辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3976号上诉人（原审被告）：沈阳市辽中区兴南小额贷款有限公司，住所地辽宁省沈阳市辽中区蒲西街道商业街**。法定代表人：李强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王琳琳，辽宁沈鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄涛，男，1963年9月11日出生，汉族，住沈阳市铁**。被上诉人（原审被告）：沈阳巨臣房屋开发有限公司，，住所地沈阳经济技术开发区**街**法定代表人：王成俊。上诉人沈阳市辽中区兴南小额贷款有限公司（以下简称“贷款公司”）因与被上诉人黄涛、沈阳巨臣房屋开发有限公司（以下简称“巨臣公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初1361号民事判决，向本院提起上诉，本院审理后作出（2019）辽01民终14436号民事裁定书，撤销原判，发回重审；沈阳经济技术开发区人民法院重审后作出（2020）辽0191民初568号民事判决，沈阳市辽中区兴南小额贷款有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贷款公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人黄涛的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。无论上诉人是否另案起诉与本案均无关联，且在一审中，上诉人已明确本案中仅在巨臣公司返还我公司购房款后，才会撤销备案；2.关于上诉人与巨臣公司的《商品房买卖合同》，上诉人已提交支付全额购房款转账凭证，且该合同已向房产管理部门合法备案。备案是房产管理部门作为第三方，对房屋交易情况向社会大众的公示，其目的与作用就是为了向社会大众告知，该房屋已经出售给上诉人。巨臣公司与他人签订的买卖合同，不能对抗上诉人；3.被上诉人黄涛主张其于2009年向被上诉人巨臣公司购买房屋，该主张明显与事实不符。上诉人于2013年向巨臣公司购买该房屋时，上诉人到房屋实地多次查看，不仅该房屋是空的，还包括上诉人向巨臣公司购买的其他房屋，包括其开发的周边的房屋基本全部是空着的。原审对该重要事实并未认定，故作出错判；4.原审中，二被上诉人均有过错，而上诉人在合法的情况下未得到法律的保护，明显违背公平公正原则。二被上诉人签订的合同明确约定了在房屋交付一年后，双方应办理备案，但直到2013年上诉人备案该房产时，被上诉人黄涛仍未主张权利。这里有两个问题：第一、2013年上诉人备案该房产，则应推定黄涛已知该房产出售他人。而黄涛不主张权利，则至今，其诉讼时效明显已过期。第二、由于黄涛不主张权利，所以导致该房屋被巨臣公司“一房二卖”，而由于被上诉人黄涛怠于行使其权利导致的法律后果，应由其承担。如果撤销了上诉人的备案登记，上诉人还有其他类似案件，将会使上诉人受到巨大的损失，现在一审法院把上诉人唯一的保障也否定了，从任何角度来讲都不符合法律的规定。另外，本案中无论上诉人与被上诉人巨臣公司之间是否是真实的房屋买卖交易，原审都无权作出裁决。即使双方是原判认定的担保行为，则原判亦无权作出撤销备案的判决。因为即使是担保，亦是由于被上诉人黄涛怠于行使权利，才导致巨臣公司使用该房屋作出备案担保，而上诉人是基于该房屋可以备案未出售的事实才借款给巨臣公司。巨臣公司无法偿还借款，则导致上诉人的损失。因此，过错一方仍是被上诉人黄涛，不应由上诉人承担。补充：民法典第388条及九民纪要第71条确认了让与担保的效力及债权人对担保物的优先受偿权，被上诉人、巨臣公司与上诉人方均是合同关系，合同只能约束合同双方而不能限制和对抗第三方，合同不是物权，不能因为被上诉人巨臣的合同有效就否定我方的让与担保，即使被上诉人与巨臣的合同签订在先但购房合同有效并不当然的引起物权的变动，而我方以房作为让与担保的合同虽然不能引起物权变动但也具有担保性质，九民纪要明确规定法院不能因此判令合同无效，被上诉人只能要求巨臣公司承担违约责任，但不能直接解除我方合同备案。黄涛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。巨臣公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。黄涛向一审法院起诉请求：1.被告巨臣公司为原告办理房屋备案登记手续；2.撤销二被告之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续；3.被告向原告支付逾期办证违约金1,400元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告与被告巨臣公司曾签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区的房屋，建筑面积为82.56平方米，房屋总价款为173,376元。合同第十五条约定，出卖人须在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记所需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按照已付房款的0.5%向买受人支付违约金。2009年9月9日，原告一次性交付了全部购房款，被告巨臣公司为原告出具了收款收据，原告于2012年4月9日办理了入住，在该房居住使用至今，但被告巨臣公司至今未为原告办理房屋备案登记。另查明，被告贷款公司原一审中提供一份无二被告签章的已备案的《商品房买卖合同》，合同备案日期为2013年9月26日，该合同约定被告贷款公司向被告巨臣公司购买涉案房屋，总价款为165,120元。被告巨臣公司在原一审庭审中自认其与原告之间存在真实的商品房买卖关系，与被告贷款公司是借贷关系，为了担保需要，而将涉案房屋买卖合同登记备案在被告贷款公司名下。2017年，辽中县兴南小额贷款有限公司的企业名称变更为沈阳市辽中区兴南小额贷款有限公司（即被告贷款公司）。又查明，原一审庭审中，被告贷款公司提供100万元转账支票存根，用以证明其支付购房款100万元购买被告巨臣公司的11套房产。在本案庭审中，被告贷款公司表示其共计在被告巨臣公司处购买了约16套房产，但均未签订书面的购房合同，也说不清楚具体的房屋位置、面积、单价等情况，亦未约定具体的交房时间。在本次审理过程中，被告贷款公司明确表示坚持其与被告巨臣公司系商品房销售合同关系而非民间借贷关系，表示无论是商品房销售合同关系还是民间借贷关系，被告贷款公司均未提起诉讼，是否诉讼系被告贷款公司自行选择，在没起诉前，无法确定。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告巨臣公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于原告要求被告巨臣公司为其办理房屋备案登记手续的问题，原告与被告巨臣公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，无违反法律、法规之处，合同合法有效，双方均应依约履行。原告已经交付了全部房款，且已经实际入住多年，被告巨臣公司应当履行将涉案房屋备案至原告名下的义务。关于原告主张撤销被告贷款公司与被告巨臣公司之间《商品房买卖合同》备案的问题，本案中，因原告与被告巨臣公司之间系真实的商品房买卖合同关系，原告已经足额交付了房款，并于2012年一直居住使用至今，且涉案房屋非因原告自身原因而未办理过户登记。被告贷款公司虽主张其与被告巨臣公司系商品房销售合同关系，但原告对涉案房屋自2012年起占有使用至今，被告贷款公司与被告巨臣公司之间的商品房买卖合同已无实际履行的可能，故应撤销被告贷款公司与被告巨臣公司之间的《商品房买卖合同》备案手续，被告贷款公司与被告巨臣公司之间的纠纷可另行解决。关于原告主张逾期办证违约金的问题，因被告巨臣公司未能在房屋交付后协助原告办理房屋权属证书，违反合同约定，且庭审中同意支付违约金，故对于原告该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条、第二百四十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、撤销被告沈阳巨臣房屋开发有限公司与被告沈阳市辽中区兴南小额贷款有限公司之间《商品房买卖合同》的备案（沈阳经济技术开发区）；二、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告黄涛办理房屋备案登记手续；三、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告黄涛逾期办理房屋所有权证书的违约金866.88元（173,376元×0.5%）；四、驳回原告黄涛的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,795.5元，由被告沈阳巨臣房屋开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一：（2020）辽0404民初1324号民事判决书一份，证明：同类事实在另案判决中没有直接撤销上诉人的登记备案，也没有否认巨臣公司与被上诉人之间的买卖合同，所以一审法院直接撤销我方备案登记没有道理。被上诉人黄涛质证意见：关联性有异议，与我方无关。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，在本院二审审理中，贷款公司自述其与巨臣公司之间的关系为“借贷关系，让与担保，有借条，借了将近1,000万左右，都没还。”本院认为，根据黄涛提供的商品房买卖合同、购房款收款收据、垃圾清运费收据、物业费收据及预交水电费收据等证据可以认定在巨臣公司与贷款公司于2013年9月26日签订涉案房产买卖合同之前，黄涛已就涉案房产与巨臣公司签订了商品房买卖合同，且已支付对价，并已对涉案房产进行了装修及占有使用。从贷款公司在原审中的陈述看，其多次明确主张与巨臣公司系商品房销售合同关系，但对于涉案房屋位置、面积、单价、交房时间、总房款等情况均无法陈述清楚；贷款公司在本院庭审中，先主张与巨臣公司系真实房屋买卖关系，后又主张其与巨臣公司之间系借贷关系，签订涉案房产买卖合同并办理合同备案登记实质为借款提供担保。综上，贷款公司与巨臣公司之间并未形成真实的商品房买卖合同关系。巨臣公司在已向黄涛出售涉案房屋后又与贷款公司签订涉案房产买卖合同，存在明显恶意。贷款公司与巨臣公司签订的涉案房产买卖合同，损害黄涛在先的购房利益，一审法院从保护在先真实购买并实际居住人的合法利益出发，综合全案，判决撤销贷款公司与巨臣公司之间的《商品房买卖合同》备案手续，并判决巨臣公司为黄涛办理房屋备案登记手续，并无不当。贷款公司与巨臣公司之间的纠纷可另寻法律途径进行解决。综上所述，沈阳市辽中区兴南小额贷款有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3795.50元，由上诉人沈阳市辽中区兴南小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年三月三十日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。