北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3083号上诉人（原审被告）：北京大兴贵仁武术院，住所地北京市大兴区黄村镇后辛庄（北京市大兴区第一职业学校院内）。法定代表人：祁暄，院长。委托诉讼代理人：客永常，河北客永常律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兰霞，女，1970年8月22日出生，北京大兴贵仁武术院员工。被上诉人（原审原告）：北京航空旅游专修学院，住所地北京市大兴区永华路**。法定代表人：宋岩，院长。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。上诉人北京大兴贵仁武术院（以下简称贵仁武术院）因与被上诉人北京航空旅游专修学院（以下简称航空旅游学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵仁武术院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回航空旅游学院的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实、证据采信和法律逻辑及法律适用明显错误。航空旅游学院辩称，同意一审判决，不同意贵仁武术院的上诉请求。航空旅游学院向一审法院起诉请求：1.贵仁武术院返还我学院已付租金1278333元（租赁房屋实际使用时间自2019年3月1日至2020年1月31日，共计11个月）；2.贵仁武术院向我学院支付房屋的装修装饰费用、停产停业费、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估单位确定的数额为准）。一审法院认定事实：2012年1月1日，北京迅达伟业投资管理有限公司（甲方，以下简称迅达伟业公司）与贵仁武术院（乙方）签订租地合同，协议约定：乙方租用甲方土地的方位位于大兴一职南侧，即东至北京京开方盛商贸有限公司，西至前辛庄与后辛庄交界田间路东侧围墙，北至大兴一职校园南侧的铁艺围栏，南到北京顺通腾飞商贸有限公司用地，面积61亩实按51亩由乙方租用。租用时间：2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年；租用费用：2012年至2014年12月31日内年25000元/亩，租期内每满3年地租增加5%，直到合同停止。如遇国家占地拆迁，建筑物的赔偿按黄村镇政府制定的2012年新租地合同的相关规定政策执行。2018年11月12日，贵仁武术院（甲方）与航空旅游学院（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲乙双方经过协商，就乙方租用甲方院内建筑物达成以下协议：一、租赁位置：贵仁食堂一楼东侧（438平方米），贵仁食堂二楼西侧（525平方米）、贵仁食堂一层东侧上下层（506平方米）、北侧室内训练馆（480平方米）、训练馆东侧小院75平方米，总计2024平方米。食堂一层西侧主楼道由甲方建隔离墙，主楼道由乙方使用。租赁时间：2019年3月1日至2022年2月28日。租赁费用1180000元（壹佰壹拾捌万元）；付款方式：每年一付，本合同签订之日起甲、乙双方办理房屋租赁交接手续，三日内乙方付清甲方第一年租金，以后每年于11月15日前一次性付清全款，乙方付清租金，甲方提供收据。甲方的责任：1、甲方负责乙方租用校舍的水、电、暖正常供应，房屋维修由乙方自行承担。2、甲方按着政策标准和约定时间收取乙方所使用面积的水、电、暖费用（没有暖气基础设施的房屋供暖方不收取乙方取暖费）。3、协助乙方进行有关检查工作，并提供相关资料。4、合作期限内甲方不得提高合同所约定的相关费用。乙方责任。1、合同期内，乙方房屋用于合法、合规办学、按时向甲方支付水、电费和暖气费用，并负责所租面积内安全、防火、保卫、卫生保洁等工作；2、乙方负责所租建筑内设施购置，合同期满，乙方所购置设施乙方收回，需恢复房屋原结构（面貌）；3、协助甲方进行有关检查，并提供相关资料；4、乙方不得改变建筑结构功能及转租，如有变动须经书面同意方可施工，否则属于违规；5、乙方退租前必须提前半年书面告知甲方（以书面形式签字为准），否则续交一年房租，期满乙方有续约优先权……五、违约责任：1、甲乙双方应严格按照协议履行权利和义务，除腾退、不可抗力因素外，不能履约，因此造成的一切损失由违约方全部赔偿。2、如甲方不能如期提供房屋使用权，乙方有权利终让协议，甲方应每逾期日按有关资源费用的千分之五承担违约金。3、如乙方不能如期支付有关资源费用，甲方有权终止协议，乙方应每逾期日按有关资源费用的千分之五承担违约金。六、本协议未尽事宜由甲乙双方协商后确认，确认结果是本协议内容的补充部分，与本协议具有同等效力。双方签订协议以后，贵仁武术院将约定房屋交付航空旅游学院使用，2019年12月24日航空旅游学院向贵仁武术院缴纳2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金共计118万元。2018年11月15日及2018年11月16日共缴纳2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金118万元。2020年1月，因受新冠疫情的影响，航空旅游学院的学生在春季开学，并未复课。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称拆腾指挥部）给迅达伟业公司发送告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。2020年5月9日，迅达伟业公司向航空旅游学院发出通知书，该通知书显示：为了加快实施大兴新城规划，大力推进农村集体经营建设用地入市试点，推动产业升级，改善首都整体环境，本公司在收到大兴新城西片区非住宅拆除腾退分布的拆除、腾退告知书后，2020年5月7日上午9点又参加了黄村镇政府召开的拆除腾退推进工作大会，但主要领导出席会议并阐述了拆除腾退工作的全局性、重要性、紧迫性，必须强力加紧推进工作，同时布置了完成工作的时间节点，讲明了相关的政策和法规。根据上级对拆除腾退工作的相关政策和要求精神，本公司特向贵院通知如下：贵院租用我公司的所有房屋及场地属于近期拆除腾退对象，为落实上级整体规划和相关要求，请贵院积极配合拆除腾退工作，停止在院内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在校的时期，在2020年6月20日之前完成校址的转移工作，使学生返校时能顺利进入新院址学习，以利于稳定学生进行平稳过渡衔接，更有利于贵院的长期发展。附大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部《告知书》。本案在审理过程中，双方均表示不清楚土地性质，并认可截止开庭时涉案房屋及院落并未拆除。对于双方签订的资源租赁合同的效力问题，航空旅游学院表示由法院确定，不再坚持合同有效。截止开庭时涉案房屋及院落并未拆除，且贵仁武术院并未签订拆除腾退合同，取得相应的补偿款。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。航空旅游公司与迅达伟业公司就涉案房屋及院落签订的租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方均认可航空旅游学院实际向贵仁武术院交纳租金118万元，现涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，航空旅游学院并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向迅达伟业公司发出通知，告知停止招生、分流学生。关于腾退时间，法院结合庭审情况，双方提交的证据以及同一涉案场地其他案件中腾退时间，认定该涉案场地于2020年10月18日进行腾退。关于已经支付的租金的问题，虽然合同无效，但是航空旅游学院实际正常使用了涉案房屋及道路，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，航空旅游学院未能正常使用涉案房屋及道路，故法院综合上述实际情况，酌情确定贵仁武术院返还航空旅游学院已经交纳的租金900000元。据此，一审法院于2020年12月判决：一、北京大兴贵仁武术院于判决生效后十日内返还北京航空旅游专修学院已交租金900000元；二、驳回北京航空旅游专修学院的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，贵仁武术院上诉称一审法院认定事实、证据采信和法律逻辑及法律适用明显错误。经查，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，故涉案合同无效。航空旅游学院正常使用涉案房屋及道路，应支付相应占有使用费，但因受新冠肺炎疫情影响及涉案地块的拆除腾退实际情况，航空旅游学院未能正常使用涉案房屋及道路，一审法院系综合上述情形酌情确定贵仁武术院返还航空旅游学院已经交纳的租金900000元。本院审查认为，一审法院的认定并无不当，贵仁武术院的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院难以支持。综上所述，贵仁武术院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16306元，由北京大兴贵仁武术院负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李俊晔审 判 员 李明磊审 判 员 张玉贤二〇二一年三月二十九日法官助理 王若净书 记 员 张 爽