北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终4087号 上诉人（原审原告）：李建校，男，1966年4月3日出生，汉族，住河北省任县。 委托诉讼代理人：李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱新苗，女，1978年11月14日出生，汉族，住上海市金山区。 原审第三人：郎亚哥，男，1984年10月21日出生，汉族，住北京市西城区。 上诉人李建校因与被上诉人朱新苗及原审第三人郎亚哥房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李建校上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审诉讼请求。事实和理由：1.一审推定交易顺序错误；2.我同意朱新苗将房屋长租（签三年合同），系考虑交房后自己也会将房屋出租，但朱新苗此后并没有将房租交给我，朱新苗的行为也会影响合同履行；3.郎亚哥作为第三人参加诉讼，其在答辩状中表示曾在交房日期过后催促过朱新苗交房，但催促无果；4.朱新苗无偿使用了我支付的49万元购房款，还每月收取13000元租金，而我却财房两空，显失公平。 朱新苗辩称，同意一审判决。 郎亚哥提交书面意见称，合同签订后，由于朱新苗觉得房价上涨，其与李建校商量将该房屋挂到网上销售。签订补充协议时，为了平衡利益，交房时间不变，租金由李建校收取。交房日期过后，李建校让我催朱新苗交房，我通过电话和微信语音催促了几次，朱新苗以没有收到房款为由拒绝交房。 李建校向一审法院起诉请求：判令朱新苗向我返还购房定金49万元，并支付违约金9.8万元。 一审法院认定事实：2018年6月1日，朱新苗（出卖人）与李建校（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（简称房屋买卖合同），约定李建校购买朱新苗名下位于西城区黄寺大街1110号房屋（建筑面积91.33平方米），总价款760万元。合同第二条房屋权属情况：（四）房屋已设定抵押，抵押权人为中国民生银行北京分行，出卖人应于2018年8月31日前办理抵押注销手续。第六条房屋的交付：出卖人应当在2018年9月31日前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：（一）逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同落款页补充约定：1.双方友好协商一致，乙方同意于2018年7月31日之前向甲方支付部分房款251万元用于甲方解除民生银行抵押事宜，除定金及以上款项的剩余尾款于产权转移之日一次性付清。2.甲方承诺同意网签前可以变更买受人，便于乙方变更到合适的买受人名下。 同日，朱新苗（甲方）与李建校（乙方）签订《二手房买卖定金协议书》（简称定金协议）。协议确认乙方于签订协议当日交付购房定金49万元。定金协议第五条：如甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。 当日，李建校向朱新苗支付定金49万元。 2018年8月12日，双方签订补充协议，约定：1.考虑到乙方存在资金和购房资格等实际困难无法按原合同履行房款支付及过户，经友好协商，甲方同意乙方原定应于2018年7月31日前需向甲方支付的251万元购房款推迟到2019年1月31日前支付，如乙方未能按约定支付中期购房款251万元，则之前支付的49万定金甲方不予退回，购房合同终止。2.乙方如按约在2019年1月31日前支付完中期购房款251万元用于甲方解抵押，同时完成网签，尾款460万双方约定最晚于2019年3月31日前乙方一次性支付给甲方。甲方收到全部房款后过户时间和买受人由乙方选择指定，甲方无条件有义务配合办理产权转移登记。……4.房屋在2019年3月31日前，如涉及到住宅化改造，双方共同承担。2019年3月31日以后，由乙方承担。5.乙方交齐760万元全款前，甲乙双方同意继续向第三人出售。2019年3月31日前，超过原房款部分，如果在780万以下，由甲乙双方按五五分成；超过780万以上部分，乙方不参与分成。2019年3月31日以后，760万以上，780万以下部分甲乙双方按五五分成，超过780万部分，甲方不参与分成。待甲方收到第三方的购房款后，5个工作日内无息退还乙方所交款项，原购房合同自动解除。6.其他条款继续按原合同的原条款履行，其他无争议。 除上述49万元定金外，李建校未再向朱新苗支付其他房款。朱新苗未向李建校交付房屋。 2019年1月29日，李建校通过微信及邮寄方式向朱新苗发送解除合同通知书，该通知书显示：经本人多次催促，鉴于你未按照2018年6月1日，我们所签订的就西城区1110室的房屋买卖合同约定的交房时间交付房屋，已经违约，现我特依据该合同第六条第七条之规定通知你解除合同，请于收到该解除通知起五日内返还我预付款49万元，并支付违约金98000元。朱新苗认可收到该通知，但表示李建校无权主张解除合同，只能代表李建校以其行为表明不再履行合同。 关于违约问题。李建校主张，朱新苗未按约于2018年9月30日向其交付房屋构成违约，应支付违约金。对此，朱新苗表示，李建校购买房屋系为了炒房，对房屋交付时间并无要求，且双方已通过协商推迟了交房时间，李建校从未催促交房情况下，以朱新苗逾期交房为由主张违约金缺乏依据。为此，朱新苗提交了房屋买卖合同、定金协议、补充协议、聊天记录、公证书、解除合同通知书等证据。房屋买卖合同、定金协议、补充协议等内容与前述内容一致，不再赘述。聊天记录显示了2018年6月1日至2019年3月24日期间，双方微信沟通的内容。其中，2018年8月9日前后双方有商议签订补充协议的表述。8月9日，李建校向朱新苗发送补充协议文字稿：1.双方同意将2018年7月31日乙方向甲方支付的251万元购房款推迟到2019年1月31日，甲方向乙方交房时间推迟到2019年3月31日，产权办理期限更改为合同签订之日起300日之内，尾款按原协议补充条款执行。…3.房屋在交房前继续出租，租金由甲方收取。4.在该房屋交房期间甲乙双方同意向第三人出售，超过房价760万元部分由甲乙双方按五五分成，甲方退还乙方所交款项后合同自动解除。其他条款继续按原合同的原条款履行，其他无争议。8月29日，朱新苗：房子不是快到期了吗，现在有租客想要租，但要长租，签三年合同，可以吗？李建校：可以呀。2019年1月29日李建校向朱新苗发送解除通知前，聊天记录中未见李建校催促朱新苗交房，朱新苗予以拒绝的内容。公证书显示，朱新苗与李建校、德胜卖房群微信沟通的内容，该记录显示李建校、朱新苗及郎某商议签订补充协议、由李建校负责起草补充协议的情况。2019年2月的解除合同通知书显示，2019年2月11日朱新苗通知李建校解除房屋买卖合同、要求李建校支付违约金的内容。李建校在微信中强调系朱新苗违约在先要求朱新苗退还定金。双方未协商一致。针对该部分证据，李建校表示，真实性不持异议，证明内容不认可。 李建校未提供其他证据证明2018年9月30日至2019年1月29日期间（即自其主张的交房时间至其单方发出解除合同通知之日）其曾催促过朱新苗交房。 郎亚哥未向法院提交证据。 一审法院认为，李建校、朱新苗所签房屋买卖合同、定金协议、补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方应按约定行使权利、履行义务。 李建校已向朱新苗支付定金49万元，法院对该事实予以确认。朱新苗未在2018年9月30日向李建校交付房屋，法院对此亦予以确认。但本案的争议焦点在于，朱新苗未在2018年9月30日向李建校交付房屋是否构成违约。根据上述查明的事实，朱新苗未交付房屋的行为不构成违约。理由如下：首先，依据双方所签房屋买卖合同约定的内容可知，合同履行顺序为：李建校支付定金→李建校支付251万元给朱新苗→朱新苗收到251万元后办理房屋解除抵押手续→双方办理权属转移登记（同日李建校付清购房余款）→朱新苗向李建校交付房屋（合同误写为9月31日，但合同列明房屋交付在过户及付清余款后）。依据该部分约定可以认定，房屋交付前李建校至少应先向朱新苗支付251万元解抵押款。双方签订补充协议将支付解抵押款、支付剩余房款、办理权属转移登记的时间均予推迟，虽未提及交付房屋时间的变更，但亦未明确约定变更了上述买卖合同确定的合同义务履行顺序。而李建校主动发送的微信记录中“将251万元购房款支付推迟至2019年1月31日，交房时间推迟到2019年3月31日”的内容亦印证李建校至少应先支付251万元购房款朱新苗才交付房屋的履行顺序。李建校在仅支付定金未再向朱新苗支付任何款项情况下，其强调朱新苗逾期交付房屋构成违约的意见不能成立。其次，2018年8月29日微信聊天记录中，朱新苗询问李建校是否同意将房屋长租，李建校明确表示同意，并未强调房屋应按约定于2018年9月30日向其交付，而房屋长期另租他人情况下势必影响房屋的交付。不仅如此，双方聊天记录还显示，2019年1月29日向朱新苗发送解除通知前，未见任何李建校催促朱新苗交房、强调朱新苗已逾期交房的内容，而多处出现李建校向朱新苗询问是否有下家要购房的情况。该部分内容进一步佐证双方已达成合意不再按原约定的9月30日交付房屋。第三，李建校虽称其曾多次向对方催促交房，但其该部分意见与其同意房屋对外长租的意见相矛盾，且未提供相应证据加以佐证，就其该部分意见法院不予采纳。综合上述几点意见，李建校主张朱新苗逾期交房构成违约的意见不能成立，因此，李建校要求朱新苗支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。 关于李建校主张定金返还的诉讼请求，朱新苗主张适用定金罚则不予返还。结合已查明的事实，李建校单方解除合同缺乏事实根据和法律依据，已构成违约。根据定金协议约定，交付定金一方违约则无权索要。故对李建校此项诉讼请求，法院亦不予支持。朱新苗答辩意见中合理的部分，法院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，一审法院判决：驳回李建校的全部诉讼请求。 一审法院查明的事实均有在案证据予以证明，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。另查，李建校与朱新苗的微信聊天记录显示，2018年8月7日，朱新苗问李建校是否能按原合同9月底继续履约，李建校表示有困难，朱新苗问那退15万定金解约可以吗，李建校表示不妥。2019年1月28日，朱新苗问1月31日你能付首付款吗？李建校表示，我没有资格购房你也知道，过不了户怎么办，违反规定的合同是无效的，我愿意和你再沟通一下，妥善处理。 本院认为，李建校与朱新苗签订的房屋买卖合同及补充协议，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。本案争议焦点为，朱新苗未于2018年9月30日交房是否构成违约。首先，本院与一审法院观点一致，从双方签订的房屋买卖合同来看，双方对于交易顺序存在约定，交付房屋应当在过户及付清余款之后，一审推定交易顺序无误。双方在补充协议定稿中取消了交付房屋的时间约定，按照李建校的主张，朱新苗应当于2018年9月30日前向其交付房屋或相应的房屋租金，然而根据补充协议的内容，仅在未能成功向第三人出售房屋时，李建校才负有继续履行原合同的义务，在此情况下，双方约定朱新苗在未收到大部分房款时即向有可能不是最终买受人的李建校交付房屋，也不符合交易习惯和生活常理。李建校称朱新苗应当在其同意长租后将租金交付给自己，但此后直至其发出解除通知时，均未见其向朱新苗主张过租金，本院对其相应上诉理由不予采纳。郎亚哥作为本案第三人参加诉讼，其在答辩状中的意见仅为当事人陈述，在没有相应证据予以佐证的情况下，本院对其所称补充协议未变更交房时间的原因及其曾向朱新苗催促过交房的事实不予采信。李建校与朱新苗有微信交流，并且与郎亚哥同在微信聊天群中，不存在沟通不畅的情况，从聊天记录中未见李建校曾向朱新苗催促过交付房屋，及至合同约定的付款期限将至，朱新苗向李建校询问能否及时付款时，李建校仍未提出朱新苗未交房构成违约的主张，从上述事实亦可推断双方签订补充协议后，亦不再执行原合同约定的交房时间条款。朱新苗收取购房定金及在房屋交付之前收取租金，均系合同约定，不存在显失公平情形，对李建校相应上诉理由，本院不予采纳。李建校在合同约定的付款期限届满前，以实际行动表明不再履行合同并单方要求解除合同，无权索要定金。 综上所述，李建校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郎亚哥经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9680元，由李建校负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 淼 审 判 员  周梦峰 审 判 员  霍翠玲 二〇二一年三月三十日 法官助理  刘 佳 书 记 员  孙辰姝