广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20608号上诉人（原审原告）：广东中圣利产业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区马场路**之**。法定代表人：林肯达。委托诉讼代理人：张胜，国浩律师（广州）事务所律师。上诉人（原审被告）：番禺市大石顺发电线有限公司，住所地，住所地广东省广州市番禺区大石镇猛涌村吊销营业执照。法定代表人：陈国华。上诉人（原审第三人）：陈国华，男，1968年2月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：陈国英，男，1962年7月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：刘文津，河北荣聿律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：高亚红，河北荣聿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王中源，男，1975年11月2日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（原审被告）：广州市旺允源科技有限公司，住所地，住所地广东省广州市番禺区大石街105国道大石段**201iv>法定代表人：王中源，该公司经理。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘金梅，广东至高律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：江晴，广东至高律师事务所实习律师。原审被告：朱凯翔，男，1984年11月7日出生，回族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李忠明，广东韶大律师事务所律师。上诉人广东中圣利产业投资有限公司（以下简称中圣利公司）、因与上诉人番禺市大石顺发电线有限公司（以下简称顺发公司）、陈国华、陈国英、被上诉人王中源、广州市旺允源科技有限公司（以下简称旺允源公司）、原审被告朱凯翔物权保护纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中圣利公司上诉请求：1.撤销一审第五项判决，依法改判王中源、旺允源公司支付2017年11月16日至2018年5月份的占用费损失147145元；2.本案的一审、二审诉讼费用由王中源、旺允源公司承担。事实与理由：（一）王中源、旺允源公司确实实施了侵权行为。在中圣利公司回收涉案场地的过程中，王中源、旺允源公司仍多次通过催促朱凯翔向其缴纳租金等各种方式妨害中圣利公司行使其对场地的权利。一审法院对此行为已进行审理，并认定其行为侵犯了中圣利公司的财产收益权。（二）王中源、旺允源公司在侵犯中圣利公司的财产权益过程中获取了不当收益。一审法院仅查明了王中源、旺允源公司依据其与陈国英之间的租赁合同已经将110000元（分配到朱凯翔占用面积的月租金为15000元）的租金交付给陈国英。但未查明由于王中源、旺允源公司在将上述租金交付给陈国英前，已经从朱凯翔处按照其与朱凯翔约定的租金标准收取了租金的事实。王中源、旺允源公司实际上已从中获取了租金差额147145元。（三）上述该部分收益（租金差额）实际是王中源、旺允源公司利用中圣利公司所拥有的涉案场地进行出租所得的收益，根据《中华人民共和国物权法》规定，王中源、旺允源公司应当将上述收益返还给中圣利公司。综上，请求判如所请。王中源针对中圣利公司的上诉发表答辩意见称：（一）王中源是旺允源公司的法定代表人，其行为属于公司授权行为。王中源作为旺允源公司成立前的事务执行人，旺允源公司成立后对王中源在成立前签订的租赁合同均予以追认，且在涉案土地的实际管理及租金收取均由旺允源公司负责，旺允源公司才是涉案土地及地上建（构）筑物的实际出租方，对于租赁合同所涉及的相关权利义务及法律责任应由旺允源公司负责，与王中源无关。（二）王中源与旺允源公司在收到中圣利公司律师函后才确认涉案土地及地上建（构）筑物存在权属争议，后再无向朱凯翔收取租金，且旺允源公司已将涉案物业整体返还陈国英，王中源与旺允源公司并未实施任何侵权行为。（三）旺允源公司就租赁关系向朱凯翔收取的租金系正常的经营所得，并非中圣利公司所述基于侵权行为所获取的不当收益。2015年11月7日王中源代表设立中的旺允源公司与陈国英签订租赁合同，拟通过转租物业获取租金及管理收益。自王中源签订租赁合同至王中源收到中圣利公司律师函之日期间，王中源及旺允源公司就涉案物业进行装饰、装修、加盖，投入了大量的人力、物力，并一直对涉案物业进行日常的管理及维护工作，负责处理电力设施故障、日常垃圾搬运等事宜。旺允源公司向陈国英支付的租金及向朱凯翔收取的租金差额部分为王中源及旺允源公司基于上述正常经营行为所产生的经营收益，而并非中圣利公司所述基于侵权行为所获取的不当收益。（四）涉案土地及建（构）筑物中部分建筑物属于旺允源公司所有，并非全部是中圣利公司的，该部分不在法院裁定范围内，该部分的财产权益完全属于旺允源公司，与中圣利公司无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。旺允源公司针对中圣利公司的上诉发表答辩意见称：（一）旺允源公司在收到中圣利公司律师函后才确认涉案土地存在权属争议，后再无向朱凯翔收取租金，且旺允源公司已将涉案物业整体返还陈国英，并未实施任何侵权行为。（二）旺允源公司就租赁关系向朱凯翔收取的租金系正常的经营所得并非中圣利公司所述基于侵权行为所获取的不当收益。（三）涉案土地及建（构）筑物中部分建筑物属于旺允源公司所有，并非全部是中圣利公司的，该部分不在法院裁定范围内，该部分的财产权益完全属于旺允源公司，与中圣利公司无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。顺发公司、陈国华、陈国英针对中圣利公司的上诉共同发表意见称：均不对中圣利公司主张的大山林土地上房屋的实际承租人支付占用费的具体金额发表意见，但需要强调房屋实际承租人占用费的计算，前提是析产及需要先行认定大山林土地上2208平方米厂房的所有权是否归属于陈国华（电线厂），再确定中圣利公司通过司法拍卖取得的地上建筑物的范围。朱凯翔针对中圣利公司的上诉发表意见称：（一）朱凯翔《租赁合同》的承租权应依法保护。朱凯翔签订《租赁合同》在先，而中圣利公司取得《不动产权证》在后，根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，中圣利公司与相关方办理交接手续时，应当依法保护朱凯翔的房屋承租权，不得损害朱凯翔的合法权益。（二）王中源破坏朱凯翔正常经营，朱凯翔经营受损期间的租金应由王中源承担。2018年7月6日，中圣利公司向各租用单位发出通告，要求各租用单位腾退房屋，并称若逾期腾退，视为放弃房屋内的财产，对财产损失不作任何赔偿。与此同时，王中源要求朱凯翔交纳租金。王中源强行剪断电线、关闭用水开关，导致朱凯翔经营停滞，造成了重大经济损失。正是王中源强行剪断电线、关闭用水开关的行为，至今已经造成朱凯翔停业的重大经济损失。中圣利公司明知朱凯翔是受害方，就不应向朱凯翔主张停业受损期间的租金，该租金应当由王中源承担。朱凯翔作为本案的受害方，不应代替过错责任方承担责任。顺发公司上诉请求：1.撤销一审第一项判决中关于移交涉案建筑物及相关设施的内容；2.依法改判驳回中圣利公司关于移交涉案建筑物及相关设施的诉讼请求或发回重审；3.中圣利公司负担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决认为中圣利公司通过拍卖程序取得了涉案土地上全部建筑物的所有权是错误的。首先，对涉案土地及地上建筑物的拍卖是基于交通银行广州分行同福西支行与广州市海珠区盘龙大厦实业总公司、顺发公司借款合同纠纷一案的执行，但该案的执行范围仅限于顺发公司名下的土地及建筑物。因为中圣利公司对涉案房屋的物权来源于（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，但是该裁定书中陈述的是顺发公司名下的涉案地上建筑物归中圣利公司所有。至于陈国华报建的2208平方米的三层厂房并未被列入裁定范围之内，中圣利公司也不能依据该裁定取得该2208平方米厂房的所有权。其次，一审法院不是对涉案地上全部建筑物进行的评估和拍卖。因为一审法院在《拍卖公告》中已经多次向竞买人作出风险告知：该拍卖土地上存在多处无证建（构）筑物，被无因占有使用，法院不做清场拍卖而是按现状拍卖，竞买人参加竞拍视为清楚知悉现场情况。并且，在拍卖评估时一审法院不是对全部地上建筑物进行的评估作价，而只是对地上6734.1719平方米建筑物进行了评估作价，事实上地上建筑物的总建筑面积约10560平方米。（二）一审判决认为陈国华经营的番禺市大石顺发电线厂（以下简称顺发电线厂）和顺发公司为同一主体，进而认定拍卖前涉案地上全部建筑物所有权均归属于顺发公司是错误的。首先，一审证据《生产建筑报建申请表》可以证明陈国华于1989年12月1日以个体工商户的名义向原番禺县大石镇猛××村民委员会、原番禺市大石镇村镇建设委员会申请在涉案土地上兴建建筑面积2208平方米的三层厂房；原番禺市大石镇村镇建设委员会于1992年7月6日出具《证明》，证实陈国华报建的2208平方米的厂房已经竣工且厂房业主为陈国华，只是由于建委的工作进度问题未向业主发放房产证；涉案厂房上的水卡、用水发票、用电记录体现的业主均为陈国华。可见，陈国华作为个体工商户是涉案土地上2208平方米厂房的所有权人，只是由于建委的工作程序问题未向陈国华颁发房产证，该部分厂房与顺发公司无关。其次，顺发公司为新设成立的有限责任公司，并非由顺发电线厂变更而来。顺发公司提交的《私营企业申请开业登记注册书》证明了顺发公司是由股东陈国华、张健能于1992年4月1日申请开业、1992年4月18日核准成立的新企业。需要说明的是，之所以会出现一份留存在番禺区国土资源和规划局档案中的、由原番禺市工商行政管理局大石分局出具的，内容为顺发电线厂经市工商局核准变更为顺发公司的《证明》，是因为1995年办理涉案土地使用权证时，依据当时的政策土地证无法办理在个体工商户名下。陈国华为了办理土地证的需要，只得请工商管理局大石分局出具了与事实不符的上述《证明》。从证据效力上讲，《私营企业申请开业登记注册书》为工商行政部门的原始档案，属于直接证据，证明效力远远大于番禺区国土资源和规划局档案中留存的《证明》。并且，《私营企业申请开业登记注册书》与《生产建筑报建申请表》、原番禺市大石镇村镇建设委员会关于办理房产证的《证明》以及厂房水电费票据三项证据形成了完整的证据链，证明个体工商户陈国华与顺发公司为相互独立的主体。而番禺区国土资源和规划局档案中留存的《证明》仅为一份单独的证据，且不能与其他任何证据相印证。因此，本案应当认定《私营企业申请开业登记注册书》证明的事项。综上，请求判如所请。陈国华亦提起上诉请求：1.撤销一审第一项判决中关于移交涉案建筑物及相关设施的内容；2.依法改判驳回中圣利公司关于移交涉案建筑物及相关设施的诉讼请求或发回重审；3.中圣利公司负担本案一审、二审诉讼费用。其事实和理由与顺发公司一致。中圣利公司针对顺发公司、陈国华的上诉一并发表答辩意见称：（一）中圣利公司已经取得广州市番禺区大石街猛涌村“大山林”地上全部建（构）筑物（包括陈国英主张的2208平方米厂房）的所有权及相应的其他权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，一审法院作出的（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》应当视为涉案场地权利变更的法律文书，313号裁定书裁定，位于广州市番禺区猛涌村大山林土地使用权上的建（构）筑物及相应的其他权利属于中圣利公司所有，前述财产权自裁定送达中圣利公司时起转移。（二）陈国华主张的2208平方米厂房在（2017）粤0113执恢313号案的执行范围内。一审法院在313号裁定书中对涉案土地使用权及涉案建（构）筑物的具体范围分别进行列示，明确中圣利公司拍卖取得的涉案土地使用权属顺发公司所有，只要在涉案土地范围内的建（构）筑物（不论原权利状况）均在313号案执行范围。顺发公司及陈国华在一审庭审过程中已经确认2208平方米厂房位于涉案场地范围内。因此，陈国华主张的2208平方米厂房在涉案土地上，在313号裁定书执行的范围内。（三）陈国英实际占用的建（构）筑物（含陈国华主张的2208平方米）在《评估报告》评估范围内。广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2016年12月27日出具的粤金估房字[2016]549号《评估报告》所附《房屋面积测量成果报告书》确定的涉案土地上建（构）筑物的四至范围与中圣利公司拍卖取得涉案标的后办理的（2018）广州市不动产权第07216973号《不动产权证》所附的宗地图的四至范围一致，而陈国英实际占用的建（构）筑物（含陈国华主张的2208平方米）不超出新宗地图四至范围，因此，陈国英实际占用的建（构）筑物在《评估报告》的评估范围内。另，一审法院发布的《竟买公告》已经明确拍卖价格包含涉案土地四至范围内的全部建（构）筑物。《竞买公告》以“特别提醒”注明“涉案土地上有多处无证建（构）筑物，竞买人参加竞拍，即视为愿意支付建（构）筑物对价”。再有，《评估报告》确定的评估价系根据市场价格确定的，已经涤除了抵债、出租等因素的影响。陈国英针对顺发公司、陈国华的上诉一并发表意见称：同意顺发公司、陈国华的上诉意见及理由。王中源、旺允源公司针对顺发公司、陈国华的上诉共同发表意见称：顺发公司、陈国华的上诉与王中源、旺允源公司无关，不发表意见。朱凯翔针对顺发公司、陈国华的上诉一并发表意见称：顺发公司、陈国华的上诉与朱凯翔无关，不发表意见。陈国英上诉请求：1.撤销一审判决第二项对陈国英的判决内容；2.撤销一审判决第三项陈国英赔偿占用费损失97500元的判决内容，并依法改判驳回中圣利公司要求陈国英赔偿占用费的部分诉讼请求或将本案发回重审；3.本案一、二审的全部诉讼费用由中圣利公司承担。事实和理由：（一）陈国英承租及使用的涉案土地上仅有部分厂房是由顺发公司出租的，有2208平米厂房是陈国华许可使用的，一审判决陈国英向中圣利公司支付陈国华2208平方米厂房的占用费于法无据。根据《生产建筑报建申请表》、原番禺市大石镇村镇建设委员会关于办理房产证的《证明》以及厂房水电费票证三项证据确认涉案土地上存在2208平方米的三层厂房是由陈国华经过合法程序报建的。（二）退一步讲，即使按照一审判决认定的事实，陈国英承租的厂房全部归属于顺发公司，一审判决认定陈国英对于朱凯翔所承租的物业部分收取的月租金为15000元也没有任何依据。法院应实际调查出租房屋的实际面积以便计算相应租金。综上，请求判如所请。中圣利公司针对陈国英的上诉发表答辩意见称：同对顺发公司、陈国华的上诉发表的答辩意见一致。顺发公司、陈国华针对陈国英的上诉发表意见称：认可陈国英的事实和理由。王中源、旺允源公司针对陈国英的上诉发表意见称：与王中源、旺允源公司无关。朱凯翔针对陈国英的上诉发表意见称：与朱凯翔无关，不发表意见。中圣利公司向一审法院起诉请求：1.顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔立即与中圣利公司办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的移交及相关手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]；2.陈国英、王中源停止侵害中圣利公司行使涉案土地及地上建（构）筑物的物权及设施所拥有的物业权利的侵害行为，包括收取或催收原租赁合同的租金、为收取该等租金所采取的各种侵害、妨害等行为；3.陈国英、王中源立即向中圣利公司返还自2017年11月15日至2018年5月31日已经向朱凯翔收取的涉案土地及地上构筑物占用费244550元，占用费按顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔之间约定的租金标准计付；4.朱凯翔向中圣利公司支付自2018年6月至实际移交涉案土地及地上构筑物期间的场地占用费，场地占用费支付标准按前述租金标准计付（即暂计至2018年8月15日，朱凯翔场地占用费金额为80300元）；5.顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.顺发公司系于1992年9月23日经原番禺市工商行政管理局核准登记的企业法人，法定代表人为陈国华，该企业自2000年1月18日起处于吊销状态。2.涉案土地以及其地上建（构）筑物位于广州市番禺区猛涌村“大山林”地块，1989年12月1日大石镇顺发电线厂向原番禺县大石镇猛××村民委员会、原番禺市大石镇村镇建设委员会申请在涉案土地上兴建框架结构的综合厂房，建筑面积2208平方米；1995年1月23日原番禺市人民政府办理了涉案土地的国有土地使用权证，原使用者登记为顺发公司，原土地使用权证号为番府国用（1995）字第（04-××4），土地使用权面积为6195平方米，其中建筑占地2790平方米。3.1998年1月24日，本院就交通银行广州分行同福西支行（以下简称交通银行）与广州市海珠区盘龙大厦实业总公司（以下简称盘龙公司）、顺发公司的借款合同纠纷一案作出（1997）穗中法经初字第447号《民事判决书》，查明：交通银行与盘龙公司于1995年3月31日分别签订合同编号为1995年交同字第036（1）号、1995年交同字第037（1）号《人民币资金借款合同》约定借款金额分别为190万元和300万元，同日顺发公司与交通银行签订合同编号为1995年交同字第036（3）号、1995年交同字第037（3）号《抵押合同》，约定顺发公司以其所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”6195平方米的土地使用权、厂房、综合楼为前述盘龙公司向交通银行的借款作抵押，顺发公司于1995年4月25日到番禺市国土局办理了抵押登记手续；1995年12月8日交通银行与盘龙公司签订95年交同字第180（1）号《借款合同》，约定交通银行借给盘龙公司300万元，同日顺发公司与交通银行签订95年交同字第180（3）号《抵押合同》约定以合同编号为1995年交同字第036（3）号抵押合同项下抵押物为借款提供抵押担保。该《民事判决书》认为，交通银行与顺发公司签订的《抵押合同》项下的抵押物依法办理了抵押登记手续，抵押有效，顺发公司应依《抵押合同》的约定对盘龙公司的借款承担相应的民事责任，并判决盘龙公司向交通银行归还借款本金300万元及支付利息和罚息，逾期未还款，交通银行可依法定程序处理顺发公司所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”土地使用权厂房及综合楼优先受偿，不足部分由盘龙公司继续清偿。4.2008年，本院在执行上述（1997）穗中法经初字第447号判决的过程中，作出（1998）穗中法执字第226号申恢1号《民事裁定书》，变更广州市鸿翔实业有限公司（以下简称鸿翔公司）为本案债权的申请执行人，原申请执行人交通银行的权利义务由鸿翔公司继受。5.2012年9月14日，一审法院受理陈国英诉顺发公司的（2012）穗番法民三初字第1760号建设工程合同纠纷一案，陈国英及顺发公司在诉讼中确认以下事实：顺发公司因在番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建厂房项目及配套设施、厂房办公楼装修、水电配套及停车场工程拖欠了陈国英工程款，双方于1996年8月20日签订《工程结算确认及工程款项还款协议书》，并于1999年6月20日再次签订《工程结算确认及工程款项还款协议书》最终确定顺发公司欠陈国英款项为1500万元，陈国英同意顺发公司将番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建的厂房、配套设施及空地全部出租给其使用，租金每年20万元，而租金在工程款中扣减，如顺发公司不积极筹集资金清还欠款，陈国英有权要求顺发公司用所属资产（土地、建筑物及配套设施）作为优先抵偿顺发公司所欠陈国英的债务；后顺发公司分别于1999年7月25日及2006年7月23日出具两份《还款协议》确认尚欠陈国英的工程款金额及以租金扣减工程款的事实；2008年5月18日双方签订《房屋土地租赁协议》约定顺发公司将番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建的厂房、配套设施及空地全部出租给陈国英使用，租金每年20万元，而租金在所拖欠的1320万元工程款中抵减；2011年7月20日顺发公司出具《还款协议》确认尚欠陈国英工程款1260万元，顺发公司将番禺××镇猛××村“大山林”工业用地上兴建的厂房、配套设施及空地全部出租给陈国英使用，租期为20年，租金为每年20万元；陈国英遂在该案中主张的欠款金额为顺发公司尚欠的工程款1260万元减去20年租金，每年租金20万元，即为860万元。2012年10月29日，一审法院就该案出具《民事判决书》，判决顺发公司支付工程款860万元给陈国英。6.2012年11月27日，本院作出（1998）穗中法经执字第226号恢字1号《执行裁定书》，裁定鸿翔公司与顺发公司、盘龙公司借款合同纠纷一案指定由广州市番禺区人民法院执行。7.2014年2月12日，一审法院作出（2014）穗番法执变字第3号《执行裁定书》，载明以（2013）穗番法执字第1283号立案执行鸿翔公司与盘龙公司、顺发公司借款合同纠纷一案的（1997）穗中法经初字第477号民事判决书，并裁定（2013）穗番法执字第1283号案的申请执行人由鸿翔公司变更为曾锐波。8.2015年11月17日，陈国英作为甲方（出租方）与王中源作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将番禺区大石街105国道大石段639号厂房出租给乙方使用，厂房总建筑面积约6900平方米，空地面积约为500平方米，租期为15年，自2016年3月1日至2031年2月28日止，其中2016年3月1日至2016年5月31日为免租装修期，2016年3月1日至2019年2月28日月租金为110000元，2019年3月1日至2022年2月28日月租金为121000元，2022年3月1日至2025年2月28日月租金为133100元，2025年3月1日至2028年2月29日月租金为146410元，2028年3月1日至2031年2月28日月租金为161051元。9.2015年12月12日，陈国英出具《转租证明书》，同意王中源将其承租的番禺区大石街105国道大石段639号厂房转租予第三方。10.2016年3月25日，王中源作为甲方（出租方）与朱凯翔作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将番禺区大石街105国道大石段639号A栋1FA1,2F,3F整层内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途；甲方保证该厂房权属清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任；租期为5年，自2016年3月20日至2016年5月19日为免租装修期，2016年3月20日至2018年3月19日月租金为36500元，2018年3月20日至2020年3月19日月租金为40150元，2020年3月20日至2021年3月19日月租金为44165元。11.2017年9月29日，一审法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布《拍卖公告》，载明：拍卖标的为番禺区大石镇猛××村“大山林”土地使用权（土地证号：04-×**，使用权面积：6195平方米，其中建筑占地面积2790平方米）及地上无证建（构）筑物，无因占有使用，不清场交付；另特别提醒，本次拍卖的标的包含被执行人广州市番禺区大石猛涌村“大山林”土地使用权上的多处无证建（构）筑物，部分已被列为违法建设进行调查，标的物按交付时现状交付；等等。12.2017年11月15日，一审法院作出（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，查明中圣利公司于2017年10月31日以26139300元的最高价格在淘宝网竞买得被执行人顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证号：04-×**）及地上建（构）筑物（无证），裁定顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证号：04-×**）及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移；上述土地上的建（构）筑物（无产权登记，评估建筑面积为6734.1719平方米）的所有权及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移。同日，一审法院向广州市番禺区国土资源和规划局出具（2017）粤0113执恢313号《协助执行通知书》，要求解除对顺发公司名下涉案地块的查封，并注销抵押权人交通银行设立在涉案地块上的抵押权登记及他项权证（抵押编号：199500002），注销被执行人顺发公司名下位于涉案地块的产权登记，将原登记在被执行人顺发公司名下的涉案地块过户至买受人中圣利公司名下。13.2018年6月22日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了位于番禺区大石街猛涌村“大山林”地块的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07216973号]，载明土地使用者为中圣利公司，权利类型为国有建设用地使用权，土地批准用途为工业，使用权面积为6190.76平方米。14.2018年7月6日，中圣利公司向广州市番禺区猛涌村“大山林”的各使用、占用租用单位发出《通告》，称涉案地块土地使用权及相应的其他权利系中圣利公司依法通过司法拍卖平台拍卖所得的合法财产，要求各使用、占用租用单位于本通告发出之日起30日内自行腾空搬离所使用或占用、租用的物业部分。15.2018年8月8日，陈国英向猛涌村“大山林”的各位租户发出《告知书》，称近日有公司向猛涌村“大山林”的各位租户发出搬离、腾空租用地的《通告》，影响了各位租户的正常生产经营活动，给陈国英及各位租户造成了诸多困扰，因此陈国英作为猛涌村“大山林”的出租人针对上述《通告》作出声明：首先，无论猛涌村“大山林”的土地使用权是否发生变更，均不影响已存在的租赁关系，各位请放心生产生活；其次，陈国英将猛涌村“大山林”土地及建筑物转租给各位租户并订立了相关的租赁合同，在租赁期间内请各位按照相关租赁合同的约定按时向订约的出租方履行缴纳租金的义务。16.2018年9月11日，中圣利公司提起本案诉讼，要求顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司及朱凯翔立即办理涉案地块及其地上建（构）筑物的移交手续，并停止侵害行为，支付占有使用费等。17.2018年11月28日，经广州市公安局番禺区分局批准，涉案土地的门牌号变更为番禺区大石街富石路373号，广州市番禺区国土资源和规划局并于2018年12月27日重新核发了涉案土地的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07236170号]，权利人为中圣利公司。18.2019年1月17日，王中源向一审法院提起反诉，要求中圣利公司补偿装修款。一审法院于2019年1月24日作出（2018）粤0113民初8780号之一《民事裁定书》，裁定不予受理王中源的反诉。一审诉讼过程中，中圣利公司称其竞拍的涉案地块地上建（构）筑物面积即（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》中所载明的总面积为6374.1719平方米建筑物，在办理涉案地块过户手续时重新对面积进行测量，《不动产权证》所附《宗地图》亦可明确其拥有的土地范围，故中圣利主张以登记的土地使用权面积6190.76平方米为准，另外，中圣利公司确认现涉案地块上供水供电设施除一个电表未变更外，其余设施（即一个专用电压器、两个水表）均已将用水、用电信息变更至中圣利公司名下。而顺发公司及陈国华认为，涉案地块地上建（构）筑物包括一栋面积约2300平方米、占地面积800平方米的综合楼，建筑面积4000平方米、占地面积3000平方米的厂房，建筑面积1900平方米、占地面积1200平方米的顺发公司主体厂房，建筑面积2100平方米、占地面积1400平方米的简易厂房，建筑面积260平方米、占地面积120平方米的电房及配套设施，以上建（构）筑物总占地面积为6520平方米，均在中圣利公司所主张《宗地图》的红线范围内，但实际上地块上的水电设施原分别登记在顺发公司及陈国华名下，且拍卖公告所载明的拍卖标的仅系涉案地块上占地面积2790平方米的建筑物，因此中圣利公司通过拍卖取得的涉案地块及地上部分建筑物的所有权并不包含水电设施及其他地上建筑物，无权要求其移交水电等附属设施及办理过户手续。另外，陈国华向一审法院提交原番禺市大石镇村镇建设委员会于1992年7月6日出具的《证明》及部分用水发票、收费卡，其中《证明》载明：大石镇顺发电线厂在大石镇猛××村大山林，兴建之综合厂房（框架三层，合计建筑面积2208平方米），经我委查核已经竣工，现因工作进度问题未发有房产权证，该建筑物经我委查核业主为大石镇顺发电线厂。陈国华陈述顺发公司成立于1992年9月23日，陈国华以大石顺发电线厂名义在涉案地块上报建的时间为1989年12月1日，故涉案地块上盖建（构）筑物的实际产权人应系经营者为陈国华的个体工商户大石顺发电线厂。顺发公司亦称涉案地块原属顺发电线厂所有，但因顺发电线厂系个体工商户，在当时无法办理土地证，故涉案地块登记在顺发公司名下。而中圣利公司提交了原番禺市工商行政管理局大石分局出具的《证明》，载明番禺市大石顺发电线厂于1992年9月23日经市工商局核准，变更为番禺市大石顺发电线有限公司。但陈国英认为顺发公司系由其他独立股东新成立的公司，并非由顺发电线厂变更而来。关于涉案地块的原抵押登记情况。中圣利公司提交了涉案地块原登记在顺发公司名下时的《广州市不动产登记查册表》《土地查封明细》及《土地他项权利明细》，显示涉案地块于1995年4月25日办理抵押，抵押期限至1996年4月25日止，抵押权人、借款、抵押合同号、抵押期限均不详，后本院于2008年4月8日因（1998）穗中法经执字第00226号申恢1号案件查封了涉案地块。而顺发公司认为，根据其与交通银行签订的1995年交同字第036（3）号、1995年交同字第037（3）号《抵押合同》的内容，主合同借款人按合同约定的期限归还借款本息或者提前归还借款本息的，抵押权即自动撤销；（1997）穗中法经初字第447号《民事判决书》所查明1995年12月8日交通银行与其签订的最后一份编号为1995年交同字第180（3）号《抵押合同》并未办理相应抵押登记，该合同及交通银行与盘龙公司签订的1995年交同字第180（1）号《借款合同》均属于借新还旧方式为归还1995年交同字第037（1）号《人民币资金借款合同》所签订，故上述判决认定1995年4月25日进行的抵押登记即是对1995年12月8日《抵押合同》的登记显然是错误的；实际上顺发公司曾于1993年10月5日以涉案地块及厂房作价500万元作为抵押向农业银行大石信用社借款150万元，双方签订了《抵押借款合同》，该合同并经公证处公证，其中合同附件《借款抵押财产清册》中显示的涉案地块产权证明及字号为番国土字第0244、082号，后顺发公司于1994年4月4日向原番禺市国土局缴纳了抵押登记费400元，番禺市国土局出具相应《广东省行政事业性收费统一收据》，并在涉案地块两份《建设用地许可证》（番国土[1992]非住宅用地字082、0244号）中加盖了“业经抵押”的印章；1995年1月23日，番禺市国土局向顺发公司发出《用地缴款通知单》通知缴纳大石镇猛××村大山林土地的耕地占用税及征地管理费，顺发公司缴费后番禺市国土局于1995年1月24日开具了专用收据，并在上述两份《建设用地许可证》上再次加盖了此次收费的印章，并为顺发公司换发了国有土地使用证，故涉案地块《土地他项权利明细》的登记正是在换发国有土地使用证之后，重新对之前抵押进行的登记，初始的抵押登记时间是1994年4月4日，抵押权人是农业银行大石信用社。针对上述陈述内容，顺发公司提交了《土地他项权利明细》《公证书》《广东省行政事业性收费统一收据》《用地缴款通知单》《番禺市行政事业性收费专用收据》《国有土地使用证》及两份《番禺县建设用地许可证》（番国土[1992]非住宅用地字0244、082号）等证据予以证明。中圣利公司对顺发公司陈述的上述内容均不予确认，称（1997）穗中法经初字第447号生效民事判决已认定涉案地块由顺发公司抵押给交通银行并于1995年4月25日办理抵押登记，（2017）粤0113执恢313号《协助执行通知书》明确载明抵押编号，该编号能够确认抵押权人为交通银行，番国土[1992]非住宅用地字0244、082号《番禺县建设用地许可证》已经主管部门确认作废，不能作为证据采信，顺发公司的主张并无事实和法律依据。关于涉案地块上建（构）筑物的租赁及租金交付情况。根据各方当事人在庭审中的陈述可以确认，顺发公司及陈国华通过以租抵债方式将涉案地块上兴建的厂房、配套设施及全部空地整体出租给陈国英，租赁期限至2031年止，租金已在顺发公司所欠陈国英债务中扣减；2015年11月17日陈国英将上述物业整体转租给王中源，租赁期限至2031年2月28日，后王中源于2016年3月25日与朱凯翔签订合同，将涉案地块上A区1FA1、2F、3F整层的厂房出租给朱凯翔使用，旺允源公司确认前述2015年11月17日王中源与陈国英、2016年3月25日王中源与朱凯翔签订的《租赁合同》均系旺允源公司行为，并予以追认，所有的物业修缮费用、租金收取及支付均系通过公司账户；旺允源公司现已向陈国英按每月租金标准110000元支付至2018年6月的租金及2018年7月租金的一半55000元。朱凯翔已向旺允源公司按合同约定缴交至2018年5月的租金。以上事实有中圣利公司、顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔及陈国华提交的证据及当事人在庭审中陈述等予以证实。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”一审法院于2017年11月15日作出（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，查明中圣利公司于2017年10月31日以26139300元的最高价格在淘宝网竞买得被执行人顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证号：04-×**）及地上建（构）筑物（无证），裁定顺发公司名下位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地使用权（土地证号：04-×**）及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移；上述土地上的建（构）筑物（无产权登记，评估建筑面积为6734.1719平方米）的所有权及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移。2018年6月22日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了位于番禺区大石街猛涌村“大山林”地块的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07216973号]，载明土地使用者为中圣利公司，权利类型为国有建设用地使用权，土地批准用途为工业，使用权面积为6190.76平方米。2018年11月28日，经广州市公安局番禺区分局批准，涉案土地的门牌号变更为番禺区大石街富石路373号，广州市番禺区国土资源和规划局并于2018年12月27日重新核发了涉案土地的《不动产权证》[粤（2018）广州市不动产权第07236170号]，权利人为中圣利公司。故中圣利公司已取得涉案土地及土地上的建（构）筑物的物权，中圣利公司有权提起本案诉讼。关于中圣利公司主张要求顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔腾空并交还涉案土地及土地上的建（构）筑物的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”关于涉案地块的抵押、查封情况。本院作出的（1997）穗中法经初字第447号《民事判决书》查明：交通银行与盘龙公司于1995年3月31日分别签订合同编号为1995年交同字第036（1）号、1995年交同字第037（1）号《人民币资金借款合同》约定借款金额分别为190万元和300万元，同日顺发公司与交通银行签订合同编号为1995年交同字第036（3）号、1995年交同字第037（3）号《抵押合同》，约定顺发公司以其所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”6195平方米的土地使用权、厂房、综合楼为前述盘龙公司向交通银行的借款作抵押，顺发公司于1995年4月25日到番禺市国土局办理了抵押登记手续；1995年12月8日交通银行与盘龙公司签订95年交同字第180（1）号《借款合同》，约定交通银行借给盘龙公司300万元，同日顺发公司与交通银行签订95年交同字第180（3）号《抵押合同》约定以合同编号为1995年交同字第036（3）号抵押合同项下抵押物为借款提供抵押担保。该《民事判决书》认为，交通银行与顺发公司签订的《抵押合同》项下的抵押物依法办理了抵押登记手续，抵押有效，顺发公司应依《抵押合同》的约定对盘龙公司的借款承担相应的民事责任，并判决盘龙公司向交通银行归还借款本金300万元及支付利息和罚息，逾期未还款，交通银行可依法定程序处理顺发公司所有的位于番禺××镇猛××村“大山林”土地使用权厂房及综合楼优先受偿，不足部分由盘龙公司继续清偿。本院于2008年4月8日因（1998）穗中法经执字第00226号申恢1号案件查封了涉案地块。而顺发公司、陈国华、陈国英认为涉案物业是在（2012）穗番法民三初字第1760号《民事判决书》后，顺发公司将涉案物业整体出租给陈国英，以租抵债。陈国英在2015年11月17日与王中源签订《租赁合同》，将涉案物业出租给王中源。王中源于2016年3月25日与朱凯翔签订《租赁合同》，约定涉案物业A区1FA1、2F、3F整层厂房出租给朱凯翔使用。即在顺发公司与陈国英成立租赁合同关系前，涉案物业已设立抵押权，且已被人民法院依法查封。顺发公司未征得抵押权人的同意不能对涉案物业进行出租，顺发公司对查封后的涉案物业也不得再行出租。而陈国英、王中源和朱凯翔也没有在租赁物业时查询房屋状况，未尽到谨慎审查义务，陈国英、王中源和朱凯翔所主张的租赁使用权不能对抗涉案物业被拍卖后受让人中圣利公司的所有权。陈国英、王中源、旺允源公司和朱凯翔要求继续享有涉案物业的租赁使用权，由于没有法律依据，一审法院对该抗辩意见不予采纳。顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司和朱凯翔应立即腾空涉案物业，并将涉案物业交还给中圣利公司管业。对于中圣利公司起诉主张要求办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的移交及相关手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]的诉讼请求，一审法院予以支持。就中圣利公司起诉要求陈国英、王中源、旺允源公司停止侵害其行使涉案土地及地上建（构）筑物的物权及设施所拥有的物业权利的侵害行为，包括收取或催收原租赁合同的租金、为收取该等租金所采取的各种侵害、妨害等行为。上文已述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”中圣利公司通过拍卖取得了涉案物业的所有权，其依法享有占有、使用、收益的权利，而陈国英、王中源和旺允源公司继续对各自租赁合同的相对方收取租金，其行为已侵犯所有权人的财产收益权，中圣利公司的该项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。就中圣利公司起诉要求顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔共同向其支付自2017年11月至顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔向其实际移交涉案土地及地上构筑物期间的场地占用费，场地占用费支付标准按朱凯翔与王中源、旺允源公司约定的租金标准计付的诉请。一审法院是于2017年11月15日作出（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，裁定涉案物业的所有权及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自本裁定送达中圣利公司时起转移。中圣利公司取得所有权后，其享有对该物业的收租金的收益权。经查明，王中源、旺允源公司确认朱凯翔已经向其缴交至2018年5月的租金。陈国英确认王中源、旺允源公司已经向其支付至2018年6月的租金及2018年7月租金的一半。陈国英收取了上述款项后未将租金支付给中圣利公司，王中源、旺允源公司及朱凯翔也没有向中圣利公司支付过任何租金。根据陈国英在2015年11月17日与王中源签订的《租赁合同》，约定涉案厂房整体出租给王中源使用，厂房总建筑面积约6900平方米，空地面积约为500平方米，租期为15年，自2016年3月1日至2031年2月28日止，其中2016年3月1日至2016年5月31日为免租装修期，2016年3月1日至2019年2月28日月租金为110000元，2019年3月1日至2022年2月28日月租金为121000元。王中源与朱凯翔签订了《租赁合同》，约定涉案物业中A栋1FA1，2F，3F整层厂房出租给朱凯翔使用，租期为5年，自2016年3月20日至2016年5月19日为免租装修期，2016年3月20日至2018年3月19日月租金为36500元，2018年3月20日至2020年3月19日月租金为40150元，2020年3月20日至2021年3月19日月租金为44165元。中圣利公司在取得所有权后于2018年7月6日向涉案物业的各使用、占用租用单位发出《通告》主张权利，并要求各使用、租用单位于本通告发出之日起30日内自行腾空搬离所使用或占用、租用的物业部分。朱凯翔作为使用权人并未搬离涉案物业且继续使用，朱凯翔应向所有权人支付使用费至其搬离物业之日止。中圣利公司起诉按朱凯翔与王中源、旺允源公司约定的租金标准计付场地占用费，该标准是经朱凯翔与王中源在签订合同时的认可，应视为符合市场价格情况，且也未加重朱凯翔的责任，对于中圣利公司主张的占用费标准，一审法院予以支持。朱凯翔应支付自2018年6月至其搬离物业之日止使用费给中圣利公司，占用费标准参照王中源与朱凯翔签订的《租赁合同》中约定的租金标准（月租金金额为：自2016年3月20日至2016年5月19日为免租装修期，2016年3月20日至2018年3月19日月租金为36500元，2018年3月20日至2020年3月19日月租金为40150元，2020年3月20日至2021年3月19日月租金为44165元）。至于中圣利公司主张的2017年11月至2018年5月份的占用费损失问题，由于中圣利公司直至2018年7月6日才向各使用、占用人主张涉案物业的所有权，此时，陈国英已经按每月租金标准110000元收取了王中源、旺允源公司支付至2018年6月的租金，以及2018年7月租金的一半55000元，如以朱凯翔的租金标准计算占用费，势必加重陈国英或其他承租人的责任，从维护交易稳定的角度考虑，一审法院认定由陈国英将其向王中源、旺允源公司收取的租金返还给中圣利公司。由于陈国英是将涉案物业整体出租给王中源，上述110000元月租金是涉案整个物业（厂房总建筑面积约6900平方米，空地面积约为500平方米）的总的租金标准，王中源对物业进行了多个分租，但其向陈国英缴交租金时并未分别注明朱凯翔所租的物业部分所交的租金金额，陈国英、王中源、旺允源公司对此也没有举证，一审法院酌情认定陈国英对于朱凯翔所承租的物业部分收取的月租金为15000元，则陈国英应赔偿中圣利公司2017年11月16日至2018年5月份的占用费损失为97500元（20000元×6.5月=130000元）。中圣利公司此项诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，一审法院判决：一、顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔应于判决生效之日起十日内腾空涉案物业【位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地（原土地证号：04-×**），现为《不动产权证》：粤（2018）广州市不动产权第07236170号，及地上建（构）筑物（无证）】，与中圣利公司办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的相关移交手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]，并将涉案物业交还给中圣利公司管业；二、陈国英、王中源、旺允源公司应立即停止侵害，不得有任何妨害中圣利公司对涉案物业行使物权的行为；三、陈国英应于判决生效之日起十日内赔偿自2017年11月16日至2018年5月份的占用费损失97500元给中圣利公司；四、朱凯翔应于判决生效之日起十日内支付自2018年6月至其搬离物业之日止的占用费给中圣利公司（占用费的支付标准为：参照王中源与朱凯翔签订的《租赁合同》，2016年3月20日至2018年3月19日月租金为36500元，2018年3月20日至2020年3月19日月租金为40150元，2020年3月20日至2021年3月19日月租金为44165元）；五、驳回中圣利公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6173元，由中圣利公司负担1465元，由朱凯翔负担1808元，由陈国英负担2900元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，中圣利公司向本院提交证据：1.广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2016年12月27日出具的粤金估房字【2016】549号《评估报告》，证明评估机构在对涉案标的进行评估时已经对涉案标的现状进行描述；评估报告中明确涤除了抵债、出租等因素的影响，评估价是参照市场价值确定的；中圣利公司通过拍卖所取得的土地及建（构）筑物不超出评估范围；2.竞买公告，证明中圣利公司所支付对价已经包含土地使用权上的无证建（构）筑物；3.顺发公司及陈国英侵占现场照片。顺发公司、陈国华、陈国英共同发表质证意见称：证据1，在今天第一次完整的看到该份报告，就评估报告本身来讲，应该是根据相关的规定即相关资料出具的，但是这份报告应当属于虚假，在一审法院在执行阶段向评估公司提供了虚假材料，评估的标的有土地和房屋。房产的评估在评估报告第5页第6大点第1小点，本次评估是以委托人提供的土地产权情况证明和房屋面积测量成果报告书登载的情况。房屋面积测量成果报告书在评估报告附件当中的测量报告书，可以清楚看出关于顺发公司申请单位是虚假的，因为顺发公司从未申请，另外报告落款是2016年9月6日，该时间为测量时间。评估报告第9页第5项价值时点为2016年11月14日，显然这个时间与9月6日晚了两个月，测量时间比评估早两个月不严谨。评估机构不应该采用早两个月的测量成功报告书。所以依据这个评估报告进行的拍卖，该份报告的三性均不予认可。对证据2真实性认可，证明内容不予认可。1.拍卖建筑物的范围应当通过评估报告进行确定，而评估报告具有虚假性，因此无法确定；2.竞买者需要实地看样，一旦参与竞买即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产的现状合瑕疵。因此中圣利公司应当知道评估的建筑面积与实际建筑面积不一致，认可拍卖的范围不是全部地上建筑物。中圣利公司需要与陈国华另行协商2208平方米厂房的处理；3.竞买公告中称述“因拍卖标的存在瑕疵的原因不能办理过户手续，不能办理过户手续的风险由各自承担，法院不承担责任”。而一审法院对拍卖进行判决的方式，对拍卖中的财产范围进行了认定，违反了拍卖原则。对证据3三性及证明内容均不予认可。照片和视频中无法确认时间地点和人员身份，不能证明陈国英、顺发公司对涉案物业的妨害，并且中圣利公司取得物权的范围不包含陈国华的厂房，无权干涉陈国华、陈国英等主体对陈国华厂房的使用。王中源、旺允源公司共同发表质证意见称：质证意见与陈国英、顺发公司、陈国华的质证意见一致，该证据与王中源、旺允源公司无关，对该情况均不知情。朱凯翔发表质证意见称：对中圣利公司的证据不发表意见。顺发公司亦向本院提交证据：《私营企业申请开业登记注册书》，证明顺发公司于1992年4月由股东陈国华、张建能新设成立；大山林地上2208平方米综合厂房建设时顺发公司尚未成立。中圣利公司发表质证意见称：不确认该证据三性，证明内容与本案无关。陈国华、陈国英共同发表质证意见称：认可顺发公司的证据三性。王中源、旺允源公司共同发表质证意见称：对该证据的真实性予以认可，但是与王中源、旺允源公司无关，王中源、旺允源公司并不知道内情。朱凯翔发表质证意见称：该证据与我方无关。陈国英亦向本院提交证据：1.《偿还借款协议书》（1993.9.25），证明1993年9月25日，顺发电线厂将4533.35平方米土地使用权及2208平方米厂房出租给陈国英，用租金偿还借款；陈国英对2208平方米厂房享有合法使用权，且陈国英已向顺发公司预付万租赁期限的全部租金。“大山林”土地上2208平方米厂房是顺发电线厂（陈国华）的合法财产，并非顺发公司的财产，不应属于拍卖范围；2.《现场勘验笔录》（2020.8.3），证明被拍卖土地上房屋的实际面积与拍卖公告的面积不符；靠近105国道三层建筑门前的空地不在拍卖范围内，中圣利公司无权使用；涉诉房屋内的生产设备和配套设施不属于拍卖范围，中圣利公司无权扣留。中圣利公司发表质证意见称：证据1无法确定其真实性，与本案无关。证据2真实性予以确认，不确认其证明内容。顺发公司、陈国华共同发表质证意见称：真实性、合法性、关联性及证明事项均予以认可。王中源、旺允源公司共同发表质证意见称：证据1真实性由法院确认，与王中源、旺允源公司无关；证据2真实性予以确认，涉案的土地上也有王中源、旺允源公司加盖的房屋。朱凯翔发表质证意见称：对该证据不发表意见，与朱凯翔无关。王中源、旺允源公司亦向本院提交证据：证据1关于移交物业的函；证据2快递签收凭证。拟证明：1.陈国英告知王中源、旺允源公司物业权属不影响租赁关系，不能返还租赁的事实；2.王中源、旺允源公司就涉案租赁物在2017年8月邮寄告知交付物业给陈国英的事实。原件没有带过来。另，确认朱凯翔一直在使用物业，2020年8月3日一审法院一同与各方当事人到现场勘验时朱凯翔一直在使用涉案物业，王志辉的门店已经上锁，但是相关设备设施没有搬离。陈国英发表质证意见称：陈国英没有收到函件。前段时间笔录上陈国英所提供的证据显示2020年8月3日法院现场调查【广州赛特环保工程有限公司（以下简称赛特公司）案】，涉案场地上锁，因此陈国英不确认收到王中源、旺允源公司的函件，以及不确认王中源、旺允源公司向陈国英移交了场地。中圣利公司发表质证意见称：不发表意见，请法院认定。顺发公司、陈国华共同发表质证意见称：与陈国英的意见一致。朱凯翔发表质证意见称：实际上王中源、旺允源公司的行为已经对朱凯翔造成了严重的损失，该行为是王中源、旺允源公司与陈国英之间的函件，与朱凯翔有关，造成朱凯翔有一段时间是全部停业，有一段时间是暂停业的状态，朱凯翔将保留对王中源、旺允源公司追偿权利，确认证据函件中所载的物业包括朱凯翔所承租的物业，另涉案场所朱凯翔只剩下留守人员，没有再继续正常使用，朱凯翔留守是为了看守场地，因为没有等到判决结果。陈国华亦向本院提交证据：（2017）粤0113执异259号执行裁定书、（2019）粤01执复309号执行裁定书、（2019）粤0113执异430号执行裁定书、（2019）粤0113民初13199号民事裁定书，以及一审法院诉讼材料收转清单（提交上诉状），证明：1.陈国华对大山林土地上2208平方米厂房的执行提出了执行异议及执行异议之诉，目前案件还没有进行认定；2.一审法院在拍卖时未对陈国华提出的执行异议进行答复，评估报告也未对陈国华的财产单独列明和评估作价，因此应当认为拍卖范围不包含陈国华2208平方米厂房。中圣利公司发表质证意见称：对相关的执行裁定真实性予以确认，对于证明内容不予确认，执行异议相关裁定不止这些，而且相关的异议均已被法院驳回。陈国英、顺发公司共同发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。王中源、旺允源公司发表质证意见称：该证据由法院核实，与王中源、旺允源公司无关。朱凯翔发表质证意见称：对所有证据真实性没有异议，但是所有的执行异议尚未有审判结果。二审查明，2016年12月27日，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司作出的编号为粤金估房字[2016]549号评估报告显示，评估土地使用权面积6195平方米，评估土地使用权总价12210300元；建筑物评估面积6734.1719平方米，评估建筑面积总价9879000元；评估房地产总价22089300元。评估结果明细表载明，相关产权资料包括《土地产权情况证明》（案卷号：I1.3.1-04-3175）、《房屋面积测量成果报告书》；楼龄约19年；总楼层部分为5层、部分为3层、部分为1层；评估土地使用权单价为1971元/平方米，评估建筑面积单价为1467元/平方米。未定事项假设载明，由于被执行人不配合，我司估价人员仅能进入估价对象内部部分区域进行现场查勘。设定其余未能进入的楼宇的室内装修为地面混凝土地坪，墙面乳胶漆，天花乳胶漆。本报告估价结果乃基于上述假设的基础上获得，并未考虑估价对象实际内部情况与假设条件间的差异对报告结果所造成的影响。依据不足假设载明，估价对象楼龄由我司现场查勘人员参考所在路段同类房屋情况，并结合估价经验判断得出，受客观条件限制，可能与实际建造时间有差异，实际楼龄应查核建设主管部门验收时间。由于估价对象地上建筑未办理《房地产权证》或《不动产权证》等产权证书，本次评估中建筑面积、建筑结构等以委托人提供的《房屋面积测量成果报告书》中登载的内容为依据进行。特别事项说明载明，本次评估按完全市场价值考虑，针对查封情况仅做披露，未考虑其价值影响。估价的限制条件载明，本报告未考虑出租、出售、抵押、担保、查封等权利限制因素对评估价值的影响。另查，一审庭审中，中圣利公司明确其诉讼请求1中的“涉讼土地”为朱凯翔实际占用的番禺街富石路373号（原大石街105国道639号）地上的建（）地上的建A栋1FA1、2F、3F整层），并将诉讼请求2变更为：陈国英、王中源、旺允源公司停止侵害中圣利公司行使涉讼土地及地上建（构）筑物的物权及设施所拥有的物业权利的侵害行为，包括收取或催收原租赁合同的租金、为收取该等租金所采取的各种侵害、妨害等行为；诉讼请求3、4合并变更为“3.顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔共同向中圣利公司支付自2017年11月至实际移交涉讼土地及地上构筑物期间的场地占用费，场地占用费支付标准按朱凯翔与王中源、旺允源公司约定的租金标准计付”，同时将诉讼请求5的序号调整为序号4。此外，王中源、旺允源公司共同称：“其整体承租整个涉讼物业后，将A区1FA1（楼梯间）、2F、3F租给了朱凯翔；A7铺面及B区整栋简易的钢结构厂房租给了广州市丰修汽车维修服务有限公司（以下简称丰修公司），A3-A6一层门面租给了王志辉，房屋面积是564平方米，没有空地；C区一栋楼四层厂房、D区一层楼的简易厂房（旺允源公司自建的）租给了赛特公司，面积不清楚。”朱凯翔确认王中源、旺允源公司陈述其承租的范围。另，陈国英称：“涉讼场地内供水供电的设施仅为一个100千瓦的变压器，200立方米的供水系统，泵房、消防系统、一整套阀门开关、水管，以上均在红线范围内。供水供电设施当时以顺发电线厂的名义申请的，还有部分是顺发公司申请的。”又查，二审庭审后，王中源、旺允源公司向本院递交《情况说明》称：一、关于旺允源公司在整体移交租赁物业时是否有作现场移交手续的问题：旺允源公司作为转租方，始终非涉案物业的实际占用人，已在转租方的立场上返还所持有的租赁物业整体的全部钥匙，视为完成对租赁物业整体的返还。由于次承租方朱凯翔、王志辉至今仍在继续使用租赁物业，不愿配合腾空租赁物业，因此旺允源公司未能与陈国英就租赁物业返还办理现场移交手续，但已告知陈国英相关情况，让其注意及时接管整个物业。2020年7月，旺允源公司收到丰修公司所返还的其承租部分物业的钥匙，遂准备连同涉案物业的全部钥匙通过邮寄的方式返还给陈国英，后陈国英为防止钥匙丢失，派其儿子陈盛东将钥匙取走，旺允源公司将其当时所持有的租赁物业的全部钥匙（包括丰修公司作为次承租人持有的其租赁部分的钥匙，及旺允源公司作为转租人持有的整体涉案物业各部分的钥匙）均交给陈盛东，并让陈盛东签署确认收到全部钥匙的单据（单据已丢失）。2019年8月7日，旺允源公司就：1.丰修公司已腾空、上锁其承租部分租赁物业，并要求与旺允源公司解除租赁关系；2.中圣利公司要求旺允源公司返还涉案物业，但陈国英仍明确告知旺允源公司不能返还物业；3.旺允源公司将租赁物业返还整体至陈国英，已移交全部钥匙，并通知陈国英及时接管，三个问题正式致函陈国英，视为完成对租赁物业的返还，且自2018年7月起再无向各次承租方收取任何的租金。此外，陈国英在庭审中声称其并未取得旺允源公司返还的钥匙，2020年8月3日现场勘测时是通过砸门的方式进入涉案物业的情况，经与旺允源公司核实，现场勘测时涉案物业所留存的门锁并非涉案物业原有的门锁，而是中圣利公司为防止所有涉案人员继续使用物业后期强行加上的门锁，王中源及旺允源公司均没有该门锁的钥匙，旺允源公司已将作为转租人所持有的全部钥匙移交给陈国英。二、关于旺允源公司向陈国英邮寄的《移交物业的函》中提及的“腾空、上锁、返还”的物业是仅指丰修公司承租部分物业，还是包括整体涉案物业的问题：《移交物业的函》第一段及第三段中提及的“返还、移交”租赁物业是指涉案土地及地上建筑物整体（即639号厂房），第二段中特别提到的“腾空、上锁”是指丰修公司承租部分的A7、B1、B2、B3。因此，本案中应由实际占用人支付的所有费用应由陈国英及各次承租方承担，与王中源及旺允源公司无关，且王中源、旺允源公司无停止侵害，返还涉案物业的义务。再查，中圣利公司向一审法院起诉顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、赛特公司物权保护纠纷，诉请：1.顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司及赛特公司立即与中圣利公司办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的移交及相关手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]；2.陈国英、王中源、旺允源公司停止侵害中圣利公司行使涉案土地及地上建（构）筑物的物权及设施所拥有的物业权利的侵害行为，包括收取或催收原租赁合同的租金、为收取该等租金所采取的各种侵害、妨害等行为；3.顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司及赛特公司共同向中圣利公司支付自2017年11月至顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司及赛特公司实际移交涉案土地及地上构筑物期间的场地占用费，场地占用费支付标准按赛特公司与王中源、旺允源公司约定的租金标准计付；4.顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司及赛特公司承担本案的诉讼费用。陈国英提起反诉请求：1.中圣利公司立即停止侵害陈国英合法占有租赁物及其附属设施的权利（包括停止张贴告示、停止干扰水电正常使用等）；2.中圣利公司赔偿因其侵害行为给陈国英造成的损失（损失额自2018年7月起计算至停止侵害之日止，以现场勘验的房屋实际占用面积进行计算，单价参照陈国英与王中源订立的《租赁合同》约定的租金标准计算，暂计至2018年12月底为66万元）。一审法院遂作出（2020）粤0113民初5263号民事判决书，判决：一、顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司应于判决生效之日起十日内腾空涉诉物业【位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地（原土地证号：04-×**），现为《不动产权证》：粤（2018）广州市不动产权第07236170号，及地上建（构）筑物（无证）】，与中圣利公司办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的相关移交手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]，并将涉诉物业交还给中圣利公司管业；二、陈国英、王中源、旺允源公司应立即停止侵害，不得有任何妨害中圣利公司对涉案物业行使物权的行为；三、陈国英应于判决生效之日起十日内赔偿自2017年11月16日至2018年6月份的占用费损失363472.5元给中圣利公司；四、赛特公司应于判决生效之日起十日内支付自2018年7月至2019年8月31日止的占用费988399.3元给中圣利公司；五、驳回中圣利公司的其余诉讼请求；六、驳回陈国英的全部诉讼请求。中圣利公司、顺发公司、陈国英、赛特公司、陈国华均不服该判决，向本院提起上诉，本院亦已于2021年2月24日作出（2021）粤01民终1507号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。故综合诉辩各方的意见，本案二审争议的焦点是：一、涉案2208平方米建筑物是否包含在拍卖范围之内；二、陈国英应否赔偿中圣利公司2017年11月至2018年5月份的占用费损失及计付问题；三、王中源、旺允源公司收取的租金差价应否返还给中圣利公司；四、关于中圣利公司主张要求顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔腾空并交还涉案土地及土地上的建（构）筑物是否成立的问题。一、关于涉案2208平方米建筑物是否包含在拍卖范围之内的问题。顺发公司、陈国华、陈国英上诉称，涉案2208平方米的建筑物是陈国华在其自有土地上建设的厂房，权属不属于顺发公司。陈国华已就物业的执行问题，提出了执行异议及执行异议之诉。现执行异议之诉正在二审中，拍卖公告及评估报告中对于涉案2208平方米的建筑物是否包含于拍卖标的中并无明确，一审认定涉案2208平方米建筑物属于顺发公司并认定该建筑物包含于拍卖标的中属于事实认定错误。对此本院认为，本案系物权保护纠纷案。中圣利公司依据一审法院于2017年11月15日作出的（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，依法取得了原属于顺发公司名下的位于广州市番禺区猛涌村“大山林”地使用权（土地证号：04-×**）及该土地上的建筑物。现该《执行裁定书》已发生法律效力，故中圣利公司是该涉案土地及地上建筑物的所有权人。因陈国华确认涉案2208平方米建筑物坐落于该拍卖地块的范围内，涉案《拍卖公告》也已载明，拍卖标的为广州市番禺区大石镇猛××村“大山林”土地使用权及地上无证建筑物。广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司作出的[2016]549号评估报告亦明确评估的标的物包含土地及地上建筑物。一审法院据此认定涉案2208平方米的建筑物属于拍卖标的之一并无错误，本院予以认可。至于陈国华反映的执行过程中将属于陈国华的物业作为顺发公司的财产予以处置不当的问题，属于执行程序中应当解决的问题，不属于本案审查范围。鉴于执行程序已经完结，涉案标的物已经拍卖处置。如涉案物业中包含了不属于被执行人顺发公司的财产，陈国华也应通过执行监督程序解决。在执行程序完结之后，陈国华就该标的提出的执行异议之诉的处理结果并不影响本案的处理。一审法院对此处理正确，本院予以维持。二、陈国英应否赔偿中圣利公司2017年11月至2018年5月份的占用费损失及计付问题。经查，一审法院是于2017年11月15日作出（2017）粤0113执恢313号《执行裁定书》，裁定涉案物业的所有权及相应的其他权利归中圣利公司所有，前述财产权自该裁定送达中圣利公司时起转移，中圣利公司取得所有权后，其享有对该物业的收租金的收益权。鉴于王中源、旺允源公司确认朱凯翔已经向其缴交租金至2018年5月，陈国英确认王中源、旺允源公司已经向其支付至2018年6月的租金及2018年7月租金的一半，而陈国英收取了上述款项后未将租金支付给中圣利公司，王中源、旺允源公司及朱凯翔也没有向中圣利公司支付过任何租金。现中圣利公司直至2018年7月6日才向各使用、占用人主张涉案物业的所有权，而由于陈国英是将涉讼物业整体出租给王中源的，上述110000元月租金是涉讼整个物业（厂房总建筑面积约6900平方米，空地面积约为500平方米）的总的租金标准，王中源对物业进行了多个分租，鉴于陈国英、王中源、旺允源公司未能举证朱凯翔承租物业的具体面积，一审法院酌情认定陈国英对于朱凯翔所承租的物业部分收取的月租金为15000元，公平合理，本院予以确认。故陈国英应赔偿中圣利公司2017年11月16日至2018年5月份的占用费损失为97500元（15000元×6.5月=97500元）。综上，一审法院判令陈国英不得妨害中圣利公司对涉讼物业行使物权的行为以及赔偿相应占用费损失并无不当，本院予以维持。三、关于王中源、旺允源公司收取的租金差价应否返还给中圣利公司的问题。中圣利公司上诉主张，王中源和旺允源公司在2017年11月16日至2018年5月期间，利用中圣利公司所拥有的涉案物业赚取了租金差额，该部分租金差额属于中圣利公司应收取的占用费损失。王中源和旺允源公司应向中圣利公司返还其在上述期间收取的租金差额。对此本院认为，其一、中圣利公司与王中源及旺允源公司之间不存在合同关系。王中源及旺允源公司系基于与陈国英之间的租赁合同关系承租涉案地块而并非基于侵占中圣利公司的土地所有权而占有。虽然中圣利公司于2017年11月16日取得了涉案地块的使用权，但中圣利公司只能向涉案地块的原租赁权人陈国英请求支付占有使用费。其二、因中圣利公司收回涉案地块，导致陈国英与王中源、旺允源公司之间的租赁合同及王中源、旺允源公司与朱凯翔之间的租赁关系终止，相关当事人之间的权利义务需依照租赁合同关系进行清理。在此前提下，如判令王中源、旺允源公司将收取的租金差额返还给中圣利公司，则可能加重王中源、旺允源公司的责任，明显有失偏颇。故中圣利公司主张应将王中源、旺允源公司收取的租金差额一并返还的理由不能成立，本院不予支持。四、关于中圣利公司主张要求顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、朱凯翔腾空并交还涉案土地及土地上的建（构）筑物是否成立的问题。经查，中圣利公司向一审法院另行起诉顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司、赛特公司物权保护纠纷一案，其诉请相关当事人与其办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的移交及相关手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]等。一审法院已作出（2020）粤0113民初5263号民事判决书，判决：一、顺发公司、陈国英、王中源、旺允源公司应于判决生效之日起十日内腾空涉诉物业【位于广州市番禺区猛涌村“大山林”土地（原土地证号：04-×**），现为《不动产权证》：粤（2018）广州市不动产权第07236170号，及地上建（构）筑物（无证）】，与中圣利公司办理有关涉案土地及地上建（构）筑物及其相关设施的相关移交手续[包括供（用）水设施、供（用）电设施过户手续]，并将涉诉物业交还给中圣利公司管业；……。中圣利公司、顺发公司、陈国英、赛特公司、陈国华不服该判决，向本院提起上诉，本院亦已于2021年2月24日作出（2021）粤01民终1507号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。而本案中，中圣利公司在一审期间亦已明确其诉讼请求1中的“涉讼土地”为朱凯翔实际占用的番禺街富石路373号（原大石街105国道639号）地上的建（）地上的建A栋1FA1、2F、3F整层）。综上，鉴于涉赛特公司案已判决相关责任人向中圣利公司腾空并交还整个场地及相关设施，故本案中，则应由场地实际占用人朱凯翔腾空其与王中源签订的《租赁合同》约定的涉讼物业，并将涉讼物业交还中圣利公司管业。中圣利公司超出的诉讼请求，本院不予支持。此外，鉴于对一审判决的该部分调整，并不影响诉讼费的负担，故对一审受理费本院不作调整。综上，中圣利公司在二审期间提交的评估报告、竞买公告，顺发公司提交的私营企业申请开业登记注册书，陈国英提交的偿还借款协议书、现场勘验笔录，王中源、旺允源公司提交的关于移交物业的函及快递签收凭证，陈国华提交的若干执行裁定书、民事裁定书等均不属于新证据，且均不影响本案实体处理，本院不予采纳。综上所述，中圣利公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。顺发公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。陈国华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。陈国英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，但处理部分欠妥，对该部分本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8780号民事判决第二、三、四项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8780号民事判决第五项；三、变更广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8780号民事判决第一项为：朱凯翔应于本判决生效之日起十日内腾空其与王中源签订的《租赁合同》约定的涉讼物业，并将涉讼物业交还广东中圣利产业投资有限公司管业；四、驳回广东中圣利产业投资有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费18489元，由广东中圣利产业投资有限公司负担3243元，番禺市大石顺发电线有限公司负担6173元，陈国华负担6173元，陈国英负担2900元。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二一年三月十七日书记员  郭 俏古文娜