辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2247号上诉人（一审原告）：周蓉蓉，女，汉族，1994年6月5日出生，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：王喜毓，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪邵鹏，辽宁同方律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：沈阳桥泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区陵东街135号。法定代表人：杜铮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周洁，北京嘉润（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振生，北京嘉润（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（一审第三人）：辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂，住所地辽阳市太子河区王家镇前河洪村。法定代表人：吴天龙，系该公司总经理。上诉人周蓉蓉因与被上诉人沈阳桥泰房地产开发有限公司、辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初6378号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。周蓉蓉上诉请求：请求依法判决撤销沈阳市皇姑区人民法院作出的(2020)辽0105民初6378号民事判决书，将本案发回重审或者依法改判沈阳桥泰房地产开发有限公司返还购房款821830元及利息。事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，本案实质为商品房买卖合同纠纷，并非是以房抵债，上诉人实为购房人，本案应当按照开发商一房二卖进行处理上诉人与案外人吕永系亲属关系，在得知案外人吕永有一处抵债房时，上诉人在实地看过房产后才与被上诉人沈阳桥泰房地产开发有限公司(以下简称桥泰公司)签订的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因此本案实质为商品房买卖合同关系，并非以房抵债(以物抵债)。二、一审法院对于购房款支付事实认定不清在支付购房款的方式上双方协商后采取了部分购房款是抹账的方式进行的，剩余部分购房款采取的是现金支付，即，抹账的方式支付621830元，现金支付200000元。本案一审认定事实有误，上诉人在购房当日，是在开发商售楼处办理的相关手续，而且在决定购买案设房屋时是在开发商工作人员的带领之下实地查看过房屋后才决定购买的房屋，因此不存在任何过错。在办理手续过程中，由于第三人拖欠上诉人舅舅吕永材料款，开发商欠付第三人工程款，因此用抹账的方式用该笔材料款抵顶了部分购房款，因为房款的价值大于欠付的工程款，所以不足部分的购房款上诉人让自己的舅舅吕永根据开发商的指示在2018年10月18日15：30：59将剩余的20万元购房款支付至第三人法定代表人银行账户内，第三人法定代表人在收到该笔转款后于2018年10月18日15：37：57将20万元购房款支付至被上诉人公司财务人员张薇的银行账户内。在签署完《商品房买卖合同》后，被上诉人还向上诉人交付了案涉房屋的钥匙，以上事实完全符合正常的商品房买卖行为，开发商与上诉人之间达成了商品房买卖的合意，系双方的真实意思表示，不能认定成以房抵债(以物抵债)。签署《商品房买卖合同》当天开发商以备案人员休假为由未能当场给予上诉人进行合同备案。之后开始以各种理由拒绝为上诉人办理备案。进而产生本案，由于已经办理完了抹账，第三人已经从欠付上诉人舅舅的材料款的债务关系中退出。因此在被上诉人不履行商品房买卖合同义务之时，上诉人只能找被上诉人。三、一审法院对于案涉房屋现在的状态事实认定不清一审法院并未查明案涉房屋另行出售他人的时间，开发商仅当庭陈述已经在与上诉人签订商品房买卖合同之前就已经将案涉房屋售卖他人，但并未提供任何证据予以证明，仅提出其与第三人在工程质量上存在争议，涉案房屋何时备案至他人名下，案涉房屋是否发生了所有权转移的事实均未查清。况且被上诉人向上诉人交付了房屋钥匙，现在房屋仍处于空置状态。上诉人在提起本案诉讼最初的诉请是要求被上诉人备案办理产权登记手续。然在向人民法院申请财产保全过程中由人民法院告知案涉房屋并非备案在被上诉人名下，此时上诉人才知道自己购买的商品房被开发商一房二卖。进而，变更了诉请要求解除《商品房买卖合同》返还已付购房款及利息并赔偿。庭审中，被上诉人也承认了一房二卖，但认为上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》并未成立。但该说法并不能成立。因此，一审法院认定本案的实质为以房抵债(以物抵债)系法律适用错误，故请求二审法院再查清案件事实的基础上依法改判或者发回重审。四、退一步讲即使按照以物抵债法律关系，那么本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》也是合法有效，上诉人作为以物抵债协议中的债权人仍然可以要求被上诉人承担违约责任根据人民法院出版社出版的最高人民法院民事审判第二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用(2019年12月第一版)第299页-306页，会议纪要采纳了诺诚合同说和新债清偿说，即以物抵债协议属于诺诚合同并非实践合同，不以抵债物的交付作为成立要件。以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，债务人不履行以物抵债协议，债权人既可以请求继续履行以物抵债协议，也可以请求恢复履行旧债，在新债清偿中，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债。债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。结合本案，债权人原为本案第三人，但第三人通过口头约定的方式将债权人变更为上诉人，所以才会签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》作为以物抵债协议的一部分，也不以房屋完成登记作为合同成立的要件，即双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，被上诉人与上诉人之间构成了新债清偿，在被上诉人不履行新债的情况下，上诉人可以依据新债清偿协议向债务人主张违约责任。被上诉人应当返还已付购房款及利息，并赔偿。五、一审存在多处程序性错误一审法院并未向上诉人释明本案是以物抵债法律关系，未要求上诉人变更诉请，违反了释明义务，且如按照以房抵债法律关系审理，则本案遗漏当事人吕勇；一审法院也并未阐明《协议书》及《商品房买卖合同》的效力问题，并且判令上诉人承担本案诉讼费，上诉人如不提起本案诉讼根本就不可能知道被上诉人一房二卖的事实，也无从知道一审法院认定的所谓的以物抵债协议无法得到履行，上诉人本身就已经损失了现金支付的20万元购房款，还损失了抹账方式支付的60多万购房款，现在不但购房款没要回来，反倒是搭进去2万多的诉讼费，公平正义何在?另，一审中上诉人申请了财产保全，保全费5000元一审法院也并未予以处理。综上所述，请求二审法院在查清案件事实的基础上，依法对本案发回重审或者改判。被上诉人沈阳桥泰房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与上诉人之间并未建立商品房买卖合同关系，本案纠纷不适用商品房买卖合同的相关规定。答辩人与上诉人周蓉蓉签订《商品房买卖合同》并不是基于销售房产的行为，上诉人也没有购买答辩人的房产。签订此商品房买卖合同完全是基于答辩人向第三人预付工程款以物抵债的需要。由于房产抵债形式上的要求，同时由于第三人指定将房产登记在上诉人名下的要求，答辩人才在形式上与上诉人签订了该份商品房买卖合同。因此答辩人与上诉人之间并未建立商品房买卖合同关系，上诉人也并未向答辩人支付购房款。二、答辩人并不欠付第三人工程款。案涉房产原本是向第三人预付的尚未施工工程的工程款，但第三人并未实施该部分工程，故答辩人无需再向第三人支付该部分工程款。答辩人在与第三人履行《防水施工合同》的过程中，由于第三人以无款施工为由严重拖延工期，为了保障工程进度，答辩人同意以房产折抵工程款的形式向第三人预付工程款。但答辩人在按照第三人的要求与上诉人签订《商品房买卖合同》后，第三人并未进行施工，该部分工程由答辩人找其他施工方完成。所以对于未施工部分答辩人本不应向第三人付款，也就不存在向第三人以房抵付工程款。同时由于第三人已收到工程款部分所对应的施工存在严重质量问题，双方尚有工程施工合同纠纷没有解决。三、第三人向答辩人支付的20万元是对于房产价值大于预付工程款部分差额的返还，而非购房款。由于预付的折抵工程款的房产价值大于预付的工程款数额，所以在答辩人与第三人签订商品房买卖合同的同时，第三人将差额部分返还给答辩人。该部分并非购房款，也不是上诉人支付的，上诉人无权向答辩人主张该部分款项。该款项的来源是否与上诉人有关，应由上诉人与第三人另案解决。四、上诉人并非答辩人的债权人，答辩人与上诉人之间没有法律关系，上诉人如有损失应向第三人另案主张。本案答辩人与第三人之间是工程施工合同关系，第三人与上诉人之间可能存在欠款关系，答辩人与上诉人之间没有法律关系。第三人对答辩人并无债权，更不存在债权转让或变更为上诉人的问题。上诉人的权利或可能存在的损失应向第三人主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，且案涉房屋早已出售他人。上诉人的上诉请求完全不能成立，请求依法驳回上诉，维持一审判决。被上诉人辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂辩称，同意一审法院判决。周蓉蓉向一审法院起诉请求：1.请求解除周蓉蓉、沈阳桥泰房地产开发有限公司于2018年10月18日签订的《商品房买卖合同》；2.判令沈阳桥泰房地产开发有限公司返还周蓉蓉通过抵债的方式支付的购房款人民币821830元；3.判令沈阳桥泰房地产开发有限公司支付利息暂计62892.82元（依据中国人民银行同期贷款利率计算至LPR发布日，LPR发布后按LPR计算，自2018年10月18日起，暂时计算至2020年5月20日为67329.15元，之后利息计算至实际退还购房款之日）；4.判令沈阳桥泰房地产开发有限公司承担周蓉蓉已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿周蓉蓉821830元；5.本案诉讼费由沈阳桥泰房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2016年7月20日，沈阳桥泰房地产开发有限公司与辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂签订了《防水施工合同》，约定由辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂为沈阳桥泰房地产开发有限公司建设施工的位于沈阳市皇姑区全季首府工程进行防水施工。在施工过程中，因工程款给付问题，沈阳桥泰房地产开发有限公司与辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂达成以房抵顶工程款的协议。2018年10月18日，沈阳桥泰房地产开发有限公司（甲方）与辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂（乙方）签订《协议书》一份，主要内容：“1、项目基本情况：乙方施工防水工程，工程没有结束，不符合甲方验收条件，不能结算。2、本着友好合作，尽快完成项目施工，经协商双方同意目前施工完成工程量暂按120万元计算，根据双方签定抵房协议，甲方前期已将全季首府3#楼1-26-2，面积43.41平米房按乙方要求备案至杨明名下，金额为402150元。3、为使乙方合理使用资金，经乙方申请，甲方同意:乙方向甲方支付20万元人民币，同时将抵顶金额发票交付甲方，甲方将抵顶全季首府3#楼1-26-1，面积95.34平米房屋备案至乙方或乙方指定名下，金额为821830元。二项合计抵顶金额为1223980元。该房备案后，甲方不再支付款项，到防水工程全部完工，再进行结算。……”因辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂拖欠案外人吕永货款，经协商双方同意以沈阳桥泰房地产开发有限公司抵顶的房屋抵偿货款。2018年10月18日，经过周蓉蓉、沈阳桥泰房地产开发有限公司及辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂协商一致，同意将坐落于沈阳市皇姑区（建筑面积95.34平方米，单价每平方米8620元，总金额821830元）抵顶房屋落在周蓉蓉的名下，周蓉蓉于当日与沈阳桥泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。因沈阳桥泰房地产开发有限公司未向周蓉蓉履行交付房屋及办理备案手续的义务，周蓉蓉多次找沈阳桥泰房地产开发有限公司协商未果，周蓉蓉起诉至法院。另查，2018年10月18日，辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂以其法定代表人吴天龙的名义向沈阳桥泰房地产开发有限公司财会转账200000元。一审法院认为，合法的民事财产权益受法律保护，虽然周蓉蓉以商品房买卖合同为由提起诉讼，但本案实质为以房抵债（以物抵债），周蓉蓉、沈阳桥泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》也并非真正意义上的买卖合同关系，而是债务人履行债务的变通方式。因沈阳桥泰房地产开发有限公司并未将本案案涉房屋实际交付周蓉蓉办理备案手续且案涉房屋已经出卖给他人，属于沈阳桥泰房地产开发有限公司对以房抵债（以物抵债）约定的反悔，故此导致的结果就为周蓉蓉与辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂之间的债权债务关系、沈阳桥泰房地产开发有限公司与辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂之间的债权债务回归至原点，当事人各方需要各自主张彼此的权利及履行各自的义务，故对周蓉蓉的诉讼请求本院不予支持。至于辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂以其法定代表人吴天龙名义向沈阳桥泰房地产开发有限公司转账200000元，本案不适合一并处理，应当另行起诉为宜一审法院依照根据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费20159元，由原告周蓉蓉承担。本院二审期间，各方当事人均未向本院举证新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于周蓉蓉提出要求与沈阳桥泰房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》并给付购房款821830元的上诉主张，经查，周蓉蓉于2018年10月18日与沈阳桥泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定周蓉蓉购买位于沈阳市皇姑区房屋，总房款为821830元。合同约定付款方式为一次性付款。该合同签订同日沈阳桥泰房地产开发有限公司（甲方）与辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂（乙方）签订协议，协议第三条约定：为使乙方合理使用资金，经乙方申请，甲方同意，乙方向甲方支付20万元人民币，同时将抵顶金额发票交付甲方，甲方将抵顶全季首府3#楼1-26-2，面积95.34平方米房屋备案至乙方或乙方指定名下，金额为821930元。协议签订后辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂指定该房屋的买受人为其债权人吕永，吕永指定周蓉蓉与沈阳桥泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。故周蓉蓉与沈阳桥泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同成立。现周蓉蓉以案涉房屋已备案至案外人名下为由提出解除合同，本院予以认可。关于返还购房款的金额问题，现有证据能够证明吕永向辽阳市太子河区诚亿防水卷材厂吴天龙转账20万元，后吴天龙将该20万元转给了沈阳桥泰房地产开发有限公司，故应认为该20万元系吕永代周蓉蓉支付的购房款，现周蓉蓉要求解除与沈阳桥泰房地产开发有限公司的商品房买卖合同关系，故沈阳桥泰房地产开发有限公司应将该20万元购房款返还给周蓉蓉。关于以顶账方式支付的购房款621930元部分，可另行解决。综上所述，周蓉蓉的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、周蓉蓉与沈阳桥泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2021年3月15日解除；二、沈阳桥泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还周蓉蓉购房款20万元；三、沈阳桥泰房地产开发有限公司给付周蓉蓉购房款利息，（计算方式：以20万元为基数，自2020年5月19日起计算至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回周蓉蓉的其他上诉请求。如沈阳桥泰房地产开发有限公司逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件受理费20159元、保全费5000元；二审案件受理费20159元均由被上诉人沈阳桥泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇二一年三月十五日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。