山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终678号上诉人（原审原告）：李淑华，女，1954年2月18日出生，汉族，住龙口市。上诉人（原审原告）：王维龙（曾用名王飞），男，1981年11月23日出生，汉族，住龙口市。被上诉人（原审被告）：王裕建，男，1972年8月15日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：田蓉，山东平直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王怀欣，男，1952年8月30日出生，汉族，住龙口市。上诉人李淑华、王维龙因与被上诉人王裕建、王怀欣确认合同无效纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2020）鲁0681民初4559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李淑华、王维龙上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判确认王怀欣、王裕建签订的房屋买卖合同无效；2.一、二审诉讼费用由王裕建承担。事实与理由：一、一审法院认定事实存在诸多错误。1.二上诉人系母子关系，被上诉人王怀欣系上诉人李淑华的丈夫。房产证号为龙诸由东台字第××号房产，系二上诉人与被上诉人王怀欣的共有房屋。(有房产证书为证)。2002年11月23日，王怀欣未经二上诉人同意，擅自将其与二上诉人共有的房屋出卖给王裕建，一审判决将2002年11月23日的房屋买卖契约认定为2002年10月23日，案件审理草率。2.王怀欣非法将其与二上诉人拥有的房屋卖给王裕建后，王裕建将该房闲置起来，根本没有在此居住，而是在城里楼房居住，也没有对该房翻建和添附新的建筑物(有房屋现状为证)，更没有在该房占有使用长达20年。一审法院在没有任何充分有效证据的情况下，偏信王裕建的一面之词，错误地认定王裕建买到该房屋后，对该房进行了翻建和添附，并在该房居住使用长达近20年之久，认定事实存在明显错误。3.买房契约载明的证人王某1，根本没有此人，竟然出现在买卖契约的证人名单中，一审法院没有细致调查，认定买卖契约的证人还有虚构的王某1，实属荒唐。4.王怀欣违法将涉案房屋卖给王裕建时，讲定的价格是25000元，但实际王裕建只支付了20000元，尚欠5000元至今未付，但是一审法院对此并未作出认定，实属错误。二、一审判决适用法律不当。首先，一审判决认定二被上诉人之间签订的房屋买卖合同有效，适用《中华人民共和国合同法》第五十一条关于无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效的规定。该条法律明确规定的是无处分权的人处分他人财产，经权利人追认后才有效。而本案，王怀欣与二上诉人共有的龙诸由东台字第××号房屋，其无权非法出卖给王裕建后，二上诉人从来都没有过口头或者书面追认二被上诉人签订的房屋买卖合同，相反，二上诉人得知王怀欣将二上诉人共有的房屋卖给王裕建后，认为王怀欣无权单方出卖该房，其行为严重侵犯了二上诉人的合法权益，因而多次找到王裕建，表示不同意卖房，后，多年来不间断的找村委、镇政府、派出所、各级信访机构反映问题，迟迟不得解决，二上诉人才起诉到龙口市人民法院。因此，二上诉人从来没有事后追认二被上诉人买卖房屋的行为。所以，一审法院适用法律不当。其次，一审判决认为：王裕建已经办理了二上诉人与王怀欣共有的房屋的土地使用权证书，因而认定房屋买卖合同有效，没有法律依据。更主要的是王裕建在2012年办理涉案房屋土地使用权证书时，采用了欺诈手段，王裕建冒用王维龙的签字，以申请宅基地为名，到村委开具了证明，然后到土管部门，要求将二上诉人与王怀欣名下共有的房屋宅基地的土地使用证变更到王裕建名下。由于土管部门的工作人员偏听偏信王裕建的谎言，在未经二上诉人和王怀欣到场签字确认同意的情况下，程序严重违法的将二上诉人与王怀欣共有的房屋土地使用权证变更到王裕建名下(见土管部门档案材料)，现在二上诉人与王怀欣已经提起行政诉讼。再次，二被上诉人签订的房屋买卖契约，王裕建根本就没有在契约签字(见卖房契约)，契约只有王怀欣的签字和代笔人、中间人几个证人的签字。二上诉人认为，契约没有注明王裕建为买房人，王裕建又没有签字，该契约不符合房屋买卖合同生效的要件，因而合同应认定为无效。一审法院却没有查明或在判决书中加以表述，更属不当。三、一审法院诉讼程序违法。本案第一次开庭时，王怀欣到庭后，一审法院主审法官不让王怀欣出庭参加诉讼，告知二上诉人必须申请追加王怀欣作为本案原告，方可参加一审诉讼。二上诉人由于法律知识淡薄，听信了主审法官的话，于是申请追加王怀欣作为一审原告参加一审诉讼。二上诉人认为：一审程序违法，一审法官不应非让二上诉人追加王怀欣作为一审原告参加诉讼。因为，王怀欣擅自将其与二上诉人共有的龙诸由东台字第××号房屋非法出卖给王裕建，侵犯了二上诉人的合法权益。因此，王怀欣不应该作为一审原告参加诉讼，而应作为一审被告参加诉讼。因此，一审法院应当依照职权，主动追加王怀欣作为一审被告参加诉讼，或者通知二上诉人申请追加王怀欣作为一审被告参加诉讼。然而，一审法院却告知让二上诉人申请追加王怀欣作为一审原告参加诉讼，程序明显违法，应当依法裁定发回重审。综上，一审法院认定事实存在诸多错误，适用法律也明显不当，且诉讼程序违法。被上诉人王裕建辩称，一、一审法院认定双方之间的房屋买卖合同有效事实清楚、证据充分。首先，涉案房屋买卖合同自2002年签订交付后，王裕建即对房屋进行翻建和添附，居住至今已近二十年之久，上诉人称王裕建将该房闲置起来，根本没有在此居住完全是颠倒事实。第二，上诉人、被上诉人均是本村村民，李淑华与王怀欣在本村原有三处房产，其中一处临街二层楼房，两处平房，因为家中房屋闲置富足，将涉案房屋出卖给王裕建，王裕建因结婚无房居住，购买涉案房屋，此房是王裕建在本村唯一的一处房屋。第三，王裕建提交的买卖契约、居民买房宅基地呈批表、龙口市人民政府“集体土地使用权证”证据材料及证人出庭作证，均能证明王裕建合法取得涉案房屋的事实。李淑华、王维龙对王怀欣出售房屋的事实是明知和认可的，同住一村，王裕建长期居住此房，不可能不知道自家房屋由他人居住的情况，至于李淑华、王维龙称“应当25000元价格出卖，仅以20000元价格卖给被告”，只是上诉人家庭内部矛盾，也能证明上诉人明知房屋买卖的事实。二、一审法院适用法律正确、诉讼程序合法。首先，上诉人称“一审法官不让王怀欣出庭参加诉讼，告知追加作为原告……程序违法”没有根据。民事诉状可见：原告李淑华、王维龙，被告王裕建，庭审时王怀欣要参加诉讼，因既不是原告，也非被告，一审法院告知诉讼参加人法律规定，是充分保障上诉人与王怀欣的诉讼权利。第二，山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈纪要》（2005）201号明确规定：农村房屋买卖双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效。物权法出台后“宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗嘱的方式移转他人，宅基地使用权也随之转移”。民法典215条规定“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人王怀欣辩称，二上诉人的上诉有道理。王怀欣卖房时二上诉人不知情。原审原告李淑华、王维龙、王怀欣向一审法院起诉请求：1.依法判决被告返还房屋（位于龙口市诸由观镇东台村××号），附属设施必须保证完整无损；2.该房应当以25,000元的价格出卖，但是王怀欣仅以20,000元的价格卖给被告，差价款为5000元，所以请求依法判决被告返还该款5000元及利息（按规定计息，年限是18年）；3.要求被告给予18年的精神补偿10,000元；4.诉讼费由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法向法院提交证据，法院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告向法院提交证据如下：证据一，王怀欣房屋产权证存根复印件两页，原告主张该证据证明该房屋没有过户，仍然在王怀欣名下。被告对该证据无异议，认为房屋是没有过户，当时是因为村里说拆迁，所以房产证没有过户，现在村里这种情况很多。证据二，证人王某2的证人证言，原告主张该证据证实当初房子是被告母亲王乐荣通过中间人王某2买的，双方签订买房契约时以及交钱时王某2是作为证人在场的，签订卖房契约时原告李淑华不在场，具体交易数额记不清了。被告对王某2的证人证言有异议，认为签订卖房契约时被告王裕建也在场。被告向法院提交证据如下：证据三，原告的房产证原件，被告主张该房产证是龙诸东台字第××号，房产证是在签订契约的时候是王怀欣亲自交给被告的。原告对此无异议。证据四，房屋买卖契约原件一份，证明2002年11月23日签订，立契人是王怀欣，代笔人王某4，中间人王某2，还有三个证人在场签字，其中最上面的王某3是村里的书记。原告王怀欣认为房屋买卖契约证人王某3当时不在场。证据五，居民买房宅基地呈批表原件，证明原告买房当时经过审批而且买房的理由是无房居住，经过村、镇、市各级审批盖章通过。原告王怀欣认为居民买房宅基地呈批表不是我签的字，但是有我的印在上，我不记得了。证据六，集体土地使用权证证书原件，原告王怀欣对被告取得土地证有异议，不符合法律规定的程序，因为房产证没有过户，在这种情况下土地证仍应当是我的名。原告李淑华认为房产证应该是绿色的，房产证和土地证都在我的名下，认为被告提交的土地证是假的。证据七，证人王某4和王某5的证人证言，证实买房契约是由王某4代笔，由王某5在名字上盖印。签订契约时王某4、王某5、王开强、王怀欣、王裕建、王某3在场。房屋买卖契约上当交不欠的意思是签订契约当时给钱。原告王怀欣对王某4证人证言有异议，在场的这几个人，王某3不在场。原告李淑华认为王某3的名是后期添加的，证人王某4没有如实陈述。原告王维龙认为证人王某4现在年龄大了，意识不是也很清楚，他都记不清了，证人出庭资格及所陈述的话真实性有异议。被告主张如果原告认为王某3的签字不是本人或者认为是现在补签的可以申请王某3对签字进行确认，不能证明证人说假话。一审法院认定事实，李淑华与王怀欣系夫妻关系，王维龙系二人之子。2002年11月23日，王裕建的母亲通过中间人王某2找到王怀欣，希望购买其坐落于龙口市诸由观镇东台村275号的房屋，王怀欣应允，并经由中（证）人王某2证明、由王某4代笔，立下卖房契，该契约上记载：“卖房契立契人王怀欣自由瓦房四间东平房两间西平房两间坐落在中街路北，四邻清楚，东至王开强合垟南至垟外根村道西至王某5合垟北至垟外根村道（以房产证为准）自愿卖给王裕建名下，永远为业，门窗具全，至今起拳石不动，别无他议。经中人协商询价叁仟伍佰元正。当交不欠。证明人。王某1、王某3、王某5、王开强中人：王某2代笔人：王某4立契人王怀欣立契时间农元二○○二年十月二十三日立”。契约签订后，王怀欣将房屋产权证书原件交付被告，房产证上载明：所有权共有人李淑华、王飞（王维龙）。2002年11月23日，被告向国土资源局提出居民买房宅基地呈批表。2010年5月17日，被告取得涉案房屋的土地使用权证，权属登记号为：龙集用（2010）第0315037号，土地使用权人为王裕建，地类（用途）：住宅，使用权类型：批准拨用宅基地。涉案房屋仍登记在王怀欣名下，未办理过户登记。一审法院认为，当事人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯等履行合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；第一百零三条之规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。本案中，根据房产证可看出涉案房屋原系三原告共同共有，王怀欣在将涉案房屋出卖给王裕建时，未经得李淑华及王维龙的同意，应属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故本案的焦点问题是，共同共有人即李淑华、王维龙是否同意或者追认，如二原告同意或追认，该合同依然有效。涉案房屋买卖合同自2002年签订，被告购买涉案房屋后，原告将房屋的产权证书及房屋已实际交付于被告，被告对该房屋进行了翻建和添附，并居住使用该房屋长达近二十年之久，在此过程中，原、被告在同村居住，不可能不知晓自家房屋由他人居住的情况，由此可以看出李淑华、王维龙对上述房屋买卖行为是默许的态度，虽未明确表示追认，但其行为及态度应视为对涉案买卖房屋的的追认。另外，被告已经实际取得并使用诉争房屋，而且该房屋土地已经有批准权的机关批准和同意，办理了土地使用权证书，即取得了合法权属证书。因为行政机关已经对房屋权属的变更作出了行政许可，故一审法院认定房屋买卖合同有效。原告请求法院确认涉案房屋买卖合同无效、要求返还涉案房屋以及其他诉讼请求，于法无据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条之规定，一审法院于2020年10月28日判决：驳回原告李淑华、王维龙、王怀欣的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告李淑华、王维龙、王怀欣承担。本院审理中，被上诉人王裕建提供证据1，龙口市诸由观镇东台村民委员会于2021年2月1日出具的证明，证明王裕建无房居住，2002年买王怀欣民房一处，已办理土地使用证。证据2，光盘一份，证明上诉人在出卖涉案房屋以前在东台村有一套二层楼房，当时上诉人有房才出卖涉案房屋。证据3，光盘一张，证明王裕建购买涉案房屋后进行了改造、添附，对正间锅台和整个地面、棚顶进行了改造，屋内地面铺瓷砖，墙面抹灰刷乳胶漆，西面炕扒倒重建。经质证，上诉人李淑华、王维龙对证据2，3无异议，但不认可王裕建主张的对涉案房屋的改造、添附情况，主张房屋的棚顶没有更换，东边大间的瓷砖是上诉人铺的，锅台本来就有，西炕本来就有，王裕建扒倒重建是他的事。不认可王裕建在购买涉案房屋之前无房屋居住。被上诉人王怀欣对证据2，3无异议，认可李淑华对涉案房屋原状的陈述，到底是刷的乳胶漆还是刮的大白，需要到现场查看。对证据1有异议，该证明没有实际意义，不能说明一切问题，王裕建在购买涉案房屋之前还有两套房屋。关于卖房契约中的证明人问题，上诉人李淑华、王维龙称证明人共有4个，王开强、王某5是证人，另外2人是后来添加的，而且王某3未在场，王某3和王某5中间这个人“王涛”，中间这个字看不清，东台村根本没有这个人。被上诉人王裕建称，左边两个名字都是王某3，左边的王某3是本人签字，右边的王某3是代笔人王某4代写。王某5和王开强的名字都是代笔人写的，代笔人写完以后有的人摁印，王某3是东台村的书记，他不想摁印，自己又签了一个名字，所以就出现了两个王某3。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据房产证的登记情况，涉案房屋原系李淑华、王怀欣、王维龙共同共有。2002年，王某2作为中间人并作为证人证明，王某4代笔，王怀欣和王裕建立下卖房契约，将涉案房屋卖给王裕建。现上诉人起诉请求王裕建返还房屋，事实和理由主要是王怀欣卖房李淑华、王维龙作为共同共有人不知情。本院认为，上诉人李淑华、王维龙对其诉讼主张应承担举证证明责任，但李淑华、王维龙并未提供确实充分的证据证实王怀欣对其隐瞒卖房收款的事实。且从李淑华、王维龙主张的卖房款数额的差异来看，李淑华、王维龙对于房屋出卖的事实是知情的。卖房契约中还载明了买卖涉案房屋“别无他议”，也能看出卖房时并不存在王怀欣私自卖房的争议。特别需要指出的是，李淑华、王维龙作为涉案房屋的共有人，多年不经营管理涉案房屋而主张对房屋已出卖不知情，与常理不符。李淑华作为本村村民，涉案房屋由同村村民王裕建长时间居住使用并装修添附而不及时提出异议，亦与常理不符。综上，结合王裕建已取得土地使用权证的事实及村民委员会出具的证明，李淑华、王维龙关于其对王怀欣出卖涉案房屋并不知情的主张证据不足，与常理不符，本院不予采信。李淑华、王维龙据此主张王裕建返还房屋等诉讼请求不应予以支持。李淑华、王维龙主张一审程序违法，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人李淑华、王维龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李淑华、王维龙负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二一年三月十八日书记员  赵广娜