北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2127号上诉人（原审被告）：北京欣达新兴工程有限公司，住所地北京市昌平区城北街道西关路20号3号楼12层3-1516。法定代表人：蔡忠菊，董事长。上诉人（原审被告）：蔡忠菊，女，1976年9月24日出生，汉族，北京欣达新兴工程有限公司法定代表人，住湖北省房县。二上诉人之共同委托诉讼代理人：金鑫，男，北京欣达新兴工程有限公司员工。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李铭全，男，北京欣达新兴工程有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京康彦文化交流中心，经营场所北京市门头沟区石龙南路6号1幢4-240室。经营者：王守彦，总经理。委托诉讼代理人：赵连辉，男，北京康彦文化交流中心副经理。委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。上诉人北京欣达新兴工程有限公司（以下简称欣达公司）、上诉人蔡忠菊因与被上诉人北京康彦文化交流中心（以下简称康彦文化中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初3783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人欣达公司、蔡忠菊之共同委托诉讼代理人金鑫、李铭全，被上诉人康彦文化中心之委托诉讼代理人赵连辉、韩东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣达公司、蔡忠菊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康彦文化中心要求欣达公司、蔡忠菊支付租金73500元的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清。欣达公司的租金交到2019年9月30日，此后未再交纳租金的原因是涉案房屋不能注册公司，2019年7月16日欣达公司已经向康彦文化中心书面提出解除合同并且于2019年7月23日左右搬离物品，符合合同中关于提前30日通知解除合同的约定。康彦文化中心的经营者、房屋出租人王守彦在欣达公司腾退房屋的过程中在场，已经明确知悉欣达公司不再承租房屋的意思表示且未提出异议，是对于房屋租赁合同关系终止的认可，双方系协商一致解除合同，因此欣达公司不应该再交纳2019年10月1日起的租金。欣达公司、蔡忠菊仅同意给付康彦文化中心违约金6125元。康彦文化中心辩称，同意一审判决，不同意欣达公司、蔡忠菊的上诉请求和理由。康彦文化中心没有同意解除合同，也没有收到房屋钥匙，因此欣达公司仍应当支付2019年10月1日起至2020年9月30日止的租金。康彦文化中心向一审法院起诉请求：1.判令欣达公司、蔡忠菊连带支付自2019年10月1日起至2020年9月止这一年度租金73500元；2.判令欣达公司、蔡忠菊连带支付违约金6125元。一审法院认定事实：2017年9月20日，康彦文化中心（出租人、甲方）与欣达公司（承租人、乙方）经北京金城阜业房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条：康彦文化中心将其所有位于北京市门头沟区1202室（以下简称1202室）出租给欣达公司，建筑面积134.96平方米；第二条：房屋用途办公；第三条：租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日，共计五年，甲方应于2017年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，合同租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第四条：租金标准：租金总计386840元，支付方式为年付，各期租金支付日期为2017年10月1日、2018年9月1日、2019年9月1日、2020年9月1日、2021年9月1日；第九条：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达三日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.不按照约定支付租金达三日的；2.欠缴各项费用达一百元的；……第十条：违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。落款乙方处有欣达公司盖章和欣达公司委托代理人张威手书签字。同日，张威出具《承诺书》，载明：“今有张威代表欣达公司与康彦文化中心签订1202室租赁一事，年租金为77368元。其中，73500元为实际承租金额，其余为开发票税金部分……房主只收取租金73500元……”。合同签订后，康彦文化中心将1202室交付给欣达公司。欣达公司依约交纳房屋租金至2019年9月30日。2019年9月，康彦文化中心通过手机短信和微信方式向欣达公司催收租金，欣达公司表示无法继续租赁1202室，要求尽快办理解除手续，康彦文化中心表示如不承租房屋则将钥匙电卡交还并办理解除协议。双方至今未办理解除手续。庭审中，欣达公司表示同意支付违约金，但因其公司曾向康彦文化中心提出过解除合同，案涉合同已解除，不应再支付租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，康彦文化中心与欣达公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守履行。根据《房屋租赁合同》和《承诺书》，欣达公司应于2019年9月1日向康彦文化中心支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金73500元，欣达公司至今未予支付，现康彦文化中心诉请支付此期间的租金，具有合同和法律依据，法院予以支持。欣达公司在庭审中表示同意支付违约金6125元，法院对此不持异议。欣达公司系一人有限责任公司，作为唯一股东的蔡忠菊并未举证证明个人财产独立于公司财产，应对欣达公司的给付义务承担连带清偿责任。欣达公司现有证据并不能证明双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，对其认为合同已经解除不应支付租金的抗辩意见，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京欣达新兴工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京康彦文化交流中心2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金73500元、违约金6125元；二、蔡忠菊对上述第一项下北京欣达新兴工程有限公司应承担的给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查，康彦文化中心与欣达公司签订的《北京市房屋租赁合同》第十条违约责任第（二）款约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，康彦文化中心与欣达公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。现欣达公司主张其在2019年7月即腾退搬离了涉案房屋且双方系协商一致解除合同，但欣达公司并未提供证据证明双方存在协商一致解除《北京市房屋租赁合同》的协议，亦未提供证据证明双方已经办理完毕房屋交接手续，本院对该项上诉理由不予支持。双方签订的《北京市房屋租赁合同》第十条违约责任第（二）款约定：“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的100%支付违约金”，该约定并非关于乙方享有的约定解除权的情形，而系对乙方违约行为所应当承担的违约责任的约定。《北京市房屋租赁合同》并未有关于涉案房屋必须能够办理公司营业执照注册登记的约定，欣达公司以此为由主张不再租赁涉案房屋，构成违约。欣达公司在不享有法定解除权和约定解除权，亦未完全向康彦文化中心交还房屋和钥匙的情形下，未按合同约定交纳2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金73500元，一审法院判令欣达公司支付该期间的租金并判令该一人公司股东承担连带责任，所作处理并无不当，欣达公司和蔡忠菊上诉所称不应当支付租金，于法无据，本院不予支持。综上所述，欣达公司和蔡忠菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1637.5元，由北京欣达新兴工程有限公司、蔡忠菊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王爱红二〇二一年三月十七日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪