河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终660号上诉人（一审被告、反诉原告）：王凤波，女，1982年8月20日出生，汉族，住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：张银峰，男，1976年3月21日出生，汉族，住河南省洛阳市。系王凤波丈夫。被上诉人（一审原告、反诉被告）：河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司，住所地河南省洛阳市涧**南昌路与九都西路交叉口名门盛世**。主要负责人：赵爱玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：何超，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝凌凌，河南并智律师事务所律师。上诉人王凤波与被上诉人河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下简称名门物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。王凤波上诉请求：1.撤销一审法院关于《洛阳名门盛世前期物业服务协议》合法有效的认定，应认定为无效合同；2.撤销一审法院关于物业费每平方米1.28元的认定，应按实际服务情况核定，最高不超过每平方米1.1元；3.撤销一审法院关于被上诉人用催缴通知单形式向上诉人催缴物业费行为作为诉讼时效中断的认定，本案没有出现诉讼时效中断的情形；4.撤销一审法院对上诉人一审反诉请求全部驳回的判决；5.撤销一审法院要求上诉人向被上诉人支付物业费4368.54元的判决；6.撤销一审法院关于一审受理费、一审反诉受理费由上诉人承担的判决，裁定由被上诉人承担；7.二审案件受理费由被上诉人承担；8.明确被上诉人2015年11月18日前是否具备合法的收费资格。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》是上诉人购房时签订的，小区于2013年11月交房后，被上诉人从未告诉上诉人其不具备合法的收费资格，一直到2015年2月小区业主委员会成立后，才了解到被上诉人不具备收费资格，且物业费收取标准超标。2.在小区交房时，根据当时政府指导价，被上诉人是二级资质，高层每平方米不超过1.1元，被上诉人的收费高于政府指导价。3.一审法院仅依据被上诉人提供的两张物业费催缴通知单张贴的照片就认定被上诉人采用书面形式向上诉人两次催缴物业费，依据不足。4.被上诉人采用欺诈强迫手段与上诉人签订《前期物业服务协议》，应予以撤销。5.被上诉人在2017年10月23日前的物业费已经超过诉讼时效，在此之后的物业费收费标准应按本小区的实际情况重新核定。6.本案是被上诉人恶意诉讼造成的，诉讼费应由被上诉人承担。7.被上诉人没有取得收费许可之前是否具备收费资格，请二审法院予以明确。名门物业公司辩称，1.双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，是双方当事人真实意思表示，且合同内容并未违反法律法规的禁止性规定，不存在合同无效的情形。双方已经建立物业服务合同法律关系，均应按照合同约定履行合同义务，享受合同权利。根据国务院《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《河南省物业管理条例》第四十三条规定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。上诉人在购房时签订《前期物业服务协议》正是建设单位和物业服务企业遵守法律法规的体现。2.名门盛世小区物业费收费标准依法经涧西区物价管理办公室备案，《前期物业服务协议》中明确载明高层住宅1.28元/月·平方米，《前期物业服务协议》真实有效，上诉人应当按照合同约定履行合同义务。根据发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第七条规定，物业服务收费均由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。3.被上诉人已经通过催缴通知单的形式向上诉人进行过书面催告，且被上诉人在案涉小区提供的是一个整体性、连续性的物业服务，不可能因为单个业主不交物业费而中断，本案并不存在超过诉讼时效的问题。4.关于上诉人一审反诉请求，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。双方于2012年4月6日签订《前期物业服务协议》，该协议合法有效，上诉人并未在法定期限内行使撤销权，且于2013年11月9日签订《交房套件签收单》，对《前期物业服务协议》再次进行确认。双方均应按照合同约定履行合同义务，上诉人前期已交纳2000元物业费是上诉人履行合同义务所交纳，不存在应当退还的情形。5.一审判决上诉人向被上诉人支付物业费4368.54元，认定事实清楚，计算正确。上诉人自2015年7月1日至2018年12月31日拖欠物业费，共计42个月，物业费收费标准为1.28元/月·平方米，《前期物业服务协议》明确涉案房屋建筑面积为81.26平方米，上诉人应当支付的物业费为4368.54元。6.一审法院判决一审受理费、一审反诉受理费由上诉人承担符合法律规定。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。7.双方于2012年4月6日即签订《前期物业服务协议》，2013年11月9日上诉人签订《交房套件签收单》，其中包括《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等，该签收单载明：以上资料已收到，并遵照上述文件的约定执行。上诉人应当自收房之日起向被上诉人交纳相应的物业费。被上诉人向上诉人提供物业服务，收取相应的物业服务费，属于市场行为，由双方签订的《前期物业服务协议》进行规范和约束。8.按时交纳物业服务费用是《民法典》和《物业管理条例》中规定的业主应当履行的一项义务。被上诉人在上诉人未缴纳物业费的情况下，仍持续不断地为上诉人提供物业服务，履行了合同的义务，上诉人作为合同的相对方，也应履行相应的义务，按时足额交纳物业费。上诉人拖欠物业费的行为已经严重侵害了被上诉人的合法权利，同时也损害了其他正常交费业主的合法权益。名门物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费4492.80元，违约金为1347.84元，合计5840.64元；2、本案案件诉讼费用由被告承担。王凤波向一审法院反诉请求：1、撤销名门物业公司于2012年4月6日强迫与业主王凤波签订的非法的前期物业服务协议。2、退回被告王凤波前期已缴纳的物业费2000元及承担相应利息500元。3、诉讼费由名门物业公司承担。4、追究名门物业公司违反河南省物业管理条例第44条、45条、46条、47条、37条，63条、39条、违反《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》洛发改收费（2009）40号第三条第一款，违反我国《民法通则》第一百三十五条规定，赔偿被告王凤波2000元，并向涧西区物业管理行政主管部门缴纳罚款。一审法院认定事实：2012年4月6日，名门物业公司（甲方）与王凤波（乙方）签订《洛阳名门盛世前期物业服务协议》一份，协议显示在乙方签订《房屋买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：甲方为乙方所购位于洛阳市涧西区××与××交叉口西南角名门××小区××单元××、面积81.26平方米、物业类型为住宅的房屋提供物业服务，收费标准1.28元/月·平方米，收费面积核算标准为未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准；已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准。乙方交纳费用实行预交制度，自开发商向业主下发的《交房通知书》规定的交房日期起计算物业服务费，每半年缴纳一次。每次缴纳时间为缴费期满前10个工作日内到物业服务中心前台缴纳。关于违约责任，若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。2013年11月9日，王凤波作为业主办理了交房手续，《交房套件签收单》上显示物业为“名门盛世小区B座2单元1503号”。因王凤波未及时、足额交纳物业服务费，名门物业公司分别于2016年6月18日、2018年6月11日向洛阳市名门盛世小区B座2单元1503号房门上张贴催收物业费等费用的书面通知。经法庭询问，名门物业公司述称催费照片中“B座”即指3号楼。经法庭核查，王凤波向该院递交的《委托书》中载明“委托人：王凤波…住址：洛阳市××名门××小区××室。”另查明，名门物业公司提供的物业管理服务确实存在虚报、夸大小区内“绿化面积”，单方面提高计收物业服务费建筑面积等瑕疵。上述事实，由当事人提交的《前期物业服务协议》、《交房套件签收单》，洛阳市涧西区名门盛世业主委员会于2015年5月7日出具的《名门盛世小区业主反映小区存在问题和诉求》的照片打印件和于2017年6月18日向洛阳市信访局出具的《名门盛世业主维权诉求》的照片打印件以及于2017年3月20日向洛阳市工商局出具的《关于名门盛世业主对名门地产及名门物业欺诈业主行为的投诉》的照片打印件，涧西区物价管理办公室出具于2015年11月18日的涧价收费备字（2015）007号文件的照片打印件、照片，以及当事人陈述等证据在卷资证，足以证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。名门物业公司与王凤波签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，除违约金计算方式的内容外，其他合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，该院依法予以确认为合法有效。王凤波未履行按期足额交纳物业服务费的义务，应承担相应的法律后果。（一）关于物业服务费的数额问题。1、对于名门物业公司提出物业服务费收取标准为1.28元/㎡/月的主张，由涧西区物价管理办公室出具的《关于对河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司收费标准备案的函》【涧价收费备字（2015）007号】为证，该收费标准为政府指导价格，应予认可；2、关于案涉物业的面积。鉴于《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中载明“建筑面积81.26平方米，物业类型：住宅”，并就收费面积的核算标准约定为“未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，已办理房屋所有权证的以房屋所有权证登记建筑面积为准”，因未有证据证明案涉物业已依法办理了房屋权属证书，故对于名门物业公司提出物业面积为85.29㎡的主张，证据不足，该院不予支持并确认物业面积为81.26㎡；3、关于物业服务费的拖欠期限。由两张照片显示的物业费催缴通知单所载的拖欠期限，对于名门物业公司提出的王凤波拖欠2015年7月1日至2018年12月31日（共42个月）物业服务费的诉讼主张，该院予以确定。故此，该院确认王凤波应向名门物业公司支付拖欠的2015年7月1日至2018年12月31日（共42个月）的物业服务费4368.54元（1.28元/㎡/月×81.26㎡×42个月）。（二）就王凤波提出的诉讼时效抗辩之问题，根据物业费催缴通知单张贴的日期、催缴对象、催费照片的拍摄时间及地点，以及《洛阳名门盛世前期物业服务协议》所明确的物业费交纳期限及方式，该院确认名门物业公司自王凤波于2015年7月1日拖欠物业服务费之日后，先后于2016年6月18日、2018年6月11日依法采用书面形式两次向案涉物业催缴物业费，因该两次催费行为均发生于法定的三年诉讼时效内，依法构成诉讼时效中断之情形，诉讼时效自催费行为发生之日起重新计算，法定诉讼时效为三年，故此，对于王凤波关于名门物业公司提出的本次诉讼主张超过诉讼时效期间之答辩意见，证据不足，该院不予采纳。（三）关于违约金应否承担的问题。虽《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中约定，若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金，但根据该院查明的事实，因名门物业公司提供的物业管理服务确实存在虚报、夸大小区内“绿化面积”，单方面提高计收物业服务费建筑面积等瑕疵，故此，对于名门物业公司要求王凤波支付违约金的诉求，该院不予支持。对于王凤波提起的其他答辩意见，证据不足，该院不予支持。（四）关于王凤波提出的反诉请求。根据相关法律规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。王凤波反诉称《洛阳名门盛世前期物业服务协议》非其自愿签订，系其在被名门物业公司强迫的情况下于2012年4月6日所签订，但其并未在法定的行使撤销权的期限内请求人民法院或者仲裁机构撤销该协议，故此，对于王凤波在本次反诉中要求撤销名门物业洛阳分公司于2012年4月6日强迫与其签订的非法的前期物业服务协议的反诉请求不成立，该院不予支持。对于王凤波反诉要求名门物业公司向其退回前期已缴纳的物业费2000元及承担相应利息500元，证据不足，该院均不予支持。对于王凤波反诉要求追究名门物业公司违反河南省物业管理条例第44条、45条、46条、47条、37条、63条、39条以及违反《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》洛发改收费（2009）40号第三条第一款，违反我国《民法通则》第一百三十五条规定，赔偿被告王凤波2000元,以及要求名门物业公司向涧西区物业管理行政主管部门缴纳罚款的反诉请求，因王凤波非系行使或提出上述各项权利主张的适格主体，且王凤波提出的前述多数诉讼主张均非系民事诉讼案件的审理范围，该院均不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条、第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）王凤波于判决生效后十日内向原告（反诉被告）名门物业公司支付拖欠的2015年7月1日至2018年12月31日（共42个月）的物业服务费4368.54元；二、驳回原告（反诉被告）名门物业公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王凤波的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告（反诉原告）王凤波负担。案件反诉受理费25元，由被告（反诉原告）王凤波负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，名门物业洛阳公司与王凤波签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方均应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。王凤波上诉称该协议系受胁迫签订，但其并未在法定行使撤销权的期限内请求人民法院或者仲裁机构撤销该协议，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。王凤波在名门物业公司提供了物业管理服务的同时，也应履行按期足额交纳物业服务费的义务。本案中，名门物业公司已经履行了主要的物业服务义务，王凤波已经接受了名门物业公司提供的物业服务，综合本案的具体案情、双方当事人的过错程度及公平原则，一审法院对于名门物业公司诉求的物业服务费予以支持，违约金酌情免除，并无不当。综上所述，上诉人王凤波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王凤波负担。本判决为终审判决。审判员  邱平平二〇二一年三月九日法官助理郭楠书记员单晓玉