西  安  市  未  央  区  人  民  法 院民 事 判 决 书                       （2019）陕0112民初17242号 原告（反诉被告）：西安灯玛特商业管理有限公司。法定代表人：汪顺波，执行董事。委托诉讼代理人：丁军，上海锦天城(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈保艳，上海锦天城(重庆)律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西同泰实业有限公司。法定代表人：张永良，执行董事。委托诉讼代理人：苏丹，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，陕西信邦律师事务所律师。原告（反诉被告）西安灯玛特商业管理有限公司（以下简称灯玛特公司）与被告（反诉原告）陕西同泰实业有限公司（以下简称同泰公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）灯玛特公司的委托诉讼代理人丁军、陈保艳、被告（反诉原告）同泰公司的委托诉讼代理人苏丹、李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2012年，原被告双方签订了编号为TT2013DMT号《租赁服务合同》及相关合同附件，约定原告承租被告位于同泰市场北门(临北三环)四层楼整栋建筑，租赁期限为2012年10月1日至2022年7月31日(其中2012年10月1日起至2013年7月31日止为装修免租期间，正式起租期起算点为2013年8月1日)。原告租赁被告房屋期间一直及时足额缴纳租金，双方保持着良好的合作关系。但自2019年7月24日开始，原告多次收到西安市国土资源局、西安市未央区城市管理综合行政执法局、西安市未央区徐家湾街道办事处出具的《关于拆除违法建(构)筑物的公告》、《致同泰灯具市场商户的一封信》等，其中载明“你(单位)未经政府批准，擅自在未央区徐家湾街道红光村集体土地上进行建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定……责令你(单位)自公告之日起7日内自行拆除所有违法建(构)筑物”，并要求商户尽快搬离场地，另行寻找新的合法市场搬迁入驻。原告认为被告明知其出租房屋是未经政府批准在集体土地上建设而成，属于违法建筑，仍然出租给被告。因租赁房屋系违法建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁合同应属无效。原告签订租赁房屋的目的落空且因履行过程中巨大投入而遭受重大损失，被告就此负有全部过错，应当赔偿原告因此受到的损失，包括但不限于原告装饰装修损失、营业利润损失、员工支出损失、搬迁费用损失。为保障原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、原、被告签订的《租赁服务合同》无效；2、被告赔偿原告因此受到的经济损失人民币142万元；3、因本案产生的诉讼费、保全费由被告承担。被告（反诉原告）辩称，1、其就涉案租赁商场取得了政府相关部门的批准同意，规划等手续正在办理中，该商场属于合法建筑，原告主张双方租赁合同无效无法律依据。2、原告承租的整栋商铺至今依然正常经营，未被拆除。3、原告主动放弃继续承租该商铺，与其无关，其无需承担原告的任何损失。4、即便双方的合同被认定无效，原告所谓的“损失”与其无关，其无责任无义务承担。另，因本案原告拖欠其水电费达30余万元，其提起反诉，反诉请求为：1、判令本案原告支付拖欠的水电费337855元，并以拖欠款项为基数，以年息24%为计算标准，支付自起诉之日起至实际支付之日止的违约金，2、诉讼费由被告承担。原告（反诉被告）辩称，事实不认可，被告主张水电费的证据均为单方，其搬离的原因是因为政府多次下发拆迁的命令，其基于租赁合同无效，无法继续使用租赁房屋才搬出，并不存在任何违约行为，被告反诉的违约金无法律和事实依据，且反诉所提供的租赁服务合同也并未约定违约金的依据，请求依法予以驳回。经审理查明，2012年，原告灯玛特公司（承租方、乙方）与被告同泰公司（出租方、甲方）签订了编号为TT2013DMT号《租赁服务合同》及相关合同附件，由乙方租赁甲方商铺从事经营，其中约定：一、租赁期限：自2012年10月1日起至2022年7月31日止。（注：自2012年10月1日起至2013年7月31日止为装修免租期间，正式起租期为2013年8月1日）。二、乙方租用甲方商铺坐落位置编号为同泰市场北门（临北三环）四层楼整栋建筑面积合计15288㎡。三、租赁费用：房屋年租金1467648元。四、租赁用途：乙方向甲方承诺租赁房屋作为乙方销售灯具、灯饰、电工、电料营业使用，并且在划分区域内乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和市场物业管理规定……八、违约责任：1、租期内乙方违约或中途退出，所余资金不退，并承担年租金5%的违约金，甲方违约赔偿乙方经营损失（包括但不限于装修费用）、退还乙方所余租金、押金，并承担年租金5%的违约金。2、乙方应按时缴纳租金，不得拖欠。十、免责条件：因不可抗力因素或国家政策、政府行为的原因造成任何一方违约或损失，互不承担责任。十一、补充条款：由重庆灯玛特灯饰（集团）有限公司与陕西同泰实业有限公司签订的《商场整租协议》作为本协议的补充协议，本协议中若与《商场整租协议》冲突内容，以《商场整租协议》为准。2012年8月24日，重庆灯玛特灯饰（集团）有限公司（乙方）与被告同泰公司（甲方）签订《商场整租协议》，约定经甲、乙双方友好协商，就位于西安市北三环同泰灯具批发基地内的独立商场整租事宜，达成以下协议：一、整栋商场面积15288平方米。二、整栋商场租赁期为九年（不含免租期九个月，起始时间以双方书面交接为准）。三、租金：整栋商场的租金为50元/平米·月，免租期结束后，自计租金期开始每三年租金按18%递增。使用方案经甲方同意，楼顶由乙方优先适用。四、双方签订协议后，乙方向甲方支付定金伍拾万元整，进场装修时支付壹佰万元整，装修完成试营业前支付壹佰伍拾万元整，免租期结束前一周付清第一年租金余款（须扣除第五条之费用）。五、甲方一次性补贴乙方商场内部公共区域装修费用共计叁佰万元整，从第一年租金中扣除。六、原有甲方所招商的客户，甲方负责处理，乙方不予负责。若其符合乙方整体品牌规划，并达成意向的，乙方可优先考虑。七、乙方所租赁商场外的公共区域安保、保洁由甲方负责。八、乙方所租赁商铺涉及的工商、税务、质检等职能部门由甲方负责协调。九、因甲方原因导致乙方不能正常营业的，由甲方承担相应责任并赔偿因此而造成的经营损失。十、甲方向乙方提供满足乙方运营要求的水、电负荷。商场内的设施、设备所产生的运行费用由乙方承担。水、电、电（扶）梯、中央空调系统等设施、设备及本建筑物自身附属设施、设备维修、维护由甲方负责并承担相应费用，确保上述设施、设备正常运行……（本协议作为灯玛特与同泰签定的主协议的附件，具有同等法律效力）。后双方按照合同和协议约定的内容履行。审理中，原告称自2019年7月24日开始，其多次收到西安市国土资源局、西安市未央区城市管理综合行政执法局、西安市未央区徐家湾街道办事处出具的《关于拆除违法建(构)筑物的公告》、《致同泰灯具市场商户的一封信》等，其中《关于拆除违法建(构)筑物的公告》载明“陕西同泰实业有限公司，你(单位)未经政府批准，擅自在未央区徐家湾街道红光村集体土地上进行建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。现就有关事项公告如下：一、你（单位）未经政府批准，擅自占地建设的建（构）筑物，应予以拆除。二、责令你(单位)自公告之日起七日内自行拆除所有违法建(构)筑物，恢复土地原状。逾期不自行拆除的，将依法强制拆除，拆除费用由你（单位）承担……”，《致同泰灯具市场商户的一封信》载明“同泰灯具市场的各位商户：你们好，根据西安市未央区集中整治违法用地专项行动领导小组办公室印发《遗址区外违法建设专项整治行动方案》（未整治办〔2019〕23号）文件要求，为进一步加强土地资源管理，坚决遏制违法建设问题，提升区域功能和城市品质，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，将依法对同泰灯具市场违法建（构）筑物进行拆除。请广大商户配合政府工作，及时与市场管理方协商沟通相关事宜，并按照2019年7月24日西安市国土资源局、西安市未央区城市管理综合执法局、西安市未央区徐家湾街道办事处联合公告要求抓紧搬离，寻找新的合法市场搬迁入驻，以免财产受到不必要损失。西安市未央区徐家湾街道办事处，2019年7月30日”。2019年7月31日，徐家湾街道办事处对被告同泰公司的三个招牌、三处门头、标识和市场塑钢围栏实施了拆除行为。2019年8月27日，被告同泰公司作为原告，以西安市未央区徐家湾街道办事处、西安市未央区城市管理和综合执法局为被告，向西安铁路运输法院提起诉讼。西安铁路运输法院于2019年10月9日作出（2019）陕7102行初3020号行政判决书，其中载明“本案争议焦点为被告徐家湾街道办事处对原告的招牌、门头、标识和市场塑钢围栏等附属设施实施的拆除行为程序是否符合法律规定。根据《中华人民共和国行政强制法》第四条规定，行政强制的设定和事实，应当依照法定的权限、范围、条件和程序，即行政强制须遵循合法性原则。根据《中华人民共和国行政强制法》的相关规定，有强制执行权的机关在行政强制执行前应当书面催告并制作强制执行决定，才能强制执行。被告本次提供的证据涉及本次拆除事项的仅有拆除违法建筑决定书、违法建筑拆除转办函和《关于拆除违法建(构)筑物的公告》，无法证明其在强制拆除中履行了上述催告程序，其行为违反了上述法律规定，其所实施的强拆行为依法应确认违法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、确认被告西安市未央区徐家湾街道办事处对原告陕西同泰实业有限公司的招牌、门头、标识和塑钢围栏等附属设施的强制拆除行为违法……”又查，2019年5月15日，被告作出缴费通知单，水、电费合计96328元，抄表员雷建峰、接收员上官建辉在通知单上签字，原告于2019年5月17日向被告支付96328元。2019年6月18日，原告向被告支付水、电费134388元。2019年7月15日，被告作出缴费通知单，载明本次抄表数分别为6150、5468、23414、25122、28511，电费：数量（性质）137240、单价1元/度、金额137240元，水费：数量（性质）563、单价3元/吨、金额1689元，合计138929元，抄表员雷建峰、接收员赵伟在通知单上签字，原告于2019年7月18日向被告支付138929元。2019年8月14日，被告作出缴费通知单，载明上次抄表数分别为6150、5468、23414、25122、28511，本次抄表数分别为6287、5663、23800、25577、29050，电费：数量（性质）137220、单价1元/度、金额137220元，水费：数量（性质）499、单价3元/吨、金额1497元，合计138717元，抄表员雷建峰、接收员上官建辉在通知单上签字，原告未向被告支付该笔费用。2019年9月30日，被告作出缴费通知单，载明上次抄表数分别为6287、5663、23800、25577、29050，本次抄表数分别为6445.55、5847.45、24367.2、26221.35、29830，电费：数量（性质）176035、单价1元/度、金额176035元，水费：数量（性质）780、单价3元/吨、金额2340元，合计178375元，抄表员雷建峰签字，原告未向被告支付该笔费用。2019年9月24日，被告向原告送达解除合同通知书，其中载明“根据贵公司与我公司签订的《租赁合同》及相关协议之约定，贵公司应按约定时间及时缴纳租金及水电物业等费用，但贵公司并未按照合同约定提前两月支付我第四季度租金，且自7月14日至今拖欠我为你公司垫付电费等费用达40万元，经我公司多次催收，贵公司拒不交付。已构成严重违约，根据《租赁合同》及《合同法》之规定，现正式通知与贵公司解除《租赁合同》，限贵公司3日内完成移交，逾期我公司将自行接管，由此造成的损失由贵公司承担。”2019年9月30日，原告搬离涉案租赁房屋。原告认为被告明知其出租房屋是未经政府批准在集体土地上建设而成，属于违法建筑，仍然出租给原告，因租赁房屋系违法建筑，根据相关司法解释，租赁合同应属无效，原告签订租赁房屋的目的落空且因履行过程中巨大投入而遭受重大损失，被告就此负有全部过错，应当赔偿原告因此受到的损失，包括但不限于原告装饰装修损失、营业利润损失、员工支出损失、搬迁费用损失,故形成诉讼。上述事实，有《租赁服务合同》、《商场整租协议》、《关于拆除违法建(构)筑物的公告》、《致同泰灯具市场商户的一封信》、（2019）陕7102行初3020号行政判决书、缴费通知单、交易明细及当事人陈述等在卷为证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，关于原告主张双方签订的《租赁服务合同》无效的诉讼请求，因截止一审法庭辩论终结前，被告并未取得涉案租赁房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设手续，故原、被告签订的《租赁服务合同》无效，原告该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告赔偿经济损失142万元，因原、被告于2012年签订合同，截止2019年双方合作已有七年之久，后原告收到政府部门出具的《关于拆除违法建(构)筑物的公告》、《致同泰灯具市场商户的一封信》等材料，结合（2019）陕7102行初3020号行政判决书等现有证据可以认定合同无法继续履行的原因系因政府行为，而双方在合同中明确约定“因不可抗力因素或国家政策、政府行为的原因造成任何一方违约或损失，互不承担责任”，故原告该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付拖欠的水电费337855元，原告于2019年7月18日支付2019年7月15日进行抄表的水电费138929元，于2019年9月30日搬离涉案租赁房屋，故2019年7月16日起至2019年9月30日止的水电费原告应向被告支付，结合被告提交的缴费通知单内容及原告的实际缴费情况，可以证实2019年7月16日起至2019年9月30日止的水电费为317092元，该笔费用原告应向被告支付；其中关于被告主张其为原告垫付给商户的水电费20763元，被告提供的证据不足以证明该主张，本院不予支持。关于被告反诉请求原告以拖欠的水电费337855元为基数要求支付违约金的请求，于法无据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告西安灯玛特商业管理有限公司与被告陕西同泰实业有限公司签订的《租赁服务合同》无效；二、原告（反诉被告）西安灯玛特商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）陕西同泰实业有限公司支付水电费317092元；三、驳回原告（反诉被告）西安灯玛特商业管理有限公司的其它诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陕西同泰实业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17580元（原告已预交），由原告负担；反诉案件反诉费3183.5元（被告已预交），由被告负担196.5元，原告负担2987元，原告负担部分与上述款项一并支付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                     审  判  长    同  创                                  人民陪审员    张福军                                   人民陪审员    孙茂祥                              二〇二一年二月七日                                   书  记  员    赵珂楠