宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0104民初11905号 原告（执行案外人）：马峰，男，1971年1月5日出生，汉族，无业，住陕西省定边县。 委托诉讼代理人：韩智，宁夏言宗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，宁夏言宗律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杨彩娥，女，1964年7月12日出生，回族，律师，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：耿靖婷，宁夏诚托律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏塞通房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南熏西街铁北巷73号。 法定代表人：顾福，该公司总经理。 被告（被执行人）：顾福，男，1949年2月26日出生，汉族，宁夏塞通房地产开发有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 第三人：宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司，住所地贺兰县天鹅湖小镇虹桥路商业街06号。 法定代表人：郭军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐宇，女，该公司员工。 原告马峰与被告杨彩娥、宁夏塞通房地产开发有限公司（以下简称塞通公司）、顾福及第三人宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司（以下简称回商银行）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马峰及其委托诉讼代理人韩智、刘欣、被告杨彩娥的委托诉讼代理人耿靖婷、第三人回商银行的委托诉讼代理人唐宇到庭参加诉讼，被告塞通公司、顾福经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 马峰向本院提出诉讼请求：1.停止对银川市兴庆区某号营业房的执行，并解除查封；2.确认上述房屋归原告马峰所有；3.判令被告塞通公司及第三人回商银行协助原告马峰办理房屋产权变更登记；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年5月3日马峰与塞通公司签订《预定购房协议》，约定马峰购买塞通公司开发的位于银川市兴庆区北京中路吉泰公园世家2号综合楼2号营业房，总价165万元，马峰一次性付清房款，塞通公司负责在2008年10月底前将上述房屋交付马峰等内容。2008年5月5日马峰向塞通公司全额支付购房款，同日，双方签订《关于的补充协议》，对案涉房屋的面积、配套设施和坐落位置进行了补充。2010年5月10日马峰与塞通公司签订《商品房买卖合同》，2010年6月8日双方签署《商品房移交单》，塞通公司将案涉房屋交付马峰，马峰收房后装修该房使用至今，但塞通公司未按约定给马峰办理房产证，经马峰多次催促无果，期间马峰发现兴庆法院将案涉房屋查封，马峰为此提起诉讼，兴庆法院审理后作出（2020）宁0104民初2063号民事判决，2020年马峰依法提出执行异议，兴庆法院审查后作出（2020）宁0104执异168号执行裁定。马峰认为，塞通公司与马峰签订的《商品房买卖合同》合法有效，马峰付清购房款，塞通公司将案涉房屋交付马峰使用至今，马峰已实际取得所有权，塞通公司未按约定协助马峰办理产权登记，通过挂失房产证的方式，将已出售给马峰的房屋为他人办理抵押登记，恶意损害马峰的合法权益，且房屋抵押后又被法院查封，导致马峰至今无法办理产权登记，为此，马峰依法提起执行异议之诉，望判如诉请。 杨彩娥辩称，案涉房屋产权登记在塞通公司名下，权属明确，法院在执行过程中采取查封措施并无不当；马峰关于办理产权登记的请求在（2020）宁0104民初2063号民事判决中已被驳回；综上，马峰的诉请不能成立，法院应依法驳回。 回商银行述称，宁夏长力商贸有限公司向我行借款，塞通公司以案涉房屋抵押担保，该笔借款至今未清偿，我行将行使抵押权对案涉房屋进行拍卖。 塞通公司、顾福未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月10日贺兰县人民法院（以下简称贺兰法院）受理回商银行诉宁夏长力商贸有限公司（以下简称长力公司）、段云宽、塞通公司、顾福、顾和平、顾柏岩、宁夏大方建筑工程有限公司、刘生海、贺成湖金融借款合同纠纷一案，经审理于2019年8月19日作出（2019）宁0122民初3513号民事判决，该判决认定事实如下：“2016年6月20日，原告与被告长力公司签订了编号为21120160071《法人借款合同》一份，合同约定被告长力公司向原告借款200万元，借款期限从2016年6月20日起至2017年6月19日止，借款月利率12.98‰，按月结息，到期还本，并对此笔借款约定了违约责任、罚息等……同日，被告段云宽、宁夏塞通房地产开发有限公司、顾福、顾和平、顾柏岩、宁夏大方建筑工程有限公司、刘生海、贺成湖以及案外人宁夏巨力神实业有限公司与原告签订《最高额保证合同》一份，自愿为长力公司在原告处2016年6月20日至2017年6月19日期间形成的债务提供连带责任保证，担保的债权最高余额为240万元。保证范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权和担保权的费用。保证期间为借款到期日起两年。2015年6月24日，被告宁夏塞通房地产开发有限公司与原告签订《最高额抵押合同》一份，约定以其名下位于银川市兴庆区某号营业房（建筑面积：248.83㎡，房权证号：房权证兴庆区字第××号）及土地（国有土地使用证号：银国用[2014]第XXXX号）为被告长力公司向原告处自2015年6月24日至2020年6月19日期间的借款在200万元范围内承担最高额担保责任，并依法办理了抵押登记。同日，原告回商银行向被告长力公司发放了200万元借款。借款凭证（借据）载明还款日期为2017年6月19日，执行利率12.98‰，罚息月利率19.47‰，被告长力公司在借款凭证（借据）上加盖印章予以确认。同日，被告长力公司在还款计划表上加盖印章，书面确认被告应当自2016年6月21日至2017年5月21日期间按照还款计划表约定的金额偿还利息，2017年6月19日一次性偿还借款本金200万元、利息25094.67元。被告长力公司收到借款后，偿还了前七期利息，第八期即2017年1月21日仅偿还592.07元，后再未清偿借款本金和利息。原告和案外人宁夏巨力神实业有限公司于2017年10月27日签订《还款协议书》一份，约定案外人宁夏巨力神实业有限公司代被告刘生海向原告偿还借款本息1172597.1元，原告分别免除案外人在刘生海、宁夏大方建筑工程有限公司及长力公司向原告借款中的担保责任，后案外人按约偿还了被告刘生海另案借款本息1172597.1元。截至2019年5月1日，被告长力公司尚欠原告涉案借款本金200万元、利息736671.93元（借期内欠付利息为155167.93元）、罚息290752元、复利72687.65元，共计3100111.58元”，该案判决：“被告宁夏长力商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司借款本金200万元、利息736671.93元、罚息290752元、复利72687.65元，共计3100111.58元，并支付自2019年5月2日至借款本息清偿之日止的利息、罚息以及复利（利息、罚息以实际未付本金为基数，利息按照合同约定的月利率12.98‰计算，罚息按照合同约定的月利率12.98‰的50%即6.49‰计算；复利以借期内欠付利息155167.93元为基数，按照合同约定的月利率12.98‰的150%即19.47‰计算）；原告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司对被告宁夏塞通房地产开发有限公司名下提供抵押担保的位于银川市兴庆区某号营业房（房权证号：房权证兴庆区字第××号）及土地（国有土地使用证号：银国用[2014]第XXXX号）折价、拍卖、变卖所得价款在200万元范围内享有优先受偿权；三、被告段云宽、宁夏塞通房地产开发有限公司、顾福、顾和平、顾柏岩、宁夏大方建筑工程有限公司、刘生海、贺成湖对上述债务在240万元范围内承担连带清偿责任，清偿后有权向被告宁夏长力商贸有限公司进行追偿”。 2020年4月7日本院受理马峰诉塞通公司商品房买卖合同纠纷一案，马峰提出的诉讼请求为：“1.判令被告履行合同，协助原告办理银川市兴庆区北京东路吉泰公园世家2号综合楼一、二层房屋权属登记证书（含提供办理权属登记所需资料）；2、本案诉讼费用由被告承担”，本院审理后于2020年6月24日作出（2020）宁0104民初2063号民事判决，该判决认定事实如下：“2008年5月3日，原、被告签订《预定购房协议》一份，约定原告购买被告开发的位于银川市兴庆区北京中路吉泰公园世家2#综合楼一、二层的房屋，每平米6880元，总价1650000元，原告一次付清房款，被告负责在2008年10月底前将上述房屋交付给原告等内容。2008年5月5日原告向被告全额支付上述款项。同日,双方签订《关于的补充规定》一份，对涉案房屋的面积、配套设施和坐落位置进行了补充。2010年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告应当在商品房交付90天后，将办理权属登记由出卖人提供的材料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》等。2010年6月8日原、被告签署《商品房移交单》一份，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告使用涉案房屋至今。2019年12月11日，被告向原告出具《情况说明》一份，载明“……为了表达我公司的诚信，我司将该套房屋初次办的权属证书（房权证兴庆区字第××号）质押给马峰，至今我司未给马峰办理权属证书”。另查明，2011年被告将案涉房屋所有权登记在宁夏塞通房地产开发有限公司名下，并办理房权证兴庆区字第××号的《房屋所有权证书》。2012年7月23日，被告公司出具《遗失证明》一份，载明“产权人宁夏塞通房地产开发有限公司将坐落于银川市兴庆区北京中路吉泰公园世家2#营业房房屋所有权证遗失，产权证号：20110024367，现申请作废，登报挂失。”2012年7月24日，被告在《宁夏日报》登报挂失涉案房屋所有权证书。2015年6月24日被告将案涉房屋办理抵押登记，2018年2月8日、2018年11月22日和2020年5月7日涉案房屋因相关案件被人民法院司法查封”，该案判决：“驳回原告马峰的诉讼请求”。 2017年8月18日本院受理杨彩娥诉顾福、塞通公司民间借贷纠纷一案，经审理于2017年9月21日作出（2017）宁0104民初9224号民事判决，该判决认定事实如下：“原告与被告顾福系朋友关系。2015年4月11日，被告顾福以公司资金周转为由向原告借款50万元，双方约定月息3%，借期两个月，同时约定如不能按期还款，被告顾福需按照借款总额的日5%支付违约金。被告塞通公司为上述借款提供担保。借款期限届满后，被告顾福仅向原告支付了四个月的利息6万元，借款本金至今未还，故原告诉至法院。顾福、塞通公司承认原告在本案中所主张的事实，并愿意按照月利率2%偿还借款本息，但其不承担违约金。被告塞通公司愿意承担担保责任”，该案判决顾福偿还杨彩娥借款50万元，并按月利率2%支付自2015年8月11日起至本判决确定的还款之日止的逾期利息；塞通公司对顾福的上述借款本息承担连带清偿责任。上述判决生效后顾福、塞通公司未履行判决确定的还款义务，杨彩娥申请强制执行，本院于2017年10月23日立案执行，案号（2017）宁0104执5544号，2017年11月14日本院作出（2017）宁0104执5544号执行裁定，裁定冻结、划拨或查封、扣押顾福、塞通公司名下价值520692元的财产，2018年2月8日本院向银川市不动产登记中心发出（2017）宁0104执5544号协助执行通知书和执行裁定书，将塞通公司名下包括案涉房屋在内的四套房产查封，其中案涉房屋的首查封为本案，此后银川市中级人民法院、贺兰县人民法院及本院其他执行案件对案涉房屋先后轮候查封。马峰得知案涉房屋查封后作为案外人向本院提出执行异议，本院审查后作出（2020）宁0104执异168号执行裁定，裁定驳回其异议，马峰不服该裁定依法在法定期间内提起案外人执行异议之诉。 本院认为，根据已发生法律效力的本院（2020）宁0104民初2063号民事判决和贺兰法院（2019）宁0122民初3513号民事判决所确认的事实，可以认定马峰于2008年购买塞通公司开发的案涉房屋并交清购房款，并于2010年6月8日占有案涉房屋至今。2011年6月24日塞通公司违约将案涉房屋产权登记在自己公司名下并领取20××67号房产证，后将该证交给马峰，2012年8月1日塞通公司以该证遗失为由申领新的房产证即20××98号房产证，并以新证作为案涉房屋的所有权人于2015年6月24日与回商银行签订《最高额抵押合同》，以案涉房屋及土地为长力公司200万元借款提供担保并办理抵押登记，2018年2月8日本院在执行杨彩娥与顾福、塞通公司民间借贷纠纷一案过程中将案涉房屋首查封。根据上述事实，马峰购买案涉房屋在前，塞通公司将案涉房屋产权办理在自己公司名下在后，此后塞通公司又以案涉房屋抵押担保，抵押期间案涉房屋被本院首查封，现案涉房屋涉及房屋购买人马峰、抵押权人回商银行、首查封案件申请执行人杨彩娥的权益，如何解决三者之间的权利冲突，成为本案能否正确处理的关键。 案涉房屋存在多次查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，查封在先的查封被解除或执行完毕之前，轮候查封并不产生实际效力，案外人只能针对首查封行为提出异议，因案涉房屋首查封为本院（2017）宁0104执5544号执行案件，故马峰在该案的执行过程中提出执行异议，符合法律规定。 本案为案外人执行异议之诉案件，该类案件法院既要对案外人对执行标的是否具有某种实体权利作出审查判断，同时还须对该实体权利能否阻却执行进行审查判断。根据该类案件的特点，具体到本案，审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利，实质是审查案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人依据生效法律文书所享有的权益何者更优先，而审查案外人对执行标的是否享有权益，主要审查马峰与塞通公司之间就案涉房屋交易的真实性、合法性，然后根据审查结果再确定马峰对案涉房屋是否具有某种实体权利并能否阻却执行，至于回商银行就案涉房屋所享有的抵押权，其权利为优先受偿权，在受偿顺位上优先，但无法阻却法院对案涉房屋的查封、扣押及拍卖等强制措施，现就相关问题分述如下： 一、房屋购买人马峰与首查封案件申请执行人杨彩娥之间的权利冲突。 根据本院认定的前述事实，本院可以认定马峰与塞通公司就案涉房屋交易的真实性、合法性，根据马峰与塞通公司签订的《预定购房协议》、《关于的补充协议》、《商品房买卖合同》，因上述合同合法有效，塞通公司应当按照约定协助马峰将案涉房屋产权办理在马峰名下，但塞通公司违约将案涉房屋产权办理在自己公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋仅凭房屋买卖合同无法发生物权变动效力，但马峰可基于房屋买卖合同对案涉房屋归属的约定，享有向不动产登记机关请求登记其为房屋所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该登记的情形发生，如房屋所有权已办理在他人名下、他人是否同意变更登记，房屋已抵押借款、抵押借款未全额偿还的情况下抵押权人是否同意变更登记等，因此，现阶段马峰对案涉房屋仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，故本院对马峰请求确认对案涉房屋享有所有权及判令塞通公司、回商银行协助其办理房屋产权变更登记的诉请不予支持。综合本案具体情况，马峰虽不能直接确认为案涉房屋所有权人，但其对案涉房屋享有变更登记为所有权人的请求权，因该请求权先于执行案件的债权而产生，故该请求权可以排除本院根据杨彩娥的申请对案涉房屋的强制执行，理由有二：1.从两种请求权产生时间来看，马峰对案涉房屋享有的请求权是基于2008年其与塞通公司签订的房屋买卖合同产生，而杨彩娥享有的请求权是基于顾福于2015年4月11日向其借款及出具的相关手续产生，因上述借款和手续均系马峰购房后形成，故马峰的请求权成立在前，其与塞通公司不存在通过房屋买卖预定转移、逃避此后塞通公司可能发生的债务，马峰的请求权与杨彩娥的请求权相比较，在时间上具有优先性。2.从两种请求权的性质和内容来看，马峰享有的是针对案涉房屋要求变更登记为所有权人的请求权，是物权期待权，而杨彩娥享有的是针对塞通公司的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房屋公示的信赖所产生，具体而言，顾福向杨彩娥借款时并未将案涉房屋设定为抵押担保物，因而，杨彩娥的金钱债权请求权与马峰的所有权变更登记请求权相比较，在性质和内容上亦不具有优先性。综上，杨彩娥对塞通公司享有的是普通金钱债权，对案涉房屋并不享有物权，马峰对案涉房屋享有的变更登记请求权先于杨彩娥执行案件的债权而产生，在权利保护的顺序上，杨彩娥的普通债权不能优先于马峰对案涉房屋享有的请求权，且房屋买卖合同对案涉房屋所有权的处分不存在规避执行或逃避债务的情形，据此，马峰就案涉房屋所享有的物权期待权足以排除强制执行，其要求对案涉房屋停止执行的诉请，本院予以支持。马峰诉请解除对案涉房屋的查封，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，因该项诉请超出案外人执行异议之诉案件的判项范围，本案不予处理，案涉房屋的首查封解除，马峰可在本判决生效后直接向本院执行机构提出申请，对于轮候查封，因首查封涉及的执行异议之诉判决对轮候查封具有法律约束力，马峰可在本判决生效后直接向轮候查封法院的执行机构提出解封申请，如果轮候查封法院不予解封，马峰可就此向轮候查封法院提出违法查封的执行异议。 二、房屋购买人马峰与抵押权人回商银行之间的权利冲突。 根据生效的（2020）宁0104民初2063号和（2019）宁0122民初3513号民事判决认定的事实，2008年马峰与塞通公司签订案涉房屋的买卖合同后，塞通公司应当协助马峰将该房产权办理在马峰名下，但塞通公司却于2011年将该房产权办理在自己公司名下，并于2012年8月1日以该证遗失为由申领新的房产证，2015年6月24日以新证作为案涉房屋的所有权人与回商银行签订《最高额抵押合同》，以案涉房屋及土地为长力公司200万元借款提供担保并办理抵押登记，塞通公司的上述行为属于恶意违约，而回商银行在马峰占有案涉房屋的情况下，作为专业金融机构，在房屋被塞通公司之外的其他人占有使用的情况下，回商银行应当对案涉房屋的使用包括出租情况，进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物，但回商银行在本案中并未提交其在对案涉房屋设立抵押权时已进行了审慎调查，及已尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，导致案涉房屋已被塞通公司出售给马峰并由马峰占有使用的情况下设立抵押权，但因该抵押权已被贺兰法院生效的（2019）宁0122民初3513号民事判决所认定，马峰可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第二百条第八项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第四百二十二条规定，就该判决所涉及的案涉房屋抵押权依法提起第三人撤销之诉或申请再审。 塞通公司、顾福经传票合法传唤未到庭，视为对其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利的放弃。案涉房屋被查封的原因，系（2017）宁0104执5544号执行案件的被执行人塞通公司、顾福未履行生效法律文书确定的义务所导致，并引发此后的执行异议及执行异议之诉，而杨彩娥作为执行案件的申请执行人对此并无过错，故本案案件受理费应由塞通公司、顾福负担。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下： 一、不得执行银川市兴庆区某号营业房； 二、驳回原告马峰的其他诉讼请求。 案件受理费19650元，由宁夏塞通房地产开发有限公司、顾福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 本院（2020）宁0104执异168号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  蒋维国 人民陪审员  赵书琴 人民陪审员  殷宝红 二〇二一年三月四日 法官 助理  唐 伟 书 记 员  马 晶 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。