广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1389号上诉人（原审被告）：广东铁链智能科技有限公司。住所地：广东省东莞市××××××汇英国际模具城产品展销中心2号，统一社会信用代码：91441900MA52GADG52。法定代表人：汪某1。委托诉讼代理人：杨传军，该公司实际控制人。被上诉人（原审原告）：东莞仕泰隆机床商城有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××××汇英模具城管理中心2楼，统一社会信用代码：91441900MA4UTRPA4J。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：张鼎铭，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁佩瑶，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原审被告：杨传军，男，汉族，1976年3月19日出生，住贵州省清镇市××××××新中组，公民身份号码：522××××××××××××618。上诉人广东铁链智能科技有限公司（以下简称铁链公司）因与被上诉人东莞仕泰隆机床商城有限公司（以下简称仕泰隆公司）及原审被告杨传军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。仕泰隆公司向原审法院提出诉讼请求：一、铁链公司、杨传军向仕泰隆公司支付租金及管理费990422元；二、铁链公司、杨传军承担本案的诉讼费用及财产保全费用。若合同无效，仕泰隆公司则变更为请求法院依法处理。原审法院判决：一、确认仕泰隆公司与铁链公司、杨传军于2018年9月1日签订的租赁合同、2020年4月2日签订的协议为无效合同；二、铁链公司、杨传军于一审判决发生法律效力之日起五日内支付仕泰隆公司占有使用费435322元；三、驳回仕泰隆公司的其他诉讼请求。本案一审受理费6852元、（2020）粤1973财保1247号保全费5000元，由仕泰隆公司负担受理费3941元、保全费2876元，铁链公司、杨传军共同负担受理费2911元、保全费2124元。仕泰隆公司已预交，原审法院不予退回，铁链公司、杨传军应付之数待一审判决生效后迳付仕泰隆公司。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10993号民事判决书。铁链公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仕泰隆公司的诉讼请求。主要事实与理由：一、双方在《租赁合同》中约定了仕泰隆公司给予铁链公司免租装修期，并未约定铁链公司是在什么情况下不享受免租期。既然有免租期，一审法院则不应该认定铁链公司应支付14个月租金，应认定租金按12个月计算。二、仕泰隆公司作为出租方提出必须租满12个月，铁链公司不接受，企业经营遇到困难不能退租强制性要求交12个月的租金是不合理不合法的。三、既然一审判决认定仕泰隆公司的租赁场地不合规导致租赁合同无效，仕泰隆公司将案涉租赁物租赁给铁链公司使用，并赚取差价，在经营过程中却又被原房东“汇英模具城”两次拉闸停电，却不给铁链公司解决问题，造成了铁链公司20000000元的经济损失。四、既然外围12间门面是违规建筑，且铁链公司也未曾用过，那所产生的租金应该判定无效。五、仕泰隆公司明知租赁物内的设备资产所有权不是铁链公司的，却还执意申请法院财产保全，且保全的价值达16000000元，属于过度保全，给铁链公司造成了二次损失。综上所述，铁链公司对外围十二间铺的产权合法性及建筑物合规性和租金收取的合法性不予承认，认为铁链公司应付仕泰隆公司租金计算如下：125400×11+108112.35+125400×3-125400×2－2029000=-398087.65元，即铁链公司多交398087.65元，故要求判决仕泰隆公司退还铁链公司多交的款项。仕泰隆答辩称：一审判决认定事实基本清楚，适用法律充分，应予维持。首先，双方于2018年9月1日签订的租赁合同、2020年4月2日签订的协议均为无效合同，免租期条款因合同无效而无效，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，铁链公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此原审法院判决铁链公司共需承担17个月的占有使用费符合法律规定，应予支持。其次，从铁链公司在一审庭审中称“铁链公司共欠答辩人9个月租金，前5个月共计513000元，后4个月共计583200元。后面临时租用3、4、5共三个月租金为437400元，总金额1533600元”可知，对租赁物租金为125400元（2018年11月至2019年2月）及租赁物租金为145800元（2019年3月至2024年9月30日）的约定及其对租赁物的占有使用，铁链公司予以认可确认。因此，一审判决以145800元计算11个月的占有使用费认定事实清楚，证据确实充分。杨传军未在法定期限内向本院提交书面答辩状。二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院经审理查明：2018年9月1日，仕泰隆公司、铁链公司签订《租赁合同》，约定由仕泰隆公司将位于横沥镇汇英模具城展厅出租给铁链公司，建筑面积为5700平方米，层高15米，租赁期限从2018年9月1日至2024年9月30日，装修期免租2个月，租金展厅每月125400元，两侧商铺从2019年3月1日开始计算每月20400元，铁链公司每月10日上交当月租金，铁链公司支付2个月的租金作为租赁保证金。合同签订后，铁链公司缴纳了押金250800元，并实际使用了前述租赁物。2019年8月左右，铁链公司向仕泰隆公司发出《联络函》，要求解除双方之间的租赁合同。2019年8月26日，仕泰隆公司向铁链公司复函，内容如下：关于贵司在2018年8月3日发送给我司的联络函，根据联络函的内容，我司通过召开股东会讨论后，作出如下回复：一、合同解除必须双方协商同意，否则，出租方可要求承租方支付合同租赁期内的全数租金，原则上不可解除。但基于现实情况可协商处理，但承租方最少承担12个月及免租期2个月共14个月的租金，在此基础上双方均可积极对外招商新的承租方，若能落实新的承租方，则由新的承租期之日起前往租金（含前后免租期）由贵司承担。二、关于贵司所欠我司的租金及其他费用，必须要与我司定出还款计划及期限。铁链公司主张其收到该复函后，表示不同意该复函的意见，并于2019年8月中旬搬走。仕泰隆公司则主张铁链公司没有搬走，仍然占用展厅，并出租给第三人使用。2020年4月2日，铁链公司与仕泰隆公司签订一份《协议》，内容如下：现有铁链公司因生产需要使用展厅，生产项目：口罩机装配。如在正式使用展厅后一个星期，铁链公司承诺支付之前所欠租金的部分款项250000元，4月底支付所欠的租金水电费，在使用展厅装配口罩机期间请求仕泰隆公司帮忙协助能顺利进行。2020年6月，仕泰隆公司申请财产保全，收回租赁物。仕泰隆公司主张因铁链公司拖欠租金，为了收回租金给予铁链公司适当宽限期。铁链公司主张因双方解除了第一次的租赁合同，在疫情期间铁链公司要求临时使用租赁物，双方才签订协议。双方确认铁链公司共向仕泰隆公司支付2029000元（含押金250800元）。案涉租赁物位于汇英模具城展厅及展厅两侧12间商铺，仕泰隆公司没有提交证据证明房屋产权状况，也没有提供建设工程规划许可证。铁链公司为自然人独资设立的有限责任公司，股东为杨传军。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证或权属证书，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定铁链公司、仕泰隆公司于2018年9月1日、2020年4月2日签订的租赁合同无效正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对铁链公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：铁链公司应支付的占有使用费金额。对此，本院作如下分析：第一，关于铁链公司2019年8月有无离场的问题。从仕泰隆公司向铁链公司发送的复函及双方于2020年4月2日签订的协议内容来看，铁链公司主张其已于2019年8月离场较为可信。如铁链公司在2019年8月没有离场，则双方没有必要在2020年4月2日再次签订协议并约定由铁链公司使用案涉场地，且仕泰隆公司也没有提交充分的证据证明铁链公司在2019年9月至2020年2月期间有实际使用案涉场地。第二，案涉租赁合同无效，自始无效。仕泰隆公司向铁链公司发出复函，要求铁链公司最少承担12个月及免租期2个月共14个月的租金，没有法律依据，且仕泰隆公司没有提交任何有效的证据证明铁链公司同意该处理方案，故原审法院认定铁链公司应当向仕泰隆公司支付2019年9月1日至2019年10月31日期间的占有使用费不当，本院予以纠正。第三，虽然案涉合同无效，但铁链公司实际使用了案涉租赁物，其应当向仕泰隆公司支付2018年9月1日至2019年8月31日及2020年3月、4月、5月的占有使用费。经核算，前述期间的占有使用费共2064600元（125400×6+145800×6+437400）。第四，关于免租期问题。案涉合同约定租期为6年，免租期为2个月，现铁链公司实际占有案涉租赁物15个月，故参照合同约定，本院认定免租期为0.41个月，免租期的租金为51414元（125400×0.41）。第五，案涉合同无效，铁链公司缴纳的押金应当抵扣占有使用费。双方对一审认定的水电费、垃圾费单价无异议，本院对此予以确认。水费按照22.425元/月计算，至2019年8月份铁链公司承租期间水费为269.1元（22.425×12）。电费按照1654.8元/月计算，至2019年8月铁链公司承租期间电费为19857.6元（1654.8×12），2020年3月份的电费为235.4元，2020年4月的电费为59120.5元、2020年5月的电费为10750.3元。垃圾处理费为每月855元，按15个月计算为12825元。以上水电费、垃圾费合计103057.9元（269.1+19857.6+235.4+59120.5+10750.3+12825）。综上，铁链公司共支付仕泰隆公司2029000元，还应向仕泰隆公司支付87243.9元（2064600+103057.9-2029000-51414）。此外，杨传军为铁链公司的唯一股东，其未提交充分的证据证明其个人财产独立于铁链公司的财产，故其应对铁链公司的案涉债务承担连带清偿责任。综上所述，铁链公司的上诉请求部分成立，应予部分支持，其他上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实部分错误，本院予以改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10993号民事判决第三项；二、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10993号民事判决第一项为：确认东莞仕泰隆机床商城有限公司与广东铁链智能科技有限公司于2018年9月1日签订的租赁合同、2020年4月2日签订的协议为无效合同；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10993号民事判决第二项为：广东铁链智能科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付东莞仕泰隆机床商城有限公司占有使用费87243.9元；四、杨传军对广东铁链智能科技有限公司前述第三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回东莞仕泰隆机床商城有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费6852元、（2020）粤1973财保1247号保全费5000元，合计11852元，由东莞仕泰隆机床商城有限公司负担10808元，广东铁链智能科技有限公司、杨传军共同负担1044元；二审受理费7830元，由东莞仕泰隆机床商城有限公司负担6261元，广东铁链智能科技有限公司负担1569元。广东铁链智能科技有限公司向本院预交二审受理费12134元，向广东铁链智能科技有限公司本院申请退回4304元。广东铁链智能科技有限公司二审庭审中同意东莞仕泰隆机床商城有限公司负担的二审受理费6261元由东莞仕泰隆机床商城有限公司向其迳付，故本院对该部分诉讼费无需另行退收。本判决为终审判决。（以下无正文）审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇二一年三月二十二日书记员 杨汀欢