广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30736号原告：梁维晴，男，1978年9月15日出生，汉族，住广州市海珠区××××××××××，公民身份号码XXX。原告：谢澜，女，1979年6月9日出生，汉族，住广州市越秀区×××××××××，公民身份号码XXX。两原告共同委托诉讼代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：钟倩倩，广东诺臣律师事务所律师助理。被告：广东佛山珠江科技数码城建设有限公司，住所地：佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码XXX。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：邓玲敏，系员工。原告梁维晴、谢澜诉被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序并于2021年1月14日公开开庭进行了审理，两原告共同的委托诉讼代理人刘罡、钟倩倩与被告的委托诉讼代理人邓玲敏到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告签订的楼宇认购书；2.被告返还购房款748000元、利息（以748000元为本金自2019年11月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止）；3.被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿款748000元；4.被告赔偿原告已支付的物业管理费755.7元、增值服务费用60000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月3日，原、被告签订《楼宇认购书》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区XXX号房。后原告按照协议支付了房款，后因被告游说，原告未办理按揭贷款，一次性支付了剩余的全部房款748000元，房款付清后，被告并未依约与原告签订《商品房买卖合同》及办理备案手续。经原告查询，房屋为限制销售状态，不具备商品房的销售条件。原告购买房屋的目的已经无法实现，请求法院依法作出判决。被告辩称，一、原告没有法定或约定的解除《楼宇认购书》的权利。原、被告虽未正式签署《商品房买卖合同》，但原告已于2019年11月2日交清全部房款并收楼，原告已对涉案房屋占有使用至今，双方已事实履行合同。原告通过收楼行为继续履行合同，应视为放弃解除权。现原告要求解除《楼宇认购书》，违反诚实信用原则，破坏交易安全及稳定。二、原告已收楼达一年之久，期间原告未要求解除《楼宇认购书》，即使法院认为原告具有解除权，原告的解除权已经消灭，无权要求解除。原告于2019年11月2日提交的收楼申请书及双方签订的协议书，原告已对房屋的各项情况作了充分及必要的了解，可见原告应当知道当时房屋的预售许可证已过有效期，无法签署预售合同及网签。在此情况下，原告仍要求收楼，从收楼至起诉，已经超过一年。三、原告无权解除《楼宇认购书》，故被告无需返还购房款。四、被告无需支付利息及赔偿款。双方签订的协议书，原告已承诺不追究被告的责任，不要求任何补偿或赔偿。原告在知道预售许可证已过有效期的情况下，仍然支付房款并收楼属于其自愿行为。五、原告主张的物业费及增值服务费，并非被告收取，与被告无关，被告无需赔偿。当事人围绕诉讼请求或主张的事实提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议或真实性无异议的证据，本院确认其真实性。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的金额为280000元的收款专用收据为原件，本院确认其真实性，但该收据的金额与被告提交的流水不符，故本院对该收据的金额不予采信；原告提交的物业管理费发票、好生活会员增值服务协议及收据均为原件，本院确认其真实性。本院经审理认定事实如下：2018年6月3日，两原告（乙方、认购方）与被告（甲方、发展商）签订《楼宇认购书》，约定乙方向甲方认购珠江科技数码城XXX号物业（以下简称涉讼房屋）；乙方选择分期付款（1年）的付款方式，获85.74折优惠，优惠后总房价（含增值税价）721789元；乙方应于签署本认购书时交付2万元作为定金，乙方交付的定金在按期付清首期房款时抵作房款，乙方于2018年6月10日前交付房款124358元，于2018年9月3日前、2018年12月3日前、2019年3月3日前分别交付房款72179元，于2019年6月3日前交付房款80894元；余款28万元办理按揭贷款；如按揭贷款额度少于约定的额度，乙方应一次性付清全部房款或补足贷款差额部分；该物业在乙方全面履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年7月31日前交付乙方使用，交付标准为毛坯；等等。同日，原告梁维晴（乙方）与优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司（甲方、以下简称好生活公司）签署一份《好生活会员增值服务协议书》（以下简称增值协议书），约定项目名称为珠江悦湖公馆；签订协议时，乙方需通过甲方指定的第三方支付平台支付60000元作为会员增值服务费，每一笔会员增值服务费可享受好生活提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价的一部分，支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在乙方提出申请并交齐退款所需资料后，好生活在五个工作日内完成审核并发起退款，在成功认购（签订房屋认购书协议或商品房买卖合同）后由于自身原因退房，不予退还；履行本协议过程中发生的任何争议，由双方协商解决，商议不成的，双方均有权将争议交好生活住所地有管辖权的人民法院诉讼解决；等等。同日，好生活公司出具一份收据，载明收到梁维晴会员服务费60000元。2019年4月20日，两原告向被告递交一份申请书，申请将涉讼房屋的按揭贷款变更为一年分期付清，于2019年9月3日、2019年12月3日、2020年3月3日、2020年6月3日前各付65000元。两原告持有被告出具的9份收款专用收据如下：被告于2018年6月3日出具收据载明涉讼房屋定金20000元，于2018年5月10日出具收据载明涉讼房屋首期房款12358元，于2018年6月10日出具收据载明涉讼房屋首期房款112600元，于2018年9月3日出具收据载明涉讼房屋首期房款72193元，于2018年12月4日出具收据载明涉讼房屋首期房款48049元，于2019年3月3日出具收据载明涉讼房屋首期房款66300元，于2019年4月20日出具收据载明涉讼房屋首期房款71500元，于2019年9月2日出具收据载明涉讼房屋分期房款65000元，于2019年11月2日出具收据载明涉讼房屋银行按揭房款280000元。被告提交一份2019年11月2日的转账记录显示原告于当日向被告转账金额为253789元，次日的银行记账回单显示被告的入账金额亦为253789元。2019年11月2日，两原告向被告递交《申请书》，载明两原告已查看过涉讼房屋，对房屋的各项情况作充分及必要的了解，要求按现状提前收楼，且不得就交楼条件未满足认购书、双方最终签订的正式《商品房买卖合同》约定或相关法律法规的规定追究被告责任等等。同日，两原告（乙方）与被告（甲方）签署《协议书》，约定乙方已向甲方支付认购书约定的涉讼房屋的全部房款日起，乙方有权向甲方申请提前交楼，甲方应在收到乙方申请后30个工作日内，确认提前收楼日期并办理相关手续，乙方办理提前收楼手续后可将该房屋进行租赁或自行使用；乙方自收楼之日起开始缴纳物业管理费等等。同日，两原告签署《业主收楼表格》，确认当日收楼。同日，两原告与广东康景物业服务有限公司南海分公司（以下简称康景公司）就涉讼房屋签订《前期物业管理服务协议》。同日，该公司出具发票，载明涉讼房屋的物业费755.7元。另查明，被告提交的商品房预售许可证载明被告开发的坐落于佛山市南海区××××××××××峰景湾项目的预售房屋建筑面积为24680.95平方米384套，预售房屋栋号及层数为12栋/21层，发证时已建层数14层，以上房屋符合预售条件，准予预售，有效期自2015年10月30日至2019年10月24日（过期无效）。原告就涉讼房屋的预售许可证申请政府信息公开，南海区住房城乡建设和水利局于2020年9月3日回复峰景湾12栋的商品房预售许可证已过期，不具备商品房销售条件，且12栋1913号房显示“限制销售”状态，不能对外出售。2020年11月20日，两原告提起本案诉讼。本案应诉材料于2020年12月10日送达被告。诉讼中，原、被告确认原告已支付涉讼房屋的房款共计721789元。被告陈述，因预售许可证已过期，涉讼房屋无法办理网上备案，涉讼房屋正在办理竣工备案手续及现售许可证或对预售许可证进行延期，待现售许可证办理后可重新销售涉讼房屋。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《楼宇认购书》没有约定办理产权登记事宜、争议解决的方式等内容，并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，属于预约合同。上述认购书是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按照上述认购书的约定通过分期付款方式向被告支付了全部购房款，被告在收取原告支付的购房款时未提出异议，应视为同意原告变更付款方式，故原告已履行了合同的主要义务。被告作为出卖人的主要义务为交付房屋及协助原告办理涉讼房屋的产权登记手续，还需配合原告签署商品房买卖合同，虽然原告已办理提前收楼手续，但不能免除被告除交楼之外的其他义务，且被告未举证证实已明确告知原告涉讼房屋的预售许可证的有效期及过期后如何处理的事宜，并在明知预售许可证已过期的情形下仍然收取原告支付的涉讼房屋的剩余房款，现涉讼房屋因预售许可证过期而被限制销售，被告也未能明确涉讼房屋何时可以恢复正常销售状态，导致原告无法就涉讼房屋签订买卖合同并进行网签备案以及后续的房屋过户等事宜，原告签订认购书的目的无法实现。双方未签订商品房买卖合同的责任在于被告，故原告享有合同的法定解除权。本案应诉材料于2020年12月10日送达被告，本院据此认定《楼宇认购书》于当日解除。因至法庭辩论终结时，涉讼房屋的预售许可证仍处于过期的持续状态，被告主张原告没有解除权及解除权已消灭的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采纳。双方签订的认购书已解除，因合同取得的财产应当返还。被告应当返还两原告购房款721789元，两原告主张超过的部分，本院不予支持。原告主张的利息及赔偿款，实质上均是对被告违约所造成的原告损失的赔偿，结合原告的损失情况，本院酌定由被告按照购房款的10%即72178.9元赔偿原告损失，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于物业服务费及增值服务费，原告在办理收楼手续后与康景公司签订物业服务协议，并据此向康景公司支付物业服务费755.7元，该费用为原告占有涉讼房屋期间享受物业服务支付的对价，且该费用并非被告收取。两原告支付给好生活公司的增值服务费60000元并非依据认购书支付的房款，该款项并非由被告收取。故两原告主张被告赔偿物业服务费、增值服务费均缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告梁维晴、谢澜与被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司于2018年6月3日签订的《楼宇认购书》于2020年12月10日解除；二、被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款721789元予原告梁维晴、谢澜；三、被告广东佛山珠江科技数码城建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿72178.9元予原告梁维晴、谢澜；四、驳回原告梁维晴、谢澜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9427.9元（两原告已预交），由两原告负担4792.9元，被告负担4635元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二一年三月十一日书记员 邓洁婷