广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1661号上诉人（原审原告）：谢记良，男，1955年6月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：谢海滨，男，1980年9月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：余慧妍，广东启兰律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢海龙，广东启兰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：阳朝元，男，1959年12月13日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：陈宏圆，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗松林，广东品杰律师事务所律师。上诉人谢记良、谢海滨与上诉人阳朝元因合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初16448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。谢记良、谢海滨上诉请求：1.撤销一审判决，改判阳朝元赔偿谢记良、谢海滨外出租房费用22800元、空置房屋租金损失194400元、清退原租客的违约金6750元、恢复房屋原状产生的房门、木床、水电安装、维修费用15710元；2.一、二审诉讼费由阳朝元承担。事实和理由：（一）谢记良、谢海滨不存在过错，阳朝元为过错方，在本案应承担全部责任。涉案房屋座落于谢家庄××城中村，阳朝元在谢家庄有好几栋与当地村民合作并对原有房屋拆除重建的楼房，阳朝元通过朋友找到谢记良、谢海滨，希望合作建房，还主动寻找律师事务所草拟涉案合同并办理合同见证，其行为均表明其知晓宅基地使用权无法转入、签订涉案合同违反法律禁止性规定。谢记良、谢海滨签订涉案合同没有主观恶意、过错，一审法院未能查清案件事实即认定双方各自承担50%的责任系错误的，阳朝元在明知合资建房违法的情况下仍误导谢记良、谢海滨签订合同并遣散涉案房屋的租户，造成谢记良、谢海滨的损失，阳朝元应承担全部责任。（二）谢记良、谢海滨在原租赁合同期满前提前清退租客，房屋空置租金损失应属谢记良、谢海滨的预期利益，一审法院事实认定不清，应由阳朝元赔偿。一审法院关于涉案房屋未曾交付给对方的事实认定不清，涉案房屋之所以未曾交付给阳朝元是因为阳朝元没有办理好相关审批手续，还未到入场施工地步。合同虽然没有约定交楼时间，但是按照正常程序，交楼之前必须清退租客，拆除重建的工程也要将所有审批手续办妥后方可进场施工。谢记良、谢海滨按照合同约定已于2018年2月清退所有租客、另租住处并履行了办理审批手续的义务，之后一直等待阳朝元办理审批手续后进场施工，期间多次催促阳朝元尽快开工，但阳朝元都回复称还没办好审批手续，直至收到阳朝元起诉还款的法院传票，谢记良、谢海滨才知晓审批手续无法办理，无法继续履行合资建房合同。根据谢记良、谢海滨与原租客签订的租赁合同，大部分租赁合同的截止时间都是2020年3月、5月，故该房屋空置时间的租金应视为谢记良、谢海滨的预期利益，理应得到赔偿。（三）由于房屋空置时间长，内置家具受到不同程度的损坏，故房屋恢复原状的费用应属谢记良、谢海滨的损失，该费用应由阳朝元赔偿。阳朝元二审答辩意见与其上诉意见一致。阳朝元上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决阳朝元无需向谢记良、谢海滨赔偿14775元；3.一、二审诉讼费由谢记良、谢海滨承担。事实和理由：（一）一审判决阳朝元赔偿谢记良、谢海滨损失14775元认定事实错误，谢记良、谢海滨提供的证据与本案根本没有关联性。双方签订《合资建房合同书》后，阳朝元支付了20万元房屋拆除补偿费，但该合同一直没有得到履行。涉案房屋一直处于谢记良、谢海滨一方的控制之下，从未向阳朝元交付过，亦没有拆除过，所谓的租金损失等是否存在也无法确定，也根本与阳朝元没有任何关联性，且谢记良、谢海滨一审证据均存在重大瑕疵，无法作为定案证据。一审判决阳朝元承担谢记良、谢海滨搬出涉案房屋另行租房的损失毫无事实根据。涉案房屋一直在谢记良、谢海滨控制之下，合同从未得到过履行，从合同签订到现在长达几年时间，谢记良、谢海滨是否租房以及花费租金与本案没有逻辑上的因果关联，阳朝元也从未听说过此事。（二）一审判决阳朝元赔偿谢记良、谢海滨损失14775元违反了《中华人民共和国合同法》的公平原则。合同无效应相互返还，谢记良、谢海滨在签订合同后一直占有阳朝元的20万元资金不予返还，一审法院（2019）粤0111民初34755号判决不支持阳朝元的资金占用损失主张，本案一审又判决阳朝元承担谢记良、谢海滨的损失，这对阳朝元极其不公平。综上，一审判决认定事实错误，过于偏袒谢记良、谢海滨，应予改判。谢记良、谢海滨二审答辩称，谢记良、谢海滨对另租住处及清退房屋等费用损失没有过错，除房屋空置的租金损失外，谢记良、谢海滨还损失了29550元，所以阳朝元在此范围内赔偿14775元是公平合理的。谢记良、谢海滨向一审法院起诉请求：1.阳朝元向谢记良、谢海滨赔偿239660元；2.本案诉讼费用由阳朝元承担。一审法院认定事实：2017年12月18日，谢记良、谢海滨（甲方）与阳朝元（乙方）签订《合资建房合同书》，约定：甲方提供广州市白云区太和镇谢家庄十三社鼓×街3号宅基地旧楼一栋，由乙方出资建成九层或十层电梯楼房，建成后1-3层及顶层归甲方所有，其他楼层归乙方所有。乙方在签订合同后补偿给甲方现有旧房拆除损失费200000元，另需在拆除现有楼房时交纳100000元保证金。甲方负责施工牌村委部分办理，费用由乙方负责，村以上的城管及相关部门由乙方负责处理。合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订当日，谢记良出具《收据》确认收到阳朝元合资楼旧楼楼房拆除补偿费200000元。一审法院另查明，《合资建房合同书》提及的宅基地旧楼并未拆除，现由谢记良、谢海滨使用。一审诉讼中，谢记良、谢海滨拟证明因阳朝元在明知合资建房违法的情况下仍误导谢记良、谢海滨签订合同并遣散涉案房屋的租户，造成其要租户搬走，向租户补偿以及其他损失等共计239660元，并提供以下证据：1.广州市白云区太和镇谢家庄村第十三经济合作社证明，拟证明谢记良名下的谢家庄鼓×街3号房屋（五层楼），于2018年2月至2020年4月空置，没有租户入住，房屋空置损失194400元。2.收据、租赁合约及出租人身份证，拟证明因为签订了拆迁协议，原住鼓×街**房屋第**的谢记良一家搬离了**房屋，另择地方租住鼓×街1号房屋，从2018年3月至12月产生租金12000元，从2019年1月至9月产生租金10800元，共计22800元。3.证明、收据、租赁合约及身份复印件，拟证明谢记良遣散租客广州松菱机械设备有限公司（姚如强）补偿花费2700元，第1层4户、203室、301室，共6间房，每间按450元计算，原租房合同至2020年3月20日止。4.证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散304室租客黄某雄补偿花费450元，原租房合同至2020年5月2日止。5.证明、收据，拟证明谢记良遣散403室租客邓某香补偿花费450元。6.证明、收据及身份证复印件，拟证明谢记良遣散204室租客刘某海补偿花费450元。7.证明、收据，拟证明谢记良遣散401室租客董某格补偿花费450元。8.证明、收据，拟证明谢记良遣散402室租客廖某梅补偿花费450元。9.证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散202室租客欧阳某辉补偿花费450元，原租房合同至2020年4月3日止。10.证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散302室租客易某琼补偿花费450元，原租房合同至2019年5月1日止。11.证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散201室租客李某练补偿花费450元，原租房合同至2020年2月30日止。12.证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散404室租客肖某方补偿花费450元。13.清理租客杂物费用的证明、收据及清运人身份证，拟证明因清退涉案房屋，谢记良于2018年2月3日清理租客杂物花费3200元。14.订做房门的证明、收据及安装人身份证，拟证明因合同无法进行，需恢复涉案房屋原状，谢记良于2019年10月8日安装房门花费6730元。15.安装木床的证明、收据及安装人身份证，拟证明因合同无法进行，需恢复涉案房屋原状，谢记良于2019年10月6日安装木床花费4680元。16.水电检修及材料的证明、收据，拟证明因合同无法进行，需恢复涉案房屋原状，谢记良于2019年10月21日安装水电花费1100元。阳朝元质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。2019年10月25日，阳朝元就案涉房屋纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年1月19日作出（2019）粤0111民初34755号民事判决，判决：一、确认阳朝元与谢记良、谢海滨于2017年12月18日签署的《合资建房合同书》无效；二、谢记良、谢海滨共同返还阳朝元合同款200000元及资金占用费损失（以200000元为本金，自2019年10月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本金付清之日止）；三、谢记良、谢海滨共同赔偿阳朝元办证费损失5000元；四、驳回阳朝元的其他诉讼请求。谢记良、谢海滨不服提起上诉，本院于2020年4月24日作出（2020）粤01民终7043号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：对于谢记良、谢海滨与阳朝元于2017年12月18日签订的《合资建房合同书》为无效合同，双方当事人对该合同无效均负有过错责任的法律后果在一审法院（2019）粤0111民初34755号一审判决及本院（2020）粤01民终7043号二审生效判决已有详细阐述，本案不再赘述。根据已生效判决认定，由于双方当事人对于《合资建房合同书》无效均负有过错，故相关损失应由各方承担50%的责任。本案中谢记良、谢海滨对其诉请赔偿损失金额239660元提供了收据、租赁合同、证明、身份证复印件等证据证实，阳朝元不予确认，但未提交相反证据予以反驳，一审法院对此不予采信，对谢记良、谢海滨提交的证据的真实性予以认定。一审法院认为，谢记良、谢海滨主张的损失费中，对于谢记良、谢海滨对涉案房屋租户赔偿的清退费合计6750元是租赁合同未到期而导致谢记良、谢海滨产生的实际损失，合情合理，一审法院予以采纳；对于谢记良因涉案房屋合建而搬出另租住房所支出租金损失22800元，，因案涉房屋是谢记良、谢海滨方唯一住所，该费用支出是必然发生费用故该项诉请具有一定的必要性和合理性，一审法院亦予以采纳。综上，谢记良、谢海滨的损失共计29550元，按上述过错责任比例分担，阳朝元应赔偿谢记良、谢海滨损失为14775元。关于谢记良、谢海滨主张的房屋空置租金损失，因该租金为谢记良、谢海滨可以取得的预期利益，而涉案房屋并未拆除，亦未曾交付过给阳朝元，故一审法院不予采纳；对于谢记良搬回居住支出装修费及清退涉案房屋时清空杂物支出的人工费损失，因未能提供充分证据证实其必要性，故一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年9月29日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，阳朝元向谢记良、谢海滨赔偿14775元；二、驳回谢记良、谢海滨其他诉讼请求。案件受理费2447元，由谢记良、谢海滨负担2296元，阳朝元负担151元。本院二审期间，阳朝元向本院提交执行终本裁定书，拟证明谢记良、谢海滨在本案中尚欠阳朝元十余万元的款项没有返还。谢记良、谢海滨经质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该裁定书的证明内容不是本案的起诉范围，阳朝元一审中未提出反诉，其主张不属于本案审查的范围，与本案无关。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，（2020）粤01民终7043号民事判决书已认定谢记良、谢海滨、阳朝元对涉案《合资建房合同书》无效均负有过错，相关损失应由双方各承担50%的责任。一审庭审期间，谢记良、谢海滨称：合同签订后一直找不到阳朝元，因为其二人把租户清退了，房子空着，想联系阳朝元看一下怎么进展、怎么推进合同，当时因为没联系上，所以其二人一直把房屋空置在那里，也不敢重新出租；2019年接到阳朝元的起诉书，知道继续不下去了，才重新装修，打算重新招租。谢记良、谢海滨二审期间称：合同签订后阳朝元即要求其二人马上清退租户，双方约定只保留框架交付，阳朝元在该村有其他合作建房成功的案例，合同也在阳朝元介绍的律师事务所见证下签订，其二人基于对阳朝元办事能力的信任，收到合同约定的用于清退的20万元后就开始清退租客，在租客清退完毕时拆除了门窗，在知道合同无法继续履行后，就在另案判决后恢复门窗和水电。谢记良、谢海滨无证据证明清退租客、拆除门窗、水电都是在阳朝元要求下进行。阳朝元称合同签订后其向谢记良、谢海滨支付20万元补偿款后有要求谢记良、谢海滨配合办理规划报建。谢记良、谢海滨对此予以确认，并称其二人向村委交了10000元保证金，其清退租客的行为发生在村委交款之后。本院认为，涉案《合资建房合同书》的签订时间以及谢记良、谢海滨主张权利的时间均发生在2021年1月1日之前，故本案系于《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的民事纠纷案件，应依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：谢记良、谢海滨要求阳朝元赔偿239660元的主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”相关生效判决已认定谢记良、谢海滨、阳朝元对涉案《合资建房合同书》无效均负有过错，相关损失应由双方各承担50%的责任，故本案的争议焦点在于谢记良、谢海滨要求阳朝元赔偿外出租房费用、清退原租客费用、空置租金损失以及恢复原状费用的主张是否成立。谢记良、谢海滨明知涉案房屋属于宅基地房屋，阳朝元并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，却与阳朝元签订《合资建房合同书》，对于合同无效显然存有过错。其次，从合同约定内容来看，涉案《合资建房合同书》对于交付时间、交付条件等均无作出明确约定，谢记良、谢海滨清楚涉案房屋拆除重建需要征得村以上相关部门的审批，故在合同对于房屋如何交付约定不明确且尚未取得拆除重建报批手续的情况下，谢记良、谢海滨对于继续履行合同的可行性以及相应风险应有合理的预判。房屋闲置必然会产生相应的空置损失，谢记良、谢海滨应能预见到其二人清退租客的后果。谢记良、谢海滨并无证据证明在拆除重建手续办妥之前即清退租客系阳朝元要求所为，涉案房屋空置的原因不能归咎于阳朝元；涉案房屋无实际交付给阳朝元，且谢记良、谢海滨自称一直无法联系上阳朝元，却任由涉案房屋长期处于空置状态，未采取合理的措施防止损失扩大，谢记良、谢海滨要求阳朝元赔偿涉案房屋空置租金损失，理据不足，本院均不予支持。根据合同约定，谢记良、谢海滨负有将房屋交付给阳朝元的合同义务，故谢记良、谢海滨在签约后清退租户、另租住房，系为履行房屋交付义务做准备。虽然谢记良、谢海滨无证据证明清退租客系应阳朝元要求所为，但考虑到阳朝元在合同签订后向谢记良、谢海滨支付了20万元现有旧楼拆除损失费、要求谢记良、谢海滨配合办理报建以及向涉案房屋所在集体经济组织交纳了10000元建房备案金，上述事实反映出双方在签约后均已着手合同的履行事宜，谢海滨、谢记良向租户赔偿的清退费以及另租住房支出的租金系其二人为履行合同实际发生的费用，一审法院根据过错责任判令阳朝元向谢记良、谢海滨赔偿该部分损失14775元，相对公平、合理，本院予以维持。阳朝元认为该部分损失应由谢记良、谢海滨自行承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。合同并无约定涉案房屋仅需保留框架交付，无证据证明谢记良、谢海滨清空屋内物品、拆除门窗、水电等行为系应阳朝元要求所为，并不属于谢记良、谢海滨为合理履行合同义务所造成的损失，谢记良、谢海滨要求阳朝元赔偿清空杂物支出的人工费、恢复原状费用，理据不足，本院均不予支持。综上所述，谢记良、谢海滨、阳朝元的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4895元，由谢记良、谢海滨共同负担4726元，由阳朝元负担169元。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年三月二十九日书记员  贾妍苏劲丹