浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3875号 上诉人（原审原告）：朱鸣，男，1977年3月28日出生，汉族，住金华市婺城区。 上诉人（原审被告）：金华凯润置业有限公司，住所地金华市婺城区东阳街**第**，统一社会信用代码：91330701MA28P80E05。 法定代表人：郭大宇。 委托诉讼代理人：张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人朱鸣、金华凯润置业有限公司（以下简称凯润公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱鸣、凯润公司的委托诉讼代理人张珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱鸣上诉请求：1.撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初2176号民事判决书；改判凯润公司赔偿其因层高减少造成的损失421200元（含房屋差价、房租、延期交付、利息损失、物业费、误工费等损失）；2.本案二审上诉费用由凯润公司承担。事实与理由：一、因凯润公司层高减少造成的损失应包括房屋价差、延期交付、利息损失、物业费、误工费等，依法应予赔偿。具体如下：除房层价差外，还包括多支付价款利息损失（2018年7月至2020年9月）23831.48元；预期利息损失为251147.17元（预期将付274个月的利息）；契税损失3677.46元；延期交付损失24384元；物业费损失6865.20元；误工费9540元；延期交房利息损失45900元。以上合计损失565767.07元。二、因层高减少，导致被上诉人地下车库二层使用功能，只有一层使用功能，功能损失应予以考虑。 针对朱鸣的上诉，凯润公司辩称，一、朱鸣在一审中主张的违约损失赔偿金额实际上是本身购买的地下车库价格862400元的一半，并没有明确其他各项损失的金额，本案当中他主张的其他损失属于二审当中增加的诉讼请求，不属于二审审理的范围。二、即使朱鸣主张的损失属于二审审理范围，上述损失也没有事实和法律依据。1.按照年利率计算的利息损失缺乏相应的事实和法律依据。本案不是返还原物之诉，多支出的和损失不是同一个法律概念，并且在未经生效判决确认的情况下，我公司是不负有承担赔偿的义务。2.关于其主张的契税，物业费损失，合同法没有预期经济损失，契税，物业费损失没有相应的法律依据。事实上，朱鸣也没有进行相应的缴纳。3.关于其主张逾期交房损失。已经通过验收的房产，并依约交付给朱鸣，在没有证据证明房屋存在严重质量问题的情况下仅以层高不足为由拒绝收房，没有相应的事实和法律依据，也违反双方合同第12条的约定，我公司也保留另案起诉追究朱鸣逾期收房责任的权利。请求驳回朱鸣的上诉。 凯润公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判其在自行车库总价20%的损失比例（即人民币172480元）承担赔偿责任，并驳回朱鸣的其他诉讼请求；2.本案一审诉讼费用由双方合理分担，二审诉讼费用由朱鸣承担。事实与理由：一、一审参照类似案件评估报告确定23.24%的损失比例显属不当，即便认定凯润公司存在违约行为，一审判决凯润公司按自行车库购买价的23.24%（即人民币200421.76元）支付赔偿款，明显过高，有失公平。应综合考量全案，以类似案件达成和解协议的标准即按自行车库购买价的20%比例确定赔付金额。1.类似案件中评估公司出具的损失评估，该结果仅可作为参考，不应直接作为本案定案依据。在确定赔偿金额时，应当充分考虑凯润公司在合同履行过程中的过错程度、双方约定的合同价款、涉案房屋的销售价款、类似案件的处理等各种因素，确定凯润公司应承担的赔付比例。评估报告中23.24%为房屋总体价值减损，非自行车库的直接价值减损，一审抛开其他因素认定按23.24%比例确定损失缺乏事实和法律依据。2.凯润公司在自行车库定价之时已经充分考虑到了层高不同而产生的价格差异，作出了定价上的调整。本案涉及的中叠地下自行车库，因层高存在部分6米、部分4.2米的实际情况，在销售时价格差异已经客观存在（本案中叠自行车库单价为13965元，对应的下叠自行车库单价约为20185元），对于此价格差异凯润公司在销售过程中并未有任何隐瞒，朱鸣在购买时明知且认可。3.凯润公司在本案中并无主观过错，导致本案的发生实为失误导致。凯润公司在与朱鸣签订《商品房买卖合同》时，因案涉楼盘大部分自行车库层高均为6米的情况下，6米层高已经被网签合同的数据锁定，凯润公司客观上无法对具体不同区域的自行车库层高进行修改。本案涉及的地下自行车库价款就是合同约定的862400元，主观上凯润公司并无以此获得额外利益的故意。4.朱鸣购买的系地下自行车库，其层高设计符合《住宅建筑规范》规定的国家标准，且已通过相关主管部门的验收审查，并无使用上的障碍，并未直按导致使用价值上的损失。故一审直接以自行车库总价的23.24%作为本案的赔付缺乏依据。二、包括本案在内的系列案件中，多起已按自行车库购买价20%进行补偿的方案达成调解并实际履行，一审法院未以此作为参考而径直作出判决，不利于纠纷的解决。 针对凯润公司的上诉，朱鸣辩称，凯润公司提出的层高不足是事实，造成的各项损失实际存在。评估报告得到法院的认可的，应该被承认。凯润公司的上诉不成立。 朱鸣向一审法院起诉请求：1.判令凯润公司赔偿朱鸣因层高减少造成的损失431200元（含房屋价差、房租、延期交付、利息损失、物业费、误工费等损失）；2.本案诉讼费用由凯润公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月7日，朱鸣与凯润公司签订了《商品房买卖会同》，朱鸣向凯润公司购买由该公司开发的位于金华市××路××号××花园××幢××室房××幢××号自行车库，涉案房屋为预售商品房，其中05号自行车库层高为6米，建筑面积61.75㎡，套内面积61.75㎡，分摊面积为0；涉案房屋302室单价为2067600元，05号自行车库单价为862400元，总金额为2930000元。 凯润公司于2018年5月11日取得“天悦花园”的预售证。双方还在《商品房买卖合同》中针对价款支付、交付时间及交付条件等作出了约定。合同签订后，朱鸣付清了2930000元房款。2019年9月，“天悦花园”通过竣工验收，凯润公司通知朱鸣收房，朱鸣验收时发现15幢05号地下自行车库的层高与合同约定的6米差距较大，未予收房。凯润公司开发的“天悦花园”同一幢内区分上、中、下叠户型，其中的中叠户型共有24套，地，地下自行车库层高不规则实地勘测，仅有部分空间层高达6米，最低层高为3.97米；下叠地下自行车库的层高为6米。凯润公司制作的宣传材料和样板房均为下叠，但未对差异情况作出提示说明。在本案审理过程中，为节约诉讼成本，经征得双方当事人同意，本案参照（2020）浙0702民初710号案件中15幢3-301室房产、15幢06号地下自行车库的鉴定结论；鉴定机构出具的义汇丰房估（法）[2020]第0012号估价报告，载明24套中叠户型中15幢3-301室房产、15幢06号地下自行车库在2018年6月10日因自行车库层高未达6米造成的价值损失为200400元，作为本案自行车库层高损失参考依据。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》属双方自愿协商所签，系合法有效，双方当事人均应按约履行。凯润公司无法向朱鸣交付与合同约定层高相符的地下自行车库，已构成违约，对朱鸣因此造成的合理损失，应承担赔偿责任。关于朱鸣所购买的15幢2-302室房产及15幢05号自行车库，在参照15幢3-301室房产、15幢06号地下自行车库的鉴定结论的基础上，对本案所涉地下自行车库在朱鸣购买商品房期间因层高不足6米造成的经济损失按照车库售价的23.24%计算，即为200421.76元。朱鸣主张的其他损失缺少事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告金华凯润置业有限公司于判决生效后7日内赔付原告朱鸣经济损失200421.76元。二、驳回原告朱鸣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3884元，由原告朱鸣负担2079元，被告金华凯润置业有限公司负担1805元。 二审中，朱鸣为证明其主张向本院提供证据：1.个人住房（商业用房）借款合同，证明朱鸣有较大金额住房贷款的事实。2.还款明细及《金融机构人民币存款基准利率调整表》（2015年10月24日），证明朱鸣每月归还住房贷款，包括本金、利息，多支付价款的贷款利息测算有依据。3.《交房通知书》及收房明细，证明契税损失、物业费损失测算有依据；4.《金华市区国有土地上住宅房屋征收搬迁费和临时安置费补偿标准》金政发（2019）33号，证明逾期交付损失的测算依据。5.《红星天悦：市中“芯”轻奢叠墅全城预约》（2018-04-04），证明朱鸣购买的地下室应该是“双层地下室，有6米高，标准的双层地下室”。 凯润公司质证认为，以上证据均不属于二审新证据。证据1、2证明的贷款买房的事实及贷款的金额无异议，但认为偿还贷款的时间应该是2018年8月24日；证据3的真实性认可，对关联性有异议；收房明细是打印件，无证明力；证据4的真实性、合法性、关联性均有异议；证据5真实性没有异议，关联性有异议。 本院认为，前述证据与本案二审争议焦点并无实质关联，故不认定为二审新证据，本院不作评判。 凯润公司二审中未向本院提交新的证据。 原审判决查明的事实清楚，本院予以认定。 本院认为，本案二审争议焦点：一是一审以自行车库总价的23.24%作为损失赔付判决依据是否合理；二是朱鸣上诉主张多支付价款利息损失、预期利息损失、契税损失、延期交付损失、物业费损失、误工费、延期交房利息损失有无事实与法律依据。 关于争点一，涉案房屋的地下自行车库的层高与合同约定的6米不符，凯润公司在制作的宣传材料及实际销售过程中，均未对购房户作出提示说明的事实清楚。因本案属系列案件，一审法院在类案中依法委托评估机构对同小区15幢3-301室房产因15幢06号自行车库因层高不足造成整套房屋价值损失进行司法鉴定，该评估机构作出义汇丰房估（法）[2020]第0012号评估报告，认为15幢06号自行车库层高未达6米造成的价值损失为200400元。经计算其损失比例为23.24%。本案中，因双方均同意以前述评估报告作为本案参考，在凯润公司并无反驳证据予以推翻该鉴定结论的情况下，原审按照前述损失比例计算朱鸣因自行车库层高不足造成的损失为200421.76元并无不当。凯润公司所提应以自行车库总价的20%作为损失赔付依据的上诉理由不能成立。 关于争点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案为违约赔偿之诉，非金钱给付之诉，朱鸣所购买的自行车库因层高不足对其造成的损失在争点一中已作出认定。至于其购买房屋时以按揭贷款的方式支付购房款，在合同继续履行的前提下，其办理按揭贷款的目的性并未丧失，根据违约损害赔偿的填平原则，朱鸣在获得房屋市场价值损失赔偿后，其权利已得到保护。朱鸣上诉主张的多支付价款利息损失等的主张缺乏法律依据，且其上诉请求数额上已超出一审起诉请求的数额，赔偿项目诸如契税损失亦已超一审诉讼请求，对超出部分依法也不属二审审理范围。 综上所述，朱鸣、凯润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4717元，由朱鸣负担4158元；金华凯润置业有限公司负担559元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡玲玲 审 判 员 徐肖闻 审 判 员 陈旻尔 二〇二一年三月十五日 代书记员 俞 佳 汤玉婷