重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终2148号上诉人（原审被告）：重庆晋愉物业服务有限公司,住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪，总经理。委托诉讼代理人：李伟业，重庆中力律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟令伟，重庆中力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区新城（晋愉·绿岛映像），统一社会信用代码915001047717837521。法定代表人：唐太明，总经理。委托诉讼代理人：骆斌，男，1968年6月13日出生，汉族，住重庆市渝中区，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨静玲，女，1972年3月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：大渡口区晋愉林畔小区业主委员会，住所地重庆市大渡口区双山路168号晋愉林畔小区。负责人：米阳红，主任。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）、上诉人重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称晋愉林畔物业公司）因与被上诉人大渡口区晋愉林畔小区业主委员会（以下简称晋愉林畔业委会）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2020）渝0104民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人晋愉物业公司的委托诉讼代理人李伟业、上诉人晋愉林畔物业公司的委托诉讼代理人骆斌、被上诉人晋愉林畔业委会的委托诉讼代理人王小兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由晋愉林畔业委会承担。事实和理由：1.一审法院未审查晋愉林畔业委会主体资格。晋愉林畔业委会成立于2017年5月17日，当时并无“晋愉林畔小区”这一物业区域，而是三个独立的物业区域，晋愉林畔小区业主大会及业委会在案涉三个小区合区后解散。新成立的晋愉林畔小区并未到政府进行业委会成立或变更备案登记，政府在物业服务区域发生变更后也未对晋愉林畔业委会出具新的备案证明。晋愉林畔业委会未经业主大会或业主代表大会表决同意，直接向人民法院提起本案诉讼，人民法院不应受理。2.《情况补正说明》及《说明》无负责人、经办人签名，且超出证明单位证明范围，不应被采信。八桥镇人民政府民政和社会事务办公室是内设科室，无权对外行文，其出具给一审法院的《说明》与（2019）渝0107行初205号行政诉讼中八桥镇人民政府的自认相矛盾。3.晋愉林畔业委会于2019年组织的选聘投票只有四票，其与重庆龙湖物业服务集团有限公司签订的物业服务合同不合法。大渡口住建委在另案中自认其对该合同备案的行为仅是方便管理，对合同的合法性、有效性不进行实质性审查，故大渡口住建委于2019年4月15日出具的《物业服务合同备案证明》不能证明《晋愉林畔小区服务合同》具有合法性。晋愉林畔业委会辩称：晋愉林畔业委会具备原告主体资格，业主大会作出选聘龙湖物业公司为案涉小区的物业服务企业及签订物业服务合同的决定，也即业主大会书面征求意见表决结果及其补充公告，已经融城社区居委会、大渡口区八桥镇人民政府确认，程序符合法律规定。物业服务企业作为第三方企业，并非小区业主，无权对业主大会的决定提出异议，只有业主才有权对业主大会的决定提出异议，本案中的业主大会决定已经八桥镇政府的认可，物业公司若认为业主大会的决定违反法律规定，应当向街道或者镇政府提出。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令晋愉林畔物业公司以及晋愉物业公司立即退出重庆大渡口区双山路162号、166号、168号大渡口区晋愉林畔小区；2.判令晋愉林畔物业公司以及晋愉物业公司立即向晋愉林畔物业公司移交重庆市大渡口区双山路162号、166号、168号大渡口区晋愉林畔小区的全部物业服务用房和相关设施、物业服务资料；3.本案诉讼费用等由晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司承担。一审法院认定事实：晋愉物业公司的曾用名为重庆晋愉物业管理有限公司，晋愉林畔物业公司曾用名为重庆晋愉林畔物业管理有限公司。晋愉物业公司系向晋愉·林畔神韵小区提供前期物业服务的物业公司。前期物业服务合同于2010年11月5日签订，主要约定合同期限为3年，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同终止。该合同于2010年11月6日在重庆市大渡口区住房和城乡建设委员会备案。该备案证明载明晋愉·林畔神韵小区建筑面积为4.71万平方米，物业管理用房共计186.49平方米，位于1栋1单元1层（74.73平方米，社区服务用房旁）、二层2号房旁（111.76平方米）。上述物业管理用房现由晋愉物业公司使用。晋愉林畔物业公司系向晋愉·碧怡林畔2（东岸）提供前期物业服务的物业公司。前期物业服务合同主要约定合同期限为3年，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同终止。该合同于2011年6月30日在重庆市大渡口区房管局备案。该备案证明载明晋愉·碧怡林畔2（东岸）建筑面积6.6万平方米，物业管理用房共计211.57平方米，位于52幢负一层（平层）文化活动中心旁。上述物业管理用房现由晋愉林畔物业公司使用。晋愉物业公司系向晋愉·碧怡林畔小区提供前期物业服务的物业公司。前期物业服务合同于2010年8月15日与开发商签订，主要约定合同期限为3年，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同中止。该合同于2010年9月1日在重庆市大渡口区住房和城乡建设委员会备案。该备案证明载明晋愉·碧怡林畔小区建筑面积3.28万平方米，物业管理用房共计120.8平方米，位于19栋负一层（地面一层）社区服务用房旁。上述物业管理用房现由晋愉物业公司使用。2017年5月17日，重庆市大渡口区八桥镇政府出具了《融城社区·晋愉林畔小区首届业主委员会备案证明》，其上载明座落于重庆市大渡口区八桥镇的融城社区·晋愉林畔小区首届业主委员会报来备案资料齐备，予以备案，业委会的名称为大渡口区晋愉林畔小区业主委员会，主任为米阳红，副主任为林攀、卢嘉川，委员为白强、黄建辉、谢诗意、韩英，融城社区·晋愉林畔小区首届业主委员会任期五年（2017年5月17日至2022年5月16日）。2018年12月29日，重庆市大渡口区八桥镇融城社区居委会出具《公告》，主要告知晋愉林畔小区全体业主及相关单位，为统一管理，消除隐患，结合小区建筑物规模、社区建设及业主意见等因素，现将晋愉·碧怡林畔、晋愉·林畔神韵以及晋愉·林畔2期（东岸）三个小区重新划定为一个物业管理区域，区房管局现已备案；同日，重庆市大渡口区房屋管理局出具了《重庆市物业服务区域划分备案证明》（大房备字）[2018]66号，其上载明大渡口区八桥镇融城社区居民委员会将位于重庆市大渡口区西城大道中央公园的晋愉林畔小区，四至范围：东：西城大道，南：双山山麓，西：华岩新城，北：二郎高新区，建筑面积为14.59万平方米的住宅小区，作为一个物业服务区域备案。2020年6月，重庆市大渡口区八桥镇民政和社会事务办公室出具《说明》一份，其上载明了以下内容：因原晋愉·碧怡林畔、晋愉·林畔神韵以及晋愉·碧怡林畔2（东岸）三个区域的消防水池、水泵、应急发电设备等设施设备共有共用，且不可分割，2017年前述三个区域选举产生了大渡口区晋愉林畔小区业主委员会，重庆市大渡口区八桥镇人民政府于2017年5月17日就大渡口晋愉林畔小区业主委员会进行了备案。米阳红、白强委员系原大渡口晋愉·碧怡林畔小区2东岸区域业主，林攀、谢诗意委员系原晋愉·碧怡林畔区域业主，黄建辉、韩英、卢嘉川委员系原晋愉·林畔神韵业主。一审法院另查明，2019年3月17日，晋愉林畔业委会发布了《业主大会书面征求意见表决结果》，其上主要载明大渡口区晋愉林畔小区已通过书面征求意见方式召开了业主大会，对选聘龙湖物业服务集团有限公司和拟签订的物业服务合同进行了意见表决，业主表决结果统计如下：本小区共有业主544户（计544票），建筑面积14.59万㎡，已签335户（计335票），缺签209户（计209票）(缺签原因为未到现场表决意见)。同意的有324户（计324票），占总户数的59.56%，建筑面积82733.66㎡，占总面积的56.71%，不同意2户（计2票），占总户数的0.37%，建筑面积396.46㎡占总面积的0.27%。3月20日，晋愉林畔业委会发布了《业主大会书面征求意见表决结果》的补充公告，其上主要载明：小区共有业主544户（计544票），建筑面积14.59万㎡。本次业主大会计票结果已签335户（计335票），缺签209户（计209票）（缺签原因为未到现场表决意见）。在已签335户中（计335票），有效票334票，无效票1票，在有效的334票中，同意的324票，不同意的2票，弃权的8票。同意的324户（计324票），占总户数的59.56%，建筑面积82733.66㎡，占总面积的56.71%，不同意2户（计2票），占总户数的0.37%，建筑面积396.46㎡占总面积的0.27%。专有部分占建筑总面积过半数且总人数过半数的业主同意选聘龙湖物业服务集团有限公司和拟签订的物业服务合同。以上《表决结果》以及《补充公告》上均载明监督单位为大渡口区八桥镇人民政府融城社区居委会且有该居委会的盖章。3月27日，晋愉林畔业委会作为甲方，案外人龙湖物业服务集团有限公司作为乙方，签订了《晋愉林畔小区物业服务合同》,合同期限为五年，从2019年3月27日至2024年3月26日。4月15日，大渡口区住房和城市建设委员会出具了《物业服务合同备案证明》(大住建备字)[2019]20号，其上载明龙湖物业服务有限公司接受大渡口区晋愉林畔小区业主委员会的委托，对坐落于重庆市大渡口区双山路168号，建筑面积14.59万平方米的晋愉林畔小区进行物业服务，现对双方签订的《晋愉林畔小区物业服务合同》予以备案。《晋愉林畔小区物业服务合同》签订后，晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司至今仍在晋愉林畔小区提供物业服务。一审法院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。本案中，2018年12月29日，大渡口区八桥镇融城社区居委会以及房屋管理局均出具了公告和证明，将原晋愉·碧怡林畔、晋愉·林畔神韵以及晋愉·林畔2（东岸）三个区域作为一个物业服务区域进行备案，另2020年6月重庆市大渡口区八桥镇民政和社会事务办公室出具的《说明》载明，前述三个小区2017年选举产生了大渡口区晋愉林畔小区业主委员会，重庆市大渡口区八桥镇人民政府于2017年5月17日就大渡口晋愉林畔小区业主委员会进行了备案，进而结合上述事实，可以认定基于特殊情况，上述原三个小区经政府相关部门调整合并为一个物业服务区域，而晋愉林畔业委会晋愉林畔业委会是该物业服务区域的业主委员会。业主共同决定的事项包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，尽管原晋愉·碧怡林畔、晋愉·林畔神韵以及晋愉·碧怡林畔2（东岸）三个小区建成后，系分别跟被告晋愉林畔物业公司以及晋愉物业公司签订了前期物业服务合同，但后因特殊情况三小区被调整为一个物业服务区域，而在上述三小区前期物业服务合同到期后，晋愉林畔业委会作为三小区调整形成的物业服务区域的业主委员会，通过书面征求意见的方式召开业主大会，对选聘龙湖物业服务集团有限公司和拟签订的物业服务合同进行了意见表决，基于专有部分占建筑总面积过半数且总人数过半数的业主同意选聘龙湖物业服务集团有限公司和拟签订的物业服务合同的结果，晋愉林畔业委会晋愉林畔业委会有权代表该物业服务区域，与龙湖物业服务集团有限公司签订的《晋愉林畔小区物业服务合同》，进而结合前期物业服务合同到期以及新的物业服务合同的成立的情况，该物业服务区域原有的前期物业服务合同权利义务终止，故现晋愉林畔业委会要求提供前期物业服务的晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司退出大渡口区晋愉林畔小区，并向晋愉林畔业委会移交大渡口区晋愉林畔小区的全部物业服务用房和相关设施、物业服务资料的请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。晋愉林畔物业公司以及晋愉物业公司在庭审中，向该院申请对2019年3月27日晋愉林畔业委会与龙湖物业服务集团有限公司签订的《晋愉林畔小区物业服务合同》的合同用章进行鉴定……对业主大会书面征求意见表决结果和补充公告的印章进行鉴定等各项鉴定事宜。申请该院调取在龙湖物业服务集团有限公司调取《晋愉林畔小区物业服务合同补充协议》，调取业主大会选举龙湖物业的表决票……调取2017年5月17日成立的晋愉林畔小区业主委员会是哪个物业区域的业主委员会等各项调取证据申请。因上述鉴定申请的事项、调取证据申请的事项与本案无关联性，该院不予准许。晋愉林畔物业公司以及晋愉物业公司的各项抗辩理由，于法无据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十六条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十五条、第一百二十一条之规定，一审判决：“一、重庆晋愉物业服务有限公司、重庆晋愉林畔物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内退出坐落于重庆市大渡口区双山路162号、166号、168号的晋愉林畔小区；二、重庆晋愉物业服务有限公司、重庆晋愉林畔物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向大渡口区晋愉林畔小区业主委员会移交坐落于重庆市大渡口区双山路162号、166号、168号晋愉林畔小区的全部物业服务用房和相关设施、物业服务资料。本案案件受理费减半收取40元，由被告重庆晋愉物业服务有限公司、重庆晋愉林畔物业服务有限公司承担。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另，晋愉林畔物业公司、晋愉物业公司向本院提交书面申请，申请到龙湖物业服务集团有限公司调取《晋愉林畔小区物业服务合同补充协议》；到大渡口区晋愉林畔小区业主委员会调取业主大会选举龙湖物业的表决票；到大渡口区八桥镇人民政府调取2017年晋愉林畔小区业主委员会筹备、选举、备案资料及业主大会选票，调取2018年12月29日三个小区合并后，20%业主提议召开业主大会成立业主委员会的相关资料，调取2018年12月29日新成立的晋愉林畔小区业主委员会备案资料或变更资料。晋愉林畔物业公司、晋愉物业公司申请追加大渡口区八桥镇人民政府融城社区居委会为本案第三人参加诉讼。本院认为，根据本案已查明事实，晋愉林畔小区业主委员会于2017年5月17日成立后，重庆市大渡口区八桥镇政府对其予以了备案。2018年12月29日，重庆市大渡口区八桥镇融城社区居委会发布公告，将晋愉·碧怡林畔、晋愉·林畔神韵以及晋愉·林畔2期东岸三个小区重新划定为一份物业管理区域。2020年6月，重庆市大渡口区八桥镇民政和社会事务办公室作出《说明》，因原晋愉·碧怡林畔、晋愉·林畔神韵以及晋愉·碧怡林畔2（东岸）三个区域的消防水池、水泵、应急发电设备等设施设备共有共用且不可分割，前述三个区域于2017年选举产生了大渡口区晋愉林畔小区业主委员会，重庆市大渡口区八桥镇人民政府于2017年5月17日就大渡口晋愉林畔小区业主委员会进行了备案。二审中，晋愉林畔业委会举示的由重庆市大渡口区八桥镇人民政府、重庆市大渡口区八桥镇融城社区居委会于2020年12月9日共同出具的《情况说明》，进一步佐证原晋愉·碧怡林畔、晋愉·林畔神韵以及晋愉·林畔2（东岸）三个区域已作为一个物业管理区域即晋愉林畔小区，晋愉林畔小区的业主委员会名称为大渡口区晋愉林畔小区业主委员会。因此，上述三个小区合并为一个物业服务区域后，晋愉林畔业委会即为该小区的业主委员会，晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司对晋愉林畔业委会的主体资格提出异议的上诉理由不能成立，本院不予采信。晋愉林畔业委会以书面征求意见的方式召开业主大会，对选聘龙湖物业服务集团有限公司和拟签订的物业服务合同进行意见表决，形成且发布了《业主大会书面征求意见表决结果》及补充公告，专有部分占建筑总面积过半数且总人数过半数的业主同意选聘龙湖物业服务集团有限公司和拟签订的物业服务合同，上述《业主大会书面征求意见表决结果》及补充公告经大渡口区八桥镇人民政府融城社区居委会监督及盖章。故晋愉林畔业委会有权代表业主与龙湖物业服务集团有限公司签订《晋愉林畔小区物业服务合同》。根据前期物业服务合同的约定，该物业服务合同生效后，该物业区域前期物业服务合同相应的权利义务随即终止。晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司在二审举示的新证据，其内容并不能佐证上诉请求成立，故本院对上述新证据不予采信。晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司向本院申请调取2017年晋愉林畔小区业主委员会筹备、选举、备案资料及业主大会选票，调取2018年12月29日三个小区合并后，20%业主提议召开业主大会成立业主委员会的相关资料，调取2018年12月29日新成立的晋愉林畔小区业主委员会备案资料或变更资料。因重庆市大渡口区八桥镇人民政府及重庆市大渡口区八桥镇融城社区居委会等部门已经就晋愉林畔业委会的资格出具相关证明材料，故本院对上述申请事项不予准许。晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司在一审诉讼中未申请追加大渡口区八桥镇人民政府融城社区居委会为本案第三人参加诉讼，现在二审申请追加，不符合我国现行法律规定，且第三人是否参加本案诉讼与本案判决结果无关联性，故本院不予准许。综上所述，晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆晋愉物业服务有限公司、重庆晋愉林畔物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  苏致礼二〇二一年三月十九日法官助理  陈园媛书 记 员  李云蝶