湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终420号上诉人（原审原告）：陈帅行，男，1985年10月27日出生。委托诉讼代理人：吴姣，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司。负责人：何刚，该公司经理。委托诉讼代理人：罗超锋，湖南林邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市浙商房地产开发有限公司。法定代表人：何刚，该公司经理。委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。上诉人陈帅行因与被上诉人郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司（以下简称浙商桂东分公司）、郴州市浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂东县人民法院（2020）湘1027民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人陈帅行的委托诉讼代理人吴姣，被上诉人浙商桂东分公司的委托诉讼代理人罗超锋，被上诉人浙商公司的委托诉讼代理人朱晓刚参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。陈帅行上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判浙商桂东分公司向陈帅行支付逾期交房违约金39,751元（以房款309,113元为基数，从2016年6月1日计算至2017年9月30日共计487天按日万分之二计算，从2017年10月1日至2017年12月17日共计78天按日万分之四计算），并计算至房屋达到验收条件之日止的违约金；2.浙商公司对浙商桂东分公司的上述债务承担连带清偿责任；3.一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。事实与理由：一、浙商桂东分公司存在逾期交房的事实，到目前为止未经验收合格，已构成违约。二、一审事实认定错误，浙商桂东分公司逾期交房的客观理由不成立，不是其免责事由。三、浙商桂东分公司强行交房，公告交房应为无效交房。四、违约金的计算问题。1.计算标准，《商品房买卖合同》约定逾期交房按万分之二计算违约金，随后浙商桂东分公司又与业主代表签订《补充协议》约定2017年10月1日后交房的按万分之四计算违约金，该约定是为了督促开发商积极履行合同义务而签订。一审判决对违约金的调整既违背当事人双方的约定，也显失公平，应予纠正。2.计算时间应为：从2016年6月1日计算至2017年9月30日共计487天按日万分之二计算，从2017年10月1日至2017年12月17日共计78天按日万分之四计算。五、一审法院在该批东方红数十起案件中，在法院的组织下多户达成调解协议，民事调解书的违约金计算标准按万分之一点二计算，而本案中却判决按万分之一计算，其不符合同案同判的理念，也不合法理。浙商公司、浙商桂东分公司辩称：一、根据双方的约定和合同履行的实际情况，浙商桂东分公司不构成违约，陈帅行要求浙商桂东分公司承担逾期交房违约责任没有事实依据，不符合双方合同的约定。1.陈帅行在没有结清购房款项前，不具有主张逾期交房的权利，浙商桂东分公司有权拒绝交房。2.陈帅行没有证据证明其主张的房屋交付期限届满，一审认定的房屋交付期限不符合《商品房买卖合同》第九条的约定。3.陈帅行主张按照《商品房买卖合同》第十条计算逾期交房的违约金系断章取义，该条明确约定计算违约金应“除本合同第九条规定的特殊情况外”。二、2016-2017年间陈帅行的非理性维权导致浙商桂东分公司遭受巨大损失，公司即将进入破产程序。三、陈帅行认为一审法院调解的同一批案件为同案不同判，与事实不符。同类案（2020）湘10民终2607-2609号、2806-2810号郭丽红等8人上诉后二审维持原判。综上所述，陈帅行的诉讼请求没有事实和合同依据，一审判决浙商桂东分公司承担违约责任错误。陈帅行向一审法院起诉请求：1.判令浙商桂东分公司向陈帅行支付逾期交房违约金39,751元（以房款309,113元为基数，从2016年6月1日计算至2017年9月30日共计487天按日万分之二计算，从2017年10月1日至2017年12月17日共78天按日万分之四计算）并计算至浙商桂东分公司房屋达到验收条件之日止的违约金；2.判令浙商公司对浙商桂东分公司的上述债务承担连带清偿责任；3.判令浙商桂东分公司、浙商公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈帅行于2015年2月4日与浙商桂东分公司签订《商品房买卖合同》，购买位于，总购房款为309,113元，合同约定浙商桂东分公司需使房屋满足验收条件后，在2016年5月30日前交房，逾期交房按已购房款日万分之二承担违约金。合同签订后，陈帅行按约支付房款。浙商桂东分公司经竞买取得东方红广场的土地使用权，因土地拍卖时没有说明市政排洪渠道在红线范围内，导致浙商桂东分公司在土地开发规划设计时考虑欠妥，设计边线在渠道内，造成实际施工中必须更改设计、重修排洪渠。2016年11月25日，浙商桂东分公司在《郴州日报》发布通知，告知东方红广场住宅业主因市政管网工程致使消防通道长时间无法施工等原因将延期交房。后大量业主前往东方红广场工地就逾期交房等问题进行抗议，2017年4月25日，在桂东县政府相关领导的主持下，部分业主作为代表与浙商桂东分公司就逾期交房事宜在桂东县信访局达成《桂东县东方红广场住宅延迟交房补充协议》，约定浙商桂东分公司必须在2017年10月1日前交房，逾期交房违约金自2016年6月1日至2017年10月1日按日万分之二计算，2017年10月1日后按日万分之四计算。2017年5月10日之前由浙商桂东分公司先向每户预付3000元违约金，剩余违约金在交房时一次性赔付到位。陈帅行领取浙商桂东分公司预付的3000元违约金。2017年9月28日，浙商桂东分公司通过张贴公告及打电话等方式通知业主收房，大部分业主于2017年9月30日前后进行收房，陈帅行已收房入住。另查明，浙商桂东分公司系浙商公司下属的分公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈帅行与浙商桂东分公司于2015年2月4日签订的《商品房买卖合同》，对双方各自的权利义务进行了明确约定，系双方当事人真实意思的表示，对双方当事人均具有法律约束力，陈帅行履行交付房款义务后，浙商桂东分公司未按照该合同约定的期限向陈帅行履行交房义务，已构成违约，故对陈帅行要求浙商桂东分公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。对陈帅行主张的逾期交房违约金标准如何确定的问题，浙商桂东分公司逾期交房既有其历史遗留问题，又有市政建设等客观原因，故对陈帅行、浙商桂东分公司双方约定的日万分之二的违约金予以调整，考虑违约造成损失酌情认定逾期交房违约金标准为按陈帅行已交房款的日万分之一计算。对于逾期交房违约金计算时段如何确定的问题，浙商桂东分公司于2017年9月28日发布交房公告，向全体业主公布了交房时间为2017年9月29日至2017年9月30日，根据庭审查明的情况，涉案商品房符合基本居住的条件，且大部分业主于2017年9月30日前后办理房屋交接和入住手续，故浙商桂东分公司违约逾期交房的时间为陈帅行、浙商桂东分公司双方合同约定的交房时间第二日起计算至2017年9月30日。此外，根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，浙商桂东分公司作为分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故浙商公司应对浙商桂东分公司的上述法律责任承担连带责任。综上所述，支持陈帅行的部分诉讼请求，浙商桂东分公司、浙商公司应支付陈帅行违约金抵扣浙商桂东分公司此前预付的3000元违约金为12,053.8元（309,113元×487天×1/10,000-3000元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用》若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决：“一、被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈帅行支付逾期交房违约金人民币12,053.8元；二、被告郴州市浙商房地产开发有限公司应对上述判决第一项中被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司向原告陈帅行的付款义务承担连带责任；三、驳回原告陈帅行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费794元，减半收取计397元，由被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司、郴州市浙商房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明：一、双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定交付期限及条件：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。附件四补充协议第四条双方同意上述合同第九条补充如下：“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。二、陈帅行于2017年12月17日接收涉案商品房，之后进行装修并入住。三、浙商公司、浙商桂东分公司二审询问中陈述，涉案项目工程已完成建设工程竣工验收、消防验收，现处于综合验收阶段。本院认为，本案争议焦点是涉案违约金应如何确定。1.关于计算延期交房违约金的时间。双方在合同中约定的交房时间为2016年5月30日前，浙商桂东分公司于2017年9月28日在涉案小区内发布交房公告通知业主收房。浙商桂东分公司未提交涉案房屋验收的相关材料证明涉案商品房已符合合同约定的交房条件，但大部分业主已于2017年9月30日前收房并进行装修，且陈帅行也于2017年12月17日收房并装修入住。根据桂东县住房和城乡规划建设局、桂东县城市管理行政执法局、桂东县房产管理局于2018年5月31日向涉案小区业主发布的通告内容可知，浙商桂东分公司在该时间之前已申请对涉案小区进行综合验收，但因小区部分业主在收房后装修过程中改扩建的原因，导致综合验收不能通过，不动产权属登记证不能办理。涉案商品房不能达到验收合格的交房条件，不能完全归责于浙商桂东分公司。一审判决综合考虑上述情况，确定计算延期交房违约金的时间至2017年9月30日，对2017年9月30日之后至陈帅行实际收房之日期间的延期交房违约金不予支持，并无不当。2.关于计算延期交房违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，根据涉案小区业主代表与浙商桂东分公司签订的《桂东县东方红广场住宅延迟交房补偿协议》约定浙商桂东分公司必须在2017年10月1日前交房，2016年6月1日至2017年10月1日的违约金按原合同条款（日万分之二计算），之后的违约金按日万分之四计算。双方均未提交证据证明因逾期交房给陈帅行造成的实际损失，浙商桂东分公司在一审中提出违约金过高要求调整，一审判决综合考虑合同履行过程中有市政建设规划调整等客观原因，根据公平原则酌情将延期交房违约金计算标准调减按已付购房款的日万分之一计算，并无不妥。综上所述，陈帅行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费492.43元，由上诉人陈帅行负担，上诉人陈帅行多预交的301.57元予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 廖志刚审 判 员 李惠铭审 判 员 邓 群二〇二一年三月一日法官助理 周冠南书 记 员 何淑琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。