浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初12669号 原告：宁波恒发机电设备安装有限公司。统一社会信用代码91330203750363687F。住所地：宁波市海曙区高桥镇新庄村。 法定代表人：陈其宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董妍恋，浙江欧硕律师事务所律师。 被告：舒浩玲，女，1972年3月31日出生，汉族，住余姚市。 原告宁波恒发机电设备安装有限公司（以下简称恒发机电公司）与被告舒浩玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法由审判员丁洁蓉适用简易程序独任审理。本案于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告恒发机电公司的委托诉讼代理人董妍恋到庭参加诉讼，被告舒浩玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒发机电公司起诉称：2019年3月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定将原告位于宁波市海曙区高桥镇江××工业区××房租赁给被告使用，租赁期限为四年，自2019年3月2日起至2023年3月1日止，租金为每年290000元，协议签订后三日内被告须付清290000元，以后租金一年一付，提前六个月支付，租赁期内被告未按时缴纳租赁费用及应缴纳的水电费和相关管理费用的，原告有权提前终止租赁合同，至2020年9月，被告仅支付原告租金170000元，经原告多次催讨，被告至今仍拖欠租金不付，截至2020年9月，被告尚欠原告租金289000元、水费2405.16元，故请求判令：一、解除原、被告之间的《厂房租赁合同》；二、判令被告支付原告租金289000元（计算至2020年10月1日）；三、被告立即腾退出租厂房，并支付原告至腾退之日的厂房占有使用费；四、被告支付原告水费2405.16元。审理中，原告认可被告已支付租金171000元，并将第二项诉讼请求变更为请求判令被告支付原告租金288000元（暂计算至2020年10月1日止，并继续计算至合同解除之日）；将第四项诉讼请求明确为：被告支付原告水费1697.76元、污水处理费707.40元。 被告舒浩玲庭后答辩称：欠原告租金未付是实，但是原告于2020年3月将案涉厂房的大门锁住，其无法使用，亦无法将厂房内的设备搬出，而且原告还私自将其部分设备出售，所得款项亦被原告占为己有。 本院经审理，认定如下事实： 2019年3月1日，原告恒发机电公司（甲方）与被告舒浩玲（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将其位于宁波市海曙区高桥镇江××工业区××房租赁于乙方使用，租赁面积为1250平方米，租赁期间为四年，即从2019年3月2日至2023年3月1日，在合同签订后，乙方在三日内付清290000元，甲方将租赁物通水通电；第一年总租金为290000元，即从2019年3月2日至2020年3月1日，本厂房供电设施由甲方提供，日常用电所产生的费用由乙方承担；本协议签订之日，乙方一次性付清一年租金290000元，以后每年付一次租金，每年提前六个月支付；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，以欠缴租金为基数按日千分之五的标准计算；在四年租赁期限内，双方均不得以除免责条款规定以外的任何理由提前解约，如乙方提前解约，当年租金不退还，如甲方提前解约，租金按实结算；租赁期内乙方未按时缴纳租赁费用及应缴纳的水、电费及相关管理费用，甲方有权提前终止本合同，甲方有权留置乙方租赁物内的财产；本租赁物为非产权房，甲方承认系甲方向村委会一次性租赁所得，且拥有对本租赁物使用权的处置权。之后，被告陆续向原告支付租金171000元。2019年12月底，原告代为被告缴纳水费1697.76元、污水处理费707.40元。 2019年12月24日，原告向被告发送内容为“……另外2020年度租金29万元本应在2019年10月要付清也迟迟没付，再不付就终止合同。”的短信；2020年2月23日，原告向被告发送内容为“自今日起限你十五天内与我联系搬迁事宜，如至2020年3月8日前不与我联系搬迁事宜，我会与回收公司联系处理。”的短信，被告均未予回复。 2021年1月14日至同月24日期间，原告将被告尚在案涉厂房中的设备拆除，并统一放置在隔壁一间厂房内。经本院实地勘查，被告的设备目前实际占用的厂房面积约为600平方米，约为其原承租面积的二分之一。 又查明，案涉厂房无产权证，也未取得建设工程规划许可证。 审理中，原告认可出于安全考虑于2020年6月左右将案涉厂房的大门锁住。 以上事实有原告提供的《厂房租赁合同》、水费发票、手机短信记录、照片及原告的庭审陈述予以证明。 本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方当事人均无法提供建造案涉房屋所依据之建设工程规划许可证或其他合法的审批手续，因此原、被告之间签订的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故被告应将案涉房屋返还给原告。本案中，本院虽已认定房屋租赁合同无效，但被告实际占有使用了该房屋，应当支付实际占用期间的房屋使用费，故现原告要求被告按照《厂房租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费，理由正当，本院予以支持。虽然原告将案涉厂房大门锁住的事实客观存在，但原告已事先通知被告要求其搬迁，而被告未予理会，且被告亦未提交证据证明其有事后积极与原告沟通协商或及时向有关国家机关请求处理的行为，反而采取放任的态度，因此被告仍应承担该期间的房屋占有使用费。经本院核算，原告主张的2019年3月2日起至2020年10月1日止的房屋占有使用费共计19个月，按照每年290000元标准计算，合计为459166.67元，扣除被告已支付171000元，应为288166.67元。现原告主张288000元，应视为对其权利的处分，且未违反法律规定，本院予以准许。由于原告自2021年1月14日起将被告设备集中堆放，也即被告自2021年1月15日起仅占用了部分房屋面积，因此相应的房屋占用使用费应按照其实际占用面积计算至被告实际腾退之日止。被告称原告私自将其部分设备出售，所得款项亦被原告占为己有，并未提供相应证据佐证，本院不予采信。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宁波恒发机电设备安装有限公司与被告舒浩玲于2019年3月1日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、被告舒浩玲于判决生效之日起十日内腾退位于宁波市海曙区高桥镇江××工业区××房，并交付原告宁波恒发机电设备安装有限公司； 三、被告舒浩玲于判决生效之日起十日内支付原告宁波恒发机电设备安装有限公司房屋占有使用费288000元（计算至2020年10月1日止），并支付自2020年10月2日起至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费（其中2020年10月2日起至2021年1月14日按照每年290000元标准计算，2021年1月15日起按照每年145000元标准计算）； 四、被告舒浩玲于判决生效之日起十日内支付原告宁波恒发机电设备安装有限公司水费1697.76元、污水处理费707.40元； 五、驳回原告宁波恒发机电设备安装有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5656元，减半收取2828元，由被告舒浩玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 丁洁蓉 二〇二一年三月十九日 法官助理 包丽君 代书记员 罗 敏 本案引用的法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。