山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋03民终77号 上诉人（原审被告）：尹富斌，住阳泉市。 被上诉人（原审原告）：阳泉市宏诚物业服务有限公司。 法定代表人：高建民，公司董事长。 委托诉讼代理人：李志芳，住阳泉市。 委托诉讼代理人：付慧玲，住阳泉市。 上诉人尹富斌因与被上诉人阳泉市宏诚物业服务有限公司（以下简称宏诚物业）合同纠纷一案，不服阳泉市矿区人民法院（2020）晋0303民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹富斌，被上诉人宏诚物业的委托诉讼代理人李志芳、付慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹富斌上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人退还2017年10月23日收取的物业费、垃圾处理费和2020年1月20日收取的费用，共计1106.89元；3.被上诉人赔偿我和楼下五业主住宅专项维修基金8144.03元。事实和理由：1.至今未发放住宅用地使用许可证；2.被上诉人违反物业管理条例，没有合同不提供任何服务，用非法的收据收取物业费和垃圾处理费；3.被上诉人把业主的物业用房出租；4.虚假维修、过度维修，非法套取业主住宅专项维修基金。 宏诚物业辩称，一审判决事实认定清楚，上诉人需要按照一审法院判决进行执行。上诉人说的维修基金跟本案没有任何关系，上诉费用由上诉人承担。 宏诚物业向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付所欠原告2010年6月1日至2012年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31日物业管理费，合计2281.80元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：被告尹富斌系阳泉市某家园xxx号房屋业主，该房屋建筑面积为92.48平方米。原告阳泉市宏诚物业服务有限公司于2008年6月1日与被告居住小区的房屋开发商阳泉市某房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对被告所在小区进行物业管理。小区物业服务收费标准为多层住宅0.3元/月/平方米。2009年3月26日，阳泉市物价局发布阳价价字[2009]31号文件：关于某三期前期物业服务收费标准的通知，同意阳泉市某物业服务有限公司对某三期提供前期物业服务时，按照住宅0.40元/月/平方米（建筑面积）收取物业服务费。时间从2009年4月1日起执行，待小区业主委员会成立后，重新核定物业服务收费标准。2017年12月8日，矿区发展和改革局发布阳矿发价物字（2018）002号文件，对被告居住小区某小区前期服务收费标准予以备案：1、物业管理费：多层住宅0.4元/㎡/月，底商0.7元/㎡/月。2、自来水二次加压费0.2元/㎡/月；供热二次加压费0.3元/㎡/月（仅限供热期间）；以上收费标准从2018年1月1日起执行，待小区业主委员会成立后，重新核定物业服务收费标准。该小区至今尚未成立业主委员会。2020年11月5日，原告诉至一审法院，要求被告交纳自2010年6月1日至2012年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31月物业管理费2281.80元。 一审法院认为，被告尹富斌系阳泉市宏泉某小区业主，该小区至今尚未成立业主委员会。原告宏诚物业公司与某家园小区建设单位阳泉市某房地产开发有限责任公司依法签订的《前期物业服务合同》合法有效，对涉案小区全体业主均具有约束力。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，一审法院不予支持。原告物业公司依据合同约定提供了基本的物业服务，被告有按约缴纳物业服务费的义务。庭审中被告尹富斌辩称原告主张已超过诉讼时效，原告提交证据收费催费登记簿证明2011年至2017年期间对被告尹富斌进行过物业服务费催收，且2020年1月20日被告尹富斌也认可向原告交纳过物业费，原告的催收行为导致诉讼时效中断，故一审法院对被告的诉讼时效抗辩不予支持。另被告辩称2020年1月20日原告出具的收款收据中交纳的物业费及卫生费607.67元系2018年至2019年物业服务费用，但未提供相关证据予以证明，且该收款收据明确载明期间为2015.1.1-2016.12.31，但被告当时并未就此向原告提出异议，故一审法院认为被告应明知其已交纳607.67元系2015年至2016年期间物业服务费，对其辩称意见不予采纳。关于被告辩称原告在物业管理维修方面存在的问题，庭审中提交的证据均系单方制作，其真实性不予采纳，该证据不足以证明原告在提供物业服务过程中存在严重质量瑕疵。原告按其一级的物业收费标准已提供了相应的物业服务，且物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同的履行所持异议不能代表全体业主。在物业服务合同履行过程中存在问题应允许协商改进，业主不能因物业服务瑕疵或合同履行争议而拒交物业服务费。且拒交物业服务费并不利于物业服务的改善，业主、物业双方应共同促进小区物业服务品质的提升。关于被告辩称房屋专项维修基金的问题，被告可依法向相关部门反映解决，不属于本案审理的范畴。综上，一审法院对原告的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条之规定，判决:被告尹富斌应于判决生效之日起十日内支付原告阳泉市宏诚物业服务有限公司2010年6月1日至2012年12月31日、2017年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费共计2281.80元。 二审中，当事人没有提交新的证据。经本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，尹富斌系阳泉市某家园小区业主，宏诚物业公司系案涉小区的物业服务企业，宏诚物业与某家园小区建设单位阳泉市某房地产开发有限责任公司依法签订的《前期物业服务合同》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同约定履行权利和义务。宏诚物业公司依照合同约定向业主提供了服务，尹富斌作为业主亦应履行缴纳物业费的义务。尹富斌称宏诚物业服务不到位，存在严重质量问题和瑕疵，但其提供的照片和证人证言等证据，不能充分证明其主张，故一审判决尹富斌交纳相应的物业费并无不当；关于尹富斌提出的物业服务收费标准高问题，因在案有阳泉市××区物业费收取标准的文件予以规范，故对上诉人此项上诉理由不予采纳；关于尹富斌提出被上诉人应退还多收取的其他物业费的问题，因此项争议不在本案诉请范围，故本院不予审理；关于尹富斌提到的宏诚物业应赔偿其住宅专项维修金，以及物业公司将部分公用房屋出租，收取租金的问题，不属本案审理，上诉人可另行主张权利。本案系由业主拒交物业费引起，物业服务与小区业主的生活休戚相关，一审法院虽判决尹富斌交纳物业管理费，其上诉请求和理由依法亦不能成立。但通过本诉也可以看出，宏诚物业公司服务质量确有需要提高和改进的地方，宏诚物业对于业主的意见也应诚恳接受，加强沟通协调，确保小区和谐安稳,避免纠纷的发生。 综上所述，尹富斌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人尹富斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭严旻 审判员  郝丽琴 审判员  陈 亮 二〇二一年三月十五日 书记员  霍宙波