文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民再158号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：马后余，男，1962年3月5日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：邱令华，重庆市江津区蔡家法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆朗光生物质能有限公司，住所地重庆市江津区蔡家镇康居街90号。法定代表人：左爱琼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐建，泰和泰（重庆）律师事务所律师。再审申请人马后余因与被申请人重庆朗光生物质能有限公司（以下简称朗光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终6936号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月1日作出（2019）渝民申907号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人马后余及其委托诉讼代理人邱令华，被申请人朗光公司的委托诉讼代理人唐建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马后余申请再审称：1．马后余与朗光公司签订了租赁期限为5年的房屋租赁合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务，马后余有权要求朗光公司支付租金314832元；2．二审认定马后余没有采取措施导致租金收益损失扩大，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定判决朗光公司按合同约定租金标准的50%支付租金，适用法律错误。请求撤销二审判决第二项，改判朗光公司支付马后余房屋租金314832元或发回重审。朗光公司辩称，租赁合同签订后，由于场地高度不够，设备不能安装使用，租赁场地一直闲置。朗光公司多次要求解除合同并将设备运走，因马后余阻止朗光公司运走设备，才导致本案纠纷发生。马后余明知朗光公司未按时交纳租金，不及时主张权利，放任租赁合同处于非正常履行状态持续发展导致损失扩大，应当承担民事责任。马后余的再审申请无事实和法律依据，其再审请求应予驳回。马后余向一审法院（重庆市江津区人民法院）起诉请求：1．解除马后余与朗光公司签订的《房屋租赁合同书》；2．朗光公司支付马后余房屋租金354997元（截止2018年9月6日）。一审法院审理查明：2014年12月8日，马后余（甲方）与朗光公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：一、甲方房屋坐落于重庆市江津区蔡家镇文昌村办公楼旁，租给乙方面积大约为（二层半）2500平方米。二、该房屋用途为仓库、车间。三、租赁期限自2014年12月8日起至2019年12月7日止。租赁合同为每五年一签。租赁期满，乙方必须将所租用房屋完整无损交还甲方，所经营的商品乙方自行处理。……五、租金：甲乙双方议定每年租金为10万元人民币；租金按现付5万元，半年后付5万支付，出租方不得以任何理由任意调整租金。六、乙方应于本合同生效后3日内向甲方支付租金人民币2万元。余后租金按每半年结算一次支付，甲方负责开具租金发票给乙方。七、甲方应为乙方办理营业执照提供有效的房屋证明及相关手续。八、乙方在国家法律法规政策允许的范围内进行经营及办公，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，甲方如约向乙方交付房屋，乙方于2014年12月11日、2015年5月8日、2015年7月28日、2015年8月27日、2015年11月17日通过银行转账方式向甲方支付2万元、0.5万元、2万元、0.5万元、1万元，共计6万元。庭审中，朗光公司出示《告知函》，拟佐证2015年6月10日向马后余告知解除2014年12月房屋租赁协议的事实，马后余否认收到，朗光公司亦表示无送达依据。朗光公司出示重庆市江津区公安局蔡家派出所《值班日志》，拟佐证2015年11月23日马后余不同意朗光公司拉走设备并报警的事实。该值班日志记载：2015年11月23日上午11时左右，马后余电话报警，朗光公司租仓库未付租金发生纠纷请出警，民警到场了解后，告知双方属经济纠纷，双方自行协商解决，否则走司法程序。朗光公司申请证人周龙彬出庭作证，该证人系朗光公司所办工厂聘请的厂长，在庭上作出如下陈述：“2015年设备拉起来后发现房屋的空间不够高，我们技术员就给原告联系说厂房安不起设备，2015年11月我们就准备拉到另外的地方去，原告不同意拉起走，就发生了纠纷，报了警。”“就是在蔡家被告公司当厂长，是2017年12月左右就没有办了，公司撤了就离开了。原告那个房子2015年就没有用了，现在设备都还在里面的。”一审法院判决［（2018）渝0116民初5853号］：一、解除马后余与朗光公司于2014年12月8日签订的《房屋租赁合同书》；二、朗光公司于本判决生效后十五日内支付马后余房屋租金314832元（截止2018年9月6日）；三、驳回马后余的其余诉讼请求。案件受理费6250元，减半收取3125元，由朗光公司负担。朗光公司上诉请求：撤销一审判决，改判朗光公司不向马后余支付租金。朗光公司在二审中举示了重庆市江津区公安消防支队津公消火认字［2016］第0006号火灾事故认定书、照片2张及视频光盘1张、库存结存表2张，拟佐证租赁房屋发生火灾，导致其不能正常经营，损失6万余元。马后余质证认为，发生火灾属实，但没有对朗光公司承租的房屋造成影响，政府出面解决火灾赔偿事宜时朗光公司也没有提出请求。马后余在二审中举示照片6张，拟佐证朗光公司仍将设备存放于本案租赁房屋内，并没有因为火灾造成损失。朗光公司质证认为，该6张照片不能完整反映现场情况。二审查明的其余事实与一审相同。二审法院认为，朗光公司认为火灾导致其不能使用租赁房屋，但其提供的照片不能证明租赁房屋无法正常使用的事实，朗光公司主张双方租赁合同自火灾发生之日起解除没有事实依据。一审中马后余和朗光公司均同意解除本案《房屋租赁合同》，一审已判决解除，该院予以确认。关于本案租赁合同涉及的租金，朗光公司仅有2014年12月11日支付2万元符合合同约定，此后多次付款均不符合合同约定，至2015年11月17日，朗光公司共向马后余支付6万元，仅为应付租金10万元的60%，明显构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。从双方二审中举示的现场照片看，朗光公司租赁房屋后至今未正常生产经营，其堆放的机器设备处于闲置状态，结合朗光公司一直拖欠租金的事实，足以认定朗光公司以实际行动表明不愿继续履行租赁合同，公安机关接警《值班日志》也证明双方于2015年11月23日因欠付租金发生纠纷并报警。在此情况下，马后余对于朗光公司的违约行为可能导致自己的租金收益损失，未及时主张权利，放任租赁合同非正常履行状态的持续，其主张的2015年11月24日以后的租金不能得到全部支持，该院认定朗光公司在该时间段按合同约定租金标准的50%支付。即2014年12月8日至2015年11月24日租金为36448元（274元/日×352日-60000元），2015年11月25日至2018年9月6日租金为139329元（274元/日×1017日×50%），共计175777元。二审法院判决：一、维持重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初5853号民事判决第一项；二、变更重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初5853号民事判决第二项为“被告重庆朗光生物质能有限公司于本判决生效后十五日内支付原告马后余房屋租金175777元（截止2018年9月6日）”；三、驳回马后余的其他诉讼请求。一审案件受理费3125元，由马后余负担1217元，朗光公司负担1908元；二审案件受理费6250元，由马后余负担2434元，朗光公司负担3816元。再审中，针对通过诉讼程序主张解除合同的问题，马后余称：“因为我和他们联系不上了，我才诉讼的，我没有等到五年，他们也有权利和义务来终止合同。有位姓张的喊我稳到，一直拖到我两年多，后面联系不上了就起诉了。”朗光公司的委托诉讼代理人称：当时发生这个事情之后他们不准我们把设备拉走，我们也说了没有资金履行，我们是做农副产品的，都没有生产能力了，没有资金进行生产。房屋达不到设备设施使用的条件，对方一直不同意解除，拉设施设备走。不知道租赁方可以要求解除，认为应该是对方来提起诉讼，认为我们没有给租金没有权利提起诉讼。再审查明的其他事实与二审一致。本院认为，再审中当事人争议的焦点为，朗光公司应否全额支付租赁合同解除前的房屋租金。案涉《房屋租赁合同书》系马后余、朗光公司真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。朗光公司关于租赁房屋场地高度不够导致租赁场地闲置的辩解，未提供证据佐证，且与其二审及再审中相关陈述不一致，故对其辩解不予采信。2015年11月23日警察出警告知“双方自行协商解决，否则走司法程序”后，朗光公司既未筹措资金支付所欠租金，或与马后余协商将设备搬离租赁房屋从而交还房屋，又未向人民法院提出解除租赁合同的民事诉讼，亦未就合同解除事宜与马后余协商一致，致使本案纠纷发生，应当承担相应民事责任。案涉租金是朗光公司因其履行行为不符合《房屋租赁合同书》关于支付房屋租金合同义务约定所生债务，并非朗光公司违约后产生的损失。根据原《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，朗光公司应承担继续履行即足额支付所欠马后余房屋租金的民事责任。综上所述，原二审判决不当，应予纠正；原一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终6936号民事判决；二、维持重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初5853号民事判决。二审案件受理费6250元，由重庆朗光生物质能有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李兴华审判员  郭洪波审判员  熊攀峰二〇二一年三月十八日书记员  黄映雪