北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1531号上诉人（原审原告）：李学光，男，1974年1月9日出生。委托诉讼代理人：南珏，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：改霞，女，1979年2月25日出生。被上诉人（原审被告）：北京丽泽金都置业有限公司，住所地北京市丰台区东管头**院**楼2050-1。法定代表人：淡长朋，董事长。委托诉讼代理人：王华，女，该公司员工。上诉人李学光因与被上诉人改霞、被上诉人北京丽泽金都置业有限公司（以下简称丽泽金都置业公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初20609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人李学光之委托诉讼代理人南珏、被上诉人改霞、被上诉人丽泽金都置业公司之委托诉讼代理人王华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李学光上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持李学光的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由改霞、丽泽金都置业公司承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。改崇祥去世时，涉案房屋的物权变为马敬和、改艳和改霞共同共有。改艳去世后，李学光作为转继承人继承了改艳应继承的份额，涉案房屋的物权变为马敬和、改霞、李学光共同共有。马敬和生前留有遗嘱，马敬和的财产由改霞继承，李学光对此表示认可，涉案房屋的物权变为改霞、李学光共同共有。在遗产未分割时，改霞和李学光混同共有涉案房屋，改霞在李学光不知情的情况下，擅自与丽泽金都置业公司签订了改崇祥已认购房屋的买卖合同即本案诉争合同。一审法院驳回李学光诉讼请求的依据为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，该司法解释主要是为了通过规范合同各方当事人的行为，从而达到更好的保护各方当事人合法权益的目的而订立的，主要是用来约束买卖合同双方的法律行为。本案中，李学光并非诉争合同的当事人，所主张的权益也是基于物权而来的，不是基于债权而来，所以调整买卖合同双方当事人行为的司法解释不适用本案的情形。一审法院适用的法条是最高人民法院用来约束买卖合同中出卖人的诚信义务的，该法条所规范调整内容与本案李学光共有权被侵害情形完全无关，不适用本案。在遗产未分割前，改霞和李学光的共有状态是混同的共同共有状态。在李学光事前不知情，事后不追认的情况下，改霞擅自与丽泽金都置业公司签订本案诉争合同，就是对其他共有权人合法物权的直接侵害。改霞擅自将诉争房屋据为己有的这种无处分权的行为改变了原有的物权归属，且事后未得到李学光的追认，其行为已经违反了上述法律规定，该行为应属无效，因此，本案诉争合同也应当属于无效。一审法院审理事实经过基本清晰，但适用法律错误，请求二审予以纠正。改霞辩称，同意一审判决，不同意李学光的上诉请求及理由。丽泽金都置业公司辩称：同意一审判决，不同意李学光的上诉请求及理由。李学光向一审法院起诉请求：1．判令改霞、丽泽金都置业公司于2019年11月18日签订的《定向安置住房买卖合同》无效；2．诉讼费由改霞、丽泽金都置业公司承担。一审法院认定事实：改崇祥与马敬和婚后生育二名子女，即改艳、改霞。2004年6月2日，李学光与改艳登记结婚。改崇祥于2016年11月17日死亡，改艳于2016年11月20日死亡，马敬和于2018年1月29日死亡。2015年10月27日，改崇祥（乙方）与案外人北京丽泽金都开发建设有限公司（以下简称丽泽金都开发公司、甲方）签订《居民非成套住宅房屋搬迁补偿安置协议书》，约定：乙方在拆迁范围内需要搬迁的房屋位于丰台区××甲×号×间×排×号。经认定，非成套住宅房屋建筑面积30平方米，乙方在册人口2人，实际居住人口2人，分别为改崇祥、改霞。甲方支付乙方拆迁所得款（房屋评估价款、奖励款、补助款、补足面积补助费）总计为717402元。改霞作为委托代理人在乙方处签字。同年11月15日，改崇祥与丽泽金都开发公司签订《北京丽泽金融商务区北区菜户营定向安置房选房认购协议书》及《居民非成套住宅房屋补充协议书》。其中，《认购协议书》中约定：改崇祥（乙方）安置购房指标为销售建筑面积63平方米，安置房屋地址为××号楼×单元×层×室，一居室，建筑面积63平方米，单价6500元/平方米，总价409500元。乙方所认购的房屋为期房，预计竣工交房时间为2018年10月27日，届时，乙方须本人持身份证、户口本、人名章、搬迁补偿协议、选房认购协议书在甲方通知的时间、地点与甲方签订正式《安置房买卖合同》。《补充协议书》中约定：乙方自愿一次性预缴认购上述安置用房应支付的购房款共计409500元，并不可撤销地授权甲方将上述全部购房款在《居民非成套住宅房屋搬迁补偿安置协议书》及本协议中约定的总补偿款中直接抵扣，用于支付购房款。2019年11月18日，丽泽金都开发公司向改霞出具《菜户营定向安置房屋权属初始登记分配表》，内容为：被搬迁人改崇祥（已故），原房地址：丰台区××甲×号×间×排×号；安置房认购房号为×号楼×单元×，房屋产权人为改霞；并在分配表下注明：房屋权属登记人必须是搬迁补偿协议中列存的被搬迁人或被安置人，并年满18岁，必须是北京户籍。被搬迁人声明：以上回迁安置房屋权属分配系相关权利人在遵守国家法律法规和相关政策条件下自愿达成的一致意见，愿承担因此造成的一切法律后果。改霞在被搬迁人处签字。同日，改霞与丽泽金都置业公司签订《北京丽泽金融商务区菜户营项目定向安置住房买卖合同》（三定三限三结合项目），内容为：出卖人以出让方式取得坐落于北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区北区菜户营地块的国有土地使用权。根据定向安置房项目三定三限三结合方案联合审核会议纪要，买受人购买的定向安置住房所在土地用途为住宅；该定向安置住房地址为丰台区××号院×号楼×单元×层×号，其实测建筑面积为64.77平方米，该定向安置住房单价为每平方米6500元，总价款为421005元。一审法院认为，李学光主张合同无效的理由是：涉案房屋应系改崇祥的遗产，李学光基于转继承改艳的遗产份额，涉案房屋应当属于改崇祥的继承人共同共有；改霞擅自与丽泽金都置业公司签订买卖合同，属于无权处分，因此，改霞与丽泽金都置业公司签订的《北京丽泽金融商务区菜户营项目定向安置住房买卖合同》应为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，无论改霞与丽泽金都置业公司签订合同时，是否属于无权处分，均不因此导致《北京丽泽金融商务区菜户营项目定向安置住房买卖合同》无效，若李学光认为涉案房屋中存在继承问题尚未处理，可通过另案解决，法院认为李学光主张合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回李学光的全部诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，李学光以自身合法权利受到侵害为由，要求确认改霞与丽泽金都置业公司所签诉争合同无效。改霞、丽泽金都置业公司不认可李学光的诉讼主张。根据各方当事人的诉讼意见，本院确认本案诉争焦点为诉争合同是否存在相关法律规定无效的情形。依照丽泽金都开发公司与改崇祥所签《居民非成套住宅房屋搬迁补偿安置协议书》的约定，被拆迁人改崇祥一方家庭在册人口为两人、实际居住人口为两人即改崇祥、改霞。丽泽金都开发公司出具的《菜户营定向安置房屋权属初始登记分配表》中注明房屋权属登记人必须是搬迁补偿协议中列存的被搬迁人或被安置人，并年满18岁，必须是北京户籍，改霞在该表的“被拆迁人”处签名。涉案房屋系“三定三限三结合”拆迁安置住房，是针对特定主体的定向安置住房，对于合同的相对方有主体身份的要求。在改崇祥已去世的情况下，丽泽金都置业公司依据拆迁资料及相关的政策规定与改霞签订《北京丽泽金融商务区菜户营项目定向安置住房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不存在法律规定合同无效的情形，故该合同合法有效。李学光主张诉争合同无效，依据不足，本院不予支持。依照现所查事实，本案不存在房屋出卖人不享有处分权之情形，一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，属适用法律不当，本院予以纠正，但判决结果正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故本院对李学光的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李学光负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 琨二〇二一年三月二十六日法官助理  吴京竞书 记 员  李 丽