贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终764号上诉人（一审原告）：杨作启，男，1987年5月17日生，侗族，住天柱县。上诉人（一审被告）：贵州新界富地置业有限公司，地址贵州省天柱县凤城镇商贸区凤山路13栋1号第四层。法定代表人：蒋会林，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所律师。上诉人杨作启因与被上诉人贵州新界富地置业有限公司（以下简称：新富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2020）黔2627民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨作启上诉请求：1.判令被上诉人支付上诉人逾期违约金25570.53元（以房屋总价款461562元为基数，从2018年1月1日起算至2019年7月7日止，共计554天，按照日万分之一计算）。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人于2014年12月31日与被上诉人签订《商品房买卖合同》，购买被上诉人开发的天地豪庭A幢3单元302号房，房屋总价款461562元。根据合同规定，被上诉人应于2017年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移的相关文书交付给上诉人，若逾期，则需按照房屋总价款每日万分之一支付违约金。直至2019年7月8日，被上诉人才将不动产权证书办好并交付给上诉人，共逾期554天。一审中认为被上诉人实际于2018年1月31日取得初始登记，虽未将办理转移登记的相关文书交付给上诉人，但合同约定上诉人委托被上诉人办理房屋权属转移登记，为此被上诉人在取得初始登记后需继续办理转移登记，已无将办理商品房转移登记有关文书交付上诉人之必要，属认定事实错误。一审判决忽视该部分约定的真实目的，以“委托办证”为由为房开商开脱，违背公平、公正。请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。新富公司答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律准确，请求维持一审判决。杨作启向一审法院起诉请求：1、责令被告支付原告逾期办证违约金12554.48元（以房屋总价款461562元为基数，从2018年1月1日起算至2019年7月7日止，共计544天，按每日万分之零点五计算）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告购买被告开发的缤纷天地二期·天地豪庭A幢3单元3层02号商品房，该商品房建筑面积122.82平方米，套内面积103.94平方米，总价款为461562元，双方于2014年10月24日签订了《商品房买卖合同》。合同第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起360日内申请该商品房所有权初始登记。第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记；1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托贵州新界富地置业有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”2018年1月31日贵州新界富地置业有限公司取得缤纷天地天地豪庭A栋3单元302号商品房编号为52010109109的初始登记文书，被告未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，后于2019年7月8日取得该房屋的转移登记证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定于2017年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。本案中，被告实际于2018年1月31日取得初始登记，虽未将办理转移登记的有关文书交付给原告，但合同约定原告委托被告办理房屋权属转移登记，为此被告在取得初始登记后需继续办理转移登记，已无将办理商品房转移登记有关文书交付原告之必要，而合同仅对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任有约定，对委托被告办理转移登记后，被告应取得转移登记的时间及逾期取得的违约责任并无约定，为此原告起诉的逾期办证违约金应算至取得初始登记之日。被告提出违约金过高,要求调整,结合本案实际情况,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”,结合原、被告双方履行合同的实际情况、预期利益等因素，兼顾公平原则,对违约金依法予以调整。即逾期办证违约金应以461562.00元房价款为基数按日万分之零点五的标准从2018年1月1日起计算至2018年1月31日止，共计31天,即被告应支付违约金为715.42元(461562.00元×31天×0.00005)。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决:被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨作启逾期办理商品房转移登记有关文书违约金715.42元。案件受理费113元，减半收取的56元,由被告贵州新界富地置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审举证期间，双方当事人未提交新证据。本院审理查明，杨作启一审起诉主张违约金为万分之0.5，一审庭审中，对违约金的请求也是按万分之0.5进行主张。其余案件事实，与一审认定相符，依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合上诉人的上诉请求理由以及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点是：交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否应当计算至商品房权属转移登记之日，违约金是否应按万分之一进行计算。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，应当按照合同约定履行义务。涉案合同是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。关于交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否应当计算至商品房权属转移登记之日，违约金是否应按万分之一进行计算的问题。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定，被上诉人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，逾期则应支付违约金，同时，合同还约定，上诉人委托被上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2018年1月31日被上诉人取得涉案商品房转移登记的有关文书后，被上诉人基于接受上诉人的委托办证实际，未有将商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，而是持涉案有关文书办理商品房转移登记，并于2019年7月8日为上诉人办理了涉案商品房转移登记。一审判决不支持上诉人主张2018年1月31日至2019年7月8日期间的违约金，符合委托客观实际，并无不当。上诉人以被上诉人取得涉案商品房转移登记的有关文书后，没有将该文书交付给上诉人，主张被上诉人承担计算至商品房权属转移登记之日的违约金，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。上诉人在一审起诉和审理中，违约金均是以万分之0.5进行主张，在二审期间，其将违约金均主张要求按万分之一进行计算，已违反禁反言要求，理由不成立，本院不予支持。综上所述，杨作启的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113元，由上诉人杨作启负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年三月十七日法官助理游婷书记员龙欢