江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1022号上诉人（原审被告）：姚丽梅，女，1981年3月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审第三人）：淮安东方房地产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区富春花园**团西侧门面房**。法定代表人：戚守飞，该公司执行董事。两上诉人共同委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱冰青，男，1983年5月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：厉天浩，江苏拓力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵金梅，女，1985年9月23日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：邵金海，男，1983年4月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。上诉人姚丽梅、淮安东方房地产经纪有限公司（以下简称东方房产）因与被上诉人朱冰青、邵金梅、邵金海房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚丽梅、东方房产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱冰青对其的诉讼请求。事实与理由：1.邵金梅与邵金海系兄妹关系，邵金海陈述涉案房屋系其购买，购房款均是由其支付。同时邵金梅也委托姚丽梅办理涉案房屋产权证，当时姚丽梅也口头告知邵金梅卖房事宜，邵金梅从未提出过异议。上述事实可以证明邵金梅明知涉案房屋出售事宜。2.姚丽梅通过微信将购房价款等信息明确告知邵金海，邵金海明确表示同意并提供账号，姚丽梅在收到定金10万元后也立即支付给邵金海。邵金海之后不同意履行的原因是房价上涨。3.本案属于转委托关系，即使邵金海未征得邵金梅同意出售涉案房屋，邵金海本案中也应当承担责任。被上诉人朱冰青辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。被上诉人邵金海、邵金梅共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。朱冰青向一审法院起诉请求：1.返还购房定金10万元并赔偿房屋价格上涨损失20万元（暂定）；2.承担律师费4500元并承担本案诉讼费用。一审法院经审查查明：（一）关于本案当事人之间的身份关系：本案邵金梅与邵金海系兄妹关系；姚丽梅系东方房产员工。（二）关于本案合同及履行情况：2020年5月12日，姚丽梅（甲方、出卖人、代理人）与朱冰清（乙方、买受人）签订房屋买卖合同一份，其主要内容为：一、房屋座落：淮安市中天翡丽湾8幢3302室的房屋出售给乙方，建筑面积：约137㎡，车库：/，阁楼：/，产权证号为：二、经双方协商，此房屋成交价（按套计算）为壹佰壹拾叁万元整（大写），小写：￥1130000元。乙方交付甲方购房定金人民币：壹拾万元整（小写￥100000元）。剩余房款在办理贷款或公证时按照第九项约定时间交付给甲方（付款以甲方收据为凭）并以本中介签证有效。三、本合同签订后，乙方须一次性付清中介清中介费信息服务费人民币壹万壹仟元整（小写：￥11000元），（按房屋成交价的1%计算，如贷款则另外收取房屋成交价的1.5%）。四、办理产权转移手续费、工本费、房屋契税、公证费由乙方承担，营业税由甲方承担，个人所得税由乙方承担。在办理产权过户过程中如遇国家政策调整，按国家政策规定交纳税费。五、违约责任：甲方违约，由甲方赔偿乙方2倍购房定金；乙方违约，购房定金不退。违约方必须按照房屋成交价的2%支付中介信息服务费，并承担诉讼费和律师费。若甲乙双方私下成交，则甲乙双方均须承担房屋成交价2%的中介信息服务费及诉讼费和律师费用。六、甲方签字代表夫妻双方及家人行为。甲方必须提供产权证、土地证、户口本、身份证等相关证件及复印件，乙方预付甲方定金后，甲方须将房产证、土地证和其他相关资料交给中介并积极协助乙方办理委托公证及产权过户等相关手续。甲方保证所售房屋无任何产权争议及债权债务等经济纠纷，并能顺利转移过户给乙方。如甲方采取欺诈等手段取得产权登记及隐瞒房屋真实情况，须承担由此产生的一切法律责任并赔偿乙方经济损失。其他约定：余款壹佰零叁万元整，在办理产权过户前付清，注：此房可贷款或公证，也可以过户给第三方，甲方净得壹佰壹拾叁万元整，办理产权过户时间必须在2020年7月1日前办理完毕。双方在合同中还就房屋的交付等相关事宜进行了约定。在该合同的尾部，在甲方签字栏姚丽梅代邵金梅签字，朱冰青签名，合同尾部还加盖了东方房产的印章。合同签订当日，朱冰青向邵金梅支付购房定金10万元（被要求转入邵金梅哥哥邵金海账户），姚丽梅向朱冰青出具定金收条。后姚丽梅将定金转给邵金海，因本案所涉合同在履行过程中出现纠纷，邵金海将定金退还给姚丽梅，姚丽梅又将款项退还给朱冰青，因此，朱冰青在诉讼过程中放弃了要求返还定金100000元的诉讼请求。2020年6月18日，朱冰青向邵金梅寄发《催促履行通知函》，后被退回。（三）案涉房屋情况：案涉房屋邵金梅及其前夫共同所有。后邵金梅与其前夫离婚，根据双方协议，案涉房屋归邵金梅个人所有，2020年7月1日，案涉房屋办理产权登记手续，归邵金梅个人所有。（四）关于本案代理费：为本案诉讼，朱冰青与江苏拓力律师事务所签订民事代理合同，支付代理费4500元。一审法院认为，本案争议焦点为：1.姚丽梅在签订合同时，有无得到邵金梅、邵金海的有效授权；2.本案所涉合同是否具有法律效力；3.本案承担责任的主体。（一）关于本案的法律适用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方之间的合同签订及纠纷均发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》等的规定。（二）关于本案所涉合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，现有证据虽不足以证明姚丽梅与朱冰青签订房屋买卖合同在出售案涉房屋时，得到了房屋所有权人邵金梅的委托，但不影响本案所涉合同的成立生效。因本案所涉合同现已实际无法履行，买受人要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。（三）关于本案责任主体及数额。本案中，姚丽梅未能得到案涉房屋的所有权人的明确书面授权，却以房屋所有权人的名义与朱冰青签订房屋买卖合同，导致房屋买卖合同无法履行，是引发本案诉讼的重要原因之一，姚丽梅应承担相应的法律责任。但是，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条规定：用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。本案中，姚丽梅系当事人东方房产的工作人员，其代邵金梅与朱冰青签订合同的行为应系其履行职务的行为，该协议行为已经得到东方房产的盖章确认，故姚丽梅的责任应由东方房产承担。同时，在本案中，朱冰青在签订房屋买卖合同之前，未能严格审查姚丽梅与房屋实际所有人之间的关系而签订本案所涉合同，也是导致本案纠纷的重要原因之一，应承担相应的责任。朱冰青主张要求承担其损失20万元，所提供的证据也未能得到其他当事人的认可，但根据当时本地房价向高的走势情况，本案所涉合同的无法履行，确实给朱冰青造成了一定的损失，就损失数额，一审法院结合当时房地产价格走势情况及各方当事人在本案中的过错情况，酌定东方房产赔偿朱冰青损失140000元。朱冰青主张赔偿律师费用4500元，符合双方合同约定，且收费并未违反相关规定，故东方房产应予赔偿。综上，一审法院判决：一、东方房产赔偿朱冰青违约损失140000元；二、东方房产赔偿朱冰青律师费4500元。前述款项于判决生效之日起十日内给付；三、驳回朱冰青其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5868元，诉讼保全费2020元，合计7888元，由朱冰青负担1888元，东方房产负担6000元。二审中，上诉人提供姚丽梅与邵金海之间的微信聊天记录一组，证明姚丽梅出售房屋得到了邵金海的认可，邵金海之后不履行合同是因为房价的上涨。被上诉人朱冰青对该证据表示真实性不清楚，但可以反映是邵金海因房屋价格上涨不愿履行合同。被上诉人邵金梅、邵金海对证据真实性无异议。从聊天记录也看出姚丽梅明知涉案房屋是邵金梅单独所有，邵金梅从未委托姚丽梅出售房屋、代签合同，姚丽梅提供的房屋价格咨询、带看房屋等中介服务与接受房屋产权人委托、代签房屋买卖合同是两个不同的法律关系，本案中姚丽梅代签合同系无权代理。姚丽梅利用了邵金梅、邵金海不在淮安，对市场行情不了解，为了取得中介费利益在未得到所有权人邵金梅授权下，企图用低于市场价格将涉案房屋出卖，相应法律后果应由其承担。二审经审理确认一审查明的事实。另查明，根据上诉人提供的微信聊天记录，反映在加邵金海微信后双方一直在商谈售房事宜。其中2019年11月7日邵金海表示“贷款你觉得没问题，那我觉得112也基本能接受，当然你能帮争取多点更好”，2020年4月14日，姚丽梅表示“还有你那个购房合同方便的话，你能拍照片发给我才好”，邵金海回复“可以的”。2020年5月12日，姚丽梅表示“我这边合同签了啊，按中介要求把多要的费用加在里面，写113万，以你拿到房产证时易。你净得111万，合同我现在签了啊”，邵金海向姚丽梅发送其个人账号，姚丽梅随后将10万元定金汇至该账号。后邵金海回复“不是四万？这又是什么”（姚丽梅及朱冰青均表示该句意思为双方之前商谈的定金仅为4万元，因当日朱冰青手机收款6万元，朱冰青又明确想买该房屋，故多付了6万元定金，邵金海表示该句是何意思不清楚）。2020年5月18日，邵金海表示邵金梅回来办理房产证事宜。二审中，邵金梅也明确陈述其委托邵金海办理涉案房屋解押及产权证，姚丽梅帮助其办理了提前还贷解押等手续并于2020年7月1日办理了产权证。2020年6月3日，邵金海表示“怎么老有人找我，还报价一万一、一万二”，2020年6月4日，邵金海表示“就目前了解的来看，价格出入可能不是一般的大，超出了承受范围，先暂停不卖了，要跟家里好好商量”。本院认为，首先，上诉人主张其出售房屋得到了产权人邵金梅许可，无证据支持。从各方当事人陈述以及微信聊天记录来看，姚丽梅在签订合同前后均是与邵金海联系，从未与产权人邵金梅直接联系，虽然姚丽梅与邵金海、邵金梅共同参与涉案房屋产权证办理事宜，但产权证办理与房屋出售并非同一法律关系，姚丽梅亦无证据证明其出售房屋得到了邵金梅的认可。同时姚丽梅作为房屋中介，在房屋出售过程中一直未与产权人联系，在知道房屋产权人为邵金梅而邵金海未出示任何委托手续的情况下即代签合同，明显具有一定过错，故姚丽梅行为亦不构成表见代理。其次，对于本案中各方之间的法律关系的认定。因现有证据无法证据邵金梅委托邵金海出售涉案房屋，故就涉案房屋出售事宜，邵金梅与邵金海之间并不存在委托关系。邵金海委托姚丽梅出售涉案房屋的行为应构成无权处分。同时邵金梅委托姚丽梅出售涉案房屋，两者之间应构成委托关系。故上诉人主张邵金梅、邵金海与姚丽梅之间为转委托关系，证据不足。姚丽梅作为东方房产的工作人员，其代表东方房产提供中介服务订立涉案合同，其行为应构成职务行为。第三，对于违约责任的负担。一审法院结合当时房地产价格走势情况及各方当事人在本案中的过错情况，酌定朱冰青损失为140000元并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，因姚丽梅在签订合同时明确告知邵金海出售价款，邵金海也收取了购房定金，其后邵金海因房屋价格上涨明确表示拒绝出售房屋，可见合同无法履行的主要责任在于邵金海。同时姚丽梅作为东方房产的职员，系收取中介费用的专业中介，未认真审查出卖人产权状况及委托权限，即代产权人签订合同，也具有一定过错，结合双方过错程度，本院酌情确认由邵金海承担10万元赔偿责任，东方房产承担4万元赔偿责任。律师费4500元，依据合同约定由东方房产承担。综上所述，因二审出现新证据，上诉人的上诉请求部分成立，一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初3180号民事判决第二项；二、撤销淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初3180号民事判决第一、三项；三、被上诉人邵金海于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人朱冰青违约损失10万元，上诉人淮安东方房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人朱冰青违约损失4万元；四、驳回朱冰青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5868元，诉讼保全费2020元，合计7888元，由朱冰青负担1888元，邵金海负担4000元，淮安东方房地产经纪有限公司负担2000元。二审案件受理费3190元，由淮安东方房地产经纪有限公司负担1190元，邵金海负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  蒋其举审 判 员  王 纯二〇二一年三月二十九日法官助理  缪 珵书 记 员  张 琦