湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终12号上诉人（原审原告）：李启莲，女，1968年7月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。上诉人（原审原告）：田际斌，男，1967年8月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李宗顺，男，1972年11月26日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。系湖南省张家界市永定区崇文街道南正社区居民委员会推荐。被上诉人(原审被告)：张家界中腾商业服务有限公司，统一社会信用代码91430800090490209X。住所地湖南省张家界市永定区永定办事处解放居委会教场路A栋A501。法定代表人：马传强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：张家界市永定区张万福珠宝专卖店，统一社会信用代码92430802MA4NHQAG36。住所地湖南省张家界市永定区解放路151号中商广场一楼A-001号。经营者：胡连冬。委托诉讼代理人：李健，男，该公司员工。原审第三人：张家界中商置业有限公司，统一社会信用代码9143080057860592XF。住所地湖南省张家界市永定区解放居委会教场路家润多。法定代表人：蔡晶，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋传铭，男，系该公司销售部经理。上诉人李启莲、田际斌因与被上诉人张家界中腾商业服务有限公司（以下简称中腾公司）、张家界市永定区张万福珠宝专卖店（以下简称张万福珠宝店）及原审第三人张家界中商置业有限公司（以下简称中商置业公司）合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、和询问当事人，本案符合民事诉讼法规定的不开庭审理的情形，对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李启莲、田际斌共同上诉请求：1.撤销一审判决书第一项中“...2020年12月31日至合同期限届满之日止的委托收益按原告李启莲与被告中腾公司签订的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》（以下简称《委托合同》）约定的支付标准、履行期限、支付方式支付”的判决内容；2.撤销一审判决的第二项，依法改判解除两上诉人与被上诉人中腾公司2014年7月18日签订的《委托合同》，判令中腾公司与张万福珠宝店在合同解除后立即腾让占用的门面给两上诉人；3.本案产生的一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实错误。一审认为“...该商铺在交付时只有一面物理墙，按合同面积交付，没有四至界线...不具备房屋结构上的独立性和整体上的可分性符合产权式商铺的特征，上诉人在与中腾公司签订《委托合同》时已明知该商铺属于产权式商铺”属于杜撰。《委托合同》无权对门面性质进行约定。《商品房预售合同》附件四补充协议第三条第二款是开发企业为节约建筑成本对涉案门面不做隔断墙的一种免责声明，证明开发企业有做物理隔断墙的义务，不能证明门面出售后不能做物理墙。只有四至明确，测绘部门才能出测绘成果，也才能办理预售许可、产权登记，从案涉门面的平面图（规划设计院）可以看出四至界线清晰，所以案涉门面符合物权法意义上的三性（独立性、构造性、可登记性）。上诉人对“产权式商铺”不明知，上诉人在购买和签订合同过程中未提及“产权式商铺”。且产权式商铺的价格应远低于独立的门面，但当时上诉人购买案涉门面的价格高于同位置的其他门面销售价格。本案中上诉人对所持门面享有所有权项下的一切权利，不符合产权式商铺所有权与经营权分离的法律特征，即使要分离，理应在《商品房预售合同》中予以分离并予以示明。《商品房预售合同》附件三第十九条第七条的约定说明上诉人享有经营权。据此案涉门面属于独立完整产权的门面，一审法院定性错误。二、一审判决认定合同性质为委托合同与生效判决相矛盾。永定区人民法院作出的（2019）湘0802民初2557判决认定：“合同的性质为租赁关系，合同为双方真实意思表示而且不违反法律法规为有效合同”，对此案本院驳回上诉，维持原判。一审法院认定案涉合同为委托合同违反同案同判的基本原则。三、一审判决超出诉讼请求范围进行裁判，违反不告不理的原则。一审判决“...2020年12月31日至合同期限届满之日止的委托收益按原告李启莲与被告中腾公司签订的《委托合同》约定的支付标准、履行期限、支付方式支付”超出了上诉人一审诉求范围，属于超诉讼请求判决。四、本案已符合解除合同的条件。上诉人与被上诉人签订《委托合同》约定“...逾期六个月，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任”。被上诉人中腾公司多次严重违约，上诉人请求解除合同符合法律规定。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租合同纠纷案件具体应用法律若干意见问题的解释》第十七条的规定，在张万福珠宝店于诉讼中明确表示不同意代中腾公司向上诉人支付合同约定的租金情况下，上诉人认为已经符合解除合同的法定条件。五、适用法律错误。公共利益的实现通常是以减损私人利益作为成本，以限制或剥夺公民的某种权利作为代价。公共利益必须具备公共性、合理性、正当性、公平性。一审判决借用“公共利益、损害其他业主利益”之名限制上诉人对自有物权行使处分权，违反了公平性、合理性。本案是上诉人针对被上诉人的违约行为采取诉讼救济，是维权行为，并非物权的取得，上诉人已在《商品房预售合同》生效时取得该门面的物权，上诉人实施维权行为是基于物权的合法取得，不存在对其他业主利益造成损害，上诉人请求收回商铺的行为已对其他业主行使权利有损害是一审法院的片面认识。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人中腾公司辩称，一、一审对案涉标的产权式性质认定正确。依法成立的合同，受法律保护。1.《商品房预售合同》附件三第一部分第一项表明案涉标的原始状态为产权式性质；2.《商铺委托统一经营管理合同》第三条第八款的规定及合并整体式经营现状表明案涉标的实际履行状态为产权式性质。案涉标的的具体物理属性在一审庭审调查过程中经上诉人确认及认可。二、一审认定法律关系正确。本案基于案涉标的发生的法律行为从合同名称及内容均符合《民法典》第九百一十九条的规定，中腾公司对案涉标的的管理依据上诉人授权进行，履行内容符合委托事项合同约定范围。本案并无生效法律文书确认为租赁合同关系，上诉人在起诉及审理过程中认可委托代理关系。三、案涉委托关系合同期内不能解除。《商铺委托统一经营管理合同》第三条约定甲方不可解除的全权委托乙方经营管理标的物。该合同第二条约定为维护全体业主的共同利益。案涉标的现状按统一布局统一对外出租。综上所述，一审查明事实清楚，认定事实正确。被上诉人张万福珠宝店辩称,当时张万福珠宝店是和中商置业公司签订的合同，与上诉人没有关系，上诉人没有理由上诉张万福珠宝店。原审第三人中商置业公司述称，与中商置业公司无关。李启莲、田际斌向一审法院起诉请求：1.判令解除李启莲、田际斌与中腾公司于2014年7月18日签订的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》；2.判令中腾公司在解除合同后立即腾空占用的门面交付李启莲、田际斌；3.判令中腾公司一次性支付累计所拖欠的租金（2020年6月30日前）计374505.24元，并承担自2019年7月15日起以年度租金为基数每日0.05的违约金，具体拖欠时间以实际产生的时间为准；4.判令中腾公司支付向李启莲、田际斌最后一期租金之日起至腾空门面交付李启莲、田际斌之日止的租金；5.判令中商控股集团对中腾公司项下义务承担连带保证责任；6.判令中腾公司支付本案诉讼费用。在庭审过程中，李启莲、田际斌将诉讼请求2变更为判令中腾公司和第三人张万福珠宝店在解除合同后立即腾让占用的门面交付李启莲、田际斌，将诉讼请求3、4变更为判令中腾公司支付从2019年4月15日起至房屋腾让之日止所欠的租金，并承担因此而产生的违约金，同时撤回诉讼请求5。一审法院认定事实：2014年7月18日,李启莲、田际斌与中商置业公司签订《张家界市商品房预售合同》，李启莲、田际斌购买中商置业公司开发的中商广场（农贸商城一期）项目中的裙楼1层106号房，建筑面积122.47平方米，套内面积62.71平方米，总价6926018元，李启莲、田际斌一次性支付了购房款。该合同第四条第4款对应计入在房价之内的费用项目进行了列举：（1）电力一户一表及建设费用；（2）供水一户一表及建设费用；（3）管道天然气预埋到户费用和“居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费”；（4）有线电视预埋到户费用；（5）电话线预埋到户费用；（6）多媒体通信系统预埋到户费用；（7）防盗门及防盗系统相关费用；（8）单元电子对讲保安相关费用；（9）公共自行车停车库及停车棚等停车设施建设相关费用；（10）信报箱费用。该合同附件三对房屋的装饰、设备标准进行了约定：水配置到层、弱电配置到层；该商品房设计用途如为裙楼商铺，除本协议签署所列举的未包含在房价款本身之外的一切费用外，《预售合同》第四条-4中应计入房价之内的费用项目不包含（2）、（3）、（4）、（7）、（8）、（10）等费用项目，其中（5）、（6）为根据整体规划为按片、按区域分布，不预埋到户。2014年7月18日，李启莲与中腾公司签订《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》，约定：一、李启莲自愿将位于张家界市永定区××街道××广场××商城××期××广场××楼××层××号房屋、建筑面积122.47平方米的用益物权全部、完整、独立、不可撤销地委托给中腾公司，并由中腾公司或中腾公司指定的第三方商业管理公司为该标的物提供商业经营管理服务；二、为维护全体业主的共同利益，商业用房实行统一经营管理的方式进行经营和收益，李启莲委托并授权中腾公司拥有对中商广场按照“统一布局、统一培育、统一经营、统一管理”的标准认真实施，力求做到不断提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值，按照双方约定收益标准代为向使用人收取使用费，并代为向李启莲支付委托经营收益的权利义务，对上述委托和授权李启莲在购买该标的物时已充分了解，并予以认可；三、李启莲同意中腾公司在不改变房屋主体承重结构的前提下对商业用房进行设计、装修、装饰，中腾公司有权在所有委托乙方经营的场地内统一设计、变更商铺之间的尺寸、合并、分割商铺，或按照实际经营需求进行改建；四、委托期限为120个月，暂定2015年12月31日至2025年12月30日止；五、李启莲确认在本合同签订后（含合同未生效），承担不可撤销、不可终止、不可转委托、转授权、重复委托、再委托本合同的相关权利义务；六、自双方签订本协议之日起，李启莲不可撤销的全权委托中腾公司代为与开发商办理房屋交付手续并签署相关文件，中腾公司代为完成房屋交付手续的同时，视为李启莲将房屋交付给中腾公司代管，双方不再另行办理房屋的交接手续；七、李启莲同意中腾公司出具授权委托手续，委托中腾公司以李启莲名义或者以中腾公司名义与经营户签订合同，将委托标的物对外招商或经营获取收益，并委托中腾公司向经营户代为收取使用费，收益标准为：装修期2015年12月31日至2016年3月30日，计3个月为免费装修期，李启莲免收经营管理收益，市场培育期2016年3月31日至2019年3月30日，合计委托收益为666668元，双方同意该期间委托投资收益中腾公司于2018年3月31日起按季分4期，在每季末后15个工作日内向李启莲支付，遇节假日顺延，2019年3月31日至2020年12月30日，月委托经营管理收益为55556元，年度委托管理收益为666668元，该委托中腾公司代收收益期间，中腾公司根据委托收取收益后，在约定的时间内交存至李启莲指定的账户，中腾公司按季度向李启莲支付上述委托经营管理收益，中腾公司在每季末后15个工作日内支付，遇节假日顺延，自2020年12月31日起至2025年12月30日，李启莲该期间每年委托经营管理收益以该商铺对外招商或经营获取的实际收益为准，如该商铺与其他商铺合并作为整体出租给第三方使用的，中腾公司代为按整体先收取收益，李启莲商铺收益按该商铺的发票价格在合并商铺发票总价中占比参与收益分配；八、在合同有效期内，任何一方擅自提前终止本合同，违约方必须向另一方支付全部委托经营管理期内甲方总收益的贰倍作为违约金；九、中腾公司无正当理由逾期向李启莲交付委托收益，中腾公司应按逾期每日依本年度约定收益的0.5‰向李启莲支付违约金，逾期超过6个月，李启莲有权解除本合同，并追究中腾公司的违约责任，本合同另有约定的除外。2015年7月13日，中腾公司（甲方）与胡连冬（乙方）签订《场地经营使用合同》，约定：一、甲方同意将中商广场一层Ａ-001号房屋提供给乙方使用，乙方作为钻石珠宝业态的专业经营商；二、该房屋的建筑面积为113.59平方米，经营使用面积为63.68平方米，该房屋的建筑面积为双方计算经营场地使用费、物业服务费等费用的面积，甲乙双方一致同意，经营使用期间双方不再因重新测量或其他计算方法导致该房屋建筑面积发生变化而对经营场地使用费、物业服务费等费用作调整；三、乙方在该房屋内经营品牌为克徕帝，经营项目为钻石珠宝，并应接受和服从甲方的统一经营管理；四、合同项下的经营使用期限为72个月，暂定自2015年10月1日至2021年9月30日；五、月使用费标准为31840元，年使用费标准为382080元，2018年10月1日至2019年9月30日，在上一个计费期使用费标准基础上递增百分之四，月使用费为33114元，年使用费标准为397368元，2019年10月1日至2020年9月30日，在上一个计费期使用费标准基础上递增百分之四，月使用费标准为34439元，年使用费标准为431268元；五、乙方在合同期内，若发生下列任何一情形的，不按时交付使用费、不按时支付物业服务费以及水电、天然气（如有）、中央空调等各项费用、不按时缴纳违约金、造成甲方及其他权利人经济损失未能及时赔偿的，甲方除可根据本合同规定提前终止或解除合同及主张其他权利外，还可以从保证金中扣取等额于乙方应偿付之款项；六、商场内的所有公共区域照明电费、电梯运行电费、中央空调运行电费以及商业广场内水、电等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用，由商场内经营户据实公摊，按照每户使用的建筑面积分摊；七、乙方应当遵守甲方公司制定的商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店，甲方有权按情况需要经提前通知乙方后修改营业时间表，乙方必须遵守，不得异议；八、自2020年10月1日至2021年9月30日，在上一个计费期使用费标准基础上递增百分之四，月使用费标准为35817元，年使用费标准为429804元，此店铺有沿街门头，可对临街开门。后中腾公司与胡连冬签订《张家界中商广场场地经营使用合同补充协议》，胡连冬将其经营的黄金珠宝品牌变更为张万福。2019年6月17日，李启莲、田际斌将中腾公司诉至一审法院，要求中腾公司一次性支付累计所欠租金及违约金。2019年9月10日，一审法院作出（2019）湘0802民初2557号民事判决书，判决中腾公司于判决生效后三十日内向李启莲、田际斌支付2019年4月30日前欠付的租金190385.91元及违约金62000元，驳回李启莲、田际斌的其他诉讼请求。中腾公司不服诉至本院，本院于2019年12月4日作出（2019）湘08民终908号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后李启莲、田际斌向一审法院申请强制执行。在执行过程中，中腾公司对一审法院冻结其农业银行账户上的存款不服，提出书面异议，请求解除冻结措施。一审法院于2020年4月27日作出（2020）湘0802执异19号执行裁定书，驳回了中腾公司的异议请求。2020年7月17日，一审法院将中腾公司账户中的252540元汇入李启莲中国建设银行账户，并向中腾公司发出结案通知书。2019年7月17日，中腾公司向李启莲账户转入2019年2季度租金差额5770.88元；2019年7月18日，中腾公司向李启莲账户转入2019年3季度租金97917.45元；2019年10月22日，中腾公司向李启莲账户转入2019年3季度租金差额6458.39元和2019年4季度租金97917.45元；2020年1月16日，中腾公司向李启莲账户转入2019年4季度租金差额6687.55元；2020年1月21日，中腾公司向李启莲账户转入2020年1季度租金97917.45元；2020年4月24日，中腾公司向李启莲账户转入2020年2季度租金90604.89元。2020年1月27日，张家界市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部发出《张家界市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部2号令》，要求有关单位严格落实各项防疫政策。中腾公司对中商广场商户2020年2月1日至2月15日的租金进行了减免。中商广场中仅有三个商铺在销售时就进行了区分，不与商场共用水、电、排水等系统，一层101号房（现经营吉新利亚蛋糕店）、102号房（现经营周六福珠宝店）、五楼余满连。中商广场（农贸商城一期）项目中裙楼一层101号房在销售时第三人中商置业公司与购买人签订有补充协议，内容为：“1、客户购买一层101号门面，不返租，自营；2、客户所购门面单独水、电表，电为三相电，负荷为80千瓦；3、开发商负责供水、排水、排污工程布置；4、一层101号房门面客户自行安装空调，不与商场共用。”中商广场（农贸商城一期）项目中裙楼一层102号房在销售时第三人中商置业公司与购买人签订有补充协议，内容为：“1、客户购买一层102号门面，委托运营管理2年，前两年租金抵扣总房款，总计扣除22.5个月的租金……；2、客户所购门面单独水、电表，商家自行安装空调，不与商场共用；3、与承租商户的租赁合同签2年由中腾公司签订，后续合同租期不少于三年，由客户与商户签订。”一审法院认为，本案争议的焦点为：一、李启莲与中腾公司签订的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》的性质；二、是否应解除李启莲与中腾公司签订的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》，由中腾公司和第三人张万福珠宝店腾空门面交付给李启莲、田际斌；三、中腾公司应支付的租金及违约金数额。关于李启莲与中腾公司签订的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》的性质问题。李启莲、田际斌认为，《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》为租赁合同，约定的委托经营收益实为租金；中腾公司认为，李启莲、田际斌与中腾公司就案涉标的达成的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》约定内容明显符合《合同法》中委托合同关系条款，双方依法成立委托合同法律关系，并非租赁合同关系。一审法院认为，经过庭审查明，《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》的主要内容为李启莲委托中腾公司对其购买的商铺实行统一经营管理的方式对外招商或者经营获取收益，同时向李启莲按照双方约定的收益标准支付委托收益的合同，该合同的内容不符合租赁合同的特征，双方成立委托合同关系。关于是否应解除李启莲与中腾公司签订的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》，由中腾公司和张万福珠宝店腾空门面交付给李启莲、田际斌的问题。李启莲、田际斌认为，中腾公司迟延和少付租金的行为已经构成根本性违约，李启莲、田际斌所购门面可以独立对外开门，对中腾公司所持区域形成不了必然的依附关系,当时双方就没有签订《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》的必要性；中腾公司认为，张家界中商广场商铺属于产权式商铺，该性质决定了无法由产权人分别独自经营，必须要统一经营才能发挥其最大价值，李启莲、田际斌诉请交付房屋属于客观不能，也损害其他业主的合法权益，依法不能成立。一审法院认为，产权式商铺是指将大商场分割成若干小面积的商铺，其主要特点为所有权和经营权分离。产权式商铺的经营需要整体商业环境的烘托，经营方式为整体性出租，此类商铺在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等工作，在后期经营中也需要不断投入人力、物力，因此小业主难以自行单独经营，各商铺的经营存在不可分性。业主在行使个人权利的同时应当同时考虑其他业主的利益及市场的整体发展，如市场不能有序发展，业主的利益将无从谈起。产权式商铺的特征决定了难以由产权人分别独自经营，而需要统一经营才能发挥其最大价值，整体经营模式符合广大业主的共同利益，业主通过参与整体出租取得收益，其自身合法权益也能得到保障，不会受损。产权式商铺的任一业主要求返还商铺则会影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的权益，造成社会财富的极大浪费。从案涉商铺的构造和第三人张万福珠宝店的租赁情况来看，该商铺在交付时只有一面物理墙，按合同面积进行交付，没有确定的四至界限，其余三面的玻璃是中腾公司在对外出租时根据承租人的需求设置的玻璃隔断，在临街一面开门也是中腾公司与张万福珠宝店签订的《场地经营使用合同》的备注约定，该商铺没有独立的水、弱电、给排水系统、空调系统，实际出租的面积与李启莲、田际斌购买的面积并不一致，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性，符合产权式商铺的特征。且李启莲在与中腾公司签订《委托经营管理合同》时就已经明知该商铺属于产权式商铺，且该合同明确约定“李启莲确认在合同签订后（含合同未生效），承担不可撤销、不可终止、不可转委托、转授权、重复委托、再委托本合同的相关权利义务”。根据《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。李启莲、田际斌与中商置业公司签订《张家界市商品房预售合同》后，已按合同约定交纳了全部购房款，依照法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定之外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。李启莲、田际斌虽然对购买的张家界市永定区中商广场（农贸商城一期）项目中的裙楼1层106号商铺享有占有、使用、收益的权利，但其权利的行使不得损害其他业主的合法权益。故一审法院对李启莲、田际斌要求解除李启莲、田际斌与中腾公司于2014年7月18日签订的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》的诉讼请求不予支持。中腾公司依据李启莲的授权将中商广场裙楼一层106号商铺出租给张万福珠宝店经营，张万福珠宝店有权在合同期内占有、使用中商广场裙楼一层106号商铺，故李启莲、田际斌要求中腾公司和张万福珠宝店立即腾让占用的门面的诉讼请求亦不予支持。关于中腾公司应支付的租金及违约金数额。李启莲、田际斌认为，自2019年5月1日至2020年6月30日中腾公司拖欠租金374505.24元，中腾公司应按合同约定支付拖欠的租金及违约金；中腾公司认为，李启莲、田际斌诉请的收益金额与客观事实不符，依法应当核减不可抗力期间减免的收益。一审法院认为，《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。李启莲按约向中腾公司交付了房屋，但中腾公司未按照合同约定的收益标准足额支付收益，属违约，应承担相应的违约责任。从中腾公司以往支付委托收益的时间来看，双方约定的支付时间为先支付委托收益再使用，故一审法院将中腾公司应支付的委托收益计算至2020年12月30日，为707845.94元（55556元/月×20个月-5770.88元-97917.45元-6458.39元-97917.45元-6687.55元-97917.45元-90604.89元），应支付的违约金数额为189333.71元（666668元×0.5‰×568天）。一审法院考虑到中腾公司因受新冠疫情不可抗力影响为中商广场所有租户减租15天，李启莲、田际斌要求全额支付承包收益显失公平，减租期间的承包收益及违约金应相应的扣减。因李启莲、田际斌购买的案涉商铺为产权式商铺，不能提前解除合同，故中腾公司在合同期内应按照合同约定的收益标准、支付方式、履行期间履行相应的义务。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第七十一条之规定，判决：一、张家界中腾商业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向李启莲、田际斌支付2020年12月30日欠付委托收益680067.94元（707845.94元-55556元/月÷30天×15天）及违约金184333.7元（666668元×0.5‰×553天），共计864401.64元；2020年12月31日至合同期限届满之日止的委托收益按李启莲与张家界中腾商业服务有限公司签订的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》约定的支付标准、履行期限、支付方式支付；二、驳回李启莲、田际斌的其他诉讼请求。案件受理费6918元，李启莲、田际斌负担918元，张家界中腾商业服务有限公司负担6000元。本院二审期间，上诉人提交了两份证据：1.诉讼保全申请费用发票原件一份，请求由中腾公司承担该诉讼保全申请费用；2.门面分割图复印件一份，拟证明案涉门面的四至界限。本院组织各方当事人进行了质证。中腾公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关；证据2不属于二审新证据，该图实际上是产权式平面图，不是实际的交付平面图，不能达到上诉人的证明目的。张万福珠宝店及中商置业公司均无意见。本院认为，上诉人提交的证据1客观真实，与本案有关联，予以采信；上诉人提交的证据2不是本案新证据，不予采信。经审理查明，一审认定事实清楚，证据充分，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明，上诉人李启莲、田际斌与原审第三人中商置业公司签订的案涉《张家界市商品房预售合同》的附件四（《商品房预售合同》补充协议）第三条约定：商铺买受人已明确知悉并了解所购买的房屋不做隔断，买受人对此予以认可并不得以此主张解除合同或要求任何赔偿。该补充协议第十九条第7点约定：为维护全体业主的共同利益，买受人在购买并交接该商品房后不得擅自改变房屋用途，商铺买受人不可撤销持续地授权出卖人对项目物业进行整体商业业态分布和商业定位，无论该商品房由买受人自营、出租或委托他人经营管理，其经营商业的品类、品牌档次必须符合出卖人归行划市政策，买受人同时授权出卖人有权根据市场变化对项目物业整体商业业态和定位进行调整，如买受人违反该规定，出卖人有权解除合同，买受人须在10日内退还房屋并向出卖人支付自办理交接手续至办理合同相关登记注销手续之日（或实际退还房屋日，以后发生的日期为准）期间的房屋折旧费（按房屋总价款8%的年折旧率计算）。出卖人同时有权根据本补充协议第十三条约定追究买受人违约责任。再查明，一审法院作出的（2019）湘0802民初2557号民事判决书载明：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告李启莲、田际斌与被告中腾公司签订的《委托经营管理合同》符合租赁合同的法律特征，实为租赁合同。”中腾公司不服（2019）湘0802民初2557号民事判决书，提起上诉，本院依法受理后作出（2019）湘08民终908号民事判决书载明：“中腾公司上诉认为一审法院对《委托经营管理合同》的合同性质认定错误，因上述合同性质的认定，并不影响双方当事人实际权利义务的行使或履行以及本案的处理，故对《委托经营管理合同》的合同性质，在本案中不予审查、认定。”2021年1月7日，一审法院作出（2020）湘0802民初1601号之二民事裁定书，裁定冻结张家界中腾商业服务有限公司的银行存款880000元，冻结期限为一年。申请人李启莲、田际斌向一审法院缴纳诉讼保全申请费用4920元。本院认为，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，因本案系由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案二审的主要争议焦点有：一、案涉《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》的性质及是否达到合同解除条件；二、一审判决对案涉房屋为产权式商铺的事实认定是否错误，适用法律是否正确，有无超过当事人诉讼请求。一、案涉《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》的性质及是否达到合同解除条件。关于该合同，从合同名称上看，系委托合同；从合同内容来看，合同第一条约定“一、原告李启莲自愿将位于张家界市永定区××街道××广场××商城××期××广场××楼××层××号房屋、建筑面积122.47平方米的用益物权全部、完整、独立、不可撤销地委托给被告中腾公司。”、第二条约定“李启莲委托并授权中腾公司拥有对中商广场按照‘统一布局、统一培育、统一经营、统一管理’的标准认真实施。”、第四条约定“四、委托期限为120个月。”、第六条约定“李启莲不可撤销的全权委托中腾公司代为与开发商办理房屋交付手续并签署相关文件。”、第七条约定“委托中腾公司以李启莲名义或者以中腾公司名义与经营户签订合同，将委托标的物对外招商或经营获取收益，并委托中腾公司向经营户代为收取使用费。”以上均是双方约定的李启莲委托中腾公司处理有关案涉标的对外招商或经营的内容。综上，《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》的部分条款符合委托合同的定义即《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。同时，若案涉《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》完全系委托合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。即受托人向委托人转交的财产应当是受托人处理委托事务取得的具体财产。本案中，李启莲作为委托人，委托受托人中腾公司以李启莲名义或者以中腾公司名义与经营户签订合同、将委托标的物对外招商或经营获取收益、向经营户代为收取使用费，则受托人中腾公司应当转交给委托人李启莲的财产是中腾公司将案涉标的交由张万福珠宝店使用所取得的收益。但中腾公司（甲方）与胡连冬（乙方）于2015年7月13日才签订《场地经营使用合同》确定具体的使用费，而委托人李启莲与受托人中腾公司于2014年7月18日签订《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》时就约定了中腾公司应当向李启莲支付的收益标准。综上，中腾公司在按照李启莲的委托与经营户签订协议、确定使用费之前就与李启莲约定好了收益标准，即中腾公司与李启莲在尚未确定具体经营户及对外招商收取多少使用费的情况下就已约定好中腾公司应向李启莲支付的委托收益，不符合受托人将处理委托事务取得的财产转交给委托人等委托合同的特点，更符合李启莲与中腾公司单独约定租金的形式。且一审法院作出的（2019）湘0802民初2557号民事判决书载明：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告李启莲、田际斌与被告中腾公司签订的《委托经营管理合同》符合租赁合同的法律特征，实为租赁合同。”故案涉《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》部分条款存有租赁合同的性质。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。故对于案涉《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》，本院将参照合同法分则中规定的有名合同即委托合同或者租赁合同或者其他法律最相类似的规定解读案涉合同的具体条款。据此，一审法院将案由定为委托合同纠纷不当。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》（法[2011]42号）在适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题中规定：“5、当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。”根据本院查明的本案中实际存在的法律关系，本院将本案案由提级变更为合同纠纷。上诉人主张一审判决认定合同性质为委托合同与生效判决相矛盾。经查明，在另案中，本院作出的（2019）湘08民终908号民事判决书虽维持了一审法院作出的（2019）湘0802民初2557号民事判决，但在本院认为部分认定“中腾公司上诉认为一审法院对《委托经营管理合同》的合同性质认定错误，因上述合同性质的认定，并不影响双方当事人实际权利义务的行使或履行以及本案的处理，故对《委托经营管理合同》的合同性质，在本案中不予审查、认定。”故上诉人的该项主张不成立。关于案涉《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》是否已达到解除条件的问题。上诉人主张依据案涉合同“...逾期超过6个月，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。”的约定，合同已符合解除的条件。经查明，上诉人李启莲与中腾公司约定2019年3月31日至2020年12月30日，月委托经营管理收益为55556元，中腾公司按季度向李启莲支付上述委托经营管理收益，中腾公司在每季末后15个工作日内支付。据此约定，中腾公司每季末后15个工作日内要向李启莲支付166668元。但中腾公司的实际支付情况为2019年7月17日，中腾公司向李启莲账户转入2019年2季度租金差额5770.88元；2019年7月18日，中腾公司向李启莲账户转入2019年3季度租金97917.45元；2019年10月22日，中腾公司向李启莲账户转入2019年3季度租金差额6458.39元和2019年4季度租金97917.45元；2020年1月16日，中腾公司向李启莲账户转入2019年4季度租金差额6687.55元；2020年1月21日，中腾公司向李启莲账户转入2020年1季度租金97917.45元；2020年4月24日，中腾公司向李启莲账户转入2020年2季度租金90604.89元。故中腾公司在支付经营管理收益时确存在逾期超过6个月的情形。但上诉人主张解除合同的该项条款完整内容为：“九、中腾公司无正当理由逾期向李启莲交付委托收益，中腾公司应按逾期每日依本年度约定收益的0.5‰向李启莲支付违约金，逾期超过6个月，李启莲有权解除本合同，并追究中腾公司的违约责任，本合同另有约定的除外。”即双方存在“本合同另有约定的除外”的约定。因双方在合同第一条中约定李启莲将案涉标的的用益物权全部、完整、独立、不可撤销地委托给中腾公司，同时第五条约定李启莲确认在本合同签订后（含合同未生效），承担不可撤销、不可终止、不可转委托、转授权、重复委托、再委托本合同的相关权利义务。故上诉人李启莲与中腾公司约定了其承担不可撤销本合同的义务，故而上诉人主张解除合同理由不够充分，上诉人主张适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定不成立。二、一审判决对案涉房屋为产权式商铺的事实认定是否错误，适用法律是否正确，有无超过当事人诉讼请求。关于案涉房屋是否是产权式商铺的问题。本院认为，“产权式商铺”并非我国物权法意义上的一种财产概念，而是房屋所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式。案涉房屋是否符合“产权式商铺”形式，应当依据案涉房屋买受人与开发商之间签订的商品房买卖合同的约定以及案涉房屋交付后的经营管理状况来判断。李启莲、田际斌与中商置业公司签订的案涉《张家界市商品房预售合同》的附件四（《商品房预售合同》补充协议）第三条约定商铺买受人已明确知悉并了解所购买的房屋不做隔断，买受人对此予以认可并不得以此主张解除合同或要求任何赔偿。同时该补充协议第十九条第7点约定：商铺买受人不可撤销持续地授权出卖人对项目物业进行整体商业业态分布和商业定位，无论该商品房由买受人自营、出租或委托他人经营管理，其经营商业的品类、品牌档次必须符合出卖人归行划市政策，买受人同时授权出卖人有权根据市场变化对项目物业整体商业业态和定位进行调整。李启莲与中腾公司签订的案涉《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》第一条约定“一、李启莲自愿将位于张家界市永定区××街道××广场××商城××期××广场××楼××层××号房屋、建筑面积122.47平方米的用益物权全部、完整、独立、不可撤销地委托给中腾公司。”因上诉人对以上合同中其签字并无异议，故上诉人对案涉房屋不做隔断并进行整体商业业态和商业定位应当是明知的。从以上合同约定的内容来看，一审判决将案涉房屋定性为产权式商铺符合案涉房屋开发建设与经营管理的实际情况。根据李启莲与中腾公司的约定，案涉房屋的产权人即李启莲、田际斌将案涉房屋占有、使用和收益的权利都不可撤销地委托给了中腾公司，即符合产权式商铺所有权和经营权分离的主要特点。上诉人主张其享有案涉房屋所有权项下的一切权利，不符合产权式商铺所有权与经营权分离特征的理由并不充分，与其购买案涉房屋并委托统一经营管理的合同约定以及中商广场商场整体经营管理的客观实际不符。上诉人李启莲与中腾公司约定：“为维护全体业主的共同利益，商业用房实行统一经营管理的方式进行经营和收益，李启莲委托并授权中腾公司拥有对中商广场按照‘统一布局、统一培育、统一经营、统一管理’的标准认真实施，力求做到不断提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值，按照双方约定收益标准代为向使用人收取使用费，并代为向李启莲支付委托经营收益的权利义务，对上述委托和授权李启莲在购买该标的物时已充分了解，并予以认可。”即双方认可为了维护全体业主的共同利益，应当进行统一经营管理。现上诉人主张解除合同独立经营不符合其与中腾公司的约定，同时上诉人主张一审判决适用法律错误、借用“公共利益、损害其他业主利益”之名限制上诉人对自有物权行使处分权的理由不成立。另，上诉人主张一审判决“...2020年12月31日至合同期限届满之日止的委托收益按原告李启莲与被告中腾公司签订的《委托合同》约定的支付标准、履行期限、支付方式支付。”属于超出诉讼请求判决。本院认为，上诉人在一审庭审过程中对部分诉讼请求进行了变更，其中将诉讼请求3、4变更为判令中腾公司支付从2019年4月15日起至房屋腾让之日止所欠的租金，并承担因此而产生的违约金。故按此诉讼请求，应当确定房屋腾让之日。因一审判决认为“李启莲、田际斌购买的案涉商铺为产权式商铺，不能提前解除合同，故被告中腾公司在合同期内应按照合同约定的收益标准、支付方式、履行期间履行相应的义务。”即一审法院认定上诉人请求中的“房屋腾让之日”为合同期限届满之日。同时现案涉标的已由中腾公司经与胡连冬签订《场地经营使用合同》、《张家界中商广场场地经营使用合同补充协议》经营张万福珠宝，目前正处于合同约定的经营期间。综上，一审判决并未超过上诉人的起诉请求。综上所述，上诉人李启莲、田际斌的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6918元，由上诉人李启莲、田际斌共同负担。案件诉讼保全申请费4920元，由被上诉人张家界中腾商业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴媛春审判员  傅辉雪审判员  钟以祥二〇二一年三月十八日法官助理田慧书记员谷成才附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。