河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1509号上诉人（原审原告）：宋哲武，男，汉族，1972年10月11日出生，住河南省洛阳市老城区。被上诉人（原审被告）：李健，男，汉族，1984年4月29日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人宋哲武因与被上诉人李健房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员董鹏独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人宋哲武，被上诉人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋哲武上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判支持宋哲武一审诉讼请求或将本案发回重审；3.本案一、二审诉讼费、保全费等由李健承担。事实与理由：一、一审判决遗漏诉讼请求。宋哲武提出两个诉讼请求，一是要求李健支付拖欠租金50000元，二是要求李健承担违约金50000元，一审判决没有审理违约金属遗漏诉讼请求，二审应依法改判或发回重审。二、一审判决未查明李健在2020年7月及8月支付的资金系支付之前拖欠的租金。2020年6月的租金及之前拖欠的1万元租金双方协商用当时李健缴纳的2万元押金冲抵，2020年9月转的1万元系厂房损坏的维修金。2020年7月、8月、9月房租确未支付。李健辩称，宋哲武称李健违约，并非事实。因受疫情影响，到2020年4月底，李健在租赁宋哲武厂房内的生产全部停工，李健于5月初与宋哲武沟通疫情期间减免房租事宜，宋哲武以厂房为自建厂房拒绝减免房租。李健在经营困难情况下，外出考察引进新项目来自救。李健于2020年9月15日回来，发现厂房已经被隔开，其中一间已经被别人租用。李健联系宋哲武，宋哲武说2020年8月初已经将厂房租与别人使用，导致李健生产设备、资料等无法按规划进场。因宋哲武违约在先，宋哲武向李健索要房租，没有依据。李健于2020年7月31日通过微信转账向宋哲武支付房租2万元，2020年8月6日通过微信转账向宋哲武支付房租2万元，2020年9月11日通过微信转账向宋哲武支付房租1万元，已交清7月至10月的房租。宋哲武向一审法院起诉请求：1.判令李健支付所欠2020年8月至同年10月的租金50000元；2.判令李健支付违约金50000元；3.本案诉讼费由李健负担。一审法院认定事实：2010年5月16日，洛阳市老城区邙山镇望朝岭村民委员会（甲方）与宋哲武（乙方）签订《土地租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于望朝岭村一组，邙山派出所西边面积为4.06亩的土地租给乙方使用，租期25年、自2010年5月16日至2035年5月16日等内容。租赁期间，宋哲武在承租土地上自建房屋用于仓储、加工和办公。2017年12月19日，宋哲武（甲方）与李健（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于洛阳市老城区邙山镇望朝岭村甲方自建的建筑面积为1700平方米的两间厂房、两台5T龙门吊，一台200KW变压器及变电柜等相关电气设备、三层办公楼及门卫室厨房等20多间房屋出租给乙方使用；厂房装修期自2017年12月19日至2018年2月28日，装修期间免收房租；租赁期限五年，自2018年3月1日至2023年2月28日；两间厂房和三层办公楼20间年租金200000元；双方一旦签订合同，乙方向甲方支付厂房租赁保证金20000元，租期结束后无息退还；租金每年3月1日前支付100000元，后六个月房租9月1日前支付；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因乙方使用不当或者不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或者发生故障的，乙方负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，如任何一方违约，赔偿对方三个月租金。《厂房租赁合同》签订后，宋哲武交付了租赁物，李健交纳了租赁保证金20000元。《厂房租赁合同》履行至2020年9月15日，宋哲武把出租的厂房用隔墙分开，同年9月18日李健将其放置在厂房内的物品搬离，双方不再继续履行《厂房租赁合同》。宋哲武自认房租交纳至2020年6月。租赁双方因是否拖欠2020年7月之后三个月的租金产生争议。庭审中，李健举证证实其分别于2020年7月31日交付房租20000元、同年8月6日交付房租20000元、同年9月11日交付10000元。宋哲武认可收到了上述50000元，但辩解前两个20000元是补交2020年5月和6月的房租，但未提交证据印证；还辩解收到的10000元，是李健支付其维修损坏厂房房顶的部分费用，但未提交证据印证李健租赁期间造成了厂房屋顶损坏。关于李健交纳的20000元租赁保证金，宋哲武先说冲抵电费、后说冲抵2020年6月30日前的房租了，但无证据印证。一审法院认为，宋哲武与李健签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应各自履行合同义务。关于李健2020年7月至同年9月交给宋哲武的50000元是2020年第三季度的租金，还是补交2020年7月以前的租金问题，经查：首先宋哲武自认李健已支付租金至2020年6月底，李健2020年7月、8月、9月交纳的费用按常理应系2020年6月以后发生的费用；其次该50000元是否系补交以前租金的举证责任在宋哲武一方，但其举证不能；故一审法院认定李健2020年7月至同年9月交给宋哲武的50000元是2020年7月、8月、9月的租金。宋哲武主张李健拖欠租金、构成违约缺乏事实依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回宋哲武的诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取），由宋哲武负担。本院二审期间，宋哲武提交微信、支付宝、民生银行对账单，拟证明从2017年开始至今李健交纳各项费用明细，李健欠付2020年7月、8月、9月租金的事实。李健质证称，是李健转的，具体金额待核实。李健转的是2020年7月、8月、9月的房租。经二审审理查明，李健于2017年12月19日微信分别转账10000元、10000元，转账说明为厂房保证金；2017年12月22日微信分别转账5000元、10000元，转账说明为电费预存；2019年3月10日微信转账15000元，转账说明为电费；2018年2月1日微信分别转账5000元、10000元、支付宝分别转账50000元、5000元，转账说明均为房租；2018年9月6日微信分别转账10000元、10000元，转账说明为房租；2018年10月11日微信分别转账10000元、10000元，转账说明为房租；2018年11月6日微信分别转账10000元、10000元，转账说明为房租；2018年12月3日微信分别转账10000元、10000元；2019年1月7日微信转账20000元；2019年3月29日、2019年6月6日、2019年9月13日分三次分别向陈建梅民生银行账号转账50000元计150000元；2020年1月1日微信转账30000元，转账说明为房租；2020年1月23日支付宝转账20000元；2020年5月5日微信转账30000元，转账说明为房租；2020年7月31日微信转账20000元，转账说明为房租；2020年8月6日微信转账20000元，转账说明为房租；2020年9月11日微信转账10000元。李健认可其与宋哲武妻子陈建梅除本案外无其他经济往来。其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，宋哲武与李健签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。经审理查明，李健认可双方建立租赁关系以来的租金均系以微信、支付宝、银行转账方式交纳给宋哲武妻子陈建梅。自2018年3月至2020年9月底，李健应交纳租金50万元，依据宋哲武提供的转账记录，李健共交纳租金45万元（不含2万元保证金），经本院释明后，李健提供转账记录计27万元，经双方质证后均与宋哲武提供的转账记录能够对应，宋哲武上诉主张李健仍欠付2020年7月、8月、9月房租的意见应予采纳。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。李健于2020年9月18日搬离案涉租赁房屋，租金应计算至2020年9月18日，即50000元÷90天×78天=43333元，扣减李健预交的保证金20000元，李健仍欠付租金23333元。关于宋哲武上诉主张的违约金50000元，宋哲武作为出租方，应保证出租房屋的正常使用，宋哲武于2020年9月15日将案涉房屋用隔墙分开，对李健正常使用租赁房屋造成一定的影响，其主张的违约金本院不予支持。综上，宋哲武的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1663号民事判决；二、李健于本判决生效之日起十日内向宋哲武支付欠付的租赁费23333元；三、驳回宋哲武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元、二审案件受理费2300元，均由宋哲武、李健各半负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二一年三月二十二日书记员 麻琳娜