北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2366号上诉人（原审被告）：中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：刘琪，总经理。委托诉讼代理人：李宏志，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街28号1号楼5层B单元611。法定代表人：齐艳宏，董事长。委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铁重，北京中勉律师事务所实习律师。原审第三人：中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市房山区琉璃河镇洄城村委会北350米。法定代表人：吴坤镛。委托诉讼代理人：周春雨，男，该公司员工。上诉人中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮地产公司）因与被上诉人北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱物业公司）及原审第三人中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司（以下简称中粮物业公司）合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中粮地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判；本案全部诉讼费用由凯莱物业公司承担。事实和理由：上诉人与被上诉人原就祥云国际项目的住宅区域和商业区域分别订立《前期物业服务合同》，2017年10月双方终止合作后，由新选聘的物业公司接手相关物业服务工作，被上诉人不再提供物业管理服务，但其预收小业主的物业管理费却并未归小业主还或移交至新的物业服务公司。为保障社区小业主及新选聘物业公司利益，维护社区稳定，上诉人将相关费用支付给新选聘物业公司，已构成事实上的代为履行。上诉人依据《产权交易合同之补充协议》应向被上诉人支付的物业管理酬金等费用部分已直接支付，剩余金额由上诉人代被上诉人向新选聘的物业公司履行预收物业费移交义务，三者间的债权债务关系应当自然消灭，如果不抵销的话可能产生循环的债权债务纠纷。原审判决仅从《产权交易合同之补充协议》的约定出发，脱离了该协议签订的背景，未查明被上诉人至今未退还预售物业管理费的事实。凯莱物业公司辩称，同意一审判决，凯莱物业公司不拖欠中粮地产公司任何费用。中粮物业公司述称，本案与中粮物业公司没有直接关系，不涉及中粮物业公司的权利义务。凯莱物业公司向一审法院起诉请求：1．判令中粮地产公司向凯莱物业公司支付物业管理酬金、员工工资及社保费用、梁顺成工资等各项费用共计6650861.24元；2．判令中粮地产公司支付由凯莱物业公司代缴的2015年7月至2016年8月期间的电费2405983.93元；3．判令中粮地产公司承担上述费用的逾期利息，以上述欠款金额为基数，自2018年12月20日起至实际支付之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算，2019年8月20日之后按中国人民银行公布的全国银行间报价利率标准计算；4．由中粮地产公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年，凯莱物业管理有限公司（甲方）、北京凯达景晟经贸发展公司（乙方）、被告中粮地产公司（丙方）、大悦城（天津）有限公司（丁方）、原告凯莱物业公司（戌方）签订《产权交易合同》之补充协议。第一条应付款项事宜约定：经丙方与戊方确认，丙方应付戊方款项情况如下：根据丙方与戊方签订的《物业管理委托合同》项下北京祥云国际项目，截至本合同签订之日，丙方应付戊方物业管理酬金1646964.98元、员工工资及社保费用4708161.99元、梁顺成工资等各项费用295734.27元，共计6650861.24元，并附明细单。另，根据约定，戊方在管理期间为丙方祥云项目商业一期提供电费发票，致使祥云项目商业一期无法支付该费用并列支在年度资金计划。经协商，现丙方同意支付该笔电费，需由戊方收到该款项后提供相应金额的收据。……第二条付款及配合办理对价款出境手续安排约定如下：甲方承诺促使丙方及丁方在完成上述平账工作后30内开始支付应付款，乙方及／或戊方应在收到上述丙方本合同项下的第一条第一项或丁方本合同项下第一条第二项第1条的任何一方应付全额款后7个工作日内向甲方提供（1）东城区商务委员会出具的北京凯莱商委备案回执加盖公章的复印件……。补充协议中另约定了乙方和丙方的收款账户。2018年12月25日，中粮地产公司向凯莱物业公司名下尾号为0013的中国建设银行账户转账2405983.93元。庭审中，凯莱物业公司称中粮地产公司转入电费的中国建设银行账户由第三人中粮物业公司实际控制，凯莱物业公司无法从该账户中支取出款项。但凯莱物业公司认可因其未能履行另案生效判决，该账户于2019年12月10日被北京市顺义区人民法院司法扣划了2794964元，并向一审法院提交了银行交易明细。现凯莱物业公司同意将其诉讼请求第二项主张的电费2405983.93元与上述被法院实际扣划的2794964元进行相应抵充，抵充后经核算被法院扣划金额另多出的388980.07元，如有争议由凯莱公司与第三人中粮物业公司另行协商。中粮地产公司、中粮物业公司对凯莱物业公司上述关于抵充的意见均无异议。庭审中，中粮地产公司主张根据其提交的账户信息显示，凯莱物业公司名下建设银行的账户里有余额1383396.67元，应将该余额视为中粮地产公司向凯莱物业公司支付的《产权交易合同》补充协议之欠款，对此凯莱物业公司不予认可，凯莱物业公司称上述账户系小业主交付物业费的账户，中粮地产公司并未向该账户汇款1384396.67元，账户余额与凯莱物业公司与中粮地产公司之间的债务履行无关。一审法院认为，凯莱物业公司、中粮地产公司与案外各方共同签订的《产权交易合同》之补充协议系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应依约履行。根据补充协议约定，中粮地产公司应向凯莱物业公司交付物业管理酬金、员工工资及社保费用、梁顺成工资等各项费用共计6650861.24元，中粮地产公司虽辩称其已向第三人中粮物业公司交付了上述合同欠款，但其向第三人履行债务之行为并未经债权人凯莱物业公司之同意或追认，凯莱物业公司亦明确表示不同意就该笔款项与第三人中粮物业公司之间的其他债权债务关系进行抵充，故中粮地产公司向第三人中粮物业公司支付款项的行为对债权人凯莱物业公司不发生债务清偿的效力，中粮地产公司应根据补充协议的约定向凯莱物业公司支付合同欠款。各方如就其他债权债务关系有争议，因与本案并非同一法律关系，各方可另行解决。且中粮地产公司未能提交证据证明曾向凯莱物业公司名下建设银行账户内转入1383396.67元，该账户内有资金余额不能证明系中粮地产公司转入，故法院对中粮地产公司辩称其已还款1383396.67元的意见不予采信。关于凯莱物业公司要求中粮地产公司支付电费的诉讼请求，根据查明的事实，中粮地产公司已将案涉电费汇入凯莱物业公司名下银行账户，凯莱物业公司认可因其未能履行另案生效判决，该账户经司法扣划2794964元，凯莱公司同意将司法扣划的金额中与其应从该账户支取的240983.93元电费相抵充，在本案中不再主张，抵充后经核算司法扣划金额的多余部分，如有争议由各方另行解决，法院对此不持异议。关于凯莱物业公司主张的逾期利息，根据《产权交易合同》补充协议中“甲方承诺促使丙方及丁方在完成上述平账工作后30内开始支付应付款”之相关约定，无法确定计算逾期利息的具体起算时间，且凯莱物业公司亦未能举证在本案起诉前曾向中粮地产公司主张过合同欠款。本案诉讼过程中因各方争议较大，追加了第三人中粮物业公司以查明案件事实，且在诉讼过程中各方对于诉讼请求中部分款项达成了抵充合意，不宜以诉讼中的时间确定为经催告后应履行债务并计算逾期利息的时间点，法院综合多方因素，对于凯莱物业公司主张逾期利息的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、中粮地产投资（北京）有限公司于判决生效后10日内向北京凯莱物业管理有限公司支付物业管理酬金、员工工资及社保费用、梁顺成工资等各项费用共计6650861.24元；二、驳回北京凯莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，凯莱物业公司、中粮地产公司与案外各方共同签订的《产权交易合同》之补充协议系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应依约履行。根据约定，中粮地产公司应向凯莱物业公司交付物业管理酬金、员工工资及社保费用、梁顺成工资等各项费用共计6650861.24元，现中粮地产公司确认未履行上述付款义务，但主张其已向第三人中粮物业公司交付了上述合同欠款，鉴于中粮地产公司与凯莱物业公司已终止合作，中粮地产公司系代凯莱物业公司将预收的业主物业管理费进行移交，故构成事实上的代为履行，三者之间的债权债务关系自然消灭。对此本院认为，补充协议中并未就预收业主物业管理费移交问题进行约定，中粮地产公司向第三人履行债务之行为亦未经债权人凯莱物业公司之同意或追认，凯莱物业公司称预收物业费的账户在项目移交后由第三人实际使用，且明确表示不同意就该笔款项与第三人中粮物业公司之间的其他债权债务关系进行抵充，故中粮地产公司关于向第三人付款构成债务清偿的抗辩意见，本院不予采信。一审法院认定中粮地产公司应根据补充协议的约定向凯莱物业公司支付合同欠款，正确，本院予以确认。综上所述，中粮地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58350元，由中粮地产投资（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年三月二十三日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英