河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终530号上诉人（原审原告）：舞阳县姜店乡李湾村村民委员会。法定代表人：李建伟，村委会主任。委托诉讼代理人：陈海军，河南首问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周东红，男，汉族，1974年12月8日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：刘金岭，漯河市舞阳县正鑫法律服务所法律工作者。上诉人舞阳县姜店乡李湾村村民委员会（以下简称李湾村委会）因与被上诉人周东红房屋租赁合同纠纷一案，不服舞阳县人民法院作出的（2020）豫1121民初711号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李湾村委会的法定代表人李建伟及其委托诉讼代理人陈海军、被上诉人周东红及其委托诉讼代理人刘金岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李湾村委会上诉请求：撤销舞阳县人民法院（2020）豫1121民初711号民事判决，改判为1.确认被告持有的2014年4月5日与上诉人签订的《租房合同》无效；2.被上诉人限期腾出所占用的三间门面房，返还给上诉人；3.被上诉人给付上诉人三间房屋自2014年4月至2020年6月的使用费36300元；4.被上诉人每月三间房屋按750元自2020年7月起至房屋返还之日止支付使用费。事实与理由：一、原审认定事实不清。1、认定“合同收款收据上约定，以2009年至2014年未偿还的购物款顶帐2014年4月5日房屋租赁费”是错误的，收款收据上仅有顶帐二字，没有顶房租的内容。2、认定“原告提供收款收据显示合同签订双方约定以顶帐方式给付租金”是错误的，原审认定“以顶帐方式给付租金”与合同约定不符，无事实依据。3、引起双方纠纷的是2014年4月5日签订的合同，而非之前的房屋租赁行为。2015年之后原告一直在催交并要求与其他承租人一样按每月300元补交，因多次协商无果，矛盾不断激化，不存在一直处于稳定状态。上诉人主张该合同的签订违反村民委员会组织法的强制性规定，属不可办理事项，违反合同法第五十二条第（五）项规定而无效，并非主张其根本违约而解除。二、原审判决适用法律错误，应适用《村民委员会组织法》第二十四条第（八）项及《合同法》第五十二条第（五）项的规定。请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人周东红答辩称：一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。李湾村委会向一审法院起诉称：1、确认被告持有的2014年4月5日原告与被告所签订的《租房合同》无效；2、被告限期腾出所占用的三间门面房，将该三间房屋返还给原告；3、被告给付该三间房屋自2014年4月5日至2020年5月5日的使用费51000元；4、被告给付原告按每月750元的标准，自2020年5月6日起计算至房屋返还之日止的使用费。一审法院经审理查明：周东红自2003年3月至2009年8月3日租赁原告门面房三间，双方未签订房屋租赁合同，房屋租赁费交至2009年8月3日。原、被告双方于2009年签订《租房合同》一份，合同约定：“甲方：李湾村委会乙方：周东红一、平房叁间租给周东红使用。二、每月租金为100元（壹佰元）。三、房子的修缮费用由甲乙双方承担，修缮费用在200元以下的（含200元）由乙方自行修缮。修缮费用超出200元，由乙方提出，甲方负责修缮。四、房租期为伍年，自2009年8月3日至2014年8月3日止。五、房租费于交合同日一次付清。六、租房期内，如政策性变化，合同不能履行，双方协商合同的变更与解除事宜。七、本合同一式两份，双方各执一份，签字之日合同生效。甲方：李湾村委会（盖章）乙方：周东红（签字盖章）2009年8月3日”。被告于合同签订当日向原告缴纳（2009年8月3日至2014年8月3日）房屋租赁费18000元。原、被告双方对以上房屋租赁及支付房租款的事实均予以认可。原、被告于2014年4月5日再次签订《租房合同》一份，合同约定：“甲方：李湾村委会乙方：周东红一、平房叁间（3间）出租给周东红使用。二、每间每月租金为100元（壹佰元）。三、房子的修缮费用由甲乙双方承担，修缮费用在200元以下的（含200元）由乙方自行修缮。修缮费用超出200元，由乙方提出，甲方负责修缮。四、房租期为拾年（11年），自2014年4月5日至2025年4月5日止。五、房租费于交合同日一次付清。六、租房期内，如政策性变化，合同不能履行，双方协商合同的变更与解除事宜。七、本合同一式两份，双方各执一份，签字之日合同生效。甲方：李湾村委会（盖章）乙方：周东红（签字盖章）2014年4月5日”。原告诉称，该合同约定的租金低于时价，该合同原告没有，仅被告持有，双方就租赁费问题协商不了，合同期限过长，不排除合同签订人恶意串通的合理怀疑，两份合同都是只有盖章，没有经办人签字；该合同符合《合同法》第52条第二项及第五项的情形，违反《村民委员会组织法》第24条第八项规定，未经村民会议讨论决定，属不可办理事项，因此，原告主张该合同无效，该房产应当予以返还，被告对此不予认可。原告未提供充分的证据证明合同签订人存在恶意串通损害原告利益的事实存在。合同签订双方在收款收据上约定，以2009年至2014年未偿还的购物款顶账2014年4月5日双方签订房屋租赁合同的房屋租赁费。一审法院认为：周东红自2003年开始租赁原告所有的房屋进行超市经营，2014年4月5日之前双方均已按约定履行义务，对此原、被告均予认可。原告主张2014年4月5日签订的租房合同约定的租房租金低于时价，这两份合同只有盖章，没有经办人签字，合同签订的双方存在恶意串通损害原告的利益，原告未提供充分的证据证明自己的主张成立。原告主张租房合同违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条第八项规定，未经村民会议讨论决定，属不可办理事项，因此，原告主张该合同无效，该房产应当予以返还。被告的房屋租赁行为自2003年起已经开始并一直处于持续进行状态，且原告及该村村民对该房屋租赁事实早已知晓，双方签订租房合同后，原告未在合理期限内解除合同，基于该租房合同的履行一直处于稳定状态，在原告不能提供充分的证据证明被告有根本违约的情况下，合同应当继续履行。原告主张被告未向原告支付合同约定租金，要求被告给付该三间房屋自2014年4月5日至2020年5月5日的使用费36300元，被告按每月750元的标准，给付原告自2020年5月6日起计算至房屋返还之日止的使用费，原告提供收款收据显示合同签订双方约定以顶账的方式给付租金，原告未提供证据证明双方有其他经济往来问题，因此，可以认定被告已通过顶账方式履行了给付房屋租金，故原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告舞阳县姜店乡李湾村村民委员会的诉讼请求。案件受理费1075元，由原告舞阳县姜店乡李湾村村民委员会负担。二审查明的案件事实与一审法院查明事实相同，本院予以确认。本案争议焦点为：1.双方签订的房屋租赁合同效力问题；2.2014年4月至2020年6月租赁使用费36300元周东红应否支付；3.自2020年7月起房租是否应涨价。本院认为，上诉人李湾村委会与被上诉人周东红签订的租房合同，有上诉人李湾村委会及被上诉人周东红的盖章、签字，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定，只是为了对村委会行为进行规范管理，不能作为认定租赁合同是否有效的法律依据。本案中，双方租房合同签订后，均应按合同约定履行相应的义务，被上诉人周东红已按合同约定支付完毕全部租金，上诉人主张要求被上诉人支付2014年4月至2020年6月房屋使用费36300元及自2020年7月起房租涨价的请求，本院不予支持。综上，上诉人上诉请求不能成立，应予以驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由上诉人舞阳县姜店乡李湾村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王三超审判员  寇文启审判员  李 冲二〇二一年三月九日法官助理刘怡书记员张峰