山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)鲁01民终1198号上诉人（原审原告）：济南绿洲生态置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘临临，执行董事。委托诉讼代理人：赵鸿江，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文霄，山东环周律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘亚男，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孟军，济南槐荫恒真法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王启华，男，汉族，住泰安市。上诉人济南绿洲生态置业有限公司（以下简称绿洲置业公司）因与被上诉人刘亚男、王启华商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初8631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。绿洲置业公司上诉请求：1.改判支持绿洲置业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由刘亚男、王启华承担。事实和理由：一、一审法院认定“绿洲置业公司未能举证证明其邮寄解除合同通知书经由刘亚男、王启华本人签收”属于认定事实错误。1、绿洲置业公司与刘亚男、王启华在案涉商品房买卖合同第十九条、二十条中对于“送达事宜”及法律后果进行了明确、详细、清晰的约定，该约定为双方的真实意思表示且未违反法律的强制性及禁止性规定，属合法有效。2、绿洲置业公司在一审中已经提供了邮寄的原始凭证（加盖邮戳），邮寄地址符合商品房买卖合同之约定。3、刘亚男、王启华主张其未收到解除合同通知书按照合同约定相关法律后果应当由其自行承受。二、一审法院认定“刘亚男系山东大钦装饰工程有限公司董事长，王启华系该公司股东”，属于认定事实错误，根据工商信息显示，该认定与事实不符。三、一审法院违反法定程序，未依法依职权认定合同效力，本案属于合同纠纷，绿洲置业公司一审中主张返还案涉房屋基于两点，一为合同已经解除，刘亚男、王启华应当返还；二为案涉商品房买卖合同属于无效合同，按照合同无效的法律后果，刘亚男、王启华亦应当返还案涉房屋，但一审法院对于合同纠纷没有依职权认定合同效力，属违背法定程序。1、合同效力是法律问题而非事实问题，人民法院应当依职权依法予以干预认定。2、对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，即便当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，人民法院仍应依职权进行审查干预。人民法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。3、绿洲置业公司在一审中已经明确向法庭陈述主张返还案涉房屋基于如下两点：一为合同解除，刘亚男、王启华应当返还；二为案涉商品房买卖合同属于无效合同，按照合同无效的法律后果，刘亚男、王启华应当返还案涉房屋。但一审法院违反法定程序，对于本案的合同纠纷没有依职权认定合同效力，属违背法定程序。四、一审法院适用法律错误，一审法院驳回绿洲置业公司的一审诉讼请求，理由为超过诉讼时效期间。诉讼时效适用于债权请求权，绿洲置业公司的一审诉讼请求系要求刘亚男、王启华返还房屋，系主张的物权，一审法院适用诉讼时效期间的规定予以驳回明显适用法律错误。综上，绿洲置业公司的一审诉讼请求具有事实依据及法律依据，请求二审法院撤销一审判决，予以改判。刘亚男辩称，1、2007年11月30日,刘亚男与绿洲置业公司签订了关于购买如意街自由城X房屋一套，合同总价款736172.4元,并约定了付款方式为分期付款,合同签订后,刘亚男向绿洲置业公司支付了首期付款36172.4元,双方在合同中约定建筑面积为108.58平方米,每平方米为6780元。在合同中双方还约定了绿洲置业公司365个工作日一年内给刘亚男办理房产证以及其他事项。合同签订后,绿洲置业公司向刘亚男交付了房屋，后期刘亚男向绿洲置业公司要求办理房屋所有权证,但绿洲置业公司因为手续不完备,而无法办理房屋所有权证至今。在一审中绿洲置业公司承认该工程项目属于违法违建,造成无法给予办理房屋产权证。自双方2007年11月30日签订了合同,房屋交付已近14年,根据《中华人民共和国民法总则》第118条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。为了维护法律的尊严,在十几年中绿洲置业公司没有主张权利，已经超出了法律规定。2、刘亚男与绿洲置业公司系工程承揽合作单位,刘亚男为绿洲置业公司现争议的自由城项目内装修工程中,绿洲置业公司欠刘亚男工程签证工程款531229.09元。因此,刘亚男在2011年对绿洲置业公司进行了诉讼,案号为(2011)历商初字第31号,请求判令绿洲置业公司偿还刘亚男争议的自由城装修工程欠款。刘亚男起诉后,绿洲置业公司董事长刘中胜在庭外向刘亚男达成口头协议,请求刘亚男撤诉并且口头约定用绿洲置业公司工程欠款抵现刘亚男购买的房屋购房款。在双方口头约定后，刘亚男在济南市历下区人民法院申请了撤诉，因此该房屋已经事实认定了绿洲置业公司以抵债务卖给了刘亚男。因此绿洲置业公司无任何法律依据，与事实不符。3、刘亚男从未收到绿洲置业公司称的解除房屋买卖通知书。请求二审法院驳回绿洲置业公司诉讼请求。王启华未作答辩。绿洲置业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令刘亚男、王启华向绿洲置业公司返还位于济南市历下区如意街X号房屋；2.判令刘亚男、王启华向绿洲置业公司支付房屋占用期间的房屋使用费，自2010年8月26日本起至刘亚男、王启华实际返还房屋之日止，按照每月2000元的标准计算（截止至2020年1月25日房屋使用费为226000元）。一审法院认定事实：2007年11月30日，绿洲置业公司（甲方）与刘亚男、王启华（共同乙方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买坐落于济南市历下区如意街X号项目中的X号房屋，建筑面积108.58平方米，合同总价款736172.4元，用途为商务公寓。关于付款方式，约定为分期付款，其中合同签订当日乙方支付首付款36172.4元，于2007年12月20日前支付50万元，余款20万元于2007年12月30日前支付给甲方。第七条关于乙方逾期付款的违约责任，约定为：1、逾期不超过30日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付之日止，乙方按日向甲方支付应付款万分之二的违约金，交房日期亦应顺延，合同继续履行；2、逾期超过30日后，甲方有权解除合同，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条关于交付期限，约定为：甲方应当在2007年12月31日前，将经验收的商品房交付乙方使用（其余内容略）。商品房买卖合同签订后，刘亚男、王启华按约支付了首付款36172.4元，但剩余应分期支付的购房款70万元并未支付。绿洲置业公司也按约定交付了涉案房屋。2010年8月26日，绿洲置业公司以EMS特快专递方式向刘亚男、王启华购买商品房时留存的身份证地址，即：烟台市芝罘区环海路X号附X号内X号、泰安市邮寄《解除通知书》。庭审期间，刘亚男称本人并未收到解除合同通知书，且涉案房屋交付至今，一直作为山东大钦装饰工程有限公司的办公用房使用，认为绿洲置业公司在明知的情况下，却将解除合同通知书邮寄到烟台或者泰安的身份证地址不当。现绿洲置业公司未举证证明其邮寄的解除合同通知书经由刘亚男、王启华本人签收；对于绿洲置业公司要求刘亚男、王启华自2010年8月26日本起至实际返还房屋之日止，按照每月2000元的标准计算房屋使用费的诉讼请求，刘亚男不予认可。现查明，刘亚男系山东大钦装饰工程有限公司的董事长，王启华系该公司股东。自由城项目的内装饰工程由山东大钦装饰工程有限公司承接。山东大钦装饰工程有限公司因绿洲置业公司拖欠装修工程款，于2011年11月23日向一审法院提起诉讼【（2011）历商初字第31号】，期间绿洲置业公司曾提出反诉。2013年9月25日山东大钦装饰工程有限公司申请撤诉，绿洲置业公司因拒不到庭参加诉讼，法院按自动撤回反诉处理。另，2003年9月，绿洲置业公司经济南市规划局规划许可开发建设济南市历下区如意街X号自由城项目（原名润德文化大厦项目），2005年12月5日绿洲置业公司以出让方式取得该项目的土地使用权。后因绿洲置业公司在开发建设过程中，严重违反规划许可要求，且不能完善规划手续，故至今不能为购房人办理房产证。一审法院认为，根据双方签订的商品房买卖合同，确定了履行义务的先后顺序，在刘亚男、王启华未能按约支付剩余购房款的情况下，绿洲置业公司即交付涉案房屋，系绿洲置业公司对其权利的处分。后涉案房屋一直由刘亚男、王启华占有并作为办公用房使用，绿洲置业公司应当是明知的。现绿洲置业公司不能证明2010年8月26日按照身份证地址给刘亚男、王启华邮寄的解除合同通知书已经实际送达本人，且涉案房屋已经交付使用13年，绿洲置业公司不能证明在诉讼时效期间内向刘亚男、王启华主张了权利；加之自由城项目的内装饰工程系刘亚男为董事长的山东大钦装饰工程有限公司承接，完工后双方存在工程款纠纷并产生诉讼；且如意街X号项目因严重违反规划，至今未能给购房者办理产权证，系绿洲置业公司过错造成。故绿洲置业公司未能及时主张权利，以致超过了受法律保护的诉讼时效期间；且绿洲置业公司主张2010年8月26日起已与刘亚男、王启华解除商品房买卖合同，证据不足，一审法院不予采信。判决：一、驳回原告济南绿洲生态置业有限公司要求返还位于济南市历下区如意街X号房屋的诉讼请求；二、驳回原告济南绿洲生态置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取10746元，由原告济南绿洲生态置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿洲置业公司向法庭提交（2011）历商初字第654号民事判决书，（2012）历商初字第549号民事判决书，该生效判决书就与本案类同法律事实曾进行过生效认定，认定为合同无效。在已有生效法律文书的情况下，涉案房屋的合同属无效无任何争议。证据二、山东融毅物流有限公司（曾用名山东大钦装饰工程有限公司）企查查查询信息一份，该证据证明一审法院认定的判决书第四页中刘亚男系山东大钦装饰工程有限公司董事长，王启华系该公司股东，该部分事实有误，刘亚男不是该公司的董事长，王启华也不是该公司的股东，刘亚男与王启华与该公司无法律关系。刘亚男认为证据一与本案无关联性，对证据二有异议，山东大钦装饰工程有限公司是2007年7月3日在济南市注册的，法定代表人是刘亚男，在2013年企业更名了，法人换了。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋所在的如意街X号自由城项目因绿洲置业公司在开发建设过程中，严重违反规划许可要求，且至今不能完善规划手续，不能为购房人办理权属登记。对于未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，不属于法院受案范围，绿洲置业公司的起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初8631号民事判决；二、驳回上诉人济南绿洲生态置业有限公司的起诉。一审案件受理费10746元，退还上诉人济南绿洲生态置业有限公司；上诉人济南绿洲生态置业有限公司预交的二审案件受理费21492元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  焦玉兴二〇二一年三月五日书记员  朱俞颖