文书内容重庆市江津区人民法院执 行 裁 定 书（2021）渝0116执异26号案外人：重庆特能达商贸有限公司，住所地重庆市江津区德感街道北汽路**附**（峻坤**厂房2-1），统一社会信用代码：91500116MA5YQULOK。法定代表人：吴南富。申请人：重庆隆西建设（集团）有限公司，，住所地重庆市永川区中山大道东段**统一社会信用代码：915001182037960538。法定代表人：唐忠华，董事长被申请人：重庆市龙煌实业有限责任公司，住所地重，住所地重庆市江津区几江街道南门路**信用代码：91500116688915419D。法定代表人：敬漆廷，总经理。被申请人：重庆市峻坤实业有限公司，住所地重庆，住所地重庆市江津区德感工业园******用代码：91500116696599815X。法定代表人：邹文发，董事长。重庆隆西建设（集团）有限公司与重庆市峻坤实业有限公司、重庆市龙煌实业有限责任公司诉前财产保全一案，本院于2019年3月6日作出(2019)渝0116执保193号执行裁定书、（2019）渝0116民初1756号民事裁定，查封了被申请人重庆市峻坤实业有限公司名下位于江津区德感街道北汽路2号附9号、2号附39号(峻坤标准厂房二期)的房屋；案外人重庆特能达商贸有限公司不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。案外人重庆特能达商贸有限公司称，异议标的在江津区人民法院封之前，重庆特能达商贸有限公司已与重庆市峻坤实业有限公司签订了《标准厂房预售买卖合同》，且在江津区国土资源房屋中心网签了备案登记手续，涉及房款也以以物抵债的支付方式支付完毕，查封前也已办理了接房手续并转租第三人使用，因为在网签合同期间有第三方质押担保以及房屋登记政策原因导致异议人无法办理产权过户登记手续。故依法提出异议，请求法院解除对重庆市峻坤实业有限公司名下位于江津区德感街道北汽路2号附9号、2号附39号(峻坤标准厂房二期)房屋的查封。案外人提交如下证据予以佐证：1、2017年9月30日重庆市峻坤实业有限公司与左光明、钱永洪、万川江签订的《标准厂房预售合同书》；2、2018年2月5日重庆市峻坤实业有限公司与重庆特能达商贸有限公司网签的《重庆市商品房买卖合同》；3、重庆市峻坤实业有限公司与重庆国强建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同》；4、重庆国强建筑工程有限公司与重庆强博建筑劳务有限公司签订的《劳务承包合同》、《劳务合同补充协议》；5、重庆国强建筑工程有限公司与重庆强博建筑劳务有限公司签订的《重庆峻坤实业有限公司二期标准厂房土建劳务竣工结算书》、中国工商银行客户存款对账单；6、重庆国强建筑工程有限公司出具的付款委托书；7、重庆市峻坤实业有限公司、重庆国强建筑工程有限公司、重庆强博建筑劳务有限公司、左光明四方签订的抵款协议和委托付款协议；8、德感工业园区峻坤标准厂房交接记录；9、重庆特能达商贸有限公司与重庆太年机械制造有限公司、重庆迪韵门业有限公司签订的《房屋租赁合同》及水、电费等收据；10、重庆市九龙坡区人民法院下发的(2019)渝0107执1733号之三、之四协助执行裁定书；11、重庆特能达商贸有限公司章程、股东会决议、准予变更登记通知书；12、重庆市江津区规划和自然资源局出具的《户室详细情况》；13、重庆市九龙坡区人民法院作出（2019）渝0107执1733号之六执行裁定书及回执；14、(2019)渝0116执保193号执行裁定书。申请人重庆隆西建设（集团）有限公司称不同意解除查封措施，但未提交证据。本院查明：2014年8月3日，重庆市峻坤实业有限公司与重庆国强建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，工程名称：重庆市江津区德感工业园二期标准厂房1#厂房、挡土墙、办公宿舍楼工程。2014年9月6日，重庆国强建筑工程有限公司与重庆强博建筑劳务有限公司签订《江津德感工业园区二期标准厂房1#厂房劳务承包合同》、《劳务合同补充协议》，分包工程项目为江津德感工业园区二期标准厂房1#厂房的土建工程劳务，并约定付款时间，由左光明负责办理项目的事宜。工程完工后，2017年9月4日，重庆国强建筑工程有限公司与重庆强博建筑劳务有限公司签订《重庆峻坤实业有限公司二期标准厂房土建劳务竣工结算书》。2017年9月20日和2018年7月18日，重庆市峻坤实业有限公司作为建设业主、重庆国强建筑工程有限公司作为总承包方、重庆强博建筑劳务有限公司作为劳务分包方与左光明分别签订《抵款协议》和《委托付款协议》，就左光明购买重庆市峻坤实业有限公司厂房用重庆国强建筑工程有限公司应付重庆强博建筑劳务有限公司工程款冲抵购房款做了约定。2017年9月30日，重庆市峻坤实业有限公司与左光明、钱永洪、万川江就异议标的签订《标准厂房预售合同书》，总价为5745600元。2018年1月24日，左光明注册成立“重庆特能达商贸有限公司”，法定代表人：左光明（2020年12月8日变更法定代表人为吴南富）。2018年2月5日，重庆市峻坤实业有限公司与重庆特能达商贸有限公司针对于异议标的分别网签了两份《重庆市商品房买卖合同》，其中合同上载明：购买座落于江津区德感街道北汽路2号附9号房屋，建筑面积1516.94平方米，建筑面积单价1900元/平方米，总价款2881616元，约定乙方(重庆特能达商贸有限公司)于2018年2月5日前支付房款2881616.00元；合同上载明购买座落于江津区德感街道北汽路2号附39号房屋，建筑面积1514.88平方米，建筑面积单价1900元/平方米，总价款2878272元，约定乙方(重庆特能达商贸有限公司)于2018年2月5日前支付房款868520.00元，剩余房款2009752.00乙方于领取产权证后3日内支付甲方。2018年3月14日，重庆市坤实业有限公司与左光明签订《德感工业园峻坤标准厂房二期工程1#厂房交接记录》，载明：甲方(重庆市坤实业有限公司)开发建设的标准厂房1#厂房建设完工，按照合同约定将标准厂房1号厂房移交给乙方，最终结算面积以国土房管局权证载明建筑面积为准。现该房屋出租给重庆太年机械制造有限公司、重庆迪韵门业有限公司。另查明，本院于2019年3月6日作出(2019)渝0116执保193号执行裁定书查封异议标的，系轮候查封，首查封法院系重庆市九龙坡区人民法院。2021年3月1日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2019）渝0107执1733号之六执行裁定书，解除了对位于江津区德感街道北汽路2号附9号、2号附39号(峻坤标准厂房二期)房屋的查封。本院查封自动成为有效查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。本案审查重点即案外人提出的异议能否得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。一、关于在人民法院查封之前案外人是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。本院财产保全查封之前案外人已与被申请人重庆市峻坤实业有限公司签订书面房屋买卖合同，并在重庆市江津区规划和自然资源局有网签备案，足以证明房屋买卖合同的合法有效性；二、关于在人民法院查封之前案外人是否已合法占有该不动产问题。根据《德感工业园峻坤标准厂房**工程**厂房交接记录》表明在本院查封前重庆市峻坤实业有限公司已实际将该房屋交付给案外人，且现案外人已将该房屋出租给重庆太年机械制造有限公司、重庆迪韵门业有限公司，对此案外人提供了《房屋租赁合同》及水、电费等收据、重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107执1733号之三、之四协助执行通知书予以佐证；三、关于案外人是否已支付全部价款问题。本案系以房抵债，工程完工经结算后，该工程相关人签订《抵款协议》，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，根据重庆市峻坤实业有限公司、重庆国强建筑工程有限公司、重庆强博建筑劳务有限公司三方签订的《建筑工程施工合同》、《劳务承包合同》、《劳务合同补充协议》、《重庆峻坤实业有限公司二期标准厂房土建劳务竣工结算书》、银行对账单、抵款协议和委托付款协议表明三者间确实存在债权债务关系，以建设工程款支付购房款应予认可；四、关于是否因买受人自身原因未办理过户登记问题。标准厂房预售合同书签订时间是2017年9月30日，案外人公司成立时间是2018年1月24日，正式网签合同时间是2018年2月5日，以此可以证明买受人在签订预售合同后，为满足国家工业用地厂房相关房屋产权登记管理规定，积极注册经营性公司，并积极办理房屋正式网签登记。2018年10月9日重庆市九龙坡区人民法院对异议标的房屋进行查封，2019年3月8日本院的轮候查封，直至后面重庆市忠县人民法院的轮候査封，因此一直未办理过户登记手续并非买受人自身原因。综上，从债务发生的真实性、合法性以及以房抵债协议签订时间、房屋买卖合同签订时间等方面综合审查，针对于本院保全查封不存在恶意串通、虚假对抗的情况，因此，案外人的异议请求符合相关法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对重庆市江津区德感街道北汽路2号附9号、2号附39号(峻坤标准厂房二期)涉案房屋的查封。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 李 伟审判员 倪晓晶审判员 程 鹏二〇二一年三月九日书记员 陈 倩