贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终487号上诉人（原审被告）：六盘水民扬房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路凯悦广场A栋910室，统一社会信用代码：91520200795275269M。法定代表人：陈相池，系该公司执行董事。特别委托诉讼代理人：沈律，贵州灏峰律师事务所律师。特别委托诉讼代理人：金卫萍，贵州灏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王尚圣，男，1986年8月3日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：周小扬，系贵州众芳律师事务所律师。上诉人六盘水民扬房地产开发有限公司因与被上诉人王尚圣商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六盘水民扬房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人要求支付违约金已过法定三年诉讼时效，一审法院适用法律错误。被上诉人于2014年8月6日与上诉人签订《商品房买卖合同》，购买上诉人开发建设的位于钟山区房屋一套，合同中约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处文书的，按已付房价款的万分之五承担承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。一审法院认为：“双方在合同中约定以日为单位计算违约金数额，该违约金属于继续性债权”，继续性债权没有法律依据，不应作为认定诉讼时效未中断的依据，而一审法院认定被上诉人的主张从2017年5月21日起计算违约金未超过诉讼时效更是于法无据。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》四、关于房地产纠纷案件的审理：（四）关于违约责任问题，18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，诉讼时效应当自2016年12月30日起开始计算，被上诉人于2020年5月20日提起诉讼要求上诉人支付违约金，并且被上诉人提交的视频录像等证据在一审法院的判决中已经被认定为没有造成本案诉讼时效中断，已经超过三年诉讼时效，违约金不应得到支持，故一审法院适用法律错误。二、一审判决违约金过高，且被上诉人无证据证明违约造成的损失。最高人民法院民二庭在《九民会纪要》理解与适用中的观点认为，根据《合同法》第114条的规定，约定违约金的性质是“以补偿性为主，以惩罚性为辅”。违约金制度设计的主要功能在于补偿损失，而并非在于惩罚违约方。当约定违约金数额低于造成的损失额时，违约金表现为补偿性；当约定违约金高于造成的损失时，违约金与损失相等的部分具有补偿性，超过损失的部分，则体现为惩罚性，此时约定的违约金兼具补偿性与惩罚性。既然违约金的设置以补偿性为主，被上诉人作为积极主张一方，就应提供造成损失的相关证据，但被上诉人在一审中主张了上诉人违约应赔偿违约金弥补其损失，但又未提供造成相应损失的证据，应当承担举证不能的后果，一审法院应当驳回其诉讼请求，一审法院判决上诉人承担日0.015%的违约金明显过高不当，应当予以改判纠正。王尚圣辩称，一、一审法院适用法律正确，本案未超过诉讼时效。被上诉人在合同签订及收房后的几年间都不间断、无数次的找到上诉人要求上诉人履行其合同义务，给被上诉人交付相关材料去办理房屋权属转移登记，但上诉人屡屡拖延并找借口不予办理，被上诉人去找上诉人多次维权的过程也有人证予以证实。合同中约定以日为单位计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，故诉讼时效应以被上诉人一审起诉时倒推3年计算，这3年间的诉讼时效合法有效。二、上诉人主张被上诉人需要提供损失证明，毫无法律依据。2014年8月6日签订的商品房买卖合同第22条约定，就明确了上诉人于2016年12月30日以前应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给被上诉人，并由上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，超过60日上诉人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，则上诉人按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，且是上诉人提供的格式合同，必然是对上诉人有利，而对被上诉人更为不利的一种格式合同，现上诉人主张违约金过高是极度不诚信且没有法律依据的。一审法院判决上诉人支付的违约金由双方合同约定的日利率万分之五降到按日利率万分之1.5计算,大大降低了违约金计算的标准，已经是非常的低了，被上诉人本想提起上诉，但出于经济状况不好的考虑也向尽快拿到违约金贴补生活开支，才没有提出上诉，但在这样的情况下上诉人还对此不满提出上诉，这更像是采取拖延时间的方式而已。上诉人所称不及时办理房屋权属转移登记对被上诉人没有实质的影响，只是站在其不诚信、不履约的角度找的借口，事实是被上诉人因上诉人迟迟不交付有关文书和办理转移登记房屋一直不能拿去抵押贷款，被上诉人的经济压力逐日增加，一直想用房屋贷款开始做小生意的目标也无法实现，在没有稳定经济来源又无法做小生意的情况下，现在只能在外地务工且现在该案涉房屋出现了开裂、渗水等房屋质量问题以及电路未安装一户一表导致的集体工地用电烧坏了家里的多样家电，造成了更多损失，这些损失已经远远不止违约金了。王尚圣向一审法院起诉请求：一、请求依法判决被告向原告办理坐落于六盘水市钟山区的转移登记（不动产过户登记）手续；二、请求判决被告支付逾期办理商品房转移登记的违约金306159.45元［472104元×0.5‰×1297天（2017年1月1日起至2020年7月21日）］，2020年7月21日起至办理商品房转移登记之日止的违约金，仍以房屋总款472104元为基数，按日万分之五计算，直至转移登记办理完毕）；三、请求依法判决被告交付代原告向有关部门交纳汇金大厦2号楼2601室商品房契税、物业服务费、供电的缴款凭证；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月6日，原告王尚圣作为买受人与被告六盘水民扬房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发建设的位于钟山区房屋一套，该商品房总价款为472104元，买受人应当在2014年8月6日前支付全部房价款。该商品房的上水、下水、供电在交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳契税、物业服务费用、供水、供电、燃气开户费及办理产权交易及土地分户相关费用等，办理银行按揭贷款或公积金贷款的相关费用，并在签订本合同之日起3日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后7日内向买受人交付相应缴款凭证。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记。并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告王尚圣按合同约定支付被告购房款472104元。现因被告六盘水民扬房地产开发有限公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，也未支付原告违约金，且未将交纳契税等费用的凭证交付给原告，故原告诉至法院。另查明，2020年7月21日，六盘水市不动产登记中心向本院复函，复函如下：经核实，六盘水市钟山区凉都大道与钢城大道交汇处西南汇金大厦为六盘水民扬房地产开发有限公司开发的商品房，截止2020年7月21日，该公司尚未向我中心申请办理该项目的房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。因此上述商品房尚不具备办理转移登记的条件。一审法院认为，原告王尚圣与被告六盘水民扬房地产开发有限公司于2014年8月6日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。对原告王尚圣主张被告为其办理坐落于六盘水市钟山区的转移手续的诉请，经向六盘水市不动产登记中心查询，因被告六盘水民扬房地产开发有限公司尚未申请办理六盘水市钟山区凉都大道与钢城大道交汇处西南汇金大厦的房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，故该房尚不具备办理转移登记的条件。因该房现不具备办理产权转移登记的条件，故对原告主张被告为其办理该商品房转移登记手续的诉讼请求，不予支持。原告可待该房可办理转移登记时再主张权利。对原告主张被告支付逾期办理商品房转移登记的违约金306159.45元的诉讼请求，因被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约，应当支付原告违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原、被告双方在商品房买卖合同中约定，被告应当在2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。故本案诉讼时效应自2016年12月30日开始计算。因原、被告双方在合同中约定以日为单位计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告王尚圣于2020年7月24日提起诉讼，则原告主张的2017年7月25日起的违约金未超过诉讼时效。被告六盘水民扬房地产开发有限公司对2017年7月25日之前的违约金已过诉讼时效的抗辩理由成立，予以采信。双方在合同中约定违约金按日利率万分之五计算，被告抗辩违约金约定过高理由成立，本院予以适当调整，以原告已支付的购房款472104元为基数，按日利率0.015%计算，自2017年7月25日至2020年7月21日的违约金为77330.64元，故对原告主张被告支付该期间违约金77330.64元的诉讼请求，予以支持；对原告主张的违约金超出部分，不予支持。2020年7月22日至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金按日利率0.015%计算。对原告主张被告交付代其向有关部门交纳的该商品房契税、物业服务费及供电的缴款凭证的诉讼请求，原、被告均认可物业服务费不是被告收取，故该缴款凭证不应由被告交付。而契税、供电的缴款凭证虽双方在合同中约定被告应当于缴费后七日内向原告交付，但双方均未提交证据证明被告已实际向相关部门缴纳该费用，故原告要求被告交付缴款凭证的条件并不成就，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对原告主张被告为其完善房屋的弱电工程，移交供电局并安装一户一表的诉讼请求，因双方仅在合同中约定房屋交付时供电达到使用条件，未约定房屋的弱电及一户一表的安装，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告六盘水民扬房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王尚圣逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金77330.64元（违约金自2017年7月25日算至2020年7月21日；2020年7月22日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以房价款472104元为基数，按日利率0.015%计算）；二、驳回原告王尚圣的其他诉讼请求。案件受理费5892元，因适用简易程序减半收取2946元，由原告王尚圣负担2202元，由被告六盘水民扬房地产开发有限公司负担744元（原告已预交，被告应负担的部分于判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告）。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、一审对被上诉人主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的计算期间是否正确；2、一审对违约金的计算标准是否正确。关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，结合双方签订的合同内容来看，因上诉人的原因导致被上诉人未能在约定期限内取得案涉房屋的商品房转移登记有关文书，上诉人理应按照合同约定承担违约责任，该约定方式下的违约金以日为单位累计计算数额并随着违约行为的持续发生而不断增加，违约状态并未因时间的推移而消除，故被上诉人对该违约金的请求属继续性债权。一审法院以被上诉人起诉之日起倒推三年计算上诉人应承担违约责任的具体期间，计算方式正确，本院予以支持，对上诉人提出超过诉讼时效的上诉理由本院不予采纳。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，虽双方在《商品房买卖合同》中约定，违约金以购房款为基数，按日万分之五计算至上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。但一审法院已根据上诉人的抗辩并结合上诉人的违约情形等已经进行了调整，上诉人的违约行为致使被上诉人不能取得案涉房屋的所有权，客观上给被上诉人造成损失，一审法院调整标准符合本案实际。上诉人主张一审法院调整的违约金过高的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1733元，由上诉人六盘水民扬房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年三月二十五日法官助理张冰书记员杨梦虹