四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1622民初971号 原告：四川公信物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇下西街**，统一社会信用代码915116226879390808。 法定代表人：蒲骏翔，公司总经理。 委托诉讼代理人：唐志勇，公司员工。 被告：蒋例娉，女，1968年11月18日出生，汉族，住四川省色达县，现住四川省武胜县。 原告四川公信物业管理有限公司（以下简称公信公司）与被告蒋例娉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公信公司的委托诉讼代理人唐志勇、被告蒋例娉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公信公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告蒋例娉支付原告公信公司2017年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费4266.36元（118.51㎡×1元／月／㎡×36月），2017至2019年二次供水增压费300元，2017、2018年物业服务费滞纳金2435.63元，2019年物业服务费滞纳金477.83元，共计7479.82元。事实及理由：2016年12月23日，原告公信公司与被告所在的滨江新城小区业主委员会签订了《物业管理合同书》，合同约定武胜县××镇××小区业主委员会委托原告公信公司对滨江新城小区进行物业管理，合同期从2017年1月1日至2019年12月31日，合同约定了物业费的收取标准为高层1元／月／㎡，多层0.5／月／㎡,还约定了其他权利和义务。被告蒋例娉居住在该小区4-23-4，至今未缴纳物业管理费。为维护原告公信公司的合法权益，特诉至法院，请依法判决。 被告蒋例娉辩称，欠费属实，但是原告服务不到位，清洁卫生差，消防无水，充电电线私搭乱扯，电瓶车乱停乱放堵住了消防通道，过道灯、电梯损坏无人维修，保安上班睡觉，外来人员随意进出，安全无法保证，愿意按照之前广安市中级人民法院判决的0.7元/月/㎡交纳物业费。 本案原告公信公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证复印件，拟证明原系适格诉讼主体；2.物业管理服务合同，拟证明原告公信公司依约对被告蒋例娉所在小区进行物业管理；3.催费通知单照片，拟证明原告向被告催收物管费的情况。被告蒋例娉质证认为：原告提交的证据均系复印件，且被告从未见过，对其真实性不认可。 被告蒋例娉提供了照片打印件，拟证明小区内有很多小广告、清洁卫生差，消防无水，充电电线私搭乱扯，电瓶车乱停乱放堵住了消防通道，过道灯、电梯损坏无人维修，保安上班睡觉等物业公司未按约履行其职责的情况。原告公信公司对被告蒋例娉举示的证据质证认为：该照片看不出拍照的时间、、地点对其真实性、合法性、关联性均有异议。 本院依职权出示了（2019）川16民终1208号民事判决书，原、被告均无异议。 本院经审查认为，原告提交的催费通知单照片无法核实真实性，本院不予采信。结合（2019）川16民终1208号民事判决书认定的事实，当事人提供的其他证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月23日，原告公信公司（乙方）与被告蒋例娉居住的武胜县××镇××小区的业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对滨江新城小区进行物业管理，该合同第五条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，标准如下：多层住宅0.5元／月.平方米，高层住宅1元／月.平方米。第十条约定：物业服务费（物业服务资金）按每季或年进行交纳，业主应在到期后一月内履行交纳义务。本着业主自愿原则可按年进行交纳，逾期（物业服务费到期之日起一季度内）未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费之日起开始计收滞纳金，滞纳金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算。第三十三条约定：本合同为期叁年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。该合同还对双方的其他权利与义务进行了约定。同日，原告公信公司与武胜县××镇××小区的业主委员会（甲方）签订了《滨江新城小区二次供水补充协议》，协议约定：经甲乙双方协定，因水厂供水压力只能到7楼，高层用水都是通过二次供水设备加压达到业主家中，因二次供压设备使用会产生电费，按照每户每年一百元交纳（八楼以上包含八楼）。 另查明，2017年1月1日至2018年12月31日期间，被告蒋例娉居住的小区绿化带内种植蔬菜，电梯内贴有很多小广告，楼梯间过道路灯损坏。同时，原告公信公司将被告所居住的小区物管办公场所改为超市。 被告蒋例娉是武胜县沿口镇滨江路99号滨江新城小区的业主，住该小区4-23-4，属于高层，房屋面积为118.51㎡。被告蒋例娉未交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。 本院认为，原告公信公司与被告蒋例娉所在小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告蒋例娉作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。原告公信公司依约在合同期内为被告蒋例娉所居住的滨江新城小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”之规定，被告蒋例娉应当向原告公信公司交纳物业服务费。 关于被告蒋例娉抗辩原告公信公司在物业服务期间未尽到职责，未全面履行合同义务，存在诸多问题，应减少物业服物费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，本案证据显示原告公信公司2017年1月至2018年12月期间提供的物业服务未达合同约定的标准，存在瑕疵，物业服务费理应减少，但被告蒋例娉未提供2019年1月至2019年12月期间原告未全面履行合同义务的证据，因此，被告蒋例娉的抗辩部分成立，本院依法酌情对被告蒋例娉下欠原告公信公司2017年1月至2018年12月的物业服务费进行调整。结合原告公信公司提供物业服务的内容、水平以及当地物业服务行业市场价格水平，酌定调整为0.7元/㎡/月，调整后被告蒋例娉应向原告公信公司支付2017年1月至2018年12月物业服务费用为1990.97元（118.51㎡×0.7元/月/㎡×24月），另2019年1月至2019年12月期间被告蒋例娉应向原告支付物业服务费1422.1元（118.51㎡×1元/月/㎡×12月）。因《滨江新城小区二次供水补充协议》中约定：“因二次供压设备使用会产生电费，按照每户每年一百元交纳（八楼以上包含八楼）”，被告蒋例娉居住的楼层为23楼，因此，原告公信公司主张被告蒋例娉支付2017年至2019年二次供水增压费300元符合法律规定，本院予以支持。 因本案原告公信物业和被告蒋例娉在履行物业服务合同过程中均存在违约行为，故对原告公信公司主张的逾期支付物业服务费滞纳金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告蒋例娉于本判决生效之日起三日内向原告四川公信物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费3413.07元、增压费300元，合计3713.07元； 二、驳回原告四川公信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蒋例娉负担（原告四川公信物业管理有限公司已预交案件受理费25元，待本案生效后执行时由被告蒋例娉直接支付给原告四川公信物业管理有限公司25元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘蓉 二〇二一年三月三十日 书记员  杨涔