辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终317号上诉人（原审被告）：立山区珺之荟房产中介店，住所地鞍山市立山区中华北路90-18号。经营者：何嘉鸿。委托诉讼代理人：董彦良，辽宁仁锦合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘小龙。委托诉讼代理人：薛璐，辽宁律兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘吉洪。上诉人立山区珺之荟房产中介店（以下简称“珺之荟房产”）因与被上诉人潘小龙、刘吉洪房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人珺之荟房产的上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人潘小龙的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审庭审遗漏必要的诉讼参与人于膨嘉，应追加其为本案的共同被告。被上诉人潘小龙都是与案外人于膨嘉对接房屋买卖的相关事宜，涉及的购房款项也是直接与于膨嘉对接。上诉人对买卖流程和进展一概不知。于膨嘉是否收到案涉款项以及是否退还过款项均未查明。况且本案的一切争议的起源都在于膨嘉，所以法院有必要追加于膨嘉为共同被告。且于膨嘉本人现在在鞍山，上诉人可以提供其联系方式，可以随时参加庭审。2．一审判决中将未盖有珺之荟房产公章的收据也认定为上诉人已收款项，缺乏事实依据。被上诉人潘小龙提供的多张收款收据中，其中有两张收据并无上诉人珺之荟房产公章，且无负责人签字，只有案外人于膨嘉自己的签名。上诉人对此款项毫不知情，因此将此款项同样认定为上诉人已收款项，明显缺乏事实依据。更需要说明的是因为被上诉人缺乏贷款资格，两张无公章的收款收据的钱是于膨嘉个人承诺为被上诉人违规办理贷款的费用，备注中表明“如帮乙方办不成贷款将全额退回”和“如贷款未办成，无理由全额退款”，因此，这两笔款项名为过户费，实为办成了收取，办不成退回的个人好处费，是违法行为，不能代表上诉人的行为。3．被上诉人潘小龙主观存在重大过错，与案外人于膨嘉有恶意串通之嫌。被上诉人潘小龙在一审庭审中表示，其认识案外人于膨嘉是通过网站二手房宣传，而申请一审法院在鞍山58同城中调取的后台信息可以看出，案外人于膨嘉在58同城中所注明的公司为鞍山今朝房产经纪有限公司，并非上诉人珺之荟房产。被上诉人潘小龙在案外人于膨嘉出具了一份并非珺之荟房产出具的合同时，并未提出任何异议。之后又绕开签订合同的中介公司与案外人于膨嘉进行多笔数额不明的私下交易，被上诉人潘小龙本身就存在某种主观上的故意或重大过错，其诉讼请求缺乏真实性、合理性。4．被上诉人将购房款首付、中介费、贷款等多笔款项通过私下交易方式交给案外人于膨嘉，而没有给房屋出卖人的行为，有违交易习惯。被上诉人潘小龙辩称，服从一审判决。被上诉人刘吉洪未答辩。潘小龙向一审法院起诉请求：1．请求依法裁判珺之荟房产、刘吉洪返还潘小龙所支付的过户所有费用32,500元、房屋贷款首付79,439元、担保金25,000元，共计136,939元；2．请求依法裁判珺之荟房产、刘吉洪赔偿潘小龙的所有经济损失；3．本案的诉讼费由珺之荟房产、刘吉洪承担。一审法院认定事实：2019年12月11日，潘小龙与刘吉洪及珺之荟房产共同签订《房屋买卖合同》一份，约定潘小龙购买刘吉洪所有的坐落于鞍山市铁西区的房屋，房屋价款300,000元。潘小龙向刘吉洪交付定金10,000元。潘小龙通过现金以及微信转账的方式向珺之荟房产支付过户费（含中介费）32,500元、房屋贷款首付79,439元、担保金25,000元，共计136,939元。上述款项由珺之荟房产加盖公章的《收款收据》予以确认，并均由案外人于膨嘉收取。在《房屋买卖合同》及《收款收据》中，均有于膨嘉作为“经纪人”或“收款人”签名。因潘小龙未能办理贷款，刘吉洪向潘小龙返还购房定金10,000元。一审法院认为，本案的争议焦点为珺之荟房产是否应向潘小龙返还因购房所支出款项共计136,939元。根据潘小龙陈述，其因购房需求而在网上寻找房源，也因此与案外人于膨嘉取得联系，并在于膨嘉的带领下看房以及在珺之荟房产的门店内签订房屋买卖合同。对此，珺之荟房产提出于膨嘉并非其店内员工，于膨嘉使用其公章签订合同目的在获取全部中介费，故于膨嘉收取相关款项系个人行为的抗辩理由。经查，潘小龙与刘吉洪签订的房屋买卖合同确有珺之荟房产的公章，于膨嘉在合同中“经纪人”处签字，并且该份房屋买卖合同亦由珺之荟房产印刷而成。因此即便于膨嘉并非珺之荟房产的员工，上述事实也足以使善意第三人认为于膨嘉是珺之荟房产的员工，并有权代理珺之荟房产实施法律行为。也正是基于这种认知，潘小龙认为其购买房屋的中介方为珺之荟房产而签订了房屋买卖合同，并通过微信转账以及在珺之荟房产店内交付现金等方式支付了购房相关款项，同时得到了加盖珺之荟房产公章的收款收据。同时根据珺之荟房产的答辩可知，其知晓并允许于膨嘉使用公章的行为，故珺之荟房产亦应承担由此而引起的法律后果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，《房屋买卖合同》对珺之荟房产具有法律约束力，潘小龙与珺之荟房产之间存在合法有效的居间合同关系。在此次购房过程中，潘小龙共支付款项136,939元。根据《收款收据》载明，在潘小龙不购买房屋或者贷款未办成的情况下，潘小龙因购买房屋而支付的款项应全部返还，故潘小龙诉请珺之荟房产返还购房款项136,939元的诉讼请求有事实和法律依据，该院予以支持。关于潘小龙要求珺之荟房产赔偿经济损失10,000元一节，潘小龙并未举证证明其遭受的经济损失事实，但考虑到潘小龙资金被占用期间确有利息损失，故对于潘小龙该项诉讼请求，该院以136,939元为计算依据，自潘小龙主张权利之日即2020年6月9日起算至该款项返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算，以潘小龙主张的10,000元为限予以支持。关于潘小龙要求刘吉洪返还购房款项及承担经济损失赔偿责任一节，该院认为刘吉洪为房屋出卖方，在房屋交易未达成的情况下，其已经返还了购房定金，潘小龙也并未向其交付其他款项，故刘吉洪并不承担返还款项及经济损失赔偿的责任，对于潘小龙的该项诉讼请求，该院不予支持。关于珺之荟房产主张追加案外人于膨嘉作为被告的申请，本案中潘小龙仅向珺之荟房产主张权利，珺之荟房产可以依法抗辩，但无权申请追加案外人作为被告来向潘小龙承担责任，且案外人于膨嘉亦非本案的必要共同诉讼当事人，故对于珺之荟房产的此项申请，该院依法不予许可。综上，一审法院据此判决：一、立山区珺之荟房产中介店于判决生效之日起十日内向潘小龙返还购房支出共计人民币136,939元，并赔偿损失（该损失以136,939元为计算依据，自2020年6月9日起算至该款项返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算，以10,000元为限）；二、驳回潘小龙其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,039元（潘小龙已预交），由立山区珺之荟房产中介店承担，立山区珺之荟房产中介店应随上述款项一同支付给潘小龙。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点：一、一审法院判令珺之荟房产承担返还钱款的责任是否正确；二、一审法院认定的返还钱款的数额是否正确。针对焦点问题，本院分述如下：关于争议焦点一，案外人于膨嘉以珺之荟房产的名义与潘小龙签订由珺之荟房产印制的房屋买卖合同，并出具收款收据，珺之荟房产认可上述证据上公章的真实性，但主张其与于膨嘉之间非雇佣关系，仅为借用公章关系。但是对于潘小龙而言，其作为相对人有理由相信与之订立合同的一方为珺之荟房产，珺之荟房产又未能提供证据证明潘小龙作为买受人存在与于膨嘉故意串通的恶意，因此，房屋买卖合同对珺之荟房产具有法律约束力。一审法院根据房屋买卖合同和收款收据的约定判令由珺之荟房产承担返还钱款的责任并无不当。因于膨嘉并非本案必要共同诉讼当事人，一审法院未追加其为共同被告并无不当，关于珺之荟房产与于膨嘉之间的的纠纷，可通过另案诉讼解决。关于争议焦点二，本案钱款包括三部分，第一部分为过户费、中介费共计32,500元，潘小龙提供微信转账记录和加盖珺之荟房产公章的编号为6005826收款收据加以证明；第二部分为担保金25,000元，潘小龙提供微信转账记录和加盖珺之荟房产公章的编号为6005850收款收据加以证明；第三部分为首付款79,439元，潘小龙提供微信转账记录、视频资料和加盖珺之荟房产公章的编号为6005843收款收据加以证明。因此，一审法院据此认定潘小龙共计支付钱款数额为136,939元并由珺之荟房产返还该笔款项及相应利息并无不当。综上所述，上诉人珺之荟房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,038.78元，由上诉人立山区珺之荟房产中介店负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年三月二十九日书记员 金明佳