河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终1186号上诉人（原审原告）：赵庆，男，1982年2月1日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：徐进，河南顺飞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王宇乾，女，2005年9月25日出生，汉族，住河南省。上诉人（原审被告）：王翰林，男，2007年12月29日出生，汉族，住河南省。上诉人（原审被告）：王宇坤，女，2005年9月25日出生，汉族，住河南省。上诉人王宇乾、王翰林、王宇坤的法定代理人：王英杰、王园园。上诉人（原审被告）：王英杰，男，1986年1月15日出生，汉族，住河南省。上诉人（原审被告）：王园园，女，1985年5月15日出生，汉族，住河南省。上列诸上诉人的委托诉讼代理人：祁艳玲、董秀玲，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：新乡市桦世房地产中介服务有限公司，住所地：新区辉龙阳光城·怡苑37号楼1层西数第5户。法定代表人：马啸华，总经理。委托诉讼代理人：于之峻，河南联盟律师事务所律师。上诉人赵庆因与上诉人王宇乾、王翰林、王玉坤、王英杰、王园园、新乡市桦世房地产中介服务有限公司（以下简称桦世中介公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0702民初6703号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵庆的委托诉讼代理人徐进、上诉人王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园的委托诉讼代理人祁艳玲、董秀玲、上诉人桦世中介公司的委托诉讼代理人于之峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵庆上诉请求：一、撤销一审法院（2020）豫0702民初6703号民事判决，依法改判支持赵庆的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园及桦世中介公司。事实与理由：一审法院酌定的违约金数额过低，并且没有考虑赵庆在购买房屋所遭受的预期利益损失，依据现行价格赵庆已无法买到该同类小区、同类装修的房屋，赵庆遭受的经济损失远远大于违约金所主张的损失数额。王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园辩称：同上诉状意见。桦世中介公司辩称：赵庆的上诉事实和上诉理由没有法律依据。在案涉合同合法有效的情况下，桦世中介公司在履行合同过程中不存在任何过错，不应对赵庆承担赔偿责任。王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园上诉请求：一、撤销一审法院（2020）豫0702民初6703号民事判决，依法改判支持赵庆的全部诉讼请求；二、判令房屋买卖合同无效；三、判令造成的过错损失由赵庆、桦世中介公司承担责任；四、一、二审诉讼费由赵庆、桦世中介公司承担。事实与理由：未经房产所有权人王宇乾、王翰林、王宇坤（××）同意签字，涉案房屋是其三人唯一的住所，处置房屋并不是出于未成年子女的生活和教育等方面合理需要，严重侵犯了孩子们的合法权益。签订买卖合同时的委托书，王宇乾、王翰林、王宇坤当时没有签字，事后也没有追认，委托书的三人签字是王英杰、王园园在中介店内代替三人签的，是无效的。赵庆辩称：买卖合同已经取得了王英杰、王园园及三个子女的同意，并且王英杰、王园园已经在合同上签字进行了确认，买受人取得房屋该行为并不损害王英杰、王园园及三个子女的合法权益，该合同也不违反法律规定，合同有效。桦世中介公司辩称：涉案合同合法有效，应当依法履行。桦世中介公司上诉请求：一、撤销一审法院（2020）豫0702民初6703号民事判决第二项；二、本案的诉讼费由王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园、赵庆承担。事实与理由：一审判决桦世中介公司支付赵庆违约金20000元，没有任何事实及法律依据，且认定事实相互矛盾。案涉房屋是王英杰、王园园上门委托桦世中介公司出售的，桦世中介公司审查了该房屋的不动产登记证书，王英杰、王园园的户口簿，确定涉案房屋是房屋所有权人王宇乾、王翰林、王宇坤的法定代理人，因为王英杰、王园园以王宇乾、王翰林、王宇坤不同意出售涉案房屋为由，拒绝履行合同，致使桦世中介公司没有得到报酬，桦世中介公司也是受害人。王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园辩称：一审过程中已查明王英杰、王园园未经三个孩子的同意而签订了房屋买卖合同。桦世中介公司作为中介公司应当为和合同履行提供完善的服务，导致此次中介服务合同使赵庆遭受损失，作为中介公司应当承担相应的责任。赵庆辩称：同上诉状意见。赵庆向一审法院提出诉讼请求：1、判决王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园及桦世中介公司共同支付赵庆违约金30.8万元；2、王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园及桦世中介公司承担本案诉讼费。王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园向一审法院提出反诉讼请求：一、依法判令2020年9月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、赵庆承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：王宇乾、王翰林、王宇坤作为甲方，王英杰、王园园作为甲方的委托代理人，赵庆作为乙方，桦世房中介公司作为丙方，三方于2020年9月27日签订《房屋买卖合同》，该合同第一条主要约定：经丙方介绍，甲方自愿将位于平原路926号城市旺点1号楼1单元12402室房屋出售给乙方，房屋建筑面积167.37㎡，总价款为1540000元；合同签订之日，乙方应当支付甲方定金50000元，由丙方代为保管并由丙方向乙方出具定金收据。甲方反悔、不出售该房屋的，双倍返还乙方定金；该合同第五条第2款约定：……甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金，违约金可从甲方押金中直接抵扣；逾期交房超过10日的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应当退还乙方全部已付款，并按该房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，承担此次交易中双方的全部交易税费。合同还约定了房款交付方式、期限及房屋交付、甲方义务、产权过户、其他违约责任等条款。合同签订当日，赵庆依约将定金50000元交至桦世中介公司。后出卖方反悔，不再出售案涉房屋，桦世中介公司将定金50000元退还赵庆。另查明，王宇乾、王翰林、王宇坤均系未成年人。庭审中该三人称未向其父母王英杰、王园园出具过委托书。桦世中介公司称该公司有两份委托书，系王宇乾、王翰林、王宇坤分别向王英杰、王园园出具，且称交给该公司前委托书内容已签好。王英杰、王园园称王宇乾、王翰林、王宇坤确未向其出具售卖案涉房屋的委托手续，桦世中介公司处的委托手续系王英杰在该公司处由该公司打印并当场由王英杰替王宇乾、王翰林、王宇坤签的字。一审法院认为：本案争议的焦点问题系案涉《房屋买卖合同》是否有效。案涉房屋的所有权人王宇乾、王翰林、王宇坤系未成年人，王英杰、王园园作为该三人的法定代理人有权代理其签订房屋买卖合同，且无证据证明合同约定的房屋价款明显低于签订当时的市场价，若案涉房屋出售后王宇乾、王翰林、王宇坤取得对价，权益亦并无受损，故案涉《房屋买卖合同》合法有效。依法成立的合同，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。赵庆依约向被告支付定金50000元，王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园反悔不再出售房屋，五被告明显违约。案涉合同约定有定金条款和违约金条款，赵庆按照违约金条款向被告主张违约责任，符合法律规定。考虑到王宇乾、王翰林、王宇坤作为未成年人并不能对案涉房屋进行实际管理，且对案涉合同的签订不知情，故本案违约责任由其父母承担更符合实际。违约金若按照合同约定的房屋总价款1540000元的20%计算为308000元，数额过高，综合考虑案涉合同性质及履行情况，一审法院酌定由王英杰、王园园向赵庆支付违约金100000元。结合庭审情况可知，桦世中介公司作为提供专业中介服务的公司，明知王英杰、王园园未经房屋所有权人同意，仍将该二人介绍给赵庆，从而给赵庆造成损失，虽案涉合同中并未明确约定其违约责任，但其行为有违合同宗旨，故一审法院酌定由其向赵庆支付违约金20000元。综上所述，王英杰、王园园应向赵庆支付违约金100000元，桦世中介公司应向赵庆支付违约金20000元；针对王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园的反诉请求，因前文一审法院已认定案涉合同合法有效，故一审院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条之规定，一审判决：一、王英杰、王园园于一审判决生效之日起十日内支付赵庆违约金100000元；二、桦世中介公司于一审判决生效之日起十日内支付赵庆违约金20000元；三、驳回赵庆的其他诉讼请求；四、驳回王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：一、关于合同的效力问题。本案中，赵庆与王英杰、王园园签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方产生约束力。二、关于违约责任主体的的问题。王英杰、王园园明知案涉房屋系其未成年子女名下，其并无直接自行处分权，但仍与与赵庆签订房屋买卖合同，给赵庆造成王英杰、王园园有权处分的假象，后王英杰、王园园称未经子女同意无法卖房，故可认定当事人签订的房屋买卖合同不能履行的原因应归结为王英杰、王园园，赵庆和中介公司对此并无责任。三、关于违约赔偿数额的问题。案涉房屋买卖合同约定了违约金赔偿标准，一审综合考虑案涉合同性质及履行情况等，认定赵庆得到总赔偿120000元并无不妥，但认定中介公司赔偿违约金20000元不妥，对此应予纠正。综上，中介公司的上诉请求成立，应予支持；王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园及赵庆的上诉不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初6703号民事判决；二、王英杰、王园园于本判决生效之日起十日内支付赵庆违约金120000元；三、驳回赵庆的其他诉讼请求；四、驳回王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5920元，减半收取2960元，由王英杰、王园园负担1153元，赵庆负担1807元。反诉费50元，由王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园负担。二审案件受理费6660元，由王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园负担2300元，赵庆负担4360元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年三月二十四日书记员  王 洁