湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终36号上诉人（原审被告）：肖卫祥，男，1977年5月1日出生，汉族，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：胡远华，湖北广众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘义良，男，1979年1月9日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：彭金慧，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：何龙，湖北尊而光律师事务所律师。原审第三人：武汉市东西湖区人民政府径河街道办事处，住所地武汉市东西湖区径河街道十字东街**。统一社会信用代码11420112768092635N。负责人：胡耀武，系该办事处主任。委托诉讼代理人：高大杰，湖北普明律师事务所律师。原审第三人：湖北中天华昌房地产开发有限责任公司，住所地武汉市东西湖区将军路小区****（12）。统一社会信用代码914201127327262531。法定代表人：俞政宏。原审第三人：武汉市径河拆建有限公司，住所地武，住所地武汉市东西湖区三店农场场部百花新村信用代码91420112771394458B。法定代表人：彭国庆，执行董事。委托诉讼代理人：高大杰，湖北普明律师事务所律师。上诉人肖卫祥与被上诉人潘义良及原审第三人武汉市东西湖区人民政府径河街道办事处（以下简称径河街道办事处）、湖北中天华昌房地产开发有限责任公司（以下简称中天华昌公司）、武汉市径河拆建有限公司（以下简称泾河拆建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初4847号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭于2021年3月19日公开开庭审理了本案，上诉人肖卫祥及其委托诉讼代理人胡远华；被上诉人潘义良及其诉讼代理人彭金慧、何龙；原审第三人武汉市东西湖区人民政府径河街道办事处、原审第三人武汉市径河拆建有限公司共同委托诉讼代理人高大杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人肖卫祥的上诉请求：1、依法撤销(2019)鄂0112民初4847号民事判决。2、将本案发回原审法院重新审理或者通知有独立请求权的第三人到庭参与诉讼并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审庭审时上诉人答辩时明确涉案房产已出售给第三人李某，且上诉人已将房屋实际交付给李某，李某也已付清全部购买款。而李某作为该房产的实际权利人对本案享有独立的诉讼请求，依法应当通知其参与诉讼，而一审法院遗漏必须参与诉讼的当事人，依法应当发回重审。二、涉案房屋已出售给善意第三人且已实际交付，本案客观存在履行不能。涉案房屋已于2017年12月1日以人民币47万元的价格出售给李某，该房屋买卖合同及委托书均经武汉市东西湖公证处公证，李某也按合同约定支付了全部购买款，涉案房屋也早已交付给李某。因此原审判决将涉案房屋交付给被上诉人存在客观无法履行更是无法执行。三、【还建房买卖合同】系无效协议，未取得共有人同意。该合同第七条：共有权人与甲方系夫妻关系同意甲方债权全权处理出卖该房屋的相关事宜并愿对甲方在本合同中的义务向乙方承担连带责任。该条明确了涉案房屋有共有权人，但协议中没有共有权人的签字，且未取得共有权人追认。很明显双方签订协议时均已知道涉案房屋存在共有权的情况，因此依法该协议属无权处分行为，系无效协议。四、根据全国民事审判工作会议纪要第16条精神，李某的权利应优先于被上诉人。全国民事审判工作会议纪要(2011年)16、数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。本案中，被上诉人仅支付了10万元的定金，买卖协议未取得共有权人同意，也未占有使用房屋。而李某在公证处办理了公证，支付了全部购房款，涉案房屋也已实际交付给李某。因此很明显李某的权利应优先于被上诉人。被上诉人潘义良辩称：一审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的全部诉讼请求。一、上诉人陈述一审庭审答辩时明确房产已出售给第三人李某不属实，上诉人一审时只字未提房屋已另售，也未提及李某，亦未主张追加诉讼当事人，一审法院不存在遗漏当事人的情形。上诉人参加了一审的整个庭审，也在庭审笔录上签字，其陈述一审违法缺席审判，完全是虚假陈述。二、上诉人一审完全未提及房屋已另售，也未提交任何证据予以证实，且上诉人与被上诉人早已于2016年9月25日就签订了《还建房买卖合同》，并支付了10万元购房款，上诉人在将房屋出售后被上诉人潘义良一年多之后，又进行第二次销售，属于恶意违约，并非存在客观上的履行障碍。三、被上诉人潘义良与上诉人肖卫祥的配偶系亲戚关系，被上诉人潘义良也是因为购房需求由上诉人配偶的介绍才与上诉人相识，上诉人配偶对于房屋出售是知情并且同意的，之所以未在合同上签字，系由于上诉人说拆迁协议系其一人签字，买卖合同也可以一人签字，故不存在无权处分问题，还建房买卖合同系合法有效的合同。四、上诉人的第四点理由，相当于默认了与被上诉人签订的合同合法有效，就是履行的先后顺序问题，被上诉人的合同成立在先，权利产生在先，应优先保护被上诉人对于房屋的权利。原审第三人径河街道办事处、径河拆建公司共同述称：上诉人上诉请求不涉及第三人，我方认为本案与第三人没有关联性，请求法院依法裁决。原审第三人中天华昌公司没有到庭进行答辩，也未向法院提交书面答辩意见。潘义良向一审法院提出诉讼请求：1、确认潘义良、肖卫祥于2016年9月25日签订的《还建房买卖合同》合法有效；2、判令肖卫祥继续履行《还建房买卖合同》，将位于武汉市东西湖区径河街道三店稻香苑小区7栋一单元2层203号的房屋（以下简称案涉房屋）交付给潘义良，并在具备办理不动产权属证书的条件时及时办证并将该房屋过户至潘义良名下；3、判令径河街道办、中天华昌公司、径河拆建公司协助肖卫祥履行上述义务；4、判令肖卫祥向潘义良支付延期交房的违约金23,400元（以10万元为基数，按年利率12%计算，自2017年9月25日起计算至实际支付之日止，暂计算2019年8月28日）；5、本案诉讼费用由肖卫祥承担。一审法院认定事实如下：潘义良、肖卫祥签订的《还建房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。潘义良已于签约当天向肖卫祥支付了购房定金10万元，肖卫祥理应于2019年收房后及时向潘义良交付房屋；在肖卫祥未向潘义良交付房屋之前，潘义良当然无需向肖卫祥支付第二期购房款10万元。故肖卫祥以潘义良未付购房款为由拒不交付房屋，显然有悖合同的约定，一审法院对其该辩称意见不予支持。鉴于目前案涉房屋尚不具备办理权属证书的条件，故一审法院对潘义良要求肖卫祥及径河街道办、径河拆建公司、中天华昌公司协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。关于潘义良主张的迟延交房违约金的诉讼请求。虽然双方在合同中对交房时间有约定，但因径河街道办、径河拆建公司、中天华昌公司实际向肖卫祥交付房屋的时间为2019年，已远远超过合同约定的时间。考虑到造成迟延交房的原因不能归责于潘义良、肖卫祥双方，故一审法院对潘义良的该项诉讼请求，不予支持。中天华昌公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为自愿放弃举证、质证及提出抗辩的权利，不影响本案的正常审理，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、潘义良与肖卫祥于2016年9月25日签订的《还建房买卖合同》合法有效；二、肖卫祥于本判决生效后十日内向潘义良交付位于武汉市东西湖区径河街道稻香苑小区7栋一单元2层203号的房屋；三、驳回潘义良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6902元、公告费310元，合计7212元，由肖卫祥负担。二审审理期间，上诉人肖卫祥提交以下证据：一、提交“肖卫祥、周萍李某峰的房屋买卖预约合同公证书”、“肖卫祥、周萍与李舒宁的委托书公证书”。拟证明肖卫祥与周萍李某峰2017年12月1日签订房屋买卖合同一份，将案涉房屋以47万元的价格出售李某峰。同时上诉人夫妻在公证处办理了委托书的公证，委托内容为涉案房屋的收房等全部事项委托给李舒宁代为办理。二、“房款收条”、“银行转账流水”、“开发商武汉径河拆迁公司收据”。拟证李某峰已向上诉人夫妻支付完成购房款，尾款系办理房屋交付时直接交付给开发商。三、“供水合同”、“装修协议”、“业主身份证明”、“涉案房屋物业费发票”。拟证明1李某峰以2019年7月5日与物业公司等签订协议准备对案涉房屋进行装修。2、物业管理公司于2019年5月29日支付物业费李某峰系案涉房屋业主。3李某峰对案涉房屋实际使用并装修。四、提交“装修照片及视频”。拟证明案涉房屋已经实际交付李某峰在进行装修的事实。五、“房屋交付收条”。拟证明交房当天上诉人李某峰已完成案涉房屋全套手续交付。及证李某峰证人证言，拟证明：一、案涉房屋实际在2017李某峰与肖卫祥签订合同，办理公证。二、2019年7月开发商正式交房并向开发商支付尾款，尾款12万多。三、案涉房屋已在今年2021年2月开始装修。被上诉人潘义良对上述证据质证称：一、对于第一组证据。1.对于“肖卫祥、周萍李某峰的房屋买卖预约合同公证书”真实性没异议，对证明目的有异议，该预约合同只是上诉人李某峰签订的预约合同而不是正式房屋买卖合同，实际上上诉人李某峰没有签订房屋买卖合同，预约合同的时间是2017年12月1日，上诉人在一年前就将案涉房屋出售给被上诉人，且预约合同约定的价格为四十七万元，我方认为这是在房屋价格上涨之后上诉人为了获取利益准备进行的恶意违约行为。2.对于“肖卫祥、周萍与李舒宁的委托书公证书”真实性没有异议，但达不到证明目的，因为上诉人李某峰之间双方在事后没有达成房屋买卖的合意，并委托书的受托人李舒宁与本案无关联，所以我方认为该份委托书与本案没有关联性。二、对于第二组证据。1.对于“房款收条”、“开发商武汉径河拆迁公司收据”真实性有异议，收据上载明签订时间是2017年11月19日，我方从上诉人提供的银行流水可以看出李某峰在11月19日并未支付款项。即使有事后的转账行为，那这个付款也比被上诉人的付款晚了一年多。我方认为收条是不符合常理的，我方认为有可能是双方事后倒签的。2.对于“银行转账流水”真实性没有异议。三、对于第三组证据。1.对于“供水合同”、“装修协议”、“涉案房屋物业费发票”真实性均无异议，但其载明的合同当事人名称都是肖卫祥，因此该三份证据不能证李某峰购买并取得房屋。2.对于“业主身份证明”真实性存在异议，且落款没有经手人的签名也没有留电话，不符合证明的形式要件。同时出具该证明的落款是物业公司，其没有权利证明案涉房屋的业主事实。四、对于第四组证据“装修照片及视频”真实性无异议，该组照片与我方上次在中院调查后去现场了解的情况并不一样。2021年1月22日被上诉人去现场取证，案涉房屋还是毛坯状态。即使案涉房屋现在摆放有装修材料，我方也认为是在开完庭后恶意的强行的摆放装修材料，我方认为装修并未开始，只是摆放了装修材料。五、对于第五组证据“房屋交付收条”真实性有异议，因为案涉房屋到2021年1月22日去现场时都是毛坯状态，我方认为其收条是上诉人李某峰倒签的，仅凭收条也不能证明案涉房屋进行了实际的交付。六、对于“物业管理费的票据”其真实性没有异议，但无法证李某峰是案涉房屋实际使用人，发票也是在上次在中院调查过后的。原审第三人径河街道办事处、径河拆建公司共同质证称：上诉人提交的以上证据与第三人无任何关系，对以上证据我方不予质证。被上诉人潘义良提交以下证据:一、提交“中国建设银行电子回单”。拟证明，被上诉人已向东西湖区人民法院提存了10万元购房款，待上诉人肖卫祥将案涉房屋交付给被上诉人后，东西湖区法院就会将第二笔购房款转交给上诉人。二、提交“照片、视频”。拟证明，案涉房屋在2021年1月底一直为毛坯状态，尚未装修，也无人入住。上诉人肖卫祥对被上诉人潘义良提交的证据质证称：一、对于“中国建设银行电子回单”1.系被上诉人手机截屏，虽转给法院但无法证明是作为提存款。2.我方认为系考虑到有案外人的情况下故意转给法院。3.被上诉人无需向上诉人支付该笔费用，因此该笔支付款的目的无法实现。其证明目的我方不予采信。二、对于“案涉房屋实地照片、视频”，其拍照的时候案涉房屋已经交付李某峰实际使用，2019李某峰与装修公司就已经签了协议，因为疫情没有进行装修。且被上诉人均是在案涉房屋外拍摄的。原审第三人径河街道办事处、径河拆建公司对被上诉人潘义良提交的证据质证称：被上诉人提交的以上证据与第三人无任何关系，对以上证据我方不予质证。本院认为，上诉人肖卫祥提供的证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。对被上诉人潘义良提交的证据一只能说明其向一审法院转过10万元，但不能证明是何款项，对证据二不能证明照片的具体时间，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院审理过程中，上诉人肖卫祥均未提及案涉房屋另售他人的事实，其上诉称一审庭审答辩时明确涉案房产已出售李某峰的上诉理由无事实依据，本院不予认可。上诉人肖卫祥与案外李某峰签订的房屋买卖预约合同并非正式的房屋买卖合同，故不符合全国民事审判工作会议纪要第十六条的精神。因此，上诉人肖卫祥认李某峰的权利应优先于被上诉人的上诉主张本院不予支持。上诉人肖卫祥在已和被上诉人潘义良签订案涉房屋买卖合同的情况下，仍然以高于该合同的价格另行出卖给案外李某峰，现又以未取得共有人即肖卫祥妻子周平同意，主张其与潘义良签订的合同无效，有违诚信原则，结合案涉房屋共有人周平和被上诉人潘义良存在亲戚关系的事实，故对其该上诉主张本院亦不予支持。综上所述，上诉人肖卫祥的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6902元，由上诉人肖卫祥负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚志国审判员  胡丹丹二〇二一年三月二十九日法官助理张欣书记员王汐雯