甘肃省高级人民法院民事判决书（2021）甘民终103号上诉人（原审原告）：王红，女，汉族，1966年8月12日出生，住白银市。委托诉讼代理人：渠慎顺，甘肃法成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭旭，甘肃法成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：拦龙龙，男，藏族，1987年11月16日出生，住甘南州碌曲县。委托诉讼代理人：陈锐，甘肃溥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祥龙，甘肃溥德律师事务所实习律师。原审第三人：马立海，男，汉族，1970年6月11日出生，住白银市。上诉人王红因与被上诉人拦龙龙、原审第三人马立海执行异议之诉一案，不服白银市中级人民法院（2020）甘04民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。王红及委托诉讼代理人渠慎顺、王旭旭，拦龙龙的委托诉讼代理人陈锐、王祥龙，马立海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王红上诉请求：1.请求依法撤销白银市中级人民法院(2020)甘04民初67号民事判决书，改判准许执行马立海名下位于兰州市××县保利领秀山第1幢2单元2304号房产；2.判决拦龙龙承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.王红请求人民法院执行马立海名下房产，合情合理合法，应当得到法律的保护支持。不动产登记的公信力即为登记内容对善意第三人推定为正确或真实，意味着登记簿上记载的不动产物权权利人被推定为真正权利人。这种推定真实或正确不但体现了国家公权力对不动产权属的介入，而且维系交易安全，勾连着善意取得制度的实施。因此，在否定不动产登记簿作为不动产物权归属的证据证明力这一问题上，应秉持审慎态度，不能轻易否定不动产登记簿记载的真实性。本案中，不动产登记机关登记第三人马立海为房屋所有权人，拦龙龙从来没有单独提出独立的确权之诉，确认其享有对被执行房屋的所有权，拦龙龙试图以所谓的私下买卖来否定不动产登记簿的权利推定效力，推翻公示公信原则，是完全错误的，不应得到人民法院支持。2.被上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本案中拦龙龙与马立海的房屋转让行为不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。关于拦龙龙是否在人民法院查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。拦龙龙提供的《房屋转让协议》明显不合法，本案涉案房屋存在抵押，根据我国《担保法》第49条规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。根据《物权法》第191条规定，本案中拦龙龙和马立海签订《房屋转让协议》时，拦龙龙并没有代为清偿债务消灭抵押权，因此，其买卖合同无效；关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需买卖合同合法有效，抵押权的消灭是合法有效房屋买卖合同已经履行的体现。本案中，拦龙龙与马立海的《房屋转让协议》明显违背法律强制性规定，归于无效，因此，应认定案涉房屋拦龙龙在查封之前不存在合法占有；关于是否支付全部价款的问题。本案中，拦龙龙出具的银行转款记录以及自述只能表明只支付了部分款项。即使按照法律规定要排除执行，也要按照《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）款规定，将剩余的价款交付人民法院执行；关于未办理过户登记原因的问题，导致无法过户的原因是因为没有清偿涉案房屋上的抵押债务并注销涉案房屋上的抵押权，根据2015年八民纪要第14条规定，拦龙龙的权利不能排除案件的执行。《执行异议和复议规定》从目的上看，初衷是为了保护没有过错的买受人的物权期待权。本案中拦龙龙无视《担保法》以及《物权法》的规定，订立买卖合同，存在明显过错，其理应承担房屋未能过户产生的相应风险。而申请执行人王红的胜诉权益应当优于具有一定过错的拦龙龙的权利，拦龙龙的物权期待权不能排除法院的执行行为。请二审人民法院支持王红的诉讼请求。拦龙龙辩称，1.王红认为“因拦龙龙没有单独提出独立的确权之诉，是“私下买卖”，试图推翻公示公信原则，逻辑不当。房屋买卖也是一种市场交易，拦龙龙和马立海各自履行义务后，交易完成。其后因王红的原因，使拦龙龙的权益受到侵害，随之拦龙龙提起案外人执行异议，维护自身的合法权益，这符合《民诉法》第204条的规定。确权之诉的目的在于消除当事人之间的争议，而本案中拦龙龙与马立海就房屋归属没有争议；2.拦龙龙是基于不动产登记簿的公信力才与马立海签订《房屋转让协议》的，在签订《房屋转让协议》之前，涉案房屋是马立海名下的合法财产，马立海处置自己名下的合法财产与善意的拦龙龙签订协议完成买卖交易合法有效，另案涉房屋是抵押给银行而非王红，且拦龙龙与马立海签订《房屋转让协议》后就开始承担房贷月供，至今总计支付房屋贷款45100元；3.一审法院事实认定清楚，在人民法院查封之前拦龙龙与马立海已签订合法有效的书面买卖合同，且合法占有、使用该不动产。拦龙龙已按照合同约定支付部分价款，且每月都在月供向银行支付房贷，符合市场交易的习惯。因马立海房屋产权证还未办理，拦龙龙不能办理房屋产权过户手续，未办理过户登记非因拦龙龙自身原因造成。房屋的抵押权应由马立海消除，拦龙龙作为买受人无法过户本身就是受害者。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求驳回王红的上诉请求，驳回上诉，维持原判。马立海述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。人民法院查封之前拦龙龙与我已签订合法有效的书面买卖合同，且于2018年8月21日开始，拦龙龙获得房屋钥匙，交纳物业费及水电费等，开始占有使用该房屋。拦龙龙已按照合同约定支付部分价款，且每月都向银行支付贷款，但因房屋产权证书还未办理，目前不能办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，拦龙龙有权排除涉案房屋的执行，并合法占有使用房屋。王红向一审法院提出诉讼请求：请求准许执行第三人名下位于兰州市××县保利领秀山第1幢2单元2304号房产。一审法院认定事实：2018年8月21日拦龙龙与第三人马立海签订了《房屋转让协议》，约定房屋价款73万元，转让了马立海名下位于兰州市××县保利领秀山第1幢2单元2304号按揭贷款所购房产，并支付房屋转让款40万元，当日取得房屋钥匙。2019年8月8日起，拦龙龙开始承担房贷月供，共计支付房屋贷款45100元。但案涉房屋至今未办理产权登记。2019年7月25日王红将李平章、马立海等七人为被告向白银市中级人民法院提起诉讼，要求李平章、马立海立即向其偿还借款本金16052000元，利息7293325.2元，共计23345325.2元，并按年利率24%的标准偿还自2019年7月起至还清借款本金之日止的利息。白银市中级人民法院作出（2019）甘04民初66号民事判决书，该判决书生效后王红向白银市中级人民法院申请强制执行，法院查封了马立海名下位于兰州市××县保利领秀山第1幢2单元2304号房产。其后，案外人拦龙龙向白银市中级人民法院提起案外人执行异议，请求中止对该房产的执行，白银市中级人民法院于2020年8月12日作出（2020）甘04执异14号执行裁定书，认为案外人提出的执行异议理由成立，裁定中止对拦龙龙名下兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2304号房产的执行。王红遂诉至白银市中级人民法院，要求判如所请。一审法院认为，本案争议焦点为：拦龙龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。王红诉称马立海在未取得产权证且存在抵押的情况下，擅自转让案涉房产的行为无效，不受法律保护。拦龙龙明知案涉房产未取得产权证且存在抵押，签订《房屋转让协议》明显不具有法律上的善意。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案拦龙龙与马立海2018年8月21日签订的《房屋转让协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据拦龙龙提交的马立海出具的收条以及网上银行电子回单、转账凭证，能够证明《房屋转让协议》签订后拦龙龙向马立海支付了首付款40万元，2019年8月8日起，拦龙龙向马立海转账支付房屋贷款，共支付45100元。拦龙龙并非以严重不合理价格购买案涉房屋，王红亦无证据证明拦龙龙购买案涉房屋存在恶意。因此，拦龙龙系善意买受人。拦龙龙一直向马立海转账偿还房屋贷款，未损害抵押权人的利益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，马立海向拦龙龙转让案涉房产的行为有效，双方未办理产权登记手续，仅是物权变动未发生效力，但双方签订的《房屋转让协议》有效，受法律保护。且拦龙龙提交的案涉房屋装修凭证、水费缴费凭证、物业费缴费凭证、契税、印花税缴费凭证等证据能够证明2018年8月已实际占有、使用案涉房屋的事实。故，案涉房屋虽未办理房屋产权登记，但拦龙龙依据《房屋转让协议》，已合法占有了案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案拦龙龙在人民法院查封之前已合法购买并占有案涉房屋且非因买受人拦龙龙的原因未办理过户登记。拦龙龙合法占有案涉房屋足以排除王红对该房产的强制执行。故，王红关于执行马立海名下位于兰州市××县保利领秀山第1幢2单元2304号房产的请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回王红的诉讼请求。案件受理费5350元，由王红负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及庭审情况，本案争议焦点为：拦龙龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判断案外人对登记在被执行人名下的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案外人必须同时具备以下四个具体要件，即：在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、合法占有该不动产及非因买受人自身原因未办理过户登记。在本院二审庭审中，马立海明确表示其与拦龙龙签订房屋转让协议时将房屋存在按揭贷款等基本信息已向拦龙龙告知，拦龙龙述称其在购买马立海的房屋时也知道房屋存在按揭贷款的事实，且拦龙龙与马立海于2018年8月21日签订的《房屋转让协议》第一条明确案涉房屋尚有中国银行按揭贷款大约400000元。据此，应能认定拦龙龙在签订房屋买卖合同时明知案涉房屋权属状况及设定抵押的事实，但仍与马立海签订房屋买卖合同，拦龙龙在签订房屋买卖合同时自身没有尽到合理注意义务，且抵押权具有物权的优先效力，在该抵押权设定的情形下，拦龙龙在客观上已不能实现将该诉争房屋的物权变更登记到自己名下的法律效果。故在本案中案涉房屋不能办理过户登记的原因应归责于拦龙龙自身。一审法院认定案涉房屋非因拦龙龙的原因未办理过户登记显属不当，本院予以纠正。基于前述分析，由于案涉房屋不能办理过户登记的原因应归责于拦龙龙自身，且拦龙龙也未向马立海支付案涉房屋全部价款，即使拦龙龙所享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其他条件，但由于不能满足阻却执行的全部法定条件，仍然无法认定拦龙龙享有足以排除执行的民事权益。综上所述，上诉人王红的上诉理由部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销白银市中级人民法院（2020）甘04民初67号民事判决；二、准许执行马立海名下位于兰州市××县保利领秀山第1幢2单元2304号房产。一审案件受理费5350元，二审案件受理费5350元，均由拦龙龙负担。本判决为终审判决。审判长 王军瑞审判员 王 芳审判员 景琛辉二〇二一年三月二十四日书记员 朱建闻