北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3422号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京佳隆泰科技发展有限责任公司，住所地北京市西城区马连道胡同1号。法定代表人：杨爱勤，执行董事。委托诉讼代理人：李淑香，女，北京佳隆泰科技发展有限责任公司员工。委托诉讼代理人：王松，北京方嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京物通实创物业管理有限公司，住所地北京市西城区广外马连道胡同1号。法定代表人：马辉，总经理。委托诉讼代理人：戚世雷，北京市亚东律师事务所律师。原审被告：杨爱甫，男，1960年11月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王军，北京华祺律师事务所律师。上诉人北京佳隆泰科技发展有限责任公司（以下简称佳隆泰公司）因与被上诉人北京物通实创物业管理有限公司（以下简称物通实创公司）、原审被告杨爱甫房屋租赁合同纠纷一案，北京市西城区人民法院作出（2019）京0102民初22366号民事判决后，本院以（2019）京02民终15418号民事裁定书裁定撤销原判决，发回重审。北京市西城区人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2020年12月8日作出（2020）京0102民初13030号民事判决。北京佳隆泰科技发展有限责任公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。佳隆泰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持我公司反诉请求，诉讼费用由物通实创公司负担。事实和理由：1.停水停电的真实原因是物通实创公司提前终止合同，双方就补偿事宜无法达成一致，故物通实创公司以停水停电这一违约手段对我公司进行施压，一审判决对该部分事实认定错误。2.一审判决对《补偿协议》内容认识不清，《补偿协议》说明腾退地址是我公司自建房，物通实创公司对提前腾退造成的租户的损失进行补偿，而非我公司。我公司实际补偿租户363089元，与物通实创公司承诺的20万元补偿有很大差价，而且物通实创公司也未实际给付补偿款。3.物通实创公司为提前终止合同，采取陆续停水停电的行为导致我公司及各商户无法经营，无法实现合同目的，物通实创公司行为构成违约，故一审判决适用法律错误。物通实创公司辩称，不同意佳隆泰公司上诉请求。佳隆泰公司的上诉没有证据支持，双方就解除合同并未达成一致意见。杨爱甫辩称，同意佳隆泰公司的上诉请求。关于欠付租金问题，因佳隆泰公司并未委托杨爱甫签订确认书，故该份确认书无效，且物通实创公司就欠付租金的主张已过诉讼时效。合同履行过程中，物通实创公司多次对涉案房屋停水停电，给佳隆泰公司和各商户造成巨大损失，因此物通实创公司应当赔偿。物通实创公司向一审法院起诉请求：1．判令佳隆泰公司与杨爱甫向我公司一次性支付拖欠的租金1600000元及拖欠的水电费684867．85元；2．本案诉讼费由佳隆泰公司与杨爱甫承担。佳隆泰公司向一审法院反诉请求：1．判令物通实创公司赔偿因其停水停电等违约行为造成我公司的租金损失(拒交、免收、退还租金及空置损失)2306449元；2．判令物通实创公司赔偿因其阻碍装修等行为导致我公司对主要租户如家酒店赔付的施工方误工费、材料费等360000元以及延期开业利润损失500000元；3．判令物通实创公司支付因其要求我公司提前腾退自建房东侧小二楼一层而造成的我公司违约赔偿款363089元；4．判令物通实创公司支付因其要求我公司提前腾退自建房东侧小二楼一层导致的租金损失355500元；5．判令物通实创公司支付其长期占用我公司租户张国庆(即如家酒店)401室而导致的我公司租金赔偿损失389272元;6．判令物通实创公司向我公司支付侵占我公司租赁合同项下院内自建房5年的租金损失500000元；7．判令物通实创公司立即返还其动用私权强制驱离我公司及我公司租户后非法扣押的全部物品(物品详见附表)；8．本案全部诉讼费由物通实创公司承担。一审法院认定事实：2013年1月4日，物通实创公司（出租方、甲方）与佳隆泰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁位置为北京市西城区广安门外马连道胡同1号四层办公楼（含地下室）及院内平房，建筑面积为2600平方米，租赁期限为五年，自2013年1月1日至2017年12月31日止，2013年至2014年的年租金标准为750000元，2015年至2017年的租金标准为800000元，水电费由甲方根据相关部门检查数据每两个月向乙方下达收费通知单收取费用，价格执行北京市制定的相关标准。上述合同签订后，物通实创公司向佳隆泰公司交付了涉案房屋。双方均确认四层办公楼建筑面积2600平方米，租赁面积不包含院内平房。杨爱甫原为佳隆泰公司股东，2002年之后不再担任佳隆泰公司股东。杨爱甫称其与佳隆泰公司原法定代表人王九云系母子关系。2018年4月20日，杨爱甫代王九云（时任佳隆泰公司法定代表人）与物通实创公司签订《关于北京佳隆泰科技发展有限公司拖欠北京物通实创物业管理有限公司相关费用的确认书》（以下简称《确认书》）确认欠付2016年1月1日至2017年12月31日租金1600000元、欠付2015年度水电费238073．85元、欠付2017年度水电费446794元。2019年5月20日，佳隆泰公司作出《声明》，声明佳隆泰公司未委托杨爱甫代签上述《确认书》。物通实创公司主张杨爱甫系佳隆泰公司实际控制人，并提交了北京物通储运公司（于2011年7月25日名称变更为物通实创公司）与佳隆泰公司于2006年7月11日签订的《租赁合同到期终止和提前解除合同补偿协议书》、2006年8月10日签订的《北京物通储运公司关于给予中联饭店增加补偿协议书》予以证明，该两份协议落款佳隆泰公司盖章处均有杨爱甫签字。佳隆泰公司和杨爱甫认可两份协议书的真实性。物通实创公司主张佳隆泰公司支付租金至2015年底，佳隆泰公司表示租金交纳比较混乱，具体支付情况应以记账凭证为准，佳隆泰公司向本院提交了银行日记账、2013年至2017年的银行流水及制作的交款明细单。物通实创公司认可银行流水的真实性，对银行日记账及明细单不予认可，并表示佳隆泰公司制作的交款明细单和银行日记账中均将2014年11月25日的一笔记为租金，但该数额与租金不符，且佳隆泰公司在银行流水中备注为水电费，该笔应为水电费，扣除该笔后，交款明细单、银行日记账和转账流水中显示佳隆泰公司共计交纳租金230万元，与物通实创公司主张的租金欠付金额相吻合。物通实创公司主张佳隆泰公司欠付2015年度水电费238073．85元、2017年度水电费446794元，并提交了王委强签字确认的中联饭店水、电表示数查询单予以证明。佳隆泰公司和杨爱甫对查询单的真实性不予认可，表示王委强是物通实创公司员工，不能代表佳隆泰公司确认水电费，此外查询单显示用户为中联饭店，与佳隆泰公司无关。物通实创公司表示中联饭店系租赁房屋四层办公楼的名称，王委强系佳隆泰公司员工，佳隆泰公司提交的银行流水中有向王委强转账支付工资的记录，本案二审期间王委强也代佳隆泰公司签收文件。经查，佳隆泰公司提交的银行流水中存在向王委强支付工资的转账记录；另，本案原审中，王委强以佳隆泰公司员工身份代理佳隆泰公司参加诉讼。佳隆泰公司主张合同履行期间，物通实创公司欲提前终止合同，双方就补偿事宜未协商一致，物通实创公司据此对租赁房屋断断续续停水停电，因此其不仅不应支付租金，物通实创公司还应赔偿其租金损失。佳隆泰公司向法院提交了双方2014年6月4日至2015年8月7日多份往来函件，物通实创公司认可函件的真实性，但不认可证明目的。上述函件中，佳隆泰公司于2015年8月7日向物通实创公司发送的函件显示：由于前期甲方认为我方违章房屋存在用电安全隐患，给予了停电处理，现我方经过认真检查整改，认为已达到安全用电标准，请求甲方检查后给予供电，供电后我方保证：一、重视安全工作，不再私搭乱建违章房屋；二、甲方供电三日内，拆除一切外接电源，停用一切自发电设备；三、加强日常管理，确保用电和其它安全。佳隆泰公司主张因租赁涉案房屋后进行转租，物通实创公司停水停电给其造成承租人拒交、免收、退还租金的损失，并提交了其与案外人签订的数份房屋租赁合同、案外人出具的声明及损失明细表。物通实创公司对上述合同和声明的真实性和证明目的均不予认可，杨爱甫均予以认可。上述租赁合同显示租赁房屋均位于马连道胡同1号中联饭店。佳隆泰公司主张物通实创公司要求其腾退院内东侧二层楼一层房屋，导致佳隆泰公司与租户提前终止合同并支付违约金和赔偿金，并提交了赔偿情况说明表。物通实创公司表示双方已就此达成补偿协议，约定支付佳隆泰公司20万元作为补偿，同意将该补偿款在佳隆泰公司欠付租金中予以抵扣，物通实创公司提交了双方于2016年9月23日签订的《补偿协议》，佳隆泰公司和杨爱甫认可其真实性。佳隆泰公司主张其于2004年至2006年承租涉案房屋期间，在院内新建了12间平房，物通实创公司占有了其中6间未支付租金，物通实创公司对占房事实不予认可。佳隆泰公司另主张2017年底物业公司封锁大门、扣押封存其与租户物品，并提交照片两张及物品清单。物通实创公司表示其未并封门和扣押物品。双方均表示，合同到期后，双方未办理交接。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或者迟延支持租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。物通实创公司与佳隆泰公司签订房屋租赁合同后，将涉案房屋交付佳隆泰公司使用，佳隆泰公司应当依照合同约定支付租金。物通实创公司主张佳隆泰公司欠付租金160万元，佳隆泰公司虽不予认可，但根据佳隆泰公司制作的交款明细单，结合其提交的银行日记账和银行流水，无法证明其交纳了上述租金，故法院对物通实创公司要求佳隆泰公司支付租金160万元的诉讼请求予以支持。关于水电费，双方合同约定由物通实创公司根据相关部门检查数据向佳隆泰公司发送收费通知单收取费用，物通实创公司提交了王委强签字确认的查询单，佳隆泰公司对王委强身份不予认可的陈述与在案证据相矛盾，且佳隆泰公司支付2016年水电费的金额亦能与王委强签字确认的相关查询单完全吻合，故法院对佳隆泰公司的抗辩意见不予采纳，对物通实创公司要求佳隆泰公司支付水电费684867．85元的诉讼请求予以支持。物通实创公司要求杨爱甫与佳隆泰公司共同支付物业费、水电费，缺乏法律依据，法院不予支持。针对杨爱甫提出的时效抗辩，因房屋租金属于分期履行的合同之债，在诉讼时效适用上应自最后一期租金约定的支付期限届满之次日起计算，因此，物通实创公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于佳隆泰公司要求物通实创公司赔偿因停水停电造成的转租租金损失问题，佳隆泰公司在相关函件中确认停电原因系因其违章房屋存在用电安全隐患所致，法院对其该项反诉请求不予支持。关于佳隆泰公司要求物通实创公司赔偿因腾退自建房东侧小二楼一层产生的违约赔偿款和租金损失问题，因该腾退房屋并非涉案合同约定的租赁物，且物通实创公司提交的补偿协议显示双方就此问题达成补偿方案，物通实创公司亦同意将补偿款20万元抵扣佳隆泰公司欠付的相应租金，法院不持异议，确认在佳隆泰公司欠付租金中予以扣减，对佳隆泰公司的该项反诉请求不予支持。佳隆泰公司要求物通实创公司赔偿因占用401室和自建房造成的损失，要求物通实创公司赔偿阻碍如家酒店装修造成的损失，均缺乏证据支持，法院依法对相应反诉请求予以驳回。关于佳隆泰公司要求物通实创公司返还扣押物品问题，佳隆泰公司虽提交了两张贴有物通实创公司封条的照片，但物通实创公司不认可系其张贴封条，且佳隆泰公司亦表示物品系物业公司扣押，故法院对该项反诉请求亦不予支持。据此，一审法院于2020年12月8日判决如下：一、于判决生效之日起七日内，北京佳隆泰科技发展有限责任公司支付北京物通实创物业管理有限公司租金1400000元、水电费684867．85元；二、驳回北京物通实创物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京佳隆泰科技发展有限责任公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，物通实创公司与佳隆泰公司签订房屋租赁合同后，将涉案房屋交付佳隆泰公司使用，佳隆泰公司应当依照合同约定支付租金。现物通实创公司主张佳隆泰公司欠付租金160万元，佳隆泰公司制作的交款明细单，结合其提交的银行日记账和银行流水，无法证明其交纳了上述租金；另，在本院审理期间佳隆泰公司亦认可该公司没有支付2016年和2017年租金。根据上述查明的事实一审法院对物通实创公司要求佳隆泰公司支付租金160万元的诉讼请求予以支持并无不妥。关于水电费问题，双方合同约定由物通实创公司根据相关部门检查数据向佳隆泰公司发送收费通知单收取费用。现物通实创公司提交了王委强签字确认的查询单，虽然佳隆泰公司对王委强身份不予认可，但是王委强曾经作为佳隆泰公司代表签收文件，故一审法院对物通实创公司要求佳隆泰公司支付水电费684867．85元的诉讼请求予以支持并无不妥。关于佳隆泰公司所提，在租赁期限内物通实创公司曾经对涉案租赁物停水停电，因此不同意支付欠付租金并要求物通实创公司赔偿因停水停电造成的转租租金损失之上诉主张，经查，佳隆泰公司曾于2015年8月7日向物通实创公司发送函件，在该函件中记载：“由于前期甲方认为我方违章房屋存在用电安全隐患，给予了停电处理，现我方经过认真检查整改，认为已达到安全用电标准，请求甲方检查后给予供电。”，因此份函件中佳隆泰公司确认停电原因系因其违章房屋存在用电安全隐患所致，故佳隆泰公司此节上诉主张本院不予支持。关于佳隆泰公司要求物通实创公司赔偿因腾退自建房东侧小二楼一层产生的违约赔偿款和租金损失的上诉主张，因双方已就腾退自建房东侧小二楼一层达成补偿方案，因此对于佳隆泰公司此项上述主张本院不予支持。现物通实创公司亦同意将补偿款20万元抵扣佳隆泰公司欠付的相应租金，对此本院不持异议，并在佳隆泰公司欠付租金中予以扣减。对于佳隆泰公司所提要求物通实创公司赔偿因占用401室和自建房造成的损失，要求物通实创公司赔偿阻碍如家酒店装修造成的损失，因佳隆泰公司未能就上述损失提供相应证据，因此本院对于此项上诉主张难以支持。佳隆泰公司要求物通实创公司返还扣押物品的上诉主张，佳隆泰公司虽提交了两张贴有物通实创公司封条的照片，但物通实创公司不认可系其张贴封条，且佳隆泰公司亦表示物品系物业公司扣押，故本院对该项上诉主张亦不予支持。综上，北京佳隆泰科技发展有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44994元，由北京佳隆泰科技发展有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年三月三十一日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡