河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终540号上诉人（原审原告）：来盼盼，女，汉族，1989年11月4日出生，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：刘松山，河南天新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河新泰置业有限公司，住所地漯河市源汇区长江路西段沙澧馨苑门面房。法定代表人：赵军磊，该公司执行董事长。委托诉讼代理人:陈青青，河南信鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人:李莉，河南信鼎律师事务所律师。上诉人来盼盼因与被上诉人漯河新泰置业有限公司（以下简称新泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。来盼盼上诉请求：1、请求依法撤销源汇区人民法院（2020）豫1102民初2571号民事判决，发回重审;2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实不清,在证据采信上“重原告而轻被告”，程序违法。2017年3月14日，原告在被告所开发的“丰泽园”商品房2幢自西向东3单元2层208号房屋，双方签订“商品房买卖合同（预售）”。原告按合同约定履行付款等其他义务，被告却违反约定没有按合同约定的2018年3月31日前履行房屋交付义务至今，原告购买上述房屋急于入住而不能，不得已只得另行租赁房屋临时居住，给原告造成诸多不便并增加原告生活支出。为了维护上诉人合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国房地产管理法》等法律法规的规定，提起上诉。新泰置业公司辩称：1.一审认定事实清楚，程序合法，依法应予维持。本案中，来盼盼已领取案涉房屋钥匙，新泰置业公司已向其交付涉案房屋的钥匙,与日常接收房屋时须签名确认收取钥匙的常识相符。案涉合同第十一条关于房屋交接约定:“交付商品房时,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担”“通知买受人办理交付手续,双方进行验收交接。查验商品房后,双方约定签署商品房交接单”。该条约定是买受人的权利,既然来盼盼作为买受人没有拒绝交接并签署了“房屋验收单”领取了涉案房屋的钥匙,应视为同意接受房屋。对房屋交付没有异议,说明本案房屋已完成转移占有。合同约定在前,领钥匙交付房屋在后,来盼盼领钥匙视为对交付房屋的确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”在买受人已领取钥匙、占有房屋的情形下,应当认定本案商品房已完成交付。即使没有全部竣工验收证明文件等缺项,但在被答辩人已实际受领占有房屋、双方又无关于交付的特别约定情况下,即便新泰置业公司有不完善的地方,也仅负有补足完善缺项的合同义务。最后,新泰置业公司提供的《建设工程质量监督报告》显示验收合格,进一步说明了涉案房屋在2019年9月25日就已满足使用功能要求,工程符合标准规定,符合验收交付条件。我们认为房屋的主要功能是居住,在来盼盼已领取钥匙时,其订立涉案合同的居住目的已然实现。故，来盼盼已领取房屋钥匙，新泰置业公司具备交付条件且已实际完成交付,不应承担交房后的违约责任。二、涉案合同条款约定合理、合法、有效。首先,涉案合同第十二条第2项约定只是对出卖人支付违约金时间节点的约定,实质上并没有限制买受人取得违约金的权利,该条款不属于显失公平。并且新泰置业公司在签订合同时未利用其在经济上或其他方面的优势地位,使被答辩人接受对其明显不利的合同条件。被答辩人在签订合同时也并非缺乏正确的认识能力或者因某种急迫的情况,违背真实的意愿而接受了新泰置业公司提出的合同条件。其次,新泰置业公司虽是为了重复使用而预先拟定了商品房买卖合同,但并非在签订补充协议时不可协商,在补充协议最后一页也注明买方特别声明:“对本合同及其附件和补充协议等法律文件之各项条款约定,特别是其中有可能限制买方权利、减轻或免除卖方义务和责任部分,以及违约责任部分,卖方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分说明,买方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任,并予接受。”被答辩人也签字予以确认。合同中明确约定新泰置业公司逾期交房“出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.5的违约金”,该条款也以加线条方式显著区分其他条款,新泰置业公司已采取合理方式提醒来盼盼注意并作充分声明。来盼盼也接受该违约金的约定,应按照合同的约定行使。退一步讲,即使合同约定的“日万分之0.5”的违约金标准不足以弥补新泰置业公司延期交房给来盼盼造成的已付房款利息损失,但参照中国人民银行确定的金融机构定期存款利率,该违约金标准也为日万分之0.5,来盼盼请求提高违约金标准,无法律依据。三、针对同一事实、一审法院、二审法院出现不同认定标准，出现不同的判决结果。漯河市中级人民法院作出的数百份生效民事判决书中均显示:“业主领取钥匙的行为应视为其对涉案房屋交付条件的认可,逾期交房违约金截止日期应计算至实际交房之日止”。根据《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》精神,本案应适用同案同判原则。综上，请求人民法院依法驳回来盼盼的上诉，维持原判，案件受理费由来盼盼承担。来盼盼向一审法院起诉请求：1.撤销《商品房买卖合同（预售）》第十二条2“逾期交付180个工作日买受人不追究出卖人违约责任”的不合理约定。2.将《商品房买卖合同（预售）》第十二条2约定的违约金标准提高至银行同期贷款利率（月利率千分之五），新泰置业公司应支付违约金49400元。3.本案诉讼费由新泰置业公司承担。一审法院认定事实：2017年3月14日，新泰置业公司作为出卖人，来盼盼作为买受人，签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：来盼盼购买新泰置业公司开发的位于漯河市源汇区××单元××商品房××套，房屋预测建筑面积95.2平方米，单价为每平方米3991.6元，房屋总价款380000元。其中合同第十一条：交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.出卖人逾期交房的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金；延期交付超出180个工作日（含180个工作日）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。附件十一补充协议第八条：合同第十一条附件：……3.国家政府相关法律政策调整导致交付延迟的；……7.遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物障碍及突发性公共事件导致施工受阻或停工的……合同签订后，来盼盼按照合同约定交付了购房款380000元。2019年6月10日，来建民代来盼盼领取了案涉房屋钥匙。一审法院认为，来盼盼与新泰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。该合同的违约条款系双方当事人自愿订立，来盼盼未提交证据证明其有重大误解或受欺诈、胁迫等可撤销事由，并且已经超过撤销权的行使期间，故对来盼盼关于撤销违约条款的请求，不予支持。关于新泰置业公司是否逾期交房的问题，合同约定的交房日期为2018年3月31日前，买受人来盼盼于2019年6月10日领取钥匙。经本院核定，房屋买卖合同签订后，在案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工223天，交房日期应向后顺延，再根据合同关于“延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金”的约定，新泰置业公司不应向来盼盼支付违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回来盼盼的诉讼请求。案件受理费1040元，由来盼盼负担。二审审理期间，来盼盼为证明其上诉主张，向本院提交了2021年1月17日，新泰置业公司出具的会议报告1份，证明案涉房屋至今未交付；2.新泰置业公司违约一直处于延续状态。新泰置业公司质证称，1.对该份证据的证明目的有异议，会议报告内容显示的是丰泽园5.7.8幢房屋，并非本案的涉案房屋，本案的涉案的房屋为2幢；2.本案中涉案合同合法有效，涉案房屋已完成交付，交付后的违约金不应计算。对于来盼盼提供的上述证据与案涉房屋不具有关联性，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人来盼盼与被上诉人新泰置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同的违约条款系双方当事人自愿订立，来盼盼未提交证据证明其有重大误解或受欺诈、胁迫等可撤销事由，并且已经超过撤销权的行使期间，故对来盼盼关于撤销违约条款的请求，不予支持。合同约定交房日期为2018年3月31日前，新泰置业公司虽未在合同约定的时间内交付涉案房屋，但其主张应扣除因治理大气污染等原因延期的相应天数抗辩理由成立，扣除后其不应承担逾期交房的违约责任，一审判决新泰置业公司不支付逾期交房违约金有事实和法律依据。涉案房屋2019年9月25日经漯河市住房和城乡建设局验收合格，取得《建设工程质量监督报告》，此时，涉案房屋已满足使用功能，具备交房条件，来盼盼也于2019年6月10日领取钥匙并实际占有涉案房屋，其以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件的理由不能成立。综上，上诉人来盼盼的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，由上诉人来盼盼负担。本判决为终审判决。审判长  寇文启审判员  李 冲审判员  王三超二〇二一年三月十七日法官助理刘怡书记员吕亚楠