天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2143号上诉人（原审被告）：丰月双，女，1972年11月15日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：杨光宇，天津辰一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李达，男，1987年8月20日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：李文杰，天津可维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王玉芳，女，1952年10月24日出生，汉族，住天津市河**。上诉人丰月双因与被上诉人李达、王玉芳房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初5935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丰月双上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人李达解除合同的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:上诉人丰月双与王玉芳签订《租赁合同》为转租合同，该合同合法有效。一审法院判决解除二被上诉人之间的租赁合同，使转租合同无法履行，侵害了上诉人的合法权益。另上诉人经营养老院，解除合同损害了第三方的合法权益。李达辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王玉芳辩称，同意一审判决。李达向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带向原告支付欠付房屋租金合计400000元，并按日租金1912.56元标准支付至实际腾出房屋之日的房屋使用费；2.判令二被告连带支付原告垫付的海天南苑14号楼2019年11月15日至2020年3月15日的供暖费92834.4元；3.判令二被告连带支付原告海天南苑14号楼自2019年11月1日至2020年9月30日的物业管理费89499.49元；4.判令被告王玉芳向原告支付违约金300000元；5.判令解除原告和被告王玉芳签订的租赁合同；6.判令二被告腾空房屋并将房屋返还给原告;7.本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：开发商深南恒信（天津）房地产开发有限公司委托长青商贸公司对坐落于天津市津南区外环辅道与先锋河交口东北处海天南苑进行管理经营。2019年7月，原告与长青商贸公司签订《租赁合同》，约定由李达承租海天南苑14号楼（1-6层），建筑面积2253.26平方米，租期5年，自2019年10月1日至2024年9月30日，年租金为500000元，第二年开始每年递增8%，租金采取上打租方式，每半年一付租金，相关采暖费、物业费等由承租人承担。2019年6月27日交付房屋。后原告与被告王玉芳签订《租赁合同》，将该栋楼房出租给王玉芳，租期5年，自2019年10月1日至2024年9月30日，年租金700000元，第二年开始每年递增8%，租金采取上打租方式，每半年一付租金，相关采暖费、物业费等由承租人承担；租赁期限内，王玉芳可对承租房屋进行装饰、装修，合同到期终止或中途解除的，王玉芳实施的装修及改造工程未形成附合的部分归王玉芳所有，腾房前由王玉芳负责拆除，费用由王玉芳承担，形成附合的部分无偿归李达所有，王玉芳在使用期间拆改部分必须在房屋交还李达时恢复原状；如王玉芳延期支付租金，每迟延一日应当按日租金标准的两倍支付违约金，延期30日的，李达有权解除合同并追究王玉芳的违约责任。王玉芳支付李达租金100000元。2020年4月17日，二被告签订《租赁合同》，王玉芳将海天南苑14号楼1-4层（1474.7平方米）转租给丰月双。合同约定租期5年自2020年4月17日至2025年4月16日，年租金400000元；装修免租期三个月，自2020年4月17日至2020年7月16日，免租期内不支付租金；合同到期或中途解除，丰月双实施的装修及改造工程未形成附合的部分归丰月双，腾房前由丰月双负责拆除，费用由丰月双承担，形成附合的部分无偿归王玉芳所有，丰月双在使用期间的拆改部门必须在房屋交还甲方时恢复房屋原状。该合同经李达签字同意。经王玉芳同意，丰月双将房租200000元交付李达。2020年4月17日，李达与王玉芳签订协议，王玉芳承诺于2020年4月30日前付清500000元租金，如到期未清缴费用，将不享受减免房租的政策。被告丰月双已将涉案房屋1-4层装修完毕，拟开办养老院，对5-6层房屋铺设了消防设施。王玉芳向物业管理部门支付了2019年6月27日至2019年7月26日的物业费7458元。丰月双向物业管理部门支付了2020年4月17日至2020年10月16日1-4层物业费29288元。其他时间尚欠物业服务。李达垫付了海天南苑14号楼2019-2020年度采暖费92834.4元。经一审法院向长青商贸公司核实，受新冠病毒疫情影响，该单位为承租人免除3个月租金，减半收取3个月租金；该单位知晓李达将涉案房屋转租的情况。因王玉芳无力支付租金，经原告催要未果，原告提起本案诉讼。2020年10月9日，被告王玉芳当庭表示无力支付租金，同意解除《租赁合同》。一审法院认为，李达与王玉芳签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，出租人长青商贸公司对转租知情且未提出异议，应为合法有效。被告王玉芳与丰月双签订的《租赁合同》亦为转租合同，该合同约定的转租期限超过剩余租赁期限的部分约定无效，其他内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且经转租人李达签字同意，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李达与王玉芳在履行《租赁合同》的过程中，因王玉芳无力支付租金，次承租人丰月双亦表示无力承租整栋楼，致合同目的无法实现，李达提出解除与王玉芳签订的合同，王玉芳亦同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，一审法院准予解除该合同，合同解除日期为2020年10月9日。《租赁合同》约定合同到期终止或中途解除的，王玉芳负责腾出房屋，王玉芳腾出房屋前，占用原告房屋应当向原告支付房屋占有使用费。由于李达仅签字同意王玉芳转租，李达并未与丰月双直接形成租赁关系，李达与王玉芳的《租赁合同》依法解除后，王玉芳与丰月双的《租赁合同》处于履行不能的状态，丰月双依据合同约定，负有腾出1-4层房屋的义务。由此造成丰月双的损失，丰月双可向王玉芳主张违约责任或损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。丰月房在腾出涉案房屋前，占用原告房屋应当向原告支付房屋占有使用费。根据1-4层（1474.7平方米）、5-6层（778.56平方米）房屋的面积比例，按整栋楼日租金1912.56元标准，王玉芳支付房屋占有使用费的标准为660.84元/日，丰月双支付房屋占有使用费的标准为1251.72元/日。对于李达主张的房屋租金，基于李达与王玉芳的租赁合同关系，李达仅有权向王玉芳主张付清拖欠的租金，次承租人丰月双与李达不具有租赁合同关系，不负有向李达支付租金的合同义务。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因受新冠病毒疫情的影响，出租人依据政府有关文件给予免收3个月房租、3个月房租减半的政策，李达作为承租人已收益，次承租人王玉芳要求享受该政策，有相关政策依据且符合法律规定，一审法院予以支持。年租金700000元（每月租金58333.33元），因政策共减少4.5个月租金计262500元，减去已付租金300000元，王玉芳应付2020年9月30日前的租金137500元。2020年10月1日至合同解除之日10月9日，王玉芳应按日租金1912.56元标准支付租金17213.11元。以上王玉芳共应支付原告租金154713.11元。对于原告主张的2019-2020年度供暖费92834.4元，根据李达与王玉芳的《租赁合同》，该费用应由王玉芳负担。王玉芳虽抗辩称已提出报停要求，但未向供热部门办理暖气报停手续，对其主张亦为提供相关证据，一审法院不予采信。原告要求被告丰月双连带支付该费用，双方即无合同约定，丰月双又未在该采暖季使用涉案房屋，故对该请求一审法院不予支持。对于原告主张的物业费，被告王玉芳承租期间确实欠付物业费，根据合同约定，应当由承租人王玉芳支付该费用。但因原告并未向物业管理部门垫付该费用，现要求二被告直接向原告支付该费用，缺乏合理性亦无合同约定，一审法院不予支持。对于原告主张的违约金300000元，《合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”李达与王玉芳的合同中，对拖延支付租金的违约金的计算有明确的约定。新冠病毒疫情爆发前，原告即已存在拖延支付租金的情况，受新冠疫情影响政府出台减免租金的政策，加之该期间王玉芳已转租收入补交了租金，但仍拖欠了下半年的租金137500元。故王玉芳应当承担违约责任，原告主张300000元违约金过分高于原告的实际损失，一审法院根据实际情况酌情考虑20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条规定，判决：“一、解除原告李达与被告王玉芳签订的《租赁合同》；二、被告王玉芳、丰月双于本判决生效后七日内腾出天津市津南区外环辅道与先锋河交口东北处海天南苑14号楼；三、被告王玉芳于本判决生效后七日内支付原告李达2019年10月1日至2020年10月9日的租金154713.11元；四、被告王玉芳于本判决生效后七日内支付原告李达垫付的2019-2020年度采暖费92834.4元；五、被告王玉芳于本判决生效后七日内支付原告李达自2020年10月10日至实际腾出房屋时止的房屋占有使用费，按每日660.84元计算；六、被告丰月双于本判决生效后七日内支付原告李达自2020年10月10日至实际腾出房屋时止的房屋占有使用费，按每日1251.72元计算；七、被告王玉芳于本判决生效后七日内支付原告李达违约金2万元；八、驳回原告李达的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6398元，原告李达负担4495元，被告王玉芳负担1903元。被告王玉芳于本判决书生效后七日内向本院交纳案件受理费1903元。”二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为二被上诉人签订的《租赁合同》是否应予解除。根据查明事实，李达与王玉芳签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因王玉芳无力支付租金，李达主张解除合同，王玉芳同意解除合同，一审法院判决解除《租赁合同》并无不当，本院予以维持。上诉人提出因其与王玉芳签订转租合同，故不应解除二被上诉人签订的《租赁合同》的主张，无法律依据，本院不予支持。本案经组织各方调解未果。综上所述，丰月双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人丰月双负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇二〇二一年三月三十一日书记员  辛 璐