辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终467号上诉人（原审被告）：王德文，男，1964年6月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区澳门路29号。法定代表人：陈耀豪，该单位董事长。委托诉讼代理人：闫卓林，辽宁恒敬律师事务所律师。上诉人王德文因与被上诉人新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司（以下简称“新世界物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初10398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王德文上诉请求：一、撤销一审判决；二、发回重审或依法改判上诉人不支付物业费；三、被上诉人承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：一、被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。《物业服务合同》并不存在，被上诉人一审时也并未提交，《业主公约》作为定案依据却并不是本人签署。被上诉人陈述系与业主委员会签订《物业服务合同》，但后又陈述业主委员会不存在，难以自圆其说。二、按照物业管理公司的要求交纳物业费并不是业主法定义务，而是基于合同约定，是一种合同义务。我认为被上诉人没有权限收物业费。被上诉人没有在园区内公示服务标准和细则，所以被上诉人不应该收费。新世界物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。新世界物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴的物业费4526元（2018年1月1日至2019年12月31日）及违约金452.6元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：被告王德文系位于沈阳市和平区澳门路35-1号1-6-1,建筑面积125.73平方米房产的所有权人。2000年12月27日，被告与新世界（沈阳）房地产开发有限公司（开发商）及原告新世界物业公司签订《业主公约》。公约约定，各业主同意由开发商全权选择并委托新世界物业公司（即原告）从本公约签署之日起负责统一管理土地及小区，直至小区成立业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。如因物业管理公司被解聘或辞职而使该职务出现空缺，业主管理委员会应通过决议委任其他专业物业管理公司为小区的管理公司。在此之前由业主管理委员会暂时取代物业管理公司之职务，直至委任新管理公司为止。在业主管理委员会未成立之前或未委托物业管理公司前，小区物业由新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司进行管理，业主或物业使用人按首年1.5元/平方米（销售面积）/月计算向原告交纳物业管理费用，各业主应在每年的十二月十五日之前向物业管理公司缴交下年度的物业管理费，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，除应补交物业管理费之外，还应从逾期之日起按应交物业管理费的日千分之三向物业管理公司交纳滞纳金；逾期交纳物业服务费超过三个月的，除应补交物业管理费外，还应自超过三个月之日起按应交纳物业服务费的日千分之八向物业管理公司交纳滞纳金。逾期交纳物业服务费超过六个月的，物业管理公司有权对其采取停止供电、供水、供气等措施（但应提前五天书面通知当事人）。该业主公约还对开发商的权利义务、业主或物业使用人的权利义务、小区管理等内容作出具体约定。原告新世界物业公司持续为涉案房产所在园区提供物业管理服务至今，被告王德文未缴纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。另，本案诉讼过程中，原告提出财产保全申请，一审法院于2020年8月6日作出（2020）辽0102民初10398号民事裁定书。原告为此支付财产保全费70元。一审法院认为，首先，原、被告双方于2000年12月27日签订涉案《业主公约》，该《业主公约》签订时并无违反当时法律、法规的禁止性规定，故该《业主公约》应认定为有效；其次，涉案《业主公约》中明确约定了合同解除条款，即小区成立业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同后，该《业主公约》解除，现被告未提供证据证明前述事实已实际发生；最后，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行各自的合同义务。原告为被告居住的小区业主提供物业服务，进行物业管理，原告依约享有向包括被告在内的该小区业主收取物业管理费的权利，被告应按照合同约定按时履行给付原告物业服务费的义务，现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告新世界物业公司要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费的诉求，予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为4526元（125.73平方米×1.5元/平方米/月×24个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金诉求，因原告提供的《业主公约》中并未对违约金进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。关于被告提出的要求原告出示业主委员会与物业公司签订的合同的答辩意见。庭审中，被告未提供证据证明该份合同真实存在，故对于被告的上述答辩意见，不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王德文于本判决生效后十日内给付原告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4526元；二、驳回原告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），保全费70元，均由被告王德文负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人王德文提交的证据如下：证据一，物业管理合同，证明物业公司应该履行的义务；证据二，信用扣分标准，证明明确了物业公司应该做什么；证据三，照片五张，证明物业使用小区资源做广告，但是没有把广告费的收入公示，这个收入应归业主所有。被上诉人新世界物业公司发表质证意见如下：证据一，合同是复印件，不予认可。证据二，关联性合法性不认可，证据来源不明确。没有明确证据证明我方未尽到管理义务。对证据三不认可，从内容看不能确定具体位置，即便在我公司管理范围内，业主也不能以此拒绝交纳物业费。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人王德文所提《物业服务合同》并不存在，《业主公约》不是其本人填写，被上诉人没有收取物业费资格的上诉主张，经查，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，不论是上诉人二审提交的《物业管理委托合同》，还是被上诉人一审提交的《业主公约》，均由案涉小区建设单位新世界（沈阳）房地产开发有限公司与新世界物业公司签订，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。依据上述法律规定及合同约定，被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；上诉人作为业主享受了物业公司提供的服务即应履行按照合同约定标准交纳物业费的义务，对上诉人提出的该项主张，本院不予支持。至于上诉人提出的被上诉人对服务标准和广告收费情况未予公示的问题，不构成拒绝交纳物业费的抗辩事由，故对上诉人的该项主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人王德文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人王德文负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年三月二十五日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。