广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1601号上诉人（原审原告）：曾翠欣，女，1983年3月21日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦韵静，广东圣和胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东星光达房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街汇晶西一街4号之一自编101房（仅限办公用途）。法定代表人：陈敏然，该公司总经理。委托诉讼代理人：何秀琼，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广东珠港物业管理有限公司花都分公司，住所地广州市花都区新华街汇晶西一街4号之一自编101房（仅限办公用途）。负责人：张晓阳，该公司副总经理。委托诉讼代理人：蒋汉林，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广东珠港物业管理有限公司，住所地广州市越秀区越秀北路89号3楼。法定代表人：李卓章。上诉人曾翠欣因与被上诉人广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）、广东珠港物业管理有限公司花都分公司（以下简称珠港物业花都分公司）、广东珠港物业管理有限公司（以下简称珠港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人曾翠欣上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持曾翠欣的全部诉讼请求；2.星光达公司、珠港物业花都分公司、珠港公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决查明认定事实错误，星光达公司交付的房屋存在严重质量问题，根本不具备交楼条件。（一）涉案房屋存在渗水等严重质量问题，不具备交楼条件。因曾翠欣迟迟未收到星光达公司发送的收楼通知材料，在《广州市商品房买卖合同》约定收楼日期届满后，曾翠欣曾自行前往星光达公司委托的物业管理处珠港物业花都分公司现场查勘房屋，发现涉案房屋存在天花板不平整、门板凹凸不平、阳台天花渗水（没有达到居住条件，无法正常居住使用房屋）甚至阳台接缝爆开（不符合交付条件，存在安全隐患）等多项严重质量问题，并不具备任何交付的条件。星光达公司的代理人在一审庭审时表示确实存在质量问题，该陈述已构成自认。（二）曾翠欣多次自行前往星光达公司处办理收楼手续，但星光达公司多次予以拒绝，由此造成的损失后果应当由星光达公司承担。曾翠欣就房屋质量问题曾多次前往星光达公司处联系要求其修复后向曾翠欣交付房屋，但经曾翠欣多次反映及两次报警，所存在的质量问题仍亦未得到修复，此后曾翠欣为防止损失继续扩大，在上述问题未能得到修复的情况下，要求星光达公司办理交楼手续交付钥匙，但星光达公司仍然拒绝向曾翠欣移交房屋钥匙办理收楼手续。直至2019年7月10日，在曾翠欣的强烈要求之下，星光达公司最终才不得不与曾翠欣签署《汇晶广场第三、四期收楼表清单》办理交楼以及移交钥匙，此时已经远远超过房屋预售合同约定的交楼时间，由此造成的违约责任及租金损失等应当由星光达公司承担。（三）星光达公司在2019年7月10日前并未向曾翠欣办理任何交楼手续，一审判决查明认定事实严重错误。首先，星光达公司虽提交了所谓交楼通知的EMS邮政专递详情单，但是没有相关妥投证明，一审判决在此前提下主观臆测认定该快递已经送达曾翠欣严重缺乏事实依据。因涉案房屋存在诸多严重影响正常居住使用的质量问题，导致曾翠欣无法正常使用涉案房屋，曾翠欣在涉案房屋的多张维修单上亦有备注未交楼的事实并经星光达公司签字确认。其次，假设星光达公司向曾翠欣送达所谓交楼通知，但结合曾翠欣的证据，可充分反映星光达公司多次拒绝向曾翠欣办理交楼手续，经曾翠欣多番强烈要求，星光达公司才不得不向曾翠欣交付钥匙。最后，假设星光达公司向曾翠欣送达所谓交楼通知，但在曾翠欣前往办理交楼手续时，却多次拒绝向曾翠欣交付钥匙等，暂且不论房屋质量问题，亦不能免除星光达公司逾期交楼的违约责任。二、星光达公司逾期交付房屋构成严重违约，依约应当向曾翠欣承担违约责任及赔偿曾翠欣由此造成的经济损失。首先，星光达公司直到2019年7月10日才与曾翠欣签署《汇晶广场第三、四期收楼表清单》，正式办理交付手续及完成涉案房屋钥匙的交接，依据《合同法》第一百零七条的规定及双方《广州市商品房买卖合同》有关逾期交房违约责任的约定，星光达公司应当支付自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止的逾期交房违约金。其次，因星光达公司逾期交付房屋，导致曾翠欣无法收楼使用，以及在交付前后均未能修复质量问题，导致曾翠欣在收楼后仅能以低于市场价的租金出租，由此造成曾翠欣遭受房屋空置期间的损失以及租金差额损失等，星光达公司应当予以赔偿。综上，一审判决未能正确认定事实、适用法律，请求二审法院改判支持曾翠欣的全部诉讼请求。被上诉人星光达公司二审辩称：不同意曾翠欣的上诉请求。第一，涉案房屋不存在严重影响曾翠欣使用房屋的主体结构以及重大质量问题，星光达公司无需承担一审判决之外的逾期交楼的违约金、租金损失及物业管理费。第二，星光达公司在合同约定的收楼时间前已向曾翠欣发出收楼通知，曾翠欣拒不收楼应由其自行承担相应的后果，星光达公司无需承担任何责任。第三，曾翠欣同时主张逾期交付房屋违约金及租金损失，不符合广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第32条的规定。第四，双方买卖合同的补充协议第6条约定违约责任赔偿总额最高不超过已付房款的5%，以及买卖合同第14条约定的逾期交付违约金是每日万分之五，并非千分之五，而物业管理费曾翠欣并未实际缴纳，因此没有所谓的实际损失。综上，星光达公司无需承担一审判决之外的其他任何责任，即使承担责任，曾翠欣的诉求也是存在错误的。原审被告珠港物业花都分公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，珠港物业花都分公司与曾翠欣不存在房屋买卖合同关系。至于曾翠欣在上诉状中提及的物业保修责任问题，珠港物业花都分公司没有签署过任何的保修代理协议，只是为曾翠欣提供额外的物业管理增值服务。原审被告珠港公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，曾翠欣于2020年7月8日诉至一审法院，请求判令：1.星光达公司立即修复位于广州市花都区广物汇晶广场汇晶东二街xxx房房屋阳台天花渗水、阳台接缝爆裂、电线槽裂开等工程质量问题，并于修复后立即向曾翠欣交付房屋及办理收楼手续；2.星光达公司立即向曾翠欣支付逾期交付房屋的违约金暂计72015.40元（违约金以购房款720154元为基数，自2018年7月31日起，每逾期一日按千分之五的标准计算至交付房屋之日止）；3.星光达公司立即向曾翠欣支付因逾期交付房屋造成的租金损失暂计24000元（租金暂以2000元/月为标准，自2018年7月31日起计算至星光达公司交付房屋之日止，暂计至2019年7月31日）；4.星光达公司向曾翠欣支付自2018年7月31日起至交付房屋之日止的物业管理费（物业管理费按272.15元/月计算，暂计至2019年7月31日为3265.80元）；5.珠港物业花都分公司、珠港公司对第一项、第三项诉讼请求承担连带责任；6.本案所有诉讼费用由星光达公司、珠港物业花都分公司、珠港公司共同承担。曾翠欣于2020年9月29日申请撤回第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：星光达公司立即向曾翠欣支付逾期交付房屋的违约金72015.40元（违约金以购房款720154元为基数，自2018年7月31日起，每逾期一日按千分之五的标准计算至交付房屋之日止2019年7月10日，以总房价额10%为限），并变更第3项诉讼请求为：星光达公司立即向曾翠欣支付因逾期交付房屋造成的租金损失计算为22666元（租金暂以2000元/月为标准，自2018年7月31日起计算至交付房屋之日止，计至2019年7月10日），并变更第4项诉讼请求为：星光达公司向曾翠欣支付自2018年7月31日起至2019年7月10日的物业管理费3084元（物业管理费按272.15元/月计算，计至2019年7月10日为3084元），并变更第5项诉讼请求为：珠港物业花都分公司、珠港公司对第3项诉讼请求承担连带责任。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区广物汇晶广场汇晶东二街xxx房，竣工验收备案日期为2018年7月30日。2016年12月19日，曾翠欣作为乙方（买方）与星光达公司作为甲方（卖方）签订一份《商品房预售合同》，约定：曾翠欣向星光达公司购买涉案房屋，房屋总价为720154元，星光达公司应在2018年7月30日前交付涉案房屋。合同第十四条约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方己支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七本合同补充协议第四条关于商品房交付约定：1.乙方应按交楼通知书中确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼时应向甲方交齐办理房产证的所需资料，缴清房款（含按揭款）、违约金（若有）、办理房产证费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）、物业管理公司规定的有关费用及专项维修资金，否则，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证。2.甲方履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，乙方不得拒绝接受该商品房。乙方应对甲方的维修及保修行为（含对乙方房屋及与乙方房屋相邻的房屋或设施进行维修或保修）提供必要的便利，否则所产生的责任由乙方自负。3.如因不可抗力或乙方逾期付款，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证。第六条约定：该商品房买卖合同第十四条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%。合同签订后，曾翠欣向星光达公司支付全部购房款。曾翠欣曾于2018年10月26日、2019年5月18日、2019年6月11日、2019年7月6日前往涉案房屋收楼，但均因曾翠欣对房屋维修问题有异议，未果。其中，曾翠欣在2019年5月18日的《房屋维修问题记录表》中记录“本人已经来收楼5次，加多次电话催促，存在问题未得到解决。”曾翠欣陈述：就涉案房屋的质量问题，其向珠港物业花都分公司提出过异议，但没有向星光达公司提出异议。星光达公司、珠港物业花都分公司确认：维修受理部门是珠港物业花都分公司。根据2018年10月26日的《房屋维修问题记录表》显示，曾翠欣的维修诉求主要是：1.天花板灰不平整，插座边上小槽有裂缝；2.门框有黑印、毛刺；3.菜盆对面墙有一小坑；4.床头上方侧板小槽粗糙；5.餐台上方天花不平，要平整；6.可视对讲上方灯旁天花有凹粒；7.天花有小坑灰；8.门板凹凸不平，要求换门。诉讼中，曾翠欣、星光达公司、珠港物业花都分公司确认：涉案房屋在2019年7月上旬已经交接钥匙。曾翠欣陈述：其在2019年7月10日收楼。珠港物业花都分公司、星光达公司陈述：曾翠欣在2019年7月6日领钥匙。星光达公司提交曾翠欣于2019年7月6日签收的《汇晶广场第三、四期收楼表清单》作为佐证。星光达公司提交一份其于2018年7月28日作出的《期楼收楼通知书》及寄件人为刘晓霞，日期为2018年7月29日的EMS邮政特快专递，《期楼收楼通知书》写明曾翠欣可于2018年7月30日收楼。曾翠欣确认快递单，但否认收到上述通知书。诉讼中，星光达公司表示：其无法提交其曾向曾翠欣寄送收楼通知书的妥投证明材料。曾翠欣向珠港物业花都分公司支付了2019年7月之后的三个月物业管理费。曾翠欣提交《物业收费通知单》，拟证明珠港物业花都分公司要求曾翠欣向其支付2018年8月至2019年7月的物业服务费的事实。曾翠欣提交网络截图两张，拟证明涉案房屋所在小区的租房价格在2000元至2500元左右。曾翠欣提交其与案外人签订的《房屋租赁合同》，租金为1600元/月，拟证明曾翠欣为免受租金损失，在星光达公司、珠港物业花都分公司未全部修复的情况下不得不现行收回涉案房屋出租，租金明显低于市场价。星光达公司、珠港物业花都分公司对上述证据均不予认可。一审法院认为，曾翠欣与星光达公司之间的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守履行。《商品房预售合同》约定星光达公司应在2018年7月30日前交付涉案房屋，曾翠欣应按交楼通知书中确定的交楼时间前来办理收楼手续，并在附件中约定星光达公司履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，曾翠欣不得拒绝接受该商品房。本案中，曾翠欣确认星光达公司寄出的EMS邮政特快专递，但否认其收到，虽然星光达公司无法提供妥投证明，但星光达公司系按照《商品房预售合同》中曾翠欣的通讯地址及联系电话寄出，因此根据日常同城快递送达时效，一审法院酌定曾翠欣理应在星光达公司寄出后三日内收到，即2018年8月1日前收到。曾翠欣主张星光达公司承担逾期交楼违约金，曾翠欣主张涉案房屋存在质量问题未进行收楼，而曾翠欣诉求的房屋质量问题均属于质量瑕疵，并不存在严重影响曾翠欣使用涉案房屋的主体结构及重大质量问题，曾翠欣以此拒不收楼，应自行承担相应后果。因涉案房屋的竣工验收备案手续办理日期为2018年7月30日，星光达公司要求曾翠欣于2018年7月30日收楼，且其寄出的快递按照合理期限应在2018年8月1日左右收到，因此星光达公司应向曾翠欣承担逾期交楼责任为2018年8月1日这一天，即360元（720154元×0.05%），曾翠欣主张逾期交楼违约金超过360元的部分，理据不足，一审法院不予支持。因《商品房预售合同》已对星光达公司逾期交楼产生的违约金作出明确约定，一审法院认定星光达公司逾期天数仅为一天，曾翠欣也未能提交证据证明上述违约金尚不足以弥补其损失，故其主张星光达公司支付逾期交房造成的租金损失的诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。珠港物业花都分公司、珠港公司并不是《商品房预售合同》的合同相对方，因此曾翠欣主张珠港物业花都分公司、珠港公司对逾期交楼违约金承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。曾翠欣主张星光达公司向其支付2018年7月31日至2019年7月10日的物业管理费，珠港物业花都分公司、珠港公司承担连带责任，一审法院分析如下：首先，如曾翠欣以其与珠港物业花都分公司的物业服务合同关系主张，因案由与本案并不一致，法律关系也属于同一法律关系，一审法院不予处理；其次，如曾翠欣以上述物业管理费为其损失主张，但曾翠欣尚未向珠港物业花都分公司支付该笔物业管理费，且《商品房预售合同》已对星光达公司逾期交楼产生的违约金作出明确约定，另珠港物业花都分公司、珠港公司并不是《商品房预售合同》的合同相对方。综上，对曾翠欣的该项诉讼请求，一审法院不予支持。珠港公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条的规定，于2020年11月5日作出如下判决：一、星光达公司于本判决发生法律效力之日起十日内向曾翠欣支付逾期交楼违约金360元；二、驳回曾翠欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1141元，由曾翠欣负担1137元，由星光达公司负担4元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的第一个焦点是涉案房屋是否存在因房屋质量问题严重影响正常居住使用的问题。涉案房屋所在的楼栋已经办理了竣工验收备案，现有的证据未能反映涉案房屋存在足以影响正常居住使用的严重质量问题。至于曾翠欣上诉提出的涉案房屋存在天花板不平整、门板凹凸不平、阳台天花渗水等问题，应属于曾翠欣与星光达公司签订的买卖合同中所约定的保修范围，曾翠欣可在保修期内向星光达公司主张要求履行质量保修义务，但曾翠欣以此为由拒绝收楼并要求赔偿拒绝收楼期间的违约金和租金损失缺乏依据，本院对该上诉理由不予采纳。本案二审争议的第二个焦点是星光达公司是否已经履行了通知曾翠欣收楼的义务。虽然曾翠欣上诉称未收到星光达公司寄出的通知其收楼的EMS邮政特快专递，但该专递上填写的地址和手机号码是曾翠欣在双方买卖合同中留下的通讯地址和通讯电话，且专递上加盖有邮政寄出的邮戳，故一审法院认定曾翠欣已经收到该专递符合一般日常生活经验，并无不当。此外，曾翠欣主张星光达公司、珠港物业花都分公司多次拒绝其收楼，但其提交的录音材料、报警回执等均不足以证明其该主张，应承担举证不能的不利后果，本院对曾翠欣该上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人曾翠欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2274元，由上诉人曾翠欣负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年三月三十日书记员 莫善友区敏儿