北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民再21号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：北京侨外出国咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：朱玉林，经理。委托诉讼代理人：刘芷佚，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：北京百亭鱼乐园（普通合伙），住所地北京市海淀区。执行事务合伙人代表：张忠桥，经理。委托诉讼代理人：汪至贺，北京市中闻律师事务所律师。再审申请人北京侨外出国咨询服务有限公司（以下简称侨外公司）因与被申请人北京百亭鱼乐园（普通合伙）“以下简称百亭鱼乐园”租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2019）京01民终6159号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月18日作出（2020）京民申1977号民事裁定，提审本案，本院依法组成合议庭，审理了本案。再审申请人侨外公司的委托诉讼代理人刘芷佚、任杨，被申请人百亭鱼乐园执行事务合伙人代表张忠桥及委托诉讼代理人汪至贺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。桥外公司申请再审称，1．一、二审认定事实有误。一审认定的房屋无法使用的起始时间是错误的，应从2012年8月6日被申请人向申请人告知停水停电之日起算。被申请人违约导致申请人购置的设备设施等花费存在剩余价值的损失应由被申请人承担。2．一、二审判决适用法律错误。合同期满后，申请人占用房屋依据相关法律规定不应支付房租。3．一、二审对于申请人提出的对装饰装修价值进行损失评估不予支持错误，侵害了申请人的合法利益。4．一、二审判决结果显失公平。请求：撤销一、二审判决，发回北京市海淀区人民法院重审或改判支持申请人的全部诉讼请求，驳回被申请人的反诉请求，诉讼费用由被申请人承担。百亭鱼乐园答辩称，1．原审法院事实认定正确。一二审认定双方之间的租赁合同是期满终止，不存在被申请人违约一说，对于申请人说的设备设施，根据双方之间租赁合同的约定，合同期满终止，申请人有权自行处置，不存在剩余价值损失一说。2．原审法院适用法律正确。合同期满，申请人占用房屋，应依据法律规定支付房屋占用费。而且由于申请人合同终止后不予腾退，给被申请人造成了损失。3．租赁合同系期满终止，属于申请人的设备应由其自行处置，没有任何评估的必要。4．原审法院的结果公平公正。综上，申请人滥用诉讼权利，恶意拖延租赁标的物腾退时间，对抗法院强制执行。请求驳回申请人的请求，早日恢复执行程序，减少被申请人的损失。侨外公司起诉至北京市海淀区人民法院请求：1．确认百亭鱼乐园于2015年4月13日通知解除租赁合同的行为无效；2．要求百亭鱼乐园采取补救措施继续实际履行双方于2011年8月5日签订的房屋租赁合同并于判决作出之日起7日内恢复租赁标的物内的供水供电；3．百亭鱼乐园赔偿我公司前期投入损失2448．81万元，可得利益损失3333万元；4．百亭鱼乐园退还我公司交纳的租金5106894元（自2012年8月6日起因停水停电不适租期间多交纳的租金）；5．本案诉讼费由百亭鱼乐园承担。百亭鱼乐园向北京市海淀区人民法院反诉请求：1．判令我单位与侨外公司于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月14日到期终止；2．侨外公司向我单位支付2013年11月15日至2016年11月14日的房屋租金300万元，以及逾期支付租金的滞纳金120．6万元（2013年11月15日至2014年11月14日逾期支付租金100万元，滞纳金10．95万元；2014年11月15日至2015年11月14日累计逾期支付租金200万元，滞纳金21．9万元；2015年11月15日至起诉日2018年7月16日累计逾期支付租金300万元，滞纳金87．75万元）；3．要求侨外公司按照原日租金的两倍向我单位支付自2016年11月15日起至判决之日止的租赁物的滞纳金（占用费及违约金）；4．要求侨外公司立即腾退其承租的坐落于北京市海淀区温泉镇稻香湖南路北京百亭鱼乐园园内的房屋（包括南区西侧公寓第3-9排共168间房；南区东侧公寓第1-6排共168间房；南区东侧六角楼一座；南区第一教学区；南区第二教学区教学楼）及房屋内装修、设施、设备；并同时腾退、归还我单位依据租赁合同另外交侨外公司使用的相关场地、房屋（包括作为训练场地使用的20亩空地；第一教学区南侧200平方米空地；北区福寿园大别墅【福园】；园区食堂一楼房屋）并交付给我单位；5．本案诉讼费用由侨外公司承担。北京市海淀区人民法院一审查明：2011年8月5日，百亭鱼乐园（甲方）与侨外公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市海淀区稻香湖南路百亭鱼乐园内的（1）南区西侧公寓第3至9排，共168间房；（2）南区东侧公寓第1至6排，共168间房；（3）南区东侧六角楼一座；（4）南区第一教学区；（5）南区第二教学区教学楼等标的物出租给侨外公司，房屋面积共约14930平方米。租赁物还包括免费提供的场地及房屋：作为训练场地使用的20亩空地；第一教学区南侧200平米空地；北区福寿园大别墅；园区食堂一楼。租赁期限自2011年8月15日起至2016年11月14日止，其中2011年8月15日至2011年11月14日为免租期。关于租金支付双方约定，乙方于2011年8月15日前支付第一、二年租金共计800万元，2013年11月13日前交付第三、四年租金共计800万元，2015年11月13日前交付第五年租金400万元。合同第五条第4款约定：甲方同意乙方为达到办公、培训的基本办公条件，对房屋进行不破坏内部结构的装修、添置办公、培训设备……租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有。合同第五条第5款约定：甲方应保证承租房屋的正常水、电、暖、通信、公共区域安保服务的正常提供以及公用设施的正常运转，如因甲方原因上述服务或设施不能正常供应或运行导致乙方的办公、经营受影响的，甲方应采取措施予以恢复，如上述影响持续1日以上未能消除的，甲方应按日退还租金直至影响消除之日止。合同第七条约定：甲方未能提供水、电、暖、通信、公共安保服务持续超过5日，或每年累计超过20日，导致乙方的办公、经营受影响的，乙方有权解除合同；乙方拖欠房屋租金累计30日以上的，甲方有权解除合同。合同第七条第6款约定：租赁期满合同自然终止。合同第七条第7款约定：因国家政策，不可抗力等因素导致情势变更，合同无法履行的，合同自行终止。合同第八条第3款约定：乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；第4款约定：乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的合理状态，不得存在留存物品及其他影响或可能导致房屋正常使用的隐患。训练场地恢复原状。对未经同意留存的物品甲方有权自行处置，由此产生的法律和经济责任由乙方承担。合同第九条第1款约定：甲方违约导致合同解除的，应支付乙方本合同项下房屋总计租金的10%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿，包括但不限于乙方的装修损失。合同第十条第2款约定：在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定租金及费用的，每逾期一天，则按应付租金的万分之三支付甲方滞纳金。合同第十条第3款约定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担逾期归还给甲方造成的损失。上述合同签订后，侨外公司按照约定向百亭鱼乐园支付了租金800万元，百亭鱼乐园亦按照约定将出租的房屋、场地交付给侨外公司使用。2012年7月19日，北京兴泉置业开发建设有限公司（以下简称兴泉置业公司）向百亭鱼乐园发出《通知》，内容为：根据区委、区政府关于北部核心区建设有关会议精神，北京市国土储备中心海淀区分中心开始实施K地块（百亭鱼乐园）一级开发，并启动土地收储工作。因北京百亭鱼乐园已不具备生产、经营、居住等条件，故该园内将于2012年8月6日起停止供水、供电，相关单位请提前做好准备，以免造成不便。2012年7月24日，百亭鱼乐园向侨外公司送达了《合同终止通知函》，主要内容为：鉴于目前土地征收程序已进入拆迁阶段，依据双方签订的房屋租赁合同第七条第7款的相关规定，已构成该合同提前终止的条件。本函送达之日我公司与贵公司于2011年8月5日订立的房屋租赁合同终止；请贵公司于2012年8月31日前将承租的房屋及场地全部予以腾退并交付我公司。因政府拆迁导致合同提前终止的补偿问题，双方将结合实际情况予以合理友好协商。此外，通知函中还有百亭鱼乐园要求侨外公司结清水电费，并承诺据实结算退还预收取的租金等内容。2013年7月百亭鱼乐园向法院提起诉讼，要求确认其与侨外公司签订的租赁合同于2012年7月24日终止，并要求侨外公司腾退承租的房屋及场地。2014年1月21日法院做出（2013）海民初字第19644号民事判决书，判决确认双方签订的租赁合同于2012年7月24日终止；并判令侨外公司履行腾退交付租赁房屋及场地的义务。侨外公司不服上述判决向北京市第一中级人民法院申请再审，2014年8月11日北京市第一中级人民法院做出（2014）一中民申字第04760号民事裁定书，裁定：一、本案由法院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。2015年3月20日北京市第一中级人民法院做出（2015）一中民提字第2410号民事裁定书，裁定将该案发回重审。在案件重审期间，百亭鱼乐园申请撤回了起诉，法院依法准予。2015年4月13日百亭鱼乐园向侨外公司送达了《合同解除通知书》，主要内容为：鉴于侨外公司自2013年11月13日起未向我公司交纳相应的租金，根据双方签订的房屋租赁合同第七条的约定，侨外公司拖欠房屋租金累计30日以上我公司有权解除合同，故通知侨外公司双方签订的房屋租赁合同解除，并要求侨外公司尽快腾退房屋场地。侨外公司称百亭鱼乐园所谓的政府拆迁的事实不存在，涉案的土地尚未进入征地环节，亦未办理土地一级开发手续，就上述主张侨外公司提交了2013年10月23日北京市国土资源局印发的《新增土地一级开发项目委办局联合审核专题会议纪要》（以下简称《会议纪要》），政府信息公开不存在告知书及登记回执予以证明。《会议纪要》中写明：对原温泉K地块土地一级开发项目范围进行调整，项目调整后名称变更为海淀北部地区整体开发翠湖科技园（新增）C2地块土地一级开发项目。政府信息公开不存在告知书及登记回执显示：2015年3月11日侨外公司向北京市国土资源局海淀分局申请政府信息公开，要求获取北京市国土资源局海淀分局核发给北京市土地储备中心海淀分中心的翠湖科技园C2地块的一级开发授权批复。北京市国土资源局海淀分局于2015年4月21日做出“（2015）第59号-不存”告知书，内容为：该项目尚未办理授权。百亭鱼乐园对上述证据的真实性无异议。侨外公司主张涉案房屋及场地于2012年8月6日起停水、停电，导致其无法正常使用承租的房屋及场地。百亭鱼乐园则主张涉案房屋及场地停水、停电是因案外人于2013年12月底拆除配电设施所致，就上述主张百亭鱼乐园向法院提交了侨外公司发送给百亭鱼乐园的《回函》，《回函》中加盖有侨外公司公章，落款时间为2013年9月16日。《回函》中有如下内容：“三、关于停水断电可能造成的损失。贵单位作为房屋出租方，根据《房屋租赁合同》第六条第五项之约定，应保证承租房屋的正常水、电、暖、通信、安保服务的正常提供以及公用设施的正常运转。当前园区四处出现兴泉置业公司盖章张贴的公告，声称要对园区进行腾退，并威胁在10日内对园区断电并强行拆除。如果发生断电及强拆事件，则造成本基地的严重经济损失。如发生任何损失，本公司将依法向贵单位进行索赔，并追究相关责任人的法律责任。请贵单位高度重视上述情况，采取措施避免强拆事件的发生。”侨外公司对《回函》的真实性不予认可，并申请对《回函》中侨外公司印章的真伪进行鉴定。本案审理过程中，法院曾就涉案房屋及场地的停电事宜向兴泉置业公司进行了调查核实，该公司表示2013年12月因景观改造与河道治理的原因，拆除了争议地块之外为百亭鱼乐园供电的变电箱。兴泉置业公司提供了银行存款明细账、用电客户电费交费通知单等材料证明该公司代付电费的情况，银行存款明细账显示2013年度兴泉置业公司代付百亭鱼乐园电费的情况如下：2013年2月代付378939．37元、3月代付337196．15元、4月代付181447．59元、5月代付82478．97元、6月代付61540．29元、7月代付76641．09元、8月代付83617．81元、9月代付60292．53元、10月代付26998．76元、10月之后代付52101．23元。侨外公司表示百亭鱼乐园内的房屋不止其一家单位在使用，在未明确具体的用电地址、用电范围、用电主体的情况下，上述证据不能证明其承租的房屋及场地在2013年还在正常供电，且电费的缴纳通常存在延后支付的情形，代付电费的时间不能准确体现实际用电的时间，兴泉置业公司与本案存在利害关系，其对上述证据的真实性、关联性均不予认可。侨外公司主张前期投入损失共计2448．81万元，具体包括：装修费650万元、设备设施（太阳能、办公家具、空调、教学设施、电子设备等）233．86万元、营业费用（人员工资等）819．18万元、办公费用等142．09万元、红十字会技术服务费500万元、弱电系统费用63．60万元、其他装修费10．08万元、供暖费60万元，就上述主张其向法院提交了工程款发票、购买办公用品、办公设备的发票、北京中侨国际文化交流中心（以下简称中侨交流中心）出具的说明等证据材料，上述证据显示：1．2011年12月北京世纪鑫泰建筑工程有限公司（以下简称鑫泰公司）为侨外公司出具工程款发票两张，金额总计650万元，侨外公司主张鑫泰公司对其承租的房屋进行了装修，其共支出了装修费650万元；2．2011年12月24日空调发票1张，金额为409500元，付款人为中侨交流中心；3．2012年1月4日太阳能工程款发票1张，金额为71．5万元，付款人为中侨交流中心；4．2012年3月6日购买依维柯轻型客车发票，金额为16．9万元，2011年11月4日金额为5400元的汽车修理费发票1张，上述票据的付款人均为中侨交流中心；5．弱电工程款发票2张，金额总计63．6万元，付款人为中侨交流中心；6．2012年2月、2012年3月的暖气服务费发票两张，金额合计30万元，付款人为中侨交流中心；7．中国红十字总会训练中心收取侨外公司捐赠款500万元的发票1张，开票日期为2013年5月；8．购买LED显示屏、电脑、打印机、电话机、饮水机、数码相机、电开水器、展板、路牌、电暖气以及其他办公用品的发票金额总计539963．40元，其中有金额合计8040元的发票显示的付款人为侨外公司，其余发票载明的付款人均为中侨交流中心，在付款人为中侨交流中心的发票中，其中有1张金额为2760元的电暖气发票的开具时间为2012年12月27日，有1张金额为2999元的电脑发票的开具时间为2013年10月25日，有1张金额为6140元的“电机”（物品名称不清晰）发票的开具时间为2013年12月16日；9．购买家具、家居材料的发票金额总计631440．51元，付款人全部为中侨交流中心。中侨交流中心于2017年1月18日出具说明1份，主要内容为侨外公司自2012年8月5日承租北京百亭鱼乐园的部分房屋及场地后，与中国红十字会总会训练中心合作，建立了中国红十字会总会训练中心培训基地。基地项目成立后，中侨交流中心受托负责项目的实际运营，并在该基地的装修、改造过程中，代侨外公司对外支付装修改造费用共计392．04万元。侨外公司就其主张的员工工资损失819．18万元，未提交工资发放记录等有效证据证明。侨外公司就其主张的可得利益损失3333万元，未提交与企业经营状况相关的财务记录、纳税记录等证据材料予以证明。百亭鱼乐园对上述证据的真实性、关联性均不予认可，其表示侨外公司在租赁合同到期的情况下至今未履行腾退义务，按照合同约定租赁合同到期后装修部分归百亭鱼乐园所有，其他动产应由侨外公司搬离租赁现场，否则可由百亭鱼乐园自行处理。另查，侨外公司至今仍占用着承租的房屋及场地。在本案审理过程中，侨外公司申请对租赁范围内租赁标的物的装饰装修的重置价值进行评估鉴定，基准日为2012年8月6日。此外，侨外公司向法院申请追加温泉镇政府、兴泉置业公司作为本案第三人参加诉讼。北京市海淀区人民法院一审认为，2011年8月5日百亭鱼乐园与侨外公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。在租赁合同履行过程中，百亭鱼乐园以涉案房屋、场地已进入拆迁阶段为由，于2012年7月24日向侨外公司送达了《合同终止通知函》，通知侨外公司终止合同。对于百亭鱼乐园上述通知行为是否发生解除合同的效力问题。法院认为，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，因国家建设征用集体土地或者因农村建设占用集体土地拆迁房屋的，用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件：用地批准文件；规划批准文件；拆迁实施方案；安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。本案中，根据侨外公司提交的《会议纪要》、政府信息公开不存在告知书及登记回执的内容可见，涉案房屋、场地所在地块的开发尚未办理授权，在未办理授权的情况下，表明整个项目的拆迁工作并未进入具体实施阶段。因此，法院认定《房屋租赁合同》第七条第7款所约定的“因国家政策，不可抗力等因素导致情势变更，合同无法履行的，合同自行终止。”的情形并不存在，百亭鱼乐园依据上述条款行使合同解除权，缺乏事实依据。同时，《合同终止通知函》送达后，侨外公司并未腾退交付其承租的房屋及场地，现百亭鱼乐园也认为其向侨外公司送达《合同终止通知函》的通知行为并未导致双方签订的《房屋租赁合同》解除。综上，法院依法确认百亭鱼乐园于2012年7月24日通知侨外公司“终止”合同的行为应属无效。侨外公司就涉案房屋及场地自2012年8月6日起停水、停电的主张，仅向法院提交了2012年7月19日兴泉置业公司发出的《通知》，上述《通知》中虽有“于2012年8月6日起停止供水、供电”的相关文字内容，但对于《通知》的内容是否实际执行，侨外公司仍负有进一步的证明责任。侨外公司承租涉案房屋及场地的用途是从事经营活动，如果承租的房屋及场地出现断水、断电的情况势必会对侨外公司使用租赁房屋造成较大的影响。但在本案审理过程中，侨外公司未提交“停水、停电”后其与百亭鱼乐园进行沟通，要求恢复供水供电的任何证据，这明显有悖常理。相反，根据百亭鱼乐园申请调取的证据材料，兴泉置业公司明确表示百亭鱼乐园的供电设施是在2013年12月拆除，兴泉置业公司的银行存款明细账中也体现，2013年度兴泉置业公司按月为百亭鱼乐园代付电费。现侨外公司主张代付的电费是百亭鱼乐园内其他单位用电所发生，但就上述主张其未向法院举证证明，法院对其主张不予采信。根据调取的证据，法院认定侨外公司承租房屋及场地的停水、停电的时间应为2013年12月底。关于侨外公司申请对百亭鱼乐园提交的落款时间为2013年9月16日《回函》中“侨外公司”公章真伪进行鉴定的问题。百亭鱼乐园提交《回函》中有侨外公司表示“当前园区四处出现兴泉置业公司盖章张贴的公告，声称要对园区进行腾退，并威胁在10日内对园区断电并强行拆除。如果发生断电及强拆事件，则造成本基地的严重经济损失。如发生任何损失，本公司将依法向贵单位进行索赔，并追究相关责任人的法律责任。请贵单位高度重视上述情况，采取措施避免强拆事件的发生”的相关文字内容，百亭鱼乐园以此证明2013年9月16日侨外公司发出上述《回函》时，侨外公司承租的房屋及场地的水电供应仍处于正常状态。如前所述，侨外公司对于停水、停电的时间负有举证责任，假设《回函》并非侨外公司制作，侨外公司亦无法证明其提出的涉案房屋及场地自2012年8月6日起停水、停电的主张，同时，也无法推翻法院向兴泉置业公司调取证据所证明的事实。因此，《回函》的真伪与侨外公司的待证事实之间不存在直接的关联关系，法院对于侨外公司要求对《回函》中“侨外公司”公章真伪进行鉴定的申请，不予准予。2015年4月13日百亭鱼乐园又以侨外公司拖欠租金为由通知侨外公司解除《房屋租赁合同》，对于此次通知解除租赁合同的效力问题。法院认为，根据本案查明的事实，侨外公司向百亭鱼乐园支付了两年的租金800万元，租金已经交纳至2013年11月14日，按照《房屋租赁合同》的约定，侨外公司应于2013年11月13日前交付第三、四年租金共计800万元。但在合同履行过程中，百亭鱼乐园于2012年7月24日以“拆迁”为由通知侨外公司“终止”合同，上述通知“终止”合同的行为已被法院确认为无效行为。因此，百亭鱼乐园不当行使合同解除权的行为，违反了合同约定；2014年1月1日起涉案房屋及场地开始停水、停电，按照《房屋租赁合同》第五条第5款的约定，侨外公司无需向百亭鱼乐园交纳停水、停电期间的房屋租金。鉴于百亭鱼乐园在约定的租金给付日期之前便存在不当行使合同解除权的行为；同时，涉案房屋及场地停水、停电后其要求侨外公司支付租金亦无合同依据，故法院依法确认百亭鱼乐园以拖欠租金为由，于2015年4月13日通知侨外公司解除租赁合同的行为无效。按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，合同期限为2011年8月15日起至2016年11月14日止。合同履行过程中，百亭鱼乐园虽然在2012年7月24日、2015年4月13日两次通知侨外公司解除合同，但两次解除行为均因不符合合同约定的行使解除权的条件被法院认定为无效。侨外公司在收到解除通知后未腾退交付承租的房屋及场地，一直占用着租赁标的物，双方的租赁合同处于实际履行状态。现双方签订的《房屋租赁合同》期限已于2016年11月14日届满，百亭鱼乐园并无与侨外公司续签租赁合同的意愿，按照《房屋租赁合同》的约定及法律规定，法院依法确认百亭鱼乐园与侨外公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月14日期满终止。租赁合同期满终止，侨外公司作为承租人负有返还租赁物的法定义务，故法院对于百亭鱼乐园要求侨外公司将承租的全部房屋及场地腾空，交付给百亭鱼乐园的反诉请求，予以支持。侨外公司要求百亭鱼乐园采取补救措施继续实际履行双方于2011年8月5日签订的房屋租赁合同并于判决作出之日起7日内恢复租赁标的物内的供水供电的请求，缺乏法律依据，法院对其上述请求不予支持。关于侨外公司要求百亭鱼乐园退还租金的诉讼请求，以及百亭鱼乐园要求侨外公司支付租金、滞纳金的反诉请求。法院认为，根据双方租赁合同的实际履行情况，应当区分不同履行阶段分别分析判定租金或使用费的给付标准和金额。第一、2012年7月25日至2013年12月31日期间，也即百亭鱼乐园向侨外公司送达《合同终止通知函》之后至涉案房屋及场地停水、停电之前。侨外公司要求百亭鱼乐园退还自2012年8月6日起交纳的全部租金，是以百亭鱼乐园自2012年8月6日起对其承租的房屋及场地停水停电为基础，但侨外公司对于自2012年8月6日起涉案房屋及场地停水、停电的主张举证不足，法院已确认涉案房屋及场地于2013年12月31日停水、停电，因此，侨外公司的上述请求，事实依据不足，法院对其要求退还2012年8月6日起交纳的全部租金的请求不予支持。如前所述，百亭鱼乐园以“拆迁”为由，于2012年7月24日通知侨外公司终止合同的行为，缺乏充分的事实依据，行为本身也会对侨外公司正常使用租赁标的物造成一定的影响，故2012年7月25日至2013年12月31日期间的租金应予以酌减，法院酌定侨外公司按照70%的标准支付。鉴于侨外公司主张的退还租金的时间起点为2012年8月6日，故酌减租金的期间应为2012年8月6日至2013年12月31日。侨外公司已按照合同约定足额支付租金至2013年11月14日，尚未支付2013年11月15日起至2013年12月31日止的租金，将酌减的租金与应付的租金统一按照70%的租金标准核算后，百亭鱼乐园应向侨外公司退还2012年8月6日至2013年12月31日期间的租金1179589元。第二、2014年1月1日至2016年11月14日期间，也即侨外公司承租的房屋停水、停电之日起至双方租赁合同到期之日止。根据本案查明事实，停水、停电虽然是案外人因景观改造与河道治理所实施，百亭鱼乐园在主观上并无过错，但是依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，百亭鱼乐园作为出租人仍应向合同的承租人侨外公司承担违约责任。按照双方签订的《房屋租赁合同》第五条第5款的约定，租赁标的物停水、停电期间侨外公司无需向百亭鱼乐园支付租金，现百亭鱼乐园要求侨外公司支付2014年1月1日至2016年11月14日期间租金、滞纳金的请求，与合同约定不符，法院对其上述请求不予支持。第三、2016年11月15日起即双方签订的租赁合同期满之后。如前所述，双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月14日到期终止，侨外公司在合同终止后仍占用承租房屋及场地的行为缺乏相应的合同依据和法律依据，故其应向百亭鱼乐园支付2016年11月15日起至本案一审判决之日止的房屋、场地使用费，现百亭鱼乐园要求侨外公司按照原日租金的两倍支付滞纳金（占用费及违约金）；但考虑到涉案房屋无水电供应的实际情况，法院酌情判令侨外公司按照原租金标准的50%向百亭鱼乐园支付上述期间的房屋、场地使用费。侨外公司主张的前期投入损失中包括了装饰装修投入的费用，其提交的发票中记载的项目包括了工程款、弱电工程款、太阳能工程款等。对于百亭鱼乐园是否应赔偿侨外公司装饰装修损失的问题。法院认为，首先，按照《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋及场地停水、停电超过5天，侨外公司便有权解除合同，行使合同解除权的同时侨外公司享有要求百亭鱼乐园赔偿装修损失的权利。根据本案查明事实，涉案房屋及场地停水停电是案外人原因所致，侨外公司在明知百亭鱼乐园无力解决水电供应问题的情况下，其并未选择解除合同，而是一直占用着承租的房屋及场地，附着于房屋的装饰装修也一直由侨外公司使用，直至租赁合同期满。其次，侨外公司承租的租赁标的物的性质决定了即便没有水电供应，租赁标的物仍具有一定的使用价值。而按照合同约定，侨外公司在停水、停电期间无需支付租金。侨外公司之所以选择继续使用租赁标的物，应当也是对继续使用租赁标的物，还是解除合同二者之间进行了利益考量，而最终做出了继续使用租赁标的物的决定。而“免除租金”的约定实际上是承担违约责任的方式，其中已经包含了弥补守约方因停水、停电所造成损失的内容。最后，双方在租赁合同中明确约定，“租赁合同期满依附于房屋的装修归百亭鱼乐园所有”，也即侨外公司无权对合同到期终止后装修的残值部分主张权利。综上，侨外公司未选择解除合同，而是实际使用承租的房屋场地直至租赁合同期满；在租赁标的物尚有使用价值的情况下，百亭鱼乐园已经通过全部免除租金的方式承担了停水、停电期间的违约责任；在租赁合同到期后，侨外公司对于装修的残值部分无权主张。基于上述三点，法院认定侨外公司要求百亭鱼乐园赔偿其承租房屋装饰装修损失的请求，事实依据不足，对侨外公司要求百亭鱼乐园赔偿装饰装修损失的请求，法院不予支持。对于侨外公司申请对租赁范围内租赁标的物的装饰装修的重置价值进行评估鉴定的申请，法院不予准予。侨外公司主张的前期投入损失中还包括了办公家具、办公用品、空调、电子设备、车辆等物品的损失。现百亭鱼乐园对于侨外公司使用上述物品并未做出任何限制，侨外公司完全可以自行支配使用上述物品，且物品的购置发票中显示的购买人绝大部分均系案外人中侨交流中心，因此，侨外公司要求百亭鱼乐园赔偿上述物品的损失，缺乏事实和法律依据，法院对其上述请求不予支持。侨外公司主张的前期投入损失中还包括暖气费，现其提交的2012年2月、3月的暖气服务费发票两张，金额合计30万元，付款人为中侨交流中心，发票开具时涉案房屋的水电供应正常，且付款人并非侨外公司，侨外公司要求百亭鱼乐园赔偿上述费用，缺乏事实依据，法院对其上述请求不予支持。侨外公司要求百亭鱼乐园赔偿红十字会技术服务费500万元，就上述主张其仅提交了中国红十字总会训练中心收取侨外公司捐赠款500万元的发票1张，根据发票的记载，上述500万元的性质系捐赠款而非技术服务费，侨外公司将对外无偿捐赠的款项作为其经济损失，要求百亭鱼乐园承担违约赔偿责任，缺乏事实和法律依据，法院对其上述请求，不予支持。侨外公司要求百亭鱼乐园赔偿营业费用（人员工资等）819．18万元，但其未提交工资发放记录等证据材料，其上述费用是否实际发生，具体的数额以及与本案的关联性法院均无法进行认定，侨外公司就其主张的上述损失举证不足，法院对其上述请求不予支持。侨外公司要求百亭鱼乐园赔偿可得利益损失3333万元，但其未提交与企业经营状况相关的财务报表、纳税申报记录等证据材料，法院无法认定其主张的“可得利益”是否真实存在以及具体的损失数额，故法院对侨外公司要求百亭鱼乐园赔偿可得利益损失的请求，不予支持。关于侨外公司申请追加兴泉置业公司、温泉镇政府作为本案第三人参加诉讼的问题。兴泉置业公司、温泉镇政府均非本案租赁合同的相对人，对于本案的处理结果同上述两家单位之间亦不存在法律上的利害关系，侨外公司要求追加上述两家单位作为本案第三人参加诉讼，缺乏法律依据，法院对其上述申请不予准予。综上，北京市海淀区人民法院一审判决：一、确认百亭鱼乐园于2015年4月13日向侨外公司送达《合同解除通知书》，通知侨外公司解除租赁合同的行为无效；二、确认侨外公司与百亭鱼乐园于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月14日到期终止；三、侨外公司于判决生效后10日内将坐落于北京市海淀区温泉镇稻香湖南路北京百亭鱼乐园园内其承租、使用的房屋及场地（包括南区西侧公寓第3-9排共168间房；南区东侧公寓第1-6排共168间房；南区东侧六角楼一座；南区第一教学区；南区第二教学区教学楼；作为训练场地使用的20亩空地；第一教学区南侧200平方米空地；北区福寿园大别墅【福园】；园区食堂一楼）腾空交付给百亭鱼乐园；四、百亭鱼乐园于判决生效后10日内向侨外公司退还2012年8月6日至2013年12月31日期间的租金1179589元；五、侨外公司于判决生效后10日内按照每年200万元的标准向百亭鱼乐园支付自2016年11月15日起至本案判决之日止的房屋、场地使用费；六、驳回侨外公司的其他诉讼请求；七、驳回百亭鱼乐园其他反诉请求。侨外公司不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院二审查明的事实与一审一致。北京市第一中级人民法院二审认为，依法成立的合同受法律保护。侨外公司与百亭鱼乐园签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照协议约定，履行各自义务。关于本合同是否继续履行的问题。侨外公司与百亭鱼乐园签订租赁合同中约定租赁期限为5年，租赁合同至2016年11月14日到期终止，其后双方并未对继续租赁房屋达成合意，因此一审法院认定双方租赁合同到期终止并无不当。侨外公司主张，因自停水、停电后，侨外公司无法正常使用租赁物，因此租期顺延，请求判令百亭鱼乐园继续履行双方于2011年8月5日签订的房屋租赁合同一节，因租赁合同中仅对百亭鱼乐园不能履行供水、供电等义务未能消除影响时按日退还租金进行了约定，并未约定顺延租期，在合同履行过程中，侨外公司亦未申请续租，在百亭鱼乐园不同意延长租期的情况下，侨外公司此项请求没有合同及法律依据，不予支持。侨外公司要求恢复供水供电的请求亦不予支持。关于停水停电时间的确定问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。侨外公司为证明涉案房屋及场地自2012年8月6日起停水，停电，向一审法院提交了2012年7月19日兴泉置业公司发出的《通知》，该《通知》确有2012年8月6日起停止供水、供电的文字内容，但未能提供该通知是否执行以及何时执行的证据，在此情况下，一审法院根据百亭鱼乐园的申请，向兴泉置业公司调取了相关证据，兴泉置业公司表示，2013年12月因景观改造与河道治理的原因，拆除了争议地块之外为百亭鱼乐园供电的变电箱，兴泉置业公司同时提供了银行存款明细账、用电客户电费缴费通知单等材料，上述材料显示兴泉置业公司2013年度自2月至12月代付了百亭鱼乐园电费。一审法院结合上述证据以及侨外公司在其所述的2012年8月6日停水、停电后未要求百亭鱼乐园恢复供水供电不符合常理等对停水停电时间进行判断，并认定停水、停电时间应为2013年12月底并无不当。另外，侨外公司在（2013）海民初字第19644号民事案件审理中的抗辩，亦表示本合同一直正常履行，因此不能得出涉案区域于2012年8月6日存在停水、停电的事实。侨外公司所述停电、停水时间为2012年8月6日的主张证据不足，法院不予采信。关于租金和使用费数额认定的问题。双方合同约定租赁期限自2011年8月15日至2016年11月14日止，其中2011年8月15日至2011年11月14日为免租期。合同签订后，侨外公司支付了第一、二年的租金共计800万元。其后未支付租金。原审法院根据合同约定，结合合同履行期间的不同情况，分阶段计算侨外公司应付租金的原则并无不妥，结合不同程度的违约行为对承租人的影响程度，按照不同的比例计算租金的方法亦无不当。但一审法院对于百亭鱼乐园应退还侨外公司的租金数额计算有误，判决认定的数额比实际应退还侨外公司的数额多，因百亭鱼乐园并未提起上诉，就此数额问题法院不予纠正。由于合同到期终止后，百亭鱼乐园已无义务向侨外公司提供房屋及场所，一审法院结合本案实际情况判令侨外公司按照每年2000000元的标准向百亭鱼乐园支付使用费适当，法院予以维持。关于直接损失和间接损失的问题。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。赔偿损失的范围包括直接损失和间接损失，直接损失是指财产上的直接减少。间接损失又称可得利益损失，可得的利益指利润，不是营业额。当事人一方违反合同的赔偿责任应当相当于另一方因此所受的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的损失。百亭鱼乐园在履行合同过程中，存在违约行为，侨外公司主张赔偿损失有法律依据，根据谁主张谁举证的原则，侨外公司应当对其损失负有举证证明责任。侨外公司将其直接损失划分为装修费、设备设施（太阳能、办公家具、空调、教学设施、电子设备）、营业费用（人员工资）、营业成本（办公费用等）、其他支出（不含租金，红十字技术服务费、弱电系统、装修费、供暖费等）。此种划分是否正确姑且不论，关于侨外公司的装饰装修投入的费用以及房屋设施改造费用问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方租赁合同于2016年11月14日到期终止。在双方履行合同过程中，确实出现百亭鱼乐园依尚未办理开发授权的政府拆迁通知行使合同解除权的情形，一审法院就此问题亦认定百亭鱼乐园的通知行为无效，法院不持异议。在双方之后的有关诉讼中，侨外公司亦表示，通知送达后，一直正常履行双方租赁合同，因此一审法院认定2012年7月24日百亭鱼乐园发出通知至2013年12月31日期间的租金按70%收取符合客观实际，并无不当。在2013年12月31日租赁区域发生停水停电后，侨外公司亦未以该涉案房屋及场地不适租，行使合同解除权，而是选择继续履行涉案合同，在双方合同期限届满的情况下，侨外公司主张装修装饰损失，该费用是否得到支持应从双方合同约定以及本案实际情况加以判定，双方合同第七条合同的变更、解除与终止中约定：百亭鱼乐园未能提供水、电、暖、通信、公共安保服务持续超过5日，或每年累计超过20日，导致侨外公司的办公、经营受影响的，侨外公司有权解除合同。合同第九条百亭鱼乐园违约责任处理中约定：百亭鱼乐园违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照本合同项下房屋总租金的10%向侨外公司支付违约金，若支付的违约金不足弥补损失的，百亭鱼乐园还应该承担违约责任，包括但不限于侨外公司的装修损失。装饰装修一般是在使用房屋过程中消耗的，该部分费用的保护与房屋租赁合同约定的期限以及实际使用的时间有关，结合双方合同约定，侨外公司对百亭鱼乐园的违约行为享有合同解除权，侨外公司有权选择如何维权，侨外公司未行使合同解除权，选择了继续履行合同，双方合同中亦约定合同到期后，侨外公司应将承租房屋及附属设施、设备交还百亭鱼乐园，现合同已于2016年11月14日届满，法院无法依双方合同约定中关于解除权行使的相关约定判令百亭鱼乐园赔偿装饰装修损失及设施改造费用。至于侨外公司主张的办公家具等损失，因该类物品均是可以移动的，侨外公司有权搬离上述物品，其请求赔偿该部分物品费用没有法律依据。侨外公司主张的供暖费用不属于损失，侨外公司主张的红十字技术服务费，实际为捐款性质，亦不属于其损失。侨外公司主张的其他直接损失系经营过程中发生的费用，与经营相关，不属于直接损失，对于百亭鱼乐园在履行合同过程中的违约行为采取酌情减交租金或无权收取租金的处理亦是从百亭鱼乐园的违约行为对侨外公司经营造成影响出发。特别是，侨外公司在诉讼中未能举证证明存在间接损失以及该损失的数额多少，因此其主张该部分损失不予支持。综上，侨外公司提供的证据不足以认定其存在直接损失或可得利益损失，法院对其该部分请求不予支持。关于2015年4月13日百亭鱼乐园解除合同的行为。一审法院认定百亭鱼乐园以侨外公司拖欠租金为由解除合同的行为无效并无不当，法院予以维持。侨外公司虽在法院审理期间提供新证据，但该新证据不足以证明其所述事实，法院不予采信；二审中侨外公司要求法院调取证据，因其要求调取的证据与本案无关联性，故法院不予调取。综上，北京市第一中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。经审查，在（2013）海民初字第19644号民事案件审理中侨外公司辩称，一、双方约定的合同终止条件未成就。双方合同第七条有约定：因国家政策、不可抗力等因素导致情势变更，合同无法履行的，合同自行终止。国家并未出台任何新的土地政策导致本合同无法履行，也未出现任何不可抗力导致双方无法继续履行。百亭鱼乐园声称的温泉镇政府与兴泉置业公司联合发文并不属于“国家政策、不可抗力等因素”。事实上，本合同一直正常履行至今，不存在任何自行终止事由。二、百亭鱼乐园称国家已对涉案土地进行征收、拆迁的主张不成立。根据中华人民共和国土地管理法第46条规定，镇政府无权决定或发布国家征收土地的公告。根据土地管理法实施条例第25条规定，百亭鱼乐园未提供规定的法定文件证明征地拆迁获得了政府批准。经我公司申请温泉镇政府以及北京市国土资源局海淀分局政府信息公开，发现所谓“北京市海淀区温泉镇百亭鱼乐园所处地块由国家收储”一事不存在。三、我公司不具备腾退条件。涉案的租赁房屋及场地由我公司与中国红十字会训练中心合作，建立了中国红十字会总会训练中心培训基地。该基地是全国唯一的大型应急救护培训和灾害救援培训机构，每年的培训能力达10万人次以上，多次承接全国性的救灾培训及演练活动，受到各级领导的高度关注及认可。如基地因拆迁而停止运营，则不仅前期投入全部损失，面临预期收益损失及对外违约损失，以及无法履行救灾培训社会职责。且我公司当前无其他场所可另行安置基地。本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，再审中双方争议的焦点问题是：1．原审法院关于停水停电时间的确定是否正确；2．原审法院关于租金的金额及返还的费用是否正确；3．合同期满后侨外公司是否应当支付占用费；4．百亭鱼乐园是否应当赔偿侨外公司所主张的损失。关于停水停电时间的确定问题，根据一审法院查明的事实，2012年7月19日兴泉置业公司发出的《通知》里确有2012年8月6日起停止供水、供电的文字内容，但侨外公司未能提供该《通知》是否执行以及何时执行的证据，在此情况下，一审法院根据百亭鱼乐园的申请，向兴泉置业公司调取了相关证据，兴泉置业公司表示，2013年12月因景观改造与河道治理的原因，拆除了争议地块之外为百亭鱼乐园供电的变电箱，兴泉置业公司同时提供了银行存款明细账、用电客户电费缴费通知单等材料，上述材料显示兴泉置业公司2013年度自2月至12月代付了百亭鱼乐园电费。桥外公司虽不认可兴泉置业公司的陈述，但结合其在（2013）海民初字第19644号案件中的抗辩，表明双方之间的《房屋租赁合同》一直是正常履行，故一审法院结合上述证据以及侨外公司在其所述的2012年8月6日停水、停电后并未要求百亭鱼乐园恢复供水供电这种不符合常理的行为等因素对停水停电时间进行判断，并认定停水、停电时间应为2013年12月底并无不当，本院再审予以维持。关于租金的金额及返还费用问题，2012年7月24日，在侨外公司使用租赁标的物不到一年的情况下，百亭鱼乐园发函通知侨外公司终止合同，并要求侨外公司于2012年8月31日前将承租的房屋及场地全部予以腾退。后又于2015年4月10日向侨外公司发出解除通知。百亭鱼乐园的终止和解除行为均因不符合合同约定被法院认定无效，从2013年12月底起涉案场地又被停水、停电，由此可以确认百亭鱼乐园确实存在违约行为。但侨外公司并没有主张解除合同，而是一直占有使用涉案房屋及场地进行经营活动。故一审法院综合考虑双方当事人的合同约定、百亭鱼乐园不同程度的违约行为、侨外公司一直实际占有使用涉案房屋及场地进行经营等多方面因素，分阶段、按照不同比例计算侨外公司应付租金金额以及应返还的费用并无不妥。虽然关于百亭鱼乐园应当返还金额计算有误，但鉴于百亭鱼乐园没有上诉，二审不予处理正确，本院再审予以维持。关于合同期满后侨外公司是否应支付占用费的问题，由于合同到期终止后，百亭鱼乐园已无义务向侨外公司提供房屋及场地，侨外公司没有理由继续占有使用涉案房屋及场地。一审判决侨外公司返还房屋和场地正确，应当予以维持。侨外公司无合同和法律依据继续占有使用涉案房屋和场地的情况下，一审法院结合本案实际情况判令侨外公司按照每年2000000元的标准向百亭鱼乐园支付使用费适当，本院再审予以维持。关于侨外公司所主张的损失问题，本院再审认为，当事人在合同中约定租赁合同期满依附于房屋的装修归百亭鱼乐园所有的前提是合同正常履行情况下的租赁期满。现双方签订的合同虽然已经到期，装修利益一直也是侨外公司自行享用和消耗，但本案中百亭鱼乐园的违约行为确实给侨外公司的使用造成一定影响，双方也一直处于诉讼中，综合考虑上述因素，百亭鱼乐园对侨外公司的装修费用应当适当予以赔偿。根据合同履行的具体情况，本院酌定百亭鱼乐园对侨外公司的装修费用按照30%的比例进行赔偿。侨外公司提交的证据显示其装修费用为650万元，故百亭鱼乐园应向其赔偿195万元。侨外公司主张的其他损失，其提交的证据显示大部分付款人并非侨外公司，且办公家具、设备设施等可由其自行处置，还有些不属于经济损失，故一、二审法院不予支持正确，本院再审予以维持。综上，侨外公司部分再审理由及请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2019）京01民终6159号民事判决；二、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初57148号民事判决第一、二、三、五、六、七项；三、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初57148号民事判决第四项为：北京百亭鱼乐园（普通合伙）于本判决生效后10日内向北京侨外出国咨询服务有限公司退还2012年8月6日至2013年12月31日期间的租金1179589元以及赔偿北京侨外出国咨询服务有限公司装修损失1950000元，两项合计3129589元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费178212元，由北京侨外出国咨询服务有限公司负担118212元；由北京百亭鱼乐园（普通合伙）负担60000元。反诉案件受理费30786元，由北京百亭鱼乐园（普通合伙）负担20000元；由北京侨外出国咨询服务有限公司负担10786元。二审案件受理费178212元，由北京侨外出国咨询服务有限公司负担118212元；由北京百亭鱼乐园（普通合伙）负担60000元。本判决为终审判决。审 判 长 陶志蓉审 判 员 张学梅审 判 员 李 晓二〇二一年三月三十日法官助理 陈 瑶书 记 员 陆芊雯