河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终602号 上诉人（原审原告）：齐根乐，男，1988年5月2日出生，汉族，住衡水市冀州区。 被上诉人（原审被告）：衡水金成房地产开发有限公司，住所地衡水市冀州区滨湖大道南侧（金茂商务宾馆一楼西侧）。 法定代表人：李云蛟，经理。 委托诉讼代理人：牛士正，河北畅杰律师事务所律师。 上诉人齐根乐因与被上诉人衡水金成房地产开发有限公司（以下简称金成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐根乐、被上诉人金成公司的委托诉讼代理人牛士正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐根乐上诉请求：1、请求二审法院依法撤销衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181民初1479号民事判决书，责令被上诉人给付逾期交房违约金21170.85元。2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由： 一审法院认定事实不清，断章取义，判决书没有遵循法律的严谨性、公平性，而是复述了金成公司的抗辩理由，充满地方保护主义色彩。第一，在一审起诉时，我方代理律师向冀州区人民法院申请调取施工单位的施工日志作为重要证据，法院并未调取，属于失职。第二，金成公司取得工程竣工验收备案证明的时间是2020年1月6日，按照《商品房买卖合同》第四章第九条商品房交付条件的约定，被告在未取得备案证明前的任何一天办理交房手续都属于违规交房，金成公司已违约在先。第三，认购书是以约束双方履行签订《商品房买卖合同》为目的，其中在商品房认购书中第五项第二条中明确提出，双方签订《商品房买卖合同》生效后，认购书自行终止，所以不能和《商品房买卖合同》一并而论作为履约期限的认定及证据。第四，对我方出示的证据，由建设单位、侦察单位、设计单位、施工单位、监理单位五家单位及法定代表人公示的开竣工日期不能做出合理解释。第五，根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任中第一项第二种方式处理约定，买受人解除合同的应当书面通知出卖人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按月计算向买受人支付全部房款的万分之一的违约金，我方无意退房，无意解除合同，并保留自己主张违约金的权利，所以没有理由书面通知出卖人，更不是默认金成公司延期交房的事实。相反倒是金成公司延期交房没有起到告知义务。第六，双方签订《商品房买卖合同》本来就是国家用法律来相互约束，然而金城公司为规避法律风险，私自起草《商品房买卖合同之补充协议》完全无视国家法律法规，剥夺我方合法权益，违背了签订《商品房买卖合同》的意愿，我们签订的《商品房买卖合同》的意义何在。第七，金成公司提交的政府停工令，未能提供原件，且不能与施工日志相互证明是否真正停工，对证据的真实性和停工天数不予认可；施工期间金成公司是否有违规操作、不符合环保标准要求等被要求停工整改。第八，重污染天气应急预案不是从2017年开始有的，也不是从2018年开始有的，而是从2013年河北省就有了重污染天气应急响应，京津冀地区每年的10月份至来年的3月份都是高发期，这和南方的梅雨季节一样是可以预见并且有规律可循的。第九，政府因重污染天气发布的停工令，从来都不是一刀切，它只对建筑工地混凝土、土石方作业、开槽、开挖、喷涂停工，对室内上水、排水、穿线电路安装等没有扬尘污染的作业，是没有停工要求的。第十，冀州区法院在没有熟悉《商品房买卖合同》的情况下，不能如实查证，妄下定论，偏坦金成公司，有失公允。 衡水金成房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 齐根乐向一审法院起诉请求：1.要求被告给付逾期交房违约金21170.85元；2.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月18日，原、被告签订《金成湖镜台认购书》一份，原告认购被告开发的金成湖镜台小区3号楼2单元401室。同年3月20日，双方又再次签订《商品房认购书》，并约定了认购金成湖镜台小区3号楼2单元401室的具体基本情况、价款等事项。同年9月15日，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》。该《商品房买卖合同》约定：“原告认购被告开发的金成湖镜台小区3号楼2单元401室，房屋总价款为570643元；被告应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，被告未按照约定时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满次日起至实际支付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同。”《商品房买卖合同之补充协议》约定：“买受人办理房屋交付手续时，需已经付清预售合同规定的该商品房的全部房款；除不可抗力外，因遵守法律法规和政府命令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件或临时管制措施导致房屋无法按时交付，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交房的违约责任；双方确认下述情形构成对逾期交付的不可抗力免责事由：……政府行为（如戒严）或重大国事活动期间和之前的管制措施导致工程拖期或逾期交房的；如出卖人在《商品房买卖合同》规定的买受人有权解除《商品房买卖合同》之日起十五日内未收到买受人发出的解除合同和本补充协议的书面通知，则视为买受人放弃解除合同的权利并认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行合同和本补充协议并等待最终交付该商品房。”该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定向被告交纳了购房款。被告于2019年9月12日向原告交付该房屋，原告接收该房屋后，同日与小区物业公司签订了物业服务协议。 另查明，在涉案小区的施工建设期间，因政府性文件造成的停工天数440天，自2017年3月18日原告与被告签订《金成湖镜台认购书》之日至2019年4月19日因政府性文件造成的停工天数为305天。 一审法院认为，本案争议焦点是原、被告签订的《商品房买卖合同》履行过程中，被告是否构成违约。法律规定，违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为，分为预期违约和实际违约。实际违约表现为不履行、不适当履行、迟延履行。具体本案中，被告并不存在预期违约的事实，那么是否构成实际违约。从原、被告提交的证据及双方庭审陈述，可以证明被告交付房屋时间晚于合同约定交付房屋时间，表现为已逾期。而庭审中，被告陈述，未按合同约定时间交付房屋，系因政府启动重污染应急响应、要求全市范围安全大检查而致停工，实际并未逾期，不构成迟延履行的违约行为。对被告的抗辩主张，本院评判如下，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般包括自然灾害、政府行为和社会的异常事件。具体本案中，原、被告订立合同后，在履行合同中，政府启动重污染应急响应采取行政措施，存在合同当事人不能预见的客观情况，为不可抗力的范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。根据现有证据能够证明，原被告双方自2017年3月18日签订案涉房屋认购书后，因政府行为造成的停工共计305天，故，被告合同履行应扣减不可抗力事件影响的期间，交房期限顺延至2019年11月1日，案涉房屋被告实际于2019年9月12日向原告交付，显然不构成迟延履行的违约行为，不应承担违约责任，原告要求被告给付逾期交房违约金的请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，判决：驳回原告齐根乐的诉讼请求。案件受理费330元，减半收取计165元，由原告齐根乐负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实除自2017年3月18日双方签订《金成湖镜台认购书》之日至2019年4月19日因政府性文件造成的停工天数外，对一审查明的其他事实予以确认。另查明，自2017年3月18日双方签订《金成湖镜台认购书》之日至2019年4月19日因政府性文件造成的停工天数共计259天。 本院认为，本案的争议焦点为：齐根乐要求金成公司给付逾期交房违约金21170.85元有何事实及法律依据。对此本院分析如下： 本案中，案涉商品房买卖合同约定的交房时间为2018年12月31日，案涉房屋的实际交房时间为2019年9月12日，案涉工程取得竣工验收备案证明的时间为2020年1月6日。 关于金成公司应否对2019年1月1日至2019年9月12日期间承担违约责任。在双方当事人于2017年9月15日签订的《商品房买卖合同补充协议》中，双方明确约定了有“除不可抗力外，因遵守法律法规和政府命令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件或临时管制措施导致房屋无法按时交付……，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交付不能如约达到使用条件的违约责任；双方确认下述情形构成对逾期交付的不可抗力免责事由：……5.政府行为（如戒严）或重大国事活动期间和之前的管制措施导致工程拖期或逾期交房的”等内容。金成公司所提供的政府文件及停工通知经齐根乐方质证，齐根乐虽主张文件及通知不能证实金成公司已实际停工，但金成公司应停工而未停工属于齐根乐应举证证明的范围，齐根乐在本案一、二审均未能提供相应证据证实金成公司违反了停工规定及违规天数。依据上述文件及通知，自2017年3月18日齐根乐与金成公司签订《认购书》始至2018年12月31日《商品房买卖合同》约定的交房日期，因政府性文件造成的停工天数为216天，自2019年1月1日至2019年4月19日因政府性文件造成的停工天数为43天。依照双方在《商品房买卖合同补充协议》中的约定，金成公司交房时间可免责顺延至2019年9月16日。因案涉房屋的实际交房时间为2019年9月12日，故至金成公司向齐根乐实际交付案涉房屋之日，金成公司依约无需向齐根乐承担逾期交房违约责任。 关于商品房实际交付之后至案涉工程取得竣工验收备案证明（2020年1月6日）期间，金成公司应否对齐根乐承担逾期交房违约责任问题。在此期间，金成公司未及时取得竣工验收备案证明，并不影响齐根乐实际占有案涉商品房，在此情形下，齐根乐向金成公司主张逾期交房违约金无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，齐根乐的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费330.0元，由上诉人齐根乐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪庆华 审 判 员 李春蕾 审 判 员 贡文忠 二〇二一年三月二十二日 法官助理 黄佳楣 书 记 员 贾秋琳