新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新民终63号 上诉人（原审原告、申请执行人）：核工业新疆矿冶局，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市斯大林街四巷**。 法定代表人：哈依拉提别克·哈不勒汗，该局副局长。 委托诉讼代理人：张萍霞，新疆西创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵孝林，男，该公司法务处处长。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：蔡文，男，1993年8月20日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：羊山东，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，住，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市飞机场路****/div> 法定代表人：贾新东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马晓刚，男，该公司员工。 上诉人核工业新疆矿冶局（以下简称矿冶局）与被上诉人蔡文、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称昊丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称一审法院）（2020）新40民初26号民事判决，向本院依法提起上诉。本院于2021年2月19日立案后依法组成合议庭，于2021年2月25日通过网络视频方式公开开庭进行了审理。上诉人矿冶局的委托诉讼代理人张萍霞、赵孝林，被上诉人蔡文的委托诉讼代理人羊山东，被上诉人昊丰公司的委托诉讼代理人马晓刚通过视频连线方式参加了庭审。本案现已审理终结。 矿冶局上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，准予强制执行伊宁市解放路昊丰大厦一楼105室（以下简称昊丰大厦105室）；2．本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对蔡文提出的执行异议申请处理错误，程序违法，（2020）新40执异2号执行裁定（以下简称异议裁定书）应予以撤销。1．蔡文执行异议请求仅为撤销（2017）新40执恢22号之一执行裁定，异议指向人民法院执行行为，并未请求排除对执行标的的强制执行，一审法院异议裁定书在支持蔡文异议请求同时，裁定中止执行伊宁市解放路昊丰大厦一楼105室，违反“不告不理”原则。2．异议裁定书审查方向及内容错误，导致适用法律及权利救济途径告知错误。本案依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十五条规定进行审查，权利救济途径也应为执行复议，但异议裁定书却并未围绕蔡文“撤销（2017）新40执恢22号之一执行裁定”的异议请求进行审查，而是围绕蔡文能否排除执行并错误适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，错误告知当事人不服裁定应提起执行异议之诉。二、一审法院认定事实和适用法律错误。1．蔡文在一审中并未提交任何证据证明其与刘应树在签订协议书前存在委托关系，一审法院仅以刘应树陈述及昊丰公司出具的收据等就倒推刘应树是替蔡文购房，并据此做出判决，严重违背事实。2．一审法院认定蔡文已于2012年8月25日前向昊丰公司交付涉案房屋购房款2,165,700元，事实认定错误。一审判决所列已付款项与昊丰大厦105室关联性无法确认，刘应树付款凭证中有3笔共计145万元的款项性质明确备注为借款、诚意金、诚意金借款，且刘应树认可存在借款折抵购房款的情况，刘应树与昊丰公司的基础法律关系是民间借贷关系，蔡文与昊丰公司不存在真实的商品房买卖关系。一审法院在没有任何证据情况下便将上述款项与伊宁市大雄家具精品店的42万元支票转账认定为蔡文支付的购房款，无任何事实依据。此外，2012年6月30日632,000元的交款收据亦无相关银行转账凭证印证，无法认定款项交付的真实性。另，一审关于涉案争议房屋交付时间的认定相互矛盾。3．蔡文对涉案房屋不享有排除执行的民事权益。首先，蔡文并不是涉案房屋权利人，蔡文提交的伊宁市人民法院（2018）新4002民初4032号民事调解书，系昊丰大厦105室查封期间作出，且调解书内容仅是履行产权办证义务，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议案件规定）第二十六条第二款之规定，不能排除执行。其次，蔡文不符合排除涉案房屋执行的四个条件。一是2011年8月18日昊丰公司与刘应树等人签订的《协议书》，未约定总价款、付款方式、付款时间、建筑面积、交付使用条件、产权登记等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，不能据此认定蔡文与昊丰公司签订了合法有效的书面买卖合同。蔡文与昊丰公司签订《商品房买卖合同》时，昊丰大厦105室处于查封状态，亦不符合“在人民法院查封前就已经签订合法有效的书面合同”的条件。二是昊丰大厦105室于2013年7月25日就已被乌鲁木齐市中级人民法院首封，不论是蔡文和昊丰公司《补充协议书》中约定的2013年8月19日通知入住，还是一审法院认定的房屋交付时间2014年4月20日，均晚于首封时间，蔡文不符合“在人民法院查封前已合法占有房屋”的条件。一审法院以上诉人申请查封的时间2015年3月3日为基准与交付时间进行比较，适用法律错误。三是蔡文没有提供合法证据证实其已经将全部购房款支付完毕且交易真实，刘应树以借款抵偿购房款的事实，不符合“已支付全部价款”的条件。四是蔡文作为买受人，在签订合同前负有核实房屋权属情况的义务。其与昊丰公司签订的《补充协议书》中写明2018年8月30日前办理完毕预告登记即网签、开具发票及办理产证时间，约定时间长达四年之久，由此应当认定蔡文明知昊丰大厦105室无法进行网签备案、产权证的事实，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。 蔡文辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。一、一审法院异议裁定书并不存在程序错误，未违反“不告不理”原则。1．蔡文对昊丰大厦105室享有法定的物权期待权，其据此请求撤销（2017）新40执恢22之一执行裁定，实质是其基于实体权利对法院执行行为提出异议的同时要求排除法院对该房屋的执行，依照《执行异议复议案件规定》第八条第一款规定，一审法院适用《民事诉讼法》第二百二十七条进行审查并在认定蔡文异议请求成立的情况下，撤销执行裁定并中止对涉案房屋的执行并无不当，适用法律及权利救济途径告知正确。2．蔡文排除执行系依据不动产买受人的物权期待权，而非（2018）新4002民初4032号民事调解书。3．《执行异议复议案件规定》第二十八条关于无过错买受人物权期待权构成要件“人民法院查封前”是特指具体执行案件的申请查封时间，而非目标房产首次查封时间。案外人典当公司首封（轮候）已经解封，其查封效力不应及于上诉人，本案查封时间点应以2015年3月3日上诉人首次查封时间为准。蔡文对涉案争议房屋享有物权期待权，依法可排除执行。一是在矿冶局申请查封昊丰大厦105室前，蔡文就已与昊丰公司签订合法有效的书面买卖合同。刘应树证人证言可证实其系受蔡文父亲蔡红星委托购买涉案房屋，故其与昊丰公司签订的《协议书》应被认定为蔡文的购房协议，且该协议内容具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，依法应被认定为商品房买卖合同。2012年蔡文虽与昊丰公司签订买卖合同但后被昊丰公司收回，昊丰公司2013年取得商品房预售许可证后又于2014年4月10日与蔡文签订《商品房买卖合同》，该时间早于人民法院查封时间，符合在人民法院查封前存在合法有效的书面买卖合同的规定。二是矿冶局首次申请查封昊丰大厦105室的时间为2015年3月3日，蔡文与昊丰公司签订的《补充协议书》约定2013年8月19日交房入住，且蔡文交付了物业费并预付了水电费，其在申请矿冶局查封前就已合法占有昊丰大厦105室。三是蔡文所提交的证据可以证实该房屋房款在2012年8月15日前就已经付清，昊丰公司也已向蔡文出具收据，收据确认的付款金额与涉案105号房屋应付房款数额一致。四是未办理过户登记的原因并不在蔡文，蔡文购买昊丰大厦105室时，涉案房屋才开始建设。昊丰公司取得预售许可证后，蔡文积极要求办理预售登记，但该房屋又因昊丰公司涉诉被查封无法办理预售登记、产权过户，蔡文对未办理过户登记具有合理的客观理由。 昊丰公司辩称：矿冶局上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回矿冶局上诉请求。 矿冶局向一审法院起诉请求：准予对伊宁市解放路昊丰大厦一楼105室的强制执行。 一审法院认定事实：昊丰公司与矿冶局、新疆中核天山铀业有限公司其他合同纠纷一案，一审法院于2015年3月25日作出（2014）伊州民一初字第14号民事判决：一、昊丰公司于判决生效之日起七日内向矿冶局交付伊宁市解放路昊丰大厦一楼400㎡、二楼1600㎡的房产并办理相关房产过户手续（具体以2012年3月22日双方确认的图纸为准）；二、昊丰公司于判决生效之日起七日内向矿冶局交付房产经济损失1,680,000元；三、驳回昊丰公司的诉讼请求。昊丰公司不服，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，2015年12月24日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2015）新民一终字第354号判决：驳回上诉，维持原判。昊丰公司不服向最高人民法院申请再审，2016年5月31日，最高人民法院作出（2016）最高法民申667号民事裁定：驳回昊丰公司的再审申请。该案在执行过程中，一审法院于2017年9月27日作出（2017）新40执恢22号执行裁定书，裁定：一、查询、冻结、划拨被执行人昊丰公司在有关单位的存款、债券、股票、基金份额等1,715,600元及利息；二、查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。2018年3月5日一审法院向伊宁市不动产登记中心、伊宁市住房和城乡建设局发出（2017）新40执恢22、22-1号协助执行通知，内容为：一、查封被执行人昊丰公司名下位于伊宁市解放路昊丰大厦一楼400平方米、二楼1600平方米的不动产，具体房号为xxx室，合计6间，查封期间，未经一审法院许可不得办理转让、抵押等过户登记、转移等手续，也不得增设其他权利负担和瑕疵。二、查封期限叁年，自2018年3月5日至2021年3月5日止。2018年11月11日一审法院依法组织矿冶局与昊丰公司对涉案房屋进行协商议价，双方当事人一致同意涉案房屋的财产处置参考价按照38,000元/㎡计算，实测面积72.35㎡，参考价为2,749,300元。2019年2月22日，一审法院在淘宝网司法拍卖平台上发布竞买须知、拍卖公告，于2019年3月25日对涉案房产在议价机构基础上降价25%。起拍价为2,061,975元，无人竞买，导致流拍。2019年4月17日，一审法院在第一次起拍价的基础上降价15%后进行第二次拍卖，起拍价为1,752,678.75元，无人拍卖，导致流拍。一审法院于2019年5月5日作出（2017）新40执恢22号之一执行裁定，裁定：一、将被执行人昊丰公司所有位于伊宁市解放路5巷1号昊丰大厦1层105室（该房产属期房，尚未办理不动产登记）作价1,752,678.75元，交付申请执行人矿冶局抵偿相关债务。昊丰大厦105室所有权自本裁定送达申请执行人矿冶局时起转移。二、申请执行人矿冶局可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 2011年8月18日，案外人陈志山、郑伟、刘应树（乙方）与昊丰公司（甲方）签订《协议书》，双方就乙方购买解放路五巷矿冶大厦门面一事约定：一、甲方向乙方借款500,000元整作为购房定金；二、乙方在解放路五巷矿冶大厦预购三间门面，门面房的楼层为一楼，三间门面房都面向解放路（门面房大门朝南），其中两间46㎡左右，一间170㎡左右；门面单价为30,000元/㎡；三、乙方在甲方开挖基础时向甲方支付定金2,000,000元（含500,000元在内），在甲方可预售时，乙方如需要以上3个门面房，应支付剩余的房款，如不需要门面房，甲方可帮乙方售房，售房价格由乙方自行确定，售房后甲方在两天内返还乙方定金及房款的差价款，如不按约定返还视甲方违约，甲方每天向乙方承担总房款20%的违约金。如甲方房屋售不出，甲方领取售房许可证时，在一星期之内乙方付清剩余房款，如乙方不付清视为违约；四、甲方未经乙方同意，甲方不得将乙方订购的门面房出售给别人，否则返还乙方双倍定金及承担总房款20%的违约金；五、如在甲方施工过程中，造成面积与定购的面积有误差时，按实际面积计算。其中刘应树是受蔡文父亲蔡红星之托为蔡文购买。 2011年8月18日，刘应树向昊丰公司支付500,000元，注明用途为借款；2011年9月27日，刘应树向昊丰公司支付300,000元，注明款项来源为诚意金；2011年10月22日，刘应树向昊丰公司支付650,000元，注明款项来源为诚意金；2011年10月24日，伊宁市大雄家具精品店（经营者刘应树）向昊丰公司支付420,000元；2012年5月25日，刘应树向昊丰公司支付80,000元；2012年8月21日，蔡红星（蔡文父亲）向昊丰公司支付两笔款，分别是93,000元、382,000元；2012年6月30日，刘应树向昊丰公司支付2,600,000元，同日昊丰公司向刘应树出具购房款收据632,000元；以上款项共计5,657,000元，大于三间门面房总额5,525,100元［（3号建筑面积65.6㎡＋5号建筑面积72.19㎡＋6号建筑面积46.38㎡）×30,000元/㎡］。 2012年8月25日，昊丰公司向蔡文（刘应树）出具购房款收据2,165,700元；2012年8月25日，昊丰公司向蔡帆（刘应树）出具购房款收据1,390,800元；2013年8月19日，蔡文向伊犁众腾物业服务有限公司交纳案涉房屋热计量表费用，预交水电费。 蔡文于2012年8月25日前向昊丰公司交付案涉房屋购房款2,165,700元。2014年4月10日，昊丰公司与蔡文签订了《商品房买卖合同》，约定：蔡文购买昊丰公司105室，单价为30,000元/㎡，建筑面积为72.19㎡，总房款为2,165,700元，2013年12月30日前交付房屋。同年4月20日昊丰公司向案外人蔡文交付了涉案房屋，但蔡文一直未在不动产登记部门进行产权登记。蔡文装修后至今对外出租。 2014年4月20日蔡文与昊丰公司签订了《补充协议书》一份，就蔡文2012年购买昊丰公司开发的位于伊宁市解放路5巷昊丰大厦105室（案涉商铺）、106室，双方约定：商铺单价为30,000元/㎡，两间商铺总面积为118.58㎡，其中105室为72.2㎡，106室为46.38㎡；昊丰公司依据其交纳房款数额，分别于2012年8月25日向其出具购房款收据两张、于2013年8月19日出具收房款票据一张；以上票据金额分别为2,165,700元、1,390,800元、1500元，合计金额为3,558,000元；昊丰公司于2013年8月19日向其出具《房屋确认书》，确认其已付清全款并通知入住；同时蔡文与伊犁众腾物业有限公司签订《商铺物业服务协议》交纳物业服务费，自此该商铺交付于蔡文，蔡文管理至今。 2018年，蔡文以昊丰公司违约诉至伊宁市人民法院，伊宁市人民法院于2018年10月9日作出（2018）新4002民初4032号调解书，协议内容：一、昊丰公司于2019年8月30日前将位于伊宁市解放路五巷昊丰大厦1幢一层105号、106号商铺的不动产证办理至蔡文名下，蔡文协助办理；二、双方当事人就本案再无其他纠纷。为此，蔡文向一审法院提出执行异议。一审法院于2020年1月17日作出（2020）新40执异2号执行裁定：撤销（2017）新40执恢22号之一执行裁定，中止对位于伊宁市解放路五巷昊丰大厦1幢一层105号的执行。矿冶局不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。 昊丰大厦于2013年7月4日取得商品房预销售许可证。该大厦105室于2013年7月25日被乌鲁木齐市中级人民法院查封，直至2019年11月6日解封［（2014）乌中执字第208号协助执行通知书］，期间续封两次。期间被一审法院轮候查封三次，分别为：1.2014年12月15日起至2016年12月14日止［（2014）伊州诉前立保字第34号民事裁定书］，系案外人申请查封；2.2015年3月3日起至2018年3月2日止［（2013）伊州执字第14-1号民事裁定书］，系矿冶局申请查封；3.2018年3月5日起至2021年3月4日止［（2017）新40执恢22号］，系矿冶局申请查封。被伊宁市人民法院轮候查封两次，分别为：1.2015年6月24日起至2017年6月24日止［（2015）伊诉前立保字第104号民事裁定书］；2.2018年10月15日起至2021年10月14日止［（2018）新4002财保4032号，（2018）新4002财保313号］，系蔡文申请查封。一审法院于2018年3月5日实施的查封行为［（2017）新40执恢22号］已发生查封效力，系矿冶局申请查封。 一审法院认为，本案争议焦点为蔡文对执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议案件规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”蔡文排除强制执行的理由符合上述规定，理由如下：第一，关于2011年8月18日，昊丰公司（甲方）与案外人陈志山、郑伟、刘应树（乙方）签订的协议书的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，该协议书在开工前签订，协议书对双方当事人、商品房基本情况、销售方式、单价、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任均作了约定，具备合同的主要内容，且蔡文已付清购房款（由刘应树和蔡红星代为支付），故该协议书应认定为商品房买卖合同。关于该协议书的效力问题，《商品房买卖司法解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方签订该协议书2011年8月18日时，房屋尚未开工，于2013年7月4日取得商品房预销售许可证，故该协议书具有法律效力，且已付清购房款；第二，乌鲁木齐市中级人民法院于2013年7月25日查封昊丰大厦105室，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定；第三，2013年8月，昊丰公司向蔡文交付了昊丰大厦105室，在一审法院查封（矿冶局申请的查封）之前（2015年3月3日第一次查封，2018年3月2日查封期限届满后，2018年3月5日第二次查封，至2021年3月4日止，因此处需比较蔡文与矿冶局行使权利的先后顺序，故应以一审法院应矿冶局申请作出的查封时间进行比较）；第四，昊丰大厦105室于2013年7月4日取得商品房预销售许可证，2013年7月25日即被乌市中院查封，故不能认定是买受人蔡文的自身原因未办理过户登记。综上，蔡文的主张符合上述法律规定，就该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其停止执行该房屋的主张成立，矿冶局请求准予执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。遂判决驳回矿冶局的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 矿冶局为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：告知函、协助执行书及不动产登记中心执行回执，用以证明矿冶局作为首封权利人已申请续查封，查封期限是2021年3月5日至2024年3月4日。经质证，蔡文对上述证据的真实性认可，对关联性不认可，认为蔡文提起执行异议后，一审法院已裁定中止执行昊丰大厦105室。昊丰公司对上述证据的真实性认可，对合法性、关联性不认可，认为昊丰大厦105室已由该公司交付蔡文。 本院对上述证据认证分析如下：因该组证据系人民法院与不动产管理部门依职权做出的文书，故对其真实性、合法性予以认可，关联性和证据目的综合全案事实及证据进行认定。 蔡文在二审期间向本院提交以下证据：证据1-1．伊宁市鱼与飞鸟服装店企业信用公示报告，用以证明余焕之从蔡文处承租了昊丰大厦105室、106室，并于2014年4月11日在该地址注册了“伊宁市鱼与飞鸟服装店”。证据1-2．伊宁市世彬服装店企业信用公示报告，用以证明林永远用张世彬名义，从蔡文处承租了昊丰大厦105室并在该地址上设立了伊宁市世彬服装店。证据1-3．伊宁市胜娟服装店企业信用公示报告，用以证明贺德胜承租涉案房屋并设立“伊宁市胜娟服装店”，该个体工商户注册地址为新疆伊犁州伊宁市解放路五巷昊丰大厦1-106号。证据1-4．伊宁市奥天体育用品店企业信用公示报告，用以证明李子军承租涉案房屋后设立了“伊宁市奥天体育用品店”，该个体工商户注册地址为新疆伊犁州伊宁市解放路五巷昊丰大厦1-106号。证据2：房屋租赁合同，用以证明2015年伊宁市世彬服装店工商注册登记备案的房屋租赁合同显示出租人为蔡文，蔡文作为房屋买受人实际占有、使用、收益昊丰大厦105室的事实。证据3-1．房屋租赁合同，用以证明蔡文于2017年10月17日将涉案房屋出租给贺德胜，出租租期起算时间为2017年11月1日，与贺德胜设立的伊宁市胜娟服装店工商核准时间相吻合。证据3-2．房屋租赁合同，用以证明蔡文于2017年1月14日与贺德胜续签了《房屋租赁合同》，面积120平方米，租期2018年2月1日至2019年1月31日，租金30万。证据3-3．蔡红星银行流水，用以证明贺德胜从孟会永账户转账至蔡文父亲蔡红星账户41万元，其中租金39万元、押金2万元，与租赁合同约定完全一致。证据4．《房屋租赁合同》及转账记录，用以证明2019年7月1日蔡红星受蔡文委托与李子军签订《房屋租赁合同》以及租金支付情况，租赁合同上显示面积120平方米，实际上承租了昊丰大厦105室、106室，合同签订并已实际履行。证据5．转账凭证，用以证明蔡红星于2012年8月27日向刘应树支付了垫付的房款2525000元。证据6．房屋修建时现场照片，用以证明2013年4月涉案房屋未交付蔡文时，蔡文就对昊丰公司房屋修建提出修改意见，将红砖砌体变更为玻璃，修改部分都是蔡文出的钱。 经质证，矿冶局对证据1-1至1-4企业信用公示报告的真实性无异议，对合法性和关联性不认可，认为根据企业信用公示报告，伊宁市鱼与飞鸟服装店业已于2015年9月注销，另外三家企业信用公示报告与本案无关，无法证实与昊丰大厦105室有关。其中，伊宁市胜娟服装店、伊宁市奥天体育用品店的注册地址都是昊丰大厦106室且这两家企业至今都属于存续状态，在两家企业注册地址相同情况下，蔡文主张以工商登记地址证明其已实际占有、租赁昊丰大厦105室，不能成立。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该合同只是备案合同，是否实际履行无法认定，无法证实租赁房屋就是涉案房屋，且没有租金支付凭证予以佐证。对证据3-1、3-2房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，租赁物地址是106号房屋，是否实际履行无法确定，也无法证实蔡文是昊丰大厦105室的所有权人；对证据3-3银行流水的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，认为该证据无法体现付款性质，与本案无关，且孟会永的转账无法证明与贺德胜有关。对证据4的真实性、合法性、关联性不认可，认为李子军的注册地址是106室，而本案是105室，其租赁合同与本案无关，且亦无法体现蔡红星系受蔡文委托。对证据5的真实性、合法性、关联性不认可，认为不属于新证据，且转账凭证无法体现转账目的，蔡文一审中承认的购房款金额及交付方式与转账记录不一致。且此前蔡文已直接向昊丰公司交付部分款项，其再支付给刘应树也不符合常理且不能证明就是涉案房屋的房款。对证据6的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，认为与本案无关。 昊丰公司的质证意见是：对证据1-1至1-4的真实性、合法性、关联性和证明目的均认可，认为昊丰公司确实将房屋交付给蔡文，后期由蔡文租赁，具体租赁情况该公司并不清楚。对证据2、证据3-1至3-3、证据4的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据5的真实性认可，关联性和合法性以不清楚为由不发表质证意见。对证据6的真实性、合法性、关联性和证明目的均予以认可。 本院对上述证据认证分析如下：对证据1-1的真实性、合法性予以确认，关联性及证明目的将结合全案事实及证据予以综合认定；对证据1-2，因与证据2即加盖有伊宁市市场监督管理局印章的《房屋租赁合同》相印证，故对其真实性、合法性予以确认，关联性及证明目的将结合全案事实及证据予以综合认定。对证据1-3、证据1-4的真实性予以确认，对合法性、关联性及证明目的将结合在案证据及查明的事实综合予以认定。对证据2的真实性、合法性予以确认，对其关联性将结合在案证据及查明的事实综合予以认定。对证据3-1、3-2及证据4中租赁合同的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据3-3银行流水、证据4中的转账记录的真实性予以确认，关联性不予认可，转账记录显示的房租转款人均为孟会永，并非贺德胜、李子军。对证据5的真实性、合法性予以认可，关联性将结合在案证据及查明的事实综合予以认定。对证据6因无法识别拍摄地点，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。 本院二审经审理查明：1．蔡文在执行异议书中称“蔡文已经支付了昊丰大厦1幢1层105号商铺的购房全款并已经从2013年8月19日使用至今，伊犁州法院执行局不应该执行属于蔡文所有的房产”。 2.2012年8月27日，蔡红星通过其尾号为6212的中国农业银行卡向刘应树尾号为5212的账户转入人民币2,525,000元。 3．经本院查询企业工商信息，伊宁市大雄家具精品店的经营者系张辉文，并非刘应树。 本院二审期间查明的其他事实，与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1．本案是否属于申请执行人执行异议之诉的受案范围。2．蔡文对昊丰大厦105室是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点一，矿冶局主张其虽然依据一审法院告知途径提起了执行异议之诉，但蔡文提出的执行异议指向人民法院的执行行为，并未要求停止执行，一审法院裁定中止执行昊丰大厦105室，超越了蔡文诉讼请求范围，法律适用及权利救济渠道告知错误。蔡文辩称其系基于对昊丰大厦105室享有的物权期待权提出执行异议，请求撤销（2017）新40执恢22之一执行裁定，实质是其基于实体权利对法院执行行为提出异议的同时要求排除法院对该房屋的执行。对此问题，本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条规定，申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。当事人囿于法律认知、表述能力的差异，其提请执行异议的真实意图应根据其执行异议书全部内容予以认定，而不能仅局限于请求内容。经本院查阅蔡文与矿冶局、昊丰公司执行异议一案卷宗，蔡文《执行异议书》中异议请求虽仅为撤销（2017）新40执恢22之一执行裁定，但其异议书亦明确载明“人民法院不应执行属于蔡文所有的房产”。根据《执行异议复议案件规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”的规定，以及《民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，蔡文以其对执行标的享有实体权利为由提出异议，其异议针对的不仅是（2017）新40执恢22之一执行裁定，同时其也明确提出法院不应执行昊丰大厦105室，故一审法院适用《民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，并依法告知当事人权利救济途径，并未违反“不告不理”原则。本案属于申请执行人执行异议之诉的受案范围，矿冶局该项上述理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，矿冶局主张蔡文不具备《执行异议复议案件规定》第二十八条规定的足以排除法院强制执行的民事权益，而蔡文则主张其享有法定的物权期待权。对此本院认为，《执行异议复议案件规定》第二十八条是关于无过错买受人物权期待权的保护要件，系在买受人对所买受的不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则在一定程度上增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照该条规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。 第一，关于人民法院查封时间的认定问题。本院认为，《执行异议复议案件规定》第二十八条规定中“人民法院的查封”系人民法院持续查封的首封时间，其一，人民法院的查封系人民法院依法裁定的保全措施，在于禁止或限制被执行人处分其特定财产，直接影响对该财产的移转、设定权利负担或其他有碍执行的行为的合法性，查封措施一旦执行，法律效力客观上及于社会全体，只要人民法院对相关财产没有解封，行为人在此期间对财产处分的违法性就不能涤除，不论人民法院查封的依据是否发生变化；其二，案外人明知人民法院已经查封相关财产，仍然与被执行人签订买卖合同、交付财产，恶意串通转移财产的风险较高，如仅以执行依据作出的查封时间作为人民法院的查封时间，不利于对申请执行人合法权益的救济。具体到本案中，昊丰大厦105室自2013年7月25日至今一直处于查封状态，矿冶局2015年3月3日、2018年3月5日查封申请均为轮候查封，2019年11月6日首封解封后，矿冶局轮候查封转为正式查封。鉴于昊丰大厦105室自2013年7月至今一直处于查封状态，乌鲁木齐市中级人民法院的首封时间可以作为本案判定蔡文是否符合物权期待权保护条件的依据。 第二，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。矿冶局主张刘应树与昊丰公司签订的《协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容，蔡文与昊丰公司签订《商品房买卖合同》时，昊丰大厦105室处于查封状态，双方之间没有合法有效的书面买卖合同。蔡文则辩称，刘应树证人证言可证实其系受蔡红星委托购买涉案房屋，故刘应树与昊丰公司签订的《协议书》应被认定为蔡文的购房协议。对此，本院认为，刘应树、郑伟、陈志山与昊丰公司、贾仲培签订的《协议书》对门面房数量、面积、楼层、方位、单价、付款方式、违约金、面积差异的处理方式、解决争议的方式等主要内容都进行了约定，虽然该《协议书》未对房屋的具体房号、交付使用条件及日期等进行约定，但鉴于该《协议书》签订前昊丰大厦并未建设，刘应树等人在协议签订后存在向昊丰公司交付房款的行为，故本院认为该《协议书》已经具备房屋买卖合同订立的基本要件。结合蔡红星向刘应树转款2,525,000元、向昊丰公司支付93,000元及382,000元的事实，昊丰公司向蔡文出具的房款收据、刘应树证人证言、《补充协议书》中“甲方（蔡文）于2012年购买乙方（昊丰公司）开发的位于伊宁市解放路5巷昊丰大厦105室、106室”的表述，以及物业公司出具的蔡文缴纳水电费的票据等在案证据，本院认为一审法院认定刘应树与蔡文之间存在委托购房关系，并无不当。蔡文与昊丰公司2014年4月签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》是对二者之间存在真实商品房交易关系的再次确认。蔡文主张刘应树受托就购买昊丰大厦105室、106室签订的《协议书》应视为其和昊丰公司订立的商品房买卖合同，有事实依据，本院予以支持。 第三，关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。蔡文主张2013年8月19日昊丰公司便已将该房屋交付给其，并提交了物业公司开具的缴费票据、伊宁市世彬服装店租赁备案合同、企业信用信息证明其对涉案房屋进行了占有、使用、出租，但如前所述，涉案争议房屋系于2013年7月就已被查封，早于其主张的2013年8月19日，其在人民法院查封前并未占有该房屋。一审法院以2015年3月3日矿冶局轮候查封申请之日作为查封时间判断基准并进而认定蔡文在人民法院查封前已合法占有昊丰大厦105室，适用法律错误，本院在此予以纠正。矿冶局关于“查封时间认定标准不一”的上述理由成立，本院予以采纳。 第四，关于是否已支付全部价款的问题。蔡文主张刘应树在《协议书》签订后已先后向昊丰公司支付全部购房款（包括蔡红星直接向昊丰公司交付的两笔费用），而蔡红星也通过现金、转账方式向刘应树付清了代付款项。矿冶局则主张刘应树交纳款项中含有部分标注为诚意金、借款的费用以及伊宁市大雄家具精品店的转账支票，且刘应树也自认其与昊丰公司存在借款往来，蔡文所提交证据不足以证明付清全部款项。对此问题，本院认为，刘应树等人在《协议书》中约定购买的是三间商铺，在认定蔡文是否履行付款义务时，应结合刘应树、蔡红星付款全程来进行认定。根据一审查明的事实，自协议签订后刘应树共向昊丰公司支付5,657,000元，即便扣减2011年10月22日转账备注为诚意金借款的65万元、2011年10月24日转账备注为借款的13万元、2012年6月5日备注为借款的10万元以及伊宁市大雄家具精品店的转账支票42万元，其付款金额也高于本案争议的昊丰大厦105室的房款总价。而蔡红星于2012年8月21日向昊丰公司交付475,000元，同月27日向刘应树转账2,525,000元，结合刘应树在此之前向昊丰公司付款的事实，可以认定蔡文付款金额总和已超过昊丰大厦105室的交易价款，故本院认为，一审法院认定蔡文已交付全部购房款，并无不当。 第五，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题。矿冶局主张从蔡文与昊丰公司在《商品房买卖合同》约定“2018年8月30日前办理完毕预告登记”的内容来看，蔡文对昊丰大厦105室不能办理过户登记是明知的，其存在过错。但根据一审查明的事实来看，昊丰大厦105室系于2013年7月4日才取得预售许可证，2013年7月25日起就一直处于查封阶段，无法办理过户登记，故蔡文对昊丰大厦105室不能办理过户登记并无过错，矿冶局该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 总之，蔡文并未同时具备《执行异议复议案件规定》第二十八条规定的要件，其对昊丰大厦105室不享有足以排除法院强制执行的民事权益。 综上，矿冶局上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2020）新40民初26号民事判决； 二、准予执行伊宁市解放路昊丰大厦一楼105室。 一审案件受理费24,125.6元、二审案件受理费24,125.6元，合计48,251.2元（核工业新疆矿冶局已预交），由蔡文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阿布拉·买合苏提 审 判 员 周   亚   卉 审 判 员 兰      宁 二〇二一年三月三十一日 法官助理 李   毓   莹 书 记 员 艾力努尔·马达尼