广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1103民初327号 原告：贺州市启航物业管理有限责任公司，住所地：广西贺州市八步区建设西路264号美立方小区1栋1单元1103号。 法定代表人：江小波。 被告：李俊成，男，1976年3月2日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 原告贺州市启航物业管理有限责任公司（以下简称启航公司）与被告李俊成物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告启航公司的法定代表人江小波，被告李俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告启航公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付原告物业服务费9097元、垃圾清运费412.5元；2.请求法院判决被告支付原告物业服务费的违约金7970元（按每日千分之三计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是原告所管理服务的贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区的业主，被告购得该小区4-3-1102号房，建筑面积183.81㎡。原告于2017年5月10日与贺州市桂湘粤人才创业园业主委员会签订该小区的物业管理服务合同，合同约定物业管理服务费0.9元/月/㎡，垃圾清运费7.5元/月，物业管理服务费违约金按每日千分之三计算。原告按照合同约定为该小区业主提供物业管理服务，被告从2017年5月1日至2020年12月31日，从未向原告交纳物业管理服务费和垃圾清运费。被告共欠原告的物业管理服务费7278.8元，垃圾清运费330元，违约金7970元。被告还欠广西景祥物业服务有限公司贺州分公司物业管理服务费1819元（11个月），垃圾清运费82.5元，该公司于2016年6月20日至2017年5月9日为贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区提供物业服务，该公司委托原告收取被告所欠的费用。原告向被告催收上述款项未果，遂向法院提起诉讼。 2 原告对其主张在举证期限内向法院提交的证据有：1.桂湘粤人才创业园物业管理服务合同；2.贺州市桂湘粤人才创业园小区缴费登记表；3.催费通知单照片；4.关于广西景祥物业服务有限公司与贺州市桂湘粤人才创业园小区终止服务合同后收缴后续物业费的授权委托书。 被告李俊成辩称，一、原告与贺州市桂湘粤人才创业园业委会签订的物业服务合同无效。业委会在没有召开业主大会及没有得到业主大会授权的情况下就单方面与原告签订合同，违反了《物业管理条例》第十一条，《中华人民共和国物权法》第七十六条及《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，严重侵害了广大业主的合法权益。原告也没有按照合同约定履行职责。车辆可以自由出入小区，门卫形同摆设。有业主占用公共面积违建，车辆停放在消防通道，电梯不检修等，导致小区存在很多问题和安全隐患。原告还利用小区进行广告盈利，收入从未向业主公示，收入的资金也没有退还给业主。二、原告诉请的景祥物业公司的费用已经超过诉讼时效。被告于2016年7月向景祥物业交了1000元装修押金。由于装修资金不足，被告直到2017年7月才开始装修房屋，但此时景祥物业已经搬离，其收取的1000元装修押金并未退还给被告。景祥公司从2017年5月9日搬离小区开始，三年内从未向被告催缴过物业管理费，直到最近原告才向被告催收该笔费用，但此时已经超过三年诉讼时效，并且景祥公司的物业服务质量差。 被告为其辩称向法院提交的证据有：1.业主群聊天记录截图；2.照片。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院做如下认定：原告提交的证据4来源合法，内容客观真实，本院予以认定。原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，故上述两份证据可以作为本案认定相关事实的依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 被告系贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区4-3-1102号房的业主，该房屋建筑面积为183.81㎡。2017年5月10日，以原告为乙方，案外人贺州市桂湘粤人才创业园业主委员会为甲方，双方签订了一份《桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》，约定：合同期限为2017年5月1日至2020年4月30日。物业服务总费用为0.9元/月/㎡，其中住宅物业费0.6元/月/㎡（含公共设施照明维修更换、卫生保洁费等）。独栋无电梯的门面楼二楼以上楼层收费按此标准，电梯使用费0.3元/月/㎡（含电梯年费，年检费和日常维护费，超过保质期需要更换零部件和损 3 坏维修费用除外）。物业服务费用按月交纳，实行先服务后交费的原则，即业主或物业使用人（租赁人）应在下一个月的5日前缴清上一个月的物业服务费，逾期要按每日千分之三的违约金缴纳。双方亦对其他权利义务事项进行了约定。从2017年5月1日起至2020年12月31日止，被告从未向原告交纳过物业管理服务费和垃圾清运费，共拖欠原告物业管理服务费7277.6元，垃圾清运费330元(按7.5元/月/户计算），上述款项合计7607.6元。原告通过在被告房屋门口张贴催费通知的方式向被告催收上述物业管理服务费和垃圾清运费，但被告均未向原告交纳过任何款项。 另查明，原告基本履行了物业合同中的各项义务，但在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在瑕疵。合同期满后，原告仍继续为贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区提供物业服务，但双方未签订书面的物业服务合同。 2016年6月至2017年4月系广西景祥物业服务有限公司为贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区提供物业服务，被告共欠广西景祥物业服务有限公司物业管理服务费1819元，垃圾清运费82.5元。广西景祥物业服务有限公司于2017年5月10日出具了《关于广西景祥物业服务有限公司与贺州市桂湘粤人才创业园小区终止服务合同后收缴后续物业费的授权书》，授权原告收取贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区业主尚欠的物业管理费。诉讼中，原告主张对被告尚欠广西景祥物业服务有限公司物业管理服务费、垃圾清运费在本案中不主张权利。 本院认为，原告与案外人贺州市桂湘粤人才创业园业主委员于2017年5月10日签订的《桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》，是双方在平等自愿，协商一致的基础上签订的，合同内容系双方的真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。被告系贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区4-3-1102号房的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》对被告具有法律约束力。 原告对案涉小区基本履行了物业合同中的各项义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相 4 关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告主张按合同约定的标准收取物业管理服务费和垃圾清运费的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求。被告拖欠原告物业服务费部分本应按合同约定计算违约金，但因原告服务存在瑕疵，存在一定的过错，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告李俊成应在本案判决生效之日起十日内向贺州市启航物业管理有限责任公司支付拖欠的物业服务费7277.6元、垃圾清运费330元，上述款项共计7607.6元。 二、驳回原告贺州市启航物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费236元，减半收取118元（原告已预交），由原告贺州市启航物业管理有限责任公司负担18元，被告李俊成负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 员 李永慧 5 二〇二一年三月五日 法官助理 吴润芳 书 记 员 蒋丽榕