广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1628号上诉人（原审被告）：康健，男，1989年9月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：麦艳崧，女，1974年12月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：许玉洁，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭浩贤，广东汇胜律师事务所实习人员。上诉人康健因与被上诉人麦艳崧租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。康健上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判第二项为上诉人支付给被上诉人租金15656.07元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院在本案中认定事实不清，没有考虑或者参照一般生活常理、交易习惯进行裁决。从上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》租期起止日期为2017年10月23日-2019年5月31日，总的合同租期仅为1年零7个月。上诉人作为一个普通的经营投资者，在承租被上诉人的物业前，必然是考虑到租期至少在3年以上才会投资20多万去装修涉案商铺，因为只有租期够长才能平摊装修的成本。另，从双方的聊天记录来看，也显示上诉人当时是奔着可以续租才与被上诉人签订租赁合同的。如按照一审法院认定上诉人对涉案商铺继续使用至2019年3月31日，距离租赁合同期限届满之日即2019年5月31日，仅相距2个月时间，从利益最大化考虑，且按照一般的经营习惯，租户是会继续把剩余的租期经营完毕，因为到期可以要求出租方退还保证金。所以，若上诉人是正常使用该商铺，也不可能在租期届满前2个月弃租，而上诉人在2019年2月2日起弃租才是事实。上诉人与案外人签订《物业租赁合同》，租赁期为2019年2月23日-2022年12月31日，计收租金从2019年2月23日起。从一般的经营习惯、利益最大化考虑，上诉人作为一个小本经营的企业，是完全没有可能同时向被上诉人以及新的出租方支付租金，也不可能购买全新的设备到新的店铺进行经营。所以，上诉人自2019年2月2日起没有继续实际租用被上诉人的商铺是完全符合客观情况的。从被上诉人补充提交的涉案商铺的1-3月份电费、水费仅仅只有2400元。若上诉人3个月正常经营的，那么水电费不可能只产生如此之少。因此，从水电费用的金额即完全可以证明上诉人在该店铺仅仅经营至2019年2月2日。从双方的聊天记录来看，被上诉人也提过不租的话是可以提前搬离的。另外被上诉人在1月份之后就拒绝与上诉人沟通退租事宜，并非上诉人不联系被上诉人。因此，上诉人搬离涉案商铺实际上也是得到被上诉人的同意，原审法院认定上诉人弃租没有通知被上诉人是不正确的。从上诉人与被上诉人提供的聊天记录来看，上诉人拖欠1月份的租金才几天时间，被上诉人即已经多次催缴租金。为何被上诉人在2月份以及3月份没有相关的催租记录。根本原因是上诉人已经将被上诉人拉入黑名单以及上诉人已经搬离商铺。从各种现象来看，被上诉人根本上就是已经知道上诉人早己搬离商铺无实际经营。被上诉人在2019年3月28日向上诉人补充发送催租的信息，就是为了完善本案的证据，为了通过诉讼判决上诉人支付其2-3月份的租金。综上，本案从生活经营习惯来看，原审法院仅采信表面的证据，而没有从生活实际情况去考虑问题，从而导致认定事实存在错误。因此，望二审法院能查明事实以及从现实生活考虑本案的实际情况，作出公正的裁决。康健在二审庭询中补充上诉意见：第一，被上诉人与广州市番禺物业经营有限公司签订解除租赁协议，该协议没有提及涉案商铺需要重新签订《物业临时租赁协议》的说明，因此被上诉人在2019年3月31日前就知道涉案商铺没有实际经营。第二，从水电费缴费单数据显示，我方没有实际经营，如果有实际经营，产生用水不可能这么少。麦艳崧辩称：我方认为一审判决事实查明清楚，适用法律正确，应当维持。答辩意见与我方一审庭审意见及代理词基本一致。简述一下，补充几个观点：第一，针对本案二审，上诉人争议焦点是租赁合同解除时间，我方认为时间是2019年3月31日，因为康健不打招呼擅自撤离租赁物业，未与被上诉人作任何场地交接手续，并且拖欠一月租金，二、三月租金未付，属于根本违约的行为，在此情况下依法是我方享有解除权，解除时间以我方主张的解除时间为准。第二，上诉人实际占用涉案房屋是到2019年3月31日，根据一审笔录和判决，上诉人撤场后未以任何方式通知被上诉人，也未交接。虽然我方与物业公司于2019年3月26日解除合同，显示64号铺仍在占用，没有提及其他铺位，不代表我方知晓上诉人已经撤离。并且即便已经知晓，在双方没有达成一致意见的情况下，不等于合同已经解除。第三，根据一审提交的证据，上诉人提交的证据3，上诉人实际使用涉案房屋直到2019年3月。第四，至于上诉人是否在解约前已经承租其他物业经营，与本案争议合同何时解除无关。第五，上诉人当庭提交的补充意见，一审证据水费单显示用水量，从我方一审提交证据13，这些单据是在2019年4-5月期间打印，水电费单据依据常识有滞后性，我方也是在事后才知道用水量，不代表我方一开始就知道上诉人撤场的事实。而且上诉人一审提及其很早已经把被上诉人的联系人拉黑，我方有主动联系对方。补充最后一点，我方在最初租赁物业时是以倒挂价格租给上诉人，根据双方提交的聊天记录，基于价格极低，对方才承租。上诉人真正撤离场地是由于周边经营氛围不好，但是根据其提交的租金单价，是高于原来租赁我方单价的两倍，上诉人是恶意撤场，让被上诉人承担本应由上诉人自行承担的商业风险。我方认为租赁合同仅剩下4个月，预期租金收益应得到支持。正是上诉人恶意违约行为才导致我方预期收益丧失。麦艳崧向一审法院提出诉讼请求：1.确认麦艳崧与康健签署的《租赁合同》已于2019年3月31日解除；2.判令康健向麦艳崧支付康健拖欠的2019年1月至3月租金共54000元及逾期支付违约金6885元（以每月所欠租金18000元为基数，自每期租金逾期之日起，每日以1.5‰计算，暂计至2019年4月30日为6885元，实际计算至实际清偿租金之日止）；3.判令康健向麦艳崧支付拖欠的水电费及滞纳金1705.39元；4.判令康健向麦艳崧赔偿损失共80446元；5.判令麦艳崧不予返还康健租赁押金36000元；6.判令本案诉讼费由康健承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院查明事实如下：位于广州市番禺区市桥街光明北路60、62、64、66、68号首、二层的商铺，建筑面积为1094.4平方米，登记权属人为番禺物营公司。涉讼商铺为其中的62号首层商铺。2014年4月15日，麦艳崧出具《委托书》，委托区卓文、陈桂森代为管理位于广州市番禺区光明北路60至68号商铺的一切事项包括（招租、收租、交租、交场、清场及处理相关纠纷并与有关部门办理关于该商铺的一切业务）。2014年5月14日，番禺物营公司作为出租方（甲方），与麦艳崧作为承租方（乙方）共同签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区市桥街光明北路60、62、64、66、68号首层的商铺按现状整体出租给乙方使用，作商业用途；该商铺的租赁期限为5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同并约定了租金标准、支付方式及违约责任等内容。2014年6月1日，番禺物营公司出具《证明》，同意麦艳崧在上述商铺租赁期内将该商铺的部分进行转租，但转租过程中所产生的一切费用及相关责任均由租赁方负责。2017年10月23日，麦艳崧作为出租方（甲方），与康健作为承租方（乙方），共同签订一份《租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺按现状整体出租给乙方使用，该商铺的租赁期限自2017年10月23日起至2019年5月31日止；租赁期满，乙方如计划续租的，必须在租赁期满30天前向甲方书面提出，在同等条件下，乙方有优先承租权；租赁费每月按18000元计算，乙方必须于每月的第5日前向甲方支付当月的租赁费；租赁期间，由乙方负责办理水、电安装手续并承担相应的一切费用，该商铺包括但不限于水、电费等费用均由乙方负责，与甲方无关；乙方须于本合同签订当天向甲方支付租赁押金36000元和预付水电费保证金5000元，合同期间，如租赁期满且乙方已付清租赁费及水、电费等费用时，或者出现本合同第七条约定情形的，由甲方无息退回；以本合同生效为前提，由甲方于2017年10月23日前将该商铺按现状移交给乙方使用；乙方如逾期支付租金的，每逾期一天，须按所欠租金总额的1.5‰向甲方付滞纳金，如逾期30天仍未付清的，甲方有权提前解除本合同，租赁押金不予退回，水电费保证金在扣除乙方实际应付水电费后，余额无息退回乙方；乙方逾期一个月仍未付清应付的水、电费的，甲方有权提前解除本合同，租赁押金不予退回，水电费保证金在扣除乙方实际应付水电费后，余额无息退回给乙方；本合同自双方签署并于甲方收到租赁押金之日起生效；等等。合同签订当日，康健向麦艳崧支付了涉讼商铺租赁押金36000元和水电费押金5000元，麦艳崧对此开具《收据》（NO.0000910）确认收到该款项。康健自2018年9月至12月期间按月向麦艳崧的委托人区卓文转账支付租金，自2019年1月开始未向麦艳崧支付涉讼商铺租金。2019年3月26日，番禺物营公司作为出租方（甲方），与麦艳崧作为承租方（乙方），签订《解除协议》，约定因乙方经营问题，双方经协商一致，就解除租赁合同一事达成如下协议：甲乙双方签订的租赁合同于2019年3月31日正式解除；甲、乙双方同意，乙方已支付的租赁押金207966元以及水电保证金5000元，两项合计212966元在抵扣了乙方拖欠的2019年2月及3月份租金168520元后，剩余的保证金作为乙方提前终止《租赁合同》的违约金，甲方不予退回；乙方须于2019年3月31日前将物业（光明北路64号首层除外）按甲方要求腾空交还甲方，如在租赁合同解除之日起的5日内，该物业上仍有未搬之物或者未拆之物，则视为甲方放弃其所有权，由甲方处理，乙方不得有任何异议；等等。2019年6月14日，麦艳崧以康健未按合同约定支付涉讼商铺租金和水电费为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。诉讼中，一审法院根据麦艳崧的申请，依法裁定查封了康健名下价值179588.24元的财产。诉讼过程中，双方当事人均确认康健已向麦艳崧缴纳租赁押金36000元和水电保证金5000元，以及支付了涉讼商铺租金至2018年12月份止，自2019年1月起未缴纳租金；并确认康健欠缴涉讼商铺水费387.71元，电费2268.36元。但双方对于以下问题存在争议：一、康健搬离涉讼商铺时间以及麦艳崧收回商铺的时间。康健称其方自2018年12月底开始要求和麦艳崧协商续租的事宜，但麦艳崧一直没有出现，2019年1月份麦艳崧提出若其方不经营可以不租，所以其方自2019年2月2日起没有在涉讼商铺经营并搬离了部分物品，剩余入墙物品因无法拆除所以不要了，但其方没有与麦艳崧交接，其方已在2019年2月23日与案外人签订《物业租赁合同》租赁其他商铺进行经营。康健对其上述主张，提交了经营账本、康健与案外人签订的《物业租赁合同》和证明、准予变更登记（变动申报事项）通知书、营业执照、微信聊天记录、录音光盘以及语音书面记录予以证实。麦艳崧对康健提交的经营账本不予确认；对《物业租赁合同》和证明真实性予以确认，但认为康健在异地承租商铺不代表涉讼商铺租赁关系终止，也不代表其没有实际占用涉讼商铺；准予变更登记（变动申报事项）通知书和营业执照真实性予以确认，证明了康健对涉讼商铺实际使用至2019年3月20日；微信聊天记录不完整，无法反映真实的催告情况；录音光盘以及语音书面记录真实性予以确认，但不代表其方认为康健可以直接撤场，语音中明确说明如果撤场要按原租赁价格23000元补齐才可以退场和退押金，否则应按照合同承担违约责任；康健一直说协商续租事宜，但并没有提出退场，其方向康健催缴租金，康健没有回应，康健实际使用涉讼商铺至2019年3月底，康健一直没有清场，只是关门不经营，2019年3月20日康健才变更营业登记地址，其方于2019年3月28日向康健发出解约短信，通知康健双方的租赁合同于2019年3月31日解除，并要求康健于3月31日前交回商铺并处理好商铺内属于康健的私人物品，但康健收到该短信后未提出异议，2019年3月31日其方将涉讼商铺交还给番禺物营公司。麦艳崧对其上述主张，提交了催收租金短信截图、微信聊天记录、解约通知短信予以证实。康健对上述催收租金短信截图真实性予以确认，但当时其方已将麦艳崧拉黑，无法收到麦艳崧信息；对微信聊天记录真实性予以确认，其方提交的微信聊天记录与麦艳崧的聊天记录一致；对解约通知短信真实性不予确认，其方在得知无法续租涉讼商铺后，为减少因此造成的经济损失，已于2019年2月2日起未再实际使用涉讼商铺，麦艳崧发送的解约通知短信因其方已将发送短信号码拉黑，其方对该短信内容并不知情，而且该短信也只是麦艳崧的单方意思表示，并不能证明其方实际占用涉讼商铺至2019年3月31日。二、涉讼《租赁合同》的解除时间问题。麦艳崧主张康健一直没有告知其方搬离涉讼商铺，并实际占用涉讼商铺至2019年3月底，其方已于2019年3月28日向康健发送短信通知于2019年3月31日解除合同，并于3月31日收回商铺及将商铺交还给番禺物营公司，故合同解除的时间应以2019年3月31日为准。康健则主张双方的租赁合同于2019年2月2日解除，其方实际经营至2019年2月2日，当时已经和合伙人清算。三、针对麦艳崧主张康健赔偿损失80446元的诉请。麦艳崧主张其与康健就涉讼《租赁合同》剩余两个月租期即2019年4、5月份，该两个月的租金损失共计36000元属于其方预期利益损失，因此应由康健承担；另外因康健违约，其方无法支付租金给番禺物营公司，其方为止损而向番禺物营公司支付了违约金损失44446元，该损失亦应由康健承担。康健对此不予认可，认为其方已经提前解除双方的租赁合同，36000元的租赁押金足以弥补麦艳崧的损失，麦艳崧的剩余租期无法出租是其自身应承担的风险，不应由其方承担；而麦艳崧和番禺物营公司解除合同是其两者之间的协议，其方无法查实。一审法院认为，麦艳崧与康健就涉讼商铺签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。康健作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。现从双方提交的证据以及庭审中的陈述可确定，康健自2019年1月开始拖欠租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。针对涉讼商铺的交还时间以及麦艳崧与康健的《租赁合同》解除时间的问题。根据双方当事人在庭审中的陈述以及提交的证据，麦艳崧和康健均确认因康健违约提前解除涉讼《租赁合同》，一审法院予以采纳。对于涉讼商铺的交还时间，康健虽然抗辩称其方于2019年2月2日停止在涉讼商铺经营并搬离了部分物品，但康健未能提交相关证据证明其方确已于2019年2月2日搬离涉讼商铺，亦未能举证证实已于2019年2月2日将涉讼商铺交还给麦艳崧管业，康健作为承租人，应承担对交还租赁商铺时间举证不能的不利后果。现麦艳崧确认于2019年3月31日收回涉讼商铺，合理有据，一审法院予以采纳。关于合同解除时间，康健虽然抗辩称双方已于2019年2月2日解除合同，但未能提交证据证实，麦艳崧不确认该合同解除时间，故一审法院对康健的上述抗辩主张不予采纳。麦艳崧主张其已于2019年3月28日向康健发送短信通知3月31日解除租赁合同，并于3月31日收回涉讼商铺，已提交相关证据证实，康健虽然抗辩称其因拉黑麦艳崧的手机号码无法收到短信，但理据不成立，一审法院不予采纳。因康健未能按期支付涉讼商铺租金及相关费用，麦艳崧有权依据合同约定行使提前解除合同权利，麦艳崧主张于2019年3月31日解除双方之间的租赁合同，理据充分，一审法院予以支持。故，双方签订的《租赁合同》于2019年3月31日解除。麦艳崧主张没收康健的租赁押金36000元，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。对于麦艳崧诉请的租金问题，现双方当事人均确认康健已向麦艳崧支付了2018年12月前的租金，故康健仍应向麦艳崧支付2019年1月至2019年3月的租金共计54000元（18000元/月×3个月）。至于麦艳崧要求康健向其支付逾期支付租金违约金的诉请。鉴于双方在庭审中均对麦艳崧没收康健的租赁押金36000元无异议，现麦艳崧在没收租赁押金的同时还主张违约金，理据不成立，且麦艳崧亦未能提交相关证据证实其损失已超出押金金额，故对麦艳崧的该项诉请一审法院不予支持。对于麦艳崧诉请康健支付拖欠的水电费及滞纳金主张。双方均确认康健尚欠涉讼商铺水费387.71元和电费2268.36元，康健应向麦艳崧支付该费用。双方当事人均同意上述费用在水电保证金中抵扣，故抵扣后，麦艳崧应向康健返还水电保证金2343.93元。麦艳崧诉请康健在抵扣水电保证金后还应向其支付水电费及滞纳金的诉请，一审法院不予支持。鉴于康健尚欠麦艳崧涉讼商铺租金54000元，故麦艳崧应向康健退还的水电保证金可用于抵扣上述拖欠的租金，抵扣后，康健应向麦艳崧支付租金51656.07元。关于麦艳崧主张康健赔偿损失80446元的诉请。麦艳崧主张康健赔偿预期可得利益损失36000元，因康健违约所应承担的违约责任即没收租赁押金已得到一审法院支持，麦艳崧已收回涉讼商铺并交还给番禺物营公司，麦艳崧主张康健赔偿2019年4、5月份的涉讼商铺租金，理据不成立，一审法院不予支持。至于麦艳崧主张的其向番禺物营公司支付的违约金44446元，麦艳崧无法举证证实系因康健导致其与番禺物营公司解除包括涉讼商铺在内的租赁合同，且麦艳崧与番禺物营公司建立的租赁合同关系属于另一法律关系，麦艳崧基于其与番禺物营公司之间的租赁合同所产生的违约责任要求康健赔偿，理据亦不成立，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、确认麦艳崧与康健就位于广州市番禺区市桥街光明北路62号首层商铺所签订的《租赁合同》及相应租赁法律关系已于2019年3月31日解除；二、康健应于本判决发生法律效力之日起五日内向麦艳崧支付租金51656.07元（康健应支付2019年1月至3月租金54000元和水电费2656.07元，抵扣康健已缴纳的水电保证金5000元所得款项）；三、康健已缴纳的租赁押金36000元归麦艳崧所有，不予退还；四、驳回麦艳崧的其余诉讼请求。如康健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3881元、财产保全费1418元，由麦艳崧负担2411元，康健负担2888元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于涉案租赁合同解除时间。康健自2019年1月开始拖欠租金，依据合同约定，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。康健上诉主张其于2019年2月2日停止在涉讼商铺经营并搬离了部分物品，涉案合同应在该日解除，其不应承担此后的租金。根据一审查明事实，康健未能提交相关证据证明其方确已于2019年2月2日搬离涉讼商铺，亦未能举证证实已于2019年2月2日将涉讼商铺交还给麦艳崧管业，且康健作为违约方亦无权解除合同，一审根据麦艳崧的主张认定涉案合同于2019年3月31日解除，并应承担在此期间的租金及水电费，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。康健的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费700元，由康健负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年三月二十二日书记员 钟丹霞王日平