浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)浙01民终711号 上诉人（原审被告）：杭州云泰购物中心有限公司,住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道北湖街**，统一社会信用代码：91330110063954098L。 法定代表人：应站权，总经理。 委托诉讼代理人：汪小燕、李中钢,浙江路成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜民，男，1957年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）：杨微微，女，1957年7月23日出生，汉族，住浙江省仙居县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：党金娥，浙江融哲律师事务所律师。 上诉人杭州云泰购物中心有限公司（以下简称云泰公司）因与被上诉人杜民、杨微微房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初14594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年1月，杜民、杨微微与云泰公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同约定，杜民、杨微微向云泰公司购买杭州市余杭区××街道××幢××室商品房（办公），商品房总价款为4228088元，云泰公司应当于2019年10月31日前向杜民、杨微微交付商品房。合同签署后，杜民、杨微微按照约定向云泰公司支付了购房款。2019年10月31日到期后，云泰公司未向杜民、杨微微交付商品房，直至2020年5月才通知交付，逾期时间已经超过90日。依据前述《浙江省商品房买卖合同（预售）》第十三条，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之叁的违约金。因此，从2019年11月1日起止2020年5月14日，云泰公司实际逾期天数为196天，根据违约金计算标准，云泰公司应支付违约金总额为248612元，但云泰公司却扣除了其中39天的违约金49469元，仅向杜民、杨微微支付了部分款项。杜民、杨微微的诉讼请求为：1．云泰公司向杜民、杨微微支付逾期交房违约金49469元（从2020年1月1日计至2020年5月14日期间的39天）；2.本案诉讼费云泰公司承担。 原审法院认为：本案杜民、杨微微与云泰公司双方争议的焦点在于云泰公司能否在违约金中扣除浙江省启动突发公共事件一级响应期间的39天。根据合同法第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”杜民、杨微微与云泰公司双方签订的合同约定的交房时间为2019年10月31日前，而新冠肺炎疫情爆发在此之后，也就是云泰公司系在迟延履行后发生不可抗力的，依法不应免除责任，应按照合同约定支付逾期交房违约金。对云泰公司的抗辩不予采纳。杜民、杨微微的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，原审法院于2020年11月19日判决：云泰公司支付杜民、杨微微逾期交房违约金49469元，于判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1036元，减半收取518元，由云泰公司负担，于判决生效后七日内缴纳。 宣判后，云泰公司不服，向本院提起上诉称：1、合同约定的违约金过高，云泰公司已经支付的违约金实际已经远远超过了杜民、杨微微的损失。按照本案具体情况，购房款4228088元，逾期交房196天，参照2020年1月1年期LPR4.15%计算的利息损失为94222.65元。云泰公司已经支付的违约金199143元是杜民、杨微微的利息损失的约211.35%倍，如按原审判决则将高达约263.86%倍。 2、新冠疫情对浙江省全社会造成的影响不仅包括一级响应期间，还包括二级响应期间等。在此期间，因受限于浙江省、杭州市应对新冠肺炎疫情一系列防控措施的要求，云泰公司停工停产，向当地政府有关部门申请办理案涉房屋的验收、备案手续以及房屋交付等事项，均受到了严重的影响已完全停止，特别是一级响应期间的39天时间内，云泰公司无法开展任何工作，也直接导致了案涉房屋逾期交付时间不必要地增加。同时，在此期间，即便是案涉房屋交付给杜民、杨微微，不管是自用还是出租都产生不了收益或难以产生收益，且杜民、杨微微还要为此支付物业管理费等费用。综上，云泰公司的上诉请求为：1、依法撤销原审判决，并改判驳回杜民、杨微微的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由杜民、杨微微负担。 针对云泰公司的上诉，杜民、杨微微发表答辩意见称：一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求。对于违约金是否过高的问题，本案违约金并不高，首先，本案违约金是日万分之三，在签订合同时合同版本是云泰公司提供的，该合同是针对大多数购买者的，故违约金条款是云泰公司经过审慎考虑的，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定。第二，违约金对应的年化收益率是10.95%左右，该标准也跟民间借贷的15.4%差很多，所以违约金并不高；第三，云泰公司销售这些房产的时候，应该清楚的知道杜民、杨微微买房产不单单用来作为投资，更多的是用来开公司要自住的。如果云泰公司按约交付房屋，杜民、杨微微可以提前入住，其他的租金可以免掉，正是因为云泰公司延迟交付，杜民、杨微微要多付租金，违约金尚无法弥补杜民、杨微微的损失。云泰公司的延迟交付也完全打乱了杜民、杨微微公司的搬迁计划，导致了公司的运营运作都受到了无法估量的影响，并不是像云泰公司单方认为杜民、杨微微买房系用于投资，因房子租不出去故不能取得任何收益；第四、云泰公司的违约行为发生在疫情之前，依据法律规定不能免除云泰公司的违约责任。 二审中，杜民、杨微微未提交新证据。云泰公司向本院提交如下证据材料：证据一、水电费代收代付委托服务协议，拟证明杜民等人于2020年5月16日办理房屋交付手续及水电费按实际支付；证据二、装修管理手册，拟证明杜民等人于2020年10月6日办理装修进场手续，交房到进场装修间隔将近5个月时间，说明杜民、杨微微并不急于使用案涉房屋；证据三、前期物业服务协议，拟证明物业费和能耗费标准，说明案涉房屋交付之后，杜民、杨微微才需要支付物业费，延期交付期间的物业费不需要杜民、杨微微承担，实际上云泰公司为杜民、杨微微承担了新冠疫情期间的物业费。 上述证据经出示，杜民、杨微微发表意见称：上述证据是当庭提供，故无法核实签字是否为杜民、杨微微所签，故对真实性无法确定。对上述证据的合法性和关联性及待证事实均不予认可。首先，云泰公司并非物业合同的主体；其次，购房人基本不是按照合同约定的5月14日去签署房屋确认的，晚去确认的原因之一在于云泰公司与杜民、杨微微之间就违约金一直是存在争议的，而且双方谈过很多次，当事人也去信访办那边去投诉过，就是因为有这样的争议，双方一直没有进行确认。但之后在云泰公司态度特别强硬的情况下，杜民、杨微微不得已就先签署房屋确认；再次，关于房子什么时候装修，和本案没有任何关系，房子要装修总需要找装修公司签署相关的设计方案，这些都需要花费大量时间，云泰公司的举证逻辑很难自洽。本院经审查认为，云泰公司提交的证据材料与本案均缺乏关联性，本院对上述证据的证明力均不予确认。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，云泰公司应当于2019年10月31日前向杜民、杨微微交付商品房，故在疫情爆发前云泰公司已陷于履行迟延，现其以疫情为由主张要求免除疫情期间逾期交付房屋的违约责任，缺乏事实和法律依据。云泰公司主张双方约定的违约金过高，但其提供的证据并不能证明双方约定的违约金过分高于杜民、杨微微的实际损失，故对云泰公司要求调整违约金的请求，本院不予支持。 综上，云泰公司的上诉请求和上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1036元，由杭州云泰购物中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 金瑞芳 二〇二一年三月五日 法官助理 徐森燕 书 记 员 钟国维