广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29851号原告：李胜善，男，汉族，住广东省佛山市南海区×××××塘基沙洲街11号，公民身份号码440××××××××××××251。委托诉讼代理人：黄东华，广东樵邦律师事务所律师。被告：张道永，男，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××413。原告李胜善与被告张道永租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告李胜善及其委托诉讼代理人黄东华、被告张道永均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年7月6日签订的《厂房租赁合同书》；2.被告立即向原告返还位于佛山市南海区×××××的厂房，并搬走其所有的布匹、机械等动产财产（不含附着物）；3.被告向原告支付2020年7月7日至2020年9月24日期间的租金合计11466.67元，及以4300元/月标准向原告支付从2020年9月25日起计至实际返还厂房之日止的占有使用费；4.被告承担诉讼费。事实与理由：原告系佛山市南海区×××××李家后永利印花厂厂房（即厂房，以下简称涉讼厂房）的业主。2019年7月6日，原告与被告经协商一致，约定原告将上述厂房出租给被告使用，厂房面积600平方米。为此，双方签订了一份《厂房租赁合同书》，约定如下主要内容：租期5年，即从2019年7月7日至2024年7月7日；租金4300元/月，租金按季度收取一次，在季度开始的第一个月5号前支付；双方还约定租金到期不交纳，原告有权终止合同、并不退按金等内容。在合同履行过程中，被告一直都有经常延期支付原告租金的情形，被告一直存在违约的事实。从2020年7月7日开始，被告就以厂房漏水为由拒绝向原告支付租金。原告认为，被告的理由是不成立的，被告拒绝支付租金的行为已经构成严重违约。期间，原告多次向被告催收租金未果，鉴于合同约定了租金到期不交纳的、原告有权终止合同的内容，对于被告拒绝支付租金、构成严重违约的行为，原告遂于2020年9月17日在上述厂房门口张贴《通知》，告知被告因其拖欠原告厂租，合同作废，并要求被告在2020年9月24日搬走其全部的布匹、机械，并于2020年9月19日通过微信将上述《通知》发送给被告。但是，被告至今仍没有向原告支付其拖欠的厂房租金（4300元÷30天×80天=11466.67元）及占有使用费，也没有搬走其全部的布匹、机械，以及没有返还厂房给原告，故起诉。被告辩称，被告接收涉讼厂房后，发现多处漏水，催促原告维修，原告以各种理由包括找不到人、天气原因没有修复。2019年年底、2020年4月被告两次催促原告维修，原告表示没钱需要给完租金再修。2020年7月原告向被告催促租金时，被告表示因为无法使用厂房所以不支付租金。涉讼厂房至今没有使用，也没有产生过电费。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的《土地承包合同》《通知书》及收据均是原件，反映其向佛山市南海区××××××集体资产管理委员会承租涉讼厂房所在土地的事实，本院予以采信。原告提交的其他证据，被告确认其真实性，本院予以采信。被告提交的证据，原告确认其真实性，本院予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2019年7月6日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定：原告将涉讼厂房（面积600平方米）出租予被告；租金为每月4300元，于每月5号前交，如到期不交纳，原告有权终止合同，并不退按金；按金10000元，以收据为凭；租期为5年，即从2019年7月7日至2024年7月7日止；被告按月支付实际生产、水电费、卫生费、治安管理费、税收，工人工资及一切费用与原告无关；被告如车间要改装，必须经原告同意后方可施工，退租后所有改装的门窗电线水管不准拆除，被告安装主动力线退租时可拆除；如有政府、环保、消防、治安等部门不给被告生产和其它原因赶走被告，原告无条件必须退给被告厂房按金和未到期租金，被告厂内垃圾全部清理完毕后才结算。同日，原告将涉讼厂房按现状交付被告使用，被告向原告支付了按金10000元，后被告按4300元/月的标准向原告支付了截至2020年7月6日止的租金（原告述称其疫情期间减免了900元的租金），此后租金未再交纳。2020年7月9日，原告通过微信向被告催要租金，被告表示厂房漏水，要求原告修复。原告答复称已经修过，都多次修不好，也没钱修，要求被告支付租金后再修。2020年9月2日，原告通过微信要求被告将涉讼厂房内的机器搬走，被告回复称“你将我付给你的租金都退还给我就搬”。2020年9月4日，原告通过微信要求被告“最好9月10号前搬出”，原告已定于当月12日拆厂房。2020年9月11日，原告通过微信告知被告其机器已放在门口边。2020年9月19日，原告通过微信将其粘贴的《通知》照片发予被告，《通知》内容为“你厂欠我厂租，已合同作废，请在9月24号全部布匹机械搬走，否则后果自负”。庭审中，原告陈述称涉讼厂房所在土地是其向佛山市南海区××××××集体资产管理委员会承租所得，后其在该土地上建造了涉讼厂房，但未办理规划报建手续。双方确认：涉讼厂房内仍存放着被告的机器设备及布匹杂物，被告在庭审中以租期未届满为由拒绝搬离。本院认为，本案为租赁合同纠纷。因涉讼租赁物未办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方所签《厂房租赁合同书》因违反法律的强制性规定而无效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条之规定，无效合同自始没有法律约束力，当事人根据无效合同取得的财产，按照相互返还、折价补偿的方式进行处理。据此，原告诉请解除《厂房租赁合同书》理据不足，本院不予支持。原告诉请被告返还涉讼厂房理据充分，本院予以支持，并判令被告按现状返还涉讼厂房予原告。被告不予返还涉讼厂房的理由不成立，本院不予采纳。虽然《厂房租赁合同书》无效，但被告实际占用了涉讼厂房，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款之规定，应参照《厂房租赁合同书》的约定向原告计付占有使用费。被告辩称涉讼厂房存在漏水的质量问题，就此结合双方在2020年7月9日的微信聊天记录，本院确认该抗辩事实成立。但被告在涉讼厂房存在漏水事实，且原告未对其搬离设置任何障碍的情况下拒不搬离，应视为该漏水事实并未对其使用涉讼厂房造成根本性的影响，故仍不免除其根据实际占用情况支付占有使用费的义务。综上，本院综合本案的实际情况，酌定被告应按3000元/月的标准向原告计付从2020年7月7日起至实际返还涉讼厂房之日止的占有使用费，原告第3项诉请金额超以上核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：被告张道永应于本判决发生法律效力之日起十日内按现状返还《厂房租赁合同书》项下位于佛山市南海区×××××李家后彩满田的厂房予原告李胜善；被告张道永应于本判决发生法律效力之日起十日内按3000元/月的标准计付从2020年7月7日起至实际履行上述第一项确定的义务之日止的占有使用费予原告李胜善；驳回原告李胜善的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计706.25元（原告已预交），由原告负担681.25元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费25元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年三月十二日书记员  许晓璇