辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终528号上诉人（原审被告）：刘开富，男，1993年6月13日出生，汉族，现住盖州市。委托诉讼代理人：齐高山，辽宁海润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司，住所地盖州市房山路28号。法定代表人：郭树魁，总经理。委托诉讼代理人：张希文，辽宁辰州律师事务所律师。上诉人刘开富因与被上诉人吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司民间借贷纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2020）辽0881民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。刘开富上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；标的2万元。2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人销售模式违法。1、根据《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”。第四十五条“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为”。本案被上诉人为逃避上述法律规定，其销售模式：让上诉人与北京祥瑞祥房地产营销策划有限公司（以下简称“祥瑞祥”公司）签订《协议》，协议约定能够无条件返还购房贷款部分。该销售模式明显属于变相返本销售，违反了上述法律规定。二、被上诉人明知上诉人没有经济能力购买案涉房屋，通过返本形式及提供首付款借款形式，引诱上诉人向其购买房屋，以达到向上诉人销售的目的，整个销售过程存在欺诈情形。1、首先，案涉楼盘销售缓慢，被上诉人在短期内根本无法实现资金回笼。为此被上诉人策划，通过祥瑞祥公司返本销售的方式引诱购。房人买房。但考虑到购房人没有能力支付首款问题，被上诉人又策划，采用与购房人签订《首付款借款协议》的形式，引诱购房人。该借款协议书中虽然约定借期内没有利息，但却约定了高额的逾期还款利息，按月息2分计算。其目的非常明显，被上诉人明知上诉人根本没有能力偿还该笔款项，所以套路上诉人购买案涉房屋，最后达到高额的利息回报。按照该方式销售，对于被上诉人来讲，可在短期内实现资金回笼，将销售缓慢的楼盘全部销售完毕。但对与上诉人来讲，上诉人虽然获得了房屋，但却欠下了其根本无力承担的巨额外债。2、被上诉人为达到其销售的目的，诱骗上诉人与祥瑞祥公司签订《协议书》，谎称祥瑞祥公司会在每月固定时间返还相应的款项。但该协议书订后，祥瑞祥公司不但没有如约向上诉人返款，反而在2018年9月3日注销。协议书中提到的“云联惠”也在2018年5月8日因涉嫌组织领导传销活动犯罪被广东省公安机关依法查处。祥瑞祥公司在“云联惠”被查处后，急忙注销公司，非常明显祥瑞祥公司与“云联惠”的传销活动必然存在关联。同时祥瑞祥公司与本案被上诉人之间同样存在利益关系。而对于首付借款协议，被上诉人作为开发商，向上诉人出售房屋，在上诉人无力承担首付款的情况下，完全可以通过分期付款的方式与上诉人达成分期付款买卖合同，而不是以这种违反常理的借贷方式，而且还存在高额利息，再结合祥瑞祥公司的返款约定，被上诉人欺诈销售的目的已经非常明显，就是为了尽快实现资金回笼，将房屋全部销售出去。3、上诉人法律意识淡薄，在利益诱惑面前无法看清事实，导致被套路销售房屋。如果被上诉人能够按照正常的销售模式向上诉人销售房屋，没有返本和所谓的提供借首付款的情况下，上诉人会根据自己的经济条件对购房的期望有所调整、安排后，根本不会向被上诉人购买案涉房屋。但现在的结果是：对于被上诉人通过上述销售模式，欺骗上诉人购买了其开发的楼盘，将本来销售停滞的房屋全部销售完毕，实现资金回笼，同时将所有贷款及债务全部转嫁到上诉人身上；而对于上诉人，虽然得到了案涉房屋，但该房屋根本不是上诉人经济上能够负担得起的，上诉人投入了几乎所有的积蓄，才将案涉房屋装修完毕，现又面临银行贷款等巨额债务。上述结果均是由于被上诉人的欺诈销售所导致的。综上，本案表面上看仅是一起证据充分的民间借贷纠纷，但实质上是被上诉人对上诉人精心策划的一起欺诈销售案件。请求贵院依法查明事实，维护上诉人的合法民事权益，从民生的角度给予本案充分的考虑，支持上诉人的上诉请求。吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司辩称，一、答辩人的销售模式符合法律规定，不存在违法情形。《商品房销售管理办法》第四十五条规定，“返本销售是指，房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为”。答辩人并没有采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，答辩人开发建设“阳光新城”项目，在项目建成后，答辩人便将商品房的销售环节委托给北京祥瑞祥地产营销策划有限公司，并签订《销售代理协议》，由祥瑞祥公司负责销售阳光新城小区商品房，每售出一套商品房，答辩人向祥瑞祥公司支付销售额16%的佣金，答辩人并未向上诉人返还任何款项，答辩人完全是按照法律规定，委托的祥瑞祥公司进行销售商品房并支付佣金；至于上诉人与北京祥瑞祥公司签订的协议，与答辩人无关，也与本案不是同一法律关系，上诉人可向北京祥瑞祥公司主张权利。因此，答辩人并不存在返本销售行为。二、答辩人不存在欺诈行为，而上诉人是否有经济能力购买房屋，并不影响其实际购买房屋。第一，答辩人没有引诱上诉人购买“阳光新城”小区楼房，是否购买房屋，完全取决于上诉人自己，而上诉人在与答辩人签订商品房买卖合同时，楼房售价是对外公开的，并不存在任何隐瞒，对于房屋价款上诉人也是认可，答辩人对此不存在任何欺诈行为，签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同签订后，答辩人将房屋实际交付上诉人，上诉人也接收房屋居住至今。另外，答辩人也没有诱骗上诉人与北京祥瑞祥公司签订《协议书》，答辩人并未参与该《协议书》的签订，这完全是上诉人与北京祥瑞祥公司进行协商所达成的协议，上诉人对该《协议书》不做任何担保，也未向上诉人作出返还购房款的承诺。第二，上诉人购买房屋，可选择全款方式支付房屋价款，也可选择按揭贷款方式支付房屋价款，由上诉人自行选择，答辩人并不强迫上诉人必须选择哪一种支付方式。在上诉人选择以按揭贷款方式购买房屋时，上诉人又不想一次性支付全部首付款，答辩人才通过借款的方式为上诉人分期支付首付款，不向上诉人收取任何利息，只要上诉人按时支付首付款（每套房屋每年支付1万元），不会产生任何其他费用。至于违约金，是因上诉人不按时还款导致，并非答辩人约定的借款利息，该笔违约金若上诉人按时支付首付款是完全可以避免的，上诉人不能把自己的违约行为强加到答辩人身上。第三，上诉人是否具备经济能力购买房屋，与其实际购买房屋不具有关联性，房屋属于必需品，是每个家庭必备的，即便上诉人不具备经济能力也要去购买，因其解决的是最基本的居住问题；其不同于奢侈品，可有可无，不是每个家庭所必须，在经济能力不允许时不会去购买。另外，答辩人没有使用欺诈、胁迫等手段强迫上诉人购买答辩人房屋，上诉人购买房屋是自愿的。第四，对于北京祥瑞祥公司，答辩人也是受害方，北京祥瑞祥公司因自身原因突然无法继续销售答辩人房屋，答辩人无奈之下只能另行委托其他公司进行销售，这给答辩人造成很大经济损失。另外，由于北京祥瑞祥公司未能与购房者按时履行协议，导致购房者多次到答辩人公司寻求救济、讨要说法，对答辩人公司造成不良影响，也直接导致购房者后期不按时交纳物业费、不按时支付首付款借款。因此，对于北京祥瑞祥公司的行为，答辩人也深受其害。吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付原告购房首付款2万元及违约金（违约金以欠首付款的金额计算从借款之日起按照每日2%计算至起诉之日止）；2、各项诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：刘开富分别于2018年2月28日、2018年3月8日购买吉林省奥园公司销售的“阳光新城”小区11号楼1单元10-11-7、10-11-8号两套房屋。房屋面积均为54.83平方米，总房款372,000元，首付款分别为76,000元，贷款分别为11万。因自有资金不足，刘开富向吉林省奥园公司借款8万元，用于付清认购房所需首付款。刘开富与吉林省奥园公司于2018年2月28日、2018年3月8日分别签订《首付借款协议书》，协议约定：刘开富应交首付款总房款分别为7.6万元，但目前只能分别支付3.6万元达不到银行的按揭贷款的要求，吉林省奥园公司同意分别借给其4万元作为首付款；双方约定此借款分别在2022年2月28日、2022年3月8日之前还清。双方于2018年2月28日签订《个人房屋抵押借款合同》，约定：借款总金额4万元，本借款用于购房的需要，不作为其他非法使用，借款期限自2018年2月28日起至2022年2月28日止；期限届满之日清偿；借款利息超出还款日，按借款额每日2%收取利息；抵押物名称盖州市阳光新城小区11号楼1单元10-11-7室住宅；第一次还款日期为2019年2月28日10,000元；第二次还款日期为2020年2月28日10,000元；第三次还款日期为2021年2月28日10,000元；第四次还款日期为2022年2月28日10,000元；未经吉林省奥园公司同意不得将抵押物出租、出售、转让、在抵押或以其他方式处分；等等。双方于2018年3月8日签订《个人房屋抵押借款合同》，约定：借款总金额4万元，本借款用于购房的需要，不作为其他非法使用，借款期限自2018年3月8日起至2022年3月8日止；期限届满之日清偿；借款利息超出还款日，按借款额每日2%收取利息；抵押物名称盖州市阳光新城小区11号楼1单元10-11-8室住宅；第一次还款日期为2019年3月8日10,000元；第二次还款日期为2020年3月8日10,000元；第三次还款日期为2021年3月8日10,000元；第四次还款日期为2022年3月8日10,000元；未经吉林省奥园公司同意不得将抵押物出租、出售、转让、在抵押或以其他方式处分；等等。对该两笔借款，双方均未办理抵押登记。刘开富为吉林省奥园公司出具欠条八份，内容包括：本人刘开富因买房首付款不够，特向吉林省奥园公司借到人民币1万元，本人及产权共有人保证在承诺日期内还款（具体还款日期见欠款协议书），逾期不还每日付所欠款项的2%滞纳金，作为违约金及开发商在索要该款项时产生的所有费用（如律师费、执行费、人工费、交通费、起诉费等），由欠款人承担。刘开富已经向吉林省奥园公司偿还2万元，尚欠2020年2月28日、2020年3月8日已到还款期的2万元未偿还。另有4万元未到还款期限，吉林省奥园公司未向本院提起诉讼。另查，吉林省奥园公司委托北京祥瑞祥房地产营销策划有限公司代理销售“阳光新城”小区。刘开富与北京祥瑞祥房地产营销策划有限公司对案涉两套房屋签订《协议》两份，甲方北京祥瑞祥房地产营销策划有限公司、乙方为刘开富，协议约定：在销售过程中，甲方与云联惠建立合作关系，甲方在云联惠为乙方支付一定的费用之后，云联惠以白积分的形式一次性支付到乙方的云联惠账户，白积分总数分别为16600000，每天按总积分万分之三至万分之五的比例，通过云联惠系统每天返给乙方；约5年左右时间返完所购房贷款部分（注提现时扣个人所得税13%），此部分为甲方馈赠给乙方，如没有按约定返款，乙方可要求甲方无条件退款，（注乙方把甲方先期返还所得的款数总额也无息返还给甲方，同时把所买楼房交还给甲方，甲方无息返还乙方先期交付的房款，甲乙双方也可以相互找差额）如甲方未按承诺履行，逾期每天按万分之0.5比例赔偿；乙方一次性购的，在乙方交完购房全款后七个工作日内开始返款。乙方按揭贷款的，在交付购房首付款并在银行办理完贷款手续，审批通过后五个工作日内开始返款；如买房怕涉及到退房时的装修情况，可选用卖方指定的装修公司进行装修，退房时卖方可将买房的装修费用返还，如不是甲方指定的装修公司进行装修，装修费用概不负责；等等。庭审中，刘开富称两套房屋没有收到返回的积分。一审法院认为，刘开富向吉林省奥园公司的借款，有双方签订的《首付借款协议书》、《个人房屋抵押借款合同》、借条为凭，双方之间的民间借贷关系依法成立，应受法律保护。借款到期后，刘开富未按约定偿还借款，构成违约，应承担还款责任，故吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司要求刘开富偿还借款本金2万的诉讼请求理由成立，本院予以支持。双方约定的违约金过高，超出法律规定的标准，应从逾期还款之日起，即以1万元为基数分别从2020年2月29日、2020年3月9日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率四倍计算至起诉之日止。刘开富辩称云联惠未按约定返白积分一节，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零五条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，判决如下：被告刘开富于判决生效后十日内偿还原告吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司借款人民币2万元，并以1万元为基数分别从2020年2月29日、2020年3月9日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率四倍计算至起诉之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告刘开富负担。本院二审期间，上诉人提供：1、祥瑞祥公司的对外公示信息，证明祥瑞祥公司已经注销。2、云联惠的百度百科信息，证明云联惠已经被确定为触犯传销罪的事实。被上诉人质证认为，对该两份证据无异议。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人双方之间的借贷关系是否合法有效的问题，根据原审中被上诉人提交的借条及首付借款协议等证据，能够证明上诉人向被上诉人借款属其真实意思表示，上诉人作为完全民事行为能力人，应当知晓签订相关协议及借条的法律后果，双方在签订相关协议后，被上诉人已将借款交付给上诉人，且上诉人在借款后亦已实际偿还了2万元，故在上诉人不能提供双方之间借贷合同存在法定的无效情形的情况下，应当认定上诉人与被上诉人之间的借贷关系合法有效，上诉人依法应当按约定偿还借款。对于上诉人上诉认为被上诉人存在欺诈的主张，经查，与上诉人签订《协议》的是北京祥瑞祥房地产营销策划有限公司而非被上诉人，该公司属被上诉人委托销售楼房的销售方，并非被上诉人设立。并且经本院二审查明，北京祥瑞祥房地产营销策划有限公司已实际向上诉人返还了部分积分款，上诉人并无证据证明其与该公司之间签订的《协议》实际履行方为被上诉人。另外，本案并非商品房买卖合同纠纷，且被上诉人已实际取得案涉房屋并办理按揭贷款且实际入住，而其所购买案涉房屋的价格等亦无显失公平或明显对其不利之处，在此情况下，其以北京祥瑞祥房地产营销策划有限公司欺诈为由而拒绝偿还被上诉人的借款显然于法无据。如其认为北京祥瑞祥房地产营销策划有限公司未按约定履行相关义务，其可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘开富负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二一年三月十二日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰