四川省茂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3223民初10号 原告：茂县成祥宾馆，住所地：四川省茂县凤仪镇羌城古街西段二支道，统一社会信用代码：91513223720893791T。 负责人：陈定晴，职务：总经理。 委托诉讼代理人：余永安，四川蜀望律师事务所律师。 被告：国网四川阿坝州电力有限责任公司，住所地：四川省茂县凤仪镇西羌大道水西路东侧，统一社会信用代码：91513200553462790N。 法定代表人：蒋平，职务：总经理。 委托诉讼代理人：辜波，四川致顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王弘宇，四川致顺律师事务所律师。 原告茂县成祥宾馆与被告国网四川阿坝州电力有限责任公司（以下简称：国网阿坝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂县成祥宾馆负责人陈定晴、委托诉讼代理人余永安、被告国网阿坝公司委托诉讼代理人辜波、王弘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告茂县成祥宾馆向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告赔偿原告租赁物品损失及营业损失共计894952元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年1月1日起至2020年8月30日止，先后五次签订了《房屋租赁合同》，并将199套酒店设施及物品造册交付被告作为办公及职工住宿使用，原、被告双方都实际履行了合同义务。2020年8月底，租期届满，经双方现场确认，大量租赁物需清洗、维修、维护、更换，但在多次协商具体赔偿事宜时，被告对补偿说明前六项予以认可，但对后五项始终找各种借口一拖再拖。与此同时，清洗维修时间花去了一个月时间，按其合同约定租金每天为33.86元计算赔偿营业损失202144元的要求并不为过。还有的房间，由于被告在租赁期间对租赁无的爱惜不够，造成49间房屋地毯污损严重，根本无法清洗还原，地毯需要更换，每间面积为24平方米，每平方米单价130元，合计金额152880元。49间房屋至今无法经营，10月1日起，按照宾馆上网挂牌价每间每天160元计算，营业损失达到235200元。所有损失都是被告不履行义务造成的，理应由被告赔偿损失是合情、合理、合法的。综上所述，原告为维护自身的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，提起诉讼，望依法裁判。 被告国网阿坝公司辩称，1.本公司自2018年1月起租赁成祥宾馆199间房间作为职工宿舍至2020年8月30日止。租赁期限届满后，我公司工作人员，实际使用房间的职工以及成祥宾馆工作人员三方共同对每一个房间的情况进行查验记录，办理退房验收手续。验收过程中，对于存在人为损坏的部分均有记录，并且由本公司实际使用该房间的职工进行了赔偿。原告起诉书所称的租赁物品损失，包括宾馆房间内灯泡等低值易耗品、电视、空调、公共设备电梯、公共设备烧热水空气能、地毯（室内和公共区域）均不存在人为损坏，其外观完好，仅存在部分功能丧失。这些物品经过三年的使用，存在尘污或者部分功能丧失均属于正常损耗，依法不应当由本公司赔偿。2.《民法典》第172条规定，出租人应当履行租赁物维修义务，当事人另有约定的除外。第711条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的不承担赔偿责任。第713条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，出租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担欠款规定的维修义务。双方签订的《房屋租赁合同》第6条，其他相关费用的承担方式约定水电费、电视收视费、物业费、车位费、税费、房屋及设施维修费等13项费用及其他与房屋租赁相关的未列明的费用均由成祥宾馆承担。第7条约定，房屋及附属设施设备因自然属性或者合理使用产地的损耗由成祥宾馆负责维修；保管不当或者不合理使用产生的设备设施故障由本公司维修。因此，不论从法律规定还是合同约定，正常使用情况下，设施设备的维修责任都在成祥宾馆，而不在本公司。3.租赁合同已经约定含水费在内的13项费用由成祥宾馆承担。因此，成祥宾馆要求补偿水费无合同依据。4.原告诉称的营业损失包括清洗地毯期间的损失，以及部分地毯需要更换，期间未营业的损失。根据《民法典》733条规定，承租人在租赁期限届满后，应当按约定的标准或者按照租赁物的性质使用后的状态返还租赁物。本公司在租赁期满后，按现状向成祥宾馆交付房屋，符合法律规定，不应当向其支付所谓营业损失。综上所述，原告主张的损失无法律依据，也无合同依据，应予以全部驳回。 依据当事人陈述和审查确认的证据认定如下：原告成祥宾馆提交的证据，1.当事人身份信息复印件一份，拟证明原、被告主体适格；2.房屋租赁合同5份，拟证明原、被告签订合同后，明确双方的权利义务租金的计算方式和赔偿方式；3.2020年9月20日出具的税务增值发票1张，拟证明被告至今未支付最后一个月的房租；4.房屋损坏赔偿情况表、补偿说明及函件1套，拟证明双方已经确认的损坏物品情况；5.宾馆挂牌价格表和其他公司签订的价格协议1份，拟证明应赔偿损失的标准；6.地毯及其他物品损坏的照片12张及手机照片打印件1份，拟证明被告49间房屋地毯及其他物品损坏的事实。上述证据，第1组证据被告无异议；第2组证据，被告对该证据的三性无异议，但认为合同中第六条明确规定，与租赁合同相关的十三项费用包括水费、房屋设施、设备维修等费用均包含在租金中。房屋的损坏费用应当是人为损坏才能进行赔付。2018年第一份合同中约定地毯应当每半年清洗一次，故原告提出的赔偿请求不应支持；第3组证据，被告对该证据的真实性无异议，但双方已经在2020年8月底协商解除合同，因此不应当支付原告一个月租金；第4组证据，被告对该证据的房屋损坏赔偿情况表、补偿说明真实性有异议，房屋损坏赔偿情况表与提交的复印件证据不一致，有人为修改的痕迹，补偿说明没有公司签字，均不予认可。对函件的真实性予以认可，维保费仅仅对2018年作出了说明没有涉及其他年份；第5组证据，被告对该证据真实性不予认可，原告酒店2014年5月已经开始营业，2018年交付给被告使用，其本身已经存在自然损坏的情况；第6组证据，被告对三性均不认可，该组照片及打印件均没有被告的签字确认，照片中也不能看出地毯受到损坏不能使用，也不能证明地毯是人为损坏。经审查，对原告提交的第1、2、3组的真实性、合法性、关联性予以确认。第4组证据的函，被告经办人已经明确2018年电梯维修费用统一结算及另租房屋的事实，故对该函第1项内容予以确认；在第4组证据中损坏情况统计表，该证据是经被告经办人签字确认因予认可，但其中第21项有原告改动的字迹，故对第21项不予确认；第4组证据中的补偿说明，该证据无被告签字且也无其他证据予以佐证，不予确认。第5组证据予本案无关联，不予确认。第6组证据，该证据没有被告的签字也没有其他证据予以佐证，不予确认。被告国网阿坝公司提交的证据，1.营业执照1份，拟证明当事人主体适格；2.租赁合同（2020年7月1日至2020年9月30日）5份，拟证明维修责任和维修费用进行了约定，以及合同可以协商解除的规定；3.退房确认单及部分员工赔偿支付凭证1套，拟证明租赁期满三方对房屋现状行了确认及退房时间为2020年8月31日，和人为损坏物品已经赔偿的事实。以上证据原告对第1组证据无异议；第2组证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，不能达到证明目的。第3组证据，原告对真实性无异议对关联性有异议，对赔偿存在异议，其中几间赔偿后公司决定统一退房且赔偿的费用都退还给使用人。经审查，对被告提交的第1、2组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。第3组证据的真实性予以确认，但该证据中部分退房时间在2020年9月，对关联性不予确认。原、被告提交证据及当事人的陈述在卷予以佐证。 事实认定如下:2018年1月1日至2020年8月30日，原、被告双方先后签订了五次《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方茂县成祥宾馆将位于茂县××镇××街××段××道××9间房屋出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止、2019年1月1日起至2019年12月31日止、2020年1月1日起至2020年3月31日止、2020年4月1日起至2020年6月30日止、2020年7月1日起至2020年9月30日止。房屋面积为10584.92平方米，共计199间，房屋租金为33.86元／间／天。合同6.1项约定了水费、电费等13项费用由甲方承担，其中电费2度／天／间，超出部分由乙方承担……”。合同签订后，房屋交由国网阿坝公司实际在使用，至2020年9月被告国网阿坝公司、原告及实际使用职工进了三方验收并予以腾退。在验收中公司委派人员对损坏物品进行了确认，并对电梯维护等事项进行了协商，但地毯清洗费用及49间房屋无法使用的赔偿款和9月份租金未能达成协商意见。 本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案中，房屋租赁合同签订后，原告已将房屋交付给被告使用的事实，本院依法予以确认。双方争议的焦点：一、合同解的时间及租金问题。本案中双方先后签订了五份合同，合同内容及约定的权利和义务基本一致且具有连续性，其中前四份合同均已履行完毕，2020年7月1日签订的最后一份合同中明确约定合同终止时间为2020年9月30日。被告对此辩称与原告在2020年8月底已经协商解除合同并予以腾退所承租的199间房屋，但原、被告双方未签订书面解除协议且原告对此辩解意见予以否认，故，对协商解除《房屋租赁合同》本院不予认可。被告所提交的证据中最后腾退房屋的时间在2020年9月2日，《房屋租赁合同》签订的租赁物为199间房屋且没有对每间房间进行单独约定，因此199间租赁房屋应视为一个整体，即任何一间房屋没有履行腾退行为都应视为未终止合同约定，故，《房屋租赁合同》履行终止时间为2020年9月30日止。被告提出原告在起诉书中表述该笔租金为营业损失违背证据规则，不应支持，原告当庭已经做了变更，本院认为符合法律规定，予以准许。结合原、被告提交的证据和查明的事实，故本院对原告提出的9月份租金202144.2元，予以支持；二、关于物品损坏赔偿的问题。原告共提供三项赔偿费用，1.物品损坏情况统计，被告认为物品的损坏已经进行了三方确认并进行了赔付且合同中约定非人为损坏应当由原告自行修复不应当由被告赔偿。经被告所提交的退房确认单中只有部分房间有使用人赔付签字，对后续租赁房屋腾退均由公司统一实行双方均无异议。虽然合同中明确约定非人为损坏应当由被告自行维修，但在退房确认中被告公司经办人对损坏物品进行了确认，应视为对清单物品赔偿金额及数量予以认可，应予赔偿。但该份清单第21项有被告自行添加的字迹，故对本项不予支持。对清单上其他确认损坏物品共计金额59313元，予以支持；2.诉求外的补偿说明，该补偿清单既没有被告的签字确认也没有证据予以佐证，故本院不予支持；3.地毯的清洗费用，在双方签订的《房屋租赁合同》“第6.1条中12项费用房屋及设施设备维修费由甲方承担”，本案中被告承租的房屋是酒店，地毯本身就是酒店设施的一部分，其维修费用应当由原告自行承担。对于原告提出地毯是因被告不合理使用导致，根据证据规则原告应负有对被告不合理使用导致地毯损坏的举证责任，但原告只提交了部分照片并无其他证据予以佐证，本院不予支持；三、关于电梯维修及合同外租房费用问题。被告辩称维保费应当按照合同约定进行结算，但原告所提交的证据明确表述2018年电梯维保费和借调人员的房费，经领导同意且有公司经办人员的确认签字，故对电梯维保费16000元和合同外租房费4097元共计20097元，予以支持；四、关于49间房屋经营损失的问题。原告提出49间房屋因地毯无法使用导致房屋在十月份无法对外营业，应当由被告支付对此造成的损失。本案原告所提出的损失为每天160元一间计算共计235200元，而原告未提交任何证据予以证明该笔损失为实际发生的损失，因此原告请求的该笔损失为期待性收入。而被告承租的房屋为酒店，地毯的使用本就存在一定的损耗，而合同中也对附属物的维修保养有明确约定，并且被告提交的证据也能证明199间房屋已经在9月2日后全部腾退，原告有足够的时间对附属物进行维修保养，也可以采取其他救济途径解决，原告因自身的行为导致损失扩大不因由被告承担，本院不予支持。 综上所述，对原告茂县成祥宾馆的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告国网四川阿坝州电力有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告茂县成祥宾馆支付2020年9月房屋租赁费202144.20元； 二、被告国网四川阿坝州电力有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告茂县成祥宾馆支付物品损坏赔偿费59313元； 三、被告国网四川阿坝州电力有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告茂县成祥宾馆支付电梯维保费16000元和合同外租房费4097元，共计20097元； 四、驳回原告茂县成祥宾馆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6375元，由原告茂县成祥宾馆负担4369.41元，被告国网四川阿坝州电力有限责任公司负担2005.59元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  秦金涛 二〇二一年三月二十三日 书记员  张 雪