河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终554号上诉人（原审原告）：杨文平，男，汉，出生1978年4月22日，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：张世显，漯河市郾城区沙北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：漯河昌建盛世地产有限公司，地址：漯河市源汇区交通路**，统一社会信用代码：91411100070095455P。法定代表人：王运生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟佳佳，河南丁卯律师事务所律师。上诉人杨文平因与被上诉人漯河昌建盛世地产有限公司（以下简称昌建地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初4269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨文平及其委托诉讼代理人张世显，昌建地产公司的委托诉讼代理人翟佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文平上诉请求：1、撤销漯河市源汇区人民法院所作出的（2020）豫1102民初4269号民事判决。2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：通过一审查明，申请人在2016年6月14日与被上诉人签订了一份商品房买卖合同，该房位于源汇区××与××交叉口××广场地下××号，建筑面积共计23.73平方米，其中套内建筑面积17.43平方米，该商品房单价为每平方米人民币27812.9元，总价款共计人民币660002元。合同签订后，上诉人贷款向被上诉人首付330002，房屋契税26400.08元、补交3616元、办证费3300元、维修基金1440元，违约金5166.93元，已还贷款每月3807.81元，已还40个月，合计151935.1元，以上共计521860.11元，有被上诉人开的收据。被上诉人承诺在550天内给上诉人办理房屋所有权证书，而直到今天就没有给上诉人办理房屋所有权证书，同时被上诉人昌建公司的规划图和现实严重不符，原先图纸规划9个直通出口，现实却只有一个仅能容纳2个人通过的消防安全出口(还是大润发的出口所有权，而不是昌建的所有权出口)，而且这个消防安全出口还是和昌建高层经过长达两年的协商的结果。另查明被上诉人与上诉人约定的内部基础设施根本没有，被上诉人在合同中承诺有供水口、排水、供电、供暖、燃气等基础设施设备齐全，但规划区域的餐饮区没有任何的排水口、排烟口等基础设备，被上诉人完全未按照合同履行。经上诉人及业主多次本着友好解决问题的态度找被上诉人高层进行协商，被上诉人高层人员蛮不讲理，并派出手下安保队和运营部人员对业主进行言语攻击和手头推搡，严重危害了上诉人和业主们的人身和财产安全。因此上诉人认为，被上诉人的行为已经严重的欺骗了消费者，也未按照合同履行。因此，上诉人依法向一审法院诉讼上诉人与被上诉人双方解除合同，返还上诉人的房款521860.11元，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定裁定驳回上诉人的起诉，属于认定事实不清，适用法律严重错误，请求二审法院依法查明事实依法支持上诉人的上诉请求。同时，本案涉案的负一楼的商铺，上诉人至今没有见到被上诉人向人防办申请备案书，所以上诉人认为南邻都是人防办区，因此该涉案的昌建广场负一楼商铺是属人防办区，如果不是为什么没有见到申请备案表呢?所以认定地下商铺是违法建筑，破坏军民设施，不具备地下商铺销售，截止目前被上诉人没有向法院出示相关证据的备案书及相关法律文书和人防办开建负一楼的文件。因此认定涉案的地下建筑，地，地下商铺预售出卖是违法的止今天开庭一直没有见到被上诉人在法院出示地下商铺负一楼上诉人的名字的预售的预售证，(退一步讲就是有也是违法的，该涉案的地下商铺的建筑物没有任何单位任何人向人防办申请备案及防空办的批文，所以就是有预售证也不合法)，地，地下商铺只能办使用权证不能办所有权证，因此被上诉人给上诉人签订的商品房买卖合同是涉案的地下负**商铺律明文规定地面以下的所有土地均是国有土地,所以只能办不动产使用证(年限,注册在使用期内不准过户、拍卖、转移)，因此被上诉人给其他人办理的是不动产使用证，而不是不动产房屋所有权证，如果被上诉人给其他人办地下商铺的所有权证，也是违法的，因为涉案争议的是人防工程。同时被上诉人给上诉人签订的商品房买卖合同实属格式合同，该合同实属对上诉人欺诈及霸王合同，签字时不是上诉人真实意思的表示，所以被上诉人的行为属于《合同法》第五十二条的欺诈行为，同时证明被上诉人没有向法院递交过昌建广场负一楼建设申请备案书及人防办的批文是不准出售及不准建筑和不准预售的房产，因此上诉人解除合同是合法、合理的要求。同时漯河市城建局发布的房地产开发企业资质注销名单，2018年3月15日注销的有漯河昌建盛世地产有限公司，所以被上诉人在2019年12月16日以漯河市昌建盛世地产有限公司发布的公告实属无效，被上诉人以漯河市昌建盛世地产有限公司发布各种信息实属欺诈行为，因为被上诉人自2018年3月15日后注销没有资格了。因此上诉人根据合同法的相关规定要求依法解除合同，支付违约金和利息。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。昌建地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应当予以维持。杨文平向一审法院起诉请求：1、判令杨文平与昌建地产公司解除合同；2、判令昌建地产公司返还杨文平支付的房款521860.11元及利息、违约金；3、本案诉讼费及代理费用由昌建地产公司承担。一审法院认定事实：2016年6月14日，杨文平和昌建地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定：昌建地产公司将位于漯漯河市××区××与××交叉口建广场一期D1幢负1层1136号商品房一套出售给杨文平（备案编号411100201606140087）；该房已由漯河市住房保障和房屋管理局预售批准，预售许可证号为20150275；建筑面积23.73平方米，单价为27812.9元，总价款为660002元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年6月14日支付首期房款330002元，余款330000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任；等等。合同签订后，杨文平为购买案涉商品房支付了首付款330002元，后补交房款3616元，交纳契税26400.08元、维修基金1440元，办理银行按揭贷款330000元。昌建地产公司于2019年3月12日在漯河市不动产登记局办理了案涉商品房的首次登记，于2019年5月17日与漯河市鑫盛房地产中介服务有限公司签订《期转现委托合同》一份，开始办理案涉房屋的不动产权证业务。昌建地产公司已分批次为该项目部分业主办理了不动产权证。另查明，2017年1月1日，杨文平（甲方）与河南昌建资产管理有限公司（乙方）签订《商铺经营管理委托书》一份。合同约定：杨文平将案涉商铺委托给河南昌建资产管理有限公司统一经营管理，委托期限自2017年1月1日至2019年12月31日；委托期内乙方有权自主决定招商或自行经营管理等事项，甲方在委托期内享有收益权；委托期内，经营收益由乙方收取，乙方按照约定的委托管理费用向甲方支付，每季度支付一次；等等。此后，河南昌建资产管理有限公司依约向杨文平支付了2017年1月1日至2019年12月31日的返租。一审法院认为，杨文平与昌建地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。关于案涉商品房买卖合同应否解除的问题。首先，就约定解除权而言，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应当承担违约责任。该合同没有就逾期办证约定相关的合同解除条件；其次，就法定解除权而言，昌建地产公司的违约程度必须达到致使杨文平无法实现合同目的的程度，杨文平才享有合同解除权。本案中，昌建地产公司无论是交房时间还是逾期协助办理产权证书时间的确存在迟延履行的情况，已构成违约。但由于案涉房地产项目采用售后包租模式，昌建地产公司虽然迟延履行，但仍按时向杨文平返租三年。买受人购买商铺通常是为了通过投资房地产项目实现财产的保值增值并获取租金收益，昌建地产公司的迟延履行虽然给杨文平造成一定的损失，但并不影响杨文平合同目的的实现，本案不符合合同解除的法定条件。至于由此造成的损失，杨文平有权请求赔偿，解除合同并非其惟一的救济途径。再次，案涉房地产项目现已具备办证条件，部分业主已取得不动产证，合同的履行并无障碍。从合同解除的立法目的而言，合同可解除可不解除的情况下，尽量不解除合同，使合同向着当事人缔约时的目的履行，尽量维护交易的稳定，这也符合合同法鼓励交易的立法目的。综上，杨文平关于解除商品房买卖合同的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于杨文平的其他诉讼请求如何处理的问题。关于退还购房款521860.11元及利息的问题，杨文平的该项请求是建立在解除合同的基础之上，在合同未解除的情况下，对该请求法院不予审理。关于支付违约金的问题，如前所述，法院已认定昌建地产公司逾期办证已构成违约，应当承担违约责任。本案中，杨文平请求昌建地产公司支付违约金，是建立在解除合同的基础之上，但其该项请求不具体、不明确，且与合同继续履行时所应承担的违约责任并非同一概念。若在合同继续履行的情况下，对该请求予以处理，属于裁判结果超出当事人的诉讼请求，故法院对杨文平该项诉讼请求亦不予审理，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨文平解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。案件受理费100元，由杨文平负担。本院二审期间，上诉人提交了下列证据：1、人防工程标志牌及宣传栏，证明：争议地块是地下一楼的人防工程；2、房地产开发企业资质注销名单，证明：被上诉人在2018年3月15日注销，被上诉人无权给上诉人办理人防工程地下商铺的预售证，就是办也是使用证。3、判决书两份，证明：源汇区人民法院做出的（2019）豫1102民初3366号民事判决，判决解除商品房买卖合同是正确的，源汇区人民法院做出的（2019）豫1102民初4269号民事判决于法无据，不能同一事实作出两种不同的判决。4、关于人防工程的若干法律规定及法院案例，证明：人防工程只能办理使用证，不能办理所有权证。被上诉人质证称：对证据1真实性没有异议，但上诉人所谓的标识牌与涉及的区域与本案涉案房屋不是同一区域，在同类案件中，贵院的主审法官已经现场勘测证明该问题。证据2是常识性问题，该证据明确标明是暂定，根据相关规定，暂定资质为1年，到期以后该资质自动续转，并且是否具有该资质与本案无关，属于行政机关的管理范畴。对证据3没有意见。证据4的相关规定与本案无关，不适用本案。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨文平与昌建地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的规定，应为有效协议。当事人双方均应按照协议的约定享受权利、承担义务。合同履行过程中，昌建地产公司无论是交房时间还是协助办理产权证书时间均存在迟延履行的情况，已构成违约。当事人在合同履行中的违约行为分为轻微违约和根本违约。轻微违约一般指违约行为并未使守约方遭受重大损失，亦未动摇合同存在的基础，可以通过其他合理的方式补救并使合同恢复至正常状态。即使存在违约行为并不必然导致合同解除的法律后果。根本违约则是指违约方的违约行为实质性地剥夺了受损害方订立合同所期待的利益，致使合同目的落空，受害方可以解除合同。买受人购买商铺通常是为了通过投资房地产项目实现财产的保值增值并获取租金收益，由于案涉房地产项目采用售后包租模式，昌建地产公司虽然迟延履行，但仍按时向杨文平返租三年，并不影响杨文平合同目的的实现，且案涉房地产项目现已具备办证条件，部分业主已取得不动产证，合同继续履行并无障碍。昌建地产公司的违约行为不构成根本违约，故一审判决对杨文平关于解除商品房买卖合同的请求不予支持并无不当。一审判决认定昌建地产公司逾期办证应当承担违约责任，但杨文平本案中请求昌建地产公司支付的违约金，是建立在解除合同的基础之上，在合同未解除的情况下，对逾期办证违约金予以处理，属于裁判结果超出当事人的诉讼请求，故一审法院对杨文平该项诉讼请求不予审理亦无不当。对此，一审判决已经告知当事人可另行主张权利。综上所述，杨文平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨文平负担。本判决为终审判决。审判长 曹**刚审判员吕茹辛审判员林晓光二〇二一年三月二十四日法官助理刘珂馨书记员杨阳