江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0404民初901号原告：刘昌兴，男，1992年5月11日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区，现住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：朱云祥，江苏圣圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓青，江苏圣圆律师事务所律师。被告：邢建群，女，1965年12月27日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。原告刘昌兴与被告邢建群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱云祥及被告邢建群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即归还原告租金共计15000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年10月15日签订租赁合同，约定原告租赁被告位于钟楼区××路××幢××单元××室××楼商铺用于经营花店，租期为2018年10月15日至2019年10月15日，租金为一年45000元。2019年10月15日租赁到期后原、被告没有续签租赁合同，但原告仍继续租用被告房屋经营，每半年支付一次房租，被告亦未提出异议，直至2020年11月原告告知被告将不再继续租赁房屋，并将上述房屋清理腾退，将钥匙按被告指示完成交付。现原告要求退还多余支付房租，被告拒不同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法判决。被告辩称，被告系钟楼区木梳路197幢丙单元104室商铺房主，2016年被告请装潢公司设计加装修共花费85000元，完工后对外出租，合同到期后房客归还被告房屋时里外结构保持原貌，没有任何毁坏和人为破坏，被告交由原告经营鲜花批发业务。当时原告称要租5-10年，被告按照友情价45000元一年出租，双方合同约定以后每年增加1000元，增加至5年，5年到期后不再增加房租，如果不租需提前一个月通知被告，但每年使用前房租当年一次性付清，原有房屋结构、设施未经被告同意不得私自改变毁坏房内一切设施。原告租至第三年为了扩大经营想要租赁被告二楼房屋，被告拒绝后原告就开始拖欠房租，被告多次催促后原告付了22000元，2020年11月原告拒付电费、水费，在没有通知被告的情况下搬了东西，没有收拾房屋，没有清理垃圾，至今还有部分东西没搬，走的时候钥匙也没有交给被告本人。被告由于年底繁忙直至被原告起诉后才去房屋查看，发现外面墙砖被原告破坏了五块，房内多处结构被私自破坏，人为破坏二大处，三小处根本不能复原，原告的柜子还在，横梁、隔断还保留着，不重新装修根本不能出租，原告的广告招牌也还在房屋门面上。被告要求原告结算2020年11月水电费1185元（电费1085元、水费100元）、12月水电费352元（使用半个月，电费302元、水费50元），合计1537元；2019年递增款、2020年结欠房租24500元及递增款，共计25500元；原告补好外墙、恢复吊顶原样、墙面粉刷、卫生清理等费用。经审理查明，2018年10月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告出租钟楼区××路××幢××单元××室××楼商铺给原告鲜花批发经营，租期自2018年10月15日至2019年10，年租金肆万伍仟元整，一次性支付清（使用前）。原告使用期内水、电、煤气由原告负责。使用设施原告没经被告合作同意，不得改变房屋结构，不得损坏房内设施……如原告终止合同，需提前一个月告知对方。其他事项等装修完后写在备忘录里。房租每年涨壹仟元，以伍万为顶端。合同签订后，双方开始履行。2020年9月19日，原告通过微信向被告转账20000元、2250元、2500元，合计24750元。同日，2020年12月9日，原告通过微信向被告发送视频，显示其已搬离涉案房屋，并将钥匙交予隔壁商铺人员。后原告打电话询问被告后续处理事宜，被告回复“你把电费交来再谈”，原告称“拿钥匙呢，钥匙我先交给你啊”，被告回复“钥匙放在那里，随便什么时候拿来好了”，原告回复“放在门旁边或者放在老刘这里”，被告回复“随便你”，原告回复“好，那我就放在老刘这里了”。后原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，双方确认至2020年10月15日的房租已结清。原告称其于2020年9月19日支付了2020年10月15日之后的房租22500元，双方约定年租金45000元，核算下来每月房租3750元，原告从2020年10月15日起至2020年12月9日左右搬离估算为两个月，扣除7500元房租，得出被告需退还房租15000元。对于被告主张扣除的水电费1537元无异议。被告称有其他人来咨询租赁涉案房屋，但原告还有柜子、隔断等还保留在房内，原告对此未作确认，故房屋一直未出租。原告称其之前已向被告发送视频明确放弃屋内遗留的东西，基于合同中约定的房屋装修内容，原告没有擅自对房屋结构进行改变，不存在被告所说的因为原告遗留问题导致无法出租。被告提交照片11张用于证明房屋现状的状况，照片显示涉案房屋外墙有4-5块墙砖缺失、厨房卫生状况较差、吊顶有多处破洞、室内墙面有多处涂鸦，屋内还有柜子、隔断、移门等。被告称厨房清洗费用1000元以上、门口墙砖1000元、墙面粉刷有几百平方估计4000-5000元、吊顶要维修，总计不止10000元。被告要求原告尽快恢复原样，并把登记在该地址的营业执照变更，否则被告无法领取新的营业执照。被告同意在本案中由法院对涉案房屋维修事宜酌定处理，不再另案主张。原告称上述费用过高。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、视频、录音、照片、微信聊天记录截图，被告提供的电费截图、微信聊天记录、照片及当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。本案中，原、被告之间系房屋租赁合同法律关系，由原告租用被告的房屋从事鲜花经营业务，并向被告支付房屋租金。双方对原告已支付2020年10月15日之后的房屋租金22500元、原告尚欠被告水电费合计1537元等事实无异议，本院予以确认。根据合同约定，双方约定的租期一年届满后，双方仍按原合同履行，故原合同对双方仍具有法律约束力。原告若终止合同需按约提前一个月通知被告。根据原告提供的微信聊天记录显示，原告于2020年12月9日通知被告其搬离涉案房屋，原告未能提交此前已告知被告终止合同的相关凭证，故本院以2020年12月9日作为原告通知终止合同的日期，租金计算至一个月后即2021年1月9日为宜，此时房租应计收10500元（2020年10月15日-12月15日为3750元*2=7500元，2020年12月16日-2021年1月9日为3000元）。合同解除后权利义务终止，双方应据实结算，对于原告多余房租被告应予退还，即原告已付房租22500元-应付房租10500元-水电费1537元=10463元。此外，2019年10月15日至2020年10月15日年度的房租按照合同约定需涨1000元，该部分也应在原告主张的返还费用中予以扣除，对于此后一年的租金双方履行不到三个月，则无需支付涨租部分。同时，原告在租赁期间对被告的房屋造成一定程度的损坏，且房间内卫生未作清理，该部分维修费用和清理费用被告未举证证明，考虑到本案标的较小，通过评估确认不仅会延长案件审理时间，将产生的高额评估费用也会加重当事人的负担，故本院依据被告提供的现场照片，并结合双方陈述，酌定该部分费用为3000元。综上，扣除相关费用后，被告需返还原告多余房租6463元。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邢建群于本判决生效之日起十日内返还原告刘昌兴租金6463元；二、驳回原告刘昌兴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费88元（原告已预交），由原告刘昌兴负担63元，由被告邢建群负担25元。本判决为终审判决。审判员  刘永丽二〇二一年三月二十六日书记员  蒋 娜