江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终334号上诉人（原审原告）:赵理兵，男，1975年9月29日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：臧四龙，江苏承匠律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐小宁，江苏承匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:宿迁市众安文化旅游发展有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区利民大厦13层。法定代表人：张秀峰，该公司总经理。委托诉讼代理人:肖尔和，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。原审第三人：龚雪，女，1987年1月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原审第三人：龚旭，男，1989年1月28日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人赵理兵因与被上诉人宿迁市众安文化旅游发展有限公司（以下简称众安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理,并于2021年2月2日组织双方当事人进行公开听证。上诉人赵理兵委托诉讼代理人徐小宁、被上诉人众安公司委托诉讼代理人肖尔和、原审第三人龚雪、龚旭到庭参加了听证。本案现已审理终结。上诉人赵理兵上诉请求：1.依法撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院作出的（2020）苏1302民初2405号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对一审法院认定的事实没有异议，但认为一审法院适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原审第三人并未完成涉案房屋的产权登记，其与被上诉人的房屋买卖合同并未履行完毕，上诉人在此种情形下，仍然享有优先购买权，一审法院认为上诉人主张优先购买权没有现实履行可能，系法律适用错误。被上诉人众安公司辩称：涉案房屋已被出售给第三人龚雪、龚旭，该第三人已经支付全额房款，且众安公司与第三人已在不动产交易中心签订存量房买卖合同并进行备案，并非合同未履行完毕。另，众安公司于2020年12月8日向赵理兵发函，因赵理兵拖欠租金，根据双方的租赁合同约定，已达到解除租赁合同的条件，赵理兵已不是涉案房屋的承租人，不再享有承租人的优先购买权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人龚雪、龚旭二审共同辩称:其当时购买房屋时，被上诉人仅告知其房屋被出租，其在租赁期内不能直接使用，未告知其承租人享有优先购买权。现龚雪、龚旭已向被上诉人支付了全部购房款，其在2020年5月28日到相关机关办证时才被告知案涉房屋被他人保全，目前无法办理房产证。但应当由龚雪、龚旭履行的商品房买卖合同的义务，其已经全部履行，案涉房屋应尽快向其交付。赵理兵向一审法院起诉请求：1.判令众安公司在与第三人达成的房屋买卖的同等条件下将位于宿城区苏苑花园商铺102-107、108号房屋出售给赵理兵；2.本案诉讼费、保全费由众安公司承担。一审庭审中赵理兵变更诉讼请求第一项为：判令在同等条件下赵理兵对其承租的坐落于宿城区苏苑花园商铺102-107、108号房屋享有优先购买权。一审法院认定事实：2019年，赵理兵（承租方，乙方）与宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：【房屋位置】苏苑花园商铺102-107、108，面积258平方米。【租赁期限】三年，2019年9月1日至2022年8月31日。【租金及支付方式】10元/平方米/月，面积为258平方米，年租金为30960元。先付租金后使用房屋，按年支付，乙方应于每年8月1日前支付租金。【履约保证金】6000元。2019年7月12日，赵理兵支付一年租金30960元。2019年7月31日，赵理兵支付保证金6000元。2020年3月16日，龚旭、龚雪购买涉案租赁商铺，龚旭购买102-107号房屋，龚雪购买102-108号房屋，龚旭、龚雪分别与宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司签订《苏苑花园房屋定购书》，约定107号房屋价款为715639元，108号房屋价款为926706元，龚旭、龚雪分别缴纳定金20000元。2020年3月25日，龚雪通过转账方式支付购房款906706元。龚旭通过转账方式支付购房款570000元、125639元。2020年4月15日，龚旭、龚雪分别与宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司签订《存量房买卖合同》并办理网签备案。一审法院另查明，宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司于2020年6月19日变更公司名称为宿迁市众安文化旅游发展有限公司。一审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中众安公司已与赵理兵签订《租赁合同》，其在出售涉案租赁房屋前应通知赵理兵，保障赵理兵作为承租人的优先购买权。众安公司虽辩称通知，但其提供证据仅是面向不特定对象发布过销售信息，不能证实已向本案赵理兵履行过通知义务，故对众安公司的辩称不予采信，基于众安公司已将涉案租赁房屋出售给第三人，故依法认定众安公司侵害了赵理兵的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案租赁房屋已出售给第三人，众安公司与第三人之间的房屋买卖合同依法成立且合法有效，众安公司侵害赵理兵的优先购买权，导致赵理兵已经丧失了与第三人以同等条件购买租赁房屋的机会，故赵理兵主张对租赁房屋在同等条件下享有优先购买权，已经没有现实履行可能。故对赵理兵主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回赵理兵的诉讼请求。案件受理费9150元，保全费5000元，合计14150元由赵理兵负担。二审中，上诉人未提交新的证据；被上诉人向本院提交下列证据:证据1：《函》（原件）一份，主要内容为：众安公司于2020年12月8日向赵理兵发函，赵理兵未能按照合同第三条第2款约定“先付租金后使用房屋，租金按年支付，乙方应于8月1日前向甲方指定银行账户支付该年租金……自发函之日起解除双方于2019年7月1日签订的《租赁合同》，同时要求其在接收此函7日内向众安公司返还租赁房屋并将租金支付至交房之日止。拟证明：被上诉人已经向上诉人发书面函，要求按照合同约定解除租赁合同并返还房屋，上诉人已不是案涉房屋的承租人，已不具有案涉房屋优先购买权。上诉人赵理兵对上述证据的质证意见为：上诉人确实收到过被上诉人发出的《函》，对该证据的合法性、真实性无异议，但该证据形成于上诉人行使优先购买权之后,并不影响上诉人行使优先购买权。另，上诉人赵理兵后续未支付房租是因案涉商铺已经被出售给第三人，支付房租对象无法确定，故租金一直未支付，上诉人在回函中已要求被上诉人书面告知向谁缴纳租金，但一直未收到书面回复，故才一直未缴纳租金，上诉人不存在逾期缴纳租金的问题。本院对被上诉人在二审中提交的《函》的认证意见如下：因上诉人对《函》的合法性、真实性无异议，本院对《函》的合法性、真实性予以确认，对被上诉人主张已经向上诉人发书面函的证明目的予以认可，但该《函》并不能证明双方租赁合同关系已解除，故对其主张上诉人已不具有涉案房屋优先购买权的证明目的不予认可。对一审查明的事实，双方均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.上诉人赵理兵对案涉房屋是否享有承租人优先购买权;2.上诉人赵理兵在同等条件下是否具有优先购买案涉房屋的现实可能。关于本案的第1个争议焦点，承租人的优先购买权受法律保护。因本案事实发生在民法典生效之前，应适用当时的法律及司法解释的规定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二十四条规定，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。本案中，众安公司与赵理兵签订的《租赁合同》合法有效，依照法律规定，众安公司在出售案涉租赁房屋前应当在合理期限内通知承租人赵理兵。众安公司虽主张已向赵理兵履行通知义务，但相关证据仅能证实其委托第三方针对不特定对象发布了销售案涉房屋消息，并不能证明众安公司在出售案涉房屋前的合理期限内针对赵理兵发出销售案涉房屋的通知；从本案的案情看，也不存在上述司法解释规定的承租人主张优先权的除外情形之一；至于众安公司在二审期间主张一审判决后双方租赁合同于2020年12月8日已解除，赵理兵已不是房屋承租人，不享有优先购买权，本院认为，因赵理兵向众安公司主张优先购买权时双方的租赁合同处于合法存续期间，故上诉人赵理兵依法对案涉房屋享有优先购买权。关于本案的第2个争议焦点，根据一审已查明的事实，案涉房屋尚未办理登记，且上诉人赵理兵已将案涉房屋的全部房款暂存至本院账户，其具备在同等条件下购买案涉房屋的经济能力，不存在后期不能履行的法律及现实原因。故上诉人赵理兵享有以与原审第三人龚旭、龚雪与被上诉人众安公司签订的购房合同的同等条件优先购买案涉房屋的权利。综上，上诉人赵理兵的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初2405号民事判决；二、确认上诉人赵理兵享有以被上诉人宿迁市众安文化旅游发展有限公司与原审第三人龚旭、龚雪分别签订的《存量房买卖合同》（合同编号分别:20200022367与20200022370）的同等条件分别优先购买坐落于江苏省宿迁市宿城区苏苑花园102幢107号面积为110.78平方米的商铺与102幢108号面积为147.8平方米的商铺的权利；一审案件受理费9150元、保全费5000元、二审案件受理费9150元均由被上诉人宿迁市众安文化旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  刘路路审判员  李 静二〇二一年三月五日书记员  李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。