广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终442号上诉人（原审原告）：广东遂溪农村商业银行股份有限公司（原遂溪县××信用合作联社），住所地：广东省遂溪县××××××××。法定代表人：王琼，董事长。委托诉讼代理人：袁知洲，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂霞，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕垂建，男，汉族，1966年04月19日出生，居民身份证号码440××××××××××××014，住广东省湛江市坡头区南调路1288号南油一区××××××××。被上诉人（原审原告）：欧冬青，女，汉族，1967年09月04日出生，居民身份证号码440××××××××××××047，住广东省湛江市坡头区南调路1288号南油一区××××××××。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵旭，广东法博律师事务所律师。原审第三人：湛江琼宇建设有限公司。住所地：湛江市坡头区×××。法定代表人：黄**明，总经理。委托诉讼代理人：黄松，该公司员工。原审第三人：黄**明，男，1964年9月14日出生，居民身份证号码440××××××××××××015，汉族，住湛江市赤坎区×××××××××××××××××。原审第三人：黄**强，男，1969年10月10日出生，居民身份证号码440××××××××××××395，汉族，住湛江市赤坎区×××××××××××××××××。原审第三人：卜向杰，男，1970年7月10日出生，居民身份证号码440××××××××××××956，汉族，住广州市东山区××××××××。原审第三人：黄康明，男，1966年3月7日出生，居民身份证号码440××××××××××××576，汉族，住湛江市坡头区×××××××××。上诉人广东遂溪农村商业银行股份有限公司（原遂溪县××信用合作联社，以下简称遂溪农商行）因与被上诉人吕垂建、欧冬青、原审第三人湛江琼宇建设有限公司（以下简称湛江琼宇公司）、黄**明、黄**强、卜向杰、黄康明案外人执行异议之诉一案，不服广东省遂溪县人民法院(2019)粤0823民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人遂溪农商行的委托诉讼代理人袁知洲、黄桂霞，被上诉人吕垂建、欧冬青及其共同委托诉讼代理人赵旭，原审第三人的委托诉讼代理人黄松到庭参加诉讼。原审第三人黄**明、黄**强、卜向杰、黄康明经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人遂溪农商行上诉请求：被上诉人对涉案房屋不享有物权期待权，不享有阻却生效判决执行的实体权利。一审法院认定事实错误，适用法律错误，最终导致判决错误。一、一审认定事实错误之一：关于合同效力。涉案《商品房买卖合同》应为无效合同。涉案房屋至今未经我社书面同意注销抵押登记，也就是说，涉案房屋实质上无预售许可，不得出售。湛房预许第20130102号《商品房预售许可证》系有条件的。该证备注一栏明确载明：预售商品房时，预售人和预购人须共同登录湛江市房产管理局网站、商品房预售管理信息系统进行网上合同签约和备案。但是，被上诉人和琼宇公司至今未办理涉案合同的网签和备案，预售条件未成就，也即，涉案房屋未获得预售许可。二、一审认定事实错误之二：关于合法占有。2016年1月3日查封之前，被上诉人并未合法占有涉案房屋。本案查封时点为2016年1月3日，查封之前的2015年9月18日，被上诉人并未占有涉案房屋。《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年5月31日，而不是2015年9月18日。约定的交付房屋的条件和程序是：商品房必须经过验收合格才能交付。但涉案房屋至今未经验收。被上诉人在一审中提供的《房屋交付验收表》、《前期物业服务合同》没有证明力，无法证明被上诉人已于2015年9月18日占有涉案房屋。四张《收据》、《发票》等证据，均发生在2016年1月3日之后，与查封之前的占有没有关联性，均不应采信。三、一审认定事实错误之三：关于价款支付。73.599万元不属于房款，被上诉人并未满足依约支付合同约定总价款的50%。《商品房买卖合同》中约定，买受人应当将房款支付到商品房项目预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。同时，第20130102号《商品房预售许可证》清晰载明预售款专用账户，以及涉案房屋已作了抵押。但被上诉人故意违约将房款73.599万元支付到黄**明的个人账户上，该支付行为属于被上诉人与湛江琼宇公司故意串通逃避商品预售的监管行为。由此，依法应当认定73.599万元不属于房款，合同签订之前被上诉人支付的30万元同样不属于支付涉案房屋的定金购房款，更不具有对抗上诉人行使涉案房屋实现抵押权的效力。退一步讲，该支付行为，最多仅在被上诉人与湛江琼宇公司之间产生约束力，对上诉人而言，无阻却执行之效力。四、一审认定事实错误之四：关于有无过错。被上诉人无视涉案房屋办理了抵押登记，在未注销抵押的前提下与湛江琼宇公司签订合同，导致房屋无法过户登记，具有明显过错。五、一审认定事实错误之五：关于唯一住房。涉案房屋并非属于被上诉人在湛江市区的唯一住房。《不动产登记信息查询结果证明》没有证明力，依法不应采信。可以合理怀疑，被上诉人为阻却执行，先行注销其他房屋的登记后再行起诉。六、一审适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，被上诉人不具有物权期待权，不能阻却上诉人对涉案房屋的执行。被上诉人吕垂建、欧冬青答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求及事实与理由没有事实和法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋是经行政机关许可出售的，上诉人认为须经其同意才能出售、认为涉案《商品房买卖合同》无效，显然不能成立。一审认定涉案《商品房买卖合同》合法有效是正确的。二、湛江琼宇公司与被上诉人签订合同后，于2015年9月18日将涉案商品房交付给被上诉人，为此，双方签署了《房屋（室内）交付验收表》，同时与物业公司签署了前期物业服务合同》，湛江琼宇公司实际交付了涉案房屋，被上诉人已合法占有了涉案房屋。至于上诉人认为涉案房屋没有验收等不是合法占有明显错误，是否验收并不是上诉人的责任。而且交付后被上诉人进行装修并使用至今，并没有其他人提出异议。三、被上诉人与湛江琼宇公司签订涉案《商品房买卖合同》前就支付了30万元定金，签订合同当日支付735990元，全部按合同约定付清，并已超过房款的50%，支付房款均是转入湛江琼宇公司指定的银行账户，湛江琼宇公司亦出具了收据，而且一审庭审时湛江琼宇公司的代理人也确认收到上述购房款，相互印证。四、湛江琼宇公司有预售许可证，被上诉人并不清楚涉案房屋已设置抵押，被上诉人并没有过错。而上诉人作为金融机构当然知道房屋抵押后还同意预售的法律后果，但上诉人还是同意预售，明显是上诉人存在过错。五、被上诉人出具的《不动产登记信息查询结果证明》就已明确被上诉人除涉案房屋之外没有其他住房。至于其认为被上诉人在购买涉案房屋时有居住的房屋及为了排除执行先行注销了其他房屋的理由更不能成立。被上诉人完全符合排除执行的条件。原审第三人湛江琼宇公司陈述称，对吕垂建、欧冬青的诉讼请求没有异议。吕垂建、欧冬青已支付房款超过100万元，已超过合同约定房款的50%。原审第三人黄**明、黄**强、卜向杰、黄康明没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面陈述意见。吕垂建、欧冬青向一审法院起诉请求：1、立即停止对位于湛江市坡头区×××××海港新城花园1区82幢02号房的强制执行，并解除查封和停止拍卖；2、案件受理费由遂溪农商行承担。一审法院经审理查明：2015年05月21日，吕垂建、欧冬青与湛江琼宇公司于签订《广东省商品房买卖合同》，约定湛江琼宇公司将位湛江市坡头区×××××海港新城花园1区82幢02号房（建筑面积316.55平方米，套内面积305.80平方米）以每平方米6003.89元预售给吕垂建、欧冬青，房款总金额为183.5990万元；约定吕垂建、欧冬青采用付清首期房款103.5990万元，余下房款80万元申请按揭借款支付；约定该商品房的预售款直接存入开户行为遂溪农商行、专用账户为800×××××××××××507的监管账户内。出卖人应当在2016年05月31日前按照国家和地方人民政府的规定验收合格并符合合同约定后交付买受人使用。合同签订后当日，欧冬青从其名下中国建设银行账号313×××××××××××××005账户内转账支付购房首期款73.5990万元至黄**明账号621×××××××××××××242的账户内，同日，湛江琼宇公司给吕垂建、欧冬青出具《收据》，注明：“今收到吕垂建、欧冬青交来海港新城花园82幢02号别墅购房首期款（转账2015.5.21）735990元”。双方签订《广东省商品房买卖合同》后没有进行网签。在《广东省商品房买卖合同》合同签订前，吕垂建、欧冬青于2015年05月18日从其名下从中国建设银行账号313×××××××××××××005账户内转账支付30万元至黄**明621×××××××××××××242的账户内作为购房定金，同日，湛江琼宇公司给吕垂建、欧冬青出具《收据》，注明：“今收到吕垂建、欧冬青交来海港新城花园82幢02号别墅购房款定金300000元”。湛江琼宇公司对吕垂建、欧冬青支付定金和首期款无异议。庭审中，吕垂建、欧冬青提交2015年05月22日湛江琼宇公司出具的《收据》二份，其中一份内容：“今收到吕垂建、欧冬青交来海港新城花园82幢02号别墅购房专项维修资金13928元。”另一份内容：“今收到吕垂建、欧冬青交来海港新城花园82幢03号代收办证综合费（现金收取）2500元。”2015年09月18日，吕垂建与湛江琼宇物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》一份，2015年09月20日湛江琼宇物业服务有限公司出具的物业服务费《收据》一份、09月20日出具的装修押金《收据》一份以及湛江市坡头区自来水厂2019年04月29日水费《发票》一份、垃圾处理费《发票》一份，称涉案房屋已交付吕垂建、欧冬青占有使用。另查明，2013年11月26日，湛江市房地产交易所作为甲方，遂溪农商行作为乙方，湛江琼宇公司作为丙方，就预售湛江市坡头区×××××海港花园1区82幢住宅楼的预售款监管事宜签订了《湛江市商品房预售款专用账户监管协议书》，该协议书约定，湛江琼宇公司在遂溪农商行开设上述商品房的预售款监管账户，其账户名称为湛江琼宇建设有限公司，专用账户为800×××××××××××507；如湛江琼宇公司不按规定将预售款项存入监控专用账户，湛江市房地产交易所不给予办理预售商品房合同登记。遂溪县××信用合作联社于2018年12月28日经湛江市行政管理局核准变更名称为遂溪农商行。涉案房产位于湛江市坡头区×××××海港花园1区82幢02房已于2013年05月09日抵押给遂溪农商行，并办理了抵押登记。一审法院生效的（2017）粤0823民初1121号民事判决书确认了遂溪农商行对本案的涉案房产享有优先受偿权。一审法院在执行申请执行人遂溪农商行与被执行人湛江琼宇建设有限公司、黄**明、黄**强、卜向杰、黄康明金融借款合同纠纷一案中查明，广州市越秀区人民法院于2016年01月03日查封了湛江琼宇公司位于湛江市坡头区×××××海港新城花园的34套房屋。由于上述房屋已抵押给遂溪农商行，在向广州市越秀区人民法院商请移送执行后，广州市越秀区人民法院复函一审法院将上述34套房屋移送一审法院执行。上述房屋查封期限将届满，一审法院于2019年01月02日作出（2018）粤0823执228号之四执行裁定书，裁定查封了湛江琼宇公司名下的位于湛江市坡头区×××××海港花园的34套房屋，包含本案涉案房屋1区82幢02房。吕垂建、欧冬青以该房产已由其购买属于其合法财产为由，向一审法院提出了案外人执行异议。一审法院经审查，于2019年04月24日作出（2019）粤0823执异18号《执行裁定书》，依法驳回了吕垂建、欧冬青的异议请求。吕垂建、欧冬青遂提起诉讼。再查明，吕垂建、欧冬青是夫妻关系。湛江市经济技术开发区国土资源局不动产登记信息查询结果证明至2019年04月29日止，吕垂建名下位于湛江市坡头区南调路北侧北苑小区×××××××（不动产权证号：坡产权1845182）、吕垂建、欧冬青名下位于湛江市赤坎区××××××××××××商住小区1号楼一门1205号房（不动产权证号：湛江CQ0100140348、湛江CQ0100140349）已注销。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为吕垂建、欧冬青是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《规定》”）第二十八条和第二十九条都赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，是一般条款与特别条款的关系，虽然适用于不同的情形，但被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产登记于其名下，则两个法条在适用上产生竞合。在本案中应一并审查。故本案在审查吕垂建、欧冬青关于排除执行异议的请求是否符合《规定》第二十八条、第二十九条的规定。《规定》第二十八条规定：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，广州市越秀区人民法院于2016年01月03日另案预查封了湛江琼宇公司位于湛江市坡头区×××××海港新城花园的34套房屋，其中即包含吕垂建、欧冬青认购的房屋。（1）是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。吕垂建、欧冬青与湛江琼宇公司在2015年04月17日签订的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同约定没有违反法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”规定，吕垂建、欧冬青与湛江琼宇公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效的合同。因此，吕垂建、欧冬青与湛江琼宇公司签订的合法有效的《商品房买卖合同》是在人民法院查封之前。（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据吕垂建、欧冬青提供的不动产信息查询结果显示，吕垂建、欧冬青名下无其他用于居住的房屋且所购商品房系用于居住，符合《规定》第二十九条第一款第（二）项的规定。（3）已交付的价款超过合同约定总价款的50%。《商品房买卖合同》约定涉案房屋的价格为房款总金额为183.5990万元，吕垂建、欧冬青提供收款《收据》和《银行交易明细》，该证据真实，合法，且能互相印证，湛江琼宇公司收到房款并无异议，一审法院予以确认。证明已付清首期房款103.5990万元，吕垂建、欧冬青所付价款超过合同约定总价款的50%。（4）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。吕垂建、欧冬青举证物业管理费《收据》、装修押金《收据》，水费《发票》、垃圾处理费《发票》等证据佐证，足以证明吕垂建、欧冬青已合法占有和使用所购买的涉案房屋，符合《规定》第二十八条（二）项的规定。综上，吕垂建、欧冬青享有对涉案房屋的物权期待权，其权利足以排除强制执行，吕垂建、欧冬青的异议请求合法有据，一审法院予以支持。本案是案外人执行异议纠纷，吕垂建、欧冬青请求解除查封和停止拍卖，不属于本案的审理范畴，本案不作处理。黄**强、卜向杰、黄康明经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、遂溪县人民法院（2018）粤0823执228号案不得执行位于湛江市坡头区×××××海港新城花园1区82幢02号房；二、驳回吕垂建、欧冬青的其他诉讼请求。案件受理费21323.91元，由广东遂溪农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院对遂溪农商行上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合当事人的上诉、答辩以及陈述意见，本案二审争议的焦点是吕垂建、欧冬青是否就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在符合“法律、司法解释另有规定”的情形下，案外人提出的排除执行异议应予支持。以上司法解释第二十八条规定的无过错不动产买受人的物权期待权和第二十九条规定的房屋消费者物权期待权即属于第二十七条“法律、司法解释另有规定”的例外情形，故本案应审查吕垂建、欧冬青是否享有上述司法解释第二十八条或者第二十九条规定的物权期待权。关于吕垂建、欧冬青已支付的房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。涉案房屋总价款1835990元，吕垂建、欧冬青主张已向湛江琼宇公司支付购房款1035990元，其中签订商品房买卖合同之前已支付30万元，汇入黄**明的个人银行账户，签订合同当日支付735990元，也是汇入黄**明的个人银行账户，提供了转账凭条以及湛江琼宇公司出具的收据予以证实。吕垂建、欧冬青与湛江琼宇公司签订的商品房买卖合同明确约定商品房预售款的付款方式和银行账户，但吕垂建、欧冬青在涉案房屋合同签订前已向黄**明的银行账户汇入30万元，湛江琼宇公司亦认可该30万元为购房款，因当时双方尚未签订买卖合同，吕垂建、欧冬青无法知道合同所约定的付款方式和要求，故该30万元可认定为向湛江琼宇公司支付的购房款；而对于合同签订当日所汇入的735990元，因吕垂建、欧冬青与湛江琼宇公司签订的商品房买卖合同已明确约定“商品房的预售款直接存入开户行为遂溪县××信用合作联社、专用账户为800×××××××××××507的监管账户”，吕垂建、欧冬青在明知房款应支付至预售款监管专用账户的情况下，仍将735990元转账至黄**明的个人银行账户，吕垂建、欧冬青明显违反合同约定的付款义务，故不认定该笔款项735990元为购房款的支付。综上，本院认定吕垂建、欧冬青已向湛江琼宇公司支付购房款30万元，未超过合同约定价款1835990元的百分之五十。关于吕垂建、欧冬青是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。涉案房屋最早于2016年1月3日被广州市越秀区人民法院预查封，之后经一审法院续预查封、续查封至今，一直处于被人民法院采取执行措施的状态。预查封和查封在限制标的物转让的效力上是相同的，故在认定吕垂建、欧冬青是否在人民法院查封之前占有的问题时，应以2016年1月3日预查封日期为节点。虽然吕垂建、欧冬青提供了《房屋交付验收表》、《前期物业服务合同》等证据，但仅凭以上证据尚无法证实湛江琼宇公司在查封之前已将符合居住使用条件的涉案房屋交付吕垂建、欧冬青合法占有，而且吕垂建、欧冬青提供的物业费收据、装修押金收据、水费发票、垃圾处理费票据均是2016年1月3日之后产生的，故无法认定吕垂建、欧冬青在法院查封之前已合法占有涉案房屋。吕垂建、欧冬青抗辩称其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，证据不足，本院不予支持。综上，吕垂建、欧冬青未能提交充分证据证明其已支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十，也未能证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，吕垂建、欧冬青对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故其请求停止执行涉案房屋，本院不予支持。遂溪农商行上诉主张吕垂建、欧冬青对涉案房屋不享有阻却执行的民事权益，具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决（2018）粤0823执228号案不得执行涉案房屋不当，本院予以纠正。综上所述，遂溪农商行的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省遂溪县人民法院(2019)粤0823民初907号民事判决；二、驳回吕垂建、欧冬青的全部诉讼请求。一审案件受理费21323.91元，二审案件受理费21323.91元，均由吕垂建、欧冬青负担（广东遂溪农村商业银行股份有限公司已缴交二审案件受理费21323.91元，由吕垂建、欧冬青迳付给广东遂溪农村商业银行股份有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 吴春鸿审 判 员 陈志清审 判 员 吴春蕾二〇二一年二月二十二日法官助理 崔笑颜书 记 员 陈思斯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。