浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙08民终7号 上诉人（原审原告）：衢州市玖佳装饰设计工程有限公司，住所地浙江省衢州市柯城区荷花街道衢化路******。 法定代表人：刘宣蓉，董事长。 委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴平阳，男，1956年7月7日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：周梅君，浙江游龙律师事务所律师。 上诉人衢州市玖佳装饰设计工程有限公司因与被上诉人吴平阳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2019）浙0825民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 衢州市玖佳装饰设计工程有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人返还上诉人房屋租金189000元和履约保证金10000元及资金占用期间利息（自2017年10月12日起，以199000元基数按年利率6%计算到款清之日止）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院关于被上诉人已交房的事实认定错误。1.《交房证明书》只有作为移交人的被上诉人与作为证明人的廖其国两方签字，上诉人作为接受人没有签字或盖章，不能证明被上诉人已交房。即便按照被上诉人的主张，其与上诉人于2017年10月10日同时签订《房屋租赁合同》和《交房证明书》，但上诉人只对《房屋租赁合同》盖章确认，而未对《交房证明书》盖章确认，于理不合。而且，廖其国以公司员工身份签了《房屋租赁合同》，却以第三方证明人身份签了《交房证明书》。2.廖其国在《交房证明书》上以证明人身份签字，一审法院不应认定廖其国作为上诉人的代理人与被上诉人办理房屋交付手续。证明人廖其国在2018年6月擅自离岗，与上诉人发生劳动纠纷，与上诉人存在重大利益冲突，被上诉人找廖其国作为证明人倒签《交房证明书》不能对抗实际未交付房屋的客观事实。二、一审判决有失公允，《房屋租赁合同》约定7间店铺中有3间由案外产权人钱玉香做“宝健健康**活馆”使用，上诉人实际仅使用3间店铺，本应支付租金81000元，但实际支付租金189000元。上诉人又与房屋产权人李红朝和吴文辉另行签订《房屋租赁合同》，并支付3间店铺租金81000元。三、一审法院突破合同相对性，不符合法律规定。1.一审法院未通知案外人世鑫公司到庭，也未对上诉人与案外人世鑫公司签订的《买卖合同》是否生效、是否履行、如未履行由谁承担违约责任等关键事实进行实质审查，直接适用《买卖合同》中的条款对抗上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》，没有法律依据。2.本案是上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同纠纷，租赁标的物为龙游县龙洲街道方门街11、12、13、14、15、16、17号7间店铺，而上诉人与案外人世鑫公司之间的房屋买卖合同纠纷，买卖标的物为龙游县龙洲街道方门街8、9、10、11号4间店铺，合同的主体、标的物、法律关系均不同。3.被上诉人将租金支付给案外人世鑫公司是基于被上诉人与世鑫公司之间的《租赁合同》，与上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》无关。上诉人与世鑫公司之间的买卖合同未实际履行，买卖合同纠纷未经法院审理判决，一审法院以上诉人和世鑫公司签订的《买卖合同》约定的定金来抵扣上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》约定的租金，突破合同相对性，既不符合合同约定，也不符合法律规定。 吴平阳答辩称，一、被上诉人早已将案涉租赁房屋腾空，2017年10月1日，上诉人的法定代表人找到被上诉人要求租赁房屋，2017年10月10日，上诉人派总经理廖其国作为代表与被上诉人签订房屋租赁合同，案涉房屋当场交付给上诉人，双方签订租赁合同和交房证明书，事实清楚明确。事后，《房屋租赁合同》在被上诉人要求下由廖其国拿到公司加盖公章。《交房证明书》的作用与收条类似，根据交易习惯由交付方保存，因此双方签好后放在被上诉人处。上诉人于2017年10月19日将其中三间房屋转租给案外人吴刚，也证明上诉人已实际取得房屋。二、《房屋租赁合同》签订后，被上诉人了解到，租赁合同签订不久，上诉人与世鑫公司商谈了买卖事宜，并于2018年1月3日签订了预订购房合同，于2018年4月11日签订《房屋买卖合同》，约定将原租金作为支付世鑫公司的定金，上诉人的购房行为改变租金性质，以自己的行为表明不履行上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，被上诉人未予反对，故合同解除。上诉人再要求被上诉人退还租金，没有事实与法律依据。上诉人另向房屋产权人李红朝和吴文辉租用3间店铺，并无不妥。综上，上诉人衢州市玖佳装饰设计工程有限公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉。 一审法院认定事实：2014年7月18日，被告与世鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定世鑫公司将其所有的位于龙游方门街地段原320国道以南、人武部大楼以东200米的商住楼11#-17#〔407、409、411、413、415、417、419〕七间上下二层店铺出租给被告使用，期限为2015年10月20日起至2020年10月19日止，每年租金189000元。2017年10月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由原告职工廖其国代表原告在合同上签字。该租赁合同约定，租赁期限为2017年10月19日至2020年10月19日止，每年租金189000元。原告于2017年10月2日向被告支付租金70000元、10月11日支付租金119000元，并支付合同保证金10000元。于签订合同当日，廖其国代表原告与被告办理房屋交付手续，并在《交房证明书》上签字确认。被告于2017年10月20日将租金100000元、11月14日89000元共计189000元交付给世鑫公司。2018年4月11日，原告与世鑫公司签订了《买卖合同》。该买卖合同约定，世鑫公司将坐落于龙游县龙洲街道方门街8、9、10、11号四间二楼店铺出卖给原告，合同第一条第二款约定，根据双方于2018年1月3日签订的预定合同，原租金作为保证金，支付给世鑫公司作为定金。合同第四条第三款约定，如原告在4月15日之前未将4月利息汇入世鑫公司指定账户，则视为违约。世鑫公司没收保证金，取消原告任何形式的租赁关系，并重新销售4间店铺。合同还对其他事项作了约定。2018年1月1日曾由原告公司职工佘学兴代表原告与李红朝、吴文辉签订了三份《房屋租赁合同》，并支付了相应租金及保证金，从李红朝、吴文辉处租赁了415、417、419号店铺进行使用。2018年6月15日，原告通过浙江论剑律师事务所律师戴美娟向被告发律师函，要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告在接到函后三日内全额退还租金189000元，保证金10000元，并赔偿全部损失。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，当事人主体适格、内容合法，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，双方应当按照约定履行各自的义务。被告已按约交付房屋，原告按约支付了租金。世鑫公司为涉案房屋出租人，被告为承租人，原告为次承租人。在合同履行过程中，原告与世鑫公司于2018年4月11日达成了房屋买卖合同，双方约定，“将原租金作为支付世鑫公司的定金”，该约定明确。而被告之前就已将原告交付的租金转付出租人世鑫公司。原告在租赁合同履行期限届满之前更改了租金的性质，以自己的行为表明不履行原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告也未予反对，故合同可以解除。现原告以租赁房屋未交付为由，要求被告再行返还租金189000元及资金占用期间的利息，无事实依据。原、被告之间的房屋租赁合同解除后，被告收取原告的合同保证金10000元，应当返还原告。综上所述，原告合理的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决：一、原告衢州市玖佳装饰设计工程有限公司与被告吴平阳签订的《房屋租赁合同》于2018年4月11日解除；二、被告吴平阳返还原告衢州市玖佳装饰设计工程有限公司保证金10000元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回衢州市玖佳装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，上诉人衢州市玖佳装饰设计工程有限公司提供了吴宜学关于吴刚的4万元租金转为定金的证明、衢州市柯城区劳动人事争议仲裁委员会浙衢柯城劳人仲案（2018）144号仲裁裁决书，拟证明吴刚的租金转为定金的情况，以及廖其国与上诉人在2018年时因劳动纠纷而存在利益冲突，被上诉人质证认为两份证据与本案没有关联性。本院认为，这两份证据待证的事实与本案的事实没有关联性。 经审理，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为一审法院认定的2017年10月10日廖其国出具的《交房证明书》存疑，但不能否认廖其国当时作为衢州市玖佳装饰设计工程有限公司总经理有职权代表上诉人对外处理一般业务。2018年廖其国与上诉人之间的劳动纠纷属于其公司内部管理的问题。2017年10月10日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，世鑫公司为涉案房屋出租人，被上诉人为承租人，上诉人为次承租人，双方所签的房屋租赁合同，没有世鑫公司加入，也没有写清楚房屋所有权情况，有不完备之处。但被上诉人分别于2017年10月20日转付租金100000元和2017年11月14日转付租金89000元给世鑫公司，且上诉人与世鑫公司于2018年4月11日达成了房屋买卖合同，原租赁合同的履行发生了变化。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人衢州市玖佳装饰设计工程有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4080元，由上诉人衢州市玖佳装饰设计工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  骆忠新 审判员  刘小伟 审判员  熊 娟 二〇二一年三月十八日 书记员  姚月红