山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终655号上诉人（原审被告）：李记民，男，1964年10月30日出生，汉族，住金乡县。委托诉讼代理人：李红晨（系李记民之子），男，1991年5月8日出生，汉族，住金乡县。委托诉讼代理人：刘新民，金乡华宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：金乡县鑫鼎置业有限公司，住所地金乡县真武社区13号楼一单元302室。统一社会信用代码:91370828065926883W。法定代表人：蔡承勇，经理。委托诉讼代理人：李福来，金乡北城法律服务所法律工作者。上诉人李记民因排除妨害纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2020）鲁0828民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李记民上诉请求：1、依法撤销山东省金乡县人民法院(2020)鲁0828民初1464号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院审判程序错误。2013年1月12日，上诉人与金乡县永盛置业有限公司签订了《金济花园认筹单》，购买了涉案房屋，并交纳了10万元的购房款。由于金乡县永盛置业有限公司资金链断裂。经金乡县人民政府与之清算，金乡县永盛置业有限公司退场，金乡县人民政府以金乡县城建投资有限公司的名义与被上诉人签订了包括涉案房屋在内的《金乡县金济花园小区回迁安置房工程建设委托合同》，原开发建设单位永盛置业有限公司的债权、债务经审计后一并转移给被上诉人。原开发建设单位永盛置业有限公司与包括上诉人在内39户《购房认筹单》约定的合同权利和义务也一并转移给被上诉人。根据上述客观事实，上诉人在一审答辩时及一审审理期间，均以书面形式向一审法院申请追加金乡县永盛置业有限公司、金乡县城建投资有限公司为本案第三人，而一审法院并未依据上诉人的申请或职权追加，显然一审程序错误，严重影响了判决结果。一审法院认定事实错误。被上诉人在上诉人上房装修时，就认可《金济花园认筹单》的效力，且一审法院也认定双方均有购买涉案房屋的合意，从一审查明的事实可以认定：金乡县永盛置业有限公司与金乡县人民政府结算后，将债权、债务转移给被上诉人的事实，且被上诉也实际承继了金乡县永盛置业有限公司与上诉人签订的《金济花园认筹单》中约定的权利和义务。被上诉人就应按照《金济花园认筹单》中约定的房屋价格或按照认筹单中约定的开盘时市场价格，认定房屋价格。而一审法院以每平方米4200元，认定房屋价格没有事实依据。显然一审法院认定事实错误!综述以上上诉事实和理由，望二审法院判决撤销山东省金乡县人民法院(2020)鲁0828民初1464号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。金乡县鑫鼎置业有限公司答辩称，一、原审法院认定事实清楚。2013年3月9日，答辩人与金乡县城建投资有限公司签订《金济花园小区回迁安置房工程建设委托合同》，合同约定小区总建筑面积146000平方米，其中：回迁安置住房面积约81690平方米，商业门市735平方米，剩余约6000平方米的房屋由答辩人以低于市场价高于成本价自行出售，答辩人在所建房屋竣工并取得销售资质的时候，发现上诉人在没有向答辩人缴纳购房款的情况下入住了答辩人承建的房屋内，后虽经多次协商，但终因房屋价格何其它问题未有解决。且答辩人在与金乡县城建投资有限公司签订《金济花园小区回迁安置房工程建设委托合同》时，上诉人所谓的认筹房屋并不存在(楼层还没有建)，原审法院在查清案件事实后，依法进行了判决。所以，一审法院的判决认定事实正确。二、原审法院适用程序、法律正确。原审法院在审理此案时，通过庭审调查及双方的举证、质证，充分考虑当事人的意见后，依法作出了正确的判决，并无上诉人所言的一审法院审判程序错误之说。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用程序、法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉人的诉讼请求。金乡县鑫鼎置业有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告立即停止对金乡县金济花园7号楼2单元703室房屋的非法侵占，搬出该房屋，或者交付侵占原告的房屋价款461475元；2.判决被告支付损失15000元；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，2013年1月12日被告李记民作为乙方与案外人甲方金乡县永盛置业有限公司签订《金济花园认筹单》，附带约定第2条载明：乙方认购的房源为7号楼2单元3-7房；并自愿交纳诚意金￥100000.00元，大写人民币壹拾万元整，开盘享受0.95折优惠后（优惠不包含车库和储藏室）再优惠一平米200元。金乡县永盛置业有限公司在该认筹单甲方处加盖公章，本案被告李记民在认筹单乙方处签名。同日，金乡县永盛置业有限公司为李记民出具壹拾万元整的收据并加盖财物专用章，被告提交案外人李玲霞、陈春泰分别于2013年2月16日、2月23日与金乡县永盛置业有限公司签订的《金济花园认筹单》，载明成交价为2700元每平方、2920元每平方，证明涉案房屋在2013年1月-3月期间的市场价格。同年3月9日金乡县城建投资有限公司作为甲方与乙方即本案原告鑫鼎公司签订《金济花园小区回迁安置房工程建设委托合同》，第五条载明：乙方所承建的金济花园小区总建筑面积约146000平方米，其中1：给甲方回迁安置住房面积约计81690平方米（共计797户，其中60平方米户型的66户、90平方米户型的330户、120平方米户型的398户）、商业门市房面积约735平方米。2：剩余约60000平方米的房屋由乙方以低于市场价高于成本价自行出售。土地出让金以市场价由乙方承担。所得款项用于回迁建设费用。同年3月16日金乡县金济花园回迁安置社区指挥部出具加盖公章的说明二份，第一份说明书载明：金济花园回迁安置工程，由前期开发商施工到2#楼桩基完成，3#楼地下一层和地上一层的钢筋，7#楼完成地下一层和地上五层框架部分，8#楼完成地下一层和地上二层框架，9#楼完成地下一层和地上五层框架，前期开发商施工的节点以金乡县审计部门审计为准，由政府直接从审计结果中扣除，返还前期开发商所欠的费用，前期开发商所签的费用及预售的房源与金乡县鑫鼎置业有限公司无任何关系。原告提交该份说明，证明原告接管的先前开发商开发的楼盘时，原开发商所签的一切费用及预售的房屋均与原告无任何关系等情况。第二份说明书载明：2#楼桩基已完成打桩部分；3#楼完成地下一层和地上一层钢筋、混凝土框架结构部分；7#楼完成地下一层和地上五层钢筋、混凝土框架结构部分；8#楼完成地下一层和地上二层钢筋、混凝土框架结构部分；9#楼完成地下一层和地上五层钢筋、混凝土框架结构部分。关于该说明是如何出具的，庭审中原告解释为：“我们给政府签合同的时候，前面的楼未完工，有的盖三层、有的盖五层，金乡县人民政府就把前期的开发商清场了，清场之后和我们签订了合同，我们给回迁指挥部说前期开发商所建设的工程怎么办，然后回迁指挥部就给我们写了一份说明，说明前期盖的活钱，审计完之后予以扣除，所欠的债权债务均由政府扣除返还给前期开发商所欠的费用，前期开发商所欠的费用及预售的房源与原告无关”。另查明：2018年9月原告取得坐落在金乡县东侧的国有建设用地使用权。同年9月26日原告取得金乡县金济花园安置片区建设项目的建设用地规划许可证，用地位置为金乡县金珠路北侧，文化路东侧。同年11月10日原告取得金房开预字（2018）第54号商品房预（销）售许可证，小区（组团）名称：金乡县金济花园小区（1#、3#、5#、7#楼）。又查明：现被告实际占有金乡县金济花园7号楼2单元703室房屋（现已装修好入住），后经原告多次催告，被告拒不搬出。涉案房屋系商品房，面积是102.55平方米，不含储藏室。一审法院认为，本案的焦点问题：一、鑫鼎公司的是否具备本案主体资格；二、涉案房屋价值的确定。对于焦点问题一，被告李金民与金乡县永盛置业有限公司签订购房合同，涉案房屋位于鑫鼎公司开发区内。鑫鼎公司自金乡县承建投资有限公司取得《金济花园小区回迁安置房工程建设合同》，该合同系金乡县金济花园回迁安置社区指挥部将前期开发商清场后取得，可以认定前期开发商为案外人金乡县永盛置业有限公司。鑫鼎公司取得建设工程后，按规定办理了建设用地使用证、商品房预（销）售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证，系涉案房屋的开发商，是本案适格的主体。对于焦点问题二，涉案房屋系金乡县永盛置业有限公司前期开发的工程，被清场后，由本案原告承接。金乡县金济花园回迁安置社区指挥部向本案原告承诺：“前期开发商施工的节点以金乡县审计部门审计为准，由政府直接从审计结果中扣除，返还前期开发商所欠费用，前期开发商所欠费用及预售的房源与原告无任何关系”。被告持有的认筹单及缴纳的诚意金，应属前期开发商所欠的费用及预售的房源。现原告主张被告按现在的4500元/㎡价格支付购房款，可以认定原告同意被告购买涉案房屋。被告实际占有涉案房屋，同意按原价格购买，可以认定双方就买卖涉案房屋达成合意，形成房屋买卖合同关系，仅就价格未达成一致。根据已查明的事实，造成现局面非因双方原因。本院根据事情的成因、涉案房屋所在的地理位置、综合双方主张的价格及现在市场价格，对原告主张的现价酌情予以减少，以4200元作为涉案房屋价格为宜；被告已支付诚意金100000元折抵房款，折抵后，该100000元的债权归鑫鼎公司所有。原告主张被告赔偿损失15000元，证据不足，本院依法不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李记民于本判决生效后十日内偿还原告金乡县鑫鼎置业有限公司房款330710元（102.55㎡×4200元/㎡-100000元）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告金乡县鑫鼎置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费4224元，由被告李记民负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李记民持有的认筹单及缴纳的诚意金，属前期开发商所欠的费用及预售的房源。现李记民实际占有涉案房屋，金乡县鑫鼎置业有限公司在本案中主张李记民按现在的4500元/㎡价格支付购房款，李记民同意按原价格购买，可以认定双方就买卖涉案房屋达成合意，形成房屋买卖合同关系，仅就价格未达成一致。关于涉案房屋的价格问题，一审法院根据已查明的事情的成因、涉案房屋所在的地理位置，综合双方主张的价格及现在市场价格，认定4200元/㎡计算涉案房屋价格，并无不当。综上所述，上诉人李记民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8447元，由上诉人王李记民负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二一年三月二日书记员  李梦琦