河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终2号上诉人（一审原告、案外人）：商海涛，男，汉族，1980年3月28日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王成龙、王宇航，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：让明奇，男，汉族，1964年10月28日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：焦红伟，河南康鼎律师事务所律师。第三人（被执行人）：郑州铁科赛得置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区寿丰街50号10层1015号。法定代表人：马满良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张天佑，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙会君，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人商海涛与被上诉人让明奇、第三人郑州铁科赛得置业有限公司（以下简称铁科公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2020）豫01民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2021年3月8日公开开庭进行审理。商海涛的委托诉讼代理人王成龙，让明奇的委托诉讼代理人焦红伟，铁科公司的委托诉讼代理人孙会君、张天佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商海涛上诉请求：依法撤销郑州中院（2020）豫01民初705号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决漏审上诉人的诉讼理由。让明奇与铁科公司之间的纠纷不属于金钱之债，让明奇并不享有对查封房产进行评估拍卖受偿债权的权利。一审判决内容与让明奇据以执行的生效判决（2019）豫民终1528号民事判决内容相冲突，生效判决没有明确将涉案房产判决交付给让明奇，让明奇与铁科公司签订的《股权转让及合作合同》中明确约定涉案房产并不属于让明奇可以分配房产的范围，足以排除让明奇申请执行涉案房产，一审判决对此未作审理。二、一审判决违反股东权利与购房人权利保护范围及法定保护顺序。让明奇是铁科公司的股东，铁科公司是开发商，上诉人是购房人，购房人不可能知晓让明奇作为股东和铁科公司内部之间关于违反公司法进行房产分配的约定，上诉人已经审核涉案房产五证登记在铁科公司名下，上诉人购买房产是善意的并且已经支付全款并实际占有，股东和铁科公司内部违法约定分房的效力不能对抗善意购房人。三、上诉人提供的证据足以证明其是涉案房产的产权人，上诉人支付2000多万元用于2701-2710号10套房产的购房款、维修基金等费用，一审法院将铁科公司收到上诉人购房款后内部转账行为列为上诉人另付的购房款属于认定事实有误并且一审判决对证据的采信标准不符合民事证据的高度盖然性证明标准。4套房产因为被铁科公司办理在建工程抵押、被查封、部分房款未付清等原因未能办理房屋过户手续。当上诉人支付完全部房款办理涉案房屋过户登记时并不知道房产被查封的情况，因不动产登记中心和房管局之间系统衔接的原因，上诉人办理房屋备案登记时房管局系统并未显示房产被查封的信息而取得了房屋备案登记信息表。郑州中院也的确在同案中因上述原因出现将已经出售并办理过户的房产进行查封的情形，该事实足以说明房产不能过户并不是由于上诉人的原因造成的。上诉人提供的付款凭证足以证明其已全额支付购房款，铁科公司出具的收据和汇款略有出入是由于上诉人购房时和朋友邓国文一起购买，付款时两人出现一些垫付调整的情况，再加上支付的费用中包括有维修基金等费用所致。另外6张pos刷卡单是铁科公司内部将收取的购房款入账到公司的行为与上诉人无关，一审法院将6张pos刷卡单上的费用与上诉人实际出资购房款叠加计算有误。上诉人提供的证据足以证明已全额支付购房款，证据瑕疵并不能排除上诉人已全额支付购房款的事实，一审法院以未能排除合理怀疑而不认定上诉人已全额支付购房款的事实的证据采信违反民诉法解释第一百零八条，明显不当应予纠正。让明奇答辩称，上诉人主张一审判决漏审上诉人的诉讼理由及一审判决违反股东权利与购房人保护范围与顺序的上诉理由系对（2019）豫民终1528号生效判决的抗辩，与本案无关。根据民诉法解释第三百一十一条规定，上诉人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担证明责任，上诉人提供的证据无法证明其提交的转款凭证系付的涉案房款，更无法证明涉案全部房款已经支付，应当自行承担举证不能的不利后果，其提交的证据不属于新证据，应承担举证不能的法律后果。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。铁科公司答辩称，涉案4套房产位于27层，不属于《股权转让及合作合同》让明奇可主张在10-20层分配房产的范围，（2019）豫民终1528号判决也已经撤销将涉案房产过户给让明奇的内容，2020年6月29日河南高院民四庭出具的《关于让明奇申请执行铁科公司合同纠纷一案执行相关问题的回函》显示合议庭已经认定上诉人已经付清房款且实际占有房产，让明奇申请查封涉案房产的行为侵犯案外人合法权益。铁科公司与上诉人之间没有其他经济往来及经营关系，上诉人是善意购房人，已经支付全部10套房屋的购房款并实际占有房产，6张pos单和2145万元叠加计算为上诉人支付的款项属认定事实错误。现有证据足以证明上诉人支付了全部房款并实际占有使用涉案房产，未办理房屋过户手续是因为铁科公司内部股东矛盾引起的而不是上诉人自身原因造成的，一审判决对证据的采信不符合民事证据的高度盖然性证明标准。上诉人一次性购买10套房产，2015年8月10日已向上诉人交付上述10套房产，上诉人并已对外出租。涉案4套房产未在2015年8月21日办理房屋备案登记手续，系因当时上诉人没有一次性全部付清10套房产的购房款，仅可支付6套就先办理了6套房产的手续，剩余4套截至2018年2月上诉人全部付清购房款。4套房产购房款支付时间拉锯较长，房款支付与上诉人的朋友邓国文购房时存在垫付调整的情况，支付款项除了购房款还有维修基金、房屋差价等费用问题，付款凭证和收据的确存在瑕疵，但现有证据足以证明上诉人支付了全部房款，一审法院认定的明显高于房价的合理怀疑是由于将6张不属于上诉人另行支付的费用错误叠加造成的，该合理怀疑并不能对抗上诉人全额支付购房款的事实。备案登记时铁科公司和上诉人均不知道涉案房产被查封，因系统原因，郑州中院将18套已经出售并办理房屋过户的房产办理了查封，发现查封错误时予以解除查封。查封行为未通知铁科公司和上诉人，不能对抗上诉人。现有证据足以证明上诉人支付了全部购房款并实际占有使用涉案房屋且不能办理过户并不是自身原因造成的，足以排除没有支付任何房产对价的铁科公司的股东主张执行。一审判决认定事实有误，适用法律错误，应当依法予以撤销。商海涛一审诉讼请求：1.依法判令立即停止对原告购买的位于郑州市郑东新区××房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.依法判令确认位于郑州市郑东新区××房产归原告所有；第三人郑州铁科赛得置业有限公司协助配合原告办理上述房产的产权过户登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：一、让明奇与郑州百利房地产开发有限公司、郑州铁科赛得置业有限公司合同纠纷一案，该院在审理过程中于2018年3月28日作出（2018）豫01执保70号执行裁定书，于2018年3月30日作出（2018）豫01执保70号协助执行通知书，查封了铁科公司名下位于郑东新区××2701（不动产证号1601016060）、27层2702（不动产权证号1601015737）、27层2703（不动产权证号1601015954）、27层2710（不动产权证号1601015955）等多套房产，查封期限自2018年3月30日起至2021年3月29日止。2019年9月17日，该院作出（2019）豫01民初1195号民事判决书，判决如下：一、被告郑州铁科赛得置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将以下27套登记在其名下的房产协助过户登记至原告让明奇或其指定人名下，被告郑州百利房地产开发有限公司应予以配合，该27套房产依次为：1.铁科赛得公司名下位于郑东新区××103（不动产权证号：1601015793）房屋一套；……24.铁科赛得公司名下位于郑东新区××2701（不动产权证号：1601016060）房产一套；25.铁科赛得公司名下位于郑东新区××2702（不动产权证号：1601015737）房产一套；26.铁科赛得公司名下位于郑东新区××2703（不动产权证号：1601015954）房产一套；27.铁科赛得公司名下位于郑东新区××2710（不动产权证号：1601015955）房产一套。二、驳回原告让明奇的其它诉讼请求。案件受理费416800元，诉讼保全费5000元，共计421800元，由原告让明奇承担16800元，被告郑州百利房地产开发有限公司、郑州铁科赛得置业有限公司共同负担405000元。宣判后，铁科公司不服向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2019年12月23日作出了（2019）豫民终1528号民事判决，判决如下：一、撤销郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1195号民事判决；二、郑州铁科赛得置业有限公司于本判决生效后三十日内交付让明奇7000平方米的门面房和办公用房；三、驳回让明奇的其他诉讼请求。一审案件受理费416800元，财产保全费5000元，合计421800元，由郑州铁科赛得置业有限公司负担。二审案件受理费416800元，由郑州铁科赛得置业有限公司负担410000元，让明奇负担6800元。前述判决生效后，让明奇申请强制执行，该院于2020年3月31日立案，执行案号为（2020）豫01执273号。执行过程中，商海涛提出执行异议，该院于2020年6月12号作出（2020）豫01执异288号执行裁定书，裁定驳回商海涛的异议请求。商海涛向该院提起案外人执行异议之诉，产生本案。二、铁科公司作为甲方与商海涛作为乙方于2014年4月16日签订《凯利国际中心认购书》，该认购书载明：“乙方认购房号为B座27层2701-2710室，建筑面积2058.16㎡，优惠后总价为人民币21610680元。乙方现缴纳人民币500000元作为购房订金，并于甲方书面通知后7日内按照要求到甲方指定地点或销售处与甲方签订正式《商品房买卖合同》，并缴纳首付款或总房款；乙方缴纳首付款（或全款）后与甲方签订正式《商品房买卖合同》时，本协议自动作废。……特别约定：需要特别披露的是，乙方所认购房产目前设置了在建工程抵押，双方同意在年月日前由甲方负责解除该抵押，双方签署《商品房买卖合同》。”商海涛提供支付2701-2710号10套房产购房款的银行转款凭证复印件14份，分别显示：孙东东于2014年6月6日通过广发银行网上银行支付魏玺红人民币100万元；孙东东于2014年7月8日通过广发银行网上银行支付魏玺红人民币200万元；孙东东于2014年8月15日通过广发银行网上银行电子支付魏玺红共计人民币600万元；孙东东于2014年8月20日通过广发银行网上银行支付魏玺红人民币200万元；孙静于2015年4月10日通过广发银行网上银行支付魏玺红人民币150万元；孙静于2015年4月24日通过广发银行网上银行电子支付魏玺红人民币100万元；刘慧于2015年6月4日通过中国工商银行支付魏玺红人民币100万元；刘慧于2015年6月19日通过中国工商银行支付魏玺红人民币50万元；孙东东于2016年4月1日通过广发银行网上银行支付郑州铁科赛得置业有限公司人民币200万元；孙东东于2016年4月25日通过广发银行网上银行支付郑州铁科赛得置业有限公司人民币95万元；刘慧于2017年1月27日通过中国工商银行支付郑州铁科赛得置业有限公司人民币50万元；刘慧于2017年5月23日通过中国工商银行支付赵博人民币200万元；刘慧于2017年9月30日通过中国工商银行支付魏玺红人民币100万元；以上共计2145万元。铁科公司出具的收据（复印件）14份，均显示收到商海涛B2701-2710房款，款项分别为：2014年4月16日50万元、2014年4月21日200万元、2014年6月6日100万元、2014年7月8日200万元；2014年8月15日600万元；2014年8月20日200万元；2015年4月10日150万元；2015年6月4日100万元；2015年6月19日50万元；2016年4月1日200万元；2017年1月27日50万元；于2017年5月23日200万元；2017年9月30日100万元；以上共计2200万元。三、商海涛提交的刷卡给郑州铁科赛得置业有限公司的POS机单子复印件6份，分别显示：2015年9月11日刷卡1507590元；2015年9月17日共刷卡5单，分别为1507590元、1507590元、1507590元、3141285元、3141285元；以上共计支付12312930元。郑州市住房保障和房地产管理局直属分局出具合同信息备案摘要十份，分别显示：买受人商海涛与出卖人铁科公司于2015年8月21日签订了《房屋买卖合同》，购买位于郑东新区××、××、××、××、××、××套房屋；而本次所涉的被查封房屋2701、2702、2703、2710的备案合同签订日期为2018年5月15日。商海涛称，2704、2705、2706、2707、2708、2709共计六套房屋早已过户登记到商海涛名下。但本次所涉的被查封房屋2701、2702、2703、2710至今仍登记在铁科公司名下。商海涛主张其在查封前已实际占有使用案涉房屋，并提交了如下证据：1.商海涛出具委托马宁代为办理交房手续的委托书及房屋交接确认书各一份；2.商海涛与深圳国泰宝景股权投资基金管理有限公司于2015年8月4日签订的房屋租赁合同1份；3.物业费刷卡单及交费收据3份；4.新浪媒体报道、智联招聘信息及国泰宝景微信公众号信息4份；5.怡豪物业公司证明及营业执照副本复印件各1份及相应的电费收据；6.郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司2020年9月8日出具的证明一份，证明涉案房屋商海涛委托其公司出租给了深圳国泰宝景股权投资基金管理有限公司，租赁期限自2015年8月10日至2020年11月9日。四、商海涛向该院陈述称：涉案房屋的最终总价款自己不清楚，支付的总房款数不清楚，房款的支付都是自己的会计或出纳转款支付给铁科公司的，自己的会计和出纳名字为陈秋红和刘惠（慧）。自己只清楚购买铁科公司房屋的单价为10500元/平方米。自己及自己的公司、出纳、会计与铁科公司之间均没有其他经济往来或商业往来。铁科公司也从没有向自己回转过任何款项。一审法院认为，案外人执行异议之诉主要审查案外人对涉案标的物是否享有足以排除执行的民事权益。因涉案房屋至今仍登记在被执行人铁科公司名下，铁科公司享有对外公示的物权权利，故该院有权在执行铁科公司的案件中查封案涉房屋。关于商海涛是否享有足有排除强制执行的民事权益，由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定保护的是案外人唯一居住的商品住宅房，保护的是公民的生存居住权。而涉案房屋系商业写字楼，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规范的范畴，该院将依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。经审查认定，商海涛对涉案房屋所享有的民事权益不能排除执行，理由如下：1、认购合同约定签认购合同时商海涛交纳50万元订金，商海涛提交了该日期的50万元收据，但却没有提交该50万元的转账凭证，只是陈述称系他人代缴却没有提交证据。2、认购合同约定支付首付款或全款后，商海涛与铁科公司签订正式的《商品房买卖合同》，但从开庭商海涛陈述及提交的转账凭证显示，其支付了2145万元（若计算定金50万元，则为2195万元），该转账日期最晚为2017年9月30日，但却没有及时签订正式的《商品房买卖合同》，明显不合常理。同时从商海涛提交的10套房屋《商品房买卖合同》备案摘要复印件时间看，其称同时购买、同时付钱的房屋，为何除涉诉的4套房屋备案时间为2018年5月15日外，其余六套为2015年8月21日。3、从商海涛提交的收据与商海涛提交的转账凭证看，其时间及钱款数额不符，无法认定商海涛提交的转款凭证系付的涉案房款，也无法认定商海涛提交的收据显示的全部钱款已经支付。4、从商海涛提交的付款转账凭证看，付款人有刘慧、孙东东、孙静，收款人有魏玺红、赵博、郑州铁科赛得置业有限公司，庭审中，商海涛陈述称刘慧、孙东东均系其会计，在法庭询问刘慧、孙东东是商海涛个人会计还是其控制的公司会计时，其代理人不清楚，并称庭后提交，但一直没有提交证据证明刘慧、孙东东、孙静的身份证据。同时郑州铁科赛得置业有限公司也没有提交魏玺红、赵博系其公司收房款的会计或出纳身份证明，商海涛应承担举证不能的法律后果。5、从商海涛提交的购房票据款项数额来看，商海涛共提交了付（转）款数额高达3376.293万元（2145万元+12312930元），这其中还未计算收据中显示的2014年4月21日200万元和商海涛提交明细中显示的2018年2月6日刘慧转给马垣军的2614876元。而郑州铁科赛得置业有限公司开具的收据为2200万，均与认购合同约定的价款21610680元不一致。庭审中，商海涛及铁科公司均明确陈述：商海涛及商海涛的两位会计及商海涛可能控制的公司与铁科公司之间除涉案房屋的购买关系外没有其他经济往来及经营关系，商海涛对付（转）款数额明显高于应收房款数额也没有相应的解释，客观造成对商海涛提交的付（转）款数额系全部支付房款的合理怀疑。6、从商海涛向该院提交的六份POS机刷卡凭证显示，该POS机中显示1507590元共四单，3141285元共两单，而商海涛向法院提交的六套已备案的房屋中面积为143.58平方米（2704、2705、2708、2709）共四套，面积为299.58平方米（2706、2707）共两套，以上刷卡金额除以上述房屋面积，均价恰都为10500元/平方米，与商海涛向该院陈述的单价一致，形成一一对应关系，从而可以推算出刷POS机的六笔款项系付的已经备案登记的六套房屋。现法院查封的四套房屋中，302平方米两套，144.97平方米两套，但剩余支付款项却高达2145万元，明显不符合涉案房屋的价值情况。7、涉案房屋于2018年3月30日被法院保全查封。但商海涛向法院提交的涉案房屋备案摘要复印件显示合同备案时间为2018年5月15日，明显晚于保全查封时间，其备案内容不能对抗法院的保全查封。综上所述，原告商海涛对涉案房屋所拥有民事权益不能对抗执行，其诉讼请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回商海涛的诉讼请求。案件受理费18500元，由商海涛负担。本院查明的事实与郑州中院查明的事实一致。另查明：商海涛提交的刷卡给铁科公司的pos刷卡单6份中：1、2015年9月11日刷卡1507590元，卡号尾号4269，该卡号户名为刘芳菲，账号全部号码为：6225683121004414269，开户行广发银行股份有限公司郑州分行；2、2015年9月17日刷卡1507590元，卡号尾号6561，该卡号户名为贺新苹，账号全部号码为：6225211402846561，开户行浦发银行；3、2015年9月17日刷卡1507590元，卡号尾号6237，该卡号户名为张秀侠，账号全部号码为：6225181400106237，开户行浦发银行；4、2015年9月17日刷卡1507590元，卡号尾号5981，该卡号户名为苏晓青，账号全部号码为：6217921401835981，开户行浦发银行；5、2015年9月17日刷卡3141285元，卡号尾号7467，该卡号户名为冯田田，账号全部号码为：6225211497837467，开户行浦发银行；6、2015年9月17日刷卡3141285元，卡号尾号1562，该卡号户名为韩锡超，账号全部号码为：6225211404901562，开户行浦发银行。上述刘芳菲、贺新苹、张秀侠、苏晓青、冯田田、韩锡超在办理上述pos单业务时均系铁科公司工作人员。本院认为，根据上诉人、被上诉人、第三人的上诉以及陈述、答辩意见，本案的争议焦点为商海涛对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错不动产买受人物权期待权的保护进行了规定，该条款规定了在查封前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、支付全部价款和非因买受人自身原因未办理过户登记的四个条件，案外人提出异议应当符合上述规定的条件。第一，商海涛与铁科公司于2014年4月16日签订《凯利国际中心认购书》，购买包括案涉房产在内的10套房产，上述认购书系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的书面买卖合同；第二，关于案涉房产的占有问题。商海涛提供了委托书、房屋交接确认书、房屋租赁合同、物业费刷卡单及物业费收据、物业公司证明、不动产经纪公司证明、电费收据等系列证据，上述证据可以证明商海涛签订合同购买案涉房产以后，自2015年8月10日办理交房手续以后已经实际占有并租赁使用案涉房产，商海涛在案涉房产被查封前已经合法占有了案涉房产。第三，关于房款支付问题。商海涛提交的刷卡给铁科公司的6份pos刷卡单，金额为1507590元、3141285元，时间为2015年9月11日、9月17日，虽然pos单上显示的签名人为商海涛，但是根据二审查明的事实，上述pos单上显示的刷卡账号均非商海涛的银行账号，而是铁科公司工作人员的银行账号；商海涛提供的于2015年9月8日已备案的2704、2705、2706、2707、2708、2709号六套房屋显示的备案价格为1507590元、3141285元，金额一致，时间相近，因此，上述pos单刷卡行为应当认定为铁科公司配合商海涛办理备案登记手续的行为，不应当视为商海涛另行支付购房款的行为，不应当重复计算，一审法院将上述pos单上的金额计入商海涛支付购房款的金额内，认定不当，应予纠正。商海涛提交的13份收据与商海涛提交的14份转账凭证中，除了2015年4月27日100万元转账凭证、2016年4月25日95万元转账凭证没有相对应的收据之外，其他12笔转账凭证均能够与相应的收据一一对应，转账凭证的总金额为2145万元，收据的总金额为2200万元，与认购书的总金额21610680元相比，结合商海涛与铁科公司购房经过、支付购房款的实际情况来看，总金额基本相符，能够认定商海涛已经支付了合同约定的全部购房款。第四，关于房产未过户登记的原因问题。商海涛与铁科公司于2014年4月16日签订认购书，购买包括案涉房产在内的10套房产，于2015年9月8日已经对其中六套房屋办理备案登记手续，在查封前已经付清全部购房款，因2018年3月30日案涉房产被查封，造成案涉房产无法过户，属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，商海涛对案涉房产所享有的权利，足以排除人民法院的强制执行，商海涛请求停止对案涉房产执行的上诉请求，有事实法律依据，应予支持。一审判决适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初705号民事判决；二、不得执行位于郑州市郑东新区寿丰街50号27层2703号房产。一审案件受理费18500元，由商海涛负担；二审案件受理费18500元，由让明奇负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  李建瑞审判员  刘海全二〇二一年三月二十九日书记员  杨博文