上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1385号上诉人(原审原告、反诉被告)：章建华，男，1959年10月24日生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人(原审原告、反诉被告)：伍蓬春，女，1979年2月4日生，汉族，住江西省九江市。两上诉人共同委托诉讼代理人：张翀，上海市康正律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙再冉，上海市康正律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：周安森，男，1979年10月10日生，汉族，住贵州省。被上诉人(原审被告、反诉原告)：刘明，女，1984年7月2日生，汉族，住武汉市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邱本清，上海同脉律师事务所律师。原审第三人：上海超德物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵玉莲。委托诉讼代理人：石超。上诉人章建华、伍蓬春因与被上诉人周安森、刘明，及原审第三人上海超德物业管理有限公司(以下简称“超德物业公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初9625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章建华、伍蓬春的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持章建华、伍蓬春一审诉请，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审遗漏认定事实：1．因上海市嘉定区玉麦路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)有银行抵押，为了完成交易双方均需要贷款，还涉及需要中介垫资，三方都确认中介有权对首付款进行代收代管。2.2019年10月10日双方签订的合同约定过户时间为2019年12月31日，对于付款时间，补充条款一第五条约定：“双方一致认为在买卖总价不变的情况下，付款时间、金额可以作适当调整”，事实上，在履行合同过程中，每一笔付款时间都在交易群里通过协商确定，周安森、刘明从未有过异议。3．双方分别于2019年11月19日、25日，且都在中介方余小琛的陪同下，到浦东南路XXX号北京银行上海分行营业部办理了贷款手续，双方均在贷款合同上签字确认。2020年2月4日中介方余小琛微信告知章建华、伍蓬春，人民币(以下币种均为人民币)150万元代收房款周安森、刘明已写收据交给银行贷款老师。2020年3月24日银行负责贷款的郭老师确认申请银行贷款470万元，章建华、伍蓬春承诺购房尾款30万元于过户当天现金支付。二、一审认定事实错误：1．本案中，中介方余小琛收取购房款150万元构成表见代理。超德物业公司的业务员余小琛签订居间合同并代收代管150万房款的行为是基于行为人余小琛与超德物业公司之间存在可合理推断的授权关系，足以章建华、伍蓬春产生合理信赖，整个房屋买卖磋商过程中，都是余小琛一手办理。《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》中介方(合同居间方)均以超德物业公司名义订立，合同居间方(丙方)落款处加盖“上海超德物业管理有限公司”合同专用章，经纪人签章处由余小琛签字。合同都是在超德物业公司的旗下的门店签订。2．一审中，超德物业公司经法庭依法传唤未到庭参加庭审，法院在没有查明关于超德物业公司作为中介方收取150万元购房款的事实，就作出判定认为章建华、伍蓬春没有支付该笔购房款。周安森、刘明共同辩称：不同意章建华、伍蓬春的上诉请求，双方未约定委托第三方收取购房款，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。超德物业公司书面答辩称：向章建华收取款项系余小琛的个人行为，公司及房东均未授权余小琛向章建华收取买卖合同所涉房款。客观上章建华既未向超德物业公司核实余小琛的身份，也未至公司要求开具收款收据，故相关行为系章建华与余小琛之间的个人关系，与超德物业公司无关。章建华、伍蓬春向一审法院提出的诉讼请求：1．周安森、刘明将系争房屋交付章建华、伍蓬春；2．周安森、刘明配合章建华、伍蓬春办理过户手续，将系争房屋过户登记至章建华、伍蓬春名下；3．超德物业公司履行房屋买卖居间协议，履行配合过户的协助义务。一审法院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：章建华与伍蓬春系夫妻关系。2019年5月21日，出卖方(甲方)周安森、刘明与买受方(乙方)章建华、居间方(丙方)余小琛签订《房地产买卖居间协议》，甲方将系争房屋出售给乙方，总房款710万元。意向金2万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，乙方应在签署本协议30日内补足定金至5万元。该协议落款处，超德物业公司加盖了公司合同专用章。同日，章建华(乙方)与周安森、刘明(甲方)还签订了《房屋买卖合同》，约定自双方在签署本合同后90日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期房价款，乙方应于签订示范合同后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)160万元(含尾款2万元)。第二期房价款，乙方通过银行贷款支付550万元。乙方应于本合同约定的过户期限内或满足该条件约定的过户条件前办理出符合过户条件的银行余款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。2019年8月31日之前双方向房地产交易中心申请办理产权过户手续，款清交房。双方补充约定，甲方配合乙方将合同价做高至850万元，乙方定于2019年7月15日前支付甲方首付款160万元，若未能支付，甲方有权单方面解除合同，并退还已收到乙方的定金，双方互不追究违约责任，因甲方有贷款未结清，若涉及居间方垫资，甲方承担垫资费用3.5万元，超出部分由乙方承担。2019年10月10日，周安森、刘明(甲方)与伍蓬春(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，价格850万元，双方约定过户时间为2019年12月31日前。关于付款条件，双方在附件三中约定，在签订本合同前，乙方向甲方支付首付款300万元，此款由甲方向乙方书面签收后直接收取。甲方同意乙方以贷款方式支付甲方部分房款550万元，该笔款项乙方委托贷款银行放贷时直接划入甲方账户。具体放款时间以贷款银行为准。该合同落款处甲方为周安森、刘明签字，乙方为伍蓬春签字。2019年5月21日，章建华向周安森支付2万元。2019年8月27日，章建华向周安森支付3万元。2019年10月8日，章建华、伍蓬春向周安森支付首付款50万元。2019年10月14日，伍蓬春向周安森支付首付款5万元。章建华、伍蓬春累计共向周安森、刘明支付购房款60万元。2020年1月13日，伍蓬春向超德物业公司员工余小琛个人账户转账140万元。2020年1月15日、16日，章建华、伍蓬春又分两笔通过手机向余小琛转账10万元。一审庭审中，章建华、伍蓬春陈述其支付给余小琛150万元款项的性质是系争房屋的购房款，因系争房屋上存在抵押权未涤除，章建华、伍蓬春担心直接将该笔款项支付给周安森、刘明后，其会将房款挪作他用，故选择直接支付给了余小琛。一审法院另查明，1．系争房屋上设立有抵押权人为中国银行股份有限公司上海宝山支行的抵押权，债权数额为283万元，债务履行期限为2016年4月26日至2044年4月26日。周安森、刘明尚未办理上述抵押权的注销手续。2．余小琛于2020年2月10日死亡。3．余小琛收取章建华、伍蓬春150万元后并未转交周安森、刘明。对于该笔钱款的去向，一审法官前往建设银行江桥支行进行了调查。调查结果显示，余小琛于2020年1月13日将其中的100万元转账给了案外人候某某，将其中的40万元转账给了案外人成都市成华区芹照水产品店。4．系争房屋的买卖双方均确认：系争房屋的购房总价实际为710万元，网签合同中将价格约定为850万元是为了将房价做高提高贷款额度。5．章建华、伍蓬春在2020年9月7日的调查笔录中陈述，系争房屋的贷款已经审批通过，额度为470万元，除了贷款部分其余房款均作为首付款，不留尾款，首付款应为240万元。6．反诉状副本送达章建华、伍蓬春之日为2020年6月9日。一审法院认为，《上海市房地产买卖合同》与《房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。上述合同签订后，章建华、伍蓬春仅向周安森、刘明支付购房款60万元。因周安森、刘明并未委托超德物业公司的员工余小琛代为收取房款，且《上海市房地产买卖合同》也明确约定首付款由甲方向乙方书面签收后直接收取，故章建华、伍蓬春向余小琛支付的150万元无法认定为已向周安森、刘明支付。且余小琛也并未将上述款项转交周安森、刘明。根据《房屋买卖合同》的约定，章建华、伍蓬春需支付的首付款为160万元。但截止目前章建华、伍蓬春向周安森、刘明支付的首付款仅为60万元，远远少于其应当支付的数额。章建华、伍蓬春因未能足额支付首付款，构成根本违约。根据章建华、伍蓬春的陈述，贷款审批的额度为470万元，在过户的同时章建华、伍蓬春还需要补足80万元才能符合办理过户的条件。但在本案诉讼中章建华、伍蓬春已明确表示其已无能力再向周安森、刘明支付180万元，故本案房屋买卖合同难以继续履行，应予解除。对于章建华、伍蓬春主张周安森、刘明交付房屋及办理过户手续的诉请，法院不予支持。对于周安森、刘明反诉要求与章建华、伍蓬春解除《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》的诉请，法院予以支持。上述合同解除后，《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同法律关系也一并解除。周安森、刘明应当将其收到的60万元购房款返还章建华、伍蓬春。超德物业公司未到庭参加庭审，不影响本案审理。一审法院据此判决：一、确认章建华与周安森、刘明于2019年5月21日签订的《房屋买卖合同》于2020年6月9日解除；二、确认伍蓬春与周安森、刘明于2019年10月10日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年6月9日解除；三、确认章建华与周安森、刘明于2019年5月21日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同法律关系于2020年6月9日解除；四、周安森、刘明应于判决生效之日起十日内返还章建华、伍蓬春购房款60万元；五、对章建华、伍蓬春的全部诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，章建华、伍蓬春与周安森、刘明均确认超德物业公司为系争房屋买卖的中介方，因网签合同需要密钥，故《上海市房地产买卖合同》由上海禄烨房地产咨询有限公司盖章。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力的认定，并无不妥，本院予以认同。现章建华、伍蓬春并未就周安森、刘明授权超德物业公司或余小琛代为收取涉案房款提交充分证据予以证明，故难以认定其向余小琛支付的150万元系履行涉案房屋买卖所支付的款项，加之章建华、伍蓬春也未就剩余房款的支付提供可行方案，故一审法院鉴此判决解除涉案房屋买卖合同，并无不妥。章建华、伍蓬春的上诉请求，本院不予支持。至于余小琛收取150万元是否属于代表公司的行为，尽管超德物业公司书面答辩称系余小琛个人行为，但未提交相应证据，故在本案中本院对此不做评判。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人章建华、伍蓬春共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  张常青二〇二一年三月二十六日法官助理  朱丹丹书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……