上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1801号上诉人(原审被告)：杜蓓，女，1979年9月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：裘嗣雄，男，1979年9月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：杜晓荣，男，1952年4月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杜蓓(系杜晓荣之女，本案上诉人之一）。被上诉人(原审原告)：曹汐，男，1988年1月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈光，上海知信律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷钟惠，上海知信律师事务所律师。上诉人杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣因与被上诉人曹汐房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初12089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹汐的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第16条约定：“甲方承诺该房屋地下固定租赁车位转让予乙方，若未转让成功，乙方直接从尾款中扣除人民币(以下币种均为人民币)50，000元。”按照文义解释，该条款给杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣设定的义务为转让车位，即在杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣既可以将车位归还物业公司，也可以私下将车位一并转让给曹汐时，给杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣设定的转让义务。该转让义务为行为义务，并非结果义务，系一次性义务。并且在“转让成功”这四个关键词之前并无时间状语，一审法院犯了最基本的语法错误。二、房屋产权转让后，租赁车位不随房屋的转让而转让，而应归还物业公司，由物业公司根据先到先得的原则重新分配，系房屋买卖过程中的通用规则。曹汐作为完全民事行为能力人理应知情。曹汐为了达到“后到先得”的目的，才在补充条款中增加第16条约定，意图约束杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣的行为，不要将车位归还物业公司。房屋成交价7，940，000元中不包含车位转让费，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣本无此车位转让义务，但为了方便曹汐停放车辆，同意将车位交接给曹汐，此乃好意相助行为。根据权利义务对等的原则，不应对杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣有过高苛责。三、2019年12月6日，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣代缴1，500元停车费，物业公司出具写有“鲁B9XXXX”车牌号的“地下车位租赁费”收据(编号：XXXXXXX)。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣将房屋转让给曹汐后，已非小区业主，更不是车位租赁合同的当事人。杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣代缴停车费的行为属于民事代理行为，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。在车位租赁法律关系中，出租方为物业公司，承租方为“鲁B9XXXX”车主(即曹汐)。杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣将小区地下车库闸机的门禁卡交予曹汐，物业公司也将“鲁B9XXXX”车牌号输入了小区出入口的车牌自动识别系统。曹汐可以在2019年12月至2020年5月期间将车辆停放在6号车位，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣已经完成了《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第16条约定的车位转让义务。至于租赁期间届满后是否能够续租，系小区物业管理的范畴，与杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣无涉。因6号车位系租赁车位，而非产权车位，基于该车位的性质，出租方在租赁期满后可以不进行续租而转租给他人。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。曹汐作为完全民事行为能力人应该清楚租赁车位的性质和使用期限、租赁车位与产权车位的区别。租赁期限届满后是否续租，系出租方的自由意志，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣无法左右其意志，更无法就是否续租向曹汐进行担保或“背书”。要求杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣就是否续租向曹汐进行担保或“背书”是给杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣增设义务、加重杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣负担的行为，更超出了《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第16条的语意范围。四、《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第16条约定：“甲方承诺该房屋地下固定租赁车位转让予乙方，若未转让成功，乙方直接从尾款中扣除50，000元。”曹汐于2020年1月6日将购房尾款全额转至杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣账户，该行为明示认可杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣成功转让租赁车位的事实。五、(2016)沪02民终3707号民事判决书对本案具有较好的指导作用。该判决书指出：“依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人均应恪守履行。被上诉人在交房同时已经将停车证的车牌信息变更为上诉人，上诉人完全可以在原车位租赁期内享有该车位的承租权，应认为被上诉人已经完成了合同约定的义务。至于上诉人能否在停车位租期届满后继续承租该车位，属于小区物业的管理问题，与被上诉人无涉。”曹汐辩称，首先，根据杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣在一审中提交的《地下车库使用说明》、一审法院至物业公司调查的情况等，6号车位的登记使用权人是24号801室业主。即使6号车位一直由杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣使用，但根据该小区车位使用规则，业主没有权利转让该车位，业主出售房屋后，车位会收回至物业处重新排号出租。其次，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣明知6号车位无法直接转让，却在双方洽谈阶段承诺涉案房屋配有固定车位，曹汐才购买涉案房屋。在涉案房屋转让后，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣隐瞒房屋已经转让的事实，并打点关系让曹汐将车辆停放到6号车位，但仅仅是允许停放，并未在物业公司处进行登记。曹汐基于对杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣的信任支付全部房款，未认可涉案车位转让成功。最后，(2016)沪02民终3707号案件的事实与本案不同，对本案不具有指导作用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹汐向一审法院起诉请求：判令杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣退还房价款50，000元。一审法院认定事实：2019年7月25日，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣(出售方、甲方)与曹汐、吕庆华(买受方、乙方)签订《不动产买卖居间合同》，就涉案房屋达成如下约定：二、房地产基本情况：房屋坐落上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室以及6号车位；三、成交条件，成交价：7，940，000元，首期房价款：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后2019年8月30日内直接向甲方支付首期房价款计1，800，000元，2019年9月20日前支付1，400，000元，2019年11月15日前支付3，700，000元；第二期房价款：乙方通过申请贷款的方式支付第二期房价款1，000，000元。交易过户：甲乙双方应于最晚不超过2020年1月15日共赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。交付及尾款：尾款计40，000元，双方款清交房。十一、违约责任：一方未按本协议履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按0.04％承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本合同并要求违约金支付总房价款20％的违约金。十六、其他约定情况：甲方承诺该房屋为满五唯一住宅，交易过程中个税和乙方无关，乙方承担增值税和契税。甲方承诺该房屋地下车位转让给乙方，若未转让成功需支付违约金2，000元。房款1／3支付给产权人裘嗣雄，2／3支付给产权人杜蓓。2019年7月29日，双方签订补充协议，约定：1.1实际成交价为7，940，000元；1.2买卖合同价为5，300，000元；1.3乙方应于过户之前支付甲方装修补偿款2，640，000元。2019年9月26日，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣(卖售人、甲方)与曹汐(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：一、房屋坐落营口路XXX弄XXX号XXX室；房屋建筑面积105平方米；二、甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计5，300，000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。六、甲、乙双方确认，在2020年1月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第16条：甲方承诺该房屋地下固定租赁车位转让予乙方，若未转让成功，乙方直接从尾款中扣除50，000元。一审审理中，曹汐与杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣均确认涉案房屋7，940，000元房款曹汐已全部支付完毕。2020年1月15日，涉案房屋登记至曹汐名下。2019年11月30日，裘嗣雄收取曹汐停车费1，500元付至物业公司。2019年12月6日，上海中星集团申城物业有限公司出具地下车位租赁费收据：付款期限2019年12月-2020年5月，金额1，500元。地址：营口路XXX弄XXX号XXX室。2019年12月11日，上海中星集团申城物业有限公司出具增值税发票，金额1，500元，备注：2019年12月-2020年5月，营口路866弄24-801。2020年9月18日，上海靓兴企业管理有限公司出具《地下车库使用说明》：上海市杨浦区兰馨雅苑小区(上海市杨浦区营口路866弄)产权方为上海中星(集团)有限公司。小区在管物业为上海靓兴企业管理有限公司，车辆缴费后需到现物业公司登记，方可驶入小区。车位使用原则：第一，仅供本小区业主租赁使用。第二，按时交纳月租，不缴费的业主默认自动让出车位。第三，车位不随房屋转让给下家。应将车位归还物业，由物业安排登记先到先得顺序的原则。一审审理中，一审法院至上海靓兴企业管理有限公司调查涉案车位租赁事宜，该公司工作人员反映目前小区车位是由上海中星集团申城物业有限公司管理，上海靓兴企业管理有限公司是2019年10月入驻小区的，上海中星集团申城物业有限公司为小区上一家物业管理企业。2020年9月18日的《地下车库使用说明》系该公司出具，内容属实。一审审理中，一审法院至上海中星集团申城物业有限公司处调查涉案车位租赁事宜，该公司工作人员反映兰馨雅苑地下车位系该公司在管理收费，涉案的6号车位登记的门牌号是24号801室，业主是案外人马某，但是实际使用过程中，这几年一直是25号602室业主在停，停车费也是25号602室业主在支付。业主没有权利转让该车位，业主出售房屋后，车位会收回至物业处重新排号出租。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。根据《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第16条约定，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣承诺涉案房屋地下固定租赁车位转让予曹汐，若未转让成功，曹汐直接从尾款中扣除50，000元。根据一审法院调查情况及杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣提交的《地下车库使用说明》，涉案小区地下车位任何业主都无权转让，业主出售房屋后，所使用的车位需回收至物业处重新登记排位。故涉案车位事实上无法转让给曹汐，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣作为小区业主，对上述情况理应知情，但仍在合同中承诺转让车位给曹汐，故现曹汐无法继续使用地下车位杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣应按约承担相应责任，故曹汐要求杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣返还其房款50，000元之诉请，一审法院应予支持。至于杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣抗辩称对《上海市房地产买卖合同》约定尾款扣除50，000元的条款不知情，但杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣作为完全民事行为能力人，签署合同后应视为同意合同条款，故杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣该辩称，一审法院不予采纳。杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣另辩称双方约定的是转让半年期的车位使用权，无合同依据，一审法院不予采纳。一审法院判决：杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣应于判决生效之日起十日内返还曹汐房款50，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣与曹汐签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。《上海市房地产买卖合同》中补充条款(一)第16条约定，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣承诺涉案房屋地下固定租赁车位转让予曹汐，若未转让成功，曹汐直接从尾款中扣除50，000元。根据一审法院调查情况及杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣提交的《地下车库使用说明》，涉案小区地下车位任何业主都无权转让，业主原先所使用的车位在出售房屋后需回收至物业公司重新登记排位，故涉案车位事实上无法转让给曹汐。对上述情况，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣作为小区原业主，理应知晓，但仍在合同中承诺转让车位给曹汐，现曹汐无法继续使用地下车位，对此，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣应按约承担相应责任。因此，曹汐要求杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣返还其房款50，000元的诉请，应获支持。综上所述，杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，050元，由上诉人杜蓓、裘嗣雄、杜晓荣共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二一年三月十一日法官助理 沈 宸书 记 员 王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……