北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2099号上诉人（原审被告、反诉原告）：柳波，女，1977年4月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王桂芬，女，1967年12月24日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。原审第三人：北京市泰仑房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王信，总经理。委托诉讼代理人：宗继伟，男，该公司员工。上诉人柳波因与被上诉人王桂芬、原审第三人北京市泰仑房地产经纪有限责任公司（下称泰仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初51587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柳波、被上诉人王桂芬、原审第三人泰仑公司的委托诉讼代理人宗继伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳波上诉请求：撤销一审判决第一项，案件受理费由王桂芬承担。事实和理由：涉案的房屋买卖合同签订于2017年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》颁布之后，不适用相关会议纪要，不能依据会议纪要判定解除。泰仑公司的职责仅仅是协助办理购房资质的审核，该公司口述的“王桂芬不具有购房资格”不能作为一审证据采纳，一审王桂芬提交的证据只能证明其在赤峰市有社保购买记录，并不能证明其在北京没有社保或个税缴纳记录。房屋买卖合同明确约定定金退还的前提是“资质审核结果出具后”，直至一审判决作出前资质审核结果一直未出具，而出具资质审核结果是王桂芬的合同义务，王桂芬未履行义务应构成违约。泰仑公司从未告知柳波对方不具备购房资格，双方签订的合同直至2017年4月17日还处于履行状态。王桂芬辩称，同意一审判决，不同意柳波的上诉请求。根据市住建委2017年4月25日给王桂芬的回复，“3.17新政”以2017年3月27日零点网签为准，之前网签执行老政策，之后网签执行新政策。根据新政，在京购房资质需要具备北京户口或者北京个税和社保，这些条件王桂芬都不具备。王桂芬要求柳波退还定金，因为王桂芬不具备购房资格，房屋交易自动终止。新政出台后，王桂芬没有购房资质，所以王桂芬出具不了资质证明，合同应自动终止。泰仑公司述称，同意一审判决，对于上诉请求不发表意见。2017年3月26日发布的政策，合同签订时不知道政策。在新政之前，买商办房不需要资质。泰仑公司在2017年3月26日之后和柳波谈过，而不是一直没有告诉王桂芬不具备购房资格。王桂芬向一审法院起诉请求：1．判令柳波退还王桂芬定金50000元及利息（以50000元为基数自2017年3月26日至实际给付日按2％计算）；2．柳波承担本案差旅费及误工费2000元。柳波向一审法院反诉请求：判令王桂芬向柳波赔偿损失120000元。一审法院认定事实：2017年3月26日，买受人王桂芬与出卖人柳波、居间人泰仑公司签订《房屋买卖居间服务合同》及《北京市房屋买卖合同》，柳波将名下位于北京市朝阳区东四环南路53号院2号楼0单元×号房屋出卖给王桂芬，房屋总价2450000元，定金50000元。同日，柳波（甲方）、王桂芬（乙方）、泰仑公司（丙方）还签订《买卖定金协议书》及《补充协议》，《买卖定金协议书》约定乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金5万元。该协议第五条约定：①、乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料：乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资质审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。②、丙方协助乙方进行购房资格审核：如乙方未能通过购房资质审核，各方免责且本协议自动终止，同时甲方应在资质审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条①中约定的情形除外。《补充协议》第四条第四款约定在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已产生的费用由各方友好协商解决。同日，王桂芬向柳波交付了定金50000元。2017年3月28日，案外人杜文秀与柳波签订《北京市房屋买卖合同》，杜文秀将位于密云县密西花园37号楼3单元×号房屋出卖给柳波，房屋价格2200000元，定金20000元。2020年7月28日，翁牛特旗社会保险事务中心出具《赤峰市社会保险个人参保缴费证明》，载明王桂芬自1999年至2020年的企业基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险以及生育保险缴费事项。2020年8月11日，翁牛特旗社会保险事务中心出具《机关事业养老缴费证明》，内容为王桂芬于翁牛特旗×医院参加机关事业养老保险。缴费期限自2014年10月至2020年6月。经询，泰仑公司称双方于2017年3月26日签订合同，签订合同时，泰仑公司还不知限购事宜，合同签订后当日泰仑公司了解到限购事宜，并立即联系了双方。柳波称，签合同前柳波询问过泰仑公司，泰仑公司称王桂芬有购房资格，柳波2017年3月26日下午知悉的“3.17新政”，在微信朋友圈和新闻中看到了。庭审中，王桂芬称签订合同第二天就通知对方解除合同，和柳波、泰仑公司共同协商，并未送达书面通知。柳波称王桂芬并未与其沟通合同解除事宜。泰仑公司称三方曾当面协商合同解除事宜，但时间泰仑公司已不能确定。为证明王桂芬向柳波支付5万元定金后向有关部门信访。王桂芬提交《信访意见答复书》。柳波对该证据真实性、关联性、证明目的均不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明王桂芬往返北京，向柳波主张权利所产生的费用。王桂芬提交《差旅费发票》。柳波对该证据真实性认可，证明目的不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明王桂芬在规定出台以后不具有购买涉案房屋的资格。王桂芬提交《五部门规定》。柳波对该证据真实性认可，证明目的不认可，柳波认为王桂芬没有去资格认定。泰仑公司对该证据真实性认可。为证明为重新买房的房产真实性，柳波提交房产证。王桂芬对该证据关联性不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明重新买房房产所有权人身份真实性，柳波提交身份证复印件。王桂芬对该证据关联性不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明王桂芬违约行为给柳波造成损失，柳波提交收条。王桂芬对该证据真实性不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明王桂芬违约行为给柳波造成损失，柳波提交招商银行户口历史交易信息表。王桂芬对该证据真实性不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明2017年4月1日因王桂芬购买柳波房屋，柳波进行了房屋核验，核验结果是通过，核验完成时间是4月1日。柳波提交《存量房房源核验信息表》，王桂芬对该证据真实性、证明目的均不认可。泰仑公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。为证明2017年3月28日由泰仑公司向房管部门为柳波申请房源核验。柳波提交《存量房房源核验受理回执》，王桂芬对该证据真实性不认可。泰仑公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋买卖居间服务合同》《北京市房屋买卖合同》《买卖定金协议书》及《补充协议》均是各方真实意思表示，且约定并未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于柳波是否应向王桂芬返还定金。结合一审法院查明的事实和双方提交的证据，王桂芬在“3.17新政”后确无购房资格。就合同解除问题，依照北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委相关会议纪要规定，因“3.17新政”影响导致商品住房交易无法进行的，法院依据双方举证判定解除合同。王桂芬、柳波、泰仑公司曾就合同解除问题进行协商，但具体时间无法确定，王桂芬亦未向柳波送达书面解除通知。王桂芬向法院起诉柳波要求退还租金，一审法院认为应以起诉状送达柳波之日作为合同解除之日。《买卖定金协议书》约定王桂芬应向泰仑公司提交购房资质审核所需的文件或材料，泰仑公司协助乙方进行购房资格审核，如王桂芬未能通过购房资质审核，各方免责且本协议自动终止，甲方应在资质审核结果出具后五个工作日向王桂芬退还已支付定金。对于王桂芬是否具备购房资格，泰仑公司作为房地产经纪公司，对于购房人是否具备购房资格，具备专业判断和初步审核能力。本案中，其已明确告知柳波关于王桂芬在“3.17新政”后不具备购房资格的事实。《补充协议》第四条第四款约定在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已产生的费用由各方友好协商解决。本案中，双方签订的合同因“3.17新政”导致合同目的无法实现，双方均不应承担违约责任。故王桂芬要求柳波退还定金50000元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于定金利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。“3.17新政”颁布后，王桂芬已无在京购房资格，不承担房屋买卖合同履行不能的违约责任。柳波作为房屋出卖方，应当对买受方是否具备购房资格尽到合理的注意义务。柳波虽称签订合同前，泰仑公司告知其王桂芬具备购房资质，但签订合同当日，其已知悉“3.17新政”的出台，且在王桂芬、泰仑公司均已向其释明因政策变化，买受方已不能履行合同义务的情况下，仍与双方签订房屋买卖合同后与案外人签订房屋买卖合同，其所称遭受损失不能归责于王桂芬。故柳波要求王桂芬赔偿损失120000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。判决如下：一、柳波于判决生效之日起七日内退还王桂芬定金50000元；二、驳回王桂芬的其他诉讼请求；三、驳回柳波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，柳波提交了12333电话录音、新闻录像，银行账户历史交易明细表及网签短信，以证明其上诉主张。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录等在案佐证。本院认为，《房屋买卖居间服务合同》《北京市房屋买卖合同》《买卖定金协议书》及《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方均应严格依约履行。关于柳波是否应返还王桂芬交付的定金。本案中，根据查明的事实，柳波与王桂芬于2017年3月26日签订涉案房屋买卖协议、定金协议及补充协议后，因“3.17新政”颁布实施导致合同不能继续履行。此系不可归责于双方当事人的原因所致，故一审法院结合双方在《补充协议》第四条第四款的约定，认定双方签订的合同因政策原因导致合同目的无法实现，双方均不应承担违约责任，并判令柳波返还王桂芬已交付定金并无不当，本院不持异议。柳波二审期间提交的相关证据材料并非因客观原因在原审无法取得，且不能够证明一审法院认定的基本事实或者裁判结果错误，本院不予采纳。至于柳波上诉称，本案不适用相关会议纪要，王桂芬未按合同约定履行资质核验义务等理由均不能导致其上诉理由成立，本院对此亦不予采信。综上所述，柳波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由柳波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 孙 京审 判 员 于洪群二〇二一年三月十八日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩