江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终49号上诉人（原审原告）:周步东，男，1953年7月15日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审被告）:张海涛，男，1986年7月7日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审被告）:孙丽敏，女，1987年9月11日出生，汉族，住淮安市淮阴区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁红，江苏君萃律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马旭，江苏君萃律师事务所律师。上诉人周步东因与被上诉人张海涛、孙丽敏房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初2292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周步东上诉请求：二审法院依法改判或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋买卖并未签订书面买卖合同，而订立的278万元合同是为了过户而订立的虚假合同，被上诉人未支付房屋价款。被上诉人通过欺骗的手段使得上诉人将案涉房屋过户至被上诉人名下，上诉人有权撤销房屋买卖合同。2.案涉房屋实际价值在645.2万元，一审法院仅凭一份出警视频认定案涉房屋价值500万元，属于事实认定不清。张海涛、孙丽敏辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是真实有效合同，不存在欺诈情形。一审判决认定案涉房屋实际交易价格为500万元正确，该价款不构成显失公平。周步东向一审法院起诉请求：1.撤销周步东与张海涛、孙丽敏房屋买卖合同，同时将房屋返还过户给周步东；2.张海涛、孙丽敏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：关于涉案房屋的实际价款是否远低于市场价格的问题。周步东主张其房屋价值约600万元-700万元，双方签订的备案合同价格为278万元，故该份合同因显失公平而应撤销。张海涛、孙丽敏举证西坝派出所出警视频一份，证明在公安机关处理双方纠纷过程中，周步东认可涉案房屋价款为500万元，备案合同并未实际履行，双方应按照500万元的价格继续履行合同，不存在显失公平的情形。法院对备案合同及西坝派出所出警视频真实性予以认可，根据视频显示，张海涛、孙丽敏父亲张加强在与周步东处理纠纷时明确表示涉案房屋价款为500万元，以其原有房屋冲抵150万元，周步东在有警察在场的情况下并未反对，反而点头表示认可，庭审中，周步东对其行为不能做出合理解释，因而法院认定双方实际履行的合同价款为500万元，周步东主张其房屋价格为600万元-700万元并无证据，结合双方签订协议时的市场价，5000000元的价款并不构成显失公平。关于张海涛、孙丽敏于2020年5月25日签订的被撕毁的协议是否应作为周步东要求返还房屋依据的问题。周步东举证一份被撕毁后拼接的协议，内容为“协助周步东6月5日之前过户完成张海涛2020.5.25”周步东认为该份协议是张海涛、孙丽敏出具，承诺过户当日付清全部房款，否则于2020年6月5日前将房屋过户回给周步东。张海涛、孙丽敏对此不予认可，该份协议已被撕毁，说明张海涛、孙丽敏对此协议早已不再承诺，另外从逻辑上看，双方是2020年5月27日完成过户，不可能在2020年5月25日就签订过户回周步东的协议。法院对该份协议不予认可，从形式上看，该协议是拼凑而成，不符合证据的形式要件，从内容上看，也没有周步东陈述的何时付清全部房款等内容，从逻辑上看也不符合常理，周步东称是张海涛、孙丽敏故意写成5月25日，并无证据证明，与其诉状中陈述也不一致，对此法院不予认可。因此该份协议不能作为周步东要求张海涛、孙丽敏返还房屋的依据。一审法院认为，当事人应对自己的主张提供相应的证据。周步东主张其与张海涛、孙丽敏签订的房屋买卖合同因价格过低、显失公平而应撤销。但经法庭查明，双方并未按照该份备案合同的价款履行，双方实际履行的合同价款应当是5000000元，该价格并不构成显失公平。张海涛、孙丽敏在庭审中也同意客观条件允许（解封、贷款）后按照5000000元价款继续履行合同，故双方之间的合同应继续履行，并不存在可撤销情形。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回周步东的诉讼请求。案件受理费53800元，保全费5000元，共计58800元由周步东负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定事实部分除案涉房屋的实际价格是否低于市场价格的事实外，其他事实予以确认。本院另查明，2017年5月6日，周步东从淮安市五洲房地产开发有限公司购得五洲龙湾B区17幢17-A室房屋，该商品房建筑面积375.64平方米，房屋总价款278万元。2020年5月27日，周步东（卖方）与张海涛、孙丽敏（买方）就案涉房屋签订不动产（存量房）买卖合同，约定房屋总价款为278万元，由张海涛、孙丽敏一次性付款给周步东。周步东将案涉房屋过户至张海涛、孙丽敏名下，但张海涛、孙丽敏并未支付房款，周步东诉至法院。本案争议焦点：一、案涉《不动产（存量房）买卖合同》是否有效；二、合同无效后的财产返还问题以及赔偿损失问题。本院认为，针对争议焦点一，案涉《不动产（存量房）买卖合同》是否有效问题。上诉人周步东在本案中诉讼请求是撤销案涉合同，并返还房屋。对于合同效力问题，应属法院主动审查范围。本案审理中，法院询问张海涛、孙丽敏为什么主张案涉房屋实际价格是500万元，而案涉合同约定的价格仅为278万元，张海涛、孙丽敏陈述“为合理合法避税”。由此可见，上诉人与被上诉人在备案合同中虚构房屋交易价格，以达到避税目的，该行为违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，故案涉《不动产（存量房）买卖合同》属无效合同。针对争议焦点2，合同无效后的财产返还问题以及赔偿损失问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，在签订备案合同之前双方并未就买卖案涉房屋达成书面合同，双方就是否达成买卖房屋的合意各执一词。从举证责任的角度，本案一、二审审理过程中，被上诉人提供的证据不足以证实双方就案涉房屋买卖价格达成合意。故本案关于案涉房屋的买卖，只有一份备案合同，现该备案合同无效，故上诉人周步东主张返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于因合同无效产生的房屋契税、增值税、个人所得税等损失，双方当事人可另案主张。综上所述，上诉人周步东的上诉理由部分成立，予以支持。一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴人民法院（2020）苏0804民初2292号民事判决；二、被上诉人张海涛、孙丽敏于本判决生效后三十日内将五洲龙湾B区17幢17-A室房屋返还给上诉人周步东，并协助办理过户备案等手续；三、驳回上诉人周步东其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。一审案件受理费53800元，保全费5000元，共计58800元。由上诉人周步东负担31900元（已预缴58800元），被上诉人张海涛、孙丽敏负担26900元（需补缴）。二审案件受理费53800元，由上诉人周步东负担26900元（已预缴53800元），被上诉人张海涛、孙丽敏负担26900元（需补缴）。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年三月二十九日法官助理 朱 强书 记 员 鲍婷婷