河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终923号上诉人（原审原告、申请执行人）：晋涛，男，1984年4月20日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：崔国庆，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：吴巧兰，1963年5月17日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：杨志群，男，1966年4月19日出生，汉族，住河南省虞城县，系吴巧兰之夫。委托诉讼代理人：王胜帅，河南木兰律师事务所律师。原审被告（被执行人）：虞城县兴安物流有限公司，住所地河南省虞城县稍岗镇南庄村，社会统一信用代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，系该公司经理。上诉人晋涛因与被上诉人吴巧兰、原审被告虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安物流公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初2792号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人晋涛及其委托诉讼代理人崔国庆，被上诉人吴巧兰及其委托诉讼代理人杨志群、王胜帅到庭参加诉讼，原审被告兴安物流公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋涛上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的异议请求。事实与理由：1.案涉土地性质为工业划拨用地，用途为仓储用地，案涉房产虽办理了房屋所有权证书，但因兴安物流公司将其所建仓储用房当作商品房买卖的行为违反关于土地用途、管制的法律强制性规定，故兴安物流公司与吴巧兰签定的商品房买卖合同应为无效合同。2.吴巧兰在虞城县人民法院查封之前并未采取合法适当的方式占有房产，其虽提交了房内存放物品用于仓库保管之用等证据，但并不符合商业门面用房的基本条件与事实，亦无用水、用电、物业、税费等任何使用的痕迹。3.吴巧兰未向兴安物流公司交付全部房款，双方款项交易凭证及手续均不真实。4.案涉房产未能办理过户手续，买受人吴巧兰自身存在明显过错，一审以没证据证明买方有过错为由予以认定，举证分配不当。如属正常合法买卖，自双方签订买卖协议之日起至查封之日前这段时间内,案涉房产不存在查封、抵押等不能过户的法律障碍及原因，吴巧兰未举证证明其就过户事宜曾主张权利。吴巧兰辩称，吴巧兰与兴安物流公司签订的房屋买卖合同合法有效，兴安物流公司并未改变案涉土地及房屋的性质，其有权处分自己所有的不动产，吴巧兰已交付了购房款，并已对房屋占有使用，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。兴安物流公司未陈述意见。晋涛一审诉讼请求：1.依法驳回吴巧兰的执行异议，继续执行兴安物流公司名下的虞城县稍岗镇A11-1001号房产；2.诉讼费用由吴巧兰、兴安物流公司负担。一审法院查明事实：2014年3月19日晋涛与兴安物流公司签订建设工程合同，工程完工后欠工程款2173000元。该院于2017年5月12日作出(2017)豫1425民初68号民事判决，晋涛于2017年1月份申请对本案房屋的查封。判决生效后，晋涛向申请执行。执行期间该院评估、拍卖位于虞城县稍岗乡××村稍岗“国际五金城”房产证号为虞房权证号15××23号的A10、A11、A12仓储用房，吴巧兰提出异议，2020年8月6日，该院作出（2020）豫1425执异29号执行裁定，中止对位于虞城县稍岗A12-1011号房产的执行。晋涛不服裁定，提起执行异议之诉。本案房屋由兴安物流公司开发，位于虞城县××岗镇五金大道五金工量具产业区，系虞房权号1500044123中的A12-1001仓储用房。兴安物流公司于2015年5月14日与吴巧兰签订商品房买卖合同将上述房屋以363850元的价格出售给吴巧兰。一审法院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中，兴安物流公司在稍岗乡工业园内开发建设稍岗“国际五金城”，是在扩大招商引资规模、繁荣当地工量具市场、提升工量具国际市场地位的背景下批准开发建设的，政府给予了相应的政策优惠和资金扶持。虞城县人民政府为其颁发的土地使用证、房屋所有权证均注明用途为仓储，其立项、规划、建设目的明确。兴安物流公司在仓储用途的范围内，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，既可以自己使用，也可以转让他人使用。吴巧兰与兴安物流公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表，没有改变涉案房屋的仓储用途，合法有效。合同签订后，兴安物流公司取得本案争议房屋的房款，兴安物流公司将房屋交付吴巧兰占有，没有办过户登记亦不能归责于吴巧兰的原因。晋涛要求驳回吴巧兰的执行异议，继续本案争议的房产没有事实及法律依据，不予支持。综上，经院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回晋涛的诉讼请求。案件受理费3420元由晋涛承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：晋涛提交股东会决议及财务制度，与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的有效依据；吴巧兰提交的人民调解协议书，达不到证明目的，不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，各方争议焦点为吴巧兰是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。吴巧兰对执行登记在兴安物流公司名下的房产提出执行异议，应举证证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，兴安物流公司以开办仓储物流园的名义通过拍卖程序取得了案涉国有建设用地用于工业项目建设，用途为仓储物流用地，主体建筑物性质为仓储用房，附属建筑物性质是配套服务设施，不能建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产配套设施。兴安物流公司违反国有土地出让合同约定，擅自改变土地使用权证载明的土地用途，在工业仓储用地上建造二层连排商住房屋，面向社会公众出售，从中获利。依照《物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”兴安物流公司没有报请有关行政主管部门批准，擅自将用于大型仓储的整宗工业项目建设用地分割建设成单套房屋对社会公众出售，改变土地用途，违反上述法律规定，造成国家应征收的土地出让金及税收利益的损失，扰乱了房地产市场秩序，侵害国家利益，依照《合同法》第五十二条的规定，吴巧兰与兴安物流公司签订的房屋买卖合同无效。合同无效，自始即不具有法律效力，吴巧兰没有取得案涉房屋的合法权益，不享有能够排除晋涛执行的民事权益。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初2792号民事判决；二、准许执行原审被告虞城县兴安物流有限公司所有的位于虞城县稍岗乡南庄村工业园区内A11-1001号房产；一审案件受理费3420元，二审案件受理费3420元，均由原审被告虞城县兴安物流有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 戴   蕙审判员 王 颖 萍审判员 许 长 峰二〇二一年三月十日书记员 林添（兼）