广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1652号上诉人（原审原告）：陈晨，男，1981年12月25日出生，汉族，身份证住址：上海市崇明县。委托诉讼代理人：刘绍安，广东谨然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市永斌物业管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区广园中路**金泊大厦******。法定代表人：吴永斌。委托诉讼代理人：周嘉芸，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴永斌，男，1986年10月10日出生，汉族，身份证住址：广东省揭阳市揭**。被上诉人（原审被告）：何美玲，女，1984年1月19日出生，满族，身份证住址：广东省广州市白云区。上诉人陈晨、广州市永斌物业管理有限公司（下简称永斌公司）因与被上诉人吴永斌、何美玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初25960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。陈晨上诉请求判令：撤销原审判决第二项，改判吴永斌对永斌公司债务的本金220000元及其利息承担连带清偿责任，何美玲对永斌公司债务的本金20000元及其利息承担连带清偿责任。事实与理由如下：陈晨支付的两笔款项20000元、220000元分别进入了何美玲、吴永斌的个人账户。虽然永斌公司开具了相应收据，但该款项并未实际进入永斌公司账户并形成公司资产。因此，永斌公司财产与吴永斌、何美玲的个人财产混同，吴永斌、何美玲该对陈晨支付款项的退还承担连带责任。另，永斌公司属于有限责任公司且已丧失基本信用，原审判决无异于变相支持不诚信股东通过类似方式肆意侵占他人财产的行为。永斌公司对陈晨的上诉请求答辩称：原审判决永斌公司向陈晨返还24万元款项不合理，永斌公司已实际支付，无需再返还。永斌公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回陈晨的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.由陈晨承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：永斌公司与陈晨分别于2018年1月1日、2018年7月24日签订了两份租赁合同，约定由陈晨分别承租永斌公司位于广州市越秀区农林下路20号自编2号、3号(下简称2号铺、3号铺)租赁物，其中2号铺由陈晨经营使用至今，3号铺的租赁关系已由双方于2019年11月5日协商解除。陈晨自2019年5月起一直拖欠永斌公司2号铺的租金、管理费及水电费，截止2019年12月共拖欠人民币102703.6元。双方于2019年11月5日经协商解除3号铺的租赁合同，并确认合同解除后永斌公司应退还24万款项给陈晨。在抵扣陈晨结算至2019年12月时拖欠的2号铺租金、管理费和水电费共102703.6元后，3号铺应退款项剩余人民币137296.4元(24万元-102703.6元)。永斌公司于2019年12月9日支付37296.4元至陈晨银行账户，于2019年12月30日通过微信支付给案外人陈春峰（陈春峰与永斌公司有合作关系，也是2号铺和3号铺的实际承租人，陈晨实际是陈春峰指定的租赁合同代签署人）人民币l万元，剩余9万元款项用于与2号铺租金管理费及水电费进行抵扣(截止2020年11月，陈晨还欠永斌公司2号铺的租金、管理费、水电费人民币共计365918.8元，在抵扣掉永斌公司应付给陈晨剩余人民币9万元款项后，现陈晨仍有人民币275918.8元未支付给永斌公司，永斌公司一直没有停止租金催交，有催缴通知可资证实)。至此，永斌公司已实际向陈晨履行完毕24万元款项的还款义务。因此，原审判决永斌公司需向陈晨承担偿还24万元款项及利息，是错误的。陈晨对永斌公司的上诉请求答辩称：原审认定永斌公司需退还陈晨24万元公平合理。对于永斌公司上诉所提及的其他债权债务，双方之间除签订有3号铺的租赁合同，还存在2号铺的租赁合同关系，以及其他投资关系。永斌公司混淆视听，将2号铺的相关材料挪到本案没有依据，请求驳回其上诉。被上诉人吴永斌、何美玲经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。陈晨于2020年6月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.永斌公司立即退还合同押金90000元、进场费80000元、装修保证金20000元、水电押金5000元、预付租金45000元共240000元给陈晨；2.永斌公司支付上述款项的利息24150元（自2018年7月25日起至退还日止，按同期银行拆借利率计，暂计至起诉日）给陈晨；3.吴永斌对上述债务的本金220000元及其利息承担连带清偿责任；4.何美玲对上述债务的本金20000元及其利息承担连带清偿责任；5.永斌公司、吴永斌与何美玲连带支付定金20000元给陈晨。原审法院经审理查明，2018年7月23日，永斌公司向陈晨出具《费用汇总清单》，写明：越秀区农林下路20号自编之3号商铺需交纳费用,场地建设费80000元，合同押金90000元，首月租金30000元（2018年8月1日至2018年8月30日），装修押金20000元，水电周转金5000元，合计225000元；免租期15天。同日，陈晨向何美玲转账付款20000元，转账说明为农林下路20号之三定金；永斌公司就该款向陈晨开具了《收据》，其中记明：定金20000元，如未于2018年7月24日到本公司签订合同，定金无效且不做退回。2018年7月24日，陈晨（为承租方、乙方）与永斌公司（为出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市越秀区农林下路20号自编之3号商铺，该商铺双方确认建筑面积为70平方米，出租给乙方从事商业使用，主要经营服装零售。商铺的交付使用，该商铺经过乙方现场查看，乙方认可该商铺现状，并同意现状接收。租赁期限从2018年8月1日至2021年7月30日；于2018年8月16日起交租金，其中免租期为2018年8月1日至2018年8月15日。2018年8月1日至2019年7月30日月租金额30000元，2019年8月1日至2020年7月30日月租金额31500元，2020年8月1日至2021年7月30日月租金额33075元。合同押金为90000元，水电押金5000元；租赁期满，如乙方无拖欠租金、水电费且商铺主体结构没有损坏情况，甲方将押金（无息）退还给乙方。由承租方在每月25日前按银行转账的付款方式付下一个月租金给出租方。签订本合同时，承租方向出租方交纳押金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将押金无息返回给承租方。出租方应保证对该物业拥有出租权。承租方依时交纳租金及每月的管理费、电话费、水电煤气费、有线电视费等杂费。如承租方不按时交租，逾期五日后，承租方须每日按月租金3%向出租方支付滞纳金，逾期10日视为承租方违约，出租方有权解除合同收回该物业，并有权没收全部押金。违约责任，任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期满，租赁双方未续合同且出租方要求收回该物业，承租方逾期不交出该物业的，出租方除限期承租方迁出和补充占用期租金外，并有权按占用期间租金总额10%收取违约金；租赁期间，任何一方无法定或约定的理由而单方面提出解除合同的，如出租方提前收回该物业，除须返回押金给承租方外，并须赔偿与押金同等数目之金额给承租方，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部押金等。陈晨于合同签订当日通过陈永富账户向吴永斌转账付款220000元。永斌公司向陈晨开具了相关《收据》，其中记明：2018年8月16日至8月30日租金15000元，2018年9月1日至9月30日租金30000元；水电押金5000元；装修押金20000元；合同押金90000元；进场费80000元。2019年11月5日，永斌公司向陈晨发出《解除租赁合同通知书》，其中内容为：关于我司与你陈晨于2018年7月24日签定的广州市越秀区农林下路20号自编之三号商铺租赁合同，现你方要求解除合同，经我司内部协商同意与你方解除合同，并在7个工作日内安排按照合同约定退还相关费用，详情如下：你方在签定合同时按合同约定向我司支付了合同押金90000元、进场费80000元、装修保证金20000元、水电押金5000元、2018年8月16日至2018年9月30日租金45000元，以上合计240000元整；退款到账后合同自动解除。以上解除合同是在你我双方友好协商下达成，我司不承担任何责任。陈晨在上述通知书中签名并写明“同意”。原审庭审中，陈晨陈述：陈晨在2018年7月24日与永斌公司签订租赁合同承租涉讼商铺。签订合同当天，陈晨就将相关款项向永斌公司支付完毕，陈晨中有一笔定金20000元系在7月23日支付到何美玲个人账户。7月24日将另外的220000元支付到吴永斌的个人账户。之后永斌公司一直未将租赁商铺交给陈晨使用。因在签订合同之后，原业主起诉永斌公司要求解除双方之间的租赁合同，收回包括涉讼商铺在内的全部商铺，导致永斌公司无法将涉讼商铺交付给陈晨使用。据了解，另案一审判决已经作出，但永斌公司提出上诉，故该案判决尚未生效。在陈晨了解到永斌公司迟迟不能将租赁商铺交付使用，多次要求永斌公司退还该铺位的相应全部款项的情况下，永斌公司同意解除合同，退还款项，并于2019年11月5日出具解除租赁合同通知书，但一直未按照承诺退还款项。永斌公司陈述：是陈晨不想承租涉案商铺提出解除合同，不是永斌公司交不了铺而解除合同。解除通知是双方达成一致的结果。陈晨将另一商铺的租金支付给永斌公司，将涉讼商铺应退的款项抵扣后，永斌公司再退37296.40元即可。永斌公司事实上已在2019年12月9日将该37296.40元退还至陈晨个人银行账户。就其主张，永斌公司还提交了农林下路陈晨应付款项明细表、陈晨解除协议退款表、相关的永斌物管公司建设银行活期存款明细账、陈晨与永斌公司、陈春峰于2019年4月30日签订的《补充协议》、陈晨与永斌公司于2019年4月30日签订《抵扣协议》、永斌公司向陈晨发出的关于越秀区农林下路20号自编之2号商铺的《催缴租金通知函》及永斌公司与陈春峰的微信往来记录和转账10000元的记录等证据予以证明。陈晨质证称：永斌公司称双方之间不仅存在两个铺位租赁关系，还存在投资合作关系属实，但相应的明细与本案无关。37296.40元该笔款项已收到，但与本案所涉商铺没有关联。陈春峰跟陈晨是老乡朋友关系，对于陈春峰有无收到微信转账10000元不清楚，且与本案无关。原审法院认为，永斌公司于2019年11月5日向陈晨发出《解除租赁合同通知书》，陈晨在上述通知书签名并表明同意，双方就租赁合同的解除和相关结算、清理事宜协商达成一致。该通知书的内容是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。依照上述通知书约定，永斌公司应在七个工作日内退还陈晨向其支付的240000元。现永斌公司抗辩主张已通过抵扣其他陈晨应付款项及实际退还陈晨37296.40元，履行了上述通知书确定的义务，陈晨予以否认，而永斌公司就此提交的证据也不足以证明其主张，故对其抗辩不予采纳。陈晨诉请永斌公司退还240000元及计付利息，予以支持。但利息应从永斌公司未按照上述通知书确定的七个工作日内退款的次日即2019年11月14日起计算。至于陈晨还要求永斌公司支付定金20000元，因永斌公司收受该定金后，已履行与陈晨签订租赁合同的义务，定金也已在租赁合同签订后作为陈晨支付的相关款项处理，故陈晨要求适用定金罚则，由永斌公司退还相关款项之余再支付一倍的定金20000元，理据不足，不予支持。关于吴永斌、何美玲应否承担相应的连带责任问题。因吴永斌、何美玲不是涉讼租赁合同的当事人，有关款项虽支付至吴永斌、何美玲的账户，但永斌公司已出具收据认可是公司的款项，非吴永斌、何美玲个人款项，故陈晨要求吴永斌、何美玲承担本案责任于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，于2020年10月15日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市永斌物业管理有限公司向陈晨退还240000元并支付利息（以240000元为本金，从2019年11月14日起至实际退还上述款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回陈晨的其他诉讼请求。本案受理费2781元，由陈晨负担294元，广州市永斌物业管理有限公司负担2487元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，永斌公司向本院提交《租赁合同》，以证明双方之间有签订两份租赁合同，双方之间存在其他债权债务关系。陈晨发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关。且该证据不属于二审新证据，不应采纳。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，永斌公司是否应向陈晨返还合同押金等款项合计240000元及相应利息；其二，吴永斌及何美玲是否应就永斌公司返还款项承担相应的连带责任。关于永斌公司是否应向陈晨返还合同押金等款项合计240000元及相应利息的问题。永斌公司实际收取了陈晨支付的合同押金等租赁费用合计240000元，后《租赁合同》因故未能实际履行，双方就《租赁合同》的解除达成一致，永斌公司并向陈晨承诺返还该240000元。永斌公司未按承诺向陈晨实际退款，陈晨提起本案诉讼要求永斌公司承担返还该款并支付相应利息的责任合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。永斌公司以陈晨拖欠其他租赁物业的租金及水电费用，永斌公司已将该费用从前述240000元涉案物业应退费用中扣减为由，上诉认为其无需向陈晨承担返还款项的责任，对此，本院认为，永斌公司与陈晨就其他租赁物业建立的租赁合同关系与本案所涉租赁合同关系分属不同的法律关系，双方对其他物业所生债权债务存在争议且未经结算清理，且陈晨不同意在本案中一并处理。在此情况下，永斌公司主张从其应退还本案所涉物业的租赁费用中扣减陈晨应付其他物业的租赁费用，实为单方主张用其就另案租赁物所享有的未定债权抵扣陈晨就本案租赁物所享有的已定债权，永斌公司的该项主张缺乏法律依据。据此，永斌公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于吴永斌及何美玲是否应就永斌公司返还款项承担相应的连带责任的问题。吴永斌及何美玲并非与陈晨签订《租赁合同》的相对方，也无证据反映吴永斌及何美玲曾向陈晨作出自愿承担返还永斌公司已收款项的义务，仅凭吴永斌及何美玲代永斌公司向陈晨收取部分款项的事实也不足以认定吴永斌及何美玲的个人财产与永斌公司财产存在混同的事实，故陈晨诉请吴永斌及何美玲与永斌公司连带承担返还部分款项及支付利息的责任缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，亦应予维持。综上所述，上诉人陈晨与永斌公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9800元，由上诉人陈晨负担4900元，广州市永斌物业管理有限公司负担4900元。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年三月十九日法官助理王文杰书记员唐颖琪