吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1272号 上诉人（原审被告）：刘玉梅，女，1960年4月16日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：贾景国，吉林东镇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢召波，男，1981年12月18日出生，汉，公务员，住吉林省松原市宁江区。 被上诉人（原审原告）：纪时标，男，1987年10月8日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：杨晓峰，松原市宁江区法仁法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：松原市永达房地产开发有限公司。 法定代表人：杨晓明，经理。 上诉人刘玉梅因与被上诉人纪时标、松原市永达房地产开发有限公司（以下简称永达房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院(2019)吉0702民初4655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘玉梅的委托诉讼代理人贾景国、邢召波，被上诉人纪时标及其委托诉讼代理人杨晓峰到庭参加诉讼。被上诉人永达房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉梅上诉请求：1.依法撤销（2019）吉0702民初4655号民事判决，改判驳回纪时标的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由纪时标承担。事实和理由：一、本案纪时标与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》并非真实合法有效。首先,该《商品房买卖合同》的出卖人签章只是加盖的“松原市永达房地产开发有限公司项目部”章，并非是“松原市永达房地产开发有限公司”公章，并且房款收据加盖也只是“松原市永达房地产开发有限公司第一项目财务专用章”，在没有永达房地产公司授权的情况下,其所谓的永达房地产公司项目部无权出售永达房地产公司开发的房屋,因此，无法确定纪时标与永达房地产公司存在真实的买卖合同。而刘玉梅与永达房地产公司在2007年8月22日签订《商品房买卖合同》，就是加盖永达房地产公司的公章,后因永达房地产公司销售此房屋未取得商品房预售许可证,被松原市宁江区人民法院确认合同无效,可见永达房地产公司并无永达房地产公司项目部公章。本案客观的真实情况是案涉房屋的小区即金帝嘉苑小区的真正开发商是李世田,李世田将金帝嘉苑小区的第4幢房屋建设工程发包给王文正进行建设施工,后期由于李世田涉嫌犯罪被刑事侦查期间，公司管理混乱，王文正私自销售房屋，因此本案必须到监狱调取李世田(现李世田羁押于哈尔滨市呼兰监狱服刑)的相关笔录，以便确认案涉房屋的真实出售情况。另外，纪时标也无有效证据证明向永达房地产公司交纳全部购房款。二、根据刘玉梅提供的(2008）宁民初字第3131号民事判决书，时至2008年10月24日，永达房地产公司仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证明,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效。”因此,纪时标与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》也应属无效合同。纪时标也没有任何有效证据证明在刘玉梅申请查封之日即2008年10月24日之前已经合法占有案涉房屋,且在2008年10月24日松原市宁江区人民法院查封该房屋时,在该房屋卷帘门上张贴查封公告，并张贴封条，当时没有任何人提出异议。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院查封之前合法占有该不动产;(三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见只有同时符合上述四种情形时,作为执行异议申请人才有权利请求排除执行。本案中，因纪时标与永达房地产公司签订所谓《商品房买卖合同》自始无效，因此无权利请求排除强制执行。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，永达房地产公司系房地产开发企业，案涉房屋至今登记在永达房地产公司名下,同时案涉房屋系商企房屋并非用于居住,纪时标也未举出证据证明名下没有其他居住房屋。根据上述规定,纪时标对涉案房屋也无权利请求排除强制执行。五、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”因案涉房屋未办理产权登记，不产生物权变动效力，其物权仍属于房屋开发人即永达房地产公司，原审法院直接判令案涉房屋所有权归纪时标所有没有任何法律依据。在案涉房屋产权没有变更登记之前,纪时标与永达房地产公司之间只是一种债权关系。六、纪时标在原审中将永达房地产公司列为第三人明显不当。原审法院判决刘玉梅承担本案一审诉讼费明显不公，刘玉梅依据生效判决申请执行已诉前保全的永达房地产公司的财产,并无过错,并且刘玉梅也是本案的受害人，因此，一审诉讼费不应当由刘玉梅承担。综上，原审判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误，导致判决结果错误，明显损害刘玉梅的合法权益,请求二审法院依法调卷重查，判允刘玉梅的上诉请求。 纪时标辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行判决是正确的。在一审中，纪时标提供了购房合同、交款收据，房屋已经实际交付，并且交了水电暖等各项费用，没有过户是因为开发商的原因，这个房子是无籍房，没有进行网签，在2019年3月份才具备过户条件，不是因为纪时标的原因造成的。刘玉梅提出购房合同及收款收据中加盖永达房地产公司第一项目部的专用章，而不是公司的章。公司设立项目部，项目部所行使的权利应该代表公司，并且纪时标提出几个跟其同期购买的房子，在购房合同和收款收据中也都是项目部的章，不能证明纪时标的合同虚假。刘玉梅应该是近期购买的房屋，才直接加盖公司公章，因为，同期售房的章都是项目部的章。关于没有商品房预售许可证，商品房预售许可证是行政机关的行政管理行为。应该驳回刘玉梅的上诉请求，维持原判。 永达房地产公司未出庭，未答辩。 纪时标向一审法院起诉请求：1.停止对位于金帝嘉苑小区第4幢楼1层2号门市房的执行；2.确认诉争房屋的所有权为纪时标所有；3.诉讼费由刘玉梅承担。 一审法院认定事实：1.永达房地产公司开发建设坐落于江南郭尔罗斯大路与锦江大街交汇处的金帝嘉苑小区，本案诉争房屋位于该小区第4幢1层2号门市。2.刘玉梅因与永达房地产公司之间买卖合同纠纷起诉至松原市宁江区人民法院，经审理后，于2009年9月7日作出（2008）宁民初字第3131号民事判决，判决确认刘玉梅与永达房地产公司签订的“金帝嘉苑”小区第4栋1层2号、3号商企买卖合同无效，永达房地产公司返还刘玉梅购房款354,700元及利息，永达房地产公司赔偿刘玉梅损失354,700元。3.刘玉梅申请财产保全，2008年10月24日，松原市宁江区人民法院作出（2008）宁民保字第91号民事裁定，对坐落于江南郭尔罗斯大路与锦江大街交汇处的金帝嘉苑小区4幢1层1号门市房、1层2号门市房、1层3号门市房予以扣押。4.2010年7月8日松原市自来水公司提出执行异议，认为本案诉争房屋系其公司所有。5.刘玉梅申请执行过程中，因永达房地产公司涉及诉讼及执行案件较多，松原市中级人民法院将全部涉及到永达房地产公司的案件全部调至松原市中级人民法院处理。松原市宁江区人民法院于2010年10月26日作出（2010）宁民执字第192-1号民事裁定，裁定松原市宁江区人民法院（2008）宁民初字第3132号民事判决书中止执行。6.2011年8月25日松原市宁江区人民法院作出（2008）宁民保字第91-3号民事裁定，解除对诉争房屋在内的三套房屋的扣押。7.2013年4月28日松原市宁江区人民法院作出（2008）宁民保字第91-3号民事裁定，对金帝嘉苑小区4幢1层1号门市房、1层2号门市房、1层3号门市房予以续冻进行扣押。8.2013年4月28日松原市宁江区人民法院作出（2008）宁民保字第91-4号民事裁定，对金帝嘉苑小区4幢1层1号门市房、1层2号门市房、1层3号门市房予以续冻进行扣押。9.2018年5月2日松原市宁江区人民法院作出（2010）宁民执字第191-192号民事裁定，对金帝嘉苑小区4幢1层1号门市房、1层2号门市房、1层3号门市房予以续冻进行扣押。10.纪时标提出执行异议，认为（2010）宁民执字第191-192号民事裁定扣押的金帝嘉苑小区4幢1层2号门市房（面积88.59平方米）所有人为纪时标，执行裁定扣押错误，要求停止对该房屋的扣押。11.2019年6月26日松原市宁江区人民法院作出（2019）吉0702执异83号民事裁定，认为买卖合同是否真实合法有效；案外异议人与被执行人就争议房屋买卖事项未办理过户登记，案外异议人本身是否存在过错，均需要通过诉讼程序加以确认。故驳回案外异议人纪时标的异议请求。12.纪时标提供与永达房地产公司于2007年6月25日签订《商品房买卖合同》，纪时标以425,232元的价格购买位于金帝嘉苑小区4幢1层2号门市房，有加盖松原市永达房地产开发有限公司第一项目部财务专用章的买卖合同及收据一枚为凭。13.诉争房屋所在的松原市金帝嘉苑小区物业公司出具证明一份，证实纪时标于2007年6月25日购买4#楼2号商企，面积88.59平方米，同时证实开发商李世田于2013年12月5日被判处无期徒刑，2016年金帝嘉苑小区被政府列为无籍房，2019年3月12日开始给金帝嘉苑小区办理产权证。14.纪时标提供自2017年以来诉争房屋的物业费、水费、电费的收款收据，以证实纪时标对诉争房屋一直进行管理。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人，利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立，裁定驳回……”松原市自来水公司针对（2008）宁民保字第91号民事裁定提出执行异议，但2011年8月25日松原市宁江区人民法院作出（2008）宁民保字第91-3号民事裁定，原裁定书确定的“执行标的物”已被解除查封，上述文书已经不具备案外人松原市自来水公司执行异议之诉的实质性要件。本案纪时标依据松原市宁江区人民法院作出（2010）宁民执字第191-192号民事裁定提出执行异议之诉，主体资格适格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债券执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”松原市宁江区人民法院对诉争房屋作出首次查封的日期为2008年10月24日，2011年8月25日经刘玉梅申请，松原市宁江区人民法院解除了对诉争房屋的扣押，刘玉梅再次申请对诉争房屋扣押的日期为2013年4月18日，纪时标与永达房地产公司于2007年6月25日签订《商品房买卖合同》，扣押裁定的日期在签订合法有效的书面买卖合同之后，符合第一款之规定。纪时标多年来占有使用诉争房屋，有纪时标缴费的票据为凭。纪时标提供的松原市永达房地产开发有限公司第一项目部财务专用章的收据，能够证实纪时标已经交付了足额的购房款。松原市金蒂物业管理服务有限公司出具证明证实2016年金帝嘉苑小区被政府列为无籍房，2019年3月12日开始给金帝嘉苑小区办理产权证，故纪时标没有办理产权证的过错不在纪时标。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”纪时标作为执行异议的案外人提供了房屋买卖合同、收款收据、缴费票据等证据，已经完成了举证义务，能够证实其对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、解除对金帝嘉苑小区4幢1层2号门市房（面积88.59平方米）的扣押；二、确认位于金帝嘉苑小区4幢1层2号门市房（面积88.59平方米）房屋为纪时标所有。案件受理费7,678.0元由刘玉梅承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于刘玉梅与永达房地产公司买卖合同纠纷一案，刘玉梅于2008年10月24日申请财产保全，同日松原市宁江区人民法院作出（2008）宁民保字第91号民事裁定，对坐落于郭尔罗斯大路与锦江大街交汇处的金帝嘉苑小区4幢1层1号门市、2号门市、3号门市予以扣押。松原市宁江区人民法院于2009年9月7日作出（2008）宁民初字第3131号民事判决，以“因在双方签订合同时被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，导致合同无效”为由，确认刘玉梅与永达房地产公司于2007年8月22日签订的金帝嘉苑小区第4栋1层2号商企、3号商企买卖合同无效，永达房地产公司返还刘玉梅购房款354,700元及利息，并赔偿购房损失款354,700元。同日，松原市宁江区人民法院作出（2008）宁民初字第3132号民事判决，以同样理由确认刘玉梅与永达房地产公司于2007年8月22日签订的金帝嘉苑小区第4栋1层1号商企买卖合同无效，永达房地产公司返还刘玉梅购房款266,300元及利息，并赔偿购房损失款266,300元。 2.上述二民事判决发生法律效力后，刘玉梅申请法院强制执行。松原市宁江区人民法院于2010年10月26日作出（2010）宁民执字第191-1号和（2010）宁民执字第192-1号民事裁定，分别以“本案在执行过程中，因与其他权利人之间权利冲突，需统一协调解决”为由，裁定松原市宁江区人民法院（2008）宁民初字第3131号和（2008）宁民初字第3132号民事判决中止执行。 3.松原市宁江区人民法院于2011年8月25日作出（2008）宁民保字第91-3号民事裁定，解除对永达房地产公司开发建设的位于郭尔罗斯大路与锦江大街交汇处的金帝嘉苑小区第4幢1层1号门市、2号门市、3号门市的扣押。 4.松原市宁江区人民法院于2013年4月28日作出（2008）宁民保字第91-3民事裁定，对永达房地产公司所有的坐落于郭尔罗斯大路与锦江大街交汇处的金帝嘉苑小区第4幢1层1号门市、2号门市、3号门市进行扣押。松原市宁江区人民法院于2015年4月27日作出（2008）宁民保字第91-4号民事裁定，对永达房地产公司所有的坐落于郭尔罗斯大路与锦江大街交汇处的金帝嘉苑小区第4幢1层1号门市、2号门市、3号门市进行查封。松原市宁江区人民法院于2018年5月2日作出（2010）宁民执字第191-192号民事裁定，对永达房地产公司所有的坐落于江南郭尔罗斯大路与锦江大街交汇处的金帝嘉苑小区第4幢1层1号门市、2号门市、3号门市进行续查封。 5.纪时标向松原市宁江区人民法院提出书面异议，要求解除对坐落于江南郭尔罗斯大路与锦江大街交汇处的金帝嘉苑小区第4幢1层2号门市的查封。松原市宁江区人民法院于2019年6月26日作出（2019）吉0702执异83号民事裁定，驳回纪时标的异议请求。 6.纪时标与永达房地产公司于2007年6月25日签订《商品房买卖合同》一份，纪时标以425,232元的价格购买金帝嘉苑小区第4幢1层2号商企，合同落款出卖人处加盖永达房地产公司项目部公章。纪时标提供金额为425,232元的购房款收据一枚，加盖永达房地产公司第一项目部财务专用章。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体法律关系进行裁判。松原市宁江区人民法院于2008年10月24日作出（2008）宁民保字第91号民事裁定，对坐落于郭尔罗斯大路与锦江大街交汇处的金帝嘉苑小区4幢1层1号门市、2号门市、3号门市予以查封。松原市宁江区人民法院于2011年8月25日作出（2008）宁民保字第91-3号民事裁定，对上述房屋解除查封后，又于2013年4月28日作出（2008）宁民保字第91-3民事裁定，再次对上述房屋进行查封。纪时标主张停止对金帝嘉苑小区第4幢1层2号门市的执行并确认其享有实体权利，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”纪时标应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 关于纪时标是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于纪时标与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》的效力问题。纪时标与永达房地产公司于2007年6月30日签订《商品房买卖合同》，纪时标以425,232元的价格购买金帝嘉苑小区第4幢1层2号商企。刘玉梅以合同加盖永达房地产公司项目部公章，以及永达房地产公司没有取得商品房预售许可证明为由，对纪时标与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》的真实性和合同效力提出异议。虽然纪时标签订《商品房买卖合同》加盖永达房地产公司项目部公章，但刘玉梅未提供充分证据否认项目部公章和合同的真实性，故对刘玉梅提出纪时标与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》不真实的抗辩，本院不予支持。同时，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”永达房地产公司未出庭说明案涉房屋系商品房现售还是商品房预售，以及其是否取得商品房预售许可证明。纪时标提出案涉房屋为商品房现售，但其未能提供证据对此予以证实，即案涉房屋系经竣工验收合格的商品房，其亦未能提供证据证实永达房地产公司在起诉前已取得商品房预售许可证明，故对纪时标提出其与永达房地产公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的主张，本院不予支持。其次，关于纪时标是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，即金帝嘉苑小区第4幢1层2号商企的问题。纪时标主张其签订《商品房买卖合同》后即占有使用案涉房屋，但其提供物业费票据等占有使用案涉房屋证据的日期均在人民法院查封案涉房屋之后。纪时标未能提供证据证实其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，故对其提出在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的主张，本院不予支持。综上，纪时标主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于纪时标是否对案涉房屋享有所有权。案涉房屋为永达房地产公司开发建设，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”纪时标提供的《商品房买卖合同》不发生不动产物权设立的效力，其不享有案涉房屋所有权，故纪时标对案涉房屋享有所有权的主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”纪时标要求停止对金帝嘉苑小区第4幢1层2号商企的执行并确认其享有实体权利的诉讼请求，应予驳回。 关于是否应当将永达房地产公司列为本案第三人。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”纪时标以刘玉梅为被告提起执行异议之诉，永达房地产公司未出庭答辩，其作为被执行人未明确反对案外人纪时标要求停止对金帝嘉苑小区第4幢1层2号商企的执行并确认其享有实体权利的主张，故一审法院将永达房地产公司列为本案第三人并无不当。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4655号民事判决； 二、驳回纪时标的诉讼请求。 一审案件受理费7678元、二审案件受理费7678元，由纪时标承担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二一年三月十六日 书记员  陶学文