湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1087民初3号原告：茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司，住所地湖北省松滋市新江口镇玉岭南路中央天城商业****。法定代表人：陈千枣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冉永海，该公司职工。委托诉讼代理人：周刚顺，湖北松之杰律师事务所律师。被告：蔡斌斌，男，1983年11月8日出生，汉族，江苏省南通市人，个体工商户，住江苏省南通市通州区。原告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司（以下简称茂隆恒融公司）诉被告蔡斌斌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年1月4日立案后,依法适用简易程序，于2021年1月21日通过互联网公开开庭进行了审理，原告茂隆恒融公司的委托诉讼代理人冉永海、周刚顺，被告蔡斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂隆恒融公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方2017年1月4日签订的《租赁经营合同书》和2018年5月25日签订的《补充协议》并由被告返还租赁房屋，其中负一层部分已经松滋市人民法院（2019）鄂1087民初547号生效判决书确认解除；2.判令被告支付自2018年11月1日起至2020年12月30日止的房屋租金2299444.5元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：我公司委托松滋市融翔商贸有限责任公司（以下简称融翔商贸公司）与蔡斌斌于2017年1月4日签订了《租赁经营合同书》，由蔡斌斌承租我公司中央广场商业楼负一层至三层约6500平方米商铺经营工薪之家品牌。2018年5月25日，双方又签订了一份补充协议。按照合同和补充协议约定，蔡斌斌应于2018年9月1日前交清第二租赁年度租金，即从2018年11月1日起至2019年10月31日的租金2200000元，但其仅支付500000元，下余1700000元租金，经多次催收迟迟不付。融翔商贸公司立即起诉。诉讼期间，蔡斌斌另案起诉我公司要求解除合同，赔偿损失等。该案经松滋市人民法院（2019）鄂1087民初547号民事判决书判决，由我公司赔偿蔡斌斌各项损失1802768元。现该判决已经发生法律效力。该判决已明确出租房屋负一层租赁自2019年3月15日解除，但蔡斌斌至今仍占有负一层，未将该楼层返还原告。融翔商贸公司诉蔡斌斌案经松滋市人民法院（2019）鄂1087民初43号民事判决书判决，由蔡斌斌向融翔商贸公司支付所欠租金785239.5元。蔡斌斌不服提出上诉，荆州市中级人民法院二审审理后认为，应由生效裁判认定的诉讼主体“茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司”即我公司主张权利，遂撤销（2019）鄂1087民初43号民事判决，驳回融翔商贸公司的全部诉讼请求。我公司为此再次提起诉讼，要求解除全部合同，并返还房屋，支付租金。被告蔡斌斌辩称，我之前曾起诉要求全部解除与茂隆恒融公司之间的房屋租赁合同，但松滋市人民法院经审理后只判决解除了负一层的租赁合同。现茂隆恒融公司起诉要求解除全部房屋的租赁合同，我表示同意，但因茂隆恒融公司存在合同欺诈行为，违反规定将负一层停车库作为商铺出租，致使本人的整体租赁经营规划无法进行，损失巨大。在法院判决解除负一层合同后，我和对方工作人员沟通过交房事宜，对方说以后再说。对于涉案房屋，我没有实际占用，而且房屋本身就无法使用。故请求法院驳回茂隆恒融公司主张支付租金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月4日，蔡斌斌与融翔商贸公司（茂隆恒融公司委托管理房地产的受托人）签订《租赁经营合同书》。该合同的主要条款约定，租赁标的物为鑫泰?中央广场商业楼负一层至三层商铺，建筑面积约为6500平方米，以现状附图交付为准，面积误差不以违约论处；租赁商铺商品经营范围限定于百货品牌类“工薪之家”品牌的商品；租赁期限自2017年5月1日起至2025年4月30日止；租金标准第一、二年为每年2200000元，第三、四年为每年2310000元，第五、六年为每年2430000元，第七、八年为每年2550000元，另在租赁商铺时还需交纳租赁保证金300000元；租金交纳方式为年缴，在签订合同时交纳第一租赁年度租金，在下一个租赁年度前六十日交纳该年度的租金；租赁物交付标准为在承租人开业运营时，出租人确保负一层至三层的直达电梯以及扶手电梯安装到位，正常使用，且不得因一次消防验收影响承租人正常经营，如由此受到影响，出租人赔偿承租人损失，验收合格证不作为履约的必要条件；承租人若未能按时交纳租金，须按拖欠金额的日千分之三向出租人支付逾期违约金，拖欠租金等费用超过十五日、且自出租人通知之日起七日内仍未补齐的，出租人可以单方解除合同，收回商铺；租赁期满或提前解除/终止合同时，双方须共同检查和交接该商铺，如出租人结构或设备损坏或承租人还有其他费用尚未支付的，出租人有权从租赁保证金中扣除相关金额，不足部分由乙方另行支付；承租人须于期满或解除/终止之日十日内迁出该商铺，并将该商铺清空交回出租人，其装修部分不得损害属于出租人的装饰、设备、设施，且不得擅自改动、拆除自行装修后嵌装在建筑物结构内的设备、附属设施，逾期不迁的，出租人有权自行收回该商铺，同时视为承租人放弃该商铺内相关物品的所有权，以其认为适当的任何措施进入该商铺及处理该商铺内的物品，收回该商铺。2017年1月6日，蔡斌斌向融翔商贸公司交纳租赁保证金300000元。蔡斌斌接收融翔商贸公司交付的租赁物后，即对租赁物进行装修并投入使用。2018年5月25日，蔡斌斌以“松滋市工薪之家鞋服广场”名义与融翔商贸公司签订《补充协议》。该协议的主要条款约定，承租人因经营不善，对承租的负一层至三层商铺作相关经营性调整，将商场原“工薪之家”字号变更为“松滋市大悦城时尚购物广场”，商场二至三楼仍由承租人自营百货；双方决定将原租赁期限变更为2017年11月1日起至2025年10月31日止，租金及相关费用支付日期相应顺延，租金标准不变，承租人不得以消防及电梯问题向出租人主张任何形式的权利；承租人提出将商场负一楼和一楼调整成格子铺对外转租，需书面征得出租人书面同意，出租人书面同意转租后，转租部分的租金仍由承租人按原合同租金标准和时间履行付款义务。补充协议签订后，蔡斌斌即对租赁物约定部分重新进行了装修改造。2018年9月4日，松滋市公安消防大队向“松滋市大悦城时尚购物广场”发出《责令限期改正通知书》，以其擅自改变建筑使用性质和原有防火格局、部分固定消防设施停用等为由，责令在2018年9月20日前改正。蔡斌斌因此不能按租赁合同及补充协议约定的商铺用途使用租赁物中的负一层。租赁期间，蔡斌斌于2017年4月至2018年9月陆续向融翔商贸公司交纳了第一个租赁年度（2017年11月1日至2018年10月31日）租金2200000元及第二个租赁年度（2018年11月1日至2019年10月31日）的部分租金600000元。但按合同约定，蔡斌斌应在2018年9月1日前交清第二个租赁年度租金2200000元，冲减已交纳的600000元，尚欠1600000元未付。双方因租金交纳及商铺使用问题产生争议，融翔商贸公司于2019年1月对蔡斌斌提起诉讼，要求其支付下欠的第二个租赁年度租金1700000元及违约金459000元。蔡斌斌则于2019年3月对融翔商贸公司、茂隆恒融公司提起诉讼，要求双倍返还保证金600000元、返还已付租金2800000元，赔偿损失3000000元。审理过程中，蔡斌斌撤回了对融翔商贸公司的起诉，增加了要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。2020年5月29日，本院对蔡斌斌的起诉作出（2019）鄂1087民初547号民事判决，确认蔡斌斌与茂隆恒融公司2017年1月4日签订的租赁经营合同及2018年5月25日签订的补充协议中关于负一层商铺的租赁合同于2019年3月15解除，并判令茂隆恒融公司返还蔡斌斌负一层商铺保证金130710元，赔偿蔡斌斌各项经济损失1672076元，合计1802786元。宣判后，双方均未上诉，该判决已发生法律效力。后蔡斌斌不服该判决申请再审。荆州市中级人民法院经审查后认为，（一）涉案租赁物已进行消防备案并投入使用，在签订补充协议后，负一层不能投入使用的主要原因在于建筑物的使用性质被改变，而补充协议系双方协商后签订，故不可归责于任何一方，双方均应对负一层不能作为商铺使用造成的损失承担责任，一审认定蔡斌斌承担次要责任并无不当；（二）蔡斌斌与融翔商贸公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定为有效合同。负一层因使用性质被改变违反相关法律规定不能正常使用，但并不必然导致地上三层商铺无法使用，且根据本院调查情况来看，蔡斌斌从签订租赁合同后对地上三层商铺一直在占有、使用或转租，故一审判令仅解除负一层商铺的房屋租赁合同符合案件实际情况；（三）一审中，蔡斌斌并未举证证明因负一层商铺不能使用导致地上三层商铺的经营损失额度，诉讼中亦未提交相关证据导致该项司法鉴定无法进行，应承担举证不能的法律后果。根据前述，蔡斌斌应当对负一层租赁合同解除造成的损失承担次要责任，一审法院判令蔡斌斌对负一层租赁合同解除造成的损失承担40%的责任适用法律正确。荆州市中级人民法院据此于2020年11月19日作出（2020）鄂10民申28号民事裁定，驳回了蔡斌斌的再审申请。2020年6月2日，本院对融翔商贸公司的起诉作出（2019）鄂1087民初43号民事判决，判令蔡斌斌向融翔商贸公司支付截止2019年10月31日所欠租金785239.5元。蔡斌斌对该判决不服，在法定期间内提出上诉。荆州市中级人民法院2020年11月16日作出（2020）鄂10民终1424号民事判决，认为本案系同一房屋租赁合同所产生的讼争，应由生效判决即（2019）鄂1087民初547号民事判决认定的诉讼主体茂隆恒融公司来主张相关的权利，融翔商贸公司再在本案中主张相关权利已无依据，据此撤销了本院（2019）鄂1087民初43号民事判决，驳回了融翔商贸公司全部诉讼请求。茂隆恒融公司根据该终审判决，于2021年1月4日以蔡斌斌为被告向本院提起诉讼，要求解除全部房屋租赁合同，返还租赁物，支付拖欠的房屋租金。同时查明，本院已发生法律效力的（2019）鄂1087民初547号民事判决确认了以下与本案争议处理相关联的事实：（一）根据建设工程规划，鑫泰?中央广场商业楼地下一层二层为停车库及设备用房。2017年9月22日，松滋市公安消防大队对鑫泰?中央广场建设工程颁发了松公消竣备字（2017）第0066号《建设工程竣工验收消防备案凭证》。（二）鑫泰?中央广场商业楼系取得多项审批手续的合法建筑，双方形成的租赁合同关系合法有效。根据合同约定的方法及租赁物的使用性质，蔡斌斌对地上三层商铺能够正常使用且已实际使用，其要求解除地上三层商铺的租赁合同依据不足。双方订立合同时共同约定将负一层作为商铺使用，明显违反规定改变负一层的使用性质，致使蔡斌斌不能实现按商铺使用负一层的合同目的。该后果是双方共同过失造成，主要责任在于茂隆恒融公司违规出租，次要责任在于蔡斌斌对租赁标的物使用性质审查失误。对于负一层租赁合同解除后的损失，茂隆恒融公司承担60%，蔡斌斌承担40%。（三）蔡斌斌主张负一层不能作为商铺使用导致其地上三层商铺经营受损，但其诉讼中不能正常配合鉴定致使该项鉴定未能办理，又未能举出其他证据证明因负一层不能作为商铺使用导致地上三层商铺的经营损失额度。（四）双方确认蔡斌斌实际承租的鑫泰?中央广场商业楼负一层建筑面积为2863.41㎡，一层建筑面积为267.1㎡，二、三层建筑面积均为1720.45㎡，合计承租面积为6571.41㎡。所租赁的负一层建筑面积在租赁总面积中占比43.57%，并按此比例及已交纳的租金总额2800000元及租赁保证金300000元确定负一层已付租金数额为1219960元、租赁保证金为130710元。另查明，蔡斌斌向本院提交的微信聊天记录上显示的时间为2019年4月15日，且交流内容并未体现欲向茂隆恒融公司返还租赁物的意思表示，而本院（2019）鄂1087民初547号民事判决是2020年5月29日才作出，显然该证据不能证实其辩称的在法院判决部分解除合同后曾与对方沟通过交房事宜的事实。除此之外，蔡斌斌没有提交证据证实其在该判决生效后已将解除合同的鑫泰?中央广场商业楼负一层返还给茂隆恒融公司。本院认为，茂隆恒融公司委托融翔商贸公司与蔡斌斌签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，依法应认定为有效合同。蔡斌斌以茂隆恒融公司签订合同时隐瞒负一层不能作为商铺使用的事实构成欺诈为由提出合同无效的抗辩，与事实及生效判决认定相悖，本院不予支持。关于租金支付问题。本院（2019）鄂1087民初547号生效民事判决只判令解除了租赁物负一层部分的租赁合同，地上一至三，地上**部分的租赁合同仍处于持续有效状态部分租赁物依法应承担支付租金义务。至于蔡斌斌对该部分租赁物如何占有、使用、经营，以及是否盈利，均属于其租赁经营后应当自行承担的市场风险，不能归责于茂隆恒融公司而成为豁免其租金支付义务的法定理由。蔡斌斌提出负一层不能作为商铺使用后适租面积不能满足其经营规模和可期待利益的抗辩，生效判决已作出认定处理，其在本案中再次作为不支付租金的抗辩提出，本院不予支持。对于负一层部分的租金，生效判决确认该部分的租赁合同于2019年3月15日解除，之前的租金由蔡斌斌承担40%。合同解除后，蔡斌斌对负一层已无租金支付义务，但依法负有向出租人返还该部分租赁物的义务。茂隆恒融公司按前述标准主张负一层2019年3月16日至2020年12月31日的租金627438元，无合同依据及法律依据，本院不予支持。关于负一层返还问题。蔡斌斌在合同解除后所负的负一层返还义务，与茂隆恒融公司基于生效判决所负的返还保证金、赔偿损失等给付义务，构成应当同时履行的对待给付。因生效判决对负一层返还问题未作处理，故茂隆恒融公司在本案中对负一层提出返还主张，符合法律规定，本院予以支持。但因茂隆恒融公司未提交曾向蔡斌斌主张返还以及已履行对待给付义务的相关证据，故不能在本案中将其前述负一层租金主张按拒不返还租赁物的占用损失等同处理，宜由双方在生效判决执行时协商解决或者另行通过法律途径主张。关于租金欠付数额认定问题。（1）负一层的租金欠付数额。根据生效判决，负一层在总租赁面积中占比43.57%，第一、二租赁年度的每年租金为958540元（2200000元/年×43.57%），至2019年3月15日负一层的租赁合同解除时，计租期间为2017年11月1日至2019年3月15日，共16.5个月，应付租金为1317992.5元（958540元÷12个月×16.5个月），依据生效判决划定的责任比例，蔡斌斌对负一层租金承担40%即527197元，茂隆恒融公司对负一层租金自行承担60%即790795.5元。生效判决同时认定，蔡斌斌截止2018年9月已付负一层租金1219960元（2800000元×43.57%），并判令茂隆恒融公司向蔡斌斌赔偿（返还）已付租金损失731696元。故余下488264元（1219960元－731696元）可从蔡斌斌对负一层的应付租金527197元中冲减，冲减后尚欠38933元。（2）地上一至三层的）地上**的租金欠付数额地上一至三层在总租，地上**在总租赁面积中占比56赁年度的每年租金为1241460元（2200000元/年×56.43%），第三、四租赁年度的每年租金为1303533元（2310000元/年×56.43%），至本案2021年1月起诉时，计租期间为2017年11月1日至2020年12月31日，共38个月，应付租金为4003708.5元（1241460元÷12个月×24个月＋1303533元÷12个月×14个月）。生效判决认定，蔡斌斌截止2018年9月已付地上一至三层租金1580040元（2800000元×56.43%），冲减后尚欠2423668.5元。以上两部分合计欠付租金为2462601.5元。茂隆恒融公司对欠付租金仅主张了2299444.5元，属于对自己权利的处分，本院对其主张的租金数额予以确认。关于地上一至三层租赁合同应否解除及过错责任问题。蔡斌斌不按合同约定期限支付地上一至三层部分的租金，且以自己的行为明确表示拒绝支付，已构成根本违约，是造成此部分合同解除的过错责任方。茂隆恒融公司在生效判决已部分解除合同的基础上，据此请求解除地上一至三层部分的租赁合同并返还全部租赁物，符合双方关于合同提前解除的约定及相关法律规定，且蔡斌斌亦同意解除，本院予以支持，该部分租赁物的租赁合同自蔡斌斌2021年1月5日收到本案起诉状时解除。蔡斌斌提出未实际占用租赁物的抗辩，与其已接收租赁物并实际装修使用的客观事实相悖，本院不予支持。合同解除后，蔡斌斌应按租赁合同第十一条11.5项的约定期限清空租赁物并返还给对方，且不得损害租赁物建筑结构内的设备、附属设施等。对于蔡斌斌已交纳的租赁保证金300000元，生效判决已判令茂隆恒融公司返还负一层租赁保证金130710元，余下169290元为地上一至三层租赁保证金，应按租赁合同第十一条11.4项的约定冲减其下欠的租金。冲减后，蔡斌斌仍欠租金2130154.5元（2299444.5元－169290元）。综上所述，茂隆恒融公司主张解除合同、返还租赁物、支付下欠租金的诉讼请求合法，本院予以支持，但欠付租金数额应以本院查明事实为准。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第七百二十一条、第七百二十二条的规定，判决如下：一、原告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司委托松滋市融翔商贸有限责任公司与被告蔡斌斌于2017年1月4日签订的《租赁经营合同书》和2018年5月25日签订的《补充协议》中关于“鑫泰?中央广场”商业楼地上一至三层商铺的房屋租赁合同于2021年1月5日解除；二、被告蔡斌斌于本判决生效后十日内清空“鑫泰?中央广场”商业楼负一层及地上一至三层商铺后将该租赁物全部返还给原告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司；三、被告蔡斌斌于本判决生效后二十日内向原告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司支付房屋租金2130154.5元；四、驳回原告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费25196元，减半收取12598元，财产保全申请费5000元，合计17598元，由被告蔡斌斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  胡松二〇二一年三月十八日书记员  杨华