四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终722号 上诉人（原审原告）：锦江区三洲佳润娇子苑第三届业主委员会，住所地：四川省成都市锦江区武成大街1号。 负责人：林薇，第三届业委会主任。 委托诉讼代理人：戚玉卿，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚攀，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张峰，男，1969年12月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：罗浩，四川师维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川万物和物业服务有限责任公司，住所地：四川省成都市锦江区芷泉段68号2栋1单元11层1105号。 法定代表人：孙继熊，职务不详。 委托诉讼代理人：姚国强，男，系该公司工作人员。 上诉人锦江区三洲佳润娇子苑第三届业主委员会（以下简称娇子苑第三届业委会）、张峰因与被上诉人四川万物和物业服务有限责任公司（以下简称万物和物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初9036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 娇子苑第三届业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持娇子苑第三届业委会的全部诉讼请求，或发回重审。事实与理由：一、一审轻易认定万物和物业公司具备代理权，并错误认定娇子苑第三届业委会应受《租赁合同》约束。锦江区三洲佳润娇子苑业主委员会（以下简称娇子苑业委会）于2010年8月18日与万物和物业公司签订的《物业服务合同》第二十二条规定：“本合同期限届满前60日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后新物业管理公司进场前继续履行本合同。”故在该《物业服务合同》期限届满后，双方之间的物业服务合同应为不定期，据此约定的娇子苑业委会委托万物和物业公司经营管理依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备的委托期限也应为不定期，且该不定期委托经营管理关系以新物业管理公司进场作为解除条件，娇子苑业委会在提前60日书面通知的情况下可以随时解除双方的不定期委托关系。在委托经营管理期限处于不定期，且娇子苑业委会无特别授权，且未与娇子苑业委会协商的情况下，万物和物业公司与张峰签订固定期限长达十年的租赁合同，系超越代理权、无代理权的行为。一审适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，系适用法律错误。二、即使万物和物业公司有权代理娇子苑业委会与张峰签订《租赁合同》，但张峰利用实际作为锦江区三洲佳润娇子苑第二届业主委员会（以下简称娇子苑第二届业委会）负责人的便利，与万物和物业公司恶意串通，并通过签订《租赁合同》的形式侵占业主共有财产，损害娇子苑小区合计573户业主的合法权益，案涉《租赁合同》应属无效，对娇子苑第三届业委会无约束力。张峰系娇子苑第二届业委会主任张莉的丈夫，实际是由张峰控制娇子苑第二届业委会的全部事宜，并与社区对接。张峰承租的房屋面积为225.8平方米，与万物和物业公司约定的租金价格是5000元/年，极大低于市场租赁价格，娇子苑小区其他库房的租金是其10倍，且张峰至今未付自《租赁合同》约定的承租期限开始直至2019年6月30日的租金。如适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，娇子苑第二届业委会作为委托人与张峰订立合同，实际上是张峰自己代表业委会与其本人签订，根本无法保证《租赁合同》的公正性。张莉、张峰的行为涉嫌职务侵占，请法院移送公安机关处理。三、即使认为万物和物业公司有权单方确定房屋租金，并与张峰签订合同，但由于娇子苑业委会与万物和物业公司的物业服务合同为不定期合同，娇子苑业委会有权随时解除该合同。娇子苑第三届业委会已于2020年4月19日向万物和物业公司发函，解除双方物业服务合同中关于委托经营管理的相关权利，因此万物和物业公司与张峰签订的《租赁合同》自解除之日后的部分，对娇子苑第三届业委会不发生效力。娇子苑第三届业委会与万物和物业公司在2020年7月签订了新的《物业服务合同》，该合同未再直接授权万物和物业公司委托经营管理。因此，万物和物业公司与张峰签订的《租赁合同》，至少自2020年7月1日之后的部分，对娇子苑第三届业委会不发生效力。 张峰辩称，一、2005年娇子苑小区交房，在小区负二楼存在很多楼梯间拐角的地方，并不是标准的库房。张峰与当时的物业公司即高路物业公司协商，由张峰本人出资修葺门墙来堆放东西，高路物业公司便同意张峰占用这些地方。起初协商的租金就是5000元/年，不存在张峰与物业公司有任何恶意串通。张峰系该小区业主，物业公司也希望有长期的租客。张峰系善意的第三方，亦是按时缴纳租金，获取库房的使用权。在2017年补充签订了协议，针对之前的这些情况进行了书面化确认，张峰之前支付的都是现金。且张莉系2017年4月12日才被选为娇子苑第二届业委会主任，从公示的明细表可以看出2015年就有收取款项的记录。娇子苑第三届业委会也没有证据证明张峰没按期支付租金。二、2010年8月18日，万物和物业公司与娇子苑业委会签订了《物业服务合同》，授权万物和物业公司对公共区域进行管理，案涉《租赁合同》于2017年3月20日续签，此时，万物和物业公司仍在履行《物业服务合同》，只是物业服务合同为不定期，授权管理仍然是有效的，不能以此推定《租赁合同》无效。万物和物业公司在2017年3月20日与张峰签订的租赁合同租期为10年，即使超越了授权期限，也只能说效力待定，娇子苑业委会可以追认，也可以申请撤销。从本案看，娇子苑业委会接受租赁费的行为实际上就是一种追认，该《租赁合同》发生法律效力。三、娇子苑第三届业委会认为张峰利用职务之便与物业公司恶意串通，侵犯了业主的合法权益，是在二审中新提出的理由。张峰从2005年开始租赁，就一直在支付租金，续签的《租赁合同》的价格并未下降，娇子苑第三届业委会提到价格不足市场价格的百分之一，但并未举证证明，也没有证据证明张峰与物业公司恶意串通。租赁的库房是在地下二层，从一审中张峰提交的《娇子苑小区公共收益明细表》上可看出，因娇子苑业委会实际分成的租金占总金额的60%，从2015年至2020年算下来，张峰每年都缴纳了5000元，同一个表上也有其他租赁的库房，最低的是1年300元，张峰支付的租金是最高的，该表由娇子苑业委会与万物和物业公司加盖公章并向小区业主进行公示，因此娇子苑业委会的上诉理由无事实和法律依据。一审判决《租赁合同》合法有效，是正确的。 万物和物业公司辩称，库房的租赁是具有延续性的，从高路物业公司入驻后，租金就是5000元/年，万物和物业公司入场后，张峰没有与万物和物业公司签订书面的租赁合同，继续按照5000元/年收取，后面签订了案涉《租赁合同》。从2015年至2019年租金应为25000元，其中2017年、2018年张峰未缴纳租金。 张峰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判张峰不承担2017年7月1日至2019年6月30日期间的租赁费。事实与理由：一、一审中娇子苑第三届业委会与万物和物业公司均认可了张峰出具的证据《娇子苑小区公共收益明细表》，表上载明万物和物业公司从2015年7月1日至2020年6月30日共代收金额25000元，娇子苑业委会按60%收取15000元，该明细表是向全小区公示的，结合《租赁合同》约定张峰的租赁费5000元/年，张峰已充分证明了娇子苑业委会已经收取了2015年7月1日至2020年6月30日期间的全部应收取的租赁费15000元。二、万物和物业公司未收取张峰2017年7月1日至2019年6月30日期间的租赁费，系因仓库被水淹，万物和物业公司自愿免去张峰该期间的租赁费，但仍按约定向娇子苑业委会支付了租赁费。娇子苑业委会已足额收取了五年租赁费的60%，万物和物业公司给张峰减免租赁费的行为与娇子苑第三届业委会无关。娇子苑第三届业委会要求张峰支付由万物和物业公司给张峰减免的租赁费，没有任何事实及法律依据。三、娇子苑第三届业委会的诉讼请求并未要求继续履行合同并支付2020年7月1日至2021年6月30日期间的租赁费，而一审判决对《租赁合同》约定的“张峰在每年6月15日前一次性支付当年的租金”理解为：支付租金到年底，而且还超出诉讼请求，判决张峰向娇子苑第三届业委会支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的租金2500元。综上，一审认定《租赁合同》合法有效，应当继续履行合同，系完全正确，但一审判决仅因张峰未支付2017年7月1日至2019年6月30日期间的租金，而忽略娇子苑第三届业委会实际已经收到了全部应收取的租赁费，亦忽略了万物和物业公司没有收取张峰在该段时间的租赁费的情况下，仍按约定向娇子苑第三届业委会支付租赁费的60%，属于认定事实不清。 娇子苑第三届业委会辩称，认可一审关于租赁费或场地占用费的判决，张峰的上诉请求不应当得到支持。2017年7月1至2019年6月30日的租赁费或占用费并没有实际支付，是因为在此期间内，张峰的妻子系娇子苑第二届业委会的主任，因此张峰一直没有缴费，直至2019年娇子苑第三届业委会成立后，才向张峰主张。 万物和物业公司辩称，张峰并没有支付2017年7月1日至2019年6月30日的租金，万物和物业公司认可一审对于租金的判决。 娇子苑第三届业委会向一审法院起诉请求：1．确认万物和物业公司与张峰于2017年3月20日签订的《租赁合同》无效；2．张峰立即将占用的锦江区三洲佳润娇子苑负二楼部分空置场地及楼梯间等（自编号1-7）腾退给娇子苑第三届业委会；3．张峰按照每年5000元的标准向娇子苑第三届业委会支付自2017年7月1日起2019年6月30日及2020年7月1日至腾退之日止的场地占用费；4．本案诉讼费用全部由万物和物业公司、张峰承担。 一审法院判决：一、张峰应于判决发生法律效力之日起十日内向娇子苑第三届业委员会支付租金12500元；二、驳回娇子苑第三届业委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取713元，由张峰负担56元，由娇子苑第三届业委员会负担657元。 二审中，娇子苑第三届业委会向本院提交如下证据：1.娇子苑小区地下库房排查情况汇总表；2.娇子苑小区公共区域租用收费参考标准（试行）；3.娇子苑第三届业委会与钟炜、何佳、马啸天等人所签订的库房租赁合同；4.2016年10月13日娇子苑第二届业委会选举结果；5.由成都市锦江区书院街道办福字街社区出具的张莉作为娇子苑的第二届业委会副主任、主任证明；6.辞职报告，2019年1月8日，张莉辞去娇子苑第二届业委会主任的职务。7.情况说明两份，由万物和物业公司及其经理姚国强出具；8.A栋电梯问题协调会记录；9.娇子苑业委会全体会议纪要；10.娇子苑住宅B、C栋维修电梯验收报告；11.《“京东”自提柜保管合同》；12.成都电梯门框广告场地租赁合同；13.关于责令解除小区1－7号库房租赁合同的函。以上证据的共同证明目的：证明在张莉担任娇子苑第二届业委会副主任、主任期间，张峰实际控制娇子苑第二届业委会并代表业委会处理相关工作。因此，张峰在与万物和物业公司签订《租赁合同》时为娇子苑第二届业委会的实际负责人，张峰与万物和物业公司存在恶意串通，以5000元/年的租金承租225㎡的面积，损害了娇子苑小区573户业主的合法权益，租赁合同应当认定为无效，即使有效，也应认定已解除。 张峰发表质证意见称，娇子苑第三届业委会提交的证据在一审中已经形成，但并未在一审中提交，因此娇子苑第三届业委会提交的证据不属于新证据范畴。对证据1.排查情况汇总表上面所填的面积并没有张峰的签字确认，不能证明其真实性。该表也不能证明张峰与物业公司恶意串通；证据2.不能反映2017年签订合同时的情况，且张峰租的车库是边角，不能与专门用作库房作用的价格来对比，也不能参照2019年的价格。对真实性有异议，娇子苑第三届业主委员会系专门针对张峰，为了强行将张峰赶出来而制作的证据。应参照张峰一审中提交的公示表，可以反映出租金；对证据3真实性不认可；对证据4、5、6三性无异议，不能达到娇子苑第三届业委会证明张峰与娇子苑第三届业委会恶意串通的证明目的；对证据7的2份情况说明三性不予认可，出具情况说明的万物和物业公司的工作人员即为本案中万物和物业公司的代理人，情况说明内容不真实；证据8与本案无关，无任何签字盖章，即便是真实的，也与本案无关；证据9与本案无关，即便是真实的，也与本案无关；证据10验收报告与本案无关，对真实性予以认可，上面张峰的签字为张峰本人所签；证据11是真实的，合同中张莉的签字为张峰所签，对其关联性有异议；证据12张莉的的签字是其本人所签，对该证据的真实性予以认可，但与本案无关；对证据13的关联性不予认可，即便是真实的，也是为了赶走张峰事后所制作的证据。 万物和物业公司发表质证意见称，证据1、2、3是真实的，证据3是在后期制定收费价格后签订的；证据4、5、6是真实的；证据7情况说明系由万物和物业公司出具的，是真实的；证据8、9、10、11、12、13都是真实的。 经审查，娇子苑第三届业委会提交的证据1为自行制作的表格，无任何签字盖章，真实性无法核实，不能达到其证明目的；证据2落款制作时间为2019年8月，不能达到其证明目的；证据3的三份合同签订日期均为2020年，不能达到其证据目的；证据4不能达到其证明目的；证据5作为社区出具的证明，无负责人或经办人签字，其内容也不能达到证明目的；证据6不能达到其证明目的；证据7，出具情况说明的姚国强系本案万物和物业公司的诉讼代理人，该情况说明不符合证据形式；证据8、9无任何签字盖章，真实性无法核实，亦与本案不具有关联性；证据10、11、12、13不能达到其证明目的。综上，本院对娇子苑第三届业委会二审中提交的证据均不予采信。 二审查明事实与一审认定事实一致，本院对一审裁判文书认定的事实予以确认。 本院认为，娇子苑业委会与万物和物业公司于2010年8月18日签订的《物业服务合同》第十五条，约定将娇子苑小区归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托万物和物业公司经营管理，并于第二十二条约定，合同期限届满双方协商未能达成协议的，万物和物业公司在合同届满后新物业管理公司进场前继续履行本合同。该合同于2013年8月31日届满后，至万物和物业公司于2017年3月20日与张峰签订案涉《租赁合同》前，娇子苑第三届业委会并未提供证据证明在该期间娇子苑业委会与万物和物业公司对于共有部分的经营管理存在其他约定。故，万物和物业公司与张峰签订《租赁合同》时，具有娇子苑业委会的授权，娇子苑业委会作为受托人应受该合同约束。娇子苑第三届业委会不能以其与万物和物业公司于2020年7月1日的《物业服务合同》对共有部分经营管理的新的约定来主张在此之前签订的《租赁合同》无效。娇子苑第三届业委会上诉主张《租赁合同》系恶意串通。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”从上述条文可知，对恶意串通的证明标准需要达到排除合理怀疑的程度。本案中，即使张峰的妻子张莉曾担任娇子苑第二届业委会副主任、主任，娇子苑第三届业委会提交的证据也不足以证明该《租赁合同》签订时约定的租赁价格极大低于当时的市场价格，不能证明利益受损，也未举证证明万物和物业公司与张峰存在相互勾结的情形。娇子苑第三届业委会主张《租赁合同》系恶意串通，证据不充分，本院不予采纳。综上，本院对娇子苑第三届业委会确认《租赁合同》无效及要求张峰腾退的上诉请求，不予支持。 张峰上诉主张万物和物业公司为其减免了一年的租金，娇子苑第三届业委会无权向张峰主张万物和物业公司已减免的租金，其不应承担2017年7月1日至2019年6月30日期间的租金。本院认为，《租赁合同》对娇子苑第三届业委会具有约束力，娇子苑第三届业委会有权向张峰主张租金，张峰并未提交证据证明万物和公司承诺免收其2017年7月1日至2019年6月30日期间的租金，万物和物业公司也不予认可。一审对租金的认定正确，本院对张峰的上诉请求不予支持。 综上，娇子苑第三届业委会、张峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1476元，由锦江区三洲佳润娇子苑第三届业主委员会负担1426元，张峰负担50元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 毛宇健 审 判 员 黄小华 审 判 员 张艳秋 二〇二一年三月三日 法官助理 何鸿卓 书 记 员 郑 玄