湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终33号上诉人（原审被告）：武汉惠诚寓公寓管理有限公司（原武汉杰晨美寓企业管理有限公司），住所地武汉市江汉区中央商务区范海国际SOHO城第3,4,6幢6号楼19层3号房1958室。法定代表人：方成柱，总经理。被上诉人（原审原告）：张小华，男，1986年5月4日生，汉族，住武汉市黄陂区。上诉人武汉惠诚寓公寓管理有限公司（以下简称惠诚寓公司）为与被上诉人张小华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠诚寓公司上诉称：一、一审判决认定事实及适用法律错误。1.武汉市在2020年1月至4月发生了新型冠状病毒××疫情，武汉杰晨美寓企业管理有限公司（以下简称杰晨美寓公司）所承租的张小华房屋用于转租经营，在疫情期间该房屋并没有租户承租，杰晨美寓公司没有租金收入。由于新冠××疫情直接导致杰晨美寓公司的营业收入明显减少。2.依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知第6条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”依据《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金的政策措施》第一：“鼓励引导非国有资产类经营用房比照国有资产类经营用房实行“3免6减半”政策，因此虽然张小华房屋系非国有资产类经营用房，仍应当予以减免，但一审判决按原租金标准判决，系认定事实及适用法律错误。二、本案所涉的《房屋租赁合同》已经于2020年5月底解除。2020年4月张小华就已经在房屋大门上张贴通告，告知杰晨美寓公司其准备收房。2020年5月底杰晨美寓公司进入房间并拆除了部分电器，且将此事宜通知了张小华，张小华予以默认。关于该房屋内至今仍有人租住的情况，该名租户2020年4月与杰晨美寓公司签订了租赁合同，其在2020年6月9日便已与杰晨美寓公司达成口头协议，解除了双方之间的租赁关系，后该名租户直接与张小华联系，其二人已经重新达成了租赁协议，并由张小华直接向其收取租金。因此杰晨美寓公司与张小华之间的《房屋租赁合同》在2020年5月底即已经协议解除，减免杰晨美寓公司三个月房租及抵扣押金后，杰晨美寓公司还应支付一个月房租1650元。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，改判惠诚寓公司向张小华支付租金1650元；2.本案一二审诉讼费等费用由张小华承担。张小华答辩称：疫情不能作为对方违约的依据，疫情前对方已经违约。我们签订的合同是五年，履行五年的合同才会有约定的空置期，但合同没有履行到五年，所以押金就不应该退。我方多次与对方沟通，每次交房租都是要打三四个电话才交。到了2020年6月对方说不租房屋了，我才贴了《通知信》，房屋水电费还欠五六百元。请求驳回对方的上诉。张小华向一审法院起诉请求：1.判令杰晨美寓公司支付2020年1月至9月的租金14850元；2.本案诉讼费由杰晨美寓公司承担。一审法院查明，张小华系武汉市硚口区长安路18号永利新城东苑6栋1单元2103室（二室一厅一卫，建筑面积79.31平方米）房屋的所有权人。2017年8月30日，张小华（甲方）与杰晨美寓公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋委托给乙方管理；合同期限为2017年8月30日到2022年12月30日，其中2017年8月30日到2017年10月30日为房屋的免租装修、空置期；房屋月租金为1650元，物业费由甲方承担，房租付款条件为押一付三，本协议签字生效后，甲乙双方每3个月结算一次；甲方于2017年8月31日需要交付标的房屋给乙方使用。合同第四条约定：“……4、本协议生效后，甲方应向乙方提供准备期，以方便乙方进行室内设计、装修、装饰，配置家具家电、开展租赁宣传、招租接洽等准备工作。鉴于房屋每年因租客更换房屋维护保养产生的房屋空置问题，甲方需向乙方提供空置期，在准备期和空置期，甲方不收取乙方任何费用。……”。合同第五条约定：“……7、在本协议执行期间，如遇特殊情况，乙方应及时告知甲方。因乙方未及时履行告知义务因而产生的相关责任应由乙方承担。……”。合同第七条约定：“……2、如因乙方原因导致本协议提前终止，乙方应及时知会甲方，乙方所有装修，归甲方所有，乙方已经交付的房租款不退还。……”双方还在合同文本最后手写补充约定：合同签约期为五年四个月，第一年合同时间为2017年8月30日至2018年12月30日，其中从2017年8月30日至10月30日两个月时间为乙方给甲方承诺的装修期。2017年10月30日至2017年12月30日为空置期。第二年合同时间为2018年12月30日至2019年12月30日，其中从2018年12月30日至2019年3月30日三个月时间为甲方给乙方承诺的空置期，不产生房租。第三年合同时间为2019年12月30日至2020年12月30日，期间是没有空置期的，从2019年12月30日开始交正常房租……租期结束，房屋内固定设施免费赠送给房东（固定设施指三台空调，可以正常运行，一台热水器可以正常使用）。合同签订后，张小华依约将房屋交付杰晨美寓公司管理使用，杰晨美寓公司依约向张小华缴纳房屋押金1650元以及2020年1月1日之前的租金，此后的租金分文未付。2020年4月19日，因杰晨美寓公司未按期缴纳租金。张小华在案涉房屋门上张贴《通知信》，内容为“……此房租给中介代理出租，由于中介长期没有交付房租，准备打官司解决问题，可能近期会回收此房。如有疑问，可以联系158××××2120（张）。”2020年5月，杰晨美寓公司通知张小华将搬走房屋内电器，张小华未同意。2020年5月底，杰晨美寓公司从房屋内拆除撤离了冰箱、空调、热水器等电器，房屋内仍留有三张床、三张书桌、三个衣柜等物品，杰晨美寓公司亦未将开启电子锁的密码告知张小华，也未与张小华办理房屋交接手续。后双方就合同是否解除以及租金缴纳事宜产生争议，张小华遂起诉。一审法院另查明，案涉房屋内现居住有一个租户，该租户向杰晨美寓公司缴纳租金至2020年6月9日，此后租金分文未付。张小华认可在张小华、杰晨美寓公司的合同未解除之前，该租户的租金仍由杰晨美寓公司收取。一审法院认为，张小华、杰晨美寓公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。张小华依约将案涉房屋交付杰晨美寓公司经营管理，杰晨美寓公司应依约向张小华缴纳管理期间的租金。杰晨美寓公司自2020年1月开始欠租，张小华有权要求杰晨美寓公司支付欠缴的租金。杰晨美寓公司以其5月底拆除了房屋内电器并告知张小华为由，主张双方合同已于2020年5月份解除，法院认为，杰晨美寓公司拆除电器的行为未得到张小华同意，其不具备单方解除合同的权利。一审庭审中杰晨美寓公司认可还有部分物品在房屋内未搬走，其至今未与张小华办理正式的房屋交接手续，张小华实际上也未控制该房屋，也未与杰晨美寓公司达成合同解除的合意，故双方的合同仍处于履行期间，杰晨美寓公司辩称合同已经于2020年5月解除缺乏事实与法律依据，法院不予支持。此外，杰晨美寓公司以疫情期间营业收入明显减少为由，要求减免三个月的租金，法院认为，2020年1月23日本市因发生疫情而封城，杰晨美寓公司承租案涉房屋用于分租经营，疫情防控措施导致杰晨美寓公司无法将房屋全部分租出去，至今案涉房屋内仍只有一名租户承租，疫情系不可抗力因素，导致杰晨美寓公司的营业收入明显减少，但因案涉房屋不属于国有房屋，故法院从公平原则出发，酌情确定杰晨美寓公司向张小华缴纳2020年1月至9月的租金11550元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杰晨美寓公司于判决生效之日起十日内，向张小华支付2020年1月1日至2020年9月30日的租金11550元；二、驳回张小华提出的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取172元，由张小华负担82元，杰晨美寓公司负担90元（张小华已预交），杰晨美寓公司在履行上述判决款项时，将其应负担的90元一并支付给张小华。二审期间，各方未提交新的证据。二审查明，2020年8月20日，武汉杰晨美寓企业管理有限公司名称变更为武汉惠诚寓公寓管理有限公司。二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，2020年4月19日张小华在案涉房屋门上张贴《通知信》，内容为“……此房租给中介代理出租，由于中介长期没有交付房租，准备打官司解决问题，可能近期会回收此房。如有疑问，可以联系158××××2120（张）。”该《通知信》势必会对惠诚寓公司的经营产生影响。且2020年5月底，惠诚寓公司从房屋拆除撤离了冰箱、空调、热水器等电器，实际上惠诚寓公司再将房屋出租牟利的经营行为已无法进行。但惠诚寓公司仍收取案涉房屋内原租户的租金至2020年6月9日。至此，张小华表示将收回房屋，惠诚寓公司亦未有使用、收益，故应视为双方的案涉《房屋租赁合同》已于2020年6月9日解除。惠诚寓公司应向张小华缴纳2020年1月1日至2020年6月9日期间的租金。2020年1月23日本市因发生疫情而封城，惠诚寓公司承租案涉房屋用于分租经营，疫情防控措施导致惠诚寓公司无法将房屋全部分租出去，疫情系不可抗力因素，但因案涉房屋不属于国有房屋，故从公平原则出发，酌情免除两个月的房租。即惠诚寓公司实际应向张小华缴纳2020年3月1日至2020年6月9日期间的租金为5555元（1650元/月÷30天×101天）。张小华应退还房屋押金1650元，该款直接抵扣上述房屋租金。惠诚寓公司应向张小华支付3905元（5555元-1650元）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2609号民事判决；二、武汉惠诚寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向张小华支付欠付的租金3905元；三、驳回张小华的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取172元，由张小华负担82元，武汉惠诚寓公寓管理有限公司负担90元（张小华已预交），武汉惠诚寓公寓管理有限公司在履行上述判决款项时，将其应负担的90元一并支付给张小华。二审案件受理费172元，由张小华负担82元，武汉惠诚寓公寓管理有限公司负担90元。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶 欣审判员 骆朝辉二〇二一年三月二十六日书记员 陈喜兰