河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0825民初403号 原告：隆化县国有粮食企业资产监督管理中心，住所地：隆化县隆化镇苔山路150号。 法定代表人：李继芳，职务：主任。 委托诉讼代理人：夏俊超，河北山庄（隆化）律师事务所律师。执业证号：11308199410536634。 被告：陈勇，男，1965年4月11日出生，满族，围场华商村镇银行职工，住隆化县。 被告：翟瑞，男，1973年2月28日出生，满族，自由职业，住隆化县。 被告：李国芹，系被告翟瑞之妻，1971年9月29日出生，蒙古族，农民，住址同上。 原告隆化县国有粮食企业资产监督管理中心与被告陈勇、翟瑞、李国芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆化县国有粮食资产监督管理中心的委托诉讼代理人夏俊超及被告陈勇、李国芹到庭参加了诉讼，被告翟瑞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，亦未委托诉讼代理人参加诉讼，本院缺席审判。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告陈勇与被告翟瑞、李国芹签订的房屋租赁合同超过原告与被告陈勇签订的租赁合同中租赁期限的约定无效；2、三被告连带返还占用的房屋（临街房屋3间、库房2间）；3、三被告连带赔偿原告2020年10月15日至2021年1月15日的租金损失10250元，并自2021年1月16日起至返还之日按每日24.65元赔偿租金损失；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原隆化县兴州粮油购销公司于2010年7月1日和被告陈勇签订租赁合同，将所属韩家店乡粮站房院租给被告陈勇，租赁期限10年，至2020年6月30日到期，每年租金45000元，同时约定擅自转租的，有权收回租赁物，任何一方违约承担违约金100000元。上述租赁到期前，因隆化县兴州粮油购销公司解散，租赁物由主管单位隆化县国有粮食企业资产监督管理中心接收，于2020年10月15日通过拍卖方式已经另行出租他人。在交接租赁物时，发现被告陈勇转租给被告翟瑞夫妻的房屋没有腾空，经了解被告陈勇于2016年将3间房屋及2间库房转租给被告翟瑞夫妻，租赁期限为一年，每年租金5000元。合同到期后，陈勇和翟瑞夫妻以口头协商方式继续租赁至原告租赁期满即2020年6月30日。被告翟瑞夫妻交付给陈勇租金也是到2020年6月30日止。合同到期后，被告陈勇多次以口头方式通知被告翟瑞夫妻返还房屋，并于2020年9月30日进行了书面通知，但被告翟瑞夫妻拒绝返还租赁的房屋。因此导致原告无法将全部租赁物交付至新的承租人。由于三被告的违约行为导致原告违约，对给原告造成的损失，应由三被告连带赔偿。 被告陈勇辩称，一、原告所诉的被告陈勇主体不适格。被告将租赁原告的房屋转租给被告翟瑞、李国芹夫妻是事实。当时租赁房屋时有书面合同，约定是一年一租，后因熟悉后，改为口头租赁，现在虽然书面合同找不到了，但是被告能够提供与案外人温淑英签订的租赁合同，与和被告翟瑞夫妻签订的书面租赁合同内容除房屋数量及租金数额不一致外，其他内容均一致。到2020年时，被告虽然知道与原告的租赁期限到2020年6月30日止，但是当时为了给付方便，且被告认为，与原告租赁合同到期后，原告还会继续将房院整体租赁给被告，所以收取了被告翟瑞夫妻整年的租赁费。被告在知道原告已经将涉案房院进行公开拍卖，被告也参与了此次拍卖未成功，该房院被案外人方清东所得后，被告便将多收取的租金退给被告翟瑞夫妻，并协助原告多次以口头、书面方式要求被告翟瑞夫妻搬离涉案房屋。被告陈勇认为，现涉案房屋已经不由被告陈勇管理、使用，被告翟瑞夫妻拒绝搬出，应由被告翟瑞夫妻承担相应的责任，与被告陈勇无关。二、关于原告诉称，被告陈勇擅自转租的陈述与事实不符。被告陈勇当时在转租涉案房屋时，是经过租赁合同作为甲方的出租人隆化县兴州粮油购销有限公司法定代表人徐宝东同意才转租的，并未违反租赁合同的约定而进行了擅自转租。因此，被告陈勇在此次纠纷中并不存在违约的行为，应驳回原告对被告陈勇的诉讼请求。 被告李国芹辩称，我与翟瑞系夫妻关系。我丈夫翟瑞是当时是粮站的保管，在我夫妻租赁被告陈勇的涉案房屋之前，该房屋系我夫妻租赁原隆化县兴州粮油购销公司的，且已经有五、六年之久。在我夫妻租赁当时属于粮站的涉案房屋时，我夫妻在租赁的房院内打了一口井，房屋内铺了地板砖、打了地面，当时这些物品及设施是经过时任粮站主任郝桂林同意才添附的，而且郝桂林承诺被告夫妻添附的这些物品及设施可抵顶两年租金。结果还没等抵顶，粮站就解体了。之后，粮站的房院就整体租给了被告陈勇，被告夫妻又与陈勇签订书面房屋租赁合同。2015年左右，被告夫妻将租赁的两间库房打上水泥地面，房屋前方盖了玻璃房，房屋后面做了防水。这些投入大约40000元。我知道与被告陈勇的租赁合同已经到期，我拒绝搬离的原因是上述的投入应由原告给付相应的补偿，我夫妻立即搬离涉案房屋。如不能补偿，我要将这些添附的物品及设施全部拆除带走，且原告必须向我夫妻出具如果拆除添附的物品及设施时房屋出现坍塌或者其他问题与我方无关，我夫妻也可搬离。 原告为支持自己诉讼主张，除当庭陈述外，还向本院提供了如下证据： 第一组证据：房屋租赁合同1份，拟证明原告与被告陈勇双方签订书面房屋租赁合同，合同对租金、租期、双方的权利义务、违约责任等进行了书面约定，被告陈勇已经将租期内的租金付清。租赁合同的相对人为被告陈勇，同时也对转租问题进行了书面约定。 第二组证据：隆财国资【2014】8号文件1份，拟证明隆化县兴州粮油购销有限公司解散后，经清算，清算后的一切资产交回出资人隆化县国有粮食企业资产监督管理中心监管，同时也证明了原告的诉讼主体资格。 第三组证据：通知1份，拟证明2020年7月15日，因原告与被告陈勇的租赁合同到期后，尚有未能返还的租赁物，原告向被告陈勇发出书面通知，要求承租人于2020年7月31日前返还租赁物，及时清理所属物品并搬离。 第四组证据：拍卖成交确认书、原告与方清东之间的租赁合同、方清东与温淑英的租赁合同，该组证据拟证明原告与被告陈勇的租赁合同到期后，原告方通过拍卖的方式将原告所有房院继续租赁，因三被告的原因导致涉案房屋无法交付，通过拍卖成交确认书中确定的租金的数额进行折算，三被告应连带赔偿原告2020年10月15日至2021年1月15日的损失10250元。2021年1月16日之后的损失，通过参照方清东与温淑英的租赁合同中确定的租金为6000元，被告翟瑞夫妻占用的房屋租金应为每个月9000元，折合每日26.45元，将由被告翟瑞夫妻一直支付至搬离之日止。 被告陈勇对原告提供的第一、二、三、四组证据均无异议。 被告李国芹对原告提供的第一、二组证据均无异议。对原告提供的第三组证据，认为该通知与其无关。对原告提供的第四组证据没有异议，但认为原告与方清东的租赁合同中也约定了不允许擅自转租，而方清东也转租了。但不能用原告与方清东及方清东与温淑英的租赁合同中确定的租金数额来认定被告夫妻承担的损失数额。 被告陈勇为支持自己的抗辩主张，除当庭陈述外，还向法院提供了如下证据： 第一组证据：徐宝东书面证言1份，拟证明徐宝东于2006年7月10日至2014年5月10日期间任隆化县兴州粮油购销有限公司法定代表人。2010年7月1日，隆化县兴州粮油购销有限公司将所属公司名下的隆化县韩家店乡韩家店分公司的院落、房屋、场地以及附属设施、设备、门面房等出租给陈勇，陈勇提出将原公司出租的房屋等转租给翟瑞等现有租户，公司同意该转租行为。 第二组证据：通知1份，拟证明2020年9月30日，被告陈勇作为出租人曾书面通知粮站门脸房及库房各租户在接到通知后于2020年12月31日前对房屋、院落内物品进行清理，恢复房屋原貌并搬离。 第三组证据：被告陈勇与温淑英的租赁合同1份，拟证明自2010年7月1日开始，被告陈勇与各租户签订书面租赁合同，该合同虽是与温淑英签订，但除了房屋数量、房租金额不同，其他内容与和被告翟瑞、李国芹签订的房屋租赁合同内容均是一致的。被告陈勇和被告翟瑞、李国芹签订书面房屋租赁合同两、三年后，即改为口头租赁，但口头租赁也是延续了书面房屋租赁合同的约定。 原告对被告陈勇提供的第一、三组证据无异议，对第二组证据无异议，同时认为该组证据也可以说明原告与被告陈勇签订的合同是2020年6月30日到期，合同到期后，尚有部分租户未搬离的事实。 被告李国芹对被告陈勇提供的第一组证据有异议，认为徐宝东的证言应在2014年出具，在2020年2月8日出具，其证言内容为虚假陈述。对第二组证据有异议，认为该通知是尹林奎于2020年10月10日拿着到被告李国芹家里签订的，当时被告李国芹在交房租时交至2020年12月31日，尹林奎当时只给退了10至12月份的房租。6至9月份的房租没有退。对第三组证据无异议，同时认可和被告陈勇签订书面房屋租赁合同两、三年后，即改为口头租赁，口头租赁也是延续了当时书面房屋租赁合同的约定。 被告翟瑞未答辩，被告翟瑞、李国芹未向本院提供证据。 对有争议的证据，本院认定如下：因被告翟瑞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃质证的权利。对原告提供的第一、二组证据，因被告陈勇、李国芹均无异议，本院均予以采信。对原告提供的第三组证据，因该通知系对被告陈勇进行的通知，被告陈勇对该组证据无异议，本院予以采信。对原告提供的第四组证据，因被告陈勇、李国芹对证据真实性无异议，本院予以采信；但被告李国芹提出的异议成立，该证据不能达到原告的证明目的。对被告陈勇提供的第一组证据，被告李国芹虽提出异议，但未提供相反的证据予以反驳，且原告对该证言内容予以认可，故，本院对该组证据予以采信。对被告陈勇提供的第二组证据，被告李国芹对接到该通知无异议，对此本院予以采信，对被告李国芹不认可的内容，因被告陈勇未提供相应证据佐证，本院对该部分不予采信。对被告陈勇提供的第三组证据，因原告及被告李国芹均无异议，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2010年7月1日，原隆化县兴州粮油购销有限公司（甲方）与被告陈勇（乙方）签订书面租赁合同，约定：第一条，甲方愿将本公司座落在隆化县韩家店乡韩家店分公司的院落、房屋、场地以及附属设施、设备、门面房等出租给乙方。……第三条，租赁期共10年，自2010年7月1日起至2020年6月30日。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的通过甲方同意除外。……第四条，租金和租金的交纳期限，土地每年租金3.5万，房屋每年租金1万，两项合计4.5万。租期十年，租金共45万元。上交租，在合同签订之日一次性全部交纳。……双方签订合同后，被告陈勇按合同约定交付了租金，原隆化县兴州粮油购销有限公司亦按合同约定交付了租赁物。被告陈勇承租后，将其中的三间房屋、二间库房在经得合同甲方法定代表人徐宝东同意后转租给被告翟瑞、李国芹夫妻，被告陈勇与被告翟瑞夫妻签订书面租赁合同，双方约定以双方当庭认可的被告陈勇与案外人温淑英签订的书面房屋租赁合同中除房屋、房租外的其他内容为：“……第五条：租赁期限租赁财产的维修保养。1、乙方租赁期间，不得随意改变原房屋结构，不得人为破坏，使房屋保持原貌。如需整修，需经甲方同意，所需一切费用由乙方自行负责。如有损坏、丢失等情况，乙方照价赔偿……”。合同每年到期后续签，续签两、三年后，为了方便双方达成口头房屋租赁合同，约定租赁期间内继续执行原书面租赁合同内容。被告翟瑞夫妻向被告陈勇交付租金至2020年12月31日。 2014年5月12日，因隆化县国有粮食企业资产监督管理中心出资成立的隆化县兴州粮油购销有限公司经营亏损、运营困难，经上报批准，对该公司资产进行清算。清算后一切资产交回出资人即原告隆化县国有粮食企业资产监督管理中心监管。2020年7月15日，原告向被告陈勇发出书面通知，要求被告陈勇在2020年7月31日前，交付所租赁的标的物，及时清理所属物品并搬离。2020年9月24日，经过原告隆化县国有粮食企业监督管理中心委托，通过拍卖人承德嘉德利拍卖有限公司依法拍卖，原隆化县兴州粮油购销有限公司与被告陈勇签订的租赁合同中涉及的隆化县韩家店粮库五年租赁权被案外人方清东以274599.46元的价格取得。原告与案外人方清东于2020年10月15日签订书面租赁合同，将上述租赁合同中隆化县韩家店村的韩家店粮点整体院落、房屋、场地等租赁给案外人方清东，租赁期限自2020年10月15日至2026年1月14日止。因隆化县韩家店村的韩家店粮点整体院落、房屋、场地等已经通过拍卖方式租赁给案外人方清东，被告陈勇又将收取被告翟瑞、李国芹的部分租金退回，并书面通知被告翟瑞、李国芹于2020年12月31日前对租赁房屋、院落内物品进行清理，恢复房屋原貌，从该院落搬离。被告翟瑞、李国芹夫妻至今未搬离涉案房院。 本院认为，出租人原隆化县兴州粮油购销有限公司与承租人被告陈勇签订的房屋租赁合同合法有效。出租人与承租人的租赁合同于2020年6月30日到期，涉案租赁物的租赁权由案外人方清东通过拍卖形式取得，该租赁合同已实际解除。 承租人在承租期限即2010年7月1日至2020年6月30日期间，又在取得当时合同甲方法定代表人徐宝东同意的情况下将承租的租赁物中的三间房屋、二间库房转租给次承租人被告翟瑞、李国芹夫妻，该转租行为合法有效。承租人与次承租人在签订书面房屋租赁合同两、三年后又达成口头的并延续原书面房屋租赁合同约定内容的房屋租赁合同，但双方现对租赁合同的到期日因次承租人对承租人退还房租数额发生争议，导致该到期日无法确定，应视为双方达成的口头房屋租赁合同为不定期房屋租赁合同，承租人在向次承租人发出书面通知限期搬离并返还租赁物且次承租人收到后，应视为承租人向次承租人单方提出了解除该不定期房屋租赁合同。但承租人与次承租人的不定期房屋租赁合同期限超过了出租人与承租人约定的剩余租赁期限，出租人对超出的租赁期限亦不认可，故该超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，应为无效。 关于次承租人提出对租赁的三间房屋、两间库房的添附应由出租人给予合理补偿后立即搬离；如出租人不给予合理补偿，次承租人要求将添附的物品拆除带走，且出租人出具拆除造成房屋坍塌等后果与次承租人无关的承诺后搬离的抗辩理由：一、次承租人在与原隆化县兴州粮油购销有限公司形成房屋租赁关系时，经时任粮站主任郝桂林同意在院内打了一口井，房屋内铺了地板砖、打了地面，郝桂林承诺添附的这些物品及设施可抵顶两年租金，因次承租人未对上述抗辩理由提供证据加以证明，本院对此理由不予支持。二、次承租人在经承租人同意的情况下，于2015年左右，在两间库房打上水泥地面，房屋前方盖了玻璃房，房屋后面做了防水的抗辩理由，因按承租人与次承租人达成的口头延续原书面房屋租赁合同的约定中第五条1项：次承租人不得随意改变原房屋结构，不得人为破坏，使房屋保持原貌。如需整修，需经承租人同意，费用由次承租人自行负责的约定，对其改变房屋结构的建设，应为次承租人违约的行为；对整修的部分，次承租人未提供证据证明整修经过了承租人的同意，且承租人当庭表示未经其同意。因此，次承租人提出由出租人给付合理补偿的理由不能成立，本院不予支持。对于次承租人打井、铺地面、建玻璃房等行为，也是为了自己居住、使用方便，且在庭审中，原告与被告陈勇、被告李国芹均认可涉案房屋为连脊房屋，除水井外，若拆除其他物品或设施可能会存在造成房屋坍塌等安全隐患。因此，原告要求拆除并带走添附的物品或设施后搬离的抗辩理由，本院亦不予支持。次承租人对租赁物进行改善或者增设他物所造成的损失，亦应由其自行承担。 关于原告要求三被告连带赔偿2020年10月15日至2021年1月15日的租金损失10250元，并自2021年1月16日起至返还之日按每日24.65元赔偿租金损失的诉讼请求，其中2020年10月15日至2021年1月15日的租金损失数额系原告通过其提供的拍卖成交确认书、租赁合同估算的结果，且原告未提供实际受到其主张的10250元租金损失的证据，本院不予支持；另2021年1月16日以后每日的租金损失数额，系原告通过方清东与温淑英于2021年1月2日签订的租赁合同的租金数额推算的结果，不能作为认定原告2021年1月16日以后每日的租金损失数额的依据，且三被告对此均不认可，本院亦不予支持。 综上所述，原告请求确认被告陈勇与被告翟瑞、李国芹达成的口头房屋租赁合同中租赁期限超过2020年6月30日的租赁期限部分无效的诉讼请求，本院予以支持。被告翟瑞、李国芹应腾空并搬离原隆化县韩家店乡原隆化县兴州粮油购销公司的院落，二被告不得拆除对租赁物进行的改善或增设的他物，所造成的损失由二被告自行负担。原告的其他请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第七百零七条、第七百一十五条、第七百一十六条、第七百一十七条、第七百三十条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下： 一、被告陈勇与被告翟瑞、李国芹达成的口头房屋租赁合同中租赁期限超过2020年6月30日的租赁期限部分无效。 二、被告翟瑞、李国芹于本判决生效后十五日内腾空并搬离原隆化县韩家店乡原隆化县兴州粮油购销公司的院落，二被告不得拆除对租赁物进行的改善或增设的他物，所造成的损失由二被告自行负担。 三、驳回原告隆化县国有粮食企业资产监督管理中心的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由三被告负担。 如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  丛人杰 二〇二一年三月八日 书记员  刘 阳 附页： 一、法律适用 1、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。 第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。 第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、上诉权和上诉期限 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。 三、申请执行的期限 在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院立案庭申请强制执行。