北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终457号上诉人（原审原告）：王浩，男，1977年3月16日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：吕君，北京市智舟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市丰台区马家堡街道枫竹苑社区居民委员会，住所地北京市丰台区。负责人：付瑜，主任。委托诉讼代理人：肖巍，北京市高通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市丰台区人民政府马家堡街道办事处，机构地址北京市丰台区。负责人：王峰，主任。委托诉讼代理人：邹凯，北京市常鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁莉莉，北京市常鸿律师事务所实习律师。上诉人王浩因与上诉人北京市丰台区马家堡街道枫竹苑社区居民委员会（以下简称枫竹苑居委会）、北京市丰台区人民政府马家堡街道办事处（以下简称马家堡街道办事处）排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初23230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王浩之委托诉讼代理人吕君，上诉人枫竹苑居委会之委托诉讼代理人肖巍、负责人付瑜，上诉人马家堡街道办事处之委托诉讼代理人邹凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王浩上诉请求：1.请求判决枫竹苑居委会、马家堡街道办事处向我支付2012年4月18日至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每天每平方米3元计算）；2。一、二审诉讼费用由枫竹苑居委会、马家堡街道办事处负担。事实和理由：一审法院认定我是北京市丰台区角门XX号XX路X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。枫竹苑居委会、马家堡街道办事处无正当理由占用涉案房屋，从而判决其腾退涉案房屋交于我，认定事实清楚，适用法律正确。但是，一审法院以枫竹苑居委会、马家堡街道办事处不存在非法强占涉案房屋的情形等理由驳回我主张2012年4月18日至腾退之日止的房屋使用费的诉讼请求，违背了法律对物权保护的规定，适用法律错误。我依法对涉案房屋享有直接支配和排他的不动产物权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。枫竹苑居委会、马家堡街道办事处无权占有涉案房屋，且经过我几次催告，拒不返还腾退涉案房屋，长达8年的时间，给我造成了巨大的经济损失，侵害了我的物权。故枫竹苑居委会、马家堡街道办事处应当依照《物权法》第三十七条的规定，赔偿我的经济损失。枫竹苑居委会辩称，北京名流未来置业公司把原来规划给居委会的一层用房出售给了工商银行，目的是为了规避无偿给居委会办公用房。答辩理由同我方的上诉意见。我方不应该给王浩支付房屋使用费，也不应该腾退涉案房屋。马家堡街道办事处辩称，我方不是实施侵权行为主体，没有实施任何侵权行为，也未教唆或者指使枫竹苑居委会实施任何侵权行为。根据《中华人民共和国民法典》的规定，居民委员会是独立法人，独立承担责任，独立实施民事行为。一审法院判决我方承担连带腾退义务以及王浩要求我方连带支付使用费，没有任何事实依据，王浩的陈述和事实不符。根据一审法院判决书，王浩向枫竹苑居委会发函，没有给马家堡街道办事处发函，所以王浩的陈述和法院查明的事实不符。本案是排除妨害纠纷，王浩请求支付使用费不在本案受理范围内。综上，我方不同意王浩的上诉请求。枫竹苑居委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王浩的诉讼请求或发回重审；2。一、二审诉讼费用由王浩负担。事实和理由：1.原北京名流未来置业有限公司将北京市丰台区角门XX号XX路X号楼一层居委会及其他配套用房出售给工商银行旨在规避无偿移交居委会办公用房。根据《北京市社区居民委员会办公用房管理若干规定》(北京市人民政府第78号令，后修改为第169号令)(以下简称《规定》)之第九条：工程竣工后，工程所在地的街道办事处应当参加居住区公共配套设施验收。没有建设居委会办公用房或者未达到标准的不得通过验收。居民入住后一个月内，建设单位应当将居委会办公用房无偿交给所在地街道办事处管理，并办理交接手续。马家堡街道办事处并未参与该工程的竣工验收，开发商原北京名流未来置业有限公司也没有将该楼一层交付街道办事处用于社区居委会办公和服务用房。开发商于2012年3月将一层卖给了工商银行，依据《规定》之“十一条：任何组织和个人不得侵占居委会办公用房的规定”我方认为，开发商将一层居委会用房及配套设施卖给工商银行，旨在规避无偿移交居委会办公用房。根据合同法第五十二条的规定，该买卖合同无效，应予撤销。2.枫竹苑居委会、枫竹苑社区党委、枫竹苑社区服务站无需腾退涉案房屋。根据建设工程规划许可证编号：2002规建字0809号，发件日期：2002年6月27日。2012年3月，位于北京市丰台区角门XX号楼XX路X号楼1层配套公建房屋为居委会50平方米；卫生站43平方米，便民店144平方米，规划配套公建面积273平方米，银行一层共建筑面积393.09平方米。根据北京市人民政府第78号令《北京市社区居民委员会办公用房管理若干规定》第九条第二款“居民入住后一个月内，建设单位应当将居委会办公用房无偿交给所在地街道办事处管理，并办理交接手续”（本规定自2001年7月1日起施行）建设单位北京名流未来置业有限公司未按该规定与马家堡街道办事处办理居委会办公用房的交接手续，并于2012年4月24日将北京市丰台区角门XX号楼XX路XX号楼1层出售给中国工商银行股份有限公司北京丰台支行。按照建设工程规划许可证2002规建字0809号配套公建用房面积不得出售。鉴于一层居委会及其他配套设施被北京名流未来置业有限公司出售给工商银行，故经开发商同意，枫竹苑居委会、枫竹苑社区党委、枫竹苑社区服务站在三层办公，故不存在腾退房屋的问题，由于开发商违规出售行为，导致居委会置换占用三层房存在非法强占的情形。3。一审法院适用法律错误，应予纠正。一审法院引用《北京市关于推进社区规范化建设试点工作的实施方案》的规定：社区服务站接受街道办事处领导，社区党组织接受上一级党组织领导，要求马家堡街道办事处承担腾退义务，属于适用法律不当，上述规定属于地方部门工作文件。根据《居民委员会组织法》第二条第二款规定，不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机构对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助，该规章属于地方性法规，按照立法法的规定，下位法应遵循上位法的原则，地方性法规的效力高于地方部门工作文件，显然不能作为案件审理依据。4.涉案房屋已经行政规划审批作为物业管理用房，不因房屋产权人的变更而变更。北京市高级人民法院（以下简称北京高院）《关于二中院民一庭就如何处理开发商出售小区物业用房纠纷问题请示的答复》，依据法不溯及既往和尊重历史的原则，对于房屋行政管理机关就该类房屋已经做出权属登记的，人民法院在处理该类纠纷时应当予以尊重，不宜轻易改变已经形成的不动产权利格局。但应特别指出，如该房屋已经行政规划审批作为物业管理用房的，不因房屋产权人的变更而变更其规划用途，房屋产权人应当按照规划要求将房屋交由小区物业公司作为物业管理用房使用”根据建设工程规划许可证编号：2002规建字0809号及前述北京高院的答复，王浩应当按照规划要求将房屋交由居委会、社区党委、社区服务站办公用房使用。王浩辩称，枫竹苑居委会所说的规划用房是一层，和我的三层本来就没有关联性。枫竹苑居委会、枫竹苑社区党委、枫竹苑社区服务站是三个不同的单位，枫竹苑居委会可以成为本案的一审被告，枫竹苑社区党委和枫竹苑社区服务站上级机关是马家堡街道办事处，故马家堡街道办事处作为领导机构而成为诉讼主体。一审判决枫竹苑居委会和马家堡街道办事处承担腾退义务是有法律规定的。枫竹苑居委会要求继续占有涉案房屋是严重的侵权行为，涉案房屋已经被占用了八年了，到现在一分钱也没有给，枫竹苑居委会的理由不能成立，请求法院驳回。马家堡街道办事处辩称，同意枫竹苑居委会上诉请求。马家堡街道办事处上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回王浩的起诉；2。一、二审诉讼费用由王浩负担。事实和理由：一审法院适用法律错误。根据《侵权责任法》第三条规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”;第九条规定：“教唆、帮助他人实施侵权行为的，应当与行为人承担连带责任。”根据一审判决书第五页第四行本院查明部分显示“涉诉01号房屋，由枫竹苑居委会，枫竹苑社区党委，枫竹苑社区服务站共同使用”。因此我方未侵害王浩任何权利，也未唆使、帮助任何人侵害王浩权利，我方不是侵权责任主体，一审法院适用法律错误，请二审法院予以改判或发回重审。枫竹苑居委会辩称，同意马家堡街道办事处上诉请求。王浩辩称，根据一审法院现场勘验，枫竹苑居委会占用涉案房屋70平米，枫竹苑社区党委占用100平米，枫竹苑社区服务站占用120平米，所以100平米和120平米的占用主体是针对马家堡街道办事处。我认为这是马家堡街道办事处应该承担责任的非常重要的原因。马家堡街道办事处也有侵权行为，应该承担侵权行为责任和给我带来的损失。王浩向一审法院起诉请求：1.判令枫竹苑居委会、马家堡街道办事处腾退涉案房屋；2.判令枫竹苑居委会、马家堡街道办事处向王浩支付2012年4月18日至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每天每平方米3元计算）；3.诉讼费由枫竹苑居委会、马家堡街道办事处承担。一审法院认定事实：涉诉01号房屋所在建筑共四层结构，于2002年取得规划许可，规划许可证附件及附图显示：首层规划包括居委会面积50㎡，卫生站面积43㎡，便民店面积144㎡；二层规划包括物业办公室、网路中心、通讯用房等，三层、四层规划主要为办公室。2006年4月10日，北京名流未来置业有限公司向枫竹苑社区居委会筹备组出具《工作联系单》，内容为：“今日发现贵筹备组将三层原有户门拆掉，换成了防盗门，现向贵单位提出行为不妥之处，并希望给予改正。原有户门内的空间，不属于贵处所属空间。即便按照相关规定，将来属于贵单位的使用空间也应该在90平米以内。”2012年3月1日，出卖人北京名流未来置业有限公司与买受人王浩签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得坐落于丰台区角门XX号XX路地块的国有土地使用权。该商品房建设工程规划许可证号为2002规建字0809号。商品房房屋坐落为丰台区角门XX号XX路X号楼X层X，建筑面积共438.89平方米，其中套内建筑面积376.61平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积62.28平方米。该商品房单价每平方米8157.59元，总价款3072230元。2012年3月23日，王浩取得涉诉01号房屋X京房权证丰字第XXXX号房屋所有权证书。2012年4月24日，北京名流未来置业有限公司（出卖人）与中国工商银行股份有限公司北京丰台支行（买受人）签订两份《北京市商品房现房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得坐落于丰台区角门XX号XX路地块的国有土地使用权。该商品房建设工程规划许可证号为2002规建字0809号。商品房房屋坐落分别为丰台区角门XX号XX路X号楼1层01，1层02，1层03，2层03,2层04，2层05，2层06。2013年4月15日，王浩向枫竹苑居委会发函，内容为：“本人王浩，湖北省洪湖市人，于2012年3月23日购买了北京市丰台区角门XX号XX路X号楼X层X房产，并依法取得了由北京市住房和城乡建设委员会颁发的房屋所有权证（京房权证丰字第XXXX号）和北京市丰台区人民政府颁发的土地使用权证（京丰国用（2012出）00065号）。现本人所有的房产被你单位占用，今本人特致函贵单位，请贵单位收到本人此函后，尽快腾退房屋。”另查，北京名流未来置业有限公司已注销。经法院现场勘验，涉诉01号房屋，由枫竹苑居委会，枫竹苑社区党委，枫竹苑社区服务站共同使用，其中枫竹苑居委会单独使用面积约为70平方米。枫竹苑社区党委单独使用面积约为100平方米。枫竹苑社区服务站单独使用面积约为120平方米。走廊、厕所由上述三个单位共同使用。一审庭审中，双方均认可王浩购买涉诉01号房屋时，枫竹苑居委会等机构已在该房办公，王浩购买诉争房屋价款低于市场价。一审法院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。依据房屋所有权证书，法院认定王浩系涉诉01号房屋的所有权人。枫竹苑居委会，枫竹苑社区党委，枫竹苑社区服务站无正当理由占用房屋，王浩有权要求枫竹苑居委会腾退房屋。北京市《关于推进社区规范化建设试点工作的实施方案》规定：社区服务站在街道办事处的领导和政府职能部门的业务指导下开展工作，同时接受社区党组织的领导、社区居委会的监督和居民群众的评议……社区党组织作为党在社区的基层组织。根据上述规定，社区服务站接受街道办事处领导，社区党组织接受上一级党组织领导，故王浩主张马家堡街道办事处承担腾退义务，法院予以支持。关于房屋使用费一项，法院结合以下事实予以考量：1.枫竹苑居委会及马家堡街道办事处使用涉诉01号房屋，并非基于租赁关系，且其占用三层房屋系经过原产权人即开发商北京名流未来置业有限公司同意，枫竹苑居委会及马家堡街道办事处不存在非法强占的情形；2.枫竹苑居委会、枫竹苑社区党委、枫竹苑社区服务站系办理公共事务和公益事业的单位及部门，其在城市管理和社区建设中有着不可替代且不可或缺的作用；3.涉诉01号房屋所在建筑楼宇规划的首层居委会及其他配套用房被开发商另行出售；4.王浩购买涉诉01号房屋时，枫竹苑居委会、枫竹苑社区党委、枫竹苑社区服务站已使用房屋多年，王浩对此应当知情。综上，王浩主张2012年4月18日至腾退之日止的房屋使用费，法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月判决：一、北京市丰台区马家堡街道枫竹苑社区居民委员会、北京市丰台区人民政府马家堡街道办事处于判决书生效之日起六个月内腾退位于北京市丰台区角门XX号XX路X号楼X层X号房屋交予王浩；二、驳回王浩其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未就本案事实提交新的证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，王浩系涉案房屋的所有权人，枫竹苑居委会、枫竹苑社区党委、枫竹苑社区服务站未提交充分证据证明其占用涉案房屋的合法性，故王浩有权要求腾退房屋。关于腾退房屋的主体，因枫竹苑居委会具备独立诉讼主体资格，王浩有权要求枫竹苑居委会腾退。根据《北京市社区服务站管理办法》，社区服务站是居民委员会的专业服务机构，在社区居委会的统一领导和管理下开展工作，而社区服务站的工作经费亦被纳入社区居民委员会的办公经费，综上，本院认为枫竹苑居委会应当为社区服务站的占用行为承担腾退责任。考虑到社区党委是党在社区的基层组织，在街道党工委的领导下开展工作，一审法院判决由马家堡街道办事处为此承担责任，无明显不当，本院予以支持。综上，虽然一审法院在对腾退主体的认定上存在不妥之处，但综合前述分析，上述不妥并不影响一审法院在判项中确定由枫竹苑居委会和马家堡街道办共同承担腾退责任。关于房屋占有使用费的问题，考虑到王浩购买涉案房屋时存在购买瑕疵，且其购买时明知枫竹苑居委会、枫竹苑社区服务站、枫竹苑社区党委已经使用涉案房屋，而枫竹苑居委会、枫竹苑社区服务站、枫竹苑社区党委占用涉案房屋并非进行营利使用，而是进行公共服务。据此，一审法院判决驳回王浩要求占有使用费的诉讼请求，无明显不当，本院予以支持。综上所述，王浩、枫竹苑居委会和马家堡街道办的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决虽然对腾退主体的认定存在部分瑕疵，但整体判项并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27491元，由王浩负担27351元（已交纳），由北京市丰台区马家堡街道枫竹苑社区居民委员会负担70元（已交纳），由北京市丰台区人民政府马家堡街道办事处负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  王 云审 判 员  刁久豹二〇二一年三月二日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨