成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初1397号 原告:王洪兵,男，汉族，1974年11月24日出生，住四川省双流县。 原告：蒋莉容，女，汉族，1979年8月10日出生，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 被告：四川省轩苑房地产开发有限公司，住所地成都市成华区致强路266号。 法定代表人：杨大陆。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 原告王洪兵、蒋莉容与被告四川省轩苑房地产开发有限公司（以下简称轩苑公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洪兵、蒋莉容的委托诉讼代理人钟琴，被告轩苑公司的委托诉讼代理人蔡娇、车泓志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洪兵、蒋莉容向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房定金50000元及按同期银行间同业拆借利率支付资金占用利息暂计256.67元（自2020年9月30日暂算至起诉之日止，共计48天），共计50256.67元；2、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2020年9月19日和被告签订《商品房认购协议》约定原告向被告支付5万元认购款，购买被告开发的位于成华区××乡××村××幢××单元××号房屋。2020年9月25日，原告前往被告售楼处洽谈签订商品房买卖合同事宜，原告对于合同中约定条款逾期交付违约责任、房屋产权变更时间、房屋整改时间提出异议，要求进行修改，被告的法务和销售人员表示不能修改，鉴于原告和被告未能就商品房合同达成一致意见，故请求退还购房定金。 被告轩苑公司答辩称，1、原告在签订案涉认购协议前已经充分查阅，双方将要签订的《商品房买卖合同》及全部附件，并对内容予以认可。原告不能把序言部分和合同条款混为一谈，认购协议的序言部分并不是约定双方权利义务的内容，而是对认购协议签订之前原告查阅并认可的交易文件内容的事实背景，是对事实进行描述，这里并没有约定权利义务的内容。针对该事实原告两个人均在其后专门签订和盖手印予以确认，足以证明原告已经在签订认购协议前认可了该协议的签订内容。被告并没有排除原告磋商合同条款的权利，而是将磋商权利和程序放在了认购协议签订之前，但是原告对已经达成一致的内容在直至签约日当天突然提出重新磋商，其行为明显存在重大过错。2、原告不与被告签订正式交易文件的真实原因不能仅仅片面截取原告在2020年9月26日约定签约日当天才提出的磋商合同条款的聊天记录截图来证明，而应当从原告与被告销售人员整体的聊天记录来进行判断，从聊天记录可以显示原告在签订了认购协议后，先后以首付款筹集不足，又以要求调整首付款比例，最后又变成筹商合同条款一系列理由，想法设法的退还定金，其真实原因就是因为其认为没有履行正式买卖合同能力，所以才故意提出的诸多的问题和障碍，希望为其不签订买卖合同寻找退还定金的借口。3、被告在整个事件中不仅没有任何过错，而且到了约定签约日后还继续等待了原告一个多月，在原告仍然未前来签订买卖合同的情况下，才发送的挞定函没收定金。自原告签订认购协议锁定房源直至被告正式发送挞定函期间，由于房屋无法预售原告又拒绝签订买卖合同，导致被告的资金回笼时间被严重延误，产生的相应的资金占用损失，同时因为原告的违约行为发生此次诉讼，被告还产生了律师费等诉讼成本，此外，案涉房屋另售还需要单独的宣传和营销成本，这些损失都是由于原告的过错和违约行为所致。综上，原告拒不按约签订买卖合同的行为已经构成约定，应按照认购协议约定的不予退还的定金法则，原告的诉讼请求没有任何法律依据不应得到支持，而且由于原告的行为的导致守约的被告方遭受重大损失，如果在此情况下还支持原告退还定金，将严重违背公平原则，更是助长了毫无契约精神的不诚信行为，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2020年9月19日，原告和被告签订《商品房认购协议》约定如下内容：在签订本认购协议之前，乙方已经仔细阅读并理解了甲方公示的大陆颐府项目的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等购房需签署的全部相关文件，并已知晓《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规，以及查看了项目相关证件（包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》等，成都市相关限购政策等文件，乙方已清楚知悉并充分认可前述文件的全部内容，实地察看了项目，并确认甲方已经履行其详细说明告知的义务。同时约定原告购买被告出售的位于成华区××乡××村××幢××单元××号房屋，房屋建筑面积为89.47平方米，购房定金50000元。第三条约定乙方须于2020年9月26日前持本协议、本人身份证、定金付款收据原件及其他办理房屋备案所需的资料至甲方在位于成华区××路××号××项目接待中心，按照本协议约定的基本条件签署商品房买卖合同及相关文件。第五条其他约定：2、乙方具有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权将该房屋另行出售，已收取的定金不予返还，且本协议自动终止：（2）乙方要求变更本协议约定的认购房屋、价款，签约时间、付款方式等基本条件或要求就其已认可的商品房买卖合同及相关文件之合同条款重新进行磋商，或以其他任何理由拒绝签订商品房买卖合同及相关文件的。同日，原告签署被告出具的项目不利因素告知书，对于被告告知的不利因素进行阅读。当日，原告向被告支付购房定金50000元。 2020年9月26日签约当日，原告向被告的置业顾问通过微信方式询问就涉及房屋质量问题维修周期问题、产权证办理期限以及违约承担比例等涉及合同条款问题进行磋商，要求更改，被告的置业顾问表示不能修改。2020年9月27日，原告向被告发出商品房认购书解除通知书，要求解除商品房认购书并返还购房定金。被告的置业顾问于2020年9月30日表示收到该份通知书。2020年10月26日，被告向原告作出挞定函，认定解除和原告之间的商品房认购协议书并且不退还购房定金50000元。原告亦收到该份函件。 上述事实，有双方当事人身份信息、《商品房认购协议》、收款收据、微信聊天记录、项目不利因素告知书、商品房认购书解除通知书以及邮寄单据、挞定函等证据证明。 本院认为，原告和被告形成合法有效的房屋预约合同关系，本案的争议焦点为被告是否应退还原告定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”定金是否返还及是否双倍返还取决于未能签订正式商品房买卖合同的原因。根据查明的事实，原告和被告的置业顾问在部分合同条款约定内容修改方面进行磋商，但是被告置业顾问拒绝进行修改，因此可以认定双方就签订正式商品房买卖合同未能达成一致，属于前述司法解释规定的属于不可归责于双方的原因，因此被告应退还原告缴纳的购房定金50000元。原告主张被告退还购房定金50000元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告向原告提供的商品房认购中约定如下内容：第五条其他约定2、乙方具有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权将该房屋另行出售，已收取的定金不予返还，且本协议自动终止：（2）乙方要求变更本协议约定的认购房屋、价款，签约时间、付款方式等基本条件或要求就其已认可的商品房买卖合同及相关文件之合同条款重新进行磋商，或以其他任何理由拒绝签订商品房买卖合同及相关文件的。前述内容实质限制作为购房人的原告的磋商合同权利，属于无效格式条款，不能约束签约当事人。 关于资金占用利息损失问题。被告逾期未退还原告缴纳的定金，客观上造成原告资金占用损失，原告主张被告支付资金占用损失符合法律规定，本院予以支持。关于计算标准问题，原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算并无不当，本院予以支持。关于起算时间点问题，鉴于2020年9月30日，原告向被告发出解除认购协议通知书，被告置业顾问当日知晓该通知书内容。故本院认定从2020年9月30日起计算资金占用利息至实际付清为止。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告四川省轩苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王洪兵、蒋莉容返还购房定金50000元； 二、被告四川省轩苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王洪兵、蒋莉容支付资金占用利息（资金占用利息标准为：以购房定金50000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年9月30日起计算至实际付清为止）。 案件受理费1056元，减半收取计528元，由被告四川省轩苑房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年三月五日 书记员  王加琦