广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5098号上诉人（原审被告）：广州市广报实业发展有限公司（原名称为广州市大洋房地产开发公司），住所地广州市越秀区人民中路同乐路**。法定代表人：张统武，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴肇毅，男，1965年4月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人广州市广报实业发展有限公司（以下简称广报公司）因与被上诉人吴肇毅商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人广报公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回吴肇毅的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由吴肇毅承担。事实与理由：一、取得工程竣工验收备案表不是交付房屋的法定条件，在合同双方约定与该规定不一致时，应以约定为准。涉讼房屋不存在延期交房的问题，吴肇毅无权主张逾期交楼违约金。一审判决以2017年10月30日取得《竣工验收备案表》作为交付条件而忽视合同双方的意思自治是错误的。根据相关法律规定，对于建设工程竣工验收，目前国家实行竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《建设工程竣工验收报告》，应视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》属于部门规章，并非法律或行政法规，在合同双方约定与该规定不一致时，应以约定为准。因此，取得竣工验收备案表不是交付房屋的法定条件。预售合同附件七补充协议第四条第四款中约定：“双方同意如广报公司在本合同第十三条约定房屋交付使用期限前已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》《规划验收合格证》《建设工程消防验收合格意见》或者备案凭证，在确保安全的情况下吴肇毅同意接收该房屋。吴肇毅保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由向广报公司主张任何权利……”。涉讼房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》的取得时间为2017年4月27日，《规划验收合格证》的取得时间为2017年1月23日，《建设工程消防验收合格意见》的取得时间为2017年4月29日，均早于涉讼合同约定的交付使用期限（即2017年5月1日）。广报公司也在2017年5月1日前向吴肇毅发出《收楼通知书》。因此，根据该约定，吴肇毅无权主张逾期交房违约金。二、广报公司在具备合同约定的交房条件后于2017年4月26日发出收楼通知后，吴肇毅选择于2017年5月12日签署《收楼确认书》，接受涉讼房屋，是其意思自治的结果，广报公司按期交房，吴肇毅无权主张逾期交房的违约金，一审法院判决广报公司承担至2017年5月12日的逾期违约金是错误的。按照购房交易惯例，开发商告知购房人前来收楼的通知一般采用以下两种形式：第一种是在通知中直接通知购房人在某个时间段前来收楼；第二种则是通知购房人通过电话预约的形式与开发商确定收楼时间。后者充分考虑到购房人的时间安排，并可为购房人错开收楼高峰期，同时也是购房人在结合自身情况下所作出的安排。广报公司于2017年4月26日向吴肇毅发出的收楼通知书明确告知吴肇毅“本次收楼将采用预约收楼形式进行，请阁下致电物业收楼中心预约收楼时间，并按预约时间前往项目收楼中心进行收楼”。广报公司发出收楼通知起，房屋已经符合交房条件，完成合同约定的义务，而吴肇毅选择预约2017年5月12日收楼。因此，无论是从法律的规定，还是合同的约定，吴肇毅均无权向广报公司主张逾期交房的违约责任。三、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，吴肇毅接收了涉讼房屋，不得再向广报公司主张逾期交房的违约责任，一审判决未能正确适用该规定，判决有误。前述指引第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿由此造成的实际损失。”本案中，吴肇毅在查看涉讼房屋及涉讼房屋所取得的相关资料并查验涉讼房屋后，在2017年5月12日签署了《收楼确认书》，接收了涉讼房屋。吴肇毅并未在接收房屋时表示拒绝收楼或者主张逾期交房的违约责任，吴肇毅签署《收楼确认书》是对其拒绝收楼或主张逾期交房违约责任的权利的放弃，该等放弃属于形成权，自意思表示作出之时生效，因此不得再反悔而主张违约责任。四、吴肇毅已在《信息确认书》上确认涉讼房屋不存在逾期交付的情形，且确认其与广报公司除办理涉讼房屋的不动产权证、退还套内建筑面积差异款外，不存在未履行的债权债务关系。吴肇毅已通过该书面形式放弃追索的权利，故吴肇毅请求广报公司支付逾期交房违约金的请求不应得到支持。综上，请求二审法院依法改判驳回吴肇毅的全部诉讼请求。被上诉人吴肇毅二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，广报公司的上诉缺乏事实和法律依据。二、同一楼盘二审法院判决生效案例，本系列案由一审法院根据该首案进行判决。综上，广报公司上诉理由不成立，请求二审法院驳回广报公司的上诉请求，维持原判。吴肇毅于2019年6月20日向一审法院起诉请求：判令广报公司向吴肇毅支付延迟交楼违约金（按每日万分之二的标准，以总房款3525728元为本金，从2017年5月2日计至2017年5月12日止共8642元）。一审法院经审理查明：2016年9月30日，吴肇毅（乙方）与广报公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为xx房，房屋地址：越秀区xx房，用途为住宅，合同约定建筑面积共78.4986平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米58513.45元，总金额3525728元。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定，甲方应当在2017年5月1日前将房屋交付乙方使用，如未能按规定的期限交房，甲方应自合同约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。本条约定违约金总额以不超过已付房价款的5%为上限。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等。该合同附件七的补充协议约定：第四条房屋的交付使用:4.双方同意如甲方在本合同第十三条约定房屋交付使用期限前已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》《规划验收合格证》《建设工程消防验收合格意见》或者备案凭证，在确保安全的情况下乙方同意接受该房屋。乙方保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由甲方主张任何权利等。合同签订后，吴肇毅向广报公司付清了购房款3525728元。2017年5月12日，广报公司与吴肇毅签署《海日苑（二期）收楼确认书》，将涉讼805房移交给吴肇毅。2017年10月30日，广报公司取得海日苑楼盘的《竣工验收备案表》。一审庭审中，广报公司为证明其主张，向一审法院提交了吴肇毅于2018年8月28日签署的《信息确认书》，内容为吴肇毅已收到《海日苑二期套内建筑面积差异款退还暨契税缴交通知》、《契税缴纳等相关手续指引》，已阅知该通知及指引全部内容，将按通知的要求办理。涉案物业没有逾期交付，吴肇毅已按通知提交及签署相关文件，缴纳契税后及时将广州市越秀区地方税务局向吴肇毅开具的契税完税证明交至海日苑（二期）项目销售中心并同意委托开发商办理该物业的不动产权证。现该物业已具备办理不动产权证之条件，请广报公司尽快办理为荷。经核对预售合同及《不动产附图》关于涉案物业的面积数据，确认：涉讼物业合同约定建筑面积、套内建筑面积分别为78.4986平方米、60.2550平方米，测绘后建筑面积和套内建筑面积分别为78.5814平方米、59.9310平方米，建筑面积误差比绝对值0.5%至5%之间，除办理不动产权证、退还套内建筑面积差异款外，双方不存在未履行的债权债务关系。吴肇毅对该证据的真实性予以确认，但认为该确认书是办理不动产权证需提交的文件，以及关于面积差异款结算的内容，并非表示吴肇毅放弃追究广报公司逾期交楼的违约责任。一审法院认为：吴肇毅与广报公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件，广报公司直至2017年10月30日才取得涉讼楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，其在交楼时还不具备法定的交楼条件，应承担逾期交房的违约责任。至于广报公司提出吴肇毅签署《信息确认书》免除其逾期交房违约责任的抗辩，从确认书内容载明是针对涉案房屋面积差异价款结算完毕及办理产权证事宜而签署的，故对广报公司的该抗辩意见一审法院不予接纳。鉴于吴肇毅在涉讼房屋尚未符合法定交楼条件的情况下，于2017年5月12日接收了涉讼房屋，应视为对交楼标准的让渡，故吴肇毅要求广报公司按照合同约定支付从2017年5月2日至2017年5月12日止的逾期交房违约金合法，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，于2020年7月13日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市大洋房地产开发公司（已改制更名为广州市广报实业发展有限公司）一次性向吴肇毅支付自2017年5月2日起至2017年5月12日止的逾期交房违约金（每日按已付房款3525728元的0.02%计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州市大洋房地产开发公司（已改制更名为广州市广报实业发展有限公司）负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明：广州市大洋房地产开发公司已于2020年12月8日核准改制更名为广州市广报实业发展有限公司，即本案广报公司。本院认为:《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：广报公司应否向吴肇毅支付自2017年5月2日起至2017年5月12日止的逾期交房违约金。针对前述争议焦点，本院认定如下：鉴于广州市大洋房地产开发公司已在一审判决后二审立案前核准改制更名为广报公司，因此本案中广州市大洋房地产开发公司应承担的相应法律责任应由广报公司承担。关于涉讼房屋法定交付标准的认定，一审判决论理清晰，理由详尽，本院予以确认，不再赘述。广报公司上诉主张工程竣工验收备案表并非涉讼房屋法定交付条件，理据不足，本院不予采纳。由于广报公司直至2017年10月30日才取得涉讼楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，而吴肇毅在涉讼房屋尚未符合法定交楼条件的情况下于2017年5月12日接收了涉讼房屋，故一审法院对广报公司2017年5月12日之后的逾期交房违约责任已作免除，吴肇毅签署《收楼确认书》并不影响其向广报公司主张逾期交房违约责任，广报公司主张吴肇毅已经接收了涉讼房屋，不得再向广报公司主张逾期交房的违约责任，没有事实及法律依据。至于广报公司主张吴肇毅已签署《信息确认书》免除其逾期交房违约责任，审查该确认书所涉及事项为涉讼房屋面积差异价款结算以及办理产权证等相关事宜，当中并未有吴肇毅免除广报公司逾期交房违约责任的明确约定。一审法院判令广报公司向吴肇毅支付自2017年5月2日起至2017年5月12日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。广报公司上诉主张其不应承担逾期交房违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，广报公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市广报实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年三月三十日书记员 冯 韵彭诗敏