湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2827民初266号原告：张恩，男，1983年9月2日出生，土家族。委托诉讼代理人：唐北平，恩施州广源法律服务所法律工作者,特别授权代理。被告：利川市时代置业发展有限公司，住所地：利川市滨江大道滨江花园**2F。法定代表人：朱群英。原告张恩与被告利川市时代置业发展有限公司（以下简称“利川时代置业公司”）商品房销售合同纠纷一案（立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审理本案案由应为商品房销售合同纠纷），本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张恩及其委托诉讼代理人唐北平到庭参加诉讼，被告利川时代置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张恩向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付为其代办的不动产登记证书；2、判令被告因造成延误办证应支付违约金3667.56元；3、判令被告退还房屋面积差价款5034元。4、由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告张恩向本院变更诉讼请求为：1、判令被告向原告返还收取的代办不动产登记证书费用18004元；2、判令被告因造成延误办证应支付违约金3667.56元；3、判令被告退还房屋面积差异款8814元；4、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年3月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告所购商品房建筑面积141.06平方米，单价2600元/平方米。原告共计向被告支付了购房款366756元，合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照下列第2、3项处理。买受人不退房，出卖人按已房款的0.1%向买受人支付违约金。”按此约定，被告应支付原告违约金3667.56元。2013年8月20日，被告向原告交房后，原告于2020年12月24日在来凤县自然资源和规划局不动产登记中心办理了不动产登记证书，对原告的购房面积进行了实际测量，不动产登记面积只有137.67平方米，被告多收原告面积3.39平方米，折价8814元，被告应将多收原告面积差异款8814元返还给原告。2013年3月26日，被告代收了原告办理不动产权属登记的办证评估费及契税等相关费用，双方约定由被告代办不动产权属登记证书。被告收取相关办理权属登记费用后，已挪作他用，原告多次找被告询问办证事宜，被告约日缓期，至今未给原告代办产权证书，被告的行为侵犯了原告合法权益。原告依据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告利川时代置业公司未予答辩和提交证据。原告张恩围绕其诉讼请求，向本院提交了证据。本院认为，原告提交的除契税收据外的其他所有证据，来源合法，具有真实性、客观性，能够达到其证明目的，应予采信。原告提交的契税收据系原件，但上面所载金额模糊不清。通过原告与被告工作人员向红的微信聊天记录可知，向红确认了原告所预缴的契税为7335元，而根据当时购房契税的计算方式（建筑面积在90-144平方米之间需要交纳的契税是总房款的2%），计算本案所涉房屋应当缴纳的契税为7335.12元，与被告工作人员向红确认的7335元基本吻合，可以确认原告预缴的契税为7335元，对原告提交的契税原件应予采信。经审理查明，本院认定的事实如下：2013年3月26日，张恩与利川时代置业公司来凤项目部签订《商品房买卖合同》。张恩以总价款366756元向利川时代置业公司购买强发.逸家星城二单元2502室商品房一套，合同约定建筑面积141.06平方米，每平方米2600元，双方在合同第五条第（1）项约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准，房款按照合同约定单价结算，实行多退少补。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格和买受人付清房款及税、费的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、若因买受人的原因不按时付清房款和其他相关费用以及不按时提供相关资料而造成的登记延误，由买受人自行承担责任。若买受人要求出卖人继续为其办理登记手续，需由买受人按照已付房款的1%向出卖人赔偿办理该延误登记的损失。”合同补充协议约定：“一、代收代缴费用：受买受人委托，由出卖人代收代缴契税和专项维修基金等相关税费。代收代缴费用在签订《商品房买卖合同》时一并预缴，最终缴纳金额按实际房款及实测面积核定，实行多退少补。本项目建设过程中及该商品房产权登记过程中，如遇政府部门按规定调整或增设收费项目，则按政府规定执行。二、……三、前期物业服务规定：1、来凤强发物业公司受出卖人委托。为本项目提供前期物业服务，受托期限至业主委员会成立之日止，但委托期限不得超过2年。2、该商品房交付时，由买受人与物管公司签订物业服务合同，并自交付房通知接房期截止日的次日起，按产权登记面积，按季度预收物业服务费。3、委托期间物管服务暂定收费标准：住房0.7元/平方/月，商业0.8元/平方/月。”合同签订后，张恩分别于2013年3月26日、2013年9月1日共向利川时代置业公司支付房屋全部价款366756元，并于合同签订之日（2013年3月26日）向利川时代置业公司预缴了办证评估费1500元、契税7335元、公共维修基金9169元，委托利川时代置业公司代办不动产登记证书。2013年8月20日，利川时代置业公司向张恩交付了房屋，但未依约给张恩办理不动产登记证书。同年8月25日，张恩与来凤龙凤物业有限责任公司签订《物业管理合同书》。2020年12月14日，张恩在利川时代置业公司工作人员向红的协助下，另行支付费用办理了不动产登记证书，该登记证书记载的不动产信息与张恩从利川时代置业公司处购买的房屋信息一致，其登记的建筑面积为137.67元。张恩为办理不动产登记证书，另行交付契税5390.97元、住宅专项维修基金6883.5元。不动产登记部门未收取评估费。本院认为，原告张恩与被告利川时代置业公司的来凤项目部签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思的表示，不违反法律的效力性强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。原告依照合同约定支付了全部购房款、预缴了契税、办证评估费、公共维修基金等费用，被告未在双方合同约定期限内将办理权属登记需由被告（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案，致使原告（买受人）不能在规定期限内取得不动产权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等的违约责任。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方在《商品房买卖合同》对违约金作了明确约定，即被告如不能在规定期限内（商品房交付使用后90日内）取得房地产权属证书的，按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。经计算，被告应向原告支付违约金约366.76元（366756元×0.1%）。原告向本院主张违约金3667.56元属于计算错误，本院对超出部分不予支持。被告按照双方合同约定，预收了原告缴纳的契税、办证评估费、公共维修基金共计18004元，但未依约给原告办理不动产登记证书，原告为此在另行支付相关费用后自行办理了不动产登记证书，应视为原告解除了委托被告代办不动产登记证书的相关协议，被告理应给原告返还前述已经收取的费用18004元，故而对原告要求被告返还代办不动产登记证书费用18004元的请求，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第（1）项约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准，房款按照合同约定单价结算，实行多退少补。本案合同约定面积为141.06平方米，产权登记面积为137.67平方米，产权登记面积少于合同约定面积3.39平方米，签订合同时的房屋单价为2600元/平方米，被告应当按照合同约定向原告退还房款8814元。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告利川市时代置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张恩返还预收的代办不动产登记证书的契税、办证评估费、公共维修基金共计18004元；二、被告利川市时代置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张恩支付违约金366.76元；三、被告利川市时代置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张恩退还房款8814元。四、驳回原告张恩其他诉讼请求。本案案件受理费562元，减半收取281元，由被告利川市时代置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  张 勤二〇二一年三月三十日法官助理张明勇书记员（兼）  张明勇