河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终822号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南豪盛商贸有限公司，住所地南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人：陈兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：康建平，女，汉族，1963年6月22日出生，住河南省南阳市宛城区。该公司员工。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余培会，女，汉族，1975年8月20日出生，住河南省南阳市卧龙区。上诉人河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）因与被上诉人余培会房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初5863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人河南豪盛商贸有限公司的委托诉讼代理人康建平、张伟，被上诉人余培会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南豪盛商贸有限公司上诉请求：1.撤销原判第一项内容，改判豪盛公司按照每月60元的市场标准向余培会支付租金；2.撤销原审第三项内容，改判支持豪盛公司在原审中的反诉请求，解除双方之间的《租赁（返租）协议书》；3.诉讼费用由余培会承担。事实和理由：1.原审认定事实错误。双方之间的《租赁（返租）协议书》是各方在互相信任的基础上自愿签订的，具有显著的委托法律特征，该协议书确立的不是租赁关系，而是委托关系。《协议书》的名称即体现了“委托”的意思表示，所谓“返租”实际就是余培会购买商铺的同时，即不再经营管理该商铺，而是直接委托给豪盛公司为其招商经营，属于典型的委托经营管理。《协议书》的内容中也多次反复提及委托的意思表示。余培会将商铺的招商、租赁、收费等事宜全部托付给了豪盛公司。从《合同法》第三百九十六条及第四百零二条规定可以看出，双方在上述协议中约定以豪盛公司自己的名义对外签订租赁合同，同样符合委托法律关系的特征，且豪盛公司属于商业管理公司的性质，其经营特点就是为业主进行招商活动，帮助业主对外租赁商铺并获取收益，从这一点上看，豪盛公司也只能从事的是一种委托代理行为。2.原审判决缺乏事实依据。目前不管是谁在使用余培会的商铺，但是都不能再按照原来的租金标准计算。余培会诉请的租金应参照市场租金价格确定数额。余培会所要求的租金标准不合法，余培会与商铺销售方签订的《鸿德购物公园商品房认购协议书》（或《房屋买卖协议》），和本案双方签订的相关租赁协议，实际上是配套使用的。本案涉及的所谓租赁协议，本质上是销售合同中的一个促销环节，一个附加条款，并非真正意义上的租赁，关于租金的约定，数额也并不是市场意义上的租金标准，实际上是返还购房款的约定，因此，该“租金”标准的约定不具有法律效力。且余培会所要求的租金标准严重违背市场规律，显失公平。按照余培会的计算标准，租金每平米高达260元之多，而实际上同区域的价格每平米只有60至80元左右，万德隆的租金更是只有每平米18元。本案豪盛公司已经向法庭提交了周边同区域商铺，以及万德隆公司的租赁合同，足以证实该事实的存在。因此余培会所要求的租金标准严重违背市场规律，显失公平，不应当得到支持。3.原判缺乏法律依据。本案错误地将委托关系认定为租赁关系，进而将返还购房款的约定认定为租金的约定，以此作出判决显然对豪盛公司不公，豪盛公司向法庭的提交的周边同区域商铺的租赁合同可以证实市场租金价格为每平米60至80元之间，原审判决对此应当予以确认。4.豪盛公司在本案原审中的反诉请求应当予以支持，双方之间的《租赁（返租）协议书》本质上是一种委托合同关系。该协议签订后，豪盛公司一直按照委托协议的要求努力招商、经营，但豪盛公司实际代收的租金一直远远低于支付余培会的商铺收益金，致使豪盛公司受到了巨大的经济损失，已无能力继续履行该《协议书》。依据我国《合同法》第四百一十条规定，豪盛公司在原审中的反诉请求应当予以支持。余培会辩称，豪盛公司的上诉请求不明确，不合法，本案是租赁合同关系，豪盛公司对原审判决租金数额不服数额不明确，合同变更时间也不明确。豪盛公司的上诉理由自相矛盾，本案不符合委托代理关系，本案是租赁合同关系，双方签订有租赁合同，豪盛公司收取了商户的租金，都由豪盛公司自己决定，不符合委托代理关系的规定，本案是租赁合同关系，豪盛公司的上诉请求没有事实根据，本案租金合同是豪盛公司拟定的。余培会向一审法院起诉请求：1.判令豪盛公司支付余培会自2019年2月6日至2020年11月5日共21个月房屋租金，每月3455元，共计72555元，按合同约定承担违约金4353元，合计76908元。2.责令豪盛公司履行合同义务，按照产权面积明确涉案商铺位置，安装隔断并交付余培会。3.诉讼费由豪盛公司承担。河南豪盛商贸有限公司向一审法院反诉请求：判令解除《租赁（返租）协议书》。一审法院认定事实：2015年5月20日，余培会与鸿德公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：余培会指定认购的商铺房屋为110号，建筑面积为14.16平方米，实际支付价款为414605元，一次性付清。余培会、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。余培会向鸿德公司支付商铺房屋购买款414605元。同日，余培会与豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：余培会为豪盛购物公园负一层110号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为14.16平方米。余培会自愿将该商铺房屋租赁给豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自2015年8月20日起至2025年8月20日止，豪盛公司每年支付商铺房屋总价款的10％，即41460元租金给余培会，折合每月3455元，租金按自然月支付。豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入余培会在豪盛公司指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，余培会享有收取本协议约定的租金费用的权利，豪盛公司应按约定将返租金额支付给余培会。本协议签署后，豪盛公司如未按期支付余培会租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。在本协议有效期内，双方及其权利继承人需严格遵守本协议约定条款，双方不得以本协议约定以外的任何理由单方面解除本协议。余培会、豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因豪盛公司未按合同约定向余培会支付房屋租金，余培会于2018年向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求判令豪盛公司支付欠付的租金及违约金。2019年7月16日，原审法院作出（2018）豫1302民初7336号民事判决：豪盛公司支付余培会租金84647.5元并支付违约金。一审法院认为，本案争议焦点为：1.豪盛公司是否应当按照《租赁（返租）协议书》约定的标准向余培会支付拖欠的商铺房屋租金及违约金。2.豪盛公司是否应当向余培会交付商铺房屋。3.《租赁（返租）协议书》是否应当解除。一、余培会与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》，余培会与鸿德公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，余培会与鸿德公司成立房屋买卖合同关系，与豪盛公司成立房屋租赁合同关系。余培会与豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。余培会履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，余培会要求豪盛公司按照合同约定支付房屋租金的请求，予以支持。双方在《租赁（返租）协议书》中第七条约定，“豪盛公司如不按期支付原告租金，每逾期一天，加收被告滞纳金支付给余培会，滞纳金计算为逾期支付租金的万分之二，按未付租金金额的每日万分之二支付违约金。”现余培会要求豪盛公司支付违约金，符合合同约定，予以支持。关于豪盛公司辩称的：“《租赁（返租）协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”的意见，不予采纳。关于豪盛公司辩称的“《租赁（返租）协议书》约定的商铺房屋租金标准过高，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，余培会与豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由豪盛公司拟制格式合同，余培会在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋租金。对豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，不予支持。二、关于余培会主张将本案商铺房屋安装隔断并交付的请求。余培会与豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方成立房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定在同一楼层的每位商铺购买者均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，具有不可分割性，故不具备专有特征，强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此余培会的该项诉讼请求，不具有合法性及合理性。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第（七）项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。故关于余培会请求安装隔断并交付商铺房屋的诉讼请求，理由不当，于法无据，不予支持。三、豪盛公司辩称，因余培会长期围堵商场，导致无法正常经营长达两个月，但豪盛公司未提交证据证明因余培会导致其两个月无法经营造成经济损失的证据，对该辩称意见，不予采纳。豪盛公司辩称，受2020年初新冠疫情影响，商场经营受影响，应减免三个月房屋租金。因新冠疫情确系事实，酌定减免豪盛公司两个月租金。四、豪盛公司提出反诉，认为双方系委托合同关系，享有单方任意解除合同的权利。双方系租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，豪盛公司系违约方，且余培会不同意解除合同，豪盛公司提出解除合同的事实和理由不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形，故豪盛公司反诉请求解除《租赁（返租）协议书》，不予支持。综上，豪盛公司应支付的租金，自2019年2月6日起至2020年11月5日，共21个月，每月为3455元，扣减因疫情减免的两个月租金，应支付租金总额为65645元，每笔租金的违约金以月租金3455元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、判决生效后十日内，河南豪盛商贸有限公司支付余培会自2019年2月6日起至2020年11月5日的房屋租金65645元及违约金，每笔租金的违约金以月租金3455元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。二、驳回余培会的其他诉讼请求。三、驳回河南豪盛商贸有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费861元，由河南豪盛商贸有限公司负担。反诉案件受理费100元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方之间是委托关系还是房屋租赁合同关系；2.原审对租金的处理是否正确；3.双方之间的《租赁（返租）协议书》是否应当解除。关于余培会与豪盛公司之间是否存在租赁合同关系问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，余培会与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方在协议中就租赁物的具体情况、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均作了明确约定，符合租赁合同关系的特征。豪盛公司实际占有使用余培会的商铺，且双方存在租赁合同关系的事实，已被一审法院（2018）豫1302民初7336号生效的民事判决书所确认，故一审法院认为余培会与豪盛公司之间系租赁合同关系并无不当。豪盛公司上诉称双方之间系委托合同关系的理由，事实依据和法律依据均不充分，本院不予支持。关于原审对租金的处理是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。因案涉租赁合同有效，余培会与豪盛公司之间的租赁合同仍在履行期内，应当按照双方之间的租赁合同约定继续支付租金及违约金。因此，原审法院按照双方之间的租赁协议约定的租金标准判决豪盛公司继续支付余培会租金及违约金并无不当。关于是否应当解除双方之间的《租赁（返租）协议书》问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，豪盛公司与余培会签订的《租赁（返租）协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。在合同履行过程中，因豪盛公司拖欠租金构成违约，而余培会在一审及二审期间均不同意解除合同，豪盛公司在原审期间提出的解除合同的事由也不符合上述法律规定的解除合同之情形，故原审驳回豪盛公司反诉请求，并无不当。综上所述，河南豪盛商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二一年三月十八日法官助理孙方超书记员王萌