。上诉人张兴贵因与被上诉人朱贵来、赵玉翠、吕青政案外人执行异议之诉一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张兴贵及委托诉讼代理人张国瑞，被上诉人赵玉翠及其委托诉讼代理人武玉芝，被上诉人吕青政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兴贵上诉请求：1、依法撤销邓州市人民法院（2020）豫1381民初2020号民事判决书，改判依法驳回朱贵来、赵玉翠的诉讼请求。2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原审判决不得执行案涉房产不符合法律规定，应当依法改判。1、本案案涉房产的不动产证是在上诉人保全过程中，吕青政自己办理的，不存在保全前买卖双方办理过户问题。本案不属于××对登记在被执行人名下的不动产提出异议的案件性质。2、朱贵来提供的集资联建协议约定的房屋并非本案案涉房屋，原审认定调换房屋没有证据支持，集资联建协议属无效协议，原审认定合同有效无事实根据。3、朱贵来、赵玉翠提供的证据不能证明已支付吕青政购房款310000元，未提供转款凭证。朱贵来、赵玉翠没有将10000元剩余价款按法院要求交付执行。二、原审认定：“吕青政于2019年11月5日未经朱贵来、赵玉翠同意擅自将该房屋以自己名义办理了不动产证，又因该房屋被查封，朱贵来、赵玉翠对案涉房屋享有物权期待权，该物权期待权可以对抗张兴贵的债权并阻却执行”是错误的。吕青政办理不动产证时朱贵来、赵玉翠作为房主不可能不知道。不动产证是在上诉人保全期间办理，出证后即被查封，买卖双方没有办理过户，都没过错。请求二审法院支持上诉人的请求。赵玉翠、朱贵来辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。双方的合同合法有效，足以排除执行。一审判决符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。赵玉翠、朱贵来在法院查封前已合法占有案涉房产九年多，未过户不是因为自身原因。赵玉翠、朱贵来是案涉房产的实际所有权人。吕青政辩称，本人与赵玉翠、朱贵来签订的集资联建协议实际为房屋买卖合同，后调换成现在的房屋已九年多。双方是按市场价签订的协议，已支付房款31万元，留1万元作为办理房权证的押金，把房权证办在自己名下赵玉翠、朱贵来不知道，本人办理房权证也是为了给赵玉翠、朱贵过户。上诉人查封是错误的。请求依法维持原判。朱贵来、赵玉翠向一审法院起诉请求：1．依法停止对位于邓州市铁西大街的一处三间门面［豫（2019）邓州市不动产权第0006640号）］的执行并解除对该房产的查封；2．依法确认二原告与被告吕青政间房屋买卖合同合法有效，并确认诉争房产归二原告所有。一审法院认定事实：朱贵来、赵玉翠系夫妻关系；吕青政曾在邓州市××大街二烤厂对面建造房屋。2007年9月14日，朱贵来、赵玉翠以朱贵来名义购买吕青政位于邓州市××大街二烤厂对面一层面西的两间门面房（建筑面积为125㎡），总房款320000元，双方签订房屋集资联建合同。合同约定，签合同时朱贵来支付50％房款即150000元、该楼房建筑主体封顶时支付余款160000元，剩余10000元房款于该楼房权证交于朱贵来时付清；并约定吕青政于2007年10月1日将该房屋交付朱贵来。2008年9月26日，朱贵来支付310000元房款，吕青政出具了收据，载明“朱贵来购房款叁拾壹万元整（310000元）收款人吕青政”。2011年3月，经双方协商，吕青政将上述两间门面房调换至协议房屋后边面北的三间偏门面房，交付房屋后，朱贵来、赵玉翠对该房屋进行装修，并于2011年9月1日至2019年12月出租给邓州市古城街道办事处建新居委会作为办公场所。张兴贵与吕青政、王耀海因合同纠纷一案，张兴贵于2019年10月9日向法院申请诉前财产保全并提供财产担保，请求查封吕青政所有的位于邓州市××路北段东侧建材市场房权证号为邓字第**的房产（查封价值以4070000元为限）。在法院保全过程中，吕青政对被保全房产进行了变更登记，致使保全不能，张兴贵对其名下房产变更为包括案涉房产（不动产证号为豫（2019）邓州市不动产权第0006640）在内的18套不动产。一审法院于2019年11月6日作出（2019）豫1381财保108号之一民事裁定书，裁定查封吕青政名下、位于邓州市××路北段东侧建材市场不动产证号为豫（2019）邓州市不动产权第**在内的**不动产。2020年1月10日，朱贵来、赵玉翠提出书面执行异议，要求解除对该房屋的查封并中止执行。一审法院于2020年4月17日作出（2020）豫1381执异14号执行裁定书，驳回朱贵来、赵玉翠的异议请求。2020年5月11日，原告朱贵来、赵玉翠诉至一审法院，要求停止对案涉房屋的执行、解除查封并请求确认二原告与吕青政之间的房屋买卖合同合法有效，该房产归二原告所有。因被告张兴贵未到庭，本案无法调解。另查明，吕青政于2019年11月5日将上述诉争房屋的不动产权证办理至自己名下。一审法院认为，双方当事人对吕青政将自己建造的的房屋卖给朱贵来，均无实质性异议，法院予以确认。本案争议焦点为二原告对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对该类纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，作为执行依据的生效裁定是基于张兴贵与吕青政、王耀海间的合同纠纷而作出的诉前财产保全，法院的执行属于金钱债务执行。第二，朱贵来与吕青政签订的房屋集资联建合同，实为房屋买卖合同，该合同不违反法律效力性强制性规定，合法有效，且房屋买卖的时间（2007年9月14日）和合法占有案涉房屋的时间（2011年3月）均早于被告张兴贵申请诉前财产保全的时间，更早于法院查封案涉房屋的时间（2019年11月6日）。第三，朱贵来已按合同约定向吕青政支付310000元的房款，因合同约定剩余10000元于该房屋产权证交于朱贵来时付清，而产权证至今未能交付，故剩余10000元未付，二原告并未违约。第四，案涉房屋虽未办理产权过户手续，但其原因在于吕青政于2019年11月5日未经原告同意擅自将该房屋以自己名义办理了不动产证，法院又于次日对房屋予以查封，非因二原告（××）自身原因所致。所以，作为善意购房人，二原告对案涉房屋享有物权期待权，该物权期待权可以对抗被告张兴贵的债权并阻却执行。关于二原告提出的确认案涉房屋归其所有的请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二原告在购买案涉房屋后，并未依法进行物权变更登记，因此不发生物权变动的效力。对该项请求，法院现不予支持。综上所述，原被告诉辩，理由部分正当，法院均予部分采信；因本案成讼，原因在于被告吕青政的不诚信行为，案件受理费应由其负担。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于邓州市××路北段东侧建材市场内、证号为豫（2019）邓州市不动产权第0006640号的不动产；二、驳回原告朱贵来、赵玉翠的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由被告吕青政负担。本院二审期间，上诉人提交了一审法院（2020）豫1381执2481号执行裁定书一份，证明2020年12月10日一审法院作出裁定，查封了本案争议的房产。本院经审理另查明，因张兴贵申请执行吕青政委托合同纠纷一案，2020年12月10日一审法院作出（2020）豫1381执2481号执行裁定，又将本案争议的房产予以查封。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，朱贵来与吕青政2007年9月14日签订的集资联建合同实为房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效的合同，朱贵来已按合同约定支付了绝大部分购房款，吕青政已交付房屋。2011年3月朱贵来与吕青政又商定将买卖合同中的两间门面调换成三间位置偏僻的门面，即本案争议的三间门面。尽管吕青政辩称，该调整房产经双方协商在2007年集资联建合同上直接更改，而其提交的集资联建合同上并未显示，但综合朱贵来、赵玉翠提交的关于调整房产的通话录音，以及自2011年9月始将案涉房产租赁给邓州市古城街道办事处建新社区居委会使用，长达九年。又结合一审法院现场调查的图片资料和调取的建新社区居委会证明，足以证明吕青政与朱贵来、赵玉翠之间将原合同约定的两间门面房调换至案涉的三间门面房属实。自调换房产后，朱贵来、赵玉翠将案涉房产租赁给建新社区居委会使用，收取租赁费，长达九年并无他人提出异议主张权利，可认定朱贵来、赵玉翠对案涉房产行使了合法占有管理使用的权利。关于房产余款1万元，因买卖双方合同约定的办理房屋产权证照事项尚未成就，朱贵来、赵玉翠未予以支付符合日常交易习惯。2019年11月5日吕青政将案涉房产登记至其名下，次日法院予以查封，导致无法变更登记的过错不应归责于朱贵来、赵玉翠自身。故朱贵来、赵玉翠要求排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原审判决不得执行本案争议房产并无不当。综上所述，张兴贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由张兴贵负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年三月十一日法官助理张继强书记员邢舒妍