青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民终74号 上诉人（原审被告）：王晓艳，住青海省化隆回族自治县。 委托诉讼代理人：马万林，住青海省化隆回族自治县。 委托诉讼代理人：马文（系上诉人之丈夫），回族，住青海省化隆回族自治县。 被上诉人（原审原告）：马哈三，男，回族，住青海省化隆回族自治县。 委托诉讼代理人：孟祥杰，泰和泰（西宁）律师事务所律师。 原审被告：马金忠，男，住青海省化隆回族自治县。 上诉人王晓艳因与被上诉人马哈三、原审被告马金忠房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省化隆回族自治县人民法院（2020）青0224民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，因本案无新事实、新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王晓艳上诉请求：1、撤销一审法院民事判决并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。首先，一审法院对被上诉人马哈三的非法证据及对证据来源的合法性没有依法审查，就以通话录音和违法登记（不动产权登记）仓促认定为定案依据，与以事实为依据，以法律为准绳的原则是背道而驰的。其次，一审法院明知被上诉人马哈三对该资产的权属来源不具有合法性，以非法方式取得该资产，明显违反了相关法律规定。依据马金忠与上诉人签订的店面转让协议书认定马金忠将涉案店铺以12万元转让给上诉人是错误的。上诉人与马金忠签订的转让协议内容为（货物、装修等）并非是涉案房屋，马金忠与被上诉人马哈三至今都没有签订过任何合法有效的租赁合同。马哈三知晓马金忠转让案涉店铺，但双方未签订书面协议未约定禁止转租、转让，马金忠违反约定的依据不足，不应承担民事责任。综上所述：涉案资产属于上诉人父亲马万林所有，上诉人以12万元转让的是马金忠在该涉案店铺内的货物、装修等。上诉人在涉案房屋无论是居住或者经商完全是有法有据。一审判决严重程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力。 马哈三辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回被答辩人的上诉请求。理由如下：根据物权法定原则，一审判决以具有公示、公信效力的物权登记认定涉案商铺属于答辩人所有正确。本案案由为房屋租赁合同纠纷，被答辩人在一审中提交的拍卖证据与本案无关联性。答辩人虽然与马金忠后期没有签订房屋租赁合同，但马金忠在2020年1月18日之前已经付了半年的房租费2万元，证明双方实际存在房屋租赁关系，而且双方约定房屋租赁合同2020年1月18日到期，2019年12月2日，在答辩人不知情的情况下，马金忠将涉案商铺转租给被答辩人，被答辩人占用涉案商铺房屋属无权占有，被答辩人当庭认可与马金忠也未签订任何房屋租赁合同，只是与马金忠签订了货物装修转让协议，更进一步证实其占有涉案的商铺及房屋属无权占有，王晓艳将涉案房屋的楼板改装成楼梯，致房屋存在安全隐患。根据相关法律规定，一审法院判决被答辩人腾退商铺及其占用房屋，支付商铺房屋占有使用费并恢复原状具有事实和法律依据，判决正确，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。 马金忠未提交答辩意见。 马哈三向原审法院起诉请求：1.判令被告向原告腾退房屋并恢复原状；2.判令被告向原告支付暂自2020年1月1日至起诉之日的房屋占有使用费11250元，实际支付至交付之日。庭审中变更为：判令被告向原告支付暂自2020年1月20日至2020年10月20日的房屋占有使用费73750元，实际支付至房屋交付之日；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：案涉商铺房屋所有权及相应使用面积的土地权利人，登记权属为原告马哈三所有。原告将其位于化隆县群科镇古城街道粮站的门面房两间（以下简称案涉商铺），租赁给被告马金忠，后来马金忠将案涉商铺取名为“男人衣柜”经营。原告马哈三出租案涉商铺给被告马金忠，未签订书面协议，未约定是否禁止转租、转让。2019年7月，被告马金忠交付原告20000元作为至2020年1月18日的半年租金。案涉商铺年租金为45000元，因双方未达成明确一致的约定，法院不予认定。原告知晓被告马金忠在转让案涉商铺，其不明知具体受让人的情形不影响对转让行为本身的认可。依据马金忠与王晓艳之间签订的店面转让协议书，可以认定，2019年12月2日，被告马金忠将案涉商铺及货物等以12万元转让给被告王晓艳。由协议书第一条的内容可知，马金忠将案涉商铺转让给王晓艳使用，并保证其同等享有原有房屋租赁合同中的权利义务。基于转让协议，王晓艳从马金忠处取得并占有案涉商铺，房屋承租权利义务主体发生变动，转让体现为案涉商铺承租使用权主体的变动，案涉商铺承租期限内的次承租人为王晓艳。协议书第二条约定装饰、装修等所有权的归属，转让体现为动产及添附物所有权关系的变动。被告王晓艳委托诉讼代理人自认拆了楼板做了楼梯以及占有院内十间房屋，对其自认事实，依据自认规则，本院予以认定。另查明，案涉商铺后面的两间房屋作库房使用，原告未向被告马金忠收取过租金。由原告提交的照相打印件，无法认定房屋是否存在重大安全隐患。 原审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。案涉商铺房屋所有权及相应使用权面积的土地权利人，登记权属为原告马哈三所有。依据物权法定原则，物权登记具有公示、公信效力，案涉商铺于2020年1月18日租赁期限届满后，被告王晓艳既不续租、也不交纳租金，也拒绝腾退房屋，其占有案涉商铺及相应房屋无约定依据，无法律依据，属无权占有。被告王晓艳的行为，已损害原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物的规定，原告主张作为次承租人及其无权占有人的王晓艳腾退房屋、恢复拆除楼板做楼梯房屋的原状，符合法律规定和案件事实，法院予以支持。被告王晓艳抗辩案涉商铺及土地权利属于马万林的意见，不符合案件查明事实和法律规定，法院不予采信。依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持的规定，原告诉求被告王晓艳支付房屋占有使用费，符合法律规定和案件事实，法院予以支持。案涉商铺房屋占有使用费比照年租金40000元确定，2020年1月20日至2020年10月20日房屋占有使用9个月，即30000元；2020年10月21日至交付日的房屋占有使用费每日按109.5元计算（1年365天，年租金40000元，每天为109.5元）。院内占有房屋，因其两间房屋本身包含在案涉商铺内，不再重复评价，原告主张每月每间按400元计算，因无参照或者比照的租金，也无体现该房屋经济价值或者使用价值的举证，但对无权占有的行为仍需法律评价，故法院适用自由裁量规则，依据合法、合理、公平公正的原则，酌定无权占有房屋占有使用费，每间每月按100元计算，2020年1月20日至2020年10月20日房屋占有使用9个月，计7200元；2020年10月21日至交付日期间的房屋占有使用费每日按26.4元计算（1个月30天，每间每月100元，8间每天26.4元）。本案中，原告诉求依据的基础事实为原告马哈三与被告马金忠之间的房屋租赁合同关系，以及马金忠转让后，王晓艳享有的尚未届满的房屋租赁期间及其使用权。房屋租赁合同法律关系是分析、判断本案当事人之间法律关系性质的基础和核心，故本案案由确定为房屋租赁合同。被告马金忠转让案涉商铺，原告知晓，但双方未签订书面协议，未约定禁止转租、转让，被告马金忠违反约定的依据不足，也无侵权行为，本案中依法不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条、第三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王晓艳于判决生效之日起七日内，向原告马哈三腾退案涉商铺及其占有房屋，并恢复被拆除楼板做楼梯房屋的原状。二、被告王晓艳于判决生效之日起七日内，向原告马哈三支付案涉商铺房屋占有使用费30000元，自2020年10月21日起每日按109.5元计算房屋占有使用费，直至房屋交付日；并支付院内房屋占有使用费7200元，自2020年10月21日起每日按26.4元计算房屋占有使用费，直至房屋交付日。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告马哈三对被告马金忠的诉讼请求。本案诉讼费1644元，由原告马哈三负担829元，被告王晓艳负担815元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 一审认定事实属实，二审予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案涉房屋的产权人马哈三将房屋出租给马金忠。租赁后，口头对租赁物的名称、租赁期限、租金及其支付期限和方式等进行约定，经营期限至2020年1月止，对此双方均不持异议。到期后，马金忠经马哈三同意转租给王晓艳，由王晓艳使用至今。依照法律规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，本案中，经出租人马哈三同意马金忠将租赁物转租给王晓艳使用，王晓艳享有原租赁协议中承租人的权利、义务。但王晓艳在租赁期限届满后，既不续租，亦不交纳租金，也拒绝腾退房屋，马哈三要求解除转租合同、腾退房屋、支付占有使用费的诉讼请求符合法律规定，一审判决正确，二审予以维持。王晓艳主张马哈三不具有起诉主体资格，涉案房产属马万林竞买成功的资产，马万林属涉案房屋所有权人的理由因无证据予以证实，其上诉请求不能成立，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实，适用法律并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1644元，由上诉人王晓艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李延萍 审 判 员 林 海 审 判 员 马秀英 二〇二一年三月十九日 法官助理 朱万菊 书 记 员 马海军