江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10137号上诉人（原审被告）：甘俊，女，1988年10月3日生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐允青，安徽宇润律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄太卫，安徽宇润律师事务所律师。被上诉人：王重（系王德新儿子），男，1978年12月17日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人：袁国英（系王德新妻子），女，1954年6月5日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人甘俊因与被上诉人王重、袁国英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。甘俊上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人支付被上诉人损失9500元，没有事实和法律依据。1.被上诉人并未举证证明其因租赁合同解除受到了损失以及实际损失的大小。一审法院酌定上诉人支付被上诉人9500元损失的前提是被上诉人已经举证证明损失的存在或者确已发生的前提事实成立，且法庭没有确切的额度参照。被上诉人提交的欲证明其主张的跑腿费、更新设施费等证据，一审法院均未予以采信。一审法院在没有任何有效证据证明损失成立时，支持被上诉人的房屋空置损失，显然不合理，也不合法。2.涉案房屋若有空置损失，上诉人也无需赔偿。首先，上诉人已经于2020年1月11日将涉案房屋交还给被上诉人，涉案房屋交付前的租金上诉人已经支付，涉案房屋交还后，被上诉人即具有了占有、使用、出租等完全的控制权和自由处置权，房屋是否出租使用还是空置，已经属于被上诉人的物权权利，上诉人无权干涉、当然也就不应承担任何责任。即便涉案房屋确实空置至今，无论何种原因导致空置均与上诉人无关。其次，涉案房屋若有空置损失，完全系被上诉人怠于采取措施导致的扩大损失，应由被上诉人自行承担。（2020)苏01民终2527号民事判决书，同样认为被上诉人在上诉人已经违约的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。本案，被上诉人并未提供证据证明，其为防止损失的扩大采取了措施。3.上诉人已经支付了违约金，无需再赔偿损失。如果被上诉人认为，违约金过低，不足以弥补其损失，如前所述，应当举证证明，一审法院在被上诉人未提供任何证据的情况下，判决上诉人在违约金之外，再行赔偿被上诉人损失，没有任何法律依据。综上，请二审法院依法改判。王重、袁国英未答辩。王德新向一审法院提出诉讼请求：甘俊赔偿王德新租金损失及其他损失共计29865元，其中中介跑腿费500元、更新设施700元、之前案件诉讼费535元、律师咨询费2000元、可得利益损失租金4900×7-4900-4900=24500元（2020年1月12日至8月24日）、10天免租期4900÷30×10=1630元。一审法院认定事实：（2019）苏0106民初12099号民事判决查明，2019年8月31日，甘俊（乙方、承租方）与王德新（甲方、出租方）签订租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方生活居住，租期自2019年9月10日起至2020年8月24日止，月租金4900元，租金总计58800元，自合同签订之日起，乙方向甲方支付半年租金29400元，下半年租金26950元于2020年1月31日前一次性向甲方支付；乙方向甲方交纳押金5000元；本合同自双方签字生效，双方均应严格履行本合同应尽的各项义务，违约方承担违约责任，违约金为5000元等等。合同签订后，甘俊支付王德新租金29400元，押金4900元。王德新将涉案房屋钥匙一把交付甘俊，甘俊对涉案房屋内的家用电器进行了查验。2019年9月9日，王德新询问甘俊是否回南京，等甘俊回南京时把电、气卡号给甘俊，甘俊回复称大概十五六号的样子回南京。甘俊询问涉案房屋内的水龙头、灯、马桶是否修好，王德新回复称已换成新的。2019年9月10日，甘俊向王德新发送微信称，正式通知王德新终止双方签订的租房合同，甘俊认违约责任并承担5000元违约金，希望王德新退还预付的房租29400元，押金4900元作为违约金不用退还，100元的违约金差额在预付房租中扣除。王德新回复称合同已生效，房屋已交付，甘俊提出的要求和理由不合理不合法，承担违约责任并不能免除违约者还应承担的赔偿责任。后该判决认定，关于合同解除问题。王德新作为出租人已将约定的租赁物交付甘俊，甘俊作为承租人亦应按约全面履行合同。甘俊以同住人恐高合同无法继续履行为由要求解除租赁合同，不符合合同约定和法律规定，但考虑甘俊已在他处居住，继续履行合同会增加履约成本，为平衡双方利益，甘俊要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持，甘俊在租赁合同解除后应将涉案房屋返还王德新，如甘俊于2020年3月9日前返还涉案房屋，则王德新应将涉案房屋返还之日至2020年3月9日期间的租金退还甘俊。甘俊作为违约方应当承担的违约责任不因解除合同而减少或者免除，对于违约金或损失赔偿问题，甘俊可另行解决。遂判定：一、解除甘俊与王德新20**年8月31日签订的租赁合同；二、甘俊于判决生效之日起五日内将南京市房屋返还王德新；三、王德新于判决生效之日起五日内退还甘俊实际返还上述房屋之日起至2020年3月9日期间的房屋租金（租金标准为4900元/月，如甘俊于2020年3月9日之后返还房屋，则王德新无需退还租金）。后王德新不服该判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）苏01民终2527号民事判决，查明，王德新表示，其同意甘俊对外转租，但是甘俊对转租应当提供一个担保。甘俊提交房屋交付通知、快递单及签收信息，证明甘俊于2020年1月9日将涉案房屋钥匙邮寄给王德新，王德新在2020年1月11日已经签收，涉案房屋在2020年1月11日已经交付给王德新。王德新认可其收到该快递，但认为该证据和本案没有关联性，一审判决返还房屋，钥匙仅是房屋的配件之一，房屋应当要进行验收，其在收到钥匙后未去涉案房屋查验。庭审中，王德新表示，如果法院判决解除租赁合同，其希望就甘俊应承担的违约责任问题在本案中一并处理。甘俊不同意在本案中一并处理，表示如果法院二审判决其赔偿损失，则其上诉权无法保障。该判决认定，一审判决解除合同符合法律规定，双方的租赁合同解除后，甘俊作为违约方应依法承担相应的违约责任。王德新虽表示愿意在二审中就此问题一并处理，但因甘俊不同意，且双方不能就此协商一致，王德新可另行主张权利。王德新虽不同意解除租赁合同，但在甘俊已违约的情况下，王德新应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。甘俊在一审判决后，于2020年1月9日将涉案房屋钥匙通过邮寄的方式交付给王德新，王德新亦于2020年1月11日予以签收，王德新虽称其未去涉案房屋查验，但其在审理期间亦未提供证据证明涉案房屋不符合交付的条件，故应当视为甘俊已将涉案房屋返还给王德新。甘俊应付的租金应计算至王德新20**年1月11日收到涉案房屋钥匙时止，王德新应将2020年1月12日至2020年3月9日期间已收取的房屋租金返还给甘俊。经计算，王德新应返还甘俊租金为9369.23元[29400元-（29400元÷182天×124天）]。为证实已采取措施防止损失扩大，王德新提供照片两张。甘俊认为照片不清楚，无法证明王德新为了防止损失扩大招租。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，一审法院从甘俊已在他处居住，继续履行合同会增加履约成本，为平衡双方利益的角度出发，支持了甘俊要求解除租赁合同的诉讼请求。但甘俊系根本违约，故王德新有权要求甘俊赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方的租赁合同期限约为12个月，月租金为4900元，甘俊签订合同后不久即表示不再履行，甘俊已支付的费用为24930.77元（租金20030.77元、押金4900元）。王德新主张甘俊须再支付可得利益损失24500元，加上甘俊已承担的24930.77元，合计49430.77元，已经超过10个月租金，与合同实际履行应支付的租金相差不足2个月租金。而（2020）苏01民终2527号认定，王德新虽不同意解除租赁合同，但在甘俊已违约的情况下，王德新应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。在（2020）苏01民终2527号民事判决未生效前，王德新一直不同意解除合同，故王德新提供的照片与其防止损失扩大的主张缺乏关联性，故王德新已采取措施防止损失扩大的主张，一审法院不予支持。综合考虑甘俊的违约程度、合同履行的状况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定损失为9500元。关于更新设施费用700元，系为履行出租人义务而实施，更新后的设施亦归王德新所有，王德新主张作为甘俊违约的损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于律师咨询费2000元、中介跑腿费500元，王德新并未提供证据证实已实际发生费用，且上述费用并非必要支出，作为损失亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于10天免租期的租金4900÷30×10=1630元，双方在9月9日还在协商交付水电卡等事项，尚未完全交付，王德新的该项主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于诉讼费的负担，系法院根据当事人的主张作出的负担，双方并未作出约定，故王德新要求甘俊负担，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、甘俊于判决生效之日起五日内支付王德新损失9500元；二、驳回王德新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元，减半收取273元，由甘俊负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。王德新于二审审理期间去世，本院依法追加王德新的继承人袁国英、王重为被上诉人参加诉讼。本院认为,因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人请求承租人赔偿损失的，应予支持。生效的（2020）苏01民终2527号民事判决认定，双方当事人签订涉案租赁合同后，上诉人单方要求解除，其行为构成根本违约。合同解除后，上诉人应当承担违约责任，赔偿被上诉人相应损失。本案被上诉人起诉上诉人赔偿其租金损失等共计29865元。甘俊陈述其已承担了违约金，不同意再行赔偿损失。根据双方签订的租赁合同内容、上诉人的违约程度、合同履行状况以及双方当事人在合同履行过程中的行为，一审法院认为双方合同约定的违约金不足以弥补被上诉人损失，故在认定上诉人承担5000元违约金的基础上，酌定上诉人再行赔偿被上诉人损失9500元，并无不当。据上，上诉人认为其已支付租金、承担违约金，无需再行赔偿损失的上诉理由，本院不予采信。综上，甘俊的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由甘俊负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二一年三月十六日法官助理焦玲书记员刘东