贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3729号 原告：王卫，女，1991年2月9日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：周制红，系原告王卫丈夫。 原告：周制红，男，1987年12月29日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，系公司董事长。 被告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路1号，统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈应梅，系公司职工。 原告王卫、周制红与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）、被告贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下简称“平安盛世物业公司”）商品房预售合同纠纷，本院2021年2月23日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告王卫、周制红，被告平安盛世物业公司的委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼，被告福明房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求具体为：1．请求贵院判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为原告王卫、周制红办理并交付位于毕节市双树.望城滨河片区转移登记的有关文书；2．请求贵院判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为原告王卫、周制红支付逾期办理并交付位于毕节市双树.望城滨河片区转移登记有关文书的违约金暂计人民币88263元（违约金的计算：以购房款403340元为基数，从2017年5月8日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日；以购房款403340元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至办理并交付商品房转移登记的有关文书之日止）；3．请求贵院判令被告贵州省毕节福明地产有限开发有限公司立即向原告王卫、周制红支付装修补助款人民币80000元；4．请求贵院判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即返还原告王卫、周制红燃气材料费、智能水表材料费等共计人民币3410元；5．本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。 本院查明如下案件要素：二原告系夫妻关系，于2015年4月8日登记结婚。2015年10月31日，原告王卫（买受人）与被告福明房开公司（出卖人）签订《购房附加协议》，载明：“王卫隶属七星关区小吉场镇教育管理中从事教师职业人员，于2015年10月31日已报名并交房款参与公司执行的装修补助政策，现已订购公司开发的双树望城一期住房18-2-1302号，根据政策可享受共计80,000元（大写：捌万元整）装修补助，补助方式及详情风下面政策说明：1、享受现有优惠政策并办理相关手续。2、买受人必须提供公司要求的相关证件，并确认证件与买受人姓名一致（买受人提供身份证，户口本，资格证等基本资料）。3、买受人必须办理完相关手续方可享受。4、另享受100㎡以下的享受6万的装修补贴，100-135㎡享受8万的装修补贴，135㎡以上的享受10万的装修补贴。以上补贴分5年完成，交房前补贴20%，第二年补贴20%，第三年补贴20%，第四年补贴20%，第五年补贴20%。5、如购买人提供的证件/资料等存在问题，出卖人有权收回本优惠政策，由此产生的经济问题并由购买人承担其合同违约相关责任。”2019年4月14日，二原告与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的毕节市市东办事处双树路七星关区双树˙望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第18幢2单元13层2号，建筑面积118.21平方米，房屋总价款为403,340元的住宅出卖给原告，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年10月31日前；转移登记：出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告福明房开公司支付了全部购房款。2016年11月16日，被告福明房开公司出具委托书，委托被告平安盛世物业公司向收房业主一次性收取天然气管道建设费每户2,500元、电视工料费每户330元、智能水表费每户580元。2017年2月4日，被告平安盛世物业公司受被告福明房开公司的委托向原告收取燃气开户费、智能水表费、电视工料费共计3,410元，合同履行过程中，被告福明房开公司退还原告电视工料费330元，同日，被告福明房开公司将涉案房屋交付给原告。涉案商品房至今仍未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 另查明：涉案商品房首付款（83,340元）支付时间为2015年12月3日前，公积金贷款(320,000元)支付时间为2020年8月24日。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原与被告福明房开公司签订的《购房附加协议》、《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告福明房开公司应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 就逾期提交办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。涉案《商品房买卖合同》未就被告福明房开公司取得涉案商品房初始登记的时间及被告福明房开公司将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告福明房开公司应从交房之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。原告《住宅使用说明书》上载明的时间交房时间为2017年2月4日，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2017年2月4日。根据前述司法解释的规定，则被告应于交房之日起90日（2017年5月5日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，则违约金应当从2017年5月6日起计算，但原告在2017年5月6日前只支付首付款83,340元，于2020年8月24日才办理至公积金贷款支付被告320,000元，故原告诉请的该项违约金应分别以原告已付购房款为基数，按付款时间分段起算。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期超过360日的约定，仅勾选了原告选择退房时被告应当承担的违约责任，对原告选择不退房时被告应当承担的违约责任的约定并未进行勾选，应当视为双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过360日后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日(遇节假日顺延)公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，本案中，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑2017年5月6日至2019年8月19日期间的逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起至2019年9月27日期间的逾期贷款利息可以按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，被告福明房开公司向原告支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为：以83,340元为基数，自2017年5月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年8月24日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；从2020年8月25日起，以403,340元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。 就原告诉请装修补贴款的问题，按原、被告签订的《购房附加协议》的约定，原告必须提供公司要求的相关证件，办理完相关手续方可享受。原告享受的装修补贴款共计80,000元，分5年完成，交房前即2017年2月4日前（被告于2017年2月4日向原告交房）补贴20%，第二年（2018年2月4日）补贴20%，第三年（2019年2月4日）补贴20%，第四年（2020年2月4日）补贴20%，第五年（2021年2月4日）补贴20%。故对原告诉请的装修补贴款，本院予以支持。 就原告要求被告退还燃气开户费、智能水表费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告福明房开公司另行收取原告燃气开户费、智能水表费、电视工料费无事实及法律依据，应予退还。本案中，被告只有燃气开户费、智能水表开户费未退还给原告，故退还金额为3,080元（3,410元-330元）。对于原告要求被告平安盛世物业公司承担赔偿责任的诉讼请求，因该费用系被告福明房开公司收取，被告平安盛世物业公司的举证证明了平安盛世物业公司收取该费用是受被告福明房开公司委托，故该费用应由福明房开公司，故原告此诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 被告福明房开公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王卫、周制红支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以83,340元为基数，自2017年5月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年8月24日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；从2020年8月25日起，以403,340元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王卫、周制红装修补贴款80,000元； 三、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王卫、周制红燃气开户费、智能水表费共计3,080元； 四、驳回原告王卫、周制红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,866元，由原告王卫、周制红负担663元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担1,203元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月二十二日 书记员  聂 熙