河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终258号 上诉人（原审原告）：李占敏，女，1972年10月10日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 上诉人（原审原告）：李明，男，1968年11月2日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 共同委托诉讼代理人：魏利，河北魏利律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：高军，河北魏利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高雪梅，女，1970年3月21日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王红新，男，1968年1月6日出生，汉族，住邯郸市丛台区，系高雪梅丈夫。 原审第三人：河北安居房地产开发集团有限公司，住所地：邯郸市丛台区东柳北大街**安居东城商务楼**23A。 法定代表人：王禹澄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘斌，女，1979年4月16日出生，住邯郸市丛台区。 上诉人李明、李占敏因与被上诉人高雪梅、原审第三人河北安居房地产开发集团有限公司（以下简称安居房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初2602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李占敏及李占敏、李明的共同委托诉讼代理人魏利、高军，被上诉人高雪梅的委托诉讼代理人王红新、原审第三人安居房地产公司的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明、李占敏上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或者依法改判并支持上诉人的诉讼请求（根据二审法院所查明的涉案产权以及登记情况，由产权单位或个人协助登记在上诉人名下）；2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审所查明的被上诉人有地下室一间属实；2．上诉人有新的证据可以证明涉案同类地下室在2000年时，在不动产交易管理中心就可以在不动产所有权证的附记部分予以记载，一审法院认定事实错误，判决结果错误；3．一审法院以双方对附属设施在被上诉人收到全部房款后5日内办理更名过户手续的约定，因违反法律、行政法规而无效，适用法律错误。本院二审开庭审理时，上诉人放弃了其他诉讼请求，只要求被上诉人支付违约金50,000元。另补充一点，根据二审法院从房管局所调取的证据以及广厦小区物业公司出具的证明材料，上诉人与被上诉人所签订的邯郸市存量房买卖居间合同中，所约定的7平方米的地下室不存在，被上诉人已构成严重违约，应当承担违约责任，并双倍返还115万元中所包含的地下室的价值。二审法院如果认为该请求超过诉讼请求，上诉人可以另案诉讼。上诉人当庭表示因地下室不能过户，造成的实际损失为115万元X20%＝23万元，按照比例，上诉人只主张50,000元。 高雪梅答辩称，上诉人与被上诉人以及居间方签署的买卖居间合同为格式条款，在明知被上诉人没有对附属物登记的情况下，提供格式条款的居间方没有明确提示，加重了被上诉人的责任，应为无效条款。上诉人应当向居间方追究责任。如果违反法律法规，也当然无效。我方没有过错，也没有违约，也没有此项行政职能，上诉人明知道我方没有登记该附属物，并且是因客观原因无法办理，即使是格式条款，其约定的是更名过户，而不是补充登记，所以一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。合同约定我方可暂使用附属物10年尚未到期，如果该附属物符合补充登记的条件时，上诉人已是房主，可自行办理，需要被上诉人协助，被上述人愿意提供协助。并当庭表示不同意双倍返还在本院二审一并裁判，称上诉人可以另行主张。 安居房地产公司述称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。 李明、李占敏向一审法院起诉请求：1．依法判决被告立即将位于邯郸市丛台区间（约7平方米）交付给原告并在第三人处登记备案；2．依法判令被告支付原告违约金50000元；3．依法判决第三人协助原、被告办理位于邯郸市丛台区间（约7平方米）登记备案至原告名下的相关手续；4．本案诉讼费及相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告李占敏、李明二人系夫妻关系，2019年4月23日，原告李占敏与被告及邯郸市丛台区好房无忧房地产经纪有限公司签订了《邯郸市存量房买卖居间合同》，合同编号为0001173号，约定被告将坐落于邯郸市丛台区房屋以115万元价格出售给原告李占敏，该房产包含附属设施地下室一间（约7平方米），但被告享有10年使用权。被告应当在收到全部房款后5日内将房屋钥匙交付原告，并办理完附属设施更名过户手续，否则承担房产出售价20%的违约金。后原告向被告交付了全部购房款，并办理了邯郸市丛台区房屋的不动产权登记。因被告未办理涉案房屋附属设施地下室的更名过户手续，遂形成本诉。 一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，否则相关约定无效。原告李占敏与被告签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》中，就位于邯郸市丛台区平方米）已经约定了被告享有十年的使用权，现在尚未到期，原告无权要求被告交付地下室。产权登记备案的权力机关为不动产登记部门，第三人无权对相关产权进行登记备案，且涉案房屋附属设施地下室无产权证书，结合案情，原告对此知情。因无产权证书，附属设施地下室无法办理产权登记备案。原告李占敏与被告签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》中关于被告需在收到全部房款后五日内办理完附属设施更名过户手续的约定因违反法律、行政法规的规定而无效。涉案房屋附属设施地下室因客观原因无法办理产权登记备案，非被告原因导致。因此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回原告李占敏、李明的诉讼请求。案件受理费2100元，减半收取1050元，由原告李占敏、李明负担。 本院二审期间，上诉人李明、李占敏提交了邯郸市安居物业服务有限公司广厦小区物业管理处2021年2月22日证明及根据上诉人李明、李占敏的申请，本院从邯郸市不动产登记中心调取的上诉人与被上诉人2019年5月6日签订的《邯郸市存量房屋买卖合同》、被上诉人高雪梅所在单位中国银行邯郸分行的房屋所有权证书、2002年元月28日中国银行邯郸分行与高雪梅签订的《邯郸市市区公有住房买卖契约》；被上诉人提交了中国银行邯郸分行的邯郸市成本价格售房分户价格表（复印件）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2000年5月25日，邯郸市经济适用住房发展中心与中国银行邯郸分行签订《安居工程售房协议》，约定中国银行邯郸分行购买邯郸市，地，地下室建筑面积10507平方米等内容。之后，中国银行邯郸分行进行了初始登记，证号为038388，房屋所有权证书载明房屋所有权人为中国银行邯郸分行，附记栏内显示27号楼地下室1050.27平方米。2002年元月28日，中国银行邯郸分行与高雪梅签订《邯郸市市区公有住房买卖契约》，约定中国银行邯郸分行将广厦院27号楼4单元1层2号以成本价出售给高雪梅，地，地下室部分为空白019年5月6日，高雪梅及其丈夫王红新与李明在房产交易大厅签订了编号为ＣＬ0020190506025的《邯郸市存量房买卖合同》，附属设施部分为Ｘ。 其他查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人高雪梅应否向上诉人李明、李占敏支付违约金的问题。 首先，根据查明的事实，本案所涉的地下室登记在案外人中国银行邯郸分行的名下，《邯郸市存量房买卖居间合同》约定的“办理完附属设施更名过户手续”事实上不能履行。 其次，上诉人李明、李占敏作为买方应当对所购房产的位置、面积、权属情况以及附属设施的详细情况进行了解，因上诉人夫妇未尽到审慎的注意义务，存在过错。 再次，被上诉人高雪梅作为卖方，负有如实介绍所售房屋及附属设施的义务，被上诉人对地下室不能在不动产登记证书中标注是明知的，被上诉人称卖房时已明确告知上诉人夫妇，但未举证证明；且被上诉人在签订由房产中介公司提供的填充式《邯郸市存量房买卖居间合同》时未提出修改意见，也存在过错。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因为上诉人与被上诉人签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》未明确约定地下室不能更名过户应当支付违约金的数额或者计算方法，且地下室仅是所售房产的附属设施，所以上诉人主张按照该居间合同中的“不按照条款履行合同的视为违约，本合同的违约金为该合同内房产出售价的20％”计算违约金有失公平，应不予支持。综合本案案情及双方当事人的过错程度，且上诉人李明、李占敏未能提交其产生实际经济损失的证据，本院酌定被上诉人高雪梅向上诉人李明、李占敏支付违约金人民币1,000元。 综上所述，李明的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初2602号民事判决； 二、高雪梅于判决生效之日起十日内向李占敏、李明支付违约金人民币1,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,100元，减半收取1,050元，由李占敏、李明负担1,029元，由高雪梅负担21元。二审案件受理费2,100元，由李占敏、李明负担2,058元，由高雪梅负担42元。 本判决为终审判决。 审判长 申 强 审判员 达建华 审判员 郑佳佳 二〇二一年三月十九日 书记员 伊子豪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。