安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初386号 原告（反诉被告）：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县，统一社会信用代码913411246709055111（1-1）。 法定代表人：林光义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张学琴，女，1976年12月2日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县，该公司员工。 被告（反诉原告）：张军，男，1981年7月14日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：沈华俊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）与被告张军（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，案件审理过程中，被告张军提起反诉，本院依法合并审理并于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞祥公司的委托诉讼代理人张学琴，被告（反诉原告）张军的委托诉讼代理人沈华俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令张军立即支付房屋欠款100000元；2、请求依法判决被告支付到期违约金14600元（自计算房租起的2017年01月01日至2020年12月31日，按逾期未付款额的日万分之一计算）；3、张军承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:瑞祥公司、张军于2013年7月28日签订《全椒县商品房预售合同》,合同约定张军从瑞祥公司处购买位于全椒县商铺，单价每平方5898.85元，商铺总建筑面积37.15平方米，总价219142元，首付119142元，余款100000元办理商业按揭。合同第七条约定:乙方若未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之一计算。瑞祥公司已经按照合同全面履行约定的义务，张军理应支付所欠房款100000元。 被告张军辩称：双方约定剩余房款100000元办理商业按揭，其已经向瑞祥公司缴纳了税款、代办费用等，办理按揭贷款事宜由瑞祥公司代为办理。通过法院生效判决可以确认未能办理按揭贷款的原因在于瑞祥公司账户被查封，瑞祥公司在诉前也并未告知有关情况，更未催缴剩余房款且至今未交付房屋，也未办理房产证。瑞祥公司存在严重的违约行为，基于履行抗辩权张军有权拒绝支付剩余房款，同时合同约定的付款条件也尚未成就。 反诉原告张军向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人瑞祥公司立即返还税款、代办费等合计16321元，并以此为基数自2015年5月31日起按同期银行贷款利率赔偿利息损失；2、判令瑞祥公司立即交付位于全椒县的商铺，并支付逾期交房违约金60648元（违约金以119142为基数，自2014年1月1日起按日万分之一、自2014年3月2日起按日万分之二计算至实际交付之日止）；3、判令瑞祥公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月28日，反诉人、被反诉人双方签订《全椒县商品房预售合同》，反诉人从被反诉人处购买位于全椒县商铺，总价219142元，双方约定首付款119142元，余款100000元办理商业按揭，被反诉人应于2014年1月1日前交付房屋。反诉人按约定支付了首付款，此后还按被反诉人要求支付了代办产证税款、代办费等。但被反诉人至今未向反诉人交付房屋，也未办理房产证并交付反诉人，导致反诉人至今未能办理按揭。被反诉人不仅无权要求支付剩余房款，还应按照合同约定承担全部违约责任。为维护自身合法权益，特提出反诉如上，恳请予以支持。 反诉被告瑞祥公司辩称：关于第一项反诉请求需要回去跟公司核实；关于第二项反诉请求，我们也同样以合同的第七条对被告提出同样的违约金请求，委托经营管理合同上约定委托经营期是2013年12月31日至2033年12月31日，现在仍在委托管理期限内。 经审理查明：2013年7月28日，张军（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现已变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订《全椒县商品房预售合同》及附件，双方明确约定张军购买瑞祥公司投资建设的位于全椒县商铺，房屋建筑面积37.15平方米，每平方米房屋建筑面积单价5898.85元，总价219142元，付款方式为商业贷款，其中首付款119142元。房屋的交付条件为经验收合格，交付时间为2014年1月1日前。第七条约定，乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算。第八条约定，买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。合同补充条款第六条约定，买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。 《全椒县商品房预售合同》签订当日，张军（甲方）就全椒县商铺与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方，以下简称渝嫣全椒公司）签订《百货商铺委托经营管理合同》。合同第三条约定：该商铺的委托经营期自2013年12月31日起至2033年12月31日止，委托经营期限为二十年，甲方应于2013年12月31日前向乙方交付该商铺。前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期无需支付该商铺租金，市场开业后第四至第五年，每年支付一次租金。2013年12月31日，瑞祥公司将全椒县商铺移交给渝嫣全椒公司 上述合同签订后，张军支付瑞祥公司首付款119142元，剩余房款100000元至今尚未支付。庭审中，瑞祥公司自认因其账户被冻结，故张军无法办理商业按揭。 以上事实有双方当事人的陈述及瑞祥公司提交的《商品房预售合同》、《百货商铺委托经营管理合同》、商铺交接记录单，张军提交的（2020）皖1124民初4191号生效民事判决书等证据经本院确认在卷予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张军与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。本案涉及的商铺，张军在购买时其本意并不是自己经营，在签订商品房预售合同的同时，又与第三方渝嫣全椒公司签订了《百货商铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述原因，瑞祥公司将张军所购买的商铺在约定期限内直接向渝嫣全椒公司交付，视为已交付给房屋买受人，张军应按照合同约定履行支付剩余房款的义务。张军因无法办理按揭导致其不能按时支付剩余房款，但双方在合同明确约定“自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款”，即在无法办理按揭贷款时，应积极想办法支付剩余房款。张军在接收房屋后一直拖欠剩余房款，即使在2013年办理了按揭也接近全部还清的期限，张军的拖欠行为有违诚信。瑞祥公司主张张军一次性支付下剩购房款100000元，该诉请符合法律规定和双方约定，本院予以支持。张军反诉要求瑞祥公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。瑞祥公司另主张张军支付逾期付款违约金，因其当庭认可张军申请按揭贷款未获批准系瑞祥公司账户被查封导致，故张军不应承担逾期付款的违约责任，本院对瑞祥公司该项诉请不予支持。张军反诉请求瑞祥公司返还税款、代办费等合计16321元，因其提供的两张收据并非瑞祥公司出具，且瑞祥公司不认可收到该款项，故对张军该反诉请求本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张军于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司购房款100000元； 二、驳回原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张军反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1296元，反诉费减半收取862元，合计2158元，原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担200元，被告（反诉原告）张军负担1958元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 孙梅梅 二〇二一年三月二十二日 法官助理 徐 鑫 书 记 员 周晓敏 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 附本院兑现款账户： 开户银行：安徽全椒农村商业银行股份有限公司营业部 开户名称：全椒县人民法院 开户账号：20000347390310300000018111684