上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1534号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨光，女，1967年11月16日出生，汉族，户籍地山东省威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：冯子扬，上海三方律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈策挺，男，1975年10月25日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：岳天奇，上海捷勋律师事务所律师。原审第三人：上海永升物业管理有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层H区215室。法定代表人：梁斌，副总裁。委托诉讼代理人：伍传聪，男，该公司员工。上诉人杨光、上诉人沈策挺因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院（2020）沪0114民初7009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余艺独任审理，于2021年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人杨光及其委托诉讼代理人冯子扬、上诉人沈策挺的委托诉讼代理人岳天奇、原审第三人上海永升物业管理有限公司（以下简称永升公司）的委托诉讼代理人伍传聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨光上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，将本案发回重审或依法改判杨光无须向沈策挺支付房屋占用费、水电费并支持杨光的一审诉请。事实和理由：第一，杨光诉请沈策挺支付违约金人民币（以下币种均为人民币）3，600元于法有据，沈策挺强制停电锁门在先，停电意味着杨光的合同目的不能实现，一审法院未支持杨光的该项诉请，明显错误。第二，一审法院判定双方租赁合同于2020年3月16日解除，沈策挺作为违约方，应当赔偿杨光因合同目的不能实现的损失。杨光的损失直接反映为给顾客的退款金额38，819元，一审法院迳行驳回杨光的该项诉请，明显失当。第三，一审法院判决杨光承担2020年3月17日至6月5日房屋占用费7，900元，及2020年6月6日至8月4日房屋占用费11，600元，理由是双方未能及时交接、均有过错。但沈策挺于2020年3月13日即对上海市嘉定区宝翔路158弄9号106室房屋（以下简称涉案房屋）进行封锁，属于恶意违约行为。一审法院判令杨光承担上述房屋占用费，是错误的。第四，一审法院审理过程中没有对装修残值损失进行认定，迳行驳回杨光要求赔偿装修款的诉请，在事实认定和法律适用上均有错误。此外，一审法院判决杨光向沈策挺支付水电费主体不对，根据双方合同约定及实际履行情况，水电费是付给永升公司的。上诉人沈策挺上诉请求：撤销一审判决第三项，改判杨光支付沈策挺2020年2月15日至3月16日的租金6，000元；2020年3月17日至6月5日期间房屋占用费16，000元；2020年6月6日至8月4日期间房屋占用费11，600元。事实和理由：第一，一审法院认定沈策挺与杨光就租赁合同的解除均负有过错，属于事实认定错误。沈策挺对租赁合同解除并无过错，合同解除系杨光拒绝支付租金所致。杨光违约在先，应当承担全部违约责任。基于疫情影响，沈策挺对于一审法院认为杨光无需支付各项违约金的判决结果予以认可，但杨光应当支付租金和房屋占用费。第二，一审法院认定杨光无需支付2020年2月15日至3月12日期间的租金，有违公平原则，实属不合理。2020年年初疫情较为严重，杨光提出减免请求时，沈策挺也同意减免一半租金，但杨光仍不满足，拒绝支付全部租金，显然构成违约。第三，一审法院认为沈策挺与杨光对涉案房屋在2020年3月17日至6月5日期间未能及时交接均负有过错，沈策挺对此不予认可。一审法院将杨光未按时搬离的原因部分归结于沈策挺和第三方物业公司，证据不足。原审第三人永升公司述称，同意由沈策挺向杨光主张水电费，永升公司再与沈策挺结算。杨光向一审法院起诉请求：1．确认杨光与沈策挺之间的《房屋租赁合同》于2020年3月11日解除；2．沈策挺支付杨光违约金3，600元；3．沈策挺承担杨光给顾客的退款金额38，819元；4．沈策挺返还自2020年1月28日起至同年2月15日的19天租金3，800元；5．沈策挺退还杨光押金6，000元；6．沈策挺退还杨光代缴物业管理服务费2，000元；7．沈策挺支付杨光装修折价款80，000元（装修费用总计85，940元）。一审审理中，杨光撤回第4项诉请。沈策挺向一审法院提起反诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；2．杨光腾退涉案房屋并支付2020年2月15日至同年3月20日的租金7，200元、水电费8，662.56元（暂计至2020年2月29日）；3．杨光支付房屋占有使用费（按每月6，000元的标准，自2020年3月21日计算至实际腾退之日止）；4．杨光支付沈策挺滞纳金（按每日180元的标准，自2020年2月15日计算至实际清偿之日止）；5．杨光支付沈策挺因营业执照未迁出而造成的损失（按300元／天计算，自2020年4月4日计算至营业执照实际迁出之日止）；6．杨光支付沈策挺解除合同违约金3，600元。一审法院认定事实：1．涉案房屋登记在沈策挺及案外人沈德龙（系沈策挺之子）名下。沈德龙同意沈策挺以个人名义对外出租涉案房屋。2018年11月28日，沈策挺（出租方、甲方）与杨光（承租方、乙方）签订1份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方房屋位于嘉定区宝翔路158弄9号106室，位于第一层，共一间，房屋结构为砖混结构，建筑面积50.19平方米；房屋用途为店铺；租赁期限自2018年12月15日至2020年12月14日止；房屋租金为6，000元／月；甲方提供装修免租期，免租期为2018年11月28日至2018年12月14日；如甲乙双方合同终止，乙方需在10个工作日内将营业执照地址变更，如未按合同执行，影响甲方房屋租赁而造成的损失，每天按房屋月租费用的5％扣款；租金付2押1，由乙方于每2月15日前通过转账支付至甲方账户；物业管理费由甲方自行向物业管理公司交纳，水电费由乙方自行交纳；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，乙方装修费甲方不作赔偿；乙方拖欠租金累计达1个月，作为乙方自动退出，甲方可无理由解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，乙方因此引起的损失乙方自己承担；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5％作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租的3％向乙方加收滞纳金；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，沈策挺将涉案房屋交付杨光使用，杨光对涉案房屋装修后开设美容院，并以涉案房屋地址申请注册“名媛美容店”；杨光向沈策挺支付了6，000元押金，并支付租金至2020年2月14日。2．2020年1月30日，杨光通过微信联系蒋海虹，称“哎……想说商量你看这个月能否给我减点店租，实在是没人啊……不知道怎么办？”后杨光与蒋海虹就租金减免事宜进行了协商。2020年2月8日，蒋海虹通过微信联系杨光，称“我们个人能力有限，给你减免半个月租金吧。”同日，杨光通过微信回复蒋海虹“我这个月根本没有钱，开业还要等通知，二三月份是暂时出台的政策。你要我没钱给你，我们都是被疫情造成影响，不是我不给你，是根本不能开门。”“你看之前很多人都早就免了，我跟你商量过了，你要一直这样我也没办法。没钱给你怎么办？”“二月份肯定不可能给你付房租了，三月份看让开业吗？就算有让开业，像我这样的服务行业也是顾客很敏感的，不会有人敢进来店的。”“谁也不想碰到这样的事，但是遇到这样国难的事情，大家都能体谅一下了……”。3．2020年3月13日，杨光欲将涉案房屋内电器搬走，遭蒋海虹阻止，双方发生肢体冲突。当晚，沈策挺对涉案房屋采取加锁措施，后沈德龙通过微信告知杨光之女“那个门上已经被加锁了，你们现在打不开的。”2020年3月15日，沈策挺向杨光发出《限期搬离通知书》，该通知书载明“你、我双方于2018年11月28日签订《房屋租凭（赁）合同》，按照合同条款第十一条第4项及第十三条协议，你方已拖欠房租1个月违反了合同条款，我方多次与你方联系，你方拒不付房租，根据《中华人民共和国合同法》的要求，你方现已违法，并对我方造成经济损失，限你方于2020年3月20日前将房屋内属于贵方的一切财物清理搬走，并缴清我方屋内的一切费用（房租、水电费），逾期不清理的，视为你方放弃对场所内的财物的所有权和处置权，我方有权自行处理而不承担任何责任。同时，因你方拒绝搬离对我方造成租金、清场、处置、起诉等一切损失，将有你方承担。”2020年3月16日，杨光向沈策挺发出1份《回函》，该函载明“我坚决反对你在《通知书》所说的我拖欠租金等全部事宜。我认为自双方签订合同至2020年1月24日，我一直如约缴纳租金，从未拖欠，甚至超额缴纳了时至2020年2月份的租金……上海市也于2020年1月24日宣布启动应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案一级响应。截止今日，疫情防控措施仍未解除。根据我国法律规定，上述疫情属于不可抗力事件。根据合同第十二条第二款的约定，当出现不可抗力因素，你有义务通知我解除合同，但你至今未通知我，已严重违约，并造成我的重大损失……。”针对上述《回函》，沈策挺于2020年3月17日向杨光发送1份《回函》，该函载明“1．双方租赁合同约定，租金支付方式系付二押一，贵处应于2020年2月15日之前支付我方2020年2月15日至4月14日的租金，贵处延迟支付租金一直到3月15日通知贵处结清全部费用后搬离，即解除合同，但你方拒绝配合搬离，且半夜拆除相关设备准备偷偷搬走，物业电话通知我方，遂报警处理。2．今年的疫情爆发，我方表示惋惜，2020年3月初，贵处想要协商减免租金的情况下，我方同意减免半个月租金，但是你方不同意减免方案，我方也表示你可以不继续承租，搬离商铺，贵处却无理取闹且各种威胁不同意搬离也不支付租金，我方认为贵处系想要继续履行租赁合同。”2020年3月17日16：35，蒋海虹通过彩信向杨光发送一张涉案房屋大门照片，该照片显示涉案房屋大门上张贴了《限期搬离通知书》等文件，门上未见沈策挺的加锁。4．2020年5月28日庭审中，蒋海虹表示沈策挺对涉案房屋的加锁已于2020年3月17日解除，并通过彩信照片的形式告知了杨光，杨光表示其虽然收到了彩信照片，但并不知晓蒋海虹发送彩信的意图，蒋海虹也没有告知加锁已被解除的情况。因双方均要求解除租赁关系，一审法遂向杨光告知沈策挺已当庭表示其已将加锁解除，杨光将其物品搬离涉案房屋已不存在障碍，为避免损失扩大，杨光应及时将涉案房屋内的个人物品搬离并将涉案房屋返还沈策挺。2020年5月30日，杨光至涉案房屋搬离其个人物品，但遭永升公司阻止。后经一审法院协调，永升公司亦征求了沈策挺意见，永升公司同意不以水电费没有结清为由阻止杨光搬离个人物品，一审法院将该情况于2020年6月5日告知杨光。但杨光未及时搬离。2020年7月24日庭审中，杨光表示需沈策挺支付一定赔偿费用后，杨光愿意返还涉案房屋。2020年8月4日，杨光将涉案房屋返还沈策挺，双方进行了房屋交接。一审法院院另查明：1．关于涉案房屋产生的水电费，沈策挺于2020年5月28日第一次庭审中提交了水电费单据，水电费金额共计8，662.56元，杨光表示对上述水电费单据没有异议，也确实尚未支付，但要求将装修前交至物业公司的保证金2，000元从中予以抵扣。后杨光于2020年7月24日庭审中表示水电费金额有问题。2．上海市嘉定区南翔镇名媛美容店于2020年7月27日被准予注销登记。3．为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月24日调整为二级响应。一审审理中，因杨光于2020年8月4日将涉案房屋返还沈策挺，故沈策挺撤回了要求杨光腾退涉案房屋的反诉请求。一审法院认为，杨光与沈策挺签订的《房屋租赁合同》系当事人间真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约恪守。杨光租赁涉案房屋经营美容院，新冠肺炎疫情对于杨光的经营业态确有一定影响，双方理应友好协商促进问题解决，但双方协商未果甚至发生肢体冲突且均要求解除《房屋租赁合同》，双方就租赁合同的解除均负有过错。沈策挺于2020年3月15日向杨光发出《限期搬离通知书》主张解除合同，杨光于次日回函沈策挺表示沈策挺有义务通知其解除合同并向沈策挺主张各项因合同解除而产生的损失，故双方于2020年3月16日就合同解除达成合意，《房屋租赁合同》于该日解除。因双方就合同解除均负有过错，故一审法院对杨光主张的违约金、装修损失的本诉请求以及沈策挺主张的滞纳金、解除合同违约金的反诉请求均不予支持。合同解除后，沈策挺应将房屋押金6，000元返还杨光。关于租金及占有使用费的金额，考虑到杨光已全额支付租金至2020年2月14日，并综合考虑新冠疫情对合同履行的影响，依据公平原则，一审法院认定杨光无需支付沈策挺2020年2月15日至同年3月12日期间的租金。双方就疫情期间租金减免问题未协商一致，沈策挺于2020年3月13日径行对涉案房屋采取加锁措施，并将实施加锁措施的情况明确告知了杨光，致使杨光无法正常使用涉案房屋。沈策挺于当月17日向杨光发送了一张张贴了《回函》等文件且已无加锁的涉案房屋大门照片，但沈策挺并未说明发送照片的目的，而杨光收到沈策挺发出的含有要求其搬离的函件后亦未及时与沈策挺联系，故双方对涉案房屋在该段时间未能及时交接均负有过错。直至2020年5月28日庭审，一审法院告知双方及时进行房屋交接，考虑到杨光于2020年5月30日欲搬离个人物品时遭永升公司阻止，故一审法院酌定杨光支付2020年3月17日至同年6月5日期间的房屋占有使用费7，900元。后杨光要求沈策挺支付一定赔偿费用后再返还涉案房屋，致使涉案房屋交接迟延，故杨光应按租金标准向沈策挺支付2020年6月6日至同年8月4日房屋占有使用费11，600元。关于杨光主张的其他本诉请求以及沈策挺主张的其他反诉请求，杨光要求沈策挺支付顾客退款金额、代缴物业管理服务费无事实和法律依据，不予支持。杨光在第一次庭审中认可水电费金额，但后又表示该金额有问题，根据禁反言原则，一审法院采信其第一次陈述，杨光应向沈策挺支付水电费8，662.56元。一审法院已确认杨光按照租金标准向沈策挺支付房屋占有使用费至2020年8月4日，而名媛美容店已于2020年7月27日被准予注销登记，故一审法院对沈策挺主张的要求杨光支付因营业执照未迁出而造成的损失的反诉请求不予支持。据此，一审法院作出判决：一、确认杨光与沈策挺于2018年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除；二、沈策挺应于判决生效之日起十日内返还杨光房屋押金6，000元；三、杨光应于判决生效之日起十日内支付沈策挺房屋占有使用费19，500元；四、杨光应于判决生效之日起十日内支付沈策挺水电费8，662.56元；五、杨光的其余本诉请求，不予支持；六、沈策挺的其余反诉请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，杨光向一审法院提起诉讼时提交的起诉状具状日期为2020年3月18日，其中第1项诉讼请求为判令双方租赁合同于2020年1月24日解除。二审中，杨光向本院提出就涉案房屋装修残值进行鉴定的申请。本院认为，第一，杨光与沈策挺就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定，杨光应于2020年2月15日前支付2020年2月15日至2020年4月14日期间的租金。因新冠肺炎疫情对杨光的美容院经营产生影响，杨光于2020年1月底与沈策挺一方协商减免租金；沈策挺一方于2020年2月8日表示同意减免半个月租金。在双方未协商一致免除2020年2月15日至2020年4月14日期间全部租金的情况下，杨光于2020年2月15日未付2020年2月15日至2020年4月14日全部租金的行为难谓正当。后因杨光于2020年3月13日欲从涉案房屋处搬离物品，双方发生冲突，沈策挺一方对涉案房屋加锁的行为亦缺乏充分依据。故一审法院认定双方当事人对于租赁合同之解除均负有过错，并无不当。根据已查明的事实，沈策挺于2020年3月15日向杨光发送《限期搬离通知书》主张解除合同；杨光于次日回函表示因新冠疫情不可抗力，沈策挺有义务通知杨光解除合同并向沈策挺主张退还租金、双倍退还押金、赔偿装修损失及经营损失等，且杨光随即提起诉讼主张解除合同。由此，一审法院认定双方于2020年3月16日就解除合同达成一致，并确认双方《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除，亦无不当。鉴于双方当事人对租赁合同解除均负有过错，故一审法院未支持杨光主张的违约金、装修损失及沈策挺主张的滞纳金、解约违约金，较为合理，本院予以认同。关于杨光在二审中提出的就涉案房屋装修残值进行鉴定的申请，首先，杨光在本案一审审理中未曾提起鉴定申请；其次，如前所述，杨光对双方租赁合同解除负有过错，应自行承担装修损失，故对杨光的鉴定申请，本院不予准许。第二，关于2020年2月15日至2020年8月4日双方完成涉案房屋交接期间的租金及占有使用费问题，一审法院根据本案具体情况，最终判定杨光向沈策挺支付房屋占有使用费19，500元，当属合理，具体理由一审法院已详述，本院予以认同，不再赘述。第三，杨光认为沈策挺系违约方故要求沈策挺承担其给顾客的退款金额38，819元，以及杨光要求沈策挺退还代缴物业管理服务费2，000元的主张，缺乏相应依据，本院无法支持。第四，关于杨光提及的水电费权利主体问题，虽然合同履行期间杨光系直接向物业公司缴纳水电费，但现双方合同已解除，沈策挺作为出租人主张结算租赁期间的水电费，于法有据；且永升公司亦明确表示同意由沈策挺向杨光主张水电费，故一审法院判令杨光向沈策挺支付其租赁期间欠付的水电费，并无不当。综上所述，杨光、沈策挺的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，423.44元，由杨光负担3，270.94元，由沈策挺负担152.5元。本判决为终审判决。审 判 员  余 艺二〇二一年三月十二日法官助理  陈雅葳书 记 员  张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……