山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2096号 上诉人（原审原告）：吴xx，男，1985年3月5日出生，汉族，住青岛市平度市。 上诉人（原审原告）：石xx，女，1986年8月9日出生，汉族，住青岛市平度市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：彭超，平度蓼蓝法律服务法律工作者。 被上诉人（原审被告）：青岛佳龙腾置业有限公司，住所地青岛市平度市。统一社会信用代码：91xx1Q。 法定代表人：陈华文，执行董事。 委托诉讼代理人：李岩晓，山东道安（平度）律师事务所律师。 上诉人吴xx、石xx因与被上诉人青岛佳龙腾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初8867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并于2021年2月23日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人吴xx、石xx的共同委托诉讼代理人彭超、被上诉人青岛佳龙腾置业有限公司的委托诉讼代理人李岩晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴xx、石xx上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判青岛佳龙腾置业有限公司向吴xx、石xx支付逾期交房违约金45267.2元；2.本案一、二审诉讼费用由青岛佳龙腾置业有限公司承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定违约金的给付期限自2019年3月1日起至2020年8月31日止是完全错误的。吴xx、石xx与青岛佳龙腾置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条约定，青岛佳龙腾置业有限公司于2018年12月31日前将涉案房屋交付给吴xx、石xx。虽然吴xx、石xx与青岛佳龙腾置业有限公司签订补充条款，但是青岛佳龙腾置业有限公司在逾期60日后仍未向吴xx、石xx交付房屋。为此，应当从2018年12月31日起开始计算违约金。二、一审法院认为吴xx、石xx接受青岛佳龙腾置业有限公司的交房以及青岛佳龙腾置业有限公司的违约金视为吴xx、石xx同意该违约金数额，严重主观臆断，完全错误。《房屋交接书》仅能证明青岛佳龙腾置业有限公司履行了交付房屋的义务，并不能证明吴xx、石xx与青岛佳龙腾置业有限公司已就涉案违约金赔付达成一致。青岛佳龙腾置业有限公司也没有按照约定以及法律规定给付足额的违约金。2019年11月25日，青岛佳龙腾置业有限公司向吴xx、石xx发送了一封信，明确表示自2019年12月1日起，青岛佳龙腾置业有限公司按日万分之1.5计算违约金直至交房。三、吴xx、石xx与青岛佳龙腾置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》第七条约定吴xx、石xx若未按本合同约定的时间付款，应当向青岛佳龙腾置业有限公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止”。该合同第十二条约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。涉案房屋买卖合同系格式条款，吴xx、石xx逾期付款所承担的责任与青岛佳龙腾置业有限公司逾期交房所承担的责任明显不对等，违反公平原则。青岛佳龙腾置业有限公司在一审庭审中答辩已经向吴xx、石xx按照万分之0.5支付违约金，与青岛佳龙腾置业有限公司逾期交房所承担的责任仍然不对等，违反公平原则。根据法律规定，违约金过低，人民法院可以根据吴xx、石xx购买的涉案房屋地段以及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素给予调整，吴xx、石xx主张要求青岛佳龙腾置业有限公司按照日万分之一给付违约金没有超过其实际损失数额。 青岛佳龙腾置业有限公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回吴xx、石xx的上诉请求，维持原判。 吴xx向一审法院起诉请求：1.依法判令青岛佳龙腾置业有限公司向吴xx、石xx支付自2018年12月31日起至2020年4月30日期间逾期交房违约金58530元；2.本案诉讼费用由青岛佳龙腾置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月26日，吴xx、石xx与青岛佳龙腾置业有限公司签定《青岛市商品房预售合同》1份，约定：吴xx、石xx购买青岛佳龙腾置业有限公司开发的位于平度市龙腾天下城xx号楼xx单元xx层xx户，房款总价961088元；吴xx、石xx于2018年8月2日前支付首付款291088元，于2018年9月16日前将余款670000元以银行按揭的方式付清；吴xx、石xx未按约定的时间付款，应按逾期付款额的日万分之1向青岛佳龙腾置业有限公司支付违约金；青岛佳龙腾置业有限公司定于2018年12月31日前交付房屋，青岛佳龙腾置业有限公司未在约定的期限内交付房屋，应以已付房价款日万分之0.1向吴xx、石xx支付违约金；双方在补充条款约定，甲乙双方同意将本合同12条变更为：因本项目工期较长，存在许多不可预见性，青岛佳龙腾置业有限公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付，可顺延60天交付，顺延60天仍未交付，应向吴xx、石xx支付违约金，违约金按吴xx、石xx已付房价款日万分之0.1计算，自顺延60天次日起算至实际交付之日止。合同签订后，吴xx、石xx按合同约定向青岛佳龙腾置业有限公司支付了全部购房款。2020年8月26日，青岛佳龙腾置业有限公司向吴xx、石xx出具交房通知书，青岛佳龙腾置业有限公司同时承诺延期交付违约金计算至8月31日止。青岛佳龙腾置业有限公司实际于2020年8月31日向吴xx、石xx交付了案涉房屋。2020年7月7日、2020年9月29日，青岛佳龙腾置业有限公司分别向吴xx、石xx支付了违约金8793.96元、17587.91元。 一审法院认为，案涉双方当事人签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。青岛佳龙腾置业有限公司未按约交付房屋，应承担违约责任。应当根据约定自2019年3月1日起至实际交付之日即2020年8月31日向吴xx、石xx支付违约金，青岛佳龙腾置业有限公司自愿调高违约金比例至日万分之0.5，并已向吴xx、石xx支付了违约金，已经完全按合同约定履行了违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，吴xx、石xx接收房屋并实际接受了青岛佳龙腾置业有限公司支付的调高后的违约金，说明吴xx、石xx已同意该违约金数额。吴xx、石xx在本案中又没有提供证据证明其因青岛佳龙腾置业有限公司违约造成的损失，其要求在调高后违约金数额上再要求调高违约金，证据不足，于法不符，一审法院不予支持。吴xx、石xx主张青岛佳龙腾置业有限公司按日万分之0.5支付违约金仍显失公平，一审法院不予采纳。 综上所述，青岛佳龙腾置业有限公司已经履行了违约责任，吴xx、石xx的主张，证据不足，其诉讼请求应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回吴xx、石xx的诉讼请求。案件受理费1263元，减半收取计631.5元，由吴xx、石xx负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴xx、石xx提交2019年11月25日开发商给业主的一封信，证明：青岛佳龙腾置业有限公司承诺自2019年12月1日起按日万分之一点五支付违约金直至交房，每两个月支付一次。青岛佳龙腾置业有限公司质证称，1、对业主一封信的真实性无法确认，该信未明确载明为吴xx、石xx的房屋，且信中载明的是“龙腾誉城小区”，而双方当事人之间的房屋买卖标的为龙腾天下城C区，因此该封信并非向吴xx、石xx所发；2、双方当事人之间的预售合同约定房屋交付时间为2018年12月31日前，而该信载明的房屋交付时间为2019年11月30日；3、吴xx、石xx在上诉状中称该信为青岛佳龙腾置业有限公司向其发送，但没有相关证据予以证实；4、吴xx、石xx提交的该证据并非新证据，不符合新证据的法定要件，不能作为新证据使用；5、该信件与本案没有关联性。本院经审查认为，吴xx、石xx提交的一封信并未明确载明青岛佳龙腾置业有限公司系向吴xx、石xx发出，且一封信中载明的小区名称，与双方当事人在涉案预售合同中约定的吴xx、石xx购买的房屋所在小区名称明显不相符合，一封信中载明的原定计划于11月30日完成的房屋交付的相关内容，与双方当事人在涉案预售合同中约定的吴xx、石xx购买房屋的交付时间亦不相符合，吴xx、石xx提交的一封信与本案纠纷不具有关联性，本院不予采纳。 本院查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，涉案《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效，双方均应依约履行。青岛佳龙腾置业有限公司未按照合同约定的时间向吴xx、石xx交付房屋，违约事实清楚，吴xx、石xx要求青岛佳龙腾置业有限公司支付逾期交付房屋违约金，依据充足。因双方当事人在预售合同补充条款中已经明确约定，违约金“自顺延60天次日起算至实际交付之日止”，一审认定青岛佳龙腾置业有限公司应当根据约定自2019年3月1日起支付违约金，符合双方之间的上述约定，本院予以确认，吴xx、石xx上诉主张应当自2018年12月31日起计算违约金，不符合双方之间的合同约定，本院不予支持。关于违约金标准问题，即使双方在涉案商品房预售合同中关于违约金标准的约定构成无效的格式条款，该认定对处理本案纠纷也无实际影响，一方面，青岛佳龙腾置业有限公司已向吴xx、石xx实际支付的违约金标准相较于合同约定已经进行调高，并非依据双方之间合同约定的标准，另一方面，逾期交付房屋违约金的约定构成无效的格式条款，并不意味着双方当事人可以直接适用其他方面违约金标准的约定，故，吴xx、石xx仅以逾期交付房屋违约金的约定系格式条款为由请求青岛佳龙腾置业有限公司依照逾期付款违约金标准支付违约金，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和合同法》及司法解释的规定和精神，在双方对违约金标准约定不明或者一方当事人认为违约金标准约定过低时，有权请求人民法院对违约金的标准进行相应调整，但当事人应当充分举证证明违约方支付的违约金标准明显低于给守约方造成的损失。本案中，吴xx、石xx提供的证据不足以证明青岛佳龙腾置业有限公司已向其支付的违约金标准低于青岛佳龙腾置业有限公司逾期交付房屋给其造成的损失，再考虑到吴xx、石xx已经实际接收了青岛佳龙腾置业有限公司按照万分之0.5支付的违约金，且未举证证明其在接收该项违约金时明确向青岛佳龙腾置业有限公司提出过违约金过低的异议，故，一审判决驳回吴xx、石xx要求继续调高违约金标准的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。 综上所述，吴xx、石xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费932元，由上诉人吴xx、石xx负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二一年三月三十一日 法官助理王莉莉 书记员 胡荣华 书记员 于国英