江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终86号上诉人（原审被告）：曹媛媛，女，1990年3月26日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。委托诉讼代理人：王典（系曹媛媛之夫），住浙江省台州市黄岩区。被上诉人（原审原告）：苏宁便利超市（南京）有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区龙藏大道**。法定代表人：顾伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李静，江苏康华律师事务所律师。上诉人曹媛媛因与被上诉人苏宁便利超市（南京）有限公司（以下简称苏宁超市公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人曹媛媛及其委托诉讼代理人王典，被上诉人苏宁超市公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹媛媛上诉请求：一、请求变更原审第一、第二项判决，判令上诉人与被上诉人《租赁合同》自解除合同书面通知送达之日（即2020年7月18日）起30日之次日作为合同解除的日期，并按照合同解除日期重新计算上诉人应当返还的租金（即22929.57元）；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、被上诉人向上诉人寄送钥匙不应被简单视作返还房屋的意思表示。二、退一步讲，即使寄送钥匙包含返还房屋的意思表示,也不能简单等同于解除合同的意思表示。三、再退一步讲，即使寄送钥匙包含解除合同的意思表示，也应按照双方约定，以解除合同书面通知送达上诉人之日起30日之次日作为合同解除的日期。四、无论对解除合同的日期如何认定，被上诉人都存在怠于履行联系上诉人等后合同义务的情形，导致上诉人无法及时出租房屋，亦无法及时进行退租的后续工作。被上诉人苏宁超市公司辩称：第一点，被上诉人已经于2019年12月16日通过ＥＭＳ向上诉人发送了关于解除租赁合同的通知函，发送的地址是上诉人位于南京市溧水区的地址，该地址在双方的合同中并没有体现，也不是上诉人的身份证地址，之所以通过该地址，显然该地址是上诉人提供给被上诉人的，并且上诉人也承认其于2019年12月底在南京市溧水区人民医院生下孩子，当时快递寄达其应该是住在位于溧水区的地址，并且按照时间当时其并不在医院。通过快递送达记录，当时是送到小区门口的丰巢快递柜。由于起诉时已超过半年，因此ＥＭＳ打电话给上诉人的通话记录，并未能够由中国移动保存。在第二次邮寄给上诉人时，上诉人已经在家签收过了，并且在一审审理时上诉人给法院的送达地址，也是南京市溧水区的该地址。通过以上事实，可以形成推断，上诉人是收到了被上诉人的解除合同通知书。因此按照合同规定，双方的租赁合同应在2020年1月17日解除。第二点，一审法院认定的被上诉人在收到在承租房屋收到后，将房屋中的墙体拆除，并无证据可以证明是被上诉人所拆的墙体，即使认定为是被上诉人所拆的墙体，根据双方租赁合同约定，被上诉人可以对出租房屋进行装修和改造，在返还房屋时按照现状交付，无需恢复，被上诉人也不应承担上诉人所谓的恢复墙体的费用，但是针对该部分的费用，被上诉人基于一审法院认定的公平原则并未提出上诉，但是在二审中对该事实的认定提出质疑，该部分费用被上诉人不应承担。因此，希望法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。苏宁超市公司向一审法院起诉请求：1、判令确认双方之间的《租赁合同》已于2020年1月17日解除；2、判令曹媛媛返还租金127847元，并支付迟延付款利息（以127847元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年1月18日计算至实际给付之日止）；3、判令曹媛媛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年10月，曹媛媛作为出租方（甲方）、苏宁超市公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方向乙方出租位于南京市栖霞区的房产，第一条、甲方确保租赁物为商业性用房且不属于违章建筑。本合同租赁物包括租赁房屋及其附属设备设施、附属场地。第二条、租赁房屋的计租面积共计113.34平方米，其中一层、二层面积均为56.67平方米。房屋交付标准为顶、地、墙、玻璃门窗、外立面、卷帘门、所有拆除、隔墙（均为现状交付）。第三条第1款、甲方为乙方提供不少于36ＫＷ的用电量，甲方在进场装修前按乙方要求将符合国家标准的主电缆（电线）、水电表接至乙方租赁区域内独立适用的配电箱内，乙方按供水供电部门规定的水电费单价向供电供水部门自行缴纳水电费，甲方配合乙方办理开具乙方公司名称发票需要的一切手续。第五条、本合同租赁期限为3年1个月，自2018年10月20日至2021年11月19日，首个租赁年度为2018年10月20日至2019年11月19日，此后每12个月为一个租赁年度。第六条、租赁费用如下1、2018年10月20日至2019年11月19日（12个月＋1个月）152000元；2、2019年11月20日至2020年11月19日（12个月）152000元；3、2020年11月20日至2021年11月19日（12个月）152000元，合计（37个月）456000元，租赁费用采用先付后租方式按年提前15日以易付宝代付至银行账户方式支付，乙方应于合同签订后7个工作日内支付甲方定金152000元，待乙方开业后自动转为首期租赁费用，此后正常每年租赁费用支付日为11月5日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用。第八条、甲方自行承担涉及租赁物的房产税、增值税、附加税、土地使用税、房屋维修基金、维修费用等所有税费。乙方自行承担租赁物开设商场涉及的各项税费。第十四条、乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。第十五条、乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设备设施，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设备设施搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方必须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。2019年9月24日，双方又签订《补充协议》1份，约定：1、原合同各期间租赁费用调整为2019年11月20日至2019年12月31日（1个月+11天）9490元；2020年1月1日至2020年11月19日（10个月+19天）134510元；2020年11月20日至2021年11月19日（12个月）152000元，2019年11月20日至2021年11月19日合计（24个月）296000元。2019年11月12日，苏宁超市公司依约向曹媛媛支付租金144000元。2019年12月16日，苏宁超市公司员工朱超通过ＥＭＳ向曹媛媛邮寄关于解除中南世纪雅苑苏宁小店租赁合同的函，2017年（应为2019年，一审法院笔误）ＥＭＳ邮政速递物流显示该邮件投递到南京市溧水区岸非巢包裹柜（应为丰巢包裹柜，一审法院笔误）。2020年1月17日，苏宁超市公司又通过ＥＭＳ向曹媛媛寄还中南世纪雅苑苏宁小店钥匙，投递单显示该邮件拆开后被收件人拒收，后该份邮件因未妥投于2020年1月20日被退回。一审审理中，苏宁超市公司提交解除租赁合同的通知函，内容为：“……我公司决定关闭此处店面，故根据《租赁合同》第十四条约定提前通知贵方：解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年1月17日（以本函到达贵方后满30日至次日为准）正式解除，请贵方于解除日前将剩余租赁费用120789元退还我司。我司将按《租赁合同》第十五条约定在解除日后十个工作日内向贵方返还租赁物，请贵方按时与我司办理交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵方。另，请贵方尽快与我司对接善后事宜。”落款日期为2019年12月16日。曹媛媛提交物业费发票、税收缴款书、电费账单详情、其与苏宁超市公司人员季鹏的微信聊天记录及苏宁超市公司搬离后案涉租赁房屋现场照片作为证据，旨在证明：1、曹媛媛于2019年12月12日支付案涉房屋2019年2月1日至2020年1月23日的物业费8000元。2、曹媛媛于2019年10月9日因个人出租房屋，向栖霞区税务局、栖霞区住建局支付增值税、房产税、个人所得税合计5040元。3、曹媛媛于2020年5月10日向南京供电公司补交案涉房屋电费1153元。4、曹媛媛微信联系季鹏问“苏宁和我们诉讼过程中不承认墙是你们砸的，……墙当时不是你们砸的嘛，而且答应了要帮我们恢复墙体的”。季鹏回“那你们就坚持说法”……曹媛媛问“当时您说要租5、6年，就我们自行恢复墙体，但现在最终其实只租了一年，可以帮我们恢复墙吗？”季鹏回复“比较难，不过你们可以提起自己的主张，就说必须恢复墙体，这个条件在诉前调解过程中应该是认可的”。5、案涉房屋现场照片显示地面和墙面均未打扫清理，存在苏宁小店宣传展板、废纸、垃圾桶、货架等大量废弃物。曹媛媛还提交其女儿出生医学证明材料1份，旨在证明其于2019年12月28日在溧水区人民医院生产，故从未收到苏宁超市公司邮寄的解除合同通知函。经质证，苏宁超市公司对物业费不予认可，主张依据《租赁合同》第六条约定物业费包含在租金中，故不需额外支付。对实际欠付的电费予以认可，但需要补充供电公司收取电费的明细。曹媛媛开具的税票，苏宁超市公司已实际抵扣，对于提前解除合同部分的税费同意按照5040元/323天*307天予以返还。对季鹏的微信聊天记录真实性认可，但季鹏并未承认墙体由苏宁超市公司拆除，即便墙体确实由苏宁超市公司拆除，根据《租赁合同》第十五条约定，苏宁超市公司可以对房屋内部进行装修和改造，且无需恢复，故不承担恢复墙体的责任。对垃圾清运费不予认可，2020年1月17日苏宁超市公司就将案涉房屋钥匙邮寄给曹媛媛，曹媛媛拒收后苏宁超市公司也未拆封，故曹媛媛并无证据证明垃圾由苏宁超市公司使用产生，且苏宁超市公司亦无义务清理。曹媛媛另补充提交：1、水费缴费明细材料3页，证实2019年12月至2020年4月，苏宁超市公司使用案涉房屋产生水费合计87.86元，此费用已由曹媛媛代缴，苏宁超市公司应向曹媛媛支付。2、砌墙费用明细、施工图纸及收据各1页，证实曹媛媛自行委托他人对案涉房屋与相邻房屋的墙体进行恢复，支付人工及材料费合计19000元。3、房屋租赁合同1份，证实曹媛媛于2020年9月20日与他人签订的房屋租赁合同。经质证，苏宁超市公司对砌墙费用不予认可，认为苏宁超市公司不负有砌墙义务，且仅凭该证据无法证实苏宁超市公司砌墙的情况和真实支付的费用；对其他的证据由法院依法审查认定。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定解除的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，《租赁合同》第十四条约定苏宁超市公司可以提前解除合同，但须提前30日书面通知曹媛媛，以苏宁超市公司解除合同书面通知送达曹媛媛之日起满30日之次日作为合同解除的日期。此条款系合同约定解除条款，苏宁超市公司应依约，向曹媛媛送达解除合同通知书。经查，苏宁超市公司通过其员工朱超邮寄EMS快递的方式向曹媛媛送达解除合同通知函，该快递包裹投递在曹媛媛所住小区智能快递柜后显示已签收，但双方并未在《租赁合同》中明确约定送达地址，苏宁超市公司主张由其员工朱超通过微信向曹媛媛确认送达地址并邮寄解除合同通知函，但并未提交相关证据予以证实，2019年12月17日该份函件投递时，正值曹媛媛产后月子期间，故苏宁超市公司主张依据智能快递柜签收的日期作为解除合同通知送达的日期，依据不足，一审法院不予支持。2020年1月17日，苏宁超市公司再次向曹媛媛邮寄送达案涉房屋钥匙，该邮件由曹媛媛拆封后又拒收退回，曹媛媛虽辩称其不了解情况故退回邮件，但根据常理判断，苏宁超市公司将案涉房屋钥匙寄还的行为，已包含解除合同并返还房屋的意思表示，故应以2020年1月17日作为苏宁超市公司通知曹媛媛解除案涉合同的日期，按照合同约定，自该日起满30日之次日即2020年2月17日应认定为案涉合同的解除日期。苏宁超市公司已预交2020年1月1日至11月19日租金的134510元，其中2020年1月1日至2020年2月17日的租金（134510元/323天）*48=19989元应予支付。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》虽已于2020年2月17日解除，但双方并未依约积极妥善办理租赁物交接手续，且苏宁超市公司在通过EMS寄还钥匙被退回后，未及时主动联系曹媛媛确认合同解除的效力并办理交接手续，而是将装有钥匙的EMS邮件原封不动进行保管，且一直持续到2020年7月2日才向一审法院提起诉讼，曹媛媛于2020年7月18日才收到本案的诉讼材料，此期间案涉房屋一直空置，对于2020年2月18日至2020年7月18日的空置损失（134510元/323天）*152天=63299元，应由双方共同承担，即苏宁超市公司应承担31650元。关于曹媛媛主张应由苏宁超市公司承担的其他各项费用，一审法院认定如下：1、2019年2月1日至2020年1月23日的物业费8000元，《租赁合同》第六条约定租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用，故曹媛媛主张苏宁超市公司额外支付物业费，缺乏合同依据，一审法院不予支持。2、租赁房屋税费5040元，该费用系因曹媛媛向苏宁超市公司开具2020年度租金发票而产生，但因苏宁超市公司行使约定解除权，提前解除合同，致使其不再支付部分房屋租金，对于该部分租金对应的税费，苏宁超市公司已在收取发票后予以抵扣，故该部分税费5040÷365×（365－90）=3797元应由苏宁超市公司承担。3、欠付水电费合计1240.86元，自苏宁超市公司提前解除合同后至2020年5月，案涉房屋一直空置，故该部分水电费系苏宁超市公司使用期间产生，应由苏宁超市公司承担。4、砌墙费19000元，《租赁合同》虽约定苏宁超市公司对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复，但打掉的墙体系分割案涉房屋与相邻房屋的墙体，且打掉墙体系因苏宁超市公司承租曹媛媛及相邻房屋后打通改造用于经营超市使用，故苏宁超市公司打掉墙体的行为已超越了合同约定的室内外装修改造范围，考虑到双方签订补充协议重新约定租金后不久，苏宁超市公司即提前解除合同，如该部分砌墙费用由曹媛媛承担亦有失公允，故砌墙费用应由苏宁超市公司承担。但鉴于曹媛媛提交的收据载明的砌墙费系采用现金方式支付，且价款明显高于市场价，故一审法院根据实际情况，结合相关收费标准，酌定支持砌墙费9000元。5、垃圾清运费，考虑到苏宁超市公司未将案涉房屋妥善返还曹媛媛，且现场遗留大量杂物垃圾，曹媛媛必须进行全屋打扫清理后才能另行出租，故一审法院确定苏宁超市公司应承担垃圾清运费600元。综上，曹媛媛应返还苏宁超市公司款项为134510元-19989元=114521元-31650元-3797元-1153元-9000元-600元=68321元。因截止本案诉讼判决确定时，曹媛媛应支付苏宁超市公司款项数额才予以明确，故对苏宁超市公司主张曹媛媛支付迟延付款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认苏宁便利超市（南京）有限公司与曹媛媛签订的《租赁合同》已于2020年2月17日解除；二、曹媛媛应于判决生效之日起十日内返还苏宁便利超市（南京）有限公司租金68321元；三、驳回苏宁便利超市（南京）有限公司主张的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2857元，减半收取1429元，保全费1159元，合计2588元，由苏宁便利超市（南京）有限公司负担1294元，曹媛媛负担1294元。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中另查明，被上诉人苏宁超市公司两次邮寄的地址均为溧水区蓝湖西岸10幢404室。第一次投递物流信息显示于2019年12月17日丰巢快递柜签收；第二次投递物流信息显示2020年1月18日丰巢快递柜签收，2020年1月20日未妥投退回。被上诉人苏宁超市公司邮寄钥匙的面单上备注：中南世纪雅苑苏宁小店钥匙寄还。上诉人曹媛媛在本案诉讼过程中自行填写的送达地址确认书送达地址亦为溧水区。上诉人曹媛媛在本案二审中陈述，其并未收到被上诉人苏宁超市公司第一次邮寄的函件，被上诉人苏宁超市公司第二次邮寄的钥匙系其母亲拆开后拒收。本院认为，本案二审中的争议焦点为：本案双方之间合同的解除日期应当如何确定。本案双方合同约定：苏宁超市公司可以提前解除合同，但须提前30日书面通知曹媛媛，以苏宁超市公司解除合同书面通知送达曹媛媛之日起满30日之次日作为合同解除的日期。本案被上诉人先后两次向上诉人寄送合同解除通知书和房屋钥匙，邮件投递到同一地址且收件人及电话号码均相同，第一次邮件物流信息显示由快递柜签收，第二次邮件物流信息显示由快递柜签收后又被拒收。因两次邮件投递仅相隔一个月左右，上诉人亦未提出其未收到第一次邮件的合理理由，故本案可以认定上诉人收到了被上诉人寄送的两次邮件。一审法院认定从被上诉人第二次邮寄钥匙后的30日作为合同解除日期，已经充分考虑了上诉人的相关情况，被上诉人对此亦无异议，故一审法院判决并无不当。上诉人主张从本案诉讼开始的时间作为双方合同解除的日期没有事实依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人曹媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费935元，由上诉人曹媛媛负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二一年三月二十二日书记员 陈晓君