浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1865号上诉人（原审被告）：平阳华宜置业有限公司。住所地：浙江省平阳县昆阳镇汇水河北路高速公路出口处**。法定代表人：董文斌。委托诉讼代理人：温正建，浙江九凰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包美珍，女，1969年9月6日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人平阳华宜置业有限公司因与被上诉人包美珍商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初5775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。平阳华宜置业有限公司的委托诉讼代理人温正建到庭参加诉讼，包美珍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平阳华宜置业有限公司上诉请求：1、依法撤销原判，发回重审或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费依法承担。事实和理由：一、一审法院关于“本院根据上述指导意见及复函，结合浙江省疫情等级调整为二级时间点（即2020年3月2日）及温住建发（2020）55号文件载明的关于因疫情影响致商品房延期交房计算方式及再给予14天的建筑工程开（复）工准备期等内容，确定平阳华宜置业有限公司因疫情影响扣除延期交房的天数为53天（即平阳华宜置业有限公司原计划开工时间2020年1月24日至2020年3月2日为39天，另加14天复工准备期，合计53天）”的认定错误。一审法院认定浙江省疫情等级调整二级时间点（即2020年3月2日）为复工时间点，忽视建筑行业的特殊性，该行业工人大部分为外来民工，甚至是外省民工，涉案商品房的监理方和施工方出具的证据也反映了民工来源的多元性和返工时间的迟延性。浙江省虽然在3月2日将疫情调整为二级，但是全省人员尚不能完全自由行动，来平阳民工也要隔离15天，甚至部分外省地区在3月2日仍然处于一级疫情响应阶段，其中民工输出大省江西省直到2020年3月11日才将疫情降为二级响应，河南省直到2020年3月19日才将疫情降为二级响应，恰恰平阳华宜置业有限公司施工工地的民工部分人员来源于上述省份。因此在现实中，大部分民工的返工潮直到5月份之后才出现。平阳华宜置业有限公司虽然于2020年2月22日报备了复工时间，但是该报备并非平阳华宜置业有限公司主动上报，而是基于地方政府复工复产的客观要求。平阳华宜置业有限公司在名义上的“复工期”中，并无真实全面复工，仅是极个别人员上班，并且是以管理人员为主，施工民工人数较少，平阳华宜置业有限公司还要空转设备，以所谓的耗电量来虚拟复工复产的假象。二、从情理上说，新冠疫情并不仅仅是影响平阳华宜置业有限公司的复工时间，更是对平阳华宜置业有限公司，乃至整个社会市场经济整体的沉重打击，疫情将整个市场经济发展从快速的动车道上，以急刹车的形式，停止下来。虽然疫情过后，各级政府以各种方式将经济发展重新提上快车道，但是与疫情之前比较，仍然有比较大的差距。疫情导致整个平阳县房地产市场低迷，销售萎缩，资金回笼困难，企业融资更加艰难，至今房地产行业尚未从疫情打击中走出。因此，以浙江省的一级转二级时间为复工界限是片面的，不符合平阳华宜置业有限公司的客观复工情况，应当以2020年5月、6月民工返回时间作为疫情影响的不可抗力因素终止的时间点。三、一审法院认定“本院酌情将违约金调整按日万分之三予以计算”错误。一审法院虽然考虑到违约金日万分之四的标准过高，将其调整到日万分之三，但是该调整后的幅度，违约金数额仍然远超过业主实际损失。逾期交房主要影响业主按期收房、无法按期装修、按期居住，并不影响商品房的房价以及其他收益。因此，酌情参考涉案商品房周边房屋租金价格作为损失计算的标准，最为恰当。按照一审法院日违约金万分之三的标准，一年违约金计算总额为10余万元，远远超过周边房租一年3-5万元的价格，超过实际损失的百分之三十，过分高于造成的损失，依法应将其调整至日违约金万分之一的标准。综上所述，平阳华宜置业有限公司虽存在逾期交房应承担违约责任的事实，但是一审无论是情理上，还是法理上，均未注意疫情对平阳华宜置业有限公司和整个社会的整体因素影响，片面以浙江省一级转二级时间为界线，因此导致事实认定不清，法律适用错误。请二审法院查明事实，纠正一审错误，同时充分考虑社会维稳需要，支持平阳华宜置业有限公司的上诉请求。包美珍向一审法院起诉请求：1.判令平阳华宜置业有限公司向包美珍支付逾期交房违约金（以1254195元为基数，从2020年3月20日起按日万分之四计算至实际交付之日止）；2.本案诉讼费用由平阳华宜置业有限公司承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，包美珍（买受人）与平阳华宜置业有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定包美珍向平阳华宜置业有限公司购买其开发的平阳县昆阳镇B73地块城中府项目一期2号楼2603号商品房，总价款1254195元。合同第十条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条约定，出卖人应当在2020年3月20日前向买受人交付商品房，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起并具备通知条件后30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期，不视为出卖人逾期交付。合同第十三条约定，除不可抗力外，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，包美珍付清了案涉房屋项下的购房款1502390元。2020年10月18日，平阳县昆阳镇B73地块城中府项目经竣工验收合格，并于2020年11月3日办理竣工验收备案登记。平阳华宜置业有限公司通知包美珍于2020年11月8日办理涉案房屋交付手续，包美珍未予办理。至今，包美珍尚未接收涉案房屋。另查明：1.涉案平阳县昆阳镇B73地块城中府项目施工单位越烽建设集团有限公司计划自2020年1月24日起项目正常施工，并制定《春节期间至2月份项目正常施工进度计划》；2.因疫情防控需要，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，于同年3月2日疫情防控应急响应等级调整至二级，于同年3月23日调整为三级；3.平阳县住房和城乡建设局在（2020）浙0326民初3581号案件中出具平建住函[2020]101号复函，载明：企业实际复产复工时间，需根据温州市住建局《关于新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期误和商品房延期交付时间计算的补充通知》等有关文件结合该企业实际情况确定；4.温州市住房和城乡建设局出具温住建发[2020]55号《温州市住建局关于因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付时间计算的补充通知》（以下简称温住建发[2020]55号文件），载明：经认真研究，就因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付的时间计算明确如下，一、建筑工程项目工期延误时间应按照实际开工时间与计划开工时间对比进行测算。如果有春节停复工的计划安排并且报送发包人或施工监理审批的，以专项计划为准；没有专项计划的，施工组织安排或进度计划中有相应规定的以施工组织安排、进度计划为准；都没有规定的，以行业惯例为准（一般为农历正月十五）。二、因主要原材料因疫情不能及时供应和部分重点疫区的建筑工人不能及时返回，从企业备案开（复）工时间开始，再给予最长不超过14天的建筑工程开（复）工准备期。三、商品房因疫情影响延期交付时间原则上等同于建筑工程工期顺延时间。一审法院认为，包美珍与平阳华宜置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、涉案商品房是否符合交付条件；二、因疫情原因扣除延期交房时间问题；三、违约金标准应否调整问题。关于涉案商品房是否符合交付条件。包美珍主张涉案商品房除需符合合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告外，还需提交“三书一证一表”证明文件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。本案双方当事人经协商一致选择以涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告作为房屋交付条件，系合同双方真实意思表示，应作为判定涉案商品房是否符合交付条件的依据。从本案查明的情况，平阳华宜置业有限公司开发的城中府项目于2020年10月18日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方综合验收合格，于2020年11月3日取得了竣工验收备案登记，且也对房屋实测测绘报告等资料进行了公示，其已经达到了双方约定的交付条件，也符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，即也符合法定的交付条件。至于包美珍主张涉案房屋未取得《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，未达到交付条件的诉讼理由，则与双方合同约定不符，且办理《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》仅是建设行政部门为规范行业所作出的文件、通知，不能对抗双方在合同中的约定。包美珍以消极方式拒收房屋，并主张违约行为的时间一直延续到平阳华宜置业有限公司必须具备“三书一证一表”为止，缺乏依据，不予支持。平阳华宜置业有限公司在达到交房条件下通知包美珍于2020年11月8日交房，符合合同约定，故本案逾期交房违约金应止付至2020年11月8日。关于因疫情原因扣除延期交房时间问题。包美珍主张因疫情原因扣除延期交房合理时间为34天。平阳华宜置业有限公司主张因疫情原因扣除延期交房合理时间为3个月至5个月。案涉工程因新冠肺炎疫情防控而停工属于不可抗力，其延误的工期不属于违约，应当从逾期交房的期间内予以扣除。起止时间，应根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。本案中，平阳华宜置业有限公司备案开（复）工时间虽为2020年2月22日，但此时浙江省疫情防控应急响应等级为一级，外来务工人员进入省内客观上存在障碍，平阳县住房和城乡建设局在另案件中出具平建住函[2020]101号复函亦载明企业实际复产复工时间，需根据温住建发[2020]55号文件等有关文件结合该企业实际情况确定。根据上述指导意见及复函，结合浙江省疫情等级调整为二级时间点（即2020年3月2日）及温住建发[2020]55号文件载明的关于因疫情影响致商品房延期交付计算方式及再给予14天的建筑工程开（复）工准备期等内容，确定平阳华宜置业有限公司因疫情影响扣除延期交房的天数为53天（即平阳华宜置业有限公司原计划开工时间2020年1月24日至2020年3月2日为39天，另加14天复工准备期，合计53天）。关于违约金应否调整问题。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案中，因逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，并不仅仅是房屋租金损失，故平阳华宜置业有限公司提出以房屋年租金或以人民银行基准利率计算利息作为损失标准明显不合理。但基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，综合本案违约金属逾期交房违约责任的性质，兼顾合同履行情况、预期利益以及融资成本等因素，并考虑到本案可能带来的后续大量违约金主张给平阳华宜置业有限公司企业经营带来的困难，根据公平原则，酌情将违约金调整按日万分之三计算。综上，经核算，以1254195元为基数从2020年3月21日起按日万分之三计算至2020年11月8日，并扣除53天后的违约金为67350元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、平阳华宜置业有限公司于本判决生效后十日内支付包美珍逾期交房违约金67350元；二、驳回包美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，减半收取计1319元，由包美珍负担577元，平阳华宜置业有限公司负担742元。本院二审期间，当事人未提供新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于因疫情扣除延期交房的天数问题。一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》和温州市住房和城乡建设局出具的温住建发[2020]55号《温州市住建局关于因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付时间计算的补充通知》，同时考虑平阳华宜置业有限公司的原计划开工时间、平阳县住房和城乡建设局出具的平建住函[2020]101号复函载明的平阳华宜置业有限公司实际复产复工时间，确定平阳华宜置业有限公司因疫情扣除延期交房的天数为53天，符合本案客观实际。平阳华宜置业有限公司主张其大部分民工直到2020年5月之后才返工以及其申报的“复工期”系虚假等理由，均未提供充分证据予以证明，本院对上述理由不予采信。关于逾期交房违约金标准问题。逾期交房违约金不但具有补偿功能，也具有对房地产开发商逾期交房行为进行惩罚的功能。而逾期交房给业主带来的影响，不仅限于房屋租金损失，平阳华宜置业有限公司以违约金高于周边房屋租金为由主张逾期交房违约金标准过高，理由不能成立。一审判决结合双方合同约定的逾期交房违约金标准、涉案小区整体情况、合同履行情况等，基于双方利益平衡考虑，酌情将逾期交房违约金标准调整为日万分之三，并无明显不当。综上所述，平阳华宜置业有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费989元，由平阳华宜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 余 萌审 判 员 曾 慧二〇二一年三月三十一日法官助理 陈黛锦代书记员 蔡瑞洁