四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终2072号 上诉人（原审被告）：四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司，营业场所：四川省叙永县永宁新城鱼凫路一段7号楼，统一社会信用代码915105245927612245。 负责人：赵立。 委托诉讼代理人：杨波，男，1978年12月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈方，女，1993年3月12日出生，汉族，住四川省叙永县。 被上诉人（原审原告）：李飞，男，1988年7月20日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：陈方，女，1993年3月12日出生，汉族，住四川省叙永县。系李飞之妻。 上诉人四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司（以下简称新金丰叙永分公司）因与被上诉人陈方、李飞商品房预售合同纠纷一案，上诉人新金丰叙永分公司不服四川省泸州市叙永县人民法院(2020)川0524民初1971号民事判决书，向本院提出上诉，本院于2020年12月31日立案受理后依法组成合议庭，于2021年1月26日公开开庭进行了审理，上诉人新金丰叙永分公司的委托诉讼代理人杨波，被上诉人陈方，被上诉人李飞的委托诉讼代理人陈方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人新金丰叙永分公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人陈方、李飞的诉讼请求；判决被上诉人陈方、李飞承担本案二审诉讼费用。主要事实与理由：上诉人新金丰叙永分公司原与四川黄瓦台建筑工程有限公司（以下简称黄瓦台公司）签订了《建设施工合同》，将岭南尚品一、二期共10幢楼承包给黄瓦台公司修建，黄瓦台公司又将上述工程全部内部承包给王雪斌修建。2014年11月起，王雪斌停止施工，上诉人新金丰叙永分公司多次催告，黄瓦台公司与王雪斌均不复工。2015年5月上诉人新金丰叙永分公司解除了与黄瓦台公司的建设施工合同后，将该工程发包给其他建筑公司施工，但在施工过程中遭到了王雪斌及其他劳务公司的多次阻扰，且黄瓦台公司与王雪斌均拒不，交出已完工程的施工材料，导致上诉人新金丰叙永分公司无法正常办理竣工验收。故不能按期交房及办理产权证书的责任不在上诉人新金丰叙永分公司，因此上诉人新金丰叙永分公司不应当承担违约责任。其次，上诉人新金丰叙永分公司应于2016年6月30日前交房，实际交房时间为2017年7月28日，民事案件的诉讼时效为三年，但被上诉人于2020年7月14日才起诉，故法院应仅对2017年7月14日之后的逾期交房违约金进行审理判决，2017年7月14日前的违约金因过诉讼时效，应予驳回。 被上诉人陈方、李飞辩称：与其签订合同的是新金丰叙永分公司，合同具有相对性，因此双方都应当按照合同履行各自义务，新金丰叙永分公司违约应当承担违约责任。 陈方、李飞向一审法院提出诉讼请求：1、判令新金丰叙永分公司及时向陈方、李飞交付合同约定的房屋及逾期交付房屋的违约金自2016年9月30日起至实际交房之日止，按房价395481元每日支付万分之0.5的违约金，计算至今为26136元；2、请求新金丰叙永分公司向陈方、李飞支付逾期办理产权证明的违约金19008元；自2016年9月30日起至实际得到产权之日止按房价395481元每日万分之0.5计算；3、诉讼费由新金丰叙永分公司承担。 一审法院认定事实：2015年4月4日，李飞、陈方与新金丰叙永分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015001340）。合同约定：“李飞、陈方向新金丰叙永分公司购买位于叙永镇毗卢寺14幢21号楼1单元第1层1-1-1号（暂定编号）商品房，房屋总价款395481元，预测建筑面积122.44平方米。第十一条，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十条，（一）初始登记，出卖人应当在2016年12月30日取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。（二）转移登记，2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日取得该房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：1、……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同签订后，李飞、陈方按照合同约定向新金丰叙永分公司支付了房屋首付款并办理了按揭手续。新金丰叙永分公司于2017年7月28日将上述房屋交付给李飞、陈方但未办理正式交房手续。新金丰叙永分公司将房屋交付李飞、陈方后，至今未取得该商品房所在楼栋产权证书，也未协助李飞、陈方办理房屋产权转移登记相关证书。 一审法院认为，李飞、陈方与新金丰叙永分公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，合同双方当事人应当按照合同约定全面的履行各自的义务，一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李飞、陈方已按合同约定履行了支付房款的义务，新金丰叙永分公司应当按合同约定在约定的期限即2016年6月30日前交付该商品房，但新金丰叙永分公司瑕疵交付该商品房的时间为2017年7月28日，已构成违约，应当承担合同约定的赔偿责任。李飞、陈方主张该房屋至今未实际交付，但李飞、陈方当庭认可从新金丰叙永分公司处领取了钥匙并装修入住，一审法院依法确认房屋交付时间为2017年7月28日。新金丰叙永分公司抗辩无法按期交房的原因是承建商违约、与其无关，该抗辩并不能免除新金丰叙永分公司的违约责任，一审法院不予认可。故对李飞、陈方要求新金丰叙永分公司支付逾期交房违约金的请求一审法院依法予以支持。违约金计算为：(395481×0.05‰)元/天×392天=7751元。 根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定新金丰叙永分公司应当在2016年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，在商品房交付之日起360日内协助新金丰叙永分公司办理房屋所有权证书，但由于的原因至今未取得该商品房所在楼栋的权属证明，因此无法协助李飞、陈方办理房屋所有权证书，已构成违约，应当承担违约责任。李飞、陈方作为守约方有权按照双方的合同约定要求新金丰叙永分公司继续履行合同并承担违约责任。故对李飞、陈方要求新金丰叙永分公司按合同约定支付逾期办理产权证明违约金的请求一审法院依法予以支持。违约金计算标准为：从2018年7月24日起按(395481×0.05‰)元/天计算至实际转移登记之日止。截止至判决之日，新金丰叙永分公司尚欠李飞、陈方逾期转移登记违约金(395481×0.05‰)元/天×771天=15245.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、新金丰叙永分公司在本判决生效之日起十五日内向李飞、陈方支付逾期交房违约金7751元；二、新金丰叙永分公司在本判决生效之日起十五日内向李飞、陈方支付逾期转移登记违约金15245.8元，并从2020年9月3日起按(395481×0.05‰)元/天计算至该商品房实际取得所有权证书之日止。案件受理费375元，减半收取188元，由新金丰叙永分公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，被上诉人李飞、陈方与上诉人新金丰叙永分公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效，合同第十八条对交房时间进行了明确约定，合同第二十八条对房屋所有权转移登记的时间也进行了明确约定，故在王伟、刘艳芳履行完房屋付款义务后，上诉人新金丰叙永分公司应当按约履行交房与办证义务。同时，因合同具有相对性，所以上诉人新金丰叙永分公司不能因第三人的原因来否定自身逾期交房与逾期办证构成违约的事实，因此本院对上诉人新金丰叙永分公司构成违约的事实予以确认。 上诉人新金丰叙永分公司在二审中提出，被上诉人李飞、陈方要求逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。对此，本院认为，上诉人新金丰叙永分公司自认双方曾进行协商处理，并通过补偿水电费的方式对被上诉人李飞、陈方进行处理，故上诉人新金丰叙永分公司的该项主张不能成立，本院不予支持。依照合同约定，被上诉人李飞、陈方应在商品房交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书，即被上诉人李飞、陈方应在2018年7月23日前取得房屋所有权证书。而被上诉人至今未获得房屋所有权证书，上诉人新金丰叙永分公司应从2018年7月24日起按合同约定支付被上诉人李飞、陈方逾期办理所有权转移登记违约金。故原审法院判决上诉人新金丰叙永分公司向被上诉人李飞、陈方支付逾期办理所有权转移登记违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人新金丰叙永分公司的上诉理由不能成立。对其上诉请求，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费375元，由四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  诸 琳 二〇二一年三月十五日 书记员  金 晶