贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终371号上诉人（原审原告）：金属芳，女，1978年11月17日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。委托诉讼代理人：张其文，系贵州兆孚律师事务所律师，执业证号：15202201610719985。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇贵烟路（平寨过境段房屋一层），统一社会信用代码：9152020307645168E。法定代表人：李厚华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：左彤，女，1989年12月8日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。代理权限：一般授权。上诉人金属芳因与被上诉人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（以下简称“瑞兴房开”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初3439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金属芳上诉请求：撤销原判，依法裁定发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人2016年6月20日向被上诉人预付了3万元购房定金后，与被上诉人签定了意向认购书和商品房买卖合同（均已由被上诉人收回）。交付定金当日，被上诉人向上诉人出具《承诺书》，承诺今后不任意提高房价。因此，双方就房屋买卖的定金数额、缴纳、购房人身份信息、购买房号、面积、单价、总房款等合同的主要内容都进行了约定，被上诉人单方允诺不任意提高房价，已经具备合同法第十二条约定的合同主要内容，合同已经成立且生效，应受法律保护。二、一审认定事实不清。首先，在办理购房手续时，被上诉人处留存了各购房户的联系信息，且上诉人住所地距离被上诉人售楼部不足300米，被上诉人完全可以通过登门拜访、电话或者邮寄等方式告知上诉人履行购房合同的相关事宜，被上诉人却在媒体上统一发布公告，不符合日常交易习惯，也达不到催告上诉人履行合同义务的目的。其次，上诉人在2016年购买房屋并交付3万元定金后，曾多次要求被上诉人尽快办理相关购房手续，均未果。期间，因该房产项目涉及购房户人数众多，影响大，存在较大负面影响，六枝特区住建局等相关职能部门领导也多次介入调查、协调，但被上诉人至今未办理购房手续。因此，上诉人从未表达过不履行合同的意愿，也未出现被上诉人所称经通知后仍然拒绝履行合同义务的情况，上诉人并无违约行为。综上，根据《合同法》第六条、第八条、第一百三十五条等相关规定，被上诉人必须按照协议约定，完善购房手续，履行房屋交付义务。该补交的购房价款上诉人愿意补交。结合本案实际情况，上诉人认为，被上诉人利用购房户的资金将房屋建成后，因房价上涨，被上诉人便单方违约，以获取更大的经济利益，其行为违反了诚实信用原则，也违背了合同约定和法律规定。由于被上诉人拖欠施工方的工程款，导致上诉人购买的房屋被查封，属于其他法律关系，不影响商品房预售合同的履行。综上，请求支持上诉人的上诉请求。瑞兴房开辩称，双方签订的认购意向书无效，经查证，上诉人没有和被上诉人签订任何购房资料，被上诉人只能以收据认定这个房屋是上诉人预定的。从前公司法人移交的资料及现在法人的资料中都没有上诉人的购房资料。在上诉人购买的房屋被法院查封之前，双方协商购房事宜无果。被上诉人现在与施工方有案件纠纷，上诉人定购的房屋已经被法院查封拍卖，被上诉人无法向上诉人交付房屋。金属芳向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告签订的《意向认购书》有效；2、请求人民法院依法判决被告向原告交付瑞兴银座住房C栋2层5号房并办理产权过户登记。一审法院认定事实：2016年6月20日，原告金属芳向被告预付了30000元的购房定金，购买被告修建的Ｃ栋2层5号房屋一套，被告同时向原告出具了一份《承诺书》，承诺内容为：“六枝特区瑞兴房地产开发有限公司承诺：金属芳，身份证号码5224271978××××××××购买瑞兴银座住房Ｃ栋2层5号房，面积：109.64ｍ2，单价2200元／平，总房款是241208元，大写贰拾肆万壹仟贰佰零捌圆整，今后瑞兴银座销售部不得给金属芳任意抬高房价”。2019年4月22日，被告向金属英、金属芳、金属芳送达公告，内容为：因原告的资料不全，经被告多次与原告协商未果，决定对原告预购的房屋单价不作调整，但原告须在2019年4月30日内到被告处付清购房余款，如在此期限内未付清购房余款，被告有权在2019年5月16日起将原告定购的房屋另行销售，原告并未按公告通知时间向被告付清购房余款。另查，因被告欠四川荣慧建设集团有限公司工程款，六盘水市中级人民法院依照四川荣慧建设集团有限公司申请对被告修建的Ａ栋、Ｂ栋、Ｃ栋部分房屋予以查封拍卖，其中包括原告购买的房屋。一审法院认为，原告向被告支付购房定金，双方因此发生纠纷，故本案的案由应当是商品房预售合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。原告向被告交付定金，被告向原告承诺所购买房屋按2200元/平方米出售给原告，今后不得向原告提高价格出售，因此，双方的购房合同成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求确认其与被告签订的《意向认购书》有效，但原告并未向法庭提交《意向认购书》，被告也否认双方签订有《意向认购书》。故对原告请求确认双方签订的《意向认购书》有效的诉请，不予支持。因原告未向被告付清购房款，且原告要求交付的房屋已经被六盘水市中级人民法院查封拍卖，被告可能事实上已经不能向原告交付案涉房屋，故对原告请求判令被告向其交付瑞兴银座住房C栋2层5号房并办理产权过户登记的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二十一条、第二十二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，判决：驳回原告金属芳的诉讼请求。案件受理费2459元（原告已预交），由原告金属芳负担。二审中，上诉人金属芳向本院提交以下证据：一、录音光盘及照片，证明上诉人从2019年3月12日起至2020年12月29日期间共计13次前往被上诉人处沟通，要求被上诉人履行合同，与上诉人签订商品房买卖合同及办理相关备案手续，当时有领导或者工作人员承诺过履行相关合同义务。被上诉人瑞兴房开质证认为，我方不认可，没有关联性，属于非法录音，协调沟通的事情属实，具体次数不清楚，我方认可曾经承诺过履行订购义务，但条件是在我方规定的时间内补清全部房款，因为不能办理按揭贷款。二、申请证人曾某出庭作证。曾某陈述：从2019年起我陪同上诉人找被上诉人协商购买案涉房屋的事情，李厚华也在场，当时协商过三套房屋一套全款、一套差3万、一套付50%，另50%一个月内付清，李总表示同意，第二天去找李总就联系不了，明确表示不同意。上诉人金属芳质证认为，证人证言客观真实，能够反映实际情况。被上诉人瑞兴房开质证认为，证人证言与本案没有关联性，因为证人是上诉人的员工。三、申请证人白某出庭作证。白某陈述：我与上诉人是多年的朋友，我与上诉人多次去找被上诉人协商案涉房屋的事情，当时协商过三套房屋一套全款、一套差3万、一套付50%，另50%一个月内付清，李总表示同意，第二天去找李总就联系不了，明确表示不同意，后续又去找被上诉人协商多次都没有成功。上诉人金属芳质证认为，证人证言客观真实，能够反映实际情况。被上诉人瑞兴房开质证认为，证人证言与本案没有关联性，对三性不认可，证言不属实。四、申请证人陈某出庭作证。证人陈某陈述：我推荐上诉人购买案涉房屋，2015年时定购了Ａ栋房屋，房屋开盘后被上诉人陈述Ａ栋房屋已经卖出去了，所以就定购了案涉房屋，当时的老板叫杨华，定购三套房屋交了9万元定金并写了承诺书，中途房屋烂尾了。房开项目启动后，我们又继续去找瑞兴房开，了解到有些房屋已经网签备案。对于上诉人涉及的三套房屋，曾经协商的是一套全款、一套差3万、一套付50%，另50%一个月内付清，李总表示同意，第二天去找李总就联系不了，明确表示不同意。后续又去找被上诉人协商多次都没有协商成功。上诉人金属芳质证认为，证人证言客观真实，能够反映实际情况。被上诉人瑞兴房开质证认为，证人证言与本案没有关联性，对三性不认可，证言不属实。被上诉人瑞兴房开未向本院提交新证据。本院对上诉人金属芳提交的证据分析认定如下：上诉人提交的证据及证人证言虽可以证实双方对案涉房屋的买卖进行过多次协商，未形成一致意见的事实，但该事实与本案争议问题无关联性，本院不予采纳。二审经审理查明认定的事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人金属芳主张《意向认购书》有效的理由是否成立；2、上诉人金属芳主张被上诉人瑞兴房开应向其交付案涉房屋并办理产权过户登记的理由是否成立。对于上诉人金属芳主张《意向认购书》有效的理由是否成立的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，上诉人金属芳诉请要求确认《意向认购书》的效力，则应对该《意向认购书》存在的事实承担基本举证责任，而金属芳称《意向认购书》被瑞兴房开收回，故不能向法院提供该《意向认购书》，瑞兴房开对此事实亦不认可，故上诉人金属芳未能尽到合理的举证责任，应依法承担不利后果，一审对该项诉请不予支持，并无不当。对于上诉人金属芳主张被上诉人瑞兴房开应向其交付案涉房屋并办理产权过户登记的理由是否成立的问题。从案涉《承诺书》来看，双方未对交付房屋及办理产权登记的相关事宜有明确约定，而上诉人亦未付清相应房款，据此，上诉人该主张无法律依据及合同依据，一审对该项诉请不予支持，并无不当。综上，上诉人金属芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4918元，由上诉人金属芳负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年三月十六日法官助理徐严书记员江凤鸣