四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终149号 上诉人（原审原告）：眉山普汇商贸有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区裴城路69号1栋1单元7层1号（财富中心B座701）。 法定代表人：阳明，执行董事。 委托诉讼代理人：刘秀，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：峨眉山市嘉创投资有限公司，住所地：四川省峨眉山市峨山镇虎溪街12号。 诉讼代表人：刘丽，峨眉山市嘉创投资有限公司管理人的负责人。 委托诉讼代理人：罗瑞，男，管理人工作人员。 委托诉讼代理人：巫冬兰，女，管理人工作人员。 上诉人眉山普汇商贸有限公司（以下简称普汇商贸公司）因与被上诉人峨眉山市嘉创投资有限公司（以下简称嘉创投资公司）破产债权确认纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 普汇商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销嘉创投资公司破产管理人于2020年6月19日作出的《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）；3.确认普汇商贸公司与嘉创投资公司签订的32份《商品房买卖合同》项下商品房不属于嘉创投资公司的破产财产；4.嘉创投资公司继续履行2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及其后签订的32份《商品房买卖合同》，即案涉房屋在符合交付条件时进行交付；在符合合同约定办理不动产权证书的条件时为案涉房屋办理不动产权证书。事实与理由：一、首先，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人仅就债务人与对方当事人均未履行的债务有权决定解除。本案中，普汇商贸公司已履行完毕支付购房款的约定义务，不具备管理人解除合同的前提条件，故管理人适用该条规定解除合同属于适用法律错误。其次，双方签订32份《商品房买卖合同》时，嘉创投资公司已取得《商品房预售许可证》，且已办理网签备案，嘉创投资公司因自身原因未能及时交付房屋并办理过户手续，普汇商贸公司对此不存在过错。事实上，并非只有普汇商贸公司购买的房屋未交付，故该情形不构成管理人解除合同的事由。再次，双方签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及对应的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，已生效的（2017）成仲案字548号仲裁裁决已认定前述合同合法有效，一审法院对此也予以确认。嘉创投资公司破产管理人于2020年6月19日作出的《债权审查通知书》认为双方之间名为买卖，实为借贷，管理人应替嘉创投资公司解除与普汇商贸公司的32份《商品房买卖合同》，显然不能成立。一审判决未撤销《债权审查通知书》既不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，也与该判决第一项内容相冲突，故请二审法院依法撤销该通知书。二、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》虽然是为适配《中华人民共和国企业破产法（试行）》所出台的司法解释，但在《中华人民共和国企业破产法（试行）》被废止后，该司法解释仍可继续适用，其仍是现行有效的司法解释，未被有权机关废止，该规定中的第七十一条与《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》不相冲突的内容不存在适用“新法优于旧法”这一规则，故该条仍具有法律效力，应该适用，一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》认定案涉32套房屋属于破产财产是错误的。三、首先，普汇商贸公司作为特定物买卖中已支付完毕价款的买受人，就所购商品房对出卖人享有的债权有别于普通债权，是针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特别债权，其中的物权期待权应受到特殊保护。其次，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款第五项规定中的“尚未转移占有”不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也包括客观上不符合交付条件尚无法转移占有的情形，故即使案涉房屋未竣工不具备交付条件，也不影响人民法院判决嘉创投资公司在交付条件成就时向普汇商贸公司交付。而且嘉创投资公司破产管理人正在引进投资人，案涉房屋有完成后续修建、竣工验收并满足交付条件的可能。再次，根据《中华人民共和国企业破产法》《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》的规定，并非所有破产程序中的个别清偿行为均属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效行为。普汇商贸公司交付了购买商品房的全部款项后对所购房屋的权利具有特定性和优先性，该债权的实现不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，普汇商贸公司要求嘉创投资公司履行《商品房买卖合同》约定的交付房屋并办理所有权变更登记，不属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效个别清偿行为，一审判决以本案属于破产债权确认纠纷为由不审理普汇商贸公司要求嘉创投资公司继续履行合同的诉讼请求不符合法律规定。另外，若买受人支付了全部购房款，企业仍将其购买的房屋作为破产财产进行分配，则不利于保护购房者的合法权益。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判。 嘉创投资公司辩称，首先，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，但案涉房屋尚未建设完毕，没有达到交付条件，在此过程中嘉创投资公司已经破产。根据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，案涉房屋属于嘉创投资公司的破产财产，故该公司无法履行交付案涉房屋及办理不动产权证书的义务。其次，案涉房屋能否满足交付及办理不动产权证书的条件是不确定的，故普汇商贸公司要求继续履行合同的请求不能实现。再次，本案是确认之诉，普汇商贸公司要求继续履行合同实质是给付之诉，故该公司的诉讼请求不应得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 普汇商贸公司向一审法院起诉请求：1.撤销嘉创投资公司第一次债权人会议2020年6月12日作出的决议及管理人于2020年6月19日作出的《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）；2.确认普汇商贸公司、嘉创投资公司签订的32份《商品房买卖合同》项下商品房不属于嘉创投资公司的破产财产；3.确认普汇商贸公司、嘉创投资公司于2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及其后签订的32份《商品房买卖合同》合法有效；4.判决嘉创投资公司继续履行2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及其后签订的32份《商品房买卖合同》。庭审中，普汇商贸公司撤回要求撤销嘉创投资公司第一次债权人会议2020年6月12日作出的决议的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年10月28日，普汇商贸公司（乙方，购买人）与嘉创投资公司（甲方、出卖人）签订《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》约定：乙方购买甲方开发的金鼎国贸项目Ｅ地块1区、Ｅ地块2区、Ｂ地块一层商业共计49套商业，建筑面积为2958.20㎡，单价6760.87元／㎡（备案价），总房款20000000元；付款方式为在完善房屋备案登记手续后，乙方根据甲方的资金需要及备案情况，分期付款，甲方收款账户开户行为恒丰银行乐山分行，户名为嘉创投资公司，账号为8833××××1589；本协议签订后一年期内，甲方可回购本合同约定商业用房，并按月利率1.5%计算资金利息，即回购价＝原购买总价×（1＋1.5%×ｎ），ｎ为资金占用时间，单位为月。一年期后，甲方不再享有回购权，乙方办理产权证所产生的费用按《商品房买卖合同》执行。2015年11月2日，普汇商贸公司向嘉创投资公司发出《关于金鼎国贸商铺买卖事宜的确认函》载明：根据双方于2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》，现就金鼎国贸项目的商铺买卖事宜确定如下：1.我司购买的金鼎国贸商铺分两期网签备案，第一期（本期）网签备案的商铺销售总金额不超过1300万元，剩余房源在第二期网签备案；2.每期备案房源的付款分期、付款时间、付款金额，须根据恒丰银行乐山分行和普汇商贸公司共同协商确定；3.本确认函与《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》有冲突的内容，以本函件为准。2015年11月3日，嘉创投资公司在该确认函上签章确认。同日，双方根据上述约定，分别签订了32套房屋的《商品房买卖合同》，并在峨眉山市房××商品房预售备案。2015年11月30日，嘉创投资公司向普汇商贸公司出具《收款收据》载明：今收到普汇商贸公司交来购房款人民币1020000元，其中转到乐山市金字塔商品混凝土有限公司人民币陆拾玖万元，峨眉山市徕银物流有限公司人民币叁拾万元。2015年12月3日，嘉创投资公司向普汇商贸公司出具《收款收据》载明：今收到普汇商贸公司交来购房款人民币11924562元。2017年1月12日，普汇商贸公司向嘉创投资公司发出《关于办理金鼎国贸商铺产权证的催告函》载明：“贵我双方于2015年10月28日签订《商品房买卖协议》……该协议约定贵司在2016年5月30日前交房，在协议签订后1年内（即2016年10月27日前）有权回购协议约定的商业。49套商业分两期网签备案，现第一期32套商铺已在峨眉山市房管局办理销售备案登记手续，建筑面积1914.63㎡，我司已按照贵司的要求将12944562元购房款支付到指定账户。现1年期限已过，视为贵司已主动放弃《商品房买卖协议》49套商品房约定的回购权。鉴于此，请贵司按照峨眉山市房管局登记备案的合同之约定，在收悉本函后15个工作日内将上述所购32套商品房交付给我司”。2017年7月4日，普汇商贸公司向成都仲裁委员会申请仲裁，要求嘉创投资公司立即交付案涉32套房产及逾期交房的违约金。成都仲裁委员会于2017年12月11日，作出（2017）成仲案字第548号裁决书驳回了普汇商贸公司的仲裁请求，该裁决书中仲裁庭意见载明：“仲裁庭认为，申请人与被申请人于2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》主体适格，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力”。 2020年3月13日，该院作出（2020）川1181破申2号民事裁定书，裁定受理钟明强对嘉创投资公司的破产清算申请。同日，该院作出（2020）川1181破2号决定书，指定四川华源清算服务有限公司担任嘉创投资公司管理人。2020年4月22日，嘉创投资公司总经理熊某在《关于“金鼎国贸”项目销售网签备案合同统计表中部分买受人与嘉创投资公司签订原委的情况说明》买受人为普汇商贸公司的表格最后手写补充说明：“1.嘉创投资公司欠付恒丰银行近壹仟万元的利息，经恒丰银行推荐，普汇商贸公司与嘉创投资公司达成了有条件的借款（商业买卖）协议，即以嘉创投资公司预售物业在房管局备案登记作为抵押，后借资近壹仟叁佰万元。2.该借款资金到达嘉创投资公司在恒丰银行的账户后，足额支付了恒丰银行的贷款利息约玖佰万元，剩余叁佰万元左右分别支付了乐山一建司和华承建司。3.根据嘉创投资公司与普汇商贸公司的商业买卖协议约定，一年内嘉创投资公司可回购备案物业，由于嘉创投资公司到期无力回购，其备案合同一直未解除”。2020年6月19日，嘉创投资公司管理人向普汇商贸公司发出《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）载明：“……你于2020年5月28日向管理人进行了债权申报，申报总额为17724988元，其中本金12944562元，违约金4780426元。并要求交付房屋。根据你提供的证据材料、并结合其他相关财务资料，管理人确认你所申报的债权情况以及理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款以及《破产法》第十八条的规定，管理人认为普汇商贸公司与嘉创投资公司之间属于‘名为买卖，实为借贷’的民间借贷法律关系，管理人应替嘉创投资公司解除与普汇商贸公司的以上32份《商品房买卖合同》，管理人解除合同后，债权人普汇商贸公司可以根据与嘉创投资公司之间实质存在的民间借贷法律关系以及《破产法》第五十三条之规定申报其债权。其中，按照普汇商贸公司2015年10月28日与嘉创投资公司签订的《峨眉山金鼎国贸项目买卖协议》中关于回购协议一项的资金占用利息，以月利率1.5%计算，普汇商贸公司可向管理人申报的债权金额（人民币）：23100482.94元，含本金12944562元，利息10155920.94元。根据《破产法》第四十六条第二款之规定，利息计算至峨眉山市人民法院裁定嘉创投资公司破产程序启动之日（2020年3月13日）止。二、截至2020年3月13日，对普汇商贸公司申报债权的确认情况如下：（1）普汇商贸公司申报债权总金额17724988元；管理人确认其债权总金额23100482.94元；（2）普汇商贸公司申报本金12944562元；管理人确认本金12944562元；（3）普汇商贸公司申报违约金4780426元；管理人认为不存在违约金；（4）普汇商贸公司申报利息0元；管理人确认利息10155920.94元；（5）普汇商贸公司申报债权为购房户债权，要求管理人交付房屋；管理人确认其债权为基于民间借贷关系产生的借款，双方签订的《商品房买卖合同》性质为让与担保，因双方未在合同签订后完成财产权利变动的公示，故不具有物权效力，其债权性质为普通债权……”。 另查明，庭审中，嘉创投资公司提交《泸州德馨房地产营销策划有限公司业绩表》证明普汇商贸公司所购房屋中Ｂ地块一楼商铺平均价格为6760.87元／㎡，比同期其他购房者的平均价格30802.92元／㎡低355.69%，属于明显不合理的低价，该购房价格不符合商品房销售的一般优惠惯例，Ｅ地块一楼商铺销售甚少，均价无对比性。嘉创投资公司申请的证人熊某（嘉创投资公司总经理）出庭证言：双方之间实际是民间借贷关系，借款的目的是归还在恒丰银行的贷款利息和支付工程款，嘉创投资公司要求借款3千万元，借款期限1年，普汇商贸公司要求嘉创投资公司提供担保。当时所有的文件都是普汇商贸公司带来的，双方签了金额为两千万元的协议，之后又签署了一个确认函，确认房款分两期支付，最后确认了履行金额和房源面积。只有与普汇商贸公司签订的购房合同中约定了回购条款。普汇商贸公司购买的房屋中Ｅ地块的比较多，均价为6000元／㎡，比案外人嘉苑酒店管理有限公司的购买均价5000多元／㎡高，相比当时的市场价稍微偏低。ＡＢ地段因位置较好，所以价格比较高。普汇商贸公司提交证人李某的情况说明证明双方之间为商品房买卖的意思表示，但证人李某未出庭，嘉创投资公司对此不予认可。普汇商贸公司申请的证人王某（四川普泽实业有限公司法定代表人）证言：四川普泽实业有限公司与普汇商贸公司系业务关联公司，我们几家公司是做民宿投资的，当时看了很多地方，金鼎国贸的价格比较低，地段也比较好，所以购买金鼎国贸的房屋，但当时该项目停工了，我们担心项目会烂尾，有点不想买了，嘉创投资公司提出可以约定回购条款，合同不是我签的，但是价格计算方式是我提出的。案涉项目是普汇商贸公司投资的，与四川普泽实业有限公司无关，我是普汇商贸公司的实际控制人。 一审法院认为，根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点为：双方签订《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及32套《商品房买卖合同》的真实意思表示系购买房屋还是借款。嘉创投资公司辩称，双方为名为买卖，实为借贷的民间借贷关系，理由：1.双方签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》中约定的回购条款，是发生在民间借贷法律关系中关于让与担保的一种典型表现形式；2.普汇商贸公司购买的Ｂ地块房屋价格比同期其他购房者所购买的同一地段的平均价格低355.69%，属于明显不合理的低价购房，不符合商品房销售的一般优惠原则；3.《关于金鼎国贸商铺买卖事宜的确认函》约定每期房源的付款分期、付款时间、付款金额，需根据恒丰银行乐山分行和普汇商贸公司共同商定，不符合商品房交易的一般习惯，普汇商贸公司分11次将总金额12944562元的款项转入了开户行均为恒丰银行乐山分行的几个账户，绝大部分款项没有转入嘉创投资公司账户；4.根据嘉创投资公司总经理熊某的《补充说明》载明的内容可以看出双方系借款关系。该院认为，双方在签订的合同中约定回购条款、付款方式属于双方意思自治的范围，以不符合交易习惯为由，否定双方商品房买卖的意思自治，不利于交易市场的稳定。对于嘉创投资公司辩称的不合理的低价购买问题，嘉创投资公司提供的《泸州德馨房地产营销策划有限公司业绩表》仅反映Ｂ地块房屋的价格，而普汇商贸公司购买的房屋大多数在Ｅ地块，无对比性，结合证人熊某的证人证言，普汇商贸公司购房价格仅稍微低于市场价，价格合理。对于证人熊某《补充说明》的内容，因其为嘉创投资公司的总经理，与该公司具有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，其单方陈述的《补充说明》的内容该院不予认可。综上，该院认为，在嘉创投资公司无证据证明双方确实存在借贷关系的前提下，不能仅凭以上理由推定双方为名为买卖，实为借贷的法律关系，因此，该院对嘉创投资公司的辩称不予认可，双方系商品房买卖合同关系。 对于32份《商品房买卖合同》项下商品房是否属于嘉创投资公司破产财产的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定了下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。本案中，普汇商贸公司购买的32套商品房不属于上述范围，虽普汇商贸公司按照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物的规定主张案涉32套房屋不属于破产财产，但根据新法优于旧法的原则，该院认为应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定，认定案涉32套房屋属于嘉创投资公司的破产财产。 对于2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及32份《商品房买卖合同》合法有效的问题。2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》由已经生效的（2017）成仲案字第548号仲裁裁决书认定为合法有效，对此该院不再进行审理。32份《商品房买卖合同》主体适格，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 对于普汇商贸公司请求嘉创投资公司继续履行《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及32份《商品房买卖合同》的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条关于“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼……”之规定，本案属普通破产债权确认纠纷。而普汇商贸公司要求嘉创投资公司继续履行合同之诉讼请求，系物权请求权纠纷以及给付之诉纠纷，并不属于普通破产债权确认纠纷的审理范围，在本案中应当不予审理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认普汇商贸公司与嘉创投资公司于2015年11月3日签订的32份《商品房买卖合同》有效；二、驳回普汇商贸公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由普汇商贸公司承担。 二审中，普汇商贸公司提交了《关于要求峨眉山市嘉创投资公司履行的函件》1页、邮寄单1页及中国邮政速递物流截图1页，拟证明一审判决认定《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力，嘉创投资公司应当履行合同约定的交付义务，案涉房屋不能作为该公司破产财产用于所有债权人进行分配。 嘉创投资公司质证认为，对普汇商贸公司提交证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议。 嘉创投资公司没有提交新证据。 本院认证，普汇商贸公司提交的证据虽然真实合法，但该组证据是该公司单方要求嘉创投资公司继续履行合同的意思表示，不能达到其证明目的，故本院不予采信。 本院除对一审法院查明的事实予以确认以外，另查明：（2017）成仲案字第548号裁决书载明：仲裁庭认为，普汇商贸公司提供的证据可以证明，该公司向嘉创投资公司履行了支付购房款的义务，嘉创投资公司理应按照《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及32份《商品房买卖合同》的约定向普汇商贸公司交付房屋。从现有证据看，案涉32套房屋并不具备实际交付条件，普汇商贸公司要求嘉创投资公司立即交付房屋的主张缺乏事实和法律依据。 在一审法院2020年7月27日庭审中，普汇商贸公司明确表示其撤回要求撤销嘉创投资公司2020年6月12日第一次债权人会议作出的决议的诉讼请求。 二审中，普汇商贸公司与嘉创投资公司均认可案涉房屋尚未修建完毕。普汇商贸公司明确表示对《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）确认的债权金额不予认可。 本院认为，本案的争议焦点：一、《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）是否应被撤销；二、双方签订的32份《商品房买卖合同》项下商品房是否属于嘉创投资公司的财产；三、嘉创投资公司是否应继续履行《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及32份《商品房买卖合同》。 一、关于《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）是否应被撤销的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第二、三款：“债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”的规定可知，对于管理人审查的债权，无论债务人、债权人有无异议，在人民法院确认之前，尚未产生法律效力。根据本案查明的事实，成都仲裁委员会于2017年12月11日作出的（2017）成仲案字第548号裁决已经生效，该裁决认定普汇商贸公司与嘉创投资公司签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》合法有效，普汇商贸公司与嘉创投资公司之间是商品房买卖合同关系；而嘉创投资公司管理人于2020年6月19日出具的《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）认定双方是民间借贷关系，并根据该法律关系确认普汇商贸公司的债权性质和金额。虽然《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）认定双方之间的法律关系与前述生效裁决的认定相冲突，且不同的法律关系将导致债权金额的确认不同，但该通知书尚未产生法律效力，故本院对普汇商贸公司要求撤销《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）的上诉请求不予支持。 二、关于双方签订的32份《商品房买卖合同》项下商品房是否属于嘉创投资公司财产的问题。首先，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（2013年7月29日通过）第四十八条规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》是为了正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》而制定的司法解释，在《中华人民共和国企业破产法》的施行之日，《中华人民共和国企业破产法（试行）》废止。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（2013年7月29日通过）第二条就非债务人财产范围的界定问题作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，一审判决认定本案应适用新司法解释并无不当，故普汇商贸公司主张本案关于非债务人财产范围界定问题应该适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定的上诉理由不能成立。其次，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（2013年7月29日通过）第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”。虽然普汇商贸公司与嘉创投资公司签订了《商品房买卖合同》，但双方均认可案涉房屋至今未建设完成，即案涉房屋既没有交付普汇商贸公司占有使用，也未变更登记至普汇商贸公司名下，故案涉房屋应认定为嘉创投资公司的财产。 三、关于嘉创投资公司是否应继续履行《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及32份《商品房买卖合同》的问题。因嘉创投资公司已进入破产程序，案涉房屋归该公司所有且尚未建设完毕，故普汇商贸公司要求嘉创投资公司继续履行《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及32份《商品房买卖合同》的上诉请求不能成立。 综上所述，普汇商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由眉山普汇商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎琳 审 判 员 李霞 审 判 员 王进 二〇二一年三月二十九日 法官助理 王琦 书 记 员 孙影