安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初13784号 原告：窦维顺，女，1937年1月24日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：刘正华，安徽华腾律师事务所律师。 被告：李其菊，女，1975年8月20日出生，汉族，住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：江海洋，安徽安维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍广春，安徽安维律师事务所律师。 原告窦维顺与被告李其菊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告窦维顺的委托诉讼代理人刘正华、被告李其菊及其委托诉讼代理人江海洋、鲍广春均到庭参加诉讼。审理中，调解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 窦维顺向本院提出诉讼请求：1、判决解除窦维顺与李其菊于2019年7月14日签订的《存量房买卖合同》及其《补充协议》；2、判决确认窦维顺已收取的李其菊的购房定金人民币20000元不予返还；3、判决李其菊依约向窦维顺支付违约金42542.50元（277.50元／日×187天），暂自2019年9月6日起算至2020年3月10日止，以后顺延计算至判决生效之日；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：窦维顺因年岁已高且常年患有脑梗死、高血压3期（极高危）等疾病，为解决长期医疗和晚年生活所需费用，窦维顺委托侄儿窦本杨拟将自己所有的位于合肥市新站区通过房产中介对外转让。2019年7月14日，房产中介企业安徽省义和房地产营销策划有限公司（以下简称义和公司）通知窦本杨，称李其菊欲购买上述房屋。当日，窦本杨赶到义和公司上城二部分公司，经与李其菊的委托代理人顾从艳协商，双方签订了一份《存量房买卖合同》及其《补充协议》，同日，窦本杨将窦维顺的房产权证［皖（2017）合不动产权第0262652号］按义和公司要求交该公司留存并收取顾从艳支付的20000元购房定金。依据《存量房买卖合同》及其附件四的约定，窦维顺同意以人民币925000元的价格将涉案房屋出让给李其菊，李其菊应于2019年9月5日前将购房款600000元（含定金20000元）存入房地产管理部门设立的资金托管帐户（瑶海分中心托管帐户如下：商行帐户10×××70、工行账户13×××06），剩余购房款325000元，窦维顺同意李其菊通过商业银行贷款的方式支付。李其菊应于2019年9月5日前与贷款银行签订《借款合同》并授权贷款银行将其借款全部存入托管帐户。可截至合同约定的2019年9月5日止，李其菊并未按合同的约定将600000元（含20000元定金，即580000元）购房款存入合同约定的任何一个托管帐户，承诺与贷款银行签订《借款合同》并将所借款全部存入托管帐户更无从谈起，李其菊此时已构成违约。2019年9月6日，在窦维顺及窦本杨的催促下，义和公司通知窦维顺（由窦本杨陪同）到达位于合肥市蜀山区创新产业园的新安银行，在义和公司的要求下，窦维顺在该银行办理了一张借记卡，窦维顺的委托人窦本杨在义和公司提供的一张所谓《合肥市存量房买卖合同网签确认单》上签字。事实上，此时，窦维顺才刚刚从肥东县人民医院住院出院，住院期间，因顾及合同约定的履约时间未届满就没有向李其菊催要购房款，且窦维顺也不清楚为何要来新安银行，只认为房屋买卖的事在向前推进。2019年9月18日，窦维顺因胸椎体骨折又入住肥东县人民医院住院治疗至2019年9月27日出院，住院期间及出院后，为解决医疗费用问题，委托窦本杨及女儿李艳以多种方式多次联系李其菊、顾从艳以及义和公司工作人员，要求及时处理房屋买卖事宜，但李其菊及顾从艳一直以种种理由进行拖延，直到2019年11月11日，双方在瑶海区房产局办理房屋买卖事宜中，窦维顺得知李其菊仍未将购房款转入托管帐户时，提出李其菊在履行合同中构成违约，双方即发生争吵，致使纠纷产生。窦维顺认为，窦本杨与顾从艳于2019年7月14日签订的《存量房买卖合同》及其《补充协议》合法、有效。李其菊未按约定履行义务，且在窦维顺不单方行使合同解除权，同意继续履行合同的情况下继续违约，全部不履行合同义务，致使窦维顺出让房屋的合同目的不能实现，李其菊已构成根本违约。更为不可理喻的是李其菊还恶人先告状，将窦维顺和窦本杨诉至人民法院。现窦维顺诉至法院，提出诉称之请求。 李其菊辩称，窦维顺与李其菊双方于2019年7月14日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》真实、合法、有效，现窦维顺要求解除合同及协议，无事实及法律依据。窦维顺要求不予返还收取李其菊的2万元定金并要求李其菊支付违约金的诉请亦无事实和法律依据。李其菊不存在任何违约的问题，且其支付的2万元定金应作为购房款予以处理。窦维顺诉称“其同意以人民币925000的价格将涉案房屋出让给李其菊，李其菊未按合同的约定将600000元（含20000元定金，即580000元）购房款存入合同约定的任何一个托管账户，承诺与贷款银行签订借款合同并将所借款全部存入托管账户无从谈起，李其菊此时已构成违约”根本违背事实。实际上，李其菊为了购房当时全家人从上海赶往合肥与窦维顺签订了《存量房买卖合同》等协议，并且在签订合同后，根据义和公司的推荐和要求，将原《存量房买卖合同》项下约定的托管银行变更为新安银行股份有限公司。后李其菊与窦维顺在义和公司人员的带领下于2019年9月6日前往蜀山区新安银行股份有限公司开户，同日，李其菊的女儿顾从艳从其中国农业银行向李其菊开户的该新安银行卡内转款605000元用于购买涉案房屋的首付款。李其菊于2019年7月14日签订《存量房买卖合同》当时即向窦维顺支付了20000元定金。因此，窦维顺称李其菊至今未将购房首付款汇入其银行账户而构成违约，是极其不尊重事实的。另外，根据双方签订《存量房买卖合同》的第五条约定，“甲乙双方确认，本合同签订之后在2019年9月5日具体过户时间以银行预审下来为准”，附件四的第1.3条中约定的“2019年9月5日前将60万存入托管账户，并在当日办理存量房转移手续”中的“并”，说明付款与办理房屋转移过户应是同日，且为同时进行、同时履行，不分先后。因此，此条约定也即是《合同法》第六十六条规定的“同时履行抗辩权”之约定和意思表示，而不是合同法规定的“先履行抗辩权”或“不安抗辩权”的约定内容。窦维顺援引此附件四的第1、3条前半句约定作为抗辩理由，是违背事实和错误的，李其菊不存在违约一说。同时，根据双方签订《补充协议》的第二条“甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款（乙方申请贷款的，以银行房款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续”，该份《补充协议》是对之前签订的《存量房买卖合同》的补充说明并对《存量房买卖合同》的内容进行了变更。结合双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》来看，窦维顺诉称的该理由既违背事实，又违反双方之间签订的协议内容。窦维顺诉称“2019年11月11日，双方在瑶海区房产局办理房屋买卖事宜中，窦维顺得知李其菊仍未将购房款转入托管账户时，提出李其菊在履行合同中构成违约，双方即发生争吵，致使纠纷产生”是完全违背事实的。事实上，双方发生争吵的原因是2019年11月11日，李其菊和窦维顺按照义和公司事前的约定和要求前往合肥市瑶海区房产局办理房屋买卖过户和转款事宜时，窦维顺得知因国家税收政策调控和优惠、鼓励购房等措施出台，一手购房人无需交纳税款，因此，按照原有购房税收政策需由购房人交纳的5万元税费给予免收。但窦维顺得知李其菊享受了国家5万元税费的优惠待遇后，违反合同约定的价款强行向李其菊提出该国家优惠的5万元税费归其所有，否则不予配合过户和毁约不卖房，这才是双方产生纠纷和争议的事实。故窦维顺诉称“李其菊未按合同及补充协议的约定履行义务，且在窦维顺不单方行使合同解除权，同意继续履行的情况下继续违约，全部不履行合同义务，致使窦维顺出让房屋的合同目的不能实现，李其菊已构成根本违约”的理由也是根本不成立的。综上，窦维顺违背事实地对李其菊进行诉讼或反诉明显属于恶意虚假诉讼行为，请求法院予以处理。 本院经审理认定事实如下：窦维顺系合肥市新站区房屋（房地权证：皖（2017）合不动产权第0262652号，建筑面积95.11㎡）的所有权人。2019年7月14日，窦维顺（出卖人，甲方）委托其代理人窦本杨、与李其菊（买受人，乙方）的委托代理人顾从艳通过义和公司居间共同签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份。其中双方签订的《存量房买卖合同》约定：甲方将其名下的位于合肥市新站区房屋出售给乙方。房屋的转让价款为925000元。双方确认，合同签订之后在2019年9月5日具体过户时间以银行预审下来为准前（含当日）甲乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。乙方未在合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。甲方未按合同规定期限内办理存量房转让手续的，逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。本房屋过户所产生的契税、印花税、增值税及个人所得税等相关费用由乙方承担。乙方同意在2019年9月5日前将人民币600000元整（含定金20000万元）存入托管账户，并在当日内办理存量房转移手续。甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为人民币325000元整。乙方同意于2019年9月5日前与贷款银行签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用。乙方同意授权银行将其全部贷款存入托管账户。办理完房屋过户手续后（买方取得产权证），在领取托管资金手续过程中，出卖人约定由原房产证上记载产权人签字后，卖方领取托管资金。同时在《存量房买卖合同》中特别告知部分则注明了瑶海分中心的存量房交易资金托管账户为：商行账号10×××70，工行账号13×××06。在双方签订的《补充协议》中则约定：乙方自本协议生效之日向甲方支付定金20000元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金；如乙方不履行该合同，甲方收取的定金不予退还。甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续；甲乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。甲方应在房屋交接期满前结清该房屋的相关费用，按合同约定的条件交付房屋及附属设施。甲乙双方同意按地税局核定的基准价办理交税、过户手续，若有差额房款乙方在过户前付给甲方。若有违约，则违约方向守约方支付总房价的10%作为违约金。 合同签订当天，李其菊支付了合同约定的案涉房屋的购房定金20000元。后2019年9月6日，窦维顺及李其菊均根据义和公司的要求办理了新安银行借记卡用于案涉房屋交易，同日李其菊的女儿顾从艳向李其菊的新安银行借记卡转入了605000元款项并备注首付款。同时2019年9月9日李其菊支付了购买案涉房屋所需的贷款手续费及房屋评估费、中介费等。2019年11月11日，窦维顺与李其菊一起前往合肥市瑶海区房产局办理案涉房屋的资金托管和房屋产权过户登记手续。后因在办理相关手续时双方发生纠纷，致案涉合同未能继续履行。2020年1月8日，李其菊诉讼来院，要求窦维顺继续履行案涉合同。后窦维顺又诉讼来院，提出诉称之请求。 本案审理中，窦维顺提供了《收件单》、其侄子窦本杨与李其菊的女儿顾从艳的微信聊天记录打印件及窦维顺的女儿李艳与义和公司工作人员的微信聊天记录打印件以及窦维顺的出院记录等用于证明其于案涉合同签订当日就将自己的产权证原件按义和公司的要求交给义和公司，积极履行了合同义务。李其菊向新安银行申请的贷款在2019年10月20日前已获批准，但李其菊仍以各种理由进行拖延，未与贷款银行签订借款合同并授权借款银行将出借款转入托管账户，其行为构成违约。后2019年10月20日至11月初，其委托窦本杨积极联系李其菊的代理人顾从艳，希望李其菊能够履行合同，但李其菊在接到义和公司通知后，也不回合肥配合办理房屋过户手续，由此证明李其菊违反诚信原则，没有履行合同的诚意，而其一直要求李其菊将购房款存入托管帐户则是符合合同约定的。同时因其患有脑梗死和高血压3期（高危）疾病，需常年住院治疗，其出让房屋的目的就是为了解决医疗费用，现因李其菊一直不履行合同义务，致使其出让房屋的合同目的不能实现。庭审时，李其菊辩称窦维顺提供的出院记录与本案无关。同时李其菊辩称其实际是早于2019年9月6日双方按照义和公司的要求前往新安银行开户时即已将首付款605000元从其女儿顾从艳的账户打入其在新安银行开户的银行账户内，随时用于支付至窦维顺的新安银行账户，故其根本不存在违约。本案其与窦维顺产生纠纷的真正原因是2019年11月11日双方按照中介公司事前的约定和要求前往瑶海区房产局办理房屋买卖过户和转款事宜时，窦维顺无理向李其菊索要国家给予李其菊的50000元税费优惠未果，导致窦维顺不予配合过户和毁约不卖房，故实际上是窦维顺违约、毁约。且根据双方签订的案涉合同，李其菊将购房款打入指定的托管账户时间是以银行贷款审批下来的的时间为准，而不是窦维顺所说的2019年9月5日。同时虽窦维顺向义和公司交付了房产证等卖房材料，但不能因此证明窦维顺依约履行了出卖、交付房屋及办理案涉房屋过户的主要义务。通过窦维顺提供的聊天记录也正好可以看出一直是李其菊的女儿积极、主动地在联系窦维顺，李其菊始终没有不想买房和不配合办理房屋过户的意思。双方房屋交易过程被耽误时间，系因为银行贷款预审一直未能审批下来，并不能归责于窦维顺、李其菊或者义和公司。窦维顺因为银行按揭借款未审下来而对中介公司产生了不满和不信任的情绪，但不能证明李其菊拖延和不配合其办理房屋过户，否则窦维顺及窦本杨是不会于2019年11月11日连同李其菊及义和公司的人员一起前往合肥市瑶海区房产局办理房产过户的。故其现不同意解除案涉合同。 审理中，李其菊则提供了《房地产经纪合同（委买）》、《收据》、《合肥市存量房买卖合同网签确认单》复印件及微信聊天记录截屏打印件等，用以证明其为购买案涉房屋与中介公司签订了居间合同，并依约支付了中介费、贷款手续费、评估费和购房定金等。后其女儿顾从艳于2019年11月10日通过微信语音留言和文字信息通知窦维顺同年11月11日下午1点到合肥市瑶海区房产局办理资金托管和房屋产权过户登记等手续，是窦维顺不配合办理涉案房屋价款的资金托管和产权过户登记等，构成违约。同时审理中，李其菊还申请案外人尹某作为证人到场作证。尹某当庭陈述其为义和公司上城国际二店店长。2019年9月6日，其前往新安银行帮窦维顺及李其菊开户是为了银行预审，双方办理银行卡时现场签订了网签合同。新安银行是贷款银行，而非托管银行，义和公司也没有将托管银行变更为新安银行。其听业务员说，过户时本来是需要缴纳增值税的，税费由李其菊承担，但实际过户时又被告知不需要缴纳增值税了，而窦维顺就要求李其菊将减免的增值税支付给窦维顺，李其菊不同意。经调解，李其菊同意再向窦维顺支付30000元，窦维顺也同意了，但是要求李其菊一次性付款，李其菊无法支付，遂双方发生争议，没有进行过户。庭审时，对此窦维顺则认为其并不知道有《合肥市存量房买卖合同网签确认单》的存在，也没有收到过该网签单，且网签单并不能取代双方之间签订的房屋买卖合同。同时，窦维顺认为，李其菊至今未按合同约定向托管账户支付购房款，已构成违约，而其在李其菊多次违约的情况下还曾希望李其菊履行合同义务，与李其菊保持联系。对证人尹某的证言，窦维顺则认为因尹某并未出示其系义和公司员工的身份证明，且双方产生纠纷时尹某也不在场，故其对此不予认可。 本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现窦维顺以李其菊存在未能在合同约定期间内将购房款存入合同约定的任何一个托管账户构成违约为由要求解除双方之间签订的《存量房买卖合同及《补充协议》，并要求李其菊承担相关违约责任。庭审时李其菊对此则不予认可，李其菊辩称双方签订合同后已于2019年9月6日根据中介公司的要求将托管银行变更为新安银行，其女儿顾从艳亦已于当日向其新安银行账户转款605000元用于购买案涉房屋，故其并未违约，其现不同意解除案涉合同。对此本院认为，虽根据案涉《存量房买卖合同》的约定，李其菊应当在2019年9月5日前将人民币600000元（含定金20000元）存入托管账户，且瑶海分中心的存量房交易资金托管账户并非为新安银行，但合同亦约定了在李其菊将首付款存入托管账户的当日内双方办理存量房转移手续。且根据庭审查明的事实，本案窦维顺及李其菊实际系于2019年9月6日应义和公司的要求均在新安银行办理了借记卡用于案涉合同的履行，同日李其菊的女儿顾从艳向李其菊的新安银行借记卡转入了605000元款项并备注首付款。后李其菊亦于2019年9月9日支付了其购买房屋所需的贷款手续费、案涉房屋评估费、中介费等。同时庭审时虽窦维顺对李其菊提供的《合肥市存量房买卖合同网签确认单》的复印件不予认可，当庭陈述其并不知道有《合肥市存量房买卖合同网签确认单》的存在，也没有收到过该网签单，但其在起诉时的诉状中曾自认其委托代理人窦本杨曾在义和公司提供的一张所谓《合肥市存量房买卖合同网签确认单》上签字。且庭审中窦维顺及李其菊均认可双方于2019年11月11日还一起前往合肥市瑶海区房产局办理案涉房屋的过户事宜，庭审时虽窦维顺对证人尹某的证言不予认可，但本案纠纷系产生于窦维顺及李其菊办理过户的过程中则是本案不争的事实。同时根据本案窦维顺实际是在李其菊于2020年1月8日诉讼来院要求其继续履行案涉合同之后方以李其菊违约为由要求解除案涉合同的实际情况，本院认为，窦维顺以李其菊存在未能在合同约定期间内将购房款存入合同约定的任何一个托管账户构成违约为由要求解除双方之间签订的《存量房买卖合同及《补充协议》，理由和证据不足，本院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告窦维顺的诉讼请求。 案件受理费人民币1360元，减半收取680元，由原告窦维顺负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  顾苏淮 二〇二一年三月三日 书记员  龙润方 附本判决相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。