贵州省都匀市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）黔2701民初2136号 原告：中国邮政集团有限公司黔南布依族苗族自治州分公司，住所地贵州省都匀市。 负责人：周明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：尚中平，系贵州法庄律师事务所律师。 被告：叶剑明，男，浙江省余姚市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：吴丽亚，系贵州黔匀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文忠春，系贵州黔匀律师事务所实习律师。 原告中国邮政集团有限公司黔南布依族苗族自治州分公司（以下简称邮政黔南分公司）与被告叶剑明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告邮政黔南分公司委托诉讼代理人尚中平，被告叶剑明及其委托诉讼代理人吴丽亚、文忠春到庭参加诉讼。 原告邮政黔南分公司向本院提出以下诉讼请求：1.判决立即解除原、被告之间的不定期租赁合同；2.判决被告立即向原告交还位于都匀市（车库）第二层202号租赁房屋；3．判决被告立即向原告支付自2017年1月1日起至实际向原告交还租赁房屋之日止的租金（截止2020年3月31日止，欠付租金暂计为：115元／月×39个月＝4485元）；4．本案全部诉讼费用由被告承担。事由和理由：2008年9月，被告开始租用原告位于都匀市（车库）第二层202号房屋一套，但双方未签订有书面租赁合同，被告每年向原告交纳租金1380元直至2016年，此后，被告未再向原告交过租金。原告从2018年8月起至起诉前，曾多次通知被告补交租金、将租赁房屋腾空并交还原告，但被告以各种理由拒不交还租赁房屋。现为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求依法判决并支持原告之诉请。 被告叶剑明辩称：1.原告邮政黔南分公司因维修其他房屋造成被告叶剑明的房屋阳台损毁，已构成违约。原告于2017年下半年维修案涉房屋楼上的房屋时，造成被告房屋外部的阳台严重损坏，致阳台上的棚子等全部毁损，该行为导致案涉房屋的危险性大大增加，已经威胁到被告及其家人的居住安全。在原告的该损毁行为发生后，被告多次找到原告，要求恢复原状，或者将该居住房屋的安全隐患问题解决，但是一直到2018年6月，原告依然未给被告解决该问题。致使被告为了安全生活，自行先垫付费用，对损毁部分进行维修，根据相关规定，原告应当向被告出租安全的房屋，在房屋出现损坏时，应及时维修。其次，原告主张被告租金仅支付至2016年，该主张显然不属实。被告是先向原告交纳下一年度的租金，才使用该房屋。且有原告开具的收据证明，2016年年底被告已向原告交纳了2017年度一整年的租金。据此，在租赁合同仍有效履行的情况下，且被告按时交纳租金，原告的行为已经构成了根本违约。2.被告现已经处于花甲之年，且患有冠心病、急性前间壁心肌梗塞、糖尿病等病痛，应当予以适当照顾。被告现年已经65岁，且于2013年4月份因为冠心病等心脏疾病住院，并因此安装了五个心脏支架，为此被告不能操劳过多。同时被告还患有糖尿病，多次因以上疾病住院，医生曾嘱咐其不可过度劳累等。且原被告双方之间的租赁合同期限为不定限，在该种情况下，应当充分考虑被告的具体情况，保障单位退休职工子女的权益，保障老年人的合法权益，给予其适当的照顾，依法应当驳回原告的诉讼请求。3.本案涉及历史遗留问题上世纪八十年代为响应贵州省及黔南州、都匀市关于职工个人住房的规定，黔南州邮电局为各位职工及退休职工落实住房及房产证等相关问题。被告父亲叶金林系黔南州邮电局（原告中国邮政黔南分公司的前身）退休职工，理应享有其分房资格，但是该政策不知何原因未落实到被告家，且原告一直不能解决被告家该问题，其行为已经严重损害了被告父亲的合法权益。本案案涉房屋是因为被告的父亲作为黔南州邮电局的退休职工，方租给其使用，系保障其单位退休职工的权益。因此，在解决房屋租赁纠纷之前，理应先解决上述历史遗留问题。基于上述理由，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，双方提交的相关证据能够反映案件的真实情况，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律的规定，本院对上述证据的证明力予以采信，可以作为认定本案法律事实的根据。 根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告叶剑明之父叶金林生于1925年12月24日，1979年8月10日原贵州省邮电管理局劳动工资处向叶金林颁发《工人退休证》，该退休证载明：参加革命工作时间1951年1月，连续工龄25年，工种勤杂员，原工作单位黔南州邮电局。1998年起，原信息产业部出台相关文件，全国实行邮电分营，黔南州邮电管理局分立为黔南州邮政局和黔南州电信局。2003年叶金林病逝，其生前与家人长期居住于都匀市即涉案争议的房屋内。叶金林病逝后，涉案房屋由被告及家人居住至今。 2008年2月19日，黔南州邮政局作为甲方与被告叶剑明作为乙方签订《黔南州邮政局周转房租赁协议》，载明：根据实际情况和加强企业周转房管理通知，为提高周转房使用效率，现甲方向乙方出租位于五街周转房，经甲、乙双方协商，订立如下协议：一、租用期限为一年，从2008年2月19日起2008年12月31日止。协议到期，如乙方需要继续租住，经甲乙双方协商同意后，可续签协议。二、租金标准：（一）根据企业的有关规定和乙方的情况。租金为每月115元。（二）租用期满，乙方必须准时退还。如不退还或违反有关管理规定，按市场租金的两倍计收房租。三、住房管理（一）乙方同意遵守企业下列规定：1、如有以下几种情况之一者乙方须把住房退回企业：调离企业、离职、辞职、退职。2、乙方必须服从企业整体规划需要，如有拆迁、调整，必须按期搬迁；如有工程维修，应予积极配合。3、遵守企业规定，乙方须按时交纳房租、水电费、公共用电、公共场所卫生分摊等有关费用，三个月以上（含三个月）不交清费用，企业将收回其住房。4、两人合租一套（单间）住房的，共同享有住房内共用部分的使用权；合租者的任何一方需临时占用共用部分，事前须经与同住协商同意，违者，将按违反住房管理规定处理。5、保证住房原有设施完好。企业周转房除允许安装热水器、排气扇、空调、窗帘外，一律不允许进行任何装修。对个别相对陈旧的楼房，企业允许乙方进行适当、简单的装修，但必须书面申请经甲方批准后方可施工。6、交还住房时，一律不允许私自拆除自费装修部分，应保持房屋完好，企业不负责补偿原装修费，同时不许向新入住户索取装修补偿费。7、乙方调离企业时，一律先办理退房手续，后办离职手续。（二）遇以下情况甲方有权组织清退住房：1、甲方需将周转房改作其他用还，2、乙方调离企业、病、辞职、退职或自行购置其他住房。（三）乙方不能擅自调换、强占、转让、转借、转租住房；不许改变租用房性质，不能利用周转房牟取私利，一旦发现，甲方将收回住房并按有关规定处理。 此后被告按每月115元的标准交纳房屋租金至2016年12月，原、被告未再重新签订租赁协议。因房屋年久失修，被告于2018年另行出资5,382.8元为涉案房屋安装了防盗门，并雇人在阳台上安装了防盗网、雨棚及栏杆等设施。 2018年8月22日原告工作人员在涉案房屋的门上张贴通知，注明：根据《黔南州分公司房屋土地资产租赁管理办法》的文件要求，我公司将对你所租用的都匀市（车库）二楼第2间进行收回，收回期限为2018年9月30日，请于2018年9月30日前将房屋腾空并交回。 2018年9月5日贵州法庄律师事务所向被告发出律师函，注明：你租赁邮政州分公司所有的位于都匀市（车库）二楼第二间公有住房居住使用至今，但你们双方当事人之间未签订有书面房屋租赁合同且对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照我国《合同法》第二百三十二条的规定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现邮政州分公司已于2018年8月22日书面通知你于2018年9月30日前将前述房屋腾空并交还邮政州分公司，即邮政州分公司将于2018年9月30日解除与你之间的房屋租赁合同并收回租赁房屋，请你在接到本律师函后，务必按时腾空并交还前述租赁房屋；若你逾期拒不腾空并交还前述租赁房屋，邮政州分公司将委托本律师通过诉讼途径依法追究你方的相关民事责任，届时所产生的一切经济损失将由你方自行承担。当月中旬，被告向原告的上级单位即中国邮政集团公司贵州分公司信访，主张涉案房屋系黔南州邮电局分配给其父亲叶金林的公有住房，请求该分公司核实有关情况，给予办理房改房的相关手续。 2018年9月27日原告作出《黔南州邮政分公司关于叶剑明同志反映事项的答复意见》［黔南邮分信访（2018）1号］，注明：贵州省邮政分公司：省分公司提出的信访事项由我公司调查，现就有关情况答复如下：一、基本情况：上访人员叶剑明，非我公司员工。二、具体诉求：反映其父亲叶金林所居住的房屋将被收回，其父亲是邮政员工，为什么未能参加单位的房改房购买。三、调查情况：因我公司对五街房屋进行清理，收回的房屋着简单装修后做为大学生公寓和周转房使用。这样一是为节约公司资金，二是便于管理。所以在清理过程对所租用的住户粘贴退房通知，要求租户将房屋退回我公司，且叶剑明所交租金只交到2016年，所以我公司有权收回其房屋。经查，我公司于1998年邮电分营，在查询分营档案中，有关人事人员划分中并未见其父亲叶金林划分到邮政公司相关资料，并且我公司只有分营以后的档案，后与电信公司人事档案员联系查找其父亲叶金林档案，都均未查找到。所以未查到叶剑明所上访的相关问题，我公司无法查实其具体情况。（此房屋1-3层均未有我公司员工购买，属我单位资产）。 2020年5月8日原告诉至本院，请求判决支持其本诉请求。 另查明：一、都匀市人民政府颁布的《都匀市住房分配货币化改革方案》于1999年7月1日实施，载明以下内容：“……四、存量补贴的对象及标准……3．对离休干部给予优惠照顾：…1949年10月1日至1956年8月8日期间参加革命工作的职工，存量补贴加记2%。……六、新老房改政策衔接…2000年元月1日以后补购全产权的，按该住房所处地段届时的经济适用房价用现金缴交购房款。……八、住房租金标准……3．离休干部，经劳动部门认定的下岗职工…租金标准仍按现行规定执行…十、住房的出售和上市交易。继续鼓励职工购买现住公有住房，职工购买住房按届时经济适用房价执行…十一、住房补贴资金的管理和使用…存量补贴主要由职工个人用于购、租现住房…近期重点照顾无房户、等房结婚的大龄青年，住房困难的老职工和先进工作者，对购房时现金支付比重大、贷款数额大的职工的存量补贴也给予优先安排兑现，存量补贴暂时仅限于职工本人和配偶使用，以后视总的现金流量情况逐步放宽使用限制…十二、住房管理。在实行住房分配货币化的同时，全面推进住房社会化，加强物业管理，各机关、企事业单位都要将公有住房从其总资产中剥离出来，或出售给职工，或移交政府指定的公有住房资产管理部门…十三、培育新的住房消费方式。实行住房分配货币化后，住房作为一种消费或投资，完全由职工自主决策，原分配给职工的住房（即1999年7月1日前未卖给职工的住房），不论是否达标或是否购买，住户均可按政策规定提出调整申请。未按规定办理新的租购手续或闲置的住房按租房处理，原住户须按新的租金标准交租；原住户下落不明或连续6个月未交租者，收回住房重新出售或出租。2000年3月22日黔南州人民政府住房改革办公室和都匀市人民政府住房制度改革领导小组共同印发《都匀市住房分配货币化改革方案实施细则》，对建立职工个人住房资金账户的办法及程序、住房和上市交易办法等各个方法进行了细化；二、2015年5月19日都匀市住房和城乡建设局向原告颁发匀房权证都匀字第××号产权证，将涉案房屋在内的都匀市（车库）1-3层（建筑面积650ｍ2）登记在原告名下，规划用途为工厂、仓库。 本院认为：从被告提供的其父亲叶金林的户籍证明、退休证、证人证言等相关证据，可以证实叶金林生前系黔南州邮电局退休职工，位于都匀市涉案房屋，系黔南州邮电局根据相关程序分配给叶金林一家居住的公有住房。黔南州邮电局于1998年邮电分营，无论原告的前身黔南州邮政局还是黔南州电信局均应妥善处理并落实叶金林作为黔南州邮电局退休职工享有的住房分配货币化改革政策。原告及电信公司未能找到叶金林的人事档案，并非叶金林不能享受房改政策的法定理由。另外，被告并非黔南州邮政局的职工，双方签订《黔南州邮政局周转房租赁协议》时叶金林已经病逝，黔南州邮政局将涉案房屋以明显低于市场租金的标准出租给被告，且该合同明显系黔南州邮政局为向企业职工提供周转房屋租赁而订立的格式合同，依据常理是黔南州邮政局依据房改政策，为了解决被告作为已亡职工子女的住房困难问题而签订租赁协议，双方没有共同设立房屋租赁法律关系的合意。 综上所述，原、被告针对涉案房屋形成的法律关系不属于民法调整的平等主体之间的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系，原告作为黔南州邮政局的权利义务的继受主体以及涉案房屋的所有权人诉请与被告形成房屋租赁合同关系的主张没有事实依据。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。因此本案不属于人民法院主管工作的范围，应当驳回原告的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百零八条第三款、第二百二十五，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下： 驳回原告中国邮政集团有限公司黔南布依族苗族自治州分公司的起诉。 案件受理费50元，退回原告中国邮政集团有限公司黔南布依族苗族自治州分公司。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  张元正 人民陪审员  韦国仕 人民陪审员  祝晓海 二〇二〇年十二月十四日 法官助理张载木 书记员李菊莉 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。