上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13548号上诉人（原审原告、执行案外人）：韩铁军，男，1955年2月3日生，汉族，户籍地黑龙江省伊春市伊春区。委托诉讼代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺楠，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司，住所地浙江省温岭市太平街道万昌路。负责人：郭东劭。委托诉讼代理人：王晓英，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘思佳，上海市锦天城律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：曹明顺，男，1964年8月2日生，汉族，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：王堃（曹明顺之妻），户籍地黑龙江省哈尔滨市香坊区。原审第三人(被执行人)：王堃，女，1967年7月10日生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市香坊区。上诉人韩铁军因与被上诉人浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司（以下简称钱江摩托分公司）、原审第三人曹明顺、原审第三人王堃案外人执行异议之诉一案，不服上海市浦东新区人民法院（以下称浦东法院）（2019）沪0115民初40708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩铁军的上诉请求：撤销一审判决，改判停止对黑龙江省哈尔滨市道里区XX路XX号XX沟XX区XX栋1-2层9号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对该房屋的查封。主要事实和理由：涉案房屋产权人登记在曹明顺名下，在涉案房屋查封之前，上诉人与曹明顺达成涉案房屋买卖合意并签订了买卖合同，该合同中约定一年过户期满后，出售方不愿意出售房屋，购买方可收回购房款和补偿金的附条件回购权，系对过户期满未完成过户违约责任的约定，并不能否定双方达成买卖房屋的合意，而合同中关于房屋抵押借款表述，基于双方无借款合意，并不能据此认定买卖合同性质为房产抵押借款；合同约定房价款人民币（以下币种同）400万元，上诉人按约付清全部房价款；涉案房屋也由其实际占有，由其与租户姜春涛个人签订租赁协议，并收取租金，至于租赁商户在工商部门备案的租赁合同并非曹明顺本人签名，并不能据此认定曹明顺与租户仍建立租赁关系；在涉案房屋查封之前，出售方已将房屋处分权交付于上诉人，并办理委托出售公证书，上诉人据此委托代理可以对涉案房屋行使包括出售和过户登记的处分权，但因代理行为，并不能将涉案房屋过户给上诉人，且出售方暂无财力交付产权过户税费，故约定过户期内未完成过户登记手续并非上诉人自身原因。过户期满之后双方欲办理过户时，因涉案房屋被查封致使过户不能，故涉案房屋未能完成产权过户登记之过错在于出售方。综上，上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权益优先保护的情形，请求本院支持上诉人的上诉请求。被上诉人钱江摩托分公司答辩称：1.依据涉案房屋买卖合同约定内容，双方并非以转移房屋权益为合同目的，上诉人与曹明顺所签的买卖合同属于名为房屋买卖，实质为以涉案房屋作为借款担保的合同；2.涉案房屋并未办理抵押手续，上诉人对涉案房屋也不享有抵押担保优先权，上诉人基于一般债务的权益并不能排除其他债权的执行；3.涉案房屋出售之前由曹明顺出租收益，在买卖合同也约定延期一年房屋过户之前租赁收益归曹明顺，过户后再行交付上诉人，且上诉人举证的租赁合同早于租赁商户成立之日有悖常理，且与工商备案的租赁合同不符，上诉人举证的证据不足以证明涉案房屋在查封前签订了以转移房屋所有权为目的的买卖合同，并由上诉人占有使用，故上诉人对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待利益，请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人曹明顺、王堃答辩称，其因生意所需决定出售涉案房屋筹措资金，经朋友介绍认识上诉人，并与上诉人签订涉案房屋买卖合同；上诉人已经付清购房款，并涤除涉案房屋设置的抵押权，涉案房屋也交付上诉人使用，并由上诉人出租收益；双方约定涉案房屋过户税费由其承担，因税费过高致其无力支付，故约定延期一年办理过户手续；上诉人购置涉案房屋目的系投资，待升值再行出售，为了延期过户期间确保上诉人出售，双方办理了委托出售公证；双方约定延期过户损失以补偿上诉人，同时原审第三人考虑到若摆脱经济问题，欲购回涉案房屋弥补急需资金而低价出售房屋的损失，现原审第三人未能解决经济问题，也无能力回购涉案房屋，故请求本院支持上诉人之上诉请求。韩铁军向一审法院起诉请求：停止对涉案房屋的执行，并解除查封；2、案件受理费由钱江摩托分公司承担。一审判决认定事实：2017年8月2日，浦东法院作出（2016）沪0115民初89982号民事判决：一、钱江摩托分公司与吉林省XX有限公司于2016年2月25日签订的《2016年度钱江摩托区域经销合同》自判决生效之日起解除；二、吉林省XX有限公司自判决生效之日起十日内返还钱江摩托分公司摩托车115辆；三、吉林省XX有限公司自判决生效之日起十日内支付钱江摩托分公司尚欠的货款及资金占用费28,292,582.88元，并支付以28,292,582.88元为基数，自2016年1月1日起至实际清偿日止，按每日万分之五计算的逾期利息;四、吉林省XX有限公司自判决生效之日起十日内支付钱江摩托分公司私自出售摩托车的货款1,461,568元，并支付以1,461,568元为基数，自2016年7月1日起至实际清偿日止，按每日万分之五计算的逾期利息；五、吉林省XX有限公司自判决生效之日起十日内赔偿钱江摩托分公司律师费200,000元；六、王堃、曹明顺对吉林省XX有限公司上述第三项、第五项还款义务承担连带保证责任。王堃、曹明顺承担连带保证责任后，有权向吉林省XX有限公司追偿；七、驳回钱江摩托分公司的其余诉讼请求。案件受理费194,345元，由钱江摩托分公司负担3,300元，吉林省XX有限公司、王堃、曹明顺共同负担191,045元。后吉林省XX有限公司、王堃、曹明顺不服该判决，提起上诉。2017年10月31日，上海市第一中级人民法院作出（2017）沪01民终11210号民事判决：一、维持浦东法院作出的（2016）沪0115民初89982号民事判决主文第二、四、五、六、七项；二、变更浦东法院作出的（2016）沪0115民初89982号民事判决主文第一项为：钱江摩托分公司与吉林省XX有限公司于2016年5月26日签订的《2016年度钱江摩托区域经销合同》自判决生效之日起解除；三、变更浦东法院作出的（2016）沪0115民初89982号民事判决主文第三项为：吉林省XX有限公司自判决生效之日起十日内支付钱江摩托分公司尚欠的货款及资金占用费28,292,582.88元，并支付以9,622,582.88元为基数，自2016年1月1日起至实际清偿日止，按每日万分之五计算的逾期利息。一审案件受理费人民币194,345元，由钱江摩托分公司负担3,300元，吉林省XX有限公司、王堃、曹明顺共同负担191,045元；二审案件受理费人民币191,570元，由吉林省XX有限公司、王堃、曹明顺负担。上述法律文书生效后，钱江摩托分公司申请强制执行，执行案号为（2018）沪0115执4059号。2018年3月22日，浦东法院查封了涉案房屋，查封期限至2021年3月21日。执行中，韩铁军作为案外人提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封措施。2019年4月19日，浦东法院作出（2018）沪0115执异737号执行裁定：驳回韩铁军的异议请求。韩铁军不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。一审判决另查明：1、房屋买卖合同签订情况：2016年12月1日，曹明顺作为卖方（协议中称之为“甲方”）与韩铁军（协议中称之为“乙方”）作为买方签订《房屋买卖合同协议》。根据该协议约定，甲方将涉案房屋以400万元的转让价格出售给乙方。乙方应于合同签订之日向甲方支付定金30万元。三日内，乙方向甲方交付270万元，甲方将此笔购房款与定金合并开具收条，余款100万元，乙方在拿到代理公证书后付给甲方，合计付给甲方全额肆佰万元（包括过户费），合并出具全款收条。甲方与乙方协商延期一年办理过户手续，延期期间由甲方收取租赁费，待过户后再交付乙方，并解除该门面原来的租赁合同，交与乙方处理。同时，甲乙双方协商，甲方延迟过户一年，甲方补偿乙方65万元，如一年期满，甲方不愿意将房屋卖给乙方，乙方回购房款和补偿金，共计465万元作为房屋抵押借款方式。不承担上面任何款项的违约责任。2016年11月30日，曹明顺、王堃签署《委托书》一份，委托韩铁军在涉案房屋没有抵押、担保、查封、扣押和符合国家相关法律法规政策条件下出售，包括代为交易、更名过户、代出现场、代收房款、代缴税费、代为登记、协助买房人办理房屋所有权证或不动产证权书等。同日，曹明顺、王堃就上述委托书的签名、指印事宜向黑龙江哈尔滨市哈尔滨公证处申请公证。后该处遂出具(2016)黑哈证内民字第37248号《公证书》，证明曹明顺、王堃于该日在该处公证员面前在《委托书》上签名、按捺指印。同时，曹明顺、王堃还就结婚证和户口簿在该公证处一并做了公证。2、购房款支付情况：韩铁军分别于2016年11月15日、2016年12月1日向曹明顺转账支付300万元和150万元。2016年12月1日，曹明顺出具收条一份，载明“今收到韩铁军购房全款肆佰万元整￥4,000,000元（其中包括过户费），房款已付清（包括过户费）”。同日，韩铁军与王堃签订《借款协议书》一份，约定王堃向韩铁军借款50万元用于工厂的流动资金，借款期限为12个月，从2016年11月30日起至2017年11月30日止。庭审中，韩铁军表示曹明顺至今仍未向其支付65万元迟延过户补偿金。3、涉案房屋占有情况：2016年12月1日，韩铁军与姜春涛签订《租房协议书》，约定韩铁军将涉案房屋出租给姜春涛，每月租金为18万元，租期为5年，自2016年12月1日至2021年12月1日。同日，双方就涉案房屋租赁事宜再次签订《房屋租赁合同》一份，约定租期为2016年12月1日至2022年12月1日，租金为每年18万元，按年支付。2018年11月6日，姜春涛向韩铁军转账支付158,829元。一审庭审中，韩铁军提供了一份署名为姜春涛于2019年6月2日出具的情况说明一份，载明其经营的哈尔滨市XX服务部自2016年下半年在涉案房屋与隔壁XX号房屋从事二手车生意，并自2016年12月1日与新房主韩铁军签署《租房协议书》，与其约定承租涉案房屋5年。后因其退租89号房屋，故与韩铁军再次签订《房屋租赁合同》一份，将租期更改为6年。一审判决还查明，哈尔滨市XX服务部成立于2017年4月21日，经营者为姜春涛，工商备案登记的经营场所为涉案房屋。同时，该服务部工商备案登记了经营场所的《房屋租赁合同》。根据该份租赁合同约定，曹明顺系于2017年4月15日将涉案房屋出租给姜春涛，租金为每年17万元，租期为2017年4月15日至2020年4月15日。涉案房屋情况：涉案房屋产权于2007年08月17日登记在曹明顺名下，房屋用途为商业服务。2014年9月23日，抵押权人哈尔滨城郊农村信用合作联社先锋信用社在涉案房屋上设定抵押权，抵押债权数额为198万元。后该抵押权予以涤除，现涉案房屋的权利状态为查封。一审判决认为，案外人执行异议之诉的诉讼标的为其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。韩铁军以其系普通金钱债权执行中的不动产无过错买受人，对涉案房屋享有物权期待权为由主张排除钱江摩托分公司的执行措施，但钱江摩托分公司抗辩韩铁军与曹明顺之间实则为借款关系。据此，本案争议焦点为韩铁军与曹明顺之间是否成立房屋买卖合同关系。根据法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此，买卖合同的合同目的系以金钱交换标的物所有权。在买卖合同关系中，买卖双方具有明确的转移所有权合意，即将标的物所有权永久性的归属于买受人。本案中，韩铁军与曹明顺在《房屋买卖合同协议》中虽约定其以400万元价格购买涉案房屋，但同时约定迟延一年过户，且届时曹明顺可选择拒绝出售，并将回购房款和补偿金总计465万元作为双方之间的房屋抵押借款。据此，韩铁军与曹明顺之间并未就涉案房屋达成明确的所有权移转合意。根据曹明顺在过户期限届满时的出售意愿，协议约定支付的购房款可变更为房屋抵押借款，届时双方之间也即成立抵押借款合同关系。为此，协议还约定迟延过户一年后再现实交付涉案房屋。同时，为便于韩铁军日后处分涉案房屋，曹明顺和王堃还一并委托其代为处理涉案房屋买卖、变更过户及代收房款事宜。由此可见，在签订《房屋买卖合同协议》时，韩铁军与曹明顺之间的房屋买卖合意实则系处于不确定之状态，须待曹明顺于过户期限届满时明确其最终出售意愿后方能予以确定。根据法律规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，在签订协议一年后，曹明顺一直未履行过户义务，韩铁军在庭审中亦确认其并未明确表示出售意愿，但至今未支付65万元迟延过户补偿金，亦不愿意缴纳税费和配合过户。虽韩铁军提供了其与姜春涛签订的房屋租赁合同，但因该份证据与姜春涛提交工商备案登记的租赁合同不符，故对此不予采纳。由此，鉴于本案现有查明事实以及在案证据，无法确认曹明顺于过户期限届满后关于出售房屋的意思表示，并据此亦无法确认其与韩铁军之间就涉案房屋已达成房屋买卖之合意。据此，韩铁军主张其与曹明顺之间系属房屋买卖合同关系，并据以主张其享有不动产无过错买受人之物权期待利益而排除执行措施，缺乏事实和法律依据。浦东法院经审理后，于2020年4月3日作出（2019）沪0115民初40708号民事判决：驳回韩铁军的诉讼请求。本院经审理，一审判决认定的上述事实，有相关的生效法律文书、涉案房屋信息、执行裁定书、公证委托书、房屋买卖合同协议、房屋租赁合同、借款协议、当事人陈述等为证，可以确认。二审审理中，上诉人补充提供如下证据：1.银行交易明细、账单截图、账户对账单，记录：王堃于2017年12月18日及12月19日分别向韩铁军银行转账49,950元、50,000元；2018年11月6日、2019年11月20日、2021年1月20日，姜春涛分别向韩铁军银行转账158,829元、138,829元(附言2019年12月-2020年12月房租)、113,828.59元(附言2020年12月-2021年12月房费)；证明上诉人收取王堃转交的涉案房屋租金及租户直接向上诉人交付的租金。2.供热发票，记载：购热**址XX路（街）XX（号）XX栋XX单元01层07号、02层03号，购热用户曹明顺；物业管理费发票(交款人曹明顺)，证明涉案房屋物业费及购热费已经缴纳。被上诉人钱江摩托分公司对上述证据经书面质证表示：证据1查封前银行交易明细显示王堃收取款项，再转账于上诉人，未备注款项性质，且金额与约定租金金额相差甚巨，不足以证明上诉人收取的款项为租金；查封后银行交易明细显示租户向上诉人支付钱款，且转账款项金额与租赁合同约定年付租金18万金额差距明显，也不能证明上诉人收取款项性质即为涉案房屋租金。证据2缴款人均为曹明顺，购热**址与涉案房屋缺乏关联性，不能证明上诉人于查封前实际占有涉案房屋。原审第三人曹明顺、王堃经书面质证表示：确认上述证据的真实性、合法性、关联性，认同上诉人的证明内容。本院认为，案外人对涉案房屋主张无过错不动产买受人的物权期待利益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，结合本案在案证据材料及其当事人诉辩意见，本案争议焦点为1.上诉人对涉案房屋享有何种权益；2.上诉人的权益能否阻却金钱债权的执行。争议焦点1：上诉人对涉案房屋主张物权期待权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人对其主张的权益承担举证证明责任。本案上诉人举证在案房屋买卖合同、公证委托书、借款协议书、租赁协议、银行明细等证据材料来看，在签订涉案房屋买卖合同之前，曹明顺公证委托韩铁军出售涉案房屋；在公证委托书及签订买卖合同之前支付合同价款300万元，签订买卖合同同日支付150万元，超出部分50万元作为王堃借款；委托公证次日，韩铁军与曹明顺签订涉案房屋买卖合同，合同约定：房价款400万元，三日支付300万元，取得代理公证书后支付100万元；延迟过户一年，过户前租赁收益归曹明顺；迟延过户补偿韩铁军65万元，期满曹明顺不愿意出售，韩铁军回购房款和补偿金465万元作为房屋抵押借款。据上，合同价款支付方式及授权出售房屋事宜；约定迟延过户期及房屋收益权、延迟过户期满出售方意欲不出售享有房屋回购权的条款，不足以证明上诉人与曹明顺达成以房屋交易之产权过户交付为合同目的的买卖关系。另，上诉人举证查封前其与租户签订的租赁合同，与房屋买卖合同中租赁权益约定相悖，且上诉人举证涉案房屋查封前王堃向韩铁军银行转账的交易明细记载金额来看，与租赁合同约定租金金额相差甚巨，而查封之后的银行转账记录金额与约定租金金额差距大，且涉及申请执行人钱江摩托分公司的利益，不能单独作为认定租赁关系的依据；上诉人举证的购热费、物业费凭证等证据记载主体为曹明顺，不足以证明涉案房屋查封之前，由韩铁军实际占有涉案房屋。故此，上诉人对涉案房屋主张享有物权期待权益，缺乏事实和法律依据。上诉人与曹明顺签订的买卖合同并非是真实房屋交易关系，实为借款关系，上诉人享有的是债权权益。争议焦点2：上诉人依据《执行异议复议规定》第二十八条规定对涉案房屋主张阻却执行的权益，该规定系无过错买受人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗普通金钱之债的执行。买受人权益基于买卖合同的基础法律关系而具有的诉讼主体资格，系买受人请求履行买卖合同而对交易物享有期待利益，该物权期待利益优先于普通金钱债权的利益保护。依上所述，上诉人对涉案房屋享有的是债权权益，依据相关法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。据此，上诉人的请求权，应当按照债法关系处理，不适用上述第二十八条规定。而上诉人的债权与申请执行人的金钱债权同属债权权益，并不具有优先性的法律效力，故不能排除其他金钱债权的执行。综上所述，上诉人韩铁军对涉案房屋不享有足以阻却执行的权益。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币38,800元，由上诉人韩铁军负担。本判决为终审判决。审判长 叶 佳审判员 宋 贇审判员 顾 颖二〇二一年三月三日书记员 陆一迪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……