湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0821民初129号原告：中国工商银行股份有限公司京山支行，住所地京山市新市镇新市大道78号，统一社会信用代码91420821706930453M。负责人：肖红斌，该支行行长。委托诉讼代理人：任青，女，中国工商银行股份有限公司荆门分行工作人员。被告：杨德军，男，1975年10月11日出生，汉族，住湖北省钟祥市,被告：彭敬秀，女，1977年2月11日出生，汉族，住湖北省钟祥市,被告：康龙实业集团有限公司，住所地京山市新市镇京源大道200号，统一社会信用代码91420821751025436D。法定代表人：黄锡元，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡金华，湖北惠山律师事务所律师。第三人：王琼，女，1978年5月9日出生，汉族，住湖北省京山市，第三人：刘凯，男，汉族，1989年2月7日出生，住湖北省京山市，第三人：黄雪晴，女，汉族，1992年11月22日出生，住湖北省京山市，第三人：肖伟，男，汉族，1986年1月1日出生，住湖北省京山市，上列四名第三人共同委托诉讼代理人：李飞亮，湖北陈孙律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司京山支行（以下简称京山工行）与被告杨德军、彭敬秀、康龙实业集团有限公司（以下简称康龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，经审理后于2020年10月6日作出（2020）鄂0821民初252号民事裁定：驳回京山工行的起诉。京山工行不服，上诉于荆门市中级人民法院，该院于2020年12月2日作出（2020）鄂08民终1049号民事裁定：一、撤销本院（2020）鄂0821民初252号民事裁定；二、本案指令本院审理。本院据此于2021年1月15日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王琼、刘凯、黄雪晴、肖伟以与本案的审理结果存在利害关系为由申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。原告京山工行的诉讼代理人任青，被告彭敬秀、康龙公司的诉讼代理人胡金华、第三人王琼、刘凯、黄雪晴、肖伟共同的诉讼代理人李飞亮到庭参加诉讼，被告杨德军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京山工行向本院提出诉讼请求：1.判令杨德军、彭敬秀立即偿还贷款本金697018.31元及应付的利息（截至2018年7月11日的利息7673.93元，2018年7月11日之后的利息按合同约定计付至还清全部贷款本息之日止）；2.判令预告登记合法有效，京山工行对被告为本案贷款提供的抵押物（位于京山经济开发区××大道东毓秀新城1幢1单元501、502的房屋及占用范围内的土地使用权）享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿被告所欠贷款本息及京山工行实现债权的费用；3.判令康龙公司对杨德军、彭敬秀的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、保全费、公告费等实现债权的费用由被告承担。事实及理由：2012年1月，杨德军向京山工行申请个人商用房贷款，京山工行与杨德军、彭敬秀、康龙公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定京山工行向杨德军发放个人商用房贷款150万元，贷款期限10年，还款方式为按月等额本息还款，彭敬秀为共同还款人，杨德军以其购买的位于京山经济开发区××大道毓秀新城1幢1单元501、502的房屋抵押给京山工行为其借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记。康龙公司为上述借款提供连带责任保证担保。2012年2月6日，京山工行按约定向杨德军发放了贷款150万元。2012年4月，康龙公司的名称由湖北康龙置业发展有限公司变更为康龙实业集团有限公司。贷款发放后，杨德军多次未按期还款，累计逾期已超过六次，被告的行为已构成违约。截至2018年7月，杨德军欠京山工行贷款利息7673.93元，贷款本金697018.31元。为维护合法权益，京山工行特具状起诉。杨德军未作答辩。彭敬秀辩称，我只是到银行签了字，签字的时候，不敢签，但银行的工作人员说只是走流程，不会让我承担责任，这样才签字，我没见过房子。康龙公司辩称，1.借款数额是属实的，本笔借款的实际借款人为康龙公司，杨德军、彭敬秀为名义借款人，对此情形原告清楚明白，从以下方面可证实原告知情：（1）该房屋签订按揭借款合同以后，没有发生实际的交付和转移；（2）该笔借款一直由被告康龙公司进行偿还；（3）在已经生效的刑事判决中，将该房屋作为被告康龙公司所有的财产进行了查封。依据民法典第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。据此康龙公司作为实际借款人愿意承担一切本息的偿还责任。2.关于对抵押物享有优先权的问题。依据原物权法的规定，预抵押登记不具有抵押权效力，现根据民法典第四百零二条，依据民法典三百九十五条第一款第一项至第三项、第五项进行抵押登记的抵押权成立，从原来法律看不享有优先权，从现行法律看享有优先权。康龙公司愿意承担变卖抵押物的偿还责任。3.本案的刑事与民事交叉的处理问题。依据相关法律规定，原告可以诉讼并由法院审理后作出相应的判决，但在处理的时候，一定要注意本案中涉及到1单元501、502这两套房屋是由刑事被告人黄春和以虚假的形式骗取银行贷款而进行的刑事追责，后黄春和又将该房屋进行变卖，进而涉及到四个第三人的问题。综上，康龙公司愿意承担本案本息的偿还责任。第三人王琼、刘凯、黄雪晴、肖伟述称，1.关于借款的问题，第三人不清楚，也不知道黄春和将康龙公司的几套房屋由住宅备案成商铺向工商银行进行了预告登记抵押。2.预告登记没有法律效力，因为这几套抵押物并不存在，毓秀新城1栋1单元5楼实际上有4套房屋，分别为501、502、503、504，因此康龙公司抵押给工商银行的房屋实际是不存在的，而原告对这一情况也是知晓的，因此原告无权处置抵押物，也无权对抵押物优先受偿。京山工行为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：A1.京山工行营业执照、金融许可证，杨德军、彭敬秀的身份证复印件，康龙公司的营业执照、公司变更登记信息一份；A2.《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、贷款发放电子许可证详细信息；A3.预抵押登记证书；A4.《个人贷款借据余额信息》、康龙公司股东会决议、《自营历史明细表》；A5.宣布贷款提前到期公告。杨德军、彭敬秀、康龙公司未向本院提供证据。第三人王琼、刘凯、黄雪晴、肖伟向本院提供下列证据：B1.购房合同及四份收据、购房发票；B2.物业台账四份;B3.购房合同备案证明两份;B4.杨德军的购房合同;B5.查封登记信息。本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。本院认证认为，京山工行、第三人王琼、刘凯、黄雪晴、肖伟提供的证据客观真实、来源合法，能够证明本案基本事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年1月20日，杨德军、彭敬秀共同作为借款人、康龙公司作为保证人与京山工行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定杨德军、彭敬秀共同向京山工行贷款150万元，用于购买位于京山县毓秀新城1幢1单元501、502号房屋。约定贷款期限10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；还款方式为按月等额本息还款；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的年度内最后一次调整的基准利率为准及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收复息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定的利率基础上加收30%确定。杨德军、彭敬秀以位于京山县毓秀新城1幢1单元501、502号房屋为案涉借款提供抵押担保；康龙公司为案涉借款提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。案涉借款合同第二部分具体条款中约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。案涉房屋办理了抵押预告登记。2012年2月6日，京山工行向杨德军发放贷款150万元，执行利率为年利率8.1075%，贷款到期日为2022年2月6日。杨德军正常偿还贷款至2018年4月，2018年5月，杨德军偿还部分贷款本息后未再偿还贷款。2018年5月29日，京山工行在荆门日报上刊登向杨德军宣布案涉贷款提前到期公告，到期日为公告刊发当日即2018年5月29日。截至2018年7月11日，杨德军、彭敬秀下欠京山工行贷款本金697018.31元及利息7673.93元。案涉贷款被宣布提前到期日合同执行利率为年利率5.635%。另查明，京山县毓秀新城由康龙公司开发建设，2018年康龙公司为毓秀新城1幢办理了所有权首次登记。康龙公司至庭审时尚未将毓秀新城1单元501、502房屋所有权转移登记至杨德军名下。还查明，毓秀新城1幢1单元5层共四套房屋。康龙公司于分别与第三人刘凯、肖伟、王琼、黄雪晴签订商品房买卖合同，将京山县毓秀新城1单元501、502、503、504号房屋分别出卖给刘凯、肖伟、王琼、黄雪晴四人，并将房屋交付该四人。本院认为，案涉《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，各方应按约遵守。京山工行已按约向杨德军指定账户发放贷款150万元，杨德军、彭敬秀应履行按时偿还贷款本息的义务。合同具有相对性，通常情况下，合同一方只能向合同相对方主张权利，彭敬秀、康龙公司虽辩称案涉借款实际使用人系康龙公司，还款责任应由康龙公司承担，杨德军、彭敬秀不应承担责任，但由于双方均不能举证证明京山工行在贷款时对康龙公司为实际借款人的事实是明知的，故案涉借款合同只能约束作为贷款人的京山工行与作为借款人的杨德军、彭敬秀。即便彭敬秀、康龙公司的该部分事实主张成立，亦不能以此对抗合同相对人京山工行行使债权，彭敬秀、康龙公司关于杨德军、彭敬秀不应当承担责任的抗辩意见不能成立。本院对京山工行要求杨德军、彭敬秀偿还贷款本金697018.31元及2018年7月11日前的利息7673.93元的请求予以支持。京山工行主张2018年7月11日后的利息计算标准按合同约定标准为年利率7.3255%，符合合同约定，本院予以照准。关于京山工行能否就案涉房屋优先受偿的问题，本院认为，案涉房屋办理了抵押预告登记，虽未办理抵押登记，但已经办理了建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，依法应当认定抵押权自预告登记之日起设立，对京山工行要求对处置案涉房屋所得价款优先受偿的请求予以支持。康龙公司为案涉贷款提供阶段性连带责任保证，且对承担还本付息责任无异议，故本院对京山工行要求康龙公司承担连带保证责任的请求予以支持，康龙公司承担保证责任后有权向杨德军、彭敬秀追偿。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、杨德军、彭敬秀于本判决生效之日起七日内共同偿还中国工商银行股份有限公司京山支行贷款本金697018.31元及利息（2018年7月11日前的利息7673.93元；2018年7月12日后的利息，以704692.24元为基数，按照年利率7.3255%计算至付清之日止）；二、中国工商银行股份有限公司京山支行对抵押合同项下抵押财产（位于京山经济开发区新市大道东毓秀新城1幢1单元501、502的房屋及占用范围内的土地使用权）折价或拍卖、变卖的价款在不能清偿本判决主文第一项所确认的债务范围内优先受偿；三、康龙实业集团有限公司对上述第一项确认的给付义务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向杨德军、彭敬秀追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5424元（已减半），由杨德军、彭敬秀、康龙实业集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  邓双跃二〇二一年三月十一日书记员  周 雯