上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初25381号原告：周祥清，男，1946年2月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：彭满元，上海钰澜律师事务所律师。被告：封永齐，男，1952年3月14日出生，汉族，户籍所在地江苏省。委托诉讼代理人：史明生，上海明生律师事务所律师。原告周祥清诉被告封永齐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2021年2月7日公开开庭进行审理，原告周祥清及委托诉讼代理人彭满元、被告封永齐及委托诉讼代理人史明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周祥清向本院提出诉讼请求：1、封永齐支付虹齐公寓2017年9月16日至2018年6月15日的租金人民币220,500元及逾期付款利息(以220,500元为基数，自2018年4月3日起至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；2、封永齐支付北厂厂房租金37,500元及逾期付款利息(以37,500元为基数，自2017年10月29日起至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；3、封永齐支付水电费8,023.88元及逾期付款利息(以8,023.88元为基数，自2018年9月11日起至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)。事实与理由：2010年9月26日，周祥清与封永齐签订租赁合同，约定周祥清将上海市青浦区华徐公路XXX号房屋租赁给封永齐使用，租赁期限自2010年12月15日至2026年12月15日，年租金28万元，每季度15号前支付，水电费由封永齐负担。封永齐租赁后用于经营虹齐公寓，2018年遇政府动迁，政府要求2018年3月30日前搬离。封永齐为了多要动迁补偿款拒不搬离，水电费也未交，导致供电部门停电。封永齐直至2018年8月30日强拆时才搬离。周祥清为了办理动迁补偿款相关手续，替封永齐支付了水电费8,023.88元。封永齐于2018年2月6日和4月2日发函通知周祥清收房租，之后又以各种理由拒付，至今仍欠2017年第四季度、2018年第一、二季度租金220,500元。封永齐于2016年4月将租赁合同约定的承租范围外的北厂厂房仓库擅自出租给案外人商某某经营印刷厂，收取了2016年4月8日至2017年10月28日期间的租金37,500元未支付给周祥清，该笔钱款由封永齐的员工艾某某收取后交付封永齐。2018年9月5日，周祥清和封永齐就动迁补偿达成解除协议，约定周祥清一次性补偿封永齐195万元，税费各自承担。周祥清多次向封永齐催缴租金和水电费无果，故起诉至法院。被告封永齐辩称：不同意原告的诉讼请求。封永齐已经支付租金至2018年8月15日，租金每季度73,500元，现金方式支付，因2018年9月5日房屋被强拆，相关证据在强拆中损毁，无法提供。周祥清所述的北厂厂房实际是一个棚，在租赁厂区范围内。封永齐从未使用该房屋也未将该房屋租赁给案外人，签订租赁合同时周祥清要求将机器设备放置在房屋内，之后周祥清将该房屋给封永齐的员工艾某某使用。封永齐水电费已经支付至2018年8月3日，封永齐每个月拿水电费单据至超市支付，单据上注明的户名为上海西郊橡胶制品厂第六栋。正常经营情况下每个月水电费约六七千元，2018年7月至8月因停止经营，水电费每个月不超过100元。周祥清与封永齐已于2018年9月5日签订解除协议，约定周祥清一次性支付补偿款给封永齐，付清补偿款后租赁协议自动解除，故双方所有的争议已经解决，不存在欠付租金的问题。本院经审理认定事实如下：2010年9月26日，周祥清(甲方)与封永齐(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将华徐公路XXX号的厂房或仓库及院内所有场地租赁给乙方，租赁期限自2010年12月15日至2026年12月15日，免租期2010年10月1日至2010年12月15日。2010年12月15日至2015年12月15日每年租金28万元，以后每五年提升一次5%。租金付三押一，每季度十五号或该日前支付当季度租金。水电费以政府价格为准。合同另约定了其他权利义务。2018年2月6日和4月2日，封永齐向周祥清发《公函》，要求周祥清有时间来华徐公路XXX号-1虹齐公寓收房租。2018年9月5日，周祥清(甲方)与封永齐(乙方)签订《解除协议》，约定就动迁相关补偿事宜达成协议，内容为：1、甲方承诺一次性补偿乙方195万元，税费由各自承担。2、付款周期：甲方承诺在得到第二笔动迁款后三个工作日内支付乙方50%，待第三笔动迁款到后三个工作日内，支付余下50%。如逾期不打款给乙方，甲方将支付同期银行活期利率作为补偿给乙方。3、本协议签订后，待甲方支付完所有补偿款后，原先双方签订的租赁协议自动解除。上述协议签订后，周祥清支付封永齐补偿款1,645,000元，其余钱款未付。2020年4月封永齐起诉周祥清要求支付动迁补偿款305,000元及逾期付款利息，本院依法予以受理，案号为：(2020)沪0118民初6491号。2020年7月1日，本院作出判决，支持了封永齐的诉讼请求。周祥清不服提起上诉，后撤回上诉。在该案二审中，封永齐表示：“确实欠租了和赔偿问题一并解决了，双方互不追究了，书面协议没有的。”2018年9月27日，封永齐的儿子短信询问周祥清第二笔动迁款何时支付，周祥清回复按照合同约定支付，但封永齐最后的水电费没有结清，周祥清代付了。封永齐儿子表示代付水电多少钱到时凭单子结。2018年12月2日，封永齐儿子向周祥清催要动迁补偿款，周祥清表示封永齐还少一个季度租金，并且将周祥清自用的仓库租给他人，租金3.7万余元没有给周祥清。审理中，周祥清向本院申请调查令调查系争房屋的用电户名，国网上海市电力公司青浦供电公司出具《情况说明》，表示华徐公路XXX号房屋的供电原用户名为上海康王日用化妆品有限公司，2011年8月23日变更为上海稀丽橡塑制品有限公司，用户状态为已销户。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述、租赁合同、租金收据、公函、解除协议、聊天记录、情况说明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，周祥清为证明封永齐欠水电费，提供了电费发票和水费缴费通知单，户名为上海稀丽橡塑制品有限公司，其中2018年8月水费缴费通知单上显示金额为420.61元(抄表时间为2018年8月15日，缴费时间为2018年9月10日)，2018年9月水费缴费通知单上显示金额为4,796.89元(缴费时间为2018年9月10日)，2018年8月电费327.24元，2012年5月6日至2012年6月5日电费2,479.14元。周祥清表示2012年因为封永齐租赁房屋内的电器烧坏，要求赔偿，封永齐拿着该期电费单子要求周祥清付款，周祥清支付了该笔电费，之后封永齐拒绝支付。封永齐表示周祥清提供的单据并非对应其租赁的房屋，户名应为上海西郊橡胶制品厂第六栋，其已经支付租金和水电费至2018年8月3日。2012年的电费已经超过诉讼时效，且根据周祥清所述当时是因为双方发生争议周祥清才同意缴纳该笔电费。周祥清为证明封永齐欠付租金，提供了案外人商某某出具的证明，内容为：“北厂厂房房租总计1年半时间，合计37,500元(2016年4月8日至2018年10月28日)。”封永齐对该份证明真实性不予认可，认为其未使用北厂房也未收取租金，且周祥清将华徐公路XXX号所有房屋和场地出租给封永齐。周祥清为此申请证人商某某和艾某某出庭，然证人并未到庭作证。本院认为，周祥清与封永齐签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。针对虹齐公寓租金，封永齐抗辩已经支付至2018年8月15日，然未提供任何证据予以证明，结合其在前案二审中认可欠租以及周祥清多次催款等情况，本院对封永齐的抗辩意见不予采信。封永齐抗辩双方签订解除协议对所有钱款已结算完毕，对此周祥清予以否认，对此本院认为，解除协议仅约定了动迁补偿相关事宜，并未约定双方就租赁合同的所有钱款结算完毕无其他争议，故对封永齐的抗辩意见本院不予采信。封永齐欠付租金，理应及时支付并承担逾期付款违约责任，对周祥清主张的虹齐公寓租金和逾期付款利息本院予以支持。针对北厂厂房租金，租赁合同约定租赁范围为华徐公路XXX号厂房或仓库及院内所有场地，周祥清主张的北厂厂房位于厂区围墙内，其未提供充足证据证明封永齐收取租金，故对周祥清主张的北厂厂房租金及逾期付款利息本院不予支持。针对水电费，封永齐未提供证据证明已经支付完毕，封永齐儿子也同意凭单据结清，故本院认定封永齐理应支付承租期间欠付的水电费。周祥清提供了2018年8月至9月期间的水电费单据，封永齐虽对户名有异议，但未提供证据予以反驳。根据电力公司提供的情况说明，周祥清提供的水电费单据对应本案系争房屋，故本院对周祥清主张的2018年8月和9月的水电费予以支持。针对2012的电费，封永齐抗辩已过诉讼时效，周祥清未提供证据证明进行催讨，故对2012年的电费本院不予支持。封永齐逾期支付水电费，对周祥清主张的利息本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告封永齐应于本判决生效之日起十日支付原告周祥清虹齐公寓租金220,500元及逾期付款利息(以220,500元为基数，自2018年4月3日起至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；二、被告封永齐应于本判决生效之日起十日支付原告周祥清水电费5,544.74元及逾期付款利息(以5,544.74元为基数，自2018年9月11日起至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；三、原告周祥清的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,290.36元，减半收取计2,645.18元，由原告周祥清负担299.84元，被告封永齐负担2,345.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二一年三月一日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。