河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1085号上诉人（原审原告）：薛永安，男，汉族，1946年3月1日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：任泓铮，河南聚智律师事务所律师。上诉人（原审原告）：薛玉雪，女，汉族，1996年5月19日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：任泓铮，河南聚智律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王金平，女，汉族，1971年3月8日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：任泓铮，河南聚智律师事务所律师。上诉人（原审原告）：薛振宇，男，汉族，2001年12月25日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：任泓铮，河南聚智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛航，男，汉族，2001年8月26日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：薛长均，系薛航父亲。委托诉讼代理人：杜冰，河南龙城律师事务所律师。上诉人薛永安、王金平、薛玉雪、薛振宇因与被上诉人薛航房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（2020）豫1323民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日受理后，依法组成合议庭，经双方当事人同意，于2021年3月2日以调查询问方式对本案进行审理。上诉人薛永安、王金平、薛玉雪、薛振宇的委托诉讼代理人任泓铮，被上诉人薛航的委托诉讼代理人薛长均、杜冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛永安、王金平、薛玉雪、薛振宇向本院上诉请求：依法改判薛文峰与被上诉人薛航签订的房屋买卖合同无效。判令薛航向上诉人返还房屋并恢复原状。事实与理由：一审认定事实错误。一、一审中双方认可政府拆迁手册宣传案涉房屋可出售的商品房，但也认可政府对案涉房屋的定价为4000多元每平米，薛长均购买120平米房屋只支付22万元，每平米仅1833元，房价一直由政府调控，法院无权对房价进行干涉，政府指导价4000多一平米，而一审以薛长均1833元每平米购房支付对价错误。二、上诉人虽无证据证明薛文峰与薛长均恶意串通，但根据被上诉人举证，完全能证实双方恶意串通。三、一审适用法律错误。上诉人并未以在缔约时对标的物没有所有权或处分权主张合同无效，而是以《合同法》第52条第2项、第5项及《城市房地产管理法》第38条第6项、第7项以及《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定主张合同无效。四、一审判决明显错误。案涉房屋土地主管部门已经明确回复案涉房屋所占有土地未办理划拨或者出让用地手续，为国有用地，开发商建房为违法用地，小产权房屋不受法律保护，本案房屋目前系违法建筑。薛航答辩称，一、一审认定事实正确。1.上诉人以现在同等位置房价4000元对比当初交易价无可比性。2.薛文峰有权处置案涉房屋，因为薛文峰在拆迁补偿协议上以户主名义签字，且在案涉房屋交付时王金平在场且无异议。二、一审适用法律正确。1.上诉人称答辩人签订合同时恶意串通，但无法对此举证。2.上诉人引用《城市房地产管理法》要求适用《合同法》第52条第5项，因《城市房地产管理法》不属合同的效力性规范，不适用。3.上诉人引用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，但该司法解释出卖人是指商品房开发商。三、一审判决结果正确。薛永安、王金平、薛玉雪、薛振宇向一审法院诉讼请求：1.确认薛文峰与薛航签订的购房合同无效，依法返还房屋（房屋价值28万元）并恢复原状。2.本案诉讼费由薛航承担。一审法院认定事实：薛永安系薛文峰的父亲，王金平系薛文峰的妻子，薛玉雪、薛振宇系薛文峰的女儿和儿子。2013年9月，四人及薛文峰所居住的西峡县五里桥镇葛营村楼房营组区域被征收作为西峡县旅游服务综合体项目用地，薛文峰家的房屋被拆迁征用。2013年10月19日,薛文峰与西峡县特色商业区规划建设管理指挥部、西峡县五里桥镇人民政府签订《西峡县特色商业区(旅游服务综合体)房屋征收补偿安置协议书》,薛文峰家获得三套安置房屋及经济补偿。2017年8月20日，西峡县五里桥镇葛营村王营组居民薛航与薛文峰签订《购房合同》，约定：薛文峰将一套含公摊面积为130平方米的拆迁安置房转让给薛航；薛文峰保证该安置房没有产权纠纷，不存在抵押、债权债务以及其他权利瑕疵；转让价款28万元，于合同签订当天交付23万元，剩余5万元于交房当天付清；薛航与薛文峰共同持安置户姓名为薛文峰、选房号为8号的安置卡选房，选房时由薛文峰通知薛航到西峡县特色商业区规划建设管理指挥部指定的选房现场选房，待通知交房三日内，薛文峰将薛航所选房屋及钥匙全部交付给薛航。同日，薛航之父薛长均将房款交给薛文峰，薛文峰给薛长均出具收条，内容为“收到：今收到薛长均购薛文峰小高层房屋款贰拾捌万元整（280000）收到人：薛文峰2017年8月20号。”2018年2月11日，薛文峰向西峡县特色商业区规划建设管理指挥部确认三套回迁房屋的房号,包括案涉房屋幸福佳苑5号楼1单元201室。后薛文峰再次出具收据，内容为“收到条：今收到薛长均购房5号1单元201款28+2=30万元合计叁拾万元整不再产生任何经济纠纷薛文峰2018年5月19号。”同日，薛文峰作为原房主，薛航作为新房主向南阳众诚达物业管理有限公司出具《证明》，证明案涉房屋所有权归薛航所有，所有钱款及买卖协议双方已交割清楚，原房主同意幸福佳苑物业管理方南阳众诚达物业管理有限公司给购房户办理入住装修手续及成套钥匙交接手续。后被告薛航取得装修卡,并对房屋进行装修。2020年4月4日，薛文峰因病去世,四人以薛文峰未经其同意处分共有房产，且该房产属法律禁止转让的房屋为由，要求薛航返还案涉房屋。另查：薛文峰家房屋被拆迁征用后，薛文峰所在村组给其新批了宅基地，薛文峰及王金平等四人在该宅基地上新建了住宅。2020年7月23日，西峡县自然资源局对案涉房屋所占土地办证情况的回复意见是：为国有建设用地，目前未完善用地手续。2020年8月14日，西峡县自然资源局对案涉房屋及所占土地办证情况的回复意见是：为国有建设用地，未完善土地、房屋登记手续，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，该安置区的房屋暂不能向本集体组织以外人员出售。2020年8月24日，西峡县自然资源局对案涉房屋所占土地办证情况的回复意见是：为国有建设用地，未办理划拨或出让用地手续。一审庭审过程中，王金平等四人和薛航均认可拆迁时拆迁宣传手册中显示该安置房为可出售、可抵押的商品房。一审法院认为，薛文峰将案涉房屋转让给薛航，由其父薛长均向薛文峰支付了房款。薛航与薛文峰之间存在真实的房屋买卖合同关系，王金平等四人以薛文峰未经其他共有人同意处分共有房产，薛文峰转让的房产未取得产权登记，薛文峰与薛长均恶意串通损害国家及第三人利益为由，要求确认薛文峰与薛长均之间的房屋买卖合同关系无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此规定，王金平等四人以薛文峰未经其他共有人同意处分共有房产为由主张合同无效，一审不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，在以法律、行政法规的强制性规定认定合同无效时，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条并未规定违反该规定的合同无效，因此不能仅依据违反该条规定认定合同无效。土地管理部门证实该案涉房屋所占土地为建设用地，用地手续尚未完善。因为土地性质为建设用地，在土地使用手续尚未完善的情况下，相关行政主管部门应当责令相关责任单位完善用地手续，认定案涉房屋买卖合同有效、继续履行并不损害国家利益、社会公共利益，买受人购得案涉房屋后取得向相关责任单位要求完善土地使用手续的权利。王金平等四人以该房屋所占土地手续不完善为由要求确认房屋买卖合同无效，其理由不能成立，一审不予支持。薛航与薛文峰签订案涉房屋买卖合同，薛文峰两次出具房款收条，证明薛长均代其子薛航向薛文峰支付了对价，王金平等人无证据证明二者存在恶意串通损害其合法权益的行为，故其以此主张该合同无效，一审不予支持。综上，王金平等四人要求确认薛航与薛文峰签订的案涉房屋买卖合同无效，要求薛航返还房屋、恢复原状，没有事实及法律依据,一审不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定判决如下：驳回薛永安、王金平、薛玉雪、薛振宇的诉讼请求。案件受理费5500元，由薛永安、王金平、薛玉雪、薛振宇负担。本院二审审理期间，上诉人申请两位证人出庭作证，用以证明四上诉人是房屋共有人，具有所有权。上诉人对证人证言质证意见为无异议，被上诉人对证人证言陈述每家分3套房子，他们一家人一起生活都没有异议。因双方均对证人证言无异议，本院对证人证言予以采纳。本院认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同是否有效；2、上诉人关于返还房屋并恢复原状的诉讼请求是否成立。针对上述争议问题，本院做评述如下：关于争议焦点一，案涉房屋买卖合同系双方当事人订立合同时的真实意思表示，出卖方的房产来自于房屋拆迁安置补偿，其将房屋出售给同是被拆迁户的买受人，不违背我国法律法规的强制性规定，且双方早已将房款支付完毕，房屋也早已交付使用，应属有效合同。我国《城市房地产管理法》第38条规定的立法目的是为了解决房地产发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，其主要调整的不是民事关系而是行政关系，结合《合同法》解释（二）第145条规定来，该条款属于管理性规定而非强制性规定，不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故上诉人诉称案涉买卖合同因此无效的理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，是针对商品房开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，并不适用于本案。故上诉人关于一审适用法律错误问题的上诉请求，本院不予采纳。上诉人称案涉房屋未办理划拨或出让等手续问题，因涉及房屋拆迁户的安居、安置问题，从提供的证据看，当地政府对此正在予以逐步落实解决，该系列问题并非合同法规定的合同无效的情形，故其该部分上诉请求本院亦不予支持。上诉人称薛文峰与薛长均恶意串通，以低于市场价卖房，且未经其他共有人同意进行交易，还未缴纳土地出让金和相关契税。本院对此认为，首先，上诉人并未对此进行举证，且薛文峰与上诉人有亲属关系，与被上诉人无其他关系，上诉人无证据证明在合同签订时即2017年当地同地段同位置房价为4000元每平米，故现上诉人仅以现在的房价低于交易时房价为由认为恶意串通，不符合合同法规定的恶意串通的情形，其该项上诉请求，本院不予支持。其次，上诉人称薛文峰与薛长均的交易未经过其他共有人同意。本院对此认为，根据二审证人证言，虽案涉房屋系四上诉人与薛文峰共有，薛文峰作为共有人之一无权单独处分，但薛文峰系户主，在签订《西峡县特色商业区(旅游服务综合体)房屋征收补偿安置协议书》时是薛文峰作为户主与当地政府签订的合同，被上诉人据此有理由认为薛文峰可以代表其家庭成员，且被上诉人已经按照合同约定支付了相应买房款，案涉合同已经履行完毕多年，上诉人无其他证据证明被上诉人存在恶意，故应视为薛文峰的行为系家事代理行为，表见代理成立，被上诉人善义取得该房屋。关于争议焦点二，上诉人关于返还房屋并恢复原状的诉讼请求是否成立问题。因本案房屋买卖合同合法有效且已实际履行，本院二审庭审中，被上诉人称已经装修入住，若要退还应据实计算装修费用赔付，上诉人对此不予计算，即不同意赔付，故一审处理正确，上诉人的诉讼请求本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人薛永安、王金平、薛玉雪、薛振宇负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年三月八日法官助理王秋争书记员尚志向