湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终512号上诉人（原审原告）：朱文芝，女，1986年11月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：张铁良，湖南林邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州国富房产开发有限公司。法定代表人：何名宣，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱城波，该公司法务部经理。上诉人朱文芝因与被上诉人郴州国富房产开发有限公司（以下简称国富公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱文芝上诉请求：1、国富公司支付的延期首次登记违约金从一审判决的3412元增加到17770元（违约期计算至2020年8月底，之后违约金计算至产权证书办理好之日）；2、判决国富公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、朱文芝提交的证据足以证明已经收房的事实，如补充协议、水电费发票、截图、物业费收据、物管合同、装修合同等。一审法院应按照实际收房时间计算违约金，而非以房屋验收时间为计算起点。二、国富公司没有提交证据证明其于2020年9月11日已经办理好首次登记，一审法院认定的该事实没有依据，且国富公司未按约定通知朱文芝首次登记的时间、资料，构成违约，应当承担2020年9月11日后的违约损失。三、根据最高人民法院作出的（2017）最高法民申5095号民事裁定书所述，即使房屋没有合格验收，但买方自愿收房并不会影响实际占有的效力。国富公司辩称：一、（2017）最高法民申5095号案件与本案情形不一致，朱文芝未按举证规则证明具体的收房时间，其提交的证据国富公司亦不认可，一审法院以房屋竣工验收时间为起算点正确。二、由于郴州市不动产登记中心成立之初很多案件未能及时受理，且2020年新冠疫情导致政府部门办证时间相应顺延，国富公司于2020年9月11日办理了不动产首次登记。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。朱文芝向一审法院起诉请求：1、判令国富公司立即支付延期办证违约金17770元，（违约期计算至2020年8月底，之后违约金计算至产权证书办理好之日）；2、判令国富公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、2015年8月26日，朱文芝（买受人）与国富公司（出卖人）签订编号为201500221403的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：朱文芝购买国富公司开发的位于郴州市开发区万华路“懿兴园”项目中的***号房，建筑面积101.74平方米，每平方米3530元，总房款为359142元。合同第九条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3.买受人已付清房款。”该合同第十六条关于产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二的违约金。合同签订后，朱文芝依约向国富公司支付了案涉购房款359142元，并已收房入住案涉房屋。案涉房屋所在项目的不动产首次登记于2020年9月11日办理完毕。2、2017年2月16日，国富公司（甲方）与朱文芝（乙方）签订一份《补充协议》，载明“乙方购买了甲方开发的位于郴州市万华路“懿兴园”项目**房。双方签订的《商品房买卖合同》中约定，该房于2016年6月30日交房，甲方因故延迟了数月交房，为弥补乙方，经双方友好协商，达成以下交房违约补偿方案：一、甲方免除乙方贰年物业管理费（按1.5元/平方米计）；二、……；三、本协议一式二份，双方各执一份，签字盖章后生效。未尽事宜，双方友好协商解决。”3、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”。《不动产登记条例》于2014年11月24日公布，于2015年3月1日施行。4、2020年4月29日郴州市住房和城乡建设局等九部门发布《关于应对新冠肺炎疫情促进房地产业可持续发展的实施意见》（郴建发【2020】21号），对受疫情影响不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目、房地产开发企业资质证书期满未及时办理顺延、升级、定级、变更等手续，容许顺延。该实施意见未提及不动产首次登记办证情况。5、案涉“懿兴园”项目**栋于2017年12月30日竣工验收合格，达到法定交房条件。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。本案的焦点为：一、商品房交付时间如何确定；二、国富公司是否构成违约；三、违约金数额如何确定。一、商品房交付时间如何确定。双方均未提供收房确认单及入住手续证据。开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的以合同约定为准，合同约定的交付条件低于该标准的按该标准执行。本案中，合同约定“商品房经验收合格”才达到交房条件，可见，商品房竣工验收合格既是合同约定的交房条件，也是法定的交房条件。案涉“懿兴园”项目于2017年12月30日竣工验收合格，达到法定交房条件，故本案商品房交付时间应认定为2017年12月30日。二、国富公司是否构成违约。朱文芝与国富公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。……”法定交付房屋时间为2017年12月30日，依照合同约定，国富公司应在案涉房屋交付后30个月内即2020年6月30日前将该幢商品房的首次登记办理完毕，而国富公司于2020年9月11日才完成该幢商品房的不动产首次登记。至于国富公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，其本身没有过错，对此一审法院认为:（一）如前所述，《不动产登记条例》于2014年11月24日公布，于2015年3月1日施行。给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。自2016年6月21日起，郴州市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”；（二）国富公司并没有提交证据证明是不动产登记中心的原因导致不能办理不动产首次登记手续；（三）郴州市住房和城乡建设局等九部门发布的《关于应对新冠肺炎疫情促进房地产业可持续发展的实施意见》（郴建发【2020】21号），对于不动产首次登记办证事项也并未提及顺延。综上，对国富公司提出的“因疫情原因，政府部门延期办理不动产证顺延6个月”的辩解不予认可，应当认定国富公司未如期办证是违约行为，应承担相应的违约责任。三、违约金数额如何确定。朱文芝与国富公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办证违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之二支付逾期违约金，故违约金应从双方约定办证期限届满次日即2020年7月1日开始计算至不动产首次登记完成之日止。双方合同约定的违约金计算标准为以已付购房款为基数按每日万分之二计算，每日万分之二换算为年利率7.3%，而国富公司认为合同约定的违约金过高。根据本案实际情况，确定按贷款利率（一至五年贷款年利率4.75%）计算本案违约金。即从2020年7月1日计算至2020年9月11日为73天，违约金为3412元（359142元×4.75%×73天÷365天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告郴州国富房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱文芝逾期办理首次登记违约金3412元；二、驳回原告朱文芝的其他诉讼请求。如被告郴州国富房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取122元，由被告郴州国富房产开发有限公司负担。”二审中，朱文芝提交了一份证据即工程质量责任标牌照片，拟证明房屋验收时间为2015年12月。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，朱文芝提供的证据，国富公司不认可，没有其他证据相佐证，不能达到其证明目的，不予采纳。对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方二审的争议焦点系：一审认定国富公司逾期办理不动产首次登记违约金的数额是否适当。本案中，双方当事人对国富公司逾期交房及逾期办理不动产首次登记的事实没有异议，国富公司根据合同约定应承担相应的违约责任。考虑到朱文芝未举证证明国富公司逾期办证给其造成了实际损失，且朱文芝目前已办理了不动产权证，双方的主要矛盾已解决，据此，本院认为，一审法院计算逾期办证的起算日期和计算标准并无不当。对上诉人朱文芝的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，由上诉人朱文芝负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 虹审 判 员  许素萍审 判 员  刘殳扬二〇二一年三月二十九日法官助理  苏晓玲书 记 员  马丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。