广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终46号 上诉人（原审原告）：彭春梅，女，1981年12月3日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 被上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司。住所地广西南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座第21层。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 上诉人彭春梅与被上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭春梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.方典公司承担二审案件受理费。事实和理由：上诉人与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》，约定被上诉人应当在交房后720个工作日内将办理产权登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人至今未提交需由其提供的资料报产权登记机关备案，依据合同约定，被上诉人应按买受人已付房款日万分之二支付违约 -2- 金。一审法院把上诉人诉讼请求的逾期办证时间暂从2018年11月21日至2020年5月7日酌情确定为从2018年11月21日至2020年8月17日，违反了不告不理原则，不属于人民法院依法调整的范围。同时一审将被上诉人补偿上诉的一年物业费人认定为两年物业费属认定事实有误和适用法律错误。由于被上诉人无法办证，导致房子无法转让，如需转让需要向方典公司缴纳30000元至50000元的更名费，属于霸王条款。因无法办证，上诉人权利得不到及时确认，防范一房多卖、抵押给第三人的突发情况，给上诉人造成无法估量的损失，违约金过低，违约办证将会一直持续存在，不利于维护上诉人的合法权益。调整违约金应存在违约金过分高于造成的损失，而本案不存在违约金过高的情形，不应予以调整。 方典公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 彭春梅向一审法院起诉请求：1.依法判令方典公司依《商品房买卖合同补充协议》第七条支付彭春梅逾期办证违约金27207.41元（以已付房款205229元为基数，每日万分之二加违约金10元计算，逾期时间暂从2018年11月21日计至2020年5月7日（205229元×0.0002×533天+10元/天×533），应计至产权登记机关核发《房屋所有权证》之日止）；2.由方典公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年1月17日,彭春梅（买受人）与方典公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定方典公司以单价2290.50元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给彭春梅，建筑面积为89.50平方米，房屋总价款为205000元。合同签订后，彭春梅依约支付了房款，方典公司未能在房屋交付使用后720个工作日内协助办理房屋产权证。《补充协议》第七条关于产权登记约定： -3- 1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因买受人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。 另查明，双方于2016年5月23日达成协议并签订《协议书》，约定方典公司向彭春梅支付逾期办证违约金5000元，并免收彭春梅2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业费，将办证时间延至2017年12月31日，逾期办理的，自2018年1月1日起，除按合同约定的违约金计算方法（即“属于出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金”）处理外，尚应向彭春梅另支付日违约金10元。 再查明，一审法院作出的（2019）桂0602民初684号民事判决书判决方典公司向彭春梅支付2018年1月1日至2018年11月20日的逾期办证违约金13243元，该判决书已经发生法律效力。一审法庭辩论终结前，方典公司尚未协助彭春梅办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，彭春梅、方典公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、 -4- 法规的强制性规定，该合同合法有效。彭春梅、方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。方典公司逾期未能协助彭春梅办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任。关于彭春梅主张的违约金的计算标准是否过高的问题。违约金的高低标准应以造成的损失为依据。方典公司逾期办证后，《协议书》、判决书确定逾期办证违约金为18243元，并免收二年的物业费，彭春梅的损失已经得到一定的补偿。故综合考虑方典公司逾期办证行为给彭春梅造成的损失及方典公司过错程度、合同履行情况等因素，该院对双方约定的违约金的计算方法予以调整，酌情确定2018年11月21日至起诉之日即2020年8月17日的违约金额为6500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、方典公司在本判决生效之日起十日内向彭春梅支付违约金6500元；二、驳回彭春梅的其他诉讼请求。案件受理费480.19元，减半收取240.09元，由方典公司负担。 二审期间，双方均无证据提交；且对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案逾期办证违约金如何确定。 本院认为，彭春梅与方典公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》的效力正确，本院予以确认。 依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款：“当事人可 -5- 以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”一审法院综合考虑彭春梅在逾期办证违约金方面已得到一定补偿、本案合同的履行情况、方典公司的过错程度等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，确定至2020年8月17日的逾期办证违约金金额为6500元尚属合理范畴，本院予以维持。 关于彭春梅称一审判决超出其诉讼请求的问题。本院认为，彭春梅的一审诉讼请求方典公司支付逾期办证违约金的数额为27207.41元，一审判决方典公司向彭春梅支付逾期办证违约金6500元，并未超出彭春梅的诉讼请求数额范围；上诉人请求支付的违约金时间终止为暂计至2020年5月7日，一审法院为方便计算，确定违约金计算的终止时间为一审立案之日即2020年8月17日并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人彭春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费480.19元（上诉人彭春梅已预交），由上诉人彭春梅负担。 本判决为终审判决。 -6- 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年三月十九日 书记员 曾             建