北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5682号上诉人（原审被告）：丽国（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：李红斌，经理。上诉人（原审被告）：李红丽，女，1988年9月15日出生，汉族，住北京市大兴区。以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：薛韬，北京市开创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京荣恒创联科技有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地嘉创二路**。法定代表人：杨现龙，总经理。委托诉讼代理人：张月霞，女，1982年4月16日出生，汉族，住公司宿舍。上诉人丽国（北京）餐饮管理有限公司（以下简称丽国餐饮公司）、李红丽因与被上诉人北京荣恒创联科技有限公司（以下简称荣恒创联公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初38201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丽国餐饮公司、李红丽上诉请求：1.维持一审判决第一、四项，撤销一审判决第二、三项，改判驳回荣恒创联公司一审第2-5项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由荣恒创联公司承担。事实和理由：一、一审认为丽国餐饮公司将涉案房屋转租给白某、贺某，且未按期交纳租金，荣恒创联公司依据合同约定行使合同解除权并无不妥，应属认定事实不清。首先，丽国餐饮公司与白某、贺某签订《餐厅托管协议书》将涉案餐厅委托给白某、贺某经营，是丽国餐饮公司内部承包经营行为，并非转租涉案房屋。其次，由于涉案房屋的另一部分面积的承租人十二料（北京）餐饮管理有限责任公司（以下称十二料公司）已在涉案房屋上办理了食品经营许可证，荣恒创联公司无法协助丽国餐饮公司办理食品经营许可证，致使丽国餐饮公司无法在涉案房屋合法经营，白某、贺某2019年6月得知以上情况后，与十二料公司法人栗艳红商定合伙以十二料公司的名义经营涉案餐厅，收支双方按6：4分摊，后白某与栗艳红共同出资对涉案餐厅进行了装修和设备购置，并于2019年7月8日开业。荣恒创联公司为逃避违约责任遂于2019年8月19日以丽国餐饮公司擅自转租涉案房屋为由书面通知丽国餐饮公司解除双方租赁合同。另外，案涉《房屋租赁合同》约定了免租期90天，合同中虽未明确免租期起算时间，但双方口头约定免租期从丽国餐饮公司餐厅开业之日起算。租赁合同第四条第（一）款约定“在免租期内乙方仅需支付甲方楼内流水的15%返点”及荣恒创联公司2019年8月19日向丽国餐饮公司发送的解约通知函中并未主张丽国餐饮公司拖欠租金的事实可印证以上口头约定。餐厅于2019年7月8日开业，荣恒创联公司2019年8月19日发送解约通知函时尚在免租期内，丽国餐饮公司不存在未按期交纳租金情形。综上，丽国餐饮公司并不存在转租涉案房屋和拖欠租金的违约行为，涉案租赁合同的解除并非因丽国餐饮公司的违约行为导致。丽国餐饮公司现同意涉案租赁合同于2019年8月19日解除是由于荣恒创联公司无法协助丽国餐饮公司办理食品经营许可证，以致丽国餐饮公司无法合法经营、合同目的无法实现，且荣恒创联公司与十二料公司已就涉案房屋重新签订租赁合同，本案所涉租赁合同客观上已无法履行。二、一审判决丽国餐饮公司支付荣恒创联公司2019年4月13日至2019年8月19日的租金84667元、2019年8月20日至2020年1月3日的房屋占有使用费118733元缺乏事实和法律依据。首先，案涉租赁合同约定租金为园区内营业流水的15%分成，2019年4月13日至7月8日，涉案房屋处于装修、筹备阶段，餐厅尚未开业，并无营业收入，丽国餐饮公司不应支付租金，2019年7月8日至8月19日处于免租期内，且荣恒创联公司发送的解约通知函中也未提及丽国餐饮公司欠付租金，因此丽国餐饮公司不应支付2019年4月13日至2019年8月19日的租金84667元。其次，2019年8月19日案涉租赁合同解除后，涉案房屋由白某与栗艳红以十二料公司名义占用、经营，荣恒创联公司对此明知并默许，而且据丽国餐饮公司了解，栗艳红、白某已于2019年10月以十二料公司名义与荣恒创联公司签订了案涉房屋的租赁合同，并足额交纳了2019年10月至12月的房租。因此，丽国餐饮公司不应支付2019年8月20日至2020年1月3日的房屋占有使用费118733元。三、李红丽与丽国餐饮公司之间不存在财产混同，李红丽不应承担连带责任。荣恒创联公司辩称：一、丽国餐饮公司擅自转租涉案房屋属实，荣恒创联公司有权解除房屋租赁合同。二、丽国餐饮公司承租房屋，次承租人占有房屋并从事餐饮经营直至2020年1月3日，荣恒创联公司有权据此日期计算房屋占用费。三、办理食品经营许可证并非荣恒创联公司的法定或约定义务，荣恒创联公司不存在违约情况，丽国餐饮公司也从未向荣恒创联公司提出因无法实现合同目的进而要求解除房屋租赁合同。四、在白某、贺某实际占用房屋，并正常经营的前提下，承租人丽国餐饮公司未依约向荣恒创联公司支付房租，次承租人白某，贺某也拒绝向荣恒创联公司支付房租，导致荣恒创联公司无法实现合同目的，荣恒创联公司有权依约解除房屋租赁合同。五、丽国餐饮公司拖欠荣恒创联公司的租金从2019年4月13日计算，符合公平原则。荣恒创联公司向一审法院起诉请求：1．确认荣恒创联公司与丽国餐饮公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月19日解除；2．丽国餐饮公司支付自2019年4月13日起至2019年8月19日止的房租84667元；3．丽国餐饮公司支付自2019年8月20日起至2020年1月3日止的房屋占有使用费176052元（按日租金658元的两倍计算）；4．丽国餐饮公司赔偿逾期支付租金的违约金（以84667元为基数，自2019年8月19日起至实际支付租金之日止，按日千分之五计算）；5．本案诉讼费、公告费由丽国餐饮公司承担。一审法院认定事实：2019年4月12日，荣恒创联公司作为出租人（甲方）与丽国餐饮公司作为承租人（乙方）签订《租赁合同》，约定由丽国餐饮公司承租涉案房屋，房屋总建筑面积为280平方米，租赁用途为餐饮，租赁期限自2019年4月13日起至2022年4月12日止，共计三年，其中免租期为90日。甲方应于2019年4月13日将涉案房屋按约定条件交付给乙方。合同第四条第（一）款约定：“租金为园区内营业流水的15%分成，当分成不足20000元/月的情况乙方需补足20000元（人民币），在免租期内乙方仅需支付甲方楼内流水的15%返点（含物业管理费及冷暖空调费）。”合同第四条第（三）款约定：“1.合同正式签订当日，乙方即向甲方支付押金20000元。如在入住前，因乙方原因终止合同，则甲方不退还押金。乙方入住后，此押金作为乙方按时交纳承租费和认真保管、合理使用房屋、设备及其它设备的担保，在合同到期终止时，如乙方未违反本合同约定且无抵扣事项时，则甲方将押金退还乙方，退还时不支付利息。如果乙方违约导致本合同提前终止，乙方应全额补足押金后归甲方所有。在合同履行期间若乙方逾期支付租金和相关费用，甲方有权以押金折抵欠款，乙方应在折抵后三日内立即补足押金不足部分，否则甲方有权解除本合同。2.乙方交纳租金的方式应为每1个月一付，乙方应于次月5日前确定上月的流水总额并按比例向甲方支付租金。”合同第六条第（二）款第5项约定：“乙方对于出租场地不得以任何形式转租、转让、转借，否则甲方有权解除本合同，且扣除乙方押金，但经甲方书面同意的情况除外。”合同第七条第（七）款第3项约定：“本合同终止后三日内双方结清一切费用并办理完毕腾空房屋等全部手续，逾期腾房乙方应逐日支付两倍于原合同日租金的房屋占用费，直至向甲方实际交付房屋之日。”合同第八条第一款约定：“乙方如未按规定的时间向甲方支付押金、租金、费用，每迟缴一天，甲方有权按乙方未缴押金、租金、费用数额的日千分之五向乙方收取违约金；乙方逾期付款超过30天，甲方有权终止本合同，乙方应立即腾空出租场地并交付甲方，甲方不予退还乙方押金，同时有权追索因乙方违约造成甲方的其它损失。”合同另就责任免除等进行了明确约定。上述合同签订后，荣恒创联公司向丽国餐饮公司交付了涉案房屋，丽国餐饮公司向荣恒创联公司支付了押金20000元，后未再支付租金。2019年5月6日，丽国餐饮公司作为甲方与案外人白某、贺某作为乙方签署《餐厅托管协议书》，约定丽国餐饮公司将其承包的北京天语大厦餐厅委托给白某、贺某经营，委托期限自2019年4月15日起至2022年4月15日止，白某、贺某每月按店内流水百分之十五上交于丽国餐饮公司作为管理费，当百分之十五的流水不足两万时白某、贺某需补足两万，合同签订后白某、贺某需缴纳两万元整风险保证金。合同另就双方的其他权利义务等进行了约定。当日，白某向丽国餐饮公司支付了转让费130000元，丽国餐饮公司向白某出具了收据。2019年8月19日，荣恒创联公司向丽国餐饮公司发出《解约通知函》，称丽国餐饮公司未经其同意擅自转租，故要求解除《租赁合同》，扣除全部押金，并于该函送达之日起七日内腾空涉案房屋等。另查，丽国餐饮公司系一人有限责任公司，李红丽系其唯一股东。本案审理过程中，荣恒创联公司称丽国餐饮公司于2020年1月3日自涉案房屋搬离，后其将涉案房屋另行出租给十二料公司。丽国餐饮公司认可白某在此经营时间持续到上述时间之后。另，丽国餐饮公司同意押金不予退还，同时主张合同约定的占有使用费标准及违约金支付标准过高，要求调低。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。合同签订后，丽国餐饮公司将涉案房屋转租给案外人白某、贺某，并向其收取了转让费，且丽国餐饮公司未按期交纳租金，丽国餐饮公司依据合同约定行使合同解除权并无不妥，法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现荣恒创联公司要求丽国餐饮公司支付欠付租金并支付自合同解除之日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费，均理由正当，证据充分，法院依法予以支持。关于丽国餐饮公司不同意支付免租期内租金的辩解意见，法院认为，免租期一般为出租人对于能够依约履行租赁合同直至租期届满的承租人所给予的租金减免优惠，当租赁合同因承租人的违约行为而提前解除时，不宜再按照合同约定给予承租人全部免租期内的租金减免优惠。从本案来看，双方订立的《租赁合同》约定租期为三年，免租期为三个月，但该合同签订后不足半年即因承租人的违约行为而解除，现丽国餐饮公司再要求免付免租期内的租金不妥，法院不予采信。关于丽国餐饮公司要求调低占有使用费计算标准的辩称意见，法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《租赁合同》明确约定在丽国餐饮公司未能及时腾清房屋时应按合同约定租金的两倍支付房屋占用费，法院认为，该条约定的款项虽名为“房屋占用费”，实则兼具违约赔偿的性质，且明确约定了损失赔偿额的计算方法，鉴于荣恒创联公司亦认可房屋腾清后即将房屋另行出售，且双方均同意已付押金20000元不予退还，故法院综合考虑丽国餐饮公司的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将占有使用费计算标准调整为合同约定租金的1.3倍。对于丽国餐饮公司称涉案房屋实际由案外人十二料公司占有使用的问题，与本案不属于同一法律关系，丽国餐饮公司可另行诉讼主张。关于荣恒创联公司主张的违约金，因其上述其主张的占有使用费已足以其损失，故其该项诉求法院不再予以支持。另，法院认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。李红丽作为丽国餐饮公司的唯一股东，应就上述给付责任承担连带责任。判决：一、确认北京荣恒创联科技有限公司与丽国（北京）餐饮管理有限公司于二〇一九年四月十二日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年八月十九日解除；二、丽国（北京）餐饮管理有限公司给付北京荣恒创联科技有限公司自二〇一九年四月十三日起至二〇一九年八月十九日止的租金84667元，于判决生效之日起七日内给付清；李红丽就上述款项承担连带责任；三、丽国（北京）餐饮管理有限公司给付北京荣恒创联科技有限公司自二〇一九年八月二十日起至二〇二〇年一月三日止房屋占有使用费118733元，于判决生效之日起七日内给付清；李红丽就上述款项承担连带责任；四、驳回北京荣恒创联科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（具体金额以人民法院报出具的正规票据载明为准），由丽国（北京）餐饮管理有限公司、李红丽共同负担，于判决生效之日起七日内交纳。一审案件受理费6040元，由北京荣恒创联科技有限公司负担3864元（已交纳），由丽国（北京）餐饮管理有限公司、李红丽共同负担2176元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丽国餐饮公司向本院提交以下证据：证据一，北京市市场监督管理局网页查询打印件，证明十二料公司在涉案房屋办理了食品经营许可证，导致丽国餐饮公司无法办理，无法经营。证据二，裁决书。证明目的：1.十二料公司与白某劳动争议一案中，十二料公司的代理人与本案荣恒创联公司的代理人为同一人，说明荣恒创联公司与十二料公司存在人格混同或相当程度的利益关系。2.白某与十二料公司法定代表人栗艳红约定合伙以十二料公司的名义使用涉案房屋经营餐厅，收支双方按6：4分摊，荣恒创联公司对此明知并默许。证据三，白某与栗艳红签字的确认单。证明目的：丽国餐饮公司无法办理食品经营许可证，2019年6月，白某与十二料公司法定代表人栗艳红商定合伙，以十二料公司的名义经营涉案餐厅，收支双方按6：4分摊。荣恒创联公司质证意见为：证据一真实性认可，证明目的和关联性不认可，与本案无关。证据二，真实性、关联性、证明目的均不认可，与本案无关。证据三，真实性认可，证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于荣恒创联公司是否享有解除权。双方在合同中明确约定，丽国餐饮公司对于出租场地不得以任何形式转租、转让、转借，否则荣恒创联公司有权解除本合同。现丽国餐饮公司以签订《餐厅托管协议书》的形式将涉案房屋转租给白某、贺某，并收取转让费，一审法院据此认定荣恒创联公司享有涉案租赁合同的解除权并无不当。丽国餐饮公司虽主张其与白某、贺某之间属于内部承包关系，但其提交的证据不足，本院不予采纳。关于丽国餐饮公司主张荣恒创联公司无法协助其办理涉案房屋食品经营许可证，致使其合同目的无法实现。对此，本院认为，第一，双方在涉案租赁合同中并无荣恒创联公司负有协助丽国餐饮公司办理食品经营许可证及无法办理许可证时应承担何种法律后果的相关约定；第二，丽国餐饮公司认可十二料公司承租的是同一块地的另一面积，且其未能提供充分证据证明其之所以未能办理食品经营许可证是因十二料公司在其承租范围内已办理食品经营许可证所致，亦未提供充分证据证明十二料公司办理的食品经营许可证范围涵盖其所承租的面积；第三，在双方签订租赁合同之前，十二料公司已在涉案场地经营，通过丽国餐饮公司二审中提交的北京市市场监督管理局网页打印件可知，十二料公司从荣恒创联公司处承租涉案场地的另一面积后已办理过食品经营许可证这一事实，属于公开信息，通过网络查询即可得知，丽国餐饮公司在签订合同时理应尽到谨慎人的注意义务，悉知上述信息。本案中，丽国餐饮公司一方面未在签订合同时提出异议，事后亦未以此为由主张合同解除，而是将涉案房屋擅自转租给第三人，故本院对其该项上诉主张不予采纳。关于丽国餐饮公司主张其不应支付2019年4月13日至2019年8月19日的租金。免租期一般为出租人对于能够依约履行租赁合同直至租期届满的承租人所给予的租金减免优惠，当租赁合同因承租人的违约行为而提前解除时，不宜再按照合同约定给予承租人全部免租期内的租金减免优惠。因本案系合同签订后不足半年因承租人违约行为而解除，一审法院认定丽国餐饮公司不得要求免付免租期的租金并无不当，本院予以维持。丽国餐饮公司另主张免租期应自2019年8月20日起算，缺乏依据，本院不予采纳。关于丽国餐饮公司主张其不应支付2019年8月20日至2020年1月3日的房屋占有使用费。其所述的理由缺乏证据予以证明，本院不予采纳。一审法院综合考虑丽国餐饮公司的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整的占有使用费计算标准合理，本院予以确认。关于李红丽应否承担连带责任。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。李红丽未提交证据证明其财产独立于公司财产，故一审法院认定李红丽作为丽国餐饮公司的唯一股东，应就本案所涉给付义务承担连带责任并无不当。综上所述，丽国（北京）餐饮管理有限公司、李红丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4351元，由丽国（北京）餐饮管理有限公司、李红丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  沈 放审 判 员  万丽丽二〇二一年三月二十九日法官助理  卢圆圆