辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终372号上诉人（原审原告）：刘满强，男，1964年3月22日出生，汉族，住北京市丰台区，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵桂灵（刘满强妻子），女，1968年2月3日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：绥中亚胜置业有限公司。住所地：辽宁省绥中县滨海经济区前所镇洪家村25号447室。法定代表人：孙国华，该公司经理。委托诉讼代理人：张明科，男，1982年6月23日出生，汉族，该公司职员，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：张玉刚，辽宁杨洪伟律师事务所律师。上诉人刘满强因与被上诉人绥中亚胜置业有限公司（以下简称亚胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，通过互联网开庭进行了审理。上诉人刘满强的委托诉讼代理人赵桂灵，被上诉人亚胜公司的委托诉讼代理人张明科、张玉刚通过互联网庭审参加诉讼。本案现已审理终结。刘满强上诉请求：撤销绥中县人民法院（2019）辽1421民初2591号民事判决；改判支持刘满强一审诉讼请求，判令亚胜公司支付刘满强自2014年3月2日起至实际可办理房屋所有权证之日2020年9月30日止违约金，共计128,479.00元；诉讼费用由亚胜公司承担。事实和理由：一、原审超审限审理，程序违法。二、原判决认定“原告未能在规定期限内取得产权证书的原因系国家政策造成，并非被告的原因和责任”错误，亚胜公司应当承担责任。首先，绥中县国土资源局于2019年12月3日针对小区业主信访问题的《处理意见书》中明确阐述“……绥中海天翼小区不能办理产权登记的事，因其开发单位，没能向不动产登记中心提供上述办理不动产登记所需要件，所以，我中心不能为其办理不动产首次登记，没有首次登记，我中心也无法为购买此楼的业主办理商品房转移登记”，由此能够看出，刘满强未能按期取得产权证的责任在于亚胜公司；其次，海洋红线调整既非不可抗力、也不符合情势变更，即便是房地产开发建设过程中出台政策也是亚胜公司应当承担的商业风险，亚胜公司应当承担违约责任；最后，东戴河新区党政工作办公室于2020年8月6日给小区业主出具的《会议纪要》中阐述“……县和新区相关部门认真对待海天翼项目问题的解决，由住建局牵头推进工程验收，东戴河质检站督促海天翼项目方对存在质量的问题限时整改，整改合格后立即办理工程竣工验收备案，备案后协调县不动产登记中心尽快办理产权证”，上述纪要内容能够再次证明亚胜公司无法办理竣工验收备案手续导致无法办理产权登记系因其自身开发建设存在违法行为导致，其应当承担违约后果。亚胜公司辩称，刘满强的上诉请求不能成立，应予驳回。首先，绥中县国土资源局的复函能够证明亚胜公司未能在合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是，未能提供产权登记中的竣工备案材料并非是亚胜公司的责任，按照产权登记报备程序，亚胜公司需取得东戴河新区住房与建设局出具的工程竣工验收手续，但是，因中央环保督察组落实海洋生态红线的政策，辽宁东戴河新区住房与建设局于2014年至2020年7月暂停了包括亚胜公司所开发海洋红线所涉区域项目的竣工备案手续办理，故亚胜公司无法办理竣工备案手续系地方政府部门落实国家政策的原因导致，亚胜公司并无过错，不应承担责任；其次，案涉商品房项目是地方政府招商引资的开发项目，亚胜公司通过合法程序取得建设用地使用权，在相关规划、建设部门对项目审批后才进行的施工建设，不可能预知项目开发建设违反国家海洋环保生态红线政策，否则亚胜公司不可能冒此风险投入巨资完成开发建设，因此，不能办理竣工备案和产权登记是亚胜公司不能预见也无法避免的，不属于正常的商业风险；最后，东戴河建工局质检站在竣工验收时发现的质量问题不是案涉商品房长期未能办理竣工验收的原因。亚胜公司于2015年初开始，为使购房业主顺利办理房屋产权登记，多次向东戴河新区建工局申请办理竣工备案手续，但建工局一直答复因落实海洋红线政策暂不予办理相关红线区域的工程竣工验收，直到2020年7月国家海洋红线调整完毕后，建工局才开始办理验收，在验收时向亚胜公司提出了两个需要整改的质量问题，整改合格即可通过验收，此后亚胜公司立即整改通过了验收，因此，上述质量问题，不是案涉商品房项目工程在2015年报验时发现的问题，更不是长期造成工程未能完成竣工验收的障碍。刘满强向一审法院起诉请求：请求法院判令亚胜公司立即为刘满强办理房屋所有权证；请求判令亚胜公司支付刘满强购房款每日万分之一的违约金至实际交付房屋所有权证之日止，暂时计算至2019年5月1日的违约金为117,197.96元；诉讼费用由亚胜公司承担。一审法院认定事实：2012年8月30日，刘满强与亚胜公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定，刘满强购买亚胜公司位于绥中滨海经济区房屋，交付了534,661.00元，亚胜公司于2013年10月1日向刘满强交付了房屋，于2015年4月22日出具了购房发票。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.按本合同第九条规定执行。第九条出卖人逾期交房的违约责任，（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。第八条交付期限，出卖人应当在2013年9月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。在诉讼过程中，刘满强已经办理了房屋产权证书。一审法院认为，刘满强与亚胜公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按此合同履行各自义务，刘满强支付了全部房款，亚胜公司依照合同如期交付了房屋，为刘满强开具了购房发票，现在刘满强已经取得了不动产权证书，对刘满强要求亚胜公司协助办理产权证书的请求，该院不予支持。商品房买卖合同中，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付的180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，刘满强要求继续履行合同，亚胜公司应自最后交付期限的第二天起按照刘满强已购房款的万分之一支付违约金，依据本案实际情况，刘满强未能在规定期限内取得产权证书的原因系国家政策造成，并非亚胜公司的原因和责任。亚胜公司也曾积极协调有关机关想尽快办理。刘满强以此为由请求亚胜公司支付违约金，没有事实依据。综上所述，刘满强的请求，不予支持。案经该院审判委员会讨论决定，一审法院判决：驳回刘满强的诉讼请求。案件受理费减半收取1,322.00元，由刘满强负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对刘满强二审提供的证据与其证明目的之间的关联性，本院不予认定。本院二审对一审查明的事实予以确认，另通过一审时的证据情况，能够认定绥中东戴河地区因落实国家海洋红线政策，曾停止办理亚胜公司案涉房产项目的竣工备案等手续。本院认为，本案的最主要争议为亚胜公司是否应对刘满强未在合同约定的期限内取得不动产权证书承担责任，对此分析认定如下：一是刘满强未在合同约定的期限内取得不动产权证书的根本原因是什么，通过对全案证据的审查认定，辽宁东戴河新区管委会因严格落实国家海洋红线环保政策，于2014年开始暂停办理案涉商品房项目的竣工备案及房屋产权登记等相关手续，此原因是造成刘满强未在合同约定的期限内取得不动产权证书的根本原因，刘满强虽然提供了绥中县国土资源局《处理意见书》、东戴河新区党政工作办公室《会议纪要》用以证明其未在合同约定的期限内取得不动产权证书的原因责任在于亚胜公司，但《处理意见书》和《会议纪要》中说明的相关问题并不是造成刘满强长期未取得不动产权证书的根本原因。二是上述原因应如何定性，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而商业风险是从事商业活动的固有风险，具有预见性。本案中，海洋红线环保政策是国家政策，而地方政府为落实国家政策暂定办理竣工备案和房屋产权登记等相关手续，对于作为一般商业主体的亚胜公司具有不可预见性，也是其无法避免的，刘满强认为应属正常商业风险的上诉理由不能成立。亚胜公司也在积极协调办证事宜，但因政策所致，导致办证延迟，政策限制解除后，亚胜公司亦已第一时间办理了相关手续，故原审根据本案实际情况，认定亚胜公司不需承担责任并无不当。关于刘满强上诉主张原审超审限审理、程序违法问题，原审已按相关程序对审理期限进行了变更，并且审理期间的变更对本案实体裁判结果并无实质性影响。综上所述，刘满强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,644.00元，由刘满强负担。本判决为终审判决。审判长  唐铁刚审判员  侯秀菲审判员  葛 飞二〇二一年三月二十二日法官助理刘祺书记员史佳鑫本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……