重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初2041号 原告：黄国芳，女，1975年9月17日出生，汉族，住重庆市铜梁县。 委托诉讼代理人：黄国碧，女，1974年1月11日出生，汉族，住重庆市铜梁县，系原告黄国芳姐姐。 被告：谭燕敏，女，1982年3月27日出生，汉族，住重庆市江北区。 原告黄国芳诉被告谭燕敏合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序中的小额程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告黄国芳的委托诉讼代理人黄国碧、被告谭燕敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄国芳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付其欠付的2020年1月1日至2020年6月30日止的租金5850元，并以5850元为基数，从2020年7月1日起至该款项给付完毕之日止，按照日万分之五计付违约金；2.被告向原告支付其欠付的2020年2月1日至2020年6月30日止已由原告代付的物业、水电、燃气等费用4122.08元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月28日，原告与被告签订《非住宅租赁合同》，约定原告将北部新区G标准分区G9-1/02号地块东原肖家沟二期1组团3-1幢1-1-16商铺租给被告使用，还约定了租期、租金标准等内容。被告在履行合同过程中没有按约定支付租金和物管费等费用，并于2020年6月30日搬离。 被告谭燕敏辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，双方口头约定降了租金，被告按照降低的租金标准支付了租金。双方电话协商，从2020年1月开始每月租金由4500元降低至4000元，被告支付了2020年1月至3月的租金12000元。第二季度每月租金双方协商从4000元降至3500元，被告支付了2020年4月至6月的租金10500元。第二，2020年6月18日被告开始搬东西，被告提前了1个月告知原告会在2020年6月30日之前完结所有的手续，并告诉原告其用钢结构搭的阁楼可以留给原告，但是需要原告退保证金2000元。原告不同意退保证金，被告准备把烟机灶和阁楼全部拆走，原告也不同意被告拆走。第三，原告在2020年6月20日左右打电话通知物业中心将案涉房屋门的锁芯换了，导致被告有一些东西拆不了。2020年6月23日被告给原告打电话，通知原告来处理但原告不来，原告还称要去法院起诉被告，且不承认降租的事情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《非住宅租赁合同》、短信聊天记录截屏打印件、东原物业集团重庆湖山樾项目专用收据、借记卡交易明细、黄国碧与谭燕敏的通话录音等本院予以确认并在卷佐证。对原告举示的黄国碧与谭燕敏的微信聊天记录，无手机核对，被告不认可收到，故不予采信。对被告举示的收据2张，拟证明其支付了阁楼造价费用12000元、烟机费7800元，但收据是自然人出具、交款单位载明“妞妞面”，无法核实是支付的案涉房屋内设施设备的费用，且无证据证明已经实际支付，故不予采信。 经审理查明：2017年11月28日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）与案外人重庆新东原物业管理有限公司租售中心（中介服务方、丙方）签订了一份《非住宅租赁合同》，主要约定：一、物业基本情况，物业坐落北部新区G标准分区G9-1/02号地块东原肖家沟二期一组团3-1幢1-商铺16（东原新樾2期3幢1-1-16），物业租赁用途为商用。二、物业租赁期限、租金、保证金及支付方式、及支付时间，1、物业租赁的月租金为4500元，此价格不含相关税费，从第三年起月租金逐年递增5%。2、本合同租赁期限60个月，自2017年12月1日至2022年11月30日止，如租赁期满乙方需续租，双方确定租赁条件后另行签订租赁合同。3、免租期期限，43天，自2017年11月28日至2018年1月9日止，在此期间产生的物业费由乙方承担，承租方承租不满一年的不能享有免租期。4、乙方应在签订本协议时一次性向甲方支付租赁履约保证金4500元及3个月租金13500元，合计18000元。待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，甲方将该物业保证金无息全部归还乙方。5、租金按季度支付，乙方应在租金到期前10天向甲方支付下期租金，否则乙方将承担逾期每天1倍的违约金。逾期达到10天，甲方除有权要求支付违约金外，可单方面解除本合同，并另行出租同时要求乙方搬出上述物业，且保证金不予退还。三、其他费用，2、租赁期内上述物业因使用或经营产生的水、电、气、网络、电话、有线电视、物业管理等租赁相关费用均由乙方承担并按时缴纳。四、甲、乙、丙三方的权利义务，甲方：1、甲方应在2017年11月28日前将上述物业交付乙方使用。乙方：7、如乙方需对上述物业进行装修或增扩附属设备，须事先征得甲方和物业管理两方书面同意，在租赁期满后不得擅自拆除。五、其它约定，合同的提前解除：3、租赁期内如乙方要求解除本合同的，应提前30日通知甲方，但是已交租金及保证金甲方不予退还。合同的终止：2、甲乙双方通过书面协议解除本合同的。租赁期间房屋装修、维修、维护和保养：2、乙方装饰装修该物业的，除双方另外的书面特殊约定以外，租赁期满或者本合同提前终止的，1）未形成附合的装饰装修物、乙方所添置的设备，归乙方所有，乙方可自行拆除和搬走；2）形成附合的装饰装修物或用于房屋的装饰装修物归甲方所有，若合同提前解除系甲方原因的，甲方应就装饰、装修物的残值向乙方给予补偿。计算方式为剩余租期内分摊的装修费。六、违约责任，2、乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，应向甲方支付每日所欠租金总额的5%的标准作为违约金。合同还约定了其他内容。 2020年1月10日，被告向原告银行转账支付了12000元租金。2020年4月4日，被告向原告银行转账支付了10500元租金。原告称，2020年1月被告一直称生意不好，提出减免租金，原告提出被告将合同租期全部履行完毕的前提下降租金调整为每月4000元，所以被告仅支付了2020年1月至3月期间12000元租金；2020年4月被告又提出因疫情要求2020年4月至6月按照每月3500元交租金，原告就提出2020年履行完毕之后再减免2020年4月至6月的租金1500元，但是被告仍然按照每月3500元的标准仅支付了2020年4月至6月期间10500元租金，并在2020年5月提出了只做到2020年6月底；因不符合原告提出的减免租金的条件，原告就不同意减免租金了，仍然要求被告按照合同约定的标准支付租金。 2020年5月29日，被告给原告的委托诉讼代理人黄国碧发短信：房东姐姐，我给你说一下，我做到6月底，我就不做了。 2020年6月23日，被告与原告的委托诉讼代理人黄国碧通电话。被告：我老公现在在物业中心，物业说你打电话换的锁吗？黄国碧：对头呀，你走了，物业中心叫我交物管费呀。 2020年11月11日，原告支付了案涉房屋2020年2月15日至2020年6月15日的商业服务费（商铺）657.59元、商铺水费445元、商铺电费1806.25元以及2020年3月1日至2020年6月30日的商业物管费1213.24元，共计4122.08元。 庭审中，双方一致确认，合同于2020年6月30日解除；原告不退还被告保证金4500元；因新冠肺炎疫情，被告于2020年1月21日停业，于2020年3月15日恢复营业。 原告称，被告提出做到2020年6月30日就不做了，原告同意解除合同，但被告经通知后没有搬走灶具，原告将烟机和灶具卖了400元，该400元可以抵扣欠付费用；2020年6月底物管打电话让原告去交物管费，并称屋内已经要搬空了，原告就给物业说换锁，之后物业就换了锁；案涉房屋已经另行出租了；不同意减免租金，要求被告按照合同约定标准支付租金。 被告称，2020年1月双方协商降低租金标准时被告没有提出前提条件，2020年4月双方协商降低租金标准时原告提出减免一个月租金，被告称每月租金减免500元；因新冠肺炎疫情要求减免租金3500元；案涉房屋内的阁楼没有形成附合，被告搬走阁楼后才同意支付款项；原告主张的违约金计算标准过高。 本院认为：原告与被告于2017年11月28日签订的《非住宅租赁合同》中的房屋租赁部分是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。经双方一致确认，合同已于2020年6月30日解除。 关于租金、逾期支付租金的违约金。原告主张被告支付2020年1月1日至2020年6月30日期间欠付租金5850元。2020年6月23日被告与原告的委托诉讼代理人黄国碧的通话可以证明原告换了案涉房屋的门锁，应认定为原告已经收回了案涉房屋，故原告主张被告支付2020年6月24日至2020年6月30日期间租金没有依据，本院不予支持。依据合同第二条约定，2020年1月1日至2020年6月23日期间应付的租金4725元/月×5.77个月＝27263.25元。被告于2020年1月10日支付了2020年1月至3月的租金12000元，于2020年4月4日被告支付了2020年4月至6月的租金10500元。被告主张，双方协商一致2020年1月开始每月租金由4500元降低至4000元，故其支付了2020年1月至3月租金12000元，但原告称降低租金标准的前提是合同租期全部履行完毕；被告又称双方协商2020年4月至6月每月租金从4000元降至3500元，故其支付了2020年4月至6月租金10500元，但原告称在2020年履行完毕后才同意减免2020年4月至6月的租金1500元。被告作为支付租金义务人，其应当举示证据证明原告是无条件同意降低租金标准，其未对此举示证据予以证明，应当承担相应的举证责任，故对原告要求被告按照合同约定标准支付2020年1月1日至2020年6月23日期间租金27263.25元的主张，本院予以支持。被告已经支付了该期间租金22500元，还应支付该期间租金4763.25元。被告主张因新冠肺炎疫情减免租金3500元。新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免的突发公共卫生事件。案涉房屋用于商用，疫情对案涉房屋租赁而言属于不可抗力，疫情的防控措施对案涉房屋的使用会造成影响。因新冠肺炎疫情，被告于2020年1月21日停业，于2020年3月15日恢复营业。结合重庆市区域内新冠疫情相关政策，根据公平原则，本院酌情认定减免被告0.92个月租金即4347元，减免后被告还应支付该期间租金416.25元。原告自认将屋内被告的灶具和烟机出售了400元，该400元可以抵扣欠付费用。故被告应向原告支付2020年1月1日至2020年6月23日期间欠付租金16.25元。合同第六条第2款约定，被告逾期支付租金应向原告支付每日所欠租金总额的5%的违约金。欠付租金的应付时间属于不可抗力新冠疫情影响期间，且被告虽然存在逾期不支付部分租金的情形，但仍在持续支付租金，故不应认定为违约。故对原告要求被告支付逾期支付该期间欠付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于水电费、物业费。合同第三条第2款约定，租赁期内房屋因使用或经营产生的水、电、气、网络、电话、有线电视、物业管理等租赁相关费用均由被告承担并按时缴纳。2020年11月11日原告代被告支付了合同解除前案涉房屋已经产生的商业服务费（商铺）657.59元、商铺水费445元、商铺电费1806.25元以及商业物管费1213.24元，共计4122.08元，故对原告要求被告向其支付物业费、水费和电费共计4122.08元的诉讼请求，本院予以支持。 被告主张需原告归还其搭建的隔楼后才支付欠费。将拆除阁楼作为支付欠付款的前提条件没有事实和法律依据，对该项主张本院不予认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下： 一、被告谭燕敏于本判决生效后立即向原告黄国芳支付2020年1月1日至2020年6月23日期间欠付租金的16.25元； 二、被告谭燕敏于本判决生效后立即向原告黄国芳支付物业费、水费和电费共计4122.08元； 三、驳回原告黄国芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费59.3元减半收取29.65元，由原告黄国芳负担17.82元，被告谭燕敏负担11.83元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄明真 二〇二一年三月十日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁