湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终399号 上诉人（原审被告）：姚荣禄。 委托诉讼代理人：杨菊明,邵阳市北塔区民通法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邵阳市和家物业管理服务有限公司。 法定代表人：胡浴明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周刚，男，该公司职工。 上诉人姚荣禄因与被上诉人邵阳市和家物业管理服务有限公司（以下简称和家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院于二○二○年十二月十日作出的（2020）湘0502民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 姚荣禄上诉请求：1.撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2020）湘0502民初2061号民事判决，改判驳回和家物业公司要求姚荣禄支付物业费的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由和家物业公司承担。事实和理由：姚荣禄系邵阳市某某小区业主，和家物业公司系小区业主委员会聘用的物业公司。和家物业公司未履行与小区业委会签订的《物业管理合同》约定的义务，逃避责任。姚荣禄所在小区某栋某单元，消防通道被其他业主长期占用，一旦发生火灾，后果不堪设想；姚荣禄居住的房屋外墙严重漏水，已造成室内财产十几万元损失，请求和家物业公司配合业委会向市住房维修保障中心动用维修基金，几年来和家物业公司置若罔闻，没有消防部门和房管部门的答复。和家物业公司刚接手小区物业那年，姚荣禄积极交纳物业费，后发现和家物业公司只收钱不服务才拒交物业费。 和家物业公司答辩称，姚荣禄的上诉请求和理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 和家物业公司向一审法院起诉请求：1.姚荣禄支付和家物业公司拖欠的物业费9668元（自2017年5月20日计算至2020年7月19日，顺延照计）；2.本案诉讼费由姚荣禄承担。诉讼过程中，和家物业公司自愿放弃要求姚荣禄按照顺延照计的方式支付物业费的诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年3月20日，和家物业公司（乙方）与邵阳市某某住宅小区业主委员会（甲方）签订《某某住宅小区物业管理合同》，约定：1.甲方将某某住宅小区的物业管理服务工作全权承包给乙方；2.乙方提供服务的受益人为小区全体业主及住户，各方应履行本合同中相应的义务，承担相应的责任，并遵守住宅小区设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；3.物业管理服务费标准：电梯房为1.05元/㎡，楼梯房为0.60元/㎡；4.业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起，根据每月应交管理服务费的金额按每日千分之一交纳滞纳金；5.收费方式为先服务后收费，自本合同签订之日起计费，第2个月起开始收费，由业主到物业管理处交纳、或乙方上门收取，建议业主按季缴费。姚荣禄系某某住宅小区某栋某单元1101房的业主，该住宅的建筑面积为242.31㎡。自2017年5月20日起至2020年7月19日，姚荣禄未向和家物业公司交纳物业管理服务费。2020年8月15日，和家物业公司在姚荣禄门口张贴《和家物业催费通知函》，要求姚荣禄即时履行支付物业管理费的义务，收到本函后7日内向物业支付拖欠的物业服务管理费。由于姚荣禄一直未交纳物业管理费，和家物业公司起诉至一审法院，酿成本案纠纷。 一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故和家物业公司与邵阳市某某住宅小区业主委员会签订的《某某住宅小区物业管理合同》中，关于物业管理服务费用的收费标准、收费方式、收费起始期限等内容的约定，对全体业主均具有约束力。业主在享受相应的物业服务后，应按照约定履行交纳物业服务费用的义务。姚荣禄作为某某住宅小区的业主，享受了和家物业公司提供的物业服务，依据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。现姚荣禄未按照物业管理合同的约定向和家物业公司交纳物业服务费，拖欠自2017年5月20日起至2020年7月19日的物业服务费9668元（1.05元/㎡×242.31㎡×38个月=9668元），经和家物业公司书面催收后仍未支付。故对于和家物业公司要求姚荣禄交纳拖欠的物业管理服务费9668元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。物业服务系一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，亦是一种动态性、过程性服务。服务过程中难免存在一定的不足之处，物业公司与业主应加强沟通，努力提升服务质量。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：姚荣禄于判决生效后十日向邵阳市和家物业管理服务有限公司支付物业服务费9668元；如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由姚荣禄负担。 二审中，姚荣禄提交了以下证据：1.唐某某出具的证明，拟证明姚荣禄因房屋漏水维修开支11320元；2.照片，拟证明姚荣禄居住的房屋消防通道被堵塞，证据1、2共同证明和家物业公司未尽到物业管理服务义务。和家物业公司质证认为，证据1与和家物业公司无关，物业合同中不包括为业主维修房屋；消防通道堵塞是历史遗留问题，是和家物业公司进入小区以来一直存在的问题。本院经审查认为，姚荣禄提供的证据不足以达到其证明目的，故对上述证据本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：姚荣禄应否按照物业管理合同的约定向和家物业公司缴纳物业管理费用。邵阳市某某住宅小区业主委员会与和家物业公司签订的《某某住宅小区物业管理合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，合同效力依法及于全体业主，双方均应按协议履行各自的义务。和家物业公司已履行了物业管理服务的主要义务，姚荣禄作为小区业主亦实际享受了物业服务，故和家物业公司要求姚荣禄按照约定支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。姚荣禄以其房屋外墙漏水及消防通道堵塞为由，主张拒付物业服务费。然而，房屋质量问题不属于物业服务范围，业主在楼道存放杂物等问题也不能反映小区的整体服务水平，不足以构成其拒交物业服务费的理由。况且，和家物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。故对姚荣禄就此提出的上诉主张，本院不予支持。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。 综上所述，姚荣禄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姚荣禄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李铁英 审 判 员  肖碧兰 审 判 员  颜锦霞 二〇二一年三月二十三日 法官助理汪臻 代理书记员  谢心瑜 附：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……