浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终23号 上诉人（原审被告）：余仲毅，男，1982年1月6日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：李卫东，浙江建策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**强，浙江建策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伍芳菲，女，1995年2月12日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：徐建龙，男，1993年3月17日出生，汉族，住台州市黄岩区，系被上诉人的前夫。 被上诉人（原审被告）：谷尚金，男，1987年4月3日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 上诉人余仲毅因与被上诉人伍芳菲、谷尚金房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院（2020）浙1003民初5459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余仲毅上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回台州市椒江区人民法院重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序严重违法。1.本案系不动产买卖纠纷，根据民诉法的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，该管辖属于专属管辖，不能由当事人另行约定。本案不动产在台州市椒江区，应由台州市椒江区人民法院管辖，一审法院审理本案违反了专属管辖的规定。2.伍芳菲的委托代理人系其前夫，不属于民诉法第五十八条规定的可以作为委托代理人的范围，不能参与本案诉讼。二、一审法院判决上诉人共同支付购房款680000元及违约金，没有事实和法律依据。1.上诉人不是涉案房屋的共同购买人，也并非取得产权的共有人。根据办理产权过户的不动产买卖合同（备案合同），买受人是谷尚金，产权过户后也登记在谷尚金名下，因此，本案的房屋买卖合同关系发生在伍芳菲和谷尚金之间，上诉人不是共同的购房人。2.虽然上诉人与伍芳菲在2020年4月26日签订过一份《不动产买卖合同》，但该份合同没有实际履行，上诉人仅仅支付过定金。3.一审法院仅凭证人的一面之词，认定本案的房屋买卖过户是上诉人指示伍芳菲过户给谷尚金错误。证人称指示是为了使这种说法符合《不动产买卖合同》的内容，目的是为了维护其自身利益，证人证言与本案有利害关系，不应采信。一审法院认为谷尚金出具的欠条与上诉人和伍芳菲签订的合同金额相符，进而认定存在指示行为错误。事实上，支付首付款时，谷尚金支付了80万元，而不是60万元，因此，谷尚金与伍芳菲之间的买卖价款与上诉人和伍芳菲之间的买卖价款不同。三、一审判决上诉人承担律师费10000元，没有合同依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 伍芳菲辩称，被上诉人的前夫有资格做被上诉人的委托代理人，签订合同的时候被上诉人没离婚。如果上诉人没有参与买房，为什么在房屋过户、交接款项、后续处理上都有所参与，不符合常理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 谷尚金未作答辩。 伍芳菲向一审法院起诉请求：1.判令两被告共同支付剩余购房款680000元及自2020年7月29日起至实际付款之日止按月利率1.2%计算的违约金。2.两被告向原告支付律师代理费10000元。 一审法院认定，2020年4月26日，原告与被告余仲毅通过恒信公司居间介绍，签订了《不动产买卖合同》一份，约定：甲方（原告）自愿将椒江区蓝庭花园25幢二单元201室、202室不动产出售给乙方（被告余仲毅），双方商定该不动产的价格为1700000元，合同签订之日乙方支付给甲方购房定金20000元，房屋首付款600000元（包括定金）在2020年6月22日之前支付，在2020年6月28日之前办理过户手续，余下房款1100000元在2020年7月28日之前付清。不动产过户后，甲方不能在约定期限内向乙方交付不动产的，甲方须向乙方支付违约金，违约金日标准为合同价的万分之五；不动产过户后，乙方不能按时支付合同中约定的相关款项，乙方须向甲方支付违约金，违约金日标准为应付款项额的万分之五；违约方还需承担由违约引起的诉讼费、律师费、执行费、差旅费、中介费等相关费用。另外合同第六条第5项还特别约定甲方同意将房屋过户到乙方指定的第三方。合同签订当日，被告余仲毅支付了购房定金20000元。2020年6月29日，原告根据被告余仲毅的指示将房屋过户至被告谷尚金名下。同日，被告谷尚金支付了购房款600000元，并就剩余房款向原告出具了欠条一份，载明：“今欠伍芳菲房款壹佰零捌万元整（?1080000元），椒江区蓝庭花园25幢二单元201室、202室。”2020年9月11日，被告谷尚金又支付了房款400000元。此后，原告向两被告催讨剩余房款680000元未果，于2020年11月2日诉至本院。原告为此支付了律师代理费10000元。 一审法院认为，被告余仲毅系《不动产买卖合同》的签订方，并指示原告将房屋过户至被告谷尚金名下；被告谷尚金在取得涉案房屋的所有权后，就剩余房款1080000元向原告出具欠条予以确认。故涉案未付房款应由两被告承担共同还款责任。根据《不动产买卖合同》的约定，最后一期房款应在2020年7月28日前付清，逾期付款，每日应支付应付款项万分之五的违约金。时至今日，两被告仅支付了房款1020000元，余款680000元应予支付。两被告未及时付款，现原告自愿降低违约金计算标准，要求两被告支付自2020年7月29日起按月利率1.2%计算的违约金，系其对自身权利的处分，该院予以准许。另外，原告为实现涉案债权支付的律师代理费10000元，依约应由两被告承担。被告余仲毅辩称原告违约将房屋过户给被告谷尚金，与事实不符，该院不予采信。综上，原告变更后的诉讼请求成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余仲毅、谷尚金于本判决生效之日起十日内支付原告伍芳菲购房款680000元及自2020年7月29日起至实际付款之日止按月利率1.2%计算的违约金。二、被告余仲毅、谷尚金于本判决生效之日起十日内赔偿原告伍芳菲律师代理费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11243元，减半收取5621.5元，由原告伍芳菲负担108.5元，被告余仲毅、谷尚金负担5513元；保全费3920元，由被告余仲毅、谷尚金负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一审判决上诉人承担欠付购房款、违约金及律师代理费的还款责任是否得当。首先，从合同看，涉案《不动产买卖合同》的签订方是上诉人，且根据双方陈述，后来为办理过户需要，谷尚金与伍芳菲虽签订过备案用合同，但伍芳菲和谷尚金在中介并未另行签订合同，谷尚金给付购房款实际按照上诉人与伍芳菲签订的《不动产买卖合同》的相关约定履行。其次，从合同履行过程看，根据中介邱辉辉在一审出庭作证所作的证词，谷尚金是上诉人带过来的，伍芳菲是按照《不动产买卖合同》的约定，根据上诉人的指示将涉案房屋过户到谷尚金名下，办理过户手续及谷尚金出具欠条时，上诉人均在场。考虑到中介的居间地位且从已支付及欠款金额看，谷尚金已支付部分的金额包括上诉人支付的定金20000元，一审法院采信该证人证言并无不当。综合考虑定金支付、合同履行等情况，虽然剩余房款的欠条是由谷尚金出具，但上诉人仍是《不动产买卖合同》相对人的身份并未改变。在此情况下，一审法院判决上诉人根据《不动产买卖合同》的约定承担欠付购房款、违约金及律师代理费的还款责任并无不当。另，经审查，一审法院在管辖及委托代理人参与诉讼等程序方面亦无不当。 综上所述，上诉人余仲毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11243元，由上诉人余仲毅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二一年三月二十二日 法官助理 杨晓晓 代书记员 郑 艳 7-