湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终250号上诉人（原审被告、反诉原告）：桂阳新东方房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道迎宾路**。法定代表人：侯慢苟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李健美，湖南福城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹许安，男，1956年2月12日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：张铁良，湖南林邑律师事务所律师。上诉人桂阳新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方公司）因与被上诉人曹许安商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理，现已审理终结。新东方公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹许安一审诉讼请求，支持新东方公司一审反诉请求；一、二审全部诉讼费用由曹许安承担。事实和理由：1、一审认定“案涉房屋单价调整系新东方公司单方意思表示，未与曹许安达成一致意见”系认定事实错误。《关于水云苑团购房价格的会议纪要》是新东方公司与曹许安一方团购户代表经召开会议，并充分协商后达成的一致意见，参与协商的团购户代表是包括曹许安在内的所有团购户共同选定和委托的，曹许安也完全接受了团购户代表与新东方公司签订的《团购意向协议书》，双方之间并没有单独签订房屋买卖合同。团购户代表对会议纪要关于调整房屋单价的认可，理应视为曹许安的同意，曹许安最终也按会议纪要调整的价格交款，已实际履行证实了其对调价行为的确认。虽然会议纪要没有团购代表的签字，但该会议纪要却如实反映了当时会议的真实情况和调整团购住房均价的议定事项客观事实，参与团购的其他业主也都按调整后的价格履行了交款义务，并与新东方公司签订正式的商品房买卖合同，承认了会议纪要的效力。根据会议纪要的约定，由团购小组负责将调价精神向团购职工做好宣传和思想工作，曹许安作为团购单位的职工，完全应该知晓会议纪要的相关内容，即便当时不知晓，在曹许安要求收房时，也一定明知了调价的事实。2、曹许安未按约定时间支付购房款，新东方公司享有先履行抗辩权，可以拒绝向曹许安交付房屋和办理产权证书，一审认定曹许安不存在逾期交付购房款系认定事实错误。3、双方未单独签订商品房买卖合同，《团购意向协议书》也没有关于逾期办证违约金的约定，新东方公司不应支付违约金，曹许安在未按约定时间付清房款的情况下提前入住房屋，并没有影响曹许安生活居住，也没有给其造成实际损失，不存在支付赔偿金。即便本案应当计算违约金，按案涉小区同类案件生效裁判文书的认定，也是日万分之一的标准，本案存在类案不同判，裁判标准不统一现象。曹许安辩称，1、新东方公司自行涨价没有法律和事实依据，没有提供有效的证据证明事后的涨价行为得到了曹许安的认可，虽然有个会议纪要笔录，但是笔录上的签名没有曹许安的签名，都是新东方公司的人，并且身份也不明，所以新东方公司单方涨价行为是无效的，涨价行为也没有通知曹许安。2、曹许安将涨价款基本交完了，是因为新东方公司多年未办证，为了办证交了涨价款，曹许安交了涨价款并不表示认可涨价方案，不表示曹许安接受新东方公司自定的违约金条款。3、曹许安所有的交款行为都是符合双方的约定，曹许安与新东方公司之间没有商品房买卖合同，只有当年单位与新东方公司签的协议购房意向书，是一份完备的买卖合同，具有合法的买卖效力，里面关于交款的有关约定，曹许安严格遵守，及时交纳了有关款项，新东方公司也没有提供延时交款的证据。就曹许安一审的诉求补充说明：房屋在2014年已经拿到并已经装修入住，根据物权法的规定房子的物权已经归于曹许安所有，新东方房地产应该严格按照约定的时间和条款及时办理产权证书和交房的其他事项。关于违约金的计算，根据购房意向协议书第二条、第三条的约定，在2011年8月底之前小区建设完毕，之后的6个月之内办好房屋证件。在第十二条违约条款有约定，曹许安的计算方式是没有按约定的千分之五，项目建设包括建设和交房、办证这些内容，一审法院关于违约金和房子的其他权利的判决符合法律规定和双方其他约定。案涉小区有60多户，其他户都已经判决了，曹许安是参照其他人的判决来起诉的。曹许安向一审法院起诉请求:1、请求确认郴州市苏仙区××小区××栋××号房产物权为曹许安所有；2、判决新东方公司立即办理好上述房产权属证书（曹许安予以配合）；3、判令新东方公司支付曹许安违约金36480元（违约金从2017年8月9日起计算至2020年8月10日），后期违约金按日以已付房款353307元的万分之一点三计算至实际办妥登记之日止；4、判令新东方公司承担本案的诉讼费用。新东方公司反诉请求：1、判令曹许安向新东方公司承担逾期支付房款违约金131412元（违约金从2012年11月1日起计算至2020年3月25日，以欠付房款97307元为基数按每日万分之五的标准计算）；2、本案本诉、反诉的全部诉讼费由曹许安承担。一审法院认定的事实：2009年11月18日，郴州市国土资源局苏仙分局（乙方）与新东方公司（甲方）签订了《购房意向协议书》，组织含曹许安在内的众多单位职工向新东方公司购买其开发的位于郴州市苏仙区××镇××村××组××项目。《购房意向协议书》主要内容为：“…第二条:购买方式。1、甲方负责住宅小区的规划、设计、工程报建、土建施工、办理国土使用证和房产证等工作;甲方在签订本协议后两个月内办好建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证件。2、乙方组织干部职工购房、交款和按双方约定支付购房款。3、甲方将小区建好后按双方约定的销售价整体出售给乙方购房户,甲方在小区建好后六个月内办好土地使用证、房产证及契证。第三条:建设工期。小区的建设工期为21个月,从签订合同之日算起,即从2009年至2011年,因不可抗拒自然灾害,按国家有关规定工期顺延,但不能超过2个月。第四条房屋户型及价格。1、房屋结构:小高层电梯房结构为现浇框架,符合国家规定的设计要求。2、小高层电梯房第一层为架空层,住宅为17层／栋（负1层为轿车泊车场）,Ａ户型约154㎡／套,Ｂ户型约128.5㎡／套，以乙方确定的户型设计图为准。3、小高层电梯房的房屋销售楼层均价为1700元／㎡（不含第五条所涉及项目的费用）,不受物价和国家政策调鉴及行政处罚等因素的影响而上浮或下降。4、轿车泊车位销售价格不超过肆万元／个,由乙方购房户与甲方协商购买。5、入户花园和阳台按50%计算面积。第五条乙方购房户另承担的其它项目费用。1、水、电、燃气、电话、有线电视、宽带等入户开户费。2、办理房产证、土地使用证按有关法规和政策规定应由购房户承担的税、费。…第八条付款方式。1、乙方应确定专人负责购房款的统一收缴和集中支付工作，按工程总进度付款,并按双方约定核实分期付款条件,达到后按期付款。2、本合同签订后,甲方取得该宗土地的国有土地使用证五天内乙方首期支付购房款的30%给甲方。3、完成基础工程和地下工程,到正负零时支付购房款的10%。4、完成五层主体工程支付购房款的10%。5、完成十层主体工程支付购房款的10%。6、完成十七层主体工程,房屋封顶后支付购房款的10%。7、开始内外墙和屋面装修及水电安装、门窗安装和电梯安装工程支付购房款的10%。8、完成内外墙和屋面装修及水电安装、门窗安装和电梯安装工程支付购房款的10%。9、工程竣工验收合格（以郴州市建设工程质量监督机构出具的书面验收证明为准）,完成（验收合格半个月内履行交房手续）房屋交接手续后支付购房款的5%。10、甲方办好契证、房产证和土地使用证,交证时付清所有购房款。11、本协议约定的每套商品房面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。12、购房户可选择公积金贷款银行按揭贷款,在规定的时间内向甲方提供办理公积金贷款或银行按揭贷款手续的有关资料,以便及时启动公积金贷款或银行按揭贷款程序,如因甲方原因导致乙方购房户不能办理银行按揭或住房公积金贷款的,乙方购房户不承担逾期付款责任。第九条其他…4、在甲方办理完《商品房预售证》后由甲方与各购房签订《商品房预售合同》，…第十二条违约。1、甲方未能在约定时间内按期完成项目的建设,视为甲方违约,每延期一天,按乙方所购楼房总房款千分之五的比率支付违约金。2、乙方未能按本协议约定按时足额交款,视为乙方违约,乙方最终交房款时需同时按照延期天数,每日支付所购房屋欠款部分千分之五的违约金。3、由乙方原因引起的房屋综合验收、资料备案的延迟,不能视为甲方延期交房…”2012年10月30日，水云苑小区3栋经验收合格。曹许安选购了由新东方公司开发的“水云苑”3栋1601房。该房经郴州市房屋测绘队测量建筑面积为158.4平方米，套内面积为137.4平方米，阳台面积为18.35平方米，分摊面积为21平方米。后收房时新东方公司将该阳台部分改成了保姆房。庭审中，新东方公司陈述上述158.4平方米不包含保姆房。新东方公司提交了一份时间为2013年的《关于水云苑团购房价格的会议纪要》，其主要内容为：一、以2009年11月18日签订的《购房意向协议书》为基础,尊重历史,考虑现实,双方同意郴州市国土资源局苏仙分局职工及市县区局部分职工在水云苑小区团购住房的均价由原来的1700元／平方米调整到1968元／平方米。其他事项仍按《购房意向协议书》执行。二、团购小组负责将调价的精神向团购职工做好宣传和思想工作;开发商应按照《购房意向协议书》约定的建设标准和质量要求,加快住房扫尾工程,尽快做好交房准备,及时与团购户签订正式的《房屋买卖合同》。该会议纪要上仅有新东方公司人员的签名。新东方公司称团购代表有参会，但不肯在该会议纪要上签字，但是其后他们是按照涨价后的房款进行履行的。由于案涉房屋的面积增加了保姆房（保姆房系由原阳台面积规划起来的）以及房屋单价上涨等原因致曹许安与新东方公司之间并未签订正式的商品房买卖合同。还查明，曹许安分别于2009年12月2日、2010年11月16日、2011年1月20日、2011年3月31日、2011年6月27日交付了80000元、28000元、30000元、28000元、90000元购房款，合计256000元。2012年10月30日，水云苑住宅小区3＃栋经验收合格。2016年4月21日，曹许安入住该房。曹许安称其因急于办理不动产证于2020年3月25日支付了剩余房款77907元（剩余购房款中含按1968元／平方米计算的涨价款）和保姆房款19400元。曹许安共计交纳购房款353307元。由于新东方公司一直未为曹许安办理案涉房屋的不动产权证书，曹许安故提起诉讼，要求支持其诉请。新东方公司则认为由于曹许安未按约支付购房款，故其享有先履行抗辩权，同时主张曹许安违约并要求曹许安承担违约责任。一审法院认为，《购房意向协议书》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点是：一、新东方公司是否存在逾期办理初始登记及逾期办理产权证件的违约行为；二、曹许安是否存在逾期交付购房款的违约行为；三、曹许安要求确认案涉房屋的物权是否应予支持。焦点一。《购房意向协议书》中约定案涉小区的建设工期为21个月（从2009年11月18日起算），新东方公司应在小区建好后六个月内办好土地使用证、房产证及契证。故新东方公司应在2012年2月17日前为曹许安办理不动产证，而新东方公司至今为止还未履行上述义务，其行为系违约，应承担相应的违约责任。因《购房意向协议书》第十二条第一款约定新东方公司未能在约定时间内按期完成项目的建设,视为新东方公司违约,每延期一天,按曹许安所购楼房总房款千分之五的比率支付违约金。由于《购房意向协议书》没有关于未办理权属证书应承担违约责任的约定，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定计算违约金，现曹许安主张按日万分之一点三的标准未超过同期银行计收逾期贷款利息的标准，故对该诉请予以支持。对于新东方公司辩称因未在约定的时间内支付购房款,其享有先履行抗辩权,可以拒绝向曹许安交付房屋和办理产权证书。按照《购房意向协议书》约定的付款方式，曹许安只需在办好房产证后交清所有购房款，而在房屋交付前（按曹许安于2016年4月21日入住该房的时间为房屋交付时间）交付购房款的95%即可。对于房屋单价，由于新东方公司决定涨价的时间系2015年且其涨价的决定并未经书面得到曹许安的同意，故按《购房意向协议书》约定的房屋单价1700元计算曹许安在未办理房产证前应付的购房款为255816元（158.4㎡×1700元／㎡×95%），而曹许安已于2016年4月21日前交付了256000元购房款，曹许安并未违反协议约定，对新东方公司的辩称不予采纳。故逾期违约金计算如下：①自2017年8月9日起至2020年3月24日止，计958天，以已付房款256000元为基数按日万分之一点三的标准计算逾期办证违约金为31882.24元（256000元×1.3／10000×958天）；②自2020年3月25日起至2020年8月10日止，计138天，以应付全部购房款269280元（158.4㎡×1700元／㎡）计算的逾期办证违约金为4830.88元（269280元×1.3／10000×138天）。上述逾期办证违约金合计为36713.12元（31882.24元＋4830.88元）；后期逾期办证违约金以应付全部购房款269280元为基数自2020年8月11日起按日万分之一点三计算至实际办证时止。焦点二。新东方公司提交了一份时间为2015年的《关于水云苑团购房价格的会议纪要》系新东方公司单方面的意思表示，其未与曹许安达成一致的意见，故新东方公司对案涉房屋涨价的决议对曹许安不产生法律效力。即使现在曹许安已按涨价后的单价交纳了购房款及保姆房款，但从涨价后的受益主体来看，曹许安并非是同意新东方公司决定涨价后的房款，而是其陈述的为办理不动产证而交纳的涨价房款及保姆房款。因此曹许安应付全部购房款为269280元（158.4㎡×1700元／㎡），而依照《购房意向协议书》的约定，在办好房产证前仅需支付购房款255816元（158.4㎡×1700元／㎡×95%），因曹许安现交纳购房款353307元，故曹许安不存在逾期交付购房款的行为。新东方公司主张逾期交付房款的违约责任无事实依据，不予支持。焦点三。房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，不动产物权的变动自登记时发生效力。而案涉房屋尚未登记在曹许安名下，且曹许安与新东方公司之间形成的房屋买卖合同关系，系债权债务关系，故曹许安要求确认郴州市苏仙区××小区××栋××号房产物权归其所有的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，之规定，判决：“一、被告（反诉原告）桂阳新东方房地产开发有限公司于本判决生效后三十个工作日内为原告（反诉被告）曹许安办理位于郴州市苏仙区××镇××村××栋××房的不动产权证（曹许安予以协助）；二、被告（反诉原告）桂阳新东方房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）曹许安逾期办理不动产证违约金36713.12元（后期逾期办证违约金以应付全部购房款269280元为基数自2020年8月11日起按日万分之一点三计算至实际办证时止）；三、驳回原告（反诉被告）曹许安的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）桂阳新东方房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费712元，减半收取356元（曹许安已预交356元），反诉费1464.12元（桂阳新东方房地产开发有限公司已预交），合计1820.12元，由被告（反诉原告）桂阳新东方房地产开发有限公司负担”。二审期间，新东方公司提交了三份证据，证据1、水云苑3栋1601《不动产权电子证书》，拟证明案涉房屋已于2020年12月7日办理了不动产权登记，完成初始登记，房屋面积为169.01平方米；证据2、《水云苑小区团购房房价明细表》、水云苑3栋101-1301房《商品房买卖合同》，拟证明案涉水云苑3栋全部都是按会议纪要调整之后的价格执行，新东方公司与其他团购户于会议纪要调价后签订了单独的商品房买卖合同，团购代表参与了调价会议，并已执行会议确定调整房屋均价的内容，该行为对曹许安发生法律效力；证据3、郴州市中级人民法院（2019）湘10民终419号、428号民事判决书，拟证明参与调价会议的团购代表李德兰、邵丽等人均是按调整之后的价格执行，团购代表虽未在会议纪要上签字，但已实际执行会议内容，并将调价的精神告知了团购职工，即便案涉房屋存在逾期办证，逾期办证违约金也是按每日万分之一的标准计算，一审判决明显存在同案不同判。曹许安质证认为，对证据一的三性认可，但证办好后没有通知曹许安；证据二真实性无法核对，与本案没有关联，曹许安与新东方公司没有签商品房买卖合同；证据三请法院依法参考，判决主要是在合同中约定了违约金的标准，曹许安的违约金是较原来的约定已经主动下调了，是不一样的。本院认证认为，曹许安对新东方公司提交的证据一无异议，证据三系本院生效裁判文书，对该两份证据本院予以采信；证据二与本案缺乏关联性，不能证明新东方公司拟证明的目的，不予采信。除新东方公司认为遗漏实际交付时间是2014年4月,曹许安认为实际交付时间认可新东方公司说的时间，是2014年4月外，双方对一审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。另查明，桂阳新东方房地产开发有限公司于2020年12月7日办理了坐落于郴州市郴州××道××号××栋××房的湘（2020）苏仙不动产权第0××4号不动产权证。本案同类型案件，湖南省郴州市苏仙区人民法院（2018）湘1003民初2004号李德兰与桂阳新东方房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，认定逾期办理初始登记违约金按日0.01%计算，新东方公司不服提起上诉，本院于2019年2月20日作出（2019）湘10民终419号判决“驳回上诉，维持原判”，该判决书已生效。另本院检索了桂阳新东方房地产开发有限公司与案涉小区业主同类型案件，违约金计算标准均按日0.01%。本院认为，本案争议的焦点为本案是否存在逾期支付房款和逾期办证，违约金该如何计算。曹许安与桂阳新东方物业服务有限公司于2016年4月21日签订《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议书》，对案涉房屋进行装修入住，新东方公司认为案涉房屋交付时间是2014年4月，本院要求新东方公司庭审后三日内提交房屋移交的相关手续材料，新东方至今未提交，故新东方公司该主张本院不予支持。曹许安未参加关于水云苑团购房价格的会议，亦未委托他人参加，新东方公司对房屋单价涨价未通知曹许安，亦未与曹许安另行签订商品房买卖合同，故曹许安按照《购房意向协议书》的约定缴纳房款并未违约。至于该小区其他业主按照涨价的单价缴纳了房款或另行签订的商品房买卖合同，并不能以此约束曹许安。新东方公司未在法律规定的时间内为曹许安办理初始登记及产权证，一审法院认定新东方公司违约，应支持违约金正确。根据本院对该小区同期同类案件的判决，按统一裁判尺度的司法原则，本案违约金应按日0.01%的标准计算，故逾期违约金计算如下：①自2017年8月9日起至2020年3月24日止，计958天，以已付房款256000元为基数按日万分之一的标准计算逾期办证违约金为24524.8元（256000元×1/10000×958天）；②自2020年3月25日起至2020年8月10日止，计138天，以应付全部购房款269280元（158.4㎡×1700元/㎡）计算的逾期办证违约金为3716.064元（269280元×1/10000×138天）。上述逾期办证违约金合计为28240.86元（24524.8元+3716.06元）；后期逾期办证违约金以应付全部购房款269280元为基数自2020年8月11日起按日万分之一计算至实际办证时止。综上所述，新东方公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初2544号民事判决第一项即“桂阳新东方房地产开发有限公司于本判决生效后三十个工作日内为曹许安办理位于郴州市苏仙区××镇××村××栋××房的不动产权证（曹许安予以协助）”；二、变更郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初2544号民事判决第二项为“桂阳新东方房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付曹许安逾期办理不动产证违约金28240.86元（后期逾期办证违约金以应付全部购房款269280元为基数自2020年8月11日起按日万分之一计算至实际办证时止）”三、驳回曹许安的其他诉讼请求；四、驳回桂阳新东方房地产开发有限公司的反诉请求和其他上诉请求。一审案件受理费减半收取356元，由曹许安负担82元，桂阳新东方房地产开发有限公司负担274元，反诉费1464.12元，由桂阳新东方房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3662.5元，由曹许安负担622.6元，桂阳新东方房地产开发有限公司负担3039.9元。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  罗燕青审判员  林海波二〇二一年三月五日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。