青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初79号原告：杨利民，男，汉族，1962年2月25日出生，公民身份号码：×××，住青海省大通县。委托诉讼代理人：秦涛、李荣堂，青海澜泰律师事务所律师。被告：张照敏，男，汉族，1966年10月19日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：刘喜全，青海河湟律师事务所律师。原告杨利民与被告张照敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨利民的委托诉讼代理人秦涛，被告张照敏的委托诉讼代理人刘喜全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨利民向本院提出以下诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年6月1日起至2020年5月31日止的商铺租金共计1292000元，并自拖延支付之日起按银行同期贷款利率支付利息；2、由被告承担原告因清理被告废弃在租赁商铺中的物品产生的垃圾拆除及搬运费230000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月28日，经原、被告双方协商后签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于西宁市××区、6-40号总建筑面积共978.75平方米的框架结构商铺楼租赁给被告张照敏用于商业经营，租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日止，共5年租赁期。双方约定租金第一年为每平米20元，年租金234900元，之后租赁费每年每平米2元递增；并约定被告累计拖欠房租2个月以上的，原告可终止合同并收回房屋。合同签订后，被告在2013年6月1日至2016年5月31日期间如约向原告支付了商铺租金，但自第四年即2016年5月31日起，被告开始以各种理由推托，拒不支付租金至今。在被告继续经营的2016至2017年两年时间中，原告多次催促被告交纳商铺租金无果，2018年被告因经营不善关闭了商铺，自此没有音讯，原告为了收回商铺通过各种渠道寻找被告，但被告因欠付租金事宜躲避不见原告，被告一直持续占用该商铺不向原告交付房屋，致使原告无法腾房继续出租。2020年8月中旬，在万般无奈的情况下，原告只能破门而入，花费了23万元用于雇佣工人和垃圾清运车辆，连续一个月拆除、清理被告遗弃在该商铺里的各种废弃物品，并强行收回了该商铺。现原告诉至法院，要求被告按双方合同约定内容支付其欠付的2016年度租金305000元，2017年度租金329000元，2018年度租金329000元和2019年度租金329000元，共计1292000元，并自拖欠之日起按银行同期贷款利率的四倍支付利息。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告张照敏辩称：被告已经将租赁期间的五年租金全部支付完毕，不存在拖欠租金的事实，原告请求支付合同期内的租金及利息的请求不能成立。根据合同约定，租赁期满后不得拆除房屋的已有装修，否则视为违约，因此被告在合同期满后搬离了所有的家具和其他动产，但对于装修部分和已经固定在租赁商铺内的资产，依照合同约定全部留于商铺内，不得拆除，所以不存在拆除物品和垃圾清运的费用，原告的诉求无事实依据。合同期满后，双方没有协议续租商铺，且被告没有再向原告缴纳合同期满后的租金，被告停止了经营且已经在相关部门办理了注销手续，故被告已经将房屋退给了原告，原告依照合同约定，应当收回房屋，但由于被告与原告多次联系未果，短信未回复，导致无法当面交接，而且合同未约定商铺交接的具体细节及内容，导致被告看守了几个月之后撤离，不存在原告所述的2020年8月中旬才收回商铺的事实。综上，应驳回原告的诉求。原告杨利民为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、宁国用（2011）第GS-0345号国有土地使用证、宁房权证城中区字第XXXX号房屋所有权证、宁国用（2011）第GS-0344号国有土地使用证、宁房权证城中区字第XXXX号房屋所有权证，证明西宁市城中区浙江街6号6-38号、6-40号总面积978.75平方米的商铺所有权人系原告。证据二、《商铺租赁合同》，证明原、被告于2013年4月28日签订商铺租赁合同，双方就涉案6-38号、6-40号商铺租赁事宜达成一致并签订租赁合同，合同约定租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日；租金计算第一年20元/平方米、后续每年每平米租金增加2元，合同对租金支付方式等也进行约定的事实。证据三、限期拆除通知、邮寄回执、签收图片，证明被告因长期不履行合同义务，租赁合同到期后，原告为正常回收涉案商铺于2020年9月1日向被告邮寄限期拆除的通知，被告于2020年9月5日收到限期拆除通知的事实。证据四、现场照片及视频、《小区内施工申请》《工程施工合同》、付款凭证，证明双方未就续租或拆除事宜达成一致，原告为正常收回涉案商铺，就商铺内的遗留物品锅炉及储水罐等进行拆除，原告雇佣人员拆除的费用及垃圾清运费合计23万元，此款由原告委托他人代为支付。证据五、物业公司的证明，证明碧水湾的实际经营人张超于2018年7月后不知去向，物业公司通知张超维修外墙，并通知其结清2018年6月后的窗户及外墙修缮费用均未果。2020年7月25日，物业公司通知房屋所有权人杨利民前来处理租赁房屋的后续事宜。租赁房屋的外墙瓷砖脱落，相关机构通知物业公司进行维修。2020年8月13日，原告派人维修时与物业公司的人员一起将房门打开，但屋内的所有物品已被被告搬走，剩余的是锅炉与垃圾。杨利民在物业公司备案后，拆除了锅炉，并清运了垃圾的事实。证据六、浙东小区物业管理处出具的营业售电日报表（2018年10月11日至2019年2月14日）、被告给浙东物业管理处的财务人员微信转账的记录、浙东小区物业管理处出具的《笔误说明》，证明被告在2018年5月31日之后直至2019年2月中旬持续经营，并通过物业公司正常购电且购电金额巨大，说明在此期间被告持续经营的事实。证据七、证人证言，证明原告雇佣工人对涉案房屋的装修部分进行拆除，花费了230000元，该费用应由被告负担。被告张照敏质证认为，对证据一、二认可；对证据三的真实性无异议，但从限期拆除通知书中可看到其内容与合同不一致，我们收到通知的时间是2020年9月15日，合同已经约定所有装修不得拆除，但原告又向我发送限期拆除通知。原告在诉状中说找不到我，但双方留有电话联系方式，且从原告邮寄限期拆除通知可知，原告是可以联系到我们的；对证据四的真实性及证明方向均不认可，我是按照合同约定履行了义务，我们将可以搬走的可移动的物品均搬走了，但是已装修部分我们没有动，至于原告是自用还是拆除，与我无关；对证据五的证明方向不认可，2018年7月之后实际经营人张超不知去向，物业公司通知张超结算的是6月30日之后的费用，故物业公司并不能证明。因合同期满的时间是2018年5月30日，被告关闭铺面，停止经营是正常情况，我们没有义务向物业报告，且合同期满后不牵扯通知实际经营人缴纳物业费用的情况。2020年7月份之后，因合同已经到期，修缮外墙等事宜与承租人无关。原告陈述2020年8月13日进入房屋后看到所有可移动物品均已搬走，证明我们就是按照合同约定履行的，至于有垃圾，因2年没有清理，存在一部分地面垃圾，但清理花费也不会多，因为不存在建筑垃圾；对证据六的真实性无异议，证明方向不认可，被告停止营业后，留有两名工作人员维护和看守涉案房屋，直至2019年2月，两名看守的工作人员未等到原告，且联系不到原告，故看守的工作人员撤出涉案房屋，电费也是看守人员在此期间产生的，正常经营期间的电费远不止于此。另被告已经注销了营业执照，不会再营业。我们在2019年2月14日之后，没有再购买过电；对证据七的证明方向不认可，原告在未通知被告的情况下，与第三方进行拆除所产生的费用应由原告自行承担。本院认为，原告提交的证据一、二，被告对其真实性予以认可，该证据能够证明原告系涉案商铺的所有权人，原告与被告签订了《商铺租赁合同》对出租房屋的基本情况、租赁期限、租金计算、维修保养责任等进行约定的事实，本院予以采信；原告提交的证据三，被告对其真实性予以认可，本院对其真实性予以认定；原告提交的证据四，能够证明原告为拆除涉案房屋内的物品向浙东小区物业管理处递交《小区内施工申请》，并与案外人陈×签订《工程施工合同》的事实，本院对其真实性予以认定；原告提交的证据五，被告对其证明方向不予认可，因该证据加盖了浙东小区物业管理处的印章，故本院对其真实性予以认定；原告提交的证据六，被告对其真实性予以认可，该证据能够证明被告在商铺租赁期限届满后向浙东小区物业管理处缴纳电费的情况，本院予以采信；对证据七，因证人系原告所雇佣的劳务工人，与原告有利害关系，故对其证言本院不予采信。被告张照敏为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：证据一、《商铺租赁合同》，证明被告租赁原告位于西宁市××区、6-40号房屋的事实，合同约定租赁期限为5年，自2013年6月1日至2018年5月31日。第一年租金234900元；第二年租金258400元；第三年租金281000元；第四年租金305000元；第五年租金329000元。租金提前一个月支付。合同还约定，租赁期满后不得拆除已有装修，否则视为违约。累计拖欠租金2个月以上的，原告可终止合同并收回房屋。证据二、工商银行个人业务凭证二份、汇款凭证二份及借记卡账户历史明细表一份，证明2015年6月15日向杨利民支付第三年即2016年的租金281000元；2016年6月4日向杨利民支付第四年即2017年的租金305000元；2017年5月24日向杨利民支付第五年即2018年的租金329000元。被告依照合同约定支付了租赁期间的全部租金，不存在违约及产生利息的事实。证据三、《营业执照》一份、《情况说明》一份、《食品经营许可证》注销申请准予通知书一份、《准予注销通知书》一份、停止营业报告一份，证明被告租赁原告房屋用于经营的西宁市城中区碧水湾温泉会所于2018年8月30日经被告申请依法注销、停止经营的事实。证据四、张明坤、张永生等人的《证明》三份，证明被告在2018年夏天时已经处理了经营场所的相关物品、终止经营的事实。证据五、电话记录和短信记录资料及光盘，证明被告在租赁期满后，不仅停止经营，还一直积极与原告进行电话联系，但始终未能联系上，致使无法交接房屋的事实。证据六、贾杜霞、郏双男出具的证明，证明被告停止营业后，安排贾杜霞、郏双男看护所租赁的房屋，在看守租赁房屋期间，发生了部分电费，约每天100元，因时值冬季，涉案房屋内的设备需要维护，且面积较大，产生了相应电费。该二人一直看守案涉房屋至2019年2月份，原告没有接收房屋，后被告也没有再派人继续看守。原告杨利民质证认为，对证据一的真实性认可，但合同第三条、第四条约定了被告优先续租的权利及续租的租金标准；对证据二真实性认可；证据三与本案无关联，不认可；对证据四的真实性不认可，证人应出庭作证；对证据五的真实性不认可，无法判断证据形成时间，且无法与原始载体进行印证；对证据六的真实性均不认可，如果仅雇佣两人，无法产生高额电费，且证人未出庭作证，不具有证明效力。本院认为，被告提交的证据一、二，原告对其真实性均予认可，该证据能够证明原、被告签订了《商铺租赁合同》，被告向原告支付房屋租金的情况，本院予以采信；被告提交的证据三，因与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提交的证据四、六，因无其他证据予以佐证，本院不予采信；被告提交的证据五，原告对其真实性不予认可，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：2013年4月28日，杨利民（甲方）与被告张照敏（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：“甲方房屋位于××区、6-40号，房屋结构为框架、占第三层，总建筑面积共978.75平方米。租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日止，共5年租赁期。租赁期限届满后乙方在同等条件下有优先续租的权利。第一年租金每平米20元，共计234900元；第二年租金每平米22元，共计258400元；第三年租金每平米24米，共计281000元；第四年租金每平米26元，共计305000元；第五年租金每平米28元，共计329000元。租金提前一月支付。乙方在装修时不得随意损坏房屋结构设施。租赁期满后不得拆除已有装修，否则视为违约”。合同还对其他事项进行了约定。该《商铺租赁合同》甲方签名处的“杨利明”系梁志刚代签，庭审中，原、被告均认可该合同系双方之间的权利义务关系。合同签订后，被告在涉案租赁房屋内经营洗浴业，2013年6月1日至2018年5月31日期间的租金，庭审中原告认可被告已给付。2018年5月31日租赁合同到期后，双方再未续签租赁合同。另查明，2018年5月31日，租赁合同期限届满后，原告继续向涉案的租赁房屋的电费收缴部门浙东小区物业管理处缴纳电费，电费缴纳时间至2019年2月14日。本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》后，由被告承租原告所有的西宁市××区、6-40号房屋进行经营，该租赁合同约定的租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日止，租赁期限届满后，双方虽未续签租赁合同，但被告继续向涉案租赁房屋的电费收缴部门缴纳电费至2019年2月14日止，能够证实租赁合同期限届满后，自2018年6月1日至2019年2月14日期间，被告继续占有西宁市城中区浙江街6-38号、6-40号房屋，该期间的房屋占有使用费，被告应当向原告支付。因该期间的房屋占有使用费，双方并未约定，根据公平原则，应参照双方签订的《商铺租赁合同》约定的第五年的年租金329000元予以确定。据此，2018年6月1日起至2019年2月14日期间的该房屋占有使用费为232553元（329000元÷365天×258天=23255元），此款应由被告向原告支付。关于原告主张的2019年2月15日至2020年5月31日期间的房屋占有使用费，因原告未提交有效证据证实在该期间被告继续占有使用涉案租赁房屋，故原告主张该期间的房屋占有使用费，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的房屋占有使用费的利息，因双方并未明确约定房屋占有使用费的支付方式及期限，且原告怠于行使权利，相关的责任应由原告自行承担，故原告主张的拖欠房屋占有使用费的利息损失本院不予支持。对原告主张的涉案租赁房屋的物品进行拆除及垃圾清运的费用230000元，因双方签订的《房屋租赁合同》明确约定“租赁期满后不得拆除已有装修，否则视为违约”，且双方亦未约定该费用由被告承担，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩租赁合同期限届满后，2018年6月1日至2019年2月14日期间，其并未实际占有使用该房屋，该期间产生的电费，系原告在租赁合同到期后，原告未及时接收房屋，由被告看护涉案房屋所产生的电费，因其未提交有效证据予以佐证，故对被告的抗辩理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张照敏于本判决发生法律效力后十日内给付原告杨利民位于西宁市××区、6-40号房屋自2018年6月1日起至2019年2月14日期间的房屋占有使用费232553元。二、驳回原告杨利民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8889元（原告已预交），由原告杨利民负担7851元，由被告张照敏负担1038元（此款由被告随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 马国福二〇二一年三月二十六日法官助理 罗玉露书记员 刘亚丽附：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。