浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙06民终957号上诉人（原审被告）：王三喜，男，1959年1月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。上诉人（原审被告）：诸杏仙，女，1963年7月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。上诉人（原审被告）：王哲元，男，1996年10月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：范慧慧，浙江宝道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尉宝兴，男，1959年5月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：蒋凌超，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。上诉人王三喜、诸杏仙、王哲元与被上诉人尉宝兴物权确认纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初9140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王三喜、诸杏仙、王哲元上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认为涉案房屋买卖合同无效，可根据双方过错，就取得的拆迁利益折价补偿归被上诉人所有是错误的，理由如下：第一，《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因上诉人王三喜与被上诉人尉宝兴所签订的房屋买卖合同无效，故根据上述法律条文的规定，无效的法律后果仅是上诉人王三喜将收取的购房款2.8万元返还给被上诉人，被上诉人将案涉房屋返还给上诉人王三喜，该法律后果亦被一审法院所认可。因此，涉案房屋的产权最终仍应归属于上诉人。同时，因涉案的房屋已被征收，且征收部门已对房屋进行了作价赔偿，故物权已经消灭，被上诉人无需返还房屋，物权消灭后所产生的债权即可获得的赔偿款理应属于上诉人。因此，一审判决将房屋拆迁赔偿款的归属权判决给被上诉人所有是错误的。第二，虽然上述条文规定，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，但按照合同法的基本理论，合同无效的，由导致合同无效的过错一方承担缔约过失责任，而缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益(又称固有利益)损失，信赖利益损失主要是指实际损失、费用以及可预见的应增加而未增加的利益。本案中，房屋征收款并非属于签订合同时的实际损失，也不属于可预见的应增加而未增加的利息，故不属于缔约过失责任的赔偿范围，一审判决将房屋征收款认为是无效合同的赔偿范围明显是错误的。第三，关于过错问题。本案中，被上诉人明知其并非是房屋所在村的村民，明知所购买的房屋并非是王三喜一人所有，而是各上诉人按份共有的房屋，但仍向上诉人王三喜一人购买房屋，故应当负主要的过错责任，一审法院认为被上诉人仅需要承担10%的过错责任明显分配不公，明显违反公平、合理原则。同时，作为各上诉人而言，出卖房屋的是上诉人王三喜，而并非是上诉人诸杏仙、王哲元，因此，上诉人诸杏仙、王哲元无需承担任何的过错责任。但一审法院在不区分的情况下直接认为各上诉人承担90%的过错明显是错误的。第四，关于补偿款的问题。根据拆迁政策的规定，该补偿款的来源是基于各上诉人共同所有的涉案房屋被征用加上各上诉人的户口均在该村内，房屋和人口两者因素结合才导致上诉人可获得拆迁权益，如果仅有房屋而没有各上诉人的户口，那么上诉人无法获得如此巨大的拆迁权益，最多可获得房屋评估价61132元的拆迁权益，因此，一审法院应当先将无过错的上诉人诸杏仙、王哲元的份额剔除，剩余的属于上诉人王三喜的份额再按照过错比例进行判决。但一审法院在未查明未考虑人口因素的情况下判决将无需承担赔偿责任的上诉人诸杏仙、王哲元的份额归属于被上诉人明显是错误的。2、一审法院认为房屋的租金损失与购房款、利息根据过失相抵原则进行抵充明显是错误的。在房屋征收赔偿款中，其中房屋评估价61132元就是指房屋的价值，既然一审法院将房屋的价值判决归被上诉人所有，那何来的抵充被上诉人应付的租金损失，因此，一审法院认为相互抵充根本是不存在的，被上诉人依法应支付租金损失。3、因涉案房屋的补偿款与上诉人的其他房屋补偿款混合在一起，但一审法院仅凭房屋征收部门的一份简单清单就认定涉案房屋项下的总拆迁权益是1223203.24元明显证据不足。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，并支持上诉人的上诉请求。被上诉人尉宝兴答辩称：涉案房屋买卖合同虽无效，但上诉人要求返还房屋，违反诚信原则。本案更应保护作为守信方的上诉人的利益。一审法院的判决体现了对守信方的保护。上诉人王三喜有家事代理权，其出卖涉案房屋的行为可认定为系代理家庭成员的行为，且房屋买卖行为已发生20年，另二上诉人从未对此提出异议，应认为已认可王三喜的行为。一审法院的判决合理合法。请求驳回上诉，维持原判。尉宝兴一审起诉请求：一、判决确定诉争房屋的房屋拆迁款（1223203.24元）归尉宝兴所有；二、本案诉讼费用由王三喜、诸杏仙、王哲元承担。一审诉讼中，尉宝兴变更诉讼请求为：一、判决王三喜、诸杏仙、王哲元赔偿尉宝兴损失1223203.24元；二、本案诉讼费用由王三喜、诸杏仙、王哲元承担。一审法院认定：2000年2月10日，尉宝兴与王三喜签订《住房买卖协议》一份，约定今有鉴湖镇蔡江村王三喜欲将现有地号为77号住房有偿转让给平水镇洪溪村尉宝兴，双方遵循平等自愿的原则，达成以下协议：1、住房面积为41.40㎡，以及现有附房，转让价为2.8万元。2、支付方式：转让价2.8万元，一次付清。本协议自签订之日起，土地使用权证及有关附属设施归尉宝兴所有，双方不得推翻。协议签订后，尉宝兴付清了房款并取得了土地使用权证，并占有使用至今。2020年6月23日，王三喜户与绍兴市越城区城南街道办事处签订了《越城区征收集体所有土地涉及房屋安置补偿协议书》，根据协议约定，王三喜户选择实物安置补偿回购房120㎡及房屋征收补偿款3519158.48元。补偿款中尚有1223203.24元未发放给王三喜户。绍兴市越城区城南街道办事处出具清单显示，涉案房屋丈量面积127.51㎡、认定面积85.01㎡、不认定面积42.5㎡，货币补偿款890224.72元、房屋评估价61132元、20%货币奖190271.34元、保底装修42792.4元、附属物4405元、腾空奖励8501元、搬家费630.06元、货币安置过渡费6120.72元、其他补偿款10625元、五黄六月腾空奖8501元，合计1223203.24元。一审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，违反法律、法规强制性规定的合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，尉宝兴与王三喜签订的房屋买卖合同应属于无效合同，王三喜收取的购房款2.8万元应返还给尉宝兴，尉宝兴应将案涉房屋返还给王三喜，但因案涉房屋涉及拆迁，根据房屋安置补偿协议书及补偿清单记载，案涉房屋已经转化房屋安置补偿款1223203.24元，案涉房屋事实上不能返还，可根据双方过错，就取得的拆迁利益折价补偿。关于过错问题。案涉房屋买卖合同因违反法律的禁止性规定而无效，双方对此均存在过错；但双方之间的房屋买卖系双方之间的真实意思表示，且案涉房屋已交由尉宝兴实际居住使用二十年之久，王三喜因拆迁主张合同无效，实有违诚实信用原则，综合本案实际，该院认为王三喜对案涉房屋买卖合同无效负有主要过错。关于补偿款分配问题。补偿款中的各项费用，其中保底装修及附属物应系尉宝兴在二十年的使用过程中出资增设，应归尉宝兴享有；腾空奖励、搬家费、货币安置过渡费、五黄六月腾空奖应归房屋居住使用者即尉宝兴享有，故本案中应确认分配比例的款项为1124253.06元（补偿款1223203.24元减去原合同购房款、保底装修、附属物、腾空奖励、搬家费、货币安置过渡费、五黄六月腾空奖），该院根据双方过错、安置补偿款构成等本案实际，酌情确认上述款项中王三喜户可得的金额为112425.31元（1124253.06元×10%），安置补偿款的其余部分1110777.93元均应属于尉宝兴所有。因案涉拆迁款项仍在拆迁部门中，尚未实际发放，该院认为对案涉拆迁补偿款项份额进行确认为宜，对尉宝兴要求王三喜、诸杏仙、王哲元赔偿损失的诉讼请求不予支持。诉讼中，王三喜、诸杏仙、王哲元方辩称案涉房屋的存在租金损失，要求在本案中直接扣减，该院认为在王三喜存在主要过错的前提下，根据过失相抵原则，买卖双方应相互返还的租金利益、购房款利息金额相当，该辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：一、2020年6月23日绍兴市越城区城南街道办事处与蔡江村王三喜户签订的编号为014#的《越城区征收集体所有土地涉及房屋安置补偿协议书》项下的货币安置款，其中1110777.93元归尉宝兴所有；二、驳回尉宝兴的其他诉讼请求。案件受理费依法减半收取7904元，由尉宝兴负担713元，王三喜、诸杏仙、王哲元共同负担7191元，于判决生效之日起七日内向该院交纳。二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1、建房审批表一份，证明涉案房屋应属三上诉人按份共有，应区分人口因素、面积因素对拆迁补偿款的影响进而作出本案判决；2、拆迁政策一份，证明涉案拆迁中人口因素对拆迁补偿款是有影响的。被上诉人未提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。本院认证认为，上诉人提交的证据对本案的事实认定与实体处理没有影响，本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为，上诉人王三喜与被上诉人尉宝兴签订的房屋买卖合同属无效合同，双方对此均无异议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，本案中，上诉人王三喜应将收取的2.8万元购房款返还给被上诉人尉宝兴，被上诉人尉宝兴应将涉案房屋返还给上诉人王三喜。但因涉案房屋涉及拆迁，已实际不能返还，又根据拆迁部门出具的清单，涉案房屋已经转化为房屋安置补偿款1223203.24元，故一审法院认为可根据双方的过错，就取得的拆迁利益折价补偿，于法有据。一审法院认为本案王三喜在房屋交付二十年之后因拆迁主张合同无效，实有违诚实信用原则，综合案件实际，认定王三喜对合同无效负有主要过错，应属合理。上诉人王三喜于2000年与被上诉人尉宝兴签订《住房买卖协议》，被上诉人实际自该时取得涉案房屋及土地使用权证并占有使用涉案房屋至今。上诉人诸杏仙、王哲元系上诉人王三喜的妻子、儿子，与王三喜共同生活，关系紧密，应知晓王三喜的卖房行为，上诉人诸杏仙、王哲元亦无证据证明其曾向被上诉人主张过该房屋的权利，现其主张应在拆迁利益中剔除其二人的人口因素带来的拆迁补偿款，依据不足，本院不予支持。上诉人在一审中辩称涉案房屋存在租金损失，要求在本案中直接扣减，一审法院认为在王三喜存在主要过错的前提下，根据过失相抵原则，上诉人与被上诉人应相互返还的租金利益、购房款利息金额相当，对上诉人的辩称不予采信，并无不当。综上所述，上诉人王三喜、诸杏仙、王哲元的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14797元，由王三喜、诸杏仙、王哲元负担。本判决为终审判决。审判长 韦 玮审判员 王常山审判员 季璐璐二〇二一年三月二十六日书记员 鲁 易89