山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初第885号 原告：中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地：青州市范公亭东路**。统一社会信用代码：91370781869362606B。 负责人：王传文，该行行长。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 被告：闫伟波，男，1988年4月3日生，汉族，住山东省。 被告：青州景辉房地产开发有限公司，住所，住所地：青州市尧王山西路****楼**社会信用代码：91370781680682075A。 法定代表人：薛赛许，该公司董事长。 被告：山东光大资产评估有限公司，住所地：潍，住所地：潍坊市奎文区健康东街**恒联大厦**楼**用代码： 913707057774302370。 法定代表人：徐会云，该公司董事长。 原告中国建设银行股份有限公司青州分行（以下至判决主文前简称青州建行）诉被告闫伟波、山东光大资产评估有限公司（以下至判决主文前简称光大资产公司）、青州景辉房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称景辉开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴本涛到庭参加诉讼，被告闫伟波、光大资产公司、景辉开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告青州建行向本院提出诉讼请求:一、请求判令被告闫伟波偿还原告借款本金118522.64元，利息及罚息按照合同约定计算至实际支付之日，并判决被告闫伟波赔偿原告为实现债权支付的合理费用6000元；二、判令被告光大资产公司对上述债务承担连带清偿责任；三、判令被告景辉开发公司在最高额保证范围内对上述债务承担连带清偿责任；四、请求确认原告对涉案抵押物变现价款享有优先受偿权。事实和理由：2011年8月8日，被告闫伟波因购买被告景辉开发公司的房屋向原告借款，借款金额为20万元，借款期限自2011年8月8日至2026年8月8日。被告光大资产公司为该借款提供连带责任担保，被告闫伟波以其购买房产提供抵押担保，并于2011年8月9日办理了抵押权登记。2011年11月4日，原告按照借款合同约定将贷款20万元汇款至被告闫伟波指定的被告景辉开发公司账户。2009年9月24日，原告与被告景辉开发公司签订最高额保证合同，合同约定自2009年9月24日至2012年9月24日期间，对于买房人购买被告景辉开发公司房屋向原告借款时所产生的债务，被告景辉开发公司在4000万元范围内承担最高额保证担保责任，但被告闫伟波未按约偿还原告借款本息，望判如所诉。 被告闫伟波、光大资产公司、景辉开发公司均未答辩。 本院经审理认定事实如下：2009年9月24日，原告青州建行与被告景辉开发公司签订个人住房借款最高额保证合同一份。合同约定，本最高额保证所担保的债权是指自2009年9月24日至2012年9月24日期间，原告青州建行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，最高额为4000万元；被担保的债权包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证方式为连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。当债务人未按主合同约定履行债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。双方还对合同其他事项进行了约定。 2011年6月14日，被告闫伟波与被告景辉开发公司签订商品房买卖合同一份，合同约定被告闫伟波购买被告景辉开发公司位于青州XX小区X号楼X单元X号房产一处，价款418016元，首付款128016元于合同签订当日支付，余款29万元向原告申请贷款支付。双方还对合同其他事项进行了约定。 2011年8月8日，原告青州建行与被告闫伟波、山东龙楷投资担保有限公司签订个人住房（商业用房）借款合同一份，合同约定：被告闫伟波向原告借款20万元，借款年限180个月；本合同项下借款利率在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告青州建行有权宣布本合同借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。抵押人闫伟波自愿向原告青州建行提供抵押担保，抵押物系位于青州豪庭小区1号楼5单元601号房产，抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应当支付的其他款项、贷款人实现债权、抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费执行费评估费拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部借款本金、利息(包括罚息、复利)、违约金、赔偿金、借款人应当支付的其他款项、贷款人实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。若贷款人根据合同约定宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），贷款人均有权直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。被告闫伟波在该合同借款人、抵押人栏内签名捺印，被告山东龙楷投资担保有限公司在保证人栏盖章确认。双方还对合同其他事项进行了约定。 2011年8月9日，原告与被告闫伟波在青州市房地产交易中心对上述抵押物进行了抵押预告登记。原告取得青房预王府字第2011XXXX号房屋预告登记证明，载明：XXXXX号楼X单元X号房产预告登记权利人为原告青州建行，预告登记义务人为被告闫伟波。 2011年11月23日，被告景辉开发公司取得青房权证王府字第××号不动产权证，载明：位于青州市**楼的权利人为景辉开发公司。2012年，被告闫伟波取得青房权证王府字第××号房屋所有权证，载明位于青州市××王××号XXXXX号楼X单元X的权利人系被告闫伟波。 2011年11月4日，原告将发放的贷款20万元存入被告闫伟波指定的被告景辉开发公司在原告处开立的账户。此后，被告闫伟波偿还原告借款本息至2019年10月31日，尚欠原告借款本金118522.64元。 2020年12月14日，原告青州建行（甲方）与被告山东万信（青州）律师事务所（乙方）签订委托代理协议一份。协议约定，乙方接受甲方委托，为甲方代理与被告闫伟波、光大资产公司、景辉开发公司金融借款合同纠纷案件，甲方支付乙方律师代理费6000元。2021年3月17日，山东万信（青州）律师事务所为原告开具增值税发票一份。2021年3月22日，山东万信（青州）律师事务所为原告青州建行出具收据一份，载明收到原告律师代理费6000元。 山东龙楷投资担保有限公司于2015年11月30日变更为山东龙楷融资性担保有限公司；于2020年9月11日变更为光大资产公司。 本院认为，原告青州建行与被告闫伟波、光大资产公司签订的个人住房（商业用房）借款合同，原告青州建行与被告景辉开发公司签订的个人住房借款最高额保证合同，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。原告作为贷款人，按合同约定履行了发放贷款的合同义务后，被告闫伟波作为借款人，应当按照约定的期限和数额履行还款义务，不履行或者不适当履行合同义务，均应承担违约责任，原告有权宣布本合同项下借款立即到期，有权要求借款人立即清偿借款本息。被告光大资产公司、景辉开发公司作为被告闫伟波的连带责任保证人，应当承担连带清偿责任。因此，原告诉请判令被告闫伟波清偿所欠借款本息，被告光大资产公司、景辉开发公司承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，不管被告景辉开发公司是否已经办理案涉建筑物所有权首次登记，但双方办理预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。因此，原告诉请对涉案抵押物享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 被告闫伟波、光大资产公司、景辉开发公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，应视为对自己所享诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告闫伟波偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金118522.64元及利息（利息的计算：以借款本金118522.64元为基数，自2019年11月1日至实际给付之日，按照借款合同约定的罚息利率标准计算），于本判决生效之日起五日内付清； 二、被告闫伟波赔偿原告中国建设银行股份有限公司青州支行律师代理费6000元，与本判决前款所列款项同时付清； 三、被告山东光大资产评估有限公司对本判决第一款、第二款所列款项承担连带清偿责任； 三、被告青州景辉房地产开发有限公司在最高限额4000万元范围内对本判决第一款、第二款所列款项承担连带清偿责任； 四、被告山东光大资产评估有限公司、青州景辉房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告闫伟波追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。 案件受理费1395元（已减半），财产保全费1143元，均由被告闫伟波、山东光大资产评估有限公司、青州景辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。个人上诉的，应同时提交居民身份证复印件各两份；单位上诉的，应同时提交加盖公章的（法定）代表人身份证明书、营业执照复印件各两份，分别预交二审案件受理费2790元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  冯伟 二〇二一年三月三十一日 书记员  邱硕