广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)桂0503执异20号 案外人：曹星，男，1987年1月23日出生，汉族，住山西省太原市小店区。 申请人：王端，女，1985年10月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被申请人：北海金野房地产开发有限公司，住所地北海银滩恒利旅游度假中心国会区别墅13型7号，统一社会信用代码91450500199330153M。 法定代表人：姜玉乔，执行董事。 本院在执行申请人王端与被申请人北海金野房地产开发有限公司诉前财产保全一案中，案外人曹星向本院提出书面异议，请求撤销本院在北海市自然资源局对北海市预查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人曹星称，其于2019年4月3日与北海金野房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，双方真实意愿签署合同，没有违反法律强制性规定，合法有效，全额购买美和家园小区3-2201室，同日交付全部购房款528060.00元，合同约定2019年8月1日交房，证明案外人2019年8月1日前合法占有此房，并且向国家缴纳了房屋契税。2019年9月21日收房装修入住缴纳了公共维修基金，物业费，电梯维护费，生活垃圾处理费，公摊水电费，是异议人在北海市住房。由于被异议人金野房地产开发有限公司未办理竣工验收备案手续等原因始终无法办理过户登记（非因买受人原因）,2021年1月6日查得此房已在2020年6月1日在案外人不知情的情况下被贵院来文预查封，另查明被异议人王端在2018年9月18日办理的抵押登记已经注销，己无法律效力，2019年12月6日新办理了抵押登记，没有告知案外申请异议人配合解押，被异议人有过错，可调查金野房地产开发有限公司证明，（2019）北海市不动产证明0072250号。（贵院多个裁定书等法律书均可查到）。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购买商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种对特定不动产享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保的债权，建设工程款优先权不能对抗该债权。案外人已经按照约定支付了全部购房款，属于上述债权。而被异议人王端实施财产保全目的是实现债权，并非为了生存、居住需要消费，不能据此取得涉案房屋优先案外申请人受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效书面合同；（二）所购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前签订合法有效的书面合同（2019年4月3日签订合同，法院是2020年6月1日查封）;2.在人民法院查封之前己合法占有该不动产（案外人异议申请人2019年8月1日前合法占有该不动产，法院查封日期是2020年6月1日）;3.己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行（案外人交付全部购房款528060.00元）;4.非因买受人自身原因未办理过户登记（此房被异议人金野房地产开发有限公司的原因没有办理竣工验收备案手续，无法办理过户）。案外人特向法院提出执行异议申请，请求法院依法解除案外人美和家园3-2201室在北海市的查封。 申请人、被申请人未做答辩。 经审查查明，申请人王端于2020年5月26日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年5月27日作出（2020）桂0503财保15号，裁定预查封被申请人北海金野房地产开发有限公司名下位于北海市等不动产。本院向北海市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，2020年6月1日，北海市不动产登记中心向本院复函，已按协助执行通知书予以办理。 另查明，根据案外人曹星提交的证据显示，2019年4月3日，曹星与北海金野房地产开发有限公司于签订《商品房买卖合同》（预售），约定：曹星购买北海金野房地产开发有限公司名下的位于北海市，商品房总金额为528060元。同日，北海金野房地产开发有限公司向曹星出具了相应金额的发票；2019年9月23日，曹星向税务局缴纳了涉案房屋的契税5029.14元，但一直未办理涉案房屋的过户登记。 再查明，北海市自然资源局于2021年1月6日出具《不动产登记信息查询证明》二份，分别载明：截止2021年1月6日，曹星（身份证号码：×××6233）无不动产（房屋）登记信息;北海市现代产业城内Ⅱ-1-1号美和家园3幢22层2201号不动产于2018年9月18日办理在建工程抵押登记，2020年6月1日北海市银海区人民法院来文预查封，来文号：（2020）桂0503执保63号，申请执行人：王端。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人曹星在本院查封之前已与北海金野房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，并支付了全部购房款、缴纳了房屋契税，另案外人名下无其他用于居住的房屋，案外人对涉案房屋未办理过户亦不存在过错。故案外人的异议符合上述法律规定，异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对位于北海市不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张宏文 审 判 员 蔡名伦 审 判 员 严碧璐 二〇二一年三月三日 法官助理 余丽婷 书 记 员 何燕美 附本裁定适用的法律条文： 1.《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。