福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽05民终51号 上诉人（原审原告）：李萍萍，女，1986年8月16日生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：吴冰冰，福建麒顺律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男，该公司员工。 上诉人李萍萍与上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李萍萍上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、中超公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院遗漏事实。1.一审法院遗漏《商品房预售合同》第十一条第（二）第一款约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……。第二款约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收……。一审法院遗漏上述事实，导致错误认定：中超公司于2019年8月28日书面通知李萍萍于2019年9月6日交房，是符合合同约定的有效通知。2.二次通知交房中超公司均未出示相关证明文件，且涉案房屋存在质量问题，经交涉无果后，李萍萍拒绝交房，后果应由中超公司承担。二、一审法院判决扣除台风天、自行车赛、中雨以上雨天、六级以上风天气、停水、停电等没有事实与法律依据。逾期天数超过180天，应当按照万分之1计算违约金。1、一审其明确表示没有收到东海公司的交房通知，并且在案证据无法证实被上诉人履行了交房义务的事实，且合同交房通知应符合交房条件，东海公司并没有做到这点，同时也未达到约定的合同交房义务未符合合同交房章节里面第十条的交付条件的相关规划要求。2、东海公司应履行完毕，履行交房条件后才能符合交房义务。3、要求交房是作为买受人的权利，买受人无论什么时候行使该权利，东海公司都不能强加条件阻扰行使该权利，否则产生的逾期交房相关责任承担的时间应从该时点起算。4、福建省物价局关于印发《福建省商品房销售明码标价的通知》等文件。5、根据消费者权益保障法，出卖方在交付商品房时，有义务对装修标准及合格证明具有履行验收义务的。6、条款中明确规划的车位、车库包括人防车位在内，但一审没有审查人防车位问题，所有权并不属于开放商，这个条款约定违反《合同法》五十二条属于损害公共利益的行为，应视为无效条款。同时违反《人民防空法》《国防法》的相关法律法规的强制性规定。系无效条款。这些车位、车库是建在土地使用权的相应配套的建筑上，这块土地使用权是对应房屋专有部分的权益，这个权益应当随着开放商将房屋出售时形成转移，所以属于损害了格式权益和买受人的行为。7、《合作协议》与《补充协议》交付的约定构成了冲突和矛盾，是对非格式协议方提出的约定。8、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》规定中第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房相关设施所作的说明和允诺应当视为对价格有重大影响的，应视为要约。9、关于房屋、小区设备装修问题，我方有在合理期限内以律师函的形式向东海公司反映，但至今未得到回复。 二审庭审李萍萍补充上诉意见如下：1、《商品房买卖合同》第二十二条第(三)款车库（包括人防车位在内的所有权），明显无效。车库不归开发商所有，人防车位属于国家资产。2、《补充协议》第三条第6款约定，该条款约定从根本上与主合同《商品房买卖合同》的交易目的相违背，并且对方并没有进行合理提示义务和没有采取提示义务，因此也应当认定该条款无效。该约定与主合同的交付条件相违背，根据格式协议的两种解释，应当作出不利于格式协议提供方的法律规定进行处理。 中超公司辩称，一、消防验收为建筑工程验收，不存在毛坯房、精装房验收的概念或区别，被答辩人提出“案涉工程消防验收报告系毛坯房消防验收”之观点属于概念臆造。二、御花园三期的车位是建筑规划已经划定，未占用业主共有区域，属于非公摊部分，产权属于东海公司，被答辩人无起诉资格。三、针对骑楼问题被答辩人无起诉资格；且商铺骑楼由商铺买家自行封闭，与东海公司无关。四、若公共设施设备未达到合同要求，被上诉人承担整改责任，而非房屋逾期交付责任。五、关于御花园三期2号楼《泉州市房产测绘报告书（产权登记）内容补正问题。六、《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方应恪守。七、案涉御花园三期楼盘验收合格且完成竣工验收备案，相应的设施均已按合同约定和法律规定建设完毕，案涉商品房符合交房条件，且答辩人已按照合同约定通知被答辩人交房。被答辩人认为案涉房屋不符合交房条件以及答辩人逾期交房的主张没有事实依据。八、案涉商品房装修、空气质量符合《商品房买卖合同》约定。九、因被答辩人方律师函的不合理要求而造成被答辩人方拒不接受房屋，其法律后果应由被答辩人承担。请求支持一审判决，依法驳回上诉人全部上诉人请求。 上诉人中超公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、关于不可抗力的天数计算错误，逾期天数有误。根据中超公司提交的相关证据材料，自合同签订的2017年5月24日起至约定的交房日期2018年12月31日期间，存在中雨和六级以上风65天、热带低气压和台风15天、自行车赛1天、停电6天、停水3天、中高考10天，共计延误工期99日，因此，其可以据以延期至2019年4月10日交房，又因2019年1月1日至2019年4月10日期间出现中雨天气7日，可以据以延期至2019年4月17日交房。2019年4月10日至2019年4月17日期间出现中雨天气1日，因此，可以据以延期至2019年4月18日交房。2、根据《商品房买卖合同》第十二条的约定“除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日内…自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5金；(2)逾期超过180日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”，故按合同的相关约定，其逾期天数为131天，应按万分之0.5进行违约金的计算。故，若存在逾期交房的情形应从2019年4月18日起计算，2019年4月18日起至2019年9月6日，逾期天数为131天，逾期违约金的适用条款为万分之0.5.即使其逾期天数超过180日，其支付逾期违约金的计算方式是分段计算的。在180日内的应当按照合同第十二条第1款第(1)项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第(2)项约定的按日万分之一计算违约金。二、中高考学校的选定属于无法预见的事情，应属于不可抗力，应被计算在为可顺延交房天数内。就生活实践可知，中高考所选定的考点校区因政府政策原因存在不确定性，无法准确预知周边学校是否在合同期内会被指定作为考点校区。因此，中高考应当视为不可抗力的具体情形之一，原审法院认为上述情况在其可预见范围内而对此不予认定是错误的。在合同签订到约定交房日期的两三年时间内，以现有的技术水平无法准确预知合同期内可能存在的恶劣天气或者出现的因中高考被迫停工的是由。因建筑行业的特殊性，上述情况均是不可避免且不可克服的需要停工的情形，因此，其未将中雨或者举行中高考的事由一一在合同中列举出来，但是上述情形均属于不可抗力的情形，应当据此顺延交房日期。三、逾期交房违约金的计算标准应当分段计算即使逾期交房，交房违约金的计算标准应当分段计算，180天以内的按照全部房价款万分之0.5计算，超过180天的按照全部房价款的万分之1计算。1、合同第十二条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在180日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金(该违约金比率应该不低于第八条第1(1)项中的比率)。2、(2)逾期超过180日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。”3、按合同条款规定的文义理解，如两种逾期情形违约金的计算标准是分情形整段计算，则合同约定无须强调(1)和(2)不作累加，而且，第二种逾期情形，根据其表述的字面含义，合同约定的是逾期超过180日后的违约金计算标准。因此逾期交房违约金的计算标准应当分段计算，180天以内的按照全部房价款万分之0.5计算，剩余超过180天的按照全部房价款的万分之1计算。李萍萍向一审法院起诉请求：中超公司因逾期交房承担自2018年12月31日至2019年9月7日止的违约金27561元（共计247天，1115866*0.01%*247=27561）。 李萍萍答辩称，一、一审认定自合同签订之日起即2017年5月24日至合同约定交房之日即2018年12月31日止，包括热带低气压和台风5天、自行车赛1天、中雨以上雨天43天（应扣与台风天气重叠的1天）、6级以上大风7天（应扣除与台风天气、中雨以上天气重叠的1天）、停电6天、停水3天，共计65天是错误的。1、涉案合同第十二条只是约定了“除不可抗力外”，并没有相应的条款约定中雨、大风天气可以作为顺延交房的事由，且不必然导致停工。2、根据《施工日志》《气象资料分析》可见：6级以上大风为6天，应当扣除2018年9月15日、2018年11月1日两天，总计应当是64天，而非65天。即便64天可以顺延，逾期交房违约金的起算时间应当从2019年3月8日计算至实际交房之日止。二、中超公司逾期交房违约责任应当计算至2019年12月9日，即李萍萍实际接收房屋之日止。首先，中超公司2019年8月28日书面通知李萍萍于2019年9月6日交房是无效通知。因中超公司尚未取得房产测绘报告，且未在合同约定提前10天通知交房，也就是说通知交房的时间至少要定在2019年9月13日之后。其次，中超公司两次通知交房均未向李萍萍出示相关的证明文件。再者，双方确认2019年12月9日为李萍萍实际交房之日，因此逾期交房违约金应当计算至该日。三、中超公司作为专业的房地产开发公司，已经清楚在工程建设的过程中，遇到停水、停电，中雨、大风、台风，中考等天气或其他影响施工进度的事件是不可避免的，并预留了充足交房的缓冲时间，上述原因不得再作为中超公司逾期交房的抗辩事由。四、一审法院认定、计算中超公司逾期天数的方式是错误的。根据合同约定的交房时间为2018年12月31日，逾期交房的天数应当从2019年1月1日起计算至实际交房之日止，至于期间出现的不可抗力事由导致的后果只能是免除中超公司的赔偿责任，而不是直接将交房时间进行顺延。 一审法院认定事实：2017年5月24日，李萍萍与中超公司签订合同编号为201705240010的《商品房买卖合同》一份，约定由李萍萍向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块3号楼1202的房屋，房屋总价款为1071415元，李萍萍应当在2017年5月24日前支付首期房价款221415元，余款850000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月2日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知李萍萍于2019年9月6日交房，李萍萍于2019年9月1日签收；李萍萍未接收房屋，中超公司又于2019年9月12日书面通知李萍萍于2019年9月23日交房，李萍萍于2019年9月14日签收。另查，李萍萍在2019年12月9日缴纳公维金并实际接收房屋。 一审法院认为： 关于争议焦点一，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对李萍萍所主张的逾期交房天数有异议。中超公司提供证据拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形，由于双方的合同对于哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，中高考属于订立合同时可预见的因素，故不属于不可抗力的范畴；其次，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；第三，关于中雨以上雨天、六级以上大风等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应的施工日志证明停工情况，故亦可作为延期交房的事由。综上，上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日起即2017年5月24日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止，包括热带低气压和台风5天、自行车赛1天、中雨以上雨天43天（应扣与台风天气重叠的1天）、6级以上大风7天（应扣除与台风天气、中雨以上天气重叠的1天）、停电6天、停水3天，共计65天。自2019年1月1日起延期65天，即至2019年3月6日止，期间又存在中雨以上天气2天，故交房时间再次延长2天，至2019年3月8日，2019年3月8日是中雨以上天气，顺延至2019年3月9日，又是中雨以上天气顺延，因此中超公司可据以延期交房至2019年3月10日。中超公司于2019年8月28日通知李萍萍于2019年9月6日交房，虽然发通知之时其房屋测绘报告，但在其2019年9月2日已取得房屋测绘报告，故在2019年9月6日，其具备合同约定的交房条件。李萍萍虽主张因质量问题未接收房屋，但未提供证据予以证明。因此，逾期交房的时间应自2019年3月11日起计至2019年9月6日止，逾期天数为180天。 关于争议焦点二。关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日之内”和“逾期超过180日后”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，双方对于逾期交房违约金的计算标准是区分情形整段计算或区分情形分段计算存在争议。根据合同第十二条规定，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：逾期在180日之内，出卖人按买受人支付全部房价款的日万分之0.5计算违约金；逾期在180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人支付的全部房价款的日万分之1计算违约金。本案逾期天数未超过180日，中超公司应按日万分之0.5计算逾期交房违约金。 综上，李萍萍与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但中雨以上天气、六级以上大风、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于李萍萍认可或出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为180日。中超公司应按全部房价款1071415元为基数，按日万分之0.5的标准支付李萍萍逾期交房违约金，共计9642.74元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李萍萍逾期交房违约金9642.74元；二、驳回李萍萍的其他诉讼请求。案件受理费716元，减半收取计358元，由李萍萍负担264元，福建中超实业有限公司负担94元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 中超公司提供了如下证据：1.A地块合同，欲证明对于超过180天逾期交房违约金的起算日有明确约定，李萍萍《商品房买卖合同》对于超过180天逾期交房违约金的起算日没有明确约定，所以是分段计算的；2.《天气资料分析报告》，欲证明合同签订起至实际交房期间发生符合合同约定的风雨天气时间；3.《高中考网页截图》，欲证明2016年-2020年案涉项目周边的学校被选定为中、高考点有要求停工事实。 李萍萍质证称，对证据1，“三性”均有异议，与其无关，证据2，第一份天气报告“三性”均有异议，第二份报告真实性、合法性无异议，但关联性有异议，中雨和大风天气不能作为中超顺延交房的理由。对证据3，“三性”有异议，并且中高考在施工过程中是可以预见的，不属于不可抗力，不能作为延期交房的理由。 本院认为：证据1系中超公司与案外人发生的法律行为，与本案无关；证据2第一份报告没有单位公章，真实性无法确认，第二份报告体现高速路口观测站2013年7月3日-2017年10月26日10毫米以上降水合计142天，6级以上最大风力合计17天。 经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，李萍萍与中超公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，中超公司提供的气象资料、停电停水公告、施工日记、停工明细表等证据，可以证实中超公司确因天气、停水停电、自行车赛等影响施工的因素而停工，一审据此顺延交房期限并无不当。但2018年9月15日当天既为台风天又为6级及以上风天，一审重复计算不当;2018年11月1日当天既为台风天又为6级及以上风天，又是中雨，一审仅认定重复1天不当，应认定重复2天。综上，中超公司可以作为延期交房的事由为，自合同签订之日起即2017年5月24日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止包括热带低气压和台风5日、自行车赛1日、中雨以上雨天43日、6级以上大风天气6日（扣除2018年9月15日重复一天、2018年11月1日重复二日）、停电6日、停水3日，共计64日；又，自2019年1月1日延期64日后至2019年3月5日止中雨以上雨天2日，故交房时间再次延长2日，因此中超公司可据以延期交房至2019年3月7日止即逾期交房违约金的起算时间应当从2019年3月8日起算；中超公司于2019年8月28日书面通知李萍萍于2019年9月6日交房，中超公司于2019年9月2日取得房屋测绘报告，故在2019年9月6日，其具备合同约定的交房条件。李萍萍主张因质量问题未接收房屋，但未能提供相应的证据予以证实，因此，逾期交房的时间应自2019年3月8日起计至2019年9月6日，逾期天数达181日，即超过180日。因涉案格式合同系由中超公司提供，对于双方当事人对合同条款所产生的歧义，应作出不利于中超公司的解释，故根据合同约定，中超公司应按全部房价款1071415元为基数按每日万分之1的标准支付给李萍萍181日的逾期交房违约金计19392.6元，中超公司主张应分段计算的理由，不能成立，不予采纳。一审判决认定中超公司应支付李萍萍逾期交房违约金9642.74元不当，本院予以纠正。 综上所述，李萍萍的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；中超公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4973号民事判决； 二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给李萍萍逾期交房违约金19392.6元； 三、驳回李萍萍的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费716元，减半收取358元，由李萍萍负担158元，由福建中超实业有限公司负担200元；二审案件受理费716元，由李萍萍负担316元，福建中超实业有限公司负担400元。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  陈美雅 审判员  蒋秀华 二〇二一年三月十日 书记员  廖春燕 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;