北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终3339号上诉人（原审被告）：梁吉伟，男，1981年12月28日出生，汉族，住山西省稷山县。上诉人（原审被告）：王爱萍，女，1974年5月30日出生，汉族，住山西省运城市。被上诉人（原审原告）：邓建红，女，1967年2月28日出生，汉族，住山西省永济市。原审第三人：山西天豪房地产开发有限公司，住所地山西省运城市永济市市府西街。法定代表人：王海玲，负责人。委托诉讼代理人：陆晶，女，山西天豪房地产开发有限公司员工。上诉人梁吉伟、王爱萍因与被上诉人邓建红、原审第三人山西天豪房地产开发有限公司（以下简称天豪公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初19311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁吉伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邓建红的所有诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定的部分事实是错误的：1．梁吉伟在一审中提供的证据足以证实梁吉伟执行案涉房屋有理有据，有法可依。2．2011年9月19日邓建红与山西天豪房地产开发有限公司（润枫阁部）签订的《协议书》只是一份认购《协议书》，不是正式的《商品房买卖合同》；在其签订的认购《协议书》第3页的第十条明确写明“本合同并非房屋销售合同，若本合同与《商品房买卖合同》不符，以《商品房买卖合同》为准”。另外签订的认购《协议书》是和山西天豪房地产开发有限公司（润枫阁项目部）而收款及开具的收据都是山西润林房地产开发有限公司。3．邓建红提供的3套房产认购《协议书》的总房款与其陈述和提供的银行转款流水数额不相符。一是邓建红陈述自己共分2笔通过转账共计50万元（分别为2011年9月19日网转20万元，2012年10月21日网转30万元）购买由山西天豪房地产开发有限公司的润枫阁小区1号商铺门面（含地下室）、润枫阁小区1号楼1单元203房、303房共计3套房产。而按照3套房产认购《协议书》的总房款共计是68.2794万元。二是邓建红2笔转款50万元全部转入个人账户。综上，一审判决认定的部分事实存在严重错误。二、就邓建红所提供的证据材料1．2011年9月19日邓建红与山西天豪房地产开发有限公司（润枫阁项目部）签订的《协议书》只是一份认购《协议书》，不是正式的《商品房买卖合同》。在其签订的认购《协议书》第3页的第十条明确写明“本合同并非房屋销售合同，若本合同与《商品房买卖合同》不符，以《商品房买卖合同》为准。所以我认为此认购《协议书》是无效的。2．邓建红提供的房款收据及房屋的装修（无提供装修合同）、水、电、暖、物业费票据和白条，均没有任何相关缴费的正式票据。3．检验鉴定文书（运）公（司法）鉴（文）字[2015]25号、山西省永济市人民法院（2019）晋0881刑初208号刑事判决书以及山西天豪房地产开发有限公司所出具的证明，我认为其因他们公司管理混乱，所属员工出了间题。但这并不代表王爱萍没有支付房款和对此房的所有权。因为此房至今仍备案在王爱萍名下，并未变更。依据国家相关法律规定，案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利为前提。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。综上所示，请求法院判如所请。王爱萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓建红一审诉讼请求。事实与理由：王爱萍在2013年9月份通过永济张龙介绍购买润枫阁14号商铺，当时商铺已卖给别人，王爱萍在当时的润枫阁物业协商房价为35万元，房屋每月租金1.8万元，当时在场人员包括王爱萍、郭瑞学、李娟丽以及负责销售房屋的两名工作人员。2013年9月24日，王爱萍前往房屋管理部门办理了过户手续，当时售房公司要撤销原来的备案合同，当天没有办完，在次日才办完手续。王爱萍通过中国银行转给案涉房屋原业主大部分购房款，剩余的购房款以现金形式交给郭瑞学，王爱萍共计付款33.2万元（扣除租金）。2014年8月底王爱萍催收租金，直至当年10月份收回案涉房屋并一直自用。2013年10月，张龙打电话说还有三套单元楼要出售，王爱萍当时去物业公司询问为何这么好的楼层没有卖出，售楼部说有的购房者交了2万元定金，现在都没有付款，公司和他们解除了合同，现在继续出售。公司带王爱萍去现场看了房屋，事后王爱萍前往房屋管理部门询问情况，房屋管理部门称润枫阁很多房屋均已办理了备案合同。王爱萍随后到物业公司谈好了购房价格（一次性付款，每套房便宜5000-7000元左右）。一周后，王爱萍在房屋管理部门办理了备案合同，王爱萍通过银行转账及现金给付的方式付清了所有款项。邓建红提供的房款收据是2013年3月份，该收据真实性存疑。王爱萍以为办理了房屋所有权预告登记就行，天豪公司公章的真假王爱萍无法辨别，该公章的真假是天豪公司内部问题。邓建红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。天豪公司述称：同意一审判决。邓建红向一审法院起诉请求：中止对位于山西省永济市市府西街润枫楼西1号楼1单元203号房产（下称案涉房屋）的强制执行措施并解除查封。一审法院认定事实：2016年9月23日，一审法院就梁吉伟与王爱萍民间借贷纠纷案作出（2016）京0101民初11723号民事判决，判决王爱萍偿还梁吉伟借款246万元及相应的逾期利息。在该次诉讼过程中，梁吉伟向一审法院申请对王爱萍的财产采取诉讼保全措施。一审法院于2016年6月30日依法作出财产保全裁定。经查询，案涉房屋由王爱萍办理了房屋买卖合同的备案登记，故一审法院向山西省永济市房地产交易管理中心送达一审法院执行裁定及协助执行通知书，预查封了包括案涉房屋在内的4套房屋。判决生效后，因王爱萍未履行还款义务，梁吉伟于同年11月7日申请执行。一审法院以（2016）京0101执6257号立案执行。2016年11月18日，一审法院作出（2016）京0101执6257号执行裁定书，裁定终结案件执行程序。2018年9月25日，梁吉伟申请恢复执行，一审法院以（2018）京0101执恢1285号立案执行并对涉案房产进行了续预查封。在案件执行过程中，邓建红以王爱萍办理涉案该房屋的商品房买卖合同不是天豪公司所签，案涉房屋系邓建红出资购买和实际占有，且经已生效民事判决书予以确认为由，向一审法院提出执行异议申请。2019年9月26日，一审法院作出（2019）京0101执异283号裁定，驳回了邓建红的异议请求。邓建红在法定期限内，向一审法院提起执行异议之诉。邓建红为证明其主张，向一审法院提交如下证据：1.协议书一份，内容：甲方天豪公司，乙方邓建红，甲方将涉案房产出售给乙方，合同金额145890元。合同甲方处加盖有天豪公司润枫阁项目部印章，乙方由邓建红签字。时间为2011年9月19日。2.收据2份。收据均为山西润林房地产开发有限公司（以下简称润林公司）销售部出具，收据一内容为收到邓建红交来1-2-03房屋首付订金20000元，收款方式转账（韩），时间为2011年9月19日；收据二内容为收到邓建芳1-203购房款125890元，收款方式转账，时间为2012年10月22日。上述收据均盖有润林公司销售部印章。3.银行交易明细，显示2011年9月19日，邓建红的女儿邓先知向韩立功（中国工商银行账号尾号7138）转账200000元；2012年10月21日，邓先知向王红红（中国工商银行账号尾号7251）转账300000元。王红红于2012年10月22日向天豪公司账户转账303750元。4.天豪公司润枫阁项目部出具的证明，证明邓建红、邓建芳、刘思琪在润枫阁小区购买包括涉案房产在内的房屋，收款单位润林公司收据系我公司售房期间统一使用收据，真实有效。时间为2018年10月28日。5.天豪公司出具的证明，证明邓建红2011年9月29日购买涉案房产，分别于2011年9月19日交房费20000元，2012年10月22日交房费125890元。房款全部交清并交付钥匙装修入住至今。时间为2019年5月5日。6.涉案房产钥匙及房卡。证明天豪公司与邓建红交接了房屋。7.邓建芳出具的证明，证明其代邓建红交纳购房款125890元。8.购买建材及支付装修款的票据。证明邓建红对房屋进行了装修。9.润林公司物业管理部出具的证明，证明邓建红自2012年12月至2014年8月，交纳水费、电费、物业费，张文捷租住邓建红涉案房产，交纳2016年8月至今的水电物业费用。（2019）晋0881刑初208号判决书、运城市公安出具的印章印文鉴定书和永济市公安局鉴定意见通知书、公安机关的询问笔录的证据主要内容为：2014年8月，天豪公司润枫阁项目负责人王明轩向永济市公安局报案称，郭瑞学私刻天豪公司公章及财务专用章，将该公司八套房屋出售给王爱萍、杜伟学，并欺骗房管部门进行备案。王明轩同时称，其与他人共同开办了润林公司，并与天豪公司合作开发“润枫阁”项目，项目中公司委派专人收取售楼款项。公司委托郭瑞学销售房屋，公司另行派专人收取售楼款。但郭瑞学擅自收取了王爱萍等人的款项。2015年5月20日，永济市公安局向永济市房地产交易管理中心调取了包括案涉房屋在内的购房合同。上述购房合同（含案涉房屋由王爱萍签署的购房合同）经运城市公安司法鉴定中心鉴定，合同中的印章与天豪公司的印章均不一致。郭瑞学在接受公安机关询问时称，因其经营房产项目有资金缺口，经人介绍认识王爱萍，向王爱萍借款40万元。在王爱萍的要求下，其将四套购房合同交给王爱萍签订后到房管部门进行了备案。王爱萍明知办理备案的合同是假的，但其拒绝办理撤销备案手续。柴磊磊作为犯罪嫌疑人在接受公安机关询问时所称内容与郭瑞学一致。同时称王爱萍知道购房合同中的印章是虚假的，并证实其在2011、2012年左右，作为销售人员带邓建红看房，邓建红购房后将购房款交给财务室，购买了房屋。2019年6月21日，郭瑞学因涉嫌伪造公司、企业印章罪被公安机关刑事拘留，同年7月5日被逮捕。此后，永济市人民法院对郭瑞学等人作出刑事判决，认定郭瑞学在代理销售润枫阁小区房屋期间，未取得开发商同意，私刻天豪公司公章、财务章、法人章的手段，将包括涉案房产在内的七套商品房、一套商铺销售给杜伟学、王爱萍各四套，将伪造的印章加盖在商品房买卖合同上，向杜伟学、王爱萍抵押借款。经二人要求，郭瑞学等二人将购房合同备案至杜伟学、王爱萍名下，引发多起房产纠纷。法院判决郭瑞学犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑并处罚金。庭审中，王爱萍否认其向郭瑞学提供借款，否认其知晓购房合同中的印章为伪造。王爱萍出示了其已经办理了房产备案的《商品房买卖合同》，该合同签署日期为2013年10月21日。同时，王爱萍出示其银行流水，显示2013年10月20日向案外人转账的记录。王爱萍称其按照郭瑞学指定的账号支付了购房款。上述事实，有邓建红提供的购房协议书、收据、个人活期明细、（2017）晋0881民初1648号和（2018）晋08民终1214号民事判决书、（2019）晋0881刑初208号判决书、印章印文鉴定书、公安机关的询问笔录、讯问笔录，梁吉伟提供的执行异议裁定书、送达回证，以及各方当事人的当庭陈述在案佐证。一审法院认为，在金钱债权的执行中，如案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的。本案中，邓建红提供了购房协议书、收据、银行交易流水、房屋装修票据等证据，根据天豪公司的陈述、公安机关的询问笔录、讯问笔录内容等证据材料，可以认定邓建红在王爱萍办理涉案房产备案前，已经购买并接收了房屋、支付了全部购房款的事实。案涉房屋于2016年被一审法院查封，故在一审法院查封之前邓建红的购房合同已成立并生效，且已支付全部价款。结合邓建红交纳房屋水、电、暖、物业费收据以及天豪公司润枫阁项目部的证明，可以认定在一审法院查封案涉房屋前邓建红已合法占有该房屋。因邓建红不存在怠于办理过户登记或因过错导致无法办理过户登记的情形，故可以认定案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因导致。根据公安机关的鉴定意见以及法院生效判决确定，王爱萍办理备案的《商品房买卖合同》中的天豪公司印章为伪造，故一审法院认定邓建红就被执行的涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。邓建红要求停止执行案涉房屋的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行山西省永济市市府西街润枫楼西1号楼1单元203号房屋。二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，邓建红针对一审法院预查封的案涉房屋提起本案执行异议之诉。在一审中，邓建红提供了购房协议书、收据、银行交易流水、房屋装修票据、天豪公司出具的证明等作为证据，一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记之规定，再结合公安机关的鉴定意见以及法院生效判决确定王爱萍办理备案的《商品房买卖合同》中的天豪公司印章为伪造等情况，综合认定邓建红就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，依据充分，并无不当。梁吉伟的上诉意见，并不能影响法院综合本案全部情况做出的上述认定，对其意见本院不予支持。综上所述，梁吉伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由梁吉伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  王 楠审 判 员  曹 欣二〇二一年三月三十日法官助理  张 翼书 记 员  王思雨