河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3580号上诉人（原审原告）:高虎，男，1986年5月22日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义杰，河南良承律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：朱帅华，男，1984年8月5日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义杰，河南良承律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州泰安房地产有限公司，住所郑州市中牟县城关镇官渡大街西段（南侧）。法定代表人：王学仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：马玉欣，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄瑞，河南洪旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王瑞丽，女，1988年2月26日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义杰，河南良承律师事务所实习律师。原审原告：闫长军，男，1971年4月28日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人高虎、朱帅华、郑州泰安房地产有限公司（以下简称泰安公司）因与被上诉人王瑞丽、原审原告闫长军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初8852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。高虎、朱帅华上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，改判由泰安公司向朱帅华支付逾期办理产权登记备案的违约金94782.77元（自2018年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算903天，4.75%/360×903天×795519元＝94782.77元）;改判由泰安公司向高虎支付逾期办理产权登记备案的违约金104636.91元（自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%/360×1268天×625424元=104636.91元）;或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费均由泰安公司承担。事实与理由:一、一审判决认定事实有误。1、泰安公司未于商品房交付使用后60日内为高虎、朱帅华办理房屋产权首次登记备案手续已经构成违约，不能因为泰安公司于2020年3、4月为高虎、朱帅华完成首次登记备案手续而否认泰安公司违约行为的存在。高虎、朱帅华与泰安公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，均应按照合同约定行使权力、履行义务。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中明确约定了泰安公司应在商品房交付使用后60内为高虎、朱帅华办理房屋产权首次登记备案手续，但泰安公司在向高虎、朱帅华交付商品后，一直怠于为高虎、朱帅华办理房屋产权首次登记备案手续，高虎、朱帅华多年来多次找到泰安公司协商，要求泰安公司履行合同义务，但泰安公司一直以高虎、朱帅华未交物业费为由不予办理，实际情况为泰安公司一直未取得竣工验收备案资格才无法办理房屋产权首次登记备案手续，直至2020年3月25日、4月27日泰安公司才为高虎、朱帅华办理房屋产权首次登记备案手续，泰安公司从商品房交付使用之日起，三年多时间里一直怠于履行合同约定的义务，其行为已经违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，泰安公司已经构成违约，不能因为泰安公司于2020年3、4月为高虎、朱帅华完成首次登记备案手续而否认泰安公司违约行为的存在。2、泰安公司在交房时并未取得工程竣工验收备案表，直至2019年5月份才取得，以至于在交房后两三年内泰安公司无法为高虎、朱帅华办理权属登记备案，高虎、朱帅华无法按时取得房地产权证书。泰安公司在按合同约定时间交房时并未取得工程竣工验收备案表，根据不动产登记薄显示竣工时间为2018年11月，泰安公司提交的工程竣工验收备案登记表则显示竣工验收备案时间为2019年5月16日，足以证明泰安公司因自身原因未取得竣工验收备案表，从而耽误其不能在合同约定的交房后60日为高虎、朱帅华办理房屋产权首次登记备案手续，致使高虎、朱帅华无法按时取得房地产权证书。3、合同第十五条中的“出卖人和买受人协商解决”，并不属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定中的“除当事人有特殊约定的”的情形，泰安公司应按第十八条第二款的规定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定承担违约责任。《商品房买卖合同》是泰安公司制作的制式合同，合同第十五条只是约定了在出现不能在规定期限内取得房地产权证书时，由双方协商解决，但“由出卖人与买受人协商解决”约定太笼统宽泛，并未切实的约定如出现未按时取得房地产权证书的情形时，买卖双方该如何承担责任的具体方法，也未约定在协商不成时该如何救济、责任如何分配等等。在双方约定的办理权属登记期限届满后，在高虎、朱帅华依约找到泰安公司协商，要求泰安公司履行办证义务，但泰安公司非要高虎、朱帅华缴纳物业费，物业费缴纳与否与是否该办理房地产权证书并不存在必然关联，但泰安公司却以此为要挟，否则不予办证，双方对是否该缴纳物业费存在较大争议，多次协商未果，而后高虎、朱帅华为维护自身合法权益，依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条因出卖人的使买受人在规定的期限内取得房屋权属证书的，应当向买受人承担违约责任，支付逾期办证的违约金的规定，来追究出卖人的责任。然而一审法院却认定《商品房买卖合同》第十五条中“由出卖人和买受人协商解决”属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定中的“除当事人有特殊约定的”的情形，此认定牵强且并不符合《商品房买卖合同司法解释》第十八条的立法目的。第十八条主要列举有三种情形:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。此条系对处于优势地位的开发商履行协助办证义务的期限作出的规定，旨在督促开发商积极履行协助办证义务，不能任由开发商怠于履行义务而无限期的损害处于弱势地位的买受人的权益。本案中双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定具体的办证期限，且标的物为尚未建成的房屋，应适用第二款的规定，因此“除当事人有特殊约定的”应理解为双方约定的办证期限已经达成合意，并作出了明确而具体的特殊约定。但《商品房买卖合同》第15条中的“由出卖人与买受人协商解决”却不属于“除当事人有特殊约定的”的情形，第15条约定在出现未在规定的期限内取得房地产权属证书的情形时，双方同意使用协商处理的办法，但是否能协商成功，以及协商不成时该如何救济，责任如何分配等情形都未做约定;而《商品房买卖合同司法解释》第十八中的“除当事人有特殊约定的”则为双方针对办证期限已经达成合意，并且双方达成了具体而明确的特殊约定，因此两者并不相同，不能混为一谈。如按一审法院的认定“协商解决”属于“当事人有特殊约定的情形”，则在泰安公司不同意协商或协商不成，以及故意拖延协商的，高虎、朱帅华都无法采用其他合法途径来维护自身权益，如高虎、朱帅华未起诉，泰安公司无期限的拖延协商，高虎、朱帅华的合法权益无期限的被损害，明显对高虎、朱帅华不利。因此“由出卖人和买受人协商解决”并不属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定中的“除当事人有特殊约定的”的情形。4、由于泰安公司办理首次登记的延迟，导致高虎、朱帅华未能在规定的期限内取得房地产权属证书，泰安公司应承担违约责任，支付高虎、朱帅华逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第15条虽约定了在出现不能在规定期限内取得房地产权证书时由双方协商解决，但并未约定协商不成时该如何解决，有约定依约定，没有约定时则应依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定追究泰安公司的违约责任。由于泰安公司办理首次登记的延迟，必然导致高虎、朱帅华未能在规定的期限内取得房地产权证书，在过去三年多时间里，高虎、朱帅华多次找到并催促泰安公司办理首次登记，但泰安公司屡屡拒绝协商，并以物业费为要挟，称不交物业费不给办证，致使高虎、朱帅华迟迟拿不到房地产权证书，泰安公司怠于履行合同约定的义务长达三四年之久，极大的损害了高虎、朱帅华的合法权益，应按《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定追究泰安公司的违约责任，支付高虎、朱帅华逾期办证违约金。二、一审判决适用法律错误。泰安公司迟迟不到产权机关办理登记备案手续，致使高虎、朱帅华在收房后三四年内无法取得房地产权证书，已极大的损害了高虎、朱帅华的合法权益，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定追究泰安公司的违约责任，并支付高虎、朱帅华逾期办证违约金。高虎、朱帅华认为，法院判决的依据应是查明的案件事实及法律法规，原审法院对双方提交的相关证据材料选择性分析、认定，严重侵害了高虎、朱帅华的合法权益，高虎、朱帅华为维护自身合法权益，提起上诉，请求依法撤销原判，保护高虎、朱帅华的合法权益。针对高虎、朱帅华的上诉，泰安公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。第一，双方签订的商品房买卖合同系采用的建设部发布的示范文本，全国开发商都要采用，这并不是上诉人所称的是我方提供的格式合同，合同中选择的条款也都是采用的示范合同条款。商品房买卖合同说明第三种明确说本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充，约定空白行上补充填写的内容也都是双方达成的合意。第二，2020年4月30日前泰安公司已经向高虎、朱帅华的产权登记手续办理完毕。2020年5月28日泰安公司与高虎、朱帅华再次补签的交房确认书和不动产权办理确认书。高虎、朱帅华确认泰安公司已全面、适当的履行完毕合同约定的义务，并无不当之处，并承诺今后将不以任何方式提出异议，他们再起诉本身就没有道理。因为双方协商的结果是不以任何方式提出异议，由泰安公司继续办理产权手续。第三，双方在商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定是出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意按下列第三项处理：3、由出卖人和买受人协商处理。由出卖人和买受人协商处理，这一约定是双方真实意思的表示，没有剥夺买受人的诉权，并没有规定双方必须协商不得起诉，没有违反法律规定，是合法有效的约定。双方都应当严格遵守。双方协商不成后，买受人是可以起诉的，并不是像高虎、朱帅华所说的没有给救济途径。没有约定违约金的是不支持违约金的，即使是计算违约金，也应当从双方协商失败之日起计算。第四，我方从未否认逾期办理产权登记的这一事实，只是认为双方应先依约定进行协商，从协商失败之日起计算违约金。第五，逾期办理产权登记并未影响购房人入住，也没有影响购房人主要目的的实现，同时也是由于我方好心没有得到好报，在街道办和很多购房人的一再要求下，让他们提前入住了，导致房管部门，以未经竣工验收擅自交房入住为由不给竣工验收并作出行政处罚，罚款近100万元。产权登记部门的调整也导致产权登记一拖再拖，直接导致无法正常产权登记。行政部门的处罚程序，到2019年2月21日才结束。再加上处罚决定书给的两个月的行政复议期限和六个月的行政诉讼期限，房管部门直到2020年4月份才将产权登记所需要的资料给泰安公司发齐。泰安公司在2020年4月30日之前就将全部产权登记办理完毕。所以说本案产权登记的延迟并非是泰安公司的原因造成的。高虎、朱帅华也没有提供证据证明是因为泰安公司的原因造成产权登记延迟，以及给自己造成了损失，让泰安公司承担违约金有失公平。第六，房屋买卖合同司法解释第18条是针对商品房买卖合同第15条量身定制的条款，是专门针对超过了合同约定的办理房屋所有权登记的期限或者为尚未建成房屋的，自交付使用之日起90日，或者为已竣工房屋的，自合同成立之日起90日，这三种情况下，买受人不能在规定的期限内取得产权证书的，如何确定违约责任如何确定违约金的计算标准问题。但是前提是有约定的，要从约定，无约定的才按该条规定的银行利息计算，这也是符合我国立法的一个模式的。要不要遵守双方合同是解除了还是继续履行，高虎、朱帅华应该给出合理合法的解释。第七，提交的相关类案检索报告显示有本省的高级人民法院中级人民法院也有河北和其他省份高级人民法院对逾期办理产权登记如何处理的约定，无论是约定双方协商处理还是约定出卖人统一办理或者约定其他的内容，只要不违法就是有效的，双方均应当遵守，类案判决均认为这属于商品房买卖合同司法解释第18条中的特殊约定，要遵守特殊约定的事项，因为约定协商处理没有约定违约金，不支持违约金。即使支持，违约金也是从起诉之日起计算。第八，高虎、朱帅华认为由出卖者和买受人协商处理，这一约定对其不利就不执行。那么如果双方约定把由出卖人和买受人协商处理，改成由出卖人赔偿买受人一辆车，再加上一套房并退还购房款。高虎、朱帅华就会不会认为这个约定就应该遵守，一定会强制要求我方遵守约定的，所以说双方既然约定了协商，双方总要进行协商，并且需要一个协商结果。一审、二审时高虎、朱帅华没有提交其与出卖人协商和协商失败的证据，所以起诉之日视为双方协商失败之日。逾期产权登记违约金计算时间点，即使计算也应当以起诉日为起点，但是我方在起诉前已经办好了产权登记，所以说即使计算违约金计算结果也是0元。针对高虎、朱帅华的上诉，王瑞丽述称，认可高虎、朱帅华的上诉事实及理由。针对高虎、朱帅华的上诉，闫长军未答辩。泰安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案诉讼费由王瑞丽承担。事实与理由:一审法院认定的逾期交房事实不清，理由如下:1、王瑞丽明确在一审起诉书上确认了泰安公司按时通知其交房的事实，不存在逾期交房。2、泰安公司与王瑞丽的商品房买卖合同中约定的交房时间为2018年5月31日，在约定的交房时间前泰安公司通知包括王瑞丽在内的一批购房人办理交房手续。房屋交接记录显示，在其他人已经办理交房手续并领取钥匙的情况下，2018年5月16日王瑞丽到泰安公司处，仅领取了商品房借款合同还款明细、贷款合同，拒绝领取住房钥匙也不配合交房;2018年6月18日王瑞丽到泰安公司处领取了商品房买卖合同，再次拒绝领取住房钥匙也不配合交房。在王瑞丽来到泰安公司处拒绝配合交接房子时，泰安公司于2018年6月1日于售楼部张贴交房公告，再次向王瑞丽发出了交房通知。3、王瑞丽本人就居住在中牟县城，离所购买的房子并不远，早在约定的交房时间2018年5月31日前，泰安公司已经把房子建好达到交房条件，已经有很多购房人办理了房屋交接手续并入住，而且王瑞丽在此时间段多次到售楼部，王瑞丽如果说对此不知情、不知办理房屋交接手续，是不符合常理的。综上，泰安公司按照合同约定已按期履行完毕交房手续，泰安公司不应承担逾期交房责任。在事实理由方面大多数购房人已经在2016年都提前入住了，在交房时确定日之前已经确定入住了。王瑞丽是中牟本地的，这么多人入住的情况下，王瑞丽自己不知道是不可能的。针对泰安公司的上诉，王瑞丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王瑞丽并没有认可泰安公司按时交房的事实。关于交房的事实以一审王瑞丽的最终陈述的事实与理由为准。泰安公司逾期交房的事实是存在的。王瑞丽并非拒领钥匙，而是泰安公司拒绝交付。就像泰安公司所陈述的，大多数人都已经入住，在这种情形下，按照正常生活逻辑，王瑞丽应当也和大多数业主一样去接受钥匙，但是遭到了泰安公司的拒绝。泰安公司要求王瑞丽交纳物业费才能交钥匙，遭到王瑞丽的拒绝，所以才形成了王瑞丽至今没有收到钥匙的事实。另外按照正常生活逻辑来讲，王瑞丽花了那么多钱购买一套房屋不可能拒绝领取钥匙，这也是不符合生活常识和逻辑的。泰安公司在一审中提交的工程竣工验收表载明涉案的楼房竣工备案的时间为2019年5月份，所以泰安公司在竣工交付给广大业主的时候并不符合交房的条件。所以泰安公司在上诉中称2018年5月31日就达到了交房的条件是不属实的。综上所述一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。针对泰安公司的上诉，高虎、朱帅华述称，泰安公司对王瑞丽的上诉不能成立。针对泰安公司的上诉，闫长军未答辩。王瑞丽向一审法院起诉请求：1.依法判令泰安公司履行合同交房义务；2.依法判令泰安公司向王瑞丽支付逾期交房的违约金（自2018年6月1日起，计算至实际交房之日止。暂计算至2020年12月10日，暂计算893天，暂计1070840元×万分之0.3×893天=286878.04元）；3.依法判令本案诉讼费由泰安公司承担。闫长军向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令泰安公司立即持办理权属登记需由泰安公司提供的资料到产权机关为闫长军办理备案；2.依法判令泰安公司向闫长军支付逾期办理产权登记备案的违约金67150.59元（自2018年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算903天，4.75%÷360×903天×563600元=67150.59元）；3.依法判令泰安公司立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准；4.依法判令本案诉讼费由泰安公司承担。高虎向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令泰安公司立即持办理权属登记需由泰安公司提供的资料到产权机关为高虎办理备案；2.依法判令泰安公司向高虎支付逾期办理产权登记备案的违约金104636.91元（自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%÷360×1268天×625424元=104636.91元）；3.依法判令泰安公司立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准；4.依法判令本案诉讼费由泰安公司承担。朱帅华向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令泰安公司立即持办理权属登记需由泰安公司提供的资料到产权机关为朱帅华办理备案；2.依法判令泰安公司向朱帅华支付逾期办理产权登记备案的违约金94782.77元（自2018年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算903天，4.75%÷360×903天×795519元=94782.77元）；3.依法判令泰安公司立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准；4.依法判令本案诉讼费由泰安公司承担。一审法院认定事实：2016年至2017年间，高虎、朱帅华、王瑞丽、闫长军分别与泰安公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买泰安公司开发的商品房各一套。高虎、朱帅华、王瑞丽、闫长军与泰安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供额资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人和买受人协商解决”。朱帅华、闫长军与泰安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。高虎与泰安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。王瑞丽与泰安公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM17003252097），合同约定：“第三条约定：房屋坐落于中牟县××南段西侧××单元××房。第四条约定：房屋总价款为：107.084万元。第八条约定：出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面同属买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，高虎、朱帅华、王瑞丽、闫长军分别按照合同约定的购房款数额向泰安公司支付了购房款，泰安公司于2020年3月25日为王瑞丽、朱帅华、闫长军办理房屋产权首次登记备案手续，于2020年4月27日为高虎办理房屋产权首次登记备案手续。另查明，泰安公司于2019年5月16日取得涉案房屋工程竣工验收备案表，并于2021年1月20日向王瑞丽邮寄《房屋交接通知》，通知王瑞丽接到该通知后3日内办理房屋交接手续，该邮件于2020年1月21日被签收。再查明，郑州市人民政府分别于2016年、2017年及2018年印发《郑州市重污染天气应急预案》。其中，2016年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘污染减排措施均为“建筑施工工地停止室外施工作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套道路和管沟开挖作业，裸露场地增加洒水降尘频次”；2017年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施均为“全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业（应急抢险、保障民生工程经市人民政府批准的除外），裸露场地应当增加洒水降尘频次”。2018年的文件规定，市政府发布黄色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布橙色、红色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑公司室外电焊、喷涂、粉刷等作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”。郑州市建筑工地扬尘污染综合整治办公室《关于印发的通知》，该通知明确“严格抓好2017年11月15日至2018年3月15日‘冬防’期间实施的‘封土行动’，期间城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工”。经核算，橙色及红色预警天数为74天，黄色预警天数为42天，封土行动为121天。再查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公布，××，2020年1月25日河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：……建设工程：3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。后高虎、朱帅华、王瑞丽、闫长军与泰安公司因涉案商品房买卖合同履行事宜发生纠纷，协商未果。高虎、朱帅华、王瑞丽、闫长军诉至该院。一审法院认为：高虎、朱帅华、王瑞丽、闫长军与泰安公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于王瑞丽要求泰安公司履行合同交房义务及支付逾期交房的违约金的诉讼请求，王瑞丽已依约支付了购房款，已经履行了付款义务，泰安公司应当按照合同约定的日期，将验收合格、符合合同约定的商品房交付王瑞丽。双方约定出卖人应当在2018年5月31日前，将该房屋交于买受人使用。泰安公司未按照合同约定的日期向王瑞丽交付涉案房屋，应按合同约定承担相应的违约责任。但由于在施工过程中遇政府下达停工指令等客观原因，致使泰安公司在上述期间内无法正常施工，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于延期交房的约定，故该院对泰安公司延期交房的天数予以酌定扣减。同时，考虑到2018年度政府对黄色预警应当采取的强制性措施规定的范围小于橙色、红色预警应当采取的强制性措施范围，该院酌定对2018年度政府发布黄色预警导致延期交房需扣减的天数仅支持50%。综合考虑本案工程在三级预警期间工程进度及工程项目情况，酌定扣除泰安公司承担的天数为216天，同时，新冠疫情系不可抗力，客观上影响了施工工期，应扣除天数为55天，上述扣除天数共计271天，故泰安公司的交房时间应当顺延至2019年2月27日，泰安公司于2019年5月16日取得涉案房屋工程竣工验收备案表，并于2021年1月20日向王瑞丽邮寄《房屋交接通知》，该邮件于2020年1月21日被签收，王瑞丽2021年1月25日前未办理房屋交接手续，应视为泰安公司已经于2021年1月26日向王瑞丽交付房屋。故泰安公司应承担自2019年2月28日起至2021年1月26日之间逾期交房违约金。故王瑞丽要求泰安公司支付逾期交房的违约金（以107.084万元为基数，自2019年2月28日起至2021年1月26日止，按日万分之0.3计算）的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。王瑞丽诉请过高部分，于法无据，该院不予支持。关于王瑞丽要求泰安公司履行合同交房义务的诉讼请求，与事实不符，该院不予支持。关于闫长军、朱帅华、高虎要求泰安公司持办理房屋权属登记需由泰安公司提供的资料到产权机关为高虎、朱帅华、闫长军办理备案的诉讼请求，因泰安公司已为三业主办理房屋产权首次登记备案手续，故三业主的该诉讼请求，与事实不符，该院不予支持。关于闫长军、朱帅华、高虎要求泰安公司支付逾期办理产权登记备案违约金的诉讼请求。根据合同约定，泰安公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，由出卖人与买受人协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。双方关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成的，三业主可依据合同约定或者法律规定要求泰安公司承担逾期办证的违约责任。因三业主提交的证据不能证明其与泰安公司曾依约协商或协商未果，故自泰安公司逾期办证之日起至三业主提起本案诉讼之期间为双方协商解决期间，三业主提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时泰安公司仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因三业主的原因，则泰安公司应承担逾期办证的违约责任。现因泰安公司在本案起诉前已为闫长军、朱帅华、高虎办理涉案房屋产权首次登记备案手续，故闫长军、朱帅华、高虎的该项诉讼请求，与事实不符，该院不予支持。关于闫长军、朱帅华、高虎要求依法判令泰安公司立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准的诉讼请求，因该诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，该院不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告郑州泰安置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王瑞丽逾期交房违约金（以107.084万元为基数，自2019年2月28日起至2021年1月26日止，按日万分之0.3计算）；二、驳回原告王瑞丽的其他诉讼请求；三、驳回原告闫长军、朱帅华、高虎的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3106元，已减半收取，原告闫长军、朱帅华、高虎负担305元，被告泰安公司负担2801元。二审中，高虎、朱帅华共提交五组证据。第一组证据为业主张瑞英与泰安公司售楼部王利的录音。第二组证据为业主邱瑞菊与泰安公司售楼部王利的录音。第三组证据为胡小方和业主王雨与物业经理李向阳的对话录音。第四组证据为业主张国建与物业公司贺会计对话视频。高虎、朱帅华拟以以上四组证据泰安公司及涉案房屋的物业公司均以业主未缴纳物业费、签订物业合同为由不予办理房管局面签及不动产登记。第五组证据为收据三张，包括高虎的垃圾清运费收据一张、朱帅华的装修押金及垃圾清运费收据两张，高虎、朱帅华拟以以上证据证明实际的交房时间为收据的开具时间。针对高虎、朱帅华提交的证据，泰安公司经质证认为，对第一至四组证据的真实性有异议，不能证明通话双方的身份。对证明目的有异议，不能证明泰安公司未按期办理产权登记的原因是高虎、朱帅华没有交物业费。实际情况是泰安公司被行政处罚，行政处罚程序拖了很长时间，才导致产权登记到2020年4月份全部办理完毕。对第五组证据的证明目的不予认可。其实泰安公司在之前都已经交过房了，以一审确定的交房确认书为准。针对高虎、朱帅华提交的证据，王瑞丽经质证认为，认可高虎、朱帅华提交的证据。针对高虎、朱帅华提交的证据，闫长军未发表质证意见。泰安公司共提交三组证据。第一组证据为不动产权属初始登记证书复印件。泰安公司拟以该组证据证明泰安公司在2020年3月25日、2020年4月27日已经为高虎、朱帅华完成不动产权属初始登记。第二组证据为交房确认书和不动产权属办理确认书复印件。泰安公司拟以该组证据证明高虎、朱帅华确认泰安公司已全面适当的履行完毕合同确定的义务，并无不当之处，并承诺今后将不以任何方式提出异议，起诉就没有道理，因为双方协商的结果是其不以任何方式提出异议，由泰安公司继续办理产权手续，况且也已经办下了相应的产权证。业主对交付的房子进行了验收。第三组证据为行政处罚决定书、罚款票据复印件。泰安公司拟以该组证据证明产权登记逾期不是由于泰安公司迟延办理所致，而是因为好心让购房人提前入住，遭到行政部门的处罚，导致罚款近百万元，处罚程序到2019年2月21日才结束，再加上处罚决定书给两个月的行政复议，期限六个月行政诉讼期限，房管行政部门直到2020年4月份才将产权登记所需要的材料给泰安公司发齐。泰安公司在2020年4月3日前将全部产权登记办理完毕。所以说本案中产权登记的迟延并非泰安公司的原因造成的。泰安公司不应当承担逾期产权登记责任。针对泰安公司提交的证据，高虎、朱帅华经质证认为，对第一组证据的真实性无异议。对第二组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。第二组证据是泰安公司以交房钥匙或者办理产权登记为前提条件下，让各位业主所签署的，并且在签订交房确认书时，泰安公司并非完全已经履行完毕了合同约定的义务，该交房确认书只是泰安公司为免除其责任，并以其他条件为要挟的情况下所签署的。对第三组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。泰安公司是因为违反相关规定，所以被行政部门予以处罚，并非是业主原因导致其进行处罚，与其承担逾期办证的责任，没有直接的关系。针对泰安公司提交的证据，王瑞丽经质证认为，同意高虎、朱帅华的质证意见。针对泰安公司提交的证据，闫长军未发表质证意见。王瑞丽提交泰安公司的装修行为规范照片打印件，王瑞丽拟以该份证据证明2021年1月20日才交房。针对王瑞丽提交的证据，泰安公司经质证认为，该份证据不真实，是复印件，不是原件。泰安公司在约定的交房时间已经通知其交房。王瑞丽本身到售楼部仅仅领走商品房买卖合同，不交接钥匙，导致无法交接。后来多次交接，但是王瑞丽拒不交接。针对王瑞丽提交的证据，高虎、朱帅华经质证认为，对于王瑞丽提交的证据无异议。针对当事人提交的证据，本院经审查认为，由于高虎、朱帅华提交的第一至四组证据的真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，不足以证明待证事实，本院不予采信。泰安公司对于高虎、朱帅华提交的第五组证据的真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以确认。但该组证据与交房确认书相较，交房确认书的证明力更强，因此，对于高虎、朱帅华的证明目的本院不予采信。由于高虎、朱帅华、王瑞丽对于泰安公司提交的证据的真实性没有异议，本院对泰安公司提交的证据的真实性予以确认。由于王瑞丽提交的证据并非原件，且泰安公司对该证据的真实性不予认可，因此，本院对王瑞丽提交的证据的真实性不予确认。本院经审理查明，高虎、朱帅华购买的房屋分别于2020年4月30日，2020年3月25日办理了不动产权登记手续。2020年5月28日，泰安公司作为甲方，分别与高虎、朱帅华作为乙方，签署《交房确认书》，其中约定有：“经甲、乙双方对上述商品房的清点、验收和交接，乙方确认商品房各项设施一应完善，商品房的装饰设备均已符合双方约定标准，对商品房的质量无异议……根据甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》，除国家规定对商品房的保修义务外，乙方确认甲乙已全面、适当履行完毕合同约定的甲方应承担的义务，并无任何不当之处。乙方今后将不以任何方式提出异议……乙方特此确认已接受甲方的交付。”本院查明的其他案件事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于高虎、朱帅华诉讼请求的逾期办理产权登记备案违约金问题。本院认为，本案中，双方所签订的商品房买卖合同关于办理产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”即“由出卖人和买受人协商解决。”该条约定应视为“当事人有特殊约定”的情形，现有证据不能证明双方曾依约协商或协商未果，且高虎、朱帅华于2020年5月28日签署《交房确认书》，而泰安公司分别于2020年3月25日、2020年4月30日为朱帅华、高虎购买的房屋办理房屋产权登记手续。据上，一审法院对高虎、朱帅华诉讼请求的逾期办理产权登记备案违约金未予支持，结果亦无不当，本院予以维持。对于泰安公司针对王瑞丽的上诉部分。王瑞丽在签订案涉《商品房买卖合同》后已经按照约定支付了购房款，履行了约定的付款义务，泰安公司亦应当按照合同约定向王瑞丽按时交付符合合同约定交付条件的商品房。根据查明的事实，案涉房屋在合同约定的交房日2018年5月31日尚不具备合同约定的交付条件。由于泰安公司并未在合同约定的交房日之前将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付王瑞丽，泰安公司应当承担相应的违约责任。但由于在施工过程中遇政府下达停工指令及新冠疫情的影响，一审综合考虑停工的因素及双方合同约定，酌定扣除相应天数，并无不当。现有证据不足以证明泰安公司自案涉房屋符合约定交付条件时至2021年1月21日泰安公司向王瑞丽邮寄《房屋交接通知》期间有效的通知了王瑞丽接收房屋。因此，一审判决判决泰安公司承担至2021年1月26日之前的逾期交房违约金，并无不当。综上，高虎、朱帅华及泰安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4354.84元，由高虎、朱帅华负担4288.39元，由郑州泰安房地产有限公司负担66.45元。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二一年三月二十六日书记员  刘泽玉