江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终941号上诉人（原审原告）：吴新东，男，1975年11月21日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：胡晓辉，江苏臻爱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市大丰区新农农资有限公司，住所地盐城市大丰区工农路**。法定代表人：冯俊生，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄裕忠，江苏煜衡律师事务所律师。上诉人吴新东因与被上诉人盐城市大丰区新农农资有限公司（以下简称新农农资公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴新东上诉请求：撤销一审法院判决第一项，改判支持吴新东的全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由新农农资公司负担。事实和理由：1.一审错误认定新农农资公司已按约定向吴新东提供了租赁房屋的场地。关于交付停车场地，新农农资公司在一审答辩时称“租赁协议在明确总租金的情况下又细化为房屋租金和停车场附属设施租金，是考虑到两种税金的税率不一样”，该辩称虽证明其目的是为了规避税收，但同时也证明了新农农资公司认可其并未依约交付停车场地；2.双方协议书首部停车场的约定是本案重要的争议焦点，但一审法院并未依法查证。一审期间，吴新东申请法院依法现场勘验，一审法院虽征询申请人勘验笔录不另行开庭质证，但对于是否勘验及勘验笔录均未向吴新东出示，新农农资公司在庭审中称停车场地为租赁房屋西侧至建邺路以东、租赁房屋南侧至工农路以北区域为停车场，但该区域明确标线了盲道，而非停车场地，一审庭审中吴新东举证了该区域停车被交警部门处罚的罚单，充分证明了新农农资公司所谓的该停车场地是禁止停车的区域。3.作为一个经营的商铺，消防设施依法应当是必备的，不可能作为附属设施单独立项收取租金。吴新东一审庭审中放弃所谓附属设施的主张，是为了阻止新农农资公司故意混淆是非的目的。4.一审法院未依法将停车场地的举证责任分配给新农农资公司，而是采信了新农农资公司的辩解，错误认定了新农农资公司实际交付了场地。5.新农农资公司客观上未交付停车场地，显然已构成了合同违约，同时新农农资公司收取停车场地租金不符合双方协议约定和法律规定，属不当得利，依法应当向吴新东退还租金和承担约定的违约金。新农农资公司辩称，1.新农农资公司已经按照租赁协议书的约定向上诉人交付了租赁物。2.吴新东要求新农农资公司交付东北角现如家酒店使用的停车场没有依据。吴新东在一审中明确主张的停车场是指东北角如家酒店使用的停车场。东北角的停车位是新农农资公司租给杨临海使用与开如家酒店的，新农农资公司与杨临海有协议和附件平面图。新农农资公司从未将该停车场出租给吴新东，也不在双方签订的租赁协议书及使用平面图内，吴新东主张于某无据。请求二审依法应当驳回吴新东的上诉，维持原判。吴新东向一审法院起诉请求：1.判令新农农资公司立即按约向吴新东交付停车场及附属设施；2.判令新农农资公司立即向吴新东返还已交纳租金中的停车场及附属设施费63.68万元，并承担此款自起诉之日起自实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。支付违约金30万元；3.本案的诉讼费用由新农农资公司承担。一审法院认定的事实：2013年2月27日，甲方大丰市新农农业生产资料有限公司与乙方吴新东签订了《房屋及附属设施租赁协议书》一份，约定：甲方将位于大丰市区，现建邺路与工农路交汇处东侧的农资综合楼一层朝南自西向东七间、北侧四间及停车场等附属设施，出租给乙方从事王府高档礼品经营活动。经甲乙双方协商，达成协议如下：第一条：甲方将农资综合楼一层局部及楼前停车位等附属设施出租给乙方，由乙方独资注册并自主从事王府高档礼品经营活动，未经甲方书面同意，乙方不得分租、转租、分包、转借或合伙经营。否则甲方有权解除合同，收回出租房，并由乙方承担违约责任。第二条：乙方经营王府高档礼品项目，不得擅自改变用途和布局。如乙方改变用途及布局，须得到甲方书面同意，否则视乙方违约，甲方有权解除合同。第三条：租赁建筑面积约500㎡，租赁范围：第一层南向自西向东七间，北侧四间，消防通道出口不在其内；租赁建筑第一层界址内东侧、西侧楼前停车位等附属设施（附租赁物及租赁附属设施使用平面图）。第四条：乙方提供第三方企业或者个人担保承租期内租赁协议的履行和风险。担保为连带责任担保，担保期自乙方未履行义务起算二年。担保范围包括但不限于如租金、火灾损失等。第五条：乙方承租后，为降低甲方和乙方经营风险，乙方须对其经营场所和设施等固定资产投保，保额不低于甲方租赁物和乙方设施投入。第六条：租赁期间为8年，合同自签订之日起生效。考虑到乙方装修的实际情况，甲方同意租赁时间自合同签订之日起顺延2.5个月。即租期从2013年5月15日至2021年5月14日。第七条：第一、第二年租金各为40万元（其中房屋租金30万元，停车场与附属设施租金10万元），以后年租金按每满二年递增6%计（房屋及附属设施租金按同比例递增），即第三、第四年租金各为42.7万元；第五、第六年租金各为44.94万元；第七、第八年租金各为47.64万元。年租金乙方首次在合同签订之日缴纳，以后在每年4月15日前提前1个月以现金一次性缴纳，先租后用。第八条：乙方承租期内的内外装修、改造等，应事先书面提出装修改造方案，并经甲方书面同意方可实施。乙方不得对甲方建筑物整体结构构成破坏，不得擅自对建筑物功能、结构进行调整。涉及可能对主体结构造成影响的结构和功能变更，必须提请有权部门规划、设计，并书面征得甲方的书面同意方可实施，否则视违约；乙方的装修费用由乙方自行承担。合同期满，未形成附合的装饰装修物由乙方拆除；已形成附合的装饰装修物归甲方所有。第九条：甲方在综合楼通过竣工验收合格后，以即时现状出租给乙方。租赁协议达成后，乙方因经营需要增设消防设备、主体装修、维护等各项费用乙方承担，甲方不再承担费用支出。水、电、通讯等凡以甲方名义开户交费的，由乙方按规定直接交纳。否则，由乙方自行承担由此造成的损失和责任。第十条：承租期内一方提出合同终止应提前三个月通知另一方。若乙方提出终止合同，经甲方同意的，乙方必须保证租赁物和整体装修完好无损交还甲方，不得人为破坏，且甲方对乙方不承担任何责任和义务。若甲方需终止合同，经乙方同意的甲方按乙方最初投资额（限装修费用，不含固定资产）除以承租年限折算补偿。乙方租赁期内必须妥善保存好其装修投资票据等原始凭证。若乙方未经另一方同意，且不符合法律、合同约定解除条件而擅自终止合同的，视一方违约。第十一条：乙方须按时交纳租金，愈期（逾期）不能交纳租金的，按银行同期贷款利率三倍向甲方支付逾期利息，超过三个月仍不能交纳，甲方有权单方终止合同，乙方在保证租赁物和装修完好的情况下，无条件退出，由甲方全部收回。第十二条：乙方对承租范围内的租赁物和停车位所属设施、绿化等，本着谁使用谁维护的原则，承担使用、管理和维护的责任，各项设施随时损坏随时维护完好，恢复保持原状。第十三条：乙方在合同期内对其从事的经营活动和安全负全责。必须严格执行安全生产管理规章，加强安全管理。严格遵守国家法律法规，登记注册，按章纳税，守法经营。否则，自行承担经济和法律责任。甲方不承担任何责任和义务。第十四条：承租期满后，乙方若要继续承租，同等条件下乙方有优先承租权。第十五条：甲方对乙方承租的租赁物及其附属设施使用状况建立现场跟踪管理制度，以书面形式每月现场检查一次，每年综合考核检查一次。发现问题及时下达整改通知书，限期整改。乙方必须无条件服从甲方物业管理。第十六条：违约责任及追究1、为保证租赁期内租赁合同的正确、全面履约，乙方在合同签订之日向甲方交纳10万元保证金。若乙方在承租期内无违约行为发生，保证金在承租期满后退还（保证金不计利息）。2、严格杜绝违约行为的发生，设立违约金制度，违约金为保证金的三倍。第十七条：本协议未尽事宜，由双方协商解决。双方协商未果，向大丰市人民法院提起诉讼。第十八条：本协议自双方签字或盖章之日起生效。有效期从2013年2月27日至2021年5月14日。第十九条：本协议一式三份，甲乙双方各执二份，担保人一份。合同签订后，新农农资公司向吴新东交付了案涉房屋及场地，吴新东陈述自2013年2月27日至2020年1月4日向新农农资公司陆续支付了270.72万元。一审另查明，案涉房屋坐落于盐城市大丰区，房屋权利人为新农农资公司单独所有。2015年9月10日，大丰市新农农业生产资料有限公司变更名称为新农农资公司。一审审理中，吴新东放弃关于附属设施的相关请求。一审法院认为，吴新东、新农农资公司签订的租赁合同系双方真实的意思表示，具有法律约束力，双方应全面履行各自义务。新农农资公司在签订租赁合同后，已按照约定向吴新东提供了租赁房屋和场地，吴新东已经实际占有、使用案涉房屋和场地，吴新东主张新农农资公司交付的场地不能作为停车场使用，但合同当事人在缔结合同时，理应对合同标的物充分了解才会作出缔结与否的决定，本案双方在签订租赁合同时案涉房屋及场地均已形成，合同中对租赁房屋及场地的四址已作了明确约定，并附有使用平面图，且吴新东已占有使用租赁物及场地七年之久，也未与新农农资公司协商变更，亦未提交证据证明其对场地交付提出异议，其主张应交付的停车场为东北角停车场及返还租金、支付违约金的请求于某无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回吴新东的全部诉讼请求。案件受理费13248元，减半收取计6624元，由吴新东负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，2013年2月27日吴新东、新农农资公司签订的《房屋及附属设施租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。对于租赁房屋及附属设施的租赁范围，协议第三条明确约定为第一层南向自西向东七间，北侧四间，消防通道出口不在其内；租赁建筑第一层界址内东侧、西侧楼前停车位等附属设施（附租赁物及租赁附属设施使用平面图）。故双方的租赁范围是明确的，新农农资公司作为出租人，其义务是向承租人交付协议约定的房屋及附属设施，吴新东签订合同的目的是为了使用租赁房屋进行经营活动，协议对停车场的用途并未作出特别约定，故新农农资公司交付的场地是否可以作为停车场使用应根据该场地的性质和当地的规划确定，协议中并未就该停车场的使用对出租人新农农资公司作具体的要求。且本案双方在签订租赁合同时，案涉房屋及场地均已形成，合同中对租赁房屋及场地的四址也已作了明确约定，并附有使用平面图，吴新东作为承租案涉房屋的经营者，其在缔结合同时，应当对合同标的物的使用用途进行充分了解。租赁合同签订后，新农农资公司按照约定向吴新东提供了协议约定的租赁房屋和场地，吴新东已经实际占有、并使用了案涉房屋和场地，在吴新东使用租赁物及场地的七年期间内，从未因案涉租赁标的物是否符合双方协议约定向出租人新农农资公司提出过任何异议，应当认定新农农资公司已经向吴新东完全交付了符合租赁协议约定的租赁物及附属设施，吴新东本案主张新农农资公司应向其返还交付的停车场为东北角停车场部分的租金及支付违约金的请求缺乏事实依据，其请求本院不予支持。综上，吴新东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13248元，由上诉人吴新东负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 谢超亮二〇二一年三月二十五日书记员 陈 娟