陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终66号 上诉人（原审原告）：西安祥泰足浴有限公司，住所地：西安市长安区，组织机构代码：91610116MA6TXR6J1K。 法定代表人：兰兴芝，该公司经理。 委托诉讼代理人：王莹，陕西金镝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈亚鹏，男，1969年3月1日出生，汉族，住咸阳市秦都区，居民身份证号码：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：李晓，男，1968年10月30日出生，汉族，住咸阳市秦都区（社区推荐）。 委托诉讼代理人：李少杰，咸阳市148法律服务所法律工作者。 原审第三人：陕西怡丰房地产开发有限公司，住所地：咸阳市渭城区。 法定代表人：郭春生，该公司经理。 委托诉讼代理人：魏树新，陕西天之骄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘冰，陕西天之骄律师事务所实习律师。 上诉人西安祥泰足浴有限公司（以下简称祥泰足浴公司）与被上诉人陈亚鹏，原审第三人陕西怡丰房地产开发有限公司（以下简称怡丰公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人祥泰足浴公司的委托诉讼代理人王莹，被上诉人陈亚鹏及委托诉讼代理人李晓、李少杰，原审第三人怡丰公司的委托诉讼代理人魏树新、刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥泰足浴公司上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人陈亚鹏向上诉人承担房屋租金损失、房屋装修延期损失、广告牌装修延期损失、员工工资损失及营业损失，共计739110元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人陈亚鹏虽不掌握租赁房屋水电，但涉案房屋出现断水断电系客观事实，且出现断水断电均因陈亚鹏所引起，上诉人损失应由陈亚鹏承担。上诉人于2019年12月1日与陈亚鹏签订房屋租赁合同，租赁期间陈亚鹏应保障承租房屋最基本的水电供应。2020年7月1日，承租房屋突然停水停电，上诉人在与物业公司、地产公司以及陈亚鹏沟通后了解到，因陈亚鹏与地产公司存在债务纠纷，致使房屋出现断水断电。陈亚鹏对停水停电的事实是知晓的，但却予以否认，原审仅因水电控制权不由陈亚鹏掌控而断定不应由陈亚鹏承担，明显存在证据不足。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 陈亚鹏辩称，上诉人没有合法有效的证据能够证明停电的客观事实存在，更没有证据证明是谁采取了停水停电的措施，同时也没有证据证明陈亚鹏和怡丰公司因债务纠纷发生争议的事实，只仅仅依据双方签订的合同中第3页中段“经营期间，若因房屋质量、建筑遗留以及硬件消防等原因致使乙方无法正常经营停业整顿的，所造成的一切损失由甲方承担”。可是该条款的约定，并没有涉及因债权债务发生争议后导致乙方不能正常经营时由甲方承担损失后果的约定事宜，更何况陈亚鹏并没有和本案第三人发生任何争议纠纷，更重要的是被上诉人陈亚鹏也没有指挥水电管理人的权利。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。 怡丰公司述称，上诉人没有有效证据证明怡丰公司与其停电停水有关，亦无有效证据证明是谁采取了停电停水措施，作为承担举证责任的一方，祥泰足浴公司应当承担举证不能的法律后果。案涉房屋是由专门的物业公司负责物业管理的，怡丰公司对案涉房屋的水电不享有控制权，故对其所称的损失，怡丰公司不承担任何民事责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 祥泰足浴公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告承担房屋租金损失19139元；判令被告赔偿原告房屋装修延期损失每天10000元，共计13天，损失金额130000元；判令被告赔偿原告广告牌装修延期损失每天5000元，共计12天，计60000元；判令被告赔偿原告因无法正常供电、供水致原告装修延期的员工损失及营业损失，其中员工工资每天15762元，共13天，损失为204906元、营业损失每天25005元，共13天，损失为325065元；上述损失合计739110元。被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2019年12月1日，陈亚鹏和原告祥泰足浴公司签订《房屋租赁合同》，约定陈亚鹏将自己所有的位于咸阳市XX路XX号XX大厦XX层建筑面积为1171.54㎡房屋出租给祥泰足浴公司，租赁期限为10年，即2019年12月1日至2029年11月30日，年租金为人民币53万元，经营期间若因房屋质量、建筑物遗留及消防等原因是乙方（祥泰足浴公司）无法正常经营停业整顿的，所造成的一切损失由甲方（陈亚鹏）承担（乙方损失包括但不限于停业整顿期限的员工工资，工资以相邻月份实际发放金额较小参考）等等。合同签订后，原告、被告和第三人于2019年12月3日签署了《房租费转让证明》，注明“2019年12月1日，陈亚鹏和祥泰足浴公司达成房屋租赁协议意向，自2019年12月1日生效。因之前祥泰足浴公司与怡丰公司签订了房屋租赁合同，且祥泰足浴公司已上交了2019年7月1日-2020年6月30日房租72万元，因而，剩余7个月（2019.12.1-2020.6.3）房租费42万元，由怡丰公司支付给祥泰足浴公司。由于以上债务关系，祥泰足浴公司、陈亚鹏、怡丰公司约定：本应由怡丰公司退给祥泰足浴公司房租费42万元，在陈亚鹏欠怡丰公司购房款379万元中抵减”。合同签订后，祥泰足浴公司继续在怡和大厦三层经营。 一审法院认为，祥泰足浴公司承租的房屋，其水电控制权不由陈亚鹏掌控，陈亚鹏没有条件为该房屋停电、停水。祥泰足浴公司没有有效证据证明陈亚鹏和怡丰公司因债务纠纷导致怡丰公司对该房屋采取停电、停水措施，也没有证据证明是谁采取了停电、停水措施，其诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回祥泰足浴公司的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交如下新的证据：1、怡丰公司分别于2019年12月25日、2020年4月9日向上诉人发出的通知2份，欲证明陈亚鹏与怡丰公司之间存在债权债务纠纷；2、四名证人（杨魏魏、吴娟娟、苏刚、马某某）出庭作证，其中杨魏魏、吴娟娟为祥泰足浴公司工作人员，苏刚为在祥泰足浴公司消费的客人，马某某为负责祥泰足浴公司店面装修的包工头，上述证人欲证明，祥泰足浴公司停水停电的情况，同时证明停水停电过程中，店面正在进行装修且处于营业状态。陈亚鹏质证，对证据1的真实性、证明目的均不认可，陈亚鹏与怡丰公司之间没有债权债务纠纷，就案涉房屋陈亚鹏已经向怡丰公司付清了全部房款；对证据2的真实性、证明目的均不认可，证人均与祥泰足浴公司存在利害关系，其证言不能作为证据。怡丰公司质证，对证据1的真实性认可，证明目的不认可，陈亚鹏已经向怡丰公司付清了案涉房屋的全部房款；对证据2的真实性及证明目的均不认可。本院对证据认定如下：证据1，通知双方对真实性无异议，故予以认定；证据2，即便与祥泰足浴公司存在一定的利害关系，但其在客观上属于知情者，对争议事实仍具有一定的综合证明力，故予以认定。 本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明：祥泰足浴公司在经营期间，存在停水停电的事实。 本院认为，祥泰足浴公司与陈亚鹏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照约定履行各自之合同义务。双方争议的基本事实点在于祥泰足浴公司经营期间是否被停水停电，祥泰足浴公司在不能掌控水电源开关的条件下尽到了基本的举证义务；陈亚鹏作为房屋的购买人兼出租人、怡丰公司作为房屋的出卖人兼物业公司的关联公司，完全有条件通过物业公司出具祥泰足浴公司在主张停水停电期间正常用水用电的证据，但陈亚鹏和怡丰公司仅否认停水停电事实，而没有出具相反的证据加以反驳，结合现有证据及庭审情况本院确信该待证事实的存在具有高度可能性，故认定案涉房屋出现停水停电的事实是存在的（2020年7月1日至7月2日，2020年7月9日至7月21日）。陈亚鹏作为房屋出租人，应当尽到合理义务以保障承租人祥泰足浴公司正常经营，陈亚鹏未及时解决停水停电问题，祥泰足浴公司请求赔偿停水停电期间的房屋租金19139元合理合法，本院予以支持。祥泰足浴公司请求陈亚鹏赔偿房屋装修损失及广告牌装修延期损失，系因陈亚鹏未及时履行保障出租房屋正常使用的义务而引发，陈亚鹏理应承担一定的赔偿责任，关于该部分损失的数额，祥泰足浴公司的主张违背日常生活经验，其提供的证据不足以令人相信完全真实，本院判定如下：（1）房屋装修延期损失，从祥泰足浴公司与马某某签订的《装饰装修施工合同》中可知，装修期限为2020年6月16日至2020年7月10日，即案涉房屋出现停电停水情况时，装修工程已进入收尾阶段，仅影响了2天，祥泰足浴公司要求陈亚鹏赔偿房屋装修延期损失130000元的主张明显过高，本院酌情认定10000元。（2）广告牌装修延期损失，从祥泰足浴公司与西安名道广告装饰工程有限公司签订的《门头广告牌施工合同》可知，施工期限为2020年7月6日至2020年7月14日，结合停电停水期间，影响了5天，祥泰足浴公司要求陈亚鹏赔偿广告牌装修延期损失60000元亦明显过高，本院结合施工合同的金额酌情认定10000元。关于停水停电期间员工工资及营业损失，涉及经营模式、公司管理、市场风险等多种因素，本院已通过上述减租的方式降低了祥泰足浴公司停电停水期间的经营成本，祥泰足浴公司请求陈亚鹏赔偿员工工资损失及营业损失本院不予支持。 综上所述，祥泰足浴公司的上诉请求应予部分支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初2951号民事判决。 二、被上诉人陈亚鹏于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人祥泰足浴公司房屋租金损失19139元、房屋装修延期损失10000元、广告牌装修延期损失10000元。共计39139元。 三、驳回祥泰足浴公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费5620.5元（已减半收取），二审案件受理费11241元，共计16861.5元，由被上诉人陈亚鹏负担893元，由上诉人西安祥泰足浴有限公司负担15968.5元。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二一年三月二十六日 书记员  田钰仓 1