广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6665号上诉人（原审被告、反诉原告）：张灿华，女，1985年8月27日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××。委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧泳英，广东卓正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈卫玲，女，1982年3月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区××××××××××。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。原审第三人：中山市绿城房地产投资有限公司，住所地广东省中山市××××××××。法定代表人：梁乐君，该司总经理。委托诉讼代理人：谢志华，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽红，广东广诚信律师事务所律师。上诉人张灿华因与被上诉人陈卫玲、原审第三人中山市绿城房地产投资有限公司（以下简称绿城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张灿华上诉请求：撤销一审判决，依法改判为：一、张灿华没收陈卫玲押金7500元；二、陈卫玲向张灿华支付租金17500元及违约金（违约金，其中2018年6月的租金的违约金从2018年5月25日起算，2018年7月的租金的违约金从2018年6月25日起算，2018年9月至2019年1月的租金的违约金均从每个月的上一个月的25号起算，上述按月利率2%计算至租金清偿之日止，暂计至2018年12月19日为1090元）；三、张灿华无需支付陈卫玲装修损失和家具损失；四、一、二审案件受理费由陈卫玲承担。事实和理由：一、张灿华有权没收陈卫玲押金。1.根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，如陈卫玲临时退租，张灿华有权扣除押金，现陈卫玲该行为构成违约，张灿华有权没收押金。2.根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，陈卫玲超过60天仍不缴纳租金的，张灿华有权不退还租赁押金，并收回商铺。综上，陈卫玲既拖欠租金亦非法解除合同，故押金应不予退还。二、本案租赁合同的解除和租金或者占用费的计算问题。1.一审法院认定租赁合同解除的时间为2018年10月5日错误。双方微信往来和意思表达并没有表示2018年10月5日解除租赁合同，仅仅是合同履行的问题。陈卫玲无单方面解除合同的权利。而且陈卫玲一审立案是明确要求解除合同。本案一审立案时间为2018年11月9日。张灿华开庭时同意解除合同。故视为双方协商一致解除合同，解除时间应为开庭之日即2019年1月28日。2.陈卫玲自2018年6月、7月、9月、10月、11月、12月、2019年1月的租金未付。每月应支付2500元，共计17500元。2018年6月、7月租金的微信表达的意思是为了冲抵陈卫玲营业损失而减少，但本案中陈卫玲已经追诉全部损失。故张灿华有权要求其支付相应租金。3.一审法院按照1500元/月计算租金没有法律依据。三、一审判决张灿华赔偿陈卫玲装修损失55163元没有法律依据。1.该金额的证据仅仅为收据，且张灿华不予认可。2.装修的现状张灿华没有表示同意，也未表示反对。《租赁合同》第六条1款约定陈卫玲在使用期间的装修及修缮由陈卫玲自行负责。3.残值计算方式没有法律依据。4.陈卫玲没有对残值提出评估鉴定，视为其举证不能，应承担相应法律后果。5.陈卫玲对漏水事件积极配合。漏水事件属于情势变更涉案商铺是第三人绿城公司交付。开发商交付的商品房应当符合相关国家标准。漏水原因是“渗漏位置集中在商铺后侧与花园绿化覆土交接位置”“经我承建单位技术人员现场勘察，证实为车库顶板（-0.9米标高处）与二次施工挡水反坎交界处出现渗漏及伸缩未完全硬性封死位置出现渗漏”。该商铺在租赁给陈卫玲时不存在漏水。在使用的过程中有漏水发现，但也不是日日发生。显然，涉案租赁物的漏水是双方均无法预见的，属于情势变更。对处理相关损失也应公平地承担责任。6.陈卫玲发现漏水后，产生的扩大损失应由其承担。陈卫玲明知漏水影响营业，仍恶意占用商铺不搬迁，还要求陈卫玲保管。故自2018年10月5日之后产生的损失应由陈卫玲自行承担。综上，一审法院事实认定有误，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。陈卫玲答辩称，一审判决正确，张灿华的上诉请求及事实理由不能成立。一、双方解除合同的原因是张灿华的商铺漏水、渗水导致陈卫玲无法正常使用涉案商铺；二、因涉案商铺不能正常使用，陈卫玲没有义务支付租金，同时，张灿华也没有权利没收陈卫玲的押金；三、双方租赁合同解除时间应当是9月份，即使是按照法院认定的2018年10月5日，陈卫玲也予以认可，但不是张灿华所称的一审开庭之日；四、陈卫玲已经提供了相应的证据证明装修损失（包括家具在内），但是没有主张营业损失，陈卫玲对营业损失保留继续追溯的权利。综上，本案合同无法继续履行的原因是张灿华存在违约行为无法提供正常的涉案商铺，应当由张灿华承担全部违约责任。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。绿城公司述称，一审驳回张灿华的反诉并要求张灿华承担责任正确，请求二审法院维持一审判决。陈卫玲向一审法院起诉请求：一、解除陈卫玲与张灿华于2018年2月22日签订的《商铺租赁合同》；二、张灿华向陈卫玲退还房屋租赁押金7500元；三、张灿华赔偿陈卫玲经济损失76381元。诉讼中，陈卫玲增加一项诉讼请求：绿城公司承担连带责任。张灿华向一审法院反诉请求：一、张灿华没收陈卫玲房屋押金7500元；二、陈卫玲向张灿华支付拖欠的租金至2018年12月19日共计15000元及滞纳金（按月利率2%计算至租金清偿之日，暂计至2018年12月19日为止）；三、陈卫玲向张灿华支付商铺占用费至陈卫玲搬走案涉商铺物品为止；四、陈卫玲向张灿华支付拖欠电费173.98元及利息（从反诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，至陈卫玲清偿之日为止）；五、陈卫玲立即搬走案涉商铺物品，腾空商铺交还张灿华。诉讼中，张灿华明确第2项诉讼请求中租金15000元是从2018年6月1日至2018年12月31日期间租金，滞纳金从2018年5月25日起至清偿之日止按月利率2%计算，明确第3项诉讼请求商铺占用费的计算方法为从合同解除之日起至陈卫玲搬走案涉商铺物品之日止按每月2500元计算，并明确第4项诉讼请求中拖欠电费173.98元是2018年2月至4月及2018年9月至10月期间的电费。一审法院认定事实：张灿华、案外人张结潆向绿城公司购买绿城公司开发的位于中山市×××××××××××××××××××××××××卡之一的商铺后，张灿华将该商铺出租给陈卫玲用于经营美容美甲店。2018年2月22日，张灿华作为甲方、出租方，陈卫玲作为乙方、承租方，双方签订《商铺租赁合同》，约定：商铺坐落地址中山市×××××××××××××××××××××××××卡之一商铺，商铺的建筑面积共47.55平方米，乙方对该商铺及其附属设施和装修的基本情况已作充分了解，愿意承租该商铺；租赁用途：商铺使用；租期3年，2018年4月1日至2021年3月31日；租赁金额：2018年4月1日至2019年3月31日期间租金为2500元/月，2019年4月1日至2020年3月31日期间租金为2600元/月，2020年4月1日至2021年3月31日期间租金为2700元/月，乙方须于每月25日前一次性缴清下月租金；乙方应向甲方交纳押金，总额为7500元的房屋租赁押金，租赁押金由甲方保管，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应在10天内将押金退还乙方，乙方逾期超过10日不缴纳租金给甲方，甲方有权停水停电，并收取每天0.5%的滞纳费，超过60天仍不缴纳租金的，甲方有权不退还租赁押金，并收回商铺，并没收铺内一切物品；承租期内，乙方退租，应至少提前50天通知甲方，并付清承租期内所有产生的费用，如乙方临时退租（未提前50天通知或租赁不满一年）或未按合同的约定通知甲方，甲方有权扣除押金；物业管理费、水费、电费等由甲方报装，乙方使用的费用，乙方需于每月账单日后5个工作日内交付甲方，逾期超过10个工作日，甲方有权停止水电使用，并且因乙方逾期缴纳期间产生的费用，由乙方承担；租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责；甲方房屋交给乙方后，乙方在使用期间的装修及修缮由乙方自行负责。合同还约定了其他事项。张灿华、陈卫玲分别在甲方、乙方处签名。合同签订后，陈卫玲向张灿华交纳房屋租赁押金7500元，张灿华将涉案商铺交给陈卫玲使用。陈卫玲承租后，于2018年3月1日与中山市品源装饰设计有限公司（以下简称品源公司）签订《商铺装修工程合同》，约定：装修施工地点为中山市*****之一商铺，施工商铺面积48平方米（毛坯）；自2018年3月2日开工，至2018年3月31日竣工，工期30天；装修施工内容详见《装修结算清单》，工程总价款66161元。合同还约定了其他事项。合同签订后，品源公司对涉案商铺进行装修，陈卫玲依约向品源公司支付装修工程款66160元，品源公司分别于2018年3月1日、3月12日、3月25日、4月3日出具4份《收据》，内容为：今收到沙溪镇汇豪领逸华庭3幢15卡之一交来陈卫玲装修工程款定金20000元整（现金）、装修工程款18500元整（现金）、装修工程款23000元整（现金）、装修工程款4660元整（现金）。2018年3月26日，陈卫玲向中山市沙溪镇金雅家私店（以下简称金雅店）购买美容美甲所用的设备及家具，包括烤漆美甲柜、布艺木凳、软包布艺椅、20米玻璃台（美甲）、卡其色电动沙发、白色展示柜、四脚台，共花费10260元，金雅店出具2份《中山金雅家私收据》，确认收取****卡陈卫玲4020元、6240元。陈卫玲认为涉案商铺从2018年4月至9月期间长期多次出现渗水漏水问题，导致其无法正常使用商铺，其于2018年9月底搬离涉案商铺。张灿华确认陈卫玲在2018年10月向其母亲称要搬离涉案商铺，但认为涉案商铺内还有物品没有搬走，陈卫玲让其代为保管涉案商铺内物品，陈卫玲拖欠2018年6月至12月期间租金15000元（2500元/月×6个月）及2018年2月至4月、9月至10月期间电费173.98元。陈卫玲确认《中山金雅家私收据》所列家具均未搬走，但认为该家具已损坏，且张灿华的母亲在其搬离后加了一把锁将涉案商铺锁上，认为因发生渗水漏水事件，双方协商免收2018年6月至7月租金。张灿华在庭审中确认陈卫玲已交纳2018年8月租金，但未交纳2018年9月租金，也未交纳2018年2月至4月及2018年9月之后的电费。因张灿华未赔偿陈卫玲因渗水漏水造成的损失，陈卫玲遂于2018年11月9日提起诉讼，主张前述实体权利。张灿华因陈卫玲未交纳租金及电费，遂提起反诉，主张前述实体权利。另查，涉案商铺发生漏水后，汇豪领逸华庭小区承建单位茂名市建筑集团有限公司、监理单位、设计单位中山市第二建筑设计院有限公司第一分公司、开发单位中山市绿城房地产投资有限公司作出《关于汇豪领逸华庭小区首层局部商铺渗漏处理方案》，内容为：现就接个别业主反映首层商铺出现渗漏水现象，渗漏位置集中在商铺后侧与花园绿化覆土交接位置，经我承建单位技术人员现场勘察，证实为车库顶板（-0.9米标高处）与二次施工挡水反坎交界处出现渗漏及伸缩缝未完全硬性封死位置出现渗漏，现经我承建方技术工程作出以下整改补漏方案：维修施工流程，变形缝进行浇筑膨胀渗细石混凝土硬性封堵、面标高+0.00，在原二次施工反坎处人工打凿出80mm×1000mm凹槽，后支模浇筑膨胀防渗细石混凝土，然后在混凝土完成面进行涂刮二遍JS防水涂料、二遍聚氨酯防水涂料，之后在防水面层进行批抹砂浆保护、砂浆面进行水泥油收光。完成后进行封堵花园内水沟进行不少于48小时试水检验。经各方验收合格后，花园内方能覆土恢复花园原状。施工工期为30天（不计星期日），如遇雨天，工期相应顺延。在施工期间不纳入该部位保质期，补修期为原保修期+维修时间。施工安排会根据实际情况优先紧急部位施工。后承建单位进行维修，但维修后不久仍出现漏水。又查，陈卫玲与张灿华关于涉案商铺漏水通过微信多次进行沟通，微信聊天记录的主要内容为：张灿华（2018年5月2日，以下简称张）：上次说的漏水问题，物业那边解决了吗？陈卫玲（以下简称陈）：刚刚过来看了。张（2018年5月7日）：Hello，物业的过来修好了吗？陈：没有啊。张：我晚点打电话。陈：你妹妹问过了，说过几天安排人过来修。陈卫玲于2018年6月7日向张灿华发送漏水视频。张（2018年6月7日）：嗯，我妹妹跟我说了，昨天我也过去跟物业交涉了，需要天气好了以后才能弄水管。陈：唉，跟上次一样又是这样漏水。张：嗯，昨天说是终于找到原因，昨天只能临时处理一下，等天气好了，我会再回去处理，抱歉。陈：好。张（2018年7月31日）：下个月的铺租还没给我。陈：你找我老公吧。张：我没有他联系方式。陈：我不知道你怎么跟他沟通的，停水电一个月一天不见三万元营业额。陈卫玲向张灿华发送其丈夫的电话号码。张：而且无论你还是他，我的问题都不会变的。陈：新铺装修好一个星期就全部泡烂了，整间都发霉。张：那是下个月开始不租了，是吗？陈：你觉得花二十三万元弄成现在这个样子，问题是不租？那我们23万元谁负责，家私也开始烂了。张：是否不租了呢？陈：我们只想问你全部都烂了，现在怎么办？张：是否不租了呢？陈：那是不是你赔偿我们一切损失？张：不可能拖着吧，钱我帮你们付。陈：你帮我们付什么钱？张：店的钱啊，你在用，我不是在付吗，租金你也没交。陈：上次我老公说跟你沟通了，负责维修好后营业，那你跟我老公沟通吧，我不知道你们怎么沟通的。现在全部东西都发霉发烂，我在等你维修。张：刚刚已经跟你先生沟通了，我认为我们是站在同一边的，该做的工作我还是在推进，物业也在周旋着，如果我们不能达成共识的话，那我也只好另想办法。陈：好。陈卫玲于2018年8月2日向张灿华微信转账2500元。张（2018年9月2日）：已经跟物业要求先处理店的问题，其他的问题在跟开发商吵。张：找开发商吧，把单子算出来。陈（2018年9月26日）：张小姐你勒令我们月底搬走。张：我问你们不交租金想如何处理，从来没有勒令你们搬走，你老公在一直让我过去看，我妈妈和我妹妹一直在现场，我不知道你们是想怎样。张：也决定要不要用，你们都一直没有跟我说，这句话我说得很明白了。陈：不是我们不想用，是每个月都漏水。陈：我已经说过了，因为你的房屋漏水我无法正常使用，我不搬走我留在那里继续泡水，我的损失怎么算？陈卫玲向张灿华发送漏水照片。张：后面的那段话我也跟你老公说过很多次了，你们不处理。陈：后面漏水维修好又到前面停电，怎么营业。张（2018年12月5日）：你好，商铺现在我要重新出租，里面的东西什么时候搬走？陈：里面的东西泡烂了，我们已经发律师信了，里面的东西是要等赔偿的。张：那你的意思是你们不交租金了，也不继续租了，东西还一直放在里面吗？陈：我没有什么文化，一起等法律判定吧。张：所以你东西就是一直放在店里面，不搬走了？陈：里面泡水的，所以照片我配合发给你了，麻烦你保管好里面的东西了。张：不敢保管。陈卫玲丈夫与张灿华微信聊天记录的主要内容为：张（2018年7月31日）：你好，下个月的租金还没给？陈卫玲丈夫：事情都没解决好，我怎么交租给你？张：那是不租了是吗？陈卫玲丈夫：我打电话给你谈吧。张（2018年8月9日）：您好，明天下午4点，我们约了物业、开发商和政府住建局的人一起沟通，最好你们在现场一起沟通，关于赔偿和维修的事情。陈卫玲丈夫：好的。张灿华于2018年9月22日向陈卫玲丈夫发送广东电网的短信照片，主要内容为：尊敬的张灿华，地址：广东省中山市×××××××××××××××××××××××××卡，2018年8月1日至2018年9月1日电量100度，上月行度500.38，本月行度600.09，电费77.52元。张（2018年9月26日）：你好，上个月的电费还没收，另外这个月的铺租，月初影响了营业，但这次台风基本也处理了，请交1500元吧。陈卫玲丈夫向张灿华微信转账78元。陈卫玲丈夫：店里硬件装修因房屋漏水渗水大面积渗水发霉变黑，起灰，损坏，店里不能正常营业，所以我不能交租金给你，而并非是能正常使用而我不交租金给你。张：既然你们现在在使用，那么租金就是要交的。如果你们现在决定不使用了，可以搬出去，另行处理。如果是没有使用，如何产生了电费？即使这个月你们只是作为了仓库，也要交租金。陈卫玲丈夫：这是八月电费，既然这么说了那我们就走法律程序。张：如果你们认为是无法使用，也决定要不再使用了，那么可以搬走，至于你们后续采用什么程序，我也只能应对，那就请在本月月底结束，另外请把你们提出的铺面解决清单给到我，我近期会开始与开发商对质，约好时间后告诉你们，届时也请你们出席并提出诉求。再查，张灿华提交广东电网向绿城公司发送的短信，主要内容为：尊敬的绿城公司，地址：广东省中山市×××××××××××××××××××××××××卡（张灿华），2018年2月8日至2018年3月1日电费17.14元、2018年3月1日至2018年4月7日电费65.14元、2018年4月7日至2018年5月1日电费48.46元、2018年9月1日至2018年10月1日电费42.64元、2018年10月1日至2018年11月1日电费0.78元。张灿华提交中国南方电网电费单，拟证明其代陈卫玲交纳2018年2月、3月、4月、9月、10月电费17.14元、65.14元、48.46元、42.64元、0.78元，共计174.16元。诉讼中，案外人张结潆于2019年2月1日出具《声明》，内容为：本人系张结潆（身份证号码442××××××××××××673），本案涉案租金由本人姐姐张灿华（身份证号码442××××××××××××607）一并向被反诉人主张[案号：（2018）粤2071民初23794号]，本人不再另行向被反诉人主张。陈卫玲、张灿华、绿城公司在第二次庭审后申请调解期限，但在调解期限内三方未达成调解协议。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。张灿华、张结潆向绿城公司购买绿城公司开发的涉案商铺后，由张灿华出租给陈卫玲使用，张结潆将其在涉案商铺的收益委托张灿华行使，故张灿华与陈卫玲签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间成立合法的租赁合同关系，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于涉案商铺漏水的责任承担及陈卫玲损失的具体数额。关于焦点一，即涉案商铺漏水的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”涉案商铺自陈卫玲承租后一直存在漏水问题，虽然《商铺租赁合同》约定“甲方房屋交给乙方后，乙方在使用期间的装修及修缮由乙方自行负担”，但承租人的维修义务是指承租人按约定使用租赁物的情况下出现的合理损耗或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常维护，如果不是因承租人的保管使用不善造成租赁物的损坏的，则承租人不负维修的义务。本案中，陈卫玲承租商铺的目的在于经营，故提供给陈卫玲可供正常经营之商铺是张灿华最根本的合同义务。涉案商铺自陈卫玲开始承租之初即从2018年4月起就存在漏水现象且实际影响陈卫玲正常经营，虽经张灿华多次联系商铺所在的物业公司及商铺的开发、监理、设计、承建单位联合进行几次维修，但至2018年9月涉案商铺仍存在漏水问题，且漏水原因在于“渗漏位置集中在商铺后侧与花园绿化覆土交接位置”、“经我承建单位技术人员现场勘察，证实为车库顶板（-0.9米标高处）与二次施工挡水反坎交界处出现渗漏及伸缩缝未完全硬性封死位置出现渗漏”，漏水原因与陈卫玲的装修及使用无关。因此，张灿华在履约过程中实际未能提供符合合同要求及陈卫玲租赁目的的商铺，未“保持租赁物符合约定的用途”，导致陈卫玲租赁目的无法实现，因此陈卫玲可提前解除双方签订的租赁合同，无须承担提前解除合同的违约责任，且陈卫玲因提前解除合同所受到的损失应由张灿华赔偿。关于合同解除的具体时间。陈卫玲主张其于2018年9月底搬离涉案租赁物，于2018年10月5日已告知张灿华的母亲，张灿华的母亲在涉案商铺大门处上锁。张灿华确认陈卫玲已告知其母亲，即张灿华已知晓陈卫玲搬离涉案商铺的事实，而张灿华的母亲已通过将涉案商铺上锁的方式收回商铺，陈卫玲已经实际失去了对涉案商铺的控制，故《商铺租赁合同》实际于2018年10月5日解除，陈卫玲要求解除合同已无必要，不予支持。解除原因在于张灿华未能提供可供陈卫玲正常经营的商铺且实际导致陈卫玲租赁目的无法实现，但因张灿华作为违约方并非法律意义上的解约权人，故陈卫玲、张灿华实际仍系基于租赁目的无法实现而通过协商予以解约。故一审法院对张灿华认为陈卫玲存在单方违约、应承担相应违约责任的请求不予支持。至于房屋租赁押金7500元的归属，《商铺租赁合同》约定房屋租赁押金的用途为：“在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应在10天内将押金退还乙方；乙方逾期超过60天仍不缴纳租金的，甲方有权不退还租赁押金”，根据一审法院上述认定，陈卫玲并非违约方，故张灿华应向陈卫玲退还房屋租赁押金7500元，故一审法院对张灿华要求没收房屋租赁押金7500元的请求不予支持。关于陈卫玲是否应支付租金、占用费及电费的问题。一审法院经审查认为，首先，关于陈卫玲是否应支付2018年6月、7月租金的问题。陈卫玲主张因商铺存在漏水，故双方经协商张灿华免收其2018年6月、7月的租金，而张灿华不予确认。但张灿华在与陈卫玲及陈卫玲丈夫的微信聊天中，张灿华均没有向陈卫玲及陈卫玲丈夫催收2018年6月、7月的租金，而在2018年7月31日这一天，张灿华分别向陈卫玲及陈卫玲丈夫催收2018年8月的租金，并没有催收2018年6月、7月的租金，故一审法院认定双方经协商达成免收2018年6月、7月租金的协议，故陈卫玲无须向张灿华支付2018年6月、7月的租金。其次，关于陈卫玲是否应支付2018年9月租金的问题。陈卫玲确认未支付2018年9月的租金。但陈卫玲是在张灿华未解决漏水的情况下拒付租金，而提供可供陈卫玲正常经营使用之商铺是张灿华最根本的合同义务，故在张灿华未能履行合同根本义务且拖延已久仍未能解决漏水的情况下，陈卫玲为保护己方合法权益而拒付租金并无不当，陈卫玲对此无须承担违约责任，但因陈卫玲实际使用涉案商铺，且陈卫玲对支付该租金亦予以认可，故陈卫玲应向张灿华支付2018年9月的租金。至于支付租金的数额，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期”的规定，张灿华应当减少租金，至于租金的具体数额，结合张灿华在微信聊天中“这个月的铺租，月初影响了营业，但这次台风基本也处理了，请交1500元吧”的陈述，陈卫玲自承租后不久至其搬走期间因商铺漏水影响了营业，故一审法院酌定陈卫玲应支付的租金数额为1500元/月。再次，陈卫玲是否应支付2018年9月之后占用费的问题。陈卫玲于2018年10月5日停止经营后将涉案商铺交还给张灿华，但仍将木柜、沙发等设备及家具存放在涉案商铺中没有搬走。在张灿华于2018年12月5日发微信给陈卫玲要求其将存放在商铺的物品搬走时，陈卫玲称“里面的东西是要等赔偿的”、“里面泡水的，所以照片我配合发给你了，麻烦你保管好里面的东西了”，即陈卫玲在张灿华要求其搬走留存在商铺物品的情况下仍拒不搬走，并要求张灿华保管，导致张灿华不能对商铺进行维修并另行出租，继续占用涉案商铺，直至2019年1月29日在第一次庭审后才将留存在商铺的物品搬走清空，故陈卫玲应向张灿华支付占用商铺的费用，并支付占用期间的利息。至于陈卫玲支付商铺占用费的具体数额，依照上述认定，一审法院酌定占用费以1500元/月为适当。但张灿华在反诉中并未请求陈卫玲支付占用费的利息，不作处理。综上，陈卫玲应向张灿华支付2018年9月的租金1500元、2018年10月至2019年1月期间的占用费6000元（1500元/月×4个月），共计7500元。关于电费。陈卫玲未交纳2018年2月至4月装修期间及2018年9月至10月期间电费共计174.16元，陈卫玲应予以交纳，但张灿华只要求陈卫玲交纳电费173.98元及利息，是其对自身权利的处分，予以照准，利息从张灿华提起反诉之日即从2018年12月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。因陈卫玲已全部清空涉案商铺的所有物品，张灿华已收回商铺的使用权，故对张灿华要求陈卫玲立即搬走涉案商铺内物品、腾空涉案商铺的请求不予支持。关于焦点二，即陈卫玲的损失如何确定。陈卫玲要求赔偿的76381元包括装修费用66161元及购买美容美甲所需的设备及家具共计10220元。关于陈卫玲装修损失如何认定的问题。首先，《商铺租赁合同》约定“甲方房屋交给乙方后，乙方在使用期间的装修和修缮由乙方自行负责”，故陈卫玲在合同签订后对商铺进行了装饰装修，而张灿华在答辩中称“原告装修未经被告同意，装饰装修或者扩建发生的费用，由原告负担，与被告无关”，但《商铺租赁合同》并未约定陈卫玲对商铺装修要征求张灿华同意，双方在合同中约定陈卫玲可以进行装修，故一审法院认定张灿华在本案中作了虚假陈述，认定陈卫玲对商铺进行了装修。其次，关于张灿华对张灿华的装修损失是否应进行赔偿的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”本案因出租人张灿华违约导致合同解除，故张灿华应赔偿陈卫玲剩余租赁期内装饰装修残值损失。再次，关于赔偿的装修残值的具体数额。承租人对租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和其个人需求，而且会主要考虑租赁期限的长短，即承租人会根据其对房屋的租赁期限对所租赁的房屋进行装饰装修。在房屋租赁合同履行期限届满前，出租人和承租人解除房屋租赁合同时，由于房屋租赁合同履行期限未满，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，即在剩余租赁期限内附合的装饰装修物还存在一定的价值。承租人按照租赁期限享用附合的装饰装修物的价值，就应当在租赁期内分摊装饰装修物的费用。陈卫玲在签订合同后对商铺进行了装修，与装修公司签订了装修合同，并分四次共向装修公司支付了装修款66160元，予以确认。故一审法院根据《商铺租赁合同》约定36个月的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修物的价值。陈卫玲在合同解除后仍继续占用商铺至2019年1月，共使用商铺10个月，故装饰装修的残值为47783元[66160元÷36个月×（36个月-10个月）]，该费用张灿华应向陈卫玲赔偿。关于设备及家具，陈卫玲购买设备及家具是用于经营美容美甲专用，因商铺长期浸水致设备及家具大部分已损坏，且商铺无法继续经营，故上述只有经营美容美甲专用的烤漆美甲柜、20米玻璃台（美甲）、电动机沙发等设备亦不能继续再使用，故张灿华应赔偿其残值。陈卫玲购买时花费10260元，有收据为证，予以确认。陈卫玲只要求10220元是其对自身权利的处分，予以照准，故按上述方法计算设备及家具10260元的残值为7381元[10220元÷36个月×（36个月-10个月）]，故张灿华应赔偿陈卫玲装饰装修及室内设备、家具损失共计55163元。关于绿城公司的责任承担问题。张灿华、张结潆向绿城公司购买涉案商铺，张灿华、张结潆与绿城公司存在房屋买卖合同关系，但本案是因张灿华作为出租人出租涉案商铺与承租人陈卫玲之间在房屋租赁期间发生纠纷，故陈卫玲与张灿华之间的法律关系为房屋租赁合同关系，双方与绿城公司不存在房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性，陈卫玲、张灿华要求绿城公司在本案中承担赔偿责任的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，陈卫玲的本诉请求及张灿华的反诉请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张灿华于判决发生法律效力之日起七日内向陈卫玲返还房屋租赁押金7500元；二、张灿华于判决发生法律效力之日起七日内向陈卫玲赔偿损失55163元；三、陈卫玲于判决发生法律效力之日起七日内向张灿华支付2018年9月至2019年1月期间的租金及占用费共计7500元、电费173.98元及利息（利息计算方法：以173.98元为基数，从2018年12月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回陈卫玲的其他诉讼请求；五、驳回张灿华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1898元（陈卫玲已预交），由陈卫玲负担480元，由张灿华负担1418元（于判决生效之日起七日内直接返还给陈卫玲）。反诉案件受理费367元（张灿华已预交），由张灿华负担243元，由陈卫玲负担124元（于判决生效之日起七日内直接返还给张灿华）。本院二审期间，陈卫玲、张灿华、绿城公司均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、张灿华能否没收押金7500元及收取违约金；二、涉案的租赁合同何时解除，租金及占有使用费应如何计付；三、张灿华应否赔偿陈卫玲的装修及家具损失。争议焦点一，关于张灿华能否没收押金7500元及收取违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，涉案商铺从陈卫玲承租之初就已存在漏水现象，经承建、监理、设计、开发单位联合进行维修后仍存在漏水问题，而涉案商铺的漏水问题经勘定是因“车库顶板（-0.9米标高处）与二次施工挡水反坎交界处出现渗漏及伸缩缝未完全硬性封死位置出现渗漏”，并非因承租人陈卫玲对租赁商铺保管使用不善而造成，也不属承租方能先行修复再另行主张损失的简单维修，因张灿华提供的租赁物出现不符合约定的使用状态，并且在较长时间内未能修复，而承租方付出租金就是为了使用租赁物，租赁物不能使用，承租人就不能实现履约目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，陈卫玲有权依法解除涉案租赁合同，并且有权行使先履行抗辩权，暂缓支付租金。双方的《商铺租赁合同》约定：“在租赁期届满或合法解除合同时，乙方（陈卫玲）未发生违约责任的，甲方（方灿华）应在10天内将押金退还乙方；乙方逾期超过60天仍不缴纳租金的，甲方有权不退还租赁押金”，现涉案租赁合同已合法解除，陈卫玲并非违约方，故张灿华无权没收陈卫玲的房屋租赁押金7500元以及违约金，一审法院对此认定正确，应予维持。争议焦点二，关于涉案的租赁合同何时解除，租金及占有使用费应如何计付的问题。如上所述，张灿华提供的租赁物不符合合同约定的使用目的，陈卫玲有权单方提前解除合同，因张灿华确认陈卫玲于2018年10月5日向其母亲提出要搬离涉案商铺，张灿华母亲也在其后将涉案商铺上锁，故一审法院认定双方实际上已于2018年10月5日解除了涉案租赁合同并无不妥，本院认同。至于租金及占有使用费的计付问题。陈卫玲确认从2018年6月起没有再支付租金，根据双方的微信聊天记录，张灿华在2018年7月31日只是要求陈卫玲支付下个月（2018年8月）的租金，并未主张2018年6月和7月的租金，且陈卫玲也于2018年8月2日向张灿华转账支付了8月份的租金2500元，结合双方也确于2018年4月始多次就涉案商铺出现漏水问题一直在进行协商，故本院采信陈卫玲的说法，即双方协商一致免收2018年6月至7月租金。对于2018年9月及之后的租金及占有使用费，涉案租赁合同虽然已于2018年10月5日解除，但陈卫玲却在解除后并未及时搬离租赁商铺内的设备及家具等物品，直至2019年1月29日一审第一次庭审后才将商铺内的物品清空，影响了张灿华对涉案商铺的重新出租使用，故仍应向张灿华支付占用期间占有使用费。至于支付标准，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期”的规定，由于张灿华提供的租赁物存在渗漏问题，未能保持提供的租赁物符合约定的用途，影响了承租人陈卫玲对租赁物的正常使用收益，所影响部分对待给付的基础不存在，故张灿华应当减少租金，一审法院结合双方曾因漏水问题的协商结果，将2018年9月至2019年1月29日的租金和占用使用费标准酌定为1500元每月并无不妥，即陈卫玲应向张灿华支付2018年9月的租金（1500元）及2018年10月至2019年1月期间的占用费（1500元×4个月=6000元）共计7500元，本院予以维持。争议焦点三，关于张灿华应否赔偿陈卫玲的装修及家具损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，双方签订的《商铺租赁合同》第八条第5点也约定：“甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿”。本案中，因张灿华提供的租赁物一直存在漏水问题，导致陈卫玲无法正常经营及相关设备及家具损坏，张灿华应当赔偿，对于装修及家具价值，有《商铺装修工程合同》《装修结算清单》《中山金雅家私收据》等证据予以证实，一审法院结合陈卫玲实际使用时间在扣除相应折旧后，计算出张灿华应向陈卫玲赔偿装饰装修及室内设备、家具损失共计55163元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张灿华的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1898元，由上诉人张灿华负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二一年三月十九日书记员  雷 媛