云南省永平县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2928民初97号原告（反诉被告）：张彩菊，女，1976年2月15日生，汉族，云南省永平县人，户籍地云南省大理州永平县，经常居住地云南省大理州永平县。委托诉讼代理人：刘正敏，云南欣晨光（大理）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：绞金海，男，1990年9月10日生，彝族，云南省鹤庆县人，户籍地云南省大理州鹤庆县，经常居住地云南省大理州永平县。委托诉讼代理人：李廷柱，云南富达律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审过程中，被告绞金海向本院提起反诉，本院审查后受理了被告的反诉并决定合并审理。原告（反诉被告）张彩菊及委托诉讼代理人刘正敏，被告（反诉原告）绞金海及委托诉讼代理人李廷柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张彩菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年8月21日起至2021年8月20日止一年的租金60000元。2.判令被告支付违约金36000元。3.本案的诉讼费由被告承担。庭审过程中，法庭辩论终结前，本诉原告增加诉讼请求，要求本诉被告支付履约保证金2000元。事实与理由：2019年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于永平县房屋出租给被告方，用于经营宾馆。双方约定房屋租赁期限为3年，租金为每年6万元，支付租金的期限为每年的8月21日，并就违约责任达成条款。被告未按约定按时支付原告租金，第一年的租金被告方已经延迟支付给原告。2020年8月21日起至2021年8月20日止的第二年租金，被告方至今未支付。虽经原告多次催促，但被告方以各种理由拒不支付。被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任。违约金为三年的房租180000×20%，计36000元。被告应当按合同约定支付2000元履约保证金，应当按合同约定支付原告该保证金。被告（反诉原告）针对本诉原告的起诉答辩及提出反诉请求：1.驳回被反诉人的本诉诉讼请求。2.判决年租金减为45000元，并以此结算支付。3.赔偿反诉人第四层房屋中购置的空调、床被、桌凳、灯具、电器等的损失42598.2元。4.本诉和反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：第一，本诉原告称第一合同年度的租金延迟支付，第二合同年度的租金至今未支付，不符合事实。房屋租赁合同约定，对租赁毛房的装潢本着来时修，走时丢的原则处理。但被反诉人出租的房屋，已不是毛房，而是已经进行过装潢，包括卫生间的洁具也已经安装好，用于开设宾馆，只需反诉人购置空调、床被、桌凳、灯具、电器等十多万元投资就可以经营。书面合同签订后，双方又达成口头协议，第一年的租金，被反诉人不再收取，反诉人投资的部分如果合同到期不再续租时，无偿归被反诉人所有。反诉人所交的租金，实际上是第二合同年度的租金。第二，房屋租赁合同明确约定，反诉人租赁房屋系用于开设宾馆。但是，被反诉人出租的四层房屋中只有一把楼梯，没有设置疏散楼梯。办理消防手续时，第四层房屋不能用于住宿经营。当时，被反诉人声称由她自己负责协调，要反诉人放心购置第四层房屋客房的用具、用品进行经营。2020年6月，博南派出所发现第四层违规经营后，被反诉人同样承诺由她负责协调。2021年1月9日，博南派出所下发责令整改通知书，反诉人只好按要求拆除了第四层客房的设施。四层房屋中，第四层不能用于宾馆经营，年租金应当扣减15000元。第三，四层客房的设施被拆除后，导致反诉人经济损失42598.20元。这一损失以现场为证，可以勘验、可以鉴定。完全是由于被反诉人出租的房屋不符合合同约定用途所致，应当由被反诉人赔偿。综上所述，特此提出反诉。本诉原告所称未支付2000元保证金不是事实，保证金在合同签订当天就已经以现金的方式支付。双方当事人没有达成过支付20%违约金的所谓违约条款，违约金请求无依据。针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）答辩称，被告绞金海未支付第二年度的租金，原告张彩菊未与绞金海达成过什么口头协议，更不存在张彩菊同意“第一年的租金，被反诉人不再收取，反诉人投资的部分如果合同到期不再续租时，无偿归被反诉人所有。”双方合同签订后，被告绞金海未支付过保证金，如果支付原告会出具收条。原告张彩菊出租给被告房屋，被告如何使用与原告无关。被告租赁房屋后用于经营酒店，相关管理部门对其作出行政处理，与原告张彩菊无关。原告出租的房屋是四层，第一层是商铺，被告绞金海在“美团”上挂出的房间数已经包含了第四层楼。因此，被告反诉要求扣减15000元租金无事实和法律依据。原告张彩菊出租的房屋已经过装潢，可以直接使用。房屋内的电视机、空调和三个圆床是被告绞金海购置，别的都是原告张彩菊购置，包括18张床、12个电视柜、12个梳妆凳、9个床头柜，房屋的窗帘也是原告安装的。加之，被告绞金海是否拆除设施，相关管理部门责令其整改，均与原告无关。因此，被告反诉要求原告赔偿42598.20元损失无事实和法律依据。双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告（反诉被告）提交不动产权证书，永平县不动产登记中心证明，证明原告出租的房屋持有合法的不动产权证。被告（反诉原告）质证时对上述证据无异议，但认为原告出租房屋的土地为住宅用地，不属商用，住改商没有办理相应手续，说明本案的出租房屋用于本诉被告开设宾馆用途与登记用途不符，故博南派出所在办理消防手续时第四层不能用于宾馆经营。房屋租赁合同，证明原、被告于2019年8月21日签订房屋租赁合同，被告租赁原告房屋用于开设宾馆及合同约定的内容。被告对房屋租赁合同的真实性无异议，合同约定只有被告擅自转租，才支付100万元的违约金，并未约定逾期支付租金也要承担违约金。微信转账记录截屏图打印件3页，证明被告至2020年10月6日才支付完第一年的租金，已经延迟支付，第二年的租金未付，构成违约。被告对上述证据无异议，但认为被告支付的是第二年的租金，分三次支付租金的原因是第四层办不了开设宾馆的手续，原告也未协调成功，原告提出在四层房屋上加盖第五层，因施工不能经营，被告未同意。尚爱主题酒店美团挂卖单手机截图打印件（日期为2021年2月6日至7日，2021年2月18日至19日），证明原告出租给被告的房屋总共为四层，一楼为铺面、二到四层共12个房间，而被告每天在美团上挂卖的房间数为11间，第四层房屋一直由被告经营使用。被告对上述证据的真实性无异议，但认为截图反映的内容是以前做的广告，有的内容并不存在，事实上第四层的房间无法经营。本院认为，原告提交的不动产权证书，永平县不动产登记中心证明，房屋租赁合同，微信转账记录截屏图打印件3页等证据来源和形式合法，与本案有关联，能够反映案件的真实情况，本院予以确认。尚爱主题酒店美团挂卖单手机截图打印件具有广告的性质，原告证明的主张与相关管理机关认定的事实不符，本院对原告的证明主张不予确认。被告向本院提交房屋租赁合同，证明双方约定所租赁的房屋用于开设宾馆，但原告出租的房屋第四层不能满足合同的要求，双方达成口头约定，第一年的租金不再支付，合同期满后被告所购置的物品归原告所有。原告对租赁合同无异议，本院予以确认。营业执照、消防安全检查合格证原告无异议，认为证据证明了原告出租的房屋可以用于酒店经营，并非被告所述不符合经营。消防安全管理责任书、旅馆业治安管理责任书、安全检查记录表（旅店）、责令整改通知书，证明被告承租房屋第四层不符合消防要求，不能用于客房经营，博南派出所责令整改，被告拆除了第四层客房设施，导致被告损失。原告质证时对上述证据的合法性、真实性无异议，但被告违规设置客房，超范围经营等属于行政机关对被告的处罚，与原告无关。本院认为，被告提交的上述证据来源和形式合法，与本案有关联，能够反映案件的真实情况，本院予以确认。被告宾馆采购家具用品清单（自制）5页，证明被告购置的空调、床被、桌凳、灯具、电器等设施和物品，第四层客房按消防整改拆除后，导致被告损失42598.2元。原告质证时认为该证据系被告单方制作，对该证据的三性不予认可。本院认为，被告提交的清单系被告自己的陈述，在原告不予认可的前提下，被告仍然负有举证责任。微信转账电子凭证3份，与原告提交的内容相一致，证明被告支付了原告第二年的房屋租金。原告质证时对上述证据无异议，但认为被告支付的是第一年的租金。本院认为，原告认可收到的是第一年租金，在被告无证据证明的前提下，被告以此证据证明支付的是第二年的租金的证明主张，本院不予确认。照片打印件4页，证明第四层客房设施已经全部拆除。原告认为设施是否损坏或拆除系是被告的单方行为，与原告诉请无关。本院认为，照片反映的内容真实，与案件有关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下:原告张彩菊出租的房屋属城镇住宅用地的自建房屋，系其单独所有。2019年7月17日，被告绞金海向永平县市场管理局申领了营业执照，系个人独资企业，名称为永平尚爱酒店，经营范围为住宿服务、预包装食品零售，经营地点云南省大理州永平县博南镇曲硐村美食一条街。2019年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于永平县房屋出租给被告方，用于经营宾馆，该房屋已经过装修。双方约定房屋租赁期限为3年，租金为每年6万元，支付租金的期限为每年的8月21日。如承租人进行房屋装潢时改变了房屋结构，须征得出租人的同意，费用自理，并“来时修，走时丢”，出租人不做补偿。承租人需缴纳2000元保证金，租赁期满后如房屋损坏，保证金不予退还。在承租期内，出租人违约赔偿承租人违约金100万元，承租人擅自转租赔偿出租人违约金100万元。2019年9月4日，永平县公安局博南派出所向绞金海颁发了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，批准场所为地上二层、三层。2020年9月22日、9月29日、10月6日，绞金海支付张彩菊租金共60000元。2020年12月5日，永平县公安局博南派出所在检查中发现永平尚爱酒店四层楼无疏散楼梯，违规设置客房、床位，超范围经营。2021年1月9日，永平县公安局博南派出所作出责令整改通知书，要求该酒店拆除违规设置的房间和床位，后绞金海拆除了四楼房间的床位。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案双方当事人的租赁合同成立于民法典施行前，合同的履行期限持续至民法典施行后，双方履行合同时发生争议在民法典实施之前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定，不适用民法典。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案双方当事人签订的租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于2000元保证金的问题。双方在租赁合同中约定，承租人应当缴纳2000元的保证金，但绞金海未缴纳。绞金海虽然提出已经向张彩菊支付了2000元的保证金，但张彩菊否认，绞金海未提交证据证明，故绞金海的抗辩主张不成立，本院不予支持。关于张彩菊请求支付的租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。”承租人绞金海未按约定支付租金，出租人张彩菊有权要求支付。但本案双方当事人明确约定张彩菊出租的房屋用于经营宾馆，因第四层楼不符合消防管理规定，不能用于经营宾馆，故张彩菊出租的第四层楼不符合合同约定的用途，致使绞金海租赁房屋的目的部分不能实现，使用租赁物的收益明显减少，故绞金海提出扣减15000元租金的理由既符合本案客观事实，也符合利益平等的原则，本院予以支持。双方第一年的合同已经履行完毕，绞金海提出已付60000元租金系支付第二年租金的抗辩理由无证据证实，本院不予采纳。关于张彩菊提出的违约金问题。本案双方当事人约定绞金海擅自转租应当承担100万元违约金，与张彩菊主张的违约事实不符。而且，双方发生争议系因张彩菊交付的租赁物部分不符合合同约定的目的，并非绞金海故意违约。因此，张彩菊主张的违约金不符合法律规定，本院不予支持。关于绞金海反诉要求张彩菊赔偿损失的问题。绞金海承租房屋用于经营宾馆的目的明确，在承租房屋时应当知道第四层楼不能经营宾馆，且其在办理消防安全检查合格证时已经明知第四层楼未获批准的前提下，仍然进行经营，其主观上有过错，由此造成的损失应当自行承担。本案双方当事人对继续履行合同无争议，上述设施和物品可在合同履行期限届满或者解除合同时再作处理。因此，对绞金海的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、本诉被告绞金海于本判决生效后三十日内支付本诉原告张彩菊租金45000元。二、本诉被告绞金海于本判决生效后三十日内支付本诉原告张彩菊保证金2000元。三、驳回本诉原告张彩菊的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告绞金海的反诉请求。如果未按判决书指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2200元，减半收取1100元，由本诉原告负担637.50元，由本诉被告绞金海负担462.50元。反诉案件受理费1989元，减半收取994.50元，由反诉原告绞金海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审判员  程崇林二〇二一年三月十二日书记员  段思宇