河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民再5号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：长葛市卓越房地产有限公司。住所地：河南省长葛市和尚桥镇东辛庄社区。诉讼代表人：长葛市卓越房地产有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：赵春峰，河南德典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽娇，河南德典律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：聂会梅，女，1978年8月4日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：龙宫，河南豫和律师事务所律师。再审申请人长葛市卓越房地产有限公司（以下简称卓越公司）因与被申请人聂会梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市中级人民法院（以下简称二审法院）（2017）豫10民终2592号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月18日作出（2020）豫民申2080号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭审理了本案。再审申请人卓越公司委托诉讼代理人赵春峰、黄丽娇，被申请人聂会梅委托诉讼代理人龙宫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓越公司申请再审称，1.二审判决认定该公司与聂会梅之间存在真实的商品房买卖关系，判决卓越公司向聂会梅交付房屋系认定事实及适用法律错误。卓越公司和聂会梅签订的《商品房买卖合同》是为卓越公司向聂会梅借款提供的担保，不是双方的真实意思表示。从双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容来看，双方约定不符合正常的商品房买卖交易规则，且交易价格不真实。2.卓越公司向案外人刘学东支付的54万元是支付给聂会梅的按月息三分计算的六个月的借款利息，并非居间费。居间合同签订时间往往早于居间行为所促成的合同的签订时间。本案中卓越公司与聂会梅签订《商品房买卖合同》早于卓越公司与刘学东签订《居间协议》的时间，不符合常理。3.卓越公司与聂会梅之间是民间借贷法律关系，双方签订商品房买卖合同是为民间借贷提供的让与担保。请求撤销二审判决，改判驳回聂会梅的诉讼请求，由聂会梅承担本案诉讼费。聂会梅辩称，1.其与卓越公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方之间为房屋买卖合同关系并非民间借贷关系。聂会梅与卓越公司签订了书面的《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。卓越公司向聂会梅开具收据，载明收到房款。同时双方将该合同在房管局进行了备案登记。上述交易行为及证据足以证明聂会梅的购房行为真实合法。即使案涉《补充协议》存在瑕疵，但该协议是对上述《商品房买卖合同》的补充和完善，而非是对借贷的担保。合同属于原始证据、直接证据，其相对于传来证据、间接证据具有更高的证明力。卓越公司没有直接证据证明聂会梅与卓越公司之间系民间借贷关系，其公司再审理由均为推断性、怀疑性的陈述，用所谓交易习惯和常理来否定二审判决，其理由不应予以支持。2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷司法解释）第二十四条的规定不适用于本案。上述司法解释规定的情形是“借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同”，即双方约定将“履行买卖合同”作为借款的担保；而案涉《补充协议》约定如果卓越公司退还购房款，则双方解除购房合同，聂会梅的目的是购买案涉房屋，但将合同解除权让给了卓越公司，故《补充协议》的约定不符合民间借贷司法解释第二十四条规定的情形。3.本案再审审查阶段，法庭对居间人刘学东进行了询问，刘学东对案涉房屋的交易过程、房屋价格、居间费的约定、补充协议的签订等进行了合理解释。2014年房地产市场普遍比较低迷，聂会梅购买案涉房屋是一种抄底投资行为，双方约定的交易价格不存在明显不合理之处。综上，二审认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。2015年8月7日，聂会梅向长葛市人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.判令卓越公司交付“卓越?香格里拉”项目10幢-1-3层0101001号房屋；2.判令卓越公司支付违约金（自2015年6月6日起，每日按已交付房款的万分之一暂计算至2015年7月31日，共11760元，之后按该标准计算至实际交付房屋之日）；3.本案诉讼费由卓越公司承担。2016年6月2日，一审法院作出（2015）长民初字第02745号民事判决。聂会梅不服，向二审法院上诉。二审法院以原判决认定事实不清为由，于2016年10月8日作出（2016）豫10民终1686号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院重审认定，2014年11月28日，聂会梅（××）与卓越公司（出卖人）签订编号为20145261的《商品房买卖合同》，约定聂会梅购买卓越公司开发的位于长葛市××国道东侧卓越香格里拉第10幢-1-3层0101001号房（系独栋别墅），建筑面积为558.53平方米，单价3759．87元，总金额210万元，××于2014年11月28日一次性付清全款；出卖人应当在2015年6月5日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.××逾期付款等首选违约的；3.因自然现象造成的工期顺延；4.政府行为等不可预见的原因；5.其他非出卖人所能控制的因素。除上述特殊情形外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过180日，自该合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5％向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于前项中的比率）的违约金等。该《商品房买卖合同》后面附有附件一至四，附件四为合同补充协议，其中约定：××承担所购买的商品房办理产权证、按揭所需的所有费用。双方当事人订立商品房买卖合同后，为保障将来实现物权，预购人凭约定可以单方申请到房产管理部门办理预购商品房预告登记。2014年12月3日，聂会梅（乙方）、卓越公司（甲方）签订《〈商品房买卖合同〉（编号20145261）补充协议》约定，原合同第六条第一款的约定有误，现约定为乙方于2014年12月5日前一次性付齐全款210万元整，打到甲方指定账户：张军亭农行账号62×××14；因甲方原因无法及时给乙方开具正式购房发票，暂时以收据代替，甲方承诺于2015年6月5日前为乙方开具正式购房发票；乙方所付购房款已全部包括办理房产证的费用（包括但不限于契税、维修基金、测绘费用等）；如甲方违反以上合同约定，甲方双倍赔偿乙方已支付的购房款，同时乙方有权解除合同；若2015年6月5日前甲方归还乙方购房款210万元，乙方则无条件解除《商品房买卖合同》，否则属乙方违约，乙方应承担由此产生的经济责任和法律责任等，张军亭在甲方处签字。同日，卓越公司给聂会梅出具收到房款210万元的收据。2014年12月5日，聂会梅向张军亭的上述账户转款300万元。又查明，2014年12月3日，聂会梅与卓越公司签订编号为20145328的《商品房买卖合同》一份，约定：聂会梅于合同签订当日一次性支付卓越公司90万元，用于购买卓越公司开发的长葛市××国道东侧卓越香格里拉第25幢2单元3-4层0203001号房（系叠加别墅），建筑面积215.91平方米。卓越公司向聂会梅出具收到房款90万元的收据一张。同日，双方又签订《〈商品房买卖合同〉（编号20145328）补充协议》。再查明，2014年12月3日，卓越公司与刘学东签订《居间协议》一份，约定：刘学东居间介绍聂会梅购买卓越公司的两处别墅，卓越公司支付其居间费54万元。卓越公司已支付27万元。刘学东起诉至北京市朝阳区人民法院，请求卓越公司支付其下欠的居间费和违约金。2016年4月8日，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第42739号民事判决，认定双方成立居间合同关系，判决卓越公司给付刘学东居间费用27万元及违约金3万元。卓越公司不服该判决上诉后被驳回。一审法院认为，本案双方争议的焦点是卓越公司与聂会梅之间是商品房买卖关系还是借贷关系。法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订合同的名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经将款项实际交付给借款方，即可认定借贷关系成立。本案中，卓越公司与聂会梅的交易目的是获得借款，而非出卖商品房，双方真实意思是以商品房买卖合同为借款合同进行担保，故聂会梅要求卓越公司交付房屋并支付违约金的主张无事实根据和法律依据，不应予以支持。根据民间借贷司法解释第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。一审法院审理中，就聂会梅所主张的法律关系的性质向聂会梅进行释明，并告知其可以变更诉讼请求，但聂会梅坚持不予变更，经一审法院主持调解未能达成一致协议。2017年6月15日，一审法院作出（2016）豫1082民初4259号民事判决：驳回聂会梅的诉讼请求。案件受理费94元，由聂会梅负担。聂会梅不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。二审法院对一审认定的事实予以确认。二审法院认为，聂会梅与卓越公司签订有《商品房买卖合同》（合同编号为20145261），约定聂会梅购买“卓越·香格里拉”项目第10幢-1-3层0101001号房，房屋建筑面积558.53平方米，总价210万元。该合同已在房地产管理部门备案，聂会梅已按约定支付了价款。北京市朝阳区人民法院作出的（2015）朝民初字第42739号民事判决，也对双方买卖商品房的事实予以确认，故本案房屋买卖合同成立并生效，聂会梅已按约定履行了合同义务，卓越公司应当按约定交付房屋，并承担违约责任。但双方约定的违约金过高，应参考中国人民银行同期贷款利率计付较为适当。一审判决适用法律错误，应予纠正。2017年11月28日，二审法院作出（2017）豫10民终2592号民事判决：一、撤销一审法院（2016）豫1082民初4259号民事判决；二、卓越公司于判决生效后十日内向聂会梅交付商品房买卖合同编号为20145261的“卓越·香格里拉”项目第10幢-1-3层0101001号房，并支付违约金（违约金以210万元为基数，从2015年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回聂会梅的其他诉讼请求。二审案件受理费94元，由卓越公司负担。本院再审除对一、二审认定事实予以确认外，另查明，一、2017年9月17日，孙保平等多人以卓越公司不能交付所购房屋、明显丧失清偿能力为由申请对卓越公司进行破产重整。一审法院于2017年9月18日作出（2017）豫1082民破申5号民事裁定，受理该申请；2018年8月1日，该院作出（2017）豫1082民破申5号之一决定书，指定河南先利律师事务所及河南德典律师事务所为卓越公司破产重整一案的联合管理人。二、韩晓冉诉聂会梅、卓越公司第三人撤销之诉一案，本院于2020年3月5日作出（2019）豫民终1699号生效民事判决，认定聂会梅与卓越公司于2014年12月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20145328）及《（合同编号为20145328）补充协议》系为卓越公司归还款项提供的一种担保，双方之间不存在真实的商品房买卖关系。三、再审中，双方共同认可案涉《商品房买卖合同》签订时，“卓越?香格里拉”项目第10幢-1-3层0101001号房已经建成并由其他案外人使用。本院再审认为，本案争议的焦点为，聂会梅与卓越公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。对此，应当围绕商品房买卖交易的目的以及外观特征，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。从案涉《商品房买卖合同》（合同编号20145261）及其补充协议签订的目的来看，2014年11月28日，卓越公司与聂会梅签订《商品房买卖合同》之后，双方又于同年12月3日签订该合同的补充协议，明确约定，如果卓越公司于2015年6月5日前归还聂会梅购房款210万元，聂会梅则无条件解除该《商品房买卖合同》，否则属聂会梅违约，聂会梅则承担由此产生的经济责任和法律责任。在商品房买卖合同关系中，××签订合同并履行支付房款的义务，其目的是为了取得合同标的房屋的所有权，出卖方则是希望通过出售房屋获取对价。而上述补充协议约定的内容显示双方成立房屋买卖关系是以卓越公司在2015年6月5日没有归还聂会梅210万元款项为前提的，若卓越公司在2015年6月5日归还聂会梅210万元款项，则双方的《商品房买卖合同》予以解除。该行为不符合一般商品房买卖合同的订立目的。故双方签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议应视为为卓越公司归还款项提供的一种担保。聂会梅虽然在原审诉讼中提交了《商品房买卖合同》、转款凭证、卓越公司出具的收据等证据，并主张该合同已在房管局进行了备案登记，但其未对双方交易中存在的不符合常理之处作出合理解释说明，商品房合同备案登记只是行政机关的一种行政管理行为，并非物权登记行为或预登记行为，不产生物权变动的法律效力。结合聂会梅签订案涉补充协议的当天，就该小区另一套第25幢2单元3-4层0203001号房屋与卓越公司签订《商品买卖合同》（合同编号20145328）及补充协议，两份合同除标的物不同之外，主要内容基本相同，该20145328号合同已被本院生效判决认定系为卓越公司归还款项提供的担保，双方之间不存在真实的商品房买卖关系。本院再审对聂会梅称其与卓越公司之间系商品房买卖合同关系的主张不予支持。另，刘学东诉卓越公司居间合同纠纷一案，法院审理的是居间合同法律关系，并未对本案中聂会梅与卓越公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系重点审查并作出实质性判断，二审据此判决不妥。综上所述，二审判决认定卓越公司与聂会梅之间系商品房买卖合同关系属认定事实有误，本院予以纠正。一审判决认定聂会梅与卓越公司之间不存在真实的商品房买卖关系，双方签订商品房买卖合同及补充协议是为卓越公司归还210万款项提供的一种担保并无不当，应予以维持。卓越公司的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省许昌市中级人民法院（2017）豫10民终2592号民事判决；二、维持长葛市人民法院（2016）豫1082民初4259号民事判决。二审案件受理费94元，由聂会梅负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 韦贵云审判员 卞亚峰二〇二一年三月十八日法官助理秦静书记员王瑶