青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民初9号 原告（申请执行人）：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，营业场所：青海省西宁市城西区西。 负责人：何伟，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张萍，北京大成（西宁）律师事务所律师。 被告（案外人）：周志梅，女，1970年1月13日出生，汉族，住青海省海东市乐都区。 委托诉讼代理人：蒋艳平、蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。 被告（被执行人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所：青海省海东市乐都区。 法定代表人：曹进彦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵学谦，男，该公司副经理。 原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称七建青海分公司）与被告周志梅、青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告七建青海分公司委托诉讼代理人张萍，被告周志梅委托诉讼代理人蒲富华，被告祥泰房地产公司委托诉讼代理人赵学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七建青海分公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）青02执异24号执行裁定书并判决驳回周志梅的执行异议申请；2.准予执行海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1171号房屋；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：海东市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，要求海东市乐都区房产管理局协助查封祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦：一层2号、9号商铺、四层商铺及房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的房屋；查封期限为三年，自2017年10月26日起至2020年10月25日。2020年4月20日，海东市中级人民法院作出（2017）青02民初57号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款13272587.39元及利息；双方上诉至青海省高级人民法院，青海省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及利息。七建青海分公司于2020年9月8日向海东市中级人民法院申请执行并提交《续封申请书》，海东市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产；并于2020年9月23日分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套房屋，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）；2020年11月12日，海东市中级人民法院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在15日内以书面形式提出执行异议，逾期不提出将对查封房屋强制执行。2020年12月3日，周志梅向海东市中级人民法院提出执行异议申请，请求中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1171号房屋的执行并解除查封；2020年12月14日，海东市中级人民法院作出（2020）青02执异24号执行裁定书，裁定中止执行（2020）青02执61号之一执行裁定中对被执行人祥泰房地产公司位于海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1171号房屋的查封。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条第一款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，本案应以2017年10月26日作为判定案涉房屋是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的查封时间。海东市中级人民法院2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，根据海东市房产管理局2020年10月30日出具的证明，案涉房屋的查封期限从2017年10月26日-2020年10月25日止。海东市中级人民法院在2017年10月26日采取查封措施后，依据《民事诉讼法》第一百零三条的规定，向案涉房屋在海东市房产管理局登记的权利人祥泰房地产公司送达了保全裁定，祥泰房地产公司在收到保全裁定后未对保全裁定申请复议，也未向海东市中级人民法院反映查封的房屋有其他权利人存在。原告在保全查封的期限内向海东市中级人民法院申请执行，保全的查封措施自动转为执行中的查封措施，执行程序中对查封期限进行延续的行为，不应单独被判定为一次新的查封行为，（2020）青02执异24号执行裁定书中认为本案的查封最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起算的认定错误。2.周志梅提供的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》没有约定祥泰房地产公司给周志梅拆迁安置补偿的是1171号房屋，没有约定房屋总价和拆迁房屋置换后应支付的购房款数额，该协议不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能证明在法院查封前签订了合法有效的买卖合同的事实。3.周志梅提供的交纳房款金额273710元只有收据，无对应的转账凭证，不能证明已支付房款的事实。物业费、水费等缴纳收据，其中2份收据名为祥泰房地产公司，而单位盖章是海东市乐都区华都物业管理有限公司的财务专用章。海东市乐都区华都物业管理有限公司与祥泰房地产公司存在人员、管理、财产混同，其证据没有证明力。4.周志梅称其于2012年8月28日从于树学处购买原拆迁房屋，但提交的却是周志鹏向于树学的170000元转账凭证，且周志梅提交的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》签订者为于树学。周志梅在异议申请中陈述当时能够办理过户登记，但周志梅未办理过户登记手续。如购买事实属实，则周志梅对未办理过户登记存在过错，其不是原拆迁房屋的权利人，不能按照拆迁安置处理。5.根据海东市房产管理局查询可知，周志梅名下还有两套房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。6.2016年1月28日祥泰房地产公司即已取得《商品房预售许可证》，就已经具备在海东市房产管理局预售备案的条件，且祥泰房地产公司在听证时明确表示有100套拆迁安置房屋，在2017年10月26日查封时，除已查封的12套房屋外，其他均已办理备案登记的情况下，周志梅不能证明未办理备案登记非因自身原因造成。 周志梅辩称，1.案涉房屋系通过产权调换方式置换的拆迁安置回迁房屋，性质与普通商品房不同，具有优先保障及足以排除被查封冻结的权利。涉案房屋位于乐都区新乐大街33号，原产权人于树学将建筑面积48㎡的房屋出售给周志梅后被祥泰房地产公司列为拆迁范围。2012年8月28日周志梅和祥泰房地产公司签订了房屋拆迁安置正式合同书，祥泰房地产公司对原房屋按1:1.3进行产权兑换，超出面积10㎡以内按照1800元计算，其余面积按照市场价购买。祥泰房地产公司通知周志梅选择海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1171号房屋建筑面积145.62㎡作为调换房屋。2015年11月5日补交房款200000元，祥泰公司出具了收据。2017年4月16日交付房屋，周志梅办理了相关水电燃气等手续居住使用至今。2017年10月27日补交差价73710元，根据最高院商品房买卖司法解释第7条规定，拆迁房屋具有优先权，属于以物易物，其权利可以对抗一般的购房消费者、抵押权及施工单位的工程价款优先权，因此本案中无论采取保全措施的时间是2017年7月30日还是执行查封的2020年9月23日均在安置协议之后，因产权调换的房屋协议书无法在商品房销售系统中备案，因此人民法院采取财产保全时未显示权益人系技术原因。因此，案涉房屋签订的房屋安置协议书不受商品房销售管理办法的规制。至于原告提出的开发商与物业公司之间财产混同的问题与周志梅无关，案涉房屋已经交付，且已经交清房款，因此我方的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求驳回原告的诉讼请求。 祥泰房地产公司辩称，答辩意见与周志梅的意见一致，案涉1171号房屋系置换给周志梅的事实属实，周志梅提交法庭的证据都是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 周志梅向本院提交以下证据： 证据1：原被拆迁房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用权证书》《转账凭证》，证明位于乐都区新乐大街33号原地质勘探局第七勘察院乐都办事处的原产权人于树学的房屋建筑面积48㎡，由周志梅以200000元购买的事实。 证据2:《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，证明2012年8月28日，周志梅和祥泰房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，约定由祥泰房地产公司将位于乐都县新乐大街33号家属院的旧住宅楼予以拆迁安置的事实；协议第三条约定的安置方式为产权调换，原房屋面积按照1:1.3产权调换，优惠10㎡为1800元，超出面积为市场价3500元的事实；根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第7条的规定，拆迁安置房屋比商品房具有优先权的规定，产权调换房屋，其房屋所有权并未丧失，拆迁安置补偿合同尚无备案的程序。 证据3：补交房款差额的《收据》2份，证明2015年11月5日，周志梅向祥泰房地产公司补缴房款200000元；2017年10月27日，周志梅向祥泰房地产公司补缴房款73710元。 证据4：《安泰华都大厦物业管理合同》《消防安全责任书》各1份，证明2017年4月16日，祥泰房地产公司委托海东市乐都区华都物业管理有限公司向周志梅交付1171号房屋，并使用的事实。 证据5：《业主申报装修审批表》《居民用户供用气合同》《物业合同》及缴纳维修基金、水电费、垃圾清运输、物业费等《收据》7份，证明祥泰房地产公司2017年4月15日向周志梅交付1171号房屋；周志梅缴纳该房屋各项费用,并装修入住该房屋的事实；涉案房屋是通过产权调换形式的拆迁安置房屋，并非商品房的事实。 证据6：《家庭户口本》，证明代为办理1171号房屋装修、水电等手续的张万**为周志梅之子；张国援是周志梅的公公；周志梅占有并使用该房屋是在人民法院查封房屋之前的事实。 七建青海分公司质证认为，证据1的合法性、真实性予以认可，对证明方向不予认可。周志梅称200000元购买于树学名下的拆迁房屋，但所提交的是周志鹏向于树学转款170000元的记录，不能排除周志梅与于树学有其他交易往来，不能证明该费用是用于购买房屋所产生。证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可。周志梅称购买于树学房屋，但未办理房产变更登记，不是适格的拆迁安置对象，无权签订房屋拆迁安置正式合同；收据显示房款为转账，但未提供相应的转账凭证，无法证明其真实性；2016年1月28日祥泰房地产公司即已取得《商品房预售许可证》，可见案涉楼盘在2016年1月28日开始就已经具备在海东市房产管理局预售备案的条件，且祥泰房地产公司在听证时明确表示有100套拆迁安置房屋，在2017年10月26日查封时，除已查封的12套房屋外，其他均已办理备案登记，周志梅购买房屋后却没有进行备案登记并不是因为祥泰房地产公司的原因造成，是自己怠于行使权利造成。证据4真实性、合法性、关联性均不予认可。买卖合同约定置换房屋面积为100㎡，物业合同交房面积为145.62㎡，对于多出的房屋面积价款未做任何约定。证据5、6对真实性、证明方向予以认可，合法性不予认可。周志梅提交的证据不能证明其为1171室的所有人，实际居住不代表合法占有；周志梅名下还有两套房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 祥泰房地产公司质证认为，周志梅提交的以上证据的真实性均认可，案涉1171号房屋是在法院查封前就置换给周志梅的，法院的查封错误，不应执行该案涉1171号房屋。 七建青海分公司向本院提交海东市房产管理局出具《证明》一份，证明周志梅名下有其他房产，购买该房屋并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定。 周志梅质证称，对《证明》的真实性无异议，证明方向有异议。关于案涉的1171号房屋，周志梅和祥泰房地产公司之间不是商品房买卖的法律关系，周志梅不是以普通的购房者的身份购买了祥泰房地产公司的房屋，周志梅名下是否还有其他房屋与本案无关。 祥泰房地产公司未向本院提交书面证据。 对当事人有争议的证据，本院认为，周志梅提交的《房屋所有权证》《国有土地使用权证书》《房屋拆迁补偿安置正式合同书》、补交房款差额的《收据》、《安泰华都大厦物业管理合同》《消防安全责任书》《业主申报装修审批表》《居民用户供用气合同》、缴纳维修基金、水电费、垃圾清运输、物业费等的《收据》《家庭户口本》具有真实性、合法性、关联性，能够证明周志梅与祥泰房地产公司之间签订回迁安置协议并付清房款的事实，且自2017年4月15日，经申报并经物业同意，周志梅开始装修入住使用案涉1171号房屋的事实。向于树学支付购房款的《转账凭证》中虽付款方名称为“周志鹏”，但结合周志梅与祥泰房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》中备注的“乙方：周志梅（名额转让自于树学）”可以印证周志梅的原拆迁房屋转自于树学的事实，本院予以确认。七建青海分公司提交的《证明》证实周志梅名下在乐都区另有房产登记信息，本院亦予以确认。 根据各方当事人陈述及经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：1998年6月18日于树学取得新乐大街48号2幢北面积48㎡房屋所有权，后于2001年5月25日取得该房屋国有土地使用证，后经与周志梅协商，于树学将该房屋出售给周志梅，2012年8月28日周志鹏通过中国建设银行给于树学转交房款170000元，周志梅支付现金30000元。同日，祥泰房地产公司与周志梅签订了《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，在该《合同书》中明确写道“名额转让自于树学”。后祥泰房地产公司将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1171号房屋以所有权置换方式补偿安置给了周志梅。2015年11月5日及2017年10月27日，周志梅分两次给祥泰房地产公司交纳房款共计273710元，祥泰房地产公司给周志梅出具了相应的房款收据。2017年4月15日，周志梅公公张国援向海东市乐都区华都物业管理有限公司交纳了1171号房屋的水费、物业费、专项维修基金、锅炉费及天然气接口费。2017年4月16日，周志梅与海东市乐都区华都物业管理有限公司就1171号房屋签订了《安泰华都大厦物业管理合同》及《消防安全责任书》。2017年9月28日，周志梅之子张万**与海东华润燃气有限公司就1171号房屋签订了《居民用户供用气合同》。自此，周志梅及其家人在1171号房屋一直居住使用至今。 另查明，2017年9月27日，七建青海分公司因与祥泰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封祥泰房地产公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结祥泰房地产公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，双方均不服提起上诉，经青海省高级人民法院二审，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因祥泰房地产公司未履行判决确定的义务，七建青海分公司向本院申请强制执行。本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。2020年9月23日，本院分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述查封的12套房屋再次进行了续查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议。周志梅得知公告内容后，向本院提出执行异议，请求中止对案涉1171号房屋的执行，并解除查封。本院于2020年12月14日作出（2020）青02执异24号执行裁定书，裁定中止执行对案涉1171号房屋的查封。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：被告（案外人）周志梅对案涉1171号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于本院对案涉1171号房屋查封时间的认定问题 本院认为，根据七建青海分公司的诉讼保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1171号房屋进行了查封，查封期限自2017年10月26日起至2020年10月25日止，后因七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，再次续行查封了该房屋，时间自2020年9月23日至2023年9月25日止。虽然周志梅是在本院2020年11月12日发出公告后得知案涉1171号房屋被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…”的规定，诉讼中的保全系为判决的有效执行，且本院作出的第二次查封系对第一次查封的续封，因此本案中，对于案涉1171号房屋的查封时间应以第一次查封的时间，即2017年10月26日进行认定。周志梅提出应按照第二次续行查封时间认定的抗辩理由不成立，不予采纳。 二、关于周志梅对案涉1171号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，第一，祥泰房地产公司与周志梅是基于旧房改造拆迁的补偿安置自愿达成以产权置换方式对周志梅予以补偿安置的协议，并于2012年8月28日正式签订《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，明确约定了安置回迁的地点新乐大街33号安泰华都大厦，《业主申报装修审批表》中明确房号为1171号，系双方真实意思表示，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋置换的相关规定，且签订时间也均早于案涉1171号房屋的诉中保全查封时间，应当认定周志梅在查封前已与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面合同；第二，根据周志梅提交的《安泰华都大厦物业管理合同》《消防安全责任书》《居民用户供用气合同》及其交纳维修基金、水电费、垃圾清运输、物业费等的相关证据，可以印证在本院2017年10月26日查封案涉房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉房屋交付给了周志梅，其已合法占有使用案涉房屋的事实；第三，案涉1171号房屋系周志梅以产权置换方式取得，对于安置房屋的价款，2015年5月3日、2017年10月27日，周志梅分两次向祥泰房地产公司交清了房款273710元。可以认定周志梅在查封前已支付了置换的案涉1171号房屋全部购房款的事实；第四，案涉房屋在人民法院查封前尚未开始办理过户登记手续，之后出现人民法院查封的事实，房屋未能办理产权过户登记手续的原因不能归责于周志梅，且综合现有在案证据，未发现周志梅与祥泰房地产公司之间就案涉房屋签订的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》等民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。 其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换方式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人对拆迁安置房屋的权利应优先于普通债权，周志梅与祥泰房地产公司签订合法有效的安置补偿协议，约定了安置用房的位置、用途，该案涉1171号房屋已经特定化，应保护周志梅对该案涉房屋的物权期待权。故，应确认周志梅对案涉1171号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告七建青海分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的诉讼请求。 案件受理费5406元，由原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。 审 判 长  刘 静 审 判 员  林 海 审 判 员  李 强 二〇二一年三月十二日 法官助理  刘拯琳 书 记 员  李玲玲