安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终627号 上诉人（原审被告）：方先付，男，1973年5月18日出生，汉族，住安徽省舒城县。 上诉人（原审被告）：倪申燕，女，1979年1月3日出生，汉族，住安徽省舒城县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：倪申平，男，1976年5月13日出生，汉族，住安徽省舒城县，系倪申燕哥哥。 被上诉人（原审原告）：舒城远大华鸣房地产有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇春秋路远大港汇，统一社会信用代码91341523MAM2H506R。 法定代表人:叶少安，该公司经理。 委托诉讼代理人：耿涛涛，该公司员工。 上诉人方先付、倪申燕因与被上诉人舒城远大华鸣房地产有限公司（以下简称远大华鸣公司）商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初5884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方先付、倪申燕上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判远大华鸣公司变更合同条款，将支付的定金壹拾万元整写入合同第七条第（一）款；自买受人支付房款之日起按照（中国人民银行公布的同期贷款基准利率）%计算给付利息，写入合同条款。2.判决远大华鸣公司因单方面备案合同条款，违背法律规定造成的损失12000元，支付262774元6个月本金的利息12000元。3.本案一审、二审诉讼费用由远大华鸣公司承担。事实和理由：1.一审认定部分事实错误，认定商品房交款收据和签约流转单不能证明商品房买卖合同已签订，证明目的不予认定，违背客观事实。双方于2018年5月20日签订《远大.中央公园商品房认购书》，方先付、倪申燕于2018年8月25日签订《远大.中央公园签约流转单》并交纳首付款262774元，是实际履行商品房买卖合同行为。且远大华鸣公司提交的证据中，舒城县房地产管理局出具的《舒城县商品房网上备案确认单（预售）》中明确注明购房合同签订日期为2018年11月3日，进一步证明收据和签约流转单能够证明商品房买卖合同已实际履行。2.一审认定导致商品房买卖合同未能订立的原因，属不可归责于当事人双方的事由不能成立。远大华鸣公司单方备案合同号：201810384号《商品房买卖合同（预售）》违背合同契约精神，是利用其优势地位欺诈消费者的违法行为，在多次口头、书面向远大华鸣公司表达异议后，远大华鸣公司未予回应。2018年8月25日签订《远大.中央公园签约流转单》并交纳首付款262774元后，双方之间签订的《远大.中央公园商品房认购书》已履行完毕，远大华鸣公司于2020年7月8日向方先付、倪申燕发出《远大.中央公园商品房认购书解除通知》是单方违约行为。方先付、倪申燕提出的异议条款第一为，合同第七条（一）款，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金×（币种）×元（大写）×千×百×拾×万×千×百×拾×元整，方先付、倪申燕支付壹拾万元整定金为客观事实，理应写入合同条款，适用定金法则。异议条款第二为，并自买受人支付房款之日起，按照在/%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，该内容为合同文本中全部条款，该条款为合同提醒条款，是法律规定房地产企业应尽的责任和义务。方先付、倪申燕对该条款有异议，远大华鸣公司应当按照法律规定在合同条文中予以约定或不作约定，而远大华鸣公司置之不理。3.远大.中央公园商品房已于2020年6月20日交付，因远大华鸣公司对异议条款未给予回复，造成商品房买卖合同（预售）无法签订，商品房无法交付责任应由远大华鸣公司承担，承担损失12000元，支付262774元6个月本金的利息12000元。综上，请二审法院查明本案事实，依法公正作出判决。 远大华鸣公司辩称，第一，方先付、倪申燕的上诉请求违反两审终审制，应当依法予以驳回。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第328条的规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求，或原审被告提出反诉的，二审人民法院可以根据当事人自愿的原则，就新增加的诉讼请求或者反诉内容进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。结合本案方先付、倪申燕二审请求改判变更合同条款以及赔偿损失等内容属于提出反诉，按照前述法律规定，应当另行起诉。第二，方先付、倪申燕的上诉请求无事实和法律依据。双方之间未签订商品房买卖合同，方先付、倪申燕称商品房买卖合同已经履行，不能成立，本案案由是商品房预约合同纠纷，即已经明确本案存在预约合同与本约合同之分，本案中双方签订了商品房认购书，认购书第五条第一款已明确约定，乙方在签订本认购书及交付定金前，已对本认购书的预约性质、条款、认购物业情况、价格和商品房买卖合同，包括附件及补充协议等有充分的了解和认同，双方具体权利义务以签订正式的商品房买卖合同为准，前述条款明确说明方先付、倪申燕签订的认购书为预约合同，双方将来将按认购书的约定签订商品房买卖合同。导致本案商品房买卖合同未能签订的原因完全在于方先付、倪申燕，其无权要求要求变更合同条款，也无权要求赔偿其任何损失或利息。认购书第五条第一款明确约定，方先付、倪申燕在签订认购书时，已对商品房买卖合同包括附件及补充协议有充分了解和认同，且远大华鸣公司已经在售楼部将商品房买卖合同文本进行了公示，方先付、倪申燕在一审中对此也予以认可。认购书签订后，方先付、倪申燕并未提出任何异议，且双方之间已签订远大中央公园签约流转单，并交纳了首付款，现方先付、倪申燕已不同意合同条款为由，拒绝签订商品房买卖合同，违背了诚实信用原则，违反了认购书的约定。虽然一审法院未支持远大华鸣公司在一审中要求解除认购书并没收定金的诉请，但按照一审法院的认定，双方因合同条款内容无法达成一致意见，导致商品房买卖合同未能订立的原因，属不可归责于双方当事人的原因，按照一审法院的认定，远大华鸣公司也无需赔偿其任何损失和利息。综上，请求驳回方先付、倪申燕的上诉请求，维持一审判决。 远大华鸣公司向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告签订的《远大.中央公园商品房认购书》于2020年7月9日解除，被告已交纳的定金10万元归原告所有；2.请求判令两被告立即配合原告至舒城县房地产管理局办理完毕商品房买卖合同(合同编号:201810384)备案撤销手续；3.本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月20日,原、被告签订《远大.中央公园商品房认购书》一份，被告自愿认购原告开发的远大.中央公园54幢801室，并缴纳定金100000元。认购书签订后，被告向原告提供了相关签约资料，与原告签订了《远大中央公园签约流转单》，并交纳了首付款262774元﹙含定金100000元﹚。原告经舒城县房地产管理局办理了网签备案审批(合同备案编号:201810384)。原告在打印商品房买卖合同文本后，被告因合同条款中定金条款、部分违约利率条款与原告意见不一。2019年3月4日，原告向被告发出关于签订《商品房买卖合同(预售)》的通知，被告代理人向原告提交书面异议。拒绝签订商品房买卖合同。2020年6月23日，原告向被告再次发出了关于办理并签订《商品房买卖合同(预售）》的通知，被告代理人以短信方式向原告工作人员发出异议申请，并将该书面异议送至远大中央公园销售中心。2020年7月9日，原告向两被告发出解除认购书通知。后原告诉至一审法院。 一审法院认为，原、被告签订《远大.中央公园商品房认购书》、《远大中央公园签约流转单》，被告并缴纳定金及首付款，现因双方对《商品房买卖合同(预售)》部分条款内容无法达成一致意见，导致商品房买卖合同未能订立。故导致商品房买卖合同未能订立原因，属不可归责于当事人双方的事由，故原告关于“请求确认原告与被告签订的《远大.中央公园商品房认购书》于2020年7月9日解除,被告已交纳的定金10万元归原告所有”的诉请，一审法院不予支持。鉴于双方对《商品房买卖合同(预售)》部分条款内容无法达成一致意见，导致商品房买卖合同未能订立，原告关于“被告立即配合原告至舒城县房地产管局办理完毕商品房买卖合同(合同编号:201810384)备案撤销手续”的诉请，一审法院予以支持。被告辩称原告应赔偿其损失，不在本案审理范围，可另行诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审法院判决如下：一、被告方先付、倪申燕应于本判决生效后5日内配合原告舒城远大华鸣房地产有限公司办理商品房买卖合同(合同备案编号:201810384)备案撤销手续；二、驳回原告舒城远大华鸣房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2150元，由原告负担1650元，两被告负担500元。 二审中双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据双方签订的《远大.中央公园商品房认购书》约定，方先付、倪申燕应于远大华鸣公司人员电话或书面通知签约日期内签署《商品房买卖合同(预售)》。远大华鸣公司业已两次书面通知方先付、倪申燕签订《商品房买卖合同(预售)》，因在签订《商品房买卖合同(预售)》过程中，双方未能就合同部分条款达成一致意见，导致双方并未实际签订《商品房买卖合同(预售)》。方先付、倪申燕虽抗辩认为，根据舒城县房地产管理局出具的《舒城县商品房网上备案确认单（预售）》中明确注明购房合同签订日期为2018年11月3日，结合签约流转单等证据已经能够证明商品房买卖合同已实际履行。但因双方之间并未实际签订《商品房买卖合同(预售)》，方先付、倪申燕签订签约流转单以及支付首付款等事项仍是履行《远大.中央公园商品房认购书》行为，故方先付、倪申燕此项抗辩，理由不能成立，不予支持，一审判决方先付、倪申燕应配合远大华鸣公司至舒城县房地产管局办理商品房买卖合同(合同编号:201810384)备案撤销手续，并无不当。 至于方先付、倪申燕上诉请求变更合同条款以及赔偿损失问题，因非本案二审的审理范围，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”规定，本院已组织双方进行调解，因双方最终无法达成一致调解意见，故方先付、倪申燕对此可另行主张权利。 综上，方先付、倪申燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1400元，由上诉人方先付、倪申燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 刘莹洁 审判员 王 丽 二〇二一年三月二十九日 法官助理罗超 书记员高雅 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。