湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初4046号原告张磊，男，汉族，1987年2月28日生，户籍所在地：长沙市芙蓉区，住双峰县。委托代理人彭武华，湖南富厚律师事务所律师。被告毛金伟，男，汉族，1973年5月2日生，户籍所在地：湖南省涟源市。原告张磊与被告毛金伟租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张磊及其委托代理人彭武华、被告毛金伟到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告张磊请求判令：1、被告支付原告2020年12月1日至12月24日租金24000元，2020年８月1日至８月30日免租期租金3000元。2、被告支付原告电费7582元。3、原告不需返还被告3万元押金。4、被告支付原告租金滞纳金7200元。被告赔偿原告损失6万元，并承担本案的诉讼费用。被告毛金伟辩称：租金交到了2020年11月30日，因为生意不好我要求减租原告不同意，被告的房子是自己的，宁可空着。12月24号晚上，原告将所有商品全部清到一个角落里去了，12月25号就把场地全部租赁给别人去了。我们还没进场就算我们的电费，不合理。对原告的诉讼请求一，11月9号原告把我的主机电脑搬走，影响我正常经营，其请求不合理。对请求二，水费我是不用交的，电费我没有交，因为原告没有拿东西给我看。对请求三，3万押金应该退给我。对请求四，租金的滞纳金，合同已经强制解除，不应该交。对请求五、原告把我赶走了，怎么还要赔偿损失。故此，请求法院驳回原告的诉讼请求。审理查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2020年７月８日，原告张磊与被告毛金伟签订商铺、柜台租赁合同，原告张磊将双峰和森大道威龙国际大厦的卖场内一楼一层面积为800平方米的商铺、柜台租赁给被告毛金伟经营服装，鞋子，皮具。就租赁期限及租金、其他费用，双方约定如下：1、房屋第一年租金：3万元／月，36万一年，第二年租金3.33万元／月，40万一年。2、租金支付方式：被告毛金伟首次于2020年7月20日向张磊支付9万元租金，毛金伟需提前一个月支付下季度（每三个月为一个季度）房屋租金。支付方式：2020年7月20日交付第一季度租金9万元（2020年9月1日－2020年11月30日）；第二季度租金9万元于11月1日交付第二季度租金（2020年12月1日－2021年2月28日）；第三季度租金9万元于2月1日交付第三季度租金（2021年4月1日－6月30日）；第四季度租金9万元于6月1日交付第四季度租金（2021年7月1日至9月30日）。第二年租金支付方式以此类推。3、租赁期限：该房屋租赁期共2年，免租期1个月（时间2020年8月1至-2020年８月30）,起租期自2020年8月1日至2022年９月30日止。原告张磊于2020年７月20日左右将房屋交付给被告毛金伟。如未租满两年，被告毛金伟需补足原告张磊免租被告毛金伟第一年免租期一个月的租金3万元整。4、中央空调费用以房产证实际使用面积5075平方米，一楼租赁面积800平米进行分摊，按每月实际空调使用电表数核算当月空调费用。5、超市提供第一次照明，第二次照明电费被告毛金伟自行负责。6、上述租金为原告张磊净得租金。7、免租期和租赁期间内的网络费、水电费、卫生费、税费等以及其他由被告毛金伟使用，产生的费用均由被告毛金伟承担，租赁结束时，被告毛金伟需交清所有欠费。就房屋租赁押金，双方达成协议如下：1、房屋押金：被告毛金伟于2020年7月8日一次性付3万元的押金给原告张磊，被告毛金伟交纳房屋押金为本合同生效的条件，原告张磊于合同到期之日在没有任何的纠纷的情况下退给被告毛金伟。2、租赁期满后，房屋租赁押金除抵扣应由被告毛金伟承担的费用、租金、以及被告毛金伟应担的违约赔偿责任外，原告张磊应将剩余部分返还给被告毛金伟。3、在租赁期内，如被告毛金伟自行提前搬出该房屋，则视为被告毛金伟自行放弃该房屋租赁押金，原告张磊无需向被告毛金伟返还该房屋租赁押金及所缴纳的后期租金。4、被告毛金伟必须依约交付租金，如有拖欠租金，原告张磊每天按月租金的1%加收滞约金，拖欠租金或各项被告毛金伟需缴纳的费用达7天以上，（含7天），则原告张磊有权单方面解除合同、收回该房屋、没收房屋押金，被告毛金伟所租区域一切物品视为弃物，原告张磊有权处理，并追收。签订合同之日，原告张磊收取理被告毛金伟押金3万元。2020年7月20日，被告毛金伟向原告张磊交付第一季度租金9万元（2020年9月1日－2020年11月30日）。按照双方约定，被告毛金伟应于2020年11月1日向原告张磊交纳第二季度租金9万元（2020年12月1日－2021年2月28日的租金），但是，被告毛金伟并未按时交纳。2020年11月９日，原告张磊在催收不成的情况下，把被告毛金伟的电脑主机收走。经公安干警介入，原告张磊退还被告毛金伟电脑主机。2020年12月20日，原告张磊向被告毛金伟发出通知函，内容如下：贵方与我张磊于2020年7月8日签署了《商铺、柜台租赁合同》，由于贵方未按合同履行支付租金义务。期间，我方与贵方多次联系，贵方均不予理会。现贵方已严重违约，根据合同第三条第4项规定我方有权解除合同，且追究相应违约责任。鉴于此，我方特致函如下：1、自2020年12月20日贵方收到《解约函》起，解除双方签署的《商铺、柜台租赁合同》；2、按照合同约定，押金3万元我方不予退还。3、贵方应自函件送达之日起5日内将所拖欠和应付的全部费用缴清，如水、电等被告毛金伟需承担的费用。4、贵方应于2020年12月26日前，按《租赁合同》的相关约定将租赁场所原状归还我方，贵方若未按时按约撤场，则视为贵方遗弃场内勿品，我方将自行进行清理，如产生相关的人工、修缮、保管等费用由贵方负责。因被告毛金伟未予理睬，2020年12月24日，原告张磊将被告毛金伟的商品收集到一起。第二天，被告毛金伟全部搬离超市，原告张磊将场地另行出租给他人。在诉讼中，双方一致认可，被告毛金伟应交原告张磊电费7582元。判决的理由和结果本院认为：原、被告签订的商铺、柜台租赁合同是双方的真实意思表示，大部分内容不违反法律规定，故大部分有效，双方均应按约履行。被告不按合同约定交纳第二季度的租金，是违约行为，应承担违约责任。被告毛金伟没有按约交纳第二季度的租金，构成根本违约，依照合同约定，原告张磊有权解除租赁合同，原、被告于2020年12月25日解除租赁合同，合符法律规定。被告毛金伟应当交纳2020年12月1日至2020年12月24日的租金为24000元（30000÷30×24）。因双方约定：如未租满两年，被告毛金伟需补足免租被告毛金伟第一年免租期一个月的租金3万元整，被告毛金伟还应向原告张磊补交2020年8月1至2020年８月30）的租金30000元，合计应向原告张磊交纳租金54000元；故此，对原告张磊的第一项诉讼请求，本院予以支持；被告毛金伟认可其应交原告张磊的电费为7582元，故对原告张磊的二项诉讼请求，本院予以支持；本案中，原、被告约定了押金的条款，如何确定押金的性质，本院认为，应当从合同当事人设定押金条款的功能和法律对于定金的规定进行分析：1、原告张磊要求被告毛金伟交付押金，不外乎出于以下几方面考虑；（1）租赁期间，毛金伟对房屋造成了不当的损害，可以将押金用于损害赔偿；（2）租赁期间房屋的水电费、物业费一般都由毛金伟承担，押金可以担保毛金伟不拖欠支付上述费用；（3）毛金伟违约，逾期支付租金，押金可以用于冲抵拖欠的租金。张磊设置押金条款的目的是让毛金伟以金钱形式提供一定的担保。但这种担保能否等同于法律所规定的定金？2、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。依据司法解释的规定，对于定金，应当采取这样的识别标准：（1）如当事人采取“定金”的表述，条款中也约定了定金罚则的适用情形，则可以明确判定为属于定金；（2）如当事人没有采取“定金”的表述，但条款中约定了定金罚则的适用情形，从而能够判断属于定金性质的，也应当认定为定金，不能因为没有“定金”表述而予以否定；（3）如当事人既没有采取“定金”的表述，条款中也没有约定定金罚则的适用情形，从而难以判断其性质的，不能认定为定金；3、租赁合同中的押金条款，对于“押金”并没有采取“定金”的表述，条款内容也没有定金罚则的适用情形，且“押金”仅仅单方指向承租方，而没有指向包括出租方在内的双方，因而，“押金”并不能判断为属于定金。以上述分析为基础，本院认为：本案的“押金”具有违约金的性质，一方面针对毛金伟可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金，“押金”就是毛金伟对张磊违约的担保。因此，本案租赁合同的“押金”属于双方约定的违约金，不是定金，被告毛金伟所交的押金应抵扣其应承担的违约金，对原告的第三项诉讼请求，本院不予支持；依照合同约定，被告毛金伟应于11月1日向原告张磊交纳第二季度租金9万元（2020年12月1日－2021年2月28日的租金），但其未交纳，故此，被告毛金伟应支付滞纳金为7200元（30000×1％×24），对原告张磊的第四项诉讼请求，本院予以支持；原告张磊主张要求被告赔偿损失6万元，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、扣减原告张磊已收取被告毛金伟的押金30000元，被告毛金伟于本判决书生效之日起十日内支付原告张磊租金、滞纳金、电费37872元（30000＋24000＋7200＋7582－30000）。逾期履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告张磊不退还押金和要求被告毛金伟赔偿损失60000元的诉讼请求。案件受理费2390元，由原告张磊负担800元，被告毛金伟负担1590元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  彭桂胤人民陪审员  谭友三人民陪审员  曾时清二〇二一年三月二日代理书记员  罗世雄