福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1283号 上诉人（原审原告）：福州台江区良寓房产代理服务有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂路****楼**。 法定代表人：钟科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汤志杨，男，1973年7月11日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上诉人福州台江区良寓房产代理服务有限公司（以下简称良寓公司）因与被上诉人汤志杨房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 良寓公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”作为裁判依据，系适用法律错误。该法条的立法本意是赋予福州市国有房产经营有限公司（下称国有房产公司）基于物权维护权益的另外一条途径，即向实际承租户主张房屋占有使用费。该途径与国有房产公司基于合同债权向良寓公司主张房屋占有使用费是竞合关系。国有房产公司只能选择其中一条途径。现（2019）闽01民初9003号生效民事判决已确认了国有房产公司选择基于合同债权向良寓公司主张腾房、占有使用费。本案一审判决不能再额外赋予国有房产公司基于物权向汤志杨等实际承租户主张占用使用费。二、良寓公司与汤志杨之间不定期租赁合同关系于2017年11月30日终止后，承租人汤志杨负有腾房的后合同义务，逾期腾房应向良寓公司交纳房屋占有使用费。三、2017年11月30日之后良寓公司未实际占有使用收益讼争店面，讼争店面均在汤志杨的实际占有收益之下。在此期间良寓公司未获得任何收益，被国有房产公司要求承担房屋占有使用费的同时，还被一审判决剥夺了向实际承租户主张的权利，有悖法律公平原则，还会造成国有资产重大流失的严重后果。综上，一审判决认定事实与适用法律均存在错误。 汤志杨辩称，良寓公司的上诉不是事实。一、国有房产公司让租户跟良寓公司签完具结书后，可以凭具结书与国有房产公司续签合同。二、但签完具结书后，却被国有房产公司告知不能续签合同，辗转我方又去良寓公司，而该公司又以已签订具结书为由推脱。既然良寓公司与租户没有关系，即对此没有控诉权利，租户对良寓公司也无赔偿义务。三、因无人交接讼争房产，租户又不敢擅自撤离，只好继续留守看顾店面，作为受害者，主动交租及交房责任已尽，而房产所有者也未履行主动收房职责。本案一切都因良寓公司与国有房产公司合作利益自身产生纠纷，导致租户无法继续经营。四、良寓公司因自身原因造成与国有房产公司纠纷败诉需要承担违约责任，却让租户赔偿，并想利用因其违约而侵占赚取其中租金差价没有依据。租户只认国有房产公司为业主股东，对良寓公司没有赔偿义务。 良寓公司向一审法院起诉请求：1．判令汤志杨立即腾空搬离位于福州市仓山区金山大道618号金山工业区生活配套31#楼03店面；2．判令汤志杨向良寓公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费；3．本案的诉讼费用、保全费用由汤志杨承担。诉讼过程中，良寓公司将第2项诉讼请求变更为：判令汤志杨按3300元／月的标准向良寓公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费。 一审法院认定事实：良寓公司、汤志杨签订了《店面租赁合同》，约定：良寓公司将福州市仓山区金山大道618号金山工业区生活配套房31#楼03店面租赁给汤志杨，租赁期自2014年11月21日至2017年11月20日。第一年月租金2720元，第二年月租金3000元，第三年月租金3300元。 2017年11月30日，良寓公司、汤志杨共同向国有房产公司出具《具结书》，载明：讼争店面为良寓公司承租的国有房产，租金收缴至2017年11月止，良寓公司于2017年11月30日与汤志杨终止租赁关系，并同意将该房产按现状交还国有房产公司。国有房产公司未在该份《具结书》盖章确认。上述《具结书》出具后，汤志杨未向良寓公司或国有房产公司交还讼争店面并持续占有讼争店面至今。 另查，讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予汤志杨。国有房产公司曾向一审法院提起诉讼，要求良寓公司腾退包括讼争店面在内的124间店面，返还给国有房产公司并支付占有使用费等，该案审理过程中，良寓公司与国有房产公司确认双方的租赁关系于2017年11月30日解除。该案经一审法院判决后，良寓公司与国有房产公司均提出上诉，福州市中级人民法院经审理，作出（2019）闽0104民终9003号民事判决，对上述解除事实予以确认。 庭审中，良寓公司、汤志杨均确认，汤志杨于2020年11月25日与国有房产公司续签了不定期租赁合同，租赁期限从2020年12月1日开始。 一审法院认为，关于良寓公司是否有权要求汤志杨支付2017年12月1日起的占有使用费问题，一审法院认为，因讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予本案汤志杨，而国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系于2017年11月30日解除，因此，自2017年12月1日起，良寓公司对讼争店面即无使用权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，因此，自2017年12月1日起，应由出租人即国有房产公司向汤志杨主张讼争店面的占有使用费。良寓公司既非出租人，又非经授权可以收取占有使用费的人，其无权在国有房产公司与其之间的租赁关系解除之后要求汤志杨支付讼争店面的占有使用费，故对良寓公司的该部分诉请，一审法院不予支持。良寓公司确认汤志杨于2020年11月25日与国有房产公司续签了讼争店面的不定期租赁合同，且未提供证据证明汤志杨现无权占有讼争店面，故对良寓公司要求汤志杨腾空并搬离讼争店面的诉请，一审法院不予支持。依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，判决：驳回良寓公司福州台江区良寓房产代理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费2192元，由良寓公司福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均随一审案卷移送至本院。本院另查明，本院于2020年2月26日作出（2019）闽01民终9003号民事判决书，判决良寓公司于该判决生效之日起六十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区建新镇金山大道618号金山工业区生活配套房124间店面（包括讼争店面在内），同时国有房产公司退还良寓公司租赁押金668742.85元；良寓公司于该判决生效之日起十日内向国有房产公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁物之日止的房屋占有使用费［按每月261113.94元（14323.31平方米×18.23元／平方米／月）的标准计算，应扣除60日的腾房期）］；等等。再查明，讼争店面的建筑面积为84.89平方米。良寓公司已将汤志杨缴纳的店面押金如数退还。 本院认为，鉴于汤志杨于2020年11月25日已与国有房产公司签订讼争店面的不定期租赁合同，因此，汤志杨有权继续使用讼争店面，一审法院据此驳回良寓公司要求汤志杨腾空并搬离讼争店面的诉请正确。 良寓公司的一审诉请为：判令汤志杨向良寓公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费。如上所述，汤志杨有权继续使用讼争店面，无须向良寓公司交还；因此，本案二审诉讼过程中，本院要求良寓公司明确该项诉请的金额，但良寓公司拒绝变更诉请。因此，良寓公司关于汤志杨应支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2192元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年三月二十六日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威