河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3176号上诉人（原审原告）：郭新梅，女，1953年7月21日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦建国，男，1960年3月22日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：黄萍萍，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙科，河南修谨律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：郑州市二七区房屋管理服务中心，住所地郑州市二七区解放西路40号。法定代表人：毛学利，系该中心主任。委托诉讼代理人：赵明亮，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张灵全，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州市二七区房屋征收与补偿事务中心（即原郑州市二七区房屋征收与补偿办公室），住所地郑州市二七区政通路29号院。法定代表人：赵青，系该中心主任。委托诉讼代理人：吕中原，男，系该中心工作人员。上诉人郭新梅因与被上诉人焦建国、郑州市二七区房屋管理服务中心、郑州市二七区房屋征收与补偿事务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初7930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭新梅上诉请求：1.撤销原判，将本案依法发回重审或依法改判支持上诉人一审主张的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由焦建国承担。事实与理由：一、一审法院认定郭新梅与焦建国之间对涉案房屋使用权的转让行为无效，没有事实和法律依据。2005年4月17日，焦建国将位于郑州市××马砦××附××号的房屋使用权以8000元的价格转让给郭新梅，郭新梅当日入住，直至2019年3月15日房屋被拆迁。此期间，郭新梅一直在房屋居住生活，并向房屋产权人郑州市二七区房屋管理服务中心缴纳租金。一审法院认定转让行为无效的结论没有事实和法律依据。公房使用权是否允许转让是本案应明确的问题，郭新梅认为：郭新梅与焦建国之间的涉案房屋使用权转让，系双方之间的一致合意，没有违反法律、法规的强制性规定，没有损害他人的合法利益，转让行为合法有效。首先，公房使用权人与产权人相比，在收益权上具有优先性。其次，产权人郑州市二七区房屋管理服务中心是否对郭新梅与焦建国之间转让行为进行追认，是判断郭新梅与焦建国之间转让行为是否有效的依据。产权人对使用权人的选择性决定公房私自转让合同不是必然无效。公房所有权人对房屋的占有、使用、处分、收益等各项权能一般不会因为使用权人的不同而有所变化。就本案而言，上诉人2005年4月17日入住涉案房屋，产权人郑州市二七区房屋管理服务中心在长达十四年的时间内收取郭新梅缴纳的租金，表明产权人郑州市二七区房屋管理服务中心同意与郭新梅建立租赁关系，认可郭新梅的使用权，也即是房屋所有权人对焦建国和郭新梅之间公房使用权转让行为效力的追认。最后，郭新梅与焦建国之间的公房使用权转让行为不存在合同法第五十二条规定的情形，未违反法律、法规的强制性规定。人民法院认定本案公房使用权转让行为是否合法有效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。显然，1992年8月28日郑州市第九届人民代表大会常务委员会制定的《郑州市城市公有房屋管理条例》不是认定本案转让行为效力的依据。郭新梅与焦建国之间的公房使用权转让行为没有违反法律、法规的强制性规定，转让行为合法有效。二、本案争议的事项已由公房使用权转让转化为拆迁权益转让。l.位于郑州市××马砦××附××号的涉案房屋于2019年3月15日被拆迁，焦建国应郭新梅的请求和第三人郑州市二七区房屋管理服务中心、第三人郑州市二七区房屋征收与补偿办公室签订《征收住宅房屋产权调换补偿协议》，该协议中约定了临时安置补助费、搬迁补助费、空调移机费、物业补助费、装修补助费、搬家奖励费等计算方式和支付办法。由此，焦建国取得拆迁安置权益。该拆迁安置权益属焦建国个人的合法权益，焦建国有权利对该权益进行处分。2.焦建国将《征收住宅房屋产权调换补偿协议》《房屋征收补偿、各种补助费及奖励结算单》《验房单》等交付郭新梅持有。同时，协助郭新梅办理用以收取拆迁费用的银行卡，并在银行预留郭新梅儿子兑明明的电话，告知银行卡密码，以便郭新梅实际支配拆迁款项。郭新梅也实际领取了《征收住宅房屋产权调换补偿协议》项下约定的款项。2019年7月25日郭新梅儿子兑明明对安置房屋进行选择，2019年9月5日郑州市二七区房屋征收与补偿办公室向兑明明出具了《郑州中央商务区项目安置房结算补差款结算单》。以上事实，客观证明了焦建国已将拆迁安置权益转让给郭新梅，双方之间形成拆迁权益转让的法律关系。到2020年4月份，焦建国拒绝协助郭新梅领取《征收住宅房屋产权调换补偿协议》项下约定的过渡费，并否认双方之间存在公房使用权转让的法律关系，违反诚实信用原则。需要说明的问题：《征收住宅房屋产权调换补偿协议》项下约定的空调移机费、装修补助费，均是郭新梅入住涉案房屋后的添附所得。综上，郭新梅与焦建国之间对涉案房屋使用权的转让行为合法有效，因涉案房屋被拆迁而形成的拆迁安置权益转让行为亦合法有效。郭新梅向一审法院主张的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院所做判决显属错误。恳请二审法院在查明事实的基础上，从维护交易安全、保护善意行为人的角度出发，正确认定事实，准确适用法律，依法支持郭新梅的上诉请求。焦建国辩称：一、焦建国从未将案涉房屋（即郑州市××马砦××附××号房屋）的租赁使用权转让给郭新梅。1.焦建国仅是将涉案房屋出借给郭新梅居住使用。案涉房屋系由郑州市住房保障和房地产管理局出租给焦建国居住使用，房屋租金较低。后郭新梅一家从新郑到郑州谋生，考虑到郭新梅家庭创业初期经济困难，以及双方之间的亲戚关系，焦建国搬离案涉房屋，并将房屋出借给郭新梅家庭居住使用。2.案涉房屋自焦建国承租之日起直至被拆迁，该房屋的承租人一直为焦建国，从未发生变更。二、案涉房屋系具有福利性质的公有房屋，即使郭新梅所主张的转让行为存在，该行为也属于无效的民事行为。案涉房屋系具有福利性质的公有房屋，郭新梅并不具备承租案涉房屋的资格和条件，郭新梅所主张的使用权转让行为属于无效民事行为。本案中，因郭新梅并不具备申请公有房屋的资格和条件，如郭新梅所主张的使用权转让行为存在，该转让行为势必会损害到其他具备公有房屋承租条件的第三人利益，同时也会损害到国家利益和社会公共利益。依据《合同法》第52条之规定，郭新梅所主张的使用权转让行为属于无效民事行为。郭新梅所主张的案涉房屋产权人对郭新梅与焦建国之间使用权转让行为效力进行追认，没有任何事实及法律依据。案涉房屋的承租人为焦建国，且自焦建国承租之日起直至房屋被拆迁，该房屋的承租人一直为焦建国，从未发生变更。即使在郭新梅借住案涉房屋期间，也是以焦建国的名义支付租金等费用。在案涉房屋拆迁、安置过程中，安置、补偿对象均为焦建国，该事实足以证实郑州市二七区房屋管理服务中心、郑州市二七区房屋征收与补偿办公室所认定的案涉房屋承租人为焦建国，而非郭新梅。案涉房屋的产权人为郑州市住房保障和房地产管理局，郑州市二七区房屋管理服务中心是接受郑州市住房保障和房地产管理局的委托，对案涉房屋进行经营管理。而本案一审庭审中，两第三人多次明确表示对郭新梅所主张的租赁使用权转让并不知情。故郭新梅所主张的案涉房屋产权人对郭新梅与焦建国之间使用权转让行为效力进行追认，没有任何事实及法律依据。三、焦建国对案涉房屋仅享有使用权，不存在通过转让行为实现公有房屋收益权的可能。公有房屋使用权人与产权人相比，是在使用权方面具有优先性，而非收益权。四、郭新梅所主张的拆迁安置权益转让，没有任何依据。1.焦建国与郭新梅之间从未就案涉房屋拆迁安置权益转让达成任何合意。2.郭新梅及其家人利用焦建国的信任，以及协助焦建国办理相关拆迁、安置手续的便利条件，持续占有案涉房屋的相关手续原件，并私自转走焦建国银行卡内的款项。郭新梅与焦建国之间原是亲戚关系，且郭新梅的房子（即位于涉案房屋楼上的房屋）也涉及拆迁。因焦建国自身年龄较大，且家中还有高龄的老母亲需要寸步不离的照顾，故委托郭新梅及其家人在办理自有房屋的拆迁、安置手续时，顺便帮助焦建国办理案涉房屋的部分手续。但郭新梅在协助办理完毕相关手续后，并未及时将手续原件归还焦建国。同时，郭新梅儿子兑明明在协助焦建国办理银行卡时私自留下了自己的手机号，并利用帮助焦建国办理银行卡激活业务的便利条件，在焦建国输入银行卡密码时乘机窥视到密码，然后利用网上银行私自转走焦建国银行卡内的款项。对于兑明明的上述行为，焦建国不予认可，并保留对其追究法律责任的权利。虽然郭新梅持有案涉房屋相关手续的原件，但该部分手续的承租人为焦建国，安置、补偿的对象也为焦建国，与郭新梅没有任何关系。3.案涉房屋拆迁权益转让以使用权的合法有效转让为前提，在使用权转让被认定为无效民事行为的情况下，郭新梅所主张的拆迁安置权益转让自然也无法成立。4.案涉《征收住宅房屋产权调换补偿协议》系焦建国与郑州市二七区房屋管理服务中心、郑州市二七区房屋征收与补偿办公室的真实意思表示，合法有效。焦建国依法享有该补偿协议所约定的各项权利。五、案涉房屋作为具有福利性质的公有房屋，其主要目的是为了改善低收入家庭住房困难。这也是对公有房屋承租人及承租条件、使用权等进行明确限制的原因，如不考虑承租人的资格、条件，允许公有房屋或公有房屋使用权随意转让，势必与政府设立公有房屋这一福利政策的初衷相违背，也严重破坏社会管理秩序，损害社会公共利益。综上所述，郭新梅的上诉请求没有任何事实及法律依据，应依法予以驳回。郑州市二七区房屋管理服务中心辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，郭新梅的上诉请求应当驳回，理由如下：一、一审判决认定事实正确。案涉房屋登记产权人为郑州市二七区房屋管理服务中心，为政府直管公有住房，属于国有资产。焦建国为案涉房屋的承租人，具有使用权。焦建国违反相关规定擅自转让案涉房屋。焦建国的转让行为系私自进行，其转让前并未告知、也未经郑州市二七区房屋管理服务中心同意，其转让行为违反了国家有关公租房的规定和租赁合同的约定。二、一审判决适用法律正确。焦建国在租赁期间对案涉房屋只有使用权，并无处分权，所以其擅自将案涉房屋转让给郭新梅的行为违反了民法典和《郑州市城市公有房屋管理条例》的规定以及租赁合同的约定。一审判决认为焦建国擅自转让案涉房屋的行为无效是正确的。综上所述，案涉房屋属于公有住房，焦建国只有居住权，没有所有权，更不得私自转让。焦建国在转让前未经郑州市二七区房屋管理服务中心同意，其私自转让的行为对外没有法律效力，该转让行为也不能产生转让案涉房屋权属以及相关权利的法律后果，也不能使受让人取得相应的拆迁补偿权利。请求驳回上诉，维持原判。郑州市二七区房屋征收与补偿事务中心辩称：一审判决事实清楚，程序合法，法律适用正确，应维持原判。郑州市二七区房屋征收与补偿事务中心是对持合法有效证件的产权人实行拆迁和予以补偿。郭新梅没有取得合法有效的房产证或者是建筑许可证，郑州市二七区房屋征收与补偿事务中心不予承认，也不予补偿。郭新梅向一审法院起诉请求：1.判令2019年3月15日焦建国与第三人服务中心、征收补偿办签订的协议编号为公674《郑州住宅房屋产权调换补偿协议》项下丙方（焦建国）的权利义务归原告所有；2.判令焦建国协助原告领取第三人征收补偿办按照《郑州住宅房屋产权调换补偿协议》2020年9月15日起至安置房屋交付之日止的过渡费；3.判今焦建国协助原告与第三人征收补偿办办理安置房屋（位于二七区中央商务区D5地块西向单元4层H0408G户型，建筑面积40.57平方米）的交付。4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2005年4月17日，焦建国向原告出具《收到条》一份，载明：马砦房一间，收费8000元整（捌仟元整）2019年3月15日，焦建国（丙方、公有房屋承租人）与服务中心（乙方）、征收补偿办（甲方）签订《征收住宅房屋产权调换补偿协议》（协议编号：公674），主要约定：焦建国位于二七区马砦平房79号院附4号的房屋，并持有《郑州市直管公有住房租赁合同》（郑二七房字市直461号），总建筑面积18.13平方米。临时安置期限36个月，自2019年3月25日至2022年3月24日。焦建国在2019年3月15日前搬迁完毕，甲方按有证建筑面积30元/平方米/月发给临时安置补助费，暂发6个月，即10800元（每月不足1800元的，按1800元发放）。搬迁补助费，按有证建筑面积30元/平方米，计1200元。空调移机费560元，柜式机一台。其他补助费：面积奖3626元，物业补2160元，装修补3626元。焦建国在2019年3月25日前搬迁完毕，其房屋经甲方验收合格后，甲方一次性给予30000元的搬家奖励费。甲方以上给予的所有补偿费、各项补助费和奖励费共计人民币51972元。2019年5月15日、5月17日，案外人兑明明（原告之子）收到焦建国银行账户转款50000元、1972元。第三人征收补偿办2019年7月25日出具的《选房单》显示，焦建国选择的安置房为中央商务区项目D5地块1号楼西向单元4层1-10408G户型，设计建筑面积40.57平方米。2019年9月5日的《郑州中央商务区项目安置房结算补差款结算单》显示，产权人焦建国，征收协议号2019-674号，缴款金额233354元，代办人兑明明。2019年9月23日，案外人兑明明收到焦建国银行账户转款21600元。之后，被告不再向原告转付过渡费，双方发生纠纷，原告诉至该院。另查明，焦建国（乙方）与郑州市二七区住房保障服务中心（甲方）于2015年7月1日签订的《郑州市直管公有住房租赁合同》（郑二七房字市直461号）第六条明确约定：乙方有下列情况之一的，甲方院章可以提出终止租赁合同，并要求乙方限期搬出，拒不搬出的，视同强占房屋：（一）未经出租人同意擅自将承租的房屋部分或全部转租、转让、转接、调换的；（二）出卖或变相出卖房屋使用权，或以承租的房屋作为投资条件合资经营或入股经营的。再查明，2019年12月30日，中共郑州市二七区委机构编制委员会作出二七编〔2019〕55号文件显示，“郑州市二七区住房保障服务中心”更名为“郑州市二七区房屋管理服务中心”。一审法院认为，位于二七区马砦平房79号院附4号的房屋系政府直管公有住房，该房屋的承租权登记在焦建国的名下，焦建国为该房屋的承租权人。公有房屋具有福利性质，只针对生活困难又无住房的特定群体，未经出租人同意，承租人不得将承租的公有房屋转借、转让、转租、调换，不得出卖或变相出卖公有房屋使用权。原告并未提交证据证明其符合承租公租房的条件，被告焦建国擅自将涉案房屋转给原告使用并收取一定费用，违反了国家关于公租房的规定，损害了国家和其他具备公有住房承租条件的第三人利益，双方的转让行为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原告不是涉案房屋的合法承租人，也不享有案涉公有房屋拆迁安置后的财产权益。原告称被告焦建国转让的是属于自己的拆迁权益，理由不能成立，该院不予采纳。经该院释明，原告不变更诉讼请求，故原告要求《郑州住宅房屋产权调换补偿协议》项下被告焦建国的权利义务归其所有，并要求被告焦建国协助原告领取过渡费及协助办理安置房屋的交付的诉讼请求，无事实法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭新梅的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告郭新梅负担。本院二审期间，焦建国、郑州市二七区房屋管理服务中心、郑州市二七区房屋征收与补偿事务中心均未向本院提交新证据。郭新梅向本院提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，2019年12月30日，中共郑州市二七区委机构编制委员会作出二七编﹝2019﹞35号《关于明确郑州市二七区房屋征收与补偿办公室机构编制事项的通知》，将郑州市二七区房屋征收与补偿办公室更名为“郑州市二七区房屋征收与补偿事务中心”。本院认为，案涉二七区马砦平房79号院附4号的房屋系政府直管公有住房，焦建国为该房屋的承租人。在未经出租人同意的情况下，承租人焦建国无权将其承租的公有房屋转借、转让、转租、调换。案涉房屋登记产权人为郑州市二七区房屋管理服务中心，该中心认为焦建国的转让行为系私自进行，其转让前并未告知、也未经该中心同意，其转让行为违反了国家有关公租房的规定和租赁合同的约定。郭新梅二审中提交的租赁费票据，均系以焦建国名义缴纳，不足以证明郑州市二七区房屋管理服务中心对郭新梅居住使用案涉房屋明知及默认与郭新梅之间形成租赁关系；郭新梅提交的证据，亦不足以证明郑州市二七区房屋管理服务中心对焦建国与郭新梅之间转让案涉房屋事宜明知并追认。一审法院认定焦建国擅自将案涉房屋转让给郭新梅使用的行为无效，并无不当。郭新梅主张将《郑州住宅房屋产权调换补偿协议》项下焦建国的权利义务归郭新梅所有，并要求焦建国协助郭新梅领取过渡费、协助办理安置房屋的交付等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院对其诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，郭新梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由郭新梅负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年三月十五日书记员  李志琳