福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终44号 上诉人（原审原告）：陈斌，男，1983年2月3日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：董华，广东维强(青岛)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈陆枝，男，1963年8月28日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人陈斌因与被上诉人陈陆枝房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初6363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈斌上诉请求判令：一、撤销一审判决，支持陈斌一审的诉讼请求；二、本案的各项诉讼费用由陈陆枝承担。事实和理由：第一，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方签订的《商铺租赁合同》约定的违约金过高，应予以调低。第二，陈陆枝在一审答辩称本案履约保证金符合法律约定，其主张的计算方法明显有误，不应得到法院的支持。一般的房屋租赁合同履约保证金为1-2个月的租金，即年租金的20%，陈陆枝以合同的3年期计算履约保证金不合常理，且陈陆枝在陈斌退租后另行出租给第三人，陈陆枝的实际损失极小。 陈陆枝辩称，本案合同租金总额为143万元，12万元违约金符合法律规定，不应退还。 陈斌向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺续租合同书》；2.判令陈陆枝退还陈斌交纳的押金12万元。 一审法院认定事实：2019年1月11日陈陆枝作为出租方（甲方）与陈斌作为承租方（乙方）签订《商铺续租合同书》，约定：甲方将址于泉州市丰泽区泉秀街北侧中远名城1#楼9号、10号店铺续租给乙方使用，租期自2019年2月20日至2022年2月19日；每年不含税租金48万元，第一年合同签订之日起5日内一次性支付本年租金48万元整，第二、三年在年度租金期满30天前一次性支付，2020年元月20日前支付第二年租金48万元；原来缴交的履约保证金12万元作为续租押金；在经营过程中，乙方应按时缴纳租金，不得无故拖欠，第二、三年甲方给予乙方5天宽限期，如乙方在宽限期5天内仍然无法缴交租金，即第6天将视为违约，甲方有权取消乙方履行保证金12万元，并无条件清理出场；如甲方违约，不但要如数退还乙方所交的押金12万元，还要加倍返还乙方的押金12万元，合计24万元；等等。同日，陈陆枝出具收款收据，确认2016年2月18日收到押金12万元转为2019年1月11日签订续租合同的履约保证金。双方确认陈斌已按月支付第一年租金48万元。2020年1月20日陈陆枝微信通知陈斌支付第二年租金期限已到，陈斌回复“没问题”。2020年1月21日陈陆枝再向陈斌微信告知“合同宽限期到元旦24日结束……若果这两天没转过来，到时候就是违约”。后陈斌未支付租金，2020年2月29日陈斌搬离租赁店铺。 一审法院认为，陈斌与陈陆枝签订《商铺续租合同书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。依照合同约定，第二年租金交纳期为2020年1月20日，后陈陆枝将租金交纳期宽限至2020年1月24日，但陈斌仍未按期交纳租金，构成违约。陈斌主张受疫情影响，但陈斌应支付租金的时间在2020年1月20日，此时疫情尚未对泉州地区造成影响。从双方微信聊天记录中亦可见，陈斌均未提出疫情导致其无法按期支付租金，相反其在微信中仍表示将按时支付下年度租金，但最终未支付。可见，陈斌在疫情之前即已违约，非因疫情导致其无法支付租金，对陈斌主张受疫情影响不予采纳。2020年2月29日，陈斌已实际搬离租赁店铺，双方签订的《店铺续租合同书》自2020年2月29日即已解除，而陈斌逾期未交纳租金的违约金应按照合同约定履行，故陈斌主张陈陆枝返还押金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决：一、陈斌与陈陆枝于2019年1月11日签订的《商铺续租合同书》于2020年2月29日解除；二、驳回陈斌其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由陈斌负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明事实清楚，予以确认。 本院认为，陈斌与陈陆枝签订的《商铺续租合同书》，合法有效。双方对一审法院判决《商铺续租合同书》于2020年2月29日解除均无异议，本院予以确认。关于陈陆枝应否退还陈斌押金的问题。双方约定陈斌于2020年元月20日前支付第二年租金48万元，并约定给予陈斌5天支付租金的宽限期，即陈斌应在2020年1月25日前支付陈陆枝租金。根据《中华人民共和国民法总则》第二百零五条的规定，民法所称的“以上”“以下”“以内”“届满”，均包括本数。按照比较法解释，“前”与“以内”相近，应当包含本数，故陈斌至迟应于2020年1月25日24时前支付当年度租金。陈斌一审提供的《福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》体现，福建省已于2020年1月25日7时启动重大突发公共卫生事件一级响应。因新冠肺炎疫情系不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，结合本案实际，酌定由陈陆枝退还陈斌2.5万元押金。 综上所述，陈斌上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审法院判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初6363号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初6363号民事判决第二项； 三、陈陆枝应于本判决生效之日起十日内退还陈斌押金2.5万元； 四、驳回陈斌一审其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2700元，减半收取计1350元，由陈斌负担1137.5元，由陈陆枝负担212.5元。二审案件受理费2700元，由陈斌负担2275元，由陈陆枝负担425元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二一年三月二十二日 法官助理 刘梅秀 书 记 员 徐蓝蓉 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。