辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终727号上诉人（原审原告）:辽宁军仁物业管理有限公司，住所地鞍山市铁西区兴盛路18号。法定代表人：王德刚，总经理。委托诉讼代理人：王金宝，该公司员工。委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李斌，男，汉族，1966年11月2日出生，住鞍山市高新区。委托诉讼代理人：李仲然，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李原，男，汉族，1953年12月7日出生，住鞍山市铁东区。上诉人辽宁军仁物业管理有限公司（以下简称军仁物业公司）因与被上诉人李斌物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2019）辽0304民初3750号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。军仁物业公司上诉请求:―、请二审法院依法撤销鞍山市立山区人民法院作出的（2019)辽0304民初3750号民事判决书，判令李斌给付军仁物业公司2013年10月1日至2019年8月31日期间物业管理费5225元；判令李斌给付军仁物业公司按每日千分之三支付逾期付款滞纳金至结清全部物业费，截止2019年8月应付滞纳金1567元；共计6792元；二、由李斌承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定我方与鞍山市远大房屋开发有限公司签订的前期物业管理委托合同合法有效，该合同约定2014年10月以前按每平方米0.5元，2014年10月以后按0.7元收取物业服务费，我方拥有合法的物业服务合同权利。二、一审法院仅以历年间山水家园小区部分业主不交物业费为依据认定我方物业服务存在瑕疵于法无据。不应扣减我方物业服务费的40%，违反合同约定。三、2014年山水家园小区业主委员会与我方签订的物业服务合同加盖了业委会公章，有业委会成员签字，应合法有效。李斌答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，第一点就是2006年远大公司与军仁物业公司签订的前期物业服务合同，其合同性质并非是前期物业服务协议，案涉小区的前期物业公司为山水物业。军仁物业公司并非案涉小区的先期物业服务公司，进入小区是程序违法的。第二点，军仁物业公司伪造证据。一审提交的先期物业服务合同的签订时间与东大公司开具的情况说明不一致，与进入小区的时间也不一致，这个合同涉及倒签。第三点就是商品房的开发需要严格的程序，案涉小区的开发商应当为东大公司，销售商品房的任何手续均是东大公司的名头。原审法院仅凭关联企业东大公司的一纸情况说明就认定小区的开发商是远大公司，进而认定军仁物业公司是先期物业服务公司是错误的，我们有理由怀疑军仁物业公司私刻的公章。我方认为军仁物业公司并非案涉小区的前期物业服务公司，不存在任何的先期物业服务合同关系，我方不应向军仁物业公司缴纳任何的物业费及滞纳金。军仁物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令李斌给付2013年10月1日至2019年8月31日物业管理费5225元；2、请求判令李斌按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2019年8月应支付滞纳金1567元。共计6792元；3、请求判令李斌承担诉讼费用。一审法院认定事实：李斌现是山水家园小区23号楼1单元1032号房屋，该房屋建筑面积为111.28平方米。2006年6月13日，军仁物业公司与鞍山市远大房屋开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，第二条约定“物业管理服务期限为自2006年7月1日至业主大会成立后业主委员会与选聘新的物业管理公司时，本合同终止。”第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费按业主拥有的物业建筑面积缴纳物业费，物业费收费标准为：普通住宅每平方米0.5元月。”再查，2014年7月25日，山水家园小区业主委员会到鞍山高新技术产业开发区房产局申请备案，2014年11月4日，鞍山高新技术产业开发区房产局回函，予以备案。本届业主委员会任期3年，从2014年7月25日起到2017年7月24日止。业主委员会备案成员：范辉春(主任)、沈尔英(副主任)、丛科(委员)、仇宝刚(委员)、徐锋(委员)、王开铭(委员)、吴晓阳(委员)。2014年9月27日，鞍山市铁东高新区山水家园小区业主委员会与军仁物业公司签订物业管理服务合同，服务期限2014年9月25日至2017年9月24日，约定物业服务费每平0.7元，合同由业主委员会委员丛科、仇宝刚、徐锋、王开铭四个人签字，加盖鞍山市山水家园小区业主委员会公章。2014年12月8日，鞍山高新技术产业开发区房产局发出通告，主要内容为：根据《业主大会业主委员会指导规则》第十七条第三款规定：“选举业主委员会或者更换业主委员会委员，应当经专有部分占建筑面积过半且占总人数过半的业主同意，才能罢免业主委员会。”对“山水家园”小区以入户征求意见形式进行投票，小区业主总户数373户，发出选票250张，收回选票229张，同意票数201张，不同意票数0张，弃权票数28张，未收回票数21张，符合专有部分占建筑面积过半且占总人数过半的规则要求，并遵循公平、公开、公正之原则，同意该小区重新选举业主委员会。2018年该小区产生新业主委员会。2019年3月业主委员会分别召开业主委员会和业主大会进行罢免物业投票，业主委员会公布了人数过半，面积不过半，不罢免物业的公告。2020年10月5日军仁物业公司撤离该小区。又查，鞍山市远大房屋开发有限公司及鞍山市东大房屋开发有限公司出具情况说明，内容为：“鞍山市远大房屋开发有限公司，法定代表人郝禄森于2003年4月开发山水家园小区(远大公司还未成立)当时挂靠在鞍山市东大房屋开发有限公司名下进行开发，办理的所有手续用的都是鞍山市东大房屋开发有限公司的名头。2004年2月6日鞍山市远大房屋开发有限公司成立，并于2006年7月1日与鞍山军仁物业管理有限公司签订正式前期物业管理委托合同。”另查，军仁物业公司向法庭提供物业费缴费情况载明：山水家园物业小区收费户数：2016年96户；2017年90户；2018年83户；2019年80户；2020年1月至9月44户。李斌在2011年12月31日至2019年8月31日期间未向军仁物业公司交纳物业服务费。经该院向社区了解，每年创建文明城市期间，小区卫生都不合格，垃圾比较多，保洁找不到人，卫生是由社区负责清理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉争议物业费用为2013年10月31日起至2019年8月31日期间的物业管理费，在此期间内，涉及两份合同，一份是鞍山市远大房屋开发有限公司与军仁物业公司签订的前期物业管理委托合同，一份是2014年9月27日山水家园小区业主委员会与军仁物业公司签订的物业管理服务合同，本案争议焦点在于上述两份合同是否成立并生效。一审法院认为，前期物业管理委托合同合法有效。理由如下：鞍山市远大房屋开发有限公司于2004年2月6日成立，成立前其法人郝禄森挂靠在鞍山市东大房屋开发有限公司名下开发山水家园小区，办理的所有手续均是用鞍山市东大房屋开发有限公司的名头，鞍山市远大房屋开发有限公司作为山水家园小区的实际建设单位与军仁物业公司签订的前期物业管理委托合同系合法有效，对全体业主具有约束力。李斌作为山水家园小区23号楼1单元1032号业主，应按前期物业管理委托合同约定缴纳物业费。关于山水家园小区业主委员会委员于2014年9月27日与军仁物业公司签订的物业管理服务合同，该院认为该合同不成立，对业主委员会及全体业主不产生约束力。理由如下：第一，业主委员会对外签订合同，应由业主委员会主任代表业主委员会行使签订合同的职责，或者经业主委员会主任授权其他委员代表业主委员会签订合同，而2014年9月27日形成的合同并非业主委员会主任签订，军仁物业公司亦未提供证据证明在合同上签字的其他业主委员会委员系经过主任授权；第二，业主委员会委员丛科、仇宝刚等人的签字行为不构成表见代理。构成表见代理的前提是合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的，军仁物业公司作为山水家园小区的物业服务企业，对于小区业主委员会成员应当知晓，军仁物业公司在明知丛科、仇宝刚等人不具有代表权限且无授权代理的情况下仍然与其签订合同，并非善意。综上，该合同系丛科、仇宝刚等人与军仁物业公司签订的合同，业主委员会与军仁物业公司之间不具有物业服务合同关系，故2014年9月27日的合同对业主委员会及全体业主不产生约束力。关于李斌应否给付物业费一节，前期物业管理委托合同第二条约定“物业管理服务期限为自2006年7月1日至业主大会成立后业主委员会与选聘新的物业管理公司时，本合同终止”。因2014年9月27日签订的物业管理服务合同不成立，故前期物业管理委托合同尚未终止，对合同双方当事人仍有约束力，李斌应按照前期物业管理委托合同约定履行缴纳物业费的义务，故对军仁物业公司主张李斌给付物业费的诉求该院予以支持。关于给付物业费金额应视军仁物业公司服务情况而定，本案军仁物业公司提供2016年至2020年小区物业收费情况，约三分之二业主未向原告缴纳物业费，能够反映大多数业主对军仁物业公司的服务并不满意，该院向社区了解的物业服务情况，军仁物业公司提供的服务确实存在瑕疵或不足，故该院综合考虑对军仁物业公司主张的物业费酌情扣减40%。前期物业管理委托合同约定物业费收费标准为每平方米0.5元/月，李斌欠缴时间为2013年10月1日至2019年8月31日，李斌应缴纳物业费为0.5元/月/平×111.28平×70个月×60%=2336.88元，故该院对军仁物业公司要求李斌缴纳2336.88元物业费的主张予以支持，对过高请求部分该院不予支持。关于军仁物业公司主张李斌按照每日千分之三支付逾期付款滞纳金直至结清全部物业费一节，该院认为，由于军仁物业公司与鞍山市远大房屋开发有限公司签订的前期物业管理委托合同中并未对欠缴物业费滞纳金计算标准进行约定，军仁物业公司该项主张无法律依据，故该院不予支持。关于李斌辩称其未与军仁物业公司签订过物业服务合同，属被动接受服务一节，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，军仁物业公司与建设单位签订的前期物业管理委托合同对李斌具有约束力，故该院对李斌该项辩称不予支持。关于李斌辩称主体不适格一节，李斌现为案涉房屋的所有人，依据《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主”之规定，李斌系案涉房屋的业主，军仁物业公司有权向其主张权利。故对李斌该项辩称该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李斌于判决发生法律效力后十日内给付军仁物业公司自2013年10月1日起至201978年8月31日止的物业费2336.88元；二、驳回军仁物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(军仁物业公司已预交)，由李斌负担17元，由军仁物业公司负担33元。二审中，当事人围绕其主张向本院提交证据如下：上诉人提交证据：鞍山市远大房屋开发有限公司与军仁物业公司签订补充协议一份，证明李斌应该按照该协议支付自2013年10月1日至2019年8月31日的物业费和滞纳金。李斌对该份证据的真实性、关联性、合法性均有异议。远大公司并非案涉小区的建设单位，其无权为案涉小区选取前期物业服务公司。李斌提交证据如下：一、商品房购销契约书和收款收据一份，证明案涉小区的建设单位是鞍山市东大房屋开发有限公司，我方签订该契约书时同时签订了物业管理合同，并缴纳物业费，当时的物业服务公司为鞍山市山水物业管理有限公司，并非军仁物业公司。二、山水家园物业管理合同三份。证明小区的其他业主在购买小区房屋时签订了前期物业管理服务协议，当时选定的物业公司是山水家园物业服务公司并非军仁物业公司。军仁物业公司质证：对证据一真实性没有异议，关联性有异议，该组证据证实李斌交纳的物业费是在2007年9月18日之前交的，与本案无关。对证据二真实性有异议，未见原件，与本案无关，且我方为被上诉人方提供了事实上的物业服务。对上述证据的认定情况在本院认为中予以论述。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于军仁物业公司上诉主张“一审法院认定我方与鞍山市远大房屋开发有限公司签订的前期物业管理委托合同合法有效，该合同约定2014年10月以前按每平方米0.5元，2014年10月以后按0.7元收取物业服务费，我方拥有合法的物业服务合同权利”一节。原审中认定军仁物业公司与鞍山市远大房屋开发有限公司签订的前期物业管理委托合同合法有效，而2014年9月27日军仁物业公司与山水家园小区业主委员会委员签订的合同不成立，该合同因法定原因，其约定内容按0.7元收取物业服务费对业主委员会及全体业主不产生约束力，故对军仁物业公司的此项上诉主张，本院不予支持。关于军仁物业公司上诉主张“一审法院仅以历年间山水家园小区部分业主不交物业费为依据认定我方物业服务存在瑕疵于法无据。不应扣减我方物业服务费的40%，违反合同约定”一节。原审中，军仁物业公司提供了2016年至2020年小区物业收费情况，原审法院亦向社区了解的物业服务情况，军仁物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵或不足，原审法院综合考虑后酌定扣减40%并无不当，且该判令标准，在军仁物业公司的其他涉诉案件已经有生效判决按照该标准判令物业费用支付比例。故一审法院遵从法律尺度的一致性基本原则进行判令并无不当。故对军仁物业公司的该项上诉主张，本院不予支持。军仁物业公司作为专业的物业管理公司，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持。关于军仁物业公司上诉主张“2014年山水家园小区业主委员会与我方签订的物业服务合同加盖了业委会公章，有业委会成员签字，应合法有效”一节。2014年山水家园小区业主委员会丛科、仇宝刚等人与军仁物业公司签订的物业服务合同上没有业主委员会主任代表业主委员会签字行使职责，军仁物业公司在一审、二审期间亦未提供证据证明在合同上签字的其他业主委员会委员系经过主任授权，且其他委员的签字行为不构成表见代理，原审法院认定该合同不成立，对业主委员会及全体业主不产生约束力并无不当。故对军仁物业公司的此项上诉主张，本院不予支持。综上所述，辽宁军仁物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽宁军仁物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  许爱军审判员  吴红娜二〇二一年三月十九日法官助理薛慧敏书记员何洋