广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初2821号原告刘荣辉，男，汉族，1994年3月1日出生，身份证住址广东省翁源县。委托诉讼代理人叶青松，广东元善律师事务所律师。委托诉讼代理人田力，广东元善律师事务所律师。被告滕建华，男，汉族，1977年3月11日出生，身份证住址湖南省辰溪县。被告隗江涛，男，汉族，1988年9月16日出生，身份证住址湖北省枣阳市。委托诉讼代理人陈立胜，广东海埠律师事务所律师。第三人易居（深圳）房地产经纪有限责任公司，住所地深圳市宝安区新桥街道沙企社区万丰路东侧棕榈堡花园**中心路**，统一社会信用代码914403003196172642。法定代表人黄红鸽。委托诉讼代理人况亮，男，汉族，1987年8月25日出生，身份证住址陕西省南郑县。原告刘荣辉诉被告滕建华、隗江涛及第三人易居（深圳）房地产经纪有限责任公司（以下简称易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘荣辉及其委托诉讼代理人叶青松、被告隗江涛委托诉讼代理人陈立胜、第三人委托诉讼代理人况亮到庭参加诉讼。被告滕建华经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘荣辉向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告继续履行《二手房买卖合同》，涉案房产价值￥4850000元；2.被告支付违约金人民币970000元；3.本案诉讼费由被告承担。具体事实和理由：2019年11月7日，原告与被告滕建华的代理人被告隗江涛签订房屋买卖合同,约定将被告滕建华位于宝安区卖给原告，转让价款为4800000元，定金485000元。合同签订当天，原告将定金5万元转入被告滕建华的账户，后被告方认为涉案房屋可以卖到更高的价钱，开始违约，在其他房产中介放盘，不履行签订赎楼公证等合同的义务。被告隗江涛签定房屋买卖合同持有被告滕建华的身份证和房产证前，称是其在按揭还贷供楼，并出示了其将供楼款转给被告滕建华的银行转账记录，原告向被告滕建华支付定金5万元没有收到任何反对意见，原告认为被告隗江涛有权代理被告滕建华。被告方违约后，第三人多次居间沟通，但被告表示宁愿支付双倍定金也不继续履行合同。请求判如所请。被告隗江涛辩称，一、涉案《二手房买卖合同》未生效，我方无需对本案承担任何责任。全部责任应当由第三人易居公司承担。首先，涉案《二手房买卖合同》并未得到业主滕建华的追认，并未生效；其次，易居公司未取得房地产经纪会员资格，经纪人况亮未取得深圳市房地产从业资格证，其受托事项属于无效行为。二、易居公司违反《深圳市房地产市场监管办法》、《深圳市房地产经纪行业服务规范指引》等相关规定，应当承担全部责任。1.易居公司未取得房地产经纪会员资格，经纪人况亮未取得深圳市房地产从业资格证；2.易居公司未对涉案房产权利的真实性、处分权进行查验；（3）易居公司及况亮未在地产信息系统登记，更未与业主签署经纪服务合同。（4）易居公司未经业主同意收取保证金及相关款项。（5）易居公司未取得业主的书面《授权委托书》，本案是由于易居公司未能依法依规开展业务造成的。三、原告刘荣辉签署合同时没有购房资格，属于恶意炒房，易居公司与原告刘荣辉恶意串通，侵害被告合法权益。四、庭审时补充两点：1.2019年11月7日，原告与被告隗江涛还签署了一份确认书，确认买方变更为“何刚”，所以原告的主体不适格；2.原告在签署买卖房屋协议时不具有购房资格，因此该合同也是无效的。综上，请求贵院驳回原告刘荣辉的全部诉讼请求。第三人易居公司辩称，一、对原告的起诉没有异议；二、在涉案房产发生交易时，我并不是没有相关的经纪人证件，只是证件已过了年检。被告滕建华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案位于深圳市宝安区的房产登记为滕建华单独所有，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第××号，性质为市场商品房，房屋用途为住宅，建筑面积为116.05平方米。2019年11月7日，原告刘荣辉作为买方、被告隗江涛以被告滕建华作为卖方、第三人易居公司作为居间方，共同签订《二手房买卖合同》，约定：1.涉案房产的转让成交价格为485万元；2.定金共计48.5万元，卖方应于签署合同时支付定金为20万元，签署合同之日起54日内支付定金余额28.5万元；3.卖方须于签署合同之日起175日（含当日）内一次性付清剩余全部房款436.5万元；4.案涉房屋处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起30日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，卖方须协助卖方办理赎楼手续；5.买方支付包括佣金在内的全部税费；6.涉案房产附有租赁合同，卖方保证承租人已放弃对该房产在同等条件下的优先购买权，买卖双方同意卖方须于房产交付买方前解除原租赁合同，并承担因此引起的纠纷和责任；7.买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内，以空置状态交付；8.如卖方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的看，买方可要求卖方继续履行合同并按签署标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。9.若在房产交易完成前上述房产内出现意外事故，合同无效，退还已收买方定金；若因此产生的纠纷或法律责任均由代理人滕建华一个承担，买方承诺过户日期为2020年5月1日之前，超时没收定金。同日，原告刘荣辉作为买方、被告隗江涛以被告滕建华作为卖方，双方签订《确认书（更名）》，第三人易居公司况亮作为见证人。确认书载明：买卖双方协商一致同意在签署正式涉案房地产买卖合同及产权转移登记时，买方姓名变更为何刚（身份证号码5115251983********），由其继续履行《房屋买卖合同》中买方未履行的义务，买方对其承担保证责任。上述确认书载明的“何刚”并未在确认书上签名。各方当事人均确认，上述《二手房买卖合同》及《确认书（更名）》签订时，隗江涛既未出示滕建华出具的委托授权文件，也未出示滕建华身份证件原件或涉案房屋不动产登记凭证原件。刘荣辉、易居公司均未要求隗江涛出示上述文件。合同签订当日，刘荣辉向滕建华建设银行62×××68账户转账支付5万元、向易居公司账户支付15万元。2019年12月2日，易居公司况亮通过微信向隗江涛发送《催告函》，载明：“合同中约定的买方做赎楼公证的时间为2019年12月8日前，请尽快安排时间，确认做公证日期，避免造成业主方根本违约。”隗江涛当日微信回复况亮“那想发你们就发吧”。2019年12月10日，滕建华将5万元退回刘荣辉账户。另查，1.关于《确认书（更名）》。庭审中，易居公司陈述，签署《确认书（更名）》时，何刚并不在场，买卖双方口头约定若刘荣辉不能在2020年5月1日前取得购房资格，才使用备选方案《确认书（更名）》中何刚的名义购买。隗江涛陈述，买卖双方未约定《确认书（更名）》生效的条件。刘荣辉陈述，合同实际履行者是刘荣辉，签订《确认书（更名）》是为了将房产登记在何刚名下，待刘荣辉具备购房资格才更名过户回来。案外人何刚确认，知晓刘荣辉签署涉案《确认书（更名）》时将其记载为变更后的买方主体；涉案《二手房买卖合同》实际的买方主体始终是刘荣辉，合同的权利义务由刘荣辉享有和承担，其本人不就该合同关系主张任何权利；其本人未因涉案《二手房买卖合同》支付或受领任何款项。2.关于隗江涛的代理权限。易居公司陈述，隗江涛称涉案房屋系其出资购买的，只是登记在滕建华名下，并当面通过微信联系取得滕建华的身份证、房产证、按揭信息的照片，出示其本人向滕建华转付按揭月供款的记录，故我方认为隗江涛有权代理滕建华。经法庭询问，易居公司明确表示，在交易过程中滕建华本人未出现过，其未直接联系过滕建华。刘荣辉陈述，隗江涛能够向其和易居公司出示滕建华的身份证、房产证、按揭信息的照片，且在刘荣辉向滕建华账户支付定金时通过微信进行确认，故刘荣辉有理由认为隗江涛有权代理滕建华。隗江涛陈述，系易居公司称已联系到滕建华（2019年11月6日易居公司温姓工作人员电话联系，次日况亮在易居公司面谈）且房屋价格已经谈妥，让隗江涛帮忙签字，会在合同中备注无须隗江涛经手款项或承担责任，属于帮忙；从未表示过涉案房屋系由隗江涛按揭供楼，未提供过支付按揭月供款给滕建华的转账记录。易居公司确认有温姓工作人员，但认为隗江涛其他陈述与事实不符。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。隗江涛代表滕建华与刘荣辉、易居公司签订《二手房买卖合同》和《确认书（更名）》。案外人何刚确认知晓存在上述确认书，但其并未在《确认书（更名）》上签字，亦未作出肯定的意思表示，不能认定其对《确认书（更名）》内容进行追认，因此，涉案《二手房买卖合同》的买方为刘荣辉。合同载明卖方为滕建华而非隗江涛，隗江涛为滕建华的代理人。依据本院认定的事实，隗江涛签订合同时既未出具委托授权书，也未出具涉案房屋所有权人滕建华身份证件原件或涉案房屋产权证明原件，无证据表明隗江涛签订合同时为有权代理。房产交易所涉金额较大，刘荣辉和易居公司仅依据滕建华的身份证、房产证和按揭信息图片即认为隗江涛有权代理或有理由相信隗江涛有权代理滕建华处分涉案房屋，未提交其他证据用以说明使其产生该信赖的具体因由，该主张本院不予采信。滕建华于2019年12月10日将刘荣辉支付至其银行账户的5万元退返，表明其拒绝追认涉案《二手房买卖合同》。刘荣辉于2019年11月7日向滕建华账户转账支付5万元并未备注用途，各方当事人提交的证据亦未表明滕建华知晓或应当知晓涉案《二手房买卖合同》的具体内容，故，无理由期待滕建华应立即对如何妥善处置该5万元作出明确的意思表示。综合考虑本案交易的标的物及具体磋商过程等具体情况，本院认为滕建华向刘荣辉退返5万元未超出合理的期限。故，涉案《二手房买卖合同》不成立，对滕建华不发生效力。经庭审释明，原告刘荣辉明确表示若涉案《二手房买卖合同》未成立或未生效，变更诉讼请求为请求被告承担涉案房屋签订合同时价格与现在市场价格的差额。关于损害赔偿。依据上述论证，刘荣辉和易居公司作为买方和居间方未核实卖方代表隗江涛的代理权限，应当知道隗江涛无权代理但未能及时发现；隗江涛无代理权限订立合同，隗江涛、刘荣辉、易居公司均对合同不成立存在过错，应各自承担相应的责任。隗江涛主张系受易居公司请托订立合同，易居公司予以否认，隗江涛未提交证据予以证明，应承担相应法律后果，其主张本院不予采信。依据本院认定的事实，涉案《二手房买卖合同》已开始实际履行，刘荣辉作为买方已支付购房定金20万元，其中5万元滕建华已于2019年12月10日退返；由易居公司保管的15万元，易居公司应予返还。刘荣辉自身对合同不成立亦存在过错，且于2019年12月10日已知晓滕建华不予追认，合同无法继续履行的情况，其主张滕建华和隗江涛赔偿房屋差价损失于法无据。刘荣辉的实际损失为其已为履行合同支付款项占用期间的法定孳息，本院依法酌定损失以实际占用的本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。易居公司对合同不成立存在过错，不应因此获利，故易居公司向刘荣辉返还15万元时应一并支付资金占用期间的法定孳息。滕建华已返还5万元的法定孳息，应自2019年11月7日起计算至2019年12月10日止，本院酌定由隗江涛承担50%为93.80元。刘荣辉诉请超出认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第一百七十二条、第五百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告隗江涛应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘荣辉赔偿损失人民币93.80元；二、第三人易居（深圳）房地产经纪有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘荣辉返还人民币15万元并支付利息（利息以15万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年11月7日起计至实际返还之日止）；三、驳回原告刘荣辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费52540元，由被告隗江涛负担26270元，由原告负担26270元。受理费52540元原告已预交，被告应在本判决生效之日起七日内将26270元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 娄    靓人民陪审员 廖    悦人民陪审员 李  华  婵二〇二一年三月二日书 记 员 涂莹洁（兼）书 记 员 陈  丽  君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法典》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。