江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏民终221号 上诉人（原审原告、案外人）：臧雯雯，女，汉族，1993年12月21日出生，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：张娟，江苏雅言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢月芬，江苏雅言律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏成宏信息广告传媒有限公司，住所地江苏省扬州市邗江中路**-301。 法定代表人：朱毅，该公司董事长。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：无锡嘉饰茂商业发展有限公司，住，住所地江苏省无锡市崇安区锡沪东路******/div> 法定代表人：雷圣松，该公司董事长。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：无锡南天广置业发展有限公司，住所，住所地江苏省无锡市江海东路****588div> 法定代表人：林剑民，该公司董事长。 上诉人臧雯雯因与被上诉人江苏成宏信息广告传媒有限公司（以下简称成宏公司）、无锡嘉饰茂商业发展有限公司（以下简称嘉饰茂公司）、无锡南天广置业发展有限公司（以下简称南天广公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2020）苏10民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人臧雯雯上诉请求：撤销一审判决，依法改判中止对无锡市锡沪东路99-1-1302号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对上述涉案房屋的查封，本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，当事人申请执行仲裁裁决案件，由被执行人住所地或者被执行财产所在地的中级人民法院管辖。一审法院既不是被执行人住所地，也不是被执行财产所在地的中级人民法院，对该案无权立案受理和管辖，一审法院的查封行为违法，应中止对涉案房屋的执行。2、一审法院认定事实错误。臧雯雯在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房屋，已经支付全部价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人购买涉案房屋也是为了满足基本居住需求，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及第29条规定的可以排除执行的情形。3、被上诉人成宏公司对涉案房屋的抵押权无效，未经过南天广公司股东会、董事会等公司机关的决议，成宏公司不享有优先受偿权。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法裁判。 本院经审理查明：中信银行股份有限公司扬州分行（以下简称扬州中信银行）与嘉饰茂公司、南天广公司借款合同纠纷一案，扬州仲裁委员会于2015年4月16日作出（2014）扬仲调字第392号调解书，约定：一、三方共同确认，嘉饰茂公司欠扬州中信银行借款本金2768万元；二、扬州中信银行同意嘉饰茂公司于2015年4月30日前归还借款本金，并自2014年4月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息；三、仲裁费181531元、律师代理费450000元，由嘉饰茂公司负担；四、扬州中信银行对南天广公司抵押的位于无锡市锡沪东路99-1号的办公房享有优先受偿权。因嘉饰茂公司未履行调解书义务，扬州中信银行向扬州中院申请执行，该院于2015年5月21日立（2015）扬执字第0242号案件执行。 2015年12月22日，扬州中信银行与成宏公司签订《债权转让协议》，将（2014）扬仲调字第392号调解书所确认的债权转让给成宏公司，故扬州中院于2016年1月28日裁定变更成宏公司为本案申请执行人。执行过程中，该院依法查封被执行人南天广公司抵押的房地产，并启动评估拍卖程序，在执行部分抵押房产后，因其他房产暂不具备处置条件，于2016年11月28日裁定终结本次执行程序。2019年2月22日，根据成宏公司的申请，扬州中院立（2019）苏10执恢9号案件执行，并对无锡市锡沪东路99-1-1207、1302、1303、1315、1316、1516、1615、1616、1908、1910、1911、1913、1915等13套抵押房产启动评估拍卖程序。臧雯雯提起案外人异议，请求停止对其中包含的涉案房屋的执行，扬州中院作出（2020）苏10执异17号执行裁定，驳回其异议请求。臧雯雯遂提起本案执行异议之诉。 臧雯雯一审诉讼请求：1．不得执行涉案房屋；2．解除对涉案房屋的查封；3．由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1．扬州中院对本案没有执行管辖权。本案的被执行人和财产所在地均在无锡市，请求依法移送无锡相关法院执行。2.臧雯雯与南天广公司之间在查封前签订有合法有效的房屋买卖合同。臧雯雯与南天广公司于2014年2月23日签订有《商品房认购书》，约定其认购南天广公司开发的嘉饰茂soho中心b1302号，认购书具备商品房合同的主要条款。3．臧雯雯在查封前已合法占有涉案房屋。2014年2月南天广公司向臧雯雯正式交付涉案房屋，臧雯雯对该房屋装修并使用至今，并向物业管理公司缴纳每年的物业费用，以及电费、水费等。4．臧雯雯已全部支付了价款，成交总价331881元。5．涉案房屋未能办理过户登记过错不在臧雯雯。臧雯雯与南天广公司签订买卖合同时，不知晓其已深陷债务纠纷，面临不能办证的风险。签订合同后，臧雯雯就多次催促置业顾问办证事宜。 臧雯雯提供了嘉饰茂商品房认购书、交房确认书、室内装修申请表、装修验收单、房屋照片、业主信息登记表、收款确认书、与销售人员通话录音等证据。 成宏公司辩称：1．商品房认购书不是商品房买卖合同，臧雯雯不是涉案房屋的合法买受人。商品房认购书仅表明臧雯雯有认购涉案房屋的意向，认购书的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据认购书的约定，臧雯雯应在认购书签订后约定期限内与南天广公司签订商品房买卖合同，完成合同网上备案，但其至今未签订商品房买卖合同。涉案房屋是抵押物，在认购房屋时，臧雯雯未了解、核实该房屋的抵押状况，如其及时与开发商签订商品房买卖合同、向房管局上传网签合同，就能发现该房屋的抵押状况，可见臧雯雯在房屋认购过程中存在明显过错。2．南天广公司以涉案房屋抵押，于2012年4月17日办理了抵押登记。臧雯雯未经抵押权人同意认购涉案抵押房屋，其认购行为无效，不受法律保护。3．成宏公司对涉案房屋享有优先受偿权，法院不应停止对案涉房屋的执行。4．臧雯雯所提交物业费收据等证据不能证明其合法占有涉案房屋，也无证据证明其支付了全部房款，涉案房屋为商业办公房，并非用于居住，臧雯雯不是商品房消费者。请求人民法院驳回其全部诉讼请求。 成宏公司提供了案涉房屋初始登记表和案涉房产他项权证复印件。 被告嘉饰茂公司、南天广公司未答辩。 一审法院另查明，无锡市锡沪东路99-1-1302室为办公用房，建筑面积50.45平方米，于2011年7月26日办理房屋初始登记，于2012年4月17日抵押给扬州中信银行，抵押登记为：锡房他证字第××号，抵押债权数额21万元。 一审法院再查明，根据臧雯雯提供的证据，臧雯雯与南天广公司于2014年2月23日签订有《商品房认购书》，约定原告认购南天广公司开发的嘉饰茂soho中心b1302号，建筑面积50.45平方米，成交总价331881元。合同签订后，臧雯雯交纳了全部房款。南天广公司也将涉案房屋交付给臧雯雯，臧雯雯提供了相关占有使用的证据，即交房确认书、室内装修申请表、装修验收单、房屋照片、业主信息登记表等。臧雯雯提出涉案房屋无法办证的原因是南天广公司隐瞒房屋抵押和被其他法院查封的情况。 对臧雯雯提出的执行管辖权异议，扬州中院已经另案以（2020）苏10执异58号执行裁定予以驳回，该执行裁定认为，提出异议的主体应当是本案的当事人，即申请执行人和被执行人。臧雯雯是执行案件的案外人，只能对执行标的提出排除执行的案外人异议，无权就执行案件管辖权提出异议。故臧雯雯提出的执行异议请求不在本案审查范围之内。 一审法院归纳本案争议焦点是臧雯雯是否对争议房地产享有足以排除强制执行的民事权利。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据臧雯雯提供的现有证据，其对涉案房屋不享有排除法院执行的民事权益。其理由是：第一，臧雯雯不具有案涉房屋所有权人的权利外观。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，除法律另有规定的情形，设立不动产物权，只有在不动产登记簿上记载之后方能取得。涉案房屋仍然初始登记在房地产开发企业即南天广公司名下。第二，臧雯雯不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的可以排除执行的特殊情形。臧雯雯对登记在被执行人名下的不动产提出实体权利的，应当符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等条件。本案中，臧雯雯提供的商品房认购书只是意向书，并非相关部门监制的商品房买卖合同，也未办理房产备案登记。物业收据和电费单据未形成证据锁链，不足以证明其已合法占有案涉房产。收款确认书不足以证明给付全部房款的事实。正式的税务发票是办理房屋权属登记的必备材料，如果臧雯雯已全部交纳房款，理应要求南天广公司开具正式的商品房销售税务发票。臧雯雯亦未提供证据证明其通过诉讼或仲裁积极主张权利，故不能认定非因自身原因未办理过户手续。第三、涉案房屋办理了抵押登记，成宏公司对涉案房屋享有抵押物权。臧雯雯购买的是商业用房不同于消费者购买的居住房，不能以消费者生存权动摇抵押权具有优先性的基本原则。 综上所述，臧雯雯的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审判决驳回臧雯雯的诉讼请求。 本院二审审理过程中，上诉人臧雯雯未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院另查明，臧雯雯提出案外人执行异议申请时，并未主张抵押权无效，成宏公司不享有优先受偿权，仅主张其作为买受人，对涉案房屋享有足以排除执行的权益，请求停止对涉案房屋的执行。 二审争议焦点为：上诉人主张对涉案房屋排除执行，是否有事实和法律依据。 本院认为：首先，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案抵押行为及涉案房屋买卖行为均发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释规定审理本案。 其次，人民法院在执行程序中应严格依据执行依据确定的内容执行，无权对执行依据进行审查认定。本案执行依据（2014）扬仲调字第392号调解书已经确定扬州中信银行对南天广公司抵押的位于无锡市锡沪东路99-1号的办公房享有优先受偿权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。上诉人臧雯雯提出抵押权无效，成宏公司不享有优先受偿权，属主张原执行依据错误，应在异议程序中提出并依照审判监督程序办理。上诉人未在异议程序中提出此项主张，却在案件进入执行异议之诉程序中才提出，超出执行异议之诉案件审理范围，本案中不予理涉。 第三，根据2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，被上诉人成宏公司因受让取得扬州中信银行对嘉饰茂公司的债权，并享有对涉案房屋的抵押权。该抵押权登记设立于2012年4月17日，且经本案执行依据（2014）扬仲调字第392号调解书确认。上诉人臧雯雯于2014年2月23日签订商品房认购书，认购涉案房屋的行为发生于抵押期间，该行为未取得抵押权人同意，抵押人南天广公司也未将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，上诉人臧雯雯亦未代为清偿嘉饰茂公司对成宏公司的债务以消灭抵押权，且涉案房屋为办公用房，上诉人臧雯雯不满足消费者权利特殊保护的法定条件。综上，成宏公司对涉案房屋享有的抵押权依法可以对抗上诉人臧雯雯，臧雯雯请求对涉案房屋排除执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。 第四，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。本案执行法院为扬州中院，上诉人提出的执行管辖异议申请亦已被扬州中院以（2020）苏10执异58号执行裁定予以驳回，则扬州中院作为执行异议之诉案件的管辖法院，符合法律规定。上诉人主张应将案件移送无锡市中级人民法院管辖，没有法律依据，本院不予支持。 第五，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定仅适用于金钱债权执行的情形，且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条在执行异议之诉的审理中只作参照适用，不得直接作为审理执行异议之诉的法律依据。一审判决在具有物权性质的抵押权执行中直接依照上述司法解释的规定作出判决，适用法律不当，本院予以纠正。但一审判决结果正确，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，依法予以维持。 综上，上诉人臧雯雯的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回臧雯雯的上诉，维持原判决。 二审案件受理费6278元，由上诉人臧雯雯负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐志容 审判员  苏 峰 审判员  赵建华 二〇二一年三月十六日 书记员  李芮葛