河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终48号上诉人(原审被告、原审反诉原告)：王军，男，1975年12月10日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：常学伦，河南振鹭律师事务所律师。被上诉人(原审原告、原审反诉被告)：黄桂平，女，1985年1月18日出生，汉族，住河南省范县新区。被上诉人(原神原告、原审反诉被告)：梁现收，男，1988年5月5日出生，汉族，住河南省范县新区金水湾小区1号楼1单元302号房。以上二被上诉人委托诉讼代理人：刘乾，河南忠义律师事务所律师。以上二被上诉人委托诉讼代理人：石利欣，河南忠义律师事务所律师。原审被告、原审反诉第三人：侯红莉，女，1974年8月14日出生，汉族，住河南省范县。上诉人王军因与被上诉人梁现收、黄桂平、原审被告侯红莉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省范县人民法院（2020）豫0926民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王军的委托诉讼代理人常学伦，被上诉人梁现收、黄桂平及其共同委托诉讼代理人刘乾、石利欣，原审被告侯红莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王军上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回梁现收、黄桂平的诉讼请求；2、依法改判梁现收、黄桂平支付给王军买卖合同追认补偿款3.90万元及交通费1000元；3、本案一、二审诉讼及其他相关费用由梁现收、黄桂平负担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。黄桂平与侯红莉签订的买卖合同王军不知情，直至2020年联系王军配合过户时才知晓，根据《物权法》和《民法总则》的相关规定，侯红莉无权处分夫妻共同财产。后经协商，黄桂平和梁现收同意补偿王军4万元并承担过户费用，其他内容按照买卖合同履行。但黄桂平和梁现收在过户时反悔，属于不诚信导致无法过户，应负全部责任。综上，望查明案情，依法改判。梁现收、黄桂平辩称，王军并未就支付额外房款与梁现收沟通，不存在梁现收答应补偿4万元的情况。2015年10月8日黄桂平、梁现收按照当时市场价格与王军、侯红莉签订房屋买卖合同并支付全部购房款，前期沟通均为黄桂平与侯红莉协商，王军与侯红莉已经办理离婚登记，侯红莉要求支付额外房款并非王军的真实意思表示，且经协商未达成支付额外房款的约定，2020年9月11日双方对该合同进行签字确认，并未更改合同内容。故王军应履行配合过户的义务。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄桂平、梁现收向一审法院起诉请求：1、要求侯红莉、王军继续履行房屋购买合同，并协助黄桂平、梁现收办理位于范县新区金水湾小区1幢1单元3层东南户的不动产权属证书；2、要求涉案不动产房屋的过户费由侯红莉、王军负担；3、要求侯红莉、王军承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2013年9月27日侯红莉与濮阳市振兴房地产开发有限公司（以下简称振兴公司）签订商品房买卖合同，由侯红莉购买了振兴公司开发并销售的位于范县金水湾小区1幢1单元3楼东南户房产。2015年10月8日侯红莉与黄桂平签订房屋购买合同，约定：由侯红莉将上述房产转让给黄桂平，总价款为265000元；约定侯红莉应保证该房屋无抵押、无查封、无产权和债权债务纠纷，承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性、有效性负全责；约定侯红莉即使提供房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易时按时到场；约定办理后续费用（如果涉及过户费用）应由侯红莉全部负责；约定办理房产证时费用由黄桂平自付。一审法院另查明，王军与侯红莉原存在婚姻关系，系涉案房产的共有人。梁现收与黄桂平现系夫妻关系。2020年9月11日王军与梁现收分别作为出卖方、购买方对侯红莉和黄桂平于2015年10月8日签订的房屋购买合同内容进行了签字确认。一审法院认为，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。处分共有的不动产，应当经共同共有人同意。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。依法成立的合同具有法律效力，双方应当按照合同约定履行。关于协助办理义务，本案中，2015年10月8日侯红莉与黄桂平达成转让涉案房产的合意，由于涉案房产系王军与侯红莉的夫妻共同财产，在王军追认该转让行为之前，侯红莉以自己名义与黄桂平签订的房屋购买合同属于无效合同。2020年9月11日王军作为共同出卖人，梁现收作为共同购买方在上述合同中分别进行了签字确认，据此2020年9月11日由王军、侯红莉与梁现收、黄桂平签订的房屋购买合同成立并发生法律效力，各方应当按照合同约定履行义务。按照合同约定，王军、侯红莉负有协助办理该房屋不动产权过户登记手续的合同义务，现梁现收、黄桂平诉求协助，于法有据，法院予以支持。关于房屋过户费用，根据双方签订的房屋购买合同约定，办理手续费用（如果涉及到过户费用）应由王军、侯红莉负责。同时在合同中双方又补充确认办理房产证时费用由黄桂平、梁现收负担。对于上述约定内容，法院认为双方就涉案房产过户的具体内容及费用约定的不够明确，按照交易习惯，特别是合同对过户费的承担已经约定之后又进行补充，同时参考黄桂平与侯红莉在备案合同签订前的意思表示，所以法院确定涉案房产在过户过程中相关税费应由房屋买受人即梁现收、黄桂平负担，梁现收、黄桂平诉求王军、侯红莉负担，法院不予支持。关于王军反诉主张的合同追认补偿款及交通费，法院认为该事项系对双方签订的房屋购买合同内容的变更或者增加，需要当事人协商一致，根据查明的事实，2020年9月11日王军作为共同出卖人，梁现收作为共同购买方对原合同进行签字确认时，并未对王军主张事项在合同中进行补充，同时王军在追认合同前，就上述补偿款，也仅是侯红莉与黄桂平之间进行过协商，作为共同出卖方王军和共同购买方梁现收均没有参与，对于侯红莉与黄桂平之间协商结果，不能引起2020年9月11日各方签收的房屋购买合同内容的变更，故王军以售卖房屋不知情主张补偿的诉求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王军、侯红莉于判决生效之日起30日内配合梁现收、黄桂平办理位于范县新区××小区××楼××单元××东南户房屋（不动产权号：豫2020范县不动产权第0002036号）的过户手续；二、驳回梁现收、黄桂平其他诉讼请求；三、驳回王军的反诉请求。本诉案件受理费100元，由梁现收、黄桂平负担，反诉案件受理费400元，由王军负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，侯红莉与黄桂平于2015年10月8日达成买卖案涉房屋的合意，签订房屋买卖合同，由于案涉房屋为侯红莉与王军的婚内共有财产，故该合同在经王军追认前属于效力待定合同。2020年9月11日王军和梁现收分别作为共同出卖方和共同购买方于该房屋买卖合同上签字确认后，该房屋买卖合同才具有根据合同内容依法约束四人履行合同义务的效力。在此期间，侯红莉提交微信及电话记录证明黄桂平口头向其承诺过户后补偿39000元及交通费1000元，根据《合同法》第十条、第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”此处的微信承诺应认定为“数据电文”，即通过在微信中进一步明确一方义务的真实意思表示，达成了要约与承诺，但该承诺无论是作为房屋买卖合同的补充协议还是一份新的合同，都仅约束侯红莉与黄桂平二人，对于王军与梁现收仍属于效力待定，需获得二人追认后生效。2020年6月份侯红莉与黄桂平达成补偿39000元及1000元交通费的承诺，王军述称于2020年办理过户时知晓房屋买卖一事，后在2020年9月11日对2015年10月8日侯红莉与黄桂平签订的房屋买卖合同进行签字追认，其时合同并未添加载明补偿39000元及1000元交通费的条款，王军也未提交对于补偿4万元的承诺进行追认的证据，应视为四人并未达成补偿的合意，根据合同相对性原则，该承诺对王军、梁现收并不产生法律效力。根据双方四人签订的房屋买卖合同约定，王军应依约履行配合过户的义务，王军提出的黄桂平与梁现收应补偿39000元及1000元交通费上诉主张无合同依据。综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由王军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二一年三月九日书记员 郭琳婧