江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终946号上诉人（原审原告）：苏州智博商业管理有限公司。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋颍，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州艺辉文化传媒有限公司。委托诉讼代理人：徐燕，江苏悦孚律师事务所律师。上诉人苏州智博商业管理有限公司（以下简称智博公司）因与被上诉人苏州艺辉文化传媒有限公司（以下简称艺辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区法院(2020)苏0509民初8422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。智博公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判艺辉公司支付智博公司租金451039.93元及逾期付款利息损失；改判艺辉公司赔偿智博公司律师费损失35521元。2.一审、二审诉讼费用由艺辉公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“每季度免租一个月”，与房屋租赁合同中关于免租期的约定不符，根据租赁合同可知，租赁免租期仅为四个月，每个季度免除一个月租金，按此方式逐季减免，直至四个月免租期结束。一审将租金期限内每个季度减免一个月租金并将每个月租金核算为19176.87元属于认定事实错误。二、艺辉公司拒不支付租金并单方提出终止租赁合同显然构成根本违约，根据房屋租赁合同约定，智博公司有权要求艺辉公司按照合同约定的租金标准补缴四个月免租期的租金。三、由于一审认定艺辉公司应付智博公司的租金有误，因此以此为由调减智博公司主张的律师费就不具备事实基础。一审考虑疫情因素的影响酌减两个月租金，但这不属于智博公司的过错，一审以此为由调减律师费也不具有事实依据。艺辉公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，一审对租金的计算方式是正确的，请求驳回上诉，维持原判。智博公司向一审法院起诉请求：1.艺辉公司支付租金481050.45元(以房屋租赁合同约定的租金标准，自2018年12月16日起计算至实际交还房屋之日止，暂算至2020年7月8日)；2.艺辉公司支付税金24052.55元(以第1项诉讼请求中艺辉公司应支付的租金为基数，按照5%的税率计算)；3.艺辉公司支付逾期付款利息损失78395.78元(以每期应付未付租金为基数，按照每日万分之五的标准，自逾期之日起计算至实际清偿之日止，暂算至2020年7月8日)；4.艺辉公司立即将企业工商、税务登记地址迁出涉案房屋或注销登记；5.艺辉公司支付逾期办理迁移、注销企业工商、税务登记地址手续的违约金(以房屋租赁合同约定的租金标准，自房屋租赁合同解除后第31日起计算至实际将工商、税务登记地址迁出涉案房屋或注销登记之日止)；6.智博公司无需返还艺辉公司已支付的履约保证金86295.90元；7.艺辉公司赔偿律师费损失35521元；8.诉讼费由艺辉公司承担。后智博公司撤回第4、5项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年9月17日，智博公司（出租人、甲方）与艺辉公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江体育路508号2、3幢B区201-2室出租给乙方使用，面积556.30㎡。租赁期限自2018年10月16日起至2023年10月15日止；装修免租期为2018年10月16日至2018年12月15日，装修免租期内乙方不需要支付租金，但需支付物业管理费；租赁免租期为4个月，每季度免除一次，以此类推，免租期内乙方不需要支付租金，但需支付物业管理费。乙方向甲方支付履约保证金86295.90元。2018年10月16日至2020年10月15日期间，租金为1.70元/日/㎡，即28765.30元/月（不含税）。租金采用先付后用的原则，以自然季度为支付周期，乙方于每季度前一个月的20日预付整个季度的租金；乙方首期租金应于房屋交付日期前2个月交付租金，甲方应于收到乙方租金后15个工作日内向其开具租金发票，税额由乙方承担。关于物业管理费，2018年10月16日至2023年10月15日期间，标准为12元/月/㎡，即每月6675.60元。物业管理费采用先付后用的原则，以自然季度为支付周期，乙方于每季度前一个月的20日预付整个季度的管理费；乙方应于房屋交付日期前3个月交付首期管理费，甲方收到乙方管理费后7个工作日内向其开具收据，同时乙方可凭管理费收据换取发票。关于违约责任，合同第14.2条约定，乙方逾期向甲方或甲方指定的管理公司支付租金、管理费的，应就逾期支付款项按每日千分之五的标准支付违约金；甲方有权起诉，由此产生的诉讼费用和甲方支出的合理律师费由乙方承担。关于合同解除，合同第15.1条约定，乙方逾期不支付租金、管理费累计达到一个月或以上的，甲方有权解除合同。合同第15.2条约定，甲方发现乙方实质性违约行为，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方同时应承担如下违约责任：按合同约定租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期间的免收减收租金；逾期应付款项的，应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息。合同第15.4条约定，未经甲方同意，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下的履约保证金。合同第16.1条第（4）项约定，出现不可抗力使得本合同无法继续履行的，本合同自动提前终止。承租房屋后，艺辉公司使用该房屋开展少儿舞蹈培训。艺辉公司向智博公司支付了履约保证金86295.90元、2018年12月16日至2019年3月15日期间的租金60407.10元（租金57530.57元、税率5%的税款2876.53元）。2020年5月底，艺辉公司开始从案涉房屋内搬离。2020年6月17日，艺辉公司向智博公司发出《关于铺位租赁问题通知书》。该通知书载明：艺辉公司基于对“金鹰”品牌的信赖和智博公司的承诺，在未形成人气之前承租案涉房屋，因金鹰商业中心一直未开业导致人气持续低迷，艺辉公司的经营严重亏损，已无力承担租金和其他费用；2020年1月爆发新冠疫情，艺辉公司根据政府和物业的要求暂停营业，至今未再营业。基于上述因素，艺辉公司决定不再承租案涉房屋，希望与智博公司当面协商租金及合同解除问题。2020年7月13日，艺辉公司从案涉房屋内取走物品。庭审中，艺辉公司表示，已将案涉商铺内的所有物品、装饰装修物搬离完毕，放弃对剩余物品、装饰装修物的权利，同意将房屋交还给智博公司；智博公司同意接收案涉房屋。另查明：智博公司与江苏新天伦（吴江）律师事务所签订了《聘请律师合同》，委托该所处理案涉诉讼，并支付律师费35521元。以上事实，有房屋租赁合同、关于铺位租赁问题通知书、收据、增值税发票、聘请律师合同、电子回单以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，艺辉公司与智博公司签订的房屋租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。2020年5月底艺辉公司从案涉房屋内搬离，于2020年6月17日向智博公司发出通知，沟通合同解除事宜，后双方对合同解除未达成一致意见。2020年7月13日，艺辉公司从案涉房屋内取走物品，系再次表明不愿意继续履行合同，该租赁合同在事实上已无法继续履行，法院确定双方之间的租赁合同于2020年7月13日终止。艺辉公司以新冠疫情构成不可抗力为由终止合同，一审法院不予支持。关于艺辉公司应当支付的含税租金问题。一审法院认为，案涉租赁合同系因艺辉公司不愿继续履行而终止，艺辉公司以智博公司未兑现招租时的承诺、故意隐瞒重要事实导致合同目的无法实现，但对此未提供充分证据予以证实，法院不予采信。案涉合同计租日期为2018年12月16日，于2020年7月13日终止，艺辉公司应当支付2018年12月16日至2020年7月13日期间（18个月28天）的租金。2020年2月至5月期间，受防控新冠疫情的影响，教育培训机构无法开展经营活动，本院酌情减免艺辉公司2个月的租金。按照合同约定，每月租金28765.30元/月，每季度免租一个月，相当于每月租金19176.87元（【28765.30*2】/3）。综上，经一审法院核算，艺辉公司应当支付智博公司租金324728.28元（16*19176.87+639.23*28），加上5%的税款，金额合计340964.69元，扣除艺辉公司已支付的60407.10元，余款280557.59元，艺辉公司仍应支付。关于逾期付款的利息损失问题。按照合同约定，艺辉公司应当在每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日支付下一季度的租金，艺辉公司未按照合同约定支付租金，故逾期利息应当从次日开始计算。合同约定的逾期付款利息为每日万分之五，明显过高，一审法院酌情调整为每日万分之二。关于履约保证金86295.90元是否应当返还的问题。一审法院认为，案涉租赁合同因艺辉公司的原因而提前终止，智博公司有权要求艺辉公司承担赔偿损失的违约责任。根据合同约定，智博公司有权没收履约保证金，该履约保证金相当于赔偿智博公司招租期的损失。因智博公司已没收艺辉公司履约保证金86295.90元，智博公司又根据合同约定要求艺辉公司支付免租期的租金，两者相加之后，金额明显过高，故对于智博公司要求艺辉公司支付免租期租金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于智博公司主张的律师费35521元，租赁合同约定由败诉方承担律师费，一审法院根据智博公司的胜诉金额，确定由艺辉公司承担2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、苏州艺辉文化传媒有限公司支付苏州智博商业管理有限公司租金280557.59元以及逾期付款利息损失（以60407.13元为基数，自2019年2月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以60407.13元为基数，自2019年5月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以60407.13元为基数，自2019年8月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以60407.13元为基数，自2019年11月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以38929.07元为基数，自2020年2月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止），于判决生效后十日内履行。二、苏州智博商业管理有限公司无需返还苏州艺辉文化传媒有限公司履约保证金86295.90元。三、苏州艺辉文化传媒有限公司赔偿苏州智博商业管理有限公司律师费损失2万元，于判决生效后十日内履行。四、驳回苏州智博商业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费减半收取5427元、保全费4047元，合计9474元，由苏州智博商业管理有限公司承担3144元，由苏州艺辉文化传媒有限公司负担6330元。二审查明事实与一审查明事实一致。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审中，关于免租期限，智博公司陈述根据合同约定免租期限应当为四个月，艺辉公司陈述免租期限应为每年度四个月，但对此双方是口头约定的，后来写入合同时艺辉公司没有认真审核。本院认为，智博公司与艺辉公司签订的房屋租赁合同依法成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同履行期间，艺辉公司于2020年5月底从案涉房屋搬离，于2020年6月发送通知沟通解除事宜，于2020年7月13日将物品从案涉房屋取走，该租赁合同事实上已经无法继续履行，一审法院确认双方租赁合同于2020年7月13日终止于法有据，本院予以维持。案涉租赁合同自2018年12月16日计租，于2020年7月13日终止，故艺辉公司应当支付期间的租金。2020年初因疫情防控的需要，艺辉公司作为教育培训机构无法正常开展营业活动，一审酌定减免艺辉公司2个月的租金尚属合理，本院予以支持。根据租赁合同约定，租赁免租期为四个月，每季度免除一次，一审认定合同约定租赁期限内每季度免租一个月属于事实认定不清，本院对此予以纠正。艺辉公司二审主张双方曾口头约定租赁期限内每季度减免一个月租金，对此艺辉公司未提供任何证据加以证明，故对其主张本院不予采信。根据核算，艺辉公司应当支付智博公司含税租金390632.76元（28765.30*12+28/30个月*28765.30），扣除艺辉公司已经支付的60407.10元，余款330225.67元艺辉公司应当支付。因艺辉公司未按照合同约定按期支付租金，故应当支付智博公司逾期利息损失。智博公司上诉主张因艺辉公司违约导致合同无法继续履行，智博公司不应给予艺辉公司四个月免租期。对此本院认为，因艺辉公司的违约行为，智博公司已经没收了艺辉公司的履约保证金86295.9元，如智博公司再根据合同约定要求其支付免租期内的租金，金额明显过高，故对于智博公司要求艺辉公司支付免租期租金的请求，本院不予支持。关于智博公司主张的律师费35521元，本院认为，租赁合同对于律师费承担有明确约定，因二审对租金金额予以调整，故根据智博公司的胜败诉金额，本院确认由艺辉公司承担智博公司23000元的律师费。综上所述，苏州智博商业管理有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市吴江区法院(2020)苏0509民初8422号民事判决第二项；二、撤销江苏省苏州市吴江区法院(2020)苏0509民初8422号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费用分担部分。三、苏州艺辉文化传媒有限公司支付苏州智博商业管理有限公司租金330225.67元以及逾期付款利息损失（以60407.13元为基数，自2019年2月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以60407.13元为基数，自2019年5月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以60407.13元为基数，自2019年8月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以90610.70元为基数，自2019年11月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以58393.58元为基数，自2020年2月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止），于本判决生效后十日内履行。四、苏州艺辉文化传媒有限公司赔偿苏州智博商业管理有限公司律师费损失23000元，于本判决生效后十日内履行。五、驳回苏州智博商业管理有限公司的其它诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。一审案件受理费5427元、保全费4047元，合计9474元，由苏州智博商业管理有限公司承担2014元，由苏州艺辉文化传媒有限公司负担7460元。二审案件受理费3710元，由苏州智博商业管理有限公司承担562元，由苏州艺辉文化传媒有限公司负担3148元。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二一年三月十八日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉