河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5357号上诉人（原审被告）：龚家亮，男，1973年3月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人（原审被告）：信阳天正房地产开发有限公司。住所地：河南省光山县官渡河产业集聚区航空路。统一社会信用代码：91411522790622532R。法定代表人：吴鹏，该公司总经理。上述二位上诉人委托诉讼代理人：王道才，河南紫弦律师事务所律师。上述二位上诉人委托诉讼代理人：卢磊，河南紫弦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：裴传勇，男，1963年5月14日出生，汉族，住河南省光山县。上诉人龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司与被上诉人裴传勇房屋买卖合同纠纷一案，河南省光山县人民法院于2019年9月16日作出（2019）豫1522民初2951号民事判决，裴传勇不服，提起上诉，河南省信阳市中级人民法院于2020年1月2日作出（2019）豫15民终4379号民事裁定，撤销原判，发回重审。河南省光山县人民法院于2020年10月20日作出（2020）豫1522民初1056号民事判决，龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龚家亮及其与信阳天正房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人王道才、卢磊，被上诉人裴传勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初1056号民事判决书，依法改判；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认为上诉人应承担逾期办证的全部违约责任有失公平公正原则。上诉人与被上诉人双方签订的怡家花园预售合同系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同第十二条约定办理房产权属证书所需一切费用由被上诉人支付。上诉人按合同约定于2010年1月31日履行了交房义务，被上诉人一直居住至今，事实上已经对该房屋进行支配，被上诉人至今一直对该房屋享受着占有、使用等权利，并未因为办证问题导致其实际损失发生。被上诉人是于2019年6月25日就涉案逾期办证为由第一次向上诉人主张权利。该次起诉是有历史背景原因存在的，其一，被上诉人自己知道自己购买的涉案房屋当时办证难度很大，正如本案光山县人民法院第一次作出（2019）豫1522民初2951号民事判决书里所述那样，涉案小区是因政府部分职能部门的行政行为引发的逾期办证，此种现象在本县较为突出，不能归因于“出卖人”，且截止到目前，光山县在当时开发的五十多个小区仍有近半数无法办证，所以，被上诉人在交房后近十年都没有向上诉人主张权利；其二，虽然被上诉人未怎么催促上诉人办证，但上诉人还是通过自己的努力于2016年下半年做好了办证的前期工作，缴纳了22171.42元相关税费（包括为上诉人垫付的9171.42元部分），后上诉人拒不缴纳办证所需费用，因合同第十二条约定办理房产权属证书所需一切费用由被上诉人支付，在上诉人的催要下，被上诉人拒不缴纳、拒不配合办证导致形成本次之诉。逾期办证的原因是政府职能部门的行政行为导致的，属于不可抗力，并不是出卖人也就是上诉人的原因导致的，不应适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期办证是当时客观情况发生变化，该变化系双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情势变更，原审要求上诉人承担全部违约责任有失偏颇。根据以上三点原因，被上诉人至今未办证到手，一方面系当时的政府行为原因，另一方面是其拒不履行合同义务，不愿配合办证导致的，不能完全归责于上诉人，有失公平公正原则。2.原审法院不考虑历史背景原因和不追究被上诉人的未履约责任的裁判是难以服人的，不利于社会的和谐稳定发展。被上诉人因历史原因（难以办证）才得以在当时以低价购房，在购房获利后，现因上诉人让其补缴办证尾款才开始想起追究逾期办证的违约责任。其起诉的背景原因都让人嗤之以鼻，若这样所求都能得到支持，那么，涉案小区、整个光山小区、在中国又有多少这样的小区的居民是不是都能因此索取巨额违约金呢？生效民事判决具有指导、参考作用；上诉人和被上诉人没有谁是弱势群体之说，只是就是论事，依事论责；希望法院所作裁判不仅要查明事实，更要以理、以法服人，有助社会和谐。合同约定办理房产权属证书所需一切费用由被上诉人支付。答辩人按合同约定履行了交房义务，告知上诉人先预交13000元用来办理房产证，并出具收据。办证的艰难，被上诉人自己也是知晓的。在2016年有机会办证的情况下，上诉人抓紧为被上诉人办证，并主动为其垫付了9171.42元，尽到自己的义务，是上诉人不履行合同约定，不肯缴纳办证所需余款，不积极配合办证才致使至今未办得不动产产权登记证，且上诉人从2010年入住至今从未交过物业管理费用，违背了合同第十五条第4项的约定。被上诉人不履行补缴办证、配合办证的责任，未尽到依约交物业费的义务，除了当时的历史原因，其自己也应当对逾期办证承担主要责任。裴传勇辩称，1.上诉人否认原审法院判决“上诉人应承担逾期办证的全部违约责任”，有失公平公正原则；上诉人与被上诉人双方签订了怡家花园预售合同，合法有效，受法律保护；合同中第十条约定“甲方（上诉人）保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，因甲方原因造成该商品房不能办理产权登记证或发生债务纠纷的由甲方承担全部责任”，被上诉人还按合约第十二条约定于2011年元月26日履行了交付办证的各项费用义务，有收据一张，收款事由办房产证，共计13000元；直至今日，上诉人未给被上诉人办理房产证，并且还要被上诉人再交4万元的上涨费；等等这些充分的事实，上诉人是不是既违约又违法?这十多年间，给被上诉人造成诸多损失，如被上诉人有房产证，可去银行贷款做生意，可以出售此房，孩子上学不用交借读费等；被上诉人每年都去上诉人龚家亮主导的富邦集团办公室那里讨要房产证和购房合同书,可是每次都是空手而归，合同也不给，房产证也不办；其下属总是推脱说“正在办”，就这样年复一年，直到2019年6月，被上诉人又去了上诉人的办公室讨要房产证，上诉人下属说“你那还得再交4万块钱，因为现在办证费上涨了”，被上诉人怎么也搞不懂，2011年元月26日被上诉人已经履行了义务，这么多年过去了又要交上涨费，这是哪来的法理？就拒绝了索交费，最终被上诉人于2019年6月25日才想起了法律，通过法院解决，来维护自己的合法权益；上诉人把逾期办证推卸给政府部门的行政行为所造成的，属于不可抗力，这种推脱完全在抹黑政府，诽谤政府；上诉人为谋私利，违规强建，没有办理相关五证建房手续，造成众多住户至今无法办理个人房屋产权证,一切损失应该由上诉人龚家亮承担，怎能无理推说是政府行政行为呢?上诉人还否认《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定不适用本案，原因也是政府职能部门的行政行为导致的，属于不可抗力，不是上诉人的原因导致的逾期办证,如此无稽之谈，是政府部门强加给你违规、违约，还是唯利是图？被上诉人起初在上诉状中已表述很清楚了,所以,原审法院判决上诉人承担全部违约责任合情合理，公平公正；2.上诉人提到被上诉人因历史原因才得以在当时以低价购房，在购房获利后，现因上诉人让其补缴办证费尾款才开始想起追究逾期办证的违约责任,上诉人怎么以小人之心度君子之腹呢？被上诉人早知上诉人这种德行,不会购此房；一审法院维护的是法律的尊严，并作出了公平公正的判决，有利于社会的和谐发展；按合同约定，办理房产证费用由被上诉人支付，当时,上诉人要求住户各项办理费用需要交纳13000元，被上诉人按上诉人要求在2011年元月26日全款支付，可上诉人一直拖到2016年才说有机会可以办理房产证了,事实证明谁在违约？上诉人提及物业管理费问题，被上诉人的房屋这近十年来无房产证，更何谈物业管理费。请求上级法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。裴传勇向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即向原告交付房权证；2.判令二被告向原告支付逾期办证违约金145132.99元（自交房之日即2010年2月3日计算至被告实际履行完毕之日止，按购房款229910元，利率按年利率6%计算，暂计算至2020年6月10日）；3.判令二被告退还原告房屋买卖合同原件。一审法院认定事实：被告龚家亮作为实际出资人挂靠被告天正房地产公司，将光山县九龙西路原粮管所中心仓库开发建设为怡家花园小区。2009年8月6日，天正房地产公司怡家花园项目部（甲方）与原告裴传勇（乙方）签订《怡家花园预售合同》，约定，原告购买怡家花园五号楼三单元第三层306号商品房一套[房屋面积135平方米（暂测），单价1660元/㎡，总价款为224100元]和五号楼十五号车库（面积25.40平方米，单价2500元/㎡，总价款为63500元），合同总价款为287600元。该合同第八条“交付期限”约定“甲方应当在2009年农历12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付乙方使用。”合同第十条约定“甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因甲方的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由甲方承担全部责任。”合同第十二条约定“甲方应当在商品房交付使用后将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书，所需一切费用由乙方支付”。原告已按约定付清全部购房款，二被告亦履约将房屋交付原告使用至今。一审法院另查明，2011年1月26日，原告向被告龚家亮交付13000元用于办理房产证，同时，为办证原告将双方签订的《怡家花园预售合同》交付被告龚家亮。原告所购怡家花园五号楼房屋系二被告开发的光山县九龙西路李淑娴等十六户联建楼的房屋，该房屋办理房产证按规定须先办理在原土地所有人曹祖凤名下，再转让过户到原告名下。二被告为给原告办理房权证，已于2017年1月15日缴纳税费18014.28元（纳税人为曹祖凤，包括建筑物二手房增值税13857.14元、城市维护建设税692.86元、教育费附加415.71元、地方教育附加277.14元、个人所得税2771.43元），缴纳契税4157.14元（纳税人为裴传勇），并开具了商品住房291000元增值税发票，产生税额13857元。另外，二被告主张原告欠付光山县家安物业管理有限公司物业费4849元，欠付维修基金5542元、办证费4767元（评估费、测绘费、办证件费、登记费、二手房交易费）、水安装碰头费1300元。二被告以原告交纳的办证费13000元不够为由，要求原告补交办证费，双方协商未果，导致原告所购房屋的房产证至今未予交付，引发本案诉讼。原审审理中，被告龚家亮向法庭出具情况说明，其认为原告裴传勇起诉天正房地产公司的法律主体不适格，不应就本案承担任何法律责任，其本人自愿对本案承担全部法律责任。一审法院认为，原告与被告天正房地产公司签订的《怡家花园预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于本案责任主体问题，天正房地产公司违法出借资质，其作为与原告签订《怡家花园预售合同》的合同相对方，应履行相应的合同义务并承担相应的法律责任，而被告龚家亮违法借用天正房地产公司的建筑资质，挂靠开发，且龚家亮是“怡家花园”项目的实际投资人、管理人和受益人，原告所交房款和办证费实际上也被龚家亮管理和控制。根据民事权利义务相对等的原则，被告龚家亮应与被告天正房地产公司共同承担本案的法律责任。被告天正房地产公司应当按照合同约定在向原告交付房屋后将原告办理权属登记的资料报产权登记机关备案并办理房地产权属证书，被告龚家亮代收原告的办证费，其负有共同办证义务。双方签订的合同未约定办理房权证的具体期限及违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋时，自房屋交付使用之日起90日……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。二被告抗辩称逾期办理房权证系因原告所购房屋系联建房屋，房屋产权需由原登记的联建户转让登记到原告名下，且原告拒不缴纳余下办证费用。但被告天正房地产公司未在预售合同中明确告知原告所购房屋用地系联建土地、房屋系二手房且需过户的事实，也未提供证据证明其已将上述情况告知原告，故原告有权拒绝缴纳因此导致增加的办证费用部分，即纳税人为曹祖凤的税费18014.28元部分，其不能作为二被告抗辩未违约的理由。二被告仍应共同为原告办理房屋权属证书，办证费用待房权证办理结束后扣除原告已付的13000元及纳税人为曹祖凤的税费18014.28元部分，余下办证费用依据双方合同约定由原告承担。房权证办理完毕后，二被告应立即将《怡家花园预售合同》退还原告。对于被告辩称应由原告交纳的维修基金、物业费、水安装碰头费，因不属本案房屋买卖合同的审查范围，被告也未提出反诉，本院不予处理，二被告可另行主张权利。对于原告主张的二被告按购房款229910元为基数，自交房之日即2010年2月3日起按年利率6%计算至二被告实际履行完毕之日止的方式向其支付逾期办理房权证的违约金，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定不符，二被告应支付的逾期办证违约金应自房屋交付使用之日起90日后以原告自认的涉案房屋购房款229910元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算至二被告履行办证义务之日止。合同约定交房日期为2009年农历12月20日（2010年2月3日），90日后为2010年5月4日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司于本判决生效后90日内为原告裴传勇位于怡家花园第五号楼第三单元第三层第306号房屋向产权登记机关备案，办理不动产产权证书；二、被告龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告裴传勇支付逾期办理房权证的违约金（该违约金以购房款229910元为基数，自2010年5月4日起按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算至二被告履行办证义务之日止）；三、被告龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司于上述房权证办理完毕后立即将《怡家花园预售合同》退还原告裴传勇；四、驳回原告裴传勇的其他诉讼请求。案件受理费3202元，由被告龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司是否应当承担逾期办证的违约责任。本案中，2009年8月6日，龚家亮以信阳天正房地产开发有限公司怡家花园项目部名义与裴传勇签订《怡家花园预售合同》，合同第十条约定：“甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因甲方的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由甲方承担全部责任。”第十二条约定：“甲方应当在商品房交付使用后将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书，所需一切费用由乙方支付”，其后，龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司向裴传勇交付了案涉房屋，2011年元月26日，龚家亮给裴传勇出具一张13000元的收据，收款事由载明“办房产证”，在裴传勇已经支付办理房产证费用的情况下，龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司至今没有协助裴传勇办理房产证，因此，按照上述合同约定，龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司应当承担逾期办证的违约责任，但是，一审判决确定的违约金过分高于造成的损失，明显不当，二审中龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司申请对违约金进行调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以支持；依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合本案实际，考虑到裴传勇在长达10年的时间内怠于行使自己的权利，其自身亦存在过错，同时兼顾合同的履行情况，本院酌定龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司支付违约金50000元。综上所述，龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初1056号民事判决第一项、第三项、第四项，即：一、被告龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司于本判决生效后90日内为原告裴传勇位于怡家花园第五号楼第三单元第三层第306号房屋向产权登记机关备案，办理不动产产权证书；三、被告龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司于上述房权证办理完毕后立即将《怡家花园预售合同》退还原告裴传勇；四、驳回原告裴传勇的其他诉讼请求；二、变更河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初1056号民事判决第二项为：二、被告龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告裴传勇支付逾期办理房权证的违约金50000元；一审案件受理费3202元，由龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司负担1050元，由裴传勇负担2152元；二审案件受理费3202元，由龚家亮、信阳天正房地产开发有限公司负担1050元，由裴传勇负担2152元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二一年三月二日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇