广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1358号原告：张仕海，男，1985年5月6日出生，汉族，住广东省开平市委托诉讼代理人：冯志玲，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定中，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列原被告之间的租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人冯志玲、李定中，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年8月16日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告退还原告转让金259327元及支付违约金77798.1元(参照合同约定被告选择解除合同，另一方按约定物业使用权转让金30%支付违约金标准计算)；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月16日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》，约定原告向被告支付使用权转让金259327元，被告将位于佛山市南海区××××××××*业用房的使用权转让给原告，转让期限从合同签订之日止2048年12月31日，合同约定被告在2018年12月31日前将该物业交付给原告。关于违约责任，合同约定若原告逾期付款超过30日的，被告有权解除本合同，被告选择解除合同的，原告应按合同约定物业使用权转让金的30%向被告支付违约金。合同签订后，原告于签订合同当日按约支付了首期转让款139327元，后又通过银行贷款向被告支付了尾款120000元，履行了支付转让金的合同义务。但截止至今，上述合同约定的涉案物业尚未建设完毕，被告至今客观上根本无法向原告交付涉案物业，致使不能实现原告对涉案物业进行占有、使用、收益的合同目的。根据《民法典》563条的相关规定和《物业使用权转让合同》的约定事实，原告有权解除涉案与被告于2017年8月16日签订的《物业使用权转让合同》，并依法追究被告解除合同的违约责任。望判如诉请。被告辩称，第一，被告不同意解除涉案合同，理由如下：被告延迟交付物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订《物业使用权转让合同》后，与案外人梦乐城公司及被告就涉案物业分别签订涉案《租赁合同》，约定原告将涉案物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限为三年。租赁合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已分别向原告支付了首月租金及履约保证金共计4800元，且每月一直支付租金。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（下称“梦乐城公司”）向被告的租赁定制房，涉案物业是必须要出租给被告的，且原告亦分别出具《授权委托书》给被告接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告还物业转让金及违约金，且原告以涉案物业已实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年8月16日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年8月15日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金259327元；甲方在2018年12月31日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉案业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告已向被告支付转让费259327元。广佛智城（六期）天街4号楼已取得建设工程规划许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地15号楼。但至本案辩论终结时尚未竣工验收。原告已收取案外人梦乐城公司支付的涉案物业委托经营租金及押金共22828元。梦乐城公司同意己方支付的款项在本案债务中抵扣。被告于2021年1月28日收到本案起诉状在内的应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已取得建设工程规划许可,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月28日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款259327元应退予原告、原告收取的押金及租金22828元应退予案外人梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该22828元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款236499元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，原告诉请总转让款30%的违约金过高，本院酌定被告应向原告支付违约金38899.05元（259327元×15%），合理有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张仕海与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年8月16日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月28日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费236499元并支付违约金38899.05元予原告张仕海；三、驳回原告张仕海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3178.44元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的3178.44元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年三月五日书记员  卢丹伦