北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4241号上诉人(原审被告)：北京易初莲花连锁超市有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**院**楼**1001、1002、1003内32。法定代表人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：张君洁，女，1981年8月1日出生，汉族，北京易初莲花连锁超市有限公司职员，北京市朝阳区光华路15号院2号楼10层1001、1002、1003内32宿舍。被上诉人(原审原告)：北京聚豪投资有限公司，住，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区****/div>法定代表人：张国江，董事长。委托诉讼代理人：于虹飞，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。上诉人北京易初莲花连锁超市有限公司(以下简称易初莲花超市)因与被上诉人北京聚豪投资有限公司(以下简称聚豪公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初47188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易初莲花超市上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判；2.判决聚豪公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：2020年1月底国内新冠疫情爆发，为控制疫情扩散，北京市政府及其相关行政机构要求各大商场，超市人口密集场所严格控制人员进出登记，并控制人流，避免交叉感染。易初莲花超市作为大型连锁超市严格按照北京市政府对新冠疫情的工作部署做好防疫工作积极控制人员密度，造成客流的大量降低，同时，非生鲜食品类经营业绩急剧下降，部分转租商户因无经营业绩将店铺予以关闭并拒绝缴纳租金。因疫情影响，聚豪公司及房屋产权单位管控，对进出经营场地的主干道路进行封闭，直至疫情结束。道路封闭行为进一步加剧了易初莲花超市经营业绩的下滑，经营严重困难。新冠疫情的不可抗力影响，易初莲花超市多此致函聚豪公司，请求减免租金，致使易初莲花超市经营困难，合同目的无法实现。案涉房屋为北京市国有企业房屋，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，在易初莲花超市因新冠肺炎疫情出现严重困难的情况下，应当支持减免部分租金，维护交易的公平原则。聚豪公司辩称，同意一审法院判决，不同意易初莲花超市的上诉请求。聚豪公司向一审法院起诉请求：要求易初莲花超市支付自2020年3月起至2020年10月的租金320万元及违约金（以320万元为基数，按照日万分之四的标准，自2020年3月15日至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2016年12月6日，聚豪公司（甲方，出租人）与易初莲花超市（乙方，承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租租赁场地用作商业经营使用。租赁期间自2016年5月1日至2020年10月31日。年租金480万元，乙方每月支付甲方租金40万元，支付日期为每月的15日前（如遇节假日，则顺延至节假日后第一个工作日）。甲方应在乙方付款前提供等额的增值税专用发票，否则乙方有权暂缓付款……关于违约责任，如乙方未在合同约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，应向甲方支付逾期款的万分之四的违约金；如乙方逾期超过60日的，则甲方有权提前解除合同，乙方应向甲方赔偿由此造成的经济损失……2020年5月12日，聚豪公司向易初莲花超市发送《律师函》，主要内容为易初莲花超市自2020年3月起的租金一直未付，经多次索要，易初莲花超市以各种理由拒付。要求易初莲花超市在接到本函之日起5日内支付2020年3、4、5月租金，并按合同约定支付违约金。2020年10月31日，合同履行期限届满，双方办理租赁场地的交接，易初莲花超市撤场。现聚豪公司以易初莲花超市欠付租金为由起诉至法院，要求易初莲花超市支付2020年3月起至2020年10月期间的租金320万元及违约金。易初莲花超市认可欠付租金的情况，但称因疫情因素、聚豪公司及产权人的管控因素，导致门店及门店内承租的商户均无法正常营业，故对于2020年2月至5月期间的租金应当免于支付。就此，聚豪公司提交了门店周边路况的照片若干，以证明疫情期间产权人将道路一侧封闭，进入的人需要出示身份证原件登记信息，疫情结束后，设岗取消，道路恢复。聚豪公司表示春节期间疫情严重，设置检查点是符合当时环境要求的，且检查点并非其所设置，其也并未阻拦人员前往门店。易初莲花超市承租涉案房屋经营大型连锁超市，其在疫情期间也一直营业，收入没有明显减少，疫情对其影响并不大。另，易初莲花超市表示聚豪公司未向其提供2020年6月至10月的租金增值税发票，故根据合同约定其有权暂缓付款。聚豪公司对此不予认可，称根据相关规定应当先支付货币才能出具相应的增值税发票，虽然之前是先开具发票，但在易初莲花超市拖欠上百万租金的情况下，其确实无法再向易初莲花超市开具发票了。经询，聚豪公司表示住总公司并未给予其租金减免的优惠。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，聚豪公司和易初莲花超市签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应按照该合同约定履行。易初莲花超市主张聚豪公司及产权人实施了不当的防疫措施导致其客流较少，其未能就此充分举证，一审法院对此不予采信。现双方的租赁合同已履行至期限届满，易初莲花超市应当支付租期内的租金。但考虑到新冠肺炎疫情对于易初莲花超市经营产生的影响，并结合合同中对于付款相关的约定，一审法院对于聚豪公司主张的违约金不予支持。判决如下：一、北京易初莲花连锁超市有限公司于判决生效后十日内支付北京聚豪投资有限公司租金三百二十万元；二、驳回北京聚豪投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34858元，由北京聚豪投资有限公司负担2458元（已交纳），由北京易初莲花连锁超市有限公司负担32400元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，易初莲花超市提交2020年2、3月销售数据截图以及2019年、2020年销售数据对比截图，证明疫情期间销售额下降。对此,聚豪公司发表如下质证意见:不是二审新证据，既然易初莲花超市说这个是从系统中导出的数据，系统在一审期间甚至说在本案的一审之前就一直存在，所以这两份证据易初莲花超市在一审中未提交，不属于二审新证据；真实性不认可，这两份证据其中严格来说不是证据，只是易初莲花超市单方陈述，真实性无法核实，无法对比，证明目的不认可,数据是增长还是下降，即便月收入减少，那么也可以是商业风险，易初莲花超市超市在此经营多年，不代表2019年就比2018年收入好，同时不能证明2018年比2017年增长，那么2019年比2018年也可以是下降的，这个是商业风险，同样他不等于要减免租金。即便按照这个数据来看2020年最少的5月经营收入是220万元，我们租金仅仅是40万元，不对易初莲花超市造成任何的显失公平。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致,本院对此予以确认。本院认为:本案二审的争议焦点为是否应据疫情原因对易初莲花超市减免租金。对此，易初莲花超市提交的证据不足以证明其是在疫情的影响之下出现严重困难。其在二审中提交的销售数据截图，为其单方内部资料，未经审计核实，无法证明其所主张的销售收入下降之事实。退一步而言，即使存在2020年销售收入下降之情形，易初莲花超市亦并未举证排除其他经营因素，未能证明该情形系疫情原因而直接导致，故本院对易初莲花超市的该项上诉主张不予采纳。一审法院依据双方合同约定判决租金数额，同时考虑到新冠肺炎疫情对于易初莲花超市经营产生的影响，并结合合同中对于付款相关的约定，一审法院对于聚豪公司主张的违约金不予支持。综上所述，北京易初莲花连锁超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34858元，由北京易初莲花连锁超市有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 周艳雯审 判 员 何灵灵二〇二一年三月三十日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 王 艳