广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1562号 上诉人（原审原告）：麦瑞杰，男，1972年6月13日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：陈鉴林，广西公力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石瑞宽，女，1951年11月1日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被上诉人（原审被告）：曾颜，女，1980年12月12日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 上诉人麦瑞杰因与被上诉人石瑞宽、曾颜房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人麦瑞杰上诉请求：1.撤销广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初1081号判决,改判支持上诉人麦瑞杰的一审诉讼请求;2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人石瑞宽、曾颜承担。事实和理由：一、一审认定的事实有错漏。1998年12月，在案外人曾锦玲、曾锦才、曾锦龙见证下，曾锦德写下了38000元转让涉案房屋的《协议》，案外人曾锦玲在《协议》上签名，并把该《协议》书交给上诉人麦瑞杰收执，同时上诉人麦瑞杰把38000元买房款现金交付给曾锦德。随后案外人曾锦玲退出涉案房屋居住,上诉人麦瑞杰入住。2000年2月至2000年3月，曾锦德与被上诉人石瑞宽办妥了涉案房屋各项申请产权登记的缴费等手续，曾锦德获得《房屋所有权证》，并在2000年12月27日获得《个人住房档案》证书。随后的2001年1月12日，对涉案房屋申请办理土地使用权证，但没有办得。之后被上诉人石瑞宽把这些办得的资料证书交给上诉人麦瑞杰并索要了办证费1000元。涉案房屋没有土地证，故一直没办法办理过户给上诉人麦瑞杰。在2010年3月31日上诉人麦瑞杰以房屋业主身份申请办理过户，在《收件回执》上记载有产权人是上诉人麦瑞杰申请办理的，并记载有办理程序是“先领土地，再办过户”及上诉人麦瑞杰的联系方式。尚未办妥涉案房屋过户到上诉人麦瑞杰名下的事项时，2010年10月13日曾锦德死亡。2012年1月13日，被上诉人曾颜放弃了对本案房屋的继承公证。2019年6月17日，被上诉人石瑞宽把涉案房屋再卖给了案外人李清泉，并办理了不动产转移登记手续。二、一审以上诉人麦瑞杰陈述与客观事实相悖、现金交易不索要收据不合常理、房屋交付使用与正常交易房屋行为不相符、上诉人诉讼时效已经届满这五个观点来驳回上诉人麦瑞杰一审诉讼请求是错误的。1.基于上诉人麦瑞杰自身法律和文化常识缺陷，以及时隔20多年，上诉人麦瑞杰一审陈述与证据证明事实有不一致是不可避免的。二审提交的证据《统一发票》等材料足以证明上诉人麦瑞杰拟证明的待证事实。2.1998年时现金交易是通常的，本案也不存在不能办理产权过户或不能即时交付房屋的情形，因此出现在一张纸上左右两边写下买卖房屋转让和价款表述的情形。曾锦德亲笔的表述表明房屋买卖已交易，书写纸是凭证和收据。案外人曾锦玲一审庭前询问所作的回答，以及二审上诉人麦瑞杰提交证据可证明现金支付买房款是真实的。3.一审时案外人曾锦玲陈述涉案房屋写下转让《协议》后其就搬出而上诉人麦瑞杰搬进居住使用。案外人曾锦玲是曾锦德同胞妹妹与签下房屋转让《协议》时在场人，其陈述充分可信，房屋交付事实明确。曾锦德与上诉人麦瑞杰买卖房屋后都各有其他居所居住，不应因上诉人麦瑞杰对房屋管理方面懈怠而认定不合常理，否定买卖事实。上诉人麦瑞杰是有使用涉案房屋的，1998年12月买房获得钥匙有居住，2001年农历2月18日结婚后正式入住，2008年上诉人麦瑞杰获得现在住房后才搬出不再居住涉案房屋。2008年后上诉人麦瑞杰将涉案房屋给其朋友居住，2015年涉案房屋整栋楼水电改为一表一户，因没有获得产权而不能办理，涉案房屋暂无人居住，但上诉人麦瑞杰会不定期来看。4.一审时主动询问案外人曾锦玲是正确的，但一审不对上诉人麦瑞杰作举证告知和法律后果释明显然欠妥，一审应将对案外人曾锦玲询问笔录材料作为本案证据使用并庭审质证，而不是不作证据评判。5.物权侵害是没有诉讼时效计算的。上诉人麦瑞杰在房屋交付后获得涉案房屋财产权，他人使用、居住或破坏时，有权主张排除妨碍和请求赔偿损失。涉案房屋出现一房二卖情形，被上诉人石瑞宽出卖涉案房屋是2019年，2019年6月17日办理不动产转移登记，对抗曾锦德与上诉人麦瑞杰间的房屋买卖行为，上诉人麦瑞杰权利被侵害之日是2019年6月17日，知晓涉案房屋被占用是本案一审起诉前两个月，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，并基于一房二卖的根本违约，上诉人麦瑞杰诉请解除协议并退回购房款并未超过诉讼时效。一审主动认定诉讼时效期间届满，违背了《中华人民共和国民法总则》第一百九十三条规定。三、上诉人麦瑞杰二审提交的新证据，进一步证明上诉人麦瑞杰已付清买房款并交付房屋，被上诉人石瑞宽知晓该情况仍办理过户手续给他人。综上，请求判如所请。 被上诉人石瑞宽、曾颜辩称，一、坚持一审的答辩意见，对涉案《协议：转让》的三性不予认可，曾锦德已于2010年10月身故，两份协议的笔迹明显不是同一个人书写。左边页《协议：转让》虽签有“曾锦德”名字，但欠缺买卖房屋价款的条款，价款条款属于合同成立的主要条款，因此合同不成立。右边页的《协议》虽有买卖房屋的价款，但没有“曾锦德”签字,协议也不成立。上诉人于2005年甚至更早的时间，明知自身权益受损却直至2020年7月20日方向法院提起诉讼，超过了诉讼时效。《协议：转让》的签署日期为1998年12月，也超过了二十年诉讼时效。二、涉案房屋的办证材料虽是原始凭证，但不能证明案涉房有交付的法律事实，与本案无关。且涉案房屋发生过盗窃事件，不清楚上诉人麦瑞杰如何取得涉案房屋的证件资料，对这些证据的合法性与关联性不予认可。三、案外人曾锦玲、曾锦才、曾锦龙并未出庭接受质询，无法核实该签名人员的真实身份及证言的真实性，由于案外人曾锦玲曾占有涉案房屋，不排除案外人曾锦玲在其借住期间擅自把涉案房屋转让给上诉人麦瑞杰并收取转让款，案外人曾锦玲与上诉人麦瑞杰是熟人关系，上诉人麦瑞杰未提供支付凭证、收据等证据予以佐证，故案外人曾锦玲的证言依法不应采纳。案外人曾锦才、曾锦龙是案外人曾锦玲的兄弟，与其关系好，而与被上诉人石瑞宽关系不和，同样依法应不采纳案外人曾锦才、曾锦龙的证言。四、上诉人麦瑞杰主张一次性现金交付38000元涉案房屋转让款，是10元左右面额的现金，上诉人麦瑞杰未索要收款收据，也未能证明其大额现金履行能力及支付方式合理性。五、曾锦德夫妻与1995年左右让案外人曾锦玲暂住涉案房屋，2003年左右该区水电改革未办理相关手续，不知案外人曾锦玲是否继续居住于此。被上诉人石瑞宽、曾颜2003年至2015年未对该房进行管理，2015年被上诉人曾颜回去对涉案房屋清理及上锁，未向案外人曾锦玲之外的人交付过涉案房屋，也未曾听曾锦德提过。上诉人麦瑞杰举证的照片无法看出是涉案房屋照片，即使是也不能证明涉案房屋的交付与《协议：转让》的履行。六、2012年1月13日，经梧州市公证处公证，被上诉人曾颜放弃继承曾锦德全部遗产，上诉人麦瑞杰不应起诉被上诉人曾颜。综上，请求驳回上诉人麦瑞杰的诉请，维持原判。 上诉人麦瑞杰向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与曾锦德于1998年12月签订的关于转让梧州市的转让协议；2.判令两被告立即偿还人民币38000元及利息（利息按月6‰从买卖房屋交易收钱之日即从1998年12月计算至全部清偿日止，现计算至起诉时约为人民币54720元）。 一审法院认定事实：原告麦瑞杰主张其与曾锦德存在房屋买卖合同法律关系且已支付购房款，并提供《协议：转让》、《协议》、梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证、广西方正房地产评估有限公司收件回执、《梧州市直管公有住房买卖协议书》及相应付款凭证、收款收据等证据以证明其主张。《协议：转让》载明：“曾锦德转让龙骨冲23号（八楼804号房）给麦瑞杰，从即日起一切手续於本人无关”，落款处“转让人”一栏有“曾锦德”字样的签名，落款时间为1998年12月，并附曾锦德胞妹即案外人曾锦玲签名。《协议》载明：“现本人曾锦德将龙骨路23号804号房转让给麦瑞杰，转让价：叁万捌仟元正。（38000.00元）”，落款处无任何签名、捺印或其他内容。《梧州市直管公有住房买卖协议书》则记载2000年2月23日，原梧州市房产管理局同意将坐落于梧州市龙骨路9号北单元804号房出售给曾锦德，以一次性付清房款的方式应付房款为17209.18元，曾锦德于1993年度房改时已付房款6643.53元，冲减应付款后余款10565.65元在签订协议时一次性付清给该局；付清上述购房款后，曾锦德拥有该套住房全产权，一般住用五年后可依法进入市场，在向国家补交土地使用权出让金或所含土地收益并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；付清房款后，由曾锦德委托该局统一办理房屋交易及权属转移登记手续等内容，并附相应付款凭证、收款收据。梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证则载明坐落于梧州市的房屋所有权人为曾锦德，产别为私有房产，附记为房改出售的成本价房，填发日期为2000年3月1日。广西方正房地产评估有限公司收件回执则载明业务类型为“先领土地、再办过户”，房产坐落为龙骨路23号804房，产权人详情为“电话：130××××ＸＸＸＸ（麦瑞杰）”，房屋所有权证证号为4211312，落款日期为2010年3月31日等内容。另查明，一、被继承人曾锦德于2010年10月13日死亡，其父母均先于其死亡；其配偶为被告石瑞宽，双方于1978年10月登记结婚，于1980年12月12日生育一女即被告曾颜。2012年1月13日，被告曾颜于梧州市公证处公证弃权声明书，声明其自愿放弃被继承人曾锦德死亡后在梧州市遗留有房屋份额遗产的继承权。二、被告石瑞宽于2019年将案涉房屋出卖予案外人李清泉，并已于同年6月17日办理不动产转移登记。2020年7月20日，原告以本案起诉理由向法院提起诉讼，请求法院判令解除转让协议，由二被告返还购房款38000元并支付相应利息；二被告则以上文答辩理由进行抗辩。庭前，经询案外人曾锦玲，其称其曾居住于案涉房屋至原告与曾锦德订立《协议：转让》，双方订立协议时其亦在场且原告当即交付房款，后原告搬入该房其遂搬离。庭审中，经询原告关于《协议：转让》之订立及履行过程，其称：“转让协议是于1998年12月在三云酒家我将购房款38000元给曾锦德之后，曾锦德出具的，其胞妹曾锦玲、胞弟曾锦龙都在场，房产证、个人住房档案、梧州市直管公有住房买卖协议书、购房收据原件等材料都是订立协议时曾锦德一起交给我的”，并称其与曾锦德于1998年订立协议之前进行房产评估，协议签订后其于案涉房屋居住至2002、2003年左右，2003年至2005年期间未到过案涉房屋，2005年回去发现房屋断电、门锁被撬，但未采取任何行动，至2020年得知该房已被转卖；再询其付款方式、依据及无对应收据之原因，其称购房款现金38000元系其父亲给其的，面额为10元左右，并认为曾锦德已将协议及相关材料原件交付，此即为收据。同询二被告，其称并不认识原告，亦未收取原告任何款项，曾锦德、被告石瑞宽于1993年得房后甚少于该房居住，于1994年、1995年左右曾让其胞妹曾锦玲暂住该处，曾锦玲一直居住到2002、2003年左右，因未办理相关手续没有水电，不知其是否继续居住于此，2003年至2015年期间未对该房进行管理，至2015年被告曾颜回去对案涉房屋清理并上锁；梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证系其于2000年凭半产权证办理的，但之后该证丢失，不知原告从何渠道取得。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案二被告虽对《协议：转让》是否曾锦德本人签名提出异议，但未能提供相应的否定依据，故应认定该《协议：转让》系曾锦德与原告订立的房屋买卖协议。但《协议：转让》订立后是否履行，则应由负有履行义务的当事人承担举证责任。由此，原告主张其已经支付购房款，则应就付款事实存在提供证据加以证明。经法庭调查，其称其与曾锦德于1998年订立协议之前进行房产评估，于1998年12月订立协议、支付价款时曾锦德将《梧州市直管公有住房买卖协议书》、房屋所有权证交付予其，付款方式为10元左右面额的现金等，但广西方正房地产评估有限公司收件回执落款日期为2010年3月31日，《梧州市直管公有住房买卖协议书》订立日期为2000年2月23日，梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证的填发日期为2000年3月1日，均发生于1998年12月之后，原告上述陈述明显与客观事实相悖；且其时以10元左右面额的现金一次性支付38000元但未向对方索要收款收据之行为，亦不符合交易常理。此外，对于案涉房屋是否交付之事实，原告并未提供证据加以证明，且其关于房屋断电断水只能搬出、门锁被撬但未采取任何行动之陈述，与正常交易下的房屋买受人行为亦不相符。由此，因原告未能对《协议：转让》之履行情况作出有效举证，其陈述存在较多不合常理、悖于事实之处，其也未能对矛盾之处作出合理解释，难以证实其主张的履行事实。故其相应的诉讼请求，缺乏必要的事实依据，一审法院依法不予支持。至于案外人曾锦玲所持意见，因其并未作为本案当事人参与诉讼，其单方陈述亦未经对方质辩，故对其意见不作为本案证据加以评判。其次，即便如原告所述《协议：转让》已经履行，但据其自述的“原告住了五年后，因水电改革要被告石瑞宽办理，其拒不办理，原告没水没电只能锁好门窗搬出”及“2005年回去发现房屋断电、门锁被撬，但未采取任何行动”，如案涉房屋发生上述损害事实，其于2005年已经知道自身权利受损，但其于2020年7月20日方提起本案诉讼，已超过二年诉讼时效期间且无诉讼时效中断、中止或义务人同意履行的到案证据，故对二被告认为本案诉讼时效期间已经届满的免责抗辩意见，一审法院依法予以采纳。由此，原告提出的诉讼主张，同时亦缺乏请求人民法院保护的法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决：驳回原告麦瑞杰全部的诉讼请求。一审案件受理费2118元，减半收取计1059元（原告麦瑞杰已预交），由原告麦瑞杰负担。 二审期间,上诉人麦瑞杰向本院提交以下证据：1.录音光盘及光盘内容文字稿一份，拟证明上诉人麦瑞杰已付清买房款并获得入住使用；2.案外人曾锦玲、曾锦才签名的《证明》一份，拟证明上诉人麦瑞杰已付清买房款；3.涉案房屋现场照片四张，拟证明涉案房屋曾统一申请办理安装一表一户的事实。被上诉人石瑞宽、曾颜没有向本院提交新证据。 对上诉人麦瑞杰提交的证据，被上诉人石瑞宽、曾颜经质证共同认为，对三份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 对上诉人麦瑞杰提交的证据，本院认证如下：证据1无法确认录音中的谈话主体，本院对该证据不予采信。证据2为证人证言，但该两证人并未出庭作证，无法确定该证据的真实性，故本院对该证据不予采信。证据3与本案待证事实并无关联性，故本院对该证据不予采信。 经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：1.上诉人麦瑞杰与曾锦德之间是否存在转让涉案房屋的买卖合同关系；2.上诉人麦瑞杰主张解除其与曾锦德之间的房屋买卖合同并要求返还购房款38000元以及支付利息是否合法合理。 上诉人麦瑞杰主张涉案《协议：转让》《协议》除了曾锦玲的签名外，均为曾锦德本人亲笔书写，其与曾锦德之间转让涉案房屋的买卖合同关系已经成立生效，并提供了《协议：转让》《协议》等证据予以佐证。本院认为，上诉人麦瑞杰提供的《协议：转让》《协议》，经比对该两份证据的字迹并不相同，无法证实为同一人所书写。且被上诉人石瑞宽、曾颜亦不予认可该《协议：转让》《协议》为曾锦德书写。而上诉人麦瑞杰亦未能提供充分的证据证实曾锦德向其出具了涉案《协议：转让》《协议》，故涉案《协议：转让》《协议》无法证实为曾锦德本人所出具。其次，从涉案《协议：转让》《协议》的内容来看，该两份证据所记载的合同条款缺乏一般房屋买卖合同所应具备的基本条款，且在《协议：转让》中没有上诉人麦瑞杰的签名，而在《协议》中亦无双方签名。因此，上诉人麦瑞杰主张《协议：转让》《协议》为双方转让涉案房屋的买卖合同，该房屋买卖合同已经成立并生效，理据不足。再次，上诉人麦瑞杰虽然主张其向曾锦德支付了38000元购房款以及向被上诉人石瑞宽支付了办理产权变更登记手续的相关费用，且曾锦德亦已经向其交付了涉案房屋，上诉人麦瑞杰对涉案房屋进行了实际占有使用，但上诉人麦瑞杰并未能提供相应的证据予以佐证。而被上诉人石瑞宽、曾颜亦不予认可。故上诉人麦瑞杰对此应承担举证不能的不利后果。此外，上诉人麦瑞杰作为购房人在涉案房屋在具备产权变更登记的条件后，长达十多年的时间里，并未主张办理不动产变更登记，亦不合常理。基于上述事由，在案证据不足以证实上诉人麦瑞杰与曾锦德之间存在转让涉案房屋的买卖合同关系。一审法院认定《协议：转让》为上诉人麦瑞杰与曾锦德订立的房屋买卖合同不当，本院予以纠正。上诉人麦瑞杰主张解除其与曾锦德之间的房屋买卖合同，并要求被上诉人石瑞宽、曾颜返还购房款38000元及支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于本案的诉讼时效问题，依据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，上诉人麦瑞杰所主张的涉案房屋买卖合同关系发生于1998年，但其直到2020年7月20日方才提起本案诉讼，故上诉人麦瑞杰提起的本案诉讼已超过二十年的最长诉讼时效期间。上诉人麦瑞杰主张其提起的本案诉讼没有超过诉讼时效，缺乏理据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人麦瑞杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽然存在瑕疵，但处理结果基本正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2118元（上诉人麦瑞杰已预交），由上诉人麦瑞杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 周松贤 审 判 员 黄 俊 二〇二一年三月二日 法官助理 冯 潇 书 记 员 刘 莉 附本判决适用的法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。