河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执异29号 案外人：刘曼，女，1981年3月3日出生，汉族，住河北省邯郸市鸡泽县。 委托诉讼代理人：李江平，女，1988年12月28日出生，汉族，系案外人刘曼的朋友。 申请执行人：江苏广宇建设集团有限公司，住所地江苏省靖江市江平路230号，统一社会信用代码：91321282732498545B。 法定代表人：蔡永进，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵丽君，男，1979年9月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县，系该公司聘请人员。 被执行人：河北世纪城宇房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区槐安西路100号紫金大厦1807室，统一社会信用代码：9113010078407375X7。 法定代表人：刘淑英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐乐欣，河北三言律师事务所律师。 在申请执行人江苏广宇建设集团有限公司（以下简称江苏广宇公司）与被执行人河北世纪城宇房地产开发有限公司（以下简称河北世纪城宇公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人刘曼对本院作出（2018）冀01执626号执行裁定书，查封被执行人河北世纪城宇公司名下位于邯郸市鸡泽县璟尚院（瑞泽嘉园）小区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘曼称，依法解除贵院（2018）冀01执626号之一公告对邯郸市鸡泽县璟尚院（瑞泽嘉园房产的查封。事实与理由： 河北世纪城宇公司在河北省邯郸市鸡泽县，我于2015年10月12日和该公司签订了商品房买卖合同，购买了瑞泽嘉园楼房，合同编号为Ｒ28865436，并在鸡泽县住建局登记。2020年7月份世纪城宇公司开始为业主办理房产证，现看到贵院公告（2018）冀01执626号才得知石家庄市中级人民法院对我的该套房屋进行了查封，我现已入住。我购买的该套楼房有购房合同并已支付房款，且在鸡泽县住建局登记，为此依法提出执行异议申请，请求依法予以解封。 申请执行人江苏广宇公司答辩称，申请执行人申请执行后，石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01财保39号民事裁定书，查封冻结被执行人河北世纪城宇公司名下17套房产，针对案外人的异议申请观点，答辩如下： 刘曼异议请求理由不成立，理由是2016年6月12日石家庄市中级人民法院作出了（2016)冀01财保39号民事裁定书，并据此裁定书依法查封冻结了被执行人河北世纪城宇公司名下位于邯郸市鸡泽县璟尚院的一号楼2单元1102号房产、3单元1101号房产、4单元1101号房产；二号楼1单元1803号、2602号、2603号房产，2单元1803号、2503号、2601号、2602号、2603号、2604号房产，3单元1802号、2602号、2501号房产；外商铺103、203号房产，共计17处。 而案外人刘曼是2015年10月12日以367200元购买的房产。1、该《商品房买卖合同》第15页第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向鸡泽县房产管理局申请登记备案”，石家庄中院查封时，本合同并未备案，显属作假。2、案外人没有提交银行转款凭证予以佐证该买卖真实存在。3、石家庄中院查封时，该买卖合同没有在房产管理局备案，因此，该买卖合同不能对抗法院查封。该房屋的买卖是在石家庄中院的查封冻结日期之后，属于违法变卖法院查封资产，该笔交易不受法律保护，被执行人河北世纪城宇公司明知房屋被查封冻结，仍然违法售卖，应当追究其刑事责任并追缴违法所得。4、案外人提交的水费单显示2019年12月26日是第一次缴费，只能证明2019年12月才入住，不能证明房产购买日期早于查封日期，更不能对抗人民法院的查封冻结。 案外人异议理由不成立，应当予以驳回，案外人应当通过其它司法途径救助。 被执行人河北世纪城宇公司答辩称，确实是在2015年10月12日签订的商品房买卖合同，同日收到全部房款。 案外人刘曼提交以下证据： 证据一、2015年10月12日签订的商品房买卖合同。 证据二、2015年10月12日房款411502元收据一份。 证据三、2019年12月26日购买冷水费99.97元。 证据四、2020年4月1日收据一张，2020年4月1日-2021年3月31日的物业费1235元、2020年4月1日-2021年3月31日电梯费508元。证明此套房屋的房主是刘曼，房屋归刘曼所有，我们购买房屋是在法院查封之前。 申请执行人江苏广宇公司质证称，购房合同是假的，签合同是2015年10月12日，交纳房款也是2015年10月12日，案外人应该提供银行流水以及对方的账户，复印件和原件不符，复印件上有手填的367200元，与实际不符，真正的合同和收款收据不会这样写，此合同为虚假的。要求2015年10月12日案外人是现金还是转账，如果是现金应该有银行取现金的记录，如果转账也应该出具记录，案外人应该拿出证据证明这笔款项是打到被执行人的对公账户的。 被执行人河北世纪城宇公司质证称，对商品房买卖合同无异议，2016年5月16日的收据也没有异议。 本院查明，申请执行人江苏广宇公司与被执行人河北世纪城宇公司建设工程合同纠纷一案中，2016年6月12日，申请执行人江苏广宇公司向本院诉前财产保全申请，请求查封被执行人河北世纪城宇公司名下2100万元的银行存款或同等价值的其他财产。本院作出（2016）冀01财保39号民事裁定书，裁定：查封、冻结被执行人河北世纪广宇公司名下2100万元的银行存款或同等价值的其他财产。 本院向邯郸市鸡泽县房管局发出（2016）冀01执保100号协助执行通知书，查封：一、被执行人河北世纪城宇公司名下位于邯郸市鸡泽县璟尚院的一号楼2单元1102号房产、3单元1101号房产、4单元1101号房产，二号楼1单元1803号、2602号、2603号房产，2单元1803号、2503号、2601号、2602号、2603号、2604号房产，3单元1802号、2602号、2501号房产，外商铺103、203号房产。查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。二、查封期限三年，自2016年7月6日至2019年7月5日。 2019年6月6日，本院作出（2018）冀01执626号执行裁定书，裁定继续查封被执行人的上述房产。 另查明，2015年10月12日案外人刘曼与被执行人河北世纪城宇公司签订璟尚院（瑞泽嘉园）认购协议书，约定购买河北世纪城宇公司开发销售的璟尚院（瑞泽嘉园）小区房屋总金额411502元。案外人于2015年10月12日交付房款411502元。被执行人河北世纪城宇公司出具收款收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北世纪城宇公司名下的璟尚院（瑞泽嘉园）小区房产，案外人与河北世纪城宇公司于2015年10月12日签订认购协议书，并支付全部款项，该房产已经交付案外人并入住，且并非因案外人自身原因未办理过户登记。案外人刘曼的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北世纪城宇房地产开发有限公司名下的位于邯郸市鸡泽县璟尚院（瑞泽嘉园）小区房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二一年三月十五日 书记员  张佳丽