浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终190号 上诉人（原审原告）：临海市我恋我家房产中介有限公司。住所地：临海市大洋街道柏叶中路211号。 法定代表人：杨美丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑菊明，临海市古城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：蒋明，男，1972年2月22日出生，汉族，住临海市。 被上诉人（原审被告）：李慧玲，女，1973年11月10日出生，汉族，住临海市。 上诉人临海市我恋我家房产中介有限公司（以下简称我恋我家公司）因与蒋明、李慧玲居间合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2020）浙1082民初4409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 我恋我家公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持我恋我家公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由蒋明、李慧玲负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案系居间合同纠纷，《看房确认书》实质上系《委托买房居间合同》，以《看房确认书》代替《委托买房居间合同》是临海市房屋中介行业的交易习惯，蒋明和李慧玲在一审提交的临海市伟星物业管理有限公司星（U）中介出具的《看房确认书》亦证明了前述交易习惯。《看房确认书》明确约定，此楼房乙方以及直系亲属以前没有看过，今天是第一时间得到本房产中介公司提供的房源信息，所以看成以后，应当通过本中介公司办理交易手续，如果与房主私下成交，或经过其他中介成交，买卖双方的佣金服务费各1%由买方承担。该约定的前提条件为此楼房乙方以及直系亲属以前没有看过，今天是第一时间得到本房产中介公司提供的房源信息，在此前提下，买方应当承担的义务为通过本中介公司办理交易手续，如果与房主私下成交，或经过其他中介成交，则此后买卖双方的佣金服务费各1%应由买方承担。居间合同的签订程序是先看房屋后签字，如果买方实地看房以后发现这套房屋在此以前已经通过其他渠道看过，就不能签订该居间合同，中介方也就丧失主张居间费用的依据。蒋明、李慧玲亲笔签名确认了通过我恋我家公司首次看到房源信息并且承诺不跳单，又以之前在其他中介看过涉讼房屋及格式化条款等为由违反居间合同，通过别的中介公司购买涉讼房屋，明显构成违约。一审法院忽视了居间合同签订的前提要件，简单认为我恋我家公司未促成蒋明、李慧玲与涉讼房屋原所有人之间达成房屋买卖合同，对我恋我家公司的诉讼请求不予支持，明显属于认定事实不清。二、一审笔迹鉴定程序的取样环节严重失误，极不科学。由于我恋我家公司的工作人员陈志平亲眼看见蒋明在《看房确认书》上签字确认，且对笔迹鉴定毫无经验，故笔迹鉴定程序完全由一审法院安排，但从一审查明的事实看，蒋明已经明确承认《看房确认书》中伟星城美景园16号楼2单元201室套房后面的名字是其签署，则应当作为鉴定样本，但一审法院和鉴定机构不仅没有选取前述签名作为样本，也未将产权过户和银行按揭贷款中较为可信的签名作为样本，反而将可以代办代签的水电、煤气等过户签名作为样本，存在严重失误，极不科学，导致鉴定结论与客观实际大相径庭。综上，涉讼居间合同不能继续履行并非我恋我家公司导致，系蒋明、李慧玲缺乏诚信，单方违约造成，一审法院不支持我恋我家公司的诉讼请求，明显有违事实，请求对蒋明的签字笔迹重新进行鉴定，并在查明事实的基础上依法改判。 蒋明、李慧玲辩称，一、涉讼房源不是独家房源，蒋明、李慧玲没有利用中介信息，不构成违约。1、涉讼房屋的原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，蒋明、李慧玲通过不同中介公司了解到同一房源信息。蒋明、李慧玲先在2019年11月22日通过伟星中介公司介绍实地查看涉讼房屋，后经德佑中介工作人员陈志平介绍查看涉讼房屋，但德佑中介提供的服务不佳，蒋明、李慧玲最终通过伟星中介公司与原产权人达成了房屋买卖合同。2、2020年5月24日，蒋明在贝壳找房网上与德佑中介陈志平联系并相约在2020年5月26日实地查看伟星城美景园16号楼2单元201室。蒋明和李慧玲在沟通中发现该员工业务不精，对房子评估价和税收等专业知识认识模糊，故没有进一步达成居间合同。在居间合同纠纷中，衡量买方是否跳单应当考察买方是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件，如果买方并未利用中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同订立。本案中，蒋明、李慧玲并没有利用德佑中介的信息、机会，故不构成违约。二、涉讼《看房确认书》应属无效。我恋我家公司认为《看房确认书》系《委托买房居间合同》，但该《看房确认书》属于格式条款，我恋我家公司没有采取合理的方式（包括字体、粗细、说明等方式）提示蒋明、李慧玲注意，其类似“房屋若要交易，必须在本中介成交并支付佣金”的条款显失公平，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十八条的规定，应当认定无效。三、一审笔迹鉴定程序合法，取样科学。我恋我家公司主张其工作人员陈志平亲眼看见蒋明在《看房确认书》中签字，但陈志平系我恋我家的工作人员，其证人证言缺乏证明效力，而本案中的鉴定程序由法院主导，随机选取符合资质的鉴定机构进行鉴定，鉴定机构亦选取了多个笔迹样本进行鉴定，鉴定结论合法有效。我恋我家公司以水电过户可以代办代签为由，认为该签名不应当作为鉴定样本，但蒋明、李慧玲在办理水电过户的过程中不可能预料到此后的诉讼，我恋我家公司以此为由否定鉴定结论不能成立。四、我恋我家公司涉嫌伪造证据，我方保留刑事控告的权利。我恋我家公司主张蒋明认可在《看房确认书》中的“伟星城美景园16号楼2单元201室”后面的空格栏中签字确认，但该确认书系我恋我家公司在一审开庭过程中提供，已经超过了举证期限，不应当作为认定事实的依据，且蒋明在一审过程中仅述称曾在“伟星城美景园16号楼2单元201室”字样后签字确认，但并未认可在前述《看房确认书》中签字确认，蒋明签字确认的《看房确认书》既无陈志平的签名，也无我恋我家公司的盖章，我恋我家公司提供的《看房确认书》并非当初蒋明签字确认的确认书。陈志平在看房当时仅要求蒋明签字确认，可以回公司汇报，并未告知确认书中的具体内容，蒋明事实上也仅在“伟星城美景园16号楼2单元201室”字样后签字确认，并未连续签署三个名字，浙江大学司法鉴定中心的鉴定意见亦证明了前述事实。五、我恋我家公司未向蒋明、李慧玲如实报告订立合同的事项。陈志平在贝壳找房网上以德佑房产中介工作人员的身份开展中介活动，并未向蒋明、李慧玲告知其系我恋我家公司工作人员。蒋明、李慧玲系基于对德佑房产中介的信任才与陈志平接触，我恋我家公司未按照《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定如实报告与订立合同有关的重要事实，存在欺诈和误导的行为，不但不得请求支付报酬，反而应当赔偿蒋明、李慧玲各项经济损失3000元。综上，请求驳回上诉，维持原判。 我恋我家公司向一审法院诉讼请求：判令蒋明、李慧玲立即支付我恋我家公司佣金服务费40000元。 一审法院认定事实：2020年5月26日，我恋我家公司工作人员陈志平陪同蒋明、李慧玲至临海伟星城美景园房屋处看房，所看房屋包括美景园16号楼2单元201室及案涉房屋即美景园1号楼1单元101室。看房过程中，蒋明曾在陈志平提供的《看房确认书》中美景园16号楼2单元201室处签名。美景园1号楼1单元101室后也有手写的“蒋明”字样。该《看房确认书》载明“为避免买房人看房后与房主私下成交，特立此协议：此楼房乙方以及直系亲属以前没有看过，今天是第一时间得到本房产中介公司提供的房源信息，所以看成后，必须通过本中介公司办理交易手续，如果与房主私下成交，或经过其他中介成交，买卖双方的佣金服务费各1%由买方承担”。谈价过程中，陈志平告知李慧玲案涉房屋房东要求售房净得价不低于200万元。2020年6月1日，蒋明、李慧玲与案外人临海市伟星物业管理有限公司U住、蔡荣伟三方签署《房屋买卖合同》，约定蔡荣伟将伟星城美景园1号楼1单元101室作价199万元出售给蒋明、李慧玲。蒋明、李慧玲向案外人临海市伟星物业管理有限公司U住承担支付相应中介费义务。另查明，针对《看房确认书》中案涉房屋美景园1号楼1单元101室后“蒋明”手写字样，蒋明、李慧玲申请对该笔迹司法鉴定，浙江大学司法鉴定中心于2020年9月30日出具鉴定意见：《看房确认书》中伟星城美景园1号楼1单元101室的“蒋明”签名字迹与送检的样本不是同一人笔迹。 一审法院认为，对本案我恋我家公司主体是否适格问题，蒋明、李慧玲提出抗辩称我恋我家公司员工陈志平系借德佑房产中介为名进行中介服务，不具备原告的主体资格。对此，虽陈志平微信个人信息中出现“德佑”，但其在《看房确认书》中已明确其所属公司为我恋我家公司，且向蒋明、李慧玲提供看房、谈价等服务系事实，故我恋我家公司主体适格，该院对蒋明、李慧玲该抗辩不予采纳。我恋我家公司要求按照房款200万元的2%计算中介服务费，据以主张的依据为《看房确认书》。对此，当事人对自己主张的事实有责任提供证据。经司法鉴定，该看房确认书中案涉房屋处的“蒋明”签名，并非蒋明本人笔迹，故在蒋明、李慧玲提出异议的情况下，该看房确认书不能证明双方当事人就蒋明、李慧玲应承担的义务达成一致。我恋我家公司为此应承担举证不能的不利后果。在此情况下，蒋明、李慧玲自认我恋我家公司对其提供了伟星城美景园16号楼2单元201室以及案涉房屋美景园1号楼1单元101室的看房服务，以及就案涉房屋后续进行谈价等服务，结合双方的陈述及微信聊天记录，应确认双方当事人之间存在居间合同关系。按照合同法关于居间合同的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案涉及房屋为伟星城美景园1号楼1单元101室，我恋我家公司虽然陪同蒋明、李慧玲看房，但最终并未促成蒋明、李慧玲与涉案房屋原所有人之间达成房屋买卖合同，故我恋我家公司要求蒋明、李慧玲支付相应报酬于法无据。我恋我家公司认为蒋明、李慧玲曾当庭认可伟星城美景园16号楼2单元201室后的签名系蒋明本人所签，从肉眼看该笔迹与案涉房屋处的签字一致，为此要求对该两处笔迹是否同一人书写进行补充鉴定。对此，美景园16号楼2单元201室并非案涉房屋，其后面的签名是否蒋明所签与本案并无关联，故该院对补充鉴定请求不予准许。另外，蒋明、李慧玲也抗辩称其没有利用我恋我家公司的独家房源不构成违约，同时该条款属于格式条款，应属无效条款。该院认为，退一步讲，即使蒋明、李慧玲确实在看房确认书案涉房屋处签字，《看房确认书》要求蒋明、李慧玲不得再委托其他中介对经由我恋我家公司所中介的涉案房屋进行购买，该条款实质是限制蒋明、李慧玲选择其他居间人的权利，强制对我恋我家公司规定无条件的独家委托义务，显然违背公平原则，并且我恋我家公司在蒋明、李慧玲签字时也未进行相应提示和说明，故该条款无效。同时，涉案房源信息系网络公开提供，蒋明、李慧玲可以通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源，其有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，蒋明、李慧玲通过案外人公司中介服务签订涉案房屋买卖合同，该行为不构成“跳单”。故我恋我家公司认为蒋明、李慧玲存在“跳单”行为要求按《看房确认书》相关条款支付居间费，于法无据，该院不予支持。但我恋我家公司确实为蒋明、李慧玲提供了一定的中介服务，其可以要求蒋明、李慧玲支付从事居间活动支出的必要费用，我恋我家公司虽然未提供证据证明已支出的必要费用，但根据双方陈述并综合本案案情，该院酌定蒋明、李慧玲应向我恋我家公司支付从事居间活动的必要费用1000元。判决：一、蒋明、李慧玲自判决生效之日起十日内支付临海市我恋我家房产中介有限公司从事居间活动的必要费用1000元；二、驳回临海市我恋我家房产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，鉴定费2400元，由临海市我恋我家房产中介有限公司负担。 本院二审期间，我恋我家公司为证明其上诉主张，向本院提交通话录音一份，用以证明水电过户可以由他人代办，水电过户文件不应作为笔迹鉴定的样本，一审鉴定程序不合法。 蒋明、李慧玲质证认为，水电过户系蒋明本人办理，相应文件系蒋明本人签署，可以作为鉴定样本，一审鉴定程序合法。 本院质证认为，该录音内容仅能证明水电过户手续可由他人代办，但不能证明作为样本的水电过户文件中的蒋明字样系他人代签，且一审鉴定程序也并非仅以该水电过户文件作为鉴定样本，故前述证据无法证明一审鉴定程序违法，对其证明效力不予确认。 本院二审期间蒋明、李慧玲未向本院提交新的证据。 本院二审期间，我恋我家公司申请对《看房确认书》中蒋明的签字重新进行笔迹鉴定，但本案并不存在法定的需要重新鉴定的情形，故对其申请不予准许。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，我恋我家公司以《看房确认书》为据，以蒋明、李慧玲在经我恋我家公司介绍看房后，通过其他中介公司与房屋原所有人达成房屋买卖合同，存在跳单行为为由，要求蒋明、李慧玲按照《看房确认书》的违约条款支付40000元佣金，但蒋明、李慧玲最终购买的房屋为伟星城美景园1号楼1单元101室，而经鉴定，《看房确认书》中该套房屋的确认签字并非蒋明所签，无法认定蒋明、李慧玲在看房当时认可系通过我恋我家公司第一时间得到该套房屋的房源信息并同意就该套房屋受《看房确认书》记载的违约条款约束，即使蒋明、李慧玲事后通过其他中介与房屋原所有人达成房屋买卖合同，我恋我家公司也无法依据《看房确认书》要求蒋明、李慧玲支付40000元佣金。至于一审鉴定程序，现无证据证明水电过户手续中的签字并非蒋明所写，相应文件可以作为鉴定检材，且一审鉴定程序也非仅凭水电过户文件作出，本案亦不存在重新鉴定的情形，故我恋我家公司主张鉴定程序违法，缺乏依据，不能成立。综上所述，我恋我家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费775元，由上诉人临海市我恋我家房产中介有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许战平 审 判 员 王晓婷 审 判 员 汤坚强 二〇二一年三月十五日 代书记员 李 萍 10- 11-