安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1331号 上诉人（原审被告）：安徽润地双达房地产开发有限公司，住所地安徽合肥长丰双凤经济开发区润地星城B1#楼111商。 法定代表人：瞿社红，总经理。 委托诉讼代理人：任远洋，安徽元谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王翔仟，安徽元谦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘海庆，男，1985年8月2日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：李磊，安徽同胜律师事务所律师。 上诉人安徽润地双达房地产开发有限公司（以下简称润地双达公司）因与被上诉人刘海庆商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润地双达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘海庆一审诉讼请求或将此案发回重审；本案一、二审诉讼费用由刘海庆承担。事实和理由：一、一审判决超出刘海庆的一审诉讼请求范围，应属错误。刘海庆在一审的诉讼请求为“判决润地双达公司三十日内为刘海庆办理润地·星城B5幢商125/225室商铺产权证书”，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该合同约定，出卖人仅是将出卖人提供的办理产权登记需要的资料报送产权登记机关备案，协助刘海庆办理产权登记。合同并没有约定出卖人为买受人办理产权登记，且润地双达公司根本就不具备办理产权证的职权，刘海庆要求润地双达公司为其办理产权证书的诉讼请求没有任何的合同依据和法律依据，一审法院也认定润地双达公司本身不具有办理产权证的行政职能，就应当直接判决驳回刘海庆要求润地双达公司为其购买的房屋办理产权证的诉讼请求，但一审法院在没有释明，刘海庆也没有变更诉讼请求的情况下，直接判决润地双达公司协助刘海庆办理产权证，明显违反了人民法院不告不理的民事审判原则，应属错误，应当依法予以纠正。 二、刘海庆未取得产权证是因政策原因导致，润地双达公司不应当承担违约责任。2014年9月，润地双达公司将刘海庆购买的房屋交付给刘海庆，交付后正值房地产机构改革实施过程中，原有的房产局被撤销，重新成立不动产局，将原有的房产证和土地证两证合一，统一登记为不动产证，原双方合同约定协助办理房地产证书已经无法办理，无法实现，该合同约定因政策调整，已经不能适用。因为政策调整，润地双达公司为了继续协助刘海庆办理不动产权证书，又按照新的政策向长丰县不动产中心提交土地申请资料，现不动产证仍在申请过程中。所以，刘海庆不动产证书未取得不是润地双达公司原因造成的，而是因政策调整原因造成，一审判决润地双达公司承担违约责任没有事实依据。 三、一审判决润地双达公司退还办证余款20162.7元也没有事实依据。案涉办证费用是由润地双达公司代为收取的，由于案涉房屋的房屋产权证书正在办理过程中，具体的印花税、契税及住宅专项维修资金等办证费用还没有最终确定，应当在办理产权证书产生的费用发生后双方另行结算，多退少补，刘海庆要求退还办证费用条件并未成就，且预告登记费550元、预抵押登记费用550元已经实际发生，刘海庆也在一审中同意予以扣除，但一审法院未予扣除明显错误。同时润地双达公司所代收的登记费550元、他项权费550元也是办理不动产证抵押登记时必然发生的费用，应当由刘海庆承担，也应当予以扣除，一审法院未予扣除明显不当。 刘海庆辩称，一、一审判决并没有超过刘海庆的诉讼请求。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第15条第3项中约定“买受人委托出卖人办理房屋产权证的，买受人应当自收到出卖人交房通知之日起5日内将办理产证所需资料交付给出卖人。”故刘海庆在一审时要求润地双达公司为其办理房屋产权证符合合同约定。其次，润地双达公司在上述状中陈述的向登记机关备案与润地双达公司代为办理产证是两个事情，润地双达公司故意混淆事实，备案与委托办证都是润地双达公司按照合同应当履行的义务。最后，一审判决润地双达公司协助刘海庆办理产证，在刘海庆的一审诉讼请求的内涵之中，润地双达公司为刘海庆办证包含协助办证的内容，并没有超出一审诉讼请求的含义。同时也是人民法院查明事实后依法给出的精确表达，这样的判决结果，是客观正确的。二、润地双达公司提出不承担违约责任，没有合同和法律依据。润地双达公司逾期办证是客观事实，合同约定了违约的责任承担方式和免责事由。三、润地双达公司办证中花去费用，对于多余部分，应当退还给刘海庆。润地双达公司代为缴纳的费用，均有正规发票，不存在费用不确定的情形，润地双达公司因资金压力，希望继续无偿使用刘海庆的办证资金，没有任何依据。 刘海庆向一审法院起诉请求：1.判令润地双达公司向刘海庆出具润地星城B5幢商125/225室商铺的购房发票、完税证明；2.判决润地双达公司三十日内为刘海庆购买的房产办理产权证；3.判决润地双达公司支付违约金18885.6元；4.判令润地双达公司退还多余的办证费20163.4元；5.本案诉讼费由润地双达公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月11日，刘海庆与润地双达公司签订了商品房买卖合同，合同约定，刘海庆购买润地双达公司开发的位于长丰县交口的润地·星城Ｂ5幢125商／225商铺（上下两层），建筑面积87.84，单价每平方米21500元，总房款1888560元。合同约定，出卖人应在2014年12月31日前将本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：…2、买受人不退房的，出卖人按照已支付房款的1%向买受人支付违约金;3、买受人委托出卖人办理房屋产权证的，买受人应当自收到出卖人交房通知之日起五日内将办理产权证所需资料及相关费用交付给出卖人，否则由此产生的责任由买受人承担。”合同同时还约定了其他条款，但对润地双达公司向刘海庆出具相应的发票没有约定。该合同已通过长丰县房产局网上备案。此后，刘海庆通过按揭交付了全部房款1888560元。2014年7月9日，刘海庆向润地双达公司缴纳代收预告登记费550元、预抵押登记费550元；2014年9月17日，又缴纳代收契税75542元、维修基金37771元、登记费550元、他项权费550元；2017年8月31日，润地双达公司为刘海庆向有关机关代缴印花税944.1元、契税75525.2元、维修基金18881元。另查明，2014年9月，润地双达公司将案涉房屋交付给刘海庆，但刘海庆仍未能取得房屋权属证书,为此，提起诉讼。 一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是合法有效的，双方应按约全面恰当地履行各自的义务，当事人履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。 关于判令润地双达公司向刘海庆出具润地星城B5幢商125/225室商铺的购房发票、完税证明问题：开具购房发票、完税证明属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼范围，且上述请求在合同中没有约定，该项诉讼请求该院不予支持； 关于判决润地双达公司三十日内为刘海庆购买的房产办理产权证问题：根据合同的性质和合同的约定，润地双达公司向刘海庆交房、收取相关登记资料、费用后，应当按约定向权属登记机关及时申报办理产权证并提供完备的产权登记的相关资料，使买受人在规定期限内取得房地产权属证书，润地双达公司的协助办证义务明确，润地双达公司本身不具备办理产权证的行政职能，但润地双达公司协助刘海庆办理产权登记的义务，不应免除。本案刘海庆一直未取得产权证属实，润地双达公司未提供充分证据证明其履行了上述协助办证义务，其行为应视为违约应承担继续协助刘海庆办理产权登记的义务及支付相应违约金； 关于逾期未取得房地产权属证书的违约金问题：双方在合同中有明确约定，应依约定计算，即买受人不退房的，按已付房价款1888560元的1%计算，故润达公司地双应向刘海庆支付18885.6元违约金； 关于判令润地双达公司退还多余的办证费20163.4元问题：刘海庆已按约缴纳了相关办证费用计115513元，扣除润地双达公司代缴办证必需的费用95350.3元外，尚余款20162.7元，润地双达公司继续占有没有依据，应予退还刘海庆。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，判决：一、安徽润地双达房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助刘海庆办理所购房屋即位于长丰县交口润地·星城Ｂ5幢125商／225商铺的房产证；二、安徽润地双达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘海庆支付因未取得所购房屋权属证书的违约金18885.6元；三、安徽润地双达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘海庆退还办证余款20162.7元；四、驳回刘海庆要求安徽润地双达房地产开发有限公司出具润地星城Ｂ5幢商125／225室商铺的购房发票、完税证明的诉讼请求；案件受理费1276元，减半收取638元，由安徽润地双达房地产开发有限公司负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，一审时刘海庆的诉讼请求表述“判令润地双达公司三十日内为刘海庆购买的房产办理产权证”实质系请求判令润地双达公司协助办理案涉房屋权属转移登记，原审法院基于润地双达公司的合同义务及法律规定，判令润地双达公司承担协助刘海庆办理产权登记的义务，虽未要求刘海庆进一步明确诉请表述，但判决符合刘海庆的诉讼请求本意，并无不当，故对于润地双达公司所称的违反不告不理原则的主张，本院不予支持。 关于逾期办理房屋权属证书的违约金问题。从本案现已查明的事实来看，润地双达公司自交房后至今数年，至今未提交证据证明其按约承担了协助办证义务，刘海庆主张润地双达公司承担违约责任具有事实及法律依据，故一审判决润地双达公司支付刘海庆因未取得所购房屋权属证书的违约金18885.6元并无不当，本院予以维持。 关于刘海庆主张的退还多余办证费问题。润地双达公司主张案涉房屋产权证书正在办理过程中，刘海庆要求退还多余办证费用条件未成就。对此，本院认为，润地双达公司作为开发商，其应对案涉房屋办理产权证书所应支付的契税是清楚知晓的，且润地双达公司一审提供的证据也只能证明目前其代缴的办证费用为95350.3元，现润地双达公司继续占有刘海庆多支付的办证费用没有依据。至于润地双达公司上诉主张一审未扣除办证所需的预告登记费550元、预抵押登记费550元，刘海庆对此并无异议，并同意在二审中予以扣除，本院予以确认。另润地双达公司上诉主张还应扣除登记费550元、他项权费550元问题，刘海庆对此不予认可，认为该两项费用就是上述所指的预告登记费和预抵押登记费，润地双达公司也未提供其支付该两项费用的证据，故对其该项主张本院不予支持。润地双达公司应退还刘海庆多余的办证费19062.7元（115513元-95350.3元-550元-550元）。 综上所述，润地双达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初4517号民事判决第一、二项，即“一、安徽润地双达房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助刘海庆办理所购房屋即位于长丰县交口润地·星城Ｂ5幢125商／225商铺的房产证；二、安徽润地双达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘海庆支付因未取得所购房屋权属证书的违约金18885.6元”； 二、撤销安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初4517号民事判决第四项； 三、变更安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初4517号民事判决第三项为“安徽润地双达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘海庆退还办证余款19062.7元”； 四、驳回安徽润地双达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1276元，减半收取638元，由安徽润地双达房地产开发有限公司负担620元，刘海庆负担18元；二审案件受理费1276元，由安徽润地双达房地产开发有限公司负担1240元，刘海庆负担36元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 余海兰 审判员 方玮韡 二〇二一年三月二十九日 法官助理李颖 书记员朱籽玉 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。