河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫14民终776号上诉人（原审被告）：商丘世龙房地产开发有限公司，住所地商丘市睢阳区产业集聚区管委会院内，统一社会信用代码：914114005672915153。法定代表人：黄波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马旭，该公司员工。被上诉人（原审原告）：苗利敏，女，汉族，1990年1月20日出生，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：谢慎之，河南三文律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞翔，河南三文律师事务所律师。上诉人商丘世龙房地产开发有限公司(以下简称“世龙房地产”）与被上诉人苗利敏房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人世龙房地产的委托诉讼代理人马旭，被上诉人苗利敏的委托诉讼代理人谢慎之、谢飞翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世龙房地产上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判驳回苗利敏的诉请或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。1.《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的总价款为1046526元，首付款是216526元，贷款金额为83万元。合同履行中，由于被上诉人逾期偿还银行贷款，导致上诉人为其承担保证责任，截止2020年3月31日，上诉人替被上诉人偿还银行贷款本金、利息、罚息、复利等共计880764.09元，超出贷款本金的50764.09元，应当从所退的房款中扣除；2.被上诉人一审诉请中称其所还房贷39533.2元，是否包括其应当偿还的每笔贷款的利息，一审法院并未查明。若该款项中包括被上诉人支付的贷款利息，该利息应从所退房款中扣除。（二）一审适用法律错误。3.《商品房买卖合同》的附件十一补充协议是上诉人与被上诉人就商品房买卖过程中的具体情况进行了另行约定，该补充协议是双方当事人的合意，由被上诉人本人签字确认。第二条第5款明确约定，在产权证书办理完毕前，由于买受人逾期偿还贷款导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。根据该条约定，在合同解除后，将代偿银行的贷款和违约金抵销后，世龙房地产无需再退被上诉人房款；4.《合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。并且根据《九民会议纪要》第43条规定，抵销权可以通过抗辩或者提起反诉的方式行使。抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。抵销权作为形成权，上诉人主张违约金从应退还款项中扣除并没有形成一个独立的诉，仅是在相等金额内消灭被上诉人的债权，其结果是导致上诉人不付或少付款项，是一种抗辩理由和防御手段，应属于抵销抗辩；5.根据《合同法》第一百一十四条规定，上诉人与被上诉人已经对买受人逾期偿还贷款导致出卖人承担保证责任后的违约责任进行了明确约定，即买受人承担总房款10%的违约金。综上，一审法院以上诉人要求被上诉人支付违约金未提起反诉为由，不予审理，违反了上述规定。苗利敏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。理由：1.上诉人偿还银行880764.09元贷款后，双方当事人间的房屋买卖合同已通过法院诉讼方式解除，被上诉人已配合上诉人完成房屋回收的相关手续，上诉人应退还被上诉人支付的首付款及已付的贷款共计256059.2元；2.关于违约责任的问题，双方之间签订的买卖合同第八条已经明确约定逾期付款责任。该付款责任约定是按照累计应付款的1%支付违约金。且该合同在房屋主管部门进行了备案，上诉人所主张的总房款的10%的违约金和30%的违约金，被上诉人没有见到。仅在一审庭审中出具了一份附件，并且明确表明未备案。该附件对违约金部分没有明确提示，没有作出明示和标注，对此约定，上诉人不知情，属于运用信息不对称而产生的欺诈行为，其行为当然归属无效，且约定无法律效力。苗利敏向一审法院起诉请求：1.世龙房地产返还苗利敏购房款256059.2元。2.诉讼费由世龙房地产承担。一审法院认定事实：2018年4月25日，世龙房地产、苗利敏双方签订了编号为2018-007861《商品房买卖合同》（预售）一份，合同约定：苗利敏购买世龙房地产开发建设的位于商丘市××区××街道办事处××路西侧××喾路北盛世龙城（恒大名都）二期35号楼1单元14层1-1403号商品房一套，总价款1046526元。付款方式为：2018年4月9日前支付首付款216526元，余款830000元向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条约定，苗利敏未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致世龙房地产承担了保证责任的，世龙房地产有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，苗利敏按商品房总价款的30%向世龙房地产支付违约金，同时苗利敏必须在世龙房地产履行其保证责任后30日内，协同世龙房地产到相关政府部门办理有关解除合同的手续。合同签订后，世龙房地产于2018年5月9日将涉案房屋备案登记在苗利敏名下。2018年5月16日，世龙房地产向中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行借款830000元，并用备案在苗利敏名下的上述房屋抵押担保，世龙房地产作为保证人为该笔借款提供担保。苗利敏自2019年3月开始未能按借款合同约定偿还借款，截止2019年7月23日，苗利敏累计5期未能自行偿还借款，共计人民币24641.98元，该款由世龙房地产代为偿还。该合同签订后，苗利敏并未按期归还银行贷款，导致世龙房地产向银行承担了保证责任。2019年7月10日，世龙房地产向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令解除苗利敏与世龙房地产签订的编号为商房备2018-007861的《商品房买卖合同》，苗利敏配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。该院受理后，于2019年8月1日作出（2019）豫1403民初6049号民事判决书，认为苗利敏不按照合同约定履行偿还贷款的义务，构成违约，依法应承担违约责任，判决一、解除苗利敏与商丘世龙房地产开发有限公司于2018年4月25日签订的编号为2018-007861《商品房买卖合同》，二、苗利敏于本判决生效后三十日内，协同原告商丘世龙房地产开发有限公司到房管部门办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。（2019）豫1403民初6049号民事判决书生效后，苗利敏未按判决确定的义务履行，世龙房地产申请法院强制执行，2020年7月16日，商丘市睢阳区法院出具结案通知书，申请人世龙房地产向该院申请的（2019）豫1403民初6049号民事判决书已经全部执行完毕。现苗利敏请求判令世龙房地产返还购房款256059.2元。一审庭审中，世龙房地产同意按房屋总价款的10%收取苗利敏违约金。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，因苗利敏逾期偿还贷款，世龙房地产向该院提起诉讼，该院判决解除了苗利敏与世龙房地产签订的《商品房买卖合同》，合同解除后，世龙房地产因该合同收取的苗利敏的购房款256059.2元应当返还，苗利敏请求世龙房地产返还其购房款256059.2元的诉讼请求，该院予以支持。世龙房地产辩称苗利敏应该按照房屋总价款的百分之三十向世龙房地产支付违约金的辩解理由，世龙房地产未提起反诉，该院不予审理；世龙房地产辩称其为涉案房屋支付经纪人佣金10465元，未提供证据证实该款应为苗利敏负担，其辩解理由，无证据证实，该院不予支持。判决：被告商丘世龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还给原告苗利敏购房款256059.2元。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年4月25日，世龙房地产、苗利敏双方签订了编号为2018-007861《商品房买卖合同》（预售）一份，合同约定苗利敏购买涉案房屋，房屋总价款1046526元，付款方式为苗利敏支付首付款216526元，余款830000元向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条约定，苗利敏未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致世龙房地产承担了保证责任的，世龙房地产有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，苗利敏按商品房总价款的30%（一审中世龙房地产已同意修正为10%）向世龙房地产支付违约金，同时苗利敏必须在世龙房地产履行其保证责任后30日内，协同世龙房地产到相关政府部门办理有关解除合同的手续。合同签订后，世龙房地产将涉案房屋于2018年5月9日备案登记在苗利敏名下。2018年5月16日，世龙房地产向中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行借款830000元，并用备案在苗利敏名下的上述房屋抵押担保，世龙房地产作为保证人为该笔借款提供担保。该合同签订后，苗利敏按借款合同约定偿还借款（含利息）共计39533.2元。自2019年3月开始其未能按借款合同约定偿还借款，并导致世龙房地产向银行承担了保证责任。截止2019年7月23日，世龙房地产代苗利敏偿还借款共计24641.98元。2019年7月10日，世龙房地产向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令解除其与苗利敏签订的涉案《商品房买卖合同》，法院判决支持了世龙房地产的诉请。截止2020年3月31日，世龙房地产替苗利敏偿还银行贷款本金、利息、罚息、复利等共计880764.09元（超出贷款本金50764.09元）。2020年7月16日，上述判决全部执行完毕。现苗利敏请求判令世龙房地产返还购房款256059.2元，世龙房地产主张应将苗利敏应承担的违约金与其已支付购房款抵销，且应扣除苗利敏还贷部分的利息及世龙房地产代苗利敏偿还银行贷款中超出贷款本金部分50764.09元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因苗利敏未能按借款合同约定偿还银行借款，并导致世龙房地产向银行承担了保证责任，并最终导致双方当事人间的涉案《商品房买卖合同》被解除。依据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。涉案房屋总价款为1046526元，世龙房地产已收回房屋所有权，其应将房款全额返还至苗利敏。又因苗利敏所支付房款中的830000元为银行按揭贷款，在苗利敏与银行的借款合同中，因苗利敏未按约定时间偿还借款导致世龙房地产承担保证责任而支付给银行贷款本金、利息、罚息、复利等共计880764.09元（超出贷款本金的50764.09元）。世龙房地产履行完保证义务后，依法可向苗利敏追偿。故扣除支付给银行的880764.09元，世龙房地产还需返还苗利敏165761.91元（1046526元-880764.09元）。关于世龙房地产要求苗利敏依附件11规定承担违约金并将违约金与首付款抵销的主张。一审中世龙房地产未就违约金提起反诉，现苗利敏对违约金不予认可，认为世龙房地产提供的格式条款明显加重买受人的责任，应认定无效。故关于违约金的具体数额无法确定，不符合《合同法》第九十九条关于债务抵销的相关规定。因此本院不予审理，世龙房地产可以就违约金另行提起诉讼。关于苗利敏要求依涉案《商品房买卖合同》第八条规定的应付款的1%承担违约责任的主张。该条为苗利敏与世龙房地产间买卖合同的逾期付款责任的规定，而非苗利敏与银行的借款合同逾期支付责任的规定，且苗利敏申请按揭贷款的手续已经办理完成，银行已将房屋尾款830000元代为支付给世龙房地产，苗利敏不存在逾期付款的情形，故其上述主张无事实和法律依据，本院不予认可。关于苗利敏偿还银行借款的39533.2元应否由世龙房地产返还的问题。本案中，苗利敏支付的39533.2元及世龙房地产支付的880764.09元均为偿还苗利敏与银行按揭贷款830000元的本金及所产生的费用，且苗利敏存在过错，导致罚息、复利等费用的增加。作为无过错的出卖人，世龙房地产收回房屋所有权，其返还苗利敏房款1046526元（含已支付给银行的880764.09元）已完成了解除合同应履行的返还义务。故苗利敏要求世龙房地产返还39533.2元无法律和事实依据。一审法院判决世龙房地产返还该笔费用有误，本院予以纠正。综上所述，世龙房地产的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初6070号民事判决；二、上诉人商丘世龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还被上诉人苗利敏购房款165761.91元；三、驳回商丘世龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5142元、减半收取2571元，由商丘世龙房地产开发有限公司承担1667元，被上诉人苗利敏承担904元。二审案件受理费5142元，由上诉人商丘世龙房地产开发有限公司承担3334元，被上诉人苗利敏承担1808元。本判决为终审判决。审判长  徐亚超审判员  李 鑫审判员  陈光应二〇二一年三月二十三日法官助理董海珠书记员冯芬芬