云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终156号上诉人（原审原告）：刘智勇，男，1965年6月12日出生，汉族，现住云南省勐腊县。上诉人（原审原告）：刘子豪，男，1995年5月28日出生，汉族，现住云南省勐腊县。上诉人（原审原告）：蒋金美（刘智勇的妻子），女，1969年9月6日出生，汉族，现住云南省勐腊县。被上诉人（原审原告）：勐腊佳和物业服务有限公司。住所地：云南省西双版纳傣族自治州勐腊县河畔之梦******。法定代表人：周惠，执行董事。委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。上诉人刘智勇、刘子豪、蒋金美（以下简称刘智勇等3人）与被上诉人勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）物业服务合同纠纷一案，刘智勇等3人不服勐腊县人民法院(2020)云2823民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘智勇、刘子豪，被上诉人佳和物业公司的委托诉讼代理人李红芳均参加了法庭调查审理。本案现已审理终结。佳和物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决刘智勇等3人支付物业费、公摊水电费共计5152元；2.判决刘智勇等3人支付违约金3199.55元；3.本案诉讼费由刘智勇等3人承担。一审法院认定事实：勐腊县曼它拉路南腊小镇茶马街18栋1单元101室房屋系刘智勇等3人按份共有，建筑面积为131.65㎡。2009年11月1日，海诚公司与佳和物业公司签订《南腊小镇三期（茶马街）物业服务委托合同》，海诚公司委托佳和物业公司对南腊小镇三期（茶马街）提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第三章“服务费用”第六条约定住宅的物业管理服务费为0.65元／㎡／月（按建筑面积收取）、垃圾二次处置费（实际收取标准按勐腊县环卫绿化处实际的标准执行）为12元／月／套。第三十二条约定，合同期限自2009年11月1日起至2080年5月1日。2011年3月2日，佳和物业公司作为乙方与刘智勇作为甲方签订了《南腊小镇前期物业管理服务协议》《南腊小镇住宅装饰装修管理服务协议》，协议第一条第二款第一项“乙方的义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。”第二条第二款第一项“乙方提供的其他服务包括业主室内自用部位、自用设施设备的有偿维修服务。”第四条第五款“甲方缴纳物业管理服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳，水、电费及其它代收代缴费的时间为每月15日以前。乙方将业主当月发生的以上费用的结算单通知甲方，甲方到南腊××物业办公室缴纳。”第十一条第四款“甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按费用的3‰交纳违约金，逾期60天起，乙方有权停止服务和停水停电。”第十五条约定“本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向仲裁委员会申请仲裁。”佳和物业公司分别于2017年2月3日、2018年1月3日、2019年1月7日、2020年7月10日到勐腊县入户门张贴《缴费通知书》，要求刘智勇交纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费、公摊水电费。该期间的物业费、公摊水电费，刘智勇至今未支付。另查明，2015年3月18日，勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2015]64号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务费收费有关问题的通知》，规定勐腊县内包括佳和物业公司在内的6家物业公司的服务级别为三级。物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元/月，执行日期为2015年4月1日。一审法院认为，本案系双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：1.本案是否应调解或仲裁前置？2.原告的起诉是否超过诉讼时效期间？3.原告主张的费用是否合理合法？关于本案是否属于民事诉讼受理范围的问题。刘智勇等3人以佳和物业公司未按《南腊小镇前期物业管理服务协议》第十五条的约定，迳行向人民法院起诉，不符合合同约定为由主张本案不符合受理条件，因协商或调解并非本案诉讼前置的法定条件，根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定“仲裁协议对仲裁事项或仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”及第二十六条的规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议，视为摒弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”现双方未选定仲裁委员会，又不能达成补充协议，被告也未在首次开庭前提出异议，故本案属于人民法院受理民事案件范围。对刘智勇的该辩解，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于佳和物业公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”以及第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定。本案中，原告与被告刘智勇签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第四条第五款约定“甲方缴纳物业管理服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳，水、电费及其它代收代缴费的时间为每月15日以前。乙方将业主当月发生的以上费用的结算单通知甲方，甲方到南腊××物业办公室缴纳。”佳和物业公司于2018年1月3日再次到三被告涉案房屋入户门粘贴缴费通知书，该通知书已载明2017年1月至2018年12月应交纳的物业费、公摊水电费，故诉讼时效自2018年1月3日发生中断，此时诉讼时效重新计算，自2018年1月3日至佳和物业公司向本院提交诉讼材料之日即2020年8月3日，并未超过法律规定的诉讼时效期间，对刘智勇辩称佳和物业公司的起诉已超过诉讼时效的辩解，因缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于佳和物业公司主张的各项费用是否合理合法的问题。本案中，《南腊小镇前期物业管理服务协议》第六条约定的住宅按0.65元／㎡／月计收物业费，但该费用为拟定费用，物业公司可根据政府相关部门核定，在小区公示栏公示后上调，《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》载明涉案物业费实行政府指导价，住，住宅按05元／㎡／月计收，自2015年4月1日起执行，因涉案房屋的建筑面积为131.65平方米。对佳和物业公司要求刘智勇等3人支付勐腊县曼它拉路南腊小镇茶马街18栋1单元101室房屋自2017年1月1日至2020年12月31日期间物业费4752元的诉讼请求，予以支持自2017年1月1日起至2020年12月31日期间的物业费为4739.4元（0.75元／㎡／月×48个月×131.65㎡）。因公摊水电费并不属于物业管理服务费，而是代收代缴费用，根据《南腊小镇前期物业管理服务协议》第六条中“公共水电费用分摊采取按业主所拥有产权面积逐月分摊办法”的约定，应由受益的全体业主按业主拥有产权面积进行分摊。现原告并未提交证据证实其实际支出的公摊水电费数额，以及分摊计算方式，无法确定涉案应分摊的实际数额。对佳和物业公司主张的公摊水电费，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”佳和物业公司并未提交证据证实因刘智勇等3人未按时履行缴费义务给其造成实际损失的数额，其损失应为刘智勇等3人逾期付款给其造成的利息损失。对佳和物业公司诉请的违约金，本院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（年利率4.75%）上浮30%予以支持欠付2017年度物业费1184.85元自2018年1月1日至2019年8月20日期间违约金119.67元，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算支持欠付2017年度物业费1184.85元自2019年8月21日至2020年6月30日期间违约金56.50元；按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（年利率4.35%）上浮30%支持2018年度欠付物业费1184.85元自2019年1月1日起至2019年8月20日期间违约金42.59元，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率4.25%）上浮30%计算支持2018年度欠付物业费1184.85元自2019年8月21日至2020年6月30日期间违约金56.50元；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算支持欠付2019年度物业费1184.85元自2020年1月1日起至2020年6月30日期间（共计182日）违约金32.64元。前述违约金合计307.9元（119.67元＋56.50元＋42.59元＋56.50元＋32.64元）。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，缺席判决：1、刘智勇等3人连带支付佳和物业公司2017年1月1日至2020年12月31日期间南腊小镇三期（茶马街）18栋1单元101室的物业管理服务费4739.4元及违约金307.9元；2、驳回佳和物业公司的其他诉讼请求；3、案件受理费50元，由佳和物业公司负担20元，刘智勇等3人负担30元。刘智勇等3人提出上诉请求：依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人在提供物业服务过程中存在严重违约，损害了上诉人在内的广大业主的合法权益，且存在乱收费的违规行为，上诉人不应支付物业服务费；二、本案应适用仲裁前置程序，且已过诉讼时效，并不存在诉讼时效中断问题。请二审法院驳回一审诉讼请求。被上诉人佳和物业公司辩称，一、其不存在严重违约损害上诉人在内的广大业主合法权益。个人自用部分根据协议规定是实行有偿服务，私人专用部分没有义务进行维修；车辆停放也应进行公共管理，佳和物业公司在其职责范围内进行并不能说侵犯了业主合法权益；另外，对于佳和物业公司利用消防通道、绿化地带划定停车位，并不能成为不交物业费的抗辩。二、被上诉人并不存在乱收费违规收费，这是有文件并通过公示，没有业主提出过异议，根据合同约定的条件，提高每平方/每月按0.75收费合法合理。三、关于仲裁前置程序，一审判决已阐述清楚。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审期间，双方未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定事实基本一致。本院认为，关于案涉物业费按何标准计算的问题。《南腊小镇前期物业管理服务协议》第六条约定的住宅按0.65元/㎡/月计收物业费，但该费用为拟定费用，物业公司可根据政府相关部门核定，在小区公示栏公示后上调。根据腊发工【2015】64号《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》的内容，案涉小区的物业费应实行政府指导价，即按被上诉人的服务级别，住，住宅按05元/㎡/月计收，自2015年4月1日起执行。涉案房屋的建筑面积为131.65平方米，一审法院据此计算的物业费4739.4元合理适当，应予维持。关于违约金的问题，被上诉人提供了管理案涉小区的物业服务，上诉人却不缴纳相应的物业管理费存在违约行为，一审计算的违约金并无不当，予以维持。关于本案是否仲裁前置以及诉讼时效的问题，一审阐述清楚正确，予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘智勇、刘子豪、蒋金美负担。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  蒋荣春审判员  裴 锫二〇二一年三月二十三日书记员  罗健伟