北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4266号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京富德润翔装饰装修工程有限公司，住所地北京市东城区东唐街**。法定代表人：张小钢，经理。委托诉讼代理人：李静山，北京市中方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京五洲全新医药有限公司，住所地，住所地北京市东城区法华寺小区**楼iv>法定代表人：张森，董事长。委托诉讼代理人：李洪杰，男，北京五洲全新医药有限公司职员。原审第三人：北京京诚集团崇东房屋管理有限公司，住所地北，住所地北京市东城区幸福巷**v>法定代表人：韩非，执行董事。委托诉讼代理人：常哲嘉，北京市安园律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双领，北京市安园律师事务所律师。上诉人北京富德润翔装饰装修工程有限公司（下称富德润翔公司）因与被上诉人北京五洲全新医药有限公司（下称五洲公司）、原审第三人北京京诚集团崇东房屋管理有限公司（下称京诚集团崇东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初19830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人富德润翔公司法定代表人张小钢及其委托诉讼代理人李静山、被上诉人五洲公司之委托诉讼代理人李洪杰、原审第三人京诚集团崇东公司之委托诉讼代理人常哲嘉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富德润翔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回五洲公司的全部诉讼请求，同时依法改判五洲公司向我公司支付房屋加固及装修损失共计541748.95元。事实与理由：一、一审法院判决已经确认我公司租用北京市东城区东唐街18号房屋（下称18号房屋）用于经营便民超市。自2020年2月以来，受国家疫情防控政策和措施影响，超市长期以来顾客稀少，基本处于歇业状态，按照相关政策，理应适用减少承租人的租金。二、五洲公司将危房出租，其行为违反了《合同法》、《城市房屋租赁管理办法》的相关规定，五洲公司怠于履行危房加固义务，违反了出租人应当履行的对租赁物的维修义务。在双方没有就房屋维修另行约定的情况下，我公司代替五洲公司对18号房屋进行加固，解除了危险，五洲公司应当向我公司支付危房改造加固费用。三、一审判决认为“装修加固价值全面地得到了实现”明显与事实不符，我公司付出的加固费用仍有大部分价值存在于18号房屋中。四、我公司认为，从租赁合同法理上讲，由于加固而添附于房屋的价值归五洲公司或京诚集团崇东公司所有，其价值已脱离我公司而成为了房屋的一部分，任何一个租赁合同中出租方收取的租金中都已包含物的折旧费用，承担物的折旧费用是出租方的法定义务，承租人除交纳租金外，不应当承担物的折旧费用，故我公司主张造价金额即为五洲公司应当承担的部分，于法有据。五洲公司辩称：同意一审判决，不同意富德润翔公司的上诉请求和理由。京诚集团崇东公司述称：同意一审判决，不同意富德润翔公司的上诉请求和理由。五洲公司向一审法院起诉请求：1.判令富德润翔公司腾退18号房屋并交还我公司；2.判令富德润翔公司按照年租金7万元的标准向我公司支付自2019年6月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费。富德润翔公司向一审法院反诉请求：1.判令五洲公司向我公司返还租金29万元；2.判令五洲公司支付房屋加固及装修损失60万元。一审法院认定事实：18号房屋系原北京市东城区房屋土地经营管理二中心体育馆路分中心管理的工商业用房，北京万全堂药店第二门市部系该房屋的原承租人。根据五洲公司提交的原崇文区人民政府于2002年3月《关于北京市崇文医药药材总公司改制方案的批复》显示，北京市崇文医药药材总公司实施改制，改制后企业注册名称为北京五洲全新医药有限责任公司，即五洲公司，参与改制的下属企业包括北京市万全堂药店等12家下属企业，对原独立注册、独立法人的营业执照全部变更为非法人执照，成立统一的具有法人实体的“北京五洲全新医药有限责任公司”。2018年6月，北京市东城区房屋土地经营管理二中心及其下属16家分中心经东城区区委、区政府批准转企改制，成立北京京宏投资发展有限公司，其中北京市东城区房屋土地经营管理二中心下属体育馆路分中心、龙潭分中心、东花市分中心转企改制成立北京京宏崇东房屋管理有限公司，2018年7月，经东城区国资委决定，北京京宏投资发展有限公司及其下属公司并入北京京诚集团有限责任公司，北京京宏崇东房屋管理有限公司更名为北京京诚集团崇东房屋管理有限公司。庭审中，五洲公司及京诚集团崇东公司均认可，五洲公司系18号房屋的公房承租人，按照月租金660.47元的标准交纳租金，租金缴纳至2019年12月31日。2014年4月21日，五洲公司（甲方）与富德润翔公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定富德润翔公司承租五洲公司位于东城区东唐街甲8、10号（下称甲8、10号房屋），建筑面积158平方米的房屋用于经营。乙方在租赁期内未征得甲方同意不得擅自改变房屋用途。乙方对该房屋进行装修、装饰或改造，要先征得甲方同意后方可动工，改造后的有关图纸、技术资料给甲方一套备案，但主体结构不得改变，费用乙方自负，乙方要爱护室内设备、设施，若有损坏乙方承担修缮责任。房屋租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意续租的，应征得甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同。本租赁房屋已列入拆迁范围，甲方已告知乙方，乙方对此知晓。租金标准为前三年每年租金5万元，后两年每年租金7万元。支付方式为按年支付，须提前10日支付房租。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施并经甲乙双方验收认可后生效。甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的可移动物可由乙方自行收回，凡属乙方装饰、装修造成的与房屋墙、地、顶面等连体不可拆分的附着物、穿行物原则上不得拆除，如甲方同意可以拆除的，乙方自费恢复为租赁前的状态。乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失。租赁期间，富德润翔公司依约支付了合同期内的租金，未有拖欠。双方均认可，富德润翔公司于2016年、2018年两次对18号房屋进行了装修加固。富德润翔公司表示五洲公司交付房屋时，18号房屋是简单装修。关于2016年的装修，主要包括房顶墙面加固、室内装修、水电安装、外立面加固，关于2018年的装修，主要包括室内水电改造、重新铺贴地面、墙体重新粉刷、拆除隔断、顶部吊顶、厨房墙面贴瓷砖、下水改造、熟食间改造、外墙粉刷、不锈钢外立面、更换灯具、门头、房顶防水等工程。五洲公司认可交房时是简单装修，但对富德润翔公司装修内容不清楚，对于2018年的装修，五洲公司表示系因体育馆路分中心进行现场检查时表示18号房屋系危房，富德润翔公司经五洲公司同意对房屋进行了加固。装修加固18号房屋是富德润翔公司自愿行为，应由富德润翔公司自行承担费用。关于装修费用，富德润翔公司提交2016年4月10日富德润翔公司与北京勃瑞达装饰工程有限公司签订装修合同及结算清单，显示合同造价为100万元，两次装修改造的照片以及北京勃瑞达装饰工程有限公司的单位账户对账单等证据，装修合同显示合同造价为100万元，对账单显示，富德润翔公司于2017年、2018年共向该公司支付121.5万元。经质证，五洲公司对装修合同及结算清单的真实性不予认可，对照片仅认可改造门头的照片，对对账单真实性认可，关联性不予认可。京诚集团崇东公司表示上述证据与其无关，不发表意见。但表示装修加固事宜均未报请京诚集团崇东公司备案，按照谁使用谁收益的原则，五洲公司、富德润翔公司已经享受低价房屋，其加固和装修行为是为了自身受益，18号房屋市场租金倒挂，京诚集团崇东公司收到的租金实际上不足以弥补房屋修缮和发放工作人员工资，五洲公司、富德润翔公司均无权向京诚集团崇东公司主张权益。诉讼期间，富德润翔公司申请对18号房屋2016年、2018年两次装修损失进行鉴定，法院委托北京国融兴华工程项目管理有限公司（下称鉴定机构）进行评估，该公司出具评估报告显示，18号房屋造价为541748.95元，富德润翔公司支付评估费12800元。经法院询问，鉴定机构表示该造价并未扣除折旧，需在该公司评估的工程造价基础上由具有房地产评估资质的评估公司进行折旧计算。经询，富德润翔公司表示其实际损失就是工程造价损失，不同意按照扣除折旧后的现值主张损失。五洲公司认可评估结论的真实性和技术性，但表示富德润翔公司对于不计算折旧的主张不合理。京诚集团崇东公司认可鉴定报告的真实性，但对关联性不予认可，并表示18号房屋未经京诚集团崇东公司同意而转租，应当恢复原状。另查，五洲公司与京诚集团崇东公司曾签订《房屋联营协议》，约定京诚集团崇东公司将18号房屋出租给五洲公司使用，五洲公司用作经营用房，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日。联营房租为每年5000元，付款日期为12月31日之前。五洲公司不得擅自破坏和更改房屋主体结构，如需改动和装修可提前向京诚集团崇东公司提出书面申请，经京诚集团崇东公司同意方可施工。五洲公司在租赁期满后，不得对房屋装修进行拆改。五洲公司支付了上述期间的租金。且在上述期间仍按公房租赁合同约定标准另行缴纳了租金。五洲公司另表示18号房屋是危房，京诚集团崇东公司曾向五洲公司下达危房通知书，对于危房本应由产权单位进行加固，但京诚集团崇东公司要求五洲公司自行加固，故五洲公司将18号房屋出租予富德润翔公司由富德润翔公司进行了加固。加固后京诚集团崇东公司至现场查勘，此后未再下发过危房通知书。上述联营协议及加固房屋一事说明京诚集团崇东公司实际上知道五洲公司对外转租。庭审中，五洲公司申请五洲公司原法定代表人于保沅出庭作证，于保沅表示，五洲公司自上世纪80年代起即承租18号房屋，因年久失修，从2005年、2006年左右，房管部门每逢雨季之前都给五洲公司发送危房通知书，要求五洲公司修缮，房屋一直闲置。当时经人介绍，富德润翔公司表示希望承租18号房屋，五洲公司表示若承租需对18号房屋进行修缮，修缮完后五洲公司可以减少租金，延长租期。富德润翔公司大概在2014年左右承租并进行了加固装修，五洲公司也确实给富德润翔公司减少了租金，延长了租期。将18号房屋出租予富德润翔公司一事，未告知过房管部门，据证人所知，富德润翔公司对18号房屋仅进行了一次加固，富德润翔公司最初以18号房屋经营棋牌室，后政府部门与证人沟通18号房屋用途，证人与富德润翔公司商量开一个便民超市，富德润翔公司于2017年左右将棋牌室改成了便民超市。改变用途时是否装修不清楚。对于联营协议，京诚集团崇东公司曾告知五洲公司18号房屋不可以转租，但因五洲公司已经转租，故五洲公司与京诚集团崇东公司签订了联营协议，且原租赁合同未做变更。经质证，富德润翔公司表示不认可五洲公司将房屋加固义务转给富德润翔公司，租赁价格以合同为准，并未体现五洲公司给富德润翔公司降低了租金。京诚集团崇东公司表示五洲公司虽与京诚集团崇东公司签订过联营协议，但签订该联营协议系基于双方的房屋租赁合同已经到期，且当时的北京市东城区房屋土地经营管理二中心及其下属分中心事业单位要转企改制，工商业用房租赁合同一律不能再签，故为明确双方权责利益签订了一份联营协议，暂定期限为两年，且内容为将18号房屋租赁给五洲公司经营，并非让富德润翔公司经营。现该协议亦早已过期。五洲公司证人与五洲公司存在利害关系，不认可证人证言效力。关于18号房屋为危房的问题，原体育馆路分中心和京诚集团崇东公司每年都派人检查房屋，但检查房屋的工作人员为房屋安全部门人员，不负责检查房屋的实际使用人。近几年因18号房屋已属于待拆迁区域，如果系危房，京诚集团崇东公司就直接修缮了，从检查房屋亦不能推断出京诚集团崇东公司知道转租情况。诉讼中，法院对18号房屋进行了现场勘验，18号房屋实为东城区东唐街18号，位于东唐街道路南侧，涉案合同所载的甲8、10号房屋位于18号房屋东南侧的院落内。富德润翔公司在18号房屋经营超市，18号房屋内悬挂有富德润翔公司的营业执照。一审法院认为：根据已查明事实，五洲公司向富德润翔公司出租的房屋实为18号房屋，该房屋系京诚集团崇东公司管理的工商业用房，五洲公司为该房屋的公房承租人。京诚集团崇东公司虽表示其对于五洲公司与富德润翔公司之间的房屋租赁合同关系不知情，且不同意五洲公司转租18号房屋，但鉴于富德润翔公司自2014年6月起即承租18号房屋，起初经营棋牌室，后期改为便民超市，至今已有6年之久，18号房屋内悬挂有富德润翔公司的营业执照，京诚集团崇东公司每年对18号房屋的安全性进行检查，结合京诚集团崇东公司与五洲公司签订的联营协议及联营期间五洲公司支付双份租金等情况，京诚集团崇东公司所述其对于富德润翔公司实际使用18号房屋不知情，有悖常理，而在此期间，京诚集团崇东公司并未提出异议，故法院推定，京诚集团崇东公司对五洲公司与富德润翔公司之间的房屋租赁合同知情同意。涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同到期后，合同权利义务终止。鉴于涉案合同已于2019年5月31日到期，故富德润翔公司继续承租使用18号房屋，缺乏依据，五洲公司要求富德润翔公司腾退18号房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。富德润翔公司租金交纳至2019年5月31日，此后未再交纳任何使用费，其腾退18号房屋之前的使用费应予交纳。五洲公司要求按照涉案合同约定的租金标准支付使用费，于法有据，法院亦予以支持。富德润翔公司所称涉案合同无效，五洲公司无权收取租金的意见，缺乏依据，故其要求退还租金的反诉请求，法院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。鉴于涉案合同已经履行完毕，富德润翔公司投入的装修加固价值已在涉案合同约定的履行期限内全面地得到了实现，富德润翔公司并未证明双方达成延长租期或五洲公司同意给予富德润翔公司补偿的相关协议，故富德润翔公司要求五洲公司赔偿装修损失的反诉请求，亦缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月30日判决：一、北京富德润翔装饰装修工程有限公司于判决生效后十五日内将北京市东城区×××房屋腾退并交还北京五洲全新医药有限公司；二、北京富德润翔装饰装修工程有限公司于判决生效后七日内按照年使用费70000元的标准向北京五洲全新医药有限公司支付自2019年6月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费；三、驳回北京富德润翔装饰装修工程有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审审理中，经本院询问，1.五洲公司称2014年4月21日签订的《房租赁合同》中约定承租房屋为甲8、10号房屋，实际富德润翔公司承租的应为18号房屋，上述合同约定承租房屋为甲8、10号房屋是为了富德润翔公司能顺利办理其营业执照。富德润翔公司对此不予认可。2.富德润翔公司称其自签订租赁合同后至今承租房屋未发生变化，具体房屋地址为18号房屋，在2018年年初就已经得知门牌号码并非甲8、10号，当时找过五洲公司，五洲公司答复是一个地址，甲8、10号和18号房屋是一个位置。五洲公司对此不予认可。富德润翔公司对其上述主张未提交相应证据予以证明。3.富德润翔公司称五洲公司曾许诺其可以承租使用18号房屋直至拆迁为止。五洲公司对此不予认可。富德润翔公司就其该项主张亦未提交相应证据予以证明。4.富德润翔公司认可租赁合同已经到期，但由于租赁合同写的是甲8、10号房屋，而实际交付给其的是18号房屋，这个是不对的，所以现在不同意支付房屋租金、亦不同意腾退18号房屋，即使要求腾退也应由产权人来要求富德润翔公司腾退18号房屋，另其公司对18号房屋进行装修加固行为，富德润翔公司曾与五洲公司口头约定对18号房屋的装修加固费用由五洲公司负担，遇到拆迁搬迁时，搬家费会给富德润翔公司。五洲公司对此均不予认可。富德润翔公司就其该项主张亦未提交相应证据予以证明。本院认为：五洲公司与富德润翔公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于《房屋租赁合同》中约定承租房屋位置与实际交付承租房屋位置不一致的问题。本案中，五洲公司称《房租赁合同》中约定承租房屋为甲8、10号房屋，实际富德润翔公司承租的应为18号房屋，上述合同约定承租房屋为甲8、10号房屋是为了富德润翔公司能顺利办理其营业执照。虽富德润翔公司对此不予认可，但首先，其在签订上述合同后依据甲8、10号房屋产权证办理其营业执照时就理应得知甲8、10号房屋面积与《房屋租赁合同》中约定的房屋面积明显不符；其次，富德润翔公司自认其自2018年年初就已经得知承租房屋为18号房屋；再次，富德润翔公司在合同约定承租期限内始终按照《房屋租赁合同》中约定的租金标准向五洲公司交纳租金；最后，现富德润翔公司无证据证明其对承租房屋与合同约定不符一事向五洲公司提出过异议，故综上，五洲公司关于合同约定房屋位置与实际交付房屋位置不一致一事的陈述更符合合同签订、履行的客观事实，本院对其陈述予以采信，富德润翔公司的陈述与其在合同实际履行中的行为明显不符，本院对其陈述不予采信。关于是否应腾退18号房屋的问题。鉴于《房屋租赁合同》已于2019年5月31日到期，此后五洲公司与富德润翔公司并未续签新的租赁合同，富德润翔公司亦未再支付此后的房屋租金，故现五洲公司依据合同约定要求富德润翔公司腾退18号房屋，合同及法律依据充分，本院予以支持。虽富德润翔公司称五洲公司曾许诺其可以承租使用18号房屋直至拆迁为止，但在五洲公司对此不予认可的情形下，富德润翔公司未就其该项主张提交相应证据予以证明，故对富德润翔公司的该项主张，本院不予采信，富德润翔公司以此为由拒绝腾退18号房屋的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于是否应支付房屋占有使用费的问题。亦鉴于《房屋租赁合同》到期后，富德润翔公司仍实际占有使用18号房屋，且未交纳合同到期后至今的房屋占有使用费，故一审法院依据五洲公司诉请，按照《房屋租赁合同》约定的房屋租金标准予以判决富德润翔公司向五洲公司支付自2019年6月1日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费，并无不当。虽富德润翔公司上诉称受国家疫情防控政策和措施影响，其经营的超市长期以来顾客稀少，基本处于歇业状态，按照相关政策，理应适用减少承租人的租金，但应当指出富德润翔公司早于疫情之前即2019年6月1日就开始欠付房屋占有使用费，故对其以疫情为由拒绝支付房屋占有使用费的上诉请求，明显缺乏法律依据，本院不予支持。关于是否应支付18号房屋装修加固费用的问题。首先，《房屋租赁合同》已经到期，富德润翔公司对18号房屋的装修加固价值已经在合同期限内得到实现；其次，虽富德润翔公司称其曾与五洲公司口头约定对18号房屋的装修加固费用由五洲公司负担，遇到拆迁搬迁时，搬家费会给富德润翔公司，但在五洲公司对此均不予认可的情形下，富德润翔公司并未就其该项主张提交相应证据予以证明，故对其该项主张，本院不予采信；最后，虽富德润翔公司确因18号房屋曾经构成“危房”，存在安全隐患，故其对18号房屋进行了装修加固行为，但富德润翔公司并未在18号房屋构成“危房”时对此提出明确异议，故综上，现富德润翔公司要求五洲公司支付其房屋装修加固费用的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，富德润翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9217元，由北京富德润翔装饰装修工程有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年三月三十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪书 记 员 刘芯怡