河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民再55号再审申请人（一审被告、反诉原告）：张展，男，1969年6月9日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：蔡殿锋，河南信申律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告）：河南信合建设投资集团有限公司，住所：固始县城陈**光广场世纪大厦。法定代表人：陈锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志东，河南振蓼律师事务所律师。再审申请人张展因与被申请人河南信合建设投资集团有限公司(以下简称信合公司)租赁合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初282号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月27日作出（2020）豫15民申191号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张展及其委托诉讼代理人蔡殿锋、被申请人信合公司委托诉讼代理人张志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张展申请再审称，原审判决“判非所请”违反法律规定。被申请人信合公司原审诉讼请求第三项表述为：“判决被告赔偿原告的损失，损失计算至被告实际交付房屋给原告之日止，暂定40万元”。庭审时，信合公司也未变更诉讼请求。原审法院判决的申请人应给付租金损失时间段则是：“自合同期满之日起至起诉之日止”，金额为40万元。显然该时间段的计算要远远短于原告要求的时间段，超出了原审原告诉讼请求范围，缩小了申请人一方的权利空间，而且金额还就是原告请求的，暂定的那么多。因此，原审法院的该项判决，既无事实依据，也无法律依据。请求:1、撤销原一审判决，并依法改判。信合公司辩称，双方租赁合同于2018年7月14日期满，合同期满后，张展既不与答辩人续签合同也不交还房屋，答辩人于2019年1月2日提诉讼，起诉时张展已非法占用答辩人房屋半年之久，按年租金80万元计算，起诉时张展已给答辩人造成40万元的损失，故，起诉时将损失暂定为40万元，虽然起诉，答辩人的损失仍然在继续扩大，所以答辩人主张“损失计算至被告实际交付房屋给原告之日止。请求维持原审判决。信合公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即停止侵害，将其非法占用的房屋返还给原告；二、判决被告立即支付拖欠的租金40万元；三、判决被告赔偿原告的损失，损失计算至被告实际交付房屋给原告之日止，暂定40万元；四、诉讼费由被告承担。张展向一审法院反诉请求：一、判决驳回原告的诉讼请求；二、判决原告赔偿被告损失400万元（暂定）；三、原告承担本案的诉讼费和反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：原告（反诉被告）信合公司当庭提供如下证据材料：一、原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格；二、元宝山商场房屋租赁合同以及补充协议，用以证明本诉被告自2015年2月14日起开始租赁原告的房屋，租期为三年，后来合同延长五个月至2018年7月13日到期，租金为80万元一年。被告（反诉原告）张展当庭出示如下证据材料：一、元宝山商场房屋租赁合同和补充协议，证明张展租赁反诉被告房屋从事掌上明珠家具经营。同时证明双方房屋租赁合同签订是三年续签一次，从2008年至今一直没有间断，所以反诉被告称反诉原告非法占用其房屋与事实不符；二、录像光盘，用以证明原告于2018年4月22日在维修出租给反诉原告的门面房时没有将顶楼楼顶封盖，当夜下大雨导致反诉原告家具店被水浸泡，同时证明家具损毁的数量，以及证明损失价值初步估算是400万元；三、申请对损毁家具价值、装饰装修价值和2018年4月22日至2019年1月22日无法营业的经营损失。反诉原告的申请经固始县人民法院对外委托，2019年8月22日河南蓼城资产评估事务所出具豫蓼评报字[2019]第053号《张展申报因房屋漏水造成家具损坏损失项目资产评估报告》，评估家具损失价值合计人民币507873元整。一审法院在审理过程中，依法组织当事人进行了举证、质证。双方无异议的证据如下：一、信合公司提供的营业执照和法定代表人身份证明；二、元宝山商场房屋租赁合同及补充协议对双方有异议的证据和事实认定如下：一、勘查确认的家具损坏清单及豫蓼评报字[2019]第053号《张展申报因房屋漏水造成家具损坏损失项目资产评估报告》，反诉被告信合公司辩称，对该鉴定报告不认可，因为时间跨度较大，评估报告中评估对象与张展本人申请评估的家具不一致，且与张展向信合公司索赔时所列的损坏家具清单中的家具也不一致。并由当时出席现场勘查的原告方人员祖伟荣说明情况，证明本诉原告方不认可该勘查内容，也不愿意在勘查笔录中签字，法庭要求签字才签的字，本人没有参与勘查过程。一审法院认为，本案在审理过程中，本诉被告张展当庭提起反诉，要求本诉原告赔偿其因房屋漏水而造成的家具损毁损失、装修损失以及无法经营期间的营业损失，并向一审法院提交鉴定申请，请求对该三项损失进行评估。法庭将该案移交一审法院司法技术鉴定科处理，双方在申请评估期间，张展暂时放弃对房屋装修损失及营业损失的评估，仅对家具损毁损失进行评估，一审法院司法技术科于2018年4月2日、6月24日、7月10日三次现场勘查，形成八页勘查清单，根据双方当事人陈述，法院技术鉴定科组织勘查现场时，因双方意见不一致，导致无法形成勘查结果，从而不能推动司法评估程序进行。法院司法技术鉴定科请求审判庭参与现场勘查，2019年8月14日上午10时，在审判人员的参与下，进行了现场勘查，对损毁家具一一核对，详细记录（详见勘查清单）。后河南蓼城资产评估事务所出具该评估意见书，评估人员和评估机构具有相关资质，评估结论所依据的材料客观具体，对该评估报告，一审法院予以采信。本案在审理过程中，被告（反诉原告）张展将反诉诉讼请求变更为52万元。结合上述经一审法院审查确认的证据材料以及当事人的当庭陈述，一审法院认定事实如下：2015年1月13日，本诉原告信合公司与本诉被告张展签订《元宝山商场房屋租赁合同》，双方约定将本诉原告所有的位于固始县红苏路与中山大街西南部，东临红苏路，南临元宝街，总建筑面积为4898平方米的三层建筑物租赁给本诉被告张展经营销售家具，租赁期限为三年，即自2015年2月14日至2018年2月13日，年租金为人民币800000元（大写：捌拾万元整），2015年10月13日，双方达成补充协议，就租赁期限重新协商，租期变更为“2015年2月14日起至2018年7月13日止”，本诉被告诉称，租赁期限是2018年7月13日期满，有40万元租赁未付不错，但因房屋漏水造成家具受损，双方协议用租金抵付，不是被告恶意拖欠。因房屋漏水造成其家具损毁，装修装饰物损毁以及至今尚不能正常营业的损失，本诉原告应当赔偿。为此，双方发生纠纷。诉讼中，反诉原告张展申请对其因涉案租赁房屋漏水而造成的家具损毁、装饰装修物损毁以及至今尚不能经营的损失进行评估。评估过程中，反诉原告暂时放弃对房屋装饰装修损失和经营损失的评估，其家具损失经河南蓼城资产评估事务所评估价值为507873元。一审法院认为，本诉原告信合公司与本诉被告张展签订租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方应当按照合同约定，享有合同权利、履行合同义务。首先，本诉原告要求本诉被告按照约定支付第三年下半年租金400000元，应予以支持。租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，本诉被告仍占有使用该房屋，没有法律依据，本诉原告要求本诉被告返还房屋并承担自合同期满之日起至起诉之日止租金损失400000元，符合法律规定，一审法院予以支持。其次，本案在审理中，本诉被告提起反诉，要求反诉被告承担因房屋漏水给其造成的家具损失，并从租金中抵付。一审法院认为，租赁合同签订后，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，当租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行维修和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物，反诉被告交付给反诉原告的房屋漏水，多次维修未果，2018年4月22日凌晨大雨，涉案房屋进水，反诉原告店内陈放的家具被雨水浸泡，原告家具损失经评估事务所依法评估，该部分损失可从其所欠反诉被告房屋租金和占用使用费中扣除。再次，关于评估费用，应当系反诉原告在评估过程中的实际支出，且提供有正规发票予以证实。涉案房屋漏水造成反诉原告损失，反诉原告对房屋漏水没有责任，该部分费用应当由责任方信合公司负担。最后，关于反诉原告张展提出要求反诉被告信合公司赔偿其装饰装修损失和经营损失的请求，因未能提出足够证明其损失金额的证据，本案不予支持，可在取得新的证据后，另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，一审法院判决：一、本诉被告张展于本判决生效后六十日内将位于固始县红苏路与中山大街西南部，东临红苏路，南临元宝街三层门面房返还给本诉原告信合公司；二、本诉被告张展于本判决生效后十五日内支付原告信合公司租金及逾期损失共计800000元；三、反诉被告信合公司赔偿反诉原告张展因房屋漏水造成的家具损毁损失507873元；四、评估费7000元由反诉被告信合公司承担；五、驳回本诉原告信合公司、反诉原告张展的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由本诉被告张展负担，反诉费9000元，由反诉被告信合公司负担。本院再审认定的事实与原审一致。本院再审认为，根据申请人的申请理由及被申请人的答辩意见，本案的争议焦点为原审判决是否超出诉讼请求。经查，被申请人信合公司原一审诉讼请求的第三项为：“判决被告赔偿原告的损失，损失计算至被告实际交付房屋给原告之日止，暂定40万元”。从被申请人的诉讼请求来看，其主张的损失为截至交房之日止，暂定为40万元。原审中，被申请人信合公司未予变更诉讼请求。而原审判决在本院认为部分就此损失的起止时间表述为：“本诉原告要求本诉被告返还房屋并承担自合同期满之日起至起诉之日止租金损失400000元，符合法律规定，一审法院予以支持”。原审的认定超出了诉讼请求，申请人的再审理由成立，本院再审予以支持并纠正。原审的其他判项正确，本院再审予以维持。综上所述，申请人张展的申请理由成立，本院再审予以支持。原一审认定事实清楚，但对于损失截止时间点的认定超出了诉讼请求，适用法律错误。本院再审予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持固始县人民法院（2019）豫1525民初282号民事判决的一、三、四、五项。即：“一、本诉被告张展于本判决生效后六十日内将位于固始县红苏路与中山大街西南部，东临红苏路，南临元宝街三层门面房返还给本诉原告河南信合建设投资集团有限公司；三、反诉被告河南信合建设投资集团有限公司赔偿反诉原告张展因房屋漏水造成的家具损毁损失507873元；四、评估费7000元由反诉被告河南信合建设投资集团有限公司承担；五、驳回本诉原告河南信合建设投资集团有限公司、反诉原告张展的其他诉讼请求。二、变更固始县人民法院（2019）豫1525民初282号民事判决的第二项为：张展于本判决生效后十五日内支付河南信合建设投资集团有限公司租金及自合同期满之日起至房屋交付之日止逾期损失共计800000元；一审案件受理费20800元，由张展负担11800元，河南信合建设投资集团有限公司负担9000元。再审案件受理费20800元，由张展负担11800元，河南信合建设投资集团有限公司负担9000元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 陶加峰审判员 芦 倩二〇二一年三月二十二日法官助理胡和平书记员李秋爽