安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终263号 上诉人（原审被告）：安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司，住所地安徽省淮南市寿县蜀山现代产业园区办公楼内，统一社会信用代码91340422MA2NU2T05K。 法定代表人：胡明龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张琳，北京市炜衡(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，北京市炜衡(合肥)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨小刚，男，1967年2月12日生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：林松，安徽弘大律师事务所律师。 上诉人安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司（以下简称文一集团寿蜀置业公司）因与被上诉人杨小刚房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 文一集团寿蜀置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，文一集团寿蜀置业公司无须承担16846.66元违约金，改判驳回杨小刚的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由杨小刚承担。事实和理由：一、2020年1月15日，案涉房屋已符合交房条件，一审判决认定文一集团寿蜀置业公司未按合同约定向杨小刚出示《竣工验收备案表》等证明材料，致交付未成功，系认定事实错误。1.案涉房屋已于2020年1月14日通过勘察、设计、施工、监理、建设五大单位的验收合格，取得建设工程竣工验收备案的证明文件（包括工程竣工验收报告、工程施工许可证、施工图设计文件审查意见、单位工程质量综合验收文件、工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件),且于2020年1月14日取得《竣工验收备案表》，在交房当天已经将相关证明文件张贴于售楼部，购房者前来办理交房手续时即可看到。案涉项目交房工作量巨大，向每位购房者在交房时单独展示证明文件是不现实的，也无任何一家房地产开发商曾如此做过。一审法院错误认为文一集团寿蜀置业公司需向每位购房者单独出示证明文件，系对购房合同的误解。2.2020年7月27日颁布的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第九条第二款规定：“检索到其他类案的,人民法院可以作为作出判决的参考”。类似杨小刚起诉要求支付逾期交房违约金的案件,一审法院及其他法院已经有多例生效判决,均不支持逾期交房并驳回全部诉请,该案判决使该类案件出现了同案不同判，违反前述规定。3.杨小刚一审未举证证明文一集团寿蜀置业公司未向其提交各项交房文件,应当承担举证不利的法律责任。一审法院忽略该问题,将举证责任强加至文一集团寿蜀置业公司,不符合程序法规定，损害文一集团寿蜀置业公司合法权益。4.杨小刚拒绝收房属于个案情况，其他大多数业主的收房行为已经用事实证明,文一集团寿蜀置业公司履行了合同全部义务,包括取得符合约定的交房条件,向业主书面告知交房时间、手续和在售楼部显眼位置展示各项要求问题等。按照法律逻辑和演绎推理原则,文一集团寿蜀置业公司不可能也没必要不向杨小刚提交各项交房文件，故一审判决的认定不符合法律规定，也不符合一般常理。二、杨小刚明知交房事实而恶意拖延交房时间,不采取适当措施防止损失扩大,应承担不利后果。文一集团寿蜀置业公司的交房手续符合规定,所有交房证件均有公示,但杨小刚仍然拒绝接收房屋,恶意延迟收房时间,直至2020年8月12日才缴纳公共维修基金和相关契税。其缴纳相关费用也可以证明其对房屋符合交付条件的认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”。其明知文一集团寿蜀置业公司符合交房条件，仍不办理交房手续，应承担不利后果。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定,文一集团寿蜀置业公司有权就其恶意拖延交房，要求其从约定交房之日，按总房款的日万分之一担违约责任。综上,一审判决认定事实错误，适用法律不当,请求二审法院查明案件事实,依法支持文一集团寿蜀置业公司的上诉请求。 杨小刚辩称：文一集团寿蜀置业公司的上诉理由无事实和法律根据，上诉状中的表述与事实不符，请求驳回上诉。一、该公司上诉状中称2019年12月31日涉案房屋已符合交房条件不属实，其称2019年12月20日已取得竣工备案的证明文件，并在交房当天将相关证明文件公示，与一审原告提交的证明和当事人陈述均不一致。也即涉案房屋当时并不符合交房条件，该公司也没有进行现场公示。杨小刚2019年12月31日收房时向文一集团寿蜀置业公司索要其上诉状中所称的证明文件，其未能提供。后杨小刚于2020年8月12日再次去收房时，亦向该公司索要涉案房屋符合交付条件的证明文件，该公司仍然未能提供和出具。对此事实，已于一审时向法院提交了录像等证据加以证实，故案涉房屋在其去收房时，尚不符合上述条件。二、文一集团寿蜀置业公司在一审法院（2020）皖0422民初3570号案件中的证据显示，双方约定的交房时间，涉案房屋未通过公安消防部门、城建档案管理机构的审核通过，其迟至2020年9月21日均未能通过验收，尚不符合交房条件。三、一审判决认定案涉房屋在文一集团寿蜀置业公司交房时不符合交房条件，判决其承担逾期交房的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。杨小刚两次前往收房均未能看到涉案房屋符合交房条件的证明材料，后直至本案一审期间的第二次庭审时，文一集团寿蜀置业公司均未向杨小刚发出案涉房屋符合交房条件的通知，故文一集团寿蜀置业公司关于杨小刚是自己造成损失扩大，应承担不利后果的上诉主张，依法不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。 杨小刚一审诉讼请求：1.依法判令文一集团寿蜀置业公司支付逾期交房违约金19012元（2020年1月15日计算至2020年8月14日，按79.2元/日计算，79.2元×240日）；2.本案全部诉讼费用由文一集团寿蜀置业公司承担。 一审法院认定如下事实：2018年2月3日，杨小刚（买受人）与文一集团寿蜀置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），购买其开发建设的位于本市寿县商品房，房屋预测建筑面积为118.91㎡，房屋单价为6662.09元／㎡，总价款为792189元，购房定金20000元，首付款159189元，贷款支付633000元。《买卖合同》第九条商品房交付条件约定，文一集团寿蜀置业公司交付房屋时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已经取得测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定；第十一条约定，出卖人应当在2020年1月15日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……交付该商品房时，文一集团寿蜀置业公司应当出示满足第九条约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，杨小刚有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由文一集团寿蜀置业公司承担，并按第十二条处理……杨小刚必须在文一集团寿蜀置业公司发出交房通知书之日起15日内办理商品房交接手续……；第十二条约定，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交房在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十五条送达约定，双方保证在本合同中记载的通信地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递方式送达对方。合同签订后，杨小刚按约定时间和方式向文一集团寿蜀置业公司支付购房款790923元。2020年1月11日，文一集团寿蜀置业公司按《买卖合同》记载的杨小刚通讯地址、联系电话，通过顺丰快递向其邮寄了“文一•叶语湾”入住通知书。其接到该通知书后至起诉前，以文一集团寿蜀置业公司未向其出示合同第九条约定的《竣工验收备案表》等证明文件为由，拒绝接收涉案房屋。 一审另查明：涉案房屋已取得《淮南市商品住宅质量保证书》、《淮南市住宅使用说明书》，并于2020年1月14日取得《竣工验收备案表》。 一审法院认为，一审原、被告签订的《买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律及行政法规的效力性强制规定，依法应确认为有效，双方均应按合同约定履行义务。杨小刚已向该公司履行交付购房款的义务，该公司亦应按合同约定向杨小刚交付房屋，并按合同约定向其出示《竣工验收备案表》等证明文件，但其不能提供证据证明其向杨小刚发出入住通知书后至其起诉前其已经向杨小刚出示了涉案房屋的《竣工验收备案表》等证明文件，故其以此为由拒绝接收房屋并提起诉讼要求该公司承担逾期交付房屋的违约责任，符合合同约定，予以支持。双方约定文一集团寿蜀置业公司逾期交房，按日计算支付全部房价款万分之一的违约金，该约定不违反法律规定，予以支持。2020年1月15日至2020年8月14日计213天，违约金为16846.66元（790923元×日万分之一×213天），其主张超过的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、文一集团寿蜀置业公司于一审判决生效后十日内支付杨小刚逾期交房违约金16846.66元；二、驳回杨小刚的其他诉讼请求。一审案件受理费276元，减半收取138元（杨小刚已预交），由杨小刚负担16元，文一集团寿蜀置业公司负担122元，于一审判决生效之日起七日内交纳。 二审查明的事实同一审判决书认定事实一致。另查明：杨小刚于2020年8月12日就案涉房屋缴纳住宅专项维修资金15818.00元，缴纳房屋买卖契税1088.426元。 本案的二审争议焦点:一审判决文一集团寿蜀置业公司向杨小刚支付逾期交房违约金16846.66元，是否有事实和法律根据？ 本院认为，本案中，首先，案涉商品房的《买卖合同》已经明确约定了2020年1月15日前交房的具体条件要求，双方均应当全面履行合同。当日，文一集团寿蜀置业公司未能按照合同约定向杨小刚交房，构成违约。该公司辩称其在此之前已按约定办妥案涉商品房符合交房条件的相关手续和证明文件，并按照合同确定的时间方式及时通知了买受人，但未提出充分证据证实，本院依法不予采信；其次，杨小刚在文一集团寿蜀置业公司当日交房未果后，于2020年8月12日按合同约定和相关规定，缴纳了案涉商品房的公共维修基金和契税后，该公司仍未履行约定的交房义务，故杨小刚诉请该公司向其支付2020年1月15日至2020年8月13日的逾期交房违约金，于法有据。一审判决在认定其已按合同约定支付案涉商品房总价款790923元的基础上，根据案涉商品房逾期交付的时间、《买卖合同》的违约金计算方式和杨小刚诉请的逾期天数，判决文一集团寿蜀置业公司依法向杨小刚支付逾期交房213天的违约金16846.66元，并无不当。杨小刚在依照规定缴纳住宅专项维修资金和房屋买卖契税时，即已应当知道涉案房屋已经取得《竣工验收备案表》等证明文件并及时主张接收房屋，但其未及时主张，应自行承担此后不能交付的责任。文一集团寿蜀置业公司上诉认为其已在《买卖合同》约定的期限内取得并公示告知了案涉商品房的建设工程竣工验收备案证明文件，无充分有效证据加以证实，且与其逾期交房的事实无法律上的必然联系，不能成为免除其支付逾期交房违约金的理由；对于其关于杨小刚明知交房事实而恶意拖延交房时间，没有采取适当措施防止损失扩大，应当承担不利后果的主张，其一审未予提出，且无证据加以证实，本案对此不予采纳。 综上所述，文一集团寿蜀置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费221元，由安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二一年三月十六日 法官助理王泉慧 书记员王雨婷 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。