河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终215号上诉人（原审被告）：兰考县聚源新型社区物业管理有限公司。住所地兰考县振兴路中段。负责人：赵新立，任经理。委托诉讼代理人：郭阿芳，女，汉族，1985年12月7日生，住河南省民权县，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨东厂，河南卿缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰考县柚子母婴用品店。住所地河南省开封市兰考县城区健康路北侧**。经营者：李倩，女，汉族，1987年8月29日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：任重远，河南裕禄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯志红，男，汉族，1983年8月1日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：李星，河南亚飞律师事务所律师。上诉人兰考县聚源新型社区物业管理有限公司（以下简称聚源物业公司）因与被上诉人兰考县柚子母婴用品店（以下简柚子母婴店）、冯志红财产损害赔偿纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2020）豫0225民初4470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人聚源物业公司委托诉讼代理人杨东厂、郭阿芳，被上诉人柚子母婴店委托诉讼代理人任重远、被上诉人冯志红委托诉讼代理人李星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚源物业公司上诉请求：撤销原判，改判聚源物业公司不承担此次事故的责任或发回重审。事实与理由：一审法院查明案件事实不清，未查明导致涉案房屋漏水的原因及各种原因在漏水中的作用力大小。柚子母婴店在装修时将前租户（足疗店）的招牌等物品拆除后直接堆积在楼顶处，造成楼顶排水口堵塞。根据与其签订的《物业管理协议书》，装修期间产生的垃圾由柚子母婴店自行清理。聚源物业公司多次督促柚子母婴店予以清理，柚子母婴店却不予理睬。冯志红作为业主，违章私自改装加开屋顶天窗，未采取预防措施，加固天窗口边缘防水，致使楼顶积水超过天窗口高度，雨水漫过天窗口流入柚子母婴店。天窗口上面盖有房屋，并加有门锁，其他人员无法进入。实际上，聚源物业公司多次通知业主拆除该违建。由于聚源物业公司无权强行拆除，致使该违建一直存在。因此，柚子母婴店漏水主要是业主擅自加装天窗口，防水措施不力，雨水漫入柚子母婴店。且聚源物业公司工作人员虽已尽到提示义务，但由于不能进入检查，因此聚源物业公司不存在任何过错。柚子母婴店辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。楼顶杂物并非柚子母婴店丢弃，且不可能将装修的废料再从楼下搬到楼上。房屋楼顶堆积有大量的生活垃圾、装修垃圾致使排水不畅，这些生活垃圾、装修垃圾的清除义务人是聚源物业公司。聚源物业公司上诉称是柚子母婴店堆放的垃圾没有依据。聚源物业公司对违建有督促整改义务。在柚子母婴店租赁该房屋之前，屋顶天窗已经被打开，且建好了简易房，柚子母婴店对造成房顶漏水不存在过错。聚源物业公司在管理区域内放任隐患长达五年没有处理最终导致漏水事故的发生应当承担主要赔偿责任。冯志红辩称，一审法院认定冯志红将存在一定潜在安全隐患的房屋租赁给柚子母婴店，未特别告知该房屋可能存在的风险存在过错，属于认定事实错误。冯志红从河南业豪置业有限公司处购买该房屋时顶层简易房就已经存在，系前业主所搭建。冯志红对该建筑系违章建筑并不知情，也未接到物业公司的拆除通知，冯志红不存在任何过错，不应当承担赔偿责任。柚子母婴店起诉请求：1、判令聚源物业公司、冯志红赔偿柚子母婴店因漏水造成的停业损失、物品损失、鉴定费共计98792元；2、承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明，2020年4月20日，李倩与冯志红签订房租合同，合同约定，冯志红将位于西班牙小镇美林3号商业街路北63号商铺面积约204平方米租赁给李倩，房屋租赁期限2年，自2020年6月20日至2022年6月19日。李倩与聚源物业公司签订《西班牙小镇商业街物业管理协议书》。2020年6月13日，李倩与聚源物业公司签订《前期物业服务合同》及《西班牙商业街（租）户临时管理公约》，《前期物业服务合同》第二条物业服务内容规定，聚源物业公司提供下列服务，1、协调相关部门对房屋建筑公用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。……3、公共卫生的管理，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，保持卫生清洁，无垃圾堆积，清理及时，蚊蝇鼠等害虫捕杀及时。楼顶属于公共区域，也应由聚源物业公司进行日常维护、管理。2018年12月17日，河南业豪置业有限公司与冯岩签订《商品房买卖合同》合同编后：201812170006，河南业豪置业有限公司将位于兰考县城关乡西班牙小镇商铺健康路北1-2层1-63号建筑面积共203.98平米总价款1236000元卖给冯岩。2019年2月5日，冯志红与冯岩签订商品房买卖合同，约定将上述商铺转卖给冯志红。河南业豪置业有限公司在与冯岩签订房屋买卖合同之前，将西班牙小镇商铺健康路北1-2层1-63号建筑面积共203.98平米卖给另一业主郭抓钢，后冯志红购买该房屋时，二楼楼顶已经存在天窗口和上面搭建的简易房屋。2020年4月20日，冯志红将该房屋租给李倩使用。2020年8月7日，柚子母婴店租赁的商铺严重漏水，导致柚子母婴店房屋墙面、、地面及屋内部分物品泡水此次漏水事故导致柚子母婴店屋内物品部分受损，并导致柚子母婴店停业。柚子母婴店租赁商铺楼顶，杂物堆放，装修垃圾等堆堵楼顶下水口，导致楼顶雨水下水不畅，雨水越积越多，通过天窗口流入柚子母婴店租赁商铺内。2020年9月11日，经本院委托河南至公价格评估有限公司评估，该评估公司作出（2020）价评字第F0154-1号评估书，柚子母婴店因房屋漏水造成店内物品损失70572元，该评估公司作出（2020）价评字第F0154-2号评估书，柚子母婴店营业损失为每日1448元。柚子母婴店为此花费评估费6500元。2020年8月12日，河南扬子装修工程有限公司为柚子母婴店进行修复装修，于2020年8月21日初步装修完毕。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任，被侵权人对损害发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，造成涉案房屋漏水的原因及过错比例，从现场照片和视频可以看出，漏水原因一是杂物垃圾堆堵下水口导致雨水排出不畅，导致积水越来越多，二是天窗口未完全封闭防水，在天窗口上面搭建的简易房屋不足以防止漏水。杂物、垃圾堆堵楼顶下水口系物业公司没有及时打扫，未尽到管理义务，天窗口未完全封闭防水并在上方搭建简易房屋，物业公司虽然对原业主下达违建拆除通知书，但并未通知现业主，聚源物业公司管理不善，存在一定过错，故对其辩称其不应承担责任辩称意见，一审法院依法不予采信。柚子母婴店作为房屋租赁者，明知租赁房屋存在天窗口和简易房，自己在房屋内存放许多货品，且是下雨天气，自己应该尽到安全保管义务，由于自身疏忽大意，存在一定过错。冯志红作为房主，将存在一定潜在安全隐患的房屋租赁给柚子母婴店，也未特别告知柚子母婴店该房屋可能存在一定的风险，具有一定过错，故对其辩称其不应承担责任辩称意见，一审法院依法不予采信。结合房屋漏水的原因和三方过错程度，一审法院依法酌定柚子母婴店承担60%的责任，聚源物业公司承担35%的责任，冯志红承担5%的责任。本次事件共给柚子母婴店造成物品损失70572元、停业损失20272元（1448元/天×14天）、评估费6500元，共计97344元。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冯志红于本判决生效后十日内赔偿柚子母婴店各项损失4867.20元；二、聚源物业公司于本判决生效后十日内赔偿柚子母婴店各项损失34070.40元；三、驳回柚子母婴店的其他诉讼请求。案件受理费2269.8元，减半收取1134.9元，由柚子母婴店负担680.9元，聚源物业公司负担400元，冯志红负担54元。本院二审期间，当事人未提交新证据，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，一审法院认定造成本案涉案房屋漏水的原因分析当事人均无异议，二审的争议焦点是：造成房屋漏水的过错责任比例。房屋楼顶属小区公共区域，物业公司负有管理义务。造成楼顶排水管堵塞，楼顶积水是造成房屋漏水的原因之一。聚源物业公司存在过错，应承担赔偿责任。其关于自身无过错不承担责任的理由，本院不予采纳。冯志红作为业主，在公共区域开设天窗口，虽在天窗口双方加盖了简易房，但由于天窗口防水措施不到位，致使楼顶积水漫过天窗口，造成房屋漏水。存在重大过错。冯志红虽辩称在购买该房屋之前已有该天窗口，但冯志红是房产权利的继受者，该过错责任应由冯志红承担。由于柚子母婴店与冯志红之间属承租关系，对造成房屋漏水及损失的责任如一审判决的理由分析。柚子母婴店对一审判决其承担的责任比例未提出异议，视同服判。综合本案，本院酌定聚源物业公司和冯志红各对柚子母婴店的损失承担20%的赔偿责任。一审判决责任分配比例有误，予以纠正。各方当事人对柚子母婴店因房屋漏水造成的财产损失97344元均无异议，本院予以确认。聚源物业公司和冯志红应分别赔偿柚子母婴店各项损失19468.80元。综上，聚源物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河南省兰考县人民法院（2020）豫0225民初4470号民事判决第三项；二、变更河南省兰考县人民法院（2020）豫0225民初4470号民事判决第一、二项为：冯志红、兰考县聚源新型社区物业管理有限公司于本判决生效后十日内各赔偿兰考县柚子母婴用品店各项损失19468.80元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2269.80元，减半收取1134.90元，兰考县柚子母婴用品店负担680.90元，聚源物业公司、冯志红各负担227元。二审案件受理费652元，聚源物业公司、冯志红各负担326元。本判决为终审判决。审判长  谷长东审判员  杨秋玲审判员  单国生二〇二一年三月二十四日法官助理金成立书记员张娜