江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终572号上诉人（原审被告）：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地徐州泉山区姚庄社区荣盛未来城。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦彭，男，1991年8月25日生，汉族，住本市铜山区。委托诉讼代理人：王朝威，江苏金朝阳律师事务所律师。上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司(以下简称荣盛广场公司)因与被上诉人秦彭房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初7261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人荣盛广场公司的委托诉讼代理人董振龙、被上诉人秦彭及委托诉讼代理人王朝威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。荣盛广场公司上诉请求：一、撤销徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初7261号民事判决书，依法改判或裁定发回重审。二、两审诉讼费用包括鉴定费用均由被上诉人承担。事实与理由：第一，双方签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，是合法有效的。上诉人依约交付了租赁物，被上诉人也支付了部分租金，被上诉人自始至终未提出任何异议，并在取得商铺的使用权后开始着手装修继而开始营业。合同已经实际履行，被上诉人已经实现了签订房屋租赁合同的目的。因而，应本着鼓励交易、维持合同稳定的原则，特别是目前疫情情况下，为避免挤兑现象的发生，法院应支持合同继续履行，驳回被上诉人解除合同的请求。第二，被上诉人违反合同的约定，拖欠、拒交租金，违约在先，上诉人多次催告，被上诉人置之不理，拒不履行合同义务，其无权要求单方解除合同。依据合同约定，上诉人有权按照合同约定对室内物品行使留置权。第三，上诉人在2020年7月15日已经取得徐州市住建局颁发的《建筑工程消防验收意见书》，且在此前也并未影响商铺正常经营获益，被上诉人签订合同的目的已经实现。被上诉人在合同签订后已经实际接收房屋，装修完毕之后即进行了实际营业，被上诉人也未受到行政机关的任何处罚。上诉人于2020年7月15日顺利通过了消防验收后已具备了完整的履约条件，法院应支持合同继续履行。第四，上诉人已经将租赁物交付给被上诉人使用，并向被上诉人提供了相应的物业服务，一审判决上诉人将收取的费用全部返还给被上诉人有失公平。综上，双方签订的合同合法有效且已经得到实际履行，被上诉人签订合同的目的已经实现，上诉人从2018年12月22日起入场经营，长期占有使用租赁物，理应支付租金及相关费用，一审判决上诉人返还租金等费用并解除合同于法无据，上诉人即使有部分违约行为也不应全部返还租金，更不足以导致合同解除。且被上诉人拖欠租金在先，其作为违约者无权要求解除合同。请求查明事实，正确适用法律，依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人秦彭答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判，第一，上诉人提供的租赁房屋没有经过徐州市消防部门的消防验收，不符合使用条件。第二，在双方签订的补充协议上约定，上诉人保证在涉案广场不引进其他同类经营者，然而上诉人违反协议约定引进了多家同类经营者经营。上诉人在2019年9月20日擅自强制将被上诉人的商铺锁门，不让营业，造成被上诉人彻底无法经营。上诉人的多项违约行为造成被上诉人不能实现合同目的，符合合同法第94条规定的单方解除的条件。第三，上诉人的行为给被上诉人造成的经济损失远不止于此。被上诉人花费了近50万元购置的淘气堡设备也无法经营。现在淘气堡设备只能折价五六万元出售，给被上诉人造成了巨大的经济损失。被上诉人花费巨大，不是想和上诉人打官司，是想好好经营的。上诉人多项违约行为造成被上诉人无法经营。对于淘气堡设备的损失被上诉人将另行诉讼，要求上诉人予以赔偿。秦彭向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除秦彭与荣盛广场公司之间签订的租赁合同及物业管理服务协议；2、判令荣盛广场公司退还秦彭租金44858.97元、物业费53830元、推广费3588.72元、履约保证金59811.94元、质量保证金10000元、装修押金10000元，并赔偿秦彭装修损失196642元，合计378731.63元；3、由荣盛广场公司承担一切诉讼费用。一审法院查明，2018年10月23日，秦彭作为承租人与作为出租人的荣盛广场公司签订荣盛未来广场项目租赁合同及物业管理服务协议，合同编号为XZSG2018039，双方约定，荣盛广场公司将其位于徐州市荣盛未来广场项目三层【C3020】商铺出租给秦彭使用，约定租赁期限为7年6个月零10天，自2018年12月22日至2026年6月30日，计租面积为983.21平方米，秦彭经营项目为娱乐-儿童娱乐，物业服务费为每平方每月18.25元。双方还约定了物业管理、违约责任等内容。在上述租赁合同签订后，秦彭即向荣盛广场公司交纳了租金44858.97元、物业费53830元、推广费3588.72元、履约保证金59811.94元、质量保证金10000元、装修押金10000元。并对该租赁商铺进行了装修。2018年12月22日，荣盛未来广场项目开始试营业。秦彭亦入场经营。2019年9月初，荣盛广场公司向秦彭催缴2019年10月1日到12月31日的租金，秦彭以荣盛广场公司提供的租赁物未通过消防验收等理由未予缴纳。2019年9月20日左右，荣盛广场公司将秦彭的经营场所强行上锁，致使秦彭此后未能继续经营。另查明，2018年9月18日，徐州市公安消防支队出具徐公消验字2018第0186号建设工程消防验收意见书，对于徐州荣凯置业有限公司2018年8月28日申报的荣盛未来广场工程进行了消防验收，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保持畅通；三、对建筑消防设施应当定期维修保养，每年至少委托具有相关资质的消防技术服务机构进行一次全面检测，确保完好有效，消防控制室应保证每日24小时双人不间断值班，值班人员应持证止岗；四、该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。2019年6月20日，徐州市住房和城乡建设局对送交备案的荣盛未来广场竣工验收文件，予以备案。徐州市住房和城乡建设局在2020年7月15日对徐州市荣凯置业有限公司申报的未来广场公共部位室内装饰工程进行了消防验收。2019年8月12日，徐州市公安机关消防支队向徐州荣盛广场商业管理有限公司下达了行政处罚决定书，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用，给予责令停止使用荣盛广场，并处罚款人民币陆万元整。本案审理过程中，经秦彭申请，一审法院依法委托江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋装饰装修物的残值进行了评估，鉴定结论为：评估值210494元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。秦彭与荣盛广场公司签订的房屋租赁合同及物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效，故双方均应当严格履行。在上述合同签订后，秦彭已经按照合同的约定向荣盛广场公司交纳了履约保证金、质量保证金及第一期租金、物业费及营运推广费，但因荣盛广场公司提供的租赁房屋在上述期间没有经过徐州市公安消防支队的消防验收，属于交付房屋不符合使用条件和合同目的的情形，亦是违约行为，且荣盛广场公司在2019年9月底对秦彭经营的商铺加锁，造成秦彭无法继续经营，符合合同法第九十四条规定的因其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。秦彭向荣盛广场公司发出催告后，有权依据法定解除权解除涉案的房屋租赁合同，故秦彭行使合同解除权，有事实和法律依据，予以支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合荣盛广场公司的违约行为，秦彭要求返还已经缴纳的租金44858.97元、物业费53830元、推广费3588.72元、履约保证金59811.94元、质量保证金10000元、装修押金10000元，符合法律规定，予以支持。秦彭经荣盛广场公司同意后对涉案房屋进行了装饰装修。合同解除时，双方对于已形成附合的装饰装修物的处理没有在合同中予以约定。故根据相关法律规定，因出租人违约导致合同解除，对于剩余租赁期内装饰装修残值损失，荣盛广场公司应当予以赔偿。经审计，该部分残值损失为210494元，但其中的吊灯3150元，不属于附合物，在荣盛广场公司不同意利用的情况下，秦彭可拆除，该笔费用应予以扣除。其余部分，荣盛广场公司虽有异议，但没有提供相应证据予以推翻，对该鉴定结论予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十一条第（一）项的规定，判决如下：一、解除秦彭与徐州荣盛广场商业管理有限公司在2018年10月23日签订的租赁合同及物业管理服务协议；二、徐州荣盛广场商业管理有限公司于判决生效后十日内返还秦彭租金44858.97元、物业费53830元、推广费3588.72元、履约保证金59811.94元、质量保证金10000元、装修押金10000元；三、徐州荣盛广场商业管理有限公司于判决生效后十日内给付秦彭装饰装修残值损失207344元、评估费5000元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是否具备解除条件。2、上诉人应向被上诉人返还的租金费用金额如何确定。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是否具备解除条件的问题。因荣盛未来广场未经消防安全检查即投入使用，荣盛广场公司于2019年8月12日受到徐州市公安机关消防支队处罚，被责令停止使用荣盛未来广场，造成秦彭无法使用租赁房屋进行经营活动，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定的“因其他违约行为致使不能实现合同目的的情形”。秦彭于2019年11月28日起诉解除合同时，该违约情形并未消除。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定判决解除合同，有事实和法律依据，应予维持。关于上诉人应向被上诉人返还的租金费用金额如何确定的问题。秦彭虽然对该租赁商铺进行了装修并入场，但因荣盛未来广场不具备合法经营使用条件，且荣盛广场公司不能举证证明秦彭实际经营收益，故在合同解除时，荣盛广场公司应当全额退还已收取的租金、物业费等费用。一审判决全额返还，并无不当。综上所述，上诉人徐州荣盛广场商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7189元，由徐州荣盛广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 胡元静审判员 苏 团二〇二一年三月二十五日书记员 赵 莹