北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3666号上诉人（原审原告）：张树立，男，1960年8月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘松，北京瀛台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李**，男，1983年3月17日出生，住北京市顺义区。原审第三人：孟皓，男，1982年6月11日出生，住北京市海淀区。上诉人张树立与被上诉人李**、原审第三人孟皓案外人执行异议之诉一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张树立及其委托诉讼代理人刘松，被上诉人李**，原审第三人孟皓均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张树立上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、改判为停止对位于海淀区温泉凯盛家园二区×号楼×层×单元×号房屋房屋的强制执行并解除查封。三、一、二审诉讼费用均由李**负担。事实与理由：张树立与孟皓签订了《北京市存量房屋买卖合同》且已经全额支付了购房款，且张树立对此没有过错，法院应解除对该房屋的查封。根据法律规定，人民法院不得对涉案房屋进行查封、扣押、冻结。2019年5月7日，张树立与孟皓签订了《北京市存量房屋买卖合同》，孟皓将位于海淀区温泉凯盛家园二区×号楼×层×单元×号房屋出卖给张树立。合同签订后，张树立全额支付了购房款227万元。有《北京市存量房屋买卖合同》、中国建设银行客户回单、物业费缴纳凭证及发票、居间成交确认书、补充协议等证据在卷佐证。并且，孟皓已将房屋交付张树立居住使用至今。张树立为孤单老人，将毕生积蓄用于购置案涉房屋，在购买该房屋前，已委托中介仔细查询房屋现实状态，中介及卖方人孟皓均称该房屋不存在查封等情况，因此，张树立不存在过错，法院应解除对该房屋的查封和强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出买给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，张树立和孟皓已就涉案房屋买卖达成协议，张树立已经支付所购房屋的全部价款，已经实际占有所买受的房屋，并居住至今，张树立对未办理不动产产权过户登记手续没有过错。人民法院不应查封案涉房屋。请法院查清事实，停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封，改判支持张树立原审的诉请或发回重审。李**答辩称:李**和孟皓的纠纷在前，顺义法院查封在前，张树立买卖在后，而且买卖不符合北京市限价房买卖流程，涉案房屋不满五年，按规定不能买卖。故不同意张树立的上诉请求，同意一审判决。孟皓述称：希望能尽量不伤害第三人。孟皓不同意一审判决，同意张树立的上诉请求和理由。张树立向一审法院起诉请求：1.停止对位于海淀区温泉凯盛家园二区×号楼×层×单元×号房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由李**承担。一审法院认定事实如下：法院2019年4月10日受理李**诉孟皓民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，李**向法院申请财产保全，法院于2019年4月29日查封孟皓名下位于北京市海淀区温泉凯盛家园二区×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）。后法院于2019年7月24日作出（2019）京0113民初10281号民事调解书“一、孟皓偿还李**欠款本金及利息共计四百五十万元；分别于二〇一九年八月十五日前给付五十万元，于二〇一九年九月十五日前给付四十万元，于二〇一九年十月十五日前给付四十万元，于二〇一九年十一月十五日前给付四十万元，于二〇一九年十二月十五日前给付四十万元，于二〇二〇年一月十五日前给付四十万元，于二〇二〇年二月十五日前给付五十万元，于二〇二〇年三月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年四月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年五月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年六月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年七月十五日前给付三十万元；二、如孟皓逾期偿还前述欠款，则自逾期之日起，李**可就全部未偿还欠款申请强制执行；三、案件受理费由李**负担（已交纳）”。孟皓未履行生效法律文书确定义务，李**向法院提出强制执行申请，法院依法予以立案，执行案号为（2019）京0113执8264号，财产保全措施自动转为执行中的查封。2020年10月13日，法院作出（2020）京0113执恢1265号执行裁定书，裁定拍卖被执行人孟皓所有的位于北京市海淀区温泉凯盛家园二区×号楼×层×单元×号房屋。后张树立提出书面异议，主张其已经全款购买涉案房屋并实际占有、使用涉案房屋，系涉案房屋所有权人要求解除查封。2020年11月4日，法院作出（2020）京0113执异362号执行裁定书，裁定驳回张树立的异议请求。张树立不服上述裁定向法院提起诉讼，即本案。张树立称，2019年5月7日，其通过北京金曦伟业房地产经纪有限公司（以下简称金曦伟业公司）就购买涉案房屋事宜与孟皓签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并将全部购房款227万元支付给了孟皓，2019年5月30日，孟皓将涉案房屋交付给其居住，其实际居住、使用涉案房屋至今。张树立提交《北京市存量房屋买卖合同》、中国建设银行客户回单及物业管理费、取暖费、水费、燃气费交纳凭证及发票、北京农商银行客户回单、中国建设银行账户交易明细、居间成交确认书、补充协议等证据佐证。其中，《北京市存量房屋买卖合同》显示：出卖人孟皓、买受人张树立；所出售房屋坐落北京市海淀区温泉凯盛家园二区×号楼×层×单元×号，建筑面积58.57平方米；该房屋所有权证证号为X京房权证海字第XXXX号；房屋成交价格为227万元；出卖人应在2019年5月30日前将房屋交付给买受人；签订时间2019年5月7日。中国建设银行客户回单显示：2019年5月7日张树立向孟皓转账227万元。北京农商银行客户回单显示：2019年6月3日张树立缴纳水费、电费、燃气费等。2019年5月7日签订的居间成交确认书显示：出售人孟皓、购买人张树立、居间人金曦伟业公司；就位于北京市海淀区温泉凯盛家园二区×号楼×层×单元×号提供居间服务；房屋买卖价格为227万元（不含税）；佣金55000元。2020年7月5日签订的补充协议显示：甲方孟皓、乙方张树立、丙方金曦伟业公司；甲方应在2020年7月15日前，还清银行贷款并办理完注销抵押登记手续；甲方在办理完注销抵押登记手续后，应在3个工作日内通过直系亲属赠予的方式完成房屋产权性质的转换（转商），权利性质由限价商品住房变更为出让/商品房，甲乙双方在甲方办理完转商手续之后，应在2020年7月31号之前共同前往办理权属过户手续，丙方陪同。李**称上述证据的真实性无法核实，不知情涉案房屋买卖事宜，亦不知情涉案房屋实际居住情况。第三人孟皓认可上述证据的真实性，称事实就如张树立所述。庭审中，法院询问张树立涉案房屋购买过程以及购买时是否查询过涉案房屋限制登记情况？张树立称“我与孟皓之前不认识，房屋系通过金曦伟业公司购买。我之前名下有一套房子，位于北京市海淀区，因为我弟弟生病了，看病需要用钱，我卖了这套房子给我弟弟看病，后来我弟弟过世了，我的户口还在之前卖的房子里，与之前买房人商量好迁出户口，所以急需买房迁户口，因为剩余的钱不需要看病了，所以就想买房子，找到了金曦伟业公司，2019年4月至5月该公司给我介绍了两套房子，都在涉案房屋所在小区，一区一套、二区一套，最后我看上了涉案房屋。中介当时和我说2020年5月可以过户，因为是限价商品房，我同意了。当时所有小区房屋都是这么弄得，我也比较信任中介。当时中介说孟皓已经查询过，没有查封、保全的情况，所以就全款购买了，后来2019年5月30日搬进入住至今”；第三人孟皓称“2019年4月查的，不是因为卖房，不是中介让我查的，因为和爱人吵架，查询结果没有被查封、保全等情况。卖房过程中中介没有让我查询过，因为我当时刚查询不久，就委托中介卖房了”。法院当庭联系金曦伟业公司工作人员周珂及店长周照银，周珂陈述“张树立与孟皓买房前不认识。孟皓先打电话和我联系，说要卖房子，让我看看是否有合适买家，我同事把房屋挂到网上，张树立找到我同事说卖房子，我同事向张树立介绍了这套房子，看完房没几天就签协议交钱了。当时我们问过孟皓房屋情况，孟皓说前不久查过，什么都没有，他说单子在车上，没找到，因为孟皓是警察，我们比较信任他，我们没有查过，让双方签订了房屋买卖合同。房屋没能过户原因是房屋不满5年，是限价房，到2020年才能过户，当时交的全款。中介费具体收取情况不清楚，因为不是我收的”；周照银陈述“当时我们问过孟皓房屋情况，孟皓说前不久查过，什么都没有，因为孟皓是警察，我们比较信任他，我们没有查过，因为当时是限价交易，无法过户，佣金大概收取5万多元”。一审法院认为：本案中争议焦点为张树立是否享有涉案房屋的所有权、能否足以阻止对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十五条规定，限价商品住房购房人进行房屋权属登记时，房屋行政主管部门应在房屋权属证书上注明“限价商品住房”字样。第二十六条规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。本案中，首先，张树立就涉案房屋签订买卖合同、实际占有使用涉案房屋及支付购房款均发生在法院对涉案房屋采取查封措施之后。张树立于2019年5月7日与孟皓就涉案房屋签订买卖合同，于签订合同当日支付购房款227万元，并于2019年5月30日实际占有、使用涉案房屋，而法院已于2019年4月29日对涉案房屋采取查封措施；其次，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得限价商品住房房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，张树立购买涉案房屋时明知涉案房屋系限价商品住房、5年内不得转让，仍全款购买涉案房屋，且在签订房屋买卖合同时亦未查询涉案房屋限制登记情况，自身存在一定过错。综上所述，张树立主张其已取得涉案房屋所有权而要求解除对涉案房屋采取的查封措施的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回张树立的全部诉讼请求。二审中,张树立申请证人金曦伟业公司职员岳某出庭发表证人证言，证明张树立购买涉案房屋的事情经过。岳某称：张树立去年找其介绍凯盛家园的房子，当时房子不满五年，想要过户必须满五年，这个情况也跟张树立说过。签合同的时候也问过孟皓房屋有没有抵押，孟皓说没有，孟皓是警察所以比较信任孟皓，去年5月份房屋可以过户了，催孟皓走过户流程，孟皓没去。张树立拿着孟皓身份证去查才知道房子被查了。涉案房屋是可以买的，只不过不能过户，当时张树立知道，房子没满五年所以不能过户，这是政策要求。这种情况的房屋其公司代理的仅有此一套。对于岳某发表的上述证人证言，张树立称涉案房屋被查封了，证人出庭证明第一个目的是因为中介疏忽没有实际到不动产登记中心调查确认房屋状态，导致了张树立按照中介和出卖人所说的该房屋并没有被查封而购买了该房屋，所以张树立对在买卖中房屋被查封的状态不存在过错。一审中与孟皓之间也有讲过，实际上是因为涉案房屋所在小区出现过很多次类似不满五年的房屋中介通过先签合同，到符合过户条件的时候再给过户的情况。在这个小区周围的中介都是通过这种方式对这类房屋进行买卖，并不是证人岳某所说的那样；李**称认可岳某所述的真实性，没有异议；孟皓称认可岳某陈述的过程，没有异议。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。上述事实，有民事调解书、执行裁定书、《北京市存量房屋买卖合同》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十五条规定，限价商品住房购房人进行房屋权属登记时，房屋行政主管部门应在房屋权属证书上注明“限价商品住房”字样。第二十六条规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。本案中，根据查明的事实，法院已于2019年4月29日对涉案房屋采取查封措施，张树立于2019年5月7日与孟皓就涉案房屋签订买卖合同，于签订合同当日支付购房款227万元，并于2019年5月30日实际占有、使用涉案房屋，张树立就涉案房屋签订买卖合同、实际占有使用涉案房屋及支付购房款均发生在法院对涉案房屋采取查封措施之后。同时，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得限价商品住房房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，张树立购买涉案房屋时明知涉案房屋系限价商品住房、5年内不得转让，仍全款购买涉案房屋，且在签订房屋买卖合同时亦未查询涉案房屋限制登记情况，其自身存在一定过错。综上所述，张树立关于其已取得涉案房屋所有权并要求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，张树立的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张树立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 王 黎审 判 员 刘晓蕾二〇二一年三月十九日法官助理 赵 纳法官助理 张日广法官助理 岳 萌书 记 员 刘 欣