河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2896号上诉人（原审被告、反诉原告）：荆桂平，女，1969年7月31日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：赵国庆，河南针石律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：荆奎，男，1971年2月16日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李志豪，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：王坤朋，河南铭树律师事务所律师。上诉人荆桂平因与被上诉人荆奎房屋租赁合同纠纷一案，荆桂平不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初12630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荆桂平及其委托诉讼代理人赵国庆，被上诉人荆奎的委托诉讼代理人李志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荆桂平上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人荆奎的一审诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人荆奎承担。事实与理由：一、一审法院未对租赁房屋的实际面积进行核算，也未就房租减免事项进行调查，直接按照合同约定确认租金数额，属于事实认定不清，应当依法予以纠正。本案涉案租赁房屋的实际面积与合同约定不符，该不符情形是因为租赁合同签订后履行过程中被上诉人将涉案租赁房屋的部分楼梯面积（约160㎡）收回造成的。上诉人一审主张的这部分缺失面积与一审法院认定的合同约定的须经房管局出具的测量数据的面积不同，《房屋租赁合同》补充条款约定的需要测量确认的面积是包含电梯井、消防电梯等在内的非上诉人使用的面积，并非上诉人主张的楼梯间被收回的部分。上诉人主张的160㎡的楼梯缺失面积是固定的数值，属于本案应当直接查明的部分。涉案租赁房产属于回迁房，可以确认房屋无法办理房产登记，也就无法委托房管局到场进行面积测量。一审法院以合同约定房产证办理时由房管局测量为由对此部分也未做出处理，显然忽视了客观实际情况以及房屋的产权状况。××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》涉案房产的所有权××郑州市二七区嵩山路办事处黄岗寺社区居民委员会已经给予被上诉人减免了房租，一审法院未依法对被上诉人进行确认，也未到郑州市××区嵩山路办事处黄岗寺社区居民委员会核实，直接对上诉人的减免请求不予支持，显然错误。二、《房屋租赁合同》中约定了物业服务条款，但被上诉人并未提供任何物业服务，卫生清扫、垃圾清运、房屋维修等全部物业工作均是上诉人另行委托第三方完成的，被上诉人也并未向房屋业主支付物业费，因此一审法院仅凭合同约定未审查履行情况即判令上诉人承担物业费，属于事实认定不清。荆奎辩称：一、上诉人根据合同约定控制、使用房屋，但其长期未按照合同约定缴纳费用，已严重违约，一审判令上诉人支付相应费用符合法律规定。二、房屋租赁合同系双方真实意思表示，案涉房屋并非荆奎所有，双方在补充协议中已明确约定“待房管局、村里认定发证后按实际面积重新计算，多退少补”，其他机构出具的测量结果不能代替房产证书上登记的面积。双方在合同中已注明每期需缴纳的费用且在补充协议中写明了多退少补的前置条件，双方在长达六年的租期内一直是根据合同约定的面积计算的，上诉人对于房屋面积的争议应当待房产证下发后重新计算，多退少补。其他机构出具的测量结果不能作为认定案件的依据。三、现有法律法规并未规定要求个人减免两个月房租，上诉人系涉案房屋的实际使用者，租期内其长期拖欠租金致使在实际上形成了荆奎垫付资金而上诉人获利的局面。2021年度租金支付期限已届满，加上2020年欠付的租金，上诉人欠付租金已高达一百多万，其连续拖欠租金的行为给被上诉人带来严重经济损失。荆奎向一审法院起诉请求：1．判令被告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金935,864.8元及违约金129,600.41元（其中以467,932.4元为基数按照日千分之一的标准自2020年1月15日计算至2020年4月29日为49,132.91元，以367,932.4元为基数按照日千分之一的标准自2020年4月30日计算至2020年6月30日为22,443.88元，以935,864.8元为基数按照日千分之一的标准自2020年7月1日暂计至起诉之日为58,023.62元，并继续计算违约金直至实际支付完毕为止）；2．判令被告支付2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费175,770元、违约金（自2020年7月1日按照每日千分之一的标准计算至实际支付完毕为止）及律师费用4万元；3．本案诉讼费用由被告负担。开庭审理过程中，原告增加诉讼请求：请求解除案涉合同。一审法院认定事实：2014年12月31日，原告荆奎作为甲方与被告荆桂平作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于兴华南街路东黄岗寺兴华街小区6号楼商业用房以现状租赁给乙方使用，租赁1-3层，建筑面积3255平方米，租赁期限16年，自2015年1月1日至2030年12月31日止，租金第一年1,054,620元，以后按照约定递增率予以增加，合同签订后3个工作日内交半年租金，以后每半年交一次，每期届满前30日交下一次租金；物业管理费（公共部位的秩序维护费、保洁费、公共设施设备维修维护费等）：1元／平方／月；履约保证金26万元，在生效期间不予退还并不能作为应交租金、物业管理费及水电通讯网络等抵扣。合同期满不续约或者合同解除的情况下，乙方须书面提出申请，在结清了租金、违约金等一切费用后，无息退还。装修期为半年，不收取租金，乙方根据经营需要，在不损坏房屋主体结构的前提下，自费进行布置及装修，包括室内及室外铺地坪、水电设施等。违约责任：乙方逾期未足额缴纳租金和水电费、物业费的，每逾期一天，乙方应承担拖欠金额千分之二的违约金，逾期超过30日的，甲方有权要求乙方停止经营、解除本合同。如一方违约，导致另一方诉讼的，非违约方因诉讼聘请律师支付的合理律师费由违约方承担。合同下方，手写补充协议：因甲乙双方对现有3255平方米存在争议，经甲乙双方协商确定待房管局、村里认定发证后，按实际面积重新计算房租，以上缴纳部分多退少补。免装修期一年，按村里安排合同前后各半年给予免交。原、被告在合同上签名。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告于2014年12月31日向原告转账支付80万元，系付履约保证金26万元及2015年度半年租金527,310元及部分物业费12,690元。2015年12月31日，被告转账支付553,680元，系支付2016年度上半年租金527,310元及2015年度欠付物业费26,370元。2016年11月22日，被告因未经消防安全检查被郑州市××区公安消防大队做出行政处罚3万元。2018年8月4日，被告再次被处罚3万元。2020年1月14日，被告向原告转账10万元，于2020年4月30日转账10万元。截至原告起诉前，被告尚欠原告2020年度租金935,864.8元及2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费175,770元未予支付。原告诉至一审法院，要求解除合同，清偿欠付租金并支付违约金、律师费。另查明，原告于2015年1月1日起从郑州市××区嵩山路街道办事处黄岗寺社区居民管理委员会承租包括案涉房屋在内的23112.44平方米的商业用房，租赁期16年。2020年8月30日，原告与河南铭树律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，委托该所李志豪、王坤朋律师代理本案诉讼，并支付代理费40,000元。反诉原告荆桂平庭审中申请对案涉房屋的面积进行司法鉴定，一审法院经审查认为，本案合同中有“待房管局、村里认定发证后，按实际面积重新计算房租”的明确约定，且房屋管理部门发放的产权证书系物权法保护的最具公信力的面积认定，如此时经司法鉴定所做的结论与日后的不动产权证书载明面积不一致，势必形成新的诉讼，浪费司法资源，故不予受理。反诉原告荆桂平于2020年12月7日向一审法院提交撤诉申请。一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告荆桂平拒付租金是否属于行使不安抗辩权，原告荆奎是否有权解除双方之间的租赁合同；二、被告荆桂平是否应当承担违约责任。关于焦点一，不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行职务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原告从郑州市××区嵩山路街道办事处黄岗寺社区居民管理委员会承租案涉房屋后转租给被告荆桂平，未对房屋面积进行有效测量，被告因自测房屋面积与合同约定不符后与原告补充协议，但该约定对面积认定发证存在显失公平，以及受新冠肺炎疫情影响，在投资经营遭受重大损失的风险的情形下中止支付租金，是其行使不安抗辩权的表现，该行为并无不当，故原告以被告迟延给付租金为由主张合同解除，缺乏相关依据。且根据《九民会议纪要》第47条规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案合同期限为16年，被告承租房屋用于酒店经营，投入大量人、财、物，且一直守约支付了5年的房租，基于前述原因拖延给付租金，应属违约情形轻微，不宜直接判令解除合同。故对原告请求解除案涉合同的诉请，一审法院依法不予支持。关于焦点二，虽然被告延付租金理由正当，但应就合同约定的瑕疵进行积极协商或通过诉讼等途径予以解决，并积极清偿欠付租金，故原告要求被告支付2020年度欠付租金935,864.8元请求，于法有据。另，被告主张依据《郑州市关于应对新型冠状病毒肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》规定享受“两免三减”，但原告系自然人不符合规定中的出租单位，被告亦未提供证据证明房屋所有权人向原告进行了减免，故对被告的主张，一审法院不予支持。同时，基于延付租金事实及公平原则，一审法院认为荆桂平未按合同约定的时间支付租金，应当支付相应的违约金即滞纳金。因约定的滞纳金标准过高，一审法院仅支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算自逾期之日起至清偿完毕之日止。关于原告主张的2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费175,770元及违约金，被告辩称双方既未签订物业服务协议，原告亦未举证证明向被告提供了服务内容，但被告已实际缴纳了2015年及2016年上半年的物业费，且原告与郑州市××区嵩山路街道办事处黄岗寺社区居民委员会签订的合同中对物业费约定标准一致，故依据公平原则及生活经验，被告应当向原告支付2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业费175,770元。关于物业费的违约金，一审法院仅支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算自2020年7月1日起至清偿完毕之日止。关于原告主张的律师费40,000元，符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告荆桂平于判决生效之日起十日内支付原告荆奎自2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金935,864.8元，并以367,932.4元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算自2020年1月15日起至2020年6月30日，以567,932.4元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算自2020年7月1日起至实际清偿完毕之日止；二、被告荆桂平于判决生效之日起十日内向原告荆奎支付2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业费175,770元，并以175,770元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算自2020年7月1日起至实际清偿之日止的违约金，并支付律师费40,000元；三、驳回原告荆奎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,331元，由原告荆奎负担1,652元，由被告荆桂平负担14,679元；反诉案件受理费9,733元，减半收取4,866.5元，由被告荆桂平负担，剩余4,866.5元退回被告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院将结合在案现有证据综合予以认定。本院认为，当事人应对其主张的积极事实承担充分举证证明责任，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同项下条款的内容对双方当事人均具有法律约束力。当事人双方对合同下方手写补充协议的事实并无异议，但对该手写补充协议所确认的涉案房屋争议面积所涵盖的范围存在争议。上诉人荆桂平主张涉案租赁房屋的部分楼梯面积约160㎡应在《房屋租赁合同》约定内容之外另行予以扣除，但被上诉人荆奎不予认可。荆桂平提供的现有证据不足以证明就其该项主张在《房屋租赁合同》约定内容之外另行达成了合意，其应当承担举证不利的后果。案涉房屋系荆奎从郑州市××区嵩山路街道办事处黄岗寺社区居民管理委员会承租后转租给荆桂平，荆奎并非《郑州市关于应对新型冠状病毒肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》规定的适格主体，且庭审过程中荆奎对已经减免房租的事实不予认可，而荆桂平提供的录音资料真实性无法核实，本院对荆桂平应当对房屋予以减免的主张，不予采信。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对产权范围内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与物业相关的服务所收取的费用。本案中，荆桂平承租涉案房屋用于商业经营，其基于商业经营的需要而实施的管理行为与物业服务的公共属性存在明显区别，且荆桂平承租涉案房屋后已经实际交纳了2015年和2016年上半年度的物业费，上诉人荆桂平的该项诉求于法无据，本院不予支持。综上所述，荆桂平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,331元，由上诉人荆桂平负担。本判决为终审判决。审判长  杨相峰审判员  李庆伟审判员  姚振勇二〇二一年三月三十一日法官助理王林强书记员李亚坪