贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终893号上诉人（原审原告）：朱阳芳，女，1981年11月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：朱龙方（朱阳芳之弟），男，1984年12月22日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：向宏基（朱阳芳之夫），1977年9月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司总经理委托诉讼代理人：李国锋（公司员工），男，1987年10月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人朱阳芳因与被上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初4312号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。朱阳芳上诉请求：1、撤销原判第一项并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋至今没有达到合同约定的交房条件，被上诉人未按合同约定的交房时间将涉案房屋交付给上诉人，所以被上诉人的行为构成违约，应按合同约定的违约金日万分之三予以赔付；2、违约金调整的问题，一审中被上诉人未提供任何证据证明违约金过高，就应承担举证不能的后果，且我方主张的违约金标准是根据合同约定，经过我方查询，其余商品房销售合同的逾期交房违约金标准与本案商品房销售合同的逾期交房违约金一致，故我方认为我方主张逾期交房违约金的标准没有任何问题。综上请求二审法院支持我方上诉请求。贵阳荣达公司答辩称：1、请法院根据客观事实和过错程度进行判决；2、造成原告逾期交房和办证的责任不在于我方，是由于案外人恶意诉讼导致；3、逾期办证的原因不是被上诉人的主观错误导致的，而且逾期办证没有给上诉人产生实际的经济损失，故请法院依据客观事实进行判决；4、逾期办证违约金合同约定过高，被上诉人请求法院按照银行同期贷款利率标准进行调整。朱阳芳向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金192810.4374元（2015年8月31日至2020年9月7日)，2020年9月7日之后的违约金按照原告已付房款每日万分之三计算至被告实际交付商品房止；2.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金38653.2011元（2017年8月31日至2020年9月7日），2020年9月7日之后的违约金按照原告已付房款每日分之一计算至被告交付办理商品房转移登记有关文书止；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，原告与被告于2014年9月6日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于乌当区北衙路尚善御景的1栋2单元25层1号房屋，建筑面积96.01平方米，套内建筑面积78.4平方米，房屋总价款350437元，原告于签订合同当日一次性交付了房款350437元。合同同时对房屋交付期限、办理产权登记手续、各自的违约责任进行了约定，其中合同第十一条“交付时间及条件”约定：（一）被告应于2015年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十三条被告逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向原告支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二约定：出卖人承诺于2017年8月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期超过180个工作日以后，继续履行合同的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。补充协议约定了出卖人以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知买受人，买受人认可出卖人短信通知或登报当日为“出卖人向买受人发出的交房通知”信息已送达买受人。还查明，被告在经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位联合验收合格取得竣工验收意见表后，于2016年7月10日在《贵阳晚报》刊登公告通知尚善御景项目1号楼交房。一审法院认为，本案的争议焦点在于1.案涉房屋是否达到交付条件；2.计算违约金的标准。关于争议焦点1，商品房是否达到合同约定的交付条件的问题，一审法院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）款“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，即竣工后经过相关单位联合验收合格后即具备交房条件，本案案涉楼栋已经联合竣工验收合格，至于不完全具备当事人合同约定的条件，不在建筑法强制规定范围内，应视为房屋已具备交房条件。关于焦点2，合同签订后，原告已按合同约定向原告支付了全部购房款，被告即有按约定的交房日期向原告交付案涉房屋的义务。现由于被告未按合同约定的期限向原告交付房屋超过90日，原告未行使合同解除权并实际接收了案涉房屋，根据案涉《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。故对原告要求被告向其支付逾期交房违约金的诉请，一审法院予以支持。关于焦点违约金计算标准，合同约定违约金为按已付款日万分之3计算支付，对于被告辩称违约金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，一审法院酌情在原告因被告遭受的实际损失与合同约定差异之间进行平衡，以兼顾双方当事人的利益。故参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/(㎡·月)，一审法院酌情将违约金标准调整为租金指导价14元/(㎡·月)，并上浮30％为宜。关于违约金计算截止时间，由于合同补充协议约定了贵阳晚报公告交房方式，故一审法院计算至公告之日。被告在贵阳晚报上刊登交房公告之日为交房之日，根据公平、合理原则，一审法院计算截止日至2016年7月10日。被告逾期交房期间违约金为2015年8月30日至2016年7月10日，共315天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金应为14元（㎡·月）（租金）×96.01㎡（房屋面积）÷30天/月×315天（逾期交房天数）×130%=14113元。关于被告未在2017年8月30日前取得商品房所有权初始登记，且时至今日未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，应承担违约责任。违约责任的计算方式按合同约定，按已付房款日万分之一计算违约金，自2017年8月31日至2020年9月7日共1102天，故被告应向原告支付的违约金为350437元×0.01%×1102＝38618元。2020年9月8日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按已付房款万分之一标准计算至实际交付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱阳芳逾期交房的违约金14113元；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱阳芳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金38618元,2020年9月8日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金每日按已付房款350437元的万分之一标准计算至实际交付之日止。案件受理费2386元，由原告朱阳芳负担1842.5元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担543.5元（此款原告已预交，被告履行判决时一并支付给原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、网上打印的贵阳市住建局政府公开信息一份，拟证明涉案房屋没有进行交付备案。被上诉人对该组证据没有异议；2、贵阳网新闻、楼市网新闻，拟证明涉案房屋无法办证。被上诉人对该组证据也无异议；3、朱龙方与开阳谦翔置业有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明其他《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金亦是日万分之三，该标准并不过高；被上诉人对该证据不予认可，认为违约金应按同期银行贷款利率计算。被上诉人提交尚善御景1栋面积测绘报告一份，拟证明案涉房屋已取得合同约定的面积实测报告，具备交房条件。上诉人认为该测绘报告出具时间为2019年6月29日，晚于合同约定交房时间，且该报告没有反映案涉房屋的面积情况，故达不到被上诉人的证明目的。二审调查后被上诉人将尚善御景1栋的完整面积测绘报告提交本院。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为逾期交房违约金截止时间、违约金标准如何确定。案涉合同约定2015年8月30日交付房屋，交付房屋时应取得该商品房建筑工程合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书，并满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。根据一审查明的事实，案涉房屋竣工验收后，于2016年7月10日在《贵阳晚报》公告通知业主收房，但此时被上诉人并未取得面积实测技术报告，房屋未达到合同约定的全部交房条件，原判以2016年7月10日作为逾期交房违约金的截止时间不当。根据被上诉人二审提交的面积测绘报告显示，案涉房屋的面积实测技术报告于2019年6月26日由贵州永信房地产测绘有限公司出具，故此时案涉房屋才达到合同约定的全部交房条件，逾期交房违约金应计算至2019年6月26日止。关于违约金标准问题，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对此有明确约定，但是，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，一审法院根据本案实际情况，参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价6-14元/㎡，以14元/㎡上浮30%为标准计算本案逾期交房违约金，符合上述法律规定的原则和标准。同时也在实际损失与合同约定差异之间进行平衡，兼顾了各方当事人的利益，符合公平原则，并无不当，本院予以维持。综上，本案逾期交房期间从2015年8月31日起至2019年6月26日止，共计1394天，逾期交房违约金计算为：14元（㎡·月）（租金）×96.01㎡（房屋面积）÷30天/月×1394天（逾期交房天数）×130%=81195元。双方当事人对原判认定的逾期办证违约金均未提起上诉，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十六条、第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初4312号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初4312号民事判决第一项为：贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱阳芳逾期交房的违约金81195元；三、驳回朱阳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2386元，由朱阳芳负担1384元，由贵阳荣达房地产开发有限公司负担1002元；二审案件受理费3685元，由朱阳芳负担2137元，由贵阳荣达房地产开发有限公司负担1548元。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年三月十五日书记员  曹 然