福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终2058号 上诉人（原审原告）：林友盛，男，1959年1月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人（原审原告）：陈端玲，女，1959年4月21日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人（原审原告）：林晓夏，男，1986年9月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：李芳华，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平潭海峡如意城商场管理有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。 法定代表人：汤沸，董事长。 委托诉讼代理人：李增就，男。 委托诉讼代理人：曾德丰，男。 原审被告：平潭综合实验区先行实业有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇红山村加田下65号。 法定代表人：唐勇三。 委托诉讼代理人：唐淋峰，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 上诉人林友盛、陈端玲、林晓夏与被上诉人平潭海峡如意城商场管理有限公司（以下简称“商管公司”）、原审被告平潭综合实验区先行实业有限公司（以下简称“先行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院作出的（2020）闽0128民初3899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。 林友盛、陈端玲、林晓夏上诉请求：1、依法改判、撤销或变更（2020）闽0128民初3899号民事判决书，判令被上诉人向上诉人支付2019年5月1日至2020年3月31日租金263074.74元及逾期付款违约金（其中，第一笔违约金以119579.37元为基数，按日万分之三，从2019年5月10日起算，至起诉之日2020年9月9日为17506.42元；第二笔违约金以143495.37元为基数，按日万分之三，从2019年9月10日起算，至起诉之日为15712.74元，共计：296293.9元，实际应计算至租金付清之日止）；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与商管公司之间签订的两份协议合法有效，商管公司仍应履行支付租金的义务。原审法院错误认定商管公司无需承担租金及违约金的偿还义务，属于认定事实错误、适用法律错误。上诉人与先行公司、商管公司之间前后共签订了4份协议，均已被原审法院认定为事实。在商管公司已经享受到前三年免租金的情况下，无论是否存在承租人、承租人是否支付租金，都不影响商管公司应履行的支付固定收益的合同义务。原审法院错误认定“因先行公司与林友盛、陈端玲、林晓夏之前就租赁合同约定的权利义务已然终止”，上诉人与商管公司之间的权利义务也随之终止。这严重违背了合同的相对性原则，将上诉人与先行公司的协议视为“主合同”，上诉人与商管公司的协议视为“从合同”或“附属合同”。事实是：先行公司与商管公司是互相独立的法人主体，没有任何证据表明，上诉人或商管公司有终止双方协议的意思表示。更何况，买卖不破租赁。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原审法院错误认定商管公司无需承担租金及违约金的偿还义务，属于认定事实错误、适用法律错误。综上，原审法院认定事实错误、适用法律错误。 商管公司答辩称，上诉人于2019年5月1日前已与先行公司签署了商铺租赁协议，上诉人与答辩人签署的商铺委托经营及管理协议书已实际解除，答辩人不承担任何法律责任。声明确认书中约定的答辩人支付租金收益属于第三人代为履行，答辩人不支付租金收益，应当由先行公司向上诉人承担违约责任，答辩人无义务向上诉人支付任何费用。上诉人与先行公司签署买卖合同，原租赁合同已终止，双方权利义务亦已终止，上诉人无权要求先行公司支付原合同约定租金并承担违约责任。综上，上诉人的诉讼请求和事实理由均缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，以维护答辩人合法权益。 先行公司称，一审法院判决事实清楚，答辩人与上诉人协商后以房屋买卖合同替代了原商铺租赁合同，解除商铺租赁合同且互相免除合同责任。答辩人业已履行完毕替代合同房屋买卖合同的约定义务。房屋买卖合同的第三条第2款约定“签订本合同生效之日起当天解除甲乙双方签订的租赁协议，原租赁合同的权利义务终止，互不承担责任”，为双方经协商后达成的对原商铺租赁合同解除以及免除答辩人涉案商铺所有租金的真实意思表示。一审法院判决适用法律准确。上诉人与答辩人之间的原商铺租赁合同以及该合同的替代合同即房屋买卖合同均为双方真实意思表示，也未违反法律法规之规定，双方依此履行完毕义务符合双方合同约定。 林友盛、陈端玲、林晓夏向一审法院提出诉讼请求：1.判令先行公司与商管公司共同向林友盛、陈端玲、林晓夏支付2019年5月1日至2020年3月31日所欠租金263075.1元及逾期付款违约金（以286991元为基数，按日万分之三标准自2019年5月21日起计至2020年3月31日止；以263075.1元为基数，按日万分之三标准自2020年4月1日起计至实际付款之日止）；2.判令先行公司与商管公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实，2014年7月11日，林友盛、陈端玲、林晓夏购买案涉商铺。林友盛、陈端玲（委托方）与商管公司（受托方）于2015年12月29日签订《商铺委托经营及管理协议书》，约定林友盛、陈端玲将案涉商铺委托商管公司进行经营和管理，期限5年；自案涉商铺实际交付之日起三年内免收租金收益及任何费用；委托期限的最后两年（预计为2018年3月31日至2020年3月31日）期间，商管公司根据商铺实际经营管理情况，每年向林友盛、陈端玲支付不低于286990.74元的租金，如果该商铺每年租金超过286990.74元，则商管公司有权收取年租金的10%作为经营管理费；租金收益由商管公司以六个月为支付周期向林友盛、陈端玲转账支付，支付时间为当期六个月周期结束后的十日内。 林友盛、陈端玲、林晓夏与金井湾公司签订租赁合同，主要约定如下：1.林友盛、陈端玲、林晓夏将案涉商铺租赁金井湾公司，租赁期限为2019年5月1日至2026年4月30日，租金自2019年5月1日起计收；2.租金：年租金为286991元，租金按年度为支付周期，支付时间为每年度开始后的二十日内支付当年租金，即第一笔租金支付时间为2019年5月20日，以此类推；3.金井湾公司的违约责任：金井湾公司逾期支付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达三十日的，林友盛、陈端玲、林晓夏可提出书面催告；逾期超过九十日的，林友盛、陈端玲、林晓夏可提出解除租赁合同。 商管公司与林友盛、陈端玲、林晓夏出具《声明确认书》，确认金井湾公司（承租人）租赁案涉商铺十年（2016年5月1日至2026年4月30日），其中以商管公司名义出租的期限为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止，以产权人名义出租的为七年，自2019年5月1日至2026年。鉴于业主与承租人签署的协议中2019年5月1日至2020年3月31日租赁期间尚属于双方签署的委托经营协议范围，故若承租人届时未能按约定支付2019年5月1日至2020年3月31日期间租金的，则由商管公司继续按委托经营协议的约定向业主支付租金收益。 金井湾公司于2016年12月28日合并至先行公司。 林友盛、陈端玲、林晓夏（出卖人，甲方）于2020年3月31日与先行公司（买受人，乙方）签订房产买卖合同，约定先行公司向林友盛、陈端玲、林晓夏购买案涉商铺，成交价格为5578090.61元（成交价=首付款+首付款利息+月供缴纳金额+剩余贷款本金+公共维修基金+一手房契税）。房产买卖合同第三条第二项约定，签订本合同生效之日起当天解除甲、乙双方已经签订的租赁协议，原租赁合同的权利义务终止，互不承担责任。先行公司向林友盛、陈端玲、林晓夏支付了相应购房款，案涉商铺产权于2020年4月16日由林友盛、陈端玲、林晓夏转移登记至先行公司名下。 一审法院认为，林友盛、陈端玲、林晓夏与商管公司签订《商铺委托经营及管理协议书》及林友盛、陈端玲、林晓夏与先行公司签订的租赁合同、房产买卖合同，均系合同各方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。林友盛、陈端玲、林晓夏于2020年3月31日与先行公司签订房产买卖合同，房产买卖合同第三条第二项约定：“签订本合同生效之日起当天解除甲、乙方已经签订的租赁协议”，据此，租赁合同于2020年3月31日已解除。先行公司按房产买卖合同约定向林友盛、陈端玲、林晓夏支付了转让案涉商铺的价款，并办理了案涉商铺的产权转移登记手续，其基于房产买卖合同约定的义务已履行完毕。房产买卖合同第三条第2项另约定“原租赁合同的权利义务终止，互不承担责任”，该约定的范围应为租赁合同终止前约定的所有权利义务，包括先行公司应支付的租金及违约金，由此可推定，林友盛、陈端玲、林晓夏对案涉商铺2019年5月1日至2020年3月31日期间的租金收益及违约责任承担已作了免除的意思表示，现其诉请先行公司支付案涉商铺2019年5月1日至2020年3月31日期间的租金收益并承担违约责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。如前所述，因先行公司与林友盛、陈端玲、林晓夏之前就租赁合同约定的权利义务已然终止，林友盛、陈端玲、林晓夏诉请商管公司承担上述租金及违约金的偿还义务，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回林友盛、陈端玲、林晓夏的诉讼请求。案件受理费5828元，减半收取计2914元由林友盛、陈端玲、林晓夏负担。 二审期间，上诉人向本院提交一份证据：2020年8月24日陈端玲与先行公司签订的《备忘录》，其中约定截止《房产买卖合同》签订之日，原业主与商管公司签订的《商铺委托经营及管理协议书》中的租金收益继续由101商铺业主享有，先行公司积极配合101商铺业主向商管公司索取租金收益，同时明确双方对本次洽谈内容的保密义务。商管公司对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系上诉人与原审被告之间约定共同向被上诉人索取某些利益，内容与本案待审查的法律关系和标的无关联，且不属于证据规则中可以被认定为新证据而采纳的情形，不应当予以认定。先行公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据不符合二审证据规则中的新证据。本院对该证据的真实性予以确认，对于上述证据与本案的关联性及证明目的,本院在后论述。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，林友盛、陈端玲、林晓夏与商管公司签订的《商铺委托经营及管理协议书》以及林友盛、陈端玲、林晓夏与先行公司签订的《房产买卖合同》均为合法有效，合同当事人依约履行。林友盛、陈端玲、林晓夏与先行公司经平等协商，于2020年3月31日签订了《房产买卖合同》，该合同第三条第二项约定“签订本合同生效之日起当天解除甲、乙方已经签订的租赁协议，原租赁合同的权利义务终止，互不承担责任”。因此该租赁合同已于2020年3月31日解除，合同约定终止的范围应为终止之前约定的所有权利义务，包括林友盛、陈端玲、林晓夏对案涉商铺2019年5月1日至2020年3月31日期间的租金收益及违约责任。而上诉人提交的《备忘录》系上诉人与原审被告双方达成内部协议，商管公司对此并不知情，故该证据对商管公司并不发生法律效力，故林友盛、陈端玲、林晓夏诉请商管公司承担上述租金及违约金的偿还义务即失去事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，林友盛、陈端玲、林晓夏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5828元，由林友盛、陈端玲、林晓夏负担。 本判决为终审判决。 审判员 林 辉 二〇二一年三月十九日 书记员 蒋莉莉