江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0585民初376号 原告：徐坤，男，1991年7月19日出生，汉族，住所地安徽省凤台县。 原告：周婷婷，女，1994年9月1日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：徐坤（系原告周婷婷的配偶），即第一原告。 被告：太仓市新舟鸿业房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇凤林路51号，统一社会信用代码91320585MA1MFXEBXP。 法定代表人：周逸新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：俞振贤，该公司员工。 委托诉讼代理人：卫海云，该公司员工。 原告徐坤、周婷婷与被告太仓市新舟鸿业房地产开发有限公司（以下简称新舟公司）商品房预售合同纠纷一案，依法适用小额诉讼程序分别于2021年2月4日、2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告徐坤（亦即原告周婷婷的委托诉讼代理人）、被告新舟公司的委托诉讼代理人俞振贤、卫海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐坤、周婷婷向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期办证违约金13572元（以78万元为基数，按照每日万分之一的标准自2020年4月1日起计算至2020年9月21日止）。事实和理由：2018年9月3日，原告购买新沪紫郡苑小区19幢204室预售商品房一套，并签订了商品房买卖合同，总价款为780669.39元，后因面积差异，原告实际支付了购房款780588元。2019年12月20日，原告接到通知书，被告通知原告去办理交房手续，原告于2019年12月31日去办理了交房手续，向被告交付了该房屋的契税和维修基金、物业费、工本费、代办费等费用，并提交了办证所需的相关材料。被告告知原告三个月后可以拿到房产证，但三个月后却迟迟未见房产证下来，直至2020年9月21日，该房屋才办理了不动产权证，故原告要求被告按照合同约定支付原告逾期办证违约金 被告新舟公司辩称：1.2020年1月份，我国爆发新冠××疫情，各地政府采取严格的疫情防控措施，暂停各地施工。对被告公司而言，疫情已经属于不可抗力，严重影响项目楼盘产权登记速度，最终导致被告新舟公司无法按期办理产权登记手续。2.政府部门不能及时为被告分割土地，导致被告无法按期办理产权登记手续。3.根据商品房买卖合同第20条规定，被告在2020年8月25日向不动产登记机构提交材料时即完成协助原告办理产权登记手续的义务，在办理产证的过程，由业主提供签字委托第三方太仓市万通房地产经纪有限公司代理办证，虽业主缴纳的400元由被告向业主开具了收据，但实际该费用系由被告代太仓市万通房地产经纪有限公司收取，被告已于2020年8月25日向不动产登记机构交付了办证所需的全部材料，故产证延期办理的责任并不在被告。4.原告实际于2019年12月31日办理房屋交付手续，于2020年1月1日才按照要求缴纳了全部费用及办证所需的材料。 经审理查明：2018年9月3日，原告徐坤、周婷婷与被告新舟公司签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告在被告处购买新沪紫郡苑19幢204室房屋，建筑面积为96.51平方米，房屋价款为780669元；关于付款方式，双方约定原告应于2018年9月3日前支付首期房屋价款240669元，剩余房款54万元整于2018年10月3日前付清；合同第二十条约定“1.双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2.因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金……”合同中对于不可抗力的解释为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。合同还对其他事项进行了约定。 对双方庭审中一致确认的如下事实，本院予以认定：原告共计支付案涉购房款780588元；案涉房屋的交付时间为2020年12月31日；原告房屋价款、契税、维修基金、代办费、物业费、工本费及办理产权登记所需材料的全部缴纳及交付最终时间为2021年1月1日。 根据被告提供的《太仓市不动产登记申请书》，案涉房屋申请不动产登记的主体为原告徐坤、周婷婷及被告新舟公司。 根据被告提供《建设用地情况验收表》，太仓市自然资源和规划局于2020年8月25日确认案涉房屋“经验收，土地无超出，新建房屋需办证。”被告庭审中陈述，该验收表说明2020年8月25日被告将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料交登记机关备案。 双凤镇新湖建业路21号19幢204室房屋于2020年9月21日完成了不动产权登记手续，房屋所有权人为原告徐坤、周婷婷。 另查明：根据国家有关法律法规规定和新冠××疫情防控形势，江苏省政府于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日24时起江苏省政府将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。 2020年2月6日，苏州市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布了《苏州市关于加强和规范疫情期间社区防控工作“十个必须”的通告》（苏州市疫情防控第7号通告），规定：所有小区必须严格实行封闭式管理。 以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、发票、收据、不动产权证，被告提供的《商品房现售前与交付使用备案通知书》、《不动产登记申请书》、《建设用地情况验收表》、苏州市疫情防控通报及当事人庭审陈述等予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约向被告支付了全部购房款。 关于逾期办证赔偿责任主体，本院认为，根据被告提交的申请表显示案涉房屋的办证义务主体系原告及被告；第三方公司太仓市万通房地产经纪有限公司是被告指定的协作单位并由被告设置在案涉房屋的交房手续流程中，并非原告自主委托的第三方办证机构，现并无证据显示原告向第三方公司缴纳了代办费400元，而被告庭审中自认其就该400元曾向原告开具了收据，亦无证据显示原告与太仓市万通房地产经纪有限公司之间订立了相应的委托代办协议或就相互之间的权利义务达成一致，因此在原告缴纳了办证费并作出批量办证的选择后，被告新舟公司即担负了案涉房屋的办证义务。且，被告陈述2020年8月25日将办证所需之材料交至不动产登记机构，而2020年9月21日完成登记手续，说明被告在缴纳材料时已经延误，但无证据证明系太仓市万通房地产经纪有限公司的原因延误办证。综上，被告新舟公司应当根据商品房买卖合同约定承担其应负的违约责任。 关于被告主张因不可抗力导致逾期办证，其责任应予以免除的意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由于新冠××的出现，江苏省政府自2020年1月24日至2020年2月24日期间启动了重大突发公共卫生事件一级响应。故新冠疫情的出现对企业而言确实是一种不能预见，不可避免并不能克服的情况。政府、社区对疫情防控作出的规定对被告履行合同客观上造成了阻碍，故应当免除被告新舟公司在此期间的违约责任。考虑政府关于疫情的相关政策规定对被告办理产权登记手续产生的实际影响，本院酌定免除被告新舟公司31天的逾期办证违约责任。 关于逾期办理不动产权证违约金的计算标准。原、被告双方合同约定被告应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，原告实际于2019年12月31日收房，于2020年1月1日缴齐了契税、房屋维修基金等办证所需的全部费用及材料，故被告办证的时间起算点应从原告缴纳全部费用之次日即2020年1月2日开始计算，根据合同约定以及被告提交办证资料至实际办证的实际花费时间，本院确定自上述时间点后90天加上实际办证耗费时间28天，再加上因疫情实际影响的31天后开始计算逾期办理不动产权证违约金。据此，涉案房屋转移登记的办结时间应当在2020年5月30日之前，而案涉房屋至2020年9月21日才完成权属转移登记手续。另被告在诉讼中既未能提供证据证明因原告原因造成办理转移登记的拖延，原告根据合同要求被告新舟公司承担相应违约责任，证据充分，应予支持。依据商品房买卖合同第二十条中“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止”的违约期间计算的约定，本案被告关于涉案房屋的逾期办证违约天数共计为113天，原告以78元/天的标准计算逾期办证违约金并未超过合同约定的金额，故本院采纳原告的该意见，并确认被告应向原告支付违约金8814元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告太仓市新舟鸿业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告徐坤、周婷婷逾期办理房屋不动产权证违约金8814元。 上述履行方式：如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户（户名：徐坤，开户银行：中国建设银行太仓分行，账号：62×××14）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费140元，减半收取计70元，由原告徐坤、周婷婷共同负担25元，被告太仓市新舟鸿业房地产开发有限公司负担45元。该款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额直接支付原告。 本判决为终审判决。 审 判 员 吴春辉 二〇二一年三月五日 法官助理 胡雪怡 书 记 员 石雯雯