陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终1253号上诉人（原审第三人）：王娟英，女，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：刘新强，男，汉族，住浙江省宁波市余姚市城区。委托诉讼代理人：庞喜同，咸阳市148法律服务所法律工作者。原审被告：西安马驰商业运营管理有限公司。法定代表人：魏磊，该公司经理。上诉人王娟英因与被上诉人刘新强及原审被告西安马驰商业运营管理有限公司（以下简称马驰商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初4921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。原审被告马驰商管公司经传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。王娟英上诉请求：1.请求二审法院撤销西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初4921号民事判决的部分内容即：“二、本判决生效后三十日内，被告西安马驰商业运营管理有限公司与第三人王娟英共同向原告刘新强腾交位于西安市莲湖区XX城XX号房屋；四、第三人王娟英如未能按时履行本判决第二项腾交房屋义务，对逾期腾交房屋之日至实际腾交房屋之日，按每天63.33元标准计算的房屋占有使用费与被告西安马驰商业运营管理有限公司承担共同清偿责任；”的内容，依法改判或发回重审；2.由刘新强承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决由王娟英向刘新强腾交位于西安市莲湖区XX城XX号房屋没有任何事实依据和法律依据，应依法撤销。二、一审判决王娟英如未能按时履行本判决第二项腾交房屋义务，对逾期腾交房屋之日至实际腾交房屋之日，按每天63.33元标准计算的房屋占有使用费承担清偿责任没有任何事实依据和法律依据，应依法撤销。三、一审法院未认定马驰商管公司和刘新强之间的委托合同期限四年，王娟英从马驰商管公司租用涉案房屋，已付清了36个月房租及一个月押金共计59200元。王娟英和马驰商管公司签订合同期限，在刘新强与马驰商管公司之间合同的有效期内，应当得到继续履行，王娟英不应再向刘新强交纳任何费用。四、一审法院未能认定刘新强明知马驰商管公司与王娟英所签合同期限，仍然起诉王娟英，属明知故犯，王娟英与马驰商管公司合同未到期，刘新强无权解除王娟英与马驰商管公司之间的合同。五、承诺并未在刘新强与王娟英之间成立合同关系，故王娟英并非刘新强与马驰商管公司房屋租赁合同的一方当事人，刘新强无权要求王娟英履行本案相关义务。综上，请求二审支持其上诉请求。刘新强辩称，王娟英上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一审判决认定事实正确，王娟英称一审法院认定事实有误没有依据。1.王娟英作为次承租人，与承租人马驰商管公司之间签订的租赁合同，于2020年10月10日，经西安市莲湖区人民法院作出的（2020）陕0104民初4858号民事判决已于2020年5月11日解除。租赁合同解除后，王娟英继续占有涉案房屋没有法律依据，属于无权占有，依法应向刘新强腾交。2.王娟英与马驰商管公司之间签订的租赁合同，经西安市莲湖区人民法院作出的（2020）陕0104民初4921号民事判决书中确认双方合同于2020年5月11日解除，王娟英就该判决未提起上诉。因此，在租赁合同及转租合同均已经解除的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。3.合同解除后，王娟英拒不腾房，滥用诉讼拖延时间继续使用涉案房屋至今。一审判决参照租金标准支付逾期腾房占有使用费。合理合法，并无不当。马驰商管公司经传唤未到庭，亦未递交书面答辩意见。刘新强向一审法院起诉请求：1.解除刘新强、马驰商管公司2019年7月22日签订的房屋管理合同；2.判令马驰商管公司与王娟英共同返还西安市莲湖区XX城XX号房屋（王娟英按照每月1900元标准支付2020年2月25日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费）；3.马驰商管公司按照每月1900元标准支付2020年2月25日至实际返还房屋之日的租金及违约金5000元；4.本案诉讼费由马驰商管公司承担。一审法院认定事实，2019年7月22日，刘新强（甲方，出租人）与马驰商管公司（乙方、管理方）签订《房屋管理合同》一份，合同中约定：将刘新强所有的位于西安市莲湖区XX城XX号房屋出租（面积60平方米）交给马驰商管公司管理，管理期自2019年7月21日至2023年7月22日，共48个月，2020年1月1日至2020年2月10日为空置期或装修期，此期间乙方不承担管理费。管理费标准每月1900元，按月支付；房屋管理押金1000元；第一次房屋管理费时间为2019年8月5日，第二次为2019年9月5日，根据付款形式，依次类推。违约方应向守约方支付违约金5000元。乙方逾期超过15天未按时支向原告付房租，甲方可无条件收回房屋。签订合同当日，马驰商管公司向刘新强支付了押金1000元，刘新强向马驰商管公司交付了案涉房屋。马驰商管公司收房后，将案涉房屋出租给第三人王娟英，租期自2019年8月1日至2022年7月31日，月租金1600元，押金1600元，第三人王娟英于2019年7月29日向马驰商管公司支付了约定款项。案涉房屋现由第三人王娟英占有使用。2019年11月12日，刘新强、马驰商管公司及王娟英共同签署承诺书一份，承诺书载明：每个月按时给房东刘新强打房款1900元（除2020.1.1-2020.2.10），如若推迟打房款超过10天或未打房款，刘新强有权按合同解除与马驰商管公司的合作，并有权要求马驰商管公司额外赔偿三个月房租，并退还房客剩余房款。另有特殊情况，必须在每个月5号汇款之前提前与刘新强和第三人王娟英沟通，说明情况。最迟打款日不得超过每个月15号，若情况特殊，刘新强可委托委托人拿合同代替刘新强处理。2020年1月1日以前的房屋租金，马驰商管公司已向刘新强付清。2020年1月1日至2020年2月10日为空置期或装修期，无需支付房租。2020年2月11日起的房租，马驰商管公司再未向刘新强支付，第三人王娟英亦未向刘新强腾交案涉房屋。2020年4月份初，第三人王娟英收到刘新强发送腾房书面通知，要求王娟英于2020年5月腾房。2020年5月11日，马驰商管公司收到本院于诉前调解阶段送达的本案起诉状。2020年7月16日，第三人王娟英收到本院送达的本案诉状副本、追加第三人申请书及开庭传票。2020年8月5日，刘新强于本案庭审中明确要求马驰商管公司与第三人王娟英共同腾交案涉房屋。本案纠纷经本院诉前及诉讼过程中调解未果。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。刘新强与马驰商管公司签订的《房屋管理合同》，名为管理，实为刘新强将案涉房屋出租给马驰商管公司，马驰商管公司可以转租的房屋租赁合同。2019年11月12日，刘新强作为出租人、马驰商管公司作为承租人与作为次承租人的第三人王娟英共同签署的承诺，系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，对各方当事人均有约束力。根据承诺的内容，该承诺系刘新强要求马驰商管公司保证按时支付租金，否则刘新强有权解除刘新强、马驰商管公司之间合同的约定，其中退还房客剩余房款的约定仍是由马驰商管公司向第三人王娟英退还剩余房款的约定，该承诺并未在刘新强与第三人王娟英之间成立合同关系，故第三人王娟英并非刘新强与马驰商管公司之间房屋租赁合同的一方当事人，无权要求刘新强继续履行与马驰商管公司签订的刘新强、马驰商管公司之间的房屋租赁合同。根据该承诺的约定，马驰商管公司最迟应于2020年2月25日支付2020年2月11日起的月租金，而马驰商管公司长期拖欠刘新强2020年2月11日起超过半年的租金，刘新强根据承诺行使约定解除权，合理合法，法院予以支持。因刘新强仅以本人陈述，不足以证明其于起诉前向马驰商管公司送达了解除合同通知，故本案起诉状送达至马驰商管公司的2020年5月11日，刘新强与马驰商管公司于2019年7月22日签订的《房屋管理合同》解除。刘新强自愿要求支付自2020年2月25日起的租金或房屋占有使用费并无不当，马驰商管公司应向刘新强腾交案涉房屋并按每月1900元标准（即每天63.33元），支付2020年2月25日至2020年5月11日的房屋租金及2020年5月12日至实际腾交案涉房屋之日的房屋占有使用费，马驰商管公司已交纳的押金1000元应予抵扣。刘新强、马驰商管公司之间的房屋租赁合同解除后，第三人王娟英作为次承租人对案涉房屋的占有属无权占有，故第三人王娟英应与马驰商管公司于判决后效后三十日内共同向刘新强腾交案涉房屋。第三人王娟英如未能在判决确定的腾交期限内腾交案涉房屋，应就逾期腾交案涉房屋之日至实际腾交上述房屋之日，按每月1900元标准计算的房屋占有使用费与马驰商管公司承担共同清偿责任。马驰商管公司违约，理应支付违约金，但原告刘新主张的违约金5000元过高，本院酌定为1900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十规定，判决：一、原告刘新强与被告西安马驰商业运营管理有限公司在2019年7月22日签订的《西安马驰商业运营管理有限公司房屋管理合同》于2020年5月11日解除；二、本判决生效后三十日内，被告西安马驰商业运营管理有限公司与第三人王娟英共同向原告刘新强腾交位于西安市莲湖区XX城XX号房屋；三、本判决生效后三十日内，被告西安马驰商业运营管理有限公司按每天63.33元标准向原告刘新强支付2020年2月25日至2020年5月11日的房屋租金及2020年5月12日至实际腾交案涉房屋之日的房屋占有使用费（被告西安马驰商业运营管理有限公司交纳的1000元押金应予扣除）；四、第三人王娟英如未能按时履行本判决第二项腾交房屋义务，对逾期腾交房屋之日至实际腾交房屋之日，按每天63.33元标准计算的房屋占有使用费与被告西安马驰商业运营管理有限公司承担共同清偿责任；五、本判决生效后三十日内，被告西安马驰商业运营管理有限公司向原告刘新强支付违约金1900元；六、驳回原告刘新强其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费50元，由刘新强负担10元，西安马驰商业运营管理有限公司40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。另查明，王娟英向西安市莲湖区人民法院起诉请求：1.判令解除王娟英与马驰商管公司于2019年7月24日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令马驰商管公司返还王娟英房租46000元、押金1600元，赔偿损失6000元，合计54000元；3.判令刘新强、魏磊就马驰商管公司返还王娟英房租、押金及赔偿金承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由马驰商管公司、魏磊、刘新强负担。西安市莲湖区人民法院于2020年12月10日作出（2020）陕0104民初4858号民事判决：一、原告王娟英与被告西安马驰商业运营管理有限公司在2019年7月24日签订的《西安马驰商业运营管理有限公司房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；二、被告西安马驰商业运营管理有限公司向原告王娟英退还自王娟英腾交位于西安市莲湖区XX城XX号房屋之日至2022年7月31日按每月1600元标准计算的租金（如腾交房屋之日为2022年7月31日或迟于当日，则无需退还租金）和押金1600元；三、被告魏磊对本判决第二项被告西安马驰商业运营管理有限公司所负清偿义务承担连带责任；四、驳回原告王娟英其余之诉讼请求。本院认为，刘新强与马驰商管公司签订的《房屋管理合同》，名为管理，实为刘新强将案涉房屋出租给马驰商管公司，一审法院认定双方签订的合同应是马驰商管公司可以转租的房屋租赁合同是正确的。2019年11月12日，刘新强作为出租人、马驰商管公司作为承租人与作为次承租人的第三人王娟英共同签署的承诺，系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，对各方当事人均有约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据承诺其中针对王娟英的内容，一审法院认定其中退还房客剩余房款的约定仍是由马驰商管公司向第三人王娟英退还剩余房款的约定，该承诺并未在刘新强与第三人王娟英之间成立合同关系，第三人王娟英并非刘新强与马驰商管公司之间房屋租赁合同的一方当事人，无权要求刘新强继续履行与马驰商管公司签订的刘新强、马驰商管公司之间的房屋租赁合同并无不当。本案中，刘新强与马驰商管公司之间的房屋租赁合同解除后，第三人王娟英作为次承租人对案涉房屋的占有即属无权占有。另，王娟英诉马驰商管公司房屋租赁合同纠纷一案，西安市莲湖区人民法院已于2020年12月10日作出（2020）陕0104民初4858号民事判决，王娟英与马驰商管公司房屋租赁合同已于2020年5月11日解除，马驰商管公司与魏某某带退还自王娟英腾交涉案房屋之日起至2022年7月31日的租金（如腾交房屋之日为2022年7月31日或迟于当日，则无需退还租金）和押金。现该判决已经生效，王娟英与马驰商管公司均应自觉履行。综上，王娟英的上诉理由，本院不予采信。综上所述，王娟英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王娟英负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二一年三月三日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1