宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁04民终302号 上诉人(原审原告)：周华中，男，1978年8月28日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区彭阳县。 委托诉讼代理人：谢文东，宁夏泽芸律师事务所律师。代理权限:特别授权。 被上诉人（原审被告）：固原市星城置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区彭阳县。 法定代表人：董财军，任公司经理。 委托诉讼代理人：张强，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限:特别授权。 上诉人周华中因与被上诉人固原市星城置业有限公司（以下简称星城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区彭阳县人民法院(2020)宁0425民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周华中上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区彭阳县人民法院(2020)宁0425民初2490号民事判决中的第一、二项判决内容，发回重审。2.要求被上诉人支付违约金200万元。3.要求被上诉人继续履行《房屋租赁合同》，将彭阳县兴彭大街与萧关路交汇处的水岸星城尚街1号楼1-1-01、1-1-02、1-2-01、1-2-2、1-2-03即变更为现在的房屋号1-1-01、1-1-02、1-2＃1-2层1-2-01的房屋以560万元出售、过户给上诉人名下。4.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、2020年3月25日上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，合同当日成立并生效，此合同名义上是租赁合同，但实为房屋买卖合同，因为在合同第3条当中明确约定，房屋总价款为560万元，上诉人随时可以过户出售涉案房屋，并没有约定房屋租赁及房屋租金的缴纳方式，且第4条明确约定了一年后即2021年11月30日以后3日内，上诉人需书面表示不购买涉案房屋时，被上诉人才有权将涉案房屋出售给第三方，从上述约定当中不难看出，《房屋租赁合同》实质是《房屋买卖合同》。二、上诉人已将上述房屋当中的两间营业房开始使用，在墙面外围悬挂了上诉人的招商广告宣传牌，上诉人与第三人恶意串通，明知上诉人与被上诉人有房屋合同关系，上诉人仍然将房屋出售给第三人，严重损害了上诉人的合法权益。三、一审法院越俎代庖，被上诉人在一审当中并没有提起反诉要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求，而一审法院强制解除了双方的《房屋租赁合同》，严重侵犯了双方的诉讼权利，属于程序违法。四、上诉人与被上诉人在签订《房屋租赁合同》后，上诉人按照约定给被上诉人支付20万元的保证金，之后，被上诉人还向上诉人借款30万元，被上诉人汇给上诉人20万元后，被上诉人并没有明确说明此20万元是退回来的保证金，也没有说要解除《房屋租赁合同》，上诉人以为是偿还借款，再者，解除《房屋租赁合同》需要双方明确的意思表示。五、违约金是双方签订合同时预见到的损失、约定的数额，不需要上诉人提供相应的证据，被上诉人用行为表示明确违约在先，致使上诉人为履行合同而准备的相关材料设备造成了巨大损失，被上诉人应当按照约定支付违约金200万元。依据《民诉法》第164条之规定上诉人向贵院提出上诉，请求支持上诉人的上诉请求。 星城公司辩称，一、关于本案法律关系问题。本案的法律关系是租赁合同纠纷而不是买卖合同纠纷。从双方签订《房屋租赁合同》来看，该合同中明确约定了租赁物的名称、租赁时间等条款，完全具备租赁合同纠纷的构成要件，符合买卖合同纠纷的构成要件。至于合同第3条和第4条的约定实质是关于上诉人优先购买权的约定。二、关于是否交付涉案房屋问题。从始至终被上诉人都没有将涉案房屋交付给上诉人，至于其所言“使用”一事，更是无从谈起。三、关于上诉人是否要求解除《房屋租赁合同》问题。上诉人在诉状中确实没有关于解除《房屋租赁合同》的诉请。但是，在庭审过程中，经主审法官释明上诉人明确表示请求法庭从实质上、根本上处理该纠纷，并且要求法庭解除该《房屋租赁合同》，庭审笔录均记录在案，一审法院遂在判决时一次性处理了该纠纷。四、关于退还2O万元保证金问题。2020年11月8日，被上诉人在退还上诉人20万元保证金，已经电话明确告知其解除租赁合同，退还的20万元费用也是保证金。同时，从上诉人多次将该20万元保证金转回被上诉人账户的行为也可以说明其明知是被上诉人退还的保证全，若是被上诉人偿还的借款，没有不收回的道理。五、关于违约金问题。一审法院认定被上诉人有两处违约行为，即一是未在合理期限内通知上诉人优先购买；二是退还上诉人保证金，明确表示不再履行租赁合同。本案中上诉人的实质损失仅仅是其缴纳给被上诉人20万元保证金。因此，一审法院判决被上诉人承担10万元的违约责任过高，应当予以调整。 周华中向一审法院提出起诉请求：1.判令星城置业公司继续履行《房屋租赁合同》，即将彭阳县兴彭大街与萧关路交汇处的水岸星城尚街1号楼1-1-01、1-1-02、1-2-01、1-2-02、1-2-03的商品房以560万元的价格出售给周华中或周华中指定的第三人，并协助办理房屋备案及商品房产权过户登记手续；2.判令星城置业公司向周华中支付违约金200万元。诉讼过程中，周华中变更第一项诉讼请求为：判令星城置业公司退还周华中已付的装修保证金20万元。 一审法院认定事实，2020年3月25日，星城置业公司与周华中签订《房屋租赁合同》，约定星城置业公司将其位于××县、1-1-02、1-2-01、1-2-02、1-2-03的商品房出租给周华中，租赁期限自2020年11月30日起至2021年11月30日止，租赁期限内周华中可随时与星城置业公司协商以总价560万元将房屋出售给周华中或周华中指定的人员，若租期届满后星城置业公司不将房屋出售给周华中，则应向周华中支付违约金200万元。另约定，合同签订之日周华中应向星城置业公司缴纳租赁保证金20万元，安装电梯时退还。合同履行过程中，周华中依约支付保证金20万元，星城置业公司至今未向周华中交付租赁房屋，并于2020年8月6日与第三人签订《商品房买卖合同》，以总价600万元的价格将水岸星城尚街1号楼1-1-01、1-1-02、1-2#1-2层1-2-01的商品房出售给第三人，并于同年8月13日办理备案登记手续。2020年11月8日，星城置业公司告知周华中解除《房屋租赁合同》的同时将保证金退回周华中，周华中后又将保证金转账交付至星城置业公司账户。另查明，星城置业公司在××县、1-2-02、1-2-03商品房基础上修建第二层，并将该楼一、二层房号变更为1-2#1-2层1-2-01。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.本案的基础法律关系是什么？2.涉案《房屋租赁合同》的效力及其法律后果；3.违约金数额的确定？关于第一个争议焦点，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案周华中与星城置业公司所签订《房屋租赁合同》中明确约定了租赁物名称、数量、租赁期限等条款，故周华中与星城置业公司之间形成房屋租赁合同的法律关系。法律明确规定承租人在同等条件下对租赁物享有优先购买权，周华中诉称双方虽签订《房屋租赁合同》，但该合同实质为房屋买卖合同，并列举上述合同中的部分条款予以证明，本院审查后认为，周华中列举合同条款内容的实质是对承租人在租赁期限内行使优先购买权的具体规定，并非是房屋买卖合同的相关条款，故周华中诉称其与星城置业公司之间形成房屋买卖合同法律关系的主张本院不予采信。关于第二个争议焦点，租赁合同属诺成合同，自当事人双方意思表示一致时合同即成立并产生约束力。本案中，自周华中与星城置业公司2020年3月25日签订《房屋租赁合同》起，该合同即成立并对双方产生约束力。租赁合同并不以租赁物的交付为生效要件，故星城置业公司辩称《房屋租赁合同》尚未生效的理由不能成立，本院不予采信。基于生效的租赁合同，星城置业公司存在两个实际违约行为：一是星城置业公司出卖租赁房屋时，未在出卖之前的合理期限内通知周华中，该行为虽未违反合同约定租赁期限内的优先购买权，但违反法律规定承租人享有的优先购买权，故应认定星城置业公司的行为违约；二是星城置业公司庭审中自认其将租赁房屋出售给第三人后，曾告知周华中解除合同并向周华中退还20万元保证金，该行为系星城置业公司以明确表示及自己行为同时表明不履行合同义务的情形，亦应认定星城置业公司的行为违约。据此对周华中要求星城置业公司承担违约金的诉讼请求予以支持。法律规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故涉案《房屋租赁合同》的效力并不因星城置业公司将租赁房屋出售给第三方而受影响，但考虑到合同约定的租赁期限尚未开始、租赁房屋尚未交付、租赁期限仅为1年及星城置业公司已明确告知周华中要求解除合同的事实，周华中利用租赁房屋长期经营超市的合同目的已无法实现，故《房屋租赁合同》应予解除，合同解除后星城置业公司收取的保证金20万元应退还周华中。关于第三个争议焦点，法律规定，违约金应结合违约行为造成合同相对人的损失数额进行确定，本案《房屋租赁合同》所约定的200万元违约金明显超出了星城置业公司违约行为造成周华中的损失，应依法予以调整。因合同租赁期限尚未开始，故周华中的损失为已付款项的利息损失，故对星城置业公司辩称周华中的损失为20万元保证金自合同签订之日起至起诉之日止利息的损失的意见予以采信。同时，当事人应当在行使权力、履行义务时遵循诚实信用的原则，星城置业公司在与周华中签订《房屋租赁合同》后，又将租赁房屋出售给第三方的行为违反了该诚实信用原则，不利于保护交易安全，对此行为应予惩戒，并在确定违约金时予以考虑。据此，本院酌定星城置业公司支付周华中违约金10万元较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条、第二百三十条之规定，判决：一、解除原告周华中与被告固原市星城置业有限公司签订的《房屋租赁合同》，由被告固原市星城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告周华中保证金20万元；二、被告固原市星城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周华中违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取计11400元，由原告周华中负担8125元，由被告固原市星城置业有限公司负担3275元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案的合同性质是房屋租赁合同还是房屋买卖合同；二、星城公司是否有权将案渉房屋出卖给第三人；三、一审法院解除双方签订的《房屋租赁合同》，程序是否合法；四、星城公司退还周华中20万元是保证金还是还款；五、星城公司是否应当按照约定的违约金向周华中支付违约金200万元。 关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”针对案涉房屋上诉人周华中与被上诉人星城公司签订的房屋租赁合同，合同约定租赁期限为一年，并约定：租赁期限内周华中可随时与星城置业公司协商办理买卖手续将房屋出售给周华中或周华中指定的人员名下，总价560万元整。根据合同形式及内容双方签订合同的性质应为房屋租赁合同。合同约定房屋买卖的前提条件是在租赁期限内可随时与星城置业公司协商办理买卖手续，该约定系周华中对租赁物享有优先购买权，并非合同为房屋买卖合同。故一审法院认定合同的性质系房屋租赁合同，并无不当。周华中所称系房屋买卖合同无事实和法律依据。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定;“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”周华中在租赁物未按约交付前，已按照合同约定缴纳了20万元保证金，租赁合同应为有效合同。按照上述法律规定星城公司在租赁期间出卖租赁物，并不影响房屋租赁合同的效力。但星城公司将案涉房屋卖与他人并备案，房屋所有权变动，发生于房屋租赁前而非发生在租赁期间，一审适用上述法律条款欠妥。星城公司将案涉房屋出卖于他人致使租赁合同无法实现，应当承担违约责任。 关于第三个争议焦点，被上诉人星城公司在租赁期前将案渉卖与他人，根据上述法律条款规定，租赁合同仍然有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据该条款规定，星城公司未将租赁物交付给周华中使用、收益，周华中也未支付租金，仅支付了保证金，租赁合同未全部履行，该合同约定了周华中对案涉房屋可以购买，实际是对该房屋享有优先购买权。鉴于本案案涉房屋并非在租赁期间发生所有权变动，星城公司在房屋租赁合同未到履行期前，又将案涉房屋出卖于他人的事实，一审庭审中周华中亦表示合同不能履行，星城公司应当承担违约责任及退还保证金，星城公司亦要求解除合同的请求。现房屋租赁合同无法继续履行，一审法院判决解除房屋租赁合同，程序并不违法。 关于第四个争议焦点，星城公司与周华中签订了房屋租赁合同，周华中缴纳了保证金20万元。星城公司将案涉房屋出卖于他人后，已明确告知周华中要求解除房屋租赁合同，并退还20万元保证金的行为，表示不再履行合同。周华中上诉称星城公司借其30万元，20万元退的是借款，但该理由在一审中并未提及，且在一审庭审中认可星城公司退还保证金20万元，对其性质未提出异议，故该上诉理由不能成立。 关于第五个争议焦点，如前所述，现案涉房屋已出卖于他人，周华中未能按照房屋租赁合同约定对租赁物使用、收益，星城公司应当承担违约责任。一审综合本案房屋租赁合同履行期限未到期及周华中仅缴纳了20万元的保证金，周华中请求按照房屋租赁合同约定的违约金200万元要求赔偿，该请求明显超出了星城公司的违约行为，对周华中造成的损失，一审法院以20万元保证金的利息损失从签订合同之日起至起诉之日止予以支持，酌定赔偿周华中违约金10万元，并无不当。 综上所述，周华中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人周华中负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二一年三月二十二日 书记员  侯 荣