广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1582号上诉人（原审原告）：肖宇刚，男，1979年11月28日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：金豪，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉杰，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈冠宏（曾用名陈展红），男，1976年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县。委托诉讼代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天喜瑞丰（广州）物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇黄某某村沙溪社基尾博义大楼708房。法定代表人：列坤宁，执行董事。委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴东霞，广东国智律师事务所律师。上诉人肖宇刚因与被上诉人陈冠宏、天喜瑞丰（广州）物业管理有限公司（以下简称天喜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理本案。上诉人肖宇刚及其代理人杨玉杰，被上诉人陈冠宏代理人湛凤棉，被上诉人天喜公司代理人陈翠花、吴东霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖宇刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除肖宇刚与陈冠宏之间签订的租赁合同（标的总金额102万元）及《补充协议》；2.改判陈冠宏按照《补充协议》约定赔偿肖宇刚违约金30万元；3.改判陈冠宏赔偿肖宇刚对涉案物业的装修损失45.5086万元；4.改判陈冠宏与天喜公司赔偿肖宇刚因大楼围蔽施工造成的办学损失187.116万元（15090元×62人×2学年）；5.改判陈冠宏与天喜公司赔偿肖宇刚预期收益损失100万元；6.改判陈冠宏与天喜公司共同承担本案律师费、评估费及一、二审诉讼费用。二审庭审中，肖宇刚明确其撤回关于要求陈冠宏赔偿30万元违约金、赔偿损失187.116万元、预期收益100万元以及律师费的上诉请求，即仅主张维持一审判决第一项，变更第二项为陈冠宏赔偿装修损失45.5086万元，陈冠宏承担评估费及一、二审诉讼费。事实和理由：一审认定案件基本事实与适用法律错误。一、本案中肖宇刚与陈冠宏签署的合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。合同条款应当在违反法律、行政法规强制性规定的情况下才会被认定无效。一审法院仅凭司法解释的条款，即确认肖宇刚与陈冠宏签署的租赁合同无效，属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款，只是说明村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷可以参照该条解释处理，但参照处理并不能违反上位法的规定。实践中，并无相关行政主管部门为村集体房屋的建设颁发规划许可或建设许可文件。大量幼儿办学机构利用村集体房屋修建办学，解决了城乡结合部、农民工幼儿子女托管上学问题。一审法院罔顾上述事实，仅凭司法解释条款即否定了肖宇刚与陈冠宏之间的租赁合同，亦属于事实认定错误。二、基于肖宇刚与陈冠宏之间签署的租赁合同合法有效，陈冠宏应赔偿肖宇刚因装修而导致的损失。如前所述，本案中双方产生矛盾的主要原因是肖宇刚无法按约定办妥消防事宜，且双方因此另行签署了补充协议，约定“因消防原因导致乙方（肖宇刚）不能继续经营，则甲方应当赔偿乙方人民币30万元”，又依据《租赁合同》第四条约定，乙方租赁使用期间，甲方（陈冠宏）应保障该物业主体结构处于适用和安全的状态，并应确保所出租物业经过消防、环保、安全等有关部门验收，适合乙方承租并作为幼儿教育项目的经营场所。因此，肖宇刚依据合同约定有权主张陈冠宏承担装修损失及预期经营利益损失。一审法院驳回肖宇刚该项请求属于事实认定错误。基于此，恳请二审法院纠正一审判决，支持肖宇刚的上诉请求。陈冠宏辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请二审法院驳回肖宇刚的上诉。一、一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定涉案租赁合同及补充协议无效，法律适用正确。涉案租赁物所在地块的建设用地规划许可证在陈冠宏修建租赁物前就已经过期，且陈冠宏并未办理建设工程规划许可证报批报建手续，因此，涉案租赁合同及其补充协议应为无效。合同所涉及的条款为无效条款，肖宇刚要求解除合同并要求陈冠宏承担补充协议约定的30万元及预期损失无依据。二、肖宇刚要求陈冠宏承担装修损失455086元没有依据。1.在与陈冠宏租赁涉案租赁物前，肖宇刚一直在同村（黄某某村）经营一家“童某幼儿园”。肖宇刚明知涉案租赁物是为了经营幼儿园的，应当更有谨慎注意的义务。事实上，在与肖宇刚签订涉案租赁合同时，陈冠宏已经明确告知肖宇刚该租赁物的情况、证件，且出示给肖宇刚，肖宇刚当时承诺承租该租赁物时用于办理幼儿课外兴趣培训，并非幼儿园，所以合同才会约定是作为幼儿园教育项目的经营场所。合同签订后，肖宇刚已经工商注册了广州市博某教育发展有限公司。肖宇刚作为有幼儿园经营经验的经营者，明知道租赁物无建设工程规划许可证，仍然租赁该租赁物用于幼儿园经营，存在明显过错。故陈冠宏认为，一审法院认为肖宇刚与陈冠宏的过错责任相当，双方应各自对合同无效承担50%的过错责任于法无悖，请二审法院予以维持。2.关于装修损失的认定问题。陈冠宏认为，肖宇刚从2014年12月19日开始承租使用该物业，虽然有投入装修，但多年的持续经营，装修已经有折旧。另外，场地内可移动物品肖宇刚在搬离时已经一并拆除搬走，陈冠宏认为一审法院认定损失时已作考虑，其确认的金额也适合，请二审法院予以维持。三、肖宇刚要求陈冠宏赔偿肖宇刚因大楼围蔽造成的办学损失187.116万元无事实及法律依据。四、肖宇刚主张预期收益损失100万元无依据。五、关于本案的一、二审诉讼费用，是因为肖宇刚不愿意跟陈冠宏协商才导致了本案的诉讼，由此产生的费用也应当按照一审的判决予以维持。综上所述，请求二审驳回肖宇刚的上诉请求，维持一审判决。天喜公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一方面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，一审判决认定肖宇刚与陈冠宏签订的《租赁合同》及《补充协议》无效，符合法律规定，认定事实清楚，适用法律正确。另一方面，肖宇刚因无证办学被相关行政部门查处勒令停办、产生损失在先，涉案大楼围蔽在后，肖宇刚办学损失与围蔽大楼没有因果关系。一审判决认定肖宇刚主张的因围蔽产生办学损失没有证据支持，认定事实清楚，适用法律正确。肖宇刚的上诉理由没有法律依据，应当依法驳回其上诉请求。二、肖宇刚办学损失与天喜公司无关。天喜公司非合同当事人，肖宇刚基于合同关系主张天喜公司承担违约责任于法无据。综上，二审法院应依法驳回肖宇刚上诉，维持原判。二审庭审中，天喜公司辩称，因肖宇刚在二审庭审中撤回了与天喜公司有关的关于办学损失的上诉主张，现本案实际上与天喜公司无关。肖宇刚于2020年2月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认肖宇刚与陈冠宏之间签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年5月20日解除，并要求陈冠宏退还押金2万元；2.陈冠宏按《补充协议》约定赔偿肖宇刚违约金30万元；3.陈冠宏赔偿肖宇刚对案涉物业的装修损失85万元；4.陈冠宏及天喜公司赔偿肖宇刚因大楼围蔽施工造成的办学损失187.116万元（15090元×62人×2学年）；5.陈冠宏赔偿肖宇刚预期收益损失100万元；6.陈冠宏承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2014年6月，陈冠宏向广州市增城区××黄沙××村沙溪经济合作社承租土地，并修建建筑物。2014年12月19日，肖宇刚（乙方、承租人）与陈冠宏（甲方、出租人）签订《租赁合同》，将上述建筑物部分出租给肖宇刚，具体约定如下：甲方将其位于增城黄某某村的房屋的部分出租给乙方，所出租物业为毛坯建筑，装有隔音加厚玻璃窗，全部已完成扇灰等，面积共1490平方（包含一层建筑面积140平方米，一层空地200平方米，二层建筑面积1150平方米）；租期120个月，自2015年4月1日至2025年3月31日止，免租期三个月，即2015年1月到2015年3月；双方一致同意由计租日（即2015年4月1日）起向甲方提供借款100万元，借款期限为5年，承租期间该价款的利息以冲抵租金，甲方未向乙方全额清偿借款本金之前（无论甲方未偿还的本金金额多少），乙方将无需另行向甲方支付租金；如甲方已全额清偿借款的，乙方应向甲方全额清偿借款之月的第三月起向甲方支付租金，租金标准为前五年每月15000元，第六年其租金上调为17000元，租赁期间的水电费、卫生费由乙方承担，物管费以及本合同中未列明的费用均由甲方承担；乙方租赁使用期间，甲方应保障该物业主体结构处于适用和安全状态，并应确保所出租物业经消防、环保、安全等有关部门验收，适合乙方承租并作为幼儿教育项目的经营场所；如因所涉物业不适租导致乙方无法实现承租目的，乙方有权随时解除合同并要求甲方按照借款金额120%的标准偿还借款并赔偿乙方损失；如甲方无故解除合同，除应立即偿还全额借款外，甲方还应向乙方支付违约金20万元并赔偿乙方由此遭受的实际损失（包括但不限于物业装修费、可预期租金收益、由此导致的第三方索赔）等内容。2015年4月1日，陈冠宏开具2万元押金收据给肖宇刚收执。2017年7月、8月，增城区新塘镇整治无证学前教育机构，并通过网页新闻发布无证学前教育机构名单，其中包含了肖宇刚所经营的“博某英语实验园”。2017年11月27日，增城区××黄沙××村沙溪经济合作社（甲方）、陈冠宏（乙方）、天喜公司（丙方）、黎某胜（丁方）签署《租赁权益转让协议》，约定如下内容：乙方向甲方承租土地，乙方建成一幢六层半建筑物，共6500平方米，现乙方经甲方同意，将上述土地的承租权益及建筑物出租权等按现状全部转让给丙方；转让价款等由乙方、丙方另行约定，甲方不予干涉；本协议签订之前，有关转让标的发生的债权、债务由乙方享有、承担，与丙方、甲方无关；转让标的于2017年12月1日交付等。2018年3月19日，肖宇刚（乙方）和陈冠宏（甲方）签署《补充协议》，约定如下：因博某大厦（地址：新塘镇黄某某村村委对面）的使用权人由陈展红变更为天喜瑞丰（广州）物业管理有限公司，且截止2018年3月，博某大厦仍然无法办理消防，导致乙方无法正常从事教育活动，故双方协议达成补充协议；甲方交纳18万元给乙方作为消防经营风险金，若经营过程中遭遇罚款，乙方将从此风险金中抵扣，不够部分乙方将另行追究；由于2017年消防查处及2017年12月至2018年4月（甲方承诺4月底）大楼装修围蔽拆除，对乙方造成的严重损失，甲方以免租金12个月作为补偿，即2018年2月到2019年1月为免租补偿期；若合同期内（即2014年4月至2024年4月）因消防原因导致乙方不能继续经营，则甲方应当赔偿乙方30万元，该款项优先从风险保证金中扣除；乙方与新的出租方签订的租赁合同不影响本协议以及此前乙方与甲方签订的租赁协议中的违约条款的法律效力；消防问题除外导致乙方经营不下去而退租、合同期到、或者消防验收合格、乙方应在三个工作日退回押金给甲方；新业主天喜瑞丰（广州）物业管理有限公司于2019年2月开始收取租金，2019年2月前的租金乙方已由原使用人陈展红免除向乙方收取等内容。2018年4月，肖宇刚与陈冠宏通过微信沟通赔偿事宜，但未达成一致。2018年10月31日，陈冠宏向肖宇刚发出《房租催缴通知》，载明“……2018年4月，（我）双方当时协商过，原合同过户给天喜瑞丰（广州）物业服务公司可免10个月租金，但一直未能过户给天喜瑞丰（广州）物业服务公司，因此贵方需缴纳2018年1月-11月的全部租金……”等；2018年11月1日，肖宇刚回复陈冠宏如下“……1.根据贵我双方2018年3月19日签订的《补充协议》，2018年2月至2019年1月为免租期，该免租期是基于物业2017年消防查处及2017年12月至2018年4月大楼围蔽而给予，与我方是否与天喜瑞丰（广州）物业服务公司签订合同无关。2.我方之所以未能与天喜瑞丰（广州）物业服务公司签订租赁合同，是因为天喜瑞丰（广州）物业服务公司单方面改变租赁条件，故此，在我司与天喜瑞丰（广州）物业服务公司签订租赁合同之前，仍应按照贵我双方签订的系列租赁协议执行。……”。2019年1月28日、2019年2月21日、2019年2月28日，天喜公司开具2018年1月至2019年1月、2019年2月2019年3月的水电费收据给肖宇刚收执。2019年3月5日，广州市增城区公证处作出《公证书》，载明因肖宇刚向广州市增城公证处申请证据保全，该公证处对涉案建筑物进行了拍照，显示涉案建筑物四周均搭设有脚手架，二层至顶层已经全部被围蔽。2019年4月1日，肖宇刚向陈冠宏和天喜公司发出律师函，载明因涉案建筑物租赁权转让给了天喜公司，陈冠宏及天喜公司要求肖宇刚变更《租赁合同》的出租方，而天喜公司将实质性内容变更而遭到了肖宇刚的拒绝，后天喜公司就开始在涉案建筑物整栋楼宇进行围蔽装修，对肖宇刚造成重大损失，陈冠宏同意免租12个月作为赔偿，但由于陈冠宏迟迟未能解决消防问题，同时天喜公司长期围蔽施工，故肖宇刚要求解除合同及终止与天喜公司的事实租赁关系，并要求陈冠宏与肖宇刚办理交接、赔偿等事宜等。2019年5月，陈冠宏通过微信向肖宇刚发出停水停电通告，后肖宇刚发信息给陈冠宏要求送电再谈判，陈冠宏亦同意谈判等内容。2019年10月、2019年12月、2020年1月，天喜公司的工作人员多次通过微信催促肖宇刚清理涉案承租物业以及交还钥匙等。2020年3月31日，广州市增城区公证处作出《公证书》，载明因肖宇刚向广州市增城公证处申请证据保全，其称其所承租的位于增城区××黄沙××村处房屋的部分楼层，因房屋的消防设备未能通过有关部门的审批，申请人在承租场地所经营的幼儿园不能继续经营，因举证需要，肖宇刚要求该公证处对其承租的房屋内部装修现状进行证据保全，该公证处委派公证员至增城区新塘镇××号进行拍照，取得照片72张和视频一段。上述事实有肖宇刚提交的肖宇刚与陈冠宏之间的《租赁合同》、《补充协议》、收据、网页新闻、《公证书》、微信记录、律师函，陈冠宏提交的其与黄某某村沙溪合作社之间的《租赁合同》，天喜公司提交的其工作人员与肖宇刚之间的微信记录，陈冠宏及天喜公司共同提交的《租赁权益转让协议》予以证明。为证明肖宇刚主张的办学损失及预期收益损失，肖宇刚提交以下证据到庭：致童某幼儿园领导函（原件）、保教伙食费收据、《关于十月份博某幼儿到童某就读会议签到表》、《十月份差价补贴记录表》、《需办理退学的幼儿名单》、退学费通知单、博某英语实验园2017年收费明细表、学费及伙食费收据、2017年9月和2018年4月、2019年5月幼儿出勤记录等。陈冠宏与天喜公司对上述证据均不予确认；天喜公司认为，根据肖宇刚的上述证据，恰恰能证明肖宇刚违法办学，与天喜公司的围蔽无关。陈冠宏为证明其抗辩，1.提交涉案建筑物所在土地的《建设用地规划许可证》复印件到庭，拟证明涉案建筑物系无证建设；2.提交陈冠宏与肖宇刚之间的账户往来、陈冠宏与天喜公司工作人员之间的账户往来，拟证明陈冠宏已还清肖宇刚的100万元借款以及天喜公司向陈冠宏付清涉案建筑物的转让款。一审庭询中，双方当事人针对本案事实分别做如下陈述：一、关于合同效力及合同履行情况。双方均确认合同履行的方式为借款利息抵租金，2014年12月底交付房屋给肖宇刚，合同约定还款后第三个月开始交租，即2018年2月，然后双方签订了《补充协议》约定2018年2月至2019年1月为免租期。陈冠宏另主张，2017年11月30日偿还肖宇刚借款100万元是因为当时陈冠宏已经将整栋建筑物转让给天喜公司，因为围蔽和消防问题，肖宇刚要求陈冠宏配合解决，天喜公司也要求陈冠宏协助肖宇刚和天喜公司签署新的租赁协议，所以为了解决上述事宜，才签订了《补充协议》；《补充协议》中的免租期实际是在陈冠宏转让天喜公司房产的转让款中抵扣的，相当于陈冠宏代肖宇刚向天喜公司支付的租金，已经给肖宇刚作出了赔偿，事实上，肖宇刚从未向陈冠宏支付过任何租金；此外，陈冠宏一直在黄某某村经营一家“童某幼儿园”，该幼儿园是在2001年成立，而承租涉案房屋时即注册了广州市博某教育发展有限公司，肖宇刚对涉案建筑物的情况是非常了解的，陈冠宏不存在欺瞒。二、关于押金情况。陈冠宏抗辩，肖宇刚未向其支付过押金，押金支付也应该在2014年签订合同时支付才符合交易习惯，而该押金收据是2015年4月才签署的，押金收据的签署背景是因为肖宇刚在经营过程中因消防问题被查处，罚款2万元，肖宇刚要求陈冠宏承担该费用，所以才签署了所谓的押金收据。肖宇刚对此主张，押金2万元是现金支付的，且即使如陈冠宏所述，也是陈冠宏同意以租金押金的形式承担罚款。三、关于三方当事人之间的合同关系。肖宇刚与天喜公司确认肖宇刚向陈冠宏支付了2019年2月、3月的费用，但天喜公司认为该费用应该由肖宇刚支付给陈冠宏，由陈冠宏再付给天喜公司。肖宇刚主张，其认为其一直是与陈冠宏之间存在租赁关系；陈冠宏主张，其已经将涉案建筑物整栋的所有权转让给了天喜公司，转让之后，肖宇刚与天喜公司之间存在租赁关系，没有签订租赁合同不影响租赁关系的成立；天喜公司认为，房屋转让后，仍然涉案房屋的租赁双方仍是肖宇刚与陈冠宏，是陈冠宏给予肖宇刚的免租期，陈冠宏在签署《租赁权益转让协议》后没有按期交付物业，但向天喜公司支付了使用费，所以租赁关系仍是肖宇刚与陈冠宏，而天喜公司收取肖宇刚的2019年2月、3月的占用费是根据陈冠宏的指示支付的。四、关于涉案建筑物的现状，天喜公司庭后出具《情况说明》，载明2020年3月底，肖宇刚才将涉案房屋腾空归还，现天喜公司已经将该建筑物出租给案外人，并于2020年4月交付案外人。五、关于肖宇刚在涉案建筑物上经营的“博某英语实验园”问题，肖宇刚确认是2017年9月时由政府和教育部门来查处的，但双方对停办原因各执一词。肖宇刚主张是因为消防问题被停办，陈冠宏认为是因为肖宇刚未取得办学许可而被相关部门查处，但均未提交相应证据予以证明。六、关于肖宇刚主张的办学损失，肖宇刚主张是2017-2019年两个学年四个学期（每个学期5个月）的费用；关于肖宇刚主张的逾期收益损失是因为肖宇刚承租10年，但实际使用4年，且在不正常状态下使用。一审庭后，肖宇刚申请对涉案房屋装修残值进行评估鉴定，一审法院经摇珠确定广东证某价格评估有限公司为本案的评估鉴定机构。委托评估期间，广东证某价格评估有限公司要求补充：评估标的是根据公证时还是现场查勘时的情况做评估、装修清单、明确一层阁楼是否需要评估等。对此肖宇刚回复要求按照公证时进行评估、需要评估一层阁楼以及提供装修清单一份。广东证某价格评估有限公司于2020年10月15日作出《评估报告书》，载明经现场勘验、结合市场价格调查及对本案具体情况的分析、判断，在评估基准日2020年2月18日，增城区黄某某村博义大楼一层及二层的房屋装修部分的装修残值为455086元，该评估报告附《博义大楼一层及二层装修残值现时价值评估表》，载明各项目的数量、市场价、成新率及所核算出的评估价格，具体评估价格如下：一层操场部分：专场悬浮地胶7700元、不锈钢后围墙1480元、雨棚1848元；一层及阁楼：艺术背景墙1050元、一层办公室桌椅1650元、监控设备1600元、阁楼办公室桌椅2100元、艺术墙1300元、厕所1400元、大厅及阁楼地砖13600元、搭建阁楼16800元、安装水电6000元、阁楼扶手325元；二层部分：水泥地坪32200元、自流坪、16560元、墙边软包4400元、吊顶装饰7350元、课室隔墙120000元、墙面批荡5000元、二层墙面扇灰及墙面漆、窗户4400元、厕所前艺术墙490元、书架3400元、书包柜2700元、厕所蹲765元、厕所洗手盆550元、厕所防水2400元、大厅柱子包柜1275元、不锈钢门和围栏1760元、课室大门4550元、二层地面安全地胶46750元、厕所门口围栏300元、课室内1米高护墙砖16128元、钢琴、音响、电子琴等13200元、艺术室桌椅及绘画用品6000元、睡床及用品6500元、厕所小便兜180元、教学用品及学生座椅等21000元、厕所拖把池200元、壁扇及吸顶扇2520元、柜式空调3800元、挂式空调2925元、保健室铝合金隔墙2480元、舞蹈室墙镜1300元、厕所隔断1120元、教师厕所隔断680元、二层安装水电46000元、二层厕所贴砖2550元、二层墙面彩绘1400元、二层监控设备1600元；上述合计455086元，并备注“说明：查勘现场部分装修及设备器材已灭失、评估项目由法院提供的《博义大楼一层及二层幼儿园装修清单》及《公证书》的相关资料进行评估”。肖宇刚因此向广东证某价格评估有限公司支付评估费20300元。肖宇刚对上述《评估报告书》未发表质证意见；陈冠宏的质证意见认为：1.因现场勘验时部分装修及设备已灭失，评估机构依据的清单是肖宇刚单方制作交给法院的，故清单内的物品是否真实添置仅凭肖宇刚陈述并不客观；2.陈冠宏已将涉案建筑物一并转让给天喜公司，陈冠宏不清楚哪些是肖宇刚添置哪些是天喜公司提供的，肖宇刚应另举证装修合同、购物发票及转账记录等；3.评估报告中包括雨棚、桌椅、监控设备、书架、书包柜、书柜、钢琴、音响、电子琴、空调、镜子等物业属于可移动的，肖宇刚已搬走，该部分不属于装修残值，应予以扣减。天喜公司的质证意见认为与其无关。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，肖宇刚未举证证明涉案建筑物已取得建设工程规划许可证，陈冠宏亦确认涉案房屋未办理建设工程规划许可证报批报建手续，故肖宇刚与陈冠宏签订的《租赁合同》及《补充协议》应为无效。因合同无效，故肖宇刚主张要求确认《租赁合同》和《补充协议》于2019年5月20日解除，一审法院不予支持。因《租赁合同》及《补充协议》无效，故肖宇刚依据《补充协议》约定要求陈冠宏赔偿30万元违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。关于肖宇刚要求陈冠宏返还押金2万元问题。陈冠宏抗辩肖宇刚并未实际支付押金，而是以押金的形式要求陈冠宏承担消防问题的罚款。对此一审法院认为，即使如陈冠宏所述，陈冠宏也已经同意以押金的形式承担该部分罚款，并签署了押金收据予以确认，将其所同意承担的罚款转化为了租赁押金。因此，在合同无效的情况下，肖宇刚要求陈冠宏返还押金2万元，一审法院予以支持。关于肖宇刚主张要求陈冠宏赔偿装修损失问题。因合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。基于此，一审法院作出如下评析：1.关于导致合同无效的过错问题，陈冠宏承租土地后自建房屋，并无相关报批报建手续，应承担导致合同无效的过错。但肖宇刚作为承租方，尤其肖宇刚所经营的是学前教育项目，理应对涉案租赁物具有更加严格的审慎义务。而涉案房屋无房产证、无建设工程规划许可证、无消防验收，肖宇刚在此情况下便冒然装修办学，亦对合同无效承担相应的过错。故一审法院综合上述情况酌定肖宇刚与陈冠宏对装修损失各承担一半的责任。2.从广东证某价格评估有限公司经现场勘验而作出的《评估报告书》中载明的内容可以看出，其进行现场勘验时，涉案租赁物中部分装修及设备已经灭失，该公司是依据肖宇刚提交的装修清单及公证书进行的评估。而《评估报告书》所附的费用明细中明显包含了一部分属于可移动物或未形成附合的装饰装修物，肖宇刚可将可移动部分搬离、将未形成附合部分拆除，自行利用。此外，涉案《租赁合同》中明确载明，陈冠宏交付的房屋已经全部扇灰，肖宇刚亦未举证证明其装修时重新进行了批荡及扇灰。因此，一审法院综合考虑上述事实及双方对于导致租赁合同无效的过错程度等，酌定陈冠宏向肖宇刚赔偿装修损失15万元。对于肖宇刚主张的超出上述金额范围以外的装修损失，一审法院不予支持。至于肖宇刚要求陈冠宏及天喜公司赔偿大楼围蔽造成的办学损失问题，因肖宇刚无证办学被相关行政部门被查处，肖宇刚亦无充分证据证明其所主张的办学损失系大楼围蔽所致，故一审法院对此不予支持。至于肖宇刚要求陈冠宏承担预期收益损失问题，因涉案合同无效，且肖宇刚系无证办学，其所主张的预期收益损失并无依据，一审法院对此亦不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年11月12日作出如下判决：一、陈冠宏于本判决发生法律效力之日起十日内向肖宇刚返还押金2万元；二、陈冠宏于本判决发生法律效力之日起十日内向肖宇刚赔偿装修损失15万元；三、驳回肖宇刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23614元，由肖宇刚负担19741元，陈冠宏负担3873元。陈冠宏于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳上述费用。评估费20300元，由肖宇刚负担10150元，陈冠宏负担10150元；肖宇刚已预交评估费用20300元，陈冠宏于本判决发生法律效力之日起十日内向肖宇刚迳付评估费10150元。本院二审期间，陈冠宏向本院提交了四份相关判例供参考。二审过程中，上诉人肖宇刚变更上诉请求为：1.陈冠宏赔偿肖宇刚物业装修损失人民币455086元；2.本案评估费及一、二审案件受理费由陈冠宏承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。二审中，肖宇刚撤回其部分上诉请求，系其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：装修残值损失455086元应否由陈冠宏承担。肖宇宏上诉主张，因涉案物业未办理消防验收事宜，导致涉案租赁合同提前解除，合同提前终止的责任在于陈冠宏。故对于装修残值损失应当由陈冠宏承担赔偿责任。对此本院认为，对于租赁物装修损失的赔偿责任问题，应当依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定处理。该条规定：“…已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，因双方对于形成附合的装饰装修的利用未能达成协议，故该部分的损失应当依照双方的过错程度进行分担。首先，涉案租赁物未进行规划报建及消防验收，导致涉案租赁合同无效。对于合同无效部分，陈冠宏应当承担主要责任。但肖宇刚明知涉案租赁物业未办理报建及消防手续，仍然签订租赁合同并对涉案租赁物进行装饰装修，对此，肖宇刚也应承担相应的过错责任。其次，涉案租赁合同提前终止的主要原因并非涉案租赁物消防手续不全导致，而是因第三人天喜公司受让了陈冠宏的合同权益后，对合同约定的租金问题与肖宇刚产生纠纷，原合同难以继续履行。因陈冠宏已将涉案合同权益全部转让给了天喜公司，故造成租赁物无法继续使用的主要责任不在陈冠宏。第三，装修残值损失455086元中包含了部分未形成附合的装修及部分已有的基础装修，该部分价值应当予以剔除。结合肖宇刚在明知报建及消防手续不全的情况下，仍与陈冠宏签订租赁合同并进场装修，且涉案租赁物无法实际使用的主要责任不在陈冠宏。一审法院根据双方过错，酌情认定陈冠宏赔偿肖宇刚装修残值损失15万元的处理结果尚属合理，本院予以维持。肖宇刚要求陈冠宏赔偿全部装修残值损失的上诉主张理据不足，本院予以驳回。综上所述，肖宇刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5876元，由肖宇刚负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年三月十七日书记员  陈婷婷郭蔚琳