浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0681民初1793号原告：何沪芳，女，1987年1月24日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：周荷燕，女，1959年8月14日出生，汉族，住诸暨市。被告：王增祥，男，1964年12月4日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：王超，男，1989年9月22日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：施浩洋，男，1999年6月8日出生，汉族，住诸暨市。第三人：周雷雨，男，1968年6月17日出生，汉族，住诸暨市。原告何沪芳与被告王增祥、第三人周雷雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序于2021年2月9日公开开庭进行了审理，原告何沪芳及其委托诉讼代理人周荷燕、被告王增祥及其委托诉讼代理人王超、施浩洋，第三人周雷雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何沪芳向本院提出诉讼请求：确认2017年12月1日签订的四年租房合同有效。事实和理由：2017年12月1日，原告何沪芳与被告王增祥签订了四年的《租赁合同》，将位于××镇××街××号店面一间承租给了原告，同时约定每年租金4万元，一年一付。2017年12月1日，被告收取了租期从2017年12月1日至2018年12月1日的现金40000元，并出具给原告收条。后被告在每年的11月份分别收取了2018年12月1日至2019年12月1日的40000元以及2019年12月1日至2020年12月1日的42000元，没有出具相应收条。2018年2月13日，被告趁原告店里很忙的时候，使用偷拍技术，套原告的话，原告也没听清楚，就是一点租期是到2021年，其他都是嗯啊的随声附和。2020年9-10月份左右，被告王增祥通过骗取签字的方式另外签订了一式两份落款日期为2019年的《房屋出租协议》。留给原告的那份协议当中第一条租期为2019年12月日至2020年12月日，为期为一年，日子是空着的。被告给新房东周雷雨的另一份《房屋出租协议》上面的日期为12月2日到2020年12月1日，日子是手写的。当时被告到原告店里是顾客很多的时候，并解释说刚开始是40000元，后来租金42000元，钱已经收了，但房屋租赁协议没有签字，所以要原告补签一下。原告店里忙也没有细看，就签下去。原告如果仔细看内容的话，不可能将后面1年租期抹掉了。2020年，被告把房屋卖给了第三人周雷雨，新房东不愿意继续租赁给原告，几次协商未果。被告以2018年2月份偷录的材料否定2017年协议，新房东周雷雨看过视频后也持相同态度。2020年12月2日晚上9点钟左右，新房东把电停掉了，导致店里大冰柜以及电灯、空调等电都不能使用，店里漆黑，不能正常营业。2020年12月3日，新房东把店面的后面也堵死了，等于把水也断掉了。2020年12月22日下午两点半左右，周雷雨夫妇叫来民警或辅警为其“助阵”，把举报人店铺上锁。2020年12月30日，在安华镇调解委员会主持下，三方在司法所进行调解，但调解不成功。被告王增祥辩称，1.对于原告提出的四年《租赁合同》，2017年12月1日下午，被告前去安华店面收取2018年租期1年余款，出具收条后，原告请求被告王增祥签订四年租赁合同作为审批烟草证和银行贷款的证明，被告签订合同前提几点要求：（1）此合同只能作为开烟店、贷款证明所用，不得作为日后租赁合同；（2）双方租赁为每年一租，并签订每年租赁合同，每年租金根据周边租户租价协商确定；（3）被告出售房屋，在当年租赁合同结束后，不得干涉被告交付房屋的权利与义务。在双方对此约定认可下签订，同时告诉原告，明天被告夫妻会来签订正式租房协议，原告说好的，我等你们，2017年12月2日，被告夫妻与原告签订每年一签的真实租房合同。2.2018年1月底，隔壁租户家姐来电话，说被告2018年租期租金价格偏低，影响到出租价格，要求被告与租户协商，提高下一年（2019年租期）租金的价格，被告于2018年2月13日上午到水果店，特地将原告约至店铺角落方便沟通不被打搅，就相关事宜再次确认如下：对2019年租期一年的租金进行调整，双方同意与隔壁商铺租金一致，其2019年租金增加至42000元，再次进行复述2017年12月合同只能用于开烟店和贷款证明时，原告甚至纠正被告2021年口误说成2020年时间的话，可见原告不存在没有听清被告的口述内容，原告狡辩其未听清没有事实依据，双方再次确认2017年12月1日合同只能用于开烟店和贷款证明所用。3.截至2018年11月25日，被告收取原告2019年一年租金42000元，并由被告出具收条给原告，因为有视频约定所以没有出具租房协议（若不按视频约定不可能租给原告），因为2017年12月2日签订的合同期限为1年。4.截至2019年11月30日，被告共收到原告2020年租期1年的租金42000元（付款时间为11月2日收现金1万元押金，押金可抵租金，11月16日支付宝收1万元，11月30日支付宝收22000元），因为32000元有支付宝转账记录，后面基本用支付宝支付，所以没有出具收条，被告于2020年5月底与原告补签2020年租期一年的租房合同。对于原告提出的2019年12月2日至2020年房屋出租协议漏写合同到期为2020年12月1日，租赁合同内明确2020年12月1日到期，并对租金、续租条件做明确约定，双方均表示同意并签字。5.原告提出2020年9月至10月补签协议不是事实，补签时间为2020年5月底，被告认为该补签协议行为不影响对合同内容的认定，合同是前几年租赁的延伸，租期没有发生间断。2020年8月8日被告将位于××镇××街××号房屋整体出售给第三人，因涉及原告租期期间，被告将与原告2020年的租房协议交给第三人查看，在房屋出售协议中也写上了租赁期间，需要保证经营者的合法权益，签订房屋出售协议时，被告将2020年的租房协议用微信发给在现场第三人的妹妹周雨凤，证明至少2020年8月8日前已经签订2020年的租赁合同。后到店铺向原告及其父母说明，房屋已经出售给第三人周雷雨，下一年度租赁与第三人周雷雨协商。综上，原、被告之间的租赁期限为2017年12月2日至2020年12月1日三年租期，共有三份协议（两份书面协议和一份视频约定），环环相扣，租金金额已经变化，租期每年给原告的优惠比周围租房人便宜5000元以上，原告作为成年人有多年生意经历，比常人有更强的行为和能力，不可能轻易受被告欺骗，对原告在当地恶意捏造事实，诽谤侵害被告名誉权受影响，被告保留向其主张权利。第三人周雷雨陈述，1.2020年8月8日，第三人周雷雨与被告王增祥、案外人王超、王丽芳签订位于××镇××街××号整体房屋的房屋买卖合同，购得位于该房屋的商铺，该房租户与被告签订了房屋租赁合同一份，约定2019年12月2日至2020年12月1日租期满，租期满了以后，第三人多次让原告搬走腾房，原告一直不肯腾空搬离，导致第三人的商铺无法出租造成经济损失。2.第三人于2020年11月经过派出所协商调解未成功，2020年12月30日在镇司法所调解也不成功，原告拒绝腾房，调解不成。2021年1月19日前被告通过律师向原告发送律师函，责令其在2021年1月19日前腾空，原告至今未腾空房屋。3.购房合同上也写明了租赁合同到期日为2020年12月1日，第三人不得干涉租户的一切营业行为，第三人与被告是按照租房合同来写购房协议的。原告何沪芳为证实其诉讼主张向本院提供证据材料如下：1.租房合同（2017年12月1日）；2.收条（2017年12月1日）；3.房屋出租协议（2019年11月25日）。经质证，被告王增祥对证据1、2、3真实性无异议，但是对证据3的关联性有异议，通过合同看不出被告欺骗原告，与原告的证明目的无关。第三人周雷雨对上述证据的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。被告王增祥为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：4.租房合同（2017年12月2日）；5.视频光盘及摘要；6.转账凭证；7.房屋出租协议（2019年11月25日）；8.房屋买卖合同；9.微信聊天记录。经质证，原告何沪芳对证据4的真实性无异议，证据5系原、被告之间的聊天内容，但是被告是属于偷录的，被告事后也没有与原告说起，当天农历廿八，很忙的，没有全部听清被告的话，被告说贷款的事情，就算是为了贷款，也不影响四年租赁合同的成立和有效；对证据6、7、8、9的真实性无异议，但是原告处2019年11月25日的房屋出租协议上只有年月，没有具体日期。第三人对上述证据均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认；至于原告提出原告处的房屋出租协议（2019年11月25日）上只有年月的异议。本院认为，合同中仅有年月，没有具体日子，并不影响合同的成立，且该合同中已明确约定租期为1年，若不再续租，原告应于到期日2020年12月1日晚九时将店面房内属于原告的相关物品全部清理完毕，故对其主张不予采纳。本院经审理查明事实如下：2017年12月1日，原告何沪芳（乙方）与被告王增祥（甲方）签订《租房合同》一份，载明：经甲、乙双方协商将位于××镇××街××号店面一间承租乙方经营，租期四年，自2017年12月1日至2021年12月1日止，房租每年四万元，四年不变，房租一年一付，每年11月1日付，每年11月1日付押金1万元。2017年12月2日，原告何沪芳与被告王增祥签订《租房合同》一份，载明：“今王增祥夫妇（甲方）将老街店面租给何沪芳（乙方），租期2017年12月1日至2018年11月30日，租期一年，租金肆万元整。”2019年11月25日，原告何沪芳（乙方）与被告王增祥（甲方）签订《房屋出租协议》一份，载明：“一、甲方将安华东街12号一间地上一层店面房出租给乙方，租期为2019年12月至2020年12月，租期为一年，店面房租赁费为42000元。二、因甲方没有居住在该房屋，房屋的日常安全由乙方承担，乙方不得在租赁的店面房从事违法行为，营业活动必须合法合规。三、因甲方不在房屋居住，乙方要自觉遵守楼道和以上楼层的整洁，不能将货物等东西堆放到二楼，若要临时放置，要征得甲方同意，并要及时清理，保持环境的整洁。四、租期到期前一个月（2020年10月29日），双方再次协商续租的相关事宜，若乙方继续租赁，则乙方在11月2日将1万元作为押金提前给甲方，租期到期前一周（2020年11月25日前），付清下一年租赁费用（押金可作为续租费抵交），若不再继续租赁，应在11月7日前，将二楼及楼道属于乙方的物品清理干净，店面房到期（2020年12月1日晚九时），应将店面房内属于乙方的相关物品全部清理完毕，属于甲方的相关物品应保持完整清洁，若有损坏，应进行赔偿，移交给甲方。”2020年，被告王增祥与第三人周雷雨签订《房屋买卖合同》一份，约定:被告王增祥将涉案房屋出卖给第三人周雷雨，该合同提到租赁期间为2020年12月2日，租赁期间第三人不得干涉其正常经营活动。另查明，原告何沪芳已支付被告王增祥2017年12月至2018年12月期间的租金40000元，2018年12月至2019年12月期间的租金42000元，2019年12月至2020年12月期间的租金42000元。本院认为，本案的争议焦点是2017年12月1日签订的租房合同是否有效。本院分析如下：1.原、被告于2017年12月1日签订了四年的租房合同后，于次日又重新签订了一年的租房合同（租期2017年12月1日至2018年11月30日），2018年2月13日，被告王增祥口头告知原告下一年租金变更为42000元（原告已按被告要求向被告支付2019年租金42000元），原、被告又于2019年11月25日签订房屋出租协议，租期一年。从上述事实反映出，原、被告在签订四年租房合同后，立即于次日重新签订一年租期的合同，且之后亦以口头或书面的方式约定2019年、2020年的租期和租金。2.原、被告的聊天视频显示：被告：“上次有个合同，有个纸，你们说香烟店要贷款，让我多写到2020年”，原告：“是2021年应该是”，被告：“是2021年，这张合同是你香烟贷款要用的，对我是不起效果的”，原告：“嗯嗯”，被告：“因为你没有押金给我，如果你有押金给我了，那我们合同签四年都没事，就是这个意思，同你说清楚”，原告：“好好”，被告：“如果我房子不卖掉肯定是租给你的，如果卖掉你也没有权利来干涉我”，原告：“好的，好的”。从上述内容反映出，4年租赁合同是应原告要求所写，并非租赁4年的真实意思表示，在整个对话过程中，原告未提出任何异议。综合以上两点，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。所谓虚假意思表示就是行为人和相对人都知道自己所表示的意思并非真意，同谋作出与真意不一致的意思表示。结合到本案，原、被告在签订四年租赁合同之时的意思表示并非租赁期间4年的约定，而是为了原告另做他用所签订。该情形应属于民法典第一百四十六条第一款规定的情形，应属无效。现原告要求确认2017年12月1日的租赁合同有效的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，判决如下：驳回原告何沪芳的全部诉讼请求。本案应收案件受理费80元，减半收取40元，由原告何沪芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二一年三月十一日书记员 谢周成6