江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终10号上诉人（原审被告、反诉原告）：谭芙蓉，女，1970年4月8日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：杨安春，北京盈科（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰州市站前农副产品批发市场有限公司，住所地江苏省现代农业综合开发示范区站前路**。法定代表人：戴丁新，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔祥健，江苏讼之道律师事务所律师。上诉人谭芙蓉因与被上诉人泰州市站前农副产品批发市场有限公司（以下简称站前公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初2723号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭芙蓉上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定《物业管理合同》合法有效系适用法律错误。被上诉人自成立至今都不具备物业资质，合同签订主体不符合法规规定要件，主体缺乏资质，签署的《物业管理合同》属无效合同。2.被上诉人要求收取2015年5月后的物业服务费，没有事实和法律依据。原双方签署的《物业管理合同》期限一年，期满后未续签，也未重新签订物业合同，继续收取物业费没有合同依据。被上诉人收取物业费的行为未取得物价部门的收费备案，既违反合同约定，也无法律依据。原案涉房产开发商在与业主签订的房屋购买合同的特别约定，物业费应取得有关部门备案，被上诉人至今未取得物价备案，违反了开发商与业主的合同约定，业主当然有权拒绝缴纳物业费。3.一审法院认定上诉人与被上诉人在之间存在事实服务合同，可继续收取物业费，没有事实和法律依据。案涉房产为商铺，开发商为泰州华东农副产品物流有限公司，开发商是该农副产品市场的运营者、管理者。开发商对市场设施（含消防设施和电力设施）的运营和管理，应自行承担运营、管理费用。而上诉人所购商铺为临街商铺，其直接对外经营，不在市场管理的范围内，不存在事实物业服务关系。4.即使认为物业管理合同缺乏资质，没有违反效力性强制性规定而认定合同有效，该物业管理合同也不能作为被上诉人收取物业费的合法依据，被上诉人收取物业费的行为已违法，收取的物业费属于违法所得，应由房地产主管部门没收。被上诉人属于违反了行政法规的规定擅自收取物业费，应当将收取的费用退回。站前公司答辩称：1.物业管理合同效力的问题。根据物业管理条例规定，在业主、业主大会选聘物业之前，建设单位选聘的物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，建设单位和被上诉人是同一投资人，开发的市场、住户人数较少，至今未能选定新的物业服务公司，因为成立业主大会人数不够，因此前期的物业服务合同一直延至现在，被上诉人营业执照的经营范围就有物业服务项目，2018年3月8日住房城乡建设部第39号令废止了关于物业企业资质的强制性规定，本合同从签订之日被上诉人一直提供物业管理至今，因此该合同应当有效。2.前期物业服务合同到期之后，不能重新聘请新的物业公司，而由被上诉人一直提供物业服务，上诉人既然接受了物业服务，又从未提出异议，双方保持物业服务管理合同关系至今，本案本着权利义务相一致的原则，被上诉人提供的服务，上诉人接受了服务，拒缴物业管理费无法律依据，上诉人反复纠缠资质问题，即使退一万步，原来的合同无效，也不影响权利义务的实现。不意味着上诉人就无需缴纳物业费用。3.被上诉人严格依照合同约定的收费范围，上诉人以未得到物价部门备案的观点是混淆了一般居民住宅与商用商铺的备案的概念，商铺物业费用无需备案，以合同约定为准。4.上诉人的物业服务包括了房屋建筑共同部位，共同设施的维修、养护、管理，也包含了公共环境卫生，公共秩序的维持等内容，不仅仅是保安服务和保洁服务。供水、供电、排污和安全都是被上诉人负责和服务的，临时商铺位置不同，但是缴费义务是一样的。综上，请求驳回上诉，维持原判。站前公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令谭芙蓉立即支付物业管理费15981元；2.诉讼费由谭芙蓉承担。谭芙蓉的反诉请求：1.确认双方于2014年8月4日签署的《物业管理合同》无效；2、判令站前公司返还谭芙蓉已支付的物业费3158元及逾期利息（以3158元为基数，自2014年8月4日起至2019年8月19日止按年利率6%计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直到站前公司还清为止）；3、判令站前公司赔偿谭芙蓉经济损失9000元；4、判令站前公司承担本案诉讼费。一审法院查明的事实：站前公司成立于2011年7月26日，其经营范围包括市场管理服务、市场设施租赁、物业管理等。2014年8月4日，站前公司、谭芙蓉签订《物业管理合同》一份，合同约定站前公司为谭芙蓉在批发市场的4幢南104、204、北122、222号，建筑面积为175.42平方米的物业提供服务，合同期限自2014年5月8日至2015年5月7日，物业服务费按单价1.5元/㎡/月，总价为3158元。费用按年度缴纳，由谭芙蓉在合同签订之日付清第一年度费用，以后谭芙蓉于每个支付时段前十五日付清。如有延期，按延期数额每日交纳3%滞纳金等。合同签订后，谭芙蓉缴纳了物业费3158元。站前公司分别于2018年4月9日、2020年3月26日向谭芙蓉催交物业费。谭芙蓉因委托律师事务所处理案涉纠纷支付律师代理费9000元。站前公司因向谭芙蓉催要物业费未果，致涉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方于2014年8月4日签订的《物业管理合同》是否有效？谭芙蓉主张站前批发公司返还其已缴纳的物业费3158元及资金占用期间的利息是否可以支持？2.2015年5月8日后，双方间是否存在物业管理合同关系，站前公司主张谭芙蓉缴纳物业费15981元是否可以支持？关于争议焦点1，谭芙蓉抗辩站前公司不具有物业管理资质，双方签订的合同无效。原《物业服务企业资质管理办法》规定物业服务企业需要取得相应的资质证书，但住房城乡建设部已于2018年3月8日发布第39号令废止了《物业服务企业资质管理办法》，现行法律、行政法规并未对物业服务企业需要取得相应资质作出强制性规定，站前公司的经营范围包括物业管理，故双方签订的合同应为有效。站前公司已按合同履行了义务，谭芙蓉应当缴纳物业费，因此，谭芙蓉主张站前公司返还已缴纳的物业费及资金占用期间的利息无法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点2，双方在合同到期后虽未续签，但站前公司已按照到期的合同内容提供服务，谭芙蓉在此期间没有明确提出异议并接受了站前公司的服务，因此站前公司、谭芙蓉之间形成了事实物业服务合同关系，谭芙蓉应当缴纳物业费。站前公司作为物业服务企业，负有对房屋建筑共用部位、共用设施等的维修、养护、管理，负责公共环境卫生，维持公共秩序等合同义务，但结合双方提供的证据，一审法院认为，站前公司未能举证证明其已按照约定全面履行合同义务，其主张按照合同约定的收费标准收取全额物业费，依据不足，一审法院根据站前公司提供的服务，酌情认定物业服务费按90%计收，即谭芙蓉应当缴纳物业费14368元（3158*5*90%+3158/12/30*20天*90%）。谭芙蓉抗辩其房屋属临街商铺，环境卫生并非站前公司提供服务，谭芙蓉的商铺虽系临街商铺，但该商铺与其他商铺共用供水、供电、排污等设施，属于物业公司物业管理的范围，站前公司提供的是针对整个物业的公共服务，其服务内容包括保洁、安全、公共设备维修保养等，谭芙蓉仅以未享受站前公司的保洁服务而拒缴物业费的理由不成立，一审法院不予采信。谭芙蓉主张站前公司赔偿其律师代理费，该项诉请因无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、确认站前公司与谭芙蓉签订的《物业管理合同》有效；二、谭芙蓉于判决生效之日起十日内支付拖欠站前公司自2015年5月8日至2020年5月27日的物业费14368元；三、驳回站前公司的其他诉讼请求；四、驳回谭芙蓉的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元（已减半收取），由站前公司负担20元，谭芙蓉负担80元（站前公司已预交，谭芙蓉于判决生效之日起十日内迳交站前公司80元）。反诉受理费52元（已减半收取），由谭芙蓉负担（已交）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，关于站前公司、谭芙蓉于2014年8月4日签署的《物业管理合同》的效力问题。案涉《物业管理合同》是双方当事人自愿订立，虽然站前公司在合同订立后至今未取得物业服务资质，违反了国务院《物业管理条例(2007修订)》第三十二条的规定，但关于物业企业资质的规定已于2018年废止，且该条款为管理性规范，而非效力性规范，加之站前公司营业执照记载的经营范围亦包含物业管理的内容，故本院认定双方之间的《物业管理合同》合法有效。关于站前公司是否有权收取2015年5月8日之后的物业费的问题。双方在《物业管理合同》到期后虽未续签合同，但站前公司已经按照到期的合同内容持续提供了物业服务，且谭芙蓉在此期间并未明确提出异议，并接受了站前公司的物业服务，一审法院认定站前公司、谭芙蓉之间形成了事实物业服务合同关系，有事实和法律依据，本院予以支持。谭芙蓉辩称其房屋属临街商铺，环境卫生并非站前公司提供服务，然谭芙蓉的商铺虽系临街商铺，但该商铺与其他商铺共用供水、供电、排污等设施，明显属于物业公司物业管理的范围，且站前公司提供的是针对整个物业的公共服务，其服务内容包括保洁、安全、公共设备维修保养等，故谭芙蓉应当缴纳相应的物业管理费。综上所述，上诉人谭芙蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由谭芙蓉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二一年三月三十日书记员  李雅婷