安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终830号 上诉人（原审原告）：程克明，男，1964年10月20日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 上诉人（原审原告）：姜平，女，1975年9月8日出生，汉族，住安徽省裕安区。 上诉人（原审原告）：王正，男，1981年3月8日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 被上诉人（原审被告）：戴修琼，女，1973年9月24日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 上诉人程克明、姜平、王正因与被上诉人戴修琼租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初6656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 程克明、姜平、王正上诉请求：1.撤销原判决，改判戴修琼支付租金45000元及利息9675元，以上费用合计54675元，余息本清息止；并将房屋、场地（约200平方米）恢复原状或按市场价格赔偿26000元；2.一、二审诉讼费用由戴修琼承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，涉案《租赁协议》成立时间为2015年9月10日，并非一审法院认定的2016年1月1日。根据合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。案涉协议自双方当事人2015年9月10日签字时即已成立，戴修琼作为承租方应按照合同约定向出租方支付租金。一审法院认定“给予三个月整改时间”没有事实和法律依据。协议中未约定整改时间，而是明确约定因教学楼翻新、土地硬化、大门调整改造工程产生的一切费用由戴修琼负责。戴修琼在签订协议时对需要改造工程是知悉的。此外，《租赁协议》中约定的“于2016年1月1日前付清”是押金的付款期限，并不是合同履行的起始时间。此前，该协议已经生效并实际履行，上诉人在合同签订时就将租赁场地交付戴修琼。二、戴修琼应依法将房屋、场地恢复原状。戴修琼因建办驾驶培训学校，将原有水泥路面改造成“上坡起步车道”，约200平方米，现双方《租赁协议》已经解除，根据《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，其有权要求戴修琼将租赁场地恢复原状或按照市场价格赔偿26000元（含人工费、材料费、机械费用等）。 戴修琼辩称，1、“给予三个月的整改时间”是在商谈租赁事宜时，程克明同意的，所以免除三个月的租金是合理的，一审法院认定事实清楚；2、程克明、姜平、王正要求将租赁场地恢复原状，需要明确恢复场地的具体范围，不能是选择性的要求恢复，即对其有利的地方不要求恢复，对其不利的地方就要求恢复原状。 程克明、姜平、王正向一审法院起诉请求：1.判令戴修琼支付租金45000元，并承担逾期利息9675元（自2018年4月1日至2020年11月1日按年利率6%计算），共计54675元，余息本清息止；2.判令戴修琼将房屋、场地恢复原状；3.本案的诉讼费用由戴修琼承担。 一审法院认定事实：程克明、王正、姜平三人申请开办六安市皖西胜利学校，2009年9月20日六安市裕安区教育局同意筹建该校，2009年9月27日六安市裕安区发展和改革委员会予以备案，2012年8月28日姜平缴纳土地出让金87万元。2015年9月10日程克明、王正作为出租人（甲方）、戴修琼和案外人王运厚作为承租人（乙方）签订租赁协议，约定由戴修琼、王运厚承租甲方所有的原胜利学校的房屋及场地，用于开办驾驶培训学校。该《租赁协议》第三条约定：乙方租赁的教学楼翻新，土地硬化、大门调整改造工程由甲方负责协调地方关系，产生的一切费用由乙方负责（现有的两幢活动房是危房需拆除，拆除产生的费用由乙方负责，材料报废）。第四条约定租赁期限为十年，每年租金为55000元，租金每两年一付，金额为110000元，另首期需付押金55000元，于2016年1月1日前付清；租赁期间5年内甲方不得将房屋与场地出售给他人使用，满5年后如有出售意向，同等条件下乙方具有优先购买权，若乙方不买，乙方应无条件让出场地及建筑物。第六条：乙方在租赁期间，甲方无故解除合同，需承担乙方的所有经济投入费用。第十条：承租期内双方必须自觉履行合同条款，不得违约，如果有一方违约，另一方有权提出协商处理或终止合同，但所造成的经济损失，应由违约方如数赔偿。戴修琼承租后对租赁物进行了改造。2015年9月10日戴修琼支付租金100000元，2018年4月11日支付10000元，2018年4月12日支付10000元，合计支付租金120000元。2018年7月17日，戴修琼通过微信告知姜平，其不再租赁房屋，表示只用场地。次日姜平知道此事，7月21日要求戴修琼交出钥匙，方便带人看场地。7月23日早晨，姜平在微信中要求戴修琼，一要交出钥匙；二要清空房屋；三要缴清水电费用。下午双方见面，商谈此事。7月26日戴修琼通过微信告知姜平自己答应8月2日交出钥匙。8月2日戴修琼交出钥匙，双方合同解除。2020年8月21日，戴修琼提起诉讼，要求程克明、王正、姜平返还已支付的租金13万元以及承担租赁场地建设投入30余万元。2020年11月26日，经安徽省六安市裕安区人民法院判决驳回戴修琼的全部诉讼请求 一审法院认为，案涉租赁合同已经解除，戴修琼对尚欠的租金应予支付。由于双方对合同履行的起始时间未明确约定，而戴修琼在租赁房屋及场地时需进行教学楼翻新、土地硬化、大门调整改造以及危房拆除。故戴修琼辩称的程克明、王正、姜平应给予三个月整改时间的理由成立，结合合同约定戴修琼需付首期押金的时间，可以认定双方合同起始时间为2016年1月1日，至2018年8月2日合同解除，戴修琼共租赁31个月，合计产生租金142083元，比除戴修琼已支付租金120000元，尚欠租金22083元。关于程克明、王正、姜平主张戴修琼应将房屋、场地恢复原状的请求，因未提供证据证明其面积以及原貌状况，故对其该项请求，该院不予支持。程克明、王正、姜平要求戴修琼承担利息的请求无事实和法律依据，依法不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告戴修琼于本判决生效之日起十日内一次性支付原告程克明、姜平、王正租金人民币22083元；二、驳回原告程克明、姜平、王正其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1167元减半收取583.5元，由被告戴修琼负担。 本院二审期间，姜平提交如下证据：证据一、《租赁合同》一份，证明：姜平与戴修琼于2015年10月23日就案涉场地的租赁期限约定为2015年9月10日至2025年9月10日；证据二、租赁场地内景照片七张，证明：租赁场地出租前后的面貌变化；证据三、证明人王运厚提供的《关于支付房租时间的证明》一份，证明：协议签订的时间、租金支付情况，且并未就约定整改时间与出租人达成一致意见。戴修琼质证意见如下：证据一，三性均有异议，合同落款处签字并非戴修琼本人书写，且从未见过该份合同；证据二，2013年9月4日拍摄的三张照片三性有异议，该时间在其承租场地之前，照片中的内景情况与2015年承租时的状态不一致，剩余四张照片的真实性没有异议，但不应承担恢复原状的责任；证据三，三性和证明目的均有异议。本院认证意见如下：证据一，因戴修琼否认落款处的“戴修琼”系其本人书写，且该合同与程克明、姜平、王正一审作为诉请依据的《租赁协议》的主体都不相同，故二审不予采纳；证据二，真实性予以确认，但2013年拍摄的三张照片不能作为确定戴修琼20**年租赁时的状态的依据，不予认定；证据三，因为复印件，且属证人证言，因证人未到庭接受质询，故不予采信。 除当事人争议的事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、租期起算时间的确定；二、程克明、姜平、王正要求将场地（约200平方米）恢复原状或按市场价格赔偿26000元，应否支持。 关于焦点一。案涉租赁协议虽未明确书写租期的起始时间， 但双方均认可签订协议当天程克明方即已将场地交付戴修琼，租赁合同已于当日实际履行。虽然戴修琼陈述程克明口头承诺给予三个月的装修期，但程克明方并不认可，而协议第四条“另首期需付押金55000元，于2016年1月1日前付清”，亦仅是对押金支付时间的约定，此并不能推定出租期从2016年1月1日开始起算。故程克明方主张租期自2015年9月10日开始起算，应予支持。经计算，至2018年8月2日协议解除，共34个月零20天，合计产生租金158888元，比除戴修琼已支付租金120000元，尚欠租金应为38888元。程克明、王正、姜平要求戴修琼支付利息，无合同依据，不予支持。 关于焦点二。首先，案涉租赁协议载明“乙方（戴修琼）经调研考察，决定租赁程克明、姜平、王正三人共同出资所建的原胜利学校校址建办驾驶培训学校”，此说明程克明方对戴修琼建办驾校的租赁目的和需对租赁场地进行整修、改造的事实早已知悉，其能够预见整改和添附行为对租赁场地的影响，此也说明戴修琼是经程克明方同意后，对租赁场地进行的改造或添附。其次，程克明方在2018年8月2日与戴修琼解除合同后，即于2018年8月7日将房屋和场地出租给胡德林作为服装加工厂使用。二审中，程克明也表示案涉场地一直处于承租状态。据此，戴修琼的改造和添附行为未造成案涉房屋和场地租赁目的受阻或租赁对象受限。另，改造、添附物与租赁场地已形成附合，恢复原状不符合经济原则，且有可能影响现承租人的正常使用。故对程克明方该部分诉请，不予支持。 综上所述，程克明、姜平、王正上诉请求部分合理，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省六安市裕安区人民法院（2020）年皖15**民初6656号民事判决第二项，即二、驳回原告程克明、姜平、王正其他诉讼请求。 二、变更安徽省六安市裕安区人民法院（2020）年皖15**民初6656号民事判决第一项为：戴修琼于本判决生效之日起十日内一次性支付程克明、姜平、王正租金38888元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1167元减半收取583.5元，由戴修琼负担；二审案件受理费404.5元，由程克明、姜平、王正负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘莹洁 审判员  马 龙 审判员  王 丽 二〇二一年三月十七日 法官助理项晗 书记员刘玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。