福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终315号 上诉人（原审原告）：海祥（云霄）房地产开发有限公司，住所地云霄县云陵镇渡头村安置用地南侧（1）西侧（4、5号）。统一社会信用代码91350622583125808F。 法定代表人：陈钦忠，董事长。 委托诉讼代理人：吴晓珊，福建新世通律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭坤豪，福建新世通律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：李伟强，男，1991年5月10日出生，汉族，住云霄县。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司云霄支行，住所地云霄县云陵镇云漳路**。统一社会信用代码91350622856666686P。 负责人：林坤喜，行长。 委托诉讼代理人：黄湧城，公司员工。 上诉人海祥（云霄）房地产开发有限公司（以下简称海祥公司）因与被上诉人李伟强、原审第三人中国建设银行股份有限公司云霄支行（以下简称建行云霄支行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海祥公司的委托诉讼代理人吴晓珊、彭坤豪、原审第三人建行云霄支行的委托诉讼代理人黄湧城到庭参加诉讼。被上诉人李伟强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海祥公司上诉请求：撤销原判，改判支持海祥公司的诉讼请求。事实和理由：1.讼涉《商品房买卖合同》及补充协议约定的解除权合法有效，海祥公司可依约解除合同。首先，一审已认定讼涉《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，则应尊重当事人约定的解除权，其以该约定混淆了两个法律关系为由驳回海祥公司的诉求错误。其次，讼涉补充协议约定李伟强未按时偿还贷款时海祥公司享有合同解除权，是基于海祥公司为李伟强的按揭贷款提供阶段性担保，双方的权利义务对等，并未加重李伟强的合同责任。再次，本案商品房买卖与按揭贷款虽分属两个不同的法律关系，但按揭贷款是建立在商品房买卖的基础上，二者紧密联系、不可分割，故本案商品房买卖合同的终止期限相应变更为房屋抵押手续完成，海祥公司不再承担阶段性担保责任之时。一审以商品房买卖合同已履行完毕为由不支持解除合同错误。最后，海祥公司系基于约定的解除权要求解除合同，约定的解除权并不存在法定条件，只要满足约定条件，当事人即可单方解除合同。2.讼争房屋是否完成物权登记与讼涉合同能否解除是两个法律关系，应加以区分。讼争房屋完成物权登记，不能作为合同能否解除的依据。一审未区分合同行为与物权行为，简单以讼争房屋完成物权登记为由认定合同履行完毕错误。3.海祥公司基于保证人的追偿权提出偿还代垫款项本息及支付违约金、律师费的诉讼请求合法有据，一审应一并审理并做出判决。海祥公司的诉讼请求虽涉及商品房买卖和按揭贷款两个法律关系，但都基于李伟强违约的同一法律事实而产生，一审法院均有管辖权，应予以合并审理，以减少当事人的讼累。 建行云霄支行述称，同意海祥公司的上诉主张。 李伟强未提交答辩意见。 海祥公司向一审法院起诉请求：1.确认海祥公司与李伟强签订的《商品房买卖合同》（合同编号：350622010001032016001736）及其补充协议于2020年6月24日解除；2.李伟强协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，协助办理云霄县房屋产权转移登记手续；3.李伟强退还海祥公司开具的“销售不动产统一发票”客户联与《商品房买卖合同》原件，并将讼争房屋腾空归还海祥公司；4.李伟强偿还海祥公司代垫款项27649.93元及以日利率万分之五暂计至2020年4月30日的利息2773.1元（以2748.67元为本金，自2019年6月30日始为503.01元；以8299.43元为本金，自2019年9月30日始为1137.02元；以8300.62元为本金，自2019年12月31日始为755.36元；以8301.21元，自2020年3月31日始为377.71元）；5.李伟强应支付违约金106464元；6.李伟强支付律师费33460元。 一审法院认定事实：2016年12月26日，海祥公司与李伟强签订合同编号为350622010001032016001736的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定李伟强向海祥公司购买址在海祥·帝景湾2＃602号房屋，建筑面积104.87平方米，并约定该商品房总价款为532320元。合同补充协议第四条第2款第（3）项约定：如买受人申请按揭贷款并由出卖人提供担保的，买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人应于5日内按贷款银行要求向贷款银行偿还欠款（若出卖人承担担保责任的，则买受人应在5日内将出卖人代偿款项支付给出卖人，并自出卖人代偿款项之日起每日按代偿金额的0.5‰向出卖人支付利息）。买受人逾期支付的，出卖人有权与买受人解除本合同（协议），买受人应于收到出卖人书面通知3日内与出卖人签订相关解除合同的手续，办妥相关委托公证，买受人应赔偿出卖人因解除本合同（协议）而遭受的损失（包括但不限于本套商品房可能的市价跌价和因此产生的律师费），且出卖人还有权要求买受人按总价款的20%向出卖人承担违约责任。第十二条第1款规定：本合同登记备案后，合同一方根据本合同有关条款的约定单方解除合同的，买受人有义务与出卖人在解除合同通知到达之日起30日内共同至云霄县住房保障与房地产管理局办理本合同登记备案注销手续。买受人逾期办理注销本合同登记备案手续的，则应向出卖人支付违约金（每日按总房价的0.5‰计）。买受人将原开具的“销售不动产统一发票”客户联退还出卖人。第二十条约定：本合同确定的联系的地址为各类通知、文书送达的地址。李伟强在《商品房买卖合同》上载明的地址为福建省云霄县××镇××村竹树潭87号。合同签订后,李伟强支付了购房款112320元，剩余购房款420000元向建行云霄支行办理了银行按揭贷款手续，并由海祥公司承担抵押加阶段性保证责任。三方于2017年4月17日签订了《个人住房借款合同》，李伟强以案涉房产作为抵押，海祥公司承担本合同项目下贷款的抵押加阶段性保证责任。2019年6月起，李伟强未按时向建行云霄支行偿还按揭贷款，建行云霄支行划走海祥公司保证金账户合计27649.93元。海祥公司于2020年4月1日向李伟强发出《关于归还（海祥）公司垫付的银行按揭款催告函》，载明李伟强应于收到本通知之日起5日内向海祥公司归还代垫款27649.93元，并支付每日按代偿金额的0.5‰计算的利息。2020年6月1日，海祥公司向李伟强发出《关于解除及补充协议的通知》。至今，李伟强均未偿还海祥公司的代垫款。讼涉房产已办理了房屋买卖备案登记手续，并交付李伟强，李伟强对讼涉房产进行了装修及入住，于2019年9月26日办理了讼涉房产的不动产权证。海祥公司因本案诉讼支付律师代理费33460元。 一审法院认为，李伟强与海祥公司、建行云霄支行签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房借款合同》,系当事人真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合法有效,各方均应按照约定全面履行各自的合同义务。李伟强与海祥公司形成房屋买卖合同关系,合同约定购房总价为532320元,李伟强付清首期款112320元后,余款420000元由李伟强于2017年4月17日向建行云霄支行申请办理了房屋按揭贷款,海祥公司作为该贷款的保证人,双方形成借款担保合同关系。后因李伟强未依约偿还贷款,建行云霄支行从海祥公司账户划扣了贷款本息共计27649.93元,海祥公司承担了保证责任。本案中,李伟强与海祥公司基于《商品房买卖合同》形成商品房买卖合同关系,李伟强已付清房款,海祥公司也已将房屋交付李伟强，李伟强已装修入住，取得不动产权证，《商品房买卖合同》的权利义务已经全部履行完毕，不存在合同解除的法定条件。因李伟强未按期偿还贷款,导致海祥公司被扣划保证金,海祥公司是基于借款担保合同关系而承担担保责任。商品房买卖合同关系与借款担保合同关系二者为不同法律关系,《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第2款第（3）项约定混淆了两个不同的法律关系,加重了李伟强履行合同的责任,海祥公司不能基于承担了担保责任而要求解除《商品房买卖合同》,但可行使追偿权,就被扣划金额及相关损失向李伟强另行主张权利。海祥公司要求李伟强协助办理注销合同备案登记手续、产权转移登记手续、退还发票客户联、腾空房产、支付违约金及承担律师费的主张,均系基于《商品房买卖合同》解除提出,根据前述分析,因海祥公司关于合同解除的主张不成立,故其基于合同解除提出的其他主张均缺乏事实依据,不予支持。海祥公司代偿的款项27649.93元，因与本案并非同一个法律关系，海祥公司可通过另案向李伟强主张，不予处理。李伟强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，依法缺席审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回海祥公司全部诉讼请求。一审案件受理费9123元，减半收取4562元，由海祥公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。对一审查明认定的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 另查明：1.李伟强于2020年6月24日签收了上述《关于解除及补充协议的通知》；2.建行云霄支行述称，李伟强自2020年4月开始迄今均未再偿还按揭贷款。 本院认为，本案的争议焦点是：一、海祥公司主张解除讼涉《商品房买卖合同》及补充协议能否成立；二、海祥公司关于偿还代垫款本息及支付违约金、律师费的诉求应否支持。 一、关于讼涉《商品房买卖合同》及补充协议能否解除的问题 首先，应明确的是，合同履行完毕与合同解除并列为合同权利义务终止的原因，但此处的履行完毕应指合同已经依约得到全面的履行。虽然讼争房屋已经交付李伟强且办理产权登记，而李伟强也已通过按揭贷款方式付清购房款，但讼涉《合同补充协议》还对购房人偿还按揭贷款及出卖人承担担保责任等事宜进行了约定。李伟强未能按时偿还贷款致使海祥公司承担了阶段性保证责任，即李伟强未能全面履行本案买卖合同，一审认定讼涉合同已履行完毕，不具备解除条件的理由不当。 第二，海祥公司依据讼涉《合同补充协议》第四条第2款第（3）项的约定主张解除合同，讼涉《商品房买卖合同》及补充协议能否解除涉及到对该条款的效力认定。讼涉《合同补充协议》系格式条款，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条，李伟强本可依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，主张上述条款不成为合同内容。但一、二审中李伟强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，故讼涉《合同补充协议》第四条第2款第（3）项可以列入合同。条款效力方面，该条款系双方当事人的真实意思表示，未违法法律、行政法规的效力性强制性规定，且在海祥公司承担阶段性担保责任后，李伟强对海祥公司负有的还款责任实质上关系到购房者付款义务的履行，即该条款亦未不合理地加重购房者的责任，故该条款应为合法有效。根据本案事实，李伟强在海祥公司催告后，仍未及时偿还代垫款，海祥公司请求解除讼涉合同依约应予支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，作为讼争房屋抵押权人的建行云霄支行对海祥公司的诉求均无异议。据此，海祥公司关于办理合同登记备案注销手续、归还发票及合同原件、归还讼争房屋的诉讼请求应予支持。房屋权属登记方面，海祥公司诉求中所表述的“转移登记”不适用于房屋买卖合同解除的情形，应表述为将讼争房屋恢复登记至海祥公司名下。此外，根据上述合同解除的法律规定，在合同解除后尚涉及李伟强所付购房款的返还及房屋装修的补偿问题，因李伟强未参加本案诉讼，其可依法另行主张。 二、关于海祥公司偿还代垫款本息及支付违约金、律师费的诉求应否支持的问题 代垫款本息方面。开发商承担保证责任后的追偿权虽属于借款合同项下的法律关系，但同样基于本案商品房买卖的法律事实，且讼涉《合同补充协议》亦对此进行了约定，故代垫款本息的偿还问题可在本案中一并予以审理。根据讼涉《合同补充协议》第四条第2款第（3）项的约定：“出卖人承担担保责任的，买受人应在5日内将出卖人的代偿款项支付给出卖人，并自代偿款项之日起按代偿金额的日万分之五支付利息。”据此，李伟强应支付海祥公司代垫款27649.93元及利息1906.2元（以日利率万分之五为标准计至2020年4月30日：以2748.67元为本金，自2019年6月30日始为412.3元；以8299.43元为本金，自2019年9月30日始为871.4元；以8300.62元为本金，自2019年12月31日始为498元；以8301.21元为本金，自2020年3月31日始为124.5元）。海祥公司诉求的利息计算有误，超出部分不予支持。 违约金及律师费方面。如前所述，讼涉《合同补充协议》第四条第2款第（3）项合法有效，海祥公司可依约解除合同。根据该条款约定，若合同解除，买受人应赔偿出卖人律师费并承担总价款20%的违约责任。故海祥公司诉求的违约金106464元及律师费33460元符合合同约定，应予支持。 综上，除代垫款利息的超出部分外，海祥公司的上诉请求理由成立，予以支持。原判认定事实清楚，但对讼涉条款的效力认定不当，予以纠正。李伟强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理、判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初1827号民事判决； 二、确认海祥（云霄）房地产开发有限公司与李伟强签订的《商品房买卖合同》（合同编号：350622010001032016001736）及其补充协议于2020年6月24日解除； 三、李伟强应于本判决发生法律效力后十五日内协助办理上述《商品房买卖合同》的登记备案注销手续，并协助将云霄县房屋恢复登记至海祥（云霄）房地产开发有限公司名下； 四、李伟强应于本判决发生法律效力后十五日内将本案“销售不动产统一发票”客户联及商品房买卖合同原件退还海祥（云霄）房地产开发有限公司，并将云霄县房屋腾空归还海祥（云霄）房地产开发有限公司； 五、李伟强应于本判决发生法律效力后十五日内支付海祥（云霄）房地产开发有限公司代垫款27649.93元及利息1906.2元，合计29556.13元； 六、李伟强应于本判决发生法律效力后十五日内支付海祥（云霄）房地产开发有限公司违约金106464元及律师费33460元； 七、驳回海祥（云霄）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9123元，减半收取4562元，由李伟强负担4512元，由海祥（云霄）房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费9123元，由李伟强负担9023元，由海祥（云霄）房地产开发有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  李 凌 审 判 员  黄 兴 二〇二一年三月十五日 法官助理  杨 烨 书 记 员  林延龄