安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2456号 上诉人（原审被告）:黄玲，女，1971年1月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审原告）:上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114。 负责人：陈凤华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金昂，男，该公司员工。 上诉人黄玲因与被上诉人上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初13216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 黄玲上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初13216号民事判决，驳回硕雅物业公司全部诉讼请求；2.一审及二审全部诉讼费用由硕雅物业公司承担。事实和理由：1.黄玲作为业主已经提交大量证据证明硕雅物业公司违约在先，在硕雅物业公司未举证证明其实际履行物业服务合同的情况下，一审法院认定硕雅物业公司已经完成了物业管理服务义务，缺乏事实与法律依据。2018年1月6日至1月9日积雪持续多天无人清扫，被雪压断的树木倒在人行道路上不及时清理障碍，楼道内垃圾持续可见，小区内滥伐树木，杂草丛生，石块随处可见等等。一审法院在对上述事实予以认定的基础上，却又认定硕雅物业公司已经完成了物业管理服务，存在自相矛盾的事实认定错误。2.硕雅物业公司不履行对楼体共同部分进行维修的义务，黄玲替代维修时产生的维修费用，依法应当从物业费中予以扣减。由于房屋建筑共用部分的渗水严重影响黄玲的日常家庭生活，黄玲无奈之下，代替硕雅物业公司对楼体公共部分的渗水进行了维修，并产生相关费用22700元，事实清楚，证据确凿。3.本案不是业主拖欠物业费，而是因物业公司怠于履行对房屋建筑共有部分的维修义务，由业主代为履行后将产生的费用正常抵扣。一审法院在已查明事实的基础上，强行套用与本案争议焦点不同、证据材料不同、事实理由不同的“同案”处理本案，存在严重错误。4.硕雅物业公司收取停车费的行为已被行政主管部门定性为违法行为，原审法院支持硕雅物业公司收取停车费用的裁决明显错误。硕雅物业公司违法收取停车费用，被合肥市行政主管部门要求整改后，于2015年7月20日在小区内张贴的公告中第五条明确载明：“小区业主的车辆如没有固定停车位，免收停车费”。由此可见，硕雅物业公司已于2015年向小区全体业主做出承诺，除了地下或固定停车位，不收取停车费用。 硕雅物业公司辩称，黄玲所诉内容与事实不符,请求驳回上诉、维持原判。 硕雅物业公司向一审法院起诉请求：1.判令黄玲向硕雅物业公司支付从2016年4月1日至2020年6月30日所欠的物业服务费5885元，支付从2016年4月1日至2020年6月30日所欠的停车服务费1530元；2.判令黄玲立即向硕雅物业公司支付自违约之日起至黄玲支付之日，按照合肥市翠竹园小区业主委员会和硕雅物业公司签订的物业服务合同的约定计算的违约金356元（计算至2018年5月31日）；3.一审案件诉讼费由黄玲承担。 一审法院认定事实：黄玲系合肥市蜀山区翠竹园小区Ｂ区业主，其在该小区拥有一套面积为192.7平方米（含地下室14.32平方米，阁楼41.38平方米）的多层住宅，位于104栋606室。黄玲还有一辆皖Ａ×××××的机动车（前期车辆为皖Ａ×××××）。2015年7月15日，合肥市翠竹园小区业主委员会与硕雅物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定自2015年7月1日至2020年6月30日止由硕雅物业公司为翠竹园小区Ｂ区提供物业管理服务；合同第三条第1.1约定：多层住宅每月每平方米建筑面积0.7元，小高层住宅每月每平方米1.19元。合同第四条第1.1条约定，地面不固定车位按30元／月／辆收取车位及其使用管理服务费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，硕雅物业公司即进驻该小区提供物业管理服务。自2016年4月1日起，黄玲以物业公司没有履行物业服务及维修义务、安全监管不到位、公共绿化缺乏维护、公共收益不公开、占用公共部位划停车位收取停车费等为由开始拖欠物业服务费，截止2020年6月30日，共拖欠物业费5885元，停车服务费1530元。 一审另查明，自硕雅物业公司接管翠竹园小区B区的物业管理服务后，硕雅物业公司与部分业主因合同效力、服务质量、收费标准、合同内容履行等产生较多矛盾，硕雅物业公司与业主互有起诉对方。其中在硕雅物业公司以物业服务合同纠纷将多名业主起诉至一审法院的案件中，因存在管理不规范、服务不到位的情况，有部分案件经中院二审判决维持了一审法院关于酌情按15%扣减物业费及驳回硕雅物业公司违约金诉请的判决。 一审又查明，翠竹园小区B区在自治管理期间按50元每月向黄玲收取了2015年8月1日至2016年3月31日期间的停车服务费400元，庭审中硕雅物业公司认可多收了每月20元的停车服务费计160元，并同意从本次诉请中扣除。 一审法院认为，从一审法院处理的硕雅物业公司起诉业主的系列案件来看，硕雅物业公司与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同经B区业主大会的追认合法有效，该合同对包括黄玲在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，黄玲应当按照合同约定全面履行自己的义务。硕雅物业公司在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，黄玲应当按约履行给付物业费的义务，现黄玲拖欠相关物业费的行为违反了合同约定，故对硕雅物业公司要求黄玲给付物业费的请求一审法院予以支持。硕雅物业公司主张的2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业费5885元和2016年4月1日至2020年6月30日的地面停车服务费1530元，虽然符合合同约定的物业费计算标准，但在硕雅物业公司起诉的其他业主相关案件中，因其在提供服务中存在瑕疵而被中院生效判决确认按15%扣减物业费，根据相同案件相同处理的原则，故本案支持硕雅物业公司主张的物业费数额应为6302.8元（7415元×85%），扣除需退还的160元后黄玲应实际给付物业费6142.8元，超过部分不予支持。对硕雅物业公司主张的违约金请求，因系双方就物业服务质量存在争议的情况下，黄玲逾期未交，不属于恶意违约行为，故对硕雅物业公司的违约金请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、黄玲于判决生效之日起十日内支付硕雅物业公司2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业费及2016年4月1日至2020年6月30日的车辆管理服务费计人民币6142.8元；二、驳回硕雅物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半后收取25元，由黄玲负担20元，硕雅物业公司负担5元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明：黄玲在翠竹园小区B区无固定车位。硕雅物业公司2015年7月20在翠竹园小区张贴了《关于小区地面车位租用及东西侧门的相关事项的通告》，载明：“属于小区业主的车辆，且没有固定车位的机动车辆免收停车费”。 本院认为，在硕雅物业公司依据案涉物业服务合同的约定履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，黄玲作为业主，应当按约履行给付物业费的义务，一审法院依据硕雅物业公司的诉请判令黄玲向硕雅物业公司支付物业费，并无不当。根据黄玲提交的证据可知，硕雅物业公司提供的物业服务存在瑕疵，黄玲欠缴物业费系因其对硕雅物业公司提供的物业服务质量存在异议，而非恶意拖欠物业费，一审法院据此对硕雅物业公司诉请的违约金未予支持，并酌情对黄玲应缴纳的物业费予以扣减15%，并无不当。故扣除硕雅物业公司需退还的160元后，黄玲应支付物业费4842.25元（5885元×85%－160元）。但黄玲在提供的证据尚不足以证明硕雅物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，黄玲称硕雅物业公司未实际履行物业服务合同，本院不予采信。黄玲主张其为维修楼体公共部分支付费用22700元，该费用应从物业费中予以扣减，硕雅物业公司未予认可，案涉物业服务合同对此也无约定，故本院不予采纳。 关于车辆管理服务费。根据本案查明的事实可知，黄玲在翠竹园小区B区无固定车位，硕雅物业公司在其2015年7月20张贴的《关于小区地面车位租用及东西侧门的相关事项的通告》中承诺对于无固定车位的小区业主的机动车辆免收停车费，且硕雅物业公司在本案中也未提交证据证明其为黄玲的车辆提供了管理服务。现硕雅物业公司要求黄玲支付车辆管理服务费，缺乏事实依据，本院不予认可。 综上所述，黄玲的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初13216号民事判决第二项； 二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初13216号民事判决第一项为：黄玲于判决生效之日起十日内支付上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业费4842.25元； 三、驳回上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半后收取25元，由上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司负担20元，黄玲负担5元；二审案件受理费50元，由上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司负担40元，黄玲负担10元。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二一年三月八日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。