山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13686号上诉人（原审原告）：重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。负责人：张晔，总经理。委托诉讼代理人：王建，男，该公司员工。委托诉讼代理人：洪云忠，四川川蓝律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南香江置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：张东旭，上海友禾律师事务所律师。上诉人重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司(以下简称重庆嘉宝济南分公司)、上诉人济南香江置业有限公司(以下简称济南香江置业)因物业服务合同纠纷一案，均不服济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初8662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。重庆嘉宝济南分公司上诉请求：1、撤销（2020）鲁0103民初8662号判决，依法判令济南香江置业向重庆嘉宝济南分公司支付物业管理费2136939.77元，违约金282076.05元（以2136939.77元为基数，自2019年12月15日起至2020年6月30日止，按年利率24%计算）；2、依法判令济南香江置业承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决未对合同效力进行认定，对影响案件的基本事实未能查明。合同效力属双方争议之焦点，本案双方于2019年12月签订《前期物业服务合同》，该合同双方公司加盖公章，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。重庆嘉宝济南分公司依据上述合同依法在济南市市中区住房保障和房产管理局办理了前期物业服务合同备案证明，并进入项目提供物业服务至今。重庆嘉宝济南分公司在提供物业服务期间，济南香江置业并未提出任何异议。济南香江置业在一审中辩称该合同系假公章加盖或者系蓝光公司私自用章等事实属无稽之谈，并无相关证据支撑。即便，法院对合同效力有异议，也不影响双方存在的物业服务合同关系。然而，一审判决并未对本案合同效力及双方的合同关系进行认定。二、一审认定重庆嘉宝济南分公司未提供物业服务属于查明事实不清。重庆嘉宝济南分公司在一审中提交了公司人员名册以及打卡记录、保洁外包合同、照片等证据以证明确实提供了物业服务，且济南香江置业也从未对重庆嘉宝济南分公司提供的物业服务提出过异议。一审判决对重庆嘉宝济南分公司提供的上述证据视而不见，仅以一次的现场勘查就草率认定重庆嘉宝济南分公司自2019年12月起至今未提供任何服务，实有违公平原则。众所周知，物业服务具有长期性、持久性特点，且物业缴费情况对物业公司的经营息息相关。济南香江公司自重庆嘉宝济南分公司进场提供服务后就从未缴纳过物业服务费，该违约行为直接导致了重庆嘉宝济南分公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平。现重庆嘉宝济南分公司经营困难，员工工资都难以支付。重庆嘉宝济南分公司至今为止仍然为案涉小区提供服务，该事实当时的现场勘查法院工作人员也已经勘查记录，一审法院在判决中“样板房区绿化和各项维护尚可”也进行了确认，但一审法院却枉顾权利与义务对等的原则，驳回了重庆嘉宝济南分公司的全部诉讼请求。三、一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院予以支持。”规定，济南香江置业如认为重庆嘉宝济南分公司未完全履行服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务的，可以请求重庆嘉宝济南分公司继续履行或采取补救措施，但济南香江置业并不能以此拒交物业费。故，一审法院驳回重庆嘉宝济南分公司的全部诉讼请求，系适用法律错误。济南香江置业辩称，对于合同效力的异议，原审已经查明重庆嘉宝济南分公司未提供物业服务管理，无论该公章是真是假，以及合同的效力如何都能够得出驳回重庆嘉宝济南分公司物业费支付请求权的结论，所以对于公章是否查明并不影响结论。关于其他部分，认为其提供了物业服务的观点是没有证据的，原审对此的查明是正确的。济南香江置业上诉请求：增加判决“重庆嘉宝济南分公司、济南香江置业签署的前期物业服务合同无效”。事实和理由：原审判决认定“重庆嘉宝济南分公司未提交证据证实其向济南香江置业提供了面积为43183平米物业的管理服务...诉讼请求证据不足”，据此驳回了重庆嘉宝济南分公司的一审诉讼请求，济南香江置业对此表示认可，也确实符合客观事实。但合同效力问题，是法院应予依职权查明的事实，更何况，合同无效还是济南香江置业原审主要抗辩理由，原审在查明案涉前期物业服务合同存在无效情形后，未依职权宣告合同无效，属于遗漏判决事项。原审仅以证据不足，驳回重庆嘉宝济南分公司此前时间段的物业费支付请求权，回避了合同效力问题，则无法解决后续重庆嘉宝济南分公司霸占小区是否存在合法性的问题。主要理由如下：一、案涉前期物业服务合同不成立，合同上济南香江置业的“合同专用章”为假章。济南香江置业签收案件材料副本后，曾向公章监管方“青岛蓝光和骏置业有限公司”（以下简称青岛蓝光公司）、“中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司”（以下简称山东信达公司）求证“合同”真伪，上述两监管方均不敢回应。故，济南香江置业曾申请对合同上济南香江置业的“合同专用章”做真伪鉴定。对“是否提供了物业服务”的查明，不能替代对合同效力争议的查明。二、如果“合同”上济南香江置业的印章为真，则“合同”也属于无效合同，无效的原因有如下三个方面：1、违反选聘物业的相关效力性强制规定，本案项目物业公司的确定，属于必须招投标的类型：(1)2016年《物业管理条例》第二十四条第2款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。(2)2018年《山东省物业管理条例》第二十一条：住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘**物业服务企业，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务企业。第六十六条第四款：物业服务合同签订后，业主有权进行查询。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。(3)2007年《济南市物业管理招标投标管理办法》第五条：总建筑面积在3万平方米(含3万平方米)以上的住宅物业(含住宅小区内的非住宅物业)，其开发建设单位须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理...。山东省高级人民法院(2020)鲁民申5086号民事裁定书表述为：《物业管理条例》第二十四条第二款属于效力性强制性规定，建设单位选聘前期物业服务应当采取招投标的方式，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。2、违反《招标投标法》的效力性强制规定：独立于商业交易法律关系之外，招投标法律关系是独立于商业交易本身而受《招标投标法》调整的交易秩序，有着独立的权利义务关系和法律价值追求：(1)既然以招投标方式，则必然受《招标投标法》的调整；“合同”的无效，还体现为违反《招标投标法》第二条、第四十三条、第四十六条、第五十二条的规定。重庆嘉宝济南分公司于中标之前便签署了“合同”(其诉称合同签署于2019年11月份)，于2019年12月10日取得了《前期物业服务合同备案证明》，但网上招投标公示显示开标时间为12月13日，尚未开标、评标，重庆嘉宝济南分公司就已经签约且办完了备案!显然属于在中标之前进行了实质谈判、甚至签约的无效情形。(2)本案存在虚假招投标的情况：招标项目名称、项目地址有误，领取招标文件和递交标书的地址，是客观上不存在的虚假地址，因此招投标也不可能真实。对于重庆嘉宝济南分公司同其关联方青岛蓝光公司的串通招投标行为，结合本案金额，亦涉嫌《中华人民共和国刑法》第二百二十三条规定，串通投标罪。(3)无论缔约方式是否属于“必须招投标”，只要选择招投标方式，即受《招标投标法》调整，非必须招标项目的招投标行为，违反《招标投标法》时，合同无效。招投标秩序，也是独立于商务法律关系之外单独受法律保护的秩序。对此，最高人民法院在(2019)最高法民申4527号案民事裁定书中，表述为：凡是在中华人民共和国领域内发生的招标投标活动，均应符合《招标投标法》的规定，合同双方在履行招投标程序之前即签订合同，违反了招标投标法的相关规定，法院据此认定合同无效符合法律规定。3、串通损害他人利益：“合同”存在“自己代理”和“串通损害他人利益”的情形。重庆嘉宝济南分公司的两个股东，其投资人均是“四川蓝光和骏实业有限公司”，而济南香江置业的项目受托管理方“青岛蓝光和骏置业有限公司”又是“四川蓝光和骏实业有限公司”的全资子公司。重庆嘉宝济南分公司同“青岛蓝光公司”接洽案涉“合同”的签署相关事宜，必然有义务审查“青岛蓝光公司”的代理权来源和权限范围，在选聘物业上限于“同等条件下”，也即是货比三家的招投标。但二者招投标之前便办理了签约，招投标过程中弄虚作假，显然，此时青岛蓝光公司在实施代理行为时，已与委托人济南香江置业存在利益背离，已属串通投标。4、重庆嘉宝济南分公司声称“合同”签署于11月份(招投标开标于12月13日)，其进场提供物业管理服务时间为12月15日。但其提供给法庭的考勤记录，却包含了11月份及更早的考勤记录。如果该考勤记录为真，则足以认定“合同”因违反招投标法而无效。如果该考勤记录为假，则重庆嘉宝济南分公司伪造证据、拼凑证据，意图诈骗济南香江置业。综上，原审中查明的事实足以认定案涉合同无效。如果公章为假公章，则相关人员涉嫌伪造企业单位印章罪确定无疑。如果公章为真，则合同亦因虚假招投标、串通招投标等原因而无效。重庆嘉宝济南分公司辩称，重庆嘉宝济南分公司与济南香江置业签订的合同并未违反相关的效力性规定，也未违反招投标法等效力性的规定，属于双方真实意思表示，应合法有效。其次，重庆嘉宝济南分公司在案涉项目一直提供服务，并非未提供任何服务，因此应当按照合同约定支付物业服务费。重庆嘉宝济南分公司向一审法院起诉请求：1、判令济南香江置业支付重庆嘉宝济南分公司物业管理费2136939.77元，违约金282076.05元(以2136939.77元为基数，自2019年12月15日起至2020年6月30日止，按年利率24%计算)；2、判令济南香江置业承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年12月10日，济南香江置业(甲方)与重庆嘉宝济南分公司(乙方)签订前期物业服务合同一份。合同约定，甲方选聘乙方对甲方开发的枫丹白鹭山庄项目提供前期物业服务事宜，物业类型为别墅/商业，建筑面积43183平方米，座落位置济南市市中区郎茂山北端半山腰，物业服务内容：物业共用部位的维修、养护、管理，共用设施设备的运行、维修、养护、管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运、污水管道的疏通，公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理......。服务费用：别墅5.6元/月/平方米，商业6.5元/月/平方米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务费用按全额计收，双方另有约定的从其约定。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳相关费用的，有义务及时补缴并按所欠缴服务费用5%o/日的标准向乙方支付违约金。合同落款处甲方加盖有济南香江置业合同专用章及张波个人名章。该合同附件1：规划平面图、附件2：物业构成明细(别墅140套，建筑面积36040.48平方米；车位180个，建筑面积6906平方米；物管用房1个，建筑面积164平方米)、附件3：物业共用部位明细、附件4：物业共用设施设备明细、附件5：前期物业服务质量标准......。济南香江置业对该证据真实性有异议，其认为该合同不存在，重庆嘉宝济南分公司是拿的假公章加盖的，但是公章保管在重庆嘉宝济南分公司的关联公司，如果经查明是真实的，该合同也无效。济南香江置业提出对上述公章的真伪进行鉴定。重庆嘉宝济南分公司提交济南市市中区住房保障和房产管理局于2019年12月10日出具的济南市前期物业服务合同备案证明(复印件)，载明济南香江置业将建筑面积43183平方米的济南枫丹白鹭山庄委托重庆嘉宝济南分公司进行物业服务。济南香江置业对该证据的真实性有异议。重庆嘉宝济南分公司提交未交付房屋的房屋明细(137户)、房产测绘报告书、房屋权属状况信息，证明其未交付房屋的面积。济南香江置业对明细的真实性有异议，上面所载的建筑面积与列举的清单面积不符，备案证明建筑面积43000多平方米，已售部分与未售部分共计58000多平方米，不包括重庆嘉宝济南分公司自认的向业主交付的那部分，多出的已交房部分不止58000多平方米，所以对备案证明的真实性有异议。物业费的计算明细与备案证明的出入非常大，后面所提供的房屋权属信息都认可，房产是属于济南香江置业的。重庆嘉宝济南分公司提交已交付业主的前期物业服务合同(已交付10户)，证明已交付房屋的情况以及房屋面积。济南香江置业对该证据真实性有异议，现场到现在为止也不具备交付条件。蓝光公司在交付的时候没有请示过我们，小区的供水、供电都还没有做好。重庆嘉宝济南分公司提交其于2020年3月12日向济南香江置业邮寄的催收函件及底单，证明重庆嘉宝济南分公司对济南香江置业欠款金额以书面方式催告。济南香江置业对该证据不予认可，其陈述于2020年6月1日收到催告函。重庆嘉宝济南分公司提交为济南香江置业开发建设的小区提供物业服务的照片一宗，证明已向涉案小区提供服务。济南香江置业对该证据真实性有异议，该组照片涉及到重庆嘉宝济南分公司进场，其就售楼处、样板房和两者之间的公共区域提供服务，该服务是计入蓝光公司的销售成本，不在物业服务范围内，当时推动销售的开展，济南香江置业猜测是重庆嘉宝济南分公司进场有过打扫卫生为售楼处工作人员清理停车场等服务，并不代表对整个项目提供了管理服务，故对重庆嘉宝济南分公司的证明目的不认可。济南香江置业提交2018年6月27日济南香江置业(委托方)与青岛蓝光公司签订的委托开发管理合同(复印件)。合同约定，委托方将项目名称枫丹白鹭委托青岛蓝光公司委托管理，包括对项目的整体定位和运营思路和方案进行统筹规划，并负责以委托方名义办理项目开发建设所需的具体审批和许可手续，并进行规划设计管理、成本管理、工程管理营销管理、营销管理、物业服务督导(同等条件下应选定受托方推荐的前期物业服务企业)等。本项目的营销费用由受托方承担，包括销售管理费、物业前期配合费用等。济南香江置业陈述其公司的公章、证照、银行账户都归双方共管，济南香江置业与重庆嘉宝济南分公司的关联企业在选入物业的时候是在同等的条件下优先选任青岛蓝光公司的关联方，但青岛蓝光公司的关联方在选任重庆嘉宝济南分公司的过程中，始终未向济南香江置业报批，并且怀疑是他们私自用章。重庆嘉宝济南分公司对该证据的真实性有异议，其共管及其开发与本案没有关联性，其提到的合同中约定有营销费用中关于物业前期配合费用与重庆嘉宝济南分公司主张的物业费无关联。济南香江置业提交企业信息一宗，载明重庆嘉宝管理顾问有限公司的股东之一为四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司的股东之一为四川蓝光和骏实业有限公司，青岛蓝光公司股东为四川蓝光和骏实业有限公司。证实重庆嘉宝济南分公司的股东跟关联方是关联公司，背后的股东均指向四川蓝光和骏实业有限公司。重庆嘉宝济南分公司对该证据的真实性无异议，其关联性、合法性不予认可。济南香江置业提交现场照片一宗，证明重庆嘉宝济南分公司目前向关联方青岛蓝光公司提供销售处和样板间之间的服务，以及其他物业的现状，工作人员信息表处为空白，可以看出，重庆嘉宝济南分公司实际上并未对其他部分提供管理服务，公共的景观、照明、上述公共服务均缺失。重庆嘉宝济南分公司对该证据的真实性有异议，至今物业公司仍在提供服务，包括安保以及相关的物业管理，在重庆嘉宝济南分公司提供的物业服务照片中可以体现，并不存在济南香江置业所说的未提供任何服务的情况，而现在项目的销售状况与是否管理并不存在必然联系。济南香江置业提交枫丹白鹭山庄项目的前期物业招标公告(复印件)，证明，该公告载明项目总建筑面积43182.39平方米，开标时间为2019年12月13日下午14：00，重庆嘉宝济南分公司所自称的签约时间为2019年11月份，且该公告的中标时间与重庆嘉宝济南分公司所备案的时候也不符，所以即便备案的是中标结果，如果招投标行为和中标都是违法的，即便备案，也不因备案而产生合法性。真实的情况是，蓝光公司当时为了推进销售，在项目不具备交付条件，也不具备向物业移交管理的阶段，为了签约、销售，形成了一个形式文件。重庆嘉宝济南分公司客观上即不需要也不可能向我们提供管理服务，其现场的人员随着销售单位蓝光公司的撤场(2019年年底)都走光了。现在根本没有人提供管理服务，照片可以证明。重庆嘉宝济南分公司对证据的真实性有异议，即便是招投标信息真实，也并不影响合同的效力，且我司正在为项目提供服务，济南香江置业并未提出异议，理应按合同约定支付物业费。案件审理期间，经现场查看，坐落于济南市市中区郎茂山路**枫丹白鹭山庄项目，现由样板房区和居住区组成，样板房区绿化和各项维护尚可，居住区无人入住，公共绿化杂乱，建筑小品明显缺乏养护和管理，存在公共区域下水道井盖缺失、断裂，杂草丛生等现象。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提拱证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。重庆嘉宝济南分公司主张济南香江置业支付物业管理费2136939.77元及违约金282076.05元，但其未提交有效证实为济南香江置业提供了合同约定的建筑面积43183平方米的物业服务，且通过一审现场查看，枫丹白鹭山庄项目现状与重庆嘉宝济南分公司主张已经按约提供物业服务有明显差距，故重庆嘉宝济南分公司上述诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。审理过程中，济南香江置业提出对涉案合同落款处其公司合同公章真伪申请鉴定，一审认为重庆嘉宝济南分公司不能证实按约提供了物业服务，故上述鉴定系不必要诉累，故对上述鉴定申请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司的诉讼请求。案件受理费26152元，减半收取13076元，由重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南香江置业提交2020年10月10日由济南高新公证处出具的（2020）鲁济南高新证经字第1416号公证书，系对案涉项目前期物业选聘招投标在济南市物业管理行业协会网站上所公布的招标信息、时间结点等内容的公证，该信息显示开标时间为12月13日，而重庆嘉宝济南分公司称正式的合同签署于11月份，一审中其提交的备案证明备案时间是12月10日，与开标时间矛盾；济南香江置业对于招投标是否存在不能肯定。重庆嘉宝济南分公司对该证据有异议，认为双方签订的物业服务合同真实有效，合同签订时间是2019年12月份，地点在项目现场郎茂山，涉案项目进行过招投标程序，收到过中标通知书，没有证据提供；一审中提供的物业服务合同备案证明形式上看是住房保障部门出具，是从网站下载的还是行政机关给的不能确定。就是否提供了物业服务，重庆嘉宝济南分公司二审中提交如下证据：一、业主台账、装修管理协议、业主缴费收据，证明其进场服务时间为2019年12月，部分已交付业主已接受其服务，且正常支付物业服务费。二、支付保洁费用银行凭证、保洁工作照片，证明向小区提供保洁服务，并产生保洁成本。三、员工劳动合同、员工工资银行回单、发放明细，证明项目管理人员在项目正常提供管理服务；四、项目温馨提示及联系函、张贴照片，环境维护巡查记录、项目维修问题汇总、工程保修工作日志、消火栓检查记录表、空置房巡查记录、给排水设施巡查记录、绿化维护记录，证明为小区提供的工程维修、秩序维护、巡查检修等服务。济南香江置业质证后认为，对于第一组证据业主台帐的真实性不予认可，不是交互式证据；装修管理协议所示的时间段重庆嘉宝济南分公司在场可能是事实，但不代表其履行了装修管理协议以及物业服务协议当中的义务；对于业主缴费收据的真实性认可，对其证明的问题不认可，该部分费用是在业主收房的时候青岛蓝光公司强制业主缴纳的，与是否提供物业服务没有直接关系。对于第二组证据，保洁合同和支付凭证真实性认可，但不是服务于本项目，对服务的效果如何起不到证明作用；保洁照片取景于项目现场，但从照片上也能看出杂草丛生的乱象。对于第三组证据，员工劳动合同最早签署于2019年3月份，较晚的一份签订于2019年10月份，而此时重庆嘉宝济南分公司还未中标；关于打卡记录，重庆嘉宝济南分公司二审提交的记录仅仅是2020年2月以后的，通过与一审调取的打卡记录比对，仅仅多了两个人的打卡记录，这与重庆嘉宝济南分公司陈述的对样板房以外的物业提供服务明显矛盾，其打卡记录显示的都是北京公司的员工，不是本项目，因此对于这些证据的关联性以及与待证事实的关系均不予认可。对于第四组证据，该组证据不能证明具体的时间以及客观真实性，不同时间所书写的记录从笔划上看几乎都是形成于同一时间，即便证据真实，提供服务的客观效果也已经被一审法院现场察看过，事实上未履行物业管理服务。对于以上证据，本院认为，济南香江置业提交的公证书所涉招标公告，一审已提交，双方对于该证据实际均不认可，亦均未提交其他招投标资料，对于该证据本院不予采信。对于重庆嘉宝济南分公司提交的证据，虽济南香江置业认可部分证据的真实性，但有关协议是否履行、是否提供了合同区域的物业服务等，济南香江置业均不予认可，本院亦不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。另，就一审中重庆嘉宝济南分公司提交的备案证明，根据济南香江置业的申请，本院到济南市市中区住房和城乡建设局进行了调查，该局出具证明称，其没有“济市中区（县市区）合同备案第20191210”号《济南市前期物业服务合同备案证明》，重庆嘉宝济南分公司与济南香江置业物业管理服务合同并未向该局申请物业服务合同备案。对此证明，重庆嘉宝济南分公司予以认可。济南香江置业认为，一审中重庆嘉宝济南分公司提交的证明是照片形式，其应有原件，如前述证明属实，则重庆嘉宝济南分公司涉嫌伪造国家机关印章，济南香江置业认为该证明可能不属实，不认可该证明，因为从后续工作情况来看是物业作的备案，公章虽处于三方监管状态，只是一种使用上的制约，不是公章占有上的制约，公章掌握在嘉宝公司的关联方青岛蓝光公司和项目的另外一个监管方山东信达公司手里。本院认为，重庆嘉宝济南分公司提交的前期物业服务合同，未记载签订时间，合同甲方处加盖济南香江置业合同专用章及法人名章。济南香江置业主张，该合同印鉴系在山东信达公司、青岛蓝光公司共同监管期间加盖，非其所为，亦不知情，对此济南香江置业应提交各方依据协议使用印鉴证照的相关手续，以证实其主张，其未提交相关证据，仅有单方陈述，对其主张，本院不予采信。根据济南香江置业所述事实与理由，其对于前期物业服务合同上印鉴的真实性，本身亦不能确定，加之不能提交前述印鉴共管使用手续，其主张前期物业服务合同中的印鉴不真实，本院不予采信。对济南香江置业的鉴定申请，一审不予准许，并无不当。本案中，济南香江置业提交网络下载的涉案物业项目招投标手续，但对此证据双方实际均未认可，重庆嘉宝济南分公司另提交合同备案证明，该证据非原件，经调查有关部门亦否认该备案事实存在，因此对于本案物业项目的招投标及合同备案问题，目前无法认定，但物业选定是否经过招投标方式、物业服务合同是否备案，并不能影响合同效力。综上，济南香江置业所提关于合同无效的理由不能成立。关于重庆嘉宝济南分公司要求济南香江置业支付物业管理费及违约金的问题，本院认为，经审查重庆嘉宝济南分公司所提交的证据，结合双方陈述及现场状况，无法认定重庆嘉宝济南分公司在其所述期间对合同约定的物业管理区域进行了物业管理，对其诉讼请求，不应予以支持。综上所述，重庆嘉宝济南分公司、济南香江置业的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52304元，上诉人重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司、济南香江置业有限公司各负担26152元。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二一年三月二日书记员  邢春艳