广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初11295号原告：李弘，男，1991年3月3日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张晓丹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾昱明，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：孔剑豪，男，1996年10月9日出生，汉族，住广州市黄埔区，系被告梁滢滢的丈夫。被告：梁滢滢，女，汉族，1998年8月26日出生，住广东省恩平市，系被告孔剑豪的妻子。委托诉讼代理人：孔剑豪(系被告梁滢滢的丈夫)，住广州市黄埔区龙伏街三巷41号。原告李弘诉被告孔剑豪、梁滢滢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李弘及其委托诉讼代理人张晓丹、曾昱明，被告孔剑豪，被告梁滢滢的委托诉讼代理人孔剑豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李弘向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与孔剑豪签订的《存量房买卖合同》；2.判令两被告向原告返还定金200000元；3.判令两被告向原告支付违约金318000元；4.判令两被告向原告赔偿房屋增值部分的款项502000元(2020年8月同小区同户型房产市值为4000000元，2020年4月房屋买卖合同交易价格为3180000元，增值部分为820000元。820000-318000=502000元)；5.判令两被告共同承担本案原告律师代理费20000元；6.判令两被告共同承担本案诉讼费、保全费等一切费用。(上述款项暂共计为1040000元)。原告李弘在庭审时变更第四项诉讼请求为：判令两被告向原告赔偿房屋增值部分的款项802000元(2020年10月同小区同户型房产市值为4300000元，2020年4月房屋买卖合同交易价格为3180000元，增值部分为1120000元。1120000-318000=802000元)；变更第六项诉讼请求为：判令两被告承担本案的诉讼费。(上述款项暂共计为1340000元)。事实和理由：原告与被告孔剑豪于2020年4月16日签订《存量房买卖合同》(下称“合同”)，根据合同约定，被告孔剑豪向原告出售其位于广州市黄埔区林逸街2号2606房产。上述房产成交价格为3180000元。购房款分三期支付。首期定金支付200000元，第二期购房款800000元于双方办理过户递件手续并取得房管交易中心收据回执时支付。剩余款项2180000元以银行按揭贷款方式支付。签订合同当日，原告依约向被告支付定金200000元。此后，被告孔剑豪一直以交易房产要先解除抵押、其正在进行司法矫正等借口拒绝办理案涉房产过户交易手续(即网签二手房买卖合同，下同)。2020年7月6日，被告孔剑豪才告知原告其不去办理案涉房产过户登记手续的真正原因是被告孔剑豪已就案涉房产与第三方办理了网签，无法与原告进行交易。原告认为，被告的上述行为根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《合同》约定，已构成欺诈及严重违约。由于案涉房产被告孔剑豪已与第三方进行网签，其与原告的交易行为已无法履行。根据法律的相关规定及《合同》约定，原告有权解除合同。同时，被告孔剑豪应向原告返还收取的定金200000元，支付违约金318000元，支付案涉房产增值部分与违约金相抵扣的差额502000元以及原告额外支付的律师费等费用。被告梁滢滢作为被告孔剑豪的配偶，上述债务属于夫妻共同债务，应当共同承担清偿责任。综上所述，我国法律严禁一房多卖，被告孔剑豪丧失诚信的行为应当受到法律的制裁。为维护原告的合法权益，现根据民事诉讼法的相关规定，诉至法院，请求判如所请。被告孔剑豪、梁滢滢辩称，1.同意原告第一项诉讼请求，同意解除案涉合同，被告孔剑豪与原告的确签订了案涉非网签存量房买卖合同，因签订合同时候案涉房产抵押给了小额贷款公司，因2018年贷款时候被告孔剑豪签订了多份材料，时间过了很久，不清楚当时是否签订了房屋买卖网签合同，原告与被告孔剑豪签订合同时候被告孔剑豪曾打电话问小额贷款公司案涉房屋是否有办理网签，当时小额贷款公司称案涉房屋没有办理网签，所以被告孔剑豪才与原告签订案涉合同，合同签订后被告孔剑豪准备办理案涉房屋的解除抵押手续时候才得知2018年被告孔剑豪与小额贷款公司的一个职工曾签订一份房屋买卖合同（网签），因被告孔剑豪还拖欠小额贷款公司的款项，小额贷款公司要求被告孔剑豪把借款全部还清才办理解除被告孔剑豪与小额贷款公司职工的网签手续，被告孔剑豪在与该职工办理解除网签前，曾与原告协商要求原告多支付30万元定金，以供被告孔剑豪办理于小额贷款公司解除网签手续，房地产公司中介告知原告不同意多支付30万元定金，只同意在过户当天把剩余首付款项全部支付给被告孔剑豪，故被告孔剑豪与小额贷款公司职员的网签没有解除。当时被告与小额贷款公司的抵押合同到期但被告孔剑豪还未还清款项，另外一个买家案外人找到被告孔剑豪，该买家同意一次性支付30万元定金并愿意配合被告孔剑豪过桥垫资，以供被告孔剑豪与小额贷款公司解除网签。购案涉房屋在办理小额贷款时候已经办理网签，被告孔剑豪与案外的买家办理了网签解除，将案涉房屋出售给该案外买家陀某勇并于2020年7月份办理房屋过户手续至陀某勇名下。被告孔剑豪于2016年婚前购入案涉房屋。因案涉房屋已经出售给案外第三人，两被告同意解除案涉合同。2.被告孔剑豪确实收到原告转账支付的20万元定金，被告孔剑豪同意在一个月内将20万元定金退还给原告，由于是被告孔剑豪个人收的定金，与被告梁滢滢无关。3.被告孔剑豪确实有违约行为，合约也约定了违约需要按照总房款的10%支付违约金，被告孔剑豪同意按照合同约定向原告支付违约金，与被告梁滢滢无关。4.原告第4项诉讼请求不合理。首先双方未在合同中约定增值部分问题；其次2020年4月16日原告与被告孔剑豪签订案涉合同时候是因为案涉房屋的抵押问题才将案涉房屋以318万元的低价出售，当时同类型的房屋价值410万元，只是因为被告孔剑豪要解决与小额贷款公司的债务问题才低价出售，被告孔剑豪在2020年8月份通过电话、微信等方式告知原告，要求解除案涉合同，因此计算增值部分也应当计算至2020年8月份，不应当计算至2020年10月份，因双方协商不成才导致本案的诉讼，被告认为案涉合同目前还未解除，还未将定金返还给原告。案涉房屋在2020年8月的时候价值420万元左右，2020年4月16日到2020年8月份只升值了20万元以下，且被告孔剑豪认为违约金已经超过了升值的部分。被告孔剑豪认为同地段同楼层同户型的房产在2020年4月份价值410万元左右，故不应当支付升值部分的款项。5.不同意第5项诉讼请求，被告孔剑豪直想与原告协商，直至开庭前两天都在协商，被告孔剑豪愿意返还定金并按照318万元的10%支付违约金，但是原告不同意，且双方未在案涉合同中约定支付律师费。6.被告孔剑豪同意支付诉讼费，与被告梁滢滢无关。本院经审理认定事实如下：2020年4月16日，孔剑豪（甲方，卖方）与李弘（乙方，买方）签订一份《存量房买卖合同》(以下简称“涉案合同”)，约定：孔剑豪将广州市黄埔区林逸街2号2606房(以下简称“涉案房屋”)出售给李弘，房屋建筑面积117.39平方米作为定金，总成交价3180000元，签订本合同时支付200000元，双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付800000元，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，以银行贷款方式支付2180000元，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。第八条第1款约定交易不成的违约责任为：1.甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。涉案合同还约定其他事项。2020年4月16日，李弘向孔剑豪转账支付了200000元。孔剑豪向李弘出具了收款收据，确认收到该款。孔剑豪与梁滢滢于2018年11月17日登记结婚。孔剑豪与梁滢滢均确认婚后双方于2019年开了一间公司，孔剑豪为该公司的法定代表人，2019年以孔剑豪的名义向重庆两江新区寰润小额贷款有限公司贷款225万元用于该公司经营，孔剑豪收到李弘转账支付的200000元后，其中9万元用于归还该公司向重庆两江新区寰润小额贷款有限公司的上述贷款，其余11万元用于该公司的经营。孔剑豪提交的重庆两江新区寰润小额贷款有限公司出具的贷款提前到期通知书，显示孔剑豪与重庆两江新区寰润小额贷款有限公司双方于2019年6月24日签订了不动产贷款抵押合同，孔剑豪向重庆两江新区寰润小额贷款有限公司借款2250000元，借款期限为12个月，要求孔剑豪归还借款。孔剑豪确认其因要归还小额贷款公司的借款，已将涉案房屋出出售给案外人陀某勇，并已办理了房屋交易过户手续。孔剑豪提交其2020年4月28日与案外人陀某勇签订的存量房买卖合同，合同约定孔剑豪将涉案房屋出售给案外人陀某勇，成交价340万元。2020年10月14日，本院向孔剑豪送达的起诉状副本。李弘提交房产价格评估申请书，向本院提出对涉案房屋现有的市场价值进行评估。本院依职权向广州市规划和自然资源局调查以下材料：1.广州市不动产查册表，该表载明广州市黄埔区林逸街2号2606房，房屋性质：商品房，建筑面积：117.39平方米，规划用途：住宅，使用性质：居住用房，房屋所有权取得方式：购买，不动产登记字号：2017登记5403841号，登记时间：2017年6月6日，房地产交易价格154万元，产权人：孔剑豪单独所有，占有部分：全部(权属人)，不动产权证号：粤(2017)广州市不动产权第06027550号，因产权变更，收回该不动产权证书原件注销，注销时间：2020年6月5日。权属状态：历史。2.广州市不动产查册表，该表载明广州市黄埔区林逸街2号2606房，房屋性质：商品房，建筑面积：117.3914平方米，规划用途：住宅，使用性质：居住用房，房屋所有权取得方式：购买，不动产登记字号：2020登记5356493号，登记时间：2020年6月5日，房地产交易价格340万元，产权人：陀思勇单独所有，占有部分：全部，不动产权证号：粤(2020)广州市不动产权第06036100号，抵押权人：中国农业银行股份有限公司广州陶金支行，抵押范围(权利部位)：全部，债权数额：228万元，登记时时间：2020年6月5日，设立抵押时间：2020年6月5日，权属状态：现势。3.填发于2017年1月13日的中华人民共和国税收缴款书(税务收现专用)载明：纳税人名称：孔剑豪，税种：契税，品目名称：增量房(商品住房买卖)，课税数量：117.39，实缴金额：23100元。4.已注销的(2017)广州市不动产权第06027550号不动产权证载明：坐落：广州市黄埔区林逸街2号2606房，权利人孔剑豪单独所有，建筑面积：117.39平方米。孔剑豪为证明其因购买涉案房屋向银行申请抵押贷款并于2018年5月22日还清所有购房贷款，提交商品房预售合同(合同编号：201603109486)、楼宇按揭合同(合同编号为1005004201600104)、广州农村商业银行股份有限公司开创道支行于2020年12月8日出具的账户交易明细查询清单及广州农村商业银行股份有限公司开发区支行出具的贷款结清证明。商品房预售合同显示孔剑豪(乙方、买方)向广州越禾房地产开发有限公司(甲方、卖方)购买涉案房屋，合同签订时间为2016年3月3日。按揭合同显示孔剑豪(甲方、借款人、抵押人)向广州农村商业银行股份有限公司开发区支行(乙方、贷款人、抵押权人)抵押贷款1070000元购买涉案房屋，合同签订时间为2016年3月24日。查询清单显示孔剑豪于2018年5月22日从其05052161000002019账号转账还贷995667.53元。贷款结清证明载明孔剑豪2016年4月18日与广州农村商业银行股份有限公司开发区支行签订借款合同(合同编号为1005004201600104)广州农村商业银行股份有限公司开发区支行已发放贷款本金1070000元，现该笔贷款本息于2018年5月22日结清，余额为零。本院认为，李弘与孔剑豪签订涉案合同约定孔剑豪将涉案房屋出售给李弘，但孔剑豪在涉案合同签订后，又将涉案房屋出售给案外人并办理了过户手续，孔剑豪的行为属于违约，依法应承担违约责任。关于涉案合同的解除。现孔剑豪已将涉案房屋出售给案外人并办理了过户手续，且李弘、孔剑豪及梁滢滢均对解除涉案合同没有异议，本院予以照准，涉案合同于孔剑豪收到李弘的起诉状副本之日起，即于2020年10月14日之日起解除。关于购房款问题。孔剑豪确认收取李弘支付的购房款200000元，该款为孔剑豪在其与梁滢滢婚姻关系存续期间内收取的款项，且孔剑豪与梁滢滢均确认该20万元用于归还孔剑豪和梁滢滢因生意周转向小额贷款公司所借的款项，证实孔剑豪收到李弘支付的20万元后，将该款用其与梁滢滢的夫妻共同生活中，现涉案合同已解除，李弘要求孔剑豪及梁滢滢共同返还该200000元于法有据，本院予以支持。关于违约金问题。李弘与孔剑豪签订的涉案合同第八条第1款约定交易不成的违约责任为“孔剑豪不能按本合同约定将该房地产出售给李弘的，应当向李弘支付违约金，违约金按房地产成交价的10%”。虽然该条款约定的违约金过高，但鉴于孔剑豪在庭审时同意按此约定向李弘支付违约金318000元，故超出部分视为孔剑豪对自身权利的处分，本院予以照准。关于房屋增值部分的款项及律师费的问题。因涉案合同对此并无约定，且上述违约金318000元足以弥补李弘因涉案合同解除造成的损失，故李弘要求孔剑豪赔偿房屋增值部分的款项及律师费没有事实及法律依据，本院不予支持。涉案房屋为孔剑豪在其与梁滢滢婚前所购买，且梁滢滢并非涉案合同的相对方，李弘未举证证实梁滢滢存在违约行为，故李弘要求梁滢滢向其支付违约金、房屋增值部分的款项及律师费无据，本院不予支持。关于李弘提出对涉案房屋现有的市场价值进行评估的问题，该价格的评估并不影响本案的处理，故对李弘提出的价格评估申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李弘与被告孔剑豪于2020年4月16日签订的存量房买卖合同于2020年10月14日解除；二、被告孔剑豪与被告梁滢滢于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告李弘返还购房款200000元；三、被告孔剑豪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李弘支付违约金318000元；四、驳回原告李弘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，由原告李弘负担10342元，被告孔剑豪与被告梁滢滢共同负担6518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  吴玉兰人民陪审员  梁焕娣二〇二一年三月五日书 记 员  陈佩雯