辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终295号上诉人（原审被告）：潘秀霞，女，1963年9月24日出生，汉族，现住营口市站**。委托诉讼代理人：潘秀丽，女、汉族，1965年4月11日，住辽宁省营口市站**。被上诉人（原审原告）：营口市万信物业服务有限公司，住所地营口市站**盼盼路**。法定代表人：于哲铭，系该公司经理。委托诉讼代理人：王余春，男，1963年8月20日出生，汉族，系该公司员工，现住营口市西市区。委托诉讼代理人：哈杰，女，回族，1966年9月3日出生，住辽宁省营口市西市区升平里**26。营口市站前区东风法律服务所法律工作者。上诉人潘秀霞因与被上诉人营口市万信物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘秀霞的上诉请求：1、万信物业没有履行服务职责；门铃坏了，窗户坏的都无法使用，一直不给修理。2、电梯费，我当初是一二层按照跃层买的，不使用电梯所以无需缴纳电梯费。3、小区内公共占地收取很多停车费，未还业主。4、小区内公共占地和走廊内收取很多广告费，未还业主。我是104.41平方米面积的物业费，扣除这几项是我实际缴纳的费用。被上诉人营口市万信物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉的事实与理由均不成立。应驳回上诉，维持。答辩人要求上诉人按照合同约定缴纳物业费，于法有据，应予以支持。1、从阳光新城小区建立至今答辩人一直为小区物业服务的公司。服务得到业主的认可，故能服务到现在。不存在上诉人所称的不给修理问题，出现公共设施损坏，都基于相应的维修。物业服务是公共利益的服务，全体业主应遵守物业的服务约定，业主不缴纳物业服务是对公共利益的侵犯，是损害大家的利益，法律不能支持这种行为，因其不履约，产生的不利后果，应由其承担。2、针对上诉人提出的电梯费问题，原《营口市物业服务收费管理办法》第三章电梯运行收费，第十六条规定“电梯运行费包括电梯年度安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费四项内容。”，可见物业企业收取的电梯费包括思想内容，维修费、维保费、检测费、电费，因电梯属于房屋的公用设备，退一步讲，就是同一楼宇某房屋所有人不是使用，电梯至少也要产生前三项费用。电梯属于公共设施，电梯费是电梯楼居住的所有业主必须承担的，，住电梯楼的业主即不使用电梯也必须承担费用。3、小区合法存在停车为的相关法律规定：《物权法》第七十三条、《物业管理条例》第五十五条、《辽宁省物业管理条例》第六十八条和第六十九条，明确了小区“停车位”可以合法存在，公共用地上的停车位归业主共同共有，物业企业代表业主依法定流程进行合理规划、签订协议、收益依法用于公共部位、公共设施设备维修和更新、改造，或业主委员会决定的用于物业使用，没有业主委员会的小区，所在社区和办事处代表业主委员会行使这一权利，只要合法使用收益，就是合法行为。内上诉人公司一直合法使用该笔基金。营口市万信物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付所欠原告的物业服务费、电梯费共计6516元及滞纳金，数额按应付额的日3‰计算。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告潘秀霞系南湖阳光新城小区业主，房屋建筑面积为104.41平方米，小区前期物业服务由原告提供。2012年2月7日，原告万信物业与被告潘秀霞家属签订《物业管理服务合同》，合同约定物业管理服务费标准为每平方米1元，电梯费为每平方米0.3元。物业服务费按统一入住时间一次性交齐物业费，被告入住时间按照2012年3月31日计算，一年后将逐年续交下年度物业管理服务费。业主逾期未交纳物业服务费，每日按全额的3‰交滞纳金。2020年3月15日，原告万信物业与南湖阳光新城业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》，合同约定原告提供的物业服务项目包括制订物业服务工作计划并组织实施；物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序；协助做好安全防范工作等内容，服务期限自2020年3月15日至2023年3月15日，收费标准为按建筑面积每月每平方米1元，电梯费为每月每平方米0.3元。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2017年3月31日至2021年3月31日期间，被告连续4个年度没有交纳物业服务费及电梯费，欠费总额为6515.18元。一审法院认为，案涉《物业管理服务合同》、《辽宁省物业服务合同》合法有效，对原告及业主具有约束力，原、被告应当按照合同约定履行义务。现原告万信物业公司已履行了物业管理服务义务，被告潘秀霞作为业主已经享受了原告提供的物业服务，所以应当按约定支付物业服务费，原告主张的物业服务费略有偏差，本院依法订正为6515.18元。关于滞纳金，实为违约金，因约定的违约金标准过高，且合同系原告提供的格式合同，双方签订合同时原告未对合同中的违约金条款向被告作出提示或说明，故本院酌情调整为违约金从原告主张权利之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决为：被告潘秀霞于本判决生效后十日内给付原告营口市万信物业服务有限公司物业服务费及电梯费6515.18元及违约金，违约金以6515.18元为基数，自2020年10月27日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉主要主要争议为，上诉人是否应交纳物业费及电梯费。对于上诉人是否应交纳物业费问题。案涉《物业管理服务合同》、《辽宁省物业服务合同》合法有效，对上诉人与被上诉人均具有约束力，双方应当按照合同约定履行相应义务。现被上诉人万信物业公司已履行了物业管理服务义务，上诉人潘秀霞作为业主已经享受了被上诉人提供的物业服务，理应按合同约定支付物业服务费。2017年3月31日至2021年3月31日4年期间，共产生物业费5011.7元（一元/月㎡×12个月×104.41㎡×4=5011.7元）。上诉人主张被上诉人对门铃不予修理及停车费等问题，该理由不影响上诉人应交纳物业费的义务，上诉人可以另行向被上诉人主张权利。对于电梯费问题。因电梯的使用需要用到电梯卡，而电梯卡需要充值才能使用。被上诉人没有证据证明上诉人在没有充值的情况下使用了电梯，并且物业合同中并未对电梯费的收取作出约定，被上诉人主张电梯费没有依据。上诉人该项上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初3553号民事判决；二、上诉人潘秀霞于本判决生效后10日内给付被上诉人营口市万信物业服务有限公司物业服务费5011.7元及违约金，违约金以5011.7元为基数，自2020年10月27日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回营口市万信物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上诉人潘秀霞负担40元，被上诉人营口市万信物业服务有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由上诉人潘秀霞负担40元，被上诉人营口市万信物业服务有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二一年三月二十五日法官助理那晓梅书记员翟健含