河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终534号 上诉人（原审原告、案外人）：宋强，男，1975年7月18日出生，汉族，住张家口经济开发区姚家房镇东房子村。 委托诉讼代理人：张润奎，张家口经济开发区新时代法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张家口金融控股集团有限公司，住所地：张家口经济开发区站前东大街28号河北国控北方硅谷高科新城12号楼。 法定代表人：昝杰亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁杰杰，该公司职员。 原审第三人(被执行人)：张家口市东方家俱制造有限公司。住所地：张家口经济开发区姚家房镇东房子村。 法定代表人：宋成禄，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：宋成禄，男，1959年4月16日出生，汉族，住张家口经济开发区。 以上二原审第三人委托诉讼代理人：宋非（宋成禄之子），1984年5月17日出生，汉族，住张家口经济开发区姚家房镇东房子村。 原审第三人(被执行人)：张家口市奕阳家具有限公司，住所地：张家口经济开发区姚家房镇东房子村。 法定代表人：李奇龙，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：李奇龙，男，1981年4月5日出生，汉族，住张家口经济开发区。 上诉人宋强因与被上诉人张家口金融控股集团有限公司、原审第三人张家口市东方家俱制造有限公司、宋成禄、张家口市奕阳家具有限公司、李奇龙案外人执行异议之诉一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋强委托代理人张润奎、被上诉人张家口金融控股集团有限公司委托代理人宁杰杰、原审第三人张家口市东方家俱制造有限公司、宋成禄委托诉讼代理人宋非、原审第三人张家口市奕阳家具有限公司法定代表人李奇龙也系原审第三人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 宋强上诉请求：l、请求二审人民法院依法撤销一审判决，支持上诉人诉求，停止对所有权属上诉人房屋的执行；2、由被上诉人承担本案的一二审诉讼费用。事实和理由：l、宋成禄出卖房屋予上诉人是双方真实意思表示，并已全面履行，双方交易完成至今，上诉人一直居住在涉案房屋中，而且是唯一住房，上诉人享有所有权、占有权和居住权。2、上诉人对原房屋进行了重建和装修，所以原双方交易的标的物已经灭失。如果该房屋被执行，所被执行的财产系上诉人的财产，并非宋成禄的财产，上诉人就可能成了无家可归的人，只能露宿街头。3、宋成禄出卖房屋予上诉人是经土地所有权人东房子村村民委员会同意的。根据相关法律政策规定，双方合同应认定为有效合同，一审认定无效，没有法律依据，也不符合事实和相关政策规定。4、一审法院以物权法关于所有权的规定来判断所有权，系机械适用法律，因为没有能够办理所有权转移手续，上诉人没有任何过错，系宋成禄的懈怠和行政机关不作为造成的(至今姚家房范围内无论正常与否均办理不了房屋所有权转移手续)，况且，根据相关法律规定，不动产登记簿与真实权利状况不符的，应当以真实权利状况确定所有权，不能机械地唯登记是从，也就是说没有办理过户手续的房屋，也应依事实确定所有权。上诉人善意取得该房屋所有权，无论交易还是合同的履行均没有任何过错，应依法确认涉案房屋所有权属上诉人所有，并排除对该房屋的强制执行。另外，一审中上诉人提出，申请执行人即张家口金融控股集团有限公司没有权利在受让债权后，就依据出让人张家口银行与被上诉人经审判而生效法律文书直接向人民法院申请强制执行，根据相关诉讼法的规定和基本法理，只有经人民法院生效法律文书确定的权利人才有权申请执行，所有涉案的申请执行人主体不适格，没有未经审判就向人民法院申请执行的权利。 张家口金融控股集团有限公司辩称，一审程序中，根据宋强提供的房产证原件显示，涉案房屋仍登记在宋成禄名下。 原审第三人张家口市东方家俱制造有限公司、宋成禄述称，上诉人所陈述的都是事实。 原审第三人张家口市奕阳家具有限公司、李奇龙述称：我是实际贷款人，也是我公司实际用的，和宋成禄没关系，宋成禄也没有用这笔钱，我经营现在出现问题，请法庭与银行、金控公司进行协调，给我一些时间还款，不要影响他人，这件事我自己承担。 宋强向一审法院起诉请求：停止对财产权归原告的房屋的执行。 一审法院认定事实：2018年8月15日，张家口银行股份有限公司新区支行（以下简称张家口银行新区支行）因借款合同纠纷将第三人奕阳家具公司、东方家俱公司、李奇龙、宋成禄诉至我院。诉讼中，我院作出（2018）冀0791民初1266号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，于2018年11月30日查封了登记于宋成禄名下位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村的房产，产权证号分别为宣化区房权证姚字第××、00××19、00××20、00××21、00××24号（本案所涉房屋产权证号），查封期限三年。2018年12月10日，我院作出（2018）冀0791民初1266号《民事判决书》，判决奕阳家具公司偿还张家口银行新区支行借款及利息，判决东方家俱公司、李奇龙、宋成禄对上述款项的清偿承担连带保证责任。2019年7月24日，张家口银行新区支行将上述债权转让给中国信达资产管理股份有限公司河北分公司，并在《河北日报》上刊登债权转让及债务催收公告；之后，中国信达资产管理股份有限公司河北分公司又将该笔债权转让给张家口金控集团公司，并在《经济日报》上刊登债权转让公告。2019年12月，张家口金控集团公司曾通知第三人，告知债权转让情况及要求第三人履行义务。2020年3月，张家口金控集团公司向我院申请强制执行；2020年5月25日，原告宋强以案外人身份向我院提出执行异议；2020年6月5日，我院作出（2020）冀0791执异43号《执行裁定书》，驳回了宋强的异议申请；原告不服，在法定期限内向我院提起了执行异议之诉。 另查明，2005年10月，第三人宋成禄与非本村村民原告宋强签订《房屋买卖协议书》，宋成禄将案涉房屋及院落（房屋产权证号：宣化区房权证姚字第××号）以3万元的价格出卖给宋强，原告宋强支付了房款并实际占有使用该房，宋成禄出具了《收条》、交付了房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点：原告对位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村房屋产权证号为宣化区房权证姚字第××号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉执行标的之房屋登记在第三人宋成禄名下，宋成禄依法享有涉案房屋的所有权,原告并不享有涉案房屋所有权；同时，原告宋强与宋成禄并非同一集体经济组织成员，双方达成的《房屋买卖协议书》所涉标的物系集体所有土地中宅基地上的房屋，而房屋买卖必然包含了其附着的宅基地使用权的变动即宅基地的买卖行为，该转让行为违反了法律法规的强制性规定，所签《房屋买卖协议书》应属无效。因此，原告就涉案执行标的的房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告宋强要求停止对位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村宋成禄名下房屋产权证号为宣化区房权证姚字第××号的房屋的强制执行的请求不能成立，本院依法不予支持。判决：驳回原告宋强的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，上诉人宋强与原审第三人宋成禄于2005年10月签订《房屋买卖协议书》，宋成禄将案涉房屋出卖给宋强，宋强给付全部房款，宋成禄交付房屋，但案涉房屋至今登记在宋成禄名下，案涉房屋系集体所有土地中宅基地上的房屋，而宋强与宋成禄并非同一集体经济组织成员，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案案涉房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规禁止的，故宋强与宋成禄签订的《房屋买卖协议书》无效，宋强对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，原审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，宋强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由宋强负担。 本判决为终审判决。 审判长  范新宇 审判员  李志平 审判员  赵 亮 二〇二一年三月二十四日 书记员  张海波