四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川民终103号 上诉人（原审被告、执行案外人）：罗弟容，女，1978年5月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李廷昊，四川竹海律师事务所律师。 上诉人（原审被告、执行案外人）：冉洪源，男，2000年1月16日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李廷昊，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区××路××号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：刘滔滔，男，公司员工。 委托诉讼代理人：周琳妹，女，公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾县。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾县。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：郭倩，女，1982年1月29日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾县。 上诉人罗弟容、冉洪源因与被上诉人成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸公司）、宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房地产公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2020）川15民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并征得当事人同意，合议庭决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗弟容、冉洪源上诉请求：一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2020）川15民初1号民事判决；二、改判对鼎立置地公司名下位于宜宾市翠屏区××路××号××幢××单元××层××号房屋不予执行；三、本案一审、二审诉讼费用由衡珹商贸公司承担。事实与理由：一、衡珹商贸公司的起诉不符合法定的起诉条件，应予驳回。衡珹商贸公司收到案涉执行异议裁定书的时间应认定为2019年3月31日，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条第一款的规定，其于2019年12月13日提起本案一审诉讼，超出法律规定的起诉期限。二、一审法院关于罗弟容、冉洪源的证据不能达到购房款已交付完毕的证明目的的认定属于事实认定错误。鼎立置地公司的收款收据能够证明罗弟容已支付全部购房款，因鼎立置地公司财务管理混乱不能提交案涉购房款的财务资料，该不利后果不能转嫁给罗弟容、冉洪源。罗弟容于2011年11月22日、2012年1月16日、2012年3月22日分三次向鼎立公司转账共计30万元购房诚意金，用于在地中海蓝湾小区选购房屋，有银行转账记录予以印证。鼎立置地公司作为开发商，罗弟容向其转账即使未备注用途为购房款，在缺乏相反证据的情况下，应当认定是用于支付案涉购房款。另外，罗弟容向鼎立公司支付现金435979元是事实，有银行交易流水佐证，一审法院加重当事人的举证责任是错误的。三、一审法院认为案涉商品房的成交价格明显低于市场价格属于事实认定错误。罗弟容一审中举示的房屋现场图片能够证明案涉房屋存在诸多质量问题，系开发商销售案涉小区楼盘时的样板房，结合罗弟容二审中补充提交的同类户型销售价格及接房时装修公司对水、电、防水等大面积维修情况，足以证明存在瑕疵的案涉房屋在当时的销售价格符合当时市价。四、一审法院关于罗弟容不能证明已实际占有案涉房屋属于事实认定错误，法律适用错误。首先，一审法院认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，但该条规定并无要求买受人实际占有房屋的构成要件，一审法院法律适用错误。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属于选择适用的关系，买受人只要符合其中一条规定的要件，即可选择适用，并以此主张自己享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。再次，在案涉《商品房买卖合同》签订时，罗弟容向物业管理公司缴纳的物业费足以证明其占有案涉房屋的事实。最后，罗弟容作为鼎立置地公司员工，2014年因公婆全身瘫痪急需一楼房屋方便照顾而向公司申请先行使用样板房，后最终选定案涉房屋并签订合同，邻居能够证明其占有使用事实。五、罗弟容、冉洪源对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据一审判决查明的有关事实，罗弟容、冉洪源在人民法院查封案涉房屋之前，已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该房屋，已支付全部价款，案涉房屋未办理过户登记非因罗弟容、冉洪源的过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件；同时，案涉房屋系罗弟容、冉洪源用于居住且罗弟容、冉洪源名下无其他用于居住的房屋，亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个要件。因此，罗弟容、冉洪源对案涉房屋享有的物权期待权足以排除人民法院的强制执行。六、衡珹商贸公司已经丧失抵押物的物上追及力，只能向其他债务人主张权利。一审法院已查明，2012年5月15日案涉房屋取得商品房预售许可证，足以表明抵押权人同意对外销售，案涉房屋的抵押权自鼎立置地公司与罗弟容、冉洪源签订《商品房买卖合同》并支付价款之时即丧失，其抵押权的客体已从涉案不动产转化为对外销售所得的价金，债权人不得再对涉案房屋本身主张任何权利。 衡珹商贸公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当驳回上诉，维持原判。一、衡珹商贸公司在法定期间内对案涉执行异议裁定提起诉讼，无诉权瑕疵。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条的规定，受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。本案中，衡珹商贸公司在送达回证上注明的签收日期是2019年12月12日，其于次日提起本案一审诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。二、一审法院适用法律正确。（一）本案执行标的是登记在房地产开发企业名下的商品房，应严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。（二）罗弟容、冉洪源主张对案涉房屋享有物权期待权并对抗衡珹商贸公司已按物权公示原则办理抵押登记的抵押权，其应当承担严格的举证责任。（三）执行异议之诉涉及多方当事人利益，应全面考虑不同当事人的请求权基础，从严审查，保护各方当事人的合法权益。三、一审法院认定事实正确。罗弟容、冉洪源提供的证据存在重大瑕疵，无法证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）罗弟容、冉洪源未能证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据罗弟容一审提供的《情况说明》《资金情况说明》和二审中陈述，罗弟容与被执行人鼎立置地公司在签订案涉《商品房买卖合同》之时的实际控制人冉寅吾曾为同居关系，冉洪源系罗弟容与冉寅吾之非婚生子，双方为直系亲属或密切关系人且均为本案当事人，故他们之间签订的案涉《商品房买卖合同》不能单独作为认定事实的依据，需要其他证据相互印证。（二）罗弟容、冉洪源未能证明案涉房屋系其名下唯一住宅。罗弟容提供的房屋登记信息载明的是2016年10月31日之前，不能证明之后房屋信息。（三）罗弟容、冉洪源未能证明其已经支付案涉购房款。罗弟容、冉洪源提供的30万元银行转账凭证，用途注明是消费，转款时双方并未建立商品房买卖合同关系，且在签订商品房买卖合同的数年之前支付购房款亦不符合交易习惯。其次，2011年12月22日、2012年1月16日收据注明的房屋与案涉房屋不是同一房屋，2012年1月16日收据注明的交款人是罗倩而非罗弟容，2013年3月22日收据无房号，故均不能证明其交纳的是案涉房屋的定金。并且，罗弟容所转30万元并非来源于罗弟容，在之前案涉地中海蓝湾房屋系列执行异议之诉中鼎立置地公司提交的证据证实账号为6222××××8400的账户系鼎立置地公司重要关系人夏强账户，鼎立置公司公司提交的证明中亦明确鼎立置公司曾委托夏强进行业务资金往来，鼎立置地公司曾主张夏强账户收付资金等同于该公司收付，而罗弟容提交的银行流水显示2011年11月23日夏强账户向罗弟容工商银行账户转款119306元，证明鼎立置地公司向罗弟容支付资金，双方互有资金往来，房地产开发企业与购房人互有资金往来明显不合常理，显系因其他关系互付款项。罗弟容提交的农业银行交易明细显示2013年3月22日支付10万元，无收款人及账户信息，不能确定收款人系鼎立置地公司，该交易单与罗弟容主张的同日刷卡单不是同一账户。故罗弟容提交的证据不能证明其转账30万元是支付案涉购房款。罗弟容为证明其现金支付剩余房款435979元，提交了农业银行交易明细单，但其在2013年1月至2015年6月期间分散取款后资金实际用途无法核查，同日多次小额取现却称系用于支付两年后购房款，不合常识和购房交易习惯，明显属于拼凑金额，且不能证明其取款后支付给鼎立置地公司的事实。（四）罗弟容、冉洪源未能证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。物业费收据表明案涉《商品房买卖合同》签订前就在交纳物业费，明显不符合生活常识。商品房交付使用时应出具水电气开通手续和维修基金等手续，罗弟容、冉洪源未提交相关证据，不能证明其合法占有案涉房屋。（五）罗弟容、冉洪源未能证明非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房屋2013年6月办理在建工程抵押，后来办理现房抵押，罗弟容、冉洪源作为被执行人的直系亲属或密切关系人，可合理推断其为抵押知情人，且抵押权人2017年6月申请执行和查封时罗弟容、冉洪源亦未提出异议或者向鼎立置地公司主张违约责任，明显与生活常识不符，对未办理过户登记存在过错。（六）衡珹商贸公司是案涉房屋的经登记的抵押权人，对该房屋享有优先受偿权。 鼎立置地公司、寅吾房地产公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩辩称，同意罗弟容、冉洪源的上诉请求。 衡珹商贸公司向一审法院起诉请求：一、判令许可对鼎立置地公司名下位于宜宾市翠屏区××路××号××幢××单元××层××号房屋强制执行；二、判令罗弟容、冉洪源承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年5月15日，鼎立置地公司将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地公司签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地公司享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地公司、寅吾房地产公司、冉寅吾签订了编号为中长资（蓉）合字［2013］33号《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地公司签订了中长资（蓉）合字［2013］36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地公司以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为中长资（蓉）合字［2013］33号《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为宜宾市房建临港字第0××5号《在建工程抵押登记证明》。 罗弟容、冉洪源系母子。2011年12月22日、2012年1月16日，罗弟容通过中国工商银行（卡号6222××××3067）向鼎立置地公司转款共计20万元。2013年3月22日，罗弟容通过中国工商银行ｐｏｓ机（卡号6222××××3067）向鼎立置地公司转款10万元。2015年9月24日，罗弟容、冉洪源与鼎立置地公司签订《商品房买卖合同》约定，罗弟容、冉洪源购买鼎立置地公司开发的地中海蓝湾41幢第1层2单元2号房屋，建筑面积231.44平方米，每平方米单价3540.91元，总价735979元，付款方式为一次性付款；该商品房应在2015年10月30日前交付，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同日，鼎立置地公司向罗弟容、冉洪源出具《收款收据》一份载明，收到冉洪源、罗弟容地中海蓝湾41-2-102房款735979元。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地公司签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将宜宾市房建临港字第0××5号《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。2016年8月3日，长城公司办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢2单元1层2号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为宜宾市房他证临港字第00109977号的《房屋他项权证》。因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾房地产公司、鼎立置地公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸公司签订一份编号为中长资（川）合字［2017］226号《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸公司。2018年4月24日，法院裁定衡珹商贸公司为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，罗弟容、冉洪源以2015年9月24日与鼎立置地公司签订了《商品房买卖合同》购买了地中海蓝湾41幢2单元1层2号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，于2019年3月7日作出（2019）川15执异30号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区××幢××单元××层××号商品房的执行”。2019年3月27日，一审法院以邮寄方式向衡珹商贸公司送达该裁定书被退回后，一审法院于2019年12月12日再次向其送达。衡珹商贸公司收到裁定书后，于2019年12月13日向一审法院提起本案诉讼。 另查明，房屋登记信息查询结果显示，2016年10月31日前，罗弟容在宜宾市房地产管理局无住房登记信息。 一审法院认为，案件争议焦点为：1.衡珹商贸公司是否符合起诉条件；2.罗弟容、冉洪源对鼎立置地公司名下位于宜宾市翠屏区××路××号××幢××单元××层××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评析如下： 一、关于衡珹商贸公司是否符合起诉条件的问题 罗弟容、冉洪源主张“本案执行异议裁定书于2019年3月7日作出，衡珹商贸公司与2019年12月13日起诉，已超过法定的起诉期间”，经查，2019年3月7日一审法院作出（2019）川15执异30号《执行裁定书》后，于2019年3月27日以邮寄方式向衡珹商贸公司送达该裁定书被退回。后，一审法院于2019年12月12日再次向其送达，签收日期为：2019年12月12日。送达回证备注：本案裁定书于2019年3月27日以邮寄方式送达给成都衡珹商贸公司的注册地址，现公司提出未收到该裁定书，现邮寄一份裁定书。依照《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条“当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理:（一）当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址；（二）没有约定的，以当事人在诉讼中提交的书面材料中载明的自己的地址为送达地址；（三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址；（四）无以上情形的，以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址。人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、微信等方式通知受送达人”、第九条“依第八条规定仍不能确认送达地址的，自然人以其户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址，法人或者其他组织以其工商登记或其他依法登记、备案的住所地为送达地址”规定，罗弟容、冉洪源无证据证明衡珹公司存在《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定情形，一审法院2019年12月12日向衡珹商贸公司的送达行为符合法律规定。衡珹公司收到裁定书后，于2019年12月13日向一审法院提起诉讼未超过法定起诉期限。 二、关于罗弟容、冉洪源对鼎立置地公司名下位于宜宾市翠屏区××路××号××幢××单元××层××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 罗弟容、冉洪源主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，其享有排除执行的物权期待权。 首先，从适用法律依据来看，案涉被执行人是房地产开发企业，执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九关于房屋消费者物权期待权的相关规定。即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。和无过错不动产买受人物权期待权的保护一样，消费者物权期待权的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的是用来居住的，在房价高企的当今社会，有的消费者终其一生、甚至是两代人的积蓄，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的请求权基础，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。 第二，从请求权基础来看，申请执行人衡珹商贸公司的请求权基础是源于债权转让而来的金钱债权，且从债权来源《协议》看，中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行将此债权认定为不良贷款，进而打包转让给长城公司，衡珹商贸公司再次受让此债权应当对实现债权的风险应有预期；案外人罗弟容、冉洪源的请求权基础源于消费者购房人的物权期待权。但在本案的商品房交易中存在以下不合理之处： 一是从款项的支付来看，鼎立置地公司出具收款收据、罗弟容、冉洪源提供银行流水明细，罗弟容、冉洪源称购房款的支付方式为：三次通过银行向鼎立置地公司共转款30万元，余款435979元以现金方式一次性交付鼎立置地公司。首先，从罗弟容、冉洪源提交的银行pos单、银行资金流水能相互印证，能证明其向鼎立置地公司转款30万元的事实，但其提交的鼎立置地公司出具的收款收据为复印件且载明的内容与主张的购房事实不符，一审法院不能确认该30万元系用于购买案涉房屋，该证据无法达到罗弟容、冉洪源已向鼎立置地公司实际交付了购房款的证明目的。其次，罗弟容、冉洪源称一次性向鼎立置地公司支付435979元现金，该行为不符合正常的交易习惯。同时，该笔现金的来源亦存在瑕疵。罗弟容、冉洪源称该款系多次从银行提现后一次性支付，但罗弟容提供的银行交易清单并无其签订《商品房买卖合同》期间所对应的支取金额，其勾画支取的现金累计额亦与其主张的支付金额不符。 二是案涉《商品房买卖合同》签订日期为2015年9月24日，从《商品房买卖合同》成交的套内面积均价来看，案涉房屋属于花园洋房，其成交套内均价为3540.91元/平方米，成交价格明显低于同期同小区同类型商品房市场价格。 三是从房屋交付情况来看，罗弟容、冉洪源提交了三份艾明物业出具的收费收据，均为复印件，其中出票日期为2016年3月22日的收据载明，所收取的系2014年12月1日至2015年12月31日期间的物业费，而罗弟容、冉洪源与鼎立置地公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年9月24日，合同约定的交房时间为2015年10月30日。案涉房屋尚未交付，罗弟容、冉洪源即缴纳物业费的行为与常理不符，故前述证据不能达到罗弟容、冉洪源已实际占有案涉房屋的证明目的。且根据商品房交付习惯来看，房屋交付开发商应当出具《交付通知书》、水电气开通手续、维修基金、契税缴纳等相应支付凭证，一审中，罗弟容、冉洪源亦未提供相应证据予以补强其实际占有使用案涉房屋。 第三，因涉及申请执行人衡珹商贸公司利益，案涉房屋买卖合同现有证据并不足以认定双方当事人已支付购房款事实。鼎立置地公司系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人罗弟容、冉洪源、申请执行人衡珹商贸公司均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较弱，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，无法认定罗弟容、冉洪源已支付全部购房款。 综上所述，罗弟容、冉洪源对鼎立置地公司名下位于宜宾市翠屏区××路××号××幢××单元××层××号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸公司请求继续执行鼎立置地公司名下位于宜宾市翠屏区××路××号××幢××单元××层××号房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，一审法院判决：准予继续执行宜宾鼎立置地公司股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区××路××号××幢××单元××层××号房屋。一审案件受理费80元，由罗弟容、冉洪源负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 罗弟容、冉洪源提交证据： 1.送达回证及法院专递邮件详情单各一份，衡珹商贸公司的企业信用信息公示报告一份，拟证明一审法院于2019年3月31日已将案涉执行异议裁定书依法送达，衡珹商贸公司的起诉已过法定起诉期限； 2.同户型房屋的增值税发票二张，关于案涉房屋存在质量问题的视频一份，宜宾市德峰装饰有限责任公司的维修证明一份及维修费用报销单十四张，宜宾华星制冷设备有限公司的空调改造费用清单一份，苏宁电器设备的购买发票六张、安装回执四张、签约单三张，拟证明罗弟容、冉洪源购买案涉房屋的价格合理，不存在明显低于市场价格的情形。 3.罗弟容的购房情况补充说明一份，鼎立置地公司冉寅吾向地中海蓝湾售房部出具的工作指示一份，宜宾华润民用天然气供气合同一份，陈敏与罗弟容的结婚证复印件一份、陈敏的身份证复印件一份，案涉房屋的天然气费发票六张、水费发票四张，邻居王光权、刘明高的身份证复印件二份及书面证明二份，四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司的收据六份，拟证明罗弟容、冉洪源于人民法院查封前已占有并使用案涉房屋。 4.冉洪源的土地房屋登记委托书一份，鼎立置地公司的买卖申请、房屋产权移交具结书各一份，拟证明罗弟容、冉洪源向鼎立置地公司主张过办理房屋产权登记的事实。 5.宜宾市中级人民法院（2020）川15民初70号民事判决书一份，拟证明长城公司办理案涉房屋抵押前未尽必要调查义务，存在恶意和违法，罗弟容对案涉房屋的占有对外能产生公示效力，其权利应予以保护。 6.临港不动产登记中心查询信息一份，拟证明长城公司与鼎立置地公司之间就案涉抵押担保存在恶意串通，损害购房者罗弟容等人的权利。 衡珹商贸公司质证意见：对一审法院送达回证、法院专递邮件详情单的真实性合法性无异议，证明力有异议，因为该证据仅能证明法院多次投递未果，但前述投递的地址为衡珹商贸公司注册地而非法律文书送达地址，故不能证明案涉执行异议裁定书有效送达；对同户型房屋的增值税发票，因无原件，真实性有异议，且所涉房屋的价格远高于案涉房屋的价格，关联性和证明力有异议；对视频的真实性合法性关联性均有异议；对维修证明的真实性合法性无异议，关联性和证明力有异议，因案涉房屋若为样板间，装修后的价格仍低于清水房的价格，不能证明其低于市价的合理性；对维修费用报销单，因无原件，真实性合法性关联性均有异议，不能证明维修费用系罗弟容支付，亦不能证明案涉房屋低于市价合理；对空调改造费用清单的真实性合法性关联性均有异议，不能证明与案涉房屋有关，亦不能证明案涉房屋低于市价合理；对苏宁电器发票的真实性合法性无异议，关联性和证明力有异议，不能证明与案涉房屋有关，亦不能证明案涉房屋低于市价合理；对罗弟容的补充说明和冉寅吾的工作指示，均属当事人陈述，真实性合法性关联性及证明力均有异议，因为罗弟容、冉洪源与被执行人冉寅吾为直系亲属或密切关系人，双方陈述的事实须有其他证据予以佐证；对供气合同的真实性合法性关联性有异议，在签订案涉房屋购买合同前一年即供气，不符合生活常识，不能证明罗弟容在当时占有案涉房屋；对结婚证、陈敏身份证的真实性无异议，关联性和证明力有异议；对水费、气费发票的真实性无异议，证明力有异议，因为水费发票户名为鼎立置地公司而非罗弟容、冉洪源，气费发票无户名，不能证明罗弟容、冉洪源合法占有案涉房屋；对王光权、刘明高身份证的真实性合法性无异议，关联性和证明力有异议，对其说明的真实性合法性关联性有异议，二人是否是罗弟容邻居无佐证，且其证明的被执行人在未签订购房合同亦未收到房款即将案涉房屋交予罗弟容使用，不符合交易常识，反而证明罗弟容并非因为购买而占用该房屋，且其与被执行人存在恶意串通之嫌；对物业收据的真实性合法性关联性有异议，因为罗弟容、冉洪源与被执行人冉寅吾为直系亲属或密切关系人，物业公司系被执行人委托单位，双方存在利益关联性，该证据须有其他证据佐证；对土地房屋登记委托书、买卖申请、房屋产权移交具结书的真实性合法性关联性均有异议，因为该证据分别系冉洪源、鼎立置地公司单方出具，且未在宜宾市国土资源局临港经济技术开发区分局（房管局）备案。 鼎立置地公司、寅吾房地产公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩质证意见：对罗弟容、冉洪源提交证据的真实性合法性关联性及证明力均无异议。 鼎立置地公司、寅吾房地产公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩提交证据：会计凭证一份、收款收据一份及罗弟容的遗失情况说明一份，拟证明鼎立置地公司已收到罗弟容支付的全部购房款。 罗弟容、冉洪源质证意见：对鼎立置地公司、寅吾房地产公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩提交证据的真实性合法性关联性及证明力均无异议。 衡珹商贸公司质证意见：对会计凭证、收款收据的真实性合法性关联性有异议，因为罗弟容、冉洪源与被执行人冉寅吾为直系亲属或密切关系人，且该收据与罗弟容提供的三张收据记载的房号不同，无证据证明现金付款；罗弟容的遗失情况说明属当事人陈述，须有其他证据予以佐证。 本院认证意见：对罗弟容提交的送达回证、法院专递邮件详情单，因当事人对其真实性合法性无争议，且该证据材料来自一审法院卷宗材料，故本院对其真实性合法性关联性予以确认，对其证明力因当事人存在争议，本院将结合全案其他证据进行评判；对罗弟容提交的增值税发票、视频、维修证明、维修费用报销单、空调改造费用清单、苏宁电器设备购买发票、安装回执、签约单，当事人对其关联性和证明力有争议，且罗弟容提交该组证据意欲证明的案涉房屋价格合理事实与其是否实际支付案涉房屋购买款并不存在关联性，故本院对其关联性及证明力不予确认；对罗弟容提交的补充说明、工作指示、供气合同、结婚证、陈敏身份证、水费发票、气费发票、王光权和刘明高的身份证及说明、物业收据，因当事人对其证明力有争议，且水费、气费、物业费的时间与合同约定的通水、通气、交房的时间不能吻合或者系案涉房屋被人民法院查封之后，故本院对该组证据材料的证明力不予确认；对罗弟容提交的土地房屋登记委托书、买卖申请、房屋产权移交具结书，因当事人对其真实性有争议，且三份证据材料分别由冉洪源、鼎立置地公司单方出具，未在房屋登记机关备案，故本院对其真实性不予确认；对鼎立置地公司会计凭证、收款收据及罗弟容的遗失情况说明，因当事人对其真实性及证明力有争议，本院将结合全案其他证据进行评判。 对一审法院查明的案件事实，当事人除认为罗弟容三次向鼎立置地公司转款共计30万元的时间存在笔误外，对其他案件事实均无争议，本院对一审判决中存在的前述笔误予以纠正，对当事人无争议的一审法院查明案件事实予以确认。本院另行认定事实如下： 一、鼎立置地公司出具的落款时间为2011年12月22日的《收款收据》载明：地中海蓝湾24-2-1104定金；落款时间为2012年1月16日的《收款收据》载明：地中海蓝湾24-2-1104定金，交款人（罗倩）；落款时间为2013年3月22日的《收款收据》载明：地中海蓝湾诚意金。 二、鼎立置地公司与罗弟容、冉洪源签订的落款时间为2015年9月24日的《商品房买卖合同》载明：该商品房为第一条规定项目中的41幢第1层2单元2号；出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房；2015年10月30日，水、电达到入户，燃气达到开通条件。该合同落款处，出卖人鼎立置地公司的法定代表人一栏签名为“冉寅吾”。 三、本案二审中，罗弟容陈述称，其子冉洪源系其与冉寅吾同居期间所生。对罗弟容的该陈述内容，其他当事人未作否定表示。 本院认为，关于罗弟容、冉洪源所称衡珹商贸公司因抵押权客体已从案涉房屋转化为销售房屋所得的价款故不应再对房屋本身主张优先受偿权的问题，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，罗弟容、冉洪源在本案执行异议之诉中应当举证证明的对象是其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，至于申请执行人衡珹商贸公司是否能对争议房屋主张优先受偿权的问题，不属于罗弟容、冉洪源在本案中的举证责任范围即执行异议之诉的审查范围，且亦不能由衡珹商贸公司对作为抵押物的案涉房屋本身失权而推定罗弟容、冉洪源对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，关于衡珹商贸公司是否有权对案涉房屋本身主张优先受偿权的问题，不作为本案二审争议焦点问题进行审查。根据当事人的诉辩主张及主要理由，本案争议焦点问题是：一、衡珹商贸公司的起诉是否符合法定的特别起诉条件：二、罗弟容、冉洪源对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于衡珹商贸公司的起诉是否符合法定的特别起诉条件的问题 罗弟容、冉洪源上诉主张，衡珹商贸公司于2019年3月31日收到案涉执行异议裁定，却于2019年12月13日提起申请执行人执行异议之诉，不符合法定的起诉条件，应当驳回其起诉。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条第一款“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”的规定，衡珹商贸公司作为本案所涉执行案件的申请执行人，提起执行异议之诉应在执行异议裁定送达之日起十五日内提起，否则不符合人民法院受理申请执行人执行异议之诉的起诉条件。本案中，一审法院于2019年3月27日向衡珹商贸公司的住所地成都市青羊区××路××号以法院专递方式送达本案所涉执行异议裁定书，未能有效送达。罗弟容、冉洪源提交的送达回证及法院专递邮件详情单，亦不足以证明一审法院于2019年3月31日向衡珹商贸公司完成本案所涉执行异议裁定的有效送达，故本院对该证据的证明力不予认定。经审查，2019年12月12日，一审法院再次向衡珹商贸公司寄送本案所涉执行异议裁定，衡珹商贸公司于当日予以签收，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十八条“直接送达诉讼文书有困难的，可以委托其他人民法院代为送达，或者邮寄送达。邮寄送达的，以回执上注明的收件日期为送达日期”的规定，衡珹商贸公司的收件日期2019年12月12日，应当认定为本案所涉执行异议裁定的送达日期。据此，衡珹商贸公司于2019年12月13日提起本案一审诉讼，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条第一款第三项规定的特别起诉条件。因此，一审法院关于衡珹商贸公司的起诉符合法定起诉条件的认定并无不当，本院应予以维持；罗弟容、冉洪源关于衡珹商贸公司的起诉因不符合法定的特别起诉条件故应予以驳回的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于罗弟容、冉洪源对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题 本案中，衡珹商贸公司申请执行的债权为金钱债权，罗弟容、冉洪源主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉房屋享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。 本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除人民法院强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围以及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖合同关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的民事权益同时满足该条规定的四个要件时，能够产生阻却执行的效果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定适用的主体是商品房买卖合同中的商品房消费者，该条意欲保护的是商品房消费者基于购买商品房之目的而成立的合法有效的商品房买卖合同关系所形成的针对该商品房交付及权属变动的债权，在案外人主张对商品房享有的民事权益同时满足该条规定的三个要件时，能够产生阻却执行的效果。根据前述两条规定的具体内容，能够得出一个推论，即案外人主张对商品房享有的民事权益，只要欠缺第二十八条规定的四个要件或者第二十九条规定的三个要件之中的任何一个要件，其主张的民事权益均不能产生阻却执行的效果。同时，考虑到赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权，优先于其他债权人对房地产开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则及合同相对性原则的突破，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响甚大，因此，在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条时应当从严审查。本案中，罗弟容、冉洪源提供了其与鼎立置地公司于2015年9月24日签订的《商品房买卖合同》以及鼎立置地公司出具的收款收据，虽然鼎立置地公司对前述证据材料的真实性以及收到罗弟容支付的全部购房价款事实均予以认可，但是鉴于本案当事人无争议的冉洪源与商品房开发商鼎立置地公司签订案涉买卖合同时的实际控制人冉寅吾之间存在父子关系这一特殊情况，故需对罗弟容、冉洪源是否已支付全部价款或者已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十进行严格审查。罗弟容、冉洪源主张，其通过中国工商银行三次向鼎立置地公司转账合计30万元作为购房诚意金，剩余价款435979元系签订《品房买卖合同》当日以现金方式一次性支付。经审查，罗弟容向鼎立置地公司转账30万元虽系事实，但因前述银行转账凭证并未注明款项用途，鼎立置地公司的相应收款收据注明的房号亦非案涉房屋的房号，且前述转账发生时双方之间亦不存在商品房买卖合同关系，故该银行转账凭证并不足以证明该30万元系购房价款或者诚意金。退一步讲，即使该30万元确系案涉房屋价款或者诚意金，但该款亦未达到案涉《商品房买卖合同》约定价款的百分之五十。关于案涉购房款735979元的支付问题，鼎立置地公司提供了公司会计凭证、735979元收款收据以及罗弟容关于30万元购房定金收据遗失的情况说明，因当事人对其真实性存在争议，且三份证据材料均系单方出具，鼎立置地公司亦无收款当日银行存款依据，故对该三份证据材料的真实性本院不予确认。关于罗弟容、冉洪源所主张的剩余价款435979元系以现金方式一次性支付给鼎立置地公司的问题，虽然罗弟容提供了个人银行卡交易明细作为证据，因该银行卡交易明细仅能证明罗弟容在相关银行的资金往来以及取现情况，且购房人明知开发商接受银行转账却自称购房合同签订前为凑齐435779元购房余款而持续取现并保管现金达两年以上，显然违背日常生活经验法则，其证据不足以证明罗弟容从银行卡取得的现金是给予鼎立置地公司的事实，故罗弟容以现金方式一次性支付房屋价款435979元给鼎立置地公司的证据并不充分，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，罗弟容以现金方式一次性支付房屋价款435979元给鼎立置地公司的上诉理由不能成立。综前，罗弟容、冉洪源主张对案涉商品房享有的民事权益，既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求的已支付全部价款的条件，亦不符合该规定第二十九条要求的已支付价款超过合同约定总价款百分之五十的条件，不能产生阻却执行的效果。因案外人主张对商品房享有的民事权益，只要欠缺《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件或者第二十九条规定的三个要件之中的任何一个要件，其主张的民事权益即不能产生阻却执行的效果，故对罗弟容、冉洪源主张的民事权益是否具备前述第二十八条或者第二十九条规定的其他要件，本院已无继续审查的必要。 综上所述，罗弟容、冉洪源的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由罗弟容、冉洪源负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄**东 审 判 员 朱文京 审 判 员 兰 娟 二〇二一年三月二十六日 法官助理 刘玉强 书 记 员 杨 楠