浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙07民终80号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵小奶，女，1957年7月27日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市金东区。上诉人（原审被告、反诉原告）：周余之，男，1951年10月4日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市金东区。上诉人（原审被告、反诉原告）：周峰，男，1987年12月3日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。共同委托诉讼代理人：徐骏凯，浙江亚琥律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王磊，浙江亚琥律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜武权，男，1971年1月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金平安，女，1975年7月16日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。共同委托诉讼代理人：方燕，浙江金元律师事务所律师。上诉人赵小奶、周余之、周峰因与被上诉人杜武权、金平安房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2020）浙0703民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。赵小奶、周余之、周峰上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回杜武权、金平安本诉诉请，支持赵小奶、周余之、周峰反诉请求；2、判令杜武权、金平安承担一审本、反诉和二审诉讼费用。事实与理由：首先，一审对事实认定有误，导致判决错误。一审判决中第8页中认定事实中有“2016年10月28日至2017年3月20日期间，杜武权与周峰通过短信就案涉房屋的不动产权证办理事宜进行了协商。”但事实并非如此：1、短信内容发生时间在合同签订后，房屋摇号抽签结束、周峰发函要求对方付清房款期间。2、短信内容根本不是双方协商办理不动产权证事宜，是周峰催促杜武权支付房款，但杜武权一再纠结想要以配偶名义缴费办证但最终没有缴纳房款的过程。3、短信沟通后杜武权到起诉时都未付房款。其次，本案争议焦点为涉案合同是否构成违约，是否应予解除。一审判决认为赵小奶等人没有证据证明杜武权等人存在违约事实，合同可以继续履行。按双方《房屋转让协议》约定：预计交房2016年12月31日之前。实际2016年11月12日杜武权亲自抽签摇号确认房屋。按照房产交易习惯，是要缴清房款后领钥匙，杜武权支付房款条件成就。但直至约定日期，杜武权均没有按合同约定将房款交由赵小奶等人以其名义缴纳房款，直至赵小奶等人2017年3月13日发出《催告函》,明确催促杜武权在3月30日前付清房款，否则协议解除。但杜武权收函后仍未付。按照合同约定的支付房款期限为2016年12月31日之前，且杜武权也同意以赵小奶等人名义来缴纳，但这之间杜武权一直怠于履行该义务，经合理催告仍不履行，其行为已经表明了其不想履行，合同已经构成根本违约，合同目的已经无法实现。且杜武权怠于履行交付房款的义务是想将产权证直接登记于其或配偶名下，是为了规避转让房产的税费，目的是非法，损害了国家利益。该房产系拆迁安置房产，杜武权并非拆迁户，甚至之前双方并不相识，根本不可能直接将房产登记于杜武权等人名下，只能按照协议约定，以上诉人名义作出产权证，经过3或5年的禁止转让期限后，才能依法转让到杜武权名下，该政策双方是明知的，不然也不可能在订立第一份合同时就明确以上诉人名义交付房款和办证，现杜武权反而以此为由来拖延，最后拒绝交付房款，显然是违背了当时签订合同的初衷，属于中途反悔的行为。其三，本案涉案协议因杜武权、金平安反悔违约在先，且经合理催告后仍不履行，协议已经解除。其四，一审判决合同不解除并继续履行错误。合同已经法定解除，不能继续履行。且即便未解除，也已经丧失了继续履行的可能。1、根据《合同法解释二》二十四条、《九民纪要》四十六条，对解除有异议的在解除通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案杜武权的起诉已经明显超过该时效。2、经催告后合同解除，赵小奶等人在2017年9月起缴纳了涉案房屋的房款和物业维修基金以及车位费、物业管理费等，已取得了该房屋的产权，双方签订合同的实际标的并非是房屋本身，而是“安置房购买指标”，现上诉人已经支付房款取得了涉案房屋产权，“安置房购买指标”已经灭失，现只有房屋本身，如判决继续履行合同，不仅会产生更多不必要的损失和矛盾，也不利于解决纠纷，一审的判决也没有实际的效力，房屋产权不可能通过倒转恢复到最初的状态。综上，一审认定涉案的协议依然有效，但并未查清杜武权、金平安根本违约的事实，且涉案协议不具有继续履行的可能。杜武权、金平安答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方于2016年2月24日签订的《房屋转让协议》及2016年11月12日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不存在无效事由，应当认定合法有效。其次，杜武权、金平安从未明确表示或者以行为表明不履行主要债务，也不存在延迟履行主要债务的情形。赵小奶等人提出杜武权要求以金平安名义缴费办证而没有缴纳房款因而构成违约的理由不能成立。关于谁名义缴费办证到谁名下的问题，杜武权从未强制要求赵小奶等人一定要直接办证到杜武权夫妻名下。双方对于该问题在2017年3月20日已经达成一致意见,即仍以赵小奶等人名义先办证缴费过户到杜武权夫妻名下，对此问题没有任何争议。其次，双方曾经于2016年12月26日、2017年3月24日两次约定好具体日期办理手续。但是两次都是因为赵小奶等人的原因造成未缴房款。第三，杜武权、金平安不存在任何违约行为，赵小奶等人没有约定或者法定解除权，其于2017年3月13日向杜武权发函，不产生依法解除合同的法律效果。第四，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，对方有权要求其继续履行。综上，赵小奶等人因房屋市场行情上涨而违约，却将违约责任转给杜武权等人，缺乏诚信，其上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。杜武权、金平安向一审法院起诉请求：1、确认双方于2016年2月24日签订的《房屋转让协议》有效；2、判令赵小奶、周余之、周峰交付位于金华市金东区××街道××幢××单元××室的房产并协助办理权属变更登记；3、判令赵小奶、周余之、周峰交付一个车库（车位）并办理产权变更登记；4、判令赵小奶、周余之、周峰承担诉讼费。诉讼过程中，杜武权、金平安变更诉讼请求为：1、确认合同有效并判令继续履行；2、判令赵小奶、周余之、周峰承担诉讼费。赵小奶、周余之、周峰向一审法院提出反诉请求：1、解除双方之间的《房屋转让协议》；2、确认杜武权、金平安违约，判决定金归赵小奶、周余之、周峰；3、本诉及反诉的诉讼费用由杜武权、金平安承担。一审法院认定事实：2016年2月24日，杜武权、金平安（乙方）与赵小奶、周余之、周峰（甲方）签订《房屋转让协议》一份，载明：“甲方因上浮桥下沿路21号房屋拆迁采取公寓式安置（土地性质为国有出让）分得金都美地小区（具体房屋位置与层次按照分房办法实施）现房壹套（面积约为106.3平方米，预计交房时间为2016年12月31日之前），现经双方在自愿、平等基础上协商，达成以下协议：1、甲方自愿将以上房屋壹套转让给乙方，甲方负责协助乙方办理房屋摇号、挑选、办理转让过户等有关手续；2、本次房屋出让综合价按照3355元每平方米（不同楼层、朝向的价格有差别）出让，本项费用及过户费等一切费用由乙方承担，以甲方名义支付，超出面积按照下沿区块征迁指挥部有关政策执行，并按征迁指挥部规定价格优先享受下沿路21号房屋拆迁安置配套的车库壹个；3、乙方支付甲方转让费人民币贰拾伍万元整，分三期支付，乙方在协议签订之日支付定金人民币壹拾万元整（100000元），并在房产接收交付钥匙后再付人民币壹拾万元整（100000元），所有过户手续办妥后支付剩余人民币伍万元整（50000元）；……”。同日，杜武权、金平安支付定金100000元，赵小奶出具收条一份，载明：“今收到金平安、杜武权房屋指标转让费定金人民币壹拾万元正（100000元）”。2016年11月12日，杜武权与周峰签订《补充协议》一份，约定：“1、因安置房国家回购价提高，经双方协商达成，安置房购买指标转让费由人民币贰拾伍万元变更为人民币贰拾玖万元；2、支付方式：定金人民币拾万元已于安置房购买指标转让协议签订时，由杜武权支付给周峰；安置房交钥匙当日，杜武权拿到钥匙接收该安置房时，应支付人民币拾万元给周峰；周峰将该安置房房产证过户给杜武权时，杜武权应将剩下的人民币玖万元支付给周峰；3、该安置房的房产证做出后，由周峰将该房产证交给洪健康（身份证号码332521196806××××）保管，直至该安置房的房屋产权由周峰过户至杜武权名下”。同日，周峰向杜武权出具《委托书》，后由杜武权进行了案涉房屋的摇号抽签，抽签确认表载明房号为“24＃3-401”。2017年3月13日，赵小奶、周峰向杜武权、金平安邮寄《催告函》，要求在2017年3月30日配合办理房屋转让手续，如逾期，则其有权解除合同。同月25日，杜武权、金平安向赵小奶、周余之、周峰邮寄《催告函》，要求于2017年4月15日之前协助办理交款、交房手续。2016年10月28日至2017年3月20日期间，杜武权与周峰通过短信息就案涉房屋的不动产权证办理事宜进行了协商。之后，赵小奶于2017年9月交纳了案涉房屋的房款和物业维修基金，于2018年7月19日交纳了案涉房屋的车位费，于2019年12月13日交纳了案涉房屋的物业服务费（2018年11月1日至2019年12月31日）。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方当事人依照各自真实意思表示订立《房屋转让协议》，后经协商一致达成《补充协议》，在没有证据证明案涉协议具有法定无效情形的情况下，应当认定为合法、有效。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于案涉协议是否应予解除。依照我国合同法的规定，经当事人双方协商一致或者约定的解除合同条件成就时，可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的或者对方当事人不履行、延迟履行等违约行为情形下，可以解除合同。第一，根据双方当事人的诉讼行为可以明确对于解除合同没有达成一致，且案涉协议对于解除合同的条件亦没有作出约定。第二，赵小奶、周余之、周峰没有证据证明案涉协议因不可抗力不能实现合同目的或者杜武权、金平安存在违约行为的事实。首先，杜武权、金平安作为买受人已经按约支付定金，而其之后需要支付款项的条件（即交付房屋、办理产权过户）尚未成就。其次，对于案涉房屋的房款交纳事宜，杜武权与周峰通过短信息进行了协商，在此过程中，杜武权并没有作出不履行或者延迟履行的意思表示。基于此，案涉协议依法成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杜武权、金平安的诉讼请求成立，依法予以支持。赵小奶、周余之、周峰没有证据证明其事实主张，其反诉请求缺乏相应的事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认杜武权、金平安与赵小奶、周余之、周峰于2016年2月24日签订的《房屋转让协议》、杜武权与周峰于2016年11月12日签订的《补充协议》有效并继续履行。二、驳回赵小奶、周余之、周峰的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由赵小奶、周余之、周峰负担。反诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由赵小奶、周余之、周峰负担。二审期间，赵小奶、周余之、周峰未提交新证据。杜武权、金平安提交陈长征出具的证言一份，以证明双方约定于2017年3月24日办理房款缴纳手续，但赵小奶等人拒不配合违约的事实。赵小奶质证提出，陈长征是拆迁办的组长，也是杜武权的亲戚，3月10日在茶楼我和杜武权商量，因国家涨价了，但是杜武权仍要求我低价卖，办证也要办他的名字，后咨询办证中心得到答复称不能办杜武权的名字；3月13日我发函给杜武权，但是他没有来；3月24日前两天，我从报纸上了解到安置房不能卖，但杜武权告诉我有人认识，要我配合他；3月24日我在大队门口等杜武权，告诉他房屋因为政策原因不能卖，他情绪比较激动并要求协商，但是我觉得已经协商三个月未果，就当场走了，事后双方就没有再谈房屋合同的事情。代理人总结赵小奶表述为，3月24日当天陈长征陪同杜武权来协商过合同履行问题，但是赵小奶了解到政策安置房无法买卖，也无法直接作证到杜武权名下，当场向杜武权明确表示了拒绝履行合同解除合同的意思表示。事后双方就没有继续再谈房屋合同的事情。周余之、周峰质证称自己3月24日不在现场。对该证据本院认为，从赵小奶质证意见可知双方确于2017年3月24日对房屋买卖事宜进行协商，期间赵小奶因安置房不能转让、双方已协商多时未果等原因，拒绝与杜武权继续协商并表示拒绝履行合同、解除合同，故本院对该证据的证明目的予以确认。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为,本案的争议焦点为：1、杜武权、金平安是否存在违约行为；2、赵小奶、周余之、周峰是否具有法定或者约定的解除合同的权利。对此，本院评析如下：1、在案短信记录等证据显示，直至2017年3月20日，双方仍在协商合同履行事宜，期间杜武权一直要求继续履行合同，并未明确表示不履行或者迟延履行合同义务；而仅凭赵小奶、周余之、周峰此前提供的证据，无法证明杜武权、金平安存在违反约定怠于支付购房款的事实；而因本案所涉房屋的特殊性，交付房款须由赵小奶等人配合，但从短信聊天记录及二审中赵小奶对陈长征证言的质证意见可知，杜武权、金平安并非拒绝履行合同的一方。故若认定杜武权、金平安在已经支付部分转让费、房屋价格持续上涨的情况下主动违约，显然与情理不符，也缺乏相应的证据支持。原判对该节事实认定正确。2、关于赵小奶、周余之、周峰是否具有约定或法定的合同解除权的问题，双方签订的协议中并未约定合同解除条件，本案中也不存在合同法第九十四条规定的法定解除情形，故原审认为案涉协议依法成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并无不当。赵小奶、周余之、周峰提出合同已经解除及杜武权和金平安的起诉已经超出诉讼时效的意见，系对法律的误读，本院无法支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。赵小奶、周余之、周峰的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1230元，由上诉人赵小奶、周余之、周峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 磊审 判 员  周俊梅审 判 员  胡 照二〇二一年三月三十日代书记员  徐锴欣11-