辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4964号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵辉，男，1983年4月20日出生，汉族，委托诉讼代理人：徐建涛，辽宁善勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马海丰，男，1976年6月16日出生，汉族委托诉讼代理人：邵周竹，辽宁神华律师事务所律师。上诉人赵辉因与被上诉人马海丰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初12127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵辉上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决驳回上诉人的诉讼请求，属于事实认定不清，法律适用错误。从上诉人一审当庭提供的通话录音等证据可证明，虽然上诉人知晓被上诉人搬离案涉房屋，双方就解除合同事宜有过协商，但上诉人并未同意解除案涉合同，且双方意见并未达成一致。另外，被上诉人至今未与上诉人办理交接，结算电费、交付钥匙。亦可证明本案合同并未解除，涉案房屋仍由被上诉人占有支配。马海丰答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。赵辉向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付自2018年6月1日至2020年9月30日止租金暂计67.5万元（按照年租金30万元标准计算），请求按照此标准实际计算至被告交付房屋之日；2.请求判令被告支付逾期支付上述租金的利息5万元（暂计算至2019年8月20日，以中国银行同期银行贷款利率计算，要求计算至实际给付之日止）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。马海丰向一审法院反诉请求：1.请求判令被反诉人支付房屋租赁合同违约金20万元；2.请求判令被反诉人返还反诉人装修兑费15万元；3.请求判令被反诉人返还反诉人押金2万元；4.诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实，2017年5月24日，原告赵辉（甲方）与被告马海丰（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方租用的房屋一处，位于和平区南八马路****。现将二层三层一层正门脸小部分转租转兑给乙方使用，租用期限5年，自2017年6月1日至2022年5月31日，全年租金30万元，一年一付。第一年乙方额外支付给甲方装修兑费15万元整。若任何一方在没有违反本协议情况下提前解除协议，应交赔偿违约金20万元。第二次庭审中，原告自认于2018年5月已知晓被告搬离诉争房屋，并且从原告提供的2018年4月24日、2018年5月9日通话录音中亦可证实原告已知晓被告搬离诉争房屋的事实。合同签订后，原告将房屋交付被告使用开办“智学教育”，被告向原告交纳了装修兑费15万元、租金30万元以及租赁押金2万元。2017年5月24日，原告赵辉出具收条一份载明“今收到马海丰租房定金贰万元整，租房定金不退，房屋租期到期后再退”。庭审中双方均认可该收条中载明的“定金2万元”实为押金2万元，具有履约保证金的性质。另查明，2017年6月7日，沈阳市公安局和平分局新华派出所向智学教育下发责令改正通知书，载明我所于2017年6月7日对你单位进行消防监督检查，发现你单位有下列01、02、03、04、07、08、13、14项违反消防安全规定的下列行为，责令你单位予以改正：01.未制定消防安全制度；02.未组织防火检查；03.未组织消防安全教育培训；04.未组织消防演练；07.圈占、遮挡消火栓；08.消火栓无配置、缺少灭火器、缺少应急照明；13.单位未对建筑消防设施定期进行全面检测；14.二楼教学区东侧设库房、堆放杂物；15、未见消防安全检查合格证。再查明，2002年1月21日，沈阳市消防技术检测中心出具检验报告，载明“位于和平区民族南街168号的南宁馨苑小区5#、6#楼的自动消防系统进行了竣工前的质量检验，火灾自动报警系统合格”。一审法院认为，原、被告签订的租房协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。关于本案租赁合同是否解除的问题，被告自述已通知原告解除租赁合同并将房屋钥匙返还，原告不予认可，但原告庭审中自认已知晓被告搬离诉争房屋，并且双方就违约事宜多次进行协商，故双方的租赁合同已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本诉中，原告要求被告支付2018年6月1日至2020年9月30日止租金及利息，该期间双方的租赁合同已实际解除，证人证实已将房屋钥匙交还原告，虽原告不予认可，但原告于庭审中认可其已明知被告于2018年5月份搬离诉争房屋，即原告所主张期间被告已不再占有使用房屋，即使原告没有收回房屋钥匙，也应就明知被告搬离而不收回房屋所造成的扩大损失承担责任，故其向被告主张租金及利息无事实及法律依据，不予支持。反诉中，关于反诉原告提出因诉争房屋消防不合格而要求被告承担违约责任，责令改正通知书列明的“01、02、03、04、07、08、14”均应属于被告应尽而未尽的义务，关于“13、15”项，反诉被告已提供检验报告、建筑工程消防设计审核意见书证明诉争房屋已经消防部门检验合格，至于反诉原告承租使用后，其应该在装修使用过程后另行进行检验，是否合格应由使用方承担责任。故反诉原告据此提前解除合同并要求被告承担违约责任无事实及法律依据，对于反诉原告要求反诉被告支付违约金20万元、返还装修兑费15万元的诉请不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还押金2万元的诉请，双方认可该2万元有履约保证金的性质，现反诉原告提前解除合同，不应返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、驳回原告赵辉的诉讼请求；二、驳回反诉原告马海丰的反诉请求。本诉案件受理费11050元（原告已预交），由原告赵辉承担；反诉案件受理费6016元（反诉原告已预交），由反诉原告马海丰承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，赵辉在2018年5月知道马海丰搬离案涉房屋后，从2018年5月开始向被上诉人主张提前解除合同的违约金。本院认为，关于赵辉请求马海丰给付自2018年6月1日至2020年9月30日止租金及利息的问题。赵辉在2018年5月知道马海丰搬离案涉房屋后，从2018年5月开始向被上诉人主张提前解除合同的违约金。被上诉人二审中陈述其将案涉房屋的钥匙交给上诉人并通知上诉人提前解除案涉租赁合同的时间为2018年4月26日，上述事实与上诉人知晓被上诉人搬离案涉房屋的时间、向被上诉人主张提前解除合同违约金的行为相吻合。上诉人主张并未同意与被上诉人解除案涉房屋租赁合同，但上诉人的该项陈述与其在一审中作出的意思表示相悖，且上诉人不能作出合理解释，故一审法院确定2018年5月开始本案双方的房屋租赁合同已经实际解除并无不当。被上诉人于2018年5月份搬离案涉房屋，上诉人向被上诉人主张其搬离案涉房屋之后的房屋租金，在本案双方已经于2018年5月达成解除案涉房屋租赁合同的情况下，属于上诉人向被上诉人主张案涉房屋租赁合同解除后的房屋租金，依据不足，不予支持。综上所述，赵辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11050元，由上诉人赵辉负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年三月二十九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。