陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终72号 上诉人（原审原告）：洛南县XX街道XX社区XX组，住所地洛南县XX街道XX社区XX组。 代表人：吴建华，系五组组长。 委托诉讼代理人：陈红军，洛南县城关法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：董永平，又名董平，男，汉族，居民，住洛南县。 委托诉讼代理人：郑正军，洛南县148法律服务所法律工作者。 洛南县XX街道XX社区XX组（以下简称柏某某）与董永平房屋租赁合同纠纷一案，洛南县人民法院作出（2020）陕1021民初787号民事判决，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 柏某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人柏某某63平方米门面房与董永平拥有的房屋为双方共有是错误的；一审判决驳回上诉人要求解除双方之间租赁合同并返还房屋的诉讼请求是错误的，董永平不向上诉人支付三年来的房租，在经催缴后仍不支付，上诉人有权解除合同；一审判决2019年和2020年二年的房屋租金为每年34364元是错误的，上诉人全体社员均认为按每年54000元收取租金，且上诉人的房屋临街，租金应高于董永平的房屋租金。 董永平辩称，涉案房屋拆除在前，拆除后宅基地使用权灭失，房屋所有权是董永平的。 董永平上诉请求：撤销一审判决，驳回柏某某的全部诉讼请求；一二审案件受理费由柏某某负担。事实与理由：本案双方之间不存在房屋租赁合同关系，本案实际为房屋损害赔偿纠纷；一审判决超越诉讼请求审理案件，双方均没有请求法院为争议房屋确权，一审法院擅自确权且结论错误。 柏某某辩称，一审判决认定双方当事人之间存在房屋租赁关系是正确的，本案并非房屋损害赔偿纠纷；董永平认为如果房屋租赁关系解除，房屋无法返还的观点是错误的，房屋可以返还；一审法院确定有63平方米房屋属柏某某所有是正确的，这是根据双方的协议确定的，一审也没有超越诉讼请求的范围。 柏某某向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告立即返还原告三间门面房；2、判令被告支付原告房屋租金136800元；3、判令被告支付原告案件代理费5000元；4、诉讼费由被告负担。 一审法院认定案件事实如下： 原告柏某某曾将其所有的位于洛南县XX社区XX沟口砖木结构的临街平房三间，其中两间出租给董某某使用，一间出租给张某某使用。原告上述三间房屋，与被告原住房屋南北相连，被告准备建房时欲占有使用原告该房屋的宅基地。2013年12月20日，被告与董某某签订房屋转让合同，支付董某某房屋转让费75000元后，将董某某承租的原告两间房屋转租归自己使用。被告同时也与张某某达成协议，于2014年2月9日支付张某某赔偿费8000元后，将张某某承租的原告一间房屋归自己使用。原告柏某某原任组长袁某某与被告及本组部分居民在被告拆除原告所有的三间房屋前，于2014年2月21日对该房屋进行了测量，经测量原告柏某某的三间房屋长10.6米，宽6米，测量后双方在测量记录上签名确认。被告原住房屋宅基地使用面积为90.08平方米。2014年2月24日被告之父董建龙提出原基建房用地申请，经原告本组、柏槐社区、城关镇人民政府同年2月28日批准同意董建龙原基建房三间三层。2014年3月16日，被告与杨某某签订建房合同，由杨某某以包工不包料的方式承建被告所修房屋。被告修建房屋时，将转租原告柏某某的三间房屋拆除，使用了包括原告这三间房屋原宅基地在内的土地面积修建了八层楼房，新建楼房于2015年1月建成竣工。被告新建楼房第一层建筑面积165平方米，其中包括原告原房屋宅基地面积63平方米。被告在施工建房过程中，经原告柏某某原任组长袁某某与被告协商，双方于2014年4月1日签订了《协议书》，协议书说明双方协议的原因，即甲(原告)乙(被告)房屋南北相邻，乙方在原基翻修过程中，因其拆房导致原告房屋倒塌,经甲乙双方及群众代表共同协商,达成以下协议：1、甲方的房屋为砖木结构平房三间，面积约六十三平方米，由乙方负责给甲方修建相同面积尺寸砖混结构房屋六十三平方米，归甲方所有。按建筑工程标准保证质量，室内墙面、水、电、门、窗由乙方负责安装。房屋修成以后，经甲方验收合格，由乙方交给甲方使用，乙方有优先租赁权。2、由于乙方修建付出成本较大，双方同意乙方在修建自己房屋时可对给甲方修建的一层以上空间使用，一楼以上的空间归乙方所有。甲方不得以负责人的变更等原因而收回乙方对该空间的使用权，否则应全额赔偿乙方损失。3、乙方在建房期间应向甲方交房租，具体时间从2014年5月至房屋建成之日。4、如因国家重点工程建设、城市建设等原因，造成房屋拆迁，具体赔偿、补偿和安置等甲方房屋面积的补偿归甲方，乙方的补偿归乙方。5、本协议双方签字生效，任何一方不得反悔，如有违反应赔偿对方的全部损失，并承担法定违约责任。原、被告签订协议书后，由柏槐社区干部同年4月13日核实情况属实后在协议书上加盖社区公章，被告并按袁某某要求，逐一找本组居民在该协议书上签名确认。2014年1月19日，被告按双方口头约定，支付原告其中一间房屋从2014年1月至5月的房屋租金5000元，并从2015年1月起至2017年12月，每年向原告交纳房屋租金28800元（参考原三间房屋，每间每月按800元计算）。原告每年收到租金后，均给被告出具了租金收款票据，票据载明收款的金额及计算依据。被告共计已向原告支付租金91400元，但双方在被告房屋建成后，原告没有按协议书约定对被告所建房屋验收，明确被告给原告修建的房屋所在位置。吴建华从2018年起任柏某某组长，经其及居民代表催要，被告从2018年至今三年，拒绝再支付原告房屋租金。2019年6月1日，组长吴建华召开本组居民会议，会议要求被告2018年仍按以前每间800元支付房租，2019年按照市场价租金每间按1500元收取，继续优先由被告承租。原、被告争议难以协商解决，原告柏某某2019年10月起诉要求处理，因原告请求被告返还房屋的位置等不清原因，原告后申请撤诉，本院裁定予以准许。被告修建的房屋因双方发生的争议等原因，未能办理房屋所有权证书。现原告柏某某再次起诉要求处理。另查明，被告八层楼房建成后,将其中第一层门面房屋从2015年5月起至今租赁给李勇军、刘卫军合伙使用,二人对房屋装修后经营惠农超市（惠农超市营业执照以刘卫军为登记经营者）,惠农超市占用第一层全部房屋，前后贯通经营。被告与承租人李勇军约定，惠农超市租赁用房每年租金9万元,三年为一个租期,在每租期开始时付清三年租金,承租人已付清被告至2021年6月1日前两个租期的租金合计54万元。2020年9月17日,经双方当事人对被告所修建的楼房第一层房屋即惠农超市现场勘验,双方确认原告柏某某原有的三间房屋位置,就是被告所建成楼房第一层的临街部分。原告在庭审中提出其租赁给被告的房屋及起诉请求被告返还的房屋位置即原三间房屋所占位置，现超市内两侧砖混结构方柱外延以北临街房屋部分，被告认为房屋是自己修建的,不同意吴建华组长代表原告提出的临街位置的房屋属于原告所有的意见。原、被告纠纷难以协商调解处理。 一审法院认为，民事法律行为从成立时具有法律约束力,行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。2014年4月1日原告柏某某原任组长袁某某与被告及居民代表协商后签订的《协议书》，经柏槐社区居委会见证情况属实，并经五组居民签名确认，该协议书虽约定由被告给原告修建房屋，但原因是被告拆除了原告房屋并使用了原告房屋的宅基地，且原房屋相应以上的空间被告均按协议书约定实际使用为自己修建了房屋，该协议书对双方约定的民事权利义务公平合理，可视为双方当事人的真实意思表示，属合法有效的民事法律行为。集体所有的财产受法律保护，被告应当按照诚实信用的原则履行协议。根据协议书约定，被告修建的房屋自行建成后，第一层应有建筑面积为63平方米的房屋归原告所有，但被告房屋建成后，原告未能按协议书约定与被告就被告给原告修建的房屋进行验收交付，并确认原告所有房屋的位置四至，在本次诉讼中双方亦不能达成一致意见，因此可以认定被告修建的第一层房屋在双方未确认原告房屋所在位置四至之前属双方共有财产，其中原告享有建筑面积为63平方米的份额。原告享有的第一层房屋共有份额在被告房屋建成后由被告出租给他人经营惠农超市，根据现在惠农超市经营用房前后贯通不宜分割的实际情况，及协议书关于被告享有优先租赁权的约定，原告现请求解除双方之间事实形成的房屋租赁合同并立即返还原告三间门面房屋的诉讼请求，理由不足，不予支持。但原告请求被告支付从2018年1月起至2020年12月三年的房屋租金，因被告房屋建成后已将包括原告共有份额的第一层房屋已出租给他人，并收取了承租人给付的租金，故该请求事实与理由成立，予以支持。2017年前的房屋租金，被告支付后，原告给被告出具了收据，予以确认。原告请求被告按照以前金额支付2018年租金28800元，予以支持。2019年至2020年的房屋租金，参照被告出租房屋的实际收入及原告房屋建筑面积予以计算至2020年12月，由被告给付原告较为合理。被告修建的第一层房屋建筑面积165平方米，每年收取房屋租金90000元，按原告共有的份额可得租金34364元，故2019年至2020年租金均按34364元由被告支付原告为妥。原告请求2019年以后二年按54000元计算支付租金，缺乏充分依据，不予满足。原告请求被告支付案件代理费5000元，缺乏约定及法律依据，不予支持。被告辩解其与原任组长袁某某系协商购买原告房屋，其后给付原告的款项属于房屋补偿款，原告否认双方购买房屋一事,因被告未能提供证据证明，且与其从原房屋承租户转租原告房屋的事实不符，与原告签订的协议书约定内容不符,该观点缺乏依据,不予采纳；被告提出双方签订的协议书，是迫于原任组长压力，不签订协议书就不能继续修房,亦未能提供证据证明其所述情况属实，该观点亦不能成立。即使被告不同意协议书，但其未在法定期限内请求变更或撤销协议书,事实上该协议书签订后，被告在2017年前也自觉履行了协议，支付了原告一定租金；被告又提出协议书签订时，其第一层房屋主体已建成，造成被告事实上履行协议不能，因双方在协议书约定的是房屋建成以后，经原告验收合格再交付使用，第一层房屋主体建成不等于房屋整体建成，该协议约定与被告建房的事实并不矛盾;被告还提出原告的三间房屋被拆除后已灭失，原告没有房屋，也没有房屋出租的事实，因原告请求被告支付的房屋租金在庭审时诉称是基于协议书约定由被告给原告修建的房屋租金，该房屋在2015年1月被告房屋建成竣工后是客观存在的，且有被告每年给原告支付的租金及收据证明双方存在口头房屋租赁合同。故被告以上辩解请求驳回原告诉讼请求的观点，缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、第七十四条第三款、第七十八条、第一百零六条和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、限被告董永平在本判决生效之日起10日内支付原告洛南县XX街道XX社区XX组房屋2018年1月至2020年12月租金97528元；二、驳回原告洛南县XX街道XX社区XX组的其他诉讼请求。 二审期间，上诉人董永平向法庭提交了三张房屋的照片，柏某某对该证据真实性认可，因该证据可以证明现场的状况，本院予以认定。经本案二审查明的案件事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，上诉人柏某某与上诉人董永平于2014年4月签订的《协议书》系合法有效的合同，对双方具有法律拘束力。一审认定董永平将房屋建成后，在第一层房屋内有上诉人柏某某63平方米；该认定有明确的合同依据，是符合客观事实的。在双方未对该63平方米房屋进行明确确认并分割之前，可以将该部分房屋连同尚未分割开的其余房屋面积认定为双方的共有财产，一审对此认定并无不当。董永平上诉提出本案不存在房屋租赁合同关系，系财产损害赔偿纠纷的观点，与本院查明的事实不符，本院不予支持。董永平上诉还提出一审超诉讼请求进行判决；该观点亦不能成立，一审仅就双方争议的租赁合同纠纷进行了处理，并未超出诉讼请求。柏某某上诉认为，应解除双方之间的合同并由董永平向其返还63平方米的房屋；因涉案房屋双方未确认应交付的房屋具体位置和四至，也未就该问题达成一致意见，考虑到涉案房屋所在第一层的整体商业经营现状，一审对涉案房屋未予析分并无不当。一审对租金的处理是按目前出租的现实情况按照涉案房屋实际比例计算的，也是合理的。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计4476元，由上诉人董永平负担2238元，由上诉人洛南县XX街道XX社区XX组负担2238元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年三月二十二日 法官助理 王 倩 书 记 员 赵 妮 1