山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终772号 上诉人（原审被告）：山东莘县同鑫房地产置业有限公司，住所地：山东省莘县莘州街道办事处武阳街中段路北。 法定代表人：张凯乐，总经理。 委托诉讼代理人：孙明辉，山东鲁阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜兆生，山东鲁阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋朝红，男，1966年1月4日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：毕瑞沛，山东莘莘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭进峰，山东莘莘律师事务所律师。 上诉人山东莘县同鑫房地产置业有限公司因与被上诉人宋朝红房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市莘县人民法院（2020）鲁1522民初3845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 山东莘县同鑫房地产置业有限公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判确认双方之间的房屋买卖合同无效或发回重审；2.一、二审诉讼费均由宋朝红承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。首先，一审法院判决山东莘县同鑫房地产置业有限公司于判决生效后三十日内将莘县交通花园1区商铺北头第一间门市部交付宋朝红，同时宋朝红支付完毕剩余购房款。该判决内容山东莘县同鑫房地产置业有限公司根本无法施行。因山东莘县同鑫房地产置业有限公司经多次催促宋朝结清房款，宋朝红一直在无限期拖延，后宋朝红直接失去联系，导致双方无法签订商品房买卖合同。一审法院未对该房屋的基本情况，登记情况、手续办理情况进行查实的情况下，置客观情况于不顾，径行判令山东莘县同鑫房地产置业有限公司三十日内向交付房屋，认定事实当然错误。其次，宋朝红向邹某交付的10万元，与山东莘县同鑫房地产置业有限公司无关，案外人邹某收取了宋朝红的款项，系案外人与宋朝红之间，不应由山东莘县同鑫房地产置业有限公司负担。我方收到宋朝红的15万元应视为定金，因多次催促宋朝红支付房款签订合同，其己经构成违约，不应退还。在山东莘县同鑫房地产置业有限公司催促宋朝红付款时，宋朝红一直不配合，其见到房屋价格上涨，又要求山东莘县同鑫房地产置业有限公司交付房屋，此种情况对我方来讲，显示公平。二、一审法院适用法律错误。本案系商品房买卖合同纠纷，在《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条至第五条同时有规定的情况下，根据特别法优于一般法的原则性规定，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条规定，一审法院适用错误的法律规定所做出的判决当然是错误的。综上，请二审法院查明事实，依法改判或发回重审。 被上诉人宋朝红辩称：一、一审法院认定事实清楚。2013年6月份，宋朝红与山东莘县同鑫房地产置业有限公司经协商一致，由宋朝红首付15万元房款，余款根据上诉人通知的付款数额和时间分期支付，山东莘县同鑫房地产置业有限公司交付房屋的同时宋朝红付清房款。宋朝红于2013年至2016年根据山东莘县同鑫房地产置业有限公司通知支付房款共计25万元，此后山东莘县同鑫房地产置业有限公司未再通知交款。宋朝红向山东莘县同鑫房地产置业有限公司交付的该25万元系房款，非定金。自2018年山东莘县同鑫房地产置业有限公司开发的房屋具备交付条件以来，宋朝红多次催交房，山东莘县同鑫房地产置业有限公司以房价上涨为由，拒不交房并拒绝接受宋朝红按约定应支付的剩余房款，有宋朝红与山东莘县同鑫房地产置业有限公司法定代表人的通话录音为证，上诉状中陈述与事实严重不符，山东莘县同鑫房地产置业有限公司现已严重违约。因邹某系山东莘县同鑫房地产置业有限公司监事，宋朝红一审时提交的通话录音可以证实邹某参与了案涉房产的买卖，宋朝红有理由亦有充足的证据相信邹某系代表公司收取案涉房款，故宋朝红向邹某交付的房款可以认定系宋朝红向山东莘县同鑫房地产置业有限公司交付的房款。二、一审法院适用法律正确。案涉房产系已经竣工的房产，现已处于可交付状态，不属于预售房产，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。另，山东莘县同鑫房地产置业有限公司恶意不办理相关手续，并以此为由拒绝交付房产的行为严重违背诚实信用原则，侵害了宋朝红的合法权益。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，恳请法院查明事实后依法驳回上诉人上诉，维持原判。 宋朝红向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告交付莘县交通花园1区商铺北头第一间门市部；2.由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年6月，经原被告协商，原告购买被告开发的莘县交通花园1区商铺北头第一间门市部，面积约116.26㎡单价为5500元/㎡。原被告并未签订书面房屋买卖合同。 原告为证明自己的主张，提供了收据三张：2013年6月27日150000元收据一张，载明：“交款单位宋朝红人民币壹拾伍万元整收款事由一区商铺北头5.4ｍ面积约116.26㎡5500元／㎡”，该收据加盖了被告公司公章；2015年7月27日由邹某出具收到条一张，载明：“宋朝红交通花园门市部北第一间房款伍万元正（50000元）邹某2015年7月27日”；2016年5月14日50000元收据一张，载明：“交款单位宋朝红人民币伍万元整收款事由1区商铺北头”，该收据加盖了被告公司公章。原告称上述款项均是支付的涉案房屋房款，邹某是被告公司监事，涉案房屋是邹某开发的，其是和邹某协商的涉案房屋的价格、面积及位置，其交给邹某的50000元就是涉案房屋的房款。被告法定代表人对2015年7月27日和2016年5月14日的收据均表示不清楚，并以“邹某参与了2013年6月27日收款150000元的事，邹某清楚这里面的事，原被告之间的房屋纠纷邹某清楚”为由，申请邹某出庭作证。邹某出庭作证称其是原被告房屋买卖的介绍人，2013年6月27日的150000元是原告交付的定金，2015年7月27日的款项是原告让其帮助装修涉案房屋交付的装修款，其余事情就不清楚了。原告称邹某是被告公司监事，与本案有利害关系，对邹某的证言不予认可，其支付给邹某的是房款而非装修款。 原告提交的被告公司的企业变更情况表显示：邹某是被告公司的原股东发起人及原法定代表人，自2011年7月11日至今，担任被告公司的监事。被告法定代表人否认邹某是被告公司的员工，其并不清楚邹某是否是其公司监事。邹某否认其是被告公司监事或员工。原告提供了其与被告法定代表人张凯乐的通话录音，录音中张凯乐表示关于涉案房屋的事情让原告找邹某解决，包括房屋的价格。经法庭询问，张凯乐表示让原告找邹某商谈房屋事宜的原因是邹某是介绍人，邹某参与了涉案房屋买卖事宜。 目前该房屋已经建设完毕，且并未另行出售。原告表示愿意在被告交付房屋的同时，按照单价5500元/㎡支付被告剩余房款。 一审法院认为，原被告虽然没有订立书面房屋买卖合同，但是原被告已经就合同项下房屋的位置、面积和单价进行了明确具体的约定，原告已经支付了被告部分房款，被告予以接收，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，本院依法认定原被告之间的房屋买卖合同成立，原被告均应按照双方的约定继续履行合同。作为房屋买卖合同出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，买受人的主要义务则是向出卖人支付价款。本案中，原告未履行支付价款的义务，被告未履行交付房屋的义务。原告表示愿意在被告交付房屋的同时，按照单价5500元/㎡支付剩余房款，被告亦应交付原告房屋。故原告要求被告交付房屋的诉讼请求应予支持，原告亦应按照双方合同约定支付被告剩余房款。 2013年6月27日和2016年5月14日收据均加盖了被告公司公章，系原告交付被告的涉案房屋购房款。关于2015年7月27日邹某出具的50000元收据，证人邹某称系涉案房屋装修款，原告不予认可，收条中载明为房款，且庭审中被告法定代表人称涉案房屋于2017年5、6月份才建设完毕，故邹某称是装修款明显不符合常理，法院不予采信。根据原告提交的证据及原被告的陈述可知，邹某系被告公司的监事，其参与了案涉房屋买卖合同，其虽然没有被告公司的委托授权，但基于邹某是被告公司的监事，且参与了涉案房屋的买卖合同，原告有理由认为邹某有代理权，故而将涉案房款50000元交付邹某，邹某行为构成表见代理，其行为后果应由被告公司承担，依法认定原告于2015年7月27日交给邹某的50000元系交付的涉案房屋购房款。综上，原告已经支付被告房款250000元。 关于诉讼时效，因原被告均未提供证据证明涉案房屋的交付时间，应视为履行期限不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，被告的主张并未超过诉讼时效。因原被告并未提供证据证明案涉房屋购房款的交付时间，属于履行期限不明确，被告也未提供证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十四条之情形，故被告主张原告未按期交付房款构成根本违约，并认为应撤销合同，无事实和法律依据，法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告山东莘县同鑫房地产置业有限公司于本判决生效后三十日内将莘县交通花园1区商铺北头第一间门市部交付原告宋朝红，同时原告宋朝红支付完毕被告山东莘县同鑫房地产置业有限公司剩余购房款。案件受理费7300元，减半收取计3650元，财产保全费3717元，由被告山东莘县同鑫房地产置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，宋朝红提供的三张收据中，有邹某签字的仅有2015年7月的5万元，其他两张均加盖了山东莘县同鑫房地产置业有限公司方的公章，山东莘县同鑫房地产置业有限公司主张宋朝红向邹某交付10万元，与事实不符，本院不予采信。邹某系山东莘县同鑫房地产置业有限公司方的监事，其曾任该公司法定代表人，宋朝红有理由相信邹某有权代表山东莘县同鑫房地产置业有限公司收取房款，根据邹某出具的收据，应当认定该款是宋朝红交纳的购房款，如邹某未向上诉人交付，上诉人可向邹某另案主张。宋朝红在莘县十八里铺镇宋庄村居住，已经交付近百分之四十的购房款，在近几年房价未明显下降的情况下，山东莘县同鑫房地产置业有限公司主张与宋朝红失去联系，又称多次催促宋朝红拒不付款，前后陈述矛盾，且不符合常理，本院不予采信。现有证据不能证明宋朝红存在违约行为，双方均应当按照约定履行合同义务。山东莘县同鑫房地产置业有限公司出具的15万元收据中，并未载明任何有关“定金”的内容，山东莘县同鑫房地产置业有限公司主张15万元为购房定金，证据不足，本院不予支持。山东莘县同鑫房地产置业有限公司在一审中并未抗辩案涉房屋起诉前未取得商品房预售许可证明，且案涉房产现已竣工，故对主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，本院不予支持。一审判决并无不当。 综上所述，上诉人山东莘县同鑫房地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人山东莘县同鑫房地产置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  孙久强 审 判 员  郭召勇 二〇二一年三月十八日 法官助理  李志新 书 记 员  王倩倩