江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终199号上诉人（原审原告）：江苏苏米米业有限公司，住所地在高邮市横泾镇安大路777号。法定代表人：毛振平，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑拥军，北京市世纪（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：管国兵，男，1977年1月29日生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：居继武，江苏政泰律师事务所律师。上诉人江苏苏米米业有限公司（以下简称苏米公司）因与被上诉人管国兵房屋租赁合同纠纷一案，不服高邮市人民法院（2020）苏1084民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏米公司上诉请求，1.撤销（2020）苏1084民初149号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付租金15万元及利息（自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布利率计算至实际履行之日止）、烘干房改造费用12万元及利息（从2019年9月10日起，按全国银行间同业拆借中心公布利率计算至实际履行之日止）；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1.烘干房改造，既是承租方的法定义务和责任，也是出租方应当同意执行的责任和义务。镇、市两级政府通知要求限期完成燃煤热源改造，而相关文件对扶持对象很明确，具体到本案中使用案涉烘干机主体是被上诉人，不是所有人，当地政府发文给上诉人只是因为上诉人是房屋所有人，被上诉人应是相关使用主体。一审认定“改造主体是原告”是对政府文件和租赁关系的错误解读。2.改造费用应由被上诉人承担。租赁协议第五条第1、2款约定依法、守信，第3款约定了如果改造甲方（上诉人）允许乙方（被上诉人）改造，改造费用由乙方承担。即使租赁协议第六条有约定不明的情形，按照合同整体解释，也应当按照租赁协议第五条第3款执行。租赁合同第六条第6、7小条约定了涉及技改设备残值的归属问题，本合同如果正常到期后就相关乙方自建的厂房和技改设备的残值归属没有约定，被上诉人承担改造的相应费用符合约定。3.从履行效果看，案涉相关改造费用由上诉人承担，合同没有约定要求增加租金，势必会显失公平，如果由被上诉人承担改造费用，合同已经约定相关改造依据合同条款应当由被上诉人承担，符合被上诉人承担改造费用。4.租金应当由被上诉人缴交。被上诉人置当地政府的文件于不顾，对上诉人的改造催告不予理睬，怠于履行改造义务，在上诉人代位履行改造义务后，又拒绝承担改造费用、阻却燃气安装，应视为烘干房已能够使用。被上诉人管国兵辩称，1.如乡镇政府对烘干房改造有要求是对上诉人的要求，被上诉人没有义务对烘干房进行改造。苏米公司提出烘干房改造责任是管国兵的法定义务和责任，没有合同和法律依据；且这种改造投资巨大，对上诉人是长期受益，对被上诉人租期到2024年结束，被上诉人对改造没有实质性利益；按照房屋租赁合同的交易习惯，对房屋或设备的维修改造也是出租方的责任和义务。2.苏米公司自行拆除烘干房设备、安装部分设备应自行承担费用。现实是，烘干房被搞成半拉子，不可能再由被上诉人使用，租赁协议第五条第3款约定的是，在改造方案经甲方认可的情况下乙方对烘干房进行改造，是否改造被上诉人有选择权。3.改造系苏米公司自行实施，其无权要求管国兵支付没有任何使用功能的烘干房的租金。我们没看到政府强制要求改造的文件，即使因政府强制要求改造导致原烘干设备无法使用，上诉人也应减去这一块租金。因苏米公司自行改造但半途而废，不仅管国兵无法使用改造后的设备，原设备亦无法使用，导致承租人的利益受到重大损失，管国兵当然无须支付租金，还可以请求出租人赔偿。故请求法院驳回上诉人的上诉请求。苏米公司向一审法院起诉请求：1、要求被告立即支付所欠租金15万元及利息（从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布利率计算至实际履行之日止）；2、要求被告支付烘干房改造费用12万元及利息（从2019年9月10日起，按全国银行间同业拆借中心公布利率计算至实际履行之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年8月8日签订《租赁协议》一份，合同约定原告将烘干房、大米加工厂及3号、4号仓库（大米加工厂西边）、配电房、烘干房东边的空地（自建房）出租给被告用于生产经营，租赁期限为自2016年9月1日起至2024年8月31日止，租金为每年55万元，按年支付，先付后用，被告须于每年的8月20日前支付次所的租金。但被告在2019年8月29日仅支付了租金42.75万元，尚欠14.75万元一直未支付。另，2018年7月12日，高邮市甘垛镇人民政府发出《甘垛镇燃煤粮食烘干炉清洁热源改造实施方案》，市政府于2018年9月10日发出《市政府关于整治高污染燃料粮食烘干炉的通告》，根据环保的相关要求，被告使用的烘干炉必须于2019年10月底完成燃煤热源改造，为此原告多次要求被告进行整改被拒，原告无奈于2018年9月10日花费12万元自行购买符合改造的烘干炉并完成安装。被告既不支付所欠租金，又不履行改造义务，故原告诉至本院，要求判如所请。一审法院查明：2016年8月8日，原、被告签订《租赁协议》一份，协议约定租赁期限为8年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止，租赁范围为烘干房、大米加工厂及3号和4号仓库（大米加工厂西边）、配电房、烘干房东边的空地（自建厂房），租金及付款方式为年租金为55万元/年，按年支付，先付后用，应在本协议签订后三个工作日内付清第一年租金，以后每年在8月20日前支付次年度租金，租金每年调整一次，合同同时约定租赁期间，原告允许被告对现有的烘干房、大米加工厂、配电设施等项目进行改造或投入，但改造方案必须征得原告同意并签字，由此产生的所有费用均由被告自行承担。合同履行期间，2018年7月政府为节能减排，向原告下发了《甘垛镇燃煤粮食烘干炉清洁热源改造实施方案》、《市政府关于整治高污染燃料粮食烘干炉的通告》，要求原告于2019年6月底前完成燃煤热源改造工作，原告与被告协商后，被告同意原告进行改造，但双方未就改造费用的承担达成一致意见，后原告为获得政府补贴，于2019年6月份左右拆除了烘干房的烘干设备，并于下半年进行了安装，后因燃气安装费用过高，原、被告双方就该费用由谁承担又未达成一致，致烘干房因燃气未通，至今不能投入使用。现原告认为被告应支付烘干房的租金及设备改造费，诉至本院，判如所请。另查明，原、被告双方一致确认烘干房部分的租金为15万元/年。本案的争议焦点为：1、烘干房改造的责任主体是谁，烘干房的改造费用12万元是否应当由被告管国兵承担；2、被告管国兵是否应当在烘干设备改造后继续支付租金15万元。原告认为，原告已将符合约定的租赁物交付被告，有权基于租赁合同向被告收取租金，被告作为租赁物的实际经营人及受益人，原告对烘干房进行技术改造也是为了保证被告的运营，故被告应给付租金并承担机器改造的费用。一审法院认为：针对第一个争议焦点，根据租赁合同的约定，被告租赁的是烘干房，包括机器设备及内部设施，原告作为烘干房的所有权人，政府发文通知改造的对象是原告，将来改造完成的政府补贴也归原告所有，故烘干房煤改气的改造主体应是原告，另合同约定被告对烘干房自行进行改造的费用由被告自行承担，而本案中，是原告征得被告同意后，被告停产，由原告根据政府要求进行改造，即烘干房的改造是原告自行进行了，且改造后的烘干房及其附属设施的所有权人仍是原告，故改造费用12万元应由原告自行承担；针对第二个争议焦点，根据合同约定，被告应于每年的8月20日前向原告支付次年度的租金，本案中，非因被告的原因，原告于2019年6月份左右拆除了烘干房的烘干设备后，因天然气一直未通致烘干房至今不能交付被告使用，租赁合同的目的已不能实现，被告无义务再继续支付烘干房部分的租金。综上，原告要求被告支付租金15万元、烘干房改造费用12万元及两项费用的相关利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百三十一条之规定，判决：驳回原告苏米公司的诉讼请求。案件受理费5350元，由苏米公司承担。本案二审期间，双方当事人未提供新证据。本院查明，一审法院审理认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；即租赁期间，出租人有义务保持租赁物符合约定的用途即适租义务。本案中，根据合同约定，只有承租人主动对租赁物进行改造且改造方案征得出租人同意的情况下，改造费用由承租人承担；在承租人未改造的情形下，涉案烘干房包括机器设备及其他设施，应当符合承租人租赁合同的使用目的；租赁期间，因政府环保政策要求而通知对高污染燃料粮食烘干炉进行改造，设备改造和政府补贴的对象都是烘干房的所有权人；在双方对本案改造费用没有约定的情况下，出租人有义务进行改造并保持租赁物符合约定的用途。此外，涉案烘干房因设备改造、天然气未通而未能交付承租人使用，承租人承租该部分厂房的目的不能实现，故其无义务支付该部分厂房及设备的租金。综上所述，上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，依法不应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5350元，由上诉人江苏苏米米业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  孙建瑢审判员  叶 露二〇二一年三月九日书记员  朱爱娟