北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4895号上诉人（原审被告、反诉原告）：祁宁，女，1981年11月9日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑建春，男，1981年9月13日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈登先，女，1981年2月24日出生。委托诉讼代理人：苏辉（陈登先之夫），住北京市房山区。上诉人祁宁、郑建春因与被上诉人陈登先租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初11764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人祁宁、郑建春，被上诉人陈登先之委托诉讼代理人苏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁宁、郑建春上诉请求：1、撤销一审判决第一项、发回重审；2、支持祁宁、郑建春在一审提出的反诉请求。事实与理由：一审判决多处事实认定错误、适用法律错误，苏辉在2020年4月28日约谈祁宁提出提前终止合同，不是祁宁先提出的解除合同；祁宁、郑建春不认可用押金抵扣房租；法院判决酌情确定疫情期间的租金标准为每月25000元，没有依据，祁宁、郑建春均不认可。陈登先辩称：同意一审判决，不同意祁宁、郑建春的上诉请求和理由。陈登先向一审法院起诉请求：1.判令祁宁、郑建春退还押金100000元；2.祁宁、郑建春退还2020年1月25日至4月25日房租150000元；3.祁宁、郑建春退还陈登先在接手此饭店转让的各种物品及经营期间所购买的餐具、灶具及各种物品；4.祁宁、郑建春承担诉讼费用。祁宁、郑建春共同一审法院反诉请求：1.陈登先支付2020年2月1日至2020年5月21日期间拱辰北大街33号房屋的租金185000元；2.反诉费、诉讼费由陈登先承担。一审法院认定事实：2019年5月29日，祁宁（出租方、甲方）与陈登先（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条房屋坐落地址及用途处约定：甲方出租的房租坐落地址：北京市房山区拱辰北大街33号。用途：乙方经营餐饮服务。第二条租赁期限处约定：1、租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止；3、交房日：2019年5月29日，甲方将合作房屋交付给乙方进场。第三条、租金和租金支付方式处约定：1、该房屋年租金为600000元；2、第一年2019年8月1日支付半年房租300000元；2020年2月1日支付半年房租300000元……租赁期内没有递增，乙方需在签订协议当天一次性交付半年房屋租金，租金为半年付，需提前30天交付半年房租；3、押金为贰拾万元整。约定2019年5月29日前付清，双方合约期满经甲方核查房屋情况无损坏后3日内无息退还给乙方。第六条、双方的权利与义务处约定:该饭店的营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮服务，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照，税务登记等相关手续，但乙方租赁期内产生的相关费用，及由于乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。一切后果由乙方承担，但由国家征用拆迁店铺，所发生的一切后果归乙方承担，与甲方无关。甲方退还剩余房租给乙方。第七条违约责任处约定：1、若乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，收回出租房屋，乙方应赔偿给甲方违约金贰拾万元整，对房屋造成损坏的，应负赔偿责任。（2）承租方拖欠租金累计达20天的。合同签订后，2019年5月30日陈登先向祁宁支付押金200000元，2019年8月17日，陈登先向祁宁支付租金300000元，此后陈登先未再向祁宁支付租金，2020年4月28日祁宁通知陈登先解除合同，陈登先表示同意，后陈登先将房屋交还给祁宁，关于交还时间陈登先称为2020年5月初，祁宁称为2020年5月21日，陈登先交纳的押金200000元，祁宁未予退还。再查，陈登先承租该店铺用于经营北京京味道烤鸭店，公司名称为北京味香居餐饮有限公司。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.关于2019年8月17日陈登先支付给祁宁的租金的起止日期。陈登先主张为2019年9月1日至2020年2月28日的租金，祁宁称为2019年8月1日至2020年2月1日的租金，然根据双方签署的租赁合同可知，租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止，故陈登先支付的租金的起始日期应为2019年9月1日，根据每月50000元的租金标准计算，陈登先已支付租金至2020年2月底。2.关于房屋返还时间，陈登先称为2020年5月初，祁宁称为2020年5月21日，对于房屋交还时间陈登先负有举证义务，在其提交的证据不足以证实房屋交还时间的情况下，法院以祁宁认可的2020年5月21日为准。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。根据法院查明的事实，祁宁于2020年4月28日向陈登先提出解除合同，陈登先亦表示同意，故双方的租赁合同应已于2020年4月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中虽然陈登先未按合同约定支付租金已构成违约，但2020年2月正值疫情高发时期，且陈登先租赁房屋用于经营餐饮，疫情对于餐饮业的影响和冲击巨大，本案中可认定陈登先系因不可抗力不能履行合同，祁宁以拖欠租金为由要求陈登先承担违约责任即不退还押金的抗辩不能成立，陈登先在本案中主张返还100000元押金于法有据，法院不持异议，予以支持；关于陈登先要求退还2020年1月25日至4月25日租金的诉讼请求，疫情确于2020年1月25日已经爆发，且4月25日时仍一直持续，陈登先经营受疫情影响明显，若令其按照合同约定标准支付租金有违公平原则，故法院综合陈登先占有使用房屋的情况、疫情对其使用房屋的影响等因素，酌情认定2020年1月25日至4月25日的租金按照每月25000元标准交纳，根据法院认定的事实，陈登先已交纳房租至2020年2月底，3月1日至4月25日的房租陈登先虽未交纳，但自愿用押金抵扣，法院不持异议，综上，祁宁应退还陈登先2020年1月25日至4月25日租金75000元，加之陈登先要求返还的押金100000元，祁宁共需退还陈登先租金、押金175000元。另外，因与陈登先签订合同的主体为祁宁，故其要求郑建春在本案中承担相应责任于法无据，法院不予支持。关于返还物品的诉讼请求，陈登先提交的证据不足以证实其在向祁宁交还房屋时仍遗留有自己的物品未搬离，且自双方解除合同至陈登先向祁宁返还房屋仍存在一定时间间隔，陈登先有时间及条件将房屋内属于自己的物品搬走，其虽称祁宁或郑建春阻止其搬运物品，但未提交证据证明，故其要求返还物品的诉讼请求，法院不予支持。关于祁宁、郑建春的反诉请求，因郑建春并非本案合同主体，其在本案中提起反诉主体不适格，故对其反诉请求法院不予处理。关于祁宁要求陈登先交纳2020年2月1日至2020年5月21日期间租金的反诉请求，根据法院认定的事实，陈登先已交纳租金至2020年2月底，且自愿用10万元押金抵扣2个月房租，故陈登先房租实际已支付至2020年4月30日，祁宁无权再要求陈登先支付2020年4月30日之前的房租，关于2020年5月1日至2020年5月21日期间的租金，虽然合同已经解除，但根据法院认定的事实，陈登先返还给祁宁房屋的时间为2020年5月21日，根据法律规定陈登先仍应支付合同解除后至房屋返还之前占有使用房屋的费用，关于费用标准，法院根据疫情影响情况、合同解除后的房屋占有使用情况确定陈登先亦按照每月25000元的标准支付占有使用费，经计算为17500元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决：一、祁宁于判决生效后十日内退还陈登先押金、租金共计175000元；二、陈登先于判决生效后十日内给付祁宁租金17500元；三、驳回陈登先的其他诉讼请求；四、驳回祁宁的其他反诉请求；五、驳回郑建春的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：祁宁、陈登先于2019年5月29日签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。依据法院查明的事实，祁宁与陈登先于2020年4月28日就解除合同一事，达成合意，故涉案租赁合同已于该日解除。2020年的新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审法院综合考虑涉案租赁房屋使用情况、疫情对使用房屋的影响，参考合同约定的租金标准，并依据公平原则，酌情认定疫情发生期间的租金按照每月25000元标准交纳，并无不妥，本院不持异议。此外，陈登先依约交纳了押金，法院将押金用于抵扣房租，符合本案的实际情况。综上所述，祁宁、郑建春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6438元，由祁宁、郑建春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年三月二十九日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇