广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1095号上诉人（原审原告）：温思圆，女，1990年4月22日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：刘翌哲，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘梓航，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路北侧10号。法定代表人：何利耀。委托诉讼代理人：何泽权，广州市五湖四海集团有限公司员工。被上诉人（原审被告）：广东沃利丰文旅科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街北环路83号A幢首层。法定代表人：何利耀。委托诉讼代理人：何泽权，广州市五湖四海集团有限公司员工。被上诉人（原审第三人）：广州尚品时代科技有限公司，住广东省广州市番禺区洛浦街北环路83号D座221-236单元。法定代表人：吴泽龙。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲，广东佰卓律师事务所实习律师。上诉人温思圆因与被上诉人广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司（以下简称渔人码头公司）、广东沃利丰文旅科技有限公司（以下简称沃利丰公司）、广州尚品时代科技有限公司（以下简称尚品公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人温思圆及其委托诉讼代理人刘翌哲、潘梓航，被上诉人渔人码头公司委托诉讼代理人何泽权，尚品公司委托诉讼代理人胡新范、张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温思圆上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判渔人码头公司及尚品公司向温思圆交还涉案位于广州市番禺区××城北环路××号广州渔人码头SOHO54社区D座2层29号的商铺物业；2.尚品公司对一审判决第二项的债务承担连带清偿责任；3.本案一、二审案件受理费由渔人码头公司、沃利丰公司、尚品公司承担。事实和理由：（一）一审法院忽视超期转租合同依法无效的问题，不支持温思圆要求返还商铺的诉求违背法律规定。根据温思圆提交的《商铺委托经营合同》，合同约定渔人码头公司的租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止，而根据尚品公司提交的证据《租赁合同》证明渔人码头公司转租给尚品公司的期限自2016年8月16日起至2026年12月31日止，转租期限明显远远超过渔人码头公司的租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，渔人码头公司与尚品公司的《租赁合同》中有关2021年1月1日起至2026年12月31日止的租赁期限的约定依法属于约定无效。尚品公司无权继续占有使用涉案商铺,应向温思圆返还。（二）合同约定温思圆有权解除合同收回涉案物业，判决不支持温思圆要求返还商铺的诉求违背合同约定。1.《商铺委托经营合同》第十一条明确约定了渔人码头公司拖欠租金时温思圆的合同解除权，温思圆依约向渔人码头公司发出《解除合同通知书》。2.渔人码头公司亦向温思圆发送了《关于渔人码头SOHO54社区长租商铺交付的通知》要求解除合同并将商铺交还给温思圆，足以证明合同己经解除。（三）一审法院对于案涉当事人订立合同的目的认定有误，据此判决不支持温思圆要求返还涉案商铺的请求也是错误的。根据《商铺委托经营合同》第十条的约定，6年委托经营期限届满后，温思圆有权收回涉案商铺自行经营使用。第十一条约定，如渔人码头公司延期支付租金（经营收益）超过6个月，温思圆有权单方面终止合同，收回物业自主经营。可见，温思圆订立合同的目的是可以由其选择出租或自行经营使用。渔人码头公司辩称，对于超期转租合同问题，是因先前经营较好，渔人码头公司认为可以与温思圆继续保持委托关系，因此就交易习惯与第三方签订了相应的补充协议，并非有意超期。对于收回商铺问题，渔人码头公司与其余相关类型的常租户也有类似纠纷，但与部分人员已达成共识，由渔人码头公司与承租户签订相关的三方协议，所以希望能与温思圆达成相应的调解。如果强行收回商铺，其他的常租户可能也会进行起诉导致其他纠纷。但从法律上渔人码头公司认为应该交还商铺。尚品公司辩称，不同意交回商铺，因为尚品公司是按照市场的合理价支付租金。沃利丰公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面意见。温思圆向一审法院起诉请求：1.判决渔人码头公司及尚品公司向温思圆交还涉案位于广州市番禺区××城北环路××号广州渔人码头?SOHO54社区D座2层29号的商铺物业；2.请求法院判决渔人码头公司向温思圆支付租金（经营收益）29865元（计至2020年3月30日）；3.请求判决渔人码头公司向温思圆支付延期付款违约金（违约金以29865元为基数，按照每日万分之五的标准自2020年5月15日起支付至付清之日止），暂计至立案之日2020年5月14日为721元（计算方式详见附件《被告付款情况表》、《计算说明》）；4.请求判决渔人码头公司以3644元/月标准从2020年4月1日起向温思圆支付场地占有使用费至实际交还场地之日止；5.请求判决沃利丰公司对上述第2、3、4项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；6.请求判决尚品公司对上述第4项诉讼请求承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2014年11月1日，温思圆与案外人广州五湖四海水产交易中心有限公司（以下简称五湖四海水产公司）签订《广州渔人码头?SOHO54社区商铺租赁和场地使用合同》（以下简称：《商铺租赁和使用合同》），约定五湖四海水产公司将位于番禺区××城北环路××号广州渔人码头?SOHO54社区D座2层29号商铺物业（以下简称涉案商铺）交给温思圆有偿经营使用，期限为20年，使用费总额312375元，使用期限自2015年1月1日起算。该合同第五条“经营方式”约定：委托经营：温思圆同意自取得该物业使用权之日起6年内，将该物业委托给渔人码头公司进行经营管理，委托期限6年，自2015年1月1日至2020年12月31日止，具体条件以双方订立的《广州渔人码头?SOHO54社区商铺委托经营合同》约定为准。同日，温思圆作为合同乙方，渔人码头公司作为合同甲方，双方签订《广州渔人码头?SOHO54社区商铺委托经营合同》（以下简称《商铺委托经营合同》），其中主要约定：乙方将依据上述《商铺租赁和使用合同》取得的涉案商铺的经营使用权交由甲方经营、管理和使用，委托经营期限6年，从2015年1月1日起至2020年12月31日止；委托经营期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，该物业的综合服务费、水电费等由甲方自行承担；委托经营期内，乙方不参与甲方的经营管理事务，甲方承诺以合法经营的方式保障乙方能按以下约定标准收取委托经营收益：委托经营的第1至3年，即2015年1月1日至2017年12月31日，乙方按每月2083元的标准收取经营收益；第4年，即2018年1月1日至2018年12月31日，乙方按每月2603元的标准收取经营收益；第5年，即2019年1月1日至2019年12月31日，乙方按每月3124元的标准收取经营收益；第6年，即2020年1月1日至2020年12月31日，乙方按每月3644元的标准收取经营收益；在委托经营期内，乙方同意甲方对该物业进行统一的商业经营，委托经营期内该物业的经营收入扣除支付经营收益后的差额由甲方享有，经营风险由甲方承担，管理公司所收取的综合服务费、水电费等由甲方负责；上述约定的经营收益由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度第三个月的20-30日将上述经营收益支付到乙方指定账户；甲方延期支付经营收益的，自延期之日起按每日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过6个月的，乙方有权单方面终止合同，收回该物业自主经营；本合同一式三份，甲乙双方各执一份，五胡四海水产公司一份，与《广州渔人码头?SOH054社区商铺租赁和场地使用合同》同时签订，自签订之日起生效。上述两份合同签订后，温思圆将涉案商铺交由渔人码头公司经营使用。渔人码头公司自2019年9月30日开始拖欠合同约定的经营收益。温思圆、渔人码头公司确认2019年11月1日渔人码头向温思圆支付145元，2020年1月8日、1月9日、1月17日、1月21日、4月30日，渔人码头公司分别向温思圆支付500元。前述6笔款项温思圆均要求优先抵扣延迟支付经营收益产生的违约金。温思圆称因渔人码头迟延支付经营收益，温思圆于2020年4月10日向渔人码头公司住所地邮寄《解除合同通知书》，通知要求：1.自贵司收到本通知书之日起，我方与贵司签署的《商铺委托经营合同》即解除，我方要求收回物业。2.请贵司收到本通知书后向我方一次性支付拖欠的经营收益合计29676元及按照合同第11条约定（自延期之日始按每日万分之五的标准支付）的延期付款违约金。温思圆在中国邮政速递物流网查询投递结果显示2020年4月16日由前台签收。温思圆另提交2020年4月13日，温思圆与自称是“五湖四海谢生”的微信聊天记录，五湖四海谢生向温思圆发送盖有渔人码头公司公章的《关于渔人码头SOHO54社区长租商铺交付的通知》，称由于经营及资金周转出现重大困难，为避免因公司债务波及阁下利益，我司决定将阁下所签商铺取消委托经营并将商铺交付阁下。温思圆在微信中回复“我也同意解除与渔人码头公司的委托经营，但我不同意签署你上面所说的三份协议。同时，由于贵司已经将D座2层58间商铺打通，我已无法收回原合同规划的铺位，因此我同时要求与五湖四海公司解约，商铺直接退回给五湖四海公司。因此请立即将商铺直接交给五湖四海公司，并请五湖四海公司向我退回使用费312375元并按合同约定向我支付违约赔偿金。”温思圆认为根据微信聊天记录，温思圆与渔人码头公司签订的《商铺委托经营合同》已经于2020年4月13日解除，渔人码头公司对此不予确认。案涉商铺现未交还温思圆。温思圆已在一审法院另案受理的（2020）粤0113民初7610号案中主张退回商铺给五湖四海水产公司，并要求五湖四海水产公司返还商铺使用费。另查明，渔人码头公司在签订本案《商铺委托经营合同》时名称为广州市渔人码头投资管理有限公司，2016年10月18日变更为现在的广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司。五湖四海水产公司在签订本案《商铺租赁和使用合同》时名称为广州五湖四海水产交易中心有限公司，2017年6月20日变更为现在的广州五湖四海水产贸易有限公司。渔人码头公司为企业法人独资的有限责任公司，唯一股东为沃利丰公司。沃利丰公司辩称其与渔人码头公司之间不存在财务混同的情况，但未能提交证据予以证明。再查明，2016年7月23日，渔人码头公司作为甲方与吴泽龙作为乙方签订《租赁合同》，约定将位于LOHAS54乐活组团D座221-236号商铺（包含前述涉案D座2层29号商铺）租赁给乙方，租赁期为2016年8月16日至2020年12月31日，合同对租金、综合服务费以及支付方式和期限、双方的权利义务、违约责任等作了明确规定。2018年4月26日，双方签订补充协议之二，对于租金进行了调整。2016年8月16日至2020年12月31日期间的租金，吴泽龙已经支付完毕。2018年8月20日，双方又签订《租赁合同》约定吴泽龙继续租赁前述商铺，租赁期限为2021年1月1日至2026年12月31日，合同对租金、综合服务费以及支付方式和期限、双方的权利义务、违约责任等作了明确规定。合同签订后，吴泽龙向渔人码头公司支付了2020年1月1日至2023年12月31日的租金。吴泽龙承租后，将包括涉案商铺在内的全部承租商铺打通、拆并、装饰装修成一个公司整体，原商铺间隔和模样已不复存在，并在该址注册成立尚品公司，尚品公司一直在该址实际使用并进行经营。一审法院认为，从《商铺委托经营合同》约定的内容及一审法院查明的实际履行情况来看，温思圆的合同权利义务是提供涉案商铺给渔人码头公司经营使用，收取合同约定的固定的所谓经营收益。而渔人码头公司的合同权利义务则是接收温思圆交付的涉案商铺经营使用，按约向温思圆支付合同约定的金额相对固定的经营收益。渔人码头公司在经营涉案商铺时，其具体经营项目、经营方式等等重要的经营情况均自行决定，只要合法经营，温思圆不得干预。渔人码头公司经营期间无论盈亏，其经营收益均由其独自享有，亏损也由其自行承担，且无论盈亏，均须按照合同约定的标准向温思圆支付一定数额的经营收益。通观上述情况，温思圆与渔人码头公司之间的法律关系符合房屋租赁合同关系的基本特征，温思圆提供商铺给渔人码头公司使用，而渔人码头公司按约向温思圆支付的所谓经营收益实际为商铺租金。所以，本案属于房屋租赁合同纠纷。温思圆已按约定将涉案商铺交付给渔人码头公司使用，渔人码头公司应按约定的支付时间向温思圆支付约定的租金。关于温思圆要求返还涉案商铺的问题。温思圆要求返还涉案商铺，实质是要求解除双方之间的租赁合同关系。对此，一审法院认为，在以分割商铺为标的物，小业主承租后再交由同一个市场主体统一出租或经营的租赁合同中，小业主对商铺享有的权利，不能等同于独立的商铺。温思圆与渔人码头公司订立租赁合同的目的并非占有、使用涉案商铺，其目的只是收益。由渔人码头公司再行整体或大面积出租是温思圆应当预见且希望的。而目前，涉案商铺已由尚品公司拆、并、装修为一个不可分的整体，尚品公司现在正常经营，且合同期限未到，温思圆的涉案商铺已失去独立使用的条件。如果解除温思圆与被告的合同，要求尚品公司腾退，所造成的损失将远超过温思圆所遭受的合同损失。基于公平原则和诚实信用原则，对于温思圆要求返还涉案商铺的请求，一审法院不予支持。《商铺委托经营合同》约定，渔人码头公司应当在每个季度第三个月的20-30日将该季度的租金支付到温思圆指定账户。2019年1月1日至2019年12月31日期间每月租金为3124元，2020年1月1日至2020年12月31日期间每月租金为3644元。《商铺委托经营合同》还约定，渔人码头公司延期支付经营收益的，自延期之日起按每日万分之五的标准向温思圆支付延期付款违约金。渔人码头公司于2019年11月1日支付的145元，于2020年1月8日、1月9日、1月17日、1月21日、4月30日各支付的500元，温思圆主张先抵扣违约金，一审法院予以确认。经核算，截止2020年3月30日，渔人码头公司尚欠的租金本金为28153元，至2020年4月30日的违约金为530元。自2020年5月1日起，违约金以28153元为基数，按每日万分之五标准计算至款项清偿之日止。温思圆请求超出部分，一审法院不予支持。关于温思圆诉请渔人码头公司按照每月3644元的标准支付自2020年4月1日起至实际交还场地之日止的租金的问题。渔人码头公司占有、使用案涉商铺，理应支付租金，对于温思圆的该项请求，一审法院予以支持。渔人码头公司为企业法人独资的有限责任公司，唯一股东为沃利丰公司，沃利丰公司未能提供证据证明渔人码头公司的财产独立于沃利丰公司自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”温思圆主张沃利丰公司对渔人码头公司的前述债务承担连带责任，一审法院予以支持。尚品公司并非涉案租赁合同的相对方，且尚品公司已按约向渔人码头公司履行支付租金的义务，温思圆要求尚品公司承担占用期间的租金支付义务，没有事实基础和法律依据，一审法院不予支持。沃利丰公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向温思圆支付2019年7月1日至2020年3月30日的租金28153元及违约金（暂计至2020年4月30日违约金为530元，自2020年5月1日起，违约金以28153元为基数，按照每日万分之五的标准计算至款项清偿之日止）；二、广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司以3644元每月的标准自2020年4月1日起向温思圆支付租金至实际交还案涉商铺之日止；三、广东沃利丰文旅科技有限公司对判决第一、第二项判项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回温思圆的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费586元，由广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司、广东沃利丰文旅科技有限公司负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：（一）渔人码头公司、尚品公司是否应向温思圆返还案涉商铺；（二）尚品公司是否需在本案中承担连带清偿责任。就本案争议的焦点问题，本院分析认定如下：关于第一个争议焦点问题。根据温思圆与渔人码头公司签订的《商铺委托经营合同》约定“委托经营期限6年，从2015年1月1日起至2020年12月31日止”，至本案二审期间，温思圆与渔人码头公司关于案涉商铺的委托经营期限已到期，且渔人码头公司也自认应将商铺归还给温思圆，现一审法院以案涉商铺已交由尚品公司使用为由认定渔人码头公司无需向温思圆交还案涉商铺，于法无据，本院予以纠正。温思圆要求渔人码头公司返还案涉商铺，符合案涉合同约定，本院予以支持。由于案涉商铺现实际由尚品公司使用，温思圆要求尚品公司与渔人码头公司共同返还商铺成立，本院予以支持。至于渔人码头公司与尚品公司之间的租赁合同关系并非本案的审理范围，本院对此不予评述，当事人可另循法律途径解决。关于第二个争议焦点问题。温思圆要求尚品公司承担连带清偿责任，本院认为，案涉委托合同的相对方为温思圆与渔人码头公司，尚品公司并非案涉委托合同的相对方，温思圆要求尚品公司承担占用期间的租金支付义务，缺乏事实与法律依据，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，温思圆的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7609号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7609号民事判决第四项；三、被上诉人广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司、广州尚品时代科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人温思圆交还位于广州市番禺区洛溪新城北环路83号广州渔人码头SOHO54社区D座2层29号的商铺物业；四、驳回上诉人温思圆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费586元，由被上诉人广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司、广东沃利丰文旅科技有限公司负担；二审案件受理费586元，由上诉人温思圆负担486元，被上诉人广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  陈珊彬审判员  崔利平审判员  曹 玲二〇二一年三月三十一日书记员  张佳乐谢灵霞