辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1933号上诉人（原审被告、案外人）：何先锋，男，1969年11月28日生，汉族，住金州区。委托诉讼代理人：刘立玲，辽宁学宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。统一社会信用代码91210200604862955M。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。原审被告（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码912102135655249526。法定代表人：王宝林，该公司董事长。上诉人何先锋因与被上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称“宜华集团”）、辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团”）申请执行人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何先锋上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判为驳回宜华集团的一审诉讼请求；2.二审诉讼费用由宜华集团承担。事实和理由：本案争议的焦点在于何先锋与宝林集团签订的商品房买卖合同的实际签订时间是2017年1月12日还是之后，宝林集团与何先锋之间签订的《商品房买卖合同》是否生效，变更买受人的行为是否属于法律禁止行为。1.一审法院认定事实错误，何先锋与宝林集团、母小荣之间更名后的行为合法有效，何先锋与宝林集团之间签订的《商品房买卖合同》有效，签订日期为2014年11月1日。既然一审法院认定何先锋与宝林集团之间签订的合同是商品房买卖合同，该合同的签订日期为2014年11月1日；而何先锋与母小荣之间签订的是房屋买卖三方合同，该合同签订日期为2017年1月12日。三方经过协商一致，同意将母小荣与宝林集团之间签订的买卖合同主体变更为何先锋与宝林集团，三方变更名称的行为是合法有效的。买卖合同是私法领域范畴，没有法律规定不允许更名行为存在，应当认定为宝林集团与何先锋之间签订商品房买卖合同的日期为2014年11月1日。2.一审法院适用法律错误。一审法院在没有查清事实的基础上，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是错误的。宜华集团辩称，不同意何先锋的上诉请求。何先锋是于2017年从母小荣处购买的案涉房屋，而且其是向母小荣支付的款项，并非宝林集团，该三方虽然走的是一手房买卖合同手续，但实际是二手房购买，何先锋主张的三方变名并非是单纯更名。何先锋是在房屋被法院查封后购买的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，一审法院判决正确。宝林集团未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。宜华集团向一审法院起诉请求：1.准许执行位于金州区的房屋；2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。案涉房屋于2015年6月5日被法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2014年11月1日，母小荣向被告宝林集团购买案涉房屋。2015年1月19日，被告宝林集团为母小荣出具金额617187元的案涉房屋的销售不动产统一发票。2017年7月1日，被告宝林集团与母小荣签订前期物业管理服务协议。2017年1月12日，被告何先锋与母小荣签订《房屋买卖三方合同》，约定母小荣将案涉房屋以48万元价格出售给被告何先锋。被告何先锋于2017年1月9日支付给母小荣40万元，余款8万元于2018年2月9日前付清。被告宝林集团与被告何先锋签订商品房买卖合同，落款时间为2014年11月1日。2017年7月6日，被告宝林集团为被告何先锋出具金额617187元的案涉房屋的销售不动产统一发票。案涉房屋是被告何先锋在大连地区唯一住房。被告何先锋对大连市金州区人民法院的执行行为提出异议，大连市金州区人民法院裁定中止对位于金州区房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告何先锋如果作为商品房消费者，仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。本案被告何先锋虽然与作为房地产开发企业的被告宝林集团签订的商品房买卖合同落款时间为2014年11月1日，但是根据原、被告双方提供的证据可以认定被告何先锋是于2017年1月12日从母小荣处购买的案涉房屋，故二被告之间签订的商品房买卖合同实际签订时间应为2017年1月12日或之后，在案涉房屋被法院查封之后，故被告何先锋购买案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）项的规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益得权利。本案原告的诉讼请求合理，予以支持。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，一审法院判决：准许执行金州区金港路300号1单元15层3号的房屋。案件受理费8500元（原告已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为何先锋对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，何先锋享有的权利是否足以排除宜华集团享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查何先锋的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据已查明的事实可知，2014年11月1日，母小荣向宝林集团购买案涉房屋。2017年1月12日，何先锋与母小荣签订的房屋买卖合同。而案涉房屋于2015年6月5日被法院查封。即何先锋是在法院查封案涉房屋之后与母小荣签订的房屋买卖合同，与之存在房屋买卖合同关系的是母小荣，而非宝林集团。至于何先锋提供的其与宝林集团签订的商品房买卖合同，系其从母小荣处购买案涉房屋后，宝林集团作为案涉房屋的开发单位，出于办理房屋变更手续的需要而与何先锋签署，二者之间并不存在商品房买卖的合意，不能改变何先锋在法院查封后自母小荣处购买案涉房屋的事实；何先锋提供的商品房买卖合同，落款时间虽显示为2014年11月1日，但明显与何先锋在2017年1月12日从母小荣处购买房屋后才可能与宝林集团签署商品房买卖合同的时间逻辑不符，故何先锋主张其与宝林集团之间签订商品房买卖合同的时间为2014年11月1日，不符合生活常理，本院不予采纳。由此分析，何先锋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定的情形，不能排除法院对案涉房屋的执行。一审法院支持宜华集团的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案一、二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上所述，何先锋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二一年三月二十二日书记员  姜 珊