河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终753号 上诉人（原审第三人）：华夏银行股份有限公司北京姚家园支行，住所地北京市朝阳区姚家园路105号1号楼一层。 负责人：徐鹏，行长。 委托诉讼代理人：范颖慧，北京市京都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李瑛，女，1965年10月16日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区，现住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告）：姜希，女，1989年10月26日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区，现住北京市朝阳区。 原审被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地河北省滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 原审被告：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地河北省滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 上诉人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行（以下简称华夏银行姚家园支行）因与被上诉人李瑛、姜希及原审被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）房屋买卖、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华夏银行姚家园支行上诉请求：撤销河北省滦平县人民法院作出的（2019）冀0824民初4419号民事判决书第五项、第六项判决事项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一、《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“借款合同”）合法有效，应当继续履行（一）《借款合同》已签署生效，具有法律约束力，各方应遵照执行。李瑛、姜希、华夏银行姚家园支行与大地营造公司于2018年5月21日签署《借款合同》。根据合同第45条：“本合同自各方签署之日起生效”，《借款合同》已由各方签署生效，且内容不违反法律规定，对各方具有法律约束力，各方均应当遵照执行。（二）华夏银行姚家园支行已全面履行合同义务，合同不具备解除条件，应当继续履行。1、《借款合同》的合同目的已经实现，《借款合同》不具备法定解除条件《借款合同》的合同目的是“李瑛、姜希从华夏银行姚家园支行处获得贷款”，而非“购买案涉房屋”。《借款合同》签署生效后，华夏银行姚家园支行已按照合同约定，于2018年5月30日将全部贷款共计人民币182万元足额发放至李瑛、姜希指定的收款账户，李瑛、姜希获得贷款的合同目的已经实现。2、华夏银行姚家园支行已依约履行了放款义务，没有过错，《借款合同》不存在约定解除情形如上所述，华夏银行姚家园支行已按时发放了贷款，不存在任何违约或违法情形，李瑛、姜希无权单方解除合同。且根据《借款合同》第46条：“本合同生效后，各方均不得擅自变更或解除合同。如需变更和解除，应经各方协商一致并达成书面协议”，李瑛、姜希亦不享有任意解除权。综上，华夏银行姚家园支行已忠实、全面地履行了《借款合同》项下义务，李瑛、姜希获取贷款的合同目的已经实现，《借款合同》不具备法定解除或约定解除的情形，应当继续履行，原审法院判决错误，应予纠正。 二、即使解除《借款合同》，李瑛、姜希与大地营造公司均负有《借款合同》项下剩余贷款本息清偿义务。1、李瑛、姜希应当清偿《借款合同》项下尚未返还的借款本息。首先，《借款合同》系各方真实意思表示，内容也未违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第六十条规定，合同各方应当按照约定全面履行自己的义务。华夏银行姚家园支行已履行放款义务，李瑛、姜希应当承担借款本息清偿责任。此外，根据《借款合同》第39.7条，李瑛、姜希承诺不因与大地营造公司之间的纠纷而拒绝履行其还款义务，依据《合同法》契约自由及当事人意思自治的基本原则，无论李瑛、姜希与大地营造公司之间是否就房屋买卖发生纠纷，均不应影响李瑛、姜希的还款义务。其次，即使借款合同解除，根据合同法第九十七条之规定，华夏银行仍有权要求李瑛、姜希恢复原状（返还剩余贷款本金）并赔偿损失（赔偿因案涉金融借款合同不能正常履行所造成的利息损失）。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）并未免除借款人的还款义务。商品房司法解释第二十五条只是基于银行向出卖人支付了借款资金，且出卖人实际占有资金的事实，而增加了出卖人（即大地营造公司）作为还款主体，并不是突破合同相对性原则将还款义务从借款人处转移至出卖人处。根据《合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，如将商品房司法解释之规定理解为是债务转移，则应当经债权人（即银行）的同意，否则违反上位法《合同法》的规定。而根据2003年5月7日发布的《最高院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，最高院副院长黄松有在回答《商品房司法解释》如此处理商品房按揭贷款问题时明确表示，《商品房司法解释》是依据《合同法》《民事诉讼法》《担保法》等法律规定等规定作出的，未指出《商品房司法解释》的解释与适用可以突破《合同法》的规定。因此，司法解释第二十五条第二款之规定，并未免除借款人的还款义务。本案中，李瑛、姜希作为《借款合同》项下的借款人，如《借款合同》被解除，其向华夏银行姚家园支行偿还借款本息的义务也不应免除。最后，本案李瑛、姜希提出的诉讼请求中，与上诉人相关的诉请仅为：“依法判令解除原告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》，依法判令被告大地营造公司向第三人偿还剩余银行贷款本金及利息”，李瑛、姜希也并未提出判令免除其本人偿还《个人房屋抵押借款合同》项下剩余贷款的诉请。2、大地营造公司依约、依法均负有清偿义务《借款合同》第34条约定：“丙方（即本案大地营造公司）自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、……等实现债权和担保权利的费用及甲方（即本案李瑛、姜希）应付的其他款项承担连带保证责任”，根据该约定，如《借款合同》解除，大地营造公司作为保证人，仍应当就《借款合同》项下的剩余贷款本息承担连带清偿责任。此外，根据商品房司法解释第二十五条之规定，大地营造公司作为出卖人，也负有向华夏银行姚家园支行返还贷款本息之义务。因此，无论是根据《借款合同》之约定，还是根据《商品房司法解释》之规定，《借款合同》解除后，李瑛、姜希、大地营造公司仍均应负担剩余贷款本息的清偿责任，且大地营造公司的还款义务并不免除李瑛、姜希的清偿责任。综上，《借款合同》合法有效，应当继续履行，李瑛、姜希与大地营造公司均应当承担《借款合同》项下剩余贷款本息的清偿责任。原审法院认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。特请求贵院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求，依法改判。 李瑛、姜希未提交书面答辩意见。 大地营造公司未到庭亦未提交陈述意见。 承德华耀公司未到庭亦未提交陈述意见。 李瑛、姜希向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；2、请求依法判令被告大地营造公司返还原告已经支付的首付款1823200.00元，并赔偿原告自2018年1月31日起至被告大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告已经偿还银行的按揭贷款本金及利息（以判决生效当日第三人核算清单为准）；4、请求依法判令被告大地营造公司支付原告违约金364320.00元；5、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》；6、请求依法判令被告大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；7、请求依法判令被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担无限连带责任；8、本案的全部诉讼费用由被告大地营造公司及被告承德华耀公司共同承担。 一审法院认定事实：原告李瑛、姜希与被告大地营造公司于2018年2月2日签订了合同编号为20180202079的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区十二组团39号商品房销售给原告李瑛、姜希，房屋总价款为3643200.00元，被告大地营造公司应当在2019年6月30日前向二原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务。二原告于2018年1月31日向被告大地营造公司支付房屋首付款1823200.00元。剩余1820000.00元房款，二原告与第三人华夏银行姚家园支行签订了合同号为YYB65P1012018OO69的《个人房屋抵押借款合同》,向第三人华夏银行姚家园支行借款1820000.00元用于购买案涉房屋，并约定由第三人华夏银行将按揭贷款直接划入给被告大地营造公司账户。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行向二原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月，案涉房屋被拆除。 另查明，截止2020年8月25日，原告李瑛、姜希账户已偿还第三人华夏银行姚家园支行贷款本息合计586994.75元，其中包括被告大地营造公司代二原告偿还贷款本息452491.62元，二原告本人偿还贷款本息134503.13元，尚欠贷款本金1418527.51元及利息。 一审法院认为，二原告与被告大地营造公司于2018年2月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并生效，当事人均应依约履行。二原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告大地营造公司在合同约定期限内交付所购房屋。现因涉案房屋已拆除，合同目的无法实现，故对二原告要求解除其与被告大地营造公司于2018年2月2日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，对被告大地营造公司关于合同不应解除、应继续履行的辩解意见不予采信。 《商品房买卖合同》解除后，二原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对二原告要求解除其与第三人于2018年5月21日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，被告大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告大地营造公司应向二原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。 被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳，因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即被告大地营造公司应赔偿二原告已付房款的利息损失，并返还二原告已偿还的按揭贷款本息。二原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自二原告支付首付款之日起至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按二原告累计已付款的10%支付违约金，二原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以二原告直接向被告大地营造公司支付的购房款即首付款为基数计算，因二原告首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿二原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对二原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。二原告要求被告大地营造公司赔偿房屋差价损失无事实及合同依据，其该项诉讼请求本院不予支持。 依据按揭贷款合同的约定，按揭贷款合同解除前，原告李瑛、姜希应对按揭贷款合同项下剩余贷款本息承担清偿义务。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按揭贷款合同解除后，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，被告大地营造公司应将李瑛、姜希已支付的贷款本息返还李瑛、姜希；同理，李瑛、姜希未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向第三人华夏银行姚家园支行清偿，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，亦是《商品房买卖合同司法解释》的应有之义。 二原告以被告承德华耀公司对被告大地营造公司出资不实、财产混同为由要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司已于2016年10月11日将其对被告大地营造公司的认缴出资50000000.00元缴纳完毕，二原告亦未针对二被告财产混同提供相应的证据予以证实，故对二原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除原告李瑛、姜希与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2018年2月2日签订的合同编号为20180202079的《商品房买卖合同（预售）》（包括补充协议），被告承德大地营造房地产开发有限公司协助原告李瑛、姜希办理注销网签备案手续；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李瑛、姜希支付的购房首付款1823200.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李瑛、姜希支付的购房首付款1823200.00元的利息损失（利息损失自2018年1月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李瑛、姜希已偿还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行按揭贷款本金及利息合计134503.13元；五、解除原告李瑛、姜希与第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于2018年5月21日签订的合同号为YYB65P1012018OO69的《个人房屋抵押借款合同》；六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行合同号为YYB65P1012018OO69的《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金并支付利息（利息按上述《个人房屋抵押借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告李瑛、姜希的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人华夏银行姚家园支行与被上诉人李瑛、姜希签订的《个人房屋抵押借款合同》能否解除；二、原审被告大地营造公司应否直接向本案上诉人华夏银行姚家园支行支付《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金及利息。第一，对于《个人房屋抵押借款合同》能否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。经本院审理查明，李瑛、姜希与大地营造公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（包括补充协议）解除后，案涉《个人房屋抵押借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人房屋抵押借款合同》，故上诉人华夏银行姚家园支行主张该合同不能解除的理由不能成立，本院不予支持。第二，对于大地营造公司应否直接向本案上诉人华夏银行姚家园支行支付《个人房屋抵押借款合同》项下的全部剩余贷款本金及利息的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，《商品房买卖合同（预售）》和《个人房屋抵押借款合同》的解除系大地营造公司违约所致，李瑛、姜希承担的赔偿责任最终亦应由大地营造公司承担。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款判决大地营造公司向华夏银行姚家园支行支付《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金及利息适用法律正确，并无不当。故上诉人华夏银行姚家园支行该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，华夏银行姚家园支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24300.00元，由华夏银行股份有限公司北京姚家园支行承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 裴赤博 审 判 员 高伶俐 审 判 员 应春明 二〇二一年三月十二日 法官助理 顾成龙 书 记 员 闫 硕