北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4586号上诉人（原审被告）：雷蕾，女，1978年8月5日出生，汉族，北京航天新立有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李燚（雷蕾之夫），住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园****楼**。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。上诉人雷蕾因与被上诉人北京金鹏顺发物业管理有限公司（下称金鹏顺发公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。雷蕾上诉请求：撤销一审判决，对本案依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院根据北京博龙置业有限责任公司（下称博龙公司）股东会决议及北京石龙房地产开发公司（下称石龙公司）与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理合同》应属前期物业，是定性错误，与现行法律法规相悖。根据相关规定，前期物业管理阶段是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。本案中，博龙公司早已于2011年注销并将博龙家园项目通过股东会决议转给石龙公司，表明此时全体业主与建设单位完成了物业全部部分（不只是共用部分）的移交，只有在前期物业管理阶段签署的《前期物业管理合同》中的东光物业管理股份有限公司（下称东光公司）才应认定为前期物业公司，在前期物业管理阶段之后的其他物业管理公司均无法定性为前期物业，不适用于前期物业管理的相关规定。二、一审法院根据业主公约的规定便认定石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理合同》对业主具有约束力，是事实认定错误。本案一审中未出现业主公约“物业管理企业的选定和变更”中列举的四种情况，开发商不具备行使变更物业公司的权利，所谓签订的《物业管理合同》无效，对业主无约束力。三、一审法院引用的佐证现场勘验结论发生日期是在2017年9月6日，在现场勘验没有明确2014年6月至2017年8月间是金鹏顺发公司在小区提供物业服务的前提下，无视该段时间内东光公司在小区进行物业管理的证据，却依据无效合同判定从2014年6月起便判定业主享受了金鹏顺发公司的服务，属认定事实不清。金鹏顺发公司辩称：同意一审判决，不同意雷蕾的上诉请求和理由。金鹏顺发公司向一审法院起诉请求：1.判令雷蕾支付拖欠2015年3月30日至2018年1月7日的物业服务费4650.1元；2.判令雷蕾支付拖欠2015年3月30日至2018年1月7日的生活垃圾费67.56元；3.判令雷蕾支付利息（以4717.66元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布一年期贷款市场报价利率计算）。4.诉讼费由雷蕾承担。一审法院认定事实：雷蕾系北京市丰台区小屯路2号院5号楼1单元1105房屋（以下简称1105房屋）的所有权人，房屋建筑面积100.04平方米。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁、地下租赁**人防车位的管理权部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1.其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日停止收费，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》、北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》等证据，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》中载明：金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2.其公司数次向雷蕾进行催缴，最后一次于2019年9月28日通过中通快递形式向雷蕾寄出，提交了《催缴通知书》及快递单的复印件；3.物业费标准为1.72元/平方米/月，生活垃圾费标准为30元/户/年。经质证，雷蕾对上述证据均不认可，认为《博龙家园物业管理委托合同》是石龙公司与金鹏顺发公司签订，没有与自己沟通，认为《证明》应属无效，《关于博龙家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》无效，没有看到过公示变更物业公司，要求提供2020年1月之前追索的证据。雷蕾主张金鹏顺发公司并未正式进入小区提供物业服务，小区物业合同关系主体为东光物业公司，提交了业主公约、物业合同书、供暖委托协议、入职表、交费单据、政府信息告知书、电话录音等证据。经质证，金鹏顺发公司认为业主公约、物业合同书可以证明在管委会成立前，开发企业有权选聘物业公司、签订物业服务合同，并规定了收费标准，表示2014年6月20日之后其公司刚入住小区，确实用过一段时间前物业公司的人员和带公章抬头的票据，且录音中提到开发商带其公司在《证明》上盖章，要办理备案使用，后有生效判决对其公司提供物业服务的事实进行了认定。另，2017年9月6日，法院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。一审法院认为：本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向雷蕾收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此，法院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。雷蕾在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求雷蕾交纳2016年10月23日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，法院予以支持。关于生活垃圾清运费，因业主公约中对生活垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求雷蕾给付生活垃圾清运费，法院亦予以支持。雷蕾辩称石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，依据不足，法院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，法院对雷蕾辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。考虑到金鹏顺发公司在服务中的瑕疵情形，法院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院于2020年12月30日判决：一、雷蕾于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二〇一五年三月三十日至二〇一八年一月七日期间的物业费4650.1元；二、雷蕾于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二〇一五年三月三十日至二〇一八年一月七日期间的生活垃圾清运费67.56元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。二审补充查明，金鹏顺发公司在一审审理中提交（2018）京02民终2232号民事判决书，用以证明涉案房屋所在小区物业服务状况、合同性质。本院认为：2011年9月24日，博龙公司通过股东会决议的方式将涉案房屋所在小区包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归属于石龙公司，由石龙公司承担法律责任，因为石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订《博龙家园物业管理委托合同》，该合同性质上属于前期物业服务合同，在涉案房屋所在小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同之前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对涉案房屋业主雷蕾具有约束力。本案中，金鹏顺发公司实际上为涉案房屋所在小区提供了物业服务，雷蕾亦实际享受了物业服务，故其应交纳物业服务费。经查，现雷蕾欠付金鹏顺发公司二〇一五年三月三十日至二〇一八年一月七日期间的物业服务费及垃圾清运费，故一审法院依据金鹏顺发公司诉请予以判决，事实及法律依据充分，本院予以维持。雷蕾关于石龙公司无权委托物业管理企业、《博龙家园物业管理委托合同》无效的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，雷蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由雷蕾负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年三月三十一日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮