黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终117号上诉人（原审原告）：王国仲，男，1974年5月22日出生，汉族，鸡西市众鑫房产经纪服务有限公司执行董事，住黑龙江省鸡西市城子河区。委托诉讼代理人：黄国山，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王国军，男，1977年4月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡东县。被上诉人（原审第三人）：黑龙江鸡西农村商业银行股份有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区兴国中路**。法定代表人：杨金波，董事长。委托诉讼代理人：卢阳，男，该行信贷客户经理。委托诉讼代理人：赵翠霞，黑龙江天利律师事务所律师。上诉人王国仲因与被上诉人王国军、黑龙江鸡西农村商业银行股份有限公司（以下简称鸡西农商行）确认合同效力纠纷一案，不服鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。王国仲及其委托诉讼代理人黄国山，被上诉人王国军，被上诉人鸡西农商行的委托诉讼代理人卢阳、赵翠霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王国仲上诉请求：1.撤销鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初589号民事判决，依法改判确认2013年2月8日王国仲与王国军签订的门市房屋租赁合同合法有效，鸡西农商行继续履行2013年2月8日王国仲与王国军签订的门市房屋租赁合同；2.上诉费用由王国军、鸡西农商行承担。事实及理由：一、2013年2月8日王国仲与王国军签订的门市房租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，合法有效。二、一审判决以合同约定付款方式与实际付款方式不一致，认定合同无效错误。合同部分内容无效不影响整体合同的效力，合同约定内容与实际不符应视为对合同内容的变更。三、案涉合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不规范不影响合同的效力。王国仲与王国军不存在恶意串通倒签合同，未损害他人利益，鸡西农商行应受“买卖不破租赁”原则的调整。四、2013年2月8日王国仲与王国军签订房屋租赁合同时，房屋虽然由第三人占有，但王国仲已经取得房屋租赁权。一审判决以“无证据证明王国仲缴纳供热费”认定合同内容不真实，无法律依据。综上所述，案涉房屋租赁合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二十条的规定，请求二审人民法院保护王国仲的合法权利。王国军辩称，与王国仲签订门市房租赁合同是在恒山区农商行未起诉王国军之前签订的，租金300,000元王国仲是以现金的方式分三、四次给付的。鸡西农商行辩称，王国仲上诉没有事实和法律依据，所述内容均系虚假。一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确、判决结果正确，恳请二审人民法院驳回王国仲上诉，维持原判。王国仲向一审法院起诉请求：1.请求依法确认2013年2月8日王国仲与王国军签订的门市房屋租赁合同合法有效；2.请求鸡西农商行支持2013年2月8日王国仲与王国军签订的门市房屋租赁合同；3.王国军承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：王国军与张丽柱是夫妻关系，2013年5月21日，张丽柱向鸡西农商行借款500,000元，双方签订了个人担保借款合同。王国军用名下的坐落于鸡西市鸡冠区红军办仲兴委土地局综合楼1-3-1-6门市房为张丽柱做抵押担保。贷款到期后，张丽柱未还欠款。鸡西市恒山区人民法院作出（2018）黑0303号38号之三执行裁定书，将王国军所有的位于红军办仲兴委土地局综合楼1-3-1-6（房产证号：Ｓ2××83，面积87.44平方米），以变卖价734,496元交付给鸡西农商行。财产权自本裁定送达买受人时起转移。王国仲向本院提起确认2013年2月8日与王国军签订的门市租赁合同有效，该租赁合同中的第二条约定：“年租金约定为人民币35,000元，因双方存在债权债务关系，目前双方租金已经付清10年房租款参拾万元整”；在庭审中，王国仲陈述称：“案涉房屋十年租金为350,000元，王国仲替王国军交纳50,000元供热费用，王国仲给付王国军房屋租金300,000元”。王国军陈述称“我在2012年9月份以后，我从王国仲处借款150,000元，在签订门市租赁合同时还剩20,000元或者是30,000元借款未偿还给付王国仲，该房屋租金300,000元是在签订房屋租赁合同后，王国仲一个半月内分三次到四次给付我的”。王国仲与王国军之间陈述及与门市租赁合同约定内容存在矛盾。一审法院认为，确认合同效力纠纷是指双方当事人对合同是否生效有争议产生的纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具有下列条件的民事法律行为有效…（二）意思表示真实；…。结合本案，庭审中，王国军陈述对该门市租赁合同中的第2条的内容与王国仲陈述的内容均不一致，相互矛盾，意思表示不真实。王国仲也未能提供有效证据予以证实房屋租赁费给付的相关证据，故王国仲请求与王国军在2013年2月8日签订的门市租赁合同有效及请求鸡西农商行支持2013年2月8日王国仲与王国军签订的门市房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定条规定，判决：驳回王国仲的诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王国仲提交的证据一，鸡西农商行对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认；鸡西农商行对证明目的有异议，结合鸡西农商行提交的鸡西市众鑫汽车服务中心的工商档案内容，鸡西市众鑫汽车服务中心的经营场所是在2018年3月1日由鸡冠区向阳4035-4-5-65变更至本案争议门市的坐落地址，故本院对证明目的不予确认。对王国仲提交的证据二，鸡西农商行对证据有异议，因王国仲未提交其他证据佐证卢阳与王国军的通话内容为恐吓王国军，故本院对该证据不予确认。对王国仲申请法院调取的张丽柱贷款档案，本院对证据的真实性予以确认；鸡西农商行对证明目的有异议，且异议理由成立，故本院对证明目的不予确认。对鸡西农商行提交的证据一，王国仲对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认；王国仲对证明目的有异议，结合企业注册信息内容，鸡西市众鑫房产经纪服务有限公司成立于2017年8月17日，经营场所为黑龙江省鸡西市鸡冠区双盛家园**楼**门市，故本院对该事实予以确认。对鸡西农商行提交的证据二，王国仲对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认；关于争议门市租赁费用的给付问题，数次庭审中王国仲及王国军的陈述均不一致，故本院对该事实予以确认。对鸡西农商行提交的证据三，王国仲对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以确认；王国仲对证明目的有异议，但结合证据内容，本院对鸡西市众鑫汽车服务中心的经营场所是在2018年3月1日由鸡冠区向阳4035-4-5-65变更至本案争议门市的坐落地址的事实予以确认。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是，1、2013年2月8日王国仲与王国军签订的门市房租赁合同是否有效；2、王国仲要求鸡西农商行继续履行门市房租赁合同是否应予支持。王国仲举示了其与王国军签订的落款日期为2013年2月8日的门市房租赁合同，主张案涉房屋租赁在先抵押在后，鸡西农商行应依据买卖不破租赁原则继续履行租赁合同。鸡西农商行对合同签订日期有异议，认为合同日期存在倒签可能，且在贷前审查时，王国军夫妻明确房屋租赁状态为否。首先，租金支付是租赁合同具体履行的权利义务，王国仲、王国军对于本案房屋租金交付数额与方式的陈述前后矛盾，至本案二审诉讼，王国仲、王国军也未提供任何关于租金支付的凭证或实际付款的证明材料。故，就王国仲主张的其已全部支付租赁合同项下的全部租金，缺乏充分的证据证明。其次，租赁权作为物权化的债权，在鸡西农商行对合同签订时间有异议的情况下，王国仲除应举示租赁合同外，还应举证证明自己在房屋抵押前已经实际占有、使用了案涉房屋，即抵押之前租赁权实际设立。本案中，王国仲提交的鸡西市众鑫汽车服务中心营业执照，虽记载经营场所为争议门市所在地，但经查询工商档案，该地址是在2018年3月1日才变更的。王国仲主张其自合同签订之日即实际占有、使用房屋，但未提交证据证明。综上所述，王国仲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王国仲承担。本判决为终审判决。审判长  徐媛凤审判员  杨桂荣审判员  张忠义二〇二一年三月二十三日书记员  李 木