山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2130号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。 法定代表人：乔伟利，董事长。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦xx，男。 被上诉人（原审原告）：郝xx，女。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人秦xx、郝xx商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初11464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回秦xx、郝xx的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由秦xx、郝xx承担。事实和理由：1.中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知秦xx、郝xx到中能公司处核对办证资料，一直在积极协助秦xx、郝xx办理涉案房屋的过户手续，现因秦xx、郝xx拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理，中能公司未怠于履行协助秦xx、郝xx办理过户登记手续，原审认定事实错误，导致判决错误。2.秦xx、郝xx未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款150000元，未履行完毕《商品房预售合同》项下的付款义务。在其付清购房款之前无权要求中能公司协助办证。3.秦xx、郝xx尚未返还中能公司超付的逾期交房违约金22419元，无权要求中能公司协助办证。根据补充条款第三条约定“如乙方未按约定时间付清房款，或者乙方未及时缴纳契税等相关费用，则交付及办证时间顺延相同时间。”及补充条款第十二条2“双方同意在乙方未按约定付清全部房价款的情况下，乙方除按照主合同第七条承担违约责任外，甲方可延期交房及延期提交办理产权登记所需要的资料，在此情况下，甲方不承担逾期交房和逾期办理产权登记的责任…”补充条款第十三条“乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过两个月的，则不视为甲方逾期交房，甲方无须承担违约责任”之规定，可见因秦xx、郝xx未按照约定付清房款及逾期付款违约金的，中能公司有权延期交房，且不承担违约责任，秦xx、郝xx应全额返还中能公司逾期交房违约金22419元；4.秦xx、郝xx尚未支付中能公司逾期付款违约金6006元，尚未结清应付中能公司的款项，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》附件一秦xx、郝xx应于2015年4月30日将剩余房款220000元汇至中能公司账户，而上述款项实际到账日期为2016年1月28日，逾期273日。根据《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，秦xx、郝xx应支付中能公司逾期付款违约金6006元，秦xx、郝xx至今未向中能公司支付。其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。5.根据《商品房预售合同》第十四条及补充条款第三条约定，因秦xx、郝xx违约行为在先，即使在秦xx、郝xx履行完毕合同义务的情况下，中能公司仍有权顺延至2021年5月21日前协助秦xx、郝xx办证，原审法院判决中能公司现在协助办证无依据。根据《商品房预售合同》附件一的约定，秦xx、郝xx应于2015年4月30日前以银行贷款方式付清余款220000元，而上述贷款实际到账时间为2016年1月28日，逾期273日。另根据补充条款第三条“如乙方未按约定时间付清房款或者贷款未达到甲方账户，或者乙方未及时缴纳契税等相关费用，则交付及办证时间顺延相同时间。”之规定，中能公司办证时间也应相应顺延273日。《商品房预售合同》第十四条约定“在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”中能公司于2019年12月25日取得房地产权属登记证明，有240天的期限协助秦xx、郝xx完成不动产过户手续。加上前述应相应顺延的273日，中能公司只需于2021年5月21日前协助秦xx、郝xx办证即可，原审法院判决中能公司现在协助秦xx、郝xx办证无事实及法律依据。 秦xx、郝xx未提交书面答辩意见。 秦xx、郝xx向一审法院起诉请求：1.判令中能公司协助办理位于青岛市城阳区（英格堡家园）**号楼*单元****户房屋的房产证等相关过户登记手续；2.诉讼费由中能公司承担。 一审法院认定事实：一、秦xx、郝xx、中能公司于2015年3月2日签订的《商品房预售合同》，秦xx、郝xx为乙方（买方），中能公司为甲方（卖方）。合同约定：秦xx、郝xx购买中能公司开发的位于青岛市城阳区(英格堡家园)**号楼*单元****户房屋一处，该商品房建筑面积为74.57平方米，单价为每平方米4961.78元(不包含房屋全装修价格)，总价款为370000元。约定的付款方式为银行按揭贷款,首付款为150000元,贷款220000元,乙方应于2015年4月1日前,将办理贷款所需文件提交中国工商银行，放贷机构于2015年4月30日前将贷款存入本合同指定的账户。甲方定于2015年11月30日前将房屋交给乙方。后秦xx、郝xx将首付款150000元支付给中能公司，中能公司于2016年1月12日为秦xx、郝xx出具了青岛市房地产业预收款专用收据。2016年1月28日，秦xx、郝xx从中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款220000元，支付给中能公司。中能公司已将涉案商品房交付秦xx、郝xx居住至今。双方还约定，甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，现在涉案房屋已经具备办理产权证明的条件。二、中能公司于2019年12月30日向业主发了《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，要求业主自2020年1月3日开始办理房屋产权手续，并于2020年8月23日给秦xx、郝xx发过办理产权手续的通知。 一审法院认为,一、秦xx、郝xx、中能公司之间签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。秦xx、郝xx按照双方约定及时支付了全部购房款、房屋维修基金等，中能公司也已向秦xx、郝xx交付了房屋，秦xx、郝xx居住至今。根据双方的约定，中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，涉案房屋也已具备办理产权证明的条件。中能公司在取得《房屋权属证明》后，向各业户发了告知函，也向秦xx、郝xx发过通知，要求秦xx、郝xx办理涉案房屋的相关产权手续，且根据双方的约定，中能公司协助办理房产证的最晚时间为2020年8月份，故秦xx、郝xx要求中能公司协助秦xx、郝xx办理涉案房屋的产权手续等，理由正当，一审法院予以支持。中能公司称秦xx、郝xx未按照合同约定的账户支付涉案房屋的首付款，因中能公司已经向秦xx、郝xx出具了收到150000元首付款的收据，应视为中能公司已经收到上述购房款，对于秦xx、郝xx支付的是否是合同约定的账户，对本案无实际影响。中能公司主张因秦xx、郝xx逾期付款，中能公司办理涉案房屋产权证明的时间应相应顺延的问题，因双方约定涉案房屋以按揭贷款支付，秦xx、郝xx向贷款银行申请贷款，其提交贷款材料后，贷款银行何时放款并非由秦xx、郝xx所能控制，故中能公司要求顺延涉案房屋的办理产权证明的时间，理由不当，一审法院不予采纳。中能公司在本案审理中提出反诉，因秦xx、郝xx银行贷款逾期，要求秦xx、郝xx承担违约金的请求，因涉及到第三人贷款银行，且中能公司也未提供证据证明系秦xx、郝xx原因造成，故在本案中不予一并处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：中能公司于本判决生效之日起十五日内，协助秦xx、郝xx办理位于青岛市城阳区(英格堡家园)**号楼*单元****户房屋的不动产权证等相关过户登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由中能公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的焦点为：中能公司主张不应协助秦xx、郝xx办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由能否成立。对此，本院认为，涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，秦xx、郝xx诉求中能公司协助办理不动产权属登记手续，一审判决支持秦xx、郝xx的诉求并无不妥。本案秦xx、郝xx支付首付款后，中能公司出具了收款收据，银行贷款支付到中能公司账户后，中能公司亦实际将房屋交付给秦xx、郝xx，现主张秦xx、郝xx尚欠购房款150000元，并以此为由主张不应协助秦xx、郝xx办理不动产权属登记手续的理由不能成立。根据双方合同约定，秦xx、郝xx应于2015年4月1日前,将办理贷款所需文件提交至中国工商银行，放贷机构于2015年4月30日前将贷款存入合同指定的账户。本案贷款银行发放贷款的时间晚于中能公司与秦xx、郝xx双方约定的银行贷款付款时间，但银行发放贷款的行为并不受中能公司与秦xx、郝xx合同约定的约束，且贷款银行系中能公司指定，中能公司作为秦xx、郝xx贷款的担保人，其不能证明银行迟延发放贷款系由秦xx、郝xx个人原因所造成的，中能公司以秦xx、郝xx逾期付款为由，主张办理产权登记手续的时间亦应相应顺延，同时以秦xx、郝xx未支付逾期付款违约金为由，主张秦xx、郝xx无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。中能公司自愿支付了秦xx、郝xx逾期交房违约金22419元，中能公司称上述逾期交房违约金系超付，但一审中，中能公司并未就此提出反诉主张，中能公司以秦xx、郝xx尚未返还其支付的逾期交房违约金为由，主张秦xx、郝xx无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。中能公司既以秦xx、郝xx拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由，主张未办理房屋产权证书的过错在秦xx、郝xx，又以秦xx、郝xx未全面履行合同义务为由，主张秦xx、郝xx无权要求其协助办理产权登记手续，中能公司的主张相互矛盾，本院不予支持。 综上所述，中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年三月二十四日  法官助理吴迪  书记员王冉冉