河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终407号 上诉人（原审被告）：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街**办公楼**。 法定代表人：勾文生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张桂卫，男，汉族，1979年11月2日出生，住河北省邢台市威县。 委托诉讼代理人：仲媛媛，北京易准律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鑫，北京易准律师事务所实习律师。 上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）因与被上诉人张桂卫商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浩正方信房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。保定市限购政策于2017年5月23日实施，被上诉人理应知晓该限购政策，但是被上诉人在限购政策出台长达三年的时间里未提出过解除合同，被上诉人起诉已经超过一年时效，解除权消灭，故应驳回被上诉人的诉讼请求；2、保定市限购政策属于临时性的调控政策，不属于法律和行政法规，且房屋符合交房条件，并不影响双方主合同的履行，原审判决不应以此来解除双方合同；3、被上诉人在签订《商品房认购协议》时系其真实意思表示，对于签订合同时案涉房屋未取得预售许可证也是明知的，被上诉人亦存在过错，故上诉人不应承担被上诉人的利息损失。即使利息部分予以支持，因全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LR)自2019年8月20日才开始执行，故原审判决对于利息计算方式认定错误。 张桂卫辩称，本案是因限购政策导致涉案合同履行不能的情形，上诉人提出的解除权消灭的法律规定不适用于本案；上诉人出售的房屋在2020年之前一直属于五证不全的状态，上诉人未通知被上诉人办理贷款或交房，直至2020年5月上诉人才告知五证已经齐全，但因限购政策被上诉人已不具备购房资格，无法办理贷款及不动产登记，至此被上诉人才得知该情形，并于2020年7月提起解除诉讼，符合法律规定；房屋购买时间均以网签时间为准，上诉人涉案房屋于2020年1月15日才具备网签过户条件，本案未约定解除权的行使期间，也不存在经催告合理期间内不行使的情形，上诉人关于超过解除权行使期间的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张桂卫向一审法院起诉请求：判令解除张桂卫与浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》，浩正方信房地产公司返还张桂卫购房款476260元及利息（自2017年4月14日起至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借利率计算）并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年4月14日，浩正方信房地产公司（甲方）与张桂卫（乙方）签订《商品房认购协议》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾11号楼1A单元3001室房屋、建筑面积125.1平方米、单价12600元、总价1576260元……第二条付款方式……二、按揭贷款1、乙方首次于2017年4月14日交付房款476260元，其余房款110万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2018年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方、地方及相关政府部门等原因方信房地产公司可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用。第四条违约责任及负责事由……二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同纠纷履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由张桂卫签字并按有指印。上述协议签订当日，浩正方信房地产公司为张桂卫开具收据一张，载明收到张桂卫渼林湾11-1A-3001购房首付款476260元。 本案涉及房产于2019年7月8日取得了不动产权证书、于2018年8月19日取得了建设用地规划许可证、于2019年11月28日取得了建设工程规划许可证、于2019年12月13日取得了建筑工程施工许可证、于2020年1月15日取得了商品房预售许可证。 另查明，2017年5月22日保定市人民政府出台保政发［2017］14号关于加强房地产市场管理的意见，载明：“……一、严格居民限购措施（一）非本市户籍居民家庭在主城区（主城区系指莲池区、竞秀区和高新区）购买首套住房（含新建商品住房及二手住房，下同）时，须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。（二）暂停向拥有主城区2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有主城区1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售主城区住房”……，张桂卫的户籍所在地系河北省邢台市威县。 一审法院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房认购协议》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，张桂卫与浩正方信房地产公司所签订的《商品房认购协议》是双方的真实意思表示，且浩正方信房地产公司在审理中提交了其开发的本案涉及的渼林湾项目不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房认购协议》应认定为有效。 第三，本案涉及《商品房认购协议》签订后，保定市人民政府于2017年5月22日发布（保政发［2017］14号）《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》，暂停向非本市户籍居民家庭出售主城区住房。张桂卫的户籍所在地系河北省邢台市威县，且未有证据证明张桂卫在保定主城区内有缴纳个人所得税证明及社会保险缴纳证明，因此，不能认定张桂卫具有在保定市的购房资格。按照保政发［2017］14号文件的规定，张桂卫就本案涉及房屋不能签订正式的能够备案的商品房买卖合同取得房屋产权证，亦不能办理按揭贷款手续，本案《商品房认购协议》的合同目的已无法实现，应当予以解除。商品房买卖合同应在取得商品房预售许可证明以后签订，浩正方信房地产公司在未取得商品房预售许可证明时即与张桂卫签订商品房认购协议，在合同履行期间因保定市购房政策发生变化导致该《商品房认购协议》无法实现合同目的而解除，故浩正方信房地产公司在本案协议签订过程中存在过错是本案商品房认购协议解除的原因。张桂卫于2017年4月14日向浩正方信房地产公司支付首付款476260元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，浩正方信房地产公司应返还张桂卫首付款476260元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。浩正方信房地产公司应自2018年4月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以首付款476260元为计算基数计算至款项还清之日止。 综上所述，张桂卫、浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》应予解除，浩正方信房地产公司应返还张桂卫首付款476260元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张桂卫与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2017年4月14日签订的《商品房认购协议》；二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还张桂卫购房款476260元及利息（以476260元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年4月14日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费4222元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案涉及的《商品房认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同内容的规定，并且浩正方信房地产公司在审理中提交了本案涉及房屋建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，一审判决认定本案中双方签订的《商品房认购协议书》为商品房买卖合同，并且该合同有效，并无不当。 双方于2017年4月14日签订《商品房认购协议》，保定市人民政府于2017年5月22日发布《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》，因被上诉人不符合保定市购房政策，就本案涉及房屋不能签订正式的能够备案的商品房买卖合同取得房屋产权证，亦不能办理按揭贷款手续，本案《商品房认购协议》的合同目的已无法实现，一审判决判令双方协议予以解除，并无不当。 上诉人在未取得商品房预售许可证明时即与被上诉人签订商品房认购协议，在合同履行期间因保定市购房政策发生变化导致该《商品房认购协议》无法实现合同目的而解除，故上诉人在本案协议签订过程中存在过错。被上诉人于2017年4月14日向上诉人支付首付款476260元，上诉人一直占有、使用该笔购房资金。一审判决判令上诉人返还被上诉人首付款476260元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并无不妥。 综上所述，上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8444元，由上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓彦威 审 判 员 钱 娜 审 判 员 郑 东 二〇二一年三月二十二日 法官助理 郭新璞 书 记 员 林冠臣