湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2681号上诉人（原审原告）：长沙市美景物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市星沙镇六区金茂路145号。法定代表人：潘华鹏。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。上诉人（原审被告）：余蕙，女，1981年3月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：华沙，男，1979年9月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系余蕙丈夫。上诉人长沙市美景物业管理有限公司(以下简称美景公司)因与上诉人余蕙物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9754号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人美景公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持美景公司一审诉讼请求；二、判令余蕙承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一审法院认定美景公司针对业主的相关实际情况未能及时、有效回复、处理是错误的。余蕙家中因装修导致水管爆裂造成的损失，物业没有过错也没有协调处理义务，余蕙因此拒交物业费不构成合法的抗辩事由。美景公司与案涉小区签订物业服务合同的目的是收取物业费，故余蕙拒交物业费已构成根本违约，应当继续履行其合同义务并承担相应的违约责任。余蕙辩称：因物业疏于管理，导致水管爆裂，家里木地板被水浸泡5个小时，美景公司的上诉请求无事实与法律依据。上诉人余蕙上诉请求：请求撤销一审判决第一项，判令上诉人余蕙仅需从2019年9月起支付至2020年4月30日期间的物业费550.8元。事实和理由：1、美景公司物业服务不到位且公共收益从未对业主公开，损害广大业主的合法权益。2、2013年8月，因物业公司疏于管理，其物业工作人员在关闭总水阀通知余蕙家可以施工，因总水阀关闭失灵，造成余蕙家中开挖施工的主水管从淹水处爆裂，大量水涌入房间，余蕙家中木地板浸泡后全部报废，给余蕙造成了财产损失。3、美景公司负责人毛经理承诺2016年9月1日到2019年8月31日无需缴纳物业费。美景公司辩称：物业的承诺无证据证明，漏水原因造成的损失也无具体证明，即便是物业公司造成，也属于侵权责任关系，余蕙可另行起诉，与本案无关，余蕙的上诉请求无事实与法律依据。美景公司向一审法院起诉请求：1、判令余蕙支付美景公司物业管理费3029.4元，违约金908.82元，合计3938.22元；2、余蕙承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年5月15日，美景公司（乙方）与长沙市景江东方大厦业主委员会（甲方）签订《景江东方大厦物业服务合同》，合同主要内容包括：一、物业名称为景江东方大厦，物业类型为商住。二、物业服务主要内容为物业管理区域内的以下事项：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；4、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；5、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；6、交通秩序与车辆停放秩序的管理；7、物业管理区域内的秩序维护工作；8、物业档案资料管理；9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；10、装修管理；11、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；12、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。三、乙方提供的物业服务应达到约定的标准，甲方将对乙方提供的服务标准进行考核。四、本物业管理区域内的物业收费按包干制执行，由甲方、业主向乙方缴纳物业服务费用，高层住宅物业服务费收费标准为1.5元/月·平方米。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行当月缴纳义务。五、本合同期限为三年，自2016年6月1日起至2019年5月30日止。六、甲方、业主或物业使用人及其他缴费义务人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，根据《物业管理条例》第67条约定，甲方应当督促其期限交纳，逾期仍不交纳的，乙方可以向人民法院起诉。另，合同对其他权利义务进行了约定。2019年5月28日，美景公司（乙方）与长沙市景江东方大厦业主委员会（甲方）再次签订了《景江东方大厦物业服务合同》，合同约定除期限为自2019年6月1日至2022年5月30日止外，其他内容同上述双方于2016年5月15日所签订的《景江东方大厦物业服务合同》一致。余蕙系涉案小区景江东方大厦925房业主，其房屋产权建筑面积45.9㎡，每月应缴纳物业费68.85元。余蕙以美景公司未履行管理服务职责，造成其家中损失后又未履行赔偿责任为由，从2016年9月1日起至2020年4月30日期间，欠交美景公司44个月的物业费共计3029.4元，美景公司遂诉至一审法院。一审法院认为，美景公司系经依法批准成立的物业管理公司，有合法的物业管理资质。长沙市景江东方大厦业主委员会与其签订的《景江东方大厦物业服务合同》合法有效，对余蕙具有约束力，美景物业、余蕙双方应按照合同约定认真行使权利和履行义务。余蕙辩称其房屋财产受损系美景公司导致、以及公共收益未公示等问题，与本案并非同一法律关系，余蕙可另行通过其他途径处理。若余蕙认为美景公司怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求美景公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝交纳物业服务费。综上，一审法院认为，物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现美景公司已向余蕙提供了基本的物业服务，余蕙辩称美景公司未履行管理服务职责、小区环境差等问题，不能证明美景公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，余蕙不能以美景公司在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳合同约定的相关费用的正当理由。但美景公司作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时、有效回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。一审法院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对余蕙应缴纳的物业服务费应予以酌情减少。现美景公司、余蕙双方已确认余蕙的欠费时间为2016年9月1日至2020年4月30日，一审法院确认余蕙应向美景公司交纳该期间的物业费为2423.52元（45.9㎡×1.5元/㎡/月×44个月=3029.4元×80%=2423.52元）。美景公司要求余蕙支付违约金908.82元，一审法院认为，美景公司与长沙市景江东方大厦业主委员会签订的《景江东方大厦物业服务合同》中，并未对余蕙欠交物业费的违约金进行约定。同时，余蕙因房屋财产受损以及美景公司管理服务不到位等原因未缴纳物业服务费，并非有意、恶意拒交物业服务费。美景公司在与业主发生纠纷时，未与业主积极沟通，致使双方矛盾持续存在，确存在管理上的瑕疵。美景公司对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处，法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案余蕙亦不适用。综上，一审法院对美景公司的该项诉讼请求不予支持。依照《物业管理条例》第七条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决：一、限余蕙于本判决生效之日起十日内支付长沙市美景物业管理有限公司2016年9月1日至2020年4月30日期间的物业费2423.52元；二、驳回长沙市美景物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由余蕙承担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合庭询以及各方诉辩情况，本案二审争议焦点为一审判决酌情判定余蕙支付物业费2423.52元是否妥当。美景公司上诉主张其对余蕙家中因装修导致水管爆裂造成的损失，物业没有过错也没有协调处理义务,一审判定余蕙按照八折的标准支付物业费错误,余蕙应当全额支付物业费并支付违约金。而余蕙上诉主张是由于物业疏于管理，导致家中地板被水浸泡5个小时，且物业公司经理承诺2016年9月至2019年9月三年无需缴纳物业费，其仅需支付从2019年9月起至2020年4月30日期间的物业费550.8元。本案中，余蕙并未提供充分有效证据证明造成房屋地板损害的原因在于美景公司，对于物业公司经理承诺其三年无需缴纳物业费亦未提交任何证据予以证明，余惠上诉主张其仅需支付550.8元物业费无事实与法律依据，本院不予支持。余惠上诉称其房屋受损系美景公司所致以及公共收益未公示等问题与本案非同一法律关系，余惠可另行主张，本院认定意见与一审法院一致。一审结合双方提交的证据以及庭审情况，认定美景公司存在物业管理服务上的瑕疵，并考虑到余蕙系因房屋财产受损等原因未缴纳物业费，一审判决对美景公司主张的违约金不予支持并酌情以八折判定余蕙应向美景公司支付诉请期间的物业费2423.52元，处理并无不当，本院予以维持。美景公司要求余蕙全额支付物业费并支付违约金的主张，本院不予支持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，上诉人美景公司、上诉人余蕙的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由长沙市美景物业管理有限公司承担25元，余蕙承担25元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  陈文清二〇二一年三月十五日法官助理黄毕莅书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。