贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终426号上诉人（原审被告）：贵州隆基房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌北路**。法定代表人：缪学棣。委托诉讼代理人：林志嵩，贵州铭和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐阳，贵州铭和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖胜秈，男，1963年6月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：林东萍，女，1966年12月20日生，汉族，住贵州省贵阳市。被上诉人（原审被告）：赖谧睿，男，1989年9月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：林东萍，女，1966年12月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市。上诉人贵州隆基房地产开发有限公司（以下简称隆基公司）因与被上诉人赖胜秈、林东萍、赖谧睿确认合同无效纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。隆基公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误：1、本案中，案涉房屋是单位房，赖谧睿与赖胜秈都是家庭成员，两人都对该房屋享有居住权、使用权。本案中，一方面，赖谧睿代理赖胜秈对案涉房屋的居住权进行处分的行为属于无处分权。另一方面，赖谧睿对自己享有的案涉房屋居住权的处分属于有权处分。2、赖谧睿与赖胜秈是父子关系，且赖谧睿在赖胜秈服刑期间多次探望，上诉人完全有理由相信赖谧睿有权代表赖胜秈处置该房屋的使用权和居住权。该行为构成表见代理。3、在林东萍、赖谧睿签订《承诺书》、《收条》时，上诉人是善意的，上诉人并不知道林东萍与赖胜秈已经解除婚姻关系，也不知道赖睿谧对赖胜秈的代理属于无权代理。且上诉人已经支付了合理的买断房屋居住权的价款。4、一审程序违法。赖胜秈一审庭审中既主张撤销承诺书又主张确认承诺书无效，一审法院在一个案件中对两个法律关系都进行了处理，程序违法。被上诉人赖胜秈答辩称：林东萍、赖谧睿出具的《承诺书》、《收条》未经答辩人追认，该行为无效。一审判决正确，请求二审法院维持原判。被上诉人林东萍、赖谧睿答辩称：坚持一审答辩意见。赖胜秈向一审法院起诉请求：1、林东萍、赖谧睿无权处分他人财产行为，请求确认房屋居住转让权交易、收条、承诺书合同无效；2、针对隆基公司的员工以欺诈趁人之危假冒公司名义获取非法利益的行为，请求房屋居住权转让交易、收条、承诺书合同撤销。一审法院查明：原告赖胜秈与被告林东萍原系夫妻关系，夫妻关系存续期间生育被告赖谧睿，二人均系贵州天力柴油有限公司职工。1998年1月5日，赖胜秈与林东萍协议离婚，该《离婚协议书》“其他协议”处载明：“现住房归赖胜秈及小孩居住，女方不负责小孩生活费、教育费等，无债务和存款”。2007年11月1日，赖胜秈、殷俊（乙方）与被告隆基公司、案外人贵州天力柴油机有限责任公司（甲方）签订《职工危房搬出安置协议》，约定：根据2007年7月29日甲方制定的《拆迁安置补偿方案》有关条款，经甲、乙双方充分协商订立本协议共同遵守：一、危房地址：甘荫塘××柴有限公司职工宿舍××号，二、结构砖木，建筑面积15.93㎡，建筑年限1958年，三、回迁安置：1、安置地点：“江南人家”二期，4栋二单元二楼8-2户型，建筑面积74㎡，2、购房价格：15.93㎡按900元／㎡，29.06㎡按1100元／㎡，10㎡按1400元／㎡，19㎡按2400元／㎡计价共计价款105903元，最终面积以房屋竣工验收后按产权处实测面积为准计价，多退少补，3、乙方房款付清后甲方代办房屋产权证……七、补偿款、搬家费、过渡费：1、补偿款……3、过渡期18个月，原房面积15.93㎡，每月30元／㎡计算过渡费，每六个月领取一次，4、到期搬家的，一次性奖励500元，不按期搬家的，本协议失效，由甲方报请政府强拆。八、乙方必须与贵柴有限公司解除房屋租赁关系，签订本协议时，向甲方提供解除房屋租赁的相关手续。协议尾部补充：根据该户情况，同意补偿2803元，实付总房款98100元（玖万捌仟壹佰元）。2008年6月24日，林东萍、赖谧睿向隆基公司出具《承诺书》、《收条》。《承诺书》内容为：“今贵州天力柴油机有限公司职工赖胜秈居住九洲巷职工住户5栋-70号，因故以货币方式买断，解除购房居住权。承诺人：赖谧睿代赖胜秈林东萍”；《收条》内容为：“今收到贵州隆基房开公司买断房屋居住权人民币伍万元（50000元）收款人：赖谧睿代赖胜秈林东萍”。现赖胜秈向一审法院提起诉讼如前。庭审中，赖胜秈称其在服刑期间，隆基公司没有与其联系过，其对林东萍、赖谧睿出具的《收条》和《承诺书》不知情。一审法院认为，原告赖胜秈、被告林东萍基于贵州的居住权。1998年1月5日，林东萍与赖胜秈协议离婚，该房归赖胜秈及被告赖谧睿居住。2007年，赖胜秈与被告隆基公司、贵州天力柴油机有限公司签订《职工危房搬出安置协议》，约定对前述公房回迁安置，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。2008年6月24日，林东萍与赖谧睿出具《承诺书》及《收条》将公房回迁安置变更为货币买断房屋居住权，现赖胜秈不追认林东萍、赖谧睿的行为，根据《合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，林东萍、赖谧睿无权处分赖胜秈居住的房屋，林东萍、赖谧睿向被告隆基公司出具《承诺书》、《收条》买断房屋居住权的行为无效，一审法院对赖胜秈要求确认房屋居住转让权交易及《承诺书》、《收条》无效的诉请予以支持。对赖胜秈要求撤销房屋居住转让权交易及《承诺书》、《收条》的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林东萍、赖谧睿处分他人财产的行为无效，林东萍、赖谧睿与贵州隆基房地产开发有限公司对贵阳市南明区房屋的居住权交易及林东萍、赖谧睿于2008年6月24日出具的《承诺书》、《收条》无效；二、驳回赖胜秈的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，由贵州隆基房地产开发有限公司、林东萍、赖谧睿负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，案涉《职工危房搬出安置协议》首部“乙方”处虽为手写的“赖胜秈、殷俊”，但在该协议尾部“乙方”落款处仅有赖胜秈的签名捺印。再查明，根据一审法院于2020年5月8日所作的《民事开庭笔录》中记载：主审法官向赖胜秈释明，收条和承诺书不能要求确认无效，又同时要求撤销，请其明确。赖胜秈回答称：“坚持要求以今天庭审的诉请为准。”。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，因上诉人隆基公司与赖胜秈已于2007年11月1日就案涉房屋的拆迁安置事宜签订合法、有效的《职工危房搬出安置协议》，该协议对合同双方均具有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，变更上述合同约定需双方当事人协商一致，达成合意。虽然林东萍、赖谧睿于2008年6月24日代赖胜秈向上诉人隆基公司出具《承诺书》及《收条》，将回迁安置变更为货币买断房屋居住权。但从本案现有证据来看，其二人的前述行为事前并未获得赖胜秈的授权，事后也未获其追认。虽然被上诉人赖谧睿与赖胜秈系父子关系并随父生活、居住，但是，依照我国现行法律规定，其仅凭该亲权关系及居住事实并不当然享有对其父赖胜秈的代理权。同时，上述事实也不能作为隆基公司相信其具有代理权的合理理由。隆基公司作为专业的房地产开发企业，理应知晓相关法律规定。其在林东萍、赖谧睿代赖胜秈出具《承诺书》、《收条》时未尽到合理的审查注意义务，存在过错。因此，隆基公司就此提出的上诉理由于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，林东萍、赖谧睿本案中的前述行为对赖胜秈不发生法律效力。至于上诉人提出的一审程序违法问题，因一审法院开庭时对于赖胜秈提出的既要求确认无效又要求判令撤销的诉请依法进行了释明，要求其明确诉请。且一审判决仅支持其要求确认无效的诉请，因此，一审法院并不存在上诉人主张的程序违法问题。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30元，由上诉人贵州隆基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 李云鹤二〇二一年三月二十三日书记员 左文艳