陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕06民终400号 上诉人（原审原告）：张宝宝，男，1986年9月21日出生，汉族，陕西省延川县人，住延安市宝塔区。委托诉讼代理人：邵琴琴，女，1987年3月12日出生，陕西省延川县人，住陕西省延安市宝塔区，系上诉人之妻。被上诉人（原审被告）：延安市东苑小区业主委员会，住所地：陕西省延安市宝塔区。负责人：朱立平。委托诉讼代理人：申祥东，陕西北望律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：常小平，男，1959年2月24日出生，汉族，陕西省米脂县人，住延安市宝塔区。上诉人张宝宝因与被上诉人延安市东苑小区业主委员会、常小平合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2020）陕0602民初4525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张宝宝及其委托诉讼代理人邵琴琴，被上诉人延安市东苑小区业主委员会负责人朱立平及其委托诉讼代理人申祥东，被上诉人常小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张宝宝上诉请求：1、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2020）陕0602民初4525号民事判决；2、依法改判延安市东苑小区业主委员会给原告物业管理期间的公共服务维护费66000元，赔偿未履行合同违约金10000元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、2019年1月2日，上诉人受延安森智媛人力资源服务有限公司杨光成委托和延安市东苑小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定：延安市东苑小区物业服务承包给上诉人，承包期限为2019年1月2日至2023年1月3日，业主物业费每平方米每月按照0.34元收取物业服务费，每年延安市东苑小区业主委员会从门面房租金中给予原告5万元的公共设施维修费，签订合同的时候，延安市东苑小区业主委员会负责人是常小平。合同签订之后，上诉人在东苑小区管理物业16个月。2019年10月份，延安市东苑小区业主委员会负责人进行换届，常小平不担任业委会的负责人，朱立平担任延安市东苑小区业主委员会负责人，在上诉人给东苑小区服务9个月后。朱立平提出解除合同。上诉人提出按照合同约定：物业费收取的低，不够物业管理开支，应当按照合同约定的每年5万元的补助费，实际物业服务16个月给予补助66000元，并给予提前解除合同的违约金。2、原审认定合同无效错误。物业服务合同是双方自愿签订的，合法有效。国务院颁布的《物业管理条例》是行政法规，第三十二条规定从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第十条：当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。国家机构改革规定，取消了物业资质的限制。国发(2017)7号和国务院关于取消一批行政许可事项的决定国发(2017)46号，第一条明确规定：不得以任何方式要求将原核定的物业服务资质作为承接物业管理业务的条件。国家取消了物业资质的限制，原审认定无效合同错误。3、如果物业服务合同无效，过错责任在延安市东苑小区业主委员会，过错方应当承担责任，上诉人给予物业服务劳动行为是合法的劳动。过错责任方延安市东苑小区业主委员会应当对付出的劳动给予的补偿。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4、上诉人在物业服务合同中没有过错，尽到了合同约定义务，付出劳动没有过错，延安市东苑小区业主委员会就应当对付出的劳动给予经济补偿。5、上诉人雇佣管道工一人、电工一人、保安四人、收费员一名、保洁工四人，公厕清洁工一人，业务经理一人，垃圾清运工一人，支付工资主要是为了被上诉人物业服务支出的。东苑小区物业每月收取的服务费2万元左右，实际开支物业服务人员工资每月在3万元以上。上诉人雇佣物业工作人员给被上诉人服务，被上诉人应该提供报酬。6、上诉人是经延安森智媛人力服务有限公司杨光成的委托签订的合同，不存在没有资质的说法。在签订合同的时候，上诉人将延安森智媛人力服务有限公司的委托和资质全部交给了东苑小区业主委员会常小平。被上诉人延安市东苑小区业主委员会答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人常小平答辩称，张宝宝进驻东苑小区有资质，和张宝宝签订了合同，我们小区是旧校区，管道破烂，经业主委员会成员商议后，每年补助5万元用于管道和设施设备的维修，上诉人的上诉请求成立。上诉人张宝宝向一审法院起诉请求：1、判决被告延安市东苑小区业主委员会向原告支付物业管理期间的公共服务维修费66000元并赔偿原告经济损失10000元；2、本案的诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2017年原告张宝宝进驻延安市东苑小区，并开始对该小区进行物业管理。2019年1月2日原告张宝宝与被告东苑小区业委会签订了《东苑小区业委会和物业公司签订承包合同》一份，约定由原告对东苑小区的物业进行管理，承包期限为2019年1月2日至2023年1月3日，在合同期内如遇政府行为或不可抗力，使合同发生变更，被告按价赔偿原告所购的日常工具及设备款项等；原告向小区住户每月每平米收取0.2元的物业管理费及0.14元的公共设施维修费；小区内所有一切公共设施维修费用在合同签订之日起一年内由原告自行承担，在合同期满各项服务指标均达标业委会拨给原告50000元公共设施维修费，如出现不达标现象从50000元中扣除不达标的费用。2020年年初，宝塔办事处和社区要求被告将原告予以清退，原告遂于2020年4月27日离开该小区，不再进行物业管理。此后，经街道办及社区工作人员主持调解，被告东苑小区业委会又于2020年5月7日向原告支付了劳务、清理化粪池费用22000元。一审法院认为：《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和公共秩序的活动。该条例第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案中原告张宝宝系自然人，不具有独立的法人资格，故原、被告签订的《东苑小区业委会和物业公司签订承包合同》违反了行政法规的强制性规定，属于无效合同。故本院对原告要求被告按照承包合同约定向其支付公共服务维修费66000元的诉讼请求依法不予支持。对于原告诉请的经济损失10000元，因其未提供确凿证据证实其主张，故本院依法亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张宝宝的诉讼请求。案件受理费1700元，原告已预交，减半收取，实际由原告张宝宝承担850元。二审中，上诉人张宝宝提交两组证据。第一组证据：营业执照，证明目的：延安森智媛人力资源服务有限公司委托其签订合同。被上诉人延安市XX小区XX组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为上诉人提交的证据不属于二审新证据，该组证据为复印件，没有营业主体的公章，上诉人与被上诉人所签订物业服务合同的主体为上诉人与被上诉人延安市东苑小区业主委员会，并非是延安森智媛人力资源服务有限公司，该组证据不能证明其受延安森智媛人力资源服务有限公司委托，不能达到其证明目的。被上诉人常小平对该组证据的真实性、证明目的均无异议，认为当时有延安森智媛人力资源服务有限公司的营业执照等资质，当时我们也认可就签了合同，2019年7月换届后，XX沟XX社区将原业委会债务债权交于新的业委会。第二组证据：工资表，证明目的：我们实际雇佣这些人，所以有5万元的公共设施维修补助来支撑物业，2019年7月换届没有及时通知解除合同，实际干到了2020年4月，2020年4月通知解除合同但劳动服务还在继续。被上诉人延安市XX小区XX组证据对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该组证据是上诉人自行编制，相应的支出与本案没有关联性。上诉人在向被上诉人提供物业期间所产生的物业服务费全部由上诉人按相应标准收取，其产生的维修费也由被上诉人按实际产生的费用实际支付。被上诉人常小平对该证据的真实性、证明目的均认可，认为有些人还在新的物业公司继续雇佣。上诉人张宝宝提供的第一、二组证据不能达到其证明目的，本院依法不予采信。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典实施前，故应当适用当时的法律、司法解释规定。本案中，上诉人张宝宝认为其是经延安森智媛人力服务有限公司法定代表人杨光成委托与被上诉人延安市东苑小区业主委员会签订的《东苑小区业委会和物业公司签定承包合同》，合法有效，一审认定合同无效错误。依据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。上诉人张宝宝系自然人，不具有独立的法人资格，且其提供的证据不足以证明其是经委托签订的合同，故一审判决认定合同无效并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人张宝宝的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人张宝宝负担。本判决为终审判决。   审  判  长    程  晓  元审  判  员    贺      洁审  判  员    贾  玉  玉 二〇二一年三月十六日 法官助理   刘    媛书 记 员  刘  荣  荣     1