湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终185号上诉人（原审被告、申请执行人）：黄留云，男，1954年1月2日出生，苗族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：曾长东，湖南鹤洲律师事务所律师，执业证号××。被上诉人（原审原告、案外人）：辰溪县顶鸿房地产开发有限公司，住湖南省辰溪县××路二中段，统一社会信用代码91431223584949841Ｒ。法定代表人：谢景斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任侠，湖南淮新律师事务所律师。原审被告（被执行人）：尹雷生，男，1964年6月24日出生，汉族，住湖南省辰溪县。原审第三人：瞿清秀，女，1968年10月28日出生，汉族，住所地湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：尹雷生，男，住所地湖南省辰溪县，系瞿清秀丈夫。上诉人黄留云因与被上诉人辰溪县顶鸿房地产开发有限公司（以下简称顶鸿公司）、原审被告尹雷生、原审第三人瞿清秀案外人执行异议之诉一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人黄留云及其委托诉讼代理人曾长东，被上诉人顶鸿公司委托诉讼代理人任侠，原审被告尹雷生到庭参加询问。本案现已审理终结。黄留云上诉请求：撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3358号民事判决，依法发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审法院诉讼费按标的收取没有法律依据，应当按80元一件收取诉讼费，上诉人本案中没有任何过错，不应当承担任何诉讼费。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。本案的起因系上诉人申请强制执行尹雷生名下房产引起，被上诉人为了阻止上诉人申请强制执行该房产，向法院提交起诉状所诉称事实与理由和当庭陈述完全自相矛盾，应当采信对被上诉人不利的陈述。2.一审法院对诉争房产权利性质的认定错误。本案中一审被告及第三人通过银行按揭贷款购买了被上诉人的房产并且依法进行了网签及他项权登记，具有排他性，依法完全可以进行拍卖、变卖、折价。3.一审法院认定本案房产买卖合同已经解除错误。4.一审法院认定被上诉人享有排除强制执行的民事权益错误，因被上诉人已违反调解书的约定，被上诉人与尹雷生、瞿清秀的买卖合同应当继续履行。不应再享有排除强制执行的民事权益。5.一审法院诉讼费按标的收取没有法律依据，应当按80元一件收取诉讼费，上诉人在本案中没有任何过错，不应当承担任何诉讼费。6.一审程序违法，上诉人没有收到被上诉人追加第三人的申请。一审法院判决错误，程序违法。请求二审法院依法发回重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。顶鸿公司辩称，1.原判决法院认定事实与客观事实相一致，且证据扎实。上诉人称顶鸿房地产开发有限公司向法院提交的起诉状的事实与理由和当庭陈述的事实与理由自相矛盾，违背新的证据规则，应当采信对被上诉人不利的陈述的观点没有法律依据和现实基础。顶鸿房地产开发有限公司所陈述的事实与理由都有相应的证据予以证实，提交的证据符合证据的三性原则。2.一审法院认定商品房买卖合同已经解除和对诉争房产权利性质认定正确。2015年5月9日顶鸿公司与尹雷生、瞿清秀签订商品买卖合同，约定将“湘谢丽都”的106、132号两套房产出售给尹雷生、瞿清秀，由于尹雷生、瞿清秀并未向答辩人支付房屋首付款795418.00元，尹雷生向湖南辰溪农村商业银行股份有限公司辰阳支行所贷按揭贷款600000元也由答辩人偿还。2016年9月30日顶鸿公司与尹雷生签订《退还门面协议》解除《商品房买卖合同》，尹雷生将两本商品房买卖合同退还给顶鸿公司。2018年7月23日经辰溪县人民法院主持调解，顶鸿公司与尹雷生、瞿清秀解除两份《商品房买卖合同》。2018年7月末，答辩人与尹雷生为了履行辰溪县人民法院（2018）湘1223民初327号民事调解书到湖南辰溪农村商业银行股份有限公司辰阳支行办理银行按揭贷款的变更手续，但银行不同意将该笔贷款更名。双方于2018年农历年末议定解除两份《商品房买卖合同》，两套房屋归顶鸿公司所有，尹雷生不向顶鸿公司缴纳房款，银行贷款继续由顶鸿公司偿还。根据该协议的内容可以认定债权已经消灭。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，债权因合同解除而消灭，相应的预告登记权利亦归于失效，顶鸿公司才是争诉房屋的所有权人，尹雷生对该争诉房屋不享有任何权利。3.原判决认定顶鸿公司享有排除强制执行的民事权益正确。湖南省辰溪县人民法院（2018）湘1223号民初327号民事调解书上约定顶鸿公司与尹雷生、瞿清秀自愿解除双方签订《商品房买卖合同》后所涉门面二间门面的银行按揭贷款变更到自己名下，因答辩人与尹雷生因客观原因无法办理按揭贷款的更名手续，但尹雷生因资金紧张无法履行《商品房买卖合同》支付购房房款和按揭款，双方达成新的合意解除《商品房买卖合同》是事实。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。尹雷生、瞿清秀辩（述）称，该二人已将案涉房屋退还给顶鸿公司，现在不在答辩人尹雷生名下。因答辩人经济困难，实在还不起贷款，还款账号答辩人也曾经挂失过。答辩人不同意黄留云的异议意见。顶鸿公司向一审法院起诉请求：1.不得执行鹤城区人民法院2019年5月9日（2019）湘1202民初2066号民事裁定书查封的尹雷生名下位于辰溪县辰州北路（湘谢丽都）106、132号期房2套（合同编号分别为20140103106、20140104132）；2.请求确认前述房屋为顶鸿公司所有。一审法院认定事实：顶鸿公司是从事房地产开发经营的有限责任公司（自然人投资或控股），位于湖南省辰溪县××路湘谢丽都二期（以下简称“湘谢丽都”）是顶鸿公司开发建设的房地产项目。2014年10月15日顶鸿公司取得“湘谢丽都”10栋、24栋房产的商品房预售许可证，该两栋房产总证现登记在顶鸿公司公司名下。2015年5月9日，顶鸿公司与尹雷生、瞿清秀签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为20140103106、20140104132），合同约定：顶鸿公司将湘谢丽都10栋106、24栋132号2套房产出售给尹雷生、瞿清秀夫妇，出售价格分别为685080元、710300元，该2套房产的首付款共为795418.00元，向湖南辰溪农村商业银行股份有限公司辰阳支行按揭贷款600000元；按揭期限为2015年7月4日至2023年7月3日。合同签订后，尹雷生、瞿清秀以该两套房产向湖南省辰溪县辰阳信用社（后更名为湖南辰溪农村商业银行股份有限公司辰阳支行）办理按揭贷款60万元，2015年7月3日该按揭款60万元转入顶鸿公司公司账户。2015年7月1日涉案房产办理了网签和预告登记。2018年3月20日，顶鸿公司向湖南省辰溪县人民法院提起诉讼要求解除与尹雷生、瞿清秀签订的两份《商品房买卖合同》。同年7月23日经辰溪县人民法院主持调解，顶鸿公司与尹雷生、瞿清秀达成如下协议：一、顶鸿公司与尹雷生、瞿清秀自愿解除双方签订的两份《商品房买卖合同》；二、该两份《商品房买卖合同》所涉门面二间系被告尹雷生、瞿清秀通过湖南辰溪农村商业银行股份有限公司辰阳按揭贷款的形式购买，合同解除后顶鸿公司于2018年8月9日前将该二间门面的银行按揭贷款变更到自己名下，尹雷生、瞿清秀不再承担该贷款的还贷责任，办理过程中，被告尹雷生、瞿清秀负责协助配合；三、如顶鸿公司于2018年8月23日前未办理好银行按揭贷款的变更手续，则二份《商品房买卖合同》继续有效，双方按《商品房买卖合同》约定继续履行。该调解内容经湖南省辰溪县人民法院（2018）湘1223民初327号民事调解书予以确认。该调解书生效后，涉案房产仍然预告登记在尹雷生、瞿清秀名下，银行按揭贷款也未办理变更手续，但按揭贷款一直由顶鸿公司实际支付偿还。2019年4月1日法院受理黄留云诉尹雷生民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中黄留云向法院提交财产保全申请，法院于2019年5月9日作出（2019）湘1202民初2066号民事裁定书，查封了尹雷生名下湘谢丽都10栋106号、24栋132号房产，查封期限为三年。黄留云诉尹雷生民间借贷纠纷案经法院主持调解双方达成于2019年5月30日调解协议：一、尹雷生于2019年8月30日前一次性向黄留云偿还借款本金400000元、利息15000元，共计550000元；二、若尹雷生没有依上述第一款约定履行还款义务，应向黄留云支付借款本金400000元及利息（利息以借款本金为基数，从2014年3月15日起按月利率2％计算至借款清偿之日止）；三、案件受理费12635元，减半收取为6317.5元，黄留云自愿负担。法院（2019）湘1202民初2066号民事调解书对该协议内容予以确认。因尹雷生未按法院（2019）湘1202民初2066号民事调解书履行还款义务，黄留云向法院申请强制执行。法院在执行黄留云与尹雷生民间借贷纠纷一案中，顶鸿公司对法院查封的湘谢丽都10栋106号、24栋132号房产提出执行异议，法院于2020年6月18日作出（2020）湘1202执异40号执行裁定书，裁定驳回顶鸿公司的异议请求。2020年7月1日顶鸿公司向法院提出执行异议之诉。另查明，诉争《商品房买卖合同》第七条第1项约定：如买受人未按合同约定时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应款款万分0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过／日后，出卖人有权解除合同……。一审法院认为，顶鸿公司以民事诉讼解除了诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对诉争房屋的执行。故本案应当审理认定以下几个方面的情况：一、顶鸿公司对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质；二、诉争房屋买卖合同是否已解除；三、顶鸿公司对诉争房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。分述如下：一、尹雷生对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”尹雷生于2015年7月1日取得诉争房屋的预告登记证，符合上述通知第十五条第三项规定的条件。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是尹雷生享有的在本登记完成之前的要求顶鸿公司履行诉争《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而黄留云对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记（产权人为尹雷生），黄留云才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。二、诉争房屋买卖合同是否已解除。诉争《商品房买卖合同》约定了顶鸿公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。在黄留云申请法院查封诉争房产之前，顶鸿公司与尹雷生、瞿清秀于2018年3月20日经湖南省辰溪县人民法院达成调解协议，协议第一、二条约定解除诉争房产的《商品房买卖合同》，由顶鸿公司办理按揭贷款的更名手续并承担按揭贷的还款责任。协议第三条的内容实质上是尹雷生、瞿清秀为了免除自身责任约定的制约性条款。虽然顶鸿公司未按调解协议第三条约定如期办理按揭贷款的更名手续，但顶鸿公司实际上一直按解调协议第一、二条的约定在偿还按揭贷款，尹雷生、瞿清秀也认可其与顶鸿公司的《商品房买卖合同》已实际解除的事实，故法院认定诉争房屋买卖合同已实际解除。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定。引起债权消灭的原因很多，例如债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，诉争《商品房买卖合同》双方当事人确认解除了诉争《商品房买卖合同》，并经湖南省辰溪县人民法院生效调解书所确认，则尹雷生享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记权利亦归于失效。三、顶鸿公司对诉争房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。顶鸿公司依据诉争房屋买卖合同解除后排除执行申请，应否得到支持，首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而顶鸿公司提交的辰溪县人民法院调解书并未对诉争房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言，辰溪县人民法院调解书确认解除诉争《商品房买卖合同》，并未确认诉争房产的所有权归属。故诉争《商品房买卖合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，顶鸿公司提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等证据，足以证明顶鸿公司为诉争房屋的开发企业。在诉争《商品房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，能够确认顶鸿公司系诉争房屋的所有权人。人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。在辰溪县人民法院确认顶鸿公司与尹雷生、瞿清秀之间的《商品房买卖合同》解除后，针对诉争房屋的预告登记已失效。预告登记失效，尹雷生、瞿清秀不再享有相应的物权期待权。而作为诉争房屋所有权人的顶鸿公司领公司有权向人民法院申请解除查封，排除执行。故顶鸿公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，符合法律规定，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项及第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，判决：一、在黄留云申请执行尹雷生民间借贷纠纷一案中不得执行位于湖南省辰溪县××路湘谢丽都10栋106号、24栋132号房产；二、确认位于湖南省辰溪县××路湘谢丽都10栋106号、24栋132号房产为顶鸿公司所有。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于被上诉人顶鸿公司提交的银行凭证、相关银行的情况说明，上诉人无异议，本院予以采信；对被上诉人提交的执行和解协议、案涉房屋已另行出卖的买卖合同及照片，上诉人提出异议，本院认为该部分证据与本案争议的基本事实和法律适用情况无关，不予采信。本院认为，本案系执行异议之诉，争议焦点在于顶鸿公司对案涉房产的执行是否具有足以排除执行的权利。结合查明的事实，尹雷生、瞿清秀向顶鸿公司购买案涉房屋并办理预告登记，双方一致意思表示是追求物权变动的法律效果。买卖合同签订后，尹雷生、瞿清秀对顶鸿公司享有将争议房产所有权登记至其名下的请求权，在权利性质上属于债权请求权，而非物权。故无论尹雷生与顶鸿公司之间的买卖合同解除与否，均是尹雷生与顶鸿公司之间的债权债务关系。顶鸿公司系所争议房屋的土地使用权人和开发企业，对其所开发建设的房屋具有所有权。因顶鸿公司与尹雷生、瞿清秀之间房屋买卖合同履行问题，案涉房屋所有权并未实际转移给尹雷生和瞿清秀。根据物权优先债权原则，顶鸿公司对案涉房屋仍具有足以阻却执行的实体权利，一审判决判定不能执行涉案房屋标的并无不当。如尹雷生、瞿清秀与顶鸿公司就案涉房屋债权的处分存在损害债权人利益，或其他违反法律强制性规定情形的，可另行主张权利。对于案涉房屋买卖合同是否已经实际解除，是否已经二次销售，均属于当事人之间或与其他案外人之间的债权债务关系，不在本案审理范围之内，本院不予评价。关于上诉人提出本案诉讼费收取有误的问题，根据《最高人民法院关于安徽省高级人民法院的答复》意见“执行异议之诉是人民法院对执行过程中当事人之间的实体法律关系争议适用审判程序予以裁决的一种实体裁判制度。此类案件当事人的请求涉及财产权益的，属于财产案件，应当按照财产案件标准计收受理费。”本案涉及财产标的，一审判决按财产案件标准计收受理费并无不当。此外，关于上诉人提出未收到法院第三人参加诉讼的申请，经本院核实，瞿清秀与尹雷生系夫妻关系，案涉财产的处理与其有利害关系，法院依职权追加其为第三人参加诉讼并无不当。综上所述，黄留云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17359元，由黄留云负担。本判决为终审判决。审判长  陈利建审判员  夏英姿审判员  曹 阳二〇二一年三月二十三日法官助理谌奕书记员向丹