贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终524号 上诉人（原审被告）：兴义市赣兴房地产开发有限公司，住兴义市坪东办新联村四组。 法定代表人：王时榀，系公司总经理。 委托诉讼代理人：邹帮慧，贵州权衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨青乐，贵州权衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈某，女，汉族，2004年9月21日生，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 法定代理人：林某，女，汉族，1979年2月19日生，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，系陈某母亲。 上诉人兴义市赣兴房地产开发有限公司（以下简称“赣兴公司”）因与被上诉人陈某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初8581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赣兴房地产公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回陈某的一审诉讼请求。事实及理由：首先，一审法院认定事实错误，上诉人赣兴公司已通知过被上诉人接房，上诉人与被上诉人签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》未达到解除条件。上诉人虽未能按期交房，但上诉人在2020年7月前就已完成涉案商铺所在农贸市场的装修，并于2020年8月15日开业。其间通知过被上诉人收房，已经按照合同约定履行了交付义务。根据双方合同约定，被上诉人在2020年7月前从未向上诉人提出过解除合同的事宜，在此之前均应视为被上诉人同意继续履行合同。被上诉人于2020年9月10日向一审法院提起诉讼要求解除合同的真实原因，系由于在这之前上诉人通知被上诉人办理接房手续，而被上诉人在此过程中对涉案商铺公摊面积产生异议，该异议不能构成其拒绝收房的正当理由。因此，本案所涉买卖合同及其附属协议均合法有效，系双方真实意思表示，被上诉人应当按照合同约定继续履行合同。一审法院事实认定错误，双方解除合同的条件未成就，依法应当予以改判。其次，一审法院认定事实错误，不应当返还被上诉人房款亦不应当支付其违约金。由于2020年年初新冠肺炎疫情的影响，1月24日（春节）后全社会疫情防控形势进入非常时期，各类防控措施也控制了人员流动，导致建筑企业从业人员不能及时到岗或到岗后需按疫情防控要求进行隔离后才可上岗（该项目绝大部分管理人员、工人均为外省籍人员），更因疫情传播性强等原因导致从业人员心理上的恐惧而迟迟不愿复工，加之建筑行业前端产业链复工复产情况严重制约了处于末端的房地产业复工，最终导致上诉人及其他房地产公司不能及时快速复工复产，也正因如此兴义市住房和城乡建设局才下发了兴市住建字［2020］26号市住建局关于疫情期间房地产业复工复产的意见第三条由于“新冠肺炎”疫情下停工停产导致商品房不能如期交付的，各房开公司要及时与购买人做好沟通，并积极组织施工，在疫情不出现反复的情况下，延期交房时间不得晚于合同约定时间的90天。上诉人因疫情风险较大，为切实降低风险，确保万无一失，在4月初才慢慢开始复工复产，复工后上诉人通过各施工标段的协作努力，于2020年7月完成了项目装修收尾工程，涉案商铺所在的农贸市场于2020年8月15日开业运营。因此，被上诉人在通知接房前从未向上诉人提出过解除合同，在通知交房后因对公摊面积持异议单方面要求解除合同，上诉人不应当承担任何违约责任。故一审认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。被上诉人陈某答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉，维持原判。 陈某向一审法院起诉请求：1、判令解除赣兴公司与陈某签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》；2、判令赣兴公司退还陈某支付的摊位认购款65999元整及赣兴自2018年12月31日起因摊位逾期交付应支付的违约金2297元；3、判令赣兴公司支付陈某第二年摊位经营收益5940元整；4、判令赣兴公司支付陈某第三年摊位经营收益3127.84元；5、判令本案诉讼费由赣兴公司承担。 一审法院认定的事实，2018年3月11日，陈某为购买赣兴公司销售的商铺，与赣兴公司签订了《福苑金岸农贸市场买卖合同》，该合同载明：“出卖人：兴义市赣兴房地产开发有限公司，买受人：陈某……第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式获得该地块土地面积为16亩，规划用途为商住，土地使用年限为40年，出卖人经批准，在上述地块上建设房屋，项目位于育贤路，项目名称：赣兴·福苑金岸……第三条、买受人所认购商铺的基本情况。买受人认购的商铺为本合同第一条规定的项目中的:负一层×区第×1-×-1×2号，该商铺的用途为商业……第六条、付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于2018年3月11日，一次性支付金额为65999（大写：陆万五仟玖佰玖拾玖元整）元……第八条、交付期限：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用：1.该物业经验收合格……第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达30天内退还全部已付款，逾期按照银行同期存款利率支付违约金……”，另有该合同附件载明：“买受人自愿将其购买的兴义市泰兴办事处余贤路转角处东南侧赣兴福苑金岸项目，农贸市场Ａ区Ａ-1-132号委托给由出卖人聘请的第三方运营管理公司代为经营……第五条、委托经营期间的租金收益：2、买受人租金收益的第二年由第三方运营管理公司承担并支付。第二年，运营管理公司支付该物业按该物业的实付款的9%每年付租5940元，支付时间2020年3月10日。”在该合同出卖人处盖有赣兴公司公章，买受人处有陈某的签名。当日，双方签订合同后，陈某如约将房款交付给赣兴公司，赣兴公司为此出具《收据》一张给陈某。陈某如约支付房款后，因赣兴公司未能如约交房，陈某为解除合同事宜于2020年7月22日发送《解除合同通知书》至赣兴公司处，赣兴公司员工在该通知书上签有“已签收”字样。此后，双方对解约事宜达不成一致意见，故陈某以赣兴公司违约为由诉至法院。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。陈某与赣兴公司签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，现合同签订后，陈某如约履行了支付房款的义务，赣兴公司也有义务按合同约定的交房条件以及法定的交房条件向陈某交付摊位，但至今赣兴公司未能如约交房。按照合同约定，赣兴公司应于2018年12月30日前向陈某交房，若逾期交房30天陈某就可以解除合同，并且赣兴公司应在收到退房通知30日内需退回陈某所付房款，若逾期则按银行同期存款利率支付违约金。现赣兴公司已逾期30日未交房，陈某要求解除合同的诉请符合双方约定，一审法院予以支持。合同解除后，赣兴公司应返还陈某已交房款65999元。关于违约金的问题。由于陈某已于2020年7月22日向赣兴公司送达《解除合同通知》，故2020年8月21日前赣兴公司应按合同约定退还陈某房款，赣兴公司至今未退还，应按合同约定自2020年8月21日起按同期存款利率计付违约金支付给陈某。关于租金收益损失费的问题。陈某认为，赣兴公司逾期交房的行为导致其委托经营收益得不到实现，因此赣兴公司需赔偿其本应从《福苑金岸农贸市场买卖合同》附件中所获的租金收益。但是，在《福苑金岸农贸市场买卖合同》中双方已约定赣兴公司支付违约金作为逾期交房对陈某的赔偿，在已支持赣兴公司支付陈某违约金的情况下，陈某所诉请的租金收益是对逾期交房违约行为的重复惩罚，已超过了赣兴公司应当预见的损失，故陈某的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条判决如下：一、确认陈某与兴义市赣兴房地产开发有限公司于2018年3月11日签订的《福苑金岸农贸市场买卖合》予以解除；二、兴义市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈某房款65999元及支付违约金，违约金以65999元为基数，按照银行同期存款利率从2020年8月21日起计付至房款付清之日止；三、驳回陈某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1834元，减半收取917元，由陈某负担135元，兴义市赣兴房地产开发有限公司负担782元。（由兴义市赣兴房地产开发有限公司直接向陈某支付。） 二审期间，赣兴公司提供三组证据，一、通知被上诉人交房的表格，二、商品房预售许可证、工程质量竣工验收合格证，拟证明：涉案房屋于2018年已经竣工验收合格，并取得商品房预售许可。交房表格证明上诉人方已经通知被上诉人交房的相关情况。三、农贸市场宣传单，拟证明案涉商铺的农贸市场于2020年8月15日已经开业。 被上诉人陈某未发表质证意见。 本院对三组证据的认证意见为：三组证据均为复印件，不予认可。且第一组证据系赣兴公司单方制作，不予认可，第二组证据并不能证明案涉房屋能达到交房条件。 本院对一审法院认定事实予以确认。 另查明，陈某在一审诉请法院判令赣兴公司支付其摊位认购款65999元及逾期交付摊位违约金2297元，同时支付其第二年经营租金收益5940元，第三年经营租金收益3127.84元（2020年3月10日至8月31日期间收益）。 本院认为，本案的争议焦点为：1、陈某与赣兴公司签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》是否应该解除；2、陈某诉请的租金收益是否能得到支持。 本案中，双方于2018年3月11日，签订了陈某购买位于兴义市育贤路赣兴福苑金岸项目负一层×区的《福苑金岸农贸市场买卖合同》，该《福苑金岸农贸市场买卖合同》第八条约定、交付期限：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备4下列第1种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用：1.该物业经验收合格。…第九条、出卖人逾期交房的违约责任：…（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达30天内退还全部已付款，逾期按照银行同期存款利率支付违约金……”，合同签订后，陈某将款项交付给赣兴公司，赣兴公司出具了《收据》给陈某。 赣兴公司上诉称“案涉商铺已经于2020年8月15日开业，已经完成交付义务，不应该解除合同”，按照双方约定在2018年12月30日前完成交付，逾期30日，买受人可解除合同。故陈某在2019年1月30日起，即享有解除权。2020年8月已超过了双方约定的交房时间，赣兴公司已经实际违约。但根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，陈某从2019年1月30日起，就知道可以解除合同，但陈某在2020年7月22日才请求解除合同，已经超过行使解除权的一年期限，故陈某未在知道解除事由的一年期限内行使解除权，解除权消灭。双方应继续履行签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》，故赣兴公司“不应该解除合同”的上诉理由成立，予以采纳。赣兴公司上诉称“疫情原因导致未能如期交房”的上诉理由，因双方约定的交房时间系2018年12月30日，2020年1月全社会疫情防控才开始，约定时间远远早于疫情出现时间，疫情原因不是阻却赣兴公司不能交房的原因，该上诉理由不能成立，不予采纳。 关于陈某诉称赔偿租金损失的请求能否支持的问题。双方在该合同附件四中约定：“买受人自愿将其购买的兴义市泰兴办事处余贤路转角处东南侧赣兴福苑金岸项目，农贸市场×区×-×-1×2号委托给由出卖人聘请的第三方运营管理公司代为经营······第四条、经营期限为3年，自2018年3月11日起至2021年3月10日······第五条、委托经营期间的租金收益：1、第一年租金收益已由出卖人以总房款的8%的销售折让方式在签订《摊位买卖合同》时一次性支付买受人。2、买受人租金收益的第二年由第三方运营管理公司承担并支付。第二年，运营管理公司支付该物业租金按该物业的实付款的9%计，每年付租5940元，支付时间2020年3月10日。3、买受人租金收益的第三年由第三方运营管理公司承担并支付。第三年，运营管理公司支付该物业租金按该物业的实付款的10%每年计，每年付租6600元，支付时间2021年3月10日”。现因第三方运营管理公司系赣兴公司聘请代为经营且陈某并未与第三方公司签订合同，故赣兴公司作为合同相对人应支付该项租金损失。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审法院认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初8581号民事判决； 二、由兴义市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈某第二年摊位经营收益5940元及第三年摊位经营收益3127.84元（2020年3月10日至8月31日期间收益）； 三、驳回陈某的其余诉讼请求。 一审案件受理费1834元，减半收取917元；二审案件受理费1834元，合计2751元，由陈某负担2701元，由兴义市赣兴房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 陈映桃 审判员 查必林 二〇二一年三月十五日 书记员 张 雪