浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终16号 上诉人（原审被告）：杭州博优商业地产管理有限公司，住所地杭州市西湖区古荡街道益乐路39号1幢蓝海国际大厦7B02室。统一社会信用代码：91330103MA27Y6RL2J。 法定代表人：郑艳，总经理。 委托诉讼代理人：王建萍、吴志勇，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔亚楠，男，1995年4月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：李佳佳、冯青，浙江五联律师事务所律师。 上诉人杭州博优商业地产管理有限公司（以下简称博优公司）因与被上诉人崔亚楠房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初6001号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月5日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2021年3月2日公开开庭进行了审理，上诉人博优公司的委托诉讼代理人王建萍，被上诉人崔亚楠的委托诉讼代理人李佳佳到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： （一）涉案商铺由博优公司向他人承租使用。 （二）2019年11月6日，崔亚楠与案外人银满谷公司签署《商户授权委托及确认书》，约定，崔亚楠委托该公司就涉案商铺提供居间服务、此次居间服务费9167元等内容。崔亚楠已向该公司支付了该9167元。 同日，崔亚楠与博优公司与案外人银满谷公司签署《同联商业居间协议》，该协议约定，崔亚楠向博优公司承租涉案商铺，租金每月9167元，押5万元、租期2年，物业费60元每平方米每月、进场费2万元等。 同日，崔亚楠与博优公司签订《商铺租赁合同》，该合同约定，博优公司将涉案商铺出租给崔亚楠使用，商铺面积15.9平方米，租期自2019年11月6日至2021年11月5日，博优公司应于2019年11月15日将涉案商铺实际交付给崔亚楠；租金为每月9166.67元，以6个月为一期支付，房屋保证金5万元，物业费60元/平方米/月；博优公司迟延交付涉案商铺达30日的，崔亚楠有权单方解除合同；如因博优公司违约导致合同解除，博优公司应双倍退还崔亚楠保证金等内容。 （三）上述合同签订后，崔亚楠即于2019年11月6日向博优公司支付了进场费2万元、押金1万元，此后崔亚楠又于2019年11月10日向博优公司支付了6个月的房屋租金55000元、3个月物业费2862元、房屋保证金4万元。博优公司向崔亚楠开具了相应金额的收据，其中关于房屋保证金博优公司于2019年11月10日开具的收据备注“11.6已收1万押金，共计5万”。 此后，博优公司未按约及时向崔亚楠交付涉案商铺。崔亚楠于2020年4月23日向博优公司寄送了《解除合同告知函》，次日，博优公司收到函件。此后，双方还曾进行协商处理方案，但未能达成一致。 （四）2020年8月25日，崔亚楠诉至原审法院，请求：1、请求判令解除崔亚楠与博优公司于2019年11月6日签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令博优公司返还崔亚楠已支付的房屋租金55000元、物业费2862元、进场费2万元；3、请求判令博优公司向崔亚楠双倍返还崔亚楠已支付的房屋保证金共计10万元；4、请求判令博优公司赔偿崔亚楠因租赁涉案房屋遭受的损失9167元；5、请求判令博优公司承担本案诉讼费。审理中，崔亚楠变更第1项诉讼请求为，请求确认崔亚楠与博优公司于2019年11月6日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月24日解除。 原审法院认为，崔亚楠与博优公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，崔亚楠应按合同约定及时向博优公司支付租金、保证金等款项，博优公司也应按合同约定及时向崔亚楠交付涉案商铺。崔亚楠已支付租金55000元、物业费2862元等款项，博优公司却未按约定交付商铺，由此博优公司已构成违约。崔亚楠根据博优公司的违约情况向博优公司寄送了《解除合同告知函》，符合我国《合同法》的规定及双方《商铺租赁合同》中的约定；博优公司于2020年4月24日收到该函件，则该日期可以认定为合同解除时间。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故此，博优公司应退还崔亚楠支付的房租55000元、物业费2862元、进场费2万元。关于房屋保证金，双方在租赁合同中约定为5万元；崔亚楠已分两次共支付5万元，博优公司在收到第一笔款项1万元时开具收据为“押金”，博优公司在收到第二笔款项4万元时开具收据为“房屋保证金”，并在该收据上备注“已收1万押金，共计5万”，由此，可以认定崔亚楠已支付保证金5万元。崔亚楠起诉要求博优公司双倍退还保证金10万元，博优公司对此提出异议，合同中约定的“博优公司应双倍退还崔亚楠保证金”系约定在合同中的违约责任条款，可认定为当事人“约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；崔亚楠已举证其因此产生的直接损失中介费用9167元等，但其举证证明的直接损失金额尚不足5万元；博优公司也未就崔亚楠的损失情况提交充分有效证据予以证明。根据双方的约定内容、崔亚楠已支付的款项金额、崔亚楠已举证的损失情况以及崔亚楠聘请律师参与诉讼产生律师费用等案件事实，酌情确定博优公司赔偿崔亚楠损失25000元。 博优公司辩称因案外人原因及新冠疫情影响导致涉案商铺不能按时交付、本案合同不应解除等意见，本案中双方约定商铺交付时间为2019年11月15日，其时杭州不存在新冠疫情影响的问题；至于案外人的原因问题，我国《合同法》第一百二十一条已有明确规定，博优公司以此进行抗辩理由不足。故此，博优公司的上述意见均不予采纳。 综上，崔亚楠诉讼请求中的有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认崔亚楠、杭州博优商业地产管理有限公司于2019年11月6日签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月24日解除。二、杭州博优商业地产管理有限公司于判决生效之日起十日内退还崔亚楠房屋租金55000元、物业费2862元、进场费2万元；三、杭州博优商业地产管理有限公司于判决生效之日起十日内退还崔亚楠房屋保证金5万元；四、杭州博优商业地产管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿崔亚楠损失25000元；五、驳回崔亚楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2020元，由崔亚楠负担369元，杭州博优商业地产管理有限公司负担1651元。 宣判后，博优公司不服，向本院提出上诉称：一、原审法院认定崔亚楠未按照约定交付商铺，已构成违约，应属认定事实不清，适用法律错误。博优公司迟延交付商铺存在客观原因和不可抗力的双重影响，不应认定博优公司违约。博优公司在商铺出租时，需要对系争租赁的商铺先进行装修，但在装修过程中，博优公司收到案外人物业公司及业主委员会的装修阻挠，导致装修进度严重迟缓。为此，博优公司已经以该物业公司与业主委员会为被告，向杭州市西湖区人民法院提起了排除妨害之诉，现案件尚在审理中。在此期间博优公司也一直与崔亚楠保持联系沟通，崔亚楠并未提出异议。恰好该期间又出现疫情，导致装修停工，客观上因不可抗力的原因造成了合同迟延履行，崔亚楠也是在此期间提出解除合同。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）中都有提到，受疫情或疫情防控措施影响而产生的合同纠纷，可以认为不可抗力，可以部分或全部免责。虽然如此，博优公司还是尽量赶工，并在今年7月份已完成开业，同批次其他的租户已入场开业经营，双方的合同目前早已达到可以履行的条件。 二、原审法院判令由博优公司退还进场费2万元，属认定事实不清，适用法律错误。进场费2万元实际是由第三方中介公司收取的招商代理费，并非由博优公司收取的费用，博优公司只是代为收取，不应由博优公司返还。 三、原审法院根据双方的约定内容、崔亚楠已支付的款项金额、崔亚楠已举证的损失情况以及原告聘请律师参与诉讼产生律师费用等案件事实来确定被告损失，没有事实与法律依据。崔亚楠在原审提起的诉讼请求中，第三项为双倍返还房屋保证金，第四项为赔偿因租赁房屋遭受的损失，可见其提起的是两项不同的诉讼请求。合同中约定的双倍退还保证金条款，不应作为崔亚楠损失赔偿额的计算方法。首先保证金是担保性质的钱款，不具有惩罚性，不应双倍返还，也不可笼统地认为是约定因违约产生的损失计算方法。如果有损失，应按照崔亚楠实际情况来进行计算。其次，崔亚楠在举证损失时，只提出来中介费损失9167元，原审法院判决25000元显然超过了崔亚楠的诉请。且该中介费的产生和本案的房屋租赁合同纠纷没有直接关联性，不应由博优公司承担，博优公司为进行招商也花费了比崔亚楠更多的费用。再次，原审法院酌情确定博优公司损失为25000元也明显高于崔亚楠实际产生的损失。 综上，请求判令博优公司无需返还进场费2万元、无需赔偿崔亚楠损失25000元并由崔亚楠承担本案上诉费。 被上诉人崔亚楠辩称：一、根据双方合同约定博优公司应于2019年的11月15日向崔亚楠交付涉案商铺，因为博优公司并未在上述日期将涉案商铺交付，而此时也并未爆发疫情。因此，博优公司在疫情发生之前，已经逾期交付商铺，构成违约。博优公司的违约行为与新冠疫情并没有因果关系。 二、博优公司主张其迟延交付商铺是因装修过程中遭受遭到第三方物业公司的阻挠，导致装修延期、迟延交付。博优公司陈述的原因系第三人的原因导致，与崔亚楠无关。合同法第121条对此已经有明确的规定。 三、涉案商铺租赁合同的解除系博优公司逾期交付商铺的根本违约行为导致。根据合同法97条的规定，合同解除后博优公司理应退还崔亚楠向其支付的包含进场费在内的全部费用。 四、根据涉案商铺租赁合同的约定，因博优公司违约导致合同解除的博优公司应向崔亚楠双倍返还，保证金该约定系双方真实意思表示，依据意思自治和诚信的原则，博优公司应予以遵守。一审法院酌定25000元已经是充分考虑了双方合同履行情况以及双方遭受的损失情况，是公平合理的。 综上，一审法院判决认定事实、证据充分，适用法律正确。博优公司的上诉请求与事实不符，于法无据，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人博优公司和被上诉人崔亚楠在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”崔亚楠与博优公司于2019年11月6日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，崔亚楠已依约将其所承租案涉商铺的6个月的房屋租金55000元、3个月物业费2862元、进场费2万元、房屋保证金5万元交付给博优公司。博优公司则应按合同约定在2019年11月15日将涉案商铺交付给崔亚楠，但博优公司直至2020年4月23日也未能交付，显已构成违约。崔亚楠向博优公司寄送了《解除合同告知函》，博优公司于2020年4月24日收到该函件。故崔亚楠要求确认崔亚楠与博优公司于2019年11月6日签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月24日解除，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原审法院判决博优公司退还崔亚楠房屋租金55000元、物业费2862元、进场费2万元并无不当。而其中2万元进场费，系崔亚楠与博优公司与案外人银满谷公司签署的《同联商业居间协议》约定，由崔亚楠向博优公司支付进场费2万元，故现由博优公司退还给崔亚楠并无不妥。原审法院根据双方合同的约定、崔亚楠已举证的损失及崔亚楠已支付的款项、聘请律师所产生的费用等案件事实，酌情确定博优公司赔偿崔亚楠损失25000元尚属合理。根据双方签订的合同约定，博优公司应在2019年11月15日将涉案商铺交付给崔亚楠，但博优公司并未按照约定的日期将房屋交付。而新冠疫情发生于2020年初，此时博优公司按照约定早就应该交付，由此可见，新冠疫情并非导致博优公司逾期交付的缘由。至于案外人的原因问题，现根据博优公司的陈述亦已向杭州市西湖区人民法院提起了排除妨害之诉，这并不影响崔亚楠追究博优公司的违约责任，对此原审法院未予采纳并无不当。综上，博优公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费925元，由杭州博优商业地产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年三月十日 书记员  周 杨