中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）最高法民申1343号 再审申请人（一审被告、申请执行人、二审上诉人）：甘肃省融资担保集团股份有限公司。住所地：甘肃省兰州市兰州新区兴隆山路南段2925号（公航旅大厦）13层。 法定代表人：李超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王康康，北京大成（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉彬，北京大成（兰州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、执行案外人、二审被上诉人）：胡宗荣，女，l955年1月31日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 被申请人（一审原告、执行案外人、二审被上诉人）：陈作江，男，l976年6月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 一审被告、被执行人：兰州金岳装饰有限公司。住所地：甘肃省兰州市红古区大通路七号小区。 法定代表人：李耀军，该公司总经理。 一审被告、被执行人：李耀军，男，1972年12月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。 一审被告、被执行人：王斌，男，1958年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。 一审被告、被执行人：李玉福，男，1953年10月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 一审被告、被执行人：兰州畅浩商贸有限公司。住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路街道平凉路282号3单元2206室。 法定代表人：李奋武，该公司总经理。 一审被告、被执行人：李奋武，女，1963年5月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。 再审申请人甘肃省融资担保集团股份有限公司（以下简称省融资担保公司）因与被申请人胡宗荣、陈作江及一审被告、被执行人王斌、李奋武、兰州畅浩商贸有限公司（以下简称畅浩公司）、兰州金岳装饰有限公司（以下简称金岳公司）、李耀军、李玉福案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）作出的（2020）甘民终108号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 省融资担保公司申请再审称，原审判决认定事实不清、缺乏证据证明，且适用法律错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。再审请求：一、请求撤销原审判决，改判驳回胡宗荣、陈作江诉讼请求；二、由胡宗荣、陈作江承担本案案件受理费。事实与理由：原审法院认定胡宗荣、陈作江符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条和126条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者系基本事实认定不清，适用法律错误，胡宗荣、陈作江的抵押权应当优先于被申请人的物权，胡宗荣、陈作江不享有足以排除强制执行的合法权益。一、本案涉案房屋所有权人应当为不动产登记证书载明的李奋武。2000年兰州亨达房地产开发有限公司（以下简称亨达公司）与李奋武签订《房地产买卖契约》，约定将位于兰州市城关区靖远路街道房产出售给李奋武，之后李奋武办理了不动产登记手续，产权证号：兰房（城私）产字第X号。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定，涉案房屋的所有权人应当为不动产权利登记证书上记载的李奋武。二、原审法院认定涉案真实权利人系亨达公司无事实和法律依据，且胡宗荣、陈作江不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第十九条规定，李奋武在其他案件中提交一份书面答辩状述称“原本这些房子都归开发公司所有，只是办在李奋武个人名下而已”，不足以证明涉案房屋真实权属状况。如李奋武或亨达公司认为不动产登记簿记载的事项错误，应当申请更正登记或向人民法院起诉要求确认涉案房屋产权所属。涉案房屋现登记在李奋武名下，在未经生效法律文书确认的情形下，原审法院仅依据李奋武答辩状认定所有权人系亨达公司无事实和法律依据。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，胡宗荣、陈作江与亨达公司签订《房屋出售合同》是明知涉案房屋登记在李奋武名下，亦明知亨达公司系无权处分，胡宗荣、陈作江不构成善意取得。三、原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条认定胡宗荣、陈作江为商品房消费者属于适用法律错误。涉案房屋登记在李奋武名下，且亨达公司并非本案被执行人，原审法院依据本条简单认定胡宗荣、陈作江系商品房消费者属于适用法律错误。本案不适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，本案中涉案房屋系李奋武于2000年从亨达公司处购得，并办理了过户登记手续，产权证号：兰房（城私）产字第X号。胡宗荣、陈作江虽然是与亨达公司签订的《房屋出售合同》，但该房屋买卖行为实则为二手房买卖，并不能适用125条规定。因此，不能认定胡宗荣、陈作江为商品房消费者。四、商品房消费者的“物权期待权”优先于抵押权是出于生存利益至上原则考虑，仅针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，应当严格把握其适用条件。只有消费者购房人购买一手房的情况下，其物权期待权才可优先于抵押权。本案中，胡宗荣、陈作江并非商品房消费者，且其购买的也并非由房地产开发商开发的一手房，其物权并不存在优先于抵押权的情形。 胡宗荣、陈作江、金岳公司、李耀军、王斌、李玉福、畅浩公司、李奋武均未提交书面答辩意见。 再审审查过程中，双方当事人均未提交新证据，故对原审法院查明的事实予以确认。 本院经审查认为，本案系再审审查案件，应当依据再审申请人的申请再审事由以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定进行审查。本案再审审查的焦点问题是胡宗荣、陈作江是否享有足以排除省融资担保公司强制执行的权利问题。 一、案涉争议房屋是否系登记在被执行房地产开发企业亨达公司名下的商品房。就本案的具体情况分析，李奋武系亨达公司的股东，2001年7月，李奋武将位于兰州市城关区靖远路街道房屋办理了产权登记，不动产权证号为兰房（城私）产字第X号。该房屋所有权证所附兰州市房产平面图[分层分户图]显示上述建筑面积为75.52平方米房产由四间房屋组成：一间面积为18.32平方米的房屋由胡宗荣、陈作江实际占有使用，一间面积为18.32平方米和一间面积为20.56平方米的房屋由案外人党若桐实际占有使用，另外一间面积为18.32平方米的房屋由案外人胡彦鹏实际占有使用。虽然亨达公司与李奋武于2000年签订《房地产买卖契约》，约定将位于兰州市靖远路街道房产出售于李奋武。鉴于亨达公司与陈义华（已过世，房产由其妻胡宗荣、其子陈作江居住）于2002年6月3日签订《房屋出售合同》时约定“考虑到价格因素，此房屋甲方不给乙方办理产权过户手续，乙方只有此房屋的使用权”的内容，以及亨达公司与党若桐于2008年10月30日签订《售房合同》约定“上述两间房屋无房产证，以后办理房屋产权时甲方应协助办理，所需费用双方另行商定”的内容，以及李奋武在党若桐案一审诉讼中，于2019年9月17日提交书面答辩状明确认可“原本这些房子都归开发公司所有，只是办在李奋武个人名下而已”并表示愿意积极配合办理产权过户登记的态度，并结合李奋武既是该公司股东又系房产登记权利人，以及在亨达公司多次处分房产尤其还作为委托代理人与党若桐签订了《售房合同》情形下，原审判决认定李奋武应当对亨达公司处分行为知情且了解情况。此外，在李奋武名下房产交付胡宗荣、陈作江占有使用十多年期间，并无证据证明李奋武提出异议，亦未提交证据予以证实案涉房屋系其从亨达公司处购买。李奋武在党若桐案一审答辩意见也进一步佐证了法院对上述事实的认定。结合本案、党若桐案、胡彦鹏案三个案件中的一系列证据，原审法院综合认定亨达公司系诉争房产实际所有权人，本院不持异议。省融资担保公司关于原审判决认定涉案真实权利人系亨达公司无事实和法律依据以及胡宗荣、陈作江不构成善意取得的再审请求，本院不予支持。 二、胡宗荣、陈作江向房地产开发企业亨达公司认购商品房，现被执行的房产系登记于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。故本案应审查胡宗荣、陈作江关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形。1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，案涉当事人均已确认亨达公司于2002年6月3日与陈义华签订《房屋出售合同》，约定出售房屋为坐落于兰州市九州大道一间房屋，面积为18.15平方米，价格为9075元。且案涉执行房产被查封前，即亨达公司与陈义华于2002年已签订《房屋出售合同》。涉案《房屋出售合同》可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。亨达公司与陈义华于2002年6月3日签订《房屋出售合同》后，亨达公司随后将房屋交付陈义华、胡宗荣夫妇占有使用至今，未办理相关过户登记手续。故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。3.已交付的价款超过合同约定总价款百分之五十的问题。案涉《房屋出售合同》中约定的总价款为9075元，2002年6月3日、2002年6月20日亨达公司出具收据，载明分别收到陈义华购房款5000元、4075元，共计9075元。该付款行为满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，胡宗荣、陈作江与亨达公司签订了房产认购协议并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，原审判决其关于本案的执行异议请求成立并无不当。 三、关于胡宗荣、陈作江的权利与抵押权的关系。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。故作为抵押权人省融资担保公司申请执行登记在房地产开发企业亨达公司名下但已销售给消费者胡宗荣、陈作江的商品房，消费者胡宗荣、陈作江提出执行异议的，法院依法予以支持。省融资担保公司关于涉案房屋登记在李奋武名下，且亨达公司并非本案被执行人，原审法院简单认定胡宗荣、陈作江系商品房消费者属于适用法律错误以及该房屋买卖行为实则为二手房买卖、其物权并不存在优先于抵押权情形的再审请求，本院亦不予以支持。 综上，省融资担保公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回甘肃省融资担保集团股份有限公司的再审申请。 审判长 何 波 审判员 张 梅 审判员 徐 霖 二〇二一年三月二十三日 书记员 雷婷玉