辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终360号上诉人（原审被告）：刘思冲，男，1982年3月19日出生，汉族，公司职员，住辽宁省锦州市古塔区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：秦岩，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：韩雪，该公司职员。上诉人刘思冲因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。刘思冲上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人再次重申：上诉人在世纪新城小区拥有两套住宅，分别是12-12和23-25,其中23-25购买日期为2016年6月，至今未拖欠任何物业费用，仅此一点足以证明本人并非恶意拖欠物业费用，否则不会出现两套住房一套交纳物业费，一套不交的情况。二、一审判决违反诉讼时效的法律规定，根据《民法总则》等相关法律规定，诉讼时效一般为3年，物业公司应及时对拖欠物业费进行催收，上诉人一直在家居住，而物业公司从未向上诉人催收过拖欠物业费用，意味着物业公司自行减免上诉人物业费，放弃自己权利。《民法总则》第一百九十二条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。现上诉人依据该规定，仅支付诉讼时效内近三年的物业费。三、一审判决缺乏法律依据，上诉人未及时缴纳物业费是因物业公司未按约履行物业服务义务在先，根据《中华人民共和国合同法》66条之规定，同时履行抗辩权指当事人互负债务，没有先后顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，宝地物业服务期间无视《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》中明文规定之条款在对业主造成财产损失的同时还对业主日常生活造成极大的安全隐患，并在业主多次好心提醒下仍不整改，置若罔闻，是对公民生命财产安全的极其不负责行为，《物业管理条例》第五十五条明确规定：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合，更何况是由于物业不作为造成之安全隐患，更应在第一时间整改，在一审庭审中，上诉人已向法院提交物业公司管理不善，小区失火等证据材料，足以证明物业公司在物业管理中存在严重安全隐患，住户基本的人身、财产安全无法保障，属于严重违约行为，对此，上诉人有权拒缴物业费。四、物业公司违约行为是既定事实（有录音录像为证）上诉人将自家车辆停放在10号楼停车场，车辆被人为恶意刮损，当时上诉人车辆停放在停车场监控摄像头最佳监控范围，车辆受损后，上诉人到物业公司查看监控录像以便确定侵权人，却被物业公司告知头天晚上值班人员无意中拔掉监控摄像头的电源插头，导致监控录像无记录，无法查看，造成上诉人车辆损失3700元，车损事实可由物业经理作证（已录音录像）。根据《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任，而上诉人拖欠物业费与物业公司损害上诉人财产同为金钱债务，上诉人主要形使抵销权，从物业费扣减上诉人损失费用。五、上诉人已取证，世纪新城小区楼道清扫标准为每日清扫一次，每月拖擦两次，与一审原告说法不一致，上诉人自家门口有监控设备，发现保洁人员经常不按要求对楼道进行清扫，上诉人录音录像取证后，得知原因居然是保洁人员人手不足，岂有此理！一个物业服务公司保洁人员都不够的情况下怎能做好物业服务义务，事实证明宝地物业服务公司已无能力履行其物业服务职责，业主自然不用缴纳物业服务费。六、上诉人12-12号住宅为顶层，由于房屋质量问题每逢雨雪漏水严重，物业经两次（有物业维修记录为证）维修依然不能解决问题，最终由业主私人雇佣其他施工人员花巨资解决漏水问题，可见宝地物业维修态度之敷衍，同样的问题别人能解决，宝地物业却解决不了。足见宝地物业已无能力开展物业服务，业主自然不必缴纳物业费。七、上诉人12号楼仓库窗户被非法建筑影响，常年不能开窗，极大影响上诉人正常生活，经多次与物业沟通后，物业仅仅说明已上报城管部门，多年对上诉人无任何反馈。综上所述，被上诉人存在明显违约及侵权的过错行为，极大地损害了上诉人的合法权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何责任，仅要求上诉人承担责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确使用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。上诉人拒缴物业费的原因事实清晰，必将维护自己的合法权益，坚持到底，不排除运用网络媒体等及社会舆论方式争取合法权益。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，原审法院判决正确，上诉人的上诉理由不能成为不缴纳物业服务费的理由，因此希望二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠的物业费8079元（违约金不再主张）；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告刘思冲于2007年4月，从他人处购买了锦州市古塔区士英里世纪新城12-12号房屋（房屋建筑面积为105.79平方米）。原告与锦州市世纪新城业主管理委员会签订世纪新城小区物业服务委托合同，为该小区提供物业服务。根据锦州市物价局锦价发[2012]243号文件《关于世纪新城住宅小区物业服务收费标准的批复》及《世纪新城小区物业服务委托合同》补充合同，该小区物业收费标准为2012年1月至2012年3月每月每平米0.6元、2012年4月至2016年6月每月每平米0.7元、2016年7月至今每月每平方米为0.8元。根据锦州市物价局锦价发[2013]3号《关于规范楼道灯收费标准的通知》的文件规定，楼道灯维修管理收费为每年每户8元。被告入住后至2011年12月份未拖欠物业费。自2012年1月至2020年6月30日，被告以原告在物业服务中存在管理漏洞、服务不到位，给其造成经济损失等为由拒绝交纳物业费，累计拖欠物业费8031元，拖欠2015年至2020年声控灯费48元。另查明，原告向锦州市古塔区士英里世纪新城12-11号房屋业主催收2019年下半年物业费，但错将被告居住的锦州市古塔区士英里世纪新城12-12号住宅当成11号住宅，被告家人交纳了11号住宅2019年下半年物业费403元，原告为被告出具了收据，交款人为锦州市古塔区士英里世纪新城12-11号。经原、被告协商后，原告退还了被告错收的物业费403元，被告将物业费收据退还了原告。锦州宝地物业服务有限责任公司于2020年6月8日变更名称为锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与业主委员会之间签订的物业委托合同合法有效，对被告具有拘束力。原告已为被告居住的小区提供了物业服务，被告作为业主也应按约定交纳物业费用。为此原告要求被告给付拖欠的2012年1月至2020年6月的物业服务费（含楼道灯费）的诉求，符合法律规定，本院予以支持。至于被告所提其不拖欠2012年物业费的意见，因被告未提交证据证实其已缴纳2012年的物业服务费，故本院对该节抗辩意见不予采纳。关于被告的主要答辩意见，本院评判如下：1.关于被告主张的因物业监控故障，其无法查询到车辆被谁故意划伤，给其造成3700元经济损失，物业应予以赔偿的意见。本院认为，鉴于被告此诉求属于财产损害赔偿纠纷，与本案不属于同一法律关系，被告亦未向本院提交相关证据证实其具体损失数额的事实，被告应在准备好相关证据后另案告诉。2.关于小区内其他业主占据公共道路私自圈地，私自搭建违章建筑影响其地下室开窗的问题。上述问题均系其他业主实施的侵权行为，根据《物业管理条例》的相关规定，原告作为物业服务公司，针对小区内存在私自占地、违章建筑等问题，应进行制止，并向相关行政管理部门反映情况。如若违章建筑损害了被告的合法利益，被告亦可根据《物权法》的相关规定，对违章人提出诉讼，或者向业主委员会、业主大会反映情况，由业主大会、业主委员会出面制止违法建筑行为。但上述理由不能成为被告拒交物业费的依据。3.关于小区内12号楼西侧空地杂草丛生，已于2020年4月发生失火，存在重大火灾隐患的问题。本院认为对此情况原告作为物业公司应尽快查明情况，如属于物业管辖范围应立即整改。如属于其他单位管辖，亦应加以沟通以消除隐患。但上述事实不能成为被告拒交物业费的合法理由。4.关于被告所提小区内停车难，但物业公司并未主动想办法将闲置的网球场改建为停车场，以解决停车难的问题。本院认为根据物业服务委托合同的约定，在小区内增设、改造停车场并不属于物业公司的物业服务范畴。5.被告所提小区内存在监控死角，经常丢失自行车、电动车的问题。本院认为小区业主出现财产被盗时，物业公司仅具有负责协助业主或公安机关进行调查的义务，如物业公司存在安保过失，业主可要求物业公司赔偿经济损失，但并不能以此为由拒交物业费。6.被告所提物业公司并未在明显位置公示物业服务内容、服务标准以及收费项目和收费标准的，未按照规定擅自提高收费标准的，增加收费项目的，业主有权不交纳物业费的意见。本院认为，现没有证据证实原告存在擅自提高收费标准，增加收费项目的行为。亦未有相关法律法规赋予业主在物业公司未公示物业服务内容、服务标准以及收费项目和收费标准时享有拒交物业费的权利。7.关于被告所提小区物业公司组织保洁人员在小区门口售卖豆腐、矿泉水等物品，所得收益未惠及小区业主，业主有权不交纳物业费的意见。本院认为即使物业公司存在利用物业共用部位从事经营活动的行为，则依照法律规定在经营收入扣除经营管理成本后的剩余收入应归全体业主共有，但并未赋予业主在未惠及收益时享有拒交物业费的权利。综上，本院认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并未赋予业主在上述情况下拒交物业服务费的抗辩权利。应当指出的是，保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、公共秩序良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行合同义务的。即物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，不断提升服务质量；业主要及时交纳物业服务费且应为维护小区公共环境和秩序而保持自律，只有这样才能避免小区的物业管理陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。原告针对被告提出的物业服务问题，应秉持有则改之，无则加勉的态度，尤其针对存在的火灾隐患问题要认真整改，避免错收物业服务费行为的发生，为业主提供满意的物业服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：被告刘思冲于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司2012年1月至2020年6月期间的物业服务费8031元、声控灯费48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘思冲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人刘思冲提交证据1、物业服务人员的视频，拟证明物业服务人员陈述清扫标准为每日清扫一次、每月拖擦两次，与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司之前陈述不一致。被上诉人质证意见为，物业委托合同中约定的保洁服务标准是每周清扫拖擦两次，但在实际物业服务过程中提高了清扫次数，证明服务质量高于合同约定。上诉人提交证据2、其家门口摄像头的视频截图，拟证明被上诉人经常有三、五天不清扫的情况。被上诉人质证意见为，即使按照上诉人要表明的问题，被上诉人也没有违反合同约定。被上诉人提交证据照片，拟证明被上诉人系按照服务委托合同约定的标准进行清扫。上诉人质证意见为，随机拍的照片不能证明达到物业服务标准。根据锦州市世纪新城业主管理委员会与被上诉人签订的《世纪新城小区物业服务委托合同》约定楼道每周清扫、拖擦两次，上诉人提交的证据不能直接证明被上诉人存在清扫不符合合同约定标准，故本院不予采信。被上诉人提交的证据不能直接证明每周清扫状况，故本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人刘思冲主张一审判决违反诉讼时效的法律规定的问题，被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司在一审庭审时提交了证据张贴《催缴函》的照片，分别为2012年、2014年、2017年、2018年的《催缴函》，双方当事人进行了质证，上诉人虽主张其一审时提出了诉讼时效的抗辩，但笔录中并无显示，故上诉人该项上诉理由本院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，上诉人如认为被上诉人公司存在物业服务方面的不足，可以通过要求被上诉人公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任来维护自身的权利，而不应以拒交物业服务费的方式自行处置，上诉人所提出的被上诉人公司未按约履行物业服务义务在先，上诉人有权拒缴物业费的主张，本院不予支持。关于上诉人提出因监控录像无法查看，造成上诉人损失，主张行使抵销权的问题，被上诉人对此不予认可，且如果被上诉人公司对上诉人造成财产损失，上诉人可另行主张权利确定损害事实的存在、损失数额、被上诉人公司是否应当承担赔偿责任，在以上情况未被确认的情况下主张抵销权，本院不予支持。关于上诉人提出房屋漏水被上诉人公司未能解决，上诉人自费维修的问题，上诉人可另行主张权利确认被上诉人公司是否应当承担赔偿责任。关于上诉人提出被上诉人公司清扫不达标准的问题，被上诉人公司已经对清扫标准的问题进行了说明，且上诉人该项主张证据并不充分，亦不构成拒交物业服务费的合理事由，上诉人以此为由拒交物业服务费本院不予支持。关于上诉人提出仓库窗户受非法建筑影响的问题，被上诉人公司对非法建筑应及时向有关行政管理部门报告，但因被上诉人公司本身并不具有对非法建筑进行处置的行政执法权，故上诉人以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。综上所述，上诉人刘思冲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘思冲负担。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  赵洪全审判员  郭慧峰二〇二一年三月二十二日法官助理郭建华书记员李响