云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0402民初267号原告：刘云利，女，1955年4月26日生，汉族，住云南省红塔区。原告：黄敬洋，男，1987年6月14日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：朱炳阳，云南铁城律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：钏光曙，男，1940年9月21日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：刘金仙，女，1942年4月17日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：魏清萍、杨跃文，云南玉源律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告刘云利、黄敬洋诉被告钏光曙、刘金仙确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行审理，原告刘云利、黄敬洋及其诉讼代理人朱炳阳，被告钏光曙、刘金仙的委托诉讼代理人杨跃文、魏清萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘云利、黄敬洋向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认黄兴祥、刘云利与钏光曙、刘金仙于1988年签订的《建房分房契约》无效；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：玉溪市红塔区玉兴街道棋阳社区居民黄忠吉（生于1912年，于1986年死亡）与陶云仙（生于1927年，于1999年死亡）系夫妻关系，共生育子女黄兴祥一人，未抱养或收养过其他人。黄兴祥与刘云利1985年结婚，共生育子女黄敬洋一人，未抱养或收养过其他人。1984年陶云仙向玉溪县州城大队申请建房获得批准，1985年在现红塔区基地上建起一层砖混结构楼房。1987年，陶云仙、黄兴祥加盖了第二层第三层。1988年黄兴祥、刘云利（甲方）与刘金仙、钏光曙（乙方）签订了《建房分房契约》，约定甲方因经济困难与乙方共建砖木结构房屋两间一耳倒座三层十二间；乙方补助甲方三千元作为地基建造费，在建盖第二层第三层时由乙方出资一万二千元，房屋建好后第二层产权归乙方所有，但甲方应赔偿乙方建盖第三层房屋时出资的六千元人民币，在此款未赔偿清前第三层房屋产权暂由乙方管理使用，待款还清后即将第三层房产权归还甲方；走道、楼梯同走，天井共用。《建房分房契约》签订后，两份原件一直为钏光曙持有。1995年8月，玉溪市房产管理所为陶云仙办理了云南省红塔区的房屋所有权证书，明确该房屋所有权人为陶云仙。同年10月2日，玉溪市土地管理所为黄兴祥办理了云南省红塔区土地使用权证书，明确该处土地使用权人为黄兴祥。1996年，钏光曙退休后，居住在红塔区房屋第二层其中一间，后刘云利母亲死亡后，其在第二层居住的房屋也被钏光曙借住，目前有钏光曙及其保姆居住着该层房屋及第三层一个房间。原告认为《建房分房契约》违反了相关法律的规定，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告权益，特向贵院提起诉讼，望人民法院在查清事实的基础上判如所请。被告钏光曙、刘金仙答辩称，被告与原告刘云利、黄兴样（刘云利之夫，已故）于1988年7月签订的《建房分房契约》系双方真实意思的表示，未损害公共利益，也未违反当时的法律法规及政策的规定，其真实、合法、有效。原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法予以全部驳回。一、《建房分房契约》是双方共同建房之后对所建房屋所有权及使用权进行分割确认而签订的，系双方真实的意思表示。原告在诉状中陈述“1987年，陶云仙、黄兴祥加盖（幸福巷17号房屋）第二层第三层。”与事实不符。1987年，原告刘云利与黄兴样建盖了第一层之后，因无资金继续建盖，于是原告刘云利找到其姐姐刘金仙，让刘金仙一家在已建的第一层房屋之上来建盖第二层、第三层房屋，钏光曙因为计划要购买单位房改房，所以一开始并不同意和刘云利一家共同建房，但刘云利一再请求，并让刘金仙的母亲也来说情，最终钏光曙放弃了购买单位房改房的机会，用准备购房的钱出资、请工在刘云利、黄兴祥建盖的第一层房屋之上建盖第二层、第三层房屋。房屋建好后，双方签订了《建房分房契约》《凭证》，双方在各自的名字上按手印，见证人潘某、秦某1、杨某、刘某的名字上按有手印，刘云利和黄兴样在收到被告支付的第一层地基建造费三千元后出具了《收条》，并在收款人处按手印由此可见，《建房分房协议》是在双方平等、自愿协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示。二、《建房分房契约》签订时，未违反法律法规及政策的规定，合法、有效。《建房分房契约》签订于1988年7月，当时的《土地管理法（1986）》（1986年6月25日通过，自1987年1月1日起施行）并未禁止农村房屋的出卖、出租。而第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于1988年12月29日作出《关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定》，这是《土地管理法》自1986年6月25日颁布以后的第一次修正，在这次修正中才增加了关于土地使用权转让的规定，此前没有关于土地使用权转让的明确规定；即在1988年7月双方签订《建房分房契约》时，国家相关法律对农村房屋的买卖、土地使用权转让没有禁止性规定，且本案中，双方共同建房之后所签订的《建房分房契约》也不是房屋买卖的行为，而是对共同出资所建的房屋进行分割确定，亦没有违反当时的法律法规政策，属于有效的民事法律行为。1999年，国家为防止出现新的“炒地热”，保持农村稳定，保护农民利益，国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，2004年11月2日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第（十三）条规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，这些政策文件才明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，但上述通知、意见不是国家颁布的法律或行政法规，且下发时间是在《建房分房契约》签订之后10多年，时至今日，幸福巷17号房屋的土地性质已由集体土地变为国有土地（土地使用权证证号：玉国用（2006）第××号），地类（用途）为城镇单一住宅用地，而不是农村宅基地，土地使用权人黄兴祥的户籍登记为“非农业户家庭”。由此，《建房分房契约》与后颁布的国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在，《建房分房契约》合法、有效。综上，双方所签订的《建房分房契约》不存在无效事由，真实、合法、有效。自1987年幸福巷17号房屋建成后，被告一家即在此生活，被告钏光曙身份证上所登记的住址也是本案涉案的房屋所在地址，基于善意信赖，被告放弃了购买单位房改房的机会，自此也没有再购置他处住房，幸福巷17号房屋是被告的安身立命之所。本案中，原告因为土地升值、房价上涨等利益驱使，于2020年8月提起物权保护纠纷，想把被告从现居住的房屋内赶出，因目的无法达成，现又以确认合同无效的理由提起诉讼，以达到独自占有房屋，其行为严重违背了诚实信用的基本原则，不应得到保护和支持。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案在审理过程中，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、建房占用土地申请书、房屋所有权证书、95年颁发的土地使用权证书、2006年9月5日颁发的土地使用权证书、证明一份。证明：1.涉案房屋系集体批准后在集体土地上建盖。房屋所有权人为陶云仙。土地使用权人为黄兴祥。2.虽然上面写了国有土地但是所有权还是集体的。二、红塔区人民法院民事判决书。证明：建房分房契约的具体内容和房屋现状。以上证据，经质证，被告对证据二的真实性、合法性、关联性无异议。证据一，被告认为建房占用土地申请书无法与证据原件相核对，对该证据的真实性、合法性、关联性不认可；对房屋所有权证书、95年颁发的土地使用权证书，现在该房屋的土地为国有土地，并且在红塔区人民法院（2020）云0402民初3357号判决书中第二页第二段第7行已经认定了该土地使用权人为黄兴祥，原告方提交的土地使用权证书不齐全。对2006年9月5日颁发的土地使用权证书对三性予以认可；对居委会出具的证明真实性、合法性、关联性不予认可，居委会是无权证明土地的权属的，不动产物权应当以登记为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将从其与案件事实的关联程度及与其他证据的联系等方面进行综合审查判断。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实：玉溪市红塔区玉兴街道棋阳社区居民黄忠吉（生于1912年，于1986年死亡）与陶云仙（生于1927年，于1999年死亡）系夫妻关系，共生育子女黄兴祥一人。黄兴祥与刘云利于1985年结婚，共生育子女黄敬洋一人。1987年，黄兴祥、陶云仙在原州城××号（现红塔区）建盖三层砖木结构房屋。该房屋于1995年8月17日在玉溪市房产管理所办理了所有权登记，登记所有权人为陶云仙；于1995年10月2日在玉溪市土地管理所办理了土地使用权登记，登记土地使用者为黄兴祥；2006年9月5日在玉溪市国土资源局办理了土地使用权登记（土地使用权证号为：玉国用（2006）第××号），登记土地使用权人为黄兴祥。2020年7月11日黄兴祥因病死亡。另查明，1988年7月，黄兴祥、刘云利（甲方）与钏光曙、刘金仙（乙方）签订了《建房分房契约》，载明：“（一）甲方经玉溪市城建局州城镇房屋科批准在幸福巷占用七拾壹㎡宅基地建盖房屋。因经济困难别无得处与乙方共同协商同意立下为业共建砖木结构房屋两间壹耳倒座共三层拾贰间（每层肆间）。（二）甲方建盖第壹层时由乙方补助人民币叁仟元作为地基建造费。在建盖第贰层第叁层时由乙方出资人民币壹万贰仟元，房屋建好后双方协商同意第贰层（肆间）房产权永远归乙方所有。第壹层第叁层房产权归甲方所有，但甲方应赔偿乙方建盖第叁层房屋时出资的人民币陆仟元。在此款未赔偿清前第三层房屋产权暂由乙方管理使用，待款还清乙方后即将第叁层房产权归还甲方。（第叁层房产权另立凭证）（三）走道、楼梯同走、天井共用。房屋有损坏需要修补和重建时由甲乙双方协商共同负责。为避免口角特立此约为证，永世不得反悔。各持一纸为凭。”该《建房分房契约》全部内容字迹均由朱士贵代书，由黄兴祥、刘云利与钏光曙、刘金仙在各自的名字上按手印。见证人潘某、秦某2、杨某、刘某的名字上按有手印。落款日期为“公元一九八八年七月卄日”。《建房分房契约》签订后，两份原件一直均由被告钏光曙执持。同日，还由朱士贵代书签订了《凭证》，载明：“根据建房分房契约第贰条规定：第叁层房产权归甲方所有但甲方无能力赔偿乙方建房出资的人民币陆仟元在此款未还清乙方前第叁层房产权归乙方管理使用，不受时间限制。待甲方将款还清乙方后，乙方应将房产权归还甲方。特立此证为凭，不得违约反悔。双方各执一份。”该《凭证》全部内容字迹亦均由朱士贵代书，由黄兴祥、刘云利与钏光曙、刘金仙在各自的名字上按手印。见证人潘某、秦某2、杨某、刘某的名字上亦按有手印。落款日期亦为“公元一九八八年七月二十日”。1988年7月20日还出具了《收条》，载明：“今收到钏光曙地基建造费叁仟元正（3000.00元）此据收款人：黄兴祥1988年7月20日”在“收款人：黄兴祥”处按有手印。二原告至今尚未将加盖第三层的6000元借款赔还二被告。1996年，被告钏光曙（系刘云利姐夫）退休后，居住在红塔区房屋第二层其中一间。在刘云利母亲去世后，其在第二层居住的房屋也被钏光曙借住，目前有钏光曙及其保姆居住着该层房屋及第三层一个房间。2020年8月10日原告以物权保护向本院起诉被告钏光曙，要求被告钏光曙搬出红塔区房屋，经本院（2020）云0402民初3357号判决书判决驳回原告的诉讼请求，现原告以合同无效为由，再次起诉来院。本院认为，双方在1988年签订的《建房分房契约》属合作建房合同，所涉房屋的第二层、第三层是被告经原告同意，在其所建第一层房屋的基础上被告出资请工建盖的，《建房分房契约》是对共同所建房屋的所有权及使用权进行分割确认，是当事人的真实意思表示，原告主张的刘云利刘金仙签订《建房分房契约》时，故意隐瞒权利人桃云仙，恶意串通，损害第三人桃云仙利益，而双方在一起居住长达30年之久，第三人桃云仙从未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故《建房分房契约》不存在损害第三人桃云仙利益的情形。虽然1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”及第六条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于集体所有”，该规定贯穿于之后的各版《中华人民共和国土地管理法》。对于具体的农户来说，只有宅基地的使用权而没有所有权，宅基地使用权又是农村本集体的集体经济组织成员才享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，二被告从来不属于红塔区的成员，是无法取得农村的宅基地使用权的，但随着社会的进步，城市的发展，1984年12月29日批给桃云仙建盖该房屋的农村宅基地在2006年9月5日黄兴祥在玉溪市国土资源局办理土地使用权登记时，土地使用权证号已变更为：玉国用（2006）第××号，土地所有权发生了变更，已变成了国有土地，不再是农村宅基地，但土地的使用权仍为黄兴祥，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。该《建房分房契约》并没有以上合同无效的情形，故双方于1988年7月20日签订《建房分房契约》合法有效，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条之规定，判决如下：刘云利、黄兴祥与钏光曙、刘金仙于1988年7月20日签订的《建房分房契约》合法有效。案件受理费100元，减半收取50元，由二原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  刘建荣二〇二一年三月四日书记员  罗 华