上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13653号上诉人（原审被告）：上海荻一珐餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区富民路****。法定代表人：李国伦，执行董事。委托诉讼代理人：陈思如，上海政君律师事务所律师。委托诉讼代理人：程文理，上海政君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海华亭服饰小商品交易中心有限公司，住所地上海市徐汇区永嘉路，住所地上海市徐汇区永嘉路******tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：万德祥，总经理。委托诉讼代理人：贾毅律，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：年沙，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海荻一珐餐饮管理有限公司（以下简称荻一珐公司）因与被上诉人上海华亭服饰小商品交易中心有限公司（以下简称华亭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人荻一珐公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判上诉人仅需承担2018年11月至2019年1月的租金及物业费，一审判决的解决违约金过高，请求法院酌情调整。事实和理由：1.一审认定事实错误。2018年底，上诉人确因经营不善濒临破产，无法继续承担高额租金，故上诉人于2018年11月停止营业并搬离了上海市XX路XX号201、202、203A、203B、203C房屋（以下简称涉讼房屋），被上诉人对此是明确知晓的。被上诉人于2019年1月2日向上诉人发出一份解约告知函，结合物业公司在同月7日向上诉人发送的告知函，明确了上诉人已于2018年12月4日搬离的事实。但被上诉人对此却在庭审中矢口否认，一审有义务对此事实予以查明。其次，根据双方的约定，被上诉人应提前15天向上诉人发出缴费通知书及租金发票，当月的租金在本月第一个工作日缴纳。而在本案中，被是上诉人仅在2019年1月30日向上诉人催告了2018年11月及12月的租金，此后未再向上诉人发出后续通知，故被上诉人在2019年1月已经明确知晓双方合同已经解除以及上诉人已经搬离的事实，即便双方未就解除合同后果未能达成一致，也应通过违约责任来解决，而非主张租金。2.一审适用法律错误。上诉人认为我国法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定，一审认为上诉人不享有法定或约定解除权，适用法律错误。上诉人以承担一定的违约责任的方式来换取合同继续履行责任的免除，是合情合理的。本案中，上诉人自行搬离涉讼房屋，已通过口头及实际行动明确告知被上诉人解除合同的意思表示，被上诉人后期也通过函件确认了这一事实，故双方的租赁合同已在2019年1月解除。3.一审认定违约金过高。违约金仍应以补偿性质为主，应当以当事人的实际损失为基础。本案中，被上诉人在明确知晓上诉人已于2018年12月搬离的情况下，仍然将房屋闲置，扩大了双方的损失，该损失不应由上诉人承担。正常情况下，根据合同约定，租期到期前3个月，被上诉人就有权带未来租客视察房屋，被上诉人理应对房屋的下一步出租进行合理安排，对房屋空置的风险和损失自行负担。被上诉人华亭公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。本案合同解除权应当由被上诉人行使，上诉人中途退租，无权解除合同，何时解除不应由上诉人决定。合同是一年一签，如果违约方具有解除权，对守约方不公平。被上诉人于2019年4月10日才收回房屋，根据双方在该日签订的会议记录，这是双方共同确定的合同解除时间。因合同解除的责任归咎于上诉人，合同约定上诉人返还房屋应恢复原状，但上诉人直到2019年4月9日仍没有恢复原有状态，后来是被上诉人出资10万元（人民币，下同）才拆除了原有装修。上诉人提前退租后，被上诉人招租、恢复原状花费的时间不止三个月，一审认定的违约金并未过高。华亭公司向一审法院起诉请求：1.判令荻一珐公司向华亭公司支付欠付租金3,184,811.60元以及自2018年11月1日至判决生效之日止每逾期一日按照所欠月租金的0.1%计算的滞纳金，该所欠租金在荻一珐公司已付的押金1,380,717.62元的范围内扣除，押金抵扣部分拖欠的滞纳金和租金；2.判令荻一珐公司向华亭公司支付欠付的物业费1,047,061.30元（196,324元/月×（5+1/3）月）；3.判令荻一珐公司支付擅自中途退租的违约金1,791,456.5元；4.判令荻一珐公司从XX路XX号2F-02、2F-03C室转出注册地址。一审庭审中，华亭公司撤回第4项诉讼请求。一审法院认定事实：上海市徐汇区XX路XX号房屋原使用人为XX部队XX总队后勤部营房处。2005年12月8日，XX部队XX总队后勤部营房处将上海市徐汇区XX路XX号房屋整体出租给华亭公司，租赁期限为2007年2月15日至2027年2月14日。2018年7月16日，华亭公司与荻一珐公司签订《上海市房屋转租合同》，约定：华亭公司将上海市XX路XX号201、202、203A、203B、203C房屋（即涉讼房屋）转租给荻一珐公司，建筑面积2,454.05平方米；租期自2018年6月1日起至2019年5月31日；月租金597,152.17元，荻一珐公司须于公历每月之第一个工作日缴付当月租金予华亭公司指定之银行账户内；华亭公司应提前15天向荻一珐公司发出缴费通知书和租金税务发票；每逾期一日，则荻一珐公司须按月租金的0.1%支付违约金；保证金为三个月租金和物业管理费即2,380,428.51元，租赁关系终止时，双方办理物业移交手续，扣除承租人应付未付费用后60天内，华亭公司应将租赁保证金不计利息一次性退还给荻一珐公司；物业管理费每月每平方米80元，荻一珐公司每月应向华亭公司或华亭公司指定的物业管理公司支付物业管理费196,324元；荻一珐公司按本合同约定归还房屋时，应将租赁单元恢复原状归还华亭公司（正常的损耗除外），经华亭公司验证认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；荻一珐公司逾期不支付租金累计超过一个月的，华亭公司可书面通知荻一珐公司解除合同，荻一珐公司应向华亭公司按月租金的三倍支付违约金；在非本合同规定的情况下，荻一珐公司中途擅自退租的，荻一珐公司应按月租金的三倍向华亭公司支付违约金，若支付的违约金不足抵付华亭公司损失的，荻一珐公司还应负责赔偿。华亭公司（甲方）、荻一珐公司（丙方）以及案外人上海XX有限公司（乙方）签订《三方协议》，载明：乙丙双方曾于2014年就XX路XX号房产201、2F-02、2F-03C单元签订房屋租赁合同，租赁期至2018年5月31日，现该合同已即将履行结束。甲丙双方就该房产内201、2F-02、2F-03C单元签订了新的上海市房屋租赁合同。截止本协议签订之日，乙方尚保留丙方交付的租赁保证金1,380,717.62元，丙方向乙方支付的租赁保证金1,380,717.62元将视为丙方向甲方交付的租赁保证金，乙方无需将该笔租赁保证金向丙方返还。不足部分由丙方向甲方补足。2018年11月开始，荻一珐公司未再按约支付租金和物业管理费。2019年4月10日，华亭公司收回涉讼房屋，双方签订了《悟锦世纪大楼收楼表》确认现状收房。一审审理中，荻一珐公司表示其已于2018年12月4日搬离涉讼房屋，但是荻一珐公司搬离时，华亭公司要求将涉讼房屋恢复原状后返还，荻一珐公司进行复原后华亭公司不予认可，双方一直在协商，华亭公司拒收钥匙，拒绝办理房屋交接手续。华亭公司则主张2019年4月10日双方签订收楼表才完成交接。一审审理中，荻一珐公司出示一份2019年1月2日华亭公司发送给荻一珐公司的解除房屋租赁租赁合同告知函（复印件），主要内容为：“本司至今未收到贵司11-12月份的租金。根据与贵司签署的《房屋租赁合同》内13-2（六）乙方逾期不支付租金累计超过一个月，甲方有权书面通知乙方解除房屋租赁合同的条例，并向甲方按月租金的三（3）倍支付违约金。请贵司于1月7日前将所欠租金及违约金全部缴清，在1月10日前请贵司所有人员和物品撤离房屋，并做好相关房屋内的复原工作，由贵司承担相关违约责任。”荻一珐公司认为华亭公司发送该解约函的日期即为合同解除之日。荻一珐公司未能提供该函原件。华亭公司对此不予认可，否认向荻一珐公司发过该函，坚持双方办理交接，收回房屋之日即2019年4月10日为合同解除之日。荻一珐公司还提供一份2019年1月7日涉讼房屋物业管理中心给荻一珐公司的告知函（复印件），该函言明荻一珐公司已于2018年12月4日搬离，并对荻一珐公司的复原工作提出了具体要求，同时抄送华亭公司。荻一珐公司以此主张华亭公司确认荻一珐公司于2018年12月4日搬离，华亭公司表示没有收到过该函。荻一珐公司未能提供该函原件。一审审理中，双方确认荻一珐公司实际支付的租赁保证金为1,380,717.62元，并未按合同约定补足差额。华亭公司表示同意返还该租赁保证金，在执行中抵扣荻一珐公司应付的款项。荻一珐公司对此没有异议。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。华亭公司与荻一珐公司就涉讼房屋签订的转租合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。但荻一珐公司在合同履行过程中未能按约支付租金等费用，且在既不具备法定解除情形，也不符合约定解除条件的情况下，提前终止履行合同，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。现华亭公司按约要求解除合同，并要求荻一珐公司支付合同终止前拖欠的租金、物业管理费的诉讼请求具有合同及法律依据，法院予以支持。双方对合同解除并无异议，争议在于合同解除的时间，华亭公司主张收房之日，荻一珐公司则辩称华亭公司向其发送解约通知函，且其已搬离涉讼房屋，合同应于华亭公司发出解约通知之日解除，但华亭公司对此不予认可，荻一珐公司未能提供房屋租赁合同告知函原件。同时，荻一珐公司作为不享有法定或约定解除权的一方，无权以其单方终止合同履行主张合同解除。荻一珐公司并无证据证明双方就合同解除达成一致，故荻一珐公司的主张缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。华亭公司主张合同于双方签订房屋交接文件之日即2019年4月10日解除具有事实依据，法院予以确认。对于华亭公司主张的逾期支付租金的滞纳金，实质上是荻一珐公司逾期付款的违约金，双方合同约定，荻一珐公司逾期不支付租金累计超过1个月的，华亭公司有权解除合同并要求荻一珐公司支付3倍月租金的违约金，故在上述合同解除条件满足之后华亭公司已行使解约权的情况下，逾期支付租金等费用的违约金与解约违约金并存，显然加重了荻一珐公司的负担，合同约定的每日按月租金的0.1%标准计算显属过高，故荻一珐公司关于租金滞纳金过高的抗辩意见，具有公平合理性，法院予以采纳，法院以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金应调整为以每期欠付租金为基数，按日万分之五标准，分别从2018年11月2日、2018年12月2日、2019年1月2日、2019年2月2日、2019年3月2日、2019年4月2日起计算至2019年4月10日止，共计148,690.88元。对于华亭公司主张的解约违约金，荻一珐公司认为高于实际损失，请求予以调整。华亭公司因合同提前解除将会遭受房屋空置期间租金损失，鉴于违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，不应仅以实际损失来核定违约金数额，合同约定的该项违约金标准为三倍月租金，并未过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡，尚属合理，故法院对此不作调整。关于租赁保证金，华亭公司表示同意返还，可在执行过程中用以抵扣荻一珐公司应付款项。华亭公司的主张并无不当，为避免当事人讼累，法院对此在本案中一并予以处理。一审庭审中，华亭公司向法院申请撤回要求荻一珐公司将注册地址迁出的诉讼请求，此系华亭公司自行处分自己的民事权利，于法不悖，法院依法予以准许。虽然法院酌情对华亭公司主张的逾期付款违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于荻一珐公司的违约行为，而且华亭公司所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故法院判令本案中的相关诉讼费用均由荻一珐公司负担。一审法院审理后作出判决：一、上海荻一珐餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海华亭服饰小商品交易中心有限公司2018年11月1日至2019年4月10日期间的租金3,184,811.60元及逾期付款违约金148,690.88元；二、上海荻一珐餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海华亭服饰小商品交易中心有限公司2018年11月1日至2019年4月10日期间的物业管理费1,047,061.30元；三、上海荻一珐餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海华亭服饰小商品交易中心有限公司解约违约金1,791,456.50元；四、上海华亭服饰小商品交易中心有限公司于判决生效之日起十日内返还上海荻一珐餐饮管理有限公司租赁保证金1,380,717.62元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计32,559元，由上海荻一珐餐饮管理有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实基本无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房屋转租合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。根据本案现已查明的事实及上诉人的自认，合同履行过程中上诉人逾期支付租金且擅自退租的行为已构成根本性违约，故被上诉人有权根据合同约定行使单方合同解除权，本案合同解除的责任应归咎于上诉人。在双方当事人未能就本案合同解除时间达成一致意见的情况下，被上诉人主张以2019年4月10日双方办理涉讼房屋交接手续的时间租赁合同解除，可视作其行使合同解除权的意思表示，一审对此予以确认，并无不妥，本院同样予以支持。上诉人主张被上诉人已经知晓上诉人已于2018年12月4日就已经搬离了涉讼房屋，且没有对后续租金向上诉人进行催告，并发函告知上诉人合同于2019年1月解除。对此本院认为，首先，上诉人并未就其主张提供充分有效的证据予以证明，本院对其主张不予采信。根据我国合同法的相关规定，单方解除合同系法律赋予守约方的权利，上诉人作为违约方并无单方解除合同的权利，其擅自搬离涉讼房屋的行为并不会引起合同解除的法律后果。上诉人主张其可以承担一定违约责任的方式来换取合同继续履行责任的免除，显然缺乏法律依据，本院不予支持。即使上诉人确实于2018年12月4日搬离了涉讼房屋，其仍负有将涉讼房屋恢复原状后向被上诉人进行交接的义务，在上诉人未能履行上述义务的情形下，应视作涉讼房屋仍然在上诉人的控制使用之下。因此，一审支持了被上诉人要求上诉人支付至办理房屋交接手续之日欠付的租金及物业费的诉请，于法不悖，本院予以支持。最后，关于违约金的认定数额。上诉人在合同履行过程中不仅逾期支付租金，还擅自搬离房屋中途退租，一审根据本案实际情况已经酌情调整了逾期付款违约金标准，并结合房屋空置期间租金损失、当事人违约程度等因素，支持了被上诉人关于上诉人赔偿解约违约金的诉请，亦属合理，本院予以支持。上诉人主张违约金标准过高，缺乏合理依据，本院不予采信。综上所述，荻一珐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币65,118元，由上诉人上海荻一珐餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年三月八日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……