江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终310号上诉人（原审被告、反诉原告）：张杰，女，汉族，1971年5月7日出生，住乐平市。委托诉讼代理人：廖伍英，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李风明，江西博煜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王爱珍，女，汉族，1963年4月1日出生，住乐平市。委托诉讼代理人：方金发，江西弘乐律师事务所律师。上诉人张杰因与被上诉人王爱珍房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院(2020)赣0281民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张杰上诉请求：1.撤销乐平市人民法院（2020）赣0281民初2746号民事判决，依法发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人曾于2014年3月19日约定了广告牌的位置，但经过被上诉人指示，千年珠宝广告牌的位置已经超出了约定，且被上诉人在房屋处于上诉人租赁使用期内单方另行招租，所以被上诉人构成严重违约，在被上诉人没有停止违约行为情况下，上诉人暂不支付租金合理合法，故一审认定上诉人拒付租金并驳回上诉人的反诉请求属于认定事实和适用法律错误；一审认定章志斌是案涉房屋所有权人，与本案有利害关系，其虽出具了委托书，但只是委托被上诉人进行出租，故其是本案的当事人，一审遗漏了必要参加诉讼的当事人，违反了法定程序，故应追加章志斌为本案当事人。王爱珍辩称，2014年其签字同意的招牌设置方案，是依据2013年双方签订的合同，该合同早已作废。其与上诉人先后于2016年及2019年重新签订了合同，并未对外墙安装广告牌事项做出约定。千年珠宝与2楼之间的招牌问题与其无关。千年珠宝招牌是在超港搬离之后安装，在原基础上往下移动了几十公分，不影响二楼的通风采光，被上诉人并未违约。上诉人长达七八个月没有支付租金，且不存被上诉人违约情况，所以对方拖欠房租构成根本违约。王爱珍是章志斌的母亲，且章志斌也委托了王爱珍处理租赁物相关事宜，包括收取租金，从2016年上诉人承租租赁物之时，打款都是给王爱珍，租赁的所有事项也都是王爱珍处理，所以王爱珍有权代替章志斌来处理。王爱珍向一审法院起诉请求：被告支付所拖欠租金30万元；诉讼费用由被告承担。张杰反诉请求：被反诉人赔偿经济损失60万元；拆除一楼店面超过二楼楼板部分的门头；被反诉人承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月28日，原、被告双方签订了一份房屋租赁协议，原告王爱珍将其儿子章志斌名下的珠海东路2号楼整栋楼及洎阳北路最后两间店面出租给被告张杰，租期自2016年1月1日到2023年12月31日，前三年每年租金为26万元，后五年每年租金为35万元。被告承租了三年后，要求降低租金。2019年5月30日，原、被告双方又重新签订了一份房屋租赁协议，约定租期为2016年1月1日到2023年12月31日，每年租金为26万元。2016年至2018年租金已付清。被告张杰支付了2019年的租金人民币16万元，还欠10万元。2019年8月22日被告张杰与吴江海签订店面租赁合同，被告张杰将坐落于珠海路2号楼洎阳北路最后两间店面转租给吴江海，租赁期限为2019年8月22日至2023年12月30日，租金为每年24万元，原告王爱珍在该租赁合同上签字“王爱珍代替章志斌签字同意转让”。原告提供2019年8月22日被告张杰向吴江海出具的收条复印件一份，证实被告张杰已收取吴江海租金24万元。2020年7月底，吴江海因其他原因退出租赁，并从珠海路2号楼洎阳北路最后两间店面搬出，8月初，原告王爱珍将该楼店面物品让旧货市场经营者邹永海清场回收，因此可认定被告张杰实际承租时间至2020年7月底，但未支付2020年在此期间的租金。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、诚信地履行各自的义务。章志斌作为案涉房屋的所有权人，其系原告王爱珍的儿子。在双方签订和履行合同时，被告张杰既明知，实际也认可，其对原告王爱珍接受章志斌委托出租房屋的行为未提出异议，应认定租赁合同有效。被告张杰提出的原告王爱珍不是本案适格主体的意见，不能成立，本院不予采纳。被告张杰拖欠2019年租金10万元，按合同约定应予支付。关于原告诉称要求张杰支付欠条的5万元，经查，该欠条虽然是张杰所写，但并非本案所欠的房屋租金，系另一法律关系，原告王爱珍可另行主张。关于原告王爱珍诉请的2020年租金，2019年8月22日被告张杰与吴江海签订店面租赁合同，被告张杰将坐落于珠海路2号楼洎阳北路最后两间店面转租给吴江海，并收取了一年租金，2020年7月底承租户搬离，在此期间的租金，被告张杰应予交纳，由于双方约定每年租金26万元，经计算7个月租金应为151667元，原告主张要求给付15万元，一审予以采纳。关于反诉原告张杰诉请反诉被告赔偿其经济损失人民币60万元及拆除一楼店面门头超过二楼的部分，经查，原告王爱珍与被告张杰在2019年5月30日签订的房屋租赁协议书系双方真实的意思表示，且其内容不违反法律规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该份房屋租赁协议书系双方补签的，是双方2016年2月28日签订的房屋租赁协议书的基础上更改而来。被告张杰在2014年整体承租案涉房屋的1-3楼用来经营“潮流秀街”，2016年1月1日开始张杰变更为承租乐平市珠海东路2号楼洎阳北路最后两间商铺及二楼整体商铺，原告王爱珍按照协议约定履行了向被告张杰交付承租房屋的义务，作为承租人的张杰应当履行向原告王爱珍支付房屋租金的义务。被告张杰抗辩称，其未按约定支付租金是因为邹君君承租的千年珠宝店铺的门头广告牌占用了其二楼的空间影响其承租的二楼店面的使用。经查，邹君君证实其所做的千年珠宝广告牌是在之前超港面包广告牌的位置做的，千年珠宝广告牌的大小及高度均未超过超港面包的广告牌。一审法院认为，原告王爱珍与被告张杰签订的房屋租赁协议书，并未就广告牌问题进行约定，而且千年珠宝广告牌的大小与超港面包广告牌的大小及高度并没有实质性的变化，被告张杰以千年珠宝广告牌来抗辩不支付原告租金没有事实及法律依据。租赁合同的目的是出租人将其享有的房屋的使用权转让给承租人以获得租金，而被告张杰拒付租金的行为已构成根本违约，根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，且反诉原告诉请的要求反诉被告赔偿经济损失60万元的证据不充分，故对反诉原告该诉讼请求，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：被告张杰于本判决生效之日起十日内支付原告王爱珍租金人民币250000元；驳回原告王爱珍的其他诉讼请求；驳回反诉原告张杰的诉讼请求。案件受理费5800元，反诉费4900元，合计10700元，由原告王爱珍承担1000元，被告张杰承担9700元。二审期间，当事人双方均提交了证据。被上诉人王爱珍提交上诉人张杰于2016年3月2日签署的《申明》一份，内容为“本人张杰与章志斌、章玉平2013年10月30日所签合同作废，合同中止。”旨证明2013年双方签订的合同已经作废。上诉人张杰提交了2013年10月30日所签的《房屋租赁协议书》一份，协议书所列甲方为章玉平、章志斌，乙方为张杰，租赁标的物为乐平市珠海东路2号楼1-3层，租期为2014年7月25日至2024年7月24日。旨证明当时约定租期是要到2024年7月24日。双方质证均认可上述证据的真实性、合法性，但对证据与待证事实的关联性提出了异议。上诉人张杰认为，被上诉人出示的证据在一审之前早就存在，不属于新证据。其中“作废”和“中止”相矛盾，没有明确的表示该份图纸是否作废，所以被上诉人提供该份证据不能达到其证明目的。且“中止”只是说明双方在履行合同的过程中有争议，暂时搁置，上诉人一直在租赁使用被上诉人的房子，后期租赁协议没有对外墙招牌设置另行约定，则应按原定方案执行。被上诉人认为，2013年合同租赁的是整栋大楼，2016年和2019年签订的是其中的两间店面和2楼，整栋楼层的招牌设计也按新的协议做了相应的变更，2016年重新签订合同后，对方“光明电器”招牌已经重新做过了，一直使用到现在。本院认为，双方二审提交证据旨在证明２０１４年门头招牌设计方案的效力，属于补强证据，有助于查清本案事实，应予准许。就《申明》而言，其中虽出现了“作废”和“中止”两个不一致的意思表示，但《申明》确属上诉人张杰亲笔书写，结合其后续2016年、2019年与被上诉人重新签订并实际履行的租赁协议，可知该《申明》所指协议已经双方协商解除，“中止”应为“终止”的误写。因该证据内容真实，来源合法，能够证明待证事实，本院予以采信。关于《房屋租赁协议书》，因其已经双方协商解除，被上诉人主张其效力及于本案诉争门头招牌与事实不符，故对该证据不予采信。另，经二审询问，当事人均对一审期间双方提交的有关房租催交和承诺的微信聊天截屏五份复印件的内容真实性予以确认。上述微信聊天时间分别为2019年11月12日、12月23日、12月26日，2020年1月4日、1月14日、1月20日。主要内容为被上诉人王爱珍向上诉人张杰催收房租，张杰认可欠房租的事实，并承诺了具体的交纳房租日期或期限。双方聊天气氛较为和谐友善，均未提及门头招牌、张五洲退租、王爱珍将案涉店面另行招租等案涉争议事项。上诉人张杰辩称，上述微信聊天的背景是因为当时二楼已经被对方收回去了，其想约被上诉人当面来解决问题。经查，微信聊天主要是被上诉人王爱珍发起，目的是催收租金。上诉人张杰主要是被动应付，并无相约见面的意思。故该辩解与事实明显不符，本院不予支持。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，被上诉人王爱珍是否存在违约行为，上诉人张杰拒付租金是否构成根本违约。针对以上争议焦点，本院认为，一审对本案当事人违约事实及理由的认定符合本案实际及法律规定，本院予以确认。此外，二审补充论证如下：1.上诉人张杰在二审期间主张双方关于千年珠宝门头招牌的纠纷始于2019年9月，被上诉人王爱珍挂出招租广告时间是2019年11月，并同时控制了案涉二楼房屋。但从双方一审提供的2019年11月12日——2020年1月20日部分微信聊天纪录来看，双方聊天气氛相对和谐友好，除了上诉人拖欠租金外，双方并无其他争议。上诉人张杰数次承诺支付租金，且未提任何附加条件和抗辩。由此可知，张杰主张的门头招牌争议根本不存在或已经双方协商解决，王爱珍挂出招租广告时间应在2020年1月20之后，并且当时没有实际控制案涉二楼。2.关于千年珠宝门头招牌的实际情况，经本案相关办案人员实地察看并结合本案双方提交的证据可知，该门头招牌高度不仅没有超出双方当事人2016年、2019年两次签订房屋租赁协议时的高度，而且在原来基础上下降了几十厘米，并且该门头广告的设置并未给二楼的通风采光带来任何影响，符合附近商铺门头招牌设置的通常做法。上诉人张杰自己所设置的“光明电器城”门头招牌就几乎占据了整个案涉二楼拐角处对应三楼的外墙空间。3.关于上诉人张杰与案外人张五洲签订案涉二楼转租协议及违约赔偿的有关事实认定，首先，根据上诉人与被上诉人签订的2019年《房屋租赁协议》约定，上诉人转租须经被上诉人同意。张杰于2019年8月22日与案外人吴江海签订的《店铺租赁合同》上就有王爱珍同意的书面签字。但张杰提交的其与张五洲于2019年8月8日、8月18日签署的两份《商铺转租协议》均无王爱珍同意的书面签字，也无其他证据证明该转租行为经过了王爱珍同意。故该转租行为违背了上诉人与被上诉人之间的书面约定，王爱珍没有义务承担其解除协议的后果。其次，张杰所提交的赔偿给张五洲的二十余份转账纪录，集中于2020年9月——11月之间，数额从一千、数千余元到一万、数万余元不等，收款人各不相同，备注既有“捞好厨椅子装饰”、“捞好厨门头定金”、“捞好厨桌子椅子预付款”、“捞好厨锅款”等明确用途，也有“捞好厨火锅店”的笼统用途。显然，这些汇款更像是上诉人自己为筹备“捞好厨火锅店”开业的付出，与解约赔偿无关。再次，上诉人张杰提供的其与张五洲签订的两份《商铺转租协议》及《解除合同协议》、收条上共三个“张五洲”的签名与２０２０年９月２０日费用报销单上张五洲的签名笔迹存在明显差异，且经本案相关办案人员现场察看，案涉二楼大部分至今仍然空置，现场装修陈旧，一片狼藉。最后，张杰提供的《解除合同赔偿协议》仅记载“由于甲方（张杰）违约，乙方要求甲方另寻商铺，”并未说明甲方因何违约。故上诉人张杰提出因被上诉人王爱珍在千年珠宝门头招牌设置方面违约而导致其损失７５万元并反诉要求赔偿60万元、拆除一楼千年珠宝部分门头招牌的主张缺乏事实和法律依据，依法不予支持。４.关于上诉人张杰拒不支付租金违约的事实，根据双方当事人2019年签订的《房屋租赁协议》约定，上诉人应于２０１９年７月１日前将当年租金付清，但其实际上只支付了１６万元租金，故２０１９年７月１日后，张杰已经违约拖欠２０１９年租金１０万元。故其提出自２０１９年９月份因千年珠宝的门头招牌争议才暂停支付租金的辩解与事实不符。尤其在其于2019年8月将案涉店面转租给吴江海并收取了２４万元租金后，仍拒不支付租金直至２０２０年７月，累计拒付租金２５万元，接近一年租金的总额。故一审认定其拒付租金构成根本违约并无不当。５．关于被上诉人收回案涉店面另行出租是否违约的问题，如前所述，上诉人张杰在已经收取转租费用２４万元后仍无故拒付租金累计达２５万元，已经构成了根本违约，致使王爱珍出租房屋收取租金的目的不能实现。在此情况下，王爱珍挂出招租广告，收回店铺并重新出租，系依法行使不安抗辩权，也有利于及时止损，故其相关行为不构成违约。另，关于本案诉讼主体问题，被上诉人王爱珍系案涉《房屋租赁协议》的相对人，其作为原告提起诉讼并无不当。章志斌作为案涉房产的产权人，已经授权其母亲王爱珍处理房屋出租、收取租金的相关事宜，且在履行合同过程中所有与租赁相关事项均由王爱珍出面处理，章志斌既未参与到租赁协议当中，又未对王爱珍履行协议提出任何异议，故根据合同相对性原则，章志斌并非本案的必要诉讼参与人。总之，本案上诉人张杰拒不履行约定义务、拒付租金的行为不仅违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，而且违背了诚实、友善的社会主义核心价值观，应予谴责。其本人应承担相应违约责任。综上所述，上诉人张杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由张杰负担。本判决为终审判决。审判长  章华文审判员  刘亮常审判员  欧阳国二〇二一年三月二十九日法官助理朱海根书记员袁治中