青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异56号案外人：何×，男，汉族，1976年10月2日出生，公民身份号码×××，住重庆市大足县珠溪镇宝冲村8组。委托诉讼代理人：亓鑫，青海正坤律师事务所律师。申请执行人：李承斌，男，汉族，1971年9月13日出生，公民身份号码×××，住西宁市城北区朝阳西路20号2号楼1单元1163号，住西宁市。被执行人：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000074553169G，住所地西宁市城北区朝阳西路40号1号楼3单元362室。法定代表人：程道俊，该公司总经理。被执行人：李猛，男，汉族，1969年8月26出生，公民身份号码×××，住西宁市城中区南川东路77号同心家园小区51栋3单元342室，住西宁市。被执行人：程道俊，男，汉族，1974年1月11日出生，公民身份号码×××，户籍所在地安徽省霍邱县冯井镇新街村红旗组，户籍所在地安徽省霍邱县，住青海省西宁市南川西路沈新巷红星小区6号楼1单元1113室，住青海省西宁市。被执行人：白延震，男，汉族，1968年9月28日出生，公民身份号码×××，住青海省湟中县鲁沙尔镇和平路33号2号楼302室，住青海省湟中县。在本院执行申请执行人李承斌与被执行人青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白廷震合同纠纷一案中，案外人何×对本院公告评估、拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下,位于青海省××县房产,以享有合法权益为由提出书面异议，请求依法中止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人何×称，位于青海省××县房产，系青海汇都房地产开发有限公司与湖北地金公司以房款抵扣劳务费的方式，由案外人与青海汇都房地产开发有限公司于2017年11月21日签订《西宁市湟源县商品房预售合同》，以总价589855元网签备案，并交付房屋，了结劳务费纠纷。案外人于2018年1月5日交付了维修基金、装修押金、物业费及水电费等，入住至今。因青海汇都房地产开发有限公司经济管理混乱，未依约按期给案外人办理不动产证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，案外人已签订合法有效的书面买卖合同，所购房屋居住至今，已支付全部房款及入住相关费用，足以排除普通金钱债权的强制执行。请求中止对该房屋的执行，并解除查封。申请执行人与被执行人均未提交书面意见。本院查明，原审原告李承斌与原审被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白廷震合同纠纷一案，本院于2016年10月11日作出（2016）青01民初197号民事调解书，确认双方达成的如下协议：被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白廷震、白延震偿还李承斌欠款本金4300000元，支付2015年2月1日起至2016年10月11日止的利息2208000元；上述款项于2016年12月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年10月12日起至2016年12月11日止的利息50000元；于2017年2月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年12月12日起至2017年2月11日期间的利息25000元；于2017年4月11日前偿还利息2208000元；如任何一期逾期不付，视为全部款项到期，原告有权申请法院强制执行。案件受理费58536元，减半收取29268元由被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白廷震、白延震负担17134元（连同本调解书第一项确认的款项一并于2016年12月11日前给付原告李承斌），原告李承斌负担12134元；余29268元退还原告李承斌；保全费5000元由原告李承斌负担。还查明，调解书生效后，因被告方未按期履行生效法律文书确定的义务，李承斌向本院申请强制执行。在执行中，双方达成执行和解协议，本院于2018年1月2日作出（2017）青01执1号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。又因被执行人未履行执行和解协议确定的履行义务，申请执行人李承斌于2018年7月3日向本院申请恢复执行。在执行过程中，本院于2020年11月6日作出（2018）青01执恢108号协助执行通知书，查封被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县（涉本案房屋）、2121室、2131室、2141室、2151室共计五套不动产。查封期限三年(自2020年11月6日至2023年11月5日)。同时发出上述被查封不动产的评估、拍卖公告。案外人何×遂针对2111室的查封、评估、拍卖提出执行异议。另查明，案外人何×提供其作为买受人与出卖人青海汇都房地产开发有限公司于2017年11月21日签订的《西宁市湟源县商品房买卖合同》，约定何×购买坐落于西宁市××县，建筑面积168.53平方米，单价每平方米3500元，总价款589855元，房款一次性付款。签约当日青海汇都房地产开发有限公司向何×出具收款方式为“地金公司工程抵账房”的收据一份，载明收款1号楼2单元2111室房款人民币589855元。2018年1月5日案外人何×向青海汇都房地产开发有限公司交纳涉案房屋的维修基金、装修押金、物业费、电费、以及入住的所有费用19648.40元后，装修入住。本院认为，本案系案外人何×对本院查封、评估、拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的不动产，以购买占有、享有权属提出的异议，系对执行标的的异议。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人何×对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下，位于青海省××县不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，案外人何×在涉案房屋被本院查封之前与青海汇都房地产开发有限公司签订《西宁市湟源县商品房买卖合同》，以工程款抵房款向青海汇都房地产开发有限公司抵清了合同约定的房屋总价款，并装修入住，合法占有上述房屋，并网签备案登记，非因其自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人何×提出的异议申请符合上述法律规定，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人青海汇都房地产开发有限公司位于青海省××县房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 翟爱红审判员 樊 静审判员 司世江二〇二一年三月二十五日法官助理 肖秋葛书记员 韩月娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。