贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终474号上诉人（一审原告）：黄晚来，男，汉族，1979年12月11日生，住贵州省麻江县。上诉人（一审原告）：李光群，女，布依族，1984年3月15日生，住贵州省麻江县。上诉人（一审原告）：文忠儒，男，苗族，1953年9月15日生，住贵州省丹寨县。三上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：龙平，贵州黔成起智律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中国电信股份有限公司丹寨分公司，住所地贵州省丹寨县龙泉镇建设北路2号，统一社会信用代码915226367613628074。负责人：王泽学，男，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：丁文振，男，汉族，1977年11月9日生，住丹寨县。上诉人黄晚来、李光群、文忠儒因与被上诉人中国电信股份有限公司丹寨分公司（以下简称“中国电信丹寨分公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省丹寨县人民法院（2020）黔2636民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄晚来、李光群、文忠儒上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。即1、解除上诉人文忠儒与被上诉人签订的房屋租赁合同；2、改判被上诉人向三上诉人支付逾期租金暂计57686.85元；3、改判被上诉人向上诉人文忠儒支付从2014年4月10日起至起诉之日止的外墙及一楼门口周边使用的租金暂计12500元。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：至2020年3月31日前，被上诉人应当按照合同约定向上诉人交纳2020年4月10日至2021年4月9日的房屋租金，但直至目前，被上诉人仍未向上诉人支付过租金，违反了房屋租赁合同“乙方拖欠租金累计达1个月以上的，甲方有权解除本合同，收回房屋”的约定，构成合同解除的明确情形，上诉人的合同解除权已经形成，该行使无须征得对方当事人同意。首先，一审法院以所谓文忠儒收取被上诉人延期支付租金的交易习惯认定上诉人放弃了解除合同的权利实属不当。其次，一审法院的判决认定“文忠儒向中国电信丹寨分公司提供身份证、结婚证、银行账户等相关财务所需资料，双方共同到税务部门开具发票后，中国电信丹寨分公司向文忠儒账户内支付租金”无形中增加了原本合同没有约定上诉人应当履行的义务，并将该义务作为上诉人丧失合同解除权的依据，系严重的显失公平。最后，被上诉人不仅未及时向上诉人支付房屋的主要租金，对于合同递增部分和外墙及一楼、一楼门口周边的租金被上诉人也从未向上诉人支付，系严重违约，上诉人行使合同解除权完全合理合法。二、一审法院适用法律错误，合同解除权的性质属于形成权，以单方意思表示方式行使，一审法院弃法律规定于不顾，直接认定上诉人未支付租金的行为非合同解除的必备条件，驳回上诉人的诉讼请求严重违法。被上诉人中国电信丹寨分公司未作二审答辩。黄晚来、李光群、文忠儒向一审法院起诉请求：1、判令解除原告文忠儒与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向三原告支付2020年4月10日至2020年7月8日的一楼租金34344元、二楼租金暂计23342.85元（包括按照合同约定从第三年以47760元为基数每年递增6%的未支付的递增部分及欠付租金），实际应当计算至被告搬离涉案房屋之日止；3、判令被告向原告文忠儒支付从2014年4月10日起至起诉之日止的外墙及一楼门口周边使用的租金暂计12500元，实际应当计算至被告实际搬离涉案房屋之日止；4、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告文忠儒与被告中国电信丹寨分公司于2014年4月10日签订《房屋租赁合同》，约定由原告文忠儒将其位于龙泉镇富民路农贸市场闹市区口私宅一楼所有门面租赁给被告中国电信丹寨分公司，租赁期间自2014年4月10日至2023年4月9日。合同第三条约定：“3.1租金：月租金为壹万零捌佰元整（10800元整）。第6年开始，门面租金按每年6%递增，房屋租赁期间产生的税费由乙方承担。3.2租金从2014年4月10日开始计算，支付方式交纳期限为：每年度支付一次。每年度第一季度最后一个工作日前，根据甲方出具的付款通知书，乙方将下一年度的租金汇至甲方指定的银行账户。”第九条约定：“9.1租赁期内房屋所有权发生变动的，不影响本合同的效力。在租赁期内，甲方如将房屋所有权转移给第三方，应事前告知乙方有关所有权转移情况，并应明确告知房屋所有权的取得方房屋的租赁、本合同的签订及其内容等事项。房屋所有权转让后，房屋的所有权取得方即成为本合同的当然甲方，享有本合同项下甲方的权利，承担本合同项下甲方的义务。”第十条约定：“10.1乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回房屋，并要求乙方承担违约责任、赔偿经济损失：（2）乙方拖欠租金累计达1个月及以上的。”第十一条约定：“11.2乙方有下列情况之一的，并在收到甲方书面通知三十日内未能作出补救的，构成违约：（2）未按期交纳租金的。”双方又于当日签订《房屋租赁补充协议》，约定将原告文忠儒位于丹寨县，面积月240平米的房屋租赁给被告中国电信丹寨分公司，租赁期限为2014年4月10日至2023年4月9日止。协议第三条约定：“1.二楼月租金3980元，年租金47760元。房屋租赁期间产生的房屋使用全部税金由乙方自行承担，前2年租金不变，第3年开始，每年按6%递增。房屋整体外墙及一楼门口周边（过道除外）使用年租金2000元，甲方不得再转租第三方或他人使用（一楼转角左侧部分除外，仅限甲方子女使用）。2.支付方式及交纳期限：每年度支付一次。每年度第一季度最后一个工作日前，乙方须将下一年度的租金向甲方支付。”第七条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合约，收回房屋：2.乙方拖欠租金时限超过1个月以上的（首次付租金除外）”原告文忠儒与被告中国电信丹寨分公司签订合同后，在合同履行过程中形成了一定的交易习惯，即在每年4月份的上旬左右，由原告文忠儒向被告中国电信丹寨分公司提供身份证、结婚证、银行账号等相关财务所需资料，双方共同到税务部门开具发票后，被告中国电信丹寨分公司向原告文忠儒指定账户支付租金。2014年至2019年期间，被告中国电信丹寨分公司按照合同向原告文忠儒支付一楼门面及二楼房屋租金，虽然未支付递增部分的租金及外墙及一楼门口周边的租金，但是文忠儒与中国电信丹寨分公司均未因此发生过任何争议。2020年，原告文忠儒有意转让涉案房屋并告知被中国电信丹寨分公司，被告中国电信丹寨分公司因价格过高而放弃购买，后原告文忠儒将涉案房屋转卖给原告黄晚来、李光群，黄晚来、李光群于2020年6月9日取得房屋不动产权证。被告中国电信丹寨分公司已主动向原告文忠儒提出支付2020年4月10日至2021年4月9日的租金，但原告文忠儒、黄晚来、李光群未告知被告中国电信丹寨分公司租金应当向谁支付，也未向中国电信丹寨分公司提供支付租金所需的财务资料，致使被告中国电信丹寨分公司至今未支付本年度的房屋租金。一审法院认为，本案的焦点为：1.合同的解除条件是否成立。原告提出解除合同的理由是被告未按约定在2020年3月31日前支付2020年4月10日至2021年4月9日的租金。本案中，被告与原告文忠儒2014年至2019年期间形成的租金支付习惯均为每年度4月份上旬左右，且双方没有任何争议。2020年引发租金支付争议是原告文忠儒将涉案房屋卖给原告黄晚来、李光群，被告主动向原告文忠儒提出支付租金，但原告方没有明确租金向谁支付且未向被告提供支付租金所需的财务资料。故租金无法支付的原因不在于被告，因此原告解除合同的理由不成立，该院不予采纳。2.关于房屋递增部分的租金问题。庭审中，原告文忠儒与被告均认可递增部分被告未支付，但双方同时明确表示并未对该部分是否支付引发争议，被告也愿意按合同约定向原告文忠儒补足递增部分，原告文忠儒也并未反对。故被告未按时支付递增部分租金，并不是合同解除的必要条件。3.关于《房屋租赁补充协议》约定的房屋整体外墙及一楼门口周边年租金2000元，被告是否应当支付。本案中，涉案房屋所在地理区位在农贸市场闹市区口，双方在签订合同时均能对门口周边的使用情况具有预见性，且租赁合同生效后其管理权在被告方，故被告提出一楼门口周边均被他人摆摊占用，因原告没有进行清理，致使被告未能实际使用，故不应当支付租金，其理由不能成立，该院不予采纳，且被告对涉案房屋的外墙已进行张贴标识牌、广告等，故被告应当支付房屋整体外墙及一楼门口周边年租金2000元。虽然该租金被告应支付而未支付，但原告文忠儒明确表示因被告提出不应当支付后，其一直未向被告主张，因此，被告未能支付房屋整体外墙及一楼门口周边租金并不能成为合同解除的必要条件。综上所述，本案当事人签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》均系当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人均应当按照协议约定履行各自义务。本案中，原告文忠儒与被告在2014年至2019年期间并未因合同履行发生争议，2020年涉案房屋转让给原告黄晚来、李光群后才因租金的支付问题引发纠纷，原告黄晚来、李光群作为涉案房屋买受人，应当履行房屋买卖之前所订立的租赁合同的相对租赁义务，因此，原告提出第一项诉讼请求的理由不成立，该院不予支持。对于第二项、第三项诉讼请求，因系在第一项诉讼请求得以支持的前提下设立，且原告方未明确2020年4月10日至2021年4月9日租金是向原告文忠儒还是向原告黄晚来、李光群支付，故对原告的第二项、第三项诉讼请求也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：驳回原告黄晚来、李光群、文忠儒的诉讼请求。案件受理费已减半收取777元，由原告黄晚来、李光群、文忠儒承担。二审期间各方均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院经电话询问双方意见，因分歧较大，本案调解未果。本院认为，人民法院审理裁判案件，应当以事实为依据，以法律为准绳。现三上诉人黄晚来、李光群、文忠儒诉请解除合同，应当举证证明本案至少符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条所规定的“当事人协商一致解除”、“符合约定一方解除合同的事由发生时导致解除”、“合同法定解除”的任一情形。结合本案查明事实，中国电信丹寨分公司已按《租赁合同》与原出租人文忠儒长期形成的租金支付交易习惯即从4月上旬具体为2020年4月12日便开始向原出租人文忠儒联系租金支付事宜。从一审在卷证据看，中国电信丹寨分公司工作人员通过电话方式联系磋商该事宜即已达九次，文忠儒均以各种理由推诿拒收租金。一方面，现无证据证明文忠儒在一审诉前的案涉房屋转售之时向中国电信丹寨分公司披露诉争出租房屋已经另售他人（本案黄晚来、李光群）的事实。另一方面，在一审庭审中黄晚来当庭亦认可“房屋转让给其后，并未明确跟中国电信丹寨分公司讲向哪一方支付”，文忠儒亦当庭认可“没有向中国电信丹寨分公司主张”。因此，基于系原出租人文忠儒怠于行使租金收取权利，导致作为承租人的中国电信丹寨分公司无法及时支付租金（根据纳税规则，需要由作为出租人的纳税人本人并携带相关纳税资料前往税务部门办理实名制开票）。因此，本案不符合《房屋租赁合同》第十条约定“乙方拖欠租金累计达1个月及以上”的合同解除事由。对于三上诉人上诉请求提出的“中国电信丹寨分公司应当向文忠儒支付从2014年4月10日起至起诉之日止的房屋外墙及一楼门口周边使用租金暂计12500元”的问题，本院认为，因原出租人文忠儒在与中国电信丹寨分公司合同履行过程中并未对此提出异议，从双方缔约、履行合意及诚实信用原则考虑，故此亦不能成为解除合同的正当事由。据此，上诉人黄晚来、李光群、文忠儒的上诉请求均与本案查明事实相悖，本院均不予采纳。本院需要强调的是，“买卖不破租赁”是租赁合同法律关系的基本规则，本案在组织调解无果的情况下所作定纷止争裁判，并不应当成为双方继续履行租赁合同的裂痕，各方应当增进互谅互信，加强协商沟通，依约继续履行租赁合同的各项义务。综上所述，上诉人黄晚来、李光群、文忠儒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1554元，由上诉人黄晚来、李光群、文忠儒负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月五日书记员 吴光耀