文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终367号上诉人（原审被告）：江苏邦洁新能源科技有限公司，住所地江苏省盐城市新洋经济区科技孵化区**楼**。法定代表人：赵仕宽，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：盐城兴北实业投资有限公司，住，住所地江苏省盐城市新华路******/div>法定代表人：朱友军，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈爱军，江苏治瑞律师事务所律师。上诉人江苏邦洁新能源科技有限公司（以下简称邦洁公司）因与被上诉人盐城兴北实业投资有限公司（以下简称兴北公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初258号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邦洁公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回兴北公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由兴北公司承担。事实与理由：一、一审判决没有考虑到邦洁公司的实际情况，在邦洁公司业务有所起色，并愿意分批支付租金的前提下，仅以邦洁公司未能按期交纳两年的房租为由就判定邦洁公司构成重大违约不当。邦洁公司是新洋园区招商引资项目，项目是实体性的经营企业，需要解决招工难及工人住宿生活问题，在项目入驻园区前，领导均表示劳动力没有问题，配套设施很快建好，工人住宿也没有问题。邦洁公司本着对当地政府承诺的信任，在园区招商之始作为最早的企业进驻园区，花费100多万元进行装修，先后投资1600万元用于项目，然而由于园区对于宿舍、食堂等配套设施的迟缓，严重影响到生产销售、市场开拓，邦洁公司一直有亏损，现在刚扭亏为盈，兴北公司却提出解除合同，不利于形成良好的营商环境。兴北公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在需要撤销的任何情形，一审判决对于租金以及物业费的计算都已经进行了明确记载，没有任何错误，邦洁公司的上诉理由没有任何依据，请求驳回上诉，维持原判。兴北公司向一审法院起诉请求：1.解除兴北公司、邦洁公司于2017年10月17日签订的租赁协议。2.判令邦洁公司向兴北公司交还全部租赁物。3.判令邦洁公司立即向兴北公司给付欠交的租金806847.2元（从2018年4月16日起至2020年4月16日）、物业管理费109197.4元（从2018年4月16日至2020年4月16日），迟延支付房租和物业费的利息52904.63元，合计968949.23元，并要求邦洁公司承担自2020年4月16日起至实际腾空退还租赁房屋之日止的租金、物业费及迟延支付利息（租金按照协议书中约定的租金标准及物业费标准，迟延支付利息按贷款市场报价利率计算）。一审法院经审理查明，2017年10月17日，兴北公司（甲方）与邦洁公司（乙方）就乙方在盐城市新洋经济区科技孵化区入驻投资新能源汽车储能线束总成项目签订《协议书》一份，约定：“……二、使用资产根据乙方项目需求情况，由甲方在盐城市新洋经济区科技孵化区9号楼1-4层，面积约4853.22平方米（具体面积以实际租用厂房面积为准），作为乙方生产、研发、办公使用，未经甲方许可，乙方不得将厂房挪作他用或租用给第三方。三、租赁租期租期共3年，从2017年月日起到2020年月日止。具体租期从交付租赁资产时起算。四、租金费用1、租金：乙方入驻后，前六个月过渡期，在过渡期内免租金。过渡期后按一层厂房租金标准为110元/平方米/年；二层厂房租金标准为100元/平方米/年；三层厂房租金标准为80元/平方米/年；四层厂房租金标准为70元/平方米/年。2、租金采取“先缴后租”的方式，即乙方在过渡期满后向甲方缴纳年租金的50%，到期后按此比例再行缴纳。该约定的租金均为税后租金（租金为甲方净得，开票税金由乙方承担）。3、物业费：物业费按月收取，按1.0元/平方米/月。乙方在过渡期满后向甲方缴纳年物业费的50%，到期后按比例再行缴纳。五、双方责任1、甲方责任（1）租金减免的支持：甲方对乙方租用的厂房实行减免租金的支持，即乙方入驻企业税收300元/平方米/年，在原有租金基础上下浮20%，物业费减少50%；税收300-500元/平方米/年，在原有租金基础上下浮30%，物业费减少70%；税收500元/平方米/年以上的，免收租金及物业费。（2）其他：甲方负责厂房的水、电、气等配套；厂房的物业管理；帮助乙方向上争取符合项目的资金；重大贡献实行一事议；以及对未达到入驻条件企业提前解除协议。2、乙方责任（1）公司注册：乙方在协议签订后一个月内在孵化区注册公司，并依法经营，按章纳税。（2）统一管理：乙方入驻后，应严格服从甲方的统一管理，按时缴纳租金、物业费等。未经甲方书面同意，不得进行室内外装修。（3）租赁要求：乙方入驻税收强度不得低于200元/平方米/年；在承租期内，对所租厂房不得闲置，不得转租；对租赁厂房进行装修改动，必须报经甲方同意，方可实施，租赁期满或解除协议后，乙方只可拆除可移动物品，不可移动物品无偿无条件转交给甲方。乙方确保在合同签订的第6个月开始正式投产，投产后的第一个会计年度确保实现开票销售达1000万元，第二个会计年度确保实现开票销售达2000万元以上，以后逐年递增。乙方如连续两年税收到不到上述要求，闲置或转租（变相转租）租赁物、或达不到上述开票额要求，甲方有权单方解除本协议，乙方必须在接到甲方通知后无条件撤场。六、乙方生产经营应当领取相关审批手续，必须通过消防验收并按时年审，在生产经营过程中应确保安全生产，并承担由此产生的一切责任。七、履约保证金甲乙双方在签订协议十日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金，履约保证金为一年租金的30%。在乙方正式投产后，由乙方书面通知甲方退还。履约保证金不计息。八、违约责任1、任何一方违约的，需承担违约责任，对方有权解除合同。本协议发生争议的，由甲方所在地法院管辖。2、本协议约定如果违背法律法规、政策等禁止性强制规定的，该条约定无效，但不影响其他条款的效力。……”。上述协议签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告入驻开展生产经营。因邦洁公司至今未曾向兴北公司交纳过房屋租金和物业费，兴北公司诉至一审法院。一审法院另查明，2019年10月16日，邦洁公司向新洋经济区管委会提交书面报告，内容为：“我公司与新洋经济区下属公司盐城兴北实业投资有限公司签订新洋科技孵化区9号厂房1-4层租赁协议。现因经营方向改变一层厂房长期空置，造成资源的浪费。我公司现申请放弃一层厂房的租赁，继续租赁2-4层的厂房。”2019年10月29日，盐城市新洋经济区公有资产管理办公室在该报告上作出书面意见，内容为：“经2019年10月29日公贸办集体会办研究，同意收回底层，房租算止2019年10月16日。”另双方确认，案涉租赁房屋总面积为4853.22平方米，共计四层，每层面积大小一致。邦洁公司、兴北公司双方就下列事实存在分歧，并分别进行了陈述和举证：一、租赁物交付时间邦洁公司在2020年6月15日的庭审中陈述，签订合同那天房子都没有盖好，实际交付是在2018年2月15日。后在2020年8月25日的庭审中又陈述实际交房是在3月份左右。从协议上没有写明具体租期的起止时间来看，是因为签订协议当天是不可能交付房屋的。兴北公司陈述，签订合同当天交付（租赁房屋），当时是毛坯房，认可六个月的过渡期。邦洁公司于2017年10月17日已经入驻。在2020年8月25日的庭审中，兴北公司委托诉讼代理人陈述，经核实是在签订合同之后两三天内将租赁房屋的钥匙交给被告的，让其在过渡期内进行装修。又陈述其对协议上为何未注明租期的起止时间不清楚。二、关于租赁期间及免租期问题邦洁公司在2020年6月5日庭审中陈述，应从2018年正月十五往后推10个月开始计算租金，后其在2020年8月25日的庭审中又陈述，物业费应当从2018年3月1日起计算，租赁期间和租金都应当从2018年3月1日往后推六个月开始计算，另双方签订的合同中第一页第四条中约定前六个月为过渡期，过渡期内免租金。此外，疫情期间新洋（经济区）政府，表示免三个月租金。兴北公司在2020年6月15日的庭审中陈述，协议书已经约定给予被告6个月过渡期，过渡期内免租，该过渡期就是给邦洁公司装修及投产前期工作的，兴北公司未再给予邦洁公司装修免租期4个月。兴北公司在2020年8月25日的庭审中陈述，针对邦洁公司所述疫情期间免三个月租金的意见，如果邦洁公司能拿出相应的证据，则同意在2020年4月16日之后的租金结算中予以减免。本案审理过程中，兴北公司提供了其所主张的租金起算及其构成明细如下：1.2018年4月16日至2018年10月16日期间：面积按4853.22平方米计，年租金为218394.9元*2，物业费为29119.3元*2；2.2018年10月17日至2019年10月16日期间：面积按4853.22平方米计，年租金为218394.9元*2，物业费为29119.3元*2；3.2019年10月17日至2020年4月16日期间：面积按3639.92平方米计，租金为151662.5元，物业费为21839.5元。一审法院认为：（一）关于合同解除的问题。兴北公司、邦洁公司之间系房屋租赁合同关系。邦洁公司作为承租人在占有使用房屋过程中负有向出租人支付房租的义务。根据本案查明的事实，自双方合同成立生效以来，两年多的时间，邦洁公司尚未支付过租金，且不存在符合合同约定的减免租金的情形，存在重大违约，现兴北公司要求解除合同，符合双方合同约定和法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，邦洁公司应将所承租的房屋依法返还给原告，并在实际返还房屋前按照合同约定的标准支付占有使用房屋的费用及物业费。（二）关于房屋交付及租期起止时间问题。关于房屋交付的时间，兴北公司作为出租方，负有交付房屋的义务。对于房屋实际交付的时间，双方存在分歧。兴北公司陈述房屋所合同签订之后两三天内交付，邦洁公司陈述因签订合同时房屋尚未建好可交付，故合同上未明确载明租期的起止时间，实际交付并非合同签订时间。对此兴北公司负有义务就其主张的房屋交付时间进行举证，现兴北公司未能举证证明，应承担相应的不利后果。故一审法院依法按照邦洁公司最早自述的交付时间，即2018年2月15日作为租期起算时间。（三）关于应付租金和物业费问题。根据合同约定，邦洁公司入驻后前六个月为过渡期，过渡期内免租金。故邦洁公司应从2018年8月16日起支付租金和物业费。根据兴北公司主张，计算至2020年4月16日（不含16日），应付租金为661251元，物业费为89784.5元。另邦洁公司提出因生产经营受疫情影响，要求给予租金减免。考虑到疫情发生的实际以及对邦洁公司生产经营确实存在影响，一审法院酌情减免2019年10月16年至2020年4月16日期间的一个月租金25277元，邦洁公司还应支付的租金金额为635974元。关于兴北公司主张的自2020年4月16日之后至邦洁公司实际腾空退还房屋之日止的租金、物业费及迟延支付利息问题。从2020年4月16日起至邦洁公司实际腾空退还房屋之日止，邦洁公司应按照合同约定支付租金、物业费或支付参照租金、物业费标准确定的房屋占有使用费、物业费。关于兴北公司主张的逾期付款利息问题。兴北公司、邦洁公司双方对此无明确约定，考虑到邦洁公司未及时支付租金客观上造成了兴北公司资金被占用的损失，对此，邦洁公司应向兴北公司支付相应的逾期付款利息。利息计算方式为：1.利息计收周期：自2018年8月16日起，所产生的租金（或参照租金标准确定的房屋占有使用费）、物业费，每六个月为一个收费周期，自该收费周期开始日的第二日起计收利息；2.利息标准：自2018年8月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款利率标准计算，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《民事诉讼法》一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除兴北公司、邦洁公司双方于2017年10月17日签订的《协议书》，邦洁公司应于判决生效之日起三十日内迁让出租赁房屋并交还给兴北公司；二、邦洁公司应于判决生效之日起十五日内支付兴北公司从2018年8月16日起至判决确定合同解除之日止的租金（其中从2018年8月16日起至2019年10月15止，标准为436789.8元/年；从2019年10月16日起，标准为303326.3元/年）及物业费（从2018年8月16日起至2019年10月15日止为59238.6元/年；从2019年10月16日起，标准为43679.0元/年）；自本判决确定的合同解除之日起至实际腾空退还房屋之日止按照房屋租金（303326.3元/年）标准计算的房屋占有使用费及物业费（43679.0元/年）物业费。并支付逾期付款利息。利息计算方式为：1.利息计收周期：自2018年8月16日起，所产生的租金（或参照租金标准确定的房屋占有使用费）、物业费，每六个月为一个收费周期，自该收费周期开始日的第二日起计收利息；2.利息标准：自2018年8月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款利率标准计算，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（租金、房屋占有使用费及物业费、利息计算明细见附件1）如果邦洁公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13489元，由兴北公司负担1349元，邦洁公司负担12140元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，兴北公司与邦洁公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，邦洁公司在租赁期限内未交纳租金，构成根本违约，兴北公司有权要求解除合同，在一审诉讼过程中，兴北公司在2020年3月20日增加诉讼请求要求解除双方签订的租赁协议书，在2020年6月5日的开庭审理中，一审法院将变更诉讼请求的申请向邦洁公司送达，故应当以2020年6月5日作为双方解除合同的日期。邦洁公司上诉称合同不应当解除的理由不能成立，经计算，一审法院关于租金、物业费、占用费的计算正确，邦洁公司未按约交纳租金，兴北公司要求其支付相应的逾期付款的利息应予支持，一审法院按照相应的付款时间节点，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算并无不当。综上所述，邦洁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12140元，由上诉人江苏邦洁新能源科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年三月五日书记员  周亚梅附件1、表            租金及物业费计算明细                  支付时间节点              对应期间              应付租金   （单位：元）              应付物业费（单位：元）              合计                  2018.8.16              2018.8.16-2019.2.15              218394.9              29119.3              247514.2                  2019.2.16              2019.2.16-2019.8.15              218394.9              29119.3              247514.2                  2019.8.16              2019.8.16-2020.2.15              173906.97              24266.1              198173.07                  2020.2.16              2020.2.16-2020.4.15              50554              7279.8              57833.8                  合计                             661250.77              89784.5              751035.3                                 减去疫情期1个月租金              25277.2                                                               结果为              635973.57                                                2020.4.16              2020.4.16-2020.8.15              101108              14559.6              115667.6