辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终213号上诉人（原审被告）：白顺清，男，1978年7月1日出生，蒙古族，现住抚顺市李石经济开发区国鑫路**国际鑫城小区**楼****。被上诉人（原审原告）：辽宁天阳物业有限公司抚顺市分公司，住所地抚顺开发区沈抚路亿丰中心**-1-605。负责人：生洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫雪姣，内蒙古疆北（沈阳）律师事务所律师。上诉人白顺清因与被上诉人辽宁天阳物业有限公司抚顺市分公司（以下简称天阳物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案并组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。白顺清上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人认为物业提出的业主委员会是物业自己违规制作出来的，没有通知业主，没有投票、选举和授权等环节，基本没有人知道这个业主委员会，上诉人认为这个所谓的业主委员会的成立环节和工作机制都不合法，跟业主没有任何联系。这种物业自己和自己签订的合同不能代表上诉人的意志。2、一审判决是不公平不公正的。天阳物业没有给上诉人提供任何服务，卫生间公用的下水管道堵塞找物业，物业推诿扯皮。外墙面往屋里渗水一直没有得到解决。雨水道漏水，上诉人把最严重的一处解决了，还有两处至今没有解决。厨房排风管道顶楼私自改动以至于上诉人家排风不畅，反味现象严重，反映后物业也不管。3、对于判决上诉人应该缴纳百分之八十物业费的问题不合理，过于主观随意。物业聘的几个老人保安冬天早早打小太阳取暖器睡觉，夏天在守卫室搓澡，小区大门没有门禁，出入自如。保洁在新冠肺炎最严重的二月份连保洁消毒都弄虚作假，早上就把下午的清扫消毒记录写好。绿化把原来瑞嘉物业的绿化给管理没有了，楼道里到处是成堆的垃圾和废物，小区的水系破败不堪。天阳物业辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人，维持原判。一、答辩人系通过招标投标合法依规接管被答辩人居住的国际鑫城小区。二、答辩人具有维护园区公共区域的职能，对业主的报修皆有记录，上诉人所称问题不属实。三、一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、建园年限、房屋建筑质量、园区的自然老化程序、业主素质、物业费收费率、物业费标准的高低等多种因素密切相关。天阳物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费3380元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2017年11月30日，天阳物业与国际鑫城业主委员会签订一份《国际鑫城物业服务合同》，约定由天阳物业为国际鑫城小区提供物业管理服务，天阳物业提供的物业管理服务包括以下内容：负责国际鑫城园区房屋建筑本体公共部位（楼盖、房顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）保修期之外的小修、养护和管理服务；负责国际鑫城园区房屋本体公用设施设备（共用的下水道、雨水管、污水管、垃圾房、抽风排烟道、共用照明、楼内消防设施设备、电梯）保修期之外的小修、养护、管理和运行服务；负责国际鑫城园区规定红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚等）保修期之外的小修、养护和管理；负责国际鑫城园区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生和垃圾的收集、清运，承担小区消杀害虫鼠蚁、公共区域的绿化服务和管理；协助行政机关对国际鑫城园区实行24小时公共秩序维护管理，包括门岗服务、物业区域内巡视、园区施行门禁系统封闭管理，安全监控系统管理；协助行政机关维护国际鑫城园区交通秩序，对车辆行驶、停泊秩序进行管理；对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，情节严重的向有关部门报告，并依据法律、法规的规定采取相应措施；做好安全的防范工作，制定预防火灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；负责园区公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立；为国际鑫城园区业主提供文化娱乐服务；完成政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其他事项；每年末向业委会公布账目。物业服务期限为5年，从2017年12月1日起至2022年11月30日止，合同到期后双方无异议合同自动顺延。物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积及涉及项目交纳：住宅1.0元/月/平方米；商铺、车库1.0元/月/平方米；电梯费0.5元/月/平方米。物业服务费用按年交纳，业主首次办理入住，物业服务费用由业主按其建筑面积，按开发商房屋交付的入住通知的时间交纳，再次交费时应提前30日交纳下年度的物业服务费用。白顺清房屋位于国际鑫城小区3号楼4单元101号，建筑面积91.35平方米。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案天阳物业与国际鑫城业主委员会签订的《国际鑫城物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。天阳物业向国际鑫城小区提供了物业管理服务，白顺清作为该小区的业主有义务交纳物业费。关于白顺清向天阳物业交纳物业服务费金额的问题，白顺清庭审中抗辩称天阳物业的物业服务存在瑕疵，经一审法院工作人员现场勘察，该园区正门行人通道无门禁，园区一处小门无门禁且无人值守，园区中大多数单元门锁处于损坏未得到修复的情况，园区路面多处坑洼破损，天阳物业提供的物业管理和服务确实未达到合同中约定的标准，故一审法院酌情确定白顺清按合同约定的物业费标准的80%交纳2017年12月1日至2020年11月30日期间的物业服务费为2630.88元，因2020年12月份的物业服务费尚未达到合同约定的交纳期限，故2020年12月份的物业服务费一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、白顺清于本判决发生法律效力之日起三十日内支付辽宁天阳物业有限公司抚顺市分公司物业服务费2630.88元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回辽宁天阳物业有限公司抚顺市分公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由白顺清承担。二审期间，被上诉人天阳物业向本院提交了照片1张。拟证明：应业主要求更换了小区的人行门，证明被上诉人听取业主的意见，正在积极进行园区改造。上诉人白顺清质证意见：对此证据的真实性没有异议，物业费是2017年开始收，被上诉人是在2020年进行改造的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，物业服务企业进行物业服务与管理所针对的对象是全体业主。物业费的收取涉及整个小区的物业管理以及全体业主的公共利益，拖欠物业费势必将影响其他业主的正当权益。本案中，天阳物业与国际鑫城业主委员会签订了《国际鑫城物业服务合同》，并已实际履行，该协议书对业主和天阳物业均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自应尽的义务。物业公司应当按照合同约定对房屋共用部位、公共设施设备进行维护、修缮与管理，保持小区内设施完好，绿化环境优美。业主在享有物业服务权利的同时，亦应履行支付物业服务费义务。天阳物业为小区提供了物业管理服务，在履行合同过程中上存在一定服务瑕疵，一审法院根据相应情形酌情判令减收部分物业费，基本适当，本院予以维持。综上，白顺清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人白顺清负担。本判决为终审判决。审判长 张帆审判员李依桐审判员郭爽二〇二一年三月二十三日书记员 王     红     艳