安徽省淮北市杜集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0602民初2170号 原告：中国农业银行股份有限公司淮北相山支行,住所地安徽省淮北市孟山北路92-44号。统一社会信用代码91340600850824153H。 负责人：黄敬东，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄崇河，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，安徽亚星律师事务所律师。 被告:周晓东,男,1989年8月24日出生,汉族，住安徽省濉溪县（送达地址）。 被告：淮北瑞景置业有限公司，注册住所地安徽省淮北市相山区长山南路281号相山庭院商业中心1号,现住所地安徽省淮北市相山区相山南路瑞景凯旋城。统一社会信用代码9134060055923641XB。 法定代表人：陈子奇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢玉振，安徽胡铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴明峰，安徽胡铭律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司淮北相山支行（简称农行淮北相山支行）与被告周晓东、淮北瑞景置业有限公司（简称瑞景置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案，依法适用简易程序，案件审理过程中被告周晓东因另案被羁押，本案中止审理，中止事由消除后，本院于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告农行淮北相山支行委托诉讼代理人黄崇河,被告周晓东、瑞景置业公司委托诉讼代理人吴明峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行淮北相山支行向本院提出诉讼请求：1、判决各被告连带偿还原告贷款本金302079.75元、利息1726.07元(包括正常利息1146.93元、罚息1.8元、复利4.8元、提前还息金额572.54元,暂计算至2020年7月16日),合计303805.82元;2020年7月16日之后的利息、罚息、复利等按合同约定继续计算直至被告将债务全部清偿完毕之日止；2、判决原告对涉案合同的抵押物位于淮北市相山区相山中路118号瑞景凯旋城12幢806房产[皖(2017)淮北市不动产证明第0009881号]享有抵押权并优先受偿；3、本案诉讼费、保全费2520元、律师代理费9062.39元，以及原告为实现债权所花费的其他一切费用由被告承担。 周晓东辩称：原告所诉事实无异议。 瑞景置业公司辩称：1、对农行淮北相山支行起诉的事实无异议，但我公司不承担保全费、律师费、诉讼费等相关费用；2、涉案被告已将房屋进行预抵押，应当先由房屋进行优先偿还，我公司对不足部分承担责任。 经审理查明： 一、2017年1月22日，周晓东与农行淮北相山支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为32万元，借款用途为购买房产，购买房产位于淮北市相山区房屋，借款期限360个月；借款利率采用基准利率方式的，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之柒确定；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入指定账户；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人有权提前收回已发放借款；借款采用阶段性保证＋抵押担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本金、利息、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用，保证期间为借款到期日起二年，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等；瑞景置业公司在上述合同保证人处盖章；周晓东同时在该合同抵押人处签名； 二、2017年2月1日，农行淮北相山支行按双方约定发放了32万元贷款，周晓东向该行出具借款凭证，显示：执行年利率4.557%，逾期执行年利率6.8355%； 三、2017年8月2日，双方对上述合同所购位于淮北市相山区房屋办理不动产预告登记； 四、2019年3月周晓东首次逾期，截至2021年3月23日，周晓东下欠农行淮北相山支行贷款本金298584.91元，利息（含罚息等）2553.97元； 五、农行淮北相山支行为实现本案债权，支付财产保全费2520元、律师代理费1000元。 本院认为：周晓东与农行淮北相山支行签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，农行淮北相山支行已经按照借款合同的约定提供了贷款，周晓东取得借款后，未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，其行为构成违约，农行淮北相山支行要求周晓东归还下余全部贷款本金及利息，事实清楚，证据确凿，予以支持。农行淮北相山支行为实现债权支出的保全费2520元，根据双方之间的合同规定和该行举证的相关票据，周晓东应予以支付。农行淮北相山支行主张律师代理费9062.39元，根据其提供的相关票据，确认1000元。 关于农行淮北相山支行请求对抵押物享有抵押权并优先受偿问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。农行淮北相山支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享现实抵押权。因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，且案涉房屋尚未办理建筑物所有权首次登记，故农行淮北相山支行要求对预抵押登记的房屋享有抵押权并优先受偿，于法无据，不予支持。瑞景置业公司自愿为周晓东与农行淮北相山支行签订的《个人购房担保借款合同》提供阶段性保证担保，该担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，农行淮北相山支行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，瑞景置业公司应对上述债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周晓东于本判决生效之日起15日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淮北相山支行借款本金298584.91元，利息（含罚息等）2553.97元（暂计算至2021年3月23日），之后的利息等按照借款合同约定继续计算至借款本金付清之日止； 二、被告周晓东于本判决生效之日起15日内支付原告中国农业银行股份有限公司淮北相山支行保全费2520元、律师代理费1000元； 三、被告淮北瑞景置业有限公司对被告周晓东上述全部应付款项承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司淮北相山支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5857元，减半收取2928.5元，由周晓东、淮北瑞景置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  李清河 二〇二一年三月三十日 法官助理杨蕾 书记员黄萌萌 附：1、本院银行账号（汇款时请备注案号）： 户名：淮北市杜集区人民法院 开户行：建行高岳支行 账号：34×××61 2、相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。