四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民再2号 再审申请人（一审被告）：王能，男，1982年2月13日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：白常钦，四川明慎律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：雷宇峰，男，1981年8月25日出生，汉族，住四川省青神县。 被申请人（一审原告）：涂卓念，女，1980年6月11日出生，汉族，住四川省青神县。 被申请人（一审原告）：陈泓蔚，男，1991年3月5日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被申请人（一审原告）：雷雨霏，女，1991年5月13日出生，汉族，住四川省青神县。 四被申请人共同委托诉讼代理人：潘怀伟，四川怀志律师事务所律师。 四被申请人共同委托诉讼代理人：张盼，四川怀志律师事务所律师。 一审被告：李艳琴，女，1974年10月20日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 再审申请人王能因与被申请人雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏、原审被告李艳琴租赁合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初2420号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月15日作出（2020）川14民申12号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王能的委托诉讼代理人白常钦，被申请人雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏的共同委托诉讼代理人潘怀伟、张盼到庭参加诉讼。原审被告李艳琴经本院依法传唤未到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 王能再审诉讼请求：1．撤销眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初2420号民事判决，驳回被申请人雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏全部诉讼请求；2．全部诉讼费用由被申请人雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏承担。事实与理由：（一）与本案有重大利害关系的基本事实未查清。原审未查明双方之间租赁房屋腾退的具体情况，双方在签订《商铺转让协议书》后达成了每年租金固定60万元的口头约定，四被申请人代理人雷建强2018年2月前后要求涨租，但双方并未达成一致意见，且涨租金额也与双方签订的合同金额不一致。申请人2019年3月31日前已搬走，未再使用房屋，未获相关收益，且通知四被申请人收房未果。双方合同在原二审中已达成合意解除。（二）原审认定的基本事实无证据证实。原审认定“2019年2月，王能停止经营且不知去向”无证据证实，与事实不符，反而庭审笔录证实王能在2019年4月参加了庭审，且双方还就房屋交付进行过交涉，四被申请人还于2019年4月8日对房屋更换门锁，申请人无异议且还同意四被申请人及时收回房屋。原审认定“二被告拖欠原告的租金至今未付，也未将案涉房屋交还四原告”与事实不符，无证据证实。（三）原审法律适用错误。申请人因经营困难告知四被申请人不再续租，且双方均同意解除合同，双方合同已于2019年3月31日解除，本案不适用合同法第九十四条第二款、九十七条，且双方仅是租赁物返还状态发生问题，不适用合同法第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，应适用合同法第二百三十五条。 被申请人雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果正确。再审申请人再审理由不成立，应予以驳回。双方合同并未解除，被答辩人的行为已构成违约，答辩人请求解除合同符合法律规定的合同解除条件。合同未解除情况下，不存在损失扩大的问题，再审申请人应按合同约定支付租金。即使存在扩大损失，因再审申请人未按规定腾退房屋，造成的扩大损失也应由再审申请人承担。答辩人申请法院强制腾退，已采取措施避免损失扩大。 原审被告李艳琴未到庭，也未提交书面意见。 雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏一审诉讼请求：1．解除其与李艳琴之间的《门市租赁合同书》；2．王能立即将租赁物腾退给四人；3．王能、李艳琴赔偿其自2018年9月18日起至返还租赁物之日止的租赁物占用费（按第四年度每天租金2218.33元，第五年度每天租金2440.17元计算）。 因本案原一审判决作出后，案涉房已于2019年10月9日由东坡区人民法院强制执行腾退并交还四被申请人，再审中四被申请人明确诉请第三项为：从2019年1月1日－同年10月9日的房屋占用费，每天按第四年日租金标准2218.33元计算。 一审法院认定事实：雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏拥有位于眉山市东坡区二环东路152号东方××花园的房屋（档案保管号：档0109524）、（档案保管号：档0109523）。雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏委托案外人雷建强作为租赁物管理人行使房屋出租及租金收取等权利。2014年10月3日，雷建强代表雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏与李艳琴签订了《门市租赁合同书》，将雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏的以上房屋出租给李艳琴，约定：第一年的租金为人民币60万元，每年按10%递增，租金交纳时间为每年租期开始的前一个月付清。如不能按时交纳租金，雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏有权终止租赁合同。同年11月27日，李艳琴与王能签订了《商铺转让协议书》，将案涉租赁物转租给王能，并约定：自2015年4月1日起，租金由王能按照李艳琴与雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏的租赁合同所约定的数额和交纳时间履行合同义务。王能支付了2015年4月1日至2018年3月31日期间的租金。2018年4月1日至2019年3月31日的租金，王能交了60万元，还欠19.86万元。欠2019年4月1日至今的租金一直未付。王能交付的2018年4月1日以后的租金60万元，按第四年度的租金标准折算租赁期限到2018年12月底。2019年1月1日起的租金拖欠至今。2019年2月，王能停止经营且不知去向。王能、李艳琴拖欠雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏的租金至今未付，也未将案涉房屋交还雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏。 一审法院认为，雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏与李艳琴签订的《门市租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律规定，系有效合同。后李艳琴在征求得雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏同意的情况下，将门市转租给王能。将租赁合同的权利、义务全部转移给了王能，雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏与王能之间形成了门市租赁关系。雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏与李艳琴签订的《门市租赁合同书》对王能具有约束力，王能在未足额交纳第四年度的租金的情况下于2019年2月不知去向，已构成违约。应承担违约责任。雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏请求解除与李艳琴、王能之间形成的《门市租赁合同书》符合法律规定的合同解除条件，予以准许。租赁物的实际占有人王能应在合同解除后及时将案涉房屋腾退给雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏。关于雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏主张的租赁物占用费的问题，由于王能第四年度的租金交了60万元，折抵租期到2018年12月底。王能应支付雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏的租赁物占用费应从2019年1月1日起计算，由于此时未到第五个年度，因此，应比照第四年度的日租金标准计算租赁物占用费比较合理。即按每天2218.33元计算占用费至租赁物腾退之日止。由于李艳琴在征得雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏同意的情况下将合同的权利、义务全部转给了王能，王能也是租赁物的实际使用人和占有者，因此，雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏主张的租赁物返还和支付租赁物占用费的义务均应由王能承担。李艳琴不应承担上述义务。李艳琴、王能经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为对其诉讼权利的自动放弃，应承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏与李艳琴、王能之间的《门市租赁合同书》； 二、王能从判决生效之日起五日内将眉山市东坡区二环路152号东方城市花园的房屋（档案保管号：档0109524）、（档案保管号：档0109523）退还给雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏；三、王能从2019年1月1日起，按照第四年度的日租金标准2218.33元，向雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏支付租赁物占用费至租赁物返还雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏之日止；四、驳回雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏的其他诉讼请求。一审案件诉讼费1562元，由王能负担。 再审中，四被申请人提交了：1．原二审询问笔录、原二审法院组织双方腾退案涉房的现场记录，拟证明案涉合同在二审中并未解除，案涉房屋未腾退。2．先予执行申请书、公告、执行笔录、（2019）川眉东证字第2071号公证书、现场记录以及案涉房屋现状的三张照片，拟证明案涉房的现状及本案执行的相关情况，四被申请人已采取相应的止损措施；3．车辆登记信息查询，拟证明再审申请人转移财产及逃避债务，将其所有的车子转移登记至吕麒麟名下。 再审申请人质证意见：第一组证据，在该庭审笔录第四页，法庭询问过程中，再审申请人回答该房屋现在的情况，证实了再审申请方已于该年租期到期之前腾退了房屋，同时在该页也证实了再审申请人约了四被申请人的代理人雷建强谈腾退房屋的事情，但未得到雷建强的认可。同时该庭审笔录第五页上段部分也证实了申请方于2019年3月27日微信联系四被申请人的代理人办理交接的事实，同时李艳琴的电话证明申请方腾退房屋的事实，该庭审笔录第六页，倒数第五、六行，已经证实双方就房屋租赁合同的解除达成了一致意见，该一致意见属于法律规定的双方合意解除合同的意思表示，应当认可合同解除。第一组证据中现场记录，该现场记录也证实了四被申请人于2019年4月8日主动更换房屋钥匙，只是由于房屋腾退现场时认为不符合交付条件，四被申请人申请二审法院现场查看，进一步证实申请人腾退房屋后并未实际占有房屋。第二组证据实际与本案审理没有直接关联性，同时也证实了房屋早已腾退，且申请人并没有实际占有。第三组证据与本案没有关联性。 本院认证：四被申请人原审诉请之一是请求解除与原审被告李艳琴之间的合同，但李艳琴原二审并未出庭，王能无权代李艳琴就李艳琴的租房合同与四被申请人达成解除合意，故原二审笔录不能达到李艳琴与四被申请人之间的租房合同解除与否的证明标准，不予采信。原二审现场记录客观反映了原二审法官组织王能与四被申请人退房的事实，予以采信，据此认定的事实在下述明。第二组证据证实案涉房执行腾退情况，除三张照片与本案不具关联性外，对第二组中的其余证据予以采信，据此认定的事实在下述明。第三组证据与本案不具关联性，不予采信。 据（2018）川1402民初4236号案件庭审笔录、原二审现场记录、先予执行申请书、公告、执行笔录、（2019）川眉东证字第2071号公证书和四被申请人的起诉状、再审庭审陈述等证据，再审查明： 1．李艳琴原签订的《门市租赁合同书》第七条约定：租房期内李艳琴可转租，转让成功后李艳琴的权利和义务由第三方承担，……。李艳琴和王能签订的《商铺转让协议书》第八条约定：本协议签订后，李艳琴与出租方签订的本房屋的租赁协议由王能履行，王能已清楚知道李艳琴与出租方签订的租赁协议的所有的权利、义务，……。在（2018）川1402民初4236号案件开庭审理中，四被申请人陈述，李艳琴转让商铺告诉了他们，他们是同意李艳琴转租的。2015－2018年租金由王能直接支付给雷建强。在李艳琴经四被申请人同意转租房屋后，除此次起诉外，四被申请人和李艳琴之间再无租房事宜上的联系。 2.2015年—2017年，王能每年交付租金60万元。原审庭审中，四被申请人陈述王能前三年的租赁费已交清。四被申请人的证人出庭陈述2018年2月，四被申请人要求王能交付2018年度即2018年4月1日至2019年3月31日租金70万，分两次交付，每次35万，如果不同意，他们就收回自己经营，但王能仍分两次共仅支付60万，每次30万，第二次交付时间为2018年9月18日。四被申请人认可该证言，无异议。 3．申请人、四被申请人，本院原二审于2019年4月9日组织双方腾退案涉房，最终达成暂不退房，由王能保管钥匙。后案涉房于2019年10月9日被东坡区人民法院强制执行腾退并交还给四被申请人。至于为何在2019年4月9日至2019年10月9日期间，王能一直未交还钥匙退房，其庭审中述王能因负债太多，故电话设置为外面的电话打不进去，王能2019年4月9日就到西藏打工去了，双方在此期间确实没有协商过退房事宜，直到2020年1月回来才知被执行了。 除王能是否付清2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金与原审认定不一致外，再审认定的其余事实与原审认定的其余案件事实一致，对原审认定的其余案件事实依法予以确认。 本院认为，本案焦点为：1．四被申请人与李艳琴签订的《门市租赁合同书》最初的双方主体是谁，原审是否遗漏诉讼主体。2．本案是合同法第224条规定的法定转租情形还是合同法第88条规定的债权债务的概括转让情形，李艳琴与王能签订《商铺转让协议书》是否属于原《门市租赁合同书》债权债务的概括转让；李艳琴转租后，四被申请人对李艳琴是否还享有该合同的债权及违约赔偿请求权。3.2015年至2017年四被申请人每年收取租金60万并在原审庭审中陈述王能该三年租金已交清的行为是否构成对案涉房屋租赁合同约定租金标准的变更，王能是否已经付清2018年4月1日－2019年3月31日的租金。4.2018年度王能交付60万租金对应的租用截止日2019年10月9日期间未退还房屋的占用费的计算标准及占用费的承担认定。 关于焦点一。《门市租赁合同书》的甲乙双方已明确载明分别为雷建强、李艳琴，至于该合同是否系四被申请人委托签订，系庭审审理范围，原审未列雷建强为一方当事人，系遗漏诉讼主体，依法应予发回重审。但考虑到雷建强在最初庭审中曾以证人身份出庭，对四被申请人的陈述无异议，且王能对其合同相对方系四被申请人也未提出过异议，故原审漏列主体未影响案件的实体处理，未侵害雷建强的民事权利，基于诉累与司法资源的考虑，本案直接进行实体处理。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，如果李艳琴仅是经同意将案涉房转租给王能，则适用合同法第二百二十四条无任何问题，但李艳琴与出租人在原《门市租赁合同书》中又进一步约定，李艳琴转租成功的，李艳琴的权利义务由第三方承担，而李艳琴与王能的《商铺转让协议书》亦明确约定，转租后原《门市租赁合同书》的权利义务由王能履行，因此，本案已在合同法第二百二十四条法定转租的情形下，通过各方当事人的进一步约定，将李艳琴在原《门市租赁合同书》中的权利义务概括转让给了王能，这从之后租金由王能直接向出租人方支付、出租人亦未再就租房事宜联系李艳琴、2018年度要求涨租也是由出租人方直接与王能交涉等诸多事宜可以看出，李艳琴在法律与事实上均已退出原《门市租赁合同书》的一方主体，不再是承租人，不再承担承租人的权利和义务，故李艳琴转租后，四被申请人对李艳琴不再享有该合同的债权及违约赔偿请求权，应驳回其对李艳琴的诉请。一审一方面认定李艳琴不再承担义务，但又适用合同法第二百二十四条作判决，系法律适用错误，应予纠正。 关于焦点三。合同法第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，王能已按固定年租金60万元的标准支付2015－2017年三年租金，四被申请人亦认为王能已付清该三年租金，即双方事实上以履行行为达成了变更原《门市租赁合同书》约定租金的合意，如果未达成该变更合意，四被申请人则会主张2016－2017两年的其余租金，而不是认为该两年租金已付清。在双方已达成变更原《门市租赁合同书》约定租金为每年固定60万租金标准的合意后，四被申请人2018年度要求涨租至每年70万，但对该租金变更要约，王能并未予以承诺，即双方租金仍应以之前的年租金60万计。王能2018年度已分两次支付租金60万，故已付清2018年4月1日－2019年3月31日期间的租金。 关于焦点四。因王能自2019年4月1日后未再支付租金，四被申请人亦知道王能不再续租，即双方之间的租房合同已于2019年4月1日事实上解除。本院原二审于2019年4月9日组织双方腾退案涉房，最终达成暂不退房，由王能保管钥匙。但之后直至2019年10月9日被法院强制执行交房，王能亦未积极主动达成退房条件并退房，且还外出西藏并设置电话呼入障碍，由此产生的损失应承担主要责任。而四被申请人在本院2019年4月9日组织双方交房时明知王能已搬离租房，对损失的产生负有法律上的止损义务，但其履行该止损义务并不积极，直到半年后才由法院强制执行交房，故四被申请人对王能迟延交房造成的损失也存在一定过错。本院综合考虑酌定由王能承担70%的损失，四被申请人承担30%的损失。 另，损失参照年租金60万元标准认定较为适宜，即每日占用费为1643.84元。2019年4月1日－2019年10月9日（因10月9日已退房，故只计至10月8日）共计191天，占用费共313973.44元，该费用由王能承担219781.41元，其余损失由四被申请人自负。 另，四被申请人起诉解除与李艳琴之间的《门市租赁合同书》，因李艳琴在2014年11月27日与王能签订转租合同后，不再是该合同的一方主体，即双方之间的《门市租赁合同书》已于2014年11月27日终止，四被申请人诉请解除无法律和事实依据，不应支持。一审判决解除四被申请人与李艳琴之间的《门市租赁合同书》存在不当，应予纠正。至于一审同时还判决解除四被申请人与王能之间的《门市租赁合同书》，因四被申请人并未起诉要求解除其与王能之间的合同，且四被申请人已在原审庭审中表明其系以物权人身份要求王能退房，故原一审判决超出诉请范围，存在不当，应予纠正。另四被申请人起诉解除与李艳琴之间的合同的理由是该合同第四条约定，即主张约定解除权，而非法定解除权，故一审即便判决解除合同也不应适用合同法第九十四条。一审还适用与本案无关的合同法第二百二十六条亦不当，均应纠正。 另，因案涉房已由人民法院强制执行退还，故四被申请人原审退房诉请已无事实基础，不予支持。 综上，再审申请人的部分再审请求成立，成立部分应予支持。原审遗漏诉讼主体但未影响案件实体处理，认定部分事实错误，适用法律错误，部分判项超出原审诉请，应予改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初2420号民事判决； 二、王能在本判决生效之日起十日内支付雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏2019年4月1日至2019年10月8日期间房屋占用费219781.41元； 三、驳回雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1562元，由雷宇峰、涂卓念、陈泓蔚、雷雨霏负担1011元，王能负担551元。 本判决为终审判决。 审判长 高 茜 审判员 倪玉君 审判员 胡 伶 二〇二一年三月四日 书记员 周丹丹