江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11259号上诉人（原审被告）：南京月尚夜上海餐饮有限公司，住所地南京市秦淮区后标营51号。法定代表人：夏明龙。上诉人（原审被告）：夏明龙，男，汉族，1967年12月29日生，住南京市玄武区。上诉人（原审被告）：夏新宇，男，汉族，1994年2月23日生，住南京市玄武区。上述三上诉人委托诉讼代理人：曹春华，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京久道地禾商业管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路49号22-A6。法定代表人：王庆林，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯钟鲁，江苏天淦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟星，江苏天淦律师事务所实习律师。上诉人南京月尚夜上海餐饮有限公司（以下月尚夜上海公司）、夏明龙、夏新宇因与被上诉人南京久道地禾商业管理有限公司（以下简称久道地禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初6334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理于2020年12月17日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。月尚夜上海公司、夏明龙、夏新宇上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项判决内容，依法改判月尚夜上海公司终止与久道地禾公司订立的租赁合同，支付的相关费用据实计算，上诉人支付221790元；夏新宇和夏明龙不承担连带清偿责任。2、一审法院对诉讼费的分担比例决定存在错误，请求二审法院作出调整。事实与理由：一、被上诉人不是商铺的合法所有权人，其提供的证据材料均不能证明其是合法承租人，甚至至庭审结束，其都没有提供合法有效的涉案房屋所有权的证据材料，就案涉房屋没有主张租金、物业费等的主体权利。一审法院认定其合同主体合法没有事实依据。二、《解除租赁合同通知书》是上诉人解除合同的明确书面意见，被上诉人于2020年7月1日收到上诉人月尚夜上海公司邮寄的《解除租赁合同通知书》后，以出具律师函的方式限令月尚夜上海公司在7日内搬离并办理物业交接手续，也是明确同意解除合同的书面意见。2020年7月5日上诉人也实际开始搬离，双方均以实际行动不再履行租赁合同。且在庭审过程中，上诉人也直接明确表示不会再继续履行合同，且明确说明之所以没有按照被上诉人律师函中要求的费用支付，是因为对相关费用的支付存在争议，很多费用不需要支付，经过一审查明事实，也确实不需要予以支付。一审法院判令上诉人继续履行合同没有事实和法律依据。退一步而言，上诉人因疫情原因严重亏损导致无法承担如此高额房租，无法继续经营，一审法院判决上诉人继续履行合同，却未对继续履行合同的房租费用作出调整。一审法院既不尊重合同已经解除的事实，也不尊重疫情期间按照现有房租不予以调整履行不能的事实，直接判令继续履行合同，是对疫情期间法律及政策规定的曲解及生搬硬套。三、一审法院判决房租、物业费支付至2020年7月15日，2020年2月15日至2020年7月15日期间为5个月，物业费每月28400元，共计为142000元，一审法院计算为170400元系计算错误。其次，租赁合同已经于2020年7月1日解除，上诉人也明确表示不再继续履行，实际占用至7月5日的占有期间费用同意支付，但7月5日之后系被上诉人限制电梯，控制上诉人物品的导致占用期限的费用应由被上诉人自行承担，上诉人不同意支付。四、夏明龙、夏新宇系基于转租对转租部分承担连带责任，转租部分退回后不应继续承担连带责任。补充协议书形成的背景为，2018年9月月尚夜上海公司将承租商铺中550平米面积转租给夏明龙和夏新宇经营同捞湾餐饮店，月尚夜上海公司依据合同约定履行经被上诉人同意的转租手续。被上诉人就此转租事项拟好了这份补充协议书，要求上诉人三方承诺就转租房屋互相承担连带担保责任。协议系被上诉人起草好，并由其负责人曹剑直接送到至现场盖章签字。补充协议第三条的约定是基于第一、二条的约定前提，转租面积550平米，月尚夜上海公司为夏明龙、夏新宇承租内容担保，根据权利义务相对等原则，上诉人夏明龙、夏新宇对月尚夜上海公司履约责任提供担保，也仅限于其同等承租范围内，故应当结合上下文及权利义务对等原则，做出合理解释。久道地禾公司辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。但一审确实多计算了一个月的物业费，被上诉人认可应付物业费金额为142000（28400×5）元。久道地禾公司向一审法院起诉请求：1、判决月尚夜上海公司继续履行与久道地禾公司签订的《租赁合同》，并向久道地禾公司支付拖欠的租金及物业费计1826684元；2、判决月尚夜上海公司向久道地禾公司支付违约金132095元（以未付租金及物业费为基数，按照年利率24%暂计算至2020年7月14日，月尚夜上海公司应承担至实际付款之日）；3、判决月尚夜上海公司向久道地禾公司支付垃圾清理费28750元；4、判决月尚夜上海公司向久道地禾公司支付水、电费158808.83元；5、判决夏明龙、夏新宇对上述债务承担连带清偿责任；6、判决月尚夜上海公司、夏明龙、夏新宇承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月11日，久道地禾公司与月尚夜上海公司签订《租赁合同》，约定将位于南京市出租给月尚夜上海公司经营使用，租赁期限为2018年4月15日至2026年12月22日，装修免租期为120天，自2018年4月15日至2018年8月14日；首年租金431916元／月，每两年递增5%;租金支付方式为每三个自然月为一个支付周期，提前30天向久道地禾公司支付下一周期的租赁费用；同时约定承租期间的物业管理费、水费、电费及燃气费等由月尚夜上海公司承担，物业管理费为28400元／月，装修免租期内物管费包干总价为4万元；还约定月尚夜上海公司应按时足额支付租金、履约保证金及其他各项应付费用，若在租赁期限内逾期或者不足额逾期交付租金的，每逾期一天，应向久道地禾公司支付相当于未支付款项1%的违约金。久道地禾公司于2018年4月13日将案涉商铺交付给月尚夜上海公司使用，其经营的夜上海大酒店于2018年10月1日正式营业。2018年9月4日，久道地禾公司与月尚夜上海公司、夏明龙、夏新宇签订《合同补充协议书》，约定久道地禾公司同意月尚夜上海公司转租使用面积550平米给夏明龙、夏新宇经营，经营品牌为同捞湾火锅，且夏明龙、夏新宇不得再次转租。夏明龙、夏新宇对原合同的乙方，即月尚夜上海公司的履约责任提供担保。2019年9月，月尚夜上海公司与夏明龙、夏新宇协商后，收回转租的550平米，用于自营“夏问水产海鲜自助”。按照合同约定，月尚夜上海公司应于2020年1月15日前，向久道地禾公司支付2020年2月15日至2020年5月14日租金及物业费合计1380948元，月尚夜上海公司于2020年1月16日和20日，支付1000000元，尚欠380948元。按照合同约定，月尚夜上海公司应于2020年4月15日前，向久道地禾公司支付2020年5月15日至2020年8月15日租金及物业费合计1344948元，月尚夜上海公司未支付。2020年7月17日，久道地禾公司向月尚夜上海公司发出缴款通知单，催缴2020年4月6日至7月16日水、电费，总金额165916.07元。月尚夜上海公司已支付2018年10月至2019年12月垃圾、泔水清理费及清运费57480元，另支付2020年1月至7月垃圾、泔水清运费18000元。一审法院认为：久道地禾公司与月尚夜上海公司、夏明龙、夏新宇签订《租赁合同》、《合同补充协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效,对双方均有约束力。月尚夜上海公司以其受新冠疫情影响、经营严重亏损为由，要求解除合同，并鉴于久道地禾公司要求其限期搬离、办理物业交接，限制其使用电梯等行为，认为久道地禾公司已同意解除合同，经查，目前本市公共场所已恢复开放，商业网点已正常营业，以疫情影响导致合同目的不能实现的抗辩理由，不能成立，故久道地禾公司主张继续履行合同的诉讼请求，应予支持；虽然久道地禾公司的行为似同意解除合同，但未明确同意解除合同，月尚夜上海公司也未按其要求办理，故其关于和久道地禾公司协议解除的观点，不予采纳；月尚夜上海公司如执意解除合同，可另案主张违约解除。久道地禾公司主张月尚夜上海公司支付拖欠租金、并支付逾期租金的违约金的诉讼请求，新冠疫情爆发时，跨双方约定的支付周期的租金，月尚夜上海公司已支付，到支付下一周期租金时，虽疫情尚未过去，仍未恢复营业，月尚夜上海公司仍按约支付了大部分租金，故久道地禾公司主张的违约金不能予以支持，相应租金也应予以降低；考虑新冠疫情期间停业时间及疫情防控措施的影响，一审法院酌情降低五个月租金的50%，即2020年2月15日至7月15日期间，月尚夜上海公司应支付租金金额为1079790元，应支付物业服务费170400元，合计1250190元，扣除已支付的1000000元，尚欠250190元。至于久道地禾公司主张2020年4月6日至7月16日水、电费158808.83元的诉讼请求，因月尚夜上海公司对其发出的催交通知予以认可，故予以支持。久道地禾公司与月尚夜上海公司、夏明龙、夏新宇签订《合同补充协议书》，明确约定对原合同乙方，即月尚夜上海公司的履约责任提供担保，虽夏明龙、夏新宇已将月尚夜上海公司转租期的场地退回，因《合同补充协议书》系三方订立，并不因此而解除，故久道地禾公司主张夏明龙、夏新宇承担连带清偿责任的诉讼请求，应予支持。至于月尚夜上海公司、夏明龙、夏新宇提出的久道地禾公司是否是适格合同主体问题，久道地禾公司在庭后补充提交了二份《商铺租赁合同》和十九份《授权委托和确认书》，月尚夜上海公司对其中一份《商铺租赁合同》的合同主体间的关系提出质疑，但足以证明久道地禾公司取得案涉商铺承租权合法，其作为案涉合同主体适格。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项、第九项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条、第一百六十条规定，一审判决：一、南京月尚夜上海餐饮有限公司继续履行与南京久道地禾商业管理有限公司订立的《租赁合同》，并于判决生效之日起十日内向南京久道地禾商业管理有限公司支付2020年2月15日至7月15日期间欠付租金、物业服务费250190元；二、南京月尚夜上海餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向南京久道地禾商业管理有限公司支付2020年4月6日至7月16日期间的水、电费158808.83元；三、夏明龙、夏新宇对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回南京久道地禾商业管理有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。双方当事人对于一审已查明的事实均无异议，本院予以确认。但上诉人月尚夜上海公司、夏明龙、夏新宇认为一审遗漏查明以下事实：1、被上诉人并未实际提供其与案涉房屋产权人之间签订的租赁合同原件，故一审遗漏查明被上诉人是否是房屋租赁的适格主体。2、上诉人发出解除租赁合同书后，被上诉人以律师函明确要求上诉人在收函后七日内搬离，并与委托方办理交接手续，如果逾期未予搬离的，将直接采取措施直接清场。之后上诉人实际也已经搬离，在搬离的过程当中，被上诉人于2020年7月5日限制了电梯，控制了场所，使得上诉人也无法正常进入该租赁场所。3、上诉人在疫情常态化的情况下，根本无法实现当季海鲜餐饮正常经营的合同目的。本院二审另查明：2020年6月26日，月尚夜上海公司向久道地禾公司发出《解除租赁合同通知书》，载明：“自2020年1月以来，因新冠肺炎疫情出现，全国各地对于疫情的重视及管控，疫情目前也进入常态化。疫情对餐饮业的打击是致命的，我司也不例外。自2020年1月底至今，我司承租贵司的店铺因疫情原因至今尚未能恢复全面营业。上述情形已经构成不可抗力，导致我司合同目的不能实现，符合合同法规定的‘因不可抗力致使不能实现合同目的’的情形。再加之，我司与贵司多次协商调整合同无果。因此，我司不得不通知贵司于2020年6月30日解除合同。”2020年7月2日，久道地禾公司通过江苏南斗律师事务所向月尚夜上海公司发出《律师函》，其中要求月尚夜上海公司确认2020年6月30日是否为搬出时间，并应依合同约定支付占有使用费，另载明：“……三、因贵司提出解除合同要求，对于贵司拖欠的租金、广告位租赁费以及物业费等费用，贵司司应当及时结清。同时按照租赁合同第13.2.1条约定贵司还需补足委托方给予的装修免租期租金并向委托方支付相当于当年月租金的6倍金额作为违约金。综上所述，贵司应在接到此函后及时与本代理人取得联系。限贵司在接到此函后7日内搬离并与委托方办理物业交接手续。同时，贵司还需将上述拖欠款项支付至合同约定的指定账户。如贵司逾期仍未能在期限内搬离的，则委托人将采取措施直接清场，由此造成的损失由贵司直接承担。”月尚夜上海公司认可其于2020年7月3日收到函件。就搬迁问题，月尚夜上海公司陈述：租赁场地面积近3千平方米，《律师函》限令其7日内搬离，时间较为紧迫；其搬走了大量物品，尚有一些可移动物品在现场，还没来得及办理交接手续。但2020年7月5日晚，久道地禾公司控制电梯、不允许其继续搬离物品，并告知其需派人看护物品，故月尚夜上海公司派一位员工在现场看守，也明确告知只是应对方要求、避免矛盾才派人看护，并非继续履行合同。现在久道地禾公司称在诉讼过程中，不允许其搬走物品；月尚夜上海公司告知久道地禾公司不应扩大损失，但久道地禾公司未予理会。因新冠疫情已常态化，月尚夜上海公司已无力在支付高额租金的情况下经营海鲜类餐饮，合同履行实际上已不可能，希望久道地禾公司能够合理解决纠纷，及时减损。关于实际占用费，其自愿支付至2020年7月15日。久道地禾公司陈述，《律师函》并未同意解除合同，解除也是附有条件的；其与月尚夜上海公司之后进行了沟通协商，希望其继续履行合同。月尚夜上海公司要搬走现场物品，因合同并未解除，故久道地禾公司采取了一定控制措施。经法庭询问，久道地禾公司明确表示不同意月尚夜上海公司取走剩余物品。就转租问题，月尚夜上海公司陈述：夏明龙和夏新宇系父子关系，当时办理转租协议只是为了方便办理营业执照，后“同捞湾火锅”也为“夏问水产海鲜自助”所取代。2019年收回场所时曾口头告知久道地禾公司的管理人员，还帮其办理了“夏问水产海鲜自助”的消费卡，对方也进行了消费，对此情况应属明知。二审中，被上诉人陈述其依约主张的物业费用与租金应自2020年2月15日计算至7月14日共计5个月，物业费用为142000元，2月15日至4月14日租金为863832（431916×2）元,4月15日到7月14日租金递增5%后为1360535.4（453511.8×3）元，该段期间被上诉人已支付100万元。上诉人对上述情况予以认可，但认为应适当扣减租金，2020年7月3日合同已经解除；为解决纠纷计，其同意支付占有使用费至2020年7月14日。以上事实，有《解除租赁合同通知书》、《律师函》及本院笔录等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生于民法典施行前，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条约定，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中被上诉人作为出租方，在承租方提出解除合同后，明确告知其停止使用租赁物并限期搬离租赁场所、支付拖欠款项及占有使用费，应视为其已同意解除合同。被上诉人认为解除合同附有条件，但函件中明确告知上诉人月尚夜上海公司如逾期不搬则强制清场，亦未明确表示对方搬离需以满足一定条件为前提，故被上诉人这一理由亦不能成立。双方虽就租金、占用使用费及违约责任承担等事项尚存在争议，但就解除合同本身应视为已达成合意。因被上诉人收到函件之日为2020年7月3日，故该日应为案涉合同解除之日。被上诉人主张继续履行合同的诉讼请求，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同虽已解除，但对于被上诉人主张的欠付租金、合同解除后的实际占用费及物业费、水电费用，上诉人应予支付。考虑到疫情防控措施影响，本案应酌情扣减2个月租金863832元。关于实际占用费问题，上诉人陈述7月5日晚被上诉人即不允许其继续搬离物品，但为解决纠纷计，其自愿承担7月14日之前的占用费。被上诉人认可其采取了相应控制措施，且于二审中明确不同意上诉人继续搬离。本院认为，因被上诉人于合同解除后拒绝上诉人搬迁，故合理搬迁时间之外的占有使用费损失应由被上诉人自行承担。考虑到搬迁时间及上诉人自愿支付占用费至7月14日，本院认定，上诉人的占用费应计算至2020年7月14日。综上，上诉人应支付自2020年2月15日至7月14日期间的租金及占用费，扣减两个月租金后为1360535.4元。2020年2月15日至7月15日的物业费用为142000元，双方均无异议，本院对此予以确认。因上诉人已支付100万元，故其欠付费用应为502535.4（1360535.4＋142000－1000000）元。一审判决被上诉人支付水电费用合计158808.83元，双方对此均无异议，本院予以确认。关于欠付费用违约金问题，被上诉人诉讼请求均基于继续履行合同，因合同已解除，故对于上述违约责任本院在二审中不予处理，上诉人如认为其因合同解除、欠付租金存在损失的，可另行主张。关于夏明龙、夏新宇是否需承担连带清偿责任问题，《合同补充协议书》中约定久道地禾公司转租550平方米给夏明龙、夏新宇经营、若其未遵守原合同中月尚夜上海公司应遵守的各项条款，则月尚夜上海公司向久道地禾公司承担全部责任、赔偿一切损失，同时夏明龙、夏新宇需对月尚夜上海的履约责任提供担保。该合同签订系为确保次承租人对承租人的履约行为提供担保，现月尚夜上海公司已将转租部分房屋收回，夏明龙、夏新宇已非次承租人，结合合同签订的背景情况，二人不应对本案所涉月尚夜上海公司的违约赔偿承担连带责任。综上，月尚夜上海公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初6334号民事判决第二项；二、撤销南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初6334号民事判决第三项、第四项；三、变更南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初6334号民事判决第一项为：南京月尚夜上海餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向南京久道地禾商业管理有限公司支付2020年2月15日至7月14日期间欠付费用502535.4元。四、驳回南京久道地禾商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取11985元，诉讼保全费5000元，合计16985元，由南京久道地禾商业管理有限公司负担12909元，南京月尚夜上海餐饮有限公司负担4076元。二审案件受理费4044元，由南南京月尚夜上海餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二一年三月十五日法官助理滕文欣书记员朱亚芳