山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终799号上诉人（原审被告）：山东凯瑞物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘涛，执行董事。委托诉讼代理人：魏朝蓬，山东鲁瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑敏，男，1988年5月23日出生，汉族，住济南市。上诉人山东凯瑞物业服务有限公司（以下简称凯瑞物业公司）因与被上诉人郑敏物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯瑞物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回郑敏的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由郑敏承担。事实和理由：凯瑞物业公司不承担涉案下水管道的维修义务，原审判决认定维修涉案下水管道是凯瑞物业公司的义务错误，凯瑞物业公司没有履行义务，原审判决凯瑞物业公司赔偿郑敏损失属于认定事实不清，适用法律错误。1.维修室内上下水管道不是凯瑞物业公司的义务。凯瑞物业公司与涉案隆悦花园小区的开发建设方山东宏海置业有限公司签订的《前期物业服务合同》第二条第三项约定，凯瑞物业公司提供物业服务的内容仅包括室外上下水管道，本案涉及的是室内下水管道，不属于凯瑞物业公司服务的范围。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该条约定对郑敏具有约束力，维修涉案室内下水管道不是凯瑞物业公司的义务，不应当承担郑敏管道堵塞污水倒灌造成损失的赔偿责任。原审判决认为，凯瑞物业公司对涉案房屋内下水管道有维修义务，属于认定事实不清，适用法律错误。2.与郑敏约定超出保修期涉案下水管道维修属于有偿服务，亦非凯瑞物业公司的义务。凯瑞物业公司与郑敏签订的《前期物业服务合同》第八条3.2对保修期外的物业服务约定为，房屋及设施超出保修期以外，凯瑞物业公司提供有偿服务。本案涉案房屋已超出保修期，据此，维修涉案下水管道并非凯瑞物业公司的义务，如郑敏有需求，凯瑞物业公司提供的是有偿服务。3、郑敏房屋污水倒灌过程中，凯瑞物业公司行为并无不当。2020年1月3日，郑敏卫生间第一次堵塞时，凯瑞物业公司由于疏通管道的能力不及管道疏通公司专业，在凯瑞物业公司及管道疏通公司均需收费的前提下，将专业疏通公司提供给郑敏选择，由其最终选定疏通公司，凯瑞物业公司的行为没有过错。是凯瑞物业公司无偿帮助郑敏疏通管道、清除污物，虽然凯瑞物业公司没有收费，但并非凯瑞物业公司的义务。凯瑞物业公司提交的证据证明凯瑞物业公司就管道堵塞的问题早已提示过业主，凯瑞物业公司没有权利阻止楼上业主不能使用卫生间，只能劝阻，2月8日凯瑞物业公司再次告知并劝阻了楼上业主。2020年1月5日，郑敏发现房屋第二次污水倒灌，其又选择疏通公司疏通，郑敏在此有三个过错：首先，凯瑞物业公司有证据证明郑敏在装修房屋时将下水管道封闭在装饰板内且没有预留检修门，造成维修人员无法彻底疏通下水管道，在第三次污水倒灌时郑敏才同意维修人员砸开装修板，打开检修口，使管道得以彻底疏通。所以1月3日、5日没有彻底疏通的过错在郑敏，这也是造成2月8日损失的原因。其次，郑敏明知其卫生间堵塞有倒灌现象，而且没有根本解决，从1月5日至2月8日一个多月时间里没有进行查看，其本身存在过错。第三，郑敏擅自改动马桶的位置，将马桶管道直接接入下水主管道，没有返水弯，这是造成倒灌顺畅的主要原因，凯瑞物业公司申请二审法院进行现场勘查，以证明上述事实。凯瑞物业公司已经提交证据证明凯瑞物业公司履行了室外管道的日常维护保养义务。本案污水倒灌与室外管道无关。凯瑞物业公司与郑敏签订的《前期物业服务合同》第八条3.2.4同时约定公用部位、公用设施设备凡属人为损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。在第三次污水倒灌疏通管道时，清理现场的照片证明造成管道堵塞的是疑似卫生纸（儿童纸尿裤）之类的物品，证明堵塞管道是郑敏楼上的业户人为造成的。根据该条约定，郑敏的损失应当由楼上的业户承担，而不应当是凯瑞物业公司。一审判决认定，如凯瑞物业公司认为系因其他单位、个人原因造成返水，可持相关证据向相关责任方主张权利。凯瑞物业公司与业主之间是物业合同关系，楼上业主向管道丢弃污物造成堵塞漏水，侵害的是郑敏的权利，凯瑞物业公司不能向其主张权利，原审判决认定适用法律错误。综上所述，凯瑞物业公司对涉案下水管道没有维修义务，不应当对郑敏的损失承担赔偿责任。郑敏辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）维护和管理下水主管道是凯瑞物业公司的义务。在郑敏与凯瑞物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中第一章第二条1项对于物业管理中相关的术语解释：共用设施指楼宇所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置、包括供排水系统、共用通讯系统、消防系统、共用楼梯、公用卫生间、公用照明系统、供电系统、污水处理系统、各种管道、电缆、绿化区之装置、告示板及其它机械和设备；只供个别业主或租户使用的设施不包括在内。此外在中华人民共和国建设部及中华人民共和国财政部联合签署发布的《住宅专项维修资金管理办法》中第一章第三条第二部分对此亦有相同释义：本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。区别于各业主户内部的下水支管道，下水主管道为楼房内所有业主共用部分，因此根据《前期物业管理服务协议》及《住宅专项维修资金管理办法》中的术语解释，可以得出结论：下水主管道属于共用设施设备，其“共用”的特征由使用方式决定而非所在位置决定。根据郑敏与凯瑞物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中第四章第八条凯瑞物业公司所提供的管理与服务内容包含房屋共用设施设备及其运行的维护与管理。结合术语解释可得结论：凯瑞物业公司的服务内容里，包含对公共设施设备的维护与管理义务，即包含对下水主管道的维护与管理义务。对于凯瑞物业公司在上诉状中提到的条款第八条3.2中“室内部分、自用阳台属业主自用部分，可委托甲方维修，费用自理”，属于适用条款不当，此条款主要对业主自用部分的设备设施的维护责任进行说明，不应扩大解释。而下水主管道属于共用设施设备，对应的维护责任在3.3中有所提及，且没有业主需要额外支付费用的相关条款：共用部分、共用设施设备的日常维护保养由甲方负责；大、中修及更新、改造费用的使用按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》执行规定。另外在第三章第五条凯瑞物业公司的权利与义务内，涉及有偿服务的部分，也仅有业主自用部分。在2021年1月1日生效的《民法典》第四百九十八条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。凯瑞物业公司在上诉状中提到与开发建设方山东宏海置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定了凯瑞物业公司的物业服务内容仅包括室外上下水管道。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持中的前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。另外《民法典》第四百九十七条中也有类似规定，因此即便《前期物业服务合同》存在此类条款，也是属于无效条款。此外，在业主与物业服务企业签订具有法律效力的物业合同之后，物业服务企业与开发商签订的《前期物业服务合同》理应自然终止。（二）郑敏房屋污水倒灌过程中，凯瑞物业公司存在多处过错。1.凯瑞物业公司拒绝履行与郑敏签订的《前期物业管理服务协议》中下水主管道的维护与管理义务，并将其以额外付费形式外包给第三方。郑敏与凯瑞物业公司签订了具有法律效力的《前期物业管理服务协议》，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，凯瑞物业公司应当按照约定全面履行自己的义务。郑敏在2020年1月3日首次发现小规模污水倒灌时，首先联系了凯瑞物业公司，但是凯瑞物业公司告知郑敏下水主管道不属于物业维护范围，仅提供了下水道疏通公司的联系方式。在郑敏自2020年1月3日首次与凯瑞物业公司联系沟通至2020年2月8日大规模污水倒灌事故发生，凯瑞物业公司从未提醒过隆悦花园2号楼1单元业主关于下水主管道的使用规范，例如不应往下水主管道投放杂物等，至于凯瑞物业公司认为的提示义务就是“阻止楼上业主使用卫生间”，则是偷换概念逃避责任的行为。凯瑞物业公司在上诉状中提到的就管道堵塞的问题早已提示过业主的证据，地点和时间均与本案发生的地点和时间相距较远，与本案无关。郑敏对下水主管道位于业主户内有一定的维护难度表示理解，但是在郑敏预警存在堵塞风险寻求支持后，凯瑞物业公司依然不采取任何的解决措施，也没有履行提示义务，放任小事故变为大事故，因此存在不履行义务的过错。2.凯瑞物业公司在2020年2月8日进行事故抢修时，扩大了房屋内损失。2020年2月8日，在郑敏污水倒灌事故现场时，由于当时属于用水高峰期，郑敏第一时间要求凯瑞物业公司关闭自来水总阀，以避免损失扩大，但是凯瑞物业公司拒绝执行，在清理过程数个小时内，污水仍然持续不断涌入房中。此外清理人员在清理过程中采用错误的操作方式，将污水由房间扫出，而非在房间用拖把抹布等工具吸干，致使门及门框底部受损加剧。（三）凯瑞物业公司上诉状中污水倒灌处理过程描述部分，存在多处未经考证的臆断。1.上诉状中“郑敏用装饰板封闭下水主管道，造成维修人员无法彻底疏通下水管道”及“郑敏明知卫生间堵塞并没有根本解决”的说法，并不符合实际情况。郑敏作为非物业相关专业人员，无法对下水主管道堵塞是否已彻底解决做出判断，因此所谓的郑敏明知没有根本解决是无稽之谈,在有多种解决方案的情况下，选择操作难度最低的一种方案也是属于人之常情。即便是现场负责疏通的师傅，给出的结论也是需要进行一段时间的观察，如无再次堵塞，则表明已解决。因此郑敏在2020年1月5日首次请疏通公司疏通后，至2020年1月25日期间，分别于2020年1月9日、2020年1月12日、2020年1月16日、2020年1月18日、2020年1月19日、2020年1月24日、2020年1月25日对涉案房屋进行了查看，均可提供对应证据，在此期间再未发生任何返水事故，郑敏尽到了查看义务。2020年1月30日郑敏妻子生女，之后由于妻子坐月子及响应国家关于新冠的防疫政策，居家隔离直至2月8日事故发生。以上可证明凯瑞物业公司所述1月5日至2月8日一个月时间内没有进行查看属于毫无根据的臆断。2.对于凯瑞物业公司上诉状中“郑敏擅自改动马桶的位置，将马桶管道直接接入下水主管道，没有返水弯，这是造成倒灌顺畅的主要原因”的观点提出反驳。首先郑敏马桶移位改造属于户内私有部分的正常改动，并不存在所谓的“擅自”一说，而且马桶移位改造经过了专业人士的科学评估，是一个成熟且小规模施工的改造工程，并不涉及对返水弯所在的下水支管道部分的结构变更，仅在支管道顶端部分对其进行延长即可实现对马桶位置的改造，郑敏提供马桶移位前后位置照片、马桶移位器实物照片、马桶移位器安装说明图例可充分证明。二、一审法院适用法律正确，程序合法，凯瑞物业公司的上诉理由不能成立。一审法院在判决中适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、及《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第三条是正确的，凯瑞物业公司应履行义务并赔偿因未履行义务造成的财产损失。对于凯瑞物业公司提及的管道堵塞物是卫生纸之类的物品证明是郑敏楼上的业主对共用设施设备造成了损害，一审判决认定如凯瑞物业公司认为系因其他单位、个人原因造成返水，可持相关证据向相关责任方主张权利并无不当。基于以上的事实与理由，郑敏认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，故凯瑞物业公司的上诉理由不能成立，郑敏恳请二审法院在审理后，驳回凯瑞物业公司的诉讼请求，依法维持原判。???郑敏向一审法院起诉请求：一、请求判令凯瑞物业公司履行排水主管道的维护义务，对可能存在问题的下水主管道进行彻底检修或更换；二、根据山东国润资产评估有限公司出具的财产损失鉴定报告，请求判令凯瑞物业公司承担郑敏财产损失93800元；三、请求判令凯瑞物业公司承担财产损失鉴定费用人民币8000元；四、请求判令凯瑞物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月30日，凯瑞物业公司(甲方)与郑敏(乙方)签订前期《物业管理服务协议》，合同第四章第八条甲方所提供的管理与服务内容：二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、加压水泵(换热系统的水泵由供热公司负责)、照明、消防设施、绿、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第七章违约责任第十三条乙方违反本合同，使甲方未达到约定的物业管理服务内容。甲方有权要求乙方限期改正；逾期未改正或造成损失的，乙方承担相应的违约及经济赔偿责任。第十四条甲方违反本合同，擅自提高收费标准或者乱收费，乙方有权要求甲方清退所收费用；甲方违反本合同，未按服务内容向业主提供服务的，乙方有权要求甲方限期30日改正，逾期未改正或造成损失的，甲方应承担相应的违约及经济赔偿责任。2020年1月3日，郑敏在检查其所有的位于济南市历下区隆悦花园2号楼1单元901室房屋时，发现该房屋东南卧室卫生间发生污水倒灌并向凯瑞物业公司反映。2020年1月5日，郑敏再次发现涉案房屋东南卫生间发生污水倒灌且下水道堵塞，其花费200元聘请疏通公司师傅对下水道进行疏通。2020年2月8日，凯瑞物业公司发现郑敏家中存在漏水现象并电话通知郑敏到现场查看。郑敏到达涉案房屋查看，东南卫生间发生污水倒灌而且尚有污水正在向外涌出，全屋地板、定制家具、沙发等已被污水浸泡。事故发生后凯瑞物业公司组织人员对涉案房屋进行清理、疏通、消毒。2020年6月9日，郑敏申请对涉案房屋财产损失进行鉴定，一审法院依法委托山东国润资产评估有限公司进行鉴定，山东国润资产评估有限公司于2020年7月14日作出【2020】第01028号资产评估报告，载明郑敏与凯瑞物业公司财产损害赔偿纠纷一案所涉及的位于济南市历城区隆悦花园2号楼1单元901室实木地板、柜子、门及门框、墙壁、沙发、床头造型墙被水浸泡产生的财产损失于评估基准日(2020年2月8日)的评估价值为9.38万元。诉讼中，凯瑞物业公司提交的管道清掏记录及照片载明济南传祥环卫有限公司对涉案小区内楼前后化粪池和疏通管道进行清掏，时间分别为2019年8月24日、2020年1月17日、2020年8月1日；提交的《关于管道堵塞的通知》载明落款时间为2019年9月2日；提交的《装修管理服务协议》载明郑敏对涉案房屋自2019年6月8日至2019年9月8日进行装修。郑敏对以上证据真实性无异议.一审法院认为，本案的案由应为物业服务合同纠纷，郑敏与凯瑞物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照《中华人民共和国合同法》第六十条全面履行自己的义务。涉案小区下水主管道应属于公共设施，凯瑞物业公司作为涉案房屋所在小区的物业管理者，对下水道负有维护管理的责任，其应经常进行检查，发现隐患并排除。凯瑞物业公司主张2020年1月3日涉案房屋第一次出现因下水道阻塞发生返水后其履行提示和维修义务；涉案房屋因郑敏自己装修导致管道阻塞从而引发返水，但其提交的证据不足以证明其主张，故一审法院不予支持。在2020年1月3日涉案房屋第一次出现因下水道阻塞发生返水后，凯瑞物业公司未积极履行维修与提示义务，导致郑敏家中第二次、第三次返水。对此，郑敏依照《物业管理服务协议》主张凯瑞物业公司承担违约责任一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。在2020年2月8日涉案房屋发生第三次返水时，凯瑞物业公司虽组织人员对涉案房屋进行清理、疏通、消毒但不足以弥补郑敏全部损失，故凯瑞物业公司应当赔偿郑敏损失。如凯瑞物业公司认为系因其他单位、个人原因造成返水，可持相关证据向相关责任方主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限山东凯瑞物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑敏财产损失93800元；二、驳回郑敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2145元，由山东凯瑞物业服务有限公司负担；鉴定费8000元，由山东凯瑞物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。凯瑞物业公司提交以下证据:证据一、凯瑞物业公司与开发商山东宏海置业有限公司签订的《前期物业服务合同》。以证明凯瑞物业公司的维修范围为室外上下水管道，不包括本案的室内上下水管道，涉案的管道并非凯瑞物业公司的维修义务范围。证据二、《隆悦花园物业服务中心居家服务收费标准》，结合一审中提交的凯瑞物业公司与郑敏签订的物业合同，以证明疏通涉案下水道、涉案马桶在涉案阶段为凯瑞物业公司应当收取郑敏的相关费用，而不是凯瑞物业公司的义务。证据三、照片4张。证明郑敏在装修时将上下水排污管道封闭在装饰板内且没有预留检修门，致使维修师傅不能为其疏通上下水管道。在发生第三次污水倒灌时郑敏才同意砸开封闭的装饰板，打开检修口对管道进行疏通，而清理出了堵塞在里边的卫生纸等杂物。以证明造成郑敏房屋多次堵塞的原因是因为其将下水管道封闭，无法进行彻底疏通造成的，应当由郑敏承担责任。郑敏质证称，对证据一的真实性无异议，对证明目的及证据的合法性有异议，首先根据郑敏与凯瑞物业公司签订的《前期物业服务合同》、《关于审理物业服务纠纷案件中具体适用法律若干问题的解释》，物业服务合同中免除物业服务企业责任，加重业主委员会或业主责任的是属于无效条款，业主与物业服订认的《前期物业服务合同》应当自然终止，不应该对业主再具有约束力。对证据二的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。收费标准中没有涉及下水主管道相关的收费内容，本案发生事故的主要原因是下水主管道堵塞，该证据与本案无关。对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，下水主管道堵塞的主要原因是因为没有进行定期维护，而并不是因为封闭了下水主管道，封闭下水主管道并不会堵塞下水主管道。郑敏提交照片两组：第一组照片6张，证明其在2019年1月5日疏通管道之后直到1月25日期间多次到涉案房屋进行查看，一并查看了下水管道；第二组证据照片6张，证明马桶移位并不涉及下水支管道的变更。凯瑞物业公司质证称，对第一组证据的真实性无异议。对第二组证据的真实性无异议，但不能证明其所要证明内容。该组证据恰恰证明郑敏对马桶位置私自进行了改动，违反了双方签订的物业合同的相关约定，其应当对因此造成的损失和产生的问题自行承担责任。本案审理中，凯瑞物业公司申请证人马亮出庭作证。以证明郑敏在装修时将上下水管道封闭，且没有预留检修口，致使维修人员不能彻底疏通管道的事实。证人马亮称，2020年1月3日给历城区隆悦花园2-1-901疏通下水道，给业主说明了费用之后，女业主说不用弄了让物业解决吧，我说明有上门费，而且管道随时会有水，男业主担心就让我疏通了，我要求在主管道上弄检修口疏通，但包起来了没法疏通，后来从地漏疏通的，疏通之后告诉业主后期不堵塞的话最好，如果再堵塞的话就再去楼下住户检修口看一下，因为是主管道堵，时隔没几日又打电话我又去疏通了，检修口还是没打开还是从地漏疏通的，我告诉业主管道里有东西最好去楼下把管道打开看一下。马亮还称，如果打开检修口，可以从检修口疏通管道，如果有堵塞的东西还得从楼下疏通，并称马桶位置变化对返水无影响。经质证，郑敏称，证人只是在2020年1月5日进行了一次疏通管道。凯瑞物业公司质证称，凯瑞物业公司提交的照片中可以看出返水是从马桶返的水，最终第三次返水的时候是将管道的装饰板打开，疏通检修口而彻底解决了问题。证人是疏通管道，对于马桶位置的移动是自己的一种解释，认为马桶移动不会造成堵塞，凯瑞物业公司要证明的是因为马桶的移动致使损失扩大。对于当事人提交的证据，本院认定如下，郑敏对凯瑞物业公司提交的证据一《前期物业服务合同》真实性无异议，本院予以采信；证据二《隆悦花园物业服务中心居家服务收费标准》与本案无关，本院不采信。证据三照片4张，可以证明郑敏在装修时将上下水排污管道封闭在装饰板内且没有预留检修口，但不能达到凯瑞物业公司的证明目的，本院不予采信。凯瑞物业公司对郑敏提交的证据一无异议，本院予以采信。郑敏提交证据二欲证明的事实系专业性问题，本院不予认定。证人陈述的内容与当事人的陈述不完全一致，且根据其陈述，即使从检修口疏通，如果有堵塞的东西还得从楼下疏通，故证人证言应结合其他证据予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、凯瑞物业公司与涉案小区的开发建设单位山东宏海置业有限公司签订的《前期物业服务合同》第二章第二条规定，在物业管理区域内，凯瑞物业公司提供的前期物业管理服务质量不得低于山东省质监局规定的四星级服务标准，包括但不限于以下内容：（一）做好本项目建筑物本体共用部位的维修、维护、管理、巡查工作，并做好记录，包括但不限于承重结构、主体结构、户外墙面、屋面、管井、风井、共用设备机房、管理室、杂物室等。（二）本项目建筑本体共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括但不限于电梯、共用供排水设备设施、共用消防设备、设施、共用安全监控设备设施、公共照明设备设施、供配电系统、公益性文体设施、公用通风设备设施等。（三）本物业规划红线内属物业管理范围内的公用设施的维修、养护和管理，包括道路、空气、绿化、室外上下水管道、化粪池、管井、路灯、地面停车场、外围护栏及围墙等。二、郑敏分别于2020年1月9日、1月12日、1月16日、1月18日、1月24日、1月25日至涉案房屋查看。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据凯瑞物业公司与涉案小区的开发建设单位山东宏海置业有限公司签订的《前期物业服务合同》第二章第二条第二款及凯瑞物业公司与郑敏签订的《前期物业管理服务协议》第四章第八条的规定，涉案房屋室内公共下水管道系房屋的公用设施设备，属于凯瑞物业公司维护和管理范畴，凯瑞物业公司以《前期物业服务合同》第二章第二条第三款规定，主张其仅负责室外上下水管道维修，涉案的室内下水管道并非其维修范围显然与前述两份合同约定不一致，其该上诉理由不能成立，本院不予采信。在2020年1月3日涉案房屋第一次出现因下水道堵塞发生返水，郑敏向凯瑞物业公司反映后，凯瑞物业公司未积极履行维修义务，导致涉案房屋因下水道堵塞出现第二次、第三次返水，凯瑞物业公司的行为明显违反上述合同约定，一审判决凯瑞物业公司向郑敏赔偿损失并无不当。郑敏在涉案房屋下水管道前两次出现返水，凯瑞物业公司未进行疏通的情况下，自行寻找相关专业人员进行管道疏通，且在管道疏通后，多次至涉案房屋查看，尽到了相应的管理义务。凯瑞物业公司在涉案房屋下水管道第三次出现返水时进行了维修，在维修过程中，郑敏同意维修人员砸开装修板，打开检修口进行修复，故凯瑞物业公司以郑敏装修时封闭下水管道，未预留检修口，导致损失扩大的理由不成立。凯瑞物业公司主张郑敏擅自改动马桶的位置导致损失扩大。本院认为，郑敏在装修时虽然改动了马桶的位置，但凯瑞物业公司未提交充分有效证据证实马桶位置的改变导致了涉案财产损失扩大，对其该主张，本院不予采信。物业公司应定时对公共设施设备进行检查维护，发现问题及时解决，凯瑞物业公司在接到郑敏反映的房屋下水管道出现返水问题时，没有及时采取措施，现以堵塞物系楼上业主人为造成为由，主张不应承担责任的上诉理由不成立。综上所述，凯瑞物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2145元，由上诉人山东凯瑞物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  李逢春审判员  何菊红二〇二一年三月十日书记员  马 晴