北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民再44号上诉人（一审被告、反诉原告）：张永东，男，1971年9月13日出生。委托诉讼代理人：徐晓杰，北京市一格律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李玉华（系孙建强之妻），1966年7月6日出生。被上诉人兼李玉华之委托诉讼代理人（一审原告、反诉被告）：孙建强，男，1964年7月15日出生。原审被告：周妍，女，1971年2月19日出生。原审第三人：曹小灿，女，1966年8月17日出生。上诉人张永东与被上诉人孙建强、李玉华、原审被告周妍、原审第三人曹小灿返还原物纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民再3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。张永东上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.评估报告所依据的规定年代久远，其评估价值与房屋的现实价值差距巨大，严重背离了涉案房屋的真实价值。2.被上诉人转让房屋后又以买卖合同无效为由要求返还涉案房屋，其行为严重违反诚实信用原则，其应当按照房屋2020年的价值赔偿上诉人的实际损失。3.被上诉人孙建强、李玉华在北京市大兴区魏善庄镇××村共有二处宅基地，根据农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，被上诉人转让涉案房屋后，即已失去拥有第二处宅基地的资格，其无权主张返还涉案房屋。孙建强、李玉华辩称，同意一审法院判决，不同意张永东的上诉请求，请求二审驳回上诉，维持原判。周妍未到庭应诉，亦未提交书面意见。曹小灿述称，本案与我无关，不同意一审判决，评估报告评估的价值过低。孙建强、李玉华向一审法院起诉请求：1.要求张永东返还房屋；2.周妍及曹小灿负连带返还义务。张永东向一审法院提出反诉请求：1.判令孙建强、李玉华赔偿其购房款50万元；2.判令孙建强、李玉华赔偿500万元（包括房屋重置价、装修、附属物价值及区位补偿价）。一审法院认定事实：2004年7月，孙建强、李玉华将位于北京市大兴区魏善庄镇××号院落内的房屋9间（包括6间正房和3间厢房）以8万元的价格卖与周妍。2008年5月28日，周妍将上述房屋以10万元的价格卖与曹小灿。2009年12月16日，曹小灿将上述房屋以50万元价格卖与张永东。2010年，孙建强、李玉华向一审法院提起诉讼，请求确认二人与周妍之间的房屋买卖合同无效，一审法院作出（2010）大民初字第7315号民事判决书，判决孙建强、李玉华与周妍之间的房屋买卖合同无效。2013年，张永东起诉要求确认曹小灿与周妍之间、张永东与曹小灿之间关于诉争房屋所签订的买卖合同无效。一审法院于2012年8月20日作出（2013）大民初字第6553号民事判决，支持了张永东的前述主张。在（2013）大民初字第6553号案件庭审中，张永东主张其在购买涉案房屋后，对房屋进行了装修和改造，并提交了房屋买卖协议、涉案房屋的集体土地建设用地使用证原件，证明其为涉案房屋的最后购买人及实际占有人。审理时，一审法院对诉争房屋进行了现场勘验，张永东陈述其于2013年5月左右，对北房进行粉刷贴砖、对正房西侧小间堵正门、开南门，西厢房隔断拆除变成一大间；同时做了水电改造；更换正房及厢房门窗、隔断改造、防水处理、外墙贴砖。2019年对整个房屋顶子进行重装，同时再次水电改造。2019年8月建成东厢房4间、西侧门道及卫生间各1间，院内铺砖，作渗井一个。孙建强、李玉华称院落外墙东侧及西侧进行了新的加高，不是重新拆除后所建。审理期间，张永东提交申请要求对涉案房屋及院落的宅基地区位补偿价及房屋、附属物重置成新价进行评估。双方均同意由北京国地房地产土地评估有限公司进行评估。北京国地房地产土地评估有限公司评估后出具报告，评估意见为：宅基地区位补偿价325163元，房屋重置成新价317669元，附属设施重置成新价59097元，合计701929元。张永东向鉴定机构预缴鉴定费5000元。孙建强、李玉华对上述评估报告提出异议，认为涉案房屋并非拆迁房屋，评估机构所依据的相关规定不适合诉争房屋；对报告中的1号、3号及4号评估对象确定的价值有异议，不应将老房价值计算在内，应只计算装饰装修部分才合理；因涉案房屋所在地并非拆迁范围，故不能将集体土地评估出来的价值让双方承担。评估机构对此进行回复称此次评估是以法院委托的现状房屋进行登记测量，具体评估内容以法院委托为准，因目前政策农村宅基地尚不允许上市交易，无可依据的合法市场价值，目前其合法变现的唯一方式是通过征地拆迁获得补偿，故此次评估参照北京市集体土地拆迁政策规定，以其可能实现的区位补偿作为参照，对此在报告的“价值类型”及“未定事项假设”中均进行了阐述。张永东对评估报告亦提出异议，主要认为评估依据的规定年代久远，与现在的环境、价值相差甚远，评估数额与实际出入较大。对此，评估机构答复称评估所依据的文件标准均处于有效期内，且采用的是2018年6月1日起执行的北京市房屋重置成新评估技术标准，因此报告是符合实际情况的。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，综合考虑到出卖人出售房屋后又要求确认合同无效，此举有违诚实信用原则，故认定孙建强、李玉华负主要责任，张永东负次要责任。根据查明情况可知，涉案房屋原审时已经由张永东占有使用，且目前涉案房屋仍由其占有使用。由于一审法院生效判决已经认定曹小灿与周妍之间、张永东与曹小灿之间关于诉争房屋所签订的买卖合同无效。故本案中，孙建强、李玉华要求张永东返还涉案房屋的诉讼请求存在事实及法律依据，法院予以支持。因目前周妍及曹小灿并未实际占有涉案房屋，故孙建强、李玉华要求周妍及曹小灿承担连带返还房屋的诉求，无事实依据，不予支持。按照相关法律规定，孙建强、李玉华应向张永东进行相应赔偿。关于赔偿金额，由于评估程序及依据合法，一审法院对评估报告予以确认。依据评估报告并综合考虑孙建强、李玉华及张永东的过错责任、房屋建设情况及贡献程度，同时结合张永东支付房款情况，从本案实际出发，按照相关规定，酌定由孙建强、李玉华一次性赔偿张永东67万元（包含50万元房款）。据此，一审法院作出判决：一、撤销北京市大兴区人民法院（2011）大民初字第2748号民事判决；二、张永东将位于北京市大兴区魏善庄镇××号的院落及房屋返还孙建强、李玉华（于判决生效后三十日内履行）；三、孙建强、李玉华赔偿张永东670000元（于判决生效后三十日内履行）；四、驳回孙建强、李玉华的其他诉讼请求；五、驳回张永东的其他反诉请求。本院二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审争议的焦点有二，一是张永东是否应当将涉案房屋返还给孙建强、李玉华，二是孙建强、李玉华是否应当向张永东进行赔偿以及赔偿数额如何确定。关于争议焦点一。已有生效判决确认孙建强、李玉华与周妍之间、周妍与曹小灿之间、张永东与曹小灿之间关于诉争房屋所签订的买卖合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，孙建强、李玉华要求张永东返还房屋的诉讼请求于法有据，应当支持。张永东关于孙建强、李玉华无权要求返还房屋的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。合同被确认无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院考虑到孙建强、李玉华出卖房屋后又要求确认合同无效、返还房屋，违背了诚实信用原则，认定孙建强、李玉华负主要责任，张永东负次要责任，处理适当。一审审理过程中，张永东向一审法院提出申请，请求法院委托北京国地房地产土地评估有限公司对诉争房屋、院落进行评估。孙建强、李玉华、曹小灿亦同意由北京国地房地产土地评估有限公司对诉争房屋、院落进行评估。北京国地房地产土地评估有限公司作出评估报告后，张永东和孙建强、李玉华均对评估报告提出了异议，北京国地房地产土地评估有限公司针对双方提出的异议均作出了书面答复。目前没有发现北京国地房地产土地评估有限公司在本案评估过程中存在违法情形。一审法院依据评估报告，综合考虑双方过错程度、房屋建设情况、贡献程度等因素，确定孙建强、李玉华一次性赔偿张永东67万元，处理并无不当。综上，张永东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20650元，由张永东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈捷鹰审判员  金昌伟审判员  江慕南二〇二一年三月二十九日书记员  李梦源