北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4314号上诉人（原审被告）：孙超，女，1978年1月30日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：梁永富，北京谛诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曦，北京谛诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小蕙，女，1957年11月15日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：司鹏飞，北京市金台律师事务所律师。原审第三人：李伟，男，1980年3月6日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：梁永富，北京谛诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曦，北京谛诚律师事务所律师。原审第三人：牛东方，男，1959年12月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁永富，北京谛诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曦，北京谛诚律师事务所律师。上诉人孙超因与被上诉人陈小蕙及原审第三人李伟、原审第三人牛东方确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初15167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。孙超上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈小蕙的诉讼请求；2.案件受理费由陈小蕙负担。事实和理由：陈小蕙通过否认以李伟债权冲抵购房款的事实来主张《存量房买卖合同》无效，以此达到既不向李伟偿还债务，又想要回房屋的无理诉求，违背诚信原则；有新证据证明，陈小蕙同意自己不能回购房屋时以房屋进行抵债，将此前签署的房屋买卖合同作为抵债的真实意思表示，同意李伟以债权冲抵孙超的购房款，因此应当认定《存量房买卖合同》有效。陈小蕙辩称，同意一审判决，不同意孙超的上诉请求，请求法院依法驳回孙超的上诉请求。李伟述称，同意孙超的上诉请求，意见与孙超一致。牛东方述称，同意孙超的上诉请求，意见与孙超一致。陈小蕙向一审法院起诉请求：请求确认陈小蕙与孙超于2017年11月13日签订的《存量房买卖合同》无效。一审法院认定事实：2017年，陈小蕙以涉案房屋为抵押物向牛东方借款300万元，并办理了房屋抵押登记。2017年3月8日，牛东方向陈小蕙支付借款300万元。后因陈小蕙无力偿还欠款，由李伟于2017年11月2日代陈小蕙向牛东方偿还了300万元借款。另，2017年1月24日，李伟曾向陈小蕙转账80万元。2017年2月26日，陈小蕙书写“本人已收到此笔借款，目前尚未偿还”。2017年11月13日，陈小蕙、孙超签署《存量房买卖合同》，约定陈小蕙将房屋出售给孙超，房屋成交价格为350万元，其中自由交易结算资金为10万元，存入东城区房管局存量房自有交易资金监管账户，剩余340万元房款，孙超向银行申办贷款形式支付。当天，陈小蕙、孙超在房屋管理部门办理不动产转移登记手续。2017年11月14日，孙超领取了涉案房屋的不动产登记证书。后孙超将涉案房屋另行出售。另，陈小蕙（甲方、出卖方）、孙超（乙方、购买方）、李伟（担保方）还签署《房屋回购协议》，载明甲乙双方约定甲方回购涉案房屋的回购价格为人民币350万元。甲方回购上述商品房屋的时限为2018年11月15日之前。甲方房屋在过户期间内出租给他人使用，乙方不得干涉，所得费用归甲方所有。在过户期间，遇到国家拆迁此房时，乙方无权享受任何拆迁补偿或其他要求，拆迁费用归甲方所有。甲方回购房屋后所产生的利息由甲方支付（1.5%/月）。一审庭审中，陈小蕙、孙超、李伟均认可未依照买卖合同实际支付购房款。孙超、李伟主张李伟代陈小蕙偿还牛东方300万元后，取得300万元债权，之前陈小蕙尚拖欠李伟借款80万元，故李伟与陈小蕙协商，陈小蕙将涉案房屋过户给李伟，房款以上述债权中350万元冲抵。因李伟不具备北京购房资格，故借用孙超名义办理房屋登记。陈小蕙认可李伟曾经告知其不具备购房资格，借用孙超名义登记情况，但对于李伟、孙超主张办理房屋过户的原因不予认可。陈小蕙主张其确实曾经向李伟借款80万元，但该80万元债务已经偿还；因李伟代陈小蕙偿还了牛东方300万元，故李伟和陈小蕙协商一年以后陈小蕙偿还李伟欠款300万元和利息48万元，因为李伟担心陈小蕙到期无力偿还，故要求陈小蕙将涉案房屋过户至孙超名下作为借款担保，同时三方签署了《房屋回购协议》。再，案件审理过程中，陈小蕙未举证证明其已经偿还李伟80万元借款的陈述和李伟与其协商一年后偿还300万元和利息48万元陈述。李伟、孙超就其主张与陈小蕙协商一致以债权350万元冲抵购房款的主张亦未举证。各当事人亦均未提交牛东方与陈小蕙借款合同，牛东方主张借款期限为2个月；陈小蕙认可借款期限为3个月，陈小蕙应于2017年6月8日之前偿还牛东方借款。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。一审案件中，陈小蕙与孙超签署了《存量房买卖合同》并基于将涉案房屋产权过户至孙超名下，孙超、李伟并未依该合同约定实际支付房款。孙超、李伟虽主张当时其与陈小蕙协商一致，以350万元债权冲抵应付房款，但对此并未举证。结合三方签署的《房屋回购协议》的约定，回购期限为2018年11月15日之前；在房屋过户给孙超期间内，陈小蕙有权将涉案房屋出租给他人使用，所得费用归陈小蕙所有。在过户期间，遇到国家拆迁此房时，孙超无权享受任何拆迁补偿或其他要求，拆迁费用归陈小蕙所有等约定内容，可以看出陈小蕙与孙超、李伟之间并不存在真实的买卖合同关系，陈小蕙将涉案房屋过户至孙超名下与陈小蕙和李伟之间借贷关系不可分离，房屋买卖合同实质上是为了实现让与担保，故双方签署买卖合同行为，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效，故陈小蕙要求确认其与孙超签署的房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，于2020年12月15日判决：确认陈小蕙与孙超于2017年11月13日签订的《存量房买卖合同》无效。本院二审期间，孙超提供欠条一张，用以证明孙超、陈小蕙双方同意在陈小蕙不能回购时视为以房抵债，是对以房抵债的追认，据此，房屋买卖合同效力应得到确认，符合双方的预期。陈小蕙发表质证意见称，真实性不予认可，且欠条的时间房屋已经过户到孙超名下，亦能印证孙超在一审的观点，是担保而不是买卖关系。陈小蕙亦主张担保是针对牛东方的300万本金加利息，而这个欠条是420万的，不应当予以采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。根据查明的事实，二审期间，各方均认可陈小蕙为担保其与李伟之间的借贷关系，与孙超签订《存量房买卖合同》并将房屋转移登记至孙超名下，同时以与孙超、李伟签订《房屋回购协议》的方式约定回购期限。从上述合同约定中亦可以看出，陈小蕙与孙超之间签订《存量房买卖合同》系为陈小蕙与李伟之间的借贷关系进行担保，并非真实的房屋买卖合同关系，各方之间的民事法律行为的效力，应当依照借贷法律关系处理。关于孙超上诉所称双方曾有约定如陈小蕙逾期不能偿还债务，则以该房屋抵债一节，即使双方之间真的存在上述约定，亦属于在民间借贷债务履行期限届满前的抵债约定，实为基础借贷债权的担保，仍应依据双方真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。陈小蕙要求确认其与孙超签订的《存量房买卖合同》无效，于法有据，应予支持。综上所述，孙超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由孙超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 陈雨菡二〇二一年三月二十三日法官助理 丁一哲书 记 员 张 璐