上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终875号上诉人(原审原告)：孙标，男，1980年6月29日出生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：张心田，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伊，上海科尚律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王微华，女，1968年7月27日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：刘耀忠，男，1968年6月3日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。上诉人孙标与上诉人王微华、刘耀忠房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初14187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙标上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实及理由：1．七浦路服装批发市场于2020年3月11日恢复营业，但市场处于试营业限流状态，疫情防控影响持续到2020年4月；2．孙标一次性支付人民币(以下币种均为人民币)350，000元的租金，因疫情防控无营业收入，损失客观存在，已超出商业风险范围，构成情势变更。针对孙标的上诉请求，王微华、刘耀忠共同辩称：因疫情影响，市场无法营业的时间为28天；在此期间，市场虽未开放，但孙标通过网络销售，同时把商铺用作仓储，合同目的仍可实现。请求驳回孙标的上诉请求，改判支持王微华、刘耀忠的上诉请求。王微华、刘耀忠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙标一审全部诉讼请求。事实及理由：1．市场于2020年2月11日复工，结合物业公司免1个月的物业管理费等事实，法院应认定无法经营的期间为28天，并非38天；2．王微华、刘耀忠已减免了孙标的部分租金，同时物业公司也免除了其部分物业管理费，孙标作为承租人已经享受了一定的补助，一审法院判令王微华、刘耀忠退还20，000元租金，显属不公。针对王微华、刘耀忠的上诉请求，孙标辩称：虽然市场于2020年3月11日恢复营业，但并非正常营业，整个商厦只开一进一出两道门，客观上影响人流量。七浦路服装批发市场是靠人流量跑量的，控制人流量之后，对孙标造成巨大损失。请求驳回王微华、刘耀忠的上诉请求，改判支持孙标的上诉请求。孙标向一审法院提出诉讼请求，请求判令：王微华、刘耀忠退还孙标2020年1月31日至2020年3月31日期间的租金58，333元。一审法院认定事实如下：上海市静安区七浦路XXX号3066(七浦路服装批发市场C066室)(以下简称“涉案房屋”)的产权人为王微华、刘耀忠。2018年8月12日，王微华、刘耀忠(甲方、出租方)与孙标(乙方、承租方)就涉案房屋签订《租赁合同》一份，约定：租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止，该商铺的年租金为第一年380，000元，第二年390，000元，第三年400，000元，甲方交付商铺时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金10，000元，租赁期间，使用该商铺时所产生的物业管理费、电费、工商税收等费用均由乙方承担，合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。2019年6月24日，王微华与孙标在上述《租赁合同》的最下方写明，经甲、乙双方约定，该商铺租赁期为2019年9月1日至2020年8月31日，租金为350，000元一年，租期一年，原来以上合同同意作废，先收50，000元定金，余额在8月20日前支付，王微华、孙标分别在下方签名。合同签订后，王微华、刘耀忠将涉案房屋交付给孙标使用，孙标如约向王微华、刘耀忠支付了租金及租赁保证金。后因发生疫情，孙标要求王微华、刘耀忠退还部分租金，但双方未能就减免租金的数额达成一致，孙标遂起诉来院。一审审理过程中，孙标提交了七浦路服装批发市场在2020年1月27日发布的针对疫情的重要通知、上海市静安区工商业联合会(总商会)七浦路街区商会发布的倡议书及上海市七浦路服装批发市场经营管理有限公司、上海北方物业管理有限公司写给七浦路服装批发市场各业主、各经营户的一份文件，用以证明孙标在疫情期间不能正常使用涉案房屋，物业公司减免了一个月的物业管理费且上海市静安区工商业联合会(总商会)七浦路街区商会倡议业主减免商铺租金；王微华、刘耀忠称孙标在2020年3月11日就已开业，且在停业期间，孙标也出入涉案房屋拿取货品，因此停业期间该商铺依然具备仓储功能，并提供了商铺复业承诺书、七浦路市场进出登记表、七浦路服装批发市场货物出门证等材料证明上述内容；孙标称其在停业期间进入涉案房屋是去拿必要的东西，且拿东西的数量是有限制的，2020年3月11日七浦路服装批发市场处于试运营状态，整个市场只开了进出两道门且对人流有限制，涉案房屋不是正常的运营状态，这一情况持续到2020年4月份。关于减免租金的数额，孙标称七浦路服装批发市场的大部分租户都被减免了两个月租金，因此其也要求王微华、刘耀忠减免2个月的租金，后在庭审过程中，孙标表示要求王微华、刘耀忠至少减免1个月的租金；王微华、刘耀忠称2020年2月10日前涉案房屋所处的市场尚未营业，并提供了七浦路市场管理处《关于2020年春节期间七浦路服装批发市场营业情况节点的说明》，其认为2020年2月11日至2020年3月11日期间确实无法经营，因此同意这段时间的租金双方一人承担一半。一审法院认为，孙标与王微华、刘耀忠签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，孙标按照双方合同约定预先支付了一年的租金，且双方的《租赁合同》现已履行完毕，除了对于疫情期间的租金减免金额存在争议外，双方对合同的其他内容均无争议。本案中，孙标与王微华、刘耀忠签订的《租赁合同》的合同期间内恰逢新冠疫情爆发，疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行、化解双方的矛盾。根据王微华、刘耀忠提交的七浦路市场管理处《关于2020年春节期间七浦路服装批发市场营业情况节点的说明》可看出，涉案房屋所处的市场原定于2020年2月1日恢复营业，后因疫情影响直至2020年3月10日开始办理商户出入证、市场开放营业，且双方对孙标于2020年3月11日开始经营并无异议，因此，2020年2月1日至2020年3月10日确属疫情影响导致涉案房屋所处的七浦路服装批发市场处于无法经营的期间。一审法院综合考虑到合同履行情况、疫情造成无法经营的期间、市场恢复经营需要的合理时间以及双方的实际损失等因素，酌定王微华、刘耀忠退还孙标租金20，000元。一审法院判决如下：王微华、刘耀忠应于判决生效之日起十日内退还孙标20，000元租金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方未提供新证据。本院认为，本案争议焦点在于一审法院酌定的疫情期间的租金减免金额是否合理。根据七浦路市场管理处《关于2020年春节期间七浦路服装批发市场营业情况节点的说明》可知，2020年3月10日办理商户出入证，市场开放营业。双方对孙标于同年3月11日开始经营并无异议，一审法院据此认定2020年2月1日至2020年3月10日属疫情影响导致涉案房屋所处的七浦路服装批发市场处于无法经营的期间，符合客观事实。王微华、刘耀忠上诉称减免租金的期间应为28天，与事实不符，本院不予采纳。同理，本院对孙标关于租金应减免至同年3月31日的上诉主张，亦无法采纳。一审法院综合考虑到合同履行情况、疫情导致无法经营的期间、市场恢复经营所需合理时间以及双方的实际损失等因素，酌定王微华、刘耀忠退还20，000元租金，已平衡双方利益，合理合法，本院予以维持。综上，上诉人孙标以及上诉人王微华、刘耀忠的上诉请求，均于法无据，本院均不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，516元，由上诉人孙标负担1，258元，上诉人王微华、刘耀忠共同负担1，258元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  俞 璐审 判 员  邬海蓉二〇二一年三月十六日法官助理  何 倩书 记 员  姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……