北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2930号上诉人（原审被告）：北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司，住所地北京市丰台区草桥欣园****楼****A206A210。法定代表人：周东伟，总经理。被上诉人（原审原告）：北京德茗鑫置业有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园****楼******。法定代表人：李东星，经理。委托诉讼代理人：刘泽政，北京市青山律师事务所律师。上诉人北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司（以下简称：芝麻开二分公司）因与被上诉人北京德茗鑫置业有限公司（以下简称：德茗鑫公司）合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初24763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芝麻开二分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回德茗鑫公司全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决没有法律依据，芝麻开二分公司与德茗鑫公司之间不存在房屋租赁合同的法律关系，芝麻开二分公司是从北京尚福春餐饮有限公司（以下简称：尚福春公司）处承租涉案房屋的，一审判决违反合同相对性原则；芝麻开二分公司与尚福春公司的房屋租赁合同纠纷尚在诉讼中，一审判决芝麻开二分公司直接向德茗鑫公司支付租金，没有法律依据；一审判决认定事实不清，证据不足，德茗鑫公司依据的所谓“交款协议书”系伪造，只有德茗鑫公司的骑缝章；德茗鑫公司于2018年8月22日停止水电供应，致使芝麻开二分公司被迫停业，一审判决房租截止到2018年12月15日，没有任何事实依据。德茗鑫公司辩称：不同意芝麻开二分公司的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。德茗鑫公司向一审法院起诉请求：1、芝麻开二分公司支付2018年6月17日至2018年12月16日的租金1049448元；2、芝麻开二分公司支付自2018年6月17日起至实际支付之日止，以1049448元为基数，按照日千分之三的标准计算的违约金；3、诉讼费用由芝麻开二分公司承担。一审法院认定事实：2016年7月23日，德茗鑫公司（甲方、出租方）与案外人北京徽珍源餐饮管理有限公司（乙方、承租方，以下简称：徽珍源公司）签订合同号为A2-1的《租赁合同》，约定：“第一条租赁商铺内容1、甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号为二层A201、A202、A203、A205、A206、A207、A208、A209、A210、A211号的商铺（以下简称“租赁商铺”）租赁给乙方……2、甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为3306平方米……第二条租赁商铺租赁期限1、租赁期为10年，自2016年7月15日起至2026年7月14日止，租金起始日自装修免租期结束后首日开始。2、装修免租期：甲方给乙方装修免租期120天，装修免租期自签署租赁商铺交付确认书之日起计算。……第三条租赁商铺交付事宜1、甲方预计于2016年7月15日前将租赁商铺按照本合同附件约定的条件交付乙方，乙方正式进驻前需与甲方签订《租赁商铺交付确认书》，并与甲方委托的物业公司签订《物业服务协议书》。……第四条租金及其他费用事项1、双方商定，该商铺全年净租金为4947429元，每月租金为412286元。……双方确认，上述约定的租赁商铺租金标准并非固定不变，该租赁商铺的租金标准应按本合同第五条第4款“租金递增标准”的约定予以递增。……第五条租金交付方式1、租金交付以六个月为单位，在签署本合同及《租赁商铺交付确认书》后5个工作日内乙方一次性向甲方交纳首期租金2473715元。……2、租金采取“先付后租”的方式支付。乙方在前一期租金对应的租期届满前15日内，向甲方支付下一期租金。……4、租金递增标准为：第一年至第三年的租金标准为4.1元/㎡（建筑面积）/天；第四年至第五年的租金标准为4.31元/㎡（建筑面积）/天；第六年至第七年的租金标准为4.53元/㎡（建筑面积）/天；第八年至第九年的租金标准为4.76元/㎡（建筑面积）/天；第十年的租金标准为5元/㎡（建筑面积）/天。”2016年10月18日，徽珍源公司（甲方、出租方）与芝麻开公司（乙方、承租方）签订合同号为A2-1&2的《租赁合同》，约定：“第一条租赁商铺内容1、甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号为二层A201、A202号的商铺（以下简称“租赁商铺”）租赁给乙方。……2、甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为1200平方米。……第二条租赁商铺租赁期限1、租赁期限为10年，自2016年7月15日起至2026年7月14日止，租金起始日自装修免租期结束后首日开始。2、装修免租期：甲方给予乙方装修免租期90天，装修免租期自甲方从德茗鑫公司签收《租赁商铺交付确认书》之日起计算（即2016年8月2日起算）。……第四条租金及其他费用事宜1、双方商定，该商铺全年净租金为2102400元，每月租金为175200元。……双方确认，上述约定的商铺租赁条款租金标准并非固定不变，该租赁商铺的租金标准应按本合同第五条第4款“租金递增标准”的约定予以递增。……第五条租金交付方式1、租金交付以六个月为单位，在签署本合同后5个工作日内乙方一次性向甲方交纳首期租金1051200元。……2、租金采取“先付后租”的方式支付。乙方在前一期租金对应的租期届满前13日内，向甲方支付下一期租金。……4、租金递增标准为：第一年至第三年的租金标准为4.8元/㎡（建筑面积）/天；第四年至第五年的租金标准为5.18元/㎡（建筑面积）/天；第六年至第七年的租金标准为5.59元/㎡（建筑面积）/天；第八年至第九年的租金标准为6.03元/㎡（建筑面积）/天；第十年的租金标准为6.49元/㎡（建筑面积）/天。注：若租赁期间乙方经营效益较好，乙方应适当酌情给甲方增加租金标准。……第八条违约情形处理4、乙方未按时向甲方支付租金的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天应向甲方支付所欠款项总额千分之三的违约金。……”2017年7月13日，徽珍源公司与尚福春公司签订《确认函》，内容为：“从2016年4月开始至2017年7月13日止，为筹备尚福春公司，以徽珍源公司名义为尚福春签订的包括租赁房屋、装修、房屋出租、购买第三方设备等完全用于尚福春经营所需的租赁和采购合同，尚福春是上述合同全部权利的唯一合法有效享有者，也是上述合同义务的直接承担者。如果尚福春需将上述合同主体徽珍源变更为尚福春，或处理与徽珍源有关的合同纠纷时，徽珍源公司须无条件配合，包括但不限于向尚福春提供徽珍源公章、法人代表签字、法人代表身份证及复印件、委托授权书等。……”2018年1月17日，尚福春公司（甲方）、芝麻开二分公司（乙方）、德茗鑫公司（丙方）、北京艾德物业管理有限公司（丁方，以下简称：艾德物业公司）签订《交款证明书》，内容为：“一、乙方已于2018年1月17日将2017年12月17日-2018年6月16日租金共1049448元交予丙方。二、乙方已于2018年1月17日将2017年8月2日-2018年8月1日物业费437270元交予丁方。至此，乙方已将相应房租及物业费全部交清，与甲方、丙方、丁方再无相应房租及物业费等经济纠纷，特此证明。”四公司分别在该《交款证明书》下方加盖公章。庭审中，芝麻开二分公司认为上述四方交款证明书系为保证其公司将款项交给尚福春公司后能够交到德茗鑫公司处才签订的，并非变更合同的行为；德茗鑫公司认为，上述四方交款证明书特别注明了芝麻开二分公司是支付相应的房租和物业费，由此可见交款证明书并非一次性的交款协议。芝麻开二分公司另向法院出示2017年12月4日芝麻开公司向尚福春公司出具转账支票100000元的建设银行回单、2018年1月17日费用报销单（载明已交纳房租2017年12月17日至2018年6月16日半年4.8元/平*1198平*182.5天=1049448元、物业费2017年8月2日至2018年8月1日一年1元/平*1198平*365天=437270元，领款人为杨秀）、2018年1月17日尚福春公司出具的收据（载明收到芝麻开二分公司交来2017年12月17日-2018年6月16日期间房租1049448元及2017年8月2日-2018年8月1日物业费437270元，附尚福春公司及杨秀签章）、物业费费用报销单、2017年12月13日芝麻开公司向艾德物业公司出具转账支票294800元的建设银行回单、转账支票等证据，用以证明：芝麻开二分公司给尚福春公司支付的前期100000元发现尚福春公司迟迟不将钱交给德茗鑫公司，导致德茗鑫公司断水断电，故为自身权益才出具前述四方交款证明书，但芝麻开二分公司一直是向尚福春公司交纳相关款项的事实。庭审中，德茗鑫公司认可上述证据真实性，但认为芝麻开公司缴纳相应房租及物业费后尚福春公司依据合同相对性出具收据系合理行为。德茗鑫公司向法院出示了《交款协议书》、关于交纳2018年6月17日至2018年12月16日租金的告知函及2018年7月18日关于限期缴纳房租的告知函（即：催收函）、2018年7月19日德茗鑫公司向芝麻开公司出具的回复函、2018年7月18日芝麻开公司向德茗鑫公司出具的关于限期缴纳房租回函、2018年7月19日关于北京德茗鑫置业有限公司给北京芝麻开餐饮管理服务有限公司函的回复、律师函及附件、2018年7月27日德茗鑫公司向芝麻开公司出具的关于《律师函》的回复函等，用以证明：租赁合同履行中因尚福春公司经营不善不能及时向德茗鑫公司支付租金，故德茗鑫公司、芝麻开二分公司、艾德物业公司、尚福春公司签订《交款协议书》且签订《交款协议书》后德茗鑫公司曾催收并就芝麻开公司来函进行回复，但芝麻开公司收到催缴函后以其与尚福春公司之间存在诉讼纠纷为由要求等诉讼结果后双方重签合同，并在德茗鑫公司回函承诺多退少补后仍予拒绝的事实。其中，附有尚福春公司（甲方）、芝麻开二分公司（乙方）、德茗鑫公司（丙方）、艾德物业公司（丁方）盖章的《交款协议书》内容为：“一、甲方同意乙方今后将房租直接交予丙方、物业费直接交予乙方。二、乙方将2017年12月17日-2018年6月16日租金共1049448元于2018年1月15日前直接交予丙方。三、乙方将2017年8月2日至2018年8月1日物业费437270元于2018年1月17日前直接交予丁方。四、乙方应按照上述第一、二、三条的约定支付租金和物业费，后续的租金和物业费，乙方应在收到丙方和丁方的通知后及时交纳；如乙方不能按照约定或通知交纳，应按照应付款总金额日千分之三向丙方和丁方支付相应违约金，且丙方和丁方均有权直接采取停水停电等措施予以催收，由此造成的一切后果，均由乙方自行承担；在交清房租和物业费后，丙方和丁方保证相应租期和物业期内的乙方的水电正常交纳供应，否则应赔偿乙方的相应损失（但遇法律规定的不可抗力因素除外）。……本协议书自2018年1月9日签章后生效。”2018年7月19日芝麻开公司出具的《关于北京德茗鑫置业有限公司给北京芝麻开餐饮管理服务有限公司函的回复》载明：“德茗鑫公司：收到贵公司的函后……特回复如下：……三、2018年1月9日尚福春公司、芝麻开公司、德茗鑫公司、艾德物业公司四方签署的交款协议书为一次性协议书。芝麻开公司为保证正常经营是在尚福春公司正常经营拖欠房租及贵公司停水、停电威胁的情况下签署的。……”庭审中，芝麻开二分公司仅认可证据的真实性，且仅认可交款协议书有其公司公章的第二页的真实性，不认可无其公司公章的第一页的真实性，辩称其公司收到的是正反面的一张纸而德茗鑫公司提交的交款协议书是两张纸，称交款协议书没有芝麻开二分公司骑缝章，认为系德茗鑫公司伪造；认为催收函无具体日期，真实性无法确认。德茗鑫公司向法院出示了芝麻开二分公司工商信息、（2018）京0106民初38656号民事裁定书及传票、增加诉讼请求申请书等证据，用以证明芝麻开公司承租涉案商铺后于2017年1月22日设立芝麻开二分公司、且两公司法人/负责人均为同一人、芝麻开公司曾以自己名义起诉德茗鑫公司和尚福春公司的事实。庭审中，芝麻开二分公司认可上述证据真实性，但辩称其公司只将相关钱款交予尚福春公司，至于尚福春公司此后将钱交给谁与其公司无关。另，庭审中德茗鑫公司表示其同意徽珍源公司将涉案房屋转租给芝麻开二分公司，并称芝麻开二分公司占用涉案房屋至今；对此，芝麻开二分公司辩称自2018年8月24日起其公司即不再使用涉案房屋。芝麻开二分公司向法院出示了周东伟（芝麻开二分公司负责人）与夏铁良的微信聊天记录、尚福春公司缴费通知、芝麻开公司店长龙洋微信回复及汇报的协议书、尚福春公司会计杨秀出具的缴费与收据凭证、与德茗鑫公司工作人员李东星的微信聊天记录、2016年10月18日德茗鑫公司（出租方、甲方）与芝麻开公司（承租方、乙方）签订的《租赁合同》，用以证明：德茗鑫公司出示的《交款协议书》系伪造、涉案商铺租赁实际面积与所收取租金对应面积相差300余平方米、德茗鑫公司于2018年8月22日再次强行断水断电导致芝麻开二分公司无法继续经营被迫关店至今等事实。其中，该《租赁合同》载明：“第一条商铺租赁合同1、甲方（德茗鑫公司）将坐落于北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号为二层A206、A210号的商铺租赁给乙方（芝麻开公司）……2、甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为950平方米……第四条租金及其他费用事项1、双方商定，该商铺全年净租金为1664400元，每月租金为138700元……”芝麻开二分公司称其所提交的《租赁合同》复印件系为了办理营业执照而签订的，且表示手中只有复印件。德茗鑫公司对上述全部证据的真实性和证明目的均不认可，认为应以四方《交款协议书》为准，并表示其公司从未与芝麻开公司签订过《租赁合同》，认为芝麻开二分公司如无法提供该《租赁合同》原件则不认可其真实性。芝麻开公司曾起诉尚福春公司房屋租赁合同纠纷一案，认为芝麻开公司所承租房屋面积存在重大误差，属于法律上的显失公平，要求撤销双方签订的租赁合同，经法院审理后认为，因芝麻开公司不申请对案涉商铺建筑面积进行测绘评估，因此无法认定芝麻开公司主张面积存在重大误差的事实，故驳回芝麻开公司的诉讼请求。芝麻开公司不服提出上诉，经二审法院审理后，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，德茗鑫公司向芝麻开公司第二分公司主张权利的依据为四方签署的《交款协议书》，内容为：芝麻开公司第二分公司应按照上述约定支付租金和物业费，后续的租金和物业费，乙方应在收到丙方和丁方的通知后及时交纳。协议签订后，芝麻开二分公司依约履行了向德茗鑫公司交纳2017年12月17日-2018年6月16日房屋租金的义务，现双方对于交纳后续租金产生争议。根据相关法律规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。因此德茗鑫公司可以依据《交款协议书》向芝麻开二分公司主张相应的房屋租金，虽然芝麻开二分公司提出交款协议书中第一页未加盖公司公章也没有其他公司的骑缝章，因此对第一页的内容不予认可，法院认为芝麻开二分公司提出的上述意见存在可能性，但依据芝麻开二分公司提交的证据不足以认定该交款协议书系伪造，且芝麻开公司于2018年7月19日向德茗鑫公司的回复中提出“……四方签署的交款协议书为一次性协议书。芝麻开公司为保证正常经营，在尚福春公司正常经营拖欠房租及贵公司停水、停电威胁的情况下签署的”，从该内容上可以认定，芝麻开公司已经变相认可了交款协议书中含有交纳后续的租金的意思表示。因此芝麻开二分公司应当按照《交款协议书》中约定的内容履行交纳房租的义务。故法院对德茗鑫公司主张房屋租金的诉讼请求予以支持。考虑到芝麻开二分公司与尚福春公司就合同内容存在争议，芝麻开二分公司并非故意拖延付款，因此对德茗鑫公司主张违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月判决：一、北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司于判决生效后十日内给付北京德茗鑫置业有限公司2018年6月17日至2018年12月16日的租金1049448元；二、驳回北京德茗鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，芝麻开二分公司补充提交证据：证据1、尚福春公司2018年1月5日出具的《关于立即缴纳房租及物业费租金紧急通知》，以证明德茗鑫公司提交的四方交款协议是虚假的；证据2、北京市公明公证处（2021）京公明内民证字第64号公证书，内容是微信聊天记录，以证明德茗鑫公司提交的四方交款协议书是虚假的；证据3、芝麻开二分公司与薛某的微信聊天记录，以证明德茗鑫公司提交的交款协议书存在问题；证据4、北京市公明公证处（2021）京公明内民证字第65号公证书，芝麻开二分公司与尚福春公司的法人夏铁良之间的聊天记录，里面有一份三方协议，以证明德茗鑫公司提交的交款协议书是虚假的；证据5、北京市公明公证处（2021）京公明内民证字第63号公证书，内容是一张测绘图纸，以证明实际租赁面积小于合同中约定的面积；证据6、芝麻开二分公司申请出庭的证人薛某的证言，证明德茗鑫公司提交的交款协议书存在多处伪造，是虚假的。德茗鑫公司质证称，证据1至证据5均与本案无关，不能推翻四方盖章的交款协议书；证人薛某在（2020）京02民终11291号案件中亦出庭作证，与本次陈述意见不一致。根据本院（2020）京02民终11291号民事判决书查明的事实以及双方当事人的陈述，本院补充查明如下事实：1、德茗鑫公司（甲方）与尚福春公司（乙方）于2018年12月5日签订《商铺租赁合同解除协议》，约定：甲乙双方一致同意，自本协议签订之日，A2-1号《租赁合同》正式解除，乙方应于2018年12月16日前从租赁商铺腾退完毕；2、德茗鑫公司于2018年8月24日对涉案租赁商铺采取断水断电措施，且持续未予恢复。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有拘束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。芝麻开二分公司主张，其与德茗鑫公司之间不存在房屋租赁合同关系，芝麻开二分公司是从尚福春公司处承租涉案房屋的，不应直接向德茗鑫公司支付租金。对此，本院认为，依据本案中查明的事实，德茗鑫公司于2016年7月23日与徽珍源签订《租赁合同》，徽珍源公司于2016年10月18日与芝麻开公司签订《租赁合同》，徽珍源公司于2017年7月13日与尚福春公司签订《确认函》，尚福春公司、芝麻开二分公司、德茗鑫公司、艾德物业公司签订《交款证明书》及《交款协议书》。基于上述合同及函件中的意思表示可以确认，芝麻开二分公司同意按照约定的租金标准向德茗鑫公司支付后续租金，因此德茗鑫公司可以向芝麻开二分公司主张相应的房屋租金。芝麻开二分公司相应的上诉主张，依据不足，本院不予支持。芝麻开二分公司主张《交款协议书》系伪造，对此，本院认为，芝麻开二分公司认可该《交款协议书》第二页上公章的真实性，该页上明确写明“此件一式四份，四方各执一份，具有同等法律效力”字样，但芝麻开二分公司未能向法院提交其认为真实的《交款协议书》原件；并且，相对于四方盖章的《交款协议书》而言，芝麻开二分公司补充提交证人证言及聊天记录等并不具备证据优势，本院无法仅凭证人证言及聊天记录就确认《交款协议书》系伪造。据此，芝麻开二分公司的该项上诉主张，依据不足，本院亦不予采纳。德茗鑫公司在本案中主张，芝麻开二分公司应向其支付2018年6月17日至2018年12月16日的租金1049448元。依据本案二审期间补充查明的事实，德茗鑫公司与尚福春公司之间的《租赁合同》已于2018年12月5日解除，而非2018年12月16日。据此，芝麻开二分公司应当向德茗鑫公司支付租金的区间应为2018年6月17日至2018年12月5日，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。此外，德茗鑫公司于2018年8月24日对涉案租赁商铺采取断水断电措施，且持续未予恢复，客观上造成涉案租赁商铺无法正常经营的后果，一审法院按照约定租金标准确认芝麻开二分公司应支付的租金数额欠妥，本院将依据本案实际情况、综合考虑各方当事人的过错程度、按照公平原则，酌情确定2018年8月24日至2018年12月5日期间的租金标准。综上所述，芝麻开二分公司的上诉请求部分成立，本院对一审判决确定的租金数额依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销（2019）京0106民初24763号民事判决第二项；二、变更（2019）京0106民初24763号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内，北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司支付北京德茗鑫置业有限公司2018年6月17日至2018年12月5日的租金769500元；三、驳回北京德茗鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14245元，由北京德茗鑫置业有限公司负担4645元（已交纳），由北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司负担9600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费14245元，由北京德茗鑫置业有限公司负担4645元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司负担9600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二一年三月二十五日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇