云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）云28民终6号上诉人（原审被告）：西双版纳安华房地产有限公司。统一社会信用代码：91532800683656446R。住所地：云南省西双版纳傣族自治州景洪市曼听路**。法定代表人刘代权，总经理。委托诉讼代理人莫海军，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）邹卫民，男，1972年2月14日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市。委托诉讼代理人冯璐，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人罗正宇，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人西双版纳安华房地产有限公司（以下简称安华公司）与被上诉人邹卫民商品房销售合同纠纷一案，安华公司不服景洪市人民法院(2020)云2801民初3956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安华公司的委托诉讼代理人莫海军、被上诉人邹卫民的委托诉讼代理人冯璐参加了法庭调查审理。本案现已审理终结。邹卫民向一审法院提出诉讼请求：1.判令安华公司向邹卫民交付晴宇榕和第1幢第2单元第15层15-1号房屋；2.判令安华公司支付邹卫民违约金22648元，自2017年9月21日暂计至2020年7月22日，实际计算至安华公司交房之日止；3.由安华公司承担本案的全部诉讼费用。安华公司提出上诉请求：1、请求撤销(2020)云2801民初3956号民事判决书，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实不清。一审判决认定当事人双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，与客观事实相悖。本案存在两个疑点：1、诉讼双方非亲非故，被上诉人凭何能够以每平方米1800元的单价（市场价一半）购买到涉案房屋；2、本案发生在2016年，被上诉人完全能够轻易将银行转账记录作为证据提交，为何被上诉人不提供转账记录，而仅仅只提交了一份收据。实际上本案系上诉人前股东唐小艳向被上诉人借款20万，被上诉人带社会闲散人员上门强迫唐小艳用案涉房屋为担保，唐小艳迫于无奈以上诉人的名义与被上诉人签订了《商品房购销合同》，并进行了备案，以作为借款关系的担保。被上诉人之所以不提交银行转账记录作为证据，是因为其转账对象不是上诉人，且转账时间早于《商品房购销合同》的签订时间，也与被上诉人提交的《收据》所载时间不一致。因此，本案不是商品房销售合同纠纷，而是一起民间借贷纠纷。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案名义上是签订了买卖合同，实际上该合同的作用是为被上诉人与上诉人前股东唐小艳之间的借贷关系作担保，根据上述司法解释的规定，应当驳回被上诉人的起诉。综上所述，上诉人与被上诉人之间的《商品房销售合同》不是双方的真实意思表示，本案名为买卖，实为担保。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人邹卫民辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。具体理由如下：一、上诉人没有任何证据证明案涉房屋在2016年的房价为3600元/平方米，且上诉人没有胁迫唐小艳签订《商品房购销合同》，上诉人的上诉请求没有事实依据。房地产的价格是波动的，影响房价的因素也较多，根据案涉房屋的面积及总价款，单价在2500元左右，合情合理，符合2016年的房屋单价，且因案涉楼盘属于烂尾楼工程，被上诉人低价兜售案涉房屋，故涉案房屋价格也会略低于正常价格。上诉人没有证据证明被上诉人胁迫唐小艳签订《商品房购销合同》，案涉房屋的网签备案登记是需要买卖双方到房屋管理中心现场签字确认的，被上诉人根本无法胁迫唐小艳。二、上诉人与被上诉人于2016年9月25日签订的《商品房购销合同》合法有效，应受到法律保护。上诉人与被上诉人因达成一致意见才签订《商品房购销合同》，合同约定了房屋单价、总价款等，系双方的真实意思表示，且上诉人出具了相应的收据予以确认，证明上诉人已经收到房款，现上诉人拒不履行交付房屋的义务是逃避合同义务、故意扰乱市场秩序的行为，不利于维护市场秩序，且严重损害被上诉人的合法权益。本案合同并未违反法律相关规定，也未损害国家和第三人利益，唐小艳作为上诉人的法定代表人，其行为由上诉人吸收，若因唐小艳的过错导致上诉人产生损失，应由上诉人向唐小艳进行追偿，不得对抗善意的被上诉人，上诉人应该向被上诉人交付案涉房屋并支付相关违约金。二审期间，上诉人向本院提交如下新证据：1.农业银行转账记录复印件一份，欲证明邹卫民的员工肖红英转账20万元给唐小艳，交易摘要为借款。2.启信宝工商信息截图一份，欲证明肖红英为邹卫民公司员工。3.股权转让合同复印件一份，欲证明上诉人安华公司不是这笔借款的义务人，附件中也明确记录案涉房屋属于抵押状态，是用于借款的担保。经质证，被上诉人提出如下质证意见：对证据1和证据2的证据三性均无异议。证据3的真实性认可，但合法性和关联性不予认可，认为该份协议的签署时间是在《商品房购销合同》之后，签署给协议时唐小艳与邹卫民的借贷关系已经消亡，成立了购房买卖关系，双方也已对房屋进行网签备案，唐小艳的行为是有权处分行为，且被上诉人一方已经支付了合理价款，因此被上诉人是善意的，另外，该份协议实际上只能证明唐小艳与新的受让人之间的关系，邹卫民不是协议当事人，该协议约定的双方之间的债权债务与邹卫民无关，故该份证据与本案不具关联性。为查清案件事实，本院于2021年1月21日向案外人唐小艳进行联系，并制作电话询问笔录一份，主要内容为：唐小艳于2015年9月至2016年12月期间担任安华公司法定代表人，2016年向邹卫民借款20万元（该笔借款虽为唐小艳个人借款，也是转入唐小艳个人账户，但是借款实际用于安华公司的房地产开发项目），后因借款未偿还，邹卫民提出用晴宇榕和项目的一套100多平方米的房屋（安华公司名下）抵偿借款。2016年12月份，唐小艳与刘代权等人签订《股权转让合同》，将其在安华公司的股权转让给刘代权等人，并对债权债务进行了约定，但对于该笔与邹卫民的借款并未进行特别约定。经质证，上诉人安华公司对法院向唐小艳制作的电话询问笔录的三性均予认可，认为该笔录证实了唐小艳与邹卫民之间的借款关系真实存在以及案涉房屋是作为借款担保进行抵押的事实。经质证，被上诉人邹卫民对于法院向唐小艳制作的电话询问笔录的真实性予以认可。本院认为，上诉人在二审期间提交的三份证据，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。唐小艳的电话询问笔录内容真实，能与其他在案证据相互印证，本院予以采信。本院认为，依据核实的情况，本案的由来系案外人唐小艳在担任上诉人安华公司的法定代表人期间，以个人名义向被上诉人邹卫民借款20万元未偿还，还另有19348元项目设计尾款未支付，后双方签订协议用安华公司名下的一套房屋（建筑面积为121.88平方米，晴宇榕和第一幢2单元15层15-1号）来抵偿219348元债务。故，本案的基础法律关系实为被上诉人邹卫民与案外人唐小艳之间的民间借贷纠纷，而非被上诉人向上诉人主张的商品房销售合同纠纷，双方当事人之间不具有商品房销售合同的法律关系和利害关系。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。被上诉人邹卫民不具有本案的原告主体资格，不符合起诉条件，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销景洪市人民法院（2020）云2801民初3956号民事判决。二、驳回被上诉人邹卫民的原审起诉。一审案件受理费2465元，退还被上诉人邹卫民；二审案件受理费4930元，退还上诉人西双版纳安华房地产有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  刘树华审判员  蒋荣春审判员  裴 锫二〇二一年三月一日法官助理杨荣芹书记员罗建伟