安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖12民终410号 上诉人（原审原告）：张雷雷，女，1982年10月13日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人（原审原告）：张国振，男，1984年3月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张禹，安徽王善利律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽省凤凰置业有限公司，住所地安徽省阜阳开发区商业街**楼，统一社会信用代码91341200764778875R。 法定代表人：徐锦鼎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵复全，安徽众豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谌彬，安徽众豪律师事务所律师。 上诉人张雷雷、张国振因与上诉人安徽省凤凰置业有限公司（以下简称凤凰置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张雷雷、张国振上诉请求：依法改判支持其二人全部诉讼请求126190元，2020年5月1日以后的逾期违约金计算到实际交房、办证之日止；一二审诉讼费用由凤凰置业负担。事实和理由：1.一审判决将逾期交房违约金计算错误，合同明确约定凤凰置业应于2015年12月31日交付房屋，如逾期则承担违约金，补充协议仍约定凤凰置业要承担合同约定的违约金。因此，原合同约定的逾期交房违约金应从2016年1月1日开始计算；2.一审判决不支持逾期办证违约金错误，办证时间是交付房屋一年后的时间，一年后不能办证也应承担违约责任，应按照合同约定的时间办理，不应以实际交房时间为准。 凤凰置业辩称，上诉人的上诉请求没有依据，不能成立，应予驳回。 凤凰置业上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回张雷雷、张国振的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决支持张雷雷、张国振每月1500元的房租明显不当，2018年11月1日的购房补充协议书未加盖其的印章，虽有徐锦鼎签名，但系受到胁迫的情况下签署的，并非真实意思表示，不能作为定案依据。同时，本案系房屋买卖合同纠纷，二人主张的房租不应在本案中一并处理；2.一审判决以其未提交将不可抗力告知张雷雷、张国振的证据为由，从而不支持其扣除15个月违约金的请求无事实和法律依据。其提供的证据能够证明重污染天气每年需停工2-3个月，另受新型冠状××疫情的影响，其也被迫停工数月，应酌情扣除15个月的租金。 张雷雷、张国振辩称，补充协议的内容虽说是赔付房租，实际是房屋买卖合同法律关系中承担违约责任的一种形式，并非另行的房屋租赁法律关系。该协议虽无凤凰置业盖章，但有其法定代表人签名，是职务行为，业主也足以信赖是公司行为，业主也无胁迫行为。关于扣除15个月违约金的问题，环境污染及疫情属于其自有风险，不属于不可抗力，且凤凰置业也未能按照合同约定进行告知。因此，凤凰置业的上诉请求不能成立，应予驳回。 张雷雷、张国振向一审法院起诉请求：凤凰置业支付逾期交房违约金89953.2元，已支付16000元，逾期办理不动产登记证违约金55331.1元，合计129284.30元(2015年12月31日至2020年4月30日)。以后两项违约金继续计算到交房、办证为止。 一审法院认定事实：2015年1月9日，张雷雷、张国振购买凤凰置业开发的位于阜阳市房屋一套，总房价455400元，双方签订《阜阳市商品房买卖合同》一份，该合同第八条约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房（验收合格）；遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，可据实予以延期”；第九条约定：“逾期交房的违约责任：除第八条规定的特殊情况外，出卖人未按照第八条约定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起一年后办讫房屋所有权登记的，买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。张雷雷、张国振分别于2014年4月24日、2014年8月6日、2015年1月8日分五次向凤凰置业支付了总房款455400元。凤凰置业至今未将案涉房屋交付给二人。 一审法院另认定:2018年，凤凰置业支付给张雷雷、张国振违约金16000元后，张雪雪代表凤凰御景园1号楼的全体业主与凤凰置业于2018年11月1日签订了《购房补充协议书》一份，载明：1、凤凰置业承诺于2019年5月30日交房，如因其的原因未能交房，自2019年6月1日起，除按合同约定的违约金外，每月向每户业主赔付1500元房租至房屋交付；2、特殊原因由承建方提供书面证据，业主代表认可方为有效。 凤凰置业在庭审中未提交其将遭遇不可抗力告知原告的相关证据。 一审法院认为，张雷雷、张国振与凤凰置业签订的《阜阳市商品房买卖合同》、《购房补充协议书》系双方真实意思的表示，应为有效协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张雷雷、张国振已经依约履行了付款义务，凤凰置业应当按照合同的约定履行交房义务，根据补充协议的约定凤凰置业应当于2019年5月30日前交付房屋；凤凰置业在庭审中未提交其将遭遇不可抗力告知张雷雷、张国振的相关证据，故其要求扣除15个月违约金的主张，不予采信；综上，凤凰置业逾期交房的时间暂至2020年4月30日应为10个月、334天（2019年6月1日暂至2020年4月30日），房租为1500元×10个月=15000元，违约金为455400元×334天×0.0001=15210.36元，合计30210.36元。因案涉房屋尚未实际交付，无法确定办证时间，故张雷雷、张国振要求凤凰置业支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽省凤凰置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张雷雷、张国振截至2020年4月30日的违约金及房租合计30210.36元（2020年4月30日以后的按双方约定计算至案涉房屋交付时止）；二、驳回张雷雷、张国振其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2886元，减半收取1443元，由张雷雷、张国振负担1106元，安徽省凤凰置业有限公司负担337元。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，张雷雷、张国振与凤凰置业签订的《阜阳市商品房买卖合同》、《购房补充协议书》均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。业主代表与凤凰置业于2018年11月1日签订的《购房补充协议书》有凤凰置业的法定代表人徐锦鼎签名，系其职务行为，足以代表凤凰置业，对双方均产生约束力，且凤凰置业未能提供证据证明其系在受到胁迫的情况作出的非真实意思表达。同时，从补充协议的内容来看系业主与凤凰置业关于逾期交房重新达成的协议，凤凰置业应当按照该补充协议的内容承担违约责任，一审法院从2019年6月1日起计算逾期交房违约金并无不当。因此，张雷雷、张国振主张按照《阜阳市商品房买卖合同》约定的时间计算逾期交房违约金及凤凰置业主张《购房补充协议书》不应作为定案依据的上诉请求均不能成立，本院不予支持；涉案房屋至今尚未交付，凤凰置业亦被一审判决承担了逾期交房的违约责任，张雷雷、张国振主张凤凰置业在尚未交付房屋的情况下再承担逾期办证的违约责任的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；重污染天气导致的停工已成为常例，凤凰置业在《购房补充协议书》中作出承诺时应已充分考虑，且其未按照约定履行通知义务，其据此主张扣减违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。但2020年的新型冠状××疫情确已造成了实际的停工停产，且属于众所周知的事实，对该期间凤凰置业的违约责任应予扣减，故对其该部分上诉请求，本院予以支持。根据安徽省及阜阳市疫情防控部门的相关通知，2020年1月24日停工，2020年3月6日复工，共计42天，本院扣除凤凰置业逾期交房违约金455400元Ｘ42天Ｘ0.0001＝1912.68元，并酌情扣减逾期交房的房租违约金2个月，即1500元Ｘ2个月＝3000元，合计4912.68元，扣减后凤凰置业应当承担的违约金为30210.36元-4912.68元＝25297.68元。 综上所述，张雷雷、张国振的上诉理由不能成立，应予驳回；凤凰置业的部分上诉理由成立，应予支持。原审判决不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初3104号民事判决第二项，即“驳回张雷雷、张国振其他的诉讼请求”； 二、变更安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初3104号民事判决第一项为“安徽省凤凰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张雷雷、张国振截至2020年4月30日的违约金及房租合计25297.68元（2020年4月30日以后的按双方约定计算至案涉房屋交付时止）”。 一审案件受理费减半收取1443元、二审案件受理费2755元，合计4198元，由张雷雷、张国振负担3555元，安徽省凤凰置业有限公司负担643元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二一年三月八日 法官助理张玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。