贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0115民初1374号原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司，营业地贵州省贵阳市观山湖区世纪城X组团1-5栋写字楼和1-5栋第1,2,3,4,5栋2单元11层1号房，统一社会信用代码91520190073874219Y。负责人：傅连山。委托诉讼代理人：柳丽红，女，土家族，1989年3月1日生，住贵州省贵阳市花溪区。被告：班金虎，男，布依族，1979年5月16日生，住贵州省贵阳市白云区。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司（以下简称北大资源物业公司）与被告班金虎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告北大资源物业公司的委托诉讼代理人柳丽红、被告班金虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北大资源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费5,906.00元（暂计至2020年6月30日止，应计算至被告支付款项之日止）；2、请求判决被告向原告支付自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费滞纳金16,157.00元（暂计至2020年6月30日止，应计算至被告支付款项之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。被告班金虎辩称：1、原告服务不到位，没有让业主享有应有的服务，原告先行违约造成被告未按时交纳物业费，原告应按其服务不到位减少物业费，调低收纳标准。原告未按约履行义务，如小区环境脏，电梯不开，很少见到治安工作人员，屋内两扇玻璃门之间门缝的缝隙比较大，原告当时答应修复，至今未修复；未公示安全生产应急预案、生活用水二次供水水箱清理情况和水质检验报告、消防年检合格报告、保洁及保安人员相关资质（是否持证上岗及按楼栋配比）、服务质量监督报告等。2、依法判令原告立即停止基于《北大资源梦想城业主临时管理规约》和《北大资源梦想城前期物业服务协议》对被告的侵权行为，并承担相应损失。3、依法判令原告公示自其管理北大资源梦想城至今物业费收支情况以及公共区域内营业收益情况。4、依法驳回原告诉讼。补充：原告及贵阳恒隆置业有限公司均与北大资源投资有限公司在股份上相关，涉案物业服务协议违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，应依法确认为无效协议。同时，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条之规定，原告参与的招投标无效。原告不具备成为涉案小区物业服务企业的资格。此外，原告从未通过书面形式向被告催缴过物业费。履约过程中，被告发现原告有严重违约及侵权行为，原告应承担违约责任。原告在交房过程中收取了高额的未在法律规定及合同约定范围内的费用。经向原告多次反映，原告并未纠正其违约行为。本院经审理认定事实如下：被告班金虎系位于北大资源梦想城（一期六号地块）一期组团A01栋1单元1层10号房屋的业主。2015年3月16日，被告班金虎（甲方）与原告北大资源物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，该合同约定由乙方为甲方提供物业服务；甲方所购买房屋属于商业类型，建筑面积为39.50平方米；甲方须遵守《北大资源·梦想城业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》和物业管理相关制度，以及乙方依据法律法规并结合实际情况制定的物业管理制度和相关管理规定；按照本协议约定和政府相关规定，甲方入伙时应一次性预付一年的物业服务费用，之后按季度交纳，甲方或物业使用人应按期履行交费义务；物业服务费自《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交付之日起开始全额计收；本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式；商业物业按10.00元/月/平方米计算，上述标准包含公共设施设备运行水电费，物业公司可按政府有关法规或者物价上涨因素适时调整物业服务费收费标准；业主/使用人应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用，业主办理收房手续时须预缴1年的物业服务费；此后按季交纳，业主/物业使用人在每季度第一个月的前10日内一次性向乙方交清当季度的物业服务费，以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任；每逾期一日，乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金；本协议自甲、乙双方签字或盖章之日起生效，至业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人与业主委员会以书面形式订立物业服务合同时止。合同签订后，因被告认为原告提供的物业服务不符合双方合同的约定，故自2018年1月起便未再向原告交纳物业服务费。2020年5月29日，原告向被告在《前期物业服务协议》中填写的电话号码发送内容为“您于2018年1月1日至今的物业服务费还未交纳，烦请您于2020年6月2日之前到北大资源梦想城6号地块物业管理处交纳物业服务费”的手机短信。庭审中，原告北大资源物业公司认可涉案房屋实际建筑面积为39.37平方米，物业费按3.00元/平方米/月收取。诉讼中，被告提交了涉案小区的环境图片及视频等证据，用以证明原告提供的物业服务不符合双方合同的约定。原告在庭审中称涉案小区“地处北站对面，人流量很大，且梦想城的房屋类型就是公寓及商铺，是一个开放式的小区，不是纯住宅的，对原告提供物业服务来说，确实难度很大”。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告主张的物业费应否予以支持；2、物业费滞纳金应否予以支持。关于第一个争议焦点。虽然《物业管理条例》第二十四条规定了住宅物业的物业服务企业应当通过招投标的方式选聘，但因本案所涉房屋为商业类型，并非住宅类型，故对被告关于原告担任涉案房屋的物业服务企业未经过合法有效的招标投标程序之辩解，本院不予采纳。据此，依法成立的合同自合同成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自身义务。首先，被告若认为原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的管理、维护等义务，其可请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。其次，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，必然对小区内已交纳物业服务费的业主形成事实上的不公平。综上，在原告已实际向被告提供了物业服务且被告并未提供证据证实原告存在重大违约行为的情况下，被告应当向原告支付欠付的物业服务费。原告在本案中确认涉案房屋实际建筑面积为39.37平方米，物业费按3.00元/平方米/月收取，并诉请计算至被告支付款项之日止的物业费，结合《前期物业服务协议》关于“业主/使用人应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用，业主办理收房手续时须预缴1年的物业服务费；此后按季交纳，业主/物业使用人在每季度第一个月的前10日内一次性向乙方交清当季度的物业服务费”的约定，本院认定被告应向原告支付其欠付的自2018年1月1日起至2021年3月31日期间的物业费，经计算为39.37平方米×3.00元/平方米/月×39个月=4,604.29元。因原告已按照被告在《前期物业服务协议》中填写的电话号码于2020年5月29日向被告发送催告其限期支付物业费的手机短信，且自本院受理本案至今，被告始终未向原告交纳欠付物业费，故根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款关于“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”之规定，本院支持由被告向原告支付自2018年1月1日起至2021年3月31日期间的物业费共计4,604.29元。关于2021年3月31日起至被告支付款项之日止期间的物业费，原告可待实际产生后再另行向被告主张。至于被告所称原告向其高额收取了未在法律规定及合同约定范围内的费用的问题，因被告并未对此进行举证说明，故本院对其辩解不予采纳。关于被告班金虎提出的要求原告立即停止基于《北大资源梦想城业主临时管理规约》等约定中对被告的侵权行为及要求原告公示其管理管理至今物业费收支情况以及公共区域内营业收益情况的抗辩，其并未在本案中提出独立的诉讼请求，本院不宜处理，其可另案主张。关于第二个争议焦点。本案中，被告主张涉案小区环境脏乱差，且存在公用电梯长期关闭等问题，并提交了小区环境图片及视频等予以佐证。虽然原告对该部分证据不予认可，但其在庭审中确认，基于小区性质及客观环境等因素，其在提供物业服务过程中确实遇到较大困难。据此，可以认定原告在履行合同义务过程中确存在一定的瑕疵，其对本案的发生也有一定的责任。同时，考虑到原告在被告拖欠物业费两年多的情况下怠于及时行使其权利，也在一定程度上导致了其损失的扩大，故对原告主张的物业费滞纳金，本院酌情不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、被告班金虎于本判决生效之日起三日向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司支付自2018年1月1日起至2021年3月31日止的物业服务费4,604.29元；二、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取175.00元，由原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司贵阳分公司负担138.00元，被告班金虎负担37.00元。本判决为终审判决。权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  马艺榕二〇二一年三月三十一日法官助理成应美书记员韦钊