广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终20号 上诉人（原审原告）：叶丽丹，女，汉族，1985年12月13日出生，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：余涵，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，广西众望律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：广西天厦建筑工程有限公司；住所地：南宁市青秀区金浦路**世纪商都**房。 法定代表人：黄忠春，该公司董事长。 原审第三人：广西贺州市广建房地产开发有限公司；住所；住所地：贺州市八步区太兴街**div> 委托诉讼代表人：广西贺州市广建房地产开发有限公司管理人广西白武士破产清算公司。 管理人负责人：王少华。 委托诉讼代理人：韦荣伟，该公司员工。 上诉人叶丽丹因与被上诉人广西天厦建筑工程有限公司（以下简称天厦公司）、原审第三人广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）案外人执行异议之诉一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人叶丽丹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所列的情形，足以排除对本案涉案房产的执行。一、上诉人与广建公司存在合法的商品房买卖合同关系。2012年10月13日，案外人莫官伟与广建公司经协商，购买广建公司开发的金泰大厦3单元1216、1217号房，其中1216号房面积46.49平方米，单价每平方米1830元，总价84912元；1217号房面积45.18平方米，每平方米也是1830元，总价82679元。广建公司要求分两期付款。达成合意后，广建公司工作人员给了一份标明广建公司财务人员“何凌”“陈屏”姓名及银行账户的条子，要求莫官伟将相关款项汇入任何一个账户。同时，广建公司财务人员还在该条子的背面写明“房号”“面积”“首期款”“总房款”等信息。莫官伟于2012年10月20日交纳了两套房的首付款，并于2013年10月28日将两套房的剩余房款全部交清。2018年4月28日，经广建公司同意，莫官伟将上述两套房的全部权益转给上诉人，由上诉人享有涉案两套房产的全部权益。同时，广建公司将原向莫官伟开具的房款收据全部收回，改向上诉人出具房款收据。上述事实表明，上诉人与广建公司形成合法有效的商品房买卖合同关系。二、上诉人与广建公司形成商品房买卖合同表现形式为书面形式。《中华人民共和国合同法》第十一条规定：“书面形式是指合同、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”上诉人与广建公司形成商品房买卖合同过程中，广建公司工作人员给了标明广建公司财务人员“何凌”“陈屏”姓名及银行账户的条子，要求将相关款项汇入任何一个帐户。同时，广建公司财务人员还在该条子的背面写明“房号”“面积”“首期款”“总房款”等信息。在案外人莫官伟交纳相关款项后，广建公司出具了相关收据，这些都是“可以有形地表现所载内容的形式”。根据合同法第十一条的规定，双方形成的商品房买卖合同表现形式应为书面形式。一审判决对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条采取僵化、机械的理解方式，认为双方只有签订从房地产开发行政主管部门领取的“商品房买卖合同”，才能视为书面买卖合同，这背离了法律的规定。三、上诉人与广建公司形成商品房买卖合同的总价款是确定的，而且上诉人已经支付完毕。一审时，上诉人提交了案外人莫官伟于2012年10月20日交纳了两套房的首付款的银行汇款单及广建公司开具的收据，足以证明双方形成商品房买卖合同的时间是2012年10月20日。同时提交了广建公司财务员写明“房号”“面积”“首期款”“总房款”等信息的条子，足以证明涉案两套房的单价是1830元/平方米。为了辅助证明上诉人房屋的房价,上诉人还提交了案外人莫月新购买同一栋楼第15层1505号房的《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》签订于2014年12月15日，单价是1840元/平方米。上述事实足以证明，本案涉案房屋在2012年10月20日的销售价格是1830元/平方米，且案外人已于2013年10月28日已支付全部房款。综上所述，上诉人在人民法院查封之前与广建公司已存在书面的、合法有效的商品房买卖合同关系，且已支付案涉房屋的全部购房款,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所列的情形，足以排除对涉案两套房产的执行。一审判决事实认定错误，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判决，改判支持上诉人叶丽丹的全部诉讼请求。 被上诉人天厦公司经本院传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原审第三人广建公司述称，一、商品房买卖合同关系为要式合同关系，应当签订明确的书面商品房买卖合同，才能成立商品房买卖合同关系。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款的规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”，签订了书面的商品房买卖合同，是对商品房执行程序提出执行异议的要件之一。本案中，上诉人叶丽丹并没有与涉案商品房的建设单位广建公司签订合法有效的书面商品房买卖合同。二、本案中，广建公司工作人员出具给上诉人叶丽丹的条子，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不足以被认定为书面商品房买卖合同。根据最新实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，才能认定为商品房买卖合同，但上诉人叶丽丹所提供的收款收据的条子，并不具备前述规定中的商品房买卖合同的主要内容。综上所述，上诉人叶丽丹事实上并未与涉案商品房建设单位广建公司形成商品房买卖合同关系，因此尚不具备可以申请排除强制执行的法定权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 叶丽丹向一审法院起诉请求：1.不得执行原告叶丽丹所有的金泰大厦3单元1216号房、1217号房，并解除查封；2.被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：1.《商品房预售许可证》、《收款收据》，能够证实涉案房屋取得预售许可及原告交纳款项的事实，但不能证实其实际享有涉案房屋所有权的事实，原告与广建公司并未签订书面的商品房买卖合同，房屋实际价款亦无法最终确认。2.贺州市金泰大厦筹集解决建设问题监督委员会的《公告》、分摊表、现金存款业务凭证、水电开户资料，只能证实原告参与自救，占有涉案两套房屋的事实，但该占有是否属于合法占有，则是本案争议的问题。3.案外人与广建公司的《金泰大厦商品房买卖合同》，真实性该院予以认定，但与本案涉及的两套房屋无关联性，不应以此作为涉案房屋房款的计算依据。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，只审理当事人是否有足以阻却执行标的变更，并要求停止执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，虽然原告主张其已付清涉案两套房屋的购房款，但是原告一直没有与广建公司签订合法有效的商品房买卖合同，直至涉案房产被法院查封前，原告仍未能提供商品房买卖合同。同时，因没有书面的商品房买卖合同，原告亦未能举证证实其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，且涉案的房屋并未在不动产登记机关办理备案登记，该房屋的各项权利仍属于第三人广建公司。因此，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于权利能够排除执行的规定，不足以排除强制执行。故原告以其对争议房产享有所有权为由要求排除强制执行的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告叶丽丹的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告叶丽丹负担。 二审中，上诉人叶丽丹向本院提交了金泰大厦3单元1215号、1218号房屋的《商品房买卖合同》复印件各一份，拟共同证明涉案两套房屋单价是1830元，证实涉案的1216号房屋总价是84912元、1217号房屋的总价是82679元。经质证，广建公司对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据不能证明上诉人的主张。本院认为，虽然上述证据为涉案两套房屋相连的商品房买卖合同，但该合同并非本案涉案房屋的商品房买卖合同，与本案缺乏关联性，本院不予采信。 各方当事人对一审查明事实没有异议，本院对予以确认。另查明，2012年10月，莫官伟与广建公司协商，由莫官伟购买广建公司开发的金泰大厦3单元1216号、1217号房产。2012年10月20日，广建公司分别向莫官伟开具了编号为0001849号（3-1216）、0001850号（3-1217）的收款收据各一份，载明收到莫官伟购房款42912元、41679元。2013年10月28日，广建公司分别向莫官伟开具了编号为0009951号、0009952号（3-1217）的收款收据各一份，载明收到莫官伟购房款42000元、41000元。2018年4月28日，莫官伟将涉案房产的权益全部转让给上诉人叶丽丹。广建公司向上诉人开具收到3-1216号、3-1217号房屋全部购房款的收款收据，同时，收回原向莫官伟开具的收款收据。由于广建公司资金链断裂，无法完成楼盘开发建设义务。2018年9月4日，贺州市有关建设部门成立金泰大厦筹资解决建设问题监督委员会，向金泰大厦全体业主发出《贺州市金泰大厦业主筹资自救存款公告》。根据公告内容安排，分摊到上诉人金泰大厦3单元1216号、1217号房产的筹资款分别为16300元、15900元，共计32200元。2019年1月31日，上诉人将金泰大厦筹集自救款32200元转入贺州市金泰大厦筹集解决建设问题监督委员会银行账户，并依照该委员会的通知领取金泰大厦3单元1216号、1217号房的钥匙。又查明，2021年1月22日，本院以（2021）桂11破申1号民事裁定书裁定：受理申请人庄承羽对被申请人广西贺州市广建房地产开发有限公司提出的破产重整申请，并于同日依法指定广西白武士破产清算公司为广建公司管理人。2021年1月22日，本院作出（2021）桂11破申1号之一民事裁定书裁定：涉及被申请人广西贺州市广建房地产开发有限公司的执行案件予以中止。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为上诉人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由此可知，上诉人叶丽丹对执行标的提出的异议应同时符合上述三项条件且其权利能够排除执行的，才能依法得到支持；而签订合法有效的书面买卖合同是物权能够合法变动的前提和基础，也是案外人享有排除强制执行民事权益的必要条件。本案中，上诉人叶丽丹在一、二审过程中均陈述由于各种原因未与被执行的房地产开发企业签订书面买卖合同，故不符合房屋消费者物权期待权的保护条件。另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，上诉人应就其诉讼主张承担举证证明责任，现上诉人未能提交其与被执行的房地产开发企业签订的书面买卖合同以证实其诉讼主张，应依法承担举证不能的不利后果。至于上诉人叶丽丹提出广建公司出具给其的收款收据可以视为双方已签订合法有效的书面买卖合同的意见，因《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同的主要内容有明确规定，该收款收据尚不具备商品房买卖合同的主要内容，本院对该意见不予支持。故上诉人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。况且，现广建公司已进入破产重整程序，所有涉及广建公司的执行案件均依法予以中止，已无排除强制执行之必要。至于上诉人叶丽丹相应权利应如何实现的问题，现因广建公司已进入破产重整程序，涉案房屋的处置涉及到众多债权人的利益，故各权利人的权益应依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定通过破产重整程序予以实现。 综上所述，上诉人叶丽丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人叶丽丹负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宏维 审 判 员 陈立峰 审 判 员 周成才 二〇二一年三月二十三日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰