湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初1252号原告：谈宜真，男，1971年1月15日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，原告：余清香，女，1973年4月29日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，二原告共同的委托诉讼代理人：周敏，鄂州市西山法律服务所法律工作者。被告：刘莉华，女，1965年6月25日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：刘静，湖北思普润律师事务所律师。第三人：洪涛，男，1967年5月6日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所律师。第三人：肖秀珍，女，1969年12月6日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，原告谈宜真、余清香与被告刘莉华、第三人洪涛、肖秀珍案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。谈宜真、余清香的共同委托诉讼代理人周敏、被告刘莉华及其委托诉讼代理人刘静、第三人洪涛的委托诉讼代理人李景珍到庭参加诉讼，第三人肖秀珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。谈宜真、余清香向本院提出诉讼请求：1.确认谈宜真、余清香与洪涛、肖秀珍2016年11月15日所签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令停止对万佳凯旋城16号2单元7-8层1号房的执行并解除查封；3.诉讼费用由刘莉华承担。事实与理由：2020年5月15日，谈宜真、余清香收到鄂州市鄂城区人民法院送达的(2020)鄂0704执异2号执行裁定书。谈宜真、余清香认为法院驳回谈宜真、余清香提出的执行异议的裁定事项不符合事实，缺乏事实与法律依据。1.2016年11月15日，谈宜真、余清香与洪涛、肖秀珍签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定洪涛、肖秀珍以其自有的位于鄂州市胡家畈万佳凯旋城16号楼2单元7-8层1号房(产权证号:140826532，下称案涉房屋)作价60万元（人民币，下同）卖给谈宜真、余清香，谈宜真、余清香支付了全部购房款。当天，洪涛、肖秀珍将双方所约定的房屋的钥匙交给了谈宜真、余清香并由谈宜真、余清香实际占有该房屋。2.同日，谈宜真、余清香依法向有关部门缴纳了税费，并向不动产登记中心提供了办理不动产登记所需的全部材料，该中心出具了领证凭据。后谈宜真、余清香去领取证件，鄂州市不动产登记中心工作人员告知:鄂州市鄂城区人民法院于2016年11月17日向鄂州市不动产登记中心发出（2016）鄂0704执保508号《协助执行通知书》，要求该中心协助查封案涉房屋，从而导致谈宜真、余清香所购买的房屋至今不能领取不动产证。3.谈宜真、余清香买房符合法律规定，买房在先，查封在后，谈宜真、余清香并无过错。谈宜真、余清香买房已交清全部房款，洪涛、肖秀珍已将钥匙交给谈宜真、余清香，也进行了过户登记，双方房屋买卖各项材料齐全。因洪涛、肖秀珍的原因，导致该房产查封，其过错方应属洪涛、肖秀珍，与谈宜真、余清香无关。执行裁定书驳回谈宜真、余清香的案外人执行异议缺乏事实与法律依据。刘莉华辩称，1.谈宜真、余清香诉请法院确认其与洪涛、肖秀珍于2016年11月15日所签订的《房屋买卖合同》合法有效，与刘莉华无关；2.根据法律规定，审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款是否超过合同约定总价款的50%事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实；现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益；3.本案中，谈宜真、余清香仅凭一张收取购房款60万元的现金收条，无任何银行流水账单，或从银行调取的收款记录等资金往来证明已支付购房款事实。因涉及被执行人利益，案涉房屋买卖合同双方当事人自认或默认并不足以认定已支付购房款事实，不足以排除刘莉华的申请执行；4.谈宜真、余清香并未实际占有案涉房屋，本案是在刘莉华向法庭起诉并申请保全后，洪涛、肖秀珍与谈宜真、余清香在保全期间签订该合同，不排除双方恶意转移案涉房屋的嫌疑；5.谈宜真、余清香并未实际只有案涉房屋，亦尚未办理房屋所有权过户登记，对案涉房屋并不享有物权所有权，谈宜真、余清香诉请于法无据，应不予支持。洪涛述称，对谈宜真、余清香起诉的事实无异议，双方之间的房屋交易属实，我方也配合谈宜真、余清香办理了过户手续，我方已经履行了义务。肖秀珍未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面陈述意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据采信的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年10月20日，本院立案受理刘莉华诉洪涛、肖秀珍债权转让纠纷一案。同年11月15日，谈宜真、余清香与洪涛、肖秀珍签订《鄂州市存量房交易合同》一份，约定洪涛、肖秀珍将案涉房屋以60万元的价格出售给谈宜真、余清香，洪涛出具收条一张，载明：收到谈宜真购房款现金60万元；同日，谈宜真、余清香向税务部门缴纳了商品住房买卖契税，并向鄂州市不动产登记中心提交了申请办理案涉房屋转移登记的相关材料，该中心向谈宜真、余清香出具不动产登记收件收据（领证凭据）。同月17日，本院在审理上述案件过程中，依据（2016）鄂0704民初2701号民事裁定书，向鄂州市不动产登记中心发出(2016)鄂0704执保508号《协助执行通知书》，要求该中心查封案涉房屋及洪涛、肖秀珍的其他财产，后该中心未办理案涉房屋的所有权转移登记。2017年9月14日，本院对刘莉华诉洪涛、肖秀珍、湖北三兴置业有限公司民间借贷纠纷一案依法作出(2016)鄂0704民初3123号民事判决:洪涛、肖秀珍于判决生效之日起十五日内共同偿还刘莉华借款本金400万元及利息521.066667万元(以400万元为基数，按年利率24％暂算至2017年9月1日止，后段利息按年利率24％计算)。该民事判决生效后，因洪涛、肖秀珍未履行义务，刘莉华申请强制执行，本院于2018年4月17日依法立案执行。本院在执行过程中，依据刘莉华的申请，于2018年4月23日作出(2018)鄂0704执444号之一执行裁定，轮侯封了案涉房屋。2019年2月1日，本院作出(2018)鄂0704执444号之二执行裁定：评估、拍卖、变卖案涉房产。同年5月27日，湖北省乾沅房地产评估咨询有限公司作出湖北乾沅[2019](估)字第156号房地产估价报告，确定案涉房屋市场价值为156.59万元。同年8月28日，本院依法向洪涛、肖秀珍发出公告，责令二人于同年9月30日之前迁出该房屋。同年11月15日，本院依法在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，定于2019年12月16日上午10时至2019年12月17日上午10时公开拍卖该房屋。同年11月18日，本院依法向洪涛、肖秀珍送达拍卖通知书。在拍卖过程中，谈宜真、余清香针对该房屋向本院提出书面异议，请求终结对案涉房屋的执行。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，谈宜真、余清香请求确认与洪涛、肖秀珍于2016年11月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效，不是本案的审理范围，在本案中不予处理。本案争议焦点为谈宜真、余清香对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，谈宜真、余清香与洪涛、肖秀珍签订了《鄂州市存量房交易合同》约定买卖案涉房屋，谈宜真、余清香缴纳了房屋买卖的契税，鄂州市不动产登记中心受理了谈宜真、余清香办理案涉房屋转移登记的申请，而即使与洪涛、肖秀珍之间的房屋买卖合同被确认合法有效，谈宜真、余清香享有的仅仅是合同上的权利，该权利性质为一般债权；其次，对于购房款仅有洪涛向谈宜真出具的收条，无银行流水记录、凭证等其他相关证据佐证谈宜真、余清香实际支付了购房款，且无任何证据证实谈宜真、余清香在本院查封之前及至今已合法占有案涉房屋，故案涉房屋交易关系的真实性及交易是否实际完成均存疑。综上，谈宜真、余清香提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，谈宜真、余清香的诉讼请求均不能成立，本院予以驳回。肖秀珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉、答辩，应视为对法律赋予庭审中应享有的相关权利的放弃，依法应由其承担相应的法律后果。本案依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回谈宜真、余清香的诉讼请求。本案案件受理费200元，由谈宜真、余清香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 李健审判员周小娟审判员陈茜二〇二一年三月三十一日书记员 杨     帅     阁