辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终301号上诉人（原审被告）：庞丽霞，女，1974年2月20日生，满族，住铁岭市银州区。被上诉人（原审原告）：铁岭市钰馨物业管理有限公司,住所地：铁岭市银州区工人街**县人大家属楼**。法定代表人：曹琦秀，系该公司公司经理。委托诉讼代理人：马洪臣，系辽宁守衡律师事务所律师。上诉人庞丽霞因与被上诉人铁岭市钰馨物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。庞丽霞上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人要求上诉人支付物业服务费用的诉讼请求2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决事实不清，证据不足，应依法予以撤销，具体理由如下：一、被上诉人不具备物业服务主体资格，原审判决对此事实未予以审查清楚，判决错误1、小区业主大会己于2017年成立，并且合法有效。2018年因钰馨物业没有资质、侵占公共利益拒绝返还公共收益、服务太差、强收物业费等行为按照法律规定业主大会签字表决决议解雇了钰馨物业。2、钰馨物业拒不撤离，在业主大会决议被解雇后无视业主大会决议要求撤离情况下仍与开发商签订合同，主体资格违法，程序违法。3、钰馨物业无相关资质等材料。二、被上诉人并未尽职尽责履行物业服务职能，给上诉人造成了精神伤害和物质损失1、拒绝公开合同，拒绝公开账目收支等，拒不接受监督，对提出合理整改意见拒不接受。2、没有提供相关物业服务。3、对上诉人进行打击报复，跟踪骚扰等黑恶势力手段。4、在小区显著位置张贴大字报，侮辱诽镑当事人。5、未履行安全管理等职责。6、未返还公共收益。三、被上诉人提供证据涉嫌伪造提供的所为物业合同涉嫌伪造，请求依法移交司法机关处理，并依法追求其刑事责任。四、一审法院错误判决造成钰馨物业继续侵占公共利益，违反全体业主意愿，对全体业主利益造成严重伤害。物业公司辩称：物业公司与开发商签订的是委托合同，也叫承继合同，依据有关法规、行政文件，该合同符合法律规定和法律程序，为合法有效的合同，故物业公司作为原告主体适格。庞丽霞上诉的请求和主张的事实与一审判决书的判项不相符合，上诉状的1-4项请求与判决没有关联性，第二条要求物业公司履行其他义务也不是原审法院判决书中的判项，物业公司对小区实施了管理行为，庞丽霞应当给付物业费。一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令庞丽霞给付原告其拖欠的物业费总计645.7元及利息（利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至给付之日止）；2、请求法院判令庞丽霞给付原告其2018、2019年度逾期交纳物业费滞纳金470.71元（2018年度从2019年1月1日至2020年6月30日暂定365+182天，2019年度从2020年1月1日至2020年6月30日暂定182天，至给付之日止）；3、诉讼费由庞丽霞承担。事实与理由：物业公司与铁岭市圣翔房地产开发有限公司签订《物业承包合同》于2016年1月1日起为春园公馆（铁岭县人大家属楼）提供物业服务。庞丽霞入住该小区2#3-401室，2#9号车库，车库面积22.42㎡，物业费0.8元/月/㎡。现庞丽霞拖欠车库物业费从2018年1月1日至2020年12月31日止共计22.42*0.8*12*3=645.7元。经物业公司催告，庞丽霞拒不缴纳，庞丽霞应给付物业公司2018、2019年度逾期交纳物业费的日千分之三滞纳金22.42*0.8*12*3‰*(365+182+182)=470.71元。为维护物业公司的合法权益，特向法院提起诉讼。一审法院认定事实：春园公馆小区由铁岭市圣翔房地产开发有限公司开发建设,2013年12月24日庞丽霞与铁岭市圣翔房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”(编号:GF-2000-0171)一份,合同约定:庞丽霞购买铁岭市圣翔房地产开发有限公司开发建设的春园公馆小区一套商品房(第2幢9号车库，车库面积22.42㎡)等事项。2015年8月17日铁岭市圣翔房地产开发有限公司与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订了物业承包合同，双方约定春园公馆小区的前期物业服务由铁岭市钰馨物业管理有限公司负责提供，并约定钰馨物业的物业管理期限自2016年1月1日至2026年1月1日止。2018年9月10日春园公馆小区业主委员会,就春园公馆的物业管理的选聘工作作出公告并张贴于春园公馆小区内;春园公馆小区业主委员会于2018年11月9日刊登信息广告公开招聘物业服务公司。2018年11月15日春园公馆小区业主大会作出更换钰馨物业改聘双意物业的公告。2018年11月26日春园公馆小区业主委员会以其名义与铁岭市双意物业签订物业服务合同。2018年11月27日,铁岭市圣翔房地产开发有限公司作为该小区的开发商与物业公司签订了物业委托合同一份,双方约定:由物业公司于2019年1月1日起为春园公馆小区业主提供物业管理服务至2021年12月31日止;合同中未约定违约金事项。春园公馆小区业主委员会于2018年12月24日通过张贴公告形式要求物业公司撤离小区。由于各种原因,物业公司一直提供小区物业服务至今。庞丽霞从2018年1月1日起没有向物业公司缴交物业服务费,尚欠物业服务费人民币645.7元。2020年10月15日物业公司诉至一审法院：1、请求法院判令庞丽霞给付物业公司其拖欠的物业费总计645.7元及利息（利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至给付之日止）；2、请求法院判令庞丽霞给付物业公司其2018、2019年度逾期交纳物业费滞纳金470.71元（2018年度从2019年1月1日至2020年6月30日暂定365+182天，2019年度从2020年1月1日至2020年6月30日暂定182天，至给付之日止）；3、诉讼费由庞丽霞承担。另查明:2017年10月16日组成春园公馆小区业主委员会,并向铁岭市房产管理局申请备案。2017年11月3日铁岭市房产管理局对“业主委员会备案证明”予以备案。但2018年9月10日铁岭市中级人民法院作出已生效的（2018）辽12民终1766号民事裁定书，维持了铁岭市银州区人民法院作出的（2018）辽1202民初1059号民事裁定书关于“…春园公馆小区业主委员会成立不符合法律法规规定，无法作为法律上的诉讼主体…”。后春园公馆业主委员会向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民申4386号民事裁定书中要求春园业主委员会应当按照相关规定完善符合资格的业主委员会成员后，再进行诉讼主张权利。经本院依职权调取了铁岭市房产管理局关于春园公馆小区业主大会、业主委员会成立的备案材料，并未查询到春园公馆小区的业主大会关于罢免铁岭市钰馨物业管理有限公司的会议记录或决议及业主委员会关于改选委员的会议记录等材料。一审法院认为，第一,2018年11月15日春园公馆小区业主大会作出的更换钰馨物业改聘双意物业的公告是否有效。第二,铁岭市圣翔房地产开发有限公司与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订的物业服务合同是否有效?第三,铁岭市钰馨物业管理有限公司在提供物业服务过程中是否存在未履行安保服务、电瓶车被盗等现象。第四,庞丽霞是否应交纳物业服务费用和是否应承担利息、滞纳金。（1）关于2018年11月15日春园公馆小区业主大会作出的更换钰馨物业改聘双意物业的公告是否有效。在本院调取的铁岭市房产局作出的“业主委员会备案证明”足以证实春园公馆小区已召开大会,成立了业主大会,选举并组成了春园公馆业主委员会,因此业主大会已成立。至于作为业主大会执行机构的业主委员会其存在成员不符合要求而应当重新完善的瑕疵,不影响春园公馆业主大会的成立。更换物业公司，系法律赋予业主大会的权力，应当由全体业主共同决定。参照《物业管理条例》、住建部2009年《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定来看，对于重大事项的决议业主大会应当在成立之初制定相关的业主大会议事规则、表决规则并且向相关的政府部门进行备案，在发生需重新选聘物业服务企业的情形下，应当召开业主大会临时会议；一审法院在双方提供证据及依职权调取证据中均未查证到春园公馆小区业主大会对于重大事项的议事、表决程序规则或临时会议记录等，而庞丽霞提供的“更换物业签字表”无法代替业主大会的解聘决议。因此视为春园公馆小区业主大会未作出解聘物业服务公司的意思表示，春园公馆业主委员会作为执行机关其只能依据业主大会依法作出的决议向外发布告示，无权依据“同意换物业签字表”就解聘物业管理企业的行为向外发布决定、告示。因此不能以此认为与物业公司签订的物业服务合同已解除。物业公司继续提供物业服务的行为,是继续履行前期物业合同的行为,应当对春园公馆小区全体业主仍具有约束力。（2）关于铁岭市圣翔房地产开发有限公司与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订的物业服务合同是否有效?物业服务合同主要分为两大类,即前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同,是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的物业服务合同。根据国务院《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”的规定,在前期物业管理合同终结后,业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位有权选聘物业管理企业为小区进行物业管理。首先，对于2015年8月17日铁岭市圣翔房地产开发有限公司与铁岭市钰馨物业管理有限公司签订的物业承包合同不属于法律规定的无效事由，应属有效合同。理由如下：1、关于合同是否违反辽宁省人民代表大会常务委员会公告第78号《辽宁省物业管理条例》第四十一条而无效的问题。首先,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。而《辽宁省物业管理条例》属于地方性法规,故依法不能作为认定该合同无效的依据。其次,案涉的物业承包合同签订于2015年8月17日,而当时有效的地方性法规为2008年11月28日通过的《辽宁省物业管理条例》其并未规定物业服务合同期限问题。若适用新法的规定来否定依照旧法的规定已经成立生效并履行中的民事合同的效力,显然有悖于法律适用的基本原则。2、关于庞丽霞辩称未按照招投标准选择物业公司是否影响合同效力的问题。依据合同法第五十二条第五项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定:合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。在第九次全国法院民商事审判工作会议纪要第30条中，最高院对于效力性强制性规定的识别予以列举，本院认为国务院《物业管理条例》中对于建设单位通过招投标方式或协议方式选聘物业服务企业规定了相应内容,但上述规定均属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。本案中,即使存在着违反选聘程序的问题,也属于行政管理或行政处罚的范畴,不影响2015年签订的物业服务合同的效力,更不影响物业公司依据该合同约定向业主主张物业服务费。3、庞丽霞辩称，该涉案合同系伪造且侵犯公共利益，但并未提供证据证明，一审法院不予支持。其次，对于2018年11月27日物业公司与铁岭市圣翔房地产开发有限公司签订的物业服务合同其效力，一审法院认为应属有效合同。由于春园公馆小区业主大会至今没有成功选聘其他物业管理企业为小区提供物业服务,铁岭市圣翔房地产开发有限公司有权与原告钰馨物业继续签订物业服务合同，双方在真实意思表示的情况下，重新签订物业服务合同确定权利义务，该行为系对2015年8月17日签订的物业服务合同的终止。该行为没有违反法律法规的禁止性规定,合同合法有效,且物业公司已接收了小区物业并提供了物业管理服务。因而,物业公司与铁岭市圣翔房地产开发有限公司签订的物业服务合同对包括庞丽霞在内的春园公馆小区全体业主均具有约束力。当然,如果春园公馆小区业主对该公司的物业服务不满意,可通过召开业主大会,依法定程序对铁岭市圣翔房地产开发有限公司选聘的原告物业公司进行解聘,另行聘请新的物业服务企业或其他管理人。但在业主大会依法定程序作出有效的解聘原告物业公司的决议前,该物业服务合同对春园公馆小区全体业主均具有约束力。（3）关于庞丽霞提出物业公司在提供物业服务过程中是否存在未履行安保服务、电瓶车被盗等现象。被告庞丽霞既未能提供证据证明其财物被盗,也未能举证证明原告物业公司在保安措施和安全防范方面存在疏忽和过失的，庞丽霞不能因犯罪行为导致业主财物受损而拒绝履行缴纳物业费的合同义务。(4)关于庞丽霞是否应交纳物业服务费用和是否应承担利息、滞纳金的问题。一审法院认为,根据对上述第一、二、三个焦点问题的分析,在春园公馆小区业主大会依据合法程序选聘物业服务企业之前,铁岭市圣翔房地产开发有限公司与原告钰馨物业公司签订的物业服务合同,合法有效。因此,根据《物业管理条例》第四十一条的规定,庞丽霞作为春园公告小区的业主之一,也应及时支付相应的物业服务费。故钰馨物业请求被告庞丽霞支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费等费用有事实和法律依据,一审法院予以支持。关于钰馨物业公司主张被告庞丽霞应支付利息、滞纳金的问题。由于物业服务合同中未就违约事项进行约定，因此利息、滞纳金的主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《物业管理条例》第七条第(五)项、第十一条、第十八条、第二十一条、第四十一条之规定，一审法院判决：一、庞丽霞于本判决生效后十日内给付铁岭市钰馨物业管理有限公司自2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费645.7元；二、驳回铁岭市钰馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由庞丽霞负担。本院二审期间，庞丽霞为证明其主张，向本院提交一组新证据，用以证明其不认可物业公司对春园公馆小区实施的管理行为，物业公司诉讼主体资格不适格，其不应给付物业费。物业公司质证意见：根据物业管理条例等相关规定，物业公司在工商机关登记，颁发物业证书视为合法。物业更换管理公司行为与本案无关。更换物业公司应由全体业主决定，只有本案庞丽霞签字，不产生法律效力，不能否认原审法院认定事实，也不能作为庞丽霞不缴纳物业费的依据。该组证据与本案没有关联性，不能证明物业公司没有主体资格。经审查，本院对上述证据的证明目的不予确认。本院对一审法院查明的主要事实予以确认。本院认为，本案在两级法院审理期间，双方当事人对欠缴物业费数额无争议，本院认定庞丽霞欠缴物业费为645.7元。本案争议的焦点是物业公司作为一审原告是否适格。一审法院在审理本案时，就该焦点问题到有权管理机关作了充分的调查，并依照法律法规结合本案事实作了详尽的论述，本院不再赘述，对一审法院的论述本院予以认可。本案案由为物业服务合同纠纷，庞丽霞的其他上诉请求与本案不是同一法律关系，本院不予审查。综上所述，庞丽霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人庞丽霞负担。本判决为终审判决。审判长 姜军审判员周新蕊审判员姜福田二〇二一年三月二十二日书记员 丁      昱      人