广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1643号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姚黎明，男，1969年1月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市，经常居住地广西柳州市城中区滨江东路**金沙角****。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王宗选，男，1990年5月11日出生，汉族，住福建，住福建省福鼎市，经常居住地广西柳州市鱼峰区驾鹤路**江南新天地**iv> 上诉人的共同委托诉讼代理人：卢远乐，广西彤日律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：藤县星元房地产开发有限公司，住所地梧州市藤县藤州镇藤州大道**。统一社会信用代码：91450422564026310E。 法定代表人：郑文彬，执行董事。 委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。 2 上诉人姚黎明、王宗选因与被上诉人藤县星元房地产开发有限公司（以下简称“星元公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日受理本案后，依法组成合议庭，并于2021年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人姚黎明及上诉人的委托诉讼代理人卢远乐、被上诉人星元公司的委托诉讼代理人唐保定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚黎明、王宗选上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、判决被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：1、上诉人姚黎明与被上诉人星元公司签订《经营场地租赁合同》的目的是利用涉案商铺开设KTV，而签订合同前，上诉人姚黎明已经反复向被上诉人了解涉案商铺能否用于经营KTV，被上诉人均给予明确答复，并出示了楼层规划设计图、等误导上诉人涉案商铺可办理KTV许政许可，但因文化部门没有批准，最终导致双方解除租赁合同。一审法院漏查了双方对涉案商铺应具备可开设KTV娱乐场所所使用条件的约定；2、双方签订《经营场地租赁合同》的目的是经营KTV，但由于行政部门不予许可，导致涉案商铺不能开设KTV的原因不属于商业性风险，是上诉人在签订合同前无法预见的，上诉人依法解除合同不构成违约，所交的保证金应予以全额退还；3、被上诉人于2018年10月8日已知悉涉案商铺无法办理KTV经营许可证，但是没有采取减少损失的措施，亦没有按照合同约定催缴租金，存在误导和隐瞒事实。上诉人基于合同目的不能实现而要求解除合同是为了减少损失，其解除合同的行为不应认定为违约；4、被上诉人在知悉合同目的不能实现后没有提出解除合同，也没有主张租金，而是放任损失扩大。在2018年10月8日至2020年7月2日，双方仅就涉案场地办理文化许可证的问题进行协商，上诉人在2018年10月20日即明确没有获得文化许可证是无法继续履行合同的，但此后双方没有就继续履行合同进行协商，而仅是就黄美湘案产生的律师费进行结算。因此自2018年10月 3 25日起，双方认可租赁合同已终止履行，故2018年10月25日至2020年7月2日期间的租金损失不应由上诉人承担，而2018年8月8日至2018年10月7日的租金损失应由上诉人与被上诉人按照公平原则分担。综上，一审判决没有查明双方实际已约定涉案商铺应具备可办理开设KTV行政许可的前提条件，仅以涉案商铺为毛坯状态，没有安装锁具、上诉人没有交租金就认定上诉人违约并判令上诉人支付租金错误。请求二审法院查明事实，公正裁判。 星元公司答辩称，1、被上诉人没有向上诉人交过楼层规划设计用于KTV，也没有保证涉案房屋可以经营KTV，双方在《经营场地租赁合同》第一条明确了按现状出租，上诉人经许政许可后可将商铺用于开办KTV；2、被上诉人的工作人员从姚黎明的微信中得知涉案商铺无法办理娱乐许可证，但后来给姚黎明打电话、发微信，其均不予答复。上诉人在《解除合同通知书》中没有列明是由于行政主管部门不同意开设KTV，在起诉状中也是以被上诉人违约不交商铺给其使用，在庭审中也否认是文化主管部门不批准经营KTV而要求被上诉人承担违约责任；3、若被上诉人在未得到上诉人《解除合同通知书》前就将涉案商铺出租给其他人，则上诉人的索赔会更大。上诉人明知自己不再租用涉案商铺开办KTV而不通知被上诉人，造成被上诉人的租金损失，反而要追究被上诉人没有采取减少损失措施的责任纯属强词夺理；4、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。 姚黎明、王宗选向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告退还履约保证金10万元；2.判令被告向两原告退还代付第三方的违约金10万元；3.判令被告向两原告支付违约金、赔偿经济损失10万元（以20万元为基数，每月2%，从2018年5月19日计至2020年6月18日，共计25个月），日后另计至被告向原告退还完代付第三方违约金、履约保证金为止；以上三项暂共计30万元。 4 星元公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付2019年6月1日起至2020年7月1日的租金损失共计605600.8元给反诉原告；2.由反诉被告承担本案的诉讼费用；3.反诉被告王宗选是否需要承担责任由法院确定。 一审法院认定事实：两原告合伙经营ＫＴＶ娱乐生意。2018年8月8日，被告星元公司（甲方）与原告姚黎明（乙方）签订了一份《经营场地租赁合同》。合同第一条约定：甲方将属其所有、位于藤县藤州大厦第**商铺（建筑面积共计2162.86㎡，目前已验收合格但尚未办理验收备案和房产证）按现状出租给乙方使用；乙方经有关管理部门许可后可将承租的商铺用作开办ＫＴＶ娱乐场所使用；第二条约定：租赁期限为2018年9月1日至2028年8月31日止共十年。甲方必须在2018年8月31日前按现状将商铺交付给乙方装修使用；第三条约定：自租赁日起至2019年6月1日止为免租期；自2019年6月1日起至2020年5月30日止的租金为每平方米每月20元正；以后每年均按上一年租金额递增5%计算租金。甲方收取租金的账户是：62×××66，户名：郑华钦；第四条约定：有下列情形之一时，甲方可单方解除合同收回商铺：1、乙方利用承租商铺进行非法活动、损害公共利益的；2.乙方逾期20日仍不交清当期租金的（如有特殊情况可书面提出申请并取得出租方书面同意的例外）；3.因法律、法规变动或不可抗力导致不能继续租赁出租物的；第五条约定：有下列情形之一时，乙方可单方解除合同交还商铺：1.甲方逾期一个月仍不能交付出租商铺供乙方装修使用的；2.出租商铺因主体缺陷有可能倒塌的先兆而甲方不及时修复的；3.因法律、法规变动或不可抗力导致不能继续租赁出租物的；第九条约定：违约责任：如甲方逾期交付商铺，应按每日500元计付违约金；如甲方非依法律、法规和本合同约定单方收回商铺，应赔偿乙方的投资损失并支付10万元违约金。如乙方逾期缴交租金，应按每日万分之二十加付违约金；如乙方非依法律、法规和本合同约定单方交回商铺；应赔偿甲方修复商铺的费用和误租期内的租金损失并支付10万元违约金；如乙方逾 5 期缴交租金被甲方解除合同的，视为乙方违约单方交回商铺；第十条约定：1、乙方须在签订本合同后3日内交付10万元履约保证金给甲方。如乙方无违约行为，甲方须在合同期满时一次性无息退还给乙方。如乙方有任一违约行为的，履约保证金即归甲方所有（如有特殊情况可书面提出申请并取得出租方书面同意的例外）；2.甲方须在收取押金后、交付商铺日前将其商铺交付给乙方。2018年5月18日，原告王宗选通过银行账户转10万元履约保证金到被告合同中指定的收取租金账户即郑华钦的账户。2020年7月2日原告向被告发出解除合同通知书，要求解除《经营场地租赁合同》。另查明，2018年5月12日，被告就该层商铺也与黄美湘签订了《经营场地租赁合同》，原告姚黎明也知道这一情况，于2018年8月8日作出了书面承诺书，承诺原告与黄美湘解除合同被法院判决无效后，黄美湘的损失由原告姚黎明负担，以及原告承租该层商铺后投入的损失由原告自行负担。2018年5月18日，原告王宗选通过银行账户转10万元到被告合同中指定的收取租金账户即郑华钦的账户，汇款用途写明补偿出租方赔付第三方违约金。后黄美湘与被告就租赁问题发生纠纷诉至法院，梧州市中级人民法院2019年8月2日生效的（2019）年04民终778号判决，判决解除被告与黄美湘20**年5月12日签订的《经营场地租赁合同》，被告星元公司应支付10万元违约金给黄美湘。庭审中，被告星元公司表示于2020年7月6日收到原告的通知书，同意解除《经营场地租赁合同》，但表示如果现在原告继续租赁被告该层商铺，被告可以免除以前的租金。2020年9月23日一审法院工作人员对争议楼层商铺现场勘验，发现无论从公用电梯或消防楼梯任何人均可直接到达三楼的商铺，没有任何障碍。商铺大门和消防门打开，没有安装任何锁具，商铺为毛坯状态，没有堆积物品。 一审法院认为，《经营场地租赁合同》是原告姚黎明、被告星元公司双方真实的意思表示，内容没有违反法律规定，是合法有效的合同。双方当事人应按合同的约定履行权利义务。现原告姚黎明、被告星元公司双方当事人同意解除合同，是当事人 6 的真实意思表示，该院应予准许。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告星元公司根据合同约定，主张原告应支付从2019年6月1日起至2020年7月1日的租金，符合合同约定和法律规定，但被告星元公司主张按14个月的租金计算有误，应为13个月，即13个月×2162.86平方米×20元＝562343.6元，故该院只支持被告星元公司要求原告支付562343.6元租金的请求。原告认为被告没有交付场地，致使其不能履行合同，但从合同的约定按现状出租和原告所写的承诺书、微信通讯记录内容、一审法院的现场勘验照片以及被告庭审中表示如果原告继续租赁可以免除原告以前的租金的来看，并不存在被告星元公司没有交付承租楼层的情况，故对原告认为被告没有交付租赁物的辩解，因只有自己的陈述，没有提供其他证据证实，该院不予采纳。对于原告要求被告退还履约保证金10万元请求，根据合同中履约保证金的约定，被告没有存在违约和退回履约违约金的情形，反而是原告单方提出解除合同，因此对原告要求被告退还10万元履约违约金的请求，该院不予支持。对于原告要求被告退还代付第三方违约金10万元的主张，从原告所写的承诺书和微信通讯记录内容来看，原告是明知该承租楼层在诉讼争议期间，存在由被告赔付黄美湘违约金10万元的风险，而承诺自愿代被告支付10万元违约金，现被告星元公司被梧州市中级人民法院判决支付了10万元违约金给黄美湘。因此，对于原告要求被告退还代付第三方违约金10万元的主张，该院不予支持。综上，原告要求被告支付以20万元为基数，按月利率2%支付利息的请求，也没有事实和法律的依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）姚黎明与被告（反诉原告）藤县星元房地产开发有限公司于2018年8月8日签订的《经营场地租赁合同》；二、原告（反诉被告）姚黎明、王宗选应支付从2019年6月 7 1日起至2020年7月1日的房屋租金562343.6元给被告（反诉原告）藤县星元房地产开发有限公司；三、驳回原告（反诉被告）姚黎明、王宗选的诉讼请求。 本院经审理查明，藤县麦克风暴娱乐会所于2018年8月16日在藤县市场监督管理局注册登记，经营者为姚黎明，经营场所为藤县藤州镇藤州大道**藤州大厦**。其他查明事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人姚黎明、王宗选应否支付2019年6月1日至2020年7月1日的租金562343.6元给被上诉人星元公司？2、被上诉人星元公司应否退还履约保证金10万元、代付案外人黄美湘10万元以及赔偿经济损失10万元共30万元给上诉人姚黎明、王宗选？ 上诉人姚黎明与被上诉人星元公司签订的《经营场地租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，是合法有效的合同，合同双方均应按照诚实信用原则全面履行合同。第一，《经营场地租赁合同》约定由被上诉人星元公司将涉案商铺按照原状出租给上诉人姚黎明，虽然双方在签订租赁合同后没有办理商铺交付手续，但是从上诉人姚黎明办理藤县麦克风暴娱乐会所工商登记的经营场所是涉案商铺的地址，姚黎明与星元公司郑华钦在签订合同后通过微信沟通办理消防文化环保证照、加装电梯等以及涉案商铺现状可以推定，被上诉人星元公司已经交付了涉案商铺。第二，《经营场地租赁合同》约定了商铺可以用于开办KTV，但是没有约定商铺应具备可开设KTV娱乐场所所使用的条件，办理开设KTV行政许可证不属于合同的约定。办理KTV行政许可证是姚黎明作为KTV经营者应当履行的商业经营手续，能否取得KTV行政许可证属于商业风险，该商业风险应当由经营者自行承担。故上诉人辩解被上诉人星元公司存在误导和隐瞒涉案商铺无法经营KTV，其根据合同的基础条件发生了订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化而依法解除合同不构成违约，该辩解没有事实依据，也没有合 8 同和法律根据，本院不予采信。第三，基于诚实信用原则，上诉人于2018年10月8日已知悉涉案商铺无法办理文化许可证，其签订《经营场地租赁合同》的合同目的不能实现，亦即其无法在涉案商铺经营KTV，其应当及时采取措施减少因不经营和使用商铺而导致的租金损失扩大。但是上诉人自始没有与被上诉人星元公司协商变更或解除合同，也没有将涉案商铺另做他用，而被上诉人星元公司已经按照合同的约定将涉案商铺交付给上诉人，星元公司不存在违约。因此，由于不经营和使用商铺而导致的租金损失扩大应当由上诉人自行承担。第四，被上诉人星元公司在履行合同的过程中不存在违约，上诉人姚黎明、王宗选要求被上诉人星元公司退还履约保证金10万元及要求星元公司赔偿经济损失10万元没有事实和法律依据。被上诉人星元公司已经依约交付涉案商铺给上诉人，上诉人应当按照合同的约定支付2019年6月1日至2020年7月1日的租金562343.6元给被上诉人星元公司。至于上诉人要求被上诉人退还代付案外人黄美湘的10万元，因该款是上诉人为了租赁涉案商铺而自愿承诺代被上诉人星元公司支付给黄美湘的违约金，其在代付后又反悔要求返还，理据不足，本院不予支持。 综上所述，姚黎明、王宗选的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15656元，由上诉人姚黎明、王宗选负担。 本判决为终审判决。 9 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二一年三月十一日 法官助理  杨玉萍 书 记 员  黄诗媚