北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2232号上诉人（原审被告）：李兆年，男，1962年1月7日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京八达岭山庄社区服务有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路**。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：李海涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：苏萌，男，该公司员工。上诉人李兆年因与被上诉人北京八达岭山庄社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李兆年上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回山庄服务公司的一审诉讼请求。其上诉理由主要是：当时小区有三家物业在管理，李兆年未收到过任何物业收费通知，山庄服务公司不能证明其就是事实管理单位，其作为诉讼主体不合法。2013年山庄服务公司派人将李兆年家水井破坏，山庄服务公司未尽到物业管理责任，导致李兆年一直无法居住涉案房屋，故不应支付物业费。山庄服务公司辩称，同意一审判决，不同意李兆年的上诉请求和理由。水井损坏不是山庄服务公司造成的，李兆年以不在案涉小区居住拒交物业费不合理。山庄服务公司向一审法院起诉请求：李兆年给付拖欠的2012年10月1日至2018年12月15日的物业费55305元。一审法院认定事实：一、《责任书》载明：“甲方：北京市延庆县八达岭山庄业主委员会；乙方：程某。从2012年10月1日起，山庄的物业管理与服务及由此发生债权债务由程某负责和承担。双方经协商达成如下协议：一、在物业费没有收缴到位的情况下，乙方提供资金保障山庄的正常物业管理与服务，解决山庄物业员工的生活和工资、设施设备维修和运行等问题。二、乙方依法组织员工做好山庄物业管理与服务，自行承担责任。1.乙方的职责、服务内容和奖惩，见《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》的第三部分总经理的工作职责、第四部分接待业主（客服）服务内容和考核标准、第五部分安全服务内容和考核标准、第六部分保洁绿化服务内容和考核标准、第七部分工程维修服务内容和考核标准。2.乙方要保障供水、垃圾及时清运、依法做好人员和车辆出入管理、加改建和装修装饰管理、养犬管理，保障山庄安全和正常的工作生活秩序。3.从12月1日起甲方依据《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》对乙方提供的物业服务进行考评和奖惩，乙方自觉接受甲方的监督和检查。若不履责受甲方处罚，乙方以珍品苑六号楼6208号房产作为履行责任的财产保证，甲方有权处置。四、乙方依法规范物业管理与服务的劳动用工，保安人数不低于60人，使用好遗留的80名农民工，客服不低于6人，工程不低于8人。每位员工的定岗和岗位职责报甲方。六、物业服务费及公共收益。1.自2012年10月1日0时起至业主大会决定新的物业服务方式止，乙方享有山庄全部物业费债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。2.物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积（按房产证所表明的建筑面积计算，尚未取得房产证的以售房责任书中表明的建筑面积计算）交纳。物业收费标准为：【公寓住宅】：1.4元/平方米/月；【别墅】：2.50元/平方米/月；配套公建和商业设施按相关法规规定收取。十一、甲方责成乙方出资注册成立物业服务公司并担任法定代表人，作为物业运行载体，甲方对该公司有决定权。十五、本责任书在业主大会决定新的物业管理方式之前有效。十六、本责任书终止后，新的物业服务者接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本责任书执行。”二、2017年7月28日，（2016）京0119民初367号民事判决书（以下简称367号判决）判决：“确认高某、王某1、王某2、张某、孙某、曹某、彭某与程某于二○一二年九月三十日签订的《八达岭山庄物业管理与服务责任书》无效”。即案涉《责任书》被认定无效。2018年7月9日，（2018）京01民终960号民事判决书（以下简称960号判决）维持367号判决。三、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李连荣，李连荣与程某系母子关系。李连荣出具情况说明认可程某为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。程某在该院与其谈话中表示：“八达岭山庄所涉追索物业费的权利义务均归山庄服务公司。虽然在该公司成立之前是我在经营管理，但是我同意由公司承继债权债务，进行物业费用的追索。此外，我想说明一下，关于物业管理问题，物权法规定可以委托物业公司或者其他管理人进行管理，所以无论是我个人，还是公司，在进行物业服务方面都是具有合法资格的。”四、该院（2019）京0119民初145号民事判决书和北京市第一中级人民法院（2019）京01民终8972号民事判决书认定：2017年8月28日，北京市延庆区八达岭镇人民政府对北京市延庆区八达岭山庄业主委员会予以变更备案。2017年11月22日，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会出具告知函：“八达岭山庄物业负责人程某：八达岭山庄业主委员会经过讨论研究、全体委员一致表决同意，决定从2017年12月31日起程某不再担任八达岭山庄物业服务管理负责人工作。自2018年01月01日起，原物业除外聘保安部（需另行签订聘任合同），其它各部门的工作人员依旧维持正常的服务管理工作（工作安排若有变化，应以业委会通知为准）。鉴于程某已收取山庄业主2017年全年的物业费，2017年12月份之前，与八达岭山庄物业服务管理工作相关的工资及费用均由程某支付。望程某及每位工作人员知悉本函后，配合业委会做好物业各方面的交接工作。”2017年11月23日，程某予以答复：“1.本届业委会选举不合法，现有业主已经起诉至延庆区法院，要求撤销本届业委会委员的选举决定，案件正在审理当中。因此业委会无权作出相应决定。2.根据《八达岭山庄物业管理与服务责任书》第十五条规定在业主大会作出决定新的物业管理方式之前，责任书一直有效。而贵业委会并没有召集组织业主大会，更没有经过业主大会形成新的决议，因此贵业委会无权擅自解除《八达岭山庄物业管理与服务责任书》确定的内容。业委会与我经过协商签订的《八达岭山庄物业管理与服务责任书》，如果需要处理相关事宜，建议通过法律途径解决，针对贵业委会的《告知函》，我不认可相关内容。”2018年6月27日，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会以排除妨害纠纷案由起诉程某，该案案号为（2018）京0119民初6833号（以下简称6833号案件）。2018年12月13日，6833号案件民事调解书调解：被告程某及其雇用人员（详见名单）于2018年12月16日10时撤离八达岭山庄小区1号、2号、3号大门门卫室、岗亭，腾空物业服务中心大楼（原名“物业综合楼”）并移交给原告北京市延庆区八达岭山庄业主委员会。2018年12月16日，程某撤出该小区。五、庭审中李兆年认可八达岭山庄依兰苑7号（E-7）房屋是其购买的，房屋面积为296.94平方米，上述房屋是2010年交付李兆年的。2020年7月23日，八达岭山庄依兰苑7号（E-7）房屋的所有权人由李兆年变更为张玉梅。六、庭审中，山庄服务公司提交的《商品房买卖合同》不完整，李兆年提出山庄服务公司提交的《商品房买卖合同》是假的。对此，山庄服务公司称《商品房买卖合同》是其从开发商处复印的，不知道真假。该院认为，山庄服务公司提交《商品房买卖合同》，证明的是李兆年是八达岭山庄依兰苑7号（E-7）房屋的业主，庭审中，李兆年认可2020年7月23日之前其为八达岭山庄依兰苑7号（E-7）房屋的业主。因此，山庄服务公司提交的《商品房买卖合同》真假的问题，该院没有再继续进行审查的必要。七、山庄服务公司提交的该院（2019）京0119民初145号民事判决书和北京市第一中级人民法院（2019）京01民终8972号民事判决书，证明的是其在2012年10月1日至2018年12月15日期间为李兆年的八达岭山庄依兰苑7号（E-7）房屋所在的小区提供了事实上的物业服务。李兆年对上述判决书的真实性认可，但不认可山庄服务公司的证明目的。该院认为，上述两份民事判决书均已发生法律效力，该两份判决书中认定的事实，该院予以确认。八、山庄服务公司提交的张贴在大门上的催交物业费的照片，证明其2019年12月向李兆年催交过物业费。李兆年不认可该催交物业费的照片，认为该照片不是2012年至2018年期间张贴的，山庄服务公司的起诉超过了诉讼时效。该院认为，山庄服务公司提交的照片虽不是其2012年至2018年期间张贴的，但由于物业服务具有连续性，山庄服务公司撤出小区至今未满三年，故李兆年关于山庄服务公司的起诉超过了诉讼时效的意见，该院不予采纳。九、诉讼中，李兆年提出因其八达岭山庄依兰苑7号（E-7）房屋院内水井里的水管被破坏，导致房屋不能使用，山庄服务公司是不是应当赔偿李兆年损失的问题。该院认为，本案属于物业服务合同纠纷，对于山庄服务公司是否承担赔偿李兆年损失的问题，李兆年应另行要求解决。另，李兆年提出山庄服务公司管理期间，其院里修高铁给房屋业主的补贴款一事，不在本案的审理范围内，李兆年可另行要求解决。一审法院认定上述事实的证据有，《北京市内销商品房预售契约》《责任书》、北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初145号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2019）京01民终8972号民事判决书及当事人陈述等。一审法院认为，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，程某基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，尽管2018年7月9日该《责任书》被二审认定无效，但是结合2017年11月22日北京市延庆区八达岭山庄业主委员会出具的告知函内容、6833号案件民事调解书，可以形成证据链，证明程某、山庄服务公司自2012年10月1日起为李兆年居住的小区提供事实上的物业服务，直至2018年12月16日撤出该小区时止。故该院认定事实服务期间为2012年10月1日至2018年12月15日。关于山庄服务公司是否有收取物业费资格的问题以及李兆年提出其与山庄服务公司的关系问题，虽然《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程某、山庄服务公司作为物业服务的提供者，在事实上提供了物业服务，作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用，故李兆年关于其不知道与山庄服务公司有物业服务合同关系的意见，于法无据，该院不予支持。关于山庄服务公司主体资格问题，程某自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程某的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定，故李兆年应给付山庄服务公司物业费。关于物业费的收费标准问题，山庄服务公司主张的2.5元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区别墅住宅物业费的一般收费标准，亦未高出案涉小区前期物业费的收费标准，且已交物业费业主亦是按照该标准交纳，故该院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。李兆年关于山庄服务公司的起诉已超过了诉讼时效的抗辩，由于物业服务具有连续性，山庄服务公司撤出小区至今不满三年，故该院不予采纳。2020年7月23日之前，李兆年是八达岭山庄依兰苑7号（E-7）房屋的所有权人，无论李兆年是否居住上述房屋，山庄服务公司为李兆年提供了事实上的物业服务，李兆年就应支付相应的物业费。关于应当交纳的物业费数额问题，鉴于程某、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，且《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，故该院在山庄服务公司主张的2.5元/㎡/月的物业费标准基础上酌情减少15%。李兆年2012年10月1日至2018年12月15日期间应交纳物业费的金额为47009.25元（55305×85%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、李兆年于判决生效后七日内给付山庄服务公司2012年10月1日至2018年12月15日的物业费共计47009.25元；二、驳回山庄服务公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据在案证据及审理情况，一审法院认定程某、山庄服务公司自2012年10月1日至2018年12月15日为李兆年居住的小区提供事实上的物业服务，并对山庄服务公司基于程某的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼的主体资格予以确认，以及认定李兆年作为物业服务关系相对方的业主理应支付一定的服务费用，均属正确，本院予以确认。李兆年关于山庄服务公司不能证明其系事实上的物业管理单位、其作为本案诉讼主体不合法的上诉主张不能成立。李兆年上诉所提其家水井系被山庄服务公司破坏一节，山庄服务公司予以否认，李兆年未能对此提交证据证明，本院无法采信，李兆年以此为由认为其无法居住涉案房屋、故不应支付物业费的上诉主张不能成立。综上，李兆年的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1183元，由李兆年负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇二一年三月三十日法官助理 马云辉书 记 员 原 月