河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终1420号上诉人（一审被告）：周口市中邦置地有限公司，住所：周口市八一路南段开元路开元新城，统一社会信用代码：91411600MA3XDXX978。法定代表人：郑晓晓。委托诉讼代理人：胡莎莎，该公司员工。被上诉人（一审原告）：王广祥,男,1966年4月12日生,汉族,住周口市。委托诉讼代理人:符新晖,河南众望律师事务所律师。一审被告：河南盛典房地产开发有限公司，住所：周口市川汇区八一路南段开元新城，统一社会信用代码：91410100747409496Q。法定代表人：王森。委托诉讼代理人：胡莎莎，该公司员工。上诉人周口市中邦置地有限公司因与被上诉人王广祥、一审被告河南盛典房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初7961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周口市中邦置地有限公司及一审被告河南盛典房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人胡莎莎，被上诉人王广祥的委托诉讼代理人符新晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周口市中邦置地有限公司的上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项并改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：周口市川汇区人民法院作出的（2020）豫1602民初7961号民事判决，案件基本事实认定错误、程序违法，应当依法撤销，具体如下：一、一审判决事实认定错误，混淆盛典公司与林海公司的关系，错误的将林海公司签订的《周口国际建材城委托经营管理协议书》及其法律后果让上诉人及盛典公司承担。首先，林海公司与盛典公司均是依法注册的企业法人，根据法律规定，二者各自对外独立承担责任，根本不存在任何牵连关系。《周口国际建材城委托经营管理协议书》是被上诉人与林海公司签订的，且盛典公司在一审中也从未认可其是以林海公司签订的《周口国际建材城委托经营管理协议书》，故一审认定“盛典公司以林海公司名义与被上诉人签订《周口国际建材城委托经营管理协议书》”是没有任何依据的，是完全错误的。其次，一审判决认定“合同成立后，周口林海公司返租原告前三年的租金折抵购房款75,768元，原告在此基础上于当日向盛典公司又支付购房款345,165元整，履行支付了全部购房款”也是完全错误的。林海公司是否向被上诉人返租金，返多少租金与盛典公司无关，且租金与购房款是两种性质完全不同的款项，租金也不应当计算在被上诉人的购房款之中，盛典公司收取被上诉人的购房款总额是345,165元，并非一审认定的全部购房款420,933元。再则，被上诉人要想主张租金，首先必须认定，其是房屋所有权人或转租人。只有在此基础之上，被上诉人才有权主张租金。本案中，被上诉人仅仅是向盛典公司缴纳345,165元购房款，但涉案房屋至今没有办理房产证或履行实际交房行为，被上诉人既不是房屋所有权人也没有实际占有过该房屋，故其无权主张涉案房屋任何租金。最后，本案与一审法院作出的（2018）豫1602民初7095号、（2018）豫1602民初7019号、（2018）豫1602民初6492号、（2018）豫1602民初5930号等4个案件属于类案，但本案判决结果却与类案生效判决结果相悖，根据最高院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定，保证同案同判，本案中被上诉人的租金诉求也不应当得到支持。二、一审合并审理买卖合同纠纷与租赁合同纠纷程序违法，依法应当撤销。一审法院向上诉人送达的传票上明确载明，本案纠纷是房屋买卖合同纠纷，庭审中，上诉人也多次主张，被上诉人主张的租金收益属于租赁合同纠纷，与本案不是同一法律关系，但本案一审判决中却将案由直接改变为房屋买卖合同及房屋租赁合同纠纷，上诉人认为：一审法院事先未通知上诉人将房屋买卖合同及房屋租赁合同纠纷合并审理，且没有向上诉人送达关于租赁合同纠纷的举证通知书、应诉通知书、传票等法律文书，严重损害上诉人的合法权益，故关于租赁合同纠纷的判决依法应当撤销。综上、一审判决严重损害上诉人的合法权益，上诉人特此请求贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人王广祥辩称，原审判决认定事实清楚,适用法律正确,二审法院依法应当维持原判,驳回上诉。根据被上诉人在一审中提交的证据,双方存在房屋买卖合同关系事实清楚,证据确凿。在双方达成口头的商品房买卖合同后,又签订了委托上诉人以及原审被告进行出租经营管理的协议,按照该协议的约定前三年商铺租金直接抵扣房款,抵扣房款后被上诉人补齐了全部的购房款,所以房屋的所有权人已经归被上诉人所有,被上诉人与上诉人虽然没有交接房屋交付手续,由于签订买卖合同和签订委托经营管理协议是同时签署的,签署合同的同时房屋的所有权人就属于被上诉人,所以被上诉人有权收取房屋租金收益,而按照双方签订的委托经营管理协议书的约定第四年、第五年、第六年租金不低于24%,被上诉人按照24%去诉请有事实依据也符合法律规定。因此原审判决上诉人与原审被告支付这个租金合法有据,二审法院应当维持原判,驳回上诉。关于盛典公司与林海公司的关系已经生效的川汇区人民法院（2018）豫1602民初7095号,7019号,6492号判决书认定,周口国际建材城委托经营管理协议书是河南盛典公司以林海公司的名义与商铺的购买者签署的。已经生效的法律文书所确认的事实，法院予以认定是对的。所以上诉人说混淆盛典公司和林海公司关系的上诉理由不能成立。关于抵扣房款,按照双方合同的约定,第一年到第三年的租金,直接抵扣房款,王广祥把剩余的房款一下子交齐,一审法院认定已经支付了全部购房款符合事实。关于租金被上诉人是有权利收取的。因为双方达成的商品房买卖合同与委托经营管理协议书是同时签署的，签署合同的同时房屋的所有权已经转移,被上诉人把房屋委托给上诉人以及原审被告河南盛典公司去经营,所以不需要再去交付房屋,不能因为没有办理房产证和履行实际交房义务而否定被上诉人是房屋所有权人的事实。所以法院认定房屋所有权人是被上诉人符合法律规定。本案的事实认定都是已经生效的法院判决书已经认定的事实,唯一不同的是本案已经取得预售许可证,而以前的案件没有取得预售许可证,所以双方得出不同的结果,也是符合法律规定的。因为其他案件没有预售许可证,都是确认房屋买卖合同无效，解除经营管理协议书,所以退还交付的购房款,本案上诉人已经取得预售许可证,双方的合同有效,并且上诉人也没有对原审判决的第一项提出异议。所以对上诉人要求不支持租金没有任何依据。原审判决合并审理本案程序是合法的,因为双方签订的房屋买卖合同和委托经营管理协议书都是因为买房屋之后达成这个协议,双方购买房屋实现合同的目的,双方是密不可分的,所以一审判决合并审理程序是合法的。最后原审被告没有提出上诉,原审被告河南盛典房地产开发有限公司不能享有上诉人权益,法院应当视为河南盛典房地产开发有限公司同意原审判决。河南盛典房地产开发有限公司述称，其意见同上诉人上诉意见。王广祥向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告与原告签订书面的《商品房买卖合同》，并协作原告办理房屋备案及登记过户手续；2.依法判令支付欠付原告的商铺租金收益101,023.92元。一审法院认定事实：原告王广祥于2015年6月20日与被告河南盛典公司达成了购买由其开发的周口国际建材城商铺A04栋107号商铺的口头协议，面积为40.79平方米，总价款420,933元。当日，被告河南盛典公司以周口林海公司的名义与原告签订了《周口国际建材城委托经营管理协议书》，该协议约定周口林海公司租赁原告购买的上述周口国际建材城商铺，并由其出租和经营管理，租赁期限为十年。双方约定：“在委托经营管理期间，原告放弃商铺前三年（自2015年10月31日至2018年10月30日止）的使用权、租赁权、经营权、收益权等，作为补偿，周口林海公司一次性给予原告总房款18％的返租优惠抵扣房款。第4-6年（自2018年10月31日起至2021年10月30日止）原告委托周口林海公司出租该铺位，周口林海公司根据市场行情出租该涉案商铺，并确保原告租金保底收益不低于总房款的24％（第四年7％，第五年8％，第六年9％，不足部分由周口林海公司补贴）。第7-10年（自2021年10月31日起至2025年10月30日止）原告委托周口林海公司出租该铺位，周口林海公司根据市场行情出租，租赁决策权均归周口林海公司，租金以实际成交价为准全部归原告方所有，周口林海公司承诺尽最大努力追求租金收益最大化”。合同成立后，周口林海公司返租原告前三年的租金折抵购房款75,768元，原告在此基础上于当日向河南盛典公司又支付购房款345,165元整，履行支付了全部购房款。2017年6月，被告河南盛典公司、周口林海公司与被告周口中邦公司达成协议，将其开发建设和租赁经营的周口国际建材城整体转让给被告周口中邦公司，由被告周口中邦公司整体承接由河南盛典公司开发建设并由周口林海公司租赁经营的周口国际建材城的全部权利与义务。被告周口中邦公司在原告与周口林海公司签订的委托经营管理协议和河南盛典公司给原告出具的购房收款收据上均加盖了其公司印章，享有和承担了周口林海公司和河南盛典公司对原告的全部权利和义务。被告周口中邦公司于2020年1月10日取得案涉房屋的预售许可证。一审法院认为，案涉房屋买卖协议和租赁协议是合同当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，为合法有效协议，均应依约履行。现原告已依约履行了支付全部购房款的义务，合同义务相对人亦应依约履行合同义务。根据本案查明事实，被告周口中邦公司已接收了案涉房屋买卖协议和租赁协议的全部义务，被告周口中邦公司应承担原告诉请的民事责任。被告周口中邦公司是案涉房屋的预售许可证取得主体，是与原告签订书面《商品房买卖合同》，并协作原告办理房屋备案及登记过户手续的唯一适格主体，被告河南盛典公司不是履行该项义务的适格主体，原告要求被告河南盛典公司承担签订书面《商品房买卖合同》，并协作原告办理房屋备案及登记过户手续的民事责任不当，法院不予支持。被告河南盛典公司以周口林海公司的名义与原告签订了《周口国际建材城委托经营管理协议书》，该协议的权利和义务依法应由实际签订人被告河南盛典公司享有、承担，虽然三方协议约定将案涉租赁协议的全部权利义务转让与被告周口中邦公司，但该协议为内部协议，对原告不产生拘束力，被告河南盛典公司应和被告周口中邦公司应共同承担案涉房屋租赁协议义务。二被告拖欠原告三年的租金101,023.92元事实清楚，二被告应予支付。另外，房屋买卖与房屋租赁虽不是同一法律关系，但本案中二被告同时就同一标的物与买受人签订买卖和租赁合同，其目的是为了同时实现房地产开发和商业经营利益，是一种联合经营模式，两份合同之间既有权利义务的关联，也有实现合同目的的利益关联，因而，法院予以合并审理，符合节约司法资源、减轻当事人诉累的司法原则。因此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告周口市中邦置地有限公司于判决生效之日起十日内与原告王广祥签订书面商品房买卖合同，并于商品房买卖合同签订后的三十日内协作原告王广祥办理案涉房屋备案及登记过户手续。二、被告河南盛典房地产开发有限公司和被告周口市中邦置地有限公司于判决生效之日起十日内共同向原告王广祥支付拖欠的商铺租金101,023.92元。三、驳回原告王广祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,160元，由被告河南盛典房地产开发有限公司和被告周口市中邦置地有限公司共同承担，退还原告王广祥案件受理费4,886元；因未实际采取保全措施，财产保全费2,940元退还给原告王广祥。二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，已经生效的周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初5930号民事判决书认定“被告河南盛典房地产开发有限公司又以周口市林海建材城有限公司的名义与原告刘盼盼签订了《周口国际建材城委托经营管理协议书》”，且本案中河南盛典房地产开发有限公司对一审判决未上诉，故本院不予支持上诉人周口市中邦置地有限公司上诉河南盛典房地产开发有限公司不应承担支付案涉商铺租金的理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该案与上诉人主张的另案中原告的诉讼请求不同，且在本案诉讼过程中，上诉人称案涉商品房已经取得了商品房预售许可证。故本案认定案涉合同有效，不存在同案不同判现象。案涉商品房买卖合同与商品房租赁合同的标的物相同，当事人也存在关联关系。故一审合并审理并无不当。综上所述，上诉人周口市中邦置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,320元，由上诉人周口市中邦置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王红飞审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇二一年三月二十六日法官助理魏婷书记员李琮