江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终958号上诉人（原审原告、反诉被告）：张祥，男，1986年4月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈媛，女，1986年1月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张祥，系陈媛配偶，自然情况同上。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京悦丽屋信息科技有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道双龙大道**同曦大厦**（江宁开发区）。法定代表人：郑晓亚，该公司经理。委托诉讼代理人：牛东凯，男，1998年11月12日生，汉族，该公司员工。上诉人张祥、陈媛因与被上诉人南京悦丽屋信息科技有限公司（以下简称悦丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院(2020)苏0191民初2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张祥、陈媛上诉请求：撤销一审判决，改判合同解除日期为2020年4月27日，改判被上诉人支付违约金46603.8元，改判撤销上诉人承担的违约金；由被上诉人承担本案诉讼费。主要事实与理由：一、关于合同的解除时间，一审法院认定上诉人同意被上诉人延期支付一周，认定事实错误。在第二次庭审中上诉人多次明确陈述不同意被上诉人延期支付，法官明确要求被上诉人出具上诉人同意延长一周的证据，被上诉人也未提供。故合同解除日期应依据合同为2020年4月27日。二、关于合同解除的条件，一审法院认为上诉人解除合同未通知被上诉人，适用法律错误。租赁合同明确规定，上诉人在被上诉人逾期租金支付达5日即可单方解除合同。单方解除是指解除权人行使解除权将合同解除的行为，不必经过对方当事人同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方，或通过人民法院或仲裁机构向对方主张，即可发生合同解除的效果。上诉人已将材料递交法院，符合单方解除的条件。三、关于上诉人的违约责任，一审法院认定上诉人在法院调解的情况下更改入户门密码，承担违约责任，认定事实错误。1、上诉人2020年4月向法院递交起诉材料，和法官的多次沟通中上诉人均表示不同意诉前调解，也未进行面对面调解。在法院的先行调解纠纷反馈表中，也表述为“一定要开庭”。故判决书中关于在法院调解情况下的表述错误。2、上诉人是在一审法院认定4月29日解除合同当日更换锁密，仅针对被上诉人，未对租客造成影响，合同和法律也没有规定更换自己房屋的门密需要承担违约责任。故应撤销上诉人承担的违约金。四、关于被上诉人的违约责任。一审法院认为被上诉人违约情节轻微，承担违约金4500元，认定事实错误，适用法律错误。1、根据合同约定，上诉人给予被上诉人4个月的免租期，免租金共计18000元，如果只判定4500元违约金，被上诉人自身原因违约反而因此获利，对上诉人不公平。2、一审法院没有依据合同规定的违约责任判决被上诉人承担违约金，认定4500元违约金过低。违约责任不同于侵权责任，违约金的确认不以违约日期的多少判定。3、被上诉人给上诉人的财产造成极大的不可控风险。对作为专门从事房屋租赁的公司，比普通的承租人更应具有资金运转能力，更应当遵守契约精神和对市场风险的预判能力，况且其在租赁期间通过让承租人进行贷款已经一次性收取一年租金情况下，疫情未对其造成影响，被上诉人仍然拖延支付租金，是非常严重的违约行为。被上诉人将上诉人的大笔预期收益归为己有，其一次性收益的房租大约6万元，获利与责任应相当。故被上诉人应当承担违约金46603.8元。综上，上诉人及时采取法律手段维护自己合法权益，是在财产处于极大侵害风险的前提下进行。现如今在乐伽公寓跑路、蛋壳公寓暴雷、托管公司市场混乱、房东和租客矛盾激化时有发生的情况下，被上诉人出现逾期支付租金的情况，上诉人及时寻求必要的法律援助是相当必要的，经查阅相同类型案件的判决结果，违约金都是租金的3倍或者2倍，而本案只认定相当于1个月租金的违约金，明显过低。悦丽屋公司辩称：1、2018年1月8日悦丽屋公司与张祥签订《南京市房屋出租委托合同》，约定将张祥名下案涉房屋委托悦丽屋公司进行出租，悦丽屋公司按合同约定向张祥支付房屋租金，合同签订后，悦丽屋公司对房屋进行了符合品牌风格的统一装修及配物。2、2020年1月，由于全国范围爆发新型××疫情，此次××被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”。针对此次疫情，南京市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外埠人员居住等防控防疫措施。疫情亦导致悦丽屋公司业务无法正常开展，使悦丽屋公司经营出现重大亏损，且远远超过悦丽屋公司正常经营风险抵抗范围。悦丽屋公司向张祥支付租金至2020年7月20日，因受疫情影响导致悦丽屋公司经营困难，遂与张祥协商迟延支付一事，张祥表示可以协商，遂悦丽屋公司努力排除不可抗力因素后，积极履行了合同的支付义务。因悦丽屋公司延期支付房屋租金的行为是受新冠疫情影响，新冠疫情属于不可抗力因素，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条关于不可抗力的规定，及最高人民法院关于审理疫情期间的房屋租赁合同纠纷相关意见也明确“疫情和疫情防控措施属于不可抗力，处理租赁合同纠纷时，要适用民法总则180条、合同法117条有关不可抗力的规定（部分或者全部免租责任，逾期的一般不算违约）”，且悦丽屋公司支付时间仅仅逾期5日。因疫情属于不可抗力因素，因新冠病毒疫情为不能预见、不能避免、不能克服之情形，属于不可抗力因素，遂因疫情导致悦丽屋公司延期支付租金应属于无责范围，故悦丽屋公司迟延支付的行为不属于违约。悦丽屋公司无相关故意违约行为，不同意支付张祥违约金。3、如法院认为悦丽屋公司存在违约行为须承担违约责任，但合同中违约责任约定过高，依法请求人民法院予以调整。4、关于张祥主张的利息，双方于合同内没有关于逾期支付的利息约定，张祥对于利息的主张没有事实及法律依据。5、张祥主张的屋内装饰装修中亦有悦丽屋公司投入部分，且张祥主张的损失没有事实和法律依据，明显超出了张祥的实际损失，悦丽屋公司不予认可。张祥、陈媛向一审法院起诉请求：1、判令于2020年4月21日解除房屋出租合同；2、判令悦丽屋公司支付2020年4月21日至今的两个房间的租金15000元；3、判令悦丽屋公司向张祥、陈媛按合同支付违约金46603.8元；4、判令悦丽屋公司立即交付房屋，并承担延期交房的利息及房屋恢复原状的相关费用10000元；5、判令悦丽屋公司承担本案诉讼费用。悦丽屋公司向一审法院提出反诉请求：1、判令张祥、陈媛返还租金12160.85元；2、判令张祥、陈媛支付违约金46603.8元；3、本案诉讼费及反诉费由张祥、陈媛承担。一审法院认定事实：2018年1月8日，张祥、陈媛（甲方）与悦丽屋公司（乙方）签订房屋出租委托合同，约定：甲方将其房屋委托乙方管理，房屋坐落于南京市江宁区，建筑面积91.49平方米；委托期限自2018年4月21日至2023年4月20日，租金按季支付，2019年4月21日至2021年4月20日的租金标准为每月4500元；乙方应于2020年4月21日支付下期房租13500元；乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同；违约金为合同总租金的17%。合同签订后双方按约履行，悦丽屋公司对案涉房屋进行了统一风格的装修。2020年4月21日，因悦丽屋公司未如期支付租金，张祥撰写了本案起诉状提交至法院，一审法院于4月24日立诉前调解案件。后经调解员调解，悦丽屋公司与张祥沟通协商延期支付事宜。一审审理中，张祥认为其同意悦丽屋公司延期一周付款，最迟应于4月28日支付租金。悦丽屋公司认为张祥同意其最迟于4月29日支付租金。2020年4月29日，因悦丽屋公司未支付租金，张祥更改了案涉房屋入户门密码并告知租户不得将密码告知悦丽屋公司。2020年4月30日，悦丽屋公司向陈媛支付13500元租金。另查明，案涉房屋在由悦丽屋公司管理期间，被分隔成A、B、C、D四个房间对外出租，按照房间的大小、朝向、户型分别确定租金,并收取固定数额的管理费。2020年4月份案涉纠纷发生时，A房间为正常出租状态，租金为1436元/月，管理费549元/年，租赁期限1年（2019年7月21日至2020年7月20日）；B房间为空置状态，原租金为1280元/月，管理费549元/年，租赁期限1年（2019年3月11日至2020年3月10日）；C房间为正常出租状态，租金为1505元/月，管理费549元/年，租赁期限1年（2019年7月30日至2020年7月29日）；D房间为正常出租状态，租金为1230元/月，管理费549元/年，租赁期限1年（2019年8月30日至2020年8月29日）。再查明，C房间的租客已于2020年4月底搬出案涉房屋，2020年4月29日，张祥将案涉房屋整体收回，B、C两间房由其自行对外出租收取租金；A、D两房间的租客允许其继续租住，A、D房间租客未与悦丽屋公司解除租赁合同，A、D房间租客亦未向张祥支付租金。一审审理中，张祥认可将其第二项诉请中向悦丽屋公司主张的A、D两个房间的租金计算至悦丽屋公司与租客间合同到期之日，即A房间租金计算至2020年7月20日，D房间租金计算至2020年8月29日，此后的租金张祥自行向租客收取。一审法院认为，张祥、陈媛与悦丽屋公司签订的房屋出租委托合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。关于案涉出租委托合同解除时间。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除。守约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。双方在合同中约定，若悦丽屋公司未按约定支付租金达5日，张祥、陈媛有权单方解除合同，张祥、陈媛向法院提交起诉状时案涉合同尚未满足解除条件，后经双方协商，张祥、陈媛同意将支付期限延长一周，到期后悦丽屋仍未支付租金，悦丽屋公司确属违约，此时张祥、陈媛主张解除合同应当通知悦丽屋公司，其未通知，合同并未解除。据此，张祥、陈媛主张合同于2020年4月21日解除无事实及法律依据，一审法院不予支持。2020年4月29日张祥更换案涉房屋入户门密码锁并且禁止租户告知悦丽屋公司密码，该行为致使悦丽屋公司的合同目的无法实现，悦丽屋主张合同于当天解除，一审法院予以确认。关于租金及占有使用费的结算。案涉房屋出租合同于2020年4月29日解除之后，A、D两房间的租客并未搬出，且租客的租金仍然交给悦丽屋公司，此时合同虽已解除，但A、D两房间实际上仍由悦丽屋公司间接占有使用，故悦丽屋公司应当支付张祥2020年4月21日至2020年4月29日期间四个房间的租金1350元（4500元/月÷30天×9天），A房间2020年4月30日至2020年7月20日的占有使用费3195.5元（经计算，A房间出租价格占四个房间总出租价格的比重为0.263，故A房间占有使用费为4500元/月÷30天×81天×0.263），D房间2020年4月29日至2020年8月29日的占有使用费4101.9元（经计算，D房间出租价格占四个房间总出租价格的比重为0.226，故D房间占有使用费为4500元/月÷30天×121天×0.226），以上三项共计8647.4元。合同解除后，未履行的部分不再履行，扣除租金及占用费，张祥、陈媛应返还悦丽屋公司13500元。综上，张祥应当返还悦丽屋公司4852.6元（13500元－8647.4元）。关于违约责任的承担及违约金的计算。依据双方合同约定及双方协商延期支付的约定，悦丽屋公司逾期支付租金，存在违约情形。但本案纠纷发生在疫情期间，悦丽屋公司在法院调解下已积极与张祥沟通协商延期支付事宜，在此情形下，张祥依然以更换入户门密码的方式强行收回房屋，张祥亦当承担一定的违约责任。一审法院综合双方的违约情形、疫情因素、主观过错等因素，酌定由悦丽屋公司向张祥支付违约金4500元，由张祥向悦丽屋公司支付违约金4500元。关于房屋交付事宜。2020年4月29日，张祥更换案涉房屋入户门密码时，实际上已经将房屋收回，张祥要求悦丽屋公司交付房屋并支付延期交房利息的诉请并无事实依据，一审法院不予支持。关于房屋恢复原状的费用，双方合同中并未进行约定，且张祥将案涉房屋收回后，原有的内部装修仍在继续使用，故对于张祥要求悦丽屋公司承担房屋恢复原状相关费用10000元的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院作出判决：一、张祥、陈媛与南京悦丽屋信息科技有限公司之间的《房屋出租委托合同》于2020年4月29日解除；二、南京悦丽屋信息科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付张祥、陈媛违约金4500元；三、驳回张祥、陈媛的其他诉讼请求；四、张祥、陈媛于判决发生法律效力之日起十日内向南京悦丽屋信息科技有限公司退还4852.6元；五、张祥、陈媛于判决发生法律效力之日起十日内支付南京悦丽屋信息科技有限公司违约金4500元；六、驳回南京悦丽屋信息科技有限公司的其他诉讼请求。以上二、五两项互相抵消。二审中，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2020年9月15日一审庭审笔录第7页记载，张祥陈述“当时被告提出要晚一个星期支付租金，我也同意了，一个星期到了后，被告没有支付房租，我就将入户门密码更换了，差不多是在4月29日左右。”上述事实，有房屋出租委托合同、房屋租赁合同、付款电子回单及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。张祥、陈媛与悦丽屋公司签订的房屋出租委托合同合法有效，当事人均应按照约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同约定，悦丽屋公司未按约定支付租金达5日的，张祥、陈媛有权单方解除合同。本案中，悦丽屋公司未按约定支付租金，经张祥、陈媛催告并给予一定延期后，悦丽屋公司仍未按期支付租金，悦丽屋公司的行为构成违约。此时，张祥、陈媛依据合同约定享有解除权，在解除权条件成就后，张祥、陈媛并未再行通知悦丽屋公司解除合同，而是以更换案涉房屋入户门密码锁的方式收回房屋，故一审法院按照张祥、陈媛收回案涉房屋的时间认定案涉房屋出租委托合同的解除时间，并无不当。但张祥、陈媛的行为系依据合同行使解除权的行为，不构成违约，一审法院关于张祥、陈媛的行为构成违约，应承担违约责任的认定有误，本院予以纠正。关于悦丽屋公司应承担的违约金数额，在经催告后，悦丽屋公司于2020年4月30日向陈媛支付13500元租金，虽然超过了约定支付期限，但此情形可以作为确定违约金数额的因素予以考量，综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院认为由悦丽屋公司向张祥、陈媛支付违约金4500元，数额适当。综上，张祥、陈媛的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省江宁经济技术开发区人民法院(2020)苏0191民初2455号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销江苏省江宁经济技术开发区人民法院(2020)苏0191民初2455号民事判决第五、六项；三、驳回南京悦丽屋信息科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1590元，由张祥、陈媛负担1410元，由南京悦丽屋信息科技有限公司负担180元；一审反诉案件受理费635元，由南京悦丽屋信息科技有限公司585元，由张祥、陈媛负担50元。二审案件受理费935元，由南京悦丽屋信息科技有限公司负担50元，由张祥、陈媛负担885元。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二〇二一年三月二十四日书记员  朱亚芳