江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终959号上诉人（原审被告）：朱明中，男，1966年7月23日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：卞存生，江苏珠溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛茂义，男，1964年8月21日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘健，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。上诉人朱明中因与被上诉人葛茂义房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初4539号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱明中上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回葛茂义的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、经审理查明，案涉房屋建造未取得建设工程规划许可证和建房许可证，亦没有房屋产权证和土地使用证，属于违章建筑。根据我国相关法律规定，葛茂义与刘书海就案涉房屋签订的房屋买卖协议系无效协议，葛茂义依据该协议不能取得案涉房屋的所有权。刘书海在本案审理前已起诉要求收回案涉房屋，且经法院正式立案受理。至于朱明中与葛茂义签订的租房协议完全系葛茂义与刘书海恶意串通形成并非朱明中真实意思表述，该协议不能作为本案的定案依据。二、一审法院审理程序违法，因为案外人刘书海已经起诉要求收回案涉房屋，但最终审理结果尚未确定。本案葛茂义的请求能否成立需以刘书海提出的诉讼结果为依据，本案应当中止审理。在一审审理过程中，朱明中书面提出中止审理未予准许，亦未向朱明中释明原因就直接作出判决，属于程序违法。葛茂义辩称，一、朱明中应当向葛茂义支付房屋占用费。1.案涉资产买卖协议不属于无效合同。2018年1月，刘书海与葛茂义签订了资产买卖协议，约定刘书海将案涉房屋及附属设施等出售给葛茂义。2018年3月，葛茂义与大冈镇胜利居委会签订用地补偿协议并支付了补偿款项。之后，葛茂义一直在申请办理相应的房屋手续，葛茂义认为本案合同标的虽然目前没有取得相应的审批手续，是否能够取得上述证书，有待行政部门的进一步审批和处理。因此上述资产买卖协议属于效力待定的合同。2.朱明中一直占用案涉房屋及附属设施，应当支付占用费用。2018年2月，葛茂义与朱明中签订了案涉的租赁协议，约定租赁期限自2018年2月1日至2019年的1月31日，年租金7.8万元。葛茂义认为无论案涉协议效力如何，现该协议均应当终止。二、本案不违反法律程序，不应当中止审理。刘书海诉讼与本案无关，本案是房屋租赁合同纠纷案件，刘书海起诉的是房屋买卖合同纠纷案件，两者属于不同的法律关系。刘书海起诉应当被驳回起诉或不予受理。鉴于案涉标的审批手续仍在申办，是否能够取得相关手续有待行政部门的进一步审批和处理，其诉请不属于民事诉讼的范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。葛茂义向一审法院起诉请求：1.依法确认葛茂义与朱明中签订的租赁协议一年期满已经终止并解除。2.判令朱明中在三个月内返还其租赁的1000平方米的厂房（含附属设施）及两间办公室。3.判令朱明中参照租赁协议约定的租金标准支付葛茂义自2019年2月1日至返还厂房及两间办公室之日止的占用使用费（按租赁合同约定的年租金78000元计算）。4.判令朱明中承担违约金20000元。5.本案的诉讼费用由朱明中承担。一审法院经审理查明，2018年1月18日，刘书海与葛茂义签订了《资产买卖协议》，该协议约定：刘书海将其所有的位于钢结构厂房、一幢二层办公楼约4000平方米及其附属设施（含围墙）等出售给葛茂义，售价为320万元。出售的厂房、办公楼及其附属设施等资产所占范围内的土地使用权（临时用地）亦包括出售范围之内。临时用地期限届满后，由刘书海出面与胜利居委会协调续用事宜，但土地使用费用由葛茂义承担。现临时用地期限内应给胜利居委会的土地使用费由刘书海承担。双方在签订本协议后5日内，双方办理资产交接手续，其中，葛茂义必须与承租人朱明中签订租赁合同，租金由葛茂义收取。原承租人罗书成某租，但在2018年9月1日之前的租金归刘书海收取，之后的续租租金由葛茂义收取。协议还规定了其它事项。之后，刘书海与葛茂义按该协议约定，葛茂义向刘书海支付了320万元的资产购买款，双方并办理了资产交接。2018年2月1日，葛茂义、朱明中签订了《租房协议》，该协议约定：甲方（葛茂义）将坐落于大冈镇共青桥西侧约1000平方米厂房（含附属设施）及两间办公室出租给乙方（朱明中）使用。租赁期限暂订一年，从2018年2月1日起至2019年1月31日止。年租金78000元，先交后租，于签订协议时一次性交清。租期结束，如乙方有意向续租，需提前三个月通知甲方，双方另行签订合同，同等条件下，乙方有优先承租权。本协议系双方自愿签订，双方各执一份，经双方签字确认后正式生效，任何一方不得反悔，否则承担违约金2万元整。协议还规定了其它事项。协议签订后，朱明中、葛茂义、刘书海以三方债务转让的方式支付了租金。租期届满后，葛茂义、朱明中为租赁事宜发生纠纷，葛茂义遂诉至一审法院。一审法院另查明，涉案房屋的土地为2008年案外人刘书海申请1.05亩非耕地临时用地，年限从2008年8月20日至2019年8月20日，该审批表中，审批意见为：盐城市盐都区大冈镇胜利居民委员会“同意作临时用地使用”，盐城市盐都区大冈镇建设管理服务所“同意报批”，盐城市国土资源局大冈国土所“拟同意作临时用地，不得建筑永久性建筑，请领导审批”。涉案房屋至今未取得建工程规划许可证和建房许可证，未领取房屋所有权证。2018年3月7日，葛茂义与盐城市盐都区大冈镇胜利居民委员会签订了《用地补偿协议书》，该协议书约定：为解决历史遗留问题，化解矛盾，将229省道以西，兴盐界河围堤下的一块地转让给葛茂义，经双方协商，订立如下协议：一、转让四址：东址：现厂房东墙以西，南址：现围墙以北，西址：现围墙以东，北址：生产河南岸（详见明细图）。二、盐城市盐都区大冈镇胜利居民委员会将上述地块转让给葛茂义使用，葛茂义一次性补偿给该居委会15万元，在签订协议时交清。三、葛茂义需办理征地手续，则自行办理，费用自理。四、葛茂义如需在用地范围内搭建用房，必须服从镇居的管理，不得违反国家政策和政府的相关规定。葛茂义按该协议已交付了15万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定期处理。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证和建房许可证，因此，葛茂义与朱明中签订的租房协议属于无效合同，但根据上述法律规定，葛茂义作为出租人有权要求承租人朱明中返还房屋、支付房屋占有使用费。综上，对葛茂义诉请的要求朱明中返还房屋，一审法院予以支持，并给予朱明中三个月的腾空让房期限。对葛茂义诉请的要求朱明中支付占用使用费，一审法院参照双方约定的年租金78000元的标准予以支持，期限自2019年2月1日起至朱明中向葛茂义返还房屋之日前三个月止。对葛茂义、朱明中签订的《租房协议》，因属于无效合同，且履行期已届满，依法应自行解除。对葛茂义主张的违约金20000元，因《租房协议》系无效合同，故一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、朱明中于判决生效后三个月内将案涉租赁的厂房（含附属设施）、办公室两间腾空后返还给葛茂义，并按年租金78000元的标准向葛茂义支付房屋占用使用费（自2019年2月1日起至返还房屋之日止）。二、驳回葛茂义的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由朱明中负担。在本院二审过程中，葛茂义向本院提交一份买卖合同，该份合同的签订时间是2014年7月14日，需方是盐城市盐都区天鹏水泥构件厂（这是刘书海以前的企业），供方是河南省神州重型机械有限公司，证明房屋租赁合同中约定的附属设施是神州电动单梁起重机5T-12.5M两台。朱明中质证认为，确实是有葛茂义说的两辆行车，这两辆行车不是朱明中的，这两辆行车是刘书海买的，刘书海有没有卖给葛茂义不清楚。本院经审查认为，葛茂义持有买卖合同原件，合同上有刘书海的签字，结合葛茂义与刘书海签订的资产买卖协议的内容及葛茂义与朱明中签订的房屋租赁合同的内容，本院对葛茂义提交的上述证据三性及证明目的予以认定，葛茂义与朱明中签订的房屋租赁合同中的附属设施为神州电动单梁起重机5T-12.5M两台。另，葛茂义向本院出具情况说明：“鉴于案涉租赁协议中约定须提前三个月通知乙方即朱明中腾空房屋，现葛茂义同意给朱明中三个月的房屋腾空期，且不收取腾空期内的房屋（含附属设施）、两间办公室的占用费用”。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定期处理。本案中，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证和建房许可证，因此，葛茂义与朱明中签订的租房协议属于无效合同，但根据上述法律规定，葛茂义作为出租人有权要求承租人朱明中返还房屋、支付房屋占有使用费。刘书海与葛茂义确认合同无效纠纷一案与朱明中和葛茂义之间的房屋租赁合同无关，朱明中认为案涉租房协议系葛茂义与刘书海恶意串通形成，但其未能提供充分的证据证明，故本院对朱明中的上诉主张不予支持。因葛茂义在本院二审过程中同意给予朱明中三个月腾房期限，且不收取该期限的占有使用费，故朱明中应当于本判决生效之日起三个月内将案涉租赁房屋（含附属设施）、办公室两间腾空后返还葛茂义，且按年租金78000元的标准支付占有使用费（自2019年2月1日起支付至实际返还之日止前三个月）。综上所述，朱明中的上诉请求不成立，依据葛茂义的情况说明，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初4539号民事判决；二、朱明中应当于本判决生效之日起三个月内将案涉盐城市大冈镇共青桥西侧约1000平方米厂房（含附属设施）、两间办公室腾空后返还葛茂义并按年租金78000元的标准支付占有使用费（自2019年2月1日起至实际返还之日止前三个月）。三、驳回葛茂义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费950元，由朱明中负担；二审案件受理费950元，由朱明中负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年三月二十三日书记员  周亚梅