广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （××0××1）粤01民终1705号 上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房。 法定代表人：关宝伟，总经理。 委托诉讼代理人：王军，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：邹振兴，男，1988年9月××9日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托诉讼代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。 上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称：富基公司）因与被上诉人邹振兴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（××0××0）粤0105民初19481号民事判决，向本院提起上诉。本院于××0××1年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人邹振兴的诉讼请求。××.一、二审诉讼费用由被上诉人邹振兴负担。事实和理由：一、补充协议第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用错误，事实认定错误。（一）补充协议第十二条的签订有其特殊的客观原因，针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从××10个工作日更改为7××0个工作日，邹振兴对此已充分了解和理解。（三）补充协议第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。邹振兴需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算补充协议约定的“7××0个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起××10个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定可以明确。（二）补充协议第十二条约定了“7××0个工作日”的办证期限，自邹振兴结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在邹振兴履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。富基公司与涉案楼盘、案情相似的业主商品房预售合同纠纷一案，富基公司不服（××017）粤01民终11090号判决，向广东省高级人民法院申请再审，已立案审查，因此相关案件的判决结果可能存在事实认定不清，适用法律错误的情形。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B××栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因。合同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为××10个工作日，该××10个工作日的起算点也不是以邹振兴实际提前收楼的时间开始起算。原审法院以邹振兴实际提前收楼的日期起算××10个工作日，事实认定错误。（一）根据合同第二十一条规定“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第××种方式为乙方办理《房地产权证》：××、乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起××10个工作日内（不超过××10个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助邹振兴办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和邹振兴向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算。五、涉案房屋的大确权已于××018年5月××5日办妥，邹振兴已于××018年7月××日领取了房产证。 被上诉人邹振兴答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。双方签订的商品房买卖合同第二十一条约定富基公司应当在合同约定商品房交付之日起××10个工作日内为邹振兴办妥产权登记并将房产证交付给邹振兴。富基公司逾期办证应当按照合同约定承担违约责任，违约金计至邹振兴实际签收房产证之日止。 邹振兴向一审法院提出诉讼请求：1.富基公司向邹振兴支付迟延办证违约金××23××9元【从合同约定收楼之日××016年1××月31日起××10个工作日之次日（××017年11月7日）起至富基公司实际办妥房产证并将房产证交付邹振兴之日（××018年7月××日）止，每日按房屋总价款31××7318元的万分之零点三计算】。××.诉讼费用由富基公司承担。 一审法院经审理查明：××016年3月××5日，邹振兴与富基公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明：邹振兴以3081894元向富基公司购买位于广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围富基广场（自编B1、B××栋）自编B××幢××6层××607号房，房屋地址：海珠区富基南三街10号××607房；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）富基公司应当在××016年1××月31日前将作为本合同标的物的房屋交付邹振兴使用；（第二十一条产权登记）富基公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；邹振兴、富基公司同意邹振兴委托富基公司为邹振兴办理《房地产权证》，富基公司应当在该商品房交付之日起××10个工作日内（不超过××10个工作日）到房地产登记机构为邹振兴办妥产权登记，并将以邹振兴为产权人的房地产权证交付给邹振兴；（第二十二条迟延办理产权登记的违约责任）××、邹振兴委托富基公司办理产权登记的，如因富基公司未履行相关义务造成邹振兴不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，富基公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向邹振兴支付违约金；逾期达到1××0日的，则邹振兴有权在该1××0日届满之日起半年内解除合同；邹振兴要求继续履行合同的，合同继续履行，富基公司应当自逾期之日的次日起至邹振兴实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向邹振兴支付违约金；附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第六条为关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）邹振兴在签订合同之前，已验房并知悉甲方已通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼；第十二条为关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：富基公司只协助邹振兴办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知邹振兴送交办证所需的相关资料；（二）富基公司在合理时间内代邹振兴向办证部门申请办理房地产权证；（三）以邹振兴结清所有相关费用（包括经房管局测绘房屋面积并附图，且双方按测绘结果退补房款后）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助邹振兴在7××0个工作日内办妥房地产权证；如邹振兴未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，富基公司有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延；非因富基公司责任不能在7××0个工作日内办妥房地产权证的，富基公司不承担任何责任；（四）富基公司办妥房地产权证后，邹振兴以按揭方式买房的，富基公司将房地产权证原件直接交给按揭银行持有，邹振兴如需房地产权证的，可向富基公司领取房地产权证复印件；以非按揭方式买房的，应由邹振兴亲自到富基公司营业场所领取房地产权证；第十三条为关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因富基公司的原因未能在上述时间内协助邹振兴办妥房地产权证的，合同继续履行，但富基公司应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向邹振兴承担迟延办证的违约责任；第二十三条为《合同》与本协议有冲突之处的，以本协议约定的内容为准；等。 合同签订后，邹振兴向富基公司付清了合同约定的全部购房款，并于××016年4月15日接收了涉案房屋。××017年11月7日，邹振兴向富基公司补交面积差房款454××4元，结算后邹振兴实际支付房款为31××7318元。邹振兴于××018年7月××日领取了涉案房屋的《不动产权证》。 一审另查：××017年1月××4日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[××017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位为富基公司；建设项目名称为富基广场B1、B××栋；建设规模为商业、住宅楼工程××幢（自编B1、B××栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。 ××018年5月××4日，广州市不动产登记中心向富基公司出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明：富基公司申请的位于海珠区同福××、××号，富基南三街××-1××号（双）不动产的首次登记，该中心以18登记01435861号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿，本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。 生效的（××019）粤01民终194××3号民事判决书认定与涉案房屋同楼盘类似合同版本的《补充协议》第十二条属于无效的格式条款。 邹振兴因富基公司未支付迟延办理产权登记的违约金而提起本案诉讼。富基公司表示，假如一审法院认定其公司需按上述生效判决书认定的计算方法向邹振兴支付违约金的话，其公司对邹振兴诉请中计算违约金的方法和金额没有异议。 双方当事人确认按合同约定的房屋交付日期起计算××10个工作日的截止日期为××017年11月6日。 一审法院认为：由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，富基公司作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与邹振兴签署合同并约定了交楼日期及办证期限。诉讼中，邹振兴、富基公司确认按照合同约定的房屋交付日期之日起计算××10个工作日的截止日期为××017年11月6日，对此予以认定。 关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起××10个工作日内（不超过××10个工作日）到房地产登记为邹振兴办妥产权登记，并将以邹振兴为产权人的房地产权证交付给邹振兴。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助邹振兴办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知邹振兴送交办证所需的相关资料；（二）富基公司在合理时间内代邹振兴向办证部门申请办理房地产权证；（三）以邹振兴结清所有相关费用（包括经房管局测绘房屋面积并附图，且双方按测绘结果退补房款后）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助邹振兴在7××0个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于邹振兴已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，邹振兴经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以及邹振兴在合同约定交楼日之前收楼的情况，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起××10个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，应承担违约责任。故邹振兴要求富基公司支付从××017年11月7日起至××018年7月××日止的迟延办理产权登记的违约金请求，合法有理，予以支持。 关于违约金的计算。由于邹振兴在实际收楼后向富基公司补交面积差款，故违约金的本金应以邹振兴实际支付的房款计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，邹振兴要求按补充协议约定的标准计算迟延办证违约金，符合合同约定，予以支持，但违约金总额应以邹振兴主张的金额为限。 富基公司关于《补充协议》第十二条有效、其公司不存在迟延办证违约行为、不应承担迟延办证违约责任等抗辩意见，缺乏依据，均不予采纳。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，于××0××0年10月30日作出判决如下：富基公司在本判决生效之日起10日内，向邹振兴支付从××017年11月7日起至××018年7月××日止的迟延办理产权登记的违约金（每日按房价款31××7318元的万分之零点三的标准计算，总额以邹振兴主张的××23××9元为限）。一审案件受理费358元，由富基公司负担。上述受理费已经由邹振兴预交，邹振兴同意由富基公司在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给邹振兴。 本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，双方均无提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下： 关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起××10个工作日内（不超过××10个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助邹振兴办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知邹振兴送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代邹振兴向办证部门申请办理房地产权证。（三）以邹振兴结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助邹振兴在7××0个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于邹振兴已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，邹振兴经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起××10个工作日内，处理正确，本院予以维持。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向邹振兴支付迟延办理产权登记的违约金。本院就同楼盘、类似案件情况作出的（××017）粤01民终11090号民事判决至今未被依法撤销或变更，现富基公司上诉主张该生效判决可能有误，理由不成立，本院不予采纳。 关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，富基公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费358元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁淑敏 审判员  梁燕梅 审判员  谭健颖 二〇二一年三月九日 书记员  曾美玲