广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33290号原告（反诉被告）：广东新怡内衣集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄爱群，经理。委托诉讼代理人：黄浩雄，公司员工。被告（反诉原告）：陈焯培，男，1984年8月20日出生，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：寿宇，广东智洋律师事务所实习律师。被告：赵晴阳，男，1979年10月30日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：叶东南，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世强，江苏国之泰律师事务所律师。原告广东新怡内衣集团有限公司诉被告陈焯培租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案，依法适用简易程序审理。诉讼中，原告增加诉讼请求、追加次承租人赵晴阳作为被告，被告陈焯培提起反诉，本院均依法予以准许并追加，后于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄浩雄、被告陈焯培的委托诉讼代理人朱海波、寿宇、被告赵晴阳的委托诉讼代理人陈世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈焯培的租赁关系；2.被告陈焯培支付租金、水电费、管理及服务费、管线耗损折算费欠款[自2019年3月1日开始计算至2021年2月28日，其中，租金及欠付费用暂计至2020年11月11日为180071.04元，从2020年11月12日至2021年2月28日的租金34596.6元（每月11532.2元）、水电费0元、管理服务费30617.04元（每月10205.68元）、管线耗损折算费1900.5元（每月633.5元），上述合共247185.18元]；3.被告赵晴阳对第2项诉讼请求承担连带责任；4.被告陈焯培支付租金滞纳金(自2019年3月1日开始按年利率24%计算至2021年2月28日，滞纳金计算明细见附件，暂计至2020年11月11日为27023.59元，从2020年11月12日至2021年2月28日以224813元为本金，按年利率24%计算，2021年2月28日后的滞纳金原告在本案中不再主张)；5.原告没收被告陈焯培缴付的押金及保证金合计79995.65元；6.诉讼费用由被告陈焯培承担。诉讼中，因涉案租赁物已进行交接，故原告不再主张两被告腾退和交还涉案租赁物的诉请，也不再主张上述诉请第1项。事实和理由：原告与被告陈焯培签订了《商铺租赁合同》、《商铺管理服务协议书》。租赁期限从2019年03月01日起至2023年02月28日止；租赁面积为：109平方米；租金从2019年03月01日起至2022年02月28日止，租金为每月每平方米105.8元，每月租金11532.2元；每月管理及服务费用10205.68元；每月管线耗损折算费633.5元；合共：22371.38元。租赁物业地址为：佛山市南海区××××××××××××××××××××。被告从2019年3月至今陆续拖欠租金、管理费、水电费、管线损耗费合计180071.04元，并一直占用上述商铺。双方曾于2020年9月23日签订《补充协议》，从《补充协议》可以证明，被告陈焯培对欠租、欠费事实予以确认并承诺按双方约定还款。但协议签订后，被告陈焯培未切实履行协议，足以证明被告陈焯培再次违约。被告陈焯培不履行双方的约定，经原告多次催缴后至今未缴纳房屋的租赁费用，其行为已构成违约，并严重侵犯原告的合法权益。原告现依据双方签订的《商铺租赁合同》第八条第2款、第3款第（7）点、第4款、《商铺管理服务协议书》第十六条和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求依法支持原告的诉讼请求。另，因被告赵晴阳为次承租人，与本案的处理结果有利害关系，故申请追加被告赵晴阳为本案被告并承担相应责任。被告陈焯培辩称，原告对诉讼请求2要求被告支付租金、水电费、管理及服务费、管线耗损折算费的主张与事实不符，被告已经将2020年2月以前的所有费用与原告结清，不存在拖欠原告2020年2月以前任何费用，其次，2020年2月以后因不可抗力疫情原因，被告虽有迟延支付租金的情况，但根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见2第5条的规定，被告迟延支付租金的行为不构成违约，无需承担违约责任，并且，被告并非完全没有向原告支付租金，被告在2020年4月10日、4月13日、7月13日、8月20日、9月19日、9月28日都向原告支付了相应的租金，10月份以后的租金是由于原告断电导致被告无法使用租赁物，因此未向原告缴纳，被告不存在恶意拖欠租金的故意。原告诉请没收被告的押金及保证金没有事实和法律依据，2020年2月以前的租金双方已经协商一致并结算清楚，被告不存在拖欠，2020年2月以后，由于疫情影响，被告出现资金周转困难，在有能力向原告支付租金的时候，也及时向原告支付了租金，反而是原告采取断电的行为才是导致双方合同无法履行的根本原因。双方的租赁合同应当于2020年10月31日解除，因为从2020年10月18日以后，原告擅自断电，被告已经无法使用租赁物，由于原告的违约行为，被告于2020年10月31日向原告发出“致新怡内衣公司”明确告知因原告违约断电导致被告无法使用租赁物，解除双方租赁合同关系。2021年2月28日，被告已经将案涉租赁物交还原告，双方签署了商铺归还交接书，但是由于原告断电的原因，2020年11月1日至2021年2月28日，被告无法进入案涉租赁物内进行商铺的腾空，因此，原告主张要求被告支付2020年10月1日至2021年2月28日的占用费没有依据。原告要求计算的违约金也是没有法律依据，且计算标准没有依据。被告赵晴阳辩称，原告与被告陈焯培之间的房屋租赁合同关系清晰明确，合同双方没有任何异议，被告赵晴阳与原告不存在任何房屋租赁合同关系。综上，被告赵晴阳认为，原告诉请的本案为房屋租赁合同纠纷，而被告赵晴阳与原告之间却无任何房屋租赁合同关系，同时，被告陈焯培与被告赵晴阳之间独立的租赁合同关系也已经于2020年10月20日解除，故被告赵晴阳主体不适合，请求法院不将被告赵晴阳作为本案被告或驳回原告对被告赵晴阳的全部诉讼请求。被告陈焯培向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告陈焯培之间的租赁合同于2020年10月31日解除；2.原告返还被告陈焯培所有的分体式空调器两台；3.原告向被告陈焯培赔偿因其断电导致双方租赁合同无法履行而造成的损失65322.5元；4.诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告陈焯培主张因涉案租赁物已经交接，故撤回上述诉请第1项。事实和理由：2019年3月1日，原告与被告陈焯培签订了《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》，约定被告陈焯培承租原告位于“佛山市南海区××××××××××××××××××××”商铺，租赁期限自2019年3月1日起至2023年2月28日止，并约定租金及服务费的标准。除此之外，被告陈焯培还需每月向原告支付管线耗损折算费633.5元。2020年1月，新型冠状病毒引起的不可抗力肺炎情况导致被告陈焯培所承租原告商铺无法经营，被告陈焯培无奈诉请原告按照国家倡议适当减免租金，但原告对被告陈焯培的合理请求置之不理，9月22日，原告第一次无故关停被告陈焯培的承租商铺，10月18日，原告再次关停被告陈焯培承租商铺至今，导致被告赵晴阳无法使用租赁物，由于原告的违约行为，被告陈焯培向赵晴阳退还了65322.5元租金，给被告陈焯培造成了损失。2021年2月25日，被告陈焯培依约前往原告处撤店，但是原告拒不返还被告陈焯培购买并安装于涉案租赁物处的空调，导致被告陈焯培的损失。原告辩称，根据租赁合同第7.4约定，原告认为空调属于固定设施设备，根据合同约定，被告陈焯培无权拆除。原告并无断电行为，被告陈焯培所称的损失没有证据材料，是其单方提出，且从反诉方提供的证据解除协议中第4条可知，被告陈焯培已提前收取被告赵晴阳整年（自2020年3年1日起至2021年2月28日止）的租金，租金金额为38万元，即平均每月3.16万元，该金额足以支付原告的租金，由此更可证明，被告陈焯培一直以来实属恶意拖欠租金，其主张的疫情影响没有依据。不确认原告与被告陈焯培解除合同的主张，双方并未协商过。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告出示的陈焯培欠租明细，被告陈焯培对明细中的水电费金额（其中显示2020年9月的水电费显示4413.2元、2020年10月水电费显示4443.6元、2020年11月水电费显示1052.6元）无异议，本院予以确认，对明细中的其他费用，以本院认为部分核定为准。2.原告出示的《补充协议》，被告陈焯培虽主张该协议首页非被告陈焯培签名，不能排除原告有修改的可能，但被告陈焯培不能明确己方认为《补充协议》第1页应有的内容，结合被告陈焯培在《补充协议》第1、2页的骑缝签名、补充协议第1、2页内容的连贯性，本院对该份证据的真实性予以采信。3.被告陈焯培出示的非与原告工作人员的聊天记录，不能核实聊天相对方，本院不予采信。4.被告陈焯培出示的现场照片，不能核实拍照时间，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，原告（出租方，甲方）与被告陈焯培（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租位于佛山市南海区××××××××××××××××××××，用于经营商业之用。租赁期限自2019年3月1日起至2023年2月28日止共计36个月。自2019年3月1日起至2022年2月28日止，每月租金11532.2元，自2022年3月1日起至2023年2月28日止，每月13262.03元/月。乙方于每月10日前将应缴租金、管理费、水费、电费等款项存入甲方指定账户。水、电用量按照其计量表显示的实际度数收取。物业管理费按《租赁物管理服务协议书》规定收取。乙方向甲方交纳押金49997.1元，乙方向甲方交纳水电费押金5000元，乙方向甲方缴纳经营及安全保证金24998.55元。本合同解除或终止，商铺内属乙方自有的可动产由乙方按照甲方要求自行处理，乙方新增的固定设施（包括水电增容）、设备、装修及嵌入建筑物（构筑物）的其他物件等不得拆除，无偿归甲方使用。乙方未按时缴纳租金、管理费、水电费、管线损耗费及其他款项的，每逾期一天，按应缴费总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过十天的，甲方有权采取关封商铺、停止供水供电等措施；逾期超过三十天的，甲方有权单方解除合同，已缴交的押金和保证金不予退还。同日，原告（甲方）与被告陈焯培（乙方）签订《商铺管理服务协议书》，约定管理及服务费标准，自2019年3月1日起至2022年2月28日止为10205.68元/月，2022年3月1日起至2023年2月28日止11736.52元/月。管线耗损折算每月按5元/㎡收取，即633.5元/月。乙方于每月10日前将当月管理及服务费、当期水费、电费等款项存入甲方指定账户。2019年7月11日，被告陈焯培签名、捺印出具《申请书》，陈述因业务扩展遇到资金周转压力，并非有意拖欠租金，希望可以分期支付6月、7月的欠付租金，并保证往后租金依时缴纳。2020年9月23日，被告陈焯培签名、捺印出具《承诺书》，涉案租赁物于2020年9月租金及8月份水电费共16784.58元，承诺上述欠款于2020年9月28日下午5点前缴交完毕，否则，后果自负。2020年9月23日，原告（甲方）与被告陈焯培（乙方）签订书面的《补充协议》（共2页，第2页有部分协议约定内容及双方的落款印章、签名，另有原告就2页的骑缝盖章和被告的骑缝签名），约定租金优惠方案及期限为：1.盐步大道7号自编7号铺(租赁物)面积为109平方米，合同租期为2019年3月1日至2023年2月28日，每平方米租金每月为105.80元、管理费每月为93.63元、管线折损费每月每平方米204.43元，每月租金、管理费及管线折损费合共为22371.38元。2.从2020年6月1日到2020年12月31日，共7个月，每月合计费用（租金、管理费及管线折损费）19620元。3.从2021年1月1日起按原合同约定的租金条款正常执行。4.欠费(未含滞纳金)总额共123047.5元，自2020年10月1日起至2021年1月31日分4个月(4期)还清。2020年10月20日前还款30761.88元；2020年11月20日前还款30761.88元；2020年12月10日前还款30761.88元；2021年1月20日前还款30761.86元（附表格计算自2019年3月至2020年8月每月产生费用、已付费用及欠付费用）。乙方必须按原合同、协议依时缴交租金、管理费、管线折损费（每月合计22371.38元）及水电费，并依时偿还欠租，且不得再产生新的欠租欠费，否则，甲方有权单方取消补充协议的租金优惠，按原合同、协议执行。原告确认被告陈焯培在2020年9月1日后有支付过款项20000元。原告确认2020年11月9日被告陈焯培有微信送达要求解除合同的函件予原告工作人员。2020年12月23日，原告提起本案诉讼。本院于2020年12月26日送达本案起诉状（诉请解除合同、支付欠付费用等）及应诉材料予被告陈焯培。2021年2月24日，被告陈焯培与原告工作人员黄浩雄的聊天记录显示，涉案租赁物为停电状态。2021年2月28日，原告工作人员黄浩雄与被告陈焯培签订《商铺归还交接书》，明确被告陈焯培归还涉案租赁物予原告，但租赁物内的两台美的分体式空调尚存争议，待人民法院判决后另行处置。另查明，陈焯培于2020年11月20日向本院提交材料起诉新怡内衣租赁合同纠纷一案，案号（2021）粤0605民初232号，该案中，陈焯培诉请确认《商铺租赁合同》及《商铺管理服务协议书》已于2020年11月1日解除等。诉讼中，被告陈焯培、赵晴阳陈述涉案租赁物在2020年10月18日停电，后续未再来电。被告陈焯培主张因原告不供电而于2021年1月9日强行开门进行腾退，因物品较多、临近过年、租赁物停电等原因，仅腾退部分物品（服装），后于2021年2月份在无电的情况下继续强行开门腾退完毕。被告赵晴阳陈述与被告陈焯培在2021年1月初沟通关于腾退租赁物事宜，并在2021年2月份腾退完毕。本院认为：《商铺租赁合同》、《商铺管理服务协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。涉案租赁合同为原告与被告陈焯培之间签订，应由合同约定的相对方即被告陈焯培履行承租方的义务，至于被告陈焯培如何使用涉案租赁物（包括转租予被告赵晴阳），不影响被告陈焯培作为合同的相对方履行义务。原告诉请被告赵晴阳对本案中欠付的租金及其他费用承担连带责任，本院不予支持。承租方的被告陈焯培拖欠租金等费用，即使在《补充协议》签订后，也未能依约支付欠付费用予原告，则被告陈焯培在履行合同中存在违约行为。原告与被告陈焯培的微信聊天记录及腾退现场照片可以显示，涉案租赁物曾因为欠租而被强行停过电，为此被告陈焯培于2020年11月9日发送解除合同的函件予原告工作人员告知不再承租，虽被告陈焯培不能举证2020年11月9日前的具体停电情况（停电时长、停电次数等）及对经营是否产生根本影响，即被被告陈焯培虽不能举证因原告的根本违约而享有合同解除权，但被告陈焯培已于2020年11月9日明确表达了不再承租的意愿，该时合同已实际不能履行（后续从水电费的产生情况来看也显示后续未再正常经营），本院确认涉案《商铺租赁合同》、《商铺管理服务协议书》于2020年11月9日解除。合同解除后，被告陈焯培应及时、主动腾退租赁物内物品、返还租赁物予原告。被告陈焯培的腾退不应只是以意思表示的方式传达给原告，而是需要以次承租人实际腾退为标准。据被告赵晴阳庭审陈述，被告陈焯培于2021年1月初才与其沟通关于腾退事项，且在2021年1月9日能够腾退租赁物的情况下，以物品较多、临近过年、租赁物停电等原因于2021年2月28日才腾退完毕，则被告陈焯培应参照合同约定支付占用等费用至2021年2月28日，而对被告陈焯培反诉原告赔偿断电损失的诉请，本院不予支持。本院根据原告诉请、合同约定及本案情况，核算被告陈焯培应付费用如下：1.《补充协议》是原告与被告陈焯培双方对截至2020年8月31日前欠付费用（包含租金、管理费、管线折损费及水电费）及支付方案的确定，为双方自行协商结果，该笔费用123047.5元被告陈焯培应予支付。2.关于2020年9月1日至2021年2月28日（共6个月）期间的欠付费用。因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉案租赁物的使用和经营造成影响和损失，《补充协议》已核算的欠付费用未能考虑到疫情影响，本院根据公平原则、参照《补充协议》的优惠方案，酌定对2020年9月1日至2021年2月28日的租金、管理费及管线折损费按19620元/月的标准计算。经核算，被告陈焯培应付上述期间的租金、管理费及管线折损费为117720元=19620元*6个月。3.被告陈焯培对原告欠租明细中主张2020年9月1日（《补充协议》）后的水电费用9909.4元（其中2020年9月水电费4413.2元、2020年10月水电费4443.6元、2020年11月水电费1052.6元）无异议，本院予以确认，被告陈焯培应予支付。综合上述，被告陈焯培应付原告的租金等费用合共250676.9元=123047.5元+117720元+9909.4元。扣减被告陈焯培在2020年9月1日后已付的款项20000元，被告陈焯培尚应支付租金等费用230676.9元，原告主张租金等费用超出部分，本院不予支持。对原告诉请违约金，本院综合本案情况，酌定以欠付的230676.9元为本金从起诉之日即2020年12月23日按日万分之一点五的标准计算至实际清偿之日止，原告主张违约金超出部分，本院不予支持。关于原告诉请没收押金和保证金79995.65元的主张（其中押金49997.1元、水电费押金5000元、经营及安全保证金24998.55元）。因被告陈焯培违反合同约定、迟延支付租金等费用，原告有权没收押金49997.1元。本院已经支持原告关于租金押金没收的诉请，对原告关于没收水电费押金5000元的诉请，本院酌定不再支持。原告并未举证涉案租赁物在被告陈焯培承租期间存在的经营及安全问题，故对原告诉请要求没收经营及安全保证金24998.55元，本院不予支持。即水电费押金5000元、经营及安全保证金24998.55元，原告应予退还，该款项的退还已在（2021）粤0605民初232号案件（原告为陈焯培，被告为广东新怡内衣集团有限公司）中处理，本案中不再重复处理。原告与被告陈焯培均确认被告陈焯培自行安装的两台美的空调位于涉案租赁物内，空调并不属于对租赁物的添附，被告陈焯培诉请返还空调，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈焯培应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金等费用共230676.9元及违约金（以230676.9元为本金自2020年12月23日起至实际履行之日止按日万分之一点五计算）予原告（反诉被告）广东新怡内衣集团有限公司；二、被告（反诉原告）陈焯培支付的履约保证金49997.1元归原告（反诉被告）广东新怡内衣集团有限公司所有；三、原告（反诉被告）广东新怡内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还涉案租赁物内的两台美的空调予被告（反诉原告）陈焯培；四、驳回原告（反诉被告）广东新怡内衣集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈焯培的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费2803.18元（原告已预交），由原告负担500元，被告陈焯培负担2303.18元。反诉案件受理费716.53元（被告陈焯培已预交），由原告负担100元，被告负担616.53元。上述当事人负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予对方，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年三月三十一日书记员 何双燕