江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终319号上诉人（原审被告）：景德镇市老城区保护利用工程推进工作领导小组办公室，住所地江西省景德镇市珠山区梨树园南苑翠竹花苑。负责人：刘子力，该老城办主任。委托诉讼代理人：宋颖，江西华镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：余春宇，江西华镇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余镇平，男，1962年2月23日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。被上诉人（原审被告）：景德镇市古镇投资管理有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区景东大道尚东国际北侧。法定代表人：胡景平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。上诉人景德镇市老城区保护利用工程推进工作领导小组办公室（以下简称“老城办”）因与被上诉人余镇平、景德镇市古镇投资管理有限公司（以下简称“古镇公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初831号判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。老城办上诉请求：1.撤销珠山区人民法院（2020）赣0203民初831号民事判决，发回重审或查清事实后改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人没有统一社会信用代码，原审法院虚构一个不存在的代码给上诉人，属于基本事实认定错误；原审法院对于上诉人未能交付房屋的原因事实认定错误，被上诉人余镇平提起本案诉讼之初是要求交付古镇天御1#一层3、4号店面，后在法官引导下才改变诉求，前者面积差更大，故并非上诉人要求被上诉人余镇平支付面积差额房款580000元才导致未能交房；原审法院认定上诉人与被上诉人约定了超出面积按照10000元/平米的价格支付，系认定事实错误，双方签订征收补偿协议系约定了拟安置给被上诉人店面面积与被征收店面面积差的价格，且当时签订协议时间距今已有9年，景德镇房价大幅上涨，继续机械套用当时约定的价格，将使被上诉人获得不当利益；原审酌定上诉人承担因房屋位置后移承担违约补偿金20000元缺乏依据；被上诉人古镇公司应当与上诉人就房屋交付等一系列问题承担连带责任，古镇公司原下属于上诉人，在脱离上诉人之后，改变了房屋的规划设计，导致了本案发生，对此上诉人是无法控制的。余镇平辩称，组织机构代码是根据代码编制规则编制，赋予我国境内每一个依法成立的机关、企业、事业单位、社会团体组织机构在全国范围内唯一的、终身不变的识别标识码，上诉人作为依法成立的机关办公室认为其自身没有统一社会信用代码是错误的；上诉人改变待交付房屋的编号、面积、位置，且迟迟不履行交房义务，应承担违约责任；上诉人要求被上诉人按市场价格购买超出合同约定部分面积的购房款与合同约定相违背，上诉人作为违约方不应当从其违约行为中获利，故原审判决并无不当，二审应该驳回上诉人全部的上诉请求。古镇公司辩称，根据民法典规定，合同仅对当事人有效。其不是合同当事人，不应当承担任何民事责任，更不应该承担连带责任。余镇平向一审法院起诉请求：被告继续履行房屋拆迁安置补偿协议，交付古镇天御1栋一层5、6号店面，面积超出部分按照每平米10000元补差额；被告老城办支付原告从2013年4月起至交付房屋之日期间的过渡费（店面部分参照同类地区商铺出租标准每平米85元/月计算，住宅部分按照标准的双倍计算）；被告赔偿原告因被告单方违约致使商铺地理位置后移造成的经济损失10万元；被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月17日，被告老城办作为征收人（甲方）与原告作为被征收人（乙方）签订《景德镇市房屋征收补偿安置协议书》，约定“一、乙方被征收房屋位于中山，产别私房，建筑面积（使用面积）181.82平方米，房屋建筑结构为砖木，房屋使用性质为营业、住宅（其中营业面积58.23平方米）…；二、乙方自愿选择货币补偿的补偿方式，由甲方一次性支付给乙方人民币247180元［（181.82-58.23）×2000］；三、甲方付给乙方其他各类补助费：由乙方补给甲方559947.9元，其中…7、安置补助：123.59×4元×6＋58.23×3×18＝6110.58元；…12、店面安置:1＃一层3、4号店面（50.6平方米×2＝101.2平方米）,应补58.23×3000＝174690元及42.97×10000＝429700元，合计604390元；以上二至三项合计补偿费为：由乙方补给甲方312767.9元；…七、乙方付款后获得店面1＃一层3、4号店面（50.6平方米／间）”。2019年5月，被告老城办拟向原告交付景德镇市古镇天御1＃一层5、6号店面（建筑面积为129.05平方米），原告以交付的店面位置、面积与协议不一致为由未收房。2019年6月6日，原告按照合同约定向被告老城办支付差额费312767.9元，2019年6月10日被告老城办确认收到原告预交补偿款。被告老城办要求原告按市场价支付超出合同约定面积的房款580000元，否则不交付房屋。原、被告多次协商未果，故原告诉至法院要求被告老城办按照协议履行交房义务，并赔偿损失等。在审理中，原告变更诉讼请求同意被告交付景德镇市古镇天御1＃一层5、6号店面。另查明，《景德镇市中渡口至瓷都大桥地段老城区保护利用工程房屋征收补偿实施细则》第五条就临时安置补助费规定：“住宅房屋征收过渡期限自被征收人交房之日起计算，选择货币补偿的，按三个月结算临时安置补助费；选择产权调换的，一般按不超过18个月结算临时安置补助费。征收部门、被征收人应当遵守过渡期限的协议。因征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，征收部门应当给被征收人增付临时安置补助费：延长时间在一年内（含1年）的，增付100%临时安置补助费；延长时间超过一年，不超过1.5年的（含1.5年），自超过之月起增付150%临时安置补助费；延长时间超过1.5年，不超过2年的（含2年），自超过之月起增付200%临时安置补助费。延长时间超过2年的，与被征收人协商，在同类地区购买同等品质的商品房用于安置被征收人。”被告古镇公司于2011年8月25日成立，2012年6月26日被告古镇公司与景德镇市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，2012年11月20日被告古镇公司取得景德镇市中华北路西侧2-1号土地使用权，2013年7月11日被告古镇公司取得景德镇市中华北路西侧1-1号地块土地使用权。2014年2月12日，被告古镇公司获发建设工程规划许可证（建字第2014008号），建设项目名称为中渡口至瓷都大桥棚户区改造1#商业，建筑面积736.88平方米（商业），层数为2层。景德镇市古镇天御1#5、6号建筑面积为129.05平方米。一审法院认为，原告与被告老城办签订《景德镇市房屋征收补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制、禁止性规定，应属有效合同，双方均应按协议全面履行义务。原告已按照安置协议支付被告老城办产权调换超出面积差额款项312767.9元，但被告未按协议约定交付原告1#一层3、4号店面，其行为构成违约，应承担违约责任。关于原告主张被告交付古镇天御1#一层5、6号店面，超出面积27.58平方米按照10000元/平方米补差额的诉请，本案中，原告与被告老城办签订的《景德镇市房屋征收补偿安置协议书》中约定的是原告付款后获得1#一层3、4店面（50.6平方米/间），因被告老城办提供的店铺预测面积汇总表中没有3、4号店铺，故原告变更诉请要求被告交付古镇天御1栋1层5、6号店面。对于该项诉请，因古镇天御1栋1层5、6号店面未安置，故对该项诉请，一审予以支持。关于被告老城办拟交付的5、6号店面面积超出协议约定交付店面的面积27.58平方米，双方对超出的面积按何标准补差价问题未能达成共识，根据双方在安置协议中对超出原告被征收店面产权调换的面积42.97平方米已有约定，原告并已实际履行，故对原告要求超出的面积按照协议约定的价格10000元/平方米予以购买的诉请，一审予以支持。综上，被告老城办交付景德镇市古镇天御1#一层5、6号店面给原告，原告应支付被告老城办超出约定面积的款项10000元×27.85平方米=278500元。关于原告要求被告老城办支付原告从2013年4月起至交付房屋之日期间的过渡费（店面部分参照同类地区商铺出租标准每平方米85元/月计算、住宅部分按照标准的双倍计算）的诉请。首先确认被告老城办交付房屋的时间。原告与被告老城办于2011年10月17日签订协议，该协议未约定明确的交房期限，但根据双方的约定“乙方（原告）付款后获得店面1#一层3、4号店面”的内容，原告于2019年6月6日按照协议向被告老城办支付差额的款项312767.9元，故2019年6月6日应视为双方约定被告老城办交付房屋的时间；其次明确被告老城办应支付过渡费的起止时间。根据协议双方未约定过渡期限，但已确认被告老城办支付了2011年11月至2013年3月期间18个月过渡费，此后被告老城办未再支付过渡费，故被告老城办应从2013年4月起支付原告过渡费至交付房屋止即2019年6月6日；再者确定过渡费的标准及依据。根据协议约定18个月的过渡费标准为每月3元/平方米，但未约定过渡期超过18个月后临时安置补助费（过渡费）的标准，故按照协议约定每月3元/平方米为基数，参照《景德镇市中渡口至瓷都大桥地段老城区保护利用工程房屋征收补偿实施细则》第五条所规定的过渡期超过18个月增付临时安置补助费的标准来计算。综上，被告应支付原告2013年4月至2019年5月期间的临时安置补偿费：1.2013年4月至2014年3月的安置补助费181.82平方米×6元/平方米×12个月=13091.04元；2.2014年4月至2014年9月的安置补助费181.82平方米×7.5元/平方米×6个月=8181.90元；3.2014年10月至2019年5月的安置补助费181.82平方米×9元/平方米×56个月=91637.28元，以上共计112910.22元。2019年6月7日后被告老城办逾期交房给原告造成的损失，双方未有约定，故一审酌定以双方约定的景德镇市古镇天御1#一层3、4号店面的价格604390元为基数按照一年期贷款市场报价利率予以计算损失直至被告老城办交付房屋之日止。至于原告要求在此期间店面部分参照同类地区商铺出租标准赔偿损失无法律依据，不予支持。关于原告主张被告老城办赔偿因被告单方违约致使商铺地理位置后移造成的经济损失100000元。本案中，被告老城办在安置房屋规划发生变更后未及时告知原告，拟交付给原告的景德镇市古镇天御1#一层5、6号店面确实在3、4号店面后面，存在地理位置后移的情况，且面积比约定的要大，确属瑕疵履行，但考虑到原告与被告老城办于2011年10月17日签订协议，被告古镇公司于2014年2月12日才取得建设工程规划许可证，被告老城办在签订协议时无法预知结构的变化，且双方当事人并未约定因违约产生的损失赔偿的计算方式，原告主张被告老城办赔偿因其单方违约致使商铺地理位置后移造成100000元的经济损失未提交证据予以证实，故一审酌定被告老城办向原告支付应违约的补偿金20000元。关于被告古镇公司是否需承担责任的问题。根据关于明确老城办与古镇公司职能的请示及景府办抄字[2012]327号景德镇市人民政府办公室抄告单，被告古镇公司作为国资下属单位，具有建设和交付诉争安置房的职能。虽然被告老城办作为征收人（甲方）与原告作为被征收人（乙方）签订了《景德镇市房屋征收补偿安置协议书》，但古镇天御1#一层5、6号店面由被告古镇公司管理和负责交付等，如被告古镇公司不与被告老城办共同承担交付诉争安置房的责任，原告的诉请就有可能得不到履行，故被告古镇公司与被告老城办共同承担交付诉争安置房责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告景德镇市老城区保护利用工程推进工作领导小组办公室、景德镇市古镇投资管理有限公司于本判决生效后二十日内共同向原告余镇平交付景德镇市古镇天御1#一层5、6号店面，原告余镇平于本判决生效后二十日内向被告景德镇市老城区保护利用工程推进工作领导小组办公室支付超出面积的差额款278500元；二、被告景德镇市老城区保护利用工程推进工作领导小组办公室于本判决生效后十日内向原告余镇平支付违约补偿金20000元、临时安置补助费112910.22元及逾期交房的经济损失（经济损失以604390元为基数，按照一年期贷款市场报价利率计算，从2019年6月8日起直至被告景德镇市老城区保护利用工程推进工作领导小组办公室与景德镇市古镇投资管理有限公司共同交房之日止）；三、驳回原告余镇平的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.老城办是否应承担未依约交房的违约责任；2.一审以拆迁安置协议约定的10000元/平米的价格确定余镇平在本案应支付的面积差价是否正确。针对以上争议焦点，本院认为，上诉人老城办作为案涉征收安置补偿协议的相对人，负有按时向协议另一方余镇平交付约定的安置店面义务，否则，除不可抗力外，应依法承担相应的违约责任。尤其在其知晓约定标的物不可能交付而构成违约时，其应秉持诚实信用原则在第一时间与余镇平协商双方都能接受的解决方案，尽量控制违约损失。如协商不成，可诉请人民法院变更安置补偿标的物或变更安置补偿方式。但事实是，上诉人老城办在开发商古镇公司改变建设规划、拆迁安置补偿协议所约定标的物不可能交付的情况下，不是积极作为，而是在对方上门要求交付时，才告知要变更交付标的物，并要求对方按交付时市场价补交数额巨大的面积差额款，致使案涉标的物交付时间一再拖延，故上诉人老城办应对其变更交付、迟延交付标的物的行为承担相应的违约责任。一审相关判决正确，二审予以维持。关于超出约定面积的价格争议，协议约定的10000元/平米的价格虽是针对所约定交付店面与被征收店面的面积差而言，但该价格与当时的市场价格相当，符合当事人双方对所交付标的物超出约定面积差额价款的心理预期，且变更交付面积更大的标的物系上诉人老城办在不能履行约定义务情况下主动提出的替代方案，如果以现在的市场价来确定余镇平应支付的店面面积差额款，不仅大大超出守约方订立协议时的心理预期，而且也增加了其经济负担，有悖公平原则。故一审支持余镇平以拆迁安置协议约定的10000元/平米的价格确定其在本案应支付的面积差额款合理合法，二审予以维持。另，关于上诉人老城办是否有统一社会信用代码问题，根据二审期间上诉人陈述，其不是法人，也没有相关证照，但有独立的银行账户、人员、资金和印章，是当地政府批准承担相关职能的一个常设机构。据此，因上诉人老城办没有办理相关证照，其没有统一社会信用代码，一审列出其统一社会信用代码错误，二审予以纠正。但统一社会信用代码存在与否不属于案件基本事实，一审对其认定错误不得成为本案发回重审或改判的理由。关于被上诉人古镇公司不承担责任的辩解，因其在提起上诉后未在人民法院指定期限内预交诉讼费用，依法应视为撤回上诉，且其在二审期间同意以被上诉人身份参加诉讼，故其所作与一审判决相悖的有关减轻或排除其义务的辩解，二审不予评判。综上所述，上诉人景德镇市老城区保护利用工程推进工作领导小组办公室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6300元，由景德镇市老城区保护利用工程推进工作领导小组办公室负担。本判决为终审判决。审判长  章华文审判员  刘亮常审判员  欧阳国二〇二一年三月二十九日法官助理朱海根书记员袁治中