河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1190号上诉人(原审被告)：安阳济康药业有限公司(现名称变更为安阳泽康大药房有限公司)，住所地：安阳市铁西路中段**。法定代表人：彭永红，职务：经理。委托诉讼代理人：李志峰，河南商歌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晓棠，女，1963年3月2日出生，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：范燕丽，安阳市殷都区正大法律服务所法律工作者。上诉人安阳济康药业有限公司(现名称变更为安阳泽康大药房有限公司)因与被上诉人李晓棠物权保护纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2020）豫0505民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安阳济康药业有限公司上诉请求：1、请求依法将本案发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、本案非物权保护纠纷,应为租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同仍在履行中,并未解除或终止。2、本案不符合解除房屋租赁合同的条件，上诉人的欠款行为未经催告不构成根本违约,本案也不存在法定或约定的合同解除情形,双方之间的房屋租赁合同应继续履行。3、本案应驳回被上诉人的起诉,就其损失可由其另案提起救济。李晓棠辩称,答辩人是在2017年8月20日通过安阳市北关区法院淘宝司法拍卖网竞拍的案涉房产。上诉人拍卖前与安阳医药采购供应站有限公司在2014年12月12日签订有房屋租赁协议。经法院调解上诉人承租的房屋包含使用二楼房屋租金从原来2.5万元每年提高至4万元每年。调解书生效后上诉人在2019年7月31日才付清应该在2019年7月10日付清的2019年度的租金。时至今日上诉人本应该在2019年12月12日交清2020年度的房屋租金4万元,但是在答辩人的委托代理人多次催促的情况下上诉人才在2020年1月23日通过银行转账向答辩人支付1万元租金,下欠9个月的租金3万元至今未付。现上诉人已经拒不缴纳答辩人租金二年之久,其行为明显构成违约。上诉人在未经答辩人同意的情况下在诉讼中将承租房屋的一间转租给安阳市殷都区非常广告设计部。现上诉人在履行期限届满之前,经答辩人多次催要至今仍未履行,其以自己的行为明确表明不再履行支付房租金义务，合同已经解除。因此一审判决事实清楚,证据确实充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。李晓棠向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告立即腾清，搬出原告购买的位于安阳市××区××路北段××号的门面房，并支付占用期间的费用，自2020年3月12日至实际腾清为止；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月12日，安阳医药采购供应站有限公司与安阳济康药业有限公司签订有房屋租赁协议，协议中约定：一、租赁期限暂定10年，即2014年12月12日至2024年12月11日止。二、房租每月金额人民币2000元，支付方式一次性付清，共计2000元。协议盖有安阳医药采购供应站有限公司的印章以及彭波签字确认。原告李晓棠于2017年8月20日通过安阳市北关区人民法院淘宝司法拍卖网竞拍取得位于安阳市××区××路北段××层，2幢1至2层房产一处，成交价1395360元。原告于2017年9月18日在安阳市北关区人民法院签订拍卖成交确认书，收到安阳市北关区人民法院的法律文书（2017）豫0503执恢17号执行裁定书和（2017）豫0503执恢17号协助执行通知书各1份。原告已经通过合法的拍卖程序，依法取得了案涉房产的所有权。被告安阳济康药业有限公司法定代表人彭波于2017年9月19日在安阳市北关区人民法院被询问时已经知晓该案涉房产的所有权人为原告李晓棠。还查明，原告李晓棠于2019年4月1日向法院起诉被告安阳济康药业有限公司，法院于2019年4月30日作出(2019)豫0505民初984号民事裁定，裁定驳回原告李晓棠的起诉。后原告李晓棠又于2019年6月3日再次向法院提起诉讼，法院于2019年6月28日作出（2019）豫0505民初1716号民事调解书，调解书载明，当事人自愿达成调解，双方自愿约定按照2014年12月12日房屋租赁合同中的协议履行，被告实际使用的租赁房屋维持现状，房屋租金每年提高至40000元，被告从2019年7月10日之前支付2019年的房屋租金40000元。另查明，原告李晓棠及其委托诉讼代理人在2020年多次催促被告安阳济康药业有限公司法定代表人彭波缴纳房屋租赁费，被告称因是现金需要原告上门领取，并要求原告将前几年的缴费收据以及房产证复印件交给他。被告将其承租的房屋的其中一部分转租给了安阳市殷都区非常广告设计部。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，原告李晓棠于2017年9月18日收到安阳市北关区人民法院的法律文书（2017）豫0503执恢17号执行裁定书和（2017）豫0503执恢17号协助执行通知书，可以认定原告李晓棠依法对安阳市××区××路北段××层、2幢1至2层的房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。2019年6月28日，经法院调解，原、被告双方达成一致意见，将房屋租金每年提高至40000元，可以认定为双方真实意思表示，视为对原房屋租赁协议的实质性内容变更，对双方均具有约束力。现被告未能按照双方调解协议约定支付租金，已经构成违约，考虑被告经营状况，法院给予被告30日搬离时间。原告诉请要求被告支付占用期间即2020年3月12日至腾清之日止的占用费用理由正当，法院予以支持，按照每年租金40000元的标准计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、被告安阳济康药业有限公司于本判决生效后三十日内腾清并搬出安阳市××区××路北段××号的门面房；二、被告安阳济康药业有限公司在本判决生效后三十日内按照每年40000元的标准向原告李晓棠支付从2020年3月12日起至实际搬出安阳市××区××路北段××号的门面房之日止的房屋使用费;三、驳回原告李晓棠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告安阳济康药业有限公司承担。本院二审经审理对一审查明的事实予以确认。另查明，安阳济康药业有限公司在诉讼中已变更名称为安阳泽康大药房有限公司。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中李晓棠经司法拍卖程序取得了安阳市××区××路北段××层、2幢1至2层的房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。2019年6月28日经一审法院调解，上诉人与李晓棠双方达成一致意见，对原房屋租赁协议的内容进行了变更，双方之间形成新的租赁合同关系。支付租金是上诉人的主要合同义务，但上诉人至今未能按照双方的协议约定支付租金，迟延履行其主要合同义务，在李晓棠的代理人催告后，上诉人仍未履行，且上诉人还存在未经李晓棠同意的转租行为，故上诉人的行为已经构成严重违约。李晓棠在本案起诉之前已通过其代理人通知上诉人解除了双方的租赁合同，故双方的租赁合同实际上已经解除。合同解除后，上诉人应返还李晓棠租赁房产并支付拖欠的租金，故一审判决结果并无不当。综上所述，上诉人安阳济康药业有限公司(现名称变更为安阳泽康大药房有限公司)的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人安阳济康药业有限公司(现名称变更为安阳泽康大药房有限公司)负担。本判决为终审判决。审判长  苗飞审判员  杨晓审判员  常青二〇二一年三月二十二日法官助理刘俊华书记员张红阳