广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终11956号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区海亚装饰设计工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：黄一娉，广东百昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪乾大，广东百昌律师事务所律师。上诉人（原审原告）：薛某1，男，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：黄一娉，广东百昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪乾大，广东百昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市鑫朗空间设计有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：张洪亮，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东提德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯敏坚，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：卢某1，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张洪亮，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东提德律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区海亚装饰设计工程有限公司（以下简称海亚公司）、薛某1与被上诉人佛山市鑫朗空间设计有限公司（以下简称鑫朗公司）、冯敏坚、卢某1房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初14410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海亚公司、薛某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持海亚公司、薛某1的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、解除房屋租赁关系的双方应为海亚公司、薛某1与鑫朗公司、冯敏坚、卢某1。《关于股东及公司分拆协议》的当事人为海亚公司、薛某1与鑫朗公司、冯敏坚、卢某1，即存在租赁关系的应为海亚公司、薛某1与鑫朗公司、冯敏坚、卢某1，因此，应判令海亚公司、薛某1与鑫朗公司、冯敏坚、卢某1的房屋租赁关系于2020年5月解除。二、鑫朗公司、冯敏坚、卢某1应向海亚公司、薛某1支付损失款项。根据海亚公司、薛某1与鑫朗公司、冯敏坚、卢某1共同签订《关于股东及公司分拆协议》的约定，涉案租赁物是由鑫朗公司、冯敏坚、卢某1转租给海亚公司、薛某1，因此，海亚公司、薛某1的损失应由鑫朗公司、冯敏坚、卢某1共同承担。三、鑫朗公司、冯敏坚、卢某1应向海亚公司、薛某1支付123000元。1.对于其中需返还27906.24元的款项金额无异议。2.鑫朗公司、冯敏坚、卢某1应向海亚公司、薛某1赔偿办公用品、装修损失20000元和经营损失72000元。（1）一审法院适用法律错误。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的是守约方应当采取适当措施防止损失扩大，即守约方采取的是适当措施，而不是更高标准地要求采取穷尽措施。海亚公司、薛某1作为守约方，已经做到了远远高于适当措施的标准。海亚公司、薛某1作为受害者，不但无法得到法律保护，反而将所有的责任归咎于海亚公司、薛某1，显然不公平。从“鑫朗海亚股东群”的聊天记录可知，海亚公司、薛某1一直在积极主动寻求解决办法，反是鑫朗公司、冯敏坚、卢某1一直因为内部矛盾而不积极解决出现的问题。自租赁物被断电锁门后，海亚公司、薛某1多次寻求居委会、派出所帮助但均无果，且多次找到佛山市顺德区卡XX工艺时装有限公司(以下简称卡XX公司)要求解决此事，并提出愿意单独租赁其使用部分，但卡XX公司表示租赁物是一个整体，不能分租，且在鑫朗公司、冯敏坚、卢某1未支付全部欠付的租金等款项的前提下不予接受该解决方案。由此可知，海亚公司、薛某1一直是积极解决问题，而非并未采取任何措施致使损失扩大。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，适用的前提有两个，一是出租人请求解除合同，二是次承租人将未付给承租人的租金直接支付给出租人。但在本案中，出租人在当时并未要求解除合同，且海亚公司、薛某1作为次承租人已经将租金都支付给了承租人，在明知道鑫朗公司、冯敏坚、卢某1关系僵硬的情况下，再向出租人支付租金，显然不符常理。更何况，海亚公司、薛某1只是租赁了租赁物的一小部分，让其支付全部租金明显不公，且出租人也拒绝了海亚公司、薛某1单独租赁租赁物的一小部分。（2）鑫朗公司、冯敏坚、卢某1应向海亚公司、薛某1赔偿办公用品及装修损失共计20000元。因鑫朗公司、冯敏坚、卢某1拒不支付房租给卡XX公司，导致海亚公司、薛某1至今无法将办公用品搬离，海亚公司、薛某1为了经营需求，不得不另购办公用品。另外，海亚公司、薛某1在承租涉案租赁物时支付了装修费用37000元，也正是由于鑫朗公司、冯敏坚、卢某1的原因，导致海亚公司、薛某1无法使用租赁物，即使按照装修残值计算，也远远超过20000元。（3）鑫朗公司、冯敏坚、卢某1应向海亚公司、薛某1赔偿经营损失72000元。2020年1月1日至2020年2月29日，2020年4月1日至2020年5月31日，因鑫朗公司、冯敏坚、卢某1不及时交租导致卡XX公司锁门，海亚公司、薛某1无法办公，直到2020年6月1日才在他处正常办公，因此给海亚公司、薛某1造成了经营损失。据社保记录，海亚公司、薛某1需支付员工工资3500元/月/人*6人*4个月=84000元，经营方面损失预计2万元/月*4个月=80000元，因此损失共计16.4万元。现海亚公司、薛某1只是主张72000元。鑫朗公司、冯敏坚、卢某1辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予以维持，海亚公司、薛某1的上诉请求不成立，应予以驳回。海亚公司、薛某1向一审法院提出诉讼请求：1.判令海亚公司、薛某1与鑫朗公司、冯敏坚、卢某1的租赁关系已于2020年5月解除；2.鑫朗公司、冯敏坚、卢某1赔偿海亚公司、薛某1的损失123000元；3.本案的诉讼费用、财产保全费用由鑫朗公司、冯敏坚、卢某1承担。一审法院认定事实：卢某1向卡XX公司租赁佛山市顺德区××××办事处容里社区居民委员会昌明路2号五层516室（以下简称516室）进行使用，每月租金17500元，租赁期限为2019年1月1日至2020年6月5日。鑫朗公司于2018年11月29日成立，股东为卢某1、冯敏坚，没有发生过股权变更登记。鑫朗公司的住所地即为516室。2019年9月12日，薛某1、冯敏坚、卢某1签订《关于股东及公司分拆协议》。该协议将卢某1、冯敏坚、薛某1分别称为股东A、股东B、股东C。该协议其中载明：“鉴于目前佛山市鑫朗空间设计有限公司的经营状况，为了各股东的利益以及日后更好地发展，现将公司分拆如下：……第三、三方股东分拆后达成以下条款：1.原股东C（薛某1）入股鑫朗空间的股金10万元由现鑫朗空间（股东A和B）负责退还，退还方式为租金抵扣（入股金100000元－办公室装修费37000元=63000元）。办公室租金由鑫朗统一支付房东，海亚使用的部分场地房租从63000元抵扣完毕为止。2.原股东C（薛某1）公司海亚设计继续租用现办公室，租金为6000元/月（含管理费，打印机和宽带），另电费和清洁费（1000元/月）则承担40%，鑫朗设计承担60%。……”2019年12月12日，薛某1在一份《2019年9月-11月薛总公司扣费清单》上作为“扣款项确认人”签名。该清单列明2019年3月5日“薛总转入100000元”，又列明2019年8月31日至2019年11月期间扣去应付款共计58893.76元，其中包括装修办公室费用37000元，2019年9月至2019年11月各月租金6000元，2019年8月至2019年10月各月清洁费400元，2019年9月电费1241.76元、2019年10月电费970.08元、2019年11月电费481.92元，最后剩余41106.24元。2020年1月2日，薛某1在“鑫朗海亚股东群”中发送516室出入门口照片，并发言：“被锁门了。”2020年1月31日，薛某1在该群中发言：“现你方（佛山市鑫朗空间设计有限公司）根据双方签订协议，现因你方自身原因导致我方（佛山市顺德区海亚装饰设计工程有限公司）不能正常运营，造成重大损失，若你方在2天内仍不解决我方办公问题，我方将视为你方擅自解除合同，并作你方严重违约处理。”冯敏坚回复：“我们年前未协调好，现在我也没办法处理，你们自定吧，我已经出外，等疫情过了才回。”2020年3月19日，薛某1在该微信群内发言：“房东现在天天防着我，保安六点就上来锁门了。你们就不能给房东一些租金，让我先撤吗？不然估计下个月租，房东又会加在你们头上。”2020年4月18日，薛某1在该微信群内发言：“我那里现有物品，……原价应该有四五万的，现折价按二万计算，若25-28号，因你们经济纠纷，我仍不能搬出个人物品，你们每人付一万费用给我，如何？后面你们自行处理，我只拿回办公室之前客户的文件合同。”冯敏坚回复：“你打印一份清单，看看老杨给他2万元抵一个月租金愿意放行，看行不行的通。卢，写份声明变卖里面的财产每笔收入用来给他抵减租金。”卢某1回复：“当然可以的，但房东老杨你出面谈谈好，今天我跟薛都给他闹翻了，听不进我们的话。”2020年6月8日，海亚公司、薛某1诉至一审法院。庭审中，海亚公司、薛某1认为双方租赁合同关系于2020年5月21日解除。卢某1、鑫朗公司表示“同意，因为房东锁了门，我们也进不去。”冯敏坚表示“同意。”一审法院认为，海亚公司与卢某1之间成立房屋租赁合同关系。卢某1向卡XX公司租赁516室使用。卢某1与海亚公司在《关于股东及公司分拆协议》中确认，“海亚设计继续租用现办公室”。海亚公司、薛某1述称海亚公司与鑫朗公司在516室内共同办公，海亚公司租赁的是516室的一小部分，并能提供平面图予以标注说明。鑫朗公司、冯敏坚、卢某1对此未提出异议，也未在一审法院指定期限内提供平面图作出与海亚公司、薛某1不同的说明。因此，一审法院确认卢某1将其承租516室的部分区域转租给海亚公司，卡XX公司是出租人，卢某1是承租人，海亚公司是次承租人。对于海亚公司、薛某1主张存在租赁关系的是海亚公司、薛某1与鑫朗公司、冯敏坚、卢某1，一审法院不予采纳。海亚公司、薛某1主张租赁合同关系于2020年5月21日解除。卢某1表示同意解除租赁关系，且表示“房东锁了门，我们也进不去”。因成立房屋租赁合同关系的是海亚公司与卢某1，故一审法院确认海亚公司与卢某1之间的房屋租赁合同于2020年5月21日解除。从海亚公司、薛某1举证的“鑫朗海亚股东群”微信聊天记录可以看出，因卡XX公司未如期收到租金，自2020年1月1日起至上述房屋租赁合同解除时止，除海亚公司、薛某1承认可以正常使用的2020年3月之外，海亚公司均未能正常使用所租赁的516室区域。因此，对于2020年1月1日至2020年2月29日、2020年4月1日至2020年5月21日期间的租金、电费和清洁费，海亚公司无需再向卢某1支付。对于鑫朗公司、冯敏坚、卢某1主张海亚公司、薛某1应支付上述款项，一审法院不予采纳。根据《关于股东及公司分拆协议》的约定，鑫朗公司应向薛某1退还100000元，海亚公司、薛某1、鑫朗公司、冯敏坚、卢某1均同意以该100000元中的63000元抵扣海亚公司应支付的租金、电费和清洁费，直到抵扣完毕为止，系其对民事权利义务的处分，且方便结算债权债务，一审法院予以确认。薛某1作为海亚公司的法定代表人，其于2019年12月12日确认上述63000元抵扣2019年9月至2019年11月租金、电费与2019年8月至2019年10月清洁费后，尚余41106.24元，应视为海亚公司作出的意思表示。从《关于股东及公司分拆协议》关于海亚公司应付租金、清洁费的约定可知，2019年12月、2020年3月的租金、清洁费与2020年11月清洁费合计为13200元。在上述41106.24元中扣减后尚余27906.24元。对于2019年12月、2020年3月的电费，卢某1、鑫朗公司未能说明具体金额并举证予以证明。冯敏坚主张2019年12月的电费为398.88元，但未能提供相关抄表图片予以证明。鑫朗公司、冯敏坚、卢某1应承担举证不能的不利后果。因此，对于鑫朗公司、冯敏坚、卢某1主张扣减2019年12月、2020年3月电费，一审法院不予采纳。对于尚余的27906.24元，鑫朗公司应向海亚公司返还。海亚公司、薛某1主张海亚公司、薛某1、鑫朗公司、冯敏坚、卢某1约定将海亚公司、薛某1的办公用品作价20000元折抵给鑫朗公司、冯敏坚、卢某1。从海亚公司、薛某1举证的微信聊天记录可以看出，虽然薛某1提出该折抵方案，但冯敏坚并未表示同意，而是提出变卖里面的财产抵减卡XX公司的租金，卢某1也是对冯敏坚的方案表示同意。因此，对于海亚公司、薛某1的上述主张，一审法院不予采纳。海亚公司、薛某1主张因516室出入门口被锁，导致其损失放置在室内的办公用品并需要重新购置，同时也因无法正常营业损失该期间所支出的员工工资。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”海亚公司作为次承租人，在因卢某1拖欠卡XX公司而导致其无法正常营业时，可以通过向卡XX公司代付租金的方式恢复营业或取出办公用品，以防止损失出现及扩大。海亚公司未采取该适当措施，故对于海亚公司、薛某1主张鑫朗公司、冯敏坚、卢某1赔偿上述办公用品损失、经营损失，一审法院不予采纳。因此，对于海亚公司、薛某1主张鑫朗公司、冯敏坚、卢某1赔偿损失123000元，一审法院仅支持由鑫朗公司向海亚公司返还27906.24元，超出部分不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、第九十三条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、确认海亚公司与卢某1于2019年9月12日签订的《关于股东及公司分拆协议》中关于租赁佛山市顺德区××××办事处容里社区居民委员会昌明路2号五层516室部分区域的房屋租赁合同部分于2020年5月21日解除；二、鑫朗公司于判决发生法律效力之日起十日内向海亚公司返还27906.24元；三、驳回海亚公司、薛某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1380元，财产保全费1135元，共计2515元（海亚公司、薛某1已预交），由海亚公司、薛某1负担1915元，鑫朗公司负担600元。二审期间，海亚公司、薛某1、鑫朗公司、冯敏坚、卢某1未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同主体及地位认定问题；二、海亚公司、薛某1主张的办公用品20000元、经营损失72000元应否支持的认定问题。对此，本院作如下分析：一、关于涉案房屋租赁合同主体及地位认定问题据一审查明事实可知，卢某1向卡XX公司承租516室，卡XX公司与卢某1构成租赁合同关系。2019年9月12日，卢某1与海亚公司在《关于股东及公司分拆协议》中确认，“海亚设计继续租用现办公室”。结合海亚公司、薛某1的陈述海亚公司与鑫朗公司在516室内共同办公，海亚公司租赁的是516室的一小部分之事实，卢某1将其承租516室的一部分区域交由鑫朗公司使用，一部分区域转租给海亚公司，卢某1与海亚公司构成转租合同关系。因此一审认定卡XX公司是出租人，卢某1是承租人，海亚公司是次承租人合法有据，海亚公司、薛某1主张存在租赁关系的是海亚公司、薛某1与鑫朗公司、冯敏坚、卢某1缺乏事实依据，本院不予采纳。二、关于海亚公司、薛某1主张的办公用品20000元、经营损失72000元应否支持的认定问题关于办公用品20000元。根据鑫朗海亚股东群的微信聊天记录可知，薛某1将其存放在516室的办公用品折价20000元予冯敏坚、卢某1，但冯敏坚、卢某1对此并未表示同意。此外，海亚公司、薛某1未提供证据证明因冯敏坚、卢某1的原因造成该办公用品已实际毁损灭失，因此，对于海亚公司、薛某1主张冯敏坚、卢某1、鑫朗公司赔偿办公用品20000元缺乏理据，本院不予支持。关于经营损失72000元。海亚公司对此未能提供充分有效的证据予以证明，故本院对其该上诉请求不予支持。此外，对于海亚公司、薛某1主张的装修损失，属于二审期间新增加的诉讼请求，冯敏坚、卢某1未明示由本院一并审理，故本院不予处理。综上，海亚公司、薛某1上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2760元，由上诉人佛山市顺德区海亚装饰设计工程有限公司、薛某1负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年三月十二日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力