湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终961号上诉人（原审被告）：廖阳生，男，汉族，1959年3月7日出生，住湖南省衡东县。被上诉人（原审原告）：胡妍清，女，汉族，1989年4月24日出生，住湖南省衡东县。上诉人廖阳生因与被上诉人胡妍清定金合同纠纷一案，不服湖南省衡东县人民法院（2020）湘0424民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。廖阳生上诉请求：1、撤销湖南省衡东县人民法院（2020）湘0424民初1677号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。《担保法》第九十条规定：定金应采用书面形式。一审法院将“定金应采用书面形式”理解成为“定金协议应采用书面形式”，明显改变了法条原本含义，存在错误。案涉双方的缔约过程系先通过口头协议双方达成一致后再签订书面合同，而本案中被上诉人所支付的16868元，系上诉人与被上诉人达成口头协议后，被上诉人作为信用担保所给付给上诉人的定金，在被上诉人不同意继续履行合同的情况下，上诉人无需退还该定金。胡妍清辩称，上诉人与被上诉人并未签订任何合同，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。胡妍清向一审法院起诉请求：1、判令廖阳生违约；2、判令廖阳生双倍返还胡妍清定金33736元，庭审时变更为返还胡妍清定金16868元；3、廖阳生承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2020年6月17日，胡妍清经人介绍到廖阳生家洽谈廖阳生所有的位于衡东县××镇××路××室房屋买卖事宜。经协商，双方就房屋买卖成交价格口头达成一致意见，胡妍清同意以175868元购买该房屋，廖阳生表示同意。当晚，胡妍清通过中国建设银行转账方式向廖阳生支付16868元购房定金。次日，胡妍清带人看房并确定装修细节时，因空调、洗脸盆的去留问题与廖阳生发生争执。事后，经人调解，双方就室内设备的去留问题达成一致，廖阳生拆走一台空调，其他空调不拆，胡妍清加价500元。2020年7月7日，廖阳生与胡妍清就房屋买卖后续问题进行微信洽谈，廖阳生要求胡妍清在2020年农历5月底之前付清购房尾款，胡妍清以房屋没有过户不能支付尾款，予以拒绝。此后，胡妍清要求廖阳生按法律规定双倍返还定金，廖阳生以胡妍清未支付购买房屋尾款，违约在先，按法律规定不予返还定金，酿成纠纷。一审法院认为，胡妍清与廖阳生争执的焦点有两个，一是胡妍清、廖阳生双方是谁违约，二是廖阳生是否要返还胡妍清购房定金。要弄清胡妍清、廖阳生双方是谁违约，就要厘清胡妍清、廖阳生双方是否达成房屋买卖合同、房屋买卖合同是否合法有效、定金条款是否合法有效。根据本案查明的事实，依据相关的法律规定分别论述如下：一、胡妍清、廖阳生是否达成了完整的房屋买卖合同条款。《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十一条规定，合同的内容一般应包括当事人的名称和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限地点方式、违约责任、解决争议的方法以及检验标准、结算方式、效力等条款。本案中，胡妍清、廖阳生仅达成房屋买卖价格口头协议，其他内容还在进一步商谈过程之中，故胡妍清、廖阳生尚未达成房屋买卖合同的全部条款。二、胡妍清、廖阳生达成了的房屋买卖合同是否合法有效，所达成的房屋买卖口头协议之价格条款是否也归于无效。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规定采用书面形式的应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中，双方未订立书面房屋买卖合同，仅就房屋买卖价格达成口头一致意见，其他内容如付款方式、付款时间、房屋交付时间、办理过户手续、过户费用负担等均未达成协议，故胡妍清、廖阳生尚未达成合法有效的房屋买卖合同，在缔结房屋买卖合同其他内容时双方即发生了矛盾纠纷，胡妍清、廖阳生所达成的房屋买卖之口头价格条款也归于无效。三、定金条款是否有效。《中华人民共和国担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，定金协议条款是从合同。该法第九十条规定，定金协议应当采用书面形式。本案中，定金条款仅在微信交谈中有表述，未达成书面的定金条款，且定金条款因口头房屋买卖合同价格条款归于无效，故本案的定金协议条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。胡妍清交付廖阳生定金16868元，但双方并没有约定定金性质，故廖阳生主张定金权利，不予支持。四、案涉双方是谁违约。因胡妍清与廖阳生尚未达成完整的房屋买卖合同主要条款，亦尚未形成书面的合法有效房屋买卖合同，特别是付款方式、步骤等内容没有谈妥，所谓的“付款方式步骤的约定”尚不存在，故胡妍清与廖阳生都不存在违约的问题。廖阳生依据并不存在的“约定”，认定胡妍清违约，进而提出胡妍清无权请求返回定金，其抗辩意见明显缺乏事实依据。五、胡妍清所交付廖阳生的定金，廖阳生是否要返还。因胡妍清与廖阳生尚未达成合法有效的房屋买卖合同，所达成的房屋买卖之口头价格协议无效、定金协议条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效时，因该合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，在房屋买卖合同的洽谈过程，胡妍清与廖阳生由于沟通不畅、考虑不周，发生矛盾纠纷，双方均有过错，故均应各自承担相关责任。廖阳生因无效的口头房屋买卖合同的定金条款取得的定金应当返还胡妍清。廖阳生辩称“胡妍清违约，无权请求返回定金”的意见，与法律规定不符，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第五十八条、第一百三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国担保法》第五条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决：一、廖阳生在判决生效后十日退还胡妍清购房定金16868元；二、驳回胡妍清的其他诉讼请求。案件受理费644元，减半收取322元，由胡妍清、被告廖阳生各负担161元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系定金合同纠纷。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，上诉人廖阳生与被上诉人胡妍清口头约定购买上诉人廖阳生所有的位于衡东县××镇××路××室房屋,但因双方就合同的履行细节各执一词,并未就付款事项达成一致并签订书面的房屋买卖合同，案涉房屋买卖合同未成立。上诉人廖阳生虽主张未能订立房屋买卖合同系因被上诉人胡妍清所导致,但其并未提供证据予以证明。因上诉人廖阳生与被上诉人胡妍清未能就合同内容协商一致，导致案涉房屋买卖合同未能成立，故本案不适用定金罚则。一审法院判决上诉人廖阳生返还被上诉胡妍清人16868元定金正确,本院予以支持。综上所述，上诉人廖阳生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由上诉人廖阳生负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二一年三月三十日法官助理 廖晓欢书 记 员 肖玉艳