广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25907号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈广洪，男，1969年6月19日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邹秀球，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市桥发新型建筑材料有限公司。住所地:广州市番禺区桥南街草河村江滨路二街八号。法定代表人：廖壕泰，总经理。委托诉讼代理人：李洁鑫，广东金粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁彬，广东执胜律师事务所律师。原审第三人：杨发枝，男，1966年10月23日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人陈广洪因与被上诉人广州市桥发新型建筑材料有限公司（以下简称桥发公司）与原审第三人杨发枝土地租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈广洪上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三四项，驳回桥发公司的全部诉讼请求；2.改判桥发公司返还租用土地，陈广洪没收桥发公司保证金511500元，桥发公司支付拖欠的土地占有使用费750200元（以每月170500元为基准，自2019年4月16日起计算至交还土地之日止）；3.一、二审费用全部由桥发公司承担。事实与理由：一、一审法院关于案涉土地性质的查明有误，案涉土地实际上在广州市规划和自然资源局复函中建设用地的范围内，其性质为建设用地，案涉租赁合同合法有效。司法复函中提到的农用地是与案涉土地相邻的另一地块的面积范围，与案涉土地属于两个不同的地块，案涉土地全部属于建设用地，案涉租赁合同不违反法律的强制性规定。案涉租赁合同为双方的真实意思表示，结合桥发公司环评和选址的情况，可以证明桥发公司对案涉土地的性质必然是清楚的，不存在陈广洪隐瞒、欺骗的情况，因此案涉合同有效。退一万步讲，即使陈广洪租用案涉土地是用于建设混凝土搅拌站，要求案涉土地是建设用地性质，但这只涉及到桥发公司租用案涉土地后合同目的能否实现的问题，并不影响合同效力。二、陈广洪已经按约将案涉土地交付给桥发公司，桥发公司向陈广洪交付了3个月的租金，对土地进行平整以及进行环评等行为，恰恰证明了案涉土地已经交付，桥发公司逾期不支付租金的行为已经构成违约，陈广洪有权没收保证金并要求桥发公司支付返还涉案土地前的租金。自合同签订至桥发公司在本案一审中提出反诉前，桥发公司从未就案涉土地的交付提出过异议，反而陆续向陈广洪支付部分租金。陈广洪向桥发公司发出《催缴租金通知书》明确陈广洪已经依约交付了案涉合同约定的土地给桥发公司，但桥发公司未按月交付租金，桥发公司复函中未对土地交付的事实日出异议，仅以陈广洪未提供相关证明文件为由拒付租金。陈广洪一审中也提供了桥发公司对案涉土地进行土地平整施工的视频来证明案涉土地已经交付给桥发公司，桥发公司实际占有使用涉案土地。因此桥发公司实际占有涉案土地，陈广洪向桥发公司主张占有使用案涉土地期间的租金合法有据，应当获得支持。被上诉人桥发公司辩称：1.关于合同效力的问题：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持。一审法院已在陈广洪及桥发公司双方对涉案土地的坐标位置各方面进行确认的情况下，才向土地管理局征询该土地的相关手续，针对复函及一审庭审笔录，一审法院据此认定土地租赁合同无效事实清楚。关于陈广洪在本次开庭前提交的答复书、复函中所显示的地块并非本案的地块，我方在申请环评时所包含的地块包括自己招拍挂等地块。该复函中的地块并非本案涉案地块。一审原告于一审提交的证据1中显示本案涉案地块仅能用于种植业，在陈广洪一方在未履行合同的情况下，经我方再三要求才于2019年4月中旬向我方提交的土地承包合同的复印件，该合同的落款时间是2019年1月9日，但在一审查明过程中，我方向一审法院申请律师调查令发函向黄榜岭村的各经济合作社要求该社作出该决定的相关资料，黄榜岭村的回复是查询不到相关资料，并且在其向村提供给律师的情况说明及人和镇黄榜岭村及我方一审提交的证据6中明确显示2019年表决内容包含了杨发枝的承包合同的相关事项。故陈广洪在履行合同过程中向我方提交的复印件程序不合法，且事实上并未经过该村的实质同意改变土地用途给我方使用。故一审法院认定合同无效有事实和法律依据，请求依法予以维持。2.关于涉案土地是否完成交付的问题：我方认为未完成交付，举证责任在陈广洪。陈广洪在一审过程中并不能确认交付土地的时间，但是根据我方与杨发枝签订的合同可知陈广洪最早需在2019年3月1日取得土地的使用权。因此陈广洪在一审中主张的土地交付时间与事实不符。我方于2019年4月4日重新预交租金是对方要求我方必须预交租金。原审第三人杨发枝经本院依法传唤，未到庭陈述意见，未提交书面答辩状。上诉人陈广洪向一审法院起诉请求：1.桥发公司返还租用土地；2.陈广洪没收保证金511500元；3.桥发公司支付拖欠的土地占有使用费750200元（土地占有使用费以每月170500元为基准，自2019年4月16日起计算至交还土地之日止）；4.桥发公司承担本案的诉讼费。被上诉人桥发公司向一审法院反诉请求：1.确认桥发公司与陈广洪于2019年1月20日签订的《土地租赁合同》无效；2.陈广洪返还桥发公司已支付的保证金511500元、租金511500元；3.陈广洪承担缔约过失责任，赔偿桥发公司经济损失200000元。一审法院审理查明，2019年1月20日，陈广洪（甲方）与桥发公司（乙方）签订了《土地租赁合同》，约定陈广洪将位于上窝土地租赁给桥发公司作生产经营用途使用，土地总面积为31000平方米（具体以测量图为准）；租赁期限自2019年1月15日起至2026年8月31日止；在本租赁合同签订后陈广洪在约定时间内以现状交付土地给桥发公司，签订合同之日桥发公司要交三押一租合同才能生效，合同签订后十日内将土地交付给桥发公司；每月每平方米土地租金5.5元，合计每月租金170500元；桥发公司在每月10号前缴交当月租金，另桥发公司须支付三个月租金等额保证金给陈广洪，该保证金在本合同履行期满且桥发公司无违约情况下无息归还；租赁期内桥发公司如需建设的，桥发公司有权根据实际需求设计建设，陈广洪不能以任何理由进行干预，建设相关费用全部由桥发公司承担，如桥发公司符合法律及政策的有关要求及条件的，陈广洪有义务协助桥发公司办理有关该地块的相关手续（不限于报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由桥发公司承担；在合同期内，如非国家征用原因，而陈广洪单方面中途收回该土地，属于违约，保证金双倍退还给桥发公司；如桥发公司违约，陈广洪有权单方解除本合同，没收保证金等。涉案土地位于广州市白云区人和镇黄榜岭村上窝（土名），面积为31056.54平方米。桥发公司向陈广洪支付了保证金511500元，向陈广洪支付至2019年4月14日的租金共511500元。该511500元租金其中2019年2月15日至同年4月14日的租金支付时间是2019年4月4日。陈广洪陈述于2018年底将涉案土地交付给了桥发公司，但没有书面证据，遂以上述合同载明的2019年1月份作为交付时间。桥发公司否认陈广洪向其交付了涉案土地。陈广洪主张其从杨发枝处承租了涉案土地，提交了其与杨发枝于2019年2月13日签订的《土地租赁合同》，该合同约定租赁期限自2019年4月1日至2026年8月31日，杨发枝需在2019年3月1日以现状方式交付土地给陈广洪，从2019年4月1日起计算土地租金。庭审中，陈广洪陈述杨发枝于2018年年底就向其交付了涉案土地，但对此未提供相应证据佐证。陈广洪还认为桥发公司占有使用涉案土地的依据是桥发公司自2019年至2020年期间曾申请环评，桥发公司于2020年1月17日向广州空港委国土规划和建设局提交《请示报告》，内容为“我司选址位于空港区辖内的人和镇黄榜岭村黄榜岭西路片区，拟设立的投资项目，并已向贵局提交该建设项目的环境评估报告，至今还未收到任何回复，现就该投资项目能否尽快落实推进，恳请贵局给予明确的回复。”2020年5月28日，广州市规划和自然资源局向一审法院作出穗规划资源协查〔2020〕911号《协助司法查询复函》，载明来文所示地块现行土地利用现状为农用地、建设用地，未办理农转用和征收审批手续，未取得建设用地批准书和通知书。以上事实有《土地租赁合同》、收据、《请示报告》、《协助司法查询复函》及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依照上述法律规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，陈广洪与桥发公司签订《土地租赁合同》的主要目的是由桥发公司利用诉争土地建设混凝土搅拌站项目，属非农建设用途，陈广洪与桥发公司签订的《土地租赁合同》违反了上述《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途管制的强制性规定，该合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈广洪根据无效合同收取的桥发公司缴纳的保证金511500元缺乏合同依据，桥发公司要求陈广洪予以返还该保证金合理合法，一审法院予以支持。陈广洪主张没收该保证金理据不足，一审法院不予支持。关于陈广洪是否将涉案土地交付给了桥发公司的问题。陈广洪陈述了两个交付时间，一个是2018年底，一个是2019年1月份，但对上述时间均没有提交土地交接手续予以佐证。陈广洪主张杨发枝于2018年底向其交付了涉案土地后其向桥发公司交付了涉案土地，但从陈广洪与杨发枝签订《土地租赁合同》的时间来看，该合同签订于2019年2月13日，晚于陈广洪与桥发公司签订合同的时间。陈广洪对杨发枝向其交付涉案土地的时间，未提供相关证据证明，且其陈述也明显与《土地租赁合同》中关于杨发枝在2019年3月1日以现状方式交付土地给陈广洪的约定不符。综上，陈广洪现有证据并不足以证实其已向桥发公司交付了涉案土地的事实，故一审法院对陈广洪要求桥发公司返还涉案土地、支付土地占有使用费的诉请不予支持。桥发公司据此要求陈广洪返还收取的租金（实为土地占有使用费）511500元，一审法院予以支持。关于桥发公司主张的损失，因桥发公司未提供证据证明该损失，一审法院对其反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、确认陈广洪与广州市桥发新型建筑材料有限公司于2019年1月20日签订的《土地租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起十日内，陈广洪向广州市桥发新型建筑材料有限公司返还保证金511500元；三、自本判决生效之日起十日内，陈广洪向广州市桥发新型建筑材料有限公司返还土地占有使用费511500元；四、驳回陈广洪的全部诉讼请求；五、驳回广州市桥发新型建筑材料有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16156元，由陈广洪负担（已交纳）。反诉受理费7903.5元，由广州市桥发新型建筑材料有限公司负担1292.5元，由陈广洪负担6611元，并在本判决生效之日起十日内迳付广州市桥发新型建筑材料有限公司。二审中，陈广洪提交广州市规划和自然资源局《政府信息公开申请答复书》穗规划自愿公开【2021】262号，拟证明土地利用总体规划为建设用地，案涉土地在国家土地利用总体规划确定的用途使用土地，案涉土地在国家土地利用总体规划中系城乡建设用地，可以用于经营性用途，案涉租赁合同没有违反法律禁止性规定。陈广洪提交全国企业信用信息报告，拟证明桥发公司股东之一朱慧锋委托了测绘公司对案涉土地进行测绘，并于2019年6月向广州空港委提起了环评审批，2019年8月向白云区人和政府申请环评，证明陈广洪已经实际交付土地，桥发公司应当支付租金。（2017）粤01民终3813号民事判决书、（2017）粤民申10217号民事裁定书、（2020）粤01民终16595号民事判决书、（2020）粤01民申490号民事裁定书作为判例参考。桥发公司对此质证认为：对于证据1，答复书的答复时间在一审审理期间，陈广洪现在提交超过了举证期限，不属于新证据。2021年的答复书距离现在已逾1个月，陈广洪需说明理由，否则也不能作为本案的证据。对于该证据显示的内容与本案无关。对于证据2真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。对当事人争议的事实，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人诉、辩意见，本院就双方争议的焦点问题评析如下。关于涉案合同是否有效问题。首先，案涉土地位于广州市白云区人和镇黄榜岭村上窝（土名），面积为31056.54平方米，与陈广洪所提交的国土规划核查情况的复函所述地块不完全一致。现无充分证据证明案涉地块均系建设用地，且一审法院依照《协助司法查询复函》确认案涉土地未办理农用地转用审批手续和征收审批手续，未取得建设用地批准书和通知书并无不当。故陈广洪与桥发公司签订的《土地租赁合同》违反了国家土地管理的强制性规定，合同无效。陈广洪的相关上诉理由不成立，本院不予采纳。关于案涉土地是否已经交付给桥发公司的问题。陈广洪与杨发枝2019年2月13日签订的《土地租赁合同》载明，杨发枝需在2019年3月1日以现状方式交付土地给陈广洪。该合同签订时间及约定的交地时间与陈广洪主张的其于此前的2018年底或2019年1月已经将土地交付给桥发公司的相关陈述存在矛盾，且陈广洪既未能就杨发枝于何时向其交付土地提供证据证明，又不能证明其已将案涉土地交付给桥发公司，故陈广洪有关其已交付土地给桥发公司的陈述，不足采信。因本案土地第一承包人是杨发枝，现有证据不足以证实陈广洪确从杨发枝处收取土地后实际交付给桥发公司，故一审法院认定案涉土地陈广洪未予交付并无不当。据此，陈广洪上诉请求不予退还保证金并向桥发公司收取土地占用费，无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判令陈广洪向桥发公司返还保证金、土地占有使用费的相关判决，合理合法，本院予以支持。综上所述，上诉人陈广洪的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22767元，由上诉人陈广洪负担。本判决为终审判决。审判长  林旭群审判员  丁阳开审判员  庞智雄二〇二一年三月三十一日法官助理欧翘书记员林丽敏