贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1654号上诉人（原审被告）：务川自治县源旭房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县都儒镇。法定代表人：蔡刚都，职务：总经理。委托诉讼代理人：王璇，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘友娅，女，汉族，1991年10月6日出生，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：罗贞标，男，布依族，1987年8月12日出生，住贵州省遵义市汇川区。原审被告：遵义佳苑物业管理有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区广州路阳光e板H栋2楼1号。法定代表人：毛祺晟，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗涵，贵州舸林律师事务所律师。上诉人务川自治县源旭房地产开发有限责任公司（以下简称源旭房开公司）因与被上诉人刘友娅、罗贞标、原审被告遵义佳苑物业管理有限责任公司(以下简称佳苑物管公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。源旭房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘友娅、罗贞标的全部诉讼请求。事实和理由：一、2009年5月1日实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》不能成为认定本案中双方签订的《商品房买卖合同》及附件效力的依据。综观《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，其仅仅规定了“约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”，该条文中并未明确燃气开户费与有线电视开户费也应计入商品房销售价格之中。同时，立法机关制定该条例的宗旨不在于让人民法院审理民事案件时以此作为认定合同效力或者认定案件事实的依据，而仅仅是为了规范房地产开发经营活动，违反该条例的法律后果不在于使合同无效或者认定相关事实成立，而仅仅系赋予人民政府房地产主管部门有权按照该条例对房地产开发企业实施行政处罚。即便违反该条例属于违法行为，其所产生的法律后果是承担行政责任，人民法院仅能在审理行政诉讼时援用条例规定，而不应当在审理民事案件中援引。虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及遵义市后续出台的相关规范性文件中要求商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，但是，这种规定仅是政策制定者对房开企业的一种期许，是应然层面上的管理性要求。而事实上，燃气、电视开户费是否计入了房屋销售价款属于一个“事实问题”。当司法机关能够通过合同等证据认定“实际上是什么样子”的时候，则应当实事求是，据实认定，而不能按政策制定者期许的“应当是什么样子”来理所当然地推定案件事实。另外，上述规范性文件并非法律、行政法规，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》之规定，上述规范性文件不能作为认定本案合同效力的依据。二、一审法院依照本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条中关于燃气与有线电视的交付时间与使用条件内容认定商品房价格已包含燃气与有线电视开户费，系片面截取单一的合同条款来曲解合同全文中关于燃气与有线电视部分的约定，双方签订的《商品房买卖合同》多处条款均明确表明房屋销售价款中不包括电话、燃气、数字电视开户费用。同时该合同附件五《关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定》中均打了×，据此可以明确得出下列结论：即双方约定的销售价款中仅仅包括水电安装费用，除此以外不包括燃气、数字电视安装等其他费用。《商品房买卖合同》第十二条虽约定燃气、电视设施需达到使用条件、敷设到户，但紧接着双方在第二款同步约定需要买受人自行办理开通使用手续，同时合同附件六与附件十二也明确约定燃气及电视费由买受人自行承担，因此本案合同中关于燃气电视费用由买受人承担的约定，意思清晰、前后一致、互为照应。因此，出卖人垫资先行安装，然后买受人据实支付给出卖人，被上诉人正是基于上述约定向上诉人交付了该费用，上诉人亦正是基于该约定代为收取了该费用并转而交付给贵州燃气集团遵义市燃气有限公司和贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司，上述合同约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效，对双方均有法律约束力。三、双方签订的《商品房买卖合同》及附件中关于燃气、数字电视开户费由被上诉人承担的约定不属于《合同法》第四十条规定的：免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效的格式条款。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，该条文仅仅明确列举了应当包括水电安装费，而未列举燃气及电视等安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年发布《关于有关问题询问的答复》，答复明确“新建商品房”才应当将燃气、电视费用包含在商品房销售价格内，所谓新建商品房项目是指在该答复发布之后即2014年之后才立项，才取得规划许可证的项目。本案中，根据上诉人所举证据，涉案房屋项目的立项时间和规划许可证颁发时间均在2011年7月，均在2014年之前，所以本案项目不属于应当将燃气电视安装费包含在商品房销售价格之中的新建项目，因此不能以此推定本案商品房价格已经包括了燃气电视费用，既然这一事实不能成立，那么上诉人在合同条款中约定由被上诉人承担燃气等费用就不存在免除上诉人责任，加重被上诉人责任的情况，因此不属于无效的格式条款。四、一审法院错误认定上诉人没有举证证明销售商品房价款不包含燃气、有限电视开户费，恰恰相反，上诉人已在本案一审审理过程中充分举证证明商品房价款不包含燃气、有限电视开户费。涉案合同内容直接证明了本案的客观事实，即涉案合同房价中不包括燃气电视开户费。被上诉人还举证证明了已将燃气、有限电视开户费垫付给了贵州燃气集团遵义市燃气有限公司和贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司，并且，上诉人收取的开户费用与上诉人同贵州燃气集团遵义市燃气有限公司和贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司签订的《管道气工程设计安装合同》和《有线电视安装协议书》约定的“电视安装费265元/户、天然气安装费2600元/户”一致，并未多收。被上诉人刘友娅、罗贞标未作答辩。原审被告佳苑物管公司答辩称：同意上诉人意见。刘友娅、罗贞标向原审法院起诉请求：1.判令源旭房开公司、佳苑物管公司立即退还刘友娅、罗贞标燃气开户费2600元、电视开户费265元；2.本案诉讼费用由源旭房开公司、佳苑物管公司承担。原审法院认定事实：2017年9月4日，刘友娅、罗贞标与源旭房开公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于遵义市汇川区房屋。合同第一条约定，建筑工程施工合同约定开工日期为：2011年7月20日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2014年12月31日；第七条约定，商品房总价款315126.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条（一）城市基础设施约定，4.燃气：2015年6月30日达到使用条件，6.有线电视：交付时线路敷设到户，以上4、6项需要买受人自行办理开通使用手续；第二十三条前期物业管理约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为遵义佳苑物业管理有限责任公司；第二十九条约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十二补充协议第4条约定，出卖人已垫资电话、燃气、数字电视统一开户安装到户，买受人应按实向出卖人支付开户费用。合同签订后，刘友娅、罗贞标向源旭房开公司缴纳了购房款。2018年1月21日，佳苑物管公司向刘友娅、罗贞标收取了上述房屋的燃气开户费2600.00元、电视开户费265.00元。庭审中，源旭房开公司认可佳苑物管公司已将收取的前述费用转付与公司，源旭房开公司没有举证证明在收取天燃气开户费及数字电视开户费时，未将燃气开户费、数字电视开户费计算入涉案商品房总价款中。另源旭房开公司提交了涉案项目的商品房屋预售许可证及建筑工程施工许可证，证明其开发建设的天然居商住楼Ｂ、Ｃ栋项目的开工日期为2011年7月20日，竣工日期为2014年12月31日，交付使用日期为2015年6月30日，不属于2016年9月后“新建商品房”的范畴，不应退还上述费用。另查明，佳苑物管公司还向该小区其他相应业主收取了燃气开户费、电视开户费，部分业主向一审法院提起诉讼，其中冉林、张杰案一审法院作出（2020）黔0303民初2835号民事判决后，冉林、张杰对该判决不服，上诉于遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院于2020年10月27日作出（2020）黔03民终5667号民事判决书，判决：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2835号民事判决。二、务川自治县源旭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内退还冉林、张杰燃气开户费、数字电视开户费共计2865元。一审法院认为，本案争议焦点为刘友娅、罗贞标与源旭房开公司在《商品房买卖合同》附件补充协议中签订的关于燃气开户费、数字电视开户费的约定是否有效？本案涉及的遵义市汇川区汇川大道“天然居”项目系2011年源旭房开公司在贵州省内进行建设的项目，因此该项目应当遵守2009年5月1日正式实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定了商品房买卖合同应当包括“（七）供水、供电、供热、燃气等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，同时该条第二款规定“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。本案刘友娅、罗贞标与源旭房开公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，燃气及数字电视是合同约定的配套基础设施，该两项开户费应为达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然双方商品房附件十二补充协议第4条约定，出卖人已垫资电话、燃气、数字电视统一开户安装到户，买受人应按实向出卖人支付开户费用。本案中双方签订的合同附件十二补充协议第4条关于燃气、数字电视开户费的约定变更了《商品房买卖合同》第七条、第十二条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，且从该《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所做的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同约定为准。结合前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，合同附件十二补充协议第4条存在不合理地加重买受人责任的情形。另一方面，依照《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，双方合同附件十二补充协议第4条应属无效条款。据此，若源旭房开公司在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了属于燃气的天燃气开户费及数字电视开户费，应当举证证明该公司未将燃气开户费、数字电视开户费计算入涉案商品房的总价款中，否则不得另行收取，但源旭房开公司并无证据证明前述事实，因此应当视为该公司已将燃气开户费、数字电视开户费包含在了房屋总价款中。故源旭房开公司在收取购房款的同时又另行收取该两项费用没有依据，源旭房开公司应当退还刘友娅、罗贞标燃气开户费2600.00元、数字电视开户费265.00元。据此，判决：务川自治县源旭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还刘友娅、罗贞标燃气开户费、数字电视开户费共计2865.00元。案件受理费25.00元（已依法减半收取），由务川自治县源旭房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明，旭源房开公司与贵州燃气（集团）遵义市燃气有限公司（以下简称燃气公司）于2012年4月23日就“天然居”小区管道燃气安装工程签订了《管道气工程设计安装合同》。旭源房开公司与贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司（以下简称广电公司）于2013年5月9日就“天然居A.B.C.D栋数字电视安装工程”签订了《有线电视安装协议书》，本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，源旭房开公司与燃气公司就涉案房屋所在项目签订《管道气工程设计安装合同》的时间为2012年4月23日，与广电公司签订《有线电视安装协议书》的时间为2013年5月9日，而涉案房屋所在项目的竣工时期为2014年12月31日，说明源旭房开公司在建造房屋时已进行了燃气设施建设安装以及电视网络设施安装，其按照前述协议向燃气公司与广电公司交纳的费用应当属于房屋建设成本的一部分。我省2009年5月施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定:“商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用”。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确指出:根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业不得再向购房者另行收取。源旭房开公司作为贵州省内的房地产开发企业,理应知晓上述规定并有义务予以遵守。结合刘友娅、罗贞标与源旭房开公司于2017年9月4日签订的《商品房买卖合同》第七条及第十二条的约定，应认定刘友娅、罗贞标向源旭房开公司支付的购房款中已经包含了燃气设施建设安装费以及有限电视设施安装费。源旭房开公司上诉称购房款中未包含前述两项费用，但提供的证据不以证明其主张。虽然双方《商品房买卖合同》第十二条约定燃气及有线电视需要买受人自行办理开通使用手续，补充协议约定买受人应按实向出卖人支付开户费用，但源旭房开公司并无证据证明除了前述燃气设施建设安装费以及有线电视设施安装费外，购房人还需另行向燃气公司和广电公司支付开户费用，上诉人以开户费的名义另行向购房人收取前述燃气设施建设费及电视网络设施安装费系重复收取，应当予以退还。综上所述，务川自治县源旭房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚,判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由务川自治县源旭房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  刘娟娟审判员  何 容二〇二一年三月二十六日法官助理张洋书记员田林