山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1880号 上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市市北区。 统一社会信用代码：91xx1K。 负责人：马广春，总经理。 委托诉讼代理人：陶永山，北京市（盈科）青岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨广宏，北京市（盈科）青岛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于江，男，1981年10月30日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中海物业公司）因与被上诉人于江物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初13948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中海物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中海物业公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由于江承担。事实和理由：一审判决认定中海物业公司未按照合同约定提供五星级服务，并评定中海物业公司提供的服务等级为四级，属于认定事实错误、适用法律错误。物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点。因此，于江提交的某些时间、地点的物业服务不完善的证据不足以证明中海物业公司提供的物业服务质价不符。一审法院仅依据于江提供的不全面的证据，无法认定中海物业公司提供的服务等级。物业服务费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，因此，业主应及时缴纳物业费，法院对于业主不缴纳物业费的行为不应当予以鼓励，否则损害的是其他按时缴纳物业费的业主的利益。 于江辩称：涉案小区并非是封闭小区，没有安保和绿化，卫生服务也不达标，我所居住的房屋户内钥匙中海物业公司至今没有交还给我。中海物业公司并未达到五星级服务标准。 中海物业公司向一审法院起诉请求：1、判令于江支付物业服务费2262元、违约金374元（违约金按从逾期之日起每日按应交费用的万分之六计算，暂计算至2020年10月12日）；2、本案诉讼费由于江承担。 一审法院认定事实：2015年12月9日，青岛中海海岸置业有限公司（甲方，以下简称中海置业公司）与中海物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，甲方通过招投标方式选定乙方为青岛市市北区xx路xx号中海·蓝庭小区的物业服务企业。小区房屋类型为高层住宅（含公租房）、多层住宅、商业网点。物业服务标准执行《山东省物业服务规范》五星级服务标准，附件2为物业服务标准：涉及综合管理服务，房屋管理与维修养护服务，共有设备设施运行、维修、保养服务，协助公共秩序维护服务，保洁服务，绿化服务，特约服务。服务收费方式为包干制。物业收费标准：多层2.49元/月·平方米、高层2.4元/月·平方米（不含电梯运行费）、公租房2.4元/月·平方米（不含电梯运行费）如遇政府价格调整需双方另签订协议执行。住宅电梯运行费0.4元/月·平方米。物业服务费按季度交纳，业主及物业使用人应在满季度的次月10日前履行缴纳义务，逾期交纳，从逾期之日起每日按应交费用的万分之六收取违约金。合同期限自双方签字盖章日起次月第一个自然日生效，终止日期为首届业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日。 2018年4月27日，于江（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，合同内容同《前期物业服务合同》。当日中海物业公司收取于江2018年5月至2019年6月期间物业费合计2111.2元。 中海·蓝庭小区共有25个楼座，1-16号楼为多层洋房，17-18、20-23号楼为高层商品房，19号楼为公共租赁住房，24-25号楼为商铺，小区共有业主2132户，19号楼有业主392户。19号楼位于小区封闭规划外的非封闭区域，该楼座为政府分配给公租房业主居住使用。于江居住于该xx号楼xx单元xx户，房屋建筑面积60.35平方米，其为物业使用人。 于江提交一组证据显示，19号楼消防通道被侵占堆积杂物，卫生垃圾处理不及时，门禁损坏未修复，楼前网点外车辆无序摆放，楼座无保安人员巡视等。 2010年11月25日，青岛市国土资源和房屋管理局青岛市财政局印发“关于对廉租住房和公共租赁住房物业费等费用实行补助有关问题的通知”【青土资房发（2010）740号】规定，2010年高层公共租赁住房物业费等费用补助标准为每月每平方米建筑面积0.3元（主要补助内容为75%的电梯运行费）等。 于江现欠交2019年7月至2020年9月期间的物业管理费用。中海物业公司对于江欠费进行了催交。本次诉讼，中海物业公司按2.4元/月·平方米标准收取物业服务费、电梯运行费按0.1元/月·平方米标准收取。 涉案小区业主委员会至今未能成立。中海物业公司目前仍在小区提供物业服务。 2019年9月12日，青岛市发展和改革委员会印发“关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知”【青发改价格（2019）257号】指出：普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分级定价。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限……。2018年7月21日前已签订前期物业服务合同的，自合同签订之日起未满二年的，物业服务收费可按原合同约定执行；自合同签订之日起已满二年的，其物业服务收费按照本通知规定执行。附件一市内六区普通住宅前期物业公共服务费基准价格，服务等级四级（配备电梯）收费标准1.59元/建筑平方米·月，服务等级五级（配备电梯）收费标准2.52元/建筑平方米·月。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同约定或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”中海物业公司与中海置业公司签订《前期物业服务合同》、中海物业公司与业主于江签订的《前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同履行义务。中海物业公司已提供物业管理服务，于江作为业主应支付物业费用。但于江提交的证据显示，中海物业公司在为涉案小区19号楼业主提供物业服务时，没有实现提供五星级服务标准的承诺。根据权利与义务相一致原则，中海物业公司在此案服务等级应评定为物业服务标准四级。于江应按1.59元/平方米·月向中海物业公司支付2019年7月至2020年9月期间物业费。中海物业公司诉求的违约金主张，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、于江于判决生效之日起10日内给付中海物业公司自2019年7月至2020年9月期间物业服务费（含电梯运行费）1439.3元（1.59*15*60.35）。二、驳回中海物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由于江负担。中海物业公司已向一审法院预缴，于江于判决生效之日起10日内给付中海物业公司。 二审中，中海物业公司提交：证据一、《客户服务工作手册》《工程管理工作指南》《环境管理工作指南》《园区电子巡更管理办法》复印件各一份，证明：中海物业公司以五星服务标准制定相关的服务手册，并据此提供服务。证据二、《公共部位/设施巡查记录》《电梯消毒表》《中海蓝庭公共卫生间消毒表》《青岛分公司中海蓝庭项目安全巡查路线初始化安排表》《电子巡更记录》《客服巡查记录表》《中海蓝庭项目清洁精准分包服务合同》《安全管理区域巡查记录本》《中海蓝庭服务报告》复印件各一份及中海物业公司为涉案小区提供无偿便民服务照片一宗，证明：中海物业公司按照五级的服务标准提供了服务。证据三、《青岛中海蓝庭项目2020年物业费收缴情况》，证明：中海蓝庭项目收费率为84.54%，大部分业主认可中海物业公司提供了合同约定标准的服务。于江质证称，不认可上述证据，应当以中海物业公司提供的实际物业服务质量为标准，中海物业公司并未达到五星级服务标准。 二审查明，一审中，中海物业公司陈述：19号楼共396户，4个单元，1号楼和4号楼是同样的，2号楼和3号楼是一样的，1楼是网点、2楼是其他性质用房，共30层，3层以上是业主。不缴费的集中在19号楼，因为19号楼是在小区封闭规划外，但是小区服务都是一样的，门禁也是通用的，截止到目前过半数业主已缴纳物业费。 本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，于江向中海物业公司缴纳物业费标准的问题。涉案的《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》均合法有效，对包括于江在内的全体业主均具有约束力。中海物业公司依约应提供符合合同约定标准的物业服务，于江应按合同约定标准缴纳物业费。但，于江居住的xx号楼在涉案小区封闭整体之外，中海物业公司提交的证据不足以证明其对xx号楼提供了与小区内其他区域同等规范的物业服务，故原审酌定于江按照1.59元/平方米·月支付2019年7月至2020年9月期间物业费并无不妥，本院不予变更。 综上，原审认定事实有误，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月一日 法官助理邓永芳 书记员 韩 平