四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1115号 上诉人（原审被告）：于潇潇，女，1982年12月22日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市高新区交子大道300号3栋19楼1908号。 负责人：刘军，总经理。 委托诉讼代理人：杨文鲁，女，1994年10月22日出生，藏族，住四川省成都市天府新区，系公司工作人员。 上诉人于潇潇因与被上诉人广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司（以下简称宁骏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人于潇潇上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由宁骏物业公司承担。事实和理由：宁骏物业公司不能举证证明其与建设单位签订的前物业服务合同已进行公开招标，违反了《成都市物业管理条例》第六十六条之规定，且该条规定依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》应属效力性强制性规定，故该合同对业主不具有约束力；于潇潇已结清全部水电费，不存在宁骏物业公司垫付的情况。 被上诉人宁骏物业公司二审中未提交书面答辩意见。 宁骏物业公司向一审法院起诉请求：1.判令于潇潇支付自2015年10月21日至2016年3月31日、2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费共25505.10元；2.判令于潇潇支付上述欠缴物业管理服务费产生的违约金1963.79元（暂计算至起诉之日，实际计算至于潇潇实际足额支付之日止）；3.判令于潇潇支付自2019年6月30日至2019年7月31日期间的代收水费160.6元。 一审法院认定事实：于潇潇是成都市高新区××街××号××栋××单元××层××号房屋的业主。宁骏物业公司是该房屋所在小区“××区”的物业管理服务企业，其作为乙方与该小区建设单位成都市中天盈房地产开发有限公司（甲方）签订有《“××九号地Ａ地块”前期物业服务合同》（以下简称合同），约定物业服务期限为自合同签订之日起至业主大会、业主委员会成立后与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。合同第七条约定，宁骏物业公司按房屋建筑面积3.95元／月·平方米向业主收取物业公共服务费用。第八条约定，物业服务收费标准可依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况与业主另行协商调整。第十条约定，物业向业主交付前的物业费由甲方承担，交付后由业主承担，自正式接房次日起算；业主应在每自然月15日前预交下一月物业服务费，逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起每日按所欠费用总额的3%收取违约金。第十六条约定，建筑区划内，乙方、业主应按规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用，业主自用的，由上述专业单位向业主收取……乙方接收相关专业单位委托代收相关费用的，不得向业主收取除上述费用以外的手续费等额外费用。第十九条第九款约定，乙方应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。第二十五条约定，乙方未按合同约定履行物业服务，导致业主、使用人人身、财产损害的，乙方应承担赔偿责任。于潇潇房屋楼下××号房屋存在违建情形，已经成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局认定并要求该房屋业主限期拆除。宁骏物业公司亦曾向该业主送达《违规行为整改通知单》要求其限期整改。一审法院另查明，宁骏物业公司曾向于潇潇发送律师函要求其交纳物业费，于潇潇至今仍未支付。一审法院认为，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。于潇潇辩称建设单位选聘物业服务企业未按《成都市物业管理条例》的相关规定进行公开招投标，该前期物业服务合同应属无效。根据原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的情形中，“强制性规定”系指效力性强制性规定，《成都市物业管理条例》的相关规定不属于此种规定。因此，案涉前期物业服务合同有效，于潇潇应按成都市中天盈房地产开发有限公司与宁骏物业公司签订的《“××九号地Ａ地块”前期物业服务合同》的约定，向宁骏物业公司支付物业管理服务费。关于物业费起算时间的问题。宁骏物业公司主张于潇潇系于2015年10月收房，并向一审法院提交《业主收楼确认书》《业户资料登记表》《收楼通知书》《装修工程接收温馨提示》《装修工程接收须知》、案涉小区其他业主的收房资料及与其他业主签订的《××前期物业服务协议》，拟证明案涉房屋系于2015年10月交付。其中，《收楼通知书》《装修工程接收温馨提示》《装修工程接收须知》及案涉小区其他业主的收房资料均系超出举证期提交，向于潇潇发送的《收楼通知书》《装修工程接收温馨提示》《装修工程接收须知》无证据证明已实际送达；其他业主的收房资料及与其他业主单独签订的前期物业服务协议均与本案无关，故前述证据一审法院均不予采纳。对收房时间一审法院依据宁骏物业公司提交的《业主收楼确认书》及《业户资料登记表》进行认定。收楼确认书尾部于潇潇签名处有两个落款时间，一为“2015年10月24日”，一为“2016年8月10日”；资料登记表尾部于潇潇签名确认处亦有涂改痕迹，经辨认亦为“2015年10月24日”和“2016年8月10日”。向业主交付房屋是建设单位的义务，而宁骏物业是受建设单位选聘成为案涉小区的物业服务企业，举证能力较业主更强，其主张收楼时间为2015年10月，应自行承担举证责任。现其提交的证据不足以证明于潇潇已于2015年10月收房，一审法院对其主张暂不予采纳，物业费根据前期物业服务合同第十条中的相关约定，按于潇潇的主张自2016年8月11日起算，宁骏物业公司可另行主张。关于宁骏物业公司是否应就小区业主的违章建筑承担责任的问题。一审法院认为，宁骏物业公司并非实施侵权行为的主体，亦无权强行拆除业主房屋的建筑，其已就该业主违反小区业主规约的行为进行沟通，履行了作为物业管理公司的基本义务。于潇潇认为其他业主的违建行为给自己造成损失的，应直接向该业主主张；认为物业公司未充分履行义务给自己造成损失的，亦可依据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，向物业公司提起诉讼，但以此理由拒交物业费，于法无据。综上，于潇潇应向宁骏物业公司支付自2016年8月10日起的物业费，因宁骏物业公司主张的物业费对应期间为2015年10月21日至2016年3月31日及2018年1月1日至2020年3月31日，一审法院对2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业费予以支持，计21280.94元；对2015年10月21日至2016年3月31日期间的物业费暂不予支持。宁骏物业公司自愿将违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，低于合同约定，予以认可。因自2019年8月20日起，该利率已取消，违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。宁骏物业公司主张于潇潇应向其支付垫付的代收水费160.6元，于潇潇未提出异议，一审法院予以支持。据此，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：于潇潇于判决生效之日起十日内向宁骏物业公司支付自2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费21280.9元及违约金（违约金计算方式为：以每月应交而未交的物业服务费788.2元为基数，自计费月上一月的16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业管理费付清之日止）；于潇潇于判决生效之日起十日内向宁骏物业公司支付水费160.6元；驳回宁骏物业公司的其他诉讼请求。案件受理费245元，由于潇潇承担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”以及《物业管理条例》第五十六条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”之规定。若物业的建设单位未依照法律、行政法规规定的招投标方式选聘物业管理企业，行政机关有权依照有关规定进行行政处罚，但物业服务合同并不因此无效。本案中，成都市中天盈房地产开发有限公司与宁骏物业公司签订的《“××九号地A地块”前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对包括于潇潇在内的案涉小区业主均有约束力，双方均应当按约履行。根据案件查明的事实，宁骏物业公司提供了物业管理服务，于潇潇欠付2018年1月1日至2020年3月31日物业服务费经催告后仍未支付构成违约，一审法院据此判决于潇潇支付物业管理费21280.9元以及违约金正确。于潇潇上诉称水电费已全部结清，但未提交证据证明，本院不予认可。 综上，上诉人于潇潇的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费490元，由上诉人于潇潇负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年三月二十六日 书记员  陈 悦