河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终801号上诉人（原审被告）：漯河市源汇区农村信用合作联社，住所地：河南省漯河市源汇区嵩山路**。法定代表人：王利民，该联社理事长。委托诉讼代理人：王松涛，男，1965年11月15日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区，系该单位职工。被上诉人（原审原告）：贾朝霞，女，1962年8月10日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：陈思远，河南长风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市装饰装修工程总公司，住，住所地河南省漯河市郾城区海河路与舟山路交叉口营宿楼/div>法定代表人：黄建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：万群生，男，1954年9月15日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区，系该公司员工。原审第三人：漯河市郾城区沙北街道大高庄社区居民委员会，住，住所地河南省漯河市郾城区沙北老桥北黄河路/div>法定代表人：高俊臣，该居委会主任。委托诉讼代理人：高天良，男，1963年2月21日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区，系该居委会工作人员。上诉人漯河市源汇区农村信用合作联社（以下简称源汇区信用社）因与被上诉人贾朝霞、漯河市装饰装修工程总公司(以下简称漯河装饰装修公司)、原审第三人漯河市郾城区沙北街道大高庄社区居民委员会（以下简称大高庄居委会）执行异议之诉一案，不服源汇区人民法院（2020）豫1102民初4471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人源汇区信用社的委托诉讼代理人王松涛，被上诉人贾朝霞及其委托诉讼代理人陈思远，被上诉人漯河装饰装修公司的委托诉讼代理人万群生，原审第三人大高庄居委会的委托诉讼代理人高天良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源汇区信用社上诉请求：1、撤销源汇区人民法院（2020）豫1102民初4471号民事判决，依法改判继续执行漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢四层22号的房产（不动产权证号：0101040181）；2、本案诉讼费由贾朝霞承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，被上诉人刘根生根本不具有排除执行的权利。1、被上诉人贾朝霞对执行房产不具有登记上的所有权。从执行房产的所有权登记及抵押登记来看，所有权人为被上诉人漯河装饰装修公司，他项权利人为上诉人源汇区信用社。贾朝霞与大高庄居委会之间仅存在因买卖合同而产生的债权上的利害关系，并不具有对执行房屋的物权，其权利可以通过其他途径予以救济。不动产登记的事实未被一审法院客观公正的描述，属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。上诉人对执行房产享有的是担保物权，申请执行该房产是行使抵押权的行为，该抵押权既有不动产登记亦有法院生效法律文书确认，上诉人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿，并非普通债权中的查封、扣押执行措施。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决，恢复对抵押财产的执行。贾朝霞辩称，在法院查封涉案房屋之前，贾朝霞已与大高庄居委会签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，并且实际占有该房屋，房屋未办理过户登记并非贾朝霞的原因所致，贾朝霞享有的物权期待权能够排除担保物权人源汇区信用社申请执行案涉房屋的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。漯河装饰装修公司辩称，装饰装修总公司搞的是联营开发，房屋属于居委会，居委会有权进行买卖，居委会多次找装饰装修公司办理房产证，因为该公司没有缴纳土地出让金，所以一直没有办理。大高庄居委会述称，装饰装修总公司搞的是联营开发，房屋属于居委会，居委会有权进行买卖，居委会多次找装饰装修公司办理房产证，因为该公司没有缴纳土地出让金，所以一直没有办理。贾朝霞向一审法院起诉请求：一、判决立即停止对原告购买的位于漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢四层22号的（不动产权证号：0101040181）房产的执行，并解除对上述房屋的查封。二、判决原告与第三人于2009年2月12日签订并达成的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢四层22号的（不动产权证号：0101040181）房产归原告所有。三、判决被告漯河装饰装修公司立即协助和配合原告办理位于漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢四层22号的（不动产权证号：0101040181）房产的产权过户登记。四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，1998年11月9日，漯河市源汇区孙庄乡大高庄居民委员会即本案第三人大高庄居委会与漯河装饰装修公司签订了联营开发协议与补充协议，协议约定对大高庄村西头，西临舟山路，北临海河路的一处地段进行开发。大高庄居委会提供土地，该土地南北长43.8米，东西长23米，折合约1.51亩，由漯河装饰装修公司进行开发。分成方式为此楼建成后，大高庄居委会分成25%，漯河装饰装修公司分成75%，楼房建成后所分成的房子以舟山路南边起算。所剩土地上的所有附属物全部归漯河装饰装修公司所有。同时补充协议约定了双方就利益分配最终执行1998年11月9日签订的联营开发协议。2008年6月16日，贾朝霞的丈夫薛孝亭向漯河市中裕燃气公司缴纳了管网配套费2500元，为涉案房屋开通天然气。2013年3月7日孙庄派出所出具了注销证明，证明贾朝霞丈夫薛孝亭因疾病死亡，户口注销。2009年2月12日，大高庄居委会经村两委及群众代表开会并定价出售联营开发协议房屋，2、3楼1400/平方米，4楼1300/平方米，5楼1200/平方米，6楼1000/平方米。2009年4月13日，贾朝霞与大高庄居委会签订了购房协议并支付了6万元购房款，协议约定贾朝霞购买房屋位置位于舟山路××××路交叉口东南拐角处，所购买房屋为第四层，面积为98.84平方米，每平方售价为1300元，合计金额为128492元。同时约定由大高庄居委会为贾朝霞办理一切房屋产权证手续。办证、水、电、物业管理费等费用由贾朝霞承担。并少缴大高庄10000元房款作为办证保证金，待房权证办妥，贾朝霞结清下欠保证金。贾朝霞于2013年12月18日支付了余下购房款58492元，签订了新的购房协议，签订日期为2013年12月18日。2009年8月21日，涉案房屋办理了漯河市郾城区他字第2009002978号他项权证（房屋他项权人为源汇区信用社），本案涉案房屋登记在漯河装饰装修公司名下，设定日期为2009年8月3日，约定期限为2011年8月3日，房屋所有权证号为0101040194，座落位置为郾城区海河路与××交叉口营宿楼。2018年8月18日源汇区人民法院作出了（2018）豫1102民初2438号民事调解书，约定“被告万群生于2018年8月31日前清偿本息3万元，2018年12月底前清偿借款本息2万元，剩余借款本息2019年8月6日前还清，按月利率7.8‰计算，如逾期履行，按照借款约定在原借款利率基础上加收50%记收利息，并申请强制执行。源汇区信用社对漯河装饰装修公司抵押的他项权证号：漯河市郾城区他字第2009002978号他项权证号下的漯房权证市字第**、第0101040181、第0101040194号房产享有优先受偿权”。2020年7月28日源汇区人民法院作出了（2020）豫1102执514号执行裁定书，裁定查封了被执行人漯河装饰装修公司位于漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢13号幢一套（不动产权证号：0101040194，建筑面积93.07平方米）、16号住房一套（不动产权证号：0101040173，建筑面积98.84平方米）、22号住房一套（不动产权证号：0101040181，建筑面积98.84平方米）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，贾朝霞和出卖人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，贾朝霞是否已经支付全部价款并实际占有涉案房屋,以及贾朝霞对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错等，是认定贾朝霞是否具有足以排除强制执行的民事权益的关键所在。1、贾朝霞和出卖人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于该问题，根据查明的案件事实可知，1998年11月9日，大高庄居委会与漯河装饰装修公司签订了联营开发协议与补充协议，协议约定了房屋分配方案，能够认定大高庄居委会对涉案房屋具有实际所有权，能够对上述房屋进行相应处置。2009年4月13日，贾朝霞与大高庄居委会签订了购房协议，并支付了6万元购房款，后又于2013年12月18日前分批支付了余下购房款58492元，并签订了新的购房协议，协议约定贾朝霞购买房屋位置为舟山路××××路交叉口东南拐角处，所购买房屋为四层，面积为98.84平方米，每平方售价为1300元，合计金额为128492元。上述行为均发生在法院查封（2020年7月28日）本案案涉房屋之前。即上述客观不变证据足以证实在法院查封之前，贾朝霞与大高庄居委会之间签订了书面的购房协议。2、贾朝霞是否已经支付全部价款并实际占有涉案房产。根据本案查明的案件事实及贾朝霞、大高庄居委会提供的证据可知，贾朝霞在2009年4月12日、2013年12月18日按照所签订的书面购房协议的约定向大高庄居委会支付了除办证保证金之外的全部购房款118492元，上述事实能够证明，贾朝霞支付了购房款。即上述客观不变证据能够证明在法院查封（2020年7月28日）本案案涉房屋之前，所涉及的购房人均支付了相应的购房款，即贾朝霞交付了房屋价款。贾朝霞在庭审中提供了2008年6月16日开具的，其的丈夫薛孝亭向漯河市中裕燃气公司缴纳的管网配套费2500元票据原件，2012年10月24日、2012年6月23日、2016年11月2日涉案房屋水、电费票据原件，2020年4月20日通过漯河市家家福房产经纪有限公司将涉案房屋出租给承租人韩旭通，收取了房屋押金4800元，并支付信息服务费600元。同时大高庄居委会的陈述均能够证明贾朝霞实际合法占有该房屋，即可以证明在法院查封（2020年7月28日）本案案涉房屋之前，贾朝霞已实际上占有了案涉房屋。3、贾朝霞对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错。涉案房屋的土地是1998年11月9日，大高庄居委会与漯河装饰装修公司签订了联营开发协议与补充协议中所约定的，是由大高庄居委会所提供的，并约定了所有费用由漯河装饰装修公司负责。在漯河装饰装修公司未缴纳土地出让金的情况下，无法办理房屋所有权人变更登记手续。且在购房协议中约定了不动产权证的办理材料由大高庄居委会提供办理，并约定了办证保证金等相关条款。综上，未能办理涉案房屋所有权证，并非贾朝霞主观原因造成，故贾朝霞对涉案房产未办理过户登记至其名下并无过错。4、本案涉案房产能否依法办理不动产权变更手续，尚需主管行政机关依法作出审核，因此，贾朝霞要求在本案中确认争议房屋所有权属于贾朝霞的诉请及要求漯河装饰装修公司协助配合房产的产权过户登记的诉请，不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，经审查，在法院查封案涉房屋之前，贾朝霞之前的房屋所有人大高庄居委会和本案贾朝霞签订了书面的购房协议，贾朝霞亦支付了足额的购房款项，并实际合法占有了该房屋。即贾朝霞享有足以排除强制执行的民事权益，其在本案中提出的终止对涉案房产执行的诉请，有事实及法律依据，予以支持；其提出的一并确认物权归属并办理产权过户的诉请，不予支持。关于源汇区信用社在庭审中提出的，不动产权登记在谁的名下就是谁的房屋和源汇区信用社办理抵押权登记没有错误的意见。法院认为，对于案外人提出的诉请，人民法院应当进行实质审查，根据各方当事人提供的证据材料依法认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权利，同时，在符合法律规定的情况下，可以直接确认标的物权归属。本案中，通过查明的事实判断，法院在办理查封行为过程及执行异议审查程序中，根据形式审查原则，查封现在仍登记在漯河装饰装修公司名下不动产并驳回贾朝霞的执行异议申请，符合法律规定，贾朝霞不服执行异议裁定，提起案外人执行异议之诉，并提供证据证明其享有排除执行的民事权益，故法院支持其该诉请，符合法律规定。关于本案抵押权设立是否存在过错的问题。涉案房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，源汇区信用社应当对房屋的实际情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案源汇区信用社未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构合理的注意义务。源汇区信用社提出的上述辩解理由，无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：一、在涉及本案被告漯河市源汇区农村信用合作联社申请执行漯河市装饰装修工程总公司等民间借贷纠纷执行案[案号（2020）豫1102执514号]中，停止对位于漯河市郾城区××路与××交叉口营宿楼11幢四层22号房产的执行（不动产权证号：0101040181）；二、驳回原告贾朝霞其他诉讼请求。本案诉讼费2670元，由被告漯河市装饰装修工程总公司承担。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，应予以确认。本院认为：根据1998年11月9日大高庄居委会（原漯河市源汇区孙庄乡大高庄居民委员会）与漯河装饰装修公司签订的《联合开发协议》及《补充协议》，大高庄居委会对涉案房屋具有实际所有权，有权对涉案房屋进行相应处分。在漯河装饰装修公司以涉案房屋向源汇区信用社提供抵押担保之前，贾朝霞已与大高庄居委会签订《购房协议》购买涉案房屋并交纳了除办证保证金之外的全部购房款，贾朝霞在一审法院对涉案房屋采取执行查封之前已合法占有涉案房屋且未办理过户登记并非贾朝霞的原因所致，故一审法院认定贾朝霞对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止对涉案房屋的执行并无不当，本院予以维持。源汇区信用社以涉案房屋登记在漯河装饰装修公司名下及漯河装饰装修公司以该房产向其提供抵押担保为由主张贾朝霞对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人源汇区信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670元，由上诉人漯河市源汇区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  于忠祥审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二一年三月二十五日书记员  刘 芳