浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0881民初168号 原告江山市旅游发展有限公司，住所地江山市双塔街道北关路18号。统一社会信用代码：913308817570620512。 法定代表人：曹慧郎，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姜飞虎，浙江刚诚律师事务所律师。 被告祝昕，男，1986年1月24日出生，汉族，住江山市市区。 委托诉讼代理人：丛自远，浙江一渡律师事务所律师。 原告江山市旅游发展有限公司与被告祝昕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜飞虎、被告祝昕及其委托诉讼代理人丛自远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江山市旅游发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.由被告支付未按期支付租金期间的违约金29.81万元和租赁到期后占用租赁物期间的租金损失13.71万元，合计43.52万元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年8月吸收合并了江山市廿八都旅游开发有限公司，承继了江山市廿八都旅游开发有限公司的全部债权债务。被告系江山景江商务酒店（企业性质为个体工商户）的投资人和经营者，江山景江商务酒店已于2016年4月19日注销。2014年10月16日，江山市廿八都旅游开发有限公司与江山景江商务酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方（即江山景江商务酒店）向甲方（即江山市廿八都旅游开发有限公司）租赁廿八都古镇接待中心酒店，租赁期限自2014年10月15日至2019年10月14日止；首年租金为244100元，第二年租金为268510元，第三年租金为295361元，第四年租金为324897元，第五年租金为357387元，租金给付方式为：首年租金在合同签订后24小时内一次性支付，并于每年9月15日前向甲方支付次年租金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的滞纳金，乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，被告仅按约履行了部分合同义务，从2015年至2019年期间的租金均存在逾期支付情形，经计算，被告应向原告支付未按期支付租金期间的违约金为29.81万元。另，合同到期后，被告未按约如期交还租赁房屋，持续占用租赁房屋至2020年5月底，应向原告支付占用租赁物期间的租金损失13.71万元。两项损失合计43.52万元。 原告向本院提供了江山市旅游系统国投公司整合重组工作实施方案一份、合并公告一份、个体户登记基本情况表一份、房屋租赁合同一份、关于要求支付廿八都古镇接待中心酒店部分租金及滞纳金的函一份、文件签收单一份、督办通知三份、承诺书一份、招租竞价公告一份、入账通知书七份以证明其主张。 被告祝昕辩称：1.被告不存在原告所称逾期支付租金行为，被告暂缓支付租金是在履行先履行抗辩权，双方签订的《房屋租赁合同》约定原告应当为被告配套完善的厨房、空调设备，但在被告承租不久，酒店配套中央空调边出现无法正常使用的状况，被告无奈自己出资6万元购买空调，但原告至今未承担该项费用，原告提供房屋存在消防验收不合格、严重漏水等情形，致使酒店客房和餐厅无法正常使用，另，原告于2015年4月17日至2017年2月2日在被告处消费62231元餐费直到2020年5月20日才结清，故被告有权行使先履行抗辩权；2.即使被告确有逾期支付租金行为，原告逾期被告支付违约金有部分超过了诉讼时效，丧失相应胜诉权，租金属于定期给付债务，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，《中华人民共和国民法通则》规定“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定“民法总则自2017年10月1日起施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，因房屋租赁合同约定被告应付租金时间为每年度的9月15日前，故针对2016年9月15日前应付未付租金，原告应于约定支付租金之日起一年内主张违约金，针对2017年9月15日前应付未付租金，原告应于2020年9月15日前主张违约金，但原告于2020年9月29日才发函主张违约金，已超过诉讼时效，丧失该部分胜诉权；3.即使被告构成违约，原告主张违约金存在计算错误及标准过高情形，请求法院予以调整，被告已按时支付第一年租金，故原告按合同5年总租金的20%计算违约金未剔除第一年租金存在错误，原告损失仅限于租金对应的利息损失，请求法院参照中国人民银行同期贷款利率或者1.3倍计算原告利息损失；4.合同终止后，被告并未持续占用租赁房屋，被告于2019年10月27日接到原告关闭酒店通知后便将酒店钥匙交还廿八都镇景区人员、及时交还了租赁房屋，并将相关人员遣散不再经营，水电费也计算到2019年10月27日止，即使存在占用情形，也仅超过约定租赁期限13天，被告遗留桌椅等设施符合交易习惯，有利于原告招投标，且合同约定合同到期后原告有权自行处置、变卖设施，原告在被告交还钥匙后便对外招投标，说明原告对被告遗留桌椅等设施是默许的，故原告主张被告遗留桌椅等设施导致租赁物流标、被告持续占用租赁物至2020年5月31日不能成立。现被告主张其有权暂缓支付租金、原告主张违约金标准过高应予调整、被告未持续占用租赁房屋、原告尚有未退还的履约保证金3万元、未支付的6万元空调费应予抵扣，希望法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。 被告向本院提供了中标通知书一份、房屋租赁合同一份、空调购买发票二份、食堂点菜单、对账单九页、银行流水三页、收条及物品设施清单三页以证明其主张。 经庭审举证质证，结合当事人陈述，本院认证如下：对双方当事人无异议的证据本院予以确认，对其证明对象予以采信；对有异议的证据本院将结合争议焦点综合论证。 双方无异议的事实：原告于2017年8月吸收合并了江山市廿八都旅游开发有限公司，承继了江山市廿八都旅游开发有限公司的全部债权债务。被告系江山景江商务酒店（企业性质为个体工商户）的投资人和经营者，江山景江商务酒店已于2016年4月19日注销。2014年10月16日，江山市廿八都旅游开发有限公司与江山景江商务酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方（即江山景江商务酒店）向甲方（即江山市廿八都旅游开发有限公司）租赁廿八都古镇接待中心酒店，租赁期限自2014年10月15日至2019年10月14日止；首年租金为244100元，第二年租金为268510元，第三年租金为295361元，第四年租金为324897元，第五年租金为357387元，租金给付方式为：首年租金在合同签订后24小时内一次性支付，并于每年9月15日前向甲方支付次年租金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。乙方应按照5年合同总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止：(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，(4)拖欠房租1个月以上，经催告后，仍未交纳的；乙方如逾期支付租金，每逾期1日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的滞纳金，乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。被告支付租金情况：2014年10月17日支付244100元，2015年12月29日支付268510元，2018年4月15日支付295361元，2019年1月22日支付162448.55元，2019年3月14日支付162448.55元，2019年10月29日支付290000元，2019年11月29日支付67386.81元。2020年9月29日，原告发函要求被告支付部分租金及滞纳金。 本案争议焦点主要有以下几点： 一、被告是否存在逾期支付租金行为。本院认为，虽然被告以原告应提供配套完善的厨房和空调设施、房屋存在消防验收不合格、严重漏水、还有餐费未结清为由行使先履行抗辩权，但双方签订的房屋租赁合同并未明确约定当事人的履行义务先后，且被告除第一年租金外其他租金支付确实迟于合同约定的履行期限，故可认定被告存在逾期支付租金行为，应承担相应违约责任。 二、本案是否超过诉讼时效。本院认为，虽然被告主张本案诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，即支付租金及对应违约金诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，原告主张权利可从房屋租赁合同约定的最后一期租金支付时间即2018年9月15日起计算，原告于2020年11月26日向本院起诉并立民诉前调案号时该条规定并未被修正，从保护当事人合法权益考虑，本案仍应适用该条规定，即原告在本案中主张权利并未超过诉讼时效。 三、原告主张违约金是否符合当事人约定和法律规定。本院认为，虽然原告主张应适用“拖欠房租累计1个月以上，经催告后，仍未交纳的”的合同条款要求被告支付5年合同总租金的20%违约金，但被告已于2019年11月29日支付全部租金，原告并未提供在此之前向被告催告房租的相关证据，故不能适用该条款计算违约金。因当事人还约定了“乙方如逾期支付租金，每逾期1日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”条款，而滞纳金属于违约金其中一种，故原告可根据该条款向被告主张违约金损失，但该条款约定的滞纳金标准明显过高，被告请求调整符合法律规定。以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，本院认为违约金损失可按照中国人民银行同期贷款利率（年利率4.35%）的1.3倍计算。经计算可得：第一期租金未逾期，无需支付违约金；第二期租金逾期支付3.5个月，248510元/年×4.35%÷12个月×3.5个月×1.3倍=4098.86元；第三期租金逾期支付19个月，295361元/年×4.35%÷12个月×19个月×1.3倍=26445.89元；第四期租金中其中162448.55元逾期支付487天，另外162448.55元逾期支付18个月，分段计算为：162448.55元/年×4.35%÷365天×487天×1.3倍=12257.01元，162448.55元/年×4.35%÷12个月×18个月×1.3倍=13779.70元，小计26036.71元；第五期租金中其中290000元逾期支付13.5个月，另外67386.81元逾期支付14.5个月，分段计算为：290000元/年×4.35%÷12个月×13.5个月×1.3倍=18449.44元，67386.81元/年×4.35%÷12个月×14.5个月×1.3倍=4604.62元，小计23054.06元；以上合计79635.52元。 四、原告主张被告占用租赁物期间租金损失是否符合当事人约定和法律规定。本院认为，虽然原告主张被告占用租赁物租金损失应计算至2020年5月31日止，但并未提供充分证据予以证明，原告认可被告于2019年10月27日交还酒店钥匙、遣散人员停止经营酒店，被告支付水电费也是计算到2019年10月27日止，且原告在被告交付钥匙前后多次进行了招投标，故不能认定被告在合同期满后持续占用租赁物，而应认定被告于2019年10月27日已将租赁房屋交付给原告，被告在合同到期后实际占用租赁房屋时间为13天。原告主张按照第五年租金计算占用期间租金损失符合当事人约定和法律规定，本院予以支持。被告占用租赁物期间租金损失为：357387元/年÷365天×13天=12728.85元。 五、被告主张履约保证金3万元、空调费6万元能否予以抵扣。本院认为，被告并未在本案中提起反诉，既未提供证据证明被告已实际缴纳履约保证金及履约保证金返还条件，又未提供证据证明双方约定空调费用应由原告负担，故本院对此不作审查，对被告要求上述费用在本案中进行抵扣不予支持。 综上，本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告未按照合同约定期限支付租金和交还租赁物，应当按照合同约定和法律规定支付原告违约金损失和占用租赁物期间租金损失。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第五条之规定，判决如下： 一、被告祝昕支付原告江山市旅游发展有限公司逾期支付租金的违约金损失79635.52元、占用租赁房屋期间租金损失12728.85元，合计92364.37元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告江山市旅游发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7828元，减半收取3914元，由原告江山市旅游发展有限公司负担3083元，被告祝昕负担831元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 毛 寅 二〇二一年三月二十一日 书记员 曾倩倩