广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27993号上诉人（原审原告）：深圳市欧恩科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道五联社区协平爱联工业区******，统一社会信用代码：914403005879405433。法定代表人：刘晓梅。被上诉人（原审被告）：深圳市尊龙业控股有限公司，，住所地：深圳市龙岗区横岗街道保安社区坳二路**厂房**楼**统一社会信用代码：91440300562792492C。法定代表人：章倍红。被上诉人（原审被告）：章倍红，女，汉族，1977年2月23日出生，身份证住址：浙江省宁海县。被上诉人（原审被告）：深圳市鸿威源投资有限公司，住，住所地：深圳市龙岗区横岗街道保安社区坳二路**厂房**楼一社会信用代码：914403006700129083。法定代表人：章倍红。上诉人深圳市欧恩科技有限公司（以下简称欧恩公司）因与被上诉人深圳市尊龙业控股有限公司（以下简称尊龙业公司）、章倍红、深圳市鸿威源投资有限公司（以下简称鸿威源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初22512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧恩公司上诉请求：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第二项；三、改判为：1、尊龙业公司退还欧恩公司2016年7月至2019年10月多支付的37栋二、三、四楼房租655020元、48栋房租94500元；2、尊龙业公司退还欧恩公司2016年7月至2019年10月多支付的37栋二、三、四楼水电费用130564.45元、48栋水电费14476.26元；3、尊龙业公司向欧恩公司退还2016年7月至2019年10月期间的厂长费20000元；4、尊龙业公司赔偿欧恩公司未开发票的税金损失408156.96元；5、章倍红、鸿威源公司对尊龙业公司的所有责任承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司承担。被上诉人尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。欧恩公司向一审法院提出诉讼请求：1、尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司退还欧恩公司2016年7月至2019年10月多支付的37栋二、三、四楼房租655020元、48栋房租94500元；2、尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司退还欧恩公司2016年7月至2019年10月多支付的37栋二、三、四楼水电费用130564.45元、48栋水电费14476.26元；3、尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司向欧恩公司退还租赁保证金（即押金）180900元；4、尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司向欧恩公司退还2016年7月至2019年10月期间的厂长费20000元；5、尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司赔偿欧恩公司未开发票的税金损失408156.96元；6、本案诉讼费用由尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司承担。一审法院经审理查明，2016年6月15日，鸿威源公司（甲方）与欧恩公司（乙方）签订了一份《厂房租赁合同书》。合同约定：甲方将位于深圳市龙岗区按现状出租给乙方使用，每月租金12500元（合同所有费用不含税，租赁管理费、其税收费用、租赁合同费用由欧恩公司负责，甲方开收款收据，乙方如需开具正式税票，由此产生的税费由乙方先行向甲方按规定的纳税额支付应纳税款）。租赁保证金及其他费用约定，合同签订后，乙方应向甲方交纳厂房的壹个月的租赁保证金（即押金）12500元。预交一个月租金12500元，二项合计25000元。合同期限壹年，自2016年6月15日至2017年6月30日止。合同还约定，电费每度1.35元，水费每立方7元，……乙方支付两箱电表使用费为1000元，……乙方每月需交总用电量和总用水量各15%维修基金。租赁费用支付约定，乙方于每月1-5日前预交当月一个月租金，1-5日前支付上月水电费。甲方收款后开具收款收据。2018年4月21日,尊龙业公司（甲方）与欧恩公司（乙方）又签订了另一份《厂房租赁合同书》。合同约定,甲方将位于深圳市龙岗区，宿舍16间按现状出租给乙方使用，厂房每月租金74250元，每平方米22.5元整。宿舍每月租金11200元，合计租金85450元（合同所有费用不含税，租赁管理费、其税收费用、租赁合同费用由欧恩公司负责，甲方开收款收据，乙方如需开具正式税票，由此产生的税费由乙方先行向甲方按规定的纳税额支付应纳税款）。租赁保证金及其他费用约定，合同签订后，乙方应向甲方交纳厂房的两个月的租赁保证金（即押金）170900元。水电费押金5000元；装修押金5000元，……每月厂长费500元／月，由乙方负责。……合同期限三年，自2018年6月20日至2021年6月19日止。合同还约定，电费每度1.28元，水费每立方7.5元，……乙方支付变压器每月产生的基本电费，其电费为720元，支付三箱电表使用费为3000元，……乙方每月需交总用电量和总用水量各10%维修基金。租赁费用支付约定，乙方于每月1-5日前预交当月一个月租金，1-5日前支付上月水电费。甲方收款后开具收款收据。庭审中，欧恩公司、尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司共同确认：一、上述合同签订后，欧恩公司向尊龙业公司支付了租赁保证金共计170900元，水电押金5000元。租赁期间，欧恩公司按照合同约定每月向尊龙业公司指定的收款人章倍红和张定龙支付了租金及水电费等费用，2019年10月31日双方解除了租赁关系，并办理了交还涉案房产的手续。另查，根据国家企业信用信息公示显示，尊龙业公司的股东为章倍红和鸿威源公司。尊龙业公司和鸿威源公司的法定代表人均为章倍红，企业类型均为有限责任公司，住所均在深圳市龙岗区横岗街道保安社区坳二路**厂房**楼。欧恩公司认为其已按合同履行了支付义务，但尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司未按合同约定的面积交付厂房，存在超面积收取租金、超标准收取水电费和收取厂长费未提供服务以及收取的费用均未开具合法发票等违约行为，遂诉至一审法院并提出上列诉讼请求。一审法院认为,欧恩公司称涉案的房屋没有规划报建手续和房产证，截至法庭辩论终结前尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司也未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或房产权属证,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,双方就该涉案房屋签订的涉案租赁合同应当属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。无效的合同自始无法律约束力，双方因此取得的财产应当予以返还，庭审中双方均确认欧恩公司已向尊龙业公司返还涉案房屋，故尊龙业公司也应当及时向欧恩公司退还相应押金。关于押金数额，欧恩公司要求尊龙业公司退还租赁保证金170900元、水电押金5000元和装修押金5000元，但欧恩公司仅提供了租赁保证金及水电押金共计175900元的收款收据予以为证，尊龙业公司、章倍红、鸿威源公司也仅对该175900元予以确认；而对于装修押金5000元的主张，欧恩公司并未提供充分证据予以证实尊龙业公司曾收取该笔费用，故对该笔装修押金一审法院不予采信。综上，一审法院依法认定尊龙业公司应向欧恩公司退还租赁保证金和水电押金共计175900元。关于欧恩公司主张尊龙业公司退还多收取的租金问题。根据相关司法解释，租赁合同无效的，承租人基于无效合同占用并使用房屋的，一般应参照合同约定租金标准向出租方支付房屋占有费。本案中，欧恩公司自2014年起至2019年10月30日前实际占用并使用着涉案房屋,欧恩公司也一直按照双方约定的租金标准向尊龙业公司支付完了房屋占用费，尊龙业公司也按约定向欧恩公司出具了相应的收款收据。现欧恩公司认为尊龙业公司出租给欧恩公司使用的涉案房屋是按照22.5元/㎡标准计算租金，根据欧恩公司每月支付的总租金折算后第37栋房屋的实际面积应为3300平方米，而尊龙业公司实际交付面积仅为2379平方米，相差有921平方米，因此尊龙业公司应退还其多收面积部分的租金。尊龙业公司则称双方计收租金的标准是按整层整套计算，且双方的合同也没有具体的面积，因此不存在欧恩公司主张的多收取租金问题。一审法院认为，欧恩公司与尊龙业公司签订的两份合同中均未载明涉案房产的具体面积或明确以面积计算租金；而从欧恩公司提交的《房屋租赁凭证》可得知，在双方签订合同时，欧恩公司是知晓至少可以知晓涉案房屋的实际状况及面积的。且租赁面积和租金数额作为租赁合同的重要条款，欧恩公司作为一个完全民事行为能力人，也应当会对此尽到一个审慎的注意义务。再说欧恩公司在2014年至2019年10月31日搬离涉案房产长达五年多的时间里每月按照双方约定的租金标准向尊龙业公司进行支付，欧恩公司从未就面积或租金数额提出过异议,亦可推知涉案租赁合同约定的月租金总额系双方在已知房屋实际面积状态的基础上所达成的真实合意,现欧恩公司又以面积不符为由主张尊龙业公司退还2016年7月至2019年10月多收取的租金,于法无据且有违诚信,一审法院不予支持。关于欧恩公司主张尊龙业公司退还多收取的水电费问题。一审法院认为，参照双方合同约定及欧恩公司提交的水电费收据显示,自2016年7月起至2019年10月31日，欧恩公司一直按双方约定的水费及电费标准支付相关费用,且至搬离之前亦未向尊龙业公司提出任何异议，应视为双方以实际履行的方式达成上述水电费收费标准的一致意见。欧恩公司现主张尊龙业公司退回多收的水费、电费,无事实与法律依据,一审法院不予支持。关于欧恩公司主张退还厂长费问题。一审法院认为，参照欧恩公司与尊龙业公司双方在合同中的约定，欧恩公司需按500元/月向尊龙业公司支付厂费，而欧恩公司自2016年7月起至2019年10月期间也一直按双方约定向尊龙业公司支付了相关费用,且至搬离之前亦未向尊龙业公司提出任何异议，应视为双方长期以来形成的交易习惯。故欧恩公司现主张尊龙业公司退回厂长费于法无据，一审法院不予支持。关于欧恩公司主张的未开发票税金损失问题。一审法院认为，长期以来双方均是欧恩公司支付占用费，尊龙业公司开具收款收据的模式，欧恩公司亦未提供充分有效的证据证明其有向尊龙业公司要求开具发票及其因未开具发票而遭受的实际损失，故欧恩公司该诉求无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于章倍红、鸿威源公司是否应承担连带责任问题。一审法院认为，因欧恩公司与尊龙业公司和鸿威源公司均为无效合同，而合同无效是自始无法律约束力。根据欧恩公司提交的深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室备案的《房屋租赁凭证》显示涉案房产的出租方为尊龙业公司；《续签合同押金差额缴费单》和《收款收据》（押金）上盖章的也是尊龙业公司。而尊龙业公司公司类型又并非个人独资企业，故一审法院认为，欧恩公司要求鸿威源公司和章倍红承担连带责任理由不充分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、尊龙业公司于本判决生效之日起五日内向欧恩公司返还租赁保证金和水电押金共计175900元；二、驳回欧恩公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币9166元、保全费5000元（欧恩公司均已预交），由欧恩公司承担12509元，由尊龙业公司承担1657元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或其他合法报建报批手续，一审认定涉案房屋租赁合同无效正确，本院予以确认。关于欧恩公司要求退还多付占有使用费的主张。首先，双方在《厂房租赁合同》中约定，“厂房每月租金74250元，每平方米22.5元”。从该约定的表述来看，双方直接约定了厂房租金的总金额，未明确厂房的实际面积，也未明确租金按实际面积计算。其次，涉案厂房租赁凭证办理于2014年，其中已记载了每层租赁面积。欧恩公司认为其在办理租赁凭证时并不知晓涉案厂房的实际面积，与事实不符。并且，在双方租赁合同履行中，欧恩公司也从未提出过异议。欧恩公司以其作为承租人处于弱势地位，不敢在租赁合同履行过程中提出异议，理据不足，本院难以采信。故对于欧恩公司主张退还租金的请求，本院不予支持。关于水电费及厂长费。本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》虽然无效，但双方在合同中有关水电费的收费标准及厂长费的约定，是对于欧恩公司实际使用水电费、厂长管理费用的约定，在尊龙业公司提供了水电、厂长管理的情形下，其可以参照合同约定要求欧恩公司支付相关费用。欧恩公司实际一直按照合同约定支付上述费用，未提出过异议，现其以合同无效、约定的水电费、厂长费亦无效，要求退回部分水电费、厂长费缺乏依据，本院不予支持。关于未开发票税金损失及章倍红、尊龙业公司、鸿威源公司是否应承担连带责任问题，一审已做分析，本院予以认同，在此不再赘述，对于欧恩公司的该两项上诉请求，本院不予支持。综上所述，欧恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16704元（深圳市欧恩科技有限公司已预交），由深圳市欧恩科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年三月十五日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。