山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终505号上诉人（原审被告）：威海银座家居有限公司，住所地威海市环翠区青岛北路**。法定代表人：于波，总经理。被上诉人（原审原告）：环翠区日顺厨房设备经营部，，住所地威海市环翠区青岛北路**经营者：成亮，男，1973年9月11日出生，汉族，住威海市经济技术开发区。原审被告：山东银座家居有限公司，住，住所地济南市天桥区北园大街**/div>法定代表人：张庆胜，董事长。委托诉讼代理人：于波，威海银座家居有限公司法定代表人。上诉人威海银座家居有限公司（以下简称“威海银座”）因与被上诉人环翠区日顺厨房设备经营部（以下简称“日顺经营部”）及原审被告山东银座家居有限公司（以下简称“山东银座”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初6740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威海银座上诉请求：撤销一审判决，改判驳回日顺经营部的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定威海银座对日顺经营部经营期间从开始发生漏雨至双方在2020年3月31日签订补充协议期间的损失未予处理，并应返还日顺经营部上述期间的租金及物业费19561元属于认定事实和适用法律错误。威海银座与日顺经营部租赁前因漏水问题造成的损失已经在2019至2020年双方租赁合同的补充协议中得以解决，威海银座对补充协议约定的义务也已经全部履行完毕，故日顺经营部再行起诉提出请求返还租金及物业费没有事实和法律依据，应依法驳回日顺经营部的全部诉讼请求。二、即使认定威海银座对日顺经营部经营期间从开始发生漏雨至双方在2020年3月31日签订补充协议期间的损失未予处理，漏雨影响的范围也仅在1平方米，原审法院认定的10平方米中绝大部分为专柜必留的人行通道，故威海银座也仅应返还1平方米所对应的租金及物业费1900元。综上所述，原判决认定事实错误，适用法律错误，应依法撤销原判决，改判驳回日顺经营部的诉讼请求或者仅应返还1平方米所对应的租金及物业费1900元。日顺经营部辩称，1.从双方2010年至2020年期间的租赁合同可以看出，实际计费面积为92.5平方米，2012年威海银座修改了合同版本，把不具备出租条件的面积涵盖在127平方米之内，再以补充协议扣除，实际租赁面积和租金并没有变化，仍按93平方米计费。2018年漏雨前和漏雨后均是以上述形式签订租赁合同与补充协议，威海银座以漏水问题已在补充协议中解决与事实完全不符；2.通过照片可以看出，漏雨的位置和范围是不确定的，威海银座主张的1平方米与事实不符。漏雨区域是由展品、顾客体验区和通道组成，因漏雨造成无法摆放展品，体验区和通道自然失去经营使用的意义。威海银座违反合同约定，致使租赁物不能按约定用途使用，应当赔偿损失。山东银座述称，同意威海银座的上诉意见。日顺经营部向一审法院起诉请求：威海银座和山东银座向日顺经营部退还因漏雨无法使用的场地租金、物业费共计31141.70元，赔偿该部分场地使用的电费735.29元，并承担诉讼费。一审法院认定事实：威海银座将其承租的位于环翠区原威海银座家居商场出租给商户经营家居销售，日顺经营部自2010年11月16日起与威海银座签订租赁合同，租赁部分场地经营厨柜销售，租赁合同约定的计费面积为92.5平方米，租金和物业费共2.7元/（平方米*天）。2013年，双方在租赁合同及补充协议中约定实测租赁面积127平方米，因消防设施减让面积13平方米，另给予21平方米优惠，计租面积为93平方米，租金及物业费价格未变。2015年，租金和物业费价格调整至3.1元/（平方米*天）。2018年7月10日，日顺经营部所在场地部分区域因大雨渗漏，部分展品被损。后日顺经营部将受损的橱柜处理一部分，剩余部分一直摆放在该区域内。日顺经营部因漏雨问题多次找威海银座协商，威海银座对漏雨区域的吊顶给予补修。2020年3月31日，日顺经营部与威海银座签订补充协议，约定：原租赁合同期限截止时间由2020年3月31日变更为2020年6月30日即延长租赁期限。延长租赁期内，因消防及存在漏水隐患问题减让44平方米（在实测面积127平方米的基础上减让），租金和物业费共为2.1元/（平方米*天）。双方在诉讼中均认可，租金和物业费的降低与漏雨问题无关，威海银座同时也给其他商户降低租金和物业费。后日顺经营部按照优惠后的价格和减免后的面积向威海银座支付了延长租赁期的租金及物业费。2020年6月30日，威海银座因原经营场所关闭，双方终止租赁合同。诉讼中，一审法院到日顺经营部承租的场地进行了勘查，实测漏雨及漏雨所影响的区域约10平方米。一审法院认为，日顺经营部与威海银座之间存在场地租赁合同关系，威海银座作为出租人，应当在租赁期间内保持租赁标的物符合约定的用途。本案中，日顺经营部承租的场地在2018年7月10日发生漏雨，此后一直存在着漏雨隐患，导致日顺经营部对部分区域无法正常使用。虽然双方在2020年3月31日签订了补充协议，威海银座对10平方米的区域免收租金和物业费，但这仅是对此后租赁期限内的处理结果，对于从开始发生漏雨至协议签订前这一期间如何处理，补充协议中并未涉及。故威海银座主张补充协议系双方因漏雨问题对整个租赁期内租金和物业费的协商结果，与事实不符，不予采纳该意见。2018年7月10日至2020年3月31日期间，日顺经营部未能正常使用的部分区域对应的租金和管理费，威海银座应退还给日顺经营部。经一审法院测量该区域约10平方米，与威海银座后来给日顺经营部减免的区域面积也一致，故威海银座应退还这10平方米对应的场地租金和物业费，共计19561元。关于日顺经营部主张的返还电费问题。漏雨及漏雨隐患虽导致日顺经营部不能正常使用部分区域，但日顺公司未在问题发生后及时关闭该区域的电源，由此产生的电费不应由威海银座承担。山东银座并非案涉租赁合同的出租方，日顺公司要求山东银座承担返还义务，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、威海银座家居有限公司于判决生效后十日内向环翠区日顺厨房设备经营部（经营者：成亮）返还租金及物业费共计19561元；二、驳回环翠区日顺厨房设备经营部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，日顺经营部负担153元，威海银座负担145元。二审中，当事人没有提交新证据。威海银座主张通过双方在2020年3月31日签订的延长期补充协议第一条第二款可以看出，双方约定因消防及存在漏水隐患问题减让44平方米，其对前期的漏水情况进行了维修。对于日顺经营部原来的实际租赁面积并没有进行改变，补充协议所减让的44平方米包括了2019年比2010年租赁面积多出的34平米方及因消防和存在漏水隐患问题让利的10平方米，共计44平方米；这10平方米倒算出来的，10平方米只三个月的延长期，1平方米是日顺经营部实际漏水的面积。日顺经营部对威海银座上述主张不予认可，并主张其提出返还租金、物业费的诉讼请求是指2019年3月31日之前的，3月31日之后的费用其并没有主张；一审综合考虑到其经营的面积认定10平方米正确。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，威海银座主张双方因漏水问题造成的损失已在补充协议中得以解决，并实际履行完毕。通过庭审调查，威海银座认可2020年3月31日双方就因消防及存在漏水隐患问题其减让10平方米达成协议，但只有3个月的延长期。实际上日顺经营部自2020年3月31日签订补充协议后按照优惠后的价格和减免后的面积向威海银座支付了延长租赁期3个月的租金及物业费，该期间的租金及物业费已经减免。而日顺经营部在一审中诉请的系2020年3月31日前的租金及物业费，并不包括2020年3月31日之后的租金及物业费，故威海银座该项主张不成立，本院不予支持。一审法院综合在案证据，结合现场测量认定日顺经营部因漏雨未能正常使用区域的面积约10平方米，并据此计算威海银座应退还的租金及物业费正确，本院予以维持。综上所述，威海银座的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费289元，由上诉人威海银座家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  董光成审判员  潘 慧二〇二一年三月九日书记员  李冬菊