上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1551号上诉人(原审被告)：张磊磊，男，1985年3月28日出生，汉族，户籍地安徽省亳州市。委托诉讼代理人：杜芳芳，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：孙凤，女，1969年4月26日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：钟高德，上海同本律师事务所律师。上诉人张磊磊因与被上诉人孙凤房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初16022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张磊磊上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判张磊磊无需支付孙凤占用使用费47，250元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。在疫情期间，因张磊磊无法正常经营、办公，根据双方签订的《房屋租赁合同》条款，孙凤应当免去租金，张磊磊也第一时间与孙凤进行了沟通，双方对免租一事达成一致意见。但因疫情防控期间禁止大型车辆出入，导致张磊磊无法及时将购买的大件办公用品及时运走，张磊磊向孙凤表明情况后，孙凤亦表示暂时无法排除客观障碍，张磊磊甚至告诉孙凤，如果在2020年1月18日之后至张磊磊搬离之前，如果孙凤需要使用租赁物，可随意使用，孙凤亦表示可以。双方遂暂时约定，张磊磊在5月31日之前将家具搬走，但2020年1月18日至张磊磊搬走之前不再收取租金。2020年5月20日，张磊磊将所有家具搬离虹光路XXX弄XXX号东室房屋(以下简称“系争房屋”)，孙凤当天亦在场，对房屋进行了验收。但因孙凤坚持要将张磊磊的家具据为己有，在当日发生争执，后孙凤提起诉讼。被上诉人孙凤辩称：不同意张磊磊的上诉请求。张磊磊在2020年1月份之前就有拖欠房屋租金或使用费的情况，在2020年1月份以后也是正常使用房屋，从房屋的水电费当中可以直接反映。孙凤与张磊磊之间也未就房租的减免情况达成过合意。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙凤向一审法院提出诉讼请求：1．判令孙凤、张磊磊于2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；2．判令张磊磊向孙凤支付2020年1月18日至2020年5月31日期间的租金47，250元；3．判令张磊磊向孙凤支付违约金30，450元。一审法院经审理查明：嘉定区南翔镇虹光路XXX弄XXX号房屋为嘉定区东海别墅小区内公共用房。2017年7月1日，经全体业主同意，案外人王某承租了系争房屋，后于2018年9月13日退出，所有权利义务关系由孙凤承继。2018年12月8日，孙凤与张磊磊签订《房屋租赁合同》一份，约定：张磊磊自孙凤处承租系争房屋，房屋为精装修，配备中央空调、暖气等，租期自2018年12月18日至2022年10月31日(免租期3个月)，租金每月7，000元(第三年开始每年递增5％，如需变动，双方重新协商并达成书面协议)，先付后用，付三押一；水、电、煤、停车费由张磊磊自行支付。合同签订后，系争房屋交由张磊磊使用。后双方又于2019年3月14日重新签订《房屋租赁合同》1份，该合同将原租赁合同的租金标准调整为10，500元／月，并约定张磊磊违约的，应按照合同剩余租期租金总额的10％支付违约金。之后，张磊磊继续使用系争房屋，2020年5月31日，张磊磊搬离系争房屋。孙凤认为张磊磊未支付2020年1月18日至2020年5月31日期间的租金人民币47，250元并提前搬离系争房屋，故诉至一审法院。一审法院另查明：系争房屋无相关的产权及建设规划许可的登记信息。一审法院认为，系争房屋没有产证，亦未取得建设规划许可，故孙凤将系争房屋出租与张磊磊使用的行为违反相关法律规定，双方间建立的租赁合同关系属无效。合同无效后，系争房屋应予返还，因张磊磊已搬离系争房屋，孙凤可自行收回房屋，故法院对此不再处理，但张磊磊仍应支付截至搬离之日的房屋占用费，现孙凤按照合同约定的租金标准主张2020年1月18日至2020年5月31日期间的房屋使用费用，于法有据，法院予以支持。因合同无效，故孙凤依据合同约定主张违约金于法无据，法院不予支持。审理中，张磊磊经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了在诉讼中享有的答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。一审法院判决：一、张磊磊应于判决生效之日起十日内支付孙凤占用使用费47，250元；二、孙凤的其他诉讼请求不予支持。本院审理中，张磊磊提交证据：1．案外人张井工出具的证言，证明2020年2月中旬，张磊磊与孙凤达成约定后，张磊磊派张井工将租金减免申请书递交给了孙凤，孙凤已经签收，且同意减免该期间段的租金；2．租金减免申请书，证明张磊磊让张井工提交的租金减免申请书的内容；3．张磊磊与张井工的微信聊天记录，证明2020年2月中旬，张磊磊无法正常使用系争房屋。经质证，孙凤认为证据1证人没有出庭作证，不符合法律规定，且对证人证言的内容不认可；证据2租金减免申请书是张磊磊单方制作的，孙凤没有收到，孙凤与张磊磊之间是有微信的，不存在需要通过员工来进行交流的情况；证据3微信聊天记录中，对张井工的身份不认可，对微信聊天内容也不认可。孙凤提交一份孙凤与张磊磊之间的微信聊天记录，证明双方未就租金的减免进行过磋商或达成合意，孙凤向张磊磊催缴租金，张磊磊未按要求支付，属于恶意违约。对此，张磊磊表示对此微信聊天记录的真实性和关联性均不予认可。二审审理中，孙凤表示，因考虑到张磊磊承租期间涉及新冠肺炎疫情影响，故孙凤同意减免张磊磊一个月租金10，500元。本院认为，系争房屋无相关的产权及建设规划许可的登记信息，故孙凤与张磊磊就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效。合同虽为无效，但张磊磊实际占有使用了系争房屋，应参照租赁合同约定的租金标准向孙凤支付占有使用费，张磊磊上诉主张其与孙凤对免租事宜已达成一致意见，孙凤对此不予认可，且张磊磊提供的证据亦不足以证明其主张，本院对此不予采纳。一审法院根据查明的事实，对孙凤按照合同约定的租金标准主张2020年1月18日至2020年5月31日期间的房屋使用费用予以支持，于法有据，本院予以认同。二审中，孙凤自愿减免张磊磊一个月租金10，500元，系孙凤自行处分自己的权利，于法无悖，本院予以准许。综上所述，张磊磊的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初16022号民事判决第二项；二、变更上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初16022号民事判决第一项为张磊磊应于本判决生效之日起十日内支付孙凤占用使用费36，750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2，043元，减半收取1，021.5元，由孙凤负担510.75元，张磊磊负担510.75元；二审案件受理费981.25元，由上诉人张磊磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 陈 俊二〇二一年三月二十九日法官助理 夏 兰书 记 员 姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。