北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4433号上诉人（原审被告）：北京钧晟投资管理有限公司，住所地北京市密云区古北口镇古御路外街11号镇政府办公楼212室-355。法定代表人：赵小军，董事长。委托诉讼代理人：刘晓冬，男，该公司职工。委托诉讼代理人：沙志勇，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔艳旭，女，1988年11月23日出生，汉族，无业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。原审第三人：刘玉花，女，1979年10月21日出生，汉族，。委托诉讼代理人：张武勇（刘玉花之夫），住北京市。上诉人北京钧晟投资管理有限公司（以下简称：钧晟公司）因与被上诉人乔艳旭及原审第三人刘玉花房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初28014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钧晟公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判我方与乔艳旭签订的《房屋租赁合同》于2020年1月31日解除，我方不退还乔艳旭保证金。事实和理由：一、我方与乔艳旭签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。公安机关对房产的查封并未对租赁合同的履行产生不利影响，且乔艳旭也未以此为由向我方发出解除合同的通知，因此乔艳旭发出解除合同的通知应以我方接到其起诉状时为准。我方接收房屋的时间为2020年1月31日，根据生效判决认定的事实，我方于2019年9月18日与刘玉花解除转让协议之后，继续履行《红黄蓝亲子园代管服务合作协议书》及《红黄蓝亲子园代管补充协议及还款协议》，代管经营红黄蓝良乡亲子园至2019年11月11日，亲子园的闭园系我方的经营问题，与房屋是否查封无关。因此乔艳旭以房屋被查封为由主张于2019年9月19日解除双方签订的合同无事实依据；二、我方与乔艳旭的房屋租赁合同的起始时间为2019年9月1日，但签署时间为9月6日，明显是倒签的，这说明乔艳旭已经依据其与刘玉花的代管协议接管了，不存在交付房屋的问题，在诉讼中称没有交接房屋与事实和常理不符；三、乔艳旭行使合同解除权依据是其行使不安抗辩权，其应当依据合同法第69条向合同相对人发出解除通知，在这种情况下可以要求合同相对方提供担保终止合同履行，但不必然导致合同解除，因此乔艳旭的合同解除权没有法律依据；四、根据相关法律规定，租赁房屋本案不存在瑕疵，司法机关或行政机关的冻结是否会妨碍合同目的实现，其他商户没有一家受到妨碍，解除合同不存在基础。在三方合同关系中，由于乔艳旭的原因，其过错程度大，但一审判决却使得其获利最大，使我方与刘玉花受到损失，一审判决显失公平。乔艳旭辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。刘玉花述称本案与其无关，对钧晟公司的上诉请求不发表意见。乔艳旭向一审法院起诉请求：一、要求法院确认乔艳旭与钧晟公司于2019年9月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月19日解除；二、请求依法判决钧晟公司退还乔艳旭房屋租赁保证金225844元，并按同期银行贷款利率支付自2019年9月7日起至退还之日止利息；三、诉讼费由钧晟公司负担。一审法院经审理认定事实如下：2019年9月6日，钧晟公司（甲方，出租方）与乔艳旭（乙方，承租方）签订房屋租赁合同。合同约定出租房屋地址（位置）为44号院1号楼一层，乙方承租面积为900平方米（包括建筑面积及公摊面积）；出租房屋编号为1014；房屋用途为儿童教育培训；租赁起止日期为：自2019年9月1日起至2024年12月31日止；计租期自2019年9月1日起至2024年12月31日止；合同对租金支付时间及金额制定了明细表，明细表中第一次租金的付款日期为2019年10月20日，租期年月日处为2019年11月1日至2020年1月31日，支付金额为225844元，付款方式为季度付；双方约定的合同保证金为225844元；合同保证金的返还约定如下：1.在任何情况下，乙方都不能用合同保证金冲抵应缴甲方的房屋租金及水电暖等费用。2.下述情况下，甲方应退还乙方保证金（1）租赁期满合同终止；（2）房屋及内部设施（含固定装修物）完好（正常磨损除外）；（3）乙方按时交回房屋并结清租金及水电暖等费用且已提前办理工商注销或迁址手续。在满足上述条件后20天内，甲方向乙方退还合同保证金，但不计利息。3.出现下列情形之一的，甲方有权不予返还合同保证金（1）乙方未能依约履行本合同及协议；（2）乙方单方面提出解除本合同及协议；（3）乙方损坏房屋及内部设施（含固定装修物）；（4）乙方未能按时交回房屋，未能结清租金及水电暖等相关费用或未提前办理工商注销或迁址手续；（5）乙方利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益。4.乙方经甲方书面同意将租赁房屋转租给第三方时，该保证金的处理按照本协议第十二条办理。合同中还对违约责任等其他事项进行了约定。2019年9月6日，乔艳旭向钧晟公司交纳合同保证金225844元。2019年9月6日，北京博佳博教育科技有限公司（以下简称博佳博公司）（甲方、转让方）、股东刘玉花与乔艳旭、马书兰（乙方、受让方）就目标公司（红黄蓝良乡亲子园）转让事宜签订《红黄蓝亲子园转让协议》，约定刘玉花100%股权全部转让给乔艳旭、马书兰。刘玉花、马书兰、乔艳旭共同承诺：对上述股权拥有完整、合法、有效的所有权；上述股权未设置抵押权、质押权或任何形式的担保，并且上述股权不存在被任何第三方追索的情形，亦不存在被任何司法机关、行政机关或其他部门查封及限制的情形。如果上述股权存在任何形式的权利瑕疵，马书兰、乔艳旭有权单方面解除/终止本协议，刘玉花应返还所有转让金给马书兰、乔艳旭，并赔偿由此给马书兰、乔艳旭造成的全部损失（包括直接损失和间接损失）。经房东同意甲方将自己44号院（荣鹏花园）1号楼底商的红黄蓝亲子园转让给乙方使用，合同签署的房屋面积为900平方米，甲方同意乙方使用红黄蓝亲子园名称，未经乙方同意，甲方不得让第三方使用该名称。合同第二条约定承租权的变更，甲方与房东签订了租赁合同，租期到2022年10月16日，租期为6年，押金为205312元，年租金为903375元，现甲方已缴纳房租至2019年10月31日，乙方同等享有甲方在原有租赁合同中享有的权利和义务，同时甲方已沟通房主悉知，并认可房屋乙方续租事宜，并由甲方协商房东与乙方重新签订《房屋租赁合同》，并重新以乙方名义开属押金条。双方还对违约责任等其他事宜进行了约定。2019年9月6日，钧晟公司（甲方）、刘玉花（乙方）、乔艳旭（丙方）签订《租赁房屋转让协议书》，约定：乙方将44号院1号一层总面积为900㎡注册房间号为：1014的经营权转让给丙方经营，该房屋为甲方租赁给乙方经营使用，乙方没有所有权，并需要按照房屋租赁合同中约定事项向甲方缴纳相关一切费用；丙方对甲乙双方的房屋租赁合同内容全部知晓并认可，同意继承该合同中乙方应承担的全部权利和义务及责任；转让涉及的水费、电费、燃气费、电话费、宽带费、会员预存的储值卡费等乙丙双方均已结清。如有纠纷由乙、丙双方共同承担；同时丙方有义务和责任对乙方的债权债务进行充分调查，转让后涉及的第三方与乙方的经济纠纷由丙方承担；房屋租金等相关费用以签约之日起计算由丙方承担，乙方欠缴部分由丙方承担；乙丙双方营业执照须在1个月内变更完毕，如因乙丙双方变更问题导致的丙方出现损失的由丙方自行承担；本协议签署之日起甲乙双方签署的房屋租赁合同解除，由丙方与甲方签署新的房屋租赁合同。2019年9月18日，博佳博公司（甲方、转让方）与马书兰、乔艳旭（乙方、受让方）签订《合同解除协议书》，约定双方于2019年9月6日签订的《红黄蓝亲子园转让协议》因甲方自身原因导致原协议目的不能实现且无法继续履行，经双方协商一致，自愿解除……再查，2019年9月1日，刘玉花（甲方）与乔艳旭、马书兰（乙方）签订《红黄蓝亲子园代管理服务合作协议书》，约定由甲方委托乙方担任甲方机构市场活动营销辅导代管理事宜。乙方利用专业经验和专业团队，提供全年的营销方案，乙方应在规定期限内为甲方提供的活动包括：全年的营销方案，根据园所情况制定符合的促销活动和价格以及经营项目，培训团队，教师和销售顾问的提升，配合营销方案完成测查、父母课堂等营销工作。双方还对其余事项进行了约定。2019年9月28日，刘玉花（甲方）与乔艳旭（乙方）签订《红黄蓝亲子园代管补充协议及还款协议》，该协议第二条约定：9月6日，甲乙双方签订亲子园转让协议，乙方与钧晟公司签订房屋租赁合同，……现转让协议终止，由甲方与乙方共同协调钧晟公司将租房押金退还乙方……诉讼中依乔艳旭申请法院至北京市规划和自然资源委员会（房山）调取了44号院1号楼1层101的相关房地产登记信息，登记信息显示该房产登记时间为2018年1月31日，北京市公安局西城分局对该房产进行了司法查封，查封期限自2018年1月30日起至2020年1月29日止，查封时产权人为许洪心，查询信息中《成交确认书》显示，北京道生一三科技有限公司于2020年6月17日在北京市第二中级人民法院于京东网开展的“44号院1号楼1层101号”司法拍卖项目公开竞价中以最高应价胜出。查询信息中北京市第二中级人民法院（2019）京02执792号之十六执行裁定书载明：“法院依据已经发生法律效力的北京市第二中级人民法院（2019）京02刑初52号刑事判决，于2019年6月17日立案开始执行，在执行过程中，法院依法对查封的44号院1号楼1层101号进行了评估，并于2020年6月17日在京东网司法拍卖网络拍卖平台进行了拍卖……。该院裁定44号院1号楼1层101号所有权和相应的其他权利归买受人北京道生一三科技有限公司所有，上述房产的财产权自本裁定送达买受人北京道生一三科技有限公司时起转移。法院查询时登记信息显示该房屋现所有权人为北京道生一三科技有限公司。庭审中钧晟公司认可本案涉案的房屋系法院查询的44号院1号楼1层101号房屋的其中一部分。诉讼中乔艳旭表示因其正在履行托管协议，当时亲子园是正常经营，在与钧晟公司签订房屋租赁合同时未核实房屋情况。诉讼中乔艳旭称：“9月1日乔艳旭和刘玉花签订了幼儿园的托管协议，大概在乔艳旭与钧晟公司签订租赁合同的三天后，具体时间记不清了，听说是房山法院带着封条要查封房屋，因为正在经营就没有贴封条但是做了查封的手续，查封了不动产，但是是可以继续经营的。因为查封的事情9月18日乔艳旭与刘玉花签订了解除转让亲子园的协议，从9月19日开始乔艳旭就与钧晟公司协商解除租赁合同的事情，要求继续由刘玉花租房屋，但是一直没有协商下来。”钧晟公司称：“乔艳旭和我提出过让刘玉花继续接这份合同，我和她说的是让她去和刘玉花协商，我们也查看了监控是有人来过但是没有穿制服，当时是老师接待的，乔艳旭和马书兰都不在现场，后来我们问法官法官过来是为了拍卖来拍视频和拍照片的，不会影响到经营。”，“我们不是产权人，房屋的产权人叫许洪心，许洪心把房屋租给了北京当代物华服装百货市场有限公司，这个公司2013年11月经营不下去了，后来当代物华把涉案房屋租给了北京钧雷投资管理有限公司，钧雷和钧晟是两家公司，但是钧雷授权给钧晟代替出租，我们听说许洪心被判刑，当时是在法制进行时看到的，但是房屋被查封的事情我们不清楚。”刘玉花称：“关于签这个协议我说一下前因后果，为什么转让为什么又解除，这个房子是2016年10月份刘玉花租的运营红黄蓝这个项目因为她不是很专业，经营的一般。所以准备找专业团队进行管理或者转让，乔艳旭和马书兰是红黄蓝总部的，然后就谈了转让的事情，他们觉得自己有能力接这个，最后9月6日同时签的红黄蓝的转让协议、房屋的三方转让和房屋租赁合同。红黄蓝转让后，乔艳旭没有接管能力，和老师沟通不畅，给老师降薪等造成老师进行罢课，家长要求退费，我们退费大概是10万左右，看到这种情况，我们认为乔艳旭觉得不具备这个能力，乔艳旭也没有配合进行法人执照的变更，乔艳旭找各种理由，主要是房子的查封问题要求与我方解除合同，我方担心家长闹事形成群体纠纷就和乔艳旭解除了合同，改为由乔艳旭进行托管。”关于房屋的交接，乔艳旭称“还没来得及和钧晟公司进行交接。”，“9月6日签完合同后需要对设施及会员等进行清点核算，合同的第六条第七条约定是要进行交接的，但是实际上并没有进行交接，乔艳旭并没有占用房屋，乔艳旭与刘玉花解除合同后，乔艳旭也只是在代管幼儿园，刘玉花也向乔艳旭支付了代管费。”，钧晟公司称“我们不需要在转让的过程中进行交接，因为刘玉花之前一直在经营，而且刘玉花、马书兰及乔艳旭和我们说他们自己回去进行交接。我们认为在我们收回刘玉花的租赁合同，我们和乔艳旭签完租赁合同及签完三方协议就已经是交接了。”庭审中，乔艳旭提交了其与钧晟公司委托诉讼代理人微信聊天记录，乔艳旭称“这是乔艳旭与钧晟公司的代理人刘晓冬的聊天记录，证明目的是，乔艳旭发现房屋被法院查封之后，立即就与钧晟公司进行了沟通。并且协商变更承租人。钧晟公司也对变更承租的事宜进行了修改和确认。”，钧晟公司称：“只是私下的聊天，乔艳旭作为商户，我是愿意多给商户帮助，但是在不违反公司原则做人原则的基础上。即便我给乔艳旭有任何的指导和建议，但是要有公司领导的审批盖章、签字和确认，我们公司有一套完整的审批流程，作为项目经理来说远远权利达不到。”，钧晟公司委托诉讼代理人也提交了和乔艳旭的微信聊天记录，称：“开始时间是9月19日直到12月2日，是我代表公司向乔艳旭进行追缴租金。我向乔艳旭以私人的关系，在提示她要想变更合同必须要得到接手方的同意，并且以书面的方式向钧晟公司提交申请。第二个就是我以公司的名义向乔艳旭三次发出催款违约通知书。”，乔艳旭质证表示：“微信的这个通知书告知书，我们对它的合法性、关联性不认可，它是在乔艳旭已经明确提出了退租变更承租人之后且乔艳旭已经起诉的情况下才发的，首先这个不具有法律效力，其次钧晟公司是自相矛盾的，钧晟公司一方面说，之前与乔艳旭的聊天内容是属于私下的聊天。但是他反过来在现在又通过后面又说代表公司发正式的催告函，又成了正式的。所以这个明显是自相矛盾的，钧晟公司作为该项目的该房屋的负责人管理人、钧晟公司自己也承认了他负责管理这个房屋。乔艳旭通过第三方刘玉花介绍的钧晟公司，与钧晟公司负责人沟通退租事宜明显，足以证明具有法律效力，足以表达乔艳旭已经明确了退租的意愿。”一审法院认为，乔艳旭与钧晟公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同的约定享有权利、承担义务。乔艳旭在与钧晟公司签订《房屋租赁合同》后即发现涉案房屋已被法院查封，根据法院调取的房地产登记信息显示该房屋确实已于2018年1月被司法查封，查封期限两年，并于2020年经司法拍卖房屋现所有权人已变更，因此案涉房屋系在司法查封后钧晟公司将其出租给乔艳旭，故钧晟公司向乔艳旭出租的涉案房屋在出租时确实存有瑕疵，钧晟公司作为出租方负有向承租人交付不具有瑕疵的租赁物的合同义务，现钧晟公司未尽到相应的合同义务，应承担相应的法律责任。双方合同中约定房屋用途为儿童教育培训，乔艳旭承租该房屋实际用途为经营亲子园，合同签订后乔艳旭随即发现该房屋已被查封，必然导致乔艳旭认为钧晟公司向其出租的已被法院查封的房屋会对其未来基于该房屋的经营活动受到影响、致其经营目的无法实现，现乔艳旭请求确认解除合同，于法有据，法院予以支持。对于合同解除的具体时间，乔艳旭、钧晟公司均向法院提交了乔艳旭与钧晟公司方委托诉讼代理人的微信聊天记录，根据聊天记录内容，2019年9月19日乔艳旭虽未向钧晟公司发出正式解除合同通知，但实际已经向钧晟公司发出了解除双方租赁合同的意思表示，故法院确定合同解除之日为2019年9月19日。关于房屋合同保证金的退还问题，乔艳旭方作为承租人，在签订房屋租赁合同时，亦有审查房屋权属及房屋基本情况的义务，现乔艳旭方未尽自身审查义务，也应承担相应责任，钧晟公司退还乔艳旭合同保证金的数额由法院综合考虑各方责任予以酌定。关于乔艳旭请求钧晟公司按同期银行贷款利率支付其交纳的租赁保证金自2019年9月7日起至退还之日止利息的请求，法院认为乔艳旭在与钧晟公司达成房屋租赁合同时亦应尽到自身审慎义务，应核实该房屋登记信息后再行签订租赁合同，现乔艳旭未尽自身审查义务，要求钧晟公司支付利息，法院不予支持。关于钧晟公司辩称合同约定合同保证金在单方要求解除合同的时候，保证金不予退还一节，于法无据，法院不予采信。关于钧晟公司要求乔艳旭交纳2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金一节，因钧晟公司在本案中未向法院提交反诉状及提出反诉请求，故本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、乔艳旭与北京钧晟投资管理有限公司于2019年9月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月19日解除；二、北京钧晟投资管理有限公司于判决生效之日起十日内退还乔艳旭合同保证金203260元；三、驳回乔艳旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据已查明的事实，钧晟公司将涉案房屋出租给乔艳旭时，该房屋已被司法查封。故可以认定，钧晟公司向乔艳旭出租的房屋存在瑕疵，而钧晟公司作为出租方负有瑕疵担保责任。双方合同中约定房屋用途为儿童教育培训，乔艳旭承租涉案房屋后用于经营亲子园。房屋被查封并拍卖，直接造成了乔艳旭是否能够正常使用房屋的不确定性，客观上亦会导致乔艳旭日后经营活动受到不利影响。故乔艳旭请求确认解除合同，于法有据，且合同解除的主要责任在于钧晟公司一方。合同解除后，钧晟公司应当将相应的保证金予以退还。钧晟公司上诉主张乔艳旭无权解除合同及不退还保证金，缺乏依据，本院不予支持。对于合同解除的具体时间，一审法院认定，根据聊天记录内容，2019年9月19日乔艳旭虽未向钧晟公司发出正式解除合同通知，但实际已经向钧晟公司发出了解除双方租赁合同的意思表示，故合同解除之日为2019年9月19日，该认定并无不当。钧晟公司上诉主张的解除时间，本院不予支持。综上所述，钧晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4349元，由北京钧晟投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 曹 雪二〇二一年三月二十二日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越