北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3086号上诉人（原审被告）：北京大兴贵仁武术院，住所地北京市大兴区黄村镇后辛庄（北京市大兴区第一职业学校院内）法定代表人：祁暄，院长。委托诉讼代理人：李兰霞，女，北京大兴贵仁武术院副校长。委托诉讼代理人：客永常，河北客永常律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京航空旅游专修学院，住所地北京市大兴区永华路**。法定代表人：宋岩，院长。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。上诉人北京大兴贵仁武术院（以下简称贵仁武术院）因与被上诉人北京航空旅游专修学院（以下简称航空旅游学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵仁武术院上诉请求：撤销一审判决，驳回航空旅游学院的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由航空旅游学院承担。事实和理由：一审判决程序违法，事实和证据采信及自由裁量错误。一、涉案合同是“考虑疫情因素”续订，却被法院自由裁量“酌情”退款。二、一审判决程序违法，未依法通知开庭，剥夺了贵仁武术院参加诉讼、质证的权利，有证据证明未到庭不存在过错。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释﹝2019﹞第19号），因航空旅游学院书面要求变更（撤销）诉讼请求，应重新指定举证期限，故缺席开庭明显违反法定程序。三、基础法律关系和法律逻辑明显错误。因航空旅游学院书面撤销“合同解除诉求”和“拆迁补偿诉求”，故涉案关键法律基础丧失而应驳回起诉。其撤销合同解除诉求必然令合同至今仍处于持续履行状态，航空旅游学院也未举证证明其人员和教学设施已经彻底办理腾退，何来退还租金。四、事实认定明显错误。认定涉案场地于2020年10月18日进行腾退，与涉案房屋内至今教职员工和教学设施仍然客观存在自相矛盾，且贵仁武术院提交现场勘查申请和租赁物正常使用官网照片及教学场景，证明至今未腾退的客观事实。五、所谓拆迁核心证据与采信明显存在瑕疵。“拆腾指挥部”文件的真实性、合法性和关联性不成立，不属于政府文件且违反《北京市建设征地补偿安置办法》，不能作为定案证据。航空旅游学院2020年10月18日通知书的真实性、合法性和关联性不成立。对贵仁武术院提交的证据未予列明。航空旅游学院辩称，同意一审判决，不同意贵仁武术院的上诉请求。航空旅游学院向一审法院起诉请求：1.判决贵仁武术院返还航空旅游学院已付租金800000元；2.本案诉讼费由贵仁武术院承担。一审法院认定事实：2012年1月1日，北京迅达伟业投资管理有限公司（甲方，以下简称迅达伟业公司）与贵仁武术院（乙方）签订租地合同，协议约定：乙方租用甲方土地位于大兴一职南侧，即东至北京京开方盛商贸有限公司，西至前辛庄与后辛庄交界田间路东侧围墙，北至大兴一职校园南侧的铁艺围栏，南到北京顺通腾飞商贸有限公司用地，面积61亩实按51亩由乙方租用。租用时间：2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年；租用费用：2012年至2014年12月31日内年25000元／亩，租期内每满3年地租增加5％，直到合同停止。其他约定：如乙方将所建建筑和所租土地使用权转让给第三方使用时，必须经甲方同意，否则乙方转让无效，因此造成的一切损失由乙方承担。如遇国家占地拆迁，建筑物的赔偿按黄村镇政府制定的2012年新租地合同的相关规定政策执行。2018年3月4日，贵仁武术院（甲方）与航空旅游学院（乙方）签订租赁协议，协议约定：甲乙双方经过协商，就乙方租用甲方院内建筑物达成以下协议：一、租赁地点，北京大兴贵仁武术院院内东院，原京开方盛所租南小院，整院出租：二层教学楼，教室8间，建筑面积500平米：二、租期自2018年3月4号至2020年3月3号，租期满后在同等条件下，乙方有优先租用即（续租）。租期到期前二个月交清下年的租金。三、租金：租金壹年伍拾万（500000元），两年租金玖拾万元整，一次性交齐。水电暖由乙方支付，水费7元／吨，电费1.5元／度，2018年取暖费35元／平米（以后根据供方实际燃气标准核算），每月由甲乙双方负责人共同确认所用水、电量，三天之内把款项交给贵仁武术院财务室，逾期停水停电，后果由乙方自行承担。四、乙方在承租期间，自行负责房屋维修及水电、暖维修，不得对房屋主体有破坏，如需装修、改造、更新，必须经甲方同意方可施工，费用由乙方负责。到租期满后无条件归甲方所有，不得拆除、搬迁。五、如发生不可抗拒的因素，造成租赁物无法使用，此合同自动终止，双方互不赔偿损失，租金按实际使用时间计算，多退少补。六、如遇国家政府征收土地、拆迁等不可抗因素，所有的补偿归甲方所有，与乙方无任何关系，合同自动终止，乙方无条件自行撤离，租金按实际使用时间计算，多退少补。2020年3月7日，航空旅游学院与贵仁武术院签署协议，约定：1.航空旅游学院租赁大兴贵仁武术院校舍：东小院于2020年2月1日房租到期，由于疫情原因生源减少不能续租，2020年3月6日经双方负责人协商本着友好合作，共同承担的目的，东小园超出租期的租金给与减免，但是在疫情期间以国家规定的开学日为准，开学后一周内腾空东小院交给贵仁武术院，逾期不腾退我方自行收回，责任自负。2．航空旅游学院租赁大兴贵仁武术院校舍：原经开方盛小院内教学楼于2020年3月1日租金到期，租金标准：每年50万，本着友好合作的目的两年支付租金90万，经双方负责人协商，疫情期间本着共同承担的原则两年支付租金80万即可，支付时间2020年3月11日准时到账。双方签订协议以后，贵仁武术院将约定房屋交付航空旅游学院使用，航空旅游学院向贵仁武术院交纳2020年3月4日到2022年3月3日期间的租金80万元。2020年1月，因受新冠疫情的影响，航空旅游学院的学生在春季开学，并未复课。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称：拆腾指挥部）给迅达伟业公司发送告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。2020年5月9日，迅达伟业公司向航空旅游学院发出通知书，该通知书显示：为了加快实施大兴新城规划，大力推进农村集体经营建设用地入市试点，推动产业升级，改善首都整体环境，本公司在收到大兴新城西片区非住宅拆除腾退分布的拆除、腾退告知书后，2020年5月7日上午9点又参加了黄村镇政府召开的拆除腾退推进工作大会，但主要领导出席会议并阐述了拆除腾退工作的全局性、重要性、紧迫性，必须强力加紧推进工作，同时布置了完成工作的时间节点，讲明了相关的政策和法规。根据上级对拆除腾退工作的相关政策和要求精神，本公司特向贵院通知如下：贵院租用我公司的所有房屋及场地属于近期拆除腾退对象，为落实上级整体规划和相关要求，请贵院积极配合拆除腾退工作，停止在院内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在校的时期，在2020年6月20日之前完成校址的转移工作，使学生返校时能顺利进入新院址学习，以利于稳定学生进行平稳过渡衔接，更有利于贵院的长期发展。附大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部《告知书》。2020年10月18日，航空旅游学院向贵仁武术院发通知书，内容显示：贵院与我单位于2020年3月7日签订《协议》，继续租赁你院内东院整院（包括二层教学楼，教室8间，建筑面积500平方米），租金80万元已付，由于面临拆迁及疫情防控等原因，致使该租赁物自续租之日起就无法正常使用，现我单位早已把该租赁物上的我方物品腾空，并多次催促贵院来办理交接手续，返还已付租金，贵院均不子答复，现我单位再次通知你方尽快办理交接手续，返还已付租金。对于双方签订的资源租赁合同的效力问题，航空旅游学院表示由法院确定，不再坚持合同有效。截止开庭时涉案房屋及院落并未拆除，且贵仁武术院并未签订拆除腾退合同，取得相应的补偿款。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。中航公司与顺通公司就涉案房屋及院落签订的资源租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方均认可航空旅游学院实际向贵仁武术院交纳租金至2022年3月3日，共计80万元，现涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，中航公司并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向迅达伟业公司发出通知，告知停止招生、分流学生。关于腾退时间，法院结合庭审情况，双方提交的证据以及同一涉案场地其他案件中腾退时间，认定该涉案场地于2020年10月18日进行腾退。关于已经支付的租金的问题，虽然合同无效，但是航空旅游学院若是实际正常使用了涉案房屋及道路，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，航空旅游学院未能正常使用涉案房屋及道路，故法院综合上述实际情况，酌情确定贵仁武术院返还航空旅游学院已经交纳的租金640000元。一审法院判决：一、北京大兴贵仁武术院于判决生效后10日内返还北京航空旅游专修学院已交租金640000元；二、驳回北京航空旅游专修学院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。贵仁武术院与航空旅游学院就涉案房屋及院落签订租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，一审法院认定该合同无效，正确。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方均认可航空旅游学院实际向贵仁武术院交纳2020年3月4日到2022年3月3日期间的租金80万元，现涉案的房屋及院落自2020年初开始因受新冠肺炎疫情的影响，航空旅游学院并未复课，且2020年3月1日，拆腾指挥部已经向涉案房屋及院落最初的出租方迅达伟业公司发出通知，告知停止招生、分流学生。一审法院结合双方陈述、举证情况以及同一涉案场地其他案件中腾退时间，认定该涉案场地于2020年10月18日进行腾退，并无不当。虽然合同无效，但是航空旅游学院若是实际正常使用了涉案房屋及道路，理应支付相应的占有使用费，考虑到航空旅游学院因新冠肺炎疫情及拆除腾退的影响，无法正常使用涉案房屋及院落实际情况，一审法院酌情确定贵仁武术院返还航空旅游学院已经交纳的租金640000元，亦无不当。另经查阅一审卷宗，一审法院在贵仁武术院因故未参加开庭后，另行安排时间对其进行询问，保障其答辩、举证、质证等诉讼权利。贵仁武术院关于一审法院程序违法的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，贵仁武术院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由北京大兴贵仁武术院负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李俊晔审 判 员 张玉贤审 判 员 李明磊二〇二一年三月二十六日法官助理 王若净书 记 员 张 爽