河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终616号 上诉人（原审原告）：吴嘉凯，男，1971年1月21日出生，汉族，住河北省保定市。 委托诉讼代理人：李峰，河北盛誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜志杰，河北盛誉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王学生，男，1953年11月23日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：狄学武，河北悦群律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王迎春，女，1955年2月25日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：狄学武，河北悦群律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定新中国面粉有限公司，住所地保定市长城南大街**。 法定代表人：陈宏丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人:徐占民，男，该公司党总支书记。 委托诉讼代理人：李卫兵，男，该公司副总经理。 上诉人吴嘉凯因与被上诉人王学生、王迎春、保定新中国面粉有限公司（以下简称面粉公司）确认合同效力纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院(2020)冀0606民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴嘉凯及其委托诉讼代理人杜志杰、李峰，被上诉人王学生、王迎春及其委托诉讼代理人狄学武，被上诉人面粉公司的委托诉讼代理人徐占民、李卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴嘉凯上诉请求：l.撤销一审判决，依法改判被上诉人面粉公司与被上诉人王学生、王迎春于2009年1月16日签订的《保定市房产买卖合同》无效；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，严重错判。主要涉及以下几项：1.一审法院认定的事实与判决的内容不相一致，上诉人诉请的是房产买卖合同的效力，一审法院审的却是物权效力，造成一审判决没有事实依据。这是严重错误的。诚然这是有联系的，但物权登记只是一种公示行为，物权效力不能倒过来决定债权合同的效力，更不能如本案判决的那样，必然的推导出引起物权变动的债权合同也是有效的，并且依此简单的认定本案案涉诉请的房产买卖合同必然有效。2.本案中不存在数份房产买卖合同都有效的情况，本案案涉诉请的房产买卖合同应为无效。(1)本案案涉房产已于房产改革前按福利分房的性质分配给案外人白建国使用，面粉公司与白建国之间的售卖应属于房改房的售卖，不属于现实情况下的商品房或二手房的买卖，二者不能等同，不能类比，此房只能依据当时的房改房政策通过房改的方式卖与案外人白建国，不能卖与他人，因此面粉公司与白建国之外的任何人签订的所谓房产买卖合同是违反房改房政策的，都是无效的，更不能依此获得房产登记。（2）简单来说，本案涉及的就是两个房产买卖合同的效力问题，即被上诉人面粉厂与案外人白建国房改房售卖合同、面粉公司与王学生、王迎春夫妻二人签订的房产买卖合同哪一个有效的问题。要强调的是二者不可能同时有效。面粉公司与王学生、王迎春夫妻二人等订的房产买卖合同属恶意串通损害第三人利益的合同，应认定为无效。理由：上诉人吴嘉凯已于被上诉人王学生、王迎春夫妻二人取得房产证前入住，双方是楼上楼下的邻居关系，时常见面，王学生、王迎春夫妻二人对此不可能不知情，另外，买房前二被上诉人不可能不了解所购房产的权利情况。被上诉人王学生、王迎春夫妻二人购买案涉房产并未向面粉公司支付合理对价，双方的房产买卖合同未适当履行。一审法院在“本院认为”中以面粉公司“未否认收到相应的房屋售价款”的言辞证据来认定他们双方之间合同的履行事实是错误和荒唐的。案外人及三被上诉人对案涉房产已经房改售房售卖给案外人白建国，案外人白建国又卖给上诉人吴嘉凯的情况是明知的。本案面粉公司在得知本案所涉房产存在已由案外人白建国卖给上诉人的情况后，曾书面通知了办证房产部门停止办理，但不知为何未终止办理。王学生、王迎春夫妻二人已明知无法履行与案外人白建国签订的房屋买卖合同时，为减少自己的损失，不惜损害他人的利益，故而三方串通起来，签订无效的合同，进行了非法的物权登记，骗取了房产证。(3）被上诉人王学生、王迎春夫妻二人与面粉公司、案外人白建国恶意串通签订的房产买卖合同应属无效，不应予以物权登记，其依此取得的所谓物权不应受到合法保护，我国法律对此有明确规定，第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。即使他们之间的合同有效，因属于恶意登记，也不应受到法律的保护。3.上诉人一审诉请所涉本案房产买卖合同系虚假合同，应属无效，一审法院不能轻率的依据“理据不足”的理由而驳回上诉人的合理诉求。二、一审法院认定事实错误，必然的导致适用法律错误。 王学生、王迎春辩称，一、一审认定王学生、王迎春依法取得了该涉案房屋的房屋所有权，符合法律规定。根据王学生、王迎春一审提交的《保定市房屋产权产籍的初始登记》（归档号1194号）档案，该档案明确登记了该涉案房屋的产权人是面粉公司。2008年1月10日保定市房产管理局颁发的保定市第02××01号房权证证明所涉案房产的所有权人为面粉公司。涉案房屋建成后，由面粉公司职工白建国租用，在房改过程中白建国欲对该涉案房屋买断，因其没有支付能力，便和王学生、王迎春协商，将该房屋转让给王学生、王迎春。继而三方协商，王学生、王迎春取代白建国，与面粉公司签订涉案房屋买卖合同，并依法办理了房屋所有权转移登记，王学生、王迎春取得了房屋所有权。涉诉房屋登记受理卷宗包括《保定市房产买卖合同书》、买卖双方身份证明、委托书、转让方房产证、公司章程、股东会决议等房屋登记的全部材料，符合《房屋登记办法》第三十二条规定，证明2009年3月31日房权证登记程序合法。关于吴嘉凯对王学生、王迎春与保定市自然资源和规划局、保定市住房和城乡建设局房屋行政登记一案，已由保定市中级人民法院（2020）冀06行终142号行政判决书确认涉案房屋转移登记、颁发房屋所有权证合法，且驳回了吴嘉凯的诉讼请求。二、吴嘉凯诉请没有事实和法律依据，应维持一审判决，驳回上诉。《房屋买卖合同》只能证明其与白建国之间的买卖法律关系。白建国并非涉案房屋的实际登记的产权人，实际产权登记人为面粉公司。白建国出卖涉案房屋给吴嘉凯属于无权处分，吴嘉凯与白建国签订的买卖合同为无效合同。即使认定吴嘉凯与白建国签订的合同有效，该合同仅证明吴嘉凯只有对涉案房屋的物权期待权，并未取得涉案房屋的所有权。从合同的相对性来讲，吴嘉凯仅有要求白建国配合其办理过户的债权，并不对房屋产权人享有权利，所以其不具有确认王学生、王迎春与面粉公司之间《买卖合同》效力的诉讼主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，在房屋买卖合同合法有效的前提下，只有转让房屋进行产权登记，房屋所有权转移才发生效力。吴嘉凯并未办理产权登记，所以其不具有房屋所有权转移的生效要件。根据吴嘉凯提交的其与白建国的《房屋转让协议》第5条的明确约定，结合吴嘉凯提交的证据中没有其交纳房款的相关证据，应当认定其并未履行合同约定的付款义务，故导致其与白建国之间的《房屋转让协议》未生效。根据房屋买卖惯例，买受人交纳房款后，必定要求房屋出卖人办理过户登记，进一步说明吴嘉凯与白建国解除了房屋转让协议。根据最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日）第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”的规定，王学生、王迎春已经办理房屋所有权变更登记优先于吴嘉凯占有房屋，应依法保护王学生、王迎春的优先权。 面粉公司辩称，此案涉诉的保定市在（舟止）舫头路69号2-1-402房产，是我单位的职工宿舍，该房是1989年建设，1994年入住，单位职工白建国是以职工福利分房的形式取得的，但因种种原因房本一直没有办，2008年1月25日白建国自愿将本房转让给本单位职工王学生，2008年办理房产证时，经白建国同意，将产权的名字直接办到王学生名下，因双方都是本单位职工，属于职工内部之间转让，公司认为合情合理。 吴嘉凯向一审法院起诉请求：1.依法确认面粉公司与王学生、王迎春于2009年1月16日签订的《保定市房产买卖合同》无效；2.诉讼费由面粉公司、王学生、王迎春承担。 一审法院认定事实：2006年4月6日，吴嘉凯（吴亮）与白建国签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方白建国将自有的坐落于保定市煤市的房屋，两室一厅，建筑面积60平方米售卖给乙方吴嘉凯；上述房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币5.5万元；甲方自本合同签订日连同房屋所有权证等有关证件交给乙方，由乙方出具收到凭证；办理房屋产权过户登记时，甲方应予以协助；甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无他项权利设定或者其他纠纷，如该房产权有纠葛，导致影响乙方权利的行使，概由甲方负责，并加倍赔偿乙方损失……。合同签订后，吴嘉凯于2006年4月6日、2017年9月12日，分别向白建国支付购房款1万元、4.5万元，共计支付购房款5.5万元。白建国在上述《房屋买卖合同》的落款处签署收到上述款项的内容。2008年1月25日，王学生与白建国签订《房屋转让协议》一份。协议约定：白建国自愿把面粉公司宿舍2号楼4单元442号（原房号），现房号2号楼1单元402室转让给王学生；转让价格13.8万元，其中包括过户款；交房日期2008年3月1日；付款方式为协议签订之日起首付4万元，剩余房款手续办清后，一次付清……。协议签订后，王学生于2008年1月25日、2008年2月18日，分别给付白建国购房款各4万元，共计8万元。2009年1月16日，面粉公司作为出让人（甲方）、王学生和王迎春作为受让人（乙方），双方签订《保定市房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方同意将坐落在保定（舟止）舫头路69号2-1-402的住房，房屋所有权证号Ｕ200800001，建筑面积60.95平方米，转让给乙方；甲乙双方同意上述房屋的售价总金额为人民币5.2417万元……。2009年2月2日，面粉公司、王学生、王迎春申请涉案房屋所有权转移登记，经登记部门审查于2009年3月31日向王学生、王迎春颁发Ｏ200901743号房屋所有权证。王学生、王迎春作为原告于2019年6月3日书写民事起诉状，以排除妨害的案由将吴亮作为被告诉至法院。吴嘉凯称，其此时才得知白建国又与王学生、王迎春签订了涉案房屋买卖合同，并于2009年3月31日办理了涉案房屋的房产证。吴嘉凯主张涉案房屋已由面粉公司的职工白建国购买，故所有权应归白建国所有，吴嘉凯按合同约定支付了全部房款，2008年2月白建国将房屋交付给吴嘉凯，并占有居住至今，即便办理房产证也应登记办理在白建国名下。为此，2019年9月4日，吴嘉凯（吴亮）作为原告将保定市自然资源和规划局、保定市住房和城乡建设局作为被告，王学生、王迎春作为第三人向法院提起行政诉讼，要求撤销原保定市房产管理局为第三人王学生、王迎春颁发的位于（舟止）舫头路69号2-1-402保定市房权证字第××号房屋所有权证。河北省高碑店市人民法院作出（2019）冀0684行初99号行政判决书，判决：撤销保定市住房和城乡建设局为第三人颁发的保定市房权证字第××号房屋所有权证。保定市自然资源和规划局、保定市住房和城乡建设局、王学生、王迎春不服一审行政判决书提出上诉，保定市中级人民法院作出（2020）冀06行终142号行政判决书，认定所涉保定市自然资源和规划局的不动产登记行为发生在2009年3月16日，适用当时生效的《房屋登记办法》、《房屋登记办法》第三十二条第（一）项规定，面粉公司和上诉人王学生、王迎春共同申请案涉房屋所有权转移登记时，提交房屋所有权转移登记申请书、王学生和王迎春的身份证明、面粉公司的委托书和代理人的身份证明、房权证、房产买卖合同、公司章程、股东会决议、契税完税证、询问记录、房地产估价报告，保定市住房和城乡建设局办理案涉转移登记、颁发案涉房屋所有权证符合上述规定，其颁证行为正确。被上诉人吴嘉凯一审诉请撤销的是案涉颁证行为，现并无相关生效文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，故一审法院判决撤销案涉房屋所有权证系适用法律错误，予以纠正。判决：一、撤销河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684行初99号行政判决；二、驳回吴嘉凯的诉讼请求。另查明，白建国、王学生系面粉公司的职工，白建国所出售的（舟止）舫头路69号2-1-402房产系面粉公司自建的职工宿舍，在公司股东会决议对外出售（舟止）舫头路69号房产之前，房屋所有权一直登记在面粉公司名下。面粉公司认可涉案房产是该公司的职工宿舍，单位职工白建国以职工福利分房形式取得（舟止）舫头路69号2-1-402房产，2008年1月25日，白建国和王学生达成了转让协议，将该房转让王学生。2009年单位统一办理产权证时，经白建国同意，将上述房产直接办到了王学生、王迎春名下，白建国和王学生都是面粉公司职工，房屋是职工之间内部转让，面粉公司与王学生、王迎春签订的《保定市房产买卖合同》是房产登记部门留存的档案材料真实有效。吴嘉凯主张王学生、王迎春与面粉公司签订的《保定市房产买卖合同》只是为了拿到房产证签订的虚假合同，没有真实的买卖关系，以合法形式掩盖非法目的，损害了吴嘉凯的合法权利，该合同依法应属无效。王学生、王迎春主张其依法取得了该涉案房屋的房屋所有权，且保定市中级人民法院（2020）冀06行终142号行政判决书确认涉案房屋转移登记、颁发房屋所有权证合法，吴嘉凯诉请没有事实和法律依据，白建国并非涉案房屋的实际登记的产权人。王学生、王迎春已经办理房屋所有权变更登记优先于吴嘉凯占有房屋，且给付白建国的购房款中，包含应当向面粉公司支付的购房款5.2417万元，请求人民法院依法驳回吴嘉凯的诉讼请求。 一审法院认为，涉案房产是面粉公司的职工宿舍，单位职工白建国以职工福利分房形式取得（舟止）舫头路69号2-1-402房产，涉案房产初始登记的所有权人为面粉公司，白建国未实际办理房屋产权变更登记。2006年4月6日，吴嘉凯（吴亮）与白建国签订《房屋买卖合同》。2008年1月25日，白建国和王学生达成了《房屋转让协议》。2009年1月16日，面粉公司与王学生、王迎春签订《保定市房屋买卖合同》，并办理了产权变更登记，王学生、王迎春取得了涉案房屋的房屋所有权。吴嘉凯于2009年2月居住使用涉案房产至今。为此，双方对涉案房屋买卖合同效力以及房屋权属产生争议。《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉及的房屋买卖合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺序。王学生、王迎春与面粉公司签订的《保定市房产买卖合同》已实际履行，并依法办理了房屋所有权变更登记，申请房屋所有权转移登记提交的材料中也包含上述《保定市房产买卖合同》，该合同的形式及内容均符合房屋买卖合同要件，面粉公司也未否认收到相应的房屋售价款，且白建国对该房产所有权变更登记知情同意。保定市中级人民法院（2020）冀06行终142号行政判决书依法确认涉案房屋转移登记、颁发房屋所有权证合法。因此，吴嘉凯主张该买卖合同系虚假合同理据不足，吴嘉凯请求确认保定新中国面粉有限公司与王学生、王迎春签订的《保定市房产买卖合同》无效的主张，不予支持。吴嘉凯因其与白建国之间签订的房屋买卖合同不能实际履行造成的损失，可以另案处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：“驳回原告吴嘉凯的诉讼请求。案件受理费80元，适用简易程序收取40元，由原告吴嘉凯负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为面粉公司与王学生、王迎春签订的《保定市房产买卖合同》是否有效。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人主张面粉公司与王学生、王迎春存在恶意串通损害第三人利益的行为，违反了房改房政策，所签订的合同无效。根据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，上诉人应当提交证据证实其前述主张，但经审查双方提交的证据，无法证实面粉公司与王学生、王迎春存在恶意串通的行为。该买卖合同亦不存在前述法律规定的其他导致合同无效的情形。故上诉人的上诉主张不能成立，一审判决并无不当之处。 综上所述，吴嘉凯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人吴嘉凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 翟乐光 审 判 员 陈 宁 二〇二一年三月十五日 法官助理 李冰洁 书 记 员 张 瑾