广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终465号 上诉人（原审被告）：杨福，男，1986年2月7日出生，汉族，住贵港市港北区。 被上诉人（原审原告）：李斌，男，1973年10月17日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：黄恒燕，广西元丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙学莲，广西元丰律师事务所律师。 上诉人杨福因与被上诉人李斌房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初3883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 2 杨福上诉请求：1、撤销贵港市港北区人民法院(2020)桂0802民初3883号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系缺乏事实依据。上诉人是贵港市嘉耀房地产开发公司（以下简称嘉耀公司）的员工，主要负责销售嘉耀公司尚待处理的商品房（主要是经中国银行股份有限公司贵港分行认定属于虚假按揭贷款那部分的商品房，这部分房屋嘉耀公司享有处分权），被上诉人购买的涉案房屋就属于这类商品房。上诉人作为嘉耀公司的员工，代为与被上诉人办理购房手续，与被上诉人存在房屋买卖合同法律关系的是嘉耀公司，并不是上诉人。而上诉人代嘉耀公司与被上诉人办理购房手续的行为仅仅是履行职责的行为，并非上诉人的个人行为。二、一审认定上诉人隐瞒被上诉人涉案房屋已经销售给他人的事实是错误的。上诉人在被上诉人决定购买涉案房屋前，已经明确告知其该房屋是嘉耀公司为了办理贷款而登记在他人名下，但嘉耀公司对该房屋仍然享有独立处分权，只要被上诉人征信过关，嘉耀公司肯定为其办理完善的购房手续，上诉人并未隐瞒被上诉人。但被上诉人向嘉耀公司交5万元购房订金后，经催促一直没有与嘉耀公司完善购房手续及协助办理银行按揭贷款手续，并且被上诉人在嘉耀公司未通知其的情况下便强行装修、入住该涉案房屋，才导致最终未能将涉案房屋登记在其名下，过错在被上诉人。综上所述，一审法院认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院依法作出公正裁决，支持上诉人的诉讼请求。 李斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人和被上诉人存在房屋买卖合同关系，被上诉人交付的5万元定金，是上诉人以其个人名义收取，被上诉人提供给上诉人的收据并没有加盖有嘉耀公司的公章，其在向被上诉人销售房屋时也没有提供嘉耀公司授权其销售房屋的相关凭证，所以上诉人认为其与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩理由不成立。由于上诉人隐瞒了涉案房屋销售给他人的事实，导致被上诉人的买卖合同目的无法实现，故上诉人应当将收取的定金5万元返还被上诉人。综上，上诉人上诉理由不成立，请二审法院驳回其上诉，维持原判。 3 李斌向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告50000元购房款；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月18日，被告将坐落于贵港市金港大道603号百花城2幢2单元901号房出售给原告，原告当日交付了购房订金50000元给被告，被告出具一份《收据》给原告收执，并将房屋交付给原告使用。 2019年8月21日，案外人洪谋将原告起诉至一审法院，要求原告返还占用的案涉房屋并赔偿经济损失。2020年7月20日，经该院主持调解，原告与洪谋达成协议：洪谋补偿40000元装修款给原告，原告收到全部装修款后10日内搬离案涉房屋，将房屋返还给洪谋。现民事调解书已发生法律效力。 另查明，2009年11月7日，中国银行股份有限公司贵港分行（以下简称中行贵港分行）与洪谋、嘉耀公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，洪谋向中行贵港分行借款224000元，用于购买嘉耀公司所销售的贵港市金港大道603号百花城2幢2单元901号房，洪谋以该房产为贷款提供抵押担保，嘉耀公司提供阶段性连带责任保证。 一审法院认为，被告隐瞒案涉房屋已经销售给案外人的事实，仍然收取原告的购房订金，现原告与案外人已达成调解协议，将房屋返还给案外人，且调解协议已生效，故原告的购房目的已无法实现，有权请求被告返还购房款。因此，原告请求被告返还购房款50000元，于法有据，该院予以支持。被告辩称其是代嘉耀公司收取购房款，但原告提供的《收据》没有嘉耀公司的盖章，并且在被告提交的《证明》中虽载明，杨福在销售嘉耀公司商品房期间以个人名义收取与该公司商品房有关的所有款项均是履行职责的行为，但该内部约定对原告不产生法律效力。因此，现有证据不能证明原告与嘉耀公司存在买卖合同关系，对被告的上述抗辩理由，该院不予采信。 4 综上所述，一审法院依照《 中华人民共和国合同法 》第一百零七条、第一百三十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：被告杨福向原告李斌返还购房款50000元。 二审查明，2009年11月7日，嘉耀公司与案外人洪谋、中国银行股份有限公司贵港分公司（以下简称中国银行）签订《个人一手住房贷款合同》，约定洪谋向中国银行借款购买嘉耀公司开发的贵港市金港大道603号百花城2幢2单元901号房屋，借款期限360个月。2014年3月，中国银行在业务检查中发现嘉耀公司在销售百花城包括案涉房屋在内的66套商品房中存在虚假按揭贷款行为，要求嘉耀公司筹集资金，归还贷款。嘉耀公司遂将案涉房屋再次出售。 杨福于2014年4月1日受聘于嘉耀公司，负责商品房销售业务。2014年8月18日，杨福向李斌推销案涉房屋，并以其个人名义收取了李斌交付的50000元购房订金，后将此款交付给嘉耀公司。同日，李斌与嘉耀公司签订了《商品房买卖合同》，嘉耀公司将案涉房屋交付给李斌使用。李斌领取房屋后，未能办理房屋按揭贷款，没有向嘉耀公司支付剩余房款，嘉耀公司也没有向其办理房屋产权登记。 另查明，2018年1月2日，中国银行以洪谋连续25个月拖欠到期贷款不还为由，向一审法院起诉，请求解除按揭贷款合同，偿还尚欠借款本息，嘉耀公司对此债务承担连带清偿责任。一审法院判决支持其上述请求。 2019年8月21日，洪谋将李斌诉至一审法院，要求李斌返还案涉房屋并赔偿经济损失。经一审法院主持调解，双方当事人达成协议：洪谋补偿40000元装修款给李斌，李斌收到全部装修款后10日内搬离案涉房屋，将房屋返还给洪谋。 以上事实，有一审法院（2018）桂0802民初19号民事判决书、嘉耀公司出具的《证明》、李斌与嘉耀公司签订的《商品房买卖合同》等证据证明。 5 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。本案中，杨福受聘于嘉耀公司，负责销售百花城商品房，其将案涉房屋销售给李斌、收取李斌交付的50000元购房订金，均为其职务行为，由此产生的法律后果，应由嘉耀公司承担。李斌交付购房订金后最终未能取得房屋，只能向嘉耀公司主张权利。李斌主张杨福向其销售案涉房屋为个人行为，诉请法院判决杨福返还购房订金，缺乏证据证明，其请求应予驳回。一审法院认定杨福向李斌销售案涉房屋的行为系个人行为，判决其返还购房订金给李斌，认定事实、适用法律错误，依法应予撤销。 综上，杨福上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初3883号民事判决； 二、驳回李斌的诉讼请求。 一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，由李斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈伟民 审判员  李庚华 审判员  陈燕霞 二〇二一年三月二十三日 6 法官助理梁露露 书记员邹贵琦