河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终992号上诉人（原审被告）高海彬，男，1975年9月14日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人安舜，河南宇博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）侯保具，男，1974年8月17日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人张经博，河南宇言律师事务所律师。原审被告河南民基建设工程有限公司，住所地：河南省民权县工业大道东段北侧，统一社会信用代码：9141142117517183X4。法定代表人孟庆忠，系该公司经理。原审第三人河南铭辉置业有限公司，住所地：河南省民权县人民路东段南侧，统一社会信用代码：91411421568620413P。法定代表人韩庆，系该公司经理。委托诉讼代理人何永彬，男，1982年5月4日出生，汉族，住河南省民权县。系该公司员工。上诉人高海彬因与被上诉人侯保具房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省民权县人民法院作出的（2020）豫1421民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，并于2021年2月5日公开开庭进行了审理。上诉人高海彬的委托诉讼代理人安舜，被上诉人侯保具的委托诉讼代理人张经博，原审第三人河南铭辉置业有限公司（以下简称铭辉公司）的委托诉讼代理人何永彬到庭参加诉讼，原审被告河南民基建设工程有限公司（以下简称民基公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高海彬上诉请求：依法撤销河南省民权县人民法院作出的（2020）豫1421民初2366号民事判决书或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、2018年2月6日，侯保具想经高海彬的手购买涉案商品房，先与高海彬签订了预定购房协议书；36天后，2018年3月14日，侯保具与铭辉公司签订正式的《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续，明确防止了一房二卖，该合同系双方真实意思表示，为有效合同，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。侯保具明知涉案商品房系铭辉公司开发建设，并在2018年3月14日侯保具与铭辉公司签订了《商品房买卖合同》，约定铭辉公司应当在2018年12月31日前向侯保具交付该商品房，侯保具向铭辉公司交付了购房款70万元。侯保具向铭辉公司主张承担逾期交房的违约赔偿责任、要求铭辉公司交付购房钥匙和办理房产证书。二、侯保具在河南省民权县人民法院（2019）豫1421民初3168号民事判决后提交的民事上诉状，在事实中写明，2017年11月份，经高海彬的手，侯保具在铭辉公司处购买位于民权县“××城××”××楼××单元××、××、××、××室的房产，价款为100万元，高海彬只是介绍人而非出售人。侯保具在该案中谎称已将全部购房款给河南铭辉置业有限公司支付完毕；在本案起诉时，又陈述交付了70万元购房款，前后矛盾，不能自圆其说。三、本案出售的涉案房屋系商品房，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，侯保具与高海彬签订的预定购房协议书，属于个人之间签订的商品房买卖合同，其合同主体一方不适格，违反法律强制性规定，系无效合同。四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的内容包括以下几个层次：①因无权处分订立的买卖合同，买卖合同有效，不因买受人善意或恶意而受影响。②若买受人为恶意，即使买卖的动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，其所有权变动的效果仍为效力待定。如果在合理期限内权利人追认或者出卖人取得处分权，则所有权自交付或者登记时发生移转。反之，如果经过合理期间权利人拒绝追认或者处分人未取得处分权，则所有权不能发生移转，买受人不能取得所有权。③若买受人为善意，且符合善意取得所有权的构成要件，买受人直接依照法律的规定善意取得标的物的所有权；反之，买受人虽为善意，若不符合善意取得动产所有权的构成要件，则即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，所有权移转的效果仍为效力待定，须经权利人追认或者处分人取得处分权，才能发生所有权移转的效果。④如果因为出卖人欠缺处分权致使买受人不能取得所有权，因买卖合同有效，买受人有权对出卖人主张违约责任或者解除合同并要求出卖人承担赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。一审法院违背基本法理，适用法律错误。综上所述，原审法院判决错误，判决结果没有法律依据。侯保具辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉维持原判。一、高海彬系房屋买卖合同的相对人而非介绍人。根据双方签订的购房协议书，其内容系房屋买卖的内容，房屋的价款、交付方式、付款方式都有清楚的约定。高海彬诉称其只是介绍人而非出售人明显不符合事实。二、侯保具与高海彬之间签署的《购房协议书》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。侯保具与高海彬主体适格，双方签订的合同系自然人之间的房屋买卖合同，自然人之间的房屋买卖合同并不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律、法规的调整。我国法律并不排除自然人之间的房屋买卖，只要自然人之间的房屋买卖系其真实意思表示，不违反合同法的规定，就是真实有效的。三、即使侯保具与铭辉公司、高海彬存在关系，也不是房屋买卖合同关系，而是高海彬履行与侯保具合同义务的一部分，因为根据《购房协议书》的约定和付款方式，侯保具与铭辉公司签订合同是为了办理涉案房屋登记备案手续，不是双方实际履行的合同。高海彬应按照《购房协议书》履行义务，其未按约交付房屋应承担相应的违约责任。四、高海彬对于合同所出卖的房屋是否具有处分权并不影响合同效力。依据现有证据可以推定高海彬具有涉案房屋对外处分和出售权利。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”以及新修订实施的《中华人民共和国民法典》第五百九十七条都确立了债权与物权的区分原则。双方签订合同系债权行为，只要符合合同的生效要件就是有效的。合同的签订并不必然导致物权的变动，物权的变动必须以已经交付或者完成登记。合同约定的房屋所有权的转让系一种对未来的期待利益，这种期待利益可以实现也可以实现不了，如果实现不了就要依据合同承担违约责任。本案中，侯保具按照合同约定支付购房款，高海彬应将房屋转让登记给侯保具，转让房屋是一种期待利益，但是高海彬未将房屋按时交付转让登记，其已经构成违约，故高海彬应依照合同承担相应的违约责任。原审第三人铭辉公司述称，买方通过高海彬交给铭辉公司70万，现在还有30万没有交付。侯保具向一审法院起诉请求：依法判决高海彬、民基公司按购房协议约定承担违约责任，向侯保具支付违约金357000元(即按约定交付购房款的700000元，月息3分计算自2018年8月1日至起诉之日)；诉讼费由高海彬、民基公司承担。一审法院认定事实：2018年2月6日，侯保具与高海彬签订《购房协议书》，侯保具购买由高海彬出卖的位于民权县曙光路南侧博爱路西侧“领秀新城紫园”26号楼一单元105、106、205、206室，房屋总价款为100万元。双方约定付款方式为：1.首付款侯保具支付高海彬30万元；2.房管网签备案手续完成侯保具支付高海彬5万元；3.主体封顶三日内侯保具支付高海彬房屋总价值60%的房款；4.粉刷完工三日内侯保具支付高海彬房屋总价值70%的房款；5.交钥匙后半月内侯保具付清所有房款。并约定高海彬于2018年7月份交房，如不能按时交房，高海彬自愿自2018年8月1日开始按月息3分支付侯保具已付款的利息，后侯保具按约定将70万元购房款交于高海彬，高海彬未按时将商品房交付侯保具。侯保具于2020年2月18日向法院提起原审诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”高海彬虽无权处分未建成或已竣工的商品房，但其与侯保具签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定。依据合同相对性原则，该协议应认定为有效合同，双方应按约定全面履行，侯保具按约定时间交付了购房款，高海彬未按时交付商品房，其行为已构成违约，应依法承担违约责任，应按约定向侯保具支付违约金。关于违约金的数额，鉴于双方约定的按月息3分支付已付款的利息的违约金过高，法院予以适当调整为：自2018年8月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算；自2019年8月21日起至2020年2月18日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。民基公司及第三人铭辉公司不属于合同当事人，不承担责任。经法院审判委员会讨论，判决如下:一、被告高海彬于判决生效后十日内支付原告侯保具违约金(以700，000为基数，自2018年8月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算；自2019年8月21日起至2020年2月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。)二、驳回原告侯保具的其他诉讼请求。本院二审期间，原审第三人铭辉公司提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对证据的认定如下：该证据为铭辉公司与民基公司于2016年5月30日签订的建设工程施工合同，该合同中虽然包含领秀新城26#，但并未明确显示工程价款支付及房源分配方式等与本案相关的问题，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人高海彬应否承担违约责任的问题。高海彬主张其与侯保具签订的房屋买卖合同无效，不应承担违约责任。但上诉人高海彬与被上诉人侯保具签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，内容客观真实，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，上诉人高海彬应当按照合同的约定承担逾期未交付房屋的违约责任，上诉人的主张无法律依据，依法应不予支持。综上所述，上诉人高海彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6655元，由高海彬负担。本判决为终审判决。审判长  曹爱民审判员  徐亚超审判员  陈光应二〇二一年三月八日书记员  黄琳冰