广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初2685号原告：王小渠，男，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：关健兴，广东华鸿律师事务所律师。被告：佛山市翘楚投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告王小渠与被告佛山市翘楚投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人关健兴，被告的委托诉讼代理人杨兆霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.被告向原告支付逾期交楼违约金（以购房款669296元为本金，按日万分之一的标准自2018年7月1日起计算至2019年3月18日止）；2.被告向原告支付逾期办证违约金（以购房款669296元为本金，按日万分之一的标准自2020年3月13日起计算至2020年5月8日止），以上合共21283.61元；3.本案费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2017年5月13日签订《商品房买卖合同预售)》，在合同中双方约定：1.原告向被告购买被告位于佛山市南海区××××房，套内单价为18997.9元/平方米总价669296元；2.被告在2018年6月30日前向原告交付商品房；3.因被告原因，被告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，原告不解除合同的情况下，自被告应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。因为被告原因未能在该商品房交付之日起360日内为原告办理取得房屋所有权证，原告于2020年5月8号才能在佛山市自然资源局处取得房屋所有权证。被告未能按合同约定为原告办理房屋所有权证书已经构成违约。原告向被告要求履行违约责任，遭到被告拒绝。因此，向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告辩称，逾期办证违约金应自涉案商品房同时具备《竣工验收备案表》和《测绘报告》之日往后顺延360日起算，而非原告主张的自合同约定交楼之日往后顺延360日起算。故应以2020年3月12日（即涉案商品房《测绘报告》出具之日后的360日）作为逾期办证违约金起算点。本案《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款第1项约定，出卖人（被告）应协助买受人（原告）在商品房交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书。实际上，其涵义是开发商需在上述期间内办理通过商品房权属预登记并通知买受人办证，而对于上述约定中的“商品房交付之日”，应解释为本案商品房符合交付条件之日，而并非是原告所主张的合同约定的交付日。首先，如上所述，如认定本案商品房的交付条件是必须同时具备竣工验收备案表和测绘报告，则商品房的准确交付时间应为其符合交付条件之日。本案商品房在2019年3月18日取得房屋测绘报告，换言之，2019年3月18日该商品房才完全符合交付条件，该日才应被认定为《商品房买卖合同（预售）》第二十条中的“商品房交付之日”。其次，实践中，办理商品房的所有权转移，首先需要开发商进行预登记，预登记通过审批后，才能通知买受人办理房屋所有权证书。而开发商的预登记需要提交商品房确权表、分户平面图及测绘面积明细等，而这些资料必须在商品房取得《房屋测绘报告》之后才能提供。因此，仅有在商品房取得《房屋测绘报告》之后才属于符合办证条件，才能申请办理房屋所有权的预登记，则应自涉案商品房取得《房屋测绘报告》之日即2019年3月18日起计算办证期间；最后，从另一角度来看，《商品房预售合同》相关条款的目的是鼓励和督促被告及早交付房屋。在完全符合商品房交付条件前，被告已经提前将房屋交付给原告使用，使得原告已经提早受益，如果办证的起算日期再按照对被告不利的解释认定，必然导致被告越早交付房屋，起算日期越前，产生的逾期办证违约金越多，这相当于鼓励被告不应当提前交付房屋，有违合同目的和整体解释。综上所述，本案商品房房屋所有权证书的办理期限应自《房屋测绘报告》出具之日即2019年3月18日起计算360日，即至2020年3月12日止。而答辩人已经在2020年1月20日向原告发出《办证通知书》（见证据1）。原告在收到《办证通知书》后，因疫情期间影响，于2020年3月26日才到现场领取办证资料，后续是原告自行办证，对应的办证期间也属于正常办理房产证手续所需的时间，被告无需向原告赔偿逾期办证违约金。原告在2018年7月1日收楼，按照损益相抵原则，参照佛山市中级人民法院的判例，在收楼日之后应按照日万分之0.8的标准计算违约金。综上所述，被告有充足的证据及理由证明原告主张的逾期办证违约金缺乏法律、合同依据，有违交易常理及公平原则，不应得到法院支持。因此，被告恳请法院充分考虑上述观点，查明本案事实，以维护被告的合法权益。原告和被告围绕其诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对相对方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的EMS单为原件，原告虽有异议，但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年5月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定：出卖人将位于广东省佛山市南海区××××房（以下简称涉案商品房）出售给买受人；商品房规划用途为办公；总价款为669296元；买受人在合同网上签订之日起1日内支付339296元，剩余房款330000元应于2017年5月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款支付；买受人逾期付款在120日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人逾期付款超过120日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应于2018年6月30日前，将符合以下条件的商品房交付予买受人使用：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告；出卖人交付商品房时应当出示满足竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不出示文件或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；出卖人逾期交付房屋在120日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按总房价日万分之一向买受人支付违约金；逾期超过120日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款日起，按照4.9%计算给付利息，同时出卖人按照总房价1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按总房价日万分之一支付违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已支付的全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金，等等。诉讼中，原被告均确认原告已全额支付涉案商品房对应的房款。2018年9月14日，涉案商品房所在的XX广场1座1008套房屋办理房屋竣工验收备案。2019年3月18日，涉案商品房取得房屋测绘报告。2020年1月20日，被告向原告邮寄《办证通知》。2020年3月26日，原告领取涉案商品房办证资料。2020年5月8日，原告取得不动产权登记证。2021年1月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述其确有收到被告邮寄的办证通知，大概是过完年回来公司通知其有邮件；原、被告确认原告于2018年7月1日收楼。另查明，2020年1月25日为春节，2020年2月8日为元宵节。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点系被告应否承担逾期交楼的违约责任和逾期办证的违约责任,以及若需承担违约责任则如何承担违约责任。现根据原告诉讼请求及被告的抗辩意见，结合本院采信的证据，本院具体分述如下：一、关于逾期交楼的违约金问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。被告和原告签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定商品房交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；涉案《商品房买卖合同（预售）》约定“被告应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，交付商品房时被告应当出示满足第九条约定的证明文件”。现涉案商品房于2018年9月14日通过竣工验收备案，2019年3月18日才取得房屋测绘报告，被告未能如期交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告的房屋，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告据此请求被告承担赔偿损失的违约责任依法有据。原告于2018年7月1日已收楼，可视为原告于2018年7月1日起已持续占有、使用涉案商品房，享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻被告的损害赔偿责任。本案中，原告已于2018年7月1日收楼，故被告应当按合同约定向原告支付逾期交付实物房屋的违约金67元（669296元×0.0001×1天）；从2018年7月1日起至完成竣工验收备案登记即2019年3月18日止（共260天）期间，涉案商品房并未达到合同约定的交付条件，造成了原告的损失，被告应赔偿原告的损失，因合同并未明确约定该损失的计算方法，本院根据合同实际履行情况，结合原告占有、使用涉案商品房的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定被告按总房价日万分之0.8的标准计算的违约金共13921元（669296元×0.00008×260天）。综上分析，被告应当向原告支付逾期交楼的违约金13988元（67元+13921元）。二、关于原告请求的逾期办证的违约金问题。《商品房买卖合同（预售）》约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同”和“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金”。双方对于“在该商品房交付之日起360日内”即办证的起算日存在争议，原告认为应当是从约定交楼日即2018年6月30日起计算办证时间360天；而被告则认为“商品房交付之日”应当是涉案商品房同时具备竣工验收备案表和测绘报告之日，即2019年3月18日取得测绘报告之日起，计算办证时间360日。双方各执一词，争议较大。对此，本院经分析后认为，“在该商品房交付之日起”应当理解为涉案商品房已交付并同时具备竣工验收备案表和测绘报告之日。理由是：首先，“在该商品房交付之日起”并不是“在该商品房约定交付之日起”，可见商品房交付之日应该理解为实际交付日。其次，如《商品房买卖合同（预售）》约定，商品房的交付不只有实物交付，还需要具备竣工验收备案和取得房屋测绘报告，才能视为具备将交付条件。在我国现阶段办理商品房预售产权证的交易流程中，商品房确实需要具备竣工验收备案和取得房屋测绘报告后才能向房地产登记部门提交分户平面图、测绘面积明细等资料以办理商品房的确权，再办理将房屋转移登记在买受人名下的手续，而上述手续确实需要一定的时间，双方约定360日的办证时间应当理解为商品房完全具备交付条件之日作为起算日。最后，如果“在该商品房交付之日起”理解为“在该商品房约定交付之日起”，确实存在重复计算违约金的实际情况。综上分析，“商品房交付之日”应当为涉案商品房同时具备竣工验收备案表和测绘报告之日即2019年3月18日，顺延360天后至2020年3月12日期限届满。而被告在2020年1月20日向原告邮寄办证通知，原告亦确认其有收到该办证通知，原告于2020年3月26日才领取办证资料，于2020年5月8日取得产权证，在此期间被告并没有过错，被告的行为并不构成违约，故本院对原告主张的逾期办证违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市翘楚投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王小渠支付逾期交楼的违约金13988元；二、驳回原告王小渠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计166.05元（原告已预交），由原告负担16.05元，由被告负担150元并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还给原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年三月十九日书记员 孙王成欣