黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑10民终186号 上诉人（原审被告）：刘静波，女，1967年12月6日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：关宇，黑龙江曦晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关志民，黑龙江曦晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁永宁，男，1992年10月9日出生，住黑龙江省宾县。 委托诉讼代理人：廖红丽，黑龙江鼎坤律师事务所律师（实习律师李乐协助）。 上诉人刘静波因与被上诉人丁永宁房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘静波及其委托诉讼代理人关宇、关志民，被上诉人丁永宁及其委托诉讼代理人廖红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘静波上诉请求:1.请求撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初926号民事判决，依法改判或发回重审；2.上诉费用由丁永宁负担。事实与理由：1.原审法院判决双方当事人间的《门市房租赁合同》于2020年7月23日解除缺乏事实和法律依据。双方合同中约定如续租房屋或不租均提前一个月通知甲方（刘静波），此处是指合同到期时，丁永宁有义务提前通知刘静波，而不是约定租赁期未满时提前一个月通知。原审判决认定事实和论述部分自相矛盾。根据租赁合同性质，房屋是否交付以交付钥匙为标志，丁永宁直至2020年10月29日才将案涉房屋钥匙通过他人转交刘静波，故合同解除时间应为2020年10月29日。2.原审判决刘静波在十日内退还丁永宁房屋租金114800元缺乏事实和法律依据。双方当事人解除合同交付房屋的时间应为2020年10月29日，在此期间丁永宁一直占有使用房屋，原审法院判令刘静波返还丁永宁自2020年7月23日至2020年10月31日的房租71500元缺乏事实和法律依据。原审法院认定刘静波将2020年2月至5月期间的租金返还丁永宁一半错误，丁永宁在此期间有收入，原审法院判令刘静波减半收取房租对其不公平。综上所述，原审判决刘静波返还丁永宁房屋租金114800元不当，请求二审法院查清事实，支持刘静波的上诉请求。 丁永宁辩称，1.根据双方当事人签订的《门市房租赁合同》的约定可知，合同不到期时解除合同以不退抵押金作为违约责任来约束丁永宁。2.根据依法妥善审理新冠疫情民事案件若干问题的指导意见及结合牡丹江市新冠病毒感染肺炎疫情防控指导部通告，丁永宁在停止经营期间经营饭店所造成的损失完全符合上述两项规定，应减免租金。3.原审法院认定事实清楚，刘静波在二审中当庭也认可该事实，故原审法院适用法律正确，原审判决应予维持。 丁永宁向一审法院起诉请求：1.要求解除丁永宁与刘静波于2019年10月31日签订的《门市房租赁合同》；2.要求刘静波返还丁永宁租房押金20000元，2020年6月至10月共5个月的房租108300元，合计人民币128300元；3.要求刘静波减半收取自2020年2月至5月，受新冠肺炎疫情影响，无法正常营业期间4个月的租金43300元；4.要求刘静波承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：多年来丁永宁一直承租东安区平安街XXXX西侧的房屋用于经营饭店，房屋产权证为牡房权证东安区字第11XXXX/X-X号。2019年10月31日，丁永宁与刘静波签订《门市房租赁合同》续租案涉房屋。合同约定“房屋租赁期限：3年，2019年10月31日起至2022年10月31日止，年交费。年租金贰拾陆万元。提前一个月交下（年）房租，抵贰万元整（20000元整）。合同到期，室内物品无损坏（如有损坏按价赔偿）、结清各项费用退还剩余抵押金，如合同不到期，抵押金不退，如续租或不租均提前一个月通知甲方（刘静波）。”2019年10月3日，丁永宁的爱人王旭通过建设银行转账，向刘静波的丈夫宋有恩支付租金120000元，2019年10月30日丁永宁通过农业银行转账给刘静波，支付租金140000元。2020年6月6日，丁永宁通过圆通快递向刘静波邮寄解除合同通知。2020年6月10日，该快递由他人代收。2020年6月23日、2020年7月2日丁永宁与刘静波电话沟通，要求刘静波交接收房，刘静波不同意。另查明，2020年春节后，因新冠肺炎疫情防控需要，禁止堂食。2020年6月，牡丹江市东安区照庆社区通知商户可以正常开业经营。一审法院认为，关于丁永宁要求解除2019年10月31日签订的《门市房租赁合同》的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高…”本案中，丁永宁和刘静波签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。新冠肺炎疫情的发生，未导致丁永宁承租的房屋毁损、灭失，疫情防控仅让丁永宁的饭店阶段性无法营业，不会导致签订合同目的永久无法实现，因此丁永宁与刘静波签订房屋租赁合同不符合法律规定的解除条件。但丁永宁已经从承租房屋内搬出，并于2020年6月23日与刘静波电话沟通，让刘静波交接收房，其用自己的行为明确表明不再履行承租义务。尽管合同约定的履行届满之日为2022年10月31日，但房屋租赁合同事实上已经无法履行，而承租人继续履行承租的义务也不适于强制执行，故丁永宁要求解除2019年10月31日签订的门市房租赁合同，可予支持。关于丁永宁要求刘静波退还租房押金20000元，2020年6月至10月共5个月的房租108300元，合计人民币128300元的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，丁永宁认为新冠肺炎疫情的出现，导致其无法实现合同目的，从而要求解除租赁合同。但事实上，新冠肺炎疫情的防控措施只是在特定期间对租赁合同的履行造成影响。疫情防控措施解除后，并不影响合同的继续履行。现丁永宁单方提前解除合同，存在过错，客观上给刘静波造成了一定的损失。由于双方合同中有“如合同不到期，抵押金不退”的约定，故对丁永宁要求刘静波退还租房押金20000元的诉讼请求，不予支持。鉴于承租方在合同履行期限届满之前，单方解除合同，会造成房屋空置，给出租人带来损失。本案中，双方在合同中约定的“如续租或不租均提前一个月通知甲方（刘静波）”可视为对房屋空置损失的协商结果，丁永宁应当提前一个月通知刘静波其解除租赁合同的要求。因丁永宁提供的2020年6月10日的快递是圆通速递，该快递又是他人代收，无法确认刘静波收到了丁永宁要求解除租赁合同的通知，而2020年6月23日丁永宁电话通知刘静波交接收房，双方均予认可，故对丁永宁要求刘静波返还2020年7月23日至2020年10月31日的租金（260000×3/12+260000×9/30/12=71500元），予以支持。关于丁永宁要求刘静波减半收取自2020年2月至5月，受新冠肺炎疫情影响，无法正常营业期间4个月的租金43300元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，新冠肺炎疫情期间，疫情防控措施导致丁永宁的饭店在2020年2月至5月期间没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”结合牡丹江市的实际情况，根据公平原则，对丁永宁请求减半收取其无法正常营业期间4个月的租金43300元的诉讼请求予以支持。判决如下：一、2019年10月31日丁永宁与刘静波签订的《门市房租赁合同》于2020年7月23日解除；二、刘静波于本判决生效之日起十日内退还丁永宁房屋租金114800元；三、驳回丁永宁的其他诉讼请求。案件受理费3732元，减半收取计1866元，由丁永宁负担617.65元，由刘静波负担1248.35元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 刘静波证据一，国网牡丹江供电公司东安区供电公司收费系统截图、牡丹江龙江环保供水有限公司东安营业部收费系统截图、用水用电明细，证明：1.在疫情最严重的2020年2月至5月末，丁永宁经营饭店所用的三块电表的用电量多达4040度，用水量达到207吨，比2019年同期多了62吨。说明因疫情禁止堂食期间，丁永宁经营的饭店有大量的外卖订单，不是没有收入，不能将疫情对生产经营产生的影响转嫁给刘静波。2.在疫情最严重时丁永宁能坚持经营，在2020年6月牡丹江市城区允许堂食后，其却向刘静波提出解除租赁合同，其在一审法院判决之后，在其他地方以原来饭店的名字重新开张继续经营，丁永宁解除合同是恶意的。证据二、微信截图，证明：2020年10月29日丁永宁通过微信告知刘静波，将租赁房屋的钥匙放在隔壁牙科诊所。2020年10月30日，刘静波取回钥匙。占有房屋的标志是对房屋钥匙的管理和控制，在丁永宁未将房屋钥匙交到刘静波手中时，其虽将自己的物品搬离房屋，但因其掌管租赁房屋的钥匙，实际上还占有并控制该房屋，故双方解除租赁合同的时间应为刘静波取回房屋钥匙的时间。原审法院认定解除合同时间是2020年7月23日缺乏事实和法律依据，也不符合交易习惯。 丁永宁质证认为，对证据一的形式要件无异议，对证明问题有异议。因丁永宁经营饭店有二个四门立式冰箱、三个冰柜、一个卧式操作台、一个展示柜都需要用电，还有鱼池的氧泵也需要用水、用电。因疫情导致丁永宁经营饭店自2020年2月一直停业，2020年4月-5月期间丁永宁去店里发现洗鱼的操作台管道爆裂导致漏水，因店里无人不知道漏水几天。对证据二的形式要件无异议，对证明问题有异议。在一审中，丁永宁提供的录音资料体现，其要将房屋的钥匙交付给刘静波，刘静波拒绝接收。 本院认证认为，对证据一的形式要件予以确认，该组证据可以证明在丁永宁主张已搬离案涉房屋的时间后，案涉房屋仍产生水费、电费，丁永宁虽辩称系因管道漏水导致产生水费，但未提供证据予以证明，故对该组证据予以采信。对证据二的形式要件予以确认，该证据可以证明丁永宁一直掌管案涉房屋钥匙，直至2020年10月29日返还刘静波的事实，对该事实予以确认。 本院二审另查明事实：2020年6月-10月期间案涉租赁房屋仍发生用水量、用电量。2020年10月29日丁永宁通过微信告知刘静波，将租赁房屋的钥匙放在隔壁牙科诊所。2020年10月30日，刘静波取回钥匙。二审认定的其他事实与一审认定事实相符。 本院认为，关于刘静波主张案涉房屋租赁合同解除日期应为2020年10月30日的问题。本案中，双方当事人签订的《门市房租赁合同》第一项约定：“如合同不到期，抵押金不退，如续租或不租均提前一个月通知甲方”。一审中，丁永宁提供的证据证实，其于2020年6月23日以电话通知方式告知刘静波接收房屋，此时其已向刘静波明确表达了解除案涉租赁合同的意思表示。故一审法院根据双方合同约定，确定案涉租赁合同于承租方通知出租方解除合同后一个月为租赁合同的解除日期并无不当。刘静波的该项主张与双方约定不符，不予支持。 关于刘静波主张不应返还丁永宁房屋租金114800元的问题。本案中，双方当事人均认可2020年2月-5月期间为受疫情影响期间。因疫情影响确实导致丁永宁的饭店出现经营困难问题。对于丁永宁请求减免房屋租金，可以参照公平原则，对2月-5月期间的租金进行调整。结合本案实际情况，可酌定减少2个月的房屋租金即43300元。一审法院判令刘静波返还该期间的部分租金并无不当。对于丁永宁交纳的2020年6月-10月期间的房屋租金是否应予返还的问题。因双方当事人在租赁合同中并未明确约定，如提前解除合同应退还已付租金的内容，且结合刘静波二审中提供的证据，可以证实在此期间案涉房屋仍产生水费、电费，丁永宁将一直由其掌管的案涉租赁房屋钥匙于2020年10月29日交还刘静波。故丁永宁要求返还其已交付的2020年6月-10月期间的房屋租金，既无双方合同明确约定又与二审查明事实不符，故对其该项请求不应支持。刘静波的上诉主张部分成立，应予支持。 综上所述，刘静波的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，拟判决如下： 一、维持黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初926号民事判决第一项，即“2019年10月31日丁永宁与刘静波签订的《门市房租赁合同》于2020年7月23日解除”； 二、撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初926号民事判决第三项，即“驳回丁永宁的其他诉讼请求”； 三、变更黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初926号民事判决第二项为：刘静波于本判决生效之日起十日内退还丁永宁房屋租金43300元； 四、驳回丁永宁的其他诉讼请求。 一审案件受理费3732元，减半收取计1866元，由丁永宁负担1395元，由刘静波负担471元；二审案件受理费2596元，由丁永宁负担1617元，由刘静波负担979元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 敏 审 判 员  杨大奎 审 判 员  贾海波 二〇二一年三月二十九日 法官助理  何 喆 书 记 员  王 巍 附：本案涉及相关法律规定 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；