江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终736号上诉人（原审被告）：江苏荣怀置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路******。法定代表人：张怀，该公司总经理。委托代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹凯，男，汉族，1959年4月19日生，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：沈士燕，女，汉族，1970年9月12日生，住淮安市清江浦区。上诉人江苏荣怀置业有限公司（以下简称荣怀公司）因与被上诉人尹凯、沈士燕商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人荣怀公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿损失153120元，由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.两被上诉人对于房屋涨价导致损失存在一定过错。两被上诉人与上诉人约定于2018年7月15日签订《商品房买卖合同》，后来开发商将该房屋另行出售于他人。两被上诉人怠于向法院起诉维权，而坐等房屋涨价，却要求上诉人承担赔偿差价损失。一审判决以2020年12月的房价来认定赔偿责任错误，应当以2018年的房屋价格来重新认定是否有损失。2.在被上诉人仅交付36万元的情况下，一审判决上诉人赔偿15万元过高，按照年利率百分之十五来折算应该是54000元，我方请求法院酌定8万元以下作为赔偿损失标准，两被上诉人要求以网络报价来确认损失错误。网络报价反映不了真实的市场成交价格。根据2018年最高人民法院关于确定财产处置参考价若干问题的规定第二条、第六条规定，人民法院可以向财产所在地有关机构进行定向询价，虽然该规定主要用于执行环节，但是能够通过该方式确认该房产的参考价是公平合理的，也是上诉人能接受的，比网络报价更能反映争议价格的实际问题，故应当以不动产登记中心二手房交易处的同一小区成交价格进行确认。被上诉人尹凯、沈士燕辩称，1、被上诉人一直在与上诉人沟通要求签订房屋买卖合同，但是被上诉人一直延迟签订，并通过给被上诉人租赁房屋、另行调配购买的房屋来进行延迟，后来调配的房屋是烂尾楼，被上诉人出于无奈才进行起诉。2、2018年购房涉案房屋是6000元每平方米，2020年起诉时，被上诉人只主张上诉人赔偿每平方米1200元的损失并无不当，故一审认定事实正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。尹凯、沈士燕向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《鸿基雅园商品房屋定购书》；2、判令荣怀公司返还尹凯、沈士燕房屋首付款364160元及赔偿损失153120元，并承担364160元的赔偿责任。一审法院认定事实：荣怀公司原系鸿基雅园小区商品房销售者。2018年7月12日沈士燕与荣怀公司签订了《鸿基雅园商品房屋定购书》一份，约定沈士燕向荣怀公司定购鸿基雅园13楼1104室，建筑面积127.6㎡，定购总价为764160元，首付款364160元；沈士燕应于2018年7月15日前携带定购书及相关证件，并缴纳所定房屋首付款（房款），到售楼处签定《商品房买卖合同》。荣怀公司销售经理张伟于2018年6月19日收到沈士燕定金2万元，2018年7月12日尹凯向荣怀公司销售经理张伟转账344160元，荣怀公司同日向沈士燕出具“收款收据”载明收到沈士燕首付款344160元。另查明，尹凯与沈士燕于2002年4月9日领取了婚姻登记证书，系夫妻关系。案涉房屋鸿基雅园13楼1104室自2016年12月13日起即被法院查封，至2018年7月12日双方签订《定购书》时涉案房屋处于查封状态，案涉房屋最迟查封终止日期为2022年11月6日。一审庭审中，沈士燕陈述：出现纠纷后，其多次和荣怀公司实际负责人联系主张权利，负责人一直告知一定能拿到房子，拿不到房子就退钱。后又调剂其他房子，但调剂的房子也是烂尾楼。后来电话打不通，找到她老公电话，才知道她被抓起来了。后来发现有人在小区门口闹事，才知道被骗。在2020年2月份，我方向派出所报警，派出所让我们起诉。一审庭审中，沈士燕为了证明房价上涨的损失，向法院提交了淮安市福城地产经纪有限公司出具的《情况证明》，证明鸿基雅园2020年11月份房价为8800-9300元，同时向法院提供了58同城搜索到的“鸿基雅园”二手房2020年11月的单价为7769-9075元／㎡，隔壁小区“海洲铂兰庭”均价为8961元／㎡、“新港小区”均价为8092元／㎡。荣怀公司向法院提供了58同城搜索到“鸿基雅园”二套房屋的挂卖信息，一套高层均价为7769元，另一套多层均价为8039元。一审法院认为，尹凯、沈士燕与荣怀公司所签订商品房定购书系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效协议，双方均应恪守履行。案涉房屋在2016年12月即处于查封状态，荣怀公司根本不可能就案涉房屋与尹凯、沈士燕签订《商品房买卖合同》，荣怀公司的行为应属严重违约，尹凯、沈士燕主张解除《定购书》，要求荣怀公司返还购房款364160元，且对于其因违约行为而给尹凯、沈士燕造成的房价上涨的损失即预期利益损失均符合法律规定，荣怀公司应予以承担。关于讼争房屋的市场价格，双方均表示不进行评估，但双方对房价上涨计算时点各执一词。关于预期利益损失，结合尹凯、沈士燕庭审举证及法院在网络查询等各方面情况，同时考虑到荣怀公司未能及时将购房款退还以及尹凯、沈士燕关于和荣怀公司负责人沟通的陈述等情况，法院认为尹凯、沈士燕主张房价上涨的损失为153120元，较为适宜，法院予以支持。庭审中，尹凯、沈士燕另主张的因荣怀公司欺诈行为而应赔偿364160元，于法无据，法院依法不予支持。一审庭审中，荣怀公司抗辩尹凯主体不适格，应当由沈士燕向荣怀公司主张权利。经查明，尹凯与沈士燕于2002年4月9日即登记结婚，在沈士燕与荣怀公司2018年7月12日签订定购书时，尹凯与沈士燕系夫妻关系；且荣怀公司收取的除定金外的344160元首付款由尹凯支付给荣怀公司，故对于荣怀公司关于尹凯主体不适格的抗辩，不予采纳。关于荣怀公司主张，尹凯、沈士燕并未在约定的2018年7月15日到售楼处进行签约，存在逾期违约行为的抗辩。法院认为，尹凯、沈士燕于2018年7月12日交付房屋首付款的根本目的，即是为了与荣怀公司签订《商品房买卖合同》，荣怀公司的抗辩未举证证明，也不合常理，故对荣怀公司的该抗辩，法院不予采信。关于荣怀公司抗辩尹凯、沈士燕未支付房屋全价，仅仅是四成的首付款，即使按照其主张进行赔偿，也应按照比例计算。法院认为，按照《定购书》的约定，案涉房屋的付款方式为购房首付款364160元，按揭款金额为400000元，现尹凯、沈士燕已向荣怀公司付清首付款364160元，按揭款未支付的根本原因系荣怀公司的违约行为造成，故对于荣怀公司的按比例赔偿损失的抗辩，法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除双方签订的《鸿基雅园商品房定购书》；二、荣怀公司于判决生效之日起十日内向尹凯、沈士燕返还房屋首付款364160元并赔偿损失153120元；三、驳回尹凯、沈士燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8973元，由荣怀公司负担。二审中，上诉人荣怀公司于2021年3月1日向本院提交定向询价申请书，本院依职权向阿里拍卖系统进行询价，该系统2021年3月5日出具网络询价报告建议书，内容为：“在参考当前市场价格和司法拍卖成交价格、综合分析影响询价对象价值的因素，通过阿里拍卖大数据模型算法，在询价时点2021年3月5日评定标的物的参考财产价值如下：建筑面积：127.60平方米；单位面积价值：8452元/平米；参考财产价值：1078475.00元”，本院组织当事人进行了质证。上诉人荣怀公司质证认为，该份建议书第六部分第1项询价对象同区域司法拍卖成交案例写的是暂无，第2项询价对象所在小区市场成交案例中采用的都是多层房屋的网络成交案例，且价格相差较大，从5177元至9400元幅度较大。此外，该份建议书询价的时点是2021年3月5日，上诉人认为应该以起诉时时点为准。根据上诉人提交的网络参考价的司法建议，应该先向物价局进行询价，后网络询价，故上诉人对网络询价的结果存有异议。该网络报价是作用于司法拍卖，司法拍卖不动产将经过两轮价格下浮，每次20%，所以报价略高，上诉人坚持认为应当以实际成交价格，即税务局保存的开票价格来确定涉案房屋真实价值。被上诉人尹凯、沈士燕经质证，对该份建议书的三性予以认可。上诉人荣怀公司后又于2021年3月10日向本院提交税务询价申请书，本院向国家税务总局淮安经济技术开发区税务分局和淮安市税务局进行询价无果。法院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人所提两被上诉人对于房屋涨价导致损失存在一定过错的问题。根据一审查明事实，被上诉人于2018年6月19日向上诉人交付涉案房屋定金2万元，后于2018年7月12日与上诉人签订《鸿基雅园商品房屋订购书》，并于当日付清涉案房屋剩余首付款344160元。被上诉人按照《认购书》规定的付款时间节点及金额履行的行为，充分证明被上诉人对购买涉案房屋赋有诚意。上诉人主张双方约定于2018年7月15日签订《商品房买卖合同》，后来开发商将该房屋另行出售于他人，两被上诉人怠于向法院起诉维权，而坐等房屋涨价，一审以2020年12月的房价来认定赔偿责任错误，应当以2018年的房屋价格来重新认定是否有损失。本院认为，根据被上诉人一审陈述，涉案房屋出现纠纷后，被上诉人多次和上诉人公司实际负责人联系主张权利，在2020年2月报警至派出所后随即进行起诉，被上诉人并不存在怠于起诉坐等房屋涨价的行为。反观上诉人，涉案房屋在2018年7月12日双方签订《认购书》前已被查封，后开发商又将涉案房屋另出售于他人，故本案过错方在上诉人，故对于上诉人所提两被上诉人对于房屋涨价导致损失存在一定过错的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人所提差价损失应当以不动产登记中心二手房交易处的同一小区成交价格确认的问题。本院认为，根据“谁主张、谁举证”原则，上诉人认为应当以不动产登记中心二手房交易处的同一小区成交价格来确认真实价格，其应当对成交的真实价格进行充分举证予以证明，但上诉人并未举证，其应当承担不利后果。二审期间，法院向相关税务部门进行询价，但被告知无法查询2020年11月时涉案房屋及同小区其他房屋的成交价格，本院结合二审期间的阿里拍卖系统询价结果和一审庭审中双方向法庭出示的网络报价，一审认定被上诉人主张房价上涨的损失153120元较为合理，本院予以认定。故对上诉人该上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人荣怀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3362元，由上诉人江苏荣怀置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 陶 锐审 判 员 马玉宝二〇二一年三月二十九日法官助理 毛学梅书 记 员 费婉燕