河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终387号 上诉人（原审被告）：杨军，男，1966年11月24日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 被上诉人（原审原告）：承德市科佑物业服务有限责任公司，住所地河北省承德市双桥区西大街柳树井天泽嘉园第一栋1单元1006号-2。 法定代表人：迟烁，总经理。 委托诉讼代理人：康宁，河北双百律师事务所律师。 上诉人杨军因与被上诉人承德市科佑物业服务有限责任公司（以下简称科佑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。 杨军上诉请求：l、请求二审法院依法撤销河北省承德市双桥区人民法院(2020)冀0802民初3103号民事判决；2、请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判；3、请求二审法院判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实不清，证据不足。1、被上诉人法人代表自认小区没有提供服务，自认是全市最差的小区。但一审判决却推翻了被上诉人自认的事实；2、被上诉人自认服务存在过错，导致多次多家被盗，数辆业主车辆在小区内，在有保安的情况下被砸，但一审判决对物业公司的过错行为未予认定，为物业公司开脱；3、小区主要基础设施，在没有经过业主过半数同意情况下，物业公司私自将贯穿整个小区的高达约400百米的喷水池填平，破坏了自然景观，损害了当初业主为有此喷水景观才购买此房的意愿，严重损害业主利益；4、被上诉人在没有征得任何业主同意情况下，在电梯内安装广告视频，且没有按照《物权法》将此收益分配给业主共有。二、一审法院适用法律错误。被上诉人自认正基于没有提供服务，所以才从未向广大业主要求缴纳物业费，故2010年-2017年诉讼时效已过。而一审法院却主动将此七年计算进去，违反了《民法典》或民法总则有关法官不能主动释明诉讼时效，并不得在判决中主动适用诉讼时效的规定，故适用法律错误，应依法予以撤销。补充上诉意见：1、2009年业主入住5号楼后，发现售楼合同承诺的楼前道路硬化承诺没有兑现，就找当时的科佑物业公司反映，要求兑现承诺硬化路面填平沟壑，可物业公司不闻不问不予解决；2010年楼宇门就不能正常使用，下雨天地下室漏水电梯不能正常使用，小区发生火灾小区消防水源没有水，小区外墙砖脱落，小区里谁都能进，小偷经常光顾，直至2014年5号楼全体业主联名要求物业解决小区存在的问题，当时的科佑物业还是不解决，逃避责任，这种状况持续至今没未能解决；2、现在的科佑物业公司法人迟烁自己承认2016年底在房产局的号召下接手现在凤凰御庭（御景）的物业管理，原有的物业公司破产逃走（录音证明），她自认接手时当时物业现状是“当时小区物业管理全市最差小区，都不能说之一”、“小区就一个字乱没有之一”、“当时小区里摄像头没有一个是好的，小区消防设施没有一个是好的”。2016年前业主就生活在这样的小区环境之下；3、一审法院认定业主与物业签订的物业服务质量为：外观基本完好，统一整洁、无占用公共场所和通道现象、使用设备保养制度完善、状态良好、运行正常、小区内洁净，垃圾日产日清、保持通道畅通、公共绿化落实养护措施补植及时、修建有序、维护小区公共秩序、协助公安机关开展工作、24小时保安巡逻和定岗执勤、建立健全突发事件处理程序。对照这些标准，物业公司服务的事实是：（1）“外观基本完好，统一整洁”按照这一标准来看，小区主要基础设施、景观，被严重破坏，小区原貌毁坏严重，严重了损害业主利益，完全违反了这一标准；（2）“无占用公共场所和通道现象”，被上诉人在电梯内随意安装广告、视频，且未将收益分配给业主共有，已经违反了这一服务标准。（3）“使用设备保养制度完善、状态良好、运行正常”，现在物业公司法人自己承认2016年接手时小区里监控设备没一个好的、消防设施没一个能用的，显然物业公司也违背了这一服务标准；（4）“小区内洁净，垃圾日产日清、保持通道畅通”小区道路坑洼不平，年久失修，垃圾达不到日产日清，物业公司仍然没有达到服务标准；（5）“公共绿化落实养护措施补植及时、修建有序”现在小区原有的绿地变成了黄土地和菜地，小区原有的绿植只有损坏没有植补，物业服务标准依然没达到；（6）“维护小区公共秩序、协助公安机关开展工作、24小时保安巡逻和定岗执勤、建立健全突发事件处理程序”，5号楼没有保安在岗执勤，也没有保安巡逻，外来人员随便进入，楼前既无保安，也无摄像头，业主财产经常丢失。业主从未看到小区突发应急管理措施。这些事实均证明，科佑物业公司和业主签订的服务标准均没有达到标准，一审法院认定物业公司已经达到服务标准毫无依据。 科佑物业公司辩称，一、一审判决事实清楚，适用法律正确。答辩人与被答辩人签订了物业管理服务合同，答辩人履行了合同义务，一审中提供了相应证据予以支持，被答辩人不能以物业公司未提供任何服务为抗辩理由不缴纳物业管理费，因此答辩人与被答辩人之间的物业服务合同合法有效，原审的诉讼请求有证据和法律支持。二、本案不存在诉讼时效经过一说。首先，物业公司每年都会进行电话联系业主或上门催缴，并且在一审开庭前也调解过，并不存在诉讼时效经过一说。再次，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。物业服务合同属于典型的继续性合同，在合同履行中定期给付物业费。故虽然物业合同属于定期给付之债，各期债务具有一定的独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务合同的整体性和连续性，物业服务合同属于分期履行合同，因此物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。综上所述，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 科佑物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费17894.00元，违约金16080.75元，律师费2500.00元，合计36474.75元；2、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年5月27日，原告承德市科佑物业服务有限责任公司与被告杨军签订前期物业管理服务协议，合同约定由原告为被告提供物业服务，收费标准为1元/平方米/月。原告所有的凤凰御景A05号楼1单元601室房屋建筑面积为149.12平方米。另查明被告向原告交纳一年物业服务费用后至今被告以物业服务存在诸多问题为由一直未缴纳物业服务费。 一审法院认为，原告为取得物业服务资质的物业服务公司，其与被告签订《前期物业服务协议》与被告建立物业服务合同关系，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告负有按照物业服务合同约定提供相应物业服务义务，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，人民法院应予支持。该规定中“正当理由”应理解为业主提交有力证据证明物业公司未履行物业合同服务责任或服务与物业服务合同约定标准存有明显差距的。本案中原、被告签订的物业服务协议约定物业服务质量为：共用部位外观基本完好，统一整洁、无占用公共场所和通道现象；供用设施设备保养制度完善、状态良好、运行正常；小区内洁净、垃圾日产日清、保持管道通畅；公共绿化落实养护措施补植及时、修建有序；车辆停放秩序良好、交通顺畅；维护小区公共秩序，协助公安机关开展工作、24小时保安巡逻和定岗执勤、建立健全突发事件处理程序；以及装饰装修管理服务、物业档案资料管理。被告提交照片不能证明原告未履行物业服务义务或者其服务质量与合同约定标准存有明显差距。对于被告所陈述地下室漏水等问题，在被告提交的录音中表明物业公司在积极解决。对于小区内混乱、相关设施损坏等问题与小区所处环境、位置及小区内人员行为等均有较大关系，设备设施的及时维护、维修与物业公司的正常积极经营运转有紧密关联，只有业主与物业公司均遵守合同约定，共同努力，用心经营，才能创造宜居小区。被告交纳一年物业服务费用后已拖欠近十年物业费，如果业主均不交纳物业费用，物业公司不能正常运转，最终损害的仍是业主利益。业主履行合同义务后，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告主张原告2018年承包该物业公司，但未提交证据证实，该公司虽经法定代表人变更，但备案物业服务企业并未发生变化。被告主张2017年8月25日之前诉讼请求超过诉讼时效，本院认为原告为被告所在小区提供物业服务是持续履行状态，双方物业服务协议并未终止或解除，因此并未超过诉讼时效。被告不交纳物业服务费用缺乏法律依据，对原告主张2010年12月30日至2020年12月30日的物业服务费，本院确认被告应对2011年5月28日至2020年11月28日的物业服务费用承担给付责任，即被告应给付原告物业服务费17178.62元（149.12元／月×12月×9.5年）。原告主张被告承担违约金及律师费无法律依据，不予支持。判决：一、被告杨军于本判决生效之日起十日内给付原告承德市科佑物业服务有限责任公司物业服务费17178.62元。二、驳回原告承德市科佑物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 二审审理中，上诉人杨军提交证据为：照片复印件18张。证明被上诉人科佑物业公司提供的物业服务不达标，其中公共绿化落实、养护、小区公园及道路维护不到位；公共卫生、垃圾清理、公共设施设备维护修理等均不达标；小区安全保障工作不到位，且存在占用公共场所和通道做广告的情形。 被上诉人科佑物业公司质证意见为，上诉人杨军提交的证据不属于新证据范畴。且该证据不真实，因为被上诉人科佑物业公司已经履行了合同义务，上诉人杨军仅提交几张照片，未载明拍摄日期及拍摄地点不能达到其证明目的，且物业服务是一个发现并解决问题的动态过程，被上诉人已经做到随时发现问题，随时解决问题。 本院对上诉人杨军提交的证据效力认定为，该份证据需其他证据予以佐证，不足以作为认定案件事实的依据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人杨军与被上诉人科佑物业公司之间存在物业服务合同关系，被上诉人科佑物业公司作为物业管理单位，为包括上诉人杨军在内的全体业主提供物业管理服务，上诉人杨军理应交纳物业服务费，故一审法院判决上诉人杨军向被上诉人科佑物业公司支付拖欠的物业费，并无不当。上诉人杨军主张被上诉人科佑物业公司提供的物业管理服务不符合约定标准而拒交物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人杨军如果认为被上诉人科佑物业公司未履行或者不完全履行物业合同，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由。本案中上诉人杨军以小区物业服务未能达标并以此拒付物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。另应指出，被上诉人科佑物业公司作为物业管理服务企业，在日常的物业管理服务中，应当认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量和服务水平，为构建和谐小区履行应尽义务，做出应有贡献。 综上所述，上诉人杨军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费712.00元，由上诉人杨军承担。 本判决为终审判决。 审判长  李红梅 审判员  孙琳丽 审判员  钱丽艳 二〇二一年三月八日 书记员  柳云琪