上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2023号上诉人（原审被告、反诉原告）：项红艳，女，1976年7月18日出生，汉族，户籍所在地四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙志华，男，1965年11月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人项红艳因与被上诉人孙志华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2020）沪0118民初14328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余艺独任审理了本案。本案现已审理终结。上诉人项红艳上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判项红艳对孙志华不承担任何租金支付责任。事实和理由：第一，一审法院判令项红艳承担人民币（以下币种均为人民币）36，000元的租金支付责任无事实依据，且租金的支付时间段不清晰。首先，双方所签订的《租赁合同》约定的租赁期间为2019年11月1日至2024年10月30日，故项红艳不应承担2019年11月1日前的租赁费用。即便双方存在口头约定的免租期，但起因是由于租赁房屋地处偏僻且尚未开发成熟，故在合同签订后至起租日前的装修期间为免租期，并以项红艳垫付2019年7月和8月上半月的物业管理费作为条件。项红艳已垫付了物业管理费，免租条件已成就。一审法院以合同正常履行作为项红艳享受装修免租期的条件，缺乏依据。且《租赁合同》不能正常履行系由于不可抗力所致，不应要求项红艳承担本应免于支付的免租期租金。其次，根据《租赁合同》第6.9条，项红艳亦不应承担自疫情响应措施实施至双方交接期间不能正常使用房屋的租金。第二，孙志华向一审法院提交的民事诉状中第二项诉请的内容是判令项红艳支付2020年2月至4月期间的房租共计37，500元，并未要求支付免租期租金，也无任何证据显示该项诉请发生了变更或增加，故一审判决超出了孙志华的诉请范围。被上诉人孙志华辩称，不同意项红艳的上诉请求。第一，孙志华是基于五年的长期租赁合同才给予项红艳自2020年8月15日至2020年10月31日止的免租期，是在整个租赁期限履行完毕情况下给予项红艳的租金优惠。现项红艳解除租赁合同，其应享有的免租期也应当与实际履行的租赁期成正比。双方从未就项红艳垫付2019年7月和8月上半月的物业管理费作为免租期的附加条件达成一致。第二，孙志华在一审庭审中已将本诉诉请第2项进行了明确，且项红艳亦到庭参加了诉讼，故一审法院并未超出孙志华诉请进行判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙志华向一审法院起诉请求：1．判令解除孙志华与项红艳2019年8月15日签订的租赁合同；2．判令项红艳支付2019年8月15日至2019年10月31日的租金31，250元，2020年2月1日至2020年3月31日的租金25，000元，共计56，250元；3．判令项红艳支付孙志华违约金共计50，000元。项红艳向一审法院提出反诉请求：1．判令孙志华支付项红艳2019年7月的物业费1，024.25元及利息（以1，024.25元为基数，2019年8月1日至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2．判令孙志华支付2019年8月1日至2019年8月15日的物业费512元及利息（以512元为基数，2019年8月16日至2019年8月20日止的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3．判令孙志华支付补办水卡办理费50元及利息（以50元为基数，自2019年8月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；4．判令孙志华支付项红艳为上海市青浦区朱家角路302号充值的水卡费用500元；5．判令孙志华退还押金25，000元；6．判令孙志华支付商铺投资装修费5万元和装修保险金1，000元；7．判令孙志华支付逾期可得利益损失5万元。一审法院认定事实：2019年8月15日，孙志华（甲方）就其所有的位于上海市青浦区朱家角路859弄302室的商业用房（以下简称涉案房屋）出租给项红艳（乙方），并在租赁合同中约定租期5年，自2019年11月1日至2024年10月30日，租金每月12，500元，每三个月支付一次租金，每次支付租金应提前7天。乙方向甲方支付租赁保证金25，000元，租赁期满或双方同意终止本合同，甲方应在乙方将房屋及其附页内物品完好地向甲方交割清楚，并且乙方负责结清水、电、电话、宽带等费用及公司地址的迁出，当天将保证金全额无息退还给乙方。乙方进行房屋装饰、装修、增添设施，中央空调等产生的费用由乙方自行承担，承租房屋的内部装修及乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，并由乙方承担有关费用。合同第6.9条约定，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能享用租赁房屋，乙方需立即通知甲方，乙方不需支付任何租金，直至可重新使用租赁房屋，若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止，互不承担责任，甲方须将所有保证金及预付租金无息退还给乙方。合同第7条约定，甲乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为25，000元。上述合同签订后，项红艳进入涉案房屋（毛坯房）装修并使用，在房屋所在地址注册“上海市青浦区花植吾鲜花店”，向孙志华共计支付押金25，000元、2019年11月1日至2020年1月31日的租金37，500元。一审法院另查明，2020年2月4日，项红艳向孙志华发送微信“因疫情严重，我已经关门十天了，现在疫情形势依然十分严峻……很抱歉不能继续租您的铺子了，等疫情好一点我去变卖铺里的里面的货架和货品，如果您有朋友要来租您的铺子，和我说一下，我去找个临时仓库搬迁”，孙志华回复“好的”。2020年3月12日，双方对房屋进行交接，孙志华拿回钥匙。一审审理中，孙志华表示，涉案房屋内的证照没有迁出，押金不予返还。2020年3月12日虽做了交接拿了钥匙，但对合同解除未达成一致，因此至起诉之日合同都没有解除。租给项红艳时是毛坯房，不清楚做了哪些装修，也不同意补偿装修费用。合同约定的不可抗力并非指疫情，而是导致房屋需要修复的情况才适用该条款，疫情不是拖延支付租金和不迁出证照的理由。为此，孙志华提供：2020年3月24日的微信聊天截图，证明双方对合同解除一事未达成一致，微信中要求项红艳支付3月的租金。对此项红艳质证称，2020年2月孙志华已经通过了解除合同，但后来又反悔了，因为疫情没有将东西搬出。项红艳表示，2020年2月之后因疫情一直锁门闭店，无法营业。自己粉刷了墙面、地面贴瓷砖、还装修了卫生间、马桶、木地板等。反诉主张的500元水卡费用，是交给物业的，但用的很少，没有查过用了多少；1，000元装修保险金是装修时给到保险公司；逾期可得利益损失是因疫情期间孙志华未进行人道主义支援和减负，导致自己无法获得收益，按照前几年的节假日的纯收入扣除了房租后的收益。为此，项红艳提供：1．装修保险费发票，是为了保证装修期间房屋内的安全而支付的；2．水费发票两张，证明水卡充值费用；3．公告及紧急通知，证明疫情期间应物业要求闭店，没有实际经营。物业2020年1月24日就通知不要去了；4．照片，证明2020年3月12日做了交接，房屋内能搬走的都搬走了，留下的都是搬不走的；5．微信聊天记录，证明租赁等相关事宜；6.2018、2019年支付宝和微信收入统计，证明经营收益情况；7．照片，证明租赁的是毛坯房，及装修以后的房屋状况；8．装修房屋的装修合同，其上载明装修价款2万元。对此孙志华质证称，1．不认可关联性，应由项红艳承担；2．发生在租赁期间应由项红艳承担；3．认可真实性，2020年2月7日才开始严格管控，且2020年1月底就应当支付第二笔租金，可见疫情与延付租金没有关系；4．认可真实性，项红艳可以拆除装修，且项红艳违约，剩下的添附不应由自己承担；5．真实性认可，但未对合同解除及返还押金达成一致；6．不认可真实性，也不能证明是经营花店的收益，无法对比证明项红艳的损失；7．真实性认可；8．真实性无法确认，即使真实，根据合同约定也由项红艳自行承担。一审法院认为，鉴于项红艳于2020年2月4日在微信告知孙志华不再继续租赁，孙志华回复“好的”，双方又于2020年3月12日交接涉案房屋，因此可认定合同已在当日解除。因新冠疫情的影响，项红艳无法在疫情管控期间继续经营，进而无法履行合同，可认定为系不可抗力导致，双方对合同解除均无过错，互不承担违约责任，故对孙志华主张的违约金及项红艳主张的预期可得利益损失，均不予支持。对因疫情造成的损失，包括基于合同正常履行给予的免租期租金、自疫情响应措施实施至双方交接期间不能正常使用房屋的租金损失、项红艳对涉案房屋的装修损失，应按公平原则进行分担，一审法院根据实际情况予以酌定。项红艳反诉要求孙志华支付的物业费、补办水卡的费用，孙志华同意返还，一审法院予以确认，但项红艳主张的利息损失，无事实与法律依据，一审法院不予支持。水卡充值费用、装修保险金，系项红艳在租赁期间为使用房屋而支出的费用，且并非支付给孙志华，故要求孙志华承担上述费用，无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于押金，合同约定在结清费用及公司地址迁出当日返还，目前返还条件尚未具备，双方可在自行结算时予以抵扣、返还。据此，一审法院作出判决：一、孙志华与项红艳2019年8月15日签订的《租赁合同》于2020年3月12日解除；二、项红艳应于判决生效之日起十日内支付孙志华租金36，000元；三、孙志华的其余诉讼请求不予支持；四、孙志华应于判决生效之日起十日内支付项红艳自2019年7月1日至2019年8月15日的物业费1，536.25元；五、孙志华应于判决生效之日起十日内支付项红艳补办水卡的费用50元；六、孙志华应于判决生效之日起十日内支付项红艳装修损失9，000元；七、项红艳的其余反诉请求不予支持。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，项红艳承租涉案房屋用于经营花店，因受疫情及疫情防控措施的影响，项红艳于2020年2月4日通过微信告知孙志华不再继续租赁涉案房屋，孙志华对此表示同意，双方亦确认在2020年3月12日已就涉案房屋进行了交接，故一审法院确认孙志华与项红艳于2019年8月15日签订的《租赁合同》已于2020年3月12日解除，并无不当。虽然合同解除系受新冠肺炎疫情影响所致，本案中一审法院认定双方可互不承担违约责任亦属合理，但对于合同提前终止造成的损失，以及自疫情响应措施实施至双方交接期间不能正常使用房屋的租金损失等，双方应按公平原则进行分担。一审法院根据本案实际情况，酌定项红艳支付孙志华租金36，000元，较为合理，可予维持。项红艳称双方协商一致以项红艳垫付2019年7月和8月上半月的物业管理费作为孙志华给予项红艳免租期的条件，但项红艳未提供证据证实其说法，而孙志华对此亦予以否认，并表示其是考虑到五年的长期租赁关系才给予项红艳相应的免租期优惠，故对项红艳的上述说法，本院无法采信。项红艳称一审判决的租金数额超出了孙志华的诉请范围，经核实孙志华在一审庭审中就支付租金的诉请进行了变更，项红艳并就变更后的诉请进行了答辩，故对于项红艳该项主张，本院无法采纳。综上所述，项红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由项红艳负担。本判决为终审判决。审 判 员  余 艺二〇二一年三月十五日法官助理  陈雅葳书 记 员  陈雅葳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……