湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂01执复28号复议申请人（异议人、被执行人）：武汉融城置业有限公司，住所地：武汉东湖开发区珞瑜路**（光谷国际广场）****。法定代表人：谢小青，该公司董事长。申请执行人：湖北中经小额贷款有限公司，住所，住所地：武汉市武昌区民主路**洪广酒店**div>法定代表人：唐西艾，该公司董事长。被执行人：武汉光谷国际广场有限公司，住所地：武，住所地：武汉东湖开发区珞瑜路**光谷广场中心花园**办公楼**>法定代表人：李萍，该公司执行董事。被执行人:武汉挺晟物业服务有限公司,住所地：武汉东湖开发,住所地：武汉东湖开发区鲁巷广场西北角光谷中心花园**** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘治，该公司执行董事。被执行人：湖北东盛房地产有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区珞瑜路，住所地：武汉东湖新技术开发区珞瑜路鲁巷广场'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：潘敏，该公司总经理。被执行人：谢小青，男，1960年8月3日出生。武汉融城置业有限公司（以下简称融城置业公司）不服武汉市武昌区人民法院（以下简称武昌区法院）作出的（2020）鄂0106执异133号执行裁定，向本院申请复议，本院作出（2020）鄂01执复146号执行裁定，撤销武昌区法院（2020）鄂0106执异133号执行裁定，发回武昌区法院重新审查。该院重新组成合议庭进行审查后，作出（2020）鄂0106执异298号执行裁定。融城置业公司不服，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。武昌区法院查明，湖北中经小额贷款有限公司（以下简称中经小贷公司）与融城置业公司、武汉光谷国际广场有限公司、武汉挺晟物业服务有限公司、湖北东盛房地产有限公司、谢小青民间借贷纠纷一案，武昌区法院依中经小贷公司申请，于2017年3月17日保全查封了融城置业公司名下商业-1层1室房屋（以下简称案涉房地产），后于2017年11月20日作出（2017）鄂0106民初1480号民事判决，判决主要内容：融城置业公司向中经小贷公司偿还借款本金750万元、支付期内利息350.625万元及至实际清偿借款本金之日止的逾期利息、支付实现债权和担保权的费用26600元；武汉光谷国际广场有限公司、武汉挺晟物业服务有限公司、湖北东盛房地产有限公司、谢小青对上述承担连带清偿责任。该案经本院二审，终审维持原判。上述民事判决生效后，融城置业公司等义务人均未履行。武昌区法院依中经小贷公司申请，于2019年1月23日立案执行，案号为（2019）鄂0106执393号。武昌区法院在执行该案过程中，委托武汉光谷联合产权交易所，于2019年8月2日经公开摇号方式（融城置业公司经通知未到场），选取湖北置帮房地资产评估咨询有限公司（以下简称置帮评估公司）为案涉房地产的受托估价机构，委托期限为2019年8月7日至9月20日的30个工作日。2019年9月5日，置帮评估公司完成对案涉房地产的现场查勘（踏勘）工作。2019年9月16日，为查明估价对象权属状况，中经小贷公司就进行评估需要的案涉房地产的登记信息（初始登记资料、图纸规划设计、土地登记信息等），向武昌区法院申请调查令，该院于2019年9月17日审查许可发出调查令。嗣后，中经小贷公司会同置帮评估公司持令向相关登记部门调查，未能获取该房地产的土地登记具体信息或书面说明。后经联系致函，武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局于2019年12月23日，出具《关于融城置业公司名下房屋土地使用权情况的回复》，主要内容：你公司（置帮评估公司）关于评估标的物土地使用权状况调查的函收悉，按照武昌区法院要求，我局对此进行了核实，该房屋未办理地下房屋土地登记，所在地块土地出让金已缴清。置帮评估公司收悉该回复函后，至2020年4月20日，出具鄂置房（估）报字[2020]第004号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称案涉评估报告），估价结果：估价对象在2019年9月5日时的市场价值为总价10359.71万元，单价19473元/㎡。该项目评估费用83100元，已由中经小贷公司承担垫付。2020年4月29日，置帮评估公司向武昌区法院出具《关于（2019）鄂0106执393号案件评估工作的情况说明》，主要内容：我公司于2019年8月7日接受法院委托，对案涉房地产进行价格评估；在接受委托后第一时间与案件经办法官进行了沟通协调，于2019年9月5日对评估标的进行了现场勘查；由于案涉房地产为地下一层且未办理土地使用权分摊，据提供的案件资料无法确定是否具有完整的分摊土地使用权；在取得法院调查令后，与申请执行人于2019年9月25日下午前往登记管理部门查询......最后于2019年12月底收到武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局出具的《关于融城置业公司名下房屋土地使用权情况的回复》；2020年1月20日基本完成内部审核程序，但由于“新冠”疫情影响，公司暂停运转，直至近期公司才获准复工，从而导致案涉评估报告于2020年4月20日出具。2020年4月30日，武昌区法院以法院专递向融城置业公司发送案涉估价报告。专递详情单载明2020年5月6日上午8：19分已由收件人本人签收。2020年5月12日，融城置业公司就案涉评估报告向武昌区法院提出《房地产估价报告异议申请书》，以其评估单价畸低、评估工作超期严重违反程序规定，请求重新评估。置帮评估公司对此于当月14日，作出估价及结果符合规范、不存在违反程序问题的书面说明。融城置业公司收到该说明后，仍向该院提出《关于置帮评估公司估价报告异议说明的异议申请书》，异议事项请求同上。融城置业公司提出异议称，一、置帮评估公司于2020年4月20日作出的案涉评估报告，评估项目为案涉房地产，评估单价19473元/㎡明显畸低，2020年交易单价应在4万元/㎡以上，才符合市场客观情况。置帮评估公司于2019年8月7日接受法院委托，2019年9月5日现场勘察。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置规定》）第十九条，置帮评估公司最迟应在可以申请延期后的2019年10月7日完成出具估价报告，但超期至2020年4月20日才出具，且未另行委托下一顺序评估机构重新评估，属于严重违反程序规定。融城置业公司就此于2020年5月12日提出异议，于2020年5月22日收到置帮评估公司的回复说明，融城置业公司对该回复说明仍有异议。依据《财产处置规定》第二十三条，法院应当交由相关行业协会组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。置帮评估公司的答复不能纠正评估工作超期的严重违反程序错误。另《财产处置规定》自2018年9月1日起施行，应以适用该规定为准。融城置业公司据此认为置帮评估公司接受武昌区法院委托，出具的案涉评估报告，评估单价畸低、评估工作超期严重违反程序规定，请求重新评估。武昌区法院认为，该案系就财产处置中评估报告产生异议，应当适用《财产处置规定》进行审查。融城置业公司的异议事由为评估单价畸低、评估工作超期严重违反程序规定。根据《财产处置规定》第二十二条、第二十三条的规定，评估单价畸低即对评估报告的估价结果的质疑，应交由评估机构说明，再交由专业技术评审的途径处理，即估价结果属专业机构评判，而不属法院异议审查调整范畴，亦不属启动重新评估的法定事由，故该项异议，不能成立，该院不予支持。融城置业公司的异议事由同时涉及评估工作超期严重违反程序，根据《财产处置规定》，该院应首先对此予以审查处理，再据审查其异议是否成立的结果，交由下一评估机构重新评估，或回到评估机构说明、专业技术评审途径处理。而该院就融城置业公司的异议，先经由置帮评估公司予以答复说明，尔后才予立案审查，有违上述法律规定程序要求。置帮评估公司作为专业机构业已作出的答复说明，并未影响或阻却该案异议审查。该院现就此予以纠正和说明。但根据《财产处置规定》第二十四条的规定，融城置业公司就估价结果、或评估程序严重违法提出异议的，均应在收到评估报告后五日内提出。融城置业公司在2020年5月6日收到案涉评估报告后，于当月12日提出异议，其时均已过五日内的有效异议期限，该院依法均应不予受理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，该院已立案受理的融城置业公司该案异议，经审查本不符合受理条件，故该院依法应予裁定驳回其异议申请。就评估程序严重违法问题，该院另评判认为，首先，根据上述《财产处置规定》第三条“人民法院确定参考价前，应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。人民法院查明前款规定事项需要当事人、有关单位或者个人提供相关资料的，可以通知其提交”，及第十九条的规定，结合审查查明事实，案涉房地产的土地权属登记资料，属该院移送确定参考价前应当查明、及评估机构置帮评估公司估价时必需的要件事项，置帮评估公司自2019年8月7日接受委托、9月5日完成现场踏勘，即缺乏该评估标的土地权属登记资料，为此该院启动介入相应执行调查，至2019年12月23日国土登记部门出具书面回复，置帮评估公司收到该回复文件后，才具备开始估价流程工作的必要合规条件。客观事实上，此执行调查期间，当属评估程序中暂缓或中止事项，此期间应当从评估期限中扣除。自2020年1月“疫情”突发，至2020年4月“解禁”逐步开始，其间当属不可抗力特殊时期，至当月20日置帮评估公司已出具评估报告，应属合理期间完成评估工作，而非无故迟延或拖延。其次，依《财产处置规定》第二十二条及相关委托评估的法律规定，该案评估单从时间看超过委托期限，不符合评估程序的期限规定，但如前所述，置帮评估公司并非无正当理由，而未按委托期限完成评估工作，不足以认定其属于法律规定的评估程序的严重违法情形。再者，根据《财产处置规定》第九条、第十五条及相关委托评估的法律规定，设定评估期限的根本立法目的，系为提高处置财产效率，加强对评估机构行业监督，法院对评估失实、无正当理由未能完成评估、及存在弄虚作假等情形的，将予其负面评价、不再委托、或将其从司法评估机构名单库除名等后果，而非只要评估超期均应予重新评估的程序后果。基于上述评判意见，即便融城置业公司未过五日内的有效异议期限，其评估程序严重违法、应重新评估的异议事项请求，亦不能成立，该院依法不予支持。武昌区法院依据上述理由，于2020年12月28日作出（2020）鄂0106执异298号执行裁定，驳回融城置业公司的异议申请。融城置业公司不服，向本院申请复议称，一、（2020）鄂0106执异298号执行裁定认定国土登记部门原因应属于暂缓或者中止事项，但从未作出决定或裁定，属于事实认定不清。二、评估报告异议未超期。融城置业公司在2020年5月6日收到案涉评估报告，同月12日提出异议，其中5月10日为星期天，应不计算在内，且武昌区法院也接收了异议申请书，并进行了下一步审查。故不能认定融城置业公司的异议申请超过了5天的有效异议期限。三、武昌区法院在处理复议申请人对估价结果提出异议问题上程序适用错误。融城置业公司依据上述理由，请求：1、撤销武昌区法院作出的（2020）鄂0106执异298号执行裁定；2、另行委托评估机构重新进行评估。本院查明，武昌区法院查明的事实属实。本院认为，根据《财产处置规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理”的规定，当事人对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起五日内以书面形式提出。本案中，融城置业公司于2020年5月6日收到案涉评估报告，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第二款、第三款“期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期”的规定，应于2020年5月11日前对该评估报告提出书面异议。同月10日虽为星期天，但并非期间届满的最后一日，融城置业公司提出该日应不计算在内的复议理由没有法律依据，本院不予支持。融城置业公司实际于2020年5月12日对案涉评估报告提出异议，超出法定异议期间，根据《财产处置规定》第二十四条第一款“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理”的规定，对于融城置业公司的异议，依法应不予受理。武昌区法院（2020）鄂0106执异298号执行裁定对融城置业公司就评估程序提出的异议进行审查的依据不足，本院在此予以释明。但该院认定融城置业公司超出异议期间提出异议，并裁定驳回其异议申请正确，其效力本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条、第二十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回武汉融城置业有限公司的复议申请，维持武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106执异298号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周晨审判员  吴利审判员  刘卫二〇二一年三月一日法官助理张菲娅书记员王珊