北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1475号上诉人（原审被告、反诉原告）：忻义韬，男，1992年9月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：忻进（忻义涛之父），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王俭，北京市德润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李旭，男，1988年12月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李英（李旭之母），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。原审被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。原审第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路**院**楼****div>法定代表人：魏勇，执行董事。委托诉讼代理人：田情琴，女，北京中融信融资担保有限公司员工。委托诉讼代理人：庄志豪，男，北京中融信融资担保有限公司员工。上诉人忻义韬因与被上诉人李旭，原审被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司），原审第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初49406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人忻义韬的委托诉讼代理人忻进、王俭，被上诉人李旭的委托诉讼代理人李英、付裕，链家公司的委托诉讼代理人孙凤起，中融信公司的委托诉讼代理人田情琴、庄志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。忻义韬上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回李旭的一审全部诉讼请求并支持忻义韬的一审反诉请求，或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由李旭承担。事实与理由：1.一审法院认定忻义韬有450万元购房款由于案外人原因未完成支付义务，造成根本违约，认定事实错误。忻义韬已按照各方协商一致后约定的时间及金额，全部履行完付款义务，不存在任何违约。2.一审法院判定忻义韬根本违约，适用法律错误。一审法院混淆了合同先后履行顺序，李旭拒不履行合同义务，存在根本违约。李旭至今未收到资金监管账户款项，是因为其一直拖延不予配合过户造成的。3.本案涉及的房屋交易居间人链家公司员工因涉嫌职务犯罪已被羁押，其犯罪行为与案件有重大关联，一审法院未予查明，严重侵害了忻义韬的合法权益。望二审法院依职权调阅犯罪嫌疑人刑侦卷宗，或听取其有关陈述，这将对查清买卖双方谁违约，谁存在过错，犯罪嫌疑人因何向李旭支付巨款起到至关重要的作用。李旭辩称，同意一审判决，不同意忻义韬的上诉请求。忻义韬并没有按照买卖合同、补充协议、变更申请单约定足额支付450万购房款。忻进一方在签订合同时与链家公司进行了串通，故意隐瞒购房资格，在我方并不知情情况下，于2015年8月13日办理了虚假的网签合同。忻义韬提到的7月24日支付的450万元理房通购房款，我方是在发回重审第一次庭审时经过法院调档才得知。忻义韬与链家公司在没有经过我方同意情况下，擅自变更买受人主体，将忻义韬与李英进行虚假的网签合同。2016年7月份忻义韬与链家公司通过伪造我方签名签署了合同解除协议书，忻进于2016年7月份收到了理房通账户退回的100万元购房款。上述串通事实足以说明忻义韬并未按照合同约定支付购房款450万元，其支付理房通账户的400万元中有300万元通过虚假的网签合同转账到郭某名下账户，并非支付给李旭。忻义韬于2016年7月14日将50万元购房款支付至胡某的个人账户，这部分钱不应认为是向我方支付的款项。关于450万元支付方式、期限以及是否支付完毕，2015年9月8日过户前两个自然日支付房款一方应该在建委资金监管账户中足额存入450万，但是8月18日忻义韬与链家公司将虚报的网签合同注销，监管账户中的300万元在过户前早已被转走，忻义韬在2016年7月通过资金监管账户退回100万元。在过户前监管账户中金额是0元，这种情况下我方是没有义务配合忻义韬办理房屋过户登记的。忻义韬在签订合同时主管目的不纯，并不具备买房的诚意，在长达四年时间中对方始终拒绝与我方进行沟通，每次都是我方主动联系对方支付，全部经济损失应该由忻义韬承担。按照合同变更申请单约定2016年8月25日办理交税手续，实际是9月8日过户当天去交税大厅，但是当时没有交成，后边9月8日的税票是怎么出来的，我们并不清楚。我方从未出具过任何委托书，交税中出现的授权委托书是伪造的。忻义韬提到的所谓的200多万元巨款与本案无关。链家公司辩称，同意忻义韬的上诉请求，认可忻义韬一方足额履行了房款支付义务，并没有因为案外人原因未完成450万元支付。李旭一方因为案外人胡某的原因未能收到450万元房款。根据房屋买卖合同履行的实际情况，在买受人履行房款支付义务，合同已经不存在其他障碍情况下，应当继续履行房屋交易。另外，李旭代理人李英已经在房屋交税当日实际参与了合同履行，同时根据此前胡某一方对于交易事实的陈述，也可以确认忻义韬并没有拒绝或不按约定支付房款。中融信公司述称，诉讼请求与我公司无关，不发表意见。李旭向一审法院起诉请求：1.判令解除我与忻义韬签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉案合同）；2.判令忻义韬向我支付违约金230万元；3.判令我向忻义韬退还购房款320万元；本案诉讼费由忻义韬承担。忻义韬向一审法院反诉请求：1.判令李旭配合将北京市海淀区1501号房屋（以下简称涉案房屋）过户登记在我名下；2.判令我于双方办理物业交割当日向李旭支付剩余房款50万元；反诉费用由李旭负担。一审法院认定事实：李英系李旭之母，忻进系忻义韬之父。2015年6月5日，李英（出卖人）与忻进（买受人）签订涉案合同，约定：忻进购买李英名下涉案房屋；该房屋成交价格为500万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价550万元；买受人向出卖人支付定金50万元；出卖人应当在2015年12月1日前将房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，李英（甲方）与忻进（乙方）、链家公司（丙方）签订《买卖定金协议书》《居间服务合同》《补充协议》，李英（甲方）与忻进（乙方）、中融信公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》。忻进通过银行转账方式向李英支付定金50万元。李英出具定金收据。《补充协议》的有关约定如下：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1050万元。第二条房屋交易具体事宜的约定：1.定金：乙方于2015年6月5日向甲方支付定金50万元；2.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于网签合同的三个工作日内将第一笔购房款450万元（不包含前期支付的定金50万元）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2015年8月15日前的3个工作日内将第二笔购房款500万元以资金托管的方式支付甲方。3.权属转移登记：甲乙双方同意，在2015年8月15日前的3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；4.物业交割：甲乙双方应当在2015年12月1日前的2个工作日内自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存50万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付甲方。第三条税费承担：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。第四条违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还；第五条其他：2.如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：①甲方需配合乙方在过户前将房屋赠与李旭名下，保证在过户前此房处在满五年唯一的状态，赠与费用由乙方承担，因政策原因导致多出的税费双方协商，协商不成双方负责；②甲方在上述房屋物业交割前将户口迁出；③甲方保证上述房屋在交付前，中央空调、厨卫固定设施、房屋内固定设施随房转移。2015年6月28日，忻进向链家公司支付居间服务费20万元、代收李英办理涉案房屋赠与手续费用14万元，并收到盖有链家公司收据专用章的收据，其上载明店名称为知春路店，收款人为胡某。审理中，李旭、忻义韬均称胡某系链家公司知春路店店长，双方均未就本案中可能涉及的刑事诈骗问题向公安部门报案。忻义韬称公安部门向双方核实过情况，认为应先民事后刑事，确定双方谁是真正的受害人。链家公司称胡某因涉嫌其他刑事案件现被羁押。2015年7月3日，北京市海诚公证处出具公证书，载明李英系李旭母亲。李英称其通过公证方式将涉案房屋赠与李旭，以配合涉案房屋交易。2015年7月14日，忻进向胡某的招商银行账户转账50万元，并收到盖有链家公司收据专用章的收据，载明代收购房款100万元。收款人为胡某。备注栏有手写内容：“此收据以实际到账金额为准。（转账小票）。621483012057XXXX招商银行胡某”。2015年7月24日，李英（甲方）、忻进（乙方）、中融信公司（丙方）、链家公司（丁方）签订《融信托管协议》。该协议上载有李英、忻进的联系电话，有关约定如下：第二条资金的托管甲乙双方同意在理房通开设相应账户，授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转。购房款：经协商一致，各方同意，乙方将购房款450万元整存入托管账户内。乙方应于网签协议生成后，且办理涉案房屋产权转移登记手续（过户）前2个自然日将全部托管资金足额入托管账户内。第三条托管资金的划转：建委监管资金的划转：各方同意，乙方将托管资金存入托管账户后，丙方应将部分购房款450万元整划入海淀区建委资金监管账户。该笔资金的划转和退回均按建委规定执行，建委资金监管账户信息为空白。第四条托管资金的退回：甲乙双方共同授权，在托管期间内，甲乙双方协商—致书面解除或终止该房屋的买卖合同或甲乙双方买卖合同依法院裁决解除或终止，且向丙方提交书面解除、终止协议或生效裁判文书之日起5个工作日内，丙方应将全部托管资金退回至乙方在理房通开立的账户。第六条本协议的生效和解除：2.除本协议约定的情况外，本协议的变更、解除、终止须经甲乙丙丁四方一致同意，并签署书面协议。同日，忻进在链家公司太月园店向理房通公司托管账户刷卡转入400万元。理房通公司的回执单的备注栏载明忻进基于涉案合同于2015年7月24日支付400万元，该款项由理房通进行履约支付。审理中，李旭提交的另一份签订日期为2015年7月24日的合同主体相同的《融信托管协议》，称系链家公司提供，该协议上载明的托管资金为400万元，丙方将部分购房款300万元存入账户名称（建委网签合同编号）：CXXX392的建委资金监管账户。李旭、忻义韬称协议尾部落款处李英、忻进签名均非本人签名，法院对该份协议真实性不予采纳。2015年8月10日，忻进向胡某的招商银行账户转账6万元。忻进称该款项系完成赠与的居间费。2015年8月14日，忻进转入理房通账户400万元中的300万元被转入收款户名为CXXX392的建委资金监管账户内。2015年8月17日，李英与忻进签订《合同变更申请单》，有关内容如下：变更原因：双方变更出售人和买受人；变更条款：原条款内容：双方约定于2015年8月16日过户，后续资金建委资金监管。现条款内容：①丙方在上述房屋完成产权转移的3-5个工作日内，将赔偿金人民币10万元打入李英女士工行账户；②三方约定2015年8月25日买卖双方缴税，缴税完成后，乙方向甲方支付房款500万元整，支付李英女士工行账户，甲方做完直系亲属公证而后产生的税费由乙方负担；③三方约定上述房屋于2015年9月8日前进行过户手续，过户当日，乙方将违约金5万元整支付李某女士（双方称李某系李英之妹）账户；④如乙方原因导致甲方未能按上述时间拿到相应房款，视为乙方违约，产生的费用归甲方所有；⑤双方腾房时间改为2015年12月31日前。2015年8月21日，李旭取得涉案房屋所有权证，同日，双方办理了房屋买卖合同网上签约备案登记手续。合同编号为CXXX073的网签合同上载明的出卖人为李旭，买受人为忻义韬，签约价格为350万元。2015年8月25日，忻进向李英银行账户转账500万元，并收到盖有链家公司收据专用章的收据，载明转账房款500万元，业主姓名李旭，客户姓名忻义韬，审核人胡某。审理中，李英提交链家公司出具的对忻义韬的催告函，内容为催促忻义韬于2015年8月31日前办理过户及延期过户等赔偿事宜。忻义韬称未收到过。2015年9月8日，海淀区地方税务局出具了纳税人为李旭的涉案房屋营业税、地方教育、地方教育附加加、城市维护建设税合计金额196552.89元的发票，并出具了纳税人为忻义韬的契税金额144426.54元的发票。审理中，李旭称当日其这方没有去现场，且拿委托书就可以办理交税事宜。忻义韬称交税时对方李某在场。李旭称李某没有去交税现场，李某在房屋交易过程中就是陪李英去，合同变更单中写的违约金5万元支付给李某是胡某写的，用于诈骗；忻义韬称除了签协议时见过李英，之后都是李某与其这方和胡某沟通。李旭称就见过一面，一起去交税处一次，但没有办理就走了。忻义韬称不止见过一面。李旭称是不止一面，李某每次都是陪李英去。2016年7月21日，胡某手写《协议》，有关内容为：双方商议，李某负责将涉案房屋在2016年10月1日前完成户口迁出，协助忻进继续办理贷款，完成过户手续。按照实际支付的金额过户，则忻进放在第三方胡某招行卡下的50万元物业保证金李某自由支配。李某以代理人的身份协助忻进将理房通中的除去建委监管部分100万元配合解冻。胡某存有物业保证金的招行卡李某负责保管。李某完成协商内容后，胡某将剩余的服务费96000元整一齐交付李某。同日，忻进收到盖有链家公司收据专用章的收据，载明代收物业保证金60万元。审理中，李旭提交的签订日期为亦为2016年7月21日的涉案房屋《解除协议书》载明甲（李英）、乙（忻进）、丙（中融信公司）三方就房屋购房款托管事宜于2015年7月24日签署了《融信托管协议》。按协议约定，乙方已将托管资金400万元整存入丙方资金托管账户进行托管，丙方已将建委监管资金300万元整划入建委监管账户。经协商一致，各方同意解除《融信托管协议》，丙方应于本协议生效之日起3个工作日内将剩余托管资金100万元整全部退回至乙方在丙方委托的第三方代收代付机构开立的如下汇款账户：账户名称：忻进。李旭称该协议系链家公司提供，其这方当时未见过，不认可甲方处李英签名系李英本人所写。协议上甲方处的李英签名与涉案合同和补充协议上李英的签名亦明显不一致。忻义韬认可乙方处忻进的签名是忻进本人所写。丙方处盖有中融信公司合同专用章，经办人处有胡某签字。2016年7月27日，忻进收到理房通公司转账退还的100万元。2016年7月28日，忻进向胡某银行账户转账60万元，摘要处注明物业保证金。2018年7月9日，李旭将忻义韬诉至法院，请求判令解除涉案合同及补充协议，忻义韬向其支付违约金230万元，已支付的购房款550万元折抵违约金230万元后退还忻义韬。法院于2018年10月31日作出民事判决书，判决解除涉案合同及补充协议，李旭返还忻义韬购房款550万元，忻义韬向李旭支付违约金50万元，忻义韬配合李旭办理网签撤销手续。忻义韬不服，上诉至北京市第一中级人民法院。2019年3月18日，胡某在接受北京市第一中级人民法院调查时称双方通过理房通付400万元，再付50万元物业保证金和50万元户口保证金。物业保证金50万元已经付给其公司了；理房通400万元是2015年7月24日下午16时41分在太月园店刷卡支付的；李英知道付款情况，她当时也在现场；交税时李英没去，她的妹妹李某去了，不去也办不了；理房通的400万元是补充协议里的第二笔，第一笔500万元在这之前就已经给了；托管协议是2017年7月份解除，具体时间要核实，因为一直在账上也交易不了；因为没有过户，李英的账户体现不了400万元；交易不成的原因是因为业主着急用钱，交税晚了13、14天，其公司也赔了李英5万元，双方认可此事，所以才有了《合同变更申请单》。2019年3月29日，北京市第一中级人民法院作出民事裁定书，认为本案双方争议焦点在于450万购房款的付款期限、付款方式及是否支付完毕。忻义韬的主张是已经在2015年7月24日以理房通的方式支付完毕上述款项，李旭主张理房通的付款方式与合同约定的履行方式不符，且未收到该笔款项。450万购房款支付情况是本案的基本事实，一审法院未予以查明，最终裁定撤销原判，发回重审。2020年10月26日本案庭审中，李旭称其从未让胡某告知买方增加60万元物业保证金的事情。忻义韬提交《补充说明》，称2015年8月25日，其方完成了1000万元购房款的支付，2015年9月8日完成契税缴纳，随后一直催促链家公司组织过户，链家公司店长胡某说业主要加价，否则不过户。无奈只能诉诸法律，于2015年11月11日委托律师起诉，要求过户。法院建议先调解，链家公司说他们沟通业主尽可能调解。在经过半年的等待，2016年6-7月，链家公司店长胡某告诉其方调解好了，2016年10月1日前完成过户、交房，并将理房通账上的100万元退还给其方作为拖延过户、交房的赔偿。2016年7月21日其方在链家公司知春路店里，店长胡某手写了《协议》、出具了盖章的链家公司收据，让其方签了对理房通100万元托管资金的《解除协议书》，2016年7月21日其方收到退款100万元，2016年7月28日按链家公司盖章收据指定支付物业保证金60万元，再次等待过户交房，此时距其方支付完1000万元购房款已经过去将近1年了。另查明，李旭于2019年6月20日向北京市海淀区房屋管理局调取了如下涉案房屋网签档案材料：1.打印日期为2015年8月13日的合同编号为CXXX392的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，其上载明的出卖人为李英，买受人为忻义韬，成交价格为500万元；落款处空白。2.落款日期为2015年8月13日的《存量房自有交易资金划转协议》，首部载明甲方和房屋出卖人为李英，乙方和房屋买受人为忻义韬，丙方为北京市海淀区房屋管理局。有关约定为：乙方自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金（以下简称“自有资金”）存入双方同意的账户名CXXX392（网签合同编号）的账户作为存量房自有交易资金监管账户（该账户与双方均不认可的融信托管协议上载明的建委账户一致）。在交易失败时，自有资金划付至乙方在中国工商银行开立的户名为郭某的账户。3.落款日期为2015年8月18日的《存量房屋买卖合同（完成步骤）注销申请表（经纪成交）》，内容为李英、忻义韬委托刘某办理合同注销手续。审理中，李旭、忻义韬称郭某当时系胡某妻子，双方均未签署或同意过上述材料。忻义韬称上述材料系胡某私自发起网签、修改融信托管协议、注销网签、挪用监管资金而采取的诈骗手段。李旭另提交李英借条、银行交易明细、案外房屋产权证，证明李英因忻义韬违约行为无法按期收到购房款且急需支付另购新房房款迫于无奈借的贷款造成的经济损失；李英分别向多人借款427万元，截至2018年9月5日利息累计2514898.7元。忻义韬对上述证据不认可，认为李英可能因股市亏损产生借款，即使真实存在，也与本案无关。一审法院认为，李英与忻进签订的涉案合同及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，李英将房屋出卖人的权利义务转移至其子李旭名下，忻进将房屋买受人的权利义务转移至其子忻义韬名下，双方另对房款支付、过户时间等事项进行了变更，并签署了《合同变更申请单》。李旭与忻义韬分别取代李英、忻进成为该房屋买卖合同的出卖人、买受人，双方均应按照涉案合同以及《补充协议》《合同变更申请单》的约定履行各自的义务。本案争议焦点在于忻义韬是否依约向李旭支付了涉案房屋剩余950万元购房款。忻义韬主张忻进在2015年7月14日向链家公司支付代收购房款50万元，在2015年7月24日向理房通公司托管账户存入400万元，在2015年8月25日向李英转账500万元，从而依约完成了剩余购房款的支付。李旭称其在第一笔定金50万元外，仅于2015年8月25日收到500万元购房款，忻义韬未依约完成剩余购房款的支付。根据本案查明事实，双方2015年6月5日的《补充协议》约定，第一笔购房款450万元在网签后三个工作日内以建委资金监管的方式支付，第二笔购房款500万元在2015年8月15日前的三个工作日内以资金托管的方式支付，另约定双方应于2015年8月15日前的三个工作日内办理过户手续。后双方2015年7月24日的《融信托管协议》对《补充协议》中第一笔购房款450万元的支付进行了变更，约定忻进在网签协议生成后，且过户前2个自然日将购房款450万元存入理房通公司托管账户，中融信公司将该450万元划入海淀区建委资金监管账户，并约定协议的变更、解除需经四方一致同意，并签署书面协议。2015年8月17日的《合同变更申请单》对第二笔购房款500万元的支付亦进行了变更，将原条款“双方约定2015年8月16日过户，后续资金建委托管”变更为“2015年8月25日买卖双方缴税，缴税完成后，乙方向甲方支付房款500万元整，支付至李英女士工行账户，2015年9月8日前进行过户手续”。根据上述约定，忻义韬应在2015年8月25日前完成对剩余950万元购房款的支付。忻进在明知上述约定的情况下，单方将购房款50万元转入胡某个人账户，并仅将400万元购房款存入理房通公司托管账户。忻义韬虽主张上述购房款50万元系由链家公司代收，但并未举证证明李英同意由链家公司代收，且将大额购房款转入胡某个人账户而非链家公司账户亦有违交易惯例，而胡某亦从未将该50万元转入理房通公司托管账户或直接支付给李英。此外，上述购房款400万元后被存入双方均不认可的第二份《融信托管协议》载明的账户名称为虚假网签合同编号CXXX392的建委资金监管账户中，其中的300万元于2015年8月14日通过双方认为系伪造的上述虚假网签合同、《存量房自有交易资金划转协议》《存量房屋买卖合同（完成步骤）注销申请表（经纪成交）》等文件转出至郭某账户中，忻义韬认为上述文件均系胡某伪造用于诈骗该300万元。剩余100万元后通过被李旭认为系伪造李英签名的《解除协议书》于2016年7月27日退回忻进账户，忻进主张该100万元系对方拖延过户、交房的赔偿，但并未提交充分证据证明其主张，且李旭不予认可，故法院难以采纳该主张。综上，忻义韬虽主张已在2015年8月25日前依约向李旭支付了剩余购房款950万元，但其中的450万元由于案外人原因未依约完成支付，符合《补充协议》第四条第3款第（3）项约定的根本违约情形，构成根本违约。李旭有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，李旭应向忻义韬返还全部购房款。因合同解除的责任在于忻义韬，且《补充协议》第四条第3款亦约定了违约金的计算，故对于李旭要求忻义韬承担违约金的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金金额，李旭主张违约金为230万元，忻义韬认为该金额过高，李旭虽提交李英的借条、交易明细等相关证据证明其实际损失，但上述证据尚不足以证明其主张的损失金额。法院综合考虑本案案情、李旭的实际损失、忻义韬的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判定忻义韬应向李旭支付的违约金数额为50万元。忻义韬的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除李旭与忻义韬于2015年6月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、李旭于本判决生效后七日内向忻义韬返还购房款550万元；三、忻义韬于本判决生效后七日内向李旭支付违约金50万元；四、驳回李旭的其他诉讼请求；五、驳回忻义韬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。忻义韬提交如下证据：证据一，2020京01刑初52号刑事判决书，证据内容：李旭通过链家公司将房屋又卖给韩某，并收取定金。钱是通过胡某个人账户转给李英或者李某。证明目的：李旭一房二卖，李旭一方已收到174万元。证据二，《北京天正华会计师事务所（普通合伙）司法鉴定意见书》复印件，证据来源：韩某在2021年2月7日从北京市第一中级人民法院孙某法官处取得的刑事案件中的证据材料，证据胡某控制的银行账户支付给李某1735000元、李英932000元。李旭认可证据一的真实性，不认可证明目的，我方从来没有授权过胡某和韩某卖涉案房屋，从未与韩某签署协议，我方也没有收到过174万元定金；不认可证据二，胡某确实给过李英200多万元，但是在忻进与链家公司签订解除协议后。链家公司认可上述证据的真实性和证明目的。中融信公司认可上述之间的真实性，证明目的与我公司无关。李旭提交李英与胡某2017年11月29日签订的《协议》复印件，证明内容：胡某自愿代替忻进向李英支付违约金371.5万元，证明目的：胡某支付我们的是赔偿款，不是房款。忻义韬对李旭提交的上述证据及证明目的不认可。链家公司不认可该证据的真实性和关联性。中融信公司认为胡某个人协议不发表意见。二审中，链家公司、中融信公司没有提交新证据。本院认为，李英与忻进签订的涉案合同及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，李英将房屋出卖人的权利义务转移至其子李旭名下，忻进将房屋买受人的权利义务转移至其子忻义韬名下，双方另对房款支付、过户时间等事项进行了变更，并签署了《合同变更申请单》。李旭与忻义韬分别取代李英、忻进成为该房屋买卖合同的出卖人、买受人，双方均应按照涉案合同以及《补充协议》《合同变更申请单》的约定履行各自的义务。本案焦点有三：一、忻义韬是否由于己方原因未按约定履行支付购房款义务，是否构成根本违约；二、2015年7月24日四方签署《融信托管协议》中约定的资金提前被划转至案外人账户，是否属于买受人因第三人原因违约；三、本案房屋买卖合同未能履行的原因，及出卖人有无解除权。焦点一，忻义韬是否由于己方原因未按约定履行支付购房款义务。根据李英与忻进签订的《补充协议》第二条第2款约定，（1）乙方于网签合同的三个工作日内将第一笔购房款450万元（不包含前期支付的定金50万元）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2015年8月15日前的3个工作日内将第二笔购房款500万元以资金托管的方式支付甲方。2015年8月17日，李英与忻进签订《合同变更申请单》，约定：原条款内容：双方约定于2015年8月16日过户，后续资金建委资金监管。现条款内容：2015年8月25日缴税，缴税完成后，乙方向甲方支付房款500万元整，支付李英工行账户。双方均认可该条款系对《补充协议》第二条第2款第（2）项的购房款支付的变更，即500万元资金托管变更为自行支付。2015年8月25日，忻进向李英银行账户转账500万元。双方对该笔款项的支付方式存在争议，李旭主张忻进支付的该款项系履行《补充协议》第二条第2款第（1）项约定的支付购房款的义务，变更条款忻义韬实际未予以履行。忻义韬主张其父于2015年8月25日向李英银行账户转账500万元系履行《合同变更申请单》中的条款，关于《补充协议》第二条第2款第（1）项的条款，已于之前实际履行，其父于2015年7月14日向胡某转账50万元，于7月24日向涉案合同的理房通托管账户支付400万元。对此，本院认为，从数额上看，2015年8月25日忻进向李英银行账户转账的500万元与变更条款的数额相一致，从履行方式上看，500万元为自行支付，与双方签订的《补充协议》第二条第2款第（1）项约定的建委资金监管方式不符。关于双方签订的《补充协议》第二条第2款第（1）项中450万元购房款的履行情况，该笔购房款款项支付方式虽约定为建委资金监管，但双方随后签订的《融信托管协议》约定450万元通过理房通进行资金托管，理房通的支付方式亦是网签合同签订后，由理房通划付建委资金监管账户，与双方约定并无矛盾。故第一笔购房款忻进已通过向胡某支付50万元，向理房通账户支付400万元的方式履行，其于2015年8月25日向李英账户转账500万元系履行变更条款。因此忻义韬按照《补充协议》及《合同变更申请单》履行了自己的付款义务，虽然2015年7月14日的履行行为存在瑕疵，但其作出了合理解释，且相对于整个合同的履行而言，不影响合同目的的实现，故其行为不构成根本违约。焦点二，2015年7月24日四方签署《融信托管协议》中约定的资金被划转至案外人账户，是否构成买受人因第三人原因违约。2015年7月24日，李英（甲方）、忻进（乙方）、中融信公司（丙方）、链家公司（丁方）签订《融信托管协议》。约定甲乙双方授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转。乙方将购房款450万元整存入托管账户内，乙方将托管资金存入托管账户后，丙方应将部分购房款450万元整划入海淀区建委资金监管账户。除本协议约定的情况外，本协议的变更、解除、终止须经甲乙丙丁四方一致同意，并签署书面协议。根据协议签订的主体及权利义务的约定，该协议系一份四方协议，各方均根据合同享有权利、履行义务。其中中融信公司有义务将购房款划入涉案合同的海淀区建委资金监管账户，根据本案查明的事实，忻进于签订《融信托管协议》前向胡某支付50万元，于签订合同当日向理房通公司托管账户转入400万元，后该笔款项中的300万元被转入与本案涉案合同无关的建委资金监管账户内。另100万元购房款，胡某伪造《融信托管协议》，隐瞒、虚构事实，伪造李英签字，与忻进签署《解除协议书》并退回该笔款项。故丙方未如期将450万元整划入买卖双方的海淀区建委资金监管账户，导致该份《融信托管协议》不能继续履行。忻义韬作为购房人，已将约定的资金监管的购房款如期支付，在该《融信托管协议》的履行中不存在违约行为。《融信托管协议》与房屋买卖合同虽是两份独立的协议，但二者之间密切关联，《融信托管协议》是对房屋买卖合同中部分购房款的支付方式的特别约定。无论是依据房屋买卖合同还是《融信托管协议》，买受人忻义韬均如约履行了支付购房款的义务，丙方将款项划转至案外人账户，可能导致后续出卖人无法收到相应的购房款，但该情形不构成买受人因合同以外第三人的原因违反合同约定的情形。焦点三，本案房屋买卖合同未能履行的原因，及出卖人有无解除权。根据《补充协议》《合同变更申请单》约定，在买受人支付完毕除物业保证金以外的购房款后，三方于2015年9月8日办理过户手续。前述，2015年9月8日前，忻义韬已按约履行完毕支付购房款的义务，李旭拒绝于该日办理过户手续，理由是，对于忻进向胡某账户支付50万元，向理房通账户支付400万元，并非双方约定的履行方式，且其并不知情，胡某对其陈述买受人并未付款，故其未履行过户手续。对此，本院认为，其一，关于《补充协议》及《合同变更申请单》中两笔购房款的履行方式，前已述及，不再赘述，李旭称忻义韬支付款项不符合双方约定，无合同依据。其二，李旭完成过户后，方能如期收到全部购房款，在此之前，其以未实际收到全部购房款为由，拒绝履行过户义务不能成立。其三，关于其辩称不知情一节。对此，本院认为，双方签订《融信托管协议》约定，忻进过户前2个自然日将托管资金存入托管账户，从胡某一系列的私自发起网签、伪造《融信托管协议》、注销网签、挪用监管资金的行为可知，其意图将买受人支付的购房款据为己有，故对于李旭主张对买受人已支付购房款450万元不知情，具有合理解释。在忻进向理房通账户支付完购房款后，中融信公司及链家公司有义务通知出卖人，其中中融信公司亦负有对托管资金划转至涉案合同建委资金监管账户的义务。本案中，由于中融信公司及链家公司未履行上述义务，导致李旭拒绝过户，构成当事人一方因第三人的原因造成违约，李旭主张解除合同，并要求忻义韬承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。忻义韬二审期间同意支付物业保证金50万元并代为支付剩余购房款450万元，其另案主张相关权利，本院不持异议，对其要求判令李旭配合涉案房屋过户登记至其名下的诉讼请求予以支持。综上所述，忻义韬的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初49406号民事判决；二、忻义韬于本判决生效后十日内向李旭支付剩余购房款500万元，李旭在收到忻义韬上述购房款后三日内将北京市海淀区1501号房屋过户至忻义韬名下；三、驳回李旭的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费84800元，由李旭负担（已交纳67400元，余款于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费42400元，由李旭负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费84800元，由李旭负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘 磊审 判 员  朱文君二〇二一年三月三十一日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨