北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4724号上诉人（原审原告）：戴恩发，男，1954年5月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：戴晨达（戴恩发之子），住址同上。委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京瑞洁宾舍酒店有限公司，住所地北京市西城区新农街19号。法定代表人：王南，执行董事。委托诉讼代理人：康华亮，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人戴恩发因与被上诉人北京瑞洁宾舍酒店有限公司（以下简称：瑞洁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初18293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人戴恩发之委托诉讼代理人戴晨达、龚晓菲、被上诉人瑞洁公司之委托诉讼代理人康华亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴恩发上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、本案中，涉案房屋系我方与妻子的夫妻共同财产，由房屋产生的租金亦应属于夫妻共同财产，戴恩发出具的声明根据相关法律，损害了他人的利益，应属无效；且声明的内容属放弃权利，但却并未明确表示放弃主张租金的权利。结合声明出具的背景，其与股权转让协议、股东会决议、申请是在同一时间签署的，都是与戴恩发退出股东身份有关，与股权有关，一审法院在瑞洁公司无证据证明支付租金的情况下，错误地主观推论双方在租金方面无争议属事实认定错误；二、一审中瑞洁公司主张其法人王南通过各种方式给我方200多万可以认定为租金，但在我方上诉后，王南向戴恩发所在学校纪委举报，否认200多万是房屋租金；且在之前双方的物权保护纠纷中瑞洁公司主张款项的性质为分红和租金，但在本案一审判决后却主张其向我方给付的并未租金，但双方之间银行转账仅为115万，该款项为瑞洁公司经营期间的股东分红而非租金，且瑞洁公司提交的证据不足以证明王南所支付的款项性质为租金，瑞洁公司亦没有提交证据证明其支付过租金，因此我方有权要求瑞洁公司支付租金。瑞洁公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。戴恩发向一审法院起诉请求：1.请求依法判令瑞洁公司支付2005年6月28日至2019年9月11日期间的租金，租金暂定为2290010.89元（租金自2005年6月28日起每月暂按照9545.78元计算，每租赁年度按照5%递增，最终租金以评估或查明的事实为准）。2.本案全部诉讼费用由瑞洁公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年7月，戴恩发因租赁合同纠纷一案将北京瑞洁宾舍酒店有限公司诉至法院，要求判令确认戴恩发、瑞洁公司之间的租赁关系解除。2019年9月10日，法院作出（2019）京0102民初29963号民事判决书，判决：确认戴恩发与北京瑞洁宾舍酒店有限公司之间就68号院1号楼5层4单元501号房屋（涉案房屋）的租赁合同关系解除。北京瑞洁宾舍酒店有限公司不服，提起上诉。2019年10月30日，本院作出（2019）京02民终12998号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述案件查明“2004年9月23日，戴恩发购买位于北京市西城区福长街68号院1号楼5层4单元501号涉案房屋，2008年12月取得涉案房屋产权证明……”。关于租赁合同履行情况，双方庭审中确认瑞洁公司自2005年6月28日开始使用涉案房屋。瑞洁公司主张戴恩发系瑞洁公司股东之一，瑞洁公司使用涉案房屋的原因在于戴恩发以房屋使用权出资置换瑞洁公司股权，瑞洁公司法定代表人王南及爱人在瑞洁公司经营期间向戴恩发支付总计约200万元作为租金补偿，且戴恩发在2019年申请退出公司时明确声明其在租赁房屋期间与公司没有任何纠纷。为证明其主张，瑞洁公司提交以下证据用于证明：1.戴恩发与王南微信聊天记录；2.款项明细表及付款凭证；3.戴恩发于2019年1月18日书写的《声明》，记载内容如下：“本人因个人原因急需资金使用，现欲将本人名下长期租赁给北京瑞洁宾舍酒店有限公司的用于酒店经营使用的房产转让，房产租赁期间与公司无任何争议”；4.50万元借款支付凭证。戴恩发对上述证据1、证据2中的付款凭证以及证据3、证据4的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张付款凭证的金额不能证明瑞洁公司曾向戴恩发支付过租金。戴恩发的声明应属无效声明，该声明的对象系瑞洁公司全部股东，与瑞洁公司无关，且从声明内容中无法推定戴恩发放弃了主张租金的权利。为证明租金标准，戴恩发提交以下证据用于证明：1.（2019）京0102民初11211号民事判决书，主要记载内容如下：“……2008年12月，戴恩发取得上述涉案房屋的所有权证（编号：X京房权证宣字第XXXX号；房屋所有权人：戴恩发；共有情况：单独所有；规划用途：住宅；总层数7（-2）；建筑面积：181.44㎡；套内建筑面积162.12㎡，未标注有地下房间）。另查，在北京瑞洁宾舍酒店有限公司的工商登记中显示，戴恩发为瑞洁宾舍公司股东。2019年1月18日戴恩发签署《声明》《申请》，通过股权转让将其持有的北京瑞洁宾舍酒店有限公司股份转让。……原告要求被告支付自2019年9月12日起至涉案房屋实际腾空并恢复原状后交付原告之日止的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。鉴于双方均未要求对房屋使用费的标准进行评估、鉴定，本院结合房屋面积，并参考同等地段、同等面积的房屋租金等情况，酌情确定被告应向原告支付涉案房屋的房屋使用费为每月18000元……”；2.2015年9月20日，瑞洁公司与案外人北京悦龙酒店管理有限公司（以下简称悦龙酒店）签订的《合作经营协议书》，显示瑞洁公司将酒店部分设施（包括酒店2-6层客房及一层酒店前台、后厨）交由悦龙酒店承包经营，房屋月租金21.66万元。瑞洁公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的，主张（2019）京0102民初11211号案件系发回重审案件，尚未进行实体审理。《合作经营协议书》系整体承包协议，租金标准系整体承包金额，并非单独租金，且该《合作经营协议书》与戴恩发无关，不能作为租金计算依据。诉讼中，戴恩发申请对涉案房屋2005年6月28日至2019年9月11日的租金总额及每年度租金标准进行鉴定。经摇号，确定北京仁达房地产土地资产评估有限公司为鉴定机构。2020年12月15日，鉴定机构出具《退单函》，以无法收集同类物业出租数据为由终止鉴定。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在股份转让事宜过程中，戴恩发出具的《申请》中载明“特申请转让与公司股份相关联的长期租赁给公司用于酒店经营的房产，自愿退出股东地位，并转让股份”，同日戴恩发出具《声明》，已认可“房产租赁期间与公司无任何争议”，且股东会决议于同日同意戴恩发退出股东会，结合2005年至股份转让退出时戴恩发亦未向瑞洁公司主张过给付租金的事实，故法院有理由相信在2019年1月18日（《声明》签署日、股东会决议日）前双方就租金事宜没有争议，根据诚信原则，戴恩发要求瑞洁公司支付2019年1月18日前的租金缺乏事实及法律依据，法院不予支持。因（2019）京0102民初29963号民事判决书并未就租赁合同解除时间进行确认，在瑞洁公司提交的证据不足以证明其向戴恩发支付2019年1月19日后租金的情况下，瑞洁公司仍需向戴恩发支付该案二审判决生效日之前的租金，戴恩发主张2019年9月11日前的租金并无不妥。关于租金标准，因鉴定机构无法进行鉴定，法院根据公平原则，结合房屋面积以及本案的具体情况，酌情确定租金数额，并对戴恩发诉讼请求中的合理部分予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，北京瑞洁宾舍酒店有限公司支付戴恩发2019年1月19日至2019年9月11日期间的租金140000元。二、驳回戴恩发的其他诉讼请求。如果北京瑞洁宾舍酒店有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，戴恩发出具的《申请》中载明“特申请转让与公司股份相关联的长期租赁给公司用于酒店经营的房产，自愿退出股东地位，并转让股份”，同日戴恩发出具《声明》，已认可“房产租赁期间与公司无任何争议”，且股东会决议于同日同意戴恩发退出股东会。另外，戴恩发起诉要求瑞洁公司支付2005年至2019年长达十余年的租金，但2005年至2019年股份转让退出期间，戴恩发一直未向瑞洁公司主张给付租金，亦与常理不符。故一审法院认定，在2019年1月18日（《声明》签署日、股东会决议日）前双方就租金事宜没有争议，戴恩发要求瑞洁公司支付2019年1月18日前的租金，缺乏事实及法律依据，并无不当。综上所述，戴恩发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由戴恩发负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年三月二十五日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越