北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1979号上诉人(原审被告、反诉原告)：吴瑕，女，1970年1月2日出生，住广东省深圳市福田区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李东国，男，1959年12月3日出生，住北京市朝阳区。上诉人吴瑕因与被上诉人李东国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员孙妍独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人吴瑕、被上诉人李东国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴瑕上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判吴瑕向李东国支付房屋租金8833元；2.判令李东国归还吴瑕房屋押金44167元；3.判令李东国支付吴瑕押金逾期利息及逾期滞纳金（以44167元为基数，以国家基准利率的4倍为执行标准，自2019年10月21日起计算至实际偿付之日止）；4.判令李东国承担因诉讼产生的一切费用，包括但不限于差旅费、误工费等费用；5.本案一审、二审的诉讼费用由李东国承担。事实和理由：一、依据双方2019年4月1日签署的房屋租赁合同9.2.1之约定，吴瑕未在2019年10月6日，即付款月起租日5天前支付2019年10月11日至2020年1月10日间的三个月房租，租赁合同终止时间应为2019年10月21日。吴瑕也于2019年10月21日主动搬离合同约定的房屋。吴瑕搬走后迟迟未见房东即李东国过来办理终止手续，故吴瑕才主动联系李东国沟通终止事宜，但李东国通过拘禁吴瑕六小时的方式逼迫吴瑕签订一个霸王补充条款协议，这个协议是以支付成功为成立条件的，并未生效。故双方的权利义务则以2019年4月1日签订的主合同为准，而主合同上并没有约定介绍转租成功的时间期限约定，也没有约定介绍转租成功的签约方式，并且是只要最终介绍转租成功，李东国则要退回所扣的吴瑕的相应押金。按合同约定，租赁合同终止后，李东国未于2019年10月21日按时收房，造成的房屋空置损失，承租方不应承担赔偿责任。故2019年10月21日至2019年11月14日之间的房屋空置损失与吴瑕无关。吴瑕可以支付2019年10月11日至2019年10月21日共10天的房屋租赁费，共计8833元。二、依据吴瑕与李东国2019年4月1日签署的房屋租赁合同补充条款之约定，如乙方（承租方、吴瑕）提前解约，在与甲方（出租方、李东国）友好协商并协助甲方找到新的承租人的基础上，甲方应全额退还乙方已缴纳的押金。2019年10月21日起，在吴瑕退租解除合同之日，吴瑕就全力寻找符合条件的新租户，2019年11月7日，经吴瑕跟踪推荐和沟通联系，后来该租赁房屋新的租户即朱影已与出租方达成初步租赁意向，并最终承租了此房屋。故吴瑕上诉至二审法院，请求判如诉请。李东国辩称，同意一审判决，不同意吴瑕的上诉请求。李东国向一审法院起诉请求：1.确认李东国、吴瑕于二〇一九年四月一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十一月十四日解除；2.判令吴瑕给付李东国拖欠租金30033元；3.判令吴瑕赔偿李东国滞纳金（以30033元为基数，按日千分之五标准，计算自2019年10月10日至实际支付之日止）；4.判令吴瑕赔偿李东国违约金53000元。吴瑕反诉提出诉讼请求：1.判令李东国退还吴瑕房屋押金44167元；2.判令李东国赔偿吴瑕逾期退还押金利息（以44167元为基数，按国家基准利率4倍标准，计算自2019年10月21日至实际支付之日止）；3.判令李东国赔偿吴瑕因诉讼产生的费用（包括但不限于诉讼费、公告费、差旅费、误工费等）。一审法院认定事实：2019年4月1日，李东国作为出租方、吴瑕作为承租方、北京华宇空间房地产经纪有限公司作为居间方，就北京市朝阳区建国路93号院万达广场8号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定李东国将涉案房屋出租给吴瑕，租赁期限自2019年4月11日至2021年4月10日止，每月租金26500元，支付方式为押二付三。租金每三个月支付一次，于付款月起租日5天前支付下一期租金。乙方累计拖欠租金超过十五天，甲方有权解除合同并无须退还乙方所交付的押金。乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金的千分之五作为滞纳金；逾期十五日仍未支付租金视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔偿给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。如乙方提前解约，在与甲方友好协商并协助甲方找到新的承租人的基础上，甲方应全额退还乙方已缴纳的押金。涉案合同签订后，双方均依约履行，吴瑕向李东国支付押金53000元及相应租金，直至2019年10月6日。2019年10月6日，吴瑕未支付2019年10月11日至2020年1月10日期间的租金。吴瑕足额支付了2019年10月10日前的租金。2019年11月14日，李东国作为甲方、吴瑕作为乙方，签订《租约解除协议》，约定：经乙方要求，提前解除涉案合同。经甲方同意，双方协商后，协定1）乙方向甲方支付所欠房租以及滞纳金共计30000元，支付到甲方指定账户；2）甲方收到所欠租金及滞纳金后，将不再追诉乙方任何费用；3）如乙方在2019年11月30日前帮甲方找到新的租户，并签订房屋租赁合同后，甲方同意退还乙方一个月房屋押金共计26500元；4）本协议必须在2019年11月15日18点之前，甲方收到乙方支付所欠房屋租金以及滞纳金后方可生效，否则甲方有权采取其他法律途径，另行追诉乙方。后吴瑕未于2019年11月15日18点前向李东国支付《租约解除协议》约定的欠付租金及滞纳金。经询，吴瑕表示其因李东国胁迫签订的上述协议，但未就此提交证据。2019年12月10日，李东国作为甲方、朱影作为乙方、案外人北京中赢天下房地产投资顾问有限公司作为丙方，签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租赁期自2019年12月23日至2021年12月22日。经询，吴瑕表示因公司业务调整，不再承租涉案房屋；另表示朱影系其推荐承租涉案房屋，但除其与案外人聊天记录，未提供其他证据。李东国提交朱影、北京中赢天下房地产投资顾问有限公司员工出具的证明，载明李东国与朱影系经京中赢天下房地产投资顾问有限公司居间，就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，而非经由吴瑕推荐、介绍。一审法院曾电话联系朱影，其答复与李东国所交证明内容一致。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李东国与吴瑕订立的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。吴瑕于租赁期内未按时缴纳租金且明确表示不再承租涉案房屋，构成根本违约。双方虽于2019年11月14日签订《租约解除协议》，但因《租约解除协议》中约定生效的条件未能成就，因此，该《租约解除协议》并未生效，亦即协议中约定的违约责任条款亦不生效，双方仍应按照涉案合同中关于违约的约定承担相应责任。在此情况下，就各方所提各项诉讼主张，一审法院分项论述如下：关于合同解除时间。涉案合同虽约定“乙方逾期十五日仍未支付租金视为自动退租”，但该条件成就并不直接产生合同解除的法律效果，合同解除应仍以享有合同解除权的一方行使合同解除权并通知对方为准。李东国于2019年11月14日收回涉案房屋，并表示涉案合同于当日解除，故应视为其行使了合同解除权，因此，涉案合同应于当日解除。关于租金。因吴瑕支付租金至2019年10月10日，故其仍欠付2019年10月11日至2019年11月14日期间的房屋租金，因此，对于李东国要求吴瑕支付欠付租金之诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金。涉案合同约定“乙方累计拖欠租金超过十五天，甲方有权解除合同并无须退还乙方所交付的押金”，该项约定的实质含义即为双方约定的违约金数额为押金数额，即53000元。现因吴瑕构成根本违约，故其应按上述约定赔偿李东国违约金。另外，涉案合同虽对逾期付款违约金及提前解约违约金均有约定，但二者适用条件不同，亦即不应同时适用。现李东国针对吴瑕迟延支付租金的违约行为已行使合同解除权并据此主张解约违约金，故其无权再行主张迟延履行违约金。关于押金。考虑到押金的担保性质及合同相关约定，本案所涉押金应先行抵扣吴瑕应向其负担的违约金。押金抵扣违约金后，一审法院不在判决主文中再行载明吴瑕赔偿李东国的违约金。吴瑕未能举证证明本案符合双方关于退还押金之情形（双方友好协商，并协助甲方找到新的承租人），故对于其要求退还押金之反诉请求，一审法院不予支持。关于吴瑕因诉讼产生的各项费用。因吴瑕为违约方，故其无权要求李东国赔偿上述费用。判决如下：一、确认李东国、吴瑕于二〇一九年四月一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十一月十四日解除；二、吴瑕于判决生效之日起七日内支付李东国房屋租金三万零三十三元；三、驳回李东国的其他诉讼请求；四、驳回吴瑕的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费938元，由吴瑕负担［李东国已预交，吴瑕于判决生效之日起七日内给付李东国］。一审案件反诉受理费455元，由吴瑕负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴瑕申请高嗣出庭作证，高嗣出庭称，吴瑕是高嗣的邻居，高嗣帮助吴瑕介绍了朱影承租涉案房屋。吴瑕发表质证意见为认可高嗣的证人证言。李东国发表质证意见为不认可高嗣的证人证言。经庭审质证，本院认为，吴瑕提交的该证人证言无其他证据佐证，其本人证言无法证明其与朱影相识，亦无法证明朱影系经其介绍承租涉案房屋。在朱影本人否定该事实的情况下，本院对高嗣证人证言真实性及证明目的无法确认。二审庭审中，经询，吴瑕就其于2019年10月21日搬离涉案房屋未有证据证明。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，李东国与吴瑕订立的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人双方均应当按照约定全面履行自己的义务。吴瑕于租赁期内未按时缴纳租金且明确表示不再承租涉案房屋，构成根本违约，对该事实各方均无异议。本案争议焦点在于合同解除的日期即吴瑕应当支付的租金期间及吴瑕是否能证明后续租户由其推荐，李东国是否因此应按双方合同约定退还吴瑕押金。关于合同解除日期。涉案合同虽约定“乙方逾期十五日仍未支付租金视为自动退租”，但该条件成就并不直接产生合同解除的法律效果，合同解除应仍以享有合同解除权的一方行使合同解除权并通知对方为准。吴瑕未提交证据证明其实际于2019年10月21日搬离涉案房屋，亦未提交证据证明其于该日期前通知对方解除合同。李东国于2019年11月14日收回涉案房屋，并表示涉案合同于当日解除，故应视为其行使了合同解除权，因此，涉案合同应于当日解除。故吴瑕应当继续支付2019年10月11日至2019年11月14日期间的房屋租金。吴瑕上诉请求其仅应支付2019年10月11日至10月21日期间的租金于法无据，本院不予支持。关于是否应当退还吴瑕押金。涉案合同约定“乙方累计拖欠租金超过十五天，甲方有权解除合同并无须退还乙方所交付的押金”，该项约定的实质含义即为双方约定的违约金数额为押金数额，即53000元。现因吴瑕构成根本违约，故其应按上述约定赔偿李东国违约金。吴瑕上诉称其后续租户朱影系由其介绍，证据并不充分，其要求李东国退还押金及利息、滞纳金，要求李东国支付因诉讼产生的相关费用的意见本院不予支持。综上所述，吴瑕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1434元，由吴瑕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 妍二〇二一年三月二十二日法官助理  何 平书 记 员  卢园园