四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0923民初134号 原告：大英置兴商贸有限公司，住所地大英县新城区郪江中路莱茵河畔2-1-11，统一社会信用代码91510923327053892W。 法定代表人：陈杨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：阮长志，该公司员工。 被告：蒋军，男，汉族，1982年1月2日出生，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：贺正秀，女，汉族，1974年9月28日出生，住四川省普格县。 原告大英置兴商贸有限公司与被告蒋军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大英置兴商贸有限公司的委托诉讼代理人阮长志，被告蒋军的委托诉讼代理人贺正秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房屋租金、经营管理费、物管费、能耗费共计29754.13元及利息(利息计算方式：14976.43元自2019年6月27日起，14777.7元自2020年6月27日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2018年6月30日就大英永逸广场3号楼4楼4号房屋签订了《大英永逸广场逸品天街商铺租赁合同》和《大英永逸广场商户费用审核表》，其中明确约定：房屋租赁面积为281.48㎡，租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日，以及房屋租金、经营管理费、物管费、能耗费等费用的支付方式和支付时间。自2019年度起，被告开始拖欠相关费用。被告在原告的催促下，先后支付了2866.72元、4000元，但仍拖欠原告相关费用。2020年度，由于疫情原因，原告主动免除被告2个月租金、经营管理费，但被告亦未支付清费用。原告多次与被告沟通，但被告置之不理，拒绝支付拖欠的费用。被告曾缴纳能耗费保证金2000元。抵扣后，被告下欠原告费用共计29754.13元。 被告蒋军辩称，下欠2019年7月1日至2020年10月15日期间的费用属实，但原告计算的金额有误。我方于2020年6月就申请终止合同，租赁时间应计算至6月止，不应该计算至撤场时间（2020年10月15日）。原告未提供物业服务，不应计算物业费。第一年、第二年各免租6个月，2020年因疫情原告承诺免租两个月，再扣除我方已交的费用，现在下欠金额应该是3304元。 当事人为支持其诉讼主张，依法提交了证据。本院组织了质证。双方对证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2018年6月30日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《大英永逸广场逸品天街商铺租赁合同》。合同主要内容：1.甲方将永逸广场3号楼4楼4房出租给乙方经营足浴生意；2.租赁面积281.48㎡，租赁期限为60个月，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，租金总额为81067元；3.乙方缴纳能源保证金2000元、履约保证金3000元。合同还对消防安全、违约等进行了详细约定。 同日，原告作为管理方（甲方）、被告作为被管理方（乙方）还签订了《大英永逸广场逸品天街经营管理合同》。合同主要内容：1.乙方同意接受甲方的同意经营管理；2.甲方按商铺面积收取经营管理费，乙方自2018年7月1日承担商铺经营管理费，经营管理费合计81067元。合同还对双方权利义务、违约责任等进行了详细约定。 合同签订后，被告缴纳了能源保证金2000元、履约保证金3000元。被告付清了2018年7月1日至2019年6月30日止的租金和经营管理费20267元。2019年10月11日，被告向原告给交纳3000元，原告出具收款收据载明内容为“收物业费（2018年，补交）”。同年12月23日，被告交纳10000元，原告出具收款收据载明内容为“租金管理费”。2020年1月15日，被告交纳4000元，原告出具收款收据载明内容为“预交租金管理费”。因各种原因，被告经营困难，提出终止租赁合同。双方协商后，被告于2020年10月15日撤出场地，退还商铺。被告下欠2019年7月1日至2020年10月15日的费用。 另查明，案涉租赁房屋权利人系四川泰通置业有限公司。四川泰通置业有限公司委托原告经营管理，委托事项包括但不限于收取租金、经营管理费、物管费、能耗费，其本公司不再向实际承租人主张权利。 本院认为，原告以自己的名义在四川泰通置业有限公司的授权范围内与被告订立租赁合同和经营管理合同，四川泰通置业有限公司明确表示由原告向承租人收取租金、经营管理费、物管费、能耗费等，且无证据证明被告在订立合同时知道原告与四川泰通置业有限公司的委托代理关系，故本案的租赁合同和经营管理合同对本案原被告具有约束力。被告经营困难，申请终止合同，经原告同意，被告于2020年10月15日退场，应视为双方协商一致，解除合同。双方对被告下欠2019年7月1日至2020年10月15日期间费用的事实无异议，争议的焦点为下欠费用的具体金额问题。对此，本院分析认定如下： 第一、关于下欠能耗费（水费）198.83元问题。双方对此费用无异议，本院予以确认。 第二、关于原告主张的物业管理费844.44元/月的问题。被告抗辩原告未进行物业服务，不应支付该费用。经查，双方在商铺租赁合同及经营管理合同中均未对物业管理费标准、支付主体、支付方式、物业服务内容等进行约定，仅在商铺租赁合同中载明提供统一物业管理服务的企业为“四川大嘉物业服务有限公司”，原告亦无证据证明其自己实际提供了物业服务，故原告收取物业管理费的主张无合同依据和事实依据，不予支持。如四川大嘉物业服务有限公司确实进行了物业服务，其可另行依法主张其权利。 第三、关于租金和经营管理费的金额问题。根据双方合同约定，租金1688.88元/月、经营管理费1688.88元/月，第一年、第二年分别免租6个月。2020年，因疫情原因，再免2个月租金和经营管理费。租赁合同中关于免租期的约定为“免租期间免除的仅是租金和经营管理费，不包括物业服务费和其他费用。”由于被告实际退房时间为2020年10月15日，故欠费期间应为2019年7月1日起至2020年10月15日止，共计15.5个月，扣除免租期8个月，实际计费应为7.5个月，具体金额：租金1688.88元/月×7.5月＋经营管理费1688.88元/月×7.5月=25333.2元。 上述第一和第三项合计25532.03元。2019年10月11日，被告向原告交纳的3000元，原告出具收款收据载明内容虽为“收物业费（2018年，补交）”，但依据上述分析，原告收取物业管理费无合同依据和事实依据，故该笔费用应作为被告交纳的租金和经营管理费用。被告于2019年12月23日交纳租金管理费10000元，2020年1月15日预交租金管理费4000元，在签订合同时交纳能源保证金2000元、履约保证金3000元。前述费用抵扣后，被告还应支付原告金额为3532.03元。综上所述，对原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限蒋军在本判决生效后10日内向大英置兴商贸有限公司支付下欠的租金、经营管理费、能耗费共计3532.03元； 二、驳回大英置兴商贸有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费544元，减半后收取272元，由蒋军负担25元，由大英置兴商贸有限公司负担247元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 何雪峰 二〇二一年三月五日 法官助理 代雪梅 书 记 员 冷美玲