上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2089号上诉人(原审原告)：上海海运物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张振华，董事长。委托诉讼代理人：杨哲炜，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海芝旺实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：林芝旺，总经理。委托诉讼代理人：张璐，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海市普陀区大渡河路XXX弄小区业主委员会，住所地上海市普陀区。负责人：李建平，主任。上诉人上海海运物业管理有限公司(以下简称“海运公司”)、被上诉人上海芝旺实业有限公司(以下简称“芝旺公司”)、上海市普陀区大渡河路XXX弄小区业主委员会(以下简称“业委会”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初16463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海运公司上诉请求：撤销一审判决，支持海运公司一审全部诉讼请求。事实与理由：1．涉案房屋所有权人是上海海运基建住宅总公司，并非小区业主共同共有。海运公司在一审判决后就涉案房屋单独调取了《上海市不动产登记簿》，其中房屋状况及产权人处显示涉案房屋为单独房屋，具有单独产权证书，编号为XXXXXXXX，所有权人为上海海运基建住宅总公司。2．本案系海运公司与芝旺公司之间的房屋租赁合同纠纷之诉，并非对涉案房屋的确权之诉。一审法院仅凭业委会提交的小区示意图即认定涉案房屋系业主共同共有缺乏事实依据。3．一审法院将本案争议焦点归结为“该房是否系小区的门卫室”并由此得出因其功能为物业用房，就属于业主共同共有，明显逻辑错误。4．涉案房屋实际长久以来一直作为茶室使用，故不应认定为物业用房，而小区另有门卫房。芝旺公司辩称，不同意海运公司上诉请求。涉案房屋系小区门卫室，其作为物业用房应属全体业主所有。海运公司无权就涉案房屋进行出租，故海运公司与芝旺公司签订的房屋租赁合同无效。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。业委会辩称，不同意海运公司上诉请求，同意芝旺公司的答辩意见。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。海运公司向一审法院起诉请求：一、芝旺公司向海运公司支付拖欠的2018年4月1日起至2019年3月31日止的房屋租金人民币50，400元(以下币种均为人民币)；二、芝旺公司向海运公司支付拖欠租金的违约金104，265元；三、芝旺公司立即向海运公司返还房屋并向海运公司支付逾期返还房屋的违约金151，200元。一审法院认定事实：2018年4月12日，海运公司作为出租方(甲方)，芝旺公司作为承租方(乙方)就涉案房屋的出租事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定，1．租期自2018年4月1日起至2019年3月31日止；2．用途经营茶室；3．月租金为4，200元；4．支付方式为先付后用，季付，甲方应于租赁当期第一个月的5日前开具国家规定的发票给乙方，乙方在收到发票后的10个工作日内向甲方足额支付当期租金，逾期未足额支付的，每逾期一日，则乙方需按应付金额的千分之五支付违约金；5．租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付约定日租金2倍的违约金；6．乙方应于租赁期满或提前终止本协议之日后2日内，应主动搬离、清空在该房屋内的自用物品、家具或自行安装的设施、设备(如有)，将承租房屋及附属设施设备等完好地交还甲方。合同签订后，芝旺公司未向海运公司支付租金。2018年4月，业委会与案外人上海联讯物业管理有限公司签订《大渡河路537弄小区物业托管协议》，委托服务期限为六个月，即自2018年4月1日起至2018年9月30日止。同年9月30日，双方又签订《物业服务合同》，为期3年，即自2018年10月1日起至2021年9月30日止。一审法院另查明，沪房地普字(2000)第000860号上海市房地产权证载明，权利人：上海海运基建住宅发展总公司；房地座落：大渡河路XXX弄XXX-XXX号；建筑面积：9610.62平方米；附记：1号全幢740.85平方米……4号南全幢39.17平方米。一审法院审理中，海运公司提供上海海运集团资产经营管理有限公司于2019年6月10日出具的委托书，内容为：“坐落于上海市普陀区大渡河路537弄1-10的房屋系上海海运基建住宅发展总公司所有，现名称已变更为上海海运集团资产经营管理有限公司。上海海运集团资产经营管理有限公司委托上海海运物业管理有限公司代为处理上述房屋的出租、管理、收取费用、纠纷解决等物业管理相关事务。”一审法院认为：公寓小区内不同性质的建筑物区分所有权均受法律保护。海运公司、芝旺公司及业委会对涉案房屋系沪房地普字(2000)第000860号上海市房地产权证上载明的4号南全幢39.17平方米的房屋均无异议，法院对此予以确认。本案争议焦点在于该房是否系小区的门卫室，根据海运公司、芝旺公司在庭审中的陈述及当事人提供的证据，再结合法院至现场勘查的情况，法院认为，涉案房屋系上海市普陀区大渡河路537弄小区的门卫室，其作为物业服务用房，应属小区全体业主共有，海运公司无权就该房对外出租，海运公司、芝旺公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应为无效。海运公司之诉称意见法院难以采信，故对海运公司之诉请法院均难以支持。一审法院判决：对上海海运物业管理有限公司的所有诉讼请求均不予支持。二审审理中，海运公司提交上海市不动产登记簿信息一份(NO：XXXXXXXXXXXX)，上载房屋坐落：大渡河路XXX弄XXX-XXX号；幢号：4号南；建筑面积39.17平方米；权利人：上海海运基建住宅发展总公司；房地产权证号：普XXXXXXXXXX，以此证明涉案房屋具有独立产证，产权所有人为上海海运基建住宅发展总公司。芝旺公司、业委会对上述材料真实性无异议，但认为从房地产权证号上可以看出涉案小区只有一个大产证，涉案房屋并没有独立于大产证之外的产证。芝旺公司、业委会另向本院表示，如涉案《房屋租赁合同》认定为无效合同，则关于涉案房屋的返还问题由业委会与芝旺公司另行协商解决，不在本案中处理。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，各方当事人对涉案房屋面积、位置等均无异议。根据芝旺公司一审时提交的《房屋土地测绘技术报告书》显示，涉案房屋建筑面积39.17平方米，部位：门卫。本院认为，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。全体业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而规划为门卫的涉案房屋虽然登记于上海海运基建住宅发展总公司名下，但显然属于小区物业服务用房，应属小区业主全体共同共有，故海运公司对涉案房屋不具有出租、管理、收取费用的权利，海运公司与芝旺公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同应认定为无效。海运公司诉请芝旺公司支付房租及违约金等，缺乏法律依据，不予支持。鉴于芝旺公司与业委会一致表示涉案房屋的返还问题不在本案中进行主张，本院对涉案《房屋租赁合同》认定无效后的房屋返还问题不予处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，海运公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，104元，由上海海运物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二一年三月十七日法官助理 张 煜书 记 员 孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……