甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终121号 上诉人（原审原告）：王某1，男，汉族，甘肃省张掖市人，住张掖市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：花某，甘肃正峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周某，男，汉族，甘肃省山丹县人，住甘肃省山丹县。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王某2，甘肃焉支律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：张某，男，回族，甘肃省山丹县人，住山丹县。公民身份号码：×××。 被上诉人（原审第三人）：臧某，男，汉族，甘肃省山丹县人，住山丹县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：郭某，甘肃正峰律师事务所律师。 上诉人王某1因与被上诉人周某、张某、臧某物权保护纠纷一案，不服甘肃省山丹县人民法院（2020）甘0725民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某1及其委托诉讼代理人花某，被上诉人周某及其委托诉讼代理人王某2、被上诉人张某、被上诉人臧某的委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某1上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判，判决支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人合法拥有涉案房屋的所有权，被上诉人必须立即停止侵占，搬出房屋。上诉人通过合法的方式取得案涉房屋的所有权。2019年7月，上诉人与案外人高某在执行阶段达成《债务处理协议》，该协议约定由案外人高某将其所有的××县）抵顶给上诉人用于偿还借款。后山丹县房地产开发公司向上诉人出具了《舒景苑B区房屋产权凭证》，作为上诉人享有案涉房屋所有权的唯一凭证。自此，上诉人通过合法的方式取得了案涉房屋的所有权，并依法对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。因该小区房屋属于安置房，至一审起诉时无法办理产权手续，但该行为并不影响上诉人先行合法取得房屋所有权的权利，被上诉人在上诉人不知情的情况下，侵占该房屋使用至今，侵害了上诉人的财产权。因此，被上诉人应当立即停止侵占，搬出房屋。二、案外人高某与被上诉人臧某签订的《舒景苑B区资产分配协议书》合法有效，且至今尚未解除，案外人高某享有案涉房屋的处分权。一审中，上诉人提交了《舒景苑B区资产分配协议书》及山丹县房地产开发公司退还房屋明细，该协议第五条第一款、第二款、第七条第一款以及对应的退还房屋明细表能够证明本案涉房屋是分配高某的，高某拥有处分权。该协议书签订于2018年10月12日，由甲方山丹县房地产开发公司、乙方高某、丙方南关村委会主任臧某三方签字盖章，业已生效。故，协议书中对各方的权利义务作出了明确约定，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，该协议书对三方当事人均有约束力，各方应当遵照、执行。另，上诉人提交了山丹县人民政府县长办公会议纪要，该纪要再次明确了《舒景苑B区资产分配协议书》的效力，在第五条第一款规定：按照协议约定，将分配给高某的住宅、车库尽快移交给高某。该证据进一步说明本案涉房屋是分配给高某的，属高某所有，高某有权处分该房屋。三、臧某未在房屋产权凭证上签字的行为，并不影响《舒景苑B区资产分配协议书》的效力，一审法院仅以臧某未签字为由，认定资产分配协议未生效，于法无据。首先，依据《合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，由山丹县房地产开发公司、高某、南关村委会于2018年10月12日签订的《舒景苑B区资产分配协议书》第二十二条：本协议自三方签字盖章后，自始生效；并且，该协议不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，该协议成立并生效。庭审中，被上诉人臧某也认可了资产分配协议属实，因臧某与高某另有纠纷，故未在购房卡上签字。该理由不是导致合同无效或者可撤销的事由，因此，该协仍然是有效的，一审法院以此认定《舒景苑B区资产分配协议》未生效是错误的。其次，案外人高某基于合法有效的协议，取得了包括案涉房屋在内的财产的所有权，又将案涉房屋抵顶给上诉人。案外人高某作为财产的所有权人，又将案涉房屋抵顶给上诉人。案外人高某作为财产的所有权人，具有完全的处分权。是否办理产权手续、何时办理属于当事人自由决定，法律并没有强制性规定。因此，是否办理产权手续，仅仅是无权变动的要件，不是所有权有无的要件。即使上诉人未办理产权手续，该行为的法律效果是案涉房屋的物权未发生变动，案外人高某依据合法有效的协议对案涉房屋享有所有权。四、一审法院认定案涉房屋在山丹县房地产开发公司名下，案外人高某与上诉人不是所有权人，将被上诉人周某的无权占有合法化的行为，没有事实和法律依据，损害了当事人的合法权益和司法公信力。一审法院认定“被上诉人周某现在实际占有使用案涉房屋虽未构成善意取得，但从法律意义上讲，高某及上诉人不是房屋的所有权人。”一审既然认定被上诉人周某不构成善意取得，就应该对被上诉人的非法占有行为作出判罚，但一审判决中对被上诉人的违法行为未作任何判处，变相纵容默许了被上诉人的违法行为，将被上诉人周某的无权占有行为合法化，严重损害了当事人的合法权益和司法的公信力。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，严重损害了上诉人的合法权益，故请求二审法院依法查明事实，发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 周某辩称，请求维持一审判决，驳回上诉人王某1的无理诉讼请求。1.上诉人王某1陈述周某的占有是非法占有，这个概念是错误的。周某是通过与张某签订13万元的合同取得的。张某与臧某也是通过订房协议合法取得的。所以，周某的占有不是非法占有。当时，上诉人对周某的占有报警，警方并不确认周某的占有是非法占有。上诉人王某1的陈述非常错误，只能陈述周某的占有是有权还是无权，不应该用非法二字。2.上诉人王某1依据的是三个证据：一是债务处理协议，二是舒景苑B区资产分配协议书，三是舒景苑B区房屋产权凭证。在三个证据中，核心证据是舒景苑B区房屋产权凭证。在产权凭证书中明确写明需要三方签字，所谓三方是指臧某，高某，山丹县房地产开发公司。要了解本案，势必要了解本案的背景。臧某是山丹县舒景苑拆迁方，高某是投资方。由于高某和臧某没有资质，需要挂靠山丹县房地产开发公司的资质。三方为了制衡，三方共同制定出了舒景苑B区房屋产权凭证客户联。谁有了此凭证，谁才是房屋所有权人。上诉人虽然提交了产权凭证的客户联，但是没有臧某的签字。上诉人提交的分配协议书是对债务处理协议书和资产分配协议书的进一步肯定。产权凭证的第四条明确以本卡作为有效的凭证。因此，上诉人提交的证据与此自相矛盾。产权凭证不能证明上诉人王某1是房屋的所有权人，只是高某与王某1之间的单方许诺。上诉人王某1的证据不能自圆其说。3.张某把房屋交付给周某，周某在2019年就对房屋进行装修并占有，明显的具有公示和公信的现实作用。4.上诉人王某1的物权期待权仅依据债务处理协议，不具有物权的排他作用。况且，双方的约定并没有实际履行。上诉人王某1并没有和山丹县房产公司进行登记备案，也没有在物业公司进行备案或缴纳任何相关的费用，没有形成任何的债务行为。 张某辩称，臧某借了我的19万元。2018年我要缴纳养老金，臧某没有钱就将房子抵顶给我了。我只是对房子进行了简单的装修，本来是想要装修后租给别人居住。但是后来因为资金紧张，周某又与我认识，就将房子卖给了周某。 臧某辩称，1.上诉人自始未合法取得涉案房屋的合法所有权。上诉人与高某签订债务处理协议书时，由山丹县房地产开发公司出具了房地产产权凭证，上诉人收到该产权凭证时，明知凭证中明确载明此凭证是房屋所有权人的唯一凭证。此凭证必须有山丹县房地产开发公司、高某和臧某三方签字盖章的字样，此时上诉人应该履行和合理的注意义务。对于高某抵顶的涉案房屋是否拥有独立完整的所有权进行核实。该产权凭证中，没有臧某的签字，证明该产权凭证没有生效。因此，高某并未取得房屋产权的所有权。高某与上诉人签订的债务协议是不能实现合同目的的协议，应该认定合同无效。2.山丹县房地产开发公司与高某、臧某签订的资产分配协议是显失公平，不是臧某本人的真实意思表示，在该分配协议签订后，履行之前，臧某一直向山丹县房地产开发公司以及山丹县人民政府牵头成立的舒景苑B区项目债务处理小组反映实际的情况：高某作为舒景苑项目的投资人，在建立该项目时并未取得相关审批手续且资金链断裂导致建设的房屋不能出售，遇到上述问题时高某逃避问题，不能解决。由臧某本人通过民间借贷，银行贷款的方式解决，积极解决拆迁群众和农民工上访的问题，因此导致臧某负债累累。所以臧某要求山丹县房地产开发公司和高某与其重新协商处理舒景苑项目资产，至今未处理。故臧某认为三方签订的资产分配协议未履行，舒景苑B区房屋产权凭证，没有臧某的签字，更说明了分配协议未履行。所以，高某与上诉人并未取得房屋的所有权。综上所述，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 王某1向一审法院起诉请求：一、请求判令被告立即停止侵占并搬离原告的房屋，恢复房屋原状；二、判令被告赔偿因其侵权行为造成原告租房损失12000元；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2013年8月，由山丹县清泉镇南关村原村委会主任臧某招商引资，高某投资建设山丹县舒景苑B区棚户区改造项目。因被告高某及案外人臧某在舒景苑B区开发建设过程中，未办理相关审批手续，造成房屋建成后不能销售，资金无法回笼，投资商资金断链，拆迁群众、农民工等多次上访，引发了一系列社会矛盾和问题。2016年11月4日第三十六次县长办公会议纪要要求山丹县房地产开发公司介入到舒景苑B区建设项目，办理舒景苑B区建设项目相关审批手续，牵头处理建设中存在的遗留问题，开展房屋销售工作，在山丹县房地产开发公司设立专门账户，舒景苑B区所有财务收支必须通过该账户处理。2018年10月12日，山丹县房地产开发公司（甲方）与高某（乙方）、臧某（丙）签订《舒景苑B区资产分配协议书》一份，对舒景苑B区拆迁、安置、资产分配、债权债务、房屋开发等相关事宜进行了协商，其中第七条约定：经三方充分协商，乙方的债权、债务及资产分配如下：舒景苑B区自开发建设至今共计出售住宅45套，建筑面积4393.14㎡。按照拆迁安置、房屋出售及债务以房屋抵顶清算后，乙方应分配住宅20套（建筑面积1996.12㎡），折合人民币729.16万元（详见附表11，已签字为准，共计一页）；……；并对分配给乙方的商铺、车库等事项作了约定；第二十二条约定：本协议一式三份，自三方签字盖章后生效，三方各执一份，若遇纠纷以本协议为准。在该协议下方，有甲方山丹县房地产开发公司的印章及其委托代理人梁铸、葛成吉、陈绍伟的签名，同时有乙方高某的签名及丙方臧某的签名。关于上述协议中分配给高某的20套住宅，在该协议后的附表中有“开发公司退还房屋明细”表一张，上面罗列了该20套住宅的楼号、房号、面积、单价、总价等，其中一套为9号楼412室建筑面积为92.15㎡的住××苑。在该房屋明细表下方有山丹县房地产开发公司的代表张海龙、葛成吉及高某的签名。山丹县房地产开发公司于2018年10月16日给高某出具《舒景苑B区房屋产权凭证》一份，上面记载：楼号9号楼、房号412室、面积92.15㎡、房屋权属人高某，权属人身份证号×××；在山丹县房地产开发公司一栏内有该公司的印章及其工作人员张海龙、葛成吉的签名；在高某一栏内有高某的签名；在臧某一栏内臧某未签名；在备注一栏内注明：此凭证是房屋所有权人的唯一凭证、此凭证必须有山丹县房地产开发公司、高某、臧某三方签字盖章后生效；……。 2016年12月21日因王某1诉高某、刘学鹏民间借贷纠纷一案，经本院审理作出（2016）甘0725民初2049号民事判决书，判处由高某偿还王某1借款本息合计413373.44元。后该案在执行过程中，2019年7月22日，经高某委托案外人耿某、徐某、舒某、张某2与王某1达成债务处理协议书，即以舒景苑B区9号楼4单元412室房产（面积92.15㎡，每平米3800元）抵顶本案全部案件款。但双方未在被告山丹县房地产开发公司或房产登记的管理部门办理任何手续。 2019年1月3日臧某与张某签订《订房协议》一份，臧某将案涉房屋即舒景苑B区9号楼4单元412室房产以220000元的价格抵顶给张某，用以抵顶臧某及其妻子向张某妻子的借款190000元及利息。 2019年7月7日，张某与周某签订《订房协议》一份，张某将案涉房屋即舒景苑B区9号楼4单元412室房屋以130000元的价格出售给周某，周某向张某付款80000元，剩余50000元未付，约定于年底付清。协议签订后，张某将该房屋交付给周某，后周某对该房屋装修后居住至今。 一审另查明，案涉房屋目前没有办理产权登记，开发企业为山丹县房地产开发公司，该公司于2017年12月29日在山丹县住房保障服务中心为山丹县舒景苑B区9#住宅楼建设项目办理了商品房预售许可证。原告王某1要求被告周某搬离该房屋，双方发生纠纷，遂引起本案诉讼。 一审法院认为，臧某招商引资，高某投资建设山丹县舒景苑B区棚户区改造项目的过程中，双方因资产分配、债务等相关事项多次发生纠纷。山丹县房地产开发公司与高某、臧某签订《舒景苑B区资产分配协议书》一份将涉案房屋分配给高某，但在具体履行过程中，双方又形成《舒景苑B区房屋产权凭证》，在该凭证中明确载明“此凭证是房屋所有权人的唯一凭证、此凭证必须有山丹县房地产开发公司、高某、臧某三方签字盖章后生效”字样，此凭证应视为双方对《舒景苑B区资产分配协议书》的进一步明确和补充，但由于臧某不同意分配协议，故在该凭证上未签字，按照双方的约定，应视为涉案《舒景苑B区房屋产权凭证》未生效，该凭证不发生法律效力。故原告认为根据《舒景苑B区房屋产权凭证》案涉房屋由高某抵顶给原告，该房屋现归原告所有的主张不能成立，双方签订的以物抵债并未实际履行，条件尚未成就。目前涉案房屋仍登记在山丹县房地产开发公司名下，该房屋并没有发生物权变动，原告并不享有排他的权利。被告周某现在实际占有使用该房屋虽未构成善意取得，但从法律意义上来讲，高某及原告王某1都不是该房屋的所有权人，无权对该房屋主张基于物权的相关权利。故对原告在本案中的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回原告王某1的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王某1负担（已交纳）。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交《关于王某1所属的舒景苑B区房屋协议书面情况说明》，以证明山丹县房地产开发公司对上诉人王某1关于涉案房屋的所有权的认可。经质证，被上诉人周某对该证据三性均有异议，从合法性来看，该证据是一审应提交而没有提交的证据不属实新证据；从真实性来看，该证据是什么情况下给上诉人出具的，无法考证；从关联性来看，舒景苑房屋产权证备注第四条“此前针对房屋产权（所有权）归属的合同、契约、文件、证明等材料均废止，以本卡为准。”由此可以看出产权凭证是办理产权的唯一凭证。故该证据不能证明上诉人主张。被上诉人臧某认为上诉人提交的该证据与其主张不具有关联性，不能证明上诉人的诉讼请求。被上诉人张某对该证据的质证意见与被上诉人周某意见一致。上诉人申请证人葛某出庭作证，以证明案外人高某分得涉案房屋并且将该房屋抵顶给上诉人，上诉人拥有涉案房屋的所有权。经质证，被上诉人周某认为证人葛某只是山丹房地产开发公司一般工作人员，并不是山丹房地产开发公司法定代表人，葛某的观点与山丹县房地产开发公司没有任何关系，故对证人证言的真实性、关联性、合法性均不认可。被上诉人张某的质证意见与周某意见一致。被上诉人臧某认为证人对自己在山丹县房地产公司身份陈述前后不一致，对其证言不予认可。被上诉人臧某提交产权说明报告一份，以证明臧某对三方签订的资产分配协议有异议，该协议未履行。经质证，上诉人对该产权说明报告三性均有异议，该报告仅是臧某个人观点的陈述，不是客观事实，还需要其他证据予以佐证。被上诉人周某、张某对该产权说明报告没有意见。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”而上诉人提交的证据《关于王某1所属的舒景苑B区9号楼4单元412室房屋情况说明》仅加盖了山丹房地产公司的印章，不符合该条关于单位证明材料要件的规定，本院对该说明不予采信。证人葛某证言与其一审法院对其询问时的陈述一致，仅能证明《舒景苑B区资产分配协议书》的签订过程，对其证明的上述事实本院予以认定，但其并不能证明上诉人系涉案房屋所有权人。被上诉人臧某提交的产权说明报告，系臧某个人陈述，且上诉人对该证据的三性均有异议，故对该证据在本案中的证明效力本院不予确认。 经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是上诉人要求被上诉人周某搬离涉案房屋，恢复原状，并要求赔偿12000元的损失的请求有无事实及法律依据。《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第二百一十六条规定，“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理。”第二百一十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”依据上述规定，一个不动产物权的变动要有两个行为，一是债权行为，即当事人之间订立的不动产物权变动的合同；二是物权行为，即物权自出让人手中转让到受让人手中的行为。债权行为是物权变动的基础法律行为，而物权变动是当事人转让物权的债权行为的意愿。订立了不动产权属转让合同之后，还必须进行不动产物权的过户登记行为，才能真正实现物权变动的效果。本案涉案房屋并未在不动产登记机构进行登记。而上诉人是基于物权请求权要求被上诉人周某搬离涉案房屋并赔偿其损失，物权请求权人向相对人主张返还原物请求权，应当举证证明自己是物权人。根据本案查明的事实，上诉人并未取得案涉房屋的物权，其要求上诉人周某搬离房屋、赔偿损失缺乏事实和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。 综上，王某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王某1负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁建银 审 判 员 岳小芸 审 判 员 任斌文 二〇二一年三月十五日 法官助理 张灵芝 书 记 员 王 燕 附【适用法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的， 以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。