江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终125号上诉人（原审原告）：季建东，男，1954年10月26日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陆峰，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗春艳，江苏国瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱振兴，男，1943年4月16生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：庞建宇，张家港市塘桥法律服务所法律工作者。上诉人季建东因与被上诉人钱振兴房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初8994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。季建东上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判季建东与钱振兴就案涉房屋拆迁利益（现金补偿及安置房屋）平均享有，本案上诉费用各半承担。后季建东将上诉请求变更为改判钱振兴将案涉房屋返还季建东，如果拆迁则所有拆迁利益归季建东所有。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.案涉农村房屋买卖当时，钱振兴不仅有城镇房屋，还有农村宅基地住宅；2.钱振兴购买农村房屋的目的不是因自己无房居住或居住紧张，而是为了让其儿媳父母与其共同居住；3.2015年开始钱振兴将案涉房屋出租至今；4.钱振兴的户籍一直未迁至案涉房屋内。二、一审法院关于案涉房屋不宜回转的说法是错误的。1.以所谓“趋利动机”作为驳回诉讼请求的利益没有法律依据；2.出卖农村房屋是否作放弃宅基地处理能否成立有待商榷，且即使该主张成立，也不能得出房屋无返还必要的结论；3.钱振兴实际使用且拒绝返还房屋并非没有必要返还的合法事由；4.案涉房屋的宅基地使用权仍登记在季建东名下，2020年3月9日，案涉房屋所在的塘桥镇青龙村民委员会、塘桥镇动迁办向季建东发送了《塘桥镇高铁新城建设拆（搬）迁告知书》，表明当地村委会认为季建东为案涉房屋所有人；5.一审判决对于不宜返还的事实和法律依据均未明确。三、一审判决适用法律错误。根据合同法第五十八条规定，合同无效的，因合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。四、1998年的土地管理法规定了一户一宅；国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》及国办发(1999)39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒买炒卖土地的通知》明确禁止城镇居民在农村购房；《江苏省土地管理条例》第三十五条也规定，购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。本案中钱振兴作为城镇居民，且购房时拥有农村宅基地及城镇分配住宅，购买的房屋目前用于出租，所以不存在无法返还、没有返还必要的情况。即使没有必要返还，也应判决钱振兴按市价折价返还。钱振兴辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据本案实际综合各方面因素及影响作出的判决并无不当。一、关于事实方面。1.一审法院查明事实清楚。季建东因全家搬迁、房屋闲置愿意出售，钱振兴因住房紧张需要购买，双方协商一致，钱振兴一次性付清房款，季建东交付房屋及宅基地使用权证，钱振兴即装修入住。对以上房屋交易事实双方均无异议。当时，钱振兴家庭除了钱振兴之外均为农村户口，钱振兴目前居住的房屋（教师福利待遇性质）虽已安排，但未装修，不具备居住条件，钱振兴购房确有居住需要。2.2001年当时对农村宅基地房屋的买卖国家法律并无明确的禁止性规定，农村房屋买卖较为常见，且双方当事人曾为师生，互相了解，并无明知故犯的情节，主观上均无过错。3.钱振兴全家及亲家一起入住案涉房屋多年，后因家庭重大变故，至2015年才将该房屋底层出租，二楼仍由钱振兴占用至今。4.季建东在上诉状中所述其他内容，仅是构成合同无效的因素，一审已经判决契约无效，这些论述没有意义。二、本案重点在于契约无效后的处理问题。案涉房屋拆迁利益平均享有不能成立，钱振兴也绝不同意。1.钱振兴实际占用案涉房屋将近20年，时间久远，对房屋已作装修及相应维护修理，房屋价值和状况均发生重大变化。2.根据《苏州市宅基地管理暂行办法》第十二条规定，农村村民出卖宅基地房屋的，视为放弃宅基地使用权。季建东出售案涉房屋后，将宅基地使用证一并交付钱振兴，虽然限于政策规定未能变更登记，但不能证明季建东仍拥有案涉房屋宅基地使用权。3.2020年9月12日，拆迁部门与钱振兴已就案涉房屋签订《拆除私有房屋补偿协议书》和《补充协议》，说明拆迁部门认可钱振兴是案涉房屋所有人，具有拆迁主体资格。4.案涉房屋及宅基地使用权实际交付钱振兴近20年，拆迁协议已与钱振兴签订，房屋在实施拆迁过程中，已经不适合返还。季建东另有划拨土地上的房屋居住，并无返还案涉房屋之必要，且其放弃案涉房屋及宅基地使用权，不具有拆迁安置资格，无权再主张**均享有拆迁利益。5.针对本案实际，季建东趋拆迁之利的主张不合法、不合情、不合理。6.考虑到对村镇拆迁安置工作和社会安定的影响，请二审法院综合考虑、合理判决。季建东向一审法院起诉请求：1.确认季建东、钱振兴于2001年5月25日签订的关于买卖案涉房屋的《契约》无效；2.判令钱振兴于判决生效后一个月内清空房屋并返还案涉房屋；3.诉讼费由钱振兴负担。一审法院认定事实：2001年5月25日，季建东与钱振兴签订《契约》一份，内容为：“兹有塘桥镇青龙村居民季建东自建房屋一幢，坐落于，土地证，张集（99）字第51080523号。因本人全家搬迁而闲置，现有本镇居民钱振兴因住房紧张，愿意出资购买。双方协商同意，由钱振兴一次性付清62000元购买该幢房屋全部产权及土地使用权。双方立契为证，本契约一式二份，双方签字后生效，各执一份保存”。同日，季建东收取全部房款，不久，季建东交付了涉案房屋及土地使用证。一审另查明，《契约》签订时，钱振兴为城镇居民户口，曾于1983年11月15日经批准建造位于农村宅基地房屋，并于1999年9月1日领取村镇房屋所有权证。一审法院认为，涉案房屋系农村宅基地房屋，购房人必须为该房屋所依存的宅基地所在地的集体经济组织成员，本案中钱振兴作为购房人，不具备上述资格，其与季建东签订的《契约》，违反了国家强制性规定，应为无效；现涉案房屋面临拆迁，季建东出于趋利动机而要求确认买卖无效并返还房屋，因涉案房屋买卖虽然无效，但在此买卖中，季建东对其宅基地使用权已作弃权处分，钱振兴实际使用该房屋而拒绝返还，当地村委会及土管部门对此亦未作明确处理，鉴于本案目前情况，宅基地使用权及房屋不宜回转，没有返还的必要，故季建东要求返还房屋的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，一审法院判决：一、季建东与钱振兴于2001年5月25日签订的《契约》无效。二、驳回季建东的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3950元，由季建东负担3910元，钱振兴负担40元。限钱振兴在判决生效后十日内直接交纳至一审法院。二审中，季建东向本院提交2020年3月9日《塘桥镇高铁新城建设拆（搬）迁告知书》原件一份，抬头为“季建东户”，以证明拆迁部门认可季建东为案涉房屋所有人。钱振兴质证认为该告知书系相关部门发送，其并不清楚。钱振兴向本院提交2020年9月12日钱振兴、钱晓珺与张家港市塘桥镇人民政府签订的《拆除私有房屋补偿协议书》及《补充协议》复印件各一份，并表示其目前仅持有复印件，原件在拆迁部门，该证据用以证明村、镇两级拆迁部门认可房屋的产权、宅基地使用权属于钱振兴。季建东质证认为，上述协议没有原件核对，依法不应采纳；季建东在本案上诉前曾与拆迁办交涉，当时村里表示不会与任何一方签订协议，所以合理怀疑两份协议签订时间系倒签。二审中，季建东认为双方2001年签订《契约》时，钱振兴隐瞒了其系城镇户口、有分配福利房屋及其他农村宅基地房屋的情况，如果季建东知道相关情况，钱振兴不符合购房资格，其不会出售房屋给钱振兴；就钱振兴的购房资格，季建东表示仅听钱振兴口头陈述，其未去核实。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：案涉房屋系农村宅基地房屋，在法律属性上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于特定的身份所享有的权利，钱振兴认可在2001年购买案涉房屋时其并非房屋所在地塘桥镇青龙村集体组织成员，故其与季建东就案涉房屋买卖签订的《契约》因违反法律法规强制性规定而无效，一审法院对于《契约》效力的认定并无不当，双方当事人也均无异议。本案二审争议焦点在于房屋买卖合同无效后的处理问题。对此，本院认为，对于无效房屋买卖合同而言，是否返还房屋应当视案件具体情况而定。双方当事人就案涉房屋买卖订立的《契约》中明确载明“本镇居民钱振兴”，说明季建东当时清楚钱振兴非农村集体组织成员的身份，季建东认为钱振兴签约时对其购房资格有隐瞒的主张不能成立。案涉房屋买卖系双方当事人的真实意思表示，从双方订立买卖合同至今已近20年，季建东将房屋及相应宅基地使用权证一并交付钱振兴，钱振兴占有使用案涉房屋已经处于长期稳定状态，季建东在此期间并未对合同效力及钱振兴使用房屋提出任何异议，直至案涉房屋涉及拆迁季建东才提起本案诉讼，明显有违诚信原则。案涉房屋目前价值以及涉及的利益远超过双方2001年交易时的房屋价格，返还房屋将造成双方利益明显失衡，故本案属于没有必要返还之情形，一审法院未支持季建东返还房屋的诉讼请求并无不当。综上，上诉人季建东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3950元，由上诉人季建东负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二一年三月十二日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。