浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初1685号 原告：宁波溢星泽商业管理有限公司，统一社会信用代码91330212MA282MLB29，住所地宁波市海曙区高桥镇新联路**。 法定代表人：鲍人友，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戴洁洁，浙江和诚震旦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张米琪，浙江和诚震旦律师事务所实习律师。 被告：王金如，男，1983年2月19日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：徐勤，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波溢星泽商业管理有限公司（以下简称溢星泽公司）诉被告王金如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员苏廷文独任审判，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，此后因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告溢星泽公司原来的委托诉讼代理人蒋佳盛（诉讼中解除委托）、被告王金如及其委托诉讼代理人徐勤到庭参加第一次庭审。原告溢星泽公司的委托诉讼代理人戴洁洁、被告王金如的委托诉讼代理人徐勤到庭参加第二次庭审。期间，双方当事人曾申请庭外和解，法院也组织双方进行调解，但均未果。本院根据原告的申请，对被告名下的财产采取了保全措施。本案现已审理终结。 原告溢星泽公司向本院提出诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.确认原告与被告在2018年5月签订的《宁波恒一广场（高桥）租赁合同》于2020年2月25日解除，被告立即将房屋腾退并恢复原状后交还给原告，并注销原登记在房屋之上的营业执照、税务登记证等营业手续；2.被告支付2019年8月25日至2020年2月24日的租金57588.83元；3.被告按426元/日的标准支付自2020年2月25日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2021年3月31日为170826元；4.被告按186.74元/日的标准支付自2019年8月25日起至被告实际交还房屋之日止的物业费，暂计至2021年3月31日为109242.90元；5.被告支付违约金38872.50元。事实与理由：2018年5月，原、被告签订《宁波恒一广场（高桥）租赁合同》，被告承租原告位于宁波恒一高桥广场一层1-16号的铺位，面积142平方米，约定用于经营智能潮品体验馆，租赁期限自2018年4月28日至2024年4月27日。租赁期限内，被告逾期支付租金及物业服务费达三次，据此，原告通知被告租赁合同于2020年2月25日解除，合同解除后，被告至今未将房屋腾退交还给原告。故诉至法院，请依法判决。 被告王金如答辩称：1.原告未按合同约定送达被告，被告未收到过原告催缴房租的函；2.原告多次断电并对涉案房屋上锁，导致被告无法正常经营，所以停止支付租金。因此，被告认为原告应减免相应的租金。涉案商场开业后因为道路施工等原因，答应给予免租，而且因疫情原因，商场客流量下降，按国家相关政策，原告理应减免部分租金。3.根据相关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，法院不予支持。从本案实际情况看，被告停交租金是疫情开始期间，被告缓交租金符合常理。4.被告认为双方之间的租赁合同实际在2019年12月12日已经解除，无须支付原告相应费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院查明以下事实： 2018年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《宁波恒一广场（高桥店）租赁合同》一份，约定原告将海曙区恒一广场一层1-16号商铺出租给被告，用于经营智能潮品体验馆，租赁期限自2018年4月28日至2024年4月27日，套内建筑面积为142平方米；自计租日开始，乙方应当承担该房屋租金，租金标准按照固定租金方式计收，其中第一个租约年年租金为64788元（第一、第二季度为10798元/季，第三、第四季度为21596元/季），第二、第三个租约年年租金为155490元，第四个租约年163265元，第五个租约年171428元，第六个租约年179999元；租金以一个季度为一个缴租期，乙方应当提前一个月（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。本合同项下第一期租金的租金支付时间为：首付租金应于本合同签订后7个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后有义务交付该房屋，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。租约年为计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年以此类推，进场日为《房屋交接确认书》确认的甲方移交、乙方进入该房屋之日，若《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准，自进场日起至开业日前一日的期间为免租装修期，但如该房屋在前述期间内开业经营的额，免租装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日，计租日为免租装修期届满次日，装修管理费为每平方米8元，合计1136元，从进场日计算至计租日，装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付10798元作为履约保证金，同时向甲方或者甲方指定的物业服务公司支付5680元作为物业服务费保证金，合同终止后60日内，如不存在本协议第二十二条规定情形的，履约保证金和物业服务保证金余额（如有）应无息退还；物业服务费每一个季度为一个支付期，乙方应当提前一个月向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日），年物业费为68160元。双方约定本合同项下的进场日为2018年4月28日，开业日暂定为2018年4月28日。乙方应在进场日前向甲方支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止后的60日之内，经结算甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。 此外，合同还约定：乙方未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相应于届时日租金50%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营之日为止，乙方逾期开业超过30日的，甲方有权单方面解除本合同。在租赁期限内，若被告延迟缴纳租金或物业服务费累计超过3次（含本数），则原告有权单方解除合同；任何一方因违反约定或者承诺而导致合同解除的，违约方应向对方支付相当于合同解除当月租金标准三个月的违约金。 2018年3月12日至2020年3月25日，被告共向原告转账699526元，涉及本案店铺的金额为211474.50元，包含租金、物业费及物业服务保证金、履约保证金、装修管理费和质量保证金。2019年9月，原告同意减免被告2019年2月25日至2019年5月24日期间一个月租金7198.67元，2019年5月25日至2019年8月24日期间一个月租金12957.50元。 结合原、被告双方的陈述及答辩，本案的争议焦点为：1.被告是否存在违约及应承担什么违约责任；2.涉案合同在何时解除。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于争议焦点一，原告认为，合同约定应按时支付租金及物业服务费，被告已逾期支付租金及物业服务费三次，原告多次发函告知被告逾期，但被告一直未履行付款义务，因此，被告存在违约，并提供解约函、送达照片、ＥＭＳ快递单及物流信息、聊天记录等予以佐证，经质证，被告对该组证据的真实性有异议，认为未收到解除函；被告认为，原告对被告租赁的店铺上锁，断水断电，导致被告无法正常经营，无收入交租金，被告认为不存在违约行为，并提供照片和申请证人柴某、虞某出庭作证予以佐证，经质证，原告对证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为证人与被告存在利害关系。本院认为，原告的证据可以证明其工作人员通过微信向被告催要租金等事实，但不能证明被告已经收到解除函的事实，被告申请的证人是被告担任法定代表人公司的员工，与被告存在利害关系，而提交的照片亦不能证明其主张，本院现场查看时，涉案房屋的锁由被告亲自打开并进入，同时结合原告提交的证据微信聊天记录，原告工作人员多次提醒充值卡电费充值否则会自动停电的情况，不能证明是原告主动断电，亦无其他证据可以证明被告的待证事实，本院不予认定。结合被告结合付款制作本案涉案房屋的缴纳租金等的情况，被告在履行合同中已经有三次以上延迟缴纳租金或物业服务费的情形，构成违约。 关于争议焦点二，原告主张因被告多次延期支付租金，原告多次向被告发送函件，并于2020年2月24日向被告发送解除函，告知被告案涉租赁合同于2020年2月25日解除，故原、被告之间签订的租赁合同于2020年2月25日解除；被告则主张双方的租赁合同实际在2019年12月12日已经解除。本院认为，在原告的工作人员多次向被告催讨租金和物业费时，被告并未提出解除的意思表示，且被告亦无证据涉案房屋租赁合同于2019年12月12日解除，在本院2020年12月16日查看现场时，被告仍然对涉案房屋上锁，可以证明其在占有使用房屋，故对于其主张，本院不予支持。根据涉案租赁合同第21-5条约定，在租赁期限内，若乙方（被告）延迟缴纳租金或物业服务费等累计超过3次（含本数），则甲方（原告）有权单方解除合同，根据被告根据付款情况制作的记录，被告已经超过三次延迟交纳租金及物业费，原告有权行使单方解除权，但原告未能提供相应的证据证明2020年2月24日的解除函已向被告送达，故对原告主张确认双方之间的租赁合同于2020年2月25日解除的诉讼请求，本院难以支持。因原告未向被告有效送达解除合同的函件，本院确认自本案副本送达之日为合同解除日，即2020年5月6日。合同解除后，被告应在本判决生效之日起一个月内腾空涉案商铺。因合同约定的开业时间为2018年4月28日，原告主张从2018年5月25日开始计租不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。被告主张疫情期间应减免租金，本院认为新冠肺炎疫情对被告的经营确实产生一定的影响，本院酌情认定原告减免被告1.5个月租金。被告表示原告采用断电、上锁形式干预经营，本院经现场核实，涉案商铺虽然上锁但钥匙由被告保管，被告也无证据证明原告关掉电闸的情况，故本院认为被告未就该事实提交证据予以证实，本院不予采信。因此，被告需支付原告自2018年5月25日至2020年5月6日的租金212610元和物业服务费132958.68元和1136元装修管理费，扣除被告已经支付的211474.50元、原告减免的租金20156.17元，本院酌情认为需减免的1.5个月租金19436.25元，被告还需支付95637.76元。同时因为被告在合同解除后仍在占有使用涉案的商铺，被告需按租金标准支付占有使用费，并支付物业服务费，原告主张按426元/日标准计算占有使用费和按186.74元/日标准计算物业服务费至被告实际交还房屋为止，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。因被告存在违约行为，原告行使单方解除权，根据合同约定，被告需支付三个月房租的违约金，在本院现场查看时涉案广场外围道路仍在施工一定程度上影响被告经营，且双方关于断电问题等存在分歧，本院结合本案实际情况酌情认定被告支付一个月房租的违约金12957.50元。被告在腾退房屋后，应注销原登记在商铺之上的营业执照、税务登记证等营业手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宁波溢星泽商业管理有限公司与被告王金如签订的《宁波恒一广场（高桥店）租赁合同》于2020年5月6日解除；被告王金如在判决生效之日起一个月内注销原登记在宁波市××广场××层××号商铺上的营业执照、税务登记证等营业手续； 二、被告王金如在判决生效之日起一个月内腾退宁波市××广场××层××号商铺并交还给原告宁波溢星泽商业管理有限公司； 三、被告王金如在判决生效之日起十日内支付原告宁波溢星泽商业管理有限公司2018年5月25日至2020年5月6日租金和物业服务费不足部分95637.76元； 四、被告王金如在判决生效之日起十日内支付原告宁波溢星泽商业管理有限公司2020年5月7日至实际腾退日止的房屋占有使用费和物业服务费（房屋占有使用费按426元/日标准计算，物业服务费按186.74元/日标准计算）； 五、被告王金如在判决生效之日起十日内支付原告宁波溢星泽商业管理有限公司违约金12957.50元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 六、驳回原告宁波溢星泽商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费3787元，由原告宁波溢星泽商业管理有限公司负担1315元，由被告王金如负担2472元。保全费1658元，由原告宁波溢星泽商业管理有限公司负担595元，由被告王金如负担1063元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 苏廷文 二〇二一年三月三十一日 代书记员 周碧莹 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。