广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28875号原告：黎存铃，男，汉族，住广东省湛江市霞山区×××××××，公民身份号码440××××××××××××434。原告：卢维媛，女，汉族，住广东省湛江市霞山区楼下村二区××××××，公民身份号码445××××××××××××021。两原告委托诉讼代理人：王建良，广东翰锐律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：叶苇，广东翰锐律师事务所实习律师。被告：佛山市钧堡投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××御堡国际商务中心13座211室之三，统一社会信用代码914××××××××212578C。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡杰涛，广东信广律师事务所实习律师。原告黎存铃、卢维媛与被告佛山市钧堡投资发展有限公司（以下简称钧堡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月7日公开开庭审理了本案，原告黎存铃，两原告的委托诉讼代理人王建良、叶苇，被告的委托诉讼代理人王欣、蔡杰涛到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还房价款357000元及利息（利息以63000元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按4.9%年利率计算）；2.被告向原告收取的物业管理费按照实际使用建筑面积并至交付房屋起计算；3.被告承担原告为维权所支出的律师费5000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2018年8月6日与被告签订《商品房买卖合同(预售)》。按照合同约定，被告将坐落于广东省佛山市南海区×××××××××××商品房（以下简称涉讼房屋）出卖给原告，原告向被告支付房价款。合同签订后，原告向被告支付了全部房价款。该合同第三条约定，商品房预测建筑面积共104.8平方米，其中套内建筑面积102.97平方米，分摊共有建筑面积1.83平方米。合同第六条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米20394.29元，总价款为2100000元。合同第十三条约定，根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差绝对值超出3%时，3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）/预测套内建筑面积×100%。涉讼房屋交付后，原告发现该房屋套内建筑被公共电梯占用一部分面积，经测量，该部分面积约为9.86平方米，使商品房实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积，套内建筑面积误差比绝对值约为10%，已超出3%。根据合同约定，被告应当返还原告3%以内（含3%）部分的房价款63000元（3%×102.97×20394.29=63000）及按照4.9%计算给付利息；双倍返还原告超出3%部分的房价款294000元[（10%-3%）×102.97×20394.29×2=294000]。以上面积差异房价款共计357000元及利息。原告于2020年6月23日发函要求被告返还上述差异面积部分房价款，但被告拒不返还，故起诉。被告辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求，具体理由如下：一，原告无权要求被告双倍返还套内建筑面积误差绝对值超出3%部分的房价款及利息，其在签订《商品房买卖合同（预售)》前，已明确知晓并同意了公共电梯占用了涉讼房屋部份面积。原告购买的涉讼房屋属于现楼。该房屋于2017年12月19日完成竣工验收，公共电梯也于2018年5月24日完成并检验合格。原告黎存铃于2018年7月29日前曾两次与销售人员参观涉讼房屋，对该房屋非常感兴趣，详细询问了涉讼房屋情况（包括公共电梯属于加装、有占用房屋面积及现定的房价已作折让等）。7月29日，原告黎存铃与卢维嫒再次参观现楼并在当天与被告签订了《认购协议书》等资料，并同时签订《室外公共部位修改申请书》及附件图，其知晓公共电梯属于加装部份，且占用了其部份室内面积。据《室外公共部位修改申请书》第2条、第3条约定，原告确认涉讼房屋变更的相关费用已提前在房价中支付，且同意因加装公共电梯导致房屋套内建筑面积差异，不适用买卖合同中第十三条“面积差异处理”条款的约定，如因变更行为导致交付使用的房产实际建筑面积及套内建筑面积与买卖合同约定面积出现差异时，原告与被告互相不退、不补。2018年8月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》的同时也签订了《补充协议》，明确因原告购买的是现房，被告已提示其签订合同前对房屋进行现场实地查看。综上，原告清晰知道其购买的涉讼房屋在正式签订《商品房买卖合同（预售）》时已提前进行了部份装修变更（包括加装公共电梯），相关变更费用已有房价中体现，因变更导致交付时的面积与买卖合同约定的面积出现差异时，双方互不追究。二，原告无权要求被告按照实际建筑面积计算收取物业管理费及支付维权所支出的律师费。原告要求被告按照涉讼房屋的实际建筑面积收取物业管理费无事实依据，涉讼房屋由佛山市嘉豪物业管理有限公司提供物业服务，原告应向其提出关于物业管理费收费标准的要求。此外，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中对一方因维权而支出的相关费用并无约定应由对方承担，故原告无权要求被告承担其为维权所支出的律师费。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：两原告提交的《律师函》及邮单、物流信息反应两原告委托律师向被告邮寄《律师函》的情况，本院采信其真实性并综合认定其证明力；两原告提交的其他证据，被告确认其真实性，本院予以采信；被告提交的《室外公共部位修改申请书》是原件，且原告黎存铃确认签名真实，本院采信其真实性；被告提交的《补充协议》是原件，反映所购房屋是涉讼房屋，故本院确认其关联性；被告提交的《销售代理合同》《补充协议》《客户购房过程说明》本质上属于证人证言，关于购房过程，本院综合两原告的陈述综合认定；被告提交的其他证据，两原告确认其真实性，本院予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年1月18日，涉讼房屋所在的楼宇办妥竣工验收备案手续。2018年7月29日，两原告与被告签订《认购协议书》，约定：两原告以总价2100000元向被告认购涉讼房屋。同日，两原告还签署《室外公共部位修改申请书》，明确其已根据实际使用情况，自行与相邻关系人协商一致，故申请室外公共洗手间不装修、公共洗手间分割私家使用、加装公共电梯，并委托被告指定的装修公司按照附件一的装修建议平面图所示进行变更，并承诺：两原告同意按双方签订的《商品房买卖合同》所约定的房产交付日收楼，委托上述装修公司在该单元验收后，直接接收进行该改造，而不需两原告到场进行毛坯交验，装修公司同步按申请书附件一约定的修改内容施工，并按照附件一约定的户型及标准进行房产验收（室内分隔为示意，由两原告自行装修）；两原告知悉该单元按照附件一变更的相关费用已提前在房价中支付，故此部分费用由被告承担，两原告无须再向装修公司支付相关费用，而装修公司也无须向两原告开具相应款项的发票；两原告同意如因变更行为导致的房产套内建筑面积差异，不适用于《商品房买卖合同》中的第十三条“面积差异处理”条款的约定，如因变更行为导致交付使用的房产实际建筑面积套内建筑面积与买卖合同约定面积出现差异时，原、被告互相不退、不补，任何一方均不得据此解除买卖合同；两原告知悉该单元天面层的使用权归属于第三层相对应业主，同栋物业的第一、第二层购买业主不得主张该天面的使用权；加装公共电梯及相关修改为两原告自愿，两原告已与相邻关系业主进行沟通，均同意按“装修建议平面图”进行改造，其中涉及套内面积改变已知悉，两原告不会就该套内面积改变对被告进行索偿，不再对可能侵占的公共利益进行主张；因两原告申请对该单元进行公共部位修改所产生的一切后果均由两原告承担，与被告无关；两原告亦不会因该单元进行了申请书所指的公共部位修改而主张被告对于《商品房买卖合同》的违约责任；如申请书的内容与《商品房买卖合同》及其补充协议的内容不一致的，按申请书内容执行。该申请书附图标注了涉讼房屋、相邻房屋及加建电梯的位置关系，被告在该申请书上盖章并签署“同意申请”字样。2018年8月6日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将涉讼房屋售予两原告；该房屋规划用途为商业；测绘机构为佛山市南海区×××××××，其预测建筑面积共104.8平方米，其中套内建筑面积102.97平方米，分摊共有建筑面积1.83平方米；涉讼房屋层高为6米，按照套内建筑面积计算，涉讼房屋单价为每平方米20394.29元，总价款为2100000元；签订本合同前，两原告己向被告支付定金50000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；自预售合同网上签订之日起30日内两原告支付首期款1050000元；剩余房款金额1050000元两原告应于2018年10月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；涉讼房屋的交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告；被告应当在2017年10月1日前向两原告交付涉讼房屋；涉讼房屋交付时，被告应当向两原告出示房屋测绘报告，并向两原告提供该房屋的面积实测数据，实测面积与约定的预测面积发生误差的，双方同意按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，两原告有权解除合同；两原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还两原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自两原告付款之日起，按照年利率4.9%计算给付利息；两原告选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由两原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归两原告所有；实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还两原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还两原告；套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）/预测套内建筑面积×100%。同日，原、被告还签订《补充协议》，对前述《商品房买卖合同（预售）》作补充约定，其中其7条约定：买受人购买的商品房如为已竣工备案之现房，出卖人已提示买受人须在签订买卖合同前对房屋状况进行实地查看，买受人确认，签订买卖合同时对涉讼房屋状况（包括实测面积、结构、装修情况、基础配套设施、周围环境、质量状况等）均已知悉并认可。签订以上协议后，两原告依约向被告支付了购房款2100000元，并已于2018年10月22日接收了涉讼房屋。两原告自述其于2018年11-12月期间开始装修，并于装修一年后入住至今。2019年6月10日，佛山市自然资源局核发涉讼房屋的不动产权证，证载权利人为两原告，涉讼房屋建筑面积为104.8㎡，其中专用建筑面积102.97㎡，分摊建筑面积1.83㎡。诉讼中，双方确认：涉讼房屋为现楼销售。两原告自述其为夫妻关系，原告黎存铃在庭审中确认其在签订认购书之前，已现场查看了涉讼房屋两次左右，当时电梯已经围蔽，涉讼房屋、相邻房屋及电梯的位置与《室外公共部位修改申请书》附件平面图相符。涉讼电梯为曳引强制驱动乘客电梯，已于2018年5月24日取得《电梯监督检验报告》。两原告陈述：涉讼电梯占用涉讼房屋套内空间处为规则长方形，长4.04m，宽2.44m，面积为9.8576㎡；被告陈述：涉讼电梯占用涉讼房屋套内空间处为规则长方形，长3.9m，宽2.2m，面积为8.58㎡。另查明：涉讼房屋的物业服务由案外人佛山市嘉豪物业管理有限公司提供，两原告自述购房时被告赠送了一年的物业管理费，因为涉及面积争议，所以之后没有再交纳，佛山市嘉豪物业管理有限公司是按照建筑面积104.8平方米向两原告主张权利的。再查明：两原告因本案诉讼支出了律师费5000元。本院认为，因涉讼房屋为现房销售，故本案为商品房销售合同纠纷。因本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，原、被告就买卖涉讼房屋而先后签订的《认购协议书》《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》均是签约双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。在签订《认购协议书》之前，原告方已多次对涉讼房屋进行现场勘验，此时涉讼电梯已经加建安装完毕，在此情况下，两原告仍先后与被告签订了《认购协议书》《商品房买卖合同（预售）》，购买涉讼房屋，应视为其对涉讼电梯占用其购买的涉讼房屋部分套内空间的事实知情且无异议。此外，两原告在签订认购书的同日，也签署了《室外公共部位修改申请书》，同意加装公共电梯，并承诺放弃因加装公共电梯导致其所购涉讼房屋部分套内空间被占用而向被告索赔或要求解除《商品房买卖合同（预售）》的权利。该《室外公共部位修改申请书》是基于加建电梯已经完成的事实所签，故也应推定为两原告的真实意思表示，对两原告有法律约束力。最后，关于涉讼电梯占用涉讼房屋套内空间，两原告主张其买受涉讼房屋时，销售人员告知仅占用1-2㎡，该陈述与双方在本案中陈述的占用面积（8-9㎡）差异明显，且两原告确认涉讼电梯的建造结果与《室外公共部位修改申请书》附件平面图相符，故两原告主张其购买涉讼房屋时不知涉讼电梯占用其所购涉讼房屋套内面积的情况与事实不符，本院不予采纳。综上所述，因两原告在签署《认购协议书》《商品房买卖合同（预售）》时，已明确知悉涉讼电梯占用其所购涉讼房屋的套内建筑面积的事实及实际情况，并已在签订认购协议书前签署了《室外公共部位修改申请书》，承诺放弃因加装公共电梯导致其所购涉讼房屋部分套内空间被占用而向被告索赔或要求解除《商品房买卖合同（预售）》的权利，因此，两原告再在本案中要求被告返还面积差额部分的房价款本息，并赔偿律师费支出理据不足，本院不予支持。因涉讼房屋的物业服务提供方并非被告，故两原告诉请本院判令被告向其收取的物业管理费按照实际使用建筑面积并至交付房屋起计算没有依据，本院亦不予支持。因涉讼电梯占用涉讼房屋套内建筑面积的事实、位置双方均无异议，实际占用套内空间双方的陈述也仅有1.2776㎡的差距，且如上所述，两原告已放弃就此向被告索赔的权利，故本院对两原告请求现场勘验不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黎存铃、卢维媛的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3365元（两原告已预交），由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年三月十二日书记员  许晓璇