河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫03民申57号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王社红，女，汉族，1960年3月12日出生，住河南省洛阳市涧西区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：邓少云，男，汉族，1952年7月15日出生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：张健，洛阳市新安县新城法律服务所法律工作者。再审申请人王社红因与被申请人邓少云房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终8325号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。王社红申请再审称：原一、二审法院均已认定争议的55000元中有5000元是邓少云未退还给王社红的购房款，有50000元是邓少云亲笔书写出具的《证明条》中承诺要按期赔偿给王社红的违约金。以上认定无误，但是，一、二审法院将50000元违约金任意调整为7500元，系滥用自由裁量权，在计算王社红损失和适用法律上均存在明显错误，逻辑混乱。原一、二审法院以“该5万违约金约定过高，《证明条》出具时邓少云当时未退还王社红的房款数额为25000元，以尚未向王社红退还的房款为基础*30%，即25000*30%=7500元计算该违约金的方式”明显错误。该5万元违约金是对邓少云在整个房屋交易中的行为而定，特别是对邓少云将最后一套争议房屋交付后却“一房二卖”获取高额差价的补偿性违约赔偿的合意，也是邓少云的承诺，并非是对证明条出具时的未退还房款25000元所定，这是基本的事实和常识。邓少云将涉案房屋以24万元的价格转卖给第三方，王社红遭受的直接损失完全可以用“一房二卖”的差价（24万-12.5万）即11.5万元以及其他的租房损失和资金占用损失等来衡量，这损失远远超过了5万元，且符合法律规定；从《证明条》的角度看，邓少云因为违约和过错，出于愧疚主动书面承诺于2019年年底前还清房款并另支付给王社红5万的违约金，这是其自认的赔偿承担，也明显低于王社红的实际损失，王社红据此索要到期债务的诉求有充分证据支持。从房款角度看，王社红自2018年6月起便向邓少云支付购房款项，邓少云期间却一再违约，直至2020年王社红钱房两空，无可奈何只能诉讼维权。退一步讲，即使是按各方均认可的最终涉案房屋总房款12.5万元计算，也应该至少按125000*30%=37500元调整违约金，而绝不应该按未还的房款金额胡乱调整。原审单方调整违约金系适用法律错误，也违背公平合理和意思自治的基本原则。原一、二审法院已经认定5万元属违约金性质，邓少云的狡辩并没有任何证据证明，也没有相反证据可推翻，一、二审法院在予以支持的情况下却将违约金从5万元随意调整到7500元，不仅未合理考虑王社会的实际损失和邓少云根本违约的恶劣程度，也明显错误理解适用了相关法律规定，远不足以弥补王社红的损失。依据原《合同法解释（二）》第27条，人民法院不得依职权调整违约金的数额，只能在当事人以反诉或者抗辩方式请求调整违约金数额时，法院才可以调整。原审法院在邓少云拒不认可违约行为，也并未请求调整违约金时依职权调整，显然违法。评估违约金是否过高，依法应先弥补实际损失再按损失的30%比例评判，原审审判遗漏实际损失，于法于理都说不通。一、二审法院的判决明显违背该规定和法律精神。根据原《合同法解释（二）》第29条规定，违约金高于“损失”的30%以上的，才可以认定为过分高于因违约造成的损失，且只有债务人请求法院酌减时才由法官自由裁量。换句话说，违约方应承担的是“损失+损失*30%”，然而，原一、二审法官调整违约金时考虑的只是王社红的房款，并不是王社红因邓少云根本违约所遭受的损失，且未考虑填平损失，这是明显的适用法律错误，也违背公平合理的基本原则。王社红是用积攒的毕生积蓄来买房，而邓少云收到足额房款后却将已经卖给王社红且已经交付钥匙的房屋二次转售给他人，致使王社红的购房目的不能实现。邓少云同意在2019年底前支付50000元违约金，王社红才同意退房退款，并非一审法院认定的“双方不再履行房屋买卖合同”。而且因邓少云反复更换出卖房屋的位置和价格，双方房屋买卖事宜已拖延两年之久，占用了王社红大量钱款，在房价疯涨的两年内使王社红再也不可能按涉案房屋价格买到同等或类似的房屋，财产损失巨大，同时精神遭受巨大折磨，身心疲惫至极。邓少云述称：一、本案一、二审法院判决涉案五万元为违约金属认定错误。本案的真正事实是王社红要求邓少云把该房屋装修好，并购买相应的家具后，先住进去再支付装修费和家具费，邓少云害怕她一个女人先住进去后会找各种原因而不交或者拖交费用，所以坚决不答应。为此，双方产生了矛盾。由于王社红当时没钱支付该款项，便强烈要求退还房款，邓少云也因当时资金紧张的原因，在给王社红退还了10万元房款时，误把装修和购买家具的费用也写了进去，错把12.5万元房款写成了17.5万元。后来又向她退款二万元，只欠她5000元房款未退，这就是本案的真实情况。一审中，邓少云把为她购买的装修材料及家具的有关票据交给了法庭。王社红在一审诉状中谎称交给邓少云17.5万元房款，要求退还5.5万元房款，经法庭审理查明，王社红只交了12.5万元房款，充分证明了这多出的5万元是邓少云的笔误。而王社红在一审中又变成了交给邓少云20万元房款。该20万元谎言又被否定后，王社红又把这因笔误多出的5万元说成是违约金。一审判决在已查明王社红一再欺骗法庭的情况下，因害怕王社红无理取闹而判决该5万元为违约金。为此，邓少云向中院提起了上诉，然而二审法院却维持了一审判决结果。二、王社红在搞虚假诉讼，是在有意栽赃陷害邓少云。王社红在再审申请书中一再说邓少云已承诺违约，并愿意支付5万元违约金的说法纯属强加之词，没有任何证据。王社红说邓少云已把房子交给她后又把她赶出来，也毫无此事，王社红也没有提供邓少云强迫退房的事实根据。三、本案真正违约的是王社红，而不是邓少云。依据王社红在一审诉状中所说的内容，足以认定是王社红要求退还房款，不是邓少云强迫退房，足以证明真正的违约人是王社红自己，绝不是邓少云。王社红在一审诉讼请求中请求的也是退还房款55000元，而不是要求支付违约金。后来王社红把房款变成违约金，与其所诉请求完全不符，不能成立。本案的一、二审都明知邓少云欠的是5000元房款，却要说邓少云违约，判决7500元的违约金，均系认定错误，应当予以纠正。本院经审查认为，依据本案查明的事实，王社红共计向邓少云交纳房款125000元。2019年12月10日邓少云向王社红出具《证明条》时，邓少云已退还王社红10万元房款，余款25000元未退。2020年1月23日邓少云再次支付王社红2万元。对此，申请人王社红与被申请人邓少云均予以认可。当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。2019年12月10日邓少云向王社红出具《证明条》，内容为“今付给王社红退房款壹拾万元正，下余款柒万伍仟元年底付”。邓少云称扣除当时未付的25000元，多出来的5万元系其误写上的王社红尚未交付的装修费。该主张与《证明条》的内容不相符，且邓少云作为完全民事行为能力人，应认识到出具《证明条》后产生的法律后果，在出具该《证明条》后其亦未采取其他补救措施，故邓少云的该主张不符合常理及逻辑。王社红称该5万元系邓少云承诺支付给王社红的损失赔偿。根据双方所陈述的内容及提交的证据材料，双方就房屋买卖合同一再反复，最终决定由邓少云向王社红退还购房款，故结合房屋升值等市场因素，王社红主张该5万元为邓少云承诺的违约赔偿，合情合理。因该违约赔偿过高，原审法院依法予以酌情调整并无不当。综上所述，王社红的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王社红的再审申请。审判长  焦贵福审判员  苏 娜审判员  王鑫杰二〇二一年三月十五日书记员  张艳军