广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2635号上诉人（原审被告、反诉原告）：王国荣，男，1965年4月19日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马锦川，男，1996年2月11日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。上诉人王国荣因与被上诉人马锦川租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国荣上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判王国荣无需向马锦川返还押金4800元及支付利息；2.撤销一审判决第三项，改判马锦川应当向王国荣支付6160元租金损失及利息；3.一二审诉讼费用由马锦川承担。事实和理由：一、一审判决王国荣需向马锦川返还押金属于事实认定及法律适用错误。根据涉案租赁合同第十一条的约定，租赁合同双方需共同信守合同，任何一方违反合同约定的，违约方应当向守约方支付两个月租金即4800元作为违约金。本案中，马锦川在没有法定或约定事由的情况下，单方违反合同约定，在租赁期限届满前，擅自退租，拒绝向王国荣缴纳合同约定的房屋租金。因此，王国荣扣抵马锦川48**元押金作为违约金，符合法律及合同约定。二、一审判决马锦川向王国荣支付一个月租金作为赔偿属于事实认定及法律适用错误。马锦川只缴纳租金至2020年1月31日，却至2020年2月6日才搬离涉案房屋，且案外人周玉文（马锦川女友）在与王国荣微信聊天中明确表示“我们这里有两副房屋钥匙，会在诉讼结束押金退还后交还，”足以证明马锦川搬离涉案房屋后恶意带走钥匙、电梯卡及门禁卡。涉案房屋位于十七层，马锦川不返还钥匙、电梯卡及门禁卡，影响了王国荣收回涉案房屋后另行出租的租金损失。且王国荣至2020年4月10日才成功补办电梯卡及门禁卡。因此王国荣要求马锦川赔偿2020年2月1日至2020年4月17日的租金损失，符合事实和法律规定，故请求二审改判，支持王国荣的上诉请求。马锦川辩称，不同意王国荣的上诉请求。一、王国荣违反涉案租赁合同，出租给马锦川的涉案房屋存在安全风险，属于根本违约，一审判决王国荣退还马锦川48**元押金正确，二审应予维持。二、一审判决未支持王国荣要求马锦川赔偿2020年2月1日至2020年4月17日的租金损失正确。该租金损失并非马锦川造成，马锦川同意归还涉案房屋钥匙及电梯门禁卡，系王国荣不愿意与马锦川办理涉案房屋交接手续，其应自行承担相应后果。马锦川于2020年1月15日向一审法院起诉请求：1.解除马锦川、王国荣之间的租赁合同；2.王国荣返还房屋租赁押金4800元；3.王国荣支付违约金4800元；4.王国荣退还租金800元（因王国荣提供不合格的床具，未能提供安全的出租环境）；5.王国荣支付利息（以押金4800元、违约金4800元、租金800元的总和10400元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮20%的标准，自2020年2月6日起计至实际清偿之日止）；6.王国荣承担本案的诉讼费用。王国荣反诉请求：1.解除马锦川、王国荣之间的租赁合同；2.马锦川支付2020年2月1日至2020年4月17日租金6160元（每月2400元）；3.马锦川支付迟延付款的利息（以当月应付租金为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮20%的标准，自当月2日起计至实际清偿之日止）；4.马锦川赔偿损坏床架损失1700元；5.马锦川支付专用电梯使用卡补办费60元、小区出入门禁卡补办费40元；6.本案诉讼费用由马锦川承担。一审认定事实：一、物业的位置：广州市天河区XX路XX号XX房之B（下称涉案房屋）。二、约定的租赁期限：2019年7月3日至2020年7月30日。三、约定的租金金额及支付期限：2400元/月，租金按月结算，每月30日前支付当月租金。四、约定的押金金额：4800元，租赁期满后，如马锦川明确表示不租的，应提前一个月告知王国荣，王国荣应退还马锦川已支付的租房款及押金。五、违约责任的约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，违约方须向守约方支付2个月租金作为违约金。六、王国荣的辩称：我方同意解除租赁合同，但应当在马锦川缴纳完毕所欠付的相关款项后才正式解除。对于第二至六项诉讼请求，因马锦川存在违约行为，我方不应当承担上述费用。七.马锦川的反诉答辩意见：对于第一项诉讼请求，我方同意解除租赁合同，但需王国荣支付我方主张的金额10400元。对于第二项诉讼请求，我方于2月6日搬离涉案房屋，并告知王国荣解除合同，要求其退还押金，我方在此期间从未占有房屋，王国荣拥有房屋的使用权，否则其无法带人看房并于4月17日另行出租房屋。因王国荣拒绝见面协商，所以我方无法向王国荣交还房屋钥匙，办理交接手续。我方同意在本案审理完结后将涉案房屋的钥匙交还给王国荣。对于第三项诉讼请求，我方不予认可。对于第四项诉讼请求，床架的破坏属于自然损耗，按合同约定不应由我方承担，且王国荣购置该床具已在10年以上，在进行折旧后，是否仍价值1700元，需由王国荣进行举证。对于第五项诉讼请求，是发生在租赁合同解除后，王国荣自行购买的行为，并没有与我方协商。我方确认没有向王国荣交还该专用电梯使用卡以及小区出入门禁卡，但是系因为王国荣拒绝见面，我方无法向王国荣进行交还。八、其他：1.马锦川称王国荣在2019年8月2日将强排式热水器安装在涉案房屋浴室内，且浴室排气扇亦损坏无法正常使用，存在重大安全隐患，要求解除合同，并于2020年2月6日搬离了涉案房屋，搬离当天录制了涉案房屋的视频并发送给王国荣，要求王国荣接收房屋，王国荣不予理会，马锦川至今持有涉案房屋的两把钥匙及小区门禁卡、电梯卡，为此提交：（1）涉案房屋浴室照片及热水器照片多张；（2）微信聊天记录（显示2020年1月3日，案外人周玉文（马锦川女友）发微信给王国荣称“我们二月起不租了，也请你开始找租客吧”，王国荣回复“有没有租客、租与不租我都不会在乎，你二月起不租属于违约，押金是不能退的，另外你要想一想床怎么处理吧”，2020年1月4日，王国荣向马锦川发送了购买平衡式热水器的账单详情及热水器购买页面截图，马锦川回复“我现在已经存在安全风险了，我要求退租”，王国荣“我当时全网搜索，花了712元买最好的强排给你”，马锦川“我已经说明过，我认为这个存在安全隐患，但是你一直认为自己是专业的，不存在隐患，经身边人提醒，我认识到安全隐患特别大，所以提出退租要求”等，2020年1月13日，马锦川向王国荣发出“合同终止通知函（1），主要内容为：“马锦川将于2020年1月31日搬离房屋，不再续租；要求王国荣在收到函件之日起15日内退还押金4800元”等，2020年1月14日，王国荣发信息给马锦川称“虽然您一直使用至今的万和强排热水器非常安全，但鉴于您的特殊要求，我决定让厂家来给您重新安装一台平衡式热水器，请问您什么时候方便安装？”马锦川回复“对不起，我不需要安装了，房屋对我产生了心理恐惧和风险，我决定退租，望您尽早归还我方押金4800元”等，2020年2月6日，周玉文发信息给王国荣称“我们已经于今日搬离房间并且结清所居住期间水电管理费等一系列费用”,并发送了拍摄涉案房屋内的视频，后又发消息称“我们这里有两副房屋钥匙，会在诉讼结束押金退还后交还，这是我们离开时拍摄的视频”）；（3）电话录音；（4）热水器正面警告图片（显示严禁将本燃气热水器安装在卧室、地下室、浴室内等）；经质证，王国荣对上述证据的真实性均予以确认，但辩称热水器是双方共同选购的，并非存在安全隐患后王国荣自行安装的，至于排气扇不能正常运作，马锦川从来没有向其提出过，而且马锦川第一次要求退租时主动承认是其违约，在退租要求被拒绝后才巧立名目，以热水器存在安全隐患为由解除租赁合同，对于马锦川要求解除合同，其已在2020年1月3日的双方沟通中明确表示租赁期限未届满，不同意提前退租，同时确认其于2020年4月10日进入涉案房屋，房屋内情况与周玉文2020年2月6日向其发送的视频情况一致，涉案房屋已于2020年4月18日重新出租给案外人，并提交：（1）微信聊天记录（2019年7月30日，王国荣发信息给马锦川称“热水器今天到货，收货后记得告诉我，争取今晚安装”并附上物流截图，马锦川回复“get,已收到货”）。（2）2020年1月3日15点13分王国荣与周玉文的通话录音文本（周：我们双方协商吧，王：你去认真看看合同，你看看合同怎么写的吧，周：我知道合同上面说了，我们的租约是一年，提前退租是我们违约）等,经质证，马锦川对上述证据的真实性予以确认。2.马锦川主张王国荣提供的床具存在质量问题，导致其在夜间休息时从床上跌落，要求王国荣退还租金800元，王国荣对此不予认可，辩称是马锦川损坏了床具，并反诉要求马锦川赔偿损失1700元。3.王国荣自认持有涉案房屋的钥匙，同时亦辩称因为没有电梯专用卡及大堂门禁卡导致无法进入在17楼的涉案房屋及进行处分，需要重新制作小区门禁卡及电梯卡后才能重新发布招租信息，导致2020年4月18日才将涉案房屋另行出租，主张该部分损失是由马锦川拒绝交还钥匙所导致，并提交微信聊天记录（显示2019年11月15日，周玉文向王国荣询问门卡的制作情况，王国荣回复“门卡已经做好，电梯卡仍要等”；2019年12月28日，周玉文再次询问电梯卡是否做好，王国荣回复可以领取）、广州御欣源物业管理有限公司分别于2020年2月3日、4月10日出具的《收据》2张，载明“今收到239-1704房门禁卡2张共40元，今收到239-1704房电梯卡二张共60元”，马锦川对微信聊天记录的真实性予以确认，对收据的真实性不予确认，辩称从未拒绝交还电梯卡及门禁卡。一审法院认为：根据查明事实，马锦川与王国荣之间成立租赁合同关系。马锦川提起的本诉及王国荣提起的反诉均诉请要求解除双方签订的涉案租赁合同，现马锦川已实际搬离涉案房屋，王国荣也已收回房屋另行出租，对于马锦川及王国荣的该项诉请，一审法院予以支持。根据涉案租赁合同的约定，租赁期满后，王国荣应退还马锦川已支付的押金。现双方的涉案租赁合同已经解除，王国荣继续持有马锦川已支付的押金4800元缺乏依据，马锦川诉请要求王国荣退还具有合同及事实依据，一审法院予以支持。王国荣迟延退还押金，造成马锦川利息损失，马锦川诉请要求王国荣支付利息，具有事实依据，从公平角度，一审法院酌定利息以4800元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准，自2020年4月11日起计至实际清偿之日止。对于马锦川超出上述部分的诉请，一审法院不予支持，予以驳回。马锦川主张王国荣提供不合格的床具，无法提供安全的出租环境，诉请要求王国荣退还租金800元及支付相应利息，王国荣对此不予确认，马锦川对此亦未提交充分证据予以证明，对于马锦川的该项诉请，一审法院不予支持，予以驳回。马锦川主张王国荣存在违约行为，对此未提供充分的证据予以证明，其诉请要求王国荣支付违约金4800元及支付相应利息，一审法院亦不予支持，予以驳回。同理，王国荣主张马锦川损害涉案房屋的床具，要求马锦川赔偿1700元，对此未提供充分的证据予以证实，马锦川对此亦不予确认，故王国荣的该项诉请缺乏依据，一审法院不予支持，予以驳回。王国荣主张因马锦川没有归还其涉案房屋的钥匙及门禁卡导致其未能及时对涉案房屋进行出租，造成损失，反诉诉请要求马锦川支付2020年2月1日至2020年4月17日期间的租金6160元。马锦川不同意支付上述款项，并辩称其于2020年2月6日搬离了涉案房屋，因王国荣拒绝见面，所以无法交还钥匙，同意在本案审理完结后将钥匙归还王国荣。对此，一审法院认为，马锦川虽于2020年2月6日搬离涉案房屋，但一直未向王国荣归还涉案房屋的钥匙及电梯卡、门禁卡，虽然王国荣自认持有涉案房屋的钥匙，但考虑涉案房屋所在楼层较高，同时综合此前王国荣为马锦川办理涉案房屋门卡及电梯卡所需时间较长，缺失了电梯卡及门禁卡确实会在一定程度上影响王国荣及时对涉案房屋进行收回控制及处分，造成王国荣的租金损失，故一审法院对王国荣要求马锦川承担因逾期交还涉案房屋门禁卡导致的租金损失的主张予以部分采纳。综合全案，马锦川于2020年2月6日搬离涉案房屋，而王国荣于2020年4月10日取得涉案房屋的电梯卡，对于王国荣主张其在2020年2月1日至2020年4月17日期间的租金损失，一审法院从公平原则考虑，酌情判令马锦川向王国荣支付一个月的租金2400元作为王国荣租金损失的补偿。马锦川迟延支付租金，造成王国荣利息损失，王国荣诉请要求马锦川支付利息，具有事实依据，利息以2400元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准，自2020年6月29日起（即马锦川收到反诉状之次日）计至实际清偿之日止。对于王国荣超出上述部分的诉请，一审法院不予支持,予以驳回。关于补办电梯卡及门禁卡。王国荣主张马锦川搬离时未向其返还电梯卡及门禁导致其需重新制作共计花费了电梯卡补办费60元、门禁卡补办费40元，诉请要求马锦川支付上述款项，马锦川亦确认搬离时未向王国荣交还涉案房屋的门禁卡及电梯卡，故王国荣该项诉请具有事实依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，于2020年10月10日作出如下判决：一、解除马锦川与王国荣于2019年7月1日就广州市天河区黄埔大道中路239号1704房之B签订的《房屋租赁合同》；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，王国荣向马锦川返还押金4800元及支付利息（以4800为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，从2020年4月11日计至实际付清之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，马锦川向王国荣支付租金2400元及支付利息（以2400元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，自2020年6月29日起计至实际付清之日止）；四、自本判决发生法律效力之日起15日内，马锦川向王国荣支付电梯卡补办费60元及门禁卡补办费40元；五、驳回马锦川的其他诉讼请求；六、驳回王国荣的其他反诉请求。一审案件本诉受理费50元，由马锦川负担30元，由王国荣负担20元；反诉受理费73元，由负担53元，由马锦川负担20元。二审期间，双方均未提交新的证据。经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案王国荣上诉主张其已根据马锦川的要求，在涉案房屋安装符合安全标准的热水器，涉案租赁合同系因马锦川违约行为而解除。但根据一审查明事实，王国荣在涉案房屋浴室内安装了强排式热水器，确不符合安全要求，马锦川要求解除合同具有正当理由。王国荣二审并无提供新事实、新证据足以推翻一审判决认定，在马锦川不予确认的情况下，王国荣主张押金不应退还给马锦川，本院不予支持。王国荣还主张马锦川应承担涉案房屋自2020年2月1日至2020年4月17日的租金损失6160元。本院认为，因双方均确认马锦川已于2020年2月6日搬离涉案房屋，虽马锦川持有涉案房屋钥匙、门禁卡及电梯卡，但王国荣亦确认其自身持有涉案房屋钥匙，只是没有门禁卡及电梯卡，并不会导致涉案房屋完全无法进行出租收益，一审法院综合各种因素，酌情马锦川承担王国荣一个月租金损失，合情合理，本院亦予以认可，故对王国荣的该上诉请求亦不予支持。综上所述，王国荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人王国荣负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月二十九日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳