山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)鲁01民终1468号上诉人（原审原告）：禇文昌，男，1986年5月3日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：淮海物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：周成彬，经理。委托诉讼代理人：高鹏，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王立川，男，该公司职工。上诉人禇文昌因与被上诉人淮海物业管理有限公司（以下简称淮海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服区济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初13473号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人禇文昌，被上诉人淮海物业公司委托诉讼代理人高鹏、王立川，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚文昌上诉请求：1.撤销（2020）鲁0102民初13473号民事裁定，重新审理此案；2.一审、二审诉讼费由淮海物业公司承担。事实和理由：原审裁定认定事实错误导致适用法律错误。第一，褚文昌与淮海物业公司所在小区签订的《淮海东城御景北区前期物业服务合同》己于2018年11月20日到期，淮海物业公司未与小区业主大会或业委会续签物业服务合同，淮海物业公司与褚文昌合同关系已解除。褚文昌与淮海物业公司签订的《前期物业服务协议》为《淮海东城御景北区前期物业服务合同》中服务期间双方权利义务的细化说明，其余协议条款均涉及对第三人权利的处分，已非双方约定范畴属于无效条款，也非小区物业服务合同。首先，淮海物业公司为小区前期物业服务方，小区前期物业服务合同己于2018年11月20日到期，淮海物业公司并未与小区业主大会或业委会续签物业服务合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条业主决定建筑区划内重大事项及表决权下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其中第四款明确规定，选聘和解聘物业服务企业需由业主大会表决决定，淮海物业公司并未依法与小区业主大会续签物业服务合同。其次，根据《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》济价费字[2012]76号第二条：物业服务合同约定期限的，在合同期内，物业服务与其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的，符合业主大会成立条件的，由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会，并由业主大会确定物业服务及其收费标准；暂未成立业主大会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定物业服务收费标准调整方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行。淮海物业公司在前期物业服务合同到期后提供的物业服务并未经过双过半业主同意。褚文昌所在小区超50%以上业主对淮海物业公司提供的后续服务不予认可，并采取了多种维权手段进行维权，前期物业合同到期后，褚文昌所在小区与淮海物业公司不存在有效的合同关系，无法适用前期物业服务合同中仲裁条款。第三、根据民事案由规定，褚文昌诉求知情权为物权保护纠纷及所有权纠纷，非合同纠纷范畴，以双方存在合同为由裁定褚文昌诉求权利依据为双方前期物业合同，判定褚文昌诉求为合同纠纷为适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十条对建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对共有部分的权利义务，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；其中褚文昌诉求知情权内容均为共有部分接收及处置，对于涉及公共部分收益，非褚文昌和淮海物业公司双方便可决定其使用及处置，且《前期物业服务协议》中权利义务均未对诉求知情权予以约定，非双方合同仲裁协议约定仲裁范畴，也非双方合同或协议赋予褚文昌的权利。同时根据《物业管理条例》第六条第八款：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。褚文昌诉求内容为对物业共用部位、公用设施设备和场地使用情况的知情权，非双方合同纠纷，不适用合同法，以双方存在合同关系裁定褚文昌知情权依据为小区前期物业合同及物业服务协议，裁定褚文昌诉求为合同纠纷为使用法律错误。第四、淮海物业公司未经业主同意利用公共部位、公用设施进行经营，且长达三年半以来公共收益未公示，未经业主大会决定使用，已涉嫌侵占罪，对于该类案件不适用于仲裁。根据《物业管理条例实施细则》第三章第三十三条（公示）物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营性收益的收支情况应当每半年公布一次。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内公示。第四章四十四条物业服务企业应依据明码标价规定明码标价，在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况如实公示。第五章五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。三年半来，小区公共收益去向成迷，淮海物业公司已涉嫌侵占罪，不适用仲裁。同时，褚文昌收到法院裁定书后，积极与济南市仲裁委员会联系，将小区《前期物业服务协议》、《前期物业合同》等文件递交至仲裁委立案大厅，立案大厅工作人员也对相关文件给褚文昌做了详细的解读，一致认定褚文昌诉求为知情权，非合同履行期间产生的合同纠纷，也非褚文昌与淮海物业公司约定的仲裁范畴，双方也无明确的仲裁协议条款，其无法立案裁决。如果以一份已经到期的前期物业合同和一份仅有双方签订的涉及全小区业主权利处分的效力待定的物业协议作为决定褚文昌是否享有应有权利的依据，已经丧失了对褚文昌最基本的物权的保护，如果该判决理由成立，那是不是意味着小区业主不经过业主大会投票，大部分业主自己重新选一个物业公司签约，也算合法解除了褚文昌与淮海物业公司的合同关系？综上所述：褚文昌诉求内容为知情权，原审裁定褚文昌诉求知情权为前期物业服务合同或协议赋予褚文昌的权利，裁定褚文昌诉求为合同纠纷驳回褚文昌的诉求为认定事实错误导致适用法律错误，故褚文昌请求支持褚文昌请求，撤销原审裁定，重新审理此案，并一审、二审全部诉讼费用由淮海物业公司承担。淮海物业公司辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：(二)依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；”基于淮海物业公司与山东淮海置业有限公司签订的《淮海东城御景北区前期物业服务合同》以及淮海物业公司与褚文昌签订的《前期物业服务协议》中所涉及的争议纠纷由济南仲裁委员会的管辖约定，本案应由褚文昌向济南仲裁委员会申请仲裁。一审法院出具的裁定，事实认定清楚，适用法律正确，应依法驳回褚文昌的上诉请求。褚文昌向一审法院起诉请求：1.要求淮海物业公司公示与山东淮海置业管理有限公司已交接管理内容及相关手续；2.要求淮海物业公司公示2017年3月至2020年6月小区公共区域收益收支情况及相关资料；3.要求淮海物业公司公示2017年3月至2020年6月小区人防车位使用管理及收益收支情况；4.赔偿褚文昌因淮海物业公司违法拒绝公开相关内容，造成褚文昌申请信息公开、邮寄、搜集资料等产生额外费用及误工费1000元；5.淮海物业公司承担本次诉讼费用。一审法院认为，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外。本案中，褚文昌的诉讼请求均系淮海物业公司就物业管理服务过程中，是否全面履行了物业服务管理的义务，但褚文昌未提交其享有该权利的依据。淮海物业公司在答辩期内提出管辖权异议，并提交山东淮海置业有限公司与淮海物业公司签订的《淮海东城御景北区前期物业服务合同》，及褚文昌与淮海物业公司签订的《前期物业服务协议》。根据上述两份合同可以认定，褚文昌的权利义务来源于上述合同的约定。根据案涉两份合同有关争议条款的约定，合同双方发生争议时应向济南仲裁委员会申请仲裁，该约定系双方之间达成的仲裁协议，褚文昌在向一审法院起诉时未声明有该仲裁协议，未提交证据证实仲裁协议无效，故根据法律规定，一审法院裁定驳回褚文昌的起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第二项、第一百五十四条第一款第三项、《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款等法律规定，裁定：驳回原告褚文昌的起诉。本院认为：本案中，褚文昌所提诉讼请求与淮海物业公司履行前期物业服务合同，为涉案小区提供物业服务相关，一审法院基于淮海物业公司与山东淮海置业有限公司、褚文昌之间的仲裁协议，裁定驳回褚文昌的起诉正确。褚文昌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 员 许海涛二〇二一年三月四日法官助理 刘秋月书 记 员 王 娜