山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终77号上诉人（原审被告）：天津旭日锦程国际旅行社有限公司，住所地天津市津**小站镇菊香园**底商。法定代表人：袁秀春，经理。委托诉讼代理人：陈新章，山东一诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓峰，山东一诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：山东乳山维多利亚海湾旅游开发股份有限公司，住所，住所地山东省乳山市海阳所镇驻地山庄)。诉讼代表人：山东利得清算事务有限公司，系山东乳山维多利亚海湾旅游开发股份有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：毕明科，山东泰祥律师事务所律师。原审被告：威海智恒贸易有限公司，住所，住所地山东省乳山市海阳所镇姜家庄村**div>法定代表人：刘宝贞，执行董事及总经理。原审被告：赵炳奇，男，1989年6月4日生，汉族，住山东省乳山市。上诉人天津旭日锦程国际旅行社有限公司（以下简称旭日公司）因与被上诉人山东乳山维多利亚海湾旅游开发股份有限公司（以下简称维多利亚公司）及原审被告赵炳奇、威海智恒贸易有限公司（以下简称智恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旭日公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.确认旭日公司和智恒公司于2015年12月28日签订《北大门“香约肉夹馍”款餐店出租合同》无效；3.本案一审、二审诉讼费用由维多利亚公司承担。事实与理由：一、一审审判违反法定程序，审判程序错误。1.本案对维多利亚公司、智恒公司的诉讼主体地位和涉案金额存在很大争议，导致本案事实不清，权利义务不明，争议较大，不应当适用简易程序；2.一审判决认定事实，违反法定程序。旭日公司与张君生达成的协议，未经庭审质证，张君生作为涉案房屋的实际上的承租者、占用者，没有到庭，属于遗漏当事人，严重违反法定程序。且赵炳奇与张君生的关系等事实也未查明。二、一审判决旭日公司支付维多利亚公司租赁费、房屋使用费以及违约金，认定事实不清、适用法律错误。1.维多利亚公司在一审中不是适格的原告。智恒公司依法登记成立，对外具有独立的法律地位，不能因为其和维多利亚公司之间的关系而否认其签订《北大门“香约肉夹馍”款餐店出租合同》成为合同当事人的事实。维多利亚公司无权起诉旭日公司；2.一审以维多利亚公司在涉案租赁合同上加盖公章并由其法定代表人在合同首页签字以及涉案租赁合同中载明的旭日公司的经营项目及相应义务就认定旭日公司知道或者应当知道维多利亚海公司与智恒公司之间的关系没有事实和法律依据，更不能据此就认定维多利亚公司与智恒公司之间存在委托关系；3.一审未查清旭日公司不能履行租赁合同实现合同目的事实。(1)旭日公司无负债和违约事实。由于出租方未能提供房屋权属证，导致旭日公司无法申办经营场所权属证明，无法办理营业执照，进而无法办理消防安全许可等手续，无法依法依约从事合同约定的经营活动，即出租方己经违约。旭日公司在无法实际使用承租房屋、已预付第一年租金10万元的情况下，对出租方不仅不存在违约行为和债务，反而享有债权，也不存在实际占用出租房屋事实。违约金不应当支持，且计算标准过高。(2)一审判决认定旭日公司与案外人张君生借贷关系并将涉案房屋交付其经营，以涉案房屋经营权抵偿欠款的基本事实，并错误认定此系旭日公司不继续经营的理由。(3)维多利亚公司经营情况恶化，景点生意凋敝，自2018年经威海市中级人民法院裁定立案破产清算，而本案租赁合同早就符合解除约定。其无权按照原合同约定索取租赁费用。(4)因为旭日公司现在并未实际占用涉案房屋，无法履行且无法使他人履行一审判决第四项判定的相关义务；4.旭日公司因智恒公司未能提供房屋产权证而无法使用该房屋进行经营活动，依据合同的规定已经放弃承租，智恒公司未积极履行合同义务，防止损失扩大，无权要求旭日公司支付相应的租赁费、房屋使用费以及违约金。三、因出租方未能提供房屋产权证，在使用上存在行政管理限制，致使旭日公司无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁房屋的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行懂务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，旭日公司要求出租人承担违约责任。维多利亚公司辩称，1.本案事实清楚，一审审判适用简易程序并无不当；2.案涉房屋属于维多利亚公司依法建造，所有权属于其所有，其系本案的适格的原告；3.旭日公司在签订合同的时候，应当明确知道维多利亚公司是实际的合同相对方。因为维多利亚公司在租赁合同上加盖了公章，法定代表人也在合同上签字并且合同内容也要求旭日公司经营，要服从景区（维多利亚公司所经营的大乳山旅游度假区）管理；4.合同签订后，旭日公司也承认对案涉房屋进行了装修，虽然其主张案涉房屋证件不全，导致其无法经营，但是并没有提出相应的证据予以证实。另外，如果案涉房屋不符合合同约定，旭日公司可以通过要求解除合同对其权利进行救济，但旭日公司至今也未提出解除合同并占用房屋至今，所以应当承担合同的违约责任，支付房屋租金以及房屋占用费；5.案涉房屋已经取得了建设工程施工许可证，按照最高院关于城镇房屋租赁合同的司法解释应属于有效合同。智恒公司述称，智恒公司的法定代表人刘宝贞是被冒名的股东和法定代表人，维多利亚公司注册成立智恒公司擅自将刘宝贞注册为智恒公司的股东和法定代表人，就智恒公司所从事的一切行为的法律后果应由维多利亚公司承担。刘宝贞对智恒公司的全部事项无从知晓也无权知晓，并未旅行过任何股东及法定代表人的权利和义务。智恒公司公章及其他资料均由维多利亚公司管理。赵炳奇述称，对一审判决无异议，要求维持一审判决。维多利亚公司向一审法院起诉请求：1.依法解除智恒公司与旭日公司于2015年12月28日签订的《北大门“香约肉夹馍”快餐店出租合同》，并判令旭日公司、智恒公司、赵炳奇于合同解除之日起三日内将所占用房屋返还给维多利亚公司；2.判令旭日公司、智恒公司、赵炳奇共同向维多利亚公司支付人民币464100元，并自2020年5月1日起至实际搬离之日，按每年146400元标准按日支付房屋使用费；3.判令旭日公司、智恒公司、赵炳奇分别自2016年1月至实际搬离之日，以100000元为基数；自2017年5月1日至实际搬离之日，以110000元基数；自2018年5月1日至实际搬离之日，以121000元为基数；自2019年5月1日至实际搬离之日，以133100元为基数；自2020年5月1日起以至实际搬离之日，以146400元为基数；按日千分之五向维多利亚公司支付违约金；4.判令旭日公司、智恒公司、赵炳奇承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月28日，智恒公司（甲方）与旭日公司（乙方）签订《北大门“香约肉夹馍”快餐店出租合同》一份，约定旭日公司承租大乳山旅游度假区主大门票务中心西侧的香约肉夹馍快餐厅上下二层，用于住宿、餐饮经营，租赁期限为八年，自2016年1月1日起至2023年12月31日止。租赁费用第一年（2016年）为100000元，以后每年的租金均在上一年的基础上递增10%。即第二年（2017年）为110000元，第三年（2018年）121000元，以此类推。承包费缴纳方式约定：按年支付租金采用先交后用一次性支付。合同正式签订之日上交第一年租金给甲方。以后每年5月1日前交付当年租赁费给甲方，如逾期未缴纳，每天按承包费用的0.5%支付滞纳金。逾期一周不支付甲方承包费，代表乙方自动放弃承租。甲方有权解除合同，收回承租房。租赁期间乙方产生的水电费（应按甲方通知及时缴纳）、人工费、办理证件等经营费用，均由乙方自行承担。甲方的权利及义务约定：1.甲方有权对乙方的经营是否合法，是否遵守景区的纪律和相关制度等进行监督、检查和处罚……3.乙方有下列情形的，甲方有权进行处罚或单方终止合同，乙方自行承担责任：（1）乙方在一个月内受到客人多次投诉，经查证属实的。（2）乙方工作人员多次违反甲方景区的规章制度。（3）乙方所经营项目不符合法律、法规的规定，且受到相关部门处罚的。（4）乙方非法拉客逃漏票违反景区规定，经查证属实的。4.乙方所出售房间必须明码标价，不准欺客宰客。甲方拥有对乙方房间销售价格审核权，并有权力监督和督导乙方经营场所的环境卫生及安全问题。乙方的权利及义务约定：……5.乙方在经营中必须严格遵守甲方的管理规章制度，接受甲方相关部门的监督、检查，端正经营态度，文明经商、礼貌待客，维护景区整体形象……8.乙方如需对经营场所进行装修或改装应服从景区工程部管理，并严格按照上报景区的图纸（见附表）及规划图（见附表）进行改造，须征得甲方同意后方可施工，所需费用乙方自理，期满或中途乙方解除合同时，无偿为甲方所有。9.乙方不得将所租赁的经营点转租给第三人使用，一经发现，甲方有权解除合同，并不退租金。合同对双方的其他权利义务亦作出明确约定。智恒公司在甲方处加盖公章并由代表人韩建波签字，旭日公司在乙方处加盖公章并由法定代表人袁秀春加盖个人印章，维多利亚公司在亦在合同上加盖公章并由其法定代表人刘杨在合同首页签字。合同签订后，智恒公司向旭日公司交付了案涉房屋，旭日公司接收案涉房屋后对涉案房屋进行了部分装修，但旭日公司并未按合同约定向智恒公司支付租赁费。其后，旭日公司因欠案外人张君生借款，双方达成协议，约定以案涉房屋的经营权抵偿其借款，并将案涉房屋交由案外人张君生经营，现案涉房屋由赵炳奇实际看管。另查明，案涉房屋已于2011年1月12日取得乳山市城乡规划管理局颁发的《建设工程规划许》（建字第3710832011E0017号），该许可证载明：建设单位维多利亚公司，建设项目名称：大乳山北大门游客中心贵宾厅售票厅商铺，建设位置：大乳山滨海旅游度假区，建设规模：3569㎡。2018年11月20日，威海市中级人民法院根据上海电气租赁有限公司、王林的申请裁定受理维多利亚公司破产清算一案，并于2018年12月15日指定一审法院审理。一审法院于2018年12月21日指定山东利得清算事务有限公司担任维多利亚公司的管理人。再查明，法庭审理中，智恒公司明确表示智恒公司系维多利亚公司成立的空壳公司。案涉房屋租赁合同的洽谈、签订、履行均由维多利亚公司与旭日公司直接办理，租赁合同也由维多利亚公司和旭日公司保存。案涉租赁合同的权利义务均属于维多利亚公司。一审法院认为，智恒公司、旭日公司、赵炳奇对解除案涉租赁合同均无异议，予以确认。本案的争议焦点为：一、维多利亚公司是否为本案适格原告；二、旭日公司、智恒公司、赵炳奇是否应当向维多利亚公司支付租赁费及数额；三、维多利亚公司主张的违约金是否应予支持。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”。本案中，首先，案涉租赁合同虽以智恒公司的名义和旭日公司签订，但案涉租赁合同由维多利亚公司及智恒公司、旭日公司三方共同签字盖章确认，结合案涉租赁合同中载明的旭日公司的经营项目及相应义务，应当认定旭日公司知道或者应当知道维多利亚公司与智恒公司之间的关系。其次，智恒公司明确表示其系维多利亚公司成立的空壳公司，案涉租赁合同的权利义务均属于维多利亚公司，并提交了维多利亚公司、智恒公司的企业信用报告予以证实。根据上述法律规定，案涉租赁合同应直接约束维多利亚公司与旭日公司，维多利亚公司可以行使智恒公司对旭日公司的权利。故对旭日公司关于维多利亚公司并非案涉租赁合同一方当事人，非本案适格原告的抗辩理由，不予采纳。智恒公司、赵炳奇并非案涉租赁合同的实际权利义务主体，维多利亚公司要求智恒公司、赵炳奇承担租赁费于法无据，依法不予支持。但案涉房屋现由赵炳奇实际负责看管，赵炳奇应当及时将案涉房屋返还维多利亚公司。关于焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉房屋已于2011年1月12日取得建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同应当认定为有效合同，旭日公司应当按照合同约定向维多利亚公司支付租赁费。旭日公司虽主张因智恒公司未向其提供产权证书导致无法办理餐饮、住宿所需的相关证件，因而未能实际使用案涉房屋。但同时主张因与案外人张君生存在借贷关系，而将案涉房屋交付给案外人张君生经营，以案涉房屋的经营权抵偿其对案外人张君生的欠款。赵炳奇对此事实亦予以认可，并实际看管案涉房屋。故对旭日公司以未实际使用案涉房屋而不支付租赁费的抗辩理由，不予采纳。根据合同约定2016年租赁费为10万元，2017年租赁费为11万元，2018年租赁费为12.1万元，2019年租赁费13.31万元，2020年租赁费为14.64万元。故旭日公司应当向维多利亚公司支付2016年至2019年租赁费合计46.41万元。自2020年5月1日至实际搬离之日止应当按照406.67元/天（146400元÷360天）的标准向维多利亚公司支付租赁费。旭日公司虽主张已经支付了10万元租赁费，但未提交证据予以证实，故对旭日公司的该抗辩理由，不予采纳。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。本案中，旭日公司未按合同约定支付租赁费已构成违约,应当按合同约定支付违约金。但维多利亚公司的实际损失为利息损失，维多利亚公司要求按照案涉租赁合同约定的日千分之五的利率标准计算违约金，明显过高。按照上述法律规定，一审法院酌情将违约金计算标准调整为按照维多利亚公司起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，对维多利亚公司多诉部分的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决：一、解除威海智恒贸易有限公司与天津旭日锦程国际旅行社有限公司于2015年12月28日签订的的《北大门“香约肉夹馍”快餐店出租合同》；二、天津旭日锦程国际旅行社有限公司于判决生效之日起十日内支付山东乳山维多利亚海湾旅游开发股份有限公司2016年至2019年租赁费464100元；并自2020年5月1日至实际搬离之日止，按每日406.67元向山东乳山维多利亚海湾旅游开发股份有限公司支付房屋使用费；三、天津旭日锦程国际旅行社有限公司于判决生效之日起十日内支付山东乳山维多利亚海湾旅游开发股份有限公司违约金（分别自2016年1月1日至实际搬离之日止，以100000元为基数；自2017年5月1日至实际搬离之日止，以110000元基数；自2018年5月1日至实际搬离之日止，以121000元为基数；自2019年5月1日至实际搬离之日止，以133100元为基数；自2020年5月1日起以至实际搬离之日止，以146400元为基数；按照2020年6月22日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；四、天津旭日锦程国际旅行社有限公司、赵炳奇于判决生效起十日内将所占用房屋返还给山东乳山维多利亚海湾旅游开发股份有限公司；五、驳回山东乳山维多利亚海湾旅游开发股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4131元，由天津旭日锦程国际旅行社有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。旭日公司提交证据一，旭日公司交付2016年房屋租赁费10万元及押金3000元转账凭证的信息，拟证明其于2015年12月28日，签订合同当日通过案外人腾凤霞转账支付了2016年的房屋租赁费及押金。现因案外人腾凤霞无法联系上无法调取该转账凭证，特申请法院调取该证据；证据二，智恒公司法定代表人刘宝贞与旭日公司法定代表人袁秀春的微信聊天记录六份，拟证明维多利亚公司利用智恒公司以欺诈的手段订立房屋租赁合同无效；证据三，袁秀春于2016年6月20日通过个人农业银行账号，6228480020193363015以电汇的方式转给维多利亚公司（账号或者地址600219324）人民币40万元，拟证明维多利亚公司董事刘新利因为该公司资金紧张向袁秀春借款40万元进行周转；证据四，北大门相约肉夹馍快餐店出租合同，旭日公司主张按照该合同第五条约定，逾期一周不支付租赁费，视为自动放弃承租，拟该证明合同已经解除，维多利亚公司应该解除合同收回房屋，不能再继续计算租赁费及违约金；证据五，一审法院公告（2018）鲁1083破11号之二，拟证明维多利亚公司于二零一八年十二月二十一日被宣告破产，一审判决支持2019年租赁费及2020年5月1日起以至实际搬离之日止的房屋使用费，认定事实错误，于法无据；证据六，公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，拟证明依据双方签订的合同内容维多利亚公司应当提交房产证，并积极配合办理经营许可证，而迟迟没有办理，旭日公司被逼无奈才办理此假的消防合格证，之后，装修仍没有进展而半途而废，从而没有实际进行经营活动，租赁合同的目的无法实现，一审判决支付第一年的租赁费于法无据；证据七、旭日公司购买旅游观光自行车的收据，证明旭日公司于2016年3月20日购买二手旅游观光自行车42辆，合计人民币56800元。一直存放在景区内没有使用，维多利亚公司应当予以返还。经质证，维多利亚公司对证据一的真实性不予认可，其并未收到该笔款项。另外从袁秀春的陈述也可以证实其在签订合同时就知道交易对象是维多利亚公司；证据二的真实性也不予认可，与本案也没有关联性；对于证据三，管理人此前并不知晓存在该笔汇款，经核实，该40万元属于袁春香购买维多利亚公司景区的门票，相应的门票已经支付，该笔交易已经结清，该笔款项与房屋租赁不是同一法律关系；对证据四出租合同真实性没有异议，但是第五条内容只是约定如果旭日公司逾期不支付租赁费，解除合同的权利在于出租方，并非合同自行解除。出租方也可以不解除合同，继续向旭日公司主张支付租赁费用；对于证据五真实性没有异议，但是因为租赁合同的双方一直没有向对方提出解除合同的要求，维多利亚公司通过诉讼主张要求解除合同并要求旭日公司等搬离案涉房屋，所以一审判决支持租赁费以及至实际搬离之日止的房屋使用费是正确的；对证据六的消防安全检查合格证的真实性不能确定，退一步讲，即使该证件是真实的，也说明了旭日公司能够取得消防安全检查合格证，其主张案涉房屋因证件不合格导致无法办理经营手续，是不成立；对证据七真实性不能确定，退一步讲，如旭日公司所述其购买了42辆观光自行车，也证明了其已经进行了实际经营，这与其在一审中主张从未进行经营是相矛盾。赵炳奇同意维多利亚公司的质证意见。旭日公司主张维多利亚公司董事刘新利也曾经用证据三中的款项抵顶部分房租，一部分是用于购买门票，双方对是否抵顶房租没有达成合意；因其出借的40万元系向袁秀春的表哥所借，而刘新利未按约偿还借款，导致旭日公司无法经营及偿还借款，所以袁秀春在没有办法的情况下找到赵炳奇，赵炳奇介绍张君生出借款项给袁秀春周转，并书面约定40万袁秀春不偿还，张君生就把案涉房屋的经营权拿走。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：旭日公司并未提供证据一的原件，虽申请本院调取，但未向本院提供相关证据线索，故本院对其调取申请支持，旭日公司主张已经付款证据不足，本院不采信。对于证据二至七均不属于新证据，维多利亚公司对证据的真实性有异议，旭日公司并未提供证据佐证证据二中的微信聊天的对方人员“刘姑姑”的真实身份，所提供的微信聊天内容亦不足以证实与本案存在关联，本院不予采信；对于证据三从旭日公司的陈述及维多利亚公司的陈述看与本案并无关联性，本案不予认定；对于证据四的真实性本院予以认定，但旭日公司据此主张维多利亚公司应该解除合同收回房屋，不能再继续计算租赁费及违约金于法无据，本院不予支持；对证据五的真实性维多利亚公司、赵炳奇均无异议，本院予以认定。对该证据的效力，本院将在说理部分进行论述；维多利亚公司、赵炳奇对证据六、七的真实性存疑，且旭日公司欲证明的问题与其陈述相互矛盾，本院不予采信。另查，旭日公司认可其在一审中并未提出要求智恒公司承担违约责任的诉讼请求。维多利亚公司在二审中表示其不同意对旭日公司增加的该项诉讼请求进行调解。本院已经告知旭日公司可另行起诉。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：1.一审审判程序是否违法？2.旭日公司应否支付维多利亚公司租赁费、房屋使用费及违约金？关于第一个焦点问题，本院认为，一审法院根据案情确定适用简易程序审理本案，并不违反法律规定，旭日公司该项主张于法无据，本院不予支持。对于旭日公司主张未追加张君生为被告参加诉讼，对其与张君生之间的协议未经质证，程序违法的问题，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，张君生并非合同当事人，亦非案涉房屋的实际占有或使用人，一审未予追加其参加诉讼并无不当；旭日公司在一、二审中陈述的其与张君生约定的内容与一审认定协议内容一致，一审根据旭日公司的自认及赵炳奇的陈述对该协议予以认定并无不当。综上，旭日公司主张一审程序违法，理由不当，本院不予支持。关于第二个焦点问题，本院认为，案涉房屋已于2011年1月12日取得建设工程规划许可证，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定案涉房屋租赁合同为有效合同正确。案涉合同系由维多利亚公司及智恒公司、旭日公司三方共同签字盖章确认，从合同中载明的旭日公司的经营项目及相应义务及旭日公司在一、二审中的陈述均可以看出旭日公司知道或者应当知道维多利亚公司与智恒公司之间的关系，合同履行过程中旭日公司也与维多利亚公司存在就房屋租金问题抵顶等进行协商，一审法院根据查明事实、证据及相关法律规定认定案涉租赁合同应直接约束维多利亚公司与旭日公司，维多利亚公司可以行使智恒公司对旭日公司的权利并无不当，本院予以维持。旭日公司主张其已经支付第一年租金，其不存在负债和违约的事实，但提供的证据不足以证实其已经交纳10万元租金，其未按约定支付租金已经构成违约，应当承担违约责任；一审法院已经对违约金计算标准予以调整，符合法律规定，本院亦予以维持。旭日公司主张出租方未向其提供产权证书导致无法办理餐饮、住宿所需的相关证件，因而未能实际使用案涉房屋构成违约及案涉租赁合同早就符合解除合同约定，维多利亚公司无权索取租赁费用，因提供证据不足以证实其不能办理相关证件的责任在于出租方或出租方因此应当承担违约责任，其亦未提起诉讼请求变更或解除合同。维多利亚公司虽然于2018年进行破产清算，但不影响管理人代其主张权利。从案涉房屋租赁合同约定“乙方逾期一周不支付承包费，代表乙方自动放弃承租，甲方有权解除合同，收回承租房屋”可以看出，因旭日公司逾期不支付房租解除合同的权利在于智恒公司，智恒公司有权选择解除案涉租赁合同或者继续履行该合同，因案涉房屋已由旭日公司实际使用，智恒公司选择继续履行并无过错。旭日公司主张出租方未采取措施防止损失扩大，其无权要求其支付相应的租赁费、房屋使用费及违约金理由不当，本院不予支持。综上所述，旭日公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8262元，由上诉人天津旭日锦程国际旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  董光成审判员  潘 慧二〇二一年三月四日法官助理姜雅群书记员丛丽颖