福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终382号 上诉人（原审原告、反诉被告）：施道静，女，汉族，1986年10月2日出生，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：林清荣，福建李林律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：永春县东润百货有限责任公司，住所地福建省泉州市永春县桃城镇桃东社区。 法定代表人：黄秀芬，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：王群生，福建鹏峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新瑜，福建鹏峰律师事务所律师。 上诉人施道静与上诉人永春县东润百货有限责任公司（以下简称东润百货公司）因租赁合同纠纷一案，均不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。施道静的委托诉讼代理人林清荣及东润百货公司的委托诉讼代理人王群生、王新瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施道静上诉请求：1.撤销一审判决第一项，予以改判双方签订的《时代广场“千将味”租赁合同》于2020年5月17日起自动解除；2.撤销一审判决第二项，予以改判施道静仅需支付东润百货公司2020年5月1日至5月16日间半个月租金的一半5017.5元（20070÷2÷2）；3.撤销一审判决第四项、第五项，依法改判东润百货公司向施道静支付燃气开户费4.7万元；4.本案一、二审的诉讼费用大部分由东润百货公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案合同解除的性质认定错误，将法定解除、约定解除与协商解除的不同情形混同，导致认定事实错误，适用法律不当，所作的判决也大部分错误，应予以纠正，并予以改判。1.本案的合同解除纠纷属于合同法第九十四条法定解除的情形和双方合同第11.13条约定解除的情形，即因不可抗力致使不能实现合同目的情形，而非一审法院推定的双方达成合意协议解除情形，所以，一审法院基于其错误认定而作出的判决第一项、第二项、第四项、第五项均应予以撤销，包括诉讼费的承担也应予以调整。结合施道静2020年5月15日向东润百货公司发出的解除《时代广场“千将味”租赁合同》通知书所阐明理由与依据和相关要求可见，确实是刚开业才一个多月即遇上不可抗力××疫情的影响，致使不能正常经营，处于严重亏损状态才发出解除合同通知的，而且同时期、同一时代广场商铺、餐饮业的店也停业和倒闭多家，至今也没有再营业。一审法院虽然分析了疫情的级别变化和永春属于低风险区域的事实，但这并不代表不会出现反复、不会出现颠覆性的变化，疫情至今已近十个月，全国各地仍是草木皆兵，而且餐饮业是全国公认受疫情影响的三大行业之首。根据双方签订合同第11.13条“因不可抗力因素致使乙方不能正常经营，不构成任何一方违约”，一审已认定疫情属不可抗力，而且也认定施道静已于2020年5月16日搬离租赁场所，结合其它证据也足见属于不能正常经营了，所以施道静根据《合同法》第九十四条的规定于当日向东润百货公司发出解除合同的通知，东润百货公司企划部负责人魏宗钰于17日收件。根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。而且东润百货公司收到解除通知后，没有提出异议，也没有依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，应视为施道静解除合同的通知已发生法律效力。一审法院的第一项判决明显错误，应依法改判为双方所签订的合同于2020年5月17日自动解除。相应的第二项判决也应调整为施道静在免租半租约定中互相抵扣已付租金费用后仅需支付2020年5月1日至16日半个月租金的一半5017.5元。2.东润百货公司对于本案合同的法定解除与约定解除和相关的交接事宜均存在过错或怠于履行合同权利与义务的行为，应自行承担合同解除的责任和拖延诉讼时间造成所有损失的责任。首先，东润百货公司在2020年5月17日收到施道静邮寄的解除合同通知书后没有提出异议，此后也没有请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，在施道静不得已于2020年6月19日起诉后，还拖延至2020年7月15日才提起反诉（原定的第一次开庭时间为2020年7月22日），反诉也没有要求继续履行合同的诉求及相关理由，更加说明其对施道静解除合同通知及诉讼解除诉求的默认。其次，东润百货公司在后续诉讼中又于9月变更诉求，明显是施延法院解决租赁合同诉讼的时间，而且也不按合同约定时间接收商铺，更有甚者，在2020年7月16日，施道静书面提交法院要求东润百货公司即时接收以便发挥商铺作用时也不闻不问，不置可否？特别是2020年8月6日在庭审中法官明确告知东润百货公司可以接收回商铺另行招租的情况下，东润百货公司也没有采取任何应对措施。由上可见，其有意闲置商铺的行为是明显的，所造成的损失应由东润百货公司自行承担。再次，施道静对于本案合同的解除和商铺的移交均是合法有据，也符合合同约定，不存在任何过错，不需承担搬离商铺后的租金、物业费、占用费和其它费用。施道静在发出解除通知书后即要求东润百货公司在收到通知书后七日内及时来收回商铺房屋，在起诉后又于2020年7月16日书面通过法庭要求东润百货公司接收，而且施道静已将商铺恢复至租赁时接收商铺时的状态（那些遗留的桌椅是上一租户“荷田汇”留给东润百货公司移交给施道静时就存在的，移动或拆除就严重损害其使用价值，至于燃气开户费是一种使用燃气资格，并不影响东润百货公司接收商铺的任何权利），东润百货公司在施道静多次庭审表态后，仍不按合同13.7、13.8两条约定履行自己的权利与义务，是对自己权利的漠视，一审法院对上述条款理解偏差，没有结合租赁物在东润百货公司商场实际控制且并没上锁的客观事实，反而判决施道静需承担搬离后的租金、物业费、占用费等费用是缺乏事实与法律依据的，应予以纠正。最后，施道静对设施设备和燃气开户费的诉求也不影响东润百货公司收回商铺，诉求是否得到法院的支持是债权问题，燃气开户费也纯属资格问题，而且开户费用在合同解除也结算没有约定归属东润百货公司所有，施道静当然有权利主张，所以，请二审法院秉公处理，体察施道静投资前后未到半年，却损失近百万元的情况下，给予支持东润百货公司返还燃气开户费4.7万元。二、一审法院判决施道静承担2020年5月17日后的租金70245元和2020年3月--8月的物业管理费、公摊水电费、公摊空调费、电话费、互联网费用合计23477.8元均缺乏事实与法律依据，数额也明显畸高，请二审法院依法、依确定合同解除时的时间并结合客观事实予以核减与改判如上诉请求的数额。从东润百货公司一审提交的证据可见，2020年5月电度为8313度，8月底为8314度，2020年5月15日水表11003，8月为11005，可见，施道静离场后根本就没再占有使用过水、电，数字的误差纯属水、电表自然损耗造成的，既然水、电空调都没使用，何来判决物业费、公摊水电、空调费和其它费用呢？说明一审法官也确实该实地调查，多接地气，才不致于坐堂问审、坐而论道，导致判决结论太离谱，至于判决第四项的各项费用及所谓的公摊水、电、空调费也是同理同证缺乏事实与法律依据，应予以纠正。三、一审本诉受理费的分配不妥，应依法予以调整。一审本诉施道静解除合同的诉讼请求得到法院支持，发生诉讼皆因东润百货公司不提异议，也不提起诉讼或仲裁所导致的讼累，依法依理皆应由东润百货公司承担才妥当，请二审法院依法予以调整。四、在本案诉讼过程中及判决后，双方就保证金折抵尚欠的租金和费用再多还少补的问题经过多次磋商甚至达成口头协议，拟好书面协议等签，可是东润百货公司缺乏商业诚信，多次出尔反尔，不信守诚诺致使和解无门才导致上诉，东润百货公司不认真打造商业环境，已导致多家商铺关门停业，却仍想通过诉讼获取不当利益，还想对倒闭商铺伤口撒盐，雪上加霜，实在有违市场经济的商业诚信道德，请二审法院明查并支持施道静的上诉请求，以维护守法善良公民的合法权益。 东润百货公司辩称，一、施道静主张租赁合同自动解除无依据，诉争租赁物到目前为止尚未办理交接。1.合同解除须双方协商一致方能生效。本案属于商业风险，不属于不可抗力的范围，因此施道静所谓自动解除合同于法不合。2.合同履行中不存在不可抗力的情形。××在全球范围内发生是属于大概念上的××。但具体到企业时，并不是每个企业经营都属于不可抗力的范围。在疫情期间，有的企业经营比平时经营更好。疫情是否属于不可抗力，应结合具体的行业来判定，而不是大帽随意戴。本案属于租赁关系，是否影响到不可营业应依照具体情况而论。若属于商业风险不属于不可抗力的范围。最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第6点意见，租赁合同纠纷不纳入不可抗力的范围，仅是按商业风险予以适当减免租金，而不作为解除合同的依据。事实方面，东润百货公司作为非国营企业，已依实际情况予以减免租金一个月。而时代广场于2020年2月4日复工复产，经营情况不比平时差，属于众所周知的事实。而施道静实际也在经营，外送也是一种经营方式。如何经营或经营过程中出现盈亏，纯属施道静的商业风险，与租赁合同无关，不足以可以解除合同。因此，施道静以不可抗力的理由，主张解除合同显然不能成立。3.施道静所述的主动找东润百货公司交接并非事实，租赁物至今尚未与东润百货公司交接，所谓2020年5月17日收到施道静快递送达的解除合同通知书缺乏依据。在一审诉讼中及判决后，东润百货公司通过多种方式多次要求施道静先办理租赁物的交接手续，但施道静均置之不理，且在未通知东润百货公司的情况下于2020年12月14日到租赁场所处搬东西，鉴于施道静尚未与东润百货公司办理交接，东润百货公司尚有保护租户财产之职责，因此东润百货公司有向当地的公安机关报警，可证实施道静至今尚未与东润百货公司办理交接手续。二、施道静的上诉请求均是施道静的单方理解，均与事实不符。居于施道静至今尚未与东润百货公司办理交接手续，因此施道静应承担期间产生的一切相关费用，不论是法定义务还是合同义务，施道静均应履行，不能因为其经营不善把商业风险转嫁给东润百货公司。东润百货公司并非原始房东，所经营的场所也是从永春县城关供销社和福建裕正实业有限公司租赁来整合做的商场，在本次疫情期间作为业主永春县城关供销社只免去了东润百货公司一个月的租金，福建裕正实业有限公司也只免了大约十天的租金，从这个角度讲东润百货公司经营的商场被免除的租金并没有一个月，而东润百货公司却免去了施道静一个月的租金，这在一审中均有得到确认。东润百货公司在支付商场租金外还要请员工管理经营整个商场，其也承担着自身的商业风险，存在损失。基于上述理由，东润百货公司请求二审法院驳回施道静的上诉请求，支持东润百货公司的上诉请求。 东润百货公司上诉请求：1.在一审判决第一项中明确设定时间施道静将租赁物腾空交付东润百货公司（除租赁合同约定的空调设备设施房屋固定附属物外），或者限定时间让施道静与东润百货公司办理交接手续；2.撤销一审判决第二项，改判为：施道静应支付东润百货公司从2020年3月1日起至2020年8月31日租金以及物业管理费、公摊水电费、公摊空调费、电话费、互联网等各项费用123827.8元；3.撤销一审判决第三项，改判为：取消保证金66900元，并归东润百货公司所有；4.判令施道静支付东润百货公司从2020年1月份至8月份的水电共15374元，2020年4月份其至5月份的空调费11600元；5.判令施道静支付东润百货公司违约金60210元；6.判令施道静支付东润百货公司律师费4000元；7.判令一审、二审的诉讼费用由施道静承担。事实和理由：一审判决对部分事实认定不具客观性，进而对东润百货公司的诉求作出悖于事实与法律的判决，失之公正。具体理由是：1.既然一审法院已判决解除合同，那么就应该设定时间限定施道静腾空交付，或者限定时间让施道静与东润百货公司办理交接手续。因为一审判决中只有判解除没有限定腾空交付的时间，也没有限定施道静与东润百货公司办理交接手续的时间，那么施道静就一直怠于交付或怠于与东润百货公司办理交接手续，如果没有相关的判决内容，在施道静一直不配合交付的情况下，东润百货公司就没有相关判决依据去申请执行要求施道静腾空交付或者办理交接手续，只能一直主张占用费用。虽然租赁合同上有约定施道静未恢复原状的，东润百货公司可以代为恢复，由此产生的费用由施道静承担，但是在此基础的前提必须是施道静对于租赁场所里所有物件作出放弃的确认，在施道静一直不配合办理交接的情况下，东润百货公司也无法单方面恢复原状。目前租赁场所现状与施道静经营时的情况无异，从厨房到客人用餐的地方全部东西完整地摆放在租赁场所里，施道静也不与之交接，导致了损失的继续扩大也浪费了资源。从有利于问题的解决和不再产生诉累，东润百货公司恳请二审法院在一审判决第一项判决中明确设定时间限制让施道静将租赁物腾空交付东润百货公司(除租赁合同约定的空调设备设施房屋固定附属物外)，或者限定时间让施道静与东润百货公司办理交接手续，支持东润百货公司的上诉请求。2.东润百货公司并非原始房东，东润百货公司所经营的场所也是从永春县城关供销社和福建裕正实业有限公司租赁来整合做的商场，在本次疫情期间作为业主永春县城关供销社只免去了东润百货公司一个月的租金，福建裕正实业有限公司也只免了大约十天的租金，东润百货公司免去了施道静一个月的租金，这在一审中均有得到确认。然而一审法院根据泉州市防控新型冠状病毒感染的疫情应急指挥部和复工复产服务小组2020年3月8日发布并实施的《关于餐饮业复工复产导则的补充通知》，便将3、4、5月的租金减半是显失公平的，该通知并没有任何内容与减租有关，按照一审的判决逻辑东润百货公司也可以起诉业主要求对这几个月的租金减半，这显然与市场经济是相悖的，既然市场经营就要自担风险，而不能层层转嫁与他人，作为东润百货公司在疫情经营中也是承担了风险，也有损失。所以东润百货公司认为一审法院在没有依据的情况下将3、4、5月的租金减半是显失公平的，恳请二审法院支持东润百货公司的上诉请求。3.根据东润百货公司与施道静签订的《时代广场千将味租赁合同》中第十一章第8条的规定施道静违约，东润百货公司是不退还保证金的。一审法院认为双方对解除合同达成合意这是曲解了事实，东润百货公司解除合同的要求是因为施道静违约而提出的，双方并未对合同解除达成过合意，所以东润百货公司在一审反诉中也主张要求取消违约金，一审法庭曲解了事实，作出与客观事实不符的判决，请二审法院予以纠正，并予以改判。4.施道静尚欠的水电费是从2020年1月份至8月份，虽然房租是从3月份开始欠的，但是水电费是从2020年1月份就欠下了，东润百货公司在一审中提交了从2020年1月份起的水电费并无不当。另根据东润百货公司与施道静签订的《时代广场千将味租赁合同》第四章第二条约定，每年四至十一月份收取空调费用每平方20元，按实际面积收取即空调费用为11600元，所一审法院对施道静尚欠租赁期间的水电费和空调费不予处理明显不当，恳请二审法院支持东润百货公司的上诉请求。5.本案是因为施道静违约造成的解除，根据东润百货公司与施道静签订的《时代广场千将味租赁合同》中第三章第4条的规定施道静未履约完毕双方签定的租赁期限或因违约被东润百货公司解约的情况，东润百货公司有权向施道静主张按合同约定的租金标准支付三个月的租金作为违约金。该合同是在平等自愿的基础上签订的，施道静不履行合同约定已构成违约，就要承担违约责任。至目前为止施道静均未作出要解决问题的态度，东润百货公司向二审法院提供的租赁物现状的照片可证实，该租赁物内的摆设与经营时无异，既然一审都判决解除租赁合同，施道静还是怠于租赁物的交接腾空，所以东润百货公司主张施道静的违约责任请二审法院予以支持。6.根据东润百货公司与施道静签订的《时代广场千将味租赁合同》中第十二章第2条的规定施道静不履行合同约定违约造成的诉讼费和律师费均应由施道静承担，一审法院不予支持显失公平。综上，根据客观事实结合，结合相关法律规定，维护东润百货公司的合法权益，恳请二审法院，查清事实，客观判断，支持东润百货公司的上诉请求。 施道静辩称，一、东润百货公司的上诉请求没有事实和合同依据，不能予以支持。租赁物的交接未能办理是东润百货公司故意拖延所导致的，而且与合同的解除并不存在必然的关联。二、租赁物已经在2020年5月17日后完全由东润百货公司管理和控制，东润百货公司将租赁物闲置，而且在一审法院2020年8月6日庭审告知其可以发挥租赁物的作用后仍然不置可否，扩大了损失，其应由东润百货公司自己承担。三、施道静解除合同的行为属于不可抗力，这已经是众所皆知的事实，不存在施道静违约的情形，所以不必承担东润百货公司上诉第3、4、5、6这四项的费用。至于2020年3月1日到2020年5月15日之间租金和水电费、物业费等可以根据合同和履行中变更的情况据实结算。主要2月份是免租，3-5月份是减半，在5月15日后就没有再产生任何水电费。 施道静向一审法院起诉请求：1.判令施道静与东润百货公司双方于2019年10月10日签订的《时代广场“千将味”租赁合同》自2020年5月16日起自动解除；2.判令东润百货公司将所收取的上述合同履约保证金人民币66900元如数退还给施道静；3.判令东润百货公司将施道静承租的店面装修费用与现存的设备设施（除空调设施外）按市场评估价支付给施道静，相关设备设施与投入的装修物品归属东润百货公司所有；4、本案的诉讼费用、财产保全费、保函费等由东润百货公司承担。 东润百货公司向一审法院反诉请求：1.判令施道静支付拖欠东润百货公司的租赁费、物业管理费、电费、水费、公摊水电费、公摊空调费等132511元，并依合同约定支付2‰滞纳金；2.本案的反诉费用及其他费用由施道静承担。一审第二次庭审后，东润百货公司变更反诉诉讼请求为：1.判令施道静支付从2020年3月1日起到法院判决确认解除合同之日止尚欠东润百货公司租金、物业管理费、水电费、滞纳金等各项费用（从2020年3月1日起至2020年8月31日尚欠东润百货公司租金、物业管理费、水电费、滞纳金等各项款项177445元）；2.判令施道静支付从2020年9月1日起至租赁物实际完整交付之日止的占用费用（占用费按每月租金20070元计算）及物业费每月2230元、公摊及空调费1784元；3.判令取消保证金66900元、判归东润百货公司所有；4.判令施道静支付违约金60210元；5.判令施道静支付律师费4000元；6.由施道静承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：东润百货公司（甲方）与施道静（乙方）于2019年10月10日签订“时代广场‘千将味’租赁合同”，合同约定：租赁房产位于永春县××广场××楼××号××，建筑面积为446平方米，经营项目为“中餐、干锅”；租赁期限自2019年10月25日至2025年10月24日止，2019年10月25日至2019年11月24日为装修免租期；起始租金为20070元／月；起始物业管理费为2230元／月；公摊水电费为每平方米1.8元／月、即802.8元／月，公摊空调费（每年四至十一月收取）为每平方米2.2元／月，即981.2元／月；电费及用电服务费每度按0.97元计算；双方不论出现任何情况的解约，该空调设备设施房屋固定附属物无偿归甲方所有；因不可抗力的因素，致使乙方不能正常经营，不构成任何一方违约；本合同项下之租赁期届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修（乙方损坏的应予赔偿），或将商铺恢复至接受商铺时的状态（正常使用及实际因素的耗损除外）。乙方未恢复原状的，甲方可代为恢复，由此产生的费用由乙方承担。施道静向东润百货公司交纳66900元作为履约保证金。合同签订后，施道静已支付2020年3月份前的租金、水电费等各项费用。因受××疫情影响，东润百货免除施道静支付2020年2月份租金。承租人自2020年3月起未再支付租金及其他相关费用。2020年5月15日，施道静通过ＥＭＳ向东润百货公司寄出“解除《时代广场‘千将味’租赁合同》通知书”。东润百货公司于2020年2月11日向有关部门提交“企业复工报备表”。 一审法院认为，本案当事人本诉、反诉争议的焦点：一、本案租赁合同何时解除；二、有关租金、水电费、装修费用及现存设备设施折价补偿问题、保证金退回、滞纳金、占用费、律师费等费用承担。针对施道静、东润百货公司上述诉辩主张及证据的认定，一审法院综合分析认定如下：一、租赁合同何时解除。施道静与东润百货公司通过平等协商签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力。施道静租赁商铺经营中餐、干锅，营业不久即爆发全国性突发公共卫生事件“××”疫情。承租人因亏损无力继续经营于2020年5月15日通过ＥＭＳ向出租人邮寄解除合同通知书。东润百货公司辩称未收到解除通知书，双方未对合同解除达成合意。根据法律规定，不可抗力“指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。年初，我国爆发××疫情，相关部门为公共安全发布了各项疫情防控指令，符合不可抗力的相关规定。但新冠疫情的影响并不必然导致所有合同的免责解除，合同是否能免责解除应结合合同履行期限、本地区疫情影响程度及因果关系等因素综合考虑。2020年1月24日，福建省卫生健康委员会发布福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制；2月26日24时起，将福建省××疫情中风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行××疫情防控省级二级响应，将低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行××疫情防控省级三级响应；2月23日24时公布永春县属于低风险地区。东润百货公司于2020年2月14日向有关部门提交“企业复工审批表”。可见，虽然××影响范围广，但对不同地区、不同行业带来的影响及冲击因地区而不同。一审法院认为，本案租赁合同双方平等协商自愿签订，合同期限长达六年但仅履行半年承租人便离场终止经营。××疫情对本地影响逐渐减弱，虽然租赁合同中约定“因不可抗力的因素，致使乙方不能正常经营，不构成任何一方违约”，但××疫情对于本地区影响尚未达到合同可以免责解除的程度，不能成为本案中承租人单方免责解除合同的条件，因此承租方邮寄解除合同通知书不发生合同解除的法律后果。一审第二次庭审后，东润百货公司向一审法院提交变更诉讼请求申请书，根据反诉的诉求，东润百货公司自2020年9月1日起请求施道静支付租赁物占用费，可视为双方对解除合同达成合意，因此该租赁合同于2020年8月31日解除。二、有关租金、水电费、装修费用及现存设备设施折价补偿问题、保证金退回、滞纳金、占用费、律师费等费用承担。1.有关合同解除前租金问题。施道静与东润百货公司签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行，则施道静应按合同约定支付自合同履行之日起至合同解除之日止的租金。因××疫情影响，“泉州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部疫情防控和复工复产服务小组”于2020年3月8日发布并实施《关于餐饮业复工复产导则的补充通知》要求餐饮业复工复产需采取一定措施，双方均有义务执行政府为公共安全而发布的防控指令。根据公平原则，一审法院认定3、4、5月租金应减半收取。因双方确定2月份为免租期、且施道静已先行支付2月份租金，则可以折抵3、4月份租金。5月份租金为减半收取，则施道静应支付至8月止3.5个月租金，计70245元（20070＊3.5）。2.有关水、电费及用电服务费问题。庭审中双方均确认2020年3月1日后的水电费等尚未支付，但东润百货公司提交的水电费用数据均从2020年1月起计算，经法庭多次告知，双方未能确认3至5月份的水电费数额，因此一审法院不予处理。3.合同解除前有关物业管理费、公摊水电费、公摊空调费、电话费、互联网等费用问题。施道静应支付3月-8月份6个月物业管理费、公摊水电费。根据双方合同约定：起始物业管理费为2230元／月；公摊水电费为802.8元／月；公摊空调费（每年四至十一月收取）为981.2元／月；电话费每月100元；互联网费用每月50元。施道静离场后的互联网及电话费未实际使用，因此按实际使用月份计算该费用，则施道静应支付23477.8元（2230＊6＋802.8＊6＋981.2＊5＋100＊2.5＋50＊2.5）。三、有关保证金。双方对解除合同达成合意。因此，东润百货公司应返还施道静保证金66900元。四、有关装修费用及现存设备设施的处理。租赁合同约定“双方不论出现任何情况的解约，该空调设备设施房屋固定附属物无偿归甲方所有，乙方不得拆除及破坏，如乙方进行拆除或破坏必须照价赔偿”、“本合同项下之租赁期届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方…，甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修（乙方损坏的应予赔偿），或将商铺恢复至接受商铺时的状态（正常使用及实际因素的耗损除外）。乙方未恢复原状的，甲方可代为恢复，由此产生的费用由乙方承担”。因此，对于施道静主张店面装修费用及现存设备现存的设备设施、燃气开户费等应按市场评估支付给施道静，相关设备设施与投入的装饰物品归属东润百货公司所有的诉请没有依据，一审法院不予支持。五、关于合同解除后占用费、物业管理费及公摊水电费、空调费。根据施道静提交的涉案商铺现状照片，商铺内桌椅等尚未清空。施道静称，东润百货公司应根据合同13.7、13.8条约定对商铺内物品进行处理。在第三次庭审中，东润百货公司明确对商铺进行交接的情况下，承租人仍坚持应按合同处理商铺内的物品，认为其无需再进行腾空。一审法院认为合同13.7、13.8条约定是出租人享有的权利，而非其义务。根据常理及交易习惯，腾空承租商铺的义务应由承租人承担。且本案处于诉讼阶段，施道静第三项诉求即要求对“承租店面的装修费用与现存设备设施（除空调外）按市场评估价支付给施道静”，第二次庭审结束后告知法庭将对上述项目申请价值评估、第三次庭审中经法庭询问才表示放弃评估申请。综上，一审法院认为应视为承租人目前仍占有涉案商铺，东润百货公司请求施道静支付占用期间的占用费、物业管理费、公摊水电费、公摊空调费等费用，予以支持。即施道静应支付自2020年9月1日起至交付涉案商铺之日止的占用费以及物业管理费、公摊水电费合计23102.8元／月；每年4-11月份还需支付公摊空调费981.2元／月。东润百货公司应及时、积极配合施道静对涉案商铺交接。六、关于滞纳金、违约金、律师费。本案虽不因××疫情产生合同免责解除的法律后果，但确实产生了不属于承租人过错或恶意违约的损失，根据公平原则，一审法院对于东润百货公司请求施道静支付滞纳金、违约金、律师费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、施道静与永春县东润百货有限责任公司于2019年10月10日签订的《时代广场千将味租赁合同》于2020年8月31日解除；二、施道静应支付永春县东润百货有限责任公司从2020年3月1日起至2020年8月31日租金以及物业管理费、公摊水电费、公摊空调费、电话费、互联网等各项费用93722.8元；三、永春县东润百货有限责任公司应返还施道静保证金66900元；四、施道静应支付永春县东润百货有限责任公司自2020年9月1日起至交付涉案商铺之日止的占用费以及物业管理费、公摊水电费计23102.8元／月；每年4-11月份还需支付公摊空调费981.2元／月；五、驳回施道静的其他诉讼请求；六、驳回永春县东润百货有限责任公司的其他反诉诉讼请求。（上述第二、三、四项的款项均应于本判决生效之日起十日内支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19262元，由施道静负担10262元（多预交的9000元予以退回）、永春县东润百货有限责任公司负担9000元；反诉案件受理费2950.2元，由永春县东润百货有限责任公司负担1950.2元（多预交的1000元予以退回），施道静负担1000元。 本案二审期间，东润百货公司除对“2020年5月15日施道静通过EMS寄出解除通知书”有异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。施道静提供如下证据：1.先予办理移交店铺申请书，欲证明施道静于2020年7月16日和2020年9月2日已经通过法庭并告知东润百货公司为避免损失先予办理店铺移交手续，东润百货公司认为法院尚未判决，所以不接受移交申请；2.2020年11月15日告知函和送达证明，欲证明一审法院早于2020年8月6日庭审时告知东润百货公司可以接收店铺和对外招租，而且店铺早已处于双方签订合同接收商铺时的状态，没必要再办理交接手续，可是东润百货公司故意闲置店铺，还对施道静提出许多无理要求；3.照片9张，欲证明（1）东润百货公司范围内的店铺至少有六、七家已经关门停业，处于倒闭状态，这并非仅有施道静一家，不属于经营不善的范畴；（2）上述店铺均属于东润百货公司管理控制的状态，东润百货公司想以闲置谋取其他租户的租金的动机是明显存在的；（3）东润百货公司并未按一审法院的告知和释明将千将味的店铺对外予以招租，应对2020年5月17日以来闲置造成的损失自行承担责任。东润百货公司对上述证据质证认为，对三组证据的证明目的均不予认可，且与施道静本身的行为相违背。对证据1，一审法院并没有接受，因为当时整个现状和租赁物内的所有物品都在施道静的控制之下。而且施道静在一审第三项诉讼请求中要求对承租店面的装修费用与现存的设备设施按市场评估价支付给施道静，施道静是在一审第三次庭审时才放弃评估申请。施道静至2020年12月14日还单方去搬动店铺内的设备和相关财物，所以施道静的证据1、2的证明目的明显与其本人行为不相符。到目前为止，施道静仍然未与东润百货公司办理交接手续。对证据2，东润百货公司有收到告知函，但是施道静并未有心解决问题，租赁商铺里的陈设物件与用品均完整摆放在商铺里，东润百货公司主张交接是为了确认哪些东西施道静需要可以搬走，剩下的施道静如果不处理，东润百货公司才好找人处理，免得以后再有争端产生。2020年12月14日，施道静方还到商铺里搬东西，也可证实施道静方并未与东润公司交接，仍占用商铺。关于证据3，也无法证明其证明目的，与本案无关联性。 东润百货公司提供如下证据：1.通知，欲证明业主永春县城关供销社只免去了东润百货公司一个月的房租；2.时代广场租赁合同、内资企业登记基本情况表、补充协议，欲证明业主之一的福建裕正实业有限公司也只免了163582元租金，根据时代广场租赁合同约定，东润百货公司承租的福建裕正实业有限公司的场所月租金为510963元，其也只减免了大约十天的租金；3.千将味2020年1月至8月份水电数量明细表，欲证明施道静从2020年1月份至8月份尚欠东润百货公司水电费共计15374元；4.短信截图、EMS寄件单、关于租赁房屋交接有关事项的通知，欲证明一审判决后东润百货公司积极与施道静沟通办理租赁场所交接手续，但施道静并不予以配合；5.照片13张，欲证明该租赁物内的摆设与经营时无异，施道静至目前为止均未作出要解决问题的态度，不与东润百货公司办理租赁场所的交接手续；6.报警/求助回执、光盘（内为搬东西过程的影像）、报警人李晓煌的社保缴交证明，欲证明施道静一方于2020年12月14日到诉争租赁物场所搬东西，尚未与东润公司办理交接手续，当日东润百货公司员工李晓煌有报警，永春县桃城派出所接警后，有进行核实，但相关材料无法调取。施道静对上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，反证东润百货公司给施道静减免2月份租金是政策性行为。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，与施道静在一审提交在市场监督局备案的租赁合同不一致，主要是租金的差距较大，说明东润百货公司是完全获利的状态。而且福建裕正实业有限公司给东润百货公司减免的租金，东润百货公司并没有递推优惠给施道静。证据3是东润百货公司单方制作，与一审中其陈述2020年3月份前的租金和各种费用已经缴清也自相矛盾。从该证据反而能体现2020年6-8月份施道静没有占用和使用任何的空间和产生水电费用，水存在2吨，电存在1度的差距是纯粹电表和水表的自然耗损所致。对证据4的真实性无异议，但不能达到东润百货公司的证明目的，因为其设置了多项无理的要求。对证据5的真实性、关联性无异议，但不能达到东润百货公司的证明目的，不能体现施道静不办理交接手续的情形。这些陈列物都是已经恢复到双方2019年11月份转租上一手“荷田汇”餐饮业时的厨房餐具和设施，而且东润百货公司的人员可以自由进出、拍照和管控，包括监控发现有异常，东润百货公司可以报警处理，这些都证明店铺在东润百货公司的控制下，不存在需要移交的情形。对证据6的真实性无异议，但与本案不具有关联性。对社保证明无异议，即使是东润百货公司报警，也印证是东润百货公司对店铺财产的掌控行为。若有损失，可以通过其他途径解决，如果确实遇到偷窃行为，完全可以依法办事，与本案合同解除不具有关联性。对光盘的质证意见是：（1）该证据内容不清晰，不明确，无法体现人员是谁，与施道静没有关联性，也不能达到东润百货公司的证明目的。（2）该证据能证明讼争的店铺早已在东润百货公司的掌管控制之下，而且处于可以自由进出的状态，是东润百货公司故意闲置才导致有人可以进出。（3）照片体现的是搬家公司的车辆，与光盘的录像无法相关联。（4）代理人于2021年1月22日再次到现场查看，现场的情况与双方提供的照片仍能相互印证，餐桌原封未动，东润百货公司的代理律师庭审中单方陈述说餐桌全部搬走与客观事实不符。 对于无争议的证据，本院予以确认，对于有争议的证据，本院以下结合争议焦点进行分析认定。 本案二审争议的焦点是：1.案涉租赁合同于何时解除？2.合同解除后案涉租赁物的交接问题？3.合同解除前，有关租金、物业管理费、水电费等费用如何计算？4.合同解除后，占有使用的问题？5.保证金是否应予返还？6.燃气开户费如何处理？7.关于滞纳金、违约金、律师费是否应支付？如何计算？ 本院认为，关于第一个争议焦点，案涉租赁合同于何时解除的问题。施道静与东润百货公司签订的《时代广场“千将味”租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则依约履行各自的义务。施道静承租营业后不久即遭遇××疫情爆发，该事件虽为不可抗力，但是否足以影响本案合同的履行并导致合同免责解除需要综合考量。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的有关规定，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的，承租人可以请求减免租金、延长租期或者延期支付租金，但并未支持以此为由解除租赁合同，故一审法院认为××疫情对于本地区影响尚未达到合同可以免责解除的程度，不能成为承租人单方免责解除合同的条件，说理正确，本院予以认可。施道静作为违约方要求解除合同，不符合法定或约定解除的条件，因此施道静向东润百货公司寄送解除合同通知书不产生合同解除的法律后果。施道静起诉要求解除合同，东润百货公司应诉后，在一审第一、二次庭审时，均不同意解除合同，要求继续履行，并提起反诉，在第二次庭审后，东润百货公司向一审法院提交变更诉讼请求申请书，请求施道静支付从2020年3月1日起的租金等费用及从2020年9月1日起的占用费用，且东润百货公司在上诉状中亦明确要求施道静支付从2020年3月1日起至2020年8月31日租金等费用，均表明东润百货公司已同意于2020年8月31日解除租赁合同，双方意思表示一致，均同意解除合同，故本案租赁合同于2020年8月31日解除。 关于第二个争议焦点，合同解除后的租赁物交接问题。《时代广场租赁合约》第13.1条约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方（施道静）应当将该房屋交还甲方（东润百货公司）。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修（乙方损坏的应予赔偿），或将商铺恢复至接收商铺时的状态。”第13.7条约定“不论任何情况终止租约、包含乙方自行离店及未付清应付甲方全部款项等情况的发生，乙方均须在7天的搬迁期内或经甲方催告寄出7天内不来对租赁区域内的所有物品、设备设施、器材、货架、杂物及桌椅等进行清退将租赁房产还原交回甲方的，甲方则视为乙方放弃商铺内一切财物的所有权，甲方有权扣押和阻止乙方转移商铺内的财物或直接将乙方在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清空收回使用，此期间发生的乙方物品的存放费用以及因此造成乙方的损失由乙方自行承担。”第13.8条约定“……虽未签署房屋交还确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。”根据上述约定，施道静在合同终止后的7日内须将租赁物交还东润百货公司，如果7日内施道静未清退租赁物内的物品，则视为施道静放弃商铺内一切财物的所有权，施道静在一审第三次庭审（2020年9月29日）时亦明确表示同时按照合同第13.7和13.8条的约定处理租赁物内的物品，且施道静在寄送的解除合同通知函中也明确表示7日内完成交接，也多次在一审庭审时表示租赁物内的东西已恢复到承租时的状态，无需再腾空，东润百货公司二审提供的证据不足以证明施道静自2020年8月31日后仍持续占用租赁物。故本院认为案涉租赁物自合同解除后的7天后也就是2020年9月7日即已交接完毕，无需再进行任何其他形式的交接手续，东润百货公司已可自行处置租赁物内的所有物品。自2020年9月7日起，视为施道静不再占有使用案涉租赁物，一审法院对此问题认定错误，予以纠正。 关于第三个争议焦点，合同解除前，有关租金、物业管理费、水电费等费用如何计算的问题。双方之间的租赁合同合法有效，双方本应按约履行，施道静应支付合同解除之日前尚欠的租金、物业管理费、水电费等费用。但施道静系受××疫情影响而提前解约，一审法院根据公平原则和相关政策规定，对租金予以酌减，合情合理，予以维持，对东润百货公司的该项上诉请求不予支持。关于水电费，东润百货公司一审时自认施道静已缴清2020年3月之前的全部费用，其虽上诉称施道静未支付2020年1月、2月的水电费，根据禁止反言原则，对其二审主张不予采信。施道静应支付2020年3月至8月根据水表、电表据实计算的水电费用。东润百货公司二审制作的《千将味2020年1月-8月水电数量明细表》中水的总吨数及电的总度数与一审时其所提供的《1至5月份费用交款明细单》《6-8月份费用交款明细单》中的总数相一致，施道静亦认可东润百货公司制作的上述清单的关联性，本院对其真实性予以确认。根据上述表格，2020年3月至8月，施道静应支付水费984元（328吨×3元／吨），电费9156.8元（9440度×0.97元／度）。关于物业管理费，根据租赁合同的约定，每月物业管理费为2230元，施道静应支付2020年3月至8月的物业管理费13380元（2230元／月×6个月）。关于公摊水电费，根据租赁合同的约定，公摊水电费每平米1.8元／月，案涉租赁物面积446平米，施道静应支付2020年3月至8月的公摊水电费为4816.8元（1.8元／㎡／月×446㎡×6个月）。关于公摊空调费，根据租赁合同的约定，每年4月至11月会产生公摊空调费，每平米2.2元／月，施道静应支付2020年4月至8月的公摊空调费为4906元（2.2元／㎡／月×446㎡×5个月）。至于东润百货公司请求支付的互联网费用及电话费，因合同并未约定上述两项费用的计收标准，且施道静对此不予认可，故本院对该两项费用不予支持。综上，施道静应支付的合同解除前的租金、水电费、物业管理费、公摊水电费、公摊空调费合计为103488.6元（70245元＋984元＋9156.8元＋13380元＋4816.8元＋4906元）。 关于第四个争议焦点，合同解除后的占有使用的问题。案涉租赁合同于2020年8月31日双方合意解除。如前述分析，自2020年9月7日起，视为施道静不再占有使用案涉租赁物，但承租人提前解约给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。本案中，施道静因××疫情造成经营困难，需要提前解约，不存在恶意违约的情形，并及时通过起诉主张解除合同，东润百货公司如拒绝解除合同，继续履约将对施道静显失公平，有违诚实信用原则，东润百货公司在明知施道静解约意愿的情况下，应按照合同约定及时处置租赁物，而不应让租赁物持续闲置。这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，东润百货公司在履约过程中没有任何过错，在合同解除后，其因租赁合同获得的利益可以得到合理补偿，但亦应采取积极措施减少损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，一审法院第一次庭审（2020年8月6日）时，法官已释明“即日起，东润百货公司即可对案涉商铺另行进行招租或开展其他经营活动”，东润百货公司自认至今未采取另行招租等行为减少损失扩大，应自行承担扩大后的损失。综上，结合租赁物是否易于再行租赁、承租人的过错程度、出租人的减损行为等因素，本院酌定1个月的租金20070元为东润百货公司的损失由施道静予以赔偿，2020年9月1日至7日产生的占有使用费用亦包含其中。 关于第五个争议焦点，保证金是否应予退还的问题。本案解约系施道静违约起诉解除，东润百货公司对提前解约并无任何过错。根据案涉租赁合同第4.3条及第11.8条的约定，合同签订时施道静支付的66900元是作为履约保证金，现施道静违约造成合同提前终止，保证金不予退还。 关于第六个争议焦点，关于燃气开户费的处理问题。因案涉租赁合同中第2.3条已约定“天然气：由乙方自行申请办理开户手续并承担所需费用”，故燃气开户费应由施道静自行承担，无权要求东润百货公司予以退还。 关于第七个争议焦点，关于滞纳金、违约金、律师费如何计算和支付的问题。本案中，施道静于2020年5月15日向东润百货公司发出解除合同的通知书，并于2020年6月19日向一审法院起诉要求解除合同，上述行为虽不产生合同解除的法律后果，却已充分表明施道静不愿继续履行合同的意愿。如前所述，施道静系因受××疫情影响经营困难，无法继续履行合同，其不存在恶意违约的情形，继续履行合同，对其显示公平，故即使东润百货公司不同意解除合同，人民法院为打破合同僵局亦可判令合同解除，但施道静应对东润百货公司的损失进行赔偿。本院业已对东润百货公司的相关损失进行了酌定，并判令不予退还履约保证金，根据公平原则、防止损失扩大规则，对于东润百货公司请求施道静支付的滞纳金、违约金的诉讼请求不予支持。关于律师费，根据案涉租赁合同第12.2条“由违约方承担守约方所有费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、律师费、差旅费等）”之约定，施道静作为违约方应承担东润百货公司为本案诉讼所支出的律师费4000元。 综上所述，施道静与东润百货公司的上诉请求，合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。一审判决认定事实有误，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1851号民事判决第一项； 二、撤销福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1851号民事判决第二、三、四、五、六项； 三、施道静应于本判决生效之日起十日内支付永春县东润百货有限责任公司从2020年3月1日起至2020年8月31日止的租金、水电费、物业管理费、公摊水电费、公摊空调费等费用共103488.6元； 四、施道静应于本判决生效之日起十日内赔偿永春县东润百货有限责任公司经济损失20070元； 五、施道静应于本判决生效之日起十日内支付永春县东润百货有限责任公司为本案诉讼支出的律师费4000元； 六、驳回施道静的其他一审诉讼请求； 七、驳回永春县东润百货有限责任公司的其他一审反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费19262元，由施道静负担；一审反诉案件受理费2950.2元，由施道静负担1220元，永春县东润百货有限责任公司负担1730.2元；二审案件受理费22212.2元，由施道静负担20482元，永春县东润百货有限责任公司负担1730.2元。 本判决为终审判决。 审判长 郑 励 审判员 李玮玲 审判员 洪颍雅 二〇二一年三月三十日 书记员 杨雅真 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。