北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4578号上诉人（原审原告、反诉被告）：原雅琴，女，1991年3月14日出生，汉族，北京舞彩雅韵文化交流有限公司总经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴宗楠，万商天勤（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京钧晟投资管理有限公司，住所地北京市密云区古北口镇古御路外街11号镇政府办公楼212室-355。法定代表人：赵小军，总经理。委托诉讼代理人：王磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵素云，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人原雅琴因与被上诉人北京钧晟投资管理有限公司（以下简称钧晟投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初20935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原雅琴上诉请求：撤销一审判决，判令《房屋租赁合同》自2020年3月16日解除，判令钧晟投资公司退还2020年3月16日至2020年5月15日两个月租金74880元及利息（以74880元为基数，支付自2020年3月17日至实际偿还之日止的利息，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），判令钧晟投资公司退还保证金104000元及利息（以104000元为基数，支付自2020年3月17日至实际偿还之日止的利息，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），驳回钧晟投资公司的全部反诉请求。事实与理由：一审认定的证据中，上诉人对缴费通知书、《解除租赁合同及交还租赁房屋通知》并不知晓，更不可能进行质证。新冠疫情导致《房屋租赁合同》合同目的无法实现，上诉人有权行使法定解除权，上诉人无过错亦不存在违约。合同解除日期为2020年3月16日而非2020年5月27日。钧晟投资公司应退还上诉人已预缴的租金74880元和保证金104000元。不能进行房屋交接是由钧晟投资公司原因所致，上诉人不应支付房屋占用费。钧晟投资公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。原雅琴向一审法院起诉请求：1.判令《房屋租赁合同》自2020年3月16日解除；2.判令钧晟投资公司退还2020年3月16日至2020年5月15日两个月租金74880元及利息817元（以74880元为基数，支付自2020年3月17日至实际偿还之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计至2020年6月22日）；3.判令钧晟投资公司退还保证金104000元及利息1135元（以104000元为基数，支付自2020年3月17日至实际偿还之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计至2020年6月22日）；4.诉讼费由钧晟投资公司负担。钧晟投资公司向一审法院提出反诉请求：1.判令原雅琴向钧晟投资公司支付房屋占用费201867.60元（从2020年5月16日起至实际交房日2020年8月17日止，共计164天）；2.判令原雅琴将工商注册迁走；3.反诉费用全部由原雅琴承担。一审法院认定事实：2019年4月30日，钧晟投资公司（甲方）与原雅琴(乙方)签订《房屋租赁合同》，出租房屋地址：丰台区政馨园三区5、6号楼底商二层，乙方承租总面积298平方米。房屋用途为：教育培训、教育咨询、组织演出、组织文化交流。租赁起止日期为：2019年4月30日起至2021年3月12日止。租金标准：年租金为人民币449280元，每两年递增8%。付款日期租期支付金额合同签订时支付2019.5.16—2019.11.15224640元2019.11.062019.11.16—2020.5.15224640元2020.05.062020.5.16—2020.11.15224640元2020.11.062020.11.16—2020.3.12155536.3元合同保证金104000元，于合同签订时支付，合同保证金返还的情形为：租赁期满合同终止；房屋及内部设施（含固定装修物）完好（正常磨损除外）；乙方按时交回房屋并结清租金及水电暖等费用且已提前办理工商注销或迁址手续。在满足上述条件后20天内，甲方向乙方退还合同保证金。出现下列情形，甲方有权不予返还合同保证金：乙方未能依约履行本合同及协议；乙方单方面提出解除本合同及协议；乙方损坏房屋及内部设施（含固定装修物）；乙方未能按时交回房屋，未能结清租金及水电暖等相关费用或未提前办理工商注销或迁址手续；乙方利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益。同日，钧晟投资公司、李文龙、原雅琴共同签订《租赁房屋转让协议书》，李文龙将其承租的丰台区政馨园三区5、6号楼底商二层总面积298平方米房屋的经营权转让给原雅琴，李文龙、原雅琴的营业执照须在1个月内变更完毕。合同签订后，原雅琴交纳了合同保证金10400元，并支付房屋租金至2020年5月15日。原雅琴于2020年3月16日向钧晟投资公司寄送《提前解除合同通知函》，告知其因新型冠状病毒疫情影响，其响应北京市教委的通知要求，暂停培训，导致无力承担租金，要求退还租金及保证金。钧晟投资公司于2020年5月22日《回函》称，一、依照合同约定期限为2019年4月30日至2021年3月12日，因合同未到期乙方单方提出解除合同，违反合同规定保证金不予退还。二、贵方应于2020年5月6日缴纳2020年5月16日至2020年11月15日租金242610元，至今未支付。三、贵方2020年3月16日交来提前解除合同通知函后至今未与我方联系做房屋交回手续，房屋门锁未开房子也未腾空撤离，仍属于占用我方租赁标的，所以请贵方于收到此回函三日内腾空房屋。四、在贵方收到此回函时，交还商铺钥匙，我方有权撬开房门，并不承担任何责任。关于房屋搬离、腾空的情况，原雅琴表示房屋钥匙一直在其处，因工商登记在案外人名下，所以无法迁出，但是在收到回函后于5月27日告知对方没有占用房屋，已经腾空，但未办理交接手续。2020年5月27日，钧晟投资公司带意向租户看房，因无房屋钥匙，联系原雅琴交还钥匙，在民警的协助下开门，此后原雅琴将门锁上，钥匙拿走，涉案房屋于2020年8月18日再次出租。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原雅琴与钧晟投资公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。原雅琴主张租赁合同于2020年3月16日解除，钧晟投资公司认为合同应于2020年5月25日以回函方式解除，双方均向对方发送了解除合同的通知，亦认可收到了对方解除通知，因双方签订的合同期限为两年，该租赁合同具有长期性与持续性，短暂疫情尚不足以导致合同目的无法实现，故原雅琴无权解除合同。钧晟投资公司作为出租方，在原雅琴未交纳房租的情况下可以行使解除权，解除时间以原雅琴收到回函的时间为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原雅琴主张钧晟投资公司返还租金，因双方尚在租赁期间，合同尚未终止或解除，故原雅琴无权要求返还全部租金，但考虑到今年疫情爆发突然，无法预见，且原雅琴承租房屋用于教育培训，在疫情期间确因客观原因导致其无法正常使用房屋，故钧晟投资公司应退还其部分租金，具体金额法院予以酌定；原雅琴主张钧晟投资公司退还合同保证金，因双方合同中明确约定在符合相关条件后，才返还合同保证金，现涉案房屋的工商登记仍未迁出，虽然系因登记在案外人名下，原雅琴无法自行迁出，但在三方的协议中确定营业执照在协议签订后一个月办理完变更，因原雅琴未变更营业执照，致使现在其无法迁出工商注册，应由其自行承担责任，其现要求返还合同保证金尚未满足合同约定条件，法院不予支持。钧晟投资公司主张房屋占用费，钧晟投资公司给原雅琴的回函中明确要求办理房屋交接，结清相关费用，原雅琴在收到钧晟投资公司的回函后未按回函要求办理交接手续，而是继续持有租赁房屋的钥匙，且在2020年5月27日钧晟投资公司已经带新的意向用户看房后仍将钥匙拿走，导致钧晟投资公司无法正常使用房屋，故其应承担相应的占用费，同时钧晟投资公司在已经与原雅琴解除合同，且带领新的意向用户看房后，已经实际控制了房屋，原雅琴在此后亦未再使用过该房屋，钧晟投资公司亦有权重新占有、使用房屋，其行为亦导致自己的损失扩大，故法院考虑房屋的实际使用、占用情况及双方的过错，酌情确定占用费的金额。钧晟投资公司主张原雅琴将工商登记迁出，不在民事案件的处理范围，法院不予支持。判决：一、原雅琴与北京钧晟投资管理有限公司于2019年4月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除；二、北京钧晟投资管理有限公司于判决生效后七日内，退还原雅琴房屋租金56160元；三、原雅琴于判决生效后七日内支付北京钧晟投资管理有限公司房屋占有使用费50000元；四、驳回原雅琴的其他诉讼请求；五、驳回北京钧晟投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，原雅琴提交录音证据，主张其一直在与李文龙沟通工商变更登记事宜，系钧晟投资公司购买涉案营业执照，保证金应予退还。钧晟投资公司对上述证据不予认可。另，关于钥匙交接，经询问，原雅琴主张其将钥匙放在案外人尤库里里老板耿培祥处，并将此口头告知钧晟投资公司。2020年5月27日，原雅琴的丈夫去的时候，门已经打开，说是尤库里里开的，之后又放回了尤库里里。原雅琴未就其主张的口头告知钧晟投资公司的事实提供充分证据。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，双方签订的租赁合同具有长期性与持续性，虽合同期间内发生疫情，但结合疫情防控措施及控制情况，疫情并不足以导致原雅琴合同目的无法实现。一审法院结合双方当事人关于解除合同的意思表示，认定诉争《租赁合同》于2020年5月27日解除，符合法律规定。关于租金及占有使用费，一审法院综合考虑疫情影响、实际使用、交接情况、当事人过错等因素，对退还租金及支付房屋占有使用费所做处理，并无不当。关于保证金，三方2019年4月30日签订《租赁房屋转让协议书》明确载明原雅琴的营业执照须在1个月内变更完毕。《房屋租赁合同》亦明确约定未能按时交回房屋、未提前办理工商注销或迁址手续等系钧晟投资公司有权不予返还保证金的情形。原雅琴主张返还保证金，但经一、二审审理，未能提供充分证据证明符合约定的返还条件，一审法院未予支持原雅琴该诉请，并无不当。原雅琴上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，原雅琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3912元，由原雅琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年三月三十一日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静