湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终829号上诉人（原审被告）：刘双，男，1990年4月21日出生，汉族，住华容县。委托诉讼代理人：张核，湖南金球律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南省新闻出版广电局岳阳中波转播台，住所地岳阳市岳阳楼区奇康路岳阳中波转播台。法定代表人：陈卫东，系该台台长。委托诉讼代理人：廖武雄，湖南君煌律师事务所律师。上诉人刘双因与被上诉人湖南省新闻出版广电局岳阳中波转播台(简称中波转播台)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘双上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案租期已由出租人与承租人按照双方交易习惯转化为不定期租赁。对于案涉转租，按照民法典规定应认定为有效。2、上诉人与其承租人之间的租赁合同已转化为不定期租赁合同，上诉人作为次承租人代为支付租金至2020年3月。被上诉人的起诉没有主张合同期满而终止。本案租赁合同没有因实际履行期限届满而终止，已转化为不定期租赁合同。3、解除合同属于当事人的权利，同时上诉人作为次承租人依据合同占用涉案门面，系合法有权占用。4、被上诉人不是转租合同的当事人，上诉人不是租赁合同的当事人。出租人起诉次承租人腾房没有法律依据。按照合同相对性，本案上诉人作为次承租人不是适格主体。本案承租人未参加诉讼，违反法定程序，判决支付逾期占用费的要件不具备。中波转播台辩称，1、本案没有超过租赁期限，原合同终止后下达了口头通知不再出租，在6月又下达书面通知，租赁期满后便拒收租金。2、租赁期限延迟三个月不是事实。3、解除租赁关系正确，转租也要接受原租赁合同的条件和期限履行相关义务。4、物权具有排他性和绝对性，所有权人不予使用的时候不得继续使用。中波转播台向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告之间的租赁合同关系已解除，被告将房屋腾空后交付原告；二、被告向原告支付2020年1月至10月的门面占用费用30000元；三、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月30日，原告中波转播台（甲方）与岳阳楼区凯达汽车精品装饰服务部签订《门面租赁合同》，约定：“甲方将湘泰阳光佳园111号门面出租给乙方，租赁期限壹年，从2019年1月1日交付使用至2019年12月31日收回；乙方在签约时应向甲方缴纳5400元押金，租金每季度9000元（每月3000元），于每季度第一个月10日前一次性付清；乙方不得擅自将门面转让给第三方承租使用，如确有需要必须事先征得甲方同意方可转让，并同时与甲方签订租赁合同。如未经甲方许可，乙方擅自将门面转让第三方，甲方有权将该门面无条件收回。”案外人赵汉灯在乙方法定代表人处签字并加盖乙方公章。2019年2月18日，岳阳楼区凯达汽车精品装饰服务部与被告刘双及其合伙人陈其辉、程鹏签订《转让合同书》，载明：“从2019年2月18日把赵淑敏门面转让给刘双、陈其辉、程鹏他们三人使用，包含货物工具（转让费贰拾万元）”。被告刘双受让后，于2019年3月29日在岳阳市工商行政管理局岳阳楼分局注册名为岳阳楼区辉鹏汽车美容中心的个体工商户，并以微信支付向原告负责收租工作人员按季度支付租金。上述租赁合同期满后，原告未续签租赁合同，亦拒绝接收被告微信支付的租金。2020年6月1日，原告向出租门面送达《关于停止门面出租的函》，通知在6月30日前停止经营并清场撤离。一审法院认为，被告刘双等与承租人签订《转让合同书》，后直接向原告微信转账支付2019年后三季度租金，原告亦未提出异议，应认定原告同意承租人转租给被告刘双。承租人转租的，租赁期限超过承租人剩余租赁期限的无效，原告与承租人的租赁合同于2019年12月31日届满，原告自此以拒收房租视为其不再续签租赁合同，原告与承租人的租赁合同自届满时终止，承租人与次承租人的租赁合同关系亦同时解除。现被告刘双经营岳阳楼区辉鹏汽车美容中心使用租赁房屋自此为无权占有，应向原告返还租赁门面，故对原告要求被告刘双返还门面的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付自2020年1月至10月间门面占用费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费用的，人民法院应予支持”，结合被告向原告缴纳三季度租金的事实，该租金可以认定为逾期腾房占用费用即每月3000元，扣除2个月疫情影响期间，本院对1月至10月期间占用费用支付24000元。被告辩称原告应起诉承租人而不应起诉实际承租人，本院认为原告作为房屋权利人起诉负有腾房义务的次承租人腾房并支付占用费具有事实和法律依据，未起诉承租人并不违反法律规定，且本案事实清楚无需追加，故对被告的该答辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条规定，判决：一、刘双于判决生效后十五日内向湖南省新闻出版广电局岳阳中波转播台腾空并返还位于岳阳市岳阳楼区××路××号门面；二、刘双向湖南省新闻出版广电局岳阳中波转播台支付2020年10月30日前门面占用费用24000元；三、驳回湖南省新闻出版广电局岳阳中波转播台的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费减半收取275元，由湖南省新闻出版广电局岳阳中波转播台负担30元、刘双负担240元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：刘双提交了中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明上诉人代为支付租金的方式和时间为当季租金季末或季中支付，上诉人循例继续用房至2020年3月末才遭拒收租金，原租赁合同期限没有在2019年12月31日届满终止。被上诉人认为原租赁合同到期后未续签合同，也拒收租金。2020年没有收取租金，2019年12月之后也没有继续签订合同，双方没有续租的合同关系。本院认为，因被上诉人在2020年之后拒收上诉人的租金，且亦未与承租人续签合同亦未收取租金，故该份证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案出租人即被上诉人与案外人即涉案门面的承租人岳阳楼区凯达汽车精品装饰服务部签订的《门面租赁合同》中约定双方租赁期限至2019年12月31日期限届满。承租人岳阳楼区凯达汽车精品装饰服务部于2019年2月18日将涉案门面转租给上诉人，可认定三者之间系租赁与转租关系。因被上诉人作为出租人在租赁合同期限之内收取了上诉人的租金，视为其认可转租行为。现因被上诉人在2019年12月31日与承租人的租赁期限届满后未再与承租人续签，并通过拒收涉案门面租金的行为表示不再同意转租，亦不与本案上诉人即次承租人直接签订租赁合同。故被上诉人与承租人之间的租赁合同已因租赁期限届满而终止，而未与承租人转化为不定期租赁合同。因房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据，亦即房屋租赁关系终止，则承租人占有租赁房屋的合法依据就不存在，承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋。次承租人在房屋租赁关系终止时，亦不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，故此时被上诉人作为出租人可以直接向次承租人主张返还租赁物。一审法院判决上诉人腾房返还租赁物并无不当，本院予以维持。上诉人作为次承租人系涉案租赁房屋的实际占用使用人，应支付相应的占用使用费，一审法院认定其作为负有腾房义务的次承租人支付占用使用费亦并无不当，本院予以维持。上诉人系本案适格被告，一审法院审理程序并不违法。综上所述，刘双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由刘双负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二一年三月十二日书记员 刘 叶