湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民初266号原告：余颂东，男，1975年9月14日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：胡启勇，武穴市田镇法律服务所法律工作者，执业证号：31710181110092。被告：山河建设集团有限公司，住所地湖北省团风县团方大道，统一社会信用代码：91421121272000266B。法定代表人：程理财，董事长。委托诉讼代理人：杨晓敏，湖北尚卓律师事务所律师，执业证号：14201200911833646。被告（被执行人）：湖北宏信房地产开发有限公司，住所地：武穴市刊江大道锦绣家园****，统一社会信用代码：91421182795905152E。法定代表人：易洪松，董事长。原告余颂东与被告山河建设集团有限公司（以下简称山河集团）、湖北宏信房地产开发有限公司（以下简称宏信公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告余颂东及其委托诉讼代理人胡启勇，被告山河集团的委托诉讼代理人杨晓敏到庭参加诉讼，被告宏信公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余颂东向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止执行余颂东所有的位于武穴市××办事处××村社区××江大道南侧东方商贸城1-1#楼108、109、123号商铺的执行查封措施，并依法解除1-1#楼108、109、123号商铺执行查封措施。2.山河集团、宏信公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、余颂东与宏信公司的以房抵债经过山河集团同意。依照约定，该以房抵债签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。山河集团申请执行查封东方商贸城1-1#楼108、109、123号商铺构成违约，涉案商铺应依法立即停止执行，解除查封措施。余颂东与宏信公司于2017年1月17日签订以房抵债协议。2017年5月26日，双方签订《商品房买卖合同》，并办理了上述商铺的网签手续。宏信公司向余颂东出具了收据。对于宏信公司关于“东方商贸城”债务清偿的问题，武穴市政府组织相关单位将相关债权人、宏信公司及山河集团召集在一起协商解决，山河集团对上述以房抵债完全知晓。2015年10月14日至2018年11月30日，山河集团控制代管宏信公司的营业执照、七证和印章，余颂东与宏信公司签订的以房抵债协议、商品房买卖合同和办理网签登记手续都经过了山河集团的同意，系三方真实意思表示，合法有效。根据诚实信用原则，山河集团应继续履行以房抵债的约定，完成案涉工程的竣工验收，协助宏信公司将涉案商铺交付给余颂东占有使用，并协助办理过户登记手续，将涉案商铺不动产权利登记在余颂东名下。二、（2020）鄂11执异91号执行裁定书确认涉案商铺不能排除人民法院执行属认定事实不清，适用法律错误。余颂东与宏信公司签订以房抵债协议、商品房买卖合同和办理网签登记手续都在山河集团控制代管宏信公司的营业执照、七证和印章时间内，余颂东与宏信公司以房抵债经过了山河集团的同意。根据诚实信用原则，山河集团应继续履行约定，但山河集团却申请执行查封涉案商铺实属违约。三、根据以房抵债的约定，涉案商铺属余颂东所有，该涉案商铺的执行查封应依法立即停止执行，解除执行查封。四、山河集团申请执行查封涉案商铺属超标的执行查封，涉案商铺应立即停止执行，解除执行查封。山河集团辩称，一、余颂东不是涉案商铺的权利人。二、余颂东签订的商品房买卖合同不能排除执行。宏信公司开发的房屋至今未竣工验收，依法不能交付使用，余颂东至今未在法院查封前合法占有涉案房屋。余颂东与宏信公司签订的《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》，其实质是宏信公司以商品房抵偿债务，该购房行为既不是用于居住，也没有支付相应的购房款。上述情形不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的能够排除执行的情形。三、涉案商铺已办理预告登记到山河集团指定的邹勇等人名下，未经山河集团同意，不发生物权效力。为偿还拖欠山河集团的工程款，宏信公司将其开发的房屋网签给山河集团。2015年1月14日，山河集团（徐文斌、邹勇）与宏信公司签订了一番《商品房门面买卖合同》，该合同包含了余颂东所提执行异议的房屋，且该合同分别提交给武穴市检察院（政府工作专班）以及武穴市房管局，并办理了网签备案登记。迄今为止，涉案房屋尚不能进行不动产登记。山河集团作为涉案房屋的预告登记权利人，未经其同意，签订的任何前述房屋的买卖合同均不发生物权变动的效力。综上，余颂东的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。宏信公司未作答辩。余颂东为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《补充协议》一份，拟证明山河集团承建武穴东方商贸城项目，宏信公司违约导致项目停建，双方协商一致于2015年9月28日签订该份补充协议；证据二、《协议书》一份，拟证明2017年3月20日山河集团与宏信公司签订复工协议书，约定开工时间为2017年3月28日，工程竣工验收时间为2017年7月30日；证据三、《宏信公司印章、证件及相关资料移送单》一份，《承诺书》两份，拟证明：1、2015年10月14日宏信公司将国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、营业执照、三合一换证说明、准予变更登记通知书、公章备案回执、宏信公司合同财务原法人章各一枚等材料移交给山河集团控制代管，并监督宏信公司印签使用不当而新增债务。2、2018年11月13日武穴市人民政府工作专班将上述宏信公司的各项证件及印章全部取走，由政府专班专管。3、山河集团控制代管宏信公司的营业执照、七证、印章期间为2015年10月14日至2018年11月13日；证据四、《以房抵债协议书》、收据、《商品房买卖合同》及《证明》各一份，拟证明：1、山河集团控制代管宏信公司营业执照、七证、印章期间，2017年1月17日宏信公司将案涉商铺抵债给余颂东；2017年5月26日余颂东与宏信公司、山河集团徐文斌、邹水旺（当时宏信公司印章、网签密码实际控制人）在武穴市房产局签订了《商品房买卖合同》，并办理了涉案商铺网签登记手续，当日宏信公司向余颂东出具了收据，此时借款转化为购房款。2、余颂东与宏信公司签订的《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护；证据五、黄冈市中级人民法院（2020）鄂11执异91号执行裁定书一份，拟证明山河集团申请查封已抵债给余颂东的案涉商铺的行为构成违约，该执行裁定书在没有查明上述事实及山河集团存在违约情况下裁定涉案商铺不能排除人民法院执行属于认定事实不清，适用法律错误，故涉案商铺应依法解除查封；证据六、《宏信公司关于“东方商贸城”债务清偿征求意见》一份，拟证明余颂东与宏信公司签订的《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》，经过了山河集团的同意。山河集团为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证明武穴东方商贸城1-1号商铺已经办理预告登记到山河集团指定的邹勇名下；证据二、《湖北省商品房预（销）售许可证书》（鄂武房预字（2015）0004号）一份，拟证明武穴东方商贸城1号楼、2号楼预售许可已包含在该份《湖北省商品房预（销）售许可证书》中；证据三、《补充协议》一份，拟证明为了偿还拖欠山河集团工程款，宏信公司拟将东方商贸城的部分房屋（含案涉商铺）网签给山河集团，且备案合同分别提交了一份给武穴市检察院（政府工作专班）以及武穴市房管局。经庭审质证，山河集团对余颂东提交的证据一真实性无异议，但该证据反而证明了山河集团签订网签在前；对证据二真实性没有异议，对证明目的有异议，由于宏信公司违约，导致项目至今没有验收，该证据不能证明竣工验收时间是2017年7月30日；对证据三，均为复印件，不予质证。对2018年11月13日承诺书认可，对2018年11月12日的承诺书不认可。该组证据不能达到证明目的，无法证实涉案房屋办理了网签，公章移交给山河集团代管是为了不新增债务；对证据四中的《以房抵债协议》和《商品房买卖合同》的真实性认可，但对该组证据证明目的不认可，不能证明涉案房屋办理了网签手续。关于宏信公司出具的证明，宏信公司是本案被告，不符合证据形式要件；对证据五的真实性认可，对证明目的有异议，该执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明山河集团同意这一系列以房抵债的建议，山河集团也没有签字盖章。余颂东对山河集团提交的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不但证明了邹勇是山河集团的代表人，而且证明了余颂东与宏信公司签订的《以房抵债协议》和《商品房买卖合同》经过了山河集团同意。对证据二无异议。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据也证明了余颂东与宏信公司签订的《以房抵债协议》和《商品房买卖合同》都是经过山河集团同意的，是经过政府专班协调的，山河集团参与了。宏信公司未到庭发表质证意见，亦未向本院提交证据。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：余颂东提交的证据三中的《宏信公司印章、证件及相关资料移送单》能够与2018年11月13日的《承诺书》相互印证，对其真实性予以采信；2018年11月12日的《承诺书》无原件核对，不予采信。余颂东提交的证据四中的《证明》系本案被告宏信公司出具，不符合单位出具证明材料的要件，不予采信。本院经审理查明：宏信公司将其开发建设的武穴东方商贸城工程项目发包给山河集团施工。因宏信公司拖欠工程款，宏信公司（出卖人）与山河集团（买受人）于2015年1月14日签订一份《商品房买卖合同》，约定将武穴市武穴办事处下关社区刊江大道南侧东方商贸城1-1号、1-2号、8号、2-2号、6号、3号、5号楼商铺出卖给山河集团。2015年9月28日，宏信公司（发包方）与山河集团（承包方）签订一份《补充协议》，对武穴东方商贸城工程项目网签、工程款支付及工程建设等事宜进行了约定。2017年3月20日，宏信公司与山河集团签订一份《协议书》，对新增施工的工程款的有关问题进行了约定。2015年10月14日，宏信公司将国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、营业执照、三合一换证说明、准予变更登记通知书、公章备案回执、宏信公司合同财务原法人章各一枚等材料移交给山河集团代管。2016年1月6日，宏信公司就债务处理问题向债权人公布一份《宏信公司关于“东方商贸城”债务清偿征求意见》。2018年11月13日，武穴市人民政府工作专班将上述宏信公司的各项证件及印章全部取走，由政府专班专管。2017年1月17日，宏信公司与余颂东签订一份《以房抵债协议书》，约定宏信公司以东方商贸城1-1号楼第一层403.3平方米房屋抵偿余颂东726万元欠款。2017年5月26日，余颂东与宏信公司签订一份《商品房买卖合同》，购买武穴市武穴办事处下关社区刊江大道南侧东方商贸城1-1#楼108、109、123号商铺。同日，宏信公司向余颂东出具金额为726万元的以房抵债收据。2020年4月9日，黄冈市中级人民法院在执行山河集团与宏信公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2020）鄂11执13号执行裁定，查封、冻结被执行人宏信公司银行存款320000000元或等额价值的财产，并于同月30日向武穴市不动产登记中心送达（2020）鄂11执13号之一协助执行通知，查封宏信公司的相关房产，其中包括武穴市武穴办事处下关社区刊江大道南侧东方商贸城1-1号楼111、112号商铺。因余颂东对上述执行标的提出书面异议，黄冈市中级人民法院于2020年8月5日作出（2020）鄂11执异91号执行裁定书，认定余颂东请求排除执行没有事实和法律依据，遂裁定驳回余颂东的异议请求。余颂东对上述执行裁定书不服，遂提起本案诉讼。另查明，东方商贸城1-1号楼未竣工验收，山河集团未向宏信公司交付房屋，宏信公司亦未向余颂东交付房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据上述法律规定，余颂东请求停止执行案涉房屋，应举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”。案涉房屋于2020年4月9日被本院执行查封，至今未竣工交付，宏信公司未向余颂东交付房屋，余颂东亦未实际合法占有争议房屋，故余颂东的主张不符合上述第二十八条中“在人民法院查封前已合法占有该不动产”的要件，其请求排除执行不符合第二十八条的规定。同时，因余颂东接受抵债的房屋为商铺，不是住宅，不符合第二十九条中“所购商品房系用于居住”的要件，故余颂东请求排除执行亦不符合第二十九条的规定。综上所述，余颂东未举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求排除执行没有法律依据，本院予以驳回。综上，余颂东的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回余颂东的诉讼请求。案件受理费80元，由余颂东负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二一年三月十九日法官助理闫思书记员宋荣梅