天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初750号原告：程郢，男，1973年5月31日出生，汉族，住天津市河**。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司职员。原告程郢与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程郢、被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程郢向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》、《天津恒大花溪小镇停车位使用协议》；2、要求被告退还原告缴纳的房款834,936元、车位款50,000元，共计884,936元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月4日，原告与被告签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，协议认购天津市大白庄镇天津恒大花溪小镇楼盘39幢3-101单元，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积85.28平方米，总价919,423元。2019年5月4日支付房款45,971元。2019年6月25日提前支付余下房款873,452元，优惠金额84,487元，优惠后实际支付总金额834,936元。2019年10月6日，原告与被告签订《天津恒大花溪小镇停车位使用协议》，协议认购天津市大白庄镇天津恒大花溪小镇1598号车位，总价50,000元。2019年11月8日支付车位全款50,000元。在签署上述两项认购协议后，原告已按约向被告实际支付房款及车位款共计884,936元。但至今，被告方无法履约与原告签订《商品房买卖合同》，原告无法实现对该商品房的购买及车位的使用。根据《天津市人民政府办公厅关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》，以下简称《实施意见》文件规定，原告家庭的情况（原告家庭天津市已有商品房数量3套）属限购范畴，已无在本市再次购买商品房资格。在签订商品房和车位认购协议时，被告也未按《实施意见》中相关规定，认真核验购房人家庭的购房资格，且在明知原告家庭已有超两套商品房的情况下，仍与原告签订了协议，并收取了以上款项。与被告协调后，被告又不能承诺依法及时退还诉求款项，因此原告向法院起诉。景秀置业公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。原、被告之间于2019年5月4日签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，约定以分期购买的方式购买涉案房屋。于2019年10月6日双方签订《天津恒大花溪小镇停车位使用协议》，原告交纳购房款为834,936元、车位款50,000元。涉案房屋于2020年5月30日前具备交付条件，目前已经为现房，合同可以继续履行，因此被告不同意解除认购书和停车位使用协议。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月4日，景秀置业公司作为甲方（出卖人）与程郢作为乙方（买受人）签订编号为2007430的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定乙方自愿向甲方认购天津恒大花溪小镇楼盘39幢3-101单元，建筑面积85.28平方米，单价10,781元/㎡，总房款919,423元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择分期付款：乙方须于2019年5月6日前支付首期房款25,971元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年8月4日前付清91,942元，于2019年11月4日前付清91,942元，于2020年2月4日前付清91,942元，于2020年5月4日前付清91,942元，于2020年5月30日前付清91,942元，于2020年5月30日前付清137,913元，于2020年5月30日前付清91,942元，于2020年5月30日前付清183,887元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金9,194元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方；乙方支付首期款的同时预缴税费27,662.69元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到天津恒大花溪小镇营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。《认购书》还约定了其他事项。当天，程郢向景秀置业公司交纳房款45,971元（含定金）。2019年6月25日，程郢向景秀置业公司交纳房款873,452元（含优惠金额84,487元），以上程郢实际支付房款834,936元。2019年10月6日，景秀置业公司（甲方）与程郢（乙方）签订编号为0000074的《天津恒大花溪小镇停车位使用协议》，主要内容：甲方同意乙方使用首开2楼盘-1598号车位。该停车位总金额50,000元。乙方同意签署本协议时，支付贰万元整作为定金（定金在签约后转为已付款）。乙方选择一次性付款：乙方须于2019年10月8日前支付首期款30,000元（不含定金），并签署《停车位合同》。该协议还约定了其他事项。后程郢于2019年11月8日向景秀置业公司交纳车位全款50,000元。2020年10月30日，程郢接收了上述停车位，并与金碧物业服务有限公司天津分公司签订《天津恒大花溪小镇停车服务协议》。另查明，程郢与案外人鲁蓉于2016年9月28日办理结婚登记。坐落于塘沽区××房屋产权于2010年11月11日登记在程郢名下。坐落于河**××路××花园××房屋产权于2005年4月13日登记在程郢和案外人程为曙名下。坐落于河**××房屋产权于2012年10月18日登记在鲁蓉名下。再查，2017年3月31日天津市人民政府办公厅下发《天津市人民政府办公厅关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发【2017】48号），该意见明确对在本市拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品房和二手住房。本院认为，程郢与景秀置业公司签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》及《天津恒大花溪小镇停车位使用协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，程郢提供的三本房地产权证及结婚证能够证明其在与景秀置业公司签订认购书时乃至本案法庭辩论终结前均不具备天津市购房资格。景秀置业公司辩称程郢具备天津市购房资格且双方签订了《商品房买卖合同》，但未提供证据佐证，本院不予采信。因程郢不具备天津市购房资格，直接导致双方签订认购书的目的不能实现，即购房交易无法继续进行，形成事实上不能履行，依据法律规定，涉案认购书应予解除。认购书解除后，景秀置业公司应当退还程郢已交纳的购房款834,936元。关于程郢与景秀置业公司签订的《天津恒大花溪小镇停车位使用协议》是否应予解除问题。本案中，程郢与景秀置业公司签订认购书，购买景秀置业公司开发建设的恒大花溪小镇房屋，在购买房屋后又与景秀置业公司就车位签订了停车位使用协议，目的是在居住房屋时便于自家车辆的停放，方便自己生活。但因限购政策影响，涉案认购书应予解除，程郢无法达到购房的目的，故其与景秀置业公司签订的停车位使用协议亦无法实现合同的目的。认购书与停车位使用协议虽不具有主从合同关系，但二者之间存在从属性及紧密的关联性，作为业主签订停车位使用协议的前提就是在涉案小区购买房屋，如不能购买房屋，签订停车位使用协议的目的也无法实现。且根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。程郢既然不能成为涉案小区的业主，其亦不具有与景秀置业公司签订停车位使用协议的先决条件，故程郢主张解除停车位使用协议，并返还车位款50,000元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第二百七十六条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除程郢与天津景秀置业投资有限公司签订的编号为2007430的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》和编号为0000074的《天津恒大花溪小镇停车位使用协议》；二、天津景秀置业投资有限公司于判决生效后十日内退还程郢购房款834,936元和车位款50,000元，合计884,936元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,650元，减半收取计6,325元，由天津景秀置业投资有限公司负担（于判决生效后十日内直接向程郢支付）。（上述款项直接付至程郢账户，户名：程郢，开户行：中国农业银行天津宝坻开发区支行，账号：6228********）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇二一年三月十一日书记员  李乾附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。