安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终502号上诉人(原审被告)：方春萍，女，汉族，1971年1月16日出生，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：陶万良，安徽冠亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋小东，安徽冠亚律师事务所律师。被上诉人(原审原告):蚌埠现代物业管理有限公司,住所地安徽省蚌埠市淮上区解放北路**第**楼******，统一社会信用代码91340300691071739Q。法定代表人:程怀林，该公司总经理。上诉人方春萍因与被上诉人蚌埠现代物业管理有限公司（以下简称现代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2020）皖0311民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方春萍上诉请求：撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2020）皖0311民初3080号民事判决，改判驳回现代物业公司的诉讼请求；本案诉讼费由现代物业公司承担。事实和理由：一、《前期物业服务合同》违反法律法规的规定。对于建设单位选聘的前期物业服务企业的条件和程序,国务院《物业管理条例》及《安徽省物业管理条例》均有明确规定,而本案中的前期物业服务企业,既不是由房地产行政主管部门批准而选聘,也没有将物业服务合同报送相关部门备案,服务合同的内容是由建设单位和物业服务公司自行拟定,规避了相关部门的监督,违反了法律法规的强制性规定。二、《前期物业服务协议》违反公平自愿原则。方春萍在拿房屋钥匙时,必须无条件签订该协议,而且还要缴纳一年的物业费才给钥匙,方春萍没有其他的选择,这种违反公平自愿而签署的协议当然不能作为收取物业标准的依据。三、现代物业公司一审中出示的催缴通知单不能采信。现代物业公司一审出示的缴款通知单,只是复印件,一审庭审时并没有出示原件,也没有出示改单照片的原始载体,方春萍对于改单真实性已经提出异议,对于改单张贴的时间、地点、方式均、地点定,方春萍也从未收到其他形式的缴费通知,不符合不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于诉前书面催缴的规定,一审法院未审查该单的合法性就予以确定,违反证据审查规则。四、现代物业公司没有办理备案和申领《服务价格登记证》,不具备收取物业费资格作为物业服务企业收费,必须向价格主管部门办理备案和申请领取《服务价格登记证》,才能有资格收取物业费,不然就失去了价格主管部门对收费企业的监管,就本案而言,现代物业公司自行确定收费标准,违反价格主管部门的监管,违反了我国《价格法》规定,也损害了业主的合法权益。现代物业公司辩称，2010年5月31日,现代物业公司与蚌埠现代置业投资有限公司签订的《蚌埠市农资农机大市场前期物业服务合同》是合法有效的，现代物业公司没有强制方春萍签署合同。现代物业公司向一审法院起诉请求：判令方春萍立即支付拖欠的物业费用7176元及违约金36876元，违约金减半收取后18438元，自2013年5月1日算至2020年12月31日,以后实际发生费用另行计算。一审法院认定事实：2010年5月31日,蚌埠现代置业投资有限公司与现代物业公司签订《蚌埠市农资农机大市场前期物业服务合同》,蚌埠现代置业投资有限公司选聘现代物业公司对蚌埠市农资大市场提供前期物业管理服务，合同期限自2010年5月31日起至业主委员会成立，选聘出新的物业公司入驻为止。2011年1月19日，方春萍向蚌埠现代置业投资有限公司购买农资大市场内的第B5-7号商品房一套，用途为商业，面积为78平方米。2012年4月26日，现代物业公司与方春萍签订《前期物业服务协议》，约定约定双方权利义务，同时约定物业管理服务费每月每平方米1元，方春萍须在当月5号前交纳当月应付的各项费用，逾期交纳的现代物业公司有权要求方春萍补交所欠费用，并从逾期之日起加收应收交纳费用每日千分之三的违约金。方春萍购房后，向现代物业公司交纳了1年的物业费，2013年5月1日以后，方春萍一直未交纳物业费，拖欠的物业费计算至2020年12月31日为7176元。一审法院认为，现代物业公司为蚌埠市农资机电大市场提供物业服务，方春萍购买的房屋在现代物业公司的服务范围内，双方签订了《前期物业服务协议》，该协议内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当遵照执行。方春萍抗辩《前期物业服务协议》不是平等、自愿签订的，未出示证据证明，一审法院不予支持。现代物业公司为方春萍提供了物业管理服务，方春萍应当向现代物业公司交纳物业费。方春萍2013年5月1日以后拖欠物业费至今，应当补齐所欠物业费，所欠物业费计算至2020年12月31日为7176元。关于方春萍抗辩部分物业费超过诉讼时效，一审法院认为，方春萍拖欠物业费是一个持续性行为，现代物业公司主张的物业费计算时间连续且未中断，未超过诉讼时效，对方春萍该项抗辩意见不予支持。对方春萍抗辩现代物业公司物业服务不到位,方春萍未出示证据证明，但出现该问题，方春萍应积极与现代物业公司沟通或向相关部门反映、投诉，督促现代物业公司提高物业管理服务质量,而不应长期拖欠物业费。现代物业公司作为物业管理服务企业,对于业主反映的问题应及时解决,不能及时解决或者不属于己方管理服务范围内的事项,亦应向业主做好解释、说明、协调等方面的工作，改进、提高服务质量。因现代物业公司在提供物业管理服务过程中存在瑕疵,方春萍拖欠物业费事出有因，对于现代物业公司违约金的诉讼请求,一审法院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区生活、生产质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、方春萍于本判决生效之日起十日内支付蚌埠现代物业管理有限公司拖欠的物业费7176元；二、驳回蚌埠现代物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费440元，减半收取计220元，由蚌埠现代物业管理有限公司负担100元，方春萍负担120元。二审期间，双方当事人均未提交新证据，且均对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国价格法》第三条规定,政府指导价是由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。第十一条规定，经营者享有下列权利:政府指导价规定的幅度内制定价格。因此经营者有权在基准价及其浮动幅度自主定价。《物业服务收费管理办法》规定,具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。故蚌埠现代置业投资有限公司与现代物业公司签订《蚌埠市农资农机大市场前期物业服务合同》，约定物业服务收费方式不违反法律规定，合法有效。方春萍主张其系被迫与现代物业公司签订的《前期物业服务协议》，未提交相关证据予以证实，本院不予采信。《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示。方春萍作为业主,应按协议约定及时交纳物业服务费。现代物业公司现仍在该小区提供连续不断的物业服务,故现代物业公司主张物业服务费并未超过诉讼时效。因此,方春萍上诉理由不能成立,本院对其上诉主张依法不予支持。一审处理并无不当,应予维持。综上所述，方春萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由上诉人方春萍负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 胡松涛审判员 穆 莉二〇二一年三月三十日法官助理沈吉梅书记员徐翔附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。