广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初2688号原告：佛山市品桦物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：梁颖辉，广东创顺律师事务所律师。被告：潘文摄，男，1984年10月1日生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：周李明，广东康扬律师事务所律师。原告佛山市品桦物业管理有限公司诉被告潘文摄租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，于同年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁颖辉、被告及其委托诉讼代理人周李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年4月14日签订的《奇槎租赁合同》无效，被告返还佛山市南海区×××××××工业区内的厂房及土地；2.被告向原告支付自2018年8月1日起的房屋占有使用费，暂计算至2020年11月30日为28个月共61600元(参照《奇槎租赁合同》约定租金2200元/月，自2020年12月1日计算至实际返还之日的占用费参照上述方式计算)；3.被告向原告支付拖欠土地占用费的利息(以拖欠的土地占用费为本金，自起诉之日起至实际清偿之日止，按LPR计算)；4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求并明确第2项诉讼请求中租金的计算期间为2018年8月1日计至2021年1月31日，不再主张该期间后的租金。事实和理由：2017年3月27日，黎永峰、邝子欣（代理人：邝志坚）、黄某1三人签订《协议书》，约定共同合伙承租佛山市南海区×××××××工业区内的厂房用于出租经营。2017年3月28日，黎永峰以合伙体代表的身份与佛山市南海区×××××占二股份合作经济社签订了《租赁合同书》承租了占二经济社占二工业区内一处2777平方米的厂房（无房产证）。随后，上述合伙体于2017年10月12日组建佛山市品桦物业管理有限公司（原告）用于经营管理案涉厂房的出租、分租事宜。2018年4月14日，原告与被告签订了《奇槎租赁合同》，由被告承租位于佛山市南海区×××××××工业区××××××××，租赁期从2018年5月1日至2024年4月30日，保证金6600元、租金2200元/月，先交租后使用。当日，原告将租赁物交付给被告使用。合同签订后，原、被告均如实履行《奇槎租赁合同》之约定。直至2018年8月，被告开始拖欠租金。原告多次催收无果。经多次追讨，被告至今仍未向原告支付任何费用，原告认为因案涉厂房登记状态不明（占二经济社未提供上层建筑的相关证明），如属违章建筑，依据《合同法》有关规定，原、被告双方签订的《奇槎租赁合同》应属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，如合同无效，原告作为本案所涉土地、房屋的使用者、建设者、实际收益人，有权要求被告参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。故提起诉讼。被告辩称，2021年2月3日，佛山市南海区××××××占二股份合作经济社（简称占二经济社）与黎永峰签订一份《解除租赁合同协议书》，占二经济社已于2021年2月3日收回涉案租赁物，地上建筑物已交付给占二经济社。被告在2018年8月1日至2020年11月30日的租金已足额支付完毕，不存在拖欠的情况。具体如下：被告在租赁涉案租赁物时，于2018年4月11日和4月14日通过微信支付的方式共向邝志坚支付8800元，已按合同第三条的约定支付租赁押金6600元和2018年5月租金2200元。而且，被告还于2018年6月11日和2018年7月10日分别通过微信支付的方式支付2018年6月租金2200元和2018年7月租金2200元。2018年7月底，经原告通知，从2018年8月起租金统一向原告股东黎永峰支付。2018年8月2日，被告向黎永峰支付2200元的租金。在租赁涉案租赁物时，邝志坚承诺提供办公桌、沙发等办公室家具给被告开设公司使用，但是在2018年8月初，原告三股东之间发生矛盾。股东黄某1强行将被告租赁物内的办公家具搬离，拒绝提供给被告使用。这一行为直接导致被告公司经营受阻，后经与原告三股东协商，原告同意对被告进行补偿，同意对被告免租4个月，从2018年8月至11月，已交的2018年8月租金用于抵扣2018年12月的租金。被告自2018年8月2日起至2020年12月16日期间共向原告指定的收款方黎永峰支付租金52800元、水电费3445.5元，合计56245.5元。具体如下：（1）微信支付33926.5元，其中30800元为租金，3126.5元为水电费。（2）通过支付宝转账的方式向黎永峰农业银行账户转账11319元，其中11000元为租金，319元为水电费。（3）通过冯叶珍的农业银行账户向黎永峰农业银行账户转账6600元租金；（4）现金支付4400元。由于占二经济社已于2021年2月3日收回涉案租赁物，故原告无权主张2021年2月3日之后的占用费。被告按时足额支付租金，未拖欠原告的租金和占用费，原告主张土地占用费的利息无事实和法律依据。退一步来讲，假设被告需要支付2020年12月1日起至2021年2月3日期间的占用费，那么也应该从被告已支付的租金押金中予以扣减，扣减剩余部分应返还给被告。此外，原告明知租赁物未办理相关的产权证仍出租给被告使用，显然存在明显的过错，应向被告赔偿相应的装修损失。在租赁期间，原告从未向被告催收过租金，被告支付租金亦是按原告指定收款方黎永峰进行支付，原告从未提出异议。可见，原告在本案中主张被告拖欠其租金毫无事实和法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人有原件核对或虽为复印件但对方当事人对真实性无异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：黎永锋向佛山市南海区××××××占二股份合作经济社承租占二工业区的厂房并于2017年3月27日签订《租赁合同书》，租赁期限15年，从2017年4月1日起至2032年3月31日止。该合同乙方落款处显示的联系电话为189×××××799。2018年4月14日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《奇槎租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商铺位于佛山市南海区大沥奇槎占二工业区的商铺；租赁期限自2018年5月1日起至2024年4月30日止，月租金2200元，租金从2018年5月1日起开始缴交，租赁期初需缴交三按一租，合计金额8800元，租赁期满如乙方无违约行为，损坏商铺等，需退还押金。原、被告确认被告已付押金6600元。原告主张由邝志坚收取，被告主张微信支付予邝志坚母亲的账户。被告主张2018年7月31日前的租金支付予了邝志坚，原告陈述并举证2018年8月1日后的租金支付情况如：序号对应月份付款情况原告陈述及对应证据12018年8月至11月主张为免租期2020年11月26日与黎永锋微信聊天记录中的表格（表格中显示为2018年8月至10月免租，2018年11月和4月份-5月份厂房租金：2200元*3个月=6600元），原告主张11月份亦为双方协商的免租期。22018年12月2200元2018年8月2日微信转账给黎永锋的记录。32019年1月2280元2019年1月26日支付宝转账给黎永锋的记录。42019年2月现金支付无证据。52019年3月至5月6839元2019年5月14日支付宝转账给黎永锋的记录。其中6600元为租金，余款为水电费。62019年6月2200元2019年6月22日支付宝转账给黎永锋的记录。72019年7月现金支付无证据。82019年8月2200元2019年8月16日微信转账给黎永锋的记录。92019年9-11月6600元2019年11月20日银行转账给黎永锋的记录。102019年12月-2020年2月6600元2020年3月1日微信转账给黎永锋的记录。112020年3-5月6600元2020年5月13日微信转账给黎永锋的记录（共3笔转账记录）。122020年6月2200元2020年6月12日微信转账给黎永锋的记录。132020年7月2200元2020年7月21日微信转账给黎永锋的记录。142020年8-10月6600元2020年11月7日微信转账给黎永锋的记录。152020年11月2200元2020年12月16日微信转账给黎永锋的记录。162020年12月-2021年1月主张免租因村里收回租赁物，黎永锋与被告协商免除2020年12月后的租金。2021年2月3日，黎永锋（乙方）与佛山市南海区××××××占二股份合作经济社（甲方）签订《解除租赁合同协议书》，鉴于甲、乙双方于2017年3月27日签订《租赁合同书》，经双方协商一致，同意解除合同，并就合同解除、租赁物交还等事宜协议如下：甲方决定按照《租赁合同书》收回租赁物，乙方应于2021年2月3日将租赁地交付予甲方……等等约定。该协议乙方落款处显示的联系电话为189×××××799。原被告确认被告已在2021年2月3日搬离涉案租赁物。2021年1月28日，原告提起本案诉讼。另查明，被告举证的微信备注名“佛山公司业主黎永锋”的微信即为黎永锋的微信，对应微信号为F91181238，电话号码为189×××××799。诉讼中，原告陈述黎永锋、邝志坚、黄某1设立了合伙体，黎永锋代表该合伙体与占二经济社签订了涉案厂房的租赁合同，随后黎永锋、邝子欣（代表邝志坚）、黄某1设立了原告公司，并以案涉厂房的租赁使用权作出出资，使用原告的名义对外出租租赁物，黎永锋既是合伙体的合伙人，也是原告公司的股东。本院认为：原告既未提供证据证明涉案租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租的涉案租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，涉案租赁物形成的租赁合同无效。合同无效，因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告收取的押金6600元应予返还，被告实际占有、使用涉案租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照合同约定标准支付占用期间的使用费（租金）予原告。黎永锋作为原告股东之一，与被告沟通协商承租事项、收取租赁物占用费，在原告未能举证其明确占用费收取账户而被告不予遵守的情况下，黎永锋收取租金的法律后果应及于原告，即被告已支付占用费（予黎永锋）或与黎永锋协商免除占用费的对应月份，原告无权再向被告主张。而对被告不能举证已付款项或协商免除占用费的月份，即2018年11月（主张为免租期）、2019年2月（主张为现金支付）、2019年7月（主张为现金支付）、2020年12月至2021年1月（主张为免租期），应当由被告举证证明有不予支付的理由，在被告举证不能的情况，被告应履行支付义务。其中：关于2018年11月（主张为免租期）占用费，被告举证微信聊天中的表格显示“2018年11月和4月份-5月份厂房租金：2200元*3个月=6600元”，即2018年11月份租金为需要支付的租金月份，涉案租赁物的占用费并非自始支付予黎永锋一人，黎永锋不予催讨不代表免除支付，且被告亦不能提供黎永锋同意免于支付的证据佐证，故该月占用费被告应予支付。关于2019年2月（主张为现金支付）、2019年7月（主张为现金支付）的占用费，被告并未能举证证明，且与被告日常支付方式（转账）不同，被告应予支付。关于2020年12月至2021年1月（主张为免租期）的占用费，被告并未举证黎永锋或原告人员同意免除的证据佐证，被告应予支付。综上，被告尚应支付上述5个月的占用费共11000元=2200元*5个月。诉讼中，被告同意以应退押金抵扣占用费，为避免诉累，本院直接予以抵扣，即被告尚应支付占用费4400元=11000元-6600元，原告主张超出部分，本院不予支持。对原告诉请利息，本院支持以4400元为本金从起诉之日即2021年1月28日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，原告主张超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告潘文摄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费4400元及利息（以4400元为本金自2021年1月28日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告佛山市品桦物业管理有限公司；二、驳回原告佛山市品桦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1734元（原告已预交），由原告负担1709元，被告负担25元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员徐琼二〇二一年三月五日书记员何双燕