江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终999号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪辉，男，1993年3月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：吕圣尤，江苏永德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕红芳，江苏永德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：苗功兵，男，1979年1月19日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：龙辉，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅秋娟，江苏天辩律师事务所律师。上诉人汪辉、苗功兵因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。汪辉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审案件受理费、鉴定费由苗功兵承担。事实和理由：一、一审认定漏水系房屋本身存在问题证据不足。汪辉在一审中一再提出，涉案房屋漏水可能是由于苗功兵装修不当引起，一审在未经过鉴定程序明确房屋漏水原因的情况下，仅凭其认为苗功兵对房屋的装修未改变房屋原有结构，就认定涉案房屋漏水是房屋本身的问题显然缺乏依据。苗功兵做了大量的拆墙、砌墙装修，且对房屋屋顶进行了吊顶等，涉案本身是两幢楼的房屋被苗功兵打通连接成一幢，其对房屋主体结构肯定进行了变更，房屋漏水很有可能是其装修不当引起，并非汪辉交付的房屋有问题。二、苗功兵未按约支付租金，按照合同约定，涉案房屋采取先付租金再使用的形式，在苗功兵未履行付款义务的情况下，汪辉没有义务配合其办理其他事务。苗功兵表示可以购买罐装液化气使用，无需再开通天然气。汪辉提交的聊天记录中可以看出，苗功兵后期未再提过有关天然气的问题。且汪辉也在庭审中表态，只要苗功兵支付了房租，租赁合同正常继续履行，汪辉愿意配合开通天然气。三、一审判决汪辉承担的责任过大、赔偿过高，存在重复计算。1.按照合同约定，涉案房屋采用先付后用的形式，苗功兵无权行使不安抗辩权，其在汪辉交付房屋前，就应付清第一年的房租。2.苗功兵存在逾期付款的违约行为，饭店经营不下去有多方面的原因，绝不仅仅因为房屋漏水或天然气未开通。导致装修无法再利用，并非全是汪辉的过错，苗功兵自己的经营等各方面也存在问题。一审因漏水问题、天然气问题减少了大部分苗功兵应支付的房租金额，已经对苗功兵进行了一定赔偿，再将固定装修的价值全部判决由汪辉承担，是对苗功兵的损失进行了重复计算。汪辉在一审中明确、反复提出即使要解除合同，苗功兵也应将涉案房屋恢复原状，且汪辉要求的恢复原状是恢复到未装修时的状态，即苗功兵应将附着物、墙全部拆除，这也是租赁合同明确约定的。但一审以拆除会造成房屋结构破坏，增加拆除费等损失为由认可了苗功兵按现状交付。房屋结构已因苗功兵的装修被破坏，汪辉不需要现场的装修，即使苗功兵不拆除，汪辉还需自行拆除，存在拆除费。苗功兵对涉案房屋装修是为了经营饭店，为了获取利益，这是苗功兵经营成本的一部分，汪辉没有从装修中获利，无需承担全部拆除成本。3.可拆除设施动产可以移动、搬走，汪辉明确要求苗功兵全部移除，是苗功兵自己在庭审中明确表示拒绝搬走这些设施，按照合同约定，这些设施汪辉可以自行处置，与苗功兵无关，一审要求汪辉按照70%的比例赔偿苗功兵动产残值，没有事实及法律依据。苗功兵辩称，同苗功兵的上诉意见。苗功兵上诉请求：撤销一审判决第三项，将一审判决第四项依法改判为汪辉赔偿苗功兵经济损失850500元，本案诉讼费用由汪辉承担。事实和理由：一、房屋租金的计算时间应当计算至2020年1月15日，而不是2020年2月26日。1.苗功兵于2020年1月15日因汪辉未开通管道燃气被苏州市姑苏区平江新城安全生产委员会责令停止经营，且苗功兵在此之后因此停业，2020年1月15日至2020年2月26日合同解除期间因汪辉的违约行为导致苗功兵停业，苗功兵不应支付该期间的租金。2.新冠疫情导致餐饮行业于2020年1月23日起全部停止营业，直至2020年4月初国家才逐步放开。根据全国人大的相关决议，新冠疫情应当被认定为不可抗力，期间的租金应当予以减免，故苗功兵有权不予支付该期间的租金。二、一审核减租金的比例较低，且核减期间有误，应去掉2020年1月15日之后的期间。1.核减租金的期间应为2018年8月18日至2020年1月15日，该期间的租金总额应为838975.34元（2018年8月18日至2019年8月17日为58万元，2019年8月18日至2020年1月15日期间共151天，按每年365天租金626000元计算，租金应为258975.34元）。2.除了二楼的漏水以外，一楼大门口及靠近北侧伸缩缝处也存在大面积漏水。房屋漏水导致的影响面是全局性的，按照实际不能使用的40%左右的面积核减租金，苗功兵实际已处于权益受损状态，故应按40%核减租金。2018年8月18日至2020年1月15日期间核减后的租金应为838975.34元*60%等于503385.20元。苗功兵实际已支付租金48万元及保证金5万元，汪辉应返还苗功兵26614.8元，苗功兵不应再承担租金支付义务。三、苗功兵不应承担合同解除后的房屋占有使用费。1.自2020年1月开始苗功兵因漏水、燃气未接通等问题未实际使用涉案房屋，故合同解除后，苗功兵无需支付房屋使用费。2.一审第一次开庭时，苗功兵提出反诉，明确解除租赁合同，并要求退还房屋，但直至最后一次庭审，汪辉均表明不同意接受，由此可以明确解除合同后，未完成房屋返还的责任在汪辉，由此产生的损失应由汪辉承担。3.之所以要进行司法评估是为了明确汪辉因违约导致租赁合同解除后应赔偿苗功兵的损失金额，一审以此认为苗功兵应承担房屋使用费没有法律依据。四、关于鉴定中部分室内动产赔偿问题。1.苗功兵系基于汪辉的违约行为而主张赔偿损失，对于动产部分，在鉴定评估前，苗功兵已将室内可移动的、独立的物品搬离，已大大减少了汪辉承担的损失。2.价值咨询函涉及的室内动产部分，实际也属于苗功兵因汪辉违约导致合同解除而产生的损失。价值咨询函涉及的资产基本都是定做设备，其中灶台、传菜设备、水池、烤箱等均添附在墙体上，拆除后无法再利用，系苗功兵的直接损失，空调、冰箱、灯具等物品拆除后价值大大贬损，价值咨询函列明的残值扣除变卖后的损失也应由汪辉进行赔偿。3.价值咨询函列明的评估价格已经是按照使用年限进行的折价，剩余的价值苗功兵无法获取，若租赁合同正常履行，在剩余的租赁年限内，该部分动产的价值将获得足够利用，故汪辉应全额赔付价值咨询函上列明的价值。汪辉辩称，同汪辉的上诉意见。汪辉向一审法院起诉请求：判令苗功兵支付租金726000元、滞纳金36892元，合计752355元并承担本案诉讼费用。一审审理中，汪辉变更诉讼请求为：1.判令苗功兵将苏州市姑苏区莲升路1号金域平江花园9幢108室、109室房屋恢复原状并返还汪辉；2.判令苗功兵支付租金726000元（暂计至2020年7月31日，自2020年8月1日至实际返还房屋之日止，按每年626000元计算）及滞纳金36892元；3.判令苗功兵支付违约金187800元；4.本案诉讼费用由苗功兵负担。苗功兵向一审法院反诉请求：1.解除双方于2018年4月18日签订的《房屋租赁协议书》；2.判令汪辉赔偿装修损失1018800元、维修费29100元、营业损失537600元，合计1585500元；3.本案反诉费用由汪辉负担。一审审理中，苗功兵将上述第2项诉讼请求中的装修损失金额变更为835500元。一审法院认定事实：汪辉系苏州市莲升路1号金域平江花园9幢108室、109室非居住房屋（建筑面积合计503.20平方米）的所有权人。2018年4月18日，汪辉（甲方）与苗功兵（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将上述房屋出租给乙方开设饭店，租赁期限自2018年8月18日起至2028年8月17日止，2018年4月18日至8月17日期间为装修免租期。合同第三条“租金及支付方式”约定，第一年租金为58万元，乙方于本合同签署之日起三日内支付20万元，于2018年8月1日前支付剩余38万元；2019年8月1日起至2022年7月31日三年期间，每年租金为626000元，由乙方于每年7月1日前支付给甲方；之后每三年递增一次。第四条“租赁保证金”约定，乙方于房屋交付后10日内向甲方支付房屋租赁保证金5万元。第五条“房屋交付”约定，甲方于2018年4月15日前交付房屋，房屋交付后，水、电、气由甲方负责开通，并安装至该房屋室内，由此产生的各项费用由甲方承担。第七条“甲方保证及责任”约定，甲方负责房屋结构的定期安全检查，承担房屋结构的维修费用；甲方应及时进行房屋结构维修，因甲方延误维修而使乙方的人身、财产遭受损害的，甲方负责赔偿；甲方承诺，该房屋符合消防规范的要求，具备进行餐饮经营管理的条件。第八条“乙方保证及责任”约定，乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同应向甲方支付的费用；乙方可自行对该房屋内部布局进行设计、装修（不得改变租赁房屋的整体结构），乙方装修部分属于乙方所有，合同到期或合同解除终止的，乙方装饰装修部分可分离的，由乙方自行处理；不可分离或者分离会影响房屋结构或没有必要分离的，由双方按照法律法规的相关规定处理。第九条“合同的解除或提前终止”约定，甲方违反其保证及承诺，或违反合同的其他规定，在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到损害，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失；乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算。第十条“续租及期满财产处置”约定，租赁关系终止时，乙方不得破坏该房屋原有结构，应以原状交还房屋给甲方；嵌装在墙体上的装修（包括乙方已征得甲方同意装修的部分），乙方不得进行任何破坏性拆卸，由双方按照法律法规的相关规定处理；除此之外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走，如有任何遗留物品，甲方有权进行处置。第十二条“违约责任”约定，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应按照年租金的30%向守约方支付违约金；违约金不足以弥补经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿额以实际损失为准；在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，经甲方书面催告后30日内仍未支付的，应自甲方催告之日起按照应缴而未缴金额的0.03%向甲方支付滞纳金；经甲方书面催告后超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同并要求乙方按照应缴而未缴金额的10%支付违约金；因房屋性质、消防、安全等非乙方原因导致乙方无法使用或遭到政府部门强制关闭的，不属于乙方违约，乙方有权要求解除合同并不需要支付违约金，双方之间产生的租金及其它费用按照乙方使用的具体情况据实结算，乙方已经产生的房屋装饰装修等损失按照本合同约定进行补偿。合同签订后，汪辉即将租赁标的房屋（毛坯）交付给苗功兵使用。苗功兵接收房屋后，按饭店经营的使用需要对房屋进行装修，包括增设隔墙进行区域划分，基础装修装饰、消防改造工程、定制安装厨房设备、空调、鱼缸等设施等具体项目。苗功兵于2018年5月以租赁房屋为经营地址设立字号为“姑苏区苏晶饭店”的个体工商户，装修完成的饭店在2018年7月对外营业，店招为“水晶饭店”。装修过程中，施工人员发现房屋二楼屋顶在下雨天出现连续漏水，即向物业项目保修服务中心进行了多次报修。现场维修接报单中描述的报修问题为二楼顶部伸缩缝渗漏。2018年5月下旬，苗功兵多次通过微信与汪辉联系，要求处理房屋漏水问题，汪辉表示联系物业进行维修，聊天记录也反映已经经过三次维修仍然未能解决漏水问题。2018年6月、7月间，苗功兵联系汪辉，告知漏水导致吊顶损坏需要重做、装修需要停工，同时要求汪辉尽快与开发商联系处理房屋修缮问题。2018年7月4日，苗功兵向汪辉提供《关于尽快履行房屋修缮义务的催告函》，提出承租人苗功兵在装修房屋过程中发现二楼楼顶存在严重漏水情况，下雨天雨水会从伸缩缝渗漏，雨量大时屋内漏水情况与外面别无二致，已经多次反映该问题并在房屋保修服务中心办理了报修手续，但至今漏水问题未得到解决，已经造成苗功兵财产损失约5万元（包括延误工期损失、装修人工费损失、吊顶损坏重做损失等），要求开发商及时联系并提供解决方案。汪辉将该函件以自己的名义发给了房屋开发商苏州市万江房地产有限公司及物业公司。经过维修，漏水问题暂时修复，水晶饭店在2018年7月开业经营。开业一段时间后，苗功兵发现漏水问题再次出现，遂又与出租方进行交涉。其于2018年11月通过短信方式告知了汪辉的父亲，并自2019年初开始与汪辉微信联系，要求解决该问题。2019年5月之后，天气进入雨季，漏水问题持续发生，苗功兵多次向汪辉发送了室内包厢等位置漏水影响营业的视频，汪辉表示要与开发商联系后处理，但始终未能完全修复。审理中，苗功兵出示苏州武匠装饰工程有限公司盖章的工程维修清单1份，显示2018年6月、8月、12月三次至水晶饭店进行维修，更换吊顶产生材料及人工费用合计29100元。2018年6月，苗功兵联系汪辉，要求其办理水电和燃气开户事宜。苗功兵向汪辉提供开通管道燃气的相关资料后，汪辉了解到开通费用较高，超出预计，故未办理开通手续。水晶饭店开业后，一直使用瓶装液化气。2020年1月15日，苏州市姑苏区平江新城安全生产委员会对水晶饭店进行现场检查，发现该饭店使用瓶装液化气，未安装燃气泄漏报警仪，要求停止使用瓶装液化气，改为管道燃气，并在厨房内安装燃气泄漏报警仪。之后，水晶饭店暂停营业。2020年1月，新型冠状病毒××疫情在全国范围内爆发，苗功兵称水晶饭店在农历年后未恢复营业。目前，租赁房屋内尚未开通管道燃气。租赁合同履行期间，苗功兵分三次向汪辉支付了租金48万元，分别为2018年年4月17日支付20万元，4月26日支付20万元，9月11日支付8万元，另于2018年4月9日支付保证金5万元。2019年9月8日，苗功兵向汪辉发出律师函1份，提出因出租房屋存在严重的漏水问题，导致40%经营面积不能使用，且天然气尚未开通至室内，造成了其财产损失，认为对方已经构成根本违约，要求对方在2019年9月25日前彻底解决漏水问题，将燃气开通至房屋厨房内，并由双方协商核减租金、赔偿损失等问题，否则其将解除合同并主张对方赔偿经济损失。该函件因收件人拒收被退回。苗功兵在2019年9月20日通过微信方式向汪辉发送了该律师函内容的照片，又于2019年9月25日将律师函内容以短信方式发送给汪辉的父亲。2019年9月24日，汪辉委托律师向苗功兵发出律师函，催告其在收函后七日内支付拖欠的租金726000元及逾期滞纳金。2019年10月8日，苗功兵发出回复函1份，主要内容为：对方提供的房屋存在长期漏水的质量问题，且未开通天然气，违约在先；租赁房屋因漏水问题有40%面积不能使用，造成约10万元的财产损失及50万元的经营损失；对方未按约开通燃气，造成5万元左右的财产损失；因对方的违约行为，其可基于合同法关于不安抗辩权的相关规定，拒绝支付租金且无需承担违约责任。同时，其在回复函中再次提出了之前律师函提出的各项要求。汪辉签收回复函后，双方未能就争议问题的解决达成一致意见。一审审理过程中，苗功兵提出解除合同的反诉请求后，一审法院于2020年2月26日向汪辉送达了反诉状副本。因苗功兵坚持要求解除租赁合同，汪辉于2020年7月8日表示同意，一审法院要求苗功兵搬走室内的可移动物品后，尽快向汪辉交还房屋。苗功兵在2020年7月将室内的桌椅、餐具等可移动物品搬走，室内除固定装修外，遗留了空调、油烟机、厨房操作台、灶台、冰柜、传菜升降机、蒸箱、灯具等设施，其表示这些设施均系为在租赁房屋内进行经营而定制，拆除这些设备需要破拆隔墙后才能搬出，且拆除后无法搬至他处使用，应属其装修损失的一部分。因苗功兵提出申请，一审法院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司苏州分公司（以下简称博文公司）对租赁房屋内的固定装修价值进行评估。一审法院及博文公司于2020年8月5日进行了现场勘察。现场勘查发现，租赁房屋内开设的水晶饭店已经停止营业，二楼四个包厢及部分通道位置因屋顶渗漏，墙面、顶面霉变严重，无法经营使用。2020年8月7日，苗功兵要求汪辉办理房屋交接手续，汪辉认为房屋未完全恢复原状，未达到收房标准，表示无法接收房屋。博文公司于2020年9月11日作出博文房估字（2020）第18417号房地产司法鉴定估价报告，确定租赁房屋内的固定装修在价值时点2020年8月5日满足所述估价假设和限制条件下的评估总额为617400元。当日，博文公司另行出具价值咨询函1份，测算确定室内动产市场总价值为168400元，主要包括室内未拆除的空调、油烟机、厨房操作台、灶台、冰柜、传菜升降机、蒸箱、灯具等。苗功兵收到估价报告后，提出存在遗漏。该公司在重新测量复核后，向一审法院出具回复说明1份，确认在原估价报告基础上工作量应增加的项目有砌墙、砖墙、免漆门、防火门、移动折叠门、石材台面，工作量遗漏的项目有铝扣板吊顶、护墙板、门套、酒柜、木板包墙、金属贴条，各项合计4.97万元。调整以后，估计对象房屋室内固定装修价值在满足全部假设及限制条件为667100元。一审法院认为：汪辉与苗功兵于2018年4月18日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。合同履行过程中，双方因房屋的质量、设施及租金支付等问题产生争议，一审法院结合双方的诉讼请求，分别确定如下：一、关于合同解除及违约责任的问题。向承租人交付符合合同约定用途的房屋系出租人的基本义务。本案中，双方在合同中约定租赁房屋的用途为开设饭店，汪辉向苗功兵提供了可以用于开设饭店的非居住用房，房屋的性质、用途符合合同的约定。但合同还约定了甲方应当承担房屋结构的维修义务，并负责将水、电、气开通至室内，该条款的约定意在除房屋的性质和用途外，出租人还需承担租赁房屋的质量保证义务并向承租人提供符合约定用途的基本设施。苗功兵接收房屋后，其进行的装修并未改变屋顶的原有结构，房屋所发生的渗漏问题应为房屋本身的原因，即属于汪辉应当承担质量保证及维修义务的部分。苗功兵在装修过程中即已发现了房屋渗漏问题并与汪辉进行了交涉，同时也向物业公司进行了报修，经多次维修后暂时修复。饭店开业后，房屋漏水问题重又发生，导致装修完成的部分包厢及通道部位漏水受潮而无法使用，且该问题始终未能得到有效解决。虽房屋的渗漏问题不足以导致整个租赁房屋无法使用，但从现场勘验的情况来看，渗漏部位所处的位置在二楼主要用餐区域，在对外经营的面积中占比不小，且对整体餐饮经营的卫生环境造成影响。在通过多次维修仍不能修复的情况下，可以认定汪辉提供的房屋存在质量瑕疵，违反了合同约定。与此同时，汪辉按约应当在交付房屋后即将水、电、燃气开通至室内，但其因价格超出预期而未办理管道煤气开通手续，亦属于违约行为。苗功兵支付第一年剩余租金的期限在2018年8月1日前，晚于房屋交付日期数月，汪辉认为未开通燃气系苗功兵未足额支付该笔租金造成的抗辩理由，一审法院不予采纳，其称苗功兵同意不开通燃气，并无充分证据证明，一审法院亦不予采信。据此，一审法院认为汪辉未能完成其在合同第七条中所作出的对房屋的保证承诺，且在苗功兵通知后也未能采取补救措施进行有效补救，致使苗功兵不能按照约定目的完整使用租赁房屋，合同权益受到损害，其有权根据合同第九条的约定行使解除权。苗功兵在本案审理中通过反诉提出了解除合同的请求，汪辉于2020年2月26日签收反诉状副本，一审法院对苗功兵的反诉请求予以支持并确认双方的《房屋租赁协议书》于该日期解除。苗功兵根据合同约定行使解除权，无需承担违约责任，关于汪辉要求苗功兵承担单方面解除合同违约金187800元的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于房屋返还的问题。合同解除后，苗功兵应当向汪辉交还房屋。审理中，汪辉同意解除合同后，一审法院即要求双方尽快完成房屋交接。在完成可移动物品清理及评估现场勘查后，苗功兵要求于2020年8月7日要求将房屋交还汪辉，汪辉因房屋内尚有部分固定的设施未拆除而拒绝接收，双方就房屋交接问题产生争议。一审法院审查后认为，合同约定租赁房屋的用途为经营饭店，汪辉向苗功兵交付的房屋为毛坯房屋并给予了装修免租期，双方在装修期间还因房屋渗漏问题多次进行沟通，可以认定汪辉对苗功兵所进行的房屋装修是知情并同意的。合同约定，租赁关系终止时，乙方应当原状交还房屋，不得对嵌装在墙体上的装修进行破坏性拆卸。现双方合同提前终止，苗功兵确应将固定装修外的添置物拆除后返还房屋。现除固定装修外，苗功兵遗留在租赁房屋内的多为相对固定的专用设施，部分系根据房屋格局所定制，拆除后价值将大幅贬损，苗功兵明确表示这些设施已无法利用，不再拆除，应当与固定装修一并计入赔偿范围。考虑到双方租赁合同因汪辉违约而解除，汪辉应对合同解除所造成的损失予以赔偿。苗功兵已经搬走了大量的可移动物品，遗留现场定制设施类似于固定装修，进行实地拆除可能造成房屋结构的破坏，同时产生拆除费也导致实际损失的增加，故一审法院确定苗功兵可按现状将房屋交还汪辉，由汪辉自行处理。2020年8月7日之后因汪辉拒绝接收房屋而产生的扩大的损失，由汪辉自行负担。考虑到室内还留有部分诸如空调等可拆除设施，苗功兵拒绝搬走，视为其放弃这些设施的残值，一审法院在处理损失赔偿问题中一并予以考虑。三、关于房屋租金、使用费及滞纳金的问题。根据合同约定，自2018年8月18日起至合同解除的2020年2月26日止，苗功兵应当支付的租金总额为906721元（2018年8月18日至2019年8月17日为58万元，2019年8月18日至2020年2月26日期间共6个月零8天，按每年626000元计算为326721元）。考虑到该期间房屋持续存在漏水问题导致经营面积缩减，2020年1月之后饭店因未开通管道燃气而无法正常经营，2020年初新冠疫情及疫情防控措施对行业的影响等因素，一审法院确定对其应付的租金进行适当减免，确定其按照合同约定金额的70%支付租金，即其应当支付的租金总金额为634705元，扣除其已经支付的租金48万元并抵扣保证金5万元之后，其还需支付租金104705元。因合同履行过程中，双方确因房屋漏水影响使用等问题多次进行交涉，苗功兵也通过律师函提出了减免租金及赔偿损失的合理诉求，根据一审法院前述认定，其实际未支付的金额不高，对于汪辉所主张的逾期支付租金滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。2020年2月27日至8月7日期间（163天），房屋仍由苗功兵控制占用，考虑到其腾让房屋的合理期限及进行诉讼中的司法评估等因素，一审法院确定该期间的房屋使用费按照合同约定租金标准的50%支付即每年313000元，由此计算得出苗功兵应当支付的房屋使用费为139778元。2020年8月7日之后，苗功兵无需再向汪辉支付房屋使用费。四、关于损失的赔偿问题。双方租赁合同因汪辉违约而解除，其应当按约赔偿苗功兵因合同解除而造成的损失。苗功兵主张的损失主要有两项，一是房屋装修、设施损失，包括前期对装修进行部分维修重作的损失，二是经营性损失。关于装修损失部分，博文公司出具的估价报告显示，房屋内固定装修在2020年8月5日的价值为667100元，该固定装修因合同解除而无法继续利用，应由汪辉负责赔偿。而对于市场价值168400元的室内动产部分，因大部分属定制设施拆除难度，同样因计入赔偿范围，考虑到苗功兵拒绝搬走部分可拆除设施视为其放弃这些物品的残值，一审法院酌情确定汪辉按评估咨询意见的70%赔偿这些动产，即该部分赔偿金额为117880元。至于苗功兵所主张的装修维修费用，双方交涉的微信聊天记录中反映了苗功兵向汪辉提及吊顶损坏需要更换的事实，结合房屋渗漏状况，可以判断其对吊顶进行过维修更换是事实，但仅凭其提供的装修公司的一份清单难以确定屋顶渗漏实际所造成的财产损失范围，一审法院根据漏水范围、面积、吊顶材质，参考估价报告等证据，酌情确定该项损失为15000元。以上三项合计799980元。关于经营性损失部份，苗功兵认为其四个包厢不能使用，每天产生经营利润损失537600元，系其自行测算，未提供任何证据证明，一审法院不予采信。考虑到一审法院已根据经营面积减少的情况对其应付租金予以减免，在其不能举证在此基础上仍存在经营损失的情况下，一审法院对其经营性损失的主张不予支持。综上，一审法院确定汪辉与苗功兵于2018年4月18日签订的《房屋租赁协议书》于2020年2月26日解除，苗功兵可按现状将苏州市莲升路1号金域平江花园9幢108室、109室房屋返还汪辉，并向汪辉支付租金104705元（已抵扣保证金5万元）及房屋使用费139778元。汪辉应当赔偿苗功兵经济损失799980元，汪辉已收取的保证金5万元无需再返还。双方各自超出此范围的请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认汪辉与苗功兵于2018年4月18日签订的《房屋租赁协议书》于2020年2月26日解除；二、苗功兵于判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区莲升路1号金域平江花园9幢108室、109室房屋交还汪辉；三、苗功兵向汪辉支付租金104705元及房屋使用费139778元，合计244483元；四、汪辉赔偿苗功兵经济损失799980元；以上第三项、第四项合并履行，汪辉于判决生效之日起十日内向苗功兵支付555497元；五、驳回汪辉其他诉讼请求；六、驳回苗功兵其他反诉请求。本诉案件受理费13307元，由汪辉负担9885元，苗功兵负担3422元；反诉案件受理费29953元，评估费7700元，合计37653元，由苗功兵负担2625元，汪辉负担35028元；相互结算后，汪辉于判决生效之日起十日内直接向苗功兵支付31606元。二审中，当事人未提供新证据。二审另查明，一审组织的2020年6月16日的庭审中，汪辉陈述，房屋交付后，苗功兵向汪辉提供相关材料，汪辉去燃气公司了解，得知开通费用在10万元，苗功兵尚未付清全部租金，汪辉就没有开通，苗功兵表示可以用瓶装气替代，之后就没有谈这个事情。该次庭审中，在回答一审关于漏水原因是土建原因或者有证据证明苗功兵装修造成的问题时，汪辉陈述应该是开发商建造房屋的问题。苗功兵在该次庭审中陈述本案诉前未向汪辉发过解除通知。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，涉案《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。签订上述协议书后，双方在合同履行过程中因涉案房屋漏水问题进行多次沟通。因涉案房屋未开通管道煤气，在苏州市姑苏区平江新城安全生产委员会进行现场检查时要求停止使用瓶装液化气，改为管道燃气，水晶饭店暂停营业，双方发生争议。汪辉诉至法院，要求苗功兵将涉案房屋恢复原状返还汪辉并支付相应的租金、滞纳金和违约金。苗功兵反诉要求解除涉案《房屋租赁协议书》，由汪辉赔偿装修损失、维修费和营业损失。本案二审的争议焦点是：一、导致合同解除的责任认定问题；二、租金及占有使用费的认定问题；三、装修损失赔偿的认定问题。关于争议焦点一，本院认为，涉案《房屋租赁协议书》第九条第四款约定，汪辉违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在苗功兵通知的补救期限内未及时补救，致使苗功兵不能正常对外营业或使苗功兵的合同权益收到损害，苗功兵有权提前终止合同，并要求汪辉赔偿其遭受的一切损失。签订《房屋租赁协议书》后，汪辉向苗功兵交付了涉案房屋用于协议书约定的开设饭店。涉案《房屋租赁协议书》约定汪辉承担房屋结构的维修义务，并负责将水、电、气开通至室内。苗功兵接收涉案房屋后进行了相应装修，因涉案房屋漏水问题，双方多次进行沟通。汪辉虽上诉主张涉案房屋漏水问题系苗功兵装修不当所致，但未提价初步证据予以佐证，且与其在一审中关于涉案房屋漏水系开发商建造房屋原因所致的陈述不符，本院对汪辉的该主张不予采信。房屋漏水后，汪辉应承担房屋维修义务。虽经汪辉多次维修，但房屋漏水问题导致装修完成的部分包厢及通道部位漏水受潮而无法使用，始终未能得到有效解决。汪辉提供的房屋存在质量瑕疵，构成违约。汪辉因管道煤气开通费用过高故未按照协议书的约定将管道煤气开通至涉案房屋，汪辉主张系苗功兵未按约支付第一年剩余租金，违约在先。但按照协议书的约定，苗功兵支付第一年剩余租金的期限在2018年8月1日前，晚于房屋交付日期数月，故汪辉的上述抗辩理由难以成立。汪辉还主张苗功兵同意以灌装煤气替代管道煤气，故其未开通管道煤气不构成违约，但苗功兵为此不予认可，汪辉未提交充分证据佐证其上述陈述。虽然苗功兵在合同履行过程中未按约支付第一年的剩余租金，构成违约，但该违约行为不足以导致涉案协议书无法履行。而汪辉在合同履行过程中存在违约行为，且在苗功兵通知后未能采取有效的补救措施，导致苗功兵不能按照合同目的有效使用涉案房屋，苗功兵有权根据协议书第九条的约定行使合同解除权。一审认定涉案《房屋租赁协议书》于2020年2月26日汪辉签收反诉状副本时解除并据此驳回汪辉要求苗功兵承担单方解除合同违约金的诉讼请求并无不当。关于争议焦点二，本院认为，涉案《房屋租赁协议书》约定，租赁关系终止时，苗功兵应以原状交还房屋，对于嵌装在墙体上的装修，苗功兵不得进行破坏性拆卸。涉案协议书解除后，苗功兵应将固定装修外的物品拆除后向汪辉返还涉案房屋。苗功兵已搬走大量可移动物品，考虑到涉案协议书解除的原因，涉案房屋的现状以及遗留现场定制设施进行实地拆除可能造成房屋结构破坏，实际损失增加的客观情况，并不经济效益，一审认定苗功兵可按现状将涉案房屋交还汪辉，并认定2020年8月7日之后因汪辉拒绝接收房屋产生的扩大损失由汪辉自行负担尚属合理。因涉案房屋持续存在漏水问题导致苗功兵经营面积缩减，且在2020年1月之后因未开通管道燃气，苗功兵的饭店无法正常经营，但涉案房屋仍处于苗功兵的控制之下。一审根据涉案房屋的实际情况，结合新冠疫情及疫情防控措施对餐饮行业的影响、苗功兵返还房屋的合理期限、司法评估等因素，酌定合同解除前的租金按照70%计算、合同解除后的占有使用费按照50%计算属于合理裁量。考虑到双方合同履行的实际情况和合同解除的原因、苗功兵未支付租金的金额，一审未支持汪辉关于逾期支付租金滞纳金的诉讼请求并无明显不当。关于争议焦点三，本院认为，涉案《房屋租赁协议书》同因汪辉违约而解除，苗功兵有权要求汪辉赔偿其因合同解除造成的损失。关于固定装修损失部分，鉴定机构已出具估价报告对涉案房屋内固定装修在2020年8月5日的价值予以认定。因汪辉违约导致苗功兵无法实际获取该部分装修利益，故汪辉应全额赔偿该部分损失。对于室内动产部分，因大部分属定制设施拆除难度，综合涉案房屋的现状、拆除成本、苗功兵拒绝搬走部分该设施等情况，一审酌定由汪辉按评估咨询意见的70%赔偿苗功兵该部分价值属于合理裁量，二审予以维持。综上所述，汪辉、苗功兵的上诉请求均依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48985元，由上诉人汪辉负担43260元，上诉人苗功兵承担5725元。上诉人苗功兵多预交的上诉费305元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二一年三月九日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。