安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终188号 上诉人（原审被告）：中国人民解放军安徽省萧县人民武装部，住所地安徽省萧县龙城镇八一路。 法定代表人：周磊，该武装部部长。 委托诉讼代理人：马莉，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宗书，安徽三联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐鹏，男，1976年8月5日出生，汉族，住安徽省萧县。 上诉人中国人民解放军安徽省萧县人民武装部（以下简称萧县人武部）因与被上诉人徐鹏租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初6075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 萧县人武部上诉请求：撤销原判，改判驳回徐鹏的全部诉讼请求；本案诉讼费用由徐鹏负担。事实和理由：一审法院认定事实错误,适用法律错误。1.徐鹏未报行政部门批准办理任何建设规划审批手续,也未经萧县人武部同意,于2014年在原有房屋的基础上增建部分房屋,将门厅处由一层增建至二层,另建一处三层违章违规建筑的事实，一审法院没有认定错误。2.一审法院认定双方签订的《军队房地产租赁合同》第八条，租赁期内,乙方应当履行义务：第(三)第二项“不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物。确实需要新建和添建的,必须向甲方提供建设方案后,在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书实施,费用由乙方自理、权属归甲方所有,租赁期满后或者解除合同时,必须完好的无偿移交给甲方;”属于排除承租方主要权利、加重承租人责任的条款,属于无效条款，该租赁合同因部队管理需要事先制定且系格式条款,在订立合同时并没有与徐鹏事先协商,对其中的无效条款证明目的不予认可。一审法院上述认定属适用法律错误。依据法律规定,提供格式条款的一方免除其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的格式条款无效。格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形时无效(如损害社会公共利益、违反法律的强制性规定、以合法形式掩盖非法目的的格式条款无效)。格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十三条规定的情形时无效(造成对方人身伤害免责条款无效、因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效）。格式条款的含义是由一方预先拟定的,格式条款是为重复使用而拟定的,格式条款是当事人在订立合同时不必协商的,具有不变性、附和性。在订立合同过程中,提供格式条款一方并不与相对方就格式条款的内容进行协商,也就是说,格式条款的内容是不能改变的。而案涉合同第八条第(三)第二项的内容,系双方在充分协商的基础上,自愿达成的合同必备的条款,不仅没有加重承租方的责任,反而是提醒、告知承租人遵守国家法律和行政管理,避免纠纷的发生。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定,承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。3.一审法院基于上述错误的事实认定,判决萧县人武部赔付徐鹏各项损失718.839万元,与已生效的萧县人民法院(2019)皖1322民初2968号判决、宿州市中级人民法院(2019）皖13民终2614号民事判决认定的事实存在明显的冲突和矛盾,违背了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及第六十四条行政机关处理违法建筑物的规定。补充上诉理由：1.一审判决认定萧县人武部书面同意徐鹏增扩建不是事实。（1）一审两位证人没有出庭接受质询，其出具的书面证言应不予采信；（2）置换协议仅是萧县建设投资有限责任公司的意思表示，不能推定萧县人武部同意徐鹏增扩建。2.一审认定的评估报告不应作为证据采信，评估报告的有效期是一年，法庭采信时已经超过了有效期，同时该评估报告的范围不包括徐鹏增扩建部分，一审法院委托的鉴定，鉴定的内容已经过宿州市中级人民法院（2019）皖13民终2614号判决腾退，一审法院将该内容判归萧县人武部赔偿错误。3.一审判决认为合同的解除是情势变更，与上述生效判决相互矛盾，该合同的解除是双方协商解除。4.一审判决认定萧县人武部全面接收徐鹏的物品错误，徐鹏的物品仍存放在承租房内，萧县人武部无法使用。请求二审法院支持萧县人武部的全部上诉请求。 徐鹏辩称，1.徐鹏在增建房产时经过萧县人武部时任部长、政委同意，萧县人武部负责协调增建房产审批手续，增建的建筑先由徐鹏使用，合同到期后再由萧县人武部使用。2.双方签订的合同系制式合同，合同约定以招投标合同为准；3.徐鹏支出的装饰装修和扩建费用应由萧县人武部承担，系萧县人武部同意徐鹏扩建并装修。4.宿州市中级人民法院（2019）皖13民终2614号民事判决是萧县人武部向徐鹏主张房租，本案徐鹏的诉讼请求是要求其赔偿损失，两者之间并不矛盾。5.萧县人武部已经在案涉房屋及大门上张贴了封条，并悬挂了征兵体检中心和国防动员委员会的牌子，徐鹏无法腾退房屋。6.双方之间的合同并非协商解除，萧县人武部最初称要与萧县人民政府置换土地房产，后来未予置换，萧县人武部才提起本案诉讼，合同是通过诉讼解除。7.评估报告是基于萧县人武部的委托评估而作出，其中包括徐鹏增建的房产。综上，萧县人武部的上诉请求均不能成立，应予驳回。 徐鹏向一审法院起诉请求：1.判令萧县人武部提前解除房屋租赁合同后应向徐鹏支付各项损失计1346.8万元；2.本案诉讼费由萧县人武部承担。 一审法院认定事实：2013年4月26日，萧县人武部发布《萧县人武部空余房公开竞价招租文件》，对位于萧县龙城镇顺河路萧县人武部营区西南角适合餐饮、宾馆于一体的新建楼房向社会公开招租，场地面积约500平方米，建筑面积约2700平方米，租期为15年，合同采取每年一签制度，公开招租年租金底价为人民币50万元，租金每年支付一次，先付后租，第一年租金因承租方需对房屋进行装修，房屋租金定为30万元，于签订租赁合同后五个工作日付清；15年租期内第二至第五年租金以中标价为基准不变，以后逐年递增。后徐鹏中标。2013年11月30日，萧县人武部（甲方）与徐鹏（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将位于安徽省萧县的房屋建筑面积2700平方米，场地面积500平方米，出租给乙方使用；租赁用途餐饮和住宿；租赁期限自2013年12月1日至2014年11月30日止；租金总额为年租金30万元；租金按年结算，乙方于每合同期的前十日内交付甲方；合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；……（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；合同还对双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，萧县人武部依约将房屋及场地交付给徐鹏使用，徐鹏依约支付租金，并设立“萧县颐云山庄餐饮服务有限公司”，将案涉房产用于经营餐饮、住宿服务。2014年11月30日合同期满后，萧县人武部与徐鹏没有再签订书面租赁合同。此后双方均按年租金50万元予以收取及缴纳。2014年年底，徐鹏在原有房屋的基础上增建部分房屋，将门厅处由一层增建至二层，另加建一处三层建筑，并对新增房产进行了装修。2015年9月18日，萧县人武部向徐鹏发出书面告知书，要求停止一切在建改建工程，告知书送达后，徐鹏未再进行在建改建。2018年4月9日，萧县人武部（甲方）与萧县颐云山庄餐饮服务有限公司（乙方）签订《租赁终止合同》，约定：甲乙双方经协商同意终止彼此间的房地产租赁合同；甲乙双方同意本合同生效日为租赁终止日；合同签署后，乙方前期装修及新建设施投入资金以及租赁合同到期后资产的处理事宜甲方不再参与等。终止合同签订后，徐鹏继续使用案涉房屋及场地等。 2019年2月28日，萧县人武部向徐鹏送达《关于颐云山庄停止营业并收回的通知》，2019年3月1日再次向徐鹏送达《关于颐云山庄停止营业的补充通知》，要求徐鹏停止颐云山庄营业活动，拆除“颐云山庄酒店”招牌及其他宣传广告牌等有关标识。2019年2月28日，颐云山庄即停止营业。2019年3月1日，萧县人武部拆除颐云山庄相关招牌和标识，并在案涉房产上贴上封条。双方因解除租赁合同后补偿事宜未达成一致，萧县人武部遂就此租赁合同纠纷提起诉讼。经宿州市中级人民法院（2019）皖13民终2614号民事判决处理，判决：一、确认萧县人武部与徐鹏之间的不定期房地产租赁合同于2018年4月9日解除；二、徐鹏于判决生效后十日内给付萧县人武部自2017年12月1日至2019年2月28日拖欠的租赁费用、场地及房屋占用费共计62.5万元；三、徐鹏于判决生效后三十日内将所租赁的房屋、场地腾退并移交给萧县人武部。该判决已经生效。 又查明，2018年4月10日，萧县人民武装部（甲方）与萧县人民政府（乙方）签订资产置换协议，约定甲方以其2704平方米设施用房及其相关的配套经营性资产转让予乙方；乙方在甲方营院北侧新建一处设施用房，并按照甲方使用功能装修完毕；协议涉及置换资产及长期投资，均以评估后的价值和审计结算资金数额进行置换。2018年5月7日，萧县建设投资有限责任公司向县政府出具“关于置换颐云山庄及相关配套性资产相关问题的请示”，又于2018年12月9日出具“关于颐云山庄及相关配套性资产的情况说明”，其中写明：“县政府安排将该处资产交给建投公司，经建投公司工作人员实际勘察，该资产承租人徐鹏在原有房屋基础上又加盖2500平方房屋…现申请县政府将该地块规划为商业，出让至我公司，并同意我公司收购承租人加盖的2500平方房屋，由不动产中心对全部资产给予确权登记。待我公司确权后重新审理原租赁合同，确定续租与否”等。该置换协议未履行，徐鹏遂提起诉讼。 再查明，萧县人武部委托江苏华信资产评估有限公司于2018年2月10日出具资产评估报告，评估萧县颐云山庄餐饮服务有限公司经营期间加盖包间及宿舍、早餐厅、大厅及客房三层等，新建的门卫、办公室、杂物室、厨房等房屋，及承租房屋的室内外装修，主要包括地砖、墙砖、外墙干挂大理石、围墙、地坪等，共计价格净值903.85万元，其中加盖的无证建筑物，建筑面积2798.97平方米，评估价值为627.39万元。审理过程中，一审法院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司，对萧县颐云山庄餐饮服务有限公司存放在萧县人武部的其余物品空调、厨具、桌椅及装潢等物品价值进行评估，评估价值为258.49万元。共计评估价值为1162.346万元，支付鉴定费4万元。双方均认可上述鉴定报告中的物品均存放在萧县人武部。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，所涉租赁合同履行过程中，因国家相关法规、政策的规定，致使双方合同已经不能继续履行，合同应予解除，该纠纷已经过生效的判决予以确认，解除了租赁合同，现双方争议焦点系解除合同后的损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，解除合同后的救济措施是终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。 案涉租赁合同的解除，系因国家、军队政策调整的情势变更因素，导致必须提前解除合同；依据上述法律规定，徐鹏与萧县人武部已经解除的租赁合同虽然是一年一签，但按照原先招租文件的期限为15年，徐鹏基于此租赁期限能够获得长期收益的预期进行了较大投入，对房屋进行了装潢添附等，多年经营亦形成了一定的品牌效应，现其鉴定的仅为有形资产，现因政策原因导致合同终止无法履行，虽然不是合同双方过错导致，属于不可抗力原因导致合同不能履行，仍应承担采取补救措施或者赔偿损失等措施，减少损失，并依据公平原则对徐鹏主张损失依法予以赔偿。萧县人武部抗辩依据合同约定，租赁期满徐鹏增建的设施要无偿移交萧县人武部，因该合同系格式合同，该条款属于排除承租方主要权利、加重承租人责任的条款，根据相关法律规定应当属于无效条款。故对萧县人武部抗辩理由不应支持。 对徐鹏主张的损失，经萧县人武部委托及审理中一审法院委托，二家鉴定机构鉴定损失价值为1162.34万元，鉴定费4万元，共计1166.34万元（903.85万元+258.49万元+4万元）。上述二份评估报告萧县人武部虽提出异议，但无相应证据证明自己的异议，亦未申请重新鉴定，该评估报告应当作为定案的依据。评估报告中评估价值有以下部分： 1、关于徐鹏加盖部分无证建筑，萧县人武部辩称租赁期间其从未同意徐鹏增扩建房屋，且该房屋未取得相应许可手续，故不同意赔偿。结合案件实际情况，徐鹏租赁经营的房屋、加盖建筑物均在萧县人武部院内，建筑物面积较多且建设周期较长，萧县人武部应当知晓，但萧县人武部没有制止徐鹏的建设行为默许其建成并使用；徐鹏作为租赁方，出于盈利目的未批先建，自身对该部分建筑造成的损失亦有责任，依据双方责任，该部分费用627.39万元应当由双方各自承担50%即313.695万元。 2、关于下余评估价值，系徐鹏对租赁房屋使用期间对房屋的装饰装修等损失，以及部分可移动物品等；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别予以处理：…因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”依据生效的法律文书，徐鹏应当将所租赁的房屋、场地腾退并移交给中国人民解放军萧县人武部，对可以移动的物品应当搬离。徐鹏租赁房屋期间开设宾馆酒店，现装修装饰有一定使用价值，结合本案实际，由萧县人武部接受装饰装修残值，给予徐鹏一定补偿。故徐鹏请求萧县人武部赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持。根据江苏华信资产评估有限公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司评估，确定颐云山庄部分实物资产在评估基准日2019年12月20日的市场价值共计为538.95万元（1166.34万元-627.39万元）。扣除应当搬离的物品价值32.52万元（详见清单），下余损失506.43万元由萧县人武部承担80%即405.144万元，萧县人武部共计赔付718.839万元（313.695万元+405.144万元）。徐鹏主张人员工资等其他损失事实不清、证据不足不应支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、萧县人武部于判决生效后十五日内赔付徐鹏各项损失718.839万元；二、徐鹏于判决生效后十五日内将相关物品搬离租赁房屋，房屋、场地腾退移交给中国人民解放军安徽省萧县人民武装部；（附清单）三、驳回徐鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费102608元，由徐鹏负担51304元，萧县人武部负担51304元。 二审中，当事人均未提供新的证据。一审判决认定基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点如下：1.一审对于徐鹏增建部分房产是否系违法建筑未予认定是否适当；2.案涉租赁合同第八条第(三)第二项是否为无效条款；3.案涉两份资产评估报告能否作为徐鹏损失的依据，一审判决萧县人武部赔付徐鹏各项损失718.839万元是否适当。 一、关于一审对于徐鹏增建部分房产是否系违法建筑未予认定是否适当的问题。 对于萧县人武部上诉主张一审判决对徐鹏未经规划部门许可，亦未经萧县人武部同意，即在原有房屋上增建违法建筑的事实未予以认定的问题。经审查，萧县人武部该项主张已在其对徐鹏提起的诉讼中予以提出，本院(2019）皖13民终2614号民事判决书认为，徐鹏增建的建筑物违章与否及如何处理，属于行政部门认定及采取措施的问题，该判决已经发生法律效力，故本案对此不再重复评价。 二、关于案涉合同第八条第(三)第二项是否为无效条款的问题。 审理认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，没有法律、行政法规规定的无效情形，合法有效。该合同第八条第(三)第二项约定徐鹏“不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物。确实需要新建和添建的,必须向甲方提供建设方案后,在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施,费用由乙方自理、权属归甲方所有,租赁期满后或者解除合同时,必须完好的无偿移交给甲方”，从上述规定来看，双方对权利义务约定明确，满足一定条件时，徐鹏可增建建筑物、构筑物，萧县人武部可无偿接受建筑物，上述条款亦不存在无效情形，故一审认定该条款属于排除承租方主要权利、加重承租人责任的条款而无效不妥，本院予以纠正。虽该条款并非无效条款，但双方约定徐鹏无偿移交增建建筑物、构筑物的条件是合同履行期限届满或者合同解除时，但经审查，该合同系经由公开竞价招租程序而签订，合同期限为十五年，即案涉合同期限尚未过半，由于徐鹏经营的是宾馆业，前期投入较大，合同履行届满解除合同或者发生双方自愿解除的事由时，徐鹏才负有无条件交付增建建筑物的义务。虽双方于2018年4月9日签订了《租赁终止合同》，且萧县人武部请求确认案涉租赁合同于该日解除，但同时约定萧县人武部对徐鹏前期装修及新建设施投入资金以及租赁合同到期后资产的处理事宜不再参与，后合同解除事宜并未按《租赁终止合同》约定的方向发展，徐鹏不愿解除合同并继续占有案涉房屋而引发萧县人武部起诉请求确认合同解除。故，萧县人武部要求徐鹏无偿移交增建建筑物的条件并未成就，即使上述条款并非无效条款，萧县人武部也不能基于该条约定取得徐鹏增建的建筑物。虽徐鹏增建建筑物未取得规划审批手续，但其自2014年底即在原有房屋的基础上增建部分房屋，至2015年9月18日，萧县人武部才向徐鹏发出书面告知书，要求徐鹏停止一切在建改建工程，期间徐鹏在军事重地从事工程建设而萧县人武部未予制止，其以自己的行为表明同意徐鹏增建建筑物，故萧县人武部主张徐鹏未经其同意装饰装修或者扩建发生的费用由徐鹏负担没有事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于案涉两份资产评估报告能否作为认定徐鹏损失的依据，一审判决萧县人武部赔付徐鹏各项损失718.839万元是否适当的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉合同经本院生效判决确认解除，徐鹏在合同履行过程中并无任何过错，考虑到徐鹏增建了部分建筑物，且对萧县人武部出租的房屋进行了装饰装修，剩余租赁期内装饰装修存在残值损失，综合案涉合同因军事政策调整而解除的特殊性，徐鹏有权要求萧县人武部赔偿部分损失。萧县人武部主张徐鹏提供的由萧县人武部委托江苏华信资产评估有限公司于2018年2月10日出具资产评估报告中不包括徐鹏增建建筑物价值，但经审查，该报告载明：评估萧县颐云山庄餐饮服务有限公司经营期间加盖包间及宿舍、早餐厅、大厅及客房三层等，新建的门卫、办公室、杂物室、厨房等房屋，及承租房屋的室内外装修，主要包括地砖、墙砖、外墙干挂大理石、围墙、地坪等，共计价格净值903.85万元，其中加盖的无证建筑物，建筑面积2798.97平方米，评估价值为627.39万元，且萧县人武部未申请重新评估，故一审采信该评估报告确定徐鹏增建建筑物的价值，酌定由萧县人武部承担50%的损失，并根据徐鹏装饰装修物的评估价值，酌定由萧县人武部承担该部分损失的80%，两项共计718.839万元并无不当。萧县人武部的其他上诉理由没有法律依据，本院不予采信。 综上所述，萧县人武部的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审认定事实清楚，虽适用《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条不妥，但裁判结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费102608元，由中国人民解放军安徽省萧县人民武装部负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二一年三月二十六日 法官助理王珊珊 书记员夏春秋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。