广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初1981号原告：陈德金，男，汉族，1969年2月18日出生，住湖北省大悟县×××××××××××××××××××××，公民身份号码：420×××××××********。委托诉讼代理人：黄彪，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪雯，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市凯联物业发展有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××。法定代表人：刘思莉委托诉讼代理人：陈彦锐，广东匠矩律师事务所律师。原告陈德金诉被告东莞市凯联物业发展有限公司（以下简称凯联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈德金及其委托诉讼代理人黄彪、汪雯，被告凯联公司的委托诉讼代理人陈彦锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告退还人民币1000000元房屋定制金；二、请求判令被告向原告支付违约赔偿人民币7363710元；三、请求判令被告向原告支付前期律师费人民币20000元；四、请求判令本案的所有诉讼费、财产保全费、保全保险费等由被告承担。（以上1-3项共计8383710元）。事实和理由：2016年6月30日，原告与被告签订了《房屋定制协议》，约定被告持有位于东莞市×××××××××××项目地块之国有土地使用权，并由原告在该地块上定制房屋，定制房屋编号为16号别墅01户型，定制房屋单价为13500元/平方米。协议签订后，原告依约支付了100万元房屋定制金。此后，被告迟迟未通知原告办理后续手续。原告经查询东莞市×××××××网站，才发现涉案房屋已被出售给了他人，房屋已签订了商品房买卖合同。原告认为，原被告双方签订的《房屋定制协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。《房屋定制协议》对案涉房屋的基本情况、价款、面积等核心条件进行了明确约定，被告应按照《房屋定制协议》的约定为原告定制房屋，并应积极为原告办理相应后续手续，以实现原告定制房屋的合同目的。被告擅自将原告定制的房屋转卖他人行为，违反了协议约定及《中华人民共和国合同法》等的相关规定，原告为维护自身合法权益，向贵院起诉，请求判如所请。被告凯联公司当庭辩称，原告起诉诉请没有事实与法律依据，涉案合同签订后原告并未按照合同约定期限支付定制金，根据合同约定协议已作废，其次原告不具备东莞购房资格，且从未对合同履行作出必要的准备（主要表现有取得东莞购房资格），原告多年来亦从未要求履行涉案合同，被告直至2020年8月才将涉案房产出售，本案系原告见东莞房价上涨，依据早已作废的协议提起本案诉讼，试图获取不当利益，原告要求被告支付违约赔偿及律师费等各项费用无事实、合同及法律依据，被告仅负有退还已收款项及对应存款利息的义务。本案相关情况本院查明如下事实：案涉房产位于东莞市×××××××××××××××××××××××型（以下简称案涉房产）。2016年6月30日，凯联公司（甲方）、陈德金（乙方）签订《房屋定制协议书》，《房屋定制协议书》最前处内容为“鉴于：A甲方持有东莞市×××××××××××区地块之国有土地使用权，并拟在该地块上建造商品住宅；B乙方有意向甲方持有该地块上定制房屋……”，《房屋定制协议书》的主要内容如下：1、约定了案涉房产的位置、面积；2、在3.1条约定了单价为13500元/平方，总价为3681855元（甲方承诺不管以后价格怎样变化，都按本协议定制价格经乙方），3.2.1约定在签署本意向协议之日，乙方向甲方支付100万元作为房屋定制金，第一笔支付50万元，剩余50万元于七天内付清，否则合同作废。甲方于七天内退回房款；3.2.2约定收款账号为尾号4909，户名：戴文勇。3、第5.2条约定本项目取得预售许可证后，甲方通知乙方办理定制金转定金手续……若甲方反悔有意不卖给乙方，按总房款的2倍赔偿给乙方；4、第八条约定交楼时间在2016年8月份前交楼。2016年6月30日，陈德金向《房屋定制协议书》约定的收款账号转账共计20万元，2016年7月1日陈德金转账20万，2016年7月2日陈德金转账10万；2016年7月25日陈德金转账20万元，2016年7月26日陈德金转账20万元，2016年7月27日陈德金转账10万元。凯联公司确认收到陈德金的上述100万元。凯联公司向陈德金出具了《收款收据》，《收款收据》时间为2016年6月30日，交款单位为陈德金，数额为100万元，收款事由为购买常平汇景豪园16号别墅01户型，单位盖章处有“凯联公司财务专用章”的印章。关于银行转账和收款，各方陈述如下：陈德金陈述：2016年6月30日签的合同，当时6点才办完，陈德金7月1日转款，但受转账金额限制，所以分两天转完，陈德金本人知道要7日内付完这笔款项，但是因为银行款汇不出来的原因，还跟被告沟通过，被告同意延迟付款；收据问题是7月份才开具的，但是上方的时间是根据合同写的，当时问过被告这笔款项在7日后才支付剩余50万元是否有效，当时被告回复有效；当时还约定一年半后交房，收据中写2016年6月30日但实际是在原告向被告汇完100万元7月底被告才开具的，房屋最迟应当在2018年底交房，当时房子实际已经盖成，只是收尾及装修的问题。凯联公司陈述：2016年6月30日被告未收到100万元，该收款收据是被告预先开具的，开具时并未收到100万元，票据的开具时间可以证明；被告为何在未收到款项时愿意预先开具收款收据，是因为本身被告的公司人员与原告存在多项经济往来，所以被告对原告当时是存在信任关系的，而且被告认为预先开具收据并不等同于确认收款，所以被告认为预先开具收据并无法律风险，有没有收款可以以银行流水为证，所以被告愿意预先开具收据。凯联公司在收到陈德金转账的100万元后，没有通知陈德金要解除《房屋定制协议书》，也没有通知陈德金退回款项。案涉房产在起诉前的2020年6月19日已获得预售许可证，显示开盘时间为2020年8月14日。双方确认案涉房产已由凯联公司出售给了案外人，案涉房产在东莞市住建部门的备案价格为4884783元。陈德金提供了《民事委托代理合同》、律师费发票、转账截图等拟证明陈德金因本案产生律师费20000元，该《民事委托代理合同》载明了对方当事人名称为凯联公司，案由为房屋买卖合同纠纷。另，陈德金主张因本案申请了财产保全，产生保全保险费8383.71元，并提供了发票予以佐证。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点如下：一、《房屋定制协议书》的性质及效力。虽然双方签订的名为《房屋定制协议书》，但实际为房屋买卖合同，理由如下：1、《房屋定制协议书》已符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；2、《房屋定制协议书》第5.2条约定“若甲方反悔有意不卖给乙方，按总房款的2倍赔偿给乙方”，有提及“卖给乙方”；3、凯联公司出具的收款收据载明“收款事由购买常平汇景豪园16号别墅01户型”，明确提及“购买”，且凯联公司已收款100万元；4、双方均确认在签订《房屋定制协议书》时，案涉房产的主体已经建好，已无定制的必要；5、庭审中双方确认《房屋定制协议书》第5.2条中的“定制金转定金手续”中的“定金”即为购房定金。综上，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件选用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修订并公布）第五条，本院认定《房屋定制协议书》实为房屋买卖合同。案涉房产在起诉前已取得了商品房预售许可证，《房屋定制协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件选用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修订并公布）第二条规定，《房屋定制协议书》合法有效，各方应全面履行合同的权利义务。二、何人违约。凯联公司主张收款收据是在2016年6月30日未收到陈德金100万款项、仅凭对陈德金的信任即预先开具收款收据给陈德金。陈德金则主张陈德金本人知道要7日内付完这笔款项，但是因为银行款汇不出来的原因，还跟被告沟通过，被告同意延迟付款；收据问题是7月份才开具的，但是上方的时间是根据合同写的，当时问过被告这笔款项在7日后才支付剩余50万元是否有效，当时被告回复有效；收据中写2016年6月30日但实际是在原告向被告汇完100万元7月底被告才开具的。本院认为，结合陈德金提供的银行转账流水、收款收据、凯联公司在2016年7月25日、26日、27日收到款项后未提出异议，凯联公司在2016年6月30日实际总共收到20万元，凯联公司关于在未收足100万元的情况下，在2016年6月30日就预先向陈德金出具收款收据的主张不符合情理，如若该收款收据为2016年6月30日出具，则凯联公司在出具《收款收据》时至少有80万元款项没有收到，凯联公司在没有收到款项的《收款收据》盖“财务专用章”不符合逻辑；反观陈德金关于《收款收据》形成的主张，则符合情理，也能对凯联公司在2016年7月25日、26日、27日收到款项后未提出异议作合理解释。故本院采信陈德金关于《收款收据》的主张。本院认为，虽然陈德金未按《房屋定制协议书》第3.2.1条进行付款，但陈德金并未构成违约，理由如下：1、凯联公司在2016年7月25日、26日、27日收到款项后未提出异议，如若按照《房屋定制协议书》第3.2.1条，凯联公司有权解除合同，但凯联公司收到款项后未提出任何异议；2、按照《房屋定制协议书》第3.2.1条，如若合同作废，凯联公司应在2016年7月14日前退回房款给陈德金，但截至法庭辩论结束时，凯联公司尚未退款；3、至法庭辩论终结时，陈德金逾期付款已达4年半之久，凯联公司亦从未通知陈德金要解除《房屋定制协议书》，也未通知陈德金要退回房款。综上，本院认为，凯联公司以其向陈德金出具收款收据、不通知解除合同、不通知退款的行为表明其放弃行使依《房屋定制协议书》第3.2.1条关于“剩余款项50万元于七天内付清，否则合同作废”而享有的合同解除权，故凯联公司终止合同的依据不存在。根据《房屋定制协议书》第八条凯联公司应于2016年8月前交楼，但截至法庭辩论终结时，凯联公司亦未交楼；根据《房屋定制协议书》第5.2条，在案涉房产取得预售许可证后，凯联公司应通知陈德金办理定制金转定金手续，但凯联公司并未提供证据证明已履行通知义务；案涉房产已出售给案外人，《房屋定制协议书》实际已难以履行。综上，凯联公司迟延履行主要债务（办理案涉房产过户并交楼），且客观上亦无法履行，致使陈德金合同目的无法实现，故本院认定凯联公司已构成根本违约，陈德金有权解除合同，且凯联公司亦主张解除合同，故本院确认凯联公司（甲方）、陈德金（乙方）签订的《房屋定制协议书》已解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，本院认定凯联公司应向陈德金返还房款100万元，且凯联公司应向陈德金赔偿损失。三、关于违约金赔偿数额。陈德金主张：按《房屋定制协议书》第5.2条的约定凯联公司主张应向陈德金赔偿总房款的2倍即7363710元；该数额是原被告双方在协议中的自愿约定应当履行；其次，参考原告提交的完全相同户型房产的总售价为6961174元，而被告将案涉房产转售他人导致原告无法获得该房产而实际产生的损失；最后，根据东莞市近年的房价涨幅情况，即使原告在2016支付100万元首付去购买其他房产所获得的收益也高于原告在本案中主张的赔偿款项。凯联公司主张：应当按照同期同类贷款利率或LPR计算，因为实际原告仅支付了100万元，而且原告未按约定的期限支付，本身也有违约行为，而原告损失仅为100万元的利息，所以诉请过高；原告称参照相同户型的销售价无事实依据，因为即便房屋面积相同，但房屋的售价受到方位及朝向的影响较大，案涉房产备案价格为4884783元，该备案价及出售价均是受到东莞市住建局管理调控的，原告称被告恶意调价或低价出售均无事实依据；其次，原告自协议书签订时至今均不具有东莞市购买资格，原告根本没有履行协议书的条件，故原告称其获利及实际损失无依据。本院认为，凯联公司并未提供证据证明2016年签订《房屋定制协议书》时陈德金不具有购房资格，故本院推定陈德金具有购房资格。关于违约金数额，凯联公司主张违约金过高，本院认为，陈德金签订《房屋定制协议书》时明知当时签订的合同价格是低价，故案涉房产的备案价格低于相同户型的其他房产具有合理性，其次户型相同的房产因朝向不同等因素价格差别较大也符合实际，最后陈德金并未提供证据证明凯联公司恶意调价或低价出售案涉房产的事实，综上，本院认定案涉房产在住建部门的备案价格为真实的市场价格，即认定在2020年6月10日案涉房产的价值为4884783元。参照粤高法〖2017〗191号第四十条，凯联公司应向陈德金赔偿实际损失为备案价4884783元-合同价3681855元=1202928元。四、关于律师费、保全保险费的数额及赔偿。陈德金并没有提供证据证明律师费、保全保险费应由凯联公司承担的合同依据，亦未提供法律依据，故对于陈德金要求凯联公司负担律师费、保全保险费的请求，本院予以驳回。本案判决结果根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件选用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修订并公布）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告东莞市凯联物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈德金返还1000000元。二、被告东莞市凯联物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈德金支付违约赔偿1202928元。三、驳回原告陈德金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35243元、保全费5000元，合计40243元（原告已预交），由被告东莞市凯联物业发展有限公司负担12200元，由陈德金负担28043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 冯小明二〇二一年三月八日法官助理 邓雅洁书 记 员 吴丽贤