湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1006号上诉人（原审原告）：张俊，女，1968年3月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王**，系张俊丈夫。上诉人（原审被告）：湖北大都地产集团有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界锦绣**。法定代表人：易浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，湖北维思德律师事务所律师。上诉人张俊与上诉人湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张俊上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判大都公司为张俊办理伊托邦渔人码头一期第13号楼2单元1层2号房屋的产权登记手续；二、大都公司为张俊开具全款正规税务发票；三、本案上诉费用由大都公司承担。事实和理由：一、涉案房屋可以办理不动产登记手续，一审法院认定涉案房屋无法办理登记手续属事实认定错误。双方签订商品房买卖合同后，张俊支付了购房款，夏国用（2010）第××号土地被查封不能成为涉案房屋无法办证的理由。自2015年5月到2017年1月，大都公司有充足时间办理产权证书。根据相关法律规定，土地使用权与建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特点。从房屋登记部门了解的情况看，涉案房屋可以办证，且同小区房屋已有办证的先例。二、开具发票是大都公司作为房地产开发企业法定的附随义务，该义务不因合同未约定而免除。税务发票是办理商品房不动产权证的重要依据，大都公司不开具发票可能涉嫌偷税漏税。针对张俊的上诉请求及理由，大都公司辩称，同意一审法院关于办证问题的判决，发票是因为大都公司账户被查封，无法开票，请求驳回张俊的上诉请求。大都公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回张俊的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由张俊承担。事实及理由：双方于2015年8月9日签订的《协议书》中关于张俊不得再就买卖合同向大都公司提出任何主张或要求的约定不属于格式条款。大都公司是基于违约与张俊签订协议，并不具有绝对经济优势和垄断地位，双方地位平等，不符合格式条款的法律特征。该条款明确约定了双方的权利义务相对等，内容公平。该协议书明确约定了大都公司的违约赔偿义务，大都公司已承担了违约赔偿责任，因此才获得了张俊不得再提出任何主张或要求的权利。同时，即使上述《协议书》约定的内容属无效的格式条款，一审法院判决大都公司承担违约金亦无事实和法律依据。《协议书》就违约金事项达成新的约定，取代了旧的《商品房买卖合同》中有关违约金的约定，一审判决按原合同计算违约金无事实依据。张俊对于合同约定违约金最后一次主张权利的时间为2015年8月9日，至张俊提起诉讼时已过诉讼时效期间，其请求不应得到支持。针对大都公司的上诉请求及理由，张俊辩称，签订《协议书》时其认为针对的是延期交房的处理，不认可办证问题，所有业主的协议都是一样的，属于格式合同，请求驳回大都公司的上诉请求。张俊向一审法院起诉请求：1．判令大都公司及时为张俊办理伊托邦渔人码头一期第13号楼2单元1层2号房屋的产权登记手续；2．判令大都公司向张俊支付逾期办理产权登记违约金2187.21元；3．判令大都公司开具全款正规税务发票；4．判令本案诉讼费由大都公司承担。一审法院认定事实：2015年2月9日，张俊（买受人）与大都公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定张俊购买大都公司所有的伊托邦渔人码头一期【国有土地使用证号：夏国用（2010）第××号】第13号楼2单元1层2号房屋。房屋总金额为729069元。合同“第六条：买受人付款形式及付款时间：双方约定，买受人以贷款形式付款，于2015年4月30日前，一次性支付商品房首付款219069元，其余价款办理贷款。”“第十六条：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：2、买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3、为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致买受人逾期办理房地产权属登记的，出卖人不承担违约责任。”附件六中“第四条：买受人同意出卖人协助办理房产证、土地证，并承诺在与出卖人签订商品房买卖合同时，将办理房地产权属证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项维修基金等）一并一次性交予出卖人，并委托其代办。……”合同签订后，张俊依约支付了购房首付款219069元。大都公司向其开具收款收据。其余价款张俊办理了分期贷款，银行于2015年6月30日放款51万元。2015年8月9日，张俊（买受人、乙方）与大都公司（出卖人、甲方）签订《协议书》，约定：乙方认可甲方在2015年5月31日交房，该日视为实际收房时间；甲方向乙方支付违约金人民币16430元；乙方收到甲方支付违约金，视同甲方已履行完毕本《商品房买卖合同》中的违约赔偿责任，乙方不得再就买卖合同向甲方提出任何主张或要求。一审庭审中，一审法院询问大都公司是否书面通知张俊去缴纳专项维修基金及书面通知的必要性。其称“需要房管部门向我公司出具缴纳专项基金的核算表，之后我公司才能向业主出具通知”。张俊称“2020年7月10日左右，大都公司售楼部的售楼顾问通知我的，我于2020年7月14日缴纳，金额是4900多”。2020年8月31日，大都公司向一审法院递交申请书，申请一审法院调查核实案涉房屋所在项目土地（土地证号：夏国用（20**）第××号）查封导致的房屋办证问题。经调查，2017年1月，湖北省宜昌市中级人民法院查封了夏国用（2010）第××号土地使用权，后期限届满续封，续封期限自2020年1月22日至2023年1月21日止。一审法院认为，大都公司与张俊签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，张俊已经按照合同约定履行了付款义务，大都公司应履行合同约定的按时办理房地产权属证书的义务。但《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”案涉房屋所在项目土地已于2017年即被人民法院查封，在法律上无法履行产权登记手续，故张俊主张大都公司及时为其办理案涉房屋产权登记的诉求，一审法院依法不予支持；大都公司逾期办证的行为已经构成违约，应承担违约责任。其辩称“张俊与大都公司签订了协议书，该协议明确表明了张俊放弃了基于合同主张逾期办证的违约金，协议中约定的支付违约金的义务，大都公司已经履行完毕”，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《协议书》关于乙方不得再就买卖合同向甲方提出任何主张或要求的约定符合排除对方主要权利的情形，该条款无效，故该辩称意见一审法院依法不予采纳。关于诉讼时效问题，合同约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意，买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”，但并未约定支付违约金的时间和期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”所以，大都公司主张“张俊第2项诉讼请求已经超过诉讼时效”于法无据，一审法院依法不予采纳。大都公司应向张俊支付其已付房价款729069元的0.3%即2187.21元的违约金。关于张俊主张大都公司开具购房款发票的诉求，因双方合同并没有开具发票的约定，张俊主张大都公司开具正规税务发票的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十条规定，判决：一、大都公司于判决生效之日起7日内向张俊支付逾期办证违约金2187.21元；二、驳回张俊其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由大都公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张俊提交了证据一，《不动产登记资料查询结果告知单》、《武汉市不动产抵押记载信息单》、《武汉市不动产权登记信息查询单》，拟证明涉案房屋未被查封；证据二，一份不动产权证，拟证明同小区其他业主办理了房屋不动产权证，涉案房屋也可以办证。经质证，大都公司对证据一的真实性无异议，但认为涉案房屋范围内的土地被查封，涉案房屋登记以房产部门登记信息为准；对证据二的真实性不认可，认为达不到证明目的。本院认为，张俊提交的上述证据无法证明涉案房屋可以办理产权证书，达不到其证明目的，本院不予采信。大都公司未提交新证据。二审期间，为查明涉案房屋占用范围内土地是否仍处于查封状态，本院于2021年3月9日前往武汉市江夏区自然资源和规划局进行调查。经查询，本院获取加盖有武汉市江夏区不动产登记资料查询专用章的《不动产登记资料查询结果证明》，证实涉案房屋占用范围内的土地原国有土地使用权证编号为夏国用（2010）第××号，2013年8月该地块与P（2013）042号地块合并，登记为夏国用（2013）第730号，查询日该地块仍处于查封状态。经质证，张俊对《不动产登记资料查询结果证明》的客观真实性无异议，但是认为土地未被查封，涉案房屋目前可以办证；大都公司对查询结果的真实性、合法性及关联性无异议。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日由最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理……”的规定，本案应围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案房屋能否办理产权登记问题。根据查明的事实，涉案房屋占用范围内的土地现处于另案诉讼的查封状态。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物……”及第三十二条规定：“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定”，据此，涉案房屋所在范围内土地的查封状态及于涉案房屋，即涉案房屋亦处于查封状态。因民事诉讼中的查封，系当事人借助公权力对债权的保全手段，具有公示性和对抗效力，在涉案房屋查封状态解除前，不能进行房屋权属的转移登记。故，张俊上诉请求办理涉案房屋产权登记，因存在客观的履行障碍，在事实上和法律上无法履行，本院不予支持，待上述履行障碍消失后，其可以另行主张。关于大都公司应否为张俊开具购房税务发票问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：“……单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票……”，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票……”，因此，作为房屋出卖人，大都公司在收到张俊的购房款后，应当按照上述法律、法规规定向张俊出具发票，即大都公司开具发票系其法定义务。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料……”之规定，大都公司出具发票亦属于其从合同义务，而张俊能否取得发票直接影响其后续民事权益的实现。不论双方合同中有无关于开具发票的约定，大都公司在收到涉案房屋购房款后应当履行开具发票的义务。故，张俊上诉请求大都公司出具购房款发票的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持，一审判决对此认定存在错误，本院予以纠正。关于大都公司是否应当支付逾期办证违约金问题。双方系房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，张俊的合同目的是按约定支付购房价款并获取房屋的所有权，大都公司的合同目的是转移房屋的所有权并获得房屋价款。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，因此，确保并协助张俊能够办理涉案房屋权属登记是大都公司的主要合同义务及张俊的主要合同目的，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中对权属登记亦有明确约定。其后，双方虽然签订了《协议书》，但根据该协议书内容，其系双方对交房及收房的确认，并未对办理产权证书违约责任进行确认。同时，上述协议书约定的“乙方不得再就买卖合同向甲方提出任何主张或要求”，将使张俊的权利处于不定状态，事实上免除了大都公司协助办理涉案房屋权属转移登记的主要合同责任，排除了张俊的主要合同权利，结合双方缔约地位及能力，一审认定该约定无效并判决大都公司承担违约责任，符合公平及诚信原则，本院予以维持。大都公司的该项上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。综上所述，大都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。张俊的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1894号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1894号民事判决第二项；三、湖北大都地产集团有限公司于本判决生效之日起15日内向张俊开具伊托邦渔人码头一期第13号楼2单元1层2号房屋购房款的正规税务发票；四、驳回张俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由湖北大都地产集团有限公司负担。二审案件受理费100元，由湖北大都地产集团有限公司负担75元，由张俊负担25元。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  胡铭俊审判员  张文浩二〇二一年三月二十六日法官助理邱冠群书记员贾玉玲