江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终278号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪金花，女，1979年6月28日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京亚锦房地产营销策划有限公司，住所地在江苏省南京市建邺区云锦路58号7幢428室。法定代表人：史传燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊容大律师事务所律师。上诉人汪金花因与被上诉人南京亚锦房地产营销策划有限公司（以下简称亚锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，于2021年1月29日公开开庭审理了本案，上诉人汪金花，被上诉人亚锦公司的委托诉讼代理人张晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪金花上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求第一项，即判决亚锦公司继续履行合同，按每月租金1916.67元标准支付自2020年2月至今的租金。事实与理由：一审判决不合情不合理，汪金花要求继续履行合同，但一审未判决双方继续履行合同。关于装修款，亚锦公司没有装修，汪金花对一审判决的装修费用没有意见。亚锦公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。汪金花的损失以及一审判决亚锦公司应支付的租金，亚锦公司认为均不应承担。但亚锦公司考虑到诉累的问题没有上诉。第一，本案双方在买房两个月以后才签订案涉租赁合同，汪金花购买案涉房屋并非只是指望亚锦公司与其签订委托经营合同，也应考虑直接由其出租或者另行通过中介出租等形式使用。第二，亚锦公司在该合同履行中不但没有收益，而且要给付汪金花租金，花费了大量时间、精力处理隔壁住家的捣乱和闹事行为，包括去法院、去派出所、政府部门。疫情爆发时间是2020年2月，双方矛盾激化是在2019年9月，大量的微信和电话可以显示因隔壁住家阻止案涉房屋的租赁使用导致亚锦公司一直向汪金花要求解除合同，并非因疫情原因要求解除合同。第三，根据2019年9月的微信和电话往来可以看出，汪金花在2019年9月就已经知晓案涉房屋不能使用的原因以及事情的严重性，汪金花自己也体验了隔壁邻居的干扰。在处理隔壁邻居扰民的事情上，双方都有责任去解决，但汪金花只要了管段民警电话，并无其他行为，而全由亚锦公司处理该问题。该问题不解决严重影响双方合同的履行以及合同签订的目的及双方的权利义务。汪金花向一审法院起诉请求：1、判令亚锦公司继续履行租赁合同，按每月租金1916.67元的标准，向汪金花支付自2020年2月至今的租金；2、判令亚锦公司返还租赁房屋装修费12000元。亚锦公司反诉请求：1、判令确认汪金花、亚锦公司签订的《委托经营管理合同》已于2019年9月解除；2、判令汪金花返还亚锦公司租金9583.35元；3、诉讼费用由汪金花承担。一审法院查明事实：2018年10月8日，汪金花与南京元港房地产开发有限公司（以下简称元港公司）签订《新港金融中心》商品房现售合同，约定：元港公司将位于南京市栖霞区（以下简称案涉房屋）出售给汪金花，该房屋建筑面积33.59平方米，其中套内建筑面积22.08平方米，共有共用分摊建筑面积11.51平方米。双方还就案涉房屋的装饰及改造工程事宜，签订《房屋装饰装修及改造协议（2幢4-15层）》，约定：元港公司根据汪金花委托，对案涉房屋进行装饰工程改造，工程应于2019年1月31日前完工。装饰装修保修范围和保修期约定：房屋防水、有防水需求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏为5年。附件装饰装修及改造工程交付标准中卫生间部位约定，墙面：品牌瓷砖；天棚：集成吊顶；地面：品牌地砖；柜体：定制卫柜；洁具：“科勒”或同等品牌。汪金花就案涉房屋办理不动产权登记。2018年12月16日，汪金花作为委托人（甲方）、亚锦公司作为受托人（乙方）签订《委托经营管理合同》（以下简称案涉合同），约定甲方就所购房屋租赁给乙方经营酒店，租赁用途：酒店/公寓；第三条管理期限：1、房屋管理期自2018年12月16日至2023年12月15日，共计5年，交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准。3、甲方交付租赁房屋须按照乙方酒店客房标准支付12000元装修费，由乙方代为装修和配置房屋附属设施。第四条双方的权利义务，甲方的权利义务：4、管理期内，甲方不得干涉乙方（或实际经营人）的正常经营、管理，有关房屋的运营及其他经营活动概由乙方负责。5、管理期内，甲方有权要求乙方按本合同约定将固定租金回报支付给甲方。乙方的权利义务：4、管理期内，未经甲方同意，乙方不得无故单方终止或解除本协议，否则应按本协议约定的5年租金回报总额的50%支付违约金给甲方。6、管理期内，乙方应按本协议约定将固定租金回报按时足额支付给甲方。第五条租金：（一）租金标准：第一、二、三、四、五年租金均为23000元；免租期为二个月，免租期至2019年2月15日。（二）租金支付方式：租金按月支付，支付日期为当月的首周付租金。乙方将租金直接汇入甲方账户。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达三十日的视为违约。（四）其他法定的合同解除情形。第九条违约：任何一方不得单方面提前解除本合同，若有违约，则守约方有权向有关司法部门提请诉讼。案涉合同签订后，双方各自依约履行，汪金花向亚锦公司支付了装修费12000元。2019年9月5日，亚锦公司工作人员微信联系汪金花，告知因1131室业主骚扰租客，致使案涉房屋无法正常经营使用，希望汪金花积极妥善处理。2019年9月6日，亚锦公司工作人员又微信联系汪金花，告知已将案涉房屋设置为维修房，希望汪金花尽快处理，如不能排除1131室业主的妨害，亚锦公司要求解除合同。2019年9月10日，亚锦公司工作人员再次微信联系汪金花，告知案涉房屋最近一直空置，希望汪金花来住一晚，感受1131室业主的种种行为。2019年9月16日，亚锦公司工作人员微信联系汪金花，告知案涉房屋天天空置，汪金花回复周三去一下。2019年9月18日，汪金花到案涉房屋，并联系亚锦公司工作人员。2019年9月19日，汪金花微信联系亚锦公司工作人员，询问警官电话，亚锦公司工作人员回复凌晨二点多1131室业主不仅到案涉房屋敲门还敲墙，并播放特别难听的音乐吓客人，客人被迫凌晨离店，后1131室业主还用胶带将案涉房屋门封住。2019年10月26日，亚锦公司工作人员将民警电话微信发送给汪金花。2020年2月15日，亚锦公司工作人员微信联系汪金花，告知公司决定解约，一方面因为疫情的不确定性，另一方面因为1131室业主持续骚扰，经与派出所协商，为了不影响1131室业主休息，公司已将案涉房屋关闭一周，一周后1131室业主仍然不让公司安排客人入住，为此公司已经无能为力，要求解除合同。汪金花回复亚锦公司如果三个月不能正常营业，可以不收三个月的房租，但只要国家通知正常营业，亚锦公司就应当支付房租。一审庭审中，亚锦公司提交通知函作为证据，该函件载明：“我是亚锦公司承租您位于栖霞区酒店经营项目，近一年本公司酒店遭到1131业主无底线、无原则、无止境的各种骚扰（夜里敲客房的房门，恐吓、威胁、骚扰住在1132的客人，辱骂、攻击及电话骚扰酒店前台及保洁阿姨，讹诈酒店种种行为，严重影响我司酒店正常工作秩序，我司报警无数，没有得到解决），1131业主以上的种种行为导致我司无法运营1132的客房，为了维护我司正常工作，我司决定解除1132客房的合同。希望1132的业主尽快来新港2号楼1006办理解约手续。”该函件注明落款日期为2019年9月9日。亚锦公司主张已将该函件通过微信发送给汪金花。经质证，汪金花对该函件不予认可，认为从未收到过该函件，故该通知因未送达而未生效。双方均认可亚锦公司一直依约向汪金花支付租金直至2020年1月。因自2020年2月起亚锦公司不再支付租金，故汪金花于2020年4月21日诉至一审法院。2020年7月1日，亚锦公司提起反诉，并于2020年7月7日当庭预交反诉费用。一审庭审中，亚锦公司提交南京市公安局经济技术开发区分局新港派出所出具的情况说明2份，旨在证明2019年10月26日11时43分，亚锦酒店案涉房屋房客报警，称1131室业主用胶带将自己房门封住，引发纠纷，民警至现场调解，最终双方和解。2019年底至2020年初，亚锦酒店前负责人孙晟多次联系新港派出所及社区民警，求助调解关于案涉房屋与1131室业主之间的矛盾纠纷，民警多次协调未果，建议当事人通过司法途径解决纠纷。2020年7月7日，亚锦公司向汪金花寄送《房屋交接通知函》，告知：因我司之前已与你解除了双方签订的案涉合同，且已多次催促你来办理案涉房屋交接事宜，但你至今未与我司办理房屋交接手续，请你收到本函后三日内与我司办理房屋交接手续，以免权利受损。并注明交接地址及联系人的联系方式。该份函件通过顺丰速运分别邮寄至汪金花诉状载明的住所地及邮件确认地址，且均已于2020年7月9日被签收。围绕装修费12000元的使用问题。汪金花提交案涉房屋内照片5张，旨在证明案涉房屋由元港公司进行装饰装修，亚锦公司收取装修费后并未实际装修改造，故应返还装修费12000元。经质证，亚锦公司认为从卧室内已安装窗帘可以看出照片系其装修改造后拍摄，其装修改造费用包含：窗帘1000元、卫生间防水工程6000元、布草（被芯、被套、被单、席梦思套、枕芯、枕套、床尾布、浴巾、浴衣、洗脸面巾、小面巾、地巾）1500元，装修费用已全部用于实际经营。汪金花对亚锦公司安装窗帘予以认可，购置布草是亚锦公司经营酒店的需要，对卫生间防水工程不予认可，认为案涉房屋卫生间防水工程已由元港公司实施。一审庭审后，亚锦公司补充提交证据：1、系统记录视频；2、开门记录；3、亚锦公司与新港物业沟通案涉房屋水电费的聊天记录；4、顺丰快递面单、物流信息及寄件视频，旨在证明：1、案涉房屋自2020年1月以来一直未经营使用；2、案涉房屋于2020年4月退出亚锦公司酒店经营系统；3、案涉房屋自2020年1月至9月共产生水电费260.4元，系因房屋内冰箱和热水器未断电产生的费用，印证案涉房屋自2020年1月起即未使用；4、亚锦公司已将案涉房屋钥匙寄还汪金花，但被汪金花拒收。经质证，汪金花对以上证据均不予认可，认为不能证明亚锦公司不使用案涉房屋，且即便不使用案涉房屋，也是亚锦公司自行处分行为，不能证明受1131室业主影响所致，即便1131室业主有骚扰住客的事实，亚锦公司也应积极行使权利，排除妨害，汪金花曾于2019年9月在案涉房屋居住一晚，并无骚扰的情况发生。汪金花交付亚锦公司的租赁物系房屋，如房屋有质量瑕疵，应由出租方进行维修，对案外人的骚扰行为，应由承租方直接行使权利、排除妨害，且亚锦酒店系接受开发商委托经营酒店公寓，应对酒店经营可能遇到的各种风险因素充分了解，现其自行将案涉房屋退出经营系统所造成的损失，应由其自行承担。双方微信聊天中，亚锦酒店已认可受疫情影响，希望解除合同，汪金花也同意适当减免2个月租金，但汪金花购房时，开发商明确承诺可以将房屋委托酒店经营公司对外经营，以租养贷，现亚锦酒店仅承租使用了一年不到就提出解除合同，客观上将造成汪金花购房目的落空。汪金花主张继续履行合同，故拒绝接收亚锦公司邮寄的钥匙。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、亚锦公司解除合同的行为是否有效；2、案涉租赁合同是否应继续履行；3、亚锦公司应否返还装修费12000元。关于争议焦点1、依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，汪金花与亚锦公司签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。现亚锦公司主张因1131室业主反复骚扰，其多次报警无效，致使案涉房屋无法正常经营使用，故应认定汪金花交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营，亚锦公司可以行使法定解除权，解除案涉合同。但双方签订案涉合同时，案涉房屋具备合同约定的使用功能，致使案涉房屋无法正常经营使用系因案外人原因所致，不可归责于出租方，故亚锦公司以交付的房屋不符合约定的使用条件主张行使法定解除权，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。亚锦公司主张于2019年9月和2020年2月通过微信通知汪金花解除合同，故要求确认案涉合同已于2019年9月经通知解除，合同法规定解除权行使的前提为当事人享有法定或约定解除权，如前所述，亚锦公司主张行使法定解除权的依据不足，故对其该项主张，一审法院不予支持。因案涉合同未解除，且2019年9月至2020年1月期间，亚锦公司仍依约向汪金花支付租金，故亚锦公司主张汪金花返还超付租金9583.35元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。关于争议焦点2，亚锦公司于2019年9月多次通过微信联系汪金花，告知因1131室业主反复骚扰，致使案涉房屋无法经营使用，并多次要求汪金花解决此事，如无法解决，为避免房屋空置损失进一步扩大，将解除案涉合同，2020年2月15日，亚锦公司再次通过微信通知汪金花解除合同，并实际于2020年4月将案涉房屋退出经营系统，2020年7月1日，亚锦公司提起反诉要求确认案涉合同已解除，2020年7月7日又发函通知汪金花办理交接事宜，至2020年10月26日向汪金花寄送案涉房屋钥匙。综合以上事实，可以认定案涉房屋经营使用困难系因案外人所致，不可归责于汪金花、亚锦公司双方，亚锦公司在多次报警，并请求汪金花予以协调处理后，该问题仍未解决，在此情形下亚锦公司明确表示并以自己的行为表明不再履行合同义务，其行为虽构成违约，但不属于故意违约或者恶意违约的情形。汪金花主张继续履行案涉合同，但亚锦公司已将案涉房屋退出经营系统，并寄还房屋钥匙，承租房屋的义务不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，继续维持房屋租赁的状态亦不利于租赁物的有效利用，故案涉合同不宜继续履行，而应予以解除。关于合同终止履行的时间，亚锦公司提交的微信聊天记录虽证实自2019年9月6日起，多次与汪金花协商解除事宜，但因其不享有解除权，故不能产生合同解除的法律效果，合同仍然处于继续履行状态，在此情况下，亚锦公司可以诉讼或仲裁方式请求终止合同权利义务关系，本案中，亚锦公司于2020年7月1日提起反诉，于2020年7月7日庭审过程中明确表示请求终止双方租赁合同关系，故应以2020年7月7日作为案涉合同终止履行的时间。案涉合同终止履行前的租金，亚锦公司应依据合同约定向汪金花支付，考虑到疫情因素影响，双方协商过程中汪金花亦确认可以免除2个月的租金，现亚锦公司已支付租金至2020年1月，自2020年4月至2020年7月7日的租金1916.67元*3月+1916.67元/30天*7天=6197元，应由亚锦公司支付给汪金花。关于汪金花因合同终止履行而产生的损失，因汪金花在本案中并未就该部分损失提起诉请，一审法院对此不作处理，汪金花可另案主张。关于争议焦点3，汪金花支付给亚锦公司的装修费12000元，亚锦公司主张已全部用于实际经营，但案涉房屋委托租赁前已由元港公司进行装修，对于卫生间防水工程的相关费用，亚锦公司并未提交证据加以证明，关于窗帘、布草部分，汪金花表示认可，一审法院酌定该部分费用为800元，考虑到案涉合同已解除，故亚锦公司应将扣除该部分费用后，剩余的装修款11200元返还给汪金花。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汪金花与南京亚锦房地产营销策划有限公司就《委托经营管理合同》形成的权利义务关系于2020年7月7日终止；二、南京亚锦房地产营销策划有限公司于判决生效之日起五日内支付汪金花未付租金6197元；三、南京亚锦房地产营销策划有限公司于判决生效之日起五日内返还汪金花装修费11200元；四、驳回南京亚锦房地产营销策划有限公司对汪金花的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费150元，减半收取75元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计100元，由南京亚锦房地产营销策划有限公司负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，汪金花提交了其安装的摄像头拍摄的视频文件共5份，其中时长2分19秒，创建日期为2019年12月23日11点34分的视频显示内容为：案涉房屋所在走廊中1131室住户从1131室走出，用手电照向摄像头，并用手机拍摄该摄像头及1132室，之后退回1131室。剩余显示创建时间为2020年1月18日、1月26日的视频均为1132室房门情况。本院二审还查明，一审中，亚锦公司提交了三份案涉房屋情况的视频，第一份视频时长25秒，创建时间为2019年10月26日8点41分，内容为1132室被胶带封死的情况，该视频中拍摄者说：“如果1132室客人没走是出不来的，都被胶带封死了，从上封到下，看怎么解决。”第二份视频时长15秒，创建时间为2019年10月26日12点03分，内容为两位民警与1131室住户在案涉房屋门口的对话，1131室住户在1132室门口指着1131室表示：“一来这个房间就有东西”，要求警察派刑侦大队来人，警察对其表示“这么做不合适”。第三份视频时长25秒，创建时间为2019年12月2日10点25分，内容为1131室住户在1132室门口持手机拍摄1132室住客进入，并说要叫警方过来。视频拍摄者询问1131室住户该房屋怎么了，视频中的1131室住户说：“你看，是空置房”，之后冲过来打断拍摄者拍摄，并说“侵犯我的肖像权”，要求拍摄者删掉并抢夺手机。一审中，亚锦公司还另行提交了12份视频，其中10份创建日期为2020年10月22日的视频，内容为拍摄手机APP显示1月至10月22日每月APP开门记录情况，其中1132室的记录显示均为空。另一份名称为“现场”时长15秒，创建时间为2020年10月22日19点41分的视频，内容为1132室房门被透明胶再次封上的情况。另一份名为“寄回钥匙视频”时长35秒，创建时间为2020年10月25日17点39分，内容为将1132室两把钥匙通过顺丰快递包裹向汪金花寄出的情况。一审中，亚锦公司主张其于2019年9月以微信方式发函解除合同，但聊天记录没有记下。租金一直支付至2020年1月，之后在2020年2月再次向汪金花发函解除合同。汪金花对于亚锦公司主张于2019年9月解除合同并不认可，但认为因亚锦公司打电话和其说1131室住户一直骚扰，其去向亚锦公司要房租的时候，亚锦公司向其告知要求解除合同，时间为2020年2月16日。汪金花认为亚锦公司不能证明受第三人影响不能经营，即使因1131室无理取闹，也应由亚锦公司通过诉讼方式起诉要求排除妨碍。如果房屋出现瑕疵，应由出租方承担责任，但第三方造成的骚扰，应当由承租人排除妨碍。并无证据证明1131室业主为××人，亚锦公司自行退出经营系统的损失应该由亚锦公司自行承担。其同意适当减免2个月租金，其购买此房是为了以租养贷，其有其他住处，没有居住在该房屋的必要。其认为有什么问题应该直接在诉讼中解决，不需要邮寄，且汪金花要求继续履行合同，不会接收亚锦公司邮寄的东西。一审中，亚锦公司主张因汪金花无法交付符合约定使用条件的房屋，已经构成根本违约，亚锦公司有权解除合同。其已于2019年9月和2020年2月向汪金花通知解除，故双方合同已经解除。二审中，汪金花陈述称，其在2019年在案涉房屋居住了一晚，当天晚上6、7点左右入住，但之后没有拿走钥匙。其2019年10月左右知晓邻居可能打扰租客，因为亚锦公司员工打电话给汪金花，汪金花根据亚锦公司提供的电话报警，警察出警让隔壁不要骚扰人家，但汪金花认为隔壁邻居说没有骚扰。之后汪金花又称，报警是2020年下半年所报，没有报警记录，其配合亚锦公司在2019年底安装了摄像头。亚锦公司陈述称，尽管派出所已和1131室业主进行了谈话，但1131室业主一段时间好，一段时间坏，没完没了。根据公安部门要求，其更换了智能门锁，门锁可以用密码打开，也可以用手机打开。2020年7月7日后，亚锦公司将门锁又换回普通锁。以上事实，有视频，当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉合同是否应予解除，如解除，解除的时间及原因；二、亚锦公司是否应支付租金。关于争议焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。租赁合同系继续性合同，承租人在租赁合同存续期间，有权连续占有、使用与收益租赁物。出租人将符合约定的租赁物交付给承租人之后，不仅必须消极容忍且不妨碍承租人使用与收益，还必须积极于租赁合同存续期间保持租赁物适合于承租人使用与收益，使承租人对租赁物能够圆满使用与收益。如果在租赁期间，租赁物被第三人不法侵占、损害等，造成承租人无法正常使用与收益时，出租人与承租人均负有排除妨碍的义务。汪金花与亚锦公司签订案涉合同，将1132室出租给亚锦公司经营酒店，汪金花负有在租期内确保案涉房屋适于亚锦公司用于经营酒店，并正常使用与收益的义务。根据本案当事人提交的证据来看，因案外人的不断骚扰，造成亚锦公司无法正常对案涉房屋行使正常使用和收益权利，而汪金花作为出租人，亚锦公司作为承租人，均负有排除妨碍的义务。亚锦公司已经与汪金花多次联系，并要求汪金花给予解决，并报警求助。汪金花虽也已报警，但从双方提交的证据来看，并未能彻底阻止案外人对亚锦公司正常使用1132室的侵害。汪金花虽认为其已在案涉房屋居住一晚，并无骚扰的情况发生，但出租人应在出租全过程中确保案涉房屋适租，其仅以其自行居住一晚即主张案涉房屋并无问题，明显依据不足。汪金花并未提交证据证明其已排除案外人的妨碍，从亚锦公司提交的证据来看，之后案外人明显仍持续阻碍亚锦公司使用1132室，导致亚锦公司无法对案涉房屋使用和收益。上述情况可以印证，案涉房屋因案外人持续阻碍，已经不适租。虽然上述情况并非汪金花原因，但根据合同相对性规则，亚锦公司有权追究汪金花的违约责任，并依法行使解除权，解除双方之间的合同关系。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。亚锦公司虽主张其最早曾于2019年9月向汪金花发出解除通知，但并未提交充分证据证明，但汪金花已明确认可其在2020年2月16日收到亚锦公司的解除合同通知，故案涉合同已于2020年2月16日解除。一审法院认定案涉合同因亚锦公司违约而解除，且双方权利义务终止时间为2020年7月7日，适用法律错误，本院二审予以纠正。案涉合同因租赁物不适租而由亚锦公司向汪金花发出通知而解除，解除时间为2020年2月16日，应予确认。关于争议焦点二，如上所述，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。案涉合同于2020年2月16日解除，亚锦公司应将案涉房屋返还汪金花，亚锦公司已多次要求汪金花收房，但汪金花坚决拒绝收房，在亚锦公司多次通知并向其邮寄钥匙后，汪金花仍拒绝接收钥匙，故案涉房屋未能返还的原因不能归责于亚锦公司，汪金花应尽快收回房屋，以避免损失扩大。亚锦公司在2020年2月16日已通知汪金花解除合同的情况，但自认至2020年7月方换回锁具，之后才邮寄钥匙，一审法院将亚锦公司应该支付的费用计算至2020年7月7日，亦属合理，但该费用应为租金和使用费，亚锦公司对该费用金额也未提出上诉，本院二审对金额予以维持，内容予以变更。汪金花上诉主张合同不应解除而应继续履行，并不符合法律规定。双方合同已经解除，汪金花上诉主张亚锦公司继续支付租金，其上诉请求应予驳回。对于一审法院判决亚锦公司返还装修费11200元，驳回亚锦公司的全部反诉请求，亚锦公司虽不认可，但就此并未提出上诉，本院对上述判项也予以维持。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。汪金花如果认为因案外人原因造成其损失的，应另案向案外人主张。综上所述，汪金花的上诉请求并无事实及法律依据，其上诉请求应予驳回，但案涉合同已于2020年2月16日解除，一审法院认定的合同解除时间及理由适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百九十三条、第七百零三条、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2599号民事判决第三、四项；二、变更南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2599号民事判决第一项为：确认汪金花与南京亚锦房地产营销策划有限公司于2018年12月16日签订的《委托经营管理合同》于2020年2月16日解除；三、变更南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2599号民事判决第二项为：南京亚锦房地产营销策划有限公司于判决生效之日起五日内支付汪金花租金及使用费6197元；四、驳回汪金花的全部上诉请求。一审本诉案件受理费150元，减半收取75元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计100元，由汪金花负担。二审案件受理费150元，由汪金花负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二一年三月二十二日法官助理王笑得书记员陈晓君