四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终369号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈着，男，1971年4月11日出生，汉族，住四川省乐山市井研县。 委托诉讼代理人：陈伟，四川金顶律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：丁建刚，男，1966年1月15日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：杨威，四川佛都律师事务所律师。 上诉人陈着因与被上诉人丁建刚房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初4887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。因双方当事人均同意不开庭审理，本院于2021年3月9日对本案不开庭进行了审理。 陈着上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判支持陈着一审全部诉讼请求；3.本案一、二审全部诉讼费由丁建刚承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.关于协议解除时间认定错误。现有证据不能证明丁建刚在2020年8月16日明确告知陈着不再将案涉场地租赁给陈着，而是在2020年8月31日的录音中，丁建刚才明确告知不再租赁场地。因此，合同解除时间应为2020年8月31日。2.一审法院认定2018年的租赁协议取代了2017年的租赁协议认定事实错误。事实上2018年的协议是对2017年协议的补充，两份协议内容对双方当事人均具有约束力。3.案涉协议并非不定期租赁合同，而是附解除条件的合同，只要不存在拆迁的情形，丁建刚愿意一直租用该房屋给陈着使用。4.丁建刚在没有任何正当理由的情况下将租赁标的加锁，不允许陈着使用的行为系根本违约行为。二、一审法院适用法律错误。1.丁建刚因存在严重违约行为，给陈着造成了严重的损失，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，由丁建刚向陈着承担70万元的违约责任。2.一审适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，认定合同不定期租赁合同错误。即使认定为不定期租赁合同，也应在合同期限内履行通知义务。由于案涉租赁标的的特殊性，需要具备污水处理和屠宰手续，市中区范围内与本案标的物类似的屠宰场不超过10处，全部都在使用过程中，且市中区政府部门不允许陈着在其他地方屠宰活羊，更应给予承租人更长的准备期间。三、对丁建刚不诚信的行为，法律应给予否定性评价，不能因其违约行为，让其获得更多的非法租金收益，从而违背了诚实守信的社会主义核心价值观。 丁建刚答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈着向一审法院起诉请求：1.确认陈着与丁建刚签订的《房屋租赁协议》及《张徐坝屠宰场场地租赁协议》于2020年8月31日解除；2.判令丁建刚赔偿陈着违约金70万元；3.判令丁建刚承担本案全部诉讼费用。 丁建刚向一审法院反诉请求：1.确认丁建刚与陈着于2018年8月16日签订的《张徐坝屠宰场场地租赁协议》于2020年8月16日解除；2.判令陈着赔偿因损坏丁建刚的蒸汽机、锅炉给丁建刚造成的损失29,600元；3.判令陈着将搭建的1个锅炉、5个烟道、5个灶台进行拆除，并恢复租赁场地的原状；4.判令陈着将损坏的二楼承重墙恢复原状；5.判令陈着将一楼的卷帘门拆除恢复成墙体原状；6.判令陈着将占用的一楼两间房间、二楼予以腾退；7.本案的案件受理费、保全费、诉责险保险费由陈着承担；8.判令陈着赔偿因损坏丁建刚的不锈钢围栏给丁建刚造成的损失7,890元，且判令陈着将天然气表拆除，将屠宰场天然气管道恢复原状。 一审法院认定事实：2017年8月16日，丁建刚作为出租方（甲方）与承租方（乙方）陈着签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将水口镇张徐坝屠宰场（面积约800平方米）、屠宰手续、二楼全部住房、后面坝子500平方米租给乙方使用；租期从2017年8月14日至拆迁当日为止；租金每年128,000元；违约责任为违约方赔偿守约方所有投资金额2倍；甲方可以在屠宰车间每天屠宰15头猪以内不出任何费用。 2018年8月16日，丁建刚作为甲方与乙方陈着签订《张徐坝屠宰场场地租赁协议》，主要约定：甲方将张徐坝村屠宰场场地出租给乙方用于宰羊使用，一、租用时间：以场地拆迁为止；二、租金第一年140,800元，从第二年起每年递增10%，租金一年一付，先付租金后使用，签订合同当日即付清当年租金；三、如乙方因生产需要改造场地设施，由乙方自行负责，费用由乙方自行负担。如乙方不再租用场地，场地上所有设施乙方不能拆除；……六、如因政策性变动或不可抗拒的因素致使乙方不能再进行屠宰，甲方不承担任何责任，租金按实际租用时间计算。 合同签订后，陈着为经营所需购置了部分设备、对场地进行了部分改造，并按前述合同约定支付了该场地截至到2020年8月16日期间的租金。2020年8月16日后，陈着多次要求丁建刚提供银行账号以便其支付后续合同租金，但丁建刚予以拒绝，并告知陈着不再向其租赁。后陈着未再进场经营。 另查明，《张徐坝屠宰场场地租赁协议》签订后，丁建刚并未每天或经常到陈着处免费屠宰生猪。对案涉场地是否下达过拆迁文件或有拆迁期限的材料，双方均表示未曾见过。 庭审中，陈着提供了其与丁建刚的对话录音一份，并陈述于2020年8月31日录制，该录音显示：2:25处，陈着：“你今年子又说了喊我不准干了”；3:01处，陈着：“我找你五回了，你现在把门锁了不要我进来”；5:34处，陈着：“我7月12号就给你打过电话。我就说你的房租是好多钱一年，我们也好准备，对不对嘛”；6:30处，陈着：“你要喊我们拿70万，你硬是哦”。 一审法院认为，丁建刚、陈着签订的《房屋租赁协议》、《张徐坝屠宰场场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定履行各自义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案本反诉的争议焦点是： 一、丁建刚、陈着于2018年签订的《张徐坝屠宰场场地租赁协议》是属于新的租赁合同还是系对2017年《房屋租赁协议》的补充；二、案涉租赁合同的租赁期限如何认定、合同何时解除；三、陈着与丁建刚分别主张的本诉和反诉诉讼请求应否支持。 关于焦点一：《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”从案涉合同载明的内容看，2017年的《房屋租赁协议》与2018年的《张徐坝屠宰场场地租赁协议》所约定租赁物名称及租期虽一致，但2018年的《张徐坝屠宰场场地租赁协议》中并未明确载明其是对2017年的《房屋租赁协议》的补充，且该协议对租赁合同的租金标准及支付方式进行了明显变更，协议中还新增了承租方有权对场地设施进行改造以及因政策性变动或不可抗力因素致使乙方不能屠宰的情形下，双方如何承担责任等内容，并新约定了租赁用途为宰羊，合同签订后，2017年的《房屋租赁协议》中约定的丁建刚可每天免费屠宰15头猪也未再履行，因此，《张徐坝屠宰场场地租赁协议》应该视为双方意思表示一致达成了全新的租赁协议，而非对过去协议的补充约定。 关于焦点二：首先，关于租期。2017年的《房屋租赁协议》早已履行完毕，双方于2018年8月16日起履行的是2018年的《张徐坝屠宰场场地租赁协议》。《张徐坝屠宰场场地租赁协议》约定的租用时间是以“以场地拆迁为止”，但对于拆迁是否会发生、何时发生，双方在签订协议时均无法确定。由于动拆迁往往涉及市政工程，具体的规划和操作具有极大的不确定性，特别是动不动迁、如何动迁、何时动迁等事项都是当事人客观上难以预料和猜测的，甚至双方至今也未确定具体的拆迁日期，可见双方对租赁期限约定并不明确。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，案涉租赁合同应视为不定期租赁合同。其次，关于合同解除时间的认定。基于本案事实，陈着按约支付了2020年8月16日之前的租金，其于2020年8月16日后要求丁建刚提供银行账号以便支付合同租金时，丁建刚即予以拒绝并表示不再续租，后陈着未再进场经营，同时结合录音中陈着陈述已找过丁建刚多次，且于2020年7月12号就给丁建刚打过电话商谈房租双方尚未谈妥等事实，可以确认陈着在2020年8月16日丁建刚拒收租金即已知晓丁建刚不同意下一年继续租赁，因此，该院确认案涉租赁合同解除时间为2020年8月16日。 关于焦点三：首先，对于陈着要求丁建刚承担违约金的本诉请求，如前所述，案涉租赁合同为不定期租赁，出租人有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中，丁建刚并未举证证明其在合理期限之前通知了承租人陈着。基于查明事实，双方新签订的《张徐坝屠宰场场地租赁协议》已取代了前期的《房屋租赁协议》，现陈着主张按照2017年《房屋租赁协议》中的约定，由丁建刚按照投资额两倍支付违约金70万元，没有事实依据，该院对其本诉诉讼请求不予支持。其次，对于丁建刚的反诉请求，基于查明事实，2018年《张徐坝屠宰场场地租赁协议》明确约定陈着因生产需要有权改造场地设施，同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，现丁建刚并未举证证明系陈着损坏了蒸汽机、锅炉以及不锈钢围栏且给丁建刚造成了相应损失，故对其提出的第二、三、四、五、六、八项诉讼请求没有事实和法律依据，亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认陈着与丁建刚于2018年8月16日签订的《张徐坝屠宰场场地租赁协议》于2020年8月16日解除；二、驳回陈着的本诉诉讼请求；三、驳回丁建刚的其他反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取为5,400元，由陈着负担5,400元；反诉案件受理费减半收取为270元，由丁建刚负担170元、陈着负担100元。 本院二审期间，陈着围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.现场照片一组，拟证明陈着在屠宰场投资修建了冻库及彩钢棚的事实；2.两部法律法规，拟证明合同解除后，新建屠宰场是需要申请取得行政许可，故合同解除应至少提前半年通知；3.搜狐网“数字四川”（2016年8月31日）的新闻一则，拟证明市中区范围内仅有9家屠宰场且均在使用状态，从而证明合同解除后陈着另行租赁屠宰场需要较长的时间和较大的难度，故解除合同应提前半年通知。 丁建刚围绕其答辩意见提交了以下证据：1.征地拆迁公告及村委会证明，拟证明案涉屠宰场所在村组已列入政府拆迁范围，随时可能拆迁，双方签订的合同为不定期租赁合同，丁建刚可以随时解除合同；2.四川省农业厅的答复，拟证明牛羊屠宰不需要单独办理屠宰场手续，从而证明陈着可任意选取一家屠宰场进行租赁。 陈着对丁建刚提交的证据1中的拆迁公告三性无异议,对村委会的证明三性不认可；对证据2的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。 丁建刚对陈着提交的证据1的真实性认可，但认为丁建刚的场地上原有石棉瓦棚，丁建刚在此基础上进行的更换，故不能达到证明目的；对证据2的真实性认可，但认为陈着系租用屠宰场而非新建，故该证据与本案没有关联性；3.对证据3的真实性无异议，但对关联性和证明目的不认可。 本院质证意见：陈着提交的证据1和证据3，以及丁建刚提交的证据1中的拆迁公告和证据2，符合证据三性的要求，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。陈着提交的证据2与本案不具有关联性，本院不予采信。丁建刚提交的村委会的证明与市中区政府的公告时间不一致,其证明内容的真实性无其余证据予以印证,本院不予采信。 本院除认定一审法院已查明的事实外，另查明：案涉乐山市市中区苏稽张徐坝屠宰场的经营者是丁建刚，登记性质为个体工商户，经营场所位于乐山市市中区××镇××村××组，经营范围为生猪屠宰和鲜肉销售。2016年8月，乐山市市中区农业局开展了生猪定点屠宰清理工作，经依法取缔14家屠宰场后，市中区范围内现存合法屠宰场不足十家。陈着租用案涉场地后，将院内坝子里搭建的石棉瓦棚改建为彩钢棚，新建了一个小型的冻库，将原有家用天然气户改为商用天然气户，对场内的猪圈进行拆除，修建了5个松香脱毛池，购买了烟机灶具和监控设备，并在使用过程中对造成堵塞的污水处理设备进行过维修。 2018年4月26日，乐山市市中区人民政府发布了乐中府公【2018】3号征地公告，公告的征地范围包括张徐坝村4组。截至本案二审法庭辩论终结时，该组的征地拆迁尚未开始实施。 2020年8月14日和8月15日，陈着通过微信向丁建刚发送信息，内容为“丁建刚你好：根据陈着与你签订的房屋租赁协议，应当支付你2020年8月16日至2021年8月15日的场地租金合计170,368元整。请你在2020年8月15日/8月16日前提供银行账户，以便我们及时将租金支付给你，谢谢”。 2020年9月30日，陈着另行向案外人周崇林租赁了其位于井研县××村××村××组的井研县磨池生猪定点屠宰场，合同约定的租赁财产为1100平方米的厂房、办公场地、污水处理设备、屠宰生产线、自动控制热水器等相应设施，租赁用途为用于活羊屠宰及冷冻，租金为300000元／年。 以上事实，有营业执照、征地公告、财产租赁合同、微信聊天内容、收款收据、销货清单、照片及双方当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，二审围绕当事人上诉争议的问题进行审查，对于当事人未提出上诉部分，不予审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、陈着与丁建刚签订的租赁合同是否为不定期租赁合同,陈着是否享有任意解除权,以及合同解除时间的认定；二、丁建刚解除合同的行为是否构成违约，应否向陈着赔偿损失，以及损失金额的认定。 一、关于丁建刚是否享有任意解除权及解除时间认定的问题。 关于两份合同的关系。双方当事人针对同一租赁标的物于2017年和2018年签订了两份租赁协议，后一份协议对前一份协议的主要内容进行了变更，陈着亦根据新协议约定的租金标准向丁建刚履行了支付租金及排污费用的义务，应当认定双方于2018年8月16日针对场地租赁事宜达成了新的协议，而非对2017年协议的补充，陈着主张按2017年协议的内容要求丁建刚承担违约责任的理由不成立。 关于任意解除权的问题。双方于2018年8月16日起履行的《张徐坝屠宰场场地租赁协议》约定的租用时间是“以场地拆迁为止”，但对于拆迁具体何时发生，双方在签订协议时均无法确定，可见双方对租赁期限约定并不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”案涉租赁合同应视为不定期租赁合同，双方当事人均享有合同的任意解除权。 关于合同解除时间的问题。根据合同约定，承租人的租金一年一付，先付租金后使用，2020年8月17日应为陈着向丁建刚支付下一年租金的时间。根据陈着提供的微信聊天记录和录音资料，能够反映双方自2020年7月起就调整租金的问题进行过沟通，但协商未果，丁建刚在2020年8月15日收到陈着的微信后，拒绝向陈着提供账户用地收取租金，并将屠宰场的门锁上拒绝提供给陈着使用，2020年8月31日双方见面时丁建刚再次明确其不再继续出租给陈着使用。结合双方合同约定和履行情况，一审法院认定双方的合同于2020年8月16日解除并无不当。 二、丁建刚解除合同的行为是否构成违约，应否向陈着赔偿损失，以及损失金额的认定。 关于是否违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽然《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定了不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，但同时规定了出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。即法律规定通过赋予当事人任意解除权，并对对方的损害作出赔偿的方式，规范出租人和承租人在不定期租赁合同中的权利义务，敦促租赁合同双方及时确定租赁期限的作用。具体到本案，对合理期间的认定应结合以下因素予以考量：首先，根据相关政策规定，乐山市市中区于2016年起依法取缔了大量不符合要求的屠宰场，截至目前乐山市市中区范围内存续的屠宰场不足十家，合同解除后，陈着在该区县范围内重新寻找租赁场地的难度较大。其次，陈着租赁屠宰场系宰羊使用，而羊肉的销售在下半年属于旺季，陈着在2020年8月合同解除时，对另行租赁新的场地的需要较为迫切。第三，双方当事人约定的租赁期至场地拆迁为止，但实际上在双方当事签订2018年8月16日的租赁协议时，案涉屠宰场所在村组已被乐山市市中区政府公告列入征地拆迁范围，双方在此情形下仍然协商租赁案涉场地，表明双方均愿意承担同等的市场交易风险，但由于截至2020年8月16日合同解除时，有关拆迁的事项较合同签订时并未发生任何变化，在场地未实际拆迁的情形下，陈着提出解除合同有违双方合同签订时关于租赁期限约定的本意。综合以上情况，本院认定丁建刚应提前3个月左右时间向陈着通知解除合同较为合理，因其未在此合理期间通知陈着违反了合同的附随义务，应当赔偿陈着因此产生的损失。 关于损失认定的问题。陈着主张的损失包括其投入的设备、改造费用及另行租赁场产生的租金差额。1.陈着与其合伙人在退伙时签订的《资产转让协议》，并不能客观反映资产的市场价值，其中还含有屠宰场的原有设施设备，不能证明其因合同解除导致的损失情况。2.陈着提交的票据多为其生产所需的修理改造费用，应为其正常生产经营成本，根据合同第三条约定，因生产需要改造场地设施，费用由陈着自行负担，故陈着主张丁建刚赔偿该部分费用的理由不成立。3.陈着改建彩钢棚和新建小型冻库，丁建刚知晓并未提出异议，应视为同意出租人陈着进行的装饰装修。参照最高人民法院关于城镇房屋租赁合同的解释规定，合同解除后，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，可由双方按照公平原则对装修残值损失予以分担。虽然租赁协议第三条约定“如乙方（陈着）不再租用场地，场地上的所有设施乙方不能拆除”，但该约定并未排除陈着要求丁建刚对设施设备进行补偿的权利，基于公平原则丁建刚应当向陈着支付该部分资产的相应残值损失。由于陈着未能提供该部分资产的原始票据，结合市场行情、陈着实际使用的年限以及不定期租赁合同的市场风险，本院酌情认定丁建刚应赔偿陈着该部分损失20,000元。4.因丁建刚解除合同未在合理期间通知陈着，导致陈着另行租赁的场地并支付了300,000元租金，从而比原有租金成本多产生了129,632元（300,000元-170,368元）的费用，丁建刚应当对陈着多支出的租金成本承担适当的赔偿责任，由于两处场地的位置、租赁时间、场地面积及配套设施设备均有不同,考虑到租赁场地的难度、租赁时间的迫切性以及不定期租赁合同租期不确定性的市场风险,本院酌情认定丁建刚应赔偿陈着租金损失38,889.6元(129,632元×30%)。丁建刚共计应向陈着赔偿损失58,889.6元。 综上所述，陈着的上诉请求部分成立。因二审出现新证据，致一审法院认定部分事实不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初4887号民事判决第一项，即维持“确认陈着与丁建刚于2018年8月16日签订的《张徐坝屠宰场场地租赁协议》于2020年8月16日解除；” 二、维持四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初4887号民事判决第三项，即维持“驳回丁建刚的其他反诉诉讼请求。”； 三、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初4887号民事判决第二项，即撤销“驳回陈着的本诉诉讼请求”； 四、丁建刚于本判决生效之日起十日内赔偿陈着损失58,889.6元； 五、驳回陈着的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,400元，由陈着负担4,946元、由丁建刚负担454元；二审案件受理费10,800元，由陈着负担9,891、由丁建刚负担909元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周文勤 审 判 员 伍 健 审 判 员 李 艳 二〇二一年三月十七日 法官助理 王 琦 书 记 员 王文婷 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。