河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终55号上诉人（原审原告）：中国人民财产保险股份有限公司叶县支公司，住所地河南省叶县叶鲁路延伸路段南。统一社会信用代码：91410422706577194Q。法定代表人：李展飞，总经理。委托诉讼代理人：王鑫，河南平胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：程雷，河南平胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省方得置业有限公司，住所地河南省叶县九龙街道许南路中段西侧。统一社会信用代码：91410422699950228M。法定代表人：巴晓鹏，董事长。委托诉讼代理人：杜润普，河南星烁律师事务所律师。上诉人中国人民财产保险股份有限公司叶县支公司（以下简称中国人保叶县支公司）因与上诉人河南省方得置业有限公司（以下简称方得公司）合同纠纷一案，不服河南省叶县人民法院（2019）豫0422民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国人保叶县支公司的委托诉讼代理人王鑫、方得公司的委托诉讼代理人杜润普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国人保叶县支公司上诉请求：一、请求二审法院依法判决方得公司承担253万元安置补偿费（不服一审判决金额233万元）。二、本案上诉费用由方得公司承担。事实和理由：双方于2013年4月9日签订的《中国人民财产保险有限公司叶县支公司营业办公用房拆迁安置协议》合法有效，该协议第三条第九款对安置补偿费做出了明确且详细的约定：自新建办公楼开工至竣工需要28个月，方得公司保证中国人保叶县支公司按期回迁，逾期不能回迁的，方得公司除保证中国人保叶县支公司过渡期用房继续无偿使用至回迁时止，并按下列约定处理：由于方得公司原因造成不能按期交房的，方得公司同意以现金的形式向中国人保叶县支公司支付延期安置补偿费。逾期未超过半年的，不足一个月按一个月计算方得公司每月按壹万元给中国人保叶县支公司补偿；超过半年但不超过一年的，每月按贰万给予中国人保叶县支公司补偿超过一年的，方得公司每月按伍万元给予中国人保叶县支公司补偿，直至交付使用为止。因方得公司违约至今仍未按照协议履行导致本次诉讼，中国人保叶县支公司依据协议中的上述条款约定内容诉请截止到2020年9月9日安置补偿费为253万元整，一审法院却以合同约定以外的其他因素为由酌定20万元，该酌定金额明显没有事实和法律依据。因为就本案而言，从协议内容和方得公司提供的证据能够证明方得公司所说的外部原因导致无法建设的说法自相矛盾，中国人保叶县支公司在合同签订后因自身原因导致未按照合同约定履行，其推脱的理由根本不能成立，因此中国人保叶县支公司依据双方签订的协议主张自己的合法权利，依法应当得到支持。人民法院应当依据已经查明的基本事实并依据法律规定做出裁判，对案件事实以外的因素不能作为人民法院酌定判决理由的主要标准，方得公司对其违约行为承担约定的责任，符合双方签订协议的真实意图。综上，一审法院判决方得公司仅承担20万元安置补偿费理由没有依据，应当依据协议约定确定安置补偿费金额。方得公司上诉请求：一审判决方得公司承担安置补偿费20万元认定事实错误。1.叶县人民政府改变规划系不可抗力，方得公司不应承担因此产生的逾期安置补偿费用。双方签订《拆迁安置补偿协议》后，中国人保叶县支公司于2013年年底将被拆迁房屋交付方得公司，方得公司立刻对宗地进行开发建设。后因叶县人民政府改变宗地规划为公共绿地和地下停车场，导致方得公司宗地容积率、规划等均发生改变，方得公司在一审过程中提交的多份《会议纪要》等证据，均能证实政府确实对宗地规划发生改变,并要求方得公司停止施工，致使方得公司工程施工进度停滞不前。叶县人民政府改变规划并要求方得公司停止施工的行为系不可抗力，对方得公司来说该政府行为是无法预知、无法避免和无法克服的，并且该行为发生在《拆迁安置补偿协议》存续期间，方得公司对因该行为导致最终交付房屋时间违约是不存在过错的，因此，方得公司认为因不可抗力导致方得公司逾期交付房屋而产生的逾期安置补偿费用是不能承担的。2.中国人保叶县支公司逾期向方得公司交付被拆迁房屋，系方得公司违约在先,不应再追究方得公司的违约责任。《拆迁安置补偿协议》约定中国人保叶县支公司应当在协议签订后，立刻将被拆迁房屋交付方得公司进行开发建设，但因种种原因，截止2013年12月份，中国人保叶县支公司仍然未将房屋交付方得公司进行建设，因其房屋承租人拒绝搬出房屋，并以此为由向方得公司敲诈勒索290万元，最终房屋在2013年12月底才交付给方得公司，中国人保叶县支公司交付房屋的时间逾期8个多月，导致方得公司逾期交付房屋，因此产生的违约责任方得公司不应当再承担。中国人保叶县支公司向一审法院起诉请求：1、判决方得公司按同地段房屋均价补偿中国人保叶县支公司安置补偿房产折价款1050万元；2、判决方得公司支付中国人保叶县支公司租赁费28万元（暂计算至2019年8月9日，其后租赁费1万元／月计算至实际交付房屋为止）；3、判决方得公司支付中国人保叶县支公司延期安置补偿费148万元（暂计算至2019年8月9日，其后延期安置补偿费5万元／月计算至实际交付房屋为止）；4、本案诉讼费由方得公司承担。审理中，中国人保叶县支公司变更诉讼请求为：1、判决方得公司按同地段房屋均价补偿中国人保叶县支公司安置补偿房产折价款9685467元；2、判决方得公司支付中国人保叶县支公司租赁费370000元（暂计算至2020年9月，其后产生的租赁费计算至交付房屋时止）；3、判决方得公司支付中国人保叶县支公司延期安置补偿费253万元（暂计算至2020年9月9日，其后延期安置补偿费计算至交付房屋时止）；4、评估费110000元由方得公司承担；5、案件保全费5000元由方得公司承担。一审法院认定事实：2013年4月9日，中国人保叶县支公司与方得公司签订《中国人民财产保险股份有限公司叶县支公司营业办公用房拆迁置换协议》，协议约定：“一、被拆房屋坐落在叶县××××路南侧，昆阳大道西侧：东临民政局、西临劳动就业局、南临雲宫宾馆、北临九龙路，宗地东西长56.47米、南北长25.28-27.51米，其计1456.2平方米（土地使用证面积），并建有房屋面积1417.06平方米（房屋产权证面积），其中：办公用房面积1037.64平方米，营业厅面积98.27平方米，一层门面房面积281.15平方米。二、中国人保叶县支公司将该地上的房屋及宗地（地随房走）交给方得公司开发建设，开发、设计、建设、销售的全部工作均由方得公司负责，所有费用均由方得公司承担。三、回迁置换1、房屋建成后，方得公司按被拆迁办公用房面积1037.64平方米1：1无偿给中国人保叶县支公司置换新建办公用房1037.64平方米，原有一层门面房面积281.15平方米按1：1.5无偿给中国人保叶县支公司置换新建办公用房421.72平方米，原有营业厅98.27平方米无偿置换新建营业厅150平方米，共计置换新建办公用房不少于1459.36平方米，营业厅不少于150平方米。（面积均为建筑面积）中国人保叶县支公司实际需要的办公用房和营业厅用房超出置换面积的，超出的面积按方得公司该项目不同用途房屋的市场销售价的95％向方得公司补交房款。2、根据上级对中国人保叶县支公司公务用车的规定，方得公司为中国人保叶县支公司提供地下车位二个，位于负**，营业厅门前地上车位三个，位于门前，使用期间的费用由中国人保叶县支公司承担。3、回迁办公楼应当符合国家质量安全标准。4、中国人保叶县支公司过渡期的办公及营业用房，由方得公司按中国人保叶县支公司要求负责租赁，方得公司支付租赁费，并保证到交房为止，方得公司一次性支付中国人保叶县支公司搬家费叁万元人民币。5、方得公司在中国人保叶县支公司回迁进户后180天之内，应为中国人保叶县支公司办理回迁房屋的产权证和土地证（土地使用权为出让，出让年限符合国家规定），如果方得公司在约定的期限内，不能为中国人保叶县支公司办理房屋产权和土地证，方得公司的违约责任按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的18条规定来处理。方得公司交付办公楼时，中国人保叶县支公司不需要缴纳其它的任何费用。回迁房产须以办公用房办理产权证，在房产机关和土地管理部门办理产权证和土地证，相关手续及所有费用和税金由方得公司负责办理及承担支付。6、中国人保叶县支公司置换回的办公用房位置依次为第六层至第七层，营业用房位置在新建办公楼的一层，营业厅面向九龙路。（见附图）7、置换后房屋的具体装饰装修标准及风格需符合《中国人民财产保险股份有限公司营业办公用房装饰装修工程管理工作指引》的要求，按本地办公用房装修标准（塑钢窗、木门、600＊600地板砖、墙面及顶面白色内墙漆、日光灯、每室二个电源插座）。（1）办公楼的内部装饰与设施全部由方得公司出资，交付时需达到中国人保叶县支公司的要求。（2）交付时，每个办公室墙内均有电话、闭路、光纤宽带的接口，并备有多功能插座，以上设施方得公司必须保证可以正常使用以满足中国人保叶县支公司工作的需要。（3）办公楼主体完工后，方得公司在装修中国人保叶县支公司营业用房前必须将整体装修方案、图纸及效果图，报给中国人保叶县支公司上级主管部门及中国人保叶县支公司，待中国人保叶县支公司同意后按协议要求进行施工（标准按后附预算）。（4）办公楼内部电话、闭路、光纤宽带的接口及多功能插座的位置等，方得公司设计施工前征得中国人保叶县支公司同意。8、新建办公用房及营业厅投入使用后的物业管理费用等由中国人保叶县支公司负担。9、自新建办公楼开工至竣工需要28个月。方得公司保证中国人保叶县支公司按期回迁，逾期不能回迁的，方得公司除保证中国人保叶县支公司过渡期用房继续无偿使用至回迁时止，并按下列约定处理：由于方得公司原因造成不能按期交房的，方得公司同意以现金的形式向中国人保叶县支公司支付延期安置补偿费。逾期未超过半年的，不足一个月按一个月计算，方得公司每月按壹万元给中国人保叶县支公司补偿；超过半年但不超过一年的，每月按贰万给予中国人保叶县支公司补偿；超过一年的，方得公司每月按伍万元给予中国人保叶县支公司补偿，直至交付使用为止。10、方得公司需给中国人保叶县支公司出具设计图纸作为本合同不可缺少的必要组成部分，与本合同具有同等法律效力。该图纸为方得公司对中国人保叶县支公司做出的承诺，不可撤销。如需修改，需经中国人保叶县支公司书面同意。11、本协议签订后，中国人保叶县支公司须在2013年4月15日前将房屋腾空交给方得公司拆除。四、本协议在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决，协商或调解不成的，依法向当地人民法院起诉。五、协议附件与本协议具有同法律效力。本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。六、本协议自双方签字盖章后，经中国人保叶县支公司总、省公司批准后生效。七、协议一式四份，双方各执一份，政府相关部门存二份。”协议签订后，中国人保叶县支公司向方得公司交付了被拆房屋，方得公司拆除房屋后，至今未能按协议约定向中国人保叶县支公司交付置换房屋。中国人保叶县支公司于2019年8月1日向法院提出财产保全申请，并提供中国人民财产保险股份有限公司平顶山市分公司出具的诉讼财产保全责任保险保单保函做担保。法院于2019年8月1日作出（2019）豫0422民初2896号民事裁定书，对方得公司位于平顶山市叶县城关乡程庄村叶县方得紫和城国贸中心1栋506铺、1栋505铺、1栋504铺、1栋503铺、1栋502铺、1栋413铺、1栋412铺、1栋411铺、1栋410铺、1栋409铺、1栋406铺、1栋404铺、1栋403铺、1栋402铺、3栋131铺、3栋301铺（产权证号：20180003165、20180003166、20180003167、20180003168、20180003169、20180003170、20180003171、20180003172、20180003173、20180003174、20180003175、20180003176、20180003177、20180003178、20180003364、20190000786）予以保全。保全标的额1226万元。中国人保叶县支公司于2020年1月13日向法院提出对位于叶县××××路南侧3号同地段的一楼面积150平方米的商业门面房及二楼商业办公用房面积1459.36平方米的房屋价值进行评估，请求对同地段同位置地下车位（2个），地上车位（3个）购买价格进行评估。经法院委托，郑州宏信价格评估咨询有限公司于2020年7月1日出具郑宏价估字［2020］第06011号价格评估意见书，价格评估结论为叶县××××路南侧3号同地段的一楼面积150㎡的商业门面房评估价值为2180160元，楼面单价为14534.4元／㎡；同地段二楼商业办公用房面积1459.36平方米的房屋评估价值为：7070307元，楼面单价为4844.8元／㎡；同地段同位置2个地下车库评估价格为180000元，车库单价为90000元／个；同地段3个地上停车位评估价格为255000元，地上停车位单价为85000元／个。案涉资产总评估价格为9685467元。为此，中国人保叶县支公司支付评估费110000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中国人保叶县支公司与方得公司签订拆迁置换协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依据上述合同约定全面履行自己的义务。方得公司已经将中国人保叶县支公司所有的房屋进行拆迁开发，故方得公司应按照协议约定向中国人保叶县支公司交付置换房屋，现方得公司无法按照协议交付房屋，经法院委托郑州宏信价格评估咨询有限公司于2020年7月1日出具郑宏价估字［2020］第06011号价格评估意见书，价格评估结论为案涉资产总评估价格为9685467元。法院依法向方得公司送达了评估申请书，评估申请书上明确了鉴定申请的内容、地址、楼层、面积、范围，原、被告共同选定了鉴定机构，故在价格评估意见书作出后，方得公司提出鉴定标的物错误的异议，对此法院不予认可。故方得公司应向中国人保叶县支公司支付安置房屋折价款9685467元。关于中国人保叶县支公司主张的租赁费370000元（自2017年8月至2020年9月，共计37个月，每月租金10000元）。拆迁置换协议第三项第4条约定中国人保叶县支公司过渡期的办公及营业用房，由方得公司按中国人保叶县支公司要求负责租赁，方得公司支付租赁费，并保证到交房为止。且方得公司在庭审中对中国人保叶县支公司主张的租赁费没有异议，愿意支付。故中国人保叶县支公司主张的租赁费370000元，法院予以支持。关于中国人保叶县支公司主张的延期安置补偿费。为了优化营商环境，推动问题楼盘化解工作，促进经济的稳定发展，本着补偿为主、惩罚为辅的原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。法院酌定方得公司向中国人保叶县支公司支付延期安置补偿费200000元。中国人保叶县支公司主张过高部分的延期安置补偿费，法院不予支持。关于评估费110000元，系中国人保叶县支公司的合理损失，应有方得公司承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省方得置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国人民财产保险股份有限公司叶县支公司支付安置房屋折价款9685467元；二、被告河南省方得置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国人民财产保险股份有限公司叶县支公司支付租赁费370000元；三、被告河南省方得置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国人民财产保险股份有限公司叶县支公司支付延期安置补偿费200000元；四、被告河南省方得置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国人民财产保险股份有限公司叶县支公司支付评估费110000元；五、驳回原告中国人民财产保险股份有限公司叶县支公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97973元，由被告河南省方得置业有限公司负担83993元，由原告中国人民财产保险股份有限公司叶县支公司负担13980元。保全费5000元，由被告河南省方得置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段双方的争议焦点是方得公司是否应当承担逾期交房的违约责任，违约金的数额如何确定？根据中国人保叶县支公司与方得公司签订的拆迁置换协议第三条第九项，“自新建办公楼开工至竣工需要28个月，方得公司保证中国人保叶县支公司按期回迁，逾期不能回迁的，方得公司除保证中国人保叶县支公司过渡期用房继续无偿使用至回迁时止，并按下列约定处理：由于方得公司原因造成不能按期交房的，方得公司同意以现金的形式向中国人保叶县支公司支付延期安置补偿费”。在一二审诉讼中，中国人保叶县支公司与方得公司均未提供证据证明新建办公楼的具体开工日期，从方得公司提供的其与中国人保叶县支公司于2013年12月31日签订的《协议》及本院依职权调取的本院（2020）豫04刑终464号刑事附带民事裁定书认定的相关犯罪事实，可以确定至2013年12月31日案涉房屋仍然未被拆迁，即新建办公楼不早于2013年12月31日开工，从该时间起算28个月的施工期间，新建办公楼的竣工时间大概在2016年4月，超过该时间方得公司交房即构成逾期，方得公司应当承担相应的违约责任。方得公司上诉称叶县人民政府改变宗地规划，导致其至今不能交付房屋，叶县人民政府改变规划系不可抗力，其不应承担因此产生的逾期安置补偿费，但其提交的政府会议纪要等证据显示，政府改变宗地规划的时间为2017年1月，即便构成不可抗力也发生在方得公司迟延履行之后，依照旧的合同法和新的民法典有关规定，方得公司不能免除其承担的违约责任。方得公司上诉称中国人保叶县支公司逾期交付被拆迁房屋违约在先，导致其逾期交付新建办公楼，由此产生的违约责任不应再由其承担，但双方签订的拆迁置换协议并未约定清理承租户系中国人保叶县支公司的责任，故其该上诉理由本院不予支持。关于逾期交房的违约金数额，虽然中国人保叶县支公司与方得公司之间明确约定了违约金的计算方法，但方得公司因为政府改变规划不能交付新建办公楼已成事实，一审法院依据本案情况和公平、诚信原则，考虑当事人过错程度等各方面因素，酌定方得公司向中国人保叶县支公司支付逾期安置补偿费20万元并无不当，故中国人保叶县支公司上诉请求按照拆迁置换协议约定计算安置补偿费的理由，本院亦不予支持。综上所述，中国人保叶县支公司和方得公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29740.00元，由中国人民财产保险股份有限公司叶县支公司负担25440元，由河南省方得置业有限公司负担4300元。本判决为终审判决。审判长  宋红彦审判员  郭 滨审判员  彭 莉二〇二一年三月五日书记员  郭佳佳