北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4882号上诉人（原审被告、反诉原告）：永新华韵文化产业投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**院**楼**1001。法定代表人：张军，董事长。委托诉讼代理人：张迎军，女，该公司法务。委托诉讼代理人：于江滨，北京平水律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里****。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。上诉人永新华韵文化产业投资集团有限公司（以下简称：永新华韵公司）因与被上诉人北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称：展鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初10265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。永新华韵公司上诉请求：1、维持一审判决第一、二、六项；2、撤销一审判决第三、四、五、七项；3、依法判令展鹏公司对锁闭商铺期间的租金损失、房屋使用费、滞纳金承担部分责任；4、判令展鹏公司对锁闭商铺给永新华韵公司造成的经济损失承担与其过错程度相当的赔偿责任；5、判令展鹏公司承担诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不全，责任认定不公，判决结果不公正。展鹏公司在合同履行期内对店铺锁门、停电的行为超出必要的限度，应对一审判决第三、四、五各项酌情予以减免。永新华韵公司迟延交付租金的时间并不长，并未对展鹏公司权益造成严重损害，永新华韵公司完全可以采取主张滞纳金或单方解除合同等其它可选择的、低破坏力的自助行为，而不应是锁铺断电等破坏性行为。展鹏公司采取的过度行为没有合同依据和法律依据。由于锁门、停电行为具有巨大的破坏力，应当判令展鹏公司因锁闭商铺给永新华韵公司造成的经济损失承担与其过错程度相当的赔偿责任。展鹏公司的行为导致永新华韵公司事实上失去了对商铺的占有、使用和收益，进而造成了商铺的运营利益损失。展鹏公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。展鹏公司向一审法院起诉请求：1、请求确认双方就北京市东城区前门大街44、46、48、50号A100101B室、0103（1）室、0103（2）室、0103（2）C室、0105（1）室及A10-203室签订的《前门大街店铺租赁合同》于2019年11月6日解除；2、判令永新华韵公司向展鹏公司支付2019年10月1日至2019年11月6日期间的欠付租金863225.41元；3、判令永新华韵公司向展鹏公司双倍支付延期返还房屋期间（2019年11月7日至实际返还之日）的占用费；4、判令永新华韵公司向展鹏公司补交5个月的装修期的租金3225856.95元；5、判令永新华韵公司向展鹏公司支付拖欠租金的滞纳金以863225.41元基数，按照每迟延一日千分之三的标准，自2019年9月26日计算至实际给付之日；6、判令永新华韵公司向展鹏公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金，以803087.85元为基数，按照每迟延一日千分之三的标准，自2019年11月7日计算至实际腾房之日；7、判令永新华韵公司支付展鹏公司装复原费用538809元；8、诉讼费由永新华韵公司承担。永新华韵公司向一审法院提起反诉，请求：1、判令展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的经济损失19920195.4元；2、判令展鹏公司返还永新华韵公司已支付的保证金1935514.07元；3、判令展鹏公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2016年3月22日，展鹏公司（预出租方、甲方）与永新华韵公司（预承租方、乙方）签订《前门大街店铺预租合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区前门大街2号前门大街44、46、48、50号A100101B室、0103（1）室、0103（2）室、0103（2）C室、0105（1）室，A10-203室即涉诉房屋出租给乙方，建筑面积预计为1796.03平方米。附件二，交付日指2016年4月1日，装修期指自交付日起至2016年8月31日。租金起算日指装修期结束后之次日，即2016年9月1日。租赁期指自租金起算日起至2021年8月31日或提前解除日止的连续期间。合同期指自交付日起至租期届满日或提前解除日止的连续期间。甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。合同2.3条，乙方拟将该店铺用于新设公司（新设公司的名称以新设公司的营业执照中所记载的公司名称为准）。3.1条，乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。附件三，第一个租赁年度（2016年9月1日至2017年8月31日）的日租金为11.81元/日/平方米，月租金为645171.39元……第四个租赁年度（2019年9月1日至2020年8月31日）的日租金为12.99元/日/平方米，月租金为709633.90元；第五个租赁年度（2020年9月1日至2021年8月31日）的日租金为14.29元/日/平方米，月租金为780651.92元。管理费指乙方对管理公司提供的管理服务应付的费用。5.5条，在合同期内，除首期租金及首期管理费外，乙方应于每一个公历月第25日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金、管理费及其他一切在本合同项下应当支付的款项。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项，应按日息0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金1935514.17元，向管理公司支付管理费保证金431047.2元。6.2条，若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。6.4条，合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已依据本合同第10.2条所约定的标准返还该店铺并付清所有应付未付款项，且已完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），则甲方及/或管理公司应在前述条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。10.1条除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于租赁期满或提前解除日17：00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未全面、未充分履行复原义务，甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行复原义务，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。10.4条，自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，乙方应以合同解除日前一日所适用的租金、管理费、公用事业费标准为基数，向甲方双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费、管理费及其他公共事业费。乙方单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，甲方可单方解除合同提前收回涉诉房屋。且乙方已支付的保证金不予退还，并应根据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金及乙方应在甲方提前单方面解除本合同后7个工作日之内向甲方一次性支付本合同第17.3条第（1）项的款项。17.4条，乙方迟延办理该店铺交付手续的，每延迟一日乙方应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。依据该合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至合同所示的联系地址，投递后的第3个工作日即视为送达。其后，双方签署《前门大街商铺预租合同＜补充协议＞》，约定变更《前门大街商铺预租合同》项下之租赁期限。双方约定，自2016年10月1日起，租赁期指自租金起算日起至2024年8月31日或提前解除日止的连续期间。第一个租赁年度（2016年9月1日至2017年8月31日）的日租金为11.81元/日/平方米，月租金为645171.39元……第四个租赁年度（2019年9月1日至2020年8月31日）的日租金为12.99元/日/平方米，月租金为709633.9元；第五个租赁年度（2020年9月1日至2021年8月31日）的日租金为14.29元/日/平方米，月租金为780651.92元。月租金的计算公式为：月租金=日租金×租赁面积×365/12。合同履行期间，展鹏公司向永新华韵公司交付了涉案房屋，永新华韵公司将涉案房屋交由案外商户经营。永新华韵公司依约向展鹏公司交纳了租金保证金1935514.17元，向物业公司交纳物业管理费保证金431047.20元，租金交纳至2019年9月30日，此后租金未再交纳。2019年11月1日，展鹏公司按照合同所示地址向永新华韵公司发出《终止函》，载明，按照租赁合同，永新华韵公司应按时向展鹏公司支付该房屋租金、管理费等相关费用。经展鹏公司多次催讨，截至本终止函签发之日，永新华韵公司仍拖欠租金、管理费或其他费用（以下简称应付未付费用）。租赁合同于2019年11月2日终止。永新华韵公司应自终止日起3个工作日内向展鹏公司一次性全额支付应付未付费用，并于合同终止日当日下午五时之前按照租赁合同约定返还房屋……。庭审中，展鹏公司以永新华韵公司于2019年11月6日实际收到《终止函》之日为解除日，对此永新华韵公司在第一次庭审中，认可其于2019年11月6日收到了该《终止函》，亦同意双方签订的租赁合同于2019年11月6日解除。第二次庭审中永新华韵公司反悔又称2019年11月6日虽有人签收了《终止函》不知是谁收的，不认可已签收，亦不认可双方签订的租赁合同于2019年11月6日解除。关于房屋腾退情况，展鹏公司提交店铺验收单，称A100101B室已于2020年9月11日腾退，其余店铺全部于2020年11月5日腾退。永新华韵公司予以认可。关于锁铺情况，永新华韵公司称，因其经营困难，延迟交付租金，展鹏公司于2019年6月6日将店铺上锁，当晚即打开。永新华韵公司于6月10日交付了租金。2019年8月28日展鹏公司再次锁店铺，同年9月2日永新华韵公司交付了租金即开了锁。2019年9月16日再次锁店铺，同年9月18日永新华韵公司交付了租金即开锁。2019年11月11日再次锁店铺直至2020年11月5日腾退时止，共计锁店铺401天。永新华韵公司申请证人闫某、薛某出庭作证。闫某到庭称，其是只有文化公司的员工，实际使用涉案房屋，自2019年6月起展鹏公司有陆续锁门四次，短期的锁了三次，分别是2019年6月一次、9月一次、10月一次。第四次自从2019年11月份锁门到腾退之日。薛某到庭称，其是永新华韵公司的员工，代表永新华韵公司参与了与展鹏公司签署租赁合同的过程。展鹏公司要求合同条款必须按他们的条款，不能有任何改动。自2019年5月份以来，公司资金有些紧张，永新华韵公司晚交几天租金，展鹏公司就发催告函和终止函。一开始双方沟通比较顺畅，自2019年9月之后，永新华韵公司晚交租金时间较长后，展鹏公司就锁门，直到补交租金后才开锁。另外永新华韵公司未对涉案房屋进行大的装修，只是放置了展柜、前台、门头。涉案房屋内部自带的扶梯是永新华韵公司进行维修的。展鹏公司不认可两位证人证言，认为两位证人与永新华韵公司存在关联利害关系。关于锁门情况，2019年6月6日锁了店铺后，当天晚又打开了。2019年10月18日永新华韵公司当天支付租金了，展鹏公司不可能锁门。2019年11月11日锁门了，锁了两三天后，永新华韵公司协商要补交租金，展鹏公司即开锁。另，关于涉诉房屋装修状况，展鹏公司提交装修申请表，用以证明永新华韵公司对涉案房屋实施了装修，退租时应当按照约定恢复原状。对此，永新华韵公司表示真实性认可，不认可证明目的，从该申请表可以看出，永新华韵公司仅对房屋进行了简单的装修，涉案房屋的原貌没有任何改变，交还时就接近原状。又，关于装修复原费用，展鹏公司提交了前门大街A10-301拆除工程预算评审报告，以证明涉诉房屋的装修复原费用，但永新华韵公司认为复原费用未实际发生，是展鹏公司单方委托做出的评审，不能作为定案依据。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，展鹏公司与永新华韵公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，永新华韵公司单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，展鹏公司可单方解除合同，永新华韵公司并应向展鹏公司支付相当于保证金金额的违约金；展鹏公司根据永新华韵公司提供的邮寄地址向永新华韵公司发出书面解除通知书，签收单显示永新华韵公司已收到解除通知书。根据已查明事实，永新华韵公司租金交纳至2019年9月30日，此后租金未交纳，2019年11月1日，展鹏公司向永新华韵公司发出《终止函》，并于当日投递，因双方租赁合同约定书面通知投递后的第3个工作日即视为送达，且快递单显示永新华韵公司亦签收，庭审中，展鹏公司以永新华韵公司签收《终止函》日为解除日，故法院确认双方签订的《店铺租赁合同》于2019年11月6日解除。庭审中，展鹏公司以永新华韵公司实际收到《终止函》日期为提前解除日时，永新华韵公司在第一次庭审中，已认可2019年11月6日签收了《终止函》，亦同意2019年11月6日为提前解除日，后又反悔不认可2019年11月6日为解除日，称之前展鹏公司亦发出过《终止函》，双方一直都在履行合同。展鹏公司之前虽发出过《终止函》，但永新华韵公司能够及时补交拖欠的租金，补交后双方仍继续履行合同。可永新华韵公司自租金交付至2019年9月30日至展鹏公司于2019年11月1日发出《终止函》期间，永新华韵公司未履行交纳租金的义务，按照合同约定，永新华韵公司单次拖欠租金及管理费已超过了15个工作日，展鹏公司可单方解除合同。对合同解除前的租金，永新华韵公司应予支付。期间，展鹏公司对商铺上锁系因永新华韵公司欠付租金，系行使合同履行抗辩权的行为，且根据当事人提交的证据其上锁时间并未超过必要限度，故展鹏公司要求永新华韵公司支付2019年10月1日至2019年11月6日期间租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同约定，自合同解除日起至永新华韵公司办妥交接手续之日止，永新华韵公司应以合同解除日前一日所适用的租金标准为基数，向展鹏公司双倍支付延迟返还期间的占用费。鉴于合同解除后，至涉案房屋腾退期间，永新华韵公司仍占有使用涉案房屋，故此间的占有使用费，永新华韵公司亦应支付，同时考虑到合同履行的其他情形及疫情因素，故对于占用费，法院依法予以酌定。关于装修期租金，免租期系合同签订时，基于合同能够按照租期全面履行情形下出租方给予承租方一定的优惠，本案中因永新华韵公司的原因提前解除租赁合同，该等免租实为展鹏公司之损失。故法院根据合同未履行部分的期限，确定应当赔偿的免租期租金。展鹏公司要求永新华韵公司支付滞纳金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，该滞纳金实则拖欠租金的违约金，但违约金约定标准过高，法院对此依法酌定。关于展鹏公司要求永新华韵公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金一节，违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于展鹏公司已向永新华韵公司主张了迟延办理房屋交付手续期间的房屋占用费，故展鹏公司要求永新华韵公司支付该项违约金，依据不足，法院不予支持。关于装修复原费一项，鉴于展鹏公司未就其实际支付的复原费用进行举证，故对此项法院不予支持。关于永新华韵公司要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的经济损失，依据不足，法院不予支持。关于永新华韵公司要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的装修损失，因合同解除系永新华韵公司违约所致，故该诉讼请求，法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认北京展鹏世纪投资管理有限公司与永新华韵文化产业投资集团有限公司签订的《前门大街店铺预租合同》于二〇一九年十一月六日解除；二、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付欠付租金849616.48元（以租金保证金1935514.17元中的849616.48元予以折抵）；三、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付房屋使用费4237375元（以租金保证金1935514.17元中的1085897.69元予以折抵，尚余3151477.31元应予支付）；四、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付装修期租金1545723元；五、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付滞纳金3574元；六、驳回北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回永新华韵文化产业投资集团有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，展鹏公司与永新华韵公司签订的涉案《前门大街店铺预租合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。由于永新华韵公司未依约交纳2019年9月30日之后的租金，展鹏公司向永新华韵公司发出《终止函》，一审法院据此确认涉案合同于2019年11月6日解除，并无不当。合同解除前的租金，永新华韵公司应予支付。合同解除后至房屋实际腾退之日止，永新华韵公司仍应支付相应的房屋使用费。鉴于展鹏公司存在锁门行为，客观上给永新华韵公司使用租赁房屋造成影响，且2020年新冠肺炎疫情对市场经营活动影响较大，一审法院综合考虑上述因素，在合同约定租金标准的基础上，酌情减少了房屋使用费的具体数额。同时，永新华韵公司未依约支付租金，还应支付拖欠租金的滞纳金。永新华韵公司提出的展鹏公司对店铺锁门、停电的行为超出必要的限度，相应费用应进一步予以减免的上诉主张，依据不足，本院不予采信。关于装修期租金的问题，免租期系合同签订时出租方给予承租方一定的优惠，目的是保证合同可以全面履行。本案中因永新华韵公司的原因导致租赁合同提前解除，一审法院根据合同未履行部分的期限，酌情确定永新华韵公司支付部分免租期租金，事实及法律依据充分。永新华韵公司上诉要求展鹏公司赔偿因锁闭商铺给永新华韵公司造成的经济损失。依据本案查明的事实，展鹏公司对商铺锁门系因永新华韵公司欠付租金而采取的以催缴租金为目的的行为，该行为虽有不妥，亦属事出有因，且该情节因素已在认定房屋使用费时予以考虑。故本院对永新华韵公司的该项上诉要求不予支持。综上所述，永新华韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52306元，由永新华韵文化产业投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇二一年三月二十九日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇