.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3194号上诉人（原审原告）：吴凤龙，男，1977年9月4日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：吴凤华，女，1975年3月8日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：张涛，男，1971年4月20日出生，汉族。上诉人吴凤龙因与被上诉人吴凤华、张涛合同纠纷一案，不服北京市丰台民法院（2019）京0106民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴凤龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴凤龙一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋实际出资人为吴凤龙父母，应追加其为当事人；2.案涉房屋为央产房，《房屋共买协议书》没有改变房屋性质，系为使用和出售后分配房屋收益的正常约定，是家庭个人财产分割协议。吴凤华、张涛辩称，同意一审判决，不同意吴凤龙的上诉请求。吴凤龙向一审法院起诉请求：1.确认吴凤龙与吴凤华、张涛签订的《共同购房投资协议》有效并继续履行；2.诉讼费由吴凤华、张涛承担。一审法院认定事实：吴明、陈×兰系夫妻，二人生育子女吴凤华、吴凤龙。吴凤华、张涛系夫妻关系，生育一女张×月。吴凤龙与郭×君系夫妻，生育一女吴凡。张涛与张×然系父子关系。2004年，张涛所在单位将所属大红门宿舍拆迁并集资购房。同年9月，张涛与其同事王×铎签订《房屋转让协议书》，约定张涛将购房权转让给王×铎，购房费用由王×铎负担，入住后王×铎支付张涛经济补偿费用共计4万元。后王×铎交纳首付款10万元。2005年9月22日，吴凤龙提出上述协议不公，遂与张涛、吴凤华签署《房屋共买协议书》，约定：张涛与妻弟共同购买大红门新楼房，推翻张涛与王×铎不公平协议，吴凤龙以4万元收购此协议，现情况有利，另外加2万元；购房一切费用由吴凤龙负担，如可能张涛可以以此房贷款用于南宫地区买房；房买下后张涛可得到此房单位支付的取暖费等，吴凤龙管理房产证等所有单据，房产使用权由吴凤龙支配，张涛负责办理一切与房屋有关手续，发生误工等费用吴凤龙补偿；房子一旦可以买卖过户手续，张涛无条件配合办理，吴凤龙负担费用；房屋出租、出售后，五年内市场纯利的5%为张×月教育健康基金；协议不可终止，终止方承担三倍全部买房费用赔偿对方。落款处：协议人张涛、吴凤龙；保证协议履行人（见证人）：吴明、郭×君、陈×兰、张×然、张涛、吴凤华2005.9.222005年9月30日，张涛与王×铎签订《调解书》，约定张涛与王×铎签订《房屋转让协议》，现张涛提出不再转让，并赔偿王×铎经济损失，一次性付清王×铎12万元（其中2万元经济补偿）。同日，张涛向王×铎支付首付款10万元、经济补偿2万元。2005年10月9日，张涛与中铁六局集团有限公司（以下简称中铁六局公司）签署《集资房买卖合同》，约定张涛购买位于北京市丰台区大红门苗圃西里1号楼1006号集资房，建筑面积90.82平方米（套内面积73.84平方米），房屋单价3189元/平方米，总房款289624.98元。付款方式为：乙方已向甲方交纳集资款100000元，甲方根据乙方原住房的建筑面积支付拆迁补偿款66600.72元，乙方于签订本合同的同时向甲方一次性支付剩余房款123024.26元。2007年1月15日，张涛与中铁六局公司签署《集资房补充协议》，约定：乙方购买的集资房位于北京市丰台区×××1006号，建筑面积90.12平方米，房价款287392.68元，公共维修基金5747.85元，房证印花税5元，合同印花税143.7元，与原合同不一致的条款以本补充协议为准。吴凤龙支付上述全部房款及公共维修基金、印花税。2007年4月13日，张涛取得位于丰台区×××1006号房屋所有权证书（京房权证丰私字第XXXX号），房屋所有权人登记为张涛。上述房屋交付后由吴凤龙装修，直至2018年11月底，由吴凤龙对外出租并收取租金，2018年12月起房屋由张涛控制并对外出租。现张涛、吴凤华拒绝履行《房屋共买协议书》，故吴凤龙诉至一审法院。在一审法院审理中，张涛提交中铁六局公司住房办公室出具的2019年3月6日《关于丰台区临泓路25号院小区的说明》，主张案涉房屋系央产房，无法上市交易，协议无效亦无法继续履行。该说明载明：临泓路25号院×××1006号房屋是中铁六局集团有限公司集资建房，属于央产房。为查明上述房屋性质及相关政策，一审法院于2020年11月9日向在京中央和国家机关住房交易办公室发出函询，该单位于2020年11月11日出具《关于丰台区×××1006房屋有关问题的复函》（编号：2020007），载明：根据你院提供房产材料，诉争房屋产权性质是“按经济适用住房产权管理”。依据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号）规定，中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。吴凤龙与张涛、吴凤华于2005年9月22日签订的《房屋共买协议书》，双方均认可协议签字之真实性，且至2018年12月之前双方均依约履行。上述协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，法院确认合法有效。从内容上看，虽然合同名称系共买协议，但实质是吴凤龙借张涛之名自行购买，因此双方所签合同性质应为房屋买卖合同。虽涉案房屋已由张涛取得房屋所有权证，但其性质系“按经济适用住房产权管理”的央产房。按照《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号）中关于“中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途”的相关规定，涉案房屋买卖合同如果继续履行则与现行政策相悖，扰乱了中央在京单位对职工保障性住房的管理秩序，故对于吴凤龙要求继续履行《买卖房屋协议书》的诉讼请求，法院不予支持。涉及双方是否解除合同或相关出资利益纠纷，双方可另案解决。综上，一审法院于2020年12月判决：一、确认吴凤龙与张涛、吴凤华于二〇〇五年九月二十二日签订的《房屋共买协议书》有效；二、驳回吴凤龙的其他诉讼请求。二审中，各方均未提供与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《房屋共买协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人亦对此不持异议。《房屋共买协议书》约定，吴凤龙支付相关购房费用、持有房产证等所有单据、管理使用房屋，并约定了房屋具备办理过户条件时张涛无条件配合办理过户手续等内容，就该协议内容来看，明确约定了双方的主要权利及义务，应为房屋买卖合同的性质，系吴凤龙借张涛之名购买。吴凤龙主张该协议系家庭内部就使用和出售后分配房屋收益的约定，缺乏依据。理论上讲，依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。具体到本案，吴凤龙在确认协议有效的前提下主张继续履行，但并未明确具体履行的内容。而落实到《房屋共买协议书》的继续履行上，案涉房屋性质系“按经济适用住房产权管理”的央产房，《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号）规定：“中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途”，显然继续履行《房屋共买协议书》的内容则与现行政策相悖，扰乱了中央在京单位对职工保障性住房的管理秩序，有违民事主体从事民事活动遵循的公序良俗原则。故《房屋共买协议书》不存继续履行的前提。关于吴凤龙所称案涉房屋实际出资人的问题，与本案无关，涉及相关出资利益纠纷或是否解除合同，双方可另行解决争议。双方之间存在亲属关系，产生矛盾更应互相尊重，和平解决。综上所述，吴凤龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5645元，由吴凤龙负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  宋 猛审 判 员  高宝钟审 判 员  陈雨菡二〇二一年三月三十一日法官助理  宋 佳书 记 员  孙 涵