广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3709号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄珠，男，1943年7月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州柏名物业租赁有限公司，住所地广州市番禺区石壁街石三村华陀路****。法定代表人：姚后贵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李军锋，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东金海圣律师事务所律师。上诉人黄珠因与被上诉人广州柏名物业租赁有限公司（以下简称柏名公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10836号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，并公开开庭进行了审理。上诉人黄珠及其委托诉讼代理人王磊，被上诉人柏名公司委托诉讼代理人陈佳佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄珠上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四判项；2.黄珠与柏名公司在2019年12月31日签署的合同于2020年9月10日解除；3.将安装在广州市逢源路XX号XX房的通信机电设备恢复原状，并修复房屋；4.柏名公司向黄珠赔偿损失60000元；5.由柏名公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决事实认定和法律适用均存在错误。一、一审法院以黄珠没有证据证实其对天面享有产权或者拥有合法的出租权利来判定《通信基站站址租赁合同》无法履行，属于事实认定和法律适用错误。首先，2009年9月1日，黄珠与中国联通广州分公司基站授权租赁部就广东省广州市逢源路XX号XX房（以下简称涉案房屋）签订《微蜂窝基站租赁合同》，约定广州联通公司承租涉案房屋，用于设置微蜂窝基地站。2019年合同期满后双方约定再续租五年，因此才签订《通信基站站址租赁合同》，租赁期限约定从2019年9月1号至2024年8月31号。且根据两份合同，中国联通广州分公司基站授权租赁部均是承租人，均是承租涉案房屋用于安装设备，两份合同的经办人员都是柏名公司联系人范雅雯。由此可见，合同是在使用十年期满基础上续约五年的，而不是全新的合同。其次，在2009年签订第一份租赁合同后，联通公司负责人曾联合派出所卢俊华警官和街道负责人刘主任，组织全体小区业主在宝源路××街道沟通安置通信设备相关事宜，且设备系安装在涉案房屋内，没有侵占其他业主的物权和业主共有层面的使用权，因此合同10年有效期内无履行障碍，联通公司按期向黄珠支付租金。作为2G-4G设备的安装池，在房屋楼面安装通信基站设备，一直没有出现过争议和纠纷。此次新签合同时，并未明确加装包括5G发射塔在内的其他设备，仅作为第一份合同的续签行为，客观上不可能导致其他业主的投诉，黄珠完全没有过错。再次，《通信基站站址租赁合同》第一条约定“乙方在指定位置架设通信杆、改建机房”指定位置对应的应是涉案房屋所对应的天面，合同第四条第一款中的“楼宇天面”也应作文义解释，仅指涉案房屋对应的楼宇天面，绝不是整栋楼的天面。在合同签订时，双方对于该部分的理解仅仅针对涉案房屋对应天面部分的面积，若在此部分天面安装设备出现纠纷，黄珠应按合同第四条第一款规定出面解决纠纷。柏名公司将两条天线私自安装在其他业主房屋天面上，已违反合同约定，合同履行不能的结果也应由其自行承担。最后，根据工信局的文件，使用私人房屋只要征求业主同意并支付使用费，就可以安装相关设备。柏名公司在签合同、安装5G设备时并未告知黄珠相关情况，也没有组织其他业主和相关部门开会研议，宣传国家5G发展政策，消除业主疑虑。柏名公司将增加的两条天线私自安装在离原有天线40公尺的房项上，以致其他业主发现后投诉并要求拆除。即使要把相关设备装在别处，柏名公司也应当履行沟通协调的义务，由此产生的损失应由柏名公司承担。二、一审法院认定在2019年9月6日签订的《通信基站站址租赁合同》于2019年12月31日已解除，缺乏事实依据，不能据此要求黄珠向柏名公司返还租金17500元。柏名公司在2019年底拆除相关设备后，后续双方就继续履行合同持续协商，柏名公司也做出复建基站的方案，积极寻求解决路径。黄珠曾向柏名公司提出复建的方案，可以由柏名公司出面与未参与签订第一份合同后沟通且在这次安装设备后投诉的业主沟通协调，每年给业主一万元作为使用费，或者在涉案房屋和黄珠所有的903房一侧各安装一个发射塔，但后来均未果。可以明确的是，在此期间，柏名公司并未做出解除合同的意思表示，涉案房屋的钥匙也并非黄珠所交付，而是柏名公司通过施工队取得。同时，直至2020年6月底，柏名公司的相关负责人来到涉案房屋和天面考察调研如何复建，七月初约黄珠到铁塔公司商议复建一事。基于此，涉案合同一直处在继续履行的阶段，并未在2019年12月31日解除。一审法院事实认定错误，其要求黄珠向柏名公司返还租金的要求于法无据。根据政府的会议纪要，仅仅要求拆除损害其他业主楼面部分的发射塔，并未要求拆除本就存在的涉案商铺楼顶天台的4G发射塔和安装在涉案商铺内的众多机电设备，导致不仅5G信号没法用，早就存在的4G信号中断，影响周边用户的通话质量和上网需求。另外，因为4G的设备和发射塔并未拆除，黄珠无法与其他通信商另签相同性质的租赁合同，损失巨大。三、《通信基站站址租赁合同》解除的违约责任在于柏名公司，其应向黄珠承担相应的损失赔偿在责任。首先，如前所述，柏名公司违反合同约定在涉案房屋天面之外安装天线，既未通知黄珠，也没有与整栋楼的西面业主进行协商沟通，而且，因为其暴力施工，导致西边业主楼面受损，甚至出现漏水情况，进而招致业主的不满和投诉，其应承担相应的过错责任。其次，根据《市工信局工作会议纪要》所示，柏名公司应拆除天台发射台等设备，并不包括涉案房屋在内的其他设备，以致原来的4G基站不能使用从而导致附近300米内完全没有讯号。综上所述，一审法院以黄珠没有证据证实其对天面享有产权或者拥有合法的出租权利来判定《通信基站站址租赁合同》无法履行，并认定2019年9月6日签订的《通信基站站址租赁合同》于2019年12月31日解除，属于认定事实和适用法律错误。涉案房屋已经出租超过十年，机电设备安装在涉案房屋，通信发射塔安装在涉案房屋对应的天面部分，合同履行顺利。导致合同履行障碍的原因在于柏名公司，没有在指定的涉案房屋对应的天面安装发射塔，也没有与其他业主做好事前沟通工作，且并未严格按照会议纪要的要求仅仅拆除5G发射塔，将4G设备和发射塔一并拆除，与黄珠无关。此外，双方在2019年12月31日未达成解除合同的意思表示，在此后一直在协商复建事宜，柏名公司主张返还租金和押金欠缺事实和法律依据。在黄珠发函要求支付2021年租金未果后，才向法院提起诉讼。《通信基站站址租赁合同》解除的违约责任在柏名公司，其应向黄珠承担相应的损失赔偿在责任。请求二审法院依法查清事实，依法改判。被上诉人柏名公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。黄珠的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。黄珠二审提出的第三项诉请超过原诉请，应当予以驳回。黄珠于2020年9月15日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.确认解除黄珠与柏名公司于2019年9月6日签订的《通信基站站址租赁合同》；2.柏名公司向黄珠赔偿损失，以租赁合同约定的剩余期限未付的租金为标准即120000元；3.本案诉讼费由柏名公司承担。柏名公司反诉请求法院判令：1.黄珠向柏名公司返还2020年1月1日至2020年8月31日多支付的租金17500元；2.黄珠向柏名公司返还已付的电费押金5000元；3.由黄珠承担本案的所有诉讼费。一审法院经审理查明，2019年9月6日黄珠（甲方）与柏名公司（乙方）签订《通信基站站址租赁合同》，约定：甲方同意将其所有或拥有使用权的位于广东省广州市荔湾逢源路XX号XX房出租给乙方，乙方在指定位置架设通信杆、改建机房。租赁期限为5年，从2019年9月1日起至2024年8月31日止。租金（含楼顶天面使用费、管理费等杂费）为年度计30000元；每年租金一次性向甲方支付，在每年9月1日前支付，甲方提供合法收款收据。基站用电由甲方提供电源，乙方单独安装计量电表，电费根据电表实际发生数每3个月由乙方向甲方支付一次，乙方预付电费押金5000元（合同结束后，乙方结清应缴电费，甲方需退还给乙方）。甲方承诺合法拥有出租楼宇之天面的产权，或合法出租的权利，并负责处理因产权、租赁权问题引发的纠纷。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反法律法规及相关规定的，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除本合同。任何一方因不可抗力不能履行或不能完全履行本合同的义务时，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律和本合同另有规定的除外。租赁期届满，双方未对房屋及天面使用提出异议而又未能及时续签合同的，双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，直至一方要重新签订或解除租赁合同为止等。《通信基站站址租赁合同》合同签订后，黄珠将涉案房屋交付给柏名公司；柏名公司通过其工作人员范雅雯向黄珠支付了2019年9月1日至2020年8月31日的租金30000元及合同约定的电费押金5000元。2019年10月11日，广州市工业和信息化局作出《市工信局工作会议纪要》（穗工信会纪〔2019〕95号），载明：2019年9月27日，市工业和信息化局在广州市荔湾区逢源路XX号逢源轩社区中心组织会议，研究解决广州铁塔在逢源路XX号基站投诉的问题。市工业和信息化局、荔湾区科工商信局、多宝街道办事处、莲塘社区居委会、广州铁塔、投诉人等单位有关负责同志及代表参加了会议。会上投诉人代表反映广州铁塔在逢源路XX号楼顶未经业主同意，建设发射塔，要求广州铁塔拆除楼顶一切通信设备。市工信和信息化局就基站投诉问题对广州铁塔和信访人双方之间进行协调，会议纪要如下：一、由广州铁塔在2019年10月31日之前，对广州市荔湾区逢源路XX号楼顶天面，因施工导致损坏的位置进行修复；在12月31日前拆除该楼顶天面所有通信设备，并对拆除后的位置进行修复。二、由荔湾区科工商信局跟进广州铁塔基站拆除及楼顶天面修复等事宜，并做好双方沟通协调工作。至2019年12月31日，柏名公司已按照前述会议要求，拆除通信设备，并搬离涉案房屋内的设备；黄珠收回涉案房屋钥匙。2020年9月4日，黄珠委托广东宏力律师事务所向柏名公司发律师函，催促柏名公司按照《通信基站站址租赁合同》约定向黄珠支付2020年的租金30000元。柏名公司于2019年9月7日签收前述律师函。一审庭审中，黄珠陈述其于1994年3月5日与广州市南方建设开发公司签订房地产预售契约，并支付全部房价款，广州市南方建设开发公司将涉案房屋交付给其使用至今，但尚未办理房产证。关于合同解除，黄珠认为合同仍在继续履行阶段，至今没有解除；柏名公司认为其在2019年12月31日前就对通信设备拆除，合同已于2019年12月31日解除。一审法院认为，黄珠与柏名公司之间签订的《通信基站站址租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有约束力。关于合同是否解除问题。合同约定了柏名公司租赁涉案房屋并在天面指定位置架设通信杆；黄珠负责处理因产权、租赁问题引发的纠纷。而本案中黄珠并没有证据证实其对天面享有产权或拥有合法的出租权利。据《市工信局工作会议纪要》内容，涉案合同签订后，设备安装遭到逢源路XX号其他业主反对和投诉；行政部门介入后，经过协调决定由相关单位拆除通信设备，并对施工损坏位置进行修复。柏名公司已经从涉案房屋撤离，且黄珠也已收回涉案房屋，《通信基站站址租赁合同》因其他业主反对在天台安装通信杠而无法履行。柏名公司主张合同在2019年12月31日解除，有事实依据，一审法院予以确认。黄珠关于《通信基站站址租赁合同》仍处于履行阶段的意见，难以成立，一审法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，关于黄珠主张柏名公司赔偿其120000元损失问题。如上所述，合同因逢源路XX号其他业主反对而最终导致合同无法履行，而且黄珠并无证据证实柏名公司在合同履行中存在违约情形，其主张柏名公司赔偿损失，缺乏依据，一审法院不予支持。其次，关于柏名公司主张返还2020年1月1日至2020年8月31日的租金及电费押金。作为合同出租方，黄珠无法证明其对涉案房屋的天面享有出租权利，也没有按照约定处理合同履行中因产权、租赁问题引发的纠纷，故其应承担合同无法履行的责任。《通信基站站址租赁合同》已经解除，黄珠应向柏名公司退还其已付的2020年1月1日至2020年8月31日的租金及合同电费押金。柏名公司主张的退还租金17500元、电费押金5000元，依据正当，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年11月26日判决如下：一、确认原告黄珠与被告广州柏名物业租赁有限公司在2019年9月6日签订的《通信基站站址租赁合同》于2019年12月31日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告黄珠向被告广州柏名物业租赁有限公司返还租金17500元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告黄珠向被告广州柏名物业租赁有限公司返还电费押金5000元；四、驳回原告黄珠的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1350元，反诉受理费181元，均由原告黄珠负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，一、黄珠第3项上诉请求“恢复安装在涉案房屋的通信机电设备原状，并修复房屋”为二审新增诉请，柏名公司明确表示不同意对此进行调解亦不同意在本案二审中调处。同时，黄珠明确其第4项上诉请求“柏名公司赔偿黄珠损失60000元”的事由与一审第2项诉请的事由一致，只是减少诉请赔偿金额。二、黄珠在二审期间向本院提交：1.微蜂窝基站租赁合同，拟证明（1）2009年黄珠与中国联通广州分公司基站授权租赁部签订租赁合同，黄珠出租涉案房屋用于基站建设，租期从2009年9月1日至2019年8月31日；（2）该份合同到期后，黄珠才与柏名公司续签涉案通信基站站址租赁合同，继续出租涉案房屋用于基站建设；（3）黄珠与中国联通广州分公司基站授权租赁部订立的合同履行顺利，没有任何阻碍。2.穗工信局工作会议纪要（穗工信会纪【2019】95号），拟证明（1）柏名公司安装设备前未与黄珠沟通，未组织其他业主进行协调，且未在涉案房屋对应的天面部分安装设备；（2）因设备安装工人暴力施工导致顶层业主楼面损害而导致投诉，市工信局才做出拆除发射塔的决定；（3）根据会议纪要，仅要求拆除楼面设备，并对楼面进行修复，没有要求拆除涉案房屋本就存在的4G机电设备以及4G发射塔。3.微信聊天记录，拟证明设备拆除后，从2019年12月底至2020年7月份，黄珠与柏名公司联系人一直协商合同继续履行的问题，从未达成解除合同的意思表示。柏名公司质证称：对黄珠所举证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该份租赁合同的承租方是中国联通广州分公司基站授权租赁部，而涉案合同承租方是柏名公司，前述合同与本案没有任何关联性，并不存在黄珠所述的续签效力。对证据2的真实性、合法性予以认可，但该份会议纪要不能证实黄珠主张的证明内容，涉案房屋内部设备权属人是广州铁塔公司，该公司在拆除楼宇天面设备时已将房屋内的设备拆走，且一审也已经查清柏名公司在广州铁塔公司修复楼宇天面及房屋后将涉案房屋交付给了黄珠。对证据3真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，从该份微信聊天截图内容来看，涉案合同实际上早已解除，黄珠只是在与柏名公司工作人员对是否存在赔偿问题进行协商，该份聊天记录并不能证明黄珠所要证明的内容。本院经对黄珠二审所举证据审查认为，前述证据均非二审新证据，且与黄珠所述待证事实无关，不足以证明黄珠的上诉主张。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。因黄珠第3项上诉请求“恢复安装在涉案房屋的通信机电设备原状，并修复房屋”为二审新增诉请，柏名公司明确表示不同意对此进行调解亦不同意在本案二审中调处，故本院二审不作审查处理。根据双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、涉案《通信基站站址租赁合同》的解除时点认定；二、黄珠应否向柏名公司返还2020年1月1日至8月31日期间的租金17500元；三、涉案《通信基站站址租赁合同》提前解除责任认定的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案《通信基站站址租赁合同》的解除时点认定的问题。一审法院认定黄珠与柏名公司签订的涉案《通信基站站址租赁合同》合法有效，理据充分，不作赘述。合同约定柏名公司租赁涉案房屋并在天面指定位置架设通信杆；黄珠负责处理因产权、租赁问题引发的纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。本案中，涉案房屋天面属于全体业主共有，黄珠并不享有专有权利，其也没有证据证实其对天面享有产权或拥有合法的出租权利。依照一审查明和认定的事实，柏名公司已于2019年12月31日前从涉案房屋撤离，且黄珠也已收回涉案房屋。《通信基站站址租赁合同》因其他业主反对在天台安装通信杠而无法履行。一审法院认定涉案租赁合同于2019年12月31日解除，合法有据。至于黄珠上诉主张其虽收回涉案房屋钥匙，但一直与柏名公司就基站复建事宜进行协商并未解除《通信基站站址租赁合同》，因黄珠所举证据并不足以证明其主张，本院不予接纳。二、关于争议焦点二，黄珠应否向柏名公司返还2020年1月1日至8月31日期间的租金17500元的问题。因如前文所述，黄珠作为合同出租方，无法证明其对涉案房屋天面享有出租权利，也没有按照约定处理合同履行中因产权、租赁问题引发的纠纷，其应承担合同无法履行的责任。法院确认《通信基站站址租赁合同》已于2019年12月31日解除，黄珠已实际收回了涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，柏名公司要求黄珠退还2020年1月1日至8月31日期间的租金，理据充分。黄珠上诉主张不应退还该部分租金17500元，不能成立。三、关于争议焦点三，涉案《通信基站站址租赁合同》提前解除责任认定的问题。因如前文所述，涉案合同因逢源路XX号其他业主反对最终导致合同无法履行，而且黄珠并无证据证实柏名公司在合同履行中存在违约情形。黄珠主张柏名公司应承担涉案租赁合同提前解除的违约责任并赔偿其损失60000元，依据不足，本院不予支持。另外，一审法院判决黄珠应向柏名公司返还电费押金5000元，双方均无异议，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人黄珠的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1738元，由上诉人黄珠负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年三月二十二日书记员  纪惠敏黄晶晶