新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新4003民初408号   原告：苏照明，男，1965年1月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区石河子市。   委托诉讼代理人：张松，新疆天冠律师事务所律师。   委托诉讼代理人：闫阳阳，新疆天冠律师事务所律师。   被告：肖国良，男，1982年2月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   原告苏照明与被告肖国良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告苏照明的委托诉讼代理人张松、闫阳阳，被告肖国良到庭参加诉讼。现已审理终结。   原告苏照明向本院提出诉讼请求：1.判令被告将承租的奎屯市第一大道地下街6-xx1、6-xx2号门面房退还原告；2.判令被告向原告支付2020年10月20日起至腾退门面房之日的租金损失；3.判令被告承担违约金75,000元。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求（因被告已于2021年２月２日将案涉房屋返还给原告）；明确第二项诉讼请求为判令被告向原告支付2020年10月20日起至2021年2月1日的租金损失25,000元（因疫情影响，原告自愿减免被告一个月零十天的租金，仅主张2个月的租金损失，12,500元/月×2个月=25,000元）；变更第三项诉讼请求为判令被告承担违约金50,000元。事实和理由：2014年9月10日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将其位于奎屯市第一大道地下街6-xx1、6-xx2号门面房出租给被告使用，租期2015年10月20日至2020年10月19日共5年，每年租金150,000元。现合同租期已满，被告既不续交租房租金又不腾退房屋，经多次协商未果，故诉至法院。   被告肖国良辩称，1.对于租金，疫情期间房屋无法正常经营使用，给被告造成很大的经济损失，第一大道其他的承租人均减免了三个月至半年的租金，原告也应减免被告相应租金；2.对于违约金，被告不存在违约行为，在原告口头同意续租的条件下，2019年被告对房屋进行了装修，后原告要求被告一次性支付三年房租，被告无力支付，无法续租是原告导致的，所以被告不应承担违约金。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年9月10日，苏照明（甲方、出租方）与肖国良（乙方、承租方）签订了一份《租房协议》，该协议第一条约定甲方将其本人位于奎屯市第一大道地下街6-xx1、6-xx2号门面房出租给乙方使用，面积为75.5平方米；第二条约定租赁期限为五年，自2015年10月20日至2020年10月19日止，壹年租金为壹拾伍万元整，已付贰年房租叁拾万元整；第三条约定乙方在租赁期间一切水、电、暖、税，由乙方自行承担，甲方必须给乙方提供办理证照及一切与营业有关的各种手续；第四条约定租赁期满乙方必须提前2个月通知甲方是否续租或终止，避免给出租方造成损失，否则一切损失由承租方承担；第五条规定经营期内双方不得违约，若一方违约按租金总额的50%缴纳违约金，合同期满，乙方在同等条件下，享有优先租赁权，双方不得违约；第六条约定甲、乙双方不得随意解除合同，如一方确有特殊情况可协商解决，如未尽事宜，双方可做补充规定，与合同享有同等法律效力。第七条约定此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效。第八条约定每年提前两个月付下一年房租。该协议甲方落款处有苏照明的签字及捺印，乙方落款处有肖国良的签字及捺印。   经查，被告已按照上述协议约定向原告支付完毕所有房租。因原、被告就房屋续租、延长租期问题迟迟不能达成一致意见，遂成本诉。2021年2月1日，被告将案涉房屋退还原告。   另查明，案涉房屋名义购买人分别为苏照明之子苏洋和苏照明侄子苏健，苏健和苏洋向苏照明出具《授权委托书》，授权其行使案涉房屋租赁、收取租金、诉讼等事宜。   再查明，奎屯鑫亚时尚大道物业服务有限公司出具《情况说明》一份，载明：“因受疫情影响，第一大道第一次疫情于2020年1月26日停业，3月11日复工，共计停业45天；第二次疫情于2020年7月26日停业，9月4日复工，共计停业39天。租赁公司商铺的商户一律减免3个月租金。”   本院认为，关于《租房协议》的效力问题。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”本案中，原被告签订《租房协议》时，原告虽然未向被告出示了相应授权证明，但在本案审理过程中，原告提交了权利人授权委托书，证明原告有权签订案涉房屋的租赁合同并收取相应租金，故原、被告签订的《租房协议》合法、有效。虽然协议约定租赁期间截至2020年10月19日，之后双方就续租事宜也未能签订新的协议，但协议到期后，被告继续占有案涉房屋，故原、被告之间仍形成事实上的租赁合同关系。   关于原告主张的房租及违约金问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，原、被告签订《租房协议》后，爆发新型冠状病毒肺炎疫情。新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原、被告在签订《租房协议》时，其主观上不可预见新型冠状病毒肺炎疫情的发生，客观上也无法避免和克服新型冠状病毒肺炎疫情带来的影响，该情形符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力。现被告虽然未按《租房协议》约定的时间就续租事宜与原告协商一致，但因疫情和疫情防控措施确实导致被告关门停业，复工后营业收入明显减少；同时结合被告积极与原告协商续租、减租、延长租期等事宜，双方虽未能协商一致，但足以证明其并无恶意违约的主观故意。故本院对于原告主张的违约金不予支持。至于租金计付的问题。原告主张房屋租金25,000元（2020年10月20日起至2021年2月1日，因疫情影响，原告自愿减免一个月零十天的租金，仅主张2个月的租金，月租金12,500元=15万元/年÷12个月），本院参照折算后的月租金标准同时综合考虑合同性质、当事人逾期、合同履行情况、疫情对合同履行的影响程度，违约金未予支持等因素，根据公平原则酌定原告与被告就2020年因疫情影响未能经营使用房屋的3个月租金各承担50%，即被告应向原告支付租金22,916元[12,500元×1.5个月+12,500元×（1/3）个月）]。   依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款、第一百八十条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告肖国良于本判决生效之日起五日内向原告苏照明支付租金22,917元；   二、驳回原告苏照明的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1676元，减半收取计838元（原告苏照明已预付），由原告苏照明负担582元，被告肖国良负担256元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。   审  判  员   敬  川   二 Ｏ 二 一 年 三 月 十 一 日   法 官 助 理   王 美 懿   书  记  员   李美秋子