陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书     (2021)陕02民终13号     上诉人(原审原告、反诉被告）：铜川市食品罐头厂，住所地：陕西省铜川市印台区。   法定代表人：曹永亮，系该厂厂长。   委托诉讼代理人：符军杰，陕西司扬律师事务所律师。   被上诉人(原审被告、反诉原告）：许淑芹，女，1967年3月19日生，汉族，现住陕西省铜川市印台区市。   委托诉讼代理人：王文学，西部法制报法律服务所基层法律服务工作者。   上诉人铜川市食品罐头厂因与被上诉人许淑芹商品房销售合同纠纷一案，不服铜川市印台区人民法院 (2020)陕0203民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月110日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人食品罐头厂的委托诉讼代理人符军杰、被上诉人许淑芹及其委托诉讼代理人王文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   铜川市食品罐头厂上诉请求:1、 撤销一审判决。2、改判被上诉人支付购房款73586.24元。3、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审认定本案超过诉讼时效认定事实错误。1、本案上诉人与被上诉之间是因物权变动产生的权利义务，涉诉房子现在还在上诉人名下，双方合同约定，办理房产证时签订正式《商品房买卖合同》，被上诉人没有缴纳购房款，上诉人没有给被上诉人办理房产证，双方合同没有履行完毕，都有随时要求对方履行义务的权利，因此,上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。2、上诉人和被上诉人的购房合同是因为物权变动产生的权利义务，不适用诉讼时效规定。3、如果认定是债权，那么上诉人要求被上诉人支付的房款是国有资产，属于依法不适用诉讼时效的债权，否则将会造成国有资产流失。   许淑芹答辩意见: 不同意上诉人的上诉请求及事实与理由。本案系债务纠纷并非物权纠纷，应当依法适用诉讼时效。一审判决正确，应予维持。   铜川市食品罐头厂向一审法院起诉请求：1、依法判令本诉被告交付房款73586.24元；2、依法判令本诉被告支付本诉原告垫交的天然气管道设施安装费2160元及电信、广电入网费450元，以上共计76196.24元；3、诉讼费由本诉被告承担。   许淑芹反诉请求：1、依法确认反诉原、被告于2005年10月9日签订的《食品厂住宅楼售房合同》无效；2、依法判令反诉被告立即向反诉原告返还已付购房款30000元，并承担赔偿责任向反诉原告支付73586.24元；3、依法判令反诉被告承担违约责任，并按照中国人民银行规定的逾期贷款年利率6.885%，向反诉原告支付2005年12月1日至房产权证办理完毕之日为止的逾期办证违约金；4、反诉案件受理费由反诉被告承担。   一审法院认定事实如下: 2004年9月2日，陕西省铜川市盐业总公司给本诉原告下发铜盐办（2004）7号《关于市食品罐头厂建设住宅楼的批复》的文件，内容为：“你们报来《关于建设铜川市食品罐头厂职工住宅楼立项的申请》收悉。经公司研究原则同意将市食品罐头厂厂房区改造为住宅楼，资金自筹。该工程建成后，销售对象为你厂职工，房价按成本价销售，请接到此批复后，抓紧办理工程前期报建手续，早日开工”。2004年11月3日，本诉原告（委托方）与铜川市振兴房地产开发公司（代建方）签订《代建协议书》，约定由铜川市振兴房地产开发公司受原告委托代建铜川市食品厂住宅楼工程项目（XX小区XX组XX楼）。     2005年10月9日，本诉原告与本诉被告签订《食品厂住宅楼售房合同》，其中第二条付款方法：购房款首期按总价的50%交纳，主体完工后再付30%，竣工交付使用（即交钥匙）时，交完剩余20%尾款，一次性付款优惠总价的3%。用户所交定金在首次付款中扣除。天然气、闭路电视、房产证等费用按有关规定，由住户交纳。第三条买受人所购房情况：所购房为一单元六层西号，建筑面积93平方米（最终面积由产权处实际测量面积为准）单价790.4元，总价73586.24元。第四条：该合同一式两份，自签订之日生效。办理房产证时签订正式《商品房买卖合同》。2005年9月20日，本诉被告向本诉原告交纳天然气安装费2000元。2006年2月21日，本诉被告向本诉原告交供电局电费押金100元。2019年12月12日，XX小区XX组XX号楼住户下发通知，对4号楼所有住户情况进行摸底。2020年3月16日，本诉原告在本诉被告房门张贴房款催缴通知书。   2020年5月8日，本诉原告与本诉被告就未交房款的相关事宜进行谈话，并形成谈话笔录。在谈话笔录中本诉被告称需要回家商量此事，无法确定回复的时间。   一审法院认为，本案的争议焦点为：1、本诉原、被告于2005年10月9日签订的《食品厂住宅楼售房合同》是否有效，是否应当支持本诉原告要求本诉被告支付房款及天然气安装费及电信、广电入网费的诉讼请求；2、是否应当支持反诉原告要求反诉被告返还已付购房款30000元、承担向反诉原告支付73586.24元的赔偿责任和反诉被告逾期办理房屋产权证的的违约责任的诉讼请求。   针对本案争议焦点1，反诉原告提出，因双方在签订《食品厂住宅楼售房合同》时，反诉被告未取得商品房预售许可证，主张双方签订的《食品厂住宅楼售房合同》无效。一审法院认为，反诉原告的该主张不能成立。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，商品房买卖合同的主体为房地产开发企业与买受人，本案房屋买卖合同的主体为本诉原告铜川市食品罐头厂，其不具有房地产开发资质。铜川振兴房地产开发公司只是本诉原告住宅楼项目的代建企业，房屋并未以铜川振兴房地产开发公司名义进行销售。其次，从房屋代建的依据来看，本案所涉房屋是本诉原告单位将厂房区改造为住宅楼，销售对象为厂职工，房价按成本价销售，是对本诉原告厂职工具有一定福利性质的房屋，故不能适用商品房买卖的相关规定。综上，反诉原告主张双方签订的《食品厂住宅楼售房合同》无效的观点不能成立。双方在签订《食品厂住宅楼售房合同》时系真实意思表示，依法成立并生效。按照合同约定，本诉被告取得房屋并居住至今，应当向本诉原告支付购房款。庭审中，本诉被告提交了两张时间为2006年，落款为程玉芹签字的收条，金额共计30000元，证明其向本诉原告交纳了30000元房款，本诉原告不予认可。对此一审法院认定，从两张收条的形式要件来看，并不能证明收条与本诉原告有关联性，不能证明本诉被告曾向本诉原告交纳房款的事实，本诉被告仍欠本诉原告房款73586.24元。   本诉原告现起诉要求本诉被告支付房款73586.24元，本诉被告辩称，本诉原告起诉要求本诉被告支付房款的请求已经超过法律规定的诉讼时效。本诉原告庭后谈话认为，本案是基于物权设立的权利义务关系，不是债权，故不存在诉讼时效的问题。另外双方在售房合同第四条约定，办理房产证时签订正式的商品房买卖合同。房产现没有登记到本诉被告名下，因此不存在诉讼时效的问题。对双方以上观点，一审法院根据本诉被告的陈述和双方合同的约定认为，本诉被告在2005年11月30日领取房屋钥匙时应当向本诉原告交付全部购房款，本诉原告要求本诉被告支付房款的诉讼时效应当从2005年12月1日起算，其后本诉原告没有向本诉被告主张权利的相关证据，直至2020年5月8日，本诉原告与本诉被告协商时，本诉被告也没有同意或者向本诉原告作出愿意履行支付房款义务的意思表示。针对本诉原告庭后谈话的称述，一审法院认为《食品厂住宅楼售房合同》依法成立并生效，合同第二款明确约定了支付购房款的期限和数额，而本诉原告要求本诉被告支付购房款的请求是债权请求权并非物权请求权，应当适用诉讼时效。另，合同最后一条虽约定办理房产证时签订正式的商品房买卖合同，但办理房产证是本诉原告应当履行的合同义务，与本诉原告向本诉被告主张权利的诉讼时效并无关系，故一审法院对本诉原告以上称述理由不予采纳。根据查明的事实，本诉原告要求本诉被告支付房款的请求已经超过诉讼时效，且期间并无发生中止、中断的事由，故一审法院对本诉原告要求本诉被告支付房款的诉讼请求不予支持。   本诉原告还要求本诉被告支付天然气安装费及电信、广电入网费，本诉被告提交天然气使用证及交款收据、广电用户使用证及电信收款收据，证明本诉被告已经交纳天然气安装费，和安装过广电网络的事实，本诉原告对本诉被告提交的证据和证明的事实均无异议，故一审法院对本诉原告该诉讼请求不予支持。   针对本案争议焦点2，反诉原、被告签订的《食品厂住宅楼售房合同》合法有效，反诉原告要求反诉被告返还已付购房款30000元和承担向反诉原告支付73586.24元的赔偿责任的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。反诉被告逾期办理房屋产权证的的违约责任部分，因双方没有在合同中约定反诉被告具体为反诉原告办理房产证的时间，故一审法院对反诉原告该诉讼请求亦不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回本诉原告铜川市食品罐头厂的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告许淑芹的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取852元，由本诉原告铜川市食品罐头厂负担。反诉案件受理费减半收取1186元，由反诉原告许淑芹负担。     二审查明，2004年11月3日，铜川市振兴房地产开发公司受食品罐头厂委托，代建铜川市食品厂住宅楼工程项目，双方签订了代建协议，协议约定：建筑物用途，一层为商业用房，2-6层为住宅共30套。关于工程费用：1、项目建设全部资金由代建方负担（包括小区内公共设施及其他所有硬件项目）。2、一层门面房三分之二无偿返还委托方，其余三分之一归代建方所有。3、施工期间补偿委托方门面收入1400元/月，交付使用后停止支付，开工前预交一年房费20000元（包括借款3000元整）4、豆腐车间拆除时，补偿委托方3000元损失费。5、糕点车间承包欠费问题的起诉费由代建方垫付。6、无偿维修车间四间危房。   振兴房地产公司原法定代表人牛宏儒谈到：许某某是实际代建人，许某某借用振兴房地产开发公司的资质，代建费用全部由许某某承担，食品厂不投入资金，只是提供土地。签署代建协议后，土地归我们代建方，房子也由我们卖，我们只给食品厂交门面房。代建协议的内容也是属实的，谈代建协议我参与了，具体投资是许某某投资的，我们公司没有参与。卖房也是许某某卖，许某某谈卖房价格，食品厂开票代收钱，完了食品厂把钱返还给许某某。振兴房地产公司只是收取管理费用，许某某是按3%给我们交管理费，土地是食品厂的，办理相关手续都要以食品厂的名义办理，卖房与食品厂没有关系，都是代建方自己卖。协议里虽然没有这么写，但是当时就是那么说的也是这么操作的。   食品罐头厂原厂长曹金宝谈到：“许淑芹现住的房子是振兴公司代建的，食品罐头厂与其签订代建协议，食品厂出地皮，所有费用由代建方出，包括拆迁、安置、赔偿、建设都是由振兴公司负责，实际都是许某某个人出资，许某某是挂靠振兴公司，食品厂和振兴公司一分钱都不出。手续是振兴公司办理，但是都要以食品厂的名义来做。楼是振兴公司代建，只有30套住宅，食品罐头厂职工具有优先购买权，价格由振兴公司定，实际是许某某定。食品罐头厂只享有三分之二的门面房，剩余的三分之一门面归许某某。建成后，房子定价、发钥匙都在许某某手里，食品罐头厂只是替许某某代收售房款，收完之后全部把钱给许某某。卖房合同上盖的食品罐头厂的章子，实际食品罐头厂是没有卖房资格的。许淑芹的这套房子，食品罐头厂没有收许淑芹的钱，合同盖食品罐头厂的章子可能是为了办房产证。每户房子的价格都由许某某定，也不是每户都把钱交到食品罐头厂，有的许某某自己卖了直接收钱。许某某代建的楼已经结算，食品罐头厂留了5万元，怕后期有问题，其余的钱全部给许某某了。”   许某某谈到：“振兴公司与食品厂签订代建协议，我给振兴公司交管理费。这个工程从拆迁、安置、赔偿、建设的钱都是由我个人出资，食品罐头厂只提供地，建成后，三分之二的门面给食品罐头厂，剩余的三分之一门面是我的。卖房的所有手续都是我来卖，是以食品罐头厂的名义办理，食品罐头厂只是代收钱，收过之后再给我。代建的楼已经结算，食品罐头厂留了5万元说后续办房产证用。销售合同上（出售方）是食品罐头厂，因为土地是食品罐头厂的，那时候土地不允许买卖。实际是我自己开发的，办手续用的食品罐头厂的名义。我妹妹的这套房子，剩了这个顶层，给我妹妹说的5万元，她给了我3万元，她没钱，剩余的2万元就没要。   二审庭审结束后,上诉人提交了2019年12月29日有许某某、牛宏儒等人参加的厂长办公会记录，证明许某某认可许淑芹没有交房款，房子是食品罐头厂的。许某某、许淑芹、牛宏儒均对该会议记录内容的真实性有异议。该证据不属于二审新证据，上诉人对其逾期举证未作出合理说明，依法不予采信。   被上诉人二审未提交新证据。一审查明的事实当事人均无异议，本院予以确认。     本院认为，本案争议的焦点为：1、本案是否适用诉讼时效；2、被上诉人是否应该支付上诉人购房款73586.24元。    关于第一个焦点问题。从上诉人一审的诉讼请求看，其主张的权利属于债权请求权，应依法适用诉讼时效。   关于第二个焦点问题。根据上诉人一审起诉的事实与理由，其诉讼请求所依据的事实是2005年10月9日，许淑芹与食品罐头厂签订的《食品厂住宅楼售房合同》，该合同约定，交付房屋钥匙时被上诉人应交完所有房款。2005年9月20日，许淑芹向食品罐头厂交纳天然气安装费2000元。2006年2月21日，许淑芹向食品罐头厂交供电局电费押金100元。2020年3月16日，上诉人在被上诉人房门张贴房款催缴通知书，此时距离交房已过去十多年，上诉人未提交证据证明此期间存在诉讼时效中止、中断的事由，结合二审查明的事实，一审判决并无明显不当。     综上，上诉人的上诉理由缺乏证据支持，不能成立。一审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下:     驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费1640元，由上诉人铜川市食品罐头厂负担。     本判决为终审判决。                                审 判 长    郭玉荣                              审 判 员    董敏                              审 判 员    康建军                                二O二一年三月十五日                                  书 记 员   陈蕊妮      1