陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异102号异议人（被执行人）：西安市临潼针织厂，住所地西安市临潼区行者街办庙王村。法定代表人：扈广军，该厂厂长。申请执行人：西安麟汇房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区南二环西段群贤庄12号楼12幢10301号。法定代表人：郝德云，该公司总经理。西安麟汇房地产开发有限公司（以下简称麟汇公司）与西安市临潼针织厂（以下简称临潼针织厂）建设用地使用权转让合同纠纷执行一案，异议人临潼针织厂对本院委托的陕西百盛不动产评估咨询有限公司（以下简称百盛评估公司）对西安市临潼区马额镇国有土地使用权【土地证号：临国用94字第0098号，面积：14306.10平方米，约21.459亩】及地上附着物作出的评估报告提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人临潼针织厂称，百盛评估公司作出的陕西百盛地估字[2020]第0022号评估报告书中涉及的土地面积1403.10平米（折合21.459亩），地价为221元/平米，总地价为316.16万元，明显低于市场价值。评估的地面附着物也明显低于市场价值，且评估师王银劳、樊礼怀不具备资产评估师资质。案涉地上附着物包括正在使用的200千瓦变压器一套、正在使用的30米高水塔一座，还有一定使用价值的厂房和职工宿舍楼11栋，已经成材具有一定市场价值的果木杂木等，但评估价值仅90.05万元明显低于市场价值。另外，根据陕西省自然资源厅陕土备字[2020]45号批文，百盛评估公司不仅具有土地估价资质，同时还具备资产评估资质，但是此次评估的评估师王银劳、樊礼怀仅具备土地评估师资格，并不具备资产评估资质。虽然百盛评估公司对案涉评估进行了两次书面解释，但仍然回避两人资产评估师资质的问题，故异议人认为该评估报告应属无效。申请执行人麟汇公司称，一、临潼针织厂提出的异议无事实和法律依据。百盛评估公司是经西安市中级人民法院委托，依据评估法相关规定进行评估，评估结果合理、客观，不存在明显低于市场价值的情形。二、临潼针织厂以评估报告签字的评估师王银劳、樊礼怀仅具有土地评估师资格，不具有资产评估师资质而否定该评估报告的效力，明显缺乏法律依据。依据评估法相关规定，评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员，评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。可见，法律规定了评估专业人员和评估报告签字人数和评估机构签章，并未规定所有参与评估的专业人员必须签名。综上，请求驳回临潼针织厂的异议申请。百盛评估公司称，一、经估价人员、临潼针织厂资产管理人员及与案件相关的其他人员一并进行了现场勘查，宗地上附着物（包括200千瓦变压器一套、30米高的水塔、厂房、宿舍及果木等）在评估基准日时点，附着物均未使用。估价人员依据委托方提供的资料及现场勘查情况，结合估价对象实际状况，遵循估价程序，估价方法选取和估价结果确定合理、客观。二、本次评估时，地上建筑物无产权证明文件，是以地上附着物进行评估做价的。在现场勘查时本公司的土地估价师及资产评估师都出席了现场，根据《土地估价中介机构管理办法》相关内容，出具的《土地估价报告》（陕百盛估字[2020]第0022号），是依据委托方提供的资料，遵循估价程序，估价结果合理、客观、公正。本院查明，麟汇公司与临潼针织厂建设用地使用权转让合同纠纷一案,本院作出的（2017）陕01民初1229号民事判决书已经发生法律效力,因临潼针织厂未履行生效法律文书所确定的义务，麟汇公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院于2019年5月20日作出（2018）陕01执1589号之二裁定，查封了被执行人临潼针织厂名下位于临潼××马额镇的国有土地使用权【土地证号：临国用94字第0098号，面积：14306.10平方米，约21.459亩】。2020年8月14日，本院作出（2018）陕01执1589号委托书，委托百盛评估公司在收到委托书之日起三十日内对上述国有土地使用权及其地上附着物出具评估报告。2020年9月4日，百盛评估公司完成案涉土地使用权及地上附着物的评估并出具了陕百盛地估字[2020]第0022号《土地估价报告》，报告显示：估价期日为2020年8月21日，土地坐落于临潼××马额镇，证载用途为生产、办公，实际用途为工业，土地面积14306.10平方米（折合21.459亩），单位面积地价221元/平方米（折合14.73万元/亩），总地价316.16万元，地上附着物总价90.89万元，评估总价407.05万元。土地利用状况：1.利用现状，经土地估价师现场查看，至估价期日，估价对象地上建有11幢建筑物，经现场勘察，建筑面积约为1933.06平米。实际土地开发程度达到宗地外“五通”（即供水、排水、供电、通讯、通路）宗地内“五通一平”（即供水、排水、供电、通讯、通路、场地平整）。2.土地利用条件，本次评估设定现状利用对宗地利用无不利影响，按现状尚可继续使用。地上附着建筑物建设时间较长，维护较差，年久失修，部分附着建筑物没有门窗且有漏雨现象；辅助设施没有定期保养和检修；树木为自然生长，长出的经济作物，也无人采摘，自行落地损失。估价的前提条件和假设条件中第5条：本次委托评估的房屋建筑物未提供建筑面积，以本公司估价师现场测量为准，如以后由专业测绘机构出具测绘报告，形成误差，本估价报告应作相应调整。对于上述评估报告，本院于2020年11月2日向被执行人临潼针织厂进行了送达。2020年11月5日，被执行人临潼针织厂向本院提交关于上述评估报告的异议，以地面附着物的估价明显低于市场价值，评估师王银劳、樊礼怀不具备资产评估师资质为由，申请对地上附着物重新评估，并单独出具资产评估报告。2020年11月19日，百盛评估公司作出如下书面答复：一、经估价人员、临潼针织厂资产管理人员及与案件相关的其他人员一并进行了现场勘查，宗地上附着物（包括200千瓦变压器一套、30米高的水塔、厂房、宿舍及果木等）在评估基准日时点，附着物均未使用。上述附着物现状情况有现场照片记录。估价人员依据委托方提供的资料及现场勘查情况，结合估价对象实际状况，遵循估价程序，估价方法选取和估价结果确定合理、客观。二、本次评估时，地上建筑物无产权证明文件，是以地上附着物进行评估做价的，我们当时进行现场勘查时有本公司的资产评估师出席现场，评估价值由资产评估师确定。因本次评估以土地评估为主并上报北京国土资源部进行备案批复，所以估价报告必须由土地估价师签字才能合法生效。综上所述，本公司出具的《土地估价报告》（陕百盛估字[2020]第0022号），是依据委托方提供的资料，遵循估价程序，估价结果合理、客观、公正。百盛评估公司的答复中附有资产评估师陈泳函（管理号025201809510100038930）、秦晓刚（管理号11256152506610294）的资产评估资格证书。另查，陕西省自然资源厅出具的陕土估备字[2020]45号《关于陕西百盛不动产评估咨询有限公司备案情况的函》载明主要备案信息如下：机构名称陕西百盛不动产评估咨询有限公司，备案编号2020610045，法定代表人（执行事务合伙人）王银劳；评估师王银劳（土地估价师，证书尾号：0045），樊礼怀（土地估价师，证书尾号：0010），秦晓刚（资产评估师，证书尾号：0294），陈泳涵（资产评估师，证书尾号：8930）等共计八名。上述事实有民事判决书、执行裁定书、委托书、送达回证、土地估价报告、异议答复、函等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。《土地估价中介机构管理办法》第三条规定：本办法所称土地估价业务活动是指，对土地及其地上物、附着物（含建筑物、构筑物、林木、青苗等）的市场价值进行科学分析测算判定的过程。包括：国有土地使用权出让、转让、收购储备、作价入股、清产核资等流转土地过程中土地使用权的评估；集体土地所有权流转过程中土地使用权价格的评估；土地使用权（含建筑物、构筑物）抵押、不动产课税及司法仲裁涉及的土地估价业务；企业改制上市、增资扩股等经济活动涉及的土地价格评估；城镇基准地价，标定地价的评估、更新与咨询，城市地价动态监测；农用地分等定级估价和农用地区片综合价等市场需要和土地管理需要的土地估价、规划、策划、咨询等业务。据此，估价人员现场进行了勘查，对宗地上的附着物（包括200千瓦变压器一套、30米高的水塔、厂房、宿舍及果木等）均予以评估，没有出现基本财产的错误和遗漏。百盛评估公司同时具有土地及资产评估的资质，在对案涉土地进行评估的同时，可以一并对其地上附着物进行评估。另外，对拟拍卖的财产进行评估，只是为执行法院确认拍卖财产的保留价提供参考，评估价格并不是最终的拍卖成交价格，标的物的最终价值还需经市场检验。因此，评估结论出具后，没有法定理由，不应重新进行评估。综上，本院确定的评估机构对案涉财产进行的评估符合法律规定，未出现评估程序严重违法的情形，异议人临潼针织厂的异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人西安市临潼针织厂的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向陕西省高级人民法院申请复议。审判长  高甲星审判员  黄金华审判员  苟卫民二〇二一年三月二十二日书记员  季 琳