福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终296号 上诉人（原审原告）：林彩燕，女，1974年5月22日出生，汉族，住福建省漳浦县，现住福建省东山县。 委托诉讼代理人：蔡火旺，福建三和律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：福建帝业房地产开发有限公司，住所地福建省东山县铜陵镇苏峰街680-102号。统一社会信用代码913506267845410313。 法定代表人：黄超凡，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈剑东，福建劲节律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈铭威，福建劲节律师事务所执业律师。 原审第三人：唐镇国，男，1958年12月9日出生，汉族，住福建省东山县，现住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林秀福，福建劲节律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢毅彬，福建劲节律师事务所实习律师。 原审第三人：林玉妹，女，1962年10月27日出生，汉族，住福建省东山县，现住福建省东山县。 上诉人林彩燕因与上诉人福建帝业房地产开发有限公司（以下简称“帝业公司”）及原审第三人唐镇国、林玉妹物权保护纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林彩燕及其委托诉讼代理人蔡火旺，上诉人帝业公司的委托诉讼代理人陈铭威，原审第三人唐镇国的委托诉讼代理人林秀福、谢毅彬到庭参加诉讼。原审第三人林玉妹经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林彩燕上诉请求：维持原判，并增判确认案涉摊位所有权归林彩燕所有。事实和理由：1.林彩燕为证明唐镇国与帝业公司的回购合同时间倒签而申请鉴定，因唐镇国和帝业公司均无法提供符合要求的样本而导致鉴定无法进行，依法应对回购事实不予采信；2.根据2018年1月唐镇国与林彩燕的电话录音，唐镇国对林玉妹出售摊位事前是明知的，并以其未在买卖合同签名进行要挟，一审未予认定错误；3.一审认定案涉摊位作价90000元错误，实为88900元；4.林彩燕有理由相信林玉妹出售摊位系其夫妻共同意思表示，一审法院既认定林玉妹已让渡案涉摊位的占有、使用、收益和处分的权利，但又不明确林彩燕享有案涉摊位的所有权错误。 帝业公司辩称，1.帝业公司一审时已提交检材原件交由鉴定，林彩燕没有证据证明回购协议系伪造；2.本案是物权保护纠纷，案涉摊位早已由黄超凡、陈凤敏购买并已办理权属登记，林彩燕不是案涉摊位所有权人，不存在主张物权保护的权利基础；3.本案判决结果与黄超凡、陈凤敏有利害关系，应予追加作为第三人参加诉讼。 帝业公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回林彩燕的诉讼请求。事实和理由：1.帝业公司开发的“帝业农贸市场”已于2009年出售给黄超凡、陈凤敏，黄超凡、陈凤敏业已办理产权登记。帝业公司在交房前为了农贸市场开市而先行转让给唐镇国的只是摊位使用权，而非所有权；2.林玉妹于2017年1月将案涉摊位用于向林彩燕抵债时，帝业公司已向唐镇国收回了摊位。一审法院认定帝业公司未收回《收款收据》不得对抗善意第三人于法于理不符。综上，“帝业农贸市场”业主为案外人黄超凡、陈凤敏，帝业公司也已向唐镇国收回用益物权，林彩燕不享有任何物权。帝业公司将收回的摊位实施改造不存在侵权。 林彩燕辩称，1.本案历经一审、二审和重审一审，帝业公司均主张其系案涉摊位所有权人，此次上诉才主张案涉摊位已于2009年出售并已登记在案外人黄超凡、陈凤敏夫妻名下，如果属实，帝业公司出售、回购及拆除案涉摊位的行为均属违法；2.帝业公司为黄超凡独资的一人有限责任公司，从帝业公司将案涉摊位出售给法定代表人黄超凡的行为分析，即使案涉摊位的权属登记属实，因帝业公司财产与法定代表人个人财产混同，也不影响一审认定；3.案涉摊位所在的农贸市场能够砌成众多摊位出售，并能够登记成为特定业主所有权的客体，依法应认定属于农贸市场的专有部分，一审认定帝业公司出售的是建筑物区分所有权而非仅仅是使用权，并无不妥；4.林彩燕受让摊位时有理由相信是基于唐镇国、林玉妹的共同意思表示，具备善意并支付合理对价后进行占有，仅因帝业公司原因而无法分割确权，故林彩燕已依法取得案涉摊位所有权，帝业公司未经法定程序进行拆毁违法，应承担侵权责任。 唐镇国述称，认同帝业公司的上诉请求，一审认定事实不清，程序严重违法，具体如下：1.案涉摊位登记为案外人黄超凡、陈凤敏所有，林彩燕并非本案中受侵害的物权权利人或占有人，一审遗漏当事人，程序严重违法；2.唐镇国与帝业公司形成债权关系，对案涉摊位仅享有使用权，双方达成回购协议后债权关系也消灭；3.林玉妹对案涉摊位没有处分权，其与林彩燕的债务属于民间标会的非法债务，与唐镇国无关，案涉买卖合同不符合以物抵债及善意取得的条件，应认定无效。一审判决侵犯物权人的权益，并变相认同不可分割的整体可以分割买卖，请求二审法院依法裁决。 林玉妹未提交书面陈述意见。 林彩燕向一审法院起诉请求：1.帝业公司返还林彩燕址在东山县××镇××街××路××市场××摊位，并排除妨碍、恢复原状；2.帝业公司赔偿林彩燕案涉摊位租赁损失（自2018年7月17日起至帝业公司返还案涉摊位之日止，以每日租金25元计付，暂计至2018年9月16日止为1500元）。诉讼过程中，林彩燕撤回排除妨碍、恢复原状的诉讼请求。 一审法院认定事实：2010年1月18日，帝业公司将案涉摊位以83000元的价格出售给唐镇国，并出具收款收据作为交易凭证。2013年6月30日，帝业公司为了整个市场产权完整及便于经营管理，与唐镇国协商签订了回收案涉摊位的协议书，约定帝业公司支付唐镇国70000元及由唐镇国再继续使用案涉摊位5年（自2013年6月30日起至2018年6月29日止），期满由帝业公司切割收回案涉摊位的方案，并同意由帝业公司先行支付60000元，余款10000元待使用期满前唐镇国将摊位移交并把前述60000元的收款收据交还给帝业公司时支付。因唐镇国的妻子林玉妹（唐镇国与林玉妹于2018年4月4日离婚）尚欠林彩燕款项，双方便协商购销案涉摊位以消灭债权债务关系。2017年1月15日，林玉妹向林彩燕出示了帝业公司出具的案涉摊位收款收据原件、结婚证复印件等材料，双方签订房屋买卖合同，约定林玉妹将案涉摊位作价90000元转让给林彩燕以抵偿欠款。合同签订后，林彩燕收执了前述帝业公司出具的案涉摊位收款收据原件；林玉妹将讼争摊位移交给林彩燕。2018年1月1日，林彩燕向案涉摊位的原租赁经营者黄丽芬收取了2018年度的租金9000元。2018年7月16日，帝业公司拆除案涉摊位。至今，案涉摊位未被其他人占有、使用。另查明，案涉摊位2017年度、2018年度的租金为9000元。诉讼过程中，林彩燕申请对帝业公司与唐镇国签订的回购协议及唐镇国出具的收据的实际时间与落款时间是否一致进行鉴定，后鉴于唐镇国不能提供相关鉴定样本，林彩燕认为该鉴定事项事实上无法继续进行，鉴定人据此终止此次鉴定工作。 一审法院认为，就本质来说，摊位属一个特定空间，此摊位与彼摊位能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，因此，摊位应属《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分，其业主依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，帝业公司向唐镇国出售的案涉摊位应属建筑物专有部分，其出售的是建筑物区分所有权，并非仅是使用权。虽帝业公司与唐镇国就案涉摊位签订了回收协议，但帝业公司未收回该权利凭证（即收款收据），不得对抗善意第三人，实际上该摊位被回收，作为唐镇国的配偶林玉妹亦不知情。关于在唐镇国与林玉妹婚姻关系存续期间，林玉妹与林彩燕签订案涉房屋买卖合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，林玉妹对案涉摊位是否具有完全的处分权并不影响其与林彩燕签订的房屋买卖合同的效力，且该合同亦不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故应认定为有效合同，案涉摊位已移交林彩燕，林玉妹的债务亦已抵偿，双方已依约履行合同义务，故可认定林玉妹已向林彩燕让渡了案涉摊位的占有、使用、收益和处分的权利。帝业公司认为其因已回收并执掌案涉摊位，于法无据不予采纳，其应将案涉摊位返还林彩燕。同理，帝业公司对案涉摊位进行拆除亦于法无据，已侵害林彩燕的权利。现林彩燕请求帝业公司赔偿其租赁损失于法有据，应予支持。庭审中，帝业公司虽认为租赁损失应以整体的相同位置的租金为计算标准，但其经释明拒不申请鉴定，现林彩燕请求按案涉摊位出租金额（每年9000元即每日25元）计算，经审查，该租金标准在合理范围内，可以照准。林彩燕请求帝业公司支付自2018年7月17日起至返还摊位之日止按每日25元计算的租赁损失，于法有据，予以支持。林彩燕主张至2018年9月16日帝业公司应支付租赁损失1500元，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条第一款、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，判决：一、福建帝业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向林彩燕返还址在东山县××镇××街××路××市场××摊位；二、福建帝业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林彩燕支付租赁损失（自2018年7月17日起至返还摊位之日止，按每日25元计算，暂计至2018年9月16日止为1500元）。案件受理费2088元，由帝业公司负担。 案经本院审理，林彩燕对一审认定帝业公司与唐镇国签订摊位回收协议及抵偿欠款金额有异议，帝业公司对一审认定其出售摊位所有权、认定案涉摊位年租金为9000元以及不能鉴定的原因有异议，唐镇国认同帝业公司的异议并对林玉妹债务的合法性提出异议。对一审认定的其他事实，当事人均无异议，本院对没有异议的事实予以确认。对异议的抵偿欠款金额和林玉妹债务合法性的事实，因不影响本案审理结果，本案中不作认定。其他异议事实，本院将并入争议焦点进行分析。 二审中，双方当事人均补充提供了新证据。 林彩燕提供：1.帝业公司与案外人王德安签订的《摊位买卖协议》，该协议载明帝业公司将“摊位所有权”以145000元出售给王德安、摊位使用年限从2009年4月12日至2047年5月29日止、在使用期限内“该摊位的使用权归乙方所有”等内容，拟证明帝业公司出售的是摊位所有权；2.林彩燕的东山县铜陵镇铜亭街东亭路帝业商厦4幢D118号权属证书，拟证明案涉摊位系未确权及有争议的公共空间，并非黄超凡所有。 帝业公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，但认为案涉摊位无法再行产权分割，王德安的《摊位买卖协议》与本案无关。权属证书登记的是店面，与摊位没有关联性。 唐镇国认可帝业公司的质证意见，并认为王德安的《摊位买卖协议》属于附期限的使用权买卖。 帝业公司提供：帝业公司与陈凤敏、黄超凡就东山县××镇××号××室签订的《商品房买卖合同》、不动产登记申请书、完税证、销售不动产统一发票及不动产权证书，拟证明陈凤敏、黄超凡于2009年6月1日支付东山县××镇××号××室全部购房款，并于2009年6月10日税务申报完毕。 林彩燕对上述证据的真实性没有异议，但认为不足以证明陈凤敏、黄超凡主张的权属。 唐镇国对上述证据的真实性及证明的内容均无异议。 二审中，本院就东山县××镇××号××室能否再行分割为不动产单位进行权属登记的问题函询东山县不动产登记中心，该中心函复：同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件后方能受理。 林彩燕认为，上述复函并未就案涉摊位是否可以分割作出明确答复，说明案涉摊位产权尚属争议状态。 帝业公司、唐镇国认为，上述复函已能证明案涉摊位涵盖在陈凤敏、黄超凡登记面积范围内作为一个物权整体，是东山县××镇××号××室的组成部分，不能单独也无法进行分割，故也不能单独转让。 对上述证据的真实性，各方当事人均无异议，本院予以认定，对关联性问题，本院认证如下：1.林彩燕提供的《摊位买卖协议》既载明摊位所有权又载明摊位使用权及摊位所在土地使用期限，不足以证明帝业公司出售的是摊位所有权，东山县铜陵镇铜亭街东亭路帝业商厦4幢Ｄ118号权属证书是对店面的权属登记，不能证明案涉摊位的权属问题。2.帝业公司提供的《商品房买卖合同》等证据能够相互印证，足以证明黄超凡、陈凤敏向帝业公司购买东山县××镇××号××室，支付全部价款并办理权属登记的事实。3.根据东山县不动产登记中心函复，东山县××镇××号××室应当提交相关部门同意分割的批准文件后才能再行分割登记。 根据上述认证，现场勘查以及当事人的陈述，本院还查明：1.2009年5月，黄超凡、陈凤敏向帝业公司购买东山县××镇××号××室，处于房屋总层数6层的第1层，2018年8月经东山县不动产登记中心登记为黄超凡、陈凤敏共同共有，房屋建筑面积678.89平方米。在678.89平方米的空间内，砌筑有多个长条形水泥案桌，并分隔成相对独立的摊位，案涉摊位位于其中。根据本院现场勘查，该摊位紧挨“海鲜006”，目前处于无人经营状态。在帝业公司出具给唐镇国的收款收据中，案涉摊位标明“海鲜摊3－11轴左右”，但现场无法据此确认位置；2.帝业公司成立于2006年3月，为黄超凡独资的一人有限责任公司。 本院认为，本案二审阶段的争议焦点是：1.案涉摊位是否已由案外人登记权属？2.案涉摊位的回购合同是否真实？3.帝业公司拆除案涉摊位是否构成侵权？对此，本院分析、认定如下： 一、案涉摊位是否已由案外人登记权属 根据本院二审查明的事实，东山县××镇××号××室包括案涉摊位面积在内的房屋建筑面积678.89平方米，已由案外人黄超凡、陈凤敏向帝业公司购买并登记物权，故案涉摊位已登记为黄超凡、陈凤敏的专有部分，应认定已由黄超凡、陈凤敏登记权属。 二、案涉摊位的回购合同是否真实 根据福建历思司法鉴定所的《委托受理函》《终止鉴定告知书》及一审法院因鉴定事宜而制作的询问笔录、质证笔录，导致无法鉴定的原因是唐镇国无法提供其于2013年间形成的且笔迹墨迹种类与待检笔迹墨迹种类相同的样本。因唐镇国无固定服务处所，其无法提供当时形成的样本情有可原，没有证据表明唐镇国能够提供而拒不提供，帝业公司则同意提供由其保管的回购协议等检材原件配合鉴定，故根据不能鉴定的实际情况，不应推定唐镇国和帝业公司承担拒不提供证据配合鉴定的不利后果，林彩燕仍应对申请鉴定的举证事项承担举证不利的法律后果，故本院对回购事实予以认定。虽然林彩燕提供的2018年1月林彩燕夫妻与唐镇国的三人谈话录音，体现唐镇国欲将案涉摊位加价出售的内容，而未提及案涉摊位已被回购的事实，但由于当时案涉摊位尚未被拆除，且根据唐镇国与帝业公司的回购协议和移交单，案涉摊位移交帝业公司的时间也尚未届满，故仅凭唐镇国欲将案涉摊位加价出售的表示，尚不足以否定帝业公司与唐镇国存在协议回购的事实。 三、帝业公司拆除案涉摊位是否构成侵权 首先，因帝业公司由黄超凡一人独资，帝业公司的法定代表人亦为黄超凡，故黄超凡对帝业公司与唐镇国之间围绕案涉摊位的出售、回购、拆除等处分登记在自己名下财产的行为应当知情，但均未提出异议，故应认定帝业公司上述行为均为代表黄超凡行使物权人的权利。 其次，林玉妹与林彩燕签订买卖合同时向林彩燕出示的帝业公司出具的收款收据，载明案涉摊位的权利人是唐镇国，故林玉妹无处分权，即使案涉摊位属唐镇国与林玉妹共同财产，林玉妹亦无权擅自处分。唐镇国未在买卖合同上签名，委托书上的签名亦非其本人签写，其在2018年1月的谈话录音中多次表示对林玉妹转让案涉摊位不知情。林玉妹在一审庭审中，也陈述唐镇国对其转让案涉摊位不知情，其无权处分案涉摊位并表示其从未见过林彩燕提供的唐镇国签名的委托书。根据上述分析，林玉妹对案涉摊位无处分权，而林彩燕在与林玉妹签订案涉摊位买卖合同进行以物抵债时，也显然欠缺善意的、合理的注意义务，不足以认定林玉妹构成表见代理。因此，双方签订的买卖合同对唐镇国无法律拘束力。 第三，即使林玉妹与林彩燕签订的买卖合同对唐镇国有拘束力，该合同的履行也有赖于唐镇国与帝业公司出售摊位协议的履行，且林彩燕享有的合同权益也不能超出唐镇国对帝业公司享有的合同权益。现有证据表明，唐镇国与帝业公司并未签订书面的出售摊位协议，林彩燕对唐镇国与帝业公司主张口头约定10年使用期限亦不认可，更何况唐镇国与帝业公司已通过签订回购协议提前终止了使用期限，故唐镇国和林彩燕的合同权益均无法确定。根据东山县不动产登记中心函复，在取得相关部门同意分割的批准文件之前，不动产登记中心无法直接对案涉摊位单独进行权属登记，故案涉摊位无论是帝业公司出售给唐镇国，还是林玉妹出售给林彩燕，都只能是一定时间内的使用权。案涉摊位的使用权基于当事人约定而产生，根据物权法定原则，物权的种类和内容应由法律规定，林玉妹依法并不享有用益物权。林玉妹与林彩燕签订的买卖合同实为以物抵债协议，由于尚未完成物权转移，客观上也无法完成物权转移，林彩燕仅凭帝业公司尚未收回的收款收据，不足以取得物权的对抗效力。 综上所述，案涉摊位已登记为黄超凡、陈凤敏的专有部分，帝业公司拆除案涉摊位的行为，属代为行使黄超凡作为物权人的权利，林彩燕基于与林玉妹的买卖合同而享有的占有等权利，并不足以有效对抗物权人的主张，故帝业公司拆除摊位的行为并不构成侵权，由此造成的损失，林彩燕可向林玉妹主张。林彩燕上诉请求确认摊位所有权属于二审增加的诉讼请求，本院依法不予审理。黄超凡、陈凤敏申请在第二审程序中作为第三人参加诉讼不符法定程序，本院不予准许。帝业公司的上诉请求成立，予以支持。原判认定事实错误，应予纠正。林玉妹经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下： 一、撤销福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初1057号民事判决； 二、驳回林彩燕诉讼请求。 一、二审案件受理费各2088元，均由林彩燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈于伦 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二一年三月二十九日 法官助理 杨 烨 书 记 员 林延龄