湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终76号上诉人（原审原告）：李立生，男，1955年3月20日出生，土家族，住张家界市永定区。委托诉讼代理人：李建华，湖南大好律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家界市永定区大庸桥社区居民委员会，住所地湖南省张家界市永定区大庸桥街道大庸桥居委会。法定代表人：李成祥，主任。委托诉讼代理人：杨建国，男，1968年10月7日出生，土家族，住张家界市永定区。原审第三人：张家界市永定区大庸桥街道办事处，住所地张家界市永定区大庸桥街道办事处熙城春天3栋1-2层。法定代表人：杜登胜，主任。委托诉讼代理人：张建甫，1974年8月14日出生，土家族，住张家界市永定区，系该单位干部。上诉人李立生因与被上诉人张家界市永定区大庸桥社区居民委员会（以下简称大庸桥居委会）及原审第三人张家界市永定区大庸桥街道办事处（以下简称大庸桥街道办）合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。李立生上诉请求：一、依法撤销张家界市永定区人民法院作出的（2020）湘0802民初2092号民事判决，改判支持李立生的一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由大庸桥居委会承担。事实和理由：一、在大庸桥居委会向大庸桥街道办出租土地的时候，李立生与大庸桥居委会之间的《土地租用合同》仍然有效。1.案涉《土地租用合同》约定租赁期限是五十年，按照《中华人民共和国合同法》的规定超过二十年的部分无效。但并没有规定满二十年后双方继续履行的合同无效，因双方在合同期满二十年后未就合同的终止和解除与李立生达成任何协议，李立生并未向大庸桥居委会交还租赁物，还在继续经营管理，大庸桥居委会也未要求李立生向其返还租赁物，大庸桥居委会也没有提交任何证据证明双方已经解除合同的事实。因此，该合同的权利义务双方仍然在继续履行，剩余租赁期限中的二十年期限并不违背法律的强制性规定应认定为有效。大庸桥居委会在未与李立生解除租赁合同的情况下，擅自将属于李立生租赁的土地向大庸桥街道办出租，损害了李立生的利益。二、李立生与大庸桥居委会之间的《土地租用合同》一直得到李立生对合同义务全面实际的履行和经营。1.合同项下峪口水库产权为大庸桥居委会所有，因1998年洪灾损害的水库加固及整修费用应当由大庸桥居委会承担。在大庸桥居委会无资金投入的情况下，经协商一致由李立生出资进行水库加固及整修。双方对使用峪口水库工程款抵扣租金达成了一致，居委会时任书记和主任黄昌福、丁年生出具的证明属于履行的职务行为，该认可和证明合法有效。2.按照李立生提供的工程造价报告，为加固及整修峪口水库共计投入1325717.02元，而二十年的租金按照合同计算是38.5万元，因此，大庸桥居委会主张李立生未交纳承包费不是事实,李立生已经交纳全部承包费，该事实有居委会时任书记和主任黄昌福、丁年生出具的证明证实，只是双方未进行最后结算而已。3.2014年至2017年期间，李立生因没有实际利用峪口水库，故将该水库转包给丁新祥，在此期间，丁新祥代李立生向大庸桥居委会交纳承包期间水库部分的承包费。自土地承包之日起至今，李立生一直安排王某一家人看山，并有向看山人员发放工资的事实。李立生一直对租赁土地进行着经营管理。三、合同履行期间，大庸桥居委会未履行合同义务，存在违约在先。按照合同约定，在李立生租赁土地期间，租赁土地范围之内禁止新建房屋和葬坟，如果发生，大庸桥居委会有责任和义务进行制止和整改。但大庸桥居委会没有履行该合同义务，导致租赁土地范围内新修大量房屋和坟墓。四、大庸桥居委会违约向大庸桥街道办租赁的行为导致李立生的大量损失，应当承担违约责任和赔偿责任。1.应当将李立生加固整修峪口水库全部出资1325717.02元抵减资金后返还940717.02元。2.按照合同第六条第（一）款的约定，大庸桥居委会违约致使应当承担支付合同总价百分之二十的违约金，合同总价是925000元，大庸桥居委会应当支付185000元的违约金。3.按照合同第七条第（三）款的约定，经济林补偿费，大庸桥居委会享有十分之七的权益，按照大庸桥居委会与大庸桥街道办签订的《土地租赁合同》约定，经济林每年租金12480元，租赁期限是五十年，12480×50×70%＝436800元。综上所述，即使认定为超过部分合同无效，但因此造成的损失也应当由双方共同承担，一审法院认定事实不清，导致法律适用不当。大庸桥居委会辩称，1.李立生起诉大庸桥居委会超过法律规定的诉讼时效；2.李立生与大庸桥居委会在1998年签订的合同，于2002年已终止解除，原因是李立生欠交租金；3.按照合同约定若逾期一个月未交租金，甲方有权解除合同，李立生未按约履行合同义务，违反合同约定；4.李立生要求大庸桥居委会给予其补偿的理由不能成立，因原合同已经解除，李立生添置的东西所产生的损失与大庸桥居委会无关。大庸桥居委会认为原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持，驳回李立生的全部诉求。大庸桥街道办述称，李立生与大庸桥居委会签订的合同与大庸桥街道办无法律关系，大庸桥街道办不是本案适格主体。李立生向一审法院起诉请求：1.判大庸桥居委会向李立生赔偿各项失共计1988468元；2.本案诉讼费由大庸桥居委会承担。一审法院认定事实：1997年7月26日，李立生与大庸桥居委会（原大桥居民委员会）签订一份《土地租用合同》，合同约定：一、租用土地范围甲方（大桥居民委员会）将坐落在本居民委员会峪ロ水库、潘家林罗家湾、大峪湾水库北面的坡地等土地给乙方（李立生）租用。以上土地界址由双方共同划定钉桩为准；二、租用期共计五十年，即从一九九八年元月ー日至ニ零四七年十ニ月三十一日；三、乙方在租用期间共计向甲方交内租用费玖拾贰万伍仟元，其交纳的办法如下：（一）、合同订后，于一九九七年十一月二十日由乙方一次性甲方交纳租用期前四年的租用费陆万元。合同从交款之日起生效，乙方从该日开始履行管理租用土地的义务，至一九九七年十ニ月三十一日止不计算合同期，合同期从一九九八年元月一日计算；（二）、二00二年元月一日至二0一二年十二月三十日，乙方每年向甲方交纳租用费壹万伍仟元，共计壹拾陆万伍仟元；二0一三年元月一日至二0四七年十二月三十一日，乙方每年向甲方交纳租用费贰万元，共计柒拾万元。上述款项，乙方必须在租用当年的十ニ月三十一日一次性向甲方交清第二年的租用费，并由甲方向乙方开出交纳租用费收据。以此作乙方继续租用的依据；四、……（八）乙方有权根据旅游建设的需要，在不减少现有经济林的情况下，合理的种植各种花卉树木，建造人文景观。同时，根据旅游事业发展的需求，有权修建旅游服务的设施，添置设备…（十一）租用期间，乙方必须按照规定交纳各种税费，自行承担租用期间的债权债务。负责管理和维修好租用范围内的水库，并承担水库维修费用。水库水要保证农田的灌溉，对农田的灌溉时，甲方必须有计划、有组织的进行，否则，乙方有权拒绝，甲方灌溉时，保证水库最低水位六米。乙方拒绝一切摊排；五、合同期满后的财产处理办法。（一）农、林生产和为其服务的设施、设备，由乙方无偿的交甲方；经济林包租用时，由甲方转交乙方管理的部分和由乙方租用后增大种植的部分。服务设施、设备是指为农、林生产直接服务的部分，经济林转交时，其树龄不小于五年，甲乙双方可以自行验收，也可以聘请有关部门验收后，办理接交手续。聘请鉴定人员的费用，由双方协商解决。（二）用于为旅游服务的设施、设备的处理原则：①流动财产是指由乙方运走不损坏其使用价值的部分，由乙方自行处理；②固定财产是指由乙方搬运走会损坏其使用价值的部分，固定财产按下列方式处理：A．按当时的折旧办法处理后，由甲方购买；B．甲方不愿购买，由乙方按照政策的规定，征用建筑物下的土地。原有的道路，甲方不得损坏，要保证畅通；六、违约责任。（一）甲乙双方应当信守合同，严格履行合同规定的义务，任何一方不得擅自终止合同，因一方违约，应由违约方向守约方支付总租用费百分之ニ十的违约金，如果由于违约造成守约方损失超过违约金的，还应进行赔偿，以补偿违约金的不足部分。（ニ）合同期开始后，甲方不能按期向乙方提供用土地，应承担逾期违约金的责任。超过一个月，乙方有权终止合同。（三）乙方不能按时的交纳租用费，应向守约方支付万分之五的逾期违约金，逾期一个月，甲方有权终止合同。合同签订后，双方在张家界市公证处进行了公证。李立生向张家界市永定区大庸桥社区居民委员会交纳1998年至2002年4年的租金6万元。1998年，李立生对峪口水库进行加固。2000年2月18日，时任原大桥居民委员会书记黄昌福、主任丁长生出具证明一份，证明载明：“1998年，峪口水库雨季遭水灾，市委常委张宏任带武警防洪抢险。事后要求加固库基及移洪道改修，经商量引工程由承租方李立生完成，所有的修建费用抵减与大桥居民委员会土地租用合同期每年的租用费，以实际结算为准。”2003年以后至起诉之日止，李立生因修水库费用抵扣租金及村民在合同约定租赁范围内修建房屋、阻碍施工等原因再未向大庸桥居委会交纳租金。2003年以后，大庸桥居委会多次向李立生催收租金，并要求解除合同，在催收未果的情况下，后期租赁范围山林等由大庸桥居委会管理。2018年3月1日，因张家界市人民政府修建大栗坡郊野公园需要，大庸桥居委会与大庸桥街道办签订一份《土地租赁合同》，约定将大庸桥居委会承包经营的土地（即李立生原所承租）租赁给大庸桥街道办用于“大栗坡郊野公园”建设，租赁期限从2018年3月1日起，以2018年签订合同时的基数为准，每五年按20％标准增长，20年以后再议。租赁标准为1、租赁标准：租用有林地按封山育林补助标准（95元／亩／年）、租用旱地按500元／亩／年、租用经济林地按800元亩／年、租用稻田按1000元／亩／年执行。2、付款方式及时间：合同一经签订，甲方应在一个月以内支付全年租金，此后每年在合同到期后一个月以内付清全年租金。双方并就租赁土地的种类、面积、四到界限进行了约定。该合同签订后，李立生认为“大栗坡郊野公园”就征收补偿未与其达成一致，就在其租赁土地上进行建设，侵犯了其合法权益，多次与相关部分联系未果，故诉至法院。另查明，2020年5月，李立生就大庸桥峪口水库山坝体加固及其他项目结算单方进行了估算，其中平整场地、坝基加固、水泥道路修建溢洪道、钓鱼台等五项共计1325717.02元。本案在立案阶段，李立生申请对承包租赁期间对设施设备投入的造价进行鉴定，但因大庸桥居委会不同意进行诉前鉴定，本案终止诉前委托鉴定。再查明，2012年，张家界市永定区大桥居民委员会变更为张家界市永定区大庸桥社区居民委员会。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1、关于李立生是否全面适当地履行了合同约定的义务，合同是否已解除的问题。2、关于李立生的各项损失是否应支持的问题。1、关于李立生是否全面适当地履行了合同约定的义务，合同是否已解除的问题。根据李立生与大庸桥居委会于1997年7月26日签订的《土地租用合同》第三条中约定二00二年元月一日至二0一二年十二月三十日，乙方每年向甲方交纳租用费壹万伍仟元，共计壹拾陆万伍仟元；二0一三年元月一日至二0四七年十二月三十一日，乙方每年向甲方交纳租用费贰万元，共计柒拾万元。上述款项，乙方必须在租用当年的十ニ月三十一日一次性向甲方交清第二年的租用费。李立生在合同履行过程中向大庸桥居委会缴交租金至2002年12月，2003年之后至起诉之日止，经大庸桥居委会多次催促仍未缴纳剩余租金。李立生诉称合同未解除，但在实际履行过程中长达18年之久未向大庸桥居委会交纳租金，已无继续履行合同之意向。李立生在庭审过程中陈述未交纳租金的原因系时任大桥居民委员会的村书记、村主任书记黄昌福、主任丁长生证明1998左右加固峪口水库及修建溢洪道所产生的费用抵扣土地租赁费，因双方对上述费用未实际结算，故未交纳相应租金。而双方签订的《土地租用合同》第四条十一款约定：“租用期间，乙方必须按照规定交纳各种税费，自行承担租用期间的债权债务。负责管理和维修好租用范围内的水库，并承担水库维修费用。”黄昌福、丁长生的证明只能说明李立生加固峪口水库及修建溢洪道的事实，对抵减租赁费的时间、金额均无明确约定。该证明是否是对《土地租用合同》条款的变更，李立生未提交其他证据予以佐证，仅凭黄昌福、丁长生的书面证明，难以认定《土地租用合同》仍在继续履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李立生未就双方合同一直在继续履行提供有效证据予以证明，应承担相应的不利后果。且李立生1998年加固峪口水库及修建溢洪道具体金额为多少，能否抵扣长达18年之久的租赁费，李立生亦未向法庭提交有效证明予以证实。因李立生长期未交纳土地租赁费，未全面适当地履行合同约定义务，且经大庸桥居委会多次催收租赁费未果及口头表示解除租赁合同后，后期租赁土地均由大庸桥居委会进行管理，李立生亦未主张权利。故法院根据现有证据，认定李立生与大庸桥居委会1997年签订的《土地租用合同》早已实际解除。2、关于李立生的各项损失是否应支持的问题。本案中，李立生与大庸桥居委会1997年签订的《土地租用合同》解除原因系李立生未全面适当地履行合同约定义务而造成，由此而造成的损失应由李立生自行承担。故对李立生请求大庸桥居委会赔偿各项损失共计1988468元（其中包括平整场地、坝基加固、水泥道路修建溢洪道、钓鱼台、违约金等各项内容）的诉讼请求无事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李立生的全部诉讼请求。案件受理费22696元，适用简易程序审理减半收取11348元，由李立生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李立生向本院提交了以下证据：1.协议、示意图、借条、领条、银行转账记录、规划总平面图各一份，拟证明2007年11月19日，李立生与体育局签订协议，准备将李立生租赁的土地用于湖南省射击运动基地使用；2.名单一份，拟证明2017年月元月份李立生经招商引资准备将案涉土地用于开拍阿凡达主题公园项目；3.申请证人杨某、王某出庭作证的证人证言。大庸桥居委会质证认为，证据1中李立生与体育局签订的协议，大庸桥居委会不知情，也未提交原件，协议中的基地与案涉租赁地不是同一个地方，对其合法性、真实性、关联性均有异议，对其他证据都不知情，达不到证明目的；对证人杨某、王某的证言三性均有异议，其所陈述的事实无其他证据证实。大庸桥街道办质证认为，对证据1、2的质证意见与大庸桥居委会一致，李立生与体育局签订的协议中的所涉场所不能证明就是李立生所租赁的场所；对证人杨某的证言有异议，协议只是意向性的，没有实质履行，对证人王某证言的真实性有异议，每月工资2000元属于无稽之谈。大庸桥居委会和大庸桥街道办均未提交新证据。本院认为，李立生的提交的证据不属于二审中的新证据，且与本案处理无关联，不予采纳。李立生对一审查明的事实提出异议，其异议实质是不认可一审关于合同早已解除的认定，对该异议将结合争议焦点综合评析。大庸桥居委会、大庸桥街道办对一审查明的事实均无异议，对当事人无争议的其他事实，二审予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，李立生与大庸桥居委会签订的《土地租用合同》约定租赁期限为50年，违反了《合同法》关于最长租赁期限20年的规定，原审法院认定超过20年租赁期限的部分无效并无不当，二审予以确认。本案的争议焦点为：1.一审认定案涉合同早已解除是否妥当；2.李立生请求赔偿各项损失的诉求是否应予支持。关于焦点一，根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，即使当事人依据《合同法》第九十三、九十四条的相关规定请求解除合同，亦应符合《合同法》第九十六规定的条件，即必须同时具备合同法规定的行使合同解除权实质性要件和“通知对方”的形式要件，二者缺一不可。本案中，大庸桥居委会主张合同早已解除，理由是李立生欠交租金，按照合同约定，大庸桥居委会有权终止合同，但大庸桥居委会并未提交证据证实其已通知李立生解除合同，李立生亦否认收到对方解除合同的通知，因此，本案即使具备行使合同解除权的实质性要件，但因无证据证明大庸桥居委会完成了“通知对方”的形式要件，不能当然就认定合同早已解除，故一审认定合同早已解除确有不妥，本院予以纠正。合同法第二百一十四条第二款规定“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，虽认定大庸桥居委会与李立生签订的《土地租用合同》早已解除的依据不足，然该合同截止2017年12月31日租赁期已届满20年，现无证据显示双方又续订了租赁合同，且大庸桥居委会已与大庸桥街道办签订《土地租赁合同》将原李立生租用的土地另行出租给大庸桥街道办用于“大栗坡郊野公园”建设，应视为大庸桥居委会与李立生并未就续订合同达成合意，故宜认定李立生与大庸桥居委会签订的《土地租用合同》已于20年租赁期限届满后即终止。关于焦点二，根据李立生一审庭审中及二审上诉状中的陈述，其主张赔偿损失的金额，由抵租金后剩余部分的水库维修费用、违约金以及经济林补偿费三部分构成。首先，李立生提出应当将其加固整修峪口水库出资1325717.02元抵减租金后向其返还剩余部分，一方面，依据案涉租赁合同第四条第（十一）项的约定，应由乙方（李立生）负责管理和维修好租用范围内的水库，并承担水库维修费用，李立生虽提交了黄昌福、丁连生的证明用于证明水库修建费用抵减租金的事实，但证明与合同约定明显不符，且该证明上只有黄昌福和丁连生的签名，大庸桥居委会并未加盖印章，且无其他证据予以佐证，因此，李立生所称的用水库维修费抵租金的事实存疑；另一方面，李立生主张的出资金额1325717.02元所依据的结算书系其单方面制作而成，双方并未进行结算，且大庸桥居委会对单方结算结果不予认可，故大庸桥居委会所称其出资1325717.02元用于加固整修峪口水库亦依据不足，综上，李立生提出的用水库维修费抵租金后向其返还940717.02元的理由不能成立，不予支持。其次，关于李立生请求按照合同第六条第（一）款、第七条第（三）款的约定分别支付违约金、经济林补偿费用。根据合同第六条第（一）款的约定，支付违约金的前提是对方没有严格履行合同义务或是擅自终止合同，李立生并未提交证据证明大庸桥居委会有未履行合同义务的情形，且案涉合同系因最长租赁期限届满而终止并非是大庸桥居委会擅自终止合同，故李立生依据合同第六条第（一）款请求大庸桥居委会承担违约金的理由不能成立，不予支持。同理，根据案涉合同第七条第（三）款的约定，在租用期间内，因国家建设需要征用租用土地，经济补偿费由甲方（大庸桥居委会）和乙方（李立生）按比例享有，但大庸桥居委会与大庸桥街道办是在2018年3月1日签订的《土地租赁合同》，当时大庸桥居委会与李立生签订的《土地租用合同》因20年期限届满又无续订已终止，即在李立生租用期间内，租用土地的事实尚未发生，故李立生依据合同此条款要求大庸桥居委会支付经济林补偿费的理由亦不能成立。至于合同期满后的涉及的其他财产处理，双方可依据合同约定另行处理。综上所述，李立生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22696元，由李立生负担。本判决为终审判决。审判长 陈 燕审判员 刘利利审判员 杨 芳二〇二一年三月三十日法官助理赵丹书记员李苹源《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。