福建省长汀县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0821执异6号 案外人：吴仰春，男，1966年6月16日出生，汉族，住长汀县。 委托诉讼代理人：钟春莲，福建汀龙律师事务所律师。 申请执行人：福建省长汀县陈柏村慈善基金会，住所地长汀县汀州镇豪庭10号楼6号，统一社会信用代码07744593-X。 法定代表人：陈柏村，该基金会负责人。 被执行人：福建恒隆针织有限公司，住所地长汀县汀州镇腾飞经济开发区，统一社会信用代码91350821759355528E。 本院在执行申请执行人福建省长汀县基金会）与被执行人福建恒隆针织有限公司（以下简称恒隆公司）买卖合同纠纷一案中，案外人吴仰春对被执行人恒隆公司名下坐落于长汀县腾飞经济开发区一期房屋及土地的查封向本院提出书面异议。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴仰春称，2017年12月1日，游腾章与恒隆公司签订《综合楼转让合同》，游腾章出资1,600,000元，恒隆公司分给游腾章名下的房屋为综合楼B幢第2层房屋及房内家具、空调。2019年3月13日，游腾章与吴仰春签订《厂房转让协议》，将该房（约600平方米）以2,188,000元转让给吴仰春。异议及理由:一、涉案房虽然名义上是恒隆公司所有，但从2017年起，恒隆公司与游腾章签订综合楼转让合同，进行合资建房，并按出资比例分配房屋，后该房转让给吴仰春，吴仰春是房屋实际所有权人，已实际占有使用收益，并与其他业主对房屋形成共同共有关系。对房屋进行拍卖侵犯了共有权，必将造成业主的经营投资损失。二、查封、拍卖房屋明显违反民事执行适度原则。申请执行的债权是300多万，查封的房产价值2000多万，执行措施明显不适度，违背民事执行精神和基本原则。三、涉案房屋的土地是划拨地、工业用地，具备针织行业的准入资格才能参与拍卖，且应当考虑共有权情况。四、涉案房屋为多人共有，应当对恒隆公司的其他财产先予执行，考虑出资建房及投入生产经营的实际损失。综上，本案超标的查封，执行措施不适度，拍卖房屋将影响共有人的生产经营活动，请求对长汀县腾飞经济开发区一期的房屋及土地解除查封，停止拍卖措施。 陈柏村基金会称，一、法院为执行裁判而查封房产并无错误。二、异议人此前的受让人游腾章与恒隆公司签订的合资建设合同属无效合同，在此基础上异议人又与游腾章所签订的《厂房转让协议》同样不受法律保护，且游腾章未取得不动产权证书，非法律上的产权人，要求解除查封缺乏法律和事实依据。三、异议人主张对涉案房产享有产权，应经不动产登记部门确认或司法诉讼认定，而非执行异议审查的内容。异议人主张的权利不足以排除执行，请求法院依法驳回异议请求。 本院查明，本院在执行申请执行人陈柏村基金会与被执行人恒隆公司买卖合同纠纷案中，于2019年12月16日以（2019）闽0821执1923号《执行裁定书》查封恒隆公司的所有财产。同月18日，长汀县不动产登记中心协助查封了登记所有权人为恒隆公司坐落于长汀县腾飞经济开发区一期的房屋及土地（所有权证号：建城001022，建城001023，汀建房权证城字第××，土地权证号：汀国用（2004）字第0696号，汀国用（2008）字第0444号），查封期限三年，自2019年12月18日起至2022年12月17日止。 另查明，涉案房产为恒隆公司在长汀县腾飞经济开发区一块工业用地（地号:01／09／0738，土地权证号：汀国用（2008）字第0444号，土地使用面积3336平方米）上建设的公司综合楼（Ａ、Ｂ幢），Ａ幢建筑面积2933平方米，Ｂ幢建筑面积3034.08平方米。建成后，于2013年3月17日办理了房屋的所有权登记（Ａ幢证号：汀建房权证城字第××号；Ｂ幢证号：汀建房权证城字第××号，房屋所有权人：福建恒隆针织有限公司，规划用途：工业厂房）。 2017年12月1日，游腾章与恒隆公司签订《综合楼转让合同》，游腾章出资1,600,000元受让恒隆公司名下的综合楼B幢第2层房屋及房内家具、空调。2019年3月13日，游腾章与吴仰春签订《厂房转让协议》，将该房以2,188,000元转让给吴仰春。 2015年3月5日，陈柏村基金会与恒隆公司签订了《综合楼合资建设合同书》，恒隆公司将Ｂ幢楼第三层和Ａ、Ｂ幢第四层斜屋面阁楼，以3,629,000元转让给陈柏村基金会。2017年2月21日，陈柏村基金会向本院起诉，请求法院确认合同无效、要求恒隆公司返还购房款、赔偿损失。本院于2018年6月20日作出（2017）闽0821民初357号《民事判决书》，认定：该《综合楼合资建设合同书》以合资建设为名，实为房屋买卖合同，恒隆公司改变用地用房性质，将在工业用地上所建工业厂房转让给他人，违反《中华人民共和国土地管理法》第四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，属无效合同。判决：合同无效、恒隆公司应向陈柏村基金会返还购房款……。陈柏村基金会依该生效判决向本院申请强制执行。 上述事实有：（2019）闽0821执1923号《执行裁定书》《协助执行通知书》、（2017）闽0821民初357号《民事判决书》、综合楼《土地使用权证》和Ａ、Ｂ幢楼《房屋所有权证》（均为复印件）、《综合楼转让合同》《厂房转让协议》等证据在案佐证，足以认定。 本院认为,案外人吴仰春自述涉案房屋系其向游腾章受让所得，已付清购房款、并实际占有使用，是涉案房屋的实际所有权人。但是，涉案房产的登记权人至今仍为恒隆公司，涉案房屋系恒隆公司在工业用地上已建成的工业厂房。恒隆公司与游腾章订立《综合楼转让合同》，将工业厂房转让给游腾章，改变用地用房性质，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，属无效合同。故，因游腾章并非涉案房屋的所有权人，尚无权对涉案房屋进行转卖，其与吴仰春签订的《厂房转让协议》亦违反了法律的强制性规定，该转让协议属无效合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人的异议请求不符合该条规定的第（一）项要求，异议理由不成立，对其异议请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条规定，裁定如下: 驳回吴仰春的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张秀荣 人民陪审员  陶敬贤 人民陪审员  黄德敏 二〇二一年三月八日 书 记 员  梁艺婷 附法条如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行案外和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议 （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为 （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为 （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。