北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1656号上诉人（原审原告）：北京海得隆文化传媒有限公司，住所地北京市西城区月坛北街26号公寓601室。法定代表人：陈绍海，执行董事。委托诉讼代理人：胡怀玉，北京厚大合川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李瑾，女，1981年10月8日出生，住北京市西城区。上诉人北京海得隆文化传媒有限公司（以下简称：海得隆公司）因与被上诉人李瑾房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海得隆公司之委托诉讼代理人胡怀玉、被上诉人李瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海得隆公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项，依法改判李瑾向我公司支付2020年3月1日至2020年6月29日的租金16万元及2019年5月起至2020年2月期间的租金差额5万元，共计21万元；本案一、二审诉讼费由李瑾承担。事实和理由：1.按照双方的房屋租赁合同约定，涉案房屋的月租金为每月4万元。2019年李瑾表示经营困难，提出先按照每月3.5万元向我方支付租金，差额部分后续再补。故从2019年5月至2020年共计10个月，李瑾实际按照每月3.5万元向我方支付租金，理应补足10个月的租金差额，共计5万元。2.未办理房屋交接的责任在于李瑾。2020年3月李瑾提出退租，提出若我方有新的租户其就腾空。我方表示退租可以，但是需要交接房屋，双方就退租事宜说清楚，李瑾可以委托他人办理交接。并就退租和交接房屋的相关事宜和李瑾进行了沟通。2020年3月中介要看房，但是由于李瑾不在北京，导致没有看成房。之后李瑾又计划继续经营，并未再沟通解约腾退房屋的相关事宜，并实际占有使用涉案房屋。疫情发生以来恒华国际商务中心一直未限制人员进出，只要符合健康状况就可以进入，符合条件的搬运公司也可以随时进入大厦搬运物品。双方电话沟通时，我方已经明确告知李瑾相关情况了。3.一审法院酌定李瑾给付我方共4万元租金显失公平。涉案房屋的地段优越、面积较大，且李瑾已经申请到了西城区体育局3.5万元的补贴。综上，请求二审法院依据事实情况和公平原则，支持我方上诉请求。李瑾辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。海得隆公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.我并没有改变房屋用途，房主是知道我方经营瑜伽的，且反复告知我涉案房屋适合经营瑜伽。2.5万元并不是缓交，而是交租且房主是同意的。3.我2020年3月要求退租，房主是明知且同意的，双方对于退房这件事是达成共识的。4.瑜伽馆内确实有我少量的软性的东西，例如瑜伽垫、衣物等。5.延迟搬离是对方的原因，对方不在北京。对方大概在5月已经恢复办公了，但是不告知我方搬离。我邮寄钥匙对方拒收。6.体育局给我补贴了大约3.5万元，我收到该补贴后，第一时间通知房主想将补贴冲抵租金，但是房主不接受。海得隆公司向一审法院起诉请求：1.判令李瑾支付海得隆公司2019年5月1日至2020年2月28日的租金差额5万元；2.判令李瑾支付海得隆公司2020年3月1日到2020年6月30日租金15万元；3.判令李瑾向海得隆公司支付延期支付租金的违约金4万元；4.请求法院确认李瑾与海得隆公司之间的租赁合同于2020年6月29日解除；5.诉讼费由李瑾承担。一审法院认定事实：2018年3月15日，海得隆公司（出租人甲方）与李瑾（承租人乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定海得隆公司将位于北京市西城区月坛北街26号恒华国际商务中心C座X室（以下简称“X室”）的房屋出租给李瑾。租期自2018年3月15日至2021年4月30日。其中2018年3月15日至2018年4月30日为免租期。实际从2018年5月开始计收租金。租金为年租金48万元。租金为年付，租金和押金签订合同当日支付，其余各期租金提前30日支付。同时合同约定，若李瑾未按约定支付租金达10日，经通知后仍未支付的，应按月租金100%向海得隆公司支付违约金。合同签订后，李瑾按合同约定向海得隆公司支付了一年的房屋租金。2020年6月29日，海得隆公司（出租方）与李瑾（承租方）签订《退租协议》，该协议载明：“一、承租方于2020年6月29日交回X室钥匙2把，水、电卡各壹张：二、X室室内物品承租方已搬出，遗留物视为承租方放弃，出租方有权处理；三、承租方2020年3、4、5、6月份房费未交；四、双方于2020年6月29日对X室交接，承租方交回X室，双方按合同约定解除合同。”审理中，海得隆公司与李瑾均认可李瑾承租涉案房屋用于经营瑜伽会馆。李瑾陈述因新冠肺炎疫情，其自2020年1月至退租，均未能进行经营。审理中，法院与西城区体育局核实，直至2020年7月，西城区月坛地区的体育健身场所才正式恢复开放。审理中，李瑾为证明其已与海得隆公司协商一致，将2019年3月至2020年3月的房屋租金降至每月3.5万元，向法院提交微信通信记录及银行转账记录。其中2019年3月28日的微信通信记录显示海得隆公司法定代表人陈绍海表示：“关于601室的事，我们商量了一下，考虑到你们暂时困难，我们的合同是三年，第二年按你们说的年租金43万元，三个月一付，第三年我们恢复合同，我们都互相理解，如果可以我们补充个协议。”自2019年4月30日起，李瑾按每月35000元的标准按月向海得隆公司支付租金，最后一次支付租金日期为2020年1月16日。海得隆公司认可微信通信记录及银行转账记录的真实性，但认为在李瑾提出解约时海得隆公司已要求李瑾补齐未交纳的租金差额部分，因此不认可双方已就房屋租金降至35000元一个月达成一致意见。审理中，海得隆公司未提交证据证明其在李瑾提出解除租赁合同之前，曾向李瑾主张补交租金差额。审理中，李瑾为证明其于2020年3月12日即已向海得隆公司明确表示解除房屋租赁合同，向法院提交微信聊天记录一份。该微信聊天记录显示，2020年3月12日，李瑾向海得隆公司法定代表人陈绍海表示：“目前这种特殊时期，我们多月无任何营收，实在无法支撑了。向您实言，一点的减免，无法解决我们目前支付能力不足的困境，不知您这边有什么更好的主意吗？如果实在不行，我们也不好为难您，真的只有放弃这一条路了。”2020年3月17日，陈绍海回复李瑾：“李总，别的我们不要再说，你如果要就交房费，我们合同是你们年付，第二年你说有困难，我也让你啦，如果不要你就把房子腾出来，现在看房子都看不了，希望你也理解我难处，我该向外租的租。”海得隆公司对于该微信聊天记录的真实性认可，但认为当时双方对合同解除并未达成合意，双方于2020年6月29日才最终协商一致解除房屋租赁合同。审理中，李瑾为证明其多次向海得隆公司要求交接涉案房屋，但海得隆公司均拒绝接收的事实，向法院提交微信聊天记录及快递详单一份。其中微信聊天记录显示，李瑾的店长于2020年6月21日向海得隆公司法定代理人陈绍海助理要求办理房屋交接，但海得隆公司表示需要将房屋欠费的事处理完毕再办理房屋交接。后李瑾于2020年6月23日向海得隆公司邮寄涉案房屋的钥匙及水卡，海得隆公司拒收。海得隆公司认可上述证据的真实性，但认为海得隆公司无法确认李瑾店长的身份，其不具有承租人的身份，无权办理房屋交接手续。且李瑾的物品还在涉案房屋内未完全腾空。审理中，李瑾认可《退租协议》的真实性，但认为该协议的第三、四条不是其真实意思表示。李瑾陈述其当时提出过口头异议，但对此未能提交证据予以证明。审理中，经法院询问，李瑾申请减免疫情期间的部分房屋租金。海得隆公司同意减免部分违约金，但不同意减免房屋租金。受新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案《房屋租赁合同》系海得隆公司、李瑾双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现海得隆公司主张李瑾自2019年5月至2020年2月未按合同约定的租金数额向其交纳租金。但考虑到在长达十个月的时间内，海得隆公司均未对李瑾未按合同约定的租金数额交纳租金提出异议，不符合常理；同时参考李瑾提交的微信聊天记录，法院认定双方实际已就涉案房屋的租金标准下调至每月3.5万元达成一致意见。现海得隆公司要求李瑾补齐2019年5月至2020年2月的租金差额部分，无事实及法律依据，法院不予准许。关于房屋租赁合同的解除时间，根据李瑾提交的微信聊天记录，其虽在2020年3月时向海得隆公司表示不再履行房屋租赁合同，但由于租金交纳及房屋腾退的问题，海得隆公司并未与李瑾就合同解除达成一致意见。且根据租赁合同约定，海得隆公司并不存在违约行为，李瑾不具有单方解除权。因此李瑾主张涉案房屋租赁合同于2020年3月12日解除的辩称意见，无事实及法律依据，法院不予采信。根据双方签订的《退租协议》，法院认定海得隆公司、李瑾之间的房屋租赁合同于2020年6月29日解除。李瑾虽主张《退租协议》的第三、四条并非其真实意思表示，但对此未提交证据予以证明，法院不予采信。由于疫情原因，李瑾自2020年2月起未再使用涉案房屋进行经营取得收益，亦无法腾退涉案房屋，因此海得隆公司要求李瑾按合同约定的租金标准向海得隆公司支付房屋租金，对李瑾明显不公平。法院根据疫情防控情况及本案实际情况，酌定李瑾向海得隆公司支付2020年3月1日至6月29日的房屋租金4万元。对于海得隆公司主张的违约金，因李瑾系因疫情原因未能按时支付房屋租金，并非恶意拖欠，因此对于海得隆公司要求李瑾支付未按期支付房屋租金的违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月27日判决：一、确认北京海得隆文化传媒有限公司与李瑾于2018年3月15日签订的《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）于2020年6月29日解除；二、自判决生效之日起七日内，李瑾向北京海得隆文化传媒有限公司支付2020年3月1日至2020年6月29日的房屋租金4万元；三、驳回北京海得隆文化传媒有限公司的其他诉讼请求。二审审理过程中，双方均认可北京市西城区体育局于2020年11月12日支付李瑾涉案房屋31500元的房租补贴。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案诉争的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。海得隆公司与李瑾就涉案房屋所签《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据查明的事实，双方曾就合同第二年租金下调问题达成一致意见，且在之后的十个月内，李瑾亦一直按照下调的租金标准支付租金，海得隆公司亦未对此提出异议，故海得隆公司所称其只是同意李瑾先按照每月35000元标准支付第二年租金，差额部分最后补足的意见，本院难以采信，现其要求李瑾支付2019年5月至2020年2月的租金差额50000元的主张，缺乏依据，本院难以支持。关于涉案合同的解除时间问题，李瑾虽在2020年3月份通过微信表示不再履行合同，但因租金交纳及房屋腾退问题，双方并未就合同解除达成一致意见，李瑾亦未及时腾退涉案房屋，故李瑾主张涉案房屋租赁合同已于2020年3月12日解除的意见，本院难以采信。现双方已于2020年6月29日签订了《退租协议》，李瑾亦于该日腾退了涉案房屋，一审法院就此确定涉案合同于2020年6月29日解除并无不妥，本院不持异议。由于疫情影响，导致李瑾自2020年2月起未再使用涉案房屋，现海得隆公司要求李瑾按照涉案合同约定标准支付租金，对李瑾显失公平，本院不予支持。一审法院根据疫情防控情况及本案实际酌情减免李瑾应支付租金并无不当，但确定的数额欠妥，本院将根据受疫情影响导致李瑾一直未能使用涉案房屋情况、二月份租金已经交纳情况及北京市西城区体育局对李瑾的房租补贴情况，按照公平原则，重新确定李瑾应向海得隆公司所支付的租金数额。综上所述，海得隆公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26136号第一项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26136号第三项；三、变更北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26136号第二项为李瑾于判决生效之日起七日内向北京海得隆文化传媒有限公司支付2020年3月1日至2020年6月29日的房屋租金88334元；四、驳回北京海得隆文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2525元，由北京海得隆文化传媒有限公司负担1633元（已交纳），由李瑾负担892元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4450元，由北京海得隆文化传媒有限公司负担2578元（已交纳），由李瑾负担1872元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 曹 雪审 判 员 王 云二〇二一年三月三十一日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申