辽宁省铁岭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽12民终355号 上诉人（原审被告）：铁岭金誉房地产开发有限公司，住所地铁岭市银州区工人街建委办公楼。 法定代表人：何维高，该公司总经理。 委托诉讼代理人：楚艳秋、陈军，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：铁岭市程浩实业有限公司，住所地铁岭经济开发区红旗分场。 法定代表人：钱浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马文利，该公司法律顾问。 上诉人铁岭金誉房地产开发有限公司（以下简称金誉公司）因与被上诉人铁岭市程浩实业有限公司（以下简称程浩公司）合同纠纷一案，铁岭市银州区人民法院作出（2018）辽1202民初5247号民事判决，金誉公司不服，上诉至本院，本院作出（2019）辽12民终226号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审，铁岭市银州区人民法院重新组成合议庭，于2020年12月14日作出（2019）辽1202民初8275号民事判决，宣判后，金誉公司不服，再次提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人金誉公司的委托诉讼代理人楚艳秋、陈军，被上诉人程浩公司委托诉讼代理人马文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金誉公司的上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判，因本案发生的费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对于本案关键事实认定有误，导致错误判决。一、本案土地出让先后有两份协议，第二份协议应理解为是对前一份协议的修改和变更，按照正常理解，应当视为以后一份协议为准。本案中，第二份协议明确了数量、单价、履行方式，明显更具有操作性，理应认定为第二份协议代替了第一份协议。二、我公司在与程浩公司签订土地转让协议时明确，地块面积为8296.80平方米，地块转让总价为9956160元。计算后单价为1200元/平方米。比照当时类似土地面积价格,1200元/平方米应为建设用地的单价，且应属于净地价格。而不应当是工业用地的毛地价格。鉴于此，土地性质变更手续应由由程浩公司负责办理，而并非我公司。三、程浩公司认为与我公司签署的两份协议均有效，那么就第二份协议第四条中明确的“该地块规划商业网点建设由甲方出资乙方负责建设，商业网点建成后，乙方负责各种手续办理工作，手续办理各种费由甲方负责，产权归甲方所有”，程浩公司应当履行该条款，即履行出资建设商业网点的义务。现，我公司已经实际建设完成商业网点，但程浩公司并未履行出资义务，据此，我公司认为应当将该商业网点的22套房产进行评估，程浩公司以评估价格支付相应费用。程浩公司支付相应费用后，我公司交付案涉门市房。综上，请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判，因本案发生的费用由被上诉人承担。 程浩公司向一审法院提起诉讼：依法判决确认《土地转让协议》有效；2.被告交付位于铁岭经济开发区红旗分场地块内22套5247.93㎡商业用房；3.修复22套门市，5247.93㎡；4.按照协议约定自2013年12月31日起承担不能交付商业用房前期/㎡/月10/元的违约金合计3,463,633.80元，从2014年1月计算至2019年6月，至商业用房交付之日止；5.给付补偿款2460000元及利息（2013年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算），承担不能及时过户发生的土地使用税522698.4元（自2012年6月10日至2019年6月），至土地过户之日止，承担后期该项费用至商业用房交付之日止及土地过户之日止；6.给付混凝土款1833740元。 一审法院认定事实：2012年6月19日，原告程浩公司与被告金誉公司签订《土地转让协议》，将铁岭国用（2010）第019号土地使用证记载的8296.80平方米土地（座落于铁岭经济开发区红旗分场，地号0703529-Ⅰ，图号230，终止日期2051年9月17日）工业用地使用权，按照市长办公会议纪要，2012年5月23日《关于保障性住房建设工作的会议纪要》第27期要求，就保障性住房建设所处地块所有权转让事宜，达成协议，主要内容：一、金誉公司以全部规划商业用房作为该地块土地使用权转让补偿；二、程浩公司原规划建设厂房办公楼前期工作的实际投入及保障房建设前期工作的实际投入（不含建筑基础工程施工）费用经双方商定，金誉公司补偿程浩公司246万元作为损失补偿费；三、本协议自签订之日起，本地块交与金誉公司后发生的一切税费由金誉公司负责；四、本工程项目应于2013年12月31日前完工，同时将商业用房交与程浩公司；五、自本协议签订之后起，程浩公司向金誉公司移交全部工作，由于拖延造成的损失由程浩公司按实际损失赔偿金誉公司；金誉公司应按约定日期交付商业用房给程浩公司，如有拖延，按商业用房面积金誉公司按每月每平方米10元交付违约金给程浩公司。 2012年9与28日，双方再次签订土地转让协议，主要内容：一、地块土地面积8296.80平方米；二、转让价格为每平方米土地面积1200元，地块转让总价为9956160元；三、协议签订后金誉公司先支付程浩公司转让费用500万元，剩余款项待工程完工后结清；四、该地块规划商业网点建设由程浩公司出资，金誉公司负责建设，商业网点建成后，金誉公司负责各种手续办理工作，手续办理各种费用由程浩公司负责，产权归程浩公司所有。 协议签订后，金誉公司以借款形式支付500万元土地所有权转让款项，尚有4956160元未给付。案涉地块未办理土地使用权变更登记。 2013年9月20日，被告金誉公司与铁岭建工集团有限责任公司签订《建设工程施工合同》，工程造价3500万元（以造价咨询机构最终审定价格为结算依据），工期2013年9月27日至2016年9月30日。商业网点的建设费用，金誉公司没有决算，也未提交施工期间及工程完工后要求程浩公司给付投资款、具体投资款数额及催促出资的相关材料，程浩公司于2012年9月至2013年6月，投入价值1724880元的混凝土。2014年9月完工，廉租房由百姓逐渐入住，金誉公司未向程浩公司交付协议约定的商业网点。该地块因未办理使用权转让等事宜土地使用税仍由程浩公司缴纳,每月6222.6元。约定的246万元的补偿款，金誉公司未支付给程浩公司。 一审法院认为，原告程浩公司与被告金誉公司之间签订的二份土地转让协议均系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方应按协议约定内容履行各自权利义务。关于二份协议的效力问题，两份协议仅在土地使用权出让补偿方式上略有不同，其余内容并无矛盾之处，2012年6月10日土地转让协议中土地使用权出让补偿方式为“被告以全部规划商业用房作为该地块土地使用权转让补偿”，2012年9月28日的土地转让协议对土地使用权的转让补偿方式约定为“转让价格为9956160元，被告先支付500万元，剩余款项完工后结清，商业网点由原告出资，被告负责建设”，应视为2012年9月28日的土地转让协议系对2012年6月10日土地转让协议的补充，后协议没有约定该协议取代前协议。关于审查政府会议纪要及涉及的有关部门对二份协议有无相关约定的问题，保障性住房整体工程已建成，政府会议纪要及住房和城乡建设委员会的关于开发区公租房建设手续情况的说明均同意边施工边建设边办理手续，作为民事案件的审理，不能审查行政命令，且目前工程建设已整体完工公租房已投入使用的事实已成就，且双方当事人也没有诉求审查会议纪要及涉及的有关部门对二份协议是否互为取代，会议纪要针对的是保障性住房规划和建设等总体要求，没有记载如何签订合同，故原、被告均应按两份协议约定履行各自的义务。关于案涉地块性质及是否是使用国有资产，转让是否需要招标拍卖的问题，通过当事人列举的土地使用证能够认定土地的性质为工业用地，通过原告提交的营业执照能够确认原告非国有单位，因政府规划建设保障性住房，原、被告签订转让协议，原告自行处分其财产土地使用权并不违反法律规定，即便需要招标，现原告未招标，因该土地系廉租房建设项目，且经市长办公会议决定，铁岭市住房和城乡建设委员会关于开发区公租房建设手续情况的说明“我委所属建工集团按政府会议精神负责承建我市2012年公租房建设任务，地点在开发区102线铁南分局路北，建筑面积20148.41平方米。由于该建设项目时间要求紧，按政府意见该项目可边施工建设边进行建设手续办理。目前该主体完成，各项手续也在办理之中。请管委会协调质监、安全、消防等建设管理部门，对该项目先行检查验收，保证公租房按期交付使用”，现完成了政府的整体要求，保障性住房整体工程已完工并入住，故权属变更、是否挂牌出让等问题，因公租房已建成使用，双方应按各自义务结合市长办公会议决定及铁岭市住房和城乡建设委员会关于开发区公租房建设手续情况的说明及相关法律规定，互相配合进行办理，故金誉公司应依协议约定办理商业网点的各种手续，相关费用由程浩公司负责，产权归程浩公司。关于商业网点建设投资的问题，原告主张协议约定程浩公司出资金誉公司负责建设，协议对出资的具体金额及出资方式是一次性出资还是根据施工进度出资均没有约定，商业网点建成后也没有进行决算也没有初步的决算金额，商业网点建成前后没有通知原告具体的出资数额，原告无法出资，故该商业网点的出资数额无证据认定，虽然金誉公司提出按目前的市场价值进行评估确认出资价格，而申请鉴定，经铁岭市中级人民法院委托，金誉公司未交纳鉴定费用，该鉴定被鉴定机构退回。针对金誉公司提出的鉴定申请，程浩公司主张“协议中出资不应是目前市场价格，应是建筑时的施工成本，现在的市场价值要比建筑时的建筑成本高出很多，原告不可能按现在的市场价值出资，如按现有市场价值认定出资违背公平原则，结合双方签订合同的目的、交易习惯及公平原则，出资部分应为建筑之时的工程造价计算为宜，且协议签订后被告没有给付246万元损失补偿费和转让费，到目前为止原告还在缴纳土地使用税，建设过程中原告也无钱出资，且商业网点的建设具体的建设费用不清，金誉公司没有提交商业网点的工程造价等相关材料，也没有提交是一次性出资还是按施工进度等出资方式及催促出资的证据”，故出资部分待双方认可的出资金额确定后，再由原告程浩公司支付，且程浩公司在工程建设过程中提供1724880元的混凝土，庭审中，金誉公司主张“该证据为复印件，应与原件核对后才能认定，即使该证据是真实的也说明系原告履行第二份协议第四条约定的义务，即原告出资，购买商混系原告出资的实际履行协议的行为”,庭后经原告提交商混用料单原件，能够证明商混款为1724880元，该款可视为原告出资，该款在双方确定具体出资数额后进行冲抵，双方多退少补，故金誉公司仍应按协议约定期限交付房屋，逾期交付，应承担违约责任。被告应按协议约定支付厂房及保障房前期投入补偿款246万元、土地使用权转让费4956160元、土地使用税及交付商业用房等。综上，原、被告结合协议约定的各项给付内容，双方多退少补，依据协议履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告铁岭金誉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告铁岭市程浩实业有限公司规划建设厂房及保障房前期投入补偿款246万元及利息，土地使用权转让费4956160元（自2014年1月1日起至2019年8月20日的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告铁岭金誉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告铁岭市程浩实业有限公司交付座落于铁岭经济开发区红旗分场，地号0703529-Ⅰ土地上的商业用房22套（5247.93平方米），并支付逾期交付房屋违约金（违约金按每月52479.3元计算，自2014年1月1日起给付至该商业用房实际交付之日），并保障交付的房屋符合国家（行业）标准、手续完备、各种设备设施完备、处于待用状态、满足办理不动产登记证的条件；原、被告按各自义务，相互配合办理土地使用权权属变更等事宜。三、被告铁岭金誉房地产有限公司向原告铁岭市程浩实业有限公司支付土地使用税(每月6222.6元，最终以相关部门计算为准)自2012年6月10日计算至土地更名过户时止。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费32160元，由被告铁岭金誉房地产有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交和解协议，上诉人质证认为和解协议没有生效，没有签字盖章，与本案的判决没有直接关联性，本院认为，被上诉人没有充分证据证明万文阁是上诉人金誉公司的委托诉讼代理人，原审卷宗中有铁岭建工集团有限责任公司通知万文阁代表建工集团与程浩公司商谈协调解决，该通知没有特殊授权万文阁调解的权限，且该证据不是被上诉人金誉公司授权的材料，故对该证据不予确认。 本院认为，上诉人金誉公司与被上诉人程浩公司签订的二份土地转让协议是双方真实的意思表示，应依法确认有效。双方应当按照协议内容履行各自权利义务。关于上诉人金誉公司提出土地转让先后有两份土地转让协议，第二份协议是对前一份协议的变更一节，因两份协议内容并无相互矛盾之处，且第二份协议未明确写明该协议是对第一份协议的变更，故上诉人的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。关于上诉人提出土地性质变更手续应由程浩公司负责办理一节，因双方达成的土地转让协议明确约定上诉人金誉公司负责各种手续办理工作，故上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出要求被上诉人履行出资义务，以评估价格支付相应费用一节，一审期间金誉公司已提出鉴定申请，但未交纳鉴定费用，致使该鉴定被鉴定机构退回，此节上诉人金誉公司可另行主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32160元，由上诉人铁岭金誉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 晶 审判员 李雪莹 审判员 贾春红 二〇二一年三月二十五日 法官助理张颖 书记员于浩