贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1047号 上诉人（原审原告，反诉被告）：游春康，男，1982年9月13日生，汉族，福建省长乐市人，住。 上诉人（原审原告，反诉被告）：李春相，男，1980年10月5日生，汉族，福建省长乐市人，住。 上诉人（原审原告，反诉被告）：李春瞳，男，1978年2月16日生，汉族，福建省长乐市人，住。 三上诉人共同委托诉讼代理人：陈汝昌，贵州袭明律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：王梦云，贵州袭明律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：刘耀阳，男，1972年2月23日生，满族，贵州省贵阳市人，住。 上诉人游春康、李春相、李春瞳因与被上诉人刘耀阳房屋租赁合同纠纷一案，不服贵定县人民法院于2020年12月15日作出（2020）黔2723民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人游春康、李春相、李春瞳向本院提出上诉请求：1、撤销贵定县人民法院（2020）黔2723民初1986号民事判决；2、判决支持上诉人的全部诉讼请求：即（1）解除上诉人与被上诉人于2019年5月25日签订的《门面租赁合同》，并判决被上诉人及时将案涉商铺返还给上诉人；（2）被上诉人按《门面租赁合同》的约定支付占用商铺期限的租金，每月28875元（346500÷12=28875），从2020年8月20日起计算至被上诉人返还商铺之日止；3、判决驳回被上诉人的全部反诉请求：即上诉人免除被上诉人刘耀阳2020年2-3月的房租55000元；减半收取2020年4-5月房租27500元，两项共计82500元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：第一，一审判决适用法律错误。体现在两个方面：（一）一审判决驳回上诉人解除合同的诉讼请求，适用法律错误。双方订立的《门面租赁合同》第三条约定“每年租金需在每年7月20日前交清，先付租金后使用。如遇乙方资金周转困难，导致无法按时交付租金的，甲方以书面形式通知乙方宽限时限，乙方不得以任何理由拒签，如宽限期满乙方仍不能交付租金，甲方有权解除合同，并收回房屋，由此造成的所有损失由乙方负责”。根据诚实信用的原则，上诉人于2020年7月26日向被上诉人送达的《催缴租金通知书》载明：请被上诉人在接到本通知之日起七日内向上诉人缴纳本租赁年度租金346500元，逾期被上诉人将按照合同约定，解除与被上诉人签订的《门面租赁合同》，并追究被上诉人的违约责任。经催缴后，被上诉人并未按约定履行完全支付租金的义务，上诉人又于8月27日再次向被上诉人送达了第二份《催缴租金通知书》，再次申明若不缴纳租金，就依合同约定解除合同。从上诉人时隔一月两次通知被上诉人履行支付租金的行为可见，上诉人提出解除合同，并非是给予被上诉人突然袭击，而是已经给予其履行支付租金的足够时间。上诉人不可能容忍被上诉人既继续使用房屋，又不支付租金的违约行为。在被上诉人仍然不履行支付租金义务的前提下，上诉人为维护自己的合法权益，才向人民法院提出解除合同的合理诉求，上诉人提出的诉讼请求具有法律依据：《合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”就算依据现行的《民法典》第七百二十二条也有同样的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”上诉人正基于该规定才向人民法院提起诉讼维护自己的合法权益，人民法院理应依据该规定支持上诉人的诉讼请求，但却依据不具有更多关联性的《合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决继续履行该合同，使上诉人的合法权益未得到起码的保护。更为重要的是，2019年8月20日至2020年8月19日期间的租金已经支付完毕，不具有减免的事实依据。从合同法的规定看，可以请求减免的只能是尚未履行或正在履行中的合同义务，除非双方协商一致。在双方并未就已经支付完毕的租金是否减免，以及对尚未支付的租金是否缓交达成一致的情况下，上诉人提出解除合同既有《门面租赁合同》第三条的约定为依据，又有《合同法》第二百二十七条的规定为支撑，上诉人的诉讼请求理应得到支持。（二）支持被上诉人减免租金的反诉请求，适用法律错误。双方订立的《门面租赁合同》约定的租期虽为五年，但租金却是各年一交。第一年即2019年8月20日至2020年8月19日期间的租金，依照先交租金后使用门面的约定，被上诉人依约将第一年的租金全部支付给上诉人，上诉人依约将门面交付给被上诉人使用至2020年8月19日时，第一年的合同实际已经履行完毕。上诉人要求被上诉人继续交付租金是在行使第二年收取租金的权利。《合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《民法典》第五百四十三条对合同变更的条件限制为“当事人协商一致”。由上述法律规定可知，当事人对于已经履行完毕的合同行使变更权的条件，无论是依据重大误解还是显失公平，都只能发生在订立合同时，而不是在合同履行完毕之后。双方在订立《门面租赁合同》时均不存在重大误解或显失公平等情形，一审法院规避该法律条款，直接进行变更无法律依据，适用法律错误，应予撤销并改判。一审法院依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定所指的承租人请求减免的租金，是指未予支付的部分，对于已经支付完毕的部份不在此列。被上诉人在反诉中请求减免的不是2020年8月之后的租金，而是之前已经支付完毕的租金，故一审法院依据此规定判决减免租金，未能结合《合同法》第五十四条的规定全面理解，适用法律错误。第二，一审认定事实错误。一审判决认定2020年8月3日下午5时许，被上诉人通过银行转账将20万元租金支付到上诉人游春康账户上，同时致函游春康提出减、免、缓交租金申请。被上诉人将20万元转账到游春康账户是事实，但同时致函游春康提出减、免、缓交租金申请不是事实，三上诉人从未收到过该申请。第三，一审判决显失公平。案涉商铺系上诉人通过按揭贷款购买，新冠病毒出现在给被上诉人造成损失的同时，也给上诉人造成了较大的损失，银行并没有因为新冠疫情的出现对上诉人利息作出任何让步。上诉人每月照样一分不少的支付银行的按揭贷款。从上诉人游春康提交借款尾号为0584的《还款计划表》看，自2016年12月20日开始，偿还的本金为44006.94元，利息为20266.66元，加上尾号为0295的《还款计划表》上的利息，每月仅利息就是3万多近4万元，一直要偿还到2021年11月止，而李春瞳一直要偿还至2038年1月才能将本息还清，其他两上诉人亦然。一审判决在顾及被上诉人利益的同时，却置上诉人的利益于不顾，故一审判决中所称根据公平原则，依法免除被上诉人的房租正是不公平的表现。 被上诉人刘耀阳二审未作答辩。 原审原告游春康、李春相、李春瞳向一审法院起诉请求：1、判令被告违约，依法解除《门面租赁合同》；2、限期内把门面移交，并支付租赁期间产生的租金；3、承担本案的诉讼费。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告于2019年5月25日签订的《门面租赁合同》，并判决被告及时将涉案商铺返还给原告；2、判令被告按《门面租赁合同》的约定支付占用商铺期限的租金，每月28875元，从2020年8月20日起计算至被告返还商铺之日止。 原审被告刘耀阳向一审法院提出反诉请求：1、驳回被反诉人本诉第一项诉讼，继续履行本案涉案房屋的《门面租赁合同》；2、依法判决减免反诉人应付被反诉人的2020年房屋租赁费为：（1）依法免除2020年度递增5%的递增房屋租金；（2）依法免除2020年2个月租金330000.00÷12＝17500.00×2＝55000.00元；（3）依法对2020年度3个月租金减半交付41250元；3、诉讼费反诉人与被反诉人共同承担，一方承担一半。 一审法院认定事实如下：（以本诉当事人的称谓为叙）原、被告双方在2019年5月25日签订了一份《门面租赁合同》，合同约定原告游春康、李春相、李春瞳把位于贵定县巴塞罗那2号楼2层14号至27号门面出租给被告刘耀阳从事酒楼经营活动，其中，原告游春康有七个商铺，李春相有三个商铺，李春瞳有四个商铺，总面积约有1050平方米。合同对租赁期限、租金给付、押金及违约责任作了约定。合同还特别约定租赁期限自2019年8月20日至2024年8月19日止，租金每年7月20日前交清，先付租金后使用商铺。合同签订后，被告已交付2019年8月20日至2020年8月19日的租金，同时被告也对商铺进行装修营业。2020年1月，全国各地均发生新冠肺炎疫情，贵定县政府于2020年1月25日紧急通告暂停缓办一切酒席，关闭一切娱乐场所。被告的“耀阳食府”也随之关闭停业，被告所承接的订单也随之取消。2020年4月26日，贵定县市场监督管理局召开承办宴席餐饮单位疫情防控和食品安全约谈会后，贵定地区的餐饮业恢复营业。2020年7月26日下午，被告因未按时交纳下一年的租金，原告即在被告经营的“耀阳食府”门前张贴了“催缴租金通知书”，限被告在七日内缴纳下一年度的租金。2020年8月3日下午5时许，被告通过银行转账将20万元租金支付到原告游春康账户上，同时致函游春康提出减、免、缓交租金申请。2020年8月26日，原告再次在被告经营的“耀阳食府”门前张贴了“催缴租金通知书”，因双方对减、免、缓交租金未达成一致意见，原告于2020年9月16日遂向法院提起诉讼。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告均应遵守并受其约束。被告依照双方在2019年5月25日签订的《门面租赁合同》约定交付了原告第一年度的租金，履行了合同义务。在第一年度期限届满后，被告应在合同约定的每年7月20日前交清下一年度的租金，被告在原告的催促下，支付了原告20万元租金，尚欠原告146500元未付，被告未足额交付原告租金，违反了合同约定，应当承担违约责任。但被告所持的理由是受“新冠肺炎疫情”影响酒店停业，复产后餐饮生意在4月底至8月基本生意寥寥，亏损巨大，要求被告对租金进行减、免、缓，被告的行为符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，原告未足额支付租金的行为，有不可抗力的因素，情节轻微，不应承担违约责任。依照该规定，原告请求解除合同，不予支持，双方签订的《门面租赁合同》应继续履行，被告应当继续支付所欠的租金146500元。被告反诉主张请求免除2020年2-3月房屋租赁费，减半收取2020年4-6月房屋租赁费。黔南州人民政府办公室《关于印发黔南州疫情防控期间支持中小企业平稳发展的若干措施的通知》第二项（五）小项作了规定，该规定主要是针对承租州、县两级国有企事业单位的经营性房屋，对个体出租户未作明确规定。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，故本案应按照该规定，参照黔南州人民政府关于疫情期间房租减免的有关规定，根据公平原则，依法免除反诉原告2020年2-3月的房租55000元（330000÷12×2＝55000），减半收取2020年4-5月27500元（27500/月×2÷2＝27500）。反诉原告诉请的免除2020年度递增5%的房屋租金，该递增的租金是2020年8月20日以后才产生，不属于减免的范畴，反诉原告诉请不符合法律规定和合同约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、原告（反诉被告）游春康、李春相、李春瞳与被告（反诉原告）刘耀阳于2019年5月25日签订的《门面租赁合同》继续履行；二、原告（反诉被告）游春康、李春相、李春瞳应免除被告（反诉原告）刘耀阳2020年2-3月的房租五万五千元（￥55000.00）；减半收取2020年4-5月房租二万七千五百元（￥27500.00），两项共计八万二千五百元（￥82500.00）。原告（反诉被告）游春康、李春相、李春瞳应在本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）刘耀阳多付的租金八万二千五百元（￥82500.00）；三、驳回原告（反诉被告）游春康、李春相、李春瞳的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘耀阳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1278元，共计1328元，由原告游春康、李春相、李春瞳共同承担664元，被告刘耀阳承担664元。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、双方当事人之间签订的《门面租赁合同》是否应当解除；2、一审对被上诉人主张减免部分租金支持是否得当。 本院认为：第一，对于双方当事人之间签订的《门面租赁合同》是否应当解除问题。双方当事人签订的《门面租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的规定，合同有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人在履行合同过程中，虽然被上诉人未按约定于2020年7月20日前交清第二年的租金，但因2020年初全国受新冠肺炎疫情影响的事实客观存在，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系双方在签订合同时不可预见，也不能避免，属于法律规定的不可抗力情形，为此，最高人民法院出台了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》，且被上诉人在新冠肺炎疫情影响降低复工复产后，也积极于2020年8月3日向上诉人交纳了第二年租金20万元，故一审根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照合同约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，认定被上诉人不承担违约责任，双方签订的《门面租赁合同》继续履行并无不当，应予确认。第二，对于一审支持被上诉人主张减免部分租金是否得当问题。虽然双方当事人于2019年5月25日签订《门面租赁合同》后，被上诉人依约将2019年8月20日至2020年8月19日的租金交付上诉人，上诉人也将门面交付被上诉人使用。同理，因2020年初全国受新冠肺炎疫情影响的事实客观存在，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系双方在签订合同时不可预见，也不能避免，属于法律规定的不可抗力情形，为此，最高人民法院出台了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》，一审根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，参照黔南州人民政府关于疫情期间房租减免的有关规定，根据公平原则，依法对被上诉人已经履行的2019年8月20日至2020年8月19日期间的租金进行部分减免，即免除被上诉人2020年2-3月的房租55000元（330000÷12×2＝55000），减半收取2020年4-5月27500元（27500/月×2÷2＝27500）并无不当，应予确认。另外，对于上诉人提出涉案门面系其向银行按揭贷款购买，其一直承担银行的贷款利息，也造成上诉人的损失，因属于上诉人与银行之间的借款合同关系，不属于本案的审理范围。 综上所述，上诉人游春康、李春相、李春瞳的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1863元，由上诉人游春康、李春相、李春瞳负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月二十四日 书记员  刘 皓