北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终800号上诉人（一审原告、案外人）：刘志强，男，汉族，1970年5月8日出生，北京中原地产经纪有限公司员工，住河北省张家口市桥东区。委托诉讼代理人：孔飞龙，男，汉族，1978年3月16日出生，北京中原地产经纪有限公司员工，住北京市通州区。被上诉人（一审被告、申请人）：北京佳艺置业有限公司，住所地北京市密云区北庄镇北庄村华盛路142号政府办公楼223室-2195（北庄镇集中办公区）。法定代表人：叶荣，执行董事。委托诉讼代理人：崔皓，北京市中通策成律师事务所律师。一审第三人（被申请人）：北京浩隆房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇创业园路49号。法定代表人：韦洛洛，总经理。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。上诉人刘志强因与被上诉人北京佳艺置业有限公司（以下简称佳艺公司）、一审第三人北京浩隆房地产开发有限责任公司（以下简称浩隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月09日立案后，依法组成合议庭进行了审理。刘志强的委托诉讼代理人孔飞龙到庭参加诉讼。被上诉人佳艺公司之委托诉讼代理人崔皓、一审第三人浩隆公司之委托诉讼代理人仇臻经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘志强上诉请求：1.请求法院依法撤销北京市第二中级人民法院作出的（2020）京02民初375号判决，改判为撤销（2020）京02执恢87号执行案件中对刘志强北京市朝阳区百子湾南二路78号院6号楼1单元307号房屋的强制拍卖，解除该房屋查封。2.本案诉讼费由佳艺公司承担。事实和理由：本案一审判决事实审查不清，适用法律确有错误。1.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，刘志强已经同浩隆公司签署《北京市商品房现房买卖合同》，且办理房屋交付并实际占有使用至今；同时，刘志强已支付合同约定部分房款，且其有能力按照法院要求将剩余房款交付执行。另，该房屋未能办理房屋过户登记的原因在于浩隆公司。2.一审法院调取的《不动产登记薄》能够体现的最早查封期限是2011年3月10日，该时间晚于刘志强购房时间。3.佳艺公司称刘志强签约后一直没有积极主张权益进而否认、质疑刘志强购房行为的真实性、合理性，没有任何依据。4.浩隆公司否认刘志强同其签署《北京市商品房现房买卖合同》、收取合同约定896110元购房款，严重不符合事实且无任何依据。5.佳艺公司是经多次债权转让获得债权，原债权人是否部分债权已经收回、佳艺公司最终获取的债权金额及构成均直接影响到执行依据和执行措施合理性、恰当性的判断。同时，该处分行为也不利于社会和谐，其拍卖行为从表面看虽然保护了债权人利益，但该行为严重损害了一个合法公民的权利。佳艺公司未到庭应诉，其提交书面意见述称，二审答辩意见与一审一致，不同意刘志强的全部诉讼请求，刘志强主张购买案涉房屋的时间发生在法院查封之后，其权益不能对抗法院执行。且其购买房屋、支付房款的事实存疑，请求法院驳回刘志强的全部诉讼请求。浩隆公司未到庭应诉，其提交书面意见述称，二审答辩意见与一审一致，同意刘志强的诉讼请求。刘志强向一审法院提出诉讼请求：1.判决撤销（2020）京02执恢87号执行案件中对刘志强北京朝阳区百子湾南二路78号院6号楼1单元307号房屋的强制拍卖，解除该房屋查封。2.本案诉讼费全部由佳艺公司承担。一审法院认定事实：南通市新华建筑安装工程有限公司与浩隆公司建设工程施工合同纠纷一案，法院于2008年3月19日作出（2008）二中民初字第03280号民事判决，判决：一、浩隆公司于判决生效后十日内向南通市新华建筑安装工程有限公司支付工程款五千万六千六百二十二元；二、南通市新华建筑安装工程有限公司对工程款享有优先受偿权；如果浩隆公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。上述判决发生法律效力后，南通市新华建筑安装工程有限公司向法院申请强制执行，法院以（2008）二中执字第00625号立案受理。后该执行案件终结这次执行程序。执行过程中，法院于2008年5月7日作出（2008）二中执字第615、625号协助执行通知书，查封案涉房屋。目前案涉房屋仍在查封过程中。另查，佳艺公司变更为（2008）二中执字第00625号执行案件的申请执行人后，向法院申请恢复执行，法院于2020年4月20日立案受理，案号为（2020）京02执恢87号。一审中，刘志强提交主要证据如下：1.《北京市商品房现房买卖合同》（简称现房买卖合同），以证明刘志强2011年实际购得房屋，并且按照合同约定办理交房事宜；2.收据，以证明刘志强在2011年2月28日已按照合同约定向第三人支付购房款；3.物业费、供暖费缴费明细，以证明刘志强在购买该房屋之后已经入住，且入住长达十年未发现房屋存在任何司法查封；4.北京市第二中级人民法院（2019）京02执异1200号、（2020）京02执异56号执行裁定书，以证明该房屋在刘志强购买时房屋内存在的查封已经到期，司法查封权力消除，且刘志强属于善意第三人，购买房屋的行为应当受法律保护。佳艺公司质证称：证据1-3真实性、合法性、关联性、证明目的不认可；证据4真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。浩隆公司质证称：证据1-2真实性、证明目的均不认可；证据3真实性、证明目的认可；证据4真实性认可，证明目的不认可。一审法院认为：本案争议焦点系刘志强是否对涉案房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。刘志强据以主张权利的基础系其与浩隆公司于2011年初签订了现房买卖合同，并实际入住使用至今。首先，浩隆公司否认与刘志强签署过现房买卖合同。其次，退一步讲，该合同真实性无疑，以本案存在合法有效的现房买卖合同进行分析。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的共同之处在于金钱债权执行中，买受人享有能够排除执行的权利须符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。根据在案事实，法院对案涉房屋进行司法查封的时间始于2008年5月，且至今一直处于被查封状态。而刘志强与浩隆公司签订现房买卖合同的时间为2011年初，其签订现房买卖合同的时间在人民法院查封案涉房屋之后，不符合上述买受人享有能够排除执行权利的条件。故刘志强持司法查封后签订的现房买卖合同以执行案外人的身份要求解除对案涉房屋的查封，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，一审法院判决如下：驳回刘志强的诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利必须具备一定的条件，其中之一即为：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案二审中，刘志强主张其与浩隆公司于2011年初签订现房买卖合同，且其签订合同系在人民法院查封之前。故，判断刘志强是否享有足以阻却强制执行的民事权益，应首先审查其签订买卖合同的时间是否在人民法院查封之前。根据本院查明的事实，案涉房屋自2008年5月至今始终处于被查封状态，不存在刘志强所称其购买案涉房屋时该房屋存在的查封已经到期、司法查封权力消除的事实。刘志强主张的签订现房买卖合同时间系2011年，该时间在人民法院查封之后。故，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，认定刘志强不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；刘志强的上诉请求欠缺事实和法律依据，应予驳回。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20875元，由上诉人刘志强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 颖审 判 员  许雪梅审 判 员  汪 明二〇二一年三月八日法官助理  张乃丹书 记 员  郭思思