江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10169号上诉人（原审原告）：朱俊，女，1969年8月5日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋太耀，江苏宁星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯林峰，男，1987年1月9日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱宪章，南京市鼓楼区商务法律服务所法律工作者。上诉人朱俊因与被上诉人冯林峰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人朱俊及其委托诉讼代理人蒋太耀，被上诉人冯林峰的委托诉讼代理人朱宪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱俊上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判冯林峰给付实际占用房屋期间的占有使用费34855元（应付租金为49438元，扣除疫情期间2.5个月租金14583元）；2.一、二审诉讼费由冯林峰负担。事实与理由：1.一审法院认定案涉租赁合同解除时间是2019年12月2日，认定事实存在错误。鼓楼区人民政府虽于当日发出了《房屋征收决定公告》,但公告内容并没有明确房屋征收的时间点，只有第五条规定：“自房屋征收公告决定公布之日起80日内”为签约时间，故至少80天内房屋处于正常使用状态。同时，公告也规定了被征收人（即朱俊）在公告后60天内可申请行政复议、6个月内可提起行政诉讼，或者说按行政征收的惯例，被征收的房屋并不是公告发布后，征收行动即于第二天开始，一般具体行政征收、搬迁行动在公告后很长一段时期才开始，案涉房屋具体征收行动尚未开始。《房屋征收决定公告》发布后到2020年9月30日，并没影响冯林峰占有使用房屋进行正常经营活动。2.一审判决的第二项严重损害了朱俊利益，显失公平。2019年12月2日只是公告将要征收，实际征收行动并没有实施，也没有影响冯林峰的经营，其一直占有使用房屋并正常经营，应该给付占用房屋期间的使用费。另补充上诉意见：2019年12月3日至2020年1月23日期间及2020年4月11日至2020年7月29日期间冯林峰应支付占有房屋使用费。朱俊同意一审诉请租金49438元的基础上，扣除疫情两个半月期间的租金14583元（70000÷12×2.5），应支付的租金是34855元。违约金不再主张。冯林峰辩称，双方合同期限3年，从2018年12月3日到2020年12日止，但2019年12月收到了房屋征收决定公告，实际仅租用了1年。2020年1月又因为疫情严重影响饭店经营，2020年4月中旬才恢复经营，但因为拆迁原因导致周边人流减少，亏损严重，5月底又再次关门歇业。房屋租赁合同签订以后冯林峰就进行了装潢，购置厨具、餐桌等家具，投资约23万元左右。一审对租金问题作出的判决考虑到征收因素正确，朱俊上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。另外，朱俊尚未退还押金，房屋也没有交接，其也不是产权人，其获得的拆迁利益中有一部分应该属于冯林峰。朱俊向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年12月3日签订的门面租赁合同；2.冯林峰腾空南京市鼓楼区桥南一村16号东面第二间房屋并返还朱俊；3.冯林峰支付2019年12月4日至2020年7月29日期间的租金49438元；4.冯林峰支付违约金18999元。一审法院认定事实：南京市鼓楼区桥南一村16号楼上东面户二间（以下简称案涉房屋）系公有住房，使用面积42.85平方米，月租金49.27元，承租人为朱俊，出租人为南京市下关区房屋拆迁安置办公室。朱俊称上述房屋来源为拆迁安置。2018年12月3日，朱俊（甲方、出租方）与冯林峰（乙方、承租方）签订门面租赁合同，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，建筑面积65平方米。该房屋于2018年1月中旬重新装修完毕，房屋内水电线路重新铺设；租赁期限为3年，自2018年12月3日起至2021年12月3日止（双方认可合同中约定的2021年2月3日系笔误）；租金每半年支付一次，年租金70000元，每年以6000元递增，以后应提前30天支付，第一年房租81666元（2018年12月3日至2019年2月3日），第二年房租76000元，第三年房租82000元；押金7000元，用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还；租赁期间内，乙方拖欠租金一月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权要求乙方支付一季度的租金作为违约金；因不可抗力或政府行为（如拆迁、规划等情况）导致合同无法履行时，双方互不承担责任，乙方应无条件搬出，实际租金按入住天数计算，多退少补等。上述合同签订后，朱俊将案涉房屋交付冯林峰使用，冯林峰用于经营餐馆。冯林峰已支付朱俊押金7000元及截至2019年12月3日的租金。2019年12月2日，南京市鼓楼区人民政府发布鼓楼区长江大桥南引桥沿线环境综合整治二期工程（绿化部分）房屋征收决定公告，征收南京市鼓楼区桥南一村16号等国有土地上的房屋。一审另查明，2019年11月30日，冯林峰向朱俊发送微信，要求其于同年12月2日来收取房租。2019年12月3日，朱俊前往租赁房屋收取租金时，冯林峰要求朱俊签署房租协议才能领取租金，该房租协议约定因冯林峰承租朱俊房屋还有两年租赁时间没到期，现由于政府拆迁办要对此房屋进行拆迁，在此特殊租赁时期，冯林峰支付朱俊三个月房租19000元，朱俊必须保证2019年12月3日至2020年3月3日期间正常供水供电，在此期间任何外界阻扰冯林峰正常营业的因素（如政府强拆、拆迁办影响冯林峰正常营业行为等因素）朱俊承担一切法律责任，并且朱俊必须承担冯林峰三个月房租的三倍赔偿费用（即57000元），在此之前双方签订的门面租赁合同冯林峰不存在违约行为，冯林峰不存在拖欠房租行为等等。由于朱俊拒绝在该房租协议上签字，故冯林峰亦未将租金支付朱俊。冯林峰自2020年1月24日起因新冠肺炎疫情原因停止营业。冯林峰称餐馆于2020年4月中旬开始营业后，由于拆迁原因导致人流减少，于5月底再次停止营业。案涉房屋现仍在冯林峰控制之下。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方就案涉房屋签订的门面租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。由于南京市鼓楼区人民政府于2019年12月2日发布了房屋征收决定公告，故双方签订的门面租赁合同于2019年12月2日终止，现朱俊以冯林峰逾期未付房租为由要求解除合同，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。合同终止后，冯林峰作为承租人应当返还租赁物，故朱俊要求冯林峰腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于租金问题。双方签订的门面租赁合同因房屋征收而于2019年12月2日终止，由于冯林峰已实际支付了2019年12月3日前的租金，对于朱俊主张的2019年12月4日以后的租金及占有使用费，由于合同因征收已终止，结合新冠肺炎疫情以及拆迁对冯林峰经营的影响及其实际经营情况，不再予以支持。关于违约金问题，由于双方签订的门面租赁合同已于2019年12月2日终止，朱俊现依据该合同主张冯林峰未按约支付2019年12月3日起的房租及占有使用费，构成违约，应承担违约责任，缺乏依据，不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、冯林峰于判决生效之日起七日内腾空南京市鼓楼区桥南一村16号东面第二间房屋并返还朱俊；二、驳回朱俊的其他诉讼请求。一审案件受理费1384元，减半收取计692元，由朱俊负担612元，冯林峰负担80元（此款朱俊已预付，冯林峰负担部分在判决生效后七日内直接支付朱俊）。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。就一审法院已查明的事实，朱俊所持异议同其上诉意见，冯林峰对一审查明事实不持异议，本院予以确认。二审中，朱俊陈述，冯林峰所经营的餐馆从2020年1月到4月没开，4月重新开了一个多月，5月后又停止经营。冯林峰认可该陈述。其补充称，同意朱俊提出的解除租赁合同的意见，要求返还押金，同意交付钥匙。关于扣减租金，其认为应扣除4.5个月为宜。本院认为，案涉租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，案涉租赁合同约定，租赁期间内，冯林峰拖欠租金一月以上的，朱俊有权解除合同，收回房屋，并有权要求冯林峰支付一季度的租金作为违约金；因不可抗力或政府行为（如拆迁、规划等情况）导致合同无法履行时，双方互不承担责任，冯林峰应无条件搬出，实际租金按入住天数计算，多退少补。现冯林峰从2019年12月3日起即再未支付租金，且未向朱俊交付案涉房屋，现政府又发布了征收公告，故朱俊主张冯林峰应迁让案涉房屋，符合合同约定，应予支持。一审判决认定冯林峰于判决生效之日起七日内腾空南京市鼓楼区桥南一村16号东面第二间房屋并返还朱俊，并无不当，应予维持。关于冯林峰是否应当支付租金问题，案涉房屋虽已公告征收，但在征收补偿工作完成之前，朱俊作为被征收人，对案涉房屋仍有占有、使用、收益等权利。现冯林峰仍一直占有案涉房屋，理应缴纳租金。客观上，冯林峰也自认所经营的餐馆从2020年4月后重新开了一个多月，5月后又停止经营，存在实际使用案涉房屋情形。据此，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，并结合2019年12月2日政府发布征收公告，客观上对冯林峰经营产生一定影响等因素，酌情扣减4.5个月租金，租金标准按照首年度每年70000元计算为宜。一审判决未予支持朱俊租金损失，适用法律有误，应予纠正。经计算，根据朱俊主张，2019年12月4日至2020年7月29日，冯林峰应支付租金共计19444元。折抵现存于朱俊处的押金7000元，冯林峰还应支付12444元。关于冯林峰所称其还应享有拆迁权益一节，因拆迁补偿尚未发生，且不属于本案处理范围，故应不予理涉。综上所述，朱俊的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理结果应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5434号民事判决第一项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5434号民事判决第二项；三、冯林峰应于本判决发生法律效力之日起7日内支付朱俊12444元；四、驳回朱俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1384元，减半收取692元，由朱俊负担392元，冯林峰负担300元；二审案件受理费671元，由朱俊负担371元，冯林峰负担300元。本判决为终审判决。审判员  夏雷二○二一年三月三日法官助理刘小琴书记员尹琪