新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新民终65号 上诉人（原审原告、执行案外人）：昌吉市裕农小额贷款有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市长宁南路136号锦绣江南小镇一期门面房（昌吉市58区3丘19栋1至2层W103）。 法定代表人：李玉科，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王振宇，新疆同创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：新疆高新典当有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西北路458号科学大厦6层601室。 法定代表人：付金芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田建军，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市飞机场路26号3-16-74。 法定代表人：贾新东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武涛，新疆鑫茂律师事务所律师。 上诉人昌吉市裕农小额贷款有限公司（以下简称裕农小贷公司）因与被上诉人新疆高新典当有限公司（以下简称高新典当公司）、原审被告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称昊丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后依法组成合议庭，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人裕农小贷公司的委托诉讼代理人王振宇、被上诉人高新典当公司的委托诉讼代理人田建军、原审被告昊丰公司的委托诉讼代理人武涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕农小贷公司的上诉请求：1．撤销（2020）新01民初180号民事判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人高新典当公司承担。事实及理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。1．原审法院错误认定裕农小贷公司在人民法院查封涉案房屋前未签订合法有效的书面买卖合同。2015年8月25日，裕农小贷公司在新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁州分院（以下简称伊犁州分院）的主持下与昊丰公司达成《以物抵债协议》，由昊丰公司将本案争议房屋在内的共计34套房产以单价5750元/平方米的价格出售给裕农小贷公司。2015年12月11日裕农小贷公司形成股东会决议，由刘昌代持涉案争议的19套房产，由张兆军代持另外15套房产。同年12月18日刘昌与昊丰公司签订《商品房买卖合同》，昊丰公司亦于2015年12月19日、2015年12月23日分别开具收据、发票，裕农小贷公司一审提交的证据足以证实其与昊丰公司在涉案争议房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2．原审法院错误认定裕农小贷公司在人民法院查封前未实际占有涉案房屋。2015年8月25日《以物抵债协议》达成后，昊丰公司遂将包含涉案争议房屋在内的34套房屋全部交付裕农小贷公司，裕农小贷公司于2015年12月10日将该34套房屋出租给陈万忠经营酒店至今，裕农小贷公司在人民法院查封前已合法占有涉案争议房屋。3．原审法院错误认定裕农小贷公司在人民法院查封前未按《商品房买卖合同》约定支付购房款。因昊丰公司未按约归还20,000,000元借款，裕农小贷公司申请法院强制执行过程中，在伊犁州分院主持下达成《以物抵债协议》，并按照昊丰公司要求支付给案外人熊存理6,000,000元。裕农小贷公司就该34套房屋已向昊丰公司支付房款33,618,856.98元，其中涉案争议的19套房屋房款总价为15,676,397.5元。张兆军代持15套房产也已办理不动产权证。虽然涉案争议的19套房产仍然登记在昊丰公司名下，但裕农小贷公司已全额支付房屋价款，依法对该19套房产享有所有权。4．原审法院错误认定裕农小贷公司设定的建设用地使用权的抵押效力不及于其设定抵押时的地上建筑物。裕农小贷公司办理土地使用权抵押时，涉案昊丰大厦主体工程已结束，根据《城市房地产抵押管理办法》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第二百条之规定，抵押权效力及于该地上建筑物，而高新典当公司办理在建工程抵押时，并未一并办理土地使用权抵押，且昊丰公司当时用于抵押的在建工程并非新增地上建筑物，而是属于裕农小贷公司办理土地使用权抵押时的地上建筑物，故裕农小贷公司的抵押权可及于其办理抵押时已存的地上建筑物。 高新典当公司辩称，一、裕农小贷公司对涉案争议房屋不享有法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益。裕农小贷公司与昊丰公司之间的以物抵债协议是双方自行协商的结果，未经伊犁州分院作出相应执行裁定书确认其合法性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条、第二十九条保护的是无过错买受人及消费者购房人，以物抵债本质上仍属于金钱之债，并不适用上述第二十八条、第二十九条之规定，裕农小贷公司不能基于该以物抵债协议对抗高新典当公司的执行。另，裕农小贷公司在明知涉案争议房屋设定抵押权且被法院依法查封的状态下，仍然与昊丰公司签订《以物抵债协议》《商品房买卖合同》，显然存在恶意串通、意图损害第三方合法权益的行为，该转让行为依法不能产生物权变动的法律效力，应当被认定为无效法律行为。二、裕农小贷公司以案外人身份提起执行异议之诉无事实和法律依据。高新典当公司对涉案争议房屋享有优先受偿权，涉案争议房屋属于商业用房且昊丰公司属于经营主体，其不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条情形。此外，裕农小贷公司一、二审提交的证据并不足以证明其对涉案争议房屋享有足以排除执行的民事权益，且7名证人中4人为其股东，3人为酒店承租人，与其均有利害关系。三、裕农小贷公司享有的土地抵押权并不优先于高新典当公司基于在建工程抵押权而享有的优先受偿权。建设用地使用权抵押权与在建工程抵押权孰者具有优先性并不属于执行异议之诉的审理范围，裕农小贷公司该项诉请超出执行异议之诉的诉讼范围，且（2019）新民终113号民事判决就已对此问题做出了认定，二者抵押权均合法有效。权利人在实现抵押权时应依据抵押物价值按比例清偿，裕农小贷公司主张其抵押权具有优先性无法律依据。 昊丰公司述称，《以物抵债协议》系在伊犁州分院主持下签订，且协议内容并不违反法律规定，同意裕农小贷公司的诉求。另，在办理建设用地使用权抵押及在建工程抵押时，昊丰公司均已向裕农小贷公司、高新典当公司告知情况，明确土地抵押权及于地上已有建筑物，新增部分不属于抵押范围，并不存在故意隐瞒或未告知的情形。在执行阶段，昊丰公司也明确告知了裕农小贷公司、高新典当公司执行财产的状况。 裕农小贷公司一审诉讼请求：1．确认其系伊宁市解放路5巷1号昊丰大厦xxx号共计19套房屋（以下简称涉案争议房屋）的所有权人；2．确认其对上述房屋享有的权利优先于高新典当公司对涉案房屋享有的在建工程抵押权；3．停止执行涉案争议房屋及其所对应的土地使用权的查封。 一审法院认定事实：高新典当公司与昊丰公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2018）新01民初428号民事判决书，判决：一、昊丰公司于该判决生效之日起十日内向高新典当公司偿还借款本金14,491,960.32元；二、昊丰公司于该判决生效之日起十日内向高新典当公司支付利息5,354,005.11元，并按照年息22.4%支付未付借款本金自2018年8月22日起至实际偿还之日止的利息；三、高新典当公司对昊丰公司提供的位于伊宁市解放路5巷1号昊丰大厦xxx号在建工程在抵押担保的范围内享有优先受偿权；四、昊丰公司于该判决生效之日起十日内向高新典当公司支付保全申请费5000元。昊丰公司不服，提出上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2019）新民终113号民事判决书，判决：一、维持乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初428号民事判决第一、二、四项；二、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初428号民事判决第三项为：高新典当公司对昊丰公司提供的位于伊宁市解放路5巷1号昊丰大厦xxx号在建工程在抵押担保的范围内享有优先受偿权；三、驳回昊丰公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，因昊丰公司未能履行法律文书所确定的义务，高新典当公司向一审法院申请强制执行，执行案号为（2020）新01执59号。一审法院于2020年4月2日作出（2020）新01执59号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人昊丰公司在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款17,769,738.92元（其中执行标的17,684,653.92元、案件执行费85,085元）；二、冻结、划拨被执行人昊丰公司应负担的迟延履行期间（至实际付款日期止）加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人昊丰公司相应价值的财产。高新典当公司在诉讼期间，于2018年8月30日向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2018年9月3日作出（2018）新01民初428号民事裁定书，经向伊宁市国土资源局及伊宁市房地产交易中心查询后，于2018年9月5日作出（2018）新01执保158号协助执行通知书，查封昊丰公司名下位于伊宁市解放路5巷1号昊丰大厦xxx号房产共计19套及对应的土地使用权，查封期限为三年，自2018年9月5日至2021年9月4日。2020年4月20日，裕农小贷公司向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2020）新01执异25号执行裁定，裁定驳回裕农小贷公司的异议请求。2014年1月29日，伊宁市国土资源局向裕农小贷公司颁发土地他项权利证明书，载明裕农小贷公司为土地他项权利人，义务人为昊丰公司，土地座落在伊宁市解放路5巷1号，他项权利种类及范围为商住用地（贰级），土地类型：抵押登记，土地面积4722.2平方米，土地评估：177,951,100元，设定日期为2014年1月29日，存续期限为2014年1月28日至2014年4月29日。2014年4月17日，伊宁市房地产交易与权属登记中心向高新典当公司颁发在建工程抵押登记证明，载明高新典当公司为抵押权人，抵押人为昊丰公司，在建工程坐落在伊宁市解放路5巷1号昊丰大厦，债权数额30,000,000元，附记内容为xxx号。债务人：昊丰公司。2019年11月11日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2019）新民终113号民事判决，判决确认高新典当公司对昊丰公司提供的位于伊宁市解放路5巷1号昊丰大厦xxx号在建工程在抵押担保的范围内享有优先受偿权。庭审中，裕农小贷公司提交裕农小贷公司股东会决议、案外人刘昌与昊丰公司签订的商品房买卖合同、昊丰公司向刘昌出具的收据及销售不动产统一发票，刘昌向熊存理转账汇款凭证、以物抵债协议及裕农小贷公司向案外人何绍东、贾新东、贾仲培、刘长磊、李文金的银行转款凭证，用以证实裕农小贷公司在涉案房屋被查封前与昊丰公司签订了真实的《商品房买卖合同》，购买涉案房屋并交纳全部房款的事实。裕农小贷公司还提交其与案外人签订的《酒店租赁合同》等证据，用以证明其在涉案房屋被查封前已实际占有了涉案房屋。关于裕农小贷公司提出的确认其对涉案争议房屋享有的权利优先于高新典当公司对涉案争议房屋享有的在建工程抵押权的诉讼请求，裕农小贷公司在庭审中称该项诉讼请求也为确权之诉的一部分。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案中，高新典当公司认为其取得了昊丰公司名下涉案房屋的抵押权，并经生效判决确认其对涉案房屋在抵押担保的范围内享有优先受偿权，故其对涉案房屋上所享有的权利优先于裕农小贷公司的权利。裕农小贷公司作为案外人，认为其于涉案房屋被查封之前，已经与昊丰公司签订了《商品房买卖合同》，按合同约定交纳了房款并实际占有了涉案房屋，且其享有涉案房屋所在土地的土地他项权，其于涉案房屋上所享有的权利可以对抗高新典当公司的抵押权。裕农小贷公司提出的诉讼请求为确认其系涉案房屋的所有权人、确认其对涉案房屋享有的权利优先于高新典当公司对涉案房屋享有的在建工程抵押权、停止执行涉案房屋及所对应的土地使用权，根据裕农小贷公司在庭审中对其诉讼请求的阐述，可以认定其主张的几项诉讼请求的关系为确认其对涉案争议房屋享有所有权，且该权利优先于高新典当公司的权利，从而可以达到停止执行涉案房屋的结果，故可以认定裕农小贷公司的诉讼请求均属于案外人执行异议之诉的受理范围，可一并处理。综上，本案的争议焦点是裕农小贷公司对涉案房屋是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，是否应停止执行，裕农小贷公司主张其对涉案房屋享有所有权，且权利优先于高新典当公司对涉案房屋享有的在建工程抵押权的诉讼请求能否成立。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。裕农小贷公司就涉案房屋所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，首先，裕农小贷公司提交的《商品房买卖合同》系案外人刘昌与昊丰公司签订，裕农小贷公司虽提交了其公司股东会决议，但对该股东会决议的真实性，一审法院无法确认，本案中也无充分有效的证据能佐证该股东会决议的真实性，故一审法院认定裕农小贷公司未能提交充分有效的证据证实其与昊丰公司在人民法院查封涉案争议房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，裕农小贷公司虽提交了其与案外人签订的《酒店租赁合同》及相对应的营业执照、公证书等证据，但因裕农小贷公司首先不能证实其为涉案房屋的买受人，而其提交的《酒店租赁合同》与其所称支付租金的转款凭证也不能对应，一审法院对《酒店租赁合同》的真实性无法确认，故一审法院认定裕农小贷公司未能提交充分有效的证据证实其于法院查封涉案争议房屋前已实际占有该房屋；第三，裕农小贷公司提交的收据、销售不动产统一发票中载明的交款人为案外人刘昌，其提交的转账凭证反映的款项往来双方为案外人刘昌及熊存理，其虽提交了与昊丰公司签订的以物抵债协议，但其提交的出借款项的转款凭证也不足以证实其曾向昊丰公司出借款项的事实，故一审法院认定裕农小贷公司未能提交充分有效的证据证实其在法院查封前已按《商品房买卖合同》的约定支付了购房款。综上，涉案商铺仍登记于昊丰公司名下，且高新典当公司对涉案房屋享有在建工程抵押权，裕农小贷公司对涉案房屋提出的请求排除执行的异议，不完全符合前述司法解释规定的情形，其权利不能排除执行，不应支持。裕农小贷公司对涉案房屋所在的土地享有土地他项权利，而高新典当公司对涉案房屋享有在建工程抵押权，即存在昊丰公司将其房地分别抵押的情形，此时，各抵押权人就其设定抵押权的财产享有抵押权，就其未设定抵押权的财产不享有法定抵押权，在实现抵押权时，可以就其享有抵押权的抵押财产按比例优先受偿，这仅是款项支付的顺序问题，并不涉及对执行标的停止执行的问题，故裕农小贷公司以其享有土地他项权利为由主张停止执行没有依据，一审法院不予支持。因此，判决驳回了裕农小贷公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 裕农小贷公司向本院提交以下证据：证据1．银行交易明细，用以证明伊宁市朗悦商务酒店经营者赵新成先后四次向裕农小贷公司支付涉案争议房屋2015年至2020年的租金3,453,000元。证据2．裕农小贷公司股东会会议纪要、章程修正案、股权转让协议、关于核准昌吉市裕农小额贷款有限公司变更事项的批复，用以证明经全体股东一致同意，股东变更为张兆军、刘昌、章威、孙辉、谢华、李文吉。证据3．协议书，用以证明2016年9月21日，熊存理、昊丰公司、裕农小贷公司达成三方协议，由裕农小贷公司将34套房屋购房款中的6,000,000元直接支付给熊存理。证据4．酒店转让协议，用以证明2016年3月1日，陈万忠将伊宁市朗悦商务酒店经营权转包给了赵新成。证据5．银行交易明细，用以证明2016年3月，伊宁市朗悦商务酒店由赵新成租赁并经营至今。证据6．证人证言，其中：刘昌、张兆军、孙辉出庭证言，用以证明：裕农小贷公司与昊丰公司存在真实借款关系。因公司持有房产不便于出售，故双方在签订《以物抵债协议》后，裕农小贷公司召开股东会形成决议，由股东刘昌代持涉案争议的19套房屋，另外15套由张兆军代持并已经办理了房产证。赵新成、陈万忠、徐娟娟出庭证言，用以证明：裕农小贷公司于2015年8月将上述34套房屋交付给陈万忠用于酒店经营，双方于2015年12月签订租赁合同，三个月后陈万忠将酒店转租给赵新成，赵新成经营该酒店至今并一直按约向裕农小贷公司支付房租。证据7．何绍东、刘长磊、贾新东、贾仲培、李文金5人的借款借据、工商银行业务回单、身份证复印件、借款合同、借款抵押合同、执行证书公证书，用以证明裕农小贷公司向何绍东、刘长磊、贾新东、贾仲培、李文金5人借款共计20,000,000元，昊丰公司为该笔债务提供保证，并用其位于伊宁市解放路五巷一号xx-xx-xxx出让土地提供抵押担保。后何绍东等人未按约还款，经裕农小贷公司申请，昌吉市公证处出具了执行证书公证书。 高新典当公司的质证意见：对证据1、证据5的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明的问题不认可，认为该证据不属于新证据。对证据2的真实性、合法性认可，对关联性及证明的问题不认可，认为裕农小贷公司与高新典当公司同属于昊丰公司的债权人，其股东会决议内容与本案无关。对证据3的真实性、合法性、关联性不认可，认为昊丰公司以低价将房产抵偿裕农小贷公司债务，二者存在恶意勾结。对证据4的真实性、合法性、关联性不认可，认为裕农小贷公司一审提交的证据表明承租人为陈万忠，二审时又提交陈万忠与赵新成的酒店转让协议及银行流水来证明裕农小贷公司对涉案争议房屋进行了占有、使用。但根据《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，该占有系指合法占有，裕农小贷公司并不属于合法占有，因为该涉案争议房屋早已设定抵押并经法院查封。对于证据6的真实性、合法性、关联性及证明问题均不认可，认为：刘昌、张兆军、孙辉的出庭证言不属于新证据，上述人员均为裕农小贷公司股东，与该公司存在利害关系；赵新成、陈万忠、徐娟娟作为承租人，其与裕农小贷公司之间存在利害关系，且证人证言与裕农小贷公司在一审中关于承租人的表述相互矛盾。对证据7的真实性、合法性予以认可，对于关联性及所要证明的问题不予认可，认为昊丰公司与裕农小贷公司原系民间借贷法律关系，二者达成的《以物抵债协议》作为履行原来金钱之债的方法，其本质上仍然是金钱之债，并不优先于高新典当公司的债权，亦不属于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用范围。另，该组证据反映出的利息计算标准与《以物抵债协议》的利息金额不符，不能证明裕农小贷公司就是案涉房产的所有权人。 昊丰公司的质证意见：对证据1、2、4的真实性、关联性、合法性予以认可。对证据3，因该协议签订主体系陈万忠、赵新成，昊丰公司无法确认其真实性。对证据5的真实性、合法性予以认可，关联性不认可。对证据6、证据7的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院对上述证据认证分析如下：对证据1中的中国银行交易流水明细清单的真实性、合法性、关联性予以认可，对中国农业银行交易明细清单，因2018年6月12日由赵新成尾号4297中国银行卡向刘昌账户转入的2,000,000元附言为“借款”，故对其关联性不认可。对证据2，因其系从昌吉市市场监督管理局调取且股权转让已经相关金融管理部门核准，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据3的真实性予以认可，关联性及证明目的将结合在案证据予以综合认定。对证据4，因与证据5、证据6及一审提交的房租转账凭证能够相互印证，故对其真实性、关联性予以认可。对证据6中陈万忠、赵新成、徐娟娟的证人证言，因其“以物抵债协议系在伊犁州分院调解下达成”与裕农小贷公司、贾新东等人公证债权文书强制执行一案中的谈话笔录内容不符，对该表述不予采纳，对证人其他证言予以采纳。对赵新成、陈万忠、徐娟娟出庭证言的真实性、关联性、合法性予以认可。对证据7的真实性、关联性予以确认。 昊丰公司向本院提交以下证据：《伊犁昊丰房地产开发有限责任公司昊丰大厦（朗悦宾馆）各楼层面积及房源信息表》，用以证明昊丰大厦3-5层面积及涉案34套房产分割状况。经质证，裕农小贷公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。高新典当公司对该份证据的真实性不予认可，认为系昊丰公司单方制作。因高新典当公司对该份证据真实性不认可，且各楼层面积与一审在卷《商品房买卖合同》中《昊丰大厦房屋分层平面图（实测）》载明面积不一致，故本院对该份证据的真实性不予认可。 本院二审经审理查明：1．伊宁市住房和城乡建设局2014年4月17日在伊宁房产大巴扎网站上发布《在建工程抵押公告》，载明“【伊犁昊丰房地产开发有限责任公司】单位，位于【解放路5巷】的【1号昊丰大厦】项目，现已在我中心办理了在建工程抵押。抵押期限自【2014】年【4】月【6】日至【2016】年【4】月【15】日，抵押房屋建筑面积【4532.45】平方米。房号为【xxx】。请预购房者在所购房屋抵押权解除后方能与售房人签订购房合同”。 2．本案一审庭审过程中，法庭询问“关于以物抵债的协议是什么情况下达成的”，裕农小贷公司回答“执行过程中自行达成的和解协议，名称是以物抵债协议”，并表示“陈万忠是赵新成聘用的经理，也是法人”。 另，经本院调取裕农小贷公司与昊丰公司、李文金、何绍东、刘长磊、贾新东、贾仲培系列公证债权文书案件的执行卷宗，上述卷宗内并无确认以物抵债协议的执行裁定，且2015年8月25日裕农小贷公司董事长刘昌、股东张兆军、委托代理人韩立春以及昊丰公司法定代表人贾新东在伊犁州分院执行局的《谈话笔录》载明“贾：昨天我们两家达成了以物抵债的协议，我公司愿以朗悦酒店所有权以每平方米2000多元转让给裕农小贷公司。面积5978.73平方米，最终以实测为准。刘：我们两家是要求终结执行的，协议已经达成了，向法院提交。执行法官：协议你们双方签订的，有几个环节我们无法确认。确认协议必须无瑕疵。关于协议约定的5000余平方米的酒店面积，我们要进行调查再下确认裁定。协议书要写明确，否则确认裁定无法下。”裕农小贷公司委托代理人韩立春在该次谈话中还表示“前面只知道典当公司有抵押”，张兆军亦表示“我们去房产局只有高新典当公司手续”。 2015年8月27日、9月14日，裕农小贷公司两次向伊犁州分院执行局提交《申请书》，称执行贾仲培等5人及昊丰房产公司的五个案件，因该公司已与昊丰公司达成和解协议，请求法院解除上述五人的失信人员录入信息及对个人银行账户的查封。2015年11月19日，伊犁州分院分别作出（2015）伊州执字第29-1号、第30-1号、第31-1号、第32-1号、第33-1号执行裁定，终结相关公证执行文书的本次执行程序，并告知申请执行人在具备执行条件时，可以向该院申请恢复本案的执行。 3.2015年8月27日，裕农小贷公司（甲方）与昊丰公司、贾仲培、贾新东、李文金、何绍东、刘长磊（乙方）签订《以物抵债协议》，约定“甲方申请伊犁州分院对乙方借款合同公证强制执行一案，在伊犁州分院执行过程中，甲乙双方就债权债务清偿达成以物抵债协议，甲乙双方必须严格遵守。一、乙方贾仲培、贾新东、李文金、何绍东、刘长磊五人借款的本息截至2015年8月30日共计3064万元，该笔借款由乙方昊丰公司提供担保并提供土地使用权抵押及股权质押。乙方已偿还344万元，目前还欠甲方借款本息共计2720万元（如乙方的还款金额有出入，以实际还款金额为准），现该笔借款未归还的款项由昊丰公司作为担保方履行还款义务。在双方以物抵债产权备案登记手续办结之前，借款方贾仲培、贾新东、李文金、何绍东、刘长磊五人的法定义务继续有效。二、乙方将位于伊宁市解放路五巷属昊丰公司所有的朗悦宾馆3-5楼宾馆房屋及宾馆一楼门厅共计5978.73平方米（含室内全部设施，按现状移交）抵偿甲方债权。按照建筑面积每平方米5750元计算，总价款34,377,697.5元，扣除乙方目前的欠款27,200,000元（截止到2015年8月30日的本息之和），甲方还应当向乙方支付7,177,697.5元，由甲乙双方于办理房产登记手续后10日内付清。注明：一楼门厅房屋目前在测绘报告中显示为负一层共用，总面积有待房产部门具体核实后确定，宾馆最终的建筑面积以办理产权登记时确定的面积，多退少补。三、本协议签订后，乙方必须着手解除设定在‘朗悦宾馆’3-5楼及一层门庭上的抵押登记手续（主要指‘高新典当’在建工程抵押，‘熊存理’买卖合同报备登记）。四、乙方于2015年8月30日之前将‘朗悦宾馆’共计5978.73平方米面积及室内全部设施全部移交给甲方，移交手续按实物造册确认。五、乙方按本协议约定履行义务后（即2015年8月30日移交物产时），甲方立即申请伊犁州分院解除对昊丰公司及贾仲培、贾新东、李文金、何绍东、刘长磊等五人执行禁令（主要指撤销对上述五人列入失信人员名单录入信息），并解除对上述五人被法院冻结的个人银行卡。六、本协议达成后，甲方解除乙方的股权质押手续。待乙方将宾馆房屋产权登记时，甲方解除乙方的土地抵押手续。八、房产过户乙方为甲方开具房款发票，同时甲方应当为乙方开具借款利息发票。十、乙方争取在2015年12月30日前办理完毕设定在朗悦宾馆建筑物上的抵押登记及销售备案的解除手续，若到期不能办理可适当顺延，以双方最后确定的时间为准。” 4.2015年12月11日，裕农小贷公司召开股东会并形成股东会决议，内容为“持有公司95%股权的股东同意将昊丰公司以物抵债的5978.73平方米共计34套房屋，其中xxx室共计19套房屋2669.76平方米，过户在股东刘昌名下（该部分房产所有权归裕农小贷公司所有，刘昌为代持人）；其中的xxx室共计15套房屋3308.97平方米过户在股东张兆军名下（该部分房产所有权归裕农小贷公司所有，张兆军为代持人）。” 2015年12月18日，刘昌就涉案争议房屋与昊丰公司签订《商品房买卖合同》。同年12月19日，昊丰公司就上述房屋向刘昌出具房款收据，并备注：昌吉裕农借款抵房款。2015年12月23日，昊丰公司就上述争议房屋开具《销售不动产统一发票（代开）发票联》，载明：付款方刘昌。 5.2016年9月21日，熊存理（甲方）与昊丰公司（贾仲培）（乙方）、裕农小贷公司（丙方）签订协议书，约定“一、对于昊丰公司（包括贾仲培以个人名义）借熊存理的款项，同时昊丰公司还为谢飞向熊存理借款进行了担保。上述款项，除乙方已归还的部分款项外，昊丰公司再付熊存理本人600万元现金及价值200万元的房屋。付款完毕后，甲乙双方的债权债务全部结算（含谢飞的借款也归还完毕），双方再无任何争议；二、付款600万元现金由裕农小贷公司代昊丰公司支付给熊存理（备注：此款是2015年8月27日由朗悦宾馆以物抵债尾款）。昊丰公司在2012年7月5日给熊存理买卖备案解放路五巷朗悦宾馆3、4、5层在房产部门备案的房屋和在房产局备案的6套住宅，均在本协议签订后3个工作日内给予解押，如不解押该协议无效，并将房产退还昊丰公司。六、熊存理备案的朗悦宾馆3、4、5层房屋，解除备案后并登记在张兆军名下，6套住宅解除备案后退还昊丰公司”。2016年9月22日，刘昌尾号为2017的中国农业银行账户向熊存理尾号2818的账户分四笔共转入人民币600万元。 6．伊宁市朗悦商务酒店系于2015年9月6日注册成立，经营者为陈万忠，经营场所为新疆伊犁州伊宁市解放路五巷1号昊丰大厦。2015年12月10日，陈万忠与裕农小贷公司签订《酒店租赁合同》，由陈万忠租赁昊丰大厦34套房屋用于酒店经营，租期自2016年1月1日起至2030年12月31日（共十五年），租金70万元/年，每年1月30日前一次性付清当年租金。2016年3月1日，陈万忠与赵新成签订《酒店转让协议》，将朗悦商务酒店的经营权转让给赵新成，并由赵新成对外履行陈万忠签订的全部合同及协议。协议签订后，伊宁市朗悦商务酒店并未进行工商营业执照变更登记。2016年7月11日，赵新成向张兆军转款500,000元，附言为朗悦房租。2016年12月23日，赵新成向张兆军转款253,000元，附言为16年朗悦租金。2019年4月12日，赵新成向裕农小贷公司转账共计70万元，摘要均为“房租费”。 二审查明的其它事实与一审法院查明的事实基本一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1．裕农小贷公司对位于伊宁市解放路5巷1号昊丰大厦xxx号共计19套房屋，是否享有所有权；2．如不享有所有权，裕农小贷公司对涉案争议房屋是否享有其他足以排除人民法院强制执行的民事权益。 关于焦点一，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》系于2021年1月1日起施行，裕农小贷公司与昊丰公司之间《以物抵债协议》《商品房买卖合同》的签订均在《中华人民共和国民法典》施行前，故关于不动产物权变更、转让等应适用《中华人民共和国物权法》。 根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，虽然裕农小贷公司与昊丰公司达成《以物抵债协议》后，股东刘昌就涉案争议房屋与昊丰公司签订了《商品房买卖合同》，但刘昌并未办理房屋所有权过户登记，涉案争议房屋现仍在昊丰公司名下，未发生物权变动，故裕农小贷公司对上述房屋并不享有所有权，裕农小贷公司要求确认涉案争议房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于焦点二，裕农小贷公司主张其在伊犁州分院主持下与昊丰公司达成《以物抵债协议》，并在人民法院查封前已合法占有该19套涉案争议房屋、支付大部分房款，可以排除执行，且其对昊丰大厦享有的建设用地使用权抵押登记早于高新典当公司享有的在建工程抵押登记，其抵押权效力优先于高新典当公司的抵押权，亦可以排除执行。对此，本院分述如下： 一、裕农小贷公司对涉案争议房屋是否享有足以排除法院强制执行的无过错买受人的物权期待权 高新典当公司对涉案争议房屋享有的优先受偿权，已经另案生效判决确认，且其在建工程抵押权设立时间，早于裕农小贷公司与昊丰公司达成以物抵债合意及交付房屋时间。根据《执行异议复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，在申请执行人对执行标的享有优先受偿权的情况下，案外人的物权期待权能否成立并排除执行，需从两者权利设立或形成的先后时间、权利性质等方面进行比较，即：（1）如抵押权设立在先，买卖、交付在后，按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，买卖、交付抵押财产，受让人未代为清偿债务消灭抵押权的，出卖人和买受人均有过错，买受人不享有物权期待权。而按照《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”的规定，除非另有约定，否则抵押权人行使在先设立的抵押权，不受抵押财产物权变动的影响，尚未办理过户登记的买受人当然亦不能排除对抵押物的执行。（2）如买卖及交付在先且买受人无过错，则买受人可以主张物权期待权，并参照前述第二十八条规定的四项要件进行分析认定其能否排除在后设定的抵押权的查封与执行。具体到本案中： （一）裕农小贷公司与昊丰公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。裕农小贷公司主张其系在伊犁州分院主持下与昊丰公司达成《以物抵债协议》，后刘昌根据股东会决议代持并和昊丰公司签订《商品房买卖合同》，后者是前者交易合意的确认，双方之间存在合法有效的书面买卖合同。高新典当公司则主张，上述协议均是在涉案争议房屋被查封、抵押期间签订，双方系恶意串通，并不存在合法有效的买卖合同。经本院调阅涉案执行卷宗，《以物抵债协议》系双方自行达成，为双方真实意思表示，未经人民法院确认程序。但《以物抵债协议》《股东会决议》《商品房买卖合同》、房款收据等在案相关证据已经形成证据链条，足以认定裕农小贷公司为《商品房买卖合同》的实际买受人。一审法院认定事实不当，本院在此予以纠正。虽然该协议和《商品房买卖合同》签订时，涉案争议房屋处于抵押及人民法院查封期间，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，未经抵押权人同意转让抵押财产仅是不发生物权变动的法律效果，并不影响合同的效力，且本案并非持续查封，故该行为的违法性已因查封解除而涤除。因此，本院认为，裕农小贷公司与昊丰公司在人民法院查封之前存在合法有效的书面买卖合同。 （二）裕农小贷公司在人民法院查封之前已合法占有涉案争议房屋。裕农小贷公司主张《以物抵债协议》签订后，昊丰公司就已将涉案争议房屋交付其占有、使用、出租，并提供了案外人陈万忠、赵新成证人证言、协议书、房租转账凭证等。对此，本院认为，裕农小贷公司提交的银行转账凭证、朗悦酒店营业执照、租赁合同等上述证据可以证明其在2016年就已对该涉案争议房屋进行了占有、使用、出租等，一审法院相关事实认定不当，本院在此予以纠正。虽然其占有期间，涉案房屋处于查封状态，但由于该轮查封与2018年9月5日查封中间还有空档，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年）第三十条“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭”的规定，因高新典当公司在查封期限届满前并未及时申请续封，裕农小贷公司占有涉案争议房屋的违法性已经涤除。故本院认为，裕农小贷公司在人民法院查封前已合法占有该涉案争议房屋。 （三）裕农小贷公司已向昊丰公司支付房款。裕农小贷公司主张34套房屋总购买价为34,377,697.5元，其已通过将到期借款本息27,200,000元折抵购房款、向案外人熊存理代为偿付6,000,000元以及代为缴纳税金的方式支付了购房款33,618,856.98元，尚余758,840.52余元未支付，昊丰公司也依约向该公司代持人刘昌出具了收据及购房发票，昊丰公司对此也予以认可。对此问题，本院认为，裕农小贷公司所提交的公证书、借款合同、转账凭证、还款协议等证据，可以证明裕农小贷公司与昊丰公司存在真实的借款法律关系，且双方约定的利息未超过法律规定上限，裕农小贷公司与昊丰公司合意将其到期借款本息转化为购房款，并不违反法律规定，且代为偿付的6,000,000元系根据其与熊存理及昊丰公司之间达成的三方协议，虽然该笔款项系从刘昌账户支出，但鉴于刘昌系该公司法定代表人及股东，且系涉案争议房屋的代持人，刘昌及出庭作证的其他股东也认可该6,000,000元付款即是裕农小贷公司代为偿付的款项，故对其支付购房款的事实，本院予以认可。一审法院关于其提交证据不足以证明已支付购房款的认定，与事实不符，本院在此予以纠正。 （四）裕农小贷公司对涉案争议房屋未办理过户存在过错。如前所述，涉案昊丰大厦自2014年4月16日就已抵押给高新典当公司，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款明确规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，裕农小贷公司在明知该涉案争议房屋上设立有在建工程抵押权的情况下，仍然与昊丰公司就房屋抵偿债务达成合意，并未代为清偿债务消灭抵押权，故其对涉案争议房屋未能办理过户是存在过错的。 综上，裕农小贷公司并未同时具备《执行异议复议规定》 第二十八条规定的要件，其对涉案争议房屋并不享有物权期待权，不能排除执行。 二、裕农小贷公司享有的建设用地使用权抵押权能否排除强制执行 裕农小贷公司建设用地使用权抵押权的行使并不会因高新典当公司申请执行而受损，其可在执行分配阶段就享有抵押权的抵押财产按比例优先受偿，裕农小贷公司的建设用地使用权抵押权并不能阻却人民法院的强制执行。关于其建设用地使用权抵押权与高新典当公司在建工程抵押权之间的关系，本院也已在另案（2019）新民终113号民事判决中进行论证分析，在此本院不再赘述。一审法院关于裕农小贷公司建设用地使用权抵押权不能排除执行且未支持其提出的“其抵押权优先于高新典当公司在建工程抵押权”的诉请，并无不当，本院予以支持。 综上，裕农小贷公司对涉案争议房屋并不享有足以排除法院强制执行的民事权益，其上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定部分事实错误，但结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费108,408.77元（昌吉市裕农小额贷款有限公司已预交），由昌吉市裕农小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阿布拉·买合苏提 审 判 员 周   亚   卉 审 判 员 兰      宁 二〇二一年三月三十一日 法官助理 李   毓   莹 书 记 员 张   雅   静