北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初763号原告：马玉清，女，1965年1月2日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：北京亿来置业有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤瑞一园三号院甲5号楼103室。法定代表人：刘浦，董事长。委托诉讼代理人：张优优，女，1990年5月6日出生，壮族，该公司法务经理，住北京市朝阳区。原告马玉清与被告北京亿来置业有限公司（以下简称亿来置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉清与被告亿来置业公司委托诉讼代理人张优优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉清向本院提出诉讼请求：1.判定被告给付《解除房屋买卖关系协议》中未退还的房产税费等共计人民币107504.14元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，马玉清变更诉讼请求为：1.请求判令被告返还原告为办理住房支出的契税、住房维修基金、担保费等各项费用107494.82元，并支付原告利息，利息按24%利率计算从2018年1月1日始到返还之日止；2.由被告支付违约赔偿金100万元；3.由被告支付所有诉讼费用和相关的律师费用。事实和理由：原告于2013年12月购买被告开发的商品房，因缺少钢筋等严重质量问题于2015年3月签订《解除房屋买卖关系协议》。该协议第一条第3款规定“甲方确认退房手续全部办理完成后或转让手续全部办理完成后3个工作日内，甲方支付乙方余款五十万元人民币同时退还乙方所缴纳的房产税费、物业费、公共维修基金及相关手续费、代办费等款项。”但房屋手续办完后，被告始终没有退还上述款项。原告前往怀柔住建委查询房屋手续办理情况，2019年5月13日怀柔住建委告知原告，房屋手续已经办理。原告为维护自身合法权益起诉至法院。亿来置业公司辩称，首先，针对第一项诉讼请求，我公司在提交的证据中写明我公司收取的部分公共维修基金、印花税、物业费、房屋登记费、产权代办费共计42488.68元由我公司退还，我公司退还之前原告向我公司提交相应票据原件，关于契税，经咨询办税大厅需要根据规定需要个人申请退还，我公司可以配合办理；关于原告提到的评估费、担保费、装修押金、装修服务费，不是我公司收取，原告自行联系相关机关，已经实际发生，是否退还不是我们能决定的；关于利息，因为合同第二条约定了，我公司未接到原告的电话、短信联系，我公司不存在违约，不应该发生利息。关于违约金，政策障碍和办理相关退房手续，之前的诉讼案件已经完结，与本案无关，我公司不存在违约行为。关于相关税费退还，第二条约定我们收到票据原件再退还，我公司没有违约。本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，亿来置业公司（出卖方）与马玉清（买受方）签订了合同编号为×的《北京市商品房现房买卖合同》。商品房坐落在北京市怀柔区杨宋镇凤瑞一园×号院×号楼×层×单元×室，房屋面积共187.07平方米，其中套内建筑面积167.66平方米，房屋总价1985438元。2014年1月7日，北京康正宏基房地产评估有限公司出具北京增值税普通发票一张，载明马玉清支付审核评估费1500元。2014年1月17日，北京市住房贷款担保中心出具发票一张，载明马玉清支付担保服务费1568元。2014年3月8日，北京益田物业管理有限公司出具收据两张，载明：“今收到×-×-×马玉清交来装修押金2000元。”“今收到×-×-×马玉清交来装修服务费375元。”2014年3月28日，亿来置业公司出具收款专用收据三张，载明：“付款方马玉清×-×-×（现×-×-×），代收专项维修基金37414元、代收契税59563.14元、代收印花税5元，合计96982.14元。”“代收物业费4489.68元。”“代收房屋登记费80元、代收产权代办费500元，合计580元。”同日，亿来置业公司将涉案房屋交付给马玉清。2015年3月16日，亿来置业公司（甲方）、马玉清（乙方）与中铁建工集团有限公司（丙方）签订了《解除房屋买卖关系协议》，载明：乙方于2013年12月13日向甲方购买的由甲方开发建设并销售的北京市怀柔区杨宋镇影人四季家园×-×-×房屋经甲方确认存在一定的质量问题，现甲乙丙三方经协商一致达成如下解除房屋买卖关系协议，以资共同遵守。第一条、赔偿款及支付：1.本协议签订后，三方协商一致，甲方以总额伍佰伍拾万元人民币一次性返还乙方已付款款项和赔偿乙方的所有损失，包括但不限于返还购房款、各种经济损失（包括因解除房屋买卖关系或与房屋质量问题相关而引致的任何直接和间接经济损失）。2.乙方已支付的房产税费、物业费、公共维修基金及相关手续费、代办费等款项由甲方退还给乙方，乙方在收款前需退还给甲方相应费用对应的票据原件。3.本协议签订3个工作日内，甲方支付乙方伍佰万元人民币；甲方确认退房手续全部办理完成后或转让手续全部办理完成后3个工作日内，甲方支付乙方余款伍拾万元人民币同时退还乙方所缴纳的房产税费、物业费、公共维修基金及相关手续费、代办费等款项。乙方收到每笔款项的同时，须给甲方开具收据……第二条、退房：1.本协议签订后，乙方应立即将其所购的影人四季家园×-×-×房屋（以下简称“该房屋”）按现状退还给甲方。乙方应按照流程配合甲方办理退房手续及房屋转让手续……2.如果退房手续受到国家规章制度、政策法规限制无法完成，则乙方配合甲方完成转让手续，不再追加额外费用转让给甲方指定人员，房屋转让所涉及的税费、手续费由甲方或甲方指定人员承担。第三条、其他约定……3.本协议生效后，任何一方不得违约，乙方若违约，则需立即退回已收到的全部款项，房子归乙方所有。4.若甲方违反本协议，需赔偿乙方壹佰万元人民币的违约金，若乙方违反本协议，也需赔偿甲方壹佰万元人民币的违约金……。2015年3月17日，马玉清收到亿来置业公司的500万元。2016年7月26日，亿来置业公司以房屋买卖合同纠纷为由将马玉清起诉至我院，要求：1.依法确认原、被告双方已经解除就怀柔区杨宋镇凤瑞一园×号院×号楼×层×单元×室签订的合同编号为×的《北京市商品房现房买卖合同》；2.依法判令被告向原告退还怀柔区杨宋镇凤瑞一园×号院×号楼×层×单元×室房屋；3.诉讼费由被告承担。2016年12月12日，我院作出（2016）京0116民初4637号民事判决书，判决：一、确认原告北京亿来置业有限公司与被告马玉清于2013年12月13日签订的，合同编号为×的《北京市商品房现房买卖合同》于2015年3月16日解除；二、被告马玉清于本判决生效后七日内将北京市怀柔区杨宋镇凤瑞一园×号院×号楼×层×单元×室腾退给原告北京亿来置业有限公司。2017年1月6日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会出具《关于申请纳入黑名单等事宜的答复意见书》，载明：马玉清女士，你于2016年12月6日向我委反映，杨宋影人四季花园建设单位亿来置业公司存在很多问题，我委对此进行了认真调查，现答复如下：一、你于2014年曾到我委，反映影人四季花园×#住宅楼（原影人酒店及住宅项目×#住宅楼等七项-×#住宅楼）×单元×室存在质量问题，我委高度重视，对此进行了调查取证，分别对该项目建设单位亿来置业公司、施工单位中铁建工集团有限公司进行了行政处罚，并进行了记分处理，已对其诚信进行了惩戒。二、我委曾于2014年多次协调该项目建设、施工单位与你进行协商，最终你们达成了一致意见，签订了退房补偿协议……三、你与开发商签订的是商品房现房买卖合同，如申请合同注销，须按照北京市住建委于2006年8月10日下发的《关于网上办理现房签约合同注销的通知》办理，“自合同签订90日内”是办理合同注销须满足的条件。四、我区行业管理黑名单管理制度及管理系统，区相关部门正在研究制定中，待我区房地产行业黑名单制度及管理系统实施后，根据你提供的举证材料再研究该企业列入黑名单的相关事宜。2017年11月10日，北京市住房和城乡建设委员会出具市住房城乡建设委（2017）第1196号-回《登记回执》，载明：马玉清，您好，我们于2017年11月10日收到您提出要求获取关于网上办理现房签约合同注销的通知。2006年6月印发，2006年8月14日实行的申请。我们将于2017年12月1日前作出书面答复。如需延长答复期限，将另行告知。2017年12月1日，北京市住房和城乡建设委员会出具市住房城乡建设委（2017）第1196号-告《政府信息告知书》，载明：马玉清，您好……经查，根据您描述的信息名称和日期，我委未查询到与您描述一致的信息，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第（三）项的规定告知您，您申请查询的信息在我委不存在。另外，根据您申请的内容查到与您描述相近的一个文件，名称为《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》（京建交［2005］1105号），该文件我委已主动公开，您可以登陆我委网站（www.bjjs.gov.cn），在“信息公开-规范性文件”栏目中自行查询……如您对本答复有异议，可以在收到本答复之日起60日内申请行政复议，或者在6个月内向人民法院提起行政诉讼。2019年4月22日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会出具怀柔区住房城乡建设委（2019）第5号-回《登记回执》，载明：马玉清，我们于2019年4月22日收到您提出要求获取杨宋影人四季花园×-×-×室退房手续全部资料的申请。我们将于2019年5月14日前作出书面答复。如需延长答复期限，将另行告知。同日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会还出具了怀柔区住房城乡建设委（2019）第6号-回《登记回执》，载明：马玉清，我们于2019年4月22日收到您提出要求获取本人与开发商签有退房协议，按市住建委［2005］1105号贵委应给办理退房手续，贵委不给办理所依据的文件的申请。我们将于2019年5月14日前作出书面答复。如需延长答复期限，将另行告知。2019年5月13日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会出具怀柔区住房城乡建设委（2019）第5号《答复告知书》，载明：马玉清，我们于2019年4月22日受理了您提出的政府信息公开申请……经查，商品房现售注销申请表等部分材料与您申请获取的政府信息描述相符，该信息属于政府信息公开范围，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第（一）项的规定及您的申请，我们通过当面领取的方式提供该政府信息。如您对本答复有异议，可自收到本答复之日起60日内申请行政复议，或者在6个月内向人民法院提起行政诉讼。同日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会还出具了怀柔区住房城乡建设委（2019）第6号《答复告知书》，载明：马玉清，我们于2019年4月22日受理了您提出的政府信息公开申请……经本机关检索，您申请获取的政府信息，本机关未制作、未获取，该政府信息不存在，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第（三）项向您进行答复。如您对本答复有异议，可自收到本答复之日起60日内申请行政复议，或者在6个月内向人民法院提起行政诉讼。同日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会还出具了《关于马玉清申请开具注销网签证明的回复》，载明：马玉清，您关于开具注销网签证明的申请我委已收悉，房屋注销情况说明如下，我委依据怀柔区人民法院《协助执行通知书》（［2017］京0116执第1315号）于2017年12月15日注销了合同编号为×的北京市商品房现房买卖合同。关于注销网签后未通知您的问题，我委未找到关于协助法院办理注销网签合同后需通知原业主的规定。2020年1月7日，马玉清因不服北京市怀柔区住房和城乡建设委员会作出的怀建信答［2019］23号《行政事项办理意见书》及北京市住房和城乡建设委员会作出的京建复字［2019］85号《行政复议决定书》向北京市通州区人民法院提起行政诉讼，要求：1.撤销市住建委作出的85号《复议决定书》；2.撤销怀柔区住建委作出的23号《行政办理意见书》；3.怀柔区住建委重新作出行政事项办理意见书；4.二被告承担本案诉讼费用。北京市怀柔区住房和城乡建设委员会辩称……依据《关于网上办理现房签约合同注销的通知》的规定，本案中马玉清于2013年12月13日与亿来置业公司签订《现房买卖合同》，2015年3月16日申请办理《现房买卖合同》网签注销，已超过90日的申请期，怀柔区住建委未受理马玉清的网签合同注销申请不存在违法行为，怀柔区住建委的答复符合法律规定……。后，北京市通州区人民法院作出（2020）京0112行初25号行政判决书，判决驳回马玉清的诉讼请求。马玉清不服判决后，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2020年7月20日作出（2020）京03行终464号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。审理中，原告还提交了张晨律师发送给杨娇的邮件截图及杨娇发送给马主任的邮件截图，用以证明被告起诉的目的就是为了办理退房手续，并非因原告拒不退还房屋而起诉，还证明被告起诉前与怀柔住建委有协商沟通，双方达成一致。被告对真实性认可，但不认可关联性和证明目的。庭审中，被告表示：关于契税，需要由个人自行申请退还费用，原告退还契税收据的原始凭证后，我公司将退还契税发票原件；关于公共维修基金、印花税、物业费、房屋登记费、产权代办费，我公司共计收取42488.68元，该费用我公司收到原告退还的收据原件后予以退回；关于评估费，系评估机构收取，与我公司无关；关于担保费，系住房中心收取，与我公司无关；关于装修押金及装修服务费，系物业公司收取，与我公司无关。原告则不认可被告所述，认为以上费用均应由被告予以返还。双方均认可《解除房屋买卖关系协议》内约定的余款50万元已经支付。本院认为，原、被告及案外人签订的《解除房屋买卖关系协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点为原告主张的契税、住房维修基金等费用是否应由被告予以返还及被告是否构成违约。对此，本院将逐一论述。一、被告是否应该返还原告契税、住房维修基金等费用的问题。本院认为，《解除房屋买卖关系协议》第一条第2项及第3项约定：“乙方已支付的房产税费、物业费、公共维修基金及相关手续费、代办费等款项由甲方退还给乙方，乙方在收款前需退还给甲方相应费用对应的票据原件。本协议签订3个工作日内，甲方支付乙方伍佰万元人民币；甲方确认退房手续全部办理完成后或转让手续全部办理完成后3个工作日内，甲方支付乙方余款伍拾万元人民币同时退还乙方所缴纳的房产税费、物业费、公共维修基金及相关手续费、代办费等款项。乙方收到每笔款项的同时，需给甲方开具收据”。故原告主张的上述费用均应由被告予以返还。至于被告辩称契税、评估费、担保费、装修押金及装修服务费不是其公司收取亦不应由其公司返还的辩称意见，本院不予采纳。需要说明的是，在被告退还原告上述费用的同时，原告应将票据原件返还给被告，并协助被告向其他机关办理退费手续。二、被告是否构成违约的问题。首先，《解除房屋买卖关系协议》第一条第2项及第3项约定：“乙方已支付的房产税费、物业费、公共维修基金及相关手续费、代办费等款项由甲方退还给乙方，乙方在收款前需退还给甲方相应费用对应的票据原件。本协议签订3个工作日内，甲方支付乙方伍佰万元人民币；甲方确认退房手续全部办理完成后或转让手续全部办理完成后3个工作日内，甲方支付乙方余款伍拾万元人民币同时退还乙方所缴纳的房产税费、物业费、公共维修基金及相关手续费、代办费等款项。乙方收到每笔款项的同时，需给甲方开具收据”。其次，对此约定，双方各持己见，被告认为应由原告主动将相关票据的原件交予被告后，被告才能退还各项费用，收到票据原件为先义务，退款为后义务；原告认为其没有被告的联系方式，且被告经历过搬家，即使前往之前的住所地，亦不能找到，履行通知义务的应为被告。最后，双方均认可合同内约定的余款50万元已经支付。综合《解除房屋买卖关系协议》的全文及双方履行该协议的过程来看，被告在给付原告余款50万元的同时应该将房产税费等各项费用退还给原告，马玉清在收款前需退还给被告相应费用对应的票据原件，这时，对于原、被告双方来说，均有主动履行义务的责任，故原、被告双方均不构成违约，原告主张赔偿违约金100万元的请求本院不予支持。但原告交纳前款费用后，资金一直被占用，故被告应支付相应的占用费用，原告主张自2018年1月1日起的时间合理，故本院根据法律规定的贷款利率标准予以确定占用费。三、关于律师费的问题。原告主张律师费无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下：一、北京亿来置业有限公司于本判决生效后十日内退还马玉清契税、专项维修基金、印花税、物业费、房屋登记费、产权代办费、评估费、担保服务费、装修押金及装修服务费，合计107494.82元，马玉清在收到上述款项的同时将上述费用的票据原件退还给北京亿来置业有限公司，并协助北京亿来置业有限公司向其他机关办理退费手续；二、北京亿来置业有限公司于本判决生效后十日内给付马玉清资金占用费，资金占用费以107494.82元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回马玉清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7384元，由马玉清负担6159元（已交纳），由北京亿来置业有限公司负担1225元（马玉清已预交，北京亿来置业有限公司于本判决生效后七日内给付马玉清）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 陈慧春二〇二一年三月二十九日法官助理 蒋佳静书 记 员 王 莹