广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初8941号原告钟庆伟，男，汉族，1971年9月18日生，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人李健。被告深圳市天海物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永镇天欣花园吉祥幢2026号（仅作办公），统一信用代码91440300736260438F。法人代表张志学。委托诉讼代理人吴志雄，公司员工。委托诉讼代理人赵剑芳，公司员工。被告深圳市宝安区天欣花园第一届业主委员会，住所地深圳市宝安区福永镇政丰南路与永泰西路交汇处。负责人邓伟。委托诉讼代理人曹长兴，业主大会顾问。上列原告诉被告追偿权纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李健、被告深圳市天海物业管理有限公司委托诉讼代理人吴志雄和赵剑芳、被告深圳市宝安区天欣花园第一届业主委员会委托诉讼代理人曹长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告深圳市天海物业管理有限公司向原告返还垫付的公共维修基金160776.5元。二、被告深圳市宝安区天欣花园第一届业主委员会对被告深圳市天海物业管理有限公司返还垫付的公共维修基金160776.5元承担连带清偿责任。具体事实和理由：因深圳市宝安区福永街道天欣花园小区三期A栋天康，天安二楼外墙玻璃以及天康，天安连接处的收缩缝，因投入使用时间较长而导致外墙主体结构严重生锈，腐蚀，收缩缝严重漏水，并对业主以及一二楼商铺造成严重安全隐患，为了消除安全隐患避免发生安全事故，原告作为上述二楼商铺业主，上述问题已经对原告造成了严重安全隐患，于2018年10月份多次向被告深圳市天海物业管理有限公司所属的万福人家管理处申请维修上述隐患部位，因为上述隐患部位属于小区公共部分，需要向政府申请公共维修基金，因此时小区没有业委会，为了避免造成更大的安全隐患，被告深圳市天海物业管理有限公司所属的万福人家管理处代表被告深圳市天海物业管理有限公司与原告签订协议书约定先由原告自己垫付资金对上述隐患部位进行维修并垫付资金160776.5元，等待被告深圳市天海物业管理有限公司申请到维修基金再返还给原告。2018年10月22日，被告深圳市天海物业管理有限公司发布了《关于维修天安、天康阁二楼外墙玻璃及伸缩缝的公告》，公告期限为15日，并将维修方案和预算方案上报社区工作站备案，按照其向聚福社区工作站和福永街道办事处提交的维修方案三个呈报表来看，A栋三单元与四单元连接处伸缩缝维修维修方案金额为23999元整，A栋三单元商铺外墙维修金额为57928.5元整，A栋四单元半外墙维修金额为78849元，共计160776.5元整。上述方案经过社区工作站和福永街道办事处确认属实和备案。按照上述方案，原告与深圳市鑫玉龙建筑装饰设计工程有限公司宝安分公司签订了维修合同，并支付了160776.5元维修费用。按照法律规定，上述维修事项属于小区公共部分应当由全体小区业主共同承担而不应当由原告一人承担，属于《深圳市物业专项维修资金管理规定》第二十三条第一、二款规定的紧急情形，物业服务企业可以立即组织实施维修，其中第(二)款：物业共用部分、共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修、更新和改造的。物业中的天台、外墙等部分共有部位发生渗漏，需要使用专项维修资金维修的，受损害的业主、业主委员会或物业服务企业可以提请相关业主同意组织维修;相关业主应当明示同意组织维修，但可就维修费用、维修标准等事项提出异议;相关业主不明示同意维修也不提出异议的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经业主委员会核准、区管理机构备案后从该共有部位所有相关业主的物业专项维修资金中分摊。现在上述维修事项已经实施维修完毕，原告垫付的维修费用应当从全体小区业主共同分担承担，被告深圳市天海物业管理有限公司应当将垫付费用返还给原告，然后自己申请专项维修基金，由于被告深圳市宝安区天欣花园第一届业主委员会没有在维修方案呈报表上签字导致被告深圳市天海物业管理有限公司无法申请物业维修专项基金，被告深圳市宝安区天欣花园第一届业主委员会在接到被告深圳市天海物业管理有限公司的维修方案后没有积极按照规定组织全体业主投票表决不作为损害了原告的合法权益，被告深圳市天海物业管理有限公司要求原告垫付小区公共部分维修费用没有法律依据，其应当按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》第23条的规定依法按照程序申请资金和实施维修即可，也没有尽到合理的提醒注意义务损害原告合法权益，原告要求被告深圳市天海物业管理有限公司返还上述维修费用合法有据，被告深圳市宝安区天欣花园第一届业主委员会由于具有不作为的过错，对上述返还义务应当承担连带责任。被告深圳市天海物业管理有限公司答辩称，一、答辩人不应作为本案被告。答辩人目前已退出涉案小区物业管理服务。自2020年1月17日起，应由涉案小区新物业公司深圳市嘉诚物业管理有限公司来负责小区物业管理相关工作。答辩人不是涉案小区业主，无需就涉案区域公共维修基金（专项维修资金）进行分摊。答辩人不是专项维修资金的所有者，无法处分该笔费用。二、答辩人提供物业服务期间已依法履行应尽职责，告知被答辩人申请专项维修资金列支具体流程，并积极配合相关工作，答辩人依约提供物业服务，尽到安全保障义务，并无过错，无需承担任何责任。答辩人提供物业服务期间，已依法履行应尽职责，答辩人积极配合相关工作开展，并告知被答辩人申请专项维修资金具体流程，物业公司无法单方控制。答辩人已尽到安全保障义务，结合实际情况，积极提供可行方案，并协助推进施工。答辩人完成前期应做事项后，后续需要依法召开业主大会表决，无法申请维修资金非答辩人造成的，两者无因果关系。三、被答辩人应依法向共有人追偿，答辩人不应承担连带清偿责任。被告深圳市宝安区天欣花园第一届业主委员会答辩称，答辩人在福永街道办指导下，经所在小区业主大会集体表决通过依法于2018年12月3日正式成立。被答辩人对案涉天康、天安二楼两处窗外玻璃及框架结构维修，实际上在业委会成立之前已经完成。被答辩人在与天海物业亦即被告深圳市天海物业管理有限公司之间产生了合同纠纷，将答辩人二作为共同被告没有道理的，缺少法规支持。一，答辩人一直到现在都未掌握该项维修工程的维修申请书、人工费用及材料成本的账目、维修票据等，也没有参与其中的验收、财务审计，也没有参与原告与被告深圳市天海物业管理有限公司之间的合同约定。故此，答辩人不应涉入其双方的合同纠纷。二，涉及天安、天康的外墙玻璃及其支撑附着物，因不属于主体结构，并不对楼主墙体起任何支撑作用，仅仅是主墙体的建筑附着物或者框架探出部分，具备被答辩人商铺的窗户功能，所以，并不属于建筑本体，也就不能列入小区业主共有或部分业主共有部分从而使用本体基金（物业专项维修资金）。除此之外，玻璃及其支撑架构处于被答辩人从里面实际掌控并封闭而成的专属部分，构造上独立，能够明确区分为专用窗台；利用上独立，可以排他使用，并未与其他业主共用；并且，在购房时与建设单位约定为其专有使用部分。对于非公共使用的特定业主专属部分，是不能使用共有的物业专项维修资金的。三，根据相关法律规定，业委会是业主大会的执行机构。根据2008年颁布的《深圳经济特区物业管理条例》第十七条第2款、第八十六条、第八十七条、八十条规定，部分共有的物业专项维修资金的使用，必须经过该部分共有的业主人数2/3，且占持有2/3权数的业主同意才能使用。退一步来说，即便属于天康、天安两栋业主共有部分的维修，需要使用本体基金，都要经过业主大会双2/3表决通过才能使用，且根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十三条规定，金额在十万元以上的，除了物业服务企业确认、街道办事处审核意见或者相关部门整改通知书等资料，还需要具有造价咨询资质的第三方专业机构审核的预算报告。被答辩人在未经业主大会许可的情况下，也没有第三方审核，且缺少业委会验收、第三方财务审计的情况下，擅自与被告深圳市天海物业管理有限公司约定共有资金亦即物业专项维修资金的垫付与偿还，程序上违法违规，不应受法律支持与保护。四，被答辩人断章取义所引用的行政法规《深圳市物业专项维修资金管理规定》第二十三条规定必须具备两个前置条件，必须符合：（一）物业出现重大隐患，经建设、消防、安检、质检等部门要求整改的；（二）物业共用部分、公用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修、更新和改造的。很显然，被答辩人并不具备上述两种紧急情况使用条件。不仅没有相关政府主管部门的整改令，也不存在法律法规所规定的强制性规定。被答辩人不等待业委会成立且经业主大会表决，就如此匆忙施工，完全是为了满足其改变所承租的天安、天康两栋的商铺（所有第二层商铺）市场经营模式之需要，以满足其将原始建筑规划的商铺使用功能变更为公寓出租之需要。五、有证据证明被答辩人涉嫌存在部分违建，改变原始设计的外观、构造，也涉及对消防通道等公共区域的侵占，因涉及到整个小区的外观及构造、面貌的不协调、不一致，且未经全体业主的同意，必须恢复原状及原始功能设计。业委会也将通过业主大会采取进一步的法律手段维护全体业主合法权益。六、二、三层部分业主也就是案涉的商铺业主已经全部同意了重新装修方案，住宅业主不应参与，符合深圳特区条例及实施若干规定的规定。事实上，被答辩人已经经过了该部分全体业主共有的装修方案，等同于该部分业主全员通过，根本就不需要小区全体业主或者包括所在楼栋其他住宅业主在内的业主大会投票。符合2008年《深圳经济特区物业管理条例》第十七条、第八十七条，以及《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十七条第二款的规定，只需要核算到户即可。不需要业委会再组织全体业主大会的表决，也就不需要诉及被答辩人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：原告为涉案小区天欣花园的业主，被告深圳市天海物业管理有限公司原为涉案小区物业服务企业。2018年下半年，原告在装修时发现小区三期A栋天康、天安二栋连接处的收缩缝漏水、外墙主体结构生锈腐蚀，认为危害小区公共安全，向其时的物业服务公司被告深圳市天海物业管理有限公司反映情况。2018年9月10日，原告与深圳市鑫玉龙建筑装饰设计工程有限公司宝安分公司签订一份《施工合同》，约定由深圳市鑫玉龙建筑装饰设计工程有限公司宝安分公司进行天欣花园三期A栋二楼外墙施工，工期自2018年9月25日至2018年10月15日，总价款57928.50元。2018年9月10日，原告与深圳市鑫玉龙建筑装饰设计工程有限公司宝安分公司签订一份《施工合同》，约定由深圳市鑫玉龙建筑装饰设计工程有限公司宝安分公司进行天欣花园三期A栋伸缩缝改造，工期自2018年9月25日至2018年10月15日，总价款23999元。2018年9月20日，原告与深圳市鑫玉龙建筑装饰设计工程有限公司宝安分公司签订一份《施工合同》，约定由深圳市鑫玉龙建筑装饰设计工程有限公司宝安分公司进行天欣花园A栋幕墙半外墙改造，工期自2018年9月28日至2018年10月13日，总价款78849元。2018年10月22日，被告深圳市天海物业管理有限公司在小区张贴一份《关于维修天安、天康阁二楼外玻璃墙及伸缩缝的公告》，告知天康、天安阁业主：“因天康、天安二楼外玻璃墙以及天康、天安连接处的收缩缝，因投入使用时间长而导致外墙主体结构严重生锈、腐蚀，收缩缝严重漏水，并对业主及商铺造成严重安全隐患，为消除安全隐患，现对外墙及收缩缝进行维修。维修价格向业主公示，并报社区工作站备案。维修费用按政策规定由物业专项维修基金支付，并由相关业主按建筑面积分摊……附件：万福人家天康阁伸缩缝漏水工程主材及人工预算表……本公告时间为15天”。2018年11月9日，被告深圳市天海物业管理有限公司在小区张贴一份《协议书》，告知小区业主：“天欣花园3期天安阁与天康阁二楼玻璃外墙因年事已久，外墙主体钢架结构严重腐蚀，玻璃损坏出现严重安全隐患，天安阁与天康阁连接处的收缩缝发生漏水，给商铺业主带来严重的损失和安全隐患，我们业主向贵公司反映多次，需要进行维修和更换，贵公司解释因为该维修范围属于公共部位，需向政府部门申请主体维修基金，但我小区现没有业委会，故申请程序比较慢，可是现业主进行装修需要即时支除安全隐患，业主特向物业管理处协商，为了不要在今后造成更大的安全事故和损失，由物业管理处找人维修，商铺业主钟庆伟现行垫付以上两处公共部维修资金，垫付资金由物业管理处协助申请还回给商铺业主。垫付资金总计为160776.50元。”被告深圳市天海物业管理有限公司同意原告进行以上三处维修后，向深圳市宝安区福永街道办事聚福社区工作站、深圳市宝安区福永街道办事处呈报三份相对应的《物业专项维修资金申请使用备案—维修方案呈报表》，维修项目分别为：天欣花园三期A栋三单元商铺半外墙维修，维修金额57928.50元；天欣花园三期A栋三单元与四单元连接处伸缩缝维修，维修金额23999元；天欣花园三期A栋四单元商铺半外墙维修，维修金额78849元。深圳市宝安区福永街道办事聚福社区工作站、深圳市宝安区福永街道办事处在三份呈报表上批注“情况属实”，并予签章备案。2018年12月3日，被告深圳市宝安区天欣花园第一届业主委员会成立，并于2018年12月27日完成备案，任期自2018年12月3日至2020年12月2日。上述三处维修完成后，原告向被告深圳市天海物业管理有限公司、被告深圳市宝安区天欣花园第一届业主委员会请款遭拒，遂酿纠纷。庭审中，原告仅能提供一张2018年9月19日的票额10万元的收款收据和一张2018年10月15日的票额60776.50元的收款收据，未能出示发票，亦未能提供维修工程的验收或审核报告。本院认为，涉案小区公共区域的维修事实发生于被告深圳市天海物业管理有限公司担任物业服务企业期间，被告深圳市天海物业管理有限公司应为维修的直接义务人。根据原告提供的《关于维修天安、天康阁二楼外玻璃墙及伸缩缝的公告》、三份《物业专项维修资金申请使用备案—维修方案呈报表》，被告深圳市天海物业管理有限公司已明确同意实施上述维修行为，故应由被告深圳市天海物业管理有限公司作为维修施工合同的相对方，对外承担维修费用。原告的垫付对象为被告深圳市天海物业管理有限公司，被告深圳市天海物业管理有限公司应向原告返还维修工程款。至于维修费用是否符合小区专项维修基金的支出范围，应由被告深圳市天海物业管理有限公司按程序办理。原告以被告深圳市宝安区天欣花园第一届业主委员会存在不作为的过错为由主张业主委员会承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市天海物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告钟庆伟支付款项160776.50元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3516元，保全费用1323.88元，由被告深圳市天海物业管理有限公司负担。被告深圳市天海物业管理有限公司应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告深圳市天海物业管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二一年三月十七日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 林    倩附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。