河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终646号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马岩，男，1990年3月27日出生，蒙古族，住承德市双滦区。 委托诉讼代理人：刘英，河北蓝岛律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：承德市鸿坤房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区牛圈子沟镇牛圈子沟村劳动沟鸿坤山语墅**楼**。 法定代表人：李卫锋，总经理。 委托诉讼代理人：贾锦朝，男，1984年8月7日出生，汉族，住石家庄市桥**，公司法务总监。 上诉人马岩因与上诉人承德市鸿坤房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马岩的委托诉讼代理人刘英，被上诉人鸿坤公司的委托诉讼代理人贾锦朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马岩上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3203号民事判决，支持上诉人的一审诉讼请求，即判令被上诉人履行房屋买卖合同，将其开发的鸿坤山语墅Ｔ1-5＃-2-102房屋及车位Ｔ1-77交付给原告，并办理过户手续。如不能交付和办理过户,则解除合同，返还上诉人支付的购房款和车位款837441元及利息暂定10万元（按信用社贷款利率支付利息，利息计算至2019年12月28日，以后利息继续计算至返还全部购房款和车位款为止），判令被上诉人赔偿原告损失837441元，并判令被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任837441元，合计：2612323元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2018年12月28日我购买了被上诉人开发的位于承德市双桥区房屋及车位Ｔ1-77，被上诉人收取我的购房款687183元，收取车位款150258元，但被上诉人一直不为我办理备案登记，也不向我交付房屋和车位，自交付房款和车位款至今已经一年零7个月的时间，被上诉人仍无与我履行商品房买卖合同的意向，通过一审诉讼得知，被上诉人已于2019年11月将此房屋及车位出售（被上诉人当庭认可与他人签订购房合同，上诉人申请法院调取未予以调取）。我诉至双桥区人民法院，双桥区人民法院未查清事实。1、马岩从未接到被告解除合同通知书。马岩与被告签订的《商品房买卖合同》约定的通讯地址为河北省承德市双滦区西街10号内163号，补充协议第三条约定：“本合同所填写的乙方名称、通讯地址、电话等均为准确有效，并作为乙方的有效送达地址。本合同有效期内，如乙方的通讯地址、电话等发生变更，乙方应当向甲方出具亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效”。根据上述约定未经乙方（原告）向甲方（被告）出具亲笔签名的地址变更的书面文件，地址，地址变更无效向北京市朝阳区建国门外大街**燕华苑**楼1801，所发邮件无效。事实上马岩未在此处居住，也未收到任何解除合同文件，被告提供的证据三、四为复印件，从顺丰快递网上并未查到此邮件，并不能证明邮件已发出，也不能证明此邮件为马岩收到（上面的签字也不是马岩所签）。 2、2019年5月7日、2019年6月5日被上诉人无合同解除权。《商品房买卖合同》、《补充协议》至今未解除，补充协议第四条2：“乙方选择按揭付款方式付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账户”被上诉人始终未指定银行，正常程序是由房地产开发企业与银行签订合作协议，由与房地产开发企业合作的银行办理贷款，被上诉人始终未告知上诉人向哪家银行办理贷款。故此贷款始终未能办理。补充协议第五条（3）:“逾期超过90日，甲方有权解除本合同”,（补充协议第十八条：本合同与补充协议不一致以补充协议为准，商品房买卖合同第8条已修改）从上述两条可以确定付款时间60天，逾期超过90日，甲方有权解除本合同，加起来为150天，补充合同签订日为2019年1月23日，解除权行使的时间应当在2019年6月23日以后。2019年5月7日、2019年6月5日被告无合同解除权。马岩与承德市鸿坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，至今未解除，被上诉人承德市鸿坤房地产开发有限公司应按合同履行。 3、被上诉人存在违约行为。《商品房买卖合同》第十九条约定;“预售合同登记备案。（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。被上诉人并未将《商品房买卖合同》备案。该合同签订时间是2018年12月28日，应当于2019年1月28日之前完成备案，一直没有为上诉人备案，这也是不能办理贷款的原因。虽然《商品房买卖合同》第十九条（二）约定：“买受人应配合出卖人办理相关手续，如因买受人原因不能及时备案，其后果由买受人自行承担。非出卖人原因造成延期备案，买受人无异议，备案时间可以相应延迟”，本案不存在买受人原因不能及时备案情形，也不存在非出卖人原因造成延期备案，未备案原因在于被上诉人，责任应由被上诉人承担。商品房买卖只要签订合同，房产部门就可以备案。根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”，办理预售合同登记备案手续是房地产开发企业的责任，无需购房人申请。 4、马岩不存在违约，且《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的违约金明显过高，应予以调整。由于被上诉人不办理备案登记，银行不能办理贷款，未能办理贷款的原因在于被上诉人，马岩不存在违约责任。在双方未协商解决如何付款的情况下，被上诉人将该房出售，是被上诉人违约。 5、本案继续履行合同，不存在法律障碍。根据最高法院第八次民事审判会议纪要（二）关于一房数卖的合同履行问题15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。对于本案，第二个买主没有办理房屋所有权变更登记、也没有合法占有房屋，只能按照买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。马岩签订合同在先，权利保护顺位在先，应判令继续履行合同。为此，为了维护我的合法权益，特向贵院上诉，请依法支持我的上诉请求。 鸿坤公司辩称，一、《商品房买卖合同》及补充协议、《山语墅车位使用权协议》内容系双方真实意思、自愿的意思表示。 原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《山语墅车位使用权协议》内容系双方真实意思、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同协议内容对双方均具有约束力，答辩人行使合同解除权符合合同约定。 二、双方在合同协议中明确约定了付款期限。承德鸿坤（出卖人）与马岩（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定马岩以2257133元购买位于双桥区房屋。马岩应当于2018年12月28日前支付首期房价款687133元，余款1570000元应当于2018年12月28日前支付给承德鸿坤。马岩支付首付款687133元拒绝配合办理按揭贷款手续且未按合同约定将剩余款项支付给承德鸿坤。马岩母亲在合同签订后去世，马岩本人因无固定收入，不符合银行的按揭贷款资质，也无能力将剩余购房款一次性支付给承德鸿坤公司。 三、承德鸿坤行使合同协议约定解除权符合合同约定。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1款第（2）项明确约定“买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金”马岩未按合同约定支付款项且逾期付款超过合同约定的期限，承德鸿坤向马岩分别于2019年5月7日及2019年6月5日两次向马岩发出解除通知并经马岩本人签收后行使合同解除权，马岩应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向承德鸿坤支付违约金，同时承德鸿坤退还马岩剩余已付全部房价款。同时，根据双方签订的《山语墅车位使用权协议》第八条第一款约定，买受人未按约定支付车位款逾期超过10日的，出卖人有权解除协议并收回车位及房屋，乙方需向甲方支付20万元的违约金，现被反诉人未按照山语墅车位使用权协议约定如期支付相应款项已经构成违约，故反诉人主张被反诉人支付违约金20万元并交还车位。2019年5月、6月，承德鸿坤两次向马岩邮寄《商品房解除通知书》，主要内容为：“截止2019年5月7日，您仍未支付购房款已逾期付款，我司解除与您签订的购房合同，并要求马岩承担违约责任。”该两份解除通知书均由马岩本人签收（庭审中马岩的代理人确认马岩在北京签收地址为其三姐代为租赁房屋，马岩在该地址签收了解除通知）。根据《山语墅车位使用权协议》第七条第2款约定，因任何原因造成《商品房买卖合同》解除或终止的，本协议也随之自动解除或终止。故双方签订的《商品房买卖合同》解除的，《山语墅车位使用权协议》同时解除。 四、答辩人通知被答辩人领取剩余购房款后，被答辩人未按照通知期限领取的，由此造成的扩大损失应由被答辩人马岩自己承担，答辩人无义务支付利息。承德鸿坤两次向马岩邮寄《商品房解除通知书》，主要内容为：“截止2019年5月7日，您仍未支付购房款已逾期付款，我司解除与您签订的购房合同，并要求马岩承担违约责任。马岩应于2019年6月12日前办理退房退款手续”。答辩人在该解除通知书中通知马岩领取剩余购房款后，马岩故意未按照通知期限领取的，由此造成的扩大损失应由被答辩人马岩自己承担，答辩人无义务支付利息。 五、请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现承德鸿坤行使合同约定解除权，符合双方的真实自愿意思表示。请求人民法院驳回原告马岩的全部诉讼请求。 鸿坤公司上诉请求：1.请求二审人民法院依法对承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3203号民事判决书第二项及第四项判决内容进行改判或发回重审。依法改判为：被上诉人给付上诉人商品房买卖合同解除的违约金451426.6元，判决被反诉人给付反诉人车位使用协议解除的违约金200000元；违约金从已付房款中扣除。2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审判决认定“驳回被告（反诉原告）承德鸿坤房地产开发有限公司的其他反诉请求”属于认定事实错误，与查明的事实也不符。根据判决查明的事实2018年12月28日，承德市鸿坤房地产开发有限公司（出卖人）与马岩（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定马岩以2257133元购买位于双桥区房屋。马岩应当于2018年12月28日前支付首期房价款687133元，余款1570000元应当于2018年12月28日前申请贷款支付。逾期超过60日，鸿坤公司有权解除合同。鸿坤公司行使合同解除权的，马岩应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向鸿坤公司支付违约金，同时鸿坤公司退还马岩剩余已付全部房价款。同时，根据双方签订的山语墅车位使用权协议第八条第一款约定，乙方未按约定支付车位款逾期超过10日的，甲方有权解除协议并收回车位及房屋，乙方需向甲方支付20万元的违约金，现被反诉人未按照山语墅车位使用权协议约定如期支付相应款项已经构成违约，故反诉人主张被反诉人支付违约金20万元并交还车位。2、2019年5月7日、6月5日，鸿坤公司两次向马岩邮寄《商品房解除通知书》，主要内容为：“截止2019年5月7日，您仍未支付购房款已逾期付款，我司解除与您签订的购房合同，并要求马岩承担违约责任。”该两份解除通知书均由马岩本人分别于2019年5月8日、2019年6月6日签收，一审法院也对该事实进行了核实确认。显然，被上诉人已然构成违约，理应按照双方签订的《商品房买卖合同》及《山语墅车位使用权协议》的约定承担违约责任。 二、一审法院裁判违法。一审法院不顾政策法规违法裁判认为鸿坤公司未按约定履行备案义务构成违约，属于违法裁判。上诉人与被上诉人早在2018年12月28日就签订了《商品房买卖合同》，合同第十九条明确约定了“买受人应配合出卖人办理相关手续，如因出卖人不能及时备案，其后果由买受人自行承担，非出卖人原因造成的延期备案，买受人无异议，备案时间可相应延迟”。根据承德市住房和城乡建设局及承德市产权交易及产权管理中心的要求，合同备案前，必须提交由买受人签字确认的《承德市中心区购房资格审批表》以及买受人身份证复印件、户口本等材料，但被上诉人拒绝提供以上材料，致使《商品房买卖合同》无法办理网签备案。上诉人多次催促被上诉人提交上述材料，被上诉人均推脱不予办理，截止本案发生时，被上诉人仍未提供上述材料。根据《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此案违约行为的主体为被上诉人，一审法院却将被上诉人不配合的签署上述材料导致不能备案的后果归责于上诉人，让上诉人承担被上诉人违约行为所导致的利息损失，显属违法裁判。一审法院在裁判中对被上诉人的违约行为予以认定，却未判决上诉人承担违约责任。被上诉人因家庭原因恶意违约，未按合同约定按期向鸿坤公司支付剩余购房款及车位款，已经构成违约，鸿坤公司有权按照合同约定解除合同并要求支付违约金。为维护上诉人的合法权益，请求人民法院查清事实，依法进行改判。 马岩辩称，本案应驳回上诉，支持答辩人的上诉请求，即1、请求二审依法撤销承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3203号民事判决，支持答辩人的一审诉讼请求，即判令被答辩人履行房屋买卖合同，将其开发的鸿坤山语墅Ｔ1-5＃-2-102房屋及车位Ｔ1-77交付给答辩人，并办理过户手续。如不能交付和办理过户,则解除合同，返还答辩人支付的购房款和车位款837441元及利息（按信用社贷款利率支付利息，利息计算至2019年12月28日，以后利息继续计算至返还全部购房款和车位款为止），判令被答辩人赔偿答辩人损失837441元，并判令被答辩人承担已付购房款一倍的赔偿责任837441元。，合计：2612323元。2、一、二审诉讼费由被答辩人承担。事实和理由：2018年12月28日我购买了被答辩人开发的位于承德市双桥区房屋及车位Ｔ1-77，被答辩人收取我的购房款687183元，收取车位款150258元，但被答辩人一直不为我办理备案登记，也不向我交付房屋和车位，自交付房款和车位款至今已经一年零7个月的时间，被答辩人仍无与我履行商品房买卖合同的意向，通过一审诉讼得知，被上诉人已于2019年11月将此房屋及车位出售（被答辩人当庭认可与他人签订购房合同，答辩人申请法院调取未予以调取）。被答辩人的上诉理由不能成立。一审驳回承德市鸿坤房地产开发有限公司的反诉，认定事实正确。1、答辩人付款时间及违约金的约定是：补充协议第四条2：“乙方选择按揭付款方式付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账户”被答辩人始终未指定银行，正常程序是由房地产开发企业与银行签订合作协议，由与房地产开发企业合作的银行办理贷款，被答辩人始终未告知答辩人向哪家银行办理贷款。故此贷款始终未能办理。补充协议第五条（3）:“逾期超过90日，甲方有权解除本合同”,（补充协议第十八条：本合同与补充协议不一致以补充协议为准，商品房买卖合同第8条已修改）从上述两条可以确定付款时间60天，逾期超过90日，甲方有权解除本合同，加起来为150天，补充合同签订日为2019年1月23日，解除权行使的时间应当在2019年6月23日以后。2019年5月7日、2019年6月5日被答辩人无合同解除权。马岩与承德市鸿坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，至今未解除，被答辩人承德市鸿坤房地产开发有限公司应按合同履行。既然合同未解除，答辩人不应支付违约金。 2、马岩从未接到被告解除合同通知书。马岩与被答辩人签订的《商品房买卖合同》约定的通讯地址为河北省承德市双滦区西街10号内163号，补充协议第三条约定：“本合同所填写的乙方名称、通讯地址、电话等均为准确有效，并作为乙方的有效送达地址。本合同有效期内，如乙方的通讯地址、电话等发生变更，乙方应当向甲方出具亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效”。根据上述约定未经乙方（原告）向甲方（被告）出具亲笔签名的地址变更的书面文件，，地址，地址变更无效辩人向北京市朝阳区建国门外大街**燕华苑**楼1801所发邮件无效。事实上马岩未在此处居住，也未收到任何解除合同文件，被告提供的证据三、四为复印件，从顺丰快递网上并未查到此邮件，并不能证明邮件已发出，也不能证明此邮件为马岩收到（上面的签字也不是马岩所签）。 3、2019年5月7日、2019年6月5日被答辩人无合同解除权。被答辩人始终未告知答辩人向哪家银行办理贷款。故此贷款始终未能办理，故银行贷款至今未办理，不存在逾期付款的违约责任。被答辩人无权解除合同，《商品房买卖合同》、《补充协议》至今未解除。 4、被答辩人存在违约行为。《商品房买卖合同》第十九条约定;“预售合同登记备案。（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。被上诉人并未将《商品房买卖合同》备案。该合同签订时间是2018年12月28日，应当于2019年1月28日之前完成备案，一直没有为上诉人备案，这也是不能办理贷款的原因。虽然《商品房买卖合同》第十九条（二）约定：“买受人应配合出卖人办理相关手续，如因买受人原因不能及时备案，其后果由买受人自行承担。非出卖人原因造成延期备案，买受人无异议，备案时间可以相应延迟”，本案不存在买受人原因不能及时备案情形，被答辩人上诉称答辩人未提供身份证复印件、户口本等材料事实上根本不存在，在签订商品房买卖合同时，这些材料已经提供。也不存在非出卖人原因造成延期备案，未备案原因在于被答辩人，责任应由被答辩人承担。商品房买卖只要签订合同，房产部门就可以备案。根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”，办理预售合同登记备案手续是房地产开发企业的责任，无需购房人申请。 5、马岩不存在违约，且《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的违约金明显过高，应予以调整。由于被答辩人不办理备案登记，银行不能办理贷款，未能办理贷款的原因在于被答辩人，马岩不存在违约责任。在双方未协商解决如何付款的情况下，被答辩人将该房出售，是被答辩人违约。故被答辩人的上诉理由不能成立，请求依法驳回被答辩人的上诉请求。 马岩向一审法院起诉请求：1、请求判令鸿坤公司履行房屋买卖合同，将其开发的鸿坤山语墅T1-5#-2-102房屋及车位T1-77交付给马岩，并办理过户手续。如不能交付和办理过户，则解除合同，返还马岩支付的购房款和车位款837441.00元及利息（按信用社贷款利率支付利息，利息计算至返还全部购房款和车位款为止），判令鸿坤公司赔偿马岩损失837441.00元，并判令鸿坤公司承担已付房款一倍的赔偿责任837441.00元，合计2612323.00元。2、诉讼费由鸿坤公司承担。 鸿坤公司向一审法院反诉请求：1、请求确认双方签订的买卖合同于2019年5月7日解除；2、判决马岩支付解除合同违约金451426.60元；3、判决解除双方签订的车位使用协议，并赔偿马岩违约金200000.00元；4、案件反诉费由马岩承担。 一审法院认定事实：2018年12月28日，马岩与鸿坤公司签订商品房买卖合同，约定马岩购买鸿坤公司开发建设的承德市双桥区房屋一套，建筑面积151.56平方米，总价款2257133.00元。马岩采用贷款方式支付购房款，并于签订合同当日付清首付款687133.00元，剩余1570000.00元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（1和2不做累加），1、逾期60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2、逾期超过60日（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人应退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同第十九条约定，1、出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；2、买受人应配合出卖人办理相关手续，如因买受人原因不能及时备案，其后果由买受人自行承担，非出卖人原因造成延期备案，买受人无异议，备案时间可相应延迟。 2019年1月23日，双方签订补充协议。协议第四条第二项约定：乙方选择按揭付款方式付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方银行账户。乙方应在本合同签订后3日内向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。甲方协助乙方办理按揭贷款手续，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。协议第五条约定：1、若乙方未按约定期限付付清房款，应按照如下方式承担违约责任。（1）逾期不超过60日（含）的，乙方按日向甲方支付未付购房款总额万分之一的违约金；（2）逾期超过60日、不超过90日（含）的，就全部逾期期间，乙方向甲方支付应付未付购房款总额万分之二的违约金；（3）逾期超过90日的，甲方有权解除本合同，乙方应按本补充协议第十三条第一款约定承担违约责任。甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额万分之五的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。……3、乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在本合同及本补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第一款约定，承担逾期付款违约责任。 2018年12月28日，双方签订山语墅车位使用权协议，约定马岩购买位于山语墅小区内T1号车库77号车位，价款727949.00元。马岩选择分期支付，根据合同约定，应于2018年12月28日应向鸿坤公司支付车位首付款147949.00元，剩余580000.00元于2019年12月20日付清。协议第七条特别条款约定：1、本协议签订履行中，如因任何立法、司法以及行政行为等原因导致本协议无法履行的，本协议自动解除，双方互不承担违约责任。2、因任何原因造成前述《承德市商品房买卖合同》解除或终止的，本协议也随之自动解除或终止，甲方不承担任何违约责任。如甲方已将停车位交付乙方使用的，乙方的停车位使用权于前述《承德市商品房买卖合同》解除或终止日自然终止，停车位由甲方无条件收回并自行处置。因任何原因造成本协议解除或终止的，前述《承德市商品房买卖合同》也随之自动解除或终止，甲方不承担任何违约责任。第八条违约责任约定：1、乙方未按照本协议的约定期限向甲方支付任何一笔款项，每逾期一日需向甲方支付车位总价款10%的违约金；逾期超过十日，甲方有权单方直接解除本协议并收回车位及房屋，同时乙方需向甲方支付20万元的违约金，并赔偿甲方因此受到的一切损失（包括但不限于甲方的劳务费用、优惠款项以及房源占用损失等）。本协议解除的，甲乙双方签订的《承德市商品房买卖合同》同时解除。 乙方不按甲方或该小区物业公司的规定使用停车位的，或者未经甲方书面许可将该车位转租或者转借他人使用的，甲方有权解除本协议，且不予退还乙方已支付的价款。 上述合同签订后，马岩于2018年12月28日共向鸿坤公司支付购房款687133.00元，车位款150258.00元。鸿坤公司于当日向马岩出具了房款及车位款的收据。剩余购房款及车位款款马岩至今未付。 因马岩未支付剩余房款，鸿坤公司分别于2019年5月7日、2019年6月5日向马岩邮寄送达解除房屋买卖合同通知书。马岩于2019年5月8日、2019年6月6日签收。 一审法院认为，马岩与鸿坤公司双方签订商品房买卖合同、补充协议、车位使用权协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据双方房屋买卖合同及补充协议，双方约定了合同解除条款，其中约定购房人未按约定期限支付购房款逾期超过60日，鸿坤公司有权解除合同。补充协议约定按揭贷款付款时间为自商品房买卖合同签订之日起60日内付清，即马岩应于2019年2月26日前付清剩余房款，但马岩未能办理贷款或以其他方式按约定向鸿坤公司支付剩余房款，不符合双方合同约定，构成违约，马岩称系因鸿坤公司未给马岩办理备案手续造成不能支付剩余房款，因马岩支付房款与房屋是否备案无直接关系，且合同约定对贷款事项鸿坤公司不承担相关责任，故该项意见本院不予采纳。至2019年4月28日，马岩已逾期超过60天，鸿坤公司依据合同约定，有权解除合同，故鸿坤公司于2019年5月7日向马岩邮寄解除合同通知符合双方合同约定，马岩于2019年5月8日签收邮件，双方商品房买卖合同应于2019年5月8日解除。关于车位使用协议，该协议第七条第二项约定，涉案商品房买卖合同解除或终止时，本协议随之自动解除或终止，故该协议亦应于2019年5月8日解除，该协议双方均无违约行为。另根据商品房买卖合同第十九条约定，鸿坤公司应当自商品房买卖合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案手续，鸿坤公司未按约定履行备案义务，不符合合同约定，亦构成违约，鸿坤公司称系因马岩原因致使未能办理备案手续，未提交证据证实，本院不予采信。综上，双方在履行合同过程中均存在违约行为，故违约金应互相不负给付责任。 关于马岩要求退还已付购房款、车位款及利息的诉讼请求，因相关合同已解除，马岩已付的款项鸿坤公司应予以退回。鸿坤公司于2019年5月7日即主张解除房屋买卖合同，自合同解除之日起鸿坤公司即负有退还马岩购房款的义务，鸿坤公司至今未履行该项义务，故鸿坤公司应承担已付购房款、车位款资金占用期间的利息（利息自2019年5月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款全部返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告（反诉被告）马岩与被告（反诉原告）承德市鸿坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《山语墅车位使用权协议》于2019年5月8日解除。二、被告（反诉原告）承德市鸿坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）马岩购房款687133.00元及车位款150258.00元，合计837391.00元，并支付原告以837391.00元为基数，自2019年5月8日起至购房款、车位款全部退还之日止的利息（利息自2019年5月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款全部返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告（反诉被告）马岩其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）承德市鸿坤房地产开发有限公司的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据，二审认定的事实与一审认定的事实相一致，一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点为马岩与鸿坤公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《山语墅车位使用权协议》是否应当解除，鸿坤公司是否退还马岩购房款、车位款及给付利息以及应否给付违约金的问题。马岩与鸿坤公司于2018年12月28日签订《商品房买卖合同》及《山语墅车位使用权协议》，于2019年1月23日双方签订《补充协议》，双方约定了合同解除条款，购房人未按约定期限支付购房款逾期超过60日，鸿坤公司有权解除合同，补充协议约定按揭贷款付款时间为自商品房买卖合同签订之日起60日内付清，即马岩应于2019年2月26日前付清剩余房款，但马岩未能办理贷款或以其他方式按约定向鸿坤公司支付剩余房款。一审法院认为，至2019年4月28日，马岩已逾期超过60天，鸿坤公司依据合同约定，有权解除合同。一审法院判决《商品房买卖合同》、《补充协议》、《山语墅车位使用权协议》自2019年5月7日解除，事实清楚、于法有据，应予维持。因案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》、《山语墅车位使用权协议》自2019年5月7日解除，鸿坤公司应自合同解除之日负有退还马岩购房款的义务，但鸿坤公司至今未履行该项义务，故一审法院判决鸿坤公司应承担已付购房款、车位款资金占用期间的利息并无不当。马岩主张鸿坤公司未办理预售合同备案手续，存在违约，主张返还房款并赔偿损失；鸿坤公司主张马岩逾期支付房款、逾期支付车位款，存在违约，应支付违约金。针对马岩、鸿坤公司前述主张，二审中，双方均未提交新证据反驳一审认定的案件事实，其应承担举证不能的不利责任，马岩、鸿坤公司的该上诉主张于法无据，不予采信。故，一审判决马岩与鸿坤公司互相不负给付责任，事实清楚、于法有据，合情合理，并无不当，应予维持。 综上所述，马岩、鸿坤公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60553.00元，由马岩负担27698.00元，由承德市鸿坤房地产开发有限公司负担32855.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 李红梅 二〇二一年三月十六日 法官助理 杨晓梅 书 记 员 包居正