河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民再221号再审申请人（一审被告、二审被上诉人、申请执行人）：晋涛，男，汉族，1984年4月20日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：崔国庆，河南向东律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人）：孙国化，男，1976年8月18日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：闫素梅，河南华豫律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：虞城县兴安物流有限公司。住所地：河南省虞城县稍岗乡南庄村。统一社会信用代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，该公司经理。再审申请人晋涛因与被申请人孙国化、一审第三人虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2019）豫14民终2705号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月6日作出（2020）豫14民申76号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人晋涛及其委托诉讼代理人崔国庆，被申请人孙国化及其委托诉讼代理人闫素梅到庭参加诉讼。一审第三人兴安公司经本庭合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋涛申请再审称：要求撤销二审判决，维持一审判决。事实和理由：1．与本案类似的情况，商丘市中级人民法院的生效判决和河南省高级人法院的驳回再审申请的裁定证明同一小区其他购房者的案件已经做出驳回购房者执行异议的裁决，本案同案不同判，应予纠正。2．被申请人的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。被申请人与兴安公司签订的商品房买卖合同没有取得商品房预售许可证，该商品房买卖合同无效。兴安公司取得涉案土地的用途是仓储，但却以商铺进行出售，少交土地出让金，侵犯了国家税收征管，危害国家利益，买卖合同无效。在被申请人2015年购买房屋时，涉案房屋就已经登记在兴安公司名下，被申请人没有尽谨慎的审查注意义务，没有积极催促兴安公司尽快办理房产过户，存在明显重大过错，其要求排除晋涛执行的诉请不应得到支持。被申请人孙国化答辩称，涉案房屋是在仓储用地上建设的市场化的商品房，该商品房上市销售是合法有效的，不违反法律强制性规定。兴安公司不是房地产开发企业，在工业用地上进行房屋工程建设的投资开发无需取得商品房预售许可证。兴安公司取得的土地是出让地，办理了土地使用权证书，建成的房屋取得了房屋所有权证书，其转让房产时符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定。依据《物权法》第三十九条的规定，兴安公司对自己的房屋依法享有处分的权利。兴安公司出售房屋没有改变土地用途，仍是仓储用地。退一步，即便改变土地用途，违反了《城市房地产管理法》第四十四条的规定，由于该规定是管理性的规定，也并不导致合同无效。被申请人没有办理房产证是因为晋涛起诉查封房屋时还没有到房屋买卖合同规定的办证时间，是非因被申请人自身原因造成的。综上，被申请人与兴安公司之间的房屋买卖合同合法有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被申请人享有排除晋涛执行的合法民事权益，二审判决正确，应予维持。一审第三人兴安公司未到庭答辩。孙国化向一审法院起诉请求：1．判决不得执行虞城县稍岗乡国际五金城A10-××号房产（房产证号：虞房权证稍岗乡字第**）；2．确认孙国化与兴安公司于2015年10月16日签订的《商品房买卖合同》有效，该房屋归孙国化所有；3、诉讼费由晋涛承担。一审法院查明事实，该院于2017年1月3日立案受理晋涛诉兴安公司、王敏广、宋喜玲建设工程施工合同纠纷一案，2017年5月12日作出（2017）豫1425民初68号民事判决书。判决生效后，晋涛向该院申请执行，该院评估拍卖在诉讼中保全的虞房权证号15××**房产。孙国化对执行标的提出书面异议，2018年8月7日，该院作出（2018）豫1425执40号执行裁定，驳回孙国化的执行异议。孙国化不服裁定，提起执行异议之诉。涉案房屋，由第三人兴安公司开发，位于虞城县稍岗乡工业园（国际五金城）内，系虞房房权证稍岗乡字第**中A10区1007号仓储房。2015年10月16日，兴安公司与孙国化签订《商品房买卖合同》，将上述房产以294000元的价格出售给孙国化。未办理产权变更登记。一审法院判决：驳回孙国化的诉讼请求。案件受理费5710元，予以免交。孙国化不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙国化的诉讼请求；诉讼费用由晋涛承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审判决认定孙国化请求确认《商品房买卖合同》有效，请求确认购买的商品房归其所有无法律依据，故驳回孙国化的诉讼请求错误。孙国化要求确认的合同是否有效，人民法院作为司法机关在认定合同效力时应主动适用法律来认定合同效力，根据《合同法》的有关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同系无效合同，一审判决并没有引用任何一条法律、行政法规的强制性规定来确认本案合同无效，故一审法院无法律依据而不认定孙国化与兴安公司之间签订的合同有效系认定事实及适用法律错误。二、孙国化与兴安公司的房屋买卖合同符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，孙国化对案涉房屋享有排除执行的合法的民事权益。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院二审认为，本案双方当事人的争议焦点是孙国化对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋所占土地有国有土地使用证，证号为“虞国用（2014）第00067号”，使用权人为“兴安公司”，地类（用途）为“仓储用地”，使用权类型为“出让”；案涉房屋系“虞房房房权证稍岗乡字第**的A10区1007号仓储房，房屋所有权人为“兴安公司”，共有情况为“单独所有”，规划用途为“仓储”。案涉房屋及其所用土地载明的用途一致。兴安公司拥有房屋所有权证及土地使用权证，作为权利人有权处分自己的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案涉房屋登记在兴安公司名下，孙国化应举证证明其购房行为符合上述规定的情形，方可对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第一，孙国化与兴安公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年10月16日，而晋涛与兴安公司、王敏广、宋喜玲建设工程施工合同纠纷一案的立案时间为2017年1月3日，故双方《商品房买卖合同》签订于法院查封之前。第二，孙国化与兴安公司签订的《商品房买卖合同》，虽名为商品房买卖，但并未改变土地用途（仍为仓储用地），孙国化一审时提交的房款收据、照片、证人证言、涉案房屋录像等相关证据能够证实孙国化已支付购房款，并占有房屋的事实，同时一审判决对支付购房款、占有房屋的事实已确认。第三，由于案涉合同约定2018年10月1日前办理房产证，2017年1月晋涛即申请查封了包括案涉房产在内的A10、A11、A12三排房屋，故符合上述法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。第四，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”包括案涉房产在内的A10、A11、A12三排房屋登记在兴安公司名下，孙国化享有向不动产登记机关请求对案涉房产权属分割、变更登记其为房产所有权人的请求权，至于不动产登记机关能否将案涉房产分割、变更登记在孙国化名下，不是本案审理的范围，对孙国化要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。综上所述，孙国化对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，孙国化的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省虞城县人民法院（2018）豫1425民初4197号民事判决；二、不得执行虞城县稍岗乡国际五金城A10-××号房产（房产证号：虞房房权证稍岗乡字第**）三、驳回孙国化在一审中的其他诉讼请求。一审案件受理费5710元，由孙国化负担（已免交）；二审案件受理费5710元，由孙国化负担2284元、晋涛负担3426元。再审中，被申请人孙国化提交如下证据材料：1．所有权人为王奕的不动产权证书。证明，涉案仓储市场房屋已办理了分割后的单屋产权证，该证上载明土地为出让地，房屋为市场化的商品房，土地用途为仓储用地。证明房屋分割后也没有改变土地用途，孙国化购买取得房屋所有权不违反法律禁止性规定。2．涉案房屋电费明细表。证明孙国化一直在使用涉案房屋。3．兴安公司售足签表一份。证明孙国化已经足额缴纳房款。4．兴安公司对（2017）豫1425民初68号民事判决申请再审的相关材料。证明兴安公司不认可与晋涛存在债权债务关系。再审申请人晋涛经质证认为，对证据1真实性无异议，证明目的有异议，不能证明王奕是通过销售取得同小区房屋，与本案没有关联性。对证据2真实性有异议，只是照片，无法核实真伪。证据3、4与本案无关。经审查认为，孙国化提交的证据1、4均与本案无关联性，不予采信。对证据2系照片，真实性无法核实，不予采信。证据3与本案有关联性，予以采信。本院再审经审理查明的事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，本案系案外人执行异议之诉，孙国化对执行登记在兴安公司名下的房产提出执行异议，应举证证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”兴安公司以开办仓储物流园的名义通过拍卖程序取得了涉案的国有建设用地用于工业项目建设，用途为仓储物流用地，主体建筑物性质为仓储用房，附属建筑物性质是配套服务设施，不能建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产配套设施。兴安公司违反国有土地出让合同约定，擅自改变土地使用权证载明的土地用途，在工业仓储用地上建造二层连排商住房屋，面向社会公众出售，从中获利。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”兴安公司没有报请有关行政主管部门批准，擅自将用于大型仓储的整宗工业项目建设用地分割建设成单套房屋对社会公众出售，改变土地用途，违反上述法律规定，造成国家应征收的土地出让金及税收利益的损失，扰乱了房地产市场秩序，侵害国家利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，孙国化与兴安公司签订的房屋买卖合同无效。合同无效，自始不具有法律效力，孙国化没有取得涉案房屋的合法权益，不享有能够排除晋涛执行的民事权益。综上，二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果不当，应予纠正。一审判决结果正确，应予维持。晋涛申请再审理由成立，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫14民终2705号民事判决；二、维持河南省虞城县人民法院（2018）豫1425民初4197号民事判决。二审案件受理费5710元，由虞城县兴安物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭彦宇审判员  刘晓静审判员  龚延华二〇二一年三月十八日书记员  高 雅