江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终743号上诉人（原审被告）：王德凤，女，汉族，1948年9月20日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：徐建昌，江苏预原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周雄，男，汉族，1988年5月2日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。原审第三人：清浦区兴旺房产信息咨询服务部，住所地清江浦区解放西路******。经营者：卜相燕，系个体工商户。上诉人王德凤因与被上诉人周雄、原审第三人清浦区兴旺房产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初5194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王德凤上诉请求：一审认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判。事实与理由：一、双方于2019年10月8日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》为无效协议。1.被上诉人周雄并非本案适格主体。双方买卖房屋初期是上诉人女儿通过原审第三人与倪利梅进行洽谈并签订了书面协议。后又通过原审第三人辩称周雄买房，但最终署名却变成了浦建花，明显虚假。2.从买卖合同全过程看，原审第三人完全充当被上诉人角色与上诉人周旋。开始倪利梅是买房人，后又将周雄变为买房人。但一审认可的2019年10月8日《淮安市存量房买卖及居间服务合同》买房人的署名落款人并非周雄，而是浦建花。一审以“案外人浦建花为原告代理人在合同右下方乙方处签字”，认可了浦建花的不合法行为。浦建花并未在“代理人”处签字而是在买房人乙方位置签字，充分说明第三人与被上诉人恶意串通损害上诉人利益。3.合同签订时间系涂改伪造，合同目的无法实现。一审认定2019年10月8日《淮安市存量房买卖及居间服务合同》为有效协议不当，涉案房屋原为上诉人夫妻二人所有，卖房前上诉人丈夫已去世，是原审第三人与被上诉人要求上诉人办理继承公证，实际签约时间应是2020年4月22日，以上诉人王德凤名义办理的房屋产权证于2020年7月27日才办好。二、一审程序违法。被上诉人一审起诉时并无原审第三人，开庭时直接将清浦区兴旺房产信息咨询服务部作为第三人参加庭审，不符合最高人民法院法发[1994]29号《关于在经济审判中严格执行的若干规定》第二条第11款的规定，即不得作为无独立请求权的第三人参加诉讼。被上诉人周雄辩称，上诉人上诉相关事项一审法院已经查清，合同相对人是被上诉人周雄。一审法院追加第三人程序合法，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人清浦区兴旺房产信息咨询服务部辩称，上诉人陈述不是事实，上诉人对涉案房屋前后售卖三次，原审第三人与被上诉人不存在串通，系上诉人不履行合同的借口。周雄向一审法院起诉请求：1.王德凤继续履行落款日期为2019年10月8日的淮安市存量房买卖及居间服务合同，并协助办理位于清江浦区房屋的产权变更登记手续；2.王德凤承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于淮安市清江浦区，房屋建筑面积为54.60平方米，房屋权利人原为王德凤及其配偶范立宗共同共有，后因范立宗去世，房屋权利人现变更为王德凤单独所有。2019年10月8日，王德凤、范立宗（卖方）与案外人倪利梅（买方）在清浦区兴旺房产信息咨询服务部的居间下签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，约定王德凤将案涉房屋以65万元的价格转让给倪利梅，倪利梅预付定金10万元，双方公证签字时一次性付清65万元，并约定于2019年11月1日交房，对于房屋附属设施（含房价中）约定：有自建房和院子，并特别约定在王德凤办理好换证手续，证换到王德凤名下，证好10日内办理委托公证手续。注：在2019年10月10日前办理遗产继承手续，继承到王德凤名下。上述合同签订当天，倪利梅按照王德凤的指示将10万元定金支付至其女儿范岑君银行账户，王德凤、范岑君出具收条一张，载明：“今收到倪利梅购清江浦区港务村65号—69号房屋定金壹拾万元整（¥100000）”，第三人作为见证人在收条中盖章并签字。后因王德凤与倪利梅未实际履行上述合同，王德凤（卖方）与周雄（买方）在清浦区兴旺房产信息咨询服务部的居间下另签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，约定王德凤将案涉房屋以67万元的价格转让给周雄，周雄预付定金10万元，过户或者公证签字时一次性付清67万元，并约定于款清时交房，对于房屋附属设施（含房价中）约定：有自建房和院子，并特别约定王德凤净得67万元，一切费用由原告承担，交易后王德凤不承担任何安全等责任，同时约定在2020年6月30日前办理好所有手续。案外人蒲建花作为周雄代理人在合同右下方乙方处签字，上述合同的落款时间为2019年10月8日，但双方均认可落款日期并非合同实际的签订日期，周雄陈述称实际的签订时间为2019年11月，王德凤称合同是2020年4月22日签订的。上述合同签订后，周雄经王德凤同意将10万元定金支付给倪利梅，倪利梅将王德凤、范岑君出具的10万元定金收条原件交给周雄，作为周雄已履行定金给付义务的凭证。2020年7月28日，王德凤前往原审第三人处，表示要将案涉房屋另售他人，不愿意继续履行与周雄签订的购房合同，后双方未能就合同的继续履行协商一致，故周雄提起诉讼，并同意一次性支付全部购房款。案件在审理过程中，法院根据周雄的申请，依法对涉案房屋采取保全措施。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方当事人签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实性意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。根据双方签订的合同约定，王德凤应当最迟于2020年6月30日前办理好所有手续，现王德凤提出不再继续履行合同的理由并非法定抗辩事由，法院不予采信。本着维护和促成合同正常履行、保护房产交易市场正常交易秩序以及避免社会资源浪费的原则和目的，现案涉房屋产权登记为王德凤单独所有，并不存在法律上或者事实上不能履行的情况，故法院对周雄要求继续履行案涉合同，并要求王德凤协助办理位于本市清江浦区房屋的产权转移登记手续的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、周雄与王德凤继续履行落款时间为2019年10月8日的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》。二、周雄于判决发生法律效力之日起十日内将剩余房款57万元一次性交付王德凤，王德凤于收款第二日协助周雄办理位于淮安市清江浦区产权过户登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费9500元，保全费4020元，合计13520元由王德凤负担。二审中，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王德凤提交微信聊天记录一份，证明合同签订时间是2020年4月22日。被上诉人周雄经质证认为，该份聊天记录在一审时已经提供，上诉人所陈述的内容是上诉人自己书写的内容，原审第三人和被上诉人都没有对该部分内容进行回复确认，事实上2020年4月22日也没有重新签订新的合同。原审第三人质证认为，在2020年4月22日之前，合同已经签好，4月22日是为了办理换证，双方进行的沟通。本院对当事人二审提供的证据认证如下：上诉人提供的微信聊天记录“总房价为陆拾柒万，已收押金十万，剩余房款伍拾柒万，交易时一次性付清”等内容证明了双方形成案涉房屋买卖合同的合意过程，但并不能证明双方于2020年4月22日又重新签订了房屋买卖合同，对上诉人主张合同签订时间是2020年4月22日，本院不予认可。二审中，上诉人王德凤申请追加案外人吴美芹为第三人参加诉讼，本院经审查认为，上诉人王德凤在与被上诉人周雄签订房屋买卖合同后又将案涉房屋售与案外人吴美芹，因吴美芹不是本案合同当事人且涉案房屋并未实际过户到案外人名下，故案外人亦非必要诉讼当事人，其申请追加案外人吴美芹为第三人参加诉讼的申请，本院不予准许。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人所提被上诉人周雄并非本案适格主体的问题。根据一审中当事人的陈述以及出具的收条、聊天记录、银行转账流水、签订的合同内容等信息，本院认定案涉房屋于2019年10月8日，由上诉人王德凤以650000元的价格出售与案外人倪利梅，但双方并未实际履行合同。后上诉人王德凤与被上诉人周雄在原审第三人居间下另签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定上诉人王德凤将涉案房屋以670000元的价格出售给被上诉人周雄，乙方处由被上诉人周雄的代理人浦建花签字。被上诉人经上诉人王德凤同意将涉案房屋定金100000元支付给案外人倪利梅，案外人倪利梅将100000元的定金收条原件交给被上诉人，作为其已履行定金给付义务的凭证，涉案房屋两次买卖过程清晰，且合同尾部均有上诉人本人签字确认，故上诉人提出第三人与被上诉人恶意串通损害上诉人利益的主张，本院不予支持。上诉人主张案涉合同签订时间系涂改伪造，实际签约时间应为2020年4月22日，但当事人仅在涉案合同内容中标注2020年4月22日为换证日期，上诉人亦未举证证明双方于2020年4月22日重新签订房屋买卖合同，故本院对其提出合同目的无法实现的上诉理由不予支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，当事人应当遵守合同约定，履行合同义务，这也是维护市场正常交易秩序应有之义。关于上诉人所提一审程序违法的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条规定，“无独立请求权的第三人，可以申请或由人民法院通知参加诉讼。”一审为查明案件事实，主动追加清浦区兴旺房产信息咨询服务部作为本案第三人参加诉讼并无不当，故对上诉人提出的该点上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人王德凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由上诉人王德凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 陶 锐审 判 员 马玉宝二〇二一年三月二十六日法官助理 毛学梅书 记 员 费婉燕