辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终644号上诉人（原审被告）：营口市老边区康宝洁门窗厂，住所地营口市老边区路南镇白庙子村，统一社会信用代码92210811MA0WN1T84E。经营者：范宗宝，男，汉族，1992年8月21日出生，住营口市站前区。委托诉讼代理人：冯丹，营口市鲅鱼圈区海东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王相明，男，1956年1月7日出生，汉族，住营口市老边区。原审被告：范钦权，男，1968年10月1日出生，汉族，住营口市站前区。上诉人营口市老边区康宝洁门窗厂因与被上诉人王相明，原审被告范钦权租赁合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口市老边区康宝洁门窗厂的委托诉讼代理人冯丹，被上诉人王相明到庭参加诉讼。原审被告范钦权经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人营口市老边区康宝洁门窗厂的上诉请求：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判上诉人不给付被上诉人租金80000元。2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由，一、原审法院认定事实不清。案涉租赁房屋已于2018年动迁并完成评估，双方实际已于2018年4月解除了租赁协议。上诉人也早己停产，只是留守人看护设备以及材料。由于一直没有得到拆迁补偿费，暂时设备和相关材料没有储存地点，所以在原地等待搬迁。二、被上诉人起诉不具有主体资格，2018年4月动迁办己收走了被上诉人房屋的房照，并对其房屋进行了评估，说明该房屋的所有权已经转移给了政府。被上诉人之所以对房对该房屋早已弃管，也说明房屋的产权已经转移。三、被上诉人存在严重违约行为。被上诉人没有履行合同约定对房屋的修缮。该房屋破旧，房顶塌陷漏雨，根本不具备租赁条件。在案涉房屋早已失去使用价值的情况下，原审却判决上诉人承担10多万元的房租显失公平。四、早在2018年6月被上诉人就开始多次起诉主张房租，最终结果为什么又都是自己撤诉？2020年7月20日双方就动迁补偿款达成了协议，为什么到签订协议时仍然对房租只字不提？仍然让上诉人在原地等待动迁？可见，被上诉人明知双方实际早已解除租赁关系，否则不可能在达成协议时不提及房租。五、案涉房屋周边绝大部分的住户早就完成了动迁，被上诉人却故意拖延动迁的推进，然后还故意在2018年让上诉人停产动迁。给上诉人的三个企业造成严重损失而被上诉人拖延至今就是为了让上诉人继续给付房租，属于不当得利。六、原审判决解除租房协议，却仍然判决上诉人继续支付租金，显然自相矛盾，既然租房协议解除，自解除之日起就不应支付租金。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，撤销原审判决，依法改判或者发回重审。被上诉人王相明辩称，上诉人上诉理由不成立，应予以驳回。第一答辩人为什么撤诉的原因，答辩人于2014年3月1日与被答辩人签订的租房协议，由于被答辩人不能履行住房租金给付义务。答辩人曾于2018年向老边区法院提出诉讼，要求被答辩人支付拖欠答辩人的租金，后经法院调解，在被答辩人同意一次性支付答辩人租金后，答辩人申请撤诉。老边区人民法院于2019年2月13日分别作出2018辽0811民初1165号、民初1167号两份民事判决书，同意答辩人撤诉。第二个被答辩人所称不具有主体资格不是事实，动迁时房产部门收缴相关证件，是为了核实该地区人员单位的真实情况所用，并不意味房屋所有人实际产权资格。第三，租赁房屋所在地没完成实际动迁，被答辩人能实际占有使用答辩人的住房房屋，依据民间法相关规定，被答辩人应当支付答辩人房屋使用的费用。第四，被答辩人说被上诉人故意拖延动迁的推进，纯属无稽之谈。政府动用征用动迁的地域，何时迁出由政府统一办理，而不是由答辩人个人所能掌控的。第五，答辩人与被答辩人的租赁合同解除是在老边区人民法院作出判决，2020年10月14日后生效也就是说至2020年10月14日合同解除之前，被答辩人就应当继续履行租赁合同，支付答辩人房屋租赁费用，综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不成立，应予驳回，维持原判。原审被告范钦权未作答辩。上诉人营口市老边区康宝洁门窗厂向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告租房协议；2.请求依法判令被告支付拖欠原告三年的房屋租金12万元；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月1日，原告王相明与被告营口市老边区康宝洁门窗厂的经营者范宗宝签订租房协议一份，该协议约定有：“一、甲方将现有厂房410平，其中包括150余平住宅及400平米院落全部租给乙方使用。二、租用时间从2014年3月1日起至2015年3月1日为一年，租金叁万伍仟元整（小写：35000元），第二年起租金每年为肆万元整（小写：40000元），租金为上打租。如果不动迁，乙方有连续租房优先权，如需动迁，乙方无条件，按动迁规定迁出，甲方将按月返还乙方租金，租房时间从2014年3月1日起至2019年3月1日止。三、甲方提供水电来源，三相电60瓦千，乙方将自己交纳水电发生的费用。四、厂房如有漏雨等现象，乙方须及时通知甲方，甲方及时维修。五、乙方在使用厂房过程中，人为的造成失火，厂房倒塌，门窗等物品的损坏，乙方应赔偿甲方的损失，因无法抗拒、地震、洪水、台风造成的损失，乙方不负任何责任。六、本协议一式两份，双方各执一份，双方签订后生效。七、五年合同期满，如不动迁，甲方不出售，乙方继续按原合同每年肆万元租用。”被告营口市老边区康宝洁门窗厂的经营者范宗宝自认，其尚有设备在租赁房屋中。原告王相明及被告营口市老边区康宝洁门窗厂的经营者范宗宝均认可，2018年3月1日之前的租金，被告已向原告支付。另查明，2017年9月18日，老边区综合执法局对案涉租赁房屋下达了房屋征收封区通知。再查明，原告王相明曾以被告营口市老边区康宝洁门窗厂欠付其租金为由向本院提起诉讼，后又申请撤诉，经本院审查准予其撤回了起诉。一审法院认为，原告王相明与被告营口市老边区康宝洁门窗厂的经营者范宗宝签订的租房协议系双方真实意思表示，协议合法有效。案涉租赁房屋虽已封区，但未实际完成动迁，被告营口市老边区康宝洁门窗厂在实际占用租赁房屋期间，仍应向原告王相明支付相应租金。对于原告王相明要求解除案涉租房协议的主张，因被告营口市老边区康宝洁门窗厂存在欠付原告租金的情形，故原告的该项主张，本院予以支持。对于原告要求被告范钦权承担给付租金责任的诉请，因与原告形成租赁关系的相对人系被告营口市老边区康宝洁门窗厂，故原告要求范钦权承担责任的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条规定，判决：一、解除原告王相明与被告营口市老边区康宝洁门窗厂签订的租房协议；二、被告营口市老边区康宝洁门窗厂给付原告王相明从2018年3月1日起至2020年2月29日止的房屋租金80000元；三、被告营口市老边区康宝洁门窗厂给付原告王相明从2020年3月1日起至实际迁出案涉租赁房屋之日止，按年租金40000元计算的房屋租金；上述款项于本判决生效后十日内付清，逾期给付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告王相明的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由被告营口市老边区康宝洁门窗厂负担。本院二审期间，当事人围绕争议事实提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，上诉人营口市老边区康宝洁门窗厂的经营者范宗宝与被上诉人王相明签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定享受权利和履行义务。《租房协议》第二条约定，如果不动迁，乙方（上诉人）有连续租房优先权，如需动迁，乙方（上诉人）无条件，按动迁规定迁出。案涉房屋在2018年发生动迁，并进行了征收补偿评估，那么根据《租房协议》约定，上诉人应当无条件按动迁规定迁出，但上诉人并未按照该项约定履行迁出义务，至今仍有设备在案涉房屋内，因此上诉人应当给付实际占用租赁房屋期间的租金。关于被上诉人起诉主体资格问题，虽然动迁时房产部门收缴了相关证件，但房产证并未注销，亦不能说明房屋所有已经转移给了政府，故被上诉人起诉具有主体资格。综上所述，上诉人营口市老边区康宝洁门窗厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人营口市老边区康宝洁门窗厂负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  盖世非审判员  唐晓葵二〇二一年三月三十日法官助理王睿书记员李佩益