重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1476号上诉人（原审被告）：谯红，女，1987年5月15日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路**（杨坪一社）奥园康城**负**，统一社会信用代码91500107559037496N。负责人：刘娟，经理。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。上诉人谯红因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中奥物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初9577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谯红，被上诉人中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谯红上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释明确规定，物业公司收取物业费的前提是签订了物业服务合同并进行了书面催收。双方当事人之间根本就不存在合同关系，一审法院仅以被上诉人提供事实服务就判决上诉人承担物业服务费，于法无据。不应该参照广东雅博物业服务有限公司前期物业服务合同约定的收费标准收取物业服务费，既然按照该标准收费，公摊水电费也应该按照上述前期物业服务合同约定据实分摊进行收取，被上诉人并未举示收取水电费的依据，一审判决有违公平公正的原则；被上诉人一审举示的邮件交寄单显示为他人收，且一审法院认定了被上诉人提交的书面催款证据不足，却未驳回被上诉人的诉讼请求有违公平公正原则。中奥物业重庆分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，本案一、二审诉讼费由上诉人承担。被上诉人通过中国邮政ＥＭＳ向上诉人进行催收，目前案涉小区大部分业主都是拒收或他人代收。一审法院参照（2019）渝0107民初16751号民事判决书处理本案，该判决书系经重庆市九龙坡区人民法院作出，并经重庆市第五中级人民法院二审以及重庆市高级人民法院再审均予以维持，一审判决符合法律规定，应予维持。中奥物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付从2011年3月1日至2020年6月30日拖欠的物业服务费、水电公摊费共计30973.4元，并从欠费之日到付清之日按照每日千分之三的标准支付滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系重庆市某号房屋业主，该房屋建筑面积为133.15平方米。2019年7月15日，中奥物业重庆分公司作为原告起诉王建平、黎安平物业服务合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2019年10月31日作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“经审理查明……被告王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清……重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明原告于2010年9月1日开始在小区提供物业服务……本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓小区的物业服务企业就是原告，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。本院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在小区提供物业服务。同日，本院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在小区提供物业服务……广东雅博物业服务有限公司在该案中出具了《广东雅博物业服务有限公司关于小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了小区物业交接以及工作人员人事交接……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在小区提供物业服务的即为原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽原告进入小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于原告主张物业服务费的诉请依法予以支持……就原告所主张的物业服务费的收费标准问题，二被告于2008年10月5日与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订的《奥园康城前期物业服务协议》中约定了1.5元/月/平方米，原告现要求参照该标准向被告主张物业服务费，原告的此项主张并无不妥……就原告所主张的公摊水电费，原告现要求按10元/月/户的标准进行主张，本院认为，公摊水电费系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，原告的此项主张并无不妥。”后王建平、黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告称其公司自2010年9月1日进入小区后，即为该小区提供物业服务至今，现原告提供了欠费明细表，要求被告按照2元/月/平方米的标准缴纳物业服务费，并按照10元/月/户的标准缴纳公摊水电费。原告在庭审中举示了重庆市电力公司电费发票，拟证明原告在2010年10月25日曾为涉案小区缴纳公共电费，原告自2010年就开始为被告所在小区提供了物业服务，被告对此不予认可。审理中，被告认可前物业服务费标准为2元/月/平方米，但其举示了小区照片、行政处罚单，拟证明涉案小区环境状况差，垃圾成堆，消防管理不当，原告主张物业服务费、公摊水电费无事实及法律依据。2016年12月7日，原告曾就被告欠付物业费用向法院提起诉讼，后又自愿撤回起诉。2020年4月22日，原告通过EMS向被告邮寄了书面催缴函，邮件回执显示他人收。原告举示了2018年1月29日的邮件交寄清单，拟证明原告曾向被告书面催款，被告不认可收到。原告还举示了张贴催款函的照片，拟证明原告曾通过上门张贴催款函的方式向被告催过款，被告对该证据亦不予认可。一审审理中，原告自愿撤回要求被告自欠费之日起到付清之日止按照每日千分之三的标准支付滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，根据法院生效判决认定，虽然原告进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并与业主之间建立正式物业管理合同关系，其管理案涉小区缺乏法律依据，但原告事实上在小区提供了物业服务。被告提供的证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。原告已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知原告退出小区，因此，原告与业主之间形成了事实上的物业服务关系，根据权利义务一致性原则和公平原则，业主应当交纳服务费。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请原告继续提供物业服务，决定服务价格等事项。被告以原告进场手续不合法、合同无效等进行抗辩，但该理由不影响本案处理结果，故依法不予支持。此外，对于被告提出的原告服务不到位的问题，虽被告举示的证据可以看出原告提供的物业服务存在瑕疵，但物业服务存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，现被告举示的证据不足以证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形，故被告以上述理由作为拒交物管费的辩称意见不能成立，不予采纳。原、被告均认可前物业服务费标准为2元/月/平方米，根据生效裁判认定，物业服务费标准参照《前期物业服务协议》按2元/月/平方米计算，公摊水电费按10元/月/户计算，并无不妥，予以支持，物业服务费、公摊水电费按月缴纳，当月15日之前缴清。原告应自被告欠付物业费等费用的当月16日就知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效应自被告欠费当月16日开始计算，原告曾于2016年12月7日向人民法院起诉被告催收物业费用，后原告又于2020年4月22日向被告邮寄催款函，其主张的2017年5月之前的物业服务费、公摊水电费，现已超过三年诉讼时效，原告举示的张贴催款函的照片，被告不予认可，而原告亦未提供照片形成时间、载体等其他证据予以佐证，且原告举示的邮件交寄清单无法证明被告签收情况，其书面催款证据不足，故对于被告提出的诉讼时效抗辩意见，予以采纳，对于原告要求被告支付2017年5月至2020年6月30日期间的物业服务费10119.4元（133.15平方米×38个月×2元/月/平方米）、公摊水电费380元（10元/月/户×38个月）的诉讼请求，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、被告谯红自本判决生效之日起十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司2017年5月至2020年6月30日期间的物业服务费10119.4元、公摊水电费380元，两项合计10499.4元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为287元，由被告谯红负担97元，由原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司负担190元。”双方当事人二审均未举示新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据已生效的重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初16751号民事判决查明的事实，从案涉小区业主接房时起，原为广东博雅物业服务有限公司重庆分公司在小区提供物业服务，但从2010年9月1日起，中奥物业重庆分公司开始以分公司名义正式在案涉小区提供物业服务。2011年10月16日，广东博雅物业服务有限公司重庆分公司完成案涉小区物业交接以及工作人员人事交接。谯红在本案中举示的证据不足以推翻该生效判决认定的事实。虽然中奥物业重庆分公司未与谯红签订物业服务合同，但中奥物业重庆分公司为案涉小区提供了物业服务，与案涉小区业主之间形成了事实上的物业服务关系。根据权利义务相一致的原则，一审法院支持中奥物业重庆分公司要求谯红支付物业服务费和公摊水电费并无不当。谯红上诉认为中奥重庆分公司入驻案涉小区未经法定程序，不应支持中奥物业重庆分公司诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予采信。被上诉人在一审中提交的催收函、照片、交寄清单等证据足以证明其向谯红催收物业服务费的事实，且物业公司书面催交物业费并非人民法院支持物业公司请求业主支付物业费的前置条件，故一审予以采信并支持物业费和公摊水电费并无不当。一审法院采纳了谯红对于诉讼时效的抗辩，对中奥物业重庆分公司超过诉讼时效的部分诉请未予支持，且一审法院计算的相关费用符合法律规定。综上所述，谯红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费287元，由上诉人谯红负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 夏兴芸审 判 员 芦明玉二〇二一年三月二十三日法官助理 万前程书 记 员 黄献丽