江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终167号上诉人（原审原告）：武进区遥观国章装饰材料厂，住所地常州市武进区遥观镇前杨工业园**。经营者：季惠娟。委托诉讼代理人：陈志豪，江苏中爵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州市佳德宝装饰材料有限公司，，住所地常州市武进区横林镇崔北村法定代表人：张耀春。被上诉人（原审被告）：常州市武进区横林镇崔北村民委员会，，住所地常州市武进区横林镇崔北村委梅巷路**法定代表人：徐国华，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：张洁，江苏常闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州市武进区横林镇人民政府，，住所地常州市武进区横林镇阳湖邨**法定代表人：姚鸿波，该镇镇长。委托诉讼代理人：唐世烽，江苏湃亭律师事务所律师。上诉人武进区遥观国章装饰材料厂（以下简称国章厂）因与被上诉人常州市佳德宝装饰材料有限公司（以下简称佳德宝公司）、常州市武进区横林镇崔北村民委员会（以下简称崔北村委）、常州市武进区横林镇人民政府（以下简称横林镇政府）租赁合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院（2019）苏0492民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。国章厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的一审诉请；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、佳德宝公司与崔北村委崔北村委、横林镇政府国章厂向一审法院起诉请求：1.确认佳德宝公司与崔北村委所签订的整合协议书无效；2.佳德宝公司、崔北村委、横林镇政府赔偿国章厂各项损失1680791.38元；3.本案诉讼费用由佳德宝公司、崔北村委、横林镇政府负担。国章厂将其第一项诉讼请求的事实理由明确为：佳德宝公司与崔北村委签订的《整合协议书》侵犯了国章厂作为承租人的合法权益，系恶意串通行为，应当认定为无效。一审法院查明：2014年11月21日，佳德宝公司作为甲方、国章厂作为乙方、沈春琴作为丙方签订《租赁合同》1份，约定甲方欠丙方1400多万元，丙方作为甲方的债权人，甲方自愿将厂房委托丙方出租，获得的租金由乙方直接支付给丙方，作为甲方给丙方的欠款利息。合同同时约定：租赁标的为甲方位于迎宾路5号的厂房或仓库，租赁面积为2758平方米，使用功能为车间，租赁期限为2014年12月31日起至2017年12月31日止，租赁费用为月租金17916.6元，年租金为215000元。租金支付方式为：乙方于合同签订后向丙方支付定金3万元，租赁开始时自动转为厂房的租金。租金先付后用，现金一季一付，提前10天支付，或按双方书面同意的其他支付方式支付。2017年9月3日，崔北村委作为甲方、佳德宝公司作为乙方签订《整合协议书》1份，约定为有效推进土地资源整合利用，加快产业转型升级，促进地方经济发展，经双方协商，就甲方整合乙方的土地、房屋达成如下协议：乙方所属村集体土地，土地使用权面积26.18亩，办理权证面积为19.77亩、无权证面积为6.41亩；土地范围内房屋建筑面积14622.13平方米。经评估后土地房屋评估价格为1518.44万元，其中土地价格355.32万元、房屋价格为970.315万元、附着物价格75.7498万元，其他177.0552万元，经协商，甲方以1518.44万元的价格对乙方的上述资产进行补偿，协议后乙方将上述资产交付甲方。乙方必须在2017年11月3日前将被整合的全部房屋腾空后交由甲方验收。搬迁安全等均由乙方自行负责。协议同时约定：乙方厂内所有承租户由乙方负责解除租赁关系，如因整合而造成承租户的损失由乙方负责解决。一审另查明，2017年9月12日常州市嘉和土地房地产评估咨询有限公司受崔北村委委托作出房地产估价报告1份【编号为常嘉测报（2017）字第002-009号】，评估报告载明：房号1至6号房的房屋评估总价为8756734元、5至7号房的房屋评估总价为946416元，合计9703150元，附属物价值为757498元，总计10460648元。其中，6号房的评估价格为342764元。一审中，佳德宝公司确认6号房系由国章厂进行搭建。一审还查明，2020年1月16日，沈春琴出具证明1份，载明：因佳德宝公司欠王超、钱双生款项。2014年11月21日，我代表王超、钱双生参与佳德宝公司与国章厂《租赁合同》的签订。租赁合同期为2014年12月31日至2017年12月31日，年租金为215000元。三方约定相关租金由国章厂直接支付给我，其支付租金的方式包括银行转账（转至夏国中账户名下）和现金，租赁期间的租金已经全部支付完毕。本人沈春琴收到后转付给了王超，用于支付佳德宝公司向王超、钱双生的借款利息。一审法院认为，首先，关于本案案由，根据国章厂最终确定的诉讼请求以及所主张的事实理由，其仍是基于对合同效力的评价以及承租人根据租赁合同所应享有的各项待遇而提出的相关诉求，而非认为崔北村委、佳德宝公司以及横林镇政府实施了财产损害的侵权行为进而要求按照侵权责任法的规定进行赔偿，故本案案由应更正为租赁合同纠纷。其次，关于合同效力问题。崔北村委作为涉案集体土地的所有权人，其与集体土地使用权人佳德宝公司达成关于土地整合的协议，即佳德宝公司将集体土地交还给崔北村委，崔北村委对集体土地上的房屋、建筑物等与佳德宝公司协商达成一致的补偿数额，该协议系佳德宝公司与崔北村委双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。该协议中明确约定因整合而造成承租户的损失由佳德宝公司负责解决，故佳德宝公司在与崔北村委对补偿金额协商时即已充分考虑了其如何对承租户的损失予以补偿，佳德宝公司与崔北村委签订的整合协议并未侵害承租人国章厂的合法权益，并不属于民法总则第一百五十四条所规定的恶意串通、民事法律行为无效的情形。再次，关于国章厂损失问题，根据《租赁协议》约定，国章厂已取得了承租人的身份。现租赁物已被佳德宝公司出让给崔北村委，导致租赁协议无法实际履行。佳德宝公司与崔北村委签订《整合协议书》时，租赁协议尚在有效期内，佳德宝公司的行为属于违约，应就其违约对国章厂造成的损失承担赔偿责任。审理中，佳德宝公司明确6号房系由国章厂进行搭建，评估报告亦载明6号房的评估价格为342764元，故佳德宝公司从崔北村委所获取的该部分补偿应由国章厂享有。至于国章厂所主张的其他装饰装潢，其在庭审中明确评估报告并未载明，现租赁标的物已被拆除，国章厂并未提交证据证明相关装饰装潢的存在，更何况现场也不具备再次评估的条件，故对该部分诉讼请求不予支持。关于国章厂主张的停产停业损失、搬迁费用等，其并未提供证据证明损失的实际发生，应予以驳回。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、常州市佳德宝装饰材料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向武进区遥观国章装饰材料厂赔偿损失342764元；二、驳回武进区遥观国章装饰材料厂的其他诉讼请求。案件受理费19927元，由国章厂负担15863元、佳德宝公司负担4064元。佳德宝公司负担部分国章厂已预交，佳德宝公司于判决发生法律效力之日起十日内迳付国章厂。二审中，双方均未提交新证据。二审中，佳德宝公司陈述：6号房搭建材料彩钢瓦已被国章厂拆走。2号房整平、地坪、地坪刷漆、玻璃以及两个2号的水管确实是国章厂装修的，但价值不大；1号房的办公室也有些常规装修。按照正常交易习惯，租赁期满后固定装修一般不会拆除，因为固定装修拆了也没用，只能当废铁卖掉。关于对方搭建的彩钢瓦厂房，我们有口头协议，三年租期届满后彩钢瓦厂房归我方所有，但是因为三年没满就搬走了，所以彩钢瓦材料就由国章厂拆走了。国章厂称，我方已经交纳了至搬迁之日的租金。我方诉请损失主要是针对的六号房，1、2号房都是一些修补，对于佳德宝公司陈述的前述事实予以认可。我方不清楚政府拆迁，最起码政府要提前通知。评估价格提供给我方的是1100多万，但实际价值是1500多万，中间差价的400万元就是搬迁费。本案案由不是房屋租赁合同纠纷，而是拆迁纠纷。被上诉人恶意串通，截留我方的搬迁款。二审中，崔北村委陈述：国章厂一直在纠结整合协议书中明确资产补偿价15184400元，评估报告结果是10460648元。一审中，我方提交了佳德宝公司的结算清单，其中明确评估报告里面只涉及到房屋问题，资产补偿价之所以是1500多万，是因为其中包括了土地的价值，佳德宝公司厂房项下土地所有权属于村委，就未计入评估报告，故国章厂的主张不能成立。二审查明：一审中，国章厂提交了常州市国土资源局、常州市发展和改革委员会、常州市经济和信息化委员会文件常国土资发〔2016〕170号。国章厂认为，该文件中明确：低效产业用地再开发工作实行政府主导、县区为主、部门服务、属地负责的协同推进机制。各辖市、区政府（管委会）作为低效产业用地在开发工作责任主体，负责开展低效产业用地摸底调查，低效产业用地上图入库，指定辖区内开发配套政策，制定再开发专项规划、年度实施计划、项目实施方案编制、开展具体实施工作，保障相关调查和规划计划方案编制所需经费…充分尊重原土地权利人的意愿，不得强行进行再开发。项目实施要通过社会稳定风险评估，再开发过程中涉及群众切身利益的相关规划、计划、补偿安置等必须依法经过听证和论证等程序，同时要对社会进行公示后方可实施。因此，国章厂认为本案所涉《整合协议书》违反法律规定，应为无效。二审还查明：一审中，崔北村委提交了关于整合协议书中金额的具体结算情况，其中明确整合协议书中“其他1170552元”体现在结算单第四至十一项，具体为：碎石31.86万元，河塘填土20.1万元，砌水池4只7.2万元，吸尘房两只1.6万元，石驳186952元，电缆8万元，管道12.6万元，压机基础17万元。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果可以维持。理由及依据如下：一、关于《整合协议书》的效力。为落实相关行政部门推动产业结构升级的要求，崔北村委与土地使用权人佳德宝公司签订了整合协议书，以15184400元的价格对佳德宝公司进行资产补偿，其中明确土地价格为3553200元，房屋价格9703150元，附着物价格757498元，其他1170552元。该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。国章厂称崔北村委与佳德宝公司存在恶意串通行为，但是并未提交充分的证据加以证明，故国章厂所持“合同无效”的上诉主张，不能成立。二、关于崔北村委、横林镇政府是否应承担责任的问题。整合协议书并非典型的拆迁安置补偿合同，即使如国章厂所称整合行为系拆迁，则崔北村委或者政府部门亦只会与集体土地使用权人佳德宝公司签订拆迁安置补偿合同，而不会直接与承租人国章厂签订相关合同。国章厂作为承租人，如因前述行为导致损失，可依据合同的相对性向出租人佳德宝公司主张，而不能超过合同的相对性直接向崔北村委或者横林镇政府主张，况且《整合协议书》中也明确由佳德宝公司向其承租户承担责任。因此国章厂要求崔北村委、横林镇政府承担责任依据不足。三、关于国章厂主张的损失。国章厂主张其存在搬迁费、装修损失以及经营损失，但是未能提交证据证明相关损失的存在及具体金额，故该部分主张不能得到支持。国章厂的租期是从2014年12月31日至2017年12月31日，其自认于2017年9月20日搬离，此时距租期届满仅剩三个月有余；同时，国章厂承认与佳德宝公司口头约定租期届满后彩钢瓦厂房交给佳德宝公司。二审认为，结合三年租赁期即将届满、期满后厂房将归佳德宝公司所有、国章厂已经自行将6号房拆除并取走彩钢瓦等案情，国章厂并不能享有6号房的全额评估价款342764元，而应扣除彩钢瓦的残值。但综合考虑国章厂可能存在搬迁费、零星的装修损失以及经营损失等，且佳德宝公司未对一审判决提出上诉，为平衡当事人利益，二审对一审判决予以维持。综上，国章厂的上诉意见，二审不予支持。一审判决结果二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19927元，由武进区遥观国章装饰材料厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年三月十日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲