上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2215号上诉人(原审原告、反诉被告)：单介辉，男，1994年4月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：薛丽，上海集善律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海申巧生态园林工程发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶甲甲，总经理。上诉人单介辉因与被上诉人上海申巧生态园林工程发展有限公司(以下简称“申巧公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初13990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单介辉上诉请求：撤销一审判决，改判申巧公司向单介辉退还租金人民币(以下币种均为人民币)95，682.56元、赔偿损失41，790元。事实和理由：1．一审法院关于占有使用费的事实认定不清、证据不足。申巧公司于2019年6月向单介辉交付案涉场地后，单介辉只经营到2019年8月就因申巧公司将主路及辅路完全破坏，处于无法经营的状态。后申巧公司又连续安排特保巡逻、阻拦封闭场地，致使单介辉无法正常出入。申巧公司隐瞒案涉场地的土地性质，故意破坏了主路及辅路并覆盖渣土以应对相关部门的巡查，应承担因此造成的一切损失。申巧公司称已交付场地、只破坏了部分道路不影响经营，未提供证据证明。一审法院忽视了申巧公司在本案中有故意破坏道路的重大过错，单介辉不应承担道路被破坏至被修复期间的占有使用费。单介辉对案涉场地投入了建造装修成本，因申巧公司的过错致使单介辉不能实现合同目的并产生了损失，申巧公司应当赔偿损失。2．一审判决存在同案不同判的现象。案涉场地所在地块还存在其他因土地性质无法用作经营而遭受损失的商户，在青浦区人民法院涉诉的案件有十几起；涉及的事实和争议焦点与本案基本一致。其他案件考虑到了申巧公司有重大过错导致商户利益受损，在判决时降低了租金标准并要求申巧公司赔偿损失。本案中，一审法院认定申巧公司不存在任何过错、无需赔偿损失，判决单介辉全额支付占有使用费，是在类案中下了完全不同的结论，存在严重的逻辑矛盾。若二审法院参考其他类案判决中对占有使用费的调整，单介辉也认可二审法院将单介辉应支付的占有使用费调整至申巧公司已收取的首年租金的一半。申巧公司未辩称。单介辉向一审法院起诉请求：1．确认单介辉与申巧公司签订的《大棚场地租赁合同书》无效；2．申巧公司退还租金95，682.56元；3．申巧公司退还预付水电网费1，900元；4．申巧公司赔偿损失41，790元(植物款31，950元、人工1，200元、保温钢管1，900元、玻璃房6，000元、材料740元)；5．申巧公司立即修复硬化案涉场地内的道路；6．申巧公司赔偿律师代理费6，000元。一审法院审理中，单介辉放弃第5项诉讼请求。申巧公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．单介辉支付占有使用费(按照年租金95，682.56元标准，自2019年6月3日起计算至办理退场交接手续之日止)；2．单介辉返还场地。一审法院认定事实如下：案涉场地所在地块位于上海市青浦区朱家角镇沈砖公路XXX号(近青天路口)，地块位于朱家角镇新胜村及王金村，所涉土地性质为集体，用途为灌溉水田。2019年6月2日，单介辉作为承租方(乙方)与申巧公司作为出租方(甲方)签订《大棚场地租赁合同书》，约定乙方向甲方承租位于上海市青浦区沈砖公路XXX号靠近青天路口(上海申巧花木城)场内位置C区第C21号铺位，面积约256平方米；经营类别为花卉；租期3年，自2019年6月2日至2022年6月1日；免租期2个月；正式交付日期为2019年6月2日；乙方于本租赁书签订当日支付首年租金95，682.56元。合同另行约定了其他事项。2019年6月1日，申巧公司出具收据一份，确认收取单介辉租金95，682.56元。同日，申巧公司又出具收据一份，确认收取单介辉水电网费预付款1，900元。2019年6月2日，申巧公司按约将案涉场地交付单介辉，案涉场地在申巧花木城主路西边。2019年9月24日，单介辉拆除申巧花木城中的部分辅路，并在辅路上覆盖渣土，以应对相关部门的巡查。之后，申巧公司将部分辅路上的渣土移走部分，使该部分辅路路面与主路(水泥路)高度大致持平。另查明：单介辉为本案诉讼聘请律师，支付律师代理费6，000元。一审法院认为，案涉场地的土地性质为灌溉水田，而合同约定的用途为经营花卉盆栽，该用途违反土地性质，故单介辉与申巧公司之间所签订的《大棚场地租赁合同书》应属无效。根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方对合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。现单介辉明确表示已腾退场地，故申巧公司可自行接收，无须办理书面交接手续。关于占有使用费，申巧公司按约已向单介辉交付案涉场地，案涉场地位于申巧花木城主路西边，辅路盖土不影响单介辉对案涉场地的使用。因单介辉未能举证证明其在提起诉讼之前已将案涉场地腾退后返还申巧公司，故法院依照公平原则和诚实信用原则，结合本案的实际情况酌情确认单介辉应支付申巧公司占有使用费95，682.56元。关于预收水电网费，因申巧公司未能提供证据证明单介辉实际使用水电网费用，故申巧公司应退还单介辉水电网费1，900元。关于单介辉主张的各项损失，因植物均可移动或移栽，案涉场地不存在通行障碍，单介辉得知场地不能经营后，可自行将植物搬离。至于其它添附，单介辉也可以自行搬离案涉场地。故单介辉要求申巧公司赔偿各项损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于单介辉主张的律师代理费，因无合同和法律依据，故法院不予支持。一审法院判决如下：一、单介辉与上海申巧生态园林工程发展有限公司于2019年6月2日签订的《大棚场地租赁合同书》无效；二、上海申巧生态园林工程发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还单介辉预付水电网费1，900元；三、驳回单介辉的其余诉讼请求；四、驳回上海申巧生态园林工程发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，单介辉提供上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初605号之一、(2020)沪0118民初614号、(2020)沪0118民初961号民事判决书。(2020)沪0118民初605号之一民事判决书事实认定部分载有“2019年9月24日，申巧公司拆除了申巧花木城中的辅路和部分主路”；(2020)沪0118民初614号民事判决书事实认定部分载有“2019年9月24日，申巧公司拆除了申巧花木城中的辅路(包括通往系争大棚的辅路)和部分主路”；(2020)沪0118民初961号民事判决书事实认定部分载有“2019年9月24日，申巧公司拆除了申巧花木城中的部分辅路(包括系争大棚至主路的辅路)”。该三份民事判决书均已生效。一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，单介辉与申巧公司签订的《大棚场地租赁合同书》约定的场地用途与案涉场地的土地性质不符，违反法律、法规的强制性规定，合同应属无效。单介辉在租赁案涉场地时，自身应当对土地性质及能否适用于合同约定的用途了解清楚，其与申巧公司对合同无效均存在过错。单介辉主张系申巧公司故意隐瞒土地性质致使合同无效，应承担所有的过错责任并赔偿单介辉因合同无效造成的所有损失，本院不予支持。合同签订后，申巧公司于2019年6月2日向单介辉交付了案涉场地，单介辉也实际占有、使用过案涉场地，理应支付相应的占有使用费。申巧公司破坏案涉场地所在地块的主路、辅路在一定程度上会影响单介辉对场地的正常使用，单介辉于一审时明确表示已腾退案涉场地，申巧公司可自行接收。本院综合双方过错程度、单介辉对案涉场地的实际使用情况等，酌情确定单介辉应向申巧公司支付占有使用费60，000元，申巧公司应当返还单介辉租金35，682.56元。关于单介辉主张的各项损失，单介辉租赁案涉场地用于花卉经营，案涉场地内的植物、盆栽等均可移栽、移动，应由单介辉自行处置，其要求申巧公司赔偿该部分损失，本院不予支持。综上，单介辉的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初13990号民事判决第一、二项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初13990号民事判决第三、四项；三、上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还单介辉租金人民币35，682.56元；四、单介辉的其余诉讼请求不予支持；五、上海申巧生态园林工程发展有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1，603.73元，由单介辉负担人民币1，230.73元，由上海申巧生态园林工程发展有限公司负担人民币373元；一审反诉案件受理费人民币25元，由上海申巧生态园林工程发展有限公司负担。二审案件受理费人民币1，603.73元，由单介辉负担人民币1，230.73元，由上海申巧生态园林工程发展有限公司负担人民币373元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  张常青审 判 员  俞 璐二〇二一年三月二十九日法官助理  万 晶书 记 员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……