贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初1629号原告：林朴兴，男，1983年7月6日出生，汉族，住贵州省盘县。原告：杨昌丽，女，1989年3月11日出生，白族，住贵州省盘县。原告林朴兴、杨昌丽的共同诉讼代理人：吴锋，贵州八辩律师事务所律师，执业证号15202201610903893。原告林朴兴、杨昌丽的共同诉讼代理人：冯辉，贵州八辩律师事务所律师（实习），证号23082005220097。被告：六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市亦资街道盘州路，统一社会信用代码915202225692471124。法定代表人：余邦成，系六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司执行董事。诉讼代理人：刘志恒，贵州宣竣律师事务所律师，执业证号15202201711713198。诉讼代理人：黄倩茜，贵州宣竣律师事务所律师，执业证号15202201511705749。原告林朴兴、杨昌丽与被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨昌丽及原告林朴兴、杨昌丽的诉讼代理人吴锋、冯辉，被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司的诉讼代理人刘志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林朴兴、杨昌丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金95365.22元（暂计算自2018年1月1日起至2021年2月5日），自2021年2月6日起以购房价款421970元按日计算万分之二的违约金，直至原告取得房屋所有权证书之日止。在诉讼过程中，原告林朴兴、杨昌丽将该项诉讼请求变更为判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金95313.89元（暂计算自2018年1月1日起至2021年2月5日），自2021年2月6日起以购房价款421370元按日计算万分之二的违约金，直至原告取得房屋所有权证书之日止。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该房屋房号为2-20-3（20A1-2），建筑面积为139.99㎡，房屋价款总额为421370元。合同签订当日，原告向被告支付房屋价款421370元，同时按照被告的要求提前支付22162元的契税。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前取得该房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告自合同约定之日届满后，多次要求被告办理不动产登记证书，被告以各种理由至今无法办理相关证书给原告。原告为维护合法权益，故提起诉讼。被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司辩称：驳回原告的诉讼请求。理由是：原告主张的违约金无事实及法律依据，双方在合同中对房屋转移登记及违约责任等作了明确的约定和选择，即合同第22条第3款第2项约定，原告退房时被告应当承担相关违约责任及后果，而未约定和选择第2项中不退房的违约责任及后果。本院经审理认定事实如下：2016年7月24日，原六盘水市盘县龙成房地产开发有限公司（现为六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司）作为出卖人与林朴兴、杨昌丽作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定原六盘水市盘县龙成房地产开发有限公司将其开发的“龙城南湖御景”第1幢2单元20层3号住房出售给林朴兴、杨昌丽，建筑面积为139.99㎡，房屋总价款为421370元。合同对付款方式及期限、交付时间和条件（2016年12月31日前交付）、逾期交房责任、房屋登记（第二十二条：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息……。（四）双方同意按下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托六盘水市盘县龙成房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。）等进行了约定。2016年7月24日，林朴兴向原六盘水市盘县龙成房地产开发有限公司交付购房款421370元和税费22162元。2017年2月，原六盘水市盘县龙成房地产开发有限公司向林朴兴、杨昌丽交付房屋。2021年1月19日，盘州市自然资源局作出黔（2021）盘州市不动产权第××号《不动产权证书》；2021年1月27日，杨昌丽领取《不动产权证书》。上述事实，有原被告的陈述，《商品房买卖合同》、《收据》、《不动产权证书》、不动产权证书领取签字登记册等证据在案证实，足以认定。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。签订合同后，原告按约定向被告全额支付购房款并交纳税费，被告于2017年2月将房屋交付给原告使用，该房屋于2021年1月19日作出《不动产权证书》。因双方合同约定被告应于2017年12月31日前将案涉房屋办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，以便原告办理房屋所有权登记，但被告未在约定的期限内履行交付义务已构成违约,故被告应承担违约责任。本案中，因双方在合同中约定“第二十二条：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、……。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息……。”，被告的违约行为已经超过约定日期60日，且原告未选择退房，要求继续履行合同，视为未约定逾期办理房屋登记手续的违约方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限…….。因2017年2月，被告已向原告交付房屋，涉案房屋已于2021年1月19日颁发不动产权证书，故对原告林朴兴、杨昌丽主张被告支付逾期办理商品房转移登记违约金95313.89元（暂计算自2018年1月1日起至2021年2月5日）的诉讼请求，因其以万分之二计算违约金过高，参照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率3.85%/年计算较为适当，即违约金计算为47136.09元（421370元×2年10个月26天×3.85%/年=47136.09元，日期为2018年3月1日至2021年1月27日），超过部分，不予支持。对原告主张2021年2月6日起以购房价款421370元按日计算万分之二的违约金，直至原告取得房屋所有权证书之日止的诉讼请求，因2021年1月27日，原告已取得不动产权证书，故对其诉讼请求，不予支持。对被告提出驳回原告的诉讼请求的辩解意见，理由不能成立，不予采纳。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告林朴兴、杨昌丽47136.09元。二、驳回原告林朴兴、杨昌丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，由原告林朴兴、杨昌丽负担552元，被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  朱刚二〇二一年三月二十三日书记员  王蝶