贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终765号上诉人（一审原告）：龙秀利，男，1985年5月4日生，侗族，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人：袁梽钧，贵州行泰律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（一审被告）：贵州新界富地置业有限公司，地址贵州省天柱县凤城镇商贸区凤山路13栋1号第四层。法定代表人：蒋会林，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所律师。上诉人龙秀利因与被上诉人贵州新界富地置业有限公司（以下简称：新富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2020）黔2627民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙秀利上诉请求：一、撤销天柱县人民法院（2020）黔2627民初2484号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金16470元；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定违约金计算至“取得初始登记之日”属事实认定错误。1.取得商品房所有权初始登记和向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书属于两个不同行为，一审判决将取得房屋初始登记与交付转移登记文书两种违约行为混为一谈，是对商品房买卖合同的理解错误，也是对事实的认定错误。2.房开商向买受人交付房屋转移登记手续的义务本质上为办理房屋所有权转移登记的义务。3一审判决将本案违约金仍认定为逾期办证违约金，而其又将违约金计算时间认定为“取得初始登记之日”，存在前后矛盾。二、商品房买卖合同是被上诉人提供的格式合同，该合同中的委托条款，是建立委托合同关系，已经不属于买卖合同关系，被上诉人没有尽到提示义务，双方的委托关系不成立。三、一审判决将违约金调整至日万分之零点五，属于适用法律错，合同约定的违约金为日万分之一，按已支付购房款计算，每日违约金仅为43.9元，远低于银行同期贷款利率标准，根本不存在“过高”的情况。一审判决存在认定事实不清，法律适用错误。请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。新富公司答辩称：一审判决认定事实正确，上诉人主张违约金过高，调整违约金计算标准符合法律规定，适用法律准确，请求维持一审判决。龙秀利向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、责令被告支付原告逾期违约金16470元（以房屋总价款439203元为基数按日万分之一从2017年12月31日起算至2019年1月10日止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告购买被告开发的缤纷天地二期?天地豪庭A幢3单元6层01号商品房，该商品房总价款为439203元，双方于2014年8月12日签订了《商品房买卖合同》。该合同第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记；……2、买受人同意委托贵州新界富地置业有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2018年1月31日被告新界富地置业公司取得该商品房所有权的初始登记证书，被告未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，后于2019年1月10日取得该房屋的转移登记证书。双方均同意继续履行合同，以已付房款为基数按日支付逾期办证违约金。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同。对双方争议的要素确定为：关于逾期办证违约金的截止时间问题。双方合同约定被告应于2017年12月31日前取得房屋所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。本案中，被告实际于2018年1月31日取得初始登记，虽未将办理转移登记的有关文书交付给原告，但合同约定了原告委托被告办理房屋权属转移登记，为此被告在取得初始登记后需继续办理转移登记，已无将办理商品房转移登记有关文书交付原告之必要，而合同仅对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任有约定，对委托被告办理转移登记后，被告应取得转移登记的时间及逾期取得的违约责任并无约定，为此原告起诉的逾期办证违约金应算至取得初始登记之日。关于违约金是否应当调整的问题。被告提出违约金过高,要求调低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，结合本案实际情况、预期利益等因素，兼顾公平原则,对违约金依法予以调整。即逾期办证违约金应以439203元房价款为基数按日万分之零点五的标准从2018年1月1日起计算至2018年1月31日止，共计31天,680.76元(439203元×31天×0.00005)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条等之规定，判决:一、原告龙秀利与被告贵州新界富地置业有限公司于2014年8月12日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告龙秀利逾期办证违约金680.76元。案件受理费212元，减半收取106元,由被告贵州新界富地置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审举证期间，双方当事人未提交新证据。上诉人一审依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款请求被上诉人因不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书支付违约金，一审判决将该违约金，在事实和说理中认定为逾期办证违约金，存在认定事实错误，本院应予以纠正。审理查明的其余案件事实，与一审认定相符，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合上诉人的上诉请求理由以及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点是：1.交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否应当计算至商品房权属转移登记之日；2.房屋买卖合同中约定的委托代理是否具有委托性质；3.违约金的调整是否符合法律规定。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，应当按照合同约定履行义务。涉案合同是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。关于交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否应当计算至商品房权属转移登记之日的问题。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定，被上诉人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期则应支付违约金，同时，合同还约定，上诉人委托被上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2018年1月31日被上诉人取得涉案商品房转移登记的有关文书后，被上诉人基于接受上诉人的委托办证实际，未有将商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，而是持涉案有关文书办理商品房转移登记，并于2019年1月10日为上诉人办理了涉案商品房转移登记证书。一审判决不支持上诉人主张2018年1月31日至2019年1月10日期间的违约金，符合委托客观实际，并无不当。上诉人以被上诉人取得涉案商品房转移登记的有关文书后，没有将该文书交付给上诉人，主张被上诉人承担计算至商品房权属转移登记之日的违约金，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。关于房屋买卖合同中约定的委托是否属格式条款的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用合同书形式订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，被上诉人是鉴于双方存在房屋买卖关系，无偿接受上诉人的委托，为其办理商品房权属转移登记手续服务，该合同条款并不属提请对方注意免除或者限制其责任的条款，因此，上诉人认为合同约定委托由被上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记条款，属于格式条款的理由，不符合法律规定，理由不充分，本院不予采纳。关于违约金的调整是否符合法律规定的问题。一审判决结合本案实际情况、预期利益等因素，兼顾公平原则，违约金调整按日万分之零点五的标准计算，符合法律规定，违约金的调整，并无不当。上诉人认为一审判决违反双方合同约定，属于适用法律错误，要求改判纠正的事实理由不充分，本院不予支持。综上所述，龙秀利的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决在认定事实以及说理中，虽然对上诉人主张的涉案商品房转移登记的有关文书违约金，认定为逾期办证违约金，存在瑕疵，但是判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人龙秀利负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年三月十七日法官助理游婷书记员龙欢