江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终138号上诉人（原审被告）：南京舟到网络科技有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区湖景路9号1幢。法定代表人：李超宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李超林，该公司职工。被上诉人（原审原告）：李涛，男，1984年4月10日生，汉族，住江西省贵溪市。上诉人南京舟到网络科技有限公司（以下简称舟到公司）因与被上诉人李涛房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初7864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2021年1月19日公开开庭审理了本案，上诉人舟到公司的委托诉讼代理人李超林，被上诉人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舟到公司上诉请求：撤销一审判决，改判在一审基础上违约金减少7200元。事实与理由：李涛收到舟到公司的钥匙之后，理应在第一时间对外出租，降低损失。后续的损失也由违约金进行补偿。舟到公司却有不妥之处，也确有违约行为，但也确因疫情因素导致企业经营压力很大，房屋长期空置，2020年2、3月份无法对外运营、带看。6、7月份市场复工租金价格大幅下滑，舟到公司在百般无奈下做出如此举措，希望法院能酌情考虑。另李涛的实际损失也确实不多，一般房屋两个月之内就可出租。至于李涛主张的床垫发霉和门锁更换，舟到公司可以承诺换新，降低李涛的损失。舟到公司在运营端和市场端确实面临诸多困难，租客也在和我们要免租期，所以面临两头压力，希望法院酌情考虑。李涛辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李涛向一审法院起诉请求：1.判令解除舟到公司、李涛于2017年7月30日签订的合同；2.判令舟到公司以每月租金2400元的基数支付从2019年12月13日至判决生效之日的租金；3.判令舟到公司支付李涛违约金14400元；4.判令舟到公司赔偿房屋内物品损失暂计2379元；5.判令舟到公司支付房屋至判决生效之日产生的物业费、水费、电费、气费；6.判令舟到公司支付合同约定的部分免租期费用3467元；7.判令舟到公司支付合同约定的预缴物业费507.40元。一审法院认定事实：李涛于2016年7月10日与南京玄武苏宁置业有限公司签订商品房预售合同，购买位于玄武区宁芜铁路西侧紫金嘉悦广场10幢458室的不动产，建筑面积为29.66平方米，交房时间为2018年12月31日前。2017年7月30日，李涛与舟到公司签订房屋托管合同，约定李涛将上述房屋托管给舟到公司进行管理，托管权限包括出租事项、房产租赁后的代收租金、管理房屋的修缮、房屋内相关设备保管等事宜。托管期限自开发商整改完毕交付日起往后74个月；其中开发商整改完毕交付后前两个月为免租期，便于舟到公司配置软装、消除甲醛、寻找租户；第2年至第6年期间每年首月前15天为免租期，便于舟到公司再次招租、房屋维护修理；免租期内舟到公司无需向李涛支付任何费用。舟到公司应当按照第一、二年月租金2400元，第三、四年月租金2520元，第五、六年月租金2646元的标准向李涛支付房租。舟到公司需承担该房托管期间物业费用；如李涛已预充水、电、公摊费用，房屋托管到期后结算，不计利息。自免租期结束后，舟到公司应当以半年支付的方式向李涛支付房屋租金。房屋交付日期为2018年12月31日，首次支付日为2019年9月15日，如开发商实际交房日期调整，则首次支付日顺次调整，后期按约定的付款周期支付。李涛应在本合同签订时向舟到公司支付诚意金2000元，在房屋开始托管后第一次支付租金时返还2000元，整个托管周期结束后返还1000元。舟到公司承诺房屋归还李涛时，应保证屋内原有设施完好（因使用发生的自然损耗除外）。委托期内，该房屋的水、电、燃气费等因使用而发生的费用，由舟到公司负责向承租人代收；委托期满，在李涛、舟到公司办理上述房屋的交割手续后10个工作日内向李涛结清委托期间发生的水、电、燃气等相关费用。当李涛无任何违约行为、舟到公司提前解约的或者舟到公司逾期一个月支付房租等情形发生时，李涛有权解除合同，舟到公司须支付六个月委托租金作为违约金，如违约金不足以弥补李涛直接损失的，舟到公司还应予以赔偿；当不可抗力致使本合同不能继续履行的，双方可变更或终止本合同并互不承担责任，租金按实际使用时间计算。2018年10月13日，李涛将案涉房屋交付舟到公司并签订书面交接清单，清单载明有空调、冰箱、微波炉、床、钥匙等。而李涛于当日向江苏银河物业管理有限公司缴纳房屋自2018年11月1日至2019年10月31日的物业费1067.40元、公共费用500元。舟到公司于2019年6月15日向李涛支付房租17460元、于2019年12月15日向李涛支付房租14400元。李涛认可第一期17460元房租中包括房租14400元、舟到公司返还的诚意金2000元及物业管理费1060元。房屋租赁过程中，舟到公司员工李超宁曾联系李涛，要求降低房租否则做退房处理。因李涛、舟到公司未能就房屋租金调整达成协议，2020年7月19日，舟到公司将案涉房屋的钥匙通过邮寄方式寄送给李涛。李涛收到钥匙后，联系舟到公司员工李超宁，提出收到的钥匙和原钥匙不符等意见。2020年9月19日，李涛、舟到公司双方对案涉房屋进行了交接。李涛确认，案涉房屋的水、电、燃气费均已结清、微波炉已归还，但舟到公司没有结清自2020年3月底至当日的物业费用504.5元，床垫存在大面积发霉情况、屋内脏乱没有打扫，同时原配密码锁已被更换且破坏了原门框结构，舟到公司理应更换同型号门及密码锁，费用需5000元。舟到公司认为物业费已交至3月底，每季度费用约125元，舟到公司只应承担截止至退还钥匙之日的物业费用；另外更换密码锁是因为原密码锁使用中损坏。另查明，2020年8月21日，舟到公司签收一审法院向其寄送的起诉状等应诉材料。一审法院认为，李涛与舟到公司签订合同，约定由李涛将其购买的房屋交由舟到公司使用和收益，舟到公司向李涛支付固定租金。因此，双方间合同虽名为托管合同，但合同性质实质为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。案涉合同约定的租期为自2018年10月13日开始的74个月，现舟到公司未能按约及时支付租金，且李涛、舟到公司未协商一致的情况下，舟到公司采用邮寄钥匙的方式单方面要求终止合同，其行为已违反合同约定，构成违约，应由舟到公司承担相应违约责任。当事人依法主张解除合同的，应当通知对方。现李涛未通知对方，直接以提起诉讼方式主张解除合同，因李涛依法享有合同解除权，故案涉合同应自舟到公司于2020年8月21日签收起诉状副本时解除。本案中，舟到公司曾以退还房屋钥匙的方式提出解除合同，因其不享有合同解除权，故舟到公司的行为不产生合同解除的法律后果。但根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李涛作为有权解除合同的一方，应当及时行使合同解除权，对因合同解除权行使不及时造成的损失扩大部分，应由李涛自行承担。考虑本案的实际履行情况，李涛应当在舟到公司寄送钥匙后一个月内及时行使合同解除权，逾期行使解除权造成房屋空置的租金损失，应由李涛自行承担。对于李涛主张的租金，一审法院认为，舟到公司已支付的租金所对应的租赁期限为2018年10月13日至2019年12月12日（已考虑首年免租期两个月），此后的实际使用期间的租金未能按约支付，李涛有权进行主张。现李涛于2020年7月19日收到钥匙，考虑李涛行使合同解除权的1个月合理期限，合理期限内租金应由舟到公司承担。同时考虑合同约定第二年免租期为15天，因第二年的合同未能履行完毕，该15天的免租期按比例折抵为9天，故舟到公司还应向李涛支付自2019年12月13日至2020年8月10日（扣除掉免租期9天）的拖欠房租19040元。对于李涛主张的返还免租期租金的请求，因合同约定的第一年两个月免租期，系针对房屋装修后需消除甲醛、寻找租户的时间，而非针对合同全部租赁期限，且第一年租期已经履行完毕，故一审法院对李涛该项主张不予支持。对于李涛主张的物业费，一审法院认为，合同约定租赁期间的因使用而产生的费用由舟到公司承担，现双方确认舟到公司承租期间仅缴纳截止2020年3月底的费用，舟到公司应当对2020年4月至2020年8月19日期间产生的物业费向李涛承担给付义务，参照李涛缴纳的18年至19年底物业费标准，对李涛主张的此期间的504.5元物业费，一审法院应予以支持。另李涛垫付2018年11月1日至2019年10月31日的物业费1067.40元及公共费用500元，舟到公司仅支付1060元，剩余部分的费用507.40元应由舟到公司承担。以上，舟到公司应支付李涛物业费用1011.9元。对于李涛主张的违约金14400元，一审法院认为，舟到公司逾期支付房租且提前退租，其行为已构成根本违约，李涛有权主张违约金。根据合同法规定，合同约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，合同约定的6个月租金标准的违约金已过分高于李涛的损失，现舟到公司申请人民法院予以调整，一审法院应予支持。考虑舟到公司在使用房屋期间造成床垫污损，未经李涛同意更换门锁给李涛带来的维修费用损失，以及本案的其他实际履行行为等情形，一审法院酌定违约金调整为月租金标准的5倍。对于李涛主张的其他损失，一审法院认为，违约金以补偿为主，兼具惩罚性，对同一违约事实，实际损失未超出违约金的，当事人不能同时主张违约金和损失赔偿。本案中，因合同约定违约金标准过分高于实际损失，一审法院根据舟到公司申请对违约金进行调整时，已综合考虑房屋使用过程中对李涛财产所造成的损失，对李涛再主张的财产损失，一审法院不予支持。综上，李涛、舟到公司间的合同应于2020年8月21日解除，舟到公司应支付李涛房租19040元、物业费1011.9元、违约金12000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李涛与南京舟到网络科技有限公司于2017年7月30日签订的房屋托管合同于2020年8月21日解除；二、南京舟到网络科技有限公司于判决生效之日起十日内给付李涛房租19040元、物业费1011.9元、违约金12000元；三、驳回李涛的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1072元，由李涛负担142元、舟到公司负担930元。双方对一审法院查明事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点为，舟到公司应该承担的费用是否还应酌减。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。舟到公司与李涛的合同是双方真实意思表示，合法有效，舟到公司作为经营房屋出租业务的法人单位，对于合同约定的违约责任与自然人李涛相比，更应具有预见能力。双方合同中已经明确约定因舟到公司提前解约违约，应承担的违约责任为六个月的租金。一审法院在考虑本案实际情况的基础上，根据当事人申请，已对舟到公司应承担的违约责任进行了酌减，该酌定金额并无不当。舟到公司认为还应再酌减一个月的租金，并无充分证据证明，本院不予采纳。综上所述，舟到公司的上诉请求并无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南京舟到网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二一年三月十七日法官助理王笑得书记员陈晓君