辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽03民终151号上诉人（原审被告）：张仁利，男，1954年9月6日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。现住址。被上诉人（原审原告）：上海爱家物业公司管理有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区解放东路368号31幢101室。负责人：乔春宏，总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。上诉人张仁利因与被上诉人上海爱家物业公司管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020)辽0302民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张仁利上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审判决开发商与爱家物业公司签订的前期物业合同合法有效，与爱家物业公司在庭中提交的证据不符。1、双方签订的前期物业合同中的第2页明确写明爱家物业公司不与房屋买受人签订前期物业服务合同，不得收取物业服务等相关费用。一审中爱家物业公司提交的证据，即是双方签订的前期物业合同，证明双方是直接的合同关系，而开发商与爱家物业公司签订的前期物业服务合同，只能作为爱家物业公司进入小区进行物业服务的法律依据。二、原审中没有查清双方签订的合同，涉嫌合同欺诈的基本事实。1、辽宁省没有业主与物业企业签订的前期物业服务合同示范文本，而作为业主与物业企业签约的有关物业服务合同唯一的示范文本，辽宁省“物业服务合同（使用说明）中第一，本合同为示范文本；第五本合同示范文本由辽宁省住房和建设厅与工商局共同制定。”我们手中的合同（使用说明）第一，本合同为示范文本；第五本合同示范文本由辽宁省住房和建设厅与工商局共同制定，证明双方签订的前期物业合同为示范文本，是依据辽宁省物业服务示范文本制定的，辽宁省的示范文本（使用说明）第四，双方共同协商，决定本合同本条款的内容增加或减少。现合同中所涉及到订立合同时，我们必须知道的内容和事关我们权益的条款都被对方故意隐瞒，而对爱家物业公司有利的条款全部保留，完全违背民法中“诚实信用”的基本原则。2、辽宁省物业示范文本（使用说明）第三【】是选择内容，应由双方协商确定，以划√方式确定，我们手中合同（使用说明）第三却隐瞒了【】应当是双方协商确定的，以划√方式确定这个内容，而第三是双方签订合同时对【】的内容，是否需要双方进行协商所必须知道的内容，正是由于对方的故意隐瞒，我们并不知道【】的里内容是应由双方协商确定的，合同中出现的【】内容，都没有进行协商，依据是所有划√的都是事先打印的。3、辽宁省示范文本第六条物业服务收费方式为【包干制】和【酬金制】，现合同第六条收费方式只有【包干制】，【酬金制】被隐瞒。也导致二种收费方式改变成另一种收费方式。合同中第七条和第八条是收费内容，而对这两条收费内容的选定是由第六条的两种收费方式来确定作为盈余由乙方享有，持续一年亏损乙方可要求提升服务费，已经改变【包干制】的性质。如果不是第六条【酬金制】收费方式的隐瞒和【】的内容是应当双方协商确定的故意隐瞒，我们又知晓这些内容，必然会对第六条【包干制】和【酬金制】这两种收费方式进行选择，对这两种收费方式的价格和性质进行比较，做出符合我们真实意思的确定，【包干制】的认定只是对方的欺诈所为。4、辽宁省示范文本第四条物业服务要坚持“同质同价”的原则，现合同这一条款被对方故意隐瞒，没有第四条从第三条直接过渡到第四五条，而这一条款不同于普通条款，是衡量本合同收费标准与服务标准是否合法合理的原则性条款，是对合同中的收费与服务标准是否“同质同价”的主要认定依据，第四条的隐瞒，也误导我们在收费与服务标准上缺乏可靠的认定依据，现合同以鞍山市物业服务收费管理办法中的政府指导价1.3元相对应的服务标准提供服务却以2.5元的收费标准也是不合法不合理，以“以质论价”才是公平公正。国家的物业管理条例第四十条“物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务相适应原则。”5、合同（附件3）写明小区共有400个路灯，150个草坪灯，电视共用天线等。但现实情况是，小区内外只有55个路灯，11个草坪灯，电视共用天线无，以虚假的并不存在的这些数量的情况诱导我们诱导我方签订合同时对小区环境的认知。6、合同第三章，写明“乙方按双方约定的服务标准见(附件四)提供服务”，合同中所有附件皆有提供的内容细节，唯独(附件四)并没有明示双方约定的服务标准的内容。只有“参照鞍政发100号文件标准执行”。对文件的名称是（鞍山市物业服务收费管理实施办法）进行故意隐瞒，目的不想让我们知道100号文件中的具体内容关乎到收费标准与服务标准的认定。合同中所有的法律法规及文件都有名称，如【鞍山市商品房销售明码标价实施细则】（鞍价发（2001）34号），只有100号没有标名称，并因此导致我们对文件的执行产生错误的误解，不知执行这个文件是什么意思，对方的隐瞒也违反了“诚实信用”的基本法则，同时也说明双方并没有对服务标准进行约定，合同中双方约定的服务标准，只是对方的欺诈所为。7、补充协议修改(原附件四)物业服务标准，并不是我们的真实意思，在(原附件四)没有提供任何服务标准内容的情况下对其服务标准的修改也没有依据。补充协议的修改也需依附于主合同条款，而对方的修改、隐瞒真实的（鞍山市服务收费管理办法）政府指导价的服务标准，擅自降低和删除服务内容如24小时站岗执勤，24小时监控，路灯完好率95%以上，每半年一次征询业主对物业服务意见满意率85%以上，绿地公共场所每日清扫两次等等都被删除，该修改违背诚实信用的原则擅自降低服务标准。8、辽宁省示范文本第三十六条，本合同经甲乙双方签字盖章后生效。现合同将这一款删除，正是由于该条款的删除，导致我方对合同中的签字的位置是打印的姓名的误解，以为是双方的签字了，这也导致于我们手中的合同是不生效的。三、原审法院没有查明双方签订的合同收费标准属于违法违规。1、国家（物业收费管理办法第六条“物业应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，辽宁省物业管理条例第三十五条，住宅的物业服务收费实行政府指导价，非住宅的物业收费实行市场调节价。第三十六条物业服务收费实行政府指导价，市县价格主管部门应当会同房地产主管部门制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度。新修订的最新辽宁省物业管理条例第四十二条进一步明确了住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市县价格主管部门会同物业行政主管部门制定。（价格法）第十二条经营者进行价格活动，应当遵守法律法规，执行依法指定的政府指导价。从上述法律法规可以认定物业服务收费只有两种依据，政府指导价和市场调节价。作为普通住宅按照上述规定应当执行政府指导价，现合同按100号文件中的政府指导价的服务标准提供服务，而收费标准，却以通过故意隐瞒把辽宁省物业合同示范文中，住房类型，其中的【商用】在现合同住房类型中擅自改成【商住】并以事先打印划√的方式确定，通过改变住宅的性质一次改变住宅的收费属性，把我们本应普通住宅改成【商住】来规避政府指导价，使其按照市场调节价来进行收费，是违法违规的。而【商住】的确定，也没有经过双方的协商。高法关于审理物业纠纷案件具体应用的法律第五条物业企业违反合同约定，或者法律法规部门规章，擅自扩大收费标准，提高收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的人民法院应予支持，请求其物业企业归还已收取的违规费用的，人民法院应予支持。四、原审没有查清物业企业，没有完全履行合同约定的基本事实。1、合同约定，有专业人员实施绿化管理，现小区内的绿地、灌木遭到毁坏，楼的四周全被侵占，同时前院开门修道后院开门修道，院外再占，院子顺道路顺树木顺残疾人通道的扶手，形成各异几何形状，绿地被硬化，绿地变菜地，成排树木被圈入私人院落，院内硬化倒出的残土半年之久至今堆放在绿地上，施工所用的石料在绿地中，施工者为推水泥车方便毁坏灌木，而门卫敞开大门为其方便，甚至爱家物业公司人员也参与毁坏绿地，协助施工。而这些绿地的毁坏，大幅度减公共绿地的面积，也说明物业根本诶有管理。2、违反合同约定安全监控，小区路灯一年半之久无论下雨下雪每天提前1至3小时关闭，在此期间，小区处于一片黑暗，监控形如虚设，而且因小区处于一片黑暗中，一旦出现危害业主人身安全和财产安全行为发生则无法从监控中得以确认，业主出行只能摸黑慢行，而作为人车同行的道路上还凸起的车辆减速带，一旦绊倒就会造成人身伤害，给业主的人身和财产造成重大的安全隐患。3、合同约定共用部位玻璃及路灯楼道灯一个月一清洗和清洁，现实路灯蜘蛛网，我方居住的单元里楼道灯坏了两个，有的达一年之久没人维修，楼内消防柜玻璃坏了半年之久至今没人管，楼内玻璃长时间不清洗，有的甚至已经一年半之久没有清洗，且就在入户门边，说明爱家物业公司没有完全履行合同约定的义务。4、合同约定，施工损坏的路面及时修复，现有施工后的路面长达一年半之久没有修复，给我们的出行带来极大的不便，也给小区环境带来极坏影响。5合同约定，雪后主要路面及时清扫，现小区路面多次下雪，积雪并不清扫，由雪自行融化，而业主和小孩只能在冰雪路面上与车辆通行，一旦滑到后果可想而知，将会造成人身伤害，违反合同约定。6、补充协议附件三约定，不得在绿地等公共场所晾晒衣物，但爱家物业公司可以公然在绿地上晾被，违反规定。7、小区内有两处健身器材场地，现一处周边是存放垃圾的场所，一处变成了停车的位置，这样的环境，也没有业主进行健身，说明物业没有进行有效的管理。8、小区内随处可见枯死的树木，达到28余棵，大门口的树木病虫害严重到令人发麻，证明物业根本没有做到合同约定的有专业人员实施绿化养护管理。9、小区管理松散，门卫安全管理混乱，特别是冠状疫情严控之际，也照常，根本没有执行国家对疫情布控的规定，小区南门根本无人管理，无论外来人员还是业主随便进出小区，而西门不管有无门卡，只要随人流进来，没有门卫进行询问和测温检查，甚至有的门卫远离大门坐在椅子上观望人员进出小区，有的门卫在远离大门的地方长时间来回走动玩手机，有车进来，摁手中遥控器开门后继续来回走动玩手机，而夜间有人钻越门卫门口的大门，也没有门卫处来询问。哪怕从门卫身边进入小区人员，门卫也不询问和测温检查，以上可以证明小区管理混乱。疫情严控期间如此，平常的管理就更不用说了，而小区由于物业的混乱管理行为，也造成业主的人身安全和财产安全的隐患。一旦小区出现疫情，小区被封闭，将是灾难性的后果。正如小区物业的防疫通知所写，一旦小区被封闭，这个后果谁都承担不起。10、作为新建的小区，业主行走的甬路破损严重，随处可见损坏的甬路，同时随处可见成片枯死的草丛，在长达一年的时间里，不但没有维护和修养且破损更加严重，枯死的成片草丛随处可见。在长达一年的时间里，甬道不但没有维修且破损更加严重，证明小区物业根本没有完全履行合同约定的义务，对小区进行绿化养护，道路平整去维修。综上，双方签订的合同完全不是合同中所写“甲乙双方在自愿、平等、公平诚实的基础上，就物业服务有关事宜，协商订立本合同。而是物业企业利用政府示范文本的公信度，和我们对政府示范文本的信任，为了他们的利益，采用故意隐瞒辽宁省物业服务合同示范文本的真实内容和小区真实情况。为了利益误导我们以不真实的意思表示签订合同，民法通则若干问题第68条一方当事人故意告知对方虚假的情况，或故意隐瞒真实情况诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。从上述事实可以说明双方签订的合同，是对方的合同欺诈。欺诈行为，也符合合同法54条的相关规定，其收费标准与服务标准的巨大差距，也违背“同质同价”的原则和民法中强调的交易中“等价有偿”和“公平合理”的原则，其收费标准也违法违规，小区存在问题也说明爱家物业公司没有提供符合合同约定的服务标准理应承担一定责任，也说明物业企业根本没有完全履行合同约定，而这些问题也破坏了我们的居住环境，也给我们带来精神上的郁闷，毕竟我们每天生活在这种收费与服务标准的巨大差距的环境中。肯请二审法院根据上述事实给张仁利一个公正的判决。爱家物业公司公司辩称，服从一审判决。爱家物业公司公司向一审法院起诉请求：1.判令张仁利给付拖欠物业费7726.75元及违约金；2.张仁利承担诉讼费用。一审法院认定事实：爱家物业公司公司系为鞍山爱家华府小区提供物业服务的物业公司，张仁利系该小区1号楼3082业主，建筑面积99.70平方米。2014年9月1日，鞍山爱家投资置业有限公司与爱家物业公司公司签订《前期物业服务合同》，约定：物业服务费由爱家物业公司公司按建筑面积以2.5元/月/平方米向业主收取。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年6月20日前预缴当年度下半年，每年12月20日前预缴下一年度上半年。再查,张仁利在爱家物业公司公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积为99.70平方米。张仁利欠付物业费期间自2018年6月1日至2020年12月31日,合计欠缴物业费7726.75（2.5元×31个月×99.70平方米）元。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。鞍山爱家投资置业有限公司与爱家物业公司公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。本案中，爱家物业公司公司履行了提供物业服务的义务,张仁利没有按时支付物业服务费。故对爱家物业公司公司要求张仁利给付拖欠的物业费7726.75元之诉讼请求,该院予以支持。关于爱家物业公司公司要求支付滞纳金之诉讼请求,根据本案实际情况并结合张仁利提出的相关证据，物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，该院对于物业公司要求给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于张仁利提出爱家物业公司公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，物业违约在先，业主有权拒交物业费之抗辩理由,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中,爱家物业公司公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到全体业主满意的程度,但基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。张仁利提出爱家物业公司公司存在的问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定,爱家物业公司公司对爱家华府小区履行了物业服务义务,张仁利作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向爱家物业公司公司交纳尚欠的物业服务费。如对爱家物业公司公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。张仁利拒绝交纳物业费的行为,违反了《前期物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对张仁利提出的此项诉求,该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、张仁利于该判决生效之日起15日内向爱家物业公司公司支付物业费7726.75元;二、驳回爱家物业公司公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由张仁利负担。二审期间，张仁利围绕上诉请求向本院提交证据:1.前期物业服务合同、辽宁省物业服务合同示范文本、前期物业服务合同补充协议、鞍山物业服务收费管理办法、光碟8张（小区的照片和录像），拟证明物业服务合同存在欺诈，小区物业公司在2019年至今存在不完全履行合同的情况。本院组织双方进行了证据交换和质证。爱家物业公司质证认为，张仁利提供的证据，不属于法律规定的新证据，照片和录像也不能反映小区服务的客观常态情况，在一审期间已经免除了张仁利的滞纳金，张仁利的这些证据不能证明其主张。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，爱家物业公司依据与鞍山爱家房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，为张仁利居住的小区提供物业服务，张仁利作为小区业主接受了爱家物业公司服务，应当交纳相应的物业费。关于张仁利上诉提出爱家物业公司提交的前期物业服务合同与实际不相符问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，爱家物业公司与鞍山爱家投资置业有限公司于2014年9月1日签订前期物业服务合同及之后的补充条款，约定住宅物业服务费2.5元/月/平方米。该约定并不违反法律规定，对双方产生效力。张仁利称应由其与爱家物业公司签订前期物业服务合同没有法律依据，故对张仁利的上诉主张，本院不予支持。关于张仁利上诉提出前期物业服务合同涉嫌合同欺诈问题。本案中，爱家物业公司与鞍山爱家投资置业有限公司使用辽宁省住房和城乡建设厅和辽宁省工商行政管理局监制的前期物业服务合同（示范文本）作为合同版本，协商的条款在合同内均有体现，签订合同的主体是爱家物业公司与鞍山爱家投资置业有限公司。张仁利所称的在辽宁省物业示范文本（使用说明）中第三部分选择内容没有空白，使用说明只是告知签订合同的主体双方如何使用该合同版本，并不是要求双方将协商的内容填写在使用说明处，双方协商的具体内容在之后的正式条款中均有体现，张仁利主张对其存在欺诈的证据不足，故对张仁利的该项上诉主张，本院不予支持。关于张仁利上诉主张前期物业服务合同约定的收费标准属于违法违规问题。爱家物业公司是依据与鞍山爱家投资置业有限公司签订的前期物业服务合同向张仁利收取物业费，前期物业服务合同约定收费标准实行政府指导价收费，并未违反法律法规规定。收费标准与提供的物业服务内容属于物业服务合同约定，物业公司提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。故对张仁利的该项上诉主张，本院亦不予支持。关于张仁利上诉主张爱家物业公司没有完全履行合同约定义务问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依此规定可知，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令全体业主满意的程度，但爱家物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务，张仁利上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。故对张仁利的此节上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，张仁利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张仁利负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年三月二十九日书记员 赵婷婷