云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终214号上诉人（原审原告）：匡增武，男，1980年12月28日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。委托诉讼代理人：付云，云南云润律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李本荣，男，1975年12月9日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市。上诉人匡增武因与被上诉人李本荣房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人匡增武的委托诉讼代理人付云、被上诉人李本荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。匡增武上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2020）云2801民初3523号民事判决，支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.双方2014年12月1日签订的《租房合同》中明确约定“在合同期间内，甲乙双方中的一方终止本合同，需要提前1个月书面通知对方，征得对方许可后方为有效，在合同租期内甲方不得提前终止合同，若提前终止合同，甲方需赔偿乙方所有装修费用并支付违约金壹拾万元人民币和所有损失。”，该约定未违反强制性法律法规，也未损害社会公共利益。原审法院仅支持50000元违约金违背了意思自治原则；2.《租房合同》租期为6年，用于经营酒店，现由于被上诉人的原因导致上诉人无法完成酒店的经营计划，且已对租赁物进行精装修，现无法享受到装修的可期待利益，系被上诉人根本性违约造成，被上诉人应根据合同约定向上诉人支付约定的违约金100000元。李本荣辩称，一审判决正确，只应支付50000元违约金。匡增武向一审法院起诉请求：1.判令李本荣向匡增武支付违约金100000元；2.本案诉讼费由李本荣承担。一审法院认定事实：2014年12月1日，匡增武（作为乙方）与名为“景洪市锦源大酒店”（作为甲方）、实为李本荣签订了《租房合同》，主要约定李本荣将位于景洪市（曼斗村路口）锦源大酒店左边的三间门面和一间仓库及地下室出租给匡增武，租赁期限为6年，自2014年12月30日至2020年12月30日止，租金的价格为19万／年，房屋租金每年递增10%，第一次支付自2014年12月30日至2016年12月30日2年租金共38万元，之后租金按年支付，每年租金到期前一个月提前支付租金。此外，还约定在合同期内，甲乙双方中的一方终止本合同如需要提前1个月书面通知对方，征得对方许可后方为有效，在合同租期内甲方不得提前终止合同，若提前终止合同，甲方需赔偿乙方所有装修费用并支付违约金壹拾万元人民币和所有损失。合同还约定了其他内容。合同签订后，匡增武依约向李本荣支付了2014年12月30日至2016年12月30日止的租金380000元，后双方协商将2017年的租金降为150000元，匡增武依约分三次于2017年4月16日之前向李本荣支付了2017年的租金150000元。2016年7月4日，案外人玉波、玉旺、李福生、闫龙泽、王登蓉作为申请执行人与当时作为被申请执行人的李本荣之间达成和解，同意将案涉景洪市曼斗村锦源大酒店及门面再给李本荣经营一年，经营期限从2016年7月1日至2017年7月1日，到期后李本荣自动将酒店和门面交与玉波等五人经营。2017年7月1日之后，案外人玉波等五人将案涉房屋收回。2017年7月1日起匡增武再未使用租赁房屋，李本荣向匡增武退回租金合计52500元。匡增武因合同无法继续履行起诉至景洪市人民法院，该院作出一审判决，匡增武因不服该判决上诉至西双版纳傣族自治州中级人民法院，经二审后认定：匡增武与李本荣认可2017年7月1日起匡增武未再使用租赁房屋，以及结合李本荣于2017年7月18日退了32500元房屋租金给匡增武的事实，匡增武与李本荣签订的《租房合同》已解除，匡增武主张解除其与李本荣签订的《租房合同》的请求，法院不予支持。匡增武向李本荣支付了2017年租金150000元，但匡增武只承租到2017年6月，李本荣应退6个月的租金，因李本荣已退了52500元的租金给匡增武，故李本荣还应退还匡增武租金22500元。关于李本荣、景洪锦源大酒店是否连带赔偿上诉人装修损失100000元及违约金100000元的问题。二审中，景洪锦源大酒店的经营者李湘峰陈述其承租涉案房屋后，又包给其他人，新的承租人已对房屋重新进行了装修，现涉案房屋不具备鉴定的条件，且匡增武未提供证据证实其装修损失，故对其主张的装修损失100000元，不予支持。匡增武主张的100000元违约金，鉴于匡增武未向一审法院提交书面变更申请，也未补交100000元违约金的诉讼费用，一审法院对其100000元违约金的诉讼请求按撤回起诉处理并无不当，予以维持。故最终判决李本荣向匡增武返还租金22500元并驳回原告匡增武的其他诉讼请求。现匡增武认为李本荣在履行合同过程中存在违约的行为，应支付违约金而诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。匡增武与李本荣之间签订的《租房合同》约定的租赁期限为六年，即从2014年12月30日至2020年12月30日，租金的价格为19万/年，房屋租金每年递增10%，第一次支付自2014年12月30日至2016年12月30日2年租金共38万元，之后租金按年支付，每年租金到期前一个月提前支付租金。在双方履行该合同期间，李本荣与案外人玉波、玉旺、李福生、闫龙泽、王登蓉达成和解，李本荣仅能经营案涉酒店及门面至2017年7月1日。李本荣的行为导致匡增武与其之间的《租房合同》无法继续履行，双方因此解除合同，李本荣存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定及双方《租房合同》中“在合同租期内甲方不得提前终止合同，若提前终止合同，甲方需赔偿乙方所有装修费用并支付违约金壹拾万元人民币和所有损失”的约定，综合匡增武在履行合同过程中存在逾期支付租金的情况及李本荣的违约情节、其违约行为可能给匡增武造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、李本荣的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，对于匡增武要求李本荣支付违约金100000元的诉讼请求，一审法院酌情予以支持50000元，超过部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、李本荣于判决生效之日起三十日内向匡增武支付违约金50000元；二、驳回匡增武的其他诉讼请求。二审中，上诉人与被上诉人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点：被上诉人应向上诉人支付多少违约金。本院认为，上诉人匡增武认为双方在《租房合同》中约定违约金为10万元，被上诉人李本荣违约就应支付相应的违约金。被上诉人认为已将剩余租金退还了上诉人，约定的违约金过高，应予以调整。由于上诉人未能提供证据证明其存在的实际损失及损失的大小，一审法院综合上诉人在履行合同过程中存在逾期支付租金的情况及被上诉人的违约情节、其违约行为可能给上诉人造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被上诉人的过错程度，以及结合本地经济发展状况，根据有利生产、生活的原则和公平原则等予以衡量，判令被上诉人支付上诉人违约金5万元较衡平双方当事人的利益。综上所述，上诉人匡增武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人匡增武负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  范志敏审判员  陈 芳二〇二一年三月十日法官助理李丹书记员肖娟