贵州省余庆县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0329民初87号 原告：王淞霖，男，1990年7月10日出生，土家族，贵州省余庆县人，住余庆县。 原告：曾海燕，女，1986年10月22日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县。 被告：张建国，男，1973年9月12日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县。 被告：杨昌平，女，1971年3月6日出生，土家族，贵州省余庆县人，住余庆县。 被告：张宁，男，1995年12月8日出生，土家族，贵州省余庆县人，住余庆县。 被告：杨再平，女，1950年9月20日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县。 原告王淞霖、曾海燕与被告张建国、张宁、杨再平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案。审理过程中，本院依职权通知杨昌平作为被告参加诉讼。后依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告王淞霖、曾海艳，被告张建国、杨再平（第二次未到）到庭参加了诉讼，被告杨昌平、张宁经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告于2018年4月28日签订的《房屋买卖合同》；2.要求被告返还购房款16万元；3.要求被告支付违约金78000元；4.要求被告赔偿装修损失68000元；5.要求被告承担案件受理费。事实和理由：原告与被告于2018年4月28日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告自愿将位于余庆县（原白泥镇）中华中路杨家院10号四层房屋中第三层面积为143.55㎡的两套房屋以16万元的价格出售给原告。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款16万元，并对该房屋进行了装修，花去装修费68000元。2020年8月23日，他人告知原告该房屋已被余庆县人民法院进行网上拍卖。原告通过多方了解得知，被告于2017年3月8日就将该房屋用于抵押向银行贷款，现因被告未偿还银行贷款被银行申请强制执行。原告认为，被告在与原告签订《房屋买卖合同》时未向原告如实告知该房屋用于抵押贷款的事实，属于典型的欺诈行为，导致原告购买的房屋被法院查封拍卖，严重侵害了原告的合法权益。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：房屋买卖合同、不动产权证书复印件、收款收据、（2020）黔0329执异20号执行裁定书、不动产登记申请审批表、房屋调查表、房屋权属登记调查报告、房屋装修图片、余庆县兔宝宝易装馆收款收据及清单、微信转账截图、银行流水。 被告张建国、杨再平辩称，与原告签订房屋买卖合同是事实，涉案房屋被余庆县人民法院进行网上拍卖是事实。杨再平在合同上签名是表明知晓房屋买卖一事。同意解除合同、返还购房款，但不同意承担违约金及装修损失。被告张建国、杨再平未向本院提交证据。 被告杨昌平、张宁经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提供证据及答辩意见。 本院依职权调取了如下证据：余庆县农村信用合作联社个人借款合同、借款借据、抵押合同、（2019）黔0329民初1475号民事调解书、拍卖公告（两份）、变卖公告（两份）、（2020）黔0329执50号案件信息截图。 本院经审理认定事实如下：被告杨昌平系原告王淞霖之姨母。 被告张建国与被告杨昌平系夫妻关系，二人婚后生育儿子即被告张宁、女儿张雁。被告杨再平系被告张建国之母。2015年，被告张建国、杨昌平将位于余庆县房屋，取得黔（2015）余庆县不动产权第000063号产权证。从2016年起，二原告租住在被告张建国、杨昌平新建房屋第三层的302室。2017年3月8日，被告张建国、杨昌平用上述房产作抵押在贵州余庆农村商业银行股份有限公司（原名为余庆县农村信用合作联社、以下简称余庆农商行）借款50万元。2018年4月28日，被告张建国、张宁、杨再平作为甲方，原告王淞霖、曾海燕作为乙方签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将被告张建国、杨昌平前述已提供抵押的四层房屋中的第三层（301室和302室）以16万元的价格出售给乙方。合同签订后，二原告向被告张建国全额支付了购房款，被告张建国将涉案房屋交付给二原告，二原告对涉案房屋进行了装修。2019年6月4日，余庆农商行以张建国、杨昌平未按时偿还借款为由，将二人诉至本院。2019年7月9日，余庆农商行与二人达成协议，协议约定二人分期偿还余庆农商行借款本息，余庆农商行对二人提供的抵押物享有优先受偿权，本院作出了（2019）黔0329民初1475号民事调解书。2020年4月7日，被告张建国、杨昌平未履行（2019）黔0329民初1475号民事调解书确定的义务，余庆农商行向本院申请强制执行。2020年8月20日，本院对被告张建国、杨昌平提供抵押的、产权证号为黔（2015）余庆县不动产权第000063号的四层房产发布拍卖公告进行拍卖。2020年9月9日，原告王淞霖向本院提出书面执行异议。本院于2020年9月21日作出（2020）黔0329执异20号执行裁定，裁定驳回异议人王淞霖的异议请求。2021年1月8日，二原告诉至本院，要求判如所请。 本院认为，被告张建国、张宁、杨再平作为甲方，原告王淞霖、曾海燕作为乙方签订《房屋买卖合同》，将被告张建国、杨昌平位于余庆县以16万元的价格出卖给二原告。虽然被告杨昌平未在《房屋买卖合同》上签名或捺印，但被告杨昌平与被告张建国系夫妻关系，与被告张建国、张宁、杨再平共同居住生活，二原告有理由相信杨昌平知道出卖房屋的事实和被告张建国有权代理杨昌平签订《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，被告张建国的行为构成表见代理。故本院认定2018年4月28日原告王淞霖、曾海燕与被告张建国、张宁、杨再平签订的《房屋买卖合同》合法有效。双方签订合同后，由于被告张建国、杨昌平未按时偿还所欠余庆农商行借款本息，被告张建国、杨昌平提供抵押的四层房屋（含第三层涉案房屋）进入拍卖程序，致二原告的合同目的无法实现，被告已构成违约，二原告的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，二原告要求解除合同的请求符合法律规定，依法应予支持。关于原告要求返还房款、赔偿装修损失的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，二原告应向被告返还房屋、被告应向二原告返还房款、赔偿装修损失。关于装修损失的具体金额。二原告主张68000元，本院依据其提交的证据作如下认定：余庆县兔宝宝易装馆装修费17685元、木工装修费10780元、板材费3300元、室内装修费400元、苏某装修费2000元，合计34165元，超过部分不予支持。关于返还房款、赔偿装修损失的主体问题。本院认为涉案房屋的权利人系被告张建国、杨昌平，到庭双方当事人均认可被告张宁、杨再平在《房屋买卖合同》上签名是为了让被告张宁、杨再平知晓二原告与被告张建国、杨昌平之间的房屋买卖一事，是二原告对房屋买卖一事已向被告张宁、杨再平履行告知义务的体现。因此，被告张宁、杨再平不是真正意义上的涉案房屋出卖人，涉案房屋的实际出卖人是被告张建国、杨昌平。故本院认定返还二原告购房款16万元、赔偿装修损失34165元的主体是被告张建国、杨昌平。对原告要求被告张宁、杨再平返还购房款、赔偿装修损失的请求，本院不予支持。关于原告要求支付违约金的请求。本院认为，致二原告合同目的不能实现的原因事件在双方签订合同之前已发生，二原告却未尽到谨慎义务；同时二原告应当预见到购买四层自建房屋其中一层难以办理产权证，存在不确定风险，但其仍与被告签订《房屋买卖合同》、购买涉案房屋，原告在买受时亦存在过错，故本院对二原告诉请的违约金损失不予支持。对被告杨昌平、张宁经本院传票传唤未到庭参加诉讼的行为，本院视为其自行放弃在法庭上享有的陈述、举证、质证、辩论和申请回避等诉讼权利，并承担由此而产生的不利后果。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王淞霖、曾海燕与被告张建国、张宁、杨再平于2018年4月28日签订的《房屋买卖合同》； 二、由被告张建国、杨昌平在本判决生效后十日内返还原告王淞霖、曾海燕购房款160000元； 三、由被告张建国、杨昌平在本判决生效后十日内赔偿原告王淞霖、曾海燕装修损失34165元； 四、由原告王淞霖、曾海燕在本判决生效后十日内将位于余庆县白泥镇中华中路77号登记在被告张建国、杨昌平名下[产权号：黔（2015）余庆县不动产权第000063号]房产中的第三层归还给被告张建国、杨昌平。 五、驳回原告王淞霖、曾海燕的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5890元，减半收取2945元（原告已预交），由被告张建国、杨昌平负担，并在本判决生效后十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  王云琴 二〇二一年三月五日 书记员  文 丹