安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖15民终940号 上诉人（原审被告）：祝孟连，男，1967年2月15日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。 被上诉人（原审原告）：上海深生物业管理有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市叶集区物业服务中心，统一社会信用代码91341500ＭＡ2ＮＫ93Ｒ55。 负责人：周明维，该公司经理。 委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓传红，该公司员工。 上诉人祝孟连因与被上诉人上海深生物业管理有限公司六安分公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省六安市叶集区人民法院（2020）皖1504民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 祝孟连上诉请求：1.依法撤销原判,依法改判上诉人不承担付款义务；2.本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、该物业合同是无效合同，物业承接合同十四条声明，本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份，在第三方丙方见证下生效，现丙方无签订盖章，这是一份无效合同，对我们业主没有约束力；二、该物业服务合同违反多项《国务院物业管理条例》的第3、11、40、56条。物业公司入住后没有走访业主与业主沟通，其工作人员也经常与业主发生口角甚至肢体冲突；物业公司垄断公权力，不经过他们装不上水表、电表；没有保安人员、未安装摄像头、不修路灯、脏乱差没有改观、盗窃事件频发、燃气无法安装。 上海深生物业管理有限公司六安分公司辩称，1.上诉人上诉理由和事实均无证据支撑；2.类似案件一审、二审作出多次判决，均判令上诉人支付物业服务费用，一审判决有理有据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。 上海深生物业管理有限公司六安分公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告2018年11月28日至2020年10月30日物业费5484.6元；2、被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：六安市叶集区史河街道金河小区系因征地拆迁由叶集区人民政府建设的安置小区，2017年11月28日金河小区所属史河街道胜利社区居民委员会与原告签订《物业承接合同》及《物业承接合同补充协议》，约定由原告对金河小区提供物业管理服务，并约定原告进场前小区存在的相关具体问题由胜利社区居民委员会负责或协助解决，原告的承接时间为2017年11月28日至2022年11月28日，从2018年11月28日开始收取物业费。原告于2017年11月28日按合同约定进入小区进行物业管理，经六安市叶集区发展和改革委员会批准，该小区物业服务收费指导价为0.65元/平方米。另查明，被告在金河小区的物业现有2栋1单元502室、面积120.55平方米，2栋2号车库、面积20.4平方米；6栋1单元401室、面积82.9平方米，12栋8号车库、面积12.05平方米；12栋1单元302室、面积78.92平方米，12栋21号车库、面积30.53平方米，合计面积345.35平方米。因被告及小区部分业主认为涉案《物业承接合同》没有经过招投标，未与金河小区业主协商，以及服务质量存在问题、物业费收取过高等事由，被告拒绝交纳物业费。原告因催要无着，遂诉至本院。案经调解无效。又查明，2020年10月20日原告采取优惠措施，对金河小区业主按0.52元/平方米收取物业费。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，基于对住宅小区业主的物业利益，由建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同，具有法律效力。案涉金河小区系因征地拆迁由叶集区人民政府建设的安置小区，胜利社区居民委员会作为建设单位叶集区人民政府的基层群众组织，为落实建设单位责任，基于金河小区业主的物业利益，在小区业主大会成立并选聘物业公司之前，委托原告对金河小区进行前期物业管理，符合上述规定的精神，故案涉《物业承接合同》《物业承接合同补充协议》合法有效，对包括被告在内的金河小区业主具有约束力。原告根据价格部门的批复，按0.65元/平方米向被告收取物业费，具有合法依据。被告辩称合同无效，收费过高，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。被告另辩称原告乱作为收取燃气公司费用，导致业主不能安装燃气，部分业主不能装电表、装自来水表，部分业主被盗等，证据不足，且与原告诉请被告支付物业费没有关联性，一审法院不予采纳。一审法院认为，《物业服务合同》依法成立即具有法律约束力，原告应按合同约定向业主提供相应的物业服务，业主接受原告提供的物业服务即应按合同约定交纳物业费。被告在金河小区现有物业为3套房屋、3个车库，合计面积345.35平方米，原告已实际为金河小区提供了物业管理服务，依据叶集价格部门核准的指导价格，被告拖欠2018年11月28日至2020年10月30日物业费5177元，事实清楚，一审法院予以认定。原告诉请被告支付拖欠的物业费，具有事实依据。被告辩称原告没有尽到物业管理服务的义务，但并无证据证明原告根本性违约。现因原告于2020年10月20日按优惠价格0.52元/平方米收取金河小区业主物业费，一审法院认为本案被告亦可参照此价格标准支付物业费，即应支付4142元，原告超出此价格标准部分的诉请，一审法院不再支持。一审法院同时认为，原告应根据《物业承接合同》及《物业承接合同补充协议》的约定，逐步提升物业服务质量和水平，提升业主满意度，加强与业主良性互动，构建融洽的双边关系。如果包括被告在内的小区业主，认为原告的物业服务质量与《物业承接合同》约定的内容不符，不能达到被告及其他业主的要求，可待小区成立业主大会及业主委员会后另行依法选聘物业服务企业。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、祝孟连支付上海深生物业管理有限公司六安分公司2018年11月28日至2020年10月30日物业费4142元，于判决书生效后五日内一次性付清；二、驳回上海深生物业管理有限公司六安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由祝孟连负担。 二审中，祝孟连向法庭提交证据一、解除合同告知书，证明：证明上海深生物业管理有限公司六安分公司服务不到位，达不到其收费标准。证据二、市场热线短信截图，证明：上海深生物业管理有限公司六安分公司按最高定价收费，而不是物价局批的定价。 上海深生物业管理有限公司六安分公司质证认为，对证据一的三性无异议，但达不到上诉人证明目的，该告知书内容没有表述被上诉人有服务不到位的相关字样，我们不知道上诉人是怎么解读该告知书的。对证据二市场热线，并没有讲到我们收的是最高的物业费用，我们收费是依据叶集区物价局的定价最终以法院按照80%判决收取，我们以0.52元的价格收取，上诉人的两份证据均达不到其证明目的。 本院认证，对上诉人提交的解除合同告知书及市场热线短信截图的真实性、合法性予以认可,但关联性不予认可,上诉人提交的证据不足以证明其证明目的。 二审对一审查明的基本事实予以认定。 本院认为，祝孟连上诉称《物业承接合同》及《物业承接合同补充协议》无效及上海深生物业管理有限公司六安分公司未尽物业管理服务的义务,但是未能提供足以证明其目的的证据。 综上所述，祝孟连上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由祝孟连负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 莉 审判员 王世如 审判员 高 华 二〇二一年三月二十五日 法官助理王瑜 书记员刘静 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。