河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民再116号再审申请人(一审原告、二审被上诉人):开封华盟物业服务有限公司,住所地河南省开封市龙亭区西环路华盟天河湾**103商铺。法定代表人:胡静静,总经理。委托诉讼代理人：潘成林，大沧海律师事务所郑州分所律师，代理权限为一般代理。被申请人(一审被告、二审上诉人):北京优尼伯恩教育咨询有限公司,,住所地北京市朝阳区建国路**院**北岸1292三间房创意生活园区9-7077法定代表人:谢爱珠,执行董事。委托诉讼代理人:赵冬梅,河南裕达律师事务所律师，代理权限为特别授权。一审被告:刘芳,女，1975年2月2日出生，汉族,住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人:赵冬梅,河南裕达律师事务所律师，代理权限为特别授权。一审被告:郑州润喆教育科技有限公司，住所，住所地郑州市郑东新区金水东路北、心怡路东楷林******div>法定代表人:刘芳,总经理。再审申请人开封华盟物业服务有限公司（以下简称华盟物业公司）因与被申请人北京优尼伯恩教育咨询有限公司（以下简称优尼伯恩公司），一审被告刘芳、郑州润喆教育科技有限公司(以下简称润喆公司)房屋租赁合同纠纷一案，开封市龙亭区人民法院于2018年10月31日作出（2017）豫0202民初1537号民事判决后，优尼伯恩公司不服上诉至本院，本院于2019年12月24日作出（2018）豫02民终4356号民事判决。判决发生法律效力后，华盟物业公司向河南省高级人民法院申请再审，该院于2020年7月23日作出（2020）豫民申3005号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，华盟物业公司的委托诉讼代理人潘成林、优尼伯恩公司、刘芳共同委托诉讼代理人赵冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华盟物业公司申请再审称，一、原二审判决认定涉案租赁合同于2017年4月18日解除，明显缺少依据。1.华盟物业公司并未于2017年4月18日解除合同。华盟物业公司并未阻止优尼伯恩公司占有、使用房屋，也未收回案涉房屋，虽然华盟物业公司2017年4月18日存在断电行为，但从双方纠纷发生和处理的经过及结果看，华盟物业公司断电,只是为了给优尼伯恩公司施加压力，促使其配合华盟物业公司打通消防通道，并非以自己的实际行为不履行房屋租赁合同。2.华盟物业公司并不存在解除合同的行为。2017年4月18日，双方在协商打通消防通道的过程中发生争执，华盟物业公司法定代表人胡静静情急之下口头表示要解除合同，该口头表示无论是从表示的背景和形式，还是表示的对象和内容，均不是向优尼伯恩公司作出的解除合同的意思表示，更不是解除合同的通知。3.华盟物业公司不存在根本违约行为。根据双方签订的租赁协议，“租赁期间，因市场管理、消防等其他正当需要”，优尼伯恩公司具有无条件予以配合的义务，故华盟物业公司要求打通消防通道并不构成违约，而且打通消防通道对幼儿园经营活动影响不大，根本不会导致幼儿园无法继续经营，不影响优尼伯恩公司合同目的的实现，不构成根本违约。4.华盟物业公司于2017年4月18日没有合同解除权，即使华盟物业公司发出解除合同的通知，也不会产生解除合同的效力。5.一审判决关于涉案租赁合同于2017年8月14日解除的认定是正确的。华盟物业公司2017年8月14日收到龙亭区人民法院送达的起诉状副本前，并未向优尼伯恩公司发出任何解除合同的通知，双方也未就合同解除协商一致，优尼伯恩公司以诉讼的方式主张解除合同，华盟物业公司收到诉状并同意其提前解除合同时，合同解除。二、优尼伯恩公司2017年8月14日单方解除合同后，2018年8月29日才将房屋钥匙交还，一审法院判令优尼伯恩公司向华盟物业公司支付房屋占用费、租金、物业费、赔偿金事实清楚，适用法律正确。优尼伯恩公司关于华盟物业公司拒不接受房屋钥匙的主张毫无根据，华盟物业公司、华盟置地公司均有办公地址，优尼伯恩公司可随时移交钥匙，不存在任何障碍。优尼伯恩公司辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回华盟物业公司的再审请求。理由如下：一、原二审判决认定合同解除的时间为2017年4月18日正确。根据合同法第96条的规定，当事人一方解除合同的，应当通知对方，合同自到达对方时解除。华盟物业公司的法定代表人胡静静于2017年4月18日当众宣布解除合同，优尼伯恩公司之后就不再经营，因此应当视为双方的租赁合同已于2017年4月18日解除。二、合同解除后的房租不应由优尼伯恩公司承担。2017年4月18日后优尼伯恩公司就没有再营业，也未强行占着房子不搬，优尼伯恩公司曾多次要求腾房拉东西，华盟物业公司工作人员均进行阻挡，直至2017年7月26日优尼伯恩公司向110求助才将自己的财物拉走，华盟物业公司工作人员还再三要求优尼伯恩公司进行登记。可见，优尼伯恩公司是否交还钥匙，华盟物业公司实际都可以控制房屋。况且优尼伯恩公司曾多次要求交还钥匙，华盟物业公司均拒收，因此优尼伯恩公司不应交纳2017年4月18日以后的租金。刘芳的陈述意见与优尼伯恩公司的答辩意见一致。润喆公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。华盟物业公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间于2015年7月30日订立的《房屋租赁协议》、2015年11月17日订立的《房屋租赁协议》、2016年3月7日订立的地下室租赁合同。2.判令优尼伯恩公司、刘芳、润喆公司返还位于华盟天河湾××商业街××、××、206铺，A3栋101铺至108铺、201铺至208铺，A3号楼1单元302户（包括东、西两户），活动场地，1-08户、1-09户、2-06户地下室，并不得改变、拆除全部租赁物的已装修部分。3.判令优尼伯恩公司、刘芳、润喆公司返还租赁物之前，就擅自改变的承租物结构及使用功能消除危险、恢复原状。4.判令优尼伯恩公司、刘芳、润喆公司支付自2015年7月15日起至2016年8月31日止的商铺租金450000元及利息、商铺物业费66700元及利息。5、判令优尼伯恩公司、刘芳、润喆公司支付自2016年9月1日起至2017年8月31日止的商铺物业费59289元及利息，支付自2017年9月1日起至2017年10月30日止的商铺租金66799元及利息、商铺物业费9882元及利息，支付自2017年3月7日起至2017年10月30日止的地下室租金1304元及利息。6.判令优尼伯恩公司、刘芳、润喆公司支付自2017年10月31日起至实际返还商铺之日止，按照1113.32元／日计算的商铺占用费，按照164.69元／日计算的商铺物业费。支付自2017年10月31日起至实际返还地下室之日止，按照5.48元／日计算的地下室占用费。支付自2017年11月17日起至实际返还A3号楼1单元302户（东户）之日止，按照83.33元／日计算的房屋占用费、按照6.6元／日计算的房屋物业费。7.判令优尼伯恩公司、刘芳、润喆公司支付赔偿金71667元。8.由优尼伯恩公司、刘芳、润喆公司负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月30日，华盟物业公司（甲方）与优尼伯恩公司（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容如下：一、乙方租用甲方位于华盟天河湾××商业街××、××、206铺，A3栋101铺至108铺、201铺至208铺及A3号楼1单元302户（以下简称为该商铺），作为幼儿园用途，建筑面积1976.3平方米，赠送活动场地约748平方米（赠送面积具体以实地测量为准）。租赁期限为15年，自2015年7月16日起至2031年7月15日止。租金年度为每年9月1日至次年8月31日，2015年7月15日至2016年8月31日为甲方赠送的免租期。该商铺第二年至第四年租金为40万元／年，乙方应在每年的8月20日前将第二年度租金40万元支付给甲方。以后每三年在前三年的基础上递增10％至20％，具体递增数额甲方书面通知乙方后生效。乙方须在本合同签订当日向甲方缴纳商铺保证金66670元（两个月房租），合同期满不续租后30个工作日内无息退还。乙方逾期支付应付租金超过20日，合同自动解除，甲方收回商铺，乙方交纳的保证金不予退还。该商铺交付使用后，乙方需交纳2万元装修押金，装修期间无违规并验收合格后两个月内退还，装修前，乙方需将室内布局图纸及门头效果经甲方审核通过后开始施工，并在三个月内完成装修。该商铺交付使用后所产生的物业费约定为2.5元／平方米／月，一年期间费用为59289元，签订合同之日起至2016年8月31日前免费，以后在每年交纳房租时，同时缴清下一年度物业服务费。乙方租赁所产生的水费、网费、税金由乙方按相关市政单位收费标准交纳，电费暂定1元／度，由物业公司统一收取，当月结清。二、甲方须于合同签订并收到乙方保证金后将该商铺交予乙方，否则租期相应顺延，如超过10天仍无法将该商铺交付使用，甲方应支付乙方年租金1％的赔偿金，且乙方有权单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方租金及保证金。合同期满时，如乙方不再续租，须在合同期满之日退还房屋，甲方验收该商铺并核查乙方不拖欠水电费、物业费等相关费用后，须于30个工作日内返还乙方所交保证金，否则乙方有权向甲方索要滞纳金，每天按保证金的千分之一计算。如乙方要求甲方提供办理营业执照等相关手续所需要的材料，且是甲方可以提供的资料，甲方应予提供，甲方如拒绝提供，乙方有权解除合同，收回租金，并有权要求甲方赔偿经济损失。甲方需保证自己对该商铺拥有完全产权，若因甲方原因导致乙方无法正常使用该商铺，甲方支付给乙方年租金1％的违约金。三、乙方如未按规定及时缴纳租金及保证金，甲方有权单方面解除合同，同时收回商铺，并要求乙方支付年租金1％的违约金。乙方如未在规定时间内完成装修，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并要求乙方补交装修期间所产生的租金。乙方不得转租，不得变更幼儿园经营用途，如乙方在未征得甲方许可的情况下，擅自转租或变更经营用途，甲方有权采取停水、停电、查封等措施，并有权单方面解除合同，收回该商铺，乙方所交租金及保证金一律不予退还，并要求乙方支付年租金1％的违约金。租赁期间，乙方应自觉遵守相关法律、法规，服从物业管理规定，不得擅自改变该商铺的内部结构及用途，否则所引起的一切后果由乙方承担。租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。撤租后，乙方不得改变、拆除该商铺的已装修部分。乙方逾期缴纳租金的，按照应缴纳租金日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，保证金不予退还，并收取乙方当年度两个月租金的赔偿金。乙方连续关门商铺7天以上（假期除外），视为乙方自动停业，甲方有权单方解除合同，收回房屋，保证金和已付租金不退。乙方在租赁期间要求提前解除合同的，须提前60日书面告知甲方，并向甲方支付当年度两个月租金的赔偿金。上述房屋租赁协议签订后，华盟物业公司将出租房屋交付给优尼伯恩公司。2015年9月11日，优尼伯恩公司向华盟物业公司交纳了商铺保证金66670元、装修保证金2万元。2016年8月26日，优尼伯恩公司通过润喆公司银行账户向胡静静交纳了2016年9月1日至2017年8月31日的商铺租金40万元，并交纳了该租金年度的商铺物业费59289元。2015年11月17日，胡静静（甲方）与刘芳（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容如下：一、乙方租用甲方位于华盟天河湾A3号楼1单元302户（东户）作为幼儿园办公室用途，该房屋建筑面积132平方米。首期租期3年，自2015年11月17日至2018年11月16日，税后租金3万元／年，一年一次交清，每年11月10日前交纳。乙方需在本合同签订当日向甲方缴纳保证金5000元（两个月房租），合同期满不续租，30个工作日内无息退还。乙方逾期支付应付租金超过20日，合同自动解除，甲方收回房屋，乙方交纳的保证金不予退还。该房屋交付使用后，乙方需交纳2000元装修押金，装修期间无违规并验收合格后三个月内退还。乙方租赁该房屋所产生的物业费由物业公司统一收取，暂定1.5元／平方米／月，一年期间费用为2376元，随房租一年一次性结清。乙方租赁所产生的水费、网费、税金由乙方按相关市政单位收费标准交纳。二、甲方须于合同签订并收到乙方保证金后将该房屋交予乙方，否则租期相应顺延，如超过10天仍无法将该房屋交付使用，甲方应支付乙方年租金1％的赔偿金，且乙方有权单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方租金及保证金。合同期满时，如乙方不再续租，须在合同期满之日退还房屋，甲方验收该房屋并核查乙方不拖欠水电费、物业费等相关费用后，须于30个工作日内返还乙方所交保证金，否则乙方有权向甲方索要滞纳金，每天按保证金的千分之一计算。甲方需保证自己对该房屋拥有完全产权，若因甲方原因导致乙方无法正常使用该房屋，甲方支付给乙方年租金1％的违约金。三、乙方如未按合同约定及时缴纳租金及保证金，甲方有权单方面解除合同，同时收回房屋，并要求乙方支付年租金1％的违约金。乙方不得转租，不得用途，如乙方在未征得甲方许可的情况下，擅自转租或变更用途，甲方有权采取停水、停电、查封等措施，并有权单方面解除合同，收回该房屋，乙方所交租金及保证金一律不予退还，并要求乙方支付年租金10％的违约金。乙方不得擅自改动房屋结构，撤租后，乙方不得改变、拆除该商铺的已装修部分。租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。乙方在租赁期间要求提前解除合同的，须提前60日书面告知甲方，并向甲方支付当年度两个月租金的赔偿金。上述房屋租赁协议签订后，胡静静将出租房屋交付给优尼伯恩公司。2015年12月24日，优尼伯恩公司向胡静静交纳了华盟天河湾A3号楼1单元302户（东户）房屋保证金5000元、装修押金2000元以及2015年11月17日至2016年11月16日的租金3万元、物业费2376元，后又向胡静静交纳了2016年11月17日至2017年11月16日的租金3万元、物业费2376元。另外，华盟物业公司与优尼伯恩公司就华盟天河湾1-08户、1-09户、2-06户地下室达成了口头租赁协议，优尼伯恩公司租用该三间地下室，每年租金2000元，后优尼伯恩公司向华盟物业公司交纳了2016年3月7日至2017年3月6日的租金2000元。优尼伯恩公司收到出租房屋进行装修，并办理开办幼儿园的相关审批手续、聘用教师，后开园招生。经开封市龙亭区教育文化体育局核准，优尼伯恩公司所开办幼儿园的名称为“开封市龙亭区优尼·伯恩幼儿园”。履约过程中，因优尼伯恩公司所租用的部分房间占据了消防通道，需拆除整改，华盟物业公司与优尼伯恩公司未能协商解决此事。2017年4月18日，华盟物业公司对幼儿园断电，园方于当天14时28分左右报警，公安民警到达现场进行处置，后华盟物业公司当天对幼儿园恢复供电。2017年4月18日17时21分左右，幼儿园及幼儿家长再次因断电问题与华盟物业公司发生纠纷并报警，公安民警到达现场后，与幼儿园园长及幼儿家长一起到天河湾小区售楼部找到了胡静静，胡静静表示：因优尼·伯恩幼儿园所在位置占据天河湾小区消防通道，肯定要拆除，公司要解除对优尼·伯恩幼儿园的合同。经公安民警调解，双方自行达成和解，华盟物业公司继续为幼儿园供水供电，时间为期一周，在这一周内，双方负责人就其之间的问题进行协商解决。后租赁双方未能协商解决，幼儿园于2017年4月20日闭园停业。2017年7月4日，优尼伯恩公司以开封华盟置地有限公司、华盟物业公司、胡静静为被告提起诉讼，要求确认涉案房屋租赁合同于2017年4月18日解除，一审法院于2017年8月14日向三被告送达起诉状副本。另查明，华盟置地公司是涉案房屋的建设单位和所有权人，华盟物业公司是涉案房屋所在华盟天河湾小区物业管理公司，胡静静为华盟物业公司法定代表人。庭审中，华盟置地公司表示华盟物业公司有权利出租涉案房屋，两公司对此均无异议。华盟置地公司于2018年8月29日收到优尼伯恩公司交还的房屋钥匙。一审法院认为，华盟物业公司经华盟置地公司授权于2015年7月30日与优尼伯恩公司签订的房屋租赁合同，胡静静和刘芳分别作为华盟物业公司和优尼伯恩公司的法定代表人，代表各自公司于2015年11月17日签订的房屋租赁合同，以及华盟物业公司与优尼伯恩公司以口头形式订立的地下室租赁协议，上述房屋租赁合同及口头租赁协议在形式上符合法律规定，合同内容是缔约双方的真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，应属合法有效的合同。关于涉案房屋租赁合同及口头租赁协议的解除问题。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。优尼伯恩公司于2017年7月4日以华盟置地公司、华盟物业公司、胡静静为被告向一审法院提起诉讼，要求确认涉案房屋租赁合同解除，其诉讼行为应视为解除合同的行为，一审法院于2017年8月14日向华盟物业公司送达起诉状副本，视为华盟物业公司于该日收到解除合同通知，在该案审理中，双方均认可解除合同，故涉案房屋租赁合同及口头租赁协议自2017年8月14日解除，鉴于一审法院已在优尼伯恩公司诉华盟置地公司、华盟物业公司、胡静静一案中对涉案房屋租赁合同解除问题作出判决，本案不再重复处理。本案中，因房屋租赁产生的法律责任应由优尼伯恩公司承担，刘芳和润喆公司并非涉案房屋租赁合同的责任承担主体，华盟物业公司主张刘芳和润喆公司为涉案房屋的实际共同承租人，要求其承担责任无事实和法律依据，不予支持，鉴于优尼伯恩公司已将涉案房屋返还，故华盟物业公司要求返还涉案房屋的诉讼请求已无需再作处理。涉案房屋租赁合同明确约定，2015年7月15日至2016年8月31日为赠送的免租期，无需交纳租金和物业费，故对华盟物业公司要求支付该时间段租金、物业费及利息的诉讼请求，不予支持。2016年9月1日至2017年8月31日的商铺物业费，优尼伯恩公司已于2016年8月26日交纳，该事实有胡静静出具的收条予以证实，故对华盟物业公司要求支付该时间段商铺物业费及利息的诉讼请求，不予支持。租赁期间届满或租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，未及时返还的，应参照合同约定的租金标准支付租赁物占用费直至实际返还之日止。本案中，房屋租赁合同于2017年8月14日解除，华盟置地公司于2018年8月29日收到房屋钥匙，商铺租金支付至2017年8月31日，A3号楼1单元302户（东户）租金支付至2017年11月16日，地下室租金支付，地下室租金支付至2017年3月6日参照合同约定的40万元／年、30000元／年的租金标准，优尼伯恩公司应当向原告交纳2017年3月7日至2017年8月14日的地下室租金882元，并支付自2017年8月15日至2018年8月29日的地下室占用费2082元、自2017年9月1日至2018年8月29日的商铺占用费397808元、自2017年11月17日至2018年8月29日的A3号楼1单元302户（东户）占用费23507元，共计424279元。因此，对华盟物业公司要求优尼伯恩公司交纳地下室租金、支付房屋占用费的诉讼请求，予以支持，但华盟物业公司主张租金和占用费的利息无法律依据，不予支持。另外，对华盟物业公司所主张的商铺占用费、A3号楼1单元302户（东户）占用费计算标准的过高部分，不予支持。幼儿园虽于2017年4月20日闭园停业，但优尼伯恩公司仍然占有涉案房屋，华盟物业公司仍然为涉案房屋提供安保等物业管理和服务，故优尼伯恩公司应向华盟物业公司支付物业费直至实际返还房屋之日止。根据本案查明的事实，商铺物业费支付至2017年8月31日，A3号楼1单元302户（东户）物业费支付至2017年11月16日，优尼伯恩公司应按照合同约定的59289元／年的标准交纳2017年9月1日至2018年8月29日的商铺物业费58964元，按照合同约定的2376元／年的标准交纳2017年11月17日至2018年8月29日的A3号楼1单元302户（东户）物业费1862元，共计60826元。但华盟物业公司主张物业费利息无法律依据，不予支持。根据涉案房屋租赁合同约定，如优尼伯恩公司在租期内要求提前解除合同，则须提前60天书面告知华盟物业公司，并向华盟物业公司支付相当于当年度两个月租金的赔偿金。优尼伯恩公司于2017年7月4日提起诉讼，要求确认房屋租赁合同于2017年4月18日解除，其诉讼行为应视为要求提前解除合同的行为，应按照合同约定向华盟物业公司支付相当于当年度两个月租金的赔偿金66667元。涉案房屋租赁合同签订后，华盟物业公司将房屋交付，优尼伯恩公司对房屋进行装饰装修，后开园招生，华盟物业公司不仅是出租人，同时又是涉案房屋的物业管理公司，其在诉前从未对幼儿园的装饰装修提出异议、要求整改，由此可见，幼儿园的装饰装修是经过其审核同意的，故对华盟物业公司要求将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、优尼伯恩公司于判决生效后十日内向华盟物业公司支付租金及房屋占有使用费424279元、物业费60826元、赔偿金66667元，共计551772元；二、驳回华盟物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11056元，华盟物业公司负担2649元，优尼伯恩公司负担8407元。优尼伯恩公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判驳回华盟物业公司的诉讼请求。二审认定事实：2015年7月30日，华盟物业公司（甲方）与优尼伯恩公司（乙方）签订房屋租赁协议，其中乙方租用甲方位于华盟天河湾二期商业街A3栋108铺、208铺的位置即为占用的消防通道位置。其他事实与一审认定的事实一致。二审认为，关于解除租赁合同的具体时间和具体原因问题。2017年4月18日，华盟物业公司对幼儿园断电，园方于当天14时28分左右报警，公安民警到达现场进行处置，后华盟物业公司于当天对幼儿园恢复供电。2017年4月18日17时21分左右，幼儿园及幼儿家长再次因断电问题与华盟物业公司发生纠纷并报警，公安民警到达现场后，与幼儿园园长及幼儿家长一起到天河湾小区售楼部找到了华盟物业公司法定代表人胡静静，胡静静表示：因优尼·伯恩幼儿园所在位置占据天河湾小区消防通道，肯定要拆除，公司要解除对优尼·伯恩幼儿园的合同。后租赁双方未能协商解决，幼儿园于2017年4月20日闭园停业。华盟物业公司以自己的实际行为表示不履行合同义务、并向幼儿园宣布解除合同，因此，合同解除日期应为2017年4月18日；合同解除的原因是华盟物业公司以自己的实际行为表示不履行合同义务、并向幼儿园宣布解除合同，因此，优尼伯恩公司不应当向华盟物业公司支付提前解除合同赔偿金，一审判决优尼伯恩公司向华盟物业公司支付提前解除合同赔偿金66667元明显错误。关于优尼伯恩公司是否应当向华盟物业公司支付租金、房屋占有使用费424279元和物业费60826元的问题。华盟物业公司交付的租赁物并未告知A3栋108铺、208铺占用了消防通道，存在隐瞒重大事实的行为，在合同履行中又以A3栋108铺、208铺占用消防通道为由要求优尼伯恩公司予以拆除，后又进行断电，最终导致房屋租赁合同解除，因此，华盟物业公司应当承担全部违约责任。优尼伯恩公司已经将商铺租金、物业费支付至2017年8月31日、A3号楼1单元302户（东户）租金、物业费支付至2017年11月16日、地下室租金支付、地下室租金支付至2017年3月6日经于2017年4月18日解除，华盟物业公司应当向优尼伯恩公司返还2017年4月19日至2017年8月31日商铺租金、物业费和2017年4月19日至2017年11月16日A3号楼1单元302户（东户）租金、物业费，但优尼伯恩公司仍应当向华盟物业公司支付2017年3月7日至2017年4月18日的地下室租金225元(2000元/年÷365天×41天)。综上，优尼伯恩公司的部分上诉理由成立，予以支持。一审判决部分事实认定有误，处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销开封市龙亭区人民法院（2017）豫0202民初1537号民事判决；二、判决生效之日起十日内，优尼伯恩公司向华盟物业公司支付2017年3月7日至2017年4月18日的地下室租金225元；三、驳回华盟物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11056元，华盟物业公司负担11000元，优尼伯恩公司负担56元；二审案件受理费9317元，华盟物业公司负担9270元，优尼伯恩公司负担47元。再审查明的事实与原一审、二审认定的事实一致。本院认为，关于涉案合同解除的时间问题。本案纠纷因优尼伯恩幼儿园租用华盟物业公司房屋中的A3栋108铺、208铺占用消防通道需拆除而引起。2017年4月18日，华盟物业公司对优尼伯恩幼儿园两次断电，与优尼伯恩幼儿园及幼儿园学生家长发生了争执，在争执过程中华盟物业公司法定代表人胡静静当众表示要与优尼伯恩解除合同。从纠纷发生原因和过程来看，华盟物业公司的断电行为，虽然对优尼伯恩幼儿园的教学活动造成了一定影响，但华盟物业公司断电的目的是为了督促优尼伯恩公司打通消防通道，而且当天即恢复供电，并不会导致幼儿园无法继续经营、租赁合同目的无法实现。胡静静当众声称要解除租赁合同，显然是在双方争执过程中情急之下的言辞，不是单方解除合同的意思表示，针对的对象非合同当事人优尼伯恩公司，也不符合通知的形式和实质要件，因此不能认定胡静静的行为是代表华盟物业公司单方解除合同的行为。经公安民警调解，双方同意协商解决问题，可见双方也并未于当天达成解除合同的合意。因此二审判决认定涉案租赁合同于2017年4月18日解除缺乏事实和法律依据。优尼伯恩公司于2017年7月4日向法院起诉要求解除合同，应视为以诉讼的方式提出解除租赁合同，因华盟物业公司并未以自己的行为不履行合同主要义务，也无导致合同目的不能实现之根本违约行为，优尼伯恩公司起诉并非行使法定解除权，其诉状于2017年8月14日送达华盟物业公司之日，也不发生合同解除的效力，但因为华盟物业公司诉讼中认可合同于2017年8月14日解除，视为其于2017年8月14日同意解除合同，可以确认涉案租赁合同于2017年8月14日解除。对于涉案租赁合同的解除，华盟物业公司存在过错，该公司在签订合同时未明确向优尼伯恩公司告知租赁物中的108、208铺占用消防通道的事实，合同履行过程中为督促优尼伯恩打通防通道采取了断电这一不恰当行为，后在双方争执过程中华盟物业公司经理胡静静当众声称要解除合同，给幼儿园教学活动造成了一定影响，故对华盟物业公司要求优尼伯恩公司支付提前解除合同的赔偿金66667元，不予支持。关于优尼伯恩公司是否支付房屋租金、占有使用费及物业费的问题。租赁合同解除之前，双方应按合同约定履行各自义务，因此优尼伯恩公司应向华盟物业公司支付房屋租金和物业费至2017年8月14日。优尼伯恩公司已支付商铺租金和物业费至2017年8月31日，华盟物业公司应退还2017年8月15日至2017年8月31日的租金17534元（400000÷365×16）、物业费2599元（59289元÷365×16）；优尼伯恩公司已支付A3号楼1单元302（东户）租金和物业费至2017年10月31日，华盟物业公司应退还2017年8月15日至2017年10月31日的租金6247元（30000÷365×76）、物业费495元（2376÷365×76）；优尼伯恩公司支付地下室租金至2017年3月6日，应向华盟物业公司支付2017年3月7日至2017年8月14日的租金860元（2000÷365×157）。以上各项折抵后，华盟物业公司应退还优尼伯恩公司房屋租金、物业费26015元。2017年8月14日合同解除后，双方当事人应及时进行交接，华盟物业公司作为出租人有权要求并督促优尼伯恩公司尽快腾房，优尼伯恩公司作为承租人应及时返还房屋并交还钥匙，但双方均态度消极，怠于行使权利和履行义务，直至2018年8月29日才完成交接，由此所造成的房屋占用费和物业费损失，双方均有责任，本院酌定各自承担50%的损失。参照双方所签订的租赁合同约定的租金和物业费标准，2017年8月15日至2018年8月29日期间的租金、物业费共计512598元，其中：商铺租金415342元（400000÷365×379）、物业费61563元（59289÷365×379）；A3号楼1单元302（东户）的租金31150元（30000÷365×379）、物业费2467元（2376÷365元×379）；地下室租金20；地下室租金2076元5元×379）。以上费用，优尼伯恩公司应承担50%，即256299元。综上所述，优尼伯恩公司应向华盟物业公司支付合同解除后的房屋占用费、物业费256299元，扣除华盟物业公司应退还优尼伯恩公司的租金、物业费26015元，优尼伯恩应再向华盟物业公司支付230284元。华盟物业公司的再审请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫02民终4356号民事判决；二、维持开封市龙亭区人民法院（2017）豫0202民初1537号民事判决第二项；三、变更开封市龙亭区人民法院（2017）豫0202民初1537号民事判决第一项即“北京优尼伯恩教育咨询有限公司于判决生效后十日内向开封华盟物业服务有限公司支付租金及房屋占有使用费424279元、物业费60826元、赔偿金66667元，共计551772元”为“北京优尼伯恩教育咨询有限公司于判决生效后十日内向开封华盟物业服务有限公司支付房屋占有使用费及物业费230284元”。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11056元，由开封华盟物业服务有限公司负担6302元，北京优尼伯恩教育咨询有限公司负担4754元；二审案件受理费9317元由开封华盟物业服务有限公司担5000元，北京优尼伯恩教育咨询有限公司负担4317元。本判决为终审判决。审判长  宋自学审判员  郭 妮审判员  张 震二〇二一年三月九日书记员  路 静