湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终135号上诉人（原审被告暨反诉原告）：汪平川，男，1968年11月27日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县小悟乡汤砦村一组老屋湾045号，现住湖北省孝昌县。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：肖志学，男，1972年8月21日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：徐行伟，湖北正堂律师事务所律师。上诉人汪平川因与被上诉人肖志学租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝昌县人民法院（2020）鄂0921民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汪平川上诉请求：1.依法撤销湖北省孝昌县人民法院（2020）鄂0921民初1374号民事判决，发回重审或依法改判；2.依法判决本案一、二审全部诉讼费用由肖志学承担。事实与理由：一、原审法院认定原审本诉具有解除合同的约定违约行为，属于事实认定错误，并导致法律适用错误。原审法院认定“2020年4月26日，汪平川将租赁标的转租给他人经营，租赁期限为70天，租金为86000元”，但实际情况是，因疫情影响汪平川的超市直到4月底才开始营业，经营严重下滑，汪平川为了维持经营找到有货物渠道的他人提供货源与其一起做超市促销活动，汪平川依然是经营人，双方协商收益按比例分配，汪平川根本没有将承租标的转租他人，更没有从中收取租金。原审法院在肖志学只提供了一份《门面租赁合同》复印件的情况下就认定了上述所谓事实，一方面肖志学提交的证据不符合证据要件规定，另一方面肖志学在没有提交汪平川收取租金证据情况下就被原审法院凭空推测已经成立法律事实，其认定违反证据规定，从而认定汪平川构成未经出租人同意转租标的物，并适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，属于事实认定错误，并适用法律错误。另外，由于肖志学的违法阻止经营导致汪平川和他人合作的事宜被迫中止，汪平川的合作人以汪平川违约拒绝按约定分配收益，与他人产生了新的纠纷，导致汪平川损失。二、原审法院对原审本诉如果认定达到合同解除条件，则应对合同解除后汪平川投入房屋建设的470000元损失一并认定和判决。汪平川与肖志学于2014年签订涉案场地的承租协议，当时肖志学出租的只是一块空地，汪平川承租后投入470000元建成了涉案场地上的房屋，然后作为超市经营。在原审本诉中，原审法院对该事实没有做任何认定，只就是否存在合同解除情形认定，排除了汪平川的合法诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原审法院如果认定原审本诉达到合同解除条件，则涉案的汪平川自建房屋损失赔偿，应当一并认定、判决。三、原审法院对原审反诉中肖志学阻止经营的原因，事实认定错误；对汪平川因被阻止经营导致的损失，事实认定不清。首先，肖志学通过各种方式阻止经营，其原因是汪平川因疫情影响未及时付清上半年租金，肖志学想通过该种非法方式催要租金，而不是在“肖志学得知汪平川转租后”。肖志学在原审反诉中的所有答辩举证及辩论中都没有提及该缘由，从肖志学张贴的公告也能看到其本意是催要租金。第二，原审法院就汪平川的超市被迫停止经营的事实及停止经营时间未做任何认定，汪平川合法诉讼权利未得到公平保护。关于具体经营损失，汪平川提交了超市被迫停止经营之前的年均和月均营业收入，其收入损失完全是可以具体量化的。肖志学辩称，一、原审判决合理合法，认定事实清楚。原审判决认定汪平川将租赁标的转租他人，有门面租赁合同复印件，且有转租承租人的相关证明予以证实，汪平川未经肖志学的同意，在收取了转租租金的情况下，仍不支付肖志学租金，在此情况下，使肖志学既达不到合同目的，也违反了合同法及民法典的规定，依法可以解除合同。二、肖志学早在2014年与汪平川签订合同时，签订租期为五年，其投入房屋建设也是在当时进行的，按交易习惯，签订五年的租期，就可以确定在该租期内可以达到收回成本并盈利的预期，且第一次租赁期满，房屋已转归肖志学所有，而到期后续租时，并无任何追加投资，在汪平川违约的情况下，要求一并处理其投入房屋的损失毫无法律及事实依据。三、无论肖志学向汪平川如何讨要租金，都是在自身合法权益受到侵害情况下的自助行为，而汪平川在已收到他人转租租金的情况下，仍拒不支付肖志学租金，肖志学的本意是讨要租金，但当讨要无果的情况下，主张解除合同，后又在原审庭审过程中明确表示汪平川在转租他人收到租金的情况下还不付租金，要求解除合同，合理合法。而汪平川已收到转租人的租金，并无任何损失。综上，请二审人民法院依法维持原判，驳回上诉。肖志学向一审法院起诉请求：1.请求解除肖志学、汪平川于2018年4月所签订的租赁协议，解除双方的租赁合同关系；2.请求汪平川支付欠付租金70000元；3.请求判令汪平川立即将所租场地恢复原状；4.本案的诉讼费用由汪平川承担。汪平川向一审法院提出反诉请求：1.依法判决肖志学停止对汪平川超市经营的侵害，并排除妨碍；2.依法判决肖志学向汪平川赔偿经济损失200000元；3.本案的全部诉讼费用均由肖志学负担。一审法院认定事实：2014年3月1日，肖志学与汪平川签订租赁协议，将位于关王社区关王菜市场内靠南大棚面积500-600平方米的市场租赁给汪平川。租期为5年，每年租金100000元，上半年支付70000元，下半年支付30000元，不得拖欠。2018年4月22日，双方续签租赁协议。约定租期为10年，每年租金100000元，上半年支付70000元，下半年支付30000元，不得拖欠。汪平川按协议交付租金至2019年年底，2020年上半年应付租金70000元未付。2020年4月26日，汪平川将租赁标的物转租给他人经营，租赁期限为70天，租金为86000元。因汪平川未按期向肖志学支付租金，肖志学得知汪平川转租后，采取了发微信短信、张贴公告、阻止经营等方式催收租金。本案审理过程中，经做工作调解，肖志学明确表示在解除双方租赁协议的前提下，放弃要求汪平川支付上半年租金之诉请。一审法院认为，民事活动应遵循诚信原则。汪平川在2020年4月26日未经出租人允许将租赁标的物转租给他人经营，并从中收取转租费用86000元，说明新冠××疫情对其经营没有实质性影响。汪平川主张由于受新冠××疫情影响出现经营困难，才导致租金延付与事实不符。汪平川在将租赁物转租并获得86000元租金后，仍迟迟不向肖志学支付上半年租金70000元，有违诚信。且汪平川未经出租人允许将租赁物转租给他人，本身亦违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，对肖志学要求解除租赁协议的诉请，依法予以支持。关于汪平川反诉要求排除妨碍和赔偿损失之诉请。因汪平川未按时支付租金，并违法转租，肖志学在得知其转租并获利86000元后，采取了发微信短信、张贴公告、阻止经营等方式催收租金属自助行为，且汪平川在本案中并未提交充分的证据证实其损失情况。同时考虑到肖志学经调解，已明确表示解除租赁协议后放弃上半年租金70000元。即便肖志学阻止汪平川经营的行为对汪平川确实造成了损失，肖志学放弃70000元租金已足以弥补。故此，对汪平川的反诉请求不予支持。据此，判决：一、解除肖志学与汪平川于2018年4月22日签订的租赁协议，解除双方的租赁合同关系；汪平川在判决生效后二十日内将租赁场地恢复原状；二、驳回汪平川的反诉请求。本诉案件受理费1550元，减半收取775元；反诉案件受理费4300元，减半收取2150元；均由汪平川负担。二审中，汪平川向本院提交二份证据：1.现场照片六张，拟证明截止到2021年3月10日为止，超市仍处于关闭状态，大门仍然被堵，超市存放有部分商品；2.门面租赁合同（协议）一份，拟证明汪平川与肖双江签订第一份租赁合同后变更合作目的，故签订第二份门面租赁合同，以提点方式共同经营而不是收取租金。肖志学质证称，1.对该组照片的真实性无异议，但对证明目的有异议，该组照片无法证明拍摄的时间，也不能证明是肖志学阻止其经营；2.对门面租赁合同（协议）的真实性、合法性、关联性均有异议。该门面租赁合同的承租方与肖志学提交的租赁合同承租方不一致，签订合同的时间是在肖志学提交的合同签订时间之前，与汪平川自称其与肖双江签订合同后发生争议改变经营方式，另外签订合同的说法自相矛盾，该合同应是发生争议后汪平川为了规避法律而伪造的，且合同上面的相应空项改动明显，应该为事后添加，汪平川主张的事实在一审中从未提及，请二审法院不予认定。本院认为，汪平川提交的证据1显示超市门被锁，处于关闭状态，但仅凭该组照片不足以证明该超市系由谁上锁导致关闭未经营的事实；汪平川提交的证据2的签订时间为2020年4月23日，且承租方为尹贵丹，而汪平川与肖双江签订的租赁合同系于2020年4月26日签订，故不能证明肖双江由承租汪平川的门面变更为与汪平川合作经营的事实。肖志学在二审中向本院提交了三份证据：1.案外人肖双江的身份证复印件一份，拟证明汪平川与案外人转租合同中受转租方的身份；2.租赁合同复印件一份（载有肖双江书写的说明），拟证明汪平川将涉案标的物转租给案外人肖双江，肖双江已将转租租金全额交给汪平川；3.收据原件一份，拟证明汪平川转租卖场并收到定金的事实。汪平川质证称，1.肖双江的身份证是真实的；2.汪平川当时与肖双江签订了两份合同，肖志学提供的合同是第一份，该份合同是无效的，汪平川提供的第二份合同是签订的门面租赁合同，是以提点方式跟承租人共同经营。汪平川与肖双江签订的第一份合同没有实际履行，二人发生纠纷，肖双江并没有将租金交给汪平川，也没有将提点支付给汪平川，不认可肖双江写的情况说明；3.该收据无效，汪平川没有收到定金。本院认为，肖志学提交的证据1，汪平川无异议，本院依法予以采信；肖志学提交的证据2、3，经本院与肖双江核实，租赁合同下方内容系由肖双江本人书写并签字按手印，定金收据系由汪平川出具并加盖孝昌县万达购物的公章，故可以证明汪平川将涉案标的物转租给肖双江并收取转租租金及定金的事实。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，汪平川称其系与他人共同经营，其未将承租标的物转租他人，没有收取转租租金的上诉理由与事实不符。肖志学在一、二审期间提交的证据可以证明汪平川在租赁期间未经出租人同意将租赁标的物转租给他人经营并收取转租租金的事实，一审判决支持肖志学要求解除租赁协议的诉讼请求，符合合同法第二百二十四条的规定。汪平川在一审中并未反诉要求肖志学赔偿其投入的房屋建设损失470000元，一、二审审理期间也未提交任何其房屋建设损失的相关证据，故汪平川称一审法院对合同解除后其投入的房屋建设损失应一并认定和判决的上诉理由，没有事实及法律依据。一审法院根据双方当事人的举证及庭审调查情况，认定汪平川未按期支付租金，肖志学在得知汪平川转租后，阻止汪平川经营并催收租金的事实清楚，汪平川称其系因疫情影响未及时付清租金的上诉理由，与事实不符，故汪平川称一审法院对肖志学阻止经营的原因认定错误的上诉理由不能成立。汪平川在租赁期间已将租赁标的物转租他人经营，其在一审中提交的证据不能证明其被迫停止经营导致经营损失的事实，故其称一审法院对其因被阻止经营导致的损失认定不清的上诉理由，没有事实依据。综上所述，上诉人汪平川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人汪平川负担。本判决为终审判决。审判长  胡艳华审判员  龚 敏审判员  李国华二〇二一年三月十八日书记员  舒 婷