北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4472号上诉人（原审原告）：杨玉山，男，1969年12月22日出生。委托诉讼代理人：徐小强，北京市大道政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾金良，北京市大道政通律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴秀清，女，1964年5月5日出生。被上诉人（原审被告）：张福生（吴秀清之夫，吴秀清之委托诉讼代理人），男，1964年12月12日出生。上诉人杨玉山因与被上诉人吴秀清、张福生房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人杨玉山之委托诉讼代理人徐小强、顾金良，被上诉人张福生同时作为吴秀清之委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉山上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审诉讼请求。诉讼费由吴秀清、张福生承担。主要事实和理由：1.双方达成按过户时，市场价格出售的基本原则并在过户前达成总价600万元的一致意见。2.一审判决错误采信证据，错误认定已付款数额。并不能免除杨玉山面临被他人诉讼的可能。综上，一审法院事实认定错误、法律适用错误应予以改判。吴秀清、张福生辩称：同意一审判决，不同意杨玉山的上诉请求。2020年1月，杨玉山向一审法院起诉请求：要求吴秀清、张福生连带支付杨玉山欠付购房款216万元。一审法院认定事实：杨玉山与张福生系朋友关系，吴秀清、张福生系夫妻关系。2016年杨玉山与张福生曾协商将杨玉山所有的北京市东城区×××1号院7号楼24层2810号房屋（以下简称涉案房屋）出售予张福生。双方未签订书面合同，亦未对付款方式及期限做出明确约定，根据杨玉山与张福生的微信聊天记录显示，2016年1月，杨玉山询问张福生是否有意购买涉案房屋，张福生表示愿意。关于房屋价格，2016年3月6日，杨玉山曾表示给张福生优惠20万元，500万元年底付清。在此期间，张福生通过其个人账户及朋友多次向杨玉山支付了购房款，根据张福生提交的转账记录、证人证言等相关证据显示，1、案外人赵志刚于2016年2月23日向杨玉山转账50万元，张福生提交赵志刚的公证证人证言表明，其认可向杨玉山转账支付的上述款项系代张福生支付的涉案房屋购房款，张福生已还给赵志刚，赵志刚不会向杨玉山主张；2.案外人高延军于2016年3月1日、3月2日分别向杨玉山转账113万元及44万元，高延军到庭作证认可上述款项系其代张福生支付的涉案房屋购房款；3.案外人邓高成公证证人证言表明其于2016年3月2日代张福生向杨玉山支付购房款8万元；4.案外人魏东亮于2016年3月2日向杨玉山转账48万元；5.案外人张桂芹于2016年3月7日向杨玉山转账27万元；6.案外人田雪飞于2016年3月25日向杨玉山转账115万元；7.案外人马泽厚于2016年4月9日向杨玉山转账10万元；8.案外人朱晓阳于2016年4月10日向杨玉山支付4万元；9.案外人王军英与张福生的微信聊天记录显示张福生让王英军向杨玉山支付10万元；10.张福生向杨玉山支付共计71万元。另查，2019年10月，杨玉山曾以房屋买卖合同纠纷为由将吴秀清及案外人姚佳诉至法院，要求撤销杨玉山与吴秀清就涉案房屋签订的存量房屋买卖合同，并要求吴秀清返还涉案房屋并办理房屋过户手续。在该案审理中，杨玉山表示认可收到了赵志刚、高延军、邓高成支付的上述款项，以及案外人魏东亮支付款项48万元、王军英于2016年3月3日支付款项10万元；但对于上述案外人的转账目的不确定，不认可系购房款。此外，在该案诉讼中，案外人张桂芹、田雪飞、马泽厚、朱晓阳亦到庭作证，证明上述四人均系替张福生支付的涉案房屋购房款，不要求杨玉山返还。对于上述款项，杨玉山均表示已收到。2017年5月9日，杨玉山（出卖人）与吴秀清（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定杨玉山将涉案房屋建筑面积70.05平方米出售予吴秀清。该房屋成交价格为247万元，合同中对于付款方式及期限、房屋交付、违约责任等内容均未做明确约定。吴秀清、张福生表示该合同为网签合同，系按政府指导价填写的房屋成交价格。2017年5月11日，吴秀清取得涉案房屋的产权证书。庭审中，杨玉山为证明涉案房屋的市场价格远高于500万元，提交北京市住建委关于2017年1月至6月东城区房屋实际成交价格政府信息公开告知书、链家网房屋成交信息截图、麦田房产经纪公司房屋成交价数据等证据予以佐证，吴秀清、张福生不予认可。杨玉山为证明双方达成涉案房屋成交价为600万元的合意，申请证人崔某、姚某、龙某出庭佐证。崔某表示2016年与杨玉山、张福生一起吃饭时，听双方表示张福生欲购买杨玉山的房子，价格500万元，以过户时的市场价为准。2017年与杨玉山、张福生吃饭时，杨玉山、张福生商量好再增加100万元。经质证，张福生表示从未与崔某说起过买房的事，对证人证言不予认可。姚某表示2017年春节前后吃饭时聊起张福生购买涉案房屋一事，说先给杨玉山500万元，后续再支付100万元，此后因为房屋过户要做公证，证人曾建议杨玉山如果去做公证就让张福生打个100万元的欠条，杨玉山表示不用打了，都是朋友。经质证，张福生不予认可。证人龙某表示2016年底证人与杨玉山、张福生吃饭时杨玉山、张福生协商买卖涉案房屋一事，双方当时商定以500万价格购买，但以过户时的市场价格为准。但因张福生缺乏资金，故双方约定除500万元之外再给杨玉山100万元，再给杨玉山女儿价值100万元左右的车。经质证，吴秀清、张福生不予认可，表示不认识证人。吴秀清、张福生为证明涉案房屋以500万元成交符合市场公允价格，提交链家网房屋成交信息截图、丽兹行、麦田房产经纪公司房屋成交价数据等证据在案佐证，经质证，杨玉山不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，杨玉山与张福生曾系朋友关系，吴秀清、张福生系夫妻关系，杨玉山将其所有的涉案房屋出售予吴秀清、张福生并已过户至吴秀清名下，双方之间形成房屋买卖合同关系。杨玉山将涉案房屋出售予吴秀清、张福生，吴秀清、张福生应支付相应购房款。关于购房款的数额，杨玉山曾作出过以500万元出售给张福生的意思表示，杨玉山虽称双方曾协商一致以过户时的市场价为准，并最终达成成交价为600万元的合议，但根据现有证据，尚不足证明双方就涉案房屋成交价为600万元达成一致，吴秀清、张福生亦不认可，杨玉山应当承担不利后果。而鉴于张福生已通过其个人账户及案外人账户向杨玉山支付了500万元款项，杨玉山虽不予认可案外人支付款项系涉案房屋购房款，但其亦未证明杨玉山与案外人之间存在其他债权、债务关系，故杨玉山此项意见，法院不予采信。综上，法院认为，吴秀清、张福生已经支付了全部购房款，杨玉山要求吴秀清、张福生连带支付欠付购房款216万元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年12月判决：驳回杨玉山的全部诉讼请求。二审中，杨玉山提交《公证书》，2017年4月杨玉山夫妻委托姚佳出售房屋并进行了公证，其中约定“上述房产符合出售条件后方才签订买卖合同”，这个条件就是指张福生的购房资格。张福生符合购房条件购房资格之后方才过户交易。吴秀清、张福生对该证据真实性不持异议，当时吴秀清有购房资格，认为办理《公证书》的目的就是办理房屋过户手续。吴秀清、张福生提交杨玉山于2016年5月11日书写的《收条》一张，主要内容为：今收到张福生购房款500万元整，分九次汇入，房款全部交清，房本今日交给张福生。吴秀清、张福生拟证明500万元房款全部交清。杨玉山质证称该证据真实性需要核实，但未向本院提交核实意见。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：杨玉山与张福生是否就涉案房屋价款达成600万元的协议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨玉山与张福生曾系朋友关系，双方之间通过微信洽谈房屋买卖事宜，没有正式签订存量房屋买卖合同。通过双方的沟通记录以及张福生自行或通过他人转账付款以及证人证言情况看，杨玉山收到了500万元房款。之后，杨玉山向张福生交付房屋，杨玉山夫妇公证委托案外人办理房屋买卖事宜，订立网签合同以及办理房屋买卖过户手续，至此，房屋买卖合同已完成履行。杨玉山拟通过证人证言及房屋市场价格等情况证明双方曾约定以过户时的市场价为准，并最终达成成交价为600万元的合议，但根据现有证据，尚不足证明双方就涉案房屋成交价为600万元达成一致，吴秀清、张福生亦不认可。对此，杨玉山应当承担举证不利后果。关于他人代张福生付房款问题，杨玉山均已收到，并无其他异议。另需指出，双方没有按照房屋买卖正常交易流程通过中介签订合同或正式签订存量房屋买卖合同，导致本案纠纷发生。对此，双方应引以为戒。综上，杨玉山上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由杨玉山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲二〇二一年三月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天