广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1051号上诉人（原审原告）:东莞赛力精密科技有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××××××××××××，统一社会信用代码：91441900MA53WJ507G。法定代表人：杨敬农，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：余发文，广东蓝沃律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞市运成金属塑胶制品有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇128工业区环市南路173号，统一社会信用代码：914×××××××××××900D。法定代表人：唐清建，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨炯，广东金名律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈信晓，广东金名律师事务所律师。原审第三人：广东远景智慧城市科技有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇环市××××××××××××，统一社会信用代码：91441900MA53PR228G。法定代表人：谢某1。上诉人东莞赛力精密科技有限公司（以下简称赛力公司）因与被上诉人东莞市运成金属塑胶制品有限公司（以下简称运成公司）、原审第三人广东远景智慧城市科技有限公司（以下简称远景公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赛力公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《厂房租赁合同》，并判令运成公司与赛力公司办理厂房交接手续，将厂房内的包括但不限于机械设备、产品、办公设备等交还给赛力公司；二、运成公司退还厂房押金121200元、剩余的租金22430元合计143630元以及逾期利息（利息以143630元为本金，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至款项还清之日止）；三、运成公司赔偿赛力公司装修损失285694.88元；四、本案诉讼费用由运成公司承担。一审法院判决：一、确认赛力公司与运成公司签订的《厂房租赁合同》已解除；二、驳回赛力公司的其他诉讼请求。本案一审受理费3869.94元（赛力公司已预交），由赛力公司负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10627号民事判决书。赛力公司上诉请求：一、判决解除赛力公司与运成公司签订的《厂房租赁合同》，并判令运成公司与赛力公司办理厂房交接手续，将厂房内的包括但不限于机械设备、产品、办公设备等交还给赛力公司；二、判决运成公司向赛力公司退还厂房押金121200元、剩余的租金22430元，合计143630元以及逾期利息（利息以143630元为本金，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至款项还清之日止）；三、判决运成公司向赛力公司赔偿装修损失285694.88元；四、本案一审、二审的诉讼费用由运成公司承担。主要事实与理由：一、原审法院认定案涉《厂房租赁合同》解除是因合同期满解除而非运成公司在合同期限内存在违约行为导致合同解除属认定事实错误。（一）根据赛力公司提供的《微信聊天记录》显示，运成公司的法定代表人唐清建为远景公司股东罗旋的三哥，运成公司与远景公司之间存在关联关系，截止在赛力公司提起本案诉讼前，赛力公司从未有收到过远景公司所出具的《停水电申请单》、《停水电通知函》。该《停水电申请单》、《停水电通知函》很明显是运成公司与远景公司为了应诉，恶意串通所做的伪证，因此不能以远景公司出具了《停水电申请单》、《停水电通知函》，便认定2020年5月26日对赛力公司所承租厂房进行停水电的行为与运成公司无关。事实上，结合原审法院询问证人所做的笔录以及法院庭审查明的情况，赛力公司员工是在正常工作的情况下，被赶出了厂房，这也说明了对赛力公司承租厂房进行停水电以及禁止赛力公司员工进入厂房是运成公司所为。（二）运成公司作为厂房的出租方，对于赛力公司的正常经营，有义务进行协助，如按照远景公司所述，对赛力公司所承租厂房进行停水、电是远景公司所为，有向运成公司提交《停水电申请单》、《停水电通知函》，而运成公司却在明知远景公司无权对赛力公司承租厂房进行停水电的情况下，却未加制止。很显然，运成公司没有按照合同的约定履行好合同义务，维护赛力公司的正常生产运营。（三）自2020年5月26日起，运成公司禁止赛力公司员工进入的行为，直接导致赛力公司承租厂房的目的无法实现，且赛力公司也明确向运成公司的法定代表人唐清建发送信息告知其停电行为已导致赛力公司的生产经营无法实现，赛力公司承租厂房的目的无法实现，要求运成公司让赛力公司进入将设备搬离，但运成公司却以赛力公司与远景公司存在纠纷为由，告知通过法律途径解决。赛力公司与远景公司之间的纠纷与运成公司无关，运成公司不让赛力公司搬离设备，也不让赛力公司进入厂房的行为，表明赛力公司所承租厂房被停水电是运成公司所为，而非是远景公司所为，如是远景公司所为，运成公司也无权拒绝赛力公司进入厂房搬离设备，也无权禁止赛力公司进入厂房。综上，运成公司对赛力公司承租的厂房进行停水电，并且禁止赛力公司进入厂房的行为已构成违约，运成公司的违约行为已导致赛力公司的合同目的无法实现，赛力公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定提起本案诉讼主张解除与运成公司签订的租赁合同。因此，案涉合同的解除并非是因租赁合同到期，而是因运成公司的违约行为导致赛力公司的合同目的无法实现而解除。二、原审法院认为运成公司无需向赛力公司退还押金121200元、装修损失285694.88元属认定事实错误。赛力公司与运成公司之间租赁合同的解除并非是因租赁合同到期而解除，而是因运成公司在租赁期间未按照合同的约定履行合同义务，对赛力公司承租的厂房停水、电，并禁止赛力公司的员工进入，导致赛力公司签订租赁合同的目的无法实现，运成公司应承担相应的违约责任，赛力公司依据合同法的规定行使合同解除权，合同解除后，运成公司理应向赛力公司返还租赁押金、并赔偿赛力公司的装修损失。三、原审法院认为运成公司无需向赛力公司退还剩余租金22430元属认定事实错误、程序违法。（一）原审法院认为运成公司已按照租赁合同约定向赛力公司交付足够厂房面积属其主观臆断。运成公司并没有提供任何的证据证明其已向赛力公司足额交付租赁场地的面积。（二）根据运成公司一审庭后提供的“运成＆赛力租赁面积明细”显示，运成公司需交付的生产车间的租赁面积为2500平方米，而运成公司交付的仅为1600平方米，从该明细中也可以看出，运成公司是没有足额交付厂房面积的。而原审法院认为运成公司足额交付场地面积明显是错误的。（三）原审法院以合同到期，运成公司有权自行收回并使用出租的厂房为由，认为赛力公司主张运成公司在合同期限内没有提供合同约定面积的厂房缺乏事实依据是错误的。首先，赛力公司提起本案诉讼时，租赁期限尚未届满。其次，自2020年5月26日起，运成公司不让赛力公司员工进入厂房后，赛力公司方未进入运成公司处。再次，赛力公司也从未有收到运成公司关于要收回厂房的通知。最后，结合运成公司在原审法院庭后出具的“运成＆赛力租赁面积明细”可知，运成公司是未向赛力公司足额交付场地面积的。原审法院理应在前往现场勘查时核实场地的使用面积，而非仅以租赁合同到期为由，便认为运成公司足额向赛力公司交付场地面积。（四）赛力公司承租运成公司厂房，运成公司应提供证据证明运成公司已按照租赁合同约定向赛力公司交付厂房面积，而非是赛力公司提供证据证明运成公司未按照合同约定向赛力公司交付场地面积，而原审法院却以赛力公司无法提供证据证明为由，认为运成公司已按照合同约定提供场地租赁面积，属举证责任分配错误，明显程序违法。运成公司答辩称：一、赛力公司未能正常生产经营是其自身过错导致，运成公司并未违约，原审法院认定案涉合同是因租赁期限届满而解除，合法有据。首先，对赛力公司停水电并禁止其进入的是远景公司，而非运成公司。其次，虽然此次行为并非运成公司作出，但是运成公司亦有权对赛力公司采取停水电或禁止其进入的行为。（一）赛力公司与运成公司的承租方远景公司有合作关系，远景公司为方便监督赛力公司，才要求赛力公司承租运成公司的厂房，也是基于与远景公司一贯的良好合作关系，运成公司才会同意将租赁物出租给赛力公司。（二）远景公司对赛力公司采取上述行为的原因是发现赛力公司私刻远景公司印章对外欠下大量债务和工人工资，导致大批人员聚众上门通债催收，为迫使赛力公司实际控制人出面解决纠纷并防止损失继续产生，远景公司才会对赛力公司采取停水电并报警处理的措施。（三）假如远景公司不采取上述行动，运成公司有权并且也会对赛力公司作出同样的行为。1.赛力公司在5月26日前已经停业停工，且未支付5月15日以后的租金，同时大批人员聚众上门催收债务，社保部门也对赛力公司实际控制人任小腊进行公告约谈，但赛力公司和任小腊一直未予以解决，这些情形足以证明赛力公司的经营状况严重恶化且丧失商业信誉，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，运成公司有权行使不安抗辩权，中止案涉合同的履行。2.社会人员上门暴力催收债权以及工人工资已经不只是严重影响运成公司的正常生产经营，他们还要求运成公司作为出租方垫付欠款欠薪，而根据东莞地区的一贯实际操作，如承租方藏匿躲避债务，出租方确实是需要先行垫付欠款欠薪的。同时，在赛力公司未清偿对外债务的情况下，如让赛力公司继续使用水电所产生的费用最终也很有可能由运成公司承担。因此，为维护自身合法利益以及减少损失的继续产生，运成公司有权中止案涉合同的履行。3.除了上述追讨工资以及催收债务的人员外，还有部分声称是赛力公司设备的权属人，要求进入厂房搬走赛力公司的设备，赛力公司将设备搬入租赁物时，并未告知运成公司该些设备的权属情况，运成公司在无法核实设备权属的情况下，禁止任何人进入厂房搬动该些财物合法合理。（四）赛力公司仅提供了所谓远景公司员工证人证言称是在正常生产工作过程中被停水电，但是远景公司明确表示该名人员并非其公司员工，其证词也与赛力公司在5月26日前已经停业停工的事实不符，法院应当不予采信。二、运成公司已向赛力公司足额交付约定面积的租赁物。（一）运成公司已按约定将租赁物足额交付给赛力公司，赛力公司如何使用或是否使用全部的租赁物与运成公司无关。同时，如果运成公司未交付足额租赁物给赛力公司，赛力公司不可能在租赁期开始后长达2个月都从未提出异议。（二）事实上，运成公司将约定的全部租赁物交付给赛力公司使用后，为抢时间尽快投入生产，赛力公司按其计划将三楼厂房分两部分使用，先装修约1600平方米的部分投入使用，剩余900平方米暂时作为仓库放置货物及杂物，待日后根据情况再决定如何使用。在合同履行过程中，赛力公司除使用合同约定的租赁面积外，还额外占用了运成公司办公楼四楼电梯口处50平方米、二楼会议室和办公室资源、5间宿舍和600平方米一楼车间（一楼租金远高于三楼）存放原材料。因在此情况下，赛力公司超额使用部分的面积与其原计划后期再装修作为车间使用的三楼厂房剩余900平方米面积相差无几，故双方协商同意确认租赁面积为其实际使用的面积，不再对租赁合同进行修改。后因赛力公司拟扩大生产，又不愿再投入车间装修费用，故提出由运成公司对三楼厂房剩余900平方米装修，装修完毕再租给赛力公司使用，届时赛力公司将向运成公司支付该部分租金。运成公司考虑到即使赛力公司到时不租该部分，装修完毕也可以自用或租给他人，故同意了该方案。（三）直至7月1日东莞市第二人民法院查封赛力公司财物时，为便于查封，要求将赛力公司所有财物统一存放在三楼厂房内，故自7月1日至今，赛力公司仍然占用运成公司的厂房三楼部分。三、如上所述，运成公司并未违约，而赛力公司不仅拖欠租金，其财产被法院查封后还占用运成公司三楼厂房至今。因此，赛力公司诉请退还租金、押金、支付逾期利息和装修损失毫无事实和法律依据，相反其还应当向运成公司支付欠租以及其占用厂房至今的占用费、保管费。（一）对于租金，如前所述，运成公司已交付约定面积租赁物，赛力公司前期还超额占用租赁物，因此，运成公司无需返还租金。（二）对于押金部分，赛力公司只支付了一个月租金，从5月16日起的租金拖欠至今，根据租赁合同约定，赛力公司应当及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠不付满一个月，运成公司有权终止租赁协议，没收押金，故赛力公司无权要求返还押金。（三）对于装修损失，首先，运成公司并无过错或违约，故无需向赛力公司赔偿装修费损失。其次，参照案涉合同第七条第4款“装修费用由赛力公司自负，租赁期满后，甲方也不作任何补偿”的约定，即使案涉合同解除，运成公司也无需向赛力公司补偿任何费用。最后，根据赛力公司与远景公司签订的《合作协议》第二条显示，装修3030平方米的场地大概需要10万元，现赛力公司未提交任何付款凭证，声称装修1000余平方米的场地花费将近30万元，明显价格虚高。（四）对于逾期利息，运成公司无需退还赛力公司包括逾期利息在内的任何款项，而且赛力公司诉请按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算逾期利息也无任何依据。四、案涉合同约定赛力公司应当在每月的5号前交租，但在其被远景公司停水、停电后至5月26日仍没有交租，因此即便远景公司不停其水电，运成公司有权对其采取相应措施。远景公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，赛力公司提交如下新证据：一、微信聊天记录（赛力公司主张该微信聊天记录形成于任小腊与唐海军之间），拟证明唐海军是运成公司的股东，也是远景公司的联系人，远景公司与运成公司存在混同，证明停水电是运成公司所为；二、广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初7353号民事判决书（该判决至本案二审庭审之日尚未生效），拟证明远景公司起诉赛力公司商标许可合同纠纷案件，东莞市第二人民法院已驳回远景公司的诉讼请求。运成公司对此质证称：一、对微信聊天记录的真实性、合法性及关联性均不予认可，该证据不属于新证据，法院应不予采纳，对该证据的证明内容不予认可，不能证明停水电的是运成公司，当时远景公司与赛力公司一同租赁在运成公司的厂房，根据聊天内容来看，运成公司的唐海军有可能是作为出租方代为协调联系客户，不足以证明运成公司与远景公司存在人格混同；二、对民事判决书的真实性、合法性及关联性均不予认可，该民事判决显示的是赛力公司与远景公司之间的纠纷，与本案无关，且该一审判决可能未生效。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：案涉厂房租赁合同第三条第三款约定，起租日起，赛力公司应在每月5日前支付租金，如逾期运成公司按照租金金额的千分之五/天收取利息。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对赛力公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。结合双方的诉辩意见，本院作如下分析：关于《厂房租赁合同》解除的原因。双方对赛力公司处2020年5月26日停电停水的事实无异议，本院予以确认。根据运成公司提交的《停水停电通知书》及赛力公司一审提交的其方与“运成罗老板娘”之间的微信聊天记录可知，运成公司系因远景公司的要求而对赛力公司进行停水停电，且运成公司在当日已经明确向赛力公司告知，其了解到赛力公司已经停产停工，且不打算处理对外债务，且赛力公司存在以远景公司的名义对外签订劳动合同等行为，并要求双方一起去派出所处理。结合赛力公司未在2020年5月5日前向运成公司支付2020年5月15日至2020年6月15日的租金，赛力公司已经构成违约的情况来看，本院对赛力公司主张运成公司构成违约的主张不采纳。原审法院认定案涉厂房租赁合同因合同期满而解除，并非因运成公司在合同期限内存在违约行为导致合同解除，并无不当。赛力公司二审期间提交的微信聊天记录及民事判决书不能推翻前述认定，本院对赛力公司该项上诉主张不予采纳。关于厂房内的机械设备、产品、办公设备等。赛力公司主张的厂房内的机械设备、产品、办公设备等已被东莞市第二人民法院查封，机械设备、产品、办公设备等不在运成公司的控制之下，故原审法院对赛力公司有关要求运成公司将厂房内的机械设备、产品、办公设备等归还的诉请不予支持，并无不当。关于运成公司在合同期限内是否按合同约定提供了足够面积的厂房。赛力公司未提交任何有效的证据证明其在合同期限内曾就租赁面积提出过异议，其在起诉时主张运成公司交付的租赁面积与合同约定不符，明显不符合常理，原审法院对赛力公司该项主张不予采纳并对赛力公司要求退回少提供厂房面积对应的租金的诉讼请求不予支持，并无不当。关于押金应否退回。厂房租赁合同约定赛力公司应在每月5日前支付租金，但赛力公司自2020年5月15日起的租金未付，已逾期未付租金超过一个月，运成公司有权按照合同约定没收押金，原审法院对赛力公司诉求返还押金的诉讼请求不予支持，并无不当。关于装修损失。厂房租赁合同约定，装修费用由赛力公司自负，租赁期满后运成公司不作任何补偿。案涉厂房租赁合同因租赁期限届满而解除，赛力公司要求运成公司支付装修损失缺乏依据，原审法院对赛力公司该项诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，赛力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7739.87元，由东莞赛力精密科技有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二一年三月十五日书记员 杨汀欢