文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1028号上诉人（原审被告）：淮安市高教园区投资实业有限公司，住所地淮安经济技术开发区明远东路**。法定代表人：汪伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张扬，北京盈科（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安众源物业服务有限公司，住所，住所地淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村部**div>法定代表人：尹传学，该公司总经理。委托诉讼代理人：周明，该公司员工。委托诉讼代理人：余元顺，江苏引航律师事务所律师。上诉人淮安市高教园区投资实业有限公司（以下简称高教园投资公司）因与被上诉人淮安众源物业服务有限公司（以下简称众源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高教园投资公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.被上诉人提供的物业服务是针对剑桥佳苑住宅区域而非商业用房，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系。2.上诉人己将本案涉案商业用房出租，如被上诉人为物业使用人提供了垃圾清运、管道疏通等服务应当由物业使用人负担相关费用。3.一审物业服务费用认定有误，即使认定上诉人与被上诉人存在物业服务关系，上诉人承担了商业用房公共部份的修缮、养护责任的费用也应当由被上诉人承担，在物业服务费中扣除。4.被上诉人起诉已超过诉讼时效。5.涉案小区业委会未依法设立，涉案《剑桥佳苑小区物业服务委托合同》应当为无效合同。被上诉人众源物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。众源物业公司向一审法院起诉请求：判令高教园投资公司给付拖欠物业服务费492571.29元并承担诉讼费用。一审法院经审查查明：2010年9月30日，众源物业公司与剑桥佳苑小区业主委员会签订《剑桥佳苑小区物业服务委托合同》，约定：合同期限自2010年11月1日至2013年10月31日止；商业用房每月每平方米建筑面积0.4元向业主收取。一年后在小区环境和各项服务得到业主认可并经过测评满意率在80%以上（含80%），由业主委员会牵头将物业服务费调至0.5元/平方米/月。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2013年10月28日，众源物业公司与剑桥佳苑小区业主委员会签订第二份《剑桥佳苑小区物业服务委托合同》，约定：合同期限自2013年11月1日至2016年10月31日，商业用房每月每平方米建筑面积0.65元向业主收取。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年10月30日，众源物业公司与剑桥佳苑小区业主委员会签订第三份《剑桥佳苑小区物业服务委托合同》，约定：合同期限自2016年11月1日至2019年10月31日，商业用房每月每平方米建筑面积0.65元向业主收取。合同尾部由业主委员会加盖公章。一审庭审过程中，双方一致认可高教园投资公司名下房屋建筑面积为7329.93平方米。一审审理过程中，众源物业公司陈述根据合同约定，2010年11月1日至2011年10月30日按0.4元/平方米/月计算物业服务费；2010年11月1日至2019年10月31日按照0.65元/平方米/月计算物业服务费，合计492572.29元。一审法院归纳争议焦点为：一、众源物业公司是否按约履行了物业服务义务；二、众源物业公司主张2011年11月1日至2013年10月31日按0.65元每月每平方是否有事实依据；三、关于2010年至2016年物业服务费用是否过诉讼时效。关于争议焦点一，众源物业公司举证其与剑桥佳苑小区业委会签订的《剑桥佳苑小区物业服务委托合同》并提供其履行物业服务的照片为证，高教园投资公司辩称其对众源物业公司履行物业服务事项不知情，一审法院认为，高教园投资公司未能举证证明其主张，结合案涉物业服务委托合同及众源物业公司代交水费后开具的发票等内容，可以认定众源物业公司已按约履行物业服务。关于争议焦点二，众源物业公司主张2010年11月1日至2011年10月30日按0.4元/平方米/月计算物业服务费，后经业主委员会公示，自2011年11月1日至2013年10月31日起按0.65元/月/平方米收取，此后至2019年10月31日根据合同约定按0.65元/月/平方米计算。众源物业公司提供《关于门面房调整物业服务费的通知》予以证明，该通知载明“根据前期物业服务费的调整方案的征求意见，结合本小区实际，经本小区业主委员会研究同意，并报开发区物价局备案……决定自2011年10月30日起物业费每平方上调0.25元，即调整为0.65元/平方米……”。众源物业公司与剑桥佳苑小区业主委员会在通知尾部加盖印章。高教园投资公司对此不予认可，认为众源物业公司未能提供通知原件予以核对，且即使为通知为真实的，业主委员会亦无权擅自提高收费标准。一审法院认为，众源物业公司与剑桥佳苑小区业主委员会于2010年9月30日签订《剑桥佳苑小区物业服务委托合同》约定“一年后在小区环境和各项服务得到业主认可并经过测评满意率在80%以上（含80%），由业主委员会牵头将物业服务费调至0.5元/平方米/月”，众源物业公司一审庭审中自认2011年10月30日起的物业费价格调整未经过合同约定的满意度测评，故合同约定的条件并未成就，对众源物业公司主张该期间物业费按0.65元/平方米/月计算，一审法院不予支持。一审法院确定2011年11月1日至2013年10月31日起物业费收费标准仍为0.4元/平方米/月，众源物业公司主张2013年11月1日至2019年10月31日物业费为0.65元/平方米/月，符合合同约定，对此一审法院予以确认。关于争议焦点三，一审法院认为，众源物业公司自2010年至2019年一直为案涉小区提供物业服务，物业服务具有连续性，且众源物业公司提供的催告通知亦能够印证在众源物业公司服务期间曾多次催要物业服务费用，故众源物业公司主张未过诉讼时效，对高教园投资公司的该项抗辩，一审法院不予采纳。综上，众源物业公司为案涉剑桥佳苑小区提供物业服务，理应收取物业费，经计算物业费为448591.7元，高教园投资公司理应予以支付；对超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、高教园投资公司于判决发生法律效力之日起十日内支付众源物业公司物业服务费448591.7元；二、驳回众源物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8688元，减半收取计4344元，由高教园投资公司负担3956元，由众源物业公司负担383元。二审中，上诉人提供2020年3月30日枚乘街道办事处与淮安宝润物业服务有限公司签订的物业服务协议一份以及2011年10月1日起支付费用的银行流水及相关信息5张。证明被上诉人服务范围不包括涉案区域，涉案区域由上诉人另聘物业公司管理。被上诉人质证认为物业服务协议是复印件，真实性不予认可。同时合同记载的服务开始时间为2020年1月1日，是在被上诉人主张服务期之后，两者并不冲突。对银行流水真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，首先，对于涉案合同效力问题。上诉人主张合同无效，无证据支持，且无事实及法律依据，本院对此不予支持。其次，上诉人主张被上诉人未提供物业服务，无证据支持，理由如下：1.一审中被上诉人提供的《剑桥佳苑小区物业服务委托合同》载明服务范围包括涉案区域，同时一审中被上诉人提供的服务照片、维修登记表、缴费发票等证据可以证明其提供了物业服务。2.上诉人二审提供的证据时间均位于被上诉人物业服务结束之后，不足以证明与本案关联性。3.上诉人主张涉案区域物业服务均是由他人提供，但未提供证据证明2010年11月1日至2019年10月31日期间提供物业服务的具体人员。另外，上诉人作为房屋所有权人，应承担物业费给付义务，在无特别约定情况下，其主张物业费应由承租人负担无合同及法律依据。第三，对于诉讼时效问题。被上诉人自2010年至2019年一直为案涉小区提供物业服务，物业服务具有连续性，且一审中被上诉人提供的催告通知也能证明其在服务期间曾多次催要物业服务费用，故上诉人主张超过诉讼时效，无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人高教园投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8688元，由上诉人淮安市高教园区投资实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 庚审判员 蒋其举审判员 王 纯二〇二一年三月二十九日法官助理缪珵书记员张琦