江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9219号上诉人（原审原告）：南京市大成名店公园业主委员会，住所地南京市栖霞区文苑路**大成名店公园地下停车场内。法定代表人：秦飞，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：余雯，江苏锐观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴玲梅，女，1990年12月25日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：刘延顺，江苏华旦天左律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李仁武，男，1967年10月20日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：刘延顺，江苏华旦天左律师事务所律师。上诉人南京市大成名店公园业主委员会（以下简称大成名店业委会）因与被上诉人吴玲梅、李仁武排除妨害纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，依法由审判员汪德全独任公开开庭审理了本案。上诉人大成名店业委会的委托诉讼代理人余雯、被上诉人李仁武、被上诉人吴玲梅及李仁武的共同委托诉讼代理人刘延顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大成名店业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决中认为，梓言物业公司与被上诉人所签订的《场地使用协议》是由上一届业委会盖章确认，故能够认定被上诉人与上诉人之间存在租赁合同关系，且己实际履行；并认为《场地使用协议》未被确认无效或撤销，租期也未届满，双方仍应按该协议约定履行。该认定属于认定事实错误，适用法律错误。1、涉案场地为大成名店一楼大厅的公共区域。根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、及建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。进行使用、利用其经营的，应当征得业主的同意。收益也应当归业主所有。由共同拥有所有权的业主决定如何利用。但上一届业委会在授权物业公司与被上诉人签订场地租赁协议时，并没有征得业主的同意，即没有召开业主大会。在一审过程中，无论是被上诉人所提交的证据材料、还是上一届业委会主任熊万良的证人证言，均可体现该事实。2、《物业管理条例》第八条的规定：业主大会是小区的决策权力机构，由全体业主组成。业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。大成名店自交付以来，在本届业主委员会换届改选之前，从来没有召开过业主大会。在没有业主大会决策的情况下，上一届业委员会何来决策执行，怎么能擅自授权物业公司与被上诉人签订场地租赁合同呢？很明显，上一届业委员会的行为是无权行为，应当被认定为无效。3、本届业委会提起本案之诉，已经过业主大会的授权。同时，南京市栖霞区人民政府仙林办事处于2018年5月30下文，对于公共区域占道经营问题，责成物业公司在2018年7月底前整改到位，对大厅及各楼层公共区域搭建违建出租问题，将由城管部门对违建部分统一拆除。由此可见，本届业委会的起诉己经取得业主大会的授权，应该得到执行。4、一楼大厅“喜仁美食”小吃摊点群因油烟污染、消防隐患等一系列安全问题、且破坏了大楼内业态的规划，遭到了全体业主多年来无数次的投诉、甚至上访事件；承租者（吴玲梅、李仁武）以极低的租金10万/年占有着大厅、而实际却分隔出租给了二三十户经营户、产生收益每年百十万元为其个人所有，给全体业主造成巨大的收益损失。综上所述，一审判决认定事实有错，适用法律有错，应当依法予以撤销。吴玲梅、李仁武共同辩称，一审判决认定事实及适用法律均正确。上诉人在本案一审的诉讼请求是排除物权妨害，但是经一审法庭审理查明的事实，被上诉人与上诉人之间存在合法的租赁关系，并且在长达五、六年时间之内，被上诉人一直在实际使用涉案场地，租金也是正常支付。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。大成名店业委会向一审法院起诉请求：1.吴玲梅、李仁武拆除占用大成名店公园一楼大厅的“喜仁美食”，清除个人物品，恢复场地原状；2.吴玲梅、李仁武承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于南京市栖霞区（以下简称大成名店）是商业综合体，建筑面积19651.2平方米，共有业主322户。吴玲梅自2013年开始租赁大成名店一楼大厅的部分公共区域，租赁用途为经营“喜仁美食”（南京市栖霞区喜仁美食中心），李仁武是喜仁美食的业主和实际经营者。2016年8月30日，吴玲梅（乙方）与大成名店的物业管理方南京梓言物业管理有限公司（甲方，以下简称梓言物业公司）续签一份《场地使用协议》，约定：乙方使用甲方位于南京市大成名店公园购物中心一楼大厅用于经营喜仁美食，使用期限五年，自2016年8月30日起至2021年8月31日止，乙方使用甲方空地应支付使用费，一年一付，第一年支付10万元，五年共计50万元。该场地协议上除甲乙双方签字盖章以外，还盖有大成名店业委会的公章。签约后，李仁武、吴玲梅依约向梓言物业公司支付了场地使用费，上述相关大厅区域被分成二十余个小摊位转租，用于经营小吃现场制作和销售。2017年12月，大成名店业委会换届改选。2018年2月6日，第三届大成名店业委会成立并向南京市栖霞区仙林街道物业管理办公室办理备案登记，任期三年，主任秦飞，副主任陈夫军，委员曹基、钱立勇、陈敏。2018年7月18日，大成名店业委会发布关于召开业主大会的公告：根据国家、省、市物业管理条例及《南京市业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，业委会针对大成名店目前的情况定于2018年8月2日召开业主大会对有关事项进行全体业主表决，现将有关表决事项公告如下：大会议题：1、表决通过新的议事规则和管理规约；2、表决通过是否对大成名店公共厕所进行整改维修；3、表决通过是否对大成名店自动扶梯和观光电梯维修或者更换；4、表决通过是否对大成名店进行雨污分流工程、各楼层排烟系统重新调整工程、各楼层水电布局调整工程的规划和实施；5、表决通过是否拆除、授权业委会诉讼一楼大厅脏乱不堪的违建小吃摊位；6、表决是否同意业委会提档升级一楼大厅适当出租公共区域来弥补公共收益的不足情况……会议时间自2018年8月2日至2018年8月16日，会议形式书面征求意见。2018年9月5日，大成名店业委会对业主大会表决情况予以公示：票权总数226票，已投票票权196票，针对前述议题5，已投票票权194票，反对0票，弃权2票。2018年10月11日，大成名店业委会对李仁武、吴玲梅提起本案诉讼。一审另查明，大成名店业委会第二届委员会于2013年9月9日办理备案登记，任期三年，主任为熊万良，副主任为李仁武、王玉兰。本案审理过程中，李仁武为证明其使用案涉场地是基于合法租赁，举证：1、2013年10月12日大成名店业委会盖章的《委托书》复印件，内容为：因大成名店第一届业主委员会即将到期，根据2013年9月28日业委会的会议纪要，参会人员一致同意，关于公摊收益租赁合同委托梓言物业公司代为签订合同、代为收取租金、代为保管、做好收支账目，待交下一届新委员会备查，并按物业管理合同办理。2、2011年3月13日大成名店业委会会议纪要及业主意见征询表复印件，会议内容包括“七、为了大楼的整体经营人气，把一楼大厅整租出去，政府需办手续由承租人协调，业委会不负责，所得收益用于大成名店的物业修复”。3、申请熊万良出庭作证，熊万良当庭陈述：其是大成名店业委会第一、二届委员会主任，2011年，业委会决议将大厅对外出租，委托梓言物业公司代签合同、代收租金，李仁武举证的委托书、会议纪要都是真实的，也征询过业主意见，《场地使用协议》上的大成名店业委会公章是其加盖的。大成名店业委会对上述委托书、会议纪要及业务意见征询表的真实性表示不予认可，认为上一届业委会就一楼大厅出租问题征询意见的方式和对象不合法，上一届业委会和梓言物业公司无权代表全体业主将一楼大厅对外出租，熊万良的陈述不能证明出租一楼大厅经过了全体业主的同意和授权。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。根据审理查明的事实，梓言物业公司与吴玲梅签订《场地使用协议》，将大成名店一楼大厅出租给吴玲梅经营喜仁美食，使用期限五年，大成名店业委会对该协议以盖章形式予以了确认。本案庭审中，李仁武为进一步证明梓言物业公司出租一楼大厅是大成名店业委会授权所为，所举证的委托书、业委会会议纪要虽然是复印件，但经原业委会主任熊万良出庭作证，证明上述证据真实以及业委会授权梓言物业公司出租一楼大厅的事实，对熊万良证言的真实性一审法院予以采信。故综合上述证据，能够认定吴玲梅、李仁武与大成名店业委会之间存在租赁合同关系，且该租赁合同业已实际履行的事实。大成名店业委会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主实施有关物业管理行为的职能，现大成名店业委会与吴玲梅之间的《场地使用协议》未被确认无效或撤销，租期也未届满，双方仍应按照该协议约定的内容确定各自的权利义务。因此，大成名店业委会主张吴玲梅、李仁武无权占用一楼大厅并请求法院判令清空腾退，缺乏事实基础和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回南京市大成名店公园业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由南京市大成名店公园业主委员会负担。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。本院二审另查明，李仁武系大成名店第一、二届业委会副主任。二审中，被上诉人吴玲梅、李仁武向本院提交2020年1月1日《授权函》（复印件）、2020年9月7日银行转账业务回单、微信聊天截图等证据，以证明上诉人授权银城物业代收公共区域经营费用，以及其租金已付到2021年8月30日，其已按合同履行了义务。被上诉人大成名店质证认为，其对该组证据的真实性不予认可，与本案无关联。在银城物业进场后，上诉人将公共区域、公共设施的所有费用收取的权利，委托给银城物业。吴玲梅、李仁武所涉小吃摊位已通过召开业主大会决定进行拆除，但是在拆除之前，由被上诉人实际使用就应该支付租金。如果二审判决责令被上诉人进行拆除，对于剩余月份没有使用的租金，上诉人将进行退还。该组证据只能说明被上诉人目前在使用涉案摊位，但被上诉人主张依约交纳租金，上诉人不予认可。2020年11月16日，南京市栖霞区仙林办事处杉湖路社区向本院出具《情况说明》，主要内容为：大成名店第一届业主委员会确定将一楼整体规划引进多种经营来提升大成名店，所收费用用于大成名店设施设备维护与维修的议题，进行了征求意见。意见征求结束后原件交于了社区。因时间较长原件已清理。李仁武陈述，当时涉案一楼大厅对外招租。2013年，原业委会委托梓言物业公司与吴玲梅签订租赁协议时，吴玲梅与其并无关系。后吴玲梅与其儿子谈对象，其于2014年用吴玲梅承租的店铺注册并成立了“喜仁美食中心”，吴玲梅与其儿子是在2016年结婚。除了吴玲梅承租一楼大厅的摊位外，当时还有十余户也从业委会承租了一楼摊位。大成名店业委会陈述，一楼虽然存在其他承租户，但未经营小吃，其原打算在本案诉讼结束后，再行起诉其他承租户，但本案拖延了这么长时间。本院认为，涉案场地为大成名店一楼大厅的公共区域，属于大成名店业主共有，业主对该部分享有共有和共同管理的权利。根据物业国务院《物业管理条例》第五十条规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”。《物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据本案查明的事实来看，围绕涉案大厅部分区域改变规划用途并对外招租从事商业经营活动，大成名店业主并未召开业主大会形成决议，大成名店原业委会自行决定并授权梓言物业公司与吴玲梅签订租赁协议，实为无权处分。但本案中，现任大成名店第三届业委会无证据表明前两届业委会与各承租户建立的租赁关系存在恶意串通，故涉案《场地使用协议》合法有效，对租赁双方具有法律约束力。在相关行政主管部门未实际拆除大成名店各层公共区域搭建物之前，考虑到涉案《场地使用协议》合同期限即将期满，从维护市交易稳定，大成名店业委会本案主张，本院不予支持。综上，上诉人大成名店业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京市大成名店公园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二○二一年三月九日法官助理冯超书记员冯瑞