广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24010号原告：佛山市南海宝邦房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区九江镇奇山开发区。法定代表人：刘**。委托诉讼代理人：帅寒露，该司员工。被告：左材镜，男，1979年1月26日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托诉讼代理人：左高兴，广东定海针（佛山）律师事务所律师。原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司与被告左材镜商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人帅寒露，被告的委托诉讼代理人左高兴，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2019年5月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2××××××××2）、《补充协议》已于2019年7月20日解除；2.被告向原告支付解除合同违约金265263.7元；3.被告承担解除合同所需的所有费用，并协助原告办理撤销商品房买卖合同的网签备案等相关手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月13日，原被告签订合同编号为2××××××××2的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同）及《补充协议》（以下简称补充协议），约定：被告购买原告开发建设的位于佛山市南海区××××××（以下简称涉讼房屋），总价款为1323011元。履约过程中，被告未能依约支付第二期、第三期及按揭房款共1084602元及相应的逾期付款违约金，经原告多次催告未果，已构成根本违约。根据补充协议第一条约定“如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的）……逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费”，现被告逾期已远超30天，经原告多次催收，被告仍未付清拖欠房款及违约金。原告第3项诉讼请求是请求被告协助原告办理撤销网签手续，但现无法明确具体费用的构成。原告以提起本案诉讼的方式向被告提出解除合同。被告辩称：一、被告同意解除合同，或变更买受人继续履行合同。二、被告不存在违约.被告同意解除合同是由于合同目的无法实现，合同履行过程中出现了被告不能通过银行贷款审批的情况，且合同未对该情况作约定和说明，双方无法就该情况达成一致意见，故应解除合同，被告至今共支付了含定金购房款502722元，已经超过了合同约定的首期购房款，被告不存在违约。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.商品房买卖合同（预售）复印件1份，商品房买卖合同补充协议原件1份。2.关于期限付款的通知函（2019年11月15日）复印件1份及其EMS邮单原件1份，邮单查询打印件1份。3.关于期限付款的通知函（2020年3月26日）复印件1份及其EMS邮单原件1份，邮单查询打印件1份。被告举证如下：1.收据（NO.8881493、8882560）原件2份。2.收据（NO.0070935）原价1份。3.发票原件3份。4.收据（NO.3969233、2462225）原件2份。5.中国农业银行流水清单原件1份。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证2、3，原告已提供了邮件查询结果，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。2.被告举证2-5，原告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××××××，已办理商品房首次登记确权。2019年5月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订合同编号为2××××××××2的《商品房买卖合同（预售）》（即涉讼合同），约定：被告向原告购买涉讼房屋，总价款为1323011元；（第七条）被告应于签约之日支付403011元，剩余房款920000元应于2019年5月18日前申请银行按揭，按按揭方式付款；（第八条）被告逾期支付房款超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款。同日，原告（出卖人）与被告（买受人）就变更涉讼合同签订了《补充协议》（即补充协议），约定：如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的）……逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；认购定金50000元在首付房款时抵作商品房价款，第一期楼款88409元须于2019年5月13日前交付，第二期楼款132301元须于2019年8月7日前交付，第三期楼款132301元须于2019年11月5日前交付，买受人须于2019年5月18日前，前往按揭银行（或其他代理机构）签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款920000元。原告于2019年5月13日出具《预收款凭证》确认收到被告就涉讼房屋支付的138409元（含定金），于2019年10月25日出具《预收款凭证》确认收到被告就涉讼房屋支付的二期房款100000元。原告持有落款时间为2019年4月28日的《收据》原件、落款时间为2019年6月13日的《收款收据》原件各一份，载明：佛山市南海区**房地产咨询有限公司分别收到被告交来涉讼房屋服务费100000元、164313元。2019年11月15日，原告出具《关于限期付款的通知函》，称：根据合同约定，被告应于2019年8月7日前支付第二期房款32301元，2019年11月5日前支付第三期房款132301元，但被告拒绝付款；请被告于2019年11月20日前将应付购房款164602元、逾期付款违约金2277元（暂计至2019年11月15日）支付予原告。该函于2019年11月19日经邮寄送达予被告。2020年3月26日，原告再向被告出具《关于限期付款的通知函》，催要上述购房款，该函经邮寄于同月29日送达予被告。2020年11月4日，本案应诉材料经邮寄送达予被告。本院认为：原被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按约履行。被告迟延支付购房款已逾60日，根据涉讼合同第八条的约定，原告有权要求解除涉讼合同。现原告以提起本案诉讼的方式向被告提出解除合同，被告亦同意解除合同，故本院确认涉讼合同、补充协议于原告的解约通知送达予被告之日即2020年11月4日解除，被告应协助原告办理涉讼合同的注销网签登记手续。原告起诉主张合同解除日期为2019年5月13日，本院不予支持。原告请求被告承担解除合同所需的所有费用，但未能明确具体的费用构成，本院对原告该诉请不予支持。被告单方违约致合同解除，应承担相应的违约责任。补充协议中关于买受人逾期付款的违约责任的约定明显减轻了出卖人的责任、加重了买受人的责任，原告亦未采取合理的方式提请买受人注意，故本院适用涉讼合同中关于合同解除的违约责任的约定，被告应支付违约金132301.1元（1323011×10%）予原告，原告请求超出本院核定范围的,本院不予支持。被告辩称其向案外人佛山市南海区**房地产咨询有限公司支付的服务费属涉讼房屋购房款、被告已足额支付涉讼合同约定的首付款，但未能举出充分证据证实，原告亦有异议，本院不予采纳。被告申请追加案外人佛山市南海区**房地产咨询有限公司参加本案诉讼，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司与被告左材镜于2019年5月13日签订的合同编号为2××××××××2的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》于2020年11月4日解除；二、被告左材镜应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同（预售）》的注销网签登记手续；三、被告左材镜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金132301.1元予原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司；四、驳回原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计9547.24元（原告已预交），由原告负担547.24元，被告负担9000元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二一年三月十二日书记员  程学斌