湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘31民终87号上诉人（原审被告）：易峰，男，1986年12月9日出生，土家族，个体工商户，湖南省保靖县人，住保靖县。被上诉人（原审原告）：田秋珍，女，1993年4月10日出生，土家族，个体工商户，湖南省保靖县人，住保靖县。委托诉讼代理人：陈霞，湖南新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：童美叶，湖南新世纪律师事务所律师。上诉人易峰因与被上诉人田秋珍租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。易峰上诉请求：一、依法撤销吉首市人民法院（2020）湘3101民初2404号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人未达成租赁合同协议是错误的。微信聊天记录截图证实上诉人与被上诉人通过协商，已经达成了房屋租赁协议。即2020年6月23日被上诉人表示要租赁上诉人的房子，双方约定年租金为1.7万元，被上诉人给上诉人代理记帐一年抵租金2200元，当天被上诉人支付履约订金10000元，同时上诉人按被上诉人的要求把房东身份证复印件、购买合同发给了被上诉人用于其办营业执照,之后上诉人积极另择办公地点，6月25日租赁了龚光梅所有的座落在××宿舍××栋××楼的住房一套，并支付龚光梅1年租金1万元。6月26日，双方约定于7月1日签订书面合同。根据《合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律并未强制规定房屋租赁合同一定要采用书面形式订立。在上诉人与被上诉人通过微信信息确认租赁合同的相关事项后，双方即达成了以书面和口头以外的其他形式订立合同的法律要件。且被上诉人已按照双方达成的协议支付了订金，上诉人也按照达成的协议履行了腾空租赁物的主要合同内容，被上诉人也表示接受租赁物的，双方已经达成了房屋租赁合同。二、一审法院未审理查明上诉人与被上诉人未订立书面合同的过错责任，导致判决不公。微信聊天信息证明上诉人与被上诉人已经达成了房屋租赁协议，被上诉人6月26日下午13：05分还给上诉人发信息称“易帅哥，你星期一过来的时候可以先给我钥匙，我要找人过来安装财务软件，安装到台式电脑上”，而仅仅只过了四个小时，也就是当天的下午17：09分，被上诉人再交发信息称“易帅哥，刚才到你妹妹那边买了笔记本，我房子暂时先不租，就到我家里办公，目前经济条件还是不允许，实在不好意思，耽误了你这么久”。以上信息足以证明导致上诉人与被上诉人达成协议后未订立书面合同的原因是被上诉人不讲诚信，在上诉人履行另租房屋搬离租赁物后就反悔失约。但一审法院在采信了以上信息的真实性后但却未对双方未签订书面合同的过错责任予以认定，从而未从过错方面判决被上诉承担因此给上诉人造成的经济损失显然判决不公。三、一审法院判决上诉人全部退还被上诉人订金1万元是错误的。根据我国现行法律的有关规定，订金的性质一般为预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，虽然不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，但订金可作损害赔偿金。本案中，被上诉人与上诉人达成了房屋租赁协议，但因被上诉人的原因导致与上诉人未能订立书面租赁合同的过错在于被上诉人，被上诉人作为过错方，应依法赔偿因此给上诉人造成的腾空租赁房屋以及另行租房的损失。即使一审法院认定双方未签订合同未达成房屋租赁协议，但根据我国《合同法》第42条的规定，被上诉人因违背诚实信用原则所负有的义务，而给上诉人信赖利益遭受损失的，其依法应当承担因缔约过失给上诉人造成的全部经济损失。而一审法院忽视被上诉人的这种背信弃义，忽视被上诉人给上诉人造成的经济损失，而判决上诉人全部退还订金1万元是错误的。请求二审法院依法改判。田秋珍答辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应依法驳回上诉人上诉请求。1、一审认定双方未达成租赁合同正确。微信聊天截图只能证明双方有租房的合意，双方对租房情况的一种交流的意见体现，并非达成租房协议。如达成租赁协议就应当签订书面的租赁合同。本案中双方并未就租赁事宜形成文字合同签字确认。双方仅约定的年租金，但对何时交房、怎么交房、何是付款、违约责任、对房屋使用、维护、安全、用电用水等进行约定，并达到法律规定的合同成立、生效形式。本案中双方的商议过程而非租赁合同达成。2、本案双方当事人也未形成口头房租租赁合同。依据《民法典》合同编的规定可以达成口头合同，但本案中未达到口头合同生效的标准。《民法典》第四百九十条之规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。依此规定，双方只商谈了年租金，并没有对其他的问题有任何实质性的约定，年租金并不是上诉人的主要义务，其主要义务是交付应租赁的房屋才是主要义务，而被上诉人田秋珍支付的主要房屋租金才是主要义务而非本案的订金，这些行为才有可能推定口头协议的效力性，因此本案不形成口头协议。3、本案上诉人与被上诉人至始至终没有达成书面或口头租赁合同。二、本案双方在商议租赁合同过程中，被上诉人交付的“订金”并非其上诉请求所表达的履约订金，订金不具有担保属性，不存在为履行约定承载责任，本案被上诉人交付的款项依法只具有预付款的属性，现被上诉人与上诉人未建立租赁合同关系，不需要继续支付房屋租金，上诉人应当依法返还。1、被上诉人所交的订金，并没有约定该订金需要承担违约责任，被上诉人无需对上诉人租房合同签订交付前的行为承担义务。2、一审查明的事实，在订金交付后，被上诉人要求上诉人及时签订租赁合同，但上诉人故意推延，导致双方未能签订租赁合同。3、上诉人提交的6月25日的与房东龚光梅的租房协议与本案没有关联性，该房东并非本案争议双方的合同相对方，在未签订租赁合同情况下，上诉人单方的民事行为与被上诉人无关。4、被上诉人向上诉人租赁房屋，并非以上诉人另行租赁后滕出租赁物为前提，上诉人以自己尚要使用的房屋商谈，又以自己另择办公场地存在损失，显然是超出商谈的范畴，不是被上诉人应承担的损失，也不是订金交付前上诉人告知的可能的风险。上诉人的上诉请求于法无据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。田秋珍向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告订金10000元，并支付资金占用费（按照银行同期存款利息从2020年6月23日计算至还清之日止）；2、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告将其现租用的房屋转租给原告，双方于2020年6月20日进行协商租赁事项，约定每年租金1.7万元。被告要求原告交付订金1万元。同年6月23日原告通过微信转账给被告订金1万元。同年6月26日原告要求签订合同，被告声称等几天后才能签合同。后因双方未签订合同，同年6月28日原告要求被告退还订金。被告拒绝退还。原告诉至一审法院。一审法院认为，本案为合同纠纷。争议的焦点：被告是否应返还订金，返还多少订金。首先，被告将其现租用的房屋转租给原告，双方进行协商，原告按被告要求先支付1万元订金。该订金与《中华人民共和国担保法》第一百一十五条中规定的定金系两个不同的概念，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。故原告交付的订金仅仅是一个预付款的性质，并不具备担保性质。据此，原告要求被告返还订金的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求支付订金资金占用费问题，因双方并未约定，且被告在协商租房过程中亦存在一定的损失，故对原告要求按照银行同期存款利息从2020年6月23日计算至还清之日止支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。遂依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:被告易峰于本判决生效之日起五日内退还原告田秋珍订金10000元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告易峰负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人田秋珍欲租赁上诉人易峰承租的他人房屋，双方通过微信聊天，就租赁物的名称、数量、用途、租金及支付方式等主要条款达成一致，被上诉人并按上诉人要求支付了订金10000元，具备租赁合同基本要件，合同成立，但未履行。本案争议的焦点是：上诉人易峰是否应当返还被上诉人田秋珍订金10000元。根据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。被上诉人田秋珍按约定向上诉人易峰支付订金10000元，该订金性质为合同一方向另一方给付的预付款，并不具有担保功能，合同双方亦未约定给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。担保法还规定定金应当以书面形式约定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。上诉人与被上诉人并未签订书面合同，金额亦超过租金1.7万元的20%，即3400元，故该订金并非担保法意义上的定金。因上诉人未将租赁物交付被上诉人使用，被上诉人无需支付租金，一审法院判决上诉人易峰退还被上诉人田秋珍订金10000元，符合法律规定。上诉人易峰提出，因双方达成房屋租赁协议，上诉人腾空该租赁房屋，另行租赁房屋，并支付了租金10000元，因被上诉人反悔存在过错，给上诉人造成经济损失，应承担赔偿责任。但上诉人易峰既未向一审法院提起反诉或抗辩请求，亦未举证证明其主张，双方可另行协商或提起民事诉讼解决。综上所述，上诉人易峰的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人易峰负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  杨安寿审判员  张安成二〇二一年三月八日法官助理田竺青书记员张艺附：本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……