广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21555号上诉人（原审被告）：欧阳记洪，男，1966年8月4日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：张小伟，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海宁，广东品杰律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市鸿力物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北春鸿二街8号108铺。法定代表人：杨义方，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路17号。法定代表人：姜维涛。上诉人欧阳记洪因与被上诉人广州市鸿力物业管理有限公司（以下简称鸿力公司）、原审第三人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧阳记洪上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回鸿力公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由鸿力公司承担。事实和理由：一、一审法院对剩余房款性质的认定错误。原买卖合同是欧阳记洪和康建公司所签订的，涉案的剩余购房款相对于康建公司来说才是基于取得不动产物权所支付的对价，但根据转让协议，该剩余购房款对于鸿力公司来说已经转变为债权，应当适用诉讼时效的规定。鸿力公司曾于2014年4月起诉欧阳记洪，诉讼时效应从此起算3年，自2017年4月诉讼时效届满，一审法院应当驳回鸿力公司的诉讼请求。同时，一审法院认定康建公司已将向欧阳记洪主张剩余购房款债权的权利转让给鸿力公司，这与一审法院认定欧阳记洪购买涉案房屋的款项属于取得不动产物权的对价而不适用诉讼时效的表述相互矛盾。一审法院在未能达到事实清楚、证据确实充分的标准下作出裁判，不予支持欧阳记洪的抗辩理由，有失公平，损害了欧阳记洪的利益。二、鸿力公司与康建公司事实上不存在债务关系且双方恶意串通损害国家利益，转让协议属于无效合同，应始终无效。康建公司拖欠国家税款700万元，2007年1月被广州市工商行政管理局吊销营业执照，鸿力公司明知其拖欠税款，且本身与其并无债权债务关系，为了保全康建公司对欧阳记洪等47份买卖合同的权益，同意与其虚构债权债务关系，签订了转让协议。这属于合同法中“以恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效情形，人民法院应当认定该转让协议无效，欧阳记洪无需对鸿力公司承担责任。之后于2013年5月向广州仲裁委员会申请仲裁，则是为了掩盖协议的无效，以致法院根据仲裁裁定作出错误判决。三、欧阳记洪不存在违约行为，不应支付违约金。欧阳记洪在签订买卖合同后按时缴付首期款，在办理收楼手续后本准备好去办理银行按揭贷款手续，完成合同约定的义务，但由于康建公司忙于处理其债务问题，一直没有配合欧阳记洪去办理银行按揭，之后欧阳记洪发现康建公司已被工商局吊销营业执照，导致合同一直履行不能，过错应归于康建公司，不应追究欧阳记洪逾期付款的责任。综上，一审判决认定事实错误，导致错误判决，请求二审法院改判支持欧阳记洪的上诉请求。被上诉人鸿力公司二审辩称：一、鸿力公司与康建公司之间的《权利转让协议书》真实、合法，并且已经过仲裁的实体审理。根据上述协议书以及相关生效法律文书，鸿力公司已具备诉讼主体资格。欧阳记洪在上诉状陈述的各种理由均不能否认《权利转让协议书》及相关附件的真实性、合法性、有效性，本案不存在合同无效的法定情形。鸿力公司代替康建公司作为《商品房买卖合同》的实际权利人，经过康建公司的同意，并且己将权利转让的事实告知欧阳记洪。鸿力公司己有充分的合同依据、法律依据要求欧阳记洪支付拖欠的购房款。二、房款作为物权请求权的权利，对于是否适用诉讼时效，在长期的司法实践以及审理商品房买卖合同的审理指导意见中己明确。一审法院对于违约金的判决也是合理合法。三、欧阳记洪存在严重的违约行为。欧阳记洪明确知道自己并无进行实际的按揭贷款，并且己通过诉讼解除了银行的抵押权。鸿力公司多次要求欧阳记洪缴纳房款，但是欧阳记洪均不予理会。四、一审法院已经查明《权利转让协议书》及合同转让明细表在2013年8月13日的仲裁庭审中对真实性进行了确认。至于欧阳记洪所述的明细表的形成时间，鸿力公司已多次出具情况说明陈述该明细表中的信息曾经有过更新，并且更新后的明细表在仲裁过程中也出示过，该事实在本案一审阶段及其他生效裁判中均查明过，不存在虚假签订的情况。综上，欧阳记洪的房款长期没有支付，又无视鸿力公司的付款要求，鸿力公司的请求以及一审判决合情合理合法，请求二审法院驳回欧阳记洪的全部上诉请求。原审第三人康建公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，鸿力公司于2020年1月3日诉至一审法院，请求判令：1.继续履行编号为穗房合字2000038242的《商品房买卖合同》；2.欧阳记洪支付剩余房款150000元；3.欧阳记洪支付合同违约金（按日支付逾期应付款万分之三从2014年4月4日起计算至清偿之日止）；4.欧阳记洪承担所有诉讼费用。一审法院经审理查明：2003年10月9日，欧阳记洪（买受人）与康建公司（出卖人）签订编号为穗房合字2000038242的《商品房买卖合同》，约定欧阳记洪向康建公司购买白云区白云堡道松涛东街xxx房（以下简称涉案房屋），建筑面积共107.417平方米，该商品房屋属现房，总金额为248000元，付款方式按补充协议约定：按揭共两期，首期98000元于2003年10月6日前缴付；二期150000元办妥银行按揭手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于出卖人通知之日起10天内用现金补付），买受人应以本合同约定之时间按时缴付房价款，出售人不需再以任何方式通知买受人按时缴付房价款，若买受人逾期未办理按揭贷款手续或按揭贷款申请未能获得银行批准，买受人须于银行或出卖人通知买受人后十五天内选择出卖人提供的其他付款方式并依期付清全部款项，否则出卖人有权按《商品房买卖合同》第七条规定追究买受人逾期付款之责任；买受人必须付清全部房价款、银行按揭贷款申请获得批准并放贷，且已付清全部入住费用后，出卖人将商品房交付买受人使用；第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，欧阳记洪向康建公司支付了首期款98000元。2003年11月25日，康建公司向欧阳记洪交付涉案房屋。广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房产证。2007年1月24日，康建公司被广州市工商行政管理局吊销营业执照。2007年7月9日，康建公司（甲方、出让方）与鸿力公司（乙方、受让方）签订《权利转让协议书》，约定甲方同意按本协议的条款和条件向乙方转让四十七份合同（包括涉案房屋）中依法享有的所有主、从权利（无论现实存在或将来可能发生），乙方同意按本协议的条款和条件从甲方受让该权利；转让权利的四十七份合同基本情况详见附件一《合同权利转让明细表》；转让价款：甲方以380万元向乙方转让上述四十七份合同权利，价款支付：因甲方对广州市鸿帆房地产代理有限公司负有债务，甲方同意乙方应付380万元的转让价款与鸿帆公司进行支付结算，无论鸿帆公司是否收到乙方应付款或收到应付款的金额多少，均不影响甲方有权自本协议签订之日起，从对鸿帆公司的负债中扣减掉380万元债务金额，乙方与鸿帆公司间的权利义务关系，由其双方另行约定；自签订本协议之日起，乙方即取得甲方权利人的地位，取代甲方享有并有权行使转让合同之所有主、从权利并承担与该等权利有关的一切风险，前款所述主从权利包括但不限于债权请求权、合同解除权、与合同义务人有关的担保权益及查封、冻结资产的受偿权、收益权等一切合同权利；权利凭证移交后，甲方应与乙方共同以挂号邮寄的方式将权利转移事宜书面通知本协议附件一所列义务人，邮寄地址以义务人所购楼地址或甲方最后获悉义务人的地址为据，所需费用由乙方负担，对拒绝签收或地址不详的义务人，甲方可与乙方共同采用公证送达或公告方式或留置送达等方式通知义务人。广州市鸿帆房地产代理有限公司在协议书下方盖章注明同意协议关于康建公司可从对鸿帆公司负债中扣减380万元债务金额，所扣金额由鸿帆公司与鸿力公司另行结算。鸿力公司根据2007年7月9日签订的《权利转让协议书》中的仲裁条款，于2013年5月30日向广州仲裁委员会申请仲裁，2014年1月6日，广州仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第1530号调解书，达成调解协议如下：（一）双方当事人确认于2007年7月9日签订的《权利转让协议书》有效，同意按该协议约定履行义务；（二）被申请人康建公司于2014年1月31日前向申请人鸿力公司交付《权利转让协议书》附件中所列的四十七份《商品房买卖合同》权利凭证（购房人支付房款凭证、办理按揭资料、身份信息、收楼书）；（三）本案仲裁费42970元由申请人鸿力公司承担。2014年2月28日，鸿力公司通过邮寄的方式向欧阳记洪寄送《律师函》，向欧阳记洪函告鸿力公司与康建公司债权转让一事，并要求欧阳记洪尽快支付拖欠的购房款150000元，欧阳记洪表示没有收到律师函。2014年4月4日，鸿力公司向一审法院起诉欧阳记洪要求支付余下房款，后撤回起诉。一审法院认为：欧阳记洪与康建公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，无违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方当事人应当严格遵行。根据合同约定，康建公司已将涉案房屋交付欧阳记洪，欧阳记洪亦应按约向康建公司支付购房款，欧阳记洪仍未向康建公司支付剩余房款150000元。欧阳记洪辩称支付余下购房款及违约金的请求已超过了诉讼时效，欧阳记洪购买涉案房屋的款项，属于其取得涉案不动产物权的对价，并不适用诉讼时效，欧阳记洪针对购房余款的诉讼时效抗辩理据不充分，一审法院不予支持。违约金主张部分已超过诉讼时效，应从本案起诉立案之日起倒推三年，自2017年1月3日起计算。鸿力公司提交的《权利转让协议书》可证明，康建公司已将向欧阳记洪主张剩余购房款债权的权利转让给鸿力公司，鸿力公司依法有权向欧阳记洪主张权利，鸿力公司要求继续履行合同并支付剩余房款合理，一审法院予以支持。欧阳记洪提出债权转让对欧阳记洪不发生效力，缺乏依据，一审法院不予采纳，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。鸿力公司在2014年2月28日发出《律师函》要求欧阳记洪给付余下购房款150000元，并于2014年4月4日起诉要求欧阳记洪支付余下购房款，欧阳记洪未能提供证据证实已支付余下购房款150000元及办理按揭贷款手续，经催讨至今未支付余下购房款，故应按合同第七条承担逾期付款责任，余下购房款逾期付款的违约金应自2017年1月3日起，按每日万分之三计算至实际清偿之日止，欧阳记洪抗辩称不同意支付违约金，缺乏事实依据，该意见一审法院不予采纳，违约金计算应不超过本金。康建公司经一审法院合法传唤，期满未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2020年5月25日作出如下判决：一、欧阳记洪继续履行编号为穗房合字2000038242的《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内向鸿力公司支付剩余房款150000元；二、欧阳记洪于本判决生效之日起十日内向鸿力公司支付违约金（违约金以150000元为本金，从2017年1月3日起，按日万分之三计算至实际清偿之日止，违约金总额不得超过本金150000元）；三、驳回鸿力公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4891元，由欧阳记洪负担并于本判决生效之日起十日内迳付给鸿力公司，一审法院不再予以退回。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，欧阳记洪提交了证据1企业法定代表人履历表，拟证明康建公司法定代表人姜维涛的签名与权利转让协议书上的签名字迹完全不一样，欧阳记洪有理由相信权利转让协议书不是姜维涛本人签名；证据2发票，拟证明康建公司出具假的发票给购房者；证据3移动信息查询，拟证明电话号码137××××3660的入网时间是2008年10月7日，但在2007年7月9日签订的《股权转让协议书》的附件《合同权利转让明细表》中业主文传若联系方式一栏中却出现了该号码，说明该明细表是鸿力公司伪造的。鸿力公司对此质证称：证据1的形成时间为2020年6月2日，不属于二审期间的新证据，且形式上仅为打印件或者扫描件，无原件核对，证据的真实性和合法性由法院认定，至于关联性上，康建公司在2013年8月13日仲裁庭审中已经认可了《权利转让协议书》及《合同权利转让明细表》的真实性，不能以肉眼看签名是否一致来判断上述资料的真实性，况且上述资料中也加盖了康建公司的公章；证据2没有原件核对，对其真实性、合法性、关联性不予确认，且与本案无关；证据3中涉及的电话号码问题是因为《合同权利转让明细表》中的联系方式曾进行过更新，该更新是符合商业习惯的，且也得到了仲裁的确认，具有法律效力。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的第一个焦点是鸿力公司是否为本案的适格主体。首先，鸿力公司提交的《权利转让协议书》显示康建公司已将向欧阳记洪主张剩余购房款的权利转让给鸿力公司，而康建公司在2013年8月13日仲裁庭审中对《权利转让协议书》及《合同权利转让明细表》的真实性予以确认，同时广州仲裁委员会也通过调解书的方式确认了康建公司与鸿力公司就《权利转让协议书》所达成的相关调解协议。现欧阳记洪上诉主张《权利转让协议书》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，债权转让通知债务人的关键，在于保证债务人知晓债权转让的事实，从而防止债务人错误清偿，现有法律法规并未限制仅能由债权人作为通知主体。本案中，鸿力公司在2014年2月28日向欧阳记洪发出《律师函》并于2014年4月4日提起诉讼，明确告知康建公司与鸿力公司的债权转让事宜并提交相应的仲裁文书，同时要求欧阳记洪支付剩余购房款，在此情况下，已经能保证欧阳记洪知悉债权转让的事实，并未对欧阳记洪的权利造成实质性的影响。综上，债权受让人鸿力公司作为债权转让通知义务主体适格，一审法院认为鸿力公司有权向欧阳记洪主张权利，要求继续履行合同并支付剩余购房款合法有据，本院予以维持。本案二审争议的第二个焦点是欧阳记洪是否需要向鸿力公司支付剩余购房款及违约金。首先，康建公司与欧阳记洪签有《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应恪守履行。在该合同中，康建公司的主要义务是交付房屋及办理过户手续，欧阳记洪的主要义务是支付购房款。从本案查明的事实来看，康建公司已经将涉案房屋交付给欧阳记洪并办理了将涉案房屋过户至欧阳记洪名下的房产证，而欧阳记洪仍有150000元剩余购房款未支付，由此，鸿力公司作为债权受让人，有权要求欧阳记洪继续履行《商品房买卖合同》中约定的付款义务。因购房款系获取房屋所有权的对价，现欧阳记洪以诉讼时效已过为由拒绝支付剩余购房款，使得鸿力公司的合同目的无法实现，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，故本院对该上诉理由不予采纳。其次，欧阳记洪明确知悉贷款银行未能放贷，就应当按照商品房买卖合同的约定向康建公司支付剩余购房款，况且鸿力公司在2014年4月4日起诉要求欧阳记洪支付剩余购房款，而欧阳记洪至今未支付，现欧阳记洪上诉认为其不存在违约行为，明显与事实不符，本院对该上诉理由不予采纳。综上，一审法院对鸿力公司要求欧阳记洪支付剩余购房款及自2017年1月3日起的违约金予以支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人欧阳记洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4891元，由上诉人欧阳记洪负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年三月十八日书记员 莫善友区敏儿