湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终355号上诉人（原审被告）：怀化华商房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区红星路373号旁边（汽车南站），统一社会信用代码：91431200668571559B。法定代表人：向之华，系公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：杨阳，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：××。被上诉人（原审原告）：朱江天，女，汉族，1969年9月23日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人（特别授权）：曾奇才，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：××。上诉人怀化华商房地产开发有限公司（以下简称华商公司）因与被上诉人朱江天商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初5221号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华商公司公司上诉请求：1、撤销（2020）湘1202民初5221号民事判决第一项、第二项，驳回朱江天的诉讼请求或撤销（2020）湘1202民初5221号民事判决，发回重审；2、由朱江天承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决对同一事实的认定与之前的生效判决自相矛盾，任意否定生效判决，没有统一法律适用标准，严重破坏生效判决的既判力怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初420号《民事判决书》查明并认定：“2014年12月至2015年7月期间，被告（反诉原告）华商公司与禹财葵等人签订了23份《怀化市商品房买卖合同》，并进行了网签。华商公司提出其以上签订的33份合同所涉的购房款（共计1148.3844万元）应视为对昌顺公司工程款的清偿，昌顺公司对上述33份合同不予认可，”【见（2017）湘1202民初420号《民事判决书》第15页划线部分】（2017）湘1202民初420号《民事判决书》认为：“其余款项1193.178036万元中，以购房款抵工程款1131.3785万元（1148.3844-17.0059）实为案外人与华商公司之间的购房款，……昌顺公司对上述款项均不予认可，故对华商公司诉称其支付了昌顺公司1245.183936万元工程款，本院仅支持52.0059万元，其余部分本院不予确认。”【见（2017）湘1202民初420号《民事判决书》第16页划线部分】由前可知（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不认可工程款冲抵房款的协议即以物抵债协议，并判决工程款不冲抵包括案涉房款在内的房款，不要求华商公司履行因以物抵债协议产生的包括案涉《怀化市商品房买卖合同》在内的商品房买卖合同。而（2020）湘1202民初5221号《民事判决书》却判决华商公司继续履行（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不予确认和不要求履行的包括案涉3份《怀化市商品房买卖合同》的商品房买卖合同，因此这是典型的未生效判决任意否定生效判决的违法行为，不仅严重破坏了生效判决的既判力，也严重违反了《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》的规定。二、一审判决认定事实错误一审判决认定事实错误的主要体现：（一）（2017）湘1202民初420号《民事判决书》认为案涉房款“实为案外人与华商公司之间的购房款”，不认可工程款冲抵房款，即朱江天至今未支付房款。2020年8月7日朱江天、朱江天向华商公司提交《报告》，在该《报告》中称“马上与怀化市昌顺建筑工程有限公司相关领导进行沟通与协商，现怀化市昌顺建筑工程有限公司已同意我们用工程款抵房款的方式购买华桥信息大楼第一幢的1352号、1353号、1354号、1363号、1364号、1365号、1302号、1336号房产”，该内容表明朱江天、朱江天是明知未以怀化市昌顺建筑工程有限公司（下称昌顺公司）的工程款冲抵其房款，其未向华商公司支付房款。收据并非付款凭证这是一个常识问题，在当今社会转账凭证才是付款凭证，正如出借人不能仅凭借条来证明其提供了借款一样，故一审判决认为“收据是经济活动中收付款项的凭证”显然是错误的。由上可知，一审判决置铁的事实于不顾，而任性的认定“应认定原告以工程款抵扣房款的形式交付了房款”、“原告已经实际履行了合同约定的付款义务”等属于认定事实错误。（二）华商公司未欠禹啟君工程款，故一审判决认定“禹啟君认为华商公司尚欠其工程款未付”等属于认定事实错误。（三）华商公司未欠朱江天任何款项，也未与朱江天就“债权债务”进行过任何协商，故一审判决认定“于是原、被告就双方的债权债务协商后，……以此抵扣禹啟君应付给朱江天的欠款。华商公司对此予以认可”等属于认定事实错误。三、一审判决认定基本事实不清.一审判决认定基本事实不清的主要体现：禹啟君与朱江天是否存在债权债务关系、朱江天是否是债权人，是本案应查明的基本事实，而朱江天未向人民法院提供任何证据证明，仅有朱江天的单方说词，故一审判决认定“朱江天为债权人”等属于认定基本事实不清，且违反了《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条规定的“人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。”需要强调说明的是，在华商公司未向朱江天通知解除合同之前，朱江天并未向华商公司要求履行合同。四、人民法院应当通知昌顺公司、禹啟君参加本案诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；”在本案中，昌顺公司不认可以工程款冲抵包括案涉房款在内的房款；朱天江称是禹啟君欠其款项。故昌顺公司、禹啟君应当参加本案诉讼。一审判决认为“至于昌顺公司不认可华商公司所签的商品房买卖合同系抵扣工程款以及华商公司是否欠禹啟君工程款，应由华商公司另案处理，与本案的审理无关”显然是错误的。其一，“昌顺公司不认可华商公司所签的商品房买卖合同系抵扣工程款”已经（2017）湘1202民初420号《民事判决书》判决且生效，不存在“华商公司另案处理”的问题；其二，“华商公司是否欠禹啟君工程款”应由禹啟君依法主张，况且华商公司根本不欠禹啟君工程款。五、朱江天并非无过错，其过错是明显的。在此暂且不论禹啟君与朱江天是否存在债权债务关系、朱江天是否是债权人，在华商公司与昌顺公司达成以房款冲抵工程款的协议并根据以物抵债协议将案涉房屋网签至朱江天名下时，朱江天是昌顺公司的股东、法定代表人，其清楚的知道华商公司是欠昌顺公司的工程款，未欠禹啟君工程款，故一审判决认为“使原告有理由相信禹啟君在被告处有工程款，并相信禹啟君已用其在被告处的工程款代原告支付了应当支付给被告华商公司的购房款”显然是错误的。六、朱江天违约，华商公司未违约。如前所述，（2017）湘1202民初420号《民事判决书》认为案涉房款“实为案外人与华商公司之间的购房款”，不认可工程款冲抵房款，并判决工程款不冲抵包括案涉房款在内的房款，要求华商公司不履行因以物抵债协议产生的包括案涉《怀化市商品房买卖合同》在内的商品房买卖合同。案涉《怀化市商品房买卖合同》第七条、第十一条约定了朱江天先付款，华商公司后交房，故朱江天至今未向华商公司支付房款系违约行为，华商公司有权据此不向朱江天交付房屋，华商公司不向朱江天交付房屋是行使先履行抗辩权，不是违约行为。七、案涉《怀化市商品房买卖合同》已依法解除。案涉《怀化市商品房买卖合同》并非纯粹的商品房买卖合同，而是为履行昌顺公司与华商公司的以物抵债协议而由华商公司与昌顺公司安排的朱江天签订的合同，朱江天取得案涉房屋的对价是冲抵华商公司对应的工程款，而昌顺公司毁约不同意履行其与华商公司达成的以物抵债协议，（2017）湘1202民初420号《民事判决书》据此不予确认以物抵债协议，故而朱江天至今未向华商公司支付对价即房款，从而导致案涉合同目的不能实现，因此华商公司没有义务履行因以物抵债协议而产生的案涉《怀化市商品房买卖合同》，并有权解除案涉《怀化市商品房买卖合同》。朱江天已收到《解除合同通知》，并未在规定的期限内向请求人民法院确认解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十六条的规定，案涉《怀化市商品房买卖合同》已依法解除。八、朱江天无权要求继续履行合同、支付逾期交房违约金。案涉《怀化市商品房买卖合同》是基于以物抵债协议而产生子合同，母合同即以物抵债协议（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不予确认，作为子合同的案涉《怀化市商品房买卖合同》自然变成了无根之水，也就是说虽然朱江天与华商公司签订了案涉《怀化市商品房买卖合同》，但因昌顺公司不同意用工程款冲抵朱江天应付的房款，故朱江天并未向华商公司支付对价即房款。因此朱江天无权要求华商公司履行案涉《怀化市商品房买卖合同》，向其交付案涉房屋，否则就变成了华商公司无偿向朱江天赠送房屋。案涉3份《怀化市商品房买卖合同》已依法解除，根据《合同法》第九十七条的规定，案涉3份《怀化市商品房买卖合同》不再履行。如前所述，朱江天未向华商公司支付对价即房款是违约行为，华商公司不向朱江天交付房屋是行使先履行抗辩权，不是违约行为，故朱江天无权要求支付逾期交房违约金。综上，本案的关键在于，昌顺公司恶意毁约，不同意工程款冲抵房款，（2017）湘1202民初420号《民事判决书》也不认可工程款冲抵房款，华商公司显然是受害人，而一审判决却任意否定生效判决，视人民法院生效判决为儿戏，怀化市鹤城区人民法院先不认可房款冲抵工程款并判决华商公司向昌顺公司支付工程款，后又判决华商公司向昌顺公司安排的朱江天交付案涉房屋，一审判决导致了华商公司既要向朱江天交付案涉房屋，又要向昌顺公司支付工程款的严重违背公平原则的现象，严重损害了华商公司的合法权益，故一审判决存在认定事实错误、认定基本事实不清、适用法律错误等，请二审法院依法支持华商公司的上诉请求，以维护生效判决的既判力，以维护华商公司的合法权益不受侵犯。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、说理充分，请求法庭驳回华商公司的上诉请求。一、华商公司主张在另案的判决书中，以昌顺公司不认可购房款抵工程款为由，就推定朱江天没有付清购房款的理由不成立，华商公司对另案判决书存在断章取义的解释。分析华商公司与昌顺公司在另案的判决书，可知如下事实：首先，昌顺公司只是起诉双方签订最终结算协议之后的290万元工程款，而华商公司却要将已经结算并抵销完的1131万元购房款再次抵销最终结算协议之后的290万元工程款，昌顺公司当然不会认可，法院当然也不会确认这样的事实。其次，事实上华商公司主张的这些购房款是抵销华商公司与昌顺公司在2014年10月20日之前的工程款，于此才有了2014年10月20日之前除质保金和290万元外的工程款全部付清的结算协议（详见华商公司与昌顺公司2014年10月23日签订的《华桥信息大楼工程结算补充协议（二）》中约定：“至2014年10月20日止，甲方应代交代扣一切税费，及扣留工程质保金600万元后，甲方依《施工合同》约定欠付乙方工程款290万元外，合同内其他工程款已全部付清；”在（2017）湘1202民初420号判决书12页倒数第6行也有表述），而华商公司却在该诉讼中要抵销2014年10月20日之后的工程款支付，华商公司明显是为了逃避付款责任，法院基于证据和事实在判决书中没有确认其抵销2014年10月20日之后工程款的行为后，华商公司反倒以该判决书为依据，任意解除已经付清购房款的买卖合同，损害包括朱江天在内的购房者利益。第三、退一步来讲，如果华商公司和昌顺公司无法就抵扣2014年10月20日之前还是抵扣2014年10月20日之后的工程款达成一致意见，那么华商公司和昌顺公司应当再进行一次最终的结算，工程总价—已付工程款=剩余未付工程款，华商公司与昌顺公司之间到底是多付工程款还是少付工程款结果就会一目了然，确认房款是否已经抵付了工程款，而不是无缘无故就推翻朱江天的买卖合同。二、案外人禹啟君的问话笔录也能证明华商公司主张朱江天未完成付款义务的事实不成立。1、一审法院为了查明事实，向案外人禹啟君作为问话笔录，在问话笔录中，能够清楚的了解禹啟君作为昌顺公司的代表为什么在另案的诉讼中不认可华商公司购房款抵工程款的原因，即当时禹啟君与华商公司抵房款是指2014年10月23日双方达成结算协议时华商公司同意以1800万元的房子抵偿应支付给禹啟君的工程款，这个内容是双方口头达成的，具体办理是在2014年10月23日之后办理的，华商公司在之后的诉讼中要求对2014年10月23日所形成的结算协议中涉及的给付款项要求再次以前面涉及的抵偿房屋再次进行抵偿，所以禹啟君不认可这个事实。因此，华商公司在上诉状中称一审判决导致华商公司既要向朱江天交付房屋，又要向昌顺公司支付工程款，扮演受害者的角色完全站不脚，也经不起推敲。2、另外，不管是华商公司与禹啟君之间的基于工程款结算存在任何的争议，都与朱江天无关。华商公司如果不认可与禹啟君的工程款结算，认为其多支付工程款给禹啟君也好，还是工程款多抵付了购房款也好，都是华商公司与禹啟君之间的工程款结算问题，应当由华商公司与禹啟君双方进行最后的结算处理，如果华商公司认为多抵付了购房款，那么双方可以在尚未支付的工程款中扣除即可，如果华商公司认为多支付工程款给禹啟君，那么华商公司可另案起诉追加多支付的工程款，而不应当将无辜的原告牵扯进来，来推翻朱江天与华商公司长达五年的房屋买卖合同关系，动摇稳定的交易行为。3、在与华商公司签订合同时，朱江天也是明知禹啟君无力偿还借款，万不得已才同意将借款转为购房款，如果华商公司当时能支付禹啟君的工程款，禹啟君也就能偿还朱江天的借款，朱江天也就不会拿房产抵借款，自己手中有现钱资金哪里房子不能购买？又何来今天的纠纷。华商公司2015年4月25日在签订合同时就已经认可工程款抵付购房款，认可朱江天已经付清购房款的事实。但五年后的现在又突然反悔不认可朱江天已经付清购房款的事实，华商公司的这种行为完全是毫无诚实信用原则。三、华商公司不享有法定解除权，无权解除双方签订的《怀化市商品房买卖合同》。华商公司以向原告邮寄了《解除合同通知》为由，认为双方签订的《怀化市商品房买卖合同》解除是没有事实和法律依据的。首先，原告已经付清全部购房款，已经履行完毕合同义务，原告又不存在合同违约行为，华商公司何来合同解除权，华商公司又凭什么来解除合同，故华商公司根本就不享有法定解除权。其次，退一步来讲，即便华商公司享有解除权，也因为华商公司未在除斥期间内行使而丧失解除权，华商公司以2017年案外人昌顺公司不认可工程款抵房款为由，认为原告没有付清购房款，那么华商公司就应当在2017年起在1年的除斥期间内行使解除权，而在本案中，华商公司是过了三年后的2020年才邮寄了《解除合同通知》，华商公司的解除权早已丧失，无权解除双方的《怀化市商品房买卖合同》。被上诉人向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（参照已付总房款405475元每日万分之一从2015年12月31日暂计算至2020年7月31日计1673天为67835元，后续计算至交付房屋时为止）；2、判令被告继续履行《怀化市商品房买卖合同》向原告交付华桥信息大楼1栋1302号、1336号、1603号房屋；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月29日，怀化华商房地产开发有限公司作为发包方就华桥信息大楼的施工与承包人昌顺公司签订了《湖南省建设工程施工合同》，双方对相关事宜进行了约定。同日，昌顺公司授权禹啟君为其代理人，负责华桥信息大楼工程项目的合同签订、施工管理等一切事务。2015年4月26日，因禹啟君与原告朱江天之间有其他经济纠纷，朱江天为债权人，禹啟君认为华商公司尚欠其工程款未付，于是原、被告就双方的债权债务协商后，一致同意以华商公司开发的华桥信息大楼的1302、1336、1603号房屋抵偿给朱江天，以此抵扣禹啟君应付给朱江天的欠款。华商公司对此予以认可，于2015年7月7日向朱江天出具收据载明：“今收到朱江天433001196909××××交来信息大楼1302、1336、1603号共3套房款（未收现金抵禹啟君工程款）405475元”。双方并签订三份《怀化市商品房买卖合同》，约定华商公司（出卖人）将华桥信息大楼1栋的1302、1336、1603号商业用房出卖给朱江天（买受人），房屋单价分别为2840.01元／平方米、2840元／平方米、2900元／平方米，总房款共计405475元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，但双方对因出卖人原因逾期交付房屋产生的违约责任未进行约定。2015年4月26日，禹啟君的妻子尹鹦鹉出具《房屋自愿分户申明书》，载明：“本人禹啟君修建信息大楼项目，现因华商公司欠我本人工程款，经协商同意以信息楼579、986、1118、1181、1302、1336、1346、1603号（分户到朱江天名下）……以上分户业主自行承担办证费用，由业主本人自行到开发商或相关收费部门交清，房款全部从我禹啟君的工程款中抵扣。声明人：尹鹦鹉代禹啟君”。随后，华商公司配合原告在房产部门对上述三份商品房买卖合同办理了网签备案手续，但案涉的三套房屋现未交付给原告。2017年，本院在审理（2017）湘1202民初420号（昌顺公司与华商公司）建设工程施工合同纠纷一案件中，华商公司提出相关的33份商品房买卖合同（含上述3份）所涉的购房款应视为对昌顺公司工程款的清偿，昌顺公司对此不予认可。基于此，华商公司认为朱江天的上述购房款未付，故于2020年7月3日向原告朱江天发出《解除合同通知书》，要求原告配合撤销商品房买卖网签合同或注销合同的备案登记手续，朱江天收到后与华商公司协商未果，形成纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点是原告是否向被告交付了购房款。首先，原告与被告签订了三份《怀化市商品房买卖合同》后，被告向原告出具了收据，收据是经济活动中收付款项的凭证，原告交付房款的方式虽非现金，但被告已经在收据中注明了收款方式为“未收现金，抵工程款”，使原告有理由相信禹啟君在被告处有工程款，并相信禹啟君已用其在被告处的工程款代原告支付了应当支付给被告华商公司的购房款，被告与原告签订房屋买卖合同并向原告出具购房款收据的行为，直接导致原告的债权被抵销，在抵销过程中，原告并无过错，不应让原告承担不利后果，因此，应认定原告以工程款抵扣房款的形式交付了房款。其次，华商公司在与原告签订合同并开具收据后，配合原告到房产部门办理了网签手续，华商公司作为房地产开发企业，对其开出的收据以及将合同网签备案所产生的法律后果应该是明知的。按照商品房买卖的交易习惯，房地产开发公司在买受人没有支付购房款的情况下，其不可能会开具收据，更不可能将买卖合同办理网签手续。因此，应认定《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告已经实际履行了合同约定的付款义务，则被告应当继续履行合同，按照合同约定向原告交付房屋。至于昌顺公司不认可华商公司所签的商品房买卖合同系抵扣工程款以及华商公司是否欠禹啟君工程款，应由华商公司另案处理，与本案的审理无关。关于原告主张逾期交房违约金，对被告未按合同约定将房屋交付给原告，但因原、被告双方在合同中对因出卖人原因逾期交付房屋产生的违约责任未进行约定，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，参照本院同类案件的判决，本院酌情将逾期交房违约金调整为按房款的日万分之一计算。关于被告提出的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案原告从2020年9月25日才向法院起诉主张权利，则原告要求被告承担2015年12月31日至2017年9月24日之间的逾期交房违约金的主张已过诉讼时效。同时，由于被告的违约是持续行为，故原告主张2017年9月25日之后的违约金未过诉讼时效，对该范围内的逾期交房违约金本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告怀化华商房地产开发有限公司继续履行与原告朱江天签订的《怀化市商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起三十日内向原告朱江天交付华桥信息大楼1栋1302号、1336号、1603号房屋；二、被告怀化华商房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告朱江天支付从2017年9月25日起至交房之日止的逾期交房违约金（以房款405475元为基数，按日万分之一计算）；三、驳回原告朱江天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8400元，减半收取4200元，由被告怀化华商房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订了三份《怀化市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应诚实全面履行各自义务。上诉人向被上诉人出具了收据，收据是经济活动中收付款项的凭证，被上诉人交付房款的方式虽非现金，但上诉人已经在收据中注明了收款方式为“未收现金，抵工程款”，禹啟君已用其在上诉人处的工程款代被上诉人支付了应当支付给被告华商公司的购房款，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同并向被上诉人出具购房款收据的行为，直接导致被上诉人的债权被抵销，在抵销过程中，被上诉人并无过错，不应让被上诉人承担不利后果，因此，应认定被上诉人以工程款抵扣房款的形式交付了房款。根据诚实信用原则，昌顺公司无权是否认可用工程款抵扣购房款，而是应当全面履行工程款抵扣购房款协议。鹤城区法院（2017）湘1202民初420号（昌顺公司与华商公司）建设工程施工合同纠纷一案件并未审理双方的总工程款结算纠纷，购房款是抵扣2014年10月23日之前的工程款还是之后的并未查明，因此鹤城区法院（2017）湘1202民初420号判决与本案并不矛盾。本案确认购房款抵扣工程款后，上诉人可以据此与被上诉人对总工程的结算另行主张。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8400元，由怀化华商房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年三月二十六日书记员  龙星宇