天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1188号上诉人（一审被告）：王素红，女，1969年7月5日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王保东（王素红之夫），住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：赖如星，天津德熙律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:葛桐,女,1973年3月15日出生,汉族,无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘晟廷，天津寰平律师事务所律师。上诉人王素红与被上诉人葛桐房屋租赁合同纠纷一案，天津市蓟州区人民法院曾于2019年12月17日作出（2019）津0119民初12525号民事判决，王素红不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日作出（2020）津01民终2247号民事裁定，将案件发回天津市蓟州区人民法院重审。天津市蓟州区人民法院于2020年12月14日作出（2020）津0119民初7273号民事判决。王素红不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王素红的委托诉讼代理人王保东、赖如星，被上诉人葛桐及其委托诉讼代理人刘晟廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王素红上诉请求：1、依法撤销天津市蓟州区人民法院(2020)津0119民初7273号民事判决;2、改判驳回葛桐一审全部诉讼请求;3、一、二审诉讼费用由葛桐承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误。2019年7月10日晚,涉案农家院在葛桐经营期间发生疑似食品安全事件,蓟州区疾病预防控制中心作出《关于田野之家农家院发生由诺如病毒引起聚集性胃肠炎事件的调查报告》。但调查报告没有明确事件发生原因系水引起,仅记载“存在污水向饮用水井渗漏的可能”，此调查报告无法推论或证明王素红提供的水源有问题。这明显是认定事实错误。退一步讲,即便是水源存在问题,该责任也应该由葛桐承担及自行解决。第一,《租赁协议》明确约定合同期内的一切问题由葛桐自行负责。《租赁协议》第一条第一款明确约定“出租期内包括安全生产等在内的一切问题由乙方负责,产生的费用由乙方负责赔偿”,第二条第一款明确约定“乙方应在国家法律法规允许的情况下合法经营”。第二,水源实际上是符合安全标准的。《租赁协议》签订之前,田野之家农家院已取得食品经营许可证、卫生许可证等证照;葛桐承租之前,王素红已经经营十余年,也从未发生类似事件,可以证明水源等卫生达标。第三,疑似食品安全事件的发生是由于葛桐自身原因导致。调查报告载明,2019年7月4日起,农家院的从业人员相继出现腹泻等症状,带仍带病上岗,最终导致7月10日发生疑似食品安全事件。所以,疑似食品安全事件的发生,本质原因是葛桐经营不善、安全意识不足、经验缺乏等自身原因导致的。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定王素红在葛桐承租房屋期间没有提供安全水源,所以葛桐有权解除合同，但是一审判决明显适用法律错误。涉案的租赁物是房屋,而不是水,而房屋符合约定用途。合同法第二百一十六条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。葛桐承租的是王素红的房屋,而不是水或者其他物。三、一审判决实体上显失公正。众所周知,包括涉案田野之家农家院在内的蓟州当地农家院,经营旺季在夏季。一审判决认定涉案合同11月8日解除,但11月8日至第二年的4月30日,几乎没有经营价值,判决却要求王素红退还11月8日起相应的租赁费,这显然不公正。葛桐辩称，王素红的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。葛桐向一审法院起诉请求：1．确认葛桐与王素红签订的《租赁协议》无效；2．判令王素红向葛桐返还押金50,000元；3．判令王素红向葛桐返还租金100,000元。一审法院认定事实：2019年4月1日，王素红作为甲方，葛桐作为乙方签订《租赁协议》，协议载明：经双方协商一致同意，甲方自愿将自有的田野之家农家院出租给乙方，出租年限为五年（2019年4月1日至2024年4月1日），租金为每年100000元，押金一次性50000元，于合同期满后退还乙方。一、甲方的权利义务：1．甲方为乙方提供证照，水、电相关的设施及配套，出租期内包括安全生产等在内的一切问题由乙方负责，产生的费用由乙方负责赔偿。2．甲方为乙方提供的电视、空调、床、柜、桌椅、被褥等旅店设施，需经双方清产核资，另附清单，并于合同到期时，适当折损后原样退回。如有损坏应按照损坏物品的市场价格进行赔偿。丢失物品应按照物品的市场价格赔偿。3．如果遇到国家征用占用该农家院及土地等不可抗拒因素，本协议终止，并退还乙方押金，甲乙双方互相不承担违约责任，但甲方应退还乙方当年租金。关于征用占用土地及地上附着物的全部补偿款均归甲方所有。二、乙方的权利义务：1．乙方应在国家法律法规允许的情况下合法经营，不能超越法律界限，否则后果自负。2．承包期内乙方不能改动建筑物主体结构，布局设计需微调的，需经甲方同意协商解决。3．乙方在承包期内，产生的安全、卫生等一切事故，需承担责任，产生费用乙方负责赔偿。4．乙方需在每年缴纳承包费对应日，缴纳下一年度的承包费，如超期二十天视为自动放弃承包。5．乙方中途终止合同，甲方押金不退，院内一切设施无偿归还甲方。旅店用品按双方清产核资所列明细完整归还甲方，丢失物品照价赔偿。6．如甲方私自违约，需退回乙方押金50000元整和当年的租金，并缴纳罚金50000元整。三、该合同由双方自愿平等签订具备法律效力后，双方须自觉遵守，均不得违约。四、本协议在履行过程中发生纠纷，由甲乙双方协商解决，协商不成的到蓟州区人民法院诉讼解决。五、此协议一式两份，双方各一份。协议签订后，葛桐依约向王素红之夫王保东交付了押金50,000元及第一年的租金100,000元，合计150,000元。王素红于2019年4月1日依约将天津市蓟县田野之家农家院及营业执照、食品经营许可证等相关证照交付葛桐。2019年7月10日晚，入住该农家院的数名游客在就餐后出现呕吐、腹泻等症状，疑似发生食品安全事件，天津市蓟州区疾病预防控制中心接报后立即开展流行病学与现场卫生学调查，并于2019年7月17日作出《关于田野之家农家院发生由诺如病毒引起聚集性胃肠炎事件的调查报告》，报告载明：该农家院共有从业人员6人，自7月4日起相继出现腹泻、呕吐等症状，但均带病上岗，从事食材采购、清洗、加工等工作；同时，该农家院所用水源为自备水井，生活污水向墙外渗水池排出，渗水池与水井相距不足10米，存在污水向饮用水井渗漏的可能。通过检验，发现该农家院生活饮用水菌落总数超标，不符合GB5749-2006生活饮用水标准。综合调查和检验结果分析，认定该事件是由诺如病毒引起的聚集性胃肠炎事件。报告中第六条防控措施及建议载明：蓟州区市场监管局责令田野之家农家院立即停止经营活动；从业人员实施居家隔离72小时，经连续2日检测阴性后方可上岗；田野之家农家院生活饮用水应进行水源消毒，复检达到GB5749-2006生活饮用水标准后方可使用。2019年7月12日，蓟州区市场监督管理局对田野之家农家院作出《实施行政强制措施决定书》，对该农家院实施行政强制措施，期限为三十日，后因情况复杂延长至2019年9月11日。因王素红存在转租食品经营许可证行为，蓟州区市场监督管理局于2019年11月4日对田野之家农家院作出罚款20,000元的行政处罚决定。因葛桐未取得食品经营许可证从事餐饮服务经营活动且造成严重危害后果，蓟州区市场监督管理局于2019年12月11日对葛桐作出罚款80,000元的行政处罚决定。后双方当事人因农家院饮用水安全问题多次协商，未能达成一致意见。葛桐遂委托诉讼代理人于2019年10月14日到一审法院起诉解除合同，并表示同意诉前调解解决，后因诉前调解未果，一审法院于2019年11月6日立案。在诉讼过程中，双方经过沟通，葛桐于2020年3月26日通过邮寄方式将农家院的钥匙、电卡及营业执照等物品返还王素红，后王素红自行经营该农家院。另查明，涉案农家院于2013年5月29日取得了《乡村建设规划许可证》。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《租赁协议》是否有效。葛桐在向一审法院递交诉状时认为《租赁协议》有效，因王素红提供的水源不满足饮用水标准，导致其无法正常经营，故要求解除该协议并退还部分租金和全部押金。原审开庭时葛桐当庭变更事实和理由，认为双方签订的协议为证照出租协议，违反了法律法规的强制性规定，要求确认该协议无效，并退还全部租金和押金。王素红则认为双方签订的是房屋租赁协议，虽然出借证照的部分内容无效，但不影响其他条款的效力。一审法院认为，王素红与葛桐签订的《租赁协议》明确约定租赁物为田野之家农家院，租赁的标的物主要是农家院的房屋及相应的居住设施与设备，虽然协议中含有王素红为葛桐提供证照的约定，但并非合同的主要义务，该部分内容无效，并不影响其他条款的效力。二、《租赁协议》是否已经解除。葛桐在本案审理过程中主张，如法院认定合同有效，则要求法院确认合同于2019年7月12日解除，理由在于政府部门于2019年7月12日查封了涉案租赁物，导致葛桐无法继续经营，且葛桐于2019年7月12日给王素红之夫王保东打过电话，要求解除合同。王素红对葛桐的主张不予认可，认为农家院被查封的原因在于葛桐自身经营不善导致发生食品安全事件，且查封的期限至2019年9月11日止，不能成为解除合同的依据。一审法院认为，蓟州区市场监督管理局因涉案农家院发生食品安全事件，于2019年7月12日对该农家院处以三十日的行政强制措施，后延长至2019年9月11日。也就是说，该行政强制措施仅持续两个月，合同并非不能继续履行，而且葛桐也未提交证据证明2019年7月12日作出了解除合同的通知，故葛桐主张涉案租赁协议已于2019年7月12日解除，一审法院不予支持。三、《租赁协议》应否解除以及解除的时间。本案审理过程中，经一审法院释明，葛桐要求法院判令解除双方签订的《租赁协议》，理由在于王素红提供的水源质量不达标，所以无法继续经营该农家院。王素红认为葛桐不享有合同解除权，王素红已经按照协议约定提供了水、电等设施，后续经营产生的问题应由其自行负责，与王素红无关。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，王素红负有提供安全用水的义务。涉案农家院发生食品安全事件后，蓟州区疾病预防控制中心经过调查，认定该事件的发生既存在从业人员管理不善，带病上岗问题，也存在生活污水排放与饮用水井距离过近，存在污染可能性的问题，并要求该农家院进行整改。后葛桐就农家院的饮用水源问题多次与王素红一方协商，要求为其提供安全的水源，但王素红一方明确表示拒绝。因王素红明确表示不履行主要债务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，葛桐享有合同的法定解除权，有权解除双方订立的《租赁协议》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方行使法定解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。从葛桐向一审法院提交的录音录像以及双方的微信聊天记录来看，葛桐虽多次要求王素红一方提供合格水源，但均未明确提出解除合同，后因协商不成，葛桐于2019年10月14日委托诉讼代理人向一审法院提出解除合同的诉求，应视为其正式作出解除合同的意思表示，一审法院于2019年11月8日将民事起诉状副本送达王素红，送达之日即为通知到达之日，故本案《租赁协议》自2019年11月8日起解除。四、王素红应退还葛桐押金和租金的数额问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，葛桐行使法定解除权将合同解除后，王素红有权要求葛桐交还农家院，葛桐有权要求王素红退还押金和剩余租金。因本案系王素红根本违约导致合同解除，故应将押金50,000元退还葛桐。葛桐以诉讼的方式行使解除权，一审法院确认合同自2019年11月8日解除，故租金应计算至2019年11月8日，剩余租金王素红应退还葛桐。按年租金100,000元计算，王素红应退还葛桐租金39,452元【100,000元÷365天×（365天-221天）】。在诉讼过程中，葛桐于2020年3月26日应王素红的要求将农家院的钥匙、电卡及营业执照等物品返还王素红，如王素红认为葛桐迟延交付给其造成损失，可另寻途径解决，因不属本案审理范围，故本案不作处理。一审法院判决：一、葛桐与王素红于2019年4月1日签订的《租赁协议》于2019年11月8日解除；二、王素红返还葛桐押金50,000元、租金39,452元，合计89,452元，于本判决生效后五日内付清；三、驳回葛桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，由葛桐负担994元，王素红负担2,306元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据,二审查明的事实与一审基本一致。另查明，王素红自2005年开始经营涉案农家院，水源没变动过，十多年来没有证据证明发生过公共卫生事件。葛桐自2019年“五·一”期间开始接待自己的亲友，未发生公共卫生事件。葛桐自述2019年7月共接待二批游客，接待第一批游客时，并没有发生公共卫生事件，在接待第二批游客时发生涉案公共卫生事件。葛桐当庭明确表示：我经营的农家院跟王保东家离着不到5分钟的距离，我们用的水是从王保东家里引过来的，不是农家院的水。本案中我们解除是因为没有食品许可证，跟水源和用电没有关系。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否存在违约行为，被上诉人是否享有合同解除权；二、如何确定双方合同解除的时间；三、合同解除后双方应承担何种法律责任。一、关于上诉人是否存在违约行为，被上诉人是否享有合同解除权问题涉案《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，虽然其中含有违法借用证照的约定，但该约定并非双方租赁协议的主要内容，违法借用证照的约定无效，不影响双方协议其他条款的效力。故一审法院认定双方《租赁协议》合法有效并无不当，本院予以确认。协议签订后，双方各自履行了协议约定的义务。由于经营过程中发生公共卫生事件，涉案农家院被蓟州区市场监督管理局责令停止经营，葛桐遂停止经营涉案农家院。依据涉案《租赁协议》，葛桐需对在承包期内产生的安全、卫生等一切事故承担责任，产生费用葛桐负责赔偿。且天津市蓟州区疾病预防控制中心《关于田野之家农家院发生由诺如病毒引起聚集性胃肠炎事件的调查报告》认定该事件是由诺如病毒引起的聚集性胃肠炎事件。关于饮用水菌落总数超标问题，该报告明确意见为：“存在污水向饮用水井渗漏的可能、该农家院生活饮用水菌落总数超标”，一审法院据此认定王素红明确拒绝为葛桐提供安全水源的义务，故葛桐享有法定解除权。但是根据二审法院查明的事实，葛桐在庭审中明确表示其经营的农家院跟王保东家离着不到5分钟的距离，其用的水是从王保东家里引过来的，不是农家院的水。结合本院查明该农家院经营多年包括葛桐多次使用涉案水源，并未发生公共卫生事件的事实及葛桐当庭“本案中我们解除是因为没有食品许可证，跟水源和用电没有关系”的陈述，可以认定，本案中不存在王素红提供水源不合格的问题。一审法院以王素红拒绝提供合格水源认定王素红不履行合同主要义务，葛桐享有法定解除权，属于认定事实不清，适用法律错误。二、关于如何确定双方合同解除的时间问题涉案《租赁协议》签订后，双方均按照协议的约定履行了合同的义务。葛桐在经营过程中发生公共卫生事件，被蓟州区市场监管局责令于2019年7月12日至9月11日停止经营。此后葛桐虽未再经营涉案农家院，但一直掌握涉案农家院的钥匙、电卡及营业执照，双方对解除协议没有达成一致意见。葛桐于2019年11月6日向一审法院起诉解除合同。但葛桐在一审法院第一次开庭审理中变更诉讼请求为确认双方协议无效。葛桐于2020年3月26日通过邮寄方式将农家院的钥匙、电卡及营业执照等物品返还王素红，后王素红自行经营该农家院。本院认为，一审法院以王素红存在根本违约行为为由，认定葛桐享有法定解除权。将双方解除协议的时间确定为一审法院向王素红送达起诉状的时间为合同解除时间。且在当事人变更诉讼请求后，仍以原诉讼请求为依据，判决认定双方合同解除的时间，缺乏事实及法律依据。2020年3月26日，葛桐将农家院钥匙、电卡及证照邮寄给王素红，王素红接受并开始自己经营农家院，该行为应认定为双方对解除《租赁协议》达成了一致意见，双方协议解除时间应为2020年3月26日，但是关于合同解除后的后果双方当事人仍未达成一致意见。三、合同解除后双方应承担何种法律责任问题本案葛桐放弃经营涉案农家院部分原因是因为经营过程中发生公共卫生事件受到行政处罚，另外的原因是其没有按照国家相关规定办理营业执照及食品经营许可证。而形成葛桐无证经营的原因既有葛桐本身没有按照国家法律规定领取证照的原因，也有王素红违法向葛桐提供相关证照经营的原因。我国要求个人经营需领取个体工商户营业执照的制度，已经实施了三十多年，作为经营者或准备从事经营的人员应当知道取得相关证照后才能经营是基本常识。故解除涉案租赁协议，双方均有过错。结合双方对违约责任的约定，本院认为，王素红应退还葛桐押金25000元。根据法律规定，合同解除后，未履行的不再履行。双方约定租金为每年100000元，每天的租金约为273.97元。第一年租期应为2019年4月1日至2020年3月31日，本院确认双方于2020年3月26日解除合同，王素红应返还葛桐交纳的未履行期间的租金，即273.97元×5天，共计约1370元。综上所述，王素红的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初7273号民事判决；二、葛桐与王素红于2019年4月1日签订的《租赁协议》于2020年3月26日解除；三、王素红返还葛桐押金25000元、租金1370元，合计26370元，于本判决生效后五日内付清；四、驳回葛桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，葛桐负担2640元，王素红负担660元。二审案件受理费2036元，葛桐负担1629元，王素红负担407元。本判决为终审判决。审判长  李国忠审判员  白俊勇审判员  苏庆松二〇二一年三月十九日法官助理周航书记员张楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；