湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1506号上诉人（原审第三人）：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区科技创新城创新二路277号。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贤钦，湖南天地人律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张振宇，男，1988年8月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原审被告：东业地产（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区漓湘路98号。法定代表人：吴云，董事长。上诉人中融国际信托有限公司(以下简称中融信托公司)因与被上诉人张振宇、原审被告东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2020)湘0102民初11121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中融信托公司上诉请求：1、请求二审法院将本案发回重审或在查明事实的基础上撤销一审判决第一项，改判驳回张振宇要求注销在长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房设定的在建建筑物抵押登记的诉讼请求；2、本案上诉费由张振宇承担。事实与理由：一、案涉在建建筑物上所设抵押权系合法设立，且优先于张振宇就案涉合同所享有的债权，张振宇无权要求中融信托公司涤除在建建筑物上设立的抵押权。中融信托公司与东业公司于2017年11月7日签署了《信托贷款合同》，东业公司将案涉东业上城嘉苑在建工程抵押给了中融信托公司并办理了在建建筑物抵押登记。中融信托公司所享有的抵押权设立于张振宇对东业公司享有的债权之前，且根据物权优先于债权原则，张振宇无权要求中融信托公司办理抵押权注销手续。二、张振宇与东业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》对中融信托公司并无约束力。东业公司所作出的承诺仅对其自身产生约束力，在未经中融信托公司授权或追认的情况下，东业公司无权代表中融信托公司向张振宇作出配合办理在建建筑物抵押注销手续的承诺。三、中融信托公司并未放弃对涉案房屋在建建筑物的抵押权，中融信托公司同意预售仅为获得行政许可需要，不应视为放弃抵押权。四、案涉建筑物抵押权所对应的债权尚未清偿，办理抵押权注销的条件尚未成就，中融信托公司无义务办理案涉在建建筑物上设立的抵押权注销手续。张振宇辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回中融信托公司的上诉请求，维持原判。1、根据购房合同的约定，东业公司与中融信托公司有义务解除在案涉商品房设立的在建建筑物抵押并办理商品房买卖合同备案；2、中融信托公司已同意东业公司出售房屋，张振宇作为购房人，已履行了合同约定的支付购房款的义务，中融信托公司与东业公司之间的债权债务关系与张振宇无关，中融信托公司资金无法收回的风险不应由购房人承担。东业公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。张振宇向一审法院起诉请求：1．判令东业公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》注销长沙市芙蓉区远大二路679号第14栋26层2601号商品房的在建建筑物抵押权登记，并限期办理该商品房的商品房买卖合同备案；2．判令东业公司向张振宇支付违约金5308.7元（自2018年5月19日起暂计算至2020年8月19日止，之后计算至办理商品房买卖合同备案之日止，每日按张振宇已付房款的0.01‰计算）；3．案件诉讼费用由东业公司承担。一审法院认定事实：2018年1月7日，张振宇与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定张振宇购买东业公司建设的长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房（用途为住宅，建筑面积122.68平方米），购房价款为645051元，首期房款265051元于合同签订之日支付，剩余房款380000元向银行申请贷款，东业公司应协助办理，张振宇应在接到东业公司通知之日起七日内将申请办理银行按揭所需的全部资料提交；该商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为中融信托公司，抵押权登记日期为2017年12月13日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；买受人张振宇购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2017-0456，自合同签订之日起，出卖人东业公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人东业公司应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按张振宇已付房款的0.01‰向张振宇支付违约金。商品房买卖合同签订前张振宇已向东业公司支付了首期房款265051元。商品房买卖合同签订后，张振宇于2018年3月21日向东业公司支付完毕剩余房款380000元。但东业公司、中融信托公司未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也未按约定自合同签订之日起90工作日内向长沙市房屋登记机构办理案涉商品房的商品房买卖合同备案，合同备案期限于2018年5月18日届满，自2018年5月19日至2020年8月19日东业公司依合同约定应向张振宇支付违约金5289.4元。一审法院认为：张振宇与东业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。关于办理商品房买卖合同备案和支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张振宇已依约履行购房款的付款义务，东业公司未按合同约定在自合同签订之日起90工作日内向长沙市房屋登记机关办理合同备案，构成违约行为，应当承担违约责任。商品房买卖合同约定，东业公司未在约定期限内办理合同备案的，自合同约定的期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按已付房款的0.01‰支付违约金。故张振宇诉请东业公司办理商品房买卖合同备案并支付违约金，符合合同约定和法律规定，应予以支持。关于办理在建建筑物抵押权注销登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，虽案涉商品房已设定在建建筑物抵押，商品房买卖合同约定案涉商品房进行预售已经抵押权人中融信托公司同意，并取得行政主管机关的预售许可，鉴此，抵押权的效力应当仅及于案涉商品房转让后的价款，即应视为抵押权人已放弃在案涉商品房设定的在建建筑物抵押权，且商品房买卖合同约定，设定在建建筑物抵押权登记的，东业公司应于90工作日内与抵押权人中融信托公司申请办理抵押权注销登记。故张振宇诉请东业公司办理案涉商品房的抵押权注销登记，符合合同约定和法律规定，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：一、在判决生效后十五日内，东业公司和中融信托公司注销在长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房设定的在建建筑物抵押权登记；二、在判决生效后三十日内，东业公司在不动产登记机关办理完毕其与张振宇于2018年1月7日签订的《长沙市商品房买卖合同》的备案；三、在判决生效后十日内，东业公司向张振宇支付违约金5289.4（自2018年5月19日起暂计算至2020年8月19日止，之后至商品房买卖合同备案完成之日止，每日按张振宇已付购房价款645051元的0.01‰计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序已减半收取40元，由东业公司负担。本案二审期间双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据本案案情以及双方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：中融信托公司是否负有解除在建建筑物抵押权注销登记的义务。经审查，《长沙市城市房地产交易管理办法》第二十五条规定，房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。本案中，案涉商品房进行预售已经抵押权人中融信托公司同意，东业公司亦取得商品房预售许可证。根据上述规定，中融信托公司应当注销相应部位的抵押权。其次，东业公司未能全部清偿中融信托公司的债务系东业公司的违约行为，亦是中融信托公司应承担的合同风险，张振宇作为房屋买受人，在购房时已尽相关注意义务，应当认定其已基于东业公司和中融信托公司的行为而产生合理的信赖利益，张振宇并不知晓中融信托公司与东业公司之间的债务关系，在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非其自身原因，亦有权依照合同约定要求东业公司与中融信托公司对案涉商品房设定的在建建筑物抵押权办理注销登记。故一审判决东业公司和中融信托公司注销在案涉商品房设定的在建建筑物抵押权登记并无不当，本院予以维持。综上所述，中融信托公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人中融国际信托有限公负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  李维潇二〇二一年三月三十一日法官助理尹宁书记员肖佳敏