陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕09民再4号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李锷，男，1971年3月14日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：胡清羽，陕西金庆律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：陕西贵豪房地产开发有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区市质量技术监督局家属院。统一社会信用代码：9161090066411967X6。 法定代表人：丁西贵，公司董事长。 委托诉讼代理人：丁尔伟，男，系公司员工。 再审申请人李锷因与被申请人陕西贵豪房地产开发有限公司（以下简称贵豪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）陕09民终1053号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。该院于2020年9月24日作出（2020）陕民申1791号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李锷及其委托诉讼代理人胡清羽，被申请人贵豪公司的委托诉讼代理人丁尔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李锷申请再审请求：1.撤销本院(2018)陕09民终1053号民事判决；2.对该案决定再审。事实与理由：一、原审适用法律错误。(一)原审故意曲解法律，应予纠正。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条明确表述：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”本案所涉位于XX路XX号贵豪华庭1-0XOX、2-0XOX号房屋虽未办理房屋所有权变更登记，但贵豪公司已交付给李锷占有使用4年多，并且占有有明确的合同依据，系合法占有，该事实在本案一审二审查明的事实中均有明确认定。而原二审却故意颠倒理解审理一房数卖纠纷处理原则，明显适用法律错误。(二)原审认为涉案房屋办理了抵押预登记是错误的。在另案中，长安银行股份有限公司提交了《房地产抵押预登记申请表》和《房地产抵押预登记表》，该申请表和登记表是一页纸的两面，实际为抵押预登记的申请材料，而非最终登记的结果，并且《房地产抵押预登记表》记载房屋买卖合同号是“GF-2013-XX42”，贵豪公司与黄某某所签订的《商品房买卖合同》号是“GF-2013-XX422”，抵押预登记的合同号明显不一致。而且，李锷还有明确证据证明长安银行所主张的抵押预登记并未最终登记，即2018年7月11日，安康市汉滨区人民法院向安康市房管局房屋产权产籍所档案馆查询结果是：1.此处房屋无登记信息存在。2.此处房屋登记信息无设限标注。所以，原二审认定长安银行是抵押预告登记权利人，未经预告登记权利人同意，转移不动产不发生物权效力，是错误的。二、该案二审程序违法。(一)本案主审法官巩伟军与案涉房屋的另一买受人黄某某的兄长是同学关系，2019年12月27日在二审开庭审理时，李锷向法庭提交了《回避申请书》，可是该法官拒不回避，继续审理，并于四天后直接作出了判决，系明显的程序违法。(二)原二审通知的开庭时间，贵豪公司拒不到庭，不按撤回上诉处理是错误的。原二审，两次向当事人送达开庭传票，第一次通知的开庭时间是2019年11月13日9时,第二次通知的开庭时间是2019年12月25日14时30分。第二次开庭时，贵豪公司无故不出庭，2019年12月27日，在未向李锷送达开庭传票的情况下，突然通知开庭，李锷递交了《回避申请书》。2019年12月25日14时30分开庭时贵豪公司无故不出庭，即应当按撤回上诉处理，法庭未支持李锷的意见是错误的。三、二审混淆了房屋买卖预告登记和抵押权登记的概念。四、从二审查明事实看长安银行与黄、南只是向安康市房地产管理局提交了抵押预登记申请书，但没有办理抵押登记。五、长安银行只是抵押权人，而非物权法20条规定的预登记权利人。六、从现有证据看黄与贵豪公司在签订购房协议后双方并未向登记机构申请预告登记。七、二审判非所请，贵豪公司上诉称双方系借贷法律关系，而非房屋买卖法律关系。二审却认为贵豪公司的上诉理由不成立，但却以长安银行是预告登记权利人判决驳回李的诉请显系错误。 李锷向一审法院起诉请求：1.判令贵豪公司限期给李锷办理贵豪华庭第1幢3X号房的房屋所有权过户登记手续；2.诉讼费由贵豪公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月14日，李锷与贵豪公司签订一份编号为GF—2013—XX51《商品房买卖合同》，合同约定：“李锷购买贵豪公司开发的位于XX路XX号XX幢XX拖2-X、1-X拖2-X，3X号房屋，建筑面积共1725.10平方米，总金额为陆百万元整；付款方式为一次性付款。贵豪华庭的建设工程规划许可证号为610XXXXXXXXXXXX号，施工许可证号为2012-3X号，商品房预售许可证号为AK2XXXXXXXXXX号，规划用途为城镇单一。交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件及合同约定的房屋交付李锷使用，”合同还对其他事项进行了约定，并在商品房买卖合同后附有房屋平面图。合同加盖了贵豪公司的合同专用章及法定代表人丁尔勇和委托代理人丁西贵的个人印章，李锷亦在合同上签名。合同签订后，贵豪公司向李锷出具转款委托书，要求李锷将购房款600万元转入其公司的委托收款人石某某账号为XXXXXXXXXXXXXXX415X的工行账户，并加盖了贵豪公司的财务专用章，丁西贵签名捺印。当日，李锷通过银行分两笔向石某某账户汇入600万元，贵豪公司给李锷出具两张收款收据，载明：“收到李锷1-0XOX、2-0XOX购房款，一张收据金额为100万元，一张收据为500万元。”之后，李锷、贵豪公司双方在安康市房地产业管理局办理了网签登记，载明房屋信息：XX路XX号贵豪华庭1幢2-0XOX、单元房号2-0XOX、建筑层数22、所在层数3、建筑面积567.89、规划用途为商业营业用房；买受方信息：买受人李锷；交房日期、计价方式与价款、付款方式及期限：交房日期2016年4月16日、购房日期2014年3月14日、计价方式按照建筑面积计算、房屋单价为4403元、房屋总价贰佰伍拾万零肆佰贰拾元整、付款方式为一次性付款；付款方式描述：买受人于2014年3月14日一次性支付房款贰佰伍拾万零肆佰贰拾元整。另一份网签登记除坐落位置为XX路XX号XX幢XX、XX号XX、房屋总价款贰佰伍拾万零肆佰壹拾玖元整外，其余内容相同。网签登记后，李锷、贵豪公司双方再次签订了编号GF—2016—1XX77、GF—2016—1XX79《商品房买卖合同》。合同约定，李锷购买商品房为贵豪公司位于XX路XX号贵豪华庭1—0XOX拖2—0XOX号房。建筑面积共1135.78平方米，该商品房单价每平方米4403.00元，总金额伍佰万零捌佰玖拾叁元整。 2015年12月1日，李锷、贵豪公司办理了房屋交接，贵豪华庭商铺移交验收单载明：房号3X1号、3X2号，业主李锷，全部项目均为验收合格，李锷在业主（或委托接收人）意见栏签字并同意收房，贵豪公司及安康市福康物业管理有限公司在开发商交房组意见栏加盖了印章。2016年5月20日，贵豪公司法定代表人丁某勇出具证言，证明双方签订的商品房买卖合同和李锷支付售房款600万元及其公司给李锷出具的收据真实有效。2018年7月10日，李锷与陕西福康物业管理有限公司就贵豪华庭1幢3X1号、3X2号房屋签订《前期物业管理服务协议》，并交纳了2015年12月1日至2018年12月31日止的物业费94381.9元及装修押金、垃圾清运费、商铺电费等。 一审法院还查明，安康市汉滨区法院在审理另案吕某某诉贵豪公司商品房买卖合同纠纷一案中，查封了贵豪公司位于安康市XX路XX号567平方米和商业1—3X2号567平方米的商铺。该案在执行程序中，李锷以查封房产系其所有提出执行异议。安康市汉滨区法院于2016年6月1日作出（2016）陕0902执异22号执行裁定，以李锷与黄某某均提供了购房合同，执行中无法认定房产的所有权，对其执行异议予以驳回。李锷遂对查封该房屋提出执行异议之诉，安康市汉滨区法院于2017年9月21日作出（2016）陕0902民初1334号民事判决，判决李锷与第三人贵豪公司签订的商品房买卖合同为有效合同；停止对贵豪房地产公司开发的位于安康市XX路XX号XX幢XX即3X1、3X2商铺的执行。安康市汉滨区法院于2018年3月15日作出（2018）陕0902执457号执行裁定书，裁定解除对贵豪公司所有的位于安康市XX路XX号“贵豪华庭”商业1-3X1号567平方米和商业1-3X2号567平方米商铺的查封。2018年5月7日，安康市汉滨区法院作出（2018）陕0902执457号结案通知书，通知李锷、吕某某，安康市汉滨区法院（2018）陕0902执457号案件执行完毕，现予结案。安康市汉滨区法院在案件审理中，依法向安康市XX幢XX单元XX—0107拖2—0207,1-0108拖2—0208、3X号产权登记情况，安康市房产管理局房屋产权产籍所档案馆出示《房屋权属登记信息查询结果表》显示：1、此处房屋无登记信息存在；2、此处房屋登记信息无设限标注。经查询位于贵豪华庭第X幢X单元1—0107拖2—0207,1-0108拖2—0208、3X号在我所档案馆2000年成立至今的档案系统内无产权登记信息。另，安康市房产管理局住房信息服务中心《贵豪华庭1—3层网签情况摘要》显示：“姓名李锷；房号贵豪华庭1幢2—0XOX；所在层3；面积567.89；签约时间2016／3／18；合同编号GF—2016—1XX77。姓名李锷；房号贵豪华庭1幢1—0XOX；所在层3；面积567.89；签约时间2016／3／18；合同编号GF—2016—1XX79。”《安康市XX房买卖合同网上签约备案操作细则（暂行）》第八条网签系统操作流程规定：“1、录入房源信息。2、补录房产证信息。3、网上签约。操作人员登录系统提取相关房屋信息、产权人信息，完成合同的填写并生成存量房交易合同号，打印存量房交易合同文本。4、备案完成。”本案审理过程中，李锷申请财产保全，请求对贵豪公司名下位于贵豪华庭X幢3楼整层房屋予以保全，并提交了诉讼财产保全责任保险保单保函。安康市汉滨区法院依法作出（2018）陕0902民初2723号民事裁定，对贵豪公司名下位于安康市汉滨区XX路XX号XX幢XX楼XX层房屋予以查封。一审法院判决：由陕西贵豪房地产开发有限公司在本判决生效后五日内协助李锷在房屋产权管理部门为坐落于XX路XX号XX楼XX幢XX号、XX幢XX号房屋办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。案件受理费100元，诉讼保全费5000元，合计5100元，由陕西贵豪房地产开发有限公司承担。 贵豪公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李锷诉讼请求。二审法院认定事实：李锷与贵豪公司签订编号为GF—2013—XX51《商品房买卖合同》中载明的日期为2014年3月14日。该合同约定：“李锷购买贵豪公司开发的位于XX路XX号XX幢XX拖2-7、1-8拖2-8，3X号房屋，建筑面积共1725.10平方米，总金额为陆百万元整；付款方式为一次性付款。贵豪华庭的建设工程规划许可证号为610XXXXXXXXXXXX号，施工许可证号为2012-3X号，商品房预售许可证号为AK2XXXXXXXXXX号，规划用途为城镇单一。交付期限约定，出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件及合同约定的房屋交付李锷使用”，并在商品房买卖合同后附有房屋平面图，合同还对其他事项进行了约定。贵豪公司向李锷出具转款委托书，要求李锷将购房款600万元转入其公司委托的收款人石某某的银行账户。2014年3月14日，李锷通过银行分两笔向石某某账户汇入600万元，贵豪公司给李锷出具两张收款收据，载明：“收到李锷1-0XOX、2-0XOX购房款，一张收据金额为100万元，一张收据为500万元”。之后，李锷与贵豪公司双方在安康市房产管理局办理网签手续，但未依法予以备案。随后李锷与贵豪公司再次签订了编号GF—2016—1XX77、GF—2016—1XX79《商品房买卖合同》。约定，李锷购买商品房为贵豪公司位于XX路XX号贵豪华庭1—0XOX拖2—0XOX号房。建筑面积共1135.78平方米，该商品房单价每平方米4403.00元，总金额伍佰万零捌佰玖拾叁元整。 二审还查明，安康市汉滨区法院在审理另案吕某某诉贵豪公司商品房买卖合同纠纷一案中，于2015年9月15日作出（2015）汉滨民保字第00073号民事裁定，查封贵豪公司位于安康市XX路XX号567平方米和商业1—3X2号567平方米的商铺。2015年12月1日，李锷、贵豪公司办理了房屋交接手续。该案在执行程序中，李锷以查封房产系其所有提出执行异议，安康市汉滨区法院于2016年6月1日作出（2016）陕0902执异22号执行裁定，以李锷与黄某某均提供了购房合同，执行中无法认定房产的所有权，对其执行异议予以驳回。李锷遂对查封该房屋提出执行异议之诉，安康市汉滨区法院于2017年9月21日作出（2016）陕0902民初1334号民事判决，判决李锷与贵豪公司签订的商品房买卖合同为有效合同；停止对贵豪公司开发的位于安康市XX路XX号XX幢XX即3X1、3X2商铺的执行。安康市汉滨区法院于2018年3月15日作出（2018）陕0902执457号执行裁定，裁定解除对贵豪公司所有的位于安康市XX路XX号“贵豪华庭”商业1-3X1号567平方米和商业1-3X2号567平方米商铺的查封。2018年5月7日，安康市汉滨区法院作出（2018）陕0902执457号结案通知书，通知李锷、吕某某，安康市汉滨区法院（2018）陕0902执457号案件执行完毕，现予结案。 二审另查明，本院受理长安银行股份有限公司安康分行与贵豪公司、李锷，以及第三人黄某某合同纠纷上诉一案作出的（2019）陕09民终773号生效判决书查明事实中载明“2013年5月2日，黄某某与贵豪公司签订合同编号为GF-2013-XX422的商品房买卖合同，约定黄某某以3000万元的价格购买贵豪公司开发的位于XX路XX号XX幢XX单元XX拖2-7,1-8拖2-8,3-X号，建筑面积1725.1平方米的商用房屋。2013年7月15日，长安银行与黄某某、南某甲向安康市房地产业管理局提交房地产抵押预登记申请书，黄某某、南某甲自愿用所预购的房地产作为借款的抵押担保，双方对坐落于安康市汉滨区XX路XX号XX号为AK2XXXXXXXXXX、预售合同号及抵押合同号为GF-2013-XX42、抵押房屋面积及预售面积1725.1平方米的房屋办理了房地产抵押预登记，但没有办理抵押登记”。 二审法院认为，本案争议焦点即李锷能否基于与贵豪公司之间的《商品房买卖合同》对涉案房屋物权主张权利。本案中，李锷与贵豪公司之间签订的《商品房买卖合同》虽经生效判决确认为有效合同，但涉案房屋存在一房多卖情形，在李锷、案外人黄某某与贵豪公司分别签订的《商品房买卖合同》均系有效合同的情形下，李锷要求贵豪公司履行合同，应结合买卖合同成立先后顺序、合法占有房屋及合同履行情况、房屋所有权变更登记及预告登记等顺序来确定权利保护顺位。 本案中，李锷的诉讼请求为由贵豪公司限期给李锷办理贵豪华庭第1幢3X号房的房屋所有权过户登记手续。经查，2013年5月2日，贵豪公司已将涉案房屋向案外人黄某某出售。2013年7月15日，案外人黄某某与贵豪公司签订商品房买卖合同后，以所预购的房地产作为向长安银行股份有限公司安康分行借款的抵押担保，并办理房地产抵押预登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条确立了预告登记制度。就该条设立目的而言，预告登记的功能是限制债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。贵豪公司与李锷合同的签订仅在贵豪公司与李锷之间产生债权债务效力，不能直接产生物权变动的效力。因涉案房屋已在李锷签订《商品房买卖合同》前进行预告登记。长安银行作为预告登记权利人，贵豪公司未经其同意擅自处置三层房屋的行为不发生物权效力。因李锷起诉主张贵豪公司为其办理贵豪华庭第1幢3X号房的房屋所有权过户登记手续的请求，实质系转移涉案不动产所有权，故依据上述法律规定，对李锷的诉讼请求不予支持。关于贵豪公司上诉提出，本案和李锷签订的《商品房买卖合同》是作为向李锷借款600万元所作的抵押担保，和李锷之间是民间借贷法律关系。贵豪公司未就该上诉主张提供具有证明效力的证据予以证明，且李锷在安康市汉滨区人民法院以另案查封该涉案房屋时所提起的执行异议之诉中，已生效的安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1334号民事判决认定，李锷与贵豪公司签订的商品房买卖合同为有效合同。故贵豪公司上诉提出，与李锷所签《商品房买卖合同》仅是作为借款担保的上诉理由，不予采纳。综上，贵豪公司提出撤销一审判决，驳回李锷诉讼请求的上诉主张成立，予以支持。综上所述，贵豪公司提出撤销一审判决，驳回李锷诉讼请求的上诉主张成立，予以支持。二审法院判决：一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初2723号民事判决；二、驳回李锷的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由李锷负担。 本院再审期间，李锷提交的《安康市XX房买卖合同上签约备案操作细则（暂行）》、安康市房地产管理局综合业务信息平台及网签信息、汉滨区法院执行裁定书及民事判决书、贵豪华庭项目预售许可证、转款凭证、抵押登记证明样本等证据与本案不具有关联性，本院不予采信。贵豪公司提交的（2020）陕7101行初54号和（2020）陕71行终1160号行政判决书与本案具有关联性，本院予以采信。 再审对原二审认定事实予以确认。另查明，李锷向安康铁路运输法院提起行政诉讼，以安康市不动产登记局向长安银行安康分行提供的不动产登记信息，显示贵豪华庭第X幢X单元1-0107拖2-0207，1-0108拖2-0208，3-X号有预购商品房抵押预告登记信息是错误的为由，请求撤销该抵押预告登记。该行政案件经安康铁路运输法院一审，未支持李锷的诉讼请求。李锷提出上诉，西安铁路运输中级人民法院驳回上诉，维持原判。该行政案件审理中，法院查询了安康中心城区房产交易与物业事务中心房屋档案信息系统显示，李锷所购买的贵豪华庭1-0XOX、2-0XOX号房，其编号为GF-2016-1XX77、GF-2016-1XX79的《商品房买卖合同》于2014年3月14日进行了网签，但未备案。同时，该信息系统还显示黄某某所购买的贵豪华庭X幢X单元1-0107拖2-0207、1-0108拖2-0208、3-X号房，共计1725.10平方米，于2013年7月15日进行了抵押预登记，抵押权人为长安银行安康分行。此外，经安康铁路运输法院现场查看，贵豪华庭第三层房屋为框架式一体结构，中间未明确隔断划分，也未显示3X1房、3X2房的具体位置。目前该第三层房屋由李锷实际管理使用。黄某某购买的贵豪华庭X幢X单元1-0107拖2-0207、1-0108拖2-0208商铺，已交由黄某某实际管理使用。 再查明，再审中李锷认为贵豪华庭三楼的房屋其全部购买了，从黄某某与贵豪公司签订的合同图纸看与其购买房屋是重合的，但黄某某购买的3-X房屋与其购买的房屋编号不一致。 本院再审认为，本案的争议焦点是：1.案涉房屋是否办理了预抵押登记；2.李锷要求贵豪房地产公司办理案涉房产过户手续的请求能否支持。 关于焦点一，本案中，李锷、案外人黄某某分别与贵豪公司签订了《商品房买卖合同》，虽李锷购买的房屋与黄某某购买的房屋编号名称不一致，但标的物是一致的，均指向贵豪华庭X幢X单元第三层的房屋，案涉房屋存在一房多卖情形。在李锷、黄某某、贵豪公司、长安银行等当事人之间因案涉房屋发生诉讼纠纷中，生效的民事判决已认定2013年5月2日，黄某某与贵豪公司签订《商品房买卖合同》，约定黄某某以3000万元的价格购买贵豪公司开发的位于XX路XX号XX幢XX单元XX拖2-7，1-8拖2-8，3-X号，建筑面积1725.1平方米的商用房屋。2013年7月15日，长安银行与黄某某提交预抵押登记申请书，黄某某自愿用所购的房地产作为借款的抵押担保，对位于安康市汉滨区XX路XX号抵押房屋面积1725.1平方米的房屋办理了房地产抵押预登记。李锷申请再审提出案涉房屋未办理抵押预登记的理由与生效判决认定的事实不一致，且现有证据不足以推翻生效判决已认定的案件事实。另外，该申请理由也与李锷行政诉讼主张的请求不符。故应当依法认定案涉房屋办理了抵押预告登记。 关于焦点二，本案中，李锷的诉讼请求为由贵豪公司限期给李锷办理贵豪华庭第1幢3X号房的房屋所有权过户登记手续。经查，2013年5月2日，贵豪公司已将涉案房屋向案外人黄某某出售。2013年7月15日，案外人黄某某与贵豪公司签订商品房买卖合同后，以所预购的房地产作为向长安银行股份有限公司安康分行借款的抵押担保，并办理房地产抵押预登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。贵豪公司与李锷签订的合同仅在贵豪公司与李锷之间产生债权债务效力，不能直接产生物权变动的效力。因案涉房屋已在李锷签订《商品房买卖合同》前进行预告登记。长安银行作为预告登记权利人，贵豪公司未经其同意擅自处置贵豪华庭三层房屋的行为不发生物权效力。因李锷起诉主张办理房屋所有权过户登记手续的请求，实质是转移涉案不动产所有权，故依据上述法律规定，李锷的诉讼请求应不予支持。 综上，李锷的再审请求不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持本院（2018）陕09民终1053号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 黎 英 审判员 程及海 审判员 王 飞 二〇二一年三月二十四日 书记员 曾 欢