广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2560号上诉人（原审原告、反诉被告）：陶妙璧，女，1979年2月10日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：余春，女，1975年12月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：赵岚，广东踔厉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞雪，广东踔厉律师事务所律师。上诉陶妙璧因与被上诉人余春房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。陶妙璧上诉请求：1.撤销一审判决，改判余春退还陶妙璧保证金1万元；2.一、二审诉讼费由余春承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。（一）根据2020年7月30日的聊天记录可看出，余春同意合同2020年8月3日到期，并且双方在当日做了交接，故一审法院认定合同9月3日到期、陶妙璧提前退租错误，由此认定的陶妙璧违约亦属错误。涉案合同约定续租的情况下需提前两个月与余春协商，并非解约的情况。（二）根据合同约定，租赁期满或解除协约之日，陶妙璧付清租金及其他费用并按期迁出时，余春应将保证金无息退还。根据该约定，即便一审法院认定租期是9月3日到期，余春也应当在解约日退还保证金。陶妙璧不存在违约，也同意在保证金中扣除7月25日至8月3日的租金2000元，所以余春应退还1万元保证金。就算陶妙璧有违约，余春也应当在扣除租金、违约金后退还保证金。余春二审答辩称，（一）一审法院认定事实清楚，余春没收陶妙璧已付的保证金12000元有事实根据和法律依据。根据余春与陶妙璧于2020年5月13日和6月4日的微信聊天记录显示，陶妙璧明确表示会提前两个月告知是否续租，但并未明确是否续租，直至2020年7月3日才表示其将在8月中旬搬离。在余春以通知期限不足两个月为由要求没收保证金的情况下，陶妙璧明确表示其将承租至2020年9月3日，余春表示同意，即双方已合意将租期延至2020年9月3日。陶妙璧于2020年8月1日要求提前解除租赁合同并于8月3日交回钥匙，其行为应属提前退租，根据双方租赁合同第九条第三款约定，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。陶妙璧认为双方的微信聊天记录显示的“所以7.3提出来的我就按我的初衷给到8.3”等聊天内容是指合同于2020年8月3日到期，该理解有误，根据前后聊天记录，双方的沟通内容应为陶妙璧于2020年8月3日交房，租金付至8月3日，并非是涉案合同的租赁期限变更为8月3日。一审法院认定事实清楚，余春依据合同约定没收保证金具有事实根据和法律依据。（二）据前所述，陶妙璧提前退租的行为属于违约行为，陶妙璧应向余春支付2020年7月25日至2020年8月3日期间的租金和违约金，余春有权依据合同约定没收陶妙璧已支付的保证金，不存在保证金与租金相互抵扣的情形。（三）一审法院以“被告在原告数次迟延支付租金并忘记交租时回复‘没关系’”来认定余春对陶妙璧迟延交租的行为不予追究属于事实认定错误，陶妙璧逾期缴纳租金的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任，向余春支付逾期缴纳租金的违约金。即使余春在信息中回复“没关系”也不能当然理解为余春不要求陶妙璧支付迟延支付租金的违约金，余春如果放弃合同权利，应当采用明示的方式。综上，陶妙璧的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。陶妙璧向一审法院起诉请求：1.余春向陶妙璧退还租房保证金12000元；2.余春向陶妙璧返还因欺诈行为非法收取陶妙璧的房租15428.57元（2017年7月25日至2020年7月24日，每月按428.57元标准计）及产生的违约金42814.29元（2017年7月25日起，按每日千分之五计算至2020年7月24日）。余春向一审法院反诉请求：1.陶妙璧向余春支付2020年7月25日至2020年8月3日的租金1935元；2.陶妙璧向余春支付逾期缴纳租金的违约金（以应付而迟延支付的天数计算，按当月租金为基数×千分之五计算至实际支付之日，详见《一览表》）；3.余春依合同约定没收陶妙璧保证金12000元。一审法院认定事实：2017年7月23日，陶妙璧（为乙方）与余春（为甲方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租广州市东华西路永安东街粤虹大厦××房，建筑面积为90平方米作住宅使用，租期自2017年7月25日至2020年7月24日，每月租金为6000元，乙方须于每月的第20日前支付每月租金，乙方于签订合同当天交纳保证金12000元，以及首月租金6000元，租赁期满或解除契约之日，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还乙方。八、1.乙方应依约按时交纳租金，并按单缴纳因乙方实际使用该物业而产生的管理费/水费/电费/电话费/煤气费/清洁费/有线电视频道费用等有关杂费。7.在租赁期届满或者解除契约之日，应交还原来承租房屋和设备给甲方，如须继续承租的，应提前两个月与甲方协商，双方另签订契约。九、违约责任：1.甲、乙双方任何一方不能履行本合同规定的各自相应的义务责任时，按规定履行合同的另一方有权提前解除本契约，并要求违约方赔偿损失。2.乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五收取违约金；3.租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产，须赔偿双倍保证金予乙方；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。4.租赁期届满或者解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有损坏的(正常损耗除外)，则在乙方保证金中扣除，不足部份由乙方负责赔偿。根据双方提交的微信聊天记录显示，2020年5月13日：余春：“房子的合同好像还有2个月到期了，你们继续租吗？”余春：“因为快到期了，想问下你，如不续的话，我要提早放租。”陶妙璧：“我想看一下小妞在哪个学校上小学。”余春：“可以，你定了就告诉我哈。”陶妙璧：“如果要搬肯定至少提前一个月告诉你好不？”余春：“好的。”2020年6月4日：余春：“房子续租吗？”陶妙璧：“还没有定啊。”余春：“要到什么时候可以定？”陶妙璧：“我如果要搬走肯定会提前两个月告诉你的。所以不急吧。”2020年7月3日：陶妙璧：“我这个暑假搬家的，最晚想办法八月初搬完吧。”余春：“8月底吧，时间太短，我不好找租客啊。”陶妙璧：“八月中肯定可以了吧。”“我今晚签了一个房子了，我那个起租时间是7.15日，一看合适就订下来了。这个房子你也赶紧放租啊。”余春：“如果这样的，押金没法退哟。”陶妙璧：“怎么没办法退呢？我们的合同不是到期了吗？”余春：“这样吧，如果15号前租出去了，我退你，没租出去，没法退哟。”“是到期了。但要提前通知我呀。”陶妙璧：“我现在通知你了啊。要提前多久通知？”余春：“合同约定是2个月，你之前也说了肯定会提前2个月通知我的。我提前收房，也会提前2个月通知你的。”陶妙璧：“合同上好像没这样写哦。”余春：“有的，你拍给我，我告诉你。”陶妙璧：“那没问题，我现在通知了，最多到9.3日。”余春：“咱们也不用那么严格，15号前租出去了，我看下房子没有问题，全额退你的。”陶妙璧：“没事没事，7.15没租出去也没事，继续租就是”。“如果到9.3还没有租出去应该就不管我事了啊。”余春：“是的。”陶妙璧：“最多也就多一个多月一点的钱的，也没有扣两个月啊，我的意思是既然我提早两个月了，我本来是7月25就到期了吗，去找两个月我已经通知了，那就7月25日到9月3日不还有一个月十天吗？那你就最多是扣一个月十天的钱吗？那我还剩20天前那个押金不是两个月的吗？那还是20天前就是应该退给我的吧。”余春：“押金不能够抵租金的噢，你的租金要正常给的，押金到时候期满后退你6000块钱的，如果没什么问题的话是这样的，押金不能够抵扣租金的。”陶妙璧：“那我就看不懂了，那到时候到底是什么时候到期呀？”余春：“不是啊，到9月3日我到时候就把那个押金退给你是到27是吧，那就几天时间，那我就到时候直接27号内，后面几天就算了，我就直接到8月27日，没什么问题，我就把押金全部退给你吗？你就正常按这个付租金就行了啊，不抵扣的，从来没有说押金要抵扣租金的。”2020年7月30日：陶妙璧：“我最开始说的就是给一个月的。是被你误导了，你说合同说的两个月的，我根本没有看合同就相信你了，后来我一看不是这么回事，至于你说的违约金，为什么现在才提呢，我觉得你这样就不够意思了，平时你都不说，默认了。”余春：“刚开始我是给你方便，没有续签合同……前期我们是达成共识了的，如当时你不同意这个方案，当时可以提出来，你说我误导你2个月，其实我没有误导，我一直是这么认为的，以前的合同都有这个条款，我也没有认真看，所以才跟你说了合同有约定，你说按合同约定，也可以，交房给我时，你们交清所有费用，扣除违约金及后续租金后的款项，退给你们。”陶妙璧：“5.13你问的时候我就说了肯定提早一个月告诉你。”余春：“你到底是按合同还是按微信？”陶妙璧：“所以7.3提出来的我就按我的初衷给到8.3。”余春：“可以。按合同约定，违约金我也是有权利收的。你哪天交房给我，租金就算到哪天。”陶妙璧：“这个没有问题，我就多给10天嘛。”余春：“不是多给10天，这是正常的租金，你多给我一天，我都不会要。”2020年8月1日：陶妙璧：“余姐，你看什么时候方便吧，我们交接一下吧。”余春：“在外面，周一晚8点。”陶妙璧：“这个周末不行吗？周末比较方便啊。”余春：“有安排了，陪妈妈在外面。”“水电煤气管理费都清了吗？”陶妙璧：“管理费交清了，那些单没有来，放心，有数据的，一算就清楚了。”2020年8月7日：余春：“此前我们在微信中已经确认了租金支付至9月3日，现将押金扣除租金及未缴水、电、煤气等费用后的余款3800元退还与你支付宝账户，请查收。备注：12000元（押金）-8000元（7.25-9.3房租）-200元（未付水、电、煤气等费用）=3800元。”陶妙璧：“我不认可你支付宝里的转账金额，我已经申请去法院起诉了。钱已经转回给你了，我不认可。”2017年10月23日：（转租金）“周末都忘记了。”余春：“没关系呀。”2018年9月26日：陶妙璧：“余姐，不好意思，出差了忘记了。”余春：“没关系哈。”2018年11月20日：余春：“温馨提示：这月租金转我银行卡哈。”“上面的提醒不是催租金的意思哈。”2019年4月26日：陶妙璧：（转租金）“不好意思啊，这个月又忘记了。”余春：“没关系哈。”陶妙璧为证明余春多收取租金，提交了汪刚（出租方）与余春（承租方）签订的《房屋租赁合同》，约定汪刚将涉案房屋出租给余春，建筑面积为84平方米，租期从2016年10月21日至2022年6月30日。余春对该合同真实性无异议。余春为证明陶妙璧存在逾期支付租金的情况，提交了支付宝及银行信息截图，内容与余春提交的《一览表》记载的时间和金额一致，显示2017年8月25日至2020年7月24日期间的租金均有比合同约定的20日迟延一天至七天不等的支付记录。陶妙璧确认该证据的真实性。一审庭审中，双方确认2020年8月3日双方办理了涉案房屋的交接手续，并确认陶妙璧已缴清水电费和物管费。另，陶妙璧表示：在签订合同前有查看过房屋，但没有了解过涉案房屋的产权情况；在承租期间，没有向余春提出过房屋面积存在差异的问题。一审法院认为：陶妙璧与余春签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定“在租赁期届满或者解除契约之日，应交还原来承租房屋和设备给甲方，如须继续承租的，应提前两个月与甲方协商，双方另签订契约。”而且，陶妙璧在2020年6月4日向余春表示若搬走会提前两个月告知，也就是说，若陶妙璧在期满后继续承租涉案房屋，至少要在租期届满两个月前即2020年5月24日前与余春协商，但陶妙璧在2020年5月13日和2020年6月4日余春两次询问其是否续租时均未作表态，而是直至2020年7月3日才向余春表示其计划于2020年8月中旬搬走，并不符合合同的约定及陶妙璧的承诺。在余春以通知期限不足两个月为由要求没收押金的情况下，陶妙璧称其将承租至2020年9月3日，余春不持异议，至此，双方就陶妙璧续租至2020年9月3日达成合意，对双方均有约束力。但在2020年8月1日，陶妙璧要求提前解除租赁关系交回房屋，属提前退租的违约行为，余春有权依据合同的约定没收保证金，故一审法院对余春要求没收保证金的反诉请求予以支持，对陶妙璧要求退还保证金的诉讼请求不予支持。关于陶妙璧要求余春返还因欺诈行为非法收取陶妙璧的房租的问题，因陶妙璧确认其在签订合同前曾查看过涉案房屋，并承认其签约前没有了解过房屋的产权情况和面积，在此情况下陶妙璧自愿与余春签订租赁合同，应自行承担承租面积与登记面积存在差异的风险，陶妙璧现以其承租的房屋面积与余春向案外人承租的面积不一致为由认为余春存在欺诈行为，并要求退回面积差租金和支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于欠付租金的问题，余春对欠付2020年7月25日至2020年8月1日期间的租金没有异议，故一审法院对余春反诉要求陶妙璧支付上述期间租金的请求予以支持；至于2020年8月2日至8月3日期间的租金，虽陶妙璧在2020年8月1日要求余春办理交接手续，但由于陶妙璧该主张属提前退租的行为，本应给予余春合理的准备时间，余春未能在当天立即办理交接手续且表示两天后办理交接手续是合理的，一审法院对余春要求陶妙璧计付至余春实际收回房屋之日止即2020年8月3日止的租金予以支持。关于逾期支付租金违约金的问题，从查明事实可见，陶妙璧在履行支付租金义务的过程中确实存在延迟支付的情况，但从微信聊天记录可以看出，余春在陶妙璧数次迟延支付租金并表示忘记交租时回复“没关系”，在每次收取租金时也没有提出异议，可以认定余春对陶妙璧迟延交租租期内租金的行为予以理解且不追究其责任，因此，一审法院对余春在本案中要求陶妙璧支付迟延支付租期内租金的违约金的反诉请求不予支持，但陶妙璧至今未付2020年7月25日至2020年8月3日租金已构成违约，应承担相应的违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2020年11月10日作出如下判决：一、陶妙璧已付的保证金12000元由余春予以没收；二、陶妙璧应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向余春支付2020年7月25日至2020年8月3日期间的租金（按每月6000元标准计）及违约金（自2020年7月21日起，按欠付租金的千分之五计至付清之日止，违约金总额以欠付租金总额为限）；三、驳回陶妙璧的全部诉讼请求；四、驳回余春的其他反诉请求。案件本诉受理费778元，由陶妙璧负担；反诉受理费148.19元，由陶妙璧负担123.19元，余春负担25元。二审期间，各方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，陶妙璧在2020年6月4日微信回复余春“我如果搬走肯定会提前两个月告诉你的”、“所以不急吧”，余春回复表情包“好哒”。二审期间，陶妙璧、余春均确认陶妙璧于2020年8月3日腾空涉案房屋。陶妙璧确认其在承租涉案房屋之前有看过涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，陶妙璧与余春因涉案房屋租赁问题所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：余春应否向陶妙璧返还保证金12000元。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”根据涉案《租赁合同》的约定，陶妙璧如须继续承租涉案房屋，应提前两个月与余春协商，双方另签订契约。租赁合同中，关于承租人提前通知出租人是否续约的约定，目的是便于出租人决定是否提前招租，以避免出现或者减少租赁物空租的情况。余春在合同期限届满前已多次向陶妙璧征询是否续租，符合出租人对自身权益的合理关注。在租赁双方的协商过程中，陶妙璧在2020年6月4日向余春承诺“我如果搬走肯定会提前两个月告诉你的”，余春表示同意，可见双方达成新的合意，即陶妙璧搬走之前应提前两个月通知余春；陶妙璧在2020年7月3日通知余春打算8月初搬离时，余春即对陶妙璧未按照约定提前两个月通知提出异议，最终陶妙璧表示“那没问题，我现在通知了，最多到9.3日”、“如果到9.3还没有租出去应该就不管我事了啊”，余春回复“是的”，可见双方对租赁期限延长至2020年9月3日、陶妙璧在合同期满后不再续约再次达成新的合意。陶妙璧、余春合意陶妙璧继续承租涉案房屋至2020年9月3日，变更了合同关于租赁期限的约定，本案现有证据并不足以证明陶妙璧同意变更合同租赁期限的意思表示系在重大误解或者受胁迫、受欺诈的情形下作出，故双方均应按照变更后的合同履行各自的义务。陶妙璧在2020年8月1日即要求交还房屋，作出提前解除合同的意思表示，一审法院认定该行为属于提前退租的违约行为，并无不当，本院予以认同。涉案《租赁合同》约定“租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方（余春）提前收回该房产，须赔偿双倍保证金予乙方（陶妙璧）；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。”一审法院判令支持余春要求没收保证金的反诉请求，符合合同约定，本院予以维持。陶妙璧认为余春无权没收保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陶妙璧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陶妙璧负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年三月二十九日书记员  贾妍苏劲丹