吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终416号上诉人（原审原告）：吉林市胜宇物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市船营区中东路6号中凯梦之城3号楼1-2层3号网点。法定代表人：齐钰，总经理。委托诉讼代理人：从俊兰，该公司物业经理。委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吉林市瑞鑫房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区四川街威恩新村A区2号2层网点。法定代表人：郑佶，执行董事。委托诉讼代理人：谢振远，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。上诉人吉林市胜宇物业服务有限公司（以下简称胜宇物业公司）因与被上诉人吉林市瑞鑫房地产开发有限公司（以下简称瑞鑫房地产公司）合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胜宇物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持胜宇物业公司的诉讼请求；要求对涉案消防设施进行鉴定，对不合格设施进行施工改造所产生的施工费用由瑞鑫房地产公司承担。2.判令由瑞鑫房地产公司承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：一审判决存在明显错误。1.从《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》标题即可看出合同标的是对空置网点车库物业费的结算约定，不应当有其他与本合同标的不同的内容，然而该合同第八条约定的生效条件内容包含接收消防设施、设备等，表明胜宇物业公司如果不接收，会导致瑞鑫房地产公司不结算物业费的后果。物业公司是靠提供物业服务获得相应利益报酬的企业，如果不接受瑞鑫房地产公司所提供的条件，胜宇物业公司会导致经营困难。故该条款明显有强制、强迫性质，让胜宇物业公司被迫接收消防设备、设施的行为。瑞鑫房地产公司是开发企业，在开发建设涉案小区的时候，就应当按照国家相关法律要求对涉案小区的消防工程进行相应备案。瑞鑫房地产公司在一审时仅向法院提供了车库的备案手续，无法提供完整的小区建设的消防备案手续，也未提供小区消防建设单位具有相应资质的消防施工合同以及小区配套、能够证明小区联动消防系统检验合格的证明和小区消防检验合格备案登记手续。这充分说明，瑞鑫房地产公司提供给胜宇物业公司的消防设备、设施根本存在瑕疵或者不合格的问题，且胜宇物业公司接收以后被消防机构处罚、责令整改等结果，更加证明了小区消防设施是没有经过第三方检验合格的，小区消防工程建设的质量问题是开发企业法定责任，瑞鑫房地产公司建设施工完毕以后对所建设的消防安全应该做进一步确认和消防联动检查，对检验合格后才可以将小区交付给物业公司进行管理服务。本案中，胜宇物业公司接管的案涉小区是已经过多年弃管的小区，此前一直没有物业公司进行接管服务，因此，瑞鑫房地产公司的责任仍然无法推脱。另外，小区消防安全是涉及整个业主的生命安全，危害的公众生命、财产安全，不应当就双方约定所谓的“合格”就确定合格，这是开发企业的先合同义务。2.先合同义务是一种法定义务，并非由订立合同的双方提前约定。3.先合同义务是强制性义务，不能免除。作为订立合同的双方而言，双方都必须遵守先合同义务，即使双方提前约定免除先合同义务，一般也判定为无效约定。4.违反先合同义务的一方，需要对相对方的损失承担缔约过失责任，而不是违约责任。根据《合同法》第42、43条规定，瑞鑫房地产公司应承担瑕疵担保责任。故胜宇物业公司的诉讼请求和主张并无不当之处，理应得到支持。瑞鑫房地产公司辩称，瑞鑫房地产公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，胜宇物业公司上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1.小区消防设施经过胜宇物业公司多次查验确认，没有证据证明存在不合格设施，胜宇物业公司的鉴定要求没有证据支持，其主张瑞鑫房地产公司承担罚款及维修费，没有事实依据和法律依据。2.没有证据证明案涉结算协议书第八条存在无效的法定情形。消防系统查验接收记录经双方盖章确认，合法有效。胜宇物业公司应依法承担对小区消防设施的维护管理责任。缔约过失责任理论对胜宇物业公司的上诉请求没有任何帮助。2019年3月～7月，该小区的消防设施分别经历了3次查验，第一次是3月19日双方在现场查验交接。胜宇物业公司对消防设施现场验收合格后，盖章接收。第二次是4月11日，胜宇物业公司对小区全部物业管理项目进行查验检查验收，在确认无查验出的问题及整改情况后，共同向吉林市船营区物业管理中心进行了备案申报并取得各项验收资料齐全，查验合格的证明。第三次是7月5日，胜宇物业公司与小区业委会为了签订物业服务合同，对包括消防设施在内的共有设施进行了现场查验，并在物业服务合同第16条中明确消防设施确认查验过，没有提出针对消防设施的维修整改要求。合同还明确约定胜宇物业公司负有每年至少三次联合政府部门一起检查消防设施设备，消防设施合格由政府部门盖章签字的义务。胜宇物业公司查验接收小区消防设施后，不履行约定义务和法定责任，反而将该业务往瑞鑫房地产公司身上推，所谓的瑕疵担保责任，实属强词夺理。住宅小区的消防设施维护管理是物业服务企业的重要服务内容和法律义务，也是物业服务企业必备的经营能力。如果说胜宇物业公司对消防维护设施的维护管理一无所知，那就没有能力从事该物业服务经营活动。由此产生的一切责任，理应由其自行承担。胜宇物业公司向一审法院起诉请求：1.确认胜宇物业公司与瑞鑫房地产公司于2019年3月15日签订的《港岸鑫城空置网点车库物业结算协议书》第八条无效；2.瑞鑫房地产公司承担港岸鑫城5号楼至12号楼消防设备设施安装工程责任暂定1万元（待鉴定后确定具体数额）；3.瑞鑫房地产公司承担因为消防不合格给胜宇物业公司造成罚款和维修消防主机内主板共计3万元。一审法院认定事实：2019年3月15日，胜宇物业公司与瑞鑫房地产公司签订《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》，约定，瑞鑫房地产公司将其开发的港岸鑫城小区已售尚未交付买受方的网点、车辆等房屋缴纳物业费问题进行约定。合同第八条约定：“协议生效。1.双方协商签订本协议后，胜宇物业公司应查验接收港岸鑫城小区内全部消防设备设施，查验过程中发现消防设备损坏部分由瑞鑫房地产公司负责维修。因属维修恢复工程，胜宇物业公司查验接收后瑞鑫房地产公司不负责保修。胜宇物业公司查验接收港岸鑫城小区内消防设备并签订《港岸鑫城项目消防系统查验接受记录》后本协议生效。2.本协议生效后，如涉及港岸鑫城小区物业验收或其他验收手续，胜宇物业公司配合瑞鑫房地产公司办理。3.本协议履行期间，瑞鑫房地产公司需要将空置房交付给买受人，胜宇物业公司须无条件配合瑞鑫房地产公司交付给买受人办理相关手续。4.本协议一式肆份，双方各执贰份。5.其他未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”双方对港岸鑫城5#-12#住宅楼进行查验，同年3月19日，双方签订《港岸鑫城项目消防系统查验接收记录》。2019年10月1日吉林市船营区公安消防大队对胜宇物业公司进行检查后，认为该湿式报警阀通往水力警铃阀门损坏、消防水泵应急照明设施损坏、控制柜凭条打印机损坏，违反《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二款的规定，决定对胜宇物业公司罚款贰万元。胜宇物业公司缴纳2万元罚款。另查明，2012年6月2日，吉林市公安消防支队作出建设《工程消防工作联络单》建联字（2012）第042号。认为根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》要求，瑞鑫房地产公司5#-12#住宅、A#库房、B#库房、D#泵房、E#燃气调压站、F#箱变、G#地下车库建设工程不属于大型的人员密集场所和其他特殊建设工程。2013年11月5日，瑞鑫房地产公司5#-12#住宅进行竣工验收备案，备案号220000WYS140009752。2014年3月18日，瑞鑫房地产公司对港岸新城A#-B#、库房工程竣工验收备案，备案号220000WYS140001749。2017年12月24日，吉林市消防支队作出建设工程消防工作联络单消备联字（2017）第042号，认为港岸鑫城地下车库项目经消防竣工验收备案抽查合格，具备消防安全条件。再查明：瑞鑫房地产公司与吉林市国瑞物业服务有限公司于2011年7月2日签订《物业管理委托合同》，约定瑞鑫房地产公司将其开发的高层住宅小区委托吉林市国瑞物业服务有限公司物业管理。2016年6月20日、2019年7月5日，吉林市港岸鑫城小区业主委员会与胜宇物业公司前后签订两份《物业服务合同》，约定吉林市港岸鑫城小区选聘胜宇物业公司进行物业管理服务。认定上述事实的证据有《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》《港岸鑫城项目消防系统查验接收记录》、吉林市公安消防支队《建设工程消防工作联络单》建联字（2012）第042号、《物业服务合同》《物业管理委托合同》《房屋和市政基数设施工程施工图设计文件审查报告》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、备案信息管理截图等。一审法院认为，关于胜宇物业公司提出《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》第八条无效的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案案件事实，《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》第八条系合同生效及对于消防设施、设备经验收后责任分配条款，上述条款中仅系对合同的生效条件，及消防设备、设施交接后责任划分的约定，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定依法当属有效，胜宇物业公司亦未提供确实充分证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故胜宇物业公司要求确认港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》第八条无效，并要求赔偿相关损失的主张，无事实依据和法律依据，故不予支持。一审判决：驳回胜宇物业公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，胜宇物业公司与瑞鑫房地产公司签订的《港岸鑫城空置网点车库物业费结算协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。胜宇物业公司未能提供充分证据证明该协议第八条所涉内容存在合同无效的法定情形，亦未能举证证明其关于该条款明显带有强制、强迫性质的上诉主张成立，应当承担举证不明的不利后果。退一步讲，即使合同确系在受迫情况下签订，也不足以导致合同当然无效，而应属于可撤销合同范畴。关于消防安装工程责任，并非基于案涉协议而产生，与本案并非同一法律关系，不应在本案中审理。关于罚款和维修费，因均发生在双方签订《港岸鑫城项目消防系统查验接收记录》之后，根据合同约定，瑞鑫房地产公司不负责保修。故胜宇物业公司要求瑞鑫房地产公司承担上述费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，胜宇物业公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由吉林市胜宇物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 李 昂审判员 赵翠霞二〇二一年三月二十九日书记员 李欣桐（此件共9页，印15份）