上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1950号上诉人(原审被告)：徐启龙，男，1966年1月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人(原审原告)：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市徐泾镇沪青平公路XXX号XXX幢一层A区。法定代表人：杨振兴，执行董事。委托诉讼代理人：盛雪川，江苏卓岳律师事务所律师。原审被告：张辉东，女，1967年11月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。原审第三人：中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴文新，行长。委托诉讼代理人：程琪，上海市佳信达律师事务所律师。上诉人徐启龙因与被上诉人正荣御天(上海)置业发展有限公司(以下简称“正荣御天公司”)及原审被告张辉东、原审第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称“徐汇支行”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初21589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐启龙、被上诉人正荣御天公司的委托诉讼代理人盛雪川、原审被告张辉东到庭参加诉讼，原审第三人徐汇支行经法庭传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐启龙上诉请求：撤销一审判决主文第五、七、八、九项，依法改判。事实和理由：一审法院对徐启龙提供的上海巽坤房地产投资有限公司签收的首付款人民币(以下币种均为人民币)478，520元收据与60，000元定金这个重要事实未予认定，从而判断错误。徐启龙申请追加上海巽坤房地产投资有限公司为本案第三人，上述款项应在本案中一并处理。徐启龙支付首付款1，909，462元(多笔支付478，520元＋60，000元＋930，000元＋440，942元)，1，370，000元申请按揭贷款支付，实际支付购房款共计3，279，462元。正荣御天公司与上海巽坤房地产投资有限公司之间存在合约关系或内部管理问题，上海巽坤房地产投资有限公司收取的538，520元，应该由正荣御天公司承担责任。一审法院判决的违约金过高，请求二审法院予以减少。(2020)沪0104民初10528号案件审理中，正荣御天公司的律师曾同意律师费减半，故徐启龙不同意按一审判决支付律师费。正荣御天公司辩称，请求二审法院驳回徐启龙的上诉请求。正荣御天公司收到徐启龙的购房款是合同约定的价款，对上海巽坤房地产投资有限公司是否收取徐启龙钱款不知情。正荣御天公司与上海巽坤房地产投资有限公司的合作合同约定了不允许上海巽坤房地产投资有限公司向小业主收取任何费用。徐启龙上诉提出的上海巽坤房地产投资有限公司收取的538，520元，因涉及上海巽坤房地产投资有限公司的利益，应由徐启龙另案诉讼解决。一审法院判决的违约金是合理的。律师费是前案生效判决确定的，正荣御天公司已代为支付，包括本案发生的律师费，一审法院判决正确。张辉东述称，与徐启龙的上诉意见一致，请求法院依法判决。徐汇支行提交书面意见述称，(2020)沪0104民初10528号案件判决后，徐汇支行实际收取正荣御天公司转账金额1，334，531.56元，与徐启龙签订的《个人商业用房贷款合同》项下贷款及费用全部结清。目前，上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX号XXX层房产的预购商品房抵押仍未涤除。正荣御天公司向一审法院起诉请求：1．解除正荣御天公司与徐启龙、张辉东就上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX号XXX层(以下简称“系争商铺”)签订的《上海市商品房预售合同》；2．徐启龙、张辉东、徐汇支行协助正荣御天公司办理撤销系争商铺的预抵押登记、预告登记、预售合同备案登记；3．徐启龙、张辉东向正荣御天公司支付解约违约金548，188.40元；4．徐启龙、张辉东向正荣御天公司支付正荣御天公司代偿的银行借款1，273，646.56元及利息，以1，273，646.56元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年12月2日起计算至实际支付之日止；5．徐启龙、张辉东腾退并返还系争商铺给正荣御天公司；6．徐启龙、张辉东承担本案律师费1万元、另案(2020)沪0104民初10528号案件的律师费、诉讼费74，038元。一审法院认定事实如下：2016年8月31日，正荣御天公司与徐启龙、张辉东签订编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》，徐启龙、张辉东向正荣御天公司购买系争商铺，建筑面积34.15平米，合同总价2，740，942元，其中首付款1，370，942元，其余1，370，000元申请按揭贷款支付。《上海市商品房预售合同》附件《补充条款一》第七条约定：因乙方未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务(包括但不限于乙方拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等)，致使甲方被要求承担担保责任或代为偿还的，乙方在收到银行、住房公积金管理机构(及／或相关担保公司)或甲方还贷通知后15日内(以较早日期为准)仍未偿还的，甲方有权单方面解除合同，届时乙方须向甲方支付总房款的20％的违约金及甲方代为偿还的款项和因此所产生的费用；甲方解除合同后，乙方应在合同解除之日起15日内与甲方共同办理在登记机关注销本合同的手续，甲方有权在履行完毕合同注销手续后从乙方已支付的有关房款中抵扣该等违约金、代为偿还的款项(或直接偿清银行或公积金贷款)及甲方其他损失，之后将剩余房款(若有)无息退还乙方，如乙方已付房款不足赔偿甲方实际损失的，甲方有权继续追索；甲方不解除本合同的，乙方应立即向甲方归还代偿贷款本息，并自甲方代偿之日起至乙方归还代偿贷款本息之日止，每日按照甲方代偿金额的百分之一的标准向甲方支付违约金。第十四条约定：甲方行使本合同条款约定的单方面解除合同权利时，乙方应自甲方发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的30日内协助甲方办理退房手续，如乙方逾期未协助甲方办理退房手续，应按日向甲方支付总房价款的万分之五的违约金直至乙方协助甲方办理完毕全部退房手续为止。第二十三条约定：因乙方违反本合同约定导致甲方为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由乙方承担。2017年12月12日，徐启龙、张辉东登记为系争商铺的预购房屋权利人，抵押权人为徐汇支行，债权数额为137万元，期限从2017年11月23日至2027年11月23日。2018年5月23日，正荣御天公司将系争商铺交付给徐启龙、张辉东。经结算，正荣御天公司向徐启龙、张辉东退面积差金额1，605元，房款总计2，739，337元。因徐启龙、张辉东逾期归还贷款，徐汇支行于2020年5月6日向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，案号(2020)沪0104民初10528号，该案件判决：一、徐启龙、张辉东于判决生效之日起十日内归还徐汇支行借款本金1，186，474元、利息29，546元、罚息1，687.11元；二、徐启龙、张辉东于判决生效之日起十日内支付徐汇支行罚息，以1，216，020元为基数，自2020年4月8日起计算至全部清偿之日(按《个人商业用房贷款合同》约定的标准计算，2020年罚息利率为年利率8.9625％)；三、徐启龙、张辉东于判决生效之日起十日内支付徐汇支行律师费60，885元；四、正荣御天公司对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、正荣御天公司履行判决第四项确定的全部义务后，有权向徐启龙追偿；六、驳回徐汇支行其他诉讼请求。2020年11月30日，正荣御天公司向徐汇支行支付贷款本息1，273，646.56元，律师费60，885元。2020年12月14日支付该案件的诉讼费13，153元。一审法院认为，正荣御天公司和徐启龙、张辉东签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。徐启龙、张辉东逾期还款，导致正荣御天公司承担并已经履行了保证责任。依据合同约定，正荣御天公司具有约定的解除权，故对其解除的诉请法院予以支持。关于合同解除后果的处理。合同解除后，徐启龙、张辉东继续使用系争商铺缺乏依据，理应返还。正荣御天公司已经代徐启龙、张辉东向徐汇支行归还了贷款本息1，273，646.56元，律师费60，885元及诉讼费13，153元，依据预售合同约定，徐启龙、张辉东应当向正荣御天公司归还上述费用；徐启龙、张辉东、徐汇支行亦应协助正荣御天公司撤销系争商铺的抵押登记。合同解除后，根据约定，徐启龙、张辉东应协助正荣御天公司办理系争商铺网签备案撤销手续、预告登记。故正荣御天公司的上述诉请具有合同依据，法院予以支持。徐汇支行并非预售合同的相对方，故正荣御天公司要求徐汇支行协助办理系争商铺网签备案撤销手续、预告登记缺乏事实依据，法院不予支持。作为合同解除的后果，正荣御天公司、张辉东要求本案一并处理购房款返还事宜，法院予以一并处理。导致预售合同解除的过错方系徐启龙、张辉东，依据合同约定应当支付违约金并赔偿律师费损失。关于违约金的金额，张辉东抗辩违约金过高，要求调整。根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而正荣御天公司至今未提供证据证明其损失，因此张辉东辩称的违约金过分高于所造成损失的意见，法院予以采纳。违约金的数额法院以正荣御天公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，徐启龙、张辉东的过错程度以及预期利益等综合因素，从公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处。徐启龙、徐汇支行经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。一审法院判决如下：一、解除正荣御天(上海)置业发展有限公司与徐启龙、张辉东就上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX号XXX层签订的《上海市商品房预售合同》；二、徐启龙、张辉东于判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX号XXX层并将上述商铺返还给正荣御天(上海)置业发展有限公司；三、徐启龙、张辉东、中国银行股份有限公司上海市徐汇支行于判决生效之日起十日内协助正荣御天(上海)置业发展有限公司办理撤销上述商铺的预抵押登记；四、徐启龙、张辉东于判决生效之日起十日内协助正荣御天(上海)置业发展有限公司办理撤销上述商铺的预告登记、预售合同备案登记；五、徐启龙、张辉东于判决生效之日起十日内向正荣御天(上海)置业发展有限公司支付解约违约金274，094.20元；六、徐启龙、张辉东于判决生效之日起十日内向正荣御天(上海)置业发展有限公司支付正荣御天(上海)置业发展有限公司代偿的银行借款本金1，273，646.56元及利息，以1，273，646.56元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年12月2日起计算至徐启龙、张辉东实际支付之日止；七、徐启龙、张辉东于判决生效之日起十日内向正荣御天(上海)置业发展有限公司支付正荣御天(上海)置业发展有限公司代为支付的律师费、诉讼费74，038元；八、徐启龙、张辉东于判决生效之日起十日内向正荣御天(上海)置业发展有限公司赔偿律师费1万；九、正荣御天(上海)置业发展有限公司向徐启龙、张辉东返还购房款2，739，337元；十、驳回正荣御天(上海)置业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。正荣御天公司与徐启龙、张辉东签订的《上海市商品房预售合同》约定了徐启龙、张辉东向正荣御天公司购买系争商铺，建筑面积34.15平米，合同总价2，740，942元。徐启龙、张辉东主张其除了按合同约定支付购房款之外，还向上海巽坤房地产投资有限公司支付首付款478，520元与60，000元定金，但其提供的证据不足以证明上海巽坤房地产投资有限公司有权代正荣御天公司收取合同约定之外的款项，故一审法院基于《上海市商品房预售合同》的合同相对性，未追加上海巽坤房地产投资有限公司为本案的当事人，并无不当。合同解除后，正荣御天公司应返还已收取的购房款。正荣御天公司确认其收取的购房款为2，739，337元，一审法院予以确认，本院予以认同。徐启龙、张辉东违反《上海市商品房预售合同》约定，正荣御天公司有权解除合同，要求徐启龙、张辉东承担违约责任。一审法院以正荣御天公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，徐启龙、张辉东的过错程度以及预期利益等综合因素，从公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处违约金，并无不当。《上海市商品房预售合同》约定了因徐启龙、张辉东违反本合同约定导致正荣御天公司为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由徐启龙、张辉东承担。一审法院判决徐启龙、张辉东承担律师费、诉讼费，于法有据。综上，徐启龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，894元，由上诉人徐启龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 王珍审 判 员 陈俊审 判 员 俞璐二〇二一年三月十日法官助理 万晶书 记 员 陆乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……