江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终1190号上诉人（原审原告）：王海军，男，1976年2月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：韩晗，江苏典业律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟宏影，江苏典业律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱从清，男，1963年4月24日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：清河区精彩房产中介服务部，住所地淮安市清江浦区健康东路东大院二区10幢门面6室。负责人：张海兵。上诉人王海军因与被上诉人朱从清、原审第三人清河区精彩房产中介服务部（以下简称精彩房产部）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初7130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王海军上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判朱从清支付赔偿金30万元；一、二审诉讼费及保全费由朱从清承担。事实和理由：1.涉案合同系有效合同，朱从清应承担违约责任。虽然王海军因本市限购政策不具备购房资格，然涉案合同仍系有效合同。王海军试图以其父母名义来履行涉案合同，实际上是意欲变更合同主体，并非目的不正当。一审法院据此认定王海军对合同解除承担主要责任，事实不清、证据不足。2.涉案合同履行过程中，朱从清因涉案房屋系学区房大幅涨价，为达到毁约目的，拒绝接收购房款，致使合同解除，朱从清的行为属严重违约，应承担违约责任并赔偿损失。被上诉人朱从清答辩称：1.一审判决解除涉案合同是依据王海军的诉求而作出；2.涉案合同系王海军与朱从清签订，与王海军的父母无关，因王海军在签订涉案时不具备购房资格，合同无法继续履行，应对合同解除承担责任；3.涉案合同在2020年8月27日已经解除，双方约定退还定金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王海军向一审法院起诉请求：1.解除双方于2020年8月15日签订的《房屋买卖合同》；2.判令朱从清赔偿王海军违约损失暂定30万元（具体赔偿数额以房屋评估价款与房屋买卖合同约定的购房款差额为准）；3.判令朱从清返还王海军定金2万元；4.朱从清承担本案诉讼费、保全费及评估费。一审法院认定事实：朱从清将其所有的位于淮安市清江浦区的房屋委托给精彩房产部代为对外出售。王海军从精彩房产部处得知相关售房信息后，经精彩房产部居间，双方于2020年8月15日签订《房屋买卖合同》（编号：0005951）一份，约定王海军以111万元的价格购买朱从清案涉房屋；关于付款方式，合同第三条约定，1、首付定金2万元；2、分期付款约定：首付人民币71万元（含定金），王海军于2020年9月19日前付清。剩余40万元，王海军于贷款下来付清，并约定于2020年9月19日办理产权过户手续，款清交房。关于违约责任，合同第六条约定，如朱从清违约须双倍返还王海军定金，如王海军违约则所交定金不退，同时违约方须支付对方相关损失以及承担中介费。合同第十二条约定，案涉房屋为2020年9月1日上二年级，清中学位未用。三方在签订上述《房屋买卖合同》时，精彩房产部曾查询到王海军不具有购房资格，并告知双方，但王海军称可以用其父亲的名义签订合同，故双方才签订的案涉合同。合同签订后，王海军向朱从清支付了定金2万元，朱从清出具了定金收条。2020年8月24日，朱从清电话联系精彩房产部工作人员顾海梅，称王海军未能在约定的8月22日前支付40万元购房款，要求终止合同，顾海梅称王海军因不具备购房资格，打算以其父母的名义购房，但其父母不能贷款，故现想办法全款买房，而不是贷款。朱从清明确表示不再履行案涉合同。2020年8月27日，朱从清电话联系王海军，因朱从清坚持王海军未能在2020年8月22日前支付40万元已经违约，故不同意继续履行合同，双方最终未能达成一致意见，王海军在通话结束时问朱从清“如果你确定就是真的不卖，那你那个定金怎么办”，“定金什么时候退我呢”，后双方约定在2020年8月28日下午见面退还定金，但王海军最终未赴约。2020年9月7日，王海军通过短信方式联系朱从清，要求朱从清提供收款人及银行卡账号，以便将剩余购房款109万元一次性支付。朱从清回复称，按照三方约定，王海军应在2020年8月22日前先行付款30万元，2020年9月19日之前在付款40万元，尾款和银行对接，但王海军并未按期付款，并表示已经电话通知精彩房产部终止合同，不再出售案涉房屋。2020年9月8日，王海军再次通过邮政快递方式向朱从清邮寄通知，称先前准备以其父母名义贷款购买案涉房屋，因其父母均无法进行房屋贷款，故准备全款购房，现109万元的购房款已经准备好了，要求朱从清五日内日确认并通知收款人以及银行卡账号信息。朱从清未予接收上述邮政快递。2020年9月7日，精彩房产部的工作人员短信联系朱从清，斡旋案涉合同的继续履行，朱从清于2020年9月17日回复称王海军未能在约定的2020年8月22日前付款，在2020年8月24日已经电话通知精彩房产部终止合同，现在不再卖房的意思仍没有变化。本案审理过程中，根据王海军的申请，一审法院依法对案涉房屋采取了保全措施。一审法院认为，王海军自签订案涉合同时起至今仍不具备购房资格，因此，案涉合同客观上已无法继续履行，故对王海军要求解除案涉合同的诉讼请求，一审法院予以支持，合同解除后，朱从清收取的2万元定金应予以退还。关于王海军主张的违约损失赔偿。根据庭审查明的事实，王海军、朱从清在签订案涉合同时，精彩房产部经查询，已将王海军不具备购房资格的事实如实告知双方，但王海军试图以其父母的名义来履行案涉合同，达到规避本市限购政策的目的，其目的已不正当，应对案涉合同的解除承担主要责任，而朱从清明知王海军无购房资格而签订相关协议，亦应对案涉合同的解除承当相应的过错责任，其虽在合同的履行过程中拒绝收取王海军支付的购房款，有违诚实信用原则，但王海军据此主张朱从清构成根本违约，依据不足，故对于王海军的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除王海军与朱从清于2020年8月15日签订的《房屋买卖合同》；二、朱从清于判决生效后十日内一次性返还王海军定金2万元；三、驳回王海军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案一审案件受理费14790元，由王海军负担7395元，朱从清负担7395元；保全费5000元，由王海军负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。二审经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，涉案《房屋买卖合同》的主体系王海军与朱从清，因王海军在签订合同时不具有购房资格，故涉案《房屋买卖合同》虽然有效，但客观上无法履行。王海军意欲以其父母的名义履行合同，来规避本市限购政策，对合同的解除应承担主要责任，朱从清明知王海军不具备购房资格仍与其签订《房屋买卖合同》，对合同的解除亦存在过错。虽然朱从清存在拒收王海军购房款的行为，但该行为不构成根本违约，即使朱从清将王海军的购房款予以接受，涉案《房屋买卖合同》因王海军不具有购房资格仍无法履行，故王海军主张朱从清拒收购房款，构成严重违约，要求朱从清赔偿损失的请求不能成立，本院不予支持。综上，王海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人王海军负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二一年三月三十日法官助理  王 敏书 记 员  赵亚运