江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终320号上诉人（原审原告、反诉被告）：於福林。上诉人（原审原告、反诉被告）：陆明。委托诉讼代理人：徐志洪，江苏吴越律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴江市北厍试剂三厂。上诉人於福林、陆明因与被上诉人吴江市北厍试剂三厂（以下简称试剂三厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区法院(2020)苏0509民初4870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。於福林、陆明的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用由试剂三厂负担。事实和理由：1.双方合同到期后形成了不定期租赁合同关系，双方从未协商过解除合同，任何一方也未通知过合同解除，一审认为租赁关系于2016年4月30日自行解除缺乏依据。2.试剂三厂拆卖於福林、陆明机器设备不具有合法性，即便其按照政策规定需要拆除机器设备，试剂三厂也不具有变卖的权利。3.一审对于“设备评估值超过补偿款5616.5元和变卖款5252元之外的诉讼请求”，仅因为“试剂三厂称尚在该厂”就不予支持没有依据，一审在於福林、陆明与试剂三厂没有完成上述设备交付的前提下直接判决驳回，太过武断。试剂三厂二审未作答辩。於福林、陆明向一审法院起诉请求：判令试剂三厂立即支付设备款73190元，并承担本案诉讼费用。试剂三厂向一审法院反诉请求：要求於福林、陆明支付房屋租赁费195000元。一审法院认定事实：2015年3月20日，以试剂三厂为甲方与乙方於福林、陆明签订租赁合同1份，合同约定的主要事项：1、甲方将其所有的厂房两间400平方米出租给乙方，由乙方安装两台3000L反应釜；2、乙方租赁期限为2015年4月1日至2016年3月30日；合同生效一次性支付租金每年为不含税13万元。双方当事人确认，於福林、陆明向试剂三厂支付租金款至2017年4月30日，双方的租赁关系在返还租赁厂房时实际解除。於福林与陆明停止了租赁厂房内的生产经营，用于化工产品生产的两台3000L反应釜尚未搬离，占用了试剂三厂车间的部分地方。审理中，於福林、陆明称，实际占用的厂房面积为10平方米，经庭后法院组织双方当事人至现场测量，一致确认两台3000L反应釜的实际占用面积为60平方米。2018年10月30日，吴江区黎里镇政府发出化工企业关停的通告，要求化工企业在2018年11月15日前签订自愿关闭协议，11月30日前停止生产，12月20日前拆除所有生产设备、施设。2018年11月20日试剂三厂与汾湖高新技术产业开发区经济发展局签订自愿关闭意向协议书，2018年12月14日，相关政府部门委托评估机构对于试剂三厂的机器设备作出清查评估，其中包括了於福林与陆明在试剂三厂未搬走的两台3000L反应釜，评估值为73190元，根据当地政府的政策规定，对于自愿关停的企业，对其拆除的设备给予评估值35%财政补贴。试剂三厂对包括案涉两台3000L反应釜的设备进行了拆除，两台反应釜评估值73190元，评估值的35%计25616.5元已到试剂三厂的账户。於福林与陆明在审理中称，於福林、陆明安装的两台反应釜评估值为73190元，现政府补偿款35%计25616.5元已到试剂三厂账户应返还於福林与陆明，剩余的机器设备亦已由试剂三厂擅自处置，试剂三厂应支付於福林与陆明设备剩余款项47573.5元，合计73190元。试剂三厂在审理中称，於福林与陆明支付租赁款项至2017年5月份后即停止生产，租赁期间生产使用的生产材料等于2017年6月份搬离，但两台3000L反应釜仍占有相应车间的面积，影响了厂房的出租。在接到政府拆除通知之后，试剂三厂联系於福林、陆明两者，要求他们将其设备拆除搬离，但对方未有回应，因此在此种情形下，试剂三厂联系了专业拆除公司对于化工设备进行了拆除，并对于两台反应炉，按铁质重量进行了变卖，两个炉子4.5吨，每吨1500元，计款6750元，同时支付了拆除炉子的费用每个为750元，计款1500元；在该套设备上的电机和减速机等尚在试剂三厂车间，试剂三厂称可由於福林与陆明取回。审理中试剂三厂明确，同意从2017年6月1日起按现占有的面积60平方米计算租金，至2018年12月31日，於福林在庭后同意按60平方米的面积计算相应的费用至2018年12月30日。以上事实有於福林、陆明向法庭提交的租赁合同、试剂三厂的财产评估明细，由试剂三厂提供的租赁合同、吴江区黎里镇政府发出化工企业关停的通告、试剂三厂与汾湖高新技术产业开发区经济发展局签订自愿关闭意向协议书及审理中当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：试剂三厂与於福林、陆明的租赁合同的期限为2015年4月1日至2016年3月31日，合同到期后，承租人继续使用试剂三厂的厂房至2016年4月30日，试剂三厂也无异议。之后，於福林、陆明不再租赁案涉的试剂三厂的厂房，但两台3000L反应釜继续占用试剂三厂车间的部分地方，试剂三厂称多次要求於福林、陆明将相关设备搬离，说明双方2016年4月30日之后并无租赁的合意。因此，双方实际履行的租赁合同期限至2016年4月30日，至此，双方确认租赁合同自行解除。合同解除后，承租人返还房屋的义务，但本案中承租人在返还了大部分厂房车间的面积后，尚继续占有车间的60平方米放置两台3000L反应釜至政府要求拆除化工设备、设施的时间段，本案中双方确认的时间点为2018年12月31日。一审法院认为，於福林与陆明在租赁合同解除后，留有两台化工设备3000L反应釜继续占用试剂三厂车间的部分地方并不具有合理性和合法性，因此，试剂三厂对於福林与陆明的两台化工设备3000L反应釜不具有保管的义务，同时该两台设备占用车间面积，直接影响了试剂三厂对该车间的整体使用或进行出租取得收益。因此，在试剂三厂与当地政府部分签订签订自愿关闭意向协议后，拆除包括案涉两台3000L反应釜的化工设备并无不当，同时处置变卖两个反应釜的铁罐体也在合理处分范围之内扣除相应的拆除费用尚余款项5250元，该变卖费用虽系试剂三厂口头说明，但具有合理性，开庭审中於福林与陆明也未提出反驳意见，一审法院酌情予以认定。因该两台化工设备3000L反应釜的所有权属于於福林、陆明，故拆除化工设备的相应补偿应归所有权人获得，已支付到试剂三厂的两台化工设备3000L反应釜补偿款25616.50元则应返还於福林、陆明，同时尚应返还变卖的费用5250元。两项合计30866.50元。合同解除后，承租人返还房屋的义务，本案於福林与陆明其余厂房则返还试剂三厂后，继续占有车间的60平方米放置两台3000L反应釜，因此，於福林与陆明应承担相应的房屋使用费。本案中，试剂三厂反诉要求於福林与陆明支付租金，因双方的租赁合同实际已经解除，故主张的租金应变更为房屋使用费。本案中双方当事人均同意按60平方米、按合同租金计算自2017年6月1日起至2018年12月31日的房屋使用费，合同的年度租金为13万元，故60个平方米的每月房屋使用费为1625元，自2017年6月1日起至2018年12月31日的房屋使用费为29250元。该项房屋使用费29250元与上述应付於福林、陆明的款项30866.50元相抵，试剂三厂尚应支付於福林、陆明款项1616.50元。对于两台3000L反应釜设备中的电机、减速机，试剂三厂称尚在该厂内，本院在本案中不予一并处理。於福林、陆明要求试剂三厂赔偿两台3000L反应釜设备评估值73190元超过补偿款5616.50元和变卖款5250元之外的诉讼请求，一审法院不予支持；审理中试剂三厂同意按两台3000L反应釜设备实际占用的面积自2017年6月1日起计算房屋使用费，故对于房屋使用费为29250元之外的费用主张，一审法院不予支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十六的规定，判决：一、吴江市北厍试剂三厂应支付於福林、陆明款项1616.50元，由吴江市北厍试剂三厂于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回吴江市北厍试剂三厂的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取815元，由於福林、陆明负担790元，吴江市北厍试剂三厂负担25元；反诉案件受理费4200元，由吴江市北厍试剂三厂负担3575元,於福林、陆明负担625元。二审另查明，一审中，於福林在法院组织查看现场时，明确表示对于试剂三厂没有处理的电机等部分设备要求试剂三厂返还。试剂三厂在一审中也明确表示同意返还剩余未处理的设备。二审还查明，一审判决后，苏州市吴江区人民法院作出（2020）苏0509民初4870号民事裁定，将一审判决第五页第十三行和第十八行的“2016年4月30日”补正为“2017年4月30日”。二审对一审查明的其他事实予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审中，於福林、陆明陈述其租金支付至2017年4月份，试剂三厂口头承诺於福林、陆明返还厂房可以停付租金，待於福林、陆明生意好了可以再协商继续使用。於福林、陆明陈述一审法院组织查看厂房的过程中，其看到了设备中的电机和减速机，但认为其看到的设备是旧的，并不是自己原来留下来的设备。本院认为，试剂三厂与於福林、陆明之间签订的租赁合同合法有效，根据合同约定，双方租赁期限至2016年3月31日届满，但租赁合同到期后，於福林、陆明继续占有使用房屋，试剂三厂并未提出异议，双方之间成立不定期租赁合同关系。根据双方确认的情况，於福林、陆明支付租金至2017年4月30日，之后於福林、陆明停止在租赁房屋内继续生产经营，并将除了两台3000L反应釜之外的设备搬离，故一审确认双方租赁合同于2017年4月30日自行解除并无不当，本院予以维持。於福林、陆明上诉认为一审认定租赁关系于2016年4月30日自行解除缺乏依据，对此一审法院已经出具补正裁定，故於福林、陆明的该上诉理由本院不予支持。房屋租赁合同解除后，於福林、陆明应当将全部的机器设备搬离，於福林、陆明留有两台3000L反应釜继续占用试剂三厂部分厂房不具有合法性和合理性，於福林、陆明也并未提供任何证据证明试剂三厂对此具有保管义务，因此在试剂三厂与当地政府签订自愿关闭协议后，按照政府要求将包括案涉两台3000L反应釜的化工设备拆除具有正当性，同时试剂三厂将拆除的两个反应釜的铁罐体处置变卖也在合理处分范围内，试剂三厂对于变卖费用和拆除费用虽均为口头陈述，但其能够具体说明相关费用的计算依据，计算标准在合理范围内，故对于变卖费用扣除相应拆除费用后尚余5250元本院予以采信。因两台3000L反应釜所有权属于於福林、陆明，故对于拆除上述设备所得到的补偿应当由於福林、陆明获取，经计算，试剂三厂应当返还於福林、陆明补偿款及变卖费用共计30866.50元（25616.5元+5250元）。关于两台3000L反应釜设备中的电机、减速机，一审法院组织双方查看时，於福林、陆明明确表示对于试剂三厂没有处理的电机等部分设备要求试剂三厂返还，试剂三厂也同意返还，二审中於福林、陆明认为上述设备并非自己原来留下来的设备缺乏相应的证据予以证明，故本院对其主张不予采信。於福林、陆明要求试剂三厂对于案涉两台3000L反应釜应按照设备评估值73190元予以支付缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，於福林、陆明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2170元，由於福林、陆明负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二一年三月九日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉