山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3114号 上诉人（原审原告）：青岛金湾置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx1P。 法定代表人：张凯，执行董事。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：吴伦萍，女，1962年8月16日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：朱勇钢，山东罗奥律师事务所律师。 上诉人青岛金湾置业有限公司（以下简称金湾置业公司）因与被上诉人吴伦萍商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初19264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金湾置业公司的委托诉讼代理人荣艳晶，被上诉人吴伦萍的委托诉讼代理人朱勇钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金湾置业公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实有误，被上诉人实际已支付房款应为144740元，并非146479元，应将被上诉人的提前还款优惠1739元予以扣除。双方于2018年2月5日签订《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》，约定被上诉人采用分期付款的方式支付购房款，被上诉人于2018年2月5日支付首期款48826元(包含定金2万元)，根据认购书约定，被上诉人应当于2018年7月7日支付97653元购房款，实际被上诉人提前于2018年5月18日支付第二期房款，上诉人给予其提前还款优惠1739元，即被上诉人2018年5月18日实际支付了购房款95914元。至此，被上诉人实际己支付房款总计为144740元，上诉人退还购房款及扣除违约金均应当以144740元为基数，一审认定被上诉人所付房款金额有误，应当依法予以纠正并改判。 二、一审酌情判决被上诉人需向上诉人支付2万元违约金过低，不仅降低了被上诉人的违约成本，违背诚信和公平原则，而且严重侵犯上诉人的合法权益，造成上诉人的巨大损失。1.受国家宏观政策调整的影响，地产行业融资困难，目前行业中开发商的融资成本接近年息20%，被上诉人长期占有上诉人房源，而拒绝支付剩余房款，导致上诉人出售房产后资金无法及时回笼投入再生产；2.房价下跌，房地产市场下行，合同解除后，上诉人另售涉案房屋必然会产生差价损失，而合同解除的原因在被上诉人，其应该承担因此而给上诉人带来的损失。3.被上诉人购买涉案房屋系恒大老业主(推荐人)通过恒房通推荐购买，上诉人为此已支付推荐人佣金9765元，并减免了推荐人的物业费9765元，上诉人实际也已产生19530元的损失，上诉人请求在已付房款中予以扣除。 吴伦萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 金湾置业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》（认购书编号：xxxx)；2.判令解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》；3.判令吴伦萍所付款项73239.5元作为违约金不予退还；4.判令吴伦萍承担本案全部诉讼费用。审理过程中，金湾置业公司变更诉讼请求，撤销诉讼请求第二项。 一审法院认定事实：1.2018年2月5日，青岛金湾置业有限公司（卖方、甲方）与吴伦萍（买方、乙方）签订《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》（编号为xxxx），乙方向甲方认购青岛恒大金沙滩项目xx地块xx栋xx室，房屋总价款976529元。约定：一、乙方签订认购书时，支付人民币20000元作为定金，（定金在签订商品房买卖合同后转入房款）；二、付款方式为分期付款，乙方须于2018年1月9日前支付首期房款28826元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月7日前付清97653元；于2019年1月7日前付清146479元；于2019年7月7日前付清292959元；于2020年1月7日前付清390612元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；五、乙方必须按双方约定付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任……。双方均认可截至起诉之日，吴伦萍支付购房款146479元（包含定金）。双方未就上述购房事宜签订书面《商品房买卖合同》。2.金湾置业公司提交商品房合同解除函及邮寄记录，证明金湾置业公司于2020年3月向吴伦萍邮寄解除函，该邮件于2020年3月21日签收。催款函载明：吴伦萍女士，您在2018年1月7日认购了恒大金沙滩项目5栋1408室。依据您与我司签订的合同约定，您应于2019年1月7日前支付房款146479元，否则您需依据合同约定，承担违约责任。现我司郑重通知您：您已逾期付款，达到合同解除条件，即日起您与我司签订的商品房买卖合同解除，我司将收回房屋另行售卖，并依约从您已交房款扣除相应违约金，同时，您需按照约定配合我司办理解除合同相关手续，如按照合同约定有剩余款项需要退回的，退款手续一并处理。 一审法院认为，双方签订的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用的原则，履行义务，行使权利。现金湾置业公司请求解除合同，吴伦萍亦无异议，应视为双方对合同的解除达成了合意，故双方签订的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书，应予解除。吴伦萍辩称于2018年10月29日向金湾置业公司提出无理由退房，金湾置业公司予以同意，吴伦萍已将所有购房手续及发票在提出退房时一并交由金湾置业公司，且涉案楼盘施工进度缓慢无法按期交付，吴伦萍不存在逾期交付购房款的情况。金湾置业公司对此不予认可，金湾置业公司称未收到吴伦萍的退房申请，不存在延期交房的情况，且吴伦萍未按照约定付清款项金湾置业公司不能交付房屋。吴伦萍对于其辩解意见未提交充分有效证据证实，因此，对于吴伦萍的辩解意见不予采信。吴伦萍无正当理由未按约定的时间付款，故造成合同解除的过错在吴伦萍。本案的焦点问题是吴伦萍的违约责任如何确定。双方签订《认购书》约定如吴伦萍未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。《中华人民共和国民法总则》第六条规定,“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”涉案认购书系青岛金湾置业有限公司欲反复使用而预先制定之格式合同。青岛金湾置业有限公司作为该合同的提供者,应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。青岛金湾置业有限公司作为该格式合同的提供者,在认购书第五条、第六条对当事人违约责任分别约定,“乙方必须按双方约定付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”由此可见,认购书中关于各自违约时应承担的违约责任并不对等,买受人违约时应承担违约责任的条款属于加重买受人责任的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定,“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”因此,合同中关于逾期付款违约责任条款属无效条款。造成双方签订的《认购书》解除的过错在吴伦萍，故吴伦萍应承担违约责任。结合吴伦萍违约的事实，酌定吴伦萍支付违约金20000元，即吴伦萍支付的定金20000元，金湾置业公司不予返还。金湾置业公司的第二项诉讼请求系要求“判令吴伦萍所付款项73239.5元作为违约金不予退还”，故吴伦萍应支付的违约金20000元可从其已付房款中予以抵扣，在抵扣完毕后，金湾置业公司应将收取的剩余房款退还给吴伦萍。 一审判决：一、解除青岛金湾置业有限公司与吴伦萍于2018年2月5日签订的编号为xxxx的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》；二、吴伦萍所付房款146479元中的20000元抵作给付青岛金湾置业有限公司的违约金；三、青岛金湾置业有限公司于判决生效之日起十日内返还吴伦萍购房款126479元；四、驳回青岛金湾置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取815元，由青岛金湾置业有限公司负担665元，由吴伦萍负担150元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金湾置业公司提交证据一、提前还款优惠计算表、提前支付房款优惠确认函一份，拟证明：吴伦萍享受了提前还款优惠1739元，该优惠并未实际支付，其已承诺确认退房时应扣除本次优惠金额。证据二、青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书原件两份，拟证明：与涉案房屋同户型的房屋价格已回落，上诉人存在巨大的房屋差价损失。吴伦萍质证称，对证据一的真实性无异议。证据二的真实性不予认可，该房屋在起诉之日起并未实际交付使用，违约责任在金湾置业公司。同时金湾置业公司承诺为无条件退房，在一审时双方经法院调解达成了判决书判决的内容。金湾置业公司要求以判决的形式对本案进行文书下达，吴伦萍当时也同意了。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，金湾置业公司与吴伦萍签订的涉案房屋认购书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。上述认购书签订后，吴伦萍仅支付了部分购房款，未依约支付剩余购房款，违约事实清楚。一审综合考虑双方认购书的约定、双方实际履行认购书的情况、吴伦萍的过错程度、金湾置业公司能够证明的损失等因素，认定双方合同约定的违约金过高，并酌情判令吴伦萍支付金湾置业公司违约金20000元，较为妥当，本院予以确认。金湾置业公司主张扣除吴伦萍已付款项中的73239.5元作为违约金，证据不足，本院不予采纳，对其违约金请求过高部分，本院不予支持。金湾置业公司向一审法院提起本案诉讼时，明确主张吴伦萍实际支付房款146479元（含定金2万元），根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，一审根据金湾置业公司的自认，认定吴伦萍已向金湾置业公司支付购房款146479元，并无不当，本院予以确认。金湾置业公司作为开发商，掌握有吴伦萍支付款项的相关证据，其在二审期间提交的收据并非新证据，不应构成金湾置业公司推翻其在一审期间自认事实的依据，金湾置业公司上诉主张退还购房款及扣除违约金均应当以144740元为基数，有违诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，金湾置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1631元，由青岛金湾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年三月二十九日 法官助理王莉莉 书记员 胡荣华 书记员 于国英