广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂05民终192号 上诉人（一审被告）：北海市耀北房地产开发有限公司，住所地广西合浦县廉州镇科园路9号,统一社会信用代码：91450500692766639W。 法定代表人：苏小婷，总经理。 委托诉讼代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈巧，广西珠浦律师事务所实习人员。 被上诉人（一审原告）：广西亿朗达投资有限公司，住所地：广西北海市北海大道西16号海富大厦16层，统一社会信用代码：914501003101932156。 法定代表人：韩顺光，执行董事。 委托诉讼代理人：廖荣华，广西桂京律师事务所律师。 一审第三人：钟瀚樟（曾用名：钟承洲），男，1989年10 月8日出生，汉族，住广西合浦县。 一审第三人：钟振（曾用名：钟明），男，1968年10月2 -2- 日出生，汉族，住广西合浦县。 以上二位一审第三人的共同委托诉讼代理人：陈仕金，广西桂鸿凯律师事务所律师。 上诉人北海市耀北房地产开发有限公司（以下简称耀北公司）因与被上诉人广西亿朗达投资有限公司（以下简称亿朗达公司）、第三人仲瀚樟、钟振合同纠纷一案，不服广西壮族自治合浦县人民法院（2020）桂0521民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 耀北公司上诉请求：撤销合浦县人民法院作出的(2020)桂0521民初1277号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、本案存在的合同关系及案件事实。2017年10月11日，耀北公司与钟振签订了《土地使用权转让合同》，将涉案土地转让给钟振开发建设。2018年4月28日，签订了《补充协议》，对《土地使用权转让合同》作了补充约定。2018年9月26日，双方签订《解除合同协议书》，协商解除《土地使用权转让合同》和《补充协议》。在上述合同履行期间，钟振以耀北公司名义与刘世安签订了《新丝路文化家苑销售协议》，委托刘世安为独家全权销售代理。2018年5月12日，钟振在耀北公司不知情的情况下以耀北公司的名义与亿朗达公司签订《新丝路文化家苑项目销售代理合同》。至此，本案出现至少两个“独家销售合同”。二、《新丝路文化家苑项目销售代理合同》为无效合同，一审法院认定该合同为有效合同错误。1.钟振以耀北公司名义对外签订了两个内容互相冲突的独家销售合同，（2020）桂05民终1601号民事判决已认定与刘世安签订的合同为有效合同，本案合同是后合同，应为无效合同。2.本案合同是钟振与 -3- 亿朗达公司签订的，耀北公司对此不知情，不是耀北公司真实意思的表示。3.钟振是出于套取合同保证金的非法目的而签订的，属于合同无效的法定情形。涉案合同因情势变更无法履行，耀北公司与钟振解除了《土地使用权转让合同》和《补充协议》，涉案土地至今未具备取得商品房预售或销售许可证的条件，无履行合同的基础。耀北公司出于不耽误合同对方的善良目的，向亿朗达公司发出《终止履行合同的函》，并退还了保证金100万元给耀北公司。三、一审判决上诉人支付给被上诉人违约金100万元没有事实依据和法律依据。涉案合同为无效合同，违约条款作为从合同也无效，所以不存在承担违约责任。一审判决支付违约金100万元没有事实和法律依据，即使要承担责任，也是应按照资金占用期间的银行贷款利息来支付给亿朗达公司。四、一审对当事人主体认定和责任承担认定错误，钟振是涉案合同的实际签订人，也是保证金的实际收取人，钟振应为被告，根据过错责任原则，应与耀北公司承担合同的连带责任。一审仅认定钟振为第三人错误。五、本案涉案合同虽然为销售代理合同，但与法律上的代理关系存在区别，代理的法律关系后果或成果由被代理人享有的，结合涉案合同的约定事项及内容来看，本案是商品房的包销合同，因此与代理合同关系存在区别，请求二审法院对一审认定为代理合同适用法律和事实进行来审理。综上所述，一审事实认定不清，请求二审法庭依法查明案件事实，正确适用法律，依法裁判。 亿朗达公司辩称：双方签订的合同为合法有效之合同，合同明确约定违约责任以及违约需要如何承担责任，违反了合同就必须承担违约责任。一审判决已经把违约金作了大幅度的向下调整，按照合同约定违约要支付500万元的违约金，现在一审法院只是象征性支持100万元。我公司认为该判决对上诉人非常宽容，如果违约金得不到一定的支持，是必会纵容交易各方均不按规办事，合同签了也是白签，无任何交易安全可言，故一审判决正确，上诉人上诉的理由无合同及事实依据，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人仲瀚樟、钟振辩称：一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉缺乏事 -4- 实及法律依据，应予以驳回，维持原判决。 亿朗达公司向一审法院起诉请求：判决被告耀北公司向原告亿朗达公司支付违约金5000000元。 一审法院判决：一、被告耀北公司应支付原告亿朗达公司违约金1000000元；二、驳回原告亿朗达公司其他诉讼请求。案件受理费46800元，适用简易程序审理减半收取23400元（原告已预付），案件保全申请费5000元（原告已预交），共计28400元，由原告亿朗达公司承担22720元，由被告耀北公司承担5680元。 本案二审期间，上诉人向本院提交证据:（2020）桂05民终1601号《民事判决书》，拟证明涉案的合同跟之前的合同约定的事项都是独家销售，而该判决书已认定前合同有效，两个内容互相冲突的合同要认定效力。亿朗达公司经质证认为：该判决与亿朗达公司无关，对此不太清楚。第三人仲瀚樟、钟振经质证认为：销售协议本身跟耀北公司主张的独家代理合同一样，即便认定销售协议有效，与本案涉及的代理合同不矛盾，代理合同是耀北公司发函解除的，而并非是有无效问题，所以这份判决书与本案无关联性。本院认证如下：耀北公司提供的证据与本案合同标的物有一定关联性，但不能达到其证明目的，本院不予作为本案证据采信。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。 关于合同的效力问题。耀北公司认为《新丝路文化家苑项目销售代理合同》为无效合同，一审判决认定该合同有效错误。本院认为，《新丝路文化家苑项目销售代理合同》虽是钟振与亿朗达公司签订的，但合同上所盖公章为耀北公司公章，耀 -5- 北公司向亿朗达公司发出的《终止履行合同的函》对该合同予以了确认，故耀北公司与亿朗达公司为合同权利义务主体。根据合同相对性原理，合同双方当事人应遵守合同约定，违反合同约定的一方应承担违约责任。现耀北公司单方解除合同违反合同约定，亿朗达公司向其主张违约责任，耀北公司为适格被告，钟振与案件的处理可能有利害关系，其作为第三人参与诉讼并无不当。耀北公司虽然对外签订了两个内容相同的独家销售代理合同，合同内容是双方真实意思表示且没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同。耀北公司违反了合同的约定，则应对守约方承担违约责任。综上，上诉人关于《新丝路文化家苑项目销售代理合同》无效的上诉意见于法无据，本院不予采信，一审判决认定为有效合同并无不当，本院予以确认。上诉人上诉主张根据《土地使用权转让合同》和《解除合同协议书》中约定的合同责任承担条款，钟振未开发涉案土地，未取得商品房预售许可证，导致涉案合同丧失履行的基础，应根据过错责任原则与耀北公司承担连带责任。本院认为，耀北公司与亿朗达公司是《新丝路文化家苑项目销售代理合同》的合同当事人，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，钟振不是本案诉争合同当事人，该合同对其无拘束力，不须承担合同责任。耀北公司单方解除合同违反合同约定，应由其承担违约责任。耀北公司上诉认为因钟振不履行《土地使用权转让合同》和《补充协议》造成其损失，属另一法律关系，其可另行提起诉讼。 关于违约金。本院认为，亿朗达公司已按照《新丝路文化家苑项目销售代理合同》的约定向耀北公司支付了100万元保证金，耀北公司因没有取得案涉项目的建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证，完成项目建设而未能将双方约定的商品房交由亿朗达公司代理销售，且在收取保证金后又单方解除合同，已构成违约，应承担违约责任，应向亿朗达公司支付违约金。一审法院考虑到案涉项 -6- 目尚未建成，亿朗达公司对于合同的实施还未进行具体的资金成本投入，耀北公司主张双方约定的500万元违约金过高有理，根据公平原则及维护交易稳定的需要，综合考虑合同履行程度，当事人的过错程度及案件实际情况等因素，酌情将耀北公司应当承担的违约金调整并无不当。但本案与本院审理的（2020）桂05民终1601号耀北公司与刘世安合同纠纷一案为同一类案件，应统一裁判尺度，按照（2020）桂05民终1601号案违约金的计算标准，本院将耀北公司应承担的违约金调整为在耀北公司占有亿朗达公司100万元保证金期间（自2018年5月14日至2020年1月8日，共计604天），以100万元为基数，按年24%上浮30%计算，即1000000元×24%÷365×604×130%＝516295.89元。 综上所述，耀北公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；亿朗达公司诉请超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治合浦县人民法院（2020）桂0521民初1277号民事判决； 二、上诉人北海市耀北房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付违约金516295.89元给被上诉人广西亿朗达投资有限公司。 三、驳回被上诉人广西亿朗达投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务人，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费46800元，减半收取23400元，案件保全申请费5000元，由北海市耀北房地产开发有限公司承担2840元，广西亿朗达投资有限公司承担 -7- 25560元；二审案件受理费46800元，由北海市耀北房地产开发有限公司负担42120元，由广西亿朗达投资有限公司负担4680元。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  廖 红 二〇二一年三月二十三日 法官助理  范柳婷 书 记 员  龚安珍 -8-