山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终406号上诉人（原审被告）：邢文豹。上诉人（原审被告）：任小玲。两上诉人共同委托诉讼代理人：李营新，德州德城宏大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李伟。被上诉人（原审原告）：丁亚南。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张波，山东德洲律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：临邑恒邑信房产经纪有限公司，住所地临邑县苍圣大街中段路北太平新村沿街楼7号。法定代表人：王卫国，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐孟孟，女，该公司员工。上诉人邢文豹、任小玲因与被上诉人李伟、丁亚南、临邑恒邑信房产经纪有限公司（以下简称恒邑信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2020）鲁1424民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢文豹、任小玲上诉请求：1.撤销山东省临邑县人民法院(2020)鲁1424民初3420号判决，改判驳回李伟、丁亚南的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由李伟、丁亚南、恒邑信公司承担。事实和理由：1.一审判决认定“涉案合同是双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定合法有效”是错误的。恒邑信公司平台上明示案涉房屋是3室2厅、90平米，急售50万元，邢文豹、任小玲联系恒邑信公司看房后与李伟、丁亚南协商确定房屋价格为每平方米5500元，90平总计49.5万元。恒邑信公司带邢文豹、任小玲看房时没有告知该套房其中两间(室)是房主搭建没有产权证(期间邢文豹、任小玲从来没有见过案涉房屋的产权证)，基于案涉房屋部分有产权证、部分无产权证，那么签订该合同就不是邢文豹、任小玲的真实意思表示，且李伟、丁亚南搭建两间房屋违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，所以，法院应当认定案涉合同63.43平方米部分有效、26.57平方米无效，即使继续履行合同，邢文豹、任小玲也仅仅是履行合同有效部分63.43平方米的价款(348865元)，扣除已经支付的22万元，邢文豹、任小玲支付李伟、丁亚南房款128865元。2.一审判决认定邢文豹、任小玲没有证据证实“受原告欺骗引导签订合同”是错误的。邢文豹、任小玲在一审庭审时提交了房屋违建部分的照片，且一审法院也已经查清案涉房屋63.43平方米有产权证，其余部分无产权证，恒邑信公司信息平台显示案涉房屋是3室2厅、90平、急售50万元，恒邑信公司起草的合同文本，邢文豹、任小玲基于对恒邑信公司的信任，在签名时没有看合同内容，邢文豹与丁亚南的谈话录音可以证实。另，该小区最好楼层的价格是每平米5800元，案涉房屋是6楼没有电梯，邢文豹、任小玲花费49.5万元购买63.43平方米的房产，价格高达7800余元每平米，显然没有客观性，不符合日常经验法则。3.一审判决认定邢文豹、任小玲违约是错误的。2020年6月份，因案涉房屋漏水，邢文豹、任小玲到物业反映问题，物业公司的工作人员告诉邢文豹、任小玲，案涉房产李伟、丁亚南违规在露台上建了两间房屋并与原房产相接，在李伟、丁亚南出售之前临邑县成立过工作组对案涉房产进行过处理，直到此时邢文豹、任小玲才知道案涉房产一部分是违建，才得知被李伟、丁亚南欺骗了，故与李伟、丁亚南协商退房，并行使不安抗辩权是邢文豹、任小玲的权利，邢文豹、任小玲并没有违约。邢文豹、任小玲知道房屋存在违建后，对房屋进行了深入细致地查看，发现李伟、丁亚南还修改了燃气管道下水道，燃气管道位于房屋中间，存在极大的安全隐患，燃气公司的工作人员也警告过邢文豹、任小玲，私自改装的行为存在重大安全隐患，需要整改，现在邢文豹、任小玲一家也不敢在此居住，另行租房居住。4.一审法院程序违法。因案涉房屋部分属于违建，一审法院曾让邢文豹、任小玲找职能部门出具相关证明，邢文豹、任小玲为此于2020年12月1日向一审法院提交了中止审理申请书，相关职能部门已经调查尚未出具书面材料时，一审法院竟然没有对是否中止审理作出裁定，直接作出判决。综上，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回李伟、丁亚南的诉讼请求。李伟、丁亚南辩称，一、本案的二手房买卖合同是双方真实的意思表示。1.双方签订房屋买卖合同前，李伟、丁亚南向邢文豹、任小玲出示过房产证，房产证登记建筑面积为63.43平方米，李伟、丁亚南没有隐瞒房产建筑面积，邢文豹、任小玲明知房产证登记建筑面积为63.43平方米。2.邢文豹、任小玲购买本案房屋前，已经到房屋实际看房充分了解房屋的情况，李伟、丁亚南说明了房屋的建筑面积为63.43平方米，露台封起来后增加了使用面积。邢文豹、任小玲当时看中了本案房屋建筑面积63.43平方米，实际可作为约90平方米的房屋使用的事实，才决定购买。3.双方签订的《二手房买卖合同》是恒邑信公司根据买卖双方的意见协助双方制作的，合同明确写明房屋的建筑面积63.43平方米、价款49.5万，合同经过三方审核、签字确认。在整个房屋买卖过程中，邢文豹、任小玲对房屋的建筑面积和露台封起来后增加了使用面积的事实都是知情的，李伟、丁亚南没有隐瞒，合同是双方真实的意思表示。二、本案房屋买卖的成交价格符合当时的市场价格。李伟、丁亚南与邢文豹、任小玲经过协商，参照当时市场价格确定的房价为49.5万，该房款还另外包括地下室，房屋的水、电、暖开户费等费用，因此房价是双方自愿确定的合法价格。三、露台封闭并非违建，露台封起来后增加的面积可正常使用。1.李伟、丁亚南将露台封闭时，经过了南鑫世纪城小区的物业同意，并且南鑫世纪城小区顶层的约50多户业主都有封闭阳台的情况，现在都正常使用。2.封闭阳台的情况没有被物业、城建等部门认定为违建，邢文豹、任小玲将露台封闭定义为违建没有证据和依据。3.露台使用时本案房屋的隐性或附加的权益，不在房屋买卖合同的约定范围之内，不影响本案建筑面积63.43平方米房屋买卖合同的真实性和有效性。恒邑信公司辩称，我方在买方购买房东房子之前电话联系好房东，定好时间，带领买方去此房屋实际看过房子，房东给买方讲解这套房子面积、装修等实际情况以及封起来的露台，买方也向房东了解此房子的情况（房东说过房子其中有部分是露台封起来的，然后还给其介绍地暖等使用情况）。买卖双方在我方签订合同时，我方要求房东携带房产证来签合同，买方也实际看过房产证。因买方购买此房屋时，此房屋房产证不满两年，根据政府政策，房产证满两年时才可以办理房屋过户贷款等手续。我方根据买卖双方意见及建议打印出合同给买卖双方审核，买卖双方审核完合同后认可并签字。合同上的面积是63.43平方米，价款也是按照63.43平方米算的。然后买方将房款支付给房东，交接完房屋首付款后房东将房屋交付给买方使用。然后等待房产证满两年时买卖双方办理房屋贷款过户等手续。李伟、丁亚南向一审法院起诉请求：1.依法判决邢文豹、任小玲继续履行合同，支付李伟、丁亚南购房款27.5万元；2.依法判决邢文豹、任小玲自2020年9月22日开始每日向李伟、丁亚南支付违约金500元，直至付清房款止。一审法院认定事实：2019年9月11日，李伟、丁亚南（甲方）与邢文豹、任小玲（乙方）签订《二手房买卖合同》，合同第一条约定：“甲方同意将本人坐落在德州市临邑县南鑫世纪城东区9号楼2单元602室出售给乙方。房屋建筑面积63.43平方米；附带本楼下储藏室一间；乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋。”第二条约定：“房屋成交价为人民币495000元；大写：肆拾玖万伍仟元整。”第三条约定：“乙方于2019年9月11号共计付给甲方房款220000元，大写：贰拾贰万元整。剩余房屋尾款275000元，大写：贰拾柒万伍仟元整，于此房根据政府政策可办理过户贷款时乙方办理银行房屋按揭贷款支付给甲方。”第八条约定：“根据不动产局规定，不动产证不满两年暂不能办理过户手续，2020年8月22号此房屋不动产证满两年，在证满两年时，甲乙双方需及时办理房屋过户贷款等手续，最长延迟一个月，若是超过一个月则违约方每拖延一天向守约方支付500元违约金，截止到办理过户贷款等手续为止。”合同签订后，邢文豹、任小玲支付李伟、丁亚南首付款220000元，尚欠275000元，李伟、丁亚南已将案涉房屋交付邢文豹、任小玲居住。另查明，案涉楼房的不动产权证号为鲁（2018）临邑县不动产权第0001744号，登记权利人为李伟、丁亚南，建筑面积为63.43平方米。该不动产已于2020年8月13日办理抵押权注销登记。双方签订案涉买卖合同之前，李伟、丁亚南将案涉楼房的露台予以封装。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。现李伟、丁亚南已将案涉房屋交付邢文豹、任小玲居住，且案涉房屋已可办理过户贷款等手续，邢文豹、任小玲应继续履行合同，依约支付李伟、丁亚南剩余尾款275000元。双方约定的违约金明显过高，一审法院予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。关于邢文豹、任小玲主张“受欺骗诱导签订合同，封装露台属于违建导致不能过户”的问题，一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，邢文豹、任小玲均未提交证据予以证实，故不予支持。关于邢文豹、任小玲“楼房实际面积为63.43平方米，其按90平方米购买楼房”的主张与事实不符，不予支持。恒邑信公司在双方购买楼房的过程中属居间人，不应承担民事责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：邢文豹、任小玲于本判决生效后支付李伟、丁亚南剩余房款275000元及违约金（以275000元为本金，自2020年9月23日起至实际付清房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2713元，由邢文豹、任小玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邢文豹、任小玲向法院提交四份证据，分别是：证据一、2019年8月20日恒邑信公司工作人员在朋友圈发布的案涉房产图片信息4张，证明恒邑信公司在朋友圈发布的案涉房产图片、信息是南鑫世纪城6号楼3室2厅90平带储藏室、精装修双证急售50万，电话132××××0988，微信同号。邢文豹、任小玲是看到该信息后找到恒邑信公司协商购买该房屋，恒邑信公司公开发布的以上信息图片，使邢文豹、任小玲足以相信案涉房产是3室2厅、90平；证据二、光盘一张（手机屏幕录像视频5段），证明证据一的来源；证据三、临邑县综合行政执法局出具的《关于邢文豹要求出具南鑫小区9号楼二单元602室存在违建的情况说明》，证明案涉房产有证面积为63.43平方米，房主李伟、丁亚南在北侧露台处搭建板房大约20平米，属于违法建设、私搭乱建。李伟、丁亚南交付的房产一部分违反法律法规强制性规定，该部分合同无效；证据四、2020年10月16日邢文豹与丁亚南的通话录音，证明案涉合同是恒邑信公司事先打印好，邢文豹、任小玲基于对中介公司的信任，在签名时没有看合同内容；证据五、邢文豹与中介公司工作人员的微信聊天截图，证明该销售人员称自己是恒邑信公司的老板。李伟、丁亚南质证后认为：证据一、二、三均不是新证据，法院不应采纳；证据一、二没有显示楼号和房号，不能证明是案涉房屋的照片，且照片不是李伟、丁亚南发的；证据三显示该证明系在“2020年12月2日接领导批示”后出具，说明邢文豹、任小玲是通过关系或者找领导要求临邑县综合行政执法局出具的，影响了证据的客观性、公正性。南鑫世纪城有五十多户均存在封阳台封露台的情况，该证明仅是对案涉房屋出具违建说明不具备公信力和合理性。临邑县综合行政执法局的证明没有认定违建的法律效力，更没要求拆除；证据四录音中丁亚南没有认可自己有违约或有隐瞒的情况，反而邢文豹要求将露台面积过户属于无理要求。该证据证明不了合同是中介提供的，合同是中介根据双方商议的情况制作，并且合同上载明了房屋的建筑面积和价款经过三方认可，该证据不能否认合同的合理性和真实性，购房合同是双方真实意思表示；对证据五不知情，不发表质证意见。恒邑信公司质证后认为，证据一、二的朋友圈信息中仅是一种广告说辞，并未标明房产证面积是90平方米，且发布该信息的经纪人并非恒邑信公司员工；对证据三真实性无异议，是否违建是买家与房东之间的事，不发表质证意见；对证据四，恒邑信公司是根据买卖双方的意见及建议打印的合同，买卖双方也是审核好合同内容后才签的字；对证据五不认可，该对话人员非公司老板。对于邢文豹、任小玲提交的证据，本院经审查认证如下：关于证据一、二，邢文豹、任小玲无法证明发布该朋友圈信息的人员身份系恒邑信公司员工，且恒邑信公司亦明确表示该信息发布人非其公司员工，因无法核实该朋友圈信息发布人与本案的关联性，该证据不能作为认定本案事实的证据，本院不予采信；证据三系临邑县综合行政执法局在其职权范围内制作的文书，已加盖单位印章，本院对其真实性予以确认；证据四系通话录音，因通话相对人丁亚南未否认录音的真实性，本院对该录音的真实性予以确认；证据五中对话相对方身份无法确定，本院不予采信。本院认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，首先，关于本案案由。李伟、丁亚南作为出卖方将其所有的房屋出售给买受人邢文豹、任小玲，双方法律关系应为房屋买卖合同关系，一审确定本案案由为商品房买卖合同纠纷不当，本院依法予以纠正。其次，关于邢文豹、任小玲应否支付剩余房款。案涉《二手房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。二审审理过程中，经询问，邢文豹、任小玲明确表示同意继续履行合同，但主张因其在签订合同时对所购房屋存在违建不知情，故主张应在剩余房款中扣除违建部分的房款。对于邢文豹、任小玲对案涉房屋存在违建部分是否知情，邢文豹、任小玲认可在购买房屋前已对房屋进行了现场查看，但主张出卖方及恒邑信公司均未告知其房屋存在违建情况，对此，李伟、丁亚南及恒邑信公司均予以否认。不仅如此，《二手房买卖合同》中明确记载房屋面积为63.43平方米，邢文豹、任小玲亦在合同所载房屋面积处摁手印确认，现邢文豹、任小玲主张对房屋存在违建不知情、签订合同时非真实意思表示，不符合常理亦与合同约定不符，本院不予采信。关于房屋价款，买卖合同中明确约定价款为49.5万元，对应的出售房屋面积为63.43平方米，并不包括私自加建部分的房屋面积，邢文豹、任小玲主张应扣减违建部分房款无合同依据，本院不予支持。另，邢文豹、任小玲对其房屋价格为每平方米5500元及该单价高于市场单价的主张，也未提供证据予以证明，本院亦不予采信。最后，因房屋是否存在加建、加建部分是否系违建均不影响案涉合同效力，故一审法院结合房屋出售价款及已付款情况判决邢文豹、任小玲支付剩余房款275000元及违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，邢文豹、任小玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5425元，由上诉人邢文豹、任小玲负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 王子超审判员 宋珊珊二〇二一年三月三日书记员 孙雅芳