安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1822号 上诉人（原审被告）：合肥庐阳乡村振兴开发管理有限公司，住所地合肥市庐阳区阜阳路70号振信大厦A座4楼。 法定代表人：解光熙，董事长。 委托诉讼代理人：王寅杰，安徽原声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李波远，安徽原声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张怀，男，1966年11月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：高丽，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫玉金，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原审第三人：合肥桃蹊现代农业开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区三十岗乡汪堰村蔡南小组。 法定代表人：张立新，总经理。 上诉人合肥庐阳乡村振兴开发管理有限公司（以下称乡村振兴公司）因与被上诉人张怀、第三人合肥桃蹊现代农业开发有限公司（以下称桃蹊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9751号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乡村振兴公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张怀的诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用全部由张怀承担。事实和理由：一、乡村振兴公司与张怀不存在房屋租赁合同关系。一审判决认定双方之间成立了房屋租赁合同关系系事实认定错误。1、乡村振兴公司与桃蹊公司之间转让的资产不包含张怀与桃蹊公司之间签订的《房屋租赁合同》。《资产转让协议》第一条对资产进行了定义，同时明确约定“本协议所转让的标的资产详见附件”。乡村振兴公司一审提交了完整的合同、财务记账凭证附件以及资产评估报告。资产评估报告中所列的明细表与合同中的明细表是一致的，该明细表中并没有张怀与桃蹊公司之间签订的《房屋租赁合同》，显然该合同不是转让资产。桃蹊公司虽在一审庭审时陈述张怀与桃蹊公司之间签订的《房屋租赁合同》包含在此次转让中，也一并进行了移交，但并未向法庭提供任何证据予以证实。2、《房屋租赁合同》无合同当事人双方签字、盖章予以确认，不是双方当事人真实意思表示。图纸虽经盖章确认，但无证据显示图纸为房屋租赁合同的附件，且该图纸文字表述为“注：虚线范围内由甲方使用”，图纸落款处甲方为张怀，即涉案房屋为张怀使用，与张怀描述的将房屋租给乡村振兴公司使用的事实明显不符。3、张怀认为乡村振兴公司占有、使用房屋，但未提供证据予以能够证明，桃蹊公司也未提供证据证明其将涉案房屋交付给乡村振兴公司占有、使用。4、一审庭审中，乡村振兴公司与张怀都承认，双方曾就租赁案涉房屋进行过商谈，但并未达成一致。由此可见，张怀与桃蹊公司之间签订的《房屋租赁合同》未包含在资产转让协议之中，否则双方就无须商谈签订新的房屋租赁合同，而是直接继续履行原合同就可以了。二、一审判决计算的租金数额超出张怀诉讼请求范围，事实认定错误，程序严重违法。张怀在民事起诉状中的诉讼请求为“请求依法判令被告支付原告2019年6月1日至2021年5月31日房屋租金140000元”；而一审判决计算的租金却从2018年10月1日开始计算，明显超出了张怀的诉讼请求。 张怀辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回乡村振兴公司的全部上诉请求。事实与理由：1、张怀与乡村振兴公司《房屋租赁合同》已经签署并合法有效；2、桃蹊公司已经将案涉房屋移交给乡村振兴公司，且乡村振兴公司实际占有使用案涉房屋。 张怀向一审法院起诉请求：1．判令乡村振兴公司支付张怀2019年6月1日至2021年5月31日房屋租金140000元；2．判令本案的诉讼费由乡村振兴公司承担。 一审法院认定事实：张怀自合肥市庐阳区三十岗乡处购买了原环湖化工厂的厂房。2012年3月31日，张怀与桃蹊公司签订《房屋租赁合同》，约定：张怀将位于合肥市庐阳区三十岗乡汪堰村委会北面，土地面积3.3亩，建筑面积1100平方米的房屋出租给桃蹊公司，租赁期限自2012年6月1日起至2027年5月31日止；房屋使用费为5万元/年，履约保证金为2万元，租金每三年递增1万元；桃蹊公司租用房屋，除房屋建筑实际面积外，其余可用地面积以附件图纸为准。 2018年10月，桃蹊公司与乡村振兴公司签订一份《资产转让协议》，约定桃蹊公司将其全部的不动产或租赁的不动产等转让给乡村振兴公司。之后双方进行了交接。 2019年4月30日，张怀与乡村振兴公司补签《房屋租赁合同》，约定：张怀将位于合肥市庐阳区三十岗乡汪堰村委会北面，土地面积3.3亩，建筑面积1100平方米的房屋出租给乡村振兴公司，租赁期限自2018年10月1日起至2021年5月31日止；房屋使用费为7万元/年，签订合同之日以现金方式由乡村振兴公司支付一年的租金，次年租金于每年6月份前10日内支付；履约保证金和财产押金为2万元，乡村振兴公司租用房屋，除房屋建筑实际面积外，其余可用地面积以附件图纸为准。 上述两份《房屋租赁合同》的附件图纸均一致，附件均有出租人和承租人的盖章或签字。 2020年6月19日，张怀与合肥市三十岗乡汪堰村民委员会（下称汪堰村委会）签订了《合肥环湖（蜀山湖）化工厂搬迁补偿协议书》，约定张怀自本协议签订之日起30日内，自行将其位于三十岗乡汪堰村的全部地上附属物和构筑物移交给汪堰村委会，未按期移交的，视为已完成搬迁和移交手续。 另查明，桃蹊公司缴纳的2万元租赁押金仍在张怀处，乡村振兴公司未支付过押金或租金。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 本案的争议焦点为：张怀与乡村振兴公司之间是否存在房屋租赁合同关系。张怀与乡村振兴公司签订的《房屋租赁合同》的第二页落款处虽无双方签字盖章，但附件的落款处有乡村振兴公司盖章认可，且乡村振兴公司并未否认印章的真实性；桃蹊公司与乡村振兴公司之间的《资产转让协议》中明确了转让的资产包含不动产或租赁的不动产，桃蹊公司在庭审中也表明张怀与桃蹊公司之间的租赁合同包含在此次转让中，后来也将租赁合同一并进行了移交。由此可知，张怀与乡村振兴公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，属合法有效，双方之间成立了房屋租赁合同关系，应按合同约定履行各自的义务。 张怀与乡村振兴公司的租赁合同期限为2018年10月1日起至2021年5月31日止，但根据《合肥环湖（蜀山湖）化工厂搬迁补偿协议书》可知，在未提交移交材料的情况下，2020年7月19日案涉房屋就视为张怀已移交给了汪堰村委会，故乡村振兴公司应支付2018年10月1日至2020年7月19日期间的租金，计算出金额为125808元（70000元/年÷365天/年×291天＋70000元）。庭审中张怀同意将桃蹊公司缴纳的2万元押金抵作乡村振兴公司支付的租金，故乡村振兴公司欠付的租金为105808元。张怀诉请中超出的部分，该院不予支持。 综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、乡村振兴公司于判决生效之日起十日内一次性支付张怀租金105808元；二、驳回张怀的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1550元，由张怀负担550元，由乡村振兴公司负担1000元。 二审期间，张怀提交村委会出具的证明一份，拟证明房屋实际移交时间为2020年10年20，乡村振兴公司的租金应支付至2020年10月20日。乡村振兴公司质证认为对该证据的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，该证据恰能证明案涉房屋一直由张怀控制并占有使用，在拆除时由张怀直接移交村委会，而不是案涉房屋租赁给乡村振兴公司，乡村振兴公司从未占有使用案涉房屋。本院对该证据真实性予以确认。 对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、乡村振兴公司是否欠付张怀房屋租金；2、如果欠付，欠付租金数额是多少。 关于乡村振兴公司是否欠付租金问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张怀为证明其主张，向法院提供了其与乡村振兴公司签订的《房屋租赁合同》、张怀与桃蹊公司签订的《房屋租赁合同》、《资产转让协议》等证据，本院经审查认为，乡村振兴公司虽然未在其与张怀签订《房屋租赁合同》上签字，但该合同附件图纸与桃蹊公司、张怀签订的《房屋租赁合同》附件图纸一致，乡村振兴公司亦在图纸上盖章，结合桃蹊公司庭审陈述，可以认定乡村振兴公司与张怀之间成立房屋租赁合同关系，乡村振兴公司应当支付张怀欠付租金。 关于欠付租金数额，张怀一审主张乡村振兴公司支付租金起算时间为2019年6月1日，一审以2018年10月1日作为租金起算点超出张怀诉讼请求，本院予以纠正。张怀二审虽主张房屋交还时间为2020年10月20日，但其未对一审判决提起上诉，故乡村振兴公司应支付2019年6月1日至2020年7月19日期间的租金79397元（70000元/年÷365天/年×291天＋70000元）。 综上，乡村振兴公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9751号民事判决； 二、合肥庐阳乡村振兴开发管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付张怀租金79397元； 三、驳回张怀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为1550元，由张怀负担671元，由合肥庐阳乡村振兴开发管理有限公司负担879元。二审案件受理费2416元，由张怀负担603元，由合肥庐阳乡村振兴开发管理有限公司负担1812元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二一年三月二日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。