安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖15民终602号 上诉人（原审原告）：刘传家，男，汉族，1965年11月20日出生，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：夏华，安徽皖建律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣德聪，男，汉族，1970年9月1日出生，住安徽省六安市裕安区。 被上诉人（原审被告）：六安市阿思家房地产咨询服务有限公司，住安徽省六安市解放路与大别山路交叉口，统一社会信用代码91341500MA2MX3CUOA。 法定代表人：王佑超，该公司总经理。 上诉人刘传家因与被上诉人荣德聪、六安市阿思家房地产咨询服务有限公司（以下简称阿思家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘传家上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由荣德聪、阿思家公司承担。事实和理由：一、其已足额支付了首付款252000元，一审法院仅认定其支付了210000元，系事实认定错误。二、一审法院对其与荣德聪签订的《存量房买卖合同》理解错误，其支付房款（仅指首付款252000元）给荣德聪办理银行还款，并非是其负责清偿全部银行贷款。三、刘忠平通过微信转账给荣德聪的80283.94元，是代其向荣德聪转账，应认定为其支付的购房款。一审法院认定该款项未与荣德聪结算，不能确定款项性质，属事实认定错误。四、其及时足额支付购房款，不存在任何违约行为。荣德聪不按约定使用其支付的购房款按时按约偿还房贷、涤除抵押权，不配合开发商办理新房交接、过户手续，属严重违约，应承担违约责任。五、阿思家公司违反忠实居间义务，对其的损失有重大责任，应当与荣德聪承担连带责任。 刘传家向一审法院起诉请求：1.判令荣德聪立即返还房款80753元，并自起诉之日起至实际清偿之日止至按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至全部清偿之日止；阿思家公司对上述债务承担连带责任；2.判令荣德聪支付违约金190400元，阿思家公司对上述债务承担连带责任；3.判令阿思家公司退还中介费7000元；4.本案诉讼费、保全费、担保费由荣德聪、阿思家公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月17日，荣德聪作为甲方、刘传家作为乙方、阿思家公司作为丙方签订《房屋买卖协议居间协议》，约定，乙方向丙方支付意向金20000元。甲方出卖房产位于六安市交口华邦新华城61＃1405号。房屋价款952000元。如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金，且甲、乙双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。协议还约定其他事项。 2017年3月17日，荣德聪出具《房款收据》，载明：今收到刘传家关于购买六安市裕安区华邦新华城61#1405室定金20000元。 2017年3月20日，荣德聪将其《委托书》公证。《委托书》内容：一、代理委托人偿还银行贷款(银行卡挂失、补办)代理委托人接受银行送达的相关文书，待银行按揭贷款还清本息时(提前偿还银行贷款)代理委托人解除与银行的按揭贷款关系，到银行或公积金管理部门领取不动产登记证明，解除房屋抵押手续，与开发商办理房屋交接和结算手续，并领取不动产权证书；二、代理委托人签署《存量房买卖合同》(办理网签备案等相关手续)收取售房款；三、领取办证所需商品房买卖合同及销售发票等办证所需材料，办理属于委托人的不动产权证书并领取该不动产权证书并缴纳相关税费；四、办理不动产权证书转移登记(变更过户)及上述不动产交接手续，签署相关文书并缴纳契税等相关税费；五、在不动产登记部门、金融部门办理托管资金手续，签订资金托管协议，在银行开户，存、取所托管的资金；六、办理上述不动产的水、电、气、电视、物业等配套设施的过户手续。七、若购房者需在银行办理按揭贷款手续，则协助购房者办理与银行按揭贷款相关的一切手续，或代理委托人办理抵押贷款手续，领取不动产登记证明，签署一切相关文书；允许受托人在银行开立个人结算账户作为售房款的结算账户；或代理委托人到公积金管理部门办理上述不动产出售的相关手续，向公积金管理部门申请住房公积金贷款，签署与贷款相关的借款合同、借款凭证、发放贷款及其他相关法律文书。受托人在上述代理权限范围内所从事的行为及所签署的相关文件，委托人均予以认可，由此产生的法律责任均由委托人承担。委托期限自本委托书签署并公证之日起至委托事项全部办理完毕时止。在委托事项未办结前，本委托书不因时间原因失效，也不因委托人丧失民事行为能力而自行终止。受托人无转委托权。本委托书经公证后生效。2017年3月28日，安徽省六安市皋翔公证处出具(2017)皖六皋公证字第16513号公证书。 2017年3月20日，荣德聪将其《声明书》公证。《声明书》内容为，荣德聪声明为未再婚状态；名下有位于六安市；荣德聪需处分上述房屋，如因本人原因致使不动产部门登记有误，与不动产登记部门和公证处无关。2017年3月28日，六安市皋翔公证处出具（2017）皖六皋公证字第16512号公证书。 2017年3月20日，荣德聪作为甲方、刘传家作为乙方、阿思家公司作为丙方签订《存量房买卖合同》，位于六安市交口华邦新61＃1405号，房屋产权证号20××22，户型三室两厅，房屋结构钢混，用途住家，建筑面积137.2平方米。房屋实际面积以六安市房产局测绘面积为准，面积增减，房价不变。该房屋处于抵押状态，办理该房屋转户前，乙方支付房款给甲方办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续，丙方陪同办理。房屋成交价格952000元。甲方同意乙方购买本次交易房屋通过二手房按揭贷款程序办理，丙方协助办理按揭贷款手续。乙方支付甲方首付款252000元（包含房屋定金和资金托管金额）。剩余700000元向银行办理贷款。待贷款银行放款时一次性付给甲方，交付六安市皋翔公证处，甲方凭资金托管凭证到六安市皋翔公证处办理资金托管放款手续。甲乙双方约定，按揭材料齐备，甲方无条件配合乙方办理银行按揭贷款及放款程序、并提供相关材料。银行个人贷款审批通知书下发后，甲乙双方须于十个工作日内办理转户手续，乙方取得新证后，三个工作日须办理房屋抵押放款手续，甲乙双方一方遇特殊情况迟延的，必须征得交易相对方书面同意方可迟延办理。买卖双方交易所涉及税、费由乙方承担。签订此房屋买卖合同的同时，甲乙双方应向丙方交付该房屋买卖价款共计2%的佣金。甲乙双方办理完相关交易手续后，甲方正式将房屋交付乙方使用。甲乙双方签订房屋买卖合同后，房屋买卖交易事实已经达成，若甲方没有履行合同造成违约，甲方应退还乙方支付的所有房款，并赔偿乙方总房款百分之二十的违约金；若乙方没有履行合同造成违约，乙方须赔偿甲方总房款百分之二十的违约金；同时违约方承担本合同丙方的全部佣金。合同还约定其他事项。 2017年3月21日，刘传家向荣德聪账户付款100000元。 2017年3月22日，刘传家向荣德聪账户付款90000元。 2017年4月6日至2019年5月14日，刘忠平通过微信向荣德聪转账80283,94元。 2019年2月22日，刘传家以荣德聪名义归还案涉房屋贷款及其利息9076.23元。 2019年3月19日，刘传家支付阿思家公司中介费7000元。 2019年8月8日，六安华邦新华房地产有限公司作为甲方与刘传家作为乙方签订《协议书》，约定，截止本合同签署日，甲方确认荣德聪自签订购房合同后于2017年7月31日、2017年10月31日、2018年1月1日、2月1日、3月21日、4月30日、5月31日、7月11日、7月31日、8月31日、9月30日、l2月14日、2019年7月31日共计未偿还银行按揭贷款70306.73元，该贷款由银行直接从甲方账户划走。乙方同意在签订本协议当日，将上述70306.73元由乙方代为偿还并付至甲方账户。甲方收到代偿款后当日须将61#1405室房屋交付乙方。乙方配合甲方将61#1405室的产权证书办至荣德聪名下，乙方最迟于2019年12月31日完成将61#1405房屋过户至乙方或乙方指定人员名下。在办证前，乙方应当配合办理荣德聪的银行贷款的还清手续。协议还约定其他事项。 2019年8月8日，刘传家支付六安华邦新华地产有限公司因荣德聪未按期归银行贷款履行保证责任被扣划银行贷款70306.73元。 2020年1月21日，刘传家清偿了荣德聪该房当前尚欠的银行贷款632689.09元。 2020年4月3日，刘传家将61#1405房屋过户刘忠平名下。 一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。合同约定，刘传家支付荣德聪首付款252000元，刘传家实际支付210000元；刘传家支付房款给甲方办理银行还款、撤销房屋抵押登记，直至2020年1月21日，刘传家才归还银行贷款；另，荣德聪授权刘传家办理解除与银行的按揭贷款关系，到银行或公积金管理部门领取不动产登记证明，解除房屋抵押手续，与开发商办理房屋交接和结算手续，并领取不动产权证书，交纳相关税费等。刘传家主张荣德聪违约，证据不足。因刘传家、荣德聪买卖的是期房，房款952000元系签订合同时价格，刘传家支付荣德聪名下银行贷款及其利息均发生在签订合同后，因刘传家未及时付款发生，刘传家要求荣德聪承担该款项，证据不足，不予支持，且以刘传家名义实际支付款项不足952000元。至于刘忠平通过微信转账支付荣德聪80283.94元，未与荣德聪结算，确定款项性质，不宜与本案合并处理。刘传家主张阿思家公司存在过错，要求阿思家公司承担责任，证据不足，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决:驳回原告刘传家的诉讼请求。案件受理费5470元，由原告刘传家负担。 本院二审期间，刘传家申请刘忠平作证，证明：1、刘忠平与荣德聪之间无其他经济往来，刘忠平通过微信转账给荣德聪的款项系支付案涉购房款；2、中介公司在整个交易过程中未尽到忠实义务，未向刘传家告知购房的相关风险，且后期参与较少。对刘忠平证言的证明目的，本院将结合其他证据予以分析认定。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、刘传家要求荣德聪返还多支付的购房款80753元及利息应否支持；二、刘传家要求荣德聪支付违约金190400元是否成立；三、刘传家要求阿思家公司承担连带责任并退还中介费7000元应否支持。 关于焦点一。刘传家与荣德聪签订的《存量房买卖合同》约定房屋成交价为952000元，但根据刘传家提供的证据显示，其已直接或代付购房款合计1002355.99元（20000元定金+190000元转账+刘忠平微信转账80283.94元+农行还款9076.23元+支付六安华邦新华地产有限公司划扣款70306.73元+提前还款632689.09元），实际多支付了50355.99元，该款荣德聪应予返还。荣德聪占用该部分款项，必然造成刘传家产生资金占用损失，故刘传家诉请自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项清偿之日止，应予支持。刘传家主张其已付首付款金额为232000元，因未能提供差额42000元的现金收据，无法确认。刘忠平微信转账部分，因刘忠平系刘传家之子，并已到庭陈述其与荣德聪无其他经济往来，且转账金额基本是按照月还款额4514元的标准支付，故应认定为支付案涉房屋的购房款。 关于焦点二。刘传家认为荣德聪构成违约的理由是“收取首付款后未按约清偿银行贷款，不配合刘传家进行产权移转登记，不去六安华邦新华房地产有限公司接收房屋”。但《存量房买卖合同》中并未约定荣德聪收到首付款后要清偿银行贷款，且从荣德聪已付首付款193595元、余款710000元进行商业贷款，案涉合同约定首付款为252000元、余款为700000元的实际情况看，也不能推定荣德聪收取的首付款应用于清偿银行贷款。另荣德聪与刘传家签订《存量房买卖合同》前，已办理授权委托公证。根据《委托书》显示，荣德聪已授权刘传家代理其偿还银行贷款，待银行按揭贷款还清本息（提前偿还银行贷款）时，代理其解除与银行的按揭贷款关系，到银行领取不动产登记证明，解除房屋抵押手续，与开发商办理房屋交接和结算手续，并领取不动产权证书等等。凭借授权委托公证书，刘传家可在签订合同后提前还款，解除房屋抵押手续、与开发商办理房屋交接和结算手续等。故刘传家主张荣德聪构成违约应支付违约金的理据不足，一审法院不予支持，并无不当。 关于焦点三。刘传家并无证据证明案涉房屋不能进行交易，为便于相关流程的办理，阿思家公司已要求荣德聪出具《委托书》并进行了公证，刘传家与荣德聪亦已签订《存量房买卖合同》，《存量房买卖合同》对房屋暂未办理房地产权证的信息也如实进行了告知，故应当认定阿思家公司完成了居间，刘传家要求阿思家公司退还中介费并对荣德聪的返还义务承担连带责任，依据不足，不予支持。 综上所述，刘传家的上诉请求部分合理，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初2977号民事判决； 二、荣德聪于本判决生效后十日内返还刘传家多支付的款项50355.99元及该款自2020年5月23日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 三、驳回刘传家的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5470元，由刘传家负担4000元、荣德聪负担1470元；二审案件受理费5470元，刘传家负担4000元、荣德聪负担1470元。 本判决为终审判决。 审判长  刘莹洁 审判员  马 龙 审判员  王 丽 二〇二一年三月十八日  法官助理 项晗 书记员刘玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。