文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终497号上诉人（原审原告）：徐州新东方物业管理有限公司，住所地徐州市狮子山居委会办公楼207、208室。法定代表人：常辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光成，该公司管理总监。委托诉讼代理人：申文萍，该公司会计主管。被上诉人（原审被告）：李淑英，女，1969年8月24日生，汉族，住丰县开发区。委托诉讼代理人：闫兴军，男，1966年11月27日生，汉族，住丰县。上诉人徐州新东方物业管理有限公司因与被上诉人李淑英物业服务合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院(2020)苏0321民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人徐州新东方物业管理有限公司的委托诉讼代理人李光成、申文萍，被上诉人李淑英的委托诉讼代理人闫兴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州新东方物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、一审判决认定了案涉双方2017年5月12日签订的前期服务合同合法有效及服务合同在盛世茗居物业管理委员会成立后双方合同仍存在服务关系的事实，同时也认定李淑英应当交纳物业服务费用，却以关联案件中显示物业服务过程中有瑕疵为由按80%标准降低物业收费，侵害了上诉人的合法权益。二、前期物业合同及附件中约定小区公共车位由徐州新东方物业管理有限公司收取车位租金，同时可以收取车辆停放服务费，案涉物业合同中车位租赁费和车辆停放服务费收费标准都是根据政府文件确定的。一审法院认定收取车位租赁费和停车服务费缺乏法律依据，又认为停车服务费已包括在物业服务费中错误，江苏省有关文件和丰县经济发展局有关文件都规定公共车位租赁费和车辆停放服务费是不同费用可以同时收取。三、一审判决以关联案件中显示徐州新东方物业管理有限公司物业管理过程中存在瑕疵并降低物业费不当。物业管理服务涉及业主千家万户，任何物管公司很难做到业主满意率评价超过70%以上，徐州新东方物业管理有限公司在盛世茗居小区管理服务4年来，多次让业主对物业服务质量书面评价，业主满意率均在90%以上。四、一审中所谓关联案件并非李淑英举证，是一审法院自行认定，也没有在庭审中向徐州新东方物业管理有限公司出示，不符合当庭举证和谁主张谁举证的要求。五、2017年7月19日由于盛业置地有限公司不履行与徐州新东方物业管理有限公司的合同义务还要解除双方的合同，徐州新东方物业管理有限公司被迫诉至法院，盛业置地有限公司要求减少相关物业费用及合同约定违约金的主张均被驳回，足以说明徐州新东方物业管理有限公司并不存在物业管理瑕疵事实。李淑英辩称，一、上诉人在诉状中陈述其多次催缴物业费，李淑英不仅不愿意缴纳反而态度蛮横错误。上诉人只打了一个电话，没有多次催缴。并非李淑英不愿意交纳物业费，李淑英在交纳第二年度物业费时，需把第三年度物业费一起交纳，当时物业公司负责人刘尊磊不愿意收取。李淑英没有和物业公司任何人在任何时间任何地点见过面，更不用说语言冲突，上诉人在诉状中说态度蛮横影响自己声誉。二、根据物业法二十六条规定，前期物业合同未到期，开发商与前期物业所签的合同，待业主管理委员会成立时，前期合同自动终止，而小区物管会于2019年12月19日成立，故李淑英只应交到2019年12月之前。当前社会以诚信为本，上诉人模仿签字骗取满意度不当。在交纳第二年物业费时收费不公平，一样的位置别人交70%，而让李淑英交100%不公平，在拿到证据后一审法院判交70%。三、上诉人没有按照所签合同履行职责，业主没有享受到应该享受的服务，上诉人没有尽到自己的义务。小区内脏乱差随处可见，住在本小区没有安全感。小区卫生十多天不打扫，小到一包奶大到自行车的偷盗现象时有发生，让上诉人查却说监控不清晰，电梯关人现象经常发生，故不能全额交纳物业费。上诉人没有定期公布收支项目，小区范围广告费、停车费应该属于小区公共使用。物业不作为打人收取物业费引起业主公愤，整个丰县其他小区物业费都好收取，而本小区多数人都不愿意交纳说明什么。另外，一个小区两家物业，另一家大彭物业的物业合同已经生效，前期物业合同应自动终止。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐州新东方物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.李淑英支付物业服务费5347元（即2019年5月12日至2020年5月12日期间的物业服务费）及违约金1952元；2.本案诉讼费由李淑英负担。一审法院认定的事实：2014年4月26日，徐州新东方物业管理有限公司与盛业置地有限公司签订《盛世茗居前期物业管理服务委托合同》及《补充合同》，并进入盛世茗居小区提供物业服务，包括以下内容：物业共用部分的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；公共绿化接管后的养护和管理；车辆停放管理（含按月向业主收取车位租赁使用费用和管理服务费用）；公共秩序维护管理、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理与服务；物业档案资料管理等内容。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费为1.2元/月/平方米，商业物业费为2元/月/平方米；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从欠交费用之日起按每日3‰向徐州新东方物业管理有限公司支付违约金。本合同期限自2014年4月26日至第一届业主委员会依法成立后与物业管理企业签订的物业合同生效时本合同自动终止。2017年5月12日，徐州新东方物业管理有限公司与李淑英签订《前期物业服务协议》，对该小区进行物业管理，物业服务费收费标准：住宅按建筑面积高层、小高层每月每平方米1.0元，非住宅按建筑面积每月每平方米2.0元，逾期每日按拖欠金额的3‰交纳违约金。2019年12月4日，盛世茗居小区通过选举成立首届物业管理委员会并于2019年12月10日公示。2019年12月23日，盛业置地有限公司向徐州新东方物业管理有限公司发出解除《盛世茗居前期物业管理服务委托合同》及《补充协议》的通知书。李淑英系该小区业主，住该小区1号楼1单元101室，其商铺面积为222.78平方米，未缴纳2019年5月12日至2020年5月11日期间的物业费用。徐州新东方物业管理有限公司在该小区物业服务质量上存在瑕疵。一审法院认为，徐州新东方物业管理有限公司与盛业置地有限公司签订了《盛世茗居前期物业管理服务委托合同》，受盛业置地有限公司的委托对该小区从事物业管理服务，后又与李淑英签订《前期物业服务协议》，商铺物业费收费标准没有发生变化，具体服务细则有所区别。李淑英作为该小区业主，一直受益于徐州新东方物业管理有限公司提供的物业管理服务，应当向徐州新东方物业管理有限公司交纳物业管理服务等相关费用。李淑英抗辩其所在小区的物业管理委员会于2019年12月4日成立，与徐州新东方物业管理有限公司物业管理服务委托合同已中止，因该小区没有成立业主委员会，且李淑英本人于2017年5月12日与徐州新东方物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，该合同没有约定服务期限，李淑英与徐州新东方物业管理有限公司仍存在物业服务关系，故李淑英仍应向徐州新东方物业管理有限公司交纳物业管理费用。鉴于徐州新东方物业管理有限公司在该小区向业主收取车位租赁费用和管理服务费用，缺乏法律依据，其向业主收取物业管理费用，应包含对业主的车辆等提供物业管理服务，且关联案件中显示其物业管理服务过程中存在瑕疵，本着收费与服务水平相一致的公平原则，从有利于物业服务市场的健康发展，均衡当事人利益的角度出发，应减少该公司的物业服务收费，并对其主张的违约金不予支持，一审法院酌定其物业管理等相关收费按80%收取。李淑英应向徐州新东方物业管理有限公司支付物业管理服务合同期间的物业管理费用，其数额为4277元（即自2019年5月12日至2020年5月11日期间的物业服务费）。综上，遂判决：一、李淑英在判决发生法律效力之日起十五日内向徐州新东方物业管理有限公司支付2019年5月12日至2020年5月11日期间的物业服务费4277元；二、驳回徐州新东方物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，徐州新东方物业管理有限公司向法庭提交：1.徐州新东方物业管理有限公司与盛业置地有限公司物业服务合同纠纷一案一审、二审、再审判决书、裁定书三份，拟证明物业服务没有瑕疵；2.盛世茗居业主满意率统计调查表，拟证明徐州新东方物业管理有限公司在2018年5月31日至2020年11月5日物业服务到位，业主满意。李淑英经质证认为满意率调查徒有虚名，可以自己制作，手机里有录像显示七八天没有打扫，门北旁垃圾未清扫。李淑英向法庭提交：1.案涉小区停车收费单据及收费人照片打印件，拟证明小区的收费未纳入业主的公共费用；2.江苏丰县盛世茗居物业管理委员会成立公示照片打印件1张，拟证明小区物管会在2019年10月10日已经成立；3.物管会在2020年5月26日与江苏大彭阳光物业管理有限公司丰县分公司签订的物业合同复印件，拟证明新物业公司入驻并提供物业服务，新物业公司是在2020年6月1日成立；4.物管会2020年5月26日发出的《关于要求徐州新东方物业管理有限公司退出盛世茗居物业管理服务的通知》复印件，拟证明物管会敦促上诉人2020年6月1日前退出案涉小区；5.徐州新东方物业管理有限公司2020年1月6日载明的业主李淑英满意度调查，拟证明调查表中李淑英签字非本人所签；6.案涉小区内脏乱差照片打印件3张，拟证明小区内管理服务不到位，景观池里面设备损坏无人维修；7.小区业主群内发布的电梯损毁照片和聊天记录打印件2张，拟证明小区内电梯经常损毁。徐州新东方物业管理有限公司经质证认为李淑英提交的材料全部是复印件均不予认可。二审中另查明，在一审法院本案关联案件【（2020）苏0321民初3571号、（2020）苏0321民初3696号】庭审中，就当事人主张的物业服务瑕疵问题，徐州新东方物业管理有限公司陈述称“…房屋质量问题全部由开发商负责，因为在房屋保修期内…广场上的绿化照明灯一开始接的时候亮了一段时间，后来不亮了，是因为开发商购置路灯质量问题，再找他们，没有维修好，也没有更换。监控属于开发商使用的产品质量，不是高清摄像，我们只是代管…”二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，就物业服务合同而言，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，只有通过物业公司物业服务的完善和小区全体业主的相互配合和共同努力，才能实现双方的共赢。从案涉小区物管会成立及二审所举证的《关于要求徐州新东方物业管理有限公司退出盛世茗居物业管理服务的通知》，以及盛业置地有限公司2019年12月23日向徐州新东方物业管理有限公司发出解除《盛世茗居前期物业管理服务委托合同》及《补充协议》的通知乃至引发数起诉讼等一系列事实来看，本案物业各方就物业服务的提供产生了一定程度的矛盾。本案中，一审法院在根据双方诉辩及举证质证情况，结合徐州新东方物业管理有限公司在本案一审关联案件中对业主主张的路灯及监控设备等服务瑕疵问题并未予否认，而以开发商购置或者使用物品存在质量问题进行抗辩，以及小区物业服务的实际情况，认定上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，从而本着收费与服务水平相一致的公平原则及均衡当事人利益角度出发，酌定按照80%标准支持上诉人的一审物业费诉讼，与本案实际情况相符。综上所述，徐州新东方物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐州新东方物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二一年三月二十三日法官助理仝斌书记员李雯