安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终575号 上诉人（原审原告）：尚淑伟，女，1978年7月6日出生，汉族，住亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：张锐，安徽王善利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：亳州市精华康普物流有限公司，住所地安徽省亳州市康美（亳州）华佗国际中药城**楼102-1铺。 法定代表人：刘纪峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴强，安徽重信众合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董海川，安徽重信众合律师事务所律师。 上诉人尚淑伟因与被上诉人亳州市精华康普物流有限公司（以下简称康普公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初9582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 尚淑伟上诉请求：1、撤销(2020)皖1602民初9582号民事判决,改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实错误。一、一审法院认定交房时间为2018年6月21日存在错误。一审庭审中被上诉人为证明2018年6月21日交房所提交的证据为业主入住房屋交接表,物业管理服务协议及承诺书等材料。其中“业主入住房屋交接(验收)表”时间为打印日期。并不能够反映交房时间,物业服务合同与何时交房毫无关联。一审法院根据上述材料认定交房时间为2018年6月21日存在事实认定错误。参照常理,房屋业主足额缴纳物业费之后才能拿到钥匙从而实现交房,也才有可能签订《房屋交接表》。一审法院未查明案涉物业费的交纳时间就认定交房时间属于事实认定不清。上诉人一审所举物业费缴费记录以及契税等收据所记载时间均为2019年1月19日，应当据此认定交房时间为2019年1月19日。二、一审法院认定因政策停工时间大于112天存在错误。政策原因停工112天系推测性结论。一审庭审中,被上诉人提交的相关文件中所针对的是扬尘作业等情形的施工。被上诉人并未提供证据证明建筑施工进度,也没有提供证据在相应停工时间所开展的是何种施工,是否真的有受到相关文件所影响。一审法院依据相关文件推断应予扣除的时间大于112天缺乏事实依据。因其他原因致使逾期交房的时间不应多于104天。庭审中被上诉人向法庭提交了《收房通知》的照片,《收房通知》中有列明“我司于2018年6月13日开始办理交房事宜”。就该部分内容被上诉人已经自认自2018年6月13日起,已经不再对案涉工程进行任何的施工,对应的因环保等其他因素所产生影响施工的情形客观上已经不再成立,本案自2018年6月13日起便不应当再计算政策停工的日期。三、一审法院加重了上诉人的举证责任。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第七条;“买受人以出卖人逾期办证为由主张违约责任的,出卖人举证证明其已于房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料的,对买受人的诉讼请求一般不予支持。”之规定，案涉《房屋买卖合同》中第20条约定：办理房屋登记的时间为90天。被上诉人如不能举证证明于房屋交房之日起60天内向登记机关报送材料,那么应当承担逾期办理房屋登记的责任。 康普公司辩称，同一审答辩意见。另补充：1、缴纳物业费属于与第三方形成的债务关系，房屋交接表是合同双方履行合同形成的文件，显然以与第三方之间形成的书证推翻与合同相对方形成的书证是不合理的。2、对于停工期限的认定应当尊重已生效判决认定的事实，这是尊重民事判决既判力的体现。关于本案举证责任分配详见一审代理词。 尚淑伟向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金58783.5元；2、判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金24047.8元；3、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月6日，尚淑伟与康普公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，尚淑伟购买康普公司开发的亳州市精华康普物流园1#楼第1幢1层103室，总房款1781318元。合同第十一条交付期限处约定，康普公司应于2018年3月1日前将该房屋交付尚淑伟。合同第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。原告已支付完毕购房款。尚淑伟于2018年6月21日实际占有案涉房屋。2019年1月19日原告缴纳契税、办证费等。2019年7月18日，原告办理了该房屋的不动产登记。2017年11月14日，安徽省政府下发的皖大气办（2017）25号文件中明确要求亳州市自2017年11月20日起至2018年1月底（停止施工73天）停止各类建设工程、道路工程、水利工程、土方作业以及房屋拆迁施工等。2018年3月2日，亳州市环境保护委员会下发的亳环委办〔2018〕亳环委办18号文件，要求2018年3月底（停止施工30天）前城市建成区实施“封土行动”。另查明，因2017、2018年中高考导致案涉工程延误工期14天。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1．康普公司是否应当承担逾期交房的违约责任；2．康普公司是否应当承担逾期办理产权登记的违约责任。一、康普公司是否应当承担逾期交房的违约责任。原、被告在合同中约定了交房时间为2018年3月1日前。原告主张被告系在2019年1月19日交房，而被告辩称系于2018年6月20日实际交房。为此，原告提供了2019年1月19日缴纳契税等收据，但该收据并不能直接反映被告实际交房时间，其还应提供其他证据证明被告系在2019年1月19日交房。被告为此提供了收房通知、业主入住房屋交接（验收）表、物业管理服务协议及承诺书等，上述材料载明交房时间为2018年6月21日，并有原告签名；原告虽否认交接表中的时间，并认为该时间系被告单方制作，与实际交房时间不一致，但原告并未提供足以推翻该时间的证据。综上，应认定被告实际交房时间为2018年6月21日。自原、被告合同签订后至双方约定的交房时间，安徽省政府、亳州市环境保护委员会下发文件要求停止建设施工的时间为103天（73天＋30天）。另因2017年中高考和2018年中高考导致停止施工14天。上述文件下发针对的系不特定的主体，系政府为了社会管理、维护社会公共利益的需要，要求城区所有企业停止建设的政策性停工，并非康普公司施工过程中存在过错导致。因此对于该停工的期间应当从逾期交房的期间中予以扣除。被告延期交房112天，在双方约定的交房期间前，政府要求的政策性停工大于112天，扣除后，被告并未逾期交房。因此对于原告要求被告康普公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。二、康普公司是否应当承担迟延办理产权登记的违约责任。尚淑伟取得案涉房屋权属证书的时间是2019年7月18日，距房屋交付之日已过90日。但是，尚淑伟并不能仅仅依据此项事实即要求康普公司承担逾期办证的违约责任。出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”导致逾期办证。根据“谁主张，谁举证”的原则，“由于出卖人的原因导致逾期办证”的事实应由买受人承担举证责任，且办理房屋权属证书的主义务人系商品房的买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务，买受人将办证义务全部归咎于出卖方，没有法律依据，故尚淑伟要求康普公司支付逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回尚淑伟的诉讼请求。案件受理费1871元，减半收取935.5元，由尚淑伟负担。 本院二审期间，尚淑伟围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对尚淑伟提供的民事判决书一份，因该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋交付时间如何认定；二、案涉房屋逾期交房天数如何认定；三、康普公司是否存在逾期办证。 关于房屋交付时间及是否存在逾期交付问题。康普公司一审举证《业主入住房屋交接（验收表）》、《临时管理规约》中业主一栏、《物业管理服务协议》中乙方一栏均系尚淑伟签名，尚淑伟称签字日期并非上述材料落款记载时间，但并未提供有力证据予以反驳，一审综合双方举证，认定康普公司交房时间为2018年6月21日并无不当。一审在认定案涉房屋交付时间为2018年6月21日的基础上，扣除双方自签订合同之日起至约定交房之日前的因环保及中、高考因素需扣除天数，认定康普公司不承担逾期交房责任并无不当，本院予以维持。 关于逾期办证问题。合同约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，双方对办证均负有义务。尚淑伟已于2019年1月19日缴纳了契税、办证费等。康普公司未举证其于合同约定的期限内向产权登记机构报送了办证所需的文件和材料，其应承担不利的法律后果。一审举证责任分配不当，本院予以纠正。根据案涉合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意……出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。根据双方履行义务及合同约定情况，本院认为康普公司承担逾期办证违约金为24047.79元（购房款1781318元×1.5?×90天）。 综上，尚淑伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初9582号民事判决； 二、亳州市精华康普物流有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿尚淑伟逾期办理产权登记的违约金24047.79元； 三、驳回尚淑伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1871元，减半收取935.5元，由尚淑伟负担664元，亳州市精华康普物流有限公司负担271.5元；二审案件受理费1871元，由尚淑伟负担1200元，亳州市精华康普物流有限公司负担671元。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  孙浩杰 审判员  沙启峰 二〇二一年三月十六日 法官助理高辛冉 书记员张依隽