北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1555号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京长丰基业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同10号楼3-101室。法定代表人：贾传友，经理。委托诉讼代理人：汪鹏，北京默合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立媛，北京默合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京龙地工艺美术品有限责任公司，住所地北京市昌平区政府街西路2号。法定代表人：王文革，董事长。委托诉讼代理人：薛康波，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：康娜，北京市鑫诺律师事务所实习律师。上诉人北京长丰基业房地产经纪有限公司（以下简称长丰公司）因与被上诉人北京龙地工艺美术品有限责任公司（以下简称龙地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的一审诉讼请求并驳回龙地公司的反诉请求。事实与理由：1.新冠疫情属于不可抗力因素，我公司据此解除合同于法有据。2.即使我公司不享有单方解除权，双方亦于2020年5月8日达成了解除合同的合意。3.我公司自2020年5月26日起未实际占有使用房屋，不应承担之后的租金、制冷费及滞纳金，且龙地公司应当退还未使用部分的租金及押金。龙地公司辩称，同意一审法院判决。长丰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令龙地公司向我公司返还2020年5月9日至2020年8月20日的租金44970.21元；3.判令龙地公司退还2020年3月、4月的租金21993.58元；4.判令龙地公司向我公司返还房屋押金11000元；5.判令龙地公司承担本案诉讼费用。龙地公司向一审法院反诉请求：1.判令长丰公司继续履行与我公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令长丰公司支付所欠2020年8月21日至2021年8月20日的房屋租金169888.53元；3.判令长丰公司支付2020年度供冷费5633.6元；4.判令长丰公司支付逾期交付房屋租金的违约金26502.61元（以房屋租金169888.53元为基数，按每日千分之三计算，自2020年7月21日至长丰公司实际支付之日，暂计算至开庭之日）；5.判令长丰公司支付逾期支付2020年度供冷费的滞纳金21971.04元（以供冷费5633.6元为基数，按每日3%计算，自2020年5月5日至长丰公司实际支付之日，暂计算至开庭之日）。一审法院认定事实：龙地公司（出租方，甲方）与长丰公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区506室的房屋（房屋租赁面积140.84平方米）出租给乙方作为办公室使用；租赁期限为2018年8月21日至2021年8月20日，其中2018年8月21日至2018年9月4日为免租期，免租期内乙方无须向甲方支付租金（本合同约定的其他费用除外），但仍须向商业管理方支付装修管理费、装修保证金、装修垃圾运输费及装修和经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、供暖、制冷等使用租赁房屋所产生的费用），并遵守本合同其他条款的约定；免租期不因任何原因而延长，甲方提供的免租期是基于乙方整个租赁期限给予乙方的优惠，非因甲方原因，本合同在租赁期限届满前提前终止或解除，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的租金标准向甲方补交该期间的全部租金；租金标准：按租赁房屋的建筑面积计算，每天每平方米的租金为2.56元人民币，租金第3年递增8%；乙方第一年每6个月支付一次租金，第一年以后每年12个月支付一次租金，租金在每个付款期的最后30天前一次性支付下一个付款期的租金；如果乙方逾期支付任何一期租金，每逾期一天应向甲方支付应付未付款项千分之三每天的违约金，逾期超过10天的，甲方有权解除本合同；乙方在本合同签署之日向甲方支付押金11000元；本合同提前终止或到期终止之日起2个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还全部押金，如果在租赁期间及合同终止之日起两个月内乙方有违反本合同约定的行为之一，甲方可以扣除全部或部分押金；在租赁期内出现下列情况之一的，甲方可以从押金中扣款：1.如果乙方延迟交付租金及其他任何费用之一的，甲方有权单方面扣款；2.如果乙方延迟支付水、电、供暖、制冷等公用事业费用、违约金、损害赔偿金或补偿金等任何费用之一的，甲方有权单方面扣款；3.如果在租赁期内，由于乙方的原因造成甲方或任何第三人财产损害或人身损害的，甲方有权单方面扣款偿还甲方或任何第三人遭受的全部损失和费用；4.……；5.在租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致本合同解除的，则甲方有权扣除全部押金作为违约金不予退还，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任；租赁期间，乙方自行承担其租赁房屋范围内因使用水、电而应支付的水费、电费费用，上述费用由商业管理方代收代缴，其中：水费依据北京市商业收费标准缴纳，于每月10日前交纳上一月的水费；电费1.2元/度，乙方根据己方用电量需求提前购卡购电；中央空调费用按北京市公布的商业标准缴纳，乙方于中央空调供应前10日缴纳下一个供应季的中央空调费，供应标准按北京市标准执行；如遇政府或相关部门调整上述收费标准，则乙方缴纳的费用标准也相应调整；协议生效后，甲乙双方均应全面履行协议，任何一方确事出有因需解除协议，需提前半年书面通知对方，并签订解除协议书，但应当承担由此给对方造成的损失；合同还约定了其他内容。合同签订后，长丰公司按合同约定交付房租至2020年8月20日。2020年5月8日，长丰公司因新冠疫情影响经营，要求与龙地公司解除合同，双方就合同解除条件未达成一致意见，后长丰公司搬离上述租赁房屋。另查，龙地公司（甲方）与长丰公司（乙方）另就上述涉案房屋签订了《供冷协议书》，约定：由龙地公司就涉案房屋为长丰公司有偿提供夏季制冷服务，供应方式为多联机式中央空调，制冷季的制冷服务时间为2018年5月15日至2021年9月15日的每周一至周五8：30-17：30，如乙方因加班等因素需要在供冷服务时间以外的时间用冷的，则乙方应承担相应用冷时间额外产生的能源费用；供冷价格参照北京市发改委价格指导、中央空调设备实际使用情况，双方商定价格为40元/平方米，每个供冷季供冷费总额人民币5633.6元；乙方须于每个供冷季开始前10日一次性支付甲方本供冷季的全部费用；乙方须于每月10日前，根据“中央空调分户计量系统”提供的数据，缴纳上个月因在供冷时间以外的时间使用中央空调额外产生的能源费；乙方逾期交费的，应当支付供冷费总额3%/天的滞纳金，逾期一个月仍不交费和滞纳金的，甲方有权限制或者停止服务；合同还约定了其他内容。合同签订后，长丰公司未交纳2020年夏季制冷费。一审法院认为，长丰公司与龙地公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，双方主要存在以下争议焦点：争议焦点一，合同解除问题。长丰公司主张因新冠疫情导致其公司无法正常经营，于2020年5月8日向龙地公司发送了书面解除合同通知书，根据《房屋租赁合同》第九条第六款规定“租赁期间，房屋因不可抗力的原因和政府规划、行业监管部门干预或政策调整造成本合同无法履行，双方不承担责任，租金按实际租赁期限计算”，故双方的房屋租赁合同应于2020年5月8日解除，龙地公司辩称未收到书面解除合同通知，但认可长丰公司2020年5月8日确实派工作人员到龙地公司要求解除合同，因龙地公司不同意长丰公司的合同解除条件而未达成一致意见，法院认为《房屋租赁合同》第九条第六款规定“租赁期间，房屋因不可抗力的原因和政府规划、行业监管部门干预或政策调整造成本合同无法履行”，本案不属于《房屋租赁合同》第九条第六款约定的房屋因不可抗力原因导致合同无法履行的情形，虽然新冠疫情的发生对长丰公司的经营造成一定影响，但不能导致根本不能实现上述合同目的，长丰公司并不因此享有约定的或法定的单方解除权，且长丰公司提出解除合同的要求后，龙地公司并未同意长丰公司的合同解除条件，双方未能就合同解除达成一致意见，故长丰公司虽然于2020年5月8日向龙地公司提出解除合同，但并不能产生解除合同的效力。长丰公司主张其公司已将房屋钥匙交付龙地公司，并让其公司经理杨剑出庭作证，龙地公司否认与长丰公司进行了交接，否认收到房屋钥匙，主张房屋一直由长丰公司实际控制，法院认为当事人对自己的主张应提供证据予以证明，长丰公司虽然让其公司经理杨剑出庭作证证明其将房屋钥匙交付了龙地公司的员工，但因杨剑的特殊身份，法院对其证人证言不予采信，长丰公司未能提供充分证据证明其将房屋钥匙交给了龙地公司或通过其他形式与龙地公司办理了房屋交接，故对长丰公司的该项主张法院不予采信。在本案审理过程中，法院于2020年10月30日询问双方当事人，长丰公司表示涉案房屋已无需要搬离的东西，手里已经没有钥匙，龙地公司也表示没收到钥匙，法院告知双方龙地公司自2020年10月30日起可以实际控制该房屋，视为双方进行了房屋交接。综上，虽然长丰公司不享有单方解除权，龙地公司亦要求继续履行合同，但考虑到长丰公司已经实际搬离涉案房屋，不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故法院认定长丰公司与龙地公司签订的房屋租赁合同于龙地公司实际收回房屋之日即2020年10月30日解除。对于龙地公司要求继续履行合同的反诉请求，法院不予支持。争议焦点二，房屋租金问题。因长丰公司与龙地公司的合同于2020年10月30日解除，故长丰公司应向龙地公司交纳房屋租金至2020年10月30日，对长丰公司要求龙地公司退还2020年5月9日至2020年8月20日房屋租金的诉讼请求，法院不予支持，对于龙地公司主张长丰公司继续支付2020年10月30日以后房屋租金的反诉请求法院不予支持，长丰公司应继续支付龙地公司2020年8月21日至2020年10月30日的房屋租金27647元。对于长丰公司要求减免疫情期间租金，退还2020年3月份、4月份房屋租金的诉讼请求，法院考虑到长丰公司主要从事房屋中介业务，疫情对其经营确实有较大影响，故对于2020年3月份、4月份房屋租金法院根据本案实际情况酌情减免50%即10997元。争议焦点三，房屋押金退还问题。长丰公司主张龙地公司退还房屋押金11000元，龙地公司不同意，法院认为，《房屋租赁合同》第四条约定，在租赁期内出现下列情况之一的，甲方可以从押金中扣款：在租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致本合同解除的，则甲方有权扣除全部押金作为违约金不予退还，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。根据上述约定，本案属于长丰公司违约导致合同解除，其主张退还押金，不符合合同约定，法院不予支持。争议焦点四，供冷费问题。龙地公司反诉主张长丰公司支付供冷费5633.6元，长丰公司辩称供冷属于服务合同关系，与本案并非同一法律关系，且长丰公司已于2020年5月搬走，并未实际享受供冷，不同意支付供冷费，法院认为，长丰公司与龙地公司在合同中约定了其他费用的交纳，包含中央空调费用的交纳，供冷费实际上属于房屋租赁合同关系的一部分，本案可以一并处理。另，对于长丰公司未实际享受供冷的辩解意见，法院认为长丰公司与龙地公司的合同于2020年10月30日解除，根据双方签订的供冷协议书，在供冷时间以内供冷费按40元/平方米计算，每个供冷季供冷费为5633.6元，故在合同解除双方进行房屋交接前产生的供冷费5633.6元应由长丰公司负担，现龙地公司主张长丰公司支付供冷费5633.6元，合法有据，法院予以支持。争议焦点五，违约金和滞纳金问题。龙地公司主张长丰公司支付逾期支付2020年8月21日至2021年8月20日房屋租金的违约金，法院认为长丰公司与龙地公司于2020年10月30日解除合同，长丰公司应支付房屋租金至2020年10月30日，因长丰公司应退还2020年3月份、4月份房屋租金的50%即10997元，两项款项抵扣后长丰公司实际迟延支付的租金为16650元。龙地公司主张长丰公司支付逾期交付供冷费的滞纳金，按照合同约定，长丰公司须于每个供冷季开始前10日一次性支付供冷费，则2020年夏季的供冷费最晚应于2020年5月4日支付，现长丰公司属于迟延支付供冷费。根据房屋租赁合同约定，长丰公司迟延支付房屋租金的，每逾期一天应向龙地公司支付应付未付款项千分之三每天的违约金，根据供冷协议书的约定，长丰公司逾期交供冷费的，应当支付供冷费总额3%/天的滞纳金，现长丰公司认为约定的违约金和滞纳金过高，申请法院对违约金和滞纳金进行调整，法院认为双方约定的逾期支付房租的违约金和迟延支付供冷费的滞纳金确实过高，法院根据本案实际情况依法调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金和滞纳金。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京长丰基业房地产经纪有限公司与北京龙地工艺美术品有限责任公司签订的房屋租赁合同于2020年10月30日解除；二、北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内向北京龙地工艺美术品有限责任公司支付2020年8月21日至2020年10月30日期间的房屋租金16650元（其余10997元已抵扣）及违约金（以16650元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月22日起计算至实际付清之日止）；三、北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内向北京龙地工艺美术品有限责任公司支付2020年夏季制冷费5633.6元及滞纳金（以5633.6元为基数，按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月5日起计算至实际付清之日止）；四、驳回北京长丰基业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京龙地工艺美术品有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，长丰公司主张因新冠疫情影响，房屋租赁合同目的无法实现，据此主张解除合同，但结合疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度以及租赁合同剩余租期等因素分析，虽疫情的发生对长丰公司的经营造成一定影响，但并未导致合同目的根本不能实现，长丰公司并不享有法定解除权。协商一致解除合同通常指对合同的解除、解除的法律后果均达成一致。如果一方同意解除合同是以对方承担特定违约责任为前提，在就特定违约责任未达成一致时，不属于协商一致解除合同。长丰公司与龙地公司虽就解除合同问题进行过协商，但对合同解除后果存在争议，故对长丰公司主张即便己方不享有法定解除权，双方也已协商一致解除合同的意见，本院不予采纳。承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况确定合同解除的具体时间。长丰公司虽主张已于2020年5月26日办理涉案房屋并在6月初将钥匙交回龙地公司，但其未能提供双方进行房屋交接的证据，龙地公司亦不认可收到长丰公司交还的钥匙，长丰公司作为专业的房产经纪公司，对此应当承担不利的后果，故一审法院认定双方合同于2020年10月30日解除正确，本院予以确认。长丰公司无权主张返还2020年5月9日至2020年8月20日房屋租金，且仍应支付龙地公司2020年8月21日至2020年10月30日的房屋租金、2020年度制冷费及相应的违约金、滞纳金。因合同系长丰公司违约导致解除，依据双方合同约定，长丰公司无权主张押金返还。关于长丰公司主张的2020年3月、4月租金返还的问题，涉案合同并不符合长丰公司主张的减免政策范围，但考虑到疫情对长丰公司使用房屋确实产生了一定的影响，一审法院酌情认定减免2020年3月、4月50%的租金并无不当，本院予以确认。综上所述，长丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1735元，由北京长丰基业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 赵 蕾审 判 员 刘 磊二〇二一年三月二十四日法官助理 李 正书 记 员 杜 莹