江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初13036号 原告：周勇，男，1990年11月11日生，汉族，住江西省宜春市万载县。 委托诉讼代理人：易芬，女，1991年5月23日生，汉族，住江西省南昌市高新区，系原告周勇的妻子。 被告：南昌绿地申博置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区北龙蟠街300号附1号绿地南昌国际博览城JLH1302-C02地块4-1#商业办公楼三层301室，统一社会信用代码：913601250871031838。 法定代表人：李景斌，职务：董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李虹辰，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201910077061。 委托诉讼代理人：苏欣，系江西豫章律师事务所实习律师，实习律师证书证号：36012004210082。 原告周勇诉被告南昌绿地申博置业有限公司（以下简称申博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周勇及其委托诉讼代理人易芬、被告申博公司的委托诉讼代理人李虹辰、苏欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周勇诉称，原、被告于2019年1月22日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于红谷滩区绿地国际博览城5＃商业办公楼一单元10层1022号房，合同总价为436020元，首付款226020元，余21万元办理银行贷款，房屋交付时间为2020年1月15日。但被告未在约定时间内向原告交付房屋，并且已逾期超过30天以上，按照合同约定，原告有权解除合同，原告遂于2020年2月29日向被告发函通知解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》，但被告却以各种理由拒绝退还房款。同时，《南昌市商品房买卖合同》中约定的出卖人因逾期交房解除合同的违约金为房款的0.1%，违约金仅为436.02元，该违约金显然过低，远低于本人实际个人损失。但买卖合同第八条及附件四第一条、附件十一第三条中约定的如因买受人原因逾期付款或逾期办理银行按揭贷款或公积金贷款手续导致解除合同的，买受人应承担的违约金为累计应付款的10%或总房款的10%，违约金高达43602元，合同约定的违约金条款加重了买受人的责任，免除或降低了出卖人的责任，应被认定为无效。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告于2019年1月22日签订的合同编号为ＨＧ1901220058的《南昌市商品房买卖合同》已于2020年2月29日解除；2、被告返还原告全部房款436020元及已还银行贷款利息18161.13元（暂计至2020年9月1日）；3、被告支付原告首付款资金占用利息从2019年1月22日起计算至房款全部退还之日止（以226020元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算，暂计算起诉之日止，为7688.01元）；4、被告向原告支付违约金16089.14元（违约金按总房款的日万分之三的标准计算至实际符合交房条件之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。 被告申博公司辩称，一、由于疫情等不可抗力影响，本案实际逾期交房时间尚未达到30日，原告并不享有解除权。双方签订的《南昌市商品房买卖合同》附件十一合同补充协议第四条约定：由于不可抗力出现而导致工程逾期交付，出卖人有权推迟交房期限。案涉项目受新冠疫情的不可抗力影响导致工期顺延。二、原告主张其曾于2020年2月29日邮寄“退房申请书”，而该期间仍为疫情期间，原告并不具有合同解除权。合同中约定的邮寄与原告邮寄《解除合同通知书》所显示的邮寄地址不一致，被告也并未收到解除合同通知书。三、仅从违约金计算层面而言，原告主张调高违约金计算基准，没有法律依据。依据《民法典》第五百八十五条、江西省高院印发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，合同约定的逾期交房违约金按房屋总价款的万分之一至万分之三范围内的，购房人认为该约定低于其实际损失请求调整的，需要举证证明。原告并未提供证据证明其实际产生的损失是否低于合同中约定的违约金数额。 经审理查明，2019年1月22日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于南昌市红谷滩新区房屋，总价款436020元，原告应当于2019年1月22日前支付首期房价款226020元，余款21万元向银行申请贷款支付；合同第八条约定，除不可抗力外，原告未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知原告，原告应当按照累计应付款的10%向被告支付违约金…被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；合同第十一、十二条约定，被告应在2020年1月15日前向原告交付符合条件的商品房，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过30日后，原告有权解除合同，解除合同的…被告按照全部房价款的0.1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；合同附件十一补充协议第四条约定，由于不可抗力和政府法令或行政命令的改变、市政因素等非被告能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，被告有权推迟交房期限。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款。2019年3月14日，原告办理了银行按揭贷款手续。此后，原告诉至本院。庭审中，原告提交解除合同通知书、快递寄送记录，证明原告以邮寄发函通知被告解除双方签订的南昌市商品房买卖合同，且被告已签收。被告质证称真实性、合法性、关联性均有异议，邮寄地址不是合同约定送达地址，我方没有看到快递单，没有收到解除合同通知书；从邮寄时间看，2020年2月29日仍在疫情期间，原告不享有解除合同权。 另查明，2020年5月14日，被告取得《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》。5月15日，被告向原告发出《绿地国际博览城交付通知书》。 还查明，《江西启动重大突发公共卫生事件一级响应》载明：2020年1月24日宣布江西启动重大突发公共卫生事件一级响应；南昌市人民政府于2020年10月30日对疫情期间关于开发商延期交房时间的规定的回复、南昌市房管局于12月1日对关于疫情问题，交房延迟问题的回复，均载明：“根据省住建厅、南昌市自然资源管理部门有关通知规定，因疫情导致的延迟交房问题，可依法作为‘不可抗力’处理。对已签订《国有建设用地使用权出让合同》的宗地，受疫情影响不能按时开竣工的，受让人可申请延期开竣工，延期时间受疫情情况原则上不超过6个月。” 上述事实，有原告提交的南昌市商品房买卖合同、发票、中信银行个人借款合同、绿地国际博览城交付通知书，被告提交的南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书、江西启动重大突发公共卫生事件一级响应以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。本案中，被告虽存在逾期交房行为，但被告提出受新冠疫情影响导致逾期交房，交房时间可顺延的抗辩，本院予以采纳。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。本案约定交房期限为2020年1月22日，但双方约定逾期超过30日后，原告才有权解除合同，而新冠疫情发生在该宽展期限内，故约定解除合同的期限因不可抗力顺延。再参照南昌市人民政府及市房管局对疫情期间交房延迟问题的回复，案涉房屋所在楼栋的工程项目已竣工验收备案，该房屋具备了交付条件，被告于2020年5月15日已通知原告办理收房手续，故原告订立商品房买卖合同的目的能够实现，被告逾期交付房屋的行为不构成根本性违约，且从维护交易安全及社会稳定考虑，案涉购房合同不宜解除，故原告主张解除购房合同、返还购房款及银行贷款利息、首付款资金占用利息的诉请，本院不予支持。 因被告确有逾期交房的违约行为，被告应向原告支付逾期交房违约金。原告主张调高逾期交房违约金的计算标准，于法无据，本院不予支持，逾期交房违约金应按合同约定的全部房价款日万分之一计算。关于逾期交房天数，因被告通知原告收房时，已竣工备案具备交付条件，故逾期时间自2020年1月22日起至2020年5月15日止，鉴于逾期交房系因疫情不可抗力因素所致，非被告自身原因，故本院酌情确定逾期交房天数为100天。综上，被告应支付原告逾期交房违约金为4360.20元（436020元×0.01%×100天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告南昌绿地申博置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告周勇逾期交房违约金4360.20元。 二、驳回原告周勇的其他诉讼请求。 如果被告南昌绿地申博置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8470元，由原告周勇承担5000元，被告南昌绿地申博置业有限公司承担3470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  戚荣剑 人民陪审员  万国珍 人民陪审员  张桂荣 二〇二一年三月十九日 书 记 员  熊 芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。