四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终926号 上诉人（原审被告）：徐成武，男，1969年4月18日出生，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：成都市创和物业有限公司，住所地四川省成都市青羊区文武路******。 法定代表人：文映忠，董事长。 委托诉讼代理人：谢正阳，四川英特信律师事务所律师。 上诉人徐成武因与被上诉人成都市创和物业有限公司（以下简称创和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初6146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐成武上诉请求：一、依法撤销原判；二、依法追究被上诉人伪造合同的法律责任；三、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：创和物业公司于2016年6月29日并未签订《物业服务合同》，原《物业服务合同》于2016年1月10日已到期，一审法院在创和物业公司未提交物业合同情况下根据各种单据将本案认定为事实物业服务纠纷错误，遂提起上诉。 被上诉人创和物业公司二审中辩称：创和物业公司提交的证据表明其在2016年6月29日至2019年2月28日期间仍持续为案涉小区提供物业服务，徐成武上诉理由不正当，提交的材料不影响一审判决，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，程序合法。 创和物业公司向一审法院起诉请求：请求判令徐成武向创和物业公司支付2017年5月1日至2019年2月28日欠缴的物业服务费1336.06元及逾期违约金2677元、垃圾处理费99元，上述共计4112.06元，诉讼费由徐成武承担。 一审法院认定事实：2009年12月29日××园业委会与创和物业公司签订了试用期三个月的《物业服务合同》，试用期届满后双方签订了为期三年的《物业服务合同》，双方对物业管理事项、期限、双方权利义务均作了明确约定，服务期限从2010年3月29日起至2013年3月28日止，收费标准为0.46元/平方米/月。2012年12月，××园业委会进行换届选举，任期三年。《物业服务合同》到期后，××园业委会就是否与创和物业公司续签《物业服务合同》和上调物业服务费事宜召开业主大会，并由创和物业公司在××园物业服务中心向业主发出书面征求意见表，根据回收的征求意见表进行统计，已获得专有部分面积过半人数同意续签合同和调整物业服务费，2013年6月29日××园业委会代表该小区业主与创和物业公司续签了《物业服务合同》，服务期限从2013年7月1日起至2016年6月28日止，收费标准为0.66元/平方米/月。《物业服务合同》到期后，创和物业公司未与××园业委会续签合同，但仍继续在××园小区服务至2019年2月28日止。徐成武系“××园”××号房屋业主，房屋建筑面积为92.02平方米。2017年5月1日起至2019年2月28日止，徐成武未交纳物业服务费1336.06元，创和物业公司向徐成武发出催缴费通知单。一审法院认为案件的争议焦点为2016年6月28日创和物业公司在合同期满后未与××园业委会续签《物业服务合同》，创和物业公司开展后续物业服务后是否能收取物业费的问题，现评判如下：2013年6月29日××园业委会代表该小区业主与创和物业公司续签了《物业服务合同》，服务期限从2013年7月1日起至2016年6月28日止，收费标准为0.66元/平方米/月，合同到期后，××园业委会未向创和物业公司出具书面通知函，要求其退场将小区物业交由其他公司经营，创和物业在此情况下继续服务××园小区。一审法院认为根据原《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中虽然原签订的物业服务合同到期，物业公司也没有续签服务合同，但仍然在履行物业管理职责，××园小区业主仍在享受创和物业公司提供的物业服务，在近两年多的时间内，小区业主及业委会均没有提出异议及就选聘新的物业公司取代创和物业召开过业主大会或者业主委员会，因此创和物业公司提出要求业主交纳物业费的要求并无不当，应予支持。对于物业费收取的标准，一审法院认为应当参照2013年6月29日××园业委会代表该小区业主与创和物业公司续签的《物业服务合同》收费标准收取。创和物业公司作为物业管理企业为案涉房屋所在小区提供了物业管理服务，徐成武应当按约定的标准支付物业服务费等费用。创和物业公司主张徐成武支付欠缴的物业服务费1336.06元、居民垃圾处理费99元，于法有据，予以支持。徐成武逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应当承担相应违约责任。按照上述《物业服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳管理服务费的千分之三交纳违约金，经过一审法院综合考量双方履约情况、违约造成的损失，酌定截止2019年2月28日违约金为400元，此后以1336.06元为基数，按每日万分之三的标准自2019年3月1日起计算至实际付清之日止。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、徐成武于判决发生法律效力之日起十日内向创和物业公司支付2017年5月1日至2019年2月28日期间的物业服务费1336.06元及居民垃圾处理费99元；二、徐成武于判决发生法律效力之日起十日内向创和物业公司支付欠交物业费的违约金400元（该违约金计算至2019年2月28日，之后以1336.06元为基数，按每日万分之三的标准自2019年3月1日起计算至实际付清之日止）；三、驳回创和物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由徐成武承担（此款创和物业公司已垫付，徐成武在支付上述款项时一并支付）。 二审中，徐成武提供了《关于创和物业退出××小区物业服务的报告》、照片等证据。拟证明《物业服务合同》于2016年1月10日到期，小区物业费收费率不足40%。本院经审查认为徐成武提交的证据不属于二审中的新证据，在本案纠纷中不能达到其证明目的，上述证据均不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，2013年6月29日××园业委会与创和物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对包括徐成武在内的案涉小区业主均有约束力，双方均应当按约履行。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款之规定“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”根据案件查明的事实，2013年6月29日××园业委会与创和物业公司签订的《物业服务合同》于2016年6月28日到期后××园业委会未与创和物业公司续签《物业服务合同》亦未另聘其他物业服务人，创和物业公司仍继续在××园小区服务至2019年2月28日。故本案《物业服务合同》到期后继续有效，徐成武仍受该合同约束，徐成武欠付2017年5月1日至2019年2月28日期间的物业服务费经催告未履行支付义务构成违约，据此一审法院依照《物业服务合同》约定的收费标准判决徐成武支付创和物业公司物业服务费1336.06元、垃圾处理费99元并适当调减违约金正确。 综上，上诉人徐成武的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人徐成武负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年三月十五日 书记员  陈 悦