北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4348号上诉人（原审被告）：李丽，女，1971年7月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：陈兰声，女，1955年8月1日出生，汉族，住北京市丰台区。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家置地房地产经纪有限公司职员。上诉人李丽因与被上诉人陈兰声及原审第三人北京链家置地房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2020)京0101民初17015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人李丽、被上诉人陈兰声、原审第三人北京链家置地房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判驳回陈兰声相应诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈兰声负担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。一、一审判决错误认定我没有证据证明就搬离一事告知陈兰声，事实上7月12日的微信聊天记录显示，双方已协商房屋使用到期时间，陈兰声明确表示7月20日之前腾房就算结清，房租押金抵一个月的租金。7月12日协商之后房屋使用及交接问题就由陈兰声的爱人和我的朋友王明强沟通，但是对方态度强硬，扬言撬锁报警，无法沟通，再后来联系不上，以致无法交接。在此情况下我于7月16日搬离，双方8月2日微信聊天中我明确告知7月16日就搬离了。陈兰声有责任监管自己的房屋，在没有收到租金的情况下几个月不闻不问，损失扩大是其主观故意造成的。二、一审判决认定我没有向陈兰声交接钥匙，说明如下：1.房屋租赁合同并未约定交接房屋需要交接钥匙；2.考虑疫情原因没有必要当面交接钥匙，后双方在未见面的情况下也完成了交接；3.陈兰声在明知我已搬离房屋的情况下故意一直不与我联系造成损失扩大，与我无关，且锁芯是我自己更换的，无需交还；4.后期陈兰声态度恶劣，双方关系僵化，无法联系才造成无法交接。综上，请求二审法院依法及时、公正审理，以维护我的合法权益。陈兰声辩称，同意一审判决。李丽称其微信告知我其已搬离案涉房屋，实际上8月2日我与李丽联系时其称7月16日搬家了，但对方搬家应该当时就告知我，不用我去现场，其可以录像、拍照留存证据，但李丽没有；况且链家的店面离案涉房屋约100米，其也没找链家交接。一审期间李丽直到9月24日开庭时才说我可以开锁，当时我将案涉房屋交付给李丽时给了其钥匙，并亲自查看水电煤气，都是当面交接。北京链家置地房地产经纪有限公司（下称链家公司）述称，同意一审判决，不同意李丽上诉请求。陈兰声向一审法院起诉请求：1.李丽按照双方合同约定按照每天500元的标准向陈兰声支付自2020年6月15日至2020年9月24日的违约金；2.李丽按照每天250元向陈兰声支付自2020年9月24日起至房屋实际出租出去的损失；3.李丽向陈兰声支付截止到2020年9月24日的水电、燃气费共计1359.44元；4.李丽向陈兰声赔偿开锁费用650元；5.李丽因未向陈兰声归还燃气充值卡的补卡损失10元；6.李丽向陈兰声支付房屋脏乱的保洁费1000元；7.案件受理费由李丽承担。一审法院认定事实如下：陈兰声与李丽签订《北京市房屋租赁合同》。陈兰声将其名下位于北京市东城区×××202号房屋，建筑面积85.07平方米，出租给李丽。租赁期限自2019年12月15日至2020年12月14日止1年。陈兰声应于2019年12月5日前将房屋交付李丽。月租金7500元，年租金9万元，按季支付，押一付三。押金随第一笔租金支付，租赁期限满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由李丽承担的费用、租金以及其他应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还李丽。双方协商一致，可以解除本合同。李丽有迟延支付租金达十日或欠交各项费用达一个月租金的行为等，陈兰声有权解除合同。租赁期内，若双方一致解除合同，提出解除合同需求的一方，应按月租金100%支付违约金。陈兰声未按照约定时间交付该房屋或李丽不按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及李丽未按照约定时间返还房屋的，应按照日租金2倍标准支付违约金。双方因租赁发生纠纷，通过双方聊天记录显示，2020年7月12日，陈兰声称，按照合同约定不继续租6月15日应该腾房，因为疫情影响，陈兰声返一个月押金，李丽支付水电、燃气费用，李丽决定不租的情况下，又住了一个月，而且还要继续住；双方分歧是8月20日还是7月20日，陈兰声想李丽既然不租了，7月20日腾房，双方就两清了。对此，李丽称，对，不过7月20日腾也得找房子，能不能再交一个月房租居住至8月20日。同年7月13日，陈兰声称，既然你们正式提出退租了，就定下来这两天腾房吧。7月15日，居住人王明强也给陈兰声的配偶联系，能否7月20日之前交一个月房租再居住一个月。陈兰声的配偶称，必须7月15日下午4点前支付租金。7月15日至7月17日，李丽的居住人王明强再与陈兰声微信联系无人回应。直到8月2日，李丽称早就搬完了，7月16日就搬完了。陈兰声称，为何现在才说，搬家应该交接钥匙。李丽认为门锁是自己换的，不应该交付给陈兰声。李丽同意陈兰声撬锁，陈兰声于2020年9月24日撬锁进入房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，陈兰声、李丽签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据查明事实，双方微信聊天显示，因为疫情影响，陈兰声、李丽就租赁合同解除及搬家一事，均认可李丽于2020年7月20日前搬离房屋，扣除一个月押金后，租金两清，李丽承担实际发生水电、燃气费用。李丽想7月20日前再交一个月租金，住至8月20日，但陈兰声不同意，遂发生纠纷。从双方聊天可以看出，双方达成一致意见即“李丽2020年7月20日搬离案涉房屋，不欠租金”。之后，李丽搬离房屋。但就李丽搬离房屋一事，考虑到无证据显示其具体搬离时间，也无证据显示李丽就其搬离一事及时告知陈兰声，且李丽未向陈兰声交接房屋钥匙，以致陈兰声于2020年9月24日才撬锁进入房屋，因此，李丽应当承担2020年7月20日至9月24日期间房屋租金损失。关于陈兰声的第一项损失请求，陈兰声主张违约金实际为弥补租金损失，但其主张的违约金数额过高，法院酌减。关于陈兰声主张的自2020年9月24日之后的房屋损失，依据不足，法院不予支持。关于陈兰声主张的水电、燃气费用1359.44元、开锁费650元及补卡费10元，李丽也同意支付，法院予以确认。关于陈兰声主张的保洁费1000元，因无相应的票据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年12月判决：一、李丽于判决生效后十日内向陈兰声支付违约金1.6万元；二、李丽于判决生效后十日内向陈兰声支付水电燃气费1359.44元、开锁费650元和补卡费10元；三、驳回陈兰声的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，陈兰声称8月2日其微信告知李丽把欠款结清并把钥匙交给链家公司，李丽表示同意，但后续李丽并未将钥匙交给链家公司。对此李丽称其以为王明强早就交接完毕，且锁是李丽更换的，合同并未约定交接房屋的形式为交钥匙，故其没有义务把钥匙交给出租人，其搬走后陈兰声可撬锁收回房屋。二审庭审中，李丽提交王明强看房子视频及交易记录，证明案涉房屋租金系王明强交纳，王明强系案涉房屋实际承租人，本案将王明强列为共同被告。陈兰声认可系王明强交纳的租金和押金，但不认可李丽的证明目的，称李丽是以自己名义签订的合同，未向其披露王明强，如果其知道系王明强实际承租，将不会签订合同。本院认为，李丽与陈兰声签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，李丽提出提前解除合同，陈兰声与李丽协商一致李丽于2020年7月20日腾房，双方两清。后李丽因疫情原因提出要求续租一月，陈兰声未同意，双方就房屋的交接发生争议。李丽虽称其于2020年7月16日搬离，但未提供证据证实其通知陈兰声收房，且李丽已将房屋门锁更换，其有义务将钥匙交还陈兰声。2020年8月2日的微信聊天中李丽告知陈兰声已经搬离，但其未按陈兰声的指示将钥匙交给链家公司，李丽未完成其交接义务，案涉房屋一直处于李丽的实际控制之下，直到陈兰声于2020年9月24日才撬锁进入房屋，陈兰声实际收回房屋。租赁合同约定，李丽未按照约定时间返还房屋的，应按照日租金2倍标准支付违约金。李丽上诉称陈兰声明知其已搬离房屋的情况下故意一直不与其联系造成损失扩大，返还房屋系李丽作为承租人应履行的义务，而陈兰声亦未拒绝交接房屋，不存在扩大损失的故意或过失，故本院对于李丽的该项上诉意见不予采纳。李丽未履行交接义务，应当承担2020年7月20日至9月24日期间房屋租金损失，陈兰声主张的违约金实际为弥补租金损失，原审法院酌情认定上述期间的违约金，并无不妥，本院予以维持。综上所述，李丽的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费251元，由李丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二一年三月二十四日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥