江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终95号上诉人（原审被告）：如皋雨润置业有限公司，住所地江苏省如皋市如城街道纪庄社区**。法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人：魏然，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈斌，男，1978年1月5日生，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：沈益峰，如皋市高明法律服务所法律工作者。上诉人如皋雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）因与被上诉人陈斌商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2020）苏0682民初6838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人雨润公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈斌的诉讼请求或者发回重审。理由如下：一、一审法院未查明逾期交房的事实。本案房屋出售时是现房，在2017年5月12日取得竣工验收备案表。买受人在签订合同时就明知房屋可以即时交付，无须另行通知。而陈斌不急于收房，怠于行使收房义务。逾期交房的原因不能归于雨润公司。二、合同约定的违约金数额较高，一审法院未依法调减。陈斌不急于收房，未收房也未对其造成实际损失。合同约定的逾期交房违约金明显过高。雨润公司在一审中已提请法院减少违约金，但一审法院对此未予理会。三、一审法院程序违法，遗漏必要的当事人。房屋的权利人是陈斌和刘桂芳。刘桂芳未参加诉讼，也未出具书面意见。一审法院遗漏当事人。被上诉人陈斌答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈斌向一审法院起诉请求：1、判令雨润公司立即给付逾期交房违约金41412元；2、本案诉讼费由雨润公司承担。一审法院查明事实如下：2018年2月13日，雨润公司作为出卖人（甲方）与陈斌作为买受人（乙方）签订一份《商品房买卖合同（现售）》，约定：陈斌向雨润公司购买位于如皋市××华府××#住宅楼××号房，该商品房的用途为住宅；建筑面积共103.52平方米，该商品房单价为每平方米5610.01元，总价为580748元；陈斌已付清总房款580748元。第十条、商品房交付条件：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。第十二条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十三条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期90日内买受人继续履行合同的，自本合同第十一条规定最后交付期限的第二天至实际交付日，出卖人按照20元/月/平米（参照同地段档次商品房的租金）向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人继续履行合同的，从逾期第91日开始到实际交付日，按照万分之一向买受人支付违约金；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。附件十一-2、八、房屋的交付与交接：1、视为交付：该商品房满足约定的交付条件且甲方向乙方发出办理交接手续的通知，也可登报通知，乙方应在通知确定的交接手续办理期间与甲方办理交接手续，乙方怠于办理交接手续或未提出有权机构出具的房屋主体结构质量不合格的鉴定意见而拒绝收房的，自通知确定的交接手续办理期限届满之日起视为该房屋已经乙方验收合格并交付乙方，并视作乙方已接受有关该房屋的所有规划、设计变更。7、如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算，且甲方承担的各类违约金及赔偿合计总额以总房价5%为上限，赔付时间为交房时。2019年3月14日，雨润公司工作人员通过微信向陈斌发送“星雨华府1-3102房屋符合交房条件，请及时过来办理交房手续”；陈斌回复“现在没时间哦，办产证时一起过来办”。2019年3月15日，雨润公司工作人员通过微信向陈斌发送交房通知，通知陈斌携带相关材料于2019年3月16日前办理交房手续。2020年3月25日，案涉房屋取得不动产权证书，编号为苏（2020）如皋市不动产权第00×××40号，权利人为陈斌、刘桂芳。一审法院另查明，2016年11月15日，如皋市勘测院对××华府××#楼作出《商品房销售面积勘测报告》。2017年5月12日，如皋市行政审批局向雨润公司颁发××华府××#住宅楼的《建筑工程竣工验收备案表》。2020年8月25日，陈斌诉至法院，要求判如所请。2020年11月18日，一审法院通过微信向刘桂芳（女，居民身份证号码，住安徽省芜湖市）调查，根据刘桂芳提供的结婚证表明其与陈斌为夫妻关系，刘桂芳同意本案由陈斌一人主张权利，其不作为本案共同原告参加诉讼。一审审理中，雨润公司确认双方签订的商品房买卖合同第十三条第2种处理方式中关于“逾期超过90日，买受人继续履行合同的，从逾期第91日开始到实际交付日，按照万分之一向买受人支付违约金”的约定，应是“逾期超过90日，买受人继续履行合同的，按照已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈斌与雨润公司所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，属合法有效合同。根据合同约定，陈斌已于签订合同时付清购房款，雨润公司应当于2018年6月30日前按照合同的约定交付案涉房屋，虽然案涉房屋所在的××华府××#楼分别于2016年11月15日、2017年5月12日取得房屋测绘报告、建筑工程竣工验收备案表，但雨润公司未有证据证实其在2018年6月30日前向陈斌交付了案涉房屋，亦未有证据证实其在2019年3月14日前通知陈斌办理交房手续。雨润公司于2019年3月14日告知陈斌案涉房屋已具备交付条件，并于2019年3月15日通知陈斌于2019年3月16日前至雨润公司处办理交房手续，但陈斌并未按该通知内容至雨润公司办理交房手续，根据合同约定，应视为案涉房屋已于2019年3月16日交付陈斌，则陈斌主张雨润公司逾期交房的事实成立。关于陈斌主张雨润公司支付逾期交房违约金，案涉合同约定交房时间为2018年6月30日，至2019年3月16日视为交付，逾期交房期间为258天（2018年7月1日至2019年3月15日，至2018年9月28日止为逾期90天），因陈斌并未主张解除案涉合同，则根据案涉合同的约定及双方确认的逾期交房违约金的计算方式，雨润公司应支付陈斌逾期交房违约金15967.77元【（103.52×3×20）+（580748÷10000×168天）】。陈斌主张雨润公司支付逾期交房违约金41412元，依据不足，法院难以支持。雨润公司辩称案涉商品房为现房即不存在逾期交房的事实，与合同约定及实际的通知行为不符，法院不予采信。雨润公司辩称陈斌称办产证时一并办理交房事宜可见其怠于履行收房义务，是案涉商品房逾期交付的主要原因，基于前面分析，雨润公司并未举证证实在其告知陈斌案涉商品房具备交房条件并通知陈斌办理交房手续前，案涉商品房逾期交付归责于陈斌，故雨润公司该辩称，没有事实依据，法院不予采信。雨润公司还辩称从微信聊天记录可见陈斌默示交房时间的变更，没有事实和法律依据，法院不予采信。雨润公司主张陈斌承担违约责任，不属于抗辩范畴，法院在本案中不予理涉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、如皋雨润置业有限公司于判决生效后立即给付陈斌自2018年7月1日起至2019年3月15日止的逾期交房违约金15967.77元。二、驳回陈斌的其他诉讼请求。案件受理费835元，减半收取417.50元，由陈斌负担317.50元；由如皋雨润置业有限公司负担100元。二审中，双方当事人未提供新证据。经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（现售）》合法有效。合同约定雨润公司应在2018年6月30日前将房屋交付陈斌。因房屋不符合领取产权证的条件，至2019年3月才可领取产权证，不符合交付条件，陈斌有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任应由雨润公司负担。虽然合同未明确约定房屋可办理产权登记是交房条件，但从当事人订立合同的目的是取得房屋所有权，房屋交付时需有备案证明、取得房屋测绘报告、买受人在收房后60日内可取得产权证书等方面，法院应当认定房屋具备办理产权证的条件属雨润公司的义务。雨润公司上诉称陈斌怠于收房，与事实不符，本院不予采纳。合同约定根据已付房款日万分之一支付的违约金，未明显超过陈斌的实际损失。对雨润公司要求调低违约金的主张本院难以采纳。合同的购房人仅有陈斌一人，陈斌按照合同主张赔偿损失的权利，符合提起诉讼的主体资格。雨润公司称本案遗漏当事人于法无据，本院不予支持。据此，雨润公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费835元，由上诉人雨润公司负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二一年三月二十九日书记员  陈嘉怡