广西壮族自治区资源县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0329民初140号 原告：蒋昌斌，男，1959年12月7日出生，汉族，住广西资源县。 委托代理人：刘静（系原告儿媳），女，1979年6月25日出生，汉族，住广西资源县。 被告：罗海秀，女，1971年8月11日出生，汉族，住广西资源县。 原告蒋昌斌诉被告罗海秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告蒋昌斌的委托代理人刘静到庭参加了诉讼，被告罗海秀经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋昌斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁住房合同》；2、判令被告支付迟延应支付的租金1000元（2021年1月1日至2021年1月31日）；3、判令被告赔偿原告房屋墙面及天花板损坏恢复费20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月1日，被告与原告经友好协商签订《租赁住房合同》，合同约定：原告将其位于资源县城北1号楼对面安置地12号3楼出租给被告。该房屋的租期为2020年1月1日至2022年1月1日止。该房屋先交租金后住房，月租金为1000元，租金按每三个月为一期支付。被告逾期未支付租金的，原告有权单方终止本合同，且押金不退还。此外，租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、燃气等费用由被告自行承担。如在租赁期间对该房屋墙面、门、窗及水电设施造成损坏的，照价赔偿。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水、电等费用，且对该房屋的墙面及天花板造成了损坏，已构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益，经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用，故原告诉至法院。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、2017年12月29日《房屋出租合同》，证明罗海秀租赁蒋昌斌的房屋，租期从2017年12月29日至2019年12月29日止，每月租金800元，押金为1600元等双方约定的权利、义务； 2、2020年1月1日《租赁住房合同书》，证明罗海秀租赁蒋昌斌的房屋，租期从2020年1月1日至2022年1月1日止，每月租金1000元，预付押金为1600元等双方约定的权利、义务； 3、照片三张，证明被告租赁原告房屋时该房屋的墙面及天花板的情况。 被告罗海秀书面辩称，一、原告与被告通过微信将《租赁合同》于2021年1月13日事实上解除了，且被告已经于2021年1月18日将房屋退还给原告，故原告仅能要求被告支付2021年1月1日至2021年1月18日期间的租金600元，从押金中扣除后，原告应当退还被告1000元；二、根据《民法典》的规定，房屋墙面及天花板修复责任在出租方，出租方有维修义务，并且房屋墙面及天花板损坏并不是被告造成，部分在被告租赁时就存在，其余是被告正常租赁使用后的痕迹，被告并不存在故意损坏，故被告不应当承担该责任；三、房屋墙面及天花板损坏恢复费用20000元明显是不存在的，更是不合理的，原告没有任何证据予以证明。原告出租的房屋整个装修都不到20000元，原告这一诉求明显是敲诈行为；四、原告扣留被告的1600元押金，因抵付600元租金后，剩余的应当予以退还给被告。综上，请法院依法判决。 被告罗海秀为其辩解提供了其与原告儿媳刘静的三张微信聊天记录截图，证明2021年1月13日，原告同意解除合同，其要将房屋租赁给他人，2021年1月18日，被告已经将房屋清空，并且退还给原告，且当天原告接收了房屋，但要求被告将卫生搞清楚，以及老林做好吊顶，亦可以证实原告在被告退租时检查过房屋，并没有提到过赔偿问题。 被告罗海秀没有到庭，其对原告提供的证据进行书面质证，对证据1、2的真实性无异议，对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，房屋损坏不是被告造成的，部分在被告租用时就存在了，部分是正常使用后的痕迹，且维修责任在原告，恢复费用也没有任何依据。原告对被告提供的证据不认可。 经审查，原告提供的证据1、2以及被告提供的证据，客观真实，来源合法，证据与待证事实相关联，本院予以确认。原告提供的证据3，本院将结合全案查明的事实予以参考。 综合全案证据及庭审查明，本院确认以下法律事实：2017年12月29日，原告蒋昌斌（甲方）与被告罗海秀（乙方）签订《房屋出租合同》，原告将其位于资源县城北1号楼对面安置地12号三楼出租给被告使用，租期从2017年12月29日起至2019年12月29日止，被告交了押金1600元。合同到期后，被告继续租用原告的房屋，并于2020年1月1日与原告签订了《租赁住房合同书》，合同约定：一、租期为二年，从2020年1月1日至2022年1月1日止；二、乙方先预付押金1600元，租金从签订合同之日算起，每月1000元，每次交纳租金为三个月一次，先交租金后住房，如乙方不按时交纳租金时，甲方有权单方面终止本协议，押金不退，乙方如租满一年也可以续租，如不续租甲方退还乙方押金；五、乙方在合同租赁期间，不得损坏甲方墙面、门、窗及水电房内的一切设施，如有损坏照价赔偿。合同签订后，涉案房屋租赁事宜均由原告儿媳刘静处理。2021年1月13日，罗海秀搬离了出租房，2021年1月18日，罗海秀将出租房钥匙交给了原告的店员，并通过微信一并告知了原告儿媳刘静。因原告催要被告租金以及要求被告对房屋墙面及天花板损坏进行恢复未果，原告遂诉至本院。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告蒋昌斌与被告罗海秀签订的《租赁住房合同书》是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，罗海秀于2021年1月13日搬离出租房，2021年1月18日交付了房屋钥匙，原告知晓被告已经搬离和交付房屋钥匙后，并未就解除合同提出反对意见，且原告也接收了房屋钥匙，此时双方对解除合同达成了合意，故双方之间签订的《租赁住房合同书》已于2021年1月18日解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，合同约定租金为每月1000元，原告要求被告支付租金1000元，但双方合同已于2021年1月18日解除，且被告认可自2021年1月1日至2021年1月18日期间的租金为600元，故被告应支付原告租金600元，超出部分的租金，本院不予支持。被告抗辩原告应从押金中扣除租金后，退还剩余押金，但根据双方的合同约定，每次交纳租金为三个月一次，先交租金后住房，如不按时交纳租金，押金不退，被告未在约定的时间内交纳租金，其行为已经构成违约，故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿其租赁期间对房屋墙面及天花板的损坏恢复费20000元的诉请，被告对原告主张的损坏及修复费用均不予认可，且原告亦无相应证据证实，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告罗海秀经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告蒋昌斌与被告罗海秀签订的《租赁住房合同书》于2021年1月18日解除； 二、被告罗海秀支付原告蒋昌斌租金600元； 三、驳回原告蒋昌斌的其他诉讼请求。 本案受理费326元,因适用简易程序审理减半收取163元，由原告蒋昌斌负担138元，被告罗海秀负担25元。 上述应付款，义务人应在本案判决生效后十五日内履行完毕，逾期，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效后二年内申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费326元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 孟昭晖 二〇二一年三月二十四日 法官助理 吴运媛 书 记 员 李 园 附相关法律条文: 《中华人民共和国民法典》 第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。