福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0582民初332号 原告：晋江玛超房地产经纪有限责任公司，住所地福建省晋江市梅岭街道梅岭路316号海明文化产业城C栋701室，统一社会信用代码91350582084317864A。 法定代表人：庄宏伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赖文森，福建协志律师事务所律师。 被告：刘永锋，男，1980年2月10日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告晋江玛超房地产经纪有限责任公司（下称玛超公司）与被告刘永锋中介合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玛超公司的委托诉讼代理人赖文森及被告刘永锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玛超公司向本院提出诉讼请求：请求判令刘永锋立即支付其居间服务费30000元及逾期支付的滞纳金（自2019年10月27日起至付清款项之日止按月千分之一利率计算）。事实与理由：刘永锋因购房需要委托玛超公司为其提供房产中介服务，后玛超公司的员工根据刘永锋的要求为其寻找房源，玛超公司找到房源后于2019年10月27日带刘永锋到晋江市青阳街道石鼓路锦华小区2幢703进行实地看房，双方于当日签订《看房确认书》对应付佣金的情形及支付方式进行了明确约定。为此玛超公司就刘永锋提出的价格极力与房东进行磋商，然刘永锋违反诚信利用玛超公司提供的上述房源信息，采取隐瞒玛超公司方式，私下与晋江市××街道××路××小区××幢××室的房屋产权人进行交易，并办理了房产过户手续，取得房屋不动产权证。玛超公司认为，刘永锋利用玛超公司提供的房源信息，采取隐瞒的方式，私下与房屋产权人完成的交易，该情形应视为玛超公司已完成居间事务，刘永锋应依约向玛超公司支付该房屋中介费，为维护自身合法权益，依法向法院起诉，请求依法如诉判决。 刘永锋辩称，1.其未私下与涉案房屋的产权人进行交易。2019年10月21日，其联系泉州市园城不动产咨询有限公司陈金聪经理看了涉案房源所在小区（锦华小区）的一套房子。10月26日，再请陈金聪在锦华小区继续寻找房源，10月27日，陈金聪把涉案房产的照片发给其本人，并约定在10月28日与房东约谈价格。10月28日，陈金聪按刘永锋的目标价（每平方米12500元）谈妥成交，并于当天与泉州市园城不动产咨询有限公司签订了《房产买卖经纪合同》；2.其从未以任何形式委托玛超公司提供房产中介服务（也未给意向金）。其是在看到网上发布的房源信息后与玛超公司员工尚田飞联系，于2019年10月27日看了锦华小区1栋1106（在与尚田飞的微信聊天记录中显示11楼或毛坯的）和涉案房源，本着诚信原则，其也把目标价（每平米12500元）明确告知尚田飞，属于商业交易中正常的询价、问价、还价行为。10月27日，尚田飞三次要求本人给意向金，其均未答应（未构成事实委托）。10月30日，玛超公司员工尚田飞才回复本人按目标价（每平米12500元）谈妥；3.《玛雅房屋看房确认书》不具合约约束力。依照（2020）闽05民终2800号生效判决，《玛雅房屋看房确认书》所备注1.2.3条为无效条款。玛超公司提供的《玛雅房屋看房确认书》中“物业名”为事后所填，2019年10月27日尚田飞带本人看了锦华小区1栋1106（在与尚田飞的微信聊天记录中仅显示11楼或毛坯的）和涉案房源，而玛超公司提供的《玛雅房屋看房确认书》中物业名中只填了涉案房源，玛超公司诉状中“双方于当日签署了《看房确认书》对应支付佣金的情形及支付方式进行了明确约定”与客观事实不符；4.要求玛超公司赔偿其精神损害金5000元。2019年11月4日，本人已明确告知玛超公司员工尚田飞“不麻烦你了，谢谢”，明确谢绝中介服务，玛超公司罔顾事实，诬告其违反诚实信用原则，侵犯了其合法权益。其作为一名部队服役21年、把名誉当作生命看待的“老兵”，在收到法院的传单后一直寝食难安，请求人民法院依法裁决玛超公司赔偿其精神损害费5000元，并对其滥用诉权获取非法利益的行为予以惩戒。综上所述，在涉案房产的交易中，其没有任何过错，玛超公司的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，其相信人民法院会做出公平公正的裁决。 本案的争议焦点：1.本案双方签订的《看房确认书》是否具有法律约束力？2.刘永锋是否应当支付玛超公司居间中介费30000元及逾期支付的滞纳金？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 玛超公司向本院提供以下证据：A1.玛超公司的营业执照复印件、尚田飞劳动合同书及身份证复印件，证明玛超公司的身份情况、尚田飞是玛超公司聘请的员工的事实；A2.刘永锋的身份证复印件，证明刘永锋的身份情况及主体资格；A3.玛雅房屋看房确认书，证明刘永锋委托其提供购房居间服务、玛超公司于2019年10月27日带刘永锋查看了涉案的房屋、该房源信息是玛超公司提供的事实；A4.微信聊天记录，证明刘永锋委托玛超公司提供房产居间服务，玛超公司员工带刘永锋查看了涉案的房屋，该房源信息是玛超公司提供的事实；A5.存量房买卖合同、自行成交声明，证明刘永锋已违反诚信，利用玛超公司提供的房源信息，私下与房屋产权人进行交易的事实。 刘永锋质证认为，对证据A1、A2、A4证据三性没有异议；对证据A3看房确认书真实性没有异议，但是备注的条款不具有法律约束力。依照（2020）闽05民终2800号生效判决，《玛雅房屋看房确认书》所备注1.2.3条为无效条款； 对证据A5的真实性没有异议，但其经过另一家中介园城中介签订的房屋买卖合同。 本院认为，玛超公司提供的证据A1、A2、A4刘永锋认可上述证据的真实性，可作为本案定案证据使用。对证据A3的签名刘永锋真实性不持异议，但认为其上备注的条款不具有法律约束力，本院对玛超公司提供的证据A3的证据证明力在下述予以认定。 刘永锋向本院提供以下证据：B1.《房产买卖经纪合同》，证明其并未私下与涉案房屋原所有人交易；B2.2019年10月21日其和另一家中介陈金聪的微信聊天记录及28日下午两点二十分玛超公司业务员尚天飞和刘永锋的聊天记录，证明其从未以任何形式委托玛超公司提供房产中介服务及涉案房屋并非是玛超公司提供的独家房源；B3.《中国人民解放军军官转业证书》，证明玛超公司的侵权行为对其的名誉造成伤害；当庭补充证据B4.收款收据、银行流水明细、POS签购单、微信截图，证明其已经于2019年12月27日支付给园城中介15000元中介费。 玛超公司质证，对证据B1真实性有异议，从双方签订的时间、签名是手写上去的，不排除事后添加上去的。且该份合同是10月28日签署的，是玛超公司带看之后签署，不能证明刘永锋没有跳单；证据B2刘永锋与陈金聪的微信聊天记录，其确实有在聊天，但是聊天记录有删除的迹象，刘永锋提供的第3页2019年10月27日14点，跳过来10月27日下午6点才聊天，期间有撤回信息，有可能删除一些与案件相关的信息。另外，从微信聊天记录中陈金聪提供的图片是下午6点，玛超公司带刘永锋看的时候是10月27日早上，当时房东有在里面；从尚田飞和刘永锋的聊天记录中提到“确定以我们名义吗？我们不能做私单的”确定刘永锋在玛超公司带其看房后，利用玛超公司提供的房源信息通过第三人去谈；证据B3与本案无关，不予质证；对补充的证据B4中P0S单的收款人是泉州市海莱斯酒庄商户，微信截图的真实性无法确认，房东佣金和客户佣金是相差比较大，银行流水明细无法体现转款给园城，收款收据没有盖章，我方认为不能予以认可。 本院认为，刘永锋提供的证据B1、B2涉及的涉案房主、园成中介公司及其员工陈金聪等相关证人，均没有依法到庭作证及接受质询，且玛超公司对上述证据的真实性不予认可，故本院依法对刘永锋提供的证据B1、B2的证据证明力不予确认；对证据B3系刘永锋的身份信息，不能达到证明其名誉遭受损害的目的，且与本案没有关联性，本院不予作为本案定案证据使用；对证据B4的真实性、关联性玛超公司有异议，且该证据与本案没有直接关联，无法达到刘永锋的证明目的，本院不予作为本案定案证据使用。 本院根据本案双方诉辩可确认以下事实：2019年10月27日刘永锋（甲方、委托方）与玛超公司（乙方、受托方）签订《玛雅房屋看房确认书》，约定：1.由乙方委派经纪人陪同甲方验看其推荐的上述物业（物业名：晋江市××街道××路××小区××幢××室）；2.甲方在看过乙方介绍的上述房屋后，若甲方与出卖方在未签订合同前交换联系方式或在六个月内与乙方介绍的出卖方自行成交、通过其他中介公司与乙方带看过的房屋出卖方自行成交、将乙方公司提供的房源信息提供给其他个人或公司发生以上情况视为乙方代理成功，甲方均应向乙方支付佣金；3.佣金额度：买卖交易为甲方至少支付乙方基本佣金3000元，若基本佣金低于房屋成交价的3%，甲方应按房屋成交价的3%补齐差价；4.客户如未能将佣金及时支付于乙方公司，则自看房之日起每月加收滞纳金为佣金额度的千分之一。当日经刘永锋确认玛超公司提供推荐位于晋江市××街道××路××小区××幢××室房屋进行验看，后因刘永锋与本案涉案房屋业主未能达成一致意见，致使玛超公司提供的居间服务交易未能成功。2019年12月27日刘永锋未经玛超公司居间中介另行与涉案房源（晋江市××街道××路××小区××幢××室）的业主达成房屋买卖交易，以100万元价格购买了该房屋。为此玛超公司向刘永锋索要中介服务费未果而于2021年1月5日向本院提起诉讼。 关于双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.玛超公司与刘永锋之间签订的《玛雅房屋看房确认书》中关于违约责任的格式条款的效力问题。 刘永锋认为,玛超公司提供的案涉《看房确认书》中备注的条款是格式条款，不具有法律约束力。 本院认为，关于玛超公司与刘永锋之间签订的《玛雅房屋看房确认书》系由玛超公司提供的用于其从事中介服务常用的禁止“跳单”格式条款,目的在于防止中介公司的房源信息被买方利用,而“跳”过中介公司自行购买房屋,其中《玛雅房屋看房确认书》中约定的上述第1条款约定不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故上述确认书约定的第1条款应当认定为合法、有效；但该看房确认书中双方对违约责任约定的第2、3、4条款，系提供格式条款一方（玛超公司）要求对方在6个月内不得利用其提供的房源信息及加倍支付（按3%支付）中介费、违约金等格式条款，鉴于出卖房屋业主的房源信息为公开共享信息，且玛超公司并未提供证据证明本案涉案房源信息系玛超公司独家享有，存在剥夺房屋买受方选择中介机构的权利之嫌，故案涉《玛雅房屋看房确认书》的第2、3、4条款系存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而原告玛超公司未履行采取合理的方式提请对方注意的告知说明义务，故本院认定《玛雅房屋看房确认书》中的第2、3、4项违约条款无效，玛超公司请求刘永锋立即支付按房屋成交价100万元的3%即30000元及逾期支付的滞纳金的诉求，本院不予支持。 2.关于刘永锋是否应支付玛超公司中介服务费问题。 从玛超公司提供的看房确认书、存量房买卖合同等证据可认定如下事实：（1）玛超公司依约向刘永锋提供房源，并提供看房服务；（2）刘永锋已利用玛超公司提供的房源信息，未经过玛超公司居间中介与本案涉案房屋产权人另行进行交易达成房屋买卖交易；（3）刘永锋未能提供证据证明其与玛超公司已解除中介服务合同，且在玛超公司提供带看房服务后自行与本案涉案房屋业主达成交易并签订成交价格为100万元的房屋买卖合同，故本院认定刘永锋已接受了玛超公司提供的房源信息及看房等部分中介服务，但未能促成买卖房屋双方达成协议；鉴于此事实，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，本院综合考量玛超公司已为刘永锋提供房源信息、带看房及洽谈价格等部分中介服务的实际损失，酌定由刘永锋向玛超公司支付中介服务费1000元，玛超公司诉求超出的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十七条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、刘永锋应于本判决生效之日起十日内支付晋江玛超房地产经纪有限责任公司中介服务费1000元； 二、驳回晋江玛超房地产经纪有限责任公司本案的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，因适用简易程序减半收取为250元，由玛超公司负担25元、刘永锋负担225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许海民 二〇二一年三月十一日 书记员  许玉娇 附件：本案适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条 款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。