天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0114民初1227号原告：北京盛世物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路郎家园**。法定代表人：刘荣坤，总经理。委托诉讼代理人：张志杰，天津景贤律师事务所律师。被告：西茜，女，1977年10月5日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：孙伟，男，1977年7月3日出生，汉族，住天津市河**。系被告之夫。委托诉讼代理人：刘晓波，北京廌辨律师事务所律师。原告北京盛世物业服务有限公司（以下简称“盛世物业”）与被告西茜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世物业委托诉讼代理人张志杰，被告西茜的委托诉讼代理人孙伟、刘晓波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛世物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付XXXX24-4房屋2018.2.8-2020.12.31期间的物业服务管理费27841.35元，判决被告支付违约金6819.35元，共计34660.7元；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2012年11月30日与天津益聚投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，为被告所拥有的天津市武清区XXXX房产提供物业服务。依据合同约定，多层住宅物业管理服务费用按建筑面积3.45元/月·平米，高层住宅物业管理服务费用按建筑面积2.25元/月·平米，由相应购房业主承担。业主应在每月5日前履行交纳义务，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告应该根据合同的约定交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝支付。原告先后派人多次上门催收，被告仍然拒绝缴纳。截止到2020年12月31日，被告共欠缴物业服务费27841.35元（房屋面积232.23平米），违约金6819.35元，合计金额34660.7元。被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护原告的合法权利，现根据《合同法》、《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告西茜辩称，不同意原告诉请，请求法庭驳回原告诉请。原告要求支付物业费和违约金，没有事实依据，原、被告没有建立合法有效的合同关系，被告主体不适格。原告2012年11月30日与天津益聚投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，服务范围包括多层和高层，不包括别墅区域，第六条中物业管理服务费用也仅仅只是对多层和高层进行了约定，并没有别墅的收费标准。被告房屋属于别墅性质，所以原告与开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》不涵盖别墅服务，原告事实上也没有为被告提供一级物业服务。原告要求被告支付违约金没有依据，首先原告与开发商签订的物业服务范围不包括别墅，第十四条违约责任也没有约定原告可以收取违约金，在贵院审理的多起案件也据此没有支持原告违约金的诉请。在2015年2月8日，XXXX物业服务中心与被告签订XXXX前期物业服务协议，该协议是无效合同，对被告没有约束力，根据民法典第464条规定，XXXX物业服务中心并不是适格的主体，不属于独立的法人，没有民事行为能力和民事权利，不具备合法的民事主体资格，其在与被告签订这份协议时也没有出示过原告有效的授权委托。该份协议因违反法律法规的规定应属无效合同，对被告不具有约束力。所以，综上请求人民法院驳回原告全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年9月24日，原告与案外人天津益聚投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，案外人天津益聚投资有限公司将XXXX（物业项目名称）委托原告进行前期物业管理服务事宜，物业服务内容包括XXXX小区内房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等，标准为一级服务标准，多层住宅物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米3.45元，业主交纳物业费用时间为每月5日前，合同还约定了其他权利义务。同时，北京盛世物业服务有限公司XXXX物业服务中心与被告于2015年2月8日签订了《XXXX前期物业服务协议》，协议约定，被告委托原告对涉案XXXX房屋进行前期物业服务，房屋建筑面积为232.23平方米，物业服务费标准为3.45元/月/平方米，如被告不按约定交纳物业服务费，原告有权向被告收取从逾期之日起按每日千分之三的违约金，协议同时约定了其他权利义务。前述涉案合同及协议签订后，自2018年2月8日至2020年12月31日期间，原告为被告提供了物业服务，被告应向原告交纳物业管理服务费27835.01元【（3.45元/月/平方米×232.23平方米÷31天×23天）＋（3.45元/月/平方米×232.23平方米×34个月）】，但经原告催要，被告至今未向原告支付该款，故原告提起本案之诉。以上事实有当事人陈述、书证等证据在案佐证。本院认为，北京盛世物业服务有限公司与天津益聚投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定合法有效，该合同对服务区域内全体业主亦具有法律约束力。《XXXX前期物业服务协议》进一步明确了原、被告双方相关的权利和义务。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。原告主张要求被告支付2018年2月8日至2020年12月31日物业管理服务费，被告不认可，认为原告的服务存在瑕疵，其所管理的小区绿化设施养护不到位、小区电线长期裸露、小院墙皮脱落、下水道井盖长期破损无人维修及对小区安全管理存在问题，并提交了相应的证据。本院根据原、被告双方提交的证据及双方陈述，认为原告确实未完全尽到合同约定的设施维护、秩序管理义务等情况。故被告交纳的物业管理服务费应予酌减，违约金不予支持。根据双方约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，本院酌定被告向原告交纳2018年2月8日至2020年12月31日的物业管理服务费的90%为宜，即25051.51元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告西茜于本判决生效后3日内给付原告北京盛世物业服务有限公司25051.51元；二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元，由被告西茜承担213元，原告北京盛世物业服务有限公司负担121元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇二一年三月三十一日书记员  李静华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。