河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1145号上诉人（原审被告）：黄海娟。委托诉讼代理人：杨继红，河南威铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔育科。委托诉讼代理人：柳刚，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贞，河南大鑫律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：祁玉洛。上诉人黄海娟因与被上诉人崔育科、祁玉洛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初7029号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄海娟上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判祁玉洛与崔育科2012年9月1日签订的《房屋转让合同》无效；2.本案一、二审诉讼费、保全费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判定房屋买卖合同有效的依据明显不足。诉争房产洛阳市西工区玻璃厂南路36号院3栋3门602号曾系黄海娟与祁玉洛夫妻共有房产，并在2009年二人离婚时协议归黄海娟所有。2012年9月祁玉洛与崔育科签订房屋转让协议私下处分该房产行为应属无权处分，其双方签订的协议应依法确认为无效。而一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题若干问题的解释（二》第八条的规定，认定财产分割协议对黄海娟和祁玉洛二人具有法律约束力，但该认定并不能否定黄海娟本身即具有的物权的对世效力。一审法院又依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、一百六十三条，认定祁玉洛出售房产系基于黄海娟的委托授权，而该案证据并不能证明黄海娟对祁玉洛的授权有出售房产的意思表示。故，一审法院判定房屋买卖合同有效的依据明显不足，其判决曲解法律本意，畸重于保护相对人的交易安全而置房产所有权人的合法权利于不顾，明显错误。二、崔育科并非善意相对人。崔育科在诉状中陈述其“和二被告（上诉人与被上诉人祁玉洛）系朋友关系，二被告系夫妻关系”，那么其也明知该诉争房产系夫妻共有财产，根据共有财产的处理原则，祁玉洛自然无单独处分的权利。在一审庭审中，崔育科明确陈述，其从签订房产转让合同到2018年其从未见过上诉人，未要求上诉人在合同上签字，未核实过承诺书的真伪，未将购房款汇入权利人账户，足以证明其对合同签订并未尽到善意第三人的注意义务，不能适用法律针对善意相对人的相关规定认定合同的效力。三、二被上诉人恶意串通损害黄海娟财产权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，涉案《房屋转让合同》也应认定为无效。祁玉洛辩称，祁玉洛卖房子的事黄海娟不知道，到一审开庭的时候黄海娟才知道。祁玉洛把房子卖给崔育科时，崔育科要求黄海娟在房屋转让合同上签字，祁玉洛说由于祁玉洛和黄海娟离婚了，黄海娟不会签字。崔育科告诉祁玉洛说，你就跟黄海娟说是要办房产证。后来祁玉洛找黄海娟说是要办房产证，因此黄海娟给祁玉洛出具了承诺书。崔育科辩称，一、关于黄海娟所述祁玉洛处置房屋的行为属于无权处分，崔育科认为与事实不符。黄海娟承认承诺书系其本人书写，且该承诺书中载明“位于玻南路××院××室的房屋归祁玉洛全权处理”，表明案涉房屋的一切事宜均由祁玉洛处理包括房屋买卖，崔育科认为祁玉洛在处置案涉房屋系基于黄海娟委托授权的有权代理，该代理行为对黄海娟发生效力，不属于无权处分。二、关于合同效力问题。崔育科认为该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，房屋买卖合同合法有效，合同签订后，崔育科向祁玉洛支付购房款20万元，且崔育科在购房后一直实际持有购房房屋过程中形成的收费票据等书面材料的原件且实际居住、使用该房屋，而目前并无证据证实黄海娟对此提出过异议，因此足以证明房屋买卖合同合法有效，祁玉洛、黄海娟应当将涉案房屋过户至崔育科名下。三、对于黄海娟所述二被上诉人恶意串通问题。崔育科认为并非二被上诉人恶意串通，损害黄海娟的财产权利，而是黄海娟和祁玉洛恶意串通，损害崔育科的财产权利，崔育科自2013年至今一直在该房屋居住，黄海娟从未提出异议，而在崔育科要求进行房屋过户后才提出异议，崔育科有理由相信，黄海娟和祁玉洛恶意串通，从而损害崔育科财产权利。崔育科向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2012年9月1日签订的《房屋转让合同》合法有效；2、依法判令二被告立即协助原告办理房屋产权过户手续；3、本案诉讼费等一切费用由二被告承担。一审法院经审查认定事实如下，2009年6月11日，祁玉洛、黄海娟在洛阳市西工区民政局登记离婚，离婚协议书中约定婚后共有财产位于洛阳市××工区玻璃厂××路××院××号房屋归黄海娟所有。该房屋系1997年11月12日祁玉洛购买的其工作单位洛阳市第一中医院的房改房，2018年11月8日颁发公有住房出售产权界定卡（记载购房职工祁玉洛、配偶黄海娟，建筑面积80.15平方米，竣工时间1997年），2018年11月29日颁发不动产权证书〔豫（2018）洛阳市不动产权第10654665号〕，登记的权利人为祁玉洛、黄海娟共同共有。2012年9月1日，甲方祁玉洛与乙方崔育科签订《房屋转让合同》，约定：一、乙方购买甲方坐落在洛阳市××工区玻璃厂××路××院××楼××室，面积约为86㎡，甲方自愿将该房产卖给乙方；二、房产交易价格为叁拾万元人民币(￥300000元)；三、双方在签定本合同之日，乙方向甲方交纳叁万元保证金，因甲方房产证正在办理之中，双方协商约定，在2013年春节前，房产证办理下来后，乙方将购房全款一次性交付给甲方，甲方即给乙方办理过户手续；四、双方友好协商，如房产证在2013年春节前没有办理下来，乙方在2012年10月31日入住该房屋，乙方向甲方交纳部分房款后，甲方将使用权交付乙方；五、甲方保证其拥有此房所有权期间，无抵押、无按揭等手续不清问题；六、甲方办理房产证之前，所有费用由甲方承担，甲方过户到乙方名下所有费用，由乙方承担；七、未尽事宜，双方友好协商。签订合同时，该房屋由祁玉洛占有使用，与祁玉洛工作单位在一个院，当时没有产权界定卡和房产证，祁玉洛带崔育科查看了房屋，还交给崔育科一份黄海娟手写的承诺书。2013年3月20日，崔育科支付购房款20万元，祁玉洛出具了收条。当月祁玉洛将房屋交付给崔育科，崔育科一直居住该房屋至今。黄海娟出具承诺书载明：“位于玻南路××院××室的房屋归祁玉洛全权处理，黄海娟，2012年4月20日。”崔育科现持有该承诺书。黄海娟、祁玉洛都认可承诺书系黄海娟书写，但二人均辩称黄海娟出具承诺书是让祁玉洛处理房屋的物业、水电和办理房产证，没有授权出售房屋，对此崔育科不予认可。祁玉洛在出售房屋时没有将离婚时该房屋分给黄海娟的事实告知崔育科，崔育科不知道该事实。另查明，一审法院在办理申请执行人裴胜利与被执行人祁玉洛、姜保卫买卖合同纠纷一案中，一审法院于2016年5月3日作出（2016）豫0303执655号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取、扣留被执行人存款192585元及执行完毕时的利息，如存款不足，查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值财产；于2019年7月3日查封了被执行人祁玉洛名下涉案房屋。黄海娟以案外人身份，以离婚协议已明确将该房屋分给黄海娟为由，向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年6月23日作出（2020）豫0303执异31号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。申请执行人裴胜利向一审法院提起执行异议之诉，请求撤销（2020）豫0303执异31号执行裁定书，继续执行涉案房产。一审法院于2020年11月24日作出（2020）豫0303民初4844号民事判决，驳回裴胜利的诉讼请求。该判决已于2020年12月14日发生法律效力，裴胜利申请对涉案房屋的查封已经解除查封。本案中，根据崔育科的申请，一审法院于2020年12月15日作出（2020）豫0303民初7029号之一民事裁定书，于同年12月18日查封了涉案房屋。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，争议焦点是《房屋转让合同》是否有效，祁玉洛是否属于无权处分、合同是否能够继续履行并办理不动产转移登记。涉案房屋系祁玉洛、黄海娟夫妻共同财产，离婚协议将该房屋分给黄海娟，对该二人具有法律约束力。黄海娟离婚后出具的承诺书明确载明“位于玻南路××院××室的房屋归祁玉洛全权处理”，并将房屋和承诺书交给祁玉洛，祁玉洛又交给购房人崔育科，能够证明承诺书“全权处理”包括出售房屋。祁玉洛出售房屋系基于黄海娟委托授权的有权代理，该代理行为对黄海娟发生效力，不属于无权处分。黄海娟、祁玉洛关于承诺书是让祁玉洛处理房屋的物业、水电和办理房产证的辩解意见，既与承诺书的字面意思不符，也与常理不符，一审法院不予采信。祁玉洛与崔育科签订《房屋转让合同》既代表自己，也代理黄海娟，该《房屋转让合同》合法有效，对祁玉洛、黄海娟、崔育科具有法律约束力。涉案房屋已基于房改时的情况登记在祁玉洛、黄海娟名下，被案外人查封的情况目前已经解除，继续履行合同不存在障碍。根据离婚协议和房屋转让合同，崔育科应支付剩余购房款10万元给黄海娟，祁玉洛、黄海娟应协助办理不动产权转移登记，转移登记相关费用由崔育科承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条规定，判决：一、确认祁玉洛与崔育科2012年9月1日签订的《房屋转让合同》有效；二、崔育科于判决生效后十日内支付黄海娟购房款10万元；三、祁玉洛、黄海娟于崔育科支付购房款后十日内协助将洛阳市××工区玻璃厂××路××院××号房屋不动产权〔豫（2018）洛阳市不动产权第10654665号〕转移登记至崔育科名下，转移登记相关费用由崔育科承担。四、驳回崔育科的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2453元（已减半收取），保全费2523元，合计4976元，由祁玉洛、黄海娟负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。黄海娟主张其本人书写的《承诺书》系用于祁玉洛处理水电、物业及办理房产证，但该主张既与《承诺书》载明内容不符，亦不符合日常生活经验的理解。祁玉洛在出售涉案房屋时向崔育科交付了黄海娟本人书写的《承诺书》，且涉案房屋的售价符合市场定价，故祁玉洛出售房屋系基于黄海娟委托授权的有权代理，不属于无权处分。鉴于黄海娟二审提交的证人证言不足以证明崔育科与祁玉洛存在恶意串通情形，一审法院认定该《房屋转让合同》真实有效，对黄海娟、祁玉洛、崔育科均具有法律约束力于法有据，并无不当。现涉案房屋具备过户条件，崔育科主张《房屋转让合同》继续履行，于法有据。综上，黄海娟上诉主张依据不足，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4906元，由上诉人黄海娟负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年三月二十三日法官助理卢媛媛书记员刘伟琳