江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终618号上诉人（原审被告）：何逸雯，女，1994年10月出生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：何国庆，男，1965年10月生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系何逸雯的父亲。被上诉人（原审原告）：福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司。住所地：江西南昌高新区。法定代表人：李刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：文丽娟，女，1990年3月出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，系该公司职员。上诉人何逸雯因与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司（下称世邦物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2020）赣0191民初2670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何逸雯提出上诉请求：撤销一审判决中第一项，并依法改判上诉人向物业公司交纳物业费8839.6元。事实和理由：世邦物业与开发商南昌中骏房地产公司其实是一家公司，当初开发商催促交房时，上诉人认为不具备交房条件，后双方多次沟通，在平等互惠的情况下双方于2017年9月28日达成先收房，物业费等大门通了再开始收取的协议，路是2019年3月底才开通，结果开发商不兑现承诺，上诉人只承诺路通以后的物业费是应当交的，而且，全体业主要求尽快恢复骑非机动车的自由。一审法院基于《前期物业管理服务协议》，判令上诉人对相应的物业管理服务费进行足额支付，但忽视了被上诉人履行协议过程中存在的违约行为，明显有损于上诉人一方的合法权益，此判决显失公正，应予纠正。综上所述，上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。世邦物业辩称：物业服务合同是一种特殊的商务合同，具有动态性、涉众性等特点，物业公司为整个小区提供管理服务，而物业服务费是用于小区维护保养，维持小区正常持续运营所必需的费用，因此若允许业主拒付物业费则可能导致物业公司对小区的维护管理难以为继，从而使小区其他业主共同利益遭受损害，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。世邦物业向一审法院起诉请求：1、何逸雯立即向其支付2018年1月至2020年6月的物业管理服务费的20400元；2、何逸雯立即向其支付滞纳金27946元，违约金自欠缴月份当月16日起按日千分之三的标准计算至何逸雯交清之日止；3、一审案件诉讼费用由何逸雯承担。一审法院认定事实：何逸雯是中骏蓝湾小区别墅区业主，于2017年9月28日收房，房屋建筑面积为178.94平方米。收房当日，何逸雯与世邦物业签订前期物业服务协议，约定世邦物向何逸雯提供物业服务；其中，世邦物业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；何逸雯有权监督世邦物业的物业服务行为，就物业服务的有关问题提出意见和建议；高层住宅2.6元/月/㎡，别墅住宅3.8元/月/㎡，业主于收房时先预交半年的物业服务费，之后按季度交纳，于每季度第1个月1日至15日内交纳当季度物业服务费及上月水电公摊费；逾期交纳的，世邦物业有权要求何逸雯支付从拖延之日起每日按欠缴费用的百分之一加收的违约金。何逸雯收房后未向世邦物业交物业费。一审法院认为：世邦物业与何逸雯签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，成立并生效。世邦物业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主在物业管理活动中，应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。世邦物业作为前期物业选聘单位依约向何逸雯提供物业服务，何逸雯应依约交纳物业服务费用。世邦物业要求何逸雯支付2018年1月至2020年6月30日的物业费，何逸雯提出开发商答应减免物业费，但未提交证明世邦物业同意减免的证据，故在无其他相反证据的情况下，对世邦物业的前述主张予以支持；何逸雯应支付物业费20399.16元（178.94㎡×3.8元/月/㎡×30个月）。鉴于世邦物业在提供物业服务过程中也存在一定的不足之处，且是造成何逸雯未按时交纳物业服务费的诱因之一，故对世邦物业主张的违约金，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、何逸雯于一审判决生效之日起十五日内向福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司支付2018年1月至2020年6月30日的物业费20399.16元。二、驳回福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1009元，减半收取计504.5元，由何逸雯负担。二审期间，上诉人何逸雯向本院提交一组证据，是小区照片一组、发票一张、非机动车停放的温馨提示一份，证明目的：小区照片证明物业公司物业服务不到位，比如说电动车乱停放、拉横幅的情况、私设门岗不让车主进出、物业带保安拦业主的门，限制业主自由出入，2019年2月25日大门都没有通，还是封的；发票证明物业公司每个收费时间不同，上诉人另一套房子和案涉的这套房子的收费时间是不一致的；《非机动车停放的温馨提示》证明物业公司对非机动车管理混乱，限制了业主四年多非机动车不让进出，剥夺业主自由进出的权利，连道歉都没有，后来2020年12月23日又通知业主可以进出。被上诉人质证后认为，1、南门未开通是因为市政维修道路导致别墅区车辆业主暂时不能进出，在此期间为不影响别墅区业主车辆进出，特开通了西消防通道仅供别墅区业主进出，并且增派了两名维序员进行现场管理。2、针对发票一事，物业公司是根据地产通知业主来交房的时间来进行收费，并未有每户业主不一样的收费情况。3、针对别墅区非机动车进出的问题，前期因别墅区入住率低，且非机动车使用户数少，在此期间在西门专门建设了一个非机动车位供全体业主停放，后因别墅区非机动车辆增多的情况下，且考虑到业主的方便，公司开会考虑于2020年12月份对别墅区非机动车辆进行进出管理。4、针对上诉人陈述的保安半夜堵门情况，物业公司是以正常入户收取物业费，并未有堵门一事。双方对一审查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人何逸雯是否应向世邦物业交纳2018年1月1日起至2020年6月30日物业服务费20399.16元。世邦物业与何逸雯签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。世邦物业依约向何逸雯提供物业服务，何逸雯亦应依约交纳物业服务费。何逸雯提出世邦物业在履约过程中存在违约行为，其不应向世邦物业缴纳物业费的上诉理由，经查，关于小区南门的问题，何逸雯主张其收房时已与开发商达成协议，在南门未开放前免交物业费，但未提供证据证明；关于可视门禁对讲系统、车行入口显示屏以及道路通行等问题，世邦物业在以上设备出现问题后，未及时排查及维修，确实存在管理疏忽。综上所述，一审法院在考虑到世邦物业提供物业服务期间确存在不足和瑕疵的情况下，已判决驳回对世邦物业关于滞纳金的主张，何逸雯理应向世邦物业交纳2018年1月1日起至2020年6月30日物业服务费20399.16元。故何逸雯提出的上诉理由，于法无据，本院不予支持。业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由上诉人何逸雯负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芸审判员 陈大奎审判员 龚 江二〇二一年三月一日法官助理杨光书记员王娉