广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1125号上诉人（原审被告、反诉被告）：尹邦喜，男，汉族，1981年7月10日出生，住湖南省洞口县×××××××塘组，公民身份号码430××××××××××××038。委托诉讼代理人：刘声平，广东科明律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖翔韬，广东科明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉原告）：深圳文运通物流有限公司。住所地：广东省深圳市福田保税区××××××××××××××××××××602。法定代表人：傅某1。委托诉讼代理人：危斌，广东富群律师事务所律师。委托诉讼代理人：林凯璇，广东富群律师事务所律师。上诉人尹邦喜、被上诉人深圳文运通物流有限公司（以下简称文运通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初7275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认尹邦喜与文运通公司签订的《厂房租赁合同》无效。二、限尹邦喜于判决发生法律效力之日起5日内向文运通公司返还租金保证金75000元。三、限尹邦喜于判决发生法律效力之日起5日内向文运通公司返还超额支付的租金5000元。四、驳回尹邦喜的全部本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4532元、反诉受理费900元，以上合计5432元，由尹邦喜负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初7275号民事判决书。尹邦喜上诉请求：（一）撤销原审判决。（二）发回重审或改判支持尹邦喜原审诉讼请求，驳回文运通公司反诉请求。（三）若合同被认定无效，则变更诉讼请求为：1.文运通公司向尹邦喜支付厂房占用费100000元。2.文运通公司向尹邦喜支付擅自退场损失赔偿金75000元。3.文运通公司向尹邦喜支付资金利息损失赔偿金40500元（按照欠付租金金额，每日千分之一暂计至2020年5月5日，请求计至租金清偿之日）。（四）本案一、二审诉讼费由文运通公司承担。事实和理由：1.尹邦喜没有违约行为，但一审判决让守约方尹邦喜遭受损失，让违约方文运通公司获利。（1）尹邦喜与文运通公司之间签订了《厂房租赁合同》，租期为2018年2月1日至2020年1月31日。2019年1月8日文运通公司提及其仓储物流业务提前到期，尹邦喜告知文运通公司如退租需提前告知否则应赔偿，文运通公司没有直接说明不租。2019年1月14日，文运通公司表示继续租用仓库。2019年1月25日，文运通公司出车请求保安放行并联系尹邦喜，表示只是公司正常出货。（2）文运通公司不承认2019年1月25日的搬运行为是撤场行为，并声称继续租用厂房。2019年2月至5月，厂房处于锁闭状态，文运通公司没有办理移交厂房的手续。尹邦喜对此不知情，该情况由文运通公司庭审时提交。文运通公司提交的电子邮件证据显示，文运通公司从第三方公司取得终止物流业务的仓库处置违约赔偿金113400元。（3）文运通公司在诉讼之前坚称不退租，继续租，而尹邦喜在提起本案诉讼之后，根据文运通公司表明与第三方公司终止业务的情形，才推断2019年1月25日文运通公司已将案涉厂房内的货物搬走，因此一审法院认定2019年1月25日厂房处于尹邦喜实际控制之下显然与事实不符，与文运通公司自认的情形矛盾。（4）文运通公司连续拖欠租金，满三个月后的2019年6月，尹邦喜为了防止损失扩大才敢收回厂房和另行招租。在此之前文运通公司拥有案涉厂房的实际控制权。尹邦喜因文运通公司的违约和不诚信行为损失了案涉厂房2019年2月至5月的占有使用费。2.一审判决认定租赁合同无效，是事实认定错误和法律适用错误。（1）案涉厂房经过东坑镇政府、东坑镇规划建设办公室、消防主管部门、环境保护主管部门、建设工程质量安全监督主管部门等部门的审批，属于有审批手续建设的房屋。（2）根据《理解与适用》第二条内容，“只以是否取得或者符合建设工程规划许可证作为认定房屋建设是否具备审批手续的标准，是不全面的。经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”一审法院向东莞市自然资源局调取的《关于协助调查的复函》并未对涉案厂房是否取得或者符合主管部门批准建设作出判断。一审期间尹邦喜请求人民法院调查核实案涉厂房是经过主管部门批准建设而非违法建筑的案件事实，并申请追加第三人参加诉讼，但一审法院未调查取证也不予准许追加第三人参加诉讼。3.文运通公司超额支付的5000元为2018年1-2月期间，此时是文运通公司租用案涉厂房的初期，文运通公司提出对其租赁厂房部分建设独立的围墙和大门，而租赁合同约定按现状出租，双方协商建筑安装费用双方各出一部分。文运通公司承诺支付10000元，实际支付5000元，文运通公司应当对自己的付款行为负责。双方微信记录也没有关于此款项纠纷的内容。文运通公司辩称：1.一审法院对于租赁合同的效力认定正确。因尹邦喜无法补充提交案涉房产的产权证和规划许可证明。案涉合同应当按照合同无效处理。如果将案涉合同认定为合法有效，那么将会产生司法干预行政的后果。2.尹邦喜在一审庭审中已经明确了1月25日文运通公司将货物搬走，文运通公司一审也陈述2019年1月之后没有再使用案涉厂房，两者相吻合。文运通公司在2019年1月25日已经客观上完成了返还案涉厂房的行为，一审法院对此认定正确。而尹邦喜提供微信聊天记录里显示的文运通公司表示还会继续租用仓库的情况，是文运通公司不真实的意思表示，这种意思表示可以通过后期文运通公司没有再去过、使用过案涉厂房这一情况得以证明。3.一审法院已经审查清楚超额支付5000元的情况，尹邦喜无证据证明自己的主张。4.一审法院在庭审中已经释明合同效力的问题，因此在辩论终结后没有接受尹邦喜的变更请求是有法律依据的，且尹邦喜在二审中要求变更一审中的诉讼请求于法无据，变更的诉讼请求属于新的诉讼请求，文运通公司不同意在二审程序中处理，同时变更的诉讼请求也不属于二审法院的审理范畴。二审期间，尹邦喜提交银行卡交易明细清单，拟证明其向上一手出租人每月支付62000元，存在损失。文运通公司对真实性无异议，主张尹邦喜一审未变更诉请，二审不应审查损失，且该损失与本案无关。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对尹邦喜上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：关于案涉合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第二条规定，判断案涉合同是否有效的标准是是否取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。案涉房屋在2002年建造，根据东莞市行政部门的职能划分，当时的规划行政主管部门是东莞市城乡规划局（现职能合并到东莞市自然资源局），原审法院向东莞市自然资源局核查案涉房屋是否办理了《建设工程规划许可证》，该局回复未查询到相关的《建设工程规划许可证》。尹邦喜所提交的消防部门、环保部门、质监部门以及规划建设办公室的审批意见，这些部门并非建设工程规划主管部门，其作出的意见仅是在其职能范围内作出的审批，不能认定案涉房屋经过了规划主管部门批准建设。《关于提供租赁建筑物的证明》虽有东莞市东坑镇人民政府盖章，但该证明并无提及案涉房屋规划事项的内容，也不足以证明案涉房屋经过批准建设。案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，尹邦喜提交的相关证据的出具部门也并非建设工程规划主管和批准部门，不足以证明案涉房屋获得了行政主管部门批准建设，原审法院认定案涉合同属于无效合同于法有据，本院予以维持。关于合同无效的处理。虽然尹邦喜在一审庭审中明确表示在合同无效的情况下不变更诉讼请求，但其庭后又提交了情况说明，表示如合同无效则相应变更诉请，原审法院基于减轻当事人诉累而对尹邦喜变更后的诉请予以审查并无不当。尹邦喜在一审庭审中确认文运通公司已于2019年1月25日将其物品搬离案涉厂房，且根据尹邦喜提供的微信聊天记录内容可知，尹邦喜当天也是知道文运通公司搬离的情况，文运通公司在2019年2月开始已不再使用案涉厂房，不存在占用厂房的情形，尹邦喜要求文运通公司支付2019年2月-5月的占有使用费没有依据。占有使用费是承租人占用租赁物而需支付给出租人的折价补偿，不应再计算利息，尹邦喜诉请文运通公司支付占有使用费资金利息没有依据。尹邦喜二审提交的其与上一手出租人的租金支付的银行流水，属于其与上一手出租人之间的租赁关系，无论尹邦喜是否将案涉房屋再次出租，均不影响其应向上一手出租人支付租金，故其将向上一手支付的租金视为案涉合同无效的损失依据不足，本院不予支持。综上所述，尹邦喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4532元，由上诉人尹邦喜负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年三月二十六日书记员 刘丹青