四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川08民终16号 上诉人（原审被告）赵克志，男，汉族，生于1978年10月22日，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审原告）张全怀，男，汉族，生于1950年8月21日，住四川省旺苍县。 被上诉人（原审被告）徐跃，女，汉族，生于1974年2月8日，住四川省广元市利州区。 上诉人赵克志因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2020)川0802民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年01月06日立案受理，同年01月18日通知当事人到庭进行询问，经合议庭评议后本案现已审理终结。 上诉人赵克志向本院上诉称，一审判决认定事实错误。本案的事实是，与徐跃合伙经营，退出合伙后由徐跃经营，房屋租金应由徐跃缴纳，张全怀对此是明知的。请求依法改判。 张全怀、徐跃均没有向本院提出上诉，也没有向本院提交书面答辩意见。 张全怀向一审法院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》终止；2、判令被告向原告赔偿因未腾房给原告造成的损失（自2019年8月17日起按照每日100元标准计算至2020年3月21日）；3、被告向原告支付违约金自2019年8月17日起按每日18元的标准计算至2020年3月21日；4、被告向原告支付由原告垫付的本案涉诉房屋自2019年1月起至2020年3月21日的物管费、垃圾清运费共计1102.00元；5、被告向原告交付涉诉房屋的天然气用户卡，并协助原告办理天然气的过户手续；6、诉讼费由被告承担。 事实及理由：2016年8月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其位于广元市利州区××街××层××号××号营业房（建筑面积83.3平方米）出租给被告使用。《合同》约定租期三年，租金每月3000.00元。2019年8月6日租期届满，但被告未按合同约定在十日内腾房。原告多次催促，被告仍拒绝腾房。原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。该合同已期满终止，被告理应按照合同约定履行义务。因协商无果，现原告为维护自身合法权益，诉至贵院。 赵克志向一审法院辩称，原告与其签订的租赁合同于2017年农历腊月已终止。之后是徐跃与原告存在租赁关系。其以2万元入股与徐跃合伙，后退出合伙，被告徐跃继续租房。 徐跃经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩状。 一审判决认定，2016年8月6日，原告张全怀与被告赵克志签订了《房屋租赁合同》一份。该《合同》的主要内容有：第一条约定原告将位于广元市市中区××街××层××号××号营业房租赁给被告赵克志使用，建筑面积83.3平方米。第三条约定租赁期为3年，租赁期限从2016年8月6日至2019年8月6日。第四条约定第一年租金为35元每平方米每月，然后每年租金在随行就市的基础上，原被告双方商议。租金提前一个月支付，每年支付一次。在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、税费、工商管理费等费用全部由被告自行承担。第五条约定被告应在租赁期满后十日内办理。第九条约定租赁期满，被告应如期交还房屋，如逾期交还，原告有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。 另查明，2019年4月9日，被告徐跃向原告转账5000.00元。2019年4月10日，被告徐跃向原告转账10000.00元。2019年4月16日，被告徐跃向原告转账3000.00元。2019年8月6日前该门面房的租金已缴清。 2019年12月24日，原告张全怀向被告赵克志发送了一则《通知》，内容是“赵克志：我与你签订的水榭花都步行街一层14/15号门面房租房合同已于2019年8月6日期满终止。我多次催促你按照合同约定腾房、交付房屋但你无故拒绝腾房，致使我遭受经济损失。限你于7日内（截止时间：2019年12月31日）将房屋内属于你的物品自行搬离。如逾期未搬离，我方有权将房屋内物品自行处置，产生的相关费用由你方承担。特此通知。张全怀2019年12月24日”。 2020年3月21日，被告已腾退房屋。 2020年5月7日，原告张全怀向一审法院提交申请，因新冠疫情原因，自愿放弃两个月房租。 一审法院审理认为，被告赵克志与原告签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月6日到期，《房屋租赁合同》到期后，被告赵克志未及时与原告续签《房屋租赁合同》，双方也未就租房一事达成合意，该《合同》因履行期限届满且而终止，故对确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》终止的诉讼请求予以支持。 原告提出要求被告赔偿因未腾房给原告造成的损失，自2019年8月7日起，按照每日100元标准计算，至2020年3月21日止的主张，根据相关法律规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于可以因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。本案中，原告与被告赵克志签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月6日到期，被告赵克志应根据《合同》约定租赁期满后10天内腾退房屋，但被告赵克志于2020年3月21日才腾退房屋，其行为违反了双方约定，也违反了法律规定，侵犯了原告的合法权益，故被告赵克志应向原告赔偿因未腾房给原告造成的损失，损失可参照原《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。双方约定合同届满日为2019年8月6日，扣除十天腾房期限，自2019年8月17日起计算，至实际腾房时间，共计217天。《合同》约定租房价格为每月35元*83.3平方米=2915.50元，每日租金为97.18元，原告的实际损失为97.18元*217天=21088.06元。鉴于本案发生在新冠肺炎疫情爆发期间，原告自愿免除被告2020年1月21日至2020年3月21日期间的房租损失，系原告自由行使处分权的体现，也符合四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知精神，予以准许。故原告自愿放弃的房租损失97.18*60天=5830.80元予以扣除，被告赵克志还应当承担向原告张全怀赔偿因未腾房造成的损失15257.26元（21088.06元-5830.80元）的义务。 原告提出要求被告支付违约金，自2019年8月17日起，按每日18元的标准计算，至2020年3月21日止的主张；该主张符合原被告双方的约定，应当予以支持，故被告赵克志应当承担向原告张全怀支付违约金共计3848.57元（日租金97.18元*365天*0.0005*217天）的义务。 原告提出要求被告支付2019年1月起至2020年3月21日期间物管费、垃圾清运费共计1102.00元，符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。原告提出要求被告协助办理天然气用户卡过户手续的主张，因未提供证据加以证实，加之被告不予认可，故不予支持，可另行通过法律途径解决。 被告赵克志提出，其与徐跃系合伙关系，早已退伙，后期系徐跃与原告建立租赁合同关系，应当由被告徐跃承担责任的主张，并提交被告徐跃向原告之女转款凭证二张和聊天记录一份，上述证据仅能证明被告徐跃向原告转款8000.00元的事实及原告之女订餐的事实，不能证实原告与被告徐跃之间存在租赁合同关系的事实。按照“谁主张谁举证”原则，被告赵克志提交的证据不能证明其与徐跃系合伙关系的事实，亦不能证明被告徐跃是实际承租人的事实，应当自行承担举证不力的法律后果，故被告赵克志的该主张不予支持。被告徐跃在本案中不承担民事责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告张全怀与被告赵克志之间于2016年8月6日签订的《房屋租赁合同》终止；二、被告赵克志自本判决生效后十日内一次性向原告张全怀赔偿因未腾房给原告造成的损失15257.26元；三、被告赵克志自本判决生效后十日内一次性向原告张全怀支付违约金3848.57元；四、被告赵克志自本判决生效后十日内一次性向原告张全怀支付2019年1月起至2020年3月21日期间的物管费、垃圾清运费1102.00元；五、驳回原告张全怀的其他诉讼请求。 本案二审期间双方当事人均没有再向本院提交其他证据。 本院二审认定的案件法律事实与一审判决认定的事实相同。 本院认为，合同当事人自愿协商一致所签订的合同，双方当事人均应当依据约定全面履行合同。合同变更或转让的，仍需遵守协商一致的原则。 本案中，张全怀与赵克志签订了《房屋租赁合同》的书面一份，合同到期后，双方没有达成继续履行合同或协商达成新的合同，故本案合同因履行期限届满且而终止，赵克志拒不交还房屋属违约行为。 本案一审诉讼期间，赵克志以“其与徐跃系合伙关系，早已退伙，后期系徐跃与原告建立租赁合同关系，应当由被告徐跃承担责任的主张”，一审法院认为其主张没有证据证明，没有采纳其抗辩主张，宣判后，赵克志以相同理由向本院提出上诉，但在二审诉讼期间也没有提交相关的证据证明其上诉主张，故对其上诉理由和请求本院亦不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由没有事实依据，应当驳回。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费468元，由上诉人赵克志负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 林 审判员 徐小雁 审判员 吕 晶 二〇二一年三月十六日 书记员 王汇锋