安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终149号 上诉人（原审被告）：安徽引航科技有限公司，住所地合肥市蜀山区新产业园汶水路电商园********。 法定代表人：任沿海。 被上诉人（原审原告）：合肥市蜀弘物业服务有限公司，住所地合肥市蜀山新产业园振兴路(**研发楼)**。 法定代表人：陈凯龙，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘玲玲，女，公司员工。 原审第三人：合肥蜀山经济开发区管理委员会，住，住所地合肥市蜀山新产业园区井岗路**/div> 法定代表人：韩东。 上诉人安徽引航科技有限公司（以下简称引航公司）因与被上诉人合肥蜀弘高科园区发展有限公司（以下简称蜀弘公司）第三人合肥蜀山经济开发区管理委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2020)皖0104民初11127号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 引航公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回蜀弘公司该项诉讼请求。事实和理由：1、引航公司一直按双方合同约定缴纳房租，并于2019年底协商提前中止合同，引航公司没有根本违约；2、双方协商中止合同之后，蜀弘公司未及时退还保证金，并且扣发应转给引航公司的10元科技创新补贴；3、根据双方签订租赁合同第十六条约定，违约金的计算基数是合同约定的当年租金，不应以2018年和2019年两个年度的合计数额计算违约金。 蜀弘公司辩称，1、引航公司未按约定支付房租，构成违约，引航公司应当向蜀弘公司支付违约金；2、蜀弘公司没有违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回引航公司上诉请求，维持原判。 原审第三人合肥蜀山经济开发区管理委员会未进行答辩。 蜀弘公司向一审法院起诉请求：1.判令引航公司支付蜀弘公司房屋租金1504018.4元;2.判令引航公司退还引航公司装修补贴款244080元；3.判令引航公司向蜀弘公司支付违约金524429.52元(以上述欠付款项的30%为计算依据),以上合计2272527.92元；4.判令引航公司支付本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2013年12月16日，蜀弘公司（乙方）与引航公司（丙方）、第三人（甲方）签订了《合肥（蜀山)国际电子商务产业园招商入园暨房屋租赁合同》，合同约定“乙方（蜀弘公司）将合肥蜀山国际电子商务产业园办公楼宇（3期）3号楼F、G区第6层租赁给丙方作为电子商务办公使用，租赁面积总计2034平方米，租期5年，即从2013年12月20日至2018年12月19日止；租金为20元/m/月,从第四年开始,在前一年租金的基础上每间隔2年以20%的浮度递增,引航公司在租赁期间内可享受的房屋租赁政策为“一免两减半”（即第一年房屋租金全免，第二、三年房屋租金减半收取），但前提条件是引航公司上交税收达到合同第四条约定的标准。综合服务费2元／nr／月，房租及综合服务费每6个月支付一次，引航公司应在当期到来10日前完成支付，逾期支付的，蜀弘公司每天加收应付款总额2‰的滞纳违约金；引航公司逾期支付房租和综合服务费导致甲方解除合同，引航公司应支付蜀弘公司租赁费用至归还房屋止；合同第四条约定：自引航公司税务迁入租赁场地之日起，每年需上缴税收金额不得低于下列标准：第一年不低于40万元人民币，第二年不低于72万元人民币，第三年不低于100万元人民币，第四年不低于130万元人民币，第五年不低于165万元人民币。引航公司在未达到税收指标时，不再享受上述第三条“一免两减半”的租金优惠政策，且需对上缴税收差额部分以现金方式补齐，否则视为引航公司根本违约，蜀弘公司有权终止合同，并按合同约定追究引航公司的违约、赔偿责任；合同第六条约定：蜀弘公司分期支付引航公司装修费305100元，合同履行期限内，若因引航公司原因导致合同提前终止（解除）的，引航公司需归还蜀弘公司己支付的装修费用；合同第二十二条约定：任何一方未能按照合同约定履行义务的，应按本合同约定的租赁总价的200cYo问守约方承担违约责任，引航公司违约的，蜀弘公司有权没收引航公司已付的押金、房租、综合服务费，且押金不冲抵应付而未付房租、综合服务费、违约金、赔偿责任等。 2017年12月20日，蜀弘公司、引航公司及第三人再行签订一份《合肥蜀山经济开发区招商暨房屋租赁合同》，约定蜀弘公司将合肥蜀山经济开发区汶水路三期办公楼宇3号楼F区6层租赁给引航公司作为办公使用，出租的房屋建筑总面积共642.25平方米（具体面积以房产部门核定面积为准）；房屋租赁期为3年,蜀弘公司自2017年12月20日起开始计算租金至2020年12月19日止；该协议为续租合同，引航公司于2013年度缴纳押金40000元继续沿用；并约定：引航公司承诺在本合同期限内,补齐《合肥（蜀山)国际电子商务产业园招商入园暨房屋租赁合同》（以下称《入园合同》）未完成经济考核指标情况下应缴纳的房租976320元,具体比例为每年20%、30%、50%。未完成则视为丙方根本违约,第三人、蜀弘公司可终止此合同,并按本合同约定追究引航公司违约、赔偿责任；因丙方未完成《入园合同》经济考核指标及租赁区域面积缩减,依据《入园合同》约定及实际情况,引航公司不再享受甲方给予的装修补贴款305100元。甲方前期实际已拨付引航公司装修补贴款244080元,剩余61020元装修补贴款引航公司不再享受;同时,装修补贴款244080元此部分由蜀弘公司进行资产评估纳入甲方固定资产,不足244080元部分的,由引航公司以现金方式补齐。……十六、本合同在履行过程中,除本合同其他条款明确约定了违约责任或赔偿责任外,任何一方未能按照合同约定履行义务的,应按本合同约定的当年租赁总价的30%向守约方承担违约责任并承担守约方由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费等;如该违约责任无法弥补守约方的损失的,违约方应按守约方实际损失金额向守约方承担违约责任;另,丙方违约的,乙方有权没收丙方已付的押金、房租、综合服务费,且押金不冲抵应付而未付房租、综合服务费、违约金、赔偿责任等。十七、本合同生效之日，《合肥（蜀山)国际电子商务产业园招商入园暨房屋租赁合同》即时终止，房租及综合服务费多退少补。除本合同约定涉及《入园合同》的内容外，再无其他争议，任何一方不得追究《入园合同》所产生的任何问题。合同中还约定了其他事项。 引航公司于2019年12月从租赁房屋搬离。引航公司认可除“一免两减半”外2013年至2017年间租金尚欠527698元。 一审法院认为，蜀弘公司、引航公司及第三人签订的两份租赁合同应视为各方真实意思表示，内容不违反法律的限制性规定，各方均应按照约定履行合同义务。引航公司在2017年签订的租赁合同中承诺补齐因未完成经济考核指标需缴纳的租金976320元，该承诺对其具有约束力，应当履行该债务，其承诺该租金在三方第二份租赁合同期限内每年按比例支付，该租赁合同未履行完毕引航公司即已搬离，且前期20%、30%部分引航公司亦未按约履行，按照合同约定已构成根本违约，故蜀弘公司要求引航公司支付该976320元，本院予以支持；引航公司欠付的527698元租金，双方在2017年12月约定前期租金“多退少补”，双方均作出了履行“退”或“补”租金的承诺，引航公司前期租金的诉讼时效期间于此时中断，故引航公司所做超过诉讼时效的抗辩不予采纳，其应当继续支付该527698元。蜀弘公司主张的装修补贴244080元，依双方约定应由蜀弘公司对引航公司所进行装修装饰进行评估后再由引航公司补齐不足244080元部分，蜀弘公司未举证证明其已进行评估及不足部分金额，故该项请求不予支持。引航公司未依据双方《合肥蜀山经济开发区招商暨房屋租赁合同》约定比例支付欠付的976320元，应承担违约责任，但蜀弘公司要求引航公司按照欠款金额30%支付违约金，没有依据，依双方前述合同第十六条约定，引航公司应按照2018年度、2019年度租金的30%承担违约金，计为104275元，蜀弘公司诉请超过的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、引航公司于判决生效之日起十日内支付蜀弘公司租金1504018元；二、引航公司于判决生效之日起十日内支付蜀弘公司违约金104275元；三、驳回蜀弘公司的其他诉讼请求。案件受理费24980元，由蜀弘公司负担7300元、引航公司负担17680元。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，《合肥蜀山经济开发区招商暨房屋租赁合同》第三条约定2017年12月20日至2018年12月19日租金为154140元，2018年12月20日至2019年12月19日租金为161847元。 本院认为，本案二审争议焦点为引航公司是否存在违约以及违约金数额问题。引航公司与蜀弘公司在2017年12月20日签订的《合肥蜀山经济开发区招商暨房屋租赁合同》第四条第2项约定，引航公司在该合同期限内，补齐双方于2013年11月20日签订的《入园合同》项下欠付的房租976320元，引航公司未按合同约定履行补齐房租的义务，应当承担违约责任，因2018年度、2019年度引航公司上述违约行为一直处于持续状态，故引航公司应支付蜀弘公司违约金为94796.1元[（154140元+161847元）×30%]，一审计算有误，本院予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院(2020)皖0104民初11127号民事判决第一项，即安徽引航科技有限公司于判决生效之日起十日内支付合肥市蜀弘物业服务有限公司租金1504018元； 二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院(2020)皖0104民初11127号民事判决第二项、第三项； 三、安徽引航科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥市蜀弘物业服务有限公司违约金94796.1元； 四、驳回合肥市蜀弘物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24980元，由合肥市蜀弘物业服务有限公司负担7406元、安徽引航科技有限公司负担17574元。二审案件受理费2385.5元，由安徽引航科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二一年三月一日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。