江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终979号上诉人（原审被告）：淮安富城房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区科技路******。破产管理人：江苏益新律师事务所。委托诉讼代理人：鲁科顺，江苏益新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李成元，男，1979年6月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：杨中州，男，1977年3月20日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈天平，江苏淮宁律师事务所律师。上诉人淮安富城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称富城公司）因与被上诉人李成元、杨中州商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。案外人张海涛和张加强承建的工程是否存在、是否与上诉人签订过建设工程施工合同、工程款项是多少等事实均未查清。2.一审适用最高人民法院民商事审判工作会议纪要第44条的规定，违背了民法典关于不动产物权的相关规定，系法律适用错误。3.被上诉人未向上诉人支付过购房款，根据合同相对性原则，被上诉人也不应向上诉人主张权利。李成元、杨中州答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。李成元、杨中州向一审法院提出诉讼请求：要求富城公司支付逾期交房违约金（从2018年4月1日起按照412.24元/天计算至富城公司破产之日）。一审法院认定的事实，李成元、杨中州提供其与案外人张海涛和张加强及中介签订的房屋买卖合同，主张富城公司因欠案外人张海涛和张加强工程款，富城公司将其开发的幸福美地小区商业用房****商铺抵给案外人，后李成元、杨中州与案外人张海涛、张加强签订房屋买卖合同，以395万元价格从案外人处购买了幸福美地小区商业用房2幢2-12号商铺，已付给案外人365万元。李成元、杨中州又提供《商品房买卖合同》，主张在2018年1月25日，富城公司作为出卖人，李成元、杨中州作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定李成元、杨中州购买富城公司开发的幸福美地小区商业用房2幢2-12号商铺，总金额4122430元，交付期限为2018年3月30日前，出卖人逾期交房违约责任为逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。李成元、杨中州还提供富城公司出具的加盖富城公司财务专用章的收据两张，主张2018年2月28日富城公司出具收据载明收到李成元、杨中州房款200万元，2018年3月13日富城公司出具收据载明收到李成元、杨中州房款2122430元。因富城公司未履行交房义务，故李成元、杨中州诉至法院。一审中富城公司认为李成元、杨中州与案外人签订的房屋买卖合同与本案无关，对是否以房抵债表示异议，富城公司对李成元、杨中州提供的《商品房买卖合同》及两张收据的真实性不表异议，但认为购房款并未进入富城公司账户。对于富城公司是否欠案外人工程款未付，富城公司表示不清楚，对于富城公司与李成元、杨中州签订商品房买卖合同且出具收到李成元、杨中州购房款收据却又表示购房款未进入富城公司账户的原因，富城公司陈述系公司用章不规范，加盖公司财务专用章不是富城公司真实意思表示，但富城公司并未提供相关证据证实自己的陈述事实。2020年8月10日，一审法院受理富城公司破产清算申请。一审法院认为，李成元、杨中州与富城公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，富城公司也出具收到李成元、杨中州购房款共计4122430元的收据，富城公司对此也不表异议，表明双方存在房屋买卖合同关系。富城公司虽抗辩公司用章不规范，出具加盖财务专用章收据不是公司真实意思表示，但并未提供证据证实其主张的事实，也未通过法律途径予以撤销，故应当承担举证不能的不利后果，一审法院对富城公司的抗辩不予采纳。李成元、杨中州所举证据能够证实主张的以房抵债事实的陈述更为可信，而富城公司虽不予认可，但并未提供相反证据予以推翻该事实，且富城公司对自己签订商品房买卖合同又出具购房款收据的原因不能自圆其说，富城公司向李成元、杨中州出具收到4122430元购房款收据，应视为认可购房款已经交纳，故富城公司以《中华人民共和国企业破产法》第十八条抗辩解除房屋买卖合同，一审法院不予采纳。一审法院采纳李成元、杨中州主张的事实，确认本案系以房抵债产生的房屋买卖合同法律关系。对于富城公司以江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要第三项第（一）款规定予以抗辩要求驳回李成元、杨中州诉讼请求问题。该规定内容为：债务清偿期限届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。该会议纪要为2014年3月31日〔2014〕2号纪要，而最高人民法院2019年9月11日通过《全国法院民商事审判工作会议纪要》，该会议纪要第44条规定：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生，经审查不存在以上情况且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。故富城公司以江苏省高级人民法院〔2014〕2号纪要提出抗辩一审法院不予采纳。富城公司无证据证实以物抵债协议存在恶意损害第三人合法权益等情形，也无证据证实本案系虚假诉讼，故李成元、杨中州要求富城公司承担逾期交房违约责任一审法院予以支持。根据商品房买卖合同约定，李成元、杨中州要求富城公司从2018年4月1日起按日以412.24元标准承担逾期交房违约金至2020年8月10日共计355350.88元符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。一审法院判决：淮安富城房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付李成元、杨中州逾期交房违约金355350.88元。案件受理费6377元，由富城公司负担。本院二审期间，李成元、杨中州提交如下证据：1.张加强于2020年12月29日出具的情况说明，内容是其与富城公司在2015年签订了《蒸压加气混凝土砌块供应合同》，富城公司欠其货款共计4171046元，后富城公司用案涉房屋折抵货款，其将案涉房屋出卖给李成元、杨中州；2.一审法院（2021）苏0891民初911号诉讼费预缴通知单、张加强和张海涛作为原告的民事诉状一份；3.《蒸压加气混凝土砌块供应合同》；4.张加强出具的尚欠货款明细表。上述证据证明本案以房抵债事实成立，因尚欠30万元购房款，张加强、张海涛已经将两被上诉人诉至法院。富城公司的质证意见是，证据1不予认可；证据2与本案无关联性；证据3因提供的合同文本不完整，对真实性有异议；证据4系张加强自行制作，没有富城公司加盖印章，而且张加强结算的内容里面除幸福美地小区之外，还有涟水中央城的货款，对该份证据不予认可。富城公司提交两份从淮安市商品房销售网上管理系统调取的案涉房屋买卖合同网上备案情况表，显示2016年9月11日富城公司与张加强签订买卖合同，并于2016年11月2日办理登记，2018年1月25日又将买受人变更为杨中州、李成元。被上诉人对上述证据无异议。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据张加强出具的情况说明、富城公司与两被上诉人签订的商品房买卖合同、富城公司出具的财务收据、案涉房屋网上备案明细等证据，可以认定富城公司因欠张加强货款，用案涉房屋折抵欠款，后张加强通过中介将案涉房屋出卖给两被上诉人，并协助两被上诉人与富城公司签订合同、办理网上备案登记。另外，富城公司破产管理人虽对以房抵债的事实不予认可，但就富城公司与张加强之间是否存在买卖关系、是否存在用案涉房屋折抵货款的情况一直未明确否定，只是表态目前未查到财务账目。综上，现有证据可以证明两被上诉人主张的以房抵债事实存在。富城公司与两被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容上不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。且从查明的事实看，两被上诉人已经履行了合同中约定的对富城公司的付款义务，至于两被上诉人与案外人之间的房款纠纷，属不同的合同关系，不影响相关当事人主张各自权利。本案两被上诉人的诉请是要求富城公司支付自合同约定交房日期开始，至法院受理富城公司破产清算申请之日的逾期交房违约金。该诉请具备合同依据，性质上属于债权，且至少在法院受理富城公司破产清算申请之前，该合同合法有效，一审法院对诉请予以支持并无不当。鉴于本案当事人的诉请仅限于逾期交房违约金，故上诉人提出的合同不应继续履行、如继续履行将会损害富城公司其他债权人利益等主张超出了本案审查范围，本院不予理涉。综上所述，富城公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6377元，由上诉人淮安富城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年三月二十三日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文