山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2357号上诉人（原审被告）：吕寅涛，男，1980年11月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王顺昌，山东鲁中宏正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭景涛，男，1976年1月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：何军明，山东恒志远律师事务所律师。原审被告：吕圣发，男，1955年5月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吕寅涛（系原审被告吕圣发之子），男，1980年11月16日出生，汉族，住济南市。上诉人吕寅涛因与被上诉人郭景涛及原审被告吕圣发房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初5825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。吕寅涛上诉称：撤销一审判决第一项、第二项，改判郭景涛违约，定金不予返还。事实和理由：一审法院认为“案涉房屋面临拆迁，已经发布拆迁公告，应当视为约定的条件成就”明显错误。1、案涉房屋自2020年8月29日郭景涛交付定金，协议生效开始，至今没有任何单位，就房屋拆迁事宜找吕寅涛协调，案涉房屋的一、二层正常经营，面临拆迁一说不存在。2、郭景涛在一审中提交的2020年9月20日济南市莱芜区人民政府口镇街道办事处发布的《口镇街道核心区棚改项目拆迁安置补偿方案公告》，依法不具有拆迁公告效力。根据规定，征收农民集体所有的土地，依照法定程序批准后，应由县级以上地方人民政府予以公告。另，吕寅涛有新的证据可证实，案涉房屋拆迁公告已经停止执行。3、双方租赁房屋协议约定租赁期限自2020年9月2日开始，即便是2020年9月20日发布拆迁公告，按照协议第八条第四项之规定，确定无法经营的，郭景涛获相应补偿，并按实际租赁时间结清租赁费，除此之外以任何理由提前解除合同均视为违约。4、郭景涛以吕寅涛隐瞒案涉房屋拆迁的事实，要求解除合同，退还租金，提起诉讼。事实上，吕寅涛不存在隐瞒拆迁事实的情形，吕寅涛在签订租赁协议以后，按协议约定联系消防工程施工单位，进行了大量工作。事实上，郭景涛不履行租赁协议，导致吕寅涛无法实现租赁目的。既然郭景涛违约解除合同，定金依法不予返还。郭景涛辩称，一审法院判决正确，吕寅涛的上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。1、吕寅涛与郭景涛签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，应认定租赁合同无效。本案中，案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，合同无效，吕寅涛因此而取得的租金应予以返还。2、案涉房屋已经被列入拆迁范围，面临拆迁，租赁合同继续履行已经不可能。3、吕寅涛在明知案涉房屋没有建设工程规划许可证且已经列入拆迁范围的情况下，故意隐瞒实情与吕寅涛签订《房屋租赁合同》，明显存在欺诈行为。宾馆经营属于特殊行业，公安、消防部门对该行业有法定要求，根据吕寅涛房屋的实际情况，根本无法办理消防许可证，无法达到实际使用要求。4、吕寅涛在一审时没有提供充分的证据证实其已经为消防工程施工投入资金，况且吕寅涛对此也没有提起反诉，吕寅涛的该项主张不应得到支持。吕圣发辩称：对吕寅涛的上诉请求没有意见。郭景涛向一审法院起诉请求：1.判令解除郭景涛、吕寅涛签订的房屋租赁协议；2.判令吕寅涛、吕圣发立即返还郭景涛630000元租金并承担逾期返还租金的损失；3.本案诉讼费用由吕寅涛承担。一审法院认定，2020年9月3日，郭景涛与吕寅涛曾签订过房屋租赁协议，已作废。2020年9月22日，郭景涛与吕圣发、吕寅涛签订房屋租赁协议，约定郭景涛租赁吕圣发、吕寅涛位于莱芜区口镇赵家村的房屋，该房屋面积约2600平方米，包括三、四层整层的房产及设施、设备及一楼最北端两间门头及一楼至三楼的两处步梯及楼顶全部面积和电梯井的一处设施、设备。租赁期限自2020年9月2日至2035年9月1日止，每年租金220000元，自2030年9月2日至租赁期满租金按每年242000元，第1年为装修免租期，第2-5年房租为880000元，郭景涛于合同签订之日支付630000元（包含第一笔10000元意向定金、第二笔220000元定金、第三笔400000元租金），余款250000元于消防合同签订并消防施工完毕后结清。自2025年9月2日起以后每年房租提前一个月结算。若因房屋拆迁或前期落实消防无法办理消防证等导致消防合同无法签订，合同终止，吕圣发、吕寅涛在10日内无息退回已付所有款项，双方互不承担责任。诉讼中，郭景涛提交收据三份，分别载明吕寅涛于2020年8月29日收取郭景涛房屋租赁定金10000元，2020年9月3日收取房屋租赁定金220000元，2020年9月22日收取房屋租赁定金400000元。郭景涛提交公告一份，2020年9月20日济南市莱芜区人民政府口镇街道办事处发布口镇街道核心区棚改项目拆迁安置补偿方案公告，拆迁范围为正顺路以南、汇林南街以北、莱城大道以东、龙马河西路以西。上述公告，双方均主张系签订合同后知悉。案涉房屋的地基（使用权）系2002年3月16日吕圣发以30000元的价格从赵家村村委购买，用于发展畜牧业生产，自2007年开始修建楼房。上述楼房没有办理产权登记手续。租赁房屋尚未交付郭景涛使用。一审法院认为，案涉租赁房屋虽尚未办理相关产权手续，但郭景涛与吕圣发、吕寅涛曾签订房屋租赁协议并不违反效力性法律强制规定，该协议合法有效。郭景涛未提交证据证明出租方隐瞒租赁房屋拆迁的证据，且拆迁公告是对公众公示，郭景涛通过公开渠道也可以了解，故郭景涛主张出租人故意隐瞒拆迁事实的主张，一审法院不予采信。合同约定，若因房屋拆迁或前期落实消防无法办理消防证等导致消防合同无法签订，合同终止，出租方在10日内无息退回已付所有款项，双方互不承担其他责任。从该约定看房屋拆迁是合同终止（解除）的条件，现房屋面临拆迁，已经发布拆迁公告，应当视为约定的条件成就，故郭景涛要求解除房屋租赁协议并要求返还租金（定金）的诉讼请求，一审法院予以支持。承租人以诉讼的方式主张解除合同，合同解除后，出租方才具有返还义务，故郭景涛主张自交付之日计算利息的意见一审法院不予采信。吕圣发、吕寅涛主张的郭景涛违约解除合同，定金不应返还的意见，一审法院不予采信。吕圣发、吕寅涛辩称郭景涛违约给其造成损失，并提交了消防工程合同书，郭景涛不予认可，吕圣发、吕寅涛辩称的意见证据不足，一审法院不予采信。综上，郭景涛要求解除房屋租赁协议并责令吕寅涛返还租金并承担损失的诉讼请求，其合理部分，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法解除郭景涛与吕圣发、吕寅涛于2020年9月22日签订的房屋租赁协议；二、吕圣发、吕寅涛于判决生效之日起三日内返还郭景涛租金（定金）630000元；三、驳回郭景涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5050元，保全费3770元，均由吕圣发、吕寅涛负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕寅涛提交下列：证据一，济南市住房和城乡建筑局、济南市发展和改革委员会、济南市财政局和济南市自然资源和规划局于2020年10月29日共同下发的济建发（2020）60号文件《关于调整2020年棚户区改造计划的通知》，其中附件《2020年棚户区改造项目调整表》明确载明莱芜经济开发区（口镇）核心区棚户区改造一期项目已经被替换为商河县许商综合片区（七期）棚改旧机械厂周边片区项目，拟证实郭景涛在一审中提交的拆迁公告已经失效，本案诉争的房屋不再拆迁。证据二，莱芜区口镇赵家村村委会于2021年3月2日出具的证明一份，该证明载明“兹证明我村居民吕圣发其子吕寅涛两人的位于我村深圳北路路东楼房，在口镇政府一期拆迁中没有拆迁计划，现楼房外租正常营业”，拟证实吕寅涛在一期拆迁中没有拆迁计划，现在楼房外租正常营业。郭景涛质证称，对证据一有异议，该份证据系复印件，无法证实证据的合法来源，同时该份证据也不能证实吕寅涛的观点。在一审中郭景涛提交的拆迁公告已经明确吕寅涛的房屋属拆迁范围。对证据二有异议，莱芜区口镇赵家村村委会公章的真实性无法核实，且该份证据没有经办人的签名，不符合证据的形式要件，该份证据与一审中郭景涛提交的拆迁公告明显矛盾，不能证实吕寅涛的观点。吕圣发质证称，对证据的真实性无异议。本院认为，经核实，证据一客观真实，本院予以采信。证据二，该份证明中无相关负责人及经办人签字，不符合证据的形式要件，本院不予采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，本案诉争房屋所占土地属于集体土地。以上事实有一审庭审笔录在案为凭。本院认为，2020年9月22日，吕圣发、吕寅涛与郭景涛签订《房屋租赁协议》，将其在济南市莱芜区口镇赵家村的沿街三、四层楼房出租给郭景涛用于酒店经营使用，上述合同并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋，而乡、村庄规划内的房屋租赁合同案件，可以参照本解释处理。因本案诉争的房屋所占土地为村集体土地，吕圣发已取得了诉争房屋的所有权，郭景涛并未提供证据证实该房屋属于乡、村庄规划区内的房屋，对外租赁房屋应取得建设工程规划许可证，故郭景涛关于吕寅涛未取得建设工程规划许可证而对外租赁房屋，所签订的《房屋租赁合同》无效的抗辩主张，本院不予采信。2020年9月20日，济南市莱芜区人民政府下发了拆迁公告，拟拆迁案涉房屋，吕寅涛在二审中提交的济建发（2020）60号文件《关于调整2020年棚户区改造计划的通知》及附件《2020年棚户区改造项目调整表》，也可印证政府于2020年9月20日确将本案诉争的房屋列为拆迁范围，只是于2020年10月29日进行了调整，吕寅涛关于“诉争房屋不存在拆迁一说”的主张与事实不符，本院不予支持。吕圣发、吕寅涛与郭景涛签订的《房屋租赁协议》约定“若因房屋拆迁或前期落实消防无法办理消防证等导致消防合同无法签订，合同终止。吕圣发、吕寅涛在10日内无息退回已付所有款项，双方互不承担责任”。郭景涛向一审法院提起解除合同诉讼时，诉争房屋确被划为拆迁范围，双方对此均不存在过错，互不承担责任。依据合同约定，合同终止，郭景涛先前所交付的所有款项，吕寅涛应予以返还，吕寅涛关于定金不予退还的主张，本院不予支持。综上，一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，吕寅涛、吕圣发返还郭景涛先前所支付的租金及定金符合合同约定，本院予以支持。虽二审中吕寅涛提供了《关于调整2020年棚户区改造计划的通知》，显示政府已经于2020年10月29日调整了原来的拆迁方案，诉争房屋已不再列为拆迁范围，属于出现了新的事由。双方是否形成新的租赁关系，应通过重新协商另行签订租赁合同的方式予以解决。综上，吕寅涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由上诉人吕寅涛负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年三月八日书记员  侯新新