湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1124民初230号 原告：张查忠，男，汉族，1952年10月10日出生，汉族，湖南道县人，住湖南省道县。 原告：蒋顺英，女，汉族，1954年5月11日出生，汉族，湖南道县人，住湖南省道县。 原告：张明桂，女，1978年9月26日出生，汉族，湖南道县人，住湖南省道县。 原告张查忠、蒋顺英、张明桂的共同委托诉讼代理人刘永福，湖南中航律师事务所律师。 被告：蒋胜，男，1994年2月14日出生，汉族，湖南道县人，户籍地湖南省道县，住湖南省道县。 委托诉讼代理人周洪波，湖南濂溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）樊彦芳，女，1971年2月24日出生，汉族，湖南道县人，住湖南省道县,系被告蒋胜母亲。 原告张查忠、蒋顺英、张明桂与被告蒋胜确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张查忠、蒋顺英、张明桂及其委托代理人刘永福、被告蒋胜的委托代理人周洪波、樊彦芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张查忠、蒋顺英、张明桂向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告张明桂与被告签订的《房屋买卖协议书》无效；二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告张查忠与原告蒋顺英系夫妻关系，原告张明桂系原告张查忠、蒋顺英的女儿，原告张查忠、蒋顺英于1981年分得上关村集体土地尖角地（地名）0.3亩约200平方米土地。后政府因修建月岩东路的需要，征收了上关村等村组的土地，在原告的上述土地旁划作征地安置区范围做安置地。2010年，三原告在上述集体土地土地上共同出资建设好三层房屋。2012年1月19日，原告张明桂未经原告张查忠、蒋顺英同意，与被告蒋胜签订《房屋买卖协议书》约定：“甲方将座落于××乡××村××区房屋，建筑面积235平方米，出售给乙方。”原告张查忠、蒋顺英知晓后，找被告理论，被告借故推脱，被告的行为已严重损害了三原告的合法权利。综上，三原告根据《民法典》《民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请查明案件事实，依法作出公正的判决。 被告蒋胜答辩如下：一、原告张查忠、蒋顺英不具有原告主体资格，通过上次审理，我们得知原告张查忠与蒋顺英不是房屋的所有人，因此与他们没有利害关系，不具有原告资格。二、原告张查忠与蒋顺英、张明桂三人是共同将房屋卖给被告蒋胜，张查忠以在场人身份签字，蒋顺英虽然没签字但是人在场，对卖房一事是知晓的。三、该房屋已经交付使用多年并且办理了部分登记证明，实际上房屋所有人已经是蒋胜。 原告张查忠、蒋顺英、张明桂围绕其诉讼请求，举证如下：证据一、房屋买卖协议，拟证明双方存在房屋买卖的事实，该房屋属于原告方在集体土地修建的房屋，没有取得登记的文件，双方合同违反了法律强制性规定，应认定无效；证据二、居委会证明两份，拟证明涉案房屋土地四至，及该土地性质为集体土地，在集体土地上修建的住宅依法不允许擅自交易；证据三、村民张远清、张龙义出具的证明，拟证明涉案房屋位置为尖角地，土地为安置土地，且没有办理证件的情况，该土地属于集体土地，集体土地上的房屋交易属于无效行为；证据四、道县上关街道办事处的证明，拟证明经询问月岩东路指挥部及上关社区相关人员、调阅相关资料，没有发现张查忠、蒋顺英、张明桂等三人名单在月岩东路征地、拆迁名单之内；证据五、道县自然资源局的证明，拟证明张明桂出售给蒋胜的房屋所在的土地未发现土地征收手续。 被告蒋胜对上述证据质证如下：对原告所举证据一协议的三性没有异议，但是这是合法且已经生效的协议，并不是原告方所说的无效协议；对证据二的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该证明只能证明1981年张查忠、蒋顺英夫妇分得集体土地0.3亩，不能证明原告三人在土地上建设房屋，房屋到底是谁建设的村委会怎么会知道？该宗土地是集体性质的土地并不是村委会出的证明就能证明的，应该有相关单位上关政府出具证明；对证据三村民证明的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，这个证明没有张远清、张龙义的身份信息，按规定证明人应该有身份证复印件等，从证明上看，是两个人，但是证明上的字都是同一人所写，这张证明应该是假证明，所以证明内容不可信；对原告所举证据四、证据五的真实性、合法性无异议但与本案无关联，不能说明买卖合同无效。 本院对原告所举证据认证如下：被告对原告所举证据一协议的三性没有异议，本院予以确认；对原告所举证据二、四、五的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；对证据三村民证明的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，供本院参考。 被告蒋胜举证如下：证据一、房屋买卖协议书，拟证明房屋的卖主是张明桂及原告张查忠作为证明人在协议书上签字的事实；证据二、建设工程规划许可证，拟证明协议所涉及的房屋已经登记在蒋胜名下的事实；证据三、证人陈某证言，拟证明张明桂委托陈某寻找房屋买主、交付定金、签订协议的过程；证据四、证人樊某证言，拟证明协议的签订过程及樊某看见张查忠在协议上签字的事实；证据五、调查笔录及调查视频（刘文菊），拟证明刘文菊作为证明人目睹协议签订的整个过程；证据六、贺礼清单，拟证明蒋胜一家住进协议涉及房屋时办理乔迁酒宴，原告来贺礼祝贺，参加酒宴，进一步证实张查忠早就知道蒋胜买了房屋的事实。 原告张查忠、蒋顺英、张明桂质证如下：对证据一协议本身的真实性没有异议，对证明目的有异议，我们认为是无效协议，原告张查忠签字在上次开庭就否认了，不是本人签的。付款的问题，付款要以双方的交付或者转账凭证为依据，而不是在合同上写了付十万就是付了，至少要有收款方的收据为证；对证据二许可证，许可证本身就是非法的证明文件，该证件的办理日期是2018年，而双方房屋买卖交易是在2012年发生的，时间上是不相符的，而且房屋是在2010年建立的，蒋胜并不是上关社区的居民，他如何能办到该社区内的集体土地的规划许可证？所以许可证是不合法的，即便是正规部门办出来的证件那办证的渠道也是摆不上台面的，规划许可证也不是不动产物权的登记证明，规划只是为城镇管理和规划需要的证明，不是房屋等不动产的权属证明文件，蒋胜并没有获得该房屋的合法所有权；对证据三，我们认为证人从某上不具有合法证明形式，本次开庭证人没有出庭作证。从证言的内容来看绝大部分是不真实的，与事实不相符，证人与本案没有关联性，所陈述的内容是房屋的交易过程，与原告主张的房屋买卖协议的效力没有关联性，过程只能说明双方有行为的存在，不能证明行为是合法的；对证据四，质证意见同证据三，证明内容也与事实不相符，陈述的证言从另一个方面可以证明原告购买房屋之前就知晓涉案房屋是不能合法正当买卖的财产，被告应当对自己的行为可能产生的后果有相应的预见，应该承担相应的损失的风险。同时证人对本案的主张与合同的效力没有关联性；对证据五，与本案没有关联性，签订协议的过程是双方都认可的，双方确实签订了协议，房屋也由被告使用了，但是协议是无效的，被告也就无法获得房屋的所有权；对证据六的真实性没有异议，对关联性有异议，不能证明张查忠及他的女儿卖房是合法的。 本院对被告所举证据认证如下：原告对被告的证据一、六的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；原告对被告的证据三、四、五双方签订协议的过程是认可，本院对双方签订协议的过程予以确认；原告对被告的证据二提出异议，供本院参考。 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：原告张查忠、蒋顺英、张明桂是道县××乡××村**村民，被告蒋胜是是道县XXX镇XXX村**村民。告张查忠与原告蒋顺英系夫妻关系，原告张明桂系原告张查忠、蒋顺英的女儿。原告张查忠、蒋顺英于1981年在道县××乡××村尖角地（地名）分得本村11组集体土地0.3亩（现在的道县上关办事处上关社区一安置区西边）。2010年，原告张明桂在该集体土地上建房，原告张查忠、蒋顺英出资2万元，原告张明桂还借了部分款建设好三层房屋。2012年1月19日，原告张明桂（甲方）与被告蒋胜（乙方）签订《房屋买卖协议书》。内容为“甲、乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事在平等、自愿、诚实、守信的前提下，达成如下协议：第一条：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买下该房，该房具体情况如下：（-）座落于道县××乡××村××区，建筑面积235平方米，后院面积16平方米。南起甲方地，北起甲方房屋，东起安置区大道，西起张江义地；（二）该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，如后图所示；（三）出卖人当将附属于该房屋的后院以围墙为界的土地及水井，门前道路，水使用权转让给买受方，其转让价已包含在房屋的价款中，不再另行支付价款（注：自来水接通后甲方对水井的使用权自动终止）；第二条：甲方保证以上陈述如实房屋权属状况，和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保，保证没有权属纠纷，保证该房屋不受其他人合法追索；第三条：付款方式与价款：按双方协定价钱付款，总金额为人民币叁拾捌万肆仟元整，房价款的支付方式分三期付款：第一期乙方已在2011年11月12日交付给甲方拾万元整（小写：100000.00），第二期乙方于2012年1月19日交付给甲方房款84000元整（大写：捌万肆仟元）；甲方将房屋使用权交给乙方所有。第三期付款在2013年元月30日前付清;第四条：甲、乙双方确认，虽然房屋有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方，双方签订协议后，不得就房屋买卖方面产生其他纠纷。第五条：甲方在三年之内对房屋建设的工程质量有所保证，如有重大质量问题，将保留法律追索权;第六条：在乙方交付第三期款项前，甲方必须将房屋顶楼间墙）的安全措施完善;第七条：确定废水排放位置，保证通畅。第八条：房屋及土地使用权若与地方及他人发生任何争议或纠纷由甲方出面负责解决。第九条：本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行补充条款;第十条：甲、乙双方若在履行本合同时发生争议，应协商解决，协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。第十一条：东西方向甲、乙双方中间共墙15.5米双方共有，15.5米之后的墙长4.19米为甲方所有，甲方后木门（即与乙方后院相邻的小门）要用砖封闭，长2.11米的围墙由乙方负责砌好，所属权归乙方所有;第十二条：本合同一式2份，其中：甲、乙双方各保留1份，均具有相同的法律效力。第十三条：本合同在甲、乙双方签订之日起生效。”协议签订后，被告蒋胜按协议约定支付了第一期、第二期款184000元给原告张明桂，原告张明桂按协议将房屋交给被告蒋胜。后来原告张明桂与被告蒋胜因购房付款问题产生争议，原告张明桂陈述被告蒋胜只付了25万元，还有134000元未付；被告蒋胜陈述已付完了。原告遂向法院提起诉讼。 本院认为：本案属确认合同无效纠纷。当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。根据相关法律规定,宅基地属于集体经济组织所有,宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利,与享有者的特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中,双方达成房屋买卖协议时,蒋胜并非道县××乡××村村民,故其不享有该农村集体经济组织成员所享有的特定权利。因此,原告张明桂与被告蒋胜之间所达成的房屋买卖协议虽系协议双方的真实意思表示,但由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地,损害了集体经济组织的权益,故双方之间达成的房屋买卖协议因违反国家法律的强制性规定,属无效合同。原告提出“依法确认原告张明桂与被告蒋胜签订的《房屋买卖协议书》无效”的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 原告张明桂与被告蒋胜于2012年1月19日签订的《房屋买卖协议书》无效。 本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告蒋胜负担。 如不服本判决，可从在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  张适 二〇二一年三月五日 法官助理莫立婷 书记员洪坚 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。 第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。 当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。