河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民再128号再审申请人（原审被告）：河南麦如公寓管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）普惠路****楼******。法定代表人：朱大勇，总经理。委托诉讼代理人：李苏林，河南雪阳律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：李雪岩，河南雪阳律师事务所实习律师。委托权限：特别授权。再审被申请人（原审原告）：赵丽，女，1987年11月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：石洋成，男，1988年2月29日出生，汉族，住郑州市金水区。与赵丽系夫妻关系。委托权限：特别授权。再审申请人河南麦如公寓管理有限公司（以下简称“麦如公寓”）因与被申请人赵丽委托合同纠纷一案，不服本院（2020）豫0191民初1839号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年10月20日作出（2020）豫0191民申128号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人麦如公寓的委托诉讼代理人李苏林、再审被申请人赵丽的委托诉讼代理人石洋成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人麦如公寓向本院申请再审称：对原审判决的租金部分无异议，请求对违约金部分依法调整。事实与理由：一、原审判决适用程序错误。申请人与被申请人委托合同纠纷一案，涉案标的为35,200元，原审法院适用小额诉讼程序进行审理。依据《民事诉讼法》第一百六十二条、《民事诉讼法司法解释》第二百七十二条之规定，适用小额诉讼程序的条件是标的额在各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的案件。依据河南省统计局公布的结果显示2018年度全省城镇非私营单位就业人员年平均工资百分之三十为15,507.45元，和本案的涉案标的差距巨大，不符合小额诉讼程序的规定。二、原审判决送达严重违反法定程序。依据《民事诉讼法司法解释》第一百三十条第一款之规定“向法人或者其他组织送达诉讼文书，应当由法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者办公室、收发室、值班室等负责收件的人签收或者蓬章，拒绝签收或者盖章的，适用留置送达”。基于本案，被申请人在诉状上写明的地址是河南自贸试验区郑州片区（郑东）普惠路80号1号楼1单元11层1113号，但是原审法院送达的地址却是当时的合同签订地址（原办公地址）郑州市郑东新区龙子湖建业智慧港C801室。申请人的公司地址早已变更且在社会上进行公示，但是原审判决却向原地址进行送达，不仅严重违反法定程序且不符合逻辑。且即使原地址上其他公司员工拒收法院邮件后，原审法院承办法官应当适用留置送达或者公告送达等方式来确保申请人知晓诉讼并行使诉权。但是原审法院承办法官只是对于原地址进行了邮寄送达，并在在投递未果的情况下认为申请人已经签收相关的法律文书，从而开庭，是严重违反法定程序的行为。三、原审判决判令违约金过高，应当进行调整。依据《合同法司法解释二》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”被申请人并未举证证明自己所遭受的损失，因此应当予以调整。并且申请人因为疫情原因导致公司经营困难，请求人民法院考虑到小微企业目前的生存环境，依法降低支付金额，保护小微企业的生存环境。再审被申请人赵丽辩称，双方签订的合同是麦如公寓提供的格式，且是双方自愿签订，在违约责任条款中也明确约定了违约金的标准。麦如公寓的违约行为发生在疫情之前，且在违约后麦如公寓并未积极主动解决问题，法院不应保护违约方的利益，这对我方不公平。综上，请求法院能够维持原判。原审原告赵丽向本院起诉请求：1、请求依法判令被告向原告支付违约赔偿金26,400元、房屋租金8,800元，共计35,200元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月25日，原、被告双方签订《房屋托管合同》，约定原告将位于郑州市郑东新区龙翔嘉苑10号院1号楼1单元504托管给被告，托管期限自2018年1月25日至2023年1月24日，被告按季度向原告支付租金，原告每年给被告30天作为房屋免租期，此期间原告不收取被告房屋租金。合同签订后，被告一次性扣除原告五个月房屋租金。2019年10月26日，被告无故提出退房并将房屋钥匙交原告，要求提前终止合同。根据合同约定，被告未经原告同意提前终止合同，应向原告支付十二个月的房租作为违约赔偿金，故此，原告提起诉讼要求被告支付违约赔偿金及房屋租金。原审被告麦如公寓在原审中未到庭，未答辩、举证。本院原审认定事实为：2018年1月25日，赵丽（作为甲方、委托方）与麦如公司（作为乙方、受托方）签订《房屋托管合同》一份，载明：房屋托管期限共五年，自2018年1月25日至2023年1月24日，甲方应于2018年1月27日前按照约定条件将房屋交付给乙方，乙方代为管理经营甲方房屋，向甲方交付租金，标准为每月2,200元，乙方将托管房屋对外出租时高于该标准的差额作为乙方受托管理经营的佣金，甲方无权利主张。甲方每年合计给乙方30天作为房屋免租期，用于乙方寻求客户，此期间甲方不收取乙方房屋租金，免租期从房屋交付日起计算，第一年免租期费用在乙方首次向甲方应交付的租金中扣除，以后每年免租期费用在该合同年首期支付租金中扣除。乙方按季度向甲方支付租金，在租赁期间，乙方未经甲方同意提前终止合同，应向甲方支付拾贰个月的房租作为违约赔偿金等。同日，双方签订《房屋交割清单》一份，载明电费30.85元，燃气费36元，本次房租15,400元，合计15,466.85元等。同日，赵丽（作为业主）向麦如公司（作为被授权方）出具《授权委托书》一份，载明：本人赵丽，房屋坐落位置郑东新区龙翔嘉苑10号院1号楼1单元504室，本人全权委托麦如公司办理该房屋出租管理事宜。庭审中，原告称，2018年1月25日，原、被告约定原告将位于郑州市龙翔嘉苑的房子交由被告托管，期限为5年，按照被告公司要求，第一次支付租金时，一次性扣除5个月房租，即合同第十二条第二款2.4所述，合同签订后，原告依约交付房屋，被告公司员工冯小慧向原告账号为62×××94的银行卡分别于2018年1月29日转款15,466.85元（是按照房屋交割清单支付的，7个月租金15,400元，这是扣除5个月免租期的钱，燃气费36元、电费30.85元）、2018年12月25日6,600元（2019年1月25日到2019年4月24日，即2019年第一季度的租金）、2019年3月25日6,600元（2019年4月25日至2019年7月24日第二季度的租金）、2019年7月1日6,600元（2019年7月25日至2019年10月24日第三季度的租金），支付房屋租金至2019年10月24日。之后就没有支付过了。未经原告同意，2019年10月26日，被告电话通知原告去拿钥匙，被告私自解除合同，将房屋钥匙，滞留在涉案房屋门口，仅告知原告让其取回钥匙，被告公司就违约及赔偿事宜，从未与原告主动沟通，依据合同约定，被告应当向原告补足之前扣除四个月房租8,800元（租够一年免一个月，所以只要4个月），并支付违约金即12个月的房租26,400元。本院原审认为，原、被告签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同约定，乙方按季度向甲方支付租金，在租赁期间，乙方未经甲方同意提前终止合同，应向甲方支付拾贰个月的房租作为违约赔偿金。现被告单方解除合同，依据上述约定，被告应当向原告支付十二个月的租金作为违约金。故原告诉请判令被告支付违约金26,400元，本院予以支持。《房屋托管合同》约定，房屋托管期限共五年，自2018年1月25日至2023年1月24日；甲方每年合计给乙方30天作为房屋免租期，用于乙方寻求客户，此期间甲方不收取乙方房屋租金，免租期从房屋交付日起计算，第一年免租期费用在乙方首次向甲方应交付的租金中扣除，以后每年免租期费用在该合同年首期支付租金中扣除。庭审中原告称，被告公司员工冯小慧向原告账号为62×××94的银行卡分别于2018年1月29日转款15,466.85元（是按照房屋交割清单支付的，7个月租金15,400元，这是扣除5个月免租期的钱，燃气费36元、电费30.85元）；支付房屋租金至2019年10月24日，之后就没有支付过了，未经原告同意，2019年10月26日被告私自解除合同。被告共按合同履行了21个月，按比例计算，被告应当向原告支付租金7,150元。故原告诉请判令被告麦如公司应退还原告之前扣除的房屋租金8,800元，本院予以支持7,150元。本院原审判决结果：被告河南麦如公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵丽房屋租金7,150元、并支付违约金26,400元。本院再审认定事实如下：2019年10月26日，麦如公寓以电话形式通知赵丽解除其双方之间的《房屋托管合同》；2019年12月10日，为降低损失，赵丽将涉案房屋对外出租。以上事实由《房屋托管合同》、《房屋交割清单》、《授权委托书》、中国光大银行对私活期账户对账单、微信截图、通话记录截图及当事人陈述在案作证。再审查明的其他事实与原审基本一致。本院再审认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定，原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的，人民法院应当再审。本案中，赵丽与麦如公寓签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。鉴于赵丽与麦如公寓双方对原审认定的应付的房屋租金数额均无异议，本院予以确认。关于本案争议的违约金问题。《房屋托管合同》约定，麦如公寓按季度向赵丽支付租金，在租赁期间，麦如公寓未经赵丽同意提前终止合同，应向赵丽支付十二个月的房租作为违约赔偿金。现麦如公寓单方解除合同，已经构成违约，依法应承担违约责任。结合本院查明的情况，赵丽已在2019年12月10日将涉案房屋对外出租，其实际损失为该期间44天的房屋租金。赵丽要求麦如公寓按照合同约定支付十二个月的房租作为违约金显示公平，也确实过高于其实际损失。结合合同的约定及履行情况，本院认为，麦如公寓支付赵丽三个月的租金作为违约金足以弥补其损失，故本院酌定违约金为6,600元，赵丽主张的过高部分，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百条第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、变更（2020）豫0191民初1839号民事判决书判决内容为“河南麦如公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还赵丽房屋租金7,150元并支付违约金6,600元，以上共计13,750元”；二、驳回赵丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费680元，减半收取计340元，由赵丽负担133元，由河南麦如公寓管理有限公司负担207元。再审案件申请费680元，由赵丽负担266元，由河南麦如公寓管理有限公司负担414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  窦勤芬人民陪审员  刘喜全二〇二一年三月二十九日书 记 员  刘莹莹