贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初2886号 原告：张登芳，女，汉族，1970年12月14日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：胡龙，贵州与力律师事务所律师。 被告：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司。住所地桐梓县娄山关镇凤鸣路。 法定代表人：赵正庆，公司总经理。 诉讼代表人：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司管理人（贵州与之律师事务所）。 委托诉讼代理人：任昕，陈勇，贵州与之律师事务所律师。 第三人：张登会，女，汉族，1963年11月12日生，住桐梓县。 第三人：张兰，女，汉族，1977年6月18日生，住桐梓县。 原告张登芳与被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称“世纪龙腾公司”）、第三人张登会、张兰普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张登芳及其委托诉讼代理人胡龙，被告世纪龙腾公司的委托诉讼代理人任昕、陈勇，第三人张登会、张兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张登芳向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告2011年6月17日签订合同编号为：RH2011字第06号《合作建房协议书（门面）》合法有效。2．判决确认原告已经支付被告“一品龙腾”楼盘3号楼1-1-6号门面价款437800元。3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与姐张登会、妹张兰共同经营副食品店。2010年12月，原告和张登会、张兰与被告商定购买被告的“一品龙腾”3号楼门面，其中原告购买1-1-6号门面，张登会购买1-1-5号、1-1-7号门面，张兰购买1-1-8号门面。2010年12月13日起，张登会、妹张兰分多次陆续向被告以现金或转账支付购房款，被告均有开具了收据。后被告又多次催促并声称原告姐妹必须交50%房款才完善书面合同，否则将另行出售，故2011年6月17日，由张登会、妹张兰补交足1-1-6号门面50%的房款437800元，被告收回了之前出具的零星收据，重新向原告出具编号032993号的收据一张，并与原告签署了RH2011字第06号《合作建房协议书（门面）》。同日，张登会、妹张兰亦同原告一样补交足各自门面的50%房款后签订了协议。2019年，被告进入破产清算程序，原告申报债权后，管理人于2020年5月10日向原告送达（2020）龙腾破债确第102号破产清算债权确认书，对原告申报的债权认定为0元。原告现提起诉讼，请依法判决。 被告世纪龙腾公司辩称，原被告就“一品龙腾”3号楼1-1-6号门面签订的合同，由于原告没有交付房款，已经管理人于2019年6月8日发布的《贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产管理人关于继续履行部分合同的公告》依法解除。原告主张其支付的1-1-6号门面价款，管理人经审核公司相关材料和原告申报债权资料，其已用于购买1号楼2层3号商铺，3号楼的门面是没有付款的，原告的诉求应予驳回。 第三人张登会、张兰述称，认可原告的诉求，不认可被告的答辩。当时公安人员叫张登会询问是否在被告处买了房子，张登会没有回答清楚，所以管理人认定原告以及第三人张登会、张兰购买的3号楼门面没有交钱不是事实，原告以及第三人都是支付了钱的。第三人张登会购买的龙腾公司1号楼2层3号商铺也是支付清楚的，双方已履行完毕。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方当事人对真实性有异议的2011年6月16日署名郑的手书结算单，经本院向原被告均认可的经手人郑庆红核实，郑庆红认可该手书结算单系其与原告姐妹结算案涉四间门面的50%房款时所书写，故本院确认该结算单的真实性，作为本案证据予以采用。 根据上述有效证据，本院确认下列事实：2010年12月，原告和其姐张登会、妹张兰（均为本案第三人）共同在被告世纪龙腾公司处订购“一品龙腾”3号楼1-1-5、1-1-6、1-1-7、1-1-8号门面4间。同月13日起，原告及张登会、张兰和原告之兄张登育即开始陆续以银行转款或取现金交款方式向被告交纳购门面款，其中2010年12月13日张兰从自己银行账户转款300000元到被告对公账户，张登育转款100000元到被告对公账户；2011年3月7日张登会取款330000元、张兰取款238500元后凑足600000元现金交给被告；2011年3月28日张登会取款100000元交给被告；2011年4月11日张登会取款100000元交给被告。2011年6月16日，原告姐妹与被告的股东，亦即管理人员郑庆红结算，郑庆红手书一结算单。该结算单内容为“5号51.8×22000.－1139600.－50%569800.－；6号39.80×22000.－875600.－50%437800.－；7号35.00×22000.－770000.－50%385000.－；8号35.00×22000.－770000.－50%385000.－；1777600－1200000=577600货款43446龙腾公司收款5341542011.6.16郑”。诉讼中，本院向郑庆红核实，郑庆红陈述结算单中的5、6、7、8号是原告姐妹订购的商业门面，1777600是上述门面按50%计算的房款，1200000是原告姐妹陆续以现金或转账方式预付的房款，577600是减去原告姐妹预付房款后的应交房款，货款43446是被告在原告姐妹的副食店所欠的货款，龙腾公司收款534154是原告姐妹订购门面按50%计收房款减去原告姐妹已付款和所欠货款后，原告姐妹还应交纳的房款。结算后的当天，张兰和张登会又分别转款260000元、274154元共534154元到被告对公账户。2011年6月17日，原告与被告签订了RH2011字第06号《合作建房协议书（门面）》，载明原告按22000元/㎡出资，优先预选“一品龙腾”3号楼1-1-6号商业门面，面积39.80㎡，总出资额875600元，协议签订当天付50%房款计437800元。同一天，第三人张登会与被告签订了和原告相同价格优先预选“一品龙腾”3号楼35㎡、51.80㎡，出资额分别为770000元、1139600元的1-1-7号、1-1-5号商业门面的RH2011字第07号、05号两份《合作建房协议书（门面）》；第三人张兰与被告签订了和原告相同价格优先预选“一品龙腾”3号楼35㎡、出资额770000元的1-1-8号商业门面的RH2011字第08号《合作建房协议书（门面）》。被告也分别向原告以及第三人出具了收取50%房款的收款收据，其中原告的收据载明房款437800元，张登会两份收据分别载明房款385000元、569800元，张兰的收据载明房款385000元。此后，案涉“一品龙腾”项目3号楼一直未建成交房。2019年4月9日，本院受理了被告的破产清算案，指定贵州与之律师事务所为被告的管理人。在破产清算中，原告向被告管理人申报了债权本金437800元、违约金86815.74元共524615.74元的债权，被告管理人于2020年4月30日作出（2019）龙腾破债确第102号破产清算债权确认书，确认原告对被告享有的债权为0元。原告故诉至本院。 另查明，2011年7月，第三人张登会又向被告订购了“一品龙腾”1号楼255.03㎡、房号2-3号、价款3697935元的商业用房，从2011年7月9日起至2014年3月31日，张登会陆续从自己或其妹张兰账户以取现金交款或银行转款方式向被告管理人员、股东郑庆红交款共3650000元（其中银行转款共1550000元，取现金付款共2147935元）。2014年6月1日，被告向张登会交付了2-3号商业房，同日，张登会又与被告签订2-3号房的租赁合同，租期2014年6月1日至2015年5月31日止，租金153018元/年。2014年6月9日，张登会与被告补签订了2-3号房的商品房买卖合同，张登会补交了余款47935元，被告出具了3697935元房款的收据。2016年7月15日，张登会与被告签订了“一品龙腾”地下停车场63号、65号车位的转让协议，价款为336000元。另案涉“一品龙腾”项目3号楼1-1-5号、1-1-6号、1-1-7号、1-1-8号商业门面在住建部门登记的房号分别为1-12号、1-11号、1-10号、1-9号。 还查明，2018年2月2日，桐梓县公安局曾询问第三人张登会，张登会陈述了购买案涉1-1-5、1-1-6、1-1-7、1-1-8号商业门面的交款情况，与其在本案中的陈述一致。还陈述了案涉4间门面50%房款交清后，被告管理人员郑庆红又要求继续付款，她与妹妹张兰又陆续付款约450万元；2014年被告未交房，她就用其中的3690000元购买了案涉2-3房商业用房，余下的80多万元由郑庆红、被告以及被告法定代表人赵正庆出具了借条；2014年她又将案涉2-3号商业用房转租给被告使用，并用租金购买了案涉63号、65号车位。2018年5月4日，张登会持前述借条向本院起诉，本院作出（2018）黔0322民初2722号民事判决，判决本案被告、案外人郑庆红、赵正庆偿还张登会借款806065元。 诉讼中，为查明案情，本院向被告股东、管理人员郑庆红进行了核实，郑庆红陈述原告三姐妹是陆续以交现金或银行转款方式支付的案涉4个门面的50%房款1777600元，其中1200000元是原告姐妹结算前陆续交的现金或银行转的款，货款43446元是被告在张登会副食品店赊欠物品的未付款，2011年6月16日双方结算时，经冲抵，原告三姐妹还应交534154元的房款，当天张兰与张登会从银行转款534154元到被告公司账户，双方于次日才签订了合作建房协议，被告出具了四份金额共534154元的收据给原告姐妹。 本院认为，原被告签订的RH2011字第06号《合作建房协议书（门面）》虽名为合作建房协议，其实质是商品房预售合同。原被告签订前述协议时，被告虽未取得案涉门面的预售许可，但2016年时已实际取得，故该协议现已不违反法律行政法规的强制性规定，且双方的意思表示真实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：．．．．．．（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，合法有效，对原被告有法律约束力。原告现诉请确认该协议有效，理由成立，本院予以支持。 本案的主要争议焦点为1、原告购买案涉1-1-6号商业门面的50%房款437800元是否已支付被告；2、原告是否已将1-1-6号门面的437800元已付房款转用于第三人张登会购买案涉2-3号商业用房。 关于原告购买案涉1-1-6号商业门面的50%房款437800元是否已支付问题，诉讼中，原告对其主张提供了银行转款934154元到被告账户的银行流水和取现金800000元交付给被告的银行取款流水以及被告股东、管理人员郑庆红的手书结算单、金额共534154元的四张房款收据佐证。被告以公司账上未体现而否认原告已交该房款。本院认为，原告提供的934154元银行流水能说明原告姐妹有向被告交款的事实，原告的取现金流水和经本院核实，具有真实性的被告股东、管理人员，亦是与原告结算案涉门面房款的经办人郑庆红的手书结算单，加之本院对郑庆红的核实，形成证据锁链，充分证明原告姐妹已向被告交清了案涉4间门面的50%房款，故本院确认原告已向被告交纳了案涉1-1-6号门面的50%房款437800元。被告否认收到前述房款的反驳意见，与事实不符，本院不予采信。 原告是否已将1-1-6号门面的437800元已付房款转用于第三人张登会购买案涉2-3号商业用房问题，诉讼中，本院审查了原告、第三人就其主张向本院提供的案涉2-3号商业用房交款的银行流水，该流水显示的银行转款给涉案人郑庆红的金额以及原告方取款的金额，二者之和再加上原告方陈述的补交了现金47935元的事实，与被告出具给张登会的案涉2-3号商业用房的房款收据一致，且收取该笔房款的被告经手人郑庆红亦确认案涉2-3号商业用房的房款与案涉4间门面的房款没有关联，不是由案涉4间门面的房款转换而来。而被告用以支撑其主张款项用途已转换的证据，即2018年2月2日公安机关对张登会的询问笔录，经审查，其内容只是张登会陈述其姐妹交清案涉4间门面的50%房款后，被告管理人员郑庆红要求继续交纳余下房款，她姐妹又陆续交了约4500000元给被告，后来她便用其中的3690000元购买了案涉2-3号商业用房，多出的806065元由被告出具了借条。并没有被告所述张登会自认用案涉4间门面的已交房款转用于购买案涉2-3号商业用房的内容，因此，被告的前述抗辩主张缺乏证据支撑，本院不予采信。 综合前述争议焦点的认定，原告已向被告交纳了案涉1-1-6号门面的50%房款437800元的事实客观存在，原告现诉请本院确认，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、原告张登芳与被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司于2011年6月17日签订的RH2011字第06号《合作建房协议书（门面）》合法有效； 二、确认原告张登芳已向被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司支付清了“一品龙腾”3号楼1-1-6号门面的50%房款437800元。 三、案件受理费120元，由被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。 四、如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  邓尚平 人民陪审员  金祖志 人民陪审员  周廷素 二〇二一年三月十五日 法官助理胡露萍书记员 周恩龙