福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0421民初162号 原告：邱冬旺，男，1979年12月11日出生，汉族，现住浙江省温州市鹿城区。 原告：朱秋兰，女，1986年8月3日出生，汉族，现住浙江省温州市鹿城区。 二原告委托诉讼代理人：陈良正（系邱冬旺哥哥），住福建省明溪县。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地福建省明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋。统一社会信用代码：91350421597898393W。 法定代表人：邱连，系该公司负责人。 原告邱冬旺、朱秋兰与被告福建省旭城房产开发有限公司(以下简称旭城公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱冬旺、朱秋兰委托诉讼代理人陈良正到庭参加诉讼。旭城公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱冬旺、朱秋兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令旭城公司支付邱冬旺、朱秋兰违约金计人民币33,034.12元（截止2021年1月20日）。自2021年1月21日起至取得房屋权属证书的当日止，在此期间旭城公司按月支付给邱冬旺、朱秋兰1219.4元的违约金。2.判令旭城公司退还邱冬旺、朱秋兰交纳的契税3363.59元，并支付占用期间利息839.88元。3.判令旭城公司立即给邱冬旺、朱秋兰办理房屋权属证书。房屋总价值336,387元。4.判令旭城公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、办证违约。邱冬旺、朱秋兰与旭城公司系商品房买卖合同关系。2014年7月14日，邱冬旺、朱秋兰与旭城公司签署了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定邱冬旺、朱秋兰（即买受人）购买旭城公司（即出卖人）建造的明溪县箭岗保障性住房3幢2梯704室房屋，房价款为人民币336,387元，之后旭城公司退回面积差价500元。邱冬旺、朱秋兰已按约定付清全部房价款，并于2016年1月18日拿钥匙收房。2018年明溪县人民法院判决旭城公司存在过错，未办理房屋所有权证书构成违约，2019年经三明市中级人民法院调解（详见民事调解书[2019]闽04民终484号），仍不履行调解书的约定，不通知邱冬旺、朱秋兰办理产权登记，且经邱冬旺、朱秋兰多次催办，旭城公司仍以各种理由拒绝或推迟（未起诉的其它业主均已办理完毕），截至目前邱冬旺、朱秋兰仍未取得房屋权属证书。根据合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照下列第2项处理……，截止到目前邱冬旺、朱秋兰仍未取得房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。旭城公司违约日期自2018年10月19日至2021年1月20日止，共计824天，所以旭城公司应支付的逾期违约金额=（已付购房款总额×贷款年利率×违约天数/365天）。金额为：336387×4.35%×824/365=33034.12元。二、契税占用。2016年11月23日，邱冬旺、朱秋兰将契税3363.59元按旭城公司要求存入旭城公司农业银行账户，但旭城公司至今仍未将此款项交到税务。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”旭城公司应当支付资金占用期间利息。截至2021年1月20日（共计1519天）旭城公司应当支付的利息为3363.59×6%×1519/365=839.88元。基于上述事实，旭城公司的行为构成了严重违约，已侵害邱冬旺、朱秋兰的合法权益。请求人民法院依法裁判。 旭城公司未作答辩。 邱冬旺、朱秋兰为证明自己的主张，提供如下证据： 一、商品房买卖合同一份，证实邱冬旺、朱秋兰与旭城公司于2014年7月14日签订商品房买卖合同，旭城公司未办理权属证书属违约应承担违约责任的事实； 二、（2019）闽04民终484号民事调解书一份，证实旭城公司履行合同过程中存在过错，未办理房屋所有权证书构成违约的事实； 三、销售不动产统一发票三份，证实购房款336,387元邱冬旺、朱秋兰已交清的事实。 四、现金缴款单一份，证明邱冬旺、朱秋兰已缴清案涉房产办证所需的契税。 五、视频光盘一张，证明2019年3月11日，邱冬旺、朱秋兰等人找旭城公司工作人员要求办证的事实。 对邱冬旺、朱秋兰提供的证据，本院分析认证如下：旭城公司未到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据，视为旭城公司放弃举证和质证的权利。邱冬旺、朱秋兰提供的证据，内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信。 本院根据邱冬旺、朱秋兰所提供的上述证据以及结合其庭审陈述，认定以下事实： 2014年7月14日，邱冬旺、朱秋兰与旭城公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：邱冬旺、朱秋兰向旭城公司购买位于明溪县××镇××小区××幢××室××住房，房屋实际价款为336387元。合同同时约定：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。”合同补充协议还约定：“为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证所应缴纳的契税等费用（由出卖人代收代缴）”。邱冬旺、朱秋兰于2016年1月18日收取旭城公司交付的房屋。 邱冬旺、朱秋兰曾向本院提起诉讼，要求旭城公司支付逾期办证违约金。本院于2018年10月18日作出判决，后经三明市中级人民法院调解，旭城公司应支付邱冬旺、朱秋兰自2016年4月19日起至2018年10月19日止，按年利率4.35%计算的逾期办证违约损失。 本案所涉房屋，旭城公司于2018年10月19日取得明溪县国土资源局的“房地产开发项目首次登记（总确权）证明”。 邱冬旺、朱秋兰购买案涉房产已缴清购房款并已向旭城公司缴纳了契税等办证费用。 另查明：2019年3月11日，邱冬旺、朱秋兰等人找旭城公司要求办证，其工作人员告知有起诉旭城公司的办证需要滞后。旭城公司未将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付邱冬旺、朱秋兰。 关于逾期取得房屋所有权证的责任归属问题。根据双方所订立的《商品房买卖合同》第十四条：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。”该条款明确约定出卖人“应在商品房交付使用后60日内办理初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”。本案中，旭城公司未能举证证明其有按照合同约定通知邱冬旺、朱秋兰将办证所需的有关资料送交出卖人，也没有及时向邱冬旺、朱秋兰提供申请讼争商品房所有权转移登记的必要证明文件。因此，在旭城公司完成房屋所有权初始登记义务后，旭城公司对邱冬旺、朱秋兰未能及时取得讼争商品房权属证书负有责任，而邱冬旺、朱秋兰在初始登记完成后至2019年3月11日前未及时要求旭城公司履行相关协助义务，也应自负一定的责任。商品房买卖合同第十四条约定的出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始登记及将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。根据双方当事人对合同的履行程度、各自具有的过错、邱冬旺、朱秋兰对合同的预期利益、双方当事人的缔约地位等因素综合权衡，本院酌定旭城公司在办理房屋所有权初始登记后至2019年3月11日前承担70%的违约责任。2019年3月11日后，邱冬旺、朱秋兰已向旭城公司要求履行相关协助义务，旭城公司未予协助，故2019年3月12日后旭城公司应承担全部的违约责任。 综上所述，本院认为：邱冬旺、朱秋兰与旭城房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。旭城房产公司在初始登记完成后未将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付买受人，构成违约。案涉《商品房买卖合同》第十四条关于旭城房产公司逾期办证支付零违约金的约定，系提供格式条款一方旭城房产公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且该条款未明确告知对方，故该格式条款无效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，违约一方当事人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，违约金除法律特别规定以外，系基于当事人约定产生，案涉《商品房买卖合同》第十四条零违约金条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约一方旭城房产公司应承担赔偿损失等违约责任，邱冬旺、朱秋兰起诉请求支付违约金并无合同依据，该请求系对违约责任形式理解不同，本质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于违约损失问题，邱冬旺、朱秋兰请求以已付实际购房款总额336,387元为本金，以4.35%为标准，计算逾期办证造成邱冬旺、朱秋兰的损失，不违反法律规定，本院予以支持，故邱冬旺、朱秋兰的损失为2018年10月20日起算至2019年3月11日按照70%责任计算（336,387元×4.35%×140天/365天×70%）=3929元；在2019年3月12日后旭城公司按照100%承担违约责任。对于邱冬旺、朱秋兰要求旭城公司办证的诉讼请求，因办理权属证书需双方共同配合，故对邱冬旺、朱秋兰该项诉讼请求亦予以支持。关于邱冬旺、朱秋兰主张的返还契税及占用款损失的请求，邱冬旺、朱秋兰依约履行包括交纳契税在内等合同义务，是获得要求旭城公司未依约办证而承担违约责任的前提，邱冬旺、朱秋兰已经向旭城公司主张了违约责任，则其缴纳契税系其应当履行的合同义务，故邱冬旺、朱秋兰的该项主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应于本判决生效之日向邱冬旺、朱秋兰支付从2018年10月20日起至2019年3月11日止的逾期办证违约金3929元； 二、福建省旭城房产开发有限公司同时还应在本判决生效之日向邱冬旺、朱秋兰支付从2019年3月12日起至福建省旭城房产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人之日止的逾期办证违约金（该违约金以已付购房款总额336387元为本金，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础计算）； 三、福建省旭城房产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助邱冬旺、朱秋兰办理案涉房产的权属证书； 四、驳回邱冬旺、朱秋兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6346元，减半收取3173元，由被告福建省旭城房产开发有限公司负担3123元，原告邱冬旺、朱秋兰负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  郭斌 二〇二一年三月十一日 书记员  江玲 附：民事判决书适用相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。