湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1470号上诉人（原审被告）：武汉青客公寓酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区江城大道360号天祥广场1号楼7层办公38号。被上诉人（原审原告）：卢某，男，1985年5月1日出生，汉族，住湖北省通城县。上诉人武汉青客公寓酒店管理有限公司（以下简称青客公司）因与被上诉人卢某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初5728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。青客公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、一审、二审诉讼费用由卢某承担。事实与理由：受不可抗力新型冠状病毒性××疫情影响，青客公司经营困难，资金紧张，已无力承担案涉《房屋托管租赁合同》约定的租金，合同履行的客观依据已不存在。为减少双方损失，青客公司无奈之下与卢某解除合同，合同解除原因并非青客公司造成，青客公司不应承担违约责任，亦不应承担违约金，一审法院判决青客公司支付卢某违约金7,000元，未考虑青客公司实际已无力支付的情况，损害了青客公司的合法权益。卢某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。疫情虽然给合同履行带来一定影响，但并不必然导致合同不能履行，故不属于法律规定的不可抗力情形，青客公司应当对其单方面解除合同承担违约责任。卢某向一审法院起诉请求：1、确认卢某、青客公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年8月22日解除；2、判令青客公司向卢某支付2020年4月1日至2020年8月22日期间的未付租金26,033元（5500×4＋5500÷30×22），及迟延支付利息（利息以26,033元为本金，按年利率6%计，自起诉之日起至本金实际返还之日止）；3、青客公司向卢某支付违约金445,500元（81×5500）；4、青客公司向卢某归还小区门禁卡、水卡、电卡等（如有）；5、本案全部诉讼费用由青客公司承担。事实和理由：2019年4月19日，卢某、青客公司双方签订了一份《房屋托管租赁合同》（合同编号：青房管2019351764），主要约定：（1）卢某将位于武汉市江岸区汉口城市广场六期第5幢5号楼单元13层22号房出租给青客公司；（2）租赁期限为96个月又18天，自2019年5月7日起至2027年5月24日止；（3）月租金额为5,500元；（4）青客公司非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向卢某支付违约金；（5）其他约定。卢某、青客公司双方又于2019年4月21日签订了一份《补充协议一》和《房屋托管租赁合同授权书》。上述合同签订后，卢某依约将案涉房屋交付给了青客公司。至2020年2月份，青客公司以武汉疫情为理由要求卢某免除1个月的租金。对此，卢某同意免除青客公司3月份的租金。但是自2020年4月份起，青客公司就未依约向卢某支付租金。卢某多次要求青客公司依约支付租金，但青客公司迟迟不予支付，直到2020年8月22日青客公司通过短信单方通知卢某解除上述合同，并表示拒绝向卢某支付未付的租金。卢某认为，青客公司拒绝向卢某支付租金，并以非合理理由单方提前退租以终止上述合同的行为违反了相关法律规定和双方合同约定，青客公司对此应当承担相应违约责任。青客公司一审辩称，第一、公司工作人员解除合同的短信是在2020年8月22日发送的，但实际上我方在2020年4月底就搬出了房屋，在2020年4月至8月期间没有实际占有和使用，期间在与卢某谈解约的事项；第二、因为我方2020年4月就搬出了，只认可2020年4月的房租，5月到8月的房租，因为没有实际使用，我方不予认可；第三、针对利息，合同中没有相关规定，我方不予认可；第四、关于违约金，我方的合同不是八年的合同，合同期限36个月又18天，从2019年5月7日到2022年5月24日。违约金的金额不予认可，在合同中一般条款第九条违约责任中有因不可抗力导致合同不能履行，合同自行解除。因为疫情对公司影响较大，疫情属于不可抗力，不能履行合同是疫情导致的，违约金我方不愿意支付；第五、我方了解没有门禁卡、水卡，只有电卡，电卡同意退还。一审法院认定事实：2019年4月19日，卢某（甲方）与青客公司（乙方）签订《房屋托管租赁合同》，约定房屋地址为武汉市江岸区汉口城市广场六期第5幢5号楼单元13层22号房（以下简称案涉房屋），租赁期限96个月又18天，起租日为2019年5月7日，截止日为2027年5月24日，月租金5,500元，付三押一，2019年4月22日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金以及18天的租金8,800元。合同的一般条款还约定，租金先付后用，乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办。租赁期内房屋的空置风险由乙方承担。租赁期限届满前，乙方可用押金（如有）抵消租金。租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。2019年4月21日，卢某（甲方）与青客公司（乙方）签订《补充协议一》，其中约定房屋托管合同履行届满36月又18天（即2019年5月7日起至2022年5月24日）前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。租赁合同与补充协议签订后，青客公司向卢某支付了押金5,500元，并支付租金至2020年2月24日。因新冠××疫情的发生，卢某与青客公司协商免除了2020年2月25日至2020年3月24日期间的租金。自2020年3月25日起，青客公司未再向卢某支付租金。此后，卢某多次向青客公司催要租金，该公司未予支付。2020年8月22日，青客公司向卢某发送短信，主要内容为：因不可抗力的××疫情影响，青客公司根据法律规定与合同约定解除与您签署的《房屋托管租赁合同》，解除日期为本短信/微信发出之日暨2020年8月22日。青客公司将房屋现状返还给您，合同解除日期即为房屋返还日期，之前如有未付的租金及水电费不再支付。卢某于同日收回案涉房屋。一审审理中，双方当事人均认可租金系按季度支付，每月租金扣除税费后实际支付金额为5,335元。青客公司仅持有案涉房屋的电卡，愿意退还给卢某。青客公司不认可违约金的计算标准。卢某陈述案涉房屋在青客公司退租后一直处于空置状态。一审法院认为，卢某与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。青客公司在2020年8月22日向卢某发出解除合同的通知，卢某于同日收回案涉房屋，租赁合同已无继续履行的基础，故应认定双方的租赁关系于2020年8月22日解除。根据合同约定租金按季度支付，先付后用。自2020年3月25日起，青客公司未再向卢某支付租金，卢某据此主张2020年4月1日至2020年8月22日期间的租金，符合法律规定与双方约定，一审法院予以支持，该款项为25,257.21元（5,335元×12个月÷365天×144天）。关于卢某要求青客公司支付迟延支付租金的利息及违约金的请求，利息实质上具有违约金的性质，故与违约金在本案中不宜同时主张，且青客公司对违约金的标准提出了相应的抗辩意见，考虑到青客公司已向卢某支付了5,500元押金，结合新冠××疫情的发生以及因青客公司的违约行为给卢某造成了一定利息及空置损失等因素，一审法院根据诚实信用原则，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定违约金为7,000元，对卢某主张的迟延支付租金的利息，一审法院不予支持。青客公司主张其自2020年4月底就搬出了案涉房屋，此后未占有使用该房屋，但未就此提交相应的证据证实，对该抗辩意见，一审法院不予采纳。对于青客公司称因新冠××疫情属于不可抗力，该公司据此解除合同不应承担违约责任的抗辩理由，疫情的突发虽然给合同的履行带来一定程度的影响，但并不必然导致合同不能履行或不能实现合同目的，故不属于法律规定的因不可抗力可以解除合同的情形，对青客公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。青客公司仅持有案涉房屋的电卡，并表示愿意退还，对此一审法院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、卢某与武汉青客公寓酒店管理有限公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年8月22日解除；二、武汉青客公寓酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向卢某支付2020年4月1日至2020年8月22日期间的租金共计25,257.21元；三、武汉青客公寓酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向卢某支付违约金7,000元；四、武汉青客公寓酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向卢某退还武汉市江岸区汉口城市广场六期第5幢5号楼单元13层22号房屋的电卡；五、驳回卢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,373元，减半收取4,186.50元，由卢某负担2,000元，武汉青客公寓酒店管理有限公司负担2,186.50元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案应围绕青客公司的上诉请求及理由进行审理。卢某与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该《房屋托管租赁合同》已于2020年8月22日解除，青客公司未按约定支付合同履行期间的租金，应承担相应的违约责任。青客公司上诉认为合同解除原因系不可抗力即受疫情影响，其不应承担违约责任。本院认为，疫情的发生并不必然导致合同不能履行或合同目的无法实现，且青客公司于2020年8月才向卢某发出解除合同的通知，青客公司以疫情为由主张不承担违约责任没有事实和法律依据。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定违约金为7,000元并无不当，本院予以维持，青客公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，武汉青客公寓酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武汉青客公寓酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  安林锋二〇二一年三月十八日法官助理杨雨竹书记员熊云