江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民初179号原告（案外人）：项同梅，女，1962年11月5日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：陆启同，沭阳县耿圩法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郭福军，沭阳县耿圩法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：张小兵，男，1963年10月19日出生，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：范庄林，江苏序阳律师事务所律师。被告（被执行人）：江苏正宏置业有限公司，统一社会信用代码91321322591171126K，住所地江苏省沭阳县软件产业园****。法定代表人：林敦宏，该公司董事长。原告项同梅与被告张小兵、江苏正宏置业有限公司（以下简称正宏公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告项同梅的委托诉讼代理人陆启同、郭福军，被告张小兵的委托诉讼代理人范庄林到庭参加诉讼，被告正宏公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：张小兵与正宏公司建设工程施工合同纠纷一案，在案件审理过程中，张小兵向江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）提出财产保全申请，沭阳法院于2017年3月7日作出（2016）苏1322民初14438号民事裁定：一、对正宏公司开发的位于沭阳县XX小区3幢1单元402室房屋、3幢2单元401室房屋、3幢2单元402室房屋、3幢3单元401室房屋、7幢1单元302室房屋、7幢2单元301室房屋、7幢2单元302室房屋、7幢1单元402室房屋、7幢2单元401室房屋、7幢2单元402室房屋以及7幢北001号杂物间、7幢北006号杂物间、7幢北007号杂物间、7幢北011号杂物间、7幢北012号杂物间、7幢北013号杂物间、7幢南001号杂物间、7幢南007号杂物间、7幢南011号杂物间予以查封，查封期间，由正宏公司保管、使用，但不得转让、出租、毁损及设定他项权利；二、上述查封期限自2017年3月7日至2020年3月6日。2017年3月24日，沭阳法院作出（2016）苏1322民初14438号民事判决，判令：正宏公司于判决发生法律效力之日起十日内给付张小兵工程款1518624.27元及逾期付款利息（利息以1518624.27元为基数，自2013年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。根据张小兵的申请，沭阳法院于2017年7月5日立案执行，案号为（2017）苏1322执5059号。后因案件执行需要，本院于2019年4月19日作出（2019）苏13执监15号执行裁定：沭阳法院（2017）苏1322执5059号案件，由本院执行。在本院执行过程中，本院于2019年6月25日作出（2019）苏13执102号拍卖公告，拟对上述已查封的房产进行评估、拍卖，并限期要求占有使用人在2019年7月15日前搬离。项同梅向本院提出异议，主张正宏·XXX小区7幢2单元401室系其丈夫周某1（2018年8月16日去世）与正宏公司于2015年11月25日签订认购书购买，请求停止对该房屋的执行。2020年3月30日，本院作出（2020）苏13执异5号执行裁定，裁定驳回项同梅的异议请求。项同梅不服本院（2020）苏13执异5号执行裁定，向本院提起诉讼称：2015年11月25日，项同梅与正宏公司签订房屋买卖认购书，正宏公司将正宏·XXX小区7幢2单元401室房屋以70000元价格出售给周某1，周某1付清房款后，正宏公司将案涉房屋交付给周某1并装潢入住。请求：停止对位于沭阳县北丁集乡正宏·XXX小区7幢2单元401室房屋的执行，本案诉讼费用由张小兵和正宏公司负担。被告张小兵辩称，项同梅主张周某1在2015年10月25日与正宏公司签订认购书并占有案涉房屋不属实，张小兵在2015年5月10日将案涉房屋入户门钥匙进行更换并在2016年9月26日将案涉房屋入户门用电焊焊上，2017年3月8日张小兵将沭阳法院查封裁定张贴在案涉房屋房门上时该房屋仍无人占有使用。项同梅提供的认购书不具备买卖合同的实质性内容，其提供的购房款条据亦不是正宏公司出具，其主张依法不能成立，请求驳回其诉讼请求。被告正宏公司未发表答辩意见。本院经审理查明：2015年11月25日，正宏公司（甲方）与周某1（乙方）签订《正宏·XXX认购书》1份，该认购书第一条约定“乙方认购甲方购买的正宏·XXX7栋2单元401室，建筑面积97.1平方米（含公用面积，最终以政府实测面积为准，多退少补）”，认购书其他条款均为空白未填写。同时，该认购书右上角载明“全款付清”字样并加盖正宏公司印章。本案在审理过程中，项同梅向本院提供落款日期为2015年11月25日的《房屋买卖合同》1份，该合同载明买受人为周某1，所购房屋位于正宏·XXX7幢2单元4层01室，建筑面积共97.1平方米，总房价70000元整在合同签订时一次性付清。项同梅主张该合同在提出执行异议时因周某1去世未找到，在诉讼过程中发现该合同。项同梅提供的《正宏·XXX认购书》和《房屋买卖合同》上加盖的正宏公司印章经辨认不是同一枚印章。另查明：沭阳县北丁集乡正宏·XXX小区未取得规划用地审批手续。本院已于2020年3月4日作出（2019）苏13执102号执行裁定，裁定对案涉房屋继续查封，查封期限至2023年3月5日。周某1与项同梅系夫妻关系，周某1因病于2018年8月16日去世。周某1与项同梅共同生育的子女为周某2、周某3、周会。本案在异议审查程序中，周某1的三子女向本院书面承诺，放弃本案中的实体权利，由项同梅向张小兵、正宏公司主张。还查明：本案执行依据沭阳法院（2016）苏1322民初14438号民事判决中认定如下事实：张小兵承建正宏公司开发的沭阳县北丁集乡正宏·XXX小区及标准化厂房的模板工程。双方于2013年5月11日达成协议，商定正宏公司以正宏·XXX小区内10套房屋及9间杂物间折价1518624.27元，用以清偿欠付张小兵的工程款。同年5月14日，张小兵与正宏公司就上述10套房屋及9间杂物间签订了房屋买卖合同，并由正宏公司向张小兵出具相关房款收据。该房屋买卖合同约定的房屋交付时间为2013年6月30日，后正宏公司未能按照约定向张小兵交付上述房屋。张小兵施工时不具备建设工程施工资质。正宏公司就涉案小区目前仍未取得开发建设相关批准手续及商品房预售许可。据此，该判决认为本案中，正宏公司将其开发的沭阳县北丁集乡正宏·XXX小区的模板工程交由张小兵施工，因张小兵不享有相关建筑工程施工资质，故双方之间的建设工程施工合同无效。但张小兵作为实际施工人，已按照约定完成施工，涉案工程也已实际交付使用，为此张小兵有权按其所做的工程量获得工程款。经双方协商，正宏公司自愿以正宏·XXX小区内10套房屋及9间杂物间折价1518624.27元，用以清偿欠付张小兵的工程款，双方签订了案涉商品房买卖合同。虽因案涉工程未取得开发建设相关批准手续及商品房预售许可，涉案房屋的买卖合同无效。但张小兵与正宏公司协商“以房抵债”的行为，应视为正宏公司对张小兵所做工程量及工程价款的认可。现张小兵要求正宏公司继续履行原债权债务合同，支付工程款1518624.27元及利息，有事实和法律依据，该院予以支持。另据张小兵在该案中提供的工程款抵房汇总表显示，案涉7栋2单元401室房屋所抵工程款数额为131572元。本案争议焦点为：项同梅主张其对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益，有无事实和法律依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。因案涉房屋系正宏公司建设，虽然该房屋未取得建设用地规划手续，无法办理不动产权属证书，但其具有一定的使用价值和经济价值，可以成为强制执行的对象，故本院对该房屋进行查封进而对其进行处分符合法律规定。首先，本案中执行依据沭阳法院（2016）苏1322民初14438号民事判决已认定张小兵系案涉房屋的实际施工人，且原已通过以房抵债方式与正宏公司签订房屋买卖合同，用案涉房屋抵偿正宏公司欠张小兵的工程款131572元。因案涉工程未取得开发建设相关批准手续及商品房预售许可，该判决虽然认定案涉房屋买卖合同无效，但支持了张小兵对正宏公司追讨欠付工程款的诉讼请求。如本案中同样因案涉房屋未取得建设用地规划许可手续，反而使原告项同梅就案涉房屋享有优先于该房屋实际施工人张小兵的权利，既与本案执行依据的裁判思路相悖，也不符合公平正义理念。其次，因案涉工程未取得开发建设相关批准手续及商品房预售许可，正宏公司与张小兵、周某1签订的房屋买卖合同均属无效。但正宏公司与张小兵签订房屋买卖合同的时间在先，并约定了以案涉房屋冲抵欠付张小兵的工程款131572元，亦可视为张小兵已经先支付了购房款。项同梅主张周某1与正宏公司签订了房屋买卖合同并支付了70000元购房款，且已实际占有使用案涉房屋。但其提供的认购书中并未约定购房款数额，且在签订认购书的当天又签订房屋买卖合同，认购书和合同上正宏公司的印章不是同一枚印章，以上种种情形均不符合常理。加之项同梅并未举证证明周某1已向正宏公司支付了合同约定的70000元购房款，仅凭认购书上“全款付清”字样，不足以证明周某1已足额支付了购房款。项同梅主张周某1在签订合同时将款项交付给耿丹，但其提交的用章审批表中注明耿丹为抵押人，项同梅亦未举证证明耿丹有权代表正宏公司收取购房款，故本院对于项同梅有关周某1已支付了购房款的主张不予支持。项同梅主张周某1在签订合同当日领取了房屋钥匙，但未提供证据加以证明，且该陈述与其陈述的支付上房费的时间2017年2月5日相互矛盾。张小兵主张其在2015年5月将案涉房屋钥匙进行更换后通过焊锁的方式控制案涉房屋。双方当事人就同一事实的陈述相互矛盾，且均无相关证据加以证明，根据案外人执行异议之诉的举证规则，应由案外人即本案原告项同梅承担举证不能的法律后果。项同梅提供的证据不足以证明其在案涉房屋被查封前已向正宏公司支付了双方约定的购房款并占有使用案涉房屋，其对案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益。综上，原告项同梅的诉讼请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告项同梅的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告项同梅负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  徐淮成审 判 员  吴军良人民陪审员  高 梅二〇二一年三月十六日法官 助理  丁涛涛书 记 员  于 青附录本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。