安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终358号 上诉人（原审被告）：徐中刚，男，1981年2月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审被告）:阜南县平和置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY。 法定代表人:张亮亮，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：安徽平和投资集团有限公司，住所地安徽省阜阳市，住所地安徽省阜阳市颍州区颍州南路******13412000787239978。 法定代表人：张和平，该公司总经理。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 原审被告：杜杰，女，1978年11月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 上诉人徐中刚因与被上诉人阜南县平和置业有限公司（以下简称阜南平和公司）、安徽平和投资集团有限公司（以下简称安徽平和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初4201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐中刚上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋无论是套内还是套外均是上诉人出资，退款应当按照上诉人出资减去开发商实际付出成本的差额进行计算，不应区分套内套外；2.本案与同户型的其他案件存在同案不同判情况；3.依据公司法第63条的规定，安徽平和公司应当承担连带责任；4.公摊面积应当由阜南平和公司出资进行建设、装修、维护，所需费用早已计入毛坯房房价中，故阜南平和公司应当退还上诉人所购房屋公摊面积精装修款42078元；5.涉案房屋的装修不合格，根据涉案购房合同第十二条关于逾期交付责任的规定和阜南县鹿城府业主信访问题的答复，上诉人发现精装修质量问题，可拒绝收房。同时，阜南平和公司擅自变更违约金条款，请求二审法院判令变更后条款无效，判令阜南平和公司按照变更前备案的1%格式条款支付逾期交房违约金966064.16元（779084×1%×124天，违约交房日期自2019年12月30日至2020年5月2日）。 阜南平和公司、安徽平和公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 徐中刚、杜杰向一审法院起诉请求：1.判令阜南平和公司返还多付的装修款77441元，安徽平和公司承担连带责任；2，本案诉讼费用由阜南平和公司和安徽平和公司承担。 一审法院查明：2018年2月1日，徐中刚、杜杰（买受人）与安徽平和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于阜南县房屋；房屋预测建筑面积共122.94平方米，其中套内建筑面积94.89平方米、分摊共有建筑面积28.052平方米；单价为每平方米人民币6337.11元，总价款为779084元；买受人应当于2018年1月27日前支付首期房价款279084元，余款500000元向出卖方指定的金融机构申请贷款支付。合同第十六条第三项关于装饰装修及设备标准约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限约定:该套商品房面积为122.94平方米，毛坯单价为4837.11元／平方米，毛坯总价为594674元；装修单价为1500元／平方米，装修总价为184410元，该套商品房合计总价款（含装修款）为779084元。合同附件六对装饰使用的主要材料和设备的品牌作了相应约定，未对规格、价格等作约定。 2020年1月19日，受阜南平和公司委托，安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对金海湾贵府、华府项目购房合同约定的各类精装修商品房（按不同户型或面积各评一套）作出评估意见：1.8、33#A户型评估价值为92465.56元；2.8、33#B户型评估价值为93749.33元；3.8、33#C户型评估价值为106969.16元；4.1、2、3、25、27、29、32#A户型评估价值为93009.53元；5.5、6、7、29、32#B户型评估价值为94004.53元；6.5、6、7、29、32#C户型评估价值为118955.91元，该6套房屋评估价值合计599154.02元。评估报告显示评估价值包括建造成本、管理费用、投资利息、销售税费、销售费用、开发利润。评估的6套房屋的建造成本均价为78825.27元，包括装饰造价56746.71元、安装造价18504.15元及投入的其他成本3574.42元。 一审另查明，徐中刚、杜杰已支付全部购房款及装修款；精装修样板房已拆除。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依照合同约定享有权利和履行义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案因双方在合同中未对装饰装修材料的价格进行约定，且精装房已拆除，阜南平和公司辩称更换、修理因没有参照物，不予采信。 阜南平和公司辩称评估报告评估程序违法，评估是为达成和解在政府组织下由其委托评估公司进行评估，系妥协之举，不应作为对其不利的证据。该评估报告系依阜南平和公司委托作出，且该公司未能提供评估公司不具备资质及程序、评估方法违法的相关证据，故对评估报告的证明力予以认定。因评估报告未确定分摊共有建筑面积部分的装修的价格，徐中刚、杜杰仅能就套内建筑面积部分的装修款主张权利，其根据评估结论选择直接作用于装饰成本的，能体现可修理、可更换的物的差价的诉求合理，应当予以支持。 本案中，徐中刚、杜杰共支付装修费用184410元，是全部面积（套内面积+分摊共有建筑面积）的装修费用，虽然双方在合同中约定装修单价为1500元/平方米，但并未区分套内和公摊装饰价格，阜南平和公司也未提供公摊面积装饰价格大于1500元/平方米的证据，本案以1500元/平方米计算套内面积的装修价格，阜南平和公司收取的套内面积的装修价款为142335元（1500元/平方米×94.89平方米）。该评估系抽样调查，且双方就涉案房屋户型未能达成一致意见，徐中刚、杜杰也未能明确其诉求所依据的具体房号及户型，一审法院依据评估结论确定各类精装修商品房的平均评估价值为99859元（599154.02元÷6套）。评估报告显示评估价值包括建造成本、管理费用、投资利息、销售税费、销售费用、开发利润，税金和规费是企业应上交费用，利润是企业应得到部分，管理费用、投资利息是装饰装修的合理支出，该四项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应予以核减。建造成本包括装饰造价、安装造价及投入的其他成本，其中仅装饰造价是直接投入的装饰成本，是双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值。装饰造价56746.71元,根据评估报告的评估方法，可以得出装饰造价与评估价值的比例为56.83%（56746.71元÷99859元），故涉案房屋应当投入的装饰造价为142335元×56.83%=80888.98元，阜南平和公司应赔偿差价80888.98元（应投入装饰造价）-56746.71元（评估确定的装饰造价均价）=24142.27元。 安徽平和公司不是合同当事人，不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内退还徐中刚、杜杰房屋装修款24142.27元；二、驳回徐中刚、杜杰对安徽平和投资集团有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，由徐中刚、杜杰负担666元，阜南县平和置业有限公司负担202元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于装修差价的计算方式问题。本案纠纷经阜南县人民政府协调，由平和公司委托，安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司选取具有代表性的6种标准户型，对涉案项目购房合同约定的各类精装修商品房的内装修市场价值进行了评估，作出了《金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值评估报告》（以下简称《评估报告》）。《评估报告》中明确界定了涉案项目各标准户型房屋内装修价值的四个组成部分，即装饰造价、安装造价、投入其他成本和相关费用。涉案购房合同约定，对装饰装修及设备标准不符合国家强制性标准及双方约定的标准的处理方式为及时更换、修理。故虽涉案房屋内装修价值包含了装饰造价、安装造价等四个部分，但按照上述合同约定，仅其中的装饰造价能够与可更换、修理的装饰装修物的价值相对应，故一审法院以经过评估得出的套内装饰造价在整体内装修价值中所占比例作为计算装修差价的系数，能够较为科学、准确地反映出涉案房屋装饰装修物的实际成本，亦符合双方合同约定，并无不当。对徐中刚、杜杰称本案一审与同系列部分其他案件存在同案不同判的上诉理由，本院不予采信。徐中刚、杜杰主张不应就涉案房屋区分套内、套外面积，应当按照其出资减去开发商实际付出成本，阜南平和公司还应退还公摊面积精装修款42078元无事实与法律依据，不能成立。 关于逾期交付房屋违约金，徐中刚、杜杰在一审中并未提供此项诉讼请求，属于二审新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条之规定，调解不成的，当事人可以另行起诉。 关于安徽平和公司是否应承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因徐中刚、杜杰不能提供证据证明阜南平和公司的债务应当由安徽平和公司承担的依据，故本院不予采信。 综上，徐中刚的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费404元，由上诉人徐中刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 莉 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二一年三月二十六日 法官助理刘梦李 书记员杨茹茹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。