河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终452号上诉人（原审原告）：北京信智信营销策划有限公司。法定代表人：吴建成，总经理。委托诉讼代理人：马胜男，河南向东律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：颜喜东，湖南兆弘律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）：商丘市弘远置业有限公司。法定代表人：陈成广，执行董事。委托诉讼代理人：石付亮，男，1953年8月3日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。系公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：付新海，河南保航律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）：商丘市弘远置业有限公司商丘分公司。负责人:李红杰，经理。委托诉讼代理人：石付亮，男，1953年8月3日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。系公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：付新海，河南保航律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人北京信智信营销策划有限公司（以下简称信智信公司）因与上诉人商丘市弘远置业有限公司（以下简称弘远公司）、商丘市弘远置业有限公司商丘分公司（以下简称弘远分公司）合同纠纷一案，不服睢阳区人民法院（2020）豫1403民初2451号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人信智信公司之法定代表人吴建成、委托诉讼代理人马胜男、颜喜东，上诉人弘远公司、弘远分公司之委托诉讼代理人石付亮、付新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信智信公司上诉请求：撤销河南省商丘市睢阳区人民法院(2020)豫1403民初2451号民事判决第二项;变更一审判决第一项“被告商丘市弘远置业有限公司、商丘市弘远置业有限公司商丘分公司于判决书生效后十日内给付原告北京信智信营销策划有限公司代理费(佣金)392918.19元及利息,利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自2020年5月19日开始计算至付清之日止”为“被上诉人商丘市弘远置业有限公司、商丘市弘远置业有限公司商丘分公司于判决生效后十日内给付上诉人北京信智信营销策划有限公司代理费(佣金)15667690.55元及利息”三、财产保全服务费20000元以及本案一、二审的全部诉讼费均由弘远公司、弘远分公司承担。事实和理由：一、一审认定的部分基本事实无证据证明,其对相关基本事实所作认定错误,依法应予纠正。(一)一审对案涉代理合同部分条款的理解错误,认定案涉销售代理合同是信智信公司提供的格式合同系认定事实和适用法律错误,其在一审判决中就合同内容作出信智信公司不利的解释没有事实根据且完全错误,所作一审判决中的相关认定错误,判决结果错误。判决书第24页第二段以及第24页第三段至第26页第一段等涉及代理合同系信智信公司提供的格式合同的认定完全错误,应子纠正。案涉代理合同包括如下记载和约定,如:第2页第一段表明“甲乙双方本着平等、公平、诚实信用的原则,自愿签订《项目全程营销代理销售服务合同》”,以及代理合同第1.6条“销售底价,是指本合同书乙方代理之物业可对外销售的最低单价”、第1.7条“溢价,是指本合同书乙方代理之物业实际销售均价高于本合同约定之底价的差价”、第2.1条“代理销售名称:睢阳区橡胶厂(文化新城)棚户区改造”、第2.2条“委托代理销售总建筑面积约5万平方米”、第3.1条“本合同不含拆迁安置房层商业,乙方应配合拆迁户选房、购房等有关工作”、第3.2条“合同约定代理期限为从本合同签定之日起至本项目完成全部销售面积止”、第3.3条“合同约定代理的销售底价为:住宅4100元/平方米”和“乙方应于正式销售前至少5天,向甲方提供项目底价表,经甲方确认后,作为销售的依据”第3.5.3条“溢价的结算标准:住宅部分超过底价的溢价部分按甲乙双方7:3分成,即甲方分7,乙方分成3”、第4.1.3条“甲方对销售价格和销售进度计划有根据市场情况和销售状况经与乙方共同协商后进行调整的权利”、第7.2条“本合同如有未尽事宜,甲、乙双方本着互利互惠的原则订立补充合同,该补充合同应作为本合同的一部分与本合同有同等效力”等。由此可见:1.案涉代理合同是在双方充分沟通协商一致的基础上拟定,既不存在一方事先拟定、重复使用的条款,也不存在未经协商、强制对方接受的条款,不属于合同法所指的格式合同。2.代理合同3.3条已明确了双方约定代理的“代理佣金及溢价”结算采用的“销售底价为:住宅4100元/平方米”,结合第1.6、1.7、2.1、2.2、3.1、3.2等条款明确内容,这一“住宅4100元/平方米”的代理佣金及溢价结算采用的销售底价适用于由弘远公司开发的“睢阳区橡胶厂(文化新城)棚户区改造”项目由信智信公司代理销售的“委托代理销售总建筑面积约5万平方米”,即该项目除“拆迁安置房、一二层商业”外其余可销售的“全部销售面积”;3.弘远公司开发的“睢阳区橡胶厂(文化新城)棚户区改造”项目系一个代理销售项目,弘远分公司与信智信公司已在第3.3条就“合同约定代理的销售底价为:住宅4100元/平方米”进行明确约定并无一审认定的项目一期、二期的区分,一审法院认为《文化新城二期商品房住宅价格汇总表》所显示的价格就是二期销售底价完全错误;4.第3.3条“乙方应于正式销售前至少5天,向甲方提供项目底价表,经甲方确认后,作为销售的依据”,其中“项目底价表”根据合同上下文内容和双方合同目的有唯一确定的含义,不会产生两种不同的理解,“项目底价表”指的就是对物业进行实际销售时的一户一价销售控制价格表,是信智信公司代理弘远公司将其开发物业对外进行销售时的标价,是信智信公司与物业购买者进行议价依据,而不是弘远分公司与信智信公司进行“代理佣金及溢价”结算的依据;5.第4.1.3条中“甲方对销售价格和销售进度计划有根据市场情况和销售状况经与乙方共同协商后进行调整的权利”表明,作为甲方的弘远分公司仅能对“销售价格”和“销售进度”在与乙方信智信公司“共同协商后进行调整”,并不能单方对作为其与信智信公司进行“代理佣金及溢价”结算的依据的“合同约定代理的销售底价:住宅4100元/平方米”进行调整。6.根据第7.2条“本合同如有未尽事宜,甲、乙双方本着互利互惠的原则订立补充合同,该补充合同应作为本合同的一部分与本合同有同等效力”的约定,结合弘远分公司就代理合同之外的物业“文化新城商铺”销售代理与信智信公司另行签订《文化新城项目销售代理合同》补充协议就“销售底价16670元/平方米”、销售代理佣金“提成千分之五,溢价分成7:3开”等进行约定的事实,可进一步证明,双方进行“代理佣金及溢价”结算的依据的“合同约定代理的销售底价:住宅4100元/平方米”未进行任何调整。7.一审把案涉项目在后阶段销售中通过行政主管部门备案的住宅销售均价5499元/平方米作为销售底价变更的依据不成立且完全错误,行政主管部门备案/核定的房屋销售价格是该时期销售房屋的最高限价,是政府限制房地产商在房屋销售中突发提价的一项措施,一审以政府核定均价为5499元为由判定双方进行结算采用的销售底价应予调整,其认定完全错误应予纠正。合同争议案件中,合同约定是各方均应诚信充分履行的内容,人民法院审理合同案件首先应尊重各方的意思自治,严格按照合同约定确定作为报酬结算依据的销售底价和溢价分成。(二)弘远公司办理至吴建成、吴建军名下房屋的对价,系弘远公司应支付给信智信公司的“代理佣金及溢价”款项作抵支付,一审判决认定部分事实错误。在以房屋抵偿应付款的流程中,实际是将两个支付流程直接抵消的过程,即:弘远公司向信智信公司支付“代理佣金及溢价”款,信智信公司为吴建成、吴建军取得抵偿房产代付购房款,两笔款数额相抵时彼此的付款流程即予以省略,吴建成、吴建军取得抵偿之房屋的产权,交易完成。一审仅认定其中一个流程,并将抵偿活动作为单纯为买卖关系明显不妥,按常理分析,如没有代理合作和应收款抵偿,作为外地人的吴建成、吴建军也很难前往弘远公司开发项目购买房屋。两套房屋抵偿部分佣金和溢价分成,是双方协商一致的结果,此种以物抵债应受法律的保护。之所以签订买卖合同,是为了办理网签、不动产登记,不能否定以物抵债的性质。被告方负责人石付亮、张殿敏在收条上签名,足以说明被告认可以物抵债的事实,该收条本应由弘远公司保管,信智信公司出具的收到人“吴建军2019年1月29日出具《收条》虽为复印件,但其与弘远公司2019车1月30日出具《收据》的原件在出具时间、金额等方面可以印证。以物抵债和买卖并无本质区别,溢价分成等转化为购房款,和直接支付购房款买房法律后果相同。因此,即便认定为房屋买卖,也应认定吴建成、吴建军已经以溢价款支付了购房款。二、一审适用法律错误,应予纠正。一审适用《中华人民共和国合同法》第四十一条对代理合同进行解释并作出判决错误,根据第一部分所作分析,弘远分公司与信智信公司所签《销售代理合同》,贯彻平等、公平、诚实信用的原则,双方充分协商后自愿签订,不是格式合同,一审适用本法条作判决依据属于适用法律错误。三、信智信公司一审所提诉讼主张有事实根据和法律依据,依法应予支持。一审未支持弘远公司、弘远分公司关于自销房、抵偿房股东购房不应支付任何费用的抗辩意见完全正确,应按照代理合同约定,根据“合同约定代理的销售底价:住宅4100元/平方米”,结合信智信公司已完成代理销售的套数/面积和销售价款等进行计算,及时足额向信智信公司支付全部应付佣金和溢价分成款,并自应付之日起支付应付款的利息,信智信公司所提证据确凿充分,全部诉讼请求有充分的事实根据和法律依据,理应全部支持。弘远公司、弘远分公司辩称，信智信公司上诉请求没有事实依据和法律依据。一审判决认定事实正确,但未扣除弘远公司自销房、抵账房以及股东自留房所产生的价款系一审法院计算错误,应当予以改正。弘远公司、弘远分公司上诉请求：上诉请求：1、撤销(2020)豫1403民初2451号判决书第一项,依法驳回信智信公司的诉讼请求。2、诉讼费由及信智信公司承担。事实和理由：一审判决上诉人给付信智信公司392918.19元没有事实依据。1、上诉人自销的房屋与被上诉人没有任何关系,依法不应向其支付任何费用。2、上诉人抵偿工程款的房屋,自抵债之日起其相关权益就转让给受让方,与上诉人已没有任何关系,且受让方就抵债房屋已经向上诉人支付过相关佣金,因此,抵债房屋不应向被上诉人支付任何费用。3、上诉人股东自留的房屋按照合同约定不应向被上诉人支付任何费用,况且被上诉人对股东自留房屋的事实也是认可的，在扣除自销房、抵债房、股东自留房以及被上诉人借款的情况下,上诉人不应再向上诉人支付任何费用,一审法院判决上诉人承担相关责任,缺乏事实依据。信智信公司辩称，一审判决有关自留房、抵债房等判决内容正确,合同中明确约定特价房计入乙方销售。举证不计入乙方销售任务,不参与均价计算。甲方自用面积及股东购房,不向乙方支付任何费用。上诉人弘远公司主张的自销房应当计算佣金以及抵债房也应当计算佣金。信智信公司向一审法院起诉请求：判令弘远公司、弘远分公司给付款项15667690.55元及利息，诉讼费、保全费、担保费等由弘远公司、弘远分公司承担。一审法院认定事实：2014年9月25日，弘远分公司委托信智信公司代理销售《文化新城项目》商品房的有关问题，双方依据信智信公司提供的格式合同签订《文化新城项目》代理合同，合同约定弘远分公司《文化新城项目》住宅房销售底价4100元/㎡，信智信公司代理佣金按住宅底价总销售额1%结算，超过销售底价4100元/㎡的溢价，弘远分公司按照30%的比例向信智信公司支付溢价款，信智信公司应于正式销售前至少5天，向甲方提供项目底价表，经甲方确认后作为销售的依据，弘远分公司特价房计入信智信公司销售提成，不计入信智信公司销售任务，不参与均价计算，弘远分公司自用面积及股东购房不向信智信公司支付任何费用。2015年10月27日，双方就《文化新城项目》一期商铺销售事宜，签订《文化新城项目销售代理合同》补充协议，补充协议约定将《文化新城项目》一期商铺委托信智信公司销售。信智信公司本次诉请的标的不涉及《文化新城项目销售代理合同》补充协议。《文化新城项目》分两期施工、销售，《文化新城项目》一期（1#楼）于2014年10月10日开工，2016年7月21日竣工，总建筑面积34956.14㎡，《文化新城项目》一期住宅用于安置回迁后，信智信公司对外销售74套共计5660.21㎡，均不存在溢价销售的情形。《文化新城项目》二期（2#、3#、5#、6#楼）于2018年3月1日开工，总建筑面积53974.06㎡。2018年8月7日开盘销售，信智信公司对外销售住宅395套，共计49319.74㎡，均不存在溢价销售的情形。信智信公司共计对外销售《文化新城项目》一期、二期住宅469套，销售总面积54979.95平方米，其中包含弘远分公司自行销售及抵偿工程款的部分房屋。另查明，2018年6月5日，行政主管部门核定《文化新城项目》住宅销售均价为5499元/㎡。2018年6月5日，《文化新城项目》投资人张殿敏、石付亮、王友志、李红杰召开股东会，并形成“《文化新城项目》二期保底销售底价不低于政府核定的5499元/平方米，采取一房一价的方式进行销售。通知代理公司在均价不低于备案价5499元/㎡的基础上，上浮5%的范围内制定单套销售底价。公司为回笼资金，原定2#楼对内销售的33套房屋，按原约定价执行。公司为回笼资金对外预售二期房屋，预收5万元，开盘时抵6万元购房款的政策仍然有效”的会议纪要。2018年7月18日，信智信公司向弘远分公司提交文化新城二期住宅房源面积套数汇总表、文化新城二期商品房住宅价格汇总表各一份，《文化新城项目》二期所有住宅房均按前述汇总表记载的均价5502元/㎡销售。截止信智信公司起诉之日，弘远分公司累计向信智信公司支付各种费用1898970元，其中住宅代理佣金1850052元，商铺销售佣金及商铺对外租赁佣金48918元。一审法院认为，《文化新城项目销售代理合同》及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同，双方当事人均应本着诚实信用原则的原则履行合同约定，本案双方争议事项存在以下问题：一、弘远分公司关于自销、抵偿案外人工程款及股东自留房屋不应支付任何费用的问题。虽然信智信公司对关于自销房屋的观点及相关证据不予认可，并提供第二组1—12份证据证明涉案房屋不存在自销情形，但从弘远分公司提供的《文化新城购房协议书》、《文化新城内部认购协议书》及相关收据形成的时间来看，这些证据形成的时间均在文化新城二期开盘（2018年8月7日开盘）前，且协议约定的内容也印证了弘远分公司的观点，而信智信公司所提供第二组1—12份证据来电记录、10元入会、《文化新城缴款审核单》等证据并不能必然推翻弘远公司的主张。商品房作为一种特殊是商品，从前期看房、缴纳意向金、签订非正式购房协议到签订正式购房合同、网签备案、缴款、交房、办理产权证，其销售具有销售环节多，时间长的特点，信智信公司作为《文化新城项目》唯一销售代理商，无论是信智信公司基于代理行为所产生的客户，还是弘远分公司自销行为所产生的客户，在整个房屋销售过程中与信智信公司发生某种关联，并办理自销客户的备案登记手续，是一种正常现象，但这种基于代理过程中所产生的关联及相关资料，并不能推翻《文化新城购房协议书》、《文化新城内部认购协议书》所约定的内容及弘远分公司自销房屋的事实。按照《文化新城项目》销售代理合同第4.2.7条信智信公司负有“定期每周、每月向甲方书面汇报销售情况，并提交销售报表”义务的约定，信智信公司应当提供将本案争议自销房作为销售业绩的销售报表，以此证明弘远分公司的观点不能成立，在信智信公司负有举证责任而不能提供相关证据的情况下，对弘远分公司关于本案存在自销房屋事实予以确认。本案虽然存在自销房的情形，但按照《文化新城项目》销售代理合同第4.1.6条“甲方不得委托其它公司对本楼盘所有商品房进行销售。考虑到甲方的特殊性，对关系客户特价房处理原则如下：1、特价房计入乙方销售提成，不计入乙方销售任务，不参与均价计算。2、甲方自用面积及股东购房不向乙方支付任何费用”的约定，自销房显然不属于不向信智信公司支付任何费用的范围，弘远分公司也当庭认可自销房正式合同的签订、备案等相关手续也均由信智信公司办理，无论是从合同约定还是从信智信公司对自销房确实付出劳动来讲，弘远分公司对本案自销房都应按照合同约定向信智信公司支付代理费用，弘远公司、弘远分公司关于自销房不应向信智信公司支付任何费用的主张不能成立，不予支持。信智信公司虽然认可存在所开发商品房向案外第三人抵偿工程款的事实，但弘远公司关于抵偿工程款的8套房屋，不应向信智信公司支付任何费用的观点与《文化新城项目》销售代理合同第4.1.6条的约定相矛盾，不予支持，《文化新城项目》出资人证明，虽然可以证明张殿敏、石付亮、王友志、李红杰系文化新城项目投资人（股东），但弘远公司、弘远分公司9套老总自留明细表，未经信智信公司认可，也未提供明细表中9套房屋与出资人存在关系的证明材料，弘远公司、弘远分公司关于该明细表中9套房屋不应向信智信公司支付任何费用的观点缺乏事实依据不能成立，不予支持。二、关于信智信公司代理费（佣金）结算的标准问题。按照《文化新城项目》销售代理合同第4.2.1、4.2.7条的约定，乙方负有提供本项目营销推广方案，确保按进度计划完成销售工作，每周一提交上周工作报告及时报告工作进展，定期每周、每月向甲方书面汇报销售情况，并提交销售报表等义务，从信智信公司提供的现有证据来看，虽然信智信公司通过微信向弘远公司、弘远分公司部分通报了工作情况，并不能说明其严格按照约定履行了相关义务，不存在违约行为。信智信公司虽然存在违约行为但并不适用《文化新城项目》销售代理合同第4.1.1条的约定，按照0.8%结算原告代理费（佣金），适用该条约定的前提是信智信公司未能完成当月销售任务，在双方均未能提供销售进度计划等相关材料，证明信智信公司存在未能完成当月销售任务的情况下，虽然信智信公司未将约定的商铺销售完毕，但弘远公司、弘远分公司关于信智信公司未将商铺销售完毕、存在违约行为、应适用《文化新城项目》销售代理合同第4.1.1条的约定按照0.8%结算原告代理费（佣金）的主张缺乏事实依据，依法不予支持，代理费（佣金）应按照《文化新城项目》销售代理合同第3.5.1条总销售额1%进行结算。三、关于已支付销售住宅房代理费（佣金）的金额问题。信智信公司对弘远公司、弘远分公司第三组证据的真实性没有异议，但对实际付款金额提出异议，认为实际付款总额应为信智信公司收到的现金1894358加上弘远公司、弘远分公司抵偿给信智信公司工作人员吴建军、吴建成价值1551894元的两套房产，共计3446207元。信智信公司提交争议两套房产销售合同、备案证明、6张收据、收到条、缴款审核单以此证明其观点成立，弘远公司、弘远分公司认为两套房屋并非抵偿应付的相关款项，系吴建军、吴建成向弘远公司、弘远分公司购买，收到条是复印件不具有真实性，之所以向吴建军、吴建成出具6张收据，其目的是为了配合吴建军、吴建成办理房产网签备案登记，与本案无关。能够证明信智信公司主张的主要证据系弘远公司、弘远分公司负责人石付亮、张殿敏签字的收到条，除该收到到条外，其他相关证据无论是单独展示还是集体展示，所显示的内容均为买卖关系，均不能证明信智信公司的主张，而石付亮、张殿敏签字的收到条系复印件，弘远公司、弘远分公司对其真实性不予认可，对信智信公司的主张不予支持，依法认定弘远公司、弘远分公司累计向信智信公司支付的款项总额为1898970元，但上述款项中包含弘远公司、弘远分公司支付给信智信公司的商铺销售佣金及商铺租赁佣金48918元（详见2016年7月7日10000元商铺销售佣金领到条、2016年8月12日8900元商铺销售佣金领到条、2016年9月5日5000元商铺租赁佣金领到条、2017年5月9日6629元租赁服务佣金领到条、2017年8月9日14889元商铺销售佣金领到条、2017年12月9日3500元门面租赁服务佣金领到条),该48918元与信智信公司的诉请及双方争议的事项无关，应当依法从付款总额1898970元扣除，支付销售住宅房代理费（佣金）的金额应为1850052元。四、关于本案商品房销售是否存在溢价问题。信智信公司认为其代理销售的范围包括《文化新城项目》全部商品房，双方约定的住宅销售底价为4100元/㎡，对于销售价格高于4100元/㎡的部分，弘远公司、弘远分公司应按文化新城二期商品房住宅价格汇总表、文化新城二期住宅房源面积套数汇总表及《文化新城项目》销售代理合同第3.5.3、3.5.条的约定支付30%的溢价款。弘远公司、弘远分公司认为《文化新城项目》一期、二期开工建设时间，开盘销售时间均不相同，文化新城1#楼（一期）于2014年10月10日开工，2016年7月21日竣工，总住宅面积31304.39㎡减去拆迁安置26586.134㎡、抵偿工程款783㎡（不含6#抵工程款面积137.72㎡）及弘远分公司一期自销的742.91㎡后，可用于信智信公司销售的面积仅为3192.3㎡（二期开盘前已全部销售完毕）。文化新城二期于2018年3月1日开工，2018年8月7日开盘销售，2014年9月25日与信智信公司签订代理合同时，二期尚未开工建设，不存在销售底价的问题。2018年8月7日二期开盘时已时隔4年，建筑成本及开发成本与一期相比增加巨大，代理合同约定的底价4100元/㎡是一期销售底价，不适用二期销售。按照代理合同3.3、4.1.3条的约定弘远分公司在二期开盘前，有权对销售底价进行调整，二期销售底价为文化新城二期商品房住宅价格汇总表所显示价格，不存在溢价销售的问题，本案代理合同系信智信公司提供的格式合同，应作出对信智信公司不利的解释。一审法院认为，虽然信智信公司代理范围包括文化新城项目全部住宅房，但本案代理合同签订时文化新城二期尚未开工，且文化新城二期开盘销售时距本案代理合同签订的日期已有近4年的时间，其间建筑材料、开发成本发生巨大变化，如果仍然按照代理合同约定4100元/㎡的底价计算原告所主张的溢价，原被告双方权利义务明显存在失衡的情形，有违公平原则，无形之中向社会传递被告守约的结果不如按照代理合同第6.4条的约定，在文化新城二期开盘前采取违约行为的不良信息，助长当事人不诚实守信，恶意提前解除代理合同的行为，不利于交易秩序的稳定。从代理合同第3.3条“乙方应于正式销售前至少5天，向甲方提供项目底价表，经甲方确认后作为销售的依据”的约定来看，甲方在正式销售（开盘）前，根据开发成本及市场行情的变化，享有销售底价的最终决定权。结合文化新城二期开工的时间与代理合同签订的日期间隔长达近4年的时间，开发成本大幅提升，市场行情发生巨大变化，行政主管部门核定的住宅销售均价为5499元/㎡的事实，从情理上讲，弘远分公司同意文化新城二期开盘时的销售底价仍然为4100元/㎡的可能性极小，上述事实不但印证了弘远公司、弘远分公司股东会会议纪要的真实性、合理性，也印证了其关于《文化新城二期商品房住宅价格汇总表》所显示的价格就是二期销售底价的主张。再者，本案代理合同系信智信公司提供的格式合同，信智信公司认为《文化新城二期商品房住宅价格汇总表》是二期销售价格表，弘远公司、弘远分公司则认为该表是二期销售底价表，依据代理合同第3.3条“乙方应于正式销售前至少5天，向甲方提供项目底价表，经甲方确认后作为销售的依据”的约定，在双方对该条“项目底价表”存在不同解释，且信智信公司又不能提供其它证据推翻弘远公司、弘远分公司有关主张的情况下，依据对格式合同提供者不利的解释原则，信智信公司关于《文化新城二期商品房住宅价格汇总表》系信智信公司制订的销售价格表，弘远公司、弘远分公司应按该表所显示的价格及合同约定支付溢价款的观点不能成立。五、关于应付费用金额及利息的问题。信智信公司提供的商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明等相关证据，足以证明信智信公司就《文化新城项目》一期、二期共计对外销售住宅469套，销售总面积54979.95平方米，因不存在《文化新城项目销售代理合同》第4.1.6条不应支付任何费用的情形，也不存在溢价销售的情形，信智信公司关于弘远公司、弘远分公司应按代理合同第3.5.1条的约定，按住宅底价总销售总额1%向信智信公司结算代理费（佣金）的主张应予以支持。又因信智信公司销售住宅总面积54979.95㎡中包含其工作人员吴建军、吴建成购买但未付款的两套住宅273.36㎡，按照代理合同第3.5.2条的约定，该两套住宅销售面积273.36㎡不具备支付代理费（佣金）的条件。信智信公司代理费（佣金）结算额为2930600.44元〔5660.21㎡×4100元/㎡×1%+(49319.74㎡-273.36㎡)×5502元/㎡×1%〕，扣除已经支付代理费（佣金）1850052元后，弘远公司、弘远分公司还应再支付信智信公司住宅代理费（佣金）1080548.44元。按照《文化新城项目销售代理合同》第3.5.2条的约定，信智信公司负有每月2日向甲方报送上月代理费明细表，要求甲方支付上月代理费的义务，因信智信公司未提供相关证据证明甲方应支付代理费的时间节点，弘远公司、弘远分公司应自信智信公司起诉之日承担延期付款利息的违约责任。综上所述，信智信公司的部分诉请事实清楚，证据充分，理由正当，应部分予以支持，其他请求应缺乏事实与法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、被告商丘市弘远置业有限公司、被告商丘市弘远置业有限公司商丘分公司于判决书生效后十日内给付原告北京信智信营销策划有限公司代理费（佣金）1080548.44元及利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月19日开始计算至付清之日止；二、驳回原告北京信智信营销策划有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百第五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费115808元，财产保全费5000元，财产保全保险服务费20000元，以上共计140808元由被告商丘市弘远置业有限公司、被告商丘市弘远置业有限公司商丘分公司承担9711元，由原告北京信智信营销策划有限公司承担131097元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人信智信公司提交的其法定代表人吴建成与弘远公司员工彭红祥电子邮件往来记录及相应修改的合同版本，尽管上诉人信智信公司提交的该电子邮件往来可以证明双方就个别条款进行协商，但双方对案涉代理合同第3.3条的约定始终未变，故一审综合考虑案涉代理合同签订时文化新城二期尚未开工、案涉代理合同第3.3条的约定以及案涉代理合同系上诉人信智信公司所提供等因素，认定案涉合同系格式合同并作出不利于上诉人信智信公司的解释并无不当，对于该证据的证明目的，本院不予采信。上诉人信智信公司提交的商丘市三改领导小组办公室函件、商丘市发展和改革委员会文件、商丘市住房保障安居工程工作领导小组文件、建设用地规划条件文件、挂牌成交确认书、文化新城鸟瞰图、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、国有建设用地使用证等证据，上诉人信智信公司的证明目的为案涉项目不分一期、二期，该主张不仅与查明的事实不符而且与上诉人信智信公司在一审提交的“文化新城二期商品住宅价目表”相矛盾，故对其证明目的不予采信。上诉人弘远公司、弘远分公司提交的领款条合成复印件，与本案无关，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，关于上诉人信智信公司的上诉理由，本案商品房销售是否存在溢价问题，尽管上诉人信智信公司提交的该电子邮件往来可以证明双方就个别条款进行协商，但双方对案涉代理合同第3.3条的约定始终未变，从代理合同第3.3条“乙方应于正式销售前至少5天，向甲方提供项目底价表，经甲方确认后作为销售的依据”的约定来看，甲方在正式销售（开盘）前，根据开发成本及市场行情的变化，享有销售底价的最终决定权。结合文化新城二期开工的时间与案涉代理合同签订的日期间隔长达近4年的时间，开发成本大幅提升，市场行情发生巨大变化，行政主管部门核定的住宅销售均价为5499元/㎡的事实，故一审综合考虑案涉代理合同签订时文化新城二期尚未开工、案涉代理合同第3.3条的约定以及案涉代理合同系上诉人信智信公司所提供等因素，认定案涉合同系格式合同并作出不利于上诉人信智信公司的解释并无不当，依法据此不予支持上诉人信智信公司关于《文化新城二期商品房住宅价格汇总表》系信智信公司制订的销售价格表，弘远公司、弘远分公司应按该表所显示的价格及合同约定支付溢价款的观点亦无不当，一审适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。关于上诉人信智信公司关于办理吴建成、吴建军名下房屋的对价系弘远公司应支付给其的“代理佣金及溢价”款项作抵的主张，能够支持该主张的主要证据系弘远公司、弘远分公司负责人石付亮、张殿敏签字的收到条，除该收到到条外，其他相关证据无论是单独展示还是集体展示，所显示的内容均为买卖关系，均不能证明上诉人信智信公司的主张，而石付亮、张殿敏签字的收到条系复印件，上诉人弘远公司、弘远分公司对其真实性不予认可，故对上诉人信智信公司的该主张不应支持，上诉人信智信公司的上诉理由不能成立。关于上诉人弘远公司、弘远分公司所称自销房、抵债房、股东自留房不应支付费用的上诉理由，本案虽存在自销房的情形，但依照案涉销售代理合同的约定，自销房不属于不向上诉人信智信公司支付任何费用的范围，且上诉人弘远公司、弘远分公司在一审中亦认可自销房正式合同的签订、备案等相关手续均由上诉人信智信公司办理，一审据此认定无论是从合同约定还是从信智信公司对自销房确实付出劳动来讲，上诉人弘远公司、弘远分公司对本案自销房都应按照合同约定向信智信公司支付代理费用并无不当，上诉人信智信公司虽认可存在所开发商品房向案外第三人抵偿工程款的事实，但上诉人弘远公司、弘远分公司关于抵偿工程款的8套房屋，不应向信智信公司支付任何费用的观点与案涉销售代理合同的约定相矛盾，一审不予支持亦无不当，张殿敏、石付亮、王友志、李红杰虽系案涉文化新城项目投资人（股东），但上诉人弘远公司、弘远分公司9套老总自留明细表，未经上诉人信智信公司认可，也未提供明细表中9套房屋与出资人存在关系的证明材料，故弘远公司、弘远分公司关于该明细表中9套房屋不应向信智信公司支付任何费用的观点缺乏事实依据，上诉人弘远公司、弘远分公司的上诉理由不能成立。综上所述，信智信公司与弘远公司、弘远分公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费123002元，由上诉人北京信智信营销策划有限公司承担115808元，上诉人商丘市弘远置业有限公司、商丘市弘远置业有限公司商丘分公司承担7194元。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  张学朋审判员  王晓辉二〇二一年三月十一日法官助理刘畅书记员张良涛