广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32992号原告（反诉被告）：汤耀泉，男，1961年6月4日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：赵瑞薇，女，1971年12月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：何雪莹，广东广大律师事物所律师。委托诉讼代理人：吴迪，广东广大律师事务所律师。原告汤耀泉与被告赵瑞薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤耀泉、被告赵瑞薇及其委托诉讼代理人何雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告就本市越秀区东华北路191号117铺（自编102铺）的租赁关系；2.判令被告在本判决发生法律效力之日起三日内将越秀区东华北路191号117铺（自编102铺）腾空交回给原告；3.判令被告向原告支付实际交回商铺之日的商铺租金（按每月2800元标准计付，自2020年2月1日起至判决生效之日止）及逾期支付租金的滞纳金（按每月2800元标准，逾期金额每日千分之三计算，从逾期当月11日开始计算，至实际支付租金之日止）；4.判令被告向原告支付越秀区东华北路191号117铺（自编102铺）装修设施转让费20000元；5.判令被告向原告支付代缴的商铺电费1340.59元（从2020年1月1日起至2020年4月30日止）。事实和理由：2019年2月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定承租本市越秀区东华北路191号117铺（自编102铺），建筑面积约28.3平方米，作商业用途经营“广州市越秀区汤健饮食店”，每月租金含管理费为2800元；每月3号前必须交当月租金,缴纳日期超过七天即为违约，租赁期限自2019年2月8日至2025年2月7日止，共60个月；该单元商铺（装修设施）转让费2万元（含380V、10KW电负荷容量、室内装修、1.8米操作台1张、2.1米操作台1张、1.2米及0.5米洗菜池2个）；等。被告在3月1日向原告交纳了5600元的履约押金，但其承租商铺后至今，都没有支付转让费，并从2020年2月1日起没有支付租金及水电费。原告曾于2020年5月13日向被告的手机139××××****发出了《催款函》，但被告置之不理。被告的行为已损害了原告合法利益。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告反诉并答辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：（一）原、被告于2019年2月8日签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市越秀区东华北路191号自编102号铺出租给被告使用，租赁期从2019年2月8日至2020年2月7日，第一年租金为2800元/月。因新冠××疫情属于不能预见、不能避免、不可克服的不可抗力事件。疫情导致被告资金周转困难，严重影响了正常经营活动，故被告才未及时向原告支付租金。被告认为，根据民法总则第180条、合同法第117条和第118条的规定并参照《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第三条（九）项的规定，原告应当减免两个月的租金，故被告无须支付2020年2月和3月的租金及滞纳金。此外，原告在签署《租赁合同》前，隐瞒商铺所在场所不符合餐饮商业要求，导致被告无法正常经营。被告为承租商铺5年所投入的投资装修、设备、外卖平台、店铺经营等费用，经济损失巨大。原告还违反案涉合同特别约定第3条的约定，将私人物品放置在涉案商铺内，未将原有杂物清理干净，导致我方无法完全使用商铺，商铺内卫生环境恶劣造成经营困难。被告曾多次与原告沟通未果，故商铺的租金标准应当由原告减半收取。原告不仅没有及时减免租金，更在2020年4月1日更换门锁导致被告无法进入商铺，擅自断电导致商铺冰柜内的食物也因此变质，其还在被告安装的广告招牌上手写了招租信息，使被告无法正常使用商铺，广告招牌亦无法再使用，原告的上述行为造成被告直接的经济损失并导致商铺自2020年4月1日起不再具备使用条件。因此，被告认为原告没有完成“出租人提供适租房屋”的基本义务，故原告要求我方支付自2020年4月1日起的租金，缺乏事实和法律依据。（二）虽然案涉合同约定被告需向原告支付2万元转让费，但从合同条款的约定可知，支付该费用前提是原告需要将380V、10KW电负荷容量、室内装修、1.8米操作台1张、2.1米操作台1张、1.2米及0.5米洗菜池2个交付给被告使用。但事实上原告并未履行上述义务，也没有证据证明其履行了义务，故被告无须支付任何转让费用。（三）供电局每月按一度电0.7元的标准向原告收取电费，而原告每月按一度电1.3元标准向我方收费。2019年3月8日至12月31日期间，供电局收取原告电费计12533.72元，但原告不按供电局收费标准收取电费，收取我方的电费总计23266.70元。被告认为，原告多收电费的行为不诚信，损害了被告的合法利益，故被告无须再向其支付任何电费，相反原告应向被告返还多收的电费费用10732.98元。（四）在租赁期间，原告还采用暴力行为进行跟踪、恐吓，造成被告的心理极大负担，应当支付精神损失费。2020年4月，原告还找媒体釆访，歪曲事实，导致品牌及被告个人造成不良影响，故原告应当承担经济赔偿及公开道歉。综上所述，被告为维护合法权益，提起反诉，请求法院判令：1.确认租赁合同于2020年4月1日解除。2.原告返还租赁合同按金5600元。3.原告将诉争商铺2019年4月至2020年1月的租金标准调减至1400元/每月，并返还我方多支付的租金14000元。4.原告返还我方多支付的2020年1月24日至2020年1月31日的租金722.58元。5.原告退还多收取的电费本金10732.98元（从2019年3月8日起至2019年12月31日止），并按照年利率6%的标准支付资金占用费。6.原告赔偿因刻意隐瞒整个场所不符合餐饮商业要求，导致我方无法正常经营所造成的损失50000元。7.原告支付因其无故拉电闸造成经营及原材料损失21580元。原告对被告的反诉答辩称，不同意被告的全部反诉请求，理由如下：1.第1个反诉请求违反协商一致原则，被告至今占有商铺，故应承担租金。原告同意解除合同，但时间以法院判决为准。2.根据案涉合同第三条第4点，被告存在违约行为，故我方无需退还押金。3.没有规定疫情期间一定要减免租金，双方没有约定减免的情况下，被告应依约支付租金，故不同意第3、4项诉讼请求。4.原告从2019年3月开始每月按被告实际使用的电量，以实际电表读数，按供电局商业电标准收取电费，被告所述并非事实，故不同意第5项诉讼请求。5.被告自2019年2月8日起经营商铺，并注册了广州市越秀区汤健餐饮店，正常经营至今一年多，故被告称无法正常经营缺乏事实依据。6.原告从未无故拉电，被告在经营过程中曾出现跳闸情况，都是我方协助解决的。7.被告提交的照片与实际不符，双方现场清单确认，移交被告的使用设施、设备、装修完整都在商铺及仓库了，遗失了一个0.5米的不锈钢洗手盆。因此，原告请求驳回被告全部诉请。经审理查明：广州市越秀区东华北路191号117铺的权属人为原告，该铺建筑面积为28.29平方米，用途为商业。2019年2月8日，原告（为出租人、甲方）与被告（为承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区东华北路191号自编102号铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商业用途使用；乙方需在签署合同后五个工作日内向甲方支付5600元作为押金；第一年每月租金（已含管理费）2800元，第三年的第一个月开始递增12%（租金含管理费）为每月3300元，租赁期自2019年2月8日至2025年2月7日，每月3日前交当月租金，超过七天即为违约；乙方若迟延付租金，甲方有权从规定最后缴纳日前第三天（即每月10号）起征收滞纳金，滞纳金按逾期金额的日息千分之三计算；甲方必须协助乙方办理营业执照，甲方需提供合同、产权证予乙方办理营业执照，该商铺如因特殊行业餐饮业等政策法规造成受限不能办理餐饮证照，甲乙双方同意解除本合同，届时按实际天数扣除租金，甲方在三天内无条件退还乙方所交付的相应费用；乙方在租赁期间经营登记、报批等手续由乙方自行负责办理，乙方所租赁商铺只限于商业使用；乙方无论出于任何原因在本合同期满以前中途毁约退租，甲方有权全数没收乙方所缴纳的两个月押金；乙方在合同期满之日，如甲乙双方不再续租时，乙方应在60天内办理注销该商铺的相关证照等手续，乙方按本合同约定退还所租房屋时，经甲乙双方办理退租手续，甲方在五天内按收据凭证返还乙方的租赁押金；广州市越秀区东华北路191号自编102号铺转让费2万元（含380V、10KW电负荷容量、室内装修、1.8米操作台1张、2.1米操作台1张、1.2米及0.5米洗菜池2个）；甲方保证，乙方租赁商铺门口位置的通道及消防通道必须清理原有的摆放杂物并保证在乙方租赁使用该商铺期间，不得摆放任何的杂物及其他一切物品，如造成安全隐患及责任，由甲方承担全部责任；等。另查明，被告作为经营者于2019年2月28日以案涉地址注册了广州市越秀区汤健餐饮店，该店经营范围为餐饮业。广州市越秀区市场监督管理局于2020年7月14日出具的《准予注销登记通知书》显示，准予被告提交的广州市越秀区汤健餐饮店注销登记申请。诉讼中，原、被告双方一致确认：（一）原告于2019年2月上旬将案涉商铺交付被告使用，交付使用后被告将此铺用于经营广州市越秀区汤健餐饮店。（二）被告已向原告支付押金5600元及按照合同约定的标准付清案涉商铺2020年1月31日前的租金，此后被告未再支付租金。（二）原告同意被告的第五项反诉请求，双方在庭后在一致核对后签字确认在2019年3月8日至2019年12月31日期间，原告向被告收取的电费数额与供电局向原告收取的电费数额之间的差额为10732.98元。（三）原告主张其已代垫案涉商铺2020年1月至2020年4月期间所产生电费1340.59元。被告对上述数额无异议并表示同意向原告支付上述电费。（四）案涉合同第四条约定的自编105铺位跟本案纠纷无关，双方均不要求在本案中处理该铺位的问题。（五）被告在2020年4月1日搬离了部分物品，未有主动联系原告，也未曾与原告办理交接手续。原告得知后曾主动联系被告，被告要求其联系实际经营者，原告联系该经营者后，经营者并未提及解除合同，只表示要继续经营，原告也仅要求其支付租金。（六）2020年5月13日，原告通过手机短信向被告发送《催款函》，手机截图显示原告要求被告在2020年5月18日前支付2020年2月至5月的租金、1月至3月的电费以及转让费20000元等费用，否则将于2020年5月25日起自行收回租赁物。被告确认已收到上述《催款函》。（七）双方曾口头协商一致，被告依约支付合同约定的转让费2万元，案涉合同解除后，被告有权搬走转让费2万元所包含的可移动物品。（八）原告交付案涉商铺给被告使用时，双方未签订书面的交接清单。被告称，当时案涉商铺的墙身、天花有装修，但不含1.8米操作台1张、2.1米操作台1张等，但被告未曾提出书面异议。双方表示同意在2020年9月18日开庭后当天办理返还商铺的交接手续。双方确认：办理交接手续时案涉商铺内有含380V电压、室内装修、1.8米操作台1张、1.2米及0.5米洗菜池2个。被告在案涉商铺内取回了其自购物品，但案涉合同约定的20000元转让费中所包含的可移动物品，被告并未取走。原告确认已于当天收回案涉商铺。交接视频显示，2.1米操作台在案涉商铺隔壁商铺的阁楼上，原告称是在交付使用后应实际经营者的要求搬过去的，但原告对此未提供证据予以证明，被告对此不予确认。被告主张：原告在4月将案涉商铺断水断电，但未提供具体的证据予以证明，原告对此予以否认，但自认于2020年8月18日在案涉商铺外加锁，被告自此无法进入。被告还主张：原告在4月初口头提出解除合同，被告表示同意，但双方对解除后的结算问题未达成一致协议。被告对此陈述亦未提供证据予以证明，原告亦否认其曾口头提出解除合同。被告为证明案涉商铺不符合餐饮要求，向本院提交了加盖了越秀区政务服务中心并联审批业务专用章的《餐饮场所选址建议书》若干份，落款盖章时间分别为2019年1月25日、2019年2月1日、2019年2月27日、2020年5月8日，综合建议均为“该餐饮场所不符合选址要求”等。原告对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明内容有异议。原告为证明案涉商铺具备10KW电负荷容量，还向法院提交了《非居民客户新装、增/减容用电业务申请表》两份，载明供电部门于2017年11月20日同意案涉商铺申请商业表10KW。被告质证认为，供电局的意见并非“审批意见”，且原告没有提供其他证据证明增容工作已完成，故该单一证据不足以证明原告的该主张。本院认为：原、被告自愿于2019年2月8日签订的《租赁合同》，其中就案涉商铺租赁所约定的权利义务内容均是双方当事人的真实意思表示，该内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于合同是否已经解除及解除的具体时间问题。首先，被告主张案涉合同于2020年4月1日解除，但未能提供证据证明双方于该日已就解除合同问题协商一致，原告对此亦予以否认。因此，被告反诉要求确认双方就案涉商铺的租赁关系于该日解除，缺乏事实依据，本院不予支持。涉案房屋已于2020年9月18日由被告交还给了原告，故原、被告之间就案涉商铺的租赁关系已实际解除，故原告要求解除双方就案涉合同的租赁关系及要求被告交还商铺的诉讼请求，均已无处理的必要。虽然双方于2019年2月8日签订的《租赁合同》约定了如商铺不能办理餐饮证照则双方同意解除合同等内容，但根据被告提供的《餐饮场所选址建议书》可知，被告在签订合同后的2月27日已经知道该情况。被告未有及时行使解除权，而是继续使用案涉商铺用于经营广州市越秀区汤健餐饮店至疫情发生之前，双方在此期间正常收、交租金视为双方对继续履行合同无异议。因此，被告以原告刻意隐瞒场所不符合餐饮要求导致其无法经营造成损失为由要求原告赔偿50000元以及要求原告调低2019年4月至2020年1月期间租金标准并返还已付租金的诉讼请求，本院均不予支持。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观原因导致被告资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，被告在双方未能就减免租金达成一致协议的情况下，直接于2020年4月1日将物品搬离案涉商铺，搬离后亦未有主动联系被告办理交接手续；原告多次主动联系其催缴租金，被告亦怠于就有关解除合同、交接场地等问题进行协商。因此，被告理应向原告支付交还场地前的租金。鉴于原告自认其于2020年8月18日在案涉商铺外加锁，被告自此无法进入案涉商铺，故根据公平合理原则，租金宜计算至该日止。关于租金标准及迟延履行的违约金的问题，我省自2020年2月24日将重大突发公共卫生事件调整为二级响应，自2020年5月9日将重大突发公共卫生事件调整为三级响应。如前所述，鉴于疫情这一不可抗力因素影响，综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年1月24日至2020年2月23日的租金予以免除，故被告要求原告返还2020年1月24日至2020年1月31日期间租金的请求，本院予以支持；2020年2月24日至2020年5月9日的租金，按照合同约定的租金标准减半即按照每月1400元计算。同时根据公平原则免除其迟延付款的违约责任。同理，被告搬离案涉商铺事出有因，本院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，故原告应向其返还租赁保证金2800元，对于被告反诉请求返还超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。原告已代付案涉商铺2020年1月至2020年4月期间所产生电费1340.59元，被告同意向原告支付，本院予以照准。原告同意退还2019年3月8日至2019年12月31日期间多收取的电费差额10732.98元，本院予以准许。鉴于被告此前未提出异议，双方亦未确认一致的数额，故对于被告主张的资金占用费，本院酌情原告以10732.98元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，向被告支付自被告提起反诉之日即2020年9月8日起计至实际返还款项之日止的占用利息。被告主张原告在4月将案涉商铺断水断电，但未提供具体的证据予以证明，原告对此予以否认，故被告反诉请求原告赔偿损失21580元的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告支付装修设施转让费的问题。鉴于：1.原告将案涉场地交付被告使用时双方并未签订书面交接材料，未能证明2.1米操作台是否已经交接给被告；原告称其按照被告指定的经营者指示将该操作台放至隔壁商铺的阁楼，亦未提交证据予以证明，被告亦予以否认。2.双方口头约定了合同解除后，有关转让费所涉有关可移动物品归被告所有，但双方交接时被告并未取走等因素，综合考虑被告承租使用案涉商铺的时间及实际使用转让费所涉有关物品的时间，根据公平合理原则，本院酌情被告应向原告支付转让费5000元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，第九十七条，第一百零七条，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵瑞薇向原告汤耀泉支付广州市越秀区东华北路191号自编102号铺自2020年2月24日起至2020年8月18日止的租金（自2020年2月24日至2020年5月9日的租金，按照每月1400元计算；自2020年5月10日起至2020年8月18日止的租金，按照每月2800元计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵瑞薇向原告汤耀泉支付广州市越秀区东华北路191号自编102号铺转让费5000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵瑞薇向原告汤耀泉支付电费1340.59元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告汤耀泉向被告赵瑞薇退还租赁保证金2800元。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告汤耀泉向被告赵瑞薇退还2020年1月24日至2020年1月31日已付租金（按照每月2800元计算）。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告汤耀泉向被告赵瑞薇退还电费10732.98元及其利息（以10732.98元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年9月8日起计至实际返还款项之日止）。七、驳回原告汤耀泉的其他诉讼请求。八、驳回被告赵瑞薇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5884.67元（本诉受理费356.67元、反诉受理费5528元）元，由原告汤耀泉负担459.02元，由被告赵瑞薇负担5425.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  伍颖妍二〇二一年三月十二日书记员  李洁茹