浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3873号 上诉人（原审被告）：金华凯润置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东阳街975号第四层，统一社会信用代码：91330701MA28P80E05。 法定代表人：郭大宇，董事长。 委托诉讼代理人：张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董荣江，男，1968年5月23日出生，汉族，住浙江省磐安县。 委托诉讼代理人：李萍，浙江振进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑素芬，浙江振进律师事务所律师。 上诉人金华凯润置业有限公司（以下简称凯润公司）因与被上诉人董荣江商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯润公司的委托诉讼代理人张珉，被上诉人董荣江的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯润公司上诉请求：1.撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初1732号民事判决书，改判凯润公司在自行车库总价20%的损失比例（即人民币17248元）承担赔偿责任，并驳回董荣江的其他诉讼请求；2.本案一审诉讼费用由凯润公司与董荣江合理分担，二审诉讼费用由董荣江承担。事实与理由：一、一审参照类似案件评估报告确定23.44%的损失比例显属不当，即便认定凯润公司存在违约行为，一审判决凯润公司按自行车库购买价的23.44%（即人民币202146.56元）支付赔偿款，明显过高，有失公平。应综合考量全案，以类似案件达成和解协议的标准即按自行车库购买价的20%比例确定赔付金额。1.类似案件中评估公司出具的损失评估，该结果仅可作为参考，不应直接作为本案定案依据。在确定赔偿金额时，应当充分考虑凯润公司在合同履行过程中的过错程度、双方约定的合同价款、涉案房屋的销售价款、类似案件的处理等各种因素，确定凯润公司应承担的赔付比例。评估报告中23.44%为房屋总体价值减损，非自行车库的直接价值减损，一审抛开其他因素认定按23.44%比例确定损失缺乏事实和法律依据。2.凯润公司在自行车库定价之时已经充分考虑到了层高不同而产生的价格差异，作出了定价上的调整。本案涉及的中叠地下自行车库，因层高存在部分6米、部分4.2米的实际情况，在销售时价格差异已经客观存在（本案中叠自行车库单价为14031元，对应的下叠自行车库单价约为35960元），对于此价格差异凯润公司在销售过程中并未有任何隐瞒，董荣江在购买时明知且认可。3.凯润公司在本案中并无主观过错，导致本案的发生实为失误导致。凯润公司在与董荣江签订《商品房买卖合同》时，因案涉楼盘大部分自行车库层高均为6米的情况下，6米层高已经被网签合同的数据锁定，凯润公司客观上无法对具体不同区域的自行车库层高进行修改。本案涉及的地下自行车库价款就是合同约定的862400元，主观上凯润公司并无以此获得额外利益的故意。4.董荣江购买的系地下自行车库，其层高设计符合《住宅建筑规范》规定的国家标准，且已通过相关主管部门的验收审查，并无使用上的障碍，并未直按导致使用价值上的损失。故一审直接以自行车库总价的23.44%作为本案的赔付缺乏依据。二、本案为违约赔偿之诉，非金钱给付之诉，其赔偿数额应为实际造成的损失而不能等同于多支付的价款。一审法院“按银行支付按揭贷款利率标准主张利息损失”缺乏事实和法律依据，且不当的加重了凯润公司的违约责任。三、包括本案在内的系列案件中，多起已按自行车库购买价20%进行补偿的方案达成调解并实际履行，一审法院未以此作为参考而径直作出判决，不利于纠纷的解决。 董荣江辩称，一、一审法院参照类似案件评估报告确定的23.44%损失比例计算违约损失金额正确，认定事实清楚，适用法律正确。1.董荣江所购买的房产中的自行车库的面积、价格与应桂均、应卫红所购买的自行车库均一致，董荣江在案件一审审理过程中就参照了应桂均、应卫红案件的层高测绘报告。案件审理过程中，董荣江也曾向一审法院申请对损失进行鉴定，一审法院予以准许，鉴定机构要求收取25000元左右的鉴定费用。为了节约司法资源并有利于案件的处理，董荣江以书面形式认可参照应桂均、应卫红案件的损失报告，该评估报告客观反映了因层高不足而造成的自行车库的价值减损金额，一审法院参照该评估报告所作出的判决完全正确。2.下叠的地下自行车库与本案所涉的中叠地下自行车库无论价格是否存在差异，与本案没有任何关系。双方所签订的商品房买卖合同所约定的自行车库的层高明确，凯润公司在销售时宣传和展示的均是6米层高的自行车库，无论事先的销售宣传还是事后的签订合同等双方均明确对自行车库的层高的约定均为6米。如若凯润公司所陈述的在定价销售时就明知中叠的地下自行车的层高不足，在销售时和之后签订的商品房买卖合同中应明确告知，不应以6米超高地下自行车库可隔成二层使用等作为卖点吸引消费者，其行为已严重侵害消费者权益。3.本案因凯润公司的违约行为造成，按照凯润公司在一审中所提供的设计图纸可以体现中叠自行车库的层高在设计时不足6米，但是凯润公司隐瞒如此重要的信息，在销售时未进行告知，广告宣传中以此作为售房的卖点吸引大量的购房户。备案合同中所记载的层高与之前凯润公司的销售所陈述内容一致，不存在数据锁定无法修改的情形。且开发商在整个售房过程中占据主动地位，完全可以通过其他形式进行明确。但一直到交房为止，凯润公司始终未提及自行车库高度存在差异问题。4.按照双方所签订的商品房买卖合同，应桂均、应卫红所购买的地下自行车库的层高为6米，无论实际层高是否符合设计标准，已经违反了双方的合同约定，其违约行为直接造成了所购房产的价值减损。二、一审法院以违约金损失204021.76元为基数计算利息损失完全正确。董荣江通过首付及按揭贷款形式支付了房款，因凯润公司的违约行为造成了董荣江的权利受损，一审法院支持从2018年6月13日起按照按揭贷款利率计算利息损失符合客观事实和法律规定。三、虽然与本案相类似的案件有部分通过调解方式进行履行，凯润公司主张以20%调解补偿方案作为判案依据的理由不能成立。调解方式履行的案件系在评估损失鉴定报告未作出之前进行的调解，调解方案系双方自愿处分权利义务的行为，不能作为判案的依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 董荣江向一审法院起诉请求：1.依法判令凯润公司立即赔偿董荣江层高违约损失464183元及利息2747元（利息损失以房款25872元为基数已从2018年4月28日起按年利率6%计算至2019年12月16日，此后仍按年利率6%计算至实际履行之日止）【庭后变更为：依法判令凯润公司立即赔偿董荣江层高减少造成的损失202146.56元，并赔偿利息损失（利息以202146.56元为基数，按年利率6%从2018年6月4日起计算至实际支付之日止）；并要求凯润公司承担因违约行为导致迟延交房期间产生的物业管理费5717.30元（已计算至2020年7月31日，此后继续计算至实际交房之日止），要求凯润公司向董荣江交付65寸小米液晶电视机一台，要求凯润公司承担董荣江预期的经济损失房产契税2781.83元】；2.依法判令凯润公司在天悦花园15幢3单元302室房屋内浇筑楼梯；3.本案诉讼费由凯润公司承担。 一审法院认定，凯润公司在新闻媒体及单页宣传册上宣传其开发的位于金华市××路××号××花园××房产叠墅拥有露台，复式挑高，宽阔阳台设计等优势，中叠超高地下室，双层设计，6米超高层高，多重超值空间等内容。2018年6月4日，董荣江与凯润公司签订了备案合同编号为201806040021《商品房买卖会同》，合同约定：董荣江向凯润公司购买的房屋为预售商品房，暂定名为“天悦花园”，所购商品房的具体情况是：15幢3-302室，建筑面积127.37㎡，按套单价206.76万元；15幢07地下自行车-3-库，层高为6米，建筑面积61.46㎡，按套单价86.24万元。该商品房总价款合计人民币293万元，董荣江按期支付该房款。2019年9月30日，凯润公司通知董荣江可办理涉案房屋的交付手续，董荣江按时对涉案房屋进行验收，在验收时发现涉案房屋的自行车库层高不符合合同第三条约定的层高，故未如期收房，并向凯润公司书面提出关于层高不符合同约定的联名催告书。另查明，《商品房买卖合同》签订后，董荣江于2018年6月4日前支付购房款88万元，并于同年6月15日办理了剩余205万元的抵押贷款手续，利率按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮15%。2018年7月11日银行正式放款，并按年利率5.635%计收利息。金正大估（2020）第ＷＣ3-0702号评估报告针对该小区16幢4单元301室因08自行车库层高不足造成整套房屋价值损失进行了评估，结论为：该房屋在买卖合同约定层高前提下于价值时点（2018年6月1日，即合同签订日）的市场价值为2812992元，在现状层高前提下于价值时点的市场价值为2622405元，因08自行车库层高未达到商品房买卖合同约定层高而造成的损失为190587元。08自行车库的购买价格为812992元，经计算其损失比例为23.44%。董荣江现仍要求购买《商品房买卖合同》约定的房屋及自行车库，凯润公司也同意继续履行合同，交付房屋。 一审法院认为，因凯润公司未能按《商品房买卖合同》约定的自行车库层高标准向董荣江交付房屋，已构成违约，依法应承担赔偿损失等违约责任。因双方均同意以金正大估（2020）第WC3-0702号评估报告作为本案参考，而按照上述评估报告计算的相应自行车库因层高不足造成的损失比例为23.44%，故本案董荣江因自行车库层高不足造成的损失也应按此比例计算，其损失为202146.56元（862400元×23.44%）。凯润公司对该损失应予赔偿。凯润公司认为上述评估结论过高，但未提供反驳证据，不予采信。对于董荣江主张的利息损失问题，因所计算的损失以购买日为时点，也即相当于董荣江本可以少付202146.56元购买该房屋，却多付了202146.56元，而董荣江的购房款大多通过银行按揭贷款支付，故董荣江要求凯润公司赔偿该部分款项的利息损失尚属合理。但董荣江在2018年6月4日前仅支付了88万元，并未超过全部应付的购房款，故其要求从该日起计算利息损失依据不足；2018年7月11日贷款发放后，董荣江才能计算该利息损失，且应按年利率5.635%计算。董荣江要求凯润公司在室内浇筑楼梯依据不足，不予支持。董荣江在庭后提出的其他诉请，不属本案审理范围，且房屋尚未交付，可由双方在交房后依法另行处理。综上，对董荣江合法有据部分的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告金华凯润置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告董荣江因自行车库层高不足造成的房屋损失202146.56元，并赔偿相应利息损失（利息损失以202146.56元为基数，按年利率5.635%从2018年7月11日起计算至实际履行之日止）；二、驳回原告董荣江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2166元，由被告金华凯润置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 原审判决查明的事实清楚，本院予以认定。 本院认为，本案二审争议焦点：一是一审以自行车库总价的23.24%作为损失赔付判决依据是否合理；二是原审法院按照银行按揭贷款利率标准计算利息损失能否成立。 关于争点一，涉案房屋的地下自行车库的层高与合同约定的6米不符，凯润公司在制作的宣传材料及实际销售过程中，均未对购房户作出提示说明的事实清楚。因本案属系列案件，一审法院在类案中依法委托评估机构对同小区16幢4单元301室08自行车库因层高不足造成整套房屋价值损失进行司法鉴定，该评估机构作出金正大估（2020）第WC3-0702号评估报告，认为08自行车库层高未达6米造成的价值损失为190587元。又因08自行车库的购买价格为812992元，经计算其损失比例为23.44%。本案中，因双方均同意以前述评估报告作为本案参考，在凯润公司并无反驳证据予以推翻该鉴定结论的情况下，原审按照前述损失比例计算董荣江因自行车库层高不足造成的损失为202146.56元（862400元×23.44%）并无不当。凯润公司所提应以自行车库总价的20%作为损失赔付依据的上诉理由不能成立。 关于争点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案为违约赔偿之诉，非金钱给付之诉，董荣江所购买的自行车库因层高不足对其造成的损失在争点一中已作出认定。至于其购买房屋时以按揭贷款的方式支付购房款，在合同继续履行的前提下，其办理按揭贷款的目的性并未丧失，根据违约损害赔偿的填平原则，董荣江在获得房屋市场价值损失赔偿后，其权利已得到保护。据此，本院对利息损失的主张不予支持。 综上所述，凯润公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定的事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初1732号民事判决； 二、金华凯润置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿董荣江因自行车库层高不足造成的房屋损失202146.56元； 三、驳回董荣江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2166元，由金华凯润置业有限公司负担1841元，董荣江负担325元；二审案件受理费1157元，由金华凯润置业有限公司负担625元，董荣江负担532元。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐肖闻 审 判 员 胡玲玲 审 判 员 陈旻尔 二〇二一年三月十五日 代书记员 汤玉婷 代书记员 俞 佳