河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终334号 上诉人（原审被告）：关瑞杰，男，1972年9月30日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：崔润祥，河北凌坤律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：乜桂敏，女，1974年7月21日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：崔润祥，河北凌坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乜桂花，女，1971年7月21日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：严兴福，河北仁浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乜振祥，男，1946年2月16日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：严兴福，河北仁浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张俊兰，女，1947年1月27日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：严兴福，河北仁浩律师事务所律师。 原审被告：衡水恒丰房地产开发有限公司，住所地河北省衡水市桃城区大庆西路**恒丰理想城******。 法定代表人：陈和忠，董事长。 委托诉讼代理人：牛安琪，女，公司员工。 上诉人关瑞杰、乜桂敏因与被上诉人张俊兰、乜桂花、乜振祥、原审被告衡水恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人关瑞杰、乜桂敏及其共同委托诉讼代理人崔润祥、被上诉人乜桂花及委托诉讼代理人严兴福、被上诉人乜振祥、张俊兰的共同委托诉讼代理人严兴福原审、被告恒丰公司的委托诉讼代理人牛安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 关瑞杰、乜桂敏上诉请求：1、撤销衡水市桃城区人民法院作出的（2020）冀1102民初2797号民事判决书；2、判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予纠正。一、一审判决认定事实不清。一审期间，被上诉人均承认将案涉房屋拆迁补偿事宜交于了上诉人关瑞杰进行处理，并认可了由关瑞杰与原审被告恒丰公司签订的《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议》。两被上诉人在未明示中止关瑞杰的代理权限的情况下，由关瑞杰代两上诉人签署的安置房分配拆分协议应属有效。如果认定关瑞杰为无权代理，则应认定由关瑞杰签署的全部拆迁安置补偿相关的协议均无效，应由权利人自行与郑里马村委会、开发公司签订拆迁补偿协议。一审判决既认定083号拆迁补偿协议有效，那么就是承认了上诉人的代理行为为有权代理；但又同时认定上诉人签订的拆分协议无效，理由为上诉人没有代理权。两套协议的签订是一个连续的过程，前后截然相反的认定，相互矛盾，判决不能自愿其说。针对拆分协议的认定，既然认定无效，则应为自始无效，应责令当事人自行与开发企业及村委会签订有效的拆分协议。一审判决在认定拆分协议无效的基础上，对部分拆分协议的内容予以认可，而对部分协议内容重新分配，没有法律依据。二、红线外的补偿面积是上诉人单方争取而来，登记到上诉人名下合情合理。一审判决书及（2019）冀1102民初3132号民事判决书中，恒丰公司均已说明，依据相关补偿方案，红线外的面积是不予补偿房产的，并提供了相应的补偿方案原文。现红线外面积的补偿房产是上诉人与恒丰公司积极协商获得的成果，是恒丰公司对上诉人积极配合拆迁工作的肯定，因此才在签署拆分协议时将案涉房产登记到了上诉人名下，这也是被上诉人履行承诺的结果。案涉拆迁补偿协议签署于2016年，几被上诉人2019年才认为分配不合理，起诉主张变更与常理不符，明显是事后反悔、无理取闹。另外，上诉人还将本应补偿给被上诉人的回迁房争取成了商品房，被上诉人也是既得利益者。一审判决在认定了存在红线外面积的情况下，径行将红线外面积的补偿房产判决给被上诉人，没有事实和法律依据。综上。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销。 乜桂花、乜振祥、张俊兰答辩称，原审判决正确，应予维持，被上诉人要求恒丰公司按回迁面积635平方米确定给付位于理想城小区六套房产（总面积636.21平方米）进行分割，乜桂花按自己被拆迁面积取得安置房产面积223.68平方米，张俊兰、乜振详分得192平方米，合理合法，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回。 恒丰公司陈述意见同一审意见。 张俊兰、乜桂花、乜振祥向一审法院起诉请求：一、依法确认被告关瑞杰、乜桂敏与被告恒丰房地产公司签订及代替两原告与恒丰房地产公司签订的共计四份郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议（即拆分协议）无效;二、请求法院依法对被告恒丰房地产公司按回迁面积635平方米确定给付原被告位于恒丰理想城小区的六套回迁安置房产（总面积为636.21平方米）进行分割。确认原告乜桂花（回迁安置面积223.68平方米）、张俊兰（回迁安置面积192平方米）回迁安置房产面积共计为415.68平方米；三、请求判决责令被告恒丰房地产公司重新签订拆迁安置补偿协议（即拆分协议），协助原告办理房屋产权登记手续；四、本案全部诉讼费用由被告关瑞杰、乜桂敏承担。 一审法院认定事实：原告与被告乜桂敏是同胞姐妹，原告乜振祥、张俊兰系原告乜桂花、被告乜桂敏的父母亲。被告关瑞杰与被告乜桂敏系夫妻关系。2016年，郑里马村被列入城中村改造范围，开发公司为衡水恒丰房地产开发有限公司。被告关瑞杰接受原告乜桂花、被告乜桂敏、原告张俊兰的委托，代表该三人就涉案三处宅院与开发公司协商拆迁安置事宜。2016年2月2日，由关瑞杰作为被拆迁人（乙方），与拆迁人（甲方）郑里马村委会、开发公司签订了拆协字第083号《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议书》一份。协议记载主要内容：乙方合法宅基地使用面积635平方米，按照1：1比例享受回迁面积。乙方要求安置回迁楼面积为90.26平方米的两套，储藏间1个16平方米，回迁面积总计196.52平方米，剩余回迁面积438.48平方米在商品楼排选，另签协议。 上述安置补偿拆迁协议上记载的回迁面积635平方米中，共涉及三套宅院，面积分别为192平方米、220.22平方米（包括规划红线外面积134.92平方米）、223.68平方米（包括规划红线以外面积118.14平方米）。其中223.68平方米的宅院系本案诉争房产，该宅院在村委会登记于原告张俊兰名下。原告张俊兰表示虽登记于其名下但是属于原告乜桂花的。就上述总拆迁安置补偿协议上剩余的拆迁面积438.48平方米，各方分别于2016年6月17日签订三份拆迁协议：拆协字第083－1号协议上记载：被拆迁人为张俊兰，宅基地面积为85.43平方米，落款处由被告关瑞杰代替张俊兰签字，签名为“关瑞杰”。第083－2号拆迁协议中记载：被拆迁人为乜桂敏，宅基地面积为235.4平方米，安置回迁楼两套分别为117.7平方米，落款处由乜桂敏签名捺印。拆协字第083－3号拆迁协议中记载：被拆迁人乜桂花，宅基地面积117.7平方米，安置回迁楼一套面积117.7平方米，落款处由被告乜桂敏代替乜桂花签名，签名为“乜桂花”。该三份协议中均记载涉及的拆迁面积在商住房中安置，安置房为毛坯房。083号拆迁协议上另载明“超出回迁面积在5平方米以内的按每平方米2000元结算，5平方米以上的按市场价格优惠5%即每平方米3420元结算。” 2019年6月18日，恒丰房地产公司就涉案宅院三处的拆迁事宜出具《说明》一份，主要内容：2016年2月2日，关瑞杰基于张俊兰、乜桂敏、乜桂花授权，代表其与我公司协商拆迁事宜，并签订了一份《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议》，其提供的三处宅基地测绘面积为635平方米，其中包含张俊兰位于规划红线外的面积118.14平方米，乜桂敏位于规划红线外的面积134.92平方米，红线外面积合计253.06平方米，原本红线外面积，根据补偿方案规定，只能作地上附属物予以补偿。我公司对于红线、内外面积均已按回迁安置面积予以了补偿。2016年6月17日安置房分配时，原协议拆分为四份，分配如下：一、关瑞杰分得恒丰理想城北区9号楼1－303室（面积为91.78平方米）、北区9号楼1－403室（面积为91.78平方米）两套回迁住宅，北区9－2－61号储间面积为14.12平方米。后将其中一套住宅和此储藏间改在张俊兰名下。二、张俊兰分得恒丰理想城东区10号楼2－3-03室（面积为85.43平方米）商品房一套。三、乜桂敏分得恒丰理想城东区8号楼2-19－04室（面积为117.7平方米）、恒丰理想城东区8号楼2－22－04室（面积为117.7平方米）商品房两套。四、乜桂花分得恒丰理想城东区8号楼1－17－01室（面积为117.7平方米）商品房一套，合计实际回迁面积636.21平方米，我公司均已履行完毕。我公司已向关瑞杰支付全部拆迁补偿费，合计共247650元，均直接支付给关瑞杰，再由关瑞杰向其他人协商分配。 原告张俊兰、乜振祥对已经分配的安置房即北区9号楼1－403室（面积为91.78平方米）回迁楼、北区9－2－61号储间14.12平方米、东区10号楼2－3-03室（面积为85.43平方米）商品房一套无异议，只表示其中拆迁的223.68平方米的宅基使用权是属于原告乜桂花的。在已分配的安置房中，其中北区9号楼1－303室（面积为91.78平方米）被告已入住。 一审法院认为，原告乜桂花、原告张俊兰、被告乜桂敏、委托被告关瑞杰与开发公司协商拆迁安置补偿事宜，双方之间形成委托合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。我国《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告关瑞杰代表各被拆迁人与开发公司签订了拆协字第083号《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议书》，各方对拆迁总宅基面积635平方米没有异议，且基于原拆迁宅基面积635平方米已经安置选择了相应的回迁楼房或商品房，各当事人对此不持异议，本院对第083号总拆迁协议的效力予以确认。但原告对拆分后拆迁协议所分配到原告、关瑞杰、乜桂敏名下的面积有异议，即各方对635平方米如何拆分，各占多少面积产生纠纷。 被告关瑞杰主张签订拆分协议时是按照原告张俊兰夫妻的意愿做出的分配，但原告张俊兰、乜振祥对关瑞杰、乜桂敏二人就635平方米拆迁面积代理签订拆分协议的行为均不予追认，而被告关瑞杰亦未提交证据证明当时签订拆分协议时已征得了被代理人即张俊兰的授权或同意，由被告关瑞杰承担不利的法律后果，故行为人实施的行为未被追认的，对被代理人不发生效力。各被拆迁人之间就已置换的636.21平方米的楼房应作重新分配。本案置换的楼房面积无论是商品房还是回迁房，无论是红线以内还是红线以外，根据第083号总拆迁安置协议均是按照1：1进行的安置，故在重新分配时应按照1：1进行分配。原告张俊兰、乜振祥均认可原登记于张俊兰名下的223.68平方米宅基使用权属于乜桂花，故乜桂花应置换的楼房面积为223.68平方米，原告张俊兰、乜振祥、乜桂花基于拆协字第083-1、083-3安置补偿协议取得的已分配各自名下的楼房，原告张俊兰、乜振祥、乜桂花均无异议。三原告要求确认拆协字第083-1、083-3号安置补偿协议无效，无实际意义。本院结合各方当事人已分配住房的实际居住情况，充分发挥物的使用价值，在原已分配房屋的基础上予以适当调整，即将拆迁协议上分配给乜桂敏的拆迁协议8-2-2204室117.7平方米调整至原告乜桂花名下，原告乜桂花表示超出其拆迁面积的可按每平方米7000元补偿给被告，原告的主张补偿价格高出拆迁协议上约定的补偿价格，本院照准。原宅基面积635平方米共置换楼房面积为636.21平方米，原告张俊兰、乜振祥表示对分配的楼房无异议且放弃不足部分的面积，本院照准。故多出的置换面积636.21-635＝1.21平方米，由原告乜桂花、被告乜桂敏根据原拆迁面积所占比例进行分割，即乜桂花应得223.68／（635-192）*1.21＝0.61平方米，被告乜桂敏分得0.6平方米，故乜桂花补偿给被告的价款为（220.22平方米+0.6平方米-117.7平方米-91.78平方米）*7000元＝79380元。被告辩称红线以外的面积与原告无关，缺乏事实与法律依据，不予采纳。判决：一、确认被告乜桂敏与被告衡水恒丰房产地开发有限公司及何家庄乡郑里马村委会于2016年6月17日签订的拆协字第083-2号《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议书》无效；二、原第083-2号《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议书》上置换的拆迁利益：即位于衡水市桃城区（面积为117.7平方米）由被告乜桂敏享有，8号楼2－22－04室（面积为117.7平方米）由原告乜桂花享有；被告衡水恒丰房产地开发有限公司协助原告乜桂花、被告乜桂敏办理本款所涉楼房产权变更手续；三、原告乜桂花于本判决生效之日起七日内给付被告关瑞杰、乜桂敏楼房置换面积差补偿费79380元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取10050元，由被告关瑞杰、乜桂敏负担。 本院二审期间，上诉人关瑞杰、乜桂敏提交了张俊兰等人在郑里马村村委会谈话录像一份，证明张俊兰没有提起本案诉讼的意思表示。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审提交的证据，本院认定如下：张俊兰作为本案的当事人，其本人参加了一审庭审，二审中亦委托了诉讼代理人参加庭审，向本院提交了就本案的情况说明，表明了其对案涉安置房产进行重新分配的意愿，上诉人提交的录像证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 结合本案在卷证据和当事人的陈述，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，拆迁安置补偿房是基于被拆迁人享有物权的土地和房屋被拆迁、征收所导致的对原物毁损的补偿，拆迁安置补偿房的所有权应当由被拆迁土地和房屋的原所有权人享有。本案诉争的拆迁安置房产虽登记在张俊兰名下，但张俊兰、乜振祥明确表示223.68平方米的宅院虽然登记其名下，但实际应为乜桂花所有，该宅院的拆迁安置补偿房的所有权应由乜桂花享有。张俊兰、乜振祥、乜桂花委托关瑞杰就案涉宅院拆迁补偿方案同开发公司进行协商，并未委托关瑞杰对安置补偿房产进行重新分配，关瑞杰应当按照委托人指示处理委托事项。关瑞杰擅自对委托人名下宅院的安置补偿房产进行分配，超出了委托人的委托内容，违背了委托人的真实意愿。故关瑞杰代表委托人与恒丰公司签订第083-2号《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议》，属于超越代理权限实施的代理行为，在委托人明确表示对该协议不予认可的情况下，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，该代理行为无效，第083-2号安置补偿协议亦属无效。一审法院确认第083-2号《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议书》无效，并依据案涉房产所有权归属及张俊兰的意愿对该协议涉及的两套房产进行重新分割，符合公平正义原则，具有事实及法律依据，并无不当之处，本院予以维持。关瑞杰代表乜桂花、张俊兰、乜振祥签订第083号协议、第083-1号、083-3号协议的行为未超出委托人的委托内容，未损害乜桂花、张俊兰、乜振祥的合法利益，张俊兰等被上诉人对该三份协议也未提出异议，故该三份协议应属有效。 上诉人关瑞杰、乜桂敏虽辩称红线外面积的补偿是由关瑞杰争取后恒丰公司给其个人的，但未提供证据予以证明。即使红线外面积的补偿是关瑞杰与恒丰公司协商的结果，但该部分补偿仍然是基于原宅院面积产生，补偿财产的所有权及处分权仍然应由原宅院登记权利人享有。且现有证据不能显示红线外面积的补偿财房产是恒丰公司对关瑞杰个人的特定补偿，其不能因为与恒丰公司进行过协商就享有红线外面积补偿房产的所有权。故关瑞杰关于外线外面积的补偿房产由其所有的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予采信。 综上所述，关瑞杰、乜桂敏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12833元，由上诉人关瑞杰、乜桂敏共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪庆华 审 判 员 李春蕾 审 判 员 贡文忠 二〇二一年三月二十六日 法官助理 黄佳楣 书 记 员 贾秋琳 书 记 员 怡艳平