上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20643号原告：上海新沪商实业(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈晓，董事长。委托诉讼代理人：沈治平，上海市协力律师事务所律师。被告：上海云雅投资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：施有毅，董事长。委托诉讼代理人：朱莎，上海顾友律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧磊，上海顾友律师事务所律师。原告上海新沪商实业(集团)有限公司(以下简称“新沪商公司”)与被告上海云雅投资有限公司(以下简称“云雅公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新沪商公司的委托诉讼代理人沈治平和被告云雅公司的委托诉讼代理人臧磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新沪商公司向本院提出诉讼请求：1、要求云雅公司支付2014年5月1日至2015年10月31日的租金人民币45,428,172.72元(以下币种均为人民币)；2、要求云雅公司支付违约金5,047,574.75元。事实和理由：2010年1月26日，云雅公司与上海丝绸储运有限公司(以下简称“丝绸储运公司”)签订《房屋租赁合同》，约定云雅公司承租上海市宝山区纪蕴路XXX号房屋、场地及设施(以下简称“纪蕴路XXX号房屋”)。2013年6月19日，该房屋实际所有权人上海金达国际丝绸有限公司(以下简称“金达公司”)与丝绸储运公司、上海金怡丝绸物资有限公司(以下简称“金怡公司”)、云雅公司签订《补充协议书》，约定《房屋租赁合同》的出租方变更为金怡公司。另，云雅公司因多次向新沪商公司借款，至2013年4月，合计借款金额达9,400万元，根据双方借款合同，如云雅公司无法按时归还借款，则将纪蕴路XXX号房屋、场地及设施的承租权抵给新沪商公司。2014年5月23日，金达公司、金怡公司、云雅公司及新沪商公司签订补充协议，约定将原租赁合同承租方变更为新沪商公司，新沪商公司有权将租赁标的物转租给云雅公司使用。同时，新沪商公司与云雅公司签订《房屋转租合同》，约定新沪商公司将纪蕴路XXX号房屋包括改扩建部分不动产、场地和设施转租给云雅公司使用，每期租金为两个月租金，其中2014年5月至2015年12月的每期租金为5,047,574.75元。但转租合同签订后，云雅公司未支付租金，故新沪商公司向法院起诉要求解除转租合同，法院判决支持了新沪商公司的请求。现转租合同已解除，新沪商公司为维护自己的合法权益，故向本院提出上述诉讼请求。被告云雅公司辩称，认可新沪商公司陈述的事实。对于租金，因纪蕴路XXX号房屋存在违章搭建的建筑约12,000平方米，该部分建筑无法正常使用，也无法就该部分建筑申请抵押贷款，导致云雅公司无法正常使用和经营，应相应减少三分之一的租金。对于违约金，不同意支付，而且合同约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月26日，云雅公司与丝绸储运公司签订《房屋租赁合同》，其中约定，纪蕴路XXX号房屋实际所有权人为金达公司，金达公司已将房屋租赁给丝绸储运公司，并允许丝绸储运公司将房屋出租给云雅公司，租期自2010年2月1日至2025年1月31日止。合同还约定，租赁房屋《房屋所有权证》上的建筑面积为17,746平方米，实际面积约19,297平方米，该房屋经宝山区发改委备案意见，对现有建筑进行内部改造及装饰装修，发展现代服务业等。2013年6月19日，金达公司、丝绸储运公司、金怡公司及云雅公司签订《补充协议书》，其中约定，云雅公司与丝绸储运公司签订的《房屋租赁合同》出租方变更为金怡公司。另查明，因云雅公司另行向新沪商公司借款未能按期归还，双方签订《房屋租赁使用权抵债协议》，其中约定，甲方保证将其在纪蕴路XXX号房屋的剩余14年租赁使用权及经营权转移至乙方名下，用以抵偿借款协议下的所有债务。协议还约定，乙方拥有纪蕴路XXX号房屋完整的租赁使用权后，其剩余租赁年限中的经营可分配总收益，按在去除乙方借款本息权益后的余额归甲方的原则进行结算，具体分配方式细则，双方另行签订补充协议约定。2014年5月23日，金达公司、新沪商公司、金怡公司及云雅公司签订《补充协议书(二)》，其中约定，原合同承租方由云雅公司变更为新沪商公司，新沪商公司成为承租人后，有权将该房屋转租给云雅公司使用。同日，新沪商公司(甲方)与云雅公司(乙方)签订《房屋转租合同》，主要约定，根据《补充协议书(二)》，甲方代替乙方成为纪蕴路XXX号房屋的承租人并拥有转租权，现就乙方承租甲方经投资装修改建的该房屋事宜订立本合同；标的物上海市宝山区纪蕴路XXX号A楼、B楼(以下简称“系争房屋”)，总计面积36,000平方米；租赁期自2014年5月1日至2025年1月31日止；租金标准：每期租金为两个月租金的金额，2014年5月至2015年12月，每期租金5,047,574.75元；2016年1月至2018年12月，每期租金5,093,118.81元；2019年1月起，每期租金5,140,830.77元；支付方式，每二个月支付一次，先付后用等。合同第7.2.1条中约定，在下列情况之一下，甲方既可选择解除本合同，并无需承担合同和法律责任，也可选择继续履行本合同，追究乙方违约责任：乙方未经甲方同意，逾二期未足额支付租金，经甲方书面催告十日后仍未补交的……。合同第8.5.1.1条约定，乙方应向甲方承担支付两个月租金的违约责任。上述合同签订后，云雅公司继续使用纪蕴路XXX号房屋，但未向新沪商公司支付租金。2019年1月31日，云雅公司将系争房屋移交给新沪商公司。2018年12月，新沪商公司向本院提起诉讼，要求解除其与云雅公司签订的《房屋转租合同》，暂不主张租金。本院经审理认为，《房屋转租合同》合法有效，云雅公司从未支付租金，新沪商公司的合同目的无法实现，应当准予解除合同，故于2019年8月29日作出(2018)沪0113民初24319号民事判决，解除双方《房屋转租合同》。上述判决经上海市第二中级人民法院出具的(2019)沪02民终10869号二审判决维持，于2020年1月14日生效。本院认为，新沪商公司与云雅公司签订的《房屋转租合同》经前案生效判决认定为有效合同，双方均应恪守并履行。云雅公司实际使用系争房屋，应按合同约定向新沪商公司支付租金。关于违章建筑部分，根据云雅公司与丝绸储运公司签订《房屋租赁合同》以及新沪商公司与云雅公司签订的《房屋转租合同》对租赁面积的表述，结合新沪商公司在2019年1月31日前未实际接收系争房屋的事实，本院可以确定系争房屋中增加的建筑面积属于云雅公司承租期间增加的添附，与新沪商公司无关。云雅公司在与新沪商公司签订转租合同及确定租金标准时，对系争房屋增加添附的情况都是明知的，即使其中存在部分违章建筑，因系争房屋一直由云雅公司实际控制并使用，仍应按合同约定的标准向新沪商公司支付租金。综上，云雅公司要求减少租金的答辩意见，本院不予采纳；新沪商公司要求云雅公司支付2015年10月31日以前租金的请求，本院予以支持。新沪商公司未主张2015年11月1日以后的租金，本案中不予处理。云雅公司未按约支付租金，导致合同解除，应承担违约责任。新沪商公司要求云雅公司支付违约金的请求，符合合同第8.5.1.1条的约定，本院予以支持。云雅公司长期拖欠大额租金未付，新沪商公司因此造成的经济损失可在收取的违约金中得到补偿，结合本案的实际情况，本院认为新沪商公司主张的违约金数额未过高分于其实际损失，故对于云雅公司要求调整违约金的意见不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海云雅投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海新沪商实业(集团)有限公司支付2014年5月1日至2015年10月31日的租金45,428,172.72元；二、被告上海云雅投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海新沪商实业(集团)有限公司支付违约金5,047,574.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294,178元，由被告上海云雅投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  陆建泉人民陪审员  董 明二〇二一年三月一日法官 助理  侯家雯书 记 员  赵依梦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。