吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）吉民申698号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：宋铁梅，女，1970年6月10日出生，汉族，住吉林省镇赉县。委托诉讼代理人：贾翔宇，北京盈科（长春）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大安市吉祥房地产开发有限责任公司。住所：吉林省大安市长白街10号。法定代表人：田秀文，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司。住所：吉林省镇赉县科苑小区B区1号楼2单元102室。负责人：杨淑娟，该分公司总经理。再审申请人宋铁梅因与被申请人大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称吉祥公司）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称吉祥公司镇赉分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市中级人民法院（2020）吉08民终696号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。宋铁梅申请再审称，1.一、二审判决依据无效的格式条款认定不支付违约金,属于认定事实错误。《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的合同条款属于吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司提供的免除其责任的格式条款，应属无效条款，该条款符合《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款的外在形式，系吉祥公司镇赉分公司为重复使用而预先拟定的条款，其违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，导致宋铁梅面临长期不能取得房屋权属证书却无法有效敦促吉祥公司镇赉分公司办理房屋权属证书的状态，极大地减轻了吉祥公司镇赉分公司未按时办理房屋权属证书的违约责任，该条款明显属于免除吉祥公司镇赉分公司责任之条款，在合同签订过程中，吉祥公司镇赉分公司未采取合理的方式提请宋铁梅注意该条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《商品房买卖合同（预售）》第二十条为无效条款。2.即使不支付违约金的约定有效，宋铁梅也可请求上调违约金。即使《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款第1项约定有效，宋铁梅也请求法院按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上调违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《商品房买卖合同（预售）》中约定吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司逾期办理房屋权属证书违约金标准为全部房屋价款万分之0，低于吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司逾期办理房屋权属证书给宋铁梅造成的损失，因此宋铁梅请求对违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以上调。3.一、二审判决适用法律错误。错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第1款规定，基于前述第一点格式条款无效，双方对吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司逾期办理房屋权属证书的违约责任没有约定，因此本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定。基于前述第二点宋铁梅请求上调违约金，应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条。4.同案不同判。一审法院在审理同小区业主景某、包某及刘某与吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司房屋买卖合同纠纷案件中作出与本案冲突的事实认定与判决，不符合当前同案同判的司法审判精神。景某、包某及刘某均于2019年诉至一审法院，要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司支付逾期办理房屋权属证书违约金，该院在（2019）吉0821民初1401、1417、1436号民事判决中均作出如下认定：双方在合同中约定，买受人在该商品房交付之起365日内取得该商品房的房屋所有权证书。虽然双方约定买受人不解除合同的，违约金为零，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，买受人有权要求出卖人支付违约金。买受人要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金符合法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审，请求：1.撤销吉林省白城市中级人民法院（2020）吉08民终696号民事判决、吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初563号民事判决，吉林省高级人民法院提审本案；2.改判吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司以总房款291,096元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向宋铁梅支付自2018年7月24日起至房屋权属证书办理完毕止的逾期办理房屋权属证书违约金；3.一、二审诉讼费用由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担。本院经审查认为,1.2016年3月7日，宋铁梅与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同》（以下简称前合同）,购买案涉房屋，合同对于产权登记未作出明确约定。2016年4月1日，宋铁梅与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称后合同）,该合同已在房屋产权管理中心备案登记，合同第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。2.无。”本院认为，后合同较前合同而言，日期在后，且属于经国家房屋产权管理部门备案登记文本。尤其在前合同对产权登记未作明确约定前提下，有关产权登记事项的约定，应以后合同上双方所作意思表示作为评判依据。根据上述合同文本，可以认定双方对逾期办证违约责任承担方式进行了约定。虽然约定内容为“0违约金”，但不能当然视为双方在合同中对该项内容没有进行约定，应视为在办理房屋权属证书一事上双方通过协商一致排除了该合同中除继续履行之外的其他违约责任适用的可能。即上述约定的结果是房屋买受人（宋铁梅）不主张违约金，而非双方未约定违约金。宋铁梅未提供证据证明该意思表示不真实，且该内容不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予尊重，故原审判决依据后合同的上述条款，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定予以裁判，认定事实及适用法律并无不当。2.《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”案涉后合同中预先拟定部分的制定者系住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局，而非本案合同当事人，其中的选填之处，赋予了双方当事人的选择权，体现了当事人的意思自治，故案涉后合同中关于违约责任条款非格式条款，宋铁梅关于案涉条款系格式条款应无效的再审申请理由不能成立，本院不予支持。3.宋铁梅另主张吉祥公司镇赉分公司逾期办理房屋权属证书给其造成了损失，要求人民法院对违约金数额予以调整，但并未举证证明其受有损失数额及依据，且双方已明确约定逾期办证违约金为“0”。对宋铁梅该项申请再审请求，本院不予支持。4.本案与案外人案件的判决结果是否一致，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由，故宋铁梅的此项再审申请，本院亦无法支持。综上所述，宋铁梅的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回宋铁梅的再审申请。审 判 长 郭金专审 判 员 岳 航审 判 员 黄一鸣二〇二一年三月二十九日法官助理 崔桂香书 记 员 邵 辉－5－