浙江省文成县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0328执异5号 案外人：包家增，男，1957年3月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 申请执行人：刘日群，男，1952年6月5日出生，汉族，住浙江省文成县。 被执行人：叶肖平，男，1958年8月21日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被执行人：郑全丹，女，1959年11月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被执行人：叶青，男，1982年9月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。 本院执行申请执行人刘日群与被执行人叶肖平、郑全丹、叶青民间借贷纠纷一案，案外人包家增向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人包家增称，2018年10月20日，案外人与21世纪不动产温州德胜旗舰加盟店签订了房屋购买居间合同，案外人与叶青签订了房地产买卖合同一份，约定叶青将其位于温州市鹿城区××幢××室的房产出售给案外人包家增，约定房屋总价2321430元，单价22300元／平方米。同日，案外人支付定金20万元，按约定于10日内付清85%房款，剩余15%的尾款于产权证过户手续完成后支付。此后，案外人分别于2018年10月24日向叶青支付80万元、于2018年10月31日支付978983元，合计支付1978983元（叶青向案外人出具收条注明合计收款1971430元，实际支付差额中7553元分别为物业费1603元、水电周转金400元、垃圾清运费1041元、电费预缴200元、有线电视开通300元、物业专项维修资金4009元）。2018年10月31日，叶青将上述房屋交付经案外人占有，并向案外人交付了房屋钥匙、收款收据、温州市鹿城区国有土地上房屋征收住宅用房产权调换协议书等物品。此后，该房屋一直由案外人占有并缴纳物业费、停车费等。2020年10月初，案外人得知上述房屋可于2020年11月份办理不动产权证登记。同月9日，案外人委托儿子包志刚联系叶青要求尽快安排办理房产登记老过户手续，但叶青表示由于北京周边新冠肺炎疫情的影响暂时不能到温州办理过户手续，具体时间要视疫情影响是否可以出京。案外人要求疫情影响减轻之后，须第一时间办理过户登记手续。现叶青尚未办理上述房屋的产权登记手续及过户手续，导致上述房屋被法院查封。案外人尚有剩余尾款350000元未支付，案外人将按照法院的要求将该款交付执行。综上，坐落于温州市鹿城区××幢××室房产原所有人为叶青，但已于法院采取查封措施之前出售给案外人，案外人已合法占有该不动产，且案外人已按照合同约定支付绝大部分价款，上述房产非因买受人自身原因未办理过户登记，故提出异议，请求终止对坐落于温州市鹿城区××幢××室房产的执行并解除对该房屋的查封。 申请执行人刘日群与被执行人叶肖平、郑全丹、叶青未提供答辩意见。 经审查，2015年12月30日，被执行人叶青与温州市鹿城区人民政府南汇街道办事处签订一份《房屋征收住宅用房产权调换协议书》一份。协议载明：叶青同意将坐落温州市鹿城区××村××幢××室房屋（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第6××6号，建筑面积64.89平方米），交给温州鹿城区人民政府南汇街道办事处拆除，叶青选择住宅房屋产权调换的补偿方式，安置用房坐落于横渎河西Ａ-37ａ-1一期安置地块。2017年11月17日叶青获得坐落于温州市鹿城区××幢××室××房××。 2018年10月20日，案外人包家增与21世纪不动产德胜旗舰加盟店签订《房屋购买居间合同》，拟购买坐落于温州市鹿城区××幢××室房屋。同日，案外人包家增与被执行人叶青签订《房地产买卖合同》，合同载明：叶青自愿将坐落于温州市鹿城区××幢××室房屋出卖给包家增，建筑面积104.10平方米（以指挥部结算单为准），单价22300元／平方米，总价款2321430元，合同签订之日交付定金20万元，在2018年11月2日前叶青将拆迁办结算清单交由包家增，包家增将总价款的85%支付给叶青，剩余15%房款待产权过户后支付给叶青。合同签订当日，案外人将定金20万元转给21世纪不动产德胜旗舰加盟店。2018年10月24日，案外人与叶青签订《房屋卖尽契》一份，载明：叶青将坐落于温州市鹿城区××幢××室房屋出卖给包家增，建筑面积104.10平方米，单价22300元／平方米。此后，案外人分别于2018年10月24日将80万元转给21世纪不动产德胜旗舰加盟店，于2018年10月31日将978983元（其中包括物业费、水电周转费等费用7553元）转给21世纪不动产德胜旗舰加盟店。21世纪不动产德胜旗舰加盟店分别于2018年10月23日向叶青转帐33万元，于2018年10月24日向叶青转帐63.5万元，于2018年10月31日向叶青转帐97.8983万元。案外人包家增分别于2019年6月14日支付车位使用费1200元，于2019年10月15日支付横西锦园2幢902室物业费、公摊费等2281元。 2020年11月18日温州市鹿城区人民政府南汇街道办事处发出通知，通告可以办理温州市城市中心区横渎河西A18-1地块（横西锦园）的不动产权证。 2021年3月19日案外人包家增将剩余款项35万元转帐至本院执行款专户。 另查明，刘日群与叶肖平、郑全丹、北京金巨来科技有限公司、叶青民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月17日作出（2016）浙0328民初1267号民事判决，判决叶肖平、郑全丹偿还刘日群借款本金3576240元及利息；驳回刘日群的其他诉讼请求。刘日群、叶肖平不服该判决，向浙江省温州市中级人民法院提起上诉，浙江省温州市中级人民法院于2017年12月1日作出（2017）浙03民终4597号民事判决，判决驳回上诉，维持原状。判决生效后，刘日群向本院申请执行，本院于2017年12月19日立案执行，在执行过程中，拍卖叶肖平持有的瓯海农商银行的股权，刘日群受偿778466.9元，2018年9月26日本院裁定终结本次执行程序。因上述执行依据发生变更，刘日群于2019年4月15日申请撤销本案的执行,本院裁定终结执行。 刘日群、叶肖平、郑全丹不服浙江省温州市中级人民法院（2017）浙03民终4597号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2019年3月22日作出（2019）浙民再27号民事判决，判决：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2017）浙03民终4597号民事判决以及浙江省文成县人民法院（2016）浙0328民初1267号民事判决第二项；二、维持浙江省文成县人民法院（2016）浙0328民初1267号民事判决第一项；三、叶青对浙江省文成县人民法院（2016）浙0328民初1267号民事判决中第一项的款项在1500000元范围内承担连带保证责任；四、驳回刘日群的其他诉讼请求；五、驳回叶肖平、郑全丹的诉讼请求。该判决于2019年4月8日生效，刘日群于2019年4月15日向本院申请执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，本院查封了叶青与案外人宋洋名下坐落于北京市通州区××街××号××号楼××层××单元××室不动产，并扣划叶青银行存款合计247459元（截止2020年10月30日）。截止2021年3月19日，刘日群共受偿1261795.2元（其中包括扣划叶青的247459元）。期间，刘日群就本案二次向本院申请撤销案件执行，二次申请恢复执行。本院2020年11月4日再次恢复执行后，于2021年2月2日查封被执行人叶青名下原坐落于温州市鹿城区××村××幢××室房产的拆迁权益（南汇街道横西地块保障性安居工程住宅安置房）。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，《房地产买卖合同》签订在法院查封之前，且买受人已按照合同约定支付价款，并已将剩余35万元购房款交付执行法院处理。涉案房屋于2020年11月18日后才能开始办理不动产权证，而被执行人叶青因疫情原因无法协助办理过户，故至今不能办理过户登记的责任不能归责于案外人包家增，现案外人包家增已实际占有涉案房产，故对其物权期待权应予保护，该权利能够排除执行。据此，案外人提出的执行异议的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对坐落于浙江省温州市鹿城区××幢××室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。 审 判 长 郑国进 审 判 员 胡振华 审 判 员 刘志文 二〇二一年三月十九日 代书记员 陈 轩