江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终211号上诉人（原审被告）：王荣生，男，汉族，1965年8月7日出生，原籍河南省民权县，住淮安市盱眙县（龙虾城院内）。委托诉讼代理人：钟开全，江苏法嘉德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王正春，男，汉族，1962年2月19日出生，住淮安市淮阴区。上诉人王荣生因与被上诉人王正春房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2020）苏0830民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王荣生上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.上诉人主体不适格。2017年2月1日的《承包合同》、2019年3月签订的《合作协议》《租赁合同》的主体均是两个单位，上诉人是承包方的法定代表人，行使的是公司权利；2.原审法院将被上诉人支付的五万元认定为押金显然不妥，违反了租赁合同的本意，应为租金，上诉人已履行了交付租赁场地的合同义务，被上诉人应当支付租赁费用；3.上诉人与被上诉人签订的合同已由发包方的负责人尚开柱签字认可；4.环保部门要求的整改系针对上诉人公司因生产钢管要求的整改，与被上诉人的租赁没有关系，被上诉人接收租赁物后在使用中不交水电费导致被停水停电与上诉人无关；5.原审法院将无法取得环评报告的责任强加给上诉人不公正，上诉人在合同中约定，对被上诉人需要证件仅是协助办理义务。被上诉人王正春辩称，被上诉人是与上诉人个人签订的合同，与盱眙保中钢管有限公司无关，合同亦无公章。涉案厂房于2018年被查封，上诉人也未缴纳50万元罚款。被上诉人在一审时提供过盱眙马坝法庭与苗涛芳的谈话记录，证明被上诉人因租赁涉案厂房将押金五万元付至苗涛芳账上。本案租赁合同为无效合同。王正春一审起诉请求：1.王荣生偿还50000元的房租押金，并解除双方于2019年3月15日签订的《租赁合同》；2.本案诉讼费用由王荣生承担。一审法院认定事实:淮安盱眙经济开发区（马坝）新区管委会将闲置的江苏鑫岭钢管有限公司厂房等以江苏鑫岭钢管有限公司名义对外出租。2017年2月1日，江苏鑫岭钢管有限公司（甲方）与盱眙保中钢管有限公司（乙方）签订《承包合同》。该合同约定：“一、乙方承包甲方租赁的坐落于在江苏省盱眙县马坝镇经济开发区工五路的场地、厂房及设备等资产。二、承包期暂定15年，自2017年2月1日起至2032年1月31日止，年承包费递增或幅度不超过年承包费10%（年承包金甲乙双方议定为五年一定）。三、年承包费人民币大写贰拾万元，乙方于本合同签订之日起即支付第一年承包费贰拾万元，以后每年承包费用乙方须提前一个月付清。承包费均付至甲方指定账户，并以甲方出具的收款收据为凭。……。发包方（签字）：承包方（签字），第三方见证：淮安盱眙经济开发区（马坝）新区管委会（印章），年月日。”盱眙保中钢管有限公司、王荣生租用江苏鑫岭钢管有限公司位于江苏省盱眙县马坝镇经济开发区工五路的场地、厂房及设备等资产，并进行生产经营。2017年7月，盱眙保中钢管有限公司就年产1万吨钢管项目作出建设项目环境影响报告表，封面内容有“项目名称：年产一万吨钢管项目，建设单位（盖章）盱眙保中钢管有限公司，编制日期：二O一七年七月，江苏省环境保护厅制”。2018年8月16日，马坝镇安全生产大检查与隐患排查登记表（复印件）。其中内容有“单位：盱眙保中钢管有限公司/法人代表：王荣生/安全科长：王万武……检查的基本情况：未经环保部门验收在试生产。检查发现的事故隐患：1、在整改期间未经环保局验收私自生产。2、环保设施未正常使用，未达到零排放。3、生产车间仍有刺激性异味产生，没有正常吸收。5、行车操作工无特种作业证。6、邻近生产车间施工员工未戴防毒面具，存在职业危害。整改意见：要求从即日起立即停止生产，待环保局现场验收合格后再生产。被查单位负责人（签名）：王荣生……”此后，盱眙保中钢管有限公司没有提供环评报告。2019年3月4日，王正春（乙方）与王荣生（甲方）经王万武介绍签订《合作协议》。该协议约定：“经双方协商一致，甲方同意将盱眙保中钢管有限公司，租赁给乙方经营使用并签成如下协议：一、期限为壹年，2019年3月1日至2020年3月日止。二、租赁租金，全年伍拾万元，分四季度付清。三、甲方负责乙方所需要办理的一切所需要的证件，生产经营同甲方无关，也不需甲方承担一切责任，甲方所欠债务同乙方无关。四、乙方必须按时履行合同按时交纳租赁费用。五、自签订之日起，甲方将厂房、宿舍、以收厂内一切机器、设备，以清单方式交给乙方，合同期满，乙方如数交还给甲方。……甲方：王荣生/乙方：王正春/见证人/日期：2019年3月4日。”王正春、王荣生均在协议上签名。2019年3月4日，王荣生向王正春出具50000元收条。该收条内容为：“收条/今收到王正春房租费50000元.伍万元整，钱转到苗涛芳卡上/王荣生，2019年3月4号”。王正春按王荣生意图将押金50000元汇到苗涛芳账户上。2019年3月15日，王荣生（甲方）与王正春签订《租赁合同》。该合同约定“经双方协商一致，甲方同意将盱眙保中钢管有限公司厂房（厂房二字为手写添加），租赁给乙方经营使用并签成如下协议：一、租赁期限为壹年，即从2019年3月1日至2020年3月日止；二、租赁租金，全年伍拾万元，分四季度付清，后三次付款需提前一个月支付。自租赁合同生效日起，一切水电、煤气费用由乙方承担。三、甲方现有的证件给乙方使用，以后需要证件，由甲方协助办理，费用由乙方承担，同甲方无关，甲方不承担一切责任，甲方所欠债务同乙方无关。四、乙方必须按时履行合同按时交纳租赁费用。五、自签订之日起，甲方将厂房、宿舍、以及厂内一切机器、设备，以清单方式交给乙方，合同期满，乙方如数交还给甲方。必须完好，如有损坏必须赔偿。……甲方：盱眙保中钢管有限公司王荣生/乙方：王正春/见证人：李开权/日期：2019年3月15日。”王荣生、王正春均在合同上签名，王荣生在该合同上手写盱眙保中钢管有限公司，没有盖公司印章。王正春准备生产时厂里停水停电，后来知道被环保部门处罚500000元，被要求整改。2019年4月7日，王正春因向王荣生索要涉案的50000元不成，随即向盱眙县公安局马坝派出所报警。盱眙县公安局马坝派出所接处警工作登记表上记载：“接警后民警章勇侠带队出发，到达现场后经了解王正春2019年3月4日通过微信转账给苗涛芳5万块钱，现王正春称其转账给苗涛芳的5万块钱是借款，而苗涛芳称是合同押金，双方意见不一样，民警现场告知去法院处理。”2019年8月26日，因王正春起诉苗涛芳民间借贷纠纷一案【案号为（2019）苏0830民初3201号】，盱眙县人民法院马坝法庭工作人员与苗涛芳进行谈话，其中内容有“审：对于该案，原告王正春起诉你民间借贷的事实你什么意见？苗：我不认可欠他钱，他打过50000元给我是因为他要租赁我们厂房打的押金，不是我欠他的钱。当天我收到这笔钱之后，我们公司法人王荣生出具了一张收条给他。……审：后期有没有租赁厂房？苗：厂房租赁给他了，但是他后期的租金一直没有交。……”苗涛芳在该份笔录上签名。后王正春因诉讼主体不适格予以撤诉。此后，王正春一直向王荣生索要涉案的50000元款项，双方协商无果，遂诉至来院。一审另查明，盱眙保中钢管有限公司系有限责任公司由自然人独资，法定代表人系王荣生，股东为王荣生一人，公司成立日期为2015年12月16日，营业期限自2015年12月16日至2065年12月15日，该公司于2019年6月29日核准，营业执照显示在业状态，其经营范围：钢管生产及销售，金属表面处理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。苗涛芳原是盱眙保中钢管有限公司员工。本案审理中，王荣生陈述：“我是法定代表人，没找到公章，所以未盖。50000元没有转到公司账户上，由苗涛芳直接为公司买生产经营材料碱等支付了。”其没有提交相关支付票据。案外人苗涛芳出具证明材料一份，内容为“证明/2019年4月份王正春从王荣生手中租用保中钢管厂房一年，租金合同为一年50万。王正春主动先付5万元给王荣生，要求王万武找员工处理厂房内卫生和一些设备的安装，一切有王万武为领导，5万元为合同内的租金。另王正春在租用期房后将王荣生的债主王春英的两个设备抵押运走，后来王荣生的房租费和员工工资一直没有拿到。王正春跑了/特此证明，本人证言可负法律责任/证明人：苗涛芳”案外人王万武出具证明材料一份，内容为“2019年4月份王正春从王荣生手中租用厂房，租金合同为一年50万元，王正春主动先付5万元给王荣生，并且要求我找员工处理污水污泥，因为要片碱资金不足，至今还欠工人工资4.3万元。另外王正春在租用厂房期间将王荣生的债主王春英的酸洗设备让人运走了，后来王荣生的房租费和工人工资一直没有拿到，王正春不接电话跑了。特此证明/证明人：王万武”王荣生提交苗涛芳微信发送的照片打印件一份，其中内容有“王总、苗总，同意将戴南王大姐酸洗池拖走，王正春，2019年3月4日。”王正春对此认为照片上内容不是本人所写；王春英证明材料（复印件）一份，内容为“证明/王春英从2018年11月28-2019年元月13号共生产1845.784×70元=129204.88元，收到81000元，欠48204.88元，最后两车未算，保中钢管，元月16号。”一审法院认为：本案争议的焦点是王荣生在本案中主体是否适格，双方于2019年3月15日签订的《租赁合同》是否可以解除以及王荣生是否应当退还王正春50000元押金等。关于王荣生在本案中主体是否适格问题。王荣生虽是盱眙保中钢管有限公司的法定代表人，但也是该公司的唯一股东即自然人独资。王正春与王荣生先是签订《合作协议》，王正春将租房押金50000元打入王荣生指定公司员工账户，该款未转入公司账户，并由王荣生个人出据给王正春，双方后又签订《租赁合同》，该协议、收条、合同均是王正春、王荣生个人签名，盱眙保中钢管有限公司在租赁合同上署名也是王荣生个人手写，并未盖章确认，王荣生也未得到盱眙保中钢管有限公司的授权。根据合同相对性，王正春与王荣生均系《合作协议》、《租赁合同》的当事人，故王荣生是本案的适格主体。本案审理中，王正春明确不要求追加盱眙保中钢管有限公司作为本案的被告。关于双方于2019年3月15日签订的《租赁合同》是否可以解除问题。我国《合同法》规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”结合本案而言，庭审中，王正春明确要求解除2019年3月15日双方签订的《租赁合同》，该合同虽系双方当事人的真实意思表示，但没有经淮安盱眙经济开发区（马坝）新区管委会或江苏鑫岭钢管有限公司同意对外转租，环保部门处罚被要求整改，并停水停电，且生产条件不能达到环评报告所要求的相关条件，且《合作协议》约定：“甲方负责乙方所需要办理的一切所需要的证件。”以及《租赁合同》约定：“甲方现有的证件给乙方使用，以后需要证件，由甲方协助办理，费用由乙方承担，…。”目前，该生产条件不能达到环评报告所要求的相关条件，合同解除符合法律规定的其他情形，故王正春可以解除双方于2019年3月15日签订的《租赁合同》。关于王荣生是否应当退还王正春50000元押金等问题。我国《合同法》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2019年3月15日，双方签订的《租赁合同》解除，涉及王正春交付王荣生租赁押金50000元，该押金50000元系王荣生个人立据，没有转入公司账户，公司也没有生产，其辩称公司使用也没有账目可查，故王荣生理应依法退还王正春租房押金50000元。双方当事人之间的其他问题由双方协商解决或另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、解除王正春与王荣生于2019年3月15日签订的《租赁合同》；二、王荣生于判决生效之日起十日内退还王正春押金计人民币50000元。案件受理费1050元，减半收取525元，由王荣生负担。二审中，上诉人王荣生提交尚开柱手写证明一份及江苏鑫岭钢管有限公司与江苏保中钢管有限公司于2017年1月13日签订的《承包合同》复印件一份，证明涉案厂房已得到江苏鑫岭钢管有限公司同意后转租给王正春。被上诉人王正春质证称，其与尚开柱从未见过面，本案租赁合同中尚开柱的签字亦无法确认是否其本人所签，对于王荣生提供的证据不予认可。本院认为，该手写证明仅有尚开柱本人签字按印，并未有江苏鑫岭钢管有限公司的公章，尚开柱也未能提供江苏鑫岭钢管有限公司的法人代表证明或授权委托手续，该组证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，王荣生与王正春于2019年3月4日签订《合作协议》，王荣生于2019年3月4日出具收条，2019年3月15日双方签订《租赁合同》，均只有王荣生的签字，无江苏保中钢管有限公司的公章确认。王荣生未向王正春出示公司授权委托手续，王正春所支付的50000元亦未付至公司账上，故对王荣生所提其系行使公司权利的主张，本院不予支持。因涉案厂房系江苏保中钢管有限公司从江苏鑫岭钢管有限公司承包而来，上诉人提供的证据不能证明其与被上诉人王正春的《租赁合同》得到原出租人同意。《租赁合同》中作为见证人签字的尚开柱也并非江苏鑫岭钢管有限公司法定代表人，上诉人此项主张，证据不足，本院亦不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案厂房于2018年被环保部门处罚要求整改并停水停电，王荣生在未整改合格的情况下将涉案厂房出租给王正春使用，因王正春租赁涉案厂房经营不锈钢酸洗项目，必须开展环境影响评价，双方合同亦约定“甲方负责乙方所需要办理的一切所需要的证件”“甲方现有的证件给乙方使用，以后需要证件，由甲方协助办理，费用由乙方承担，…”，涉案厂房生产条件并不能达到环评报告所要求的相关条件，故王正春租赁涉案厂房的合同目的无法实现，其要求解除本案合同符合法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被上诉人王正春因涉案厂房无法经营，亦未实际使用租赁厂房，其向上诉人主张返还已支付50000元的请求，不违反相关法律规定。因王正春支付50000元的行为与双方《租赁合同》中关于租金给付的约定并不吻合，一审法院认为王荣生理应依法退还王正春租房押金50000元，并无不当。综上所述，王荣生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王荣生负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年三月二十四日法官助理 何 倩书 记 员 鲍婷婷