重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0156民初440号 原告：重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路156号，统一社会信用代码91500232MA605CGN8T。 法定代表人：黄建梅，该公司总经理。 被告：曾国华，女，1963年7月5日出生，住重庆市武隆区。 原告重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司（以下简称卉霁物业公司）与被告曾国华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于同年3月8日公开开庭进行了审理。原告卉霁物业公司的法定代表人黄建梅及被告曾国华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卉霁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2019年8月1日至2020年9月30日期间拖欠的物业费1211元、公摊费31.50元、燃气费81元及违约金526元，合计1849.50元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年8月3日与武隆区XX街道XX小区业主委员会签订《XX物业服务合同》。合同签订后，原告按照约定接管了被告所在小区物业，并按照国家物业管理法律法规和物业服务合同的约定为被告所在小区提供物业服务，被告作为小区业主享受了物业服务就应该按照合同约定的标准履行缴纳物业费的义务。被告名下的房屋位于XXXX，房屋建筑面积113.95平方米，每月应缴物业费86.50元（包括电梯费20.50元）以及公摊电费2.25元。但经原告多次催收，被告仍拒绝缴纳，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告根据相关法律规定，向法院提起诉讼，提出上述请求。 被告曾国华辩称，原告诉称被告欠交2019年8月1日至2020年9月30日期间物业费、公摊费的事实及欠交金额均属实，原告代被告交燃气费81元的事实亦属实，但被告并未违约。被告未交前述费用，是因原告以打扫卫生为由在未事先通知被告的情况下，将被告堆放在住宅门外公共区域的东西擅自搬走，导致被告包括塑料空调窗帘、不锈钢黑板架、人字梯、稻谷、玉米等价值2855.50元的财物遭受损失。被告曾为此事找过原告，但原告不予理睬，故被告不应向原告交物业费等费用。另外，原告在提供服务过程中，使用小区车库对外经营，但停车费、广告费等收入未交给业主，公共厕所也不能使用，原告提供的物业服务达不到要求，应当驳回原告的诉讼请求。 原告卉霁物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了《XX物业服务合同》《物业服务合同备案证明》《关于清理水电井及消防通道的通知》《XXA栋11-7曾国华欠费明细》《民生能源集团气费收据》、照片等证据，上述证据经庭审举证、质证，本院对其真实性、合法性和关联性均予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的法庭陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告曾国华系重庆市武隆区XXXX小区业主，其物业的建筑面积为113.95平方米。2019年8月3日，原告卉霁物业公司与武隆区XX街道XX业主委员会签订《XX物业服务合同》，双方对物业管理区域、服务事项、费用等进行约定，其中第四章“物业服务费用”中约定：“第十四条、本物业管理区域的物业服务收费为包干制方式，……双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准暂按如下标准执行（按建筑面积计算），今后可参照市场行情变化和政府相关政策出台调整物业服务收费标准，经业主委员会召开业主大会通过同意后执行：一期（A、B栋）收费标准1.住宅：0.58元/平方米·月标准收取；2.电梯费：0.5元（N-3）＋18元/户·月（N指电梯楼层）收取……第十五条、小区路灯、楼道照明、二次供水泵等公共设备运行的能源消耗公摊费用本应由业主按户据实分摊，因没有独立计算，无法据实分摊，暂按一期（A、B栋）1-2楼（电梯楼层）每月1元，3-12楼（电梯楼层）每月2.25元……第十六条……物业服务费用、小区能耗公摊费等费用按月交纳，业主或物业使用人应在次月1日至15日内履行交纳义务。”同时，第八章“违约责任”中第二十九条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，小区公用水电分摊费的，应按每日2‰的标准向乙方（指卉霁物业公司）支付违约金。”该合同签订后，原告卉霁物业公司按约定为该物业小区提供物业服务。2019年8月1日至2020年9月30日期间，被告曾国华未向原告卉霁物业公司交纳上述对应月份的物业服务费（含电梯费）、公摊费等合计1323.50元。2020年5月，原告卉霁物业公司通过向被告住宅门上张贴《催收欠款通知单》的方式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，但被告仍未交纳。2021年1月29日，原告卉霁物业公司向本院提起诉讼，请求判令：被告立即支付2019年8月1日至2020年9月30日期间拖欠的物业费、公摊费、气费及违约金合计1849.50元，并由被告承担本案诉讼费用。 另查明，2019年8月5日，原告卉霁物业公司与武隆区XX街道XX业主委员会联合发出《关于清理水电井及消防通道的通知》，要求业主将堆放在水电井、消防通道及楼梯间的杂物搬走，以保证通道畅通。2019年9月5日，原告卉霁物业公司代被告曾国华向重庆市武隆区民生燃气公司交纳了2019年8月的燃气费81元。 再查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布一年期贷款市场报价利率，同时，自2019年8月20日起不再公布基准贷款利率标准。2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率标准为4.25%，2019年9月20日、2019年10月20日公布的一年期贷款市场报价利率标准为4.20%，2019年11月20日、2019年12月20日、2020年1月20日公布的一年期贷款市场报价利率标准为4.15%，2020年2月20日、2020年3月20日公布的一年期贷款市场报价利率标准为4.05%，2020年4月20日至2020年9月20日期间公布的一年期贷款市场报价利率标准均为3.85%。 本院认为，原告卉霁物业公司与武隆区XX街道XX业主委员会签订的《XX物业服务合同》，未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。原告卉霁物业公司向包括被告曾国华在内的业主提供了物业服务，被告曾国华则应当按照合同约定交纳物业服务费及公摊费等费用。被告曾国华辩称原告在提供服务过程中存在停车费、广告费收入未交给业主及公共厕所不能使用等问题，但未提交任何证据予以证明。被告曾国华还抗辩称原告私自搬走并处置被告摆放于公共区域的物品，给被告造成了损失，但被告也未对此举示任何证据，且该抗辩理由针对的事实与本案不属于同一法律关系，被告如认为原告侵害其财产权益，可另案处理。因此，上述抗辩事由均不足以说明原告有拒绝履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵的情形，不能构成被告曾国华拒付物业服务费等相关费用的正当理由。 如前所述，经原告卉霁物业公司催收，被告曾国华至今未予交纳物业费、公摊费及垫付的燃气费等费用，其行为已经构成违约，原告卉霁物业公司主张被告曾国华支付2019年8月至2020年9月期间的物业服务费、电梯费、公摊费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。法庭审理中，被告曾国华对物业服务费924元（66元/月×14个月）、电梯费287元（20.5元/月×14个月）、公摊费31.5元（2.25元×14个月），合计1242.50元不持异议，本院予以确认。对于原告主张的代为交纳的燃气费81元，被告已实际受益，且有票据为证，本院亦予以支持。 对于原告主张由被告支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《XX物业服务合同》明确约定，被告作为接受物业服务的业主，未按时交纳物业服务费、公摊费的，违约金按每日3‰的标准计算。故原告主张违约金的诉讼请求具有事实及法律依据，应予支持。至于违约金的计算方式及具体金额，因被告曾国华对违约金提出抗辩，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，《XX物业服务合同》中约定的违约金计算标准过高，本院酌情予以调整。被告曾国华的违约行为仅为金钱给付内容，原告亦未能提供实际损失的依据，故本院认定其损失为逾期交费的资金占用损失，其违约金不能超过实际损失的130%。因此，本院酌定违约金以逾期交费金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。根据物业服务合同的约定，逾期交费金额应当以欠付的物业服务费（含电梯费）、公摊费为基数。物业服务合同约定物业服务费（含电梯费）、公摊费需按月交纳，且在“次月1日至15日内履行交纳义务”，故2019年8月的物业服务费（含电梯费）86.50元、公摊费2.25元，合计88.75元，被告应在2019年9月15日前支付，2019年9月16日开始即视为违约，计算至2019年10月15日，违约金为0.40元（88.75元×4.25%×130%÷365天×30天）。其后逾期交费违约金以此类推：自2019年10月16日起至2019年11月15日期间，以逾期交费177.50元为基数，按年利率4.20%的130%计算，金额为0.82元（177.50元×4.20%×130%÷365天×31天）；自2019年11月16日起至2019年12月15日期间，以逾期交费266.25元为基数，按年利率4.20%的130%计算，金额为1.19元（266.25元×4.20%×130%÷365天×30天）；自2019年12月16日起至2020年1月15日期间，以逾期交费355元为基数，按年利率4.15%的130%计算，金额为1.60元（355元×4.15%×130%÷365天×31天）；自2020年1月16日起至2020年2月15日期间，以逾期交费443.75元为基数，按年利率4.15%的130%计算，金额为2.03元（443.75元×4.15%×130%÷365天×31天）；自2020年2月16日起至2020年3月15日期间，以逾期交费532.50元为基数，按年利率4.15%的130%计算，金额为2.29元（532.50元×4.15%×130%÷365天×29天）；自2020年3月16日起至2020年4月15日期间，以逾期交费621.25元为基数，按年利率4.05%的130%计算，金额为2.78元（621.25元×4.05%×130%÷365天×31天）；自2020年4月16日起至2020年5月15日期间，以逾期交费710元为基数，按年利率4.05%的130%计算，金额为3.07元（710元×4.05%×130%÷365天×30天）；自2020年5月16日起至2020年6月15日期间，以逾期交费798.75元为基数，按年利率3.85%的130%计算，金额为3.40元（798.75元×3.85%×130%÷365天×31天）；自2020年6月16日起至2020年7月15日期间，以逾期交费887.50元为基数，按年利率3.85%的130%计算，金额为3.65元（887.50元×3.85%×130%÷365天×30天）；自2020年7月16日起至2020年8月15日期间，以逾期交费976.25元为基数，按年利率3.85%的130%计算，金额为4.15元（976.25元×3.85%×130%÷365天×31天）；自2020年8月16日起至2020年9月15日期间，以逾期交费1065元为基数，按年利率3.85%的130%计算，金额为4.53元（1065元×3.85%×130%÷365天×31天）；自2020年9月16日起至2020年10月15日期间，以逾期交费1153.75元为基数，按年利率3.85%的130%计算，金额为4.75元（1153.75元×3.85%×130%÷365天×30天）；自2020年10月16日起至2021年1月29日原告提起本案诉讼之日止，以逾期交费1242.50元为基数，按年利率3.85%的130%计算，金额为18.06元（1242.50元×3.85%×130%÷365天×106天）。上述违约金金额合计为52.72元。 综上所述，本案系物业服务合同纠纷，就小区业主而言，如认为物业服务存在不足之处，对物业服务企业的意见应通过正当途径进行反映、解决，以拒绝交纳物业服务费作为解决问题的手段并不可取；就物业服务企业而言，物业服务是一个长期持续的过程，应当听取业主的意见并积极沟通、协商，尽力改善并提高物业服务质量。原告卉霁物业公司主张被告曾国华支付所欠物业服务费（含电梯费）1211元、公摊费31.50元及垫付的燃气费81元，合计1323.50元，具有事实依据，本院予以支持；原告主张被告曾国华支付逾期交费违约金，亦具有事实依据，但违约金的计算标准过高，本院予以酌情调整，对超过前述金额52.72元的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告曾国华在本判决生效后三日内向原告重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司支付2019年8月1日至2020年9月30日期间的物业服务费（含电梯费）1211元、公摊费31.50元、垫付的燃气费81元，合计1323.50元； 二、被告曾国华在本判决生效后五日内向原告重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司支付截至2021年1月29日的逾期交费违约金52.72元； 三、驳回原告重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告曾国华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元（原告重庆市武隆区卉霁物业管理有限公司已预交），由被告曾国华负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李林妍 二〇二一年三月十八日 法官助理 周之平 书 记 员 黄 翠