河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3793号上诉人（原审原告、反诉被告）：丁志勇，男，回族，1979年10月26日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：汪小玉，上海汉盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吕九三，男，汉族，1972年1月29日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：石真伟，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亚辉，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。上诉人丁志勇因与上诉人吕九三房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初14759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人丁志勇及委托诉讼代理人汪小玉、上诉人吕九三的委托诉讼代理人石真伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。丁志勇上诉请求：1.请求撤销原审判决第三项，改判吕九三退还已经实际缴纳的3月份租金270833元。2.请求撤销原审判决第四项，改判驳回被上诉人吕九三要求上诉人丁志勇支付4月份租金的诉讼请求（驳回被上诉人全部的全部反诉请求）。事实和理由：租赁标的物为国有资产类经营用房，合同履行期间逢新冠疫情爆发，河南省人民政府于2020年2月14日发布[2020]9号文，本案应免收1个月房租，减半收取2个月房租。实际上产权人免收了被上诉人吕九三2个月房租，故吕九三无权要求丁志勇支付4月份房租，对已收取的3月份房租应全额退还。吕九三辩称，一审法院判决丁志勇向吕九三支付2020年4月份的租金事实清楚，证据充分，应当予以维持，驳回其上诉请求。一、2020年4月1日至2021年3月31日的租金，按照合同约定半年支付一次，每次提前1个月支付。丁志勇应于2020年3月1日前支付该期租金，无证据证明已向吕九三支付该期房租。二、吕九三不应退还丁志勇已缴纳的3月份租金。丁志勇并未给予谢华云免租，如果丁志勇向吕九三主张免租成立，其构成不当得利。河南省政府的文件实质是合同双方在继续履行的前提下，免收1个月房租，出租方减半收取2个月房租，承租方还需要支付月租金的一半。该文件并未直接规定免2个月的房租，同时双方签订的房屋租赁合同期限为5年。三、因疫情原因吕九三是否给丁志勇减免房租问题，合同并未约定。吕九三上诉请求：1.请依法撤销郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初14759号民事判决书中的第二项，依法改判驳回丁志勇的一审诉讼请求。2.撤销郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初14759号民事判决书中的第五项（驳回反诉原告吕九三的其他反诉请求），改判丁志勇向上诉人吕九三支付违约金100万元。3.诉讼费用由丁志勇承担。事实和理由：一、案涉租赁合同履行期间，被上诉人丁志勇未按照合同约定实际支付房租，存在违约行为，原审法院未认定系基本事实认定错误。二、在吕九三与丁志勇微信聊天记录中关于要求腾房的原因是，2020年4月1日至2020年10月31日的租金应在同年3月1日前支付完毕，而丁志勇未支付，根据合同约定，吕九三有权收回房屋，扣除保证金，合同终止。本案并非协商一致解除合同。三、丁志勇在疫情爆发之前即存在逾期支付租金的违约行为。疫情基本控制后全面恢复正常营业，在未支付租金的情况下，案外人谢华云经营近50天，后谢华云与丁志勇因签订的补充协议中的条件未成就于2020年4月30日解除合同，同日丁志勇单方面终止案涉租赁合同。丁志勇以疫情为由终止与吕九三签订的房屋租赁合同，来转嫁自身经营风险，应承担违约责任。四、涉案保证金系履行保证金，因乙方原因未能经营到期，保证金不应退还。丁志勇应承担违约责任，并向吕九三支付违约金100万元。丁志勇辩称，一、2019年德化街改造，整条街无法正常营业，经营租户生意影响很大，双方对此很清楚，达成了晚交租金的一个合意，丁志勇迟延支付租金是得到吕九三认可的。合同规定如逾期超过7天，吕九三有权解除合同，收回房屋，显然吕九三未行使合同约定解除权。二、根据双方聊天记录，并非是某一个人单方解除合同，而是双方协商一致解除，所以丁志勇不存在违约。丁志勇向一审法院起诉请求：1.判令确认原、被告2017年12月25日签订的《租赁合同》及相应补充协议已于2020年4月30日解除；2.判令被告向原告返还保证金500000元及剩余租金270833元，合计770833元；3.判令被告自起诉之日起至付清上述全部款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率向原告支付资金占用利息；4.判令被告向原告出具已收取租金的房屋租金增值税发票；5.本案的诉讼费用由被告承担。吕九三向一审法院反诉请求：1.依法判令被反诉人向反诉人支付拖欠的房租433333元；2.依法判令被反诉人向反诉人支付违约金1000000元；3.依法判令被反诉人向反诉人支付房屋空置期间的损失共计991666元；4.依法判令本案反诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年12月25日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定，由原告承租被告位于郑州市德华街粤海酒店一楼西南角门面106、107房屋。租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日，每年租金337万元，房屋租赁保证金为30万元。1、双方约定，在租赁期间，房屋保证金不能冲抵房租及其他费用。双方约定，由于不可抗力因素，致使本合同无法履行的，甲、乙双方互不担责赔偿，甲方退还保证金和未到期的租金。2018年5月19日，双方签订《补充协议》，约定：年租金变更为340万，保证金变更为50万元。合同签订后，被告交付房屋，原告交房租至2020年3月31日。2020年4月30日，双方协商解除合同，原告将钥匙交给被告。被告要求原告支付拖欠的租金，原告没有支付，被告拒绝退还原告的保证金，故原告诉至本院。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。2020年4月30日，双方经协商一致解除合同，原告要求被告返还保证金的请求正当，因双方已解除合同，原告要求享受2个月免租期的请求，本院不予支持，原告应将拖欠被告的2020年4月份的租金支付给被告。被告要求支付违约金及房屋空置期损失的请求，本院不予支持。被告要求原告支付2020年3月31日前未交的15万元租金，因被告已在微信中承诺免除，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告于2017年12月25日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年4月30日解除；二、被告吕九三于本判决生效之日起十日内返还原告丁志勇的保证金500000元；三、驳回原告丁志勇的其他诉讼请求；四、反诉被告丁志勇于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吕九三2020年4月份的租金283333.33元；五、驳回反诉原告吕九三的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5754元，原告丁志勇负担2022元，被告吕九三负担3732元；反诉费减半收取13100元，由反诉原告吕九三负担11570元，反诉被告丁志勇负担1530元。本院二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明的事实。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。关于本案双方签订的《租赁合同》及《补充协议》的解除，根据一审在卷的微信记录，能够认定双方对解除合同达成合意，丁志勇于2020年4月30日将钥匙交给吕九三。故一审法院认定双方协商一致，于2020年4月30日解除合同，有事实和法律依据。关于吕九三上诉称不应退还保证金、并要求丁志勇应承担违约责任的上诉理由，因双方协商一致解除合同，且考虑疫情因素，吕九三主张丁志勇承担违约责任不予支持，保证金亦应退还。一审法院该项处理正确，应予维持。上诉人吕九三的上诉理由不能成立。关于丁志勇上诉称应免除2个月租金的上诉理由，因合同已经解除，丁志勇亦未提交有力证据证明其因疫情向租户谢华云减免房租，故一审法院未予支持其该项请求，处理并无不当。综上所述，上诉人丁志勇和上诉人吕九三的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23662元，由上诉人丁志勇负担5362元，上诉人吕九三负担18300元。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二一年三月十八日书记员  李 昊