安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初234号 原告：正荣物业服务有限公司巢湖分公司，住所地安徽省巢湖市向阳南路天巢广场物业服务中心(配电房**)，统一社会信用代码91340181MA2RU9HX1B。 负责人：沈维荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余兆生，该公司员工。 委托诉讼代理人：范玉洁，该公司员工。 被告：梁善国，男,1976年12月22日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司（以下简称正荣巢湖分公司）诉被告梁善国物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正荣巢湖分公司委托诉讼代理人余兆生、范玉洁，被告梁善国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正荣巢湖分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告的物业服务费7883.85元、违约金5882.04元，合计13765.89元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告正荣巢湖分公司于2018年11月起为爱巢国际花园全体业主提供物业管理及服务。被告系爱巢国际花园业主，于2018年6月购买了位于巢湖市商铺，并一直接受原告提供的物业管理及服务。根据合同约定，被告应按时足额支付原告物业服务费用。被告自2019年6月20日起至2020年12月31日止拖欠原告物业服务费7883.85元，截至2020年7月31日需支付违约金5882.04元，合计13765.89元。被告经原告多次催讨仍然拒绝支付，原告遂向法院起诉，请求判如所请。 被告梁善国辩称：被告确系案涉商铺业主，商铺上下两层共计建筑面积122.42平方米，2019年6月20日至2020年12月31日期间的物业服务费未缴纳。被告拒交物业费原因如下：1、物业费标准过高，超出周边商铺的收费标准，要求提供政府定价文件，另被告商铺上层应按民用住宅收取物业费；2、被告门面二楼平台垃圾无人处理，平台漏水致吊顶损坏，物业不处理，致被告自费维修；3、公共收益及支出未公开；4、2018年4月15日被告向前物业公司（巢湖市万隆物业管理有限公司）缴纳装修保证金2000元一直未退，同意抵扣物业费；5、物业安保设施设备不健全，如未安装高空抛物摄像头等。 经审理查明：2018年11月1日，原告与巢湖融进置业有限公司（以下简称融进公司）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：融进公司以公开招标方式选聘原告为爱巢国际花园小区的业主及物业使用人提供物业服务；物业服务费的标准为高层住宅1.2元/月/平方米，商业物业3.5元/月/平方米，物业服务费按半年进行交纳，业主应在缴费周期开始前一个月履行交纳义务；逾期缴纳的，自逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金；物业服务合同期限自2018年11月1日至2023年10月31日止等内容。 另查明：被告梁善国系爱巢国际花园1栋底商103商铺业主，房屋建筑面积122.42平方米（上下层各61.21平方米）。2019年6月20日至2020年12月31日期间的物业服务费被告一直未缴纳。经原告上门催收，被告至今未履行缴费义务，致原告诉至法院。 上述事实，有《前期物业服务合同》、欠费明细、催收图片打印件以及双方当事人陈述等证据材料载卷佐证，其事实清楚，本院予以认定。 本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院》第一条的规定，爱巢国际花园小区开发商融进公司在爱巢国际花园小区业主委员会成立前，与正荣公司签订《前期物业服务合同》符合法律规定，该合同合法有效，对包括被告在内的业主均具有约束力。依据《前期物业服务合同》的约定，2019年6月20日至2020年12月31日期间物业费的缴纳期限已经届满，经上门书面催缴无果，现原告依约主张被告按3.5元/月/平方米标准缴纳物业费，本院予以支持。经计算，被告应缴纳上述期间的物业费7883.85元（122.42平方米×3.5元×18.4个月）。被告以商铺物业收费标准高于其他小区提出抗辩，且主张其商铺上层应按住宅物业标准收费，均无合同依据，本院不予采信。关于装修保证金2000元，被告提交的收款收据系案外人巢湖市万隆物业管理有限公司出具，被告主张在本案中抵扣物业费，原告不予认可，被告可根据合同相对性向其他主体另案主张权利，本案不予处理。庭审中，被告辩称商铺二楼平台漏水致吊顶损坏，未提交证据证明，如对被告房屋的维修系原告物业服务范围，被告可要求原告及时维修，若给其造成损失，应另案主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以此拒交物业费理由不成立。关于原告的违约金主张，因本院近期受理了一批原告正荣巢湖分公司起诉的物业服务合同案件，他案中本院考虑相关因素，未支持原告的违约金主张，为保持判决一致性，本案原告的违约金主张，本院亦不予支持。 需向被告说明的是，原告收取物业服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，无相应物业服务费，客观上可能会影响原告的服务水平和质量，这与小区业主未及时主动缴纳物业服务费存在一定的关联性，不利于小区的良性发展，同时也侵害了已交费业主的合法权益。小区业主发现物业服务存在瑕疵时，可主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改；如服务质量长期达不到相关标准，业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理；或依法选聘并更换物业服务公司。另需向原告阐明的是，被告梁善国作为小区业主，有权监督原告履行物业服务合同，监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，以上权利既有合同基础又有法律法规授权，原告作为物业服务公司应采取合理措施依法保障、配合业主行使上述权利。原告作为物业服务企业，应当全面履行物业服务义务，耐心听取小区业主关于物业服务工作的合理意见和建议，改进工作方式，以改善彼此之间的信任关系。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告梁善国于本判决生效之日起五日内给付原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司2019年6月20日至2020年12月31日期间的物业服务费7883.85元； 二、驳回原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费140元，减半收取70元，由被告梁善国负担40元，原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司负担30元。 本判决为终审判决。 审判员  赵玲 二〇二一年三月二日 法官助理刘晓静 书记员张正阳 附本判决援引的法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。