辽宁省本溪市平山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0502执异30号案外人：张凤华，女，1945年10月19日出生，汉族，本溪县人，住址本溪满族自治县。申请执行人：本溪市商业银行股份有限公司南地支行，住所地：本溪市平山区东明路**（平山区中心街）。负责人：高峰，该行行长。被执行人：本溪满族自治县腾煜房地产开发有限公司，住所地：本溪满族自治县小市镇。法定代表人：苗得君，系经理。委托代理人：王丹，女，1982年9月17日出生，满族，系本溪满族自治县腾煜房地产开发有限公司工作人员。本院在执行本溪市平山区人民法院作出的（2018）辽0502民初416号民事调解书，申请执行人本溪市商业银行股份有限公司南地支行申请执行被执行人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人张凤华于2021年2月8日对本院查封的房屋提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张凤华称：请求终止执行异议人购买的位于本溪满族自治县小市镇文化街隆熙家园小区1#402号房屋。事实与理由：2011年4月15日，异议人在隆熙家园小区回迁了1-402号房屋，房款已全部支付，并签订了《商品房买卖合同》，并居住至今。由于被执行人拖欠国土局该块增加容积率部分的土地出让金，造成所购买的房屋至今未能办理房证。本溪县政府于2020年10月26日会议决定解决了上述历史遗留问题，当异议人去办理房证时被告知房屋被贵院查封。涉案房屋的买卖事实发生于法院查封之前，而且异议人已经支付了全部合同价款，在查封之前房屋已经交付异议人并居住至今。以上情形符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，法院应予支持，故不应执行异议人所购买的房屋。案外人向本院提交了《商品房买卖合同》、缴纳购房款的《销售不动产统一发票》、《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》、居住证明等证据。申请执行人本溪市商业银行股份有限公司南地支行答辩：一、被执行人欠款事实存在，执行裁定书合法有效。本案中申请人与被执行人借款合同纠纷经平法依法审理，法院确认双方借贷法律关系成立，对申请人的债权依法予以保护，执行裁定书系平山法院依照生效判决作出，符合法律规定。二、基于信赖利益保护原则，案外人申请不应支持。申请人在依法申请执行后，法院向房产登记部门查询登记于被执行人名下的涉案房产物权登记状态，经查，涉案房产无抵押权登记，无预告登记，无异议登记，涉案房产未办理任何他项权登记、无任何权利负担，故此依法查封被执行人财产合法、有效。现孟庆振等19名案外人提出执行异议，主张法院查封的全部房产中有19间房产系案外人所有，申请法院对案外人的19间房产不予执行，因案外人所主张的房产未经合法登记，基于民诉法律关系中信赖利益保护原则该主张不应予以支持。三、未经依法登记案外人不能取得涉案房产物权。依据《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案中所涉19间房产均未依法办理房产登记手续，故案外人对涉案房产不得享有所有权。综上，请求法院驳回案外人的异议申请，维护申请人合法权益。申请执行人本溪市商业银行股份有限公司南地支行答辩：一、被执行人欠款事实存在，执行裁定书合法有效。本案中申请人与被执行人借款合同纠纷经平法依法审理，法院确认双方借贷法律关系成立，对申请人的债权依法予以保护，执行裁定书系平山法院依照生效判决作出，符合法律规定。二、基于信赖利益保护原则，案外人申请不应支持。申请人在依法申请执行后，法院向房产登记部门查询登记于被执行人名下的涉案房产物权登记状态，经查，涉案房产无抵押权登记，无预告登记，无异议登记，涉案房产未办理任何他项权登记、无任何权利负担，故此依法查封被执行人财产合法、有效。现孟庆振等19名案外人提出执行异议，主张法院查封的全部房产中有19间房产系案外人所有，申请法院对案外人的19间房产不予执行，因案外人所主张的房产未经合法登记，基于民诉法律关系中信赖利益保护原则该主张不应予以支持。三、未经依法登记案外人不能取得涉案房产物权。依据《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案中所涉19间房产均未依法办理房产登记手续，故案外人对涉案房产不得享有所有权。综上，请求法院驳回案外人的异议申请，维护申请人合法权益。被执行人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限公司答辩：我公司答辩意见：一、根据本院执行依据（2018）辽0502民初416号民事调解书，申请执行人的债权为普通债权，不具有优先受偿权力。二、根据最高人民法院（2018最高法民申1972号）裁判观点，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条。三、本案中案外人购房事实发生于贵院查封之前，有合法有效的书面合同，已经支付合同全部价款，查封之前房屋已经交付异议人并居住至今，未能办理不动产登记并非异议人自身原因，以上情形符合《执行异议和复议规定》第28条规定的情形，执行异议成立，应予支持。关于29条的适用，根据最高院前述裁判观点，本案购房者的执行异议也能成立，同样应予支持。本院查明，在执行本溪市商业银行股份有限公司南地支行申请执行被执行人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，本院于2018年6月15日查封了被执行人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限公司名下位于本溪满族自治县共计41处房产。案外人张凤华于2020年11月办理产权证过程中受限，遂向本院提交执行异议申请。并提供2011年6月7日双方签订的《商品房买卖合同》、2008年1月14日《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》、2011年4月15日交付购房款的《销售不动产统一发票》及《居住证明》等证据。本院认为，本案申请执行人的债权为普通债权，房屋买受人若要排除该普通债权的执行，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持需要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件。首先，案外人通过拆迁调换补交差价房款于2011年6月7日协议取得了位于本溪满族自治县小市镇文化街隆熙家园小区1#402号房屋，而本院于2018年6月查封的房产，案外人是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，案外人提交的《销售不动产统一发票》证明于2011年4月15日已全额缴纳了购房款；第三，案外人居住至今；第四，案外人未办理过户登记的原因是被执行人拖欠土地出让金所致。以上情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，故案外人的异议应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止本院对位于本溪满族自治县小市镇文化街隆熙家园小区1#402号房屋的执行。如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起执行异议之诉。审判长 ： 姜 辉审判员 ：杨洪远审判员 ：朱亚诺二〇二一年三月十八日书记员 ：栾佩艺附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。