湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1373号上诉人（原审原告）：韩青兰，女，1963年12月4日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：桑小球，武汉市武昌区振兴法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：武汉兴业明珠科技有限公司，住所地武汉市黄陂区横店街道川龙大道670号，统一社会信用代码91420116081998289Y。法定代表人：奚兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄玲，湖北德淦律师事务所律师。上诉人韩青兰因与被上诉人武汉兴业明珠科技有限公司（以下简称兴业明珠公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初5260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李文独任审理。本案现已审理终结。韩青兰上诉请求：1、请求二审法院维持一审判决的第一、二项。改判第三项为双倍赔偿购房款648000元，违约金255960元（按购房本金648000元为基数每日万分之五，从2018年9月30日至2020年11月30日），共计903960元。违约金未计算部分结算到实际给付之日止。2、由兴业明珠公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、双方2017年12月20日签订的《武汉兴业明珠科技产业园二期项目购房协议》（以下简称购房协议）具备商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定情形，应当认定为商品房买卖合同。二、兴业明珠公司在与韩青兰签订购房协议时，并未向韩青兰释明其未取得商品房预售许可证，也未在购房协议中写明待取得商品房预售许可证时再签订购房合同。兴业明珠公司一直采取拖延欺骗的方式不与被上诉人签订购房合同，给韩青兰造成了较大的经济损失。三、依据购房协议第四条违约条款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条韩青兰提出的返还购房款、双倍赔偿购房款诉请均有事实和法律依据。兴业明珠公司答辩称，一审认定事实和判决符合法律规定，购房协议为商品房买卖预约合同，并非商品房买卖合同，兴业明珠公司不应承担双倍赔偿及违约责任。请求驳回韩青兰上诉请求，维持一审判决。韩青兰向一审法院起诉请求：1、请求判令解除韩青兰与兴业明珠公司之间签订的《购房协议》；2、请求判令兴业明珠公司向韩青兰返还购房款本金648000元，购房定金及双倍赔偿款648000元，违约金255960元（购房本金648000元为基数、每日万分之五、从2018年9月30日至2020年11月30日），共计1551960元。违约金未计算部分结算到至实际给付之日止。3、兴业明珠公司承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明，2017年12月20日，兴业明珠公司（甲方）与韩青兰（乙方）签订了购房协议，协议主要内容为：一、乙方拟购买的房屋基本情况：1、所购买房屋的位置：川龙大道以西、临空中路以南；2、所购买房屋的用途：办公写字楼；3、所购买房屋的建筑面积180.00平方米（以最终房产局勘测的实际建筑面积为准）；4、所购买房屋优惠后的单价为3600.00元/㎡，房屋总价款为648000.00元（大写：人民币陆拾肆万捌仟元整）。二、付款方式：此协议签订后，乙方应向甲方一次性支付购房款648000元。三、甲方二期项目预计2018年9月达到销售标准，双方签订《购房合同》。四、违约责任：1、如乙方在后期签订《购房合同》前反悔，甲方可扣除乙方购房定金的20%作为违约金。如甲方反悔，乙方有权要求甲方返还全部购房定金且支付购房定金的20%作为违约金。2、如甲方到期未按协议约定与乙方签《购房合同》，则按万分之五一天向乙方支付违约金。五、双方签订《购房合同》后，本协议自动终止。乙方原向甲方支付的款项冲抵其购房款，按房屋实际总价款多退少补（房屋实际总价款以房屋最终实测面积为准）。六、本协议是双方为将来签订购房合同而预先签订的合同。签订当日，韩青兰向兴业明珠公司支付了购房款648000元，兴业明珠公司出具收据一张。截至起诉前，案涉二期项目未达到销售标准，兴业明珠公司未取得案涉二期项目的预售许可证，兴业明珠公司未与韩青兰签订正式商品房买卖合同。双方因合同解除事宜和款项偿付问题未达成一致，故而引起争讼。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，关于购房协议性质的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，购房协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，仅确认了双方欲交易房屋的有关事宜，协议第六条亦明确表明该购房协议为双方将来签订正式商品房交易合同而订立的意向性协议。且作为该购房协议涉及的商品房建设工程至今未建设完成和未取得商品房预售许可证，因而亦不具备订立商品房买卖合同的条件。故一审法院认定双方于2017年12月20日签订的购房协议为商品房买卖预约合同。其次，关于购房协议是否应予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，案涉购房协议载明：甲方（兴业明珠公司）二期项目预计2018年9月达到销售标准，双方签订《购房合同》。兴业明珠公司至今尚未取得商品房预售许可证，该项目工程亦未达到销售标准。如前所述，双方仍不具备订立正式商品房买卖合同的条件，且何时能够具备亦无法确定，即签订本约合同的目的不仅现在无法实现，何时能够实现或者最终能否实现均无法确定。故对于韩青兰的解除购房协议的诉讼请求，一审法院予以支持。然后，关于兴业明珠公司是否在订立合同过程中存在违背诚实信用原则的行为。韩青兰主张兴业明珠公司在订立合同过程中故意隐瞒其尚未取得商品房预售许可证，但韩青兰未提交充分证据证明其这一主张，且双方签订的购房协议中明确载明：甲方二期项目预计2018年9月达到销售标准，双方签订《购房合同》。故一审法院对韩青兰关于兴业明珠公司在订立合同过程中存在违背诚实信用原则行为的主张不予采信。最后，关于兴业明珠公司是否应返还购房款和赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方于2017年12月20日签订了购房协议。同日，韩青兰依约向兴业明珠公司支付了购房款648000元，其以自己的实际行为表明了促成双方订立正式商品房买卖合同的诚意，而导致无法订立商品房买卖合同的主要原因系兴业明珠公司未取得商品房预售许可证。兴业明珠公司亦未提交充分证据证明其因不可抗力不能履行合同，一审法院对其关于不可抗力的意见不予采信。故一审法院认为，兴业明珠公司应承担违约责任，即返还韩青兰购房款648000元和赔偿其合理损失。案涉购房协议为商品房买卖预约合同，并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故对于韩青兰要求兴业明珠公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求，一审法院不予支持。同时，韩青兰主张的损害赔偿标准过高，其亦未提交充分证据证明其除利息损失外还存在其他损失，依照相关规定，一审法院将利息损失计算标准调整为年利率5.78%（本案起诉时1年期贷款市场报价利率3.85%上浮50%），即以648000元为基数、按年利率5.78%、自2018年10月1日起计算至实际付清之日止。综上，购房协议系韩青兰与兴业明珠公司双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同。协议签订后，韩青兰依约支付了购房款648000元。如前所述，截至目前，兴业明珠公司未取得案涉二期项目的预售许可证及案涉二期项目未达到销售标准，无法依约按期与韩青兰订立正式商品房买卖合同，且该目的何时能够实现或者最终能否实现均无法确定，兴业明珠公司应承担预约合同违约责任。故韩青兰要求解除预约合同并主张的损害赔偿的合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、解除韩青兰与兴业明珠公司签订的购房协议；二、兴业明珠公司于判决生效之日起三十日内返还韩青兰购房款648000元；三、兴业明珠公司于判决生效之日起三十日内偿付韩青兰利息损失（以648000元为基数、按年利率5.78%、自2018年10月1日起计算至实际付清之日止）。四、驳回韩青兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9700元（已减半）、财产保全费5000元，合计14700元，由韩青兰负担4850元，兴业明珠公司负担9850元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，韩青兰与兴业明珠公司签订的购房协议不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。购房协议约定了拟购买房屋的基本情况、价格，并明确“本协议将来签订《购房合同》而预先签订的合同。”据此，购房协议已明确将来订立本约合同，故双方之间存在商品房买卖预约合同关系。因兴业明珠公司原因，案涉房屋至今未能办理商品房预售许可证，房屋所在项目亦未达到销售标准，故韩青兰认为签订购房协议的目的无法实现，要求解除购房协议以及要求兴业明珠公司返还购房款648000元的诉讼请求，一审法院予以支持，本院依法予以确认。关于赔偿金额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的赔偿责任仅是针对商品房买卖合同，并不包括商品房买卖预约合同，而案涉购房协议为商品房买卖预约合同，并非商品房买卖合同，不适用上述规定。故对于韩青兰要求兴业明珠公司双倍赔偿已付购房款648000元的上诉请求，本院不予支持。韩青兰主张的违约金255960元（违约金未计算部分结算到至实际给付之日止）的损害赔偿标准明显过高，且韩青兰未能举证证明其除利息损失外还存在其他损失，应当承担举证不能的后果，本院对该主张不予认可。综上所述，韩青兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13927元，由韩青兰负担。本判决为终审判决。审判员  李文二〇二一年三月十一日法官助理严洁书记员何瑛