湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0115民初341号原告（反诉被告）：曹甜甜，女，1998年9月10日出生，汉族，住湖北省蕲春县,委托诉讼代理人：周明，湖北美宜家律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雅，湖北美宜家律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉博源嘉泰实业有限公司，住所地：武汉市江夏区庙山藏龙岛科技园，统一社会信用代码：914201157414225180。法定代表人：柳纲，总经理。委托诉讼代理人：龚璇，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽红，湖北立丰律师事务所律师。被告：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路**复地东湖国际********，统一社会信用代码：91420106558434940W。法定代表人：金莉，总经理。委托诉讼代理人：王军，系公司员工。曹甜甜与武汉博源嘉泰实业有限公司（以下简称博源嘉泰公司）、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，博源嘉泰公司向本院提起反诉，本院予以受理并决定与本案合并审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曹甜甜及其委托诉讼代理人周明、吴雅，博源嘉泰公司的委托诉讼代理人高丽红，吉家公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹甜甜向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除曹甜甜与博源嘉泰公司在2018年8月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏180031982）；2、请求判令博源嘉泰、吉家公司向曹甜甜返还购房款345000元；3、请求判令本案诉讼费用由博源嘉泰、吉家公司承担。事实和理由：2018年6月9日，曹甜甜在博源嘉泰公司的营销中心与销售置业顾问协商购房事宜，曹甜甜明确告知销售人员自己的银行流水无法贷款，在博源嘉泰公司的销售人员承诺博源嘉泰公司可以成功贷款的前提下，曹甜甜同意以银行贷款的方式购买博源嘉泰公司的位于武汉市江夏区藏龙岛办事处长咀村凤凰创客广场4幢/单元9层办公7号房的房屋，后曹甜甜在博源嘉泰公司的营销中心向吉家公司分四次支付了20000元、5000元、25000元和41585元购房定金，合计支付了91585元购房款，吉家公司向曹甜甜出具了91585元的收据；在2018年6月15日，曹甜甜又在博源嘉泰公司的营销中心向博源嘉泰公司支付了253415元购房首付款，此时曹甜甜才得知博源嘉泰公司将上述房屋的项目委托给吉家公司进行销售的事实。曹甜甜考虑到购房款已经支付且自己是想要购买涉案房屋的，就在吉家公司的安排下与博源嘉泰公司在2018年8月26日签订《武汉市商品房买卖合同》，后曹甜甜向博源嘉泰公司、吉家公司提交了自己信息，配合博源嘉泰公司、吉家公司办理银行贷款，但在申请贷款过程中，曹甜甜的贷款均无法通过，一直到约定的交房时间；同时按照双方合同的约定，博源嘉泰公司的交房时间（2020年3月31日之前）也已经逾期超过了双方约定的时间180天，双方的合同目的明显无法实现，曹甜甜就要求和博源嘉泰公司解除合同要求博源嘉泰公司、吉家公司将原告支付的购房款退还，但博源嘉泰公司、吉家公司一直拖延退款时间，不履行自己的义务，经曹甜甜多次催要，博源嘉泰公司、吉家公司均不配合。曹甜甜认为博源嘉泰公司、吉家公司的行为严重损害了自己的利益，为了维护自己的合法权益，现请求判如所请。博源嘉泰公司辩称：1、曹甜甜主张银行贷款无法办理，是因为博源嘉泰公司的原因导致，无事实及法律依据。曹甜甜系完全民事行为能力人，自愿与本公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并且曹甜甜本人签字确认表明自己已经全面审阅合同、附件及补充协议的全部条款。因此对于合同补充协议中关于购房贷款申请的约定，应当是明知且同意的。根据补充协议的约定，向贷款机构申请及办理贷款事宜的主体应是曹甜甜，曹甜甜不能贷款不能归责于我方；2、我方严格按照商品房买卖合同的约定履行合同义务，合同补充协议中约定，买受人未付清房屋总价款，出卖人有权拒绝交付房屋。曹甜甜未按期支付房屋价款，因此我方未于2020年3月31日交房，不存在违约行为。故曹甜甜的诉讼请求应当依法予以驳回。吉家公司辩称：1、本案属于商品房买卖纠纷，我司并非商品房买卖合同中的主体，解除合同和退房款与我公司无关。2、曹甜甜在起诉状和陈述中所谓相关事实并非事实。购房过程中告知无法贷款与我公司无关；分四次交付购房款不是事实，合计91585元是认购当中承诺交付的信息服务费，属于商品房买卖之外应向我方缴纳的服务费。3、曹甜甜在履行买卖合同中的履约行为不能或无法履行，应由曹甜甜承担责任，与我方无关。博源嘉泰公司提出反诉请求：1、请求判令曹甜甜继续履行与我公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，并向我公司支付尾款24万元；2、请求判令曹甜甜按应付款项的万分之二向我公司支付逾期违约金37776元（暂计至2021年1月19日，实际以24万元为基数，自2018年11月24日按日计算至实际履行之日）；3、本案反诉费用由曹甜甜承担。事实及理由：2018年8月26日，曹甜甜与我公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买我公司在江夏区藏龙岛开发的凤凰创客广场项目房屋一处。合同约定房屋总价为493415元，曹甜甜应于2018年8月21日前，一次性存入商品房首付款253415元，剩余价款24万元，曹甜甜以按揭贷款的方式在合同签订之日起90日内支付至我公司账户，否则即视为逾期付款。逾期付款超过90日的，我公司选择继续履行合同的，曹甜甜应当继续履行合同并支付逾期应付款万分之二的违约金。2018年6月15日，曹甜甜向我公司支付首付款253415元。但经我公司多次催缴，曹甜甜至今未能将剩余房款24万元支付至我公司账户，其行为已经构成违约，请求法院判如所请。曹甜甜对反诉辩称：1、涉案商品房买卖合同已经丧失履行基础，在客观上履行不能，博源嘉泰公司同我于2018年8月26日签订合同后，博源嘉泰公司的员工一直到2020年10月30日都在同我沟通办理贷款事宜，从来没有催告过我交付剩余房款，并在此过程中提供虚假的银行流水，要为我办理贷款，本案的合同从一开始就是博源嘉泰公司隐瞒真实的情况下签订的，同时我的工作本就不稳定，有另外的房屋贷款，现在没有经济能力一次性支付房屋的尾款，双方合同不能履行是因为博源嘉泰公司故意诱导我。2、合同不能履行是因为博源嘉泰公司的原因，不存在要求我支付违约金，在合同约定的交房期内，博源嘉泰公司从没有要求我支付购房款，因此博源嘉泰公司在交房期之前，应告知我收房，但是博源嘉泰公司从没有尽到告知义务，因此，本案可以使用双方合同中逾期交房的相关条款，在博源嘉泰公司逾期交房超过180天的情况下，我可以按照约定要求解除合同。本院经审理认定事实如下：2018年6月9日，曹甜甜与吉家公司签署《认购单》，内容为曹甜甜同意购买光谷青年汇项目4栋907号房，建筑面积为38.41平方米，该商品房原总价为623262元，实际购买总价为585000元，其中合同价款为493415元，余款为91585元。曹甜甜承诺于2018年6月16日缴纳首付款253415元，并办理银行贷款240000元。2018年8月26日，曹甜甜（买受人）与博源嘉泰公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定曹甜甜购买合同第一条规定的项目中的第四幢9层办公7号房，房屋总金额为493415元。《武汉市商品房买卖合同》第五、六、七、九、十一条及合同补充协议一、二（2）约定：付款方式以及期限：买受人按银行按揭方式付款：买受人须于签订本合同之日付清首期房价款人民币253415元，剩余房价款24万元由买受人以按揭贷款的方式在本合同签订之日起90日内支付至出卖人账户。若国家有关住房按揭贷款政策发生变化，要求买受人增加首期房价款比例，买受人应增加支付首期房价款以满足按揭贷款申请要求，如买受人未按出卖人要求限期增补首付款的，视为买受人逾期付款，买受人应根据本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。买受人应在签署合同之前向贷款机构确认贷款申请的可行性，并提交真实有效的贷款资料，交纳各项费用，签署贷款合同及相关文件。购房贷款是否审批通过或者是申请金额与银行实际审批发放贷款金额存在差额或者是买受人按揭贷款申请通过但银行未在补充协议约定的付款期限内发放贷款的，差额部买受人应以现金方式一次性付清；否则即视为买受人逾期付款，买受人应根据本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。买受人所支付款项到达出卖人指定账户的日期为买受人付款日期。房屋交付：出卖人应当在2020年3月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人。买受人未付清房屋总价款、到期货款、有关税费等费用，未签署有关房屋交接文件的，出卖人有权拒绝交付房屋。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列1,2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；《武汉市商品房买卖合同》及合同补充协议还约定了其他内容。曹甜甜为履行上述合同向吉家公司付款91585元，吉家公司向其出具了收款事由为信息服务费的收据；曹甜甜向博源嘉泰支付了253415元，博源嘉泰向其出具了房屋首付款发票。2020年10月13日，博源嘉泰公司因曹甜甜未支付余下24万元房屋价款，遂委托湖北立丰律师事务所向曹甜甜邮寄《律师函》，对其进行催告并要求曹甜甜支付逾期付款违约金。2020年10月14日，曹甜甜签收了上述律师函。曹甜甜认为因博源嘉泰公司、吉家公司原因导致其无法按期办理贷款且博源嘉泰公司逾期交房导致合同目的无法实现，遂向本院起诉请求判如所请。博源嘉泰公司认为曹甜甜未按期缴纳剩余房屋价款，亦向本院提起反诉。本院认为，本案争议焦点为：一、博源嘉泰公司与曹甜甜签订的《武汉市商品房买卖合同》能否解除。二、吉家公司在本案中是否承担责任。三、曹甜甜的违约责任的认定问题。一、关于博源嘉泰公司与曹甜甜签订的《武汉市商品房买卖合同》能否解除的问题《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。博源嘉泰公司、曹甜甜未能就解除合同达成一致意见，因此，一方当事人主张解除合同必须符合法定的条件。曹甜甜主张解除合同有两点理由，一是因博源嘉泰公司的原因不能获取按揭贷款支付全部购房款；二是博源嘉泰公司逾期超过180天未交房。本院审查认为，第一、《武汉市商品房买卖合同》约定“买受人应在签署合同之前向贷款机构确认贷款申请的可行性，并提交真实有效的贷款资料，交纳各项费用，签署贷款合同及相关文件”，因此，提供真实的贷款资料是曹甜甜的义务，而非博源嘉泰公司的义务，曹甜甜因不能提供真实有效的贷款资料而未能采取贷款的方式支付购房款，其主张解除合同既不符合同约定，也无法律依据，故本院不予采纳。第二、合同补充协议约定:买受人未付清房屋总价款、到期贷款、有关税费等费用，未签署有关房屋交接文件的，出卖人有权拒绝交付房屋。现曹甜甜未按期足额向博源嘉泰公司支付房屋价款，博源嘉泰公司按约享有履行抗辩权，博源嘉泰公司拒绝向曹甜甜交付房屋的行为，不构成违约，因此，曹甜甜以此主张解除合同不符合双方的约定且无法律依据。故曹甜甜主张解除与博源嘉泰签订的《武汉市商品房买卖合同》本院不予支持；同时，曹甜甜主张返还购房款，是以解除合同为前提，在前提不能成立的情况下，本院对其该主张，不予支持。二、关于吉家公司在本案中是否承担责任的问题博源嘉泰公司、曹甜甜是《武汉市商品房买卖合同》的当事人，曹甜甜依据该合同主张权利，涉及的法律关系为商品房买卖合同关系。曹甜甜提供的《认购书》及信息服务费的收据不足以证实吉家公司属于商品房买卖合同的相对方，故曹甜甜主张吉家公司承担责任，本院不予支持。三、关于曹甜甜的违约责任的认定问题双方在合同中约定：买受人须于签订本合同之日付清首期房价款人民币253415元，剩余房价款24万元由买受人以按揭贷款的方式在本合同签订之日起90日内支付至出卖人账户。购房贷款是否审批通过或者是申请金额与银行实际审批发放贷款金额存在差额或者是买受人按揭贷款申请通过但银行未在补充协议约定的付款期限内发放贷款的，差额部买受人应以现金方式一次性付清；否则即视为买受人逾期付款，买受人应根据本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。现曹甜甜在双方约定的期限内未能支付余下购房款，构成违约。博源嘉泰公司请求曹甜甜支付余下购房款24万元及违约金，合法有据，本院予以支持。曹甜甜应自2018年11月25日起，以24万元为基数，按日利率万分之二向博源嘉泰公司支付违约金，对于博源嘉泰公司主张超过的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曹甜甜于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉博源嘉泰实业有限公司支付所欠购房款240000元；二、原告（反诉被告）曹甜甜于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉博源嘉泰实业有限公司支付逾期付款违约金（以240000元为基数，自2018年11月25日起，按日万分之二的利率计算至所欠款项支付完毕之日止）；三、驳回原告（反诉被告）曹甜甜的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉博源嘉泰实业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6475元，减半收取3238元，案件反诉受理费5468元，减半收取2734元，共计5972元，由曹甜甜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  雷艳萍二〇二一年三月五日法官助理徐笙书记员李玲