福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终790号 上诉人（原审原告）：孙庆华，男，1979年1月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：林梅，女，1986年2月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐刘海，福建福民律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈玲，福建福民律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：永泰高佳房地产开发有限公司，住所地福建省福州市永泰县葛岭镇葛岭街**。 法定代表人：郭加迪，董事长。 委托诉讼代理人：陈渭彬，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司永泰县支行，，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路** 负责人：林梦华，行长。 委托诉讼代理人：朱永传，福建谨而信律师事务所律师。 上诉人孙庆华、林梅因与被上诉人永泰高佳房地产开发有限公司（以下简称“高佳公司”）、中国农业银行股份有限公司永泰县支行（以下简称“永泰农行”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2020）闽0125民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙庆华、林梅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持孙庆华、林梅的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审未查明案涉房屋项目地下室报备的规划用途，也未查明赠送地下室是否合法这一基本事实，未认定高佳公司虚假广告宣传构成欺诈，属认定事实错误。根据永泰县自然资源和规划局对孙庆华、林梅在“12345”平台的三个投诉件的回复内容可知，案涉房屋项目地下室仅作为停车使用，高佳公司擅自改变建筑用途，把地下室围护起来名为“赠送”实为“销售”给孙庆华、林梅的行为是不合规的。高佳公司明知赠送地下室面积不合规，却在印刷的宣传手册上显示有“地;地下夹层&rdquo“地;地下**&rdquo目，并在右上角注明“红线框部分为全赠送空间”，且此宣传手册所示与叠拼别墅的一层样品房是一致的，高佳公司的销售人员故意隐瞒关键信息，带领孙庆华、林梅实地参观了样品房后，在孙庆华、林梅不知道赠送面积不合规的情况下以赠送非法面积诱骗孙庆华、林梅购买案涉房屋，属主观恶意欺诈。高佳公司未按报备图纸施工违反了规划设计和消防规范，必然导致无法办理《不动产权证书》。二、一审判决适用法律错误。高佳公司的售楼宣传资料明确载明案涉房屋包含“地;地下夹层&rdquo“地;地下**&rdquo目，并在右上角注明“红线框部分为全赠送空间”，且孙庆华、林梅在高佳公司销售人员的带领下，实地观看了叠拼别墅的一层样品房及地下室，故案涉宣传资料应视为对购房人一种明确、具体的要约，对双方均具有约束力。1.高佳公司印发的宣传手册上的户型平面图，显示的是案涉房屋的平面布局，其内容具体明确，且与高佳公司提供的样品房一致，应当视为要约。且该宣传资料对案涉商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响，孙庆华、林梅因此支付的价格远高于楼上相同户型相同单元。孙庆华、林梅购买的房屋非现房，其无法现场看房，高佳公司也未出示案涉房屋的地下室图纸，始终承诺以宣传手册和样品房为准，该承诺应具约束力。2.案涉《合同补充协议》第十二条第三款第五项及第十一条第一款的约定，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定相悖，且该格式条款系高佳公司为免除或减轻自身责任而“量身定制”，属对购房者不公平、不合理的规定，高佳公司并未对上述条款尽到以显著方式提请消费者注意的义务，故上述条款应为无效。3.置业计划图纸上的“本宣传资料为要约邀请，以上户型所标尺寸面积，室内装修设计方案仅供参考”等备注，亦属格式条款，其内容无效。三、高佳公司三次变更案涉房屋所在项目的规划，案涉房屋所在地下室旁原规划两个机动车位现已变为三个机动车位，该新增车位占用了原承诺地下室面积，极大地影响了孙庆华、林梅所购商品房的使用功能及面积，应按照合同约定通知买受人，但高佳公司并未履行通知义务。一审认定永泰县住房和城乡建设局提供的文件无法证明高佳公司作出的变更系合同约定的变更，属认定事实不清。四、案涉房屋地面一层所赠送的庭院围墙以及大门未经规划审批。根据永泰县住房和城乡建设局提供的项目总平图，案涉房屋地面一层以及此项目1-13号楼地面一层房屋均未规划庭院以及围墙和大门。综上，高佳公司故意隐瞒地下室的规划用途等真实情况，以赠送未经政府规划审批的违规地下室和庭院为诱饵，使孙庆华、林梅陷入错误认识，诱骗二人违背真实意思表示签订了显失公平的《商品房买卖合同》。 高佳公司辩称，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，对于商品房的销售广告和宣传资料，一般视为要约邀请，仅在符合特定情形下才构成要约。故高佳公司所进行的样板房展示、置业计划等宣传方式，属于要约邀请，不构成合同内容，不能作为孙庆华、林梅解除《商品房买卖合同》并退房的理由。1.置业计划为孙庆华、林梅单方制作提供未经高佳公司盖章确认，且置业计划上的户型平面图及现场展示的样板房与孙庆华、林梅所购买房屋并非同一户型。退一步来说，即便置业计划系高佳公司提供，现场展示的样板房及置业计划中也明确注明非交付标准，故孙庆华、林梅知悉宣传资料、样板房展示均非实际交付标准，前述展示不能作为合同内容，不应视为要约。高佳公司已尽到合理告知义务，孙庆华、林梅不能以样板房及置业计划中展示的户型平面图作为商品房交付的依据。2.依据《商品房买卖合同》附件六第十二条第3款第5项约定，可见双方明确约定宣传资料、样板房等不构成合同内容，不符合要约的构成要件，该约定合法有效，孙庆华、林梅对此已明知。因此，相关宣传方式不会对孙庆华、林梅订立《商品房买卖合同》产生重大影响。3.高佳公司系根据商品成本、市场行情和企业利润等综合确定房屋销售价格，且相关价格均经过备案登记，不存在误导孙庆华、林梅进行高价购买的情形。二、高佳公司对案涉项目的三次变更，面积变更属酒店部分的变更，与案涉房屋无关。同时，三次变更并非《商品房买卖合同》约定应当书面告知的情形且未对案涉房屋质量或使用功能造成任何影响，故孙庆华、林梅不能以此作为解除《商品房买卖合同》并退房的理由。三、案涉商品房所在的建筑工程已经竣工验收和消防验收合格，符合约定的交付条件且高佳公司已多次通知孙庆华、林梅交付，其拒绝交付，责任在孙庆华、林梅一方。四、高佳公司不存在任何过错，且双方未对高佳公司需承担孙庆华、林梅律师费的情形作出相应约定，其要求高佳公司承担其律师费损失没有事实及法律依据，应予驳回。五、因《商品房买卖合同》不存在孙庆华、林梅所述的解除条件，其无权要求解除《个人购房担保借款合同》。 永泰农行辩称，一、本案为商品房销售合同纠纷，而永泰农行与孙庆华、林梅之间为金融借款合同纠纷，应另案处理，为此，依法应当驳回孙庆华、林梅解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求。二、永泰农行已依据《个人购房担保借款合同》约定向孙庆华、林梅履行了发放贷款1240000元义务，孙庆华、林梅要求解除《个人购房担保借款合同》的诉请无事实与法律依据，应当予以驳回。三、即便解除了本案的《商品房买卖合同》，孙庆华、林梅、永泰县高佳房地产开发有限公司对《个人购房担保借款合同》项下的借款本息仍负有偿还责任。综上，孙庆华、林梅诉请解除其与永泰农行签订的《个人购房担保借款合同》缺乏相应的事实与法律依据，依法应当予以驳回。 孙庆华、林梅向一审法院起诉请求：1.判令解除《商品房买卖合同》（合同编号：2018006****）；2.判令解除《个人购房担保借款合同》（特别条款合同编号：3502012018017****）；3.判令高佳公司返还孙庆华、林梅首付款544661元及孙庆华、林梅已向永泰农行归还的相应贷款本息150668.80元；4.判令高佳公司赔偿孙庆华、林梅以首付款为本金的相应资金占用费78612.74元（以544661元为基数，自2018年4月23日起按年利率6%计息至实际给付之日止，暂计至2020年9月10日为78612.74元）；5.判令高佳公司赔偿孙庆华、林梅以已支付的贷款本息为本金的相应资金占用费7910.112元；6.判令高佳公司偿还永泰农行借款担保合同项下剩余的贷款1199002.51元；7.判令高佳公司赔偿孙庆华、林梅律师费损失30000元；8.判令高佳公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年4月23日，孙庆华与高佳公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2018006＊＊＊＊）及相关附件，约定：孙庆华向高佳公司购买坐落于永泰县××镇××村××号××迪江山水岸＊＊单元的房屋，建筑面积为116.14平方米，其中，套内建筑面积98.88平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.26平方米，每平方米15366.46元，总价为人民币1784661元，孙庆华支付人民币544661元作为首期购房款，余款1240000元于2018年12月19日孙庆华及其妻子林梅与永泰农行签订了《个人购房担保借款合同》后向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2020年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）＊空＊元违约金。…”；合同第十条约定“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；…”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；附件六《合同补充协议》约定：第七条：双方同意本合同第十条变更如下：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人……；第十一条第一款：双方同意本合同第十六条补充如下：买受人同意建筑区划内所有与该住宅单位同楼层相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台、地、地下室由该住宅单位相邻的买受人按本条款约定享有管理权住宅单位使用的花园、绿地、楼宇屋面、露台、地、地下室管理期限以该住宅单位的出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》约定的期限为准。其使用范围、面积以实际交付时的现状为准，其他买受人同意对此放弃相应权益，不得有异议；第十二条第三款第五项：出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。2018年9月7日，永泰县住房和城乡建设局作出的樟建规审［2018］123号《关于三迪.江山水岸（Ａ-01地块）项目总平面图调整审查意见》原则同意三迪.江山水岸（Ａ-01地块）项目建筑布局调整：1.在保持1-37＃楼不变的前提下，地，地块内路网线形向进行重新调整，其中道路宽度由原来7米调整为5.5米，南侧小区出入口由67＃、68＃楼之间移至65＃楼南侧。建筑布局根据调整后路网和场地进行重新调整，具体详见图纸。2.41＃楼、46＃楼由原来的4层调整为5层，73＃楼由原来的6层员工宿舍调整为5层酒店客房。3.其他变更详见变更图纸。单体变更为41＃、46＃、57＃、58＃、59＃、48＃、70＃楼的相关变更。2019年1月30日，永泰县住房和城乡建设局作出的樟建规审［2019］13号《关于三迪.江山水岸（Ａ-01地块）项目总平面图调整审查意见》原则同意三迪.江山水岸（Ａ-01地块）项目建筑布局调整：仅对酒店73＃、75＃、76＃楼规划设计方案进行优化调整，具体详见变更图纸。案涉商品房所在的建筑工程于2019年12月26日通过竣工验收，验收合格，同意验收交付使用。于2020年1月21日由永泰县住房和城乡建设局进行消防验收，消防验收合格。2020年7月20日、8月6日，高佳公司通知孙庆华办理房屋交接手续，《三迪江山水岸房产验收确认书》上孙庆华、林梅表明地下室被占用，拒绝接收。孙庆华、林梅于2020年9月16日诉至一审法院。 一审法院认为，孙庆华与高佳公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利、义务。关于孙庆华提及的现房与样品房迥然不同，赠送的地下室面积有一半被改为人防及停车库，与高佳公司宣传的承诺相比，赠送面积大大减少，两个本属于孙庆华、林梅个人的通风采光井都已被改做公用，没有按照承诺安装地下室楼梯及地下室通往车库大门的等问题，孙庆华提供的证据置业计划中的图纸上明显标注为“装修示意图”字样，绿城桃李春风[档案]及户型鉴赏宣传资料下方均备注有“本宣传资料为邀约邀请，以上户型所标尺寸面积，室内装修设计方案仅供参考……”等字样；双方在附件六《合同补充协议》第十二条第三款第五项约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”。因此，该宣传资料仅视为一种要约邀请，对高佳公司无法律约束力。并且，按照附件六《合同补充协议》第十一条第一款的约定，孙庆华对相邻的地下室按本条款约定享有管理权，其使用范围、面积应该以实际交付时的现状为准。故孙庆华、林梅该主张，不符合法律规定与合同约定，一审法院不予支持。关于孙庆华、林梅主张高佳公司三次对涉案房屋所在项目进行调整，未进行通知的问题。附件六《合同补充协议》中第七条约定：“双方同意本合同第十条变更如下：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人”。根据孙庆华、林梅申请调取的永泰县住房和城乡建设局相关文件，无法证明高佳公司作出的变更系上述合同约定的应书面通知孙庆华的变更。故其相关主张，缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。综上所述，对孙庆华、林梅的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回孙庆华、林梅的诉讼请求。案件受理费20861元，减半收取计10430.5元，由孙庆华、林梅负担。 本院二审期间，孙庆华、林梅向本院提交了12345平台诉求件的相关回复内容，拟证明案涉房屋所在楼栋地下室规划设计为停车场等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，孙庆华与高佳公司签订的《商品房买卖合同》对孙庆华所购房屋的所在楼栋、楼层、结构形式、面积、单价等约定明确，对于孙庆华所主张的赠送面积并未约定。《商品房买卖合同》附件六第十二条第三款第五项也明确约定，相关销售及宣传资料仅供参考，不视为正式要约，如与房屋买卖合同及附件不一致，则以房屋买卖合同及附件为准。现孙庆华上诉主张上述附件六的相关约定属于格式条款，应为无效，没有依据。其主张宣传资料应视为要约，双方应受其约束，依据不足，亦与双方的合同约定相悖，本院不予采纳。 孙庆华、林梅主张高佳公司故意隐瞒地下室的规划用途等真实情况，以赠送未经政府规划审批的违规地下室和庭院为诱饵，使其陷入错误认识，构成欺诈。本院认为，商品房为大宗商品，价值巨大，作为购房人，应对宣传资料中所谓的大面积无偿赠送行为进行常理性判断，且根据孙庆华二审向本院提交证据的情况可见，对于案涉房屋所在楼栋地下室的规划设计情况，购房人完全可以通过一定途径进行查询，并非开发商可予完全掩盖，故孙庆华主张在购房时受到欺诈，理由不足，本院不予采纳。 根据《商品房买卖合同》附件六第七条的约定，在商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更影响所购商品房的质量或使用功能的情况下，出卖人应当尽通知义务。孙庆华上诉主张车位的增加导致了高佳公司赠送给其的地下室面积减少，侵占了其地下室面积，极大的影响了其所购商品房的使用功能，属于上述约定中应当向其通知的情形。但如上所述，宣传资料并非要约，《商品房买卖合同》中亦未对赠送地下室作出约定，孙庆华径直认为地下室应属其所有，缺乏事实基础，本院不予采纳。孙庆华、林梅为证明其上述主张，向本院申请调取案涉房屋所在地下室及停车场变更的证据材料，本院亦不予支持。 综上所述，孙庆华、林梅的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20861元，由孙庆华、林梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年三月二十三日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴