安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终180号 上诉人（原审被告）:吴乐章，女，1969年8月27日出生，汉族，住北京市丰台区。 被上诉人（原审原告）:池州市红光置业有限公司，住所地安徽省池州市贵池区虎泉路与翠微路交叉口西北角秀山通达广场**112。 法定代表人:包永清，该公司董事长兼总经理。 诉讼代表人：安徽天贵律师事务所，该公司管理人。 委托诉讼代理人：刘鸿冰，安徽天贵（合肥）律师事务所律师。 上诉人吴乐章因与被上诉人池州市红光置业有限公司（以下简称红光置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人吴乐章、被上诉人红光置业公司委托诉讼代理人刘鸿冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴乐章上诉请求：1、请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定上诉人未履行办证登记义务存在违约，属事实不清，证据不足。本案中，房屋买卖合同是双务有偿合同，且被上诉人提供的合同是格式条款。在合同履行过程中，被上诉人未按合同约定支付给上诉人房屋差价，未全面履行合同确定的义务。且办证不是一方行为，应由房屋买卖双方共同到房屋登记机关办理产权登记，依据法律规定，被上诉人应履行通知、协助办理房产证。本案合同签订至今，被上诉人从未通知上诉人一起去办理房产登记手续，所以上诉人未违约，房屋产权证未办理导致无法办抵押登记的手续，过错在被上诉人。2、上诉人未履行通知、协助义务，致使房产证没有办理，办理抵押登记的条件不存在，因而认为上诉人怠于履行办理抵押登记的观点同样不成立。3、一审在审理过程中，对违约金条款的审查，对于违约金是否及是否违法等未征询上诉人意见，也未向上诉人释明，程序违法。且一审法院查清事实简单，未全面列明双方证据及质证意见，事实认定不清，证据不足，程序违法。 红光置业公司辩称，1、被上诉人管理人按一审法院规定接手红光置业公司后，多次与上诉人联系催促其尽快将案涉房屋办理不动产权登记，并将案涉房屋为池州九华农村商业银行池阳支行（以下简称九华农商行池阳支行）设定抵押登记，将有关抵押文件交九华农商行，但上诉人怠于办理。目前，上诉人已经拖欠九华农商行购房多期按揭款，九华农商行池阳支行已将我方缴存在其保证金账户的钱款划走，用于抵付上诉人拖欠的按揭款，公司管理人下一步将启动向上诉人追偿的诉讼程序。2、案涉房屋已经具备办理不动产权登记的条件，无需我方配合，一审法院已经查明，案涉房屋已经具备办理不动产权登记的条件，上诉人直接携带相关资料办理即可，一审法院查明九华农商行、红光置业公司及上诉人签订了担保贷款合同，上诉人说不知道阶段性担保与事实不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。 红光置业公司向一审法院起诉请求：1、判令吴乐章支付违约金47685元[按贷款额289.7万元的5%即14.485万元为基数，违约金率按年6%，暂从2015年4月1日算至2020年9月31日。此后违约金按照前述标准继续计算至被告办理案涉房屋不动产权登记并将案涉房屋为池州九华农村商业银行(以下简称“九华农商行”)设定抵押登记，将有关抵押文件交九华农商行收执之日止]；2、判令吴乐章立即将案涉房屋办理不动产权登记并将案涉房屋为九华农商行设定抵押登记，将有关抵押文件交九华农商行收执；3、判令吴乐章承担本案受理费。 原审法院查明的事实与红光置业公司诉称内容一致。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吴乐章未按合同约定办理产权证书并与九华农商行办理抵押登记，已构成违约，红光置业公司同时主张吴乐章支付违约金的请求，一审法院亦予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告吴乐章于判决生效之日起十日内办理位于贵池区秀山通达文场H区202、203、204、205、214、215室不动产权登记；二、被告吴乐章于判决生效之日起十日内支付原告池州市红光置业有限公司违约金（按贷款额289.7万元的5%即14.485万元为基数，按年利率6%从2015年4月1日计算至被告办理案涉房屋不动产权登记止）；三、驳回原告池州市红光置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费1095元，减半收取547.5元，由吴乐章负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：2014年1月7日，吴乐章与红光置业公司签订六份《商品房买卖合同》，约定吴乐章购买贵池区秀山通达文场H区202、203、204、205、214、215室共计580.14平方米商业房，总房款580.14万元，首付款合计应支付290.44万元,余款289.7万元九华农商行办理按揭贷款支付。上述合同附件三《合同补充协议》第1条均已明确红光置业公司为吴乐章提供银行贷款担保。该附件第4条约定：“因乙方怠于履行办理抵押登记手续,致使甲方不能在约定的时间解除责任的,乙方应自具备办理抵押登记手续的次日起按照每日千分之五的标准向甲方支付违约金,直至抵押登记手续办理完毕之日止”。2014年2月24日，吴乐章、九华农商行池阳支行及红光置业公司签订《个人购房担保借款合同》，约定吴乐章向九华农商行池阳支行借款289万元整，用于购买案涉六套房屋。该合同第十三条第3款约定,由保证人红光置业公司提供阶段性保证担保,阶段性保证人自合同签订之日起,至借款人取得房产证书,办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止,为借款人的债务承担连带保证责任。九华农商行池阳支行（甲方）与红光置业公司（乙方）签订的《个人购房贷款项目合作协议》第一条约定：“甲方向合作项目的购房人提供个人购房贷款。本协议中的购房人是指与乙方签订房屋买卖合同，并于甲方签订《个人购房担保借款合同》的借款人。”该协议第十一条约定：“乙方授权甲方将发放贷款余额的5%作为保证金存入乙方在甲方开立的保证金专户，在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。”案涉房屋所在房地产开发项目组团H区于2015年4月1日办理了综合查验备案,现已具备办理不动产权登记及抵押登记条件。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人吴乐章与案外人九华农商行池阳支行签订的《个人购房担保借款合同》中，红光置业公司作为保证人提供阶段性保证，自该合同签订之日起，至借款人取得房产证，办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，红光置业公司为吴乐章承担连带保证责任。本案《商品房买卖合同》附件三约定“因乙方怠于履行办理抵押权登记手续，致使甲方不能在约定的时间解除责任的，乙方应自具备办理抵押登记手续的次日起按照每日千分之五的标准向甲方支付违约金，直至抵押登记手续办理完毕之日止。”上述附件内容作为合同组成部分，对双方当事人均有约束力。鉴于案涉房屋已具备办理产权登记和抵押权登记的条件，吴乐章未依约办理相关登记，应当承担相应违约责任，一审法院结合红光置业公司实际损失，判令吴乐章以14.485万元为基数按年利率6%承担相应违约金，已酌情调减违约金，并无不当。案涉房屋现已具备办证登记条件，吴乐章仅以房屋实际面积与约定面积不符为由，主张红光置业公司未履行协助办证义务于法无据，不予采纳。 综上所述，吴乐章的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1095元，由上诉人吴乐章负担。 本判决为终审判决。 审判长  张和柳 审判员  胡少斌 审判员  王 珺 二〇二一年三月三十一日 法官助理夏国栋 书记员刘铮