江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣03民终112号上诉人（原审被告）：浙江中房建设投资集团有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区莫干山路1165号303室，统一社会信用代码91330000066903608D。法定代表人：边晔飞，公司董事长。委托诉讼代理人：丁勇，浙江均思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：萍乡三星气龙安装工程有限公司，住所地江西省萍乡市安源区八一街总部经济大楼325室，统一社会信用代码913603005816385388。法定代表人：彭松涛，总经理。委托诉讼代理人：杨文胜，萍乡市诚信法律事务中心法律工作者。上诉人浙江中房建设投资集团有限公司（以下简称“浙江中房公司”）因与被上诉人萍乡三星气龙安装工程有限公司（以下简称“三星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初3902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人浙江中房公司的法定代表人边晔飞及委托诉讼代理人丁勇，被上诉人三星公司的委托诉讼代理人杨文胜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人浙江中房公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人刻意隐瞒租赁协议已经解除的重要事实。萍乡中房置业有限公司与被上诉人之间的办公用房租赁合同于2018年11月底已经解除，该协议书由时任萍乡中房置业有限公司办公室主任蒋某与被上诉人签订并保管，由于蒋某个人工作上的失误，加之时间较长，蒋某告知上诉人该解除办公用房租赁协议经多方找寻未果，但蒋某出具了一份说明并愿意出庭作证。根据证人蒋某的证言，在萍乡中房置业有限公司办理注销登记期间，与三星公司因房屋租赁事宜发生了诸多不愉快事件，三星公司于2018年10月萍乡中房置业有限公司休假期间，私自将萍乡中房置业有限公司大门进行反锁，并断水、断电。时任萍乡中房置业有限公司法定代表人谢向明在收到浙江中房公司的授权委托书后，于2018年10月17日致函（函件未加盖萍乡中房置业有限公司公章）三星公司明确表示萍乡中房置业有限公司即将注销并要求解除房屋租赁协议。三星公司于2018年10月17日回复函明确，同意解除办公用房租赁合同并要求赔偿相关损失及支付违约金，并于2018年10月25日发送通知函，要求立即付清相关款项，交还租赁标的，并将萍乡中房置业有限公司租赁场地进行断电。萍乡中房置业有限公司代表（办公室主任蒋某）于2018年10月26日函告中明确，2018年10月17日向三星公司发送的《终止协议函》没有公司盖章，属于个人行为，不能代表公司行为，同时公司并未拖欠房租亦未欠交物业、水电等费用，要求三星公司认真履行租赁合同，并尽快恢复供电。由于多方意见不一致，因此围绕双方解除办公用房租赁合同以及租赁期间产生的相关费用清算工作，进行了多轮协商。最终于2018年11月底，萍乡中房置业有限公司与被上诉人就双方签订解除办公用房租赁协议的相关事宜达成一致，双方均同意将萍乡中房置业有限公司已付一年房屋租金中剩余的3个月左右的房租作为补偿，不予返还，将萍乡中房置业有限公司支付的30000元押金，其中20000元作为2018年9月、10月、11月份未支付的物业管理费和水电费，剩余10000元由被上诉人予以退还，本次清算完成后，双方不再另行结算，互不欠款。此后，被上诉人于2018年12月12日退还萍乡中房置业有限公司10000元房租押金费用，该费用由被上诉人汇入戴菊香个人农行账户，账号为62×××73，由于萍乡中房置业有限公司已于2018年9月20日开始办理注销手续，公司账户已开始办理清算手续且账户也已停止使用，公司用于正常的日常开支现金业务由戴菊香个人账户支出，期间戴菊香个人账户还曾于2018年10月19日向三星公司支付过一笔物业费和水电费。至此，萍乡中房置业有限公司向三星公司租赁其办公场所的行为已经完全终止，其相关租赁所产生的一切费用业已全部结清。2、被上诉人涉嫌伪造证据。被上诉人提交的2018年3月5日《办公用房租赁合同》中关于违约金金额约定系伪造，合同第六条关于违约金金额为手写“20万”，而事实上双方在签订租赁合同时并未约定违约金金额，“20万”为被上诉人后期添加。另外，被上诉人提交的公证书附件二中，照片第三张和第五张拍摄内容系被上诉人伪造证据。萍乡中房置业有限公司从未使用过“中房建设投资”字样作为公司招牌，一直用的招牌为“萍乡中房置业有限公司”，同时萍乡中房置业有限公司的招牌在2018年12月12日与被上诉人就房屋租金、水电费、物业费等全部费用结清后就已拆除。3、一审判决认定萍乡中房置业有限公司尚欠被上诉人2018年12月13日至2019年11月22日止的房屋租金、物业费、恢复门面招牌费及违约金共计269225.66元属认定错误。萍乡中房置业有限公司与被上诉人于2018年3月5日签订办公用房租赁合同时已经支付一年租金198000元，即使一审不认定双方合同已于2018年12月12日解除，萍乡中房置业有限公司所欠被上诉人的房屋租金、物业费计算的起始时间应该从2019年3月1日至2019年11月22日止的费用，因此所欠的房屋租金应为114100元（16500元／月×8个月＋16500元÷30天×22天-30000元押金），所欠物业费应为12226.66元（1400元／月×8个月＋1400元÷30天×22天），故一审认定租金及物业费错误。另外，一审判决上诉人应支付被上诉人恢复门面招牌重修费用10259元，该费用明显缺乏合理性，且对该费用也未聘请有资质的第三方进行评估，更没有审查合同条款是否强制要求恢复门面招牌重修费用，未对其合理性和必要性进行审查，不符合法律规定与司法惯例。综上，一审判决认定事实错误，且被上诉人刻意隐瞒重要事实、伪造部分证据，已经涉嫌虚假诉讼，请二审法院本着有错必究的原则，依法改判。被上诉人三星公司二审答辩称，我公司只认可谢向明（谢向明有浙江中房公司的授权委托书），且我公司也是与谢向明签订的租赁合同。双方签订的租赁合同中约定了房租、物业费及合同违约条款20万元。我公司并未与上诉人签订任何解除租赁合同的协议，因在2018年萍乡中房置业有限公司拖欠房租及物业费，我们之间产生过矛盾，当时也停过电，但后来萍乡中房置业有限公司一个姓蒋的出面把物业费及房租都交清了，其余的事情我公司不清楚。三星公司向一审法院起诉请求：1、判令浙江中房公司承担办公用房租金16500元/月×12个月=198000元，物业服务费1400元/月×12个月=16800元，水电费500元/月×12个月=6000元，合计220800元；2、判令浙江中房公司承担合同违约金200000元；3、判令浙江中房公司承担公司门面招牌重修费用10259元，拖欠办公用房租金逾期利息220800元×0.5×15个月=16500元。以上三项共计450599元；4、诉讼费用由浙江中房公司承担。一审法院认定事实：萍乡中房置业有限公司于2018年3月22日成立，工商登记股东为浙江中房公司，持股比例100%，公司法定代表人为谢向明。2018年3月5日，三星公司与萍乡中房置业有限公司签订一份《办公用房租赁合同》，约定：一、甲方（三星公司）将位于萍乡市雅致酒店4楼Ｄ01-11的房屋出租给乙方（萍乡中房置业有限公司）使用，租赁期限自2018年3月1日起至2025年2月28日止。二、房屋月租金16500元（不含税），合同签订后，乙方向甲方支付一年租金198000元，同时支付租房押金30000元。三、乙方租赁期间，水费、电费、物业费按月支付，物业费1400元，水电费按实际支付，租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金20万元。七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。八、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。双方均在合同落款处签字盖章。合同签订后，三星公司将涉案房屋交付给萍乡中房置业有限公司使用，萍乡中房置业有限公司按合同约定向三星公司支付了一年的房屋租金198000元和押金30000元。2018年10月12日，浙江中房公司出具了一份授权委托书，内容为“我公司现委托谢向明先生（身份证号3307021966××××××××）作为代理人，授权其代表我司全权处理萍乡中房置业有限公司的一切公司事务。代理人无权转换代理权”。2018年12月12日，三星公司与萍乡中房置业有限公司进行对账，双方均同意已付的一年房屋租金198000元和押金30000元全部抵扣2018年3月1日至2018年12月12日租赁期间的房屋租金、水电费、物业费等全部费用。之后，涉案房屋仍被萍乡中房置业有限公司占有使用。2019年7月22日，萍乡中房置业有限公司向工商部门办理了公司注销登记，该公司清算报告显示，公司于2019年5月13日成立清算组，清算报告：一、清算组已依法自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内发布了债权人公告，并自公告之日起四十五日内接受债权人申报债权，对债权进行登记。二、清算组已对公司财产进行清理，分别编制了资产负债表和财产清单，制定了清算方案，并报股东会确认。三、公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后，剩余财产已由公司全体股东按照出资比例进行分配。2019年11月22日，三星公司的法定代表人彭松涛与萍乡市赣西公证处的公证人员来到涉案租赁房屋，对涉案租赁房屋的大门现状及现场设施进行证据保全，现场照片显示涉案租赁房屋的大门被锁，萍乡中房置业有限公司已自行搬离，房屋内空无一人。当日，三星公司将涉案房屋收回。因三星公司向萍乡中房置业有限公司催讨房租未果，故起诉至法院，引发本案纠纷。另查明，涉案房屋系三星公司于2015年2月15日向案外人萍乡市湘商投资有限公司租赁后，于2018年3月1日转租给萍乡中房置业有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。一、关于浙江中房公司是否为本案适格被告的问题。本案中，三星公司与萍乡中房置业有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。萍乡中房置业有限公司现已注销，该公司清算报告载明“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后，剩余财产已由公司全体股东按照出资比例进行分配”。浙江中房公司作为萍乡中房置业有限公司持股比例100%的股东，应对公司债务承担相应赔付责任。故三星公司要求浙江中房公司承担责任的主张，予以支持。浙江中房公司是本案的适格被告，应对萍乡中房置业有限公司所欠三星公司的房屋租金及其他费用承担责任。关于浙江中房公司抗辩仅是萍乡中房置业有限公司的显名股东，实际股东是杭州丰特实业有限公司和谢向明的意见，由于浙江中房公司提交的现有证据并不足以证实其主张的事实，且显名股东与隐名股东之间的纠纷属于公司内部的纠纷，与三星公司无关，故浙江中房公司的该抗辩意见不予采纳。二、关于所欠房屋租金、物业费、水电费的问题。萍乡中房置业有限公司于2018年3月1日承租后，向三星公司交付了一年的房屋租金198000元和押金30000元，双方于2018年12月12日对账均同意此前所交的房屋租金198000元和押金30000元全部用于抵扣2018年3月1日至2018年12月12日租赁期间产生的租赁费用。之后，涉案租赁房屋仍被萍乡中房置业有限公司一直占有使用，期间公司注销后未将涉案租赁房屋交还给三星公司，也没有与三星公司进行结算。直至2019年11月22日，三星公司将涉案房屋收回。因此，萍乡中房置业有限公司所欠三星公司的房屋租金、物业费应为2018年12月13日至2019年11月22日止的费用，根据双方签订的《办公用房租赁合同》约定，每月房屋租金16500元，物业费1400元。故所欠的房屋租金应为187000元（16500元/月×11个月+16500元/月÷30天×10天），所欠的物业费应为15866.66元（1400元/月×11个月+1400元/月÷30天×10天）。对于三星公司主张的房屋租金及物业费超出的部分，不予支持。关于浙江中房公司抗辩萍乡中房置业有限公司与三星公司的租赁合同已在2018年12月份对账时已解除，因其未能提供解除协议、涉案房屋交接手续等证据予以证明，故对浙江中房公司的该抗辩意见不予支持。关于所欠水电费的问题，由于三星公司仅提交收款收据，实际承租人萍乡中房置业有限公司在收款收据上未签字盖章，三星公司也没有提供水电费抄送单等其他证据佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。故三星公司对此应承担相应举证不能的法律后果，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于三星公司主张的恢复门面招牌重修费用10259元，因三星公司与萍乡中房置业有限公司签订的《办公用房租赁合同》约定租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。承租人萍乡中房置业有限公司在注销公司后，未对涉案房屋恢复原状，也未将涉案房屋交还给三星公司，而是自行搬离涉案场地，未履行返还及恢复原状义务，故三星公司主张恢复门面招牌重修费用10259元，予以支持。四、关于违约金及逾期利息的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，三星公司与萍乡中房置业有限公司签订的《办公用房租赁合同》虽然约定违约金为200000元，但该标准明显属于过高，违约金的性质是补偿性兼具惩罚性，其目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，故一审法院兼顾合同的履行情况以及综合考虑过错程度，酌情调整为按实际欠付租金数额的30%计算，计56100元（187000元×30%）。对于三星公司主张的租金逾期利息，由于三星公司与萍乡中房置业有限公司签订的《办公用房租赁合同》没有明确约定交纳租金的具体时间，故对于三星公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，浙江中房公司作为萍乡中房置业有限公司的股东，在公司注销后，根据清算报告应对萍乡中房置业有限公司所欠债务，即尚欠三星公司的房屋租金187000元、物业费15866.66元、恢复门面招牌费10259元及违约金56100元承担责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、浙江中房公司于本判决生效后十日内支付三星公司租金187000元、物业费15866.66元、恢复门面招牌费10259元及违约金56100元，上述合计269225.66元；二、驳回三星公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8059元，由三星公司负担2700元，由浙江中房公司负担5359元。二审中，上诉人浙江中房公司向法庭提交以下证据：1、终止协议函复印件一份，拟证明萍乡中房置业有限公司向三星公司发函，要求解除与被上诉人三星公司的租赁合同关系；2、回复函一份，拟证明被上诉人三星公司同意解除与萍乡中房置业有限公司的租赁合同，并提出了相应的损失赔偿内容；3、通知函一份，拟证明被上诉人三星公司要求萍乡中房置业有限公司交还租赁的办公场所并付清相关款项；4、函告一份，拟证明萍乡中房置业有限公司告知了被上诉人三星公司，任何个人发出的函，如没有公司盖章均属个人行为，不代表公司，且萍乡中房置业有限公司没有拖欠房租、物业费和水电费；5、协议书一份，拟证明萍乡中房置业有限公司与被上诉人三星公司签订了终止合同协议，并就解除方案达成了一致；6、银行转账明细两份，拟证明被上诉人三星公司退还了萍乡中房置业有限公司1万元房屋租赁押金；7、办公用房租赁合同复印件一份，拟证明被上诉人三星公司与萍乡中房置业有限公司签订的租赁合同中没有约定20万元违约金的相关内容；8、照片三张，拟证明萍乡中房置业有限公司一直使用的是“萍乡中房置业有限公司”招牌，并未使用“中房建设投资”招牌；9、证人蒋某的证人证言，拟证明萍乡中房置业有限公司与被上诉人三星公司已经就终止租赁合同达成一致意见，被上诉人三星公司也按双方达成的一致意见进行了履行并退还了1万元房屋租赁押金给萍乡中房置业有限公司，双方之间就房屋租赁事宜已经了结，萍乡中房置业有限公司亦未继续占用案涉房屋。经当庭质证，被上诉人三星公司对上诉人提交的证据1、2、3、6的真实性无异议，但认为被上诉人三星公司同意解除租赁合同的前提是萍乡中房置业有限公司按其要求支付赔偿款；对证据4、5、7、9的三性均有异议，认为其并未收到萍乡中房置业有限公司发出的函告（证据4），且上诉人提交的证据7系复印件，证人蒋某的证言与本案租赁合同无关联，在租赁合同的签订过程中，证人蒋某仅作为萍乡中房置业有限公司的办公室主任在合同上加盖公章；对证据8的真实性无异议，认为照片中的两个招牌萍乡中房置业有限公司均使用过，该招牌不是被上诉人三星公司制作的。本院经审查认为，因被上诉人三星公司对上诉人提交的证据1、2、3、6、8的真实性无异议，本院予以确认，能否达到上诉人的证明目的，本院将结合其他证据进行综合认定；证据4虽然被上诉人三星公司表示其未收到，但上诉人提供该证据，说明该函告系萍乡中房置业有限公司当时的真实意思表示，本院予以确认；证据5仅为蒋某手写的协议书，无双方当事人签字盖章，对该证据本院不予认可；证据7系复印件，真实性无法确认，本院不予认可；证据9，因证人蒋某系萍乡中房置业有限公司的办公室主任，与上诉人存在利害关系，对其证言本院不予采信。本院以经一审及二审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。二审经审理补充查明：2018年10月17日，谢向明以萍乡中房置业有限公司的名义向三星公司发出《终止协议函》，表示“因公司业务原因，我司‘萍乡中房置业有限公司’决定停止在萍乡的一切业务，并决定注销公司，特此要求解除与三星公司的房屋租赁协议”，落款处仅有谢向明个人的签名及“谢向明”的私章，萍乡中房置业有限公司未加盖公章。2018年10月17日，三星公司向萍乡中房置业有限公司出具《回复函》，表示“2018年3月15日三星公司与萍乡中房置业有限公司就房屋租赁事宜签订了《办公用房租赁合同》，合同明确约定了租赁期限、租金及相关费用的支付、违约责任等详细事项。在履行合同过程中，萍乡中房置业有限公司违反合同约定，无故提前解除合同，强行终止租赁关系，并于2018年10月17日向三星公司发来《终止协议函》，要求解除《办公用房租赁合同》。三星公司收悉函件后经研究决定：1、同意解除《办公用房租赁合同》，已经收取的租房押金和房租均不予退还；2、萍乡中房置业有限公司应当立即清偿拖欠的物业管理费、水电费等相关费用；3、赔偿三星公司的损失22万元（办公室搬迁以及转让费损失）；4、赔偿因擅自改变玄关装修而给三星公司造成的损失3万元；5、支付违约金20万元。鉴于此种情形，请萍乡中房置业有限公司在收悉此函后3个工作日内立即支付上述款项，并交还办公用房以及所有的办公用品”。2018年10月25日，三星公司再次向萍乡中房置业有限公司发出《通知函》，表示“2018年10月17日收到萍乡中房置业有限公司发来的《终止协议函》后，三星公司经研究决定同意解除，并发书面《回复函》，要求萍乡中房置业有限公司付清拖欠的款项、违约金等，及时交还办公用房和所有办公用品。但迄今为止，萍乡中房置业有限公司既没有付清相关款项，也没有交还租赁标的，为维护自身的合法权益，三星公司再次发函，望萍乡中房置业有限公司在收悉此函后立即交还租赁标的，并付清相关款项，否则，三星公司将诉诸法律，届时必将给萍乡中房置业有限公司带来不必要的诉累”。2018年10月26日，萍乡中房置业有限公司向三星公司发出《函告》，表示“关于萍乡中房置业有限公司承租三星公司房屋一事，现函告如下：1、三星公司称萍乡中房置业有限公司于2018年10月17日向三星公司发了《终止协议函》，对此，萍乡中房置业有限公司并不知情，同时声明任何个人发出的函，如没有萍乡中房置业有限公司盖章，均属个人行为，一律不代表萍乡中房置业有限公司；2、至目前为止，萍乡中房置业有限公司并未拖欠三星公司房租，亦未欠交物业、水电等费用，三星公司对出租房屋进行断电，已严重影响到萍乡中房置业有限公司的日常经营活动。为此，请三星公司认真履行租赁合同，并请尽快恢复供电，以免发生不必要的纠纷”。2018年12月12日，三星公司向萍乡中房置业有限公司的财务主管戴菊香退还1万元房租押金。一审判决关于“2018年12月12日，三星公司与萍乡中房置业有限公司进行对账，双方均同意已付的一年房屋租金198000元和押金30000元全部抵扣2018年3月1日至2018年12月12日租赁期间的房屋租金、水电费、物业费等全部费用”的认定无事实依据。上诉人上诉主张，萍乡中房置业有限公司与三星公司因相关租赁所产生的一切费用全部结清的前提是双方之间就租赁事宜已经达成解除办公用房租赁协议。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，并经当事人确认，本案争议的焦点有三：一是三星公司在本案诉讼过程中是否存在伪造证据的行为；二是萍乡中房置业有限公司与三星公司之间签订的租赁合同是否已经协商解除并结算完毕；三是如案涉租赁合同未协商解除，萍乡中房置业有限公司是否拖欠三星公司房租、物业费、招牌维修费、违约金及具体金额。关于焦点一，上诉人浙江中房公司上诉称被上诉人三星公司提交的2018年3月5日《办公用房租赁合同》中关于违约金金额约定系伪造，主要理由有二：一是其提交的合同复印件中关于违约金金额的部分为空白，二是被上诉人三星公司提交的合同关于违约金金额部分为手写添加，无双方手印或公司公章，属于被上诉人后期书写添加。本院经审查认为，首先，上诉人提交的合同为复印件，真实性无法确认，且萍乡中房置业有限公司与三星公司签订《办公用房租赁合同》时明确该合同一式两份，双方各执一份，上诉人未能提供证据证明被上诉人提交的合同原件上违约金部分“20万”属于被上诉人单方事后添加；其次，双方在协商解除本案租赁合同事宜过程中，三星公司在2018年10月17日的回复函中明确“支付违约金20万元”，可以印证双方就违约金金额“20万”进行了约定。故上诉人关于《办公用房租赁合同》中违约金金额“20万”系被上诉人伪造的主张缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人浙江中房公司关于被上诉人提交的（2019）赣萍市证内字第1734号公证书中的照片系被上诉人伪造，萍乡中房置业有限公司未使用“中房建设投资”招牌的问题，因该照片系江西省萍乡市赣西公证处公证时现场拍摄，并非被上诉人单方拍摄，且上诉人对其主张未提供证据予以证实，故对其该主张，本院亦不予支持。关于焦点二，首先，上诉人主张萍乡中房置业有限公司与三星公司之间签订的《办公用房租赁合同》已于2018年11月底协商解除，并签订了解除协议书，但其无法提供萍乡中房置业有限公司与三星公司签订的解除协议书；其次，根据二审查明的事实，萍乡中房置业有限公司的法定代表人谢向明就租赁合同解除事宜与三星公司进行了磋商，并有函件往来，但萍乡中房置业有限公司2018年10月26日向三星公司至《函告》明确“贵公司称我公司于2018年10月17日向贵公司发了《终止协议函》，对此，我公司并不知情，同时声明任何个人发出的函，如没有我公司盖章，均属个人行为，一律不代表我公司……请贵公司认真履行租赁合同，并请尽快恢复供电”，足以说明最终萍乡中房置业有限公司与三星公司就租赁合同的解除未达成一致意见，且萍乡中房置业有限公司仍要求三星公司继续履行租赁合同。虽然三星公司在二审庭审中表示未收到2018年10月26日萍乡中房置业有限公司的上述《函告》，但萍乡中房置业有限公司在二审中提交该函告，足以说明该函告系萍乡中房置业有限公司的真实意思表示。故上诉人关于萍乡中房置业有限公司与三星公司之间的租赁合同关系已于2018年11月底解除的主张无事实依据，不能成立。结合被上诉人三星公司的诉请（要求浙江中房公司承担门面招牌重修费用）及其证据保全的时间（2019年11月22日进入案涉租赁房屋进行证据保全），可以确认双方之间的租赁合同关系已于2019年11月22日解除。关于焦点三，如前所述，萍乡中房置业有限公司与三星公司之间的租赁合同未协商解除，实际解除时间为2019年11月22日，故萍乡中房置业有限公司应向三星公司支付至2019年11月22日止的房屋租金、物业费及水电费。三星公司对萍乡中房置业有限公司已经支付一年租金198000元及租房押金30000元无异议，本院予以确认。根据萍乡中房置业有限公司与三星公司签订的《办公用房租赁合同》，租赁期限自2018年3月1日至2025年2月28日，月租金为16500元（不含税），水费、电费、物业费按月支付，物业费1400元，水电费按实际支付，租赁结束时须交清欠费，故萍乡中房置业有限公司的房屋租金已经缴纳至2019年2月28日，尚需支付2019年3月1日至2019年11月22日的租金144100元（16500元/月×8个月+16500元÷30×22天）。关于物业费，根据上诉人二审中的陈述，萍乡中房置业有限公司在2018年12月13日便搬离，可以推定2018年12月13日之后的物业费萍乡中房置业有限公司未缴纳，因上诉人未能提供证据证明其搬离案涉租赁房屋时与三星公司办理了交接手续，故对于2018年12月13日至2019年11月22日的物业费，萍乡中房置业有限公司仍需缴纳，具体金额为15866.66元（1400元/月×11个月+1400元÷30×10天）。对于2018年12月13日前的物业费，因三星公司未主张，亦未提供证据证明萍乡中房置业有限公司是否欠缴，本院不予审查。关于门面招牌重修费，双方合同约定租赁结束时，萍乡中房置业有限公司须将房屋设施恢复原状，上诉人浙江中房公司虽提出萍乡中房置业有限公司搬离时已经将招牌拆除，但未提供证据证实，现三星公司提交了公证书及萍乡市博雅装饰工程有限公司出具的工程造价预算表，证实恢复门面招牌重修费用为10259元，一审支持该费用并无不当，本院予以支持。关于违约金，根据三星公司提供的《办公用房租赁合同》，合同第六条对违约金20万元进行了约定，现萍乡中房置业有限公司在未与三星公司协商一致的情况下，单方中止合同，应按合同约定承担违约责任，一审兼顾涉案租赁合同的履行情况及综合考虑过错程度，酌情调整违约金为56100元符合相关法律规定，本院予以确认。综上，萍乡中房置业有限公司尚欠三星公司房屋租金144100元、物业费15866.66元、恢复门面招牌费10259元及违约金56100元，共计226225.66元。另外，萍乡中房置业有限公司已支付租房押金30000元，但三星公司于2018年12月12日以微信转账的方式向戴菊香退房租押金10000元，对此浙江中房公司亦认可戴菊香的上述收款行为属于萍乡中房置业有限公司收款（见二审庭审笔录第4页），故三星公司实际收取的租房押金为20000元，萍乡中房置业有限公司实际尚需向三星公司支付206225.66元（226225.66元-20000元）。向因萍乡中房置业有限公司已经注销，浙江中房公司作为萍乡中房置业有限公司的股东，根据清算报告应对萍乡中房置业有限公司所欠上述债务承担责任。综上所述，上诉人浙江中房公司的上诉请求部分成立。另外，因本案租赁合同纠纷发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定”的规定，本案应适用民法典实行前的法律、司法解释，故本案应适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》。本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初3902号民事判决；二、浙江中房建设投资集团有限公司于本判决生效后十日内向萍乡三星气龙安装工程有限公司支付租金、物业费、恢复门面招牌费及违约金共计206225.66元；三、驳回萍乡三星气龙安装工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8059元、二审案件受理费5359元，共计13418元，由上诉人浙江中房建设投资集团有限公司负担5843元，萍乡三星气龙安装工程有限公司负担7575元。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 杨发良审判员 周丽娜二〇二一年三月十七日法官助理蔡美来书记员胡青