贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0381民初23号原告：陈强，男，1973年11月4日生，汉族，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：薛昌杰，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，贵州舸林（赤水）律师事务所实习律师。原告：何瑞岚，女，1986年6月10日生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：薛昌杰，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，贵州舸林（赤水）律师事务所实习律师。被告：赤水市城乡房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市赤水市西内环路168号，统一社会信用代码：91520381709520476B。法定代表人：袁银辉，经理。委托诉讼代理人：杨军，公司员工。被告：贵州奥斯特物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市赤水市盐井小区3号楼2层3号，统一社会信用代码：91520381078457262J。法定代表人：李显平，经理。委托诉讼代理人：杨军，公司员工。被告：李定洪，男，1963年12月3日生，汉族，住贵州省赤水市。原告陈强、何瑞岚与被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司（简称赤水城乡房开公司）、贵州奥斯特物业管理有限公司（简称奥斯特物业公司）、李定洪商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何瑞岚，原告陈强、何瑞岚的共同委托诉讼代理人薛昌杰、张华，被告赤水城乡房开公司、奥斯特物业公司的共同委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。被告李定洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈强、何瑞岚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号：2016001909、2016001908）、《奥斯特商业广场房屋租赁合同》于2018年10月16日解除；2、判令被告向原告退还购商铺款280561元、维修基金9206元，共计289767元；3、判令被告支付违约金10000元；4、判令被告向原告支付利息112655.88元（以289767元为基数按年利率8%从2014年2月起计算至清偿时止，暂计至2020年12月为162655.88元，被告已经支付了利息5万元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，由于受被告商铺购买返租广告的宣传，2014年2月10日，原告与被告之间达成商铺购买返租合意，并签订了《世纪尚品?奥斯特商业广场房屋预定合同》和《奥斯特商业广场房屋租赁合同》，双方就商铺价款、交付条件、交付时间、双方的权利义务以及租赁期限、租金支付、违约责任等进行了明确约定。预购的商铺具备网签备案后，原告与被告赤水城乡房开公司于2016年2月13日签订合同编号为2016001909、2016001908号的《商品房买卖合同》。合同签订后，原告于2016年3月8日支付商铺款280561元和房屋维修基金9206元。原告已按照合同约定完全履行了合同义务，但被告却未按照合同约定的时间向原告交付商铺、支付租金。为此，原告与三被告于2018年10月16日达成一致，签订的《商品房买卖合同》、《奥斯特商业广场房屋租赁合同》于2018年10月16日解除，被告退还原告已支付的商铺款、房屋维修基金及租金共38万元，并承诺于2018年12月25日前支付。然而，三被告却未履行承诺，导致原告多次要求其支付未果。2020年9月三被告安排其财务人员（田茂英）对其应当支付的商铺款、维修基金、利息进行了计算，并向原告出具应支付金额清单。被告赤水城乡房开公司辩称：原告诉请的违约金1万元不应该得到支持，合同中未对违约金进行约定，利息按年利率8%计算认可，截止时间应为2020年12月31日止，其他的无异议。被告奥斯特物业公司辩称：我公司对原告主张的请求不负有支付义务，应该由房开公司承担责任。被告李定洪在答辩和举证期限内未向法院提交书面答辩意见和举证材料，开庭时又无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果自行承担。本院经审理查明认定事实如下：原告陈强、何瑞岚二人系夫妻关系。2014年2月10日，原告陈强（乙方）与被告赤水城乡房开公司（甲方）签订《世纪尚品?奥斯特商业广场房屋预定合同》，约定原告陈强向被告赤水城乡房开公司预定“世纪尚品奥斯特商业广场”负二层内铺，合同主要内容：建筑面积57.58㎡，房款为414576元；签定本合同时，乙方交纳预定房款300000元，从交款之日起，甲方按乙方所交金额年息8%计算至2014年12月30日止；预计交房时间为2014年12月30日前；甲方办理完《商品房预售许可证》后，应提前15天通知乙方在签定《商品房买卖合同》，本合同自然作废。如逾期未办理，视为乙方违约，甲方有权将乙方预定房屋另行出售，并向乙方收取壹万元的违约金。同日，原告陈强与被告赤水城乡房开公司签订《奥斯特商业广场房屋租赁合同》，原告陈强将购买的负二层房屋内铺租赁给被告赤水城乡房开公司，双方就租赁期限、租金支付、违约责任等进行了明确约定。原告陈强预购的商铺具备网签备案条件后，原告陈强、何瑞岚与被告赤水城乡房开公司于2016年2月13日签订合同编号为2016001909、2016001908号的《商品房买卖合同》。2016年3月8日，原告陈强向被告赤水城乡房开公司交纳购房款280561元和维修基金9206元。2018年8月，被告赤水城乡房开公司向原告陈强支付利息50000元。2018年10月16日，被告李定洪向原告陈强、何瑞岚出具借条一张，载明：今欠陈强、何瑞岚退奥斯特商铺退房货款38万（叁拾捌万元），2019年年前还清，安排2018年12月25日前退还购房尾款本息。2020年9月，被告赤水城乡房开公司的世纪尚品项目部会计田茂英向原告陈强出具结算单，载明尚欠原告陈强商铺款280561元、维修金9206元、利息106316元（截至2020年9月，已扣除已付50000元利息）。结算后，被告赤水城乡房开公司未支付尚欠原告款项和利息。本院认为：被告赤水城乡房开公司承认原告的诉讼请求部分，即确认原告与被告赤水城乡房开公司之间签订的《商品房买卖合同》（编号：2016001909、2016001908)、《奥斯特商业广场房屋租赁合同》于2018年10月16日解除，退还原告购商铺款280561元、维修基金9206元，从2014年2月起至2020年12月按年利率8%计算利息，直接作为定案依据，故原告的上述诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本院予以支持。被告赤水城乡房开公司共计应退原告的款项金额为289767元（购房款280561元+维修基金9206元），该笔款项从2014年2月起至2020年12月按年利率8%计算共计产生利息160337.74元（289767元×8%÷12×83个月），扣除被告赤水城乡房开公司已支付原告的利息50000元，被告赤水城乡房开公司实际还应支付原告的利息为110337.74元（160337.74元-50000元），原告关于利息112655.88元的诉讼请求计算错误，应予更正。从2021年1月1日起，被告赤水城乡房开公司仍然以应退原告购房款为基数，按年利率8%计算共计利息支付给原告，直至全部款项退还止。对于原告要求被告赤水城乡房开公司支付违约金10000元的诉讼请求：双方没有逾期退还购房款和维修基金应支付违约金的相关约定，且已经按双方约定标准计算了预交房款的利息，作为被告赔偿原告损失，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告奥斯特物业公司和被告李定洪是否承担支付责任：被告奥斯特物业公司并不是涉案合同的合同相对方，虽然其在维修基金收据上盖章确认，但原告所交纳的购房款和维修基金实际也是由被告赤水城乡房开公司收取，故被告奥斯特公司不应承担支付责任。而被告李定洪虽然向原告出具了应退款项的借条，但被告赤水城乡房开公司已对被告李定洪系其所建涉案项目的负责人身份予以确认，被告李定洪行为是代表被告赤水城乡房开公司的履职行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，应由被告赤水城乡房开公司承担退还所欠款项的民事责任，被告李定洪不承担支付责任。被告李定洪经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果，应由其自行承担，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈强与被告赤水城乡房开公司于2014年2月10日签订的《奥斯特商业广场房屋租赁合同》和原告陈强、何瑞岚与被告赤水城乡房开公司于2016年2月13日签订的《商品房买卖合同》（编号：2016001909、2016001908)已于2018年10月16日解除；二、被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告陈强、何瑞岚购房款280561元、维修基金9206元和截至2020年12月31日已产生的未付利息110337.74元，共计400104.74元；从2021年1月1日起，被告赤水城乡房开公司仍然以应退原告购房款为基数，按年利率8%标准计算利息支付给原告陈强、何瑞岚，直至全部款项退还清止;三、驳回原告陈强、何瑞岚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费4118元，由原告陈强、何瑞岚承担118元，被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  何政江二〇二一年三月十九日书记员  宋贵林