浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终99号 上诉人（原审被告）：王险峰，男，1972年9月17日出生，汉族，住义乌市。 上诉人（原审被告）：王峰斌，男，1975年11月7日出生，汉族，住义乌市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：童修江，浙江近真律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张思晨，浙江近真律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：叶兴宝，男，1963年12月1日出生，汉族，住义乌市。 被上诉人（原审原告）：傅燕君，女，1964年12月26日出生，汉族，住义乌市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡彬，浙江纵伸律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈騄，浙江纵伸律师事务所实习律师。 原审被告：王关吐，男，1945年6月13日出生，汉族，住义乌市。 原审被告：龚春芳，女，1951年1月17日出生，汉族，住义乌市。 原审被告：金卓丹，女，1971年1月23日出生，汉族，住义乌市。 原审被告：王飞鸿，男，1995年11月2日出生，汉族，住义乌市。 原审被告：易里玉，女，1980年9月3日出生，汉族，住义乌市。 上诉人王险峰、王峰斌因与被上诉人叶兴宝、傅燕君、原审被告王关吐、龚春芳、金卓丹、王飞鸿、易里玉宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初9320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王险峰、王峰斌上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回两被上诉人的一审全部诉讼请求。理由如下：一、王险峰、金卓丹、王飞鸿、王峰斌、易里玉不是合同相对人。合同甲方只是王关吐，只能认定王关吐和龚春芳夫妻为合同当事人。王关吐可以代表龚春芳，但对于王险峰、金卓丹夫妇以及王峰斌、易里玉夫妇，王关吐没有代表权。此外，王峰斌、易里玉不是宅基地权利人，故不是本案适格被告。二、王关吐、龚春芳处分王险峰、金卓丹、王飞鸿审批取得农村建设用地126平方米中的18平方米，属于无权处分；18平方米中三分之一属于王飞鸿，处分行为损害了未成年人王飞鸿的财产权，王飞鸿没有办理转移登记的义务，原审法院判决王飞鸿协助办理过户登记不当。金卓丹收款10万元，是受王关吐、龚春芳委托，王险峰、金卓丹、王飞鸿未收到过转让款。三、案涉《双方协议书》签订于2008年9月，只能适用当时的相关法律认定合同效力。《全国人民代表大会关于授权国务院在北京大兴区等三十三试点县××行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》于2015年2月开始施行，其有效期终止于2019年12月31日，故义乌市不再属于试点地区。根据《土地管理法》第62条、第63条以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等规定，《双方协议书》应认定无效。 叶兴宝、傅燕君辩称：一、六被告在协议书落款处签名表示对协议内容的认可，协议主体的确认不能只看抬头部分。协议书抬头部分甲方为王关吐，表明王关吐是甲方全家人员代表，其有权代表全家签名。王峰斌、易里玉虽然不是宅基地权利人，但其签名具有担保协议履行的意思，故诉讼主体适格。二、《双方协议书》约定宏迪路24区块第四间和第五间屋基共计72平方米包括王关吐夫妻的54平方米和王险峰一家三人的18平方米，王险峰、金卓丹在上签名，表明同意将126平方米中的18平方米转让给叶兴宝、傅燕君，因此本案不构成无权处分。金卓丹出具收条备注“已全部付清”且房屋由叶兴宝、傅燕君建造并实际居住十余年，表明叶兴宝、傅燕君已履行了全部付款义务。王险峰、金卓丹处分王飞鸿平方米没有损害王飞鸿利益，原审判决办理转移登记并无不当。三、义乌市属于农村宅基地改革试点地区，《双方协议书》符合义乌市使用权转让政策，根据《义乌市农村宅基地使用权流转暂行办法》第七条规定，已完成农村更新改造的村庄，允许宅基地使用权在本市行政区域内跨集体经济组织流转。综上，原审判决正确，请求维持原判。 王关吐等原审被告未陈述意见。 叶兴宝、傅燕君向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王峰斌、易里玉于2008年9月24日签订的《双方协议书》合法有效；2.请求判令被告王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王飞鸿协助原告办理位于义乌市××街道楼××村××路××号××平方米不动产过户到原告名下的转移登记手续。 一审法院认定事实：叶兴宝与傅燕君系夫妻关系，均为义乌市义亭镇上胡村股份经济合作社成员。王关吐与龚春芳系夫妻关系，王险峰、王峰斌系王关吐、龚春芳之子。王险峰与金卓丹系夫妻关系，王飞鸿系王险峰、金卓丹之子。王峰斌与易里玉系夫妻关系。2008年9月24日，甲方叶兴宝、傅燕君与乙方王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王峰斌、易里玉签订了一份《双方协议书》。载明：甲方王关吐、乙方叶兴宝，甲方王关吐将宏迪路24区块第四间和第五间屋基共计72平方米愿意转让乙方叶兴宝，每平方米转让价格16000元，共计1152000元；甲乙双方任何时候不得反悔，甲方如反悔，愿赔偿乙方付出的1152000元的20倍，计23040000元；甲方有义务帮助乙方在当地改户、做证和水电等的安装。王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王峰斌、易里玉在协议下方甲方全家一栏上签名捺印，叶兴宝、傅燕君在协议下方乙方全家一栏上签名捺印。嗣后，叶兴宝、傅燕君陆续支付了转让款152000元，其中142000元由王关吐收取；最后一笔2009年10月20日支付的10万元由金卓丹收取，并由金卓丹向叶兴宝出具了收条，该收条载明：收到叶兴宝卖地基款10万元整，已全部付清。叶兴宝、傅燕君在案涉的72㎡地基建造了坐落于义乌市××街道楼××村××路××号房屋，并居住使用至今。2020年1月13日，上述案涉房屋取得浙（2020）义乌市不动产权第0××0号不动产权证书，该证书附记中载明：本不动产系两户联建，其中王飞鸿、金卓丹、王险峰占25％，土地使用权面积18㎡；王关吐、龚春芳占75％，土地使用权面积54㎡。另认定，王关吐、龚春芳获批建房用地为54㎡，王险峰户获批126㎡建房用地，上述建房用地安置在义乌市××街道楼××村××路××号××号，其中72号案涉房屋占地72㎡由叶兴宝、傅燕君在居住使用，70号房屋占地108㎡由王险峰户居住使用；王峰斌户获批108㎡，安置在义乌市××街道楼××村××号，王关吐、龚春芳居住在该房内。 一审法院认为：本案的争议焦点有二，一是与叶兴宝、傅燕君签订案涉《双方协议书》的甲方主体是谁；二是案涉的《双方协议书》是否有效。关于争议焦点一，本院认为，首先，虽然案涉的《双方协议书》台头书写的甲方是王关吐，但下方签名捺印却是“乙方全家”王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王峰斌和易里玉。其次，王关吐包括其妻龚春芳获批的建房用地仅有54㎡，而协议中涉及转让的两间屋基面积72㎡，实际转让的地基面积也是72㎡，包括王险峰户的18㎡。再次，虽然转让款的绝大部分系由王关吐收取，但最后一笔系由金卓丹收取，并且金卓丹明确表示转让款已全部付清。第四、从叶兴宝、傅燕君出资建造案涉房屋并居住使用距至今已多年，王险峰、金卓丹、王飞鸿也从未提出异议。综上，无论从案涉《双方协议书》下方签名捺印人员看，还是从协议履行情况分析，案涉《双方协议书》的甲方主体应是王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王峰斌和易里玉，而不是王关吐、龚春芳。被告王险峰、王峰斌辩称案涉协议的甲方主体系王关吐、龚春芳，以及王峰斌、易里玉非本案适格被告，均因与事实不符，本院不予采信。关于争议焦点二，首先，如上所述，与叶兴宝、傅燕君签订案涉《双方协议书》系王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王峰斌和易里玉，故将案涉的72㎡宅基地转让给叶兴宝、傅燕君系王关吐等人的真实意思表示。王飞鸿虽未在该协议书上签字，但王飞鸿系王险峰、金卓丹之子，且在签订案涉协议时尚未成年，基于其与王险峰、金卓丹之间的身份关系，叶兴宝、傅燕君有理由相信王险峰、金卓丹有代理权，故案涉《双方协议书》对王飞鸿具有法律上的约束力。其次，案涉的宅基地转让符合义乌市土地制度改革试点政策，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则。虽然按照《全国人民代表大会关于延长授权国务院在北京大兴区等三十三试点县××行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定》规定，试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的期限现已届满终止，但按照“法不溯及既往”原则，在该试点期间实施的民事法律行为仍然有效。故叶兴宝、傅燕君与王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王峰斌、易里玉签订的《双方协议书》业已成立并合法有效。王险峰、王峰斌辩称案涉的《双方协议书》系无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告叶兴宝、傅燕君业已按约付清宅基地转让款，履行了本方合同义务，且在案涉宅基地上出资建造房屋并居住使用至今。被告王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王飞鸿作为转让方及案涉不动产登记的所有权人按约负有协助叶兴宝、傅燕君办理案涉不动产转移变更登记之义务。原告叶兴宝、傅燕君的诉请，于法有据，应予支持。被告王关吐、龚春芳、金卓丹、王飞鸿、易里玉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告叶兴宝、傅燕君与被告王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王峰斌、易里玉于2008年9月24日签订的《双方协议书》合法有效；二、被告王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王飞鸿于本判决生效后十日内协助原告叶兴宝、傅燕君办理将坐落于义乌市××街道楼××村××路××号××㎡的不动产转移过户登记至原告叶兴宝、傅燕君名下。案件受理费7584元（已减半），由被告王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王飞鸿负担。 本院二审期间，当事人均没有提交证据。 经审理，原审认定的事实，除了不动产附记内容中“本不动产系两户联建”因与事实不符不予认定外，其余事实本院予以确认。另查明，协议签订时，已由王关吐户与王险峰户完成宅基地定点放样。该事实有《双方协议书》等证据证实。浙（2020）义乌市不动产权第0××0号不动产权证书显示，不动产权利人为王险峰、金卓丹、王关吐、王飞鸿、龚春芳。 本院认为：一、从《双方协议书》抬头部分“甲方”只列写王关吐一人以及协议书包含的“甲方王关吐将宏迪路24区块第四间和第五间屋基共计72平方米愿意转让乙方叶兴宝”内容分析，王关吐以自己的名义出让相关宅基地权利。从落款处“甲方全家”的表述以及王关吐、龚春芳、王险峰、金卓丹、王峰斌、易里玉分别签名的事实分析，王关吐与其他人之间存在事实的代理关系，且在协议签订时披露了署名人员之间的代理关系，故本案构成王关吐代理其他权利人签订协议的隐名代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，《双方协议书》约束其他署名人员。虽然，王峰斌、易里玉不是《双方协议书》约定的宅基地权利人，也与叶兴宝、傅燕君提出的转移登记的主要请求没有关联，但并不能因此排除其受合同约束的事实，故原审法院对于叶兴宝、傅燕君提出的确认《双方协议书》有效的诉讼请求予以确认，其被告主体适格。因现行法上宅基地审批中“户”不具有民事主体地位，故叶兴宝、傅燕君主张王关吐代表全家成员签字的观点不能成立。王险峰、王峰斌主张王关吐无权代表王险峰、金卓丹夫妇以及王峰斌、易里玉夫妇的观点成立，但不影响《双方协议书》效力的认定。二、王险峰、金卓丹应知18平方米中包括王飞鸿应有部分，作为王飞鸿的监护人在“甲方全家”栏中签字，应认定为王险峰、金卓丹行使法定代理权处分了王飞鸿的应有部分。现无证据证明王险峰、金卓丹在行使法定代理权中损害了王飞鸿的利益，根据《中华人民共和国民法典》第三十四条的规定，王险峰、金卓丹的监护行为应受法律保护。因此，没有王飞鸿的签字不影响18平方米的宅基地使用权转让效力以及因此负有的转移登记义务的承担，原审判决王飞鸿共同协助转移登记并无不当。由于本案《双方协议书》约定的转让标的为宅基地使用权，该宅基地使用权已实际交付并由叶兴宝、傅燕君实际完成了房屋建造，故建造人应当认定为叶兴宝、傅燕君。在宅基地使用权和房屋所有权合并的不动产权首次登记已由王险峰、金卓丹、王关吐、王飞鸿、龚春芳完成的情况下，王险峰、金卓丹、王关吐、王飞鸿、龚春芳即负共同协助转移登记的义务。尽管没有证据证明金卓丹收取款项已得到授权，但由于金卓丹与其他共有人在同一份协议上同时署名，应认定金卓丹的收款行为构成对全体共有人的表见代理。并且，叶兴宝、傅燕君在房屋建造以及居住十余年中，王险峰、王峰斌没有就宅基地权利转让款支付提出过异议，应推定为全体共有人均没有异议，故王险峰、王峰斌主张没有收到过转让款的理由不能成立。三、义乌市作为全国农村宅基地“三权分置”改革试点地区，在《全国人民代表大会关于授权国务院在北京大兴区等三十三试点县××行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》等规定的期限基础上，已再次延长试点期限至2022年底。在宅基地“三权分置”试点地区，宅基地权利转让受法律保护。虽然《双方协议书》签订于2008年9月，其效力可以适用宅基地试点期间的法律规定，故《中华人民共和国土地管理法》有关宅基地限制交易的规定以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等规定不适用于本案，《双方协议书》应认定有效。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15168元，由上诉人王险峰、王峰斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 应秀良 审 判 员 童耐萍 审 判 员 郑青蓝 二〇二一年三月十一日 代书记员 戴梦恬