上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2085号上诉人(原审原告)：张明伦，男，1970年7月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：冯洁，上海沪师律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张建林，男，1972年2月7日出生，汉族，住浙江省临海市。原审第三人：黄圣蒙，女，1975年7月11日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人张明伦因与被上诉人张建林、原审第三人黄圣蒙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初22492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张明伦上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。事实与理由：1．张明伦与黄圣蒙就上海市普陀区宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订20年的房屋租赁合同，目的是为了抵扣债权，不存在“高价承租、低价转租”的不合理情况；2．证人可以证明黄圣蒙将区门禁卡和系争房屋的钥匙交给了张明伦；3．张明伦与张建林签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并非虚假的意思；4．黄圣蒙将系争房屋出租给张明伦后便丧失了使用权，一审法院将黄圣蒙至今的意思作为判决依据是错误的。被上诉人张建林辩称：1．一审时张明伦及其代理律师明确表示黄圣蒙没有将系争房屋交给张明伦。实际上黄圣蒙当时既没有交付房屋，也没有交付房屋的可能，因为2011年10月21日前后，张建林起诉黄圣蒙民间借贷期间保全了系争房屋，且黄圣蒙在那个时间段一直居住着；2．民间借贷案经法院调解，明确了张建林的债权，黄圣蒙承诺在11月底卖掉房屋还债，但未履行，故将系争房屋给张建林使用；3．张建林与张明伦签订房屋租赁合同目的不是为了租赁房屋。张建林当时认为张明伦也是黄圣蒙的债权人，觉得同病相怜，且张明伦经常打电话威胁，张建林为息事宁人，同意给张明伦点经济补偿。请求本院驳回上诉，维持原判。原审第三人黄圣蒙未作陈述。张明伦向一审法院提起诉讼，请求：1．确认双方房屋租赁合同于2020年7月8日解除；2．张建林支付张明伦房屋租金自2017年1月1日至2020年7月8日租金人民币(以下币种均为人民币)323，667元。2020年7月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月1万元计算；3．张建林返还系争房屋。一审法院经审理查明：系争房屋产权登记在黄圣蒙名下。2011年10月21日，黄圣蒙作为出租方(甲方)与张明伦作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的系争房屋；甲方于2011年10月21日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2011年10月21日至2031年10月15日，每月租金5，000元；乙方应一次性支付240个月的租金1，200，000元；租赁保证金为12个月的租金，即60，000元等；合同备注部分，1．乙方有转租的权利；2．如甲方出售该房屋，则必须清偿乙方支付的租金1，000，000元；3．租金为20年内一次性支付则同意租金为1，000，000元。该合同签订后，张明伦未向黄圣蒙实际支付租金，黄圣蒙也未向张明伦办理房屋交接手续。2013年5月1日，张明伦作为转租方(甲方)与张建林作为承租方(乙方)签订《房屋转租合同》，约定甲方转租系争房屋给乙方使用；租赁期限为一年，自2013年5月1日至2014年5月1日，在租赁期内，不能转租与别人；租金每三个月付一次，使用前先支付，租金3，000元每月等。合同签订后，张建林向张明伦支付合同项下的36，000元。《房屋转租合同》期满之后，张明伦与张建林双方之间并未签订书面续租协议。2018年11月19日，张建林向张明伦出具《借条》：载明“今借张明伦15万元，(11月25日前付14，000元，剩余总150，000元)。”其中14，000元张明伦确认收到。2017年，张建林分6笔向张明伦转账共计30，000元。2018年，张建林分3笔向张明伦转账共计6，000元。2019年5月31日，张建林向张明伦转账9，000元。系争房屋目前仍由张建林使用。一审审理中，关于租金标准，张明伦表示2016年租金辩称7，000元每月，2017、2018年为10，000元每月。张建林表示，2014年之后并没有重新约定过给张明伦补偿，只是张明伦闹一次张建林付一次，每次支付几千元。关于双方是否存在租赁关系，张建林申请证人忻某某出庭，证人系黄圣蒙的债权人，也是系争房屋的抵押权人，不知晓系争房屋出租的情况，不清楚房屋的使用情况。张建林还申请证人徐某出庭作证、证人系黄圣蒙的债权人，知晓黄圣蒙将系争房屋钥匙交给了张建林，不清楚张明伦与张建林之间的房屋买卖合同关系。张明伦表示，认可2011年系争房屋交给了张建林，但是本案主张的租赁期限是从2013年开始的。关于付款情况，双方均未提供2017年之前的转账、付款明细，双方对2014年5月2日至2016年底的付款情况也未达成一致意见。关于张建林如何使用系争房屋，张建林提供了2011年9月11日与黄圣蒙的《租赁合同》复印件一份，租赁期限自2011年9月30日至还清借款之日。黄圣蒙表示记不清楚是否签署过该合同，但认可系争房屋给张建林使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张明伦与张建林虽然签订了《房屋转租合同》，但张建林在签订合同之前已经从黄圣蒙处获得了系争房屋的使用权，且黄圣蒙至今仍表示同意系争房屋由张建林继续使用，张明伦与张建林并无房屋的实际交付行为，且合同存在高价承租、低价转租的不合理之处，结合张明伦、张建林与黄圣蒙的债权、债务关系，以及张明伦在庭审中对分享租金收益弥补损失的有关陈述，张明伦与张建林签订该《房屋转租合同》的真实意思在于通过分摊系争房屋的使用收益来弥补各自的损失，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。张明伦与张建林之间的《房屋转租合同》应属无效，对张明伦基于双方租赁合同关系要求确认张明伦与张建林之间租赁合同解除、返还房屋、支付租金以及房屋占有使用费的诉请，均不予支持。需要指出的是，该合同证明双方曾达成了分享房屋使用收益的意思表示，但该合意应理解为合同对应的期间即2013年至2014年之间为宜。至于张明伦与张建林双方在2014年5月1日之后就分享房屋使用收益是否达成了包括有关付款标准、付款时间等在内的新的一致意见，张明伦并未在本案中提供充分的证据予以证明，双方可另行主张。判决：一、张明伦与张建林于2013年5月1日就上海市宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋转租合同》无效；二、对张明伦的全部诉讼请求，不予支持。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方未提供新证据。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。黄圣蒙与张明伦签订了租赁合同，但双方未办理交房手续，故该份租赁合同实际并未履行。张建林提供的租赁合同并非原件，黄圣蒙也记不清是否签署过该份租赁合同，故本院无法认定双方是否属于租赁合同关系。但黄圣蒙确实将系争房屋交给张建林居住使用，张建林使用系争房屋并非无权。张明伦与张建林虽然签订了《房屋转租合同》，但是否为真实的租赁合同关系，系双方争议的焦点。首先，张建林已经从黄圣蒙处获得了系争房屋的使用权，黄圣蒙至今仍同意张建林居住使用，张建林没有再与张明伦签订租赁合同并支付租金的必要；其次，从租赁合同内容看存在高价承租、低价转租的不合理之处；再次，结合张明伦与张建林与黄圣蒙的债权、债务关系，以及张明伦、张建林的有关陈述，本院认为张建林关于《房屋转租合同》签署原因的解释更具可信性，故《房屋转租合同》并非张建林的真实意思表示。张明伦上诉称《房屋转租合同》系双方真实意思表示，本院不予采信。综上所述，上诉人张明伦的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，615元，由上诉人张明伦负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年三月二十四日法官助理  何 倩书 记 员  夏 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……