上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9824号上诉人(原审原告)：上海世博后滩源实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈竹，董事长。委托诉讼代理人：张尧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵熹，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海世纪后世博成果与发展研究中心，住所地上海市静安区。法定代表人：漆启泰，秘书长。委托诉讼代理人：朱奎富，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人上海世博后滩源实业有限公司(以下简称后滩源公司)因与被上诉人上海世纪后世博成果与发展研究中心(以下简称后世博中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初21011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人后滩源公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项；2．改判一审判决第二项为“上海世纪后世博成果与发展研究中心于本判决生效之日起十日内给付上海世博后滩源实业有限公司截至2018年3月31日的违约金2，575，790.4元，及以欠付租金2，628，000元为基数，按每日1‰标准自2018年4月1日计至实际付款之日止的违约金”；3．改判一审判决第三项为“上海世纪后世博成果与发展研究中心于本判决生效之日起十日内给付上海世博后滩源实业有限公司按最后一期日租金的2倍计算自2016年4月16日起至2018年3月26日止的场地占用费8，179，200元”。事实和理由：一、一审法院关于房屋占有使用费的标准及返还时间节点认定错误，根据双方签订的《将军楼租赁合同》第15.5条，双方已经明确约定占有使用费的计算标准，另外，后滩源公司向后世博中心交还房屋时特地委托公证机构就返还交接时的客观情况进行了录像、拍照公证，并向一审法院提交了公证书作为证据，一审不应以推定方式就房屋实际返还时间作出认定。二、一审法院关于违约金的认定标准错误，违约金应当是一个开口计算的金额，否则随着后世博中心拖延支付租金的时间不断延长，固定金额的违约金无法与实际损失相匹配，而一审判决所支持的违约金明显过低，难以填平后滩源公司实际损失。截至2018年3月31日，后世博中心欠付的违约金根据合同约定已经高达2，575，790.40元，如仅以固定违约金350，400元作为损失赔偿标准，显然过低。同时，该标准也显然低于在后世博中心作为承租人与案外人上海自由之旅酒店管理有限公司(以下简称自由酒店)的转租诉讼中所获违约金赔偿的标准，如据此处理，最终将会在出租人、承租人、次承租人三方租赁及转租关系的整体处理上，出现后世博中心反倒由于其违约行为而获利的情况。被上诉人后世博中心辩称，驳回上诉，维持原判。后滩源公司向一审法院起诉，要求判令：1．后世博中心向后滩源公司支付欠付租金2，628，000元，扣除保证金300，000后尚须支付2，328，000元；2．后世博中心向后滩源公司支付截至2018年3月31日的违约金2，575，790.40元，及以欠付租金2，628，000元为基数，按每日1‰标准自2018年4月1日起计至实际付款之日止的违约金；3．后世博中心向后滩源公司支付按最后一期日租金的2倍标准计算自2016年4月16日起至2018年3月26日止的场地占用费8，179，200元；4．后世博中心向后滩源公司支付律师费230，000元；5．本案诉讼费由后世博中心承担。一审法院认定事实如下：2013年2月26日，案外人上海世博发展(集团)有限公司(甲方、出租方，以下简称世博集团)与后世博中心(乙方、承租方)签订《将军楼租赁合同》，将原世博浦西园区D06地块内(局门路龙华东路)的将军楼(以下简称涉案房屋)出租给后世博中心，月租金175，200元，每月25日前付清次月的足额租金，租赁期限为三年，暂定自2013年3月1日至2016年2月29日，自房屋实际交付之日起算，后世博中心的装修免租期为6个月，免租期结束的5个工作日前，支付首笔租金。该合同第1.5条约定，乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况充分了解；2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商务办公及展示之用；2.3条约定，乙方应自行办理营业执照等各类证照许可(包括但不限于修建审批、营业执照、消防许可、卫生许可、安监许可、专营许可证照、租赁凭证等)并承担相关费用，甲方将应请求给予必要的协助等；3.3条约定，甲方将以该房屋现状进行交付等；15.2条约定，乙方逾期支付应付的任何款项，每逾期一日，则乙方需按所欠付款项的千分之一承担违约金；15.5条约定，无论合同因任何原因而终止或解除，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用该房屋的，自占用之日起，每占用一天乙方应当按照最后一期日租金的2倍向甲方支付房屋占用费，造成甲方损失的，还应承担赔偿责任；15.8条约定，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。该合同附件六第4条还约定，在一个租赁年内若乙方逾期支付任何款项(包括但不限于租金)连续达15天(含)或累计超过达30日(含)以上的，甲方有权停止水、电的供应，因此而造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电的供应不影响甲方在此期间向乙方收取租金及其他费用的权利。2013年4月16日，世博集团将涉案房屋交付后世博中心。2014年2月20日，世博集团与后滩源公司、后世博中心签订《将军楼租赁合同补充协议》将世博集团在租赁合同项下全部权利义务概括转让给后滩源公司，后世博中心同意上述转让。2015年1月19日，后滩源公司向后世博中心发函称后世博中心累计拖欠2014年9月16日至2015年1月15日租金，并督促后世博中心于2015年1月26日付清所欠款项，并告知若其未及时缴款，涉案房屋将于2015年1月27日起实施停电。2015年5月13日，后滩源公司再次向后世博中心发函称，截止2015年5月5日后世博中心拖欠2014年12月16日至2015年5月15日5个月租金共计876，000元，并督促后世博中心收到此函7日内支付欠款等。2015年7月30日，后滩源公司又向后世博中心发函称，出于保护建筑及避免后世博中心及第三方的经济损失扩大考虑，故通知后世博中心涉案房屋3日内恢复供电。一审庭审中，后滩源公司、后世博中心确认后滩源公司按函告时间停电，后恢复供电。2016年3月14日，后滩源公司向后世博中心发函通知后世博中心因其租金仅支付至2015年1月15日，后未再支付，构成违约，故租赁合同于2016年4月15日届满后将不再续约，要求后世博中心于租赁合同期限届满时(2016年4月15日)搬离租赁场地，并要求后世博中心通知涉案房屋内其他租户搬离撤场日期。2016年3月25日，后世博中心复函后滩源公司确认收到租赁期满不再续约通知，对后世博中心租户自由酒店长期拖欠后世博中心租金导致后世博中心欠后滩源公司一年多租金的事宜表示歉意，并承诺与自由酒店诉讼结案后及时缴清拖欠的租金，希望后滩源公司续签合同。2016年5月23日，后世博中心向后滩源公司发出《关于终止合同并移交返还“将军楼”的函》再次确认已知悉后滩源公司2016年3月14日发函内容，同意租赁期届满即合同终止的意见，并全力配合后滩源公司收回涉案房屋。该函载明：“鉴于在报备贵公司同意的情况下，将军楼自2013年7月12日即由自由酒店实际经营，该公司以大楼消防水不通为由，长期拖欠并拒付租金和水、电费，导致我中心与其合同无法履行。在取得贵司同意的情况下，我中心于2015年1月31日向自由酒店发出《解除合同通知书》并通知了贵司。且之后，为了解决纠纷，在贵司的主持下，多次与自由酒店进行调解，无果。我司不得已于2015年7月向黄浦区人民法院提起诉讼，要求自由酒店恢复出租前原状，返还房屋，支付自签订租赁合同以来的租金及合同解除后的房屋占用费。目前案件还在审理中”，并通知后滩源公司“请于2016年5月31日前接收该租赁场地并办理交接手续。请贵司务必在上述期限内完成交接。逾期，我中心相关看护人员将撤出上述租赁场地并不再承担看护责任，且视为贵司已接收该租赁场地，之后所有相关事宜与中心无关”。一审庭审中，后滩源公司陈述：当时后世博中心与自由酒店的诉讼还在进行中，租赁房屋还在自由酒店的控制使用中，后世博中心没有能力返还房屋。2016年6月至2017年3月期间，后滩源公司就涉案房屋的出租事宜进行了两次招标，次承租人自由酒店亦参加了投标，未果。一审另查明，2015年7月28日，后世博中心因涉案房屋以(2015)黄浦民四(民)初字第2345号案件起诉案外人次承租人自由酒店，该案中查明：2013年7月12日，后世博中心与上海自由之旅度假服务有限公司(以下简称自由公司)签订《将军楼房屋租赁服务合同》将后世博中心承租的本市局门路XXX号房屋转租给自由公司，租期自2013年7月11日至2018年7月10日，前三个租赁年租金365，000元，在一个租赁年内若自由公司逾期支付任何款项连续达15天(含)或累计超过达30日(含)以上的，后世博中心有权停止水、电的供应，不影响后世博中心在此期间向自由公司收取租金地块物业管理费及其他费用的权利；在一个租赁年内自由公司逾期支付任何应付款项连续达30天(含)或累计达60日(含)以上的，后世博中心可书面通知解除合同；自由公司应自行办理营业执照等各类证照许可并承担相关费用；自由公司声明在签署合同前已现场视察过涉案房屋，对房屋及其现有装修及设施状况充分了解；并约定了逾期违约金、房屋占用费等。2014年1月15日，双方签订了主体变更协议将合同主体由自由公司变更为自由酒店。后自由酒店与后世博中心因消防水泵等发生争议，自由酒店未按约支付租金。2017年2月10日，法院作出民事判决认为：自由公司声明在签署合同前己现场视察过房屋，对房屋及其现有装修及设施状况充分了解，其自行办理各类证照许可，故自由酒店以没有消防水作为抗辩意见，法院不予采信，并判决合同于2015年7月28日解除，自由酒店支付后世博中心租金、水电费、逾期付款违约金、房屋使用费及律师费等。后自由酒店不服该判决，提起上诉，本院于2017年5月17日作出(2017)沪02民终3525号民事判决认为：自由酒店上诉认为消防水未接通对酒店经营造成影响一节，2014年1月15日租赁合同变更为自由酒店前，已经知晓消防水未接通的状况，但在签约时对此未提任何异议。同年6月自由酒店在消防水仍未接通的情况下还在同幢房屋中继续追加租赁面积，故自由酒店以消防水存在问题对其经营造成实际影响为由要求全额减免2014年2月14日至10月14日租金的意见，不予采纳，另认定后世博中心与自由酒店签订的租赁合同于2015年2月4日解除，并因此变更相关判决主文。后自由酒店不服该二审判决，向上海市高级人民法院申请再审，后以已与后世博中心达成和解协议为由，申请撤回再审申请。2019年6月26日，上海市高级人民法院作出(2018)沪民申805号民事裁定，准许自由酒店撤回再审申请。一审审理中，后滩源公司在(2018)沪0101民初11293号案件二审庭审中认可：1.2017年12月14日，自由酒店搬离涉案房屋，后滩源公司、后世博中心已具备交还条件；2．后滩源公司放弃合同中约定的违约金标准，由法院依法处理。一审审理中，后滩源公司表示：关于消防水问题的陈述，其在(2018)沪0101民初11293号案件的一审、二审中并无变化。关于违约金和占用费，由法院依法判决。关于收回涉案房屋时间，后滩源公司认为其是2018年3月26日收回房屋。一审审理中，后滩源公司为证明律师费支出，提供与上海虹桥正瀚律师事务所签订的《诉讼专项法律服务委托协议》约定，为后滩源公司就其与后世博中心就涉案房屋租赁合同纠纷一案的前期谈判、一审、二审(若有)、执行(若有)、再审(若有)等阶段提供法律服务，前期律师费23万元，并提供律师费发票若干。一审法院认为，后滩源公司、后世博中心关于原世博浦西园区D06地块内的《将军楼租赁合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。现后世博中心未按约及时支付租金应当承担违约责任。而后世博中心主张的后滩源公司未开通消防用水对后世博中心亦属违约一节，因交房时，后世博中心明知存在消防用水问题，而双方亦约定了由后世博中心办理包括消防许可在内的各类证照许可并承担相关费用。且在后世博中心与次承租人的相关案件中，次承租人的相关观点也未被认可，故后世博中心以后滩源公司未及时开通消防用水作为其不缴纳租金的理由，法院不予认可。后滩源公司因后世博中心未按时交纳租金，而在2015年1月至2015年7月期间对涉案房屋停电，因后滩源公司的停电行为亦为合同及次合同的履行带来不利影响，现后滩源公司亦表示愿意放弃违约金计算方法，法院据此酌定后世博中心应向后滩源公司承担违约金350，400元。因后世博中心于2015年1月15日起，就不再支付租金，故至2016年4月15日，后世博中心所欠后滩源公司租金应为2，628，000元，抵扣保证金300，000元，后世博中心应需支付后滩源公司2，328，000元。从后滩源公司后世博中心之间的来往函件及后滩源公司组织的招投标情况分析，后滩源公司在2016年6月期间曾经实际控制过涉案房屋，其后房屋又由次承租人占有，因后世博中心与次承租人之间涉案房屋的占有使用费已经生效判决确认，故后世博中心在获得占有使用费权益的同时，应当向后滩源公司支付占有使用费，而由于后世博中心对此并无明显过错，故占有使用费以租金而非租金之两倍计算更合理，至于交房日期，因双方均确认知晓经法院执行实际占有涉案房屋的次承租人于2017年12月14日搬离，故在没有证据确认后世博中心继续占用涉案房屋的情况下，认定后滩源公司已于次日收回了涉案房屋较为合理，故后世博中心之房屋使用费应计算至2017年12月15日。至于后滩源公司主张的律师费用，因双方在合同中确有约定，应依约执行，法院予以认可。一审法院判决：一、上海世纪后世博成果与发展研究中心应于判决生效之日起三十日内支付上海世博后滩源实业有限公司租金2，328，000元(已扣除保证金300，000元)；二、上海世纪后世博成果与发展研究中心应于判决生效之日起三十日内支付上海世博后滩源实业有限公司违约金350，400元；三、上海世纪后世博成果与发展研究中心应于判决生效后三十日内支付上海世博后滩源实业有限公司自2016年4月16日起至2017年12月15日止的房屋占用使用费3，504，000元；四、上海世纪后世博成果与发展研究中心应于判决生效之日起三十日内支付上海世博后滩源实业有限公司律师费230，000元；五、上海世博后滩源实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，后世博中心提供其与自由酒店签订的《和解协议》《协议》、其向上海市高级人民法院提交的《撤诉申请书》、上海市黄浦区人民法院作出的(2017)沪0101执3910号执行裁定书、《成交确认书》等证据，用以证明在其与自由酒店的房屋租赁案件纠纷中，后世博中心依据法院判决并未获得任何履行利益，也未获得任何赔偿，且其也不能再向自由酒店主张权利。后滩源公司发表书面质证意见称，无法确认《和解协议》《协议》《撤诉申请书》的真实性、合法性，并认为与本案并无关联，后世博中心是否放弃对自由酒店的执行与后滩源公司无关。对执行裁定书的真实性、合法性予以确认，认为依照该裁定书，后世博中心通过执行拍卖取得拍卖款51，733.92元。经审理查明，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，依照相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在涉案合同的履行过程中，后滩源公司对后世博中心的转租行为知晓并同意，对于后世博中心与自由酒店之间的相关争议亦有所了解，在此前的交涉过程中，后世博中心亦曾向后滩源公司表示系因自由酒店原因无法交还涉案房屋，因此，后滩源公司应就自由酒店搬离涉案房屋的时间负有一定的注意义务，并应在具备收回条件下及时收回涉案房屋，就后滩源公司未及时收回涉案房屋导致的扩大损失，应由其自行承担。综上，一审法院所确定的计算房屋占有使用费的期间并无不当，本院予以认同。关于房屋占有使用费的计算标准，因后滩源公司在履约过程中亦存在曾实际控制涉案房屋，且后世博中心未能及时返还并不具备明显恶意，而从现有证据看，后世博中心亦未能实际获得差额收益，因此，一审法院对房屋占有使用费标准的调整具有合理性。一审法院依据双方的履约情况酌情确定的违约金金额并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人后滩源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52，700元，由上诉人上海世博后滩源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬海蓉审 判 员 俞 璐审 判 员 王晓梅二〇二一年三月十八日法官助理 高 勇书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……