河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民申254号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：胡益昌，男，1991年6月15日出生，汉族，住山西省。委托诉讼代理人：生璞，河南佳鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：高畅，河南佳鑫律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省美景之州地产开发有限公司。住所地：河南省郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西。法定代表人：梁俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洋洋，北京炜衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令洁，北京炜衡（郑州）律师事务所实习律师。一审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行。住所地：河南省郑州市金水区金水路**。负责人：陈彦，该支行行长。再审申请人胡益昌因与被申请人河南省美景之州地产开发有限公司（以下简称美景之州公司）及一审第三人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终11164号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。胡益昌申请再审称，一、一审、二审判决认定事实和适用法律错误。（一）一、二审判决认定《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，属于认定事实和适用法律错误。一、二审法院故意回避美景之州公司宣传、承诺“商改住”、“公寓”等的事实，判决认定《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，属于认定事实和适用法律错误。1.美景之州公司故意实施了一系列欺诈行为，一直在误导购房者相信其出售的房屋为可以居住的“公寓”。2.因美景之州公司的欺诈行为导致申请人作出了错误的意思表示，与美景之州公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。（二）2019年12月2日，郑州市住房保障和房地产管理局公布的《郑州市房地产市场集中整治情况通报》已经认定美景之州公司涉案项目存在涉嫌虚假广告宣传，存在以“公寓”为噱头兜售房屋问题，并对美景之州公司进行了处罚“责令整改，记入信用档案，移交综合执法部门作进一步调查处理”的事实，充分证明涉案项目已经被郑州市政府列为整改对象，美景之州公司的行为已经构成欺诈。一、二审判决认定“被告在销售房屋过程中的宣传行为，并未最终被有关部门认定为欺诈”属认定事实证据不足，认定美景之州公司的行为不构成欺诈属认定事实错误。（三）二审判决依据《合同补充协议》中“广告和宣传资料不构成要约”的内容以及《商品房买卖合同》中的约定，认定美景之州公司的广告宣传不足以对申请人产生误导并作出错误的意思表示，属于认定事实和适用法律错误。（四）本案不超过法定的撤销权的行使期间，一、二审法院判决认定申请人请求撤销合同超过了撤销权的行使期间，属于认定事实错误。二、《商品房买卖合同》和《合同补充协议》撤销以后申请人已经支付的购房款以及已经支付的各项费用,美景之州公司应该予以返还。三、一、二审判决均判定合同已经约定了本案涉案房屋是办公使用，土地也是办公用途，从而认定当事人当时是明知的，属于认定事实错误。合同第三条约定，房屋用途是办公，第20条也是约定房屋仅作办公使用，但是合同的第18条和第24条的约定内容和上述两条约定内容不一致，导致产生不同的理解，第24条属于特别约定。根据合同法的有关规定，应当作出对出示格式条款一方不利的认定。特殊约定的效力要高于合同一般条款的效力，因此应当以合同第18条和第24条的规定来认定合同约定的房屋的用途，是办公用房还是精装修的公寓。合同第18条明确约定买受人购买的为商品住宅，并且美景之州公司向申请人交付了住宅质量保证书，故涉案房屋为商品住宅。第24条约定，本合同连同附件共27页，一式七份，具有同等法律效力。附件三装饰、设备标准约定，申请人购买的是公寓房屋交付标准显示，室内部分包括：客厅、厨房、卫生间等内容。综上所述，一、二审判决认定事实和适用法律错误，导致判决结果错误。请求：1.依法撤销本案一、二审民事判决，依法改判支持申请人的一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由美景之州公司承担。美景之州公司提交意见称：一、原审判决查明事实清楚。双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，美景之州公司不存在任何欺诈行为，合同已依法成立并生效，申请人要求撤销合同无事实及法律依据。美景之州公司的宣传资料中均特别提示“广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。”且双方签订的《合同补充协议》中以黑体字明确约定，广告和宣传资料不构成要约；美景之州公司在销售现场公示的五证信息及双方签订的《商品房买卖合同》中多处均明确显示，案涉房屋所占土地使用年限为40年，申请人作为完全民事行为能力人，明确知晓公寓区别于住宅，其对案涉房屋的性质有清醒的认识，美景之州公司的宣传资料不足以对申请人签订房屋买卖合同产生影响。双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经在不动产登记部门进行备案，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是住建部监制的合同文本，说明中明确了合同生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容；美景之州公司在销售过程中营销中心公示的有国有土地使用权证、商品房预售许可证、规划许可证等文件，上述文件中对所售房屋的性质及使用年限均有明确记载，且销售现场设置有声明册、合同样本、五证信息等展台，供所有意向客户翻阅、查看，明确告知所有意向客户所销售的项目房产性质为办公，且房屋通常需要大量资金投入，申请人作为一个完全民事行为能力人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，在销售现场及签订合同过程中不可能不查看并注意房屋用途及价款等信息，美景之州公司已履行告知义务，不存在任何故意隐瞒房屋性质或欺诈的情形。二、原审判决适用法律适当，涉案房屋已通过了竣工验收备案，美景之州公司已履行完毕合同义务，按合同约定的标准将房屋交付给申请人，申请人要求撤销合同无法律依据。1.美景之州公司一审时已提供涉案房屋所在工程的消防验收意见书，涉案房屋均已通过消防验收；涉案房屋符合国家法律规定的建筑验收条件以及合同约定的条件，且已通过竣工验收。美景之州公司也已履行完毕合同义务，按合同约定、案场公示的标准将房屋交付给申请人。另，涉案房屋的首次登记已办理完毕，在业主缴清相关税费、准备材料、面签后即可办理转移登记，且申请人购买的一期项目已为部分业主办理完毕转移登记。2.申请人在与美景之州公司签订合同时及签订合同之前就已经知道“房屋用途是办公不是住宅”这一事实，但其并未在一年内行使撤销权，申请人的撤销权已消灭。申请人作为完全民事行为能力人，从接触涉案项目及拟购买涉案房产、与美景之州公司磋商购买事宜、签署认购书到最后签署正式的买卖合同，其经过了慎重的考量和思考，基于对房屋规划用途、价款等各个方面充分了解的基础上与美景之州公司签署了正式的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并不存在违背其真实意思表示的情形。从案场公示涉案房屋的各项权证、买卖合同，到房屋使用说明书、房屋质量保证书等文件均明示了美景之州公司充分提示并向申请人披露了房屋的规划用途，美景之州公司不存在任何隐瞒或欺诈，更不存在虚假宣传的情形。因此，涉案合同并不存在法定撤销事由。三、案件不符合民诉法200条的规定的情形，应驳回再审申请。综上，原审判决查明事实清楚，适用程序合法正当，申请人的再审申请没有事实及法律依据，依法应予以驳回。本院经审查认为，申请人作为完全民事行为能力人，应当对其民事行为承担相应的责任。申请人与美景之州公司所签订的《商品房买卖合同》“商品房买卖合同说明”部分载明：“本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产行政管理部门咨询。”“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”故申请人与美景之州公司所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定，该商品房的用途为公寓，该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第八条双方其它约定明确载明：“土地用途为商业服务业，使用年限自2014年9月9日至2054年9月4日。”双方签订的《合同补充协议》中以黑体字明确约定，“出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。”故申请人对于涉案房屋的性质、用途等是明知的，其关于在美景之州公司欺诈、虚假宣传误导下违背真实意思签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的理由缺乏事实和法律依据。涉案《商品房买卖合同》“商品房买卖合同说明”部分第2条载明：“本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。”即涉案合同所称商品房并未特指“商品住宅”；双方在签订涉案《商品房买卖合同》的同时签订了《房屋改造委托协议》，申请人委托美景之州公司对涉案房屋进行改造。故申请人关于涉案合同条款表述不一致，购买的房屋为商品住宅的主张，无合同和事实依据。综上，申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回胡益昌的再审申请。如不服本裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款第一项之规定，可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉。审判长 刘 勇审判员 范淑娟审判员 扈孝勇二〇二一年三月二十九日书记员 康九玲