新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终969号   上诉人（原审原告）：张东明，男，汉族，1976年8月17日出生，现住乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：黑湘辉，新疆赛天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈悦，新疆赛天律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司鸟鲁木齐分行，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市黄河路**。   负责人：李军，该分行行长。   委托诉讼代理人：马建峰，男，该分行行员。   委托诉讼代理人：李腾蛟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：丁斌双，男，汉族，1971年12月15日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。   被上诉人（原审被告）：杨鲜艳，女，1975年10月12日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。   上诉人张东明因与被上诉人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称招行乌鲁木齐分行）、丁斌双、杨鲜艳案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初13080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。   张东明上诉请求：撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初13080号民事判决书，改判停止对张东明购买的新市区北京路钻石城盈科国际中心1栋10C商业用房（2XXXX号）的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、《二手房买卖合同》签订在先。根据一审查明的事实，2017年12月13日张东明与丁斌双达成房屋买卖意向，双方约定将丁斌双位于乌鲁木齐市高新区北京路钻石城盈科国际中心1栋10C商业用房（2XXXX号），以市场价1,532,125元出让给张东明。双方虽未签订书面合同，但张东明分别于2017年12月13日、2017年12月19日、2019年1月1日按约定分期向丁斌双支付购房款60万元，并在2019年1月4日双方补签了书面的《房屋买卖合同》。而招行乌鲁木齐分行申请查封的时间是2019年1月21日，法院采取查封措施的时间是2019年5月21日。显然张东明购买争议房屋的时间早于法院查封的时间。二、张东明在法院查封前既已占有使用争议房屋至今。张东明购得争议房屋后，丁斌双既已交付房屋产权证、钥匙和土地使用证等。张东明将争议房屋用作新疆三通劳务有限公司（简称“三通公司”）的办公室，并一直以三通公司的名义缴纳物业费、暖气费。三通公司是张东明投资设立的一人有限公司，张东明将自己投资的房屋用作其投资设立的公司，足以证明张东明实际占有使用该房屋，且占有争议房屋先于法院查封的时间（2019年5月21日）。三、张东明已按照合同约定履行付款义务，因丁斌双原因未办理过户。依据《二手房买卖合同》的约定，争议房屋以市场价1532125出让给张东明，采取分期付款的方式，尾款在2020年12月31日前付清。合同签订后，张东明已按约定委托案外人新疆三通劳务有限公司向丁斌双支付购房款60万元，剩余购房款的支付期限未到。后因丁斌双事务繁忙，一直未协助和配合张东明办理产权过户，才造成至今未过户的局面。综上所述，张东明认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的精神，系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价，对正当买受人合法权利的特别保护。故一审法院认定事实不清，恳请二审法院查明案件事实，支持张东明的上诉请求。   招行乌鲁木齐分行辩称，一、我行享有的担保物权合法有效。2015年6月5日，我行与丁斌双、杨鲜艳签订《个人授信及担保协议》，约定将涉案房屋抵押给我行，并办理了抵押登记，我行取得涉案房屋的抵押权，系合法的抵押权人。二、我行依据经公证的《具有强制执行效力的债权文书》、执行证书和人民法院出具的执行裁定书，申请强制执行涉案房屋于法有据。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，只有在同时满足第二十八规定的4个条件，才能排除执行。而张东明不符合第二十八规定的第2-4项条件，且在张东明和丁斌双、杨鲜艳签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经处于抵押状态，张东明未尽到合理审慎的注意义务，导致房屋无法办理过户。综上，张东明的上诉请求不能成立，应予驳回。   丁斌双、杨鲜艳未答辩、未提交证据。   张东明向一审法院起诉请求：判令立即停止对张东明购买的位于乌鲁木齐市高新区北京路钻石城盈科国际中心1栋10C商业用房（2XXXX号）的强制执行，并解除对房屋的查封。   一审法院认定事实：   2015年6月24日，招行乌鲁木齐分行（授信人、抵押权人）与丁斌双（授信申请人、抵押人）、杨鲜艳（抵押人）签订《个人授信及担保协议》，授信人同意向授信申请人提供总额为人民币107万元的可循环授信额度，授信期限为60个月（2015年6月21日起到2020年6月24日），抵押物：乌鲁木齐市高新区北京路钻石城1号盈科国际中心1栋10C室，抵押房产所有权证号：乌房权证乌市高新区字第**。当天，招行乌鲁木齐分行（抵押权人）与丁斌双（抵押人）、杨鲜艳（抵押人）签订《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》，丁斌双、杨鲜艳出具《借据》，确认申请借款本金（授信额度）107万元。   上述协议签订当天，当事人在乌鲁木齐市第二公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证［公证书编号（2015）新乌证内字第24479号］，并办理涉案房屋抵押登记，招行乌鲁木齐分行取得乌房他证高新字第20153352**房屋他项权证，记载房屋他项权利人为招行乌鲁木齐分行，房屋所有权人为丁斌双，房屋所有权证号2XXXX，他项权利种类：抵押权，债权数额：107万元，抵押期限：2015年6月25日至2022年6月25日。   2019年1月21日，经招行乌鲁木齐分行申请，乌鲁木齐市第二公证处作出（2019）新乌诚信证内字第1592号执行证书。2019年3月20日，招行乌鲁木齐分行依据该执行证书向一审法院申请强制执行。2019年5月21日，一审法院依法作出（2019）新0104执1123号协助执行通知书，查封了被执行人被告丁斌双名下位于乌鲁木齐市高新区北京路钻石城1号盈科国际中心1栋10层10C室（不动产权证号：2XXXX）的房屋手续及对应的土地使用权。张东明不服，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查，于2019年11月23日作出（2019）新0104执异156号执行裁定，驳回了张东明的异议请求。张东明遂提起本案诉讼。   庭审中张东明提交其（买受人、乙方）与丁斌双（出卖人、甲方）签订于2019年1月4日的《房屋买卖合同》，称合同是补签的、双方实际于2017年12月13日已达成房屋买卖合意。《房屋买卖合同》约定乙方以1,543,770元的价格购买甲方位于乌鲁木齐市高新区北京路钻石城1号盈科国际中心1栋10层10C室房屋，乙方于2017年12月支付定金40万元，“本合同签订后，该房屋租赁收入归乙方所有，乙方再向甲方支付定金20万元。乙方应在2020年12月31日前付清余款。”庭审中，原告称其2017年12月支付购房款40万元、2019年1月支付购房款20万元，未提交有效证据；称其2017年12月后实际占有、使用涉案房屋至今，未提交有效证据。   一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人张东明就执行标的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于张东明是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，法院于2019年5月21日作出协助执行通知书，查封涉案房屋，庭审中查明张东明于2019年1月4日与被告丁斌双签订《房屋买卖合同》，该合同应为签订双方真实意思表示，合法、有效。关于张东明支付购房款、是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题，张东明诉称其于2017年12月支付房款40万元，当月即占有、使用涉案房屋至今，均未提交有效证据。关于是否非因买受人原告自身原因未办理过户登记的问题，庭审中查明，2015年6月24日招行乌鲁木齐分行与丁斌双、杨鲜艳签订《个人授信及担保协议》《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》，2015年6月26日办理涉案房屋抵押登记，抵押期限2015年6月25日至2022年6月25日，即本案张东明在与丁斌双签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋上设定有招行乌鲁木齐分行的抵押权，该抵押权登记具有公示效力，张东明作为买受人在签订合同时未对涉案房屋上是否设定有抵押权履行合理的注意义务，是导致涉案房屋无法办理过户登记的主要原因。综上，依据上述法律规定，张东明不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求一审法院不予支持。丁斌双、杨鲜艳经一审法院公告送达开庭传票未到庭，视为放弃相应诉讼权利。遂判决：驳回张东明全部诉讼请求。案件受理费70元（原告已预交），由张东明自行负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张东明提交：证据一，因涉案房屋给物业公司交纳的物业费、水电费、暖气费等发票27张、银行电子回执6张、建设银行专用客户回单4张，拟证明张东明实际占有使用涉案房屋，系涉案房屋的实际所有权人。招行乌鲁木齐分行对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为上述证据中的付款方是三通公司或是三通公司二分公司，不是张东明本人，部分票证上的费用也不能证明与涉案房屋有关，因此不能证明张东明实际占有使用涉案房屋，系涉案房屋的实际所有权人。证据二，三通公司和三通公司乌鲁木齐分公司的营业执照各一份，证明三通公司和三通公司乌鲁木齐分公司是一人有限责任公司，张东明是唯一股东，第一次缴费时三通公司乌鲁木齐分公司还未成立，因此以三通公司的名义交的。后来三通公司乌鲁木齐分公司成立，负责人是张东明，营业场所是涉案房屋。可以证明张东明实际占有房屋，供他开办的公司使用。招行乌鲁木齐分行对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为三通公司的住所地在哈密市，并且自然人独资的有限责任公司依然是有限责任公司，法定代表人和公司财产依然应当独立核算。本院对张东明提交证据的真实性、合法性予以认可，但上述证据不足以证实张东明实际占有使用涉案房屋，系涉案房屋的实际所有权人，因此对上述证据的关联性不予认可。   本院对一审法院认定的事实及所依据的证据予以确认。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，焦点问题为案外人张东明就执行标的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，2015年6月24日招行乌鲁木齐分行与丁斌双、杨鲜艳签订《个人授信及担保协议》《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》，2015年6月26日办理涉案房屋抵押登记，抵押期限2015年6月25日至2022年6月25日，即本案张东明在与丁斌双达成房屋买卖合意、签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋上设定有招行乌鲁木齐分行的抵押权，该抵押权登记具有公示效力，招行乌鲁木齐分行对涉案房屋依法享有对抗张东明的担保物权。   综上所述，张东明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费70.00元，由张东明负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   刘   玉   涛   审  判  员   马   永   惠   审  判  员   金   志   诚   二 〇 二 一 年 三 月 二 十 二 日   书  记  员   艾孜买提·艾尼娃尔