河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终463号上诉人（原审被告）：寇根生，男，1971年4月13日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：叶静辉，河南广泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺阳，男，1983年7月15日生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：徐琨鹏，河南法铎律师事务所律师。上诉人寇根生因与被上诉人贺阳房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人寇根生及其委托诉讼代理人叶静辉，被上诉人贺阳的委托诉讼代理人徐琨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寇根生上诉请求：1.撤销一审判决，改判寇根生支付给贺阳房租2.5万元或发回重审；2.由贺阳负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定双方2013年5月26日签订的《房屋租赁合同》截止至2020年11月30日寇根生应付租金数额为1170000元系认定错误。即便完全如贺阳所述计算，共计应为115.65万元，这个数额也与一审法院计算的数额相差一个月租金，系一审法院租金计算起算点错误。双方约定的为期五年的房屋租赁合同，实际租赁期为五年零一个月，其中一个月为装修期，该期间为免租期，计算时应予扣减。二、自2018年7月1日起至2020年11月30日止的房租依法应按每年15万元计算；双方签订的为期五年自2013年6月1日起至2018年6月30日止的租赁合同中，虽然约定的后两年期间租金为16万元，但经双方协商已经将其变更为每年15万元，这些有双方的聊天记录等可以印证。在此期间，寇根生一直按每年15万元支付房租，已支付四年有余，贺阳从未提出过异议。三、2020年1月25日-2020年5月31日由于疫情原因，寇根生的网吧关停四个月，依据双方签订的租赁合同相关条款，此期间的房租贺阳应予以减免或顺延。四、截至2020年11月30日，寇根生的应付租金为106.25万元，实际交付103.75万元，仅欠贺阳房租2.5万元。由于合同到期后双方并未续签合同，双方的租赁合同为不定期租赁合同，且2020年10月1日后贺阳一直未向寇根生主张过房租，所以其不存在违约的情况，滞纳金无从谈起。贺阳辩称，一、寇根生对双方签订的租赁合同及租赁费支付的时间没有异议。原审依据租赁合同及租赁费用的支付时间，判令寇根生支付租赁费用是完全正确的。2013年5月26日双方签订租赁合同，合同约定租金支付时间是每年的5月30日和11月30日，那么截止到贺阳提起诉讼，寇根生应当支付的租金是117万元，其中2013、2014、2015年每年的5月30日和11月30日，应分六次支付45万元。2016年至2020年，每年的5月30日和11月3日共需交九次为72万元，而寇根生仅缴纳了962500元，差额为207500元。因此一审认定事实完全正确，寇根生也没有任何证据能证明贺阳同意减收租金或按每年15万元支付，故一审法院按照合同约定年租金16万元判决支付，没有任何错误。二、寇根生要求贺阳减免租金没有事实和法律依据。双方签订合同第九条也没有约定上诉人可以少付租金，更没有约定可以顺延租期。三、房屋租赁合同第三条第二款、第三款约定很明确寇根生应在什么时间交纳租金，即逾期不交纳应当承担的违约责任，缴纳房租是承租人的义务，不需要出租人另行主张，出租人不另行主张并不影响承租人承担约定的违约责任。贺阳向一审法院起诉请求：1.解除贺阳与寇根生签订的房屋租赁合同，判令寇根生返还租用房屋；2.判令寇根生支付贺阳至腾空房屋前的房租207500元（暂计至2020年11月30日，实际要求计算至寇根生返还房屋之日）；及逾期支付房租期间的滞纳金30126元（按每天所欠租金的千分之五暂计至起诉之日，实际要求计算至寇根生付清之日）；3.判令寇根生支付使用承租房屋产生的水电等费用暂计20000元（实际要求计算至寇根生返还所占用房屋之日）；4.一审案件诉讼费用由寇根生承担。一审法院认定事实：1、2013年5月26日，贺阳（甲方）与寇根生（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同就双方的权利义务进行了约定，约定如下：“……甲方将其位于河南省洛阳市瀍河区东城水郡的房屋租给乙方使用，用途为商用，房屋面积为580平方米。房屋租赁期共五年，自2013年6月1日至2018年6月30日止。该房屋租金前三年租金为壹拾伍万元年，第四、五年租金为壹拾陆万元年（此房租不含相关税费），押金为贰万元整，押金签订合同时和第一期租金一块收取。该房屋租金按半年支付，支付时间为每年的5月30日和11月30日，以对方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过壹个月，甲方有权收回此处租房，乙方须按实际居住日缴纳租金并负担违约责任……”。2、贺阳、寇根生认可，合同到期后双方未续签合同。但是寇根生继续使用租赁房屋，贺阳也未提出异议。3、截止至2020年11月30日，按照双方约定，寇根生应付租金数额为1170000元，贺阳认可寇根生已支付租金962500元，尚欠付207500元。对双方有争议的事实一审法院认定如下：寇根生辩称租金已支付至2020年6月30日，但是未提供相关付款凭证，故对寇根生的辩解一审法院不予采信。一审法院认为，依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用的原则履行各自的义务。本案中，贺阳、寇根生双方所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定各自履行义务。合同到期后，寇根生继续租赁贺阳的房屋，贺阳也没有提出异议，故贺阳、寇根生签订的合同转为不定期租赁合同。寇根生逾期支付租金，其行为已构成违约，根据双方的约定，现贺阳要求解除《房屋租赁合同》，返还租赁的房屋，并要求寇根生支付截止2020年11月30日欠付的租金207500元，证据充分，一审法院予以支持。2020年12月1日之后的租金，寇根生按照每月13333.33元的标准支付至实际腾房之日止。关于滞纳金，贺阳要求按照每天所欠租金的0.5%计算，约定过高，一审法院酌定以207500元为基数，自2020年6月起按照同期一年期贷款市场报价利率计算滞纳金。贺阳要求寇根生支付使用承租房屋产生的水、电等费用暂计20000元，证据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条规定，判决：一、解除贺阳与寇根生于2013年5月26日签订的《房屋租赁合同》，寇根生于判决生效之日起三十日内返还房屋给贺阳；二、寇根生于判决生效之日起三十日内向贺阳支付欠付的房屋租金207500元及实际返还房屋之日止的租金（按照每月13333.33元的标准自2020年12月1日起计算至房屋实际返还之日止）；三、寇根生于判决生效之日起三十日内向贺阳支付滞纳金，以207500元为基数，自2020年6月起按照同期一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止；四、驳回贺阳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2632元，保全费1770元，共计4402元由寇根生承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。寇根生为证明其实际支付租金数额为1037500元，向本院提交2014年11月26日向贺阳转账75000元汇款凭证一份。贺阳经质证认为，对所付款项真实性予以认可，但寇根生并没有在一审中向法庭出示。本院对上述证据认定如下：对于寇根生提交的汇款凭证，本院对其真实性予以认可，该证据显示内容与本案具有关联性，本院对该份证据予以采信，故寇根生已支付的租金为1037500元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，寇根生与贺阳于2013年5月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应全面诚信的履行各自的合同义务。结合本案合同实际履行情况，双方事实上已将2016年7月1日-2018年6月30日的每年租金由合同约定的16万元变更为15万元。合同到期后，寇根生继续租赁贺阳的房屋，贺阳也未提出异议，故贺阳、寇根生签订的租赁合同已转为不定期租赁合同，故2018年7月1日-2020年11月30日租赁期间的租金亦应继续按照每年15万元进行计算。案涉合同虽约定有一个月装修期，但未明确约定装修期间免收房租，故寇根生主张的扣减一个月装修期租金的上诉请求，本院不予支持。关于疫情期间租金的减免或租期的顺延，因寇根生未能提交充分证据予以证实，且合同依据不足，本院亦不予支持。因此，截至2020年11月30日，寇根生应付租金为1125000元，减去其已付租金1037500元，寇根生还需支付租金为87500元（1125000元-1037500元）。另，寇根生在承租期间逾期不缴纳租金，理应按照合同约定计算滞纳金，一审认定正确，但计算基数有误，本院予以纠正。综上所述，寇根生的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初1733号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初1733号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初1733号民事判决第二项为寇根生于本判决生效之日起三十日内向贺阳支付欠付的房屋租金87500元及实际返还房屋之日止的租金（按照每月12500元的标准自2020年12月1日起计算至房屋实际返还之日止）；四、变更河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初1733号民事判决第三项为寇根生于本判决生效之日起三十日内向贺阳支付滞纳金，以87500元为基数，自2020年6月起按照同期一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止；五、驳回寇根生的其他上诉请求；六、驳回贺阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2632元、保全费1770元，共计4402元，由寇根生承担。二审案件受理费5264元，由寇根生负担3000元，贺阳负担2264元。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二一年三月十八日法官助理安超书记员张慧