上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1563号上诉人(原审被告)：上海尚峰实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈晓峰，总经理。上诉人(原审被告)：陈晓峰，男，1965年10月26日生，汉族，户籍地上海市静安区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海新华传媒连锁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘航，执行董事。委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。上诉人上海尚峰实业发展有限公司(以下简称“尚峰实业”)、陈晓峰因与被上诉人上海新华传媒连锁有限公司(以下简称“新华传媒”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初5134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尚峰实业、陈晓峰上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，依法改判驳回新华传媒的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1．新华传媒自始主张双方签订的《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)到期终止，故其诉请与合同效力无关。尚峰实业要求新华传媒继续履约的诉讼已经由上海市长宁区法院受理，本案应当中止审理。一审法院判令租赁合同于2019年11月30日终止，属程序违法；2．双方之间对电费没有结算，所以尚峰实业没有交电费。尚峰实业估计电费为人民币(以下币种均为人民币)3万元左右，愿意支付；3．一审法院判令尚峰实业承担违约责任，属于错误理解或故意无视租赁合同违约金及保证金使用条款的约定；4．新华传媒主张担保责任的时效已过，陈晓峰不应该承担连带责任。被上诉人新华传媒辩称：1．租赁合同期限到2019年11月30日结束，请求法院确认合同于该日终止；2．新华传媒经过合理计算得出尚峰实业应付的电费，一审判决正确；3．租赁合同明确约定，如尚峰实业违约，新华传媒可以选择解除，并主张相应的违约金；4．陈晓峰签过承担保证责任的条款，理应承担保证责任。新华传媒在很短期限内就向陈晓峰发函进行催讨，不存在保证时效已过的情形。且基于尚峰公司是一人公司，陈晓峰也应承担连带责任。请求本院驳回上诉，维持原判。新华传媒向一审法院提起诉讼，请求：1．确认新华传媒与尚峰实业签订的关于上海市黄浦区中华路XXX号底楼的商铺(以下简称“系争房屋”)的租赁合同于2019年11月30日终止；2．尚峰实业支付新华传媒2019年11月1日至2019年11月30日的房屋租金20，345.54元；3．尚峰实业支付新华传媒2014年12月1日至2019年11月30日的电费48，100.52元；4．尚峰实业支付新华传媒因拖欠上述费用而产生的违约金81，382.16元；5．陈晓峰对尚峰实业上述第二项到第四项的金钱给付义务承担连带清偿责任。一审法院经审理查明：系争房屋的产权人为新华传媒，产权证载建筑面积393㎡。2014年11月，新华传媒(甲方)与尚峰实业(乙方)签订租赁合同，约定：甲方将包括系争房屋在内的38处房屋出租给乙方，其中系争房屋的租赁区域计租面积为105㎡，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日，如该房屋在五年的租赁期限内房屋租金、水电费支付正常，合同终止前没有欠租，甲方同意继续出租给乙方，续租期至2025年12月31日。月租金总计为18，454元，前两年保持不变，自2016年12月1日起房屋租金在上年的基础上每两年递增5％。2014年12月1日起至2015年11月30日，乙方按月支付租金，自2015年12月1日起至合同终止日期间，乙方按两月支付租金。乙方应先付后用，每期租金应提前10天向甲方支付。合同还约定：乙方应在本合同签订后向甲方一次性支付1，162，026元作为履约保证金，如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以扣留、没收等额的履约保证金冲抵。租赁合同对违约责任作出约定：乙方应按先付后用，每期租金应提前10天向甲方支付。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5％支付违约金。如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业服务费、履约保证金或其他应付款项，则每延迟一天，乙方应支付应付而未付金额0.5％的款项作为逾期付款违约金。经甲方书面催款后超过45天仍不予交付的，可通知对方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按租赁场所当年月租金合计的四倍支付违约金。签订合同后，新华传媒(甲方)与尚峰实业(乙方)、陈晓峰(丙方)签订《尚峰补充协议》，约定丙方对原合同和补充协议约定的乙方义务，承担连带保证责任。2019年11月8日，新华传媒向尚峰实业、陈晓峰发出《关于商铺租赁到期不再续租事宜通知函》，载明因尚峰实业在五年的租赁期间内多次拖欠租金、水电费，不符合续租的条件，故双方的租赁合同于2019年11月30日届满后终止，不再出租给上海尚峰实业。11月28日，尚峰实业向新华传媒发出《回复函》，载明新华传媒出租的商铺大多为使用权公房，无法为尚峰实业转租客户办理营业证照，导致转租客户拒付租金和赔偿，故房屋租金、水电费支付不正常并非尚峰实业的原因，双方的合同应续租至2025年12月31日止。12月3日，新华传媒向尚峰实业、陈晓峰发出《回函》，载明新华传媒在部分房屋无法提供证照后，与尚峰实业、陈晓峰签订过补充协议，并做出了相应补偿。但之后尚峰实业仍未遵守补充协议，未按约支付租金和水电费等款项，故原合同续租至2025年12月31日的条款不发生法律效力。2019年12月10日，新华传媒向尚峰实业、陈晓峰发出《催缴函》及欠款明细，载明系争房屋自2019年11月1日至2019年11月30日的租金20，345.54元尚未支付。尚峰实业支付了履约保证金18，453.84元。系争房屋自2014年12月1日至2019年11月30日的电费均由新华传媒缴纳。尚峰实业未向新华传媒支付过电费。新华传媒称2019年12月1日，新华传媒即将系争房屋出租给了5个案外人。一审法院认为，双方签订的租赁合同约定，2014年12月1日至2019年11月30日的租赁期限内房屋租金、水电费支付正常，合同终止日前没有欠租，则新华传媒同意将房屋继续出租给尚峰实业，续租期至2025年12月31日。尚峰实业认可其未支付2019年11月的房屋租金，称系对新华传媒不同意续租的抗辩。但出租人不同意续租不应作为承租人不缴纳合同期限内租金的理由，故认定合同约定的续租条件并未成就，双方就系争房屋的租赁关系于2019年11月30日终止。尚峰实业应支付新华传媒2019年11月1日至2019年11月30日期间的租金20，345.54元，已支付的履约保证金可依约抵扣租金。关于电费，合同约定应由乙方承担，由于系争房屋位于底楼部位，而底楼和二层统一计费，无法厘清每一层实际产生的金额，故新华传媒按照系争房屋的面积占比计算电费，并无不妥。合同还约定，违反合同的一方应按租赁场所当年月租金的四倍支付违约金，该条系对违约责任的约定，并不以合同解除为前提，且合同其他条款亦约定，乙方未按约定向甲方支付租金或其他应付款项的，每日按照应付而未付款项0.5％的标准计算逾期违约金。现尚峰实业未按约支付租金和电费，新华传媒主张违约金，与法无悖，但违约金的金额应结合合同约定以及新华传媒的实际损失酌情确定。合同终止后，新华传媒次日即将系争房屋出租，尚未产生空置期的损失，但根据合同对逾期违约金作出的约定，可推定双方对逾期付款而产生的利息损失具有预期，现尚峰实业拖欠5年电费及末月的租金，新华传媒承担了一定的利息损失，据此酌情确定尚峰实业应支付新华传媒相当于三倍租金的违约金。双方在补充协议中约定陈晓峰对乙方的义务承担连带保证责任，故新华传媒主张陈晓峰承担连带责任，予以支持。判决：一、确认上海新华传媒连锁有限公司与上海尚峰实业发展有限公司于2014年11月就上海市黄浦区中华路XXX号底楼商铺签订的《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》于2019年11月30日终止。二、上海尚峰实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新华传媒连锁有限公司2019年11月1日至2019年11月30日期间的房屋租金人民币20，345.54元(上海新华传媒连锁有限公司已收取的履约保证金人民币18，453.84元可用于抵扣该款项)。三、上海尚峰实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新华传媒连锁有限公司2014年12月1日至2019年11月30日的电费人民币47，597元。四、上海尚峰实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新华传媒连锁有限公司违约金人民币61，036.62元。五、陈晓峰应对判决第二至四项的给付义务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方未提供新证据。本院认为，新华传媒与尚峰实业签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租赁合同约定，租赁期限内房屋租金、水电费支付正常，合同终止日前没有欠租，则新华传媒同意将房屋继续出租给尚峰实业，续租期至2025年12月31日。但尚峰实业未支付2019年11月的房屋租金，也未支付电费，新华传媒不同意续租，符合合同约定，故租赁关系于2019年11月30日终止。在新华传媒发函告知租赁合同终止，而尚峰实业辩称租赁期限应至2025年的情况下，一审法院判令租赁合同于2019年11月30日终止，程序并无不当。尚峰实业、陈晓峰上诉称一审法院程序违法，于法无据，本院不予采纳。租赁合同对电费支付方式未作约定，尚峰实业理应即时支付。其5年未支付电费已然不妥，却以双方未结算推诿，缺乏履约诚意。当然新华传媒未及时催讨，也有不妥。系争房屋未按照分表，与二层统一计算电费，新华传媒按照系争房屋的面积占比计算电费，目前情况下也是没有办法的办法。尚峰实业、陈晓峰上诉称电费约3万元，但未提供相应证据，本院难以采信。《尚峰补充协议》约定陈晓峰对原合同和补充协议约定的尚峰实业义务，承担连带保证责任，故陈晓峰应当对尚峰实业的义务承担责任。新华传媒于2019年12月10日向尚峰实业、陈晓峰发出《催缴函》及欠款明细，主张过相关权利，且一审中，尚峰实业、陈晓峰并未提出时效异议，故其上诉称主张担保责任时效已过，本院不予采纳。综上，尚峰实业、陈晓峰的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，297元，由上诉人上海尚峰实业发展有限公司、陈晓峰共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年三月三十一日法官助理  何 倩书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……