云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终174号上诉人（原审原告）：朱大伟，男，1965年5月10日生，汉族，住河口县。委托诉讼代理人：陈定勇，云南上首律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王佳奇，云南上首律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：邹馥穗，女，1975年10月10日生，汉族，个体户，住河口县。原审第三人：蒙秀琼，女，1962年1月21日生，汉族，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：李庚（系蒙秀琼之子），男，1985年5月28日生，汉族，住河口县。代理权限为特别授权。上诉人朱大伟因与被上诉人邹馥穗及原审第三人蒙秀琼确认合同无效纠纷一案，不服云南省河口瑶族自治县人民法院（2020）云2532民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人朱大伟的诉讼代理人陈定勇、王佳奇，被上诉人邹馥穗，原审第三人蒙秀琼及其诉讼代理人李庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱大伟上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院违反法定程序调取证据，并剥夺上诉人的提出反驳证据的举证期限。首先、原审法院在一审中违法给予被上诉人一方举证期限，并为被上诉人违法调取证据，还剥夺上诉人对该组证据举证期限。其次、原审法院违法调取证据后，上诉人明确表示要对该组证据中的授权委托书进行鉴定，但原审法院没有准许上诉人申请的行为，明显是剥夺了上诉人对该组证据应有的举证期和举证期限内应有的权利。再次、原审法院在第三人明确承认授权委托书是第三人根据银行、公证处提供模板签字摁手印，直接给予采信的行为，明显违背了证据采信规则。二、原审法院认定事实不清，导致一审判决错误。首先、根据原审法院说理部分“即使授权书非原告（上诉人）出具，综合签订协议的过程及进行协议公证等情况，已形成第三人有权出售房屋的表象，不能苛求被告（被上诉人）鉴别夫妻之间授权书的真伪，故上诉人主张无权处分的观点不能成立”的表述，证明了原审法院对授权委托书是不是上诉人出具也是不确定的，即属于事实认定不清。基于对此案件重要事实认定不清，作出四点错误理解，第一点错误，原审法院一开始的不中立的裁判角度，导致其只认真假不定的委托书上的签字，忽略了委托书内容及形式，而错误判决，毕竟授权委托书内容是没有房屋买卖的字眼，以及委托书的形式根本不符合老百姓书写习惯。第二点错误，原审法院对被上诉人在善意取得中善意第三人的注意义务理解错误。物权法上善意取得中要求被上诉人的善意是对房产证上是一人所有还是夫妻所有的审查义务，不是授权委托书上的签字鉴别义务，显然本案中，被上诉人在购买房屋第一时间就知道房屋为上诉人和第三人共有，也就注定被上诉人是不可能成为善意第三人。而且，如果善意取得制度中仅以是否对有委托书或委托书上是否有配偶签字为第三人是否是善意第三该有的注意义务，那么全中国夫妻都可以在婚姻存续期间或离婚过程中轻而易举的转移夫妻共同财产。所以原审法院此观点系属于对《物权法》解读和理解错误，也是对立法趋势和法律保护的法益的不理解，才导致判决结果严重错误，并且损害社会公序良俗。第三点错误，原审法官忽略原审法院审理（2018）云2532民初465号《民事裁定书》中被上诉人的陈述“办理案涉房屋交易的过程中，只有其和第三人的事实”，根据《证据规则》被上诉人此陈述是一种自认，应作为证据予以采信。第四点错误，原审法院对该房屋交易背景，以及交易没有成功是没有认识清楚的。被上诉人和第三人在本案和（2018）云2532民初465号案件中都明确陈述了，涉案房屋是由银行的“刁副行长”组织下进行的，交易方式和付款的约定，是由被上诉人支付一部分款项给第三人，然后由被上诉人接着偿还案涉房屋差欠银行的贷款，但是通过（2017）云2532民初332号《民事判决书》及执行结果是上诉人偿还涉案房屋贷款的事实，足以证明第三人和被上诉人的交易目的是自始没有实现，也已经不可能实现，同时，也证明了第三人和上诉人根据银行或公正处制作的、提供的，在一审中被法院违法调取的包括授权书在内的一切交易手续是根本不可能完成交易的，简单的说，上诉人没有在场的情况下，行政部门仅凭一纸授权委托书是不能把房屋所有权过户给被上诉人的，但原审法院却把行政机关都不采信的、不符交易规定的材料作为本案的裁判依据，实属是认识事实不清。也就是说如果原审法院认定委托书可以在房屋买卖过程作为有效交易的证据，那么涉案房屋早就过户在被上诉人名下，被上诉人也早就要偿还涉案房屋的银行贷款，又怎么可能使得上诉人继续承担涉案房屋贷款的本金、利息、违约金。现在，上诉人作为房屋所有权人还清所有房贷，也享有房屋所有权，却没有房屋的使用权，而被上诉人自始至终都知道房屋交易没有成功，不用偿还房贷。就在这样事实基础上，原审法院还判决一个交易目的无法实现，也不可能实现的合同有效，不符合诚实信用原则。一个15年前就无法实现交易目的的合同，15年后再判决有效对上诉人不公平。其次、（2018）云2532民初27号《民事判决书》查明的事实己经证实了本案上诉人不知道第三人出售房屋的事实符合生活常理，也证实了上诉人根本不可能出具本案中授权委托书。第一，（2018）云2532民初27号《民事判决书》是以上诉人“失踪”长达12年之久判决准予离婚。第二、失踪时间是2005年1月开始计算。因此，本案的原审法官是对前述事实认定不清，才错误认定上诉人不知道房屋被卖15年不符合生活常理，以及上诉人对授权委托书签字没有提出反驳依据的错误认定。再次、本案的原审法官对第三人和被上诉人签订的《房屋买卖协议》性质认定不清，导致判决错误。涉案房屋的所有权证书在银行安排第三人和被上诉人交易之前就明确记载着被上诉人和第三人的名字，第三人自行出售夫妻共同财产就是无权处分，无权处分的合同就是效力待定，只要上诉人没有追认就是无效，无效合同是没有时效的，无论上诉人15年后要求确认无效，还是50年才来确认无效，都应依法被追人无效。同时，根据《民法典》的规定权利人的追认是接受履行或为履行作出准备的规定，可以看出国家立法趋势是限制共有人单方处分权利的，也要最大限度保护财产共有人中另一方的利益，但本案中上诉人已经明确拒绝追认，也承担自己所有房屋未按时支付放贷所引起的一系列后果的基础。再说，原审法院即使没认识到第三人和被上诉人签订《房屋买卖协议》在行政部门没有认可交易过户时就己经履行不能了，也应该认识到被上诉人15年来未支付任何一分购买款而占用他人房屋才是不符合生活常理的。三、根据本案的事实，上诉人认为被上诉人行为不符合善意取得的规定，不能享有涉案房屋的所有权，应依法负有返还义务，根据《物权法》规定的物权的变动规则，物权有效变动=合同有效+公示+让与人有处分权。在物权变动公式中，如果让与人的所有权受到限制的，购买人能否取得标的物所有权的分两种情况，第一种情况，如果权利人追认或让与人取得所有权的，购买人也可取得标的物的所有。第二种情况，购买人符合《物权法》第106条规定的善意取得的构成要件。具体到本案，被上诉人能否取得所有就能看是否符合第二种情况，上诉人认为是不符合的，第一，被上诉人受让涉案房屋时，不是善意的，理由有三：1、上诉人购买涉案房屋时，明确知道房屋是第三人和上诉人共同共有，并且交易过程中作为所有权人的上诉人没有参与。2、根据原审法院就涉案房屋所发生三个诉讼，可以看出涉案房屋还款主体自始至终未发生变化，所有权也未发生变化，也就是说被上诉人自始至终都知道其不能根据与第三人签订的《房屋买卖协议》及公正处资料完成房屋交易，也只有其才知道不用承担任何还款责任，但仍然继续占有，并在多个案件及公安机关处理过程中，没有真正处理的态度还款还是还房，系属于恶意占有。3、物权法上判断善意取得制度中购买人的善意注意义务对物权变动公示的注意，即根据产权登记证书所有权人是否就是让与人，如果还有让与人之外的人，购买人再继续购买就不是善意，如果得不到让与人以外的权利人追认，就只能根据法律规定向让与人追究违约责任。第二、涉案房屋价格是银行定的，银行要求第三人与被上诉人完成交易目的只是解决银行贷款的回收，并非房屋真正价格。同时，银行作为抵押权人同意是向解决债权问题，并且抵押权人同意不能损害所有权人的利益为前提。第三、涉案房屋根据《物权法》第九条的规定是应当办理登记的，但本案中，房屋产权证书的所有权人从未发生变动。四、原审法院适用法律错误，导致判决错误。首先、上诉人认为，不动产权证书及原审法院多个案子均证实，被上诉人购买房子时，是明知上诉人对涉案房屋享有所有权，那么上诉人与第三人签订《房屋买卖协议》效力就是处于待定状态，现上诉要求确认无效就是拒绝追认，应适用《合同法》第51条的规定，确定合同无效。其次、根据物权变动规则，在无权处分中，判断被上诉人能否继续占有房屋的唯一依据是其是否符合善意取得，不是合同有效与否，而善意取得构成要件由《物权法》106条作出了明确规定。邹馥穗辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。我与第三人买房的时候朱大伟是在场的，有朋友提醒说蒙秀琼和朱大伟的房子在银行好像是有抵押贷款的，所以我向工商银行河口分行的副行长落实过后决定买房。原审第三人蒙秀琼述称，一审判决不公平，被上诉人住我们的房子住了十六年，4万元的首付款都没有付，其余房款也没有支付。我方支持上诉人的上诉请求。朱大伟向一审法院起诉请求：1、确认被告与第三人签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告十日内向原告完好返还位于河口县房屋；3、判令被告按每月1000元的标准向原告赔付自2005年4月1日起至2020年9月30日止的房屋占用损失费186000元（房屋占用损失应计算至被告实际返还房屋之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年3月11日，第三人蒙秀琼（甲方）与被告邹馥穗（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将位于河口县0元出售给乙方，办理房屋产权转让手续的税费由乙方承担，甲方在合同签订后45天内配合乙方完成房屋产权过户手续，签订合同后乙方应一次性支付首付款40000元，两个月内付清尾款等。同日，第三人及被告共同向公证处申请办理《房屋买卖协议》公证，第三人向公证处提供了以下材料：蒙秀琼及朱大伟的身份证复印件，房屋所有权证，房屋共有权证，2005年3月5日的《授权书》（载明授权人为原告），中国工商银行河口县支行出具的《证明》（载明案涉房屋用于抵押贷款，因蒙秀琼经济收入减少，还款无法正常进行，经银行研究同意其转让案涉房屋给被告，房款用于偿还所欠银行贷款）。公证处于当日出具（2005）河证字第38号《公证书》，内容大致为：卖方（甲方）蒙秀琼与买方（乙方）邹馥穗经自愿协商一致订立了《房屋买卖协议》，订立合同时双方具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，房屋坐落于河口县，建筑面积124.13平方米（河房权证2004字第××号，在中国工商银行河口县支行抵押贷款，抵押权人同意转让房屋给乙方），房屋共有权人朱大伟对该房屋转让无异议。双方签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，双方对合同条款的约定具体、明确等。后被告向第三人支付了部分购房款，2015年3月第三人即将上述房屋交付被告使用，被告使用案涉房屋至今，现未付清购房款，双方未办理房屋产权的转移登记手续。第三人出售上述房屋时，其与原告系夫妻关系，双方于1998年8月31日登记结婚，案涉房屋系双方的夫妻共同财产（房屋所有权人为第三人，共有权人为原告，各占50%的份额，共有权证号：河房2004共字第××号）。该房屋系原告及第三人于2002年按揭贷款购买，第三人出售房屋时房屋被原告及第三人抵押于中国工商银行河口县支行。2005年6月26日中国工商银行河口县支行将支行本部及所辖营业网点共1个分支机构、网点、资产、负债、中间业务、人员、固定资产成建制整体移交给河口农村信用社。2016年12月23日，河口农村信用社法人终止，新设立云南河口农村商业银行股份有限公司（简称“河口农商行”），河口农村信用社所有债权债务由河口农商行继承。因原告及第三人逾期还款，河口农商行向本院起诉要求原告、第三人及红河州云河房地产开发经营有限公司（简称：云河公司）偿还贷款本息，并要求对提供抵押的包含案涉房屋在内的房产优先受偿及保证人云河公司对借款本息承担连带责任。本院于2017年6月26日受理后，于同年12月12日作出（2017）云2532民初332号《民事判决书》，判决第三人及原告偿还尚欠借款本息等。该判决书确认以下事实：2002年7月30日，蒙秀琼与中国工商银行河口县支行签订（借）字（红河）行（河口）支行（2002）年（220）号《个人购房借款合同》，约定蒙秀琼向中国工商银行河口县支行借款人民币30万元，用于购买云河公司出售的坐落于河口县两间铺面（产权证号：河房权证2004字第××号、河房2004共字第××号）和五单元五楼1、2号住房（产权证号：河房权证2004字第××号、河房2004共字第××号）。贷款期限15年，自2002年7月30日起至2017年7月30日止等。朱大伟及蒙秀琼用上述房产为借款提供抵押担保，并于2004年9月20日办理了抵押登记。云河公司自愿为上述借款本息以及实现债权的费用承担连带责任保证。同日，中国工商银行河口县支行将贷款资金30万元支付到蒙秀琼指定的云河公司账户。截至2010年6月28日蒙秀琼、朱大伟尚欠借款本金171638.64元，自2010年6月29日起未再偿还本息，至2017年11月28日，已欠借款本息共计313638.27元。该判决书生效后，2018年3月22日，通过本院强制执行程序，原告及第三人向河口农商行偿清了尚欠借款本息。后案涉房屋被解除抵押登记，2018年5月7日，案涉房屋原有的房屋所有权证更换为不动产权证，证号为云（2018）河口县不动产权第0000715号。另查明，原告与第三人现已离婚[（2018）云2532民初27号《民事判决书》判决准予双方离婚]。第三人曾向本院起诉被告，要求终止案涉房屋买卖合同，被告搬离房屋并从被告入住之日起按每月700元的标准支付租金至起诉之日止。本院2018年8月13日立案后，于同年9月28日作出（2018）云2532民初465号《民事裁定书》，裁定驳回了原告的起诉，该裁定书已生效。一审法院认为，本案的争议焦点为《房屋买卖协议》是否合法有效。考虑本案实际，首先，《房屋买卖协议》虽没有原告的签字，但签订协议时原告与第三人系夫妻关系，第三人作为原告的配偶及房屋共有权人向公证处提供了其与原告的身份证明，原告的授权书及对案涉房屋设定了抵押权的银行同意转让房屋的证明，使得作为买受人的被告完全有理由相信第三人出售房屋的行为是原告与第三人的共同意思表示。即使授权书非原告本人出具，综合签订协议的过程及进行协议公证等相关情况，已形成第三人有权出售房屋的表象，不能苛求被告鉴别夫妻之间出具授权书的真伪，其已尽到买受人的审慎注意义务，故原告诉称其未授权第三人出售房屋及第三人无权处分的主张，与查明事实不符，不予支持。其次，结合第三人将房屋交付被告使用至今已长达十五年的事实，原告诉称其对出售房屋事宜不知情，明显不符合生活常理，有违日常生活经验法则。再者，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，案涉房屋虽未办理不动产权转移登记手续，但不影响房屋买卖协议的合同效力，故原告以其与第三人仍系登记的房屋产权人为由要求确认合同无效的主张，于法无据，不予支持。综上，第三人与被告于2005年3月11日签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，故对原告要求确认《房屋买卖协议》无效的诉请，不予支持。由此，被告基于合法有效的房屋买卖合同关系占有使用第三人自愿交付的房屋，并支付了部分购房款，非恶意占有房屋，故原告要求被告返还房屋并赔偿房屋占用损失费的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告朱大伟的诉讼请求。案件受理费2,010元（已减半收取），由原告朱大伟负担。二审过程中，各方当事人均未提交新证据。本院经征询各方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人朱大伟对“房屋共有权人朱大伟对该房屋转让无异议。”有异议，其认为该认定事实错误，朱大伟没有同意过房屋转让。对“后被告向第三人支付了部分购房款”有异议，其问过原审第三人，原第三人说被上诉人没有支付过购房款。对“本院2018年8月13日立案后，于同年9月28日作出（2018）云2532民初465号《民事裁定书》，裁定驳回了原告的起诉，该裁定书已生效。”有异议，与本案没有关系，不属于本案该确认的事实。遗漏认定事实即被上诉人应当继续偿还银行贷款以及交易为什么没有成功。被上诉人邹馥穗对一审判决认定的事实无异议。原第三人蒙秀琼蒙先是表示无异议，后又改变为其异议与上诉人所提一致。本院审查认为，上诉人以及原第三人所提异议和认为漏认的事实，因未提供证据加以证明，且被上诉人又不认可，故本院不予采信。对当事人在二审中争议的焦点及事实，本院经审理确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，本院对案件事实确认与原审法院查明的事实一致，予以确认。二审另查明：一审庭审后，依被上诉人邹馥穗的申请，一审法院到河口瑶族自治县公证处调取了案涉房屋买卖协议公证的档案材料，即《房屋买卖协议》、《公证书》、个人公证申请表、承诺书、身份证复印件、户口证明，《授权书》、房屋所有权证及共有权证、房屋买卖合同谈话记录、公证审批表等，并已交各方当事人质证。蒙秀琼在二审庭审中，自认其卖房的目的主要是用于偿还所卖房屋当初贷款购房的银行贷款。朱大伟自2005年4月份后外出，到其提起本案诉讼至今，无在河口县城乡持续居住、生活的情况信息。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，本案中，原第三人蒙秀琼（甲方）与被上诉人邹馥穗（乙方）于2005年3月11日签订《房屋买卖协议》，虽没有上诉人朱大伟的签字，但签订协议时朱大伟与蒙秀琼系夫妻关系，蒙秀琼作为朱大伟的配偶及房屋共有权人向公证处提供了其和朱大伟的身份证明，朱大伟的授权书及对案涉房屋设定了抵押权的银行同意转让房屋的证明，到当地公正处办理了公证；出售方已实际将房屋交付给买受人使用，买受人向出售方支付了部分购房款。蒙秀琼与邹馥穗签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，作为善意买受人的邹馥穗完全有理由相信蒙秀琼出售房屋的行为是夫妻双方的共同合意，已尽到买受人的审慎注意义务，且蒙秀琼出售房屋的目的是用于偿还银行贷款，符合家庭生活常理；由此，一审法院认定案涉《房屋买卖协议》合法有效，并无不当，本院予以支持。上诉人关于要求确认案涉《房屋买卖协议》应确认无效的上诉主张，因缺乏相应的事实、切实有效证据加以证明，以及导致合同无效的情形、法律依据等，故本院不予支持。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，案涉房屋是否付清房款，以及是否办理不动产权转移过户登记手续，不影响房屋买卖协议的合同效力，因此就本案上诉人诉请确认合同无效纠纷而言，前者系另一法律关系，由于上诉人要求确认案涉《房屋买卖协议》无效的首要主张不成立，随之余下的上诉主张也就得不到支持。另，关于上诉人提出一审法院违反法定程序调取证据，并剥夺上诉人提出反驳证据的举证期限问题。经查，一审法院依被上诉人的申请，依法向河口瑶族自治县公证处调取了案涉房屋买卖协议公证的档案材料，手续完备、程序合法，并已提交各方当事人质证、发表意见，没有违反法定程序。况且人民法院在审理民事案件中，为了查清案件事实、准确、公正判处，既可依职权调取证据，也可依当事人申请调取证据。关于上诉人、原审第三人在二审要求鉴定原审第三人与被上诉人签订《房屋买卖协议》，进行公证时提交的朱大伟《授权书》中，是否为朱大伟签名的问题。首先，申请人在一审诉讼中未行使申请权，二审中才提出的，经审核认为不足以改变案件的基本定性和主要事实的，不予启动；其次，朱大伟的《授权书》中的签名，是否为朱大伟自己签名，对认定案涉《房屋买卖协议》合法有效，不足以改变案件的基本定性和主要事实，并且房屋交付被上诉人使用至今已长达十五年之久；再次，一审已对该份证据的效力已分别作了是否采信的评判，故本院不予准许。综上所述，上诉人朱大伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由上诉人朱大伟负担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  何 江二〇二一年三月二十六日书记员  袁 菁