福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0181民初1298号 原告：张小英,女，1982年4月13日出生，汉族，住福建省福清市。 原告：李以思,男，1981年10月25日出生，汉族，住福建省福清市。 二原告共同委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼。 法定代表人:倪可铨，总经理。 委托诉讼代理人：谢莉敏，女，工作人员。 原告张小英、李以思与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告李以思及其委托诉讼代理人曹丽丽，被告恒大公司委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小英、李以思向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付逾期办证违约金（以已付购房款1017194元为基数，按每日万分之一的标准自2020年5月2日起计至诉争房屋不动产权证办结之日止）。事实和理由：2017年7月23日，原告张小英、李以思意欲购入被告位于福清恒大城楼盘11幢405单元，当天双方即签订《福清恒大城楼宇认购书》，原告按约支付房屋首付款共计587194元。2017年9月6日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购入被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为1017194元。2017年11月1日，被告即收到剩余的房款43万元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，被告向原告发出《交楼通知书》。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自被告2019年5月1日通知交楼后，被告应当于365日内，即2020年5月2日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。 恒大公司辩称，请求驳回原告不合理的诉讼请求。一、逾期办证违约金应自2020年6月5日计至2021年1月31日止。2020年12月5日，被告向原告寄送了书面《办理不动产权证通知函》，通知函中载明：原告应于2021年1月31日前至被告处领取办理不动产权证的材料，若逾期不领取，且未与被告联系的，被告不承担延期办理不动产权证的责任。原告于2020年12月10日签收了上述通知函，但至今未至被告处领取材料，亦未与被告联系，故被告已于2021年1月31日履行完毕了办证义务。因原告自身原因逾期办证的，不可追究被告的违约责任。参照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”的规定，因原告单方原因未领取办证材料而导致未办理不动产权证的，原告不得就“扩大的损失”请求赔偿，即自2021年2月1日起不得计算逾期办证违约金。二、原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高。根据合同约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行协议约定的内容。合同附件六《补充协议》第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，且原告已可使用房屋，逾期办证并未给原告造成实际损失，原告亦未举证证明其损失。故，原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没依据且过高，被告向原告支付的逾期办证违约金应以1017.2元（已付款1017194×0.1%）为限。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。恒大公司对张小英、李以思提交的认购书、《商品买卖合同》及附件、银行转账记录、福建增值税普通发票、《个人购房/车位借款及担保合同》、借款凭证等证据的真实性无异议。张小英、李以思对恒大公司提交的办理不动产权通知函签收回执单、快递面单、《办理不动产权证通知函》、交楼办理流程表的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证，作为认定事实的依据。根据上述证据和当事人委托诉讼代理人庭审陈述，本院认定如下事实： 2017年9月6日，张小英、李以思（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定张小英、李以思向恒大公司购买位于福清市××街道××村××村××号楼××层××单元房屋，建筑面积104.99平方米，总价款为1017194元。合同还约定：1.出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；2.出卖人应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋产权初始预登记，并将办理权属登记需出卖人提供的资料交付买受人。2019年6月4日，恒大公司与张小英、李以思办理案涉房屋交楼手续。张小英、李以思向恒大公司支付定金和首付款587194元，余款430000元通过向银行按揭贷款的方式支付。2020年12月5日，恒大公司向原告寄送《办理不动产权证通知函》，通知张小英、李以思于2021年1月31日前至恒大公司领取办理案涉房屋不动产权登记所需资料。2020年12月10日，张小英签收恒大公司寄送的《办理不动产权证通知函》。至庭审时，张小英、李以思未前往恒大公司领取案涉房屋不动产权登记所需资料，案涉房屋尚未办理不动产权登记。 本案经本院主持调解，当事人未能达成调解协议。 本院认为，张小英、李以思与恒大公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,当事人应按约履行义务。张小英、李以思已按照合同约定向恒大公司支付全部购房款1017194元，恒大公司与张小英、李以思于2019年6月4日办理房屋交付手续，根据合同约定，其应当在2020年6月4日前将办理房屋权属登记需其提供的资料交付张小英、李以思。恒大公司未在约定期限内向张小英、李以思交付办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任。 关于违约金的计算标准问题，张小英、李以思主张以已付购房款总额1017194元为基数按每日万分之一计算，恒大公司主张根据合同附件六第十条第三款约定，逾期办证违约金不应超过已付房款的0.1%。本院认为，办理房屋权属登记亦是开发商出售房屋后应履行的主要义务之一，恒大公司在合同附件中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了恒大公司的违约责任，排除张小英、李以思的权利，该条款无效。因此，恒大公司不能据此主张逾期办证违约金不超过已付房款的0.1%。张小英、李以思请求逾期办证违约金以已付购房款1017194元为基数按每日万分之一计算，未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，该主张已臻合理，依法予以支持。 关于违约金的计算期间问题，张小英、李以思主张自2020年5月2日起计算至房屋权属登记办结之日止，恒大公司主张自2020年6月5日起计至2021年1月31日止。庭审中，双方当事人均确认案涉房屋于2019年6月4日办理交楼手续。恒大公司抗辩违约金的起算点为2020年6月5日，合法有据，本院予以采纳。恒大公司在寄送的《办理不动产权证通知函》里通知张小英、李以思于2021年1月31日前领取办理案涉房屋不动产权登记所需资料，张小英、李以思已签收通知函，但因自身原因未在通知时间内领取办理案涉房屋不动产权登记所需资料，不能归责于恒大公司，可视为恒大公司已于2021年1月31日履行合同约定的义务。恒大公司抗辩违约金计算至2021年1月31日止，合法有据，依法予以采纳。张小英、李以思诉请违约金计至房屋权属登记办结之日止，本院不予支持。 综上所述，恒大公司应以已付购房款1017194元为基数，按日万分之一的标准，向张小英、李以思支付自2020年6月5日起至2021年1月31日的逾期办证违约金24412.66元。对张小英、李以思超出部分的诉讼请求，依法不予支持。依照1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向张小英、李以思支付逾期办证违约金24412.66元； 二、驳回张小英、李以思的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费487元，减半收取为243.5元，由张小英、李以思负担43.5元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担200元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 本判决为终审判决。 本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审 判 员 张步忠 二〇二一年三月四日 法官助理 田 甜 书 记 员 林紫鑫