河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1565号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭艳军，男，1982年8月15日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：程晓营，河南鸿润律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：康俊曾，又名康华，男，1982年10月15日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：陈源慧，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾芳芳，河南亚太人律师事务所实习律师。上诉人彭艳军因与上诉人康俊曾房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初8649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法适用独任审理方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。彭艳军上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人搬离案涉房屋时私自拉走上诉人屋内物品；一审判决减免自2020年3月17日至2020年5月20日期间的房屋租金不公平；一审判决认定被上诉人支付房屋占用费9,800元过低。故请求二审依法纠正。康俊曾辩称，答辩人并未取走上诉人物品，上诉人应当承担举证不能之后果；法院应当查明答辩人对案涉房屋的实际使用时间后再判定违约方及相关费用返还事宜；上诉人作为违约方，以通知方式要求解除合同并不当然产生解除合同的后果。康俊曾上诉称，一审判决认定事实错误，案涉房屋有近4个月被封门、断水、断电，不是因为疫情，而是因为彭艳军与他人纠纷导致；彭艳军作为出租人，应该承担无法提供房屋的违约责任，还应当向康俊曾返还房屋无法使用期间的房租，康俊曾也无需承担此期间的物业费；彭艳军是违约方，其发出的解除通知不能产生解除合同的后果。故请求二审依法纠正。彭艳军辩称，康俊曾请求彭艳军返还其租金38,850元没有事实依据，其所称封门、断电4个月不符合事实；物业费是华南城的物业管理公司收取的，康俊曾拖欠物业费的事实清楚；康俊曾在微信聊天里明确表明同意解除合同，其应当承担至其搬离案涉房屋期间的房屋占用费。彭艳军向一审法院起诉请求：1、确认双方2019年10月17日签订的《房屋租赁合同》已经解除。2、康俊曾支付2020年3月17日至2020年5月10日的房屋租金18,550元，并支付利息（以18,550元为基数，自2019年3月17日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。3、康俊曾支付2020年5月11日至2020年6月18日的房屋占用费25,900元；4、康俊曾支付垫付的物业费14,368元；5、康俊曾返还私自拉走的物品［（1）吧台椅子两把，（2）大厅彩色沙发4个，（3）椭圆形茶几两个，（4）会议室椅子18把，（5）茶台（2.2米）1张，椅子5把，（6）黑色消毒柜1台，（7）小咖啡机1台，（8）烧水电磁炉1个、水壶1套，（9）水吧高凳椅2把，（10）1号办公室老板台、椅子、沙发各1个，（11）2号办公室老板椅1个、茶几1个］。6、本案诉讼费用由康俊曾承担。康俊曾向一审法院提出反诉请求：1、彭艳军返还租金38,850元（每月10,500元，自2019年12月27日起至2020年4月16日止）；2、彭艳军返还保证金10,000元；3、反诉费由彭艳军承担。一审法院认定事实：2019年10月17日，（出租方、甲方）彭艳军与（承租方、乙方）康俊曾签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为：第一条、房屋基本情况：1.1该房屋坐落于郑××路与××城××交叉口东北角电商××层（详见附件一），甲方拥有该房屋的使用权。1.2租赁面积：建筑面积（包含公摊面积，不包含地下室面积）350平方米。1.4乙方确认：在签订本合同前，已认真核实过该房屋的所有状况及使用性质，并表示认可和接受。第二条、租赁期限及房屋接收：2.1租赁期限为2年，自2019年10月17日起至2021年10月16日止。第四条、租金及支付：4.1本合同租金支付原则为“先付后用”。本合同所称的货币单位“元”，均指人民币。本合同所指租金均不包含物业费、市场推广费和水电费、空调使用费、宽带费、有线电视费等其它费用。物业费第一年按华世界物业标准4.8元每平米每月计算。4.2租金收取方式：租金每一个租赁半年计算、支付一次。租赁统计方式，按照租赁期限起始日计算，6个月为一个租赁季度；租赁年度统计方式，按照租赁期限起始日计算，12个月为一个租赁年度。4.3本合同前两个租赁年度（即2019年10月17日至2021年10月16日）月标准租金为人民币￥30元/月/平方米，月租金总计为人民币大写：壹万零伍佰圆整（￥10,500元）。4.4租金按半年支付，本合同签订当日需一次性支付半年保底租金人民币大写：陆万叁仟圆整（￥63,000元）。以后提前30日一次性支付下一租赁季度租金，甲方在收到乙方的租金后10个工作日内开启具备法律效力的发票或收据给乙方。4.5乙方应当按照合同约定的时间支付租金，若乙方迟延支付租金，每迟延一天，乙方以未支付房屋租金金额为本金，按照0.3%/天向甲方支付迟延支付房租的利息。若乙方迟延支付房屋租金超过10日，则甲方可单方解除房屋租赁合同。因乙方迟延支付房屋租金解除本合同的，乙方所支付的租赁保证金不予退还。第五条、租赁保证金：5.1为担保本合同的全面履行，乙方同意于签订本合同时向甲方支付相当于壹个月保底标准租金的租赁保证金人民币大写：壹万零伍佰圆整￥10,500元），该租赁保证金在合同期内不予退还（由甲方无息保管），除双方另有约定外，乙方不得以任何理由以保在合同期内不予退还（由甲方无息保管），除双方另有约定，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项。5.2该租赁保证金在下列条件全部具备后30个工作日内，甲方将该租赁保证金（如有）不计利息返还给乙方。5.4出现以下情形之一的，该租赁保证金不予返还：5.4.5因乙方根本或重大违约行为，甲方根据本合同约定提前解除本合同的。第六条、物业管理费、水电费、市场推广费等费用及支付：6.1在本合同约定的租赁期限内，物业管理费收费标准参考郑州华南城之前物业收费标准由乙方和物业管理公司协商确定。乙方同意：上述物业管理费标准可由甲方或物业管理公司按郑州市有关规定进行调整，乙方应根据调整后的标准按时足额缴纳。6.3每月使用的水电费、物业管理费，按照物业管理公司核定的价格由乙方或实际使用的第三人自行承担，并于每月5日前向甲方或甲方指定的物业管理公司缴纳上月水电费、物业管理费。第十二条、返还房屋：12.1本合同终止或双方协议终止或因乙方违约导致甲方解约之日，乙方应将该房屋（包括其附属设施、全部钥匙等）完好返还给甲方（自然损耗除外），并付清其全部应付款项（包括租金、物业管理费、水电费、燃气费、通信费、电视收视费、中央空调及电梯使用费、政府税费、违约金、滞纳金、赔偿金及其他应付款），且办理完结租赁合同的注销、工商营业执照、地址迁出及法律或政府规定需办理的其他手续，以确保新的承租人在承租该房屋时能够及时、顺利地办理相关政府审批手续，能够申请到相关公共事业服务。12.2乙方未履行完毕本合同第12.1条约定的全部义务的，甲方有权暂扣应返还给乙方的所有款项（包括但不限于租赁保证金、乙方如交有的其它押金）。如果因此导致甲方或新承租人损失的，乙方同意予以全额赔偿。12.3乙方未按本合同第12.1条约定按时返还该房屋的，延迟期间应按本合同约定月标准租金的双倍支付房屋占用费，并按人民币￥1,000元/天的标准向甲方支付违约金。逾期达10日及以上仍未返还的，视为乙方将该房屋内一切物品、设备、设施、装修等的所有权无偿赠与甲方，甲方有权自行收回该房屋并进入该房屋内，清理或委托他人清理该房屋内的一切物件，所产生的一切费用均由乙方承担，甲方有权从乙方的租赁保证金或乙方如交有的其他押金抵扣该费用。第十四条、其他违约责任及解除合同：14.1如果乙方未按时足额支付房屋租金、市场推广费或其他应付款项的，每逾期一日，乙方按欠付金额的千分之三向甲方支付逾期履行利息，直至付清之日止。如果乙方未按时付清水电费的，乙方应按郑州市供水、供电部门确定的滞纳金标准支付滞纳金，直至付清之日止。同时，如乙方拖欠租金、水电费或其他应付款项达十日以上的，乙方同意甲方可对承租房屋采取停水停电措施直至乙方缴清应付款项为止，由此造成的损失以及对第三方造成的影响概由乙方承担。若因乙方逾期支付房屋租金等费用甲方主张解除本合同的，乙方应当向甲方支付五万元的违约金。14.2乙方根本或重大违约的，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同，不退还乙方已付租金及租赁保证金，有权收回该房屋并另行出租；除此之外，乙方还应向甲方支付等同于租赁保证金及乙方缴纳的其它押金（如有）总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失。乙方有下列情形之一的，均属于根本或重大违约：14.2.1乙方拖欠租金、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达10日以上且经甲方催告的；14.2.2乙方拖欠租金、水电费或其他应付款项等累计达到人民币￥5,000元的；……协议签订后，2020年10月26日，彭艳军、康俊曾对涉案房屋内的物品进行了盘点，双方确认华世界502物品盘点记录为：1、前台（吧台1个、椅子2把），2、大厅（彩色沙发4个）、（椭圆茶几2个），3、会议桌约2米左右1个、椅子6把，4、红木茶台约2.2米1个，红木椅5把，5、黑色消毒柜1台，6、咖啡机一台、小咖啡机一台、烧水电磁炉水壶一套，7、（会议椅子12把）、水吧高登椅2把，8、办公室1号：老板桌1台、老板椅1把，9、办公室2号：老板桌1台、书柜一套、老板椅一把、皮沙发2个、长方形茶几一张，10、洗手间：洗手台一套。2019年10月11日，康俊曾通过微信转账给彭艳军7,000元、加上之前现金给付3,000元，康俊曾共支付款项10,000元；另2019年10月16日、17日，康俊曾通过电子银行向彭艳军汇款30,000元、23,000元；以上款项共计63,000元。康俊曾通过微信转账向彭艳军支付物业费2,000元。河南联亿商业管理有限公司（以下简称“联亿公司”）诉彭艳军租赁合同纠纷一案，经审理本院作出（2020）豫0184民初663号民事调解书，在该调解书中确认：一、联亿公司受让且继受郑州中科物联科技有限公司（以下简称“物联公司”）与彭艳军签订的2018年8月29日、2019年4月2日《房屋租赁合同》中物联公司的权利义务；二、联亿公司、彭艳军共同确认，租金开始计算日期为2019年3月1日，物业费起算日期为2018年12月1日，截止2020年4月17日彭艳军共欠付联亿公司租金及物业费353,820.15元（其中租金241,456.95元、物业费112,353.2元），上述费用分三期支付，彭艳军于2020年4月25日前支付第一期费用117,940.05元，于2020年5月25日前支付第二期费用117,940.05元，于2020年6月25日前支付第三期费用117,940.05元；三、联亿公司、彭艳军共同确认，物联公司与彭艳军于2020年8月29日签订的《房屋租赁合同》不再履行，双方继续履行2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》，但变更并明确租金及物业费支付方式为自2020年4月18日起计算，每3个月为1个周期，2020年4月18日—2020年7月17日租金及物业费共计167,305.5元（其中租金130,126.5元、物业费37,179元），彭艳军应于2020年4月30日前支付。之后每一周期的租金及物业费彭艳军应当在该周期起始前支付。双方租赁的其他事宜，仍以2019年4月2日《房屋租赁合同》为准；……2020年4月30日联亿公司出具《收据》一份，确认彭交纳的2020的4月18日—2020的7月17日物业费37,179元。2020年4月25日、5月25日、6月25日联亿公司分别出具《收据》各一份，确认彭艳军交纳租金及物业费117,940.05元、117,940.05元、117,940.05元。2020年7月23日，彭艳军向联亿公司转账25,758元（该转账账户与2020年4月25日、5月25日、6月25日向联亿公司的转账账户系同一账户）。2020年5月11日，彭艳军通过顺丰快递向康俊曾寄送文件，彭艳军提交快递单一份，另彭艳军提交微信记录，拟共同证明：彭艳军向康俊曾寄送《终止租赁合同告知书》，康俊曾已收到，双方之间的租赁合同已解除。康俊曾对证据真实性无异议，但认为因彭艳军与他人纠纷造成涉案房屋无法使用，直到5月20日双方还一直在沟通解决方案。庭审调查中，康俊曾认可其于2020年5月20日收到解除合同通知，并同意解除其与彭艳军签订的房屋租赁合同。2019年4月2日《房屋租赁合同》及联亿公司出具的《说明》证实：物业费自2018年12月1日起至2019年11月30日止，每月每平方4.5元，自2019年12月1日起至2021年11月30日止，每月每平方米6元。彭艳军提交照片及视频，拟证明：康俊曾私自拉走房屋内物品。康俊曾对证据真实性有异议，认为无法确定拍摄时间，不能证实是康俊曾拉走物品，也不能证明6月18日康俊曾取回自己物品时房屋的状态。康俊曾提交微信聊天截图，拟证明：因彭艳军与他人有纠纷，导致涉案房屋无法正常用电，直到2020年4月中下旬，彭艳军与他人的纠纷解决后，康俊曾才得以使用房屋，且彭艳军表示“遇到困难了，希望你理解”。因涉案房屋长期无法使用，2020年4月16日后彭艳军让康俊曾继续使用作为折抵补偿。另微信聊天截图拟证明：涉案房屋被封门、停电及双方在2020年5月12日对租赁合同的履行发生分歧。彭艳军对证据有异议，认为封门不是彭艳军的个人原因造成，康俊曾没有按合同约定按时支付物业费及租金，2020年1月，因疫情原因导致整个商场被封，这与彭艳军无关，彭艳军没有向康俊曾作出继续使用的承诺，只是双方协商过，最终没有达成一致意见。微信聊天记录并不完整，不能证明彭艳军默认对康俊曾延期补偿。康俊曾称双方签订合同当天其向彭艳军支付保证金10,000元，但彭艳军没有打条。康俊曾认可其于2020年5月20日收到解除合同通知，庭审中康俊曾同意解除与彭艳军之间的房屋租赁合同。2020年6月18日康俊曾进入涉案房屋取走物品，未对取走物品的种类、数量提交视频或照片材料，康俊曾取走物品后房屋内剩余的物品种类及数量，彭艳军、康俊曾未确认核实，也未制作书面清单或照片、视频等资料。上述事实，有原、被告双方的陈述，《房屋租赁合同》、转账明细、微信聊天记录、（2020）豫0184民初663号民事调解书、收据、2019年10月26日物品盘点记录、收条、快递单据等相关证据证明。一审法院认为，彭艳军将位于新郑市郑××路与××城××交叉口中东北角电商B栋5层建筑350平方米的房屋租赁给康俊曾经营使用，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。履行过程中，双方因租金支付、物业费支付、封门、停电等问题发生纠纷协商未果，彭艳军要求解除房屋租赁合同，庭审中康俊曾也同意解除合同，故本院确认彭艳军与康俊曾于2019年10月17日签订的《房屋租赁合同》已解除。关于《房屋租赁合同》的解除时间：康俊曾认可其于2020年5月20日收到彭艳军通过顺丰快递向其寄送的解除合同通知，而快递单显示2020年5月11日收到解除合同通知，经本院查询2020年5月11日快递为他人代收而非康俊曾本人签收，考虑到双方在合同履行过程中的实际情况，故本院认定合同解除时间应确定为2020年5月20日。根据彭艳军提交的银行转账明细、微信转账记录、聊天记录及庭审调查，能够证实康俊曾向彭艳军支付款项（租金）共计63,000元，结合合同第四条“租金及支付”约定“本合同前两个租赁年度（即2019年10月17日至2021年10月16日）月租金10,500元”，折算后计算出康俊曾支付租金6个月（63000÷10500），即租金付至2020年3月16日，故彭艳军要求康俊曾支付自2020年3月17日起的房屋租金，符合法律规定，但考虑到2020年新冠疫情影响，整个商场被关闭，康俊曾无法正常开门营业，合同解除时间为2020年5月20日，故本院认为本案中减免康俊曾2020年3月17日至2020年5月10日期间的房屋租金。彭艳军的该项诉讼请求本院不予支持。康俊曾称其于2020年6月18日进入涉案房屋取走物品，说明合同解除后即自2020年5月21日至2020年6月18日，康俊曾并未将涉案房屋交还彭艳军，康俊曾提交的微信聊天记录只是双方对于是否续租等内容的商讨过程，康俊曾是否续租、彭艳军是否愿意折抵赠送租金双方并未协商一致，聊天记录不能改变康俊曾未支付房屋占有使用费但继续使用房屋这一事实，故彭艳军应向康俊曾支付自2020年5月21日至2020年6月18日房屋占用费，按每月10,500元的标准计算为9,800元。同时康俊曾应支付房屋占用费的利息，合同第四条4.5约定“延迟支付房租的利息按照0.3%/天计算”，该约定过高，本院认为利息应以9,800元为基数，自2020年5月21日起至付清9,800元之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算为宜。合同第四条4.1约定“物业费第一年按华世界物业标准4.8元每平米每月计算”，第六条6.1约定“物业管理费收费标准参考郑州华南城之前物业收费标准由乙方和物业管理公司协商确定”，6.3约定“每月使用的水电费、物业管理费，按照物业管理公司核定的价格由乙方（即康俊曾）或实际使用的第三人自行承担，并于每月5日前交纳”，另根据2019年4月2日《房屋租赁合同》、联亿公司出具的《说明》、（2020）豫0184民初663号民事调解书证实：联亿公司具备收取物业费的法定资格，物业费自2018年12月1日起至2019年11月30日止，每月每平方4.5元，自2019年12月1日起至2021年11月30日止，每月每平方米6元。故本院计算出康俊曾使用房屋期间应交物业费为16,368元（2019年10月17日至2019年11月30日，单价5元/月，应交2,500元；2019年12月1日至2020年6月18日，单价6元/月，应交13,868元；以上共计16,368元），扣除康俊曾已交纳的物业费2,000元，为14,368元，故彭艳军要求康俊曾支付物业费14,368元的诉讼请求本院予以支持。彭艳军、康俊曾于2019年10月17日签订房屋租赁合同，双方又于2019年10月26日对涉案房屋内的物品进行了盘点、并制作物品清单。但发生矛盾后2020年6月18日康俊曾进入房屋取走物品时，双方未就取走物品的种类、数量及剩余物品的种类及数量制作书面清单或照片、视频等资料予以核实确认，康俊曾提交的微信记录也不足以证实其只取走了“两张桌子、几把椅子”，故彭艳军要求康俊曾返还其诉请第五项所列的物品，证据不力，对该项诉讼请求本院不予支持。康俊曾反诉要求彭艳军返还2019年12月27日至2020年4月16日的租金，与彭艳军诉讼请求第一项诉讼请求系对同种类款项的不同理解，本院在上述康俊曾应付租金及房屋使用费的相关内容中已作出阐释，不再详述，康俊曾的该项反诉请求本院不予支持。康俊曾要求返还保证金10,000元，本院认为康俊曾虽称双方签订合同当天其向彭艳军支付保证金10,000元，但并未提交彭艳军收到保证金10,000元的相关证据，康俊曾向彭艳军支付款项63,000元已全部作为租金计入，故康俊曾的该项反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告彭艳军与被告康俊曾于2019年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月20日解除；二、被告康俊曾应于本判决生效后十日内支付原告彭艳军自2020年5月21日至2020年6月18日房屋占用费9,800元，并支付利息（以9,800元为基数，自2020年5月21日起至付清9,800元之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；三、被告康俊曾应于本判决生效后十日内支付原告彭艳军物业费14,368元；四、驳回原告彭艳军的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告康俊曾的反诉请求。本诉案件受理费2,020元，减半收取1,010元，反诉案件受理费511元，以上共计1,521元，由原告（反诉被告）彭艳军负担896元，由被告（反诉原告）康俊曾负担625元。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人彭艳军与上诉人康俊曾签订的案涉《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，且内容合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。在案涉《房屋租赁合同》履行过程中，彭艳军于2020年5月11日通过顺丰快递向康俊曾寄送《终止租赁合同告知书》，康俊曾在一审中认可其于2020年5月20日收到上述告知书，并同意解除案涉合同，故一审判决认定案涉《房屋租赁合同》于2020年5月20日解除并无不当。关于当事人双方争议的康俊曾实际使用案涉房屋时间的问题。康俊曾主张因彭艳军与案外人之间的纠纷，导致其自2019年12月27日至2020年4月16日期间均未能正常使用案涉房屋，故其实际占有使用案涉房屋的时间仅有3个月17天，康俊曾并不存在欠缴租金的违约行为，且彭艳军应退还未正常使用案涉租赁房屋期间的租金。本院经审查认为，康俊曾在一审提交的微信聊天记录等证据仅能证明当事人双方曾就案涉房屋使用问题进行过协商，但并不能充分、有效地证明康俊曾在近四个月的时间里不能正常使用案涉房屋。结合房屋租赁期间发生的新冠疫情等因素，一审判决酌情减免康俊曾疫情期间部分房租并无不当，判决康俊曾支付其占有、使用案涉房屋期间欠付的房屋占用费、物业费等费用亦无不当。关于彭艳军主张的康俊曾私自拉走案涉房屋内物品的问题。本院经审查认为，彭艳军主张康俊曾在2020年6月18日进入案涉房屋并私自取走物品，但其在一、二审期间均不能提供充分、有效的证据证明对方取走物品的种类、数量以及剩余物品的种类、数量，故一审判决以举证不力为由驳回其该项诉讼请求并无不当。上诉人的其他上诉理由，无事实及法律依据，本院依法不予认可。综上所述，上诉人彭艳军和上诉人康俊曾的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人彭艳军和上诉人康俊曾各自负担。当事人预交的二审案件受理费均不再予以退还。本判决为终审判决。审判员 周 蕾二〇二一年三月二十六日书记员 袁玉梅