河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1349号上诉人（原审被告）：洛阳铄洋汽车配件有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区龙门大道**（安乐汽配城）。法定代表人：王连超，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田辉，河南尊泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦晶晶，河南尊泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东方红置业（洛阳）有限公司，住，住所地河南省洛阳市涧**景华路23-9东侧/div>法定代表人：杨华清，该公司总经理。委托诉讼代理人：张进才，河南君友律师事务所律师。委托诉讼代理人：白银生，河南君友律师事务所律师。上诉人洛阳铄洋汽车配件有限公司（以下简称铄洋公司）因与被上诉人东方红置业（洛阳）有限公司（以下简称东方红公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人铄洋公司的委托诉讼代理人田辉，被上诉人东方红公司的委托诉讼代理人白银生、张进才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铄洋公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，东方红公司赔偿铄洋公司经济损失2874753.44元，向铄洋公司交付承租商业房的消防施工及验收资料、竣工验收报告、开具房租发票，并赔偿铄洋公司可得利益损失4431760元（暂计算至2020年9月30日）；2.本案一、二审诉讼费由东方红公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决解除合同、支付租金、腾空房屋没有事实及法律依据。一、铄洋公司在履行《房屋租赁合同》过程中无违约行为，反而是东方红公司违约在先，其无权主张解除合同。铄洋公司按合同约定缴纳了100万元履约保证金及租金，但东方红公司迟迟未做好房屋的三通一平，案涉房屋至2019年6月仍有施工围挡，至今仍有市政施工围挡，迟迟未交付商铺，其作为违约方无权主张解除合同。二、东方红公司从未向铄洋公司发出过解除《房屋租赁合同》的通知，租赁合同依法并未解除，应当继续履行，一审判决合同解除没有依据。三、一审法院认定铄洋公司承租的房屋面积为6656.83㎡，且所有房屋租金的起算时间为2019年1月1日明显不当，请求二审纠正。案涉房屋竣工验收时间为2019年9月12日，东方红公司于2019年9月20日、11月20日办理案涉房屋产权证书，不可能在此之前就出租涉案房屋。且双方对铄洋公司实际承租的面积、陆续承租的时间并未经过任何手续确认，一审法院认定铄洋公司承租面积为6656.83㎡缺乏事实依据。东方红公司是逐步将案涉房屋交付给铄洋公司的，铄洋公司不应承担6656.83㎡的全部租金。四、东方红公司应当赔偿铄洋公司的经济损失、可得利益损失、并向铄洋公司交付房屋的消防施工及验收资料、竣工验收报告、开具房租发票。东方红公司辩称：一、《房屋租赁合同》因铄洋公司的多种违约行为已被东方红公司单方书面解除，《房屋租赁合同》已丧失继续履行的基础条件。铄洋公司长期拖欠租金、拒不办理房屋交接手续，破坏房屋内部结构、未经东方红公司同意擅自改变房屋用途等，东方红公司依法行使单方解除权，于2020年3月30日向铄洋公司邮寄律师函，铄洋公司于2020年3月31日签收。二、一审法院认定案涉房屋已交付面积准确。案涉房屋于2016年12月竣工验收，已具备使用条件。铄洋公司接收房屋时拒不办理交接手续，并对转租不出去的商铺采取“占而不收”的手法，否认、掩饰自合同生效之时实际占用使用收益其承租房屋的客观事实。承租房屋面积为6656.83㎡系铄洋公司自认的结果。案涉房屋四周围挡系市政围挡，因本案商铺租赁面积较大，东西南北横跨二三百米，在双方签订租赁合同前，铄洋公司对商铺现场情况多次勘察与验证，对于商铺围挡的情况已有了解。双方约定合同签订后5个工作日后逐步交付房屋，一审法院对房租起算时间认定为2019年1月1日，已经对市政围挡有综合考量与酌情认定。三、铄洋公司主张的经济损失系其自身原因所致，可得利益损失系正常的商业风险，具有不可预见性。关于消防施工、竣工验收资料等，双方合同并无约定，且东方红公司已作为证据提交。是否开具发票系税务机关的职责，铄洋公司补齐拖欠的房租后，东方红公司可以开具发票。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东方红公司向一审法院起诉请求：1.判令解除东方红公司与铄洋公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令铄洋公司支付其拖欠东方红公司的房屋租金2917990元、滞纳金639846元、违约金553128元（房屋租金、违约金、滞纳金时间暂计算至2020年6月30日）；3.判令铄洋公司限期内腾空房屋，交付东方红公司；4.本案诉讼费等由铄洋公司承担。铄洋公司向一审法院起诉请求：1.确认铄洋公司、东方红公司2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效并继续履行；2.判决东方红公司因未按期交房赔偿铄洋公司经济损失2874753.44元；3.判决东方红公司向铄洋公司交付承租商业房的消防施工及验收资料、房产竣工验收报告、并按铄洋公司实付房租开具房租发票；4.判决东方红公司赔偿铄洋公司可得利益损失4431760元（暂计算至2020年9月30日）；5.本案诉讼费用由东方红公司承担。一审法院认定事实：2018年7月31日，东方红公司（甲方）与铄洋公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条“房屋基本情况”约定：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于涧**武汉路与孙石路交汇处东方红汇景城项目的临街一、二层商业（房屋建筑面积约为19000㎡）。可租赁面积以房管部门实测面积为准（如甲方提供的可租赁面积低于19000㎡，乙方相应减少或抵扣于部分的每平方租赁租金。）以下房屋不含在租赁范围（14号楼-101、14号楼-110）。第二条“租赁用途”约定：乙方租赁房屋用于整体打造新能源汽车专业市场，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋现有结构，涉及环保、噪音等方面规定和要求的，需得到相关管理部门以及甲方同意，否则视为违约，未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁用途。第三条“租赁期限”约定：租赁期限自2018年8月1日至2024年1月31日终止。第四条“租金、履约保证金”约定，该房屋租金2018年8月1日至2020年1月31日共2765640元/年；2020年2月1日至2022年1月31日租金合计5531280元；2022年2月1日至2024年1月31日，每年按上一年度租金为基数10%递增。乙方向甲方缴纳履约保证金为350000元，租赁期满后，乙方无任何违约，且没有给甲方造成任何损失，则在本合同约定时间，乙方将商铺交还后，甲方如数退还该履约保证金（不计利息）。第五条“付款方式”约定，租金采取预付，每一年支付一次，第一次租金、履约保证金在签订合同时支付100万元诚意金，15个工作日内一次性付清剩余款项，后续年租金支付时间为已付租金到期30天前支付。第六条“双方权利、义务”中第（一）款“甲方权利、义务”第2项约定保证该房屋产权清晰、无纠纷；3、甲方自签订合同5个工作日后逐步将该房屋钥匙交给乙方并实现水、电、消防设施及手续等符合规定，以及保证三通一平（电通、水通、路通、场地平整），提供合格商铺交给乙方正常使用。合同第八条“违约责任”约定，（一）乙方有下列情形之一出现的，甲方有权解除合同并收回房屋，同时甲方在扣除乙方履约保证金后，乙方再向甲方支付年度租金20%作为违约金：1、拖欠租金及其他费用超过两个月；2、利用承租房屋进行非法行为的；3、对承租房屋有破坏行为或现象的。（二）乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按欠付租金的万分之五向乙方加收滞纳金。若乙方未按规定交纳物业、水电等费用，甲方有权采取适当措施予以催交，并收取滞纳金。……（五）甲方根据本合同约定解除合同的，可以书面方式邮寄（不仅限于邮寄方式）至乙方公司，自甲方邮寄之日十五天，合同即为解除，属乙方在承租房内放置的物品应当在解除合同之日起十日内清离，逾期租赁房内未清离的物品甲方有权自行进行处置。合同签订后，铄洋公司向东方红公司支付100万元。东方红公司述称其将案涉房屋已全部交付铄洋公司，但未提供充分证据予以证明。庭审中，铄洋公司述称截止2018年年底东方红公司共交付6000㎡的房屋，东方红公司述称截止2018年10月陆续已向铄洋公司交付约6600㎡的房屋。铄洋公司认可已实际承租的房屋面积为6656.83㎡，并将其中部分房屋已转租于第三人。2019年11月4日，洛阳市福瑞物业管理有限公司向铄洋公司发出的《水电费催缴通知书》，载明主要内容为，自2018年8月1日至2019年10月30日，铄洋公司欠付的电费为170195.68元，2019年12月15日铄洋公司工作人员按通知单要求缴纳电费170196元。2020年3月24日，东方红公司以铄洋公司未按照合同约定履行付款义务为由，以EMS方式向其发出律师函，主要内容为：要求解除双方签订的房屋租赁合同、催交拖欠租金1765640元及违约金553128元。铄洋公司于2020年3月31日签收。一审法院认为，东方红公司与铄洋公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于铄洋公司是否存在拖欠租金以及东方红公司是否据此可行使单方面合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，东方红公司、铄洋公司双方签订的《房屋租赁合同》第八条第（一）款第1项约定，乙方拖欠租金或其它费用超过两个月的，甲方有权解除合同并收回房屋。双方在租赁合同中虽约定案涉房屋的面积为19000㎡，但合同第六条第（一）款第3项明确约定，房屋的交付系逐步交付。东方红公司仅提供洛阳市福瑞物业管理有限公司的《水电费催缴通知书》，不足以证明其已将19316.55㎡的房屋全部交付给铄洋公司。（2020）豫0391民初1606号案件开庭审理中，东方红公司述称截止2018年10月向铄洋公司交付的房屋共计约6600㎡，其诉称对于剩余13000㎡的房屋铄洋公司占而不收，未提供充分证据予以证明，结合庭审查明的事实，一审法院认定案涉租赁合同实际承租面积应为6656.83㎡。根据双方合同约定的租金计算标准，经计算6656.83㎡房屋在2018年8月1日至2021年1月31日期间，月租金应为53853.75元；2020年2月1日至2022年1月31日期间，月租金应为80747.35元。东方红公司在庭审中述称在与铄洋公司签订合同之前案涉房屋已经有市政设置了围挡，直至2019年年初围挡拆除，结合双方《房屋租赁合同》第六条第（一）款第3项的约定，东方红公司做为房屋出租方其应当提供合格的商铺交给承租方，虽然合同中并未就房屋交付的截止时间进行明确约定，但民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，故一审法院认定铄洋公司实际承租的6656.83㎡房屋的房租起算时间应为2019年1月1日。铄洋公司仅向东方红公司支付100万元，即便按照其实际承租房屋的面积6656.83㎡计算，其也未按照合同约定按时足额交纳租金，故合同约定的解除条件已经成就，东方红公司依约享有单方面解除合同的权利。东方红公司于2020年3月24日向铄洋公司发出解除合同通知的律师函，故双方之间的《房屋租赁合同》应于2020年3月31日铄洋公司收到律师函之日解除。关于双方《房屋租赁合同》解除后的责任及损失问题。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。东方红公司和铄洋公司都应当根据合同的约定全面履行义务，合同解除后，关于违约责任、损害赔偿等条款对双方仍然具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿损失。故东方红公司、铄洋公司双方的房屋租赁合同解除后，铄洋公司应将案涉实际承租的房屋返还东方红公司。考虑到案涉承租房屋的特殊性及实际情况，一审法院给予30日作为铄洋公司返还房屋的合理期限。关于东方红公司要求铄洋公司支付租金的问题。铄洋公司实际已承租的6656.83㎡房屋，自2019年1月1日至2020年1月31日应按53853.75元的月租金标准向东方红公司支付租金700098.75元，自2020年2月1日至实际返还房屋之日应按80747.35元的月租金标准支付租金，同时应扣除其已支付的100万元。关于东方红公司主张的违约金及滞纳金的问题，以及铄洋公司主张的经济损失及可得利益损失问题。通过庭审查明的事实，本案中，双方在签订房屋租赁合同以及在合同履行过程中均有过错和违约行为。首先，东方红公司、铄洋公司双方做为合同的当事人，东方红公司系房屋的出租方，铄洋公司系承租方，但合同中“违约责任”条款仅就承租方的违约责任进行了约定，对于出租方的违约责任却未有约定，有失公平原则。其次，双方合同中就房屋的交付仅约定“自签订合同5个工作日后逐步将房屋钥匙交给乙方”，但就案涉承租的约19000㎡房屋何时全部交付，并没有进行明确约定，且双方对于房屋的交付条款约定并不具体明确，引发纠纷后，双方各执一词，又未向法庭提供充分证据证明其各自诉辩意见。再次，按照双方的合同约定，东方红公司做为出租方，应保证案涉房屋三通一平、提供合格商铺给承租方使用，但是其在庭审中又自述在合同签订前市政还设置有围挡，从铄洋公司提交的照片来看，2019年6月份案涉房屋仍有围挡并未拆除。东方红公司对于其保证并未实现。铄洋公司在未实际收到东方红公司交付的房屋时，即与第三方签订租赁合同，将案涉房屋的部分房屋进行转租，其与第三方就案涉房屋的转租行为产生的损失系其自身原因导致。铄洋公司在庭审时所述的新能源汽车专业市场的经营状况不佳等损失系正常的商业风险，具有不可预见性，是否是因为东方红公司的过错行为或解除合同的行为而造成的应当由铄洋公司承担举证责任，但是铄洋公司对于该项损失证明的依据不足。本案系房屋租赁合同纠纷，铄洋公司主张的可得利益损失即为经营利润损失，其既主张经营损失又主张可得利益损失属于重复诉求，不符合法律规定。合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，本案东方红公司、铄洋公司在合同履行过程中均有不当行为，未遵循民事活动应遵循诚实守信、公平的原则，故一审法院对于东方红公司、铄洋公司各自的损失均不予支持。关于铄洋公司要求东方红公司交付承租商业房的消防施工及验收资料、房产竣工验收报告的请求，因上述资料的交付义务并非双方合同约定的内容，且本案在庭审中，东方红公司已将上述材料做为证据提交法庭，铄洋公司已经获知。另，开具实收租金发票系东方红公司应承担的法定纳税义务，而非民事义务，故铄洋公司要求东方红公司按实付房租开具房租发票的请求，于法无据，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认2018年7月31日东方红公司与铄洋公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、铄洋公司按照月租金80747.35元的标准，向东方红公司支付自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金，扣除已支付的299901.25元；三、上述第一项限铄洋公司于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、铄洋公司于本判决生效之日起三十日内腾空位于洛阳市涧西区武汉路与孙石路交汇处东方红汇景城项目的6656.83㎡房屋（房屋清单详见其向法庭提交的《东方红汇景城商铺综合信息汇总》），并返还给东方红公司；五、驳回东方红公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经二审审理查明，一审法院于2020年11月27日作出（2020）豫0391民初1811号民事判决，判决铄洋公司支付洛阳辉亮汽车销售服务有限公司200万元、返还洛阳辉亮汽车销售服务有限公司45000元。于2020年11月30日作出（2020）豫0391民初1615号民事判决，判决铄洋公司向洛阳市福瑞物业管理有限公司支付物业费1292000元、违约金82753.44元，铄洋公司不服该判决向本院提出上诉，该案正在审理中。其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，东方红公司与铄洋公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案二审双方争议的焦点问题一是案涉《房屋租赁合同》应否解除，二是铄洋公司主张的应由东方红公司赔偿的经济损失、可得利益损失及交付相关资料报告并开具发票的意见能否成立。关于案涉《房屋租赁合同》应否解除的问题，本院认为，案涉《房屋租赁合同》应继续履行。理由如下：首先，双方租赁合同约定房屋系逐步交付，经审理查明，从2018年8月初开始截至东方红公司提起诉讼时，除铄洋公司自认的已交付的房屋6656.83㎡外，东方红公司未提供证据证明其已依约交付19000㎡房屋，且因东方红公司未及时交付房屋，致铄洋公司与洛阳辉亮汽车销售服务有限公司签订的转租合同解除并加倍赔偿定金100万元，东方红公司作为违约方，即便铄洋公司也违反合同约定，东方红公司亦不能以合同约定的解除条件成就而享有通知解除合同的权利。其次，铄洋公司实际承租房屋面积为6656.83㎡，根据一审法院查明，截至2020年1月31日铄洋公司应向东方红公司交纳租金700098.75元，铄洋公司已交纳租金65万元，实际欠付租金5万余元，违约程度显著轻微，且双方租赁合同约定拖欠租金超过两个月东方红公司有权解除合同，东方红公司于2020年3月24日通过律师函的形式解除合同亦不产生合同解除的效果。最后，经审理查明，案涉6656.83㎡房屋，铄洋公司已转租给二十多户第三人，其余未交付的房屋亦不存在无法履行的情况，双方租赁合同并不存在无法继续履行的障碍，解除合同会造成更多纠纷的产生，一审确认双方租赁合同已解除属适用法律错误，本院予以纠正。东方红公司和铄洋公司应继续履行双方于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》。关于东方红公司应否赔偿铄洋公司经济损失、可得利益损失及交付相关资料报告并开具发票的问题。经查，双方租赁合同对房屋交付具体时间约定不明，铄洋公司认可合同签订前案涉房屋前即设置有围挡，且其在未实际接收案涉房屋时即与第三方签订转租合同，由此产生的损失应由其自行承担。铄洋公司主张的相关资料报告的交付义务双方合同并未约定，且东方红公司已在一审庭审时予以举证，铄洋公司该意见不予采纳。关于东方红公司提供发票问题因双方合同无约定且不属于民事诉讼审理范围，本院不予涉及。综上，铄洋公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1496号民事判决；二、东方红置业（洛阳）有限公司和洛阳铄洋汽车配件有限公司于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》继续履行；三、驳回东方红置业（洛阳）有限公司的诉讼请求；四、驳回洛阳铄洋汽车配件有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费102634元，由东方红置业（洛阳）有限公司负担42938元，洛阳铄洋汽车配件有限公司负担59696元；二审案件受理费67064元，由东方红置业（洛阳）有限公司负担7064元，洛阳铄洋汽车配件有限公司负担60000元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  董 鹏二〇二一年三月二十六日书记员  麻琳娜