北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1550号上诉人（原审原告）：李敏，女，1973年10月18日出生。委托诉讼代理人：李凡，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会，泰和泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号302室。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：增斯畅，北京市天元律师事务所律师。上诉人李敏因与被上诉人华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持李敏的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、华润公司在楼盘宣传册中明确允诺“地下层高5.6m”，该内容具体确定，并对《北京市商品房预售合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，一审判决仅以宣传册未对李敏形成地下室可以改造为两层的使用预期，而认定不属于合同内容，明显适用法律错误，应予纠正。二、地下层实际层高至多仅为5.3米，严重不符合5.6米的合同约定，且误差率高达5.36%，李敏有权要求解除合同。三、华润公司未能在交房时一并提供面积实测技术报告书，依约应承担逾期交房的违约责任，一审判决错误理解《北京市商品房预售合同》的相关约定，以合同未约定华润公司需单独向李敏出示实测技术报告为由免除其违约责任，存在严重的逻辑谬误。因华润公司未合格交房，李敏在一年内向华润公司发送了解除通知，该合同已于2020年4月26日华润公司收到通知时解除。四、本案一审存在严重的程序错误，并直接导致判决结果有失公正。李敏在一审中申请对二层层高进行鉴定，庭审中选定鉴定机构后，李敏申请鉴定机构回避，一审法院未对回避申请作出决定，而驳回了李敏的鉴定申请，存在程序违法。华润公司辩称，同意一审法院判决。一、房屋地下层高5.6米与设计及实际情况相符，层高包括楼板高度，而李敏测量的是净高，且补充协议中约定了宣传资料不是合同组成部分。二、合同中约定交房时华润公司持有实测技术报告即可，实测技术报告并非必须向业主提供的内容，华润公司不构成逾期交房。三、双方补充协议中约定，主合同的层高按照房屋二层层高3.3米填写，该层高可能与实际层高不一致。合同约定的退房标准与层高无关联，故一审法院驳回了李敏关于层高的鉴定申请。李敏向一审法院起诉请求：1.判决确认双方签订的Y188***号《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及补充协议、附件已于2020年4月26日解除。2.判令华润公司返还李敏购房款13501090元。3.判令华润公司赔偿李敏购房首付款部分自2016年5月16日起至华润公司实际付清之日止按照年利率24％计算的利息损失，以4251090元为基数，暂计算至2020年4月24日金额为4078212.34元。4.判令华润公司赔偿李敏因房屋按揭贷款而产生的自2017年8月10日起至华润公司实际付清之日止的贷款利息损失，暂计至2020年12月10日为1391886.84元（目前可以计算的金额仅至2020年12月10日，之后的尚无法计算）。5.判令华润公司赔偿李敏因提前偿还房屋按揭贷款而产生的提前还款损失（该项诉求目前无法明确，何时提前还款何时才能确定。经咨询银行，提前还款的损失是需多付一个月利息，但每月利息均不同，无法确定）。6.判令华润公司承担李敏为维护合法权益而支付的律师费60000元。一审法院认定事实：2016年5月21日，华润公司（出卖人、甲方）与李敏（买受人、乙方）签订《预售合同》及补充协议，约定李敏购买门头沟区102号房屋（以下简称102号房屋），该商品房位于A东区，平面图见附件一，该商品房用途为住宅、储藏室及设备用房，层高为3.3米，建筑面积336.19平方米，套内建筑面积325.31平方米，该商品房为独栋别墅、整栋楼房的，按下列方式计算价款：按套内建筑面积计算每平方米单价41502.23元，总价款13501090元。李敏采取商业贷款方式付款，李敏可以首期支付购房总价款的30％，其余款项可以向浦发银行借款支付。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人：1.该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。市政基础设施和其他设施的承诺：上水、下水交付时达到使用条件；过渡性用电：交付时达到使用条件；供暖：户内管线敷设到位，自采暖；燃气：交付时，管线敷设到户；电话通信线：交付时，管线敷设到户（需由买受人自行交费报装、开通）；有线电视线：交付时，管线敷设到户（需由买受人自行交费报装、开通）。出卖人逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全或者未满足约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。附件八、该商品房所在楼栋本期的项目建设方案：建设内容以最终《建设工程规划许可证》批复为准。附件十、补充协议：甲方通讯地址：北京市西城区西直门内大街118号冠华大厦11层客户服务部。李敏确认：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，双方均已在主合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况。双方的权利义务均以主合同及补充协议的约定为准，甲方或乙方通过口头书面实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息都不作为确定双方权利义务的依据，甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另规定的除外）。乙方应于签署本合同当日向甲方交纳所购商品房总价款的30％，金额4051090元，房款的70％，945万元，由乙方申请贷款。关于交付时间：2019年4月30日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款打到甲方账户25个工作日以上的，甲方在2019年4月30日前交付房屋。乙方同意在房屋交付日7日前，由甲方授权华润置地（北京）股份有限公司客户服务部代甲方统一向乙方发出房屋的《交付通知书》等一切函件、文件，若甲方未在该上述交房期限内通知乙方的，不能视为甲方逾期交房，乙方仍有义务在该最迟交房日期与甲方办理收房手续。乙方按逾期交房责任行使解约权的，应于有权退房之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知，如乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。乙方有权在甲方送达的《交付通知书》所规定的时间、地点对该房屋质量进行实地查验，发现存在质量瑕疵的，甲方应及时整改，但乙方仍应按照《交付通知书》中规定的时间、地点、办理房屋入住手续，甲方承担逾期交房责任以外的修复等补救责任，乙方不得籍此对已经取得《北京市建设工程竣工验收备案表》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续。如双方对地基基础和主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测认定确实存在问题的，甲方应承担责任。主合同及补充协议所指的书面通知以挂号邮寄或者特快专递的形式送达。接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达。通知发出日期以寄出局邮戳或快递公司签认为准。李敏同意：任何以华润置地（北京）股份有限公司客户服务部的名义发出的就该房屋相关的通知均视为甲方的通知。主合同与补充协议所指的联系方式和通讯地址以主合同列明的为准（甲方的通讯地址以本补充协议首部列明的为准）。附件十四、项目风险及不利因素提示：为解决园区车行交通问题，园区内设有两座架空行车道，道路上下高差约7米。部分叠拼（A34#等）户型地下一层卫生间污水需要提升泵提升后排放，地下室设备间内均高泵坑及污水提升设备，启动时有一定噪音，将来需要定期维护。2016年5月21日，华润公司（出卖人、甲方）与李敏（买受人、乙方）签订《院落补充协议》，约定：该院落为小区公共绿地的组成部分，计入全小区建设用地的整体绿化指标。乙方有权单独使用甲方指定的该房屋紧邻院落地面，但应遵守法律、法规和本协议的相关约定，上述院落由乙方维护并承担相关费用。2016年5月21日，华润公司（出卖人、甲方）与李敏（买受人、乙方）签订《层高补充协议》，约定：该房屋共三层，乙方同意主合同基本情况的层高按房屋户内二层层高3.3米填写，该层高可能与实际层高（地上／地下）不一致。2016年5月21日，华润公司（出卖人、甲方）与李敏（买受人、乙方）签订《补充协议》，约定：经测绘，该房屋地下部分面积为51.42平方米，该部分乙方不承担物业费，乙方按地上部分承担物业费。李敏支付购房款共计13501090元（2016年5月16日之前支付首付款4051090元，2017年7月19日以贷款方式支付945万元）。2019年4月18日，北京市规划和自然资源委员会门头沟分局出具建设工程规划核验意见，载明：门头沟新城冯村地区（一期）居住项目A-东区A34#等工程符合《建设工程规划许可证》（2015规（门）建字0019号）批准的内容。2019年4月5日，102号房屋取得《住宅工程质量分户验收表》。2019年4月15日，A-东区A34#等工程取得建设工程竣工验收消防备案。2019年4月23日，A-东区A34#取得《房屋面积测算技术报告书》（加盖有测绘单位测绘成果专用章，且在有效期内）。2019年4月25日，A-东区A34#等工程取得工程竣工验收备案。2019年4月26日，华润公司向李敏邮寄102号房屋交付通知书及入住结算费用清单。李敏于2020年4月24日向华润公司邮寄记载有以102号房屋不具备交付条件、存在各项规划、质量问题为由要求解除合同的解除合同通知书。华润公司于2020年4月26日由前台签收该通知。2020年11月18日开庭时，李敏当庭提出以逾期交房为由解除合同，华润公司当天知悉上述内容。截至2020年11月26日本案法庭辩论终结，李敏已以等额本金方式正常偿还贷款至2020年11月10日。审理中，李敏提交宣传册、A34#楼等1-1剖面图，宣传册显示地下室层高为5.6米并注有“产权面积约40平方米、局部赠送面积、卓越采光、空间灵动智趣采光、整体空间自由规划：图书馆、健身房、红酒窖、影音室随心畅想、独立豪华玄关区、礼仪与功能空间兼备”等字样，图纸显示地下室储藏间、设备间等的地面距离首层±0距离为5.6米，首层±0向下有300毫米的楼板及在楼板上方的以空心线标注的面层的厚度。经质证，华润公司表示对宣传册真实性认可，但认为不能作为合同组成部分，不具有约束力，对图纸真实性认可，但整个地块已完成规划验收及竣工验收，华润公司不存在违约行为。李敏提交照片及图纸，证实102号房屋二层房间层高为2.9米、3.05米、3.07米，102号房屋地下一层有设备管道，地下室有两面墙体实际为石膏板墙体，与设计不符（照片显示室内不同部位净高为上述数值，有关层高的图纸显示除特别注明外楼板厚度为0.12米、地上二层卫生间及一层庭院下沉部位有降板设计，有关地下室的图纸显示地下室李敏所提出部位为空心线标注的墙体，并未用钢筋混凝土墙体图例标注）。经质证，华润公司表示，实际层高均符合3.3米，没有误差；地下的建筑墙体均为砌筑，不存在不符合设计的情况。审理中，经释明，李敏未对102号房屋是否存在质量问题进行鉴定。李敏申请对102号房屋二层空间的层高进行鉴定，因与待证事实无关联，法院未予准许。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李敏与华润公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。对李敏以房屋存在各项规划、质量等问题为由主张解除合同的诉讼请求，102号房屋所在的34号楼，已取得建设工程规划核验意见，并经竣工验收合格。对李敏所提各项规划、质量、层高、地下室墙体结构等问题，不属房屋主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的问题，且华润公司的宣传册并未对李敏形成地下室可以改造为两层使用的预期，不应纳入合同内容，不能构成严重影响李敏正常居住使用的问题，不能作为解除合同的理由。对李敏所提逾期交房、合同应予解除问题，102号房屋符合双方约定的交房条件，且相应实测技术报告加盖有测绘单位的测绘成果专用章并在有效期内，仅凭李敏陈述该实测技术报告未加盖公章、无测绘人员签名不能证明其为虚假，另外，双方并未约定交房时需由华润公司单独向李敏出示实测技术报告，故华润公司不存在逾期交房的问题，李敏所提逾期交房问题不能作为合同解除的理由。综上，李敏无权要求解除合同，故对李敏要求确认《预售合同》及其补充协议于2020年4月26日解除的诉讼请求，法院不予支持。对于李敏要求返还购房款及赔偿购房款产生的首付款利息、贷款利息、提前还款损失的诉讼请求，因本案合同不应解除，法院不予支持。对李敏主张的律师费，没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：驳回李敏的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李敏与华润公司签订的《预售合同》及补充协议、附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于李敏以地下层高不足为由要求解除《预售合同》及补充协议、附件并申请对房屋二层层高进行鉴定，因层高问题不属于房屋主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的问题，且关于地下层高，双方签订的补充协议中约定了双方的权利义务均以主合同及补充协议的约定为准，广告等信息不作为确定双方权利义务的依据，故李敏以地下层高不符合宣传册为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持；关于二层层高，双方在《层高补充协议》中约定了合同所列二层层高可能与实际层高不一致，故一审法院驳回鉴定申请并无不当。关于李敏以华润公司交房时未提供实测技术报告构成逾期交房，根据合同文本，该商品房交付时应当符合的条件包括“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”，合同中并未约定华润公司需单独向李敏提供实测技术报告书，故李敏以该理由主张华润公司逾期交房不能成立，李敏无权以此为由行使合同解除权。综上所述，李敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费135988元，由李敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二一年三月二十三日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌