江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11918号上诉人（原审原告）：刘娇，女，1987年5月8日生，满族，户籍所在地。上诉人（原审原告）：张立楠，男，1986年12月21日出生，汉族，户籍所在地。被上诉人（原审被告）：陆永清，男，1979年10月12日生，汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：袁瑜洁，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：董应明，江苏良翰律师事务所实习律师。上诉人刘娇、张立楠因与被上诉人陆永清房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初14003号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘娇、张立楠上诉请求：撤销原审判决并改判陆永清向刘娇、张立楠支付违约金738285.8元。事实与理由：1.涉案合同系因陆永清违约而解除，本案违约金明确约定为房屋总价的20%即102万元，并未约定因违约产生的损失赔偿金额的计算方法，但本案最终判决违约金金额仅为10万元，两者相差巨大，应予重新考量。2.我方因陆永清违约造成了相应的损失。首先，合同约定涉案房屋价格为510万元，因我方小孩上学需要，只能另购房屋，另购房屋的价格为542.5万元，房屋差价损失32.5万元。其次，上述房屋差价32.5万元对应的30年银行贷款利息损失379485.8元。再次，因陆永清违约，我方在外租房共计花费13800元，该项损失亦应予以赔偿。最后，补充协议约定的家具家电未计入房款，该部分家具家电损失亦属我方实际损失。陆永清辩称，虽然刘娇、张立楠另购房屋价格大于涉案合同约定的房屋价格，但另购房屋的面积比涉案房屋大，且房屋单价是低于涉案房屋的，因此刘娇、张立楠不存在房屋差价损失。在本案房屋买卖合同订立之前，刘娇、张立楠已经租房居住，相应的租房损失应由其自行承担。一审判决综合考虑具体案情判决双倍返还定金，并无不当。刘娇、张立楠向一审法院起诉请求：1.请求法院判令陆永清支付20%房款违约金，即510万*0.2=102万元；2.请求法院判令陆永清退回定金10万元整及利息（2019年12月1日开始直至实际退回期间的利息）；3.请求法院按合同第十条第1款（2）条判令陆永清退回我方支付的房屋附属物品价值：家具及家电共计25000元（具体金额在补充协议中明确约定为25000元）；4.因陆永清违约导致我方从2020年2月份开始没有房子住，带着老人孩子租房居住，判令陆永清支付房屋租金中介费用1250元及租金2500元*12个月=31250元；5.陆永清承担本案诉讼费用47500元。一审法院认定事实如下:2019年10月1日，刘娇、张立楠（买受人）与陆永清（出卖人）通过苏州市房联地产经纪有限公司签订《存量房买卖合同》，约定出卖人将其所有的位于苏州工业园区贵都花园****房屋出售给买受人，房屋建筑面积为122.07平方米，房屋价款为人民币伍佰万元，买卖双方约定于2019年11月30日共同申请办理资金托管手续并由买受方将首付款贰佰伍拾万元打入资金托管账户。合同第七条约定，双方在不动产转移登记完毕之日起3日内交付房屋。第八条约定，出卖人未按合同第七条交付房屋，逾期超15天后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部房款，并按照本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。同日，张立楠、刘娇向陆永清支付5万元，陆永清出具收款收据予以确认，同时在收款收据中载明：“购房定金共计壹拾万元整，签约当日支付伍万元整，剩余伍万元整买方需于2019年10月18日前支付出卖方。2019年10月21日，刘娇向陆永清转账支付了5万元，并注明系贵都花园第二笔五万定金。另，刘娇、张立楠向一审法院提交了其与陆永清的微信聊天记录，在2019年11月1日，张立楠、刘娇向陆永清发送短信：“陆先生，我的钱到位了，中介说你最近比较忙，要月底办网签？你是确实忙还是考虑不卖了？如果你真的不卖我希望你早点给我准确信息，因为我是要赶明年三月份幼儿园报名的，如果你确定不卖了，我就去看别的房子了”，2019年11月4日，际永清表示：“我因为又要回苏州工作，家里商量下来不能再卖您了，您要不早点看其他房子吧”，张立楠、刘娇回复：“可以的，违约金是102万，考虑到金额较大，你可以给我80万，我们就去签解约协议”、“我已经咨询律师，走法律程序的话，法官会按102万违约金判，到11月30还有一段时间，你也可以找律师咨询一下”，陆永清表示：“嗯，早点通知您，不耽误你上学”，张立楠、刘娇回复：“正式解约后我会去找房子，在正式解约前我也没办法找房子，11月30日之前等您消息”，陆永清表示：“不用等、起诉我就可以、等法院判违约金”。张立楠、刘娇回复：“我们还是会等到11月30日，过了11月30日我们会按合同规定走法律程序”，陆永清表示：“早点走吧，不要影响你后续事项”。2019年11月26日，张立楠、刘娇在与陆永清和中介的微信群中告知陆永清：“陆先生，马上就到合同约定的时间了，如果本周你还不配合去做网签的话，下周我要去法院起诉了，如果真的走这一步，提醒一下中介费、诉讼费到时候都会主张由你支付，另外你拒不执行的，陆焱吉上学也会受到影响，我们也会采取一切可行的措施我们的权利，请你知晓”。诉讼过程中，基于张立楠、刘娇诉请变更及陆永清答辩意见，一审法院向双方询问是否同意解除涉案房屋买卖合同，双方当事人表示同意解除合同，陆永清已在诉讼过程中退还张立楠、刘娇购房定金10万元。以上事实，由张立楠、刘娇提交的房屋买卖合同、定金收据、银行交易凭证打印件、双方当事人之间的微信聊天记录及当事人庭审陈述予以证实。就房屋买卖交易过程，张立楠、刘娇表示，在2019年10月27日陆永清先打电话过来说房子不卖了，到了那天下午他又发了个微信过来说，如果我坚持要买的话，他也会配合办手续的，到了11月4日陆永清就直接明确表示不卖了。陆永清表示，在10月底确实跟张立楠、刘娇说过不卖，到了11月4日是再次明确说不卖。张立楠、刘娇针对其诉请主张，还向一审法院提交了证据，陆永清质证如下：证据1、网上打印的贵都花园当前的在售房源证明当前在售房源的一个基本情况。证据2、房屋租赁合同，证明我在外租房情况的相应损失。证据3、我方从上海市人力资源和社会保障局的网上调取的，是上海市引进人才申办本市常住户口的公示名单一份，证明陆永清及其女儿的户口已迁至上海，其不卖房的理由不成立，而且他在中央景城还有一套房子。陆永清对证据1真实性有异议，且无法实现张立楠、刘娇的证明目的，与本案也没有关联性。网上挂牌的价格更多的是与房屋的地理位置、装修情况、使用年限以及业主的对价位的心理需求，且挂牌价也并非正常的交易价格，没有任何参考意义。同时张立楠、刘娇想证明在陆永清行使解除权以后，房屋价格发生了变化，光靠一页打印的纸，这是无法实现的。证据2，真实性不予认可。证据3，与本案无关联性。陆永清针对其答辩意见，向一审法院提交证据，张立楠、刘娇质证如下：证据1，陆永清任职单位网站上发布的任职任前公示打印件。2020年1月20日，陆永清单位发布任前发布拟任命通知，将陆永清调回调至苏州公司工作，陆永清现已在苏州公司正式上班，证明相应的任职需要履行一定的手续，在公示前已经进行了一定的流程，陆永清于2019年10月底获悉，将被派至苏州公司，陆永清在预料到回苏州工作后需要解决住宿，无法将房屋继续出售，陆永清已经第一时间通知张立楠、刘娇解除合同，而并没有等到2020年1月接到任命通知以后才行使合同解除权。陆永清的做法正是考虑到张立楠、刘娇购房也是出于生活需要，为避免影响张立楠、刘娇购房目的的实现，避免张立楠、刘娇损失，所以陆永清才从诚信的角度，最大限度的行使合同解除权，避免双方损失。陆永清此举属于客观情况，且该情况不可预见。证据2，涉房屋的现场打印照片，主要是证明该房屋所在位置是二单元39幢2单元304，属于小区最靠西侧第一排。紧邻高速路还有高压线，证明房屋的位置对房屋的价格有影响，本案所涉房屋在该小区中的价格属于较低的层级。证据3，网上打印的工业园区二手房价格走势，2019年3月至2020年2月，参考价格从2019年10月至2020年2月，基本没有任何变化。证明本案解除张立楠、刘娇另行购房也不存在任何价格损失。张立楠、刘娇对证据1真实性认可，从公告可以看出来，他在分公司，但是并不能证明他人已经在苏州工作了，因为党委委员其实是可以在上海工作的。第二个就是这个日期在1月20日的时候他才被调往苏州公司，然后任党委委员，但是他违约是11月份，所以这份证据我认为根本就不可以作为证据来使用。证据2，我觉得那个照片的话没有意义，因为我买这个房子在这边已经是事实了，所以这个没必要再举证了。证据3，苏州工业园区二手房价格走势跟贵都花园的二手房走势的话，没有什么关系，同时我方举证的那一份贵都花园的二手房价格，陆永清认为那个的话不具有参考意义，所以同样我觉得他这一份的话也不具有参考意义，不然的话那就是两份同样具有参考意义。本案审理过程中，张立楠、刘娇向一审法院提交的变更诉请申请书的落款时间为2020年2月25日。本案诉讼过程中，一审法院向张立楠、刘娇核实有无重新购房，张立楠、刘娇向一审法院提交了落款时间为2020年3月9日的房屋买卖合同、补充协议，约定其购买的房屋为贵都花园23幢107室，建筑面积为135.14平方米，价格为520万元。张立楠、刘娇表示，其重新购房多花费40万元，故本案最低要求为要求陆永清赔偿40万。因双方就房屋损失存在争议，一审法院委托评估机构对涉案房屋价值进行评估认定，关于房屋差价评估时间节点，张立楠、刘娇方认为应按照评估机构现场评估的时间确认房屋差价，陆永清要求法院依法认定评估时间结点，2020年7月26日，张家港市鸿盛房地产土地评估咨询有限公司出具评估报告，确认涉案房屋在评估机构现场勘验日即2020年7月16日的房屋价值为485.85万元，张立楠、刘娇重新购房时间即2020年3月9日的房屋价值为480.1万元。陆永清预交评估费30100元。一审法院认为，双方当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示合法有效。结合本案庭审及双方各自意见，一审法院依法确认双方当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》解除。至于解除原因，一审法院认为，结合张立楠、刘娇提交的微信聊天记录及陆永清庭审陈述，本案合同解除原因归于陆永清，陆永清因就此承担相应违约责任。关于本案主要争议焦点即陆永清违约责任如何认定，张立楠、刘娇认为因陆永清违约行为导致其重新购置房屋至少损失40余万，且合同约定陆永清应按房屋总价的20%承担违约责任，陆永清认为，张立楠、刘娇未发生实际损失。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。一审法院结合涉案房屋双方合同签订时的房屋价格、评估机构确认的张立楠、刘娇重新购置新房时的房屋价格、陆永清违约情节、张立楠、刘娇实际损失，酌情认定陆永清赔偿张立楠、刘娇违约损失10万元，对于张立楠、刘娇主张的其余损失一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认双方当事人就苏州工业园区贵都花园39幢304室房屋签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》解除；二、陆永清于判决生效之日起十日内支付张立楠、刘娇违约金10万元；三、驳回张立楠、刘娇的其余诉讼请求。案件受理费47500元，由被告陆永清负担。评估费30100元，由陆永清负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,双方当事人就涉案房屋签订《存量房买卖合同》及补充协议，合同履行过程中，卖方陆永清明确表示不愿意继续履行合同，买方张立楠、刘娇主张解除合同并要求陆永清支付违约金，应予支持。二审争议焦点在于陆永清应当支付的违约金大小。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉法律事实发生在民法典实施之前，应当适用当时的法律规定。原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出判决。本案中，张立楠、刘娇另购房屋的单价低于涉案合同约定的房屋单价，且根据鉴定结论，涉案房屋的重置价也低于原合同约定价，故张立楠、刘娇主张房屋存在差价损失的上诉理由，本院不予采纳。张立楠、刘娇主张房屋存在差价部分的贷款利息损失，本院亦不予采纳。关于张立楠、刘娇主张的家具家电损失及房屋租金损失，因家具家电是合同约定的交易内容，房屋租金与合同履行之间并无必然因果关系，故上述两项并非合同不能履行所导致的损失范畴。综上，在陆永清已经初步提供了相应证据证明张立楠、刘娇不存在房屋差价损失，张立楠、刘娇亦未提供充分证据证明其存在损失的情况下，一审法院结合涉案违约情形、当事人过错程度等综合认定由陆永清在已返还定金的基础上向张立楠、刘娇支付10万元违约金，较为合理，本院予以维持。综上，张立楠、刘娇上诉请求均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张立楠、刘娇负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄源榕审 判 员  黄学辉二〇二一年三月十七日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。