浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7872号 上诉人（原审被告）：杭州中海宏鲲房地产有限公司。住所地：杭州市江干区凤起东路**五福天星龙大厦****。统一社会信用代码：91330100056733959U。 法定代表人：刘慧明，董事长。 委托诉讼代理人：高露超、屠沈樑，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州易居房地产服务有限公司。住所地：。住所地：杭州市江干区凤起东路**中豪五福天地商业中心****信用代码：91330104MA27WEL118。 法定代表人：耿奇杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金德聪、黄蕊，浙江东鹰律师事务所律师。 上诉人杭州中海宏鲲房地产有限公司（以下简称宏鲲公司）因与被上诉人杭州易居房地产服务有限公司（以下简称易居公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初5065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年11月21日，易居公司（乙方）与宏鲲公司（甲方）签订《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务合同》，约定乙方接受甲方委托，代理销售御道路一号物业。代理期自2016年1月1日起至2016年12月31日。代理期满后，双方（视销售合作情况）欲继续合作，应于本合同届满之日前7个工作日内进行协商，由双方商定后书面确认。销售代理成功应同时满足以下条件：1、委托期内，乙方代理或参与代理销售，购房者与甲方成功签订了商品房买卖合同；2、该购房者完成合同备案登记并支付全部房款或按揭贷款全部到账；3、本条所述签署商品房买卖合同的时间不以委托期限为限。代理佣金支付的条件：乙方成功销售代销房屋的，由甲方向乙方出具确认单，确认单一式两份，由双方各执一份。乙方有效客户以甲乙方双签署确认单为依据，日后双方确认代理佣金均以确认单中记录客户为依据，并按合同约定计算方式结算佣金；即只要客户未签约同时并未付清全款则一律不核算代理佣金。支付程序：房款全款到账后支付，乙方应在每月5日前将上阶段付款申请书及结算单提供给甲方审核；甲方须于收到结算账目后3个工作日内进行签章确认，并于确认后15个工作日内向乙方付清应付之代理佣金。每个结算阶段独立核算，不进行累计补差。合同并对佣金结算标准作了约定。 2017年，易居公司另行签署销售代理整合销售代理服务合同一份，该合同除销售代理期为2017年1月1日至2017年12月31日，佣金比例（税前）为：42、40地块1%外，其他内容均与前述合同内容一致。2017年2月，易居公司又签署补充协议一份，变更后约定：1、商业佣金比例：新41#地块、42#地块、40#地块商铺税前3%，第二套及以上无跳点。合作日期：2017年2月27日-2017年12月31日。结佣条件：一次性付款客户签订《商品房买卖合同》及补充协议并按约付清全额放款，按揭客户签订《商品房买卖合同》及补充协议并按约足额支付首期房款以及办理完毕按揭手续且放款的。易居公司签署上述销售代理服务合同和补充协议后，将合同文本交于宏鲲公司。 2017年3月23日，接待销售陈帅、销售经理吕根波在客户姓名为“徐先生”的中海御道路一号客户带看确认单上签字确认。 2017年4月10日，吴利文、徐雪燕与宏鲲公司签订商品房买卖合同，约定吴利文、徐雪燕向宏鲲公司购买中海御道路一号江河汇流公寓一区3-2-1201号房屋，总价612万元。 2017年5月2日，接待销售郑鹏、销售经理段伊君（代）在客户姓名为“陈晓静”的中海御道路一号客户带看确认单上签字确认。 2017年8月8日，仇烈、陈晓静与宏鲲公司签订商品房买卖合同，约定仇烈、陈晓静向宏鲲公司购买中海御道路一号江河汇流公寓一区3-1-1501号房屋，总价6504613元。 2017年4月29日，接待销售、销售经理段伊君（代）在客户姓名为“龚萍”的中海御道路一号客户带看确认单上签字确认。 2017年6月23日，龚萍的丈夫张汉达与宏鲲公司签订商品房买卖合同，约定张汉达向宏鲲公司购买中海御道路一号江河汇流公寓四区3幢103室商业营业用房，总价6549455元。 2017年7月6日，接待销售冯萍、销售经理吕根波在客户姓名为“朱先生”的中海御道路一号客户带看确认单上签字确认。 2017年7月，朱吟睿与宏鲲公司签订商品房买卖合同，约定朱吟睿向宏鲲公司购买中海御道路一号江河汇流公寓一区2-7-701号房屋，总价6385818元。 2017年7月1日，宏鲲公司向易居公司邮寄函件一份，称：近段时间以来，宏鲲公司收到多位案场访客的举报，称有易居公司工作人员在其已事先到访案场的情况下，被要求其配合在访客系统中重新录入信息，┅┅，易居公司工作人员的上述行为已经严重影响到宏鲲公司的正常销售工作，对宏鲲公司的正常销售活动管控造成了极大的影响。并函告易居公司，请易居公司做好工作人员的管理工作，┅┅，同时做好该事件的内部审查┅┅。如之后再发现易居公司工作人员有上述行为的，将解除与易居公司签订的《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务合同》，未结佣款均不再结佣，并要求易居公司赔偿因此给宏鲲公司造成的全部损失。 2017年2月13日至2018年12月4日期间，易居公司业务员与宏鲲公司业务员段伊君（后离职）、张燕燕等，就销售案涉物业及佣金结算等相关事宜多次进行微信沟通。 2018年9月17日，易居公司员工等人就支付案涉物业佣金等事宜与宏鲲公司沟通。 2018年11月14日，易居公司致函宏鲲公司，要求宏鲲公司支付推荐物业的佣金386604.31元。 宏鲲公司对吴利文作回访时，吴确认其系经中介介绍、带看、并跟进联系案涉的物业，带看中介业务员为徐弢，销售员为陈帅。宏鲲公司对陈静作回访时，陈确认其系经中介介绍带看、并跟进联系案涉的物业，带看中介业务员为徐真旺，销售员为郑鹏。宏鲲公司未成功对张汉达进行回访。宏鲲公司对朱吟睿作回访时，朱未作回答。 易居公司于2019年5月22日起诉至原审法院，请求判令：1、宏鲲公司支付销售佣金386604.31元；2、宏鲲公司按中国人民银行同期贷款基准利率支付自2018年11月30日起至实际付清之日止销售佣金386604.31元的逾期付款利息；3、本案诉讼费由宏鲲公司承担。 原审法院另查明，易居公司、宏鲲公司已结清2016年度的佣金。2016年中海御道路一号客户带看确认单未有宏鲲公司盖章。 原审法院认为：宏鲲公司虽未在易居公司2017年签署的销售代理服务合同和补充协议上盖章签字，但从宏鲲公司于2017年7月1日向易居公司所发函件的内容、易居公司业务员多次与宏鲲公司工作人员交涉案涉物业佣金事宜及宏鲲公司对案涉物业的四位成交客户进行回访的情况，表明宏鲲公司确认2017年继续委托易居公司代理销售案涉物业并同意销售代理服务合同及补充协议上的约定，该销售代理服务合同及补充协议合法有效，对易居公司、宏鲲公司均具有法律拘束力。宏鲲公司虽未在客户带看确认单上盖章，但结合本案有效证据反映的内容能够相互印证，可以确认案涉四套物业系由易居公司中介签约，易居公司据此要求宏鲲公司支付佣金并承担逾期付款的利息损失的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。宏鲲公司主张易居公司应提供案涉中介人员的劳动合同、社保缴纳记录等材料，没有合同依据，不予采信。宏鲲公司提交的对客户的电话回访录音，亦可证明易居公司为相关客户提供了中介服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条第一款的规定，于2020年7月8日判决：宏鲲公司于判决生效后十日内支付给易居公司销售佣金386604.31元并支付自2018年11月30日起至实际付清之日止逾期付款利息（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费3549.5元，由宏鲲公司负担。易居公司应于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；宏鲲公司应于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，宏鲲公司不服，向本院提起上诉称：一审判决既认定了未经双方盖章确认的2017年度《钱江新城地块中海御道路一号项目易居中介公司整合销售代理服务合同》的效力，但却又违反2017年度合同约定的结佣条件、佣金点数以及支付条件而提前要求宏鲲公司支付佣金及逾期利息，显然是自相矛盾的。一审判决存在较多事实认定和法律适用错误，具体如下：一、一审判决宏鲲公司支付易居公司销售佣金386604.31元并支付自2018年11月30日起至实际付清之日止的逾期付款利息，属事实认定和法律适用错误。按2017年度合同约定，付款条件需满足（1）2017年度合同第4.3.1条：乙方有效客户以甲乙双方签署《确认单》为依据，日后双方确认代理佣金均以《确认单》中记录客户为依据；（2）2017年度合同第4.4.3条：乙方应在每月5日前将上阶段付款申请书及结算单（详列确认单账目）提供给甲方审核；（3）2017年度合同第13.3条：确认单以及任何书面文件都需双方负责人签字、盖章确认。故易居公司应向宏鲲公司提交每阶段的付款申请书和结算单，提交经双方盖章的《确认单》，否则合同约定的付款条件并未成就，宏鲲公司有权拒付。另外履行前述结算流程后，根据2017年度合同第4.6条：乙方收取每期款项前均须向甲方开具税率为6%的合格有效增值税专用发票，否则甲方有权拒绝付款而不承担任何法律责任。乙方至今仍未开具增值税发票，付款条件并未成就，更无需支付利息。二、一审判决认定案涉新41#地块、42#地块、40#地块商铺佣金比例税前3%，属事实认定错误。易居公司提交的证据3《钱江新城地块中海御道路一号项目易居中介公司销售代理服务合同补充协议》宏鲲公司未盖章认可，宏鲲公司从未同意过商铺佣金按3%结算，根据宏鲲公司二审提交的证据—双方于2017年4月26日签订的《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务合同补充协议》第1条第1款“佣金比例”明确约定：“2016年10月1日后成交三个地块的佣金比例均为1%（税前）”。此为双方唯一协商一致、盖章签署的2017年4月26日《补充协议》，明确了三地块在2017年度的佣金比例均为1%，同时2017年度合同第2.4条第2款约定的佣金比例亦为1%，可以相互印证，因此法院认定的三地块商铺佣金比例按税前3%没有事实和合同依据，应当予以改判。三、一审判决认定易居公司无需提供案涉中介人员的劳动合同、社保缴纳记录等材料，提供上述材料没有合同依据，属法律适用错误。居间服务的提供者不仅限于公司，亦可以是自然人。易居公司起诉请求支付销售佣金，必须证明是其公司的经纪人提供了本案中的居间服务。但本案中，易居公司并未举证证明案涉人员为其职工，未提交上述人员服务期间与其存在的正式《劳动合同》和社保缴纳记录。如果案涉人员非易居公司员工的事实得到确认，则对易居公司诉请应当全部驳回。四、一审判决认定案件证据反映的内容能够相互印证，可以确认案涉四套物业系由易居公司中介签约，属事实认定和法律适用错误。宏鲲公司2017年9月经内部审计及电话回访，案涉四单交易的实际成交渠道存疑。经纪人姓名及对应中介服务公司也无法确认，易居公司至今未能提供相关材料证明。易居公司提供的《确认单》存在较多瑕疵和疑点，不符合支付条件。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，并依法改判驳回易居公司的全部诉请；2、判决易居公司承担本案一审、二审诉讼费用。 上诉人宏鲲公司在二审中提交以下证据：1、“杭州市房地产经纪行业管理服务平台”网站公示的徐真旺、谢魁的从业人员档案截图打印件，证明案涉中介徐真旺、谢魁在2017年度任职于杭州旺洋居房地产经纪有限公司和杭州中科房产代理有限公司，易居公司无权主张居间服务费的事实；2、“安居客”网站公示的徐弢从业人员档案截图打印件，证明案涉中介徐弢任职于杭州聚仁德营销策划有限公司的事实；3、2017年4月26日《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务整合销售代理合同补充协议》复印件一份，证明宏鲲公司、易居公司盖章签署明确了在2017年度三地块的佣金比例均为1%的事实。 被上诉人易居公司在二审中辩称：宏鲲公司提交的补充协议是2016年代理合同的结算协议，不是2017年代理合同的补充协议，以下相关事实可予以佐证：1、宏鲲公司提交的补充协议，从协议名称上与2016年代理合同一致，2016年代理合同的全称是《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务整合销售代理服务合同》，宏鲲公司提交的补充协议全称是《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务整合销售代理服务合同补充协议》。2017年代理合同的全称是《钱江新城地块中海御道路一号项目易居中介公司销售代理整合销售代理服务合同》，对应的补充协议全称是《钱江新城地块中海御道路一号项目易居中介公司销售代理整合销售代理服务合同补充协议》。2、宏鲲公司提交的补充协议，从合同编号上与2016年代理合同一致，宏鲲公司提交的补充协议合同编号是2016/YX226，对应2016年的代理合同编号也是2016/YX226，但2017年的代理合同编号是2017/YX040。3、合同金额方面与2016年代理合同成交佣金吻合，宏鲲公司提交的补充协议中“原合同金额”485176.36元，是2016年8、9月份的佣金，宏鲲公司已在2017年3月29日支付此笔佣金给易居公司。宏鲲公司提交的补充协议中“增加合同金额”50209.97元，是截止到2017年2月15日时2016年成交房源（6-1-2601，2016年9月25日成交，客户名称朱华兵）新增的可结佣金，宏鲲公司在2017年6月7日支付此笔佣金给易居公司。但案涉的四套房源是2017年3月到7月期间成交的。4、佣金比例的变更与2016年代理合同约定是相符的，宏鲲公司提交的补充协议中提到了“佣金比例：新41#地块及42号地块税前1%（税前），40#地块税前1.5%（税前），第二套及以上2%（税前）。”这个标准是2016年代理合同2.4条中约定的，其中，40#地块的佣金比例，由1.5%、2%变更为1%。5、按照市场惯例，商业的佣金点数是高于住宅的。2017年代理合同2.4条约定的标准是“佣金比例（税前）：42地块1%，40地块1%。”2017代理合同的补充协议是宏鲲公司提供的合同版本，特意针对商业佣金比例进行补充。这与2018年9月17日讨佣录音中宏鲲公司项目总监唐双喜、员工张燕燕的陈述是相符的，当时唐双喜确认“住宅、商铺点数分别是1%和3%”，张燕燕说“商铺后来走的是补充协议”。易居公司内部合同审批盖章系统显示，这份商铺的补充协议是在2017年7月17日发起盖章流程的。宏鲲公司提交的补充协议，落款时间是宏鲲公司一方填写的，易居公司盖章的版本上并没有落款时间，易居公司内部合同审批盖章系统显示，易居公司是在2017年4月26日发起宏鲲公司提交的补充协议的盖章流程的。综上所述，易居公司认为一审法院认定2017年合同及2017补充协议合法有效，并据此要求宏鲲公司支付销售佣金，支付相应利息，事实清楚，证据充分，法律适用正确，请求二审依法驳回宏鲲公司的上诉请求，维持原判。 被上诉人易居公司在二审中提交：1、2017年6月7日网上银行电子回单复印件一份，证明宏鲲公司于2017年6月7日向易居公司支付其提交的补充协议中约定增加的佣金50209.97元，至此，2016年的佣金结算完毕；2、易居公司内部审批流程图片及演示视频，证明宏鲲公司提交的编号2016/YX226号补充协议是在2017年4月26日发起盖章流程，标号2017/YX040补充协议是在2017年7月17日发起盖章流程，编号2017/YX040补充协议签订时间在后。 上述二审中提交的证据，经出示，本院认证如下：一、对上诉人宏鲲公司在二审中提交的证据，被上诉人易居公司证据1、2的真实性和合法性没有异议，但对证明对象和内容有异议，认为易居公司和宏鲲公司签订的合同里面并没有要求销售员工一定要是易居公司的员工，而且销售代理合同中也支持易居公司可以通过渠道分销，参见合同第6点13条。被上诉人对证据3的真实性、合法性没有异议，但是对证明对象和内容有异议，认为该证据是2016年的结算协议，是针对截止到2017年2月15日时，2016年成交房源的新增可结佣金，签订的协议不是对2017年三地块佣金比例的约定，案涉四套房源是2017年3月到7月成交的，应当按照2017年补充协议约定结算佣金。本院对上述证据的真实性予以确认，但认为不能证明上诉人的证明对象。对被上诉人易居公司在二审中提交的证据，上诉人宏鲲公司对真实性无异议，但对关联性、证明内容不认可，认为与本案无关，这笔显示付的是截止到2017年2月15日的佣金，恰恰证明双方在没有签新的2017年合同情况下，也完全可以按照2016年的协议及相关的补充协议处理，所以一审法院的因果关系推断是错误的；对证据2，上诉人认为系易居公司内部的，宏鲲公司也没法核实，对真实性不认可，也看不出里面的每行具体对应什么合同，而且易居公司说此协议实际的签订时间是在2017年7月份，而原审判决事实查明部分第六页第二段第四行载明2017年2月双方签署了补充协议一份，按照易居公司的说法，原审没有查明事实。本院认为，证据1与上诉人二审提交的证据3相对应，予以确认；对证据2因系易居公司内部流程，其真实性无法核实，本院不予确认。 上诉人宏鲲公司在二审中向本院申请调取徐真旺、谢魁、徐弢的社会保险缴纳记录，以证明该三人的实际用人单位。本院认为，上诉人该调查申请与本案审理缺乏必要性，不予准许。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，2017年4月26日，宏鲲公司（甲方）与易居公司（乙方）就双方已签订的《钱江新城地块中海御道路一号项目杭州易居房地产服务有限公司整合销售代理服务整合销售代理服务合同》（合同编号：ZHDC/HZ/ZHYDLYH/2016/YX226）订立《补充协议》，约定原合同金额485176.36元，增加合同金额50209.97元，并就本次变更合同金额的付款期数、付款条件、付款期限作出约定，其中佣金比例为41#地块及42#地块税前1%，40#地块税前1.5%（税前），第二套及以上2%（税前）。2016年10月1日后成交三个地块的佣金比例均为1%（税前），等。 本院认为，本案中，宏鲲公司对易居公司诉请主张的销售佣金386604.31元系2017年度的佣金无异议，本院予以确认。宏鲲公司虽未在易居公司已盖章的合同编号为ZHDC/HZ/ZHYDLYH/2017/YX040《钱江新城地块中海御道路一号项目易居中介公司销售代理整合销售代理服务合同》及对应的《补充协议》上盖章确认，但对于双方在2016年的代理销售期满后继续由易居公司为宏鲲公司在2017年销售代理房产的事实，双方并无争议。一审中，宏鲲公司对上述两份合同的真实性亦无异议，只是认为其对四套房产的交易渠道存疑，故不同意支付佣金，结合2018年9月17日的录音等证据可与上述协议内容相互吻合，故，可以认定双方就上述2017年销售代理服务合同及补充协议的内容已经达成一致。根据两份协议的约定，易居公司的佣金比例为住宅1%、商铺3%。宏鲲公司在二审中提交的2017年4月26日签订的《补充协议》系双方针对2016年销售代理服务合同的补充，宏鲲公司以此主张案涉房屋佣金比例均为1%与查明事实不符，本院不予采信。关于案涉四套房屋的销售，易居公司分别已提供了《带看确认单》、《浙江省商品房买卖合同》、户籍资料、《履约催告函》、微信聊天记录及宏鲲公司的回访记录等，可证实确系易居公司销售签约，四套房屋的房款宏鲲公司在一审中亦认可已经全部到账，宏鲲公司主张带看的中介人员并非易居公司人员，故不能视为是易居公司的销售，但宏鲲公司对此未能举证证明系其委托了这些人员进行销售，也无证据证明这些人员在销售过程中不是代表易居公司，故宏鲲公司该异议不能成立。虽然在销售代理合同中约定双方确认代理佣金需凭宏鲲公司出具的《确认单》，但易居公司已举证证明在双方实际结算佣金时存在无《确认单》宏鲲公司也予以结算的事实。因此，易居公司的诉讼请求具有合同依据，原审予以支持并无不当。宏鲲公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7099元，由杭州中海宏鲲房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二一年三月十五日 书记员 袁其伟