山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终625号 上诉人（原审被告）：冯成忠，男，1984年6月7日出生，汉族，居民，住山东省聊城市茌平区。 委托诉讼代理人：马震，山东鲁衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦静原，山东鲁衡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：桑怀岭，男，1954年11月18日出生，汉族，居民，山东省聊城市茌平区。 委托诉讼代理人：许凤年，男，1947年1月3日出生，汉族，居民，住山东省聊城市茌平区。 上诉人冯成忠因与被上诉人桑怀岭房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市茌平区人民法院（2020）鲁1523民初2718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 冯成忠上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，改判为驳回被上诉人原审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定上诉人为违约方，系适用法律错误、认定事实错误，造成判决结果显示公平。因租赁合同中“合同目的”的认定将导致主体间基本义务及交付效果的差异性，本案应严格认定案涉《仓房租赁协议》（以下简称“协议”）的合同目的。上诉人为经营纸箱生产与被上诉人签订“协议”，虽然双方欲达成之目的未在“协议”中得以明确，但双方磋商租赁事宜时已经口头确认；且被上诉人在案涉纠纷第一次起诉时即（2020）鲁1523民初1787号案件中，在《民事起诉状》中已明确了该目的。故原审法院未综合全案证据认定双方的意思表示，仅依据“协议”中所能体现的内容认定“合同中也未对仓房的用途进行约定”，是对双方意思表示的错误认定，导致合同双方权利义务显失公平。且租赁合同中，出租人对交付房屋的履行义务具有持续性。原审法院认定“案涉合同是在现有仓房条件下进行的约定…且签订合同后被告方在案涉仓房内经营了一年多、已经过一个完整雨季（上年度），在第二年方提出对方违约之事，被告方不能证实原告违约…”，“…被告方投资经营纸箱生意，不是小量投资，在与原告缔结合同前，应已了解、考察案涉标的物（仓房）…”是对租赁合同交付效果的错误理解、对承租人义务的扩大解释。上诉人文化水平不高，没有建筑专业的知识背景，仅能以交付仓房当时的外观表现判断仓房的交付状态，案涉仓房在上诉人的日常使用中出现墙面及棚顶漏雨、凹陷等情况，因此事上诉人已经和被上诉人经过了多次协调、交涉，但被上诉人作为出租人，一拒绝履行出租人的基本合同义务，二在瑕疵履行的情形下要求上诉人单方面履行合同义务，三不接受上诉人协商解除合同的请求，违约责任已经十分明显。原审法院以被上诉人出租之日交付的房屋状态对租赁合同中出租人的违约责任进行认定，是对租赁合同中出租人交付效果的错误认识，是对双方权利义务的错误认定，导致裁判结果显失公平。值得注意的是，上诉人已就被上诉人瑕疵履行的状态进行了举证，提交仓房现场照片、视频若干，证明被上诉人交付仓房在使用过程中地面、棚顶等质量状态以及因此给上诉人纸箱生产造成的直接损失、不利影响，而原审法院认定“仅凭该照片、视频确不能充分说明原告方存在违约交付的事实，该证据与本案关联性较差，故对证据…效力…不予确认”是对证据关系的错误理解，导致认定事实错误。上诉人所提交的证据内容与本案的事实认定之间存在实质性及证明性，望二审法院能够予以审查和认定。综上，原审法院认定上诉人违约，系认定事实错误，且显失公平。二、原审法院基于认定违约责任的错误认识，认定上诉人《解除合同通知书》不产生解除合同的效果，系法律适用错误、认定事实错误。被上诉人瑕疵履行合同义务，且在上诉人多次与其交涉的情形下，拒绝履行出租人的基本义务并要求上诉人单方面承担合同义务，致使上诉人的合同目的无法实现，已构成违约，上诉人依法享有法定解除权。合同解除权为形成权，自解除权人意思表示通知到相对人即发生合同解除的效力。被上诉人违约交付租赁仓房，并以上诉人不再履行合同为由提起民事诉讼，上诉人依法向被上诉人送达《解除合同通知书》（以下简称“通知书”）系根据本案的具体情形避免双方损失进一步扩大的必要考虑，并非希望藉此对抗法院的审判权。被上诉人在确认收到“通知书”后，仅以《异议书》的方式否认合同解除的效力不能对抗上诉人的形成权，亦非法定的异议方式。而且，被上诉人在收到“通知书”后，于2020年8月撤回了(2020)鲁1523民初1787号案件的起诉，使案涉纠纷处于脱离诉讼程序的状态中，并且未在异议期限内依照法定程序确认该“通知书”的解除效果，而是在2020年9月再次提起民事诉讼，在《民事起诉状》中自认“被告提出退仓房并向原告邮寄了《解除合同通知书》，对此，原告表示认可，但对协议解除前和协议解除后协议约定的义务被告应当履行”，应明确双方均同意解除案涉“协议”的意思表示。综上，原审认定上诉人不享有法定解除权、被上诉人收到上诉人发出的《解除合同通知书》未发生解除合同的效力，系法律适用错误、认定事实错误，案涉“协议”已经解除。 被上诉人桑怀岭辩称：请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判；上诉费由上诉人自己承担。一、一审认定上诉人为违约方非常正确。事实胜于雄辩，答辩人与上诉人2019年6月10日签订《仓房租赁协议》一份，协议期限五年，年租金为30000元，加上增租一间4000元，合计租金为34000元。租金交付期限为每年的6月10日以前。协议签订后上诉人按约定于2019年6月10日交付了2019年6月10日至2020年6月9日第一年度的租金，时至2020年6月10日应该交付第二个年度租金时，上诉人却不按协议约定交付租金了，一直延期到三个月零两天，也就是2020年9月12日答辩人向一审法院提起诉讼，上诉人仍拒不履行租金的交付义务，上述这样铁的事实，上诉人竟硬是不承认违约，一审法院根据上述事实认定上诉人为违约方没有错误。答辩人认为一审认定上诉人违约无可争辩。二、答辩人守约无异，答辩人没有任何违约的事实发生。上诉人强词夺理的强调答辩人“交付的租物不符合使用条件等”，这更是睁眼说瞎话，当初订立协议时是根据现有条件订的，其设计是上诉人带上自己的施工人组织将棚搭建起来的，而且已经使用了一年。答辩人不禁要反问一句，既然不符合条件你上诉人订协议干嘛？你咋不找符合你条件的去订协议，为什么非得与答辩人这个不符合条件的订协议呢？再就是上诉人所说的不符合，完全是在违约拒不履行协议以后牵强附会给莫须有拼凑的谎言而已，目的是为了逃避责任，对此，请二审法院将上诉人的虚拟主张予以驳斥。三、上诉人的所谓解除合同通知无效，不具有法律效力。上诉人在本合同关系中，即无法定的解除权亦无约定解除权，上诉人不享有《合同法》第九十六条所界定的解除权利。一审法院以合同法规定析理深刻、透彻、正确、无可厚非。上诉人主张通知有效没有法律依据，应当当庭驳回。四、一审判决公平、合理、合情、合法。上诉人以歪曲事实之能事，主张撤销原判，企图逃避违约责任最终不会得到法律的支持。 桑怀岭向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期交付房租费违约金11000元、2020年6月10日至2021年6月9日房租费30000元、解除合同违约金15000元，共计56000元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告桑怀岭原系聊城市茌平区杨官屯乡粮油管理所（位于聊城市茌平区××乡××驻地）工作人员，该粮油管理所改制后，原告享有该粮油管理所房产的所有权。2019年6月份，被告因生意（纸箱）需要须租用部分库房，而原告方有闲置的库房（仓储粮食所用的仓房），双方达成合意后（经协商，原告方承诺在现有仓房条件下对仓房进行部分改造、将库房前的部分院落搭起大棚，费用由原告方承担），双方于6月10日签订《仓房租赁协议》，对在现有的仓房条件下进行约定：“1.乙方（冯成忠）租用甲方（桑怀岭）仓房8间，板280平方，租期5年，自2019年6月10日至2014年6月9日止；2.房租费每年3万元，共计15万元，缴费时间一年一交，缴纳时间为每年6月10日前（先交费后用房），每晚交一天应向甲方交纳房租费总额的1%违约金，如不缴甲方有权强迫乙方停工搬出并交清房费和违约金，乙方需要正式发票另加税金；3.乙方在签订协议后，无论什么理由也不再退房，如乙方退房十分迫切要求的情况下，所交租费不退，应交未交的租赁费全交外，另缴50%租金的违约金；……；6.乙方承包期内如因需要对厂房改造和维修，必须经过甲方同意，改造和维修费用和造成的损失由乙方负责。租期期满后，乙方必须恢复原貌…；9.自然灾害造成的事故和人为的事故均由乙方负责修理，所用费用由乙方负责；……”。签订协议（合同）后，被告介绍己方的亲戚（案外人冯某波）为原告动工改造仓房：仓房内改造了部分仓门（拓宽了三个正常仓门，增开了两个山墙们），仓库前空地硬化成水泥地面并搭建起钢结构库棚，费用均由原告支出。合同履行过程中，被告增租一间仓房（双方同意增收租赁费4000元，并记载案涉协议上）；被告方也交纳了第一年的租赁费为34000元。 原告方对于案涉合同第三条的解释为，因己方按照被告方的要求和设计（签订合同后），支出改造费用100000余元，如对方租期短根本不可能收回成本，才有五年内不能解除合同（如对方解除合同、约定较高违约金）的约定；被告方则以该条约定违反法律规定、不知原告的具体花费、己方并未设计为由予以抗辩。 2020年6月10日被告冯成忠应交纳下一年度租赁费34000元；因被告冯成忠一直未交纳下一年度的租赁费，且有不愿继续租赁仓房的意向；原告于2020年7月7日提起诉讼，要求被告继续履行合同并支付租赁费及违约金；被告冯成忠在应诉后于2020年7月12日以原告交付的仓房存在严重质量问题、无法满足订立合同的目的（经营纸箱生意）为由，向原告桑怀岭发出（邮寄方式）书面《解除合同通知书》；原告桑怀岭收到通知书后随即向被告方提出异议（邮寄被拒收后，又以微信方式发给被告，大意是合同并未解除，如被告强行搬走、后果自负）；在确定原告收到解除合同通知书后，被告冯成忠于2020年7月15日搬出该仓房；在该案庭审后，原告桑怀岭于2020年8月10日撤回该案的起诉。 现原告方以对方无权解除合同为由提起诉讼，认为因对方已搬走、合同已不能实际履行，认可解除合同，被告应承担逾期交费租金违约金11000元、下年度租赁费30000元及解除合同违约金15000元，共计56000元。被告方则以解除合同通知书到达对方时合同也已解除、对方交付的标的物（仓房）违约为由，拒绝承担责任。 一审法院认为，关于原告方所交付的标的物（仓房）是否违约的问题。被告方称原告方交付的房屋（不能实现合同目的）违约，被告方予以否认，被告方提供的证据不能充分证实其主张，结合案涉合同是在现有仓房条件下进行的约定，合同中也未对仓房的用途进行约定，也对仓房的维修做了约定（即使仓房稍有瑕疵，亦有补救措施）等事实，且签订合同后被告方在案涉仓房内经营了一年多、已经过一个完整雨季（上年度）、在第二年方提出对方违约之事，被告方不能证实原告违约，故对于被告方的该项主张，法院依法不予采信。 关于案涉合同第三条的效力问题。该合同第三条，约定被告方不能解除合同，虽后随即约定了被告方主观解除合同的处理方式及协议的违约金（应交纳租金的50%等）;因该项约定剥夺了承租方的法定解除权，违反了法律强制性规定，故该条款属于无效条款。 关于案涉合同的效力问题。被告方投资经营纸箱生意，不是小量投资，在与原告缔约合同前，应已了解、考察案涉标的物（仓房）;双方均为提供签订案涉合同非己方真实意思表示的有关证据，故签订案涉合同系双方的真实意思表示；又因该合同未侵害国家、集体或他人权益，且已履行一年多，因此案涉合同依法成立，合法有效，依法受法律保护。虽该合同第三条属于无效条款，但并不影响其余条款的效力，其余条款仍然有效。 关于案涉解除合同通知书的效力问题。该合同对约定解除的条件没有约定（或说约定无效，视为未约定），因此被告方无约定解除权，只能行使法定解除权；被告方在履行过程中（且在原告方曾提起的继续履行合同的诉讼中），以对方违约（交付的仓房不能实现合同目的）为由发出书面解除合同通知书，因被告方不能证实原告违约，其理由也不符合合同法有关法定解除合同的规定（因不可抗力致使不能实现合同目的等），即被告方尚无法定解除权；因此被告方发出的解除合同通知书，既不属于约定解除，也不属于法定解除（且原告方随即提出异议），因此该解除合同通知书不符合合同法第九十六条的规定，即使原告方未提出异议，也不能发生解除合同的法律效力，更不会产生“到达即生效”的法律效果；因当时尚在原告提起的诉讼中，该通知书应属于对原告方曾提起诉讼（要求被告方继续履行合同，后已撤诉）的抗辩理由，因此案涉合同并未因被告向原告方送达解除合同通知书而解除。 关于案涉合同是否已经解除的问题。在被告方向原告方发出解除通知书并确认收到后，于2020年7月15日搬出案涉仓房，以其实际行为表明不再继续履行合同，但案涉合同并未解除；原告方于2020年10月12日提起诉讼，要求对方支付违约金，诉状中认可解除合同（庭审中也认可合同不能再实际履行），因双方均以实际行为表示不再履行案涉合同，至此该合同已实际解除。 关于被告方应否承担违约责任的问题。被告方在未解除合同的情况下单方面搬出案涉仓房，以其实际行为表明不再继续履行合同，不履行合同主要义务，属于根本违约，其行为势必给原告方（出租人）造成相应的损失，理应承担相应的违约责任；因此在原告方表示无奈认可解除合同、提起诉讼要求被告方承担违约责任的诉讼请求，法院依法予以支持。 关于被告应如何承担责任的问题。被告方依约应于2020年6月10日交纳下一年度租赁费，却一直未交纳，至2020年7月15日被告方搬出案涉仓房时已超过交纳租赁费时间35天，对于该时间段的租赁费，被告方理应支付，其标准宜按案涉合同约定的租赁费计算，计款3260元（34000元除以365日乘以35日）；因被告方在未依法（约）解除合同的情况下拒绝继续履行合同，单方搬出案涉仓房，对于给原告方（出租人）造成的损失，理应予以赔偿，或说理应支付违约金，当然原告方（出租人）作为守约方也负有减少损失扩大的义务，结合双方的过错程度（被告根本违约）、剩余租期（尚余4年）、案涉标的物另行出租的差价（尚未租出）等因素，结合原告方在合同签订后确实支出相当部分改造费用的事实，法院酌定由被告方赔偿原告方的损失（或说支付违约金）数额，以6个月租金数额为宜，计款17000元（34000元/2）。对于原告方的其他诉讼请求，于法无据，法院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要（2019）》第46条的规定，判决：一、被告冯成忠于本判决生效之日起十日内支付所欠原告桑怀岭2020年6月10日至2020年7月15日期间的租金3260元；二、被告冯成忠于本判决生效之日起十日内支付原告桑怀岭违约金损失17000元；三、驳回桑怀岭的其他诉讼请求。上述过付款项通过法院过付（账号866120031014********户名：茌平县人民法院汇款行：齐鲁银行茌平支行，行号：313471500011，注明案号、办案人员，并及时通知办案人员）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，减半收取计600元，由原告桑怀岭负担400元，被告冯成忠负担200元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案解除合同通知书是否发生解除合同的法律效力，案涉《仓房租赁协议》是否因上诉人冯成忠向被上诉人桑怀岭送达解除合同通知书而解除。二、上诉人冯成忠是否存在违约行为、是否应支付被上诉人桑怀岭违约金即支付租金损失，如应支付，支付多少为宜。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”本案中，涉案《仓房租赁协议》对约定解除的条件没有约定，上诉人冯成忠没有约定解除权，只能行使法定解除权。冯成忠以被上诉人桑怀岭违约（交付的仓房不能实现合同目的）为由发出解除合同通知书，案涉合同是在现有仓房条件下进行的约定，且签订合同后冯成忠在案涉仓房内经营了一年多，冯成忠不能证实桑怀岭违约，其解除合同理由也不符合合同法有关法定解除合同的规定（因不可抗力致使合同目的不能实现等），冯成忠尚无法定解除权，故该解除合同通知书不符合合同法的规定，即使桑怀岭不提出异议，也不能发生解除合同的法律效力，涉案《仓房租赁协议》并未因冯成忠向桑怀岭送达解除合同通知书而解除。 关于焦点二，上诉人冯成忠在未解除涉案《仓房租赁协议》的情况下单方面搬出案涉仓房，以其实际行为表明不再继续履行合同，不履行合同主要义务，构成根本违约，其行为势必给被上诉人桑怀岭（仓房出租人）造成相应的损失，冯成忠理应承担相应的违约责任。一审法院结合双方的过错程度、剩余租期（尚余4年）、案涉仓房另行出租的差价（尚未出租）、桑怀岭在合同签订后确实支出相当部分改造费用等因素，酌定由冯成忠赔偿桑怀岭6个月租金数额，并无不当。 综上所述，上诉人冯成忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1200元，由上诉人冯成忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  郭召勇 审 判 员  孔繁奎 二〇二一年三月十五日 法官助理  李志新 书 记 员  王倩倩