重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1159号上诉人（原审被告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码915000006221974260。法定代表人：周红卫，总经理。委托诉讼代理人：文青，女，1989年6月21日生，汉族，住重庆市涪陵区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘强，男，汉族，1970年6月20日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：唐春燕，女，汉族，1974年10月13日出生，住重庆市南岸区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陶素琴，重庆百事得律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖敏，重庆百事得律师事务所实习律师。原审第三人：唐健，男，汉族，1955年6月29日出生，住重庆市江**。原审第三人：招商银行股份有限公司重庆南岸支行，住，住所地重庆市南岸区南坪西路**金台大厦一社会信用代码91500000903178440B。法定代表人：陈磊，招商银行重庆分行行长。委托诉讼代理人：罗丹，该行员工。委托诉讼代理人：罗万华，该行员工。上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称“鑫隆达公司”）因与被上诉人刘强、唐春燕以及原审第三人唐健、招商银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称“招行南岸支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初18323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫隆达公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.被上诉人的诉求涉及多个法律关系，不应在同一案处理。2.被上诉人怠于履行合同约定的付款义务，至今未向鑫隆达公司支付购房款，导致鑫隆达公司至今未能实现合同目的，给鑫隆达公司造成了巨大的经济损失，被上诉人应当对此承担违约责任。3涉案房屋在与被上诉人刘强、唐春燕签订商品房买卖合同前，鑫隆达公司已经与唐健签订房屋买卖合同并进行备案，目前合同备案登记仍在唐健名下，唐健办理招商银行抵押贷款登记。唐健对案涉房屋有准物权效力的合同备案登记，已经具有排他性，被上诉人仅享有一般债权，一审法院直接判决过户并无依据。4.一审法院认定鑫隆达公司交房错误。5.被上诉人向法院提存的请求不符合法律规定。被上诉人刘强、唐春燕答辩称:1.本案虽涉及多个法律关系，但都是为解决办证目的而涉及到的，而且招商银行、谢全容也均作为了案件当事人参加诉讼，并未损害谢全容的合法权益。2.房产证无法办理是因为鑫隆达公司的原因导致而非被上诉人未付购房尾款，鑫隆达公司不享有先履行抗辩权。被上诉人选择的购房方式是首付款加银行按揭付尾款，被上诉人在2008年接房后，鑫隆达公司至今都未办理房屋解押、未注销第三人唐健的合同备案登记、未办理本合同的备案，违约在先，在有抵押的情况下，案涉房屋无法再办理按揭抵押。并且根据合同约定，鑫隆达公司应通知被上诉人办理按揭贷款，但鑫隆达公司至今未通知被上诉人办理按揭贷款，故被上诉人不存在违约行为。4.当年是鑫隆达公司通知被上诉人去物管处接房，且被上诉人装修入住至今多年，案涉房屋的水、电均登记在被上诉人名下，足以证明被上诉人已合法居住多年。5.本案符合提存条件，提存也是符合解决案件纠纷的方法，对鑫隆达公司并无影响。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人招行南岸支行述称：1.唐健及鑫隆达公司作为借款人及保证人，应当依照合同约定履行相应的还款义务。2.我行对案涉房屋享有抵押权，未经我行同意，刘强、唐春燕及鑫隆达公司不得擅自处分该抵押物。3.若被上诉人代鑫隆达公司及刘强、唐春燕偿还我行贷款本息，我行愿意涤除抵押权。原审第三人唐健未发表意见。刘强、唐春燕一审起诉请求判令：1、原告代第三人唐健向交通银行偿还重庆市南岸区房屋的剩余贷款（具体金额以银行审批的金额为准）；2、第三人交行重庆分行在收到原告代偿还的上述房屋的剩余贷款之日解除原抵押登记；3、被告与唐健注销其签订的商品房买卖合同备案登记；4、被告在涉诉房屋的抵押权、唐健的商品房买卖合同备案登记注销后立即内将位于重庆市南岸区房屋的产权登记至原告名下；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审查明，原、被告于2007年7月15日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告（甲方）将位于经济开发区房屋出售给原告（乙方），现房屋地址变更为：南岸区。合同第四条：该商品房成交总价368000元。第五条：乙方于签合同之日支付房款111000元，余款257000元向银行按揭贷款。第六条：甲方应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同签订后，原告支付了购房款111000元、代收费6421元。自2008年起，原告对涉案房屋装修入住。一审另查明，2001年7月18日，被告唐健与被告鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：由唐健购买鑫隆达公司开发修建的房屋。合同签订后，鑫隆达公司与唐健就该合同到房屋管理部门办理了备案登记。唐健于2001年8月23日签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，将该房屋向第三人交行重庆分行办理了抵押按揭贷款，贷款金额为242000元，鑫隆达公司作为担保方。后因唐健未按时偿还贷款，2014年2月25日第三人交行重庆分行因金融借款合同纠纷向重庆市渝中区人民法院提起诉讼（2014中区法民初字第02188号）。在此次案件审理中，被告鑫隆达公司、唐健均到庭参加了诉讼，唐健辩称在2001年11月其与鑫隆达公司签订了退房协议、解除了商品房买卖合同，其不应当继续对案涉房屋的贷款承担偿还义务；鑫隆达公司辩称唐健答辩属实，鑫隆达公司同意继续偿还唐健名下尚欠交行重庆分行的贷款本金、利息和复利；现由于经营困难，恳请交行重庆分行给予合理的宽限期偿还余下的债务。由于借款抵押合同约定，未经贷款银行同意，唐健不得转让抵押房屋等，重庆市渝中区人民法院依法作出（2014）中区法民初字第02188号民事判决书，判令唐健向第三人交行重庆分行支付偿还贷款本金及利息等，鑫隆达公司在案涉抵押房屋处置后的价款仍不能清偿的范围内承担连带清偿责任。一审再查明，截止2020年3月24日，唐健尚欠第三人交行重庆分行该行贷款本金、利息及其他费用共272839.76元。诉讼中，原告刘强、唐春燕自愿向一审提存房屋价款290000元用以抵扣剩余房款即代被告鑫隆达公司向第三人交行重庆分行偿还剩余贷款本金、利息及相关费用。一审认为，虽然在（2014）中区法民初字第02188号案中，唐健辩称与鑫隆达公司签订了退房协议、解除了商品房买卖合同，鑫隆达公司辩称唐健答辩属实，但并无证据予以证明，一审法院不予采信。由于案涉房屋存在两个买卖合同，并且由唐健抵押登记在第三人交行重庆分行名下，一审归纳双方的争议焦点在于案涉房屋物权归属和抵押权是否应予以注销。对此，一审综合认定如下：首先，虽然鑫隆达公司先后分别与唐健、刘强签订了房屋买卖合同，但原告刘强、唐春燕已于2008年接房入住，享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，基于原告刘强、唐春燕的占有，其已经享有对该房屋进行独占性使用、许可，要求被告鑫隆达公司转移该房屋所有权予刘强、唐春燕并排除他人的权利。该权利实质上已排除了他人对房屋的占有权利，即排除了唐健要求鑫隆达公司交付房屋的权利。鑫隆达公司与唐健虽就案涉房屋在房屋登记机关办理了备案登记，但只属于房屋登记机关的行政管理行为，不具有确认物权的效力。第三人招行重庆南岸支行已向一审明确了唐健所拖欠的贷款利息、罚息、复利，原告明确表示愿意代为偿还，并主动向法院提存了该笔款项。根据物权法第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。依此原理，原告也可以代唐健清偿债务消灭抵押权，第三人的利益并不会因此受到损害。查明的事实，从审判的正当性、公平性出发，在原告代为偿还第三人案涉房屋的贷款本金、利息、罚息、复利后，第三人应当涤除该房屋抵押权。最后，原告刘强、唐春燕自愿向一审提存290000元，该款项首先用于代唐健向第三人交行重庆分行偿还剩余的贷款本金、利息、罚息、复利（具体金额以银行结算为准），该款项冲抵购房款。若向第三人交行重庆分行偿还的金额未超过257000元，在257,000元以内的剩余金额用于向被告鑫隆达公司支付剩余房款，其余剩余金额退还原告。若向第三人交行重庆分行偿还的金额超过257,000元，原告可通过另案诉讼与被告鑫隆达公司解决该债权债务纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、第三人交通银行股份有限公司重庆市分行营业部在原告刘强、唐春燕代被告唐健清偿就南岸区房屋的贷款债务（金额以第三人交通银行股份有限公司重庆市分行营业部审核为准）后五日内，办理注销抵押登记手续；二、注销被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司与被告唐健就南岸区房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》的备案登记；三、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司在前述抵押权注销登记五日内转移重庆市南岸区房屋的房地产权属给原告刘强、唐春燕。一审案件受理费80元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担（原告已缴纳）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人鑫隆达公司的上诉请求、事实理由及被上诉人的答辩、第三人招行南岸支行的陈述，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否有权代唐健、鑫隆达公司偿还招行南岸支行贷款并请求招行南岸支行解除抵押登记；二、被上诉人是否有权请求鑫隆达公司、唐健注销备案登记以及在招行南岸支行办理抵押登记注销手续后要求鑫隆达公司为其办理产权过户手续；三、一审法院在一案中处理多个法律关系是否得当。本院针对上述争议焦点评析如下：一、关于被上诉人是否有权代唐健、鑫隆达公司偿还招行南岸支行贷款并请求招行南岸支行解除抵押登记的问题经查，唐健于2001年7月18日与鑫隆达签订《重庆市商品房买卖合同》，于2001年8月23日与招行南岸支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，随后鑫隆达公司与唐健认可双方解除了上述《重庆市商品房买卖合同》。2007年7月15日，鑫隆达公司与签订《重庆市商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给刘强、唐春燕，刘、唐二人支付了首付款，并已于2008年入住案涉房屋。虽然鑫隆达公司上诉否认刘强、唐春燕于2008年入住案涉房屋的事实，但鑫隆达公司并未举示证据证明，本院对该项上诉理由不予采纳。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，抵押权人既能够通过抵押权追及效力的途径来实现权利，亦能够通过价金物上代位的方式来保护自身利益。经查，重庆市渝中区人民法院（2014）中区法院民初字第02188号生效判决书判决唐健向招行南岸支行支付偿还贷款本息，鑫隆达公司在案涉抵押房屋处置后的价款仍不能清偿的范围内对招行南岸支行承担连带清偿责任。本案中，招行南岸支行同意在被上诉人代替鑫隆达公司、唐健偿还欠款、结清该行贷款本息及相关费用的情况下，同意办理解除抵押手续。现被上诉人尚欠鑫隆达公司房屋尾款290000元，一审中，被上诉人已自愿向一审法院提存290000元用以抵扣剩余房款即代唐健及鑫隆达公司向招行南岸支行偿还剩余贷款利息及费用。本院认为，为实现物尽其用的价值目标，允许受让人在代抵押人向抵押权人清偿债务、让抵押权人享有的抵押物之追及效力变为转让价金的物上代位权，既不损害抵押权人的利益，又兼顾了受让人的交易安全，亦能够实现抵押权人、抵押人及受让人三方的利益平衡。在招行南岸支行自愿选择获取价金物上代位的方式来实现抵押权，被上诉人代唐健与鑫隆达公司向招行南岸支行清偿欠款的情况下，招行南岸支行能够通过物上代位的方式将其享有支配权的客体从案涉房屋转移到提存价金，在履行上并无法律障碍，其抵押权能够得到实现，故被上诉人在清偿所有欠款的情况下有权请求招行南岸支行办理抵押登记注销手续。二、关于被上诉人是否有权请求鑫隆达公司、唐健注销备案登记以及在招行南岸支行办理抵押登记注销手续后要求鑫隆达公司为其办理产权过户手续的问题鑫隆达公司上述称，案涉房屋产权证未能办理过户手续的原因是被上诉人存在未足额支付购房尾款的违约行为，且唐健与鑫隆达公司的预售合同备案登记具有物权登记效力，能够达到阻却物权变动的效果，被上诉人无权要求鑫隆达公司办理过户手续。经查，刘强、唐春燕与鑫隆达公司于2007年7月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，刘强、唐春燕选择首付款加银行按揭贷款的方式购买案涉房屋，但因案涉房屋存在唐健购房后办理的合同备案登记以及抵押贷款，导致被上诉人无法办理案涉房屋的抵押贷款手续，鑫隆达公司亦未要求被上诉人一次性支付尾款，故鑫隆达公司上诉称案涉房屋产权证未办理过户手续系被上诉人存在违约行为的理由不成立，本院不予采信。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”根据上述条款可知，商品房预售合同备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，其法律价值在于通过行政管理的手段加强对商品房预售合同的管理，属于行政管理范畴，并不具有审查、批准的性质，不改变原有的法律关系，更不能直接对他人的权利义务产生实质影响，故商品房预售合同的备案登记不能达到预购人获得准物权的法律效果，预购人亦不能以合同备案为由对抗第三人。在重庆市渝中区人民法院（2014）中区法院民初字第02188号案件中，唐健与鑫隆达公司均认可双方签订的商品房买卖合同已经解除，那么唐健与鑫隆达公司应当解除案涉房屋的预售合同备案登记。故唐健与鑫隆达公司的预售合同备案登记不能达到阻却被上诉人在已足额支付房款并实际占有房屋的情况下行使具有物权请求权性质的过户登记请求权，故鑫隆达公司上诉称唐健的预售合同备案具有物权登记效力，能够达到阻却物权变动的效果的理由并无事实和法律依据，本院依法不予支持。三、关于一审法院在一案中处理多个法律关系是否得当的问题鑫隆达公司与唐健就案涉房屋于2007年7月15日签订合同。2008年起，被上诉人占有案涉房屋。鑫隆达公司作为案涉房屋的出卖人，因未及时清偿抵押权人招行南岸支行的按揭贷款本息、未解除与唐健的预售合同备案，致使无法为被上诉人办理案涉房屋的户手续。根据物权公示原则，因鑫隆达公司未及时为被上诉人办理案涉房屋的产权登记的行为，导致被上诉人的合法权益面临巨大的法律风险。一审法院在查明被上诉人自愿清偿案涉房屋的抵押贷款，抵押权人招行南岸支行自愿选择通过价金物上代位的方式来实现抵押权的情况下作出的判决，不仅有利于抵押权人招行南岸支行实现抵押权、亦能消除唐健与鑫隆达公司基于案涉房屋的不良贷款记录、还能免除鑫隆达公司基于案涉房屋的连带还款责任、更能使被上诉人最终获得真正意义上的房屋所有权，让案涉房屋发挥物尽其用的经济效益。一审法院一并解决历史遗留问题、化解矛盾纠纷的贯穿式审理思维，有利于保护各方当事人合法权益，并无不当，故鑫隆达公司上诉称一审法院在同一案中不应当处理多个法律关系的理由不成立，本院不予支持。综上，鑫隆达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 黎 明二〇二一年三月二十九日书记员 李彦莹