江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终128号上诉人（原审原告、反诉被告）：李娟，女，1988年10月31日出生，汉族，住景德镇市昌江区。委托诉讼代理人：吴小红（系李娟母亲），住景德镇市昌江区。委托诉讼代理人：吴景文，江西京天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯敏，男，1981年7月17日出生，汉族，住所地：江西省。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯靖，女，1976年2月29日出生，汉族，住景德镇市。上诉人李娟因与上诉人冯敏、冯靖房屋租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。上诉人李娟的委托诉讼代理人吴小红、吴景文、上诉人冯敏参加了本案诉讼。本案现已审理终结。李娟上诉请求：依法撤销原审判决，并依法改判两被上诉人退还所收租金18000元、押金12000元，赔偿上诉人装修等损失54380元，共计84380元。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订租赁协议之前就要求被上诉人提供办理营业执照所需的房屋产权证，被上诉人也答应上诉人会提供房屋产权证。签订协议后，上诉人开始装修承租房屋、购买仪器设备、办理营业执照。上诉人从事的是美容美发，在办理经营许可证时需要提供房屋产权证明，遂要求被上诉人提供房屋产权证，但被上诉人一直不提供房屋产权证，导致上诉人营业执照无法办理，也无法开业。2.上诉人承租该房屋后陆续有多个号称是房东的人找上诉人，还有温岭市人民法院的工作人员找到上诉人询问承租房屋情况，上诉人因没有房产证营业执照办不了，又经常有人来骚扰找麻烦，导致上诉人另二位合伙人均因此退出了合伙。二被上诉人故意隐瞒事实，欺骗。3.二被上诉人并不是房屋所有权人，故隐瞒其与房屋所有人签订的房屋租赁期限即将到期及没有转租权的事实，欺骗上诉人与其签订协议，造成上诉人损失。综上，本案租赁协议解除是因二被上诉人的原因，上诉人不应承担过错责任。一审法院判决在事实认定上错误、适用法律上错误。请求二审法院依法改判。冯敏辩称，1.我从来没有赶对方走，只是当时对方的房租已经到期，拖了两个月房租了，对方妈妈说年后解决，到了年后我们打电话了，还是没有来解决。2.房契复印件我早就给对方了，年后对方也不过来，我们一直等也没用，就报了案，实在没办法等对方妈妈过来了，进行协商后我们给了对方时间，对方一直没有出现。3.对方的东西我们在搬走的时候派出所也在场，我们都封存保留完整的，没有变卖，而且也告知了对方随时可以来拿，这个当时房东也在场，可以作证。冯敏、冯靖上诉请求：1.撤销原判，并依法改判驳回被上诉人对其装修损失的诉请；2.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院认定事实错误。首先，被上诉人在原审中证明其装修损失的证据仅为查某、赵某1、吴某、曹达武、赵某2等人提供的收条及证人证言。其中，收条为单方证据，大部分金额是现金支付，而且被上诉人与该五人达成装修合意均是口头约定，并不能证明被上诉人有对本案争议商铺进行了施工装修的事实。根据“谁主张，谁举证”的举证原则，被上诉人应当承担举证不能的不利后果。故该五份收条并不能认定为被上诉人的装修损失。因此，原审法院认定被上诉人装修损失为54380元的事实，毫无根据。其次，本案上诉人与被上诉人签订的店铺租赁合同，上诉人只需按照协议约定向被上诉人交付出租房屋。至于被上诉人如何使用出租房屋，只要不违反相关法律规定，上诉人均无权干涉。虽然银信商住楼Ｅ栋11号店面于2019年3月14日被依法查封，但是根据上诉人与店面原产权人毛红军签订的租房协议书，所约定的租赁期间为2015年5月1日至2020年4月30日，那么在2019年3月14日至2020年4月30日期间，上诉人是可以继续使用该店面。在该期间上诉人将该店面出租给被上诉人亦未造成无法使用的情况。故本案被上诉人承租房屋后未正式营业以及未告知出租房屋查封情形均不能成为被上诉人拒付租金的理由，其未按约定支付租金即构成违约。所以，本案只有被上诉人一方存在过错，上诉人无过错，而原审法院认定上诉人存在过错亦属事实认定错误。2.原审法院适用法律错误。本案上诉人对被上诉人承租房屋后，未正式营业不存在任何过错，而被上诉人未按约定支付租金，即存在过错。故本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，而非是原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律亦错误。恳请二审法院查清案件事实，维护上诉人合法权益，依法予以改判。李娟辩称，1.装修费问题，我们确实装修了，李娟的东西是被强行撬锁搬走的，我们装修费的收据单没有原件，但有复印件，且装修工人已经出庭作证了。实际上，李娟的美容店装修远远不止这么多。我们只是提出了确实已经支付出去了的钱以及能找到的装修工人的费用。2.是否有出租权问题。冯敏与我们签订出租协议时，其租赁权只剩4个月就到期了，实际上对方是超出了租赁期的，要转租需要和原房东重新签订协议。3.我们8月份承租房屋签订后，9月份温岭法院就来人了，正是因为温岭法院以及很多房东来要房租，导致合伙人都起诉李娟，要求李娟支付退伙协议约定的款项。李娟和冯敏签订的协议也写明了，冯敏要保证房屋产权清晰。但是现在房屋产权不清晰，导致李娟未能正常开张，李娟之前支付的房租和押金都是通过微信转账给冯敏指定的小弟，一个姓陈的，我们也提供了相应证据。前期租金和押金也是通过这个方式支付的。在签订协议之前，李娟除了交付租金和押金之外，还提出要求冯敏提供房产证复印件，可是对方一直没有交，直到一审期间另一个房屋所有权人提交了一份房产证，但时间是2020年的。因此，李娟要求解除租赁协议的原因是由于对方所导致，对方应将李娟支付的押金以及房租金额退还给李娟并赔偿其损失。李娟向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告2019年8月15日签订的《店面租赁协议》；2.要求被告退还预付房屋及押金3万元，并赔偿原告装修等损失16万元；3.判决被告承担本案诉讼费等所有费用。冯敏、冯靖向一审法院反诉请求：1.请求判令解除反诉被告与反诉人签订的《店面租赁协议》；2.判令反诉被告向反诉人支付自2019年11月15日起至实际归还租赁商铺之日止的租金，暂计至2020年5月底，逾期未支付的租金24000元（已扣除反诉被告已垫付的押金12000元）；3.判令反诉被告立即将其所有物品搬离反诉人的商铺；4.本案全部诉讼费用均由反诉被告承担。一审法院认定事实：冯靖与冯敏系姐弟关系，2019年8月左右，原告李娟、案外人邹文仪及被告冯敏签订一份《店面租赁协议》，该协议约定被告冯敏同意将位于江西省景德镇市珠山区商铺（该商铺具体地址以房产证中标示为准），租赁期限为5年，自2019年8月15日起至2024年8月14日止，每月租金为6000元，需支付两个月租金作为押金，租金每三个月支付一次，冯敏保证出租商铺产权和经营过往清楚，若有纠纷，由冯敏处理。双方签订该租赁协议后，原告李娟通过陈俊向被告支付了三个月（2019年8月15日-2019年11月14日）的房租18000元以及押金12000元。原告李娟及其合伙人承租该店铺本用于经营艾灸美容养生馆，但一直未正式营业，后其他两个合伙人邹文仪、程文香均已退伙。本案租赁房屋所在地为景德镇市珠山区浙江路银信商住楼Ｅ栋11号、12号店铺，该商铺因层高较高，被告将其分为两层，本案租赁商铺系二楼。11、12号店铺根据不动产权证，两个店铺面积分别为80.77平方米、84.29平方米。证人李某系12号店铺产权共有人，其与王玉共同共有，于2019年9月份从叶仁军处过户至李某和王玉名下，据李某陈述12号店铺之前房屋所有权人为叶仁军，其在2019年6月购买该店铺，并于同年9月5日办理过户手续。11号店铺产权人之前为毛江军，于2019年9月份左右由温岭法院进行拍卖，现房屋所有权人毛饶富于2020年办理了不动产权证。2015年4月8日，毛江军与冯靖签订一份《租房协议书》，双方约定：冯靖承租景德镇市浙江路银信商住楼Ｅ栋11号、12号-1间店铺，用于服装经营，租期为2015年5月1日至2020年4月30日止，每两年房租涨10%，每月租金为13000元。2019年6月25日，被告冯靖与阮贤明、李某签订一份《租房协议书》，约定冯靖承租景德镇市浙江路银信商住楼Ｅ栋11号、12号店铺，用于商业经营。承租期限为三年，自2020年5月1日起至2023年4月30日止，租金为每月14000元，按季度交，即2020年5月1日前，冯靖付给阮贤明、李某第一季度房租42000元，以后以此类推。根据证人李某陈述，李某在2019年7月29日收到了冯靖一个季度42000元房租，包括11、12号店铺一楼、二楼的租金，2019年10月31日收到了28600元，因为其中一间店铺进入拍卖程序。之后就再没有收到冯靖的房租了，2020年初因为疫情所以免除了两个月的房租。本案争议商铺现已由李某于2020年3月出租给刘水英，用于经营采耳馆。经店铺现场调查，该采耳馆工作人员告知其在搬进店铺经营时，并没有重新进行装修，而是直接使用了原有的装修。2020年3月2日，被告冯靖向景德镇市公安局珠山分局太白园派出所进行报案，报案内容系原告李娟拖欠房租事宜。之后，在3月初，被告将原告李娟店内所有设备等搬出店铺，存放于其他地方。根据证人查某、赵某1、吴某、王某、赵某2证言及其出具的收条，他们对争议商铺进行了水电、刮白、油漆、铝合金、泥工、木工等进行了装修施工，并在施工前与原告约定了工资金额及材料金额，上述证人出具的收条金额共计54380元，原告已经支付金额为38980元，剩余15400元未支付。关于原告李娟与陈俊（小陈）的微信聊天记录，2019年8月6日、8月13日及10月5日的聊天记录，都显示原告李娟向小陈要求办理营业执照的相关材料。另查明，浙江省温岭市人民法院于2019年3月14日以（2018）浙1081执10146号执行裁定查封了毛江军单独所有的景德镇市店面的不动产。2019年3月18日，温岭市人民法院作出（2018）浙1081执10146号之二执行裁定书，裁定拍卖上述不动产。2019年9月4日，浙江省温岭市人民法院工作人员对原告李娟作了一份询问笔录，笔录内容主要是询问原告房东是否将有关商铺的情况告知原告，原告李娟称被告告诉其是从他人转租的，并不是商铺产权人，后续承租事项由被告负责，如有纠纷由被告负责解决。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告冯敏、冯靖将争议店铺出租给原告李娟是否合法有效；二、合同是否应当解除，原、被告双方对于租赁合同解除是否存在过错；三、原、被告双方损失认定及责任划分的问题。关于争议焦点一，冯靖于2015年4月8日与景德镇市珠山区浙江路银信商住楼Ｅ栋11号店铺原产权人毛江军签订一份《租房协议书》，被告冯靖承租景德镇市浙江路银信商住楼Ｅ栋11号、12号-1间店铺，双方约定房屋租赁期间为2015年5月1日至2020年4月30日。2019年6月25日，阮贤明、李某与被告冯靖签订一份《租房协议书》，被告冯靖承租景德镇市浙江路银信商住楼Ｅ栋11号、12号店铺，租赁期为三年，自2020年5月1日至2023年4月30日止。2019年8月，被告冯敏将争议商铺出租给原告李娟和邹文仪，约定的租赁期间为2019年8月15日至2024年8月14日止。原告称上述租赁协议约定合同执行期间，经出租方同意，承租方可以转租，但是续租者需按本协议条款另行与出租方签订合同，故被告并没有转租权。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”首先，冯靖从毛江军处承租争议商铺，承租期内，冯敏将商铺二楼转租给原告李娟，冯靖与冯敏系姐弟关系，双方构成表见代理关系，冯靖对于冯敏与原告李娟签订的租赁合同是予以认可的，而争议商铺原产权人毛江军、叶仁军对此并未提出异议。其次，根据证人李某的证言，李某于2019年6月从叶仁军处购买了12号店铺，其对于毛江军与冯靖的租赁合同是认可的，故没有重新签订，原租赁期（2015年5月1日-2020年4月30日）依旧适用原来的租赁合同，而2019年6月25日李某、阮贤明与冯靖于重新签订了租赁合同，租赁期间在原有的时间上延续了三年，即2020年5月1日至2023年4月30日止。第三，浙江温岭法院于2019年3月14日对11号店铺进行了查封，但未禁止冯靖继续租赁使用争议商铺，新的店铺产权人毛饶富是于2019年年底拍到该店铺，并于2020年办理了不动产权证，在此期间毛饶富也未提出任何异议。因此，冯靖、冯敏与原告李娟签订的租赁合同是部分合法有效的，店铺租赁有效期至2023年4月30日止合法有效，超出期限部分除非当事人另有约定，否则应认定无效。关于争议焦点二，（一）关于合同是否应当解除的问题，根据庭审调查，争议商铺已于2020年3月由李某出租给案外人刘水英，原、被告双方签订的租赁合同不宜继续履行，原告李娟在诉请中要求解除合同，被告冯靖冯敏也在反诉中要求解除合同，一审法院认为，鉴于原、被告双方均要求解除租赁合同，故依法解除原、被告于2019年8月签订的《店面租赁协议》。（二）关于被告对于合同解除是否存在过错的问题。原告称因为被告没有及时给付争议商铺不动产权证复印件，导致其一直无法办理个体户工商营业执照，故一直未进行正式营业。一审法院认为，首先，根据原告李娟与陈俊（小陈）的微信聊天记录，可以证明被告一直未将办理营业执照的相关材料提供给原告，原告确实一直未能办理营业执照。其次，被告抗辩称其已经将不动产权证复印件交付给原告，而根据证人李某的证言，李某最早将争议商铺不动产权证复印件交付给冯靖的时间是2020年4月13日，被告并没有任何证据证明其在2019年8月双方签订租赁合同后就已经交付。第三，根据《个体工商户登记管理办法》第十四条规定：“申请个体工商户注册登记，应当提交下列文件：1.申请人签署的个体工商户注册登记申请书；2.申请人身份证明；3.经营场所证明；4.国家市场监督管理总局规定提交的其他文件。”申请个体工商户营业执照确实需要经营场所证明，实践中一般是经营场所的不动产权证复印件或购房合同。因此，被告未能及时向原告交付不动产权证复印件，确实存在过错。除此之外，浙江省温岭市人民法院于2019年3月14日查封了毛江军单独所有的景德镇市店面的不动产，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条相关规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的或租赁房屋权属有争议的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。原、被告双方在签订租赁合同前，11号店铺就已经被温岭法院查封，被告未能将查封情形告知原告，被告亦存在过错。另，被告于2020年3月初，未经原告李娟同意，擅自将商铺打开，并将原告所有的设备等物品搬离争议商铺，被告该行为亦存在过错，被告应通过合法的途径进行救济。（三）关于原告李娟对于合同解除是否存在过错的问题。被告在反诉中称李娟在支付2019年8月15日至11月14日一个季度的房租18000元和12000元押金后，就未再支付任何租金。一审法院认为，原、被告双方于2019年8月签订的租赁合同合法有效，原告实际占有使用争议商铺，在合同解除前，应当按照合同约定及时向被告支付租金，原告未能按期支付租金的行为，构成违约，其行为存在过错。综上，原、被告双方在履行租赁合同的过程中均存在过错。关于争议焦点三，原、被告双方损失认定及责任划分的问题。原告第二项诉请中，要求被告支付装修损失16万元及返还押金30000元。被告在反诉诉请中要求李娟支付自2019年11月15日起至实际归还租赁商铺之日止的租金，暂计至2020年5月底，逾期未支付的租金24000元（已扣除反诉被告已垫付的押金12000元）。一审法院认为，关于原告诉请的16万元装修损失，原告仅出具了查某、赵某1、吴某、曹达武、赵某2五份收条，金额共计54380元，对于其他损失，原告并未提交任何证据证明，因此，一审法院对于原告的装修损失认定为54380元，至于被告从争议商铺搬离的设备物品应当归还给原告。关于30000元押金，其中18000元系一个季度的房租，并非押金，故18000元不应退还，另12000元押金应当予以退还。关于被告主张的房租损失，一审法院认为，根据庭审调查，争议商铺已于2020年3月出租给他人，而根据证人李某的证言，因为疫情已经免除被告两个月的房租，但未说明具体是哪两个月的房租，疫情系发生在2020年1月底，因此，原告应交纳房租的期限宜算至2020年1月15日，即原告还应向被告交纳12000元房租。综上，原告装修损失为54380元及押金12000元，被告损失为12000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。据此，原告交付给被告的12000元押金折抵原告应向被告支付的12000元房租，相互抵消。至于原告的装修损失54380元，因原、被告双方未对剩余装修残值进行鉴定，考虑到原告并未实际经营使用，对于该损失应由原、被告按各自过错承担相应的责任，一审法院酌定被告按70%责任承担38066元。关于被告要求原告立即将其所有物品搬离商铺之诉请，因被告于2020年3月初就已经将原告的物品搬离商铺，而且该商铺也已转租他人。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、依法解除原告李娟与被告冯敏签订的《店面租赁协议》；二、被告冯靖、冯敏于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李娟经济损失38066元；三、驳回原告李娟其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告冯靖、冯敏其他的诉讼请求。本诉案件受理费4100元，反诉案件受理费450元，由被告冯靖、冯敏承担1700元，由原告李娟承担2850元。二审中，李娟向法庭提交景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初2095号民事判决书一份，证明是由于房东问题导致其承租房屋的目的不能达到，而且房屋经过了装修，且装修费用远远大于李娟所有要求的损失。本案依法组织双方进行了证据交换和质证。冯敏质证称，对方与合伙人拆伙了，肯定是要退拆伙费用的，与房屋租赁无关。经审查，李娟二审提交的民事判决书，仅是对退伙协议进行了确认，并未对合伙人退伙的原因进行认定，李娟的证明目的不能达到。另对一审查明认定的事实，本院予以确认。本院认为，冯敏与李娟签订的店面租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依法应认定为有效。现双方均向一审法院提出解除合同的诉讼请求，一审法院判决解除合同正确，应予维持。本案的争议焦点为，双方过错、责任问题及损失认定。依据查明事实，冯敏、冯靖在签订合同过程中，未能如实告知涉案11号店铺被法院查封的具体情形，且一直未将不动产权证复印件等资料提供给李娟，导致李娟一直未能办理营业执照，另在双方发生纠纷后，未能积极有效沟通，独自打开商铺，搬离相关设备，冯敏、冯靖存在一定过错。李娟未能按照合同约定，按期支付租金，亦存在一定过错。一审法院结合双方过错程度，酌定冯敏、冯靖承担70%的责任，李娟承担30%的责任，并无不当。另李娟提供的收条及证人证言等证据，可以证实其为装修商铺花费54380元。一审法院依据相关证据认定李娟的损失为54380元的装修损失、12000元的押金损失，冯敏、冯靖损失为12000元租金损失，认定事实正确。一审法院据此判决冯敏、冯靖按其过错程度，承担对方损失38066元，并无不当，应予维持。综上，三上诉人的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4550元，由上诉人李娟负担4100元，由上诉人冯敏、冯靖负担450元。本判决为终审判决。审判长  陈苾铃审判员  戴 瑞审判员  徐 骥二〇二一年三月二十四日法官助理王小莉书记员吴越