广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终622号上诉人（原审原告、反诉被告）：高伟坚，女，1969年1月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：赖福庆，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市小榄镇升平东路**，统一社会信用代码91442000692472315B。法定代表人：麦广帆，董事长。委托诉讼代理人：陶婷婷，女，该公司员工。上诉人高伟坚因与被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高伟坚上诉请求：撤销一审判决，改判碧富雅公司退还其租赁保证金67281.2元，并免收其2020年1月23日至31日、2020年2月和3月租金及管理费。事实和理由：一、一审法院认定租赁期限自2017年7月23日至2020年7月22日止与事实不符，依据租赁合同约定，双方的租赁合同期限于2019年12月19日截止，从未作出变更。2017年6月27日双方签订的租赁合同补充协议只是对租金标准进行了变更，并未对租赁期限进行变更。本案中，双方对租赁合同补充协议的条款理解发生争议，而该租赁合同补充协议是碧富雅公司出具的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于碧富雅公司一方的解释；二、一审法院认为其违约与事实不符，碧富雅公司无权没收租赁保证金。双方的租赁合同期限已届满而未签订新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，双方的租赁关系为不定期租赁，其随时可以解除合同。其送达撤场申请给碧富雅公司，碧富雅公司书面回复同意解除租赁关系，双方是协商一致解除合同而非其单方违约解除合同。其一直与碧富雅公司协商租金调整方案，是碧富雅公司迟迟未回复其，直到其提出撤场申请，双方才因结算以往租金等问题产生争议，其不存在任何违约行为。此外，2020年1月23日中山市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉案商铺所在的商场于次日全面停业，所以租金应计算至1月23日而不是全月，管理费亦然。而且，2020年1月23日至3月31日其一直无法正常使用商铺，碧富雅公司未提供合格的租赁物给其使用，应免收2020年2月和3月的租金及管理费。退一步讲，既然一审法院酌定2020年2月和3月的租金免收一半，那么相应的管理费也应免收一半，管理费和租金是一体捆绑的，其都没有使用商铺，碧富雅公司也没有提供任何服务，故无权收取管理费。被上诉人碧富雅公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审法院认定租赁期限为2017年7月23日至2020年7月22日合法合理。本案中，双方签订的租赁合同补充协议并非其预先拟定并重复使用的版本，因租赁合同补充协议主要涉及租赁期限和租金标准等重要商务条件，是经过双方协商后才确定的。租赁合同补充协议是双方的真实意思表示，双方均应信守，且高伟坚也是按照变更后的租期起始时间和租金标准缴纳租金，即高伟坚以实际履行行为承认了协议中租赁期限存在的笔误。从双方签订的房屋租赁合同第3条可知，租赁期内每个租赁期间对应的租金是不同的，也就是说，租赁合同补充协议变更租金的同时也需约定对应的租赁期，故并非如高伟坚所说只是对租金进行变更，实际上是租金和租赁期一起变更的。而且，从租赁合同补充协议变更后的租赁期起始日及“第1-2年”“第3年”的表述，可以确认租赁期限实际为2017年7月23日至2020年7月22日；二、一审法院判决租赁保证金归其所有合法合理。按照相关法律规定，约定租赁保证金的目的是确保合同的妥善履行及免于租赁物因合同履行而受损。双方签订的房屋租赁合同第15.4条中明确约定了八种根本性违约情形下租赁保证金不予退还，高伟坚拖欠租金、管理费、推广费的行为属于上述约定的违约情形，其依约行使合同解除权和没收租赁保证金具备事实和法律依据；三、一审法院判决高伟坚减半支付2020年2月和3月的租金已是考虑到疫情防控措施的影响，高伟坚还要求免收则是将所有风险及损失转嫁给其，不符合事实与公平原则。上诉人高伟坚向一审法院起诉请求：1.判令其与碧富雅公司于2016年5月9日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2020年3月31日解除；2.判令碧富雅公司退还其租赁保证金67281.2元；3.判令碧富雅公司免收其2020年2月和3月租金；4.判令碧富雅公司签发放行条，协助其清场并搬离中山市小榄镇升平东路1号海港城商业中心4楼L450、L451号商铺内所有物品。被上诉人碧富雅公司向一审法院反诉请求：1.判令确认《中山小榄海港城商业中心之补充合同》（合同编号：BFY-x1-1604L453）及其相关补充协议于2020年3月31日解除；2.判令确认租赁保证金67281.2元不予退还；3.判令高伟坚立即向其支付2019年9月27日至2020年3月31日推广费1227.29元、2019年12月租金14177.11元、2020年1月租金28834.8元、管理费7208.7元、2020年2月租金28834.8元、管理费7208.7元、2020年3月租金28834.8元、管理费7208.7元，合计123534.9元；4.判令高伟坚立即向其支付逾期缴交推广费的违约金（以1227.29元为基数，从2019年10月10日起按每日0.3‰计至实际付清之日止）、租金的违约金（以每月拖欠的租金为基数，自每月11日起按每日0.3‰计至实际付清之日止）、管理费的违约金（以每月拖欠的管理费为基数，自每月11日起按每日0.3‰计至实际付清之日止）；5.判令高伟坚向其支付逾期交还商铺期间的占场费99720.35元、逾期交还商铺的违约金（从2020年4月1日起计至高伟坚按合同的约定将商铺交回给其并办理好相关撤场文件之日止）；6.判令高伟坚及时与其办理相关商铺撤场手续，并按合同约定将商铺恢复原状后交回给其，如逾期未按约定交回商铺给其，高伟坚须按合同约定支付商铺占场费及违约金。一审法院认定事实：碧富雅公司名下登记有位于中山市小榄镇升平东路1号450卡及451卡房地产两宗。2016年5月11日，碧富雅公司（作为出租方、甲方）与高伟坚（作为承租方、乙方）签订合同编号为BFY-x1-1604L453的房屋租赁合同，该合同部分约定如下：甲方将坐落于中山市小榄镇升平东路1号海港城商业中心4楼L453号商铺(以下简称该商铺)出租给乙方使用；租赁期限为3年，具体租赁期限为2016年12月20日至2019年12月19日(实际起租日期以商铺免租装修期结束之日起计算)；营业免租期为3个月，其中首个租赁年度的首3个月免租(免租期内仍需按照30元/平方/月的标准缴纳管理费)；该商铺用作乙方经营场地，经营范围(含业态、业种、品类等)为手工艺精品零售，品牌是卡门之家；租赁期限内，各年租金如下：第1-2年，从2016年12月20日至2018年12月19日止，商铺租金共110元/平方米/月，每月租金为26431.9元；第3年，从2018年12月20日至2019年12月19日止，商铺租金共125元/平方米/月，每月租金为30036.25元；除首月租金于起租日支付外，每月租金须于每月10日前支付；如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第一天；乙方应向甲方交纳金额相等于2个月租金加2个月管理费的数额作为租赁保证金，即67281.2元，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费，仅是乙方履行合同约定义务的保证；管理费为建筑面积每平方米每月30元，合计7208.7元/月；乙方从明确的商铺接收之日起开始向甲方交纳管理费；首月管理费于租赁起始日支付，其余月份管理费于每月10日前支付；如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第一天；乙方按承租商铺的建筑面积每年每平方米10元，合计2402.9元交付，乙方从租赁起始日起算推广费；首年推广费于租赁起始日支付，其余年份推广费于每个租赁年度开始的10日前支付；如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第一天；乙方享有自商铺接收日起计算的共30天的免租装修期，免租装修期自商铺正式交付日起算；该商铺内之建筑、装修及有关机电工程，所有室内设计图、平面间隔、机械及电力需求，以及各装修物料之挑选，于进场装修日期至少提前30天报甲方审核(甲方收到乙方提交的会审材料7个工作日内给予书面回复意见)；乙方保证该商铺内部装修、分隔、修建、安装设备或改进不得影响整个海港城商业中心的结构安全、外立面效果及其他租客的正常经营活动；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止日之次日交还该商铺；甲方有权要求乙方按商铺交付时的状况交还商铺，具体的标准以乙方接收商铺时的文件和相片为依据，恢复商铺原状所产生的费用由乙方承担；如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担，甲方同意的情形除外；甲方应当依照通常合理的标准及合同规定查验该商铺；在符合合同第9.2规定的情形下，甲乙双方应当签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成；如果乙方未依照合同第9.1的规定交还该商铺，则甲方有权采取强制搬迁方法收回商铺，将该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，甲方并有权从租赁保证金中直接扣除拆除该商铺之装修及附属设施/设备所需要的费用。若乙方尚拖欠甲方合同范围内所约定的费用，甲方有权对搬离后的乙方动产行使留置权，宽限期为甲方采取强制搬迁措施之日起2个月，若乙方在宽限期满后仍未清偿欠款并办理领取手续的，则甲方有权对留置的动产进行变卖或拍卖，以变卖或拍卖所得优先支付乙方对甲方的欠款及动产搬迁与保管的费用，仍不足以清偿的，甲方仍可向乙方追偿；乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照合同的规定收回该商铺；在租赁期限内，乙方逾期交付租金或管理费或推广费的，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3‰支付日违约金。逾期达15天以上的，甲方有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切损失由乙方自行承担；租赁期限内，乙方非因法律、法规及合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，租赁保证金不予退还，甲方遭受损失的，乙方还应予以赔偿，且乙方必须无条件配合甲方作相应的租赁终止注销，若乙方未能配合注销，甲方有权单方强制注销双方之前所签订的《中山市房屋租赁合同书》，强制收回该商铺，将该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；若乙方尚拖欠甲方费用的，甲方有权对搬离后的乙方动产行使留置权，宽限期为甲方采取强制搬迁措施之日起2个月，若乙方在宽限期满后仍未清偿欠款并办理领取手续的，则甲方有权对留置的动产进行变卖或拍卖，以变卖或拍卖所得优先支付乙方对甲方的欠款及动产搬迁与保管的费用；仍不足以清偿的，甲方仍可向乙方追偿。同时甲方有权出租该商铺；拖欠支付租金或管理费或其他费用达到30日。甲方依据合同单方终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺；租赁保证金作为违约金支付给甲方；甲方有损失的，乙方还应负责赔偿。甲方依照合同规定向乙方发出的解除合同通知，表明甲方行使合同赋予其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志；甲方根据合同要求或收取滞纳金，并不损害及影响甲方行使任何合同赋予的其他权利和补救的权利(包括但不限于收回该商铺、不退还租赁保证金的权利)；合同项下的不可抗力指合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观事件。该事件妨碍、影响或延误任何一方根据合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾或其他天灾、战争或任何其他类似事件。遭受不可抗力事件的一方在不可抗力影响范围内可暂行中止履行合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此承担违约责任。但应尽最大努力克服、减轻其负面的影响。如在不可抗力事件发生后60日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止合同。合同因此而终止的，双方互不承担违约责任等。该合同还约定了其他事宜。签订上述合同后，高伟坚依约向碧富雅公司交付租赁保证金67281.2元。2017年5月23日，双方签订租赁合同补充协议，部分约定如下：租赁合同中第1.1条约定乙方承租的商铺铺号为：L453。由于商铺铺号稍作调整，经双方友好协商后现将乙方商铺铺号更改为：L450、L451。2017年6月27日，双方又签订租赁合同补充协议，部分约定如下：租赁合同中第3.1.1条约定的租金为第1-2年，从2016年12月20日至2018年12月19日止，商铺租金共110元/平方米/月，每月租金为26431.9元；第3年，从2018年12月20日至2019年12月19日止，商铺租金共125元/平方米/月，每月租金为30036.25元；管理费为30元/平方/月，合计7208.7元/月。现将租金变更为：第1-2年，从2017年7月23日至2018年7月22日止，商铺租金共105元/平方米/月，每月租金为25230.45元；第3年，从2018年7月23日至2019年7月22日止，商铺租金共120元/平方米/月，每月租金为28834.8元/月，管理费为30元/平方/月，合计7208.7元/月。2017年9月19日，高伟坚在案涉商铺注册成立中山市小榄镇卡门之家百货店并于2017年9月27日开业。2019年4月29日，高伟坚向碧富雅公司提交减租申请。碧富雅公司收悉后其工作人员于2019年9月17日通过微信向高伟坚发送一份未加盖印章的《房屋租赁合同》补充协议，部分内容如下：本补充协议期限为2019年8月1日至2019年9月30日止，协议期限内甲方同意给予乙方如下租金折扣优惠，变更后的租金标准为20184.36元，折扣优惠标准8650.44元/月，折扣优惠总额17300.88元；本协议在双方签字并盖章后生效等。双方未在该协议落款处签字或盖章。碧富雅公司称高伟坚按上述补充协议变更后的租金标准交付了2019年8月、9月的租金，但该协议未盖章即未生效，高伟坚仍需按原约定租金标准缴纳。高伟坚称前述补充协议其于2019年9月才收到，碧富雅公司工作人员就让其在往后的9月、10月按减租的金额缴纳即可，为证明上述说法，高伟坚向一审法院提交2020年4月9日其与碧富雅公司工作人员录音等证据予以证明。经查，双方谈话内容中碧富雅公司工作人员确认减租方案过了时间，口头表示减租方案往后顺延的事实。2019年10月12日，高伟坚按补充协议约定变更后的租金标准即20184.36元/月缴付了2019年9月、10月的租金。2020年4月11日，高伟坚按原约定租金标准即28834.8元/月缴付了2019年11月、12月的租金。碧富雅公司认为2019年9月应收租金为25711.03元、10月至12月应收租金均为28834.8元，而高伟坚于2019年10月12日及2020年4月11日合计缴付款项为98038.32元，故高伟坚尚欠2019年12月租金14177.11元。2019年9月24日，双方签订租赁合同补充协议，部分约定如下：租赁合同中第3.11条约定商业用电收费标准为1.1元/千瓦时，实际收费标准根据当地供电价格浮动甲方可做相应调整。现根据《广东省发展和改革委员会文件》的通知，双方同意将该电费拆分为0.85元/千瓦时的用电费和0.25元/千瓦时的服务费，合计1.1元/千瓦时，实际收费标准根据当地供电作价格浮动甲方可做相应调整，乙方依然按照预充值的形式缴交电费等。2019年11月8日，高伟坚向碧富雅公司提交租金调整申请。碧富雅公司收悉后其工作人员向高伟坚发送一份未加盖印章的《房屋租赁合同》补充协议，部分内容如下：本补充协议期限为2020年1月1日至2020年7月22日止，协议期限内甲方同意给予乙方如下租金折扣优惠，2020年1月1日至2020年6月30日期间变更后的租金标准为17300.88元；本协议在双方签字并盖章后生效等。双方未在该协议落款处签字或盖章。2020年3月24日，高伟坚向碧富雅公司提交撤场申请，碧富雅公司收悉后回复称同意于2020年3月31日终止租赁合同及相关补充协议，要求高伟坚按合同约定向其清缴拖欠的费用并承担违约责任，并要求高伟坚在清缴费用及承担违约责任后于租赁合同终止之日搬离租赁商铺内的所有物品、按原状交还商铺及原有设备设施并办理相关手续等。2020年4月11日，高伟坚支付2019年11月、12月租金后通过微信向碧富雅公司工作人员再次请求能否批准先撤场，双方其他争议另行协商解决等，该工作人员回复称已上报公司，待回复。2020年4月25日，高伟坚拟搬离案涉商铺，但碧富雅公司称不清楚搬运人员是否有授权，故阻止搬离。高伟坚认为，双方已一致同意解除租赁合同，碧富雅公司应向其返还租赁保证金，协助清场搬离案涉商铺，但碧富雅公司拒不放行导致损失不断扩大，为维护自身的合法权益，遂于2020年4月27日诉至一审法院主张前述请求。碧富雅公司认为高伟坚拖欠租金、管理费、推广费未付，且至今仍占用案涉商铺，为维护自身的合法权益，遂于本案提起反诉。另查，双方确认高伟坚未缴纳推广费1227.29元以及2020年1月至3月期间的租金和管理费。但高伟坚认为，其一直与碧富雅公司协商租金调整方案，而推广费与租金系一起的，故没有缴纳。诉讼过程中，双方确认高伟坚已于2020年7月23日搬离案涉商铺，但碧富雅公司认为高伟坚没有按照合同约定恢复原状交接。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。高伟坚与碧富雅公司于2016年5月11日签订的房屋租赁合同、于2017年5月23日签订的租赁合同补充协议、于2017年6月27日签订的租赁合同补充协议、于2019年9月24日签订的租赁合同补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。关于租赁期限问题。高伟坚主张租赁期限从2016年12月20日至2019年12月19日，碧富雅公司主张租赁期限已变更为从2017年7月23日至2020年7月23日。虽然2016年5月11日签订的房屋租赁合同约定租赁期限为3年，即从2016年12月20日至2019年12月19日止，而双方于2017年6月27日签订的租赁合同补充协议就租金及计租时间进行变更，该补充协议变更后的计租时间载明“第1-2年，从2017年7月23日至2018年7月22日”、“第3年，从2018年7月23日至2019年7月22日止”，但房屋租赁合同约定的租赁期限为3年，高伟坚经营的店铺亦与所在商场统一于2017年9月27日开业，故前述变更后载明的起止时间应存在笔误，即案涉租赁期限应从2017年7月23日至2020年7月22日止。关于合同解除问题。双方确认前述合同及相关补充协议已于2020年3月31日解除，系双方的真实意思表示，予以确认。关于2020年2月和3月租金是否免收的问题。高伟坚租赁案涉商铺用于卡门之家百货店经营，而2020年2月、3月期间受新冠疫情及疫情防控措施影响，确实直接影响高伟坚经营收入，继续按照原租金支付对其明显不公平，但高伟坚主张免收该两月的租金无疑将所有风险及损失转嫁由碧富雅公司负担，亦不符合公平原则，结合本案的实际情况，根据公平原则，酌定高伟坚仅需支付2020年2月、3月约定租金的一半为宜，即高伟坚应向碧富雅公司支付2020年2月及3月租金共计28834.8元。关于高伟坚应支付费用问题。1.推广费。碧富雅公司主张高伟坚仍拖欠2019年9月27日至2020年3月31日期间的推广费1227.29元，高伟坚对此予以确认，故予以认定；2.2019年12月租金。碧富雅公司认为2019年9月应收租金为25711.03元、10月至12月应收租金均为28834.8元，而高伟坚于2019年10月12日及2020年4月11日合计缴付款项为98038.32元，故高伟坚尚欠2019年12月租金14177.11元。虽然双方没有签订补充协议，但高伟坚提交的银行支付金额、时间以及录音等证据足以证明双方在履行过程中曾就2019年8月、9月的租金进行调整，但因碧富雅公司确定时间较晚，故租金优惠顺延至2019年9月、10月的事实，即2019年9月、10月的租金实质已协商变更一致，均按20184.36元计付。而高伟坚于2019年10月12日按变更后的租金标准即20184.36元/月缴付了2019年9月、10月的租金、于2020年4月11日按原约定租金标准即28834.8元/月缴付了2019年11月、12月的租金，因此，2019年12月的租金高伟坚已支付完毕；3.2020年1月租金28834.8元及管理费7208.7元、2020年2月管理费7208.7元、2020年3月管理费7208.7元，高伟坚确认未向碧富雅公司缴付，予以确认；4.2020年2月及3月租金共计28834.8元，上文已认定；5.2020年4月1日后的占有使用费，碧富雅公司主张高伟坚应支付从2020年4月1日至高伟坚按合同的约定将商铺交回并办理好相关撤场文件之日止的占场费及违约金。双方已确认案涉合同于2020年3月31日解除，高伟坚向碧富雅公司提出撤场申请后，碧富雅公司要求高伟坚清缴相关费用后按照合同约定恢复原状办理交接手续，即高伟坚不清缴费用的则不同意撤场的意思表示，而房屋租赁合同约定高伟坚应在合同提前解除或终止日之次日交还商铺，未按合同交还的，碧富雅公司有权采取强制搬迁方法收回，将商铺内的一切动产搬离等，碧富雅公司在高伟坚未清缴费用的情况下不同意其撤场申请，导致高伟坚的物品一直占用案涉商铺，且碧富雅公司未采取有效措施防止损失的进一步扩大，因此，由此产生的损失即2020年4月1日之后所产生的占有使用费应由碧富雅公司自行承担。对于碧富雅公司主张高伟坚按合同约定将商铺恢复原状后交回并办理相关商铺撤场手续，因高伟坚承租后按照约定的方法使用租赁物对案涉商铺进行符合用途的装饰装修，双方已确认高伟坚已搬离案涉商铺，即剩下的仅为已形成的装饰装修物，故碧富雅公司要求高伟坚按照合同约定将案涉商铺回复原状后才交回，于法无据，不予支持。综上，高伟坚应向碧富雅公司支付尚欠租金57669.6元、管理费21626.1元及推广费1227.29元，合计80522.99元。关于高伟坚是否构成违约及租赁保证金是否返还问题。从高伟坚提交的录音、微信聊天、租金调整申请以及碧富雅公司出具的未加盖印章补充协议等证据可以印证，高伟坚在租赁过程中向碧富雅公司提出租金调整申请后，虽然碧富雅公司并未及时回复高伟坚是否批准或同意，但是，租金调整属于合同变更事项，需要双方当事人协商一致，在双方未协商一致的情况下，高伟坚仍需按照原合同约定缴付租金及相关费用，高伟坚未按约定支付应付的租金及相关费用，且高伟坚提前撤场终止合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是，碧富雅公司现既主张没收租赁保证金，又主张违约金，已过分高于高伟坚违约对碧富雅公司造成的实际损失，碧富雅公司依合同约定没收租赁保证金足以弥补其损失，故对其主张的违约金不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、确认碧富雅公司与高伟坚2016年5月11日签订的房屋租赁合同、2017年5月23日签订的租赁合同补充协议、2017年6月27日签订的租赁合同补充协议及2019年9月24日签订的租赁合同补充协议于2020年3月31日解除；二、高伟坚于一审判决生效之日起五日内向碧富雅公司支付租金57669.6元、管理费21626.1元及推广费1227.29元；三、高伟坚已缴付的租赁保证金67281.2元归碧富雅公司所有；四、驳回高伟坚的其他诉讼请求；五、驳回碧富雅公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2800元，由高伟坚负担2154元，碧富雅公司负担646元；反诉案件受理费4121元，由碧富雅公司负担2805元，高伟坚负担1316元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：一、碧富雅公司是否有权没收高伟坚交纳的租赁保证金；二、碧富雅公司是否应免收高伟坚2020年1月23日至31日、2020年2月和3月的租金及管理费。关于焦点一。双方签订的房屋租赁合同第15条第4点明确约定“在租赁期内，乙方（即高伟坚）有下列行为之一的，甲方（即碧富雅公司）有权单方面终止本合同，租赁保证金不予退还，甲方遭受损失的，乙方还应予以赔偿，且乙方必须无条件配合甲方作相应的租赁终止注销，若乙方未能配合注销，甲方有权单方强制注销双方之前所签订的《中山市房屋租赁合同书》，强制收回该商铺，将该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。……15.4.5拖欠支付租金或管理费或其他费用达到30日。……”本案中，高伟坚拖欠支付租金、管理费、推广费已超过30日，所以，碧富雅公司有权没收高伟坚交纳的租赁保证金。因此，一审法院判决高伟坚已交纳的租赁保证金归碧富雅公司所有并无不当，本院予以维持。关于焦点二。首先，高伟坚在起诉时仅请求免收2020年2月和3月的租金及管理费，所以，其上诉请求免收2020年1月23日至31日的租金及管理费已超出其一审诉求范围，在碧富雅公司不同意调解的情况下，本院对此不予审理。其次，因涉案商铺所在的商场是受新冠疫情防控措施的影响才停止营业，碧富雅公司对此并无过错，所以，高伟坚上诉请求碧富雅公司免收2020年2月和3月的租金及管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。但一审法院在酌定2020年2月和3月租金减半收取的情况下，没有对2020年2月和3月的管理费进行调整不当，本院依法予以纠正。根据公平原则，2020年2月和3月的管理费也应减半收取为宜。因双方约定的管理费为7208.7元/月，所以，2020年2月和3月减半收取的管理费为7208.7元，即高伟坚尚欠碧富雅公司的管理费为14417.4元。综上所述，上诉人高伟坚的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初5196号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初5196号民事判决第二项为上诉人高伟坚于本判决生效之日起五日内向被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司支付租金57669.6元、管理费14417.4元及推广费1227.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2800元（上诉人高伟坚已预交），由上诉人高伟坚负担2072元，被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司负担728元（该款由被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内迳付上诉人高伟坚，一审法院不另行收退）；反诉案件受理费4121元（被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司已预交），由被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司负担2885元，上诉人高伟坚负担1236元（该款由上诉人高伟坚于本判决生效之日起五日内迳付被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司，一审法院不另行收退）。二审案件受理费3232元（上诉人高伟坚已预交），由上诉人高伟坚负担2424元，被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司负担808元（该款由被上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内迳付上诉人高伟坚，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  刘 通二〇二一年三月十六日书记员  林烨颖