广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25212号上诉人（原审被告）：广州五湖四海水产贸易有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街洛溪村北环自编**洛溪综合批发市场（市场地址）。法定代表人：何晓炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：何泽权，系广州市五湖四海集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：邓晓景，男，1994年7月20日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：李峰，广东一粤律师事务所律师。原审被告：广州宏威建筑装修工程有限公司，，住所地广东省广州市白云区云城街机场路**汇创广场C部分自编**首层**法定代表人：程代云。原审被告：广东沃利丰文旅科技有限公司，住所地广东，住所地广东省广州市番禺区洛浦街北环路****首层>法定代表人：何利耀。上诉人广州五湖四海水产贸易有限公司（以下简称五湖四海水产公司）因与被上诉人邓晓景、原审被告广州宏威建筑装修工程有限公司（以下简称宏威公司）、广东沃利丰文旅科技有限公司（以下简称沃利丰公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初12880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人五湖四海水产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判五湖四海水产公司对一审判决第一项所确定的债务无需承担共同清偿责任；2.本案一、二审费用全部由邓晓景承担。事实和理由：一、双方争议的租赁合同自始至终没有履行相应义务。2018年10月14日五湖四海水产公司与邓晓景签订了《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》，该合同第4.1款约定，如邓晓景未向五湖四海水产公司付清全款租金，五湖四海水产公司有权延期交付物业且不承担任何违约责任；合同第7.1款约定，如邓晓景逾期支付租金，应按每日万分之五的标准向五湖四海水产公司支付违约金，逾期超过30天的，五湖四海水产公司有权解除合同另行出租。而邓晓景自与五湖四海水产公司签订该合同后，始终没有向五湖四海水产公司缴交相应租金。二、一审判决前后矛盾。涉案租赁场地租金实际由宏威公司收取，五湖四海水产公司并未收取邓晓景任何租金，一审判决认为五湖四海水产公司与邓晓景、邓晓景与宏威公司签订的合同均为无效合同，按照合同相对性原则及合同法第五十八条的规定，无效合同的返还租金义务应由实际收取租金的宏威公司返还。至于五湖四海水产公司与宏威公司的包租抵扣工程款关系属另一法律关系，与本案无关。五湖四海水产公司与邓晓景的合同无效且双方均未履行，且邓晓景在明知已和宏威公司就同一租赁物签订合同后，隐瞒情况，与五湖四海水产公司不知情的员工办理签订合同的手续，实际其亦有过错。因此，五湖四海水产公司无需承担任何返还租金的责任或赔偿责任。三、因邓晓景在一审中仅是要求五湖四海水产公司承担退款及违约责任，并无要求五湖四海水产公司及宏威公司承担缔约过失责任，一审判决认定五湖四海水产公司应对邓晓景承担缔约过失责任，属于违法超裁。四、因五湖四海水产公司无需就返还租金承担共同偿还责任，一审判决五湖四海水产公司与沃利丰公司共同承担偿还责任缺乏依据，且目前并无任何证据显示五湖四海水产公司与沃利丰公司存在财产混同，该判决违反法律规定。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院支持五湖四海水产公司的上诉请求。被上诉人邓晓景二审辩称：一、五湖四海水产公司、宏威公司是《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》的共同出租方，应当共同承担合同义务。第一，邓晓景签订确认书、合同、交付定金和租金都是和售楼部的梁经理联系，按照其安排的流程进行，五湖四海水产公司、宏威公司对此都非常清楚。后来无法交楼时，邓晓景还是找梁经理协商，并与梁经理的上司戴经理及五湖四海水产公司的法定代表人何经理进行交涉。故邓晓景与五湖四海水产公司签订《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》是五湖四海水产公司的安排，是其真实意思表示，不存在因其员工失误而签订合同的情形。第二，上述使用合同与宏威公司和邓晓景签订的《广州渔人码头·54+酒店公寓租赁和场地使用确认书》中的租赁标的为同一租赁物，租赁期限、租金标准都相同，而且上述确认书约定在付清定金3日内签订使用合同，并在使用合同签订当日支付首期款，而使用合同也约定在合同签订当日按租金总额的100%支付首期款217620元（含定金）。可见，在签订使用合同时，邓晓景就己经支付了全部租金。第三，在使用合同签订后，五湖四海水产公司从未要求邓晓景另外支付租金，宏威公司亦未要求邓晓景重新签订合同。显然，确认书中所称的使用合同就是邓晓景与五湖四海水产公司所签订的使用合同，邓晓景支付的租金就是使用合同中的租金。第四，既然五湖四海水产公司与宏威公司是共同出租方，邓晓景交付的租金虽然是以宏威公司的名义收取，但不影响邓晓景履行使用合同，邓晓景已经全面履行了合同。二、《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》无效，五湖四海水产公司、宏威公司作为合同相对方，应当承担共同返还已收取租金的责任以及赔偿邓晓景因此造成的损失。三、一审法院审判程序合法有效，不属于五湖四海水产公司所称的“过度裁判、违法超裁”。在诉讼过程中，一审法院已经行使了释明权，邓晓景明确表示如果涉案合同被认定无效，同意按照合同无效处理来主张诉讼请求。一审法院也是按照合同无效来处理并作出判决，审判程序合法有效。四、沃利丰公司应对五湖四海水产公司的债务承担连带清偿责任。根据公司法第六十三条的规定，证明公司财产独立于股东自己财产的举证责任是股东，而不是债权人。本案中，五湖四海水产公司为外商投资企业法人独资，是一人公司，股东是沃利丰公司。因为沃利丰公司不能证明公司财产独立于自己的财产，故应对五湖四海水产公司的债务承担连带清偿责任。综上，五湖四海水产公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其上诉请求。原审被告宏威公司、沃利丰公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，邓晓景于2019年10月10日诉至一审法院，请求判令：1.解除《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》；2.五湖四海水产公司、宏威公司共同向邓晓景退回已收取的款项30万元并支付违约金（违约金以30万元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年1月1日起计至清还租金之日止）；3.沃利丰公司对五湖四海水产公司的上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由五湖四海水产公司、宏威公司、沃利丰公司负担。一审法院经审理查明：2018年9月1日，邓晓景（乙方、承租方）与宏威公司（甲方、出租方）签订《广州渔人码头·54+酒店公寓租赁和场地使用确认书》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区洛溪新城北环路88号的广州渔人码头·54+创客空间公寓二层xxx号公寓的物业租赁给乙方使用，该公寓建筑面积约35.1平方米，使用期限为2018年12月31日至2026年12月31日；2027年1月1日至2036年12月31日，该物业租金总额为人民币217620元；乙方以一次性付款方式支付租金，支付时间如下：在付清定金3日内签订《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》，使用合同签订当日按租金总额的60%（包含已付定金）支付首期款；剩余款项在签订使用合同后7日内付清；在签订确认书时支付定金5万元，另10万元于2018年9月9日前给付，余款15万元于2018年10月10日前给付。邓晓景提交银联卡签购单、银行交易明细等，主张分别于2018年9月1日、同年9月7日、同年10月14日交付合同款项5万元、10万元、15万元。宏威公司分别于2018年9月1日、同年9月10日、同年10月14日向邓晓景出具收据，确认收到渔人码头54+创客空间xxx定金5万元、首期款10万元、余款15万元。2018年10月14日，邓晓景（乙方、承租方）与五湖四海水产公司（甲方、出租方）签订《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区洛溪新城北环路88号广州渔人码头?54+创客空间酒店公寓（暂定名）2层xxx室公寓物业租赁给乙方使用；该物业建筑面积（包含公摊面积为35.1平方米，其中套内面积为24.57平方米，用途为公寓）；租赁期限为2018年12月31日至2026年12月31日；2027年1月1日至2036年12月31日；本合同期内乙方应向甲方缴付的公寓租赁和场地综合租金总额为217620元；乙方合同签订当日一次性支付租金；乙方已付全部租金后，该物业的交付时间为2018年12月31日（按附件2标准交付）。现邓晓景向一审法院提起诉讼，主张上述物业尚未交付。邓晓景陈述其不清楚宏威公司与五湖四海水产公司之间的关系，如何签合同如何交款都是两公司安排的，认为两公司为共同出租方。五湖四海水产公司陈述涉案物业所在的酒店公寓所在的土地是其向广州市番禺区洛溪村承租，其对该些酒店公寓有租赁权和使用权，而涉案物业已包租给宏威公司，相关的交付手续及租赁手续由宏威公司与邓晓景对接。五湖四海水产公司未能提供其对涉讼租赁物已经取得房地产权证或者建设工程规划许可证的证据。在诉讼中，一审法院行使释明权，邓晓景表示如涉案合同被认定无效，其同意按合同无效处理来主张其诉讼请求。另查明，五湖四海水产公司为一人有限责任公司，2018年10月30日其股东由广州市五湖四海集团有限公司变更为沃利丰公司。宏威公司是由梁文杰、程代云开办的自然人投资或控股的有限责任公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本案庭审情况，涉案租赁物至今未取得建设工程规划许可证，故按以上规定应认定双方当事人就涉案租赁物所订立的《广州渔人码头·54+酒店公寓租赁和场地使用确认书》以及《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》均为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。邓晓景至今未占有使用过涉案租赁物，宏威公司、五湖四海水产公司应就其与邓晓景签订的涉案合同，承担返还相应款项的责任。虽然邓晓景与宏威公司签订的涉案租赁和使用确认书中约定的租金总额为217620元，但宏威公司出具了收据确认收到邓晓景认租涉案物业款项合计30万元，故宏威公司应向邓晓景返还款项30万元。而五湖四海水产公司就涉案同一租赁物亦与邓晓景签订了租赁使用合同，且在邓晓景与宏威公司签订的涉案租赁和使用确认书中约定“在付清定金3日内签订《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》”，故此两份合同之间是存在先后内部联系的。虽然是由宏威公司向邓晓景出具了收据，但其与宏威公司、五湖四海水产公司签订的涉案合同所涉及的为同一租赁物，故一审法院认定邓晓景亦已按约定履行了其与五湖四海水产公司所签订的涉案合同中的款项交付义务。故五湖四海水产公司抗辩系因其公司员工失误签订的合同，误以为该物业仍属于其公司所有而签订，其并未收取邓晓景支付的款项，一审法院不予采纳。至于五湖四海水产公司辩称的涉案物业在签订涉案合同之前已由宏威公司包租用于抵扣工程款，属于其与宏威公司之间的其他法律关系，双方另行解决。综上，五湖四海水产公司仍应就其与邓晓景所签订的涉案合同中约定的租金217620元与宏威公司共同承担返还责任。因涉案所签订的租赁和使用合同无效的过错在于宏威公司、五湖四海水产公司，宏威公司、五湖四海水产公司应承担相应的缔约过失责任。邓晓景依据合同约定主张自2019年1月1日起计算违约金不当，一审法院予以调整。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已自2019年8月20日起调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。2019年8月20日之后的利息标准应调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故一审法院确定宏威公司应以30万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率向邓晓景支付自2019年1月1日起计至2019年8月20日止的利息，以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向邓晓景支付自2019年8月21日起计至清偿之日止的利息。五湖四海水产公司对以217620元为本金，按上述标准计算的利息承担共同清偿责任。关于沃利丰公司以及五湖四海集团是否应对五湖四海水产公司涉案债务承担连带责任。五湖四海水产公司与邓晓景签订涉案合同时，沃利丰公司为其一人股东，现未有证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故沃利丰公司应当对五湖四海水产公司的涉案债务承担连带责任。沃利丰公司、宏威公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2020年7月6日作出如下判决：一、宏威公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向邓晓景返还30万元并支付利息（以30万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年1月1日起计至2019年8月20日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起计至清偿之日止）；二、五湖四海水产公司对判决第一项所确定的债务中的217620元及利息（以217620元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年1月1日起计至2019年8月20日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起计至清偿之日止）承担共同清偿责任；三、沃利丰公司对判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回邓晓景其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6412元，由邓晓景负担533元，宏威公司、五湖四海水产公司、沃利丰公司负担4265元，宏威公司负担1614元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，《广州渔人码头·54+酒店公寓租赁和场地使用确认书》第二条约定，邓晓景应在付清定金之日起3日内与宏威公司签订使用合同，如邓晓景未按期支付定金，或者在支付清定金后未按期支付首期款的，或未按本确认书签订之日起3日内与宏威公司签订使用合同的，宏威公司有权解除确认书，已收取的定金不予退还。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是五湖四海水产公司是否应当对邓晓景支付的租金在217620元的范围内承担共同清偿责任。第一，从《广州渔人码头·54+酒店公寓租赁和场地使用确认书》和《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》的签订和约定情况来看，首先，《广州渔人码头·54+酒店公寓租赁和场地使用确认书》签订在前，《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》签订在后，两份合同的标的物均为涉案的二层A231号公寓。其次，《广州渔人码头·54+酒店公寓租赁和场地使用确认书》明确约定了在付清定金3日内需与宏威公司签订《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》，如逾期未签订的，宏威公司有权解除确认书，已收取的定金不予退还。《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》约定邓晓景需在合同签订当日一次性支付租金217620元给五湖四海水产公司。结合邓晓景在宏威公司向邓晓景出具最后一期楼款15万元的收据当天，与五湖四海水产公司签订了《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》和现无证据证明宏威公司因邓晓景到期不签订《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》而要求与邓晓景解除《广州渔人码头·54+酒店公寓租赁和场地使用确认书》的事实，一审法院认定两份合同存在内部联系，邓晓景已按约定履行了其与五湖四海水产公司所签订的涉案合同中的款项交付义务，判令五湖四海水产公司需对217620元及利息承担共同清偿责任，并无不当。第二，五湖四海水产公司主张由于员工失误导致其与邓晓景签订了《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》。一方面，五湖四海水产公司并未对此提交证据予以证明；另一方面，五湖四海水产公司的员工以五湖四海水产公司的名义实施的民事法律行为，依法对五湖四海水产公司产生效力。五湖四海水产公司以员工失误为由否认其与邓晓景签订的《广州渔人码头·54+创客空间酒店公寓租赁和场地使用合同》，依据不足，一审法院对此不予采纳，合法有据。第三，一审法院在庭审时对涉案合同效力问题进行释明，邓晓景表示如涉案合同被认定无效，其同意按合同无效处理来主张其诉讼请求。一审法院在认定合同无效的基础上，依法对相应款项的返还进行处理，合法有据，其裁判并未超出邓晓景的诉讼请求。第四，沃利丰公司并未就一审判决提起上诉，有关沃利丰公司的承责问题并非本案二审审理范围，故对于五湖四海水产公司要求撤销一审判决第三项的请求，本院不予审理。综上所述，上诉人五湖四海水产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4265元，由上诉人五湖四海水产公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年三月三十日书记员 莫善友区敏儿