广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2687号上诉人（原审被告）：吴伟琼，女，1978年12月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：屈枚芳，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭金霞，女，1985年9月6日出生，汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人:温权军，广东羊城律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘彦月，广东羊城律师事务所实习人员。上诉人吴伟琼因与被上诉人谭金霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初18604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理,于2021年3月10日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。谭金霞于2020年7月20日向一审法院起诉请求：1.吴伟琼向我双倍返还定金差额20万元；2.吴伟琼承担本案诉讼费。一审法院判决：本判决生效之日起五日内，吴伟琼向谭金霞返还双倍定金差额20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，保全费1520元，均由吴伟琼负担。吴伟琼不服一审判决，提起本案上诉，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回谭金霞的全部诉讼请求；2.本案二审案件受理费用和一审案件受理费、保全费均由谭金霞承担。事实和理由：一、一审适用法律错误，本案并不适用《最高人民法院》（以下简称商品房买卖解释）的适用条件。商品房买卖解释调整的范围是房地产开发企业与买受人之间因买卖房地产所产生的法律关系，其适用前提必然是商品房买卖合同的其中一方当事人为房地产开发企业。本案中，准备进行交易的双方均为自然人，故不适用上述司法解释。二、一审判决认定基本事实错误。（一）一审判决认定涉案20万元为定金，属于定性错误。该款实质上是诚意金或定金。1.涉案交易支付的数额几近全款，没有定金担保的必要，涉案20万元是诚意金或订金更符合交易的本意。2.涉案“收据”内容不是吴伟琼的真实意思表示。第一，收据系案外人当场书写，催促吴伟琼签字所形成的。在交易过程中，案外人一直都是急于成交，其为了尽快交易，随手拿一张废纸写了涉案的“收据”，写好后催促吴伟琼当场签名。吴伟琼根本来不及考虑和理解该“收据”的意思，基于对案外人的信任，吴伟琼仓促之下签署了名字。第二，吴伟琼不是专业人员，且为第一次买卖商铺，对于商铺交易、手续等并不熟悉，具体事宜也都是案外人安排的。在吴伟琼当时的认知里，谭金霞支付的就是诚意金或订金。“定金”的表述完全系其基于对案外人所书写表达之“收据”内容的意思产生的重大误解。第三，从2020年6月14日双方的聊天记录来看，谭金霞主动对吴伟琼称“买卖不能反悔何况你收我订金”。故从双方合意的角度看，涉案20万元是诚意金或订金。三、一审法院认为涉案“收据”系认购书、预约合同错误。首先，一般而言，作为商品房认购书的内容至少包括房号及户型、房屋的建筑面积、价款及计算方式、签订正式购房合同的日期、违约责任、预售许可证号、当事人双方基本情况等。涉案“收据”并不完全包含上述内容。其次，涉案交易能否确定进行，双方能否就谭金霞的意向进一步磋商，双方均附有成立条件。如果该成立条件不成就，则交易取消。而预约合同所预约签订的合同具有确定性，不附有成立条件。四、退一步讲，即使法院认定涉案“收据”是“定金合同”，该合同也因双方所附条件未成就而不成立。（一）涉案“定金合同”附有条件。首先，涉案商铺属于吴伟琼夫妻共同财产，交易事宜需要夫妻先商定。其次，涉案交易重大，谭金霞亦无法一人决策，交易事宜也需要谭金霞夫妻商定。（二）涉案“定金合同”所附条件最终没有成就。首先，吴伟琼丈夫和家人坚持不同意出售涉案商铺，该交易被终止。其次，谭金霞始终无法与其丈夫商定交易事宜，多日没有消息，直到吴伟琼通知交易取消时仍处于商量阶段，更不论达成一致意见。加之，涉案商铺正在出租，双方对于第三人租赁事宜尚未协商，甚至还没有提及如何处理。吴伟琼作为出租人，也需要先跟租客沟通。双方如何解决买卖和租赁、承租人优先购买权问题的协商，也是该合同成立之条件之一。五、一审判决认定系因吴伟琼原因导致交易未能进行也是错误的，实际是谭金霞违反合同约定在先，吴伟琼因谭金霞付款时间和付款方式迟延变更才不接受谭金霞的购买条件，不再协商买卖合同。首先，从交易过程及微信聊天记录可知，双方商定的是全款现金交易，且谭金霞当场答应第二天就会向吴伟琼付款200多万元，故谭金霞负有先履行付款义务。其次，第二天谭金霞没有向吴伟琼实际支付200多万元，事实上，直至吴伟琼通知取消交易也没有收到谭金霞的付款。故谭金霞已违反了合同约定的义务。最后，谭金霞的迟延履行，事先并未提前征得吴伟琼的同意，吴伟琼也不同意其推迟付款。谭金霞的迟延履行没有正当事由。特提起本案上诉。吴伟琼庭审中补充上诉意见：如果本案维持原判，将会造成严重的社会影响。本案2020年6月10日收诚意金，6月17日即退还，间隔不到一周时间，就要求吴伟琼额外支付20万元，明显是吴伟琼在收取上述款项及出具收据时未能预见到的。如二审维持一审判决，裁判文书上网公开后，将极有可能被有心之人利用效仿，造成恶劣的社会影响。谭金霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。1.案涉的款项是定金，对双方当事人均有约束力，包括吴伟琼应履行出售案涉房屋的义务，谭金霞应履行支付房屋价款的义务。根据双方的沟通记录，吴伟琼已经很明确在6月10日收到了20万元的定金。谭金霞则是在周末与其先生商量怎么付款的问题。但在支付定金后不到四天的时间，吴伟琼就已经很明确的回复是因为他们个人的原因导致无法成交，而且在此时，谭金霞已经准备好了相关的款项，并明确表示可以马上支付给吴伟琼。因此，即使谭金霞的先生还没真正到家，但是已经在电话上微信上沟通好了，并且其先生的部分款项也已经准备好了。2.如果按照吴伟琼的意思，如果法律支持交付定金的人可以随便违约，那么对社会造成更严重的不好的影响。故请求二审法院驳回吴伟琼的上诉请求。本院对一审法院查明事实予以确认。二审各方均未提交新证据。二审庭询中，谭金霞称其支付定金后是确定要购买涉案商铺，只是要回去跟丈夫商量如何付款的问题。吴伟琼称其收到谭金霞支付的款项后，还需要跟其丈夫商量房屋卖不卖的问题，谭金霞也要跟其丈夫商量如何付款的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：谭金霞是否有权要求吴伟琼双倍返还定金？对此，认定如下：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”从上述规定可知，定金具有担保债权实现的作用，不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，需承担相应后果。本案中，吴伟琼与谭金霞就涉案商铺达成初步的交易意向后，谭金霞向吴伟琼支付了20万元的款项，吴伟琼则向谭金霞出具了《定金收据》，双方定金合同成立。后吴伟琼以家人不同意出售涉案商铺为由拒绝与谭金霞签订买卖合同继续进一步的交易，违反定金合同约定。一审法院适用定金罚则，支持谭金霞要求吴伟琼返还20万元定金差额，处理并无不当，本院予以维持。至于吴伟琼上诉认为涉案款项并非定金，即使是定金该定金合同也是附条件成立的问题。首先，吴伟琼在收取谭金霞款项后出具的收据明确写明为“定金”，而非诚意金等表述。其次，吴伟琼称涉案房屋并非其单独所有，其需要回去跟丈夫商量后才能决定是否出售以及涉案商铺还存在第三人承租等问题。对此，吴伟琼作为完全民事行为能力人，在为出售涉案商铺收取谭金霞20万元款项并出具相应《定金收据》时，理应知悉其行为的相应后果，其以时间仓促、第一次出售商铺、不理解收据内容等来解释《定金收据》内容并非其真实意思表示，缺乏合理理据。再次，谭金霞虽也曾表示要回去跟丈夫商量交易事宜，但其需要商量的是如何付款的问题，即交易下一步进行的事宜，而非是否购买商铺的问题。最后，吴伟琼亦未在其出具的《定金收据》中明确写明合同成立需待一定条件成立，也未提交其他证据证明双方达成了定金合同附条件成立的一致意思表示。因此，对于吴伟琼的该项上诉本院不予采纳。吴伟琼上诉认为如本案支持谭金霞有权收取20万元的定金差额，将会造成不良的社会影响。虽然本案交易过程所涉时间较短，但所有民事主体在从事任何民事活动时，都应该秉持诚实、善意，信守自己的承诺。司法裁判只有尊重合同内容、依据法律规定维护守约方的利益，才有利于倡导诚实守信的契约精神，规范交易主体的行为，进而促进市场经济的良性发展。故本院对其该上诉理由不予采纳。综上所述，吴伟琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人吴伟琼负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二一年三月二十四日书记员  眭 翘苏劲丹