河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4389号上诉人(原审被告、申请执行人)：开封裕通棉业有限责任公司，住所地河南省尉氏县尉蔡路中段。法定代表人：密会玲,执行董事。委托诉讼代理人：刘肖，公司员工。委托诉讼代理人：赵海龙，北京市中盈律师事务所律师。被上诉人(原审原告、执行案外人)：李振洪，男，1958年12月24日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：张铭，上海段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕琼雅，上海段（郑州）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：毕葆山，男，1966年8月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原审第三人：王艳梅，女，1968年4月7日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人开封裕通棉业有限责任公司（以下简称“裕通棉业”）因与被上诉人李振洪,原审第三人毕葆山、王艳梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省尉氏县人民法院（2020）豫0223民初3833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕通棉业上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回李振洪的全部诉讼请求，诉讼费用由李振洪负担。事实和理由：一审判决在事实认定及法律适用上均存在严重错误,依法应予纠正。1.一审判决一方面认定李振洪对案涉房屋享有的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定,另一方面又在肆意曲解、解释法律支持李振洪的主张,判决结果明显于法相悖。对于房屋买受人以案外人提出执行异议的审查标准,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作了清晰、明确的规定,即案外人的异议要成立,必须同时满足四个条件:（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但是本案中，第一，李振洪与毕葆山之间没有签订书面的买卖合同是确定的事实。仅此,李振洪的主张就不能成立。有必要强调的是,该条款如此规定不只是因为书面买卖合同是认定真实交易关系的依据，更是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。故,一审判决在法律有明确规定的情况下,有法不依,判决明显违背法律。第二，案涉房屋买卖未经共同所有权人王艳梅的同意及追认，明显属无权处分,也不是合法有效的买卖关系。第三，虽然李振洪将剩余价款交付给了法院，但是按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定,符合该款规定必须同时满足“已按照合同约定支付部分价款”。本案中,双方没有书面买卖合同,不存在已按照合同约定支付部分价款问题。更何况,按李振洪的自述,其是在2004年下半年与毕葆山达成的房屋买卖关系，但是至今已达16年,李振洪仍未完成价款支付,也不可能按照合同约定支付了部分价款。一审判决只在“李振洪将剩余价款交付给了法院”这一个条件的情况下就支持其主张,完全是在选择性、部分性地适用法律。第四，案涉房屋未办理过户登记有李振洪自身原因。其一，房屋过户登记的前提是签订书面买卖合同。作为买受人未要求签订书面合同具有明显过错;其二,李振洪长达16年未完成价款支付义务;其三,没有采取有效积极的措施主张过户;其四,相关买卖行为没有取得共有产权人王艳敏的同意及认可。综上,李振洪的异议主张明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定。在此情况下,一审判决支持其主张是典型的有法不依,与法相悖。2.一审判决认定“根据王艳梅递交的情况说明,王艳梅最早2008年、2009年已经知道该涉案房屋卖给李振洪的事实,其并未提出异议,系对李振洪与毕葆山房屋买卖合同的追认”，该认定既违背事实，又违背法律。第一，根据王艳梅的《情况说明》,王艳梅知道毕葆山真正将案涉房屋出卖给李振洪的确切时间是2020年,而不是2008年。2008年时虽然李振洪的妻子找过王艳梅,但因没有购房合同,王艳梅“只是怀疑是毕葆山与李振洪商量好想从她这骗回房子”,并不知道毕葆山真的把房子卖了。结合2018年毕葆山与王艳梅在离婚协议中,将案涉房产作为共同财产进行分配的事实也可佐证,王艳梅2008年时不真实知道毕葆山卖房的事实符合客观情况。第二，根据王艳梅的《情况说明》中“答辩人不管这房子卖没卖,现在这房子就是答辩人的,想过户必须将房款分给答辩人一半”可知，王艳梅并未对相关买卖行为进行追认。第三，一审判决以王艳梅未提出异议,就认定系对李振洪与毕葆山房屋买卖合同的追认没有法律依据。同时,王艳梅拒绝配合过户本身就意味着拒绝追认，更何况本案买卖连合同都没有,王艳梅根本无法提出异议。故一审判决的该项认定明显违背事实、违背法律。3.一审判决认定“物权期待权优于金钱债权”没有依据。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错买受人的物权期待权作了优先保护,但是这种物权期待权必须符合法律规定的特定条件。本案,李振洪的物权期待权不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的特定条件,不应优先保护。所以,并不是所有物权期待权都优于一般金钱债权。本案一审判决的该项认定缺乏依据,不能成立。李振洪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判1.李振洪系涉案房屋的实际权利人，且一直由其实际占有、出租、收益，李振洪对涉案房屋享有合法的民事权益。第一，涉案房屋买卖行为合法有效。李振洪2016年5月16日在周口市纪检委的调查笔录、毕葆山2016年5月14日在周口市人民检察院的询问笔录、周检反贪移诉（2016）7号起诉意见书第4页第（四）项、周检反贪封决（2016）3号查封决定、商水县人民检察院商检公诉刑诉（2016）258号起诉书和商水县人民法院（2016）豫1623刑初409号刑事判决书均足以证实，第三人毕葆山早在2004年下半年就已经将涉案房屋转卖给了李振洪的事实。尽管李振洪与毕葆山、王艳梅未签订书面买卖合同，但早在案发前由相关刑事司法机关形成的生效法律文书足以产生与“合法有效的书面买卖合同”同等的法律效力。自2004年底开始，李振洪支付毕葆山前期购房款，并偿还了涉案房屋的剩余银行按揭贷款、办房证费用和契税等费用。截至一审法庭辩论终结前，王艳梅已追认或认可该房屋卖给了李振洪的事实。该部分事实有按揭款还款凭证原件、银行转账记录、商品房买卖合同原件、房产证原件等均在李振洪手里保存的事实可以证实。故一审判决认定李振洪与毕葆山、王艳梅之间的房屋买卖合同合法有效是正确的。第二，涉案房屋在法院查封之前就已经由李振洪实际占有、出租、收益。涉案房屋早在法院查封之前即2005年，已经由李振洪实际占有并对外出租。李振洪已提交有效证据予以证实。第三，李振洪已经就涉案房产支付了大部分的房款，且已经将剩余价款按照人民法院的要求支付。根据毕葆山与李振洪在2016年司法机关调查过程中供述的内容可知，李振洪仅剩余38万元购房首付款未付。李振洪已经实际支付了超过85%的购房款，且已经将剩余价款38万元支付至一审法院。第四，涉案房屋一直未办理过户登记，并非李振洪的原因。一审判决通过庭审查明的事实证据认定，涉案房屋系因王艳梅原因未办理过户登记是有事实基础和法律依据的。2.李振洪认为王艳梅的情况说明是王艳梅对事情经过的陈述，明确了王艳梅关于认可涉案房屋卖给李振洪的意思表示以及其只是要求分割购房款的意思表示，一审法院对该情况说明的认定是符合客观事实的，也不违反法律规定。3.一审判决认定案涉房屋不属于毕葆山的责任财产，李振洪的物权期待权应优先于裕通棉业的普通金钱债权予以保护，是正确的。基于一审查明的事实，涉案商品房买卖合同关系已经基本履行完毕。2007年房屋贷款已还清，毕葆山、王艳梅作为出卖人除了有权要求李振洪支付剩余购房首付款38万元外，对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，且负有协助李振洪办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离毕葆山的责任财产范围，李振洪已经依约支付了剩余贷款、办证费用和契税等费用，并实际占有、使用所购房屋，毕葆山业已无权再用该房屋偿付其所欠债务。故裕通棉业作为毕葆山的债权人亦不能请求以该房屋抵偿毕葆山所欠债务。一审判决认定李振洪在向法院交付38万元购房尾款并合法占有案涉房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为对该房屋享有的物权期待权是于法有据的。李振洪依据我国法律可以合理预期通过办理不动产登记将物权期待权转化为物权法意义上的物权（所有权），李振洪享有的权利在内容和效力上已超过了裕通棉业享有的普通金钱债权。而裕通棉业依据（2018）豫0223民初1909号判决书申请执行的普通金钱债权发生在2015年，第一次起诉在2017年，李振洪享有的权利在时间上也早于裕通棉业的金钱债权。因此，李振洪的物权期待权应优先于裕通棉业的普通金钱债权予以保护，且无须特别考虑未办理过户登记的过错责任。毕葆山、王艳梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。李振洪向一审法院起诉请求：1.依法停止对位于郑州市二七区××花园××楼××层东××房产的强制执行，并解除查封；2.请求依法确认位于郑州市二七区××花园××楼××层东××房产归李振洪所有，房产价值约260万元；3.本案的诉讼费用由裕通棉业承担。一审法院认定事实：2017年8月8日，该院立案受理裕通棉业与河南中方实业（集团）有限公司、毕葆山、南阳大地棉业有限公司、王艳梅借款合同纠纷一案，作出（2017）豫0223民初3386号之二民事保全裁定，于2017年10月27日查封了王艳梅名下的本案涉诉房产。后毕葆山提出管辖权异议，法院作出（2017）豫0223民初3386号之三民事裁定，裁定驳回毕葆山管辖异议申请。毕葆山不服提起上诉，开封市中级人民法院作出（2018）豫02民辖终23号民事裁定，裁定撤销（2017）豫0223民初3386号之三民事裁定，提级管辖。2018年2月23日，（2017）豫0223民初3386号以提级管辖方式结案。开封市中级人民法院于2018年3月16日立案受理该案件后，（2018）豫02民初115号案件因裕通棉业未交纳诉讼费，按撤诉处理方式结案。2018年4月16日，裕通棉业变更案件标的及将南阳大地棉业有限公司有限责任公司列为第三人又向该院提起诉讼。法院作出（2018）豫0223民初1909号民事裁定，又查封了王艳梅名下的本案涉诉房产。毕葆山以裕通棉业恶意规避级别管辖为由提出管辖权异议，法院作出（2018）豫0223民初1909号之一民事裁定，裁定驳回毕葆山管辖权异议申请。毕葆山不服提起上诉，开封市中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）豫02民辖终135号民事裁定，裁定驳回上诉维持原判。2019年5月10日，该院作出（2018）豫0223民初1909号民事判决书。毕葆山、中方实业不服判决提起上诉，开封市中级人民法院作出（2019）豫02民终241号民事裁定，裁定驳回上诉维持原判。2020年3月11日，裕通棉业向法院申请强制执行上述民事判决，案号为（2020）豫0223执287号。案件执行中李振洪提出书面异议申请，要求解除王艳梅名下的本案涉诉房产，并不得对该房产强制执行。2020年8月24日，法院作出（2020）豫0223执异20号执行裁定，裁定驳回异议人李振洪的异议申请。李振洪遂提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2004年，李振洪以孔玉沙名义、毕葆山以王艳梅名义分别购买郑州市二七区陇海中路81号富田陇海花园1号楼1、2层东5号和6号相邻商铺。2004年7月13日，王艳梅与郑州市振兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买二七区陇海中路81号1幢1、2层东6号门面房，面积269.84平方米，付款方式10年银行按揭贷款。后因毕葆山公司缺资金，便将该房屋卖给李振洪，由李振洪支付其前期购房费用，并交纳后续办房产证契税费及后续房屋贷款等各项费用。2005年9月19日办理不动产登记手续，产权证号0501054173，产权人为王艳梅，产权面积273.08平方米。购买房屋相关手续均以王艳梅名义交纳。2004年底开始由李振洪支付毕葆山前期购房费用，并偿还房屋剩余贷款费用，交纳办房产证费用和契税费等费用。涉案房屋于2004年8月30日在银行办理抵押登记贷款，2007年6月15日贷款还清办理抵押注销手续。2005年，李振洪和毕葆山结算，李振洪下欠毕葆山38万元购房款。该涉案房屋一直在王艳梅名下，未办理过户手续。2016年5月14日毕葆山在周口市人民检察院调查询问中及2016年5月16日李振洪在周口市人民检察院调查询问中均对认可上述事实。李振洪因犯挪用公款罪、受贿罪、贪污罪于2017年被判处有期徒刑七年零七个月，并处罚金人民币六十万元。周检反贪移诉［2016］7号起诉意见书第4页第（四）项载明“2004年7月，犯罪嫌疑人李振洪与河南中方棉业有限公司董事长毕葆山一起购买郑州陇海路2间相邻商铺，后因毕葆山公司缺资金，将自己的1间商铺卖给李振洪。2005年，经毕葆山和李振洪计算，李振洪欠毕葆山38万元。2006年，李振洪为毕葆山负责的公司在谋取55万元财政资金支持上给予帮助，所欠毕葆山38万元在其有能力偿还的情况下至案发尚未偿还，以欠为名索取贿赂38万元”。2016年8月9日，周检反贪封决（2016）3号查封决定，查封了孔玉沙、王艳艳（应为笔误）位于**××花园××楼××、××层东××、××房产。但在商水县人民检察院商检公诉刑诉［2016］258号起诉书和商水县人民法院（2016）豫1623刑初409号刑事判决中均无李振洪向毕葆山索贿38万元的内容。本案诉讼中李振洪已自愿将下欠38万元交付法院。李振洪委托孔玉沙与中信银行股份有限公司郑州分行签订《房屋租赁合同》，租赁位于郑州市二七区陇海中路81号富田陇海花园1号楼1、2层东6号的全部和5号的一部分（房屋面积349.2平方米），租赁期限2012年6月1日至2022年5月31日。2016年至2020年，由孔玉沙收取租金及交纳个人房屋出租的个人所得税等多项税收，所得租金转入李振洪妻子孔卫亚银行账户。又查明，王艳梅和毕葆山于2018年11月22日补办结婚登记证，于2018年11月27日办理协议离婚登记手续，离婚协议中载明二人于1988年9月8日登记结婚，本案涉案的房屋系二人夫妻共同财产，归女方所有。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行。因此，人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。2004年李振洪与毕葆山达成房屋买卖合意，约定李振洪购买由毕葆山出资王艳梅名下的二七区陇海中路81号1幢1、2层东6号门面房，李振洪支付毕葆山前期交纳的购房款，并由李振洪支付办房产证契税费及偿还房屋贷款，毕葆山将涉案房屋交付毕葆山支配、使用。2005年，李振洪和毕葆山双方经过结算，李振洪下欠毕葆山38万元购房款。2007年涉案房屋贷款偿还完毕，并于2007年6月15日办理房屋抵押注销手续。根据王艳梅递交的情况说明，王艳梅最早2008年、2009年已经知道该涉案房屋卖给李振洪的事实，其并未提出异议，系对李振洪与毕葆山房屋买卖合同的追认。李振洪提供的票据及银行记录佐证其已履行房屋买卖合同义务，李振洪与毕葆山、王艳梅之间存在房屋买卖合同是双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合同应为有效合同。2005年双方结算剩余购房款转为欠款，李振洪已将下欠38万元交付法院。涉案房屋虽未办理过户登记，但李振洪积极督促毕葆山、王艳梅办理过户手续，但因王艳梅原因未办理过户手续，李振洪作为一般房屋买受人已经履行完毕房屋买受人合同义务，其对涉案房屋享有物权期待权。裕通棉业辩称李振洪对案涉房屋享有的民事权益不符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定。李振洪对案涉房屋享有的民事权益虽然不完全满足《执行异议与复议规定》第28条关于排除强制执行的审查标准，但在执行异议之诉程序中，应结合被执行人毕葆山的责任财产范围，异议人李振洪、申请执行人裕通棉业及被执行人毕葆山对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。基于本案事实，案涉商品房买卖合同已基本履行完毕，2007年房屋贷款还清，本案涉房屋已经脱离毕葆山责任财产范围；李振洪已经依约支付了剩余贷款、办房产证费用和契税费等费用，并实际占有、使用所购房屋，对该涉案房屋享有物权期待权。裕通棉业申请执行的（2018）豫0223民初1909号判决书是金钱债权执行案件，其对毕葆山享有的是金钱债权发生在2015年，第一次起诉在2017年，李振洪的物权期待权优于且早于裕通棉业的金钱债权，故李振洪对案涉房屋享有的权益足以排除强制执行。关于李振洪诉请确认其对涉案房屋的所有权。李振洪对涉案房屋享有的物权期待权属于债权范畴，不属于所有权，李振洪不享有法律意义上的所有权，故李振洪要求确认其对涉案房屋享有所有权法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第二百一十二条之规定判决如下：1.不得执行郑州市二七区××花园××楼××层东××房产；2.驳回李振洪其他诉讼请求。案件受理费27600元，由裕通棉业承担。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新证据。本院经二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李振洪在2004年与毕葆山分别购买郑州市二七区陇海中路81号富田陇海花园1号楼1、2层东5号和6号相邻商铺时，李振洪即已知道毕葆山是以王艳梅名义购买的案涉房屋，但是李振洪在购买王艳梅名下案涉房屋时，却未征得王艳梅同意，更未与王艳梅签订书面转让合同。而且，在2005年9月19日王艳梅为案涉房屋办理不动产登记手续时，李振洪即已符合办理过户登记的条件，而李振洪为了享有案涉房屋贷款的便利及占有下欠毕葆山的38万元购房款，仍选择将案涉房屋登记在王艳梅名下。因此，李振洪的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”之规定，且李振洪也未按照其与毕葆山的约定交付剩余38万元购房款，案涉房屋未办理过户登记原因部分可归责于李振洪。从王艳梅在一审时提交的《情况说明》可知，在2009年或者2010年李振洪要求王艳梅办理过户登记时，王艳梅即提出要求分得案涉房屋一半的房款，即王艳梅以实际行动拒绝了李振洪办理过户登记的要求，而且李振洪也不能提供证据证明，在此之前已告知王艳梅，毕葆山将案涉房屋转让给李振洪的事实，故一审法院认定“王艳梅最早2008年、2009年已经知道该涉案房屋卖给李振洪的事实，其并未提出异议，系对李振洪与毕葆山房屋买卖合同的追认”错误。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第三项、第四项之规定，李振洪对案涉房屋不享有物权期待权并不能排除人民法院对案涉房屋的执行。一审判决认定事实及适用法律有误，故对裕通棉业的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省尉氏县人民法院（2020）豫0223民初3833号民事判决；二、驳回李振洪的诉讼请求。一审案件受理费27600元，二审案件受理费27600元，均由李振洪负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二一年三月九日法官助理申和平书记员马艺洺