新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终830号 上诉人（原审原告）：王继梁，男，1980年10月29日出生，俄罗斯族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人（原审被告）：新疆海纳优创房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）迎宾路东三巷**KJ-4125。 法定代表人：刘立飞，公司总经理。 上诉人王继梁因与上诉人新疆海纳优创房地产经纪有限公司（以下简称海纳优创公司）合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初7919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月4日开庭进行了审理。上诉人王继梁，上诉人海纳优创公司的法定代表人刘立飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王继梁上诉请求：1.改判海纳优创公司给付王继梁违约金3,600元；2.判令海纳优创公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1.双方解除合同的前提是海纳优创公司违约，应当按照合同约定：“关于违约责任约定若乙方拖延交租金超过5天，王继梁有权解除合同并收取月租金的200%为违约金”，现海纳优创公司无理拒不支付租金，属于严重违约，应当支付违约金；2.违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，属于《合同法》第98条规定的合同中的结算和清理条款，其效力并不因合同解除、权利义务终止而受到影响，一审判决中对于免租期是如何计算并不影响海纳优创公司一方违约的事实，综上所述，一审判决认定事实错误，海纳优创公司应当支付违约金3,600元。 海纳优创公司辩称，合同中约定由王继梁委托海纳优创公司办理登记手续，因王继梁未能如实告知，导致社区无法备案，我们不存在违约，合同系因出现不可抗力，所以自行解除合同。 海纳优创公司上诉请求：1.撤销(2020)新0102民初7919号民事判决第二项；2.由王继梁承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：2019年11月20日，双方签订《房屋出租委托代理合同》，双方协商于2020年4月4日解除代理合同，合同中第三条第一款约定：王继梁委托海纳优创公司办理房屋租赁的有关备案、登记，因王继梁未能如实告知，导致涉案无法进行房屋备案和登记，王继梁存在违约情形。合同中第三条第三款约定为：本合同约定的房屋代理期中开始前的90天为免租期，乙方免费试用，无需向甲方支付租金。王继梁违反合同约定，导致我方租赁房屋未能登记、备案，并造成了我方的经济损失，故一审判决与事实不符。 王继梁辩称，海纳优创公司使用房屋的期间系2019年11月20日-2020年4月4日，仅支付了一个多月的租金，合同中的免租期只能针对商铺，不适用住宅用房，商铺和住宅有很多区别，一审对租金的判决正确。 王继梁向一审法院起诉请求：1.依法判决解除王继梁与海纳优创公司签订的《房屋出租委托代理合同》(庭审中王继梁变更诉讼请求为确认王继梁、海纳优创公司的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月4日解除)；2.依法判决海纳优创公司向王继梁支付所欠租金5,700元；3.依法判决海纳优创公司支付王继梁违约金3,600元；4.要求海纳优创公司支付物业费612.5元（庭审中新增该请求）。 一审法院认定事实：2019年11月20日，王继梁与海纳优创公司签订《房屋出租委托代理合同》，合同载明王继梁为甲方、海纳优创公司为乙方(租赁代理人)，委托代理出租的涉案房屋坐落在乌鲁木齐市新市区××小区1-1-××，合同约定出租代理期限从2019年12月1日至2022年11月30日，并约定房屋代理期中开始前的90天为免租期。合同约定月租金1,800元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期为：第一次2019年12月1日至2020年3月1日1,800元，第二次2020年3月1日至2020年6月1日3,600元，第三次2020年6月1日至2020年9月1日5,400元，第四次2020年9月1日至2020年12月1日5,400元。并约定乙方承担物业费用。关于违约责任约定若乙方拖延交租超过5天，王继梁有权解除合同并收取月租金的200%为违约金。合同签订后王继梁向海纳优创公司交付了房屋，海纳优创公司向王继梁支付了房租1,800元。一审法院认为，2019年11月20日，王继梁与海纳优创公司签订《房屋出租委托代理合同》合法有效。关于王继梁要求依法判决确认王继梁、海纳优创公司的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月4日解除的请求，海纳优创公司对该请求没有异议，一审法院予以支持。王继梁要求海纳优创公司支付物业费612.5元，海纳优创公司认可该请求一审法院予以支持。关于王继梁要求判决海纳优创公司向王继梁支付所欠租金5,700元的请求，王继梁的计算方式为：从2019年12月1日至2020年4月4日的房租扣减已付的1,800元。海纳优创公司抗辩王继梁主张的租金应扣除免租期90天。因双方合同实际履行期限较短，合同约定的委托出租的期限为3年，一审法院按照每月免租2.5天(90天÷36个月)的比例进行扣减免租期，从2019年12月1日至2020年4月4日应扣免租期10.25天的租金。按照月租金1,800元计算，每天60元，海纳优创公司合计尚应支付王继梁租金4个月×1,800元/月+3天×60元/天-1,800元-10.25天×60元/天=4,965元。关于王继梁要海纳优创公司支付王继梁违约金3,600元的请求，因关于租金的支付，双方约定第一次2019年12月1日至2020年3月1日1,800元，第二次2020年3月1日至2020年6月1日3,600元，海纳优创公司已按约定支付第一次租金1800元，第二次租金支付期限尚未届满时双方就已解除合同，合同约定合同开始的90天为免租期，双方对免租期的计算现仍存有争议，故对于王继梁主张违约金的请求一审法院不予支持。判决：一、2019年11月20日王继梁与海纳优创公司签订《房屋出租委托代理合同》于2020年4月4日解除。二、海纳优创公司给付王继梁租金4,965元。三、海纳优创公司给付王继梁物业费612.5元。四、驳回王继梁的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人海纳优创公司向本院提交其与装修员工的聊天记录，证明其公司没有违约，对涉案房屋进行了装修并更换了部分设施。上诉人王继梁质证意见为该证据系海纳优创公司与案外人的聊天记录，真实性、合法性、关联性均不予确认。因庭审中，王继梁认可海纳优创公司在涉案房屋中打了隔断，但后期拆除了，且结合海纳优创公司代理出租房屋的用途，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院认为，本案争议焦点系海纳优创公司是否应当向王继梁支付租金5,700元，海纳优创公司是否应当向王继梁支付违约金3,600元。 本案双方签订《房屋出租委托代理合同》系真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行义务。关于租金数额如何确定的问题，本院认为，涉案合同约定，房屋代理期中开始前的90天为免租期，该合同租金部分同时约定2019年12月1日-2020年3月1日租金的租金为1,800元，2020年3月1日-2020年6月1日期间租金系3,600元，而双方合同的签订日期为2019年11月20日，客观上在房屋代理期中开始前给予90天的免租期无法实现，故综合以上条款可以看出，对于90天的免租期双方作出了另行约定，即在2019年12月1日-2020年3月1日免租为2个月，2020年3月1日-2020年6月1日免租1个月，现海纳优创公司已经支付2019年12月1日-2020年3月1日期间租金1,800元，故本院对该期间的租金不再处理。因双方合同于2020年4月4日解除，对于2020年3月1日至2020年6月1日的租金双方约定3,600元，即每日37.9元，海纳优创公司实际占用涉案房屋为2019年12月1日至2020年4月4日期间，故海纳优创公司应当支付2020年3月1日至2020年4月4日共计34天即34天*37.9元/天=1,288.6元的租金。 关于海纳优创公司是否应当向王继梁支付违约金3,600元的问题，本院认为，因合同中未明确约定每期款项的具体付款时间，仅约定了付款期间，在约定的期间内，双方合同解除，且2020年3月确系发生疫情，故王继梁支付违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，王继梁上诉请求不予成立、海纳优创公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初7919号民事判决第一、三项，即：“2019年11月20日王继梁与新疆海纳优创房地产经纪有限公司签订《房屋出租委托代理合同》于2020年4月4日解除；新疆海纳优创房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内给付王继梁物业费612.5元。”； 二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初7919号民事判决第二项即：“新疆海纳优创房地产经纪有限公司给付王继梁租金4,965元。”为新疆海纳优创房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内给付王继梁租金1,288.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由新疆海纳优创房地产经纪有限公司负担9.59元，由王继梁负担40.41元。二审案件受理费王继梁预交50元，由王继梁负担，新疆海纳优创房地产经纪有限公司预交50元；由新疆海纳优创房地产经纪有限公司负担12.98元，由王继梁负担37.02元。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  杨扬 审判员  王辉 二〇二一年三月二十三日 书记员  余霞