北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4505号上诉人（原审被告）：北京天天通科技开发有限公司，住所地北京市西城区阜外大街****楼**。法定代表人：赵秀云，总经理。委托诉讼代理人：赵青梅，女，1967年10月21日出生，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京中智安建筑装饰工程设计有限公司，住所，住所地北京市丰台区丰体北路********div>法定代表人：李娜，经理。委托诉讼代理人：葛鹏艳，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。原审被告：北京天天通食品有限公司，住所地北，住所地北京市大兴区黄村镇高家铺村村委会南200米v>法定代表人：薛世亮,总经理。上诉人北京天天通科技开发有限公司（以下简称：科技公司）因与被上诉人北京中智安建筑装饰工程设计有限公司（以下简称：中智安公司）、原审被告北京天天通食品有限公司（以下简称：食品公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。科技公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中智安公司的一审全部诉讼请求,本案一、二审诉讼费全部由中智安公司承担。事实和理由：中智安公司将从我公司租赁来的房屋未经我公司同意私自转租给他人，严重违反合同约定，故其退还剩余租金及保证金的诉讼请求不应得到支持；中智安公司搬离时未同我公司做交接，我公司认可其使用房屋到2020年5月31日，即使应当退还房屋占有使用费，也只能退还2020年6月1日至2020年10月31日期间的费用。中智安公司辩称，同意一审判决，不同意科技公司的上诉请求。本案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，双方订立的租赁合同无效，既然合同无效就不存在违约的情况，合同无效就应该返还我公司未占有使用期间的租赁费。对于我公司转租，科技公司在6个月内没有提出异议，且科技公司接收我公司租金的行为亦应视为认可我公司转租。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。食品公司经本院传唤未参加二审庭审，提交书面意见表示本案与其无关，认可科技公司的意见。中智安公司向一审法院起诉请求：1.判令科技公司、食品公司共同返还中智安公司租金200000元和责任保证金35000元；2.判令科技公司、食品公司共同给付中智安公司逾期利息（以235000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准，自2020年5月1日起至实际付清之日止）；3.诉讼费由科技公司、食品公司承担。一审法院认定事实：2016年4月30日，科技公司（出租方、甲方）与中智安公司（承租方、乙方）签订经营场地租赁合同，合同约定：租赁内容：甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内52、53、54、55、56、58号院租赁给乙方用于仓储、加工、公寓经营。场地面积2691平方米。甲方为乙方提供的经营场地内有库房、房屋。租赁期限从2016年5月1日至2020年10月31日。租金及其它费用：1、合同有效期内，经营场地：2016年5月1日至2016年10月31日租金为壹拾柒万伍仟元；2016年11月1日至2019年10月31日每年租金为叁拾伍万元；2019年11月1日至2020年10月31日租金为肆拾万元。租赁期内，每年缴纳卫生费柒仟贰佰元。合同期内，水、电费由乙方按实际使用数计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠。乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金，合同到期后乙方无违反相关承诺及管理条例，甲方全额无息退回。付款方式及时间：1、乙方在2016年5月7日前一次性付给甲方付2016年5月1日至2016年10月31日场地租金壹拾柒万伍仟元；每年11月7日前支付下一年度的租金；2019年11月7日前一次性付给甲方2019年11月1日至2020年10月31日一年的场地租金肆拾万元。价格以本合同第三条第一款为准。各项保证金应于2016年5月7日前一次性缴纳完成。双方的义务：甲方：1、甲方保证出租的场地符合地产出租条件；2、甲方应保证所出租的场地权属清晰；3、负责向海军有关部门办理出租场地地产自建、维修改造项目的审批手续；4、如遇甲方对大院整体规划，乙方应随时无条件调换租赁场地。乙方：乙方未经甲方书面允许不得分租、转租所租赁的场地及所属建筑物；乙方如需对所承租场地所属建筑物进行改造、装修或增扩固定设施的，需征得甲方书面同意并报海军相关主管部门审查通过后方可实施，建筑物产权归海军所有；合同终止：甲方违反本合同第五条第一款相关规定的，乙方有权单方面终止合同，甲方应无条件退还乙方各项费用。2020年5月4日，大兴执法局给黄村镇高家堡村**院产权人、所有人、使用人发出大兴执法局权利义务告知书。2020年5月8日，北京市规划和自然资源委员会（以下简称：规划委员会）出具关于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号院房屋规划审批情况的函，该函写明：北京市大兴区黄村镇人民政府：经查，位于北京市大兴区黄村镇高家堡村**院内的砖混、彩钢结构房屋232处（建筑面积共35577.8平米，位置如来函所示）未依法取得建设工程规划许可证。2020年5月9日，大兴执法局作出京大城管限拆字（2020）第110008号限期拆除决定书，写明：当事人：科技公司及相关的产权人、所有人、使用人，案由：违法建设，2020年5月1日，大兴执法局执法人员在检查中发现，你（单位）有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你（单位）在北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号院内建设的砖混彩钢结构房屋232处（建筑面积共约35577.8平方米），经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划文件，属违法建设，以上事实有现场勘验、现场检查照片等材料为证。你（单位）搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定:限你（单位）收到本决定壹日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期拆除的，本行政机关将报请大兴区人民政府责成有关部门依法强制拆除。依据《北京市城乡规划条例》第八十条第一款规定，强制拆除或者回填违法建设及其安全鉴定的费用、建筑垃圾清运处置费用，以及相关物品保管费用由违法建设当事人承担。当事人逾期不缴纳的，执法机关可依法加处滞纳金。如不服本决定，可自接到本决定书之日起六十日内，向北京市大兴区人民政府或北京市城市管理综合行政执法局申请行政复议，也可自接到本决定书之日起六个月内直接向北京市大兴区人民法院提起行政诉讼。本案在审理过程中，中智安公司提交了以下票据，用以证明其向科技公司保证金、租金情况，其中1.2017年1月19日编号0130117收据写明交纳了北区52.53.54.55.56.58号院安全责任保证金35000元；2.2017年1月19日编号0130116收据写明交纳了北区52.53.54.55.56.58号院房租（2016年5月1日-2018年4月30日）70万元；3.2018年11月16日编号6166105收据写明中智安租金（2018.5.1-2018.10.31）175000元；4.2018年11月16日编号6166104收据写明中智安租金（2018.11.1-2019.11.1）35万元；5、2020年1月2日2080806收据写明中智安租金（2019.11.1-2020.11.1）40万元。科技公司的质证意见如下：对其编号0130117、0130116、6166105、6166104的四张收据三性均认可，的确是科技公司开出的；对于编号2080806收据不予认可，该证据没有任何人签章，科技公司无法确认关联性。食品公司的质证意见如下：对中智安公司提交的所有证据均不认可，对证据的三性、证明目的均不认可。科技公司向法院提交以下证据：中智安公司与润宏泰北京消防科技有限公司签订的经营场地租赁合同、与北京百洁世家家居用品有限公司签订的经营场地租赁合同、与北京桂香阁食品有限公司签订的经营场地租赁合同、与北京华远力创电气科技有限公司签订的经营场地租赁合同、与北京鼎礼万家电子商务有限公司签订的经营场地租赁合同、与北京硕客爱能科技有限公司签订的场地经营租赁合同、与上海易丰国际物流有限公司签订的经营场地租赁合同；用以证明中智安公司违反转租、分租，这是中智安公司撤离租赁场地时遗留在租赁场所，因分租、转租，中智安公司无权要求退还剩余租金或保证金，即使法院认定应当退还租金，那么也应当自2020年6月起算计算退还租金。中智安公司质证意见：科技公司明确知道中智安公司自2016年承租场地后陆续转租，其在承租人转租6个月内没有提出异议的，现以转租为由不退还租金等意见不应支持；同时对于编号2080806收据可以看出来有一个科技公司长条章，和其他的收据一致，只是这个长条章盖的比较淡，所以看不清了。中智安公司还向法院提交以下证据：证据1.银行转帐记录和微信聊天记录，用以证明双方协商一致，2019年11月至2020年10月期间的租金，以银行转帐18万元和工程款22万元抵扣的方式予以交纳；证据2.北京市装饰装修工程施工合同，用以证明双方2019年7月20日签订装修施工合同，中智安公司为天天通改造项目进行施工，工程总价款22万元；证据3.搬迁照片，证明涉案院落于2020年5月12日已经拆除，中智安公司于2020年5月4日搬离。经询问，中智安公司主张涉案房屋没有建设工程规划许可证，属于违章建筑。经法院释明，中智安公司提出双方签订的合同属于无效合同。一审法院认为,根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，食品公司、科技公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论等诉讼权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的建设工程规划审批手续，故法院认定中智安公司与科技公司于2016年4月30日签订的《经营场地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但中智安公司占有使用租赁房屋期间，应给付占有使用费。根据中智安公司提供的编号208086号收据、银行转帐记录、微信聊天记录、北京市装饰装修工程施工合同，可以证明中智安公司已经向科技公司交纳了2019年11月1日至2020年11月1日的租金40万元及保证金35000元，通过大兴执法局权利义务告知书、限期拆除决定书、中智安公司提供的搬迁照片，可以证明因为涉案房屋属于违建，限期拆除，中智安公司已经于2020年5月4日搬离；综上对中智安公司要求科技公司返还租金20万元及保证金35000元的诉讼请求，法院予以支持。对于中智安公司要求给付逾期利息（以235000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准，自2020年5月1日起至实际付清之日止）的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。对于中智安公司要求食品公司承担给付义务的诉讼请求，因食品公司并非中智安公司的合同相对方，根据合同的相对性原则，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京天天通科技开发有限公司于判决生效后十日内返还北京中智安建筑装饰工程设计有限公司保证金35000元及未使用的占有使用费（已缴纳的租金）200000元；二、驳回北京中智安建筑装饰工程设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。另查，2020年5月1日，北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号院内案外一库房曾发生火灾，1号院内人员因此于当日即被疏散清场。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案《经营场地租赁合同》中涉及的库房、房屋均未取得建设工程规划许可证，故中智安公司与科技公司就此订立的《经营场地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然合同无效，但中智安公司已实际占有使用费了涉案房屋、场地，故理应参照合同约定的租金标准给付占有使用费。根据中智安公司提供的银行转账记录、微信聊天记录、北京市装饰装修工程施工合同及收据，足以认定中智安公司向科技公司交纳了保证金35000元及2020年11月1日的占有使用费。因1号院内案外一库房于2020年5月1日发生火灾，当日租赁场地内的人员就已被疏散，此后大兴执法局先后发出了权利义务告知书、限期拆除决定书，中智安公司搬离租赁场地、租赁场地内的房屋遂被依法拆除，故中智安公司实际仅使用租赁场地至2020年5月1日，此后的占有使用费，科技公司应予返还。因合同无效，且中智安公司已实际搬离租赁场地，根据保证金的性质，科技公司亦应将保证金退还给中智安公司。关于科技公司主张中智安公司未经其同意私自转租，构成违约，不应退还保证金及剩余占有使用费一节，因科技公司亦在1号院内办公，其对于中智安公司转租行为应当知晓，但其在6个月内未对提出异议，应视为科技公司认可中智安公司的转租行为，且本案合同无效，合同约定的违约条款亦已无效，故科技公司以违约为由拒绝返还中智安公司保证及及剩余占有使用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4825元，由北京天天通科技开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年三月二十九日法官助理  张增彬书 记 员  赵 越