安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终349号 上诉人（原审原告）:黄山市自然资源和规划局，住所地安徽省黄山市屯溪区长干东路**，统一社会信用代码11341000MB176714XY。 法定代表人：徐东海，该局局长。 委托诉讼代理人：吕泽民，安徽。 委托诉讼代理人：方歆，安徽。 被上诉人（原审被告）：付昌政，男，1962年4月18日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：倪岩柏，安徽华腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷平勇，安徽华腾律师事务所律师。 原审第三人：黄山港荣酒店投资管理有限公司，住，住所地安徽省黄山市屯溪区滨江东路**/div> 法定代表人：郭育林，该公司执行董事兼总经理。 上诉人黄山市自然资源和规划局（以下简称资源规划局）因与被上诉人付昌政及原审第三人黄山港荣酒店投资管理有限公司（以下简称港荣公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省黄山市中级人民法院(2020)皖10民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人资源规划局的委托诉讼代理人吕泽民、方歆，被上诉人付昌政的委托诉讼代理人倪岩柏到庭参加诉讼，第三人港荣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 资源规划局上诉请求：1.依法撤销安徽省黄山市中级人民法院(2020)皖10民初114号民事判决书；2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人怠于行使登记权利，对案涉房产未办理过户手续有着不可推卸的责任，一审法院认定案涉房屋未能办理过户登记与被上诉人无关，认定事实不清。被上诉人与港荣公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定港荣公司应在商品房交付使用后90日内为被上诉人办理权属登记，否则应承担违约责任。嗣后，被上诉人支付案涉房屋全部购房款后，以租赁方式占有使用案涉房屋。根据合同约定，被上诉人所购买的上述房产办证期限早已逾期，被上诉人存在怠于行使登记权利的情形。正是由于被上诉人怠于行使登记权利，才导致案涉房产至今仍登记在港荣公司名下，被上诉人对案涉房产未办理过户手续有着不可推卸的责任。一审法院认定案涉房屋未能办理过户登记与被上诉人无关，系认定事实不清。二、黄山市中级人民法院(2020)皖10执异13号执行裁定书适用法律错误，理应被撤销。上诉人在一审中明确提出上述执行裁定书所适用2004年发布、2008年修改的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十九条规定不一致，依据新法优于旧法的法律适用原则，依法应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十九条之规定，执行异议裁定明显适用法律错误，理应被撤销。三、被上诉人依法不具备物权期待权，不足以阻却强制执行，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判决驳回上诉人诉讼请求，适用法律错误。应适用该规定第二十九条，第二十九条是特别规定。由于案涉房产的性质为商业服务，不属于住宅，且案涉房屋处于租赁状态，不符合上述第二十九条之规定，故被上诉人依法不具备物权期待权，不足以阻却人民法院强制执行。 付昌政辩称，案涉房屋未办理过户登记，付昌政没有过错，一审法院认定事实清楚。办理房屋过户登记是港荣公司的合同义务，付昌政曾多次要求港荣公司办理房产证，港荣公司均以人员流动、内部流程等各种理由拖延。2019年6月20日付昌政向港荣公司递交书面申请，公司负责人签署办理意见，但仍未办理，后期黄山市房管部门直接不给办证。付昌政对此没有过错，也没有任何证据表明系因付昌政自身原因导致。购房人未办理过户登记，并不影响对购房人享有物权期待权的认定。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条裁判，适用法律正确。 港荣公司未进行答辩。 资源规划局向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2020）皖10执异13号执行裁定书；2.按（2020）皖10执2号执行裁定书的裁决内容，对黄山市屯溪区滨江东路12号利港尚公馆2幢125室、2幢225室、2幢226室的房产继续查封；3.按（2020）皖10执2号之一执行裁定书的裁决内容，对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆2幢125室、2幢225室、2幢226室的房产继续执行评估、拍卖；4.本案诉讼费由付昌政承担。 一审法院认定事实：港荣公司于2015年11月17日向付昌政开具的收据反映，港荣公司收到付昌政交付的利港尚公馆2幢125室、225室、226室购房定金3000元。2015年11月20日，安徽省春城建设工程有限公司黄山利港尚公馆第三项目部向港荣公司提交了一份申请，该申请的主要内容为：安徽省春城建设工程有限公司黄山利港尚公馆第三项目部申请以其对港荣公司工程款债权冲抵利港尚公馆商铺购房款7255303元，商铺的买受人为付昌政，购买的房产包括案涉利港尚公馆2幢125室、225室、226室在内的11套房屋，该11套房屋的总价为7266303元，每套房屋均已支付定金1000元。分别由审计部、财务部签署意见并经项目总经理、集团总裁、董事长签字的黄山利港尚公馆项目费用支付单反映，港荣公司确认以安徽省春城建设工程有限公司的工程款抵付利港尚公馆2幢、7幢共11套房屋，抵付款为7255303元，抵扣的工程款计入管理费、税金后的数额为8244662元。出具时间为2015年12月15日的黄山利港尚公馆收款通知书（财务联）反映，2幢125室、225室、226室的认购总价分别为949986元、313003元、1445413元，付款方式为一次性抵款，已付款为3000元，本期金额为948986元、312003元、1444413元。 2015年12月15日，付昌政与港荣公司签订了合同编号为黄房（昱）预合字第××号、第××号、第××号的三份《商品房买卖合同》，三份合同分别约定：港荣公司将位于黄山市屯溪区房屋出售给付昌政，房屋价款分别为949986元、313003元、1445413元。上述三份合同的付款方式及期限条款中均载明“买受人在签订本合同前付清全部房款”。上述三份合同上均加盖有黄山市房地产市场产权管理处商品房买卖合同备案专用章，备案时间为2016年6月20日。2017年3月21日，港荣公司向付昌政就案涉位于利港尚公馆2幢125室、225室、226室的三套房屋开具了增值税普通发票，总金额为3024356元。黄山利港尚公馆房屋交付会签表反映，2017年3月21日，案涉位于利港尚公馆2幢125室、225室、226室的三套房屋完成交付。 2018年7月27日，资源规划局因与港荣公司国有建设用地使用权出让合同纠纷，向黄山仲裁委员会申请仲裁。黄山仲裁委员会于2019年11月12日作出（2018）黄仲裁字第115号裁决书，裁决主文为：一、港荣公司继续履行《国有建设用地使用权出让合同》的《合同补充条款》第一条约定的义务，即将案涉项目建设成为“国际一流品牌的五星级酒店”；二、自本裁决书作出之日起港荣公司停止销售利港尚公馆2-7#楼的所有集中商业房产；三、港荣公司于收到本裁决书之日起30日内支付资源规划局违约金人民币10434.3957万元；四、资源规划局的其他请求不予支持。因港荣公司未履行裁决，资源规划局于2020年1月2日向黄山市中级人民法院申请强制执行。黄山市中级人民法院于2020年1月6日作出（2020）皖10执2号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨港荣公司银行存款人民币105069935元及迟延履行期间的债务利息或查封、扣押同等价值的其他财产；二、冻结港荣公司银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2020年4月28日，黄山市中级人民法院作出（2020）皖10执2号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖港荣公司名下位于屯溪区滨江东路12号利港尚公馆26套不动产。该裁定所评估、拍卖的26套不动产中包括付昌政购买的案涉3套房屋。2020年7月23日，付昌政对黄山市中级人民法院查封、评估、拍卖其购买的案涉3套房屋提出书面异议。2020年8月14日，黄山市中级人民法院作出（2020）皖10执异13号执行裁定书，裁定：中止对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆2幢125室、2幢225室、2幢226室房产的执行。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，付昌政与港荣公司就案涉三套房屋签订的书面《商品房买卖合同》不违反相关法律的强制性规定，合法有效。合同的签订时间为2015年12月15日，备案时间为2016年6月20日，港荣公司向付昌政交付案涉三套房屋的时间为2017年3月21日，而法院裁定查封案涉三套房屋的时间为2020年1月6日。因此，合同的签订时间、付昌政合法占有案涉房屋的时间均远早于案涉房屋被查封的时间。案涉三套房屋的购房款由付昌政于2015年11月17日支付定金3000元，其余部分以安徽省春城建设工程有限公司对港荣公司享有的工程款债权，于案涉《商品房买卖合同》签订前完成抵付。因此，案涉三套房屋的全部购房款已付清。资源规划局对此亦予以认可。案涉三套房屋虽至今未办理过户登记，但无证据表明系因付昌政自身原因所导致。 资源规划局对港荣公司所享有的违约金债权属于一般金钱债权，而付昌政基于履行完毕支付取得案涉三套房屋所有权对价的合同义务并合法占有案涉三套房屋，所享有的债权为对案涉三套房屋的物权期待权，该物权期待权能够排除资源规划局基于一般金钱债权对案涉三套房屋的执行。至于案涉三套房屋是否属于住宅性质与付昌政是否享有排除对案涉三套房屋执行的民事权益无关。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，判决：驳回资源规划局的诉讼请求。案件受理费80元，由资源规划局负担。 二审中，双方均无新证据提交，双方所举证据及相对方的质证意见均同一审。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人付昌政对案涉房产享有的民事权益能否排除人民法院强制执行。 第一，资源规划局主张被上诉人怠于行使登记权利，对案涉房产未办理过户手续有过错责任。本院认为，能够归责于买受人的原因一般指对他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略或者消极不行使登记权利。现有证据就未办理过户登记的过错均指向第三人港荣公司，并无证据表明归责于被上诉人的原因造成未办理过户登记，资源规划局主张被上诉人对此有过错，缺乏证据支持，难以成立。 第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是执行异议程序的审查标准，对于所涉及的实质审查的内容，在执行异议之诉案件的审理中可参考适用。该规定的第二十八条适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，第二十九条适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，符合其中一条即可排除申请执行人对相关不动产的执行，二者适用关系属于选择适用关系。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用该第二十八条也可参照适用第二十九条。资源规划局关于本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用前提条件，一审法院适用该规定第二十八条属适用法律错误的上诉主张不能成立。 综上，资源规划局的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由黄山市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王依胜 审判员  陈小艳 二〇二一年三月二十四日 法官助理赵方超 书记员陈茜