河北省沧州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）冀09执复68号复议申请人（异议人、被执行人）：刘博民，男，1970年8月4日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。委托诉讼代理人：范思聪，河北恭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智厚，河北恭惠律师事务所律师。申请执行人：刘佳，女，1985年9月19日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。复议申请人刘博民不服河北省盐山县人民法院（以下简称盐山法院）作出的（2020）冀0925执异56号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月22日举行了听证，复议申请人刘博民委托诉讼代理人范思聪、李智厚到庭参加了听证，本案现已审查终结。盐山法院查明，在执行刘佳与赵明臣、刘博民借款合同纠纷一案过程中，盐山法院于2020年7月17日向被执行人刘博民邮寄送达（2020）冀0925执658号选择评估拍卖机构通知书，通知其内容如下：“盐山法院在执行申请执行人刘佳与被执行人赵明臣、刘博民借款合同纠纷一案中，责令被执行人赵明臣、刘博民履行生效法律文书确定的义务，但被执行人赵明臣、刘博民至今未全部履行生效法律文书确定的义务。盐山法院于2019年7月16日以（2019）冀0925民初1885号民事裁定书，查封了被执行人刘博民名下位于盐山县农村信用联合社家属楼一处（产权证号：13××79），并拟对该查封财产予以评估拍卖。现通知你们于2020年7月31日上午9时到盐山法院技术室对拍卖标的物进行议价、定向询价和网络询价以确定拍卖参考价；如不同意上述三种方式确定拍卖标的物的参考价值或不按本案指定的时间到场，盐山法院将依法通过随机摇号的方式确定价格鉴定评估及拍卖机构。在确定价格鉴定评估及拍卖机构后第五天（节假日顺延）上午9时到拍卖标的物现场进行评估勘验，评估勘验完毕后30日到盐山法院领取评估鉴定报告，如对评估鉴定报告结果不服，在收到评估鉴定报告后10内，向盐山法院书面提出异议，逾期盐山法院将依法对涉案标的物进行拍卖。”2020年7月22日，该选择评估拍卖机构通知书由刘博民的妻子窦洪利签收。异议人刘博民收到上述通知书后，其未按通知指定的时间到场参与选择评估拍卖机构。盐山法院依法通过随机摇号的方式确定河北金盛德房地产估价有限公司作为该涉案标的物的价格鉴定评估机构。2020年8月17日，河北金盛德房地产估价有限公司对涉案房产进行了现场评估勘验。于2020年9月3日作出冀金盛德【2020】（估）字第09002号房地产估价报告。盐山法院认为，委托评估是人民法院在执行案件拍卖被执行人财产过程中的辅助行为，当事人及其他利害关系人对评估报告有异议的，有权在收到评估报告后十日内向人民法院提出。本案执行过程中在选择评估拍卖机构之前，盐山法院依法向异议人刘博民送达了选择评估拍卖机构通知书，异议人刘博民收到上述通知后，其未按通知指定的时间到场参与选择评估拍卖机构。盐山法院依法通过随机摇号的方式确定河北金盛德房地产估价有限公司作为该涉案标的物的价格鉴定评估机构，程序合法，并无不当。河北金盛德房地产估价有限公司具备房地产价格评估鉴定资质，出具冀金盛德【2020】（估）字第09002号房地产估价报告的评估人员亦具备相应评估资质。评估报告的评估结果作出时结合了委估房产自身的建筑面积、建构年代、因土地遗留问题不能在房管局正常交易过户，及周边房地产市场交易情况等相关综合因素，具备客观性。另外，房产评估价格只是客观地反映出估价对象在评估时的市场价值，目的是为辅助执行法院确定财产处置参考价提供参考依据，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场的检验。综上，本案评估机构河北金盛德房地产估价有限公司对涉案标的物作出的评估报告，符合法律规定，不存在程序违法的情形。故盐山法院对异议人刘博民的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回异议人刘博民的异议请求。复议申请人刘博民向本院申请复议称，请求依法撤销盐山法院作出的（2020）冀0925执异56号执行裁定书，依法撤销冀金盛德【2020】（估）字第09002号房地产评估报告，并重新选定评估机构对案涉房屋进行评估。事实与理由：刘佳与刘博民、赵明臣民间借贷纠纷一案，盐山法院已于2019年7月31日作出（2019）冀0925民初1885号民事调解书。案件进入执行程序后，法院查封了第三人刘博民名下位于盐山县农村信用联合社家属楼（产权证号：13××79）房产一套，并进行评估拍卖。经执行法院委托，河北金盛德房地产估价有限公司做出的冀金胜德【2020】（估）字第09002号房地产评估报告，该评估报告严重背离实际价格，不具备客观性和真实性，申请人不服，依法向执行法院提出异议，执行法院于2020年9月23日作出（2020）冀0925执异56号执行裁定书，驳回了申请人的异议请求。申请人认为，执行法院作出（2020）冀0925执异56号执行裁定书，仅仅阐述了其在执行过程中的送达、委托评估程序是否合法，而对于申请人提出的评估机构作出的评估结果严重背离实际价格，不具备客观性和真实性，评估方法违反《房地产估价规范》的强制性规定，其评估程序严重违规等相关异议未进行审查及阐明。据此驳回申请人的异议请求,属认定事实不清，适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条明确赋予当事人对评估报告提出异议的权利,执行裁决部门作为审查主体，对当事人等提出的各类评估异议进行审理，在审查范围上既包括程序性审查，也包括对评估报告的内容进行实质审查。人民法院对委托评估行为具有监督职能，而不是单纯的委托关系。评估结果将为人民法院执行工作提供参考和依据，其合法性与合理性应当受到法院监督。现申请人提出以下异议，望人民法院予以审查：1、评估结果严重背离实际价格，不具备客观性和真实性。近年来，当地的房地产市场一直处于持续上升的情况。该房地产处于核心商业区域最好的地段，价格不断上涨。但评估报告中该房屋的市场价值仅为133.49万元，单价为4130元。评估市场价值竟然为实际交易价格的50%,该评估价格根本不具有客观性和真实性，评估结果已经严重背离实际情况。2、评估方法违反《房地产估价规范》的强制性规定。评估机构不应该仅用比较法，而应结合收益法或成本法进行评估。《房地产估价规范》4.1.2条规定，评估对象及其同类房地产通常有租金收益的，应选用收益法。被评估的房地产作为处于盐山县核心商业位置，且为独栋别墅，租金收益非常高，应当结合收益法进行评估。《房地产估价规范》4.1.3条规定，当评估对象适用两种或两种以上评估方法的，应同时选用，不得随意取舍。而被评估房屋既可产生租金收益，又有类似房产比较，故不能仅用比较法，而应结合收益法或成本法进行评估。评估机构违反《房地产估价规范》的上述强制规定，仅用比较法进行评估是错误的，因为评估方法错误致使房屋评估价格远远背离实际价值。3、评估程序严重违规。根据《房地产估价规范》3.0.1条，评估机构应当收集评估所需资料，使用对比法更应收集类似房产的价值资料进行比较，但评估报告未显示存在此程序，亦未见任何对比资料。根据《房地产估价规范》第7部分规定，评估报告应当具有“估价技术报告”，但本评估报告中缺失该项报告，没有任何技术上的分析和计算，严重违反规定。同时，《房地产估价规范》4.2条、7.0.19条第6款均规定，对比法应当选取可比实例。而该评估报告使用对比法，但未列举可比实例，严重缺项。综上，冀金胜德【2020】（估）字第09002号房地产评估报告的内容及评估程序严重违规。盐山法院做出的（2020）冀0925执异56号执行裁定书，认定事实和适用法律错误，请求贵院依法撤销以上执行裁定和房地产评估报告，对案涉房屋重新选定评估机构进行评估。本院查明的案件事实与盐山法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，河北金盛德房地产估价有限公司及评估人员具备相应的评估资质，复议申请人也未能提交证据证明评估程序存在不当，故其要求重新评估的理由，缺乏事实和法律依据。资产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回刘博民复议申请，维持河北省盐山县人民法院（2020）冀0925执异56号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 常秀良审 判 员 付 毅审 判 员 李 霞二〇二一年三月二十五日法官助理 纪召雷书 记 员 张 晔