江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终756号上诉人（原审原告）：王妍，女，汉族，1988年9月3日生，住无锡市梁溪区。上诉人（原审原告）：蒋天织，男，汉族，1980年9月5日生，住无锡市新吴区。两位上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋文彬（系蒋天织的父亲），男，汉族，1951年6月10日生，住无锡市新吴区。被上诉人（原审被告）：施玉华，男，汉族，1979年1月7日生，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：潘卫斌，江苏储君律师事务所律师。原审第三人：陆元钢，男，汉族，1958年10月5日生，住无锡市梁溪区。原审第三人：邓乐曾，女，汉族，1958年8月14日生，住无锡市梁溪区。上诉人王妍、蒋天织因与被上诉人施玉华以及原审第三人陆元钢、邓乐曾建筑物区分所有权纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王妍、蒋天织上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求；一、二审诉讼费用由施玉华承担。事实和理由：房屋的争议部位（1.1米×1.37米）应当属于其所有。首先，产权证和户型图系房屋权属的合法证明文件，明确显示争议部位属于无锡市梁溪区xxx小区6-2-203室房屋（以下简称203室房屋）所有。一审法院认定以6-2号其他02、03户型的实际固定界址为准，没有法律依据。其次，其与施玉华各自购买203室房屋和无锡市梁溪区xxx小区6-2-202室房屋（以下简称202室房屋）时，分别按面积34.88平方米×单价2万元/平方米、面积49.5平方米×单价2万元/平方米计算房款，争议部位的房款实际由其支付，理应归其所有。购房合同上约定“按现状交付”，所指的仅为“现状没有隔断”，并不意味着其放弃了争议部位的所有权和使用权。对于争议部位，施玉华既不愿意归还，又不愿意按市场价作出补偿，完全没有道理。施玉华辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方之间就卫生间归属产生的争议，是由于原产证平面图绘制错误而导致的，一审法院向相关部门进行了调查，调取了相关证据，现不动产登记中心已经出具情况说明，可以予以更正，故一审法院对争议问题的认定是正确的。关于王妍、蒋天织上诉提出的补偿请求，在一审中从未作为诉求提出，不应成为二审的审理范围。事实上，双方争议的问题在本案中并不能全部了结，因为涉及到不动产权证书的重新办理，双方的房屋均系从第三人处购买，房屋价值的补偿与包括第三人在内的三方当事人都有关联，如何处理的问题应在重新办理不动产登记过程中解决。王妍、蒋天织向一审法院起诉请求：判令施玉华归还侵占其部分房屋并恢复原状，诉讼费用由施玉华负担。事实和理由：其和施玉华分别从陆元钢处购得相邻的203室房屋、202室房屋，陆元钢房屋出售时并未对争议部分原房屋卫生间进行物理分割，但施玉华购买房屋进行装修后，将原先卫生间物理分割进自己家中，经向不动产登记中心了解，争议部分系其房屋中的一部分，其经与施玉华交涉未果，故依法提出本案诉讼。施玉华一审辩称，其从陆元钢处购得房屋，合同约定了按房屋现状交付，其与王妍、蒋天织均到现场和楼上楼下住户家中查看，明确双方购得房屋与楼上住户房屋结构一致，其隔断的卫生间墙的部分原本就属于其房屋内，其没有侵权，王妍、蒋天织的诉请和事实不能成立，请求法院驳回王妍、蒋天织的诉讼请求。陆元钢、邓乐曾一审述称，出售的两套房屋原为无锡市第二人民医院于1995年简单装修、打通相邻卫生间改成一个卫生间后交付给其夫妇居住使用，后由其夫妇按政府房改政策购得。2019年8月20日，其出售房屋时，购买方王妍、蒋天织和施玉华以及两家房产中介公司人员均在场，因系其一家将房屋出售给两户，为防止争议，请他们查看楼上住户的卫生间分布现状，并在其与两户购买方买卖合同中均写明按现状交付，由他们自行分割卫生间包括煤电设施等，两户购买方均认同的，并同时去不动产登记中心办理了网签房屋买卖协议、领取产权证。王妍、蒋天织与施玉华存在的权属纠纷，则在其出售房屋后发生，与其在法律上无关，其不应当承担民事责任，请求驳回王妍、蒋天织的诉讼请求。一审法院认定事实：202室房屋、203室房屋为两单元同幢、同号、同楼面相邻房屋，均登记有独立的不动产权证书，两房屋登记的不动产权利人为陆元钢、邓乐曾共同共有，202室房屋、203室房屋不动产权证书上登记的房屋建筑面积分别为49.5平方米、34.88平方米。2019年8月20日，陆元钢、邓乐曾与王妍、蒋天织签订了一份无锡市房屋买卖（居间）合同，该合同写明：陆元钢、邓乐曾将建筑面积为34.88平方米的203室房屋出售给王妍、蒋天织，在签署合同前，提供居间的无锡尚家房产经纪有限公司（以下简称尚家公司）在陆元钢、邓乐曾同意的前提下协同王妍、蒋天织或代理人实地查看了房屋，尚家公司已经将陆元钢、邓乐曾所提供的房屋真实情况和现状告知王妍、蒋天织，并已得到王妍、蒋天织或代理人的认可。该合同约定，房屋成交价697600元，房屋按照现状交房，今后房屋改造与陆元钢、邓乐曾无关。同日，陆元钢、邓乐曾又与施玉华签订了一份无锡市房屋转让合同，该合同写明：双方经中介公司无锡大众易房房地产经纪有限公司（以下简称大众公司）居间介绍，实地看房，平等协商订立本合同。该合同约定，陆元钢、邓乐曾将建筑面积为49.5平方米的202室房屋出售给施玉华，房屋成交价格为99万元，陆元钢、邓乐曾房屋按现状交付给施玉华，恢复厨房、水电、与203室房屋的隔断和陆元钢、邓乐曾无关，由施玉华自行负责。2019年9月25日，陆元钢、邓乐曾分别就出售房屋与王妍、蒋天织和施玉华网签了无锡市存量房买卖合同。后，王妍、蒋天织和施玉华分别办理了203室房屋、202室房屋不动产权证书，203室房屋不动产权证书登记的房屋建筑面积为34.88平方米，202室房屋不动产权证书登记的房屋建筑面积为49.5平方米。陆元钢、邓乐曾出售的202室房屋、203室房屋交付时，202室房屋不能从户外出入，需从203室房屋进出，202室房屋客厅，以及202室房屋、203室房屋背靠背两卫生间被改造成一通长的卫生间，202室房屋卧室、203室房屋客厅均能从各自单元内分别出入该相通卫生间。后，施玉华对202室房屋进行装修，自行户外单独开门进出，并将202室房屋、203室房屋原为背靠背卫生间中间位置砌墙隔断，恢复了原有202室客厅功能，将隔断的邻近202室房屋客厅的卫生间，由施玉华装修成202室房屋独立使用的卫生间。诉讼中，一审法院对讼争房屋实地勘验现场查明，施玉华装修成202室房屋独立使用的卫生间，在王妍、蒋天织所有的203室房屋发证房产平面图内，占203室房屋内约为1.06米×1.35米左右面积。诉讼中，对陆元钢陈述的有关出售202室房屋、203室房屋订立合同时候原仅有一个相通的卫生间、买卖房屋的三方当事人和各自房屋中介公司均在出售房屋现场，以及合同约定按现状交付的意见，王妍、蒋天织和施玉华均表示认同，但王妍、蒋天织认为，与202室房屋隔断就是按照不动产登记部门的不动产登记房屋平面图隔断。施玉华认为，与203室房屋隔断应当按照本幢楼02室、03室户型上下一致情况的隔断，因为陆元钢让其和王妍、蒋天织查看楼上住户的卫生间隔断现状后，出售房屋合同时明确按现状交付。诉讼中，一审法院数次勘查诉争房屋所在幢号6-2房屋及查阅该房屋建造档案材料，另查明：1、6-2号除一楼的203室楼下部位为通道外，三至六层02室、03室房屋现状，02室房屋独立使用的卫生间，均在03室房屋发证房产平面图内。三至六层02室、03室房屋不动产登记房屋建筑面积均分别为49.5平方米、34.88平方米。无锡市曦晨测绘有限公司（以下简称曦晨公司）测绘的无锡市梁溪区xxx小区6-2房产平面图中的02室、03室房屋平面图并无02室房屋独立使用的卫生间占用03室房屋面积的情况。无锡市xxx小区6-2号02、03室房屋自下而上实际房屋固定界址与不动产登记房产平面图测绘界址不一致。2、讼争房屋建造档案材料显示，诉争房屋所在幢号6房屋为无锡市第二人民医院建设，该医院上报行政部门审批所附的无锡市建筑设计室底层平面图注明：二至六层平面图见一九七八居民住宅通用图四间体乙型四乙1／2楼层平面图，但并无该一九七八居民住宅通用图四间体乙型四乙1／2楼层平面图附卷。诉讼中，一审法院依法向无锡市不动产登记中心书面咨询无锡市梁溪区xxx小区6-2号202室、203室房屋界址登记情况及其相关依据。无锡市不动产登记中心向一审法院复函说明：202室房屋、203室房屋现状见曦晨公司的情况说明，若需按照该情况说明所附的现状平面图更正，在202室、203室房屋权利人同意的情况下，登记机构可以依法办理更正登记。该复函所附曦晨公司的情况说明内容为：经实地查看，并参考无锡市建筑设计室设计的该幢底层平面图，发现203室房屋范围内有一块约1.1×1.37米的部位实际上是202室房屋使用的卫生间。该情况说明并附了2层发证平面图和2层现状平面图。以上事实，由无锡市房屋买卖（居间）合同、无锡市房屋转让合同、不动产权证书、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、无锡市房产平面图、底层平面图、书面咨询函、复函、情况说明、勘验照片打印件、录音光盘、房屋登记资料，以及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，根据王妍、蒋天织和施玉华分别与陆元钢、邓乐曾订立买卖房屋合同内容，以及涉案当事人陈述的房屋交易过程，王妍、蒋天织和施玉华对交易房屋现状没有隔断、需自行分割的情况是明知的，对于购买较大经济价值的不动产，王妍、蒋天织和施玉华自当会考虑202室房屋、203室房屋之间的实际分割，有理由相信王妍、蒋天织和施玉华对交易房屋卫生间分割会查看，且事实上也是按照出售人陆元钢的建议查看了自下而上的同幢住户两户卫生间现状，由于事后了解到的不动产登记房产平面图测绘界址与现状不一致，故王妍、蒋天织和施玉华就两户房屋隔断位置产生分歧意见，遂形成本案诉讼，本案当事人讼争焦点为203室房屋与202室房屋卫生间的隔断位置，以房产平面图测绘界址隔断还是按照不动产现状隔断。陆元钢、邓乐曾分别与王妍、蒋天织和施玉华订立合同出售的203室房屋、202室房屋，系国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记，有固定界限、独立使用，并且有明确的编号的房屋，虽然陆元钢、邓乐曾在房屋出售前系一户两套住房为居住方便，事实上改变了房屋内在固定界址，但其出售的房屋仍为不动产登记的基本单元的202、203室房屋，建筑面积也均与同幢楼上对应成套住房02、03室面积相同，并非为陆元钢、邓乐曾自行分割房屋出售，这也是一审法院依法追加陆元钢、邓乐曾作为本案利害关系第三人查明事实的原因所在。无锡市梁溪区xxx小区6-2号除一楼外02、03室房屋二至六层自下而上现状为02室房屋独立使用的卫生间均在03室房屋发证房产平面图内，无锡市不动产登记中心、曦晨公司在本案诉讼中也向一审法院明确说明了203室房屋范围内有一块约1.1×1.37米的部位实际上是202室房屋使用的卫生间，无锡市梁溪区xxx小区6-2号除一楼外02、03室房屋二至六层自下而上实际成套住房的固定界址与不动产登记管理部门的不动产登记房产平面图测绘界址不一致，故本案202、203室房屋固定界址，应当以自下而上的02室房屋独立使用的卫生间与03室房屋隔断的实际固定界址为准。施玉华卫生间的隔断，在其成套住房基本单元内，一审法院采信其辩称意见。王妍、蒋天织主张施玉华将原卫生间分割进自己家中侵犯其对建筑物专有权利，不符合事实，其要求归还侵占部分房屋和恢复原状的诉请意见，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王妍、蒋天织的诉讼请求。一审案件受理费80元，由王妍、蒋天织负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于房屋争议部位的归属，实际涉及房屋户型结构的认定。房屋所在的无锡市梁溪区xxx小区6-2号楼中，除一楼结构特殊无03室房屋外，二楼以上的三至六楼现状均为02室房屋的卫生间在03室房屋的发证平面图内，说明目前的实际现状系02室房屋的原本户型结构，是统一建造形成的，并非某户业主单独改造的结果。案涉202室房屋、203室房屋原为陆元钢一家所有，两户卫生间被改造成一通长的卫生间，在出售房屋时，两方买受人同时在场看房、决定签约，虽然房屋买卖合同中约定的“甲方按照现状交房”，结合后半句内容看，王妍合同为“今后房屋改造与甲方无关”、施玉华合同为“恢复厨房及水电、与6-2-203的隔断，与甲方无关，由乙方自行负责”，此处“现状交房”确实指“两户无隔断的现状”，但合同强调的是房屋出卖方不承担恢复原户型的义务，并不意味着各方当事人对原户型的结构未形成共识。两方买受人素不相识，购买经济价值较大的不动产且又需自行分割两户界址的，不可能不对房屋之间如何实际分割进行了解和协商就各自签订购房合同，出卖方陆元钢关于两方买受人当时查看了楼上房屋的卫生间分布现状并予以认同的陈述符合情理，应予采信。因当时均未看到产证平面图，也不可能意识到会存在产证平面图与实际户型现状不一致的特殊情况，故即使当时有提过按产证平面图分割之类的话，也不是在知悉该特殊情况后作出的特别约定，所表达的仍是按原有户型结构进行复原的意思。如果按产证平面图认定202室户型结构，则缺少应有的卫生间，不能独立成套，因此，一审法院认定本案202室、203室两户房屋的分割界址应当以自下而上的02室房屋独立使用的卫生间与03室房屋隔断的实际固定界址为准，本院予以认同。基于此，施玉华购房后在202室卫生间砌墙与203室房屋相隔断是按整栋楼02室户型结构进行的复原，没有侵犯王妍、蒋天织的权利。至于两户房屋的购买价款是否应当作出调整，因非本案处理范围，王妍、蒋天织可另行主张。综上所述，王妍、蒋天织的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王妍、蒋天织负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年三月十一日书记员  蒋 懿