江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11529号上诉人（原审被告）：南京高度物业管理有限公司，住所地南京建邺区茶亭东街****。法定代表人：胡林，该公司总经理。委托诉讼代理人：於扬子，江苏品迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市锦绣花园业主委员会，住所地南京，住所地南京市江宁区汤山街道麒麟麒东路**锦绣花园>负责人：徐恭德，该业委会主任。委托诉讼代理人：孙翌，江苏中湖律师事务所律师。上诉人南京高度物业管理有限公司（以下简称高度物业公司）因与被上诉人南京市锦绣花园业主委员会（以下简称锦绣花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初8534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高度物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院将重新安装车载蓝牙系统、改造行车道闸、参与诉讼、清理历史遗留垃圾等费用认定为都是上诉人正常的经营成本和经营风险属于事实认定错误。《物业服务合同》第五条第7款明确约定上诉人进入小区前，按照法律规定非上诉人责任，属于前物业公司或开发公司遗留的问题，由被上诉人协调解决或承担责任。合同签署后，上诉人也整理了历史遗留问题的清单，被上诉人徐恭德、常爱民等人于2017年9月8日签字并认可。在清单中，上诉人列举了如前期外聘安保协助交接及正常管理、小区道闸重装、前期公摊电费、小区停车位改造等事宜，这些项目均属于前期历史遗留问题，并不属于上诉人的正常经营成本和经营风险。根据《物业服务协议》约定，该部分费用应当由被上诉人承担。2.前物业公司与上诉人交接完成日期是2017年5月25日属于事实错误。从上诉人整理的《锦绣花园小区遗留及前期问题汇总》可以看出，截止2017年9月8日该小区的水泵房、配电房、物业服务大厅、物业用房等均由前物业公司占领未能收回。这也说明直到2017年9月8日，因原物业公司拒不交接，带来诸多物业管理问题，完成交接的时间并不是2017年5月25日。3.一审认定交接期间的安保费用过低，所有额外的安保费用应当由被上诉人承担。被上诉人曾发函给上诉人，提出因非正常交接，使广大业主没有安全感，要求上诉人在合同配置外额外增加安保人员，采取有效措施、加大对小区秩序的维护管理力度。上诉人是应被上诉人的要求在合同外额外配置的安保人员，因而额外的安保费用应当由被上诉人承担。一审法院仅根据被上诉人的陈述就认定2017年5月25日之前的安保费用，亦属于事实认定错误。4.上诉人在2017年进入案涉小区提供服务前，所做的处理历史遗留问题，对此加派的安保人员所产生的相关住宿费用，合计17370元，以及因案涉小区业委会和原物业公司未提供工作场所，上诉人因此向案涉小区业主陈梅租用了其32栋304房屋用于办公，时间为2017年4月1日至2018年1月31日，期间共产生房屋租赁费用2万元，上述两笔费用均是在不能正常交接、处理历史遗留问题，以及被上诉人未能按照物业服务合同约定提供办公场所所导致的上诉人额外开支，该笔费用应当由被上诉人承担锦绣花园业委会辩称，1.一审法院认为安装蓝牙系统、改造行车道闸以及参与诉讼等相关的费用属于上诉人的运营成本，并无不当。上诉人要求全体业主承担的这些项目，均是合同约定的上诉人应当承担的管理职责，是物业管理公司正常运营产生的成本，无权要求全体业主承担。此外，双方的物业服务合同的约定，已经将车位费收益中的10%作为物业管理的成本补贴，上诉人还要求全体业主承担，包括行车道闸改造和小区停车位改造的费用，显然不当。2.根据（2020）苏01民终6679号生效判决的认定，前物业公司自认在2017年3月28日已经撤场，此后在2017年5月15日也将业委会的办公室打开，交给上诉人使用至今。因此一审法院认定案涉小区在2017年5月15日交接给上诉人的认定并无不当，上诉人在诉状中所述资产并没有交接，并不影响其履行物业管理职责。而且根据该判决书，也并未被法院判决负有交付相关房屋义务，因此上诉人以该理由主张2017年5月15日没有办理交接，没有事实和法律依据。在2017年5月15日之后，上诉人已经拥有办公场所，可以正常办公，而且一直使用至今，在补充的上诉意见中又陈述还产生了其他办公场所的租赁费用，显然是上诉人在超出需要之外自行租赁的，与被上诉人无关。3.关于安保费用的问题，根据双方物业服务合同第四条的约定，人员配置中上诉人应当在小区安排保安主管、保安形象岗以及保安人员，总计人数达到28人。因此上诉人在小区的安保人员成本也应当属于上诉人的运营成本。另外，上诉人在提供的证据中，大多数安排的人员均是发生在2017年5月10日之后，此时小区已经交由上诉人管理，老物业也已经撤场，根本没有安排额外安保的必要性，客观上也没有安排额外的安保。上诉人公司并无固定的安保人员，均是通过安保公司签署安保合同引进安保人员，因此这些安保人员的安保费用实际上是小区安保人员的工资，也属于物业服务企业的正常运营成本，上诉人没有权利要求全体业主来承担。锦绣花园业委会向一审法院起诉请求：1、判令高度物业公司交付截至2019年3月27日属于全体业主所有的公共收益819623.52元，截至2018年12月31日的违约金61121元，另以819623.52元为基数按照每月2%的标准计算自2019年1月1日起至款项付清之日止的违约金；2、诉讼费保全费高度物业公司承担。一审法院认定的事实：位于南京市江宁区系锦绣开发公司开发。2017年3月28日，锦绣花园业委会和高度物业公司签订《锦绣花园物业管理委托服务合同》，约定由高度物业公司对锦绣花园小区进行物业服务，合同期限自2017年3月28日起至2020年3月28日止。合同第5条第10、11项约定了关于小区车位费及其他全体业主共有共用部位的经营收益分配方式，其中，车位费收入扣除10%作为物业管理成本后，其余部分的70%归全体业主所有；其他共有收益部分的60%归全体业主所有。2019年5月7日，高度物业公司发布2017年3月28日至2019年3月27日锦绣花园公共收益公示表，证实该期间应归属于全体业主的公共收益额为819623.52元。2015年2月10日，锦绣花园业委会于南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处及南京市江宁区麒麟街道物业管理办公室办理了登记备案手续，其主任系徐恭德，副主任系常爱民、姜同建。锦绣花园业委会组织选聘了高度物业公司并与前物业公司于2017年3月28日进行交接。由于前物业企业南京锦湖物业管理有限公司不愿自行离开，锦绣花园业委会认为实际交接完成于2017年5月25日。高度物业公司认为因交接不顺利，花费额外的保安费用720923.84元、清理历史遗留垃圾费用29100元、水管爆裂维修费用15500元、重新安装车载蓝牙系统费用33228元，改造行车道闸费用8万元，参与诉讼费用3000元，合计88余万元。2017年9月3日，锦绣花园业委会在依法召开业主大会后发布锦业委字〔2017〕5号文《锦绣花园第二次业主大会三次会议公告》，载明锦绣花园第二次业主大会第三次会议于2017年7月21日至8月31日召开，会议为维护全体业主的利益，对有关小区业主共有和共同管理的重大事项，业主大会授权业主委员会依法申请仲裁或提起诉讼的权利事项，进行表决。会议获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，同意授权业主委员会为维护全体业主的利益可以依法申请仲裁或提起诉讼。一审法院认为，根据相关法律规定，有关小区共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。锦绣花园业委会系依据合法有效的锦绣花园业委会第二次业主大会第三次会议决定提起本次诉讼。故锦绣花园业委会具有诉讼主体资格亦有权提起本次诉讼。本案中，高度物业公司虽然认可应归属于全体业主公共收益为819623.52元，但提出应予以充抵额外的保安费用、清理历史遗留垃圾费用、水管爆裂维修费用、重新安装车载蓝牙系统费用、改造行车道闸费用等，然而高度物业公司在费用列支时都应该以锦绣花园业委会认可为准，以减少相互之间的矛盾。而从费用支出的原因看，水管爆裂，系为全体业主紧急事项进行维修，不是物业公司经常必须运营开支，所出费用15500元应由锦绣花园业委会承担。而高度物业公司重新安装车载蓝牙系统，改造行车道闸，参与诉讼、清理历史遗留垃圾等费用，都是物业公司正常的经营成本和经营风险，要求锦绣花园业委会承担相关费用，除非有双方明确约定，否则于法无据。至于额外的保安费用，鉴于锦绣花园业委会在其他案件中认可高度物业公司实际于2017年5月25日才真正艰难接管小区的事实，一审法院认可在2017年3月28日至2017年5月25日的期间内存在额外的保安费用，酌按10万元计算。至于锦绣花园业委会取回此公共收益款，是否应当用于补充专项维修基金，不应是本案审理的范围，高度物业公司将其列为不给付公共收益款的理由，于法无据，一审法院不予认可。据此，依照《物业管理条例》第八条、第十一条、第十五条第五项、《江苏省物业管理条例》第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、高度物业公司于判决发生法律效力之日起十日内给付锦绣花园业委会2017年3月28日至2019年3月27日期间的公共收益款704123.52元。二、驳回锦绣花园业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费12607元、诉讼保全费4920元、合计17527元，由锦绣花园业委会负担1777元，高度物业公司负担15750元。本院审理期间，高度物业公司对一审法院查明“实际交接完成时间于2017年5月25日”有异议，其认为实际的交接时间最早应当是在2017年9月；高度物业公司对一审法院查明的其他事实没有异议。锦绣花园业委会对一审法院认定的交接时间为2017年5月25日有异议，其认为一审法院记录有误，应该是2017年5月15日；锦绣花园业委会对一审查明的其他事实部分没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，上诉人高度物业公司提交以下新的证据：1.发票及对应的记账凭证、审批单三份，证明：上诉人自2017年4月至2017年5月对额外增加的安保人员所产生的住宿费用进行了支出，共计是17370元。2.2017年6月29日开具的收条及所对应的记账凭证，2017年12月26日的付款回单，证明：上诉人自2017年在进驻案涉小区提供服务的过程中，被上诉人未提供办公地点，上诉人为此向案涉小区业主租赁房屋，并为此支付了合计2万元的房屋租赁费。3.2017年4月南京晨报社会新闻栏目内的内容的照片打印件，以及网络媒体于2017年4月18日在中国江苏网上发布的新闻照片截图1份，证明：上诉人在进驻案涉小区提供服务的第一年一直是处于无实际办公用房办公的事实。被上诉人锦绣花园业委会质证认为：1.对第一组证据的真实性不予认可，并不能体现出相关的费用系额外增加安保人员的住宿费用。上诉人在该段期间也没有额外增加安保，而只是正常配备的安保人员。另外，从记账凭证上也可以看出，该这些费用均是在主营业务成本中列支，可见系物业公司的主营业务成本，应当在上诉人的物业费中进行列支，无权要求被上诉人或者是全体业主承担。2.对第二组的真实性不予认可。被上诉人在2017年5月15日已经将业委会的办公室打开，并交由上诉人作为物业公司的办公室使用，上诉人无需再行承租房屋作为办公使用。如果是上诉人为了改善办公条件自行承租的，相关的费用也应当由上诉人自己承担。3.对于证据三真实性没有异议，但是自2017年5月15日之后，上诉人已经能够在办公室内办公，不存在一直无实际办公场所的事实。本院审理期间，被上诉人锦绣花园业委会未提交新的证据。本院认为，案涉《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对高度物业公司及全体业主具有约束力。双方在合同中对车位费及其他共有部分收益分配作出了明确约定（车位费收入分成扣除10%作为物业管理成本后，甲方提取70%作为全体业主共有，物业公司提取30%作为补充物业服务费；宣传广告、摆摊设点等所收费用按6：4甲乙双方分成），锦绣花园业委会根据该约定要求高度物业公司返还公共收益具有事实依据和合同依据。高度物业公司主张的清理历史遗留垃圾等多项费用应予冲抵，但双方在合同订立或履行过程中，均未对相关费用的负担作出明确约定。在双方已经就公共收益分配协商一致情况下，高度物业公司要求将其主张的各项费用从应归属业主的公共收益中全部列支缺乏合同依据。考虑到新旧物业交接过程中存在纠纷等客观情况，一审法院支持了高度物业公司部分抗辩理由，仅判令高度物业公司返还公共收益款704123.52元，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，上诉人高度物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10841元，由上诉人南京高度物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二○二一年三月二十五日法官助理李映碧书记员陈晓君