山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终301号上诉人（原审被告）：李匡正，男，1992年4月17日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：匡玲，女，1968年12月9日出生，汉族，居民，原住日照市东港区威海路59号3号楼1单元502室，现住日照市东港区，系李匡正之母。上诉人（原审原告）：日照市鑫元物业管理有限公司，住所地日照市东港区新城花园，统一社会信用代码913711027409565858。法定代表人：卢绪省，总经理。委托代理人：张国强，山东天蓝律师事务所律师。上诉人日照市鑫元物业管理有限公司（以下简称鑫元公司）、上诉人李匡正物业服务合同纠纷一案，均不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初7021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鑫元公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项中违约金（违约金以13424元为基数，自2020年7月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），依法改判李匡正支付2015年9月至2020年6月违约金33828.73元，（2020年7月20日后违约金以13424.1元为基数，自2020年7月20日起按日3‰计算至实际支付之日止）；2、因本案产生的全部诉讼费用由李匡正负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。2014年4月22日鑫元公司与李匡正签订《新城花园19、20号楼前期物业服务协议》，根据上述物业服务协议第七条物业管理费第二项约定，每期的物业服务费应于单月15-22日办公时间交至物业公司。第三项约定业主在没有特殊情况下未能在规定的付款期限缴纳物业管理费，物业公司将按每日3‰收取滞纳金。第十七条约定对于业主由于各种原因未能及时缴纳有关费用，物业公司将采取电话联系、书面催费通知或小区公示牌进行提醒，如逾期，将按日3‰收取滞纳金。该协议虽表述为滞纳金，但根据合同文义同时结合合同条款等可以看出，该滞纳金的约定实质是对于逾期付款违约金的计算方法作出了明确的约定，双方的真实意思是对逾期付款违约金进行约定，只是在订立协议时，双方未能分清违约金与滞纳金的区别，作出了滞纳金的表述。同时，根据上述前期物业服务协议第十七条的约定，对于逾期付款业主，物业公司将采取电话联系、书面催费通知或小区公示牌进行提醒，在前期物业服务协议已明确约定每期物业管理费用具体付款时间的情况下，鑫元公司在需要交纳物业服务管理费时在小区公示栏、电梯间等处张贴交费通知，已按合同约定履行了提醒交费义务，李匡正应当按照合同约定按时交纳物业管理服务费，否则应承担违约责任。鑫元公司已按协议约定提供了物业服务，李匡正作为业主应当按照约定支付物业管理费用，逾期付款应按合同约定承担违约金。李匡正对鑫元公司的上诉理由答辩称：鑫元公司要求李匡正支付违约金无法律依据，其提供的合同对李匡正无约束力。鑫元公司未提供任何证据证明其提供的物业服务质量与1.5元每平方的标准相适应。根据日政办法（2013）5号文件第7条、27条规定，鑫元公司以超出服务标准的收费标准向业主收取物业费，业主有权拒绝交纳。鑫元公司未向李匡正催收过物业费用，物业费拖欠的过错责任在鑫元公司，其无权要求支付违约金，请求驳回其上诉请求。李匡正上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判李匡正不支付2017年7月16日之前的物业费，2017年7月16日至2017年12月的物业费按照80%的标准支付，2018年1月之后的物业费按照鑫元公司提供的服务等级对应的收费标准支付。事实和理由：1、一审法院认定鑫元公司与李匡正父亲签订的物业服务合同效力及于李匡正缺乏证据证明。李匡正未与鑫元公司签订过物业服务合同，亦未委托他人代为签订过合同。2、一审法院认定2017年7月16日之前的物业费未超过诉讼时效适用法律错误。鑫元公司与李匡正之间系服务合同关系，物业费属于分期付款的债务，法律对物业服务无特别时效规定。鑫元公司不但未以任何方式催收过物业费用，还拒绝收取李匡正主动交纳的物业费用，其起诉要求支付2017年7月16日之前的物业费已超过诉讼时效。3、一审法院判决2015年7月至2017年12月的物业费应按照100%标准支付给鑫元公司缺乏证据证明。李匡正于2015年8月15日向鑫元公司提出空置房物业费减免申请，请求自2014年7月起按空置房标准交纳物业费，当日已经被鑫元公司确认，2014年7月至2015年6月的物业费双方已按空置房标准履行，之后直至2017年12月房屋一直处于空置状态。未予停水停电责任在鑫元公司，鑫元公司要求李匡正按照房屋正常入住标准交纳2015年7月至2017年12月的物业费，违反《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》（日政办发[2013]5号）第十四条第三款关于空置房物业费按照80%收取的规定。4、一审法院判决认为李匡正应按1.5元/平方米的标准支付物业费用缺乏证据证明。日政办发[2013]5号文件第五条规定物业收费应当遵循服务水平与收费标准相适应的原则，日价费发[2013]6号文件明确规定了不同收费标准对应的服务等级。鑫元公司未与李匡正签订过物业服务合同，亦未提供证据证明其未涉案小区提供的是哪个等级的物业服务。综上，物业费未按时交纳的原因，系因鑫元公司违规提高物业收费标准，拒绝收取业主按法律法规规定标准交纳的物业费用导致，过错责任在鑫元公司。鑫元公司对李匡正的上诉理由答辩称：鑫元公司收取物业费符合双方签订的物业服务协议约定，且其诉求并未超过诉讼时效期间规定，李匡正逾期交纳物业费应按合同约定的计算方式支付违约金。请求驳回李匡正的上诉请求。鑫元公司向一审法院起诉请求：判令李匡正支付物业费等费用共计15217.4元及逾期付款违约金36249元；因本案所产生的全部诉讼费用由李匡正承担。一审法院认定事实：2014年4月22日，鑫元公司与李匡正签订《新城花园19、20号楼前期物业服务协议》，约定鑫元公司是新城花园19、20号商住楼的物业管理服务者，与本小区各业主就前期物业管理服务达成并共同签订如下协议：物业坐落位置为19号楼3单元1301室，建筑面积154平方米。合同就基本服务，环境卫生、公共绿地的维护，公共秩序、安全管理服务，工程设备管理服务，代收水、电等费用进行了约定。合同第七条物业管理费第1款物业管理费的收取约定：物业管理费按首次预收半年、后可每两月一次的方式收取，业主/用户以现金形式交付到新城花园东区鑫元物业新城花园管理服务处；第2款缴费时间、期限约定：每期的物业管理费应于单月15-22日办公时间交至物业公司，；第3款滞纳金约定：业主在没有特殊情况下未能在规定的付款期限缴纳物业管理费，物业公司将按每日3‰收取滞纳金（自应付物业管理费最后期限之日起至实际支付日）。合同还就物业公司权利和义务，业主、用户权利与义务进行了约定。第五章物业管理收费标准部分第十三条2.1项约定：住宅物业费为高层1.50元/平方米·月。2.7项约定：根据政府相关规定，无论房屋是否空置、被使用或出租，该套房主或用户均需缴纳服务费及其他应付费用；业主办理入住手续但未入住的，空置时间连续超过1年的，可到物业管理处办理空置房收费手续，经管理确认后签订暂停水、电协议，其物业服务费按物业管理费标准的80%缴纳。3.1项约定：水、电费按照小区规定由物业统一代收取。第六章违约责任部分第十七条约定：业主（用户）由于各种原因未能及时缴纳有关费用，物业公司将采取电话联系、书面催费通知或小区公示牌进行提醒，如逾期，按每日3‰收取滞纳金，（自应付费最后期限之日起至实际支付日）如经多次催交、劝交仍拒缴费的业主，将采取终止服务等措施，同时有权诉至法院处理。鑫元公司主张，李匡正拖欠2015年7月至2020年6月期间的物业费、水费、生活垃圾处理费共计15217.4元，鑫元公司提供的收款收据显示，李匡正房屋实际面积为154.3平方米，物业费单价为1.5元。诉讼过程中，鑫元公司自愿放弃在本案中向李匡正主张生活垃圾处理费118.8元。2015年8月15日，鑫元公司向李匡正出具收款凭证，载明交款单位为19#-3-1301，交款人为匡玲，收费项目物业管理综合服务费一栏记载：冲2014年7月-2015年6月20%物业费，金额为555.6元。2015年9月19日，鑫元公司再次向李匡正出具收款凭证，交款单位为孙芳，收费项目栏记载：收费（19-3-1301物业费），金额为308.6元。2015年9月21日，鑫元公司又向李匡正出具收款凭证，交款单位为19-3-1301，交款人为李匡正，收费项目栏记载：收物业费，金额为154.3元。李匡正主张，2014年4月22日与物业公司签订的协议并非李匡正本人签订。同时，自2014年7月至2017年12月，涉案房屋一直处于空置状态，并为此提供2017年5月24日涉案房屋为开通燃气与供气公司签订的管道燃气供用气协议及2017年11月20日和22日购买电视、冰箱的发票等，证实房屋在此之前空置。另查明，日照市人民政府办公室于2013年1月16日印发《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》，该办法第十四条第三款有如下规定：“房屋交付后空置的，除空置时间短于一年的，其物业服务费按普通住宅前期物业服务收费标准的80%收取，合同另有约定的，从其约定。”同时规定，该办法于2013年2月1日起施行，有效期至2018年1月31日。一审法院认为，鑫元公司为新城花园19号商住楼提供物业服务，李匡正作为新城花园19号楼业主，与鑫元公司之间形成物业服务合同关系。李匡正虽辩解《新城花园19、20号楼前期物业服务协议》非李匡正本人签订，系其父亲代为签订，但李匡正未提供证据加以证实。即便上述协议系李匡正父亲签订，其父亲与李匡正作为同一家庭成员，基于对日常生活和家庭利益需要签订的上述协议，其效力应当及于李匡正，且李匡正作为19号楼业主，曾按照上述协议约定向鑫元公司缴纳过物业费并认可鑫元公司提供物业服务的事实，应视为李匡正认可、接受上述协议内容，理应受上述协议约束。李匡正认可其欠缴物业费的事实，但双方的主要争议焦点集中在：1、涉案房产在2015年7月至2017年12月期间是否为空置房，该段期间的物业费缴纳标准及缴纳金额。2、鑫元公司的主张是否已超过诉讼时效期间；3、李匡正应否支付违约金及违约金数额。关于争议焦点1，李匡正提供2015年8月15日鑫元公司出具的收款凭证，该凭证载明“冲2014年7月-2015年6月20%物业费”，金额为555.6元。李匡正主张该段期间房屋空置，故按照80%标准缴纳，鑫元公司亦予认可。李匡正主张自2015年7月至2017年12月，涉案房屋继续空置，仍应按空置房标准缴纳物业费，鑫元公司不予认可，并提供欠缴水费明细，证明涉案房产并非空置。根据2013年1月16日日照市人民政府办公室下发的《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》，该办法第十四条第三款规定，“房屋交付后空置的，除空置时间短于一年的，其物业服务费按普通住宅前期物业服务收费标准的80%收取，合同另有约定的，从其约定。”根据该办法规定，如物业服务合同有约定的，应优先适用合同约定。本案中前期物业服务合同约定，“空置时间连续超过1年的，可到物业管理处办理空置房收费手续，经管理确认后签订暂停水、电协议，其物业服务费按物业管理费标准的80%缴纳。”根据上述合同约定，按照空置房标准缴纳物业费前应当履行相应程序，但李匡正并未提供证据证明履行了相应手续，签订了暂停水、电协议，相反，在李匡正主张的房屋空置期间，一直断断续续有水费产生。虽李匡正解释产生水费系因水表漏水，且物业公司曾为其更换过水表，但李匡正并未提供证据证实其主张，与此同时，按照李匡正的解释，如房屋空置，更换水表后理应不再产生水费，但根据欠费明细，李匡正仅于2015年11月至2016年2月、2016年5月至2016年8月期间未有水费产生，其余期间内均有水费，只是金额相对较少。故即便在2015年7月至2017年12月期间，涉案房屋事实上未有人员长期、长时间居住，但无论从合同约定的空置房办理流程，还是水费持续产生的实际情况角度，均不符合空置房物业费收取标准。对李匡正关于2015年7月至2017年12月应按正常物业费80%标准收取的辩解，一审法院不予采纳。关于李匡正庭审中辩解，鑫元公司应提供相应物业服务等级，李匡正同意按照等级对应标准缴纳物业费。对于物业服务费分等级收取系各地为规范收费、加强管理实施的城市管理举措，并非法律、行政法规强制性规定，即便双方在合同中并未就服务等级进行约定，也不意味着业主的缴费义务因此得到免除，且物业服务等级的评定并非在本案中应当并能够查明和确认的问题。本案双方已经在合同中就收费标准进行了明确约定，鑫元公司无需再就物业收费标准进行进一步举证。关于鑫元公司主张的2015年7月至2020年6月期间李匡正应缴纳物业费的金额，该段期间，李匡正共产生物业费13887元（231.45元×60个月），但李匡正提供证据证明于2015年9月19日、21日向鑫元公司两次交纳物业费308.6元、154.3元，鑫元公司虽主张该两次缴费冲抵的系2015年7月以前的费用，但鑫元公司未能提供证据证明其主张，按照正常缴费惯例，上述费用应当在李匡正欠缴费用中予以扣减。除上述款项外，李匡正未提供证据证明其履行了缴纳义务，故李匡正应当向鑫元公司支付2015年7月至2020年6月期间的物业费13424.1元（13887元-308.6元-154.3元）。关于争议焦点2，物业服务合同属于分期履行的连续性合同，双方之间形成的是定期给付之债，该债务系在同一物业服务合同项下产生，具有整体性和关联性，即便权利人没有在每一期履行期限届满后主张权利，也并不意味着其怠于行使权利，而是基于债务整体性的合理信赖，理应予以保护。物业公司要求业主缴纳物业费的诉讼时效期间，应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算。现鑫元公司仍在李匡正小区实行物业管理服务，物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。故对于李匡正关于2017年7月16日之前的物业费已超过诉讼时效的辩解，一审法院不予采纳。关于争议焦点3，鑫元公司主张，按照合同约定，逾期缴纳物业费的，自应付费最后期限之日起至实际支付之日，应按每日3‰收取滞纳金。李匡正逾期缴纳物业费给鑫元公司造成的损失主要为利息损失，双方关于上述滞纳金的约定显然过高。另上述拖欠物业费系分段累计产生，且根据双方合同第十七条的约定，业主未及时缴纳费用的，物业公司应当催收，但鑫元公司仅在电梯内张贴催费通知，在起诉后才于李匡正住所张贴催收公告，并告知法律依据，故鑫元公司主张自李匡正逾期缴费之日起计算违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院酌定自鑫元公司起诉之日即2020年7月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付鑫元公司违约金。另，根据双方合同约定，鑫元公司有权代收水费，自2015年7月至2020年6月期间，李匡正共计拖欠水费983.4元，上述费用，鑫元公司亦有权向李匡正主张。诉讼过程中，鑫元公司放弃在本案中向李匡正主张垃圾清运费，该行为系鑫元公司对其诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：一、李匡正于判决生效之日起七日内支付日照市鑫元物业管理有限公司2015年7月至2020年6月期间的物业费13424.1元及违约金（违约金以13424.1元为基数，自2020年7月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、李匡正于判决生效之日起七日内支付日照市鑫元物业管理有限公司2015年7月至2020年6月期间的代收水费983.4元；三、驳回日照市鑫元物业管理有限公司本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1014元，减半收取507元，由日照市鑫元物业管理有限公司负担357元，李匡正负担105元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，李匡正与鑫元公司之间形成物业服务合同关系。双方当事人争议的焦点是：1、一审计算物业费的数额及标准是否正确；2、2017年7月16日前的物业费是否超过诉讼时效期间；3、一审计算逾期缴纳物业费违约金的起算时间及标准是否正确。李匡正未按照双方签订的物业服务协议约定，到鑫元公司办理空置房收费手续并经鑫元公司确认后签订暂停水电协议，且在其主张的房屋空置期间断续有少量水费产生，因此其不符合空置房物业费收取标准，亦未举证证明鑫元公司已同意其按照空置房标准缴纳物业费，对其关于该房屋系空置房应按正常物业费80%标准收取的上诉理由，本院不予支持。物业服务合同属于分期履行的连续性合同，双方之间形成的是定期给付之债，物业公司要求业主缴纳物业费的诉讼时效期间，应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算。故李匡正关于2017年7月16日之前的物业费已超过诉讼时效期间的上诉理由不成立。李匡正拖欠物业费系分段累计产生，且鑫元公司未按协议约定及时催收，一审酌定李匡正自鑫元公司起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，李匡正、鑫元公司的上诉理由均不能成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1014元，由上诉人李匡正、日照市鑫元物业管理有限公司各负担507元。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  王林林审判员  李晓艳二〇二一年三月二十六日书记员  徐文娟