江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初8405号原告：江苏天合营销策划有限公司，住所地无锡市滨湖区建筑西路777号C5幢，统一社会信用代码913200007040493398。法定代表人：施莉雅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹宏，江苏楚乾律师事务所律师。被告：崇德物业管理（深圳）有限公司无锡分公司，住所地无锡市梁溪区清扬路138-A一楼，统一社会信用代码913202006649262794。负责人：高德华。委托诉讼代理人：郭素伟，男，该公司员工。原告江苏天合营销策划有限公司（以下至判决主文前简称天合公司）与被告崇德物业管理（深圳）有限公司无锡分公司（以下至判决主文前简称崇德物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告天合公司的委托诉讼代理人邹宏，被告崇德物业公司的委托诉讼代理人郭素伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天合公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《项目广告位合作使用协议》；2.判令崇德物业公司向天合公司返还软膜灯箱广告设施22个和立柱灯箱广告设施29个；3.判令崇德物业公司向天合公司返还履约保证金2万元及预付租金44万元(自合同解除之日起算至2021年9月30日，按照1205元/日的标准计算，起诉金额为暂计数)；4.判令崇德物业公司向天合公司支付违约赔偿款2.5万元；5.本案诉讼费和保全费由崇德物业公司承担。在诉讼过程中，天合公司将第四项诉讼请求变更为：判令崇德物业公司向天合公司支付违约赔偿款2.5万元以及闲置期间的租金损失（自2020年10月1日起至合同解除之日为止，按1205元/日计算）。事实和理由：原被告于2019年10月19日签订《项目广告位合作使用协议》一份，约定崇德物业公司在2019年10月1日至2022年9月30日期间，将其管理下的茂业城和亿佰地下停车场内的若干广告位有偿提供给天合公司使用，由天合公司在崇德物业公司确认的位置安装灯箱广告设施，并对外发布广告。合同还约定天合公司除应向崇德物业公司支付2万元履约保证金外，还应按年向崇德物业公司支付上述广告位的物业管理费共计132万元整(其中茂业城三年费用分别为30万元、33万元和36万元；亿佰三年费用分别10万元、11万元和12万元)。该合同第四条第5款对天合公司广告发布作出了限制，即不得发布无锡茂业置业有限公司(以下简称茂业公司)经营业态(百货和写字楼)构成竞争关系的广告，也不得发布与该公司在售楼盘“茂业天地观园”(位于梁溪区清扬路的超大户型住宅项目)构成直接竞争关系的广告。合同签订后，天合公司按约支付了履约保证金和首年度的物业管理费，并在茂业城地下车库和亿佰地下车库总共出资设置了软膜广告灯箱22个，和立柱灯箱29个。天合公司签约后在上述广告位发布的广告以地产项目为主，分别包括恒大悦珑湾、华润悦府世家、融创运河映和富力运河十号等地产项目的广告。合同履行期间，崇德物业公司以审核为由，前后发生过多次无端拖延让天合公司上画的情况，引起天合公司的客户不满，所幸未造成损失。2020年9月，天合公司向崇德物业公司提出在亿佰灯箱广告上发布“太湖如院”项目(位于滨湖区渔港路/观湖路的普通住宅项目)，并告知当时在茂业城车库发布中的恒大悦珑湾地产项目需要更换广告画面，但崇德物业公司以上述地产项目均属茂业公司开发经营的同类业态为由，拒绝天合公司发布，给天合公司造成了违约损失。天合公司认为，崇德物业公司在《项目广告位合作使用协议》履行期间，违反诚实信用原则，无视天合公司发布的地产广告在项目区域和物业面积等方面存在的本质差别，无视合同对业态限制和相同业态竞争限制的区别，无视双方在之前合作中业已形成的习惯做法，无正当理由妨碍天合公司合同权利的正常行使，已经构成违约，并足以导致天合公司以发布不具备直接竞争性的地产项目广告的合同目的无法实现，合同应予解除。崇德物业公司应向天合公司返还履约保证金、多收取的物业管理费及天合公司出资形成的广告设施，并依法赔偿因违约给天合公司造成的损失。被告崇德物业公司辩称，原被告之间签订的协议合法有效，是双方的真实意思表示，双方均应按照协议约定履行义务，崇德物业公司有权审核决定任何一个画面是否可以上画，对已经发布的广告内容有权要求天合公司整改或者删除。其对于天合公司“双方在合作中业已形成的习惯做法、无正当理由妨碍天合公司正常权利的行使”这一说法，不予认同，根据规定，天合公司主张的习惯做法并不符合法律规定的交易习惯。权利义务是统一的，不履行义务，不享受权利，合同明确了崇德物业公司具有的审核权利，天合公司承担崇德物业公司审核后方可发布广告内容的义务，这是双方达成协议的基础，天合公司无视约定坚持不合理、不合约的要求，没有事实和法律依据。双方签订的协议，依法成立且有效，对双方当事人均有法律约束力，不应当解除，崇德物业公司要求继续履行。原告天合公司举证及被告崇德物业公司质证意见如下：证据1：《项目广告位合作使用协议》1份，证明原被告于2019年10月19日建立合同关系，约定崇德物业公司向天合公司有偿提供茂业城和亿佰地下车库的广告位使用权三年，天合公司向崇德物业公司支付相应费用，合同并对履约保证金和广告经营限制事项进行了约定。被告崇德物业公司对证据1的真实性没有异议，协议中约定了其公司具有审核权利，对方具有经其公司审核后才可发布广告的义务。协议也约定年度支付物业管理费的期限，天合公司逾期了7天。证据2：付款凭证3份，证明天合公司在签约后向崇德物业公司支付了履约保证金2万元，第一年度物业管理费40万元以及第二年度的物业管理费44万元。被告崇德物业公司对证据2的意见是，确实收到了上述款项，但是第二年度的物业管理费44万元的付款时间逾期7天。证据3：《地库软膜灯箱制作等外协购销合同》1份，证明双方缔约后天合公司与第三方签订广告设施采购合同，定制软膜灯箱广告设施22个，立柱灯箱广告设施29个，证明上述广告设施的所有权归属天合公司，目前上述广告设施均安装在两地下车库的指定广告位上。被告崇德物业公司对证据3的意见是，上述设施属于天合公司没有异议，如果天合公司提前解约，其可以按照协议要求天合公司将广告位恢复至原状，并交还崇德物业公司。软膜灯箱广告设施22个，立柱灯箱广告设施29个确实还在场地上。证据4：地产客户发布情况统计表及广告发布照片一组，证明天合公司起诉前案涉广告位的广告业务以地产客户项目为主，并且均通过了崇德物业公司审核。被告崇德物业公司对证据4的真实性没有异议，但是不认可对方所说的以地产客户项目为主的广告内容，因为实际中可能有其他百货商品的广告。是否通过其公司审核，应该以协议约定的审核确认单及其公司的意见为准，并不是从实际上画来推断是否通过。证据5：《广告内容审核确认单》及原被告微信工作群记录截屏打印件一组，证明崇德物业公司以太湖如院项目及恒大悦珑湾项目构成同类经营业态为由拒绝天合公司发布和更换发布中的广告画面。天合公司认为地产项目只要不构成直接竞争关系，崇德物业公司应当允许发布。被告崇德物业公司对证据5的意见是，微信聊天记录不具有完整性，但是也说明了上画流程，审核确认单明确天合公司知道上画流程，实践中每个画面上画也是这么操作的，微信群中每个广告画面由天合公司业务人员提交广告内容审核确认单向其公司征询是否同意上画，其公司业务人员提交给公司多位领导审核后，业务人员在群里回复同意，天合公司方可上画。双方对项目区域、物业面积都没有限制外的说明，其公司限制同业竞争的地产，未排除茂业观园区域外的或者与之建筑面积不同的地产，所以不存在天合公司所谓的业态限制和相同业态竞争限制的区别。太湖如院地产项目与茂业观园构成竞品限制，属于明确禁止发布的内容，其公司有权利不同意上画。证据6：天合公司与恒大公司恒大悦珑湾项目主管朱峰的微信记录截屏打印件，证明崇德物业公司违约行为造成天合公司损失2.5万元。被告崇德物业公司对证据6的真实性无法核实，且也不予认可，不能以此证明天合公司的证明目的。被告崇德物业公司举证及原告天合公司质证意见如下：证据1：由天合公司发布的广告照片10张，是除了地产广告项目之外的广告照片，证明与天合公司陈述案涉广告位以地产客户项目为主说法不符，另外该组证据中发布的广告已经违反了合同约定，属于违约行为。因为在合同第四条第五项中约定，不得发布与茂业公司同类业态如百货中心、写字楼等类似竞品相关广告内容，这组广告中有白酒，卫浴用品，已经违反了合同约定，但是经崇德物业公司同意发布，故不主张此项违约。原告天合公司对证据1的真实性无异议，但不认可证明目的。第一，画面中的广告部分是非地产广告，部分是招租广告，这些广告都是短期免费或者小金额的，与其陈述的主要以地产广告为主并不矛盾。第二，广告画面均经过崇德物业公司审批，不构成违约发布。第三，合同约定百货中心与百货是不同的概念，崇德物业公司的业态为低层做百货商场，高层做写字楼，故在合同中约定不得发布百货中心、写字楼等同类业态的广告，但并不包括酒类等商品。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月12日，天合公司分别转账给崇德物业公司2万元、40万元。2019年10月16日，崇德物业公司作为甲方与天合公司作为乙方签订《项目广告位合作使用协议》，协议载明的主要内容为：“根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，现就乙方有偿使用甲方项目广告位事宜达成如下协议，以供双方遵照履行。1.1广告点位用途：该点位用于安装、使用灯箱等(以下统称广告载体)，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该点位用途。1.2合作期限：三年，自2019年10月1日起至2022年9月30日止。乙方应于此协议期限起始日期之前到本协议注明的甲方联系地址处办理使用手续，否则视为甲方已于此日期交付点位并开始计算物业管理费。1.5甲方将其管理的茂业城及亿百停车场广告位有偿提供给乙方使用，本合同项下乙方可使用的广告位数量为：茂业城停车场橱窗广告位数量不得超过25个，茂业城停车场立柱广告位数量不得超过60个，亿百停车场橱窗广告位数量不得超过10个。乙方在使用前需将具体广告位位置及广告内容以书面形式报甲方确认。2.1.1该广告位在使用茂业城停车场期限内的物业管理费费用总额为99万元，具体费用明细为2019年10月1日至2020年9月30日的年费用为30万元；2020年10月1日至2021年9月30日的年费用为33万元；2021年10月1日至2022年9月30日的年费用为36万元(该金额含税)。2.1.2该广告位在使用亿百停车场期限内的物业管理费费用总额为33万元，具体费用明细为：2019年10月1日至2020年9月30日的年费用为10万元；2020年10月1日至2021年9月30日的年费用为11万元；2021年10月1日至2022年9月30日的年费用为12万元(该金额含税)。2.2.1该广告位的物业管理费费用按年度作为支付周期。2.2.2支付时间：每个支付周期开始前提前7日支付该支付周期的物业管理费费用，首期物业管理费费用不足一个支付周期的，按首期对应的实际天数计算，于合同签订后的7个工作日内支付。2.3.乙方必须在签订本协议后的7个工作日内向甲方一次性支付履约保证金2万元，否则视乙方弃约，甲方有权无须通知乙方而直接将该广告位交给第三方使用或自行处置，并向乙方主张与履约保证金相等额的违约金。除本合同另有约定外，该履约保证金在乙方没有任何违约行为并缴清所有费用后，由甲方在本协议终止且乙方依约交回该广告位之日起5个工作日内无息退还给乙方(乙方需向甲方提交履约保证金收据原件，若乙方无法提供收据原件，需向甲方提供书面情况说明)。若乙方违反本协议约定，致使甲方蒙受损失或发生协议外的额外开支，甲方有权将部分或全部保证金抵付不足部分，乙方必须在接到甲方通知后15日内补足。3.1.1甲方对乙方提供的广告位使用方案有异议的，可要求乙方调整方案，在双方协商一致后方可实施，并且甲方有权督促乙方按约定用途使用广告位。3.1.5乙方在项目内进行的所有宣传方式及宣传信息，应遵守项目的管理规约，且甲方有权对信息内容进行审核，对不宜在本项目发布的信息内容，甲方有权要求乙方予以修改或删除。3.2.9未经甲方书面同意，乙方在经营过程中不得以甲方(包括但不限于甲方的母公司、分公司、子公司、参股公司等关联公司)名义或使用“茂业”品牌进行宣传、推广。4.5合作期内乙方在甲方场地经营停车场灯箱广告，不得发布与茂业公司同类业态，如百货中心、写字楼等类似竞品相关广告内容，不得发布茂业公司在售住宅产品观园的直接竞品，且发布内容需甲方确认后方可制作发布。”2020年9月11日，天合公司向崇德物业公司提交关于“太湖如院”的《广告内容审核确认单》，经崇德物业公司审核，审核意见载明：“太湖如院”项目属和茂业公司开发经营的同类业态，请停止发布，理由为双方合作协议的4.5条。”另，天合公司向崇德物业公司申请审核关于恒大悦珑湾换画，崇德物业公司也以违反协议4.5条为由没有通过审核。2020年9月18日，天合公司至本院提起诉讼。2020年9月30日，天合公司转账给崇德物业公司44万元。本案在审理中，关于茂业观园和太湖如院、恒大悦珑湾是否构成竞品的问题。崇德物业公司陈述，这些项目都是地产项目，太湖如院相对来说面积较大，崇德物业公司认为可能对茂业观园的销售产生影响。另外，不能以天合公司发布过所谓的类似普通住宅项目，经过其公司审核来判断其公司对天合公司接下来的地产项目都同意，而是应当每个画面都需要经过崇德物业公司的审核，其次太湖如院和茂业观园的面积、区域双方在协议中未做详细说明，太湖如院的单价和茂业观园的单价和面积相差较大，但是总价相当。天合公司陈述，茂业观园是位于梁溪区清扬路的超大户型住宅项目，其主打户型每套超过400平方米，太湖如院是位于滨湖区渔港附近的普通地产项目，其户均面积不超过200平方，无论从地段、物业类型及意向客户方面，均不存在直接竞争关系，天合公司以往在地下车库发布的地产项目中有区域更接近茂业观园的类似普通住宅项目，均通过了崇德物业公司的审核。本案在审理中，天合公司陈述，其要求解除合同的理由是，崇德物业公司滥用合同审核权利，导致合同目的无法实现。本院认为，崇德物业公司与天合公司签订的《项目广告位合作使用协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同义务。本案中，天合公司提出解除合同的理由是崇德物业公司滥用合同审核权利，导致合同目的无法实现。本院认为，双方在《项目广告位合作使用协议》中明确约定“合作期内乙方在甲方场地经营停车场灯箱广告，不得发布与茂业公司同类业态，如百货中心、写字楼等类似竞品相关广告内容，不得发布茂业公司在售住宅产品观园的直接竞品，且发布内容需甲方确认后方可制作发布”，崇德物业公司对天合公司申请发布的“太湖如院”“恒大悦珑湾”项目进审核后没有通过，并在诉讼过程中进行了说明，天合公司提出崇德物业公司滥用合同审核权利的意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上，天合公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回江苏天合营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费8576元、保全费3020元，两项合计11596元（已由江苏天合营销策划有限公司预交），由江苏天合营销策划有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张国元人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二一年三月十二日书 记 员  陆敏艳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。