河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终306号上诉人（原审被告）：成冬冬，男，1985年12月2日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：赵春，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳，河南苍穹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘三元，男，1967年3月2日出生，汉族，住河南省沁阳市。上诉人成冬冬因与被上诉人刘三元房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院于2020年11月23日作出的（2020）豫0882民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。成冬冬上诉请求：1、请求依法撤销河南省沁阳市人民法院（2020）豫0882民初2571号民事判决，改判为上诉人成冬冬向被上诉人支付被上诉人刘三元2020年4月1日至2021年3月31日房屋一楼租金15833.4元；二楼租金上诉人成冬冬应于被上诉人刘三元继续履行租赁合同并按相关消防安全标准改造消防楼梯并通过相关消防安全部门检查合格后之日起按实际可以使用天数向被上诉人支付。2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定疫情不可抗力时间长短的事实不清，疫情不可抗力时间应为2020年1月26日至2020年9月30日共8个月零6天，一审法院酌定减免两个月房租不符合本案事实情况。首先，上诉人所经营的洗浴场所因新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响已于2020年1月26日（农历大年初二）早上收到相关部门通知停止营业，直至2020年3月6日沁阳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布的沁防指办（2020）59号文件《关于进一步做好复工复产监管工作的通知》，上诉人经营的洗浴中心仍被排除在可以复工复产的行业以外，上诉人一直在苦苦支撑。其次，即使抛开被上诉人提供租赁物不符合经营条件不谈，直至2020年10月1日后上诉人为了生活以及保证员工不至于失业与主管单位商洽后开始经营，但政府仍无相关复工复产文件允许上诉人经营的行业可以复工。上诉人严格遵守了疫情防控措施，共8个月零6天未经营，而一审法院酌定减免房租仅为两个月，显然既不符合本案事实情况，也不符合法理与情理，对上诉人有失公允。二、一审法院对于被上诉人所提供的租赁房屋的消防安全楼梯被他人拆除以及被上诉人后来重新安装的消防楼梯不符合消防安全标准问题认为无事实及法律依据，显然属于认定事实不清、适用法律错误。首先，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”，本案中被上诉人刘三元显然未能尽到出租人的基本义务，导致上诉人无法正常开展经营活动实现合同目的，由于该原因是由被上诉人刘三元造成的，上诉人在此期间的租金应当免除。其次，虽然2020年10月1日后上诉人开始经营，由于消防楼梯违章，只能使用一楼房屋，二楼房屋仍旧因被上诉人原因不能使用，故2020年10月1日后二楼的租金也应免除至被上诉人刘三元继续履行租赁合同并按相关消防安全标准改造消防楼梯并通过相关消防安全部门检查合格后之日。刘三元辩称，1、我方成冬冬签订房屋租赁合同从2019年4月1日至2022年3月31日止，合同期是三年，每年承包金额人民币10万元。付款方式是合同生效后当日乙方应付清全年租金，以后是每年的3月1日缴纳下一年的全年租金，逾期未交租金的，甲方有权处置设备并终止合同。2、关于疫情期间减免租金的问题，我也是银行贷款，银行并没有给我减免，我没有理由给上诉人减免租金，涉案房屋是我个人的，不是国有的。3、关于消防问题，涉案房屋是我租赁的，房屋的内部构造与我无关。4、消防楼梯的拆除与我无关，并不是因我欠钱才被人拆除的，后来消防楼梯的重建我也不清楚，我仅仅是协调，与我没有直接关系。刘三元向一审法院起诉请求：1、判决解除2019年3月31日的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付从2020年4月1日至判决生效之日的房屋租赁费每月9000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2019年3月31日达成协议并签订了《沁阳市宾馆房屋租赁合同》一份，合同约定：“一、甲方将沁阳市宾馆北楼一、二屋租赁给乙方使用（女桑除外），租赁期共三年，自2019年4月1日至2022年3月31日止。合同期满后，如甲方仍继续出租该房屋，乙方享有优先权；二、每年承包金额为人民币壹拾万元整（￥：100000元）；四、付款方式：自合同生效后当日，乙方一次性付清全年租金，以后每年应提前壹个月（3月1日）交纳下一年全年租金，逾期十日内还未交纳租金的，甲方有权处置设备，并终止合同；五、双方责任：甲方责任：1、甲方原有债务债权与乙方无关，甲方确保不因原有债务债权影响乙方经营；2、如因政府行为拆迁、整体出售等引发乙方无法正常经营，甲方退回乙方多余租金；3、甲方给乙方提供锅炉房地方，门前停车位。乙方责任：……六、七、……甲方：刘三元乙方：成冬冬2019年3月31日”。合同签订后，被告交纳第一年租金，原告将房屋交被告经营使用。被告遂对房屋进行装修，并用于洗浴中心经营使用。由于洗浴中心经营期间受新冠肺炎疫情影响较大，第二年租金交纳期限届满，经原告多次催促，被告未交付，并于2020年7月15日给原告出具保证：“保证书我保证在2020年8月10日前将沁阳市宾馆北楼洗浴中心租金拾万元一次性付清特此证明如8月10日前未付一切后果自负保证人成冬冬身份证号：41088219851202151X2020.7.15”。到期后被告至今仍未支付租金。一审法院认为，（一）租赁合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告双方就房屋租赁签订合同，并明确约定租金的交纳期限。被告未按期缴纳租金虽是事实，但由于受新冠肺炎疫情影响及疫情防控需要，被告租赁房屋长期未能正常经营使用，造成营业收入明显减少。最高人民法院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中指出：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。现原告以被告未按合同约定期限缴纳租金为由，主张解除租赁合同的诉讼请求，不符合相关法律精神，该院不予支持。被告辩称应继续履行合同的意见，该院予以采纳。（二）关于是否可以减免部分租金或者延期支付租金的问题。本案中，被告辩称同意向原告支付2021年3月31日前租赁房屋一楼的租金15833.4元；原告刘三元应当继续履行租赁合同并按相关消防安全标准改造消防楼梯，待原告按相关消防安全标准改造消防楼梯并通过相关消防安全部门检查合格后，同意支付原告按相关消防安全标准改造消防楼梯并通过相关消防安全部门检查合格之日至2021年3月31日租赁房屋二楼租金。经查，原、被告双方签订的租赁合同系房屋租赁合同，合同中并未约定所出租的房屋应提交符合承租方经营条件的房屋，被告承租原告的房屋用于经营，应就所经营的项目自主完成达到经营所需相关部门的要求标准，故原告依据消防楼梯的问题要求减免部分房租的辩称，没有事实及法律依据，该院对该辩称理由不予采纳。由于被告所租房屋用于经营洗浴中心，客观实际上该行业受新冠肺炎疫情影响较大，不能正常营业势必对其营业收入造成明显减少，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定适用条件，该院综合双方签订租赁合同目的、经济能力以及新冠疫情特殊情况等因素，酌情减免被告成冬冬二个月房租。对被告成冬冬的其他辩称理由，与该院查明的事实不符，该院不予采信。一审法院判决：一、被告成冬冬于本判决生效后十日内支付原告刘三元2020年4月1日至2021年3月31日房屋租金83333元；二、驳回原告刘三元的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1150元，由被告成冬冬负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，刘三元与成冬冬2019年3月31日签订沁阳市宾馆房屋租赁合同，将其宾馆北楼一、二层（女桑除外）租赁给成冬冬使用，双方形成租赁合同关系，刘三元合同义务是按约定将涉案租赁房屋交付给成冬冬经营使用，成冬冬的合同义务是向刘三元支付租金。刘三元已按约定履行合同义务，成冬冬迟延履行交纳租金的主要合同义务，违反租赁合同的约定，一审认定成冬冬向刘三元支付租金，处理正确。成冬冬租赁涉案房屋用于经营洗浴中心，一审考虑到其受新冠肺炎疫情防控措施影响，营业收入明显减少，酌定免除成冬冬两个月的租金，属一审根据案件情况行使自由裁量的范围，本院予以确认。成冬冬主张因刘三元未履行出租人义务，导致重新安装的消防楼梯不符合消防安全标准，造成其无法正常开展经营活动，但未能提供相应证据，本院不予认定。综上所述，成冬冬的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1488元，由上诉人成冬冬负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年三月十二日书记员 王向静