广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2505号上诉人（原审被告）：黄茂彬，男，1991年4月28日出生，汉族，身份证住址：广东省大埔县。委托诉讼代理人：陈宇平，男，1979年9月29日出生，汉族，身份证住址：广东省湛江市赤坎区，广州一点金服科技有限公司员工。被上诉人（原审原告）：董辉，男，1974年4月15日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘光华，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅甜，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：广州创兴房地产中介服务有限公司，住所地：广东省广州市番禺区市桥街西丽南路**自编101。法定代表人：石水兰。原审第三人：陈志明，男，1992年7月26日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人黄茂彬因与被上诉人董辉、原审被告广州创兴房地产中介服务有限公司（以下简称创兴公司）、原审第三人陈志明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初5796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄茂彬上诉请求：撤销一审判决第二项，改判黄茂彬无需承担违约金。事实和理由：（一）黄茂彬不存在合同约定的违约情形，也不存在任何违约行为。其一，合同约定，业主办理提前还贷申请，需将提前还款申请的金额及还贷银行账户告知黄茂彬及中介方，且黄茂彬作为买方支付一部分垫资赎契款的前提条件是收到银行的同贷书，但黄茂彬及中介方一直未收到业主办理提前还贷申请的通知，董辉也未配合办理垫资赎契相关手续。至今，董辉也未提供证据证实其已将提前还款申请的金额及还贷银行账户通知黄茂彬及中介方。而董辉以电话形式告知中介人员石某锋仅是其单方意思表示，并未提供证据予以证实，以电话形式告知提前还款申请的金额及还贷银行账号也不符合交易惯例，且既然董辉表示2019年8月7日已申请提前还贷且一直通过中介催促黄茂彬垫资赎契，却在三个月后仍与黄茂彬签署《承诺书》办理更名手续，但未提及垫资赎契事项。其二，创兴公司在一审庭审中数次表示，董辉并未向中介公司反馈过提前还贷的情况，直至一审开庭，案涉物业仍未办理注销抵押手续。一审法院认定黄茂彬未对董辉办理提起还贷的进展进行询问及催促有违常理，且将责任归咎于黄茂彬，缺乏事实依据及证据支撑。（二）案涉买卖合同暂未办理交易过户不能归责于黄茂彬。按照合同付款方式及备注约定，黄茂彬应履行的合同义务条件尚未成就，黄茂彬也无法获知董辉提前还贷的情况，黄茂彬不存在逾期付款或逾期履行合同义务的情形，不应承担合同履行不能的违约责任。按照合同约定，按揭还贷手续处于依约办理过程中，合约履行时间也是按照合同约定相应顺延。黄茂彬在签署《承诺书》后，着力办理按揭还款手续，因陈志明审批未获通过，也超过约定的办理递件时间，但黄茂彬表示可按照承诺书约定的更换名额后继续交易。承诺书明确约定，如陈志明审批递件未获通过，则黄茂彬可另行更换名额后继续交易，且合同的履行期限也作相应的顺延。该《承诺书》的签订，是对原有买卖合同的补充，且对合同期限、履行方式均作出变更。即使董辉在2019年12月31日发出催促函，但其未表示不同意更换名额后继续交易。且在黄茂彬找寻更换房屋过户落名人过程中，收到董辉要求解除合同的通知。一审法院在缺乏证据证实的前提下，直接认定黄茂彬与创兴公司恶意串通，有失公允。董辉二审答辩称，请求法院驳回黄茂彬的诉请，依法维护董辉的合法权益。一、《存量房买卖合同》已明确约定双方应于2019年12月30日前向房地产登记机构办理产权转移登记，因黄茂彬未能在约定的履行期限前且事后经催告也未在合理期限找到合适人选完成案涉房屋的交易，故董辉卖房的根本目的不能实现，完全归责于黄茂彬，根据签订的《存量房买卖合约》中关于违约责任的约定，黄茂彬单方违约致使合同目的无法实现，其应承担房价10%的违约责任。因中介人员石某锋不允许买卖双方互加微信，故董辉通过电话告知黄茂彬提前还款的申请金额及账户符合常理。为积极促进交易的进行，董辉于2019年11月25日与黄茂彬签订《承诺书》，更于2019年12月31日的《催促函》中明确，因黄茂彬无购房资格的原因致使无法继续完成交易且后续的手续法律责任由黄茂彬承担。二、一审法院已经查明黄茂彬与创兴公司存在为达到不正当目的而恶意串通的行为，且已查明的证据具有高度盖然性。创兴公司在一审庭审中刻意隐瞒黄茂彬和陈志明均从事中介工作的事实，而黄茂彬成立的广州一点金服科技有限公司与创兴公司的住所地为同一地址，且黄茂彬与创兴公司中介人员石某锋在本次交易前即相互认识，双方互有微信，中介人员却拒绝与卖方董辉添加微信。一审法官要求黄茂彬提供其与石某锋的微信聊天记录，但其并未提交。在第一次看房时，创兴公司朱某康、石某锋及黄茂彬、陈志明一同到场，相互关系甚密，除朱某康表示自己身份为中介，其余三人均未表明中介身份，但其余三人刻意隐瞒中介身份先后与董辉签订房屋买卖合同，三人征信均有问题且无购房资格，以上足以证明中介方与买方存在恶意串通。创兴公司经本院合法传唤，二审未到庭参加诉讼。董辉于2020年4月21日向一审法院起诉请求：1.解除《存量房买卖合约》（合约号：00000058）和《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；2.黄茂彬支付董辉违约金215000元；3.黄茂彬、创兴公司及第三人陈志明协助董辉办理（合同编号：穗存量房合字××号）网签合同解除；4.本案诉讼费由黄茂彬、创兴公司承担。诉讼过程中，董辉撤回其第3项诉讼请求。一审法院认定事实：1.位于广州市xx区xx街xx新村xx居xx座xx楼xx室（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为董辉，建筑面积为85.32平方米。2.2019年8月3日，董辉作为卖方，黄茂彬作为买方，与创兴公司作为经纪方签订《存量房买卖合约》，约定卖方将涉讼房屋以215万元的价格出售予买方；买卖双方共同办理，买卖双方应当于2019年12月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方，或有关政府部门，或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议；（6）其他不履约或不完全履约之情形；有关本次交易，卖方同意买方落名到他人名下；经买卖双方充分协商选择自行交割房款；手写备注：买方负责该物业的赎证手续以及相关费用；买卖双方采用涂销抵押后按揭付款，申请种类为商业贷款，定金4万元买方应在签署本合约同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年200万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；卖方同意在收取定金后15日内向抵押银行办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）12万元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收到相应楼款；首期楼款余额12万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼价余款（即申请贷款额）200万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；等等。3.2019年8月4日，董辉向黄茂彬出具《收款收据》，确认收到黄茂彬交来承购涉讼房屋的定金40000元。4.2019年8月7日，董辉填写《个人贷款提前还款申请审批表》向中国邮政储蓄银行广州市番禺支行申请提前全部还清住房贷款628300元。5.2019年11月25日，董辉作为卖方与黄茂彬作为买方签订《承诺书》，其上载明由于买方落名指标原因现卖方同意买方落名到陈志明名下办理二手交易手续，后续的手续法律责任由买方黄茂彬承担。若该次同贷没审批通过，买方有权在合同期内更换名额继续交易。同日，董辉作为甲方（卖方）与陈志明作为乙方（买方）签订《存量房买卖合同》（即网签合同），约定甲方以3000000元的价格将涉讼房屋出售予乙方。6.2019年12月31日，董辉向黄茂彬及创兴公司邮寄《催促函》，通知黄茂彬遵守合同契约精神，否则其将起诉至法院追讨楼价违约金10%（215000元）作为守约方的损失。7.2020年4月21日，董辉向一审法院提起诉讼。庭审过程中，各方当事人均确认以下事实：1.涉讼房屋的买卖双方系董辉与黄茂彬，双方实际履行的为《存量房买卖合约》；2.涉讼房屋的实际成交价为215万元；3.黄茂彬于签订《存量房买卖合约》当天即2018年8月3日已向董辉支付定金40000元。董辉称其将涉讼房屋交由创兴公司放盘，创兴公司找到买家黄茂彬，其不清楚黄茂彬有无购房资格，一切手续交由创兴公司负责。黄茂彬向其表示涉讼房屋要过户到亲戚名下，鉴于其没有卖房经验，亦未过多考虑，故其同意黄茂彬将涉讼房屋过户至他人名下，双方签订了《存量房买卖合约》。因涉讼房屋存在抵押，故合约约定由买方黄茂彬垫资赎契。签订上述合约后，其于2019年8月7日向银行申请提前还贷，并将还贷的银行账户、需提前还贷的金额及期限以电话形式告知中介人员石某锋。因石某锋不愿添加微信，故其只能通过固话及石某锋的手机号码联系石某锋。其一直通过中介催促黄茂彬垫资赎契，但黄茂彬未按时向其银行账户转账支付提前还贷的款项。2019年11月底创兴公司告知其黄茂彬无购房资格，并找来陈志明办理过户手续，其因急于出售涉讼房屋，故对此表示同意并签订了《承诺书》。后其继续催促黄茂彬垫资赎契，但黄茂彬一直没有履行，直到上述合约期满后其向黄茂彬及创兴公司邮寄《催促函》，创兴公司收到该函后告知其因陈志明的征信有问题，无法办理贷款，需另找一人来继续履行上述合约。后续创兴公司及黄茂彬无任何回应，故其提起本案诉讼。其表示根据其后来获取的资料，黄茂彬系中介人员，其有理由相信黄茂彬与创兴公司之间存在串通行为，欺骗其签订房屋买卖合约以炒房获利。因黄茂彬没有购房资格，且陈志明的征信存在问题而无法贷款，故其要求解除《存量房买卖合约》及《存量房买卖合同》。黄茂彬称其非广州市户口，且社保缴费年限未满5年，故其无购房资格，其在签订《存量房买卖合约》时已将该情况明确告知董辉。2019年11月25日双方签订《承诺书》后，其找来陈志明签订网签合同，并由陈志明申请按揭，在等待陈志明按揭手续审批结果期间，上述合约约定的履行期限已届满，但其时董辉尚未涂销抵押，故其认为上述合约仍在继续履行。董辉从未告知已申请提前还贷的事宜，直至本案庭审当日其才知晓董辉已向银行申请提前还贷。其表示同意解除《存量房买卖合约》及《存量房买卖合同》，但认为解除的原因在于董辉没有提前还贷。创兴公司确认黄茂彬于签订《存量房买卖合约》前已将其无购房资格的情形告知董辉，并称董辉未将已申请提前还贷的情况告知其司。经一审法院询问，黄茂彬表示其从事装修行业，系某装修公司的员工，其并非中介人员，只是兼做金融业务，创兴公司对此予以确认。另黄茂彬及创兴公司均表示陈志明亦非从事中介工作，而是从事音响行业。另查明，黄茂彬于2019年9月23日成立了广州一点金服科技有限公司（自然人独资），该公司的住所地为广州市番禺区市桥街西丽南路**之一（自主申报），经营范围为物联网技术研究开发；计算机硬件的研究、开发；代办按揭服务；…房地产中介服务；…。黄茂彬为该公司的自然人股东、执行董事兼总经理，陈志明为该公司的监事。一审法院认为，董辉与黄茂彬、创兴公司、陈志明均确认涉讼房屋的买卖双方分别为黄茂彬、董辉，实际履行的为《存量房买卖合约》，可见《存量房买卖合约》为当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。《存量房买卖合约》约定，董辉应于收取定金后15日内向抵押银行办理提前还贷手续，而黄茂彬应于收到银行提前还贷通知后将首期楼款转入董辉的贷款账号内。现董辉主张其已于2018年8月7日向贷款银行申请提前还贷，同时将贷款银行账号、提前还贷的金额及期限电话告知创兴公司的中介人员石某锋，并一直通过创兴公司催促黄茂彬垫资赎契。虽黄茂彬及创兴公司对此不予确认，并称董辉于本案纠纷前从未告知该情况，但无论是黄茂彬，抑或是作为经纪方的创兴公司，在《存量房买卖合约》约定的履行期限内均未对董辉办理提前还贷的进展进行询问以及催促，该行为与常理不符，且根据一审法院已查明的事实，黄茂彬成立的广州一点金服科技有限公司的经营范围包含房地产中介服务，且陈志明为该公司的监事，而黄茂彬于庭审中称其与陈志明分别从事装修行业及音响行业，刻意向一审法院隐瞒其以及陈志明均有从事中介工作的情况，，另该公司的注册地址与创兴公司的住所地为同一地址可见黄茂彬与创兴公司关系极为密切，结合黄茂彬、创兴公司及陈志明均未在庭审中就各方的关系如实陈述，故一审法院对董辉所称黄茂彬与创兴公司恶意串通的主张予以合理采信，亦采信董辉关于其已依约办理提前还贷手续并将相关信息告知创兴公司的陈述。如上所述，董辉已履行《存量房买卖合约》约定的卖方义务，而作为买方的黄茂彬，既未依约于董辉通知后提前将部分楼款汇入董辉的银行账号以垫资赎契，又未于《存量房买卖合约》约定的履行期限内找到合适人选完成涉讼房屋的交易，导致董辉的合同目的无法实现，已构成根本性违约，故董辉有权要求解除《存量房买卖合约》《存量房买卖合同》。基于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，现董辉向一审法院提起本案诉讼，以诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，合同解除的时间点应为董辉的起诉状等材料首次送达黄茂彬之日，而黄茂彬首次签收董辉提交的起诉状等材料之日为2020年5月21日，故《存量房买卖合约》《存量房买卖合同》自2020年5月21日起解除。就董辉要求黄茂彬向其支付房价款10%的违约金即215000元的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。如上所述，黄茂彬已构成根本违约，依据《存量房买卖合约》的约定，董辉有权选择按照房价款10%要求黄茂彬作出赔偿，故该诉请具有事实和合同依据，一审法院予以支持。董辉选择适用违约金条款后，定金应当向黄茂彬返还，虽本案未涉及黄茂彬已支付定金的处理，但为避免讼累，该定金宜在本案中一并予以处理，黄茂彬已向董辉支付的定金40000元可在黄茂彬应向董辉支付的违约金215000元中予以抵扣，经抵扣后，黄茂彬应向董辉支付违约金211000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年10月18日判决如下：一、就位于广州市xx区xx村街xx新xx居xx座xx楼xx室签订的《存量房买卖合约》（合约号为00000058）和《存量房买卖合同》（编号为穗存量房合字××号）已于2020年5月21日解除；二、黄茂彬应于判决发生法律效力之日起十日内向董辉支付违约金215000元；三、驳回董辉的其余诉讼请求。一审案件受理费24000元，由黄茂彬负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：黄茂彬是否应当就案涉《存量房买卖合约》的解除承担违约责任。双方签订的《存量房买卖合约》违约责任条款约定：买卖双方有任何一方拒绝按照约定收取或者支付定金、楼款的，或有其他不履约或不完全履约之情形的，即视为违约，守约方有权解除本合约，并要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿。同时，合同中手写备注订明：“买方负责该物业的赎证手续以及相关费用。”合同附件关于买方付款方式进一步约定：“买方应在签署本合约同时交付卖方定金40000元；卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年200万元的银行按揭贷款”；“买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续”。此外，合同附件还约定：“买方垫资赎契（买方垫资代卖方向抵押银行办理提前还贷手续）”。根据以上条款内容可知，案涉房屋完成过户交易的前提在于买方垫资赎契涂销抵押，以及买方办理200万元的银行按揭贷款手续以支付购房款，而该两项条件的成就均构成买方黄茂彬在该合同项下应当履行的主要合同义务。虽在相关手续办理过程中，需要卖方董辉履行配合、协助、通知、申请等各项附随义务，但并不因此改变黄茂彬应承担的合同义务性质和内容。现根据双方履约情况，从2019年8月3日签订合约直至2019年12月30日合同约定的产权转移登记日，并无证据显示双方就垫资赎契问题产生分歧，而从2019年11月25日签署《承诺书》内容可知，当时房屋无法完成交易过户的主要障碍在于买方购房资格未能完善，故双方确认该房屋指定过户于陈志明名下，同时黄茂彬承诺承担后续手续的法律责任以及在合同履行期内落实交易过户名额等问题。但在合同约定的履行期届满后直至董辉于2020年4月21日提起本案诉讼，黄茂彬经催促始终未能办妥指定人员的按揭贷款手续及确定落户人员等核心问题，已违背其在合同项下应承担的主要合同义务。据此，一审法院认定其行为构成根本违约并无不妥，本院予以确认。关于黄茂彬上诉提出董辉未履行提前还贷通知义务、其履约条件不成就的上诉意见。根据本院前述分析，案涉合同无法履行的根本原因并不在于垫资赎契问题，且该项垫资赎契义务也属于买方的付款义务范畴，即便黄茂彬否认曾收到董辉发出的提前还贷通知，其作为义务履行方也应积极沟通询问相关手续办理情况以促成交易完成。因此，黄茂彬一再回避自身未能完善己方购房资格也未及时办妥银行按揭贷款手续等履约不能的客观情况，仅以未收到提前还贷通知为由而主张免责，明显有违诚实信用原则，本院对其该部分上诉意见，均不予采纳。至于黄茂彬提出合同履行期限已变更的上诉意见，更缺乏事实依据和法律依据，本院亦不予确认。因此，董辉在其合同目的不能实现的情况下主张解除合同，并要求黄茂彬承担违约金支付责任，合理合法，本院予以支持。综上所述，黄茂彬的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4525元，由上诉人黄茂彬负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年三月十五日法官助理杨希书记员叶小琳