北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1959号上诉人（原审原告）：王建龙，男，1976年9月5日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：侯济军，北京驰晟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高剑，男，1962年10月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：霍建杰，北京市中友律师事务所律师。上诉人王建龙、上诉人高剑因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初11759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王建龙上诉请求：撤销一审判决第三项，变更一审判决第二项为高剑退还我租金400000元、赔偿我经济损失614799元。事实和理由：1.合同无效完全在于高剑的过错，我没有过错，不应承担一半的责任。双方第一次签订租赁合同时，高剑有合法建房手续。后高剑在我毫不知情情况下突然将房屋卖给他人，并强行不让我进入租赁房屋，指定、迫使我另行租赁案涉房屋。双方2017年8月1日签订租赁合同，是在高剑单方违约后，我因急用库房维持正常经营，别无选择，被迫接受涉案厂房租赁。涉案厂房的租赁不是我存在过错要求租赁的，而是高剑为了继续履行第一次签订的租赁合同，迫使我不得不继续租赁其提供的厂房，对于涉案租赁合同的签订，我没有过错，完全是高剑的过错造成的。高剑在合同中明确保证我可以租赁十年，其应尽到保证责任，否则应承担全部赔偿责任。高剑有给我提供有合法手续厂房的义务。2018年10月，良乡镇政府城建委曾去检查，高剑还一再向我保证没有问题，其自己能摆平，让我放心租用。直到2019年3月政府进行拆除，我去镇政府了解情况才知道厂房没有合法手续。高剑将没有合法手续的厂房替换租赁给我，属于欺诈。2.高剑的行为给我造成巨大经济损失，应对我进行赔偿。基于高剑保证10年租期，我经其同意对厂房进行了大量修缮和增建，工期长达一年左右，总投资约1000000元，其中支付给实际施工人的工程款807153元，除了有据可查的支付凭证有614799元外，其他基本是现金支付，对于614799元工程款损失，高剑应赔偿全部。3.合同约定高剑“租赁期间双方必须信守合同，甲方违约除赔偿损失外，还应全额退还当年的租金”，高剑不守诚信，应当按照承诺退还我租金400000元。针对王建龙的上诉，高剑辩称，不同意王建龙的上诉请求。高剑上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回王建龙的诉讼请求。事实和理由：一审判决我赔偿王建龙经济损失、返还使用费没有事实和法律依据。1.王建龙知道出租房屋存在被拆除的风险，应自行承担风险，我履行了合同，不存在违约行为。王建龙私自建造的违法建设被拆除所造成的损失应自行承担，我对该损失不具有任何过错，该损失与合同无效也不存在因果关系。2.涉案房屋被拆除后，经与王建龙协商，我提供了同院面积相同的其他房屋给王建龙使用，一直使用至2020年10月该房屋被拆除，王建龙已经实现了合同约定的使用目的，超出了租期范围，王建龙没有遭受经济损失，其要求返还租金，没有依据，不存在我应返还其未到期使用费的事实。王建龙实际使用更换房屋未提出异议，2019年3月至2020年7月王建龙没有向我支付租金、使用费，视为同意变更标的物。针对高剑的上诉，王建龙辩称，高剑的上诉不能成立。1.涉案租赁房屋被拆除后，双方没有达成协议，只是说把王建龙的东西放到库房里，是否继续履行原先的合同一直在协商，没有达成协议。2.对于我的经济损失，高剑应承担全额赔偿责任。2017年2月23日签订的合同，是高剑单方违约造成合同无法履行，又安排了现在的房子，让我继续租用，高剑单方承诺可以使用十几年，为了正常使用，进行修缮、增加了附属物，由于高剑没有维持我继续租赁，这些损失应该由高剑承担全额赔偿责任。王建龙向一审法院起诉，请求判令高剑向王建龙：1.退还2018年租金400000元，并支付违约金200000元；2.赔偿整修库房损失807153元。一审法院认定事实：1.王建龙于2017年2月23日从高剑处承租了位于房山区××村3区95号的房屋和院落，租期十年，期间王建龙出资对该院落及房屋进行了整修；2.由于高剑的原因，上述租赁关系未能如约履行，双方经协商于2017年8月1日重新签订了一份《厂房租赁合同》，主要约定：王建龙（乙方）承租高剑（甲方）位于北京市房山区××南200米的厂房及院落，用于仓储物流、商贸经营等；出租的厂房为钢结构，建筑面积约4520.36平方米，总租赁物占地面积约10亩，租赁期限为10年（自2017年8月1日起至2027年7月31日止，因故先签五年，于2022年1月31日前如无重大特殊原因通知乙方，则自动延续后五年的租期）；保证王建龙10年使用期且10年内不涨租金，租金每年400000元，每年8月1日前一次性支付一年租金；租赁期间，如发生非乙方原因造成的自然损坏、人为损坏或屋面漏水等，维修费用由甲方承担，甲方应在接到乙方通知之日起三天内予以修缮，超过三天，乙方有权自行修缮，但费用由甲方承担，乙方自行维修的费用可直接从应付租金中予以扣除；租赁期间双方必须信守合同，高剑违约除赔偿损失外，还应全额退还当年的租金，若王建龙违约则当年剩余租金不退；任何一方违反本合同的规定，均需承担违约责任，按年度租金的50%向对方承担惩罚性赔偿；因自然灾害等不可抗力原因导致合同无法继续履行，合同终止，双方互不承担责任；3.高剑收取了王建龙2017年8月1日至2019年7月31日的租金800000元。4.合同履行中，王建龙对租赁物进行了修缮，并新建了厕所、渗水池和部分房屋，高剑未提出异议，王建龙共支出614799元；5.北京市房山区良乡镇人民政府于2018年10月15日向高剑发出《限期拆除通知书》，责令高剑于10月17日前自行拆除违法建设（未取得乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证）并接受复查，因高剑未履行，北京市房山区良乡镇人民政府于2019年3月36日起开始强制拆除上述违法建设，高剑给王建龙提供了其它处所用于存放物品，本案所涉厂房已被拆除完毕；6.王建龙于2020年9月诉至法院。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中：高剑将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给王建龙，双方之间的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效；合同无效，除合同中独立存在的有关解决争议方法的条款不受影响外，其它约定亦无效，因此该租赁合同中关于违约责任的约定同属无效，不能作为处理本案的依据；结合本案的具体情况，王建龙支付了2018年8月1日至2019年7月31日的使用费，但其只使用到2019年3月底，故未到期的使用费应由高剑退还，经核算为133333元；关于王建龙对租赁物的修缮和新建，修缮是为了租赁物的正常使用而无可厚非，但新建要依法依规进行，并非高剑明示同意或默示许可便可妄为，因此双方对违法建设被拆除和造成合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任，依据公平原则法院酌定双方各占50%责任，故高剑应赔偿王建龙相应的经济损失307400元；王建龙主张的损失数额为807153元，理由和证据均不足，故法院对于王建龙的过高要求不予支持；高剑经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利，不影响案件的审理，法院依法缺席判决；关于高剑在庭后提交的答辩，经法院审查，其不同意承担责任的辩解不能成立，故法院不予采纳。判决：一、高剑与王建龙于2017年8月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、高剑于判决生效后十五日内退还王建龙使用费133333元，并赔偿王建龙经济损失307400元，合计440733元；三、驳回王建龙的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，经本院审查，一审判决认定“北京市房山区良乡镇人民政府于2019年3月36日起开始强制拆除上述违法建设”中日期有误，应为2019年3月26日，本院予以更正。关于一审判决认定“高剑给王建龙提供了其它处所用于存放物品”，虽然二审中高剑主张系双方达成一致意见将原《厂房租赁合同》中约定的租赁标的物变更为西库，将西库提供给王建龙使用，不只是存放物品，但是，王建龙不认可变更租赁标的物，且根据高剑提交的情况说明、证言、聊天记录、银行交易明细以及2020年8月、9月、10月王建龙向高建支付费用的事实，尚不足以认定双方就《厂房租赁合同》的变更达成一致意见，故本院对于高剑关于变更租赁标的物的主张不予采信，对于一审判决该项认定予以确认。王建龙提交荒山租赁合同，欲证明对于《厂房租赁合同》无效，王建龙没有责任，应由高剑承担全部责任。高剑认可证据真实性，不认可证明目的，称王建龙搬新地方不是勉强的。高剑提交死亡医学证明书，欲证明一审开庭之日，高剑因抢救母亲未能出庭，二审期间有新的证据。王建龙认为，一审2020年11月9日开庭，高剑说其母亲去世时间为2020年11月11日，开庭在此之前，高剑应当申请延迟开庭，故高剑的理由不能成立。高剑提交情况说明，欲证明诉争厂地及地上物拆除后，王建龙继续使用高剑提供的院内另一处厂地及地上物；提交证言，欲证明王建龙自2019年3月至2020年10月期间，使用高剑提供的西库3000平方米库房。王建龙认为不符合证据形式，不能作为证据使用。高剑提交双方微信聊天记录和银行交易明细，主张诉争厂地及地上物拆除后，双方协商一致，高剑提供西库场地和建筑给王建龙继续使用14个月，到期后，王建龙象征性向高剑支付每月10000元的租金至西库拆除时，证明双方就《厂房租赁合同》进行了变更并已经实际履行了变更后的合同，高剑不应再向王建龙退还租金、赔偿损失。王建龙对真实性无异议，主张缺少2020年7月的，7月也给了10000元，一共是40000元，认为这并不是说双方履行诉争协议，租赁的房屋被拆除后，双方没有协商好，是强行拆的租赁房屋，高剑把王建龙的物品放在西边库房里，双方协商怎么办，王建龙要求高剑赔偿，退租金，双方没有协商成，就放着没有处理；到2020年7月，高剑告知王建龙，每个月必须交10000元，不交就得走，连着给了4个月，直到王建龙搬走，这些另外的行为，与涉案租赁合同履行没有任何关系。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于王建龙对租赁房屋进行修缮、新建等产生的支出，双方《厂房租赁合同》无效，且在合同履行中因租赁房屋未取得乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证，政府拆除违法建设，合同亦未实际履行完毕。对于合同无效，一方面，高剑作为出租人应保证租赁标的物合法有效，适于出租，高剑亦在双方合同中保证王建龙10年使用期，高剑应当就此承担相应的过错责任；另一方面，王建龙作为承租人对租赁标的物的合法性未尽到审查义务，亦应当就此承担相应的过错责任。关于王建龙主张2017年2月23日双方第一次签订的租赁合同的房屋有合法建房手续，因高剑出售房屋造成王建龙被迫接受签订2017年8月1日《厂房租赁合同》一节，双方已经签订《厂房租赁合同》，双方之间原有租赁合同关系情况不足以作为认定高剑对于《厂房租赁合同》无效承担全部过错责任或者免除王建龙对于《厂房租赁合同》无效过错责任的充分依据，本院对于王建龙就此提出的上诉意见不予采信。王建龙在《厂房租赁合同》履行中新建房屋，应当依法取得相应的批准手续，王建龙未取得相应手续进行建设，存在过错；根据查明的事实，高剑对于王建龙的新建房屋行为系明知的，虽然诉讼中高剑主张其不认可王建龙的新建行为，但没有证据显示高剑在合理期限内对于王建龙的新建行为提出异议，故高剑亦应对此承担相应的过错责任，本院对于高剑关于其不应对此承担责任的上诉意见不予采纳。关于王建龙主张的经济损失，虽然高剑对于王建龙主张的损失金额不予认可，但是，涉案租赁标的物及新建建筑物已被拆除，且双方均存在相应的过错，在高剑未提出充分反驳证据的情况下，一审法院根据王建龙提交的施工协议、施工报价表、施工结算清单协议、付款凭证、公证机关关于房屋被拆除之前情况的公证等事实，认定的损失金额，并无明显不妥，本院对于高剑就此提出的上诉意见不予采纳。经本院审查，一审判决确定的高剑赔偿王建龙的经济损失数额，并无不当，本院对于该数额予以维持，王建龙上诉要求增加赔偿数额，高剑上诉不同意赔偿该数额，依据均不充分，本院均不予支持。关于返还租金一节，虽然双方合同约定“甲方违约除赔偿损失外，还应全额退还当年的租金”，但是双方合同无效，故王建龙据此要求全额返还400000元，依据不足，本院不予支持。高剑上诉主张双方已经协商变更合同、王建龙实现合同目的，依据亦不充分，一审判决根据王建龙实际使用涉案租赁标的物的期限以及预交租金的情况判决返还相应费用，数额并无明显不当，本院予以维持。综上，王建龙、高剑的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8732元，由王建龙负担5997元（已交纳），由高剑负担2735元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费13933元，由王建龙负担7882元（已交纳），由高剑负担6051元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年三月二十四日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石