广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1589号上诉人（原审被告）：杨清怀，男，1975年11月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习律师。上诉人杨清怀因与被上诉人广州市悦旺物业管理有限公司（以下简称悦旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，并于2021年1月22日公开开庭进行了审理，杨清怀，悦旺公司的委托诉讼代理人李伟航、钟嘉茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨清怀上诉请求：1.改判杨清怀不用承担支付租金、管理费、违约金，驳回悦旺公司的全部诉讼请求；2.本案的所有诉讼费用由悦旺公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院忽略悦旺公司恶意隐瞒其曾与杨清怀另行签订《物业租赁合同》的事实。《物业租赁合同》签订时间在后，应为本案所涉唯一适用合同，杨清怀不应支付租金及承担违约责任。该《物业租赁合同》中约定租赁期为2017年12月1日至2023年8月31日止，租金为每月1200元，同时约定由杨清怀交纳押金5000元，如杨清怀违约，则没收杨清怀押金，悦旺公司有权将物业转租他人。此《物业租赁合同》还经由广州市增城区新塘镇白江村民委员盖章出具《住所（经营场所）场地使用证明》，注明其中一份交工商登记机关存档。杨清怀已经将该《物业租赁合同》交至工商登记部门作为申请开办公司租赁场地使用。因悦旺公司举证的《租赁合同》签订时间在前，《物业租赁合同》签订时间在后，该合同为悦旺公司真实意思表示且内容为其认可，视为悦旺公司终止了原《租赁合同》的履行，而以双方签订的《物业租赁合同》约定的条款履行。（二）因悦旺公司与杨清怀另行签订的《物业租赁合同》已经明确约定违约条款，且悦旺公司已经依据违约条款获得了违约利益，悦旺公司无权再向杨清怀主张违约责任。该《物业租赁合同》为悦旺公司起草并与杨清怀确认，为悦旺公司单方提供的格式合同。合同约定租赁期为2017年12月1日至2023年8月31日止，租金为每月1200元，同时约定由杨清怀交纳押金5000元，如杨清怀违约，则没收杨清怀押金，悦旺公司有权将物业转租他人。因杨清怀业务经营出现困难，于2019年11月提前向悦旺公司提出解除双方的租赁关系，悦旺公司已经没收杨清怀的押金5000元。由于悦旺公司在该合同中约定了以没收押金5000元的方式弥补其预期损失，且有权通过将物业转租他人的方式对损失进行止损及救济，所以杨清怀仅应在5000元违约金范围内承担责任。（三）杨清怀已于2019年11月2日搬离案涉物业，悦旺公司即已经将案涉物业另行租给他人，悦旺公司无权对杨清怀主张此后的租金及违约金，但一审法院忽略这一事实。杨清怀与悦旺公司的微信对话中清楚载明，杨清怀已经于2019年11月2日搬离案涉物业，悦旺公司即已经将案涉物业另租他人。悦旺公司无权对杨清怀主张此后租金及违约金，但一审法院忽略这一事实。二、一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回悦旺公司的所有诉讼请求。被上诉人悦旺公司二审辩称：一、有关《物业租赁合同》的事实。（一）双方签订的《物业租赁合同》不是双方的真实意思表示，签订该合同只是为了配合并且帮助杨清怀办理营业执照手续。（二）《悦旺建材城租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，而且双方一直都是按照《悦旺建材城租赁合同》的约定结算租金，因此应当按照本合同履行。（三）根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。因此，《物业租赁合同》为无效合同。二、关于保证金的问题。根据《悦旺建材城租赁合同》第5.4条规定：在合同有效期内，如乙方单方不履行提前终止合同或甲方因乙方违反本合同有关条款行使单方面解除合同权利时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；另外根据《悦旺建材城租赁合同》第14.1条的规定：乙方有下列情形之一的，视为违约。乙方应向甲方支付相应的违约金，甲方有权扣除从乙方合同履约保证金中扣除相应款项或扣留乙方全部保证金、解除合同，并保留继续追索不足部分款项的权利……（三）……乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有……不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利。由始至终，都是因为杨清怀不缴纳租金单方违约导致本合同提前终止。因此，悦旺公司根据合同的约定有权不退还保证金，并且悦旺公司认为保证金不足以补偿损失，有权继续向杨清怀追索。三、关于支付租金的事实。杨清怀没有任何证据证明其何时退场，况且根据悦旺公司提交的微信聊天记录可以看出，杨清怀一直怠于办理退租、交接商铺等手续，并且一直拖欠租金。一审法院判决杨清怀向悦旺公司支付两个月的租金并支付违约金是合理的，符合诚实守信、公平公正的原则。综上，请求二审法院依法驳回杨清怀的上诉请求，维持原判。悦旺公司于2020年7月1日向一审法院起诉请求判令：1.杨清怀支付租金25623.24元，违约金7686.972元；2.本案诉讼费由杨清怀负担。诉讼中，悦旺公司增加诉请：1.杨清怀增加支付2020年5月至8月的租金10620元，违约金为3186元；2.确认解除杨清怀与悦旺公司之间的租赁合同。一审法院经审理查明：2017年9月12日，悦旺公司（出租人、甲方）和杨清怀（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第X栋第X号场地租给乙方作装饰材料经营，计租面积为75平方米，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日起月租金为2520元，2018年9月1日起月租金为2880元，2019年9月1日起月租金为3240元，2020年9月1日起月租金为3960元，每月管理费为4元/平方米，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金7200元；第5.4条：如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；第10.2条：乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；第11.4条：乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；第14.1条第（三）项：如乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，如乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有权停止向该商铺提供各项服务，如乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；第14.3条：如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；第15条：因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。2019年11月18日，悦旺公司向杨清怀发出《催款通知》，告知杨清怀的租金、管理费及水电费于2019年11月5日前已逾期，请杨清怀于2019年11月31日前缴纳，否则悦旺公司将于11月22日19点停水停电，引发一切后果及损失由承租方自行承担，若租户自行拆除封条自行通电视为偷电处理，若要开通水电需缴纳开通手续费200元每户等内容。一审庭审中，关于涉案建筑物问题。悦旺公司作如下陈述：悦旺公司从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，悦旺公司在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此悦旺公司提交增集用（2014）第JTXXX号《集体土地使用证》、增规建证[2014]XX号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440XXX201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，悦旺公司主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城。为查明涉案建筑物的情况，一审法院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函一审法院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]XX号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]XXX号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。一审庭询中，关于本案事实，双方当事人做如下陈述：一、悦旺公司主张其要求杨清怀支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2019年10月至2020年8期间的费用情况，自2020年12月开始即未产生任何电费，2020年1月产生零星电费；上述期间的每月欠租数额为3240元。杨清怀抗辩其不存在欠租。二、杨清怀抗辩其于2019年11月2日搬离，再未回去过，涉案商铺悦旺公司已经另租他人。为证明杨清怀持续使用涉案商铺，悦旺公司提交其工作人员与杨清怀之间的微信记录，具体如下：2019年11月18日，悦旺公司发出“杨总，你的钥匙呢，你的门的钥匙都要交给我”，杨清怀“没锁门，我现在在工地走不了，我要把工具拉上才能回去”，悦旺公司“转给她就行，微信转给她”“明天下班过来，老板娘不愿意的了，现在求那个老板，那个老板答应了而已，你明天过来老板娘不愿的了”，杨清怀“我微信有钱就不用找你了，信用卡现在都没有钱还了”，悦旺公司“什么时候过来，6点半过来哦，我叫财务等到你六点半，我怕明天搞不了，搞不了又要多几千块了”，2019年11月21日，悦旺公司“你不搞啦”并于2019年11月28日向杨清怀发出租金明细，2019年12月3日，“抓紧时间来处理好，拖着由一个月多几千块了……”，杨清怀“刘总，生意难做”等；2019年12月31日，悦旺公司“你还不来交齐铺租？拖的越久你亏的多哦”，2020年1月1月，杨清怀“新年快乐”，2020年1月7日，悦旺公司“你的铺租还不上管理处处理？又准备四个月了，你一直拖下去不行的哦，到时会一直数下去的哦”，2020年3月，悦旺公司发出减租信息，杨清怀未回复。悦旺公司亦提交微信记录如下：2020年7月，杨清怀“都搬了大半年了，去年十一月二号就搬走了，大家都在新塘这点地方，今天不见明天见的”，悦旺公司“去年叫你来处理你理都不理，公司也是没办法在走法律程序的”，杨清怀“刘总，我的押金都不要了，我的押金是两个月，我没想到还要办什么手续的，刘生，今晚有空吗？我们出来喝两杯，聊聊这个事情”等。三、关于违约金问题。悦旺公司主张的违约金是按照其主张的杨清怀欠付的费用的30%计算的。杨清怀主张，其未欠租，不存在违约金。关于合同解除问题，悦旺公司主张合同于一审庭审之日解除；杨清怀认为合同在2019年10月5日双方已协议解除，当时悦旺公司给杨清怀一个月的搬迁时间，押金不退，后杨清怀于2019年11月2日搬离。一审庭后，一审法院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验。悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，三条街；建筑物均系两层建筑，二楼为阁楼；较少商铺开门经营，有门岗无大门，有保安日常巡逻。涉案商铺已另租他人并已装修经营。一审法院认为，悦旺公司与杨清怀于2017年9月12日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现双方在一审庭审中亦确认涉案合同已解除，一审法院对此亦予以确认。关于悦旺公司主张要求杨清怀支付自2019年10月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题。杨清怀抗辩其不存在欠租，其与悦旺公司协商2019年10月5日合同解除，押金不退，杨清怀于2019年11月2日退场，但并未提供充分、直接的证据予以证明。但结合双方提交的微信记录可知，悦旺公司的工作人员于2019年11月18日要杨清怀交回钥匙，故杨清怀应于2019年11月内已退场，但存在怠于交接商铺的情形；根据合同约定“乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利”；又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，悦旺公司虽为守约方，在合同约定悦旺公司可随时收回商铺的情况下并未及时减损，应对扩大的损失承担相应责任。综上，一审法院综合考虑涉案合同约定、法律规定、涉案商铺的具体情况以及双方当事人对合同的履行情况等，酌定杨清怀应向悦旺公司支付二个月的租金、管理费合计7080元（3240元×2个月+300元×2个月）。对于超出上述金额范围以外的租金、管理费等，一审法院不予支持；对于悦旺公司主张的水电费，悦旺公司仅主张是根据水电表读数计算的，并未有其他佐证，故证据不足，一审法院亦不予支持。因杨清怀未按期交租，构成违约，悦旺公司有权向其主张违约金。对于悦旺公司主张要求杨清怀按照欠付租金的30%支付违约金问题，系悦旺公司对其权利的处分，并无不妥，一审法院予以支持。经核算，杨清怀应付违约金数额为2124元。对于悦旺公司主张超出上述金额范围以外的违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年10月20日判决如下：一、确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告杨清怀于2017年9月12日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；二、被告杨清怀在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付租金、管理费等7080元；三、被告杨清怀在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付违约金2124元；四、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费489元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担393元，由被告杨清怀负担96元。被告杨清怀于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。双方二审亦未提供新证据。另查明，杨清怀二审向本院提交调查取证申请书，申请法院依职权调查悦旺公司所提交的《建设工程规划许可证》，杨清怀认为悦旺公司一审提交的建筑工程施工许可证与广州市增城区住房和城乡建设局留存档案的内容信息不一致，杨清怀有理由认为悦旺公司未就涉案工程项目申请施工，未按照建设工程规划许可证的规定建设，未竣工验收，因此涉案租赁合同应属无效。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同效力认定；二、双方实际履行哪份租赁合同；三、涉案商铺租金支付和违约责任的认定；四、保证金应否退还的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同效力认定的问题。杨清怀上诉主张悦旺公司未取得施工许可证，无法证明其按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，双方就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。因一审法院已就涉案房屋规划报建问题向广州市规划和自然资源局发函调查。该局函复称“涉案商铺所属建筑物已经取得建设工程规划许可证，因建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。杨清怀主张涉案商铺未按规划许可证规定实施建设，依据不足。本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的情形，双方一审中均确认涉案租赁合同已经解除。杨清怀上诉主张涉案租赁合同无效，于法不符，本院不予支持。二、关于争议焦点二，双方实际履行哪份租赁合同的问题。杨清怀上诉主张其与悦旺公司在签订涉案租赁合同之后，另行签订《物业租赁合同》并办理备案手续，视为悦旺公司已经实际终止涉案租赁合同，双方实际履行的是《物业租赁合同》。因杨清怀与悦旺公司签订的涉案租赁合同即《悦旺建材城租赁合同》是双方真实意思表示，双方实际一直按该租赁合同约定的保证金及租金标准等履行。双方随后虽签订《物业租赁合同》，但并非双方对租金标准及权利义务的真实意思表示。悦旺公司主张《物业租赁合同》仅仅是为了协助杨清怀办理工商营业证照使用，并未实际履行，符合双方签订该合同的真正目的，本院予以接纳。因此，杨清怀主张双方应依照《物业租赁合同》的约定对权利义务进行清结，缺乏依据。三、关于争议焦点三，涉案商铺租金支付和违约责任认定的问题。杨清怀上诉主张其已于2019年11月提前解约，悦旺公司没收了押金，且有权将商铺另租他人止损，杨清怀欠付租金构成违约，并不享有提前解除合同的权利。从双方微信聊天记录亦看出，杨清怀撤场后并未及时告知悦旺公司。杨清怀无证据证明其及时支付所欠租金或者向悦旺公司交还场地悦旺公司拒绝接收的事实。虽然涉案租赁合同第14.1第（三）项约定“乙方（杨清怀）拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”。杨清怀存在消极处理合同终止事宜的情形。悦旺公司在杨清怀欠租许久的情况下亦未采取积极有效措施避免损失扩大。为此，一审法院综合具体案情，酌情认定杨清怀应向悦旺公司支付欠租之日起的2个月租金、管理费以及迟延付款的违约金，并不无妥。杨清怀作为承租人，没有充分证据证明其完成了交付租金或明示放弃商铺内物品的情况下，理应承担举证不能的法律后果。杨清怀主张其不应支付前述费用，不能成立。四、关于争议焦点四，保证金应否退还的问题。虽双方在一审诉讼中均未提出保证金的没收及退还问题，一审法院未作审查，但杨清怀二审主张悦旺公司没收了保证金，应减免其交付租金的责任。悦旺公司已作充分抗辩，且双方租赁合同已经解除。因此，为了减少当事人诉累节省司法资源，达到案结事了的社会效果，本院二审对保证金问题一并处理。因双方合同中已经明确约定“乙方（杨清怀）拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有……”。如前文所述，杨清怀欠租导致合同解除，构成根本违约，应承担违约责任，其该项上诉主张于约不符，本院不予支持。另外，杨清怀申请本院调查悦旺公司所提交的《建设工程规划许可证》的问题。如前文所述，一审法院已经就涉案商铺所在工程项目规划建设情况向广州市规划和自然资源局发函调查，该局已作复函，杨清怀该项申请所涉事项已非必需，本院不予接纳。综上所述，杨清怀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978元，由杨清怀负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年三月十八日书记员  纪惠敏黄晶晶