河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民再26号上诉人（一审被告）：鲁山县上宅置业有限公司，住所地：鲁山县南阳路南段西侧，统一社会信用代码：91410423596285851Y。法定代表人：刘彦山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹梦娇，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：普天峰，男，系该公司员工。被上诉人（一审原告）：鲁山县万创公园世纪业主委员会，住所地：鲁山县花园路南段万创公园世纪小区。负责人：侯跃林，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：韩斐，男，1984年1月27日生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：李洪钦，男，1959年12月1日生，汉族，住鲁山县。一审第三人：师国红，女，1970年5月9日生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：宋国强，男，汉族，1970年4月19日出生，住鲁山县。上诉人鲁山县上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）与被上诉人鲁山县万创公园世纪业主委员会（以下简称万创业委会）、第三人师国红物权保护纠纷一案，河南省鲁山县人民法院于2018年11月30日作出（2018）豫0423民初2963号民事判决，判决已发生法律效力。该院于2020年9月25日作出（2020）豫0423民监8号民事裁定，再审本案，再审后作出（2020）豫0423民再13号民事判决，上宅公司不服，向本院提出上诉。本院于2021年2月9日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人上宅公司的委托诉讼代理人曹梦娇、普天峰，被上诉人万创业委会负责人侯跃林及其委托诉讼代理人韩斐、李洪钦，一审第三人师国红的委托诉讼代理人宋国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上宅公司上诉请求：1、依法撤销（2020）豫0423民再13号民事判决并进行改判。2、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审程序不当。上诉人对被上诉人委托诉讼代理人资格有异议,但一审法院仍继续开庭并采信其代理人所述。本案再审一审开庭时，上诉人当庭向一审法院提出对被上诉人代理人身份有异议。正如被上诉人及一审法院认可,被上诉人在政府主管部门办理了备案并取得了公章等，根据上诉人了解,被上诉人正在进行换届,其主任是否为侯跃林尚未可知,而被上诉人的代理人王小伟、李洪钦提交的委托手续显示委托人为侯跃林，并非被上诉人主体,而该委托书以侯跃林个人名义委托,仅代表其个人意思表示,侯跃林与本案并无任何关联。即使业主委员会负责人为侯跃林,侯跃林的委托在本案中也无任何关联,该委托书也不能说明侯跃林代表整体业主的授权,更不能代表被上诉人予以授权。况且,被上诉人代理人提交的委托书中的委托人也应是被上诉人主体而不是侯跃林个人,且被上诉人应当加盖业委会公章予以确认,而不是仅仅以侯跃林个人名义进行委托,其个人签字即认可被上诉人授权代理行为,因此被上诉人代理人无委托代理资格,再审一审法院准许该二人参加诉讼不符合法律规定。二、一审法院认定事实不清、适用法律不当。1、业主委员会不具有诉讼主体资格,应当依法驳回诉讼请求。根据我国法律的规定,业主委员会要求答辩人支付物业管理用房的,应当召开业主大会,经过业主的合法授权后,才享有相应的诉讼主体资格。上诉人在原审及本案再审一审中均提出，被上诉人未召开关于起诉上诉人要求支付物业用房的业主大会,并未经过半数以上业主签字确认取得业主的授权,且上诉人多次要求被上诉人提交召开业主大会的会议纪要、业主签字授权等可以证明被上诉人诉讼主体资格的证明，但被上诉人均未提交。况且,上诉人并未否定被上诉人业主委员会的主体,仅否定了被上诉人未经业主授权作为本案原告的主体诉讼资格,无权要求上诉人支付物业管理用房进行诉讼。再审一审法院认定被上诉人主体资格适格十分草率。更何况,在被上诉人未提交任何取得业主授权的证据下，直接认定被上诉人召开了业主大会并获得了授权,以被上诉人的名义起诉符合法律规定,显然与事实不符。2、涉案房屋不具备交付条件,一审法院认定事实不清。上诉人与第三人签订《购房合同》时,该房屋并未建成,系第三人自主建设且目前已经实际占有使用。基于《商品房买卖合同》及相关法律法规的规定,涉案房屋虽主体建设完成,但涉案房屋并未经验收,也未进行最终的竣工备案,因而不符合交付条件,且有一审法院出具的(2019)豫0423民初5440号等多个判决中予以确认,要求上诉人承担了逾期交付违约责任,因此涉案房屋并不具备交付条件。一审法院认定涉案房屋已经建成符合交付条件,业主委员会自然取得物业用房所有权,缺乏事实及法律依据,显然属于认定事实不清，一审法院也不能直接要求上诉人交付不符合交付条件的涉案房屋。3、被上诉人要求的物业管理用房已经交付给物业服务公司使用。一审庭审时,上诉人就已经明确表示,被上诉人提交的规划图中所备案的燃气站也已经更改位置且并未进行新的备案,该规划图并不能作为最终的规划认定，且上诉人提交的规划图中并未显示物业用房面积，两份规划图不一致,需要一审法院以最终备案为准,但一审法院并未调取任何资料予以认证。况且,根据上诉人提交的证据可知，所建的商品房所在的建筑区划内，建设物业服务用房为347平方米,并非被上诉人要求的507平方米。更何况,目前上诉人已经提供该社区的物业服务公司合理的物业服务用房,一审庭审时被上诉人代理人及侯跃林均予以认可,且现有物业公司正在使用当中，业主委员会的党委工作用房也含在物业服务用房的之中。被上诉人再次要求答辩人提供物业服务用房不合理,一审法院应当依法驳回被答辩人的不合理请求。综上所述,一审程序不当，认定事实不清,适用法律不当,请求依法撤销（2020）豫0423民再13号民事判决并进行改判。万创业委会辩称，上诉人提出的对代理人资格有异议，我们的委托书上已经上交过去了，对我们业委会主体资格有异议，我们也提交有证明，其他的就是涉案的物业用房，一审已经把规划局的规划图拿出并且也已经支持我们的请求，现在小区的物业用房实际是租用的，并不是实际交付使用的物业用房。师国红述称，没有意见。万创业委会向一审法院起诉请求：1、判令被告立即履行交付义务，将位于万创公园世纪小区东南角18号楼三层，面积507m2的物业管理用房（价值约70万元）交付给原告，用于物业管理及原告办公使用；2、案件受理费由被告全部承担。一审法院原审认定事实：上宅公司系上宅公园世纪房地产项目的开发商，该项目由河南省城乡建筑设计院有限公司出具修建性详细规划图，规划图经鲁山县城市规划委员会批准，有效期至2016年6月。上宅公司于2013年8月20日取得建设工程规划许可证（建字第鲁规【2013】-23号），2013年9月2日取得建筑工程施工许可证，2013年9月6日取得商品房预售许可证（鲁建预售证第【2013】08号），开始进行商品房预售销售。万创业委会系由万创公园世纪小区业主成立的业主管理机构，万创业委会于2018年1月11日经鲁山县城南特色商业区管理服务中心社会事务管理办公室备案成立，并颁发了业主委员会备案证明（鲁山城南业备证字第001号），备案证明载明物业管理区域名称：鲁山县万创公园世纪小区。上宅公司未向万创公园世纪小区业主如期交付物业用房，经万创业委会与上宅公司多次协商无果，遂引发本案诉讼。另查明，1、上宅公园世纪与万创公园世纪同属一处物业。2、上宅公园世纪规划图中注明18号楼第3层为物业用房，物业用房面积为507m2。3、万创公园世纪小区业主大会于2018年1月10日召开业主大会，经集体讨论，超过半数以上业主同意授权万创业委会代表全体业主通过诉讼途径要求开发商交付物业用房一事。一审法院原审认为，民事主体应当依照法律法规规定和合同约定履行自己的义务。万创业委会要求上宅公司交付的物业用房有规划图为证，依据《河南省物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，上宅公司应当依据规划图的标识交付物业管理用房。上宅公司在庭审中抗辩称物业用房应为347m2而非万创业委会诉称的507m2的主张，虽上宅公司提交了其与其他业主签订的房屋买卖合同予以证明，但该合同系当事人之间的约定，仅对合同双方当事人产生约束力，且上宅公园世纪规划图中注明物业用房的面积为507m2，该规划图已经经过批准具有较强的约束力，上宅公司提供的合同的效力不能对抗该规划图的效力。故本院认为上宅公司应当依据规划图的指示交付该物业用房（面积为507m2）。关于万创业委会的诉讼资格问题。依据《河南省物业管理条例》第二十九条的规定业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。即业主委员会的成立时间可以早于备案时间。2018年1月10日万创公园世纪业主大会授权万创委员为处理物业管理用房一事，2018年1月11日万创委员会办理了备案手续符合法律的规定。上宅公司抗辩称万创业委会的成立早于备案时间因此应当认定为不合法，进而不具有诉讼主体资格的主张因上宅公司未提供证据证明，故本院不予采信。综上，本院认为万创业委会具有本案的诉讼主体资格。原审判决：一、被告鲁山县上宅置业有限公司于本判决生效之日十日内向原告鲁山县万创公园世纪业主委员会交付鲁山上宅公园世纪地块修建性详细规划公共服务设施规划图中所载明的物业用房（面积为507m2）；二、驳回原告鲁山县万创公园世纪业主委员会的其他诉讼请求。一审法院再审认定事实：万创公园世纪小区原名上宅公园世纪小区，上宅公司系万创公园世纪小区项目的开发商。万创业委会系由万创公园世纪小区业主成立的业主管理机构，该业主委员会于2018年1月11日经鲁山县城南特色商业区管理服务中心社会事务管理办公室备案成立，并颁发了业主委员会备案证明（鲁山城南业备证字第001号），备案证明载明物业管理区域名称：鲁山县万创公园世纪小区。万创公园世纪小区业主大会于2018年1月10日召开业主大会，经集体讨论，超过半数以上业主同意授权万创业委会代表全体业主通过诉讼途径要求开发商交付物业用房一事。上宅公司于2013年8月20日取得的建字第鲁规【2013】-23号建设工程规划许可证中显示建设项目有：5、8、18、19号楼。规划图中标注18号楼第三层为物业用房，面积为507m2。2013年9月6日取得商品房预售许可证（鲁建预售证第【2013】08号），该证中准予预售的楼盘包括18号楼。2016年9月9日，上宅公司与师国红签订《购房合同》，将18号楼2号商铺（第三层）以1636585元的价格出售给师国红，因上宅公司对师国红有其他违约行为，经双方核算违约金886585元作为该房房款予以抵扣，所以该《购房合同》中显示首付款为886585元，剩余75万元房款未付。当时规划为18号楼的地块系空地，上宅公司因无力继续建房，后师国红自己出资建设了18号楼的三层房屋（称一、二层为1号商铺、三层为2号商铺），出资建房款和上宅公司欠师国红的其他房屋的租赁费一并折抵了2号商铺的购房款，师国红又现金支付了一部分房款。剩余房款支付完毕后，双方在2017年9月27日又重新签订了涉案房屋的《购房合同》，合同中显示面积为509.11平方米。1号商铺现由师国红出租给了人民财产保险平顶山市分公司使用，2号商铺（三层）也曾出租，目前空闲，涉案房屋没有办理房屋所有权证。上宅公司认为房屋所有权人系师国红。万创公园世纪小区业主要求上宅公司交付18号楼第3层物业用房（面积507㎡）无果，引发原审诉讼。另查明，1、庭审中上宅公司称其规划图在2016年进行了变更并予以备案，规划图中不显示物业用房的面积。本院依法向鲁山县自然资源局调取了上宅公司2016年2月取得的建设工程规划许可证的档案资料，该证显示此次申请的建设项目为16、17号楼，并不是涉案项目的规划变更。现万创公园世纪小区物业单位为河南万创物业服务有限公司，物业用房在6号楼1单元11层东户，面积126.45平方米，系被告为原告租赁，现租期将要到期。被告陈述小区的房屋现已出售完毕，在执行过程中曾经协商通过回购的方式置换物业用房，但业主委员会不同意。2、师国红诉万创业委会、上宅公司第三人撤销之诉纠纷一案，本院认为师国红提起诉讼所依据的师国红和上宅公司签订的《购房合同》，师国红享有的是债权请求权，系一般债权，并不具备对（2018）豫0423民初2963号民事判决提起第三人撤销之诉的起诉主体资格。故于2020年1月20日作出（2019）豫0423民初5064号民事裁定，裁定驳回了师国红的起诉。本院再审认为，业主委员会经业主大会选举产生，并在政府主管部门办理备案登记。万创业委会经业主集体讨论，超过半数以上业主同意万创业委会代表全体业主通过诉讼要求开发商交付物业用房一事，故万创业委会以自己名义提起诉讼符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体业主。”《河南省物业管理条例》第十二条规定“城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入销售范围。”上宅公司的规划图中显示物业用房在18号楼三层，面积为507㎡，上宅公司却违法将18号楼列入预售房予以销售并与师国红签订《购房合同》，违反了法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。涉案房屋已经建设成，符合交付条件，业主委员会自然取得物业用房所有权，虽然师国红与上宅公司签订了《购房合同》，并实际进行了建设，但土地使用权、规划许可、施工许可的权利人均系上宅公司，师国红至今未取得涉案房屋所有权证，故师国红不符合善意取得的构成要件，且本院在第三人提起的第三人撤销之诉中已经认定师国红享有的是一般债权，债权是相对权，物权系绝对权，所以上宅置业公司作为交付义务人，师国红作为无权占有人，均应当履行交付义务。至于师国红的损失，其可以通过合法途径另行主张。原审事实认定清楚，但适用法律不当，应予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《河南省物业管理条例》第十二条之规定，判决：一、撤销本院于2018年11月30日作出的（2018）豫0423民初2963号民事判决；二、被告鲁山县上宅置业有限公司、第三人师国红于本判决生效后三十日内向原告鲁山县万创公园世纪业主委员会交付万创公园世纪小区18号楼第三层的物业用房。案件受理费10800元，由被告鲁山县上宅置业有限公司和师国红共同负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案争议焦点为：万创业委会是否具有诉讼主体资格；上诉人上宅公司是否应当按照合同约定将物业服务用房归还业主委员会。关于万创业委会是否具有诉讼主体资格问题。本院认为，《河南省物业管理条例》第二十九条规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。万创业委会经业主大会选举产生，于2018年1月11日在政府主管部门办理备案登记。万创业委会经万创公园世纪业主大会授权处理物业管理用房一事，于2018年6月5日向河南省鲁山县人民法院提起诉讼，符合法律规定。万创业委会具有诉讼主体资格。关于上诉人上宅公司是否应当按照合同约定将物业服务用房归还业主委员会问题。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。上宅公司万创公园世纪小区的规划图中显示物业用房在18号楼三层，面积为507㎡，该物业用房的性质明确，上宅公司不得改变其使用功能。《河南省物业管理条例》第十二条规定，城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入销售范围。上宅公司擅自将案涉房产予以销售，其与师国红签订购房合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了万创公园世纪业主的利益，该购房合同系无效合同。师国红虽然与上宅公司签订了购房合同，并实际进行了建设，但因购房合同无效，师国红至今也未取得涉案房屋所有权证，师国红不符合善意取得的构成要件。上宅公司作为交付义务人，师国红作为无权占有人，均应当履行交付义务，至于师国红的损失，其可以另行主张。上宅公司、师国红应当将物业服务用房归还业主委员会。综上所述，上宅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由鲁山县上宅置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘艳丽审判员  张文平审判员  李 勇二〇二一年三月十五日书记员  刘 刚