广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初10402号原告（反诉被告）：郑立新，男，1965年10月2日出生，汉族，住址广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：刘帅，广东国晖（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁炯，广东国晖（龙华）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市龙华新区龙华岩资喜胜面包店，住所地广东省深圳市龙华新区龙华街道龙园社区花园新村****，统一社会信用代码92440300L911557476。经营者：李华峨，男，1950年10月11日出生，汉族，住址江西省吉安市青原区。被告（反诉原告）：李爱明，男，1981年6月9日出生，汉族，住址江西省吉安市青原区。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李佳丽。原告(反诉被告）郑立新与被告（反诉原告）深圳市龙华新区龙华岩资喜胜面包店（以下简称岩喜面包店）、李爱明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，于2020年8月21日公开开庭进行了审理，经审理发现不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审判，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）郑立新的委托诉讼代理人刘帅，被告（反诉原告）李爱明及其与被告（反诉原告）岩喜面包店共同委托诉讼代理人李佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑立新向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的租赁合同，要求两被告及时交还租赁房屋；2.判令两被告支付欠付的水电费、卫生费5020.63元、租金34063元以及逾期利息189.7元（以欠付租金为基数，从2020年2月1日起以ＬＰＲ标准分段算至付清之日止，暂计至2020年5月5日），以上共计39273.33元；3.诉讼费、保全费由两被告承担。诉讼过程中，郑立新变更第2项诉讼请求为：判令两被告支付欠付的水电费、卫生费5080.63元、租金59563元以及逾期利息（以欠付租金为基数，从2020年2月1日起以ＬＰＲ标准分段算至付清之日止，暂计至2020年8月31日）。事实和理由：李爱明系岩喜面包店的实际负责人，两被告向原告租赁位于深圳市龙华新区的房屋从事生产经营活动，双方约定商铺租金为8500元／月，三楼房屋租金为3000元／月，水电费、卫生费由两被告承担。从2020年2月开始，两被告拒不支付租金以及水电卫生费，经多次催促，仅支付5937元的租金，剩余租金一直未付。因对方拒不交租，原告要求两被告及时退还房屋，但两被告仅在4月前将三楼的房屋退还给原告，一楼商铺一直强行占有，且在2020年五一假期期间，李爱明因房屋租赁问题还持刀与原告儿子发生冲突，两被告恶意拖欠房租四个月的行为已构成根本违约，请求法院依法解除双方之间的租赁合同关系，判令两被告及时清空返还租赁房屋，并支付拖欠的相关费用至原告收回房屋之日。审理中，原告明确其实际上是与李爱明建立房屋租赁合同关系并要求岩喜面包店承担连带责任。被告（反诉原告）岩喜面包店、李爱明辩称，李爱明是涉案面包店的实际经营者，郑立新实际上是与李爱明构成不定期租赁合同关系。郑立新已于2020年2月29日强行封锁涉案店铺，并于2020年5月4日搬走涉案店铺内的各种制作设备、机器，拿走了岩喜面包店、李爱明放置于涉案店铺内的备用金700余元及价值2419元的面包等货品，其已以自己的行为表明与李爱明终止不定期租赁合同关系。由于李爱明与郑立新之间的不定期租赁合同关系已于2020年2月29日终止，故岩喜面包店、李爱明不应向郑立新支付自2020年2月29日之后的租金、水电费及卫生费等费用，请求驳回郑立新的全部诉讼请求。被告（反诉原告）岩喜面包店、李爱明向本院提出反诉请求：1.判令郑立新支付因其强行封锁涉案店铺致岩喜面包店、李爱明无法正常经营产生的停业损失共计212051元;2.判令郑立新返还擅自强行搬走的涉案店铺内的设备、机器等物品（见清单），如郑立新不能返还，则应赔偿岩喜面包店、李爱明各类物品损失共计173349.37元，另外返还备用金700元以及等额赔偿价值2419元的面包损失；3.判令郑立新赔偿因其强行封锁涉案店铺致岩喜面包店、李爱明无法正常经营产生的装修涉案店铺各项费用损失共计174831元；4.判令郑立新返还押金7400元；5.诉讼费等由郑立新承担；上述费用共计570751元。诉讼过程中，岩喜面包店、李爱明变更第2项诉讼请求为：判令郑立新赔偿岩喜面包店、李爱明物品损失共计173349.37元，另外返还备用金700元以及等额赔偿价值2419元的面包损失。事实和理由：李爱明与郑立新之间就涉案房屋为不定期租赁合同关系。郑立新于2020年2月29日强行封锁了涉案店铺，并于2020年5月4日搬走了涉案店铺内的各种面包制作设备、机器，拿走了店铺内的备用金700元及价值2419元的面包等货品。郑立新的上述行为给岩喜面包店、李爱明造成了极大的经济损失，岩喜面包店、李爱明请求郑立新支付由此造成的各项经济损失。1.2020年2月29日，郑立新在没有告知李爱明的情况下,强行封锁涉案店铺。2020年3月1日，郑立新在涉案店铺张贴“旺铺转让”的告示，郑立新以其种种行为宣告了与岩喜面包店、李爱明不定期租赁关系的终止。2.2020年5月4日，郑立新在没有通知李爱明的情况下,擅自将本案涉案店铺内属于岩喜面包店、李爱明的制作面包的机器设备等强行搬走，并拿走了店铺内的备用金700元及价值2419元的面包等货品，由此给岩喜面包店、李爱明造成经济损失共计173349.37元。3.因郑立新的强行上锁行为，致使李爱明无法继续经营涉案店铺，迫于无奈，李爱明已另找他处，郑立新应当赔偿李爱明因装修涉案店铺产生的各项费用。综上所述，郑立新的上述行为严重侵犯岩喜面包店、李爱明的合法权益，岩喜面包店、李爱明因此遭受极大的经济损失，为维护自身合法权益，特诉至法院。原告（反诉被告）郑立新辩称,1.岩喜面包店、李爱明停止营业是由其先违约行为导致，过错在于其自己，且营业损失属于预期利益，并非实际发生的损失，依法不应当支持。2.郑立新采取私力救济仅暂存了岩喜面包店、李爱明部分设备，该部分设备郑立新可以对其返还，但其所主张的设备种类以及数量与客观事实不符，且郑立新从未动过岩喜面包店、李爱明的备用金及货品，因此其第2项诉讼请求不应当被支持。3.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项的规定，双方租赁关系解除是由岩喜面包店、李爱明逾期交付房租的违约行为导致的，因此反诉主张的装修损失不应当被支持，其押金也不应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：岩喜面包店系于2015年12月17日登记成立的个体工商户，工商登记的经营者为李华峨，登记经营场所为深圳市龙华新区龙华街道龙园社区花园新村10栋102号。李爱明系该面包店的实际经营者。自2009年起，李爱明即开始承租郑立新位于深圳市龙华新区的房屋，分别用于经营面包商铺和员工宿舍。双方约定商铺租金为8500元／月，三楼房屋租金为3000元／月，水电费卫生费由李爱明承担。双方未签订书面租赁合同；李爱明交纳了共计7400元押金。2020年2月份，李爱明未按时交纳当月的房租等费用（在此之前的2019年11月份、12月份、1月份，李爱明交纳房租等费用的时间分别是当月的17日、13日、13日）。后经催缴，李爱明于2020年2月28日交纳了2月份的部分费用5937元。2020年2月29日凌晨，郑立新之子与李爱明就剩余费用的交纳问题协商未果并产生争议；同日晚上，郑立新之子带人将涉案商铺门锁更换。审理中，郑立新表示其在2020年2月27日即已通知李爱明“要么交租，要么及时清退”“会采取锁门措施”，并称当时更换涉案商铺门锁的意思就是要解除合同。2020年5月4日，郑立新之子带人将涉案商铺中的相关物品设备拉走，李爱明及其店铺员工先后赶到现场并进行了录像、拍照。郑立新称当时其拉走涉案商铺内相关设备时没有进行录音录像，并称对于拉走的相关物品，其已于当天变卖给东莞的一家二手电器批发商，扣除运费后的价款为8000元，其中有2000元系通过微信转账，其余是当天支付现金6000元，且称变卖时没有签订过出卖合同，也没有形成过相关票据。本案中，郑立新主张其在收回涉案商铺后于2020年8月将房屋租予他人做水果销售，大约在2021年1月开始又租予他人经营面馆使用至今，其明确表示目前涉案商铺中已不存在李爱明的物品，且其已拉走的物品已不具备返还条件。审理中，李爱明向本院提交了《物品明细》，主张郑立新从涉案商铺中拉走的物品为第1-27项，郑立新则主张其拉走并处理的物品共4项，并向本院提交了《设备清单》，分别为可乐柜1个、醒发箱1个、不锈钢柜子1个、架子2个。经比对，双方一致认可：《设备清单》第1项可乐柜和《物品明细》第20项海尔饮料柜可以对应，《设备清单》第2项醒发箱和《物品明细》第12项三麦冷藏发酵箱可以对应，《设备清单》第3项不锈钢柜子与《物品明细》第18项不锈钢工作台可以对应，《设备清单》第4项架子2个与《物品明细》第16项三能不锈钢车架、第17项不锈钢车架可以对应。除此之外，经比对李爱明提交的郑立新一方于2020年5月4日搬离涉案商铺物品时的现场视频及照片，李爱明还主张《物品明细》中的第1项三麦六盘烤炉、第13项冷藏平台柜1.5米、第14项冷藏平台柜1.2米、第15项三能烤盘、第22项收银机、第23项蛋糕展示柜、第24项三明治柜、第27项货架可显示当时存在于涉案店铺并被郑立新一方拉走。针对上述物品，李爱明向本院提交了以下证据：2016年4月13日深圳市龙岗区某麦厨具店收据，证明三麦六盘烤炉价值为20000元；2016年1月5日深圳市龙岗区某自立面包设备店收据，证明三麦冷藏发酵箱价值为22000元、冷藏平台柜1.5米价值为2100元、冷藏平台柜1.2米价值为2100元；2015年10月3日深圳市龙岗区某自立面包设备店送货单，证明三能烤盘价值为3900元（60个）、三能不锈钢车架价值为1000元、不锈钢车架价值为600元、不锈钢工作台价值为2000元；2016年5月3日华润某有限公司龙华店购物单，证明海尔饮料柜价值为4800元；2016年5月22日淘宝某办公商城批发店订单详情打印单，证明收银机（含钱箱）价值为2650元；上海某制冷科技有限公司订货合同打印件及中国银行账户历史交易清单，证明蛋糕展示柜单价为19800元、三明治柜单价为23500元，连同单价为14600元的冷柜（四门冷柜）合计价款为57900元，打折后实付50000元；2015年12月27日支付宝转账账单打印件，证明货架（一套）价值为40000元。对此，郑立新主张：对于李爱明所称第27项货架、第24项三明治柜、第22项收银机，其并没有处分，2020年5月4日之后的照片仍还可以看到这些物品，其不清楚上述物品的去向，对于涉案店铺的后门，李爱明是随时可以进出的；李爱明提到的第1项三麦六盘烤炉通过视频并不能看出是其主张的烤炉，不能显示其客观存在；第15项三能烤盘的数量没有办法进行确认，当时其只是随架搬走，数量不会很多；对于第23项蛋糕展示柜，其无法确认就是该物品，李爱明应提交照片；李爱明所提交的欲以证明相关物品价值的证据有的仅是提供收据，并没有提供相应的转账凭证予以证实，故对其证据三性均不予认可，不能证明其主张。李爱明主张郑立新封锁了涉案商铺所有的门，其后门必须要从里面才能打开，自5月4日之后其就没有去过涉案店铺里，也没有拉过物品。对于涉案三楼的房屋，李爱明主张郑立新一方于2020年3月也进行了锁门，并称其系于2020年3月15日搬离。郑立新称其并未锁三楼房屋的门，主张系于2020年4月初收回，诉请的三楼租金也只是计算了2020年2月、3月两个月。审理中，对于涉案房屋的水电费、卫生费，郑立新确认按共计4500元主张，李爱明对此予以认可。另查，李爱明在深圳曾经营数家岩喜面包店，其主张共经营过3家，一家是在2008-2019年期间营业，一家是在2009或2010年开始营业至今，还有一家就是涉案的面包店。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷，当事人并未签订书面合同，依法应视为不定期租赁。双方当事人均应按照约定及相关法律规定履行各自义务。第一，关于本诉。首先，关于双方租赁合同的解除问题。案涉双方的租赁合同关系早在2009年即已建立，虽然李爱明未能及时交纳2020年2月的房租等费用，但彼时正处于新冠肺炎疫情防控关键时期，李爱明主张其因受疫情影响，存在经营和支付困难具有客观合理性。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故郑立新在此时没有因对方欠付租金产生的合同解除权，尤其是在李爱明已于2020年2月28日交纳相当于当月费用一半的租金的情况下，郑立新一方以欠付租金为由擅自将涉案商铺换锁封闭既不合法亦不合理，构成违约。虽然郑立新当时无权以欠付租金为由解除合同，但鉴于李爱明对此解除行为予以追认和认可，故此应认定郑立新和李爱明关于涉案房屋的房屋租赁合同关系已于2020年2月29日解除。其次，关于租金问题。由于郑立新一方擅自将涉案商铺换锁封闭，导致李爱明无法正常使用涉案商铺，故对于郑立新主张的涉案商铺2020年3月至8月的租金，本院不予支持。但对于2020年2月尚欠的租金2563元（8500元-5937元），李爱明依法应予支付。关于涉案三楼房屋2020年2月至3月的租金，李爱明虽主张对方也进行了锁门且其系于2020年3月15日搬离，但未举出充分的证据予以证实，本院不予采纳；对于郑立新主张的涉案三楼房屋2020年2月至3月的租金6000元（3000元/月×2个月），本院予以支持。由于李爱明欠付租金系由于疫情这一因素，对于郑立新主张的逾期利息，本院不予支持。双方在审理中对欠付的水电费、卫生费数额共计为4500元已达成一致意见，本院予以确认。综上，李爱明还应支付的房屋租金、水电费、卫生费数额共计为13063元（2563元+6000元+4500元）。由于岩喜面包店（登记经营者：李华峨）存在出借个体工商户营业执照的行为，其依法应对李爱明的上述给付义务承担连带责任。再次，关于返还房屋问题。由于案涉房屋均已由郑立新收回，对于该项诉请，本院不予支持。第二，关于反诉。首先，关于物品损失。郑立新未经许可，擅自将涉案商铺内属于李爱明的物品拉走、变卖，依法应赔偿损失。对于郑立新所拉走物品的范围，郑立新提交的《设备清单》中的物品经双方比对可与李爱明提交的《物品明细》中相关的物品予以对应，本院予以确认。郑立新虽曾在后续的审理中改变原有的陈述，称其原来认可的“《设备清单》第3项不锈钢柜子与《物品明细》第18项不锈钢工作台可以对应”有误，“不锈钢柜子”应是指“第13项冷藏平台柜1.5米、第14项冷藏平台柜1.2米”，但并未提供相应证据予以证明，且《设备清单》中的不锈钢柜子为1个，《物品明细》中的冷藏平台柜为2个，数量上也不一致，本院不予采信，上述物品应按其之前的自认予以认定。而对于上述物品，郑立新虽称变卖时“扣除运费后的价款为8000元”，但并未提供出卖合同、票据等证据证明变卖的数额属实且不存在低于市场价出售等情形，李爱明对上述数额亦不予认可，故此应由郑立新承担不利的法律后果。另外，结合2020年5月4日搬离涉案商铺物品时的现场视频及照片等证据分析，在郑立新一方当时搬迁涉案商铺内物品时，李爱明所称货架、三明治柜、收银机、三能烤盘等一系列物品是客观存在的，在已将涉案商铺换锁封闭的情况下，郑立新虽称“李爱明随时可以进出涉案店铺的后门”，但并未举出充分的证据予以证实，故此应承担举证不能的法律后果。综合李爱明提交的相关物品的购买票据等证据、双方举证情况及本案案情，对于李爱明主张的各类物品损失共计173349.37元，本院酌定予以支持50000元，其余部分不予支持。李爱明主张的返还备用金700元以及等额赔偿价值2419元的面包损失缺乏证据支持，本院亦不予支持。其次，关于停业损失、装修损失问题。本案中，李爱明对其主张停业损失未能举出充分的证据予以证实，且其主张欠付租金的理由是因疫情导致经营困难，结合当时疫情防控的客观情况，对于此项诉请，本院不予支持。案涉合同双方未签订书面租赁合同，双方系不定期租赁关系，依照法律规定，当事人可以随时解除合同，李爱明主张的装修损失无事实和法律依据，本院亦不予支持。再次，关于押金问题。本案租赁合同关系已于2020年2月29日解除，李爱明主张的返还押金7400元有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑立新与被告（反诉原告）李爱明之间的房屋租赁合同已于2020年2月29日解除；二、被告（反诉原告）李爱明应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑立新支付房屋租金、水电费、卫生费合计13063元；被告（反诉原告）深圳市龙华新区龙华岩资喜胜面包店对此承担连带责任；三、原告（反诉被告）郑立新应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李爱明赔偿各类物品损失50000元并返还押金7400元，合计57400元；四、驳回原告（反诉被告）郑立新的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）深圳市龙华新区龙华岩资喜胜面包店、李爱明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1421元，由原告（反诉被告）郑立新负担1135元，由被告（反诉原告）深圳市龙华新区龙华岩资喜胜面包店、李爱明负担286元。反诉案件受理费9507.5元，减半收取4753.75元，由原告（反诉被告）郑立新负担478元，由被告（反诉原告）深圳市龙华新区龙华岩资喜胜面包店、李爱明负担4275.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王    蒙二〇二一年三月三日书记员 陈燕霞（兼）