湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终531号 上诉人（原审原告）：易泽青。 上诉人（原审原告）：吴小炎。 上诉人（原审被告）：唐在杰。 上诉人（原审被告）：汤亚玲。 上诉人（原审被告）：马玉。 上诉人易泽青、吴小炎与上诉人唐在杰、汤亚玲、马玉房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 易泽青、吴小炎上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判：1.支付未付保证金2500元；2.支付拖欠的房屋租金22500元（7500元/月×3个月，从2020年5月16日计算至2020年8月15日），此后房屋租金继续计算到腾房为止；3.支付违约金12825元（暂从2020年3月11日计算至2020年7月2日），此后违约金继续以未付房屋租赁费用为基数，按日千分之五标准计算到房屋租金付清日为止。事实和理由：一审判决解除双方之间的租赁合同合理有据，出租人不存在违法解除合同。承租人以最高人民法院及湖南省高级人民法院有关司法性文件的规定主张减免租金是错误的，该文件仅针对不能使用的房屋，而出租人提供的房屋是可以正常使用的。造成本案纠纷的原因是出租人要求承租人支付其延迟交付的一个月租金，而承租人却要求减免租金3个月，在多次协商未果情况下出租人才向法院起诉解除合同。疫情期间是2020年1月27日至2020年4月22日，不是2020年整年都处于疫情期间，承租人要求减免5月份之后的租金毫无依据。承租人主张投入巨额装修没有进行经营没有任何收入存在很大损失没有事实，出租人有证据证明承租人在租赁房屋内为学生补课。双方约定的租金是每月7500元，与案涉房屋临近的商铺租金都是上万元，且装修期间的2019年11月至2020年1月是免租期。出租人在承租人明确其不支付租金的情况下解除合同是合法有据的。案涉房屋已于2019年11月交付给承租人，其于同年12月投入使用，而承租人主张的房屋漏水发生在2020年农历正月。且房屋是依法办理了产权证的，承租人在租房时进行了检验才接受的，消防栓没有阀门不是出租人的过错，物业公司对其过错行为予以了修补。 唐在杰、汤亚玲、马玉辩称，易泽青、吴小炎的上诉请求不能成立，具体理由与唐在杰、汤亚玲、马玉的本案上诉事由基本一致。 唐在杰、汤亚玲、马玉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回易泽青、吴小炎全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由易泽青、吴小炎负担。事实和理由：出租人存在严重违约行为，一是违约交付房屋，根据一审认定的事实，出租人交付房屋时因消防栓没有阀门而漏水给承租人造成重大损失，且不能因第三方物业公司进行部分赔付而认为出租人没有违约行为。出租人违法解除合同的行为一审没有认定。案涉租赁发生在新冠疫情期间，根据最高人民法院及湖南省高级人民法院有关司法性文件的规定，出租人无权因疫情欠租金而解除合同。本案租赁时间十年以上，承租人刚刚完成装修工程，投入约50万元的装修款，承租人在疫情期间没有任何经营活动，在承租人延迟一个月交付租金时，出租人以此为由主张解除合同向其腾退房屋并交付占用费用，明显失去基本的公平公正。造成本案纠纷的主要责任在于出租人，房屋从交付到诉讼期间均处于空置状态，出租人要求支付此期间的租金和房屋占有费无合理依据。 易泽青、吴小炎辩称，唐在杰、汤亚玲、马玉的上诉请求不能成立，具体理由与易泽青、吴小炎的本案上诉事由基本一致。 易泽青、吴小炎向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商业门面租赁合同》，立即将承租房屋腾空返还；2.支付未付保证金2500元；3.支付拖欠的房屋租金22500元（7500元/月×3个月，从2020年5月16日计算至2020年8月15日），此后房屋租金继续计算到腾房为止；4.支付违约金12825元（暂从2020年3月11日计算至2020年7月2日），此后违约金继续以未付房屋租赁费用为基数，按日千分之五标准计算到房屋租金付清日为止。 一审法院认定事实：易泽青、吴小炎于2017年购买了坐落于湖南省衡阳市105室、106室。2019年11月23日，易泽青、吴小炎与唐在杰、汤亚玲、马玉签订了《商业门面租赁合同》，租赁易泽青、吴小炎的上述门面用于教育培训及学生托管。该合同约定：“第一条，甲方（易泽青、吴小炎）将坐落于湖南省衡阳市105室、106室房屋出租给乙方（唐在杰、汤亚玲、马玉）使用。建筑面积共253平方米。第二条，乙方租用出租房屋的期限为10年3个月，即自2019年11月15日至2030年2月14日止。第三条，乙方租赁房屋的用途为：教育培训及学生日间托管……。第四条，甲方保证所出租的房屋用途符合有关法律、法规及规章的规定，权属清楚，无使用纠纷。乙方保证在出租房屋的使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定，确保消防、人身及房屋安全，如果因乙方经营使用房屋或乙方装修房屋出现并造成人身财产损害时，均由乙方承担全部赔偿责任。第五条，房屋租金。出租房屋的租金按年度进行调整，具体为：（一）自2019年11月15日至2020年2月14日，乙方不需要支付给甲方租金。（二）自2020年2月15日至2025年2月14日，月租金为人民币7500元；年租金总额为90000元，半年租金45000元；……房屋租金的支付方式为银行转账；每半年（6个月）支付一次，乙方须于每年3月8日至3月11日和9月8日至9月11日将当年度房租转入甲方银行账户……。第六条，甲方交付出租房屋时，乙方应向甲方支付1万元保证金……第九条，乙方在出租房屋使用过程中，如出租房屋的主体结构设施出现或发生妨碍安全的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施，甲方应接到乙方通知后10日内进行维修。本条维修的费用由甲方承担，但因乙方使用损坏的由乙方承担。第十条，因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及其内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿，乙方拒不维修或赔偿，将由甲方代为维修，维修费用由乙方承担。……第十五条，按本合同规定应由乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应赔偿甲方所有损失：（一）如乙方拖欠租金及费用，经催告提醒后三日内仍未支付的，甲方有权按欠租欠费的日千分之五计取违约金，有权采取停电，停水等自救措施，拖欠任何租金及费用一个月以上的，甲方有权无条件单方面解除合同，并不退还乙方缴纳的保证金，对其装修等添附不予补偿……”。合同还对其他方面进行了约定。2019年11月份易泽青、吴小炎将房屋交付唐在杰、汤亚玲、马玉使用，唐在杰、汤亚玲、马玉向易泽青、吴小炎支付了租房押金7500元及3个月的房租即房租缴纳至2020年5月14日。唐在杰、汤亚玲、马玉对承租房屋进行了装修。2020年1月29日，因106室消防栓无阀门导致漏水，致使承租门面受损。当时正处于全国性的疫情期间，经双方及物业公司协商以后，物业公司（碧桂园生活服务集团股份有限公司衡阳物业分公司物业服务中心）直至2020年5月份才完成修复工作，出具《情况说明》一份，并承担了修复费用。2020年6月2日，易泽青、吴小炎向唐在杰、汤亚玲、马玉送达催要租金的催告函，要求及时支付保证金及租金，逾期将单方面解除合同并要求支付违约金。双方因房屋漏水后的租金等问题不能协商达成一致意见，易泽青、吴小炎认为唐在杰、汤亚玲、马玉逾期支付租金等已符合合同约定的解除条件，故向该院提起诉讼，请求判如所请。另查明：关于本市的新冠疫情防控期间，考虑到案涉门面租赁合同的用途，从衡阳市政府响应《湖南省突发公共卫生事件应急预案》，湖南省决定启动重大卫生事件一级响应的时间是在2020年1月27日，至2020年4月22日，根据衡阳市教育局《关于进一步做好全市2020年春季开学工作的通知》将衡阳市中小学开学时间最迟定于2020年5月6日。因此，本案中受疫情影响的时间基本与漏水装修的时间一致。 一审法院认为：双方签订的《商业门面租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，内容合法、有效，双方当事人均应诚实履行。双方约定由易泽青、吴小炎将其自有的房屋租赁给唐在杰、汤亚玲、马玉使用并收取房屋租金，本案为房屋租赁合同纠纷。关于应否解除合同。双方在租赁合同中对于解除的条件进行了约定，现易泽青、吴小炎以唐在杰、汤亚玲、马玉未按时足额缴纳租金已符合约定解除条件为由主张解除合同，唐在杰、汤亚玲、马玉认为系房屋漏水、及疫情防控的影响等因素导致受损，故未支付租金。该院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，双方签订合同时约定“如乙方……拖欠任何租金及费用一个月以上的，甲方有权无条件单方面解除合同……”。在2020年6月1日，易泽青、吴小炎向唐在杰、汤亚玲、马玉送达催要租金的催告函时，考虑到唐在杰、汤亚玲、马玉的承租门面实际已缴纳租金至2020年5月14日，不能视为解除合同的条件已成就。但，其一，至易泽青、吴小炎起诉时即2020年7月7日，唐在杰、汤亚玲、马玉已拖欠租金一个月以上，双方约定的合同解除条件已成就；其二，庭审中该院征求唐在杰、汤亚玲、马玉意见，能否在缴纳拖欠的租金的前提下继续履行合同，但唐在杰、汤亚玲、马玉仍然要求易泽青、吴小炎继续减免2个月的租金，才同意继续履行合同，双方无法达成一致意见；其三，唐在杰、汤亚玲、马玉的损失系漏水造成，案外第三人已进行了修补，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，唐在杰、汤亚玲、马玉因他人原因造成违约的，应当向易泽青、吴小炎承担违约责任；其四，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，唐在杰、汤亚玲、马玉支付租金属于其应当履行的主要债务，经易泽青、吴小炎催告后，唐在杰、汤亚玲、马玉仍未履行，易泽青、吴小炎亦可以解除合同。据此，易泽青、吴小炎主张解除合同，已符合法定及约定的合同解除条件，该院予以支持。合同解除后，唐在杰、汤亚玲、马玉应当及时腾退房屋交还易泽青、吴小炎，并支付房屋占用期间的费用。房屋占用期间的费用，该院参照双方租赁合同约定的租金标准计付。唐在杰、汤亚玲、马玉主张易泽青、吴小炎未尽安全交付房屋的义务，该院认为在易泽青、吴小炎将该房交付使用过程中才产生消防栓漏水问题，且根据双方合同第四条约定由唐在杰、汤亚玲、马玉确保承租期内的消防、人身及安全问题，以及有案外人承担了漏水的责任和相应后果的情形下，故对于唐在杰、汤亚玲、马玉的该辩解，该院不予采信。关于保证金。保证金系用于保证合同的正常履行或对履行合同过程中造成的损失予以填补，并非归属于易泽青、吴小炎的租金收入，故在易泽青、吴小炎主张解除合同的情况下，再主张继续支付保证金，该院不予支持。易泽青、吴小炎虽然在合同中与唐在杰、汤亚玲、马玉约定了解除合同时不予退还保证金，但该条款属于格式条款且排除了唐在杰、汤亚玲、马玉权利，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该院认为该条款无效。唐在杰、汤亚玲、马玉所缴纳的保证金7500元应抵偿所欠一个月的房租。关于房屋租金、占用费。唐在杰、汤亚玲、马玉已支付3个月的租金，故该院根据双方约定计算已支付租金至2020年5月14日，易泽青、吴小炎起诉后，该院向唐在杰、汤亚玲、马玉送达了诉状等诉讼文书，故该院按双方约定计算租金至2020年7月14日为15000元。2020年7月15日后，按租金标准计付占用费至实际腾房日止。关于违约金。易泽青、吴小炎未提供证据证实其损失情况，双方约定的违约金计付标准明显过高，且考虑受疫情影响、房屋漏水未实际使用的情况，故该院对易泽青、吴小炎支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第三十九条第一款、第四十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认易泽青、吴小炎与唐在杰、汤亚玲、马玉于2019年11月23日签订的《商业门面租赁合同》已于2020年7月15日解除；二、唐在杰、汤亚玲、马玉于本判决生效后十日内向易泽青、吴小炎支付2020年7月14日前的房租7500元（应交房租15000元-已交保证金7500元）；三、唐在杰、汤亚玲、马玉于本判决生效后一个月内将衡阳市105室、106室房屋腾退给易泽青、吴小炎，并自2020年7月15日起按月支付房屋占用费至实际腾退日止；四、驳回易泽青、吴小炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373元（已减半收取），由易泽青、吴小炎负担73元，由唐在杰、汤亚玲、马玉负担300元。 本院二审期间，承租人提交了案涉房屋装饰装修的相关票据资料，拟证明其就租赁房屋的投入情况。出租人对证据的“三性”均提出异议，因证据待证事实及证明目的与本案争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实在说理部分予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点：易泽青、吴小炎诉请解除合同有无依据，如果有，案涉保证金、租金及违约金应如何认定及处理；唐在杰、汤亚玲、马玉在二审中提出的房屋装饰装修损失又应如何认定处理。分述如下： 关于解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，双方约定应付租金的期间与疫情时间基本重合，承租人因疫情受损的事实客观存在。出租人以承租人拖欠租金一个月以上而根据案涉《商业门面租赁合同》的约定诉请解除合同，与上述规定不符，原则上应不予支持。但自出租人诉请解除合同至今已有八个多月，承租人在此期间又没有正常经营，也没有继续承租的意愿。故一审判决双方签订的合同于2020年7月15日解除，本院予以维持。 关于保证金。出租人诉请承租人继续支付《商业门面租赁合同》中约定的保证金余款2500元，属于继续履行合同的诉请，与其同时提出的解除合同诉请相悖，一审在支持其解除合同诉请时驳回其继续支付保证金的项诉请，并无不当。 关于租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，承租人提出因疫情影响而主张减免租金，符合上述规定。因双方对减免租金的具体时间协商不成，本院根据本案实际，酌情认定减免租金两个月。结合一审认定的合同解除时间为2020年7月15日，承租人已付三个月租金，故在减免两个月租金后，承租人在合同解除前无须支付租金。 关于房屋占用费。一审于2020年7月7日受理本案，认定自2020年7月15日起按租金标准支付房屋占用费至实际腾房之日止不妥，因为占用费计算的时间均为本案诉讼期间，如上所述，引起本案纠纷的原因，是双方对因疫情应否减免租金存在不同的认识，该不同认识均具合理性，且承租人在诉讼期间并未实际使用房屋，没有任何获利，故该期间的占用损失可参照租金标准由双方各分担一半较为合理。结合承租人支付的7500元保证金因合同解除须退还，故承租人可在其支付房屋占用费时据实核抵该保证金。 关于违约金。如上所述，未付租金源于双方对因疫情应否减免租金发生争议，并非承租人的主观故意，一审据此未支持出租人要求支付违约金的诉请，亦无不当。 关于承租人的装饰装修等损失。承租人未在本案中依法提出反诉，二审组织双方对此协商不成，又不能在二审中径直处理，当事人可另行主张。 综上，一审认定事实基本清楚，但对租金及房屋占用费的处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初741号民事判决第一项； 二、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初741号民事判决第二项、第四项； 三、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初741号民事判决第三项为：唐在杰、汤亚玲、马玉于本判决生效之日起一个月内将衡阳市105室、106室房屋腾退给易泽青、吴小炎，并自2020年7月15日起按月租金50%即3750元标准支付房屋占用费至实际腾退日止； 四、驳回易泽青、吴小炎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计373元，由易泽青、吴小炎共同负担186元，唐在杰、汤亚玲、马玉共同负担187元；二审案件受理费746元，由上诉人易泽青、吴小炎共同负担373元，上诉人唐在杰、汤亚玲、马玉共同负担373元。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年三月二十二日 法官助理  彭 斌 书 记 员  陈 浅