广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33696号原告：佛山市南海区平洲文化娱乐发展公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××内，统一社会信用代码914××××××××××××148。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：欧阳彩美，广东格然律师事务所律师。委托诉讼代理人：林中梁，广东格然律师事务所实习律师。被告：梁思瑶，女，1994年4月22日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××442。委托诉讼代理人：黄俊熙（系原告丈夫），住广东省广州市越秀区前鉴通津2号508房。委托诉讼代理人：邓俊南，广东卓就律师事务所律师。原告佛山市南海区平洲文化娱乐发展公司诉被告梁思瑶租赁合同纠纷一案，本院2020年12月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳彩美、林中梁，被告的委托诉讼代理人黄俊熙、邓俊南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即支付自2020年4月20日至2020年7月19日的租金及2020年3月20日至2020年7月19日水电费合共59273.47元以及相应违约滞纳金4629.32元，暂合共63902.79元。（租金违约金每日按所欠租金金额的万分之五支付违约滞纳金至付清之日止，现暂计至2020年10月27日；水电滞纳金按照当月实际用水用电量加收20%的滞纳金）；2.确认被告的履约保证金55225.8元归原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月20日，原告将位于佛山市南海区×××××××平洲文化中心首层的物业出租予被告，双方签订了《租赁合同》，明确约定了租赁地点、租赁面积、租赁期限、租金、水电费及支付方式、逾期缴交以上费用加收违约滞纳金、违约责任等，第八条第1款：“乙方还须每日按所欠租金金额的万分之五支付违约滞纳金至付清之日止。”第八条第2款：“该物业的水、电费由乙方承担,若乙方拖延缴交水电费,甲方则按照乙方当月实际用水用电量加收20%的滞纳金”等内容。第十条：“乙方违约:有以下情形之一的,甲方有权提前解除合同,收回该物业（包括乙方投资的建筑物、装修物、固定设施）,没收乙方的合同履约保证金，且乙方须赔偿甲方的经济损失：......3、乙方未能按合同约定交纳租金达30日的。”2020年7月13日，原告与被告共同签订了《解除租赁合同书》，双方约定：“对于乙方提前退租解除合同,根据原租赁合同乙方的违约责任条款,乙方所支付的履约保证金55225.8元(大写：伍万伍仟贰佰贰拾伍元捌角)归甲方所有。原《租赁合同》于2020年7月19日解除，乙方必须在2020年7月19日前缴清原租赁合同解除之前的租金、管理费、水电费以及原租赁合同约定由乙方承担的全部费用,并按本合同书规定返还租赁物业”、“如乙方不按本合同书约定履行的,甲方有权追究乙方提前退租解除的全部违约责任(包括但不限于甲方没收原租赁合同履约保证金、乙方支付未履行完租期的租金费用、滞纳金、赔偿损失、甲方为维权支出的合理费用如律师费、诉讼费、公证费、评估费等)”等。2020年4月始，被告多次欠付租金、水电费等，原告多次催收无果。被告至今仍拖欠自2020年4月20日始至今的租金、水电费用尚未支付给原告。原告认为，被告长期拖欠租金等费用的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权依法解除合同并追究被告的全部违约责任。因此，原告为保护自己的合法权益，特提起诉讼，请法院根据事实和法律，判决支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.原告没有提交租赁物的报建规划手续或产权证，我方对租赁合同的合法性及效力问题存疑。2.被告使用租赁物四个月，且已经交了一个月租金，只欠付三个月租金，被告交的保证金足以抵扣所欠付的租金，而原告要求没收被告保证金后还需要被告再行支付三个月租金，相当于被告租用场地四个月却要交付七个月租金，在正常市场环境下，该违约责任也是明显过高。更何况在疫情期间，被告出现经营困难下，更显失公平。因此，合同约定的违约责任过分高于被告的租金损失，请求法院予以调整。3.佛山市南海区政府出具的疫情期间企业稳定发展的实施意见，政府明确降低租金减少企业负担，具体措施为对于承租国有资产的企业免收两个月租金，被告租用场地四个月，原告也只应该收取被告两个月的租金，原告没收被告三个月租金数额的保证金已足够原告弥补损失。原告不应在没收保证金的情况下追讨全部租金。原告的要求明显与政策背道而驰，非但没有减轻企业负担，还增加企业负担。综上，原告没收被告保证金足以弥补原告的租金和水电费损失，请求法院驳回原告的全部诉求。我方确认原告主张的水电费金额。我方主张用保证金抵扣相应费用。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对被告无异议或真实性无异议的证据及有原件核对的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年3月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将其位于南海区桂城平洲永安路平洲文化中心首层的物业（下简称“涉案物业”）出租给乙方作商铺用途，不得用作经营娱乐行业，不得明火煮食，不得住人。该物业计租面积为204.54平方米。租赁期为3年，自2020年3月20日至2023年3月19日止。从2020年3月20日起正式计收乙方租金。月租金为18408.6元。甲方按月收取租金，乙方必须于每月10日前交付当月租金。租金每两年递增10%。本合同签订之日乙方须向甲方支付合同履约保证金55225.8元，上述保证金在乙方在没有拖欠租金、税费或没有因使用该物业经营而产生的其他纠纷未解决的，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方在接到乙方齐全的退保证金申请资料后三十天内将保证金退还给乙方。如甲方未经乙方同意提前单方解除合同，或该物业存在第三方主张权利的情况且导致乙方无法正常使用该物业的，甲方须无息退还合同保证金给乙方，且乙方有权提前解除合同；乙方存在未能按合同约定交纳租金达30日等违约情形的，甲方有权提前解除合同，收回该物业，没收乙方的合同履约保证金，且乙方需赔偿甲方的经济损失。2020年4月10日，原告出具收据确认收到原告支付的涉案物业保证金55225.8元、出具发票确认收到原告支付的2020年3月20日至2020年4月19日的租金18408.6元。2020年7月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）就涉案物业签订《解除租赁合同书》，约定乙方支付的履约保证金55225.8元归甲方所有。原租赁合同于2020年7月19日解除。乙方必须在2020年7月19日前缴清原租赁合同解除之前的租金、管理费、水电费以及原租赁合同约定由乙方承担的全部费用，并按本合同书规定返还租赁物业。原被告双方确认原告于2020年7月19日收回涉案物业。另查明，涉案物业所在的平洲文化中心首层已取得佛山市南海区规划建设局批准建设。本院认为，涉案物业已经主管部门批准建设，原被告就涉案物业签订的《物业租赁合同》、《解除租赁合同书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告未按双方约定支付租金等费用，构成根本违约，根据双方约定，原告有权没收被告支付的保证金55225.8元。原告主张被告支付2020年4月20日至2020年7月19日期间的租金55225.8元、2020年3月20日至2020年7月19日期间的水电费4047.67元，被告确认尚未支付且未对原告主张的金额提出异议，本院对原告的该主张予以支持。被告辩称以保证金抵付尚欠租金等费用的意见，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金，被告逾期支付的确会造成原告资金占用损失，但原告主张的滞纳金计算标准过高，本院酌定被告应以59273.47元为本金从2020年7月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告超出本院核定范围的滞纳金主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁思瑶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、水电费共59273.47元，并以该款为本金从2020年7月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市南海区平洲文化娱乐发展公司；二、被告梁思瑶已付的保证金55225.8归原告佛山市南海区平洲文化娱乐发展公司所有；三、驳回原告佛山市南海区平洲文化娱乐发展公司其他诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费1341.29元（原告已预交），由被告负担并应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年三月八日书记员  卢丹伦