北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终2185号上诉人（原审原告）：邢树华，女，1978年7月26日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄82号院7号楼314号。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：王彩莲，北京名商物业管理有限公司职工。上诉人邢树华因与被上诉人北京名商物业管理有限公司（以下简称名商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初34138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范磊独任审理，于2021年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人邢树华，被上诉人名商公司之委托诉讼代理人王彩莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邢树华上诉请求：撤销原审判决第一项，改判支持邢树华一审全部诉讼请求。事实和理由：1.邢树华购买了北京市海淀区新型材料房屋（以下简称涉案房屋），并交纳过户费5000元，现双方合同被认定无效，合同自始无效名商公司应返还邢树华的所有房费、过户费和利息；2.邢树华遭到暴力驱赶、造成邢树华及家人的人身和精神损害应予赔偿。名商公司辩称，同意原判，不同意邢树华的上诉请求和理由。请求依法维持原判。邢树华向一审法院起诉请求：1.判令名商公司支付邢树华剩余租金及利息人民币10.8万元；2.判令名商公司支付邢树华由于房屋价格上涨而造成的经济损失50万元；3.判令名商公司支付邢树华房屋装修费、房间内物品损失、交通费、电话费、误工费等5万元；4.判令名商公司支付邢树华由于名商公司实施暴力驱赶及强拆而给邢树华及其家属造成的医疗费、精神损失3万元；5.判令名商公司支付邢树华信赖利益损失50万元；6.判令名商公司支付邢树华违约金4万元；7.本案所有诉讼费由名商公司承担。一审庭审时，邢树华撤回第2、5项诉讼请求。一审法院经审理查明：2006年11月30日，常青工业公司（甲方、出租方）与北京明创房地产经纪有限公司（以下简称明创公司）（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租海淀区某村886号（后更名为某路36号院）常青园服务楼，建筑面积约7358平方米，院落面积约8200平方米，占地面积约11900平方米。租赁期限二十年，自2007年1月1日起至2026年12月31日止。合同第七条乙方权利义务第8项：乙方的经营活动须在国家法律、法规、政策许可的范围内进行。10.对不涉及标的物主体结构变动的装修改造，乙方享有自主决定权，同时应将装修、改造方案向甲方备案，对涉及标的物主体结构变动的装修改造，乙方应取得甲方的书面同意后方可施工。上述协议签订后，明创公司将涉案承租标的物及自行搭建的钢结构房屋经营通过层层转让由名商公司接手经营。2010年5月13日，邢树华（承租方、乙方）与名商公司（出租方、甲方）签订《北京市廉租住宅租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定邢树华承租涉案房屋，面积18平方米，租期自2009年6月19日至2029年6月18日止，租金每月291元。合同第二条：甲方负责乙方承租房屋及其附属设施的检查维修，保障居住安全和正常使用。因甲方责任致使房屋倒塌、毁损，造成乙方的直接经济损失，由甲方负责赔偿。合同第九条：因城市建设等原因，乙方承租的房屋需要拆迁时，甲方必须将剩余房租退还乙方。合同签订后，邢树华向名商公司交纳房屋使用费7万元，向上一手承租人交纳转让费5000元。2016年常青工业公司以明创公司拖欠租金构成根本违约为由，起诉要求解除双方签订的租赁合同并由明创公司支付拖欠的租金及违约金，法院作出（2016）京0108民初12580号民事判决书，判决：“一、解除北京市海淀区常青工业公司与北京明创房地产经纪有限公司于二〇〇六年十一月三十日签订的《房屋租赁合同》；二、北京明创房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内，支付北京市海淀区常青工业公司二〇一六年十二月三十一日前拖欠的租金六百九十五万元、逾期支付租金的违约金二百零一万九千零九十元。”现该判决已经生效。2017年12月前后，包括邢树华承租的房屋在内的某路胡同36号被清退。邢树华所租住的房屋在未办理交接的情况下被拆除。邢树华主张因名商公司违约给其造成损失如下：装修费用3万元，系找的施工队进行的装修，因时间较久，无法找到相关票据；屋内物品损失1.5万元；误工费、交通费及电话费合计5000元。另查，涉案租赁物海淀区新型材料房屋并无建房审批相关手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。本案所涉租赁物新型材料房屋并无建房审批相关手续，因此邢树华与名商公司就该房屋订立的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，名商公司在明知其出租的房屋没有建房审批手续的情况下向邢树华出租，对此邢树华并不知情，因此合同无效的责任应由名商公司承担。对于邢树华多交纳的房屋使用费名商公司应当予以返还并赔偿装修损失。邢树华主张的装修费3万元为合理范围，具体数额法院结合其使用年限与约定的租期按比例折抵后予以酌定。在房屋拆除过程中，名商公司并未及时告知邢树华并办理交接，导致邢树华房屋内物品损失，因房屋已经拆除，相关举证责任应由名商公司承担，邢树华主张损失数额1.5万元为合理范围，对此法院予以支持。邢树华主张交通费、误工费、电话费、医疗费及精神损害赔偿缺乏法律依据，法院不予支持。因双方签订的合同无效，邢树华主张违约金缺乏法律依据，法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，原审法院判决：一、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后七日内，返还邢树华剩余租金四万零一百五十八元；二、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后七日内，赔偿邢树华房屋装修损失一万八千七百五十元及房间内物品损失一万五千元。三、驳回邢树华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定邢树华与名商公司就涉案房屋签订的《租赁合同》无效正确。因双方的《租赁合同》无效，邢树华主张的违约金缺乏法律依据，应不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，名商公司明知涉案房屋没有建设工程规划许可证仍对外出租，应对《租赁合同》无效承担责任，邢树华有权请求名商公司返还剩余租金，但邢树华主张返还租金数额为10.8万元及利息缺乏法律依据，本院不予采信。原审法院对此处理正确，本院予以确认。关于赔偿损失。1.邢树华在二审中表示其同意一审判决的装修损失18750元、屋内物品损失15000元，本院对此不再审查。2.邢树华请求赔偿交通费、电话费、误工费，邢树华应举证证明上述损失真实存在。邢树华提交的证据不能证明其主张，应承担相应的不利后果。本院对该主张不予支持。3.邢树华要求赔偿医疗费、精神损失，邢树华应举证证明上述损失真实存在。邢树华提交的证据不能证明其主张，应承担相应的不利后果。本院对该主张不予支持。综上所述，邢树华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由邢树华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  范 磊二〇二一年三月二十五日法官助理  李昊婷书 记 员  李佳星