湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1477号原告：陈安祺，女，1996年12月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。被告：张赐飞，女，1984年9月2日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：陈财，男，1979年3月9日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告陈安祺诉被告张赐飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈安祺，被告张赐飞的委托诉讼代理人陈财到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈安祺提出如下诉讼请求：1、请求法院判令2021年1月31日解除原告与被告签订的合同编号为0079643的房屋租赁合同。2、判令被告按合同返还原告双倍租房押金人民币5400元。3、判令被告赔偿原告中介费人民币2700／2＝1350元。以上合计：6750元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年8月10日签订了一份合同编号为0079643的房屋租赁合同，租赁合同中约定，被告为出租人（甲方）,原告为承租人（乙方）,甲方将位于长沙市岳麓区××路××号××栋××室出租给原告居住，租赁期限为2020年8月16日至2022年7月31日，租金每月2700元，租金支付方式为押一付三，被告收取原告押金2700元。入住第二天2020年8月17日，发现水卡错误，直至8月25日才解决；入住第三天2020年8月18日，厕所灯自然损耗已坏，冰箱不制冷，通知中介后，中介联系了被告的代理人（刘云）,让代理人告知此事后维修，在2020年8月22日维修完毕结算时房东拒绝报销中介垫付的灯泡60元维修费用，仅报销了冰箱的维修费用380元，并还在当天晚上23:59分被告发“冰箱冷藏不制冷什么原因”的百度截图，说原告被人忽悠300多元。2020年10月5日厨房灯管坏了一根，通知代理人（刘云）后，在10月12日现场过来维修，因灯具是老式的，更换较为复杂，代理人（刘云）现场与我们沟通说完全不能用了再进行更换（此时态度同意同意维修灯泡）,当时也有很多小射灯和餐厅灯管部分损坏，因对正常居住影响不大，未打扰房东让其必须维修。2020年10月20日洗衣机水管老化，工作运转期间爆裂脱落，导致家里涨水，幸好发现及时，未造成损失及楼下渗水，通知代理人（刘云）告知房东进行维修，2020年10月24日维修完成，维修费用80元被告已履约报销。当天被告让其代理人（刘云）转告原告说以后的小问题被告都不负责，还提出了一条签订合同时没有的条例（单次维修不超过100元的租户负责）,原告不同意临时新增的不平等条例后，代理人（刘云）告知原告，后续维修不再予以对接，需原告直接与被告（房东）沟通。2020年12月11日晚上21时36分，主卧大灯坏了，联系被告，被告立即拒绝维修，原告告知被告依据合同，乙方代维修可以相应减免租金，被告不同意，并告知原告，如少被告租金，就直接收房。原告将合同相关维修义务条例发予被告，被告完全不予理会。经中介和被告代理人（刘云）告知，被告在买此套房屋时房屋设备设施就已经很老旧，房屋使用约十年左右，并且打算2022年7月底收房后再进行装修，自己入住。房屋老旧，仅居住半年，设备设施及其房屋附属品频繁出现损耗，现又出现被告不肯履行其主观认知的“小问题“维修义务；综合考虑，为了不让自身的合法权益继续受到侵犯2020年12月14日，原告与被告协商解除合约、退还押金事宜（协商只需退还押金2700元，无需赔偿中介费）,被告直至2021年1月4日才予以回复，被告告知原告，押金不予退还。原告多次提醒被告合同上甲方（被告）需履行的维修义务条例已违约，乙方（原告）有权解除合约，被告不予理会，执意不退还押金。2020年1月7日后，被告就一直处于拒绝沟通状态。在此期间，原告已和中介、代理人（刘云）沟通，让其多次和房东沟通，最终无果。中介与被告代理人（刘云）都建议原告，实在无法协商只能走法律程序起诉。原告也联系了麓源警务室请求帮助协调纠纷，但被提醒需双方现场沟通，才可正常调解沟通，因房东不在本地，麓源警务室协调无望。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告张赐飞辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、请求法院判令2021年1月31日解除原告与被告签订的合同编号为0079643的房屋租赁合同。3、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、被告不存在违约行为。1、依据本案事实，中介提供了证言，证明其在合同签订的过程中，就已经告知原告房屋小件物品的维修由原告自己负责维修，并且当时被告与中介刘云电话沟通时原告也接了电话，在电话中被告就告知原告，被告本人不在长沙，所以小问题要原告自己解决，如果原告觉得能接受就签合同，如果觉得不能接受，就不租没关系。当时原告对此并未提出异议，因此被告认为双方已经达成了合意。属于《合同法》第二百二十条所述当事人另有约定的情况。除此之外，被告主张，在一般人的认知中，灯泡等小件物品的维修都是默认由租客自己负责，属于商业惯例。另外，被告接到麓源警务室的电话后，经过沟通，警务室的人认同灯泡水龙头等小物件维修都是租客维修，并表示会再打电话和原告沟通。因此，被告不支付灯泡维修费用的行为不属于违约行为。2、原告在签订合同的时候，就对房屋进行了入住验收，认可该房屋租赁合同的标的是一套老房子。入住之前，房屋家用电器及灯泡水龙头等都能正常使用。原告在合同签订的过程中也并未对此提出异议，被告认为原告没有提出异议的行为，表示已经知道并愿意承担这种自然风险。3、根据案件事实，在原告多次要求被告支付修理灯泡、更换生锈毛巾架费用等琐碎费用后，被告忍无可忍，提出当初在签订合同时就已经沟通过的小件物品维修被告不负责一事，并且为了进一步明确责任划分，被告提出“单次维修费用100元以下由租户负责”这一标准。被告认为这是为了更好的履行合同而提出的明确标准，且该标准属于当初双方达成合意的范围之内，因此不是违约行为。二、原告不支付租金的行为违约。综合前文论述以及案件事实，被告如实履行了合同义务，没有违约行为，且单单灯管坏掉几根并不能导致原告无法正常使用房屋，也不会因维修影响原告使用，不存在致使合同目的无法达成的情况。原告的实际行动已表明不再支付房屋租金继续履行合同，仅因几根灯管就单方提前解除合同，依据合同第八条内容，被告有权没收租赁押金。综上所述，被告认为，根据案件事实和法律法规，被告不存在违约行为，而原告不支付租金的行为违约，因此，被告无需返还原告双倍押金，无需赔偿原告一半的中介费用。被告恳请法庭，依据法律驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2020年8月10日，原告（乙方）与被告（甲方）订立《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于岳麓区××路××号××栋××室出租给乙方使用，用途为居家。租赁期限为2020年8月16日至2022年7月31日。房屋租金每月2700元，签订合同7天内支付首次租金和押金。后期支付时间提前7天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金人民币2700元整合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除可抵扣应由乙方承担的费用，租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方。对于该房屋及其附属物品、设备设施因其自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担（乙方应提供支出维修费用的单据）。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达10日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。在原告承租期间，承租房屋内的电器、设备老化，原告通知被告进行维修，被告未及时维修，在原告请人维修后，被告虽向原告支付了维修费用，但明确表示拒绝修复换灯等小问题，双方当事人对此产生争议。后，原告要求退租，要求被告退还押金，双方多次协商无果，原告诉诸法院。另查明，原告已向被告缴纳租金至2021年1月31日。上述事实，有当事人当庭陈述，原告陈安祺提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、不动产登记证、押金收条、微信聊天记录，被告张赐飞提交并经庭审质证的微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方订立的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同双方当事人理应按照合同约定积极履行合同义务。根据原、被告双方微信聊天记录显示，被告明确拒绝维修租赁房屋内小问题设施，原告要求解除合同，被告拒退押金。根据合同约定，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。原告明确向被告要求退租，并于2021年1月31日搬离了涉案房屋，合同已无法继续履行，故原告主张房屋租赁合同于2021年1月31日解除，合理有据，本院予以支持。对于原告主张被告返还双倍租房押金人民币5400元。《房屋租赁合同》中有约定“如甲方违约或单方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁押金并赔偿乙方损失”，同时也约定了乙方代为维修的相关处理条款，本院结合原告实际损失，兼顾合同实际履行情况、双方当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为原告并未因被告的违约造成损失，其主张被告支付双倍押金不合理。本院不予支持。另按照合同约定，合同解除后，房屋租赁押金除可抵扣应由乙方承担的费用，租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方。故被告应返还原告押金2700元。对于原告主张被告赔偿中介费1350元，因该项费用为原告支付给中介方，原告主张被告赔偿，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告陈安祺与被告张赐飞于2020年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月31日解除。二、限被告张赐飞于本判决生效之日起十日内向原告陈安祺返还押金2700元。三、驳回原告陈安祺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告张赐飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年三月二十四日法官助理龚雪娟书记员谭佳