山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终175号上诉人（原审原告）：栾新华。委托诉讼代理人：吴广敬，山东乐衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东青建八方实业有限公司，住所地乐陵市阜欣西路517号。法定代表人：徐绍华，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔述博，山东浩鲁律师事务所律师。上诉人栾新华因与被上诉人山东青建八方实业有限公司（以下简称青建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2020）鲁1481民初4059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。栾新华上诉请求：1.撤销山东省乐陵市人民法院（2020）鲁1481民初4059号民事判决书，依法改判支持栾新华的一审诉讼请求；2.上诉费及一审诉讼费由青建公司承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，判决驳回栾建华的诉讼请求没有依据。1.青建公司虽然按照《商品房买卖合同》中约定的期限向栾新华交付了房屋，但当时交房时，房屋未经相关部门验收合格，不符合合同中约定的交房条件。栾新华对此已提交了证据证明，而一审法院未作认定。2.由于青建公司建设不合理的原因，一楼房屋自带的院子低于路面，导致雨水往屋内倒灌。在乐陵市的所有业主多次信访情况下，2014年经信访部门领导协调，青建公司同意免收各种开口费及5年的物业费用。由于栾新华常年在外做生意，对该情况不知情，仍向青建公司实际交付了以上各项费用。故青建公司对该费用应予以返还。基于以上事实，一审法院认定事实和适用法律错误，判决有误，请二审法院查明事实，依法改判支持栾新华的一审诉求。青建公司辩称，1.青建公司交房时的房屋已经验收并合格，一审时栾新华自已提供的证据上有明确显示，符合双方签订的商品房买卖合同中规定的交房条件。2.栾新华所说的一楼房屋自带的院子低于路面、导致雨水往屋内倒灌的情况不存在，交房时所提问题青建公司已全部修理完成。3.栾新华交付的各种开口费及5年的物业费不应返还。栾新华称与青建公司就免除栾新华的各项开口费已达成约定，但并未提供相应的证据证明。根据双方签订的商品房买卖合同附件四中的规定，青建公司有权收取天然气开口费和暖气开口费。根据双方签订的商品房买卖合同规定，双方已经交付房屋，自交付房屋之日起，栾新华作为业主应交纳相应物业费。青建公司从未承诺免收物业费。再者，物业费由物业管理单位收取，物业管理单位与青建公司不是一个单位，青建公司也无权免收物业费。综上，青建公司认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故栾新华的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。栾新华向一审法院起诉请求：1.依法判令青建公司返还给栾新华开口费等各项费用共计17721.63元；2.依法判令青建公司承担逾期交房的违约金16936.92元；3.依法判令青建公司履行约定，允许栾新华将自己的院子搭建成阳光房；4.诉讼费由青建公司承担。一审法院认定事实：栾新华、青建公司于2012年2月24日签订商品房买卖合同，栾新华购买青建公司所有的位于乐陵市房屋，建筑面积共110.74平方米，总金额为394080元，合同第八条约定“出卖人（青建公司）应当在2013年09月30日前，依照国家和山东省的有关规定，将具备下列条件之一，并符合本合同约定的商品房交付买受人（栾新华）使用”，第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0的违约金，合同继续履行”。合同附件四约定青建公司负责代收商品住宅专项维修资金，包括登记费80元、测量费1.36元/平方米、天然气开口费2200元、暖气开口费30元/平方米等费用。另查明，涉案房屋竣工后，青建公司于2013年10月1日将房屋交接于栾新华，栾新华在入住流转单、业主房屋验收记录单、装修许可证等材料上签字确认。2013年10月2日，栾新华向青建公司交纳了天然气开口费、燃气开口费、房屋维修基金等费用共计17721.63元。庭审中，栾新华认为青建公司交付案涉房屋时间为2014年12月31日，且交付房屋自带的院子低于道路面，导致下雨雨水倒灌屋内，致使屋内潮湿，后C12号楼一楼的所有业主与青建公司协商，双方经协商后达成约定，约定青建公司免除C12号楼1楼所有业主的各种开口费等费用和5年的物业费用，并允许栾新华将自己的院子搭建成阳光房，后栾新华要求青建公司履行约定，青建公司一直以各种理由拖延，故诉至一审法院，望法院依法裁判。一审法院认为，栾新华、青建公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，一审法院予以确认。庭审中，栾新华认为青建公司未按照合同约定将栾新华购买的案涉房屋于2013年9月30日前交付，直至2014年12月31日才向栾新华交付房屋，青建公司应按照合同约定承担逾期交房的违约金16936.92元。一审法院认为，通过青建公司提交的栾新华于2013年10月1日亲笔签字确认的交房入住流转单、验收记录单、业主手册、装修承诺书等证据材料，可以证实青建公司于2013年10月1日将栾新华购买的位于乐陵市房屋实际交付于栾新华，栾新华也予以接收，青建公司交付栾新华房屋的时间并未违反合同第八条“出卖人（青建公司）应当在2013年09月30日前，依照国家和山东省的有关规定，将具备下列条件之一，并符合本合同约定的商品房交付买受人（栾新华）使用”、第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0的违约金，合同继续履行”约定，且青建公司不予认可，故对栾新华的该项主张一审法院不予支持。庭审中，栾新华陈述青建公司交付的房屋自带的院子低于道路面，导致下雨雨水倒灌屋内，致使屋内潮湿，后C12号楼一楼的所有业主与青建公司协商，双方经协商后达成约定，约定青建公司免除C12号楼1楼所有业主的各种开口费等费用和5年的物业费用，主张要求青建公司按照约定返还栾新华交纳的开口费等各项费用共计17721.63元，并提交C12号楼一楼业主证明予以证实。一审法院认为，栾新华主张青建公司按照约定向其返还交纳的开口费等费用共计17721.63元，未向一审法院提交青建公司承诺返还以上费用的证据，栾新华提交的业主证明，证人亦未出庭作证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”，且青建公司对该事实也不予认可，故一审法院对栾新华的该项主张不予支持。庭审中，栾新华向一审法院主张要求青建公司允许将案涉房屋的院子搭建成阳光房，一审法院认为，栾新华的该项主张不属于法院的受案范围，栾新华可向有关部门进行申请解决。综上，栾新华的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回栾新华对青建公司的诉讼请求。案件受理费减半收取333元，由栾新华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。栾新华提交鲁乐备2014-056号竣工验收备案表复印件，证明虽然该表中记载的C12号楼的竣工验收日期为2013年9月5日，但未记载该表交至住建部门的时间，因此应以住建部门盖章时间即2014年12月31日认定房屋竣工备案时间，该时间说明青建公司向栾新华交付案涉房屋时并未取得竣工验收备案，不符合交房条件，应承担违约交房责任。另，栾新华申请证人张某、朱某出庭，证明因青建公司建设的一楼房屋地面低于路面，导致雨水向屋内倒灌，在业主多次信访下，经信访主管部门协调，青建公司与C12号楼一楼业主达成了免收天然气开口费等各种开口费及5年物业费的协议。在法院询问张某是免交还是交纳后又退还相关费用时，张某明确表示“一直没交”。青建公司质证后认为：1.对竣工验收备案表的真实性、合法性均有异议；从内容看，竣工验收时间是2013年9月5日，非栾新华所称的2014年12月31日，双方合同明确约定青建公司应在商品房竣工验收合格后交付房屋，青建公司的交房行为符合合同约定。2.对两证人证言不认可，两证人均做了不实陈述；张某并非C12101的业主，C12101的业主应为李娜；朱某确未交纳天燃气开口费等费用，但原因是其父亲朱振华系青建公司老职工。庭审结束后，青建公司根据法院要求提交了青建公司收取C12楼一楼业主李娜、徐芳芳天燃气开口费、暖气开口费等相关费用的收据13张。栾新华质证后对收据的真实性没有异议，但主张青建公司已将收取的上述费用退还给李娜和徐芳芳，因时间久远，记忆有误，导致证人出庭证明时称没有交纳相关费用。因栾新华认可收据的真实性，本院对收据的真实性予以确认，该13张收据能够证明C12号楼的一楼业主李娜、徐芳芳已向青建公司支付了天然气开口费、暖气开口费等费用。对栾新华提交的证据，本院认证如下：对于竣工验收备案表，该表系复印件，青建公司不认可，真实性无法确定，且根据该表的记载内容，案涉C12号楼的竣工验收时间为2013年9月5日，也无法证明栾新华所主张的青建公司逾期交房的主张，故本院对该证据不予采信；对于证人证言，青建公司已经提交了张某所住房屋业主李娜交纳天然气开口费、暖气开口费等费用的收据，明显与张某未交纳过上述费用的出庭陈述不相符，故本院对张某的证言不予采信；青建公司认可未收取朱某的相关费用，并对未收取费用的原因作出解释，故朱某的证言不能作为认定本案事实依据，本院不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，栾新华应对其主张的青建公司未按合同约定期间交付房屋、交付的房屋未经相关部门验收合格及青建公司曾与C12楼一楼业主达成减免天然气开口费、暖气开口费、物业费等费用的协议承担举证证明责任，但其对上述主张均未能提供有效证据予以证明。不仅如此，关于交房时间，青建公司提交的栾新华于2013年10月1日亲笔签字确认的交房入住流转单、验收记录单、业主手册、装修承诺书等证据材料，可以证实青建公司系在2013年10月1日即合同约定的交房期限内向栾新华交付的房屋，不存在逾期交房的违约行为，栾新华主张青建公司承担逾期交房违约金无事实和法律依据。关于青建公司应否返还天然气开口费等相关费用，证人张某的证言明显与青建公司提供的栾新华认可真实性的青建公司已收取相关开口费的收据内容不相符，青建公司亦同时对未收取朱某相关开口费作出了解释，并提供了青建公司收取C12号楼其他业主天然气开口费等相关费用的收据，故本院对栾新华青建公司免收C12号楼一楼业主天然气开口费等相关费用的主张亦不予采信。综上所述，栾新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费666元，由上诉人栾新华负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 王子超审判员 宋珊珊二〇二一年三月三日书记员 孙雅芳