四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终347号 上诉人（原审原告）：四川元祖食品有限公司，住所地四川省成都市高新区新园大道18号。统一社会信用代码91510100788100452L。 法定代表人：张秀琬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：兰迪，该公司职工。 委托诉讼代理人：冷雁伶，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：杨沿辉，男，汉族，1982年10月23日出生，住四川省中江县。 上诉人四川元祖食品有限公司（以下简称元祖食品公司）因与被上诉人杨沿辉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2020）川0623民初3703号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 元祖食品公司的上诉请求：一、撤销一审判决并改判被上诉人退还上诉人租金40000元；二、被上诉人承担本案诉讼费。事实及理由：上诉人在租赁房屋后委托专业机构对墙面进行检测，检测报告载明无法拆除。被上诉人在明知墙面不能拆除而未告知上诉人，导致上诉人无法使用该房屋，且在上诉人向被上诉人发送《公函》后被上诉人未配合上诉人办理交接手续存在过错，并且在签订合同上诉人支付租金后，被上诉人并未开具发票，其租金应当按照不含税的金额进行计算，一审法院认定租金有误。 杨沿辉答辩：在检测墙体之后被上诉人提供多种方案已供解决但是上诉人并未同意，且上诉人所发放的通知并未经被上诉人同意，原判认定事实清楚，请求维持原判。 元祖食品公司向一审法院的诉讼请求：一、判令解除元祖食品公司与杨沿辉签订的《经营场地租赁合同》；二、判令杨沿辉退还元祖食品公司已支付的保证金10000.00元和租金40000.00元；三、本案诉讼费用由杨沿辉承担。 一审法院认定的事实：2020年5月6日，杨沿辉（甲方）与元祖食品公司（乙方）签订《经营场地租赁合同》，主要约定：甲方同意将坐落于中江县凯江镇伍城中路49号的房屋出租给乙方开设元祖专卖店，租赁期限为5年，自2020年5月15日起至2025年5月14日止，甲方应于2020年5月22日前将房屋交付给乙方，双方应签订房屋交接书作为交付房屋的依据；第一年租金为97200.00元，先付租金后用房屋，每年4月14日一次性付清；乙方应于本合同签订前向甲方支付房屋租赁保证金1万元，因甲方原因终止合同，甲方将保证金抵扣本合同约定由乙方支付的费用后，一次性无息返还给乙方，如乙方单方面终止合同则保证金不予退还；合同期间，乙方可视经营需要对该房屋进行自主装修，但装修应当不影响房屋主体结构；除因甲方原因，乙方逾期支付房屋租金超过7日，自第1日起，每逾期一天，应按逾期金额以万分之一比例支付逾期付款违约金；因合同一方原因提前解除合同的，须向对方赔偿违约金，在第一个租赁年度内提前终止合同的，违约方应向守约方支付当期2个月租金作为违约金。2020年4月30日，元祖食品公司向杨沿辉转款支付“中江县签约租赁保证金”10000.00元。2020年5月18日，元祖食品公司通过银行转款向杨沿辉支付租金40000.00元。杨沿辉按合同约定的时间向元祖食品公司交房。 同月，元祖食品公司与案外人何艳签订《经营场地租赁合同》，由元祖食品公司承租中江县凯江镇伍城中路51号房屋，该房屋与上述49号房屋相邻，共用一堵隔墙。元祖食品公司拟打通两处房屋的隔墙，并在签订合同前已将此拆除计划告知何艳。 2020年5月22日，受元祖食品公司元祖食品中江县店委托，四川玖玖建筑工程检测鉴定有限公司对中江县伍城中路49、51号房屋局部墙体拆除对房屋影响进行检测，并于2020年5月27日出具检测报告，其中结构安全性结论为“综合现场检测情况，元祖食品中江店轴线2／Ｂ-Ｃ具备承重性，如装修需要拆除，需具备资质设计公司进行设计，加固公司对墙体拆除部分进行有效加固后方可拆除”，并建议“定期对房屋进行检查维护”。此后，元祖食品公司就上述49、51号房屋承重隔墙打通事宜向房屋上层业主征询意见，并承诺若业主同意拆除墙体，元祖食品公司将采取必要加固措施以保障安全，并于退租时恢复原状。经征询10户业主意见，其中9户业主不同意元祖食品公司拆除上述49、51号房屋隔墙。 2020年10月15日，杨沿辉将中江县凯江镇伍城中路49号房屋退还给原房东。 诉讼过程中，杨沿辉表示同意解除与元祖食品公司签订的《经营场地租赁合同》。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。元祖食品公司与杨沿辉自愿协商签定《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方由此建立的租赁合同关系合法有效。因经营需要，元祖食品公司订立案涉租赁合同时，明示杨沿辉须拆除49、51号房屋隔墙才能达到经营要求、实现合同目的，杨沿辉对元祖食品公司该意思表示无异议。但经鉴定，上述隔墙系处于一楼的承重墙，需经专门设计并由专业公司有效加固方能拆除。且经元祖食品公司征询意见，多数业主不同意拆除上述隔墙。由此可见，导致隔墙不能拆除是不可归责于双方的原因。由于隔墙不能拆除，元祖食品公司无法达到经营要求，故而无法实现合同目的。根据前述事实理由，案涉合同不能继续履行的根本原因在于商铺隔墙不能拆除则无法达到元祖食品公司经营要求，从而不能实现其合同目的，该原因力是双方在订立合同时无法预见的因素所致。故合同解除后，元祖食品公司要求杨沿辉退还保证金1万元，应予以支持。租赁合同解除后，元祖食品公司应依法向杨沿辉返还租赁物。杨沿辉于2020年10月15日将案涉房屋退还给房屋所有人另行出租给他人系客观事实。但在该期间，元祖食品公司无证据证明元祖食品公司是否履行返还租赁房屋义务及返还租赁房屋日期。依前述合同解除理由，双方对合同不能继续履行均无过错，元祖食品公司应当承担从租房之日即2020年5月15日起至2020年10月15日的租金40500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除四川元祖食品有限公司与杨沿辉于2020年4月29日签订的《经营场地租赁合同》；二、杨沿辉于判决生效之日起十五日内退还四川元祖食品有限公司人民币9500元；计算方式如下：（杨沿辉退还保证金10000.00元；元祖食品公司已付杨沿辉租金40000元；四川元祖食品有限公司应付杨沿辉租金40500元；以上品迭后，杨沿辉还元祖食品公司人民币9500元。）；三、驳回四川元祖食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525.00元，由四川元祖食品有限公司负担312.00元，由杨沿辉负担213.00元。 二审中，杨沿辉向本院提交一份微信聊天记录，用以证明关于墙体拆除情况已多次与元祖食品公司协商，是因为元祖食品公司的原因合同未能履行；元祖食品公司质证认为，对证据的真实性无异议，但是不能达到杨沿辉的证明目的，该方案并不能实际实施。本院经审查认为，对证据的真实性予以确认，是否达到证明目的，将结合全案证据综合予以评判。 二审查明的案件事实及证据与一审一致，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，人民法院审理二审案件，应当围绕上诉请求有关的事实和法律适用进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。 结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：元祖食品公司应当承担多少房屋租金的问题？ 本院认为，首先，元祖食品公司未提供证据证明案涉合同不能继续履行的情况下，其履行了返还案涉房屋义务及返还租赁房屋的具体时间，一审法院根据案件具体情况，被上诉人于2020年10月15日将案涉房屋退还给房屋所有人另行出租的客观事实，认定上诉人承担从租房之日即2020年5月15日起至2020年10月15日的租金并无不当；其次，双方签订的《经营场地租赁合同》中明确约定第一年房屋租金（含税）为97200元，甲方净收益为90000元，一审法院按照双方约定的净收益90000元计算上诉人应付租金为40500元，符合双方的约定。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人元祖食品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由四川元祖食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邵 敏 审 判 员  王海燕 审 判 员  杨静静 二〇二一年三月十八日 法官助理  张 娇 书 记 员  王 莉