辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终923号上诉人（原审被告）：朝阳县徐华服装店，住所地朝阳市双塔区光明商贸商场****。经营者：徐华,女，1977年1月10日出生，汉族，个体，住朝阳县。上诉人（原审被告）：徐丽，女，1975年7月2日出生，汉族，个体，住朝阳市龙城区。二上诉人的委托诉讼代理人：张芷彤，女，1996年7月8日出生，汉族，朝阳县徐华服装店员工，住朝阳市双塔区友谊大街二段**楼****。被上诉人（原审原告）：朝阳市鑫鹏物业管理有限公司，，住所地朝阳市双塔区光明街二段**3217法定代表人：赵雅丽，总经理。委托诉讼代理人：王树标，男，该公司业务顾问。委托诉讼代理人：王智峰，辽宁实远律师事务所律师。原审被告：徐华,女，1977年1月10日出生，汉族，个体，住朝阳县。上诉人朝阳县徐华服装店（以下简称“徐华服装店”）、徐丽因与被上诉人朝阳市鑫鹏物业管理有限公司（以下简称“鑫鹏公司”）物业服务合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人徐华服装店的经营者徐华、上诉人徐丽及二上诉人的委托诉讼代理人张芷彤，被上诉人鑫鹏公司的委托诉讼代理人王树标、王智峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐华服装店、徐丽上诉请求：请求二审人民法院撤销原审民事判决，将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清、真伪不明。一是一审法院仅根据被上诉人提供的“光明商场物业服务费收交情况统计表”这一被上诉人自行整理的材料，认定“光明商贸商场的过半数业主及商户均与被上诉人签订了《光明商场物业服务合同》，说明该收费标准已经得到了大部分业主及商户的认可”不妥。二是上诉人有合理理由怀疑被上诉人在2020年9月份之前没有取得物业服务相关资格，比如历年缴纳的物业管理费不能提供正规发票，仅手写收款收据并且未加盖公章。上诉人交纳2019年10月1日至2020年3月31日的物业费，直到被上诉人2020年9月份起诉上诉人时，才给上诉人开具正规发票，发票日期为2020年9月16日。若被上诉人在2020年9月份前不具有物业服务相关资格，则被上诉人不符合物业服务合同的主体要求。三是上诉人虽已经交纳2019年10月1日至2020年3月31日的物业费，但并不能说明上诉人对被上诉人收取物业费价格的认可。被上诉人不仅先后两次对商铺进行断电，同时在上诉人的商铺前面摆放铁质大型障碍物，影响商铺正常经营，并且多次在商铺门口谩骂、威逼恐吓上诉人缴纳物业费。上诉人交纳前述物业费并非出自其真实意思表示，而是在被胁迫的前提下交纳的物业费。2．一审判决适用法律错误。一是被上诉人违反了民法典第二百七十八条及《辽宁省物业管理条例》第二十四条的规定，未经过业主同意，擅自移除暖气安装中央空调，同时安装空调后并不使用该空调，上诉人及其附近摊位在白天营业期间，平均温度较低，影响商铺正常经营活动。二是另外被上诉人违反了民法典第四条平等原则及《物业管理条例》第四十条规定。被上诉人在没有公示、没有物价部门核准、没有业主委员会的代表同意、未与业主重新签订物业合同的情况下，单方变更物业费的交纳方式、涨价收费。上诉人有证据证明历年来一直以实际面积（9.88m2)每月20元/m2收取，突然变更物业费的缴纳方式，没有合法依据。鑫鹏公司二审辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鑫鹏公司向一审法院起诉请求：1．要求被告徐丽、徐华给付2020年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费人民币2604元，被告徐丽、徐华互负连带责任；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告徐华系朝阳市双塔区光明商贸商场三楼86号商铺业主，其商铺建筑面积为17.35平方米。被告朝阳县徐华服装店的经营场所为光明商贸商场三楼86号，个体工商户营业执照登记的经营者为徐华，被告徐华、徐丽均认可该服装店一直由被告徐丽经营，物业费一直由被告徐丽交纳。原告提供一份与他人签订的物业服务合同，2019年10月1日，光明商贸商场的业主耿飞飞作为乙方与原告作为甲方签订光明商场物业服务合同一份，该合同对各项费用标准及缴纳办法、双方权利义务、违约责任等内容均作了约定，其中合同第二条第一款约定光明商场的水费、电费、取暖费、卫生清扫费、公共设施维修维护费、安保及管理人员的工资等物业管理费按20元/月/平方米（按建筑面积）收取，第二条第三款约定商场2019年10月安装中央空调，自2019年10月1日到2020年9月30日一年的试用期，试用期按5元/月/平方米（按建筑面积）一次性交清，也可以根据空调使用当月总费用结合乙方商厅或摊位的建筑面积大小，按比例分摊，2020年10月1日以后，由甲方根据空调使用当月总费用结合乙方商厅或摊位的建筑面积大小，按比例分摊。光明商贸商场的绝大部分业主及商户均与原告签订了《光明商场物业服务合同》。被告徐丽曾按25元/月/平方米（建筑面积17.35平方米）交纳2019年10月1日至2020年3月31日的物业费2604元，原告为其开具了专用收款收据及辽宁增值税普通发票，开票日期为2020年9月18日。现原告以被告徐华、徐丽未向其交纳2020年4月1日至2020年9月30日期间的2604元物业费为由诉至一审法院。原告针对其诉讼请求依法向该院提供了其公司的营业执照复印件、辽宁增值税普通发票、产权登记证、光明商场物业服务合同、被告朝阳县徐华服装店的企业信用报告、光明商场物业服务费收交情况统计表、行政处罚决定书、不予行政处罚决定书等证据材料予以证明，被告朝阳县徐华服装店、徐华没有异议亦没有答辩意见，被告徐丽以原告朝阳市鑫鹏物业管理有限公司收取物业费的标准过高，超出相关规定收费标准为由拒绝向原告交纳物业费。该院根据原告所提供的上述证据材料及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。原告为证明朝阳县徐华服装店由被告徐华、徐丽共同经营申请其公司的经理张某作为证人出庭作证。被告徐丽向该院提交了光盘和照片、专用收款收据，证明商场的管理模式和环境不达标、物业费太高、物业公司对其进行漫骂和殴打、给其停电、不让业户经营。一审法院认为，原告虽然未与被告签订物业服务合同，但被告在原告提供物业服务的商场经营，双方形成物业服务合同关系。被告徐丽按25元/月/平方米交纳2019年10月1日至2020年3月31日的物业费，说明被告对原告收取物业费价格认可，被告徐丽提出的该物业费如果不交、原告就给其清出去、是在威胁、强迫的情形下交纳的辩解意见，其提供专用收款收据予以证明，但该收款收据只能证明被告徐丽交纳物业费2604元，不能证明原告存在上述行为，该辩解意见不予采纳。被告徐丽、朝阳县徐华服装店作为物业使用人，享受了原告提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，即应向原告交纳物业费。被告徐华作为光明商贸商场的业主，应向原告交纳物业费。现被告朝阳县徐华服装店、徐华、徐丽未将2020年4月1日至2020年9月30日期间的物业费给付原告，其应当向原告履行交纳2602.50元物业费（17.35平方米×25元/月/平方米×6个月）的合同义务，原告要求被告朝阳县徐华服装店、徐华、徐丽交纳物业费的诉讼请求的合理部分，予以支持。关于证人张某的证人证言，其是原告公司的经理，其证人证言合理的部分予以采信。2014年12月17日，国家发展改革委颁布了发改价格（2014）2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，根据上述规定可知，国家已经于2014年12月17日将物业服务收费价格由政府定价予以放开，由市场进行调节，即由双方当事人自行约定，而非由政府部门定价，本案中，被告徐丽提出的原告收取物业费的标准过高的辩解意见，其未向该院提供证据证明，该辩解意见缺乏事实根据和法律依据，不予采纳，且光明商贸商场的过半数业主及商户均与原告按25元/月/平方米签订了《光明商场物业服务合同》，说明该收费标准已经得到了大部分业主及商户的认可；被告亦曾按原告主张的价格交纳物业费，说明其对该价格认可，其应当继续按照该标准给付原告物业费。关于被告徐丽提交的光盘和照片，不能证明其所要证明的问题，该证据不予采信。原告作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进商场环境改善，提高物业服务的总体水平。被告亦应主动履行交纳物业费等义务。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百零九条、五百七十七条、五百七十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：被告朝阳县徐华服装店、徐华、被告徐丽于该判决生效后十五日内给付原告朝阳市鑫鹏物业管理有限公司2020年4月1日至2020年9月30日期间的物业费人民币2602.50元。如果未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳市鑫鹏物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告朝阳县徐华服装店、徐华、徐丽共同负担。二审中，上诉人向本院提交了物业费收款收据，用以证明在2015年10月之前是按照实际面积9.88平方米，20元/月/平方米收取物业费，而在2015年10月1日后是按照17.35平方米，也就是按照建筑面积25元/月/平方米收取物业费，价格增长了2.2倍，并且2019年缴纳物业费收据没有加盖公章。被上诉人质证称，2015年物业费收据收款人为朝阳市双塔区兴达物业管理处，而被上诉人公司名称为朝阳市鑫鹏物业管理有限公司，第二张收据是2019年10月到2020年3月之间的物业费，已经换了正规发票，一审时被上诉人也提交了这张发票复印件；上诉人向本院提交了联名状告业户签名，用以证明最少有185户不认可新的收费标准。被上诉人质证称上述材料与本案无关；上诉人向本院提交了光盘中存放的照片用以证明商场三分之一业主已经外兑，被上诉人存在干扰经营行为。被上诉人质证称，照片与本案没有必然联系，商场都是个人经营，物业无权干涉是否外兑，商户不经营了就没有照明，与物业无关。视频证明前进公安分局已经出警处理，对当事人进行了治安处罚，物业公司没有任何责任。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据不足以否定目前商场多数业主认可被上诉人收费标准的事实，本院不予采信。被上诉人向本院提交了2019年10月至2020年9月之间业主缴纳物业费的专用收款收据、发票，用以证明现在按照25元/月/平方米收取物业费，商场总计522户业主有404户交费，被上诉人的物业收费标准和物业服务得到了绝大部分业主的认可。上诉人发表质证意见称，确实商场很多业主都已经缴纳物业费，因为物业费过高，导致业主无法经营外部商铺，无论这些业主同意不同意，他们确实是交了物业费。现商场一共只有380户业主，被上诉人却提供了400多户。本院经审查认为，双方当事人虽对业主总户数及交费具体人数存有争议，但上诉人并未否认被上诉人提交的上述证据的真实性，本院予以采信。本院认为：被上诉人虽然未与上诉人签订物业服务合同，但上诉人在被上诉人提供物业服务的商场经营，双方形成物业服务合同关系。徐丽按25元/月/平方米交纳2019年10月1日至2020年3月31日的物业费，说明其对被上诉人收取物业费价格认可，徐丽提出的该物业费如果不交、被上诉人就给其清出去、是在威胁、强迫的情形下交纳的辩解意见，但不能提供充分证据证明被上诉人存在上述行为，该辩解意见不予采纳。徐丽、朝阳县徐华服装店作为物业使用人，享受了被上诉人提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，即应向被上诉人交纳物业费。徐华作为光明商贸商场的业主，应向被上诉人交纳物业费。现朝阳县徐华服装店、徐华、徐丽未将2020年4月1日至2020年9月30日期间的物业费给付被上诉人，其应当向被上诉人履行交纳2602.50元物业费（17.35平方米×25元/月/平方米×6个月）的合同义务，被上诉人要求朝阳县徐华服装店、徐华、徐丽交纳物业费的诉讼请求的合理部分，予以支持。2014年12月17日，国家发展改革委颁布了发改价格（2014）2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，根据上述规定可知，国家已经于2014年12月17日将物业服务收费价格由政府定价予以放开，由市场进行调节，即由双方当事人自行约定，而非由政府部门定价，本案中，徐丽提出的被上诉人收取物业费的标准过高的辩解意见，但光明商贸商场的过半数业主及商户均按25元/月/平方米缴费，说明该收费标准已经得到了大部分业主及商户的认可；上诉人亦曾按被上诉人主张的价格交纳物业费，说明其对该价格认可，其应当继续按照该标准给付被上诉人物业费。需要说明的是，被上诉人作为物业服务企业，应树立服务意识，努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进商场环境改善，提高物业服务的总体水平。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朝阳县徐华服装店、徐丽负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月二十九日书记员  张 多（法官助理代）