四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终537号 上诉人（原审被告）：冯桂芳，女，1971年1月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告）：李玲，女，1993年8月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告）：李国军，男，1965年10月12日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：成都科瑞福物业管理有限公司，住所地四川省成都市站北北街98号。 法定代表人：杜柯，副总经理。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师。 上诉人冯桂芳、李玲、李国军因与被上诉人成都科瑞福物业管理有限公司（以下简称科瑞福公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0180民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冯桂芳、李玲、李国军上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.赔偿上诉人的经济损失；3.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：科瑞福公司未按照《前期物业管理服务协议》的约定提供相应的物业管理服务，擅自占用机动车位违规搭建非机动车车棚，违规占用消防通道造成严重安全隐患；监控常年处于损坏状态安保不到位，小区内地灯损坏垃圾成堆，小区内化粪池井盖爆炸严重威胁业主的生命财产安全；科瑞福公司隐瞒了政府给农民拆迁房的物业费补贴，收取业主多项费用占为己用，重复收费与低水平服务严重不匹配，给上诉人造成严重的经济损失。 被上诉人科瑞福公司二审中未提交书面答辩意见。 科瑞福公司向一审法院起诉请求：1.判令冯桂芳、李玲、李国军支付拖欠物业管理费4661元（自2009年4月至2019年1月止），并自2009年5月1日起按拖欠物管费每天千分之三交纳违约金至付清之日止，违约金暂算至2019年7月31日为22001.99元；2.判令冯桂芳、李玲、李国军支付拖欠的垃圾处置费944元；3.本案诉讼费用由冯桂芳、李玲、李国军承担。 一审法院认定事实：冯桂芳、李玲、李国军通过拆迁安置取得××路××号××栋××单元××号房屋一套。2008年3月2日，冯桂芳（乙方）与科瑞福公司（甲方）签订《××期前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方为乙方坐落于××号农转非拆迁安置房所在的××期提供前期物业管理服务，服务期限自交房之日至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止；收房时乙方预交6个月物管费，以后按每个月交纳一次，住宅物管费按建筑面积0.3元／㎡·月计算；受有关部门委托，甲方可代收水费、电费、燃气费、生活垃圾费等代收代缴费用（代收代缴费用不属于物管费），收费标准按政府规定执行；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有收费，退还利息，自提高之日起，承担每日按每天3‰交纳违约金；《××期前期物业管理服务协议》还对双方的权利义务、物业管理服务的内容、质量等进行了约定。2014年11月25日，位于成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋所有权登记于冯桂芳、李玲和李国军名下。审理中，双方一致确认以下事实：1.位于成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋与《××期前期物业管理服务协议》记载的××号系同一套房屋；2.冯桂芳、李玲、李国军缴纳了自2008年3月至2009年3月的物管费，此后的物管费未交纳；3.垃圾处置费按照8元／户·月计算，由科瑞福公司代收；4.科瑞福公司于2019年2月1日正式退出××期物业管理。审理中，科瑞福公司举出2014年至2018年由城市管理部门出具的关于城市生活垃圾处理费的收费票据，拟证明科瑞福公司代冯桂芳、李玲、李国军交纳拖欠的垃圾处置费944元。审理中，冯桂芳、李玲、李国军举出漏水及物品损害照片，拟证明冯桂芳、李玲、李国军房屋漏水、电表损害、门铃系统无法使用，而科瑞福公司对此还无作为。冯桂芳、李玲、李国军举出交费通知书以及办理交房流程表，拟证明此通知和流程表并没有科瑞福公司的公章。科瑞福公司对此不予认可。上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：双方的身份信息；《××期前期物业管理服务协议》；房屋信息查询记录；关于退出××期小区物业管理的通告、业委会告知函、通告及告知函张贴照片；物业服务行为情况表、安置房小区物业管理督查巡查表、现场照片、荣誉证书；维修资金申报材料；代收垃圾费发票、收据、中心城区生活垃圾处理费标准；房屋漏水照片、电表和门铃受损照片；通知书、办理交房流程表；双方的陈述及庭审笔录等。 一审法院认为，双方签订的《××期前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。科瑞福公司为案涉小区提供物业服务，冯桂芳、李玲、李国军应当按照合同约定交纳物业费。关于冯桂芳、李玲、李国军辩称科瑞福公司履行物业服务合同不到位，不应当支付物业费的问题。一审法院认为，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以免除没有法律依据，故对冯桂芳、李玲、李国军该项辩称意见一审法院不予支持。对科瑞福公司主张冯桂芳、李玲、李国军应交纳自2009年4月至2019年1月止的物业管理费，一审法院予以支持。经核实冯桂芳、李玲、李国军应交纳的物业管理费为3717元，对于科瑞福公司主张超出的部分一审法院不予支持。因合同中并未约定冯桂芳、李玲、李国军逾期交纳物业费的违约责任，科瑞福公司主张冯桂芳、李玲、李国军支付违约金，无事实依据，一审法院不予支持。科瑞福公司现已举证证实代案涉小区业主缴纳相应期间的垃圾清运费，科瑞福公司取得对冯桂芳、李玲、李国军追偿权利，且冯桂芳、李玲、李国军并未举证证实已经按期足额向科瑞福公司缴纳，故科瑞福公司主张冯桂芳、李玲、李国军缴纳相应期间的垃圾清运费的请求成立，一审法院予以支持。冯桂芳、李玲、李国军作为业主且实际享受科瑞福公司提供的基本物业服务，应承担共同给付责任。据此，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冯桂芳、李玲、李国军于判决生效之日起十日内向科瑞福公司支付物业管理费3717元；二、冯桂芳、李玲、李国军于判决生效之日起十日内向科瑞福公司支付垃圾处置费944元；三、驳回科瑞福公司的其他诉讼请求。案件受理费245元，由科瑞福公司负担195元，冯桂芳、李玲、李国军负担50元。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，2008年3月2日，冯桂芳与科瑞福公司签订的《××期前物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定合同合法有效，双方当事人均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。冯桂芳、李玲、李国军主张科瑞福公司隐瞒了政府给农民拆迁房的物业费补贴，收取业主多项费用占为己用但并未提供证据予以证明，故本院不予支持。若冯桂芳、李玲、李国军认为科瑞福公司未履行合同义务给其造成损失，可通过另案诉讼解决。 综上，上诉人冯桂芳、李玲、李国军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费490元由上诉人冯桂芳、李玲、李国军负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年三月十九日 书记员  陈 悦