浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5048号 上诉人（原审原告）：东阳市城市建设投资集团有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道吴宁东路11号3楼、4楼。 法定代表人：杜益初。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：金洪良，男，1971年1月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：葛俊明，浙江德当律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：虞冬芳，女，1971年2月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人东阳市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）因与上诉人金洪良、被上诉人虞冬芳合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城投公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费由金洪良、虞冬芳承担。事实与理由：一、一审法院计算逾期交房违约金的日期至2019年9月30日止错误。虽然城投公司在2019年10月对涉案房屋进行查勘，但并非是金洪良、虞冬芳向其交付，且当时涉案房屋根本不符合交房条件，不能视为金洪良、虞冬芳完成交付义务。相反，城投公司查勘后，认为房屋因不符合交付条件，即另行委托案外人进行必要的满足交房条件的施工，只有在案涉房屋满足交房条件后，才能视为金洪良、虞冬芳完成交付义务。故应以施工完成之日即2019年12月27日止。二、一审法院以东阳市住建局及城投公司存在过错为由，对逾期交房违约金进行酌定，无事实和法律依据。根据《红椿巷区域G地块土地出让安置房部分说明》及《安置用房交房标准》，证实金洪良、虞冬芳是有主动交付义务，并不能将该义务转嫁给城投公司，而让城投公司主动行使权利。金洪良、虞冬芳因未履行合同义务，就需承担相应法律后果，即支付每日1500元违约金。且因金洪良、虞冬芳逾期交房的违约行为，导致城投公司一直未能将符合交房标准的安置用房向安置户按期交付，最终城投公司按合同约定向安置户赔付了2114262元违约金。一审酌定的2053800元，远不能弥补其损失。三、城投公司支出的施工费一审理应支持。城投公司委托案外人对案涉商铺进行施工，并委托浙江**杰工程咨询有限公司对上述工程进行结算审核，确认工程造价为29368元。一审中，城投公司提供的证据足以证实该部分损失系因金洪良、虞冬芳无法交付符合条件的房屋造成，故应予支持。 金洪良辩称，一、国有土地使用权出让合同是金洪良与东阳市国土资源局于2012年1月12日签订的，没有涉及城投公司提及的相关安置用房的移交及逾期交房违约责任的约定，对于城投公司的其他材料，仅仅是金洪良方与国土资源局签订合同中的磋商过程，双方最终的权利义务应当以合同为准，而在金洪良与东阳市国土资源局签订的合同中，并没有关于安置用房的移交，以及逾期交房、违约责任的约定。所以城投公司的第一点上诉理由不成立。二、关于逾期交房违约金本身合同没有约定，也不存在所谓的移交的问题，相关地块上的房屋2013年已经建成，2014年通过了竣工验收，城投公司在2020年3月4日已自行办理了讼争商铺的证书，金洪良与虞冬芳均未给城投公司提供任何的协助。城投公司作为对相关不动产经营管理的部门，从2012年开始到2016年7月，涉案房屋的相关工作实际是由相关部门在管理的，这么长的时间里，金洪良把房子建成了，也不需要依赖金洪良或虞冬芳提供协助，城投公司就可以把不动产权证做出来。现在拖了这么多年再来主张违约金，远超过诉讼时效，是没有事实和法律依据的，也显失公平，要求金洪良承担几百万的损失，是政府的不作为造成的，应当追究政府或其管理部门不作为的法律责任，不应当把政府不作为行为造成的损失转嫁到无辜的金洪良的身上。一审法院认定逾期交房违约金是缺乏事实和法律依据的，城投认为少算了，对于金洪良是难以接受的。三、对于施工费，城投公司主张的是后期施工的费用，金洪良相关地块的开发在2013年就已经建成并通过竣工验收，竣工验收就是整体完成并符合相关法律法规和建筑业规范，就不存在后面还需要附加施工、垫付施工费的问题，所以城投公司主张要求金洪良支付相关的施工费，没有事实和法律依据，依法应予驳回。一审判决本身不应当支持城投公司在一审中的诉讼主张。综上，请求二审法院依法判决驳回城投公司的上诉。 虞冬芳未作答辩。 金洪良上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审认定事实错误，适用法律错误。一审错误理解诉讼时效的法律规定，将民法上的诉讼时效请求权与债权请求权混为一谈，违约行为持续与否，违约金的计算方法，违约金的履行期限，与诉讼时效是完全不同的。《红椿巷区域G地块土地出让安置房部分说明》可以充分证明，金洪良应在2013年6月底前限期建成交房，金洪良提供的不动产权利证书可以充分证明涉案不动产于2014年建成竣工。2016年7月，东阳市人民政府下文组建了城投公司，城投公司接手经营管理案涉安置房。因此，城投公司在2013年6月底前、2014年建成竣工后、2016年7月接手经营管理案涉安置房后，都是城投公司知道或者应当知道权利被侵害的起算时间，城投公司于2019年12月起诉，已大大超过法律规定的诉讼时效。一审适用《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断的规定，在本案审理过程中没有提到过诉讼时效中断的事实，三方当事人也没有诉讼时效中断的诉讼主张和抗辩，属适用法律错误。三、一审判决实体处理错误。城投公司于2020年3月4日自行办理了讼争商铺的不动产登记证书，金洪良、虞冬芳均未提供任何协助，城投公司在房屋建成六七年后，完全因为自身管理不作为，且怠于行使权利而导致财产损失，却要求金洪良、虞冬芳赔偿两百多万损失，既无事实和法律依据，也不合情理显失公平。 城投公司辩称，一审认定的本案诉讼时效以及判决金洪良承担违约金是正确的，金洪良的上诉理由不能成立。一、关于诉讼时效的问题，本案并没有超过诉讼时效，并不能以2013年6月底交房并从当时的时间来计算诉讼时效，且城投公司在本案中要求支付的是逾期交房违约金，所主张的是违约金的请求权，并非是交房的请求权。按照安置房部分说明注明的内容，“未能在约定的期限内交付安置用房的，应支付违约金每日1500元”。逾期交房违约金是从逾期交房之日开始按每日金额累计至交房结束之日止，因金洪良违约后所形成的违约交房之日开始的是持续性的债权，违约金是等到实际交房的时候根据实际交房的天数计算出违约金的总额后得出的，所以这个违约金并不能按照从还没有到最终确定支付金额的时候就开始计算诉讼时效。按照安置房部分说明注明的内容，仅约定了违约金的支付标准是每日1500元，并没有约定相应的履行期限，只有城投公司在2019年收房的时候才确定为违约金届满之日，所以该合同条款的最终履行期限是在城投公司收房之日截止，本案诉讼时效应当从届满之日开始计算，所以本案没有超过诉讼时效。二、金洪良认为本案城投公司在没有得到金洪良提供的任何协助的情况下能够自行办理房屋的产权证，就认定是城投公司自身的原因导致200多万的损失，事实上按照事先的约定，金洪良作为竞标人参与竞标，中标之后按约向相关部门交付房屋的义务始终是存在的，并不以城投公司能否在没有得到配合的情况下作出产权证来判定交房的义务是否需要履行。金洪良在2019年才取得案涉地块其他房产的产权证，他在办理产权证的过程中提供了相应的办证资料，包括必须提供的办证资料，在金洪良怠于履行交房义务，不配合办理案涉三间房屋的初始登记的情况下，城投公司只是套用了金洪良在办理初始登记时的资料才能在2020年3月取得案涉三间房屋的不动产权证书。如果金洪良没有去办理他自己那部分房屋的初始登记并提供相应的办证资料，城投公司是无法取得案涉三间房屋的不动产权证的。三、城投公司向安置户交付了逾期交付房产的违约金等共计211万余元是事实，这个损失是由于金洪良等人造成的，交房义务是主动交付的义务。 虞冬芳未作答辩。 城投公司向一审法院起诉请求：1、金洪良、虞冬芳将位于红椿巷区域G地块的沿街安置用房按交房标准移交给城投公司；2、金洪良、虞冬芳支付逾期交房违约金3514500元（从2013年7月1日起按每日1500元暂算至2019年11月30日止，此后违约金仍按上述标准计算至交房之日止）。城投公司在审理过程中变更诉讼请求为：1、金洪良、虞冬芳共同向城投公司支付逾期交房的违约金3555000元（从2013年7月1日起按每日1500元计算至2019年12月27日止）；2、金洪良、虞冬芳支付城投公司垫付的施工费用29368元。 一审法院认定事实：2011年12月1日，东阳市国土资源局发布出让公告，注明将公开拍卖红椿巷区域一国有建设用地使用权，并称该次公开出让的详细资料和具体要求，见拍卖出让文件，申请人可到市公共资源交易中心获取拍卖出让文件。2011年11月8日，东阳市住房和城乡建设局出具的《红椿巷区域G地块土地出让安置房部分说明》中注明：该出让地块拆迁安置房部分，由竞得人严格按照红椿巷商业期房安置用房交房标准（交房标准附表），限期建成后（2013年6月底交房），经质检部门根据国家房屋质量验收规定验收合格后，国有建设用地使用权与房屋所有权无偿移交政府（详细面积附图）。如果竞得人未能在约定的期限内交付安置用房的，应向东阳市住房和城乡建设局支付违约金每日1500元。2011年12月1日，东阳市国土资源局出具的国有建设用地使用权拍卖出让须知的第四条，竞买资格及要求：中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加，申请人可以单独申请，也可以联合申请。该地块部分沿街房由竞得人限期建成无偿交政府，详见《红椿巷区域G地块出让安置房部分说明》。2011年12月28日，金洪良、虞冬芳与东阳市国土资源局签订成交确认书，确认金洪良、虞冬芳以4250万元竞得上述地块国有土地使用权。2012年1月10日，金洪良、虞冬芳与东阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同附件三备注中的第7项注明：拆迁安置房的建设必须与红椿巷区域G地块商铺选房图纸相一致，不得随便变更开间、层高、建筑造型和建筑面积等。2013年8月8日，金洪良、虞冬芳与案外人张**平签订转让协议，虞冬芳以2670万元的价格将其所有的涉案地块50%的份额全部转让给了金洪良。后因金洪良未支付转让款，虞冬芳向一审法院起诉，一审法院判决支持了其要求金洪良、张**平支付转让款及利息损失的诉讼请求，金洪良、张**平向本院上诉，本院于2016年9月6日判决驳回上诉，维持原判。涉案不动产于2014年竣工，金洪良、虞冬芳于2019年取得了除涉案商铺以外的涉案地块其余房产的不动产登记证书。2016年7月21日，东阳市人民政府出台东政发【2016】47号文件，确定东阳市人民政府组建东阳市城市建设投资集团有限公司，东阳市建设局现有资产包括已征用土地、安置剩余屋基、房屋等资产统一划归城投公司经营管理。城投公司自认其未向金洪良、虞冬芳主张交付房产，并称2019年10月，城投公司自行查看涉案商铺，发现涉案商铺不符合交房标准，故委托东阳市成建市政园林绿化有限公司对涉案商铺进行施工（工期从2019年11月27日至12月27日），并委托浙江**杰工程咨询有限公司对上述工程进行结算审核，确认工程造价为29368元。2020年3月4日，城投公司自行办理相关手续并取得了争诉商铺的不动产登记证书。2020年4月27日，城投公司向被拆迁人潘爱光、潘玲芳、吴煊潭支付逾期交房违约金1749609元；支付停产停业损失费187056元；支付停产停业损失费逾期支付违约金9045元。 一审法院认为，该案中双方当事人的争议焦点为：一、城投公司主体是否适格的问题。二、城投公司主张的违约金请求是否超过诉讼时效问题。三、违约金是否过高的问题。关于第一个争议焦点，金洪良、虞冬芳提出其系与东阳市国土资源局签订国有建设用地使用权出让协议，而非东阳市住房和城乡建设局或城投公司，故城投公司主体资格不适格。一审法院认为，涉案宗地的拍卖材料中就涉案商铺的交付时间、交付条件、违约责任进行了约定，金洪良、虞冬芳就涉案宗地申请参与竞拍，即视为认可拍卖公告及拍卖须知中所列明条件，《红椿巷区域G地块土地出让安置房部分说明》载明，如果竞得人未能在约定的期限内交付安置用房的，应向东阳市住房和城乡建设局支付违约金每日1500元，故东阳市住房和城乡建设局有权在金洪良、虞冬芳违约后向金洪良、虞冬芳主张违约金。另根据拍卖公告和东政发【2016】47号文件，涉案房屋原系东阳市住房和城乡建设局管理，现由城投公司合法继受经营管理，且城投公司已于2020年3月4日取得了涉案商铺的不动产登记证书，故城投公司作为本案原告主体适格，一审法院就金洪良、虞冬芳关于城投公司主体不适格的辩称不予采纳。关于第二个争议焦点，一审法院认为，该案违约金系金洪良、虞冬芳未按合同约定于2013年6月底前履行交房义务的违约行为而产生的。从该约定的内容分析，逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生而累加计算的，是金洪良、虞冬芳逾期交房后城投公司可主张违约金的计算方法，而不是每违约一日就产生一个独立的违约金债权，即对城投公司来说，主张合同约定的逾期交房之次日至实际交房之日的违约金，是双方在合同中确定的没有履行期限的整体的债务，该债务金洪良、虞冬芳最迟应在实际交房或者合同解除之日前履行。该案中，城投公司于2019年10月对涉案房屋进行查勘并施工，应视为金洪良、虞冬芳已向城投公司完成了房屋交付，城投公司在此之后主张逾期交房违约金的，应当根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定计算诉讼时效。故城投公司主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房后计算，该案并未超过法定的诉讼时效，金洪良、虞冬芳主张违约金已超过诉讼时效的抗辩理由，不能成立，不予采纳。关于第三个争议焦点，一审法院认为金洪良、虞冬芳未能按约如期交付涉案商铺，违反了合同约定，应承担违约责任。城投公司自称于2019年10月份发现涉案商铺不符合交付条件，并于11月对涉案商铺进行修整，一审法院有理由认定城投公司在2019年10月份即已取得涉案商铺的占有使用权，故违约金应以每日1500元从2013年7月1日起计算至2019年9月30日止，共计3423000元。考虑到涉案商铺系“红椿巷”拆迁安置房的一部分，东阳市住房和城乡建设局与城投公司未能积极主动行使权利，亦存在过错。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并结合该案具体情况，一审法院酌定金洪良、虞冬芳应向城投公司支付逾期交房违约金2053800元。关于虞冬芳陈述已于2013年8月8日，将出让合同中的权利义务转让给金洪良，故其无需承担违约责任的辩称，一审法院认为，根据合同相对性原则，金洪良、虞冬芳均与东阳市国土资源局就涉案宗地签署了成交确认书及《国有建设用地使用权出让合同》，后金洪良、虞冬芳虽就该出让合同中的权利义务达成协议并转让，但并未征得东阳市住房和城乡建设局或城投公司的同意，该协议的效力，仅及于金洪良、虞冬芳之间，对外并不发生法律效力，故一审法院对虞冬芳该辩称亦不予采信。另城投公司诉请中主张的施工费用29368元，因城投公司未能提供充足的证据，不予支持。综上，城投公司的诉讼请求，部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金洪良、虞冬芳应于判决生效后十日内支付城投公司违约金2053800元。二、驳回城投公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34916元，由城投公司负担14512元，由金洪良、虞冬芳负担20404元。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 经审理，本院除对“2020年4月27日，原告向被拆迁人潘爱光、潘玲芳、吴煊潭支付逾期交房违约金1749609元；支付停产停业损失费187056元；支付停产停业损失费逾期支付违约金9045元”不予认定外，对一审认定的其他事实予以确认。另查明，城投公司应向被拆迁人潘爱光、潘玲晓、潘玲芳支付迟延交房违约金为614008元、614008元、521593元，停产停业损失费均为118536元，停产停业损失逾期支付违约金均为3015元，扣除潘爱光、潘玲晓、潘玲芳应向城投公司应支付的其他费用，2020年4月27日，城投公司向潘爱光、潘玲晓、潘玲芳支付了735559元、735559元、643144元，共计支付2114262元。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：一、关于违约金的认定及城投公司向金洪良、虞冬芳主张逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；二、城投公司对涉案房屋进行改造施工的费用是否应予支持。关于焦点一，根据《红椿巷区域G地块土地出让安置房部分说明》的约定，该出让地块拆迁安置房部分由竞得人严格按照红椿巷商业期房安置用房交房标准限期建成后于2013年6月底交房。如果竞得人未能在约定的期限内交付安置用房的，应向东阳市住房和城乡建设局支付违约金每日1500元。金洪良上诉主张涉案不动产已于2014年建成竣工，城投公司在接手经营管理案涉安置房后，怠于行使权利，其主张违约金的主张已超过诉讼时效，不应予以支持。本院认为，金洪良、虞冬芳逾期交房后，城投公司根据合同约定享有向其二人主张违约金的权利，案涉逾期交房违约金应根据金洪良、虞冬芳持续违约行为按日累计计算，金洪良、虞冬芳可随时以交房的方式终结其违约行为，城投公司也可以随时要求金洪良、虞冬芳履行支付违约金的义务。双方并未约定违约金的支付时间，只有在城投公司向金洪良、虞冬芳主张权利而其二人不履行义务时，城投公司才知道或者应当知道该权利被侵害。诉讼时效从权利人知道或者应当知道其权利受侵害时开始计算，故城投公司关于违约金的主张并未超过诉讼时效。本案中，城投公司于2019年10月对案涉房屋进行查勘施工，可以视为城投公司已接收案涉房屋，一审据此计算2013年7月1日至2019年9月30日止的违约金，并无不当。此外，城投公司在知道金洪良、虞冬芳逾期交房后，本应及时催促二人交房并向被拆迁人及时交付，但其未能积极行使权利减少损失，对损失扩大亦有一定过错，故一审综合案件具体情况，酌定由金洪良、虞冬芳承担其中60%的责任，具有合理性。关于焦点二，对于案涉房屋的交房标准，《安置用房交房标准》中仅对外墙、内墙、顶棚、楼地面、门窗、有线电视、供水、供电、电话、宽带等专业管线的内容进行了简单约定，并注明未尽事宜，以交房时安置用房现状为准。因此，现有证据并不足以证明城投公司委托案外人对涉案房屋进行的改造施工属于合同约定应由金洪良、虞冬芳完成的范围，故城投公司仅依据工程结算审核报告主张相应施工费，依据不足，一审不予支持，亦无不当。综上，城投公司、金洪良的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23230元，由上诉人东阳市城市建设投资集团有限公司、金洪良各负担11615元。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张斯欣 二〇二一年三月二十四日 代书记员  傅琳红 代书记员  黄佳婧