广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂05民终313号 上诉人（一审原告）:吴永春，男，1976年3月9日出生，汉族，住所地广西壮族自治区北海市海城区，现住广西壮族自治区北海市银海区。 上诉人（一审被告）:北海市中伟物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区北海市广东路138号星海颐园9幢三单元0401号，统一社会信用代码：914505020635792081。 法定代表人：欧发强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 上诉人吴永春因与上诉人北海市中伟物业服务有限公司（以下简称中伟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初4104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 -2- 吴永春上诉请求：在一审判决的基础上，中伟物业公司退还吴永春电梯服务费540元。（计算方式为：自2017年8月起暂计至2020年7月止，共计36个月，每月退还15元，共540元）。事实与理由：一、一审法院支持了吴永春的请求，但未在判决书作出判决。1、电梯属于小区的公共设备，电梯管理费已包含在物业服务费中，中伟物业公司不能以此进行盈利性收费，根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条、《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》北价格字【2008】68号文对电梯维护费的规定、2013年版《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条、《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》北价格字【2013】113号第六条、第七条、第八条、《关于进一步规范北海市物业服务收费管理的通知》北价格【2014】11号文第三条的规定可知，在2015年12月之前签订的物业服务合同应遵循【2014】11号文规定，即电梯费最高不能超过35元／月，中伟物业公司应根据广西镒建房地产开发有限公司（以下简称镒建房地产公司）与中伟物业公司签订的《前期物业服务管理合同》与吴永春签署前期物业服务协议。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。另根据开发商与中伟物业公司签订的《前期物业服务管理合同》第七条第1点的约定，物业管理服务费用根据本物业管理区域所在地物业服务收费指导价格收取，又根据《广西壮族自治区物价局关于印发的通知》（桂价综【2015】96号）和《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（桂价格【2013】62号）的规定，中伟物业公司与吴永春在2015年5月签订合同时，应依据上述文件的规定进行。 针对吴永春的上诉请求中伟物业公司二审辩称：一、吴永春的上诉请求没有事实 -3- 和法律依据，请求退还的电梯费超出原来一审诉讼请求的金额。二、北海市发展和改革委员会、北海市住房和城乡建设局关于普通住宅小区前期物业服务收费政策的通知（北发改价格【2019】46号），规定电梯服务费的标准按照前期物业服务合同的收费标准，中伟物业公司中标的电梯费收费是合法有效的，按每户50元/月收取具有事实和法律依据。三、一审判决按每户35元/月收取没有事实和法律依据，应驳回吴永春的上诉请求。 中伟物业公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初4104号民事判决，驳回吴永春的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由吴永春负担。事实与理由：一、吴永春应当自2017年5月1日起交纳物业服务费、电梯费等费用，一审判决退还费用及支付利息没有事实和法律依据。吴永春于2017年3月28日收到镒建房地产公司的《入伙通知书》后，未按照通知要求的7日内办理收房手续，关于房屋存在整改问题并不影响房屋的交付，吴永春于2017年8月5日才办理收房手续，并在《世纪城房屋交接书》上确认自2017年3月31日起涉案房屋交付给吴永春，明确该日期是为了明确物业费等费用的交纳起始时间，中伟物业公司免去了吴永春2017年4月份的费用，故吴永春应从2017年5月1日开始交纳相关费用，吴永春亦自愿交纳了2017年5至7月的物业费等费用。二、吴永春已于2020年10月12日到中伟物业公司领取了公共走道修缮费266.73元、装修垃圾清运费88.91元。三、吴永春的起诉已超过了诉讼时效，应驳回其诉讼请求。吴永春自2017年3月28日收到《入伙通知书》时，就已知道或应当知道交付时间起开始计收物业费等费用，但吴永春直至2020年8月才起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，吴永春的起诉超过了三年的诉 -4- 讼时效。四、中伟物业公司已在公示栏张贴公布了世纪城7栋的公摊水电费明细，自2018年10月起暂停收取公摊水电费，故此时起不存在公示的必要。五、一审法院调整涉案小区电梯维护费按每户35元／月收取没有任何依据。根据2013年9月25日北海市房地产业协会发给镒建房地产公司的《前期物业管理招标中标确认书》的收费标准，电梯费是按每户50元／月收取，《前期物业管理服务协议》第五条对电梯费的收取也作出了具体约定，吴永春在办理收房手续时与中伟物业公司签订了该协议，属于双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定。六、《关于进一步规范北海市物业服务收费管理的通知》北价格【2014】11号文，该份通知是2014年2月25日印发，根据该通知第六条、第七条的规定，该通知执行前已签订物业服务合同尚未到期的，相关收费按原合同约定执行，而《关于印发（试行）的通知》北价格【2013】113号，该份通知是2013年12月25日试行，上述两份文件均在《前期物业管理招标中标确认书》后试行。目前，并没有文件要求《前期物业管理招标中标确认书》中的收费标准需经物价部门核准备案，因此，中伟物业公司依据该确认书与小区业主签订《前期物业管理服务协议》收取相关费用合法有据。 针对中伟物业公司的上诉请求吴永春二审辩称：一、吴永春主张中伟物业公司退还2017年5月至7月的物业费、电梯费及支付利息有事实和法律依据。1、依据《广西物业管理条例》第三十八条、第四十二条及《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第一百五十七条的规定，因检验过程中发现房屋质量问题，涉案房屋于2017年8月5日交接，中伟物业公司应向开发商讨要房屋维修期间的物业费。2、对于利息，涉案协议加重业主的违约责任，免除了物 -5- 业公司的责任，违反了公平原则，虽合同没有约定利息，但根据《物业管理条例》第一百零七条的规定，中伟物业公司应支付相应利息。二、吴永春要求中伟物业公司公示公摊水电费有法律依据。根据镒建房地产公司与中伟物业公司签订的《世纪城前期物业管理委托合同》第五条第7款的约定，以及《广西物业管理条例》第六十二条的规定，中伟物业公司有义务向全体业主张榜公布管理费收支账。三、吴永春主张电梯维护费不得超过每户35元/月有法律依据。1、根据镒建房地产公司与中伟物业公司签订的《世纪城前期物业管理委托合同》第七条第1项的约定，物业管理服务费用根据物业管理区域所在地物业服务收费指导价格收取，吴永春与中伟物业公司签订的《前期物业服务协议》是在桂价格【2013】62号、北价格【2013】11号、北价格【2014】11号之后签订，应按照该指导价格收取。2、根据建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知第二条，《广西壮族自治区物业收费管理暂行办法》第六条、第十三条，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《前期物业招标投标管理办法》第十条、国务院《物业管理条例》第二十四条的相关规定，镒建房地产公司作为房地产开发公司，应当知道前期物业服务招标投标的相关规定，住宅楼前期物业服务应执行政府定价。四、吴永春于2020年8月4日向一审法院提交的起诉状，并未超过法律规定的诉讼时效。 吴永春向一审法院起诉请求：1、中伟物业公司退还多收取吴永春的2017年5月至7月的物业费400元，电梯费150元并按前期物业服务管理协议第十一条第3、4点的约定支付违约金2130元（违约金计算方式为：以550元为基数，按日0.5%，自2017年8月5日起暂计2020年7月31日止，共计1065天）； -6- 2、中伟物业公司退还乱收取吴永春的公共走道修缮费266.73元，并按前期物业服务管理协议第十一条第3、4点的约定支付违约金1420元（违约金计算方式为：以266.73元为基数，按日0.5%，自2017年7月31日起暂计2020年8月3日止，共计1065天）；3、中伟物业公司超过政府定价标准收取吴永春的装修垃圾清运费88.91元，并按前期物业服务管理协议第十一条第3、4点的约定支付违约金473元（违约金计算方式为：以88.91元为基数，按日0.5%，自2017年7月31日起暂计2020年8月3日止，共计1065天）；4、中伟物业公司退还超过政府定价标准收取吴永春电梯服务费540元；5、中伟物业公司依法依规公示世纪城7栋自2017年9月开始的公摊水电费明细及电梯费用明细，必须在每季度第一个月公示上一季度两项费用明细；6、本案诉讼费由中伟物业公司承担。 一审法院判决：一、中伟物业公司退还给吴永春物业费400元、公共走道维修费266.73元、装修垃圾清运费88.91元、电梯服务费150元，共计935.64元并支付利息（利息计算：以935.64元为基数，①按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年8月6日起计至2019年8月19日；②按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月19日计至实际清偿之日止）；二、中伟物业公司于本判决发生法律效力之日起三十日内在广西北海市广东南路168号世纪城小区公示栏张贴公布北海市广东南路168号世纪城7栋自2017年9月起至2020年9月收支的公摊水电费和电梯费明细。 本院经二审审理认为，关于涉案房屋何时交付至吴永春，何时应开始交纳物业费等费用的问题。中伟物业公司主张，吴永春于2017年3月28日收到镒建房地产公司的《入伙通知书》后，未按照通知要求的7日内办理收房手续，而于2017年8 -7- 月5日才办理收房手续，并在《世纪城房屋交接书》上确认自2017年3月31日起涉案房屋交付给吴永春，故从该日起吴永春应向中伟物业公司交纳物业费等费用，考虑到涉案房屋的整改问题故免除吴永春4月份的物业费等费用，从2017年5月1日起交纳相关费用。吴永春主张，由于房屋质量问题，其于2017年8月5日才办理收房手续，故涉案房屋的物业费等费用应从2017年8月份开始交纳，中伟物业公司应退还其2017年5至7月交纳的物业费。本院认为，吴永春虽然于2017年3月28日收到镒建房地产公司的《入伙通知书》，但由于房屋存在窗户未打胶、外墙渗水等质量问题，其于2017年8月5日才办理收房手续，与镒建房地产公司签订《世纪城房屋交接书》，并于当日与中伟物业公司签订《商品房交接确认表》，虽然双方确认吴永春已于2017年3月31日收房，但涉案物业存在需要整改维修的问题，涉案物业实际交付给吴永春的时间为2017年8月5日，故吴永春开始交纳物业费等费用的时间应为2017年8月5日，中伟物业公司应退还吴永春2017年5月至7月的物业费400元，并支付利息（利息计算：以400元为基数，①按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年8月6日起计至2019年8月19日；②按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月19日计至实际清偿之日止。） 关于涉案房屋公共走道维修费266.73元及装修垃圾清运费88.91元的问题，二审庭审中，双方均确认该两笔费用已由中伟物业公司退还给吴永春，故对两笔费用本案不作处理。关于该两笔费用的利息问题，中伟物业公司主张其于2020年10月12日已退还给吴永春，吴永春主张中伟物业公司于2020年8月3日已向其退还，请求中伟物业公司支付2017年8月6日至2020年8月3日的利息。本院认为， -8- 中伟物业公司收取吴永春公共走道维修费没有法律依据，且自认多收取了吴永春的住宅物业装修垃圾清运费88.91元，故吴永春主张中伟物业公司支付上述两笔费用自2017年8月6日至2020年8月3日的利息，本院予以支持，中伟物业公司应向吴永春支付该两笔费用的利息（利息计算：以355.64元为基数，①按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年8月6日起计至2019年8月19日；②按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月19日计至2020年8月3日。） 关于中伟物业公司是否应退还吴永春2017年5月至7月的电梯服务费问题，虽然本院认定涉案房屋的物业费等费用应从2017年8月份开始交纳，但吴永春提交的证据无法证实其交纳了2017年5月至7月的电梯服务费，故吴永春请求中伟物业公司退还2017年5月至7月的电梯服务费没有事实依据，本院不予支持。针对中伟物业公司是否应退还吴永春2017年8月至2020年7月的电梯服务费问题，中伟物业公司主张，《关于进一步规范北海市物业服务收费管理的通知》北价格【2014】11号以及《关于印发（试行）的通知》北价格【2013】113号两份文件均在《前期物业管理招标中标确认书》后试行，应按照中标确认书上确定的收费标准即每户50元／月的标准收取。吴永春主张2015年12月之前签订的物业服务合同应遵循【2014】11号文规定，即电梯费最高不能超过35元／月，中伟物业公司应根据其与镒建房地产公司签订的《前期物业服务管理合同》与吴永春签署前期物业服务协议。本院认为，《关于进一步规范北海市物业服务收费管理的通知》北价格【2014】11号属于政府对北海市物业服务收费的政策性指导，吴永春与中伟物业公司在该文件之后于2015年5 -9- 月26日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议是双方真实意思表示，并未违反法律法规强制性和效力性规定，该协议第五条第2项第5小点约定了涉案房屋的电梯费为每户50元/月，其内容是双方当事人真实意思表示，且已实际履行，故本院认为，中伟物业公司根据双方约定的电梯费金额收取有合同依据，吴永春主张中伟物业公司退还自2017年8月起暂计至2020年7月的电梯费540元没有事实和法律依据，本院不予支持，一审该项判决有误，本院予以纠正。 关于吴永春提起诉讼是否超过法律规定的诉讼时效问题。中伟物业公司主张吴永春自2017年3月28日收到《入伙通知书》时，就已知道或应当知道交付时间起开始计收物业费等费用，但吴永春直至2020年8月才起诉，超过了法律规定的三年诉讼时效。本院认为，如前所述，涉案物业实际交付给吴永春的时间为2017年8月5日，故吴永春开始交纳物业费等费用的时间应为2017年8月5日，吴永春于2020年8月4日就其与中伟物业公司的本案物业费用向一审法院申请诉前调解，本案的诉讼时效因吴永春提起诉前调解而中断，本案的诉讼时效自2020年8月4日重新起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及第一百九十五条的规定，吴永春提起本案诉讼未超过法律规定的诉讼时效，中伟物业公司的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于在北海市广东南路168号世纪城小区公示栏张贴公布涉案小区7栋自2017年9月起至2020年9月收支的公摊水电费和电梯费明细的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，镒建房地产公司与中伟物业公司签订的《世纪城前期物业管理委托合同》对业主具有约束力，对中伟物业公司亦有约束力。《世纪城前期物业管理委托合同》约定中伟物业公 -10- 司有义务至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账，双方二审庭审中均认可自2018年10月以后，中伟物业公司未向业主收取过公摊水电费，故中伟物业公司应公示北海市广东南路168号世纪城7栋自2017年9月起至2018年10月收支的公摊水电费明细以及自2017年9月起截止一审开庭之日2020年9月收支的电梯费明细。 综上，一审判决认定事实部分错误。上诉人吴永春的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人中伟物业公司的上诉主张有事实和法律依据的，本院予以支持，没有事实和法律依据的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初4104号民事判决第一项； 二、上诉人北海市中伟物业服务有限公司退还上诉人吴永春物业费400元并支付利息（利息计算：以400元为基数，①按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年8月6日起计至2019年8月19日；②按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月19日计至实际清偿之日止）； 三、上诉人北海市中伟物业服务有限公司向上诉人吴永春支付公共走道维修费、装修垃圾清运费共355.64元的利息（利息计算：以355.64元为基数，①按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年8月6日起计至2019年8月19日；②按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月19日计至 -11- 2020年8月3日）； 四、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初4104号民事判决第二项为“北海市中伟物业服务公司于本判决发生法律效力之日起三十日内在广西北海市广东南路168号世纪城小区公示栏张贴公布北海市广东南路168号世纪城7栋自2017年9月起至2018年10月的公摊水电费明细及2017年9月起至2020年9月收支的电梯费明细”； 五、驳回上诉人吴永春的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费100元，合计125元，其中12元由上诉人北海市中伟物业服务公司负担，剩余113元由上诉人吴永春负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 -12- 二〇二一年三月十八日 法官助理 张 玲 书 记 员 陈旖琦