安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3816号 原告：赵芳，女，1988年10月13日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：程亚洲，男，1976年1月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：苗凤，女，1978年2月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述两被告共同的委托诉讼代理人：吴涛，安徽东山律师事务所律师。 第三人：淮北京杰房地产经纪有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路**湖畔御景**101。 法定代表人：丁康，该公司董事长兼总经理。 原告赵芳与被告程亚洲、苗凤、第三人淮北京杰房地产经纪有限公司（以下简称京杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告赵芳及其委托诉讼代理人留治存、被告程亚洲、被告程亚洲、苗凤的委托诉讼代理人吴涛、被告京杰公司的法定代表人丁康等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除赵芳、程亚洲、苗凤、京杰公司签订的《房屋居间买卖合同》；2、依法判令两被告返还原告定金10000元并支付违约金109600元;2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由:程亚洲与苗凤系夫妻。2020年6月8日,因急需购房居住,原告与程亚洲、第三人京杰公司在第三人处共同签订了《房屋居间买卖合同》（签订合同时苗凤在场并同意）,约定将被告所有的位于淮北市相山区20幢2224号房屋一套出卖给原告,总价款548000元,并约定原告支付定金10000元,被告于2020年6月30日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。合同签订当日,原告支付定金10000元后,被告向原告出具一份收到购房定金10000元的定金收条。但是,截止起诉之日,被告迟迟未履行合同约定的“2020年6月30日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续”义务,被告的行为属违约。综上所述,原告、被告、第三人签订的《房屋居间买卖合同》依法成立并生效,当事人均应依约履行。原告已按约定履行交付定金10000元的义务,被告未依约定履行办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续的行为构成违约。为维护原告的合法权益,特提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。 程亚洲、苗凤辩称：两被告在本案中没有任何违约的情形，双方2020年6月8日签订合同后，原告方反悔，通过中介公司告知被告房子不买了，后又于2020年6月18日通过中介公司告知被告继续购买，被告在得知原告方同意购买后，于第二天也就是2020年的6月19日，即在中介公司的帮助下，向银行申请提前还贷，7月23日贷款结清，并注销抵押登记手续。造成2020年6月30日以前未能注销抵押的原因有两个，一是原告方就买与不买之间出现反复。二是贷款何时结清、注销取决于银行，被告方在此过程中没有任何过错。目前案涉房屋没有设定任何其他的他项权利，合同的履行没有障碍，故被告方要求继续履行合同。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2020年6月8日，出卖人苗凤、程亚洲与买受人赵芳在京杰公司的居间服务下签订了《房屋居间买卖合同》（含《补充协议》，以下简称合同）,约定：出卖人所售房屋位于淮北市相山区20幢2224号，规划设计用途为公寓；该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行；房屋成交价格为548000元,交易方式为买受人申请银行贷款交易；交易税费全部由买受人承担；交易定金10000元；交易房屋有抵押，出卖人应于2020年6月30日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求出卖人承担违约责任：4、逾期履行本补充协议约定的义务超过15日的。。。。。出卖人出现上述根本违约情形之一的，应按房屋交易总价的20%向买受人支付违约金；等。合同签订当日,赵芳按约定向程亚洲支付定金10000元，程亚洲向赵芳出具了收到定金10000元的收条。合同签订后，双方又因该房屋系公寓，交易税率高，交易税应如何承担等问题发生分歧，赵芳一度表示如其承担交易税过高，双方要重新研究购房事宜，后其又于2020年6月18日表示愿继续按合同履行。按合同约定，因交易房屋有抵押，出卖人应于2020年6月30日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，而该房屋的抵押贷款银行-中国银行淮北分行受理提前还款的时间为每月的10日至20日（双方均认同）。程亚洲、苗凤未能按合同约定及时向银行申请提前还款，后其于2020年7月23日才办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，并愿继续履行合同。赵芳认为程亚洲、苗凤未能于2020年6月30日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，构成根本违约，应解除合同并承担违约责任，致本案纠纷发生。 上述事实，有赵芳提供的合同、定金收条，程亚洲、苗凤提供的微信聊天记录、贷款结清证明、不动产登记受理缴费通知书、不动产信息查询结果证明，以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，程亚洲、苗凤与赵芳签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同同时约定了一方解除合同的条件及对方的违约责任，其中之一是：出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求出卖人承担违约责任：4、逾期履行本补充协议约定的义务超过15日的。。。。。出卖人出现上述根本违约情形之一的，应按房屋交易总价的20%向买受人支付违约金。关于解除合同，合同约定，出卖人应于2020年6月30日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，而出卖人程亚洲、苗凤于2020年7月23日才办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，其逾期履行合同义务已超过15日，解除合同的条件已成就，故买受人赵芳有权解除合同。赵芳未书面通知对方解除合同，而是以直接提起诉讼的方式主张解除合同，故合同自起诉状副本送达对方时依法解除，程亚洲、苗凤应将定金10000元返还赵芳。关于违约金数额，合同约定为房屋交易总价的20%即109600元，过分高于造成的损失，应予减少，综合考虑本案的具体情况，本院酌定程亚洲、苗凤承担的违约金为5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除程亚洲、苗凤与赵芳于2020年6月8日签订的《房屋居间买卖合同》； 二、程亚洲、苗凤于本判决生效后十五日内返还赵芳定金10000元、支付赵芳违约金5000元； 三、驳回赵芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2692元，由赵芳负担2392元，由程亚洲、苗凤负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  翟文彦 人民陪审员  曹晓东 人民陪审员  曾和平 二〇二一年三月十二日 书 记 员  汪 坤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。