江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终319号上诉人（原审被告）：黄艳，女，1976年11月25日生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：吴成功。被上诉人（原审原告）：赵华杰，男，1970年11月16日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。上诉人黄艳因与被上诉人赵华杰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理。本案现已审理终结。上诉人黄艳上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审。事实与理由：(一)因疫情影响，上诉人一直与被上诉人沟通减免租金。（二）一审法院判决解除合同，但对上诉人的数万元的装璜费用只字不提，显然是属于事实不清。（三）合同的第三条第二款中,明确了保证金的退还约定。（四）被上诉人应提前一个月以书面形式通知上诉人解除合同，经同意，方可终止合同。（五）2020年10月15日，上诉人已经向被上诉人支付了房租至2020年12月，根本不存在拖欠房租以及相关违约。被上诉人赵华杰辩称：（一）被上诉人2020年7月10日就短信催告上诉人缴纳第三期房租，在此之前，上诉人从未主动联系过我方。（二）上诉人恶意违约后，被上诉人马上短信联系上诉人，告知其违约要求与其解除合同，上诉人也同意了，并且约定第二天下午到上诉人的店内面谈解除合同事宜，故双方对解除合同没有异议。（三）上诉人2020年10月15日确实支付了1万元，但半年租金应当是1.5万元，上诉人依然拖欠第三期租金，并未全部支付。赵华杰一审请求：1.判令解除双方之间签订的《商业房屋租赁合同》，黄艳四天之内拆除室内所有装修恢复原状，向赵华杰返还房屋；2.黄艳向赵华杰支付2020年8月9日至2020年9月24日的房屋租金3750元，自2020年9月25日起以2500元/月的标准计算至实际归还之日止的租金；3.黄艳向赵华杰支付物业费491.1元（163.7元/月×3个月）、水电费200元；4.黄艳给付赵华杰违约金1万元；5.确认黄艳缴纳的保证金不予返还；6.本案全部诉讼费由黄艳承担。一审法院认定事实：2019年7月8日，赵华杰（甲方）与黄艳（乙方）签订《商业房屋租赁合同》一份，合同主要约定：1.甲方将板桥新城宋都南郡国际石巷街12号-5门面房出租给乙方使用，建筑面积55㎡，租期从2019年7月8日至2022年8月8日止；其中2019年7月8日至2019年8月8日为免租期乙方装修，起租时间自2019年8月9日起；2.租赁保证金为5000元；3.年租金30000元，租金交付时间为半年一付，乙方在到期之前一个月支付下一期的租金；4.甲方在本合同签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中所享有的权利和义务，在本合同期内，转由乙方享有并履行（包括物业管理费、水电费等）；5.乙方有下列情形之一的甲方有权单方终止合同，收回本房屋保证金不予退还……拖欠房屋租金累计30日以上。合同签订后，赵华杰按约交付房屋，黄艳支付租金至2020年8月8日。2020年7月29日赵华杰向黄艳发送手机短信“老板娘请付房租”，黄艳回复“在等几天就给你，就这几天资金回笼”，后黄艳未按约定时间交纳下一期度的租金。2020年8月9日，赵华杰短信通知黄艳“你已经违约……今天我将到你那里和你协商解除合同事宜，希望你积极配合……”,黄艳回复“行，你大概几点到”，赵华杰回复“下午四点”，黄艳回复“好的”。庭审中，经询问黄艳认可物业费自2020年7月未缴纳，每月物业费为163.7元。一审法院认为：赵华杰与黄艳签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，房屋租金应提前30日支付，2020年8月9日至2021年1月8日期间的租金黄艳应于2020年7月9日前支付，但黄艳未按约定支付，黄艳逾期付款行为已经达到合同约定的赵华杰可以解除合同的条件，赵华杰于2020年8月9日通知黄艳协商合同解除事宜，涉案房屋租赁合同于该日解除。赵华杰要求解除案涉租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，黄艳应返还案涉租赁房屋。关于赵华杰主张的2020年8月9日至2020年9月24日的房屋租金，经计算为3780.82元（30000元/年÷365天×46天），现赵华杰主张3750元系对自身权利的处分，一审法院予以确认。黄艳至今未归还房屋，故应自2020年9月25日起按照合同约定的30000元/年的租金标准向赵华杰支付房屋占用费，直至返还房屋之日止。关于赵华杰主张的物业费问题，根据合同约定，物业费应由黄艳承担，且黄艳认可自2020年7月份未缴纳，每月物业费为163.7元，故黄艳应给付赵华杰2020年7月、8月、9月物业费491.10元。合同明确约定因黄艳违约导致合同提前终止的，赵华杰不返还保证金，故赵华杰要求确认保证金不予返还的诉讼请求，一审法院予以支持。关于赵华杰主张的违约金，鉴于新冠肺炎疫情的客观原因，黄艳的经营活动受到影响，故对于赵华杰诉请的违约金，一审法院酌情不予支持。赵华杰其他诉请，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认赵华杰与黄艳于2019年7月8日签订的《商业房屋租赁合同》于2020年8月9日解除；二、黄艳于本判决生效之日起十五日内腾空迁出位于南京市雨花台区，并将上述房屋返还给赵华杰；三、黄艳于本判决生效之日起十五日内支付赵华杰2020年8月9日至2020年9月24日的房屋占用费3750元并自2020年9月25日起至实际返还房屋之日止按83.19元／天的标准支付占用期间的使用费；四、黄艳于本判决生效之日起十五日内支付赵华杰截至2020年9月30日的物业费491.10元；五、确认赵华杰收取黄艳的保证金5000元不予返还；六、驳回赵华杰的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由黄艳负担。二审期间，上诉人提交一份转账凭证，证明上诉人2020年10月15日向被上诉人支付1万元。另提交经营记录一份，证明直到2020年4月，上诉人才开始营业。被上诉人认可收到上诉人1万元，但认为上诉人在2020年3月就正常营业了。对于一审查明的事实，上诉人主张一审遗漏了其因为疫情的问题一直在与对方进行协商的事实，还遗漏了上诉人在10月15日支付了1万元给被上诉人的事实。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。二审中，上诉人自认其并未将支付被上诉人1万元的事实告知一审法院。本院认为：疫情虽对上诉人的经营有所影响，但上诉人并未举证证明其因疫情曾就租金支付和被上诉人进行过沟通。且上诉人欠付的是2020年8月9日至2021年1月8日的租金，故本院对上诉人该上诉理由不予采纳。本案中，上诉人欠付相应租金已超过合同约定的期限，被上诉人要求依约解除涉案合同，被上诉人也于2020年8月9日向上诉人发送了短信通知。虽上诉人于2020年10月15日向被上诉人支付了1万元，但该数额并非足额租金，且支付时间已远超合同约定的支付期限，被上诉人二审中亦表示不愿继续履行合同，故本院对一审判决涉案合同于2020年8月9日解除，予以维持。涉案合同约定“乙方违约，甲方有权终止合同，保证金不予退还”，“甲方需要提前终止合同，甲方应提前一个月以书面形式通知乙方……”。现涉案合同因上诉人违约而解除，故被上诉人无需提前一个月通知上诉人，并有权不返还上诉人支付的保证金。关于涉案房屋的装修，上诉人一审中并未就此提起反诉，本院二审对此不予处理。另，因上诉人已支付被上诉人租金1万元，故其在履行本案判决时可予以抵扣。综上所述，上诉人黄艳的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄艳负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二一年三月十七日法官助理李晓龙书记员戴苗