江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3952号上诉人（原审被告）：宿迁市丰华铝业有限公司，住所地江苏省宿迁市经济开发区**华山路。诉讼代表人：许强风，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：魏嘉均，江苏八面锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路****。法定代表人：龚云兵，该公司负责人。委托诉讼代理人：魏征，北京市康达（南京）律师事务所律师。上诉人宿迁市丰华铝业有限公司（以下简称丰华公司）与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司江苏分公司）别除权纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年11月17日组织当事人公开进行了听证。丰华公司委托诉讼代理人魏嘉均，信达公司江苏分公司委托诉讼代理人魏征出庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰华公司上诉请求：撤销一审判决依法改判驳回信达公司江苏分公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由信达公司江苏分公司负担。事实和理由：1.建行宿迁分行与丰华公司分别于2012年3月1日、3月10日签订了《最高额抵押合同》，虽然时间在前的《最高额抵押合同》确定了抵押范围包括案涉整块土地，但无论是建行宿迁分行主张债权还是信达公司江苏分公司申报债权均以时间在后的《最高额抵押合同》作为主张权利的依据，故应当以2012年3月10日签订的《最高额抵押合同》确定抵押财产范围。2.虽然房屋他项权证附记中注明“房产与土地一并抵押”，但该附记不能等同于土地他项权证也不符合房屋、土地分别办理抵押登记的规定，不能据此确认信达公司江苏分公司对案涉整块土地享有抵押权。3.即使案涉土地已经设立抵押权，但因建行宿迁分行、信达公司江苏分公司均未在主债权诉讼时效届满前行使抵押权，故信达公司江苏分公司在破产程序中就案涉土地行使抵押权的主张不能成立。4.因建行宿迁分行在（2013）宿中商初字第00266号案件仅就房产行使抵押权，根据房地一体政策要求，故其仅对房屋占用范围内的土地使用权享有抵押权而不应对案涉整块土地使用权行使抵押权。信达公司江苏分公司二审答辩称：1.应当以登记备案的《最高额抵押合同》为准，即使信达公司江苏分公司以时间在后的《最高额抵押合同》申报债权，根据物权法第一百八十七条规定，抵押合同的签订并不影响抵押权的设立。此外，房屋他项权证上明确载明宿国用（2005）第变1094号土地一并抵押而不是仅写明抵押房产投影面积范围内的土地一并抵押。2.信达公司江苏分公司对案涉土地享有的抵押权应及于宿国用（2005）第变1094号国有土地使用权证载明的36666.67㎡土地。关于对建筑物占用范围内建设用地的理解，应当为房屋规划建设时审批的配套土地。本案中，准许在宿国用（2005）第变1094号国有土地上规划建设的房产为宿房权证宿迁字第**房产证上载明的房屋。3.信达公司江苏分公司主张案涉土地抵押权并未超过诉讼时效。主债权已经民事诉讼和强制执行，不存在诉讼时效届满之说，已经构成诉讼时效中断，案涉债权的原债权人是国有银行，信达公司江苏分公司是国有资产管理公司，根据最高院关于审理不良资产相关司法解释规定，登报公告构成有效催收，相关诉讼时效应当中断。信达公司江苏公司向一审法院起诉请求：判令信达公司江苏分公司对丰华公司享有的债权14810093.34元中除3252432.61元外的6447439.39元享有优先受偿权；丰华公司承担本案诉讼案件受理费。一审法院经审理查明：2012年3月1日，建行宿迁分行与丰华公司签订《最高额抵押合同》一份，该合同主要约定：丰华公司提供自有房屋、土地为该公司与建行宿迁分行在2012年3月1日至2017年2月28日期间签订的借款合同等法律性文件项下的一系列债务提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为980万元，抵押房屋、土地坐落于宿迁市宿豫区南侧，房权证号为宿房权证宿迁字第**，建筑面积为8837.18平方米，土地使用权证号为宿国用（2005）变第1094号，土地面积为36666.67平方米。2012年3月10日，建行宿迁分行与丰华公司签订《最高额抵押合同》一份，该合同主要约定：丰华公司提供自有房屋为该公司与建行宿迁分行在2012年3月1日至2017年2月28日期间签订的借款合同等法律性文件项下的一系列债务提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为980万元，抵押房屋坐落于宿迁市宿豫区南侧，房权证号为宿房房权证宿迁字第**，筑面积为8837.18平方米。同日，建行宿迁分行与丰华公司办理抵押登记，登记机关向建行宿迁分行发放宿房宿豫他字第01201140号他项权证，该证载明：房屋他项权人为建行宿迁分行，房屋所有权人为丰华公司，房屋所有权证号为46-A-813，房屋坐落宿豫区江山南侧，权利类型抵押，权利价值9800000元，权利范围1、2、3、4、5、6、7、8幢，建筑面积8837.18平方米，设定日期2012年3月1日，约定期限2017年2月28日，附记“借款人宿迁市丰华铝业有限公司。抵押日期2012年3月1日，终止日期2017年2月28日。抵押面积8837.18。房产与宿国用（2005）变第1094号土地一并抵押”。2012年3月14日，建行宿迁分行与丰华公司签订《人民币流动资金贷款合同》一份，主要约定：丰华公司向建行宿迁分行借款900万元，借款期限自2012年3月14日至2013年3月13日，借款年利率7.872%，按月结息，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。同日，建行宿迁分行向丰华公司发放了借款。因丰华公司未按约定偿还借款本息，建行宿迁分行于2013年5月23日向本院提起诉讼，本院于2014年1月10日作出（2013）宿中商初字第0266号民事判决书，判决丰华公司于该判决生效之日起十日内偿还建行宿迁分行借款本金8878284.03元及利息547378.64元，合计9425662.67元，并自2013年7月19日起按年利率11.808%支付逾期利息至判决给付之日止，建行宿迁分行有权对丰华公司提供抵押的位于宿迁市宿豫区南侧，房权证号为宿房权房权证宿迁字第**的8幢房屋拍卖、变卖所得价款在980万元限额内优先受偿。2015年4月27日，建行江苏分行与信达公司江苏分公司签订债权转让协议，该协议主要约定：建行江苏分行将建行宿迁分行与丰华公司签订的案涉借款合同、担保合同及其他法律文件项下的全部权利和利益均转让给信达公司江苏分公司。2015年5月22日，建行江苏分行与信达公司江苏分公司通过江苏法制报联合公告债权转让及催收债务。信达公司江苏分公司又分别于2017年5月4日、2019年4月19日通过江苏法制报公告催收债权。2018年8月10日，一审法院依法受理了丰华公司的破产清算申请，并指定江苏八面锋律师事务所担任管理人。信达公司江苏分公司向管理人申报债权，管理人确认信达公司江苏分公司债权数额为14810093.34元，并确认优先受偿的债权数额为3252432.61元，普通债权为11557660.73元。2019年9月17日，丰华公司房产、土地及附属设施公开拍卖成交，成交价为9699872元。一审法院归纳本案的争议焦点为：1.建行宿迁分行是否在主债权诉讼时效期间行使案涉土地使用权抵押权的问题；2.对于抵押的土地使用权是仅限于抵押房产占用的部分土地，还是基于案涉整宗土地的问题。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，根据该规定，建筑物与土地不可分离即“房地合一”，抵押建设用地使用权必须同时抵押土地上的建筑物，反之抵押建筑物也必须同时抵押该建筑物所占用的建设用地使用权，即使抵押权人只办理了房屋所有权抵押登记，没有办理建设用地使用权抵押登记，实现房屋抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产；同样，只办理了建设用地使用权抵押登记，没有办理房屋所有权抵押登记，实现建设用地使用权的抵押权时，房屋所有权也一并作为抵押财产。本案中，建行宿迁分行于2013年5月23日提起诉讼主张案涉房产抵押权，根据“房地合一”政策，也可以认定建行宿迁分行对案涉土地使用权行使抵押权，故本院对丰华公司关于信达公司主张的抵押权不应保护的辩解不予采信。案涉土地系案涉厂房规划建设时相关主管部门审批的配套土地，土地与厂房及必要的附属设施共同组成丰华公司生产经营的有机整体，故抵押的土地使用权应基于案涉整宗土地。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：确认信达公司江苏分公司对丰华公司享有的破产债权14810093.34元,在980万元限额内对被告宿迁市丰华铝业有限公司位于宿迁市宿豫区南侧，房屋所有权证号为宿房权房房权证宿迁字第**8幢房屋及土地使用权证号为宿国用（2005）变第1094号土地使用权的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；一审案件受理费56932元，由丰华公司负担。本院二审期间，丰华公司提供了从宿迁市宿豫区房地产管理处调取的编号为宿房测2006-G-008号《宿迁市房屋勘测成果报告》，该报告系对宿房权房权房权证宿迁字第**载明的房屋进行面积测绘形成。该报告中附有测绘人员就案涉土地形成的手绘平面图，该平面图右侧有一矩形区域标明居民区（未拆迁），经估算，该区域面积约占案涉土地面积的1/4。本院依法从宿迁市自然资源和规划局宿豫分局调取了丰华公司和宿迁经济开发区东区管委会于2005年11月7日签订的《投资协议书》，该协议第一条载明，甲方（宿迁经济开发区东区管委会）同意乙方（丰华公司）购买原宿豫县春绿粮油有限公司用地（江山大道以西、华山路以南）55亩，投资建设铝制品加工项目，在不影响项目总体建设需要前提下，甲方根据项目建设进度适时分期供地，第一期供地41.5亩。双方当事人对前述两份证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，确认宿国用（2005）第变1094号土地使用权证载明的土地中存在部分地块系待拆迁的居民区而未被丰华公司实际占用以及该地块面积为13.5亩的事实。本院依法组织双方当事人前往案涉地块进行现场勘验，经双方当事人现场勘察，确认丰华公司实际使用的厂区并不包含案涉地块东南方向的近似矩形区域，该区域内密集种植常年生长的树木并有民房新近拆迁后残留的砖头瓦砾，不存在工业厂房使用的痕迹并仍有居民搭棚居住。经过双方当事人现场丈量粗略测算，该区域面积约为9016㎡与《投资协议书》载明的未供地面积13.5亩基本吻合，双方当事人在勘验笔录上一致确认该区域面积为13.5亩。双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，本院依法予以确认。根据双方当事人均予以认可的（江苏）金宁达（20120）（房估）字第SQ002号《房地产抵押估价报告》，本院另查明：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，丰华公司委托江苏金宁达房地产评估有限公司就丰华公司的房地产（建筑面积8837.18㎡、国有土地使用权面积36666.67㎡）价值进行了评估。根据《房地产抵押估价报告》，江苏金宁达房地产评估有限公司确定估价时点2012年1月4日的房地产公开价值为16401700元，其中房产价格为8949200元、国有土地使用权价格为7452500元。经双方当事人确认，本院归纳本案二审的争议焦点为：一、能否依据案涉宿房宿豫他字第01201140号他项权证认定对宿国用（2005）第变1094号国有土地建设使用权设定抵押权；二、若能够认定对宿国用（2005）第变1094号国有土地建设使用权同时设定抵押权，该抵押权是否因建行宿迁分行在主债权诉讼时效期间内未行使而归于消灭；三、若未消灭，信达公司江苏分公司就案涉土地使用权实现优先受偿的范围如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，能够根据宿房宿豫他字第01201140号他项权证认定当事人对宿国用（2005）第变1094号国有土地建设使用权同时设定抵押权。根据我国物权法的规定，当事人设立抵押权应当满足订立书面抵押合同和办理抵押登记两个条件。针对第一个条件，本案中，2012年3月1日的《最高额抵押合同》已经就被担保债权的种类和数额以及抵押财产清单作出约定，应当认定建行宿迁分行与丰华公司已经就宿国用（2005）第变1094号国有土地建设使用权设定抵押权以书面形式订立抵押合同。尽管建行宿迁分行与丰华公司于2012年3月10日签订的《最高额抵押合同》未将案涉建设用地使用权作为抵押财产且在此后的诉讼和债权申报中以此份合同为据，但当事人并未对3月1日《最高额抵押合同》的真实性存有异议，而且本案中被担保债权本金数额为900万元，仅用价值不足900万元的房产设定抵押显然不符合被担保债权数额远少于抵押财产价值数额的市场交易习惯，亦不符合市场主体的交易预期，故能够认定就案涉国有土地使用权设定抵押的3月1日《最高额抵押合同》系当事人真实意思表示。针对第二个条件，本案中，宿房宿豫他字第01201140号他项权证的附记中已经明确载明“房产与宿国用（2005）第变1094号土地一并抵押”，应当认定当事人就宿国用（2005）第变1094号国有土地建设使用权办理了抵押登记。尽管2012年房产和国有土地使用权能够分别办理抵押登记，但根据宿政办发﹝2009﹞117号文件要求，“…凡是土地有地面定着物的（包括在建工程，土地连同定着物一并办理抵押登记由房产管理部门负责…”，据此，当事人将2012年3月1日的《最高额抵押合同》在房产登记部门备案留存并在房屋他项权证中载明一并抵押是当时宿迁地区房产和国有土地使用权一并抵押的实际做法，也不违背物权公示原则。此外，根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，在未因分割、合并等事由对该宗地办理变更登记的情况下，对建设用地使用权设定抵押及于该宗地全部建设用地使用权也是应有之义。关于第二个争议焦点，本院认为，当事人未就抵押建筑物占用的宗地国有土地使用权在主债权诉讼时效期间内一并行使抵押权的，抵押权人对该宗地国有土地使用权设定的抵押权消灭，但其可就抵押建筑物占用范围面积的国有土地使用权拍卖、变卖所得的价款实现优先受偿。据此，信达公司江苏分公司不得就宿国用（2005）第变1094号国有土地建设使用权全部面积实现抵押权，但其可就宿房权房权证房权证宿迁字第**明房屋占有范围内的土地使用权行使抵押权。主要理由如下:根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。案涉借款的借款期限为2012年3月14日至2013年3月13日，抵押权人应当在2015年3月14日前就案涉房产和国有土地使用权行使抵押权，而建行宿迁分行于2013年5月23日向本院提起诉讼时仅就房产主张行使抵押权，故应当认定建行宿迁分行就宿国用（2005）第变1094号国有土地建设使用权与丰华公司意定的抵押权已经消灭。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定，以建筑物设定抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。该规定系房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的历史时期，立法者制定的倡导性规范，体现了“房随地走、、地随房走”的双向统一原则该条文第二款规定，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，这实际上是确定了一种无需抵押登记即发生设立抵押权法律效力的例外规定，同时将这种抵押权的实现范围限定为抵押建筑物占用范围内的建设用地使用权。这种限定既是保护建筑物与土地不可分离的依附关系，也是物尽其用原则的体现，实质上是赋予抵押权人抵押建筑物占用范围内的土地权益。关于第三个争议焦点，本院认为，信达公司江苏分公司就案涉土地使用权实现优先受偿的范围应限定为建筑物占用范围面积的国有土地使用权。理由如下：首先，对于工业企业而言，应当根据建设用地使用权与抵押建筑物之间的依附关系并视实际用地情况公平合理予以确定。抵押建筑物与建设用地使用权之间的依附关系能够通过土地利用和建设规划制度予以确认。换言之，在经审核批准的规划用地范围内进行建设活动应当符合相关法律规定，实际开工建设的建筑应当符合规划要求且面积不得超过规划总建筑面积。在未就建设用地使用权办理抵押登记的情况下，建筑物抵押权人应当根据抵押建筑物的建筑面积与规划总建筑面积的比例就全部建设用地使用权实现优先受偿。其次，在不能通过建设规划确定抵押物建筑面积所能享有的土地权益时，应当根据实际用地情况确认抵押建筑物占用范围内的建设用地使用权。也就是说应从用地企业生产经营需要出发，除了抵押建筑物，绿地、道路、大门等应当作为必要的附属设施与抵押建筑物共同组成企业生产经营的有机整体，在计算抵押建筑物所能代表的土地权益时应当将必要附属设施的占地面积合并予以考量。最后，具体到本案中，在无法确定规划建筑总面积的情况下，应当根据丰华公司实际用地情况，基于公平合理的原则确认抵押建筑物所享有的土地权益。根据查明的事实，丰华公司虽然取得了55亩的规划工业用地，但并未一次性全部供地，实际用地范围不包含13.5亩的待拆迁地块，案涉抵押建筑物均是在实际供地41.5亩范围内合法建设的厂房，并附属设施共同组成丰华公司生产经营的整体，故应当认定建筑物占用范围内的土地面积为41.5亩，也就是说建筑物抵押权人能够就宿国用（2005）第变1094号国有土地建设使用权拍卖、变卖所得在75.45%（41.5/55）范围内享有优先受偿的权利。综上所述，丰华公司的上诉请求部分成立。因二审中出现新的证据，导致一审法院所作判决适用法律错误，判决结果不当，依法应于纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十五条、第一百八十七条、第二百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初336号民事判决；二、中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司对宿迁市丰华铝业有限公司享有的破产债权14810093.34元，在宿迁市丰华铝业有限公司抵押房屋（他项权证号为宿房宿豫他字第01201140号）处置所得价款，以及案涉土地（国有土地使用权证号为宿国用（2005）第变1094号）处置所得价款75.45%的比例范围内享有优先受偿权；三、驳回中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费56932元，由宿迁市丰华铝业有限公司负担39852.4元，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司负担17079.6元，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司预交一审案件受理费中的剩余部分39582.4元由一审法院退还，宿迁市丰华铝业有限公司应承担一审案件受理费部分于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳；二审案件受理费56932元，由宿迁市丰华铝业有限公司负担39852.4元，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司负担17079.6元。宿迁市丰华铝业有限公司预交二审案件受理费中的剩余部分17079.6元由二审法院退还，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司应承担二审案件受理费部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判长  赵振亚审判员  仲召虎审判员  王 更二〇二一年三月五日书记员  朱 蕾