海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）琼96民终260号 上诉人（原审被告）：海南台利旅业有限公司，住所地海南省琼中黎族苗族自治县湾岭镇。 法定代表人：潘吉云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈皓，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：崔佳逊，女，1991年9月2日出生，汉族，现住海南省琼中黎族苗族自治县湾岭镇白鹭湖度假区。 委托诉讼代理人：孙胡新，女，1965年2月21日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。 委托诉讼代理人：董元华，男，1947年8月25日出生，汉族，住上海市闵行区。 上诉人海南台利旅业有限公司（以下简称台利公司）因与被上诉人崔佳逊商品房销售合同纠纷一案，不服海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）人民法院（2020）琼9030民初523号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 台利公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于逾期办证，原审法院认定事实不清。上诉人在一审时已提交相关证据，证明因琼中县政府擅自将上诉人持有的“琼中国用（2008）第032号”土地证上记载的部分建设用地调整为其他用地，改变了土地性质，导致白鹭湖度假区项目与已获得的规划不符，致使上诉人无法办理白鹭湖度假区2号和3号楼的大证。在无法办理大证的情况下，各业主的不动产权证自然无法办理。“琼中规字〔2017〕134号”文中虽然未提及缩减建设用地涉及2号和3号楼，但因白鹭湖度假区项目是一个整体项目，部分土地性质的变更会影响小区每栋楼大证的办理。上诉人在办理2号和3号楼大证时发现琼中县政府擅自改变了白鹭湖度假区项目部分土地的性质，经多次与政府沟通之后，琼中县政府才出具了“琼中规字〔2017〕134号”文、“琼中不动产函〔2018〕7号”文等内部文件，解决了白鹭湖度假区项目办证问题。逾期办证的另一个原因是“两证合一”政策的出台，在实行“两证合一”之前，办证机关就已经不再受理房产企业的办证事项，办证机关答复称是为了避免工作人员从事大量的重复性劳动。而“两证合一”实施后，又由于政府部门合并、系统调试、人员培训、数据对接和之前办证案件的积压以及后续源源不断的新案件输送，导致办证缓慢，政府部门停止办证的时间也绝非是2016年8月24日至2016年8月31日的短短7天。这不是个案，是每个市县都存在的普遍现象，绝非由于上诉人的懈怠致使逾期办证。从被上诉人提供的《不动产权证书》中，也可以看出政府是擅自调整了白鹭湖度假区项目土地性质和改变了白鹭湖度假区项目建设用地的面积。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第一条明确记载上诉人出售案涉房屋时共有宗地面积是333333.3平方米，土地用途为旅游用地，而在不动产权证书上记载的共有宗地面积是169144.52平方米，土地性质为住宿餐饮用地/住宅。正是因为琼中县政府的原因，才导致上诉人未能在规定的时间内办理不动产权证书。二、上诉人承担逾期办证违约金的证据不足。（一）合同第十五条约定是因出卖人的责任导致逾期办证才承担违约责任。根据“谁主张谁举证”举证规则，被上诉人作为买受人，主张上诉人承担逾期办证违约责任，其应证明是上诉人的原因导致逾期办证，但被上诉人未能提供证据证明上诉人有意懈怠导致无法办证。上诉人未能办证，系上诉人以外原因所致，故上诉人不应承担逾期办证的违约责任。合同第十五条本义是要排除上诉人故意懈怠导致逾期办证以外的责任，但是一审判决枉顾条款的明确规定，将合同中明确排除的责任判归上诉人承担，明显不公。（二）合同签订时的房产登记制度有别于现在的“二证合一”，其办理流程手续不同，申请的机构也不一样，这导致双方要履行的合同义务也发生了变化。而如今的“二证合一”是政策原因所致，使得双方之间要履行新的义务，这种国家政策的变更是合同签订时无法预见的。对于该新义务的履行，应由双方重新协商确定新的履行方式，或按不动产登记制度由业主自己去申请办理。造成房屋产权证没有如期办理的原因系上诉人无法预料和控制的原因所致，并非上诉人的过错，不应归责于上诉人。三、关于办证工本费和有线电视开户费的问题。办证工本费与有线电视开户费是上诉人与被上诉人经过协商确定的，双方均是自愿。由于被上诉人路途遥远，办理房屋权属证书存在诸多不便，上诉人愿意为其提供帮助，办证工本费是进行这项服务所需要的费用，该项费用已在上诉人为帮助被上诉人办理房屋权属证书的途中实际消耗。有线电视开户费是由有线电视部门开通的小区单元所收费用的摊薄费，是提供有线电视服务所需的必要费用，并非上诉人滥收费。法院判决上诉人返还办证工本费和有线电视开户费没有法律依据。 被上诉人崔佳逊未提交书面答辩意见。 被上诉人崔佳逊向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书赔偿金2359元；2.返还原告委托被告办理房屋权属证书代办费620元及有线电视开户费300元。 一审法院认定事实：原告崔佳逊与被告台利公司于2015年10月28日签订《琼中县商品房买卖合同》，原告向被告购买了白鹭湖度假区3号楼6层32号房，合同约定原告购买的商品房为预售商品房及房屋的价款。原告向被告支付了购房款170000元。2016年1月20日被告将房屋交付原告入住。双方关于产权登记的约定是：“出卖人（被告）应当自房屋交付之日起720日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。”原告于2016年1月11日应被告的要求，向被告缴纳了办证工本费700元、有线电视开户费300元。由被告到不动产登记机关缴纳了80元工本费后，原告于2019年12月24日取得不动产权证书。原告于2020年3月24日向一审法院提交诉讼材料。另查明，琼中县人民政府自2016年8月24日起暂停受理土地房屋登记业务，自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案焦点问题为：1.原告的违约金诉求是否超过诉讼时效；2.被告是否逾期办证，是否构成违约，是否应承担违约责任；3.原告的各项诉讼请求是否有事实根据和法律依据。关于争议焦点一：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告是2016年1月20日收房，根据合同约定被告应自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，如在期限内不能为原告办理房屋权属证书，被告即违约，并承担违约责任，即于2018年1月10日起计算三年的诉讼时效，即诉讼时效届满之日应为2021年1月9日，原告向一审法院提交诉讼材料的时间并未超过该期限。故对被告辩称的原告的诉求请求超过诉讼时效的意见，不予采纳。关于争议焦点二：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，明确了出卖人即被告应当自房屋交付之日起720日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。被告将涉案房屋交付给原告的时间为2016年1月20日，原告于房屋交付前就将办理房屋产权证费用支付给被告。根据合同约定，被告应当在720日内即2018年1月9日前为原告办理房屋产权证书。关于被告辩称未能按时办证系琼中县政府“多规合一”工作中调整白鹭湖项目用地所致，在被告提交的证据琼中规字[2017]134号文件中在缩减建设用地规模中也并未提及调整用地与2号楼相关，且琼中规字[2017]134号文件、琼中不动函[2018]7号文件出文的时间分别为2017年7月5日、2018年3月12日；而被告早已于2016年1月20日向原告交房，按照双方签订的合同约定，从2016年1月20日开始应当去履行办理房屋产权证书的义务，而不是等到政府进行“多规合一”工作调整用地的时候才去履行办证的义务。关于被告当庭陈述其于2016年5月或6月向权属登记机关提交了办理房产证书相关材料，并已通过业主群、口头协商方式通知了原告，但未能提供任何证据予以证明这一事实的存在，被告对这一待证事实应负有举证责任。据此，被告的辩解理由不能成立，不予采信。被告未能履行合同约定的该项义务，应认定被告的行为构成违约，应当承担违约责任。关于争议焦点三：1.逾期办证违约金，被告的逾期办证天数应为706日（自2018年1月10日到2019年12月24日为713日，再扣减政府两证合一暂停受理业务的7日）根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第四款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。”，则逾期办证违约金=170000元×706日×万分之0.2=2400.4元。原告主张的逾期办证违约金2359元，并未超过该数额，予以支持。2.房屋权属证书代办费，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。”的约定，被告向原告收取办证工本费700元，仅能证明向不动产登记机关缴纳了80元办证工本费，其余的620元属于额外费用，被告违反合同约定额外收取费用，故原告主张退还620元办证费用，予以支持。关于被告辩称收取的费用700元中包含测绘费100元，但被告向原告出具的资金往来专用凭证中明确700元为办证工本费，如若收费项目有变动，被告亦未出示证据证明曾与原告协商一致，综上，被告的抗辩理由不成立。3.有线电视开户费300元，被告称该笔费用系提前收费并转缴至中国有线电视网络有限公司琼中分公司（以下简称有线电视琼中分公司），但被告并未向法庭出示收取开户费后即转缴有线电视琼中分公司的凭证，应承担举证不能的责任。故原告主张退还有线电视开户费300元的主张，合理有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告崔佳逊逾期办证违约金2359元；二、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告崔佳逊办理房屋权属证书代办费620元、有线电视开户费300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告海南台利旅业有限公司承担。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，二审予以确认。 本院二审另查明，国务院于2014年11月24日以第656号国务院令向社会公布《不动产登记条例》，自2015年3月1日起施行。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需解决的争议问题是：一、台利公司以政府原因导致逾期办证应予免责的抗辩事由是否成立？二、台利公司是否应当向房屋买受人退回办证工本费和有线电视开户费？ 关于争议问题一，案涉商品房交付后，台利公司作为出卖人按合同约定期限为买受人崔佳逊办理房屋不动产权证，是台利公司的合同义务，台利公司未于合同约定期限内为房屋买受人崔佳逊办好不动产权证，依合同约定应承担违约责任。台利公司抗辩是政府原因导致未能在合同约定期限内办证，经审查，首先，合同并未约定因政府原因导致逾期办证可以免责；其次，即使存在是政府原因导致逾期办证，台利公司既未主动与房屋买受人协商达成顺延办证期限约定，亦未及时将因政府原因导致逾期办证的事由告知买受人，属于怠于履行自身的合同义务。即便是存在政府原因导致逾期办证发生的损失，台利公司向买受人予以赔偿后，可以依照法律规定向政府索赔。因此，一审认定台利公司逾期办证的行为属于违约并无不当。台利公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。 关于争议问题二，根据查明的事实，台利公司为买受人崔佳逊代办不动产权证向不动产登记机关缴交的办证工本费仅为80元，对有线电视开户事项实际并未履行。台利公司与买受人签订的买卖合同当中，并未约定可以收取该两项代办事项的代办劳务费，故台利公司多收取买受人崔佳逊办证工本费620元，没有合同依据，应予退还。台利公司没有履行为买受人崔佳逊代办开通有线电视开户，其收取300元有线电视开户费没有事实和合同依据。一审判决台利公司应向买受人崔佳逊退回多收的620元办证工本费和300元有线电视开户费并无不当。台利公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。 综上，台利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人海南台利旅业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  吴罗南 审 判 员  周忠胜 二〇二一年三月一日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  陈梓杰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。