上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2077号上诉人(原审原告)：胡文杰，女，1972年11月11日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：韩育平，上海市丁孙黄律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海意邦资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦。被上诉人(原审被告)：上海聚帛实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：毛海华，总经理。委托诉讼代理人：查偲聪，男。上诉人胡文杰因与被上诉人上海意邦资产管理有限公司(以下简称意邦资产公司)、上海聚帛实业有限公司(以下简称聚帛公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初18599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡文杰上诉请求：依法撤销原审判决主文第二项，改判意邦资产公司、聚帛公司共同支付胡文杰保底经营收益人民币(以下币种均为人民币)80，532.6元。事实和理由：胡文杰委托意邦资产公司对租赁房屋进行经营性事务，包括转租事项。意邦资产公司找到聚帛公司签订了租赁合同，并相互披露了承租人与被承租人的身份。所以胡文杰和聚帛公司之间系租赁合同的双方，意邦资产公司系担任居间方并且承诺承担补充保底的责任。胡文杰提交的《房屋委托管理协议》中有委托对外发包、合资合作、对外出租、转租的委托内容，证明胡文杰与意邦资产公司之间构成的是居间委托法律关系。胡文杰提交的聊天记录证明意邦资产公司的员工已经履行了居间人的职能，将承租人的信息进行披露，胡文杰和聚帛公司之间直接构成了租赁关系。聚帛公司出具的合同中，租赁部分“三期二层承租面积”的表述也包括了胡文杰的租赁标的。聚帛公司未就其已经履行租金支付义务提出证据，应判令其向胡文杰履行。意邦资产公司未作答辩。聚帛公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人的这间商铺不在聚帛公司管理范围之内，因此聚帛公司不需要支付任何租金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。胡文杰向一审法院起诉请求：1．解除胡文杰与意邦资产公司间的《房屋委托管理协议》；2．意邦资产公司支付胡文杰保底经营收益人民币80，832元(2020年第一季度到第三季度，每季度26，944元)；3．意邦资产公司支付胡文杰解除合同违约金533，380元。一审法院审理中，胡文杰撤回第3项诉讼请求，对该项诉请保留诉权，并变更第2项诉请为：意邦资产公司、聚帛公司支付胡文杰保底经营收益80，832元。一审法院认定事实：意邦三期A23号221室商铺(以下简称涉案商铺)位于上海市青浦区重固镇北青公路******，产权登记在胡文杰及案外人钟某某名下，建筑面积为40.80平方米。2014年5月24日，胡文杰(委托人，甲方)与意邦资产公司(受托人，乙方)签订《房屋委托管理协议》，约定由甲方将系争商铺委托乙方经营管理，建筑面积为40.80平方米(最终以该房地产权证明或相关法律文书的记载内容为准)，由甲方每季度享有保底经营收益26，944元，委托期限自本协议签订之日起至2015年1月1日后十年，经营收益自2018年1月1日起至2024年12月31日止，乙方应当按季度，于每季度第二个月30日即月底前支付。因经营收益产生的税费根据国家规定的缴纳标准由甲方自行承担，上述税费应由乙方代为缴纳，并有权从乙方应付甲方的经营收益中直接扣除税金数额，且由乙方收执相关票据原件。第七条违约责任：2．乙方逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的万分之三向乙方收取逾期付款违约金；逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理。乙方承诺，除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议，否则，乙方应一次性向甲方支付相当于五年的经营收益作为违约金。协议另对其他事项作出约定。同日，胡文杰(债权人)与意邦资产公司(债务人)、上海意邦置业有限公司(保证人，以下简称意邦置业公司)签订《保证合同》，约定意邦置业公司为上述《房屋委托管理协议》所发生的保底经营收益及逾期利息承担一般保证责任等。2020年9月29日，胡文杰、钟某某解除涉案委托管理协议及保证合同，并保留追诉意邦资产公司拖欠原协议约定的9个月经营收益及其他相关权益的权利。意邦资产公司未支付2020年1月1日起的保底收益。一审法院审理中，胡文杰表示：1．目前涉案商铺是作为大通间返还给胡文杰及其他业主，是未作分割后的返还，在本案中不主张分割，如果后续胡文杰单独出租，保留独立分割及通水通电的诉请。2．G2-44是四家合并出租，面积155.87平方米，三家是小业主，包括胡文杰在内，一家是意邦资产公司自有房屋。意邦资产公司工作人员祝勇进告知胡文杰，系争商铺的租金由聚帛公司收取。意邦资产公司是胡文杰与聚帛公司的中间人，退租由意邦资产公司牵头处理。系争商铺收回前是用于酒店用品，目前系争商铺空置。为此，胡文杰提供了胡文杰与祝勇进的微信聊天记录、祝勇进发给胡文杰的表格。3．意邦资产公司草拟打印了一份告知书，胡文杰签字确认，视为认可告知书内容，其中3期A23号221室，目前招商编号是G2-44。为此，胡文杰提供了告知书。聚帛公司表示：聚帛公司对上述证据的真实性均无异议，确认胡文杰的商铺位置编号，但不认可证明目的，涉案商铺由其他公司管理，不在聚帛公司管理范围内，也未收取过涉案商铺的租金。承租后，聚帛公司已经向意邦资产公司支付了400万元左右的租金。为此，聚帛公司提供了中科意邦建材家居市场租赁合同，复印件及原件，代理人认为复印件足以证明涉案商铺不在聚帛公司管理范围内，故未全部复印。该租赁合同原件显示，由上海意泰建材市场经营管理有限公司(甲方、出租人)、嵘沅公司(乙方、管理人)、聚帛公司(丙方、承租人)签订，内容为：甲乙两方同意，在三期C1栋、C3栋、C4栋、C9栋、C10栋、C4栋中间过道部分(具体商铺号见附件一，以下简称该房屋)出租给丙方使用，丙方作为建材家居、生活设施配套等衍生品及其他相关品类业态的运营商，丙方同意承租该房屋并对该房屋进行招商。第一条，该房屋建筑面积为三期二层承租面积8，282.98平方米，三期三层部分2，335.97平方米，三期四层部分766.80平方米，C4栋中间过道部分场地150平方米。(附件一商铺号)。第二条，租赁期限为十二年，自房屋交付日开始计算，即自2019年3月1日起至2034年2月28日止。各方约定的交付日为2019年3月1日。合同另约定了其他事项，附件一中列明了商铺位置，共104户，其中未显示有G2-44。附件二列明了交付标准等。胡文杰对复印件及原件均不认可，复印件与原件不一致，复印件缺少第二页及附件二的交付标准，原件的附件一没有页码，且合同原件应加盖三方公章并由负责人签字，但合同原件仅加盖了骑缝章，最后一页也没有三方盖章及签字。且胡文杰提供的表格格式与聚帛公司提供其他楼层格式一致。二层租赁面积统计表真实性及证明目的均不认可，是聚帛公司自制，未包含系争商铺在内。如果二层也是承租了部分面积，也要写明“部分”二字，但三层和四层都写了“部分”，二层却未写明“部分”。本案第二次庭审后，祝勇进告知胡文杰，是弄错了涉案商铺的管理方，但无法推翻祝勇进之前的陈述。一审法院认为，胡文杰与意邦资产公司签订的《房屋委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现意邦资产公司拖欠协议约定之款项，显属违约，胡文杰可依法解除合同并向意邦资产公司主张欠付的保底收益。根据庭审举证和当事人陈述，双方已经于2020年9月29日协议解除双方所签《房屋委托管理协议》，胡文杰表示于同日收回涉案商铺，故对胡文杰主张解除合同的诉讼请求，法院予以支持。胡文杰主张按照合同约定的每季度26，944元主张保底收益，法院予以照准，意邦资产公司理应支付胡文杰自2020年1月1日至合同解除日即2020年9月29日的保底收益80，532.60元。胡文杰与聚帛公司之间并无租赁合同关系，胡文杰也并未充分举证证明聚帛公司作为次承租人实际管理涉案商铺，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予准许。但转租合同无效的除外。上述司法解释第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案争议的保底收益系发生于涉案合同解除前，并不适用上述两条司法解释之情形，对于胡文杰要求聚帛公司支付意邦资产公司欠付的保底收益的诉请，缺乏合同依据及法律依据，法院难以支持。意邦资产公司经法院合法传唤无正当理由拒不参加庭审，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。一审法院判决如下：一、胡文杰与上海意邦资产管理有限公司就位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室商铺签订的《房屋委托管理协议》于2020年9月29日解除；二、上海意邦资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付胡文杰保底经营收益80，532.60元；三、胡文杰的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，各方未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人主张其直接与聚帛公司发生租赁关系，但聚帛公司予以否认，上诉人应当举证予以证明。上诉人与聚帛公司之间并未签订租赁合同，也未直接收取过聚帛公司交纳的租金，上诉人也未举证证明聚帛公司占有使用了涉案商铺。对于聚帛公司提交的中科意邦建材家居市场租赁合同复印件及原件，上诉人虽提出种种瑕疵，但其中确未明确反映出聚帛公司的管理范围包括了涉案商铺。现上诉人仅以其与意邦资产公司员工的微信聊天记录和该员工发给其的表格主张聚帛公司为承租人，依据不足。况且该员工此后还表示其此前所述错误。综上所述，上诉人胡文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，813.3元，由上诉人胡文杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 成 皿二〇二一年三月三十日法官助理 苗一路书 记 员 胡佳捷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……