湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终148号上诉人（原审原告）：吴安全，男，1964年5月14日出生，汉族，住湖南省安化县。被上诉人（原审被告）：张云祥，男，1948年1月29日出生，汉族，住湖南省安化县。被上诉人（原审被告）：李华，男，1960年5月10日出生，汉族，住湖南省安化县。被上诉人（原审被告）：龚云全，男，1960年12月22日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：肖顺连，女，1961年8月27日出生，汉族，住湖南省安化县，系龚云全妻子。被上诉人（原审被告）：陶勇，男，1983年2月2日出生，汉族，住湖南省安化县。被上诉人（原审被告）：陶亮，男，1986年5月10日出生，汉族，住湖南省安化县。陶勇、陶亮共同委托诉讼代理人：罗雪珍，女，1954年9月17日出生，汉族，住湖南省安化县，系陶勇、陶亮之母。以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：肖球林，湖南朝晖律师事务所律师。上诉人吴安全因与被上诉人张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮共有纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴安全、被上诉人张云祥、李华、龚云全以及被上诉人龚云全的委托诉讼代理人肖顺连、被上诉人陶勇、陶亮的共同委托诉讼代理人罗雪珍、五被上诉人的共同委托诉讼代理人肖球林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴安全上诉请求：撤销（2020）湘0923民初2403号民事判决，改判张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮立即退还少分配给吴安全的房屋租金61332元。事实与理由：1.喻晓对其门面享有独立产权，2003年以来喻晓的门面都是其单独出租，与承租人单独议价，与本案当事人整体出租的商场毫无关联。2.2019年6月18日吴安全、张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮与郭有才签订的《原“又一村”商场一楼租赁合同》中没有像原租赁合同一样约定租金分配。因此，吴安全与张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮在共同商议商场整体出租之前，曾明确表示要整体出租就必须按照各自所占面积大小来分配租金，如果还是按以前的租金分配方案就不同意出租其份额。3.2019年5月2日吴安全与张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮共同签订《商场出租决定协议》，约定租金分配按以前房租比例增减或按房租面积协商。4.现各方均办理了产权登记，明确了各自占有的面积。整个商场既然是整体出租，就不能将商场分割为前面和后面，租金分配应同等对待。且2019年的租金分配方案与历年的租金分配方案根据不相同，没有连续性。综上，一审认定的租金分配方案不公正，应按吴安全所主张的按面积分配租金。张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮答辩称：1.吴安全称喻晓的门面与案涉整体出租的商场毫无关联的观点不成立。喻晓的门面一直属于又一村商场的一部分，这是众所周知的事实。从2003年9月以来，又一村商场的两次租赁合同都明确将喻晓（喻恢如）的门面租金与吴安全、张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮门面租金保持一致。2.2003年至今，吴安全与张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮在《集资改建商场协议书》、《又一村商场租赁合同》中均约定了又一村商场租金的分配方式：吴安全、张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮、喻晓所有的五个独立门面租金一样。该分配方式由吴安全、张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮协商一致，签字确认。虽然吴安全在2019年曾提出按照房屋面积来分配租金，但是双方对租金按房屋面积分配没有达成一致。3.1999年3月31日喻恢如、喻晓、吴安全、龚云全、李华、陶勇、陶亮、张云祥集资购买了五交化商场，当时按五份集资，按五份分配门面，从2003年9月开始一直是按五份平均分配原又一村商场租金。整个商场一楼年租金共计90万元，按2003年的约定按五份分配商场租金，每份180160元，因吴安全购买喻晓地基建房部分，多47360元（180160元-132800元）。吴安全的上诉无事实与法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。吴安全向一审法院起诉请求：判令张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮退还少分配给吴安全的房屋租金61332元。一审法院认定事实：1999年3月31日，喻恢如、喻晓、吴安全、龚云全、李华、陶勇、陶亮、张云祥签订《集资购买五交化大楼房屋地产协议书》，约定：门面五个，每份一个，从靠农业银行开始为第一个归陶勇、陶亮，第二个门面归喻晓，第三个门面归吴安全，第四个门面归张云祥，第五个门面归龚云全、李华。2003年9月9日《集资改建商场协议书》中第十九条约定：租用张云祥、吴安全、陶楚凡、李华（龚云全）四个门面，每个门面租金每年为2万元。一次性付二年租金，第二十条约定：租用张云祥、吴安全、陶楚凡、李华、龚云全门面一层、二层，内房屋每年租金5万元（张云祥1万元，吴安全为2万元，陶楚凡为1万元，李华、龚云全两人为1万元）一次性付二年租金。2013年10月6日《又一村商场租赁合同》中第十六条约定：又一村门面年租金分配表，吴安全28万元、张云祥21万元、罗雪珍21万元、肖新莲与龚云全37.8万元、喻晓14万元。2019年6月18日，吴安全、陶勇、陶亮、李华、龚云全、张云祥与郭有才签订《原“又一村”商场一楼租赁合同》，约定：年租金76.8万元，由张云祥代出租方收取租金。2019年7月30日，张云祥向吴安全银行转账222044元，扣除了商场改修费用5476元。2020年6月1日，张云祥向吴安全银行转账227520元。诉争商场一楼由如下三部分组成：1.有独立产权部分，吴安全95.53m2、张云祥95.53m2、李华与龚云全共同共有95.53m2、陶勇与陶亮共同共有90.16m2；2.按份共有部分，双方按份共有444m2，其中吴安全占40%、张云祥占20%、李华、龚云全、陶勇、陶亮各占10%；3.未进行产权登记部分。喻晓的门面与本案诉争商场一楼在一起，产权登记面积为97.66m2，现由喻晓单独出租，年租金为132800元。一审法院认为，本案的争议焦点是：如何分配诉争房屋的年租金。本案中，吴安全主张以各方实际占有的诉争房屋面积份额对租金进行分配，但诉争房屋面积中尚有未进行产权登记的部分，且张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮对吴安全所主张的未进行产权登记部分面积所占份额的意见不予认可。在各方实际占有诉争房屋面积现还不能确定的情况下，且按交易习惯前面独立产权门面的租金比内房屋的租金价格更高，因此仅以占有房屋面积份额作为分配诉争房屋年租金的依据存在不妥，张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮主张应参考历史交易习惯按份额进行分配，将商场一楼作为一个整体，年租金总额为900800元，其中包括吴安全与张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮的租金768000元以及喻晓的租金132800元，按份分配：吴安全、张云祥、陶勇与陶亮、李华与龚云全、喻晓各享有五分之一的份额，即每份为180160元（900800元/5）。因吴安全购买了喻晓门面后面土地的产权，其应多得到47360元（180160元-喻晓门面租金132800元），吴安全应得到房屋每年租金共计227520元（180160元＋47360元）。相比吴安全所主张的按各方实际占有面积分配年租金的意见，是在诉争房屋现有实际情况下较为合适的方案。关于商场改修费用，吴安全不认可张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮提出的商场改修费用，并认为改修费用不能直接从租金中扣除，应另行协商解决。张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮仅提交了一份由其五人签名的商场改修费用明细，无其他证据佐证，其所主张的商场改修费用，不予采纳。综上，吴安全每年应分得房屋租金227520元，房屋已出租两年，吴安全已收到两年租金共计449564元，还差5476元。因房屋租金已经分配到各方当事人，该笔房屋租金差额款5476元，应由张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮共同支付给吴安全。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮于判决生效后三日内共同支付吴安全5476元；二、驳回吴安全的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元，减半收取667元，吴安全负担607元，张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮共同负担60元。二审中，吴安全提供了以下证据：证据1、《商场出租决定协议》，证据2、湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初2483号民事判决书，证据1、2拟证明吴安全在出租商场前就主张按照面积分配租金。张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。针对吴安全提供的证据，张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮质证认为：证据1，真实性无异议，对关联性有异议。张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮并未认可按照面积分配租金。证据2，与本案没有关联性，本案所涉租金系又一村一楼门面，而该判决书所涉的门面系又一村二楼门面。本院认证如下：对于吴安全提供的证据1、2的真实性予以认定，但该两份证据只能证明吴安全曾主张按照面积分配租金，不能证明张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮认可其主张。一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系共有纠纷。本案二审争议焦点：案涉房屋的年租金如何分配。吴安全主张以各方实际占有的诉争房屋面积份额对租金进行分配，但吴安全未提供有效证据证实在案涉房屋整体出租时，张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮同意按房屋面积份额分配租金，且诉争房屋面积中尚有未进行产权登记的部分，各方实际占有诉争房屋面积现还不能确定，且按交易习惯前面独立产权门面的租金比内房屋的租金价格更高，因此仅以占有房屋面积份额作为分配诉争房屋年租金的依据存在不妥，故根据本案案情，按一审认定的分配方案分配租金比吴安全主张的分配方式更为合适，对吴安全主张以各方实际占有的诉争房屋面积份额分配租金的理由不予采纳。综上，吴安全的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1334元，由吴安全承担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二一年三月十九日书记员  姚 瑜