济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初15942号原告：山东三威置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100762892412Q。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：田炳亮，济南市中民意法律服务所法律工作者。被告：陈帅，男，1984年4月6日出生，汉族，住济南市被告：济南历下伊茉美容中心，经营场所济南市，统一社会信用代码91370102MA3M1GAEXU。经营者：陈帅，男，1984年4月6日出生，汉族，住济南市第三人：济南爱都沪美人医院管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370102MA3Q426D80。法定代表人:吴国清，总经理。委托诉讼代理人：林富国，山东公孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓婷，山东公孚律师事务所律师。原告山东三威置业有限公司（以下简称山东三威公司）与被告陈帅、济南历下伊茉美容中心（以下简称济南伊茉美容中心）及第三人济南爱都沪美人医院管理有限公司（以下简称济南爱都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告山东三威公司的委托诉讼代理人田炳亮、被告陈帅暨被告济南伊茉美容中心经营者到庭参加诉讼，第三人济南爱都公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后本案于2021年2月5日再次公开开庭进行了审理，原告山东三威公司的委托诉讼代理人田炳亮、被告陈帅暨被告济南伊茉美容中心经营者、第三人济南爱都公司的委托诉讼代理人胡晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东三威公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认山东三威置业有限公司于2018年5月18日与陈帅签订的《房屋租赁合同》无效;2、请求法院依法确认济南伊茉美容中心于2019年9月1日与济南爱都公司签订的《房屋租赁合同》无效;3、请求被告陈帅支付所欠房屋占用费860959元(占用费计算日期2019年10月4日至2020年9月4日);4、2020年9月5日至实际涉案房屋交回日止的房屋占用费继续按约定租金937125元/年(2603元/天)支付;5、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告山东三威公司向本院申请撤回上述第2项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由:2018年5月18日，原告山东三威公司和被告陈帅签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2018年4月19日至2023年4月18日。协议签订后，被告陈帅于2019年10月4日开始欠房屋占用费，违反合同约定，并于2019年9月1日不经原告同意擅自将涉案房屋以济南伊茉美容中心名义转租给济南爱都公司，违反了合同约定，特向法院提起诉讼。被告陈帅、济南伊茉美容中心共同辩称，我方签署合同之前不知道涉案房屋是否有规划许可证，是否有交房手续。在签合同之前原告告知该房屋手续正在办理，对原告的第一项诉请认可。对其第二项诉讼请求我方认为同第三人签订的合同与本案无关，且签订时原告知情，并在手续上加盖公章，在工商登记机关有备案可查。在2018年5月份还有其他公司是同样的转租情况。当时原、被告签合同时原告告知合同是样本，不允许更改条款。对于第三项数额有异议，当时原告给了我方六个不同账户，要求我方打款，原告财务混乱，后期对账时，原告有些款项不承认，原告擅自将部分款项划为物业费、水电费。同时原告出现商户堵门现象，涉案两千余户商户。在没有对清账目之前，我方没有再打款。2019年7月份我方被告知电表故障，产生电费七万余元，因为电费是预付费，我方跟原告要电表的起止码，原告至今未提供。与此同时，历下区消防大队口头要求我们整改，否则不能正常使用，我方和原告多次协商消防整改问题未果，我方觉得被欺骗了。涉案房屋在2020年4月底左右准备营业，接到智远派出所口头消防整改通知，我方在2020年5月初派出所一次出警时，再次与原告协商未果，当时的报警原因是案外人李文泉拿着告知函，找到我方，告知涉案房屋是他们的，并要求之后付款打入他们指定账户。几天之后，大门换锁了，我方失去对房屋的控制权。第三人济南爱都公司述称，第一、我公司作为承租人，对涉案房屋享有优先承租权，并且2020年8月份，我公司已经与本案原告进行交涉沟通，希望原告将涉案房屋继续租赁给我公司使用。第二、2020年8月2日我方向贵院提起诉讼，请求判令解除我方与被告陈帅签订的转租合同，并判令被告返还我方已经支付的应退还的房屋租金、履约保证金、违约金以及营业损失约20万元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，原告山东三威公司（出租人）与被告陈帅（承租人）订立《房屋租赁合同》，约定：被告陈帅租赁原告位于济南市的房屋，建筑面积642.13平米，租赁期限自2018年4月19日至2023年4月18日，其中2018年4月19日至2018年7月18日为装修期，出租人免收承租人房租及物业费。《房屋租赁合同》第三条：“第一年年净租金85万元（此租金为净租金，税金及其附加费由承租方承担。租金不包含物业管理费、用水、用电费、通讯网络费、空调使用费等）。”第四条：“租金的支付期限与方式：租金半年预付一次，计425000元。2018.7.19-2019.7.18，半年租金425000元、年租金850000元；2019.7.19-2020.7.18，递增5%，半年租金446250元、年租金892500元；2020.7.19-2021.7.18，递增5%，半年租金468562元、年租金937125元；2021.7.19-2022.7.18，递增5%，半年租金491990元、年租金983981元；2022.7.19-2023.7.18，递增5%，半年租金516590元、年租金1033180元。”第九条：“出租人不允许承租人转租租赁房屋。”第十条：“定金70833元作租赁押金，租金需在2018年5月30日前付清，逾期10天则出租方有权解除本合同，且定金不予返还。租金押金在租赁期满，出租人验收房屋认可后给予返还。提前解除合同的，租赁押金不退。”原告山东三威公司在落款出租人处盖章，被告陈帅在落款承租人处签字、按手印。据原、被告及第三人陈述，案涉房屋共四层，分别为负二层、负一层、一层、二层。被告承租后，将负一层用于经营济南伊茉美容中心，将负二层、一层、二层转租给第三人济南爱都公司。2019年9月1日，济南伊茉美容中心（出租方、甲方）与第三人济南爱都公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。被告陈帅称，其已向原告交纳房租至2020年3月，数额共计123万余元，其提交两份POS机签购单及转账记录截图，证实其曾于2019年4月27日向原告支付6万元，除此之外，未缴纳其他证据对其主张的已付租金数额进行佐证。原告自认，自2018年已收到被告陈帅向其支付的租金873372元，又当庭认可被告陈帅于2019年4月27日支付6万元租金的事实。结合原、被告提交的证据可以确认，被告陈帅基于其与原告之间的案涉《房屋租赁合同》，共计向原告支付租金933372元。原告称被告陈帅自2019年10月4日起欠缴租金，并主张被告陈帅支付自2019年10月4日起至2020年9月4日止的租金860959元及嗣后租金。被告陈帅在2020年12月23日庭审过程中申请庭后提交微信、支付宝转账记录，青岛银行、农业银行、建设银行交易明细各一宗，本院准许其于庭后三日内提交，但被告陈帅未向本院提交上述证据。因被告陈帅未按期交纳租金，原告于2020年5月27日向被告邮寄送达《催款通知单》并张贴于案涉房屋处，该邮件于2020年5月28日签收，被告陈帅对上述事实予以认可，但未向被告返还房屋。2020年6月15日，因被告济南伊茉美容中心存在消防安全违法行为，济南市公安局历下区分局智远派出所向其出具《责令改正通知书》。被告陈帅称，济南市历下区消防救援大队向其作出《临时查封决定书》，查封期限自2020年7月3日至2020年8月2日。被告陈帅还称，由于案外人主张权利，使其对案涉房屋失去控制，无法正常经营，但未提交证据证明。2020年7月1日，原告山东三威公司向被告作出《解除租赁合同通知书》，并张贴于案涉房屋处。另查，案涉房屋未取得建设工程规划许可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至法庭辩论终结，涉案项目未取得建设工程规划许可证，故原告山东三威公司与被告陈帅于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》应为无效。关于占有使用费，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”山东三威公司主张要求陈帅按照涉案合同约定的租金标准支付占有使用费，于法有据。基于本院确认的事实，被告陈帅已向原告支付的占有使用费共计933372元，依据双方合同约定，自2018年7月19日至2019年10月3日，共应产生占有使用费850000+（892500÷366×77）=1037766.39元，被告陈帅已付的占有使用费不超过该金额，故，原告山东三威公司有权要求被告陈帅支付自2019年10月4日起的占有使用费，其中，自2019年10月4日至2020年9月4日的占有使用费为892500÷366×289+937125÷365×48=827971.96元，自2020年9月5日起至返还房屋之日止，占有使用费按每日2567.47元（937125÷365）支付。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告山东三威置业有限公司与被告陈帅于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告陈帅于本判决生效之日起十日内支付原告山东三威置业有限公司自2019年10月4日至2020年9月4日的房屋占有使用费827971.96元；三、被告陈帅于本判决生效之日起十日内支付原告山东三威置业有限公司自2020年9月5日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照2567.47元/日的标准计算；四、驳回原告山东三威置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费15412元，减半收取7706元，由被告陈帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李陶然二〇二一年三月一日书记员  付新芮