贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3500号 原告：张向林，男，1979年8月24日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告张向林诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳恒通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告张向林，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：一、判决被告支付延期交房违约金，逾期交房的计算方式为：总房款265544.00元为基数按日万分之0.5由2014年6月30日至2015年7月13日止，共计378天，交房违约金暂计5018.78元；二、判决被告向原告退还已收取的代收各项开户费（三通费）4418.00元；三、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款265544.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月8日起计算2018年12月27日暂计23952.06元。四、本案诉讼费由被告承担。 本院查明如下案件要素：2012年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积82.72平方米，套内建筑面积为67.80平方米，房屋总价款按照套内建筑面积计算，每平方米3897.04元，总价款为264219.00元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年6月30日前。合同第十三条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款265544.00元。2015年7月13日，原告提交申请，申请被告将案涉房屋交付，并确认2015年7月13日为实际交房日期。2016年7月27日，涉案楼幢完成竣工验收。2016年12月8日，被告通过报纸发布交房公告，通知相关业主交房，逾期从2016年12月31日视为交房手续办理完毕。2018年1月15日被告在涉案楼幢贴出通知，通知业主提交办证所需资料进行办理不动产权证。2018年1月25日，被告取得涉案《商品房屋备案证明书》，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年3月16日被告在毕节日报上发布《不动产权证催办通知》。2018年12月27日，涉案商品房取得《不动产权证书》。 另查明，2012年11月17日，被告向原告收取了各项开户费及交易费共计4418.00元，其中包含电开户费、燃气开户费、闭路电视开户费、水开户费，交易费收取按照建筑面积每平方米3元收取。 上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《发票联》、《交房信息确认单》等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期交房违约金的问题。逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法典》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应于2014年6月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2014年7月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。前述已认定涉案商品房实际交房时间为2015年7月13日。原告应于2015年7月13日至2018年7月12日三年的诉讼时效期间内向本院提起诉讼，现原告于2021年2月20日向本院提起诉讼，已超过诉讼时效，因此对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期办证违约金的问题。逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年7月13日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2016年7月8日前为原告办理商品房转移登记。截止2016年7月8日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，2016年7月8日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告向本院立案之日（即2021年2月20日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年2月20日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年2月20日开始，不再赘述。被告于2018年1月25日取得《商品房屋备案证明书》，因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年1月15日被告在涉案楼幢贴出通知，通知业主提交办证所需资料进行办理不动产权证，该时间早于2018年1月25日被告取得涉案《商品房屋备案证明书》具备办理不动产权证条件的时间，本院不予认可。因此被告履行约定的义务时间应认定为2018年3月16日，被告以发布《催办通知》的方式通知原告提交资料办理不动产权属证书。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，被告的该通知行为应认定为有效，故违约金应计算至2018年3月16日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。原告诉请以265544.00元为基数计算违约金，本院从其所愿。违约金计算为：637.31元（265544.00元×0.0001×24日）。 关于被告应否返还原告燃气、电、闭路电视开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故被告另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。本案中，被告收取的交易费为248元（82.72平方米×3元/平方米），被告收取的各项开户费为4170元（4418元-248元）。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张向林逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金637.31元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张向林开户费4170元； 三、驳回原告张向林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费317.00元，由原告张向林负担292.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月四日 书记员  郑 丹