北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2599号上诉人（原审被告）：李洁，女，1988年10月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘继霞，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司，营业场所北京市海淀区首体南路9号4楼6层602。负责人：姜建新。委托诉讼代理人：杨子维，北京衍胜律师事务所律师。上诉人李洁因与被上诉人北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司（以下简称宾至嘉宁海淀公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初18252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任于2021年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人李洁之委托诉讼代理人刘继霞、被上诉人宾至嘉宁海淀公司之委托诉讼代理人杨子维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宾至嘉宁海淀公司关于2013年物业费的诉讼请求，驳回宾至嘉宁海淀公司2017年4月1日到2018年10月10日物业费的诉讼请求；或将本案发回重审；或裁定驳回宾至嘉宁海淀公司的起诉。事实和理由：1.宾至嘉宁海淀公司以现金方式收取了我2013年的物业费，因其未向我出具收据所以我没有证据。即使出具了收据也不可能一直保存。结合2014年、2015年我都支付了物业费的事实，根据常识、生活经验判断，我不可能不支付2013年的物业费。2.根据民法通则第135条规定，2013年的物业费已经超过了两年的诉讼时效，不应当支持。3.本案物业服务合同到期后，2016年12月底业主大会决议决定终止宾至嘉宁海淀公司服务并已向其告知。因宾至嘉宁海淀公司未撤离，2017年2月23日业委会发函要求交接。由于物业公司迟迟不交接造成交接延迟，双方直至2018年10月10日签订交接协议。根据北京市住建委发布的京建发【2010】603号文件《北京市物业项目交接管理办法》第12条规定，交接的起算时间应当从物业公司收到交接通知之日起算，交接期间不应当支付物业费。因此自宾至嘉宁海淀公司2017年2月25日收到函件自2018年10月10日属于交接期间，宾至嘉宁海淀公司不应当收取物业费。而且我二审中提交的新的证据可以证明宾至嘉宁海淀公司在交接期间没有向业主提供服务，所以不应当支付物业费。4.交接协议确定了服务期限，但没有召开业主大会，业委会无权处分业主的权利，该交接协议无效。5.业主大会是和山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司（以下简称宾至嘉宁公司）签订的物业服务合同，宾至嘉宁海淀公司是2013年才成立的。宾至嘉宁海淀公司不是合同的相对方，其不具有主体资格。6.一审法院没有给李洁本人送达起诉状和开庭传票，存在程序违法。7.业委会和业主起诉要求确认交接协议效力的诉讼均在审理中，所以本案应当中止审理。宾至嘉宁海淀公司辩称，同意一审判决，不同意李洁的上诉请求。1.李洁没有缴纳2013年的物业费。根据常识，即使李洁交纳现金，其也应当向我公司索要收据，且付款的事实应当由李洁举证证明。2.业委会与我公司签订的交接协议约定交接时间是2018年10月10日，且由业委会帮助我公司催收物业费。业委会签署的交接协议对业主具有约束力，所以2018年10月10日之前的物业费都应当支付。3.关于交接时间问题已有生效判决，可以证明我公司提供物业服务的起止时间。在交接之前我公司一直在履行物业服务的职责。4.物业交接时间是2018年10月10日，此前不属于交接期间，不适用京建发【2010】603号文件第12条规定。5.虽然宾至嘉宁公司是2012年12月12日签订的物业服务合同，我公司于2013年2月成立，但我公司成立的目的就是提供该合同项下的服务，且我公司实际上提供了物业服务。一审中我公司提供了总公司宾至嘉宁公司的情况说明，总公司认可我公司提供服务，物业费应当由我公司收取。6.一审法院程序合法。宾至嘉宁海淀公司向一审法院起诉请求：1.李洁向我公司交纳物业费19325.13元（其中含垃圾清运费112.50元、储藏间费用608.85元），并按照欠缴金额日万分之四的标准支付违约金至全部欠缴费用清偿完毕之日止。一审法院认定事实：宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司于2020年7月23日经核准变更为现名称。李洁系北京市海淀区402号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，该房屋建筑面积173.93平方米。2012年12月12日，甲方颐慧佳园小区业主大会与乙方山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司（以下简称宾至嘉宁公司）签订了《颐慧佳园小区物业服务合同》，该合同约定多层住宅的收费标准为2.36元/平方米·月，物业服务期限自2012年12月15日至2015年12月14日，第十四条约定乙方预收取物业管理费可按季度或年收取，每季度或年度业主自觉、自愿上交当期物业管理费，第二十七条约定业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按欠缴金额日万分之四的标准向乙方支付违约金。双方对其他事项亦进行了约定。颐慧佳园业主大会虽与宾至嘉宁公司签订上述物业服务合同，但实际由宾至嘉宁海淀公司进驻颐慧佳园小区提供物业服务。上述物业服务合同到期后因未有新的物业公司承接，北京市海淀区颐慧佳园业主委员会（以下简称颐慧佳园业委会）曾将物业服务合同延期至2016年8月14日，之后，颐慧佳园业委会通过第二次临时业主大会会议决议终止宾至嘉宁海淀公司在小区的物业服务，选聘新的物业公司为该小区提供物业服务。但双方因宾至嘉宁海淀公司撤离小区发生争议，2017年7月，颐慧佳园业委会以物业服务合同纠纷为由，将宾至嘉宁公司与宾至嘉宁海淀公司诉至法院，要求二被告10日内完成物业管理交接工作并撤离颐慧佳园小区。法院于2018年9月20日作出（2017）京0108民初35834号民事判决书，判决宾至嘉宁公司及宾至嘉宁海淀公司于判决生效后10日内撤离颐慧佳园小区并办理物业管理交接工作。判决作出后，双方均未提起上诉。2018年10月10日，甲方颐慧佳园业委会与乙方宾至嘉宁海淀公司签订了《颐慧佳园社区物业管理交接协议书》（以下简称《交接协议书》），协议第一、二条约定，物业交接日期为2018年10月10日，双方确认乙方物业服务期限至2018年10月10日截止，甲方积极配合乙方催收并号召业主主动缴纳交接前的欠费。诉讼中，李洁认可应交纳至2017年3月31日的物业费，但主张自该日之后至2018年10月10日期间的物业费根据京建发【2010】603号文件的规定，宾至嘉宁海淀公司不得收取；并主张2017年3月31日前诉争的部分物业费亦已交纳，但未就此提交证据。诉讼中，宾至嘉宁海淀公司主张依据京价（收）字[1999]第253号文件的规定，宾至嘉宁海淀公司还应按照每年每户30元的标准收取业主生活垃圾清运费。李洁对此不予认可，主张涉案房屋为商品房性质，并不适用该规定；双方物业合同中并未对此作出约定，该垃圾清运费不应由业主个人承担；物业费中应已包含垃圾清运费。诉讼中，宾至嘉宁海淀公司另主张按照1元/平方米/月的标准，主张13.53平方米的储藏间费用，但未提交证据予以佐证。一审法院认为，宾至嘉宁海淀公司为李洁所有位于颐慧佳园小区的房屋提供了物业服务，李洁作为业主理应履行交纳物业费的义务。李洁认可应交纳至2017年3月31日的物业费，法院对此不持异议；李洁虽辩称其已交纳过部分诉争物业费，但未提交证据予以佐证，法院对此不予采信。对于欠费截止时间，法院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。宾至嘉宁海淀公司并不认可于2017年3月31日终止为颐慧佳园小区提供物业服务，且在相关诉讼中亦作出抗辩，法院作出的（2017）京0108民初35834号民事判决书即是对该争议进行的认定及裁判。此后，颐慧佳园业委会与宾至嘉宁海淀公司在执行判决过程中，于2018年10月10日达成《交接协议书》，明确约定该日期为交接日期，物业服务期限至2018年10月10日止，并号召业主缴纳交接前的物业费。法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，现宾至嘉宁海淀公司已完成交接工作，业主应按约定将物业费交纳至2018年10月10日。对于宾至嘉宁海淀公司主张的垃圾清运费、储藏间费用，双方在合同中并未进行约定，其主张缺乏事实与法律依据，法院不予支持。另，李洁未交纳物业费系因对欠费期间存有异议，并非出于主观恶意，故法院对宾至嘉宁海淀公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。双方当事人的其他诉辩意见，不影响法院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故法院在此不再赘述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李洁于本判决生效后七日内向北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司支付2013年1月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2018年10月10日的物业费18603.78元；二、驳回北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司的其他诉讼请求。如果李洁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李洁提交以下新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。证据1.2021年3月10日李洁的父亲李明清和12345服务平台的通话录音，用于证明李明清曾于2018年8月向该平台反映过电梯的问题，以说明宾至嘉宁海淀公司2018年未提供物业服务。证据2.李洁户口本，用于证明李明清与李洁的父女关系。证据3.颐慧佳园业委会起诉宾至嘉宁海淀公司的起诉状和一审法院已受理该案的系统截屏，证明业委会起诉宾至嘉宁海淀公司要求撤销2018年10月10日的交接协议，该案件已由法院已受理，故本案应当中止审理。宾至嘉宁海淀公司对上述证据发表了质证意见：证据1真实性无法核实，无法证明对话人的身份，且即使录音真实也只能证明2018年李明清曾经向12345平台打过电话，不能显示提及了电梯修理，亦不能证明宾至嘉宁海淀公司没有提供物业服务；证据2的真实性认可，但与本案争议无关；证据3的真实性无法核实，且只能证明该案件存在，不能证明交接协议无效。就李洁提交的新证据，本院认为，证据1及证据2所指向的电梯问题，不足以证明宾至嘉宁海淀公司未提供物业服务。证据3只能证明相关案件的起诉情况，不足以推翻交接协议的效力。故对于上述证据本院不予认定。本院经审理认定：宾至嘉宁海淀公司曾于2019年向一审法院提起另案诉讼，要求被告陈某支付2013年1月1日至2018年10月10日期间欠缴物业费。陈某在该案中提出的抗辩意见包括：涉案小区已于2016年12月31日召开业主大会中止了与宾至嘉宁海淀公司的服务关系，并向物业公司送达《关于办理颐慧园小区物业管理项目交接事宜函》，根据京建发[2010]603号文件，物业公司拒不交接的，业主无需交纳物业费，故2017年3月31日之后不应交纳物业费。一审法院于2020年6月22日作出判决，其中关于物业费交纳截止时间的意见为，根据业委会与宾至嘉宁海淀公司签订的交接协议，明确约定物业服务期间至2018年10月10日止，故法院对陈某关于交纳物业费截止至2017年3月31日的答辩意见不予采纳，并据此判决陈某向宾至嘉宁海淀公司支付2013年1月1日至2018年10月10日的物业服务费。该判决现已生效。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，颐慧佳园小区业主大会虽与宾至嘉宁公司签订物业服务合同，但实际由宾至嘉宁海淀公司进驻小区提供物业服务，且宾至嘉宁公司出具说明同意宾至嘉宁海淀公司收取物业费，因此，宾至嘉宁海淀公司有权向业主李洁收取其提供物业服务期间的物业费。李洁主张宾至嘉宁海淀公司不是合同相对方，无收取物业费的主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，李洁主张已交纳2013年物业费，应提交证据予以证明，现其未提供已交费的证据，应承担相应不利后果。李洁交纳了2014年、2015年物业费的事实，与其是否交纳2013年物业费无必然联系，不足以证明其已交纳了2013年物业费。当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。李洁一审中未针对2013年物业费提出已过诉讼时效的抗辩，现其在二审中提出，亦未就2013年物业费超过诉讼时效提供新的证据，故本院对其该项时效抗辩不予采纳。同时，宾至嘉宁公司提交了历年来催缴2013年物业费的函件，李洁亦认可催缴函的真实性，据此亦不能认定2013年物业费已逾诉讼时效。关于李洁上诉所主张自2017年2月25日宾至嘉宁海淀公司收到要求交接函件至2018年10月10日期间，不应当交纳物业费的问题。本院认为，因（2017）京0108民初35834号民事判决书已经就宾至嘉宁海淀公司的撤离及交接问题进行了认定与裁判。此后在该判决的执行过程中，颐慧家园业委会与宾至嘉宁海淀公司于2018年10月10日达成《交接协议书》，明确约定该日期为交接日期，物业服务期限至2018年10月10日止，颐慧家园业委会积极配合宾至嘉宁海淀公司催收并号召业主主动交纳交接前的欠费。此外，另案生效判决亦认定应以该协议书记载的交接日期为交纳物业费的截止日期。现《交接协议书》效力未经法定程序加以否定，李洁亦未提交充分证据推翻生效判决所作认定，故一审法院依据《交接协议书》记载的交接日期来确定交纳物业费的截止期限并无不当，本院对此不持异议。综上，对李洁不同意交纳2017年2月25日至2018年10月10日期间的物业费所持的上诉理由本院均不予采纳。另经本院审查，李洁一审委托的诉讼代理人在一审开庭前收到了开庭传票并出庭应诉，李洁的诉讼权利得到保障，本案一审审理程序并无不当之处。综上所述，李洁的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由李洁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  徐 冰二〇二一年三月十八日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼