福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1291号 上诉人（原审原告）：福州台江区良寓房产代理服务有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂路****楼**。 法定代表人：钟科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：颜泽红，男，1976年3月12日出生，汉族，住湖北省南漳县。 上诉人福州台江区良寓房产代理服务有限公司（以下简称良寓公司）因与被上诉人颜泽红房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 良寓公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”作为裁判依据，系适用法律错误。该法条的立法本意是赋予福州市国有房产经营有限公司（下称国有房产公司）基于物权维护权益的另外一条途径，即向实际承租户主张房屋占有使用费。该途径与国有房产公司基于合同债权向良寓公司主张房屋占有使用费是竞合关系。国有房产公司只能选择其中一条途径。现（2019）闽01民初9003号生效民事判决已确认了国有房产公司选择基于合同债权向良寓公司主张腾房、占有使用费。本案一审判决不能再额外赋予国有房产公司基于物权向颜泽红等实际承租户主张占用使用费。二、良寓公司与颜泽红之间不定期租赁合同关系于2017年11月30日终止后，承租人颜泽红负有腾房的后合同义务，逾期腾房应向良寓公司交纳房屋占有使用费。三、2017年11月30日之后良寓公司未实际占有使用收益讼争店面，讼争店面均在颜泽红的实际占有收益之下。在此期间良寓公司未获得任何收益，被国有房产公司要求承担房屋占有使用费的同时，还被一审判决剥夺了向实际承租户主张的权利，有悖法律公平原则，还会造成国有资产重大流失的严重后果。综上，一审判决认定事实与适用法律均存在错误。 颜泽红未作答辩。 良寓公司向一审法院起诉请求：1.判令颜泽红立即腾空搬离位于福州市仓山区金山大道618号金山工业区生活配套1#楼06-07店面；2.判令颜泽红向良寓公司支付自2017年12月9日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费（暂计算至2020年4月9日房屋占有使用费为242440元）。3.本案的诉讼费用、保全费用由颜泽红承担。诉讼过程中，良寓公司变更第2项诉讼请求为：判令颜泽红按照7750元／月的标准向良寓公司支付自2017年12月1日起至2018年6月9日期间的租金，按照8520元／月的标准向良寓公司支付自2018年6月10日至2019年6月9日的租金，按照9370元／月的标准向良寓公司支付自2019年6月10日起至2020年6月9日的租金，按照9370元／月的标准向良寓公司支付自2020年6月10日起至案涉店面实际腾空交还之日止的房屋占有使用费。 一审法院认定事实：良寓公司、颜泽红双方签订了《店面租赁合同》，约定：良寓公司将福州市仓山区金山大道618号金山工业区生活配套房1#楼06-07店面租赁给颜泽红，租赁期自2017年6月10日至2020年6月9日。第一年月租金7750元，第二年月租金8520元，第三年月租金9370元。 另查，讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予颜泽红。国有房产公司曾向一审法院提起诉讼，要求良寓公司腾退包括讼争店面在内的124间店面，返还给国有房产公司并支付占有使用费等，该案审理过程中，良寓公司与国有房产公司确认双方的租赁关系自2017年11月30日解除。该案经一审法院一审后，良寓公司与国有房产公司均提出上诉，福州市中级人民法院经审理，作出（2019）闽0104民终9003号二审民事判决，对上述解除事实予以确认。 一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条明确规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予颜泽红，根据生效的（2019）闽0104民终9003号二审民事判决，良寓公司与国有房产公司之间原租期至2017年4月30日止，虽双方之后又形成不定期租赁关系，但双方的不定期租赁关系亦于2017年11月30日解除，而良寓公司与颜泽红签订的租赁合同的租赁期限却从2017年6月10日起至2020年6月9日止，良寓公司与颜泽红之间关于租期的约定已超过良寓公司与国有房产公司之间的租赁期限，依法应当认定双方之间关于租期的约定无效。由于良寓公司与国有房产公司之间的租赁关系已于2017年11月30日解除，颜泽红现仍占有讼争店面已无相应依据，其应当将讼争店面及时腾空并搬离讼争店面。关于良寓公司诉请的租金、占有使用费问题，如前所述，国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系在2017年11月30日解除，因此，自2017年12月1日起，良寓公司对讼争店面已无使用权，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，自2017年12月1日起，应由出租人即国有房产公司向颜泽红主张讼争店面的占有使用费。良寓公司已既非合法出租人，又非经授权可以收取占有使用费的人，其无权在国有房产公司与其之间的租赁关系解除之后要求颜泽红支付讼争店面的租金及占有使用费。颜泽红经一审法院传票传唤未到庭，依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条之规定，判决：一、颜泽红于本判决生效之日起十日内腾空并搬离位于福州市仓山区金山大道618号金山工业区生活配套1#楼06-07店面；二、驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4940元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担2470元，颜泽红负担2470元。颜泽红应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院另查明，本院于2020年2月26日作出（2019）闽01民终9003号民事判决书，判决良寓公司于该判决生效之日起六十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区建新镇金山大道618号金山工业区生活配套房124间店面（包括讼争店面在内），同时国有房产公司退还良寓公司租赁押金668742.85元；良寓公司于该判决生效之日起十日内向国有公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁物之日止的房屋占有使用费［按每月261113.94元（14323.31平方米×18.23元／平方米／月）的标准计算，应扣除60日的腾房期）］；等等。再查明，讼争店面的建筑面积为369.15平方米。颜泽红已向良寓公司支付店面押金13500元，良寓公司尚未向颜泽红退还该笔押金。 本院认为，国有房产公司既是讼争店面的出租人，也是讼争店面的所有权人，其与良寓公司的租赁关系解除后，国有房产公司既可以选择基于其与良寓公司的租赁债权关系要求承租人良寓公司支付占有使用费，也可以选择基于所有权人的身份要求次承租人支付占有使用费。在（2019）闽01民终9003号案件中，国有房产公司已选择基于其与良寓公司的租赁债权关系要求承租人良寓公司腾房并支付占有使用费，该案生效判决也判令良寓公司向国有房产公司返还包括讼争店面在内的承租房屋并支付占有使用费等。良寓公司为履行前述生效判决，同时基于其与颜泽红之间的前期租赁关系，要求作为讼争店面次承租人和实际占有人的颜泽红支付占有使用费，于法有据。 关于颜泽红应付的占有使用费数额认定问题。鉴于颜泽红系因良寓公司与国有房产公司之间对租赁房屋的移交方式等问题产生争议而未能及时移交讼争店面，且（2019）闽01民终9003号生效民事判决判令良寓公司自2017年12月1日起至其实际交还租赁物之日止（扣除60日的腾房期）按18.23元/平方米/月的标准向国有房产公司支付占有使用费，为此，本院认为，颜泽红应付的占有使用费标准可参照前述判决确定的良寓公司应付标准认定为18.23元/平方米/月，颜泽红应付占有使用费的计算期间相应扣除60日，即颜泽红应按6729.6元/月（18.23元/平方米/月×369.15平方米）的标准向良寓公司支付自2017年12月1日至其实际交还讼争店面之日止（应扣除60日）的占有使用费。对良寓公司超过上述部分的诉请，本院不予支持。 综上，良寓公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3315号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3315号民事判决第二项； 三、颜泽红应于本判决生效之日起十日内向福州台江区良寓房产代理服务有限公司支付自2017年12月1日起至颜泽红实际交还福州市仓山区金山大道618号金山工业区生活配套房1#楼06-07店面之日止的占有使用费（按每月6729.6元/月的标准计算，应扣除60日）； 四、驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4940元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担2470元，由颜泽红负担2470元；二审案件受理费4940元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担2470元，由颜泽红负担2470元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年三月二十六日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威