宁夏回族自治区固原市中级人民法院   民事判决书   （2021）宁04民终297号   上诉人(原审被告)：宁夏住宅建设工程有限公司。住所地：宁夏银川市兴庆区。   法定代表人：马建民，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周宝，男，该公司经理。代理权限为特别授权。   被上诉人(原审原告)：李世德，男,1985年7月4日出生,回族,宁夏隆德县人,初中文化,农民，住宁夏隆德县。   委托诉讼代理人：李伟，宁夏燕翼律师事务所律师。代理权限为特别授权。   被上诉人(原审被告)：宁夏鑫房源房屋中介有限公司。住所地：宁夏隆德县。   法定代表人：张旺利，该公司经理。   原审被告：张绪洪，男，1956年4月11日出生，汉族，宁夏吴忠市人，居民，住宁夏吴忠市利通区。   原审被告：王建龙，男，1988年11月5日出生，汉族，宁夏吴忠市人，宁夏住宅建设工程有限公司项目经理，住宁夏银川市永宁县。   原审被告：宁夏鸿佳摩码置业有限公司。住所地：宁夏银川市金凤区。   法定代表人：王利康，该公司执行董事。   上诉人宁夏住宅建设工程有限公司（以下简称宁夏住宅公司）与被上诉人李世德、宁夏鑫房源房屋中介有限公司（以下简称鑫房源中介公司）、原审被告王建龙、张绪洪、宁夏鸿佳摩码置业有限公司（以下简称鸿佳摩码公司）合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区隆德县人民法院（2020）宁0423民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   宁夏住宅公司上诉请求:1.撤销原判，对该判决第一、第三项进行改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由李世德负担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.没有证据能够直接证明宁夏住宅公司是案涉合同中的当事人，是合同的相对方，让宁夏住宅公司承担王建龙工作岗位以外的行为即案涉房屋买卖合同责任，缺乏事实依据，违背以法律为准绳的法律规则，有违最高法“九民纪要”规定。2.一审判决宁夏住宅公司承担案涉房屋买卖合同纠纷责任，突破了合同相对性的法律原则，该判决违反合同法。3.宁夏住宅公司是建筑施工单位，无房屋买卖的资质，更无资格与他人进行房地产交易，案涉房屋不属宁夏住宅公司的产权，宁夏住宅公司无权处置该房产，让其承担案涉责任，缺乏基础事实与法律依据。4.案涉当事人之一是王建龙，是宁夏住宅公司工程项目负责人，其职责与权限限定在授权的施工工程范围与时间内，一切超越授权的施工工程范围与时间之外的活动都属公民的个人行为，工程范围与时间之外的活动在没有授权的情况下不是职务行为，所参与的活动与后果更不能代表宁夏住宅公司，宁夏住宅公司从未授权王建龙从事案涉房屋买卖及房屋经纪人的活动。5.宁夏住宅公司没有参与案涉房产交易，也未授权于任何人，一审法院没有把宁夏住宅公司与王建龙两个不同的法律主体予以区分，在没有证据证实的情况下，视为一个法律主体。一审判决叙述宁夏住宅公司在本案未出具反驳证据，实属错误。6.一审判决认定王建龙的行为是宁夏住宅公司的职务行为是错误的。王建龙、张绪洪的个人行为没有得到授权的证据，没有证据证实鑫房源中介公司代收的定金交付给宁夏住宅公司，鑫房源中介公司与李世德签订协议时,案涉房屋就已经被宁夏住宅公司申请诉讼保全、查封在案。鑫房源中介公司在不进行了解案涉房屋已被诉讼保全的情况下，与李世德签订协议也应承担提供虚假信息的责任。综上，请求支持宁夏住宅公司的上诉请求。   李世德辩称，宁夏住宅公司与王建龙、张绪洪之间是否约定工作权限及如何约定，不能对抗善意第三人。项目经理王建龙授权员工张绪洪签订的房屋买卖契约，应当是职务行为，代理人的代理行为所产生的代理后果由被代理人承担。   鑫房源中介公司辩称，签订合同之前其公司与张绪洪、李世德商议，20000元定金由其公司代为保管，如若房产按程序进行办理，此定金则充当房屋首付款，如若未能办理，则退还李世德20000元定金，三方不再追究任何违约金责任。三方共同商议后签订的购房合同，所以其公司只承担退还定金。   鸿佳摩码公司提交书面意见述称，其公司非合同相对方，且对案件事实不清楚，本案与其公司无关。   王建龙、张绪洪未到庭参加诉讼，亦未提交书面述称意见。   李世德一审诉讼请求：1.依法解除李世德与张绪洪、鑫房源中介公司间的房屋买卖契约；2.张绪洪、鑫房源中介公司返还二倍购房定金40000元；3.案件受理费由张绪洪、鑫房源中介公司负担。在审理过程中，一审法院为查明事实依职权追加王建龙、宁夏住宅公司、鸿佳摩码公司为本案被告参加诉讼。   一审法院认定事实:2018年鸿佳摩玛公司将隆德县山水珑庭住宅小区工程发包给宁夏住宅公司施工。双方在合同中约定，宁夏住宅公司可用其承建的房屋抵顶工程款。2020年6月11日，宁夏住宅公司项目经理王建龙经与李世德、鑫房源中介公司达成一致协议后，委托公司员工张绪洪与李世德、鑫房源中介公司签订了房屋买卖协议。约定将隆德县山水珑庭2号楼1单元临街东户701-801-901号楼层任选一套（首选801）出售给李世德，单价3800元，房屋总价款490200元。合同签订当日鑫房源中介公司代收李世德交纳的定金20000元。合同签订后，宁夏住宅公司以案涉房屋被人民法院保全不能办理房屋产权交易手续为由拒绝履行合同约定义务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案张绪洪是受宁夏住宅公司项目经理王建龙的委托为其办理委托事务。王建龙作为宁夏住宅公司项目经理委托张绪洪签订的房屋买卖协议的行为可视为代表宁夏住宅公司的职务行为。因此，张绪洪与李世德、鑫房源中介公司签订协议是当事人真实意思表示，合法有效。因该协议所产生的民事责任应由宁夏住宅公司承担。宁夏住宅公司不按约定履行义务的行为已构成违约，应承担违约责任。李世德主张宁夏住宅公司双倍返还定金的请求，具有事实和法律依据，予以支持。鑫房源中介公司作为李世德和宁夏住宅公司订立合同的中介人，因其代收了李世德交付宁夏住宅公司的定金，鑫房源中介公司应予返还。根据合同的相对性，鸿佳摩码公司不是合同的相对方，李世德主张鸿佳摩码公司承担民事责任无事实和法律依据，不予支持。鸿佳摩码公司、张绪洪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除李世德与宁夏住宅建设工程有限公司签订的房屋买卖协议；二、宁夏鑫房源房屋中介有限公司于本判决生效后十日内支付李世德定金20000元；三、宁夏住宅建设工程有限公司于本判决生效后十日内支付李世德双倍定金20000元；四、驳回李世德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由宁夏住宅公司负担。   二审中，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明，房产买卖契约载明，张绪洪于2020年6月11日已收到李世德预付所购房定金20000元整，定金充当房屋款首付。契约第五条约定，为保证张绪洪、李世德双方在交房期间不出现任何纠纷，鑫房源中介公司将收取张绪洪保证金20000元。如此房屋手续正常办理将定金充当首付款，如若该房屋手续未能正常办理则将该房屋定金返还于李世德，双方不再追究违约问题。其他事实与一审认定的一致。本院予以确认。   本院认为，本案应为合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王建龙作为宁夏住宅公司的项目经理，与鑫房源中介公司协商好出售案涉房屋之后，委托宁夏住宅公司员工张绪洪与李世德、鑫房源中介公司签订房产买卖契约。王建龙陈述鸿佳摩码公司欠宁夏住宅公司工程款，鸿佳摩码公司允许宁夏住宅公司出售案涉房屋，以出售房屋价款抵顶工程款，对此鸿佳摩码公司未提出异议。据此，房产买卖契约是三方当事人的真实意思表示，合法有效。宁夏住宅公司认可王建龙、张绪洪与其公司之间的关系，但认为王建龙在本案实施的行为超出了职权范围，宁夏住宅公司未提供证据证明其主张成立，应承担举证不能的法律后果，王建龙以宁夏住宅公司名义实施的民事法律行为，对宁夏住宅公司发生法律效力。根据房产买卖契约，李世德交纳的20000元定金，在房屋手续正常办理的情况下充当首付款，该定金应为订约定金，目的是为担保案涉房屋正常交易。现房产买卖契约未履行，各方的争议焦点是李世德所交纳的定金是否应当予以双倍返还。房产买卖契约明确约定，李世德已对此房地产做了充分了解，并愿意购买该房地产。如若该房屋手续未能正常办理则将该房屋定金返还于李世德，双方不再追究违约问题。李世德作为完全民事行为能力人，具备相应的认识和理解能力，应当对其在房产买卖契约的签字行为负责。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，一审判决由宁夏住宅公司双倍返还定金不当，本院予以纠正。鑫房源中介公司作为订立房产买卖契约的中介人，其代收了李世德交付的定金，应当予以返还。   综上所述，宁夏住宅公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二、三项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、维持宁夏回族自治区隆德县人民法院（2020）宁0423民初763号民事判决第一、二项，即“一、解除李世德与宁夏住宅建设工程有限公司签订的房屋买卖协议，二、宁夏鑫房源房屋中介有限公司于本判决生效后十日内支付李世德定金20000元”；   二、撤销宁夏回族自治区隆德县人民法院（2020）宁0423民初763号民事判决第三、四项，即“三、宁夏住宅建设工程有限公司于本判决生效后十日内支付李世德双倍定金20000元，四、驳回李世德的其他诉讼请求”；   三、驳回李世德的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费900元，由李世德负担450元，宁夏鑫房源房屋中介有限公司负担450元；二审案件受理费300元，由李世德负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨忠清   审判员 刘秀萍   审判员 柴鹏鹏     二〇二一年三月二十九日   书记员 魏 燕