辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终208号 上诉人（原审原告）：盘锦绿地置业有限公司,住所地:辽宁省盘锦市双台子区城北街北林丰路西中珠大厦D#6楼。 法定代表人：徐伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洋，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：于艳洁，女，该公司法务。 被上诉人（原审被告）：宋士洪，男，1958年1月16日出生，汉族，退休干部，住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人盘锦绿地置业有限公司因与被上诉人宋士洪房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院作出（2020）辽1102民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盘锦绿地置业有限公司委托代理人刘洋、于艳洁到庭参加了诉讼，被上诉人宋士洪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 上诉人盘锦绿地置业有限公司上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人于2013年签订《绿地世纪城内部认筹协议书》（以下简称《认购协议书》），协议书已明确约定涉案房屋的总价为381906元。至起诉时，被上诉人仅向上诉人交付房款279906元，尚欠付房款102000元。认购协议已约定，该房屋以房产局测绘面积为准，房屋交付时据实结算房款，实行多退少补。该商品房尚未签订商品房买卖合同，也尚未办理房产局面积测绘，暂时无法确认最终的实际面积，上诉人认为上诉人与被上诉人应以双方签订的《认购协议书》约定的房款总价为准，上诉人应向被上诉人补足房款102000元，如最终面积实测后有面积变化，再由上诉人与被上诉人协商面积差部分的房款多退少补手续。一审法院在此情况下，依据被上诉人的主张认定被上诉人欠付上诉人房款97600元，属于认定事实错误。2、上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》中未明确约定涉案商品房房款需以贷款方式补足。根据商品房买卖的行业惯例，交房款为买受人的义务，不论是现金补款还是银行贷款，仅仅是付款方式的问题，本案的被上诉人在购买商品房时应充分考虑自己的经济情况。在无法办理贷款的情况下应积极主动以现金方式缴纳房款。一审法院在被上诉人未能提供有效证据的前提下，认定上诉人未能为被上诉人办理贷款存在违约。因此一审法院认定被上诉人应从2019年9月24日（2019年9月23日被上诉人在上诉人起诉前缴纳的最后一笔房款之日）向上诉人给付逾期付款违约金，没有任何事实及法律依据。因为被上诉人自《认购协议书》约定的缴付房款之日即2015年11月17日起即应该与上诉人签订商品房买卖合同并补足房款。被上诉人逾期付款的行为一直存在并延续，逾期付款违约金起算时间亦应该从2015年11月17日起算，而非一审法院认定的2019年9月24日。3、上诉人与被上诉人已签订《认购协议书》，被上诉人已交付部分房款，被上诉人也已实际占用使用房屋已久，上诉人认为上诉人与被上诉人已具备《商品房买卖合同》的相关要件，仅仅是形式上尚未签订《商品房买卖合同》，上诉人诉请法院判令上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》并未违反双方当事人的意思自治。上诉人认为一审法院不应驳回上诉人该项诉讼请求。 被上诉人宋士洪未到庭也未提交书面答辩状。 盘锦绿地置业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认认购协议有效，判令被告补交房款102,000.00元；2、请求法院判令被告支付逾期付款利息23,848.00元（自双方应签订商品房买卖合同之日七日内即2015年11月17日起，按中国人民银行同期贷款利率，以欠款数额为基数暂计算至2020年9月23日，要求计算至被告实际付清房款之日止）；3、请求法院判令被告配合原告签订《商品房买卖合同》；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月27日，原、被告签订了《绿地世纪城内部认筹协议书》（以下筒称《认购协议书》），被告认购原告开发的盘锦市双台子区房屋，建筑面积为90.71平方米，商品房单价为4,161.65元/平方米，房屋总价381,906.00元。按照《认购协议书》约定，原告取得预售许可证后通知被告，被告应立即与原告签订商品房买卖合同。原告于2015年11月10日取得该房屋的预售许可证后即通知被告签订商品房买卖合同并补足房款。至起诉之日，被告一直未按照《认购协议书》的约定与原告签订《商品房买卖合同》且补足房款；被告陆续向原告支付279,906.00元购房款，尚有102,000.00元房款未支付，原告多次催促被告与原告签订《商品房买卖合同》并补足剩余房款，但被告至今未办理。经原告了解，被告在未签订商品房买卖合同且未补足房款的情况下，已于2016年初实际占有使用房屋。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，故原告请求判令被告支付购房款102,000.00元及违约金，诉至贵院，请求保护原告合法权益。 一审法院认定事实，2013年8月27日，原告与被告签订《绿地世纪城内部认购协议书》，被告认购原告开发的盘锦市双台子区房屋，房屋暂定建筑面积为91.71平方米，商品房单价为4,161.65元/平方米，房屋总价381,906.00元，同时约定，面积确认房产局测绘面积为准，房屋交付时据实结算房款，实行多退少补。签订合同当日，被告按合同约定向原告交付订金30,000.00元。被告于2013年8月28日交付房款25,000.00元、2013年11月30日交付房款33,000.00元、2014年4月24日交付房款31,906.00元、2019年8月17日交付房款70,000.00元、2019年10月10日交付房款40,000.00元、2020年9月23日交付房款50,000.00元，共计279,906.00元。被告尚欠部分房款，原告诉至本院要求：1、被告确认双方签订的认购协议有效并支付拖欠房款102,000.00元；2、请求法院判令被告支付逾期付款利息23,848.00元；3、请求法院判令被告配合原告签订《商品房买卖合同》。 另查，合同签订时虽约定贷款购房，但双方履行过程中，原、被告并未按该约定履行。 一审法院认为，原告盘锦绿地公司与被告宋士洪签订的《绿地世纪城内部认筹协议书》系双方当事人真实的意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议的内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，依据《最高人民法院关于审理的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告要求确认协议有效，有法律依据，予以支持。原告要求被告给付房款102,000.00元，被告提出对房屋单价无异议，对房屋面积提出异议，双方合同约定的房屋面积有变动，尚欠房款97,600.00元的抗辩，因双方签订的合同房屋面积系暂定，原告仅提供合同复印件主张权利，被告对房屋面积提出异议，原告亦未提供协议约定的测绘图，依据双方签订的协议，房屋面积以测绘为准，实行多退少补，故对被告的抗辩予以采纳，原告主张的数额一审法院确认为97,600.00元，如房屋实际面积经测绘后，被告支付的房款少于应交付的房款，原告可另行主张权利。关于原告主张被告违约给付利息的诉讼请求，依据庭审调查，双方均未全部按协议约定履行，双方均存在违约，但被告已经接收房屋并实际使用房屋，被告提出原告应赔偿其损失的抗辩主张，被告提交的证据不足以证明其主张，不予采纳。被告长期不交房款显系不妥，被告最后一次付款为2019年9月23日，原告要求被告给付利息予以支持，但计息时间应从2019年9月24日起，计算标准应以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告要求被告配合原告签订《商品房买卖合同》诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”可见，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告盘锦绿地置业有限公司与被告宋士洪签订的《绿地世纪城内部认筹协议书》应为有效；二、被告宋士洪于本判决生效后十日内给付原告盘锦绿地置业有限公司购房款97,600.00元，并从2019年9月24日起，以97,600.00元为基数以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清时止；三、驳回原告盘锦绿地置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2,817.00元，减半收取1,408.50元，由被告宋士洪负担1,347.74元,原告盘锦绿地置业有限公司负担60.76元。 二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人盘锦绿地置业有限公司与被上诉人宋士洪根据双方真实意思表示签订的《绿地世纪城内部认筹协议书》合法有效，其中约定房款以房屋实际测量面积为准，实行“多退少补”原则，案涉房屋截止二审法庭辩论终结前，并未经有关单位进行测绘并确认面积，故一审法院将上诉人主张的尚欠房款数额认定为97,600.00元，并确认如房屋实际面积经测绘后，被上诉人支付的房款少于应交付的房款，上诉人可另行主张权利并无不当，本院予以确认。被上诉人最后一次付款时间为2019年9月23日，一审法院认定被上诉人应给付利息并确定的利息给付起止时间并无不当。上诉人与被上诉人已签订《认筹协议书》，被上诉人已交付大部分房款并已实际占有使用房屋，一审法院依据意思自治及契约自由原则，对上诉人提出要求被上诉人宋士洪配合签订《商品房买卖合同》的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人盘锦绿地置业有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2817.00元，由上诉人盘锦绿地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 郭安福 审判员 裴艳伟 二〇二一年三月十五日 法官助理邓晓桐 书记员王璐