江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初1430号 原告：徐茞，女，1970年6月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：曹坤，江苏国泰新华律师事务所律师。 被告：周吉平，男，1969年11月11日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：万波，江苏泓图律师事务所律师。 被告：南京三色装饰工程有限公司，住所地在南京市秦淮区石门坎100号05幢101室。 法定代表人：朱金龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周军，该公司监事。 原告徐茞与被告周吉平、被告南京三色装饰工程有限公司（以下简称三色公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告徐茞的委托诉讼代理人曹坤、被告周吉平及其委托诉讼代理人万波、被告三色公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐茞向本院提出诉讼请求：1.判令被告周吉平向其支付房屋占有使用费2381176.3元；2.判令被告三色公司对周吉平的上述债务承担连带责任；3.判令周吉平、三色公司共同支付占用房屋期间的电费6595元、赔偿其房屋清理费用3500元；4.本案诉讼费、保全费由周吉平、三色公司负担。 事实和理由：2015年12月29日，南京市中级人民法院（以下简称南京中院）依法作出（2015）宁执恢字第130-1号《执行裁定书》，裁定如下：一、登记在金马商贸公司名下位于江宁开发区宁溧路东侧房地产［房产证号：宁东系字第××号，土地使用权号：江宁国用（开发）自第××××号］归徐茞（身份证号码3210211970××××××××）所有。二、徐茞可持本裁定书到上述房地产登记管理机构办理产权过户登记手续。其自2015年12月29日取得上述房屋所有权、土地使用权以来，周吉平、三色公司一直以强占、出租、转租等非法手段使用上述房地产并获益。其多次要求周吉平、三色公司腾空、搬离上述房地产并支付占有使用费，周吉平、三色公司拒不搬出也拒绝付费。故诉至法院，提出以上诉请。 被告周吉平辩称：其与原江宁县金马商贸实业总公司（以下简称金马公司）就上述房产存在租赁合同，到期时间为2019年12月7日，到期当天其已清空大部分房屋，少部分房屋因为与承租户交接拖到了2020年1月24日清空。原告徐茞起诉的时间是2020年3月，是在其清空房屋之后，当时房屋已由徐茞控制使用。其占有使用上述房产期间的租金已支付给金马公司，徐茞虽然通过执行程序获得房产，但不能破除租赁关系，徐茞向其主张占有使用费没有法律依据。其向金马公司支付租金的标准为每年100000元，徐茞主张的占有使用费标准过高。徐茞主张占有使用费应受诉讼时效限制。关于徐茞主张的电费，已由各承租户交纳到2019年12月底，后徐茞对水电线路进行了改装，产生的电费应由徐茞自行承担。 被告三色公司辩称：其与被告周吉平签订了《房屋租赁合同》，向周吉平承租上述房产后出租给各承租户，其与周吉平之间的租赁合同合法有效，其也按时向周吉平支付租金。2019年12月8日，原告徐茞张贴公告，认为对上述房产享有所有权，并要求各承租户返还房屋，其认为徐茞应当向周吉平主张权利。2020年1月10日，南京中院张贴公告，要求各承租户在1月24日前迁出，其通知周吉平前来处理。同年1月15日，其与周吉平达成协议，解除双方签订的《房屋租赁合同》，其在合同解除后向周吉平返还了上述房产。周吉平在合同解除后向其支付了补偿款，由其向个承租户进行补偿。大部分承租户在2020年1月24日前已经迁出，少部分承租户因为临近春节未能及时迁出，其也与南京中院进行了沟通，南京中院同意该部分承租户春节后元宵节前迁出，后该部分承租户也陆续迁出。其与周吉平之间存在租赁合同，与徐茞没有法律关系，徐茞要求其承担连带责任没有依据。 本院经审理认定事实如下：2001年4月28日，南京中院作出（2001）宁经初字第35号民事判决书，认定金马公司未按借款合同约定向原中国工商银行江宁县支行（以下简称江宁工行）归还贷款本息；同时，金马公司将宁溧路东侧房产（建筑面积门面房1284平方米、商住楼2730平方米，用地面积1020平方米）作为上述借款的担保抵押给江宁工行，金马公司应承担相应责任。该判决判令金马公司归还江宁工行借款本金6000000元及利息等；江宁工行对金马公司的2730平方米商住楼享有优先受偿权，江宁工行对1284平方米门面房在江宁农行抵押权实现后的剩余价款中优先受偿。 2005年7月25日，中国工商银行江苏省分行与中国东方资产管理公司南京办事处（以下简称东方资产南京办）达成协议，将（2001）宁经初字第35号民事判决书中江宁工行的债权转让给东方资产南京办。 2014年2月25日，东方资产南京办又将上述债权转让给原告徐茞。2015年8月15日，经南京中院审查，将（2001）宁经初字第35号申请执行人变更为徐茞。同年8月19日，南京中院裁定拍卖金马公司名下的宁溧路东侧房产，经三次拍卖无人竞买而流拍，徐茞愿意以第三次流拍价9250000元接受上述房产。同年12月29日，南京中院作出（2015）宁执恢字第130-1号执行裁定：登记在金马公司名下的位于江宁开发区宁溧路东侧房地产［房产证号：宁东系字第××号，土地使用权号：江宁国用（开发）字第××××号］归徐茞所有。该裁定于2016年1月15日送达徐茞及金马公司。2016年4月18日，南京中院作出（2015）宁执恢字第130号执行通知书，告知上述房产已归徐茞所有，以2016年1月15日为基准日，此后房租归徐茞所有。上述房产坐落于本区双龙大道××号。 另查明：2009年12月8日，金马公司向被告周吉平出具《承诺书》，载明：“兹有江宁金马商贸实业总公司，向周吉平累计借款278万元，利息按年15%计算，目前因公司经济困难无法归还借款及利息，经双方协商，将江宁金马商贸实业总公司坐落于河定桥旁双龙大道东侧金马公司二层办公楼及食堂（5间）房屋使用权按年折价10万元转抵给债权人周吉平，此款作为冲抵金马公司债务，期限为10年（即2009年12月8日起至2019年12月7日止），使用权转让后，房屋装修改造费用全部由周吉平承担，房屋使用权到期后，如需继续使用，双方再作协商。” 2013年7月5日，周吉平与被告三色公司签订《房屋租赁合同》，约定由周吉平将江宁区双龙大道1201号院内（注：实际为双龙大道1229号）二层楼房出租给三色公司使用，租期自2013年7月20日至2018年7月19日，租金每年递增2%，第一年130000元、第二年132600元、第三年135252元。该《房屋租赁合同》到期后，周吉平与三色公司又签订两份租赁合同，确定继续由三色公司承租上述二层楼房，租期分别自2018年7月20日至2019年7月19日、2019年7月20日至2020年7月19日；租金为每年126000元。三色公司在承租上述二层楼房后，又分租给各承租人。 2017年7月22日，周吉平向三色公司出具承诺书，确定上述二层楼房继续由周吉平出租给三色公司，如租赁期内发生产权纠纷，周吉平与房主协商好支付给谁后由三色公司支付租金，周吉平收到三色公司租金后如出现任何纠纷由周吉平承担法律责任，与三色公司无关。 又查明：南京中院在拍卖金马公司房产时对该房产明确注明：“建筑面积为1088.14平方米（房屋所有权号：宁东系字第××号），土地面积为1263.7平方米［国有土地使用证号：江宁国用（开发）字第××××号］……房屋所有权人因欠周吉平债务，将上述房产使用权于2009年12月8日折价10万元抵给债权人周吉平使用，现由周吉平对外出租收益，使用期限10年（自2009年12月8日至2019年12月7日）……租赁情况：有租赁。” 2020年1月10日，南京中院在本区双龙大道××号院落内张贴公告，责令占用上述房产的人员于2020年1月24日前迁出，逾期未迁出，将依法强制执行。 2020年1月15日，周吉平与三色公司达成《协议》，载明：“周吉平与三色公司原签订的房屋租赁协议，时间为2019年7月19日至2020年7月18日，由于该房屋由南京市中级人民法院执行局执行给了徐茞，到期日期为2019年12月7号。市执行局于2020年1月10日下达了执行通告，以致本协议至2019年12月7号后将无法履行。现由出租方周吉平与和承租方三色公司达成协议如下：由于合同提前终止，给原房屋承租方三色公司造成了一定的损失，现经协商由出租方周吉平以2019年7月19号至2019年12月7号所应得的房租作为合同终止的补偿，双方达成了一致意见。” 审理中，经本院勘验，徐茞通过南京中院执行取得的江宁开发区宁溧路东侧房产位于本区双龙大道××号，分为门面房（单层，坐南朝北，面积152.68平方米）、商住楼（二层，坐东朝西，面积935.46平方米）及部分违建房屋；商住楼一层、二层均被分隔为9间房屋。 徐茞自认其在2019年12月8日收回门面房及违建房屋；自2020年2月8日起陆续收回商住楼，至2020年4月6日全部收回商住楼；2019年12月，门面房、商住楼及违建房屋均接上同一电表。周吉平提交了徐茞于2019年12月8日、9日就门面房、违建房屋与新承租户签订的租赁合同，根据合同约定，租金标准为85～92.31元/平方米/月。 徐茞提交了三色公司与案外人陈某某签订的《房屋租赁合同》、同地段房屋租金网络查询结果以证明三色公司在承租商住楼后，又以40元/平方米/月的价格将其中一间出租给陈某某；且同地段房屋租金标准在42～56元/平方米/月，故其酌定按照43.19元/平方米/月主张占有使用费。 徐茞主张的占有使用费分为门面房及商住楼两部分，其中门面房的占有使用费自2016年1月15日民事裁定书送达起至2019年12月8日，为312567.41元（152.68平方米×43.19元/平方米/月×47.4个月）；其中商住楼的占有使用费自2016年1月15日至4月1日，为2068608.89元（935.46平方米×43.19元/平方米/月×51.2个月），合计2381176.3元。周吉平称其对各承租户实际迁出的时间不清楚。三色公司陈述除商住楼一楼的三户承租户外，其余承租户均于2020年2月8日元宵节前迁出并由徐茞收回房屋；该三户中有两户于2020年3月迁出，另一户（面积约60平方米）于2020年4月清明节前迁出。徐茞则陈述其在2020年3月20日至商住楼查看，剩余三户中已有两户迁出，另一户（面积约60平方米）于2020年4月3、4日迁出。 徐茞提交了2020年1月、2月、3月的电费账单以证明其在该三个月共计交纳电费6021元，故其按此数额主张电费；还提交了保洁费收款收据、照片以证明其为清理收回的房屋支付保洁费3500元。周吉平、三色公司对电费账单真实性不持异议，但认为徐茞在2020年1月已收回大部分房产，电费应由徐茞自行承担；并认为徐茞收回的房屋是否需要保洁不清楚，对保洁费不予认可。 以上事实，有（2001）宁经初字第35号民事判决书、（2015）宁执恢字第130-1号执行裁定书、（2015）宁执恢字第130号执行通知书、《承诺书》、《房屋租赁合同》、承诺书、拍卖公告、公告、《协议》、勘验笔录、电费账单、收款收据、照片及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告徐茞于2016年1月15日经南京中院执行裁定取得本区双龙大道1229号房产的物权后，应对该房产享有占有、使用、收益的权利。但徐茞在取得上述房产时即知晓该房产已被原所有权人金马公司以抵债的方式出租给被告周吉平，且在金马公司出具《承诺书》时即视为周吉平已付10年的租金，徐茞应当接受该物权上存在的瑕疵，无权向周吉平主张2016年1月16日至2019年12月7日期间的租金损失。周吉平在2016年也已知晓上述房产已经归徐茞所有，但其仍在2019年12月7日之后继续以出租给被告三色公司的方式占用上述房产，属于无权占有，故周吉平应自2019年12月8日起赔偿徐茞租金损失至上述房产返还给徐茞之日。因徐茞已在2019年12月8日收回门面房，周吉平无需就门面房部分赔偿租金损失。关于商住楼的租金损失标准，结合市场行情及房屋状况，本院酌定为40元/平方米/月。关于占有使用的期间，应根据徐茞收回房屋的面积分别计算，其中一户60平方米面积应自2019年12月8日自2020年4月1日（116天）；另两户104平方米面积（因双方均未举证，酌定按照935.46平方米÷18间×2≈104平方米）应自2019年12月8日至2020年3月20日（104天）；其余771.46平方米面积应自2019年12月8日至2020年2月8日（63天）。综上，周吉平应赔偿徐茞租金损失88503.97元（60×40÷30×116＋104×40÷30×104＋771.46×40÷30×63）。关于徐茞要求被告三色公司对周吉平的上述债务承担连带责任的主张，因三色公司在承租商住楼过程中并无过错，该诉请没有事实和法律依据，本院对此不予支持。徐茞要求周吉平、三色公司共同支付2020年1月、2月3月的电费6021元，但徐茞已于2019年12月8日起陆续收回房屋，对该部分电费是由谁使用产生无法区分，本院不予支持。徐茞要求周吉平、三色公司共同赔偿其房屋清理费用3500元，周吉平、三色公司均不认可，徐茞亦未提交充足的证据予以证实，本院也不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告周吉平向原告徐茞赔偿租金损失88503.97元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清； 二、驳回原告徐茞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25930元，由原告徐茞负担24970元，由被告周吉平负担960元；本案财产保全费5000元，由徐茞负担4815元，由周吉平负担185元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  张雨青 二〇二一年三月十二日 见习书记员  全 鑫