四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终414号 上诉人（原审原告）：刘政，男，1993年7月10日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：张俊平，男，住四川省成都市锦江区，由峨眉山市胜利街道三台山社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：四川华地财富投资集团有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区积翠街354号8栋1层。 法定代表人：佘勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉红，四川联一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：峨眉山万年华地财富置业有限公司，住所地：四川省峨眉山市杨柳街363号、名山东路400号3幢4-7号。 法定代表人：佘勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉红，四川联一律师事务所律师。 上诉人刘政因与被上诉人四川华地财富投资集团有限公司（以下简称四川华地财富集团公司）、峨眉山万年华地财富置业有限公司（以下简称峨眉华地财富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。因双方当事人均同意不开庭审理，本院于2021年3月19日对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘政上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判刘政与峨眉华地财富公司2017年8月3日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》于2020年6月10日解除；3.判令峨眉华地财富公司退还购房款、代办房产证补差面积房款、代办产权税费等共计278,585.13元，并支付资金占用利息（以278,585.13元为基数，从2019年2月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；4.一、二审案件受理费由四川华地财富集团公司、峨眉华地财富公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误。案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第（一）款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率支付给利息。该约定赋予了刘政在峨眉华地财富公司逾期办证的情形下享有合同解除权并有权要求其退还房款及利息。其次，根据合同约定，峨眉华地财富公司的办证截止时间为2019年2月25日，而事实上其在2020年7月15日才为案涉房屋办理了不动产权证，逾期506天已构成严重违约，刘政选择退房并要求峨眉华地财富公司支付利息，符合合同约定，一审法院认定刘政放弃解除合同的权利系事实认定错误。 峨眉华地财富公司答辩称，刘政主张解除案涉合同没有法律依据和合同依据。1.虽然商品房买卖合同第二十八条第（一）款第1项中约定了峨眉华地财富公司逾期办证的情形下，选择第2种方式处理，即刘政可以主张不退房并要求峨眉华地财富公司支付违约金，也可以选择退房。但由于双方签订的《补充协议》第20条第2款中同时约定，解除权的行使期间为解除事由发生之日起15日内。刘政未在该期间行使解除权，应视为对解除权的放弃。2.逾期办证并未构成根本性违约，不存在法定解除的情形。3.案涉房屋已交付给刘政，其已实际占有、使用该房屋，并实际取得房屋租金收益，其不享有合同解除权。 四川华地财富集团公司答辩称，四川华地财富集团公司与峨眉华地财富公司为独立的公司，案涉合同是刘政与峨眉华地财富公司签订的，四川华地财富集团公司并非本案适格的诉讼主体。 刘政向一审法院起诉请求：一、判令四川华地财富集团公司、峨眉华地财富公司违约退还刘政购房款263,227元、代办房产证补差面积房款5,301元、代办产权税费10,057.13元，三项共计退还金额为278,585.13元；二、判令四川华地财富集团公司、峨眉华地财富公司自违约之日起至刘政收到四川华地财富集团公司、峨眉华地财富公司应退金额278,585.13元之前按四川华地财富集团公司、峨眉华地财富公司应退金额每日万分之三支付刘政违约金；三、判令四川华地财富集团公司、峨眉华地财富公司支付刘政误工费、交通费、精神损失费2,000元；四、判令四川华地财富集团公司、峨眉华地财富公司支付本案诉讼费、执行费等相关一切费用。现变更诉讼请求为：1、依法解除刘政、峨眉华地财富公司签订的商品房买卖合同；2、判令四川华地财富集团公司、峨眉华地财富公司承担退还房款、超面积补缴房款、代收税费、赔偿交通费等各项费用。 一审法院认定事实：刘政与峨眉华地财富公司签订的《商品房买卖合同》第二十八条约定房屋所有权转移登记责任处理：（一）房屋所有权转移登记违约责任1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）…。（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。补充协议第十三条对产权登记的补充约定：1.买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，及时与出卖人办理房屋面积补差结算手续和面积补差的补充协议签订手续，并向出卖人付清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人付清上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得房屋所有权证；第二十条对合同解除与协助义务的补充约定：2.双方按本合同其他条款行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送到另一方，否则视为有解除权一方放弃解除合同的权利。刘政于2018年2月26日交付了办理产权证所需的税金，委托峨眉华地财富公司代为办理产权证，峨眉华地财富公司办证截止日期应当为2019年2月25日。2015年9月17日，刘政与案外人四川嘉信商运物业服务有限公司签订的万年华地财富广场商铺委托经营管理合同约定委托经营管理期限从2017年11月1日至2026年6月30日止；合同第六条约定甲方（刘政）权利义务：5、委托经营期间不得解除本合同和撤销委托经营；7.委托经营期间，保证不丧失对商铺的所有权，并积极履行相应义务，但甲方享有依照本合同约定及相关法律的规定转让商铺的权利。合同十二条约定违约责任：2.在委托经营期间，任何一方均无权提前终止本合同。2020年7月15日，峨眉华地财富公司为刘政办理了所购买的商铺不动产产权证书，但刘政未领取。刘政收取委托第三方租赁商铺收益至2019年5月止，同年8月18日，刘政诉讼主张要求第三方四川嘉信商运物业服务有限公司支付拖欠2019年6月至2020年3月的商铺租金，并要求峨眉华地财富公司承担连带责任。刘政于2020年7月20日诉来我院要求支持其诉讼请求。 本案经该院多次主持调解，当事人难以达成调解协议。 一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二条“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。本案刘政、峨眉华地财富公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的同时，刘政又与案外人四川嘉信商运物业服务有限公司签订所购买商铺委托经营管理合同，刘政已按照合同约定支付了全部房款及办证所需费用、资料，并将商铺交付第三方进行经营管理，收取租金收益，由于第三方未按合同约定按时支付约定租金收益，双方发生纠纷，刘政以峨眉华地财富公司逾期办证要求解除双方签订的商品房买卖合同，同时退回购房款、代办产权证所需费用及赔偿损失。 本案争议焦点为：1.四川华地财富集团公司是否为本案适格主体；2.出卖人是否违反合同约定，买受人能否解除合同。 关于焦点一，峨眉华地财富公司是四川华地财富集团公司旗下成立的具备对外独立承担民事责任的法人支公司。本案峨眉华地财富公司在对外销售商铺所作的广告宣传虽冠有四川华地财富集团公司字样，但该集团公司并未与刘政签订任何合同，故四川华地财富集团公司不是本案适格主体。 关于焦点二，就刘政与峨眉华地财富公司签订的买卖合同及补充协议可以看出，约定解除的情形有二种，第一种情形为：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权解除合同；2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人有权解除合同；另一种情形为：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人可选择不退房或退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。补充协议第十三条对产权登记的补充约定：1、买受人委托出卖人代为办理房屋所有权的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，及时与出卖人办理房屋面积补差结算手续和面积补差的补充协议签订手续，并向出卖人付清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人付清上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得房屋所有权证。直2018年2月26日，刘政委托峨眉华地财富公司办证开始至峨眉华地财富公司于2020年7月15日为争议房屋办证已逾期500多天。依据补充协议第二十条对合同解除与协助义务的补充约定：2、双方按本合同其他条款行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送到另一方，否则视为有解除权一方放弃解除合同的权利。刘政应按约定于2019年2月25日起15日内将解除合同的书面通知送到峨眉华地财富公司，但刘政未举证证明其已按约定向峨眉华地财富公司发出书面的解除合同通知书，且刘政以己行为主张要求支付购买商铺2019年6月至2020年3月的租金，是在履行自己商铺收益权利，应视刘政放弃解除合同的权利。刘政可另案主张要求峨眉华地财富公司承担逾期办证的违约责任。 综上，刘政的诉讼主张该院依法不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回刘政的诉讼请求。诉讼费用5,508元（刘政已预交），由刘政负担。 本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：刘政与峨眉华地财富公司于2015年9月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定：峨眉华地财富公司将其坐落于峨眉山市××路××号商品房预售许可证为峨市住建（2015）房预售证第016号下第1幢3层3－3－244号商铺出卖给刘政，该商品房建筑总层数为32层，其中地上31层，地下1层，层高为5.5米，预测面积共22.84平方米，其中套内建筑11.9平方米，分摊共有建筑10.94平方米。该商品房单价为每平方米11524.82元，总价款为263227元，付款方式为：一次性付款，出卖人在2017年10月31日前向买受人交付该商品房等内容。 合同签订后,刘政于2015年9月17日签订《商品房买卖合同》当天向峨眉华地财富公司支付了商铺房款263,227元，于2018年2月26日向峨眉华地财富公司交付了房屋面积补差款5,301元及办理产权证所需的税费10,057.13元，委托峨眉华地财富公司代为办理产权证。 四川嘉信商运物业服务有限公司于2017年10月29日代刘政从峨眉华地财富公司处完成了案涉房屋的收房。截止2020年3月,四川嘉信商运物业服务有限公司合计支付刘政租金及保证金41,334.42元（其中租金28,173.06元，保证金13,161.36元），尚欠租金13,896.32元。 以上事实，有《商品房买卖合同》《收据》租金汇总表、《关于万年华地财富广场项目代为业主办理房屋验收事宜告知的函》《代收房业主清单》及双方当事人在一审、二审庭审及询问中的陈述意见予以证实。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，二审围绕当事人上诉争议的问题进行审查，对于当事人未提出上诉部分，不予审查。刘政在二审中不再主张四川华地财富集团公司承担责任，系其对自身实体权利的处分，且不损害他人合法权益，本院予以准许。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于：案涉商品房买卖合同及补充合同应否解除，峨眉华地财富公司应否向刘政返还房款及损失。 根据刘政与峨眉华地财富公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议约定，峨眉华地财富公司应于2019年2月25日前为刘政办理案涉房屋的产权证书，峨眉华地财富公司于2020年7月15日才为其办理不动产权证书，逾期500多天，已构成违约。 由于合同解除权系形成权，依约定享有合同解除权的一方当事人，经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭，其行使应受到除斥期间的限制，经过除斥期间不行使约定解除权，则解除权归于消灭。根据《商品房买卖合同》第二十条约定，峨眉华地财富公司逾期办理房屋所有权证书，刘政有权选择退房，并要求峨眉华地财富公司退还房款及利息。但同时，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二十条第2款约定“双方按本合同其他条款行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送到另一方，否则视为有解除权一方放弃解除合同的权利。”《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”具体到本案，双方当事人对合同解除权的行使期限约定了15天的行使期限，刘政应从解除事由发生之日起15日内，即2019年2月26日至2019年3月12日期间以书面通知向峨眉华地财富公司提出解除合同，刘政并未在该期间行使解除权，而是在2020年6月10日以提起本案诉讼的形式要求解除合同，已超过双方约定的解除权行使期间，其解除权已消灭，刘政可另行向峨眉华地财富公司主张违约责任。由于除斥期间为不变期间，不适用中止、中断或延长的规定，刘政主张峨眉华地财富公司的违约行为处于持续状态，解除权的行使应从本案起诉之日起算的理由不成立。同时，合同解除权的行使期限既可以由法律规定，也可以由当事人约定，刘政主张补充协议第二十条第2款的规定无效的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，刘政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,508元，由刘政负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周文勤 审 判 员 伍 健 审 判 员 刘一铭 二〇二一年三月二十九日 法官助理 吴 君 书 记 员 潘志琴 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。