山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终971号 上诉人（原审被告、反诉原告）：官某，男，2002年3月21日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王洪玉，男，1966年6月10日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩国玲，女，1966年7月26日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审被告）：官杲山，男，1974年10月4日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审被告）：穆丽群，女，1979年2月10日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审被告）：傅明祥，男，1952年1月4日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审被告）：刘秀琴，女，1952年10月23日出生，汉族，现住山东省平度市。 上诉人官某因与被上诉人王洪玉、韩国玲、官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院(2020)鲁0283民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 官某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人王洪玉、韩国玲、官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、根据合同相对性原则，官某不是《房屋头卖协议》一方当事人，不享有合同权利，亦不承担合同义务，一审判决官某协助王洪玉、韩国玲办理位于平度市户房屋过户手续没有事实根据和法律依据。在未经官某同意的情况下，作为法定继承人官杲山、傅明祥、刘秀琴无权处分涉案房产。穆丽群也无权在《房屋买卖协议》上以出卖方的名义签字。2、官杲山在《房屋买卖协议》上签字的行为，不能认为是对官某的法定代理行为。前已述及，根据合同相对性原则，《房屋买卖协议》上官杲山的签字只能代表其本人自己的意思表示；官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴之间于2016年6月26日签订《房屋买卖协议》时，官某已年满十四周岁，属于限制民事行为能力人。根据《民法通则》第三十五条的规定，官杲山作为官某的法定监护人，在作出遗产处分意思表示时，应当充分尊重官某的真实意愿，除为官某利益外不得处分官某应继承的财产。但事实是，官杲山及傅明祥、刘秀琴在处分涉案房产时均没有告知官某，更谈不上征求官某意愿的问题。自官某母亲傅占波去世后，因家庭原因官某一直没有在涉案房屋居住，对官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴之间买卖房屋的事情一概不知情。另，官杲山处分涉案房产也非为了官某的利益。3、穆丽群既不是涉案房产的继承人，也不是所有权人，其在《房屋买卖协议》上签字的行为系无效行为。仅依据其在《房屋买卖协议》上签字就认定其承担合同责任并判决其享有合同权利，显然是不合法的，没有事实根据和法律依据。二、一审认定官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴之间签订的《房屋买卖协议》合法、有效没有事实根据和法律根据。1、官某作为涉案房屋的继承人之一，没有在协议上签字，官杲山的签字不能认为是对官某的代理行为。根据继承法的规定，处分被继承遗产，应当由共同继承人作出意思表示。2、根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴之间签订的《房屋买卖协议》系无效合同。涉案房产系官某母亲傅占波按揭贷款购买，官杲山、傅明祥、刘秀琴虽不是房产的抵押人，但是根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，官杲山、傅明祥、刘秀琴作为继承人，没有将出卖房产的事实告知抵押权人，根据以上规定，转让行为应属无效。又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条、《物权法》第一百九十一条的规定，因受让人即王洪玉、韩国玲并没有代为清偿涉案房屋的银行贷款，没有使抵押权消灭，其房产转让行为亦属无效。三、一审判决超出了诉讼请求所请求的范围。四、官某根据本诉依法提起反诉，请求确认《房屋买卖协议》无效的请求，无论从程序和主体上均符合法律规定，一审法院应当一并审理，作出《房屋买卖协议》是否有效的判决，不应当驳回官某的反诉请求。 王洪玉、韩国玲共同答辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分，判决官某协助王洪玉、韩国玲办理房屋过户手续适用法律正确。《继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。根据上述法律规定，2009年9月9日，傅占波死亡时发生法定继承，傅占波的法定继承人官杲山、官某、傅明祥、刘秀琴因继承案涉房屋成为该房屋的共同所有人。所以，官某关于“官杲山、官某、傅明祥、刘秀琴仅享有法定继承权，而非所有权”的观点错误。《民法通则》第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。涉案《房屋买卖协议》时，官某刚满十四周岁、不满十八周岁，签订《房屋买卖协议》这样的民事活动，应当由其父亲官杲山代理进行。本案中，官杲山既是出卖方当事人，又是官某的法定代理人，有法定代理权代理官某实施民事行为，王洪玉、韩国玲不需要再单独征求官某是否同意，所以，双方签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，合法有效。至于官杲山是否将卖房款用于官杲山经营的门头房，王洪玉、韩国玲不知情，如果官某认为官杲山损害了其合法利益，官某可以向官杲山主张权利，但这是官某和官杲山的内部关系，不影响房屋买卖协议的效力。官某现在已是成年人，又是案涉房屋的共同产权人，履行《房屋买卖协议》，自然需要官某协助办理房屋过户登记手续，因此，一审法院判决鑫协助王洪玉、韩国玲办理房屋过户手续，具有事实和法律依据。二、穆丽群应当承担合同义务。《最高人民法院》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。穆丽群虽然不是涉案房屋的共同产权人，但穆丽群作为官杲山的妻子参入到房屋买卖活动中，在房屋买卖协议中签字，已成为出卖方当事人中的一员，未违反法律的强制性规定，根据上述司法解释的规定，穆丽群签订房屋买卖协议的行为有效。穆丽群参入本案房屋买卖协议的签订并收取房款，享受了合同权利，穆丽群自然要承担协助办理房屋过户、交纳过户相关税费的义务，并承担违约责任。所以，一审判决穆丽群承担合同义务有理有据。三、一审判决没有超出王洪玉、韩国玲的诉讼请求。一审时，官杲山当庭陈述没有能力提前还贷，为了《房屋买卖协议》的顺利履行，必须先撤销抵押，然后才能过户，在这种情况下，王洪玉、韩国玲才同意从剩余房款12.6万元中垫付部分费用替官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴还清涉案房屋剩余房贷，是为了实现诉争房屋的房地产权转移登记到王洪玉、韩国玲名下的必经程序，没有超出王洪玉、韩国玲的一审诉讼请求。 官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴共同辩称，同意官某的上诉请求及理由。 王洪玉、韩国玲向一审法院提出起诉请求：1.判令官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴协助将位于平度市户房屋的房屋产权转移登记至王洪玉、韩国玲名下，转移登记产生的相关交易税费由官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴负担；2.判令官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴支付、韩国玲违约金726,000元；3.本案诉讼费由官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴承担。 官某向一审法院提出反诉请求：１.确认王洪玉、韩国玲与、官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴2016年6月26日签订的《房屋买卖协议》无效；２.判决王洪玉、韩国玲立即停止侵权、腾出涉案房屋并赔偿损失10万元；3.反诉费由王洪玉、韩国玲承担。 一审法院查明事实：官杲山与傅明祥、刘秀琴之女傅占波2001年6月18日登记结婚，2002年3月21日生育官某，2007年8月29日离婚。2007年10月12日，傅占波与青岛三龙城市建设综合开发有限公司签订商品房预售合同，傅占波购买该公司开发的平度市户楼房一套，总房款320,824元，首付款100,824元，按揭贷款22万元。2007年10月30日，官杲山与傅占波复婚，此后双方共同偿还房贷。2009年9月9日，傅占波因交通事故死亡。2011年1月1日，官杲山与穆丽群登记结婚，婚后生育两个儿子。王洪玉、韩国玲是夫妻关系，住在傅占波购买的涉案房屋楼下即xx室。2016年6月26日，王洪玉、韩国玲与官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴签订房屋买卖协议，官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴将涉案楼房（含阁楼、车库）出售给王洪玉、韩国玲，约定：房屋总价款72.6万元，房屋所有抵押贷款由官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴负责偿还；官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴负责在2020年4月21日前将房屋过户到王洪玉、韩国玲指定人名下，并不得超过30天，房屋过户及相关税费由官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴缴纳；协议签订后王洪玉、韩国玲先付60万元，房屋归王洪玉、韩国玲，余款12.6万元待官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴过户到王洪玉、韩国玲指定人名下后付清；如有一方违约，按标的额的双倍赔偿对方。2016年6月27日、28日，王洪玉、韩国玲分别向官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴指定的银行账号转账支付25万元、35万元共计60万元房款，2016年6月28日，官杲山、穆丽群为王洪玉、韩国玲出具了收条。官杲山、穆丽群收到60万元房款后，未提前偿还涉案房屋的银行贷款，未给官某预留其应得房款份额，也未付给傅明祥、刘秀琴应得的房款份额，而是全部投资到了两人共同经营的平度市xx路xx号欧曼莉私人定制健康管理会所。王洪玉、韩国玲于2016年9月份占有、装修、使用涉案房屋，后出租涉案房屋至今。2020年5月26日，王洪玉打电话给官杲山，要求办理涉案房屋过户手续，官杲山要求将剩余房款转给他后才配合过户，双方产生矛盾，王洪玉、韩国玲提起本案诉讼。官杲山提供的中国银行股份有限公司平度支行2020年7月21日打印的涉案房屋贷款已还款明细清单显示，涉案楼房贷款登记在傅占波名下，贷款期间为2007年12月至2022年11月，剩余本金余额为38,138.73元。本案在审理过程中，官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴认为合同约定的违约金过高，要求依法减少，王洪玉、韩国玲将其第二项诉讼请求主张的违约金由72.6万元调整为25万元。官杲山称其南京路门头房经营困难，没有收入，所以没有能力提前偿还房贷，王洪玉、韩国玲同意从剩余房款12.6万元中垫付部分费用替官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴还清涉案房屋剩余贷款。 一审法院认为，本案争议的焦点有：一、涉案房屋买卖协议的效力及官某的反诉请求是否成立，二、穆丽群应否承担合同责任，三、官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴应否协助王洪玉、韩国玲办理房屋过户手续并负责缴纳相关费用；四、官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴应否支付王洪玉、韩国玲违约金25万元。关于焦点一，涉案房屋是傅占波与官杲山离婚后购买，属于傅占波的个人婚前财产，傅占波去世后，其第一顺序法定继承人官杲山、官某、傅明祥、刘秀琴有权继承并处分涉案房屋。涉案房屋买卖协议签订时，官某年满14周岁未满18周岁，为未成年人，官杲山作为其法定监护人，有权代理官某实施民事法律行为。关于涉案房屋买卖合同是否侵犯了作为未成年人的官某的合法财产权益问题。首先，王洪玉、韩国玲与官杲山是邻居，相互熟识，所约定的房屋交易价格并未低于当时的市场价格，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形；其次，关于售房款的用途，官杲山并未就此提供有力证据证实其出售房屋系损害官某的利益，难以排除其以此理由恶意达到毁约目的的可能。官杲山作为官某的法定监护人，经济状况好坏必然关乎抚养能力状态，即使因资金困难出卖房屋，也难以仅凭此就认定损害了未成年人利益；再次，王洪玉、韩国玲作为善意的买受人并不具备审查能力，无从知晓监护人处分财产的真实目的，如在产生纠纷之际，仅凭官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴自述即认定此笔交易损害被监护人利益而无效，显然赋予其过重的合同审查义务，不利于交易的安全和稳定，亦可能导致未成年人利益保护的滥用；最后，退一步讲，如果官杲山在出卖房屋后确实行使了明显不利于其子女利益的处分行为，官某仍可以向官杲山主张权利，但该权利的行使并不影响涉案房屋买卖合同本身的效力认定。综上，王洪玉、韩国玲与官杲山、傅明祥、刘秀琴、穆丽群签订的涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。官某要求确认涉案房屋买卖协议无效并要求王洪玉、韩国玲停止侵权、腾出涉案房屋、赔偿损失10万元的反诉请求，于法无据，不予支持。关于焦点二，穆丽群虽然不是傅占波的法定继承人，但其在涉案房屋买卖协议上签字，且卖房款全部用于其与官杲山经营的门头房，王洪玉、韩国玲要求、穆丽群承担合同责任，符合法律规定，予以支持。关于焦点三，王洪玉、韩国玲已按合同约定向官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴支付了60万元房款，现合同约定的房屋过户时间已到，官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴应当按合同约定协助王洪玉、韩国玲办理涉案房屋的过户手续并负责缴纳房屋过户及相关税费。涉案房屋尚有部分房贷没有还清，根据现行法律规定，在抵押权未撤销前无法办理房屋过户手续，王洪玉、韩国玲同意从剩余12.6万元房款中垫付部分费用替官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴偿还剩余房贷本息，不违反法律规定，予以准许。王洪玉、韩国玲在官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴协助其办理完涉案房屋过户手续后应当按合同约定支付给官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴剩余房款。关于焦点四，官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴未按合同约定及时协助王洪玉、韩国玲办理房屋过户手续，王洪玉、韩国玲要求官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴支付违约金，符合法律规定，予以支持。但涉案房屋买卖协议约定的双倍房款违约金过高，官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴要求调整减少的答辩意见，符合法律规定，予以采纳。王洪玉、韩国玲要求官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴支付违约金25万元过高，结合官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴的过错程度及其违约行为给王洪玉、韩国玲造成的损失等情况，酌定将官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴应支付给王洪玉、韩国玲的违约金调整为10万元。判决：一、王洪玉、韩国玲于判决生效后10日内代替官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴向中国银行股份有限公司平度支行偿还傅占波涉案房屋全部贷款本息（数额以银行出具的凭证为准），撤销抵押权；贷款还清后10日内，官杲山、官某、傅明祥、刘秀琴、穆丽群协助王洪玉、韩国玲办理位于平度市户房屋的过户手续，官杲山、傅明祥、刘秀琴、穆丽群负责缴纳房屋过户及相关税费；二、王洪玉、韩国玲代替官杲山、穆丽群、傅明祥、刘秀琴清偿的贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作支付给官杲山、傅明祥、刘秀琴、穆丽群的房款，与王洪玉、韩国玲应支付的剩余房款12.6万元折抵后，余款由王洪玉、韩国玲在过户当日支付给官杲山、傅明祥、刘秀琴、穆丽群；三、官杲山、傅明祥、刘秀琴、穆丽群付给王洪玉、韩国玲违约金10万元，于判决生效后10日内付清；四、驳回王洪玉、韩国玲的其他诉讼请求；五、驳回官某的反诉请求。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案焦点在于涉案房屋买卖协议的效力认定以及一审判决令当事人承担相应责任是否适当。本院针对官某的上诉理由，作如下认定： 一、涉案房屋是傅占波与官杲山离婚后购买，并在与官杲山复婚后共同偿还房屋贷款，在傅占波去世后未进行析产、继承的情况下，涉案房屋应为官杲山、官某、傅明祥、刘秀琴共同共有。涉案房屋买卖协议签订时，官杲山、傅明祥、刘秀琴均签字同意出售涉案房屋，官某为未成年人，与官杲山共同生活，官杲山作为其法定代理人，有权代理官某实施有关民事法律行为，因此，应当认为，涉案房屋的共有人对出售涉案房屋达成了一致，出售涉案房屋的行为系共同共有人对共同财产作出的处分。官某虽称对此不知情以及涉案协议侵害其利益，但其一直与官杲山共同生活，对其居住环境的变化也应知晓，现未有证据显示官杲山出售涉案房屋后对官某的生活造成不良影响，且傅明祥、刘秀琴系官某的外祖父、外祖母，根据常情，在其二人也同意出售涉案房产的情况下，应认为并不存在损害官某利益的情形；另从协议内容及履行情况来看，协议约定的房屋出售价格与当时的市场价格相符，王洪玉、韩国玲自协议签订后即按约支付60万元房款并一直占有使用涉案房屋；官杲山收到涉案房款后将之用于投资经营，目的也在于改善其经济状况，而其经济状况的好坏直接对官某的生活产生影响，故不能仅以此为由认为官杲山的处分行为损害了官某的利益。况且，涉案房款应为房屋共有人共同所有，如官某认为官杲山的行为侵害其利益，其可向官杲山主张相应权益，但并不能以此否定涉案协议的效力。另外，涉案房产虽设有抵押，但其转让并不对抵押权产生影响，涉案协议也无损害抵押权人利益的情形，官某以此为由认为涉案协议无效的理由不能成立。因此，涉案房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，官某认为涉案协议无效的理由不能成立，一审法院经审理后驳回其反诉请求并无不当。 二、官杲山作为官某的法定代理人签订协议处分共有财产，该协议对官某具有约束力，现官某已成年，履行涉案协议需其协助，一审法院判决官某协助王洪玉、韩国玲办理房屋过户手续并无不当，官某称其不是合同当事人不应承担合同义务的理由不能成立。穆丽群虽非涉案房屋共有人，但其在涉案房屋买卖协议上签字的行为视为其同意承担合同责任，故一审判令其承担本案责任亦无不当。涉案房屋设有抵押，而撤销抵押权是办理房屋过户所必需，一审中王洪玉、韩国玲同意从剩余房款中垫付部分费用偿还剩余房贷本息，以撤销抵押权办理房屋过户，故一审法院据此作出判决并无不当，官某认为一审判决超出诉讼请求的理由不能成立。 综上所述，官某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4690元，由上诉人官某负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二一年三月十七日 法官助理高仁青 书记员孔 怡 书记员 庞连捷