浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终123号 上诉人（原审被告）：李毓强，男，1976年1月30日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：赵捷，浙江学通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘想想，浙江学通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴港现代物流集团有限公司，住所地绍兴市越城区越东南路**。 法定代表人：余伟国，董事长。 委托诉讼代理人：沈沛敏，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈健翔，浙江越光律师事务所律师。 上诉人李毓强因与被上诉人绍兴港现代物流集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初4606号判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李毓强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.关于腾退时间。一审判决依据出门登记证、监控视频认定上诉人腾退时间为2019年8月21日，依据不足。上诉人于2019年3月份已腾空，只是最后将垃圾桶搬走。2.上诉人并未违约。被上诉人未取得环评手续，致使双方合同无效。G20峰会期间，政府强制停业造成上诉人至少一个月无法使用租赁场地，环保督察组多次来绍兴，上诉人被要求停止生产数月，被上诉人应给上诉人补偿。上诉人为保留证据，向公证处申请公证现场证据。3.即便需要计算占用费和经营管理服务费，也不应全部计算。上诉人在合同履行期限届满后未经营、生产，不存在经营管理服务费。被上诉人的环评手续问题导致上诉人停工和终止续租，上诉人于2019年2月21日申请公证，在此期间未搬离。上诉人于2019年3月份搬离租赁场地，两个垃圾桶放置在租赁场地的门口，并未占据被上诉人的场地。4.即便上诉人存在违约，则占有场地逾期违约金标准过高。上诉人逾期搬离有正当理由，两个垃圾桶随时可清理，一审判决认定违约金为两个月租金，严重高于被上诉人的实际损失。5.根据该局的函、信访意见书等可知，绍兴市生态环境局越城分局查封上诉人租赁的石料加工厂，绍兴越城区奋斗货运代理部与被上诉人无关，其经营的石料场违背查封系虚假陈述，被上诉人应承担违约责任。上诉人已就之前的判决向绍兴市检察院申请抗诉，绍兴市检察院已立案，请求本案二审中止审理或暂缓判决。 绍兴港现代物流集团有限公司辩称，1.出门登记证、监控视频等证明上诉人生产经营一直到2019年8月21日。2.被上诉人的环评问题已由（2019）浙06民终3701号民事判决作出判决，上诉人的再审申请被浙江省高级人民法院驳回，不需再次论证。环评问题不应成为本案中的抗辩理由，更不是其可以违约的理由。3.被上诉人租赁期满后，在上诉人明确不续约的情况下，无故拖延腾退时间，造成上诉人损失，一审判决参考合同约定的租金认定上诉人占用期间的费用，合情合理。双方约定的违约金也未明显高于市场价格。4.上诉人提及的证人证言，但并未提交，证人应出庭接受质询后才能作为证据使用。 绍兴港现代物流集团有限公司于一审时的诉讼请求：一、被告支付从2018年10月1日起至2019年8月21日止按年300元/平方米的标准支付的场地占用费（含管理服务费）473475元，并支付损失补偿款88500元；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为被告支付逾期交纳租金和经营服务管理费的违约金410176.26元。 一审法院认定:2015年6月25日，原告绍兴港现代物流集团有限公司（甲方）与被告李毓强（乙方）签订《绍兴港现代物流园场地租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于绍兴市越东南路328号绍兴港现代物流园内编号×××15、16号场地从事石材经营、加工用途，场地面积1770平方米，合同期内总租金为998634元；租金支付方式为分期付款，具体付款按付款承诺书执行；本合同采用先付后用、先租后免的原则，乙方应按合同中约定的支付方式和付款内容、日期、金额将款项一次性以现金或汇款的方式支付给甲方；乙方如拖欠租赁费，按应付未付款之每日3‰承担滞纳金；场地租赁期为2015年6月1日至2018年9月30日，共40个月；合同租赁期限届满或合同解除后，甲、乙双方权利义务终止，乙方有义务交还场地于甲方，乙方应于合同终止日前将其所属物品（除门窗、电路、基本照明、厨房间及设施、洗手间及设施、吊顶、地、地板、地砖纸、隔层、楼梯等）搬离该场地，否则即被视为已经放弃其对该场地内物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该场地内部分物品；如乙方逾期交还该场地，需按照逾期时间承担相应租金，并还需要承担2个月的租金数额作为损失补偿。付款承诺书约定乙方采取下列付款时间支付款项，第一期费用须在合同签订之日起5个工作日内一次性付清，具体列表如下：2015年6月1日前（第一期）支付322140元，2016年9月1日前（第二期）支付322140元，2017年9月1日前（第三期）支付354354元。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。同日，原告绍兴港现代物流集团有限公司（甲方）与被告李毓强（乙方）又签订《绍兴港现代物流园管理服务合同》一份，约定乙方接受甲方的管理，本合同与《场地租赁合同》为配套合同并共同生效与终止；管理服务期限为2015年6月1日至2018年9月30日，共40个月；合同期内经营管理服务费合计427986元，具体付款按付款承诺书执行；乙方未能支付本合同规定的任何应付款项，应承担所欠款额每日3‰的滞纳金；租赁期限届满退场，乙方必须使该场地具备良好和适于租赁的状况及条件（正常磨损除外），不得损坏场地结构；经甲方验收合格后，乙方方可办理退场手续；如乙方逾期交还该场地，则须承担《场地租赁合同》中约定的数额作为违约金。付款承诺书约定乙方采取下列付款时间支付款项，第一期费用须在合同签订之日起5个工作日内一次性付清，具体列表如下：2015年6月1日前（第一期）支付138060元，2016年9月1日前（第二期）支付138060元，2017年9月1日前（第三期）支付151866元。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。被告已向原告支付合同期限内的租金和经营管理服务费。另查明，李毓强曾于2018年9月13日以房屋租赁合同纠纷案由向该院起诉绍兴港现代物流集团有限公司，请求确认合同无效，归还保证金、押金及相应利息，归还租金、服务费及相应利息，赔偿损失。该院于2019年8月1日出具（2018）浙0602民初9987号民事判决书，判决支持了部分返还保证金、押金及相应利息损失的诉请，驳回了李毓强的其他诉讼请求。李毓强不服该判决，上诉于绍兴市中级人民法院。绍兴市中级人民法院于2019年11月29日出具（2019）浙06民终3701号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经核实，绍兴港现代物流集团有限公司曾于2018年10月24日在（2018）浙0602民初9987号案件中提起反诉，请求李毓强腾退返还场地并恢复原状，支付占有使用费，支付迟延交纳租金、管理费的滞纳金。后因未按时交纳反诉费，反诉按撤诉处理。 一审法院认为，本案双方争议的焦点为被告腾退时间问题。原告认为被告于2019年8月21日才将案涉场地交还。被告认为其于2019年3月已经搬空。对此，该院评析如下：一、根据原告提交的绍兴现代港物流园出门登记证显示，2019年3月和6月被告租赁场地（“胖子石材”）均有石材运出；根据原告提交的监控视频显示，2019年8月21日有货车从被告租赁场地装载搬运物品。被告虽认为监控视频中货车搬运的仅是其不要的垃圾桶，但监控视频中显示货车上装载的垃圾桶并非一般的垃圾桶，而是需要使用吊装设备装载的三个体积较大的桶，同时装载的还有部分石料。故，该院对被告认为其于2019年3月已搬空的辩称意见不予采信。二、被告作为租赁场地使用者，应对其实际腾退交还场地时间承担举证责任。本案中，被告虽提交了微信聊天记录、新场地租赁合同和证明，但仅能证明被告曾于2019年3月搬运物品至新租赁场地，不能证明2019年3月案涉租赁场地已全部搬空并交还原告。被告始终未能举证证明其已早于2019年8月21日腾退交还场地的事实，故应承担举证不利的法律后果。综上，该院对原告认为被告于2019年8月21日才腾退的意见予以采信。合同期满后，被告占有使用案涉场地，应向原告支付2018年10月1日至2019年8月21日的场地占有使用费和经营管理服务费；根据发票显示，第三期（2017年10月1日至2018年9月30日）租金354354元、经营服务费151866元，故参照第三期标准计算，被告应支付的场地占有使用费和经营管理服务费为450743.84元[（354354元+151866元）/年÷365天×325天]。关于损失补偿款（逾期腾退违约金）问题。本案被告在合同期满后逾期腾退的事实清楚。双方在《场地租赁合同》中对逾期腾退的违约行为约定了损失赔偿额的计算方法（即2个月的租金数额），结合本案实际，该损失补偿款即逾期腾退违约金并未过高，故被告应支付给原告逾期腾退违约金59059元（354354元/年÷12月×2）；其余部分金额主张，该院不予支持。关于逾期付款违约金诉讼时效问题。原告自认被告于2015年9月30日付清第一期租金和经营管理服务费，而原告于2018年10月24日才在另案中反诉主张逾期支付租金和经营管理服务费的违约金，即便按照三年诉讼时效计算，第一期租金和经营管理服务费的逾期付款违约金也已过诉讼时效。故，该院对被告关于第一期违约金已过诉讼时效的抗辩意见予以采信，对第二期、第三期违约金已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。根据原告提交的支付凭证，结合被告提交的银行记录等现有证据，该院对原告自认的第二期租金和经营管理服务费于2016年10月12日付清予以确认；第三期租金和经营管理服务费共计506220元，其中300000元于2017年10月28日付清，206220元于2017年12月30日付清。因合同约定的按未付款项每日3‰支付逾期付款违约金的标准明显过高，该院调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算。经计算，被告应支付给原告第二期逾期付款违约金2891.59元、第三期逾期付款违约金6493.85元，合计9385.44元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、被告李毓强应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴港现代物流集团有限公司自2018年10月1日起至2019年8月21日止的场地占有使用费和经营管理服务费450743.84元、逾期腾退违约金59059元、逾期付款违约金9385.44元，合计人民币519188.28元；二、驳回原告绍兴港现代物流集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13521.5元，由原告绍兴港现代物流集团有限公司负担6300.5元，由被告李毓强负担7221元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为上诉人的腾空日期、占有使用费等问题。被上诉人提供的出门登记证、监控视频等证据能证实上诉人的腾空时间为2019年8月21日，一审判决以此计算上诉人占有涉案场地的使用费，理据充分。上诉人在腾退时间上及部分租金支付上的违约由本案证据所证实，其关于并不违约的主张依据不足。但是，本案现有证据尚不足以证明双方合同约定的租赁期届满之后上诉人还处于正常经营之中，综合本案案情，基于双方利益平衡之考量，被上诉人关于经营管理费的诉求不宜得到支持，一审判决支持被上诉人该项诉求，依据不充分，本院予以纠正。参照双方约定的第三期经营服务费的标准，一审判决确定的2018年10月1日至2019年8月21日的经营服务费为135223元。另，本案不符合中止审理的条件，本院不同意上诉人的中止审理本案的请求。综上，上诉人部分诉求合理，本院予以支持；一审判决部分判项有失偏颇，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初4606号民事判决书； 二、上诉人李毓强应于本判决生效之日起三十日内支付给被上诉人绍兴港现代物流集团有限公司自2018年10月1日起至2019年8月21日止的场地占有使用费315520.84元、逾期腾退违约金59059元、逾期付款违约金9385.44元，合计人民币383965.28元； 三、驳回被上诉人绍兴港现代物流集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费13521.5元，由上诉人李毓强负担5340.5元，由被上诉人绍兴港现代物流集团有限公司负担8181元；二审案件受理费8992元，由上诉人李毓强负担6650元，由被上诉人绍兴港现代物流集团有限公司负担2342元。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 张百元 二〇二一年三月二十三日 书记员 叶 婷