天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初10127号原告：天津佳岳物业管理有限公司，住所地天津市西青区李七庄街武台村瑶琳路与雅乐道交口大津城商业广场401室。法定代表人：赵晓青，总经理。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯青青，天津朗通津辉律师事务所律师。被告：胡秋菊，女，1982年10月1日出生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：胡丽娟（系被告姐姐），女，1981年5月9日出生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：袁诺清，天津诺清律师事务所律师。原告天津佳岳物业管理有限公司与被告胡秋菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津佳岳物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓宝征，被告胡秋菊的委托诉讼代理人袁诺清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津佳岳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告胡秋菊于2019年7月3日签署的《物业管理服务协议》；2．请求判令被告向原告支付自2019年11月1日至2020年1月31日期间欠付的物业服务费52,029元及自2019年10月21日起以52,029元为基数按照日3‰计算至实际付清之日止的违约金；3．请求判令被告向原告支付自2020年2月1日至2020年4月30日期间欠付的物业服务费52,029元及自2019年1月21日起以52,029元为基数按照日3‰计算至实际付清之日止的违约金；4．请求判令被告向原告支付自2020年5月1日至2020年6月30日期间欠付的物业服务费34,686元及自2019年4月21日起以52,029元为基数按照日3‰计算至实际付清之日止的违约金；5．请求判令被告向原告支付自2020年7月1日至物业服务合同解除之日止的物业服务费（暂计算至2020年7月7日为4,046元），以上1-5项共暂计为142,790元；6．请求判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：原告放弃向被告主张违约金的诉讼请求；解除双方于2019年7月3日签署的《物业管理服务协议》；原告要求被告按照每月16,482.15元的标准支付自2020年7月1日至2020年11月5日的物业服务费；诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年7月3日，原告与被告胡秋菊签订天津大津城商业生活广场《物业管理服务协议》，约定原告为被告位于西青区××庄街××村××路××道××层××号商铺提供物业服务协议，被告承租面积为380.12平方米，服务期限自2019年8月1日起至乙方与天津市青雨科技发展有限公司解除大津城商铺租赁合同之日止。物业服务费按1.5元每平方米每日计算，以一个季度为交费周期，每季度物业服务费为52029元，被告应在每个交费期最后一个月的20日前向原告一次性交付下个交费期的费用。同时被告应当自行承担水电气等相关费用，被告应按时缴纳物业费、水电费等各种费用，逾期缴纳的按照未付金额日5‰的标准向原告缴纳违约金，逾期超过15日的，原告有权解除合同。原告向被告多次进行催缴，要求被告向原告缴纳物业服务费等，但截至原告起诉之日，被告以各种理由拒不缴纳自2019年11月1日起开始欠付的物业费，被告欠付物业费121401元，给原告造成巨大的经济损失以及恶劣的经营影响，明显违反租赁合同以及物业服务合同第3条、第6条等相关约定。原告无奈起诉贵院要求解除原告与被告签署的《物业管理服务协议》，并主张相关诉请。胡秋菊辩称，被告同意双方之间的物业管理服务协议于2020年11月5日解除。租赁区交付使用后为无法正常使用状态，原告并未尽到管理义务，影响被告营业。被告在2019年7月28日开始营业，但是营业后因为商场空调未调试完毕，管道噪音不断，租赁区无法正常营业。因新冠肺炎疫情原因，原告在2020年1月25日开始停业，被告租赁区属于教育，并未随商超一起营业，至今也未收到通知可以正常营业。被告自疫情开始至今未实际控制该租赁区，被告物品也被原告移动并丢失。原告提供的格式文本合同中约定的物业服务费价格超高，且原告计算的租金不符合合同约定，不同意给付。原告主张的违约金无事实和法律依据。原告未尽到其物业管理义务，被告也因疫情及关联人青雨科技的原因一直未正常使用该物业。本院经审理认定事实如下：2019年7月3日，原、被告双方签订《天津大津城商业广场物业服务协议》，合同约定：被告从案外人天津市青雨科技发展有限公司处承租坐落于天津市西青区××庄街××村××路××道××广场××层××号商铺，租赁面积366.27平方米，原告为其提供物业服务；物业管理期限自2019年8月1日起至被告与天津市青雨科技发展有限公司签订的《商铺租赁合同》解除之日止；物业服务费每天每平方米1.5元，每月共计16482.15元，物业费支付方式为押一付三，被告应在每个交费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个交费期费用；第一期物业服务费自2019年8月1日至2019年10月31日共计50133元，被告应于本合同签订后五个工作日内支付；装修管理费为每平方米20元，装修建筑垃圾清运费为每平方米30到50元，装修押金收取标准详见《装修守则》及其他相关附件，装修期间的装修管理费、装修建筑垃圾清运费、装修押金及其他各项费用应由被告在装修入场前向原告支付，装修管理费、装修建筑垃圾清运费为一次性费用，不予退还，装修押金在装修后无违反本合同约定情况下，无息退还被告；被告应于本协议签订之日一次性缴纳16711元作为履约保证金，如果被告未能按照本协议约定向原告支付物业服务费、能源费、空调费等本协议各项费用或违约金，以及违反原告管理制度产生的赔偿或罚款，原告有权直接扣除全部或部分履约保证金，冲抵被告的前述费用。协议签订后，被告给付原告共计86,669元，其中包含自2019年8月1日至2019年10月31日的物业服务费50,133元，履约保证金16,711元、装修管理费7,325元、水表押金500元、电表押金2,000元、装修押金10,000元。因新冠疫情，被告未能正常营业，被告于2020年11月5日将上述租赁物腾空。庭审中，原、被告一致认可双方之间的《天津大津城商业广场物业服务协议》于2020年11月5日解除。庭审中，原告主张被告给付的履约保证金、水表押金、电表押金、装修押金抵扣被告应给付的物业服务费，装修管理费按照合同约定不予退还。被告主张上述费用均抵扣被告应当给付的物业服务费。本院认为，原、被告签订的《天津大津城商业广场物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告一致认可双方之间的《天津大津城商业广场物业服务协议》于2020年11月5日解除，本院予以确认。原告为被告提供物业服务，被告应当给付物业服务费。被告拖欠自2019年11月1日至2020年11月4日的物业服务费共计199,983.42元，应当给付原告。被告给付的履约保证金、水表押金、电表押金、装修押金、装修管理费共计36,536元，应当等额抵扣上述物业服务费。被告辩解原告提供的租赁物存在管道噪音及物业服务费价格超高，原告不予认可，被告未能提供足够的证据证实其主张，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。原告放弃向被告主张延期支付物业管理费的违约金的诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告天津佳岳物业管理有限公司与被告胡秋菊签订的《天津大津城商业广场物业服务协议》于2020年11月5日解除；二、被告胡秋菊于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告天津佳岳物业管理有限公司物业服务费共计163,447.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取1,578元，由被告胡秋菊全部负担（于本判决发生法律效力之日起十五日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 董 玲二〇二一年三月十日书记员 马世通附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。