山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2948号 上诉人（原审原告）：尹某某，男。 委托诉讼代理人：金京平，山东齐岳（即墨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁晓晖，山东齐岳（即墨）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：尹xx，男。 委托诉讼代理人：付浩然，山东海之源律师事务所律师。 上诉人尹某某因与被上诉人尹xx房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初8578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹某某提出上诉请求：1、依法撤销即墨区人民法院(2020)鲁0282民初8578号民事判决书第一项，依法改判尹xx支付尹某某违约金372000元，上诉金额248000元。2、一、二审诉讼费用由尹xx承担。事实和理由：一、尹某某对合同损失扩大并不存在过错，尹xx应按合同约定支付违约金。双方签订房屋买卖合同后，尹某某严格按照合同约定履行卖方义务，也充分相信尹xx会严格履行合同。而且在尹某某起诉之前，尹xx从未有解除合同或不履行合同的意思表示，一直坚称要继续购买涉案房屋并且要尹某某等等，暂时不能交付房款的原因是尹xx想要在工程款下来后一次性支付给尹某某。从尹某某提交的录音中明确可以看出尹xx一直以房款尚未筹足，一定会要这个房子，要求尹某某等等来拖延履行合同义务。可见，尹xx在合同签订后一直以欺骗方式掩盖其不想继续购房的目的，通过拖延支付房款的手段逼迫尹某某提出解除合同来逃避其不履行合同的违约责任，对此尹xx具有全部过错；二、尹xx应按照合同约定支付尹某某违约金。该协议文本是尹xx提供，该协议的违约责任条款“任何一项未按约定时间支付，甲方有权解除合同，乙方定金及已付房款不退，同时还需支付甲方房屋总价款30%的违约金。若甲方违约，甲方应双倍返还定金，并支付乙方房屋总价款30%的违约金”也是按照尹xx要求添加，该违约条款约定尹某某与尹xx的违约责任对等，是为防止合同任一当事人反悔，特意约定的惩罚性条款，故尹xx应该按照协议的约定承担违约责任；三、一审法院不应以未明确具体损失，擅用自由裁量对合同违约金进行调整。违约金条款是双方约定的单方违约的惩罚性条款，违约金支付标准系双方公平协商的结果，并且未违反法律规定，尹xx在签订合同时应当清楚知道违约将承担的法律后果，并对违约应承担的支付违约金责任存在合理预期，因此其在此前提下仍然与尹某某签订包含该违约条款的合同，在违约时则应当严格依照合同约定承担违约责任。一审法院不能以公众对房屋的大体市场价格是知晓的，并且在未释明的情况下以未申请鉴定损失为由对违约金进行调整，该调整违背合同意思自治原则，严重侵犯了尹某某的合法权益。 尹xx辩称：尹xx已经口头告知尹某某可以对房屋进行另行处置，但尹某某在尹xx未支付定金的情况下仍然继续等待尹xx确认是否购买房屋，这说明双方的合同已经解除。关于是否购买房屋应属于新的买卖合同，不应按照原来的合同确认违约金。同时说明尹某某在主观方面存在恶意和严重过错，二审法院不应支持其上诉请求，并且一审法院判决的违约金过高，因为一审中尹某某并没有确实的证据证明其损失的存在。 尹某某向一审法院提出起诉请求：1、确认尹某某、尹xx之间的《房屋买卖协议书》解除；2、尹xx赔偿违约金372000元、律师费20000元；3、尹xx承担诉讼费。 一审法院查明事实：2019年12月24日，尹某某、尹xx签订《房屋买卖协议书》，约定：1、尹某某将位于即墨区户房屋（不动产权证书号：鲁（2018）即墨市不动产权第xxxx号）出售给尹xx，房屋建筑面积94.09平方米，成交价为1240000元；2、尹xx在本协议签订当日支付定金60000元，在合同签订之日起两个月内（2020年2月24日前）付清；3、若尹xx定金及房屋尾款，任意一项未按约定时间支付，尹某某均有权解除合同，尹xx定金及已付房款不退，同时还需支付尹某某房屋总价款30%的违约金；4、若尹某某违约，尹某某应双倍返还定金，并支付尹xx房屋总价款30%的违约金；5、守约方向违约方主张权利所花费的一切费用由违约方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费、鉴定评估费等。 2020年5月21日，尹某某与尹xx之间的通话录音中，尹xx说：“你能稍微等等你就稍微等等，你别催我……你要是等不了，你就该想想别的办法想想别的办法。”没有明确不履行合同的意思表示。 尹某某2020年7月12日通过邮件，2020年7月21日通过短信的形式向尹xx发放交付定金和房款的催告。 双方合同签订后至法庭辩论结束前，尹xx未支付尹某某定金及房款，涉案房屋也未交付。 2020年7月6日，尹某某与山东齐岳（即墨）律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定律师费20000元。2020年10月19日，山东齐岳（即墨）律师事务所向尹某某出具20000元律师费的发票。 另，本院于2020年9月14日将民事诉状送达给尹xx。 一审法院认为，尹某某与尹xx签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，不存在法律规定合同无效的情形，应属合法有效，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。尹xx主张合同无效或可撤销，无事实法律依据，一审法院不予采信。 1、关于尹某某主张确认双方之间《房屋买卖协议书》解除的诉讼请求。双方签订合同后，尹xx未按照合同约定于合同签订当日支付定金、未按照合同约定的日期2020年2月24日前支付全部房款，属于违约方。根据双方之间《房屋买卖协议书》的约定，尹xx未按约定时间支付定金和房款，尹某某有权解除合同，一审法院于2020年9月14日将民事诉状送达给尹xx，一审法院确认尹某某与尹xx签订的《房屋买卖协议书》于2020年9月14日解除。 2、关于尹某某主张尹xx赔偿违约金372000元、律师费20000元的诉讼请求。关于违约金数额的认定，一审法院认为，《民法典》第五百八十五条规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案虽然双方约定的违约金为房屋价款的30%，但尹某某未明确具体损失，涉案房屋是否贬值以及贬值的数额，双方均未申请鉴定，不能作出具体认定，且公众对房屋大体的市场价格是知晓的，尹某某主张372000元违约金明显过高。且从整个房屋买卖合同履行过程看，尹xx在签订合同当天未支付定金，也未在合同约定的两个月内支付房款，按照合同的约定，定金和剩余房款任意一项未按约定时间支付，尹某某均有权解除合同，尹某某在具有单方合同解除权的情况下，未及时行使，导致合同损失扩大亦存在过错。一审法院认为应以房屋价款的10%认定违约金更加适当，因此尹xx应支付尹某某违约金124000元（1240000元×10%）。关于尹某某主张的律师费20000元，根据《房屋买卖协议书》的约定，守约方向违约方主张权利所花费的一切费用由违约方承担，包括律师费等，故尹某某的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、尹xx于判决生效后十日内支付尹某某违约金124000元；二、尹xx于判决生效后十日内支付尹某某律师费20000元；三、驳回尹某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费7150元，由尹某某负担3970元，由尹xx负担3180元。尹某某已预交7150元，一审法院退回3180元。尹xx应在判决生效之日起七日内向一审法院交纳案件受理费人民币3180元，拒不交纳的，一审法院依法强制执行。 本院查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为涉案《房屋买卖协议书》中约定的违约金应否予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据上述规定，违约金是否调整应以实际损失为基础。本案中，涉案《房屋买卖协议书》并未实际履行，尹xx自合同签订后既未依约支付定金，亦未支付房屋价款。尹xx以其行为表示不按约履行合同，已构成根本违约，依约应当向尹某某支付违约金。虽然双方约定的违约金为房屋价款的30%，但尹某某并未举证证明其具体损失，原审结合当地现实情况认定该违约金的约定过分高于造成的损失，并无不当。原审综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定违约金的比例调整至合同价款总额10%，亦无不当。 综上所述，尹某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5020元，由上诉人尹某某负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 孙向东 二〇二一年三月二十六日 书记员 王冉冉 书记员 于国英