福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终914号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张福堂，男，1972年11月22日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码91350600798370691B。 法定代表人：冯建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女。 原审第三人：漳州市房地产测绘队，住所地福建省漳州市芗城区东盛大厦**。统一社会信用代码1235060048995321X0。 法定代表人：钟进福，该测绘队队长。 委托诉讼代理人：傅晓莉，福建簪华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：许秀乾，福建簪华律师事务所实习律师。 上诉人张福堂因与被上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）及原审第三人漳州市房地产测绘队商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院(2020)闽0603民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张福堂上诉请求：变更原判第一项为张福堂向明发公司支付面积差额款4113.13元，撤销原判第二、四项，改判支持一审反诉请求。事实和理由：1.《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条、第二条为明发公司提供的格式条款，该格式条款所约定的据实结算免除了明发公司对面积误差比超过－3%时应双倍返还超过部分房价款的责任，排除了张福堂对面积误差比超过3%时无需支付超过部分房价款的权利及退房的权利，且未采取合理方式提请张福堂注意，依法应予撤销。一审认定该格式条款约定的权利义务基本对等错误；2.上述格式条款第二条未对示范条款中的共有分摊面积的约定进行变更，故即使认定有效，也应适用示范条款的约定及根据不利解释的原则，认定张福堂不予承担共有分摊增加的3.95平方米面积的购房款；3.明发公司未提供快递投递详情单证明张福堂确已收到《不动产权证书办理通知书》《商品房面积补差额催缴函》，通知书的内容也未明确增加面积的依据和补交差额款的期限，一审酌定补交期限为收到通知后10日内依据不足。因明发公司逾期交房和逾期办证在先，张福堂享有履行抗辩权并有权拒绝支付面积差额款；4.根据《民法典》第四百九十六条规定，明发公司未采取合理方式对讼涉条款进行提示，亦未对讼涉条款进行明确说明，张福堂依法可以主张该条款不成为合同内容。 明发公司辩称，本案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，该条款约定了超约定面积部分的结算方式，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未加重购房人责任或排除购房人主要权利，应为合法有效的条款。最高院商品房买卖合同司法解释明确规定了商品房实际面积与约定面积不符的，应优先按照合同约定处理的原则，故张福堂应按照合同约定，全面履行补交面积差购房款的义务。 漳州市房地产测绘队述称，漳州市房地产测绘队按照产权测量规范完成了讼涉房屋的面积测绘，其结果经过相关部门审核，是合法正确的。本案合同纠纷与漳州市房地产测绘队无关。 明发公司向一审法院起诉请求：1.张福堂支付面积差额款66613元；2.张福堂支付逾期付款利息（利息以面积差额款66613元为基数，自2019年8月20日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自明发公司向张福堂邮寄《不动产权证书办理通知书》之日起即2017年11月22日计算至实际付款之日止，暂计至2019年12月31日，共计6627元）。 张福堂向一审法院反诉请求：撤销双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条、第二条。 一审法院认定事实：2013年1月30日，张福堂与明发公司签订一份《商品房买卖合同》，约定张福堂向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商铺，购房款总金额为803401元等。合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：该商品房【合同约定】建筑面积共47.64平方米，其中，套内建筑面积39.51平方米，公共部位共有分摊建筑面积8.13平方米。第四条计价方式与价款约定：该商品房单价为每平方米16864元。第五条面积确认及面积差异处理约定：商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、……；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的…；买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时……。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。合同附件六合同补充协议第一节面积差异处理第一条约定：本节内容仅适用于购房合同第五条约定的“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则之第2点”的情况。第二条约定：双方一致同意将购房合同第五条约定的“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则第2点”变更为“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同。”第六节关于办理产权证的约定第二十一条约定：买受人应保证合同中买受人及委托代理人的地址及联系电话是真实有效的，本合同所提及的各项通知可以电话通知或书面通知，书面通知按买受人在合同中所填写的地址寄出或直接送达，书面通知可通过挂号信、邮政特快或电报方式，若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日。 2017年11月22日，明发公司向张福堂寄出《不动产权证书办理通知书》，通知张福堂办理申领案涉商品房不动产权证书所需的相关手续，并告知张福堂所购买的案涉商品房预测面积为47.64平方米，现实测面积为51.59平方米，面积差异3.95平方米，应补交66613元。2019年8月21日，明发公司向张福堂寄出《商品房面积补差额催缴函》，告知张福堂所购买的案涉商品房原预测面积为47.64平方米，现实测面积为51.59平方米，面积差异3.95平方米；根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条及第二条的约定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同”，应补缴66613元，应在收到函件之日起7日内到漳州明发商业广场7幢售楼部一楼补缴面积差额及办理相关手续。另查明，漳州市房地产测绘队出具的案涉商品房房产分户图中记载的建筑面积为51.59平方米、专有建筑面积为39.51平方米、分摊建筑面积为12.08平方米。 一审法院认为，张福堂与明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。”案涉商品房建筑实际面积为51.59平方米，而合同约定面积为47.64平方米，面积误差比绝对值超出3%，但双方约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方据实结算房款，故张福堂应依法向明发公司支付面积差额款66613元［（51.59平方米-47.64平方米）×16864元／平方米］。双方在《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款的违约责任及合同所提及的各项通知若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日。明发公司提交了其于2017年11月22日按张福堂在合同中所填写的地址通过EMS向张福堂寄出《不动产权证书办理通知书》，故确认张福堂最迟于2017年11月25日已知道需要补交面积差房款，但由于上述通知中并未明确补交面积差房款的期限,故酌情认定张福堂收到上述通知后应10日内(至2017年12月5日)应补交该款项,逾期才应承担相应的迟延支付违约金。明发公司还提交了其于2019年8月21日按张福堂在合同中所填写的地址通过EMS向张福堂寄出《商品房面积补差额催缴函》，故确认张福堂最迟于2019年8月24日已知道需要补交面积差房款。该函件中明确要求张福堂收到该函件之日起7日内补交面积差房款，故张福堂应于2019年8月30日前应交付该款项,并承担相应的迟延支付违约金。因此，明发公司可依法要求张福堂支付迟延支付面积差房款的违约金,该违约金应以66613元为本金,自2017年12月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算及自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。但违约金应以不超过所欠本金66613元为宜。 尽管该合同补充协议的第一条、第二条是格式条款，但考察合同补充协议的全部内容，双方约定的权利义务基本对等。张福堂未能提交证据予以证明双方关于建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方据实结算房款的约定，加重张福堂的责任及排除张福堂的主要权利。同时，合同补充协议第一条、第二条并非是免除或者限制明发公司单方责任的约定。故张福堂主张合同补充协议的第一条、第二条无效，张福堂可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定予以撤销的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张福堂自本判决发生法律效力之日起十日内向明发集团（漳州）房地产开发有限公司支付面积差房款66613元;二、张福堂自本判决发生法律效力之日起十日内向明发集团（漳州）房地产开发有限公司支付迟延支付上述面积差房款的违约金(以66613元为本金,自2017年12月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付的违约金及自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付的违约金,该违约金以不超过所欠本金66613元为限);三、驳回明发集团（漳州）房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张福堂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案经本院审理，张福堂对一审认定明发公司向其寄出《不动产权证书办理通知书》及《商品房面积补差额催缴函》有异议，主张其无法确定明发公司是否寄出上述文件且未收到上述文件。对一审查明认定的其余事实，各方当事人均无异议，本院对无争议的事实予以确认。对异议事实，因讼涉《商品房买卖合同》《合同补充协议》均约定以张福堂确认的联系地址作为各类通知、文书的送达地址，张福堂若变更联系地址，应及时告知明发公司。明发公司先后两次通过EMS向张福堂确认的联系地址寄出《不动产权证书办理通知书》《商品房面积补差额催缴函》，符合合同约定，应视为张福堂已收到上述文件。张福堂关于未收到上述文件的异议理由与合同约定不符，该异议不能成立。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.讼涉《合同补充协议》第一条、第二条的效力应如何认定，张福堂应否向明发公司支付讼涉房屋的面积补差款？2.若张福堂应支付面积补差款，其逾期付款的违约责任如何认定？ 关于讼涉条款效力认定及张福堂应否支付面积补差款的问题。首先，讼涉《合同补充协议》第一条、第二条不应作为定案依据。该条款系明发公司单方拟定，且订立合同时未与张福堂进行协商，应属于格式条款。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条规定：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”据此，虽然讼涉合同订立于民法典施行前，但仍应溯及适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”讼涉条款对主合同超约定面积购房款的结算方式进行了变更，减轻了作为开发商的明发公司的责任，加重了购房人的义务，属于上述规定中的与对方有重大利害关系的条款。明发公司未能举证证明其就该条款向张福堂履行了法定的提示及明确说明义务，张福堂二审提出该条款不应成为合同内容的主张，符合法律规定，本院予以采纳。故讼涉《合同补充协议》第一条、第二条因明发公司违反格式条款提供方的法定义务而不列入合同，不应作为本案定案依据。对于面积补差款仍应根据讼涉《商品房买卖合同》的约定进行认定。其次，讼涉《商品房买卖合同》第五条约定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。”本案讼涉房屋的约定建筑面积为47.64平方米（专有面积39.51平方米、共有分摊面积8.13平方米）；实际建筑面积为51.59平方米（专有面积39.51平方米、共有分摊面积12.08平方米）。根据上述约定，讼涉房屋增加的3.95平方米全部为共有分摊面积，共有分摊面积增加已经超过了合同约定的3%，张福堂依约定仅应承担约定的共有分摊面积3%以内即0.2439平方米的价款，共计4113.13元，超出部分的增加面积张福堂依约不再承担付款义务。张福堂关于面积补差款的上诉主张理由成立，予以采纳，但其反诉请求撤销讼涉《合同补充协议》第一条、第二条，因该条款已认定不成为合同内容，不存在撤销问题，该反诉请求不予支持。 关于张福堂逾期付款违约责任的认定问题。虽然本案面积补差款的数额依约应予调整，但张福堂仍负有支付面积补差款的合同义务，理应在收到明发公司的通知后积极配合、沟通面积补差款的支付事宜。但如前所述，张福堂在收到通知后，未能及时支付相关面积补差款，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。逾期付款利息的起算点方面，明发公司先后向张福堂送达了《不动产权证书办理通知书》《商品房面积补差额催缴函》，根据合同约定，张福堂的付款义务应始于收到需补交面积补差款的通知之时而非开发商催缴之时，故一审以张福堂收到《不动产权证书办理通知书》后十日即2017年12月6日作为逾期付款利息的起算点并无不当。张福堂关于逾期付款利息起算点的上诉主张不予采纳，但计算基数应相应调整。此外，一审认定的逾期付款利息以所欠本金为上限，明发公司未对此提起上诉，本院仍予维持。 综上，张福堂关于面积补差款的上诉主张理由成立，予以支持；其余上诉主张予以驳回。原判认定事实清楚，但对讼涉条款的效力认定与民法典规定不符，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初1684号民事判决第四项； 二、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初1684号民事判决第三项； 三、变更福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初1684号民事判决第一项为：张福堂应于本判决发生法律效力之日起十日内向明发集团（漳州）房地产开发有限公司支付面积差房款4113.13元； 四、变更福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初1684号民事判决第二项为：张福堂应于本判决发生法律效力之日起十日内向明发集团（漳州）房地产开发有限公司支付迟延支付上述面积差房款的利息(以4113.13元为基数,自2017年12月6日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付,该利息以不超过所欠本金4113.13元为限)； 五、驳回明发集团（漳州）房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1631元，由张福堂负担100元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担1531元。反诉案件受理费50元，由张福堂负担。二审案件受理费1362.5元，由张福堂负担100元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担1262.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈于伦 审 判 员 陈育生 审 判 员 叶小铭 二〇二一年三月二十九日 法官助理 杨 烨 书 记 员 林延龄