贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终33号上诉人（原审被告）：贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司，地址：贵州省贵阳市云岩区延安路2号建设大厦西楼12楼。统一社会信用代码：91520000214412019C。法定代表人：林农，系该公司总经理。委托代理人：丁业芳，贵州行泰律师事务所律师。委托代理人：龙云飞，贵州行泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗某平，男，苗族，1980年10月04日出生，住贵州省紫云苗族布依族自治县。上诉人贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称“杰和公司”）因与被上诉人罗某平商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院作出的（2020）黔0425民初1618号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人杰和公司上诉诉请：1、请求撤销原审判决。2、依法改判驳回被上诉人提出的全部诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案已过3年的诉讼时效，被上诉人的胜诉权不应再受法律的保护。双方合同约定上诉人于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记。逾期交付办理转移登记有关文书的违约行为系持续违约，但是违约金请求权是债权请求权，应受三年诉讼时效限制，被上诉人应当于2020年4月1日前提起诉讼，现已过三年诉讼时效，已丧失胜诉权，即使未过诉讼时效，被上诉人于2020年9月27日提起诉讼，因此2017年9月27日前的违约金已超过诉讼时效，不应支持。二、一审判决上诉人10日内将办理贵州省商品房转移登记的相关文书交付被上诉人，并判决违约金从2017年1月1日起至交付相关文书之日止，实属错误。虽然合同约定上诉人应将办理产权的相关文书交付被上诉人，但因紫云政府的相关规定，个人无法办理房屋产权证。一审庭审过程中上诉人向贵院提交了《通告》证据，证明上诉人于2020年10月21日向C栋的住户发出通告，要求业主将材料交付至我司，我司帮业主代办。上诉人可以于2020年10月21日向被上诉人交付材料之后，就已经完全履行合同的义务，但被上诉人无法取得房屋产权证。被上诉人明确表示他知晓我司发出的通告，但只是因为自己的原因一直未能前来我司交付文件，直至一审庭审结束后，其也未与我司联系。若按一审判决所述，上诉人需要承担被上诉人拖延来我司领取材料或交付材料期间内的违约金，对上诉人明显不公。因此违约金应截止至2020年10月21日。三、被上诉人未经规划批准，擅自改变房屋结构，将阳台予以封闭，也是导致其未能办理房屋产权证的原因之一，但一审判决对该事实未予认定，严重违法，一审判决认定的基本事实存在明显错误，一审法院未对该事实进行审查认定，导致本案基本事实认定错误，请求二审法院依法予以纠正。同时，根据有关规定，被上诉人应当将封闭的阳台恢复原状，恢复购买时的房屋结构。四、一审判决认定是上诉人给予被上诉人30000元优惠，属于基本事实认定错误。2013年1月23日，贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司紫云分公司出具《紫阳新城“教师”安居楼团购方案》，《紫阳新城“教师”安居楼团购方案》第二条第3项约定：对于获省级奖励的送首付款3万元。紫云分公司给予被答辩人作为购房教师的首付优惠款3万元，因此被答辩人实际支付的购房款只有350958.00元。显然3万元是贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司紫云分公司给予被上诉人的优惠，并非上诉人给予，一审判决认定是上诉人给予的优惠，属于基本事实认定错误。上诉人作为总公司，是附条件认可紫云分公司给予被上诉人优惠款的。前提条件就是基于紫云项目的拆迁安置可能延期完成的现实情况，要求优惠对象放弃追究上诉人延期办证等违约责任，正是如此，被上诉人在交房后几年都没有主张逾期办证违约金。被上诉人不能见利忘义，获得优惠还要赔偿。五、上诉人逾期未能办理房屋产权证是因拆迁过程中有较多的钉子户，导致拆迁不能而拖延了建设工期，并且政府给予的某些承诺不能如期兑现，致使整个小区尚有在建项目而不能办理房产证，该事实属于不可抗力，上诉人不应承担违约责任。一审判决该事实不构成不可抗力，系错误裁判。当地政府要求房屋办理产权证的前提是整个小区全部规划验收，不能单独办理房屋产权。该事实对于上诉人来说，已构成不可抗力，根据前述法律规定，上诉人不应承担违约责任。六、被上诉人购房款共计为350958元，其调整后的违约金计算标准仍然过高且起算点和截止点错误。但无论最终计算的违约金为多少，都不应当由上诉人承担。逾期办理房产证并不是由于上诉人的行为造成，上诉人不应承担违约责任。即使判令由他人承担违约责任，也应严格按照上诉人与紫阳新城业主代表签订的《承诺书》以合同约定计标赔付金额的10%予以赔付。虽然被上诉人没有在《承诺书》上签字，但该承诺书是在住建局的主持下达成的，应当作为法院调整违约金计算标准的参考。考虑本案被上诉人在购房是已经获得了3万元优惠，同时考虑事实上诉人故意拖延办证，拆迁问题影响办证的因素客观存在，人民法院在对违约金计算标准进行调整时，应当将违约金直接调整为前述《承诺书》约定的“以合同约定赔付金额的10%”，此标准予系住建局协调达成的，且其他与被上诉人同小区的业主正在执行，为确保同一小区统一标准，避免发生群体性的不稳定事件，请求二审法院对违约金的计算标准再进行调整。六、一审判决适用法律错误逾期办理房屋产权证不是因上诉人的原因造成的，上诉人不应当承担违约责任。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第108条系法律适用错误，本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》117条及《民法总则》第一百八十条，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人罗某平答辩称：当时我在写诉讼的时候是2020年1月之前，由于疫情原因无法提起诉讼，直至疫情过后，恢复工作状态后，我才取递交的诉状；对于阳台的问题，是歪曲事实；所谓的优惠，只是房开的促销手段，逾期办证由于本小区的消防等不合格、不完善导致的。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告罗某平向原审法院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋转移登记，若无法交付，请求判令按原房价款350958元+装修款（￥300000.00元，或请第三方测评）退房。二、请求判令被告即日支付原告违约金96090.11元，违约金70.19元/天，违约期3年9个月，共1369天（由2017年1月1日至2020年9月30日）。逾期未履行产权登记的日期另计算至办理产权登记为止。三、请求判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。一审认定事实：2013年5月17日，原告罗某平与被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司签订合同编号Ｃ004《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵州省紫云自治县。上述合同约定该商品房总价款共计380958元，被告给予原告优惠3万元，该房原告实际支付为350958元，并于合同签订后原告分两次交付首付款100958元，剩余250000元以银行按揭方式支付。双方所签订合同第二十二条房屋登记部分第三项第（一）款约定：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）款约定出卖人不能在约定期限交付有关文书的，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任。合同签订后，原告已将房款350958元支付到被告账户，但被告至今未按合同约定交付转移登记的文书给原告，也未按约定支付违约金给原告，为此原告诉至法院，要求判决被告支付违约金以及无条件交付转移登记的文书。一审法院认为：原、被告签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方应当全面履行合同约定的义务，因被告未给原告办理相关产权登记，且行为是持续性的，故依照民法总则的相关规定，原告的主张没有超过诉讼时效，不受诉讼时效限制。对于被告主张原告起诉超过诉讼时效的辩解本院不予采纳。对于被告是否支付违约金，因为签订的合同对双方都约束力，并且该合同系被告方提供的格式合同，故对原、被告双方都应当有约束力，根据合同的约定，被告按其承诺应于2016年12月31日起，将办理商品房转移登记的相关文书交付原告，但至今未交付，被告已构成违约，原告已将购买商品房的款项交付被告，固违约只有被告一方，被告应当将相关文书交予原告即合同的买受人，故原告诉请支付违约金于法有据，予以支持。对于违约金的计算，双方当事人合同约定“约定日期起90日内，出卖人未交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任”，对于被告主张的按原定违约金的百分之十赔付，该约定系其他业主与被告签订，对原告没有约束力。本案中，被告的违约行为，有其他的客观原因，且原告未能提供其因被告的行为导致的损失的证据，故对于违约金，法院酌情调整为按已交付房款为基数每日0.01%计算，对于原告诉请超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、由被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司在本判决生效之日十日内将办理贵州省商品房转移登记的有关文书交付给原告罗某平。2、由被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告罗某平支付违约金，以350958元为基数，按日利率0.01%。3、驳回原告罗某平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1101元，由原告罗某平承担501元，由被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司承担600元。二审中，上诉人提交《证明》、《特殊建设工程消防验收意见书》、《检测报告》、《竣工验收备案表》、《防雷（静电）装置检测报告》，拟证明2020年10月20日，上诉人已可以办理不动产房屋产权证。上诉人于2020年10月21日通知C栋住户可以办理房屋产权，违约金的截止日期应是2020年10月21日。被上诉人质证表示对上述证据的真实性无异议，上诉人确实于2020年10月20日之前在楼道内向业主发出通知，但没有通知到每一个住户，因此无法看到此通知，我们递交诉状的时间是在上诉人通知之前，而不是上诉人通知之后。本院认为上述证据符合证据的三性，能达到上诉人的证明目的，予以采信。上诉人提交C栋住户已办理产权证登记名单、《陆国茂、杨小华不动产权证书》、不动产登记证明（朱正书）、罗某平等不动产权登记证，拟证明“紫阳新城”C栋已有住户办理了房屋产权证，其中最早办理完毕的时间系在2020年11月3日。上诉人于2020年10月21日已将上诉人需提交的资料交至房管局，之后由不动产登记局统一办理。被上诉人房屋已具备办理房屋产权登记的条件，被上诉人未将资料移交我方，系被上诉人自己的过错，我方不应再承担违约责任。被上诉人质证认为对上述证据的真实性无异议，办理房产证的事实是无异议的，但与本案的违约金无关，而我看了房产登记证都是在通知之后才去办理的，我们得到这个信息之后，及时的交付材料办理房产登记，我起诉的是签订合同起截止到通知之日2020年10月21日止的违约金。本院认为上述证据符合证据的三性，能达到上诉人的证明目的，予以采信。二审经审理查明，确认一审查明事实。本案的争议焦点：上诉人应否承担违约责任，若承担，违约金应如何计算;本案是否已过诉讼时效。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释规定。第一，对于应否承担违约责任的问题，双方于《商品房买卖合同》中约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，上诉人未按合同约定如期履行，已构成违约。上诉人主张未能办理不动产权证的责任不在于自身，但对于业主因装修及居住需要封闭阳台，仅是业主对其所有的房屋进行装修的行为，不需要经过批准，也不影响办理不动产权证。上诉人所主张的钉子户及政府不能兑现承诺等原因均不属于不可抗力，故对上诉人的该上诉理由不予支持。现被上诉人起诉请求判决上诉人履行合同,而不动产权证书是商品房买卖双方办理商品房转移登记的最终行政确认文书，交付办理商品房转移登记的相关文书应当认定为交付办理产权证，而不应仅理解为交付办理商品房转移登记的有关文书，一审对此认定错误。同时，办理不动产权证应当双方配合进行，上诉人已于2020年10月21日在楼道张贴通告，告知业主提交资料办理不动产权证，但被上诉人未按时提交，因此，自上诉人通知之日起，不应再承担违约责任。但是，上诉人仍然负有向被上诉人交付不动产权证的义务，现案涉房屋已具备办证条件，因被上诉人仍未向上诉人提交办理不动产权证所需资料，故应当在被上诉人提交办理转移登记所需的相应资料后，在双方相互配合下，由上诉人及时进行办理。对于办证的合理期间，本院酌情认定上诉人在收齐应当由被上诉人提交的办理转移登记所需的所有资料后的四十五日内将案涉房屋办理转移登记后的不动产权证书交付给被上诉人。另外，上诉人主张一审认定的30000元系贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司紫云分公司给予被上诉人的优惠，与上诉人无关，其系附条件认可，并以此要求被上诉人放弃追究延期办证等违约责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款:“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司紫云分公司系上诉人的分公司，其不具有法人资格，其民事责任应当由上诉人承担。现上诉人的分公司在售房过程中对业主的承诺及优惠方案，依法应视为上诉人的承诺及优惠方案，由上诉人承担民事责任。其主张要求被上诉人放弃追究延期办证等违约责任，但双方未对以优惠方案放弃主张延期办证等违约责任进行约定，故对该上诉理由依法不予支持。第二，对于本案是否已过诉讼时效的问题，双方于《商品房买卖合同》中约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已支付房价款0.02%的违约金。”则在2016年12月31日前，上诉人应当将商品房转移登记的文书即不动产权证交给被上诉人，而上诉人未能交付，构成违约，故违约起算时间应当为2017年1月1日。但是，由于双方在《商品房买卖合同》中约定的计算逾期办证违约金的方式是按日计算，则该债权属于继续性债权，在上诉人一审对诉讼时效提出抗辩的情况下，对于继续性债权倒推保护三年，即从被上诉人一审起诉时计算倒推三年，起算时间实际应为2017年9月27日。被上诉人主张因疫情原因无法立案，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第六条“依法中止诉讼时效。在诉讼时效期间的最后六个月内,因疫情或者疫情防控措施不能行使请求权,权利人依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第一项规定主张诉讼时效中止的,人民法院应予支持。”的规定,最高人民法院对新冠肺炎疫情在个案中认定为不可抗力并适用诉讼时效中止制度的条件进行了明确,即疫情对诉讼时效的影响必须发生在诉讼时效届满前六个月且疫情原因使权利人主观上有主张权利的意思，客观上却无法主张权利。本案中,虽然新冠肺炎疫情发生在部分逾期办证违约金的诉讼时效期间的最后六个月内,但安顺市全市各级法院在疫情期间并未停止工作，其可以通过网络、邮寄、电话等方式进行立案等诉讼活动,被上诉人未提供证据证明其是完全被隔离人员,无法行使诉讼权利，此次疫情类的不可抗力并不能构成其行使请求权的障碍，故上诉人主张本案已过诉讼时效的理由部分成立，对成立部分予以支持。第三，对于违约金的计算问题，上诉人主张违约金计算标准过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中杰和公司逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。是故，在杰和公司一审申请调减违约金的前提下，结合杰和公司违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发。同时，虽被上诉人未在承诺书内签字，但该承诺书系在住建部门、上诉人以及业主代表三方协商的基础上进行签订，对逾期办证所造成业主的损失具有一定客观性、合理性。因此，依据法律，结合现实情况，参考《承诺书》的内容，酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点二。因此，案涉房屋的逾期办证违约金应以350958元为基础，自2017年9月27日起至2020年10月21日止，按日万分之0.2计算。即350958元×1120天×0.00002=7861.5元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对成立部分,本院依法予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院作出的（2020）黔0425民初1618号民事判决；二、上诉人贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司应在收齐被上诉人罗某平提交的办理转移登记所需的所有资料后的四十五日内将贵州省紫云自治县办理转移登记后的不动产权证书交付给被上诉人罗某平；三、由上诉人贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付被上诉人罗某平自2017年9月27日起至2020年10月21日止的逾期办证违约金7861.5元；四、驳回被上诉人罗某平的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费减半收取1101元，由被上诉人罗某平承担1010元，由上诉人贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司承担91元。二审案件受理费2202元，由上诉人贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司承担182元，由被上诉人罗某平承担2020元。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 王 爽二〇二一年三月四日法官助理张婕书记员卢昌蝶(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。