辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终263号上诉人（原审被告）：北镇市权翼物业管理有限公司，住所地辽宁省锦州市北镇市北镇街道办事处大佛寺社区广宁东路21-1-76号佳兴华庭1号楼1至2层4门。法定代表人：车越秋，该公司经理。委托诉讼代理人：于立良，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱志永，男，1976年1月14日出生，满族，无职业，住辽宁省。委托诉讼代理人：刘国东，北镇市法律援助中心律师。上诉人北镇市权翼物业管理有限公司因与被上诉人朱志永物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省北镇市人民法院（2020）辽0782民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北镇市权翼物业管理有限公司上诉请求：改判一审判决中北镇市权益物业管理有限公司于本判决生效后5日内一次支付原告房顶维修费3380元，并依法予以改判。事实和理由：根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。屋面外墙的防水保修期为5年，且5年之内应由开发商维修。而作为物业公司并没有维修的义务。根据《住宅专项维修资金管理规定》第二条商品住宅、售后有住房住宅专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用本办法，本办法所称住宅专项维修资金，是指的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指的根据法律、法规和房屋买卖合同，由单栋住宅内业主或者单栋住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。屋顶属于住宅共用部位，属于业主共有，保修期满后应申请维修基金进行修缮，物业仅可以帮助向主管部门递交材料，但是没有修缮的义务。根据双方签订的物业管理服务协议第二条物业管理服务内容中第一款房屋共用设施设备运行管理，共用设施指的是共用上下水管道，水箱，加压水泵，供电线路，通讯线路，照明，供热线路，道路路灯井，车库，门体设施和共用设施的房屋维修养护管理，是我们合同里面写的，关于我们为业主修缮的地方都在里面包括。综上所述，一审法院直接判决物业公司承担屋顶维修费没有事实和法律依据，此判决显失公正，应予纠正，上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判或发回重审。朱志永辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，驳回上诉，维持原判。1、上诉人上诉称的建设工程质量保修期与本案中物业服务合同属不同种法律关系，跟本案提出的工程质量无关。2、上诉人和被上诉人形成的物业服务合同关系，按照合同相对性来讲，上诉人应当全面履行合同约定，负责房屋楼顶的维修，按照原物业条例以及最高院关于物业服务纠纷案件司法解释规定以及民法典关于物业服务合同942条规定，上诉人有妥善维修楼顶的义务，这是上诉人的法定义务，由于上诉人没有履行该义务导致被上诉人履行了维修义务，造成了被上诉人的合理损失故上诉人应当予以赔付。朱志永向一审法院起诉请求：一、被告给付维修房顶费用3380元；二、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告系北镇市双塔社区书香华庭8号住宅楼8幢6层东屋业主。因房顶漏水，原告要求被告对房顶维修。被告维修几次后没有效果。原告再次要求被告维修。被告于2020年2月28日发布公告，告知因小区整体建筑已超过10年，因各户缴纳物业费太低，造成严重亏损，无法正常运营，自即日起该公司不负责楼顶防水。后原告自行对楼顶重做防水，支付费用3380元。一审法院认为，物权法第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。被告作为物业服务企业，管理原告住宅小区内的建筑物系其法定义务。而楼顶属于建筑物的构成部分，被告应按法律规定履行维修义务，在多次小范围维修不能阻止漏水的情形下，应更换维修方式，采取大面积重作防水等方式，杜绝漏水的发生。被告单方面宣布不承担为楼顶重作防水的义务没有事实及法律依据，本院不予支持。物业服务纠纷案件司法解释第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告在被告拒绝履行维修义务时，自行维修房顶而支出的费用系其合理损失，要求被告承担存在事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：被告北镇市权翼物业管理有限公司于本判决生效后5日内一次支付原告房顶维修费3380元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告北镇市权翼物业管理有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人北镇市权翼物业管理有限公司提交了其与被上诉人朱志永签订的《物业管理服务协议》，拟证明业主的楼顶属于业主个人公用部分，不属于物业承担的部分。被上诉人朱志永质证意见为不属于新证据，不同意质证。按照合同第一条第一款规定甲方对房屋共用部分、共有设施设备绿化、环境等进行维护、修缮、服务和管理，是甲方的义务。第二条第一款是对第一条第一款中的共用设施设备明确具体化，并不是专指的房屋共用部分。物业管理条例和最高院司法解释及民法典都对房屋共用部分规定物业服务人有妥善维修养护责任，即使签订也是无效的，是违反法律规定的。该份证据本院予以采信，该证据证明以下事实：在双方当事人签订的物业管理服务协议中，第一条双方的权利和义务一、甲方（上诉人方）的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容一、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、池、井、车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋维修、养护管理。第四条物业管理服务费用1、物业管理服务费用不包括房屋共用部位、设施设备大中修、更新、改造的费用。另查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，上诉人北镇市权翼物业管理有限公司与被上诉人朱志永签订的《物业管理服务协议》中明确约定上诉人对房屋共用部位进行维护、修缮、服务与管理。上诉人认为该协议中第二条第一款可以证明屋顶不属于共用部位，但该条款是对共用设施的说明，并非对共用部位的说明，上诉人该项主张不能成立。依据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。故屋顶应属于共用部位。被上诉人朱志永维修的屋顶应属于《物业管理服务协议》中约定的共用部位，上诉人应对此进行维护、修缮、服务与管理。关于维修的资金来源，上诉人提出住宅共用部位保修期满后应申请维修资金进行修缮，物业仅可以帮助向主管部门递交材料，但是没有修缮的义务，依据《物业管理条例》第五十三条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。依据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。即使对共用部位的维修资金来源应由住宅专项维修资金列支，那么依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。即应由上诉人首先提出使用建议，经业主讨论通过后，再由其组织实施使用方案，申请政府主管部门列支，以上程序说明申请维修资金的基本义务系由上诉人负有，而上诉人在明知该小区“楼顶由于建筑时间太长大部份年久失修，都得需要整改和重新做防水”的情况下，并未履行以上程序，却在小区发布公告，称“物业公司难以承受。特告知各位业主从即日起，物业公司不再负责楼顶做防水”。既不符合《物业管理服务协议》的约定，也不符合法规规定。上诉人未对本案所涉屋顶的维修提出使用建议、履行相关程序申请维修资金，上诉人庭审中陈述原因系被上诉人没有交纳过房屋维修资金，因屋顶为共用部位，被上诉人个人没有交纳过维修资金不构成上诉人不申请维修资金的合理事由，上诉人该项理由不能成立。综合上诉人在本案中所提交的证据，并不能证明上诉人尽到了约定及法定的义务，亦不能证明其具有不申请维修资金的合理事由，上诉人没有充分理由对楼顶的维修免除责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故被上诉人因维修屋顶支出的费用，应由上诉人支付，上诉人主张其不负担被上诉人对共用部位的维修费用，本院不予支持。综上所述，北镇市权翼物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北镇市权翼物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  赵洪全审判员  郭慧峰二〇二一年三月三十日法官助理郭建华书记员李响