广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2564号上诉人（原审被告）：韩德勤，男，1970年8月12日出生，汉族，身份证登记住址河南省邓州市。委托诉讼代理人：邓彩燕，广东九剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冼志仁，男，1978年10月28日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：曾永亮，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾燕静，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。上诉人韩德勤因与被上诉人冼志仁房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初9461号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人韩德勤上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判或发回重审。事实和理由如下：一、本案是冼志仁擅自对案涉房屋停水停电，并经常带人骚扰韩德勤，导致韩德勤不能实现租房的合同目的。冼志仁的行为构成根本违约，韩德勤有权行使法定解除权，解除案涉租赁合同。二、韩德勤于2020年4月8日撤离案涉房屋，且4月10日已与冼志仁约定，由冼志仁自行换锁，但冼志仁却要求韩德勤支付2020年4月至6月份的租金及7月份占用费，有违诚信。冼志仁未及时更换钥匙，具有重大过错，冼志仁有韩德勤的电话号码，微信并非唯一联系方式，其一直不与韩德勤联系，直到7月31日才更换钥匙，应自行承担后果。韩德勤仅应支付租金至2020年4月8日。三、本案发生在疫情期间，韩德勤因疫情影响，没有收入，租金理应相应减少，韩德勤也有权依据此情形要求解除或变更合同，冼志仁无权要求韩德勤按照合同约定的租金标准支付租金和占用费，押金应抵扣租金。一审判决认定事实不清，处理结果不妥，请求二审改判。被上诉人冼志仁二审答辩称：一、案涉双方并未达成提前解除合同的合意。2020年2月至7月期间，韩德勤实际控制并占用案涉房屋，应当支付租金及场地占用费。韩德勤应当举证证明合同目的无法实现其依法享有法定解除权，并且根据房屋租赁合同第6条的规定向冼志仁发出解除合同的通知，否则应当承担举证不能的不利法律后果。二、韩德勤存在拖欠租金、水电费、物业管理费的违约行为，一审法院根据合同第七条及公平原则判令由冼志仁没收押金，合理合法。三、韩德勤承租案涉房屋是用于居住，而不是用于政府命令暂停营业的行业，且韩德勤实际控制和占用了案涉房屋，理应支付租金或场地占用费，不存在应当减少租金的情形。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。冼志仁于2020年6月29日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.韩德勤向冼志仁支付2020年2月至6月份的租金合计20000元；2.韩德勤向冼志仁支付拖欠租金（或场地占用费）的利息（从2020年1月25日起至实际交还房屋之日止，以各月拖欠租金为基数，按年利率6%分段计算）；3.韩德勤支付2019年6月1日至2020年1月31日期间电梯分摊、代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、梯灯电费148.84元，2019年5月1日至2020年2月29日水费477.9元，2019年5月至2020年3月管理费961.18元，合计1587.92元（以后顺延至韩德勤实际交还房屋之日止）；4.韩德勤向冼志仁交付房屋，逾期未交付的从2020年7月起至房屋交付之日，按合同租金4000元/月的标准向冼志仁支付场地占用费；5.押金8000元由冼志仁取得，不作退还；6.诉讼费由韩德勤承担。一审过程中，冼志仁变更诉讼请求如下：1.韩德勤向冼志仁支付2020年2月至6月的租金20000元；2.韩德勤向冼志仁支付2020年7月的场地占用费4000元；3.韩德勤向冼志仁支付租金（或场地占用费）利息（从2020年1月25日起至于韩德勤实际交还房屋之日止，以各月拖欠租金为基数，按年利率6%的标准分段计算）；4.韩德勤向冼志仁支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的电梯分摊、代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、梯灯电费214.21元、2019年5月1日至2020年6月30日期间的水费531.9元、2019年5月1日至2020年7月31日期间的物业管理费1310.7元，合计2056.81元；5.押金8000元由冼志仁取得，不作退还；6.本案诉讼费用由韩德勤承担。一审法院经审理认定事实如下：位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花X栋X的房屋的权属人是案外人池沛宜。2019年4月30日，冼志仁、韩德勤签订《房屋租赁合同》。合同约定冼志仁将上述房屋出租给韩德勤使用，租赁期限自2019年5月1日至2020年7月1日，合计14个月。每月租金4000元，韩德勤提前5日支付下个月的租金。租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业管理费以及其他因韩德勤居住产生的费用，由韩德勤负担。租赁结束时，韩德勤须交清欠费，否则按违约处理。租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金8000元。冼志仁向韩德勤收取押金8000元，若韩德勤违约，押金不作退回。合同还约定，租赁房屋内配有电子门禁卡三张，押金20元/张；房屋内配有豪华套门锁四套，押金800元，如韩德勤遗失钥匙，冼志仁收取的押金不作退回，作为换锁费用，韩德勤可将门锁拆除；除租金以外，韩德勤因租房产生的一切费用，必须在次月所规定的时间内交齐，否则作违约处理；韩德勤必须保持微信通畅，否则因此造成双方因通信息未能及时收到而造成严重后果，视作韩德勤违约，等等。合同签订当日，韩德勤向冼志仁支付押金8000元，门禁卡押金60元，门锁押金800元，合计8860元。合同签订后，冼志仁将案涉房屋交付韩德勤使用，韩德勤向冼志仁支付了2019年5月至2020年1月期间的租金。自2020年2月起韩德勤拖欠租金未付。2020年4月10日，韩德勤以移动电话号码136××××0328拨打冼志仁移动电话号码181××××7775，通话时长7分33秒。通话主要内容是韩德勤告知冼志仁，因其受到骚扰，案涉房屋停水停电，故其于2020年4月8日已搬离案涉房屋，要求解除合同，并提出解除合同的处理方案如下：韩德勤向冼志仁支付1000元，连同之前已向冼志仁支付的押金8000元、门锁押金800元及门禁卡押金60元，合计9860元，用作抵偿其拖欠冼志仁的2020年2月至3月份的租金、之前欠缴的管理费等杂费以及案涉房屋门锁换锁费用，韩德勤不再退还案涉房屋钥匙给冼志仁。冼志仁不同意韩德勤提出解除合同的意见以及解除合同后的处理方法，要求按合同约定处理。2020年5月25日，案外人池沛宜出具《情况说明书》，确认将案涉房屋交由冼志仁全权处理，其知悉冼志仁于2019年4月30日与韩德勤签订上述房屋租赁合同，对冼志仁的行为予以认可，因该合同产生的债权债务由冼志仁享有和承担。2020年7月31日，韩德勤将案涉房屋交还给冼志仁管业。冼志仁向案涉房屋所在物业管理公司结清物业管理费等费用。庭审中，双方确认，韩德勤为案涉房屋两道门更换了锁芯，门禁卡在签订案涉《房屋租赁合同》续租房屋时已交还给冼志仁。韩德勤同意其向冼志仁交纳的门锁押金800元、门禁卡押金60元，用于抵扣其拖欠冼志仁的租金。一审庭审中，冼志仁提供了广州广地物业管理有限公司出具的《关于缴纳物业服务费及其他费用的函》和以“广地花园物业服务中心”名义落款的《停水告知书》，内容是要求案涉房屋的业主缴纳相关物业管理费。因案涉房屋自2019年4月1日至2020年3月31日共12个月未缴纳水费，作停水处理。另外，冼志仁还提供了其与韩德勤在2020年3月25日至2020年4月8日期间的微信聊天记录，主要内容是冼志仁催促韩德勤交纳租金和物业管理费等费用，并在2020年4月3日告知韩德勤因未交纳物业管理费，物业管理公司通知要做停水处理，要求韩德勤尽快处理。韩德勤在2020年4月8日将冼志仁微信号列入黑名单。对此韩德勤解释是担心没有网络接收不到冼志仁的信息，故采取将冼志仁微信号列入黑名单的措施。同时，韩德勤提供了其与冼志仁在2020年6月30日至2020年7月6日的短信记录，内容是，韩德勤在2020年6月30日发送短信，称“我2020年4月8日搬走，也给你打了电话，你现在才递交，意思是4,5,6月你还想算租金，管理费？……”冼志仁在2020年7月6日回复称：“你什么时候搬我不清楚，我一直催你交租你不但不回复，还把我拉黑，合同到期了，你又不交接，钥匙都没交回给我……”。另查明，2019年6月1日至2020年5月31日期间，案涉房屋产生的代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、电梯分摊费、梯灯电费合计214.21元。2019年5月1日至2020年6月30日期间，案涉房屋产生的水费合计531.9元；2019年5月1日至2020年7月31日期间，案涉房屋产生的物业管理费合计1310.7元。韩德勤在庭审中对上述费用的数额没有异议，也承认没有支付过上述管理费及水电杂费，但认为2020年4月8日之后的费用其无须承担。本案审理过程中，冼志仁提供阳光财产保险股份有限公司广州市南沙支公司出具的保单保函作担保，申请查封冻结韩德勤名下价值17928.43元的财产。一审法院依冼志仁上述申请，冻结韩德勤在中国建设银行股份有限公司长沙韶山南路支行银行账户内的银行存款，冻结金额以17928.43元为限。一审法院认为：冼志仁、韩德勤签订的《房屋租赁合同》是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，合法有效，对签约双方均有法律约束力。关于韩德勤应付租金期间及金额问题，韩德勤主张其应当支付的租金期间应计算至2020年4月8日其搬离案涉房屋之日止。为此，韩德勤提出了三个理由。首先，韩德勤主张案涉《房屋租赁合同》已于2020年4月10日其电话通知冼志仁时解除，故其无须支付合同解除之后的租金。对此，一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》明确约定提出解除合同一方必须提前一个月以书面形式通知另一方，双方协商一致后须签订终止合同书。韩德勤在2020年4月10日以电话方式通知冼志仁解除合同，不符合合同约定解除合同的形式要件，且冼志仁在电话通话中未有同意解除合同的意思表达。因此，应视为双方对解除合同未协商一致。在韩德勤未能举证证实其根据合同约定或法律规定有权提出解除合同的情况下，韩德勤提出的上述主张，一审法院不予采纳。第二，韩德勤主张因冼志仁恶意对案涉房屋采取停水停电措施，并对韩德勤及家人进行骚扰，韩德勤无奈在2020年4月8日已搬离案涉房屋，并电话通知冼志仁。因此，其搬离房屋之后的租金，无须支付给冼志仁。对此，一审法院认为，冼志仁否认案涉房屋存在停电情况，亦未确认韩德勤在2020年4月8日已搬离案涉房屋的事实。虽然冼志仁承认案涉房屋确实存在停水情况，但主张是因韩德勤拖欠物业管理费等费用所致的，该主张与冼志仁提供的案涉房屋所在小区的物业管理公司出具的相关告知材料以及冼志仁与韩德勤的微信聊天记录内容相吻合。在此情况下，韩德勤主张因冼志仁的原因导致其无法正常使用房屋以及其于2020年4月8日搬离案涉房屋的事实，应当举证证实，但韩德勤未能提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。退一步来说，即使韩德勤在2020年4月8日确实已搬离案涉房屋，但直至2020年7月31日双方办理房屋交接手续之前，案涉房屋的钥匙仍由韩德勤保管，案涉房屋仍在韩德勤控制之下。因此，一审法院对韩德勤的上述主张不予采纳。第三，韩德勤主张在其电话通知冼志仁搬离案涉房屋后，冼志仁可自行收回案涉房屋。冼志仁未自行接收房屋，也没有联系韩德勤办理房屋交接手续，之后产生的租金损失，应由冼志仁自行承担。对此，一审法院认为，在讼争双方未协商一致解除合同情况下，讼争双方商定是否解除合同以及何时办理案涉房屋交接手续，并非冼志仁一方责任。虽然微信沟通并非唯一手段，但韩德勤在案涉《房屋租赁合同》明确约定要保持微信畅通的情况下，仍自行将冼志仁列入黑名单，导致双方未能及时按照合同约定的方式就合同履行问题进行沟通存在一定过错。对于未自行接收案涉房屋的原因，冼志仁辩解称在其与韩德勤办理交接手续之前，对擅自接管房屋可能引发其他纠纷心存顾虑，亦符合常理。况且，冼志仁自2020年4月10日接到韩德勤口头通知搬离房屋起至2020年6月29日提起诉讼，要求韩德勤交还房屋管业，相隔两个多月，在合理期限内，故一审法院对韩德勤的上述主张不予采纳。综上所述，韩德勤主张其应付租金的期间至2020年4月8日止，所提出的上述三个理由均不能成立，一审法院不予采纳。韩德勤从2020年2月开始拖欠租金，冼志仁要求韩德勤支付2020年2月份至6月份的租金合计20000元（5个月×4000元/月=20000元），符合合同的约定，一审法院予以支持。鉴于讼争双方完成案涉房屋的交接手续后，冼志仁应按照合同约定将门锁押金800元以及门禁卡押金60元退还给韩德勤。韩德勤同意将上述押金860元抵扣其拖欠冼志仁租金，一审法院予以认可，故韩德勤应向冼志仁支付的租金金额为19140元（20000元-860元=19140元）。另外，冼志仁、韩德勤在2020年7月31日完成案涉房屋交接手续，冼志仁主张韩德勤参照双方合同约定的租金标准支付7月份的场地占用费4000元，合法有理，一审法院予以支持。与韩德勤应付租金期限的问题同样道理，关于韩德勤应否向冼志仁支付管理费及其他费用及应付金额问题，案涉合同明确约定韩德勤租赁期间所产生的管理费、水电杂费及其他费用，由韩德勤承担。庭审中韩德勤承认未支付过相关费用，现冼志仁主张韩德勤支付2019年6月1日至2020年5月31日期间代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、电梯分摊费、梯灯电费合计214.21元、2019年5月1日至2020年6月30日期间的水费531.9元和2019年5月1日至2020年7月31日物业管理费1310.7元，合计2056.81元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于冼志仁应否退回租房押金给韩德勤的问题，案涉《房屋租赁合同》约定若韩德勤违约，冼志仁收取的押金不作退还。现韩德勤拖欠租金及物业管理费等费用未付，其行为已构成违约，故冼志仁诉请不予退还押金8000元，符合合同约定，一审法院予以支持。因冼志仁未能举证证实因韩德勤违约造成其具体经济损失超过8000元的情况下，其起诉要求韩德勤另行支付欠租利息及场地占用费利息，缺乏事实依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年9月21日判决如下：一、被告韩德勤在本判决发生法律效力之日起十日内向冼志仁支付2020年2月至6月的租金合计19140元；二、被告韩德勤在本判决发生法律效力之日起十日内向冼志仁支付2020年7月的场地占用费4000元；三、被告韩德勤在本判决发生法律效力之日起十日内向冼志仁支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、电梯分摊费、梯灯电费合计214.21元、2019年5月1日至2020年6月30日期间的水费531.9元和2019年5月1日至2020年7月31日物业管理费1310.7元，合计2056.81元；四、被告韩德勤向冼志仁交纳的押金8000元，由冼志仁收取，不予退还给被告韩德勤;五、驳回冼志仁的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费423元（其中案件受理费224元，保全费199元），由被告韩德勤负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，韩德勤向本院提交：1.广州众亭房地产中介有限公司房产租赁合同，拟证明韩德勤从2017年5月2日起开始承租案涉房屋；2.广州广地花园管理处综合服务收据，拟证明韩德勤支付水电费、管理费等费用的周期为一年以上，物管公司没有理由对案涉房屋采取停水停电措施；3.2020年3月25日的通话记录、录音及翻译，拟证明案涉房屋的水电是冼志仁要求停掉的，冼志仁有韩德勤的联系电话号码，可以通过电话联系韩德勤，但冼志仁直到2020年7月31日才更换案涉房屋钥匙，应自行承担相应后果。冼志仁质证称：韩德勤提交的两段录音完全可以证明案涉房屋因韩德勤管理不善导致漏水，造成其他住户的损失，当冼志仁及物业管理处介入处理时，韩德勤完全不配合，且存在拖欠租金的情况，以上行为造成案涉房屋后来被停水停电是韩德勤的原因，与冼志仁无关，因此韩德勤以此为由提出解除合同没有事实基础。本院经对韩德勤所举证据审查认为，前述证据并非二审新证据，且不足以证明韩德勤主张的待证事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点如下：一、案涉租赁合同是否提前解除的问题；二、租金及占用费计付的问题；三、韩德勤主张冼志仁应退回租房押金能否成立的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，案涉租赁合同是否提前解除的问题。案涉《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。虽因疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应。但案涉房屋为住宅用途，韩德勤承租案涉房屋用作居住。疫情对于韩德勤正常使用案涉房屋并不存在障碍。韩德勤在承租案涉房屋期间，因拖欠水电费以及房屋漏水事宜导致房屋被物管公司停水停电，韩德勤理应积极解决问题，但韩德勤怠于履行缴费义务且单方提出解除合同，缺乏法律和合同依据，亦未履行合同约定的应提前书面通知以及办理房屋交还及验收手续的法定义务。一审法院认定案涉租赁合同并不以韩德勤单方擅自搬走而认定合同已提前解除，并无不妥。二、关于争议焦点二，租金及占用费计付的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。据此，韩德勤搬离案涉房屋并不能免除办理房屋交接的义务。另外，案涉房屋为住宅用途，屋内物品及内部状况应通过双方当场移交并确认为宜。韩德勤主张因冼志仁的原因导致其无法正常使用房屋以及其于2020年4月8日搬离案涉房屋，但韩德勤未能提供充分证据证明其完成案涉房屋交接，理应承担举证不能的不利法律后果。由于韩德勤自2020年2月起欠付租金，一审法院认定韩德勤应支付2020年2月份至6月份租金合计20000元，以韩德勤已付的钥匙押金800元、门禁卡60元抵扣欠付租金后，韩德勤仍需向冼志仁支付租金19140元；同理因双方于2020年7月31日办理案涉房屋交接手续，故本案应参照双方合同约定的租金标准支付2020年7月份的场地占用费4000元。一审法院前述认定，理据充分，应予维持。针对韩德勤的上诉主张，本院认为：（一）韩德勤称其在2020年4月8日已经搬离案涉房屋，不应支付此后的租金或占用费。首先，韩德勤所举证据并不足以证明其主张。其次，即便韩德勤于2020年4月8日搬离案涉房屋，但直至2020年7月31日双方办理房屋交接手续之前，案涉房屋钥匙仍由韩德勤保管，且冼志仁抗辩案涉房屋仍在韩德勤控制之下。韩德勤也无证据推翻冼志仁的陈述。（二）韩德勤主张在其电话通知冼志仁搬离案涉房屋后，冼志仁未自行接收房屋也没有联系韩德勤办理房屋交接手续，冼志仁应自行承担之后的租金损失。因双方未协商一致解除合同，双方商定是否解除合同以及何时办理案涉房屋交接手续，并非冼志仁一方责任。虽然微信沟通并非唯一手段，但韩德勤在案涉《房屋租赁合同》明确约定要保持微信畅通的情况下，仍自行将冼志仁列入黑名单，导致双方未能及时按照合同约定的方式就合同履行问题进行沟通存在一定过错。对于未自行接收案涉房屋的原因，冼志仁辩解称在其与韩德勤办理交接手续之前，对擅自接管房屋可能引发其他纠纷心存顾虑，亦符合常理。况且，冼志仁自2020年4月10日接到韩德勤口头通知搬离房屋起至2020年6月29日提起诉讼，要求韩德勤交还房屋管业，相隔两个多月，在合理期限内。（三）至于韩德勤抗辩称因疫情影响其没有经济收入，应减免案涉房屋租金的问题。因本案系租赁合同纠纷，疫情并不影响案涉租赁合同的履行，亦不导致韩德勤承租案涉房屋合同目的无法实现，其要求减免案涉房屋疫情期间的租金，于法不符。为此，韩德勤前述上诉主张，缺乏充分依据，本院不予采纳。三、关于争议焦点三，韩德勤主张冼志仁应退回租房押金能否成立的问题。案涉《房屋租赁合同》约定若韩德勤违约，冼志仁收取的押金不作退还。韩德勤拖欠租金及物业管理费等费用未付，其行为已构成违约，且韩德勤在签订合同以及履约过程中明知其违约将承担该相应法律后果，其仍放任该违约行为发生，理应依约承担违约责任。冼志仁诉请不予退还押金8000元，符合合同约定。韩德勤上诉请求冼志仁返还租房押金，于约不符，本院不予支持。另外，一审法院认定韩德勤应向冼志仁支付2019年6月1日至2020年5月31日期间代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、电梯分摊费、梯灯电费合计214.21元、2019年5月1日至2020年6月30日期间的水费531.9元和2019年5月1日至2020年7月31日物业管理费1310.7元，合计2056.81元。双方未对此提出异议，二审不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人韩德勤的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费578.50元，由上诉人韩德勤负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年三月二十三日书记员  纪惠敏黄晶晶