浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终836号 上诉人（原审原告）：何伟华，女，1986年3月15日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：易智慧，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州中冠房地产开发有限公司。住所地：浙江省桐庐县富春江镇七里垅大街建行后。 诉讼代表人：杭州中冠房地产开发有限公司管理人（由浙江杭天信律师事务所、江苏百年东吴律师事务所、苏州众勤会计师事务所有限公司、上海汇同清算事务所有限公司联合担任）。 委托诉讼代理人：孙鹤，江苏百年东吴律师事务所律师。 上诉人何伟华因与被上诉人杭州中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2020）浙0122民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员夏文杰适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 何伟华向原审法院提出诉讼请求：1.确认何伟华和中冠公司就位于桐庐县××镇××幢××号等12个停车泊位签订的使用权出让合同书合法有效。2.判令何伟华对Ｋ－09、10、13、16、17、18号六个停车泊位享有使用权。3.本案诉讼费用由中冠公司承担。 原审法院认定的事实：中冠公司开发建设的位于桐庐县××镇××小区有地下停车泊位28个。2013年12月31日，中冠公司（甲方）与何伟华（乙方）签订《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》六份，合同分别约定甲方向乙方出让5幢Ｋ-04、05、07、08、17、18号等六个地下停车泊位。合同还约定出让价均为5000元，于2013年12月31日前支付全部出让价款，出让价款支付完毕后，甲方应当在2013年12月31日前向乙方移交停车泊位；使用期限自2013年12月31日至2079年9月14日止；乙方购买停车泊位后享有对泊位的使用权，乙方向第三方转让该停车泊位时，应当到春江左岸小区物业管理机构办理移交手续；该合同书经双方签字盖章，并在乙方付清全部约定款后生效。合同还对其他有关内容作了约定。2014年11月5日，中冠公司（甲方）与何伟华（乙方）又签订了一份《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》，合同约定甲方向乙方出让5幢Ｋ-09、10、13、14、15、16等六个地下停车泊位，出让价共计30000元，于2014年11月5日前支付全部出让价款，出让价款支付完毕后，甲方应当在2014年11月5日前向乙方移交停车泊位，使用期限自2014年11月5日至2079年9月14日止。该合同的其他内容与2013年12月31日所签订的合同内容一致。关于停车泊位的出让价款，何伟华持有中冠公司开具的落款时间为2014年2月17日、2月18日的收据共三份，收据载明何伟华以现金方式支付给中冠公司13个停车泊位的价款共计65000元（每个泊位5000元），除上述合同所涉及的12个停车泊位外，收据上所载停车泊位多了一个Ｋ－6号。另，何伟华还持有盖杭州诚信物业管理有限公司财务专用章，落款时间分别为2014年1月2日、1月30日的物业费收据二份，其中1月2日的物业费收据载明4、5、7、8、17、18号地下停车位2014年1月至12月（或11月，发票凭证不清楚）物业费1200元，收款方式为现金；1月30日的物业费收据载明9、10、13、14、15、16号地下停车位2014年12月至2015年11月物业费1200元，收款方式为现金。合同所涉及的12个地下车位中的6个，何伟华称其已于2014年2月20日将Ｋ4、Ｋ7号停车位以12000元转让给小区业主徐兴仁，于2014年3月23日将Ｋ14、Ｋ8号停车位以12000元转让给小区业主刘纤纤，于2014年12月25日将Ｋ5、Ｋ15号停车位以12000元转让给小区业主周虹。 2019年6月12日，该院裁定受理中冠公司破产清算一案，并指定浙江杭天信律师事务所、江苏百年东吴律师事务所、苏州众勤会计师事务所有限公司、上海汇同清算事务有限公司担任中冠公司的联合管理人。关于本案所涉及的12个地下停车泊位，中冠公司管理人认定属于公司财产，管理人将处置车位。何伟华不服管理人的认定，向该院提起诉讼。 原审法院审理认为，本案争议焦点为何伟华、中冠公司签订的《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》是否有效以及何伟华对其主张的六个停车泊位是否享有使用权。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该规定属于强制性规范，小区车位、车库作为小区的重要附属设施，必须最大限度地满足业主的使用需求，开发商不能将车位、车库出让给业主之外的第三人。本案中，中冠公司开发的春江左岸小区只有28个地下停车泊位，中冠公司却将12个车位的使用权出让给非小区业主的何伟华且约定使用期限至2079年9月14日止，中冠公司的行为损害了春江左岸小区业主的停车权益，违反了物权法关于车位应当首先满足业主需要的强制性规定，故何伟华、中冠公司于2013年12月31日签订的涉及K－17、18号停车泊位的二份《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》以及2014年11月5日签订的《春江左岸停车泊位使用权出让（受让）合同书》中涉及K－09、10、13、16号停车泊位的合同内容均属无效，何伟华未依法取得相应车位的使用权。何伟华对其所称的已转让给该小区业主的六个地下车位，因涉及案外人利益，本院对相应的合同效力问题在本案中不作分析认定。何伟华称该小区尚有其他13个地下车位未出售，且从地面停车情况来看，小区车位并不紧缺，其购买该小区地下车位并未损害小区业主的利益。该院认为，依何伟华诉称，其购买车位后提价转让车位，其系出于投资的目的而购买地下车位，春江左岸小区有150余户，从车位配置的合理比例来看，作为房产开发商的中冠公司擅自将12个地下车位出让给不是该小区的业主的行为显然不合理，其行为违反了物权法关于车位应当首先满足业主需要的强制性规定，必然会损害业主的利益。中冠公司已进入破产程序，相应车位是出售还是出租给小区业主应由中冠公司管理人进行处置。综上，何伟华主张的诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院于2020年11月30日作出如下判决：驳回何伟华的诉讼请求。案件受理费40元，由何何伟华负担（已预交）。 上诉人何伟华不服一审判决，向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决；2、确认双方当事人就位于桐庐县××镇××幢××号等6个停车泊位签订的使用权出让合同书合法有效；3、判令何伟华对上述6个停车泊位享有使用权；4、本案一、二审诉讼费由中冠公司承担。事实与理由：一、因中冠公司开发建设的位于桐庐县富春江镇红旗畈春江左岸的停车泊位对外销售困难，中冠公司为尽快回笼资金，于2013年底向何伟华推荐购买该楼盘停车泊位，何伟华先后于2013年12月31日和2014年11月5日就5幢Ｋ-04、05、07、08、09、10、13、14、15、16、17、18号等12个停车泊位签订了7份使用权出让合同书，同时缴纳车位转让款65000元，物业管理费2400元，并进行了车位移交。嗣后，何伟华于2014年2月20日将Ｋ4、Ｋ7号停车位以12000元转让给小区业主徐兴仁，于2014年3月23日将Ｋ14、Ｋ8号停车位以12000元转让给小区业主刘纤纤，于2014年12月25日将Ｋ5、Ｋ15号停车位以12000元转让给小区业主周虹。二、原审判决法律适用错误。首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条为管理性规范，并非效力性强制规范。其次，从该条“应当首先满足业主的需要”的文义解释理解，并不禁止将车位卖给非业主。第三，何伟华购买的车位，也是通过合理价格出售或出租给小区业主使用，最后还是用于满足业主需要，并不损害业主利益，更没有损害公共利益。其中6个车位已以合理价格转让给小区业主。第四，小区共有业主153户，主流车位为地面车位且已能满足小区全部业主停车的需要。因小区位于乡镇，考虑停车便捷和费用等因素，业主对于地下车位没有积极需求，导致小区交付2年都没有业主购买。第五，从谁投资谁受益及物尽其用的原则考虑，在开发商投资建设地下车位，小区交付2年后没有人购买的情况下，如购买人能承诺车位最终为小区业主使用，应允许开发商向非业主出售以回笼建设资金，否则对开发商及其不公平，甚至影响开发商的生存。综上，何伟华已经付清上述车位款，并已实际占有车位多年，而且签订的车位合同不存在合同无效的法定情形，请求法院依法支持何伟华的上诉请求。 被上诉人中冠公司答辩称：一、开发商为小区业主配置提供的车位比例不足1：1的情况下，将大部分车位出售给非业主，合同应认定无效。春江左岸小区大约153户业主，地面可停大约41辆车，地下总共28个车位，小区车位与业主的配置比例连1:1都达不到，在这种情况下，中冠公司将大部分地下车位出售给非业主，违反民法典中关于车位、车库应当优先满足业主的需要的相关规定。二、退一步而言，即使是小区的业主，其也只能购买符合自身停车需要数量的车位，不能为了投资购买10多个车位，从而侵害其他业主的停车权益。另外在小区房产销售初期，尤其是乡镇的房产开发项目，前期车位没有销售完毕是很正常的事情，开发商亦可采取出租等方式消化车位。综上所述，请求法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，上诉人何伟华向本院提交了下列新的证据材料：1、地下车位平面图及未销售地下车位照片。2、2013年12月31日后支付的工程款和农民工资往来款明细。以上证据共同用于证明：1、截至目前，随着房屋销售率和入住率提高，地表和地下车位仍然能够满足小区业主需求；2、截至目前，地下车位仍有2个未销售；3、开发商出让地下车位使用权以回笼资金支付工程款和农民工工资，符合情理，具有善意，其只是实现物尽其用，未侵犯小区业主利益和损害公共利益。被上诉人中冠公司质证认为：证据1和本案无关；证据2管理人知晓中冠公司确实向樊明借款，但是借款用途管理人不清楚。本院经审查认为：上述证据与本案无关联性，对其证明效力不予确认。 二审期间，被上诉人中冠公司向本院提交了《杭州中冠房地产开发有限公司车位使用权申报表》，用于证明樊明向管理人申报60个车位的优先权，樊明与何伟华是夫妻关系，案涉房屋尚未开始销售，中冠公司就将60个车位出让给了樊明，双方之间实际是借款关系。上诉人何伟华质证认为该些证据与本案无关。本院经审查认为：上述证据与本案无关联性，对其证明效力不予确认。 本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案中，何伟华主张与中冠公司订立的停车泊位出让合同有效并主张相关车位的使用权，其实质是向破产企业中冠公司主张类似于物权性质的权利。就该主张，本院作如下评判：首先，中冠公司开发的春江左岸小区只有28个地下停车泊位，中冠公司却将12个车位的长期使用权出让给非小区业主的何伟华，中冠公司的行为损害了春江左岸小区业主的停车权益，何伟华则陈述系出于投资的目的而购买诸多车位，双方当事人的行为均与物权法关于车位应当首先满足业主需要的规定精神相悖，原审法院对其合同效力未给予肯定性的评价并无不妥；其次，从本案实际情况看，何伟华并非小区业主，且其受让的车位数量众多，明显不属于正常的消费需求，故何伟华并非基于自身居住使用的需要受让车位，在中冠公司破产的情况下，对其权利无法给予类似于消费型购房户的同等保护，本院对其车位使用权这一类似于物权的主张不予支持。综上，何伟华的上诉请求不能成立，原审判决认定事实基本清楚，实体处理并无不当，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人何伟华负担。 本判决为终审判决。 审判员  夏文杰 二〇二一年三月八日 书记员  张帅帅