新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终53号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王新建，男，1970年11月1日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘德华，男，1971年9月15日出生，住新疆维吾尔自治区富蕴县。 共同委托诉讼代理人：柳凯，新疆百丰恒瑞（鄯善）律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆金桥实业股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰市解放路1号。 法定代表人：丘小海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍妍，新疆克兰律师事务所律师。 上诉人王新建、刘德华因与上诉人新疆金桥实业股份有限公司（以下简称金桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王新建、刘德华的共同委托诉讼代理人柳凯、上诉人金桥公司的委托诉讼代理人王妍妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王新建、刘德华上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回金桥公司的全部诉讼请求；2．判令金桥公司返还租金150,000元；3．判令金桥公司承担改装及装修费122,200元；4．判令金桥公司承担违约金69,000元。事实和理由：一、王新建、刘德华租赁金桥公司房屋的经营行为以诉争面向XX门面房一楼进入二楼楼梯及从楼梯进入租赁房屋的通道的存在为前提，该通道是租赁合同中隐含由王新建、刘德华使用的对象。从双方签订的《房地产租赁契约》、消防施工设计图、装修效果图、王新建、刘德华安装的门和阿祖拜餐厅封堵门的图片均可以证实，进入二楼租赁房屋是从一楼大厅进入二楼楼梯，并非从消防通道进入。从金桥公司将租赁房屋承租给阿勒泰市金瑞西餐厅的现状来看，该餐厅唯一进出口是金桥公司2019年安装的观光电梯，没有第二个进出通道，说明案外人阿祖拜餐厅将租赁房屋的进出门和橱窗封堵，金桥公司未能协商解决，只有架设观光电梯才能将房屋出租。二、金桥公司违反合同义务未能提供合格的租赁物，没有交付公共通道，导致王新建、刘德华无法实现租赁房屋的合同目的，金桥公司应当返还租金150,000元，赔偿装修费损失122,200元。出租人负有提供符合合同约定的租赁物并确保租赁物在租赁期间符合约定用途的适租义务。本案中，双方签订《房地产租赁契约》后，王新建、刘德华立即注册成立阿勒泰易世界科技信息有限公司（以下简称易世界公司），租赁房屋用于办公经营，金桥公司应确保租赁房屋具备正常的使用条件，保证顾客正常进出。从一审查明的事实来看，王新建、刘德华装修时，案外人为自身经营需要将王新建、刘德华已经安装好的进出门及设计的橱窗全部封堵，该封堵行为阻扰了王新建、刘德华的装修行为，这一阻挠情形虽然在《房地产租赁契约》约定之外，但导致无法正常使用租赁房屋，该事由系因租赁物本身所引起，应由金桥公司负责解决，金桥公司明知该事实存在，不积极妥善解决，默许案外人封堵的行为，致使无法使用租赁房屋，导致合同目的无法实现。2016年4月5日王新建、刘德华与李箭签订装修施工方案，约定拆除、安装、装修等费用共计570,667.86元，租赁房屋在被案外人封堵之日王新建、刘德华给李箭支付拆除、安装、装修等费用共计122,200元。金桥公司在合同未到期也未解除的情形下，将房屋租赁给案外人，存在违约行为，应当承担拆除、安装、装修费用。三、金桥公司应承担违约金69,000元。金桥公司上述违约行为，自2016年3月2日起占用王新建、刘德华150,000元租金，应承担资金占用费及公司无法经营的损失。根据租赁合同第六条第九项规定，王新建、刘德华不支付租金应承担月租金千分之十的违约金，金桥公司违约也应按此承担违约金。四、王新建、刘德华没有使用租赁房屋，不存在违约行为，金桥公司违约致合同目的不能实现，不应承担租赁费210,833.33元。 金桥公司辩称，房屋出租时，王新建与刘德华亲自看房，并与相邻的承租人进行协商沟通装修事宜。当时王新建与刘德华成立的是易世界公司，明确经营范围，在看房时认可房屋可以满足承租后的需求，并不存在租赁合同目的无法实现的情形。关于装修费用，没有事实和法律依据。租赁合同签订后，至2019年9月30日，租赁房屋处于王新建、刘德华占有支配的状态，金桥公司向其送达过缴纳租金的催告函，后经律师调查发现公司早已注销，双方签订的合同属于一方主体的灭失，实际上仍由王新建和刘德华实际控制和占有，且根据合同的约定，装修费用由承租人自行承担。关于退还租金的主张，没有事实和法律依据。 金桥公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判一审判决第三项为驳回王新建、刘德华的反诉请求；3．王新建、刘德华支付金桥公司暖气费8,680元。事实和理由：2016年3月31日，易世界公司与金桥公司签订《房地产租赁契约》，约定易世界公司承租坐落在面向XX门面房二楼右侧310平方米的房屋；产生的水、电、暖气费由易世界公司向金桥公司支付；金桥公司已缴纳金桥大酒店全部暖气费用，包括案涉租赁房屋的费用，并没有单独缴纳王新建、刘德华承租部分，但不影响金桥公司依据约定向王新建、刘德华主张暖气费用，双方的租赁期限实履行到2019年9月30日，之前的暖气费应当由王新建、刘德华承担。对于反诉部分，王新建、刘德华系违约方，没有事实和法律依据向金桥公司主张装修损失，且双方约定租期届满装修归金桥公司所有，金桥公司无需对王新建、刘德华的装修承担赔偿责任。 王新建、刘德华辩称，双方签订租赁合同的目的是为注册公司做办公室使用，租赁合同履行过程中，金桥公司没有按照合同约定将租赁房屋的地质界限划清，更没有将公用通道存在的问题解决，导致王新建、刘德华承租房屋的目的无法实现。并且金桥公司在履行合同期间，没有解除合同的情形下将房屋租赁给案外人经营餐厅，至此金桥公司存在两项违约行为。请求驳回金桥公司的诉讼请求。 金桥公司向一审法院起诉请求：王新建、刘德华向金桥公司支付租金211,833.32元、暖气费8,680元，共计220,513.32元。 王新建、刘德华向一审法院反诉请求：1、解除2016年3月31日王新建与签订的《房地产租赁契约》；2、金桥公司返还租金150,000元；3、金桥公司承担改装及装修费122,200元；4、金桥公司承担违约金69,000元。 一审法院认定事实：2016年3月31日，易世界公司与金桥公司签订《房地产租赁契约》，约定易世界公司承租金桥公司所有的坐落在面向XX门面房二楼右侧面积310平方米的房屋；租赁期限2016年5月18日至2021年5月18日；前三年每年租金130,000元、第四年140,000元、第五年160,000元；付款方式一次性支付当年全额租金；产生的水、电、暖气费由易世界公司向金桥公司支付；违约责任约定任一方未能履行本契约约定，另一方有权提前解除本契约。合同签订后，金桥公司向易世界公司交付房屋；易世界公司2016年3月2日通过阿勒泰金信银通投资管理有限公司向金桥公司支付租金130,000元，2018年5月支付10,000元、2019年5月支付10,000元，金桥公司同意减免7个月房租75,833.33元。易世界公司对租赁房屋装修中，阿祖拜餐厅将二楼进入的通道门进行封堵，导致易世界公司无法从大门进入，后该公司要求装修人员停止了对租赁房屋的装修，公司也未使用该房屋。易世界公司于2018年12月12日注销工商登记，公司股东为王新建、刘德华。另查，金桥公司于2019年10月1日将租赁房屋转租给阿勒泰市金瑞西餐厅。一审法院认为，王新建代表易世界公司签订《房地产租赁契约》，该契约为双方真实意思表示，金桥公司将租赁房屋交付给易世界公司，易世界公司向金桥公司交付了2016年5月至2017年5月的房屋租金并对租赁房屋进行装修，房屋在装修过程中因第三人阿祖拜餐厅将进门通道封堵，易世界公司便停止了房屋装修，一直未使用。在2018年5月和2019年5月易世界公司分两次共向金桥公司缴纳房屋租金20,000元，故易世界公司应当按照双方约定向金桥公司缴纳未付房租210,833.33元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和经营地域范围在全国或者公司注册登记地升级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”，王新建、刘德华为易世界公司的股东，为清算组成员，2018年12月12日公司清算时，明知该笔租赁费未缴清，金桥公司为已知债权人的情形下，未将公司解散清算事宜书面通知金桥公司，导致金桥公司的该笔债权未获清偿，现公司已注销，金桥公司主张要求王新建、刘德华对易世界公司欠付的房屋租金承担给付责任，应予支持。王新建、刘德华应当向金桥公司支付房屋租金210,833.33元。王新建、刘德华认为金桥公司没有交付完整房屋的意见，双方签订合同后，金桥公司已将租赁房屋交给易世界公司进行装修，房屋在易世界公司的实际掌控使用中，且被阿祖拜餐厅封堵后，王新建、刘德华就停止了装修工程，其未提供证据证实向阿祖拜餐厅或金桥公司主张过打开进门通道的请求，对该意见不予采信。金桥公司主张王新建、刘德华支付暖气费8,680元的诉讼请求，未提供已缴纳暖气费的票据，不予支持。王新建、刘德华要求解除2016年3月31日《房地产租赁契约》的反诉请求，金桥公司无异议，确认该契约于2019年9月30日解除。王新建、刘德华要求返还租金150,000元的反诉请求，双方在签订租赁契约后，王新建、刘德华已接收租赁房屋并对房屋进行了装修，且在进门通道被阿祖拜封堵后未采取任何措施要求打开通道，也并未向金桥公司主张解除合同，怠于行使权利，故对该反诉请求不予支持。王新建、刘德华要求金桥公司承担改装及装修费122,200元的反诉请求，根据租赁契约第十项第7条约定“乙方（王新建）承租期满后，若不再续租，乙方在承租期间的所有装修及消防等设施均归甲方（金桥公司）所有，不得破坏或拆除”，王新建、刘德华承租的期限为五年，但在2019年10月1日合同未到期也未解除的情形下，金桥公司将涉案房屋租赁给阿勒泰市金瑞西餐厅，金桥公司对王新建、刘德华未使用的两年房屋装修应当予以返还。装修费数额，庭审中，王新建、刘德华仅提供一张银行转账凭证用于证明向负责装修的人员支付了40,000元，对其主张装修费122,200元不予采信，金桥公司应当支付合同未到期的两年房屋装修折旧计算为16,000元。王新建、刘德华要求金桥公司承担违约金69,000元的反诉请求，金桥公司在合同未解除的情形下将房屋再次转租给他人，行为构成违约，但双方对如金桥公司违约未约定违约责任，对该项反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除新疆金桥实业股份有限公司与王新建2016年3月31日签订的《房地产租赁契约》；二、王新建、刘德华于本判决生效之日起十五日内向新疆金桥实业股份有限公司支付房租费210,833.33元；三、新疆金桥实业股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向王新建、刘德华返还房屋装修费16,000元；四、驳回新疆金桥实业股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王新建、刘德华的其他诉讼请求。本诉案件受理费4,608元，减半收取2,304元，由王新建、刘德华负担。反诉案件受理费6,418元，减半收取3,209元，由新疆金桥实业股份有限公司负担209元，王新建、刘德华负担3,000元。 本院二审期间，王新建、刘德华提供如下证据： 1、消防设计施工图两张，以证明正常进出大门就是封堵的大门；2、2016年4月8日给施工方支付18,000元的凭证，具体施工费用应当通过评估认定。金桥公司质证意见：证据1的真实性无法确认，盖的是审图章，合法性认可，证明目的不认可。该图纸可以证明承租人查看了租赁房屋，并确定满足其办公使用；证据2不认可，是复印件，付款人是唐慧敏，与本案无关。 本院认证意见：证据1盖有相关部门印章，可以反映租赁房屋的平面布局，予以确认；证据2系是复印件，无其他证据印证，不能证实与本案存在关联性，不予确认。 金桥公司提供如下新证据： 交纳暖气费发票、2021年2月8日阿勒泰市兴集中供热有限责任公司出具的《函》。以证明金桥公司已交纳2018年至2019年度暖气费，租赁房屋面积310平方米，每平方米暖气费28元，共计8,680元。王新建、刘德华质证意见：真实性认可，合法性和关联性不认可，无法证实交纳的是案涉房屋暖气费。 本院认证意见：该组证据可以证明金桥公司已交纳租赁房屋暖气费的事实，予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，金桥公司于2018年10月23日交纳租赁房屋暖气费8,680元。 本案争议焦点，违约责任、违约金、装修损失如何认定。租金应否返还、暖气费应否支持。 本院认为，关于违约责任、违约金、装修损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。首先，王新建、刘德华未按合同约定的期间履行支付租金的义务，存在违约行为，应当继续向金桥公司支付剩余租金210,833.33元。其次，租赁合同履行期间，金桥公司将租赁房屋转租他人，存在违约行为，并导致租赁合同于2019年9月30日解除，金桥公司应当向王新建、刘德华赔偿剩余租期的装修损失。王新建、刘德华主张已向装修施工人支付装修费122,200元，应当由金桥公司赔偿，其一审提供的打款单及证人证言仅能证实支付40,000元装修费用，鉴于租赁房屋已转租他人，不能通过鉴定的方式确定装修损失，一审根据证据确认的40,000元装修费用，按照3年使用期限折旧确定16,000元（40,000元-40,000元÷5年×3年）的装修损失适当。王新建、刘德华认为应当赔偿122,200元及金桥公司认为不应赔偿的上诉主张，均不予采纳。王新建、刘德华主张金桥公司支付违约金，没有合同依据，不予支持。 关于租金应否返还的问题。首先，案外人的封堵行为与王新建、刘德华未使用租赁房屋之间是否存在因果关系，王新建、刘德华未提供证据证实。其次，按照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。王新建、刘德华陈述案外人2016年5、6月便将进入通道门封堵，至2019年9月30日，已近3年时间，王新建、刘德华没有就此原由向金桥公司提出解除合同，亦未向侵权人主张恢复原状，反而继续履行交付部分租金，王新建、刘德华上诉认为因案外人将进入通道门封堵的原因导致其不能使用租赁房屋，合同目的不能实现的理由不予采纳，其要求返还租金的诉讼请求不予支持，一审对此认定正确。 关于暖气费的问题。二审中，金桥公司提供新证据，即向热力公司交纳暖气费的发票及函件，可以证实该公司已交纳租赁房屋2018年至2019年的暖气费，根据《房地产租赁契约》约定，租赁房屋暖气费应由王新建、刘德华向金桥公司交纳，王新建、刘德华未履行该义务，金桥公司上诉主张王新建、刘德华支付暖气费8,680元（310平方米×28元/平方米）的诉讼请求予以支持，一审对此认定有误，应予纠正。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉房屋租赁法律关系发生在民法典施行前，本案适用民法典施行前的法律、司法解释。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第四条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。本案，关于解除权的行使期限根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定进行说理。 综上所述，金桥公司的部分上诉请求成立，予以支持。王新建、刘德华的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初513号民事判决第一项，即解除新疆金桥实业股份有限公司与王新建2016年3月31日签订的《房地产租赁契约》；第二项，即王新建、刘德华于本判决生效之日起十五日内向新疆金桥实业股份有限公司支付房租费210,833.33元；第三项，即新疆金桥实业股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向王新建、刘德华返还房屋装修费16,000元；第五项，即驳回王新建、刘德华的其他诉讼请求； 二、撤销新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初513号民事判决第四项，即驳回新疆金桥实业股份有限公司的其他诉讼请求； 三、上诉人王新建、刘德华本判决生效之日起十五日内给付上诉人新疆金桥实业股份有限公司暖气费8,680元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4,608元，减半收取2,304元，由上诉人王新建、刘德华负担；反诉案件受理费6,418元，减半收取3,209元，由上诉人王新建、刘德华负担3,109元，上诉人新疆金桥实业股份有限公司负担100元；上诉人王新建、刘德华预交二审案件受理费9,160.33元，由其自行负担；上诉人新疆金桥实业股份有限公司预交二审案件受理费4,832元，由上诉人新疆金桥实业股份有限公司负担367元，由上诉人王新建、刘德华负担50元，多交4,415元予以退还。 本判决为终审判决。 审判长 胥  彩  霞 审判员 王    琦 审判员 王  淑  云 二〇二一年三月十五日 书记员 米拉马斯库特 1