广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1798号上诉人（原审被告）：叶剑，男，1978年10月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司。住所地：广州市增城新塘镇南埔村海伦堡大道**。负责人：陈春明，职务：总经理。委托诉讼代理人：章娟，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘媛，系该公司员工。上诉人叶剑因与被上诉人广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司（下简称海伦堡公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理,于2021年2月24日公开开庭进行审理。上诉人叶剑，被上诉人海伦堡公司委托诉讼代理人章娟、刘媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海伦堡公司在一审的诉讼请求：1.判令叶剑立即支付自2017年11月1日至2020年2月29日物业管理费2392.75元及违约金（每天按欠缴金额的0.1%计至付清之日止，如2017年11月物业管理费的违约金从次月1日起计算，此后的每月欠付物业管理费的违约金按该计算方式类推计算）；2.判令叶剑立即支付2017年11月1日至2020年2月29日的代收水费1079.10元及违约金463.64元，代收污水处理费343.35元及违约金147.52元（每天按欠缴金额的0.1%计算至付清之日止，如2017年11月的违约金从次月1日起计算，此后的每月欠付费用的违约金按该计算方式类推计算）;3.叶剑承担本案全部诉讼费用。一审法院判决如下：一、叶剑于本判决发生法律效力之日起五日内向广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2017年11月至2018年12月、2019年3月至2020年1月的物业管理费2392.75元；二、叶剑于本判决发生法律效力之日起五日内向广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2019年5月至2020年1月物业管理费的违约金（以欠付的物业管理费861.39元为本金，从2020年7月15日起按每日1‰的标准计至付清物业管理费之日止，违约金欠付的物业管理费本金861.39元为限）；三、驳回广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由叶剑负担。判后，海伦堡公司和叶剑均不服原审判决，分别向本院提起上诉，后海伦堡公司在二审庭审之后撤回上诉，本院予以准许，不再另行出具裁定书。叶剑上诉请求：1.查清海伦堡公司提交物业合同的真实性，排除虚假合同标的；2.驳回海伦堡公司支付全额物业服务费的诉讼请求，物业费按本金的30%以下收取（717.83元）；3.驳回海伦堡公司关于支付物业服务费违约金的诉讼请求；4.追究海伦堡公司违反物业管理条例的违法违约责任，责令其立即修复被其损坏并侵占的位于我居所楼栋连接地块的大面积绿地和围墙等共用设施，恢复原状（原状具体为：海伦堡8座2号房南墙院角至西面围墙延伸至9座西侧围墙转角处弧形区域，面积约140-180平方米，可停放家庭轿车15-18辆，该地块区域原为按规划建成的绿地草坪，灌木、香樟类阔叶目绿化景观，西面为8座西侧围墙，上附水泥玻璃碎及铁丝网等防盗设施）；5.责令海伦堡公司公示和报告涉案地块原有园林绿地改成停车位、充电桩等实际经营收入（2015年10月至恢复原状之日，暂计至2020年7月），追缴其全部非法所得，并处涉案金额1-3倍罚款入库，责令物业公司因违反合同及法规对业主造成的损害进行书面道歉；6.裁决我方在一审的反诉申请；7.判令海伦堡公司退还违规收取的水电周转金300元，退还利息165元并支付违约金300元（按合同约定，违约金以本金300元为基数，按合同约定0.3‰/日的标准自2009年6月21日起计付至付清日止，暂计至2020年7月27日约365元，以本金300元为上限，利息参考同期央行基准利率计算）；8.判令海伦堡公司公布和公示2019年1月至2020年7月每季度物业收支情况及所涉相关报表及凭证；9.本案所有相关诉讼费由海伦堡公司负担。事实和理由：1.我方在一审提出反诉并提交了相应的证据清单，一审法院既未受理，也未依法裁定驳回，程序违法。2.海伦堡公司提交的《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同2019-2021》（下简称2019年服务合同），约定服务期限为2年，但该合同的签署违反了《广东省物业管理条例》第四十四条的规定，合同是非法且无效的。3.我方对上述合同的真实性、合法性和关联性均不予认可，海伦堡公司未说明该合同合法来源，是虚假合同。4.上述合同签约方海伦堡业委会已经于2020年3月22日任期届满，不能再履行职责，其任期届满后仍继续作为上述合同代理方超过其法定任职期限和权限，业委会应当在法律规定的有效期内依法对外签约，同时，上述服务合同也不符合代理的法定要素和条件，代理关系不能成立，根据合同法第四十八条，应由行为人承担责任。5.海伦堡业委会并未依法召开业主大会选聘海伦堡公司签订物业服务合同，业主事先对该合同内容也不知情，并非履约方真实意思表示，因未获业主大会授权同意暗箱操作的服务合同效力不能强加给我方，一审适用法律错误。6.海伦堡公司主张其完全履行了合同约定的义务，但并未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，有关海伦堡公司严重违约违法的事实，我方提供了大量证据予以佐证，海伦堡公司严重损害业主的合法权益，构成严重违约。7.我方未缴纳物业服务费是被迫履行合同先行抗辩权，不构成违约，一审认定我方承担违约责任没有依据。本案是海伦堡公司主动挑起物业纠纷，拒不履行合同义务造成的，经我方屡次催告协商，其仍不履行义务，采取补救措施，应承担违约责任，其不能取得物业服务费是咎由自取。8.法律不应保护劣质服务，不应为虚假合同提供不当司法保护，不能保护恶意违约。海伦堡业委会与海伦堡公司勾结形成利益共同体，在愤怒业主的声讨中狼狈下台，海伦堡公司虽未签约但并未离场，应如实向法庭说明情况，不应伪造虚假合同作虚假陈述。海伦堡公司对我方提交的水电周转押金收据予以确认并确认收取押金，判决书对此存在笔误，物业公司对我方主动提交的协商告知单内容拒绝任何协商也是促成本案上诉的重要原因。海伦堡公司辩称，对叶剑提出的上诉意见，我方不予确认，我方已经为涉案小区提供了物业服务，并且代收代缴水电费，叶剑主张不予缴纳相关费用没有法律和事实依据。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院二审期间,海伦堡公司提供了2017年11月到2020年1月其向自来水公司缴纳水费的水费发票和业主水费计算方法说明、证明、其他业主缴纳水费凭证和（2019）粤01民终12237号民事判决书作为证据。叶剑质证认为，其不认可上述民事判决，对于水费发票也不予认可，该发票数量和金额与海伦堡公司主张不相符，不属于叶剑的缴费票据，而计算方法则说明海伦堡公司自己清楚不应收取水电周转金；对证明也不予认可，居委会不是有权认定海伦堡公司是有权收费主体的机关，其他业主缴费凭证也不能证明海伦堡公司有权代收叶剑房屋的水费。另查明，一审过程中，叶剑提出反诉，叶剑提出上诉的各项上诉请求中，除第6项之外，其余上诉请求均包含在其反诉请求中。2020年8月11日，一审法院开庭审理本案，庭审过程中，一审法院明确告知叶剑，对其提出的反诉，经过审查，叶剑的第1-3、10项反诉请求属于对海伦堡公司诉请的反驳意见，不属于反诉请求，第4至第9项反诉请求则与本案法律关系并不相同，涉及侵权赔偿、业主知情权等法律关系，部分反诉请求还涉及到小区其他业主公共权益问题，有些涉及行政管理事项，故对叶剑的反诉裁定不予受理（口头裁定，记入笔录），叶剑可就反诉请求中属于民事案件受理范围部分另行起诉。再查明，二审期间，叶剑陈述，其认为海伦堡公司未履行物业服务主要体现在未尽管理区域内的绿化保养和公共设施维护义务、长期存在环境污染侵扰叶剑、非法转供水电等，并确认就上述事项其已经另案提起诉讼，案号为（2019）粤0118民初3947号，叶剑在该案诉请：1.海伦堡公司、海伦堡业委会立即停止侵害，恢复原状（具体为：海伦堡8座2号房南墙院角至西面围墙延伸至9座西侧围墙转角处弧形区域，详见宗地平面图，面积约50-70平方米，清拆搭建的门廊门禁及路面路径设施，恢复该区域原规划建成的绿地草坪，灌木、香樟类阔叶目绿化景观及修复围墙及上附水泥玻璃碎及铁丝网等防盗设施，所需费用约5万元）；2.海伦堡公司、海伦堡业委会向叶剑赔礼道歉；3.海伦堡公司、海伦堡业委会赔偿叶剑房产环境贬值损失30万元（各承担50%）；4.海伦堡公司、海伦堡业委会赔偿叶剑人身权益及健康权益损失3000元/月，自2015年9月起至付清月份止，暂计算至待起诉之月份（2019年4月）为132000元（各承担50%）；5.海伦堡公司、海伦堡业委会一次性赔偿叶剑精神损害赔偿金10万元（各承担50%）；6.本案诉讼费用由海伦堡公司、海伦堡业委会承担。该案驳回了叶剑的诉讼请求，现一、二审已经审结，叶剑称其目前在申请再审之中。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审针对叶剑提出的各项上诉请求能否成立进行审查。对此，本院认定如下：首先，关于叶剑提出的反诉，一审法院已经在开庭审理过程中告知叶剑不受理其反诉申请，并告知叶剑就其反诉请求中符合民事诉讼受理范围部分另行起诉，叶剑上诉主张一审法院既未受理也未裁定驳回，不能成立，本院不予支持。同时，根据叶剑的陈述和（2019）粤0118民初3947号民事判决的记载，叶剑在该案中已经针对其主张的海伦堡公司侵害小区绿化环境、恢复原状等提出了诉讼请求并经过审理，现其在本案一审反诉请求、二审上诉请求中再次提出与此有关的请求，已经构成重复起诉，本案对此不予审查。本案系海伦堡公司起诉主张叶剑支付相关物业服务费等费用的纠纷，而叶剑在上诉请求中提及的披露充电桩经营收入和每季度物业费收支等其他事项，涉及业主知情权纠纷等，并非本案二审处理范围，叶剑可另循法律途径解决。其次，关于2019年服务合同的问题。海伦堡公司在一审庭审期间提供了该份服务合同的原件，显示该份合同由增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会与海伦堡公司签订，一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认定该合同对叶剑有约束力，并无不当。叶剑上诉主张该合同的签订未经业主大会决议、合同期限超过业委会任职期限等故该合同无效，本院认为，物业服务企业的选聘和解聘均属于业主共同决定的事项，叶剑在本案中主张2019年服务合同无效，实质是要否定海伦堡公司对涉案小区提供物业服务的资格，产生解聘现有物业服务企业的后果，故该服务合同是否有效，涉及到涉案小区全体业主的权益，其后果亦约束全体业主，并非仅影响叶剑和海伦堡公司，故在该合同未经法定程序被确认无效之前，叶剑作为小区业主应受该合同约束，叶剑关于否认该服务合同效力的相关上诉理由均不能成立，本院不予支持。最后，关于海伦堡公司是否提供了相关物业服务、应否收取物业服务费和违约金的问题。叶剑主张海伦堡公司未尽管理区域内的绿化保养和公共设施维护义务、长期存在环境污染侵扰叶剑、非法转供水电等，但其前两项主张已在另案中审查并被驳回，关于最后一项非法转供水电，案涉物业服务合同已经载明海伦堡公司可接受供水、供电、供气等部门的委托代收使用费，叶剑主张海伦堡公司“非法转供水电”不能成立，本院不予支持。因此，叶剑在本案中关于海伦堡公司未依约提供物业服务的主张均不能成立，其应按照合同约定支付物业服务费和相应违约金，一审判决并无不当，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，叶剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由叶剑负担50元，由海伦堡公司负担25元。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二一年三月二十三日法官助理眭翘书记员苏劲丹