江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0821民初129号原告（反诉被告）：山西景业人力资源有限公司，住所地：山西长治市高新区工业园区（大学生产业园）****。统一社会信用代码：91140400399273739K。法定代表人：梁亮。委托诉讼代理人：刘春梅，江西人民律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：马广林，男，1979年1月2日生，汉族，住河南省驻马店新蔡县。委托诉讼代理人：陈庆胜，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师，特别授权。被告：吉安荣俊科技有限公司，住，住所地：江西省吉安市吉安县工业园**彩虹路一社会信用代码：91360821MA387DY505。法定代表人：王小龙。原告（反诉被告）山西景业人力资源有限公司（以下除判决主文外均简称:景业公司)诉被告（反诉原告）马广林、被告吉安荣俊科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，被告马广林向本院提起反诉，本院依法予以准许合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）景业公司委托代理人刘春梅，被告（反诉原告）马广林委托代理人陈庆胜到庭参加诉讼。吉安荣俊科技有限公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）景业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁保证金15万元，并支付保证金利息，截止2021年1月18日的逾期利息为7114.93元；2、请求被告支付违约金40万元；3、请求被告返还上下铺床150张；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告马广林为被告吉安荣俊科技有限公司的业务负责人，原告与被告马广林于2019年12月18日签订了租赁预约协议，协议约定，双方同意被告自2019年12月20日起推迟三个月内将被告吉安荣俊科技有限公司位于吉安县交付给原告使用，双方约定价格为13元／平方米，总共2920平方米。待该建筑竣工验收后，双方签订租赁协议。原告于当日通过财务经理景双双的账户缴保证金15万元至被告马广林账户，并约定，如果原告违约，保证金将不予退还；如果被告违约，将承担40万元的违约金。原告于2020年3月20日请被告将150张床搬进吉安荣俊科技有限公司员工宿舍，并微信转款3690元给被告马广林作为宿舍打扫卫生费用。双方约定交付时间即2020年3月20日内，但截至目前为止，被告一直不予交付该宿舍楼给原告使用，导致原告招聘的员工无法住宿，给原告造成严重损失。原告要求被告退回租赁保证金及150张床，被告一直置之不理。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）马广林辩称，1、要求驳回原告诉请；2、本案在诉状中与本案客观事实不符，原告公司负责员工招聘并提供住宿，涉案楼的产权是荣俊公司，租赁合同有约定推迟三个月的时间，宿舍楼需要改造，原告公司在2020年3月份就开始使用并把床铺好，有人入住了。15万元保证金我方收到了，水电费1600元在2020年2月份收到了，打扫费3690元收到了。2020年3月20日我们签订了正式租赁合同，合同中约定原告要缴纳6个月租金20万元给我们，但原告一直未交，后续原告人员陆续撤离，原告又诉至法院。我方不存在违约所以申请反诉。被告（反诉原告）马广林向本院提出反诉请求：1、依法解除原、被告订立的租赁合同；2、依法判令被告支付租金229600元（租金计算至2021年1月20日）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月18日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，租赁标的为吉安荣俊科技有限公司职工宿舍楼5-6层，租金计付方法为每平方米13月每月，共计2920平方，月租金37960元。订立租赁合同后，反诉被告在2020年3月20日将床搬进宿舍，开始使用租赁物，并支付了3690元的卫生清洁费。2020年4月1日，反诉被告向反诉原告提交了租赁合同文本，反诉原告对此也表示同意。2020年4月9日，反诉被告支付了1600元水电费用。自此，反诉被告一直使用租赁物至今，租赁期间算至2021年1月20日，共计十个月，扣除预缴纳的15万元保证金，尚欠229600元租金未付。现提起反诉，请求判如所请。反诉被告景业公司辩称，请求驳回反诉原告全部诉讼请求。原、被告双方只是签订了一份意向的预约合同，并未签订租赁合同；反诉原告违反预约合同中关于租赁标的即宿舍楼竣工验收交付的约定；反诉被告支付反诉原告的1600元为因疫情隔离需要借用宿舍单独支付的费用，与租赁合同纠纷无关。被告吉安荣俊科技有限公司未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告（反诉被告）景业公司向法庭提交的买床付款截图，证明本诉原告购买了涉案用床。本诉被告质证认为与本案无关，床在出租给原告宿舍楼里面，证明反诉被告租赁宿舍楼的事实，双方履行租赁合同的事实。本院认为，本诉被告质证对其真实性无异议，本院予以确认，且此证据符合证据三性原则，予以采信。2、原告（反诉被告）景业公司向法庭提交的2份《复函》、《竣工验收备案表》，证明涉案宿舍楼竣工时间为2020年9月29日，且未办理消防验收，在2020年3月底并不符合租赁条件。本诉被告质证认为其真实性、合法性、关联性由法庭确认，房子竣工验收需要时间，不是9月份验收就一定是9月份交上去的验收。消防不能决定租赁合同的效力。本院认为，竣工验收合格及消防验收合格系国家对房屋建设的强制性要求，也是双方约定的签订本约租赁合同的条件之一，予以采信。3、原告（反诉被告）景业公司向法庭提交的员工张小文、张双文的书面证词，证明当时因疫情临时安排到荣俊公司宿舍楼，后因没有水电，就没有住了。本诉被告质证认为只能证明原告方使用了租赁物。本院认为，证人无正当理由并未出庭作证，对其证言不予采信。4、原告（反诉被告）景业公司向法庭提交的录音一份，证明马广林拒不退还押金。本诉被告质证对其真实性、合法性、关联性有异议，不能证明是本人。本院认为此证据能与其他证据佐证，予以采信。5、原告（反诉被告）景业公司向法庭提交的微信转账记录，证明3月20日转账的3690元是宿舍卫生费，2020年4月9日转账的1600元是临时住宿费。本诉被告质证对其真实性无异议，但认为1600元是水电费，原告在履行租赁合同。本院认为，微信转账说明中注明了款项用途为住宿费，并非水电费，予以采信。6、被告（反诉原告）马广林向法庭提交的预约租赁合同、微信合同条款，证明双方租赁合同依法成立并生效。本诉原告质证对预约租赁合同三性无异议，认为微信合同条款与其无关，系反诉原告单方制作。本院认为，本诉原告对预约租赁合同三性无异议，本院予以采信，微信中的《职工宿舍租赁合同》双方并未签署，不予采信。7、被告（反诉原告）马广林向法庭提交的微信往来记录，证明1600元是使用租赁物产生的水电费，2020年3月20日清扫费3690元，证明本诉原告已经使用租赁物，履行了部分义务事实。本诉原告质证对其真实性不予认可，认为只是复印件，1600元没有证据说明是水电费，而是住宿费。本院认为，1600微信转账说明注明为住宿费，故对此证据真实性予以确认，对其证明目的不予采信。8、现场照片一张，证明本诉原告使用了租赁物，本诉原告质证认为可以看出床是空的，没有任何人居住的痕迹。本院认为该照片并不能达到反诉原告的证明目的，不予采信。本院经审理认定事实如下：吉安县工业园西区彩虹路吉安荣俊科技有限公司宿舍楼系被告吉安荣俊科技有限公司物业。马广林承包了吉安荣俊科技有限公司物业，个人自负盈亏。2019年12月18日，原告景业公司（乙方）与被告马广林（甲方）签订《租赁预约协议》，协议约定：1、双方同意从2019年12月20日景业公司同意甲方推迟3个月交付职工宿舍5楼至6楼预约租赁给乙方，双方约定价格为13元每平方米，总合计2920平方；2、甲方工程验收竣工合格，承建方交给甲方后，甲方即与乙方签订租赁协议，租赁期限为六个月；3、乙方同意向甲方缴纳预约租赁保证金15万元整，后续签订正式房屋租赁协议转为房租。如乙方违约的，甲方不退乙方所交纳的保证金。如甲方违约须向乙方赔偿违约金40万元。如果满三个月甲方不能交付乙方使用并乙方也认为达不到入住条件的甲方只需要向乙方退还乙方所交纳的保证金，如果乙方认为达到可以入住条件乙方可以安排入住；4、双方约定水电费为电费0.8元每度，水费为3.5元每吨。同日，本诉原告向被告马广林支付保证金150000元。2020年3月20日，本诉原告通过本诉被告将150张床搬进吉安荣俊科技有限公司宿舍5楼和6楼。同日，本诉原告向本诉被告微信转款3690元，转账说明备注为宿舍打扫卫生费、装床费。因防疫隔离需要，本诉原告向本诉被告临时租赁涉案宿舍楼。2020年4月9日，本诉原告向本诉被告微信支付1600元，转账说明备注为住宿费。另查明，《租赁预约协议》甲方除马广林签名外，还有案外人温少林签名，原、被告均认可温少林并非合同当事人，而是作为见证人在《租赁预约协议》上签名。涉案吉安荣俊科技有限公司宿舍楼竣工验收时间为2020年9月29日，该宿舍楼未办理消防验收。现本诉原告要求本诉被告退回保证金，本诉被告认为租赁合同已履行，反诉要求反诉被告支付租赁费，为此成讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订《租赁预约协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原、被告在《租赁预约协议》中约定涉案宿舍楼竣工验收合格，承建方交给本诉被告后，原、被告签订租赁协议，因此本案《租赁预约协议》为预约合同。预约合同的目的系为订立本约合同。反诉原告认为双方已经签订本约租赁合同，且合同生效并已实际履行，但并无证据证实，不予支持。《租赁预约协议》为预约合同，系独立合同，协议对于签订租赁协议的条件成就进行了明确约定，即2020年3月20日涉案宿舍楼工程验收竣工合格，达到入住条件，但因涉案宿舍楼未在2020年3月20日前竣工验收，且未办理消防验收手续，双方签订本约租赁协议的条件未能成就，协议对此情形进行了约定，故《租赁预约协议》已经实际履行，并不需要解除，且原、被告未实际签订本约租赁合同，反诉原告诉请解除租赁合同的反诉请求，不予支持。按照租赁预约协议，本诉原告景业公司并不存在违约，本诉被告马广林应当按照约定退还景业公司所交纳的保证金，故本诉原告景业公司诉请本诉被告马广林返还保证金150000元的诉请于法有据，予以支持。因本诉被告马广林未及时返还本诉原告景业公司保证金，本诉原告要求本诉被告支付保证金利息的诉请，予以支持。本诉原告景业公司为入住准备已搬入本诉被告马广林管业的宿舍楼内150张床，因原、被告并未签订本约租赁合同，本诉被告马广林应当将该150张床归还本诉原告，本诉原告此项诉请予以支持。关于本诉原告诉请本诉被告支付违约金40万元。《租赁预约协议》约定，如果本诉被告违约须向本诉原告赔偿违约金40万元。同时约定双方同意从2019年12月20日推迟3个月交付职工宿舍5楼至6楼预约租赁给本诉原告；如果满三个月马广林不能交付景业公司使用并景业公司也认为达不到入住条件的，马广林只需要向景业公司退还所交纳的保证金。因涉案宿舍楼于2020年9月29日才完成竣工验收，并不能在约定的2020年3月20日前达到入住条件交付景业公司使用，故按协议约定被告马广林只需要向景业公司退还保证金，无须支付违约金40万元。本诉原告要求本诉被告支付违约金40万元的诉请，不予支持。关于反诉原告马广林诉请反诉被告支付租金229600元，因原、被告双方并未签订本约租赁合同，且并无证据证明双方成立租赁合同关系且实际履行了租赁义务，故反诉原告马广林诉请反诉被告景业公司支付租金229600元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马广林应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）山西景业人力资源有限公司保证金150000元并支付保证金利息（利息以150000元为本金，自2020年3月21日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、被告（反诉原告）马广林应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）山西景业人力资源有限公司150张上下铺床。三、驳回原告（反诉被告）山西景业人力资源有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）马广林的反诉请求。案件受理费9371元，反诉费2372元，保全费1520元，共计11895元，由原告（反诉被告）山西景业人力资源有限公司负担4895元，由被告（反诉原告）马广林负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  王建荣人民陪审员  彭世忠人民陪审员  肖余平二〇二一年三月八日法官助理李君书记员肖萍乡附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。