安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终490号上诉人（原审被告）：安徽省五河育英学校，住所地五河县城关镇亿豪东巷玻璃厂宿舍后，统一社会信用代码523403227448898773。法定代表人：张国联，该校校长。委托诉讼代理人：沈宇，安徽淮河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽省五河一中玻璃二厂，住所地五河县城关镇亿豪东巷玻璃厂宿舍后。法定代表人：张华焜，该厂厂长。委托诉讼代理人：付健，安徽君智律师事务所律师。原审原告安徽省五河一中玻璃二厂（以下简称玻璃二厂）与原审被告安徽省五河育英学校（以下简称育英学校）土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院2020年3月3日作出的（2019）皖0322民初4233号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月28日作出（2020）皖03民终1203号民事裁定，裁定发回安徽省五河县人民法院重审。安徽省五河县人民法院于2020年12月21日作出（2020）皖0322民初2478号民事判决，现育英学校不服，向本院提起上诉，本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。育英学校上诉请求：1、请求二审法院依法改判驳回玻璃二厂的诉讼请求；2、本案诉讼费用由玻璃二厂承担。事实与理由：1、重审判决对玻璃二厂诉讼主体资格的认定，存在严重逻辑矛盾。重审判决认定玻璃二厂原系实体企业，已经停业，但同时认定其可以作为民事主体主张权利。这一认定属适用法律错误；2、本案实为行政拆迁方借民事诉讼逃避行政职责，损害育英学校的拆迁权益，为虚假诉讼，不应受理；3、重审判决认定事实错误。自2009年五河一中收回小部分土地后，租金为每年4万元。事实上也是按这个标准支付。重审判决仍将2009年之后的租金认定为每年6万元，属事实认定错误。请二审法院予以纠正。综上，玻璃二厂无法证实其主体尚存续，起诉并非玻璃二厂单位的真实意思表示。本案诉讼实为拆迁方借民事诉讼逃避行政职责，损害育英学校拆迁权益，不应受理。重审判决认定事实和适用法律存在错误。请二审法院依法驳回玻璃二厂的起诉。玻璃二厂辩称，1、玻璃二厂具有原告主体资格。玻璃二厂是合同当事人，与本案有直接利害关系，玻璃二厂是校办工厂，虽然未经工商登记，但是完全符合法律规定的原告的条件；2、收回土地是履行合同。双方签订的合同是2017年5月23日到期，育英学校也不再继续办学，理应返还租赁的土地，该地块拆迁是事实，育英学校起诉返还国有土地使用权是履行合同，与拆迁无关；3、合同约定每年租金6万元，双方应当按照合同履行自己的义务。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。玻璃二厂向一审法院起诉请求：1、收回出租土地9811.4㎡；2、按照评估价收购被告地上合法建筑；3、支付租金12万元；4、育英学校支付违约金96万元；5、育英学校承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2002年5月23日，玻璃二厂作为甲方，育英学校作为乙方，签订一份《协议书》，主要约定，1、甲方将现有土地9811.4平方米租赁给乙方用于办学，租赁期十五年，凡乙方建校中不需要的甲方现有建筑设施，均由甲方负责拆除，拆除中的具体事宜由甲乙双方商定；2、甲方在本协议签订后十日内将土地交付给乙方，乙方在该土地上兴办私立学校，不得转租，不得用于其它经营活动，甲方不得提前收回土地；3、乙方每年付给甲方6万元租赁费，每年9月底前将当年租赁费付清；4、乙方兴建教学、生活及其他配套设施须符合经甲乙双方同意并经县建设规划管理部门批准的学校教育建设规划；5、协议期满，乙方在甲方土地上按本协议约定兴建的单项建筑设施造价在一万元以上（含一万元）的，其固定资产由具有法定资格的评估机构依照法律规定进行评估后，由甲方一次性购买；其他不符合本协议约定的零星建筑由乙方负责无条件拆除；收购时乙方应出具原始的建筑合同、建筑结构图、预决算审计报告等相关资料，楼房清算应在质检部门确认无质量问题后进行；6、如乙方将该土地转租，每转租一个月，应赔偿甲方1万元，如有其他违约条款，一次性赔偿对方10万元。2017年5月23日租赁协议到期后，育英学校继续在原有土地上办学到2019年6月份。现大志中学的校长李良原是育英学校的老师，因育英学校的股东年纪都较大，精力有限，为更好的创办学校，2011年5月20日，育英学校与李良签订承包办学协议，由李良承包学校，继续创办育英学校。涉案土地系国有土地，使用权原为玻璃二厂所有，2004年7月8日变更划拨给安徽省五河第一中学。2009年五河一中收回原租赁合同中涉及到的小部分土地用于扩建操场，但租赁费没有变化，其后的租赁期内育英学校仍以每年6万元支付土地租赁费。玻璃二厂原为实体企业，目前已停业，企业信息无法查询。另外，重审中一审法院依法选定了评估机构拟对争议建筑物进行评估，因育英学校不同意，鉴定人员无法进入现场进行勘验，评估未能进行。一审法院认为，涉案租赁合同系玻璃二厂、育英学校双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认定。租期内，涉案土地使用权主体的变动不影响原合同的效力，故育英学校抗辩因涉案土地划拨给五河一中导致该合同无效的理由，不能成立，一审法院不予采纳。合同成立并生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当按照约定返还租赁物，返还的租赁物还应当符合约定的状态。现涉案合同租期已届满，育英学校应当将涉案土地返还给玻璃二厂。按照合同的约定，租期届满后，育英学校在玻璃二厂土地上兴建的建筑设施，在合法评估后，由玻璃二厂一次性购买，因本案审理中，育英学校对建筑设施评估事宜不予配合，导致诉讼中无法对建筑设施评估以确定固定价格，但玻璃二厂应按合同约定收购育英学校因办学需要增添的建筑设施等固定资产，综合以上因素，玻璃二厂向育英学校支付的购买建筑设施的价格应以交付土地时，双方共同委托的评估机构或者执行法院依法选定的评估机构作出的评估价格为准。故玻璃二厂要求收回土地并以评估价收购育英学校兴建的地上合法建筑的诉讼请求，应予支持。育英学校作为承租人，应当及时向出租人支付租金。虽然在2009年五河一中收回小部分土地，但每年的租赁费没有发生变更，育英学校仍以每年6万元支付其后的租赁费，视为育英学校认可租赁面积变更后土地租赁费仍为6万元每年。原租赁合同租期至2017年5月23日届满，育英学校继续使用涉案土地，至今尚未返还，应当按照原租金标准继续支付租赁费。故玻璃二厂要求育英学校支付12万元租金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。在租赁期间，育英学校与李良合作办学，学校的主体没有变更，其仍然以育英学校的名义对外招生，该行为并不是转租，育英学校没有违约，不应当承担违约金，故玻璃二厂要求育英学校承担96万元违约金的诉讼请求，无事实依据，一审法院依法不予支持。玻璃二厂原为实体企业，虽已停业，企业信息无法查询，但不影响其作为民事主体依法主张自己的权利，故对育英学校提出的玻璃二厂诉讼主体资格问题，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、安徽省五河育英学校于本判决生效后十日内将租用的原育英学校校址土地返还给安徽省五河一中玻璃二厂；二、安徽省五河一中玻璃二厂以双方共同选定或者执行法院选定的评估机构评估价格为准，向安徽省五河育英学校支付收购建筑设施费用（收购范围按照租赁合同的约定），于评估报告作出后十日内付清；三、安徽省五河育英学校于本判决生效后十日内向安徽省五河一中玻璃二厂支付自2017年5月23日至今的土地租赁费12万元；四、驳回安徽省五河一中玻璃二厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费14520元，由安徽省五河一中玻璃二厂负担11820元，安徽省五河育英学校负担2700元。二审期间，当事人双方均无新证据提交。另查明，育英学校陈述，2009年后，五河一中收回了一部分土地，该部分土地占原出租土地1/3，此后租金按每年4万元交纳。玻璃二厂陈述，收回了土地，但没达到有1/3，具体收回多少，不清楚。本院对一审法院认定除2009年后租金以外的事实予以确认。本院认为：1、关于玻璃二厂诉讼主体资格。案涉租赁合同系玻璃二厂与育英学校签订的，五河一中系主管部门在合同上加盖公章。现租赁期届满，承租人育英学校应当按照约定返还租赁物，玻璃二厂虽然停业，但是作为五河一中的下属非法人单位并未撤销，其有权主张权利，故玻璃二厂起诉符合合同的约定。案涉租赁的国有土地使用权是五河一中，五河一中亦出具证明，其作为国有土地使用权人，授权玻璃二厂起诉收回土地使用权。玻璃二厂具有诉讼主体资格。育英学校上诉称玻璃二厂不具有主体资格的上诉理由不能成立。2、本案当事人双方为案涉租赁合同的签字方，因履行租赁合同发生纠纷系民事诉讼，本案应按合同约定由评估机构对建筑设施进行评估，玻璃二厂按评估价格向育英学校支付款项，育英学校上诉称本案实为行政拆迁的上诉理由与合同约定不符，不能成立，一审法院对此按合同约定判决正确。3、关于租金（2009年五河一中收回小部分土地后）。双方当事人均认可2009年五河一中收回小部分土地，玻璃二厂作为出租房应提供收回多少亩土地的证据但未提供，如继续按合同约定的每年6万元支付租金，有违公平。育英学校上诉称收回1/3土地，此后租赁费按每年4万元交纳，本院认为，较为合理，予以采纳，育英学校应按每年4万元支付租金。从合同期满2017年5月23日起至玻璃二厂起诉时2019年10月6日止，育英学校未支付租金超过两年，玻璃二厂要求支付两年租金12万元的诉讼请求不能全部支持，育英学校应支付租金8万元。一审法院判决对玻璃二厂要求育英学校支付租金12万元的诉讼请求全部支持不当，本院予以纠正。综上，育英学校上诉理由部分成立。一审判决认定部分事实有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省五河县人民法院（2020）皖0322民初2478号民事判决第一、二项，即被告安徽省五河育英学校于本判决生效后十日内将租用的原育英学校校址土地返还给原告安徽省五河一中玻璃二厂；原告安徽省五河一中玻璃二厂以双方共同选定或者执行法院选定的评估机构评估价格为准，向被告安徽省五河育英学校支付收购建筑设施费用（收购范围按照租赁合同的约定），于评估报告作出后十日内付清；二、撤销安徽省五河县人民法院（2020）皖0322民初2478号民事判决第三、四项，即被告安徽省五河育英学校于本判决生效后十日内向原告安徽省五河一中玻璃二厂支付自2017年5月23日至今的土地租赁费12万元；驳回原告安徽省五河一中玻璃二厂的其他诉讼请求；三、安徽省五河育英学校于本判决生效后十日内向安徽省五河一中玻璃二厂支付自2017年5月23日至起诉时的土地租赁费8万元；四、驳回安徽省五河一中玻璃二厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14520元，由安徽省五河一中玻璃二厂负担537元，安徽省五河育英学校负担13983元。二审案件受理费14520元，由安徽省五河一中玻璃二厂负担537元，安徽省五河育英学校负担13983元。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二一年三月十五日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。