陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终848号 上诉人（原审原告）：曹苗，女，1989年7月15日出生，汉族，住陕西省长武县，公民身份号码：61042XXXX9********。 委托诉讼代理人：胡广辉，男，1985年1月27日出生，汉族，住陕西省长武县，公民身份号码：61042XXXX5********，系曹苗之夫。 被上诉人（原审被告）：咸阳中铁置业有限公司。住所地：陕西省咸阳市秦都区宝泉路与咸平路十字东南角地中海花园**楼**。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4377。 法定代表人：刘建方，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘琼，陕西法鉴律师事务所律师。 上诉人曹苗因与被上诉人咸阳中铁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省长武县人民法院（2020）陕0428民初554号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人曹苗上诉请求：1、陕西省长武县人民法院（2020）陕0428民初554号民事判决，改判被上诉人支付延期费用78600元；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人咸阳中铁置业有限公司未按照合同约定按期交付房屋，应当承担违约责任，按照合同约定支付延期交房费用，一审认定诉讼时效届满错误。 被上诉人咸阳中铁置业有限公司辩称：一审判处正确，应驳回上诉，维持原判。 曹苗向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付延期违约金84000元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月25日，曹苗与中铁置业签订《房屋买卖合同》，合同约定曹苗购买中铁置业开发的位于长武县XX大街XX花园XX幢XX单元XX号房，建筑面积91.72平方米，每平方米3271元，总金额300016元。2014年12月24日，曹苗支付首付款90016元，余款210000元，曹苗于2015年2月13日以按揭某某支付。合同第八条交付期限约定为2015年9月30日前。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.国家政策调整或其他非出卖人能控制的原因；3.阴雨天包括在内。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分二的违约金。2016年2月，罗马假日花园住宅小区建设工程因故停工,长时间未能开工，引发一系列社会问题。2017年7月16日，为依法化解罗马假日花园住宅小区矛盾纠纷，长武县有关部门负责同志针对问题专门进行研究讨论，形成决议：成立依法化解罗马假日花园项目矛盾纠纷调查处理工作领导小组，明确了各部门职责分工。2017年8月1日，中铁置业与施工总包方陕西建苑建设工程有限公司签订《长武罗马假日花园项目工程复工协议》。2018年5月30日，监管银行陕西长武农村商业银行股份有限公司与中铁置业，监证机关长武县住房和城乡建设局，房地产监管机构长武县房地产管理站签订《长武县商品房预售资金监管协议书》，对中铁置业建设的商品房获得的预售资金监管。2018年8月30日，中铁置业对涉案小区项目部负责人进行更换。2018年9月18日，中铁置业股东由李宗海、李宗渊变更为李宗渊、刘建芳（刘建芳出资600万元），同日，中铁置业法定代表人由李宗渊变更为刘建芳。2019年8月1日涉案房屋交付。 一审法院认为，曹苗与中铁置业签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，应为有效。本案涉及以下问题：一、逾期交房违约责任的请求权是否适用诉讼时效及诉讼时效期间何时起算点；二、原告曹苗请求被告支付2017年9月12日起至实际交付房屋之日止违约金能否支持。关于逾期交房违约责任的请求权是否适用诉讼时效及诉讼时效期间的起算点的问题。本院认为，逾期交房违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交房违约责任的请求权应当适用诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期交房的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期交房违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行交房的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。本案中，合同约定以日为单位累计计算违约金数额，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，交房期限约定为2015年9月30日前，从次日起计算诉讼时效。曹苗于2020年9月11日向本院提起诉讼，对超过三年诉讼时效期间的违约金，即2015年9月31日至2017年9月11日之间的违约金，曹苗未能举证证明存在向开发商提出过交房请求等诉讼时效中断情形，中铁置业认为诉讼时效期间届满其提出不支付违约金的抗辩理由成立，本院予以采纳。关于原告曹苗请求被告支付2017年9月12日起至实际交付房屋之日止违约金能否支持的问题。本院认为，所谓违约金，是指根据法律的规定或者合同的约定，当一方当事人违约时，应当向对方当事人支付一定数额的金钱。一是允许当事人约定违约金，是合同自由原则的具体体现。二是违约金的数额由当事人预先约定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，即属于事先约定的情形。事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用，因而具有担保债务履行的功效。三是违约金条款是在违约行为发生后才产生效力的条款。如果合同当事人没有违约行为，违约金条款也就不会产生效力，当事人也无需支付违约金。四是违约金的性质，具有补偿性与惩罚性。一般违约金的性质以补偿为守约方原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚违约方的性质。本案中，中铁置业辩称其逾期交房系因其他非其能控制的原因（暴力讨薪等致使工程停工）、阴雨天气、冬季政府强令停工（每年11月中旬到来年3月中旬）等，并非自身过错而是多种综合因素影响的结果,对此,中铁置业提供了相应证据举证证明其主张的事由，原告对存在暴力讨薪致使停工、每年因阴雨天气及政府治理雾霾耽误工期145天没有异议，根据合同第八条：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.国家政策调整或其他非出卖人能控制的原因；3.阴雨天包括在内。”上述特殊原因出现后，原、被告双方并未解除合同也未变更合同，该原因存续期间，被告可以据实予以延期。涉案小区前期因资金等问题，一度处于全面停工状态，影响了建设周期。项目停工引发了社会问题，引起政府高度重视，长武县委县政府高度重视成立了“依法化解罗马假日花园项目矛盾纠纷调查处理工作领导小组”，该项目由政府有关部门予以监管。2018年刘建芳在项目建设停工，业主房屋无法正常交付的情况下，成为中铁置业新股东、法定代表人，积极推进项目建设，多方筹措资金，使项目得以复工，原告购买房屋得已建好并已交付，其他业主购买的房屋也在建设。新的投资方托管项目（2018年9月18日）到实际交房期间，项目建设正常进行，新的投资方积极履行合同义务。在案证据证实房屋逾期交付系前期各种因素耽误工期，违约行为发生在新的投资方托管项目之前，原告损失也发生在该期间，对此中铁置业应当承担相应的违约责任，因该请求权诉讼时效期间届满，中铁置业提出不予支付违约金的抗辩，原告请求权不能得到支持。在新的投资方托管项目之后，其在政府监管之下，项目得以复工，使一度陷入烂尾的楼盘得以顺利交付，对该行为不宜认定为违约行为而予以法律上的否定性评价，原告主张其支付违约金的依据不足，不予支持。遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回曹苗的诉讼请求。案件受理费1900元，减半收取950元，由曹苗负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审查明事实符合案件实际，且双方当事人对一审查明事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人咸阳中铁置业有限公司是否存在违约，是否应当支付延期交房违约金78600元，一审判处是否正确。关于上诉人曹苗被上诉人咸阳中铁置业有限公司未按照合同约定按期交付房屋，应当承担违约责任，按照合同约定支付延期交房费用，一审认定诉讼时效届满错误的上诉理由，经查,双方签订《房屋买卖合同》约定的交房期限为2015年9月30日前，诉讼时效应从2015年9月31日其计算，上诉人曹苗于2020年9月11日起诉，一审对超过诉讼时效部分的违约金不予支持正确；对于2017年9月12日之后逾期交房的原因，一审根据被上诉人咸阳中铁置业有限公司所提交证据认定因暴力讨薪致使停工、每年因阴雨天气及政府治理雾霾耽误工期，对此上诉人曹苗不持异议，该情形符合《房屋买卖合同》约定的延期交房情形，不应承担违约责任；一审认定本案房屋项目建设前期处于停工状态，影响建设周期，后在新的投资方筹措资金，政府监管下得以复工，使一度陷入烂尾的楼盘顺利交付，逾期交房不宜认定为违约符合本案实际，故该上诉理由不能成立，不予支持。 综上，上诉人曹苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1765元，由上诉人曹苗负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘煜阳 审判员  王 亮 审判员  李为纲 二〇二一年三月十九日 书记员  段 希 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……