湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2682号上诉人（原审被告）：王利球，女，1975年2月2日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：董鑫，湖南光韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:长沙市中欣物业管理有限公司，住湖南省长沙市开福区秀峰街道湘江北路三段48号楚雅苑商业201室。法定代表人：吴海涛。委托诉讼代理人：李小虎，湖南开阳律师事务所律师。上诉人王利球因与被上诉人长沙市中欣物业管理有限公司（以下简称中欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人王利球的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人中欣物业公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人中欣物业公司承担。事实与理由：一、上诉人王利球与被上诉人中欣物业公司签订的《物业服务合同》于2017年7月24日到期，后期没有续签，被上诉人中欣物业公司以存在事实上的物业服务关系为由，要求上诉人王利球支付物业费没有法律依据。二、被上诉人中欣物业公司提交的证明为上诉人王利球所在小区提供物业服务至2017年7月31日止，但无单位负责人签名或盖章，不能作为认定本案事实的证据。三、被上诉人中欣物业公司在《物业服务合同》约定的合同期内未按照合同约定履行自身义务，上诉人王利球不应支付物业管理费。四、涉案小区虽有生效判决确认了业主为交物业费期间的物业费打八折缴纳，但除公共区域外，未交物业费的每户业主家中情况各不相同，不应当全部都统一使用之前的生效判决的标准进行处理。被上诉人中欣物业公司辩称，王利球的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、物业公司所属的社区已经出具相关证明，证明服务到2019年7月，中院判决已确认事实；二、物业公司已提供相应服务，即便存在一定瑕疵，但并不是业主拒缴物业费的正当理由；三、中院对同类案件已经作出生效判决。中欣物业公司向一审法院起诉请求：1、王利球向中欣物业公司支付物业管理费4609元；2、王利球支付滞纳金/违约金4493.74元；3、王利球承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2009年11月20日，中欣物业公司（甲方）与王利球（乙方）就满庭芳物业签订《前期物业服务协议》，该协议约定：一、前期物业服务是指自房屋出售之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订《物业服务合同》生效时止的物业服务。二、甲方的权利与义务包括：1、对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、安全秩序、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法律、法规和政策，结合实际情况，制定本物业和物业管理制度和《业主手册》和《临时管理规约》并书面告知对方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反物业管理制度，《业主手册》和《临时管理规约》的行为；5、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每六个月向乙方和物业使用人公布一次物业管理服务费收支账目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告乙方，并根据有关法律法规与本物业制定的有关规定审批乙方的装修方案；10、不得占用本物业公共部位、公共设施设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、物业服务公司不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险责任；如因业主或非业主使用人不正常不按规定对使用房屋设备而造成伤害或损失的，甲方不承担那责任。三、乙方的权利及义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，依法就物业管理的有关问题向甲方提出意见或建议；3、遵守本物业的物业管理制度、《业主手册》和《临时管理规约》；4、依据本协议自觉按时向甲方交纳物业管理服务费及有关费用；5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理规定》；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；7、转让房屋时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业和给排水、通风、采光、维修、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。四、物业管理服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备的维护和管理；3、环境卫生管理；4、安全秩序维护；5、交通秩序与车辆停放管理。五、物业管理服务费按照法定产权面积计收，物业服务费由乙方按半年或季度进行预交，小高层带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。2016年7月15日，涉案小区长沙市满庭芳业主委员会（甲方）与中欣物业公司（乙方）签订满庭芳小区《物业服务合同》，合同约定：一、物业管理服务期限为二年，自2015年7月25日起至2017年7月24日止。除甲方已通知乙方不再续约外，乙方应在服务期限届满前3个月就是否同意续签等事项，向甲方提交书面续约申请。若甲方同意续约的，由双方在合同期限届满前，就续约合同条件等事项进行协商，并另行签订物业服务合同；双方未能达成协议的，本合同自期满之日起失效，但甲方尚未聘请新的物业公司前，本合同自动顺延。二、乙方应当按照法律法规的规定及合同约定，提供的物业服务包括但不限于以下内容：1、负责本物业管理区域内共用部位的维修、养护和管理；2、负责本物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、负责物业公共部位和公共区域的清洁卫生，垃圾的收收集、清扫和运输以及雨、污水管道的疏通；4、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；5、负责物业管理区域内公共绿地的养护和管理；6、负责物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的维护；7、负责物业管理区域内治安、消防等公共秩序的协管事项服务；8、负责装饰、装修管理服务；9、本合同约定的其他服务事项。三、物业服务费由业主按其所拥有物业的产权面积交纳，住宅小高层1.5元/月/平方米。业主或使用人在每月的5日前须预缴纳下月物业服务费，逾期按欠费金额每日向乙方支付千分之一的违约金。2017年7月24日，《物业服务合同》到期，双方未再续签合同，但中欣物业公司实际为涉案小区提供物业服务到2019年7月31日。王利球系涉案满庭芳小区6栋1209号房业主，其房屋产权建筑面积48.01㎡，每月应缴纳的物业费为72.02元，王利球收房后向中欣物业公司交纳物业费至2014年3月。后王利球因其房屋漏水、中欣物业公司未履行好管理服务职责等原因，未向中欣物业公司缴纳物业费，双方酿成纠纷，中欣物业公司遂诉至一审法院。一审法院认为，中欣物业公司系经依法批准成立的物业管理公司，有合法的物业管理资质。中欣物业公司与王利球签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方当事人应认真行使权利和履行义务。此后，中欣物业公司与王利球所在小区即满庭芳业主委员会签订《物业服务合同》，亦符合相关法律规定，对包括王利球在内的全体业主具有约束力。综上中欣物业公司应当根据物业服务合同的约定提供物业管理服务,王利球则应支付相应的物业服务费。现中欣物业公司诉求王利球支付2014年4月1日起至2019年7月31日止的物业费，王利球则辩称中欣物业公司与王利球小区业委员会签订《物业服务合同》已于2017年7月24日到期，期后又未续签新的物业合同，中欣物业公司所诉该阶段后的物业费无法律依据。对此，一审法院认为，中欣物业公司与王利球所在小区即满庭芳业主委员会在《物业服务合同》中对履行期限约定“双方未能达成协议的，本合同自期满之日起失效，但满庭芳业主委员会尚未聘请新的物业公司前，本合同自动顺延”。在2017年7月24日该《物业服务合同》履行届满后，满庭芳业主委员会并未聘请新的物业公司，且中欣物业公司为涉案小区实际提供物业服务至2019年7月31日，故在该期间，即使中欣物业公司未与满庭芳业主委员会签订新的《物业服务合同》，王利球亦应支付相应的物业服务费。王利球辩称涉案房屋漏水的问题，与本案并非同一法律关系，王利球可另行通过其他途径处理。若王利球认为中欣物业公司怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求中欣物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝交纳物业服务费。同时一审法院认为物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现中欣物业公司已向王利球提供了基本的物业服务，王利球辩称其居住小区存在共用设备设施维护、环境绿化、卫生保洁、消防安保等方面的问题，不能证明中欣物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，王利球不能以中欣物业公司在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳相关费用的正当理由。但中欣物业公司作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。一审法院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，参照一审法院对涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的标准，对王利球应缴纳的物业服务费应予以酌情减少。现中欣物业公司与王利球双方已确认王利球欠付中欣物业公司物业费时间为2014年4月1日至2019年7月31日，故一审法院确认王利球应向中欣物业公司交纳该期间的物业费为3687.17元（48.01㎡×1.5元/㎡/月×64个月=4608.96元×80%=3687.17元）。中欣物业公司要求王利球支付违约金4493.74元，一审法院认为，王利球因房屋漏水以及中欣物业公司管理、安保服务不到位等原因未缴纳物业服务费，并非有意、恶意拒交物业服务费。中欣物业公司在与业主发生纠纷时，未与业主积极沟通，致使双方矛盾持续存在，确存在管理上的瑕疵。中欣物业公司对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处。故法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案王利球不适用，一审法院对中欣物业公司的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决：一、限王利球于本判决生效之日起十日内支付长沙市中欣物业管理有限公司2014年4月1日至2019年7月31日期间的物业费3687.17元；二、驳回长沙市中欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王利球承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、中欣物业公司与王利球之间是否存在物业服务合同关系，王利球是否应当缴纳物业服务费；二、一审判决酌情判定王利球应当支付3687.17元的物业费是否妥当。关于中欣物业公司与王利球之间是否存在物业服务合同关系，王利球是否应当缴纳物业费的问题。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。中欣物业公司与长沙市满庭芳业主委员会签订的《物业服务合同》，对王利球具有约束力，能够作为认定王利球与中欣物业公司之间权利义务的依据。该物业服务合同约定的服务期限于2017年7月24日到期，但根据合同约定，在长沙市满庭芳业主委员会未聘请新的物业公司前，该合同自动顺延。长沙市满庭芳业主委员会在该物业服务合同期满之后，未作出重新选聘新的物业公司的决定，中欣物业公司仍按照原物业合同约定继续提供物业服务，故中欣物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当按照原物业服务合同约定的标准支付物业费。根据一审查明的事实，中欣物业公司实际为小区提供物业服务至2019年7月31日退场。王利球上诉主张因未与中欣物业公司续签合同，其无需支付2017年7月25日至2019年7月31日期间的物业费，该主张无事实与法律依据，本院不予采纳。关于一审判决酌情判定王利球应当支付3687.17元的物业费是否妥当的问题。王利球上诉主张因小区内存在共用设备设施维护、环境绿化、卫生保洁、消防安保等方面的问题，其无需向中欣物业公司支付物业费。本院认为，因物业服务合同较为特殊，物业服务企业负有多项物业服务的义务，而业主的核心义务是缴纳物业费。因物业服务企业的某几项服务存在瑕疵，业主就可拒交全部物业费，这不符合权利义务对等原则。王利球该上诉主张，本院不予支持。一审根据双方提交的证据及庭审情况，认定物业公司提供的服务存有瑕疵，酌情以八折判定王利球应当向中欣物业公司支付3687.17元的物业费并无不当，应予维持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院不再进行赘述。综上所述，上诉人王利球的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王利球负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  陈文清二〇二一年三月十五日法官助理黄毕莅书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。