广西壮族自治区桂林市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2021)桂03行终68号 上诉人（一审原告）：刘胜年，男，汉族，1972年1月2日出生，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：黄楠，广西问策律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：桂林市住房和城乡建设局，住所地：桂林市临桂区青莲路建设大厦南楼。 法定代表人：曾亮，局长。 一审第三人：桂林市台联房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市中山北路贡后巷1号。 诉讼代表人：广西嘉合律师事务所，桂林市台联房地产开发有限责任公司破产管理人。 上诉人刘胜年诉被上诉人桂林市住房和城乡建设局确认行政行为违法一案，不服桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312行初83号行政裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 原判认定：2008年2月27日，原告刘胜年与第三人桂林市台联房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买第三人开发的桂林市上海路26号枫丹丽苑A栋1层1号门面。第三人于合同签订当日向桂林市房产管理局进行合同备案登记。2019年9月20日，原告在其诉桂林市台联房地产开发有限责任公司、桂林银行股份有限公司破产债权确认纠纷一案【（2019）桂0304民初1920号】开庭时，得知桂林市台联房地产开发有限责任公司已将包含案涉商品房的房产抵押给桂林市商业银行股份有限公司（桂林银行股份有限公司），并于2006年9月14日在桂林市房产管理局办理了抵押登记，抵押约定期限为2006年8月30日至2008年8月24日。2020年6月18日，原告向本院提起本案之诉。 另查明，2015年5月26日，桂林市房产管理局的职权划入桂林市住房和城乡建设委员会，2019年1月25日，桂林市住房和城乡建设委员会更名为桂林市住房和城乡建设局。 原判认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”桂林市房产管理局作为桂林市的房产管理部门，对本市内的商品房预售合同登记备案具有管理职权，被告桂林市住房和城乡建设局作为桂林市房产管理局的职权承继者，是本案的适格被告。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，法律仅规定商品房预售人将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，并未设定房产管理部门和土地管理部门在预售合同备案登记前对商品房是否存在抵押等问题进行相应的审查义务及程序，即商品房预售合同登记备案不是审查备案，被告备案登记行为不会导致不动产物权变更，亦不对合同相对人的合法权益产生实际影响，不具有行政可诉性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（八）项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的”的规定，对原告的起诉应予驳回。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（八）项的规定，作出如下裁定：驳回原告刘胜年的起诉。 上诉人刘胜年上诉请求：1、依法撤销桂林市临桂区人民法院(2020)桂0312行初83号行政裁定；2、依法判令桂林市临桂区人民法院对本案继续审理。 事实和理由：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”、第十三条第（三）项“开发经营企业在预售商品房中未按规定办理备案和登记手续的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可以处罚”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”的规定，商品房买卖合同备案登记，属于房屋登记机构的房屋登记行为的一种。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，属于人民法院行政诉讼受案范围。 商品房买卖合同备案登记是我国法律规定的商品房预售备案登记制度，具有对商品房买卖合同的公示效力，商品房买卖合同备案登记后虽然不能直接导致房屋所有权的设立或变动，但已经进行备案登记的商品房买卖合同的购房人由此取得了一种请求将来发生物权变动的排他权利，因此商品房买卖合同备案登记对买受人的权利义务产生实际影响，具有可诉性。 同时，上述法律规定的立法目的是通过设立商品房买卖合同登记备案制度，来规范房地产交易行为、维护房地产市场秩序、避免出现房地产开发企业一房二卖等侵害购房人合法权益情况，保障房地产权利人的合法权益，实现房地产管理行政机关对交易行为的监督和管理。尽管法律对行政机关在进行商品房买卖合同备案登记时是进行实质审查还是形式审查未作明确规定，但行政机关在审查时应当尽到审慎的审查义务，则是行政机关履职的基本要求。因此，行政机关在备案时对交易房屋是否取得预售许可；是否属于按政策限制转让情形；是否存在抵押、查封等限制交易情形；或其他依法依规限制转让情形进行审查，则是实现这一立法目的的应有之义。否则，已经备过案房屋能够再次备案，已经设立抵押权的房屋也能备案，拟购房者将无法规避风险，备案登记的预防作用不能实现，立法目的也就无法达到。因此，一审认定行政机关在预售合同备案登记前对商品房是否存在抵押等问题没有审查义务，与行政机关履职的基本要求及立法目的不符，不能成立。 综上所述，商品房买卖合同备案登记对买受人的权利义务产生实际影响，具有可诉性，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条的规定，属于人民法院行政诉讼受案范围。一审认定备案登记行为不会导致不动产物权变更，亦不对合同相对人的合法权益产生实际影响，不具有可诉性，据此驳回上诉人的起诉系认定事实及适用法律错误。请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求，撤销一审裁定，指令桂林市临桂区人民法院对本案继续审理。 经审理查明，二审法院确认一审法院认定的事实。 本院认为，根据2004年《中华人民共和国商品房预售管理办法》第十条的规定：“开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”故房地产管理部门对商品房预售合同予以登记、存档备查，是一种事实状态的记载。商品房预售合同登记备案是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，不具有审查、批准的性质，仅是针对房地产开发企业单方的强制制度，仅适用于商品房预售活动。只要房地产开发企业与预购人签订了商品房预售合同，就应当办理备案登记。 又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”另外，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。由此可知，登记备案的性质不涉及商品房买卖合同的效力，未办理登记备案手续不是影响买卖合同生效的要件，登记备案与商品房买卖合同的效力没有关联，登记备案行为对商品房开发企业与购房人之间签订的买卖合同不会产生影响。 综上所述，本案中，2008年2月27日上诉人刘胜年与桂林市台联房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，并于当日到桂林市购销合同备案登记，之后合同双方履行了合同约定的付款及交付门面。现该商品房预售合同的备案登记没有确定新的权利义务，对预售合同的生效不产生影响，对原告的权利义务不产生实际影响。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款规定：“有下列情形之一，（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。”原判根据该规定驳回上诉人的起诉正确。 综上，上诉人刘胜年认为商品房买卖合同备案登记具有可诉性的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  谢 斌 审 判 员  李永群 审 判 员  霍凤玲 二〇二一年三月三十日 法官助理  黄 坤 书 记 员  黄丽君