云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云03执异19号异议申请人（案外人）曲靖骨科医院。住所地：曲靖市麒麟区南宁北路北段龙翔花园。法定代表人：张惠林。组织机构代码：07247412-5。委托代理人赵来果，该单位员工。一般授权代理。申请执行人云南会泽农村商业银行股份有限公司。住所地：云南省会泽县古城街道通宝路496号。法定代表人：钱锦，董事长。统一社会信用代码：91530326217410027L。被执行人云南昱丰建筑工程有限公司。住所地：云南省会泽县金钟镇东直街26号,法定代表人:陶会中，执行董事。统一社会信用代码:91530326734317277F。被执行人陶惠彪，男，汉族，1972年9月2日生，住云南省会泽县。被执行人陶会中，男，汉族，1970年2月5日生，住云南省昆明市五华区。被执行人陶惠琼，女，汉族，1971年6月7日生，住云南省会泽县。被执行人代兰芬，女，汉族，1947年7月24日生，住云南省会泽县。在执行云南会泽农村商业银行股份有限公司（以下简称会泽农村商业银行）申请执行云南昱丰建筑工程有限公司（以下简称昱丰建筑公司）、陶惠彪、陶会中、陶惠琼、代兰芬金融借款合同纠纷一案中，本院于2020年12月29日发出（2019）云03执528号公告，责令被执行人陶会中及其他人于2021年1月12日前迁出位于曲靖市房屋。案外人曲靖骨科医院（以下简称骨科医院）以其对上述房屋享有租赁权为由向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人骨科医院称，异议申请人骨科医院与被执行人陶会中于2012年11月10日签订了一份租赁期限为15年的《房屋租赁合同》。其后，异议申请人依约履行了2013年至2015年的租金，在后续的租金履约给付时，因无法联系被执行人陶会中，无法将租金交付给被执行人陶会中；异议申请人骨科医院向被执行人陶会中承租房屋时，被执行人陶会中出租的房屋仅仅是房屋的框架，异议申请人承租后斥巨资进行了二次建盖和装修，现刚刚进入营业状态。2021年1月初，异议申请人骨科医院收到（2021）云03执恢1号《拍卖告知书》及《公告》，经向法院了解，方才知道会泽农村商业银行与陶会中等人借款合同纠纷案，已经法院审理作出（2018）云03民初236号民事调解书，并已进入执行程序。综上，异议申请人对案涉房屋享有合法租赁权，法院对案涉房屋采取限时搬迁措施侵害了异议申请人的合法权益，请求依法终止（2019）云03执528号执行裁定书。异议申请人骨科医院为证实其主张，向本院提交如下证据：1.民办非企业单位登记证书复印件一份；2.税务登记证书复印件一份；3.组织机构代码证复印件一份；4.医疗机构执业许可证复印件一份；5.《房屋租赁合同》复印件一份；6.（2019）云03执528号公告复印件一份；7.（2021）云03执恢1号拍卖告知书一份。本院查明，会泽县农村信用合作联社与昱丰建筑公司、陶惠彪、陶会中、陶惠琼、代兰芬金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月18日作出（2018）云03民初236号民事调解书：一、被告云南昱丰建筑工程有限公司、陶惠彪、陶会中，陶惠琼自愿于2019年4月1日前连带偿还会泽县农村信用合作联社借款本金1500万元，2019年7月1日之前连带偿还借款本金1500万元,剩余的本金515万元及利息7915567.13元（包括罚息及复利）于2019年9月1日之前连带清偿完毕；二、被告陶会中自愿将其名下位于昆明市（以抵押物清单为准）,位于曲靖市（以抵押物清单为准），位于会泽县（以抵押物清单为准），变卖或者拍卖后偿还原告会泽县农村信用合作联社贷款本息；三、被告陶惠彪自愿将其名下位于昆明市北市区房屋（房屋所有权证号:昆明市房权证字第××号），变卖或者拍卖后偿还原告会泽县农村信用合作联社贷款本息；四、被告陶惠琼自愿将其名下位于昆明市房屋（房屋所有权证号:昆明市房权证字第××号），位于会泽县房屋，变卖或者拍卖后偿还原告会泽县农村信用合作联社贷款本息；五、被告代兰芬自愿将其名下位于昆明市北市区（春之城）Ｃ3幢19层1905号房屋（房屋所有权证号:昆房权证（昆明市）字第××号），变卖或者拍卖后偿还原告会泽县农村信用合作联社贷款本息；六、被告云南昱丰建筑工程有限公司、陶惠彪、陶会中、陶惠琼自愿承担自2018年10月31日起至实际清偿日止按照借款合同约定的利率计算的全部利息（月利率按8.3375%计算）；七、若被告云南昱丰建筑工程有限公司、陶惠彪、陶会中、陶惠琼未按上述期限履行支付义务，原告会泽具农村信用合作联社自四被告逾期之日起，对四被告未履行的所有款项一次性申请强制执行。案件审理费257128元，减半收取为128564元，由被告云南昱丰建筑工程有限公司、陶惠彪、陶会中、陶惠琼、代兰芬承担。因昱丰建筑公司、陶惠彪、陶会中、陶惠琼、代兰芬未依法履行生效法律文书确定的义务，会泽县农村信用合作联社向本院申请执行，本院于2019年5月15日以（2019）云03执528号案件立案执行。在该案执行过程中，本院于2019年5月23日作出（2019）云03执528号执行裁定，裁定查封了被执行人陶会中所有的位于曲靖市，含案涉的龙翔花园二区综合楼幢第1-7层2-2号（房产证号为：房权证曲靖市字第××号）及第负1层架空层号（房产证号为：房权证曲靖市字第××号）房屋，查封期限为三年。后因双方当事人达成执行和解协议，本院于2019年8月22日裁定该案终结执行。本院另查明，2020年6月5日，会泽县农村信用合作联社企业名称变更登记为云南会泽农村商业银行股份有限公司。本院又查明，2020年6月4日，本院委托曲靖恒信房地产估价经纪有限公司对案涉房屋进行了价值评估。2020年7月27日，曲靖恒信房地产估价经纪有限公司出具曲恒估字（2020）第0136号《房地产估价报告》，估价结果为：案涉龙翔花园二区综合楼幢第1-7层2-2号房屋评估价值为9411353.00元，龙翔花园二区综合楼幢第负1层架空层号房屋评估价值为2908583.00元。2020年12月29日发出（2019）云03执528号公告，责令被执行人陶会中及其他人于2021年1月12日前迁出位于曲靖市房屋。案外人骨科医院不服，遂提出本案执行异议。本院再查明，因本案被执行人未履行执行和解协议，会泽农村商业银行向本院申请恢复执行，本院于2021年1月4日以（2021）云03执恢1号案件立案恢复执行。其后，本院于淘宝网司法拍卖平台对案涉房屋进行了两次司法拍卖（分别为2021年2月6日10:00至次日10:00进行第一次司法拍卖，综合楼幢第1-7层2-2号房屋起拍价为9411353.00元，负1层架空层号房屋起拍价为2908583.00元；2021年3月4日10:00至次日10:00进行第二次司法拍卖，综合楼幢第1-7层2-2号房屋起拍价为8940785.35元，负1层架空层号房屋起拍价为2763153.85元），均因无人报名而流拍。2021年3月9日，本院发布变卖公告于2021年4月4日10:00起以第二次拍卖起拍价为保留价对案涉综合楼幢第1-7层2-2号房屋进行变卖。2021年3月10日，本院发布变卖公告于2021年3月26日10:00起以第二次拍卖起拍价为保留价对案涉负1层架空层号房屋进行变卖。本院认为，本案的争议焦点为异议申请人骨科医院对案涉房屋的租赁权主张是否成立并足以阻止在租赁期内向受让人移交占有的案涉房屋。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。依据该规定，在抵押权设立之前设立的合法租赁关系，不受抵押权的影响，但必须同时符合两个条件，即其一，抵押权设立前抵押财产已出租；其二，抵押权设立前抵押财产已由承租人占有使用。如果抵押权设立之前仅订立了租赁关系，而承租人并未占用使用抵押财产的，或者抵押权设立后对抵押财产进行租赁的，租赁关系都会受到抵押权的影响。在案件执行过程中，人民法院应当严格审查租赁合同、租金支付凭证、房屋交接清单、物业发票、水电费发票等事实，并结合出租人与承租人双方关系、交易习惯等，综合认定租赁关系是否真实存在，且承租人是否已在抵押权设立之前合法占有使用租赁物，慎重决定带租拍卖还是去租拍卖，合理平衡抵押权人和承租人的利益。本案中，异议申请人骨科医院向本院提交的其与被执行人陶会中于2012年11月10日签订的《房屋租赁合同》中约定的出租房屋位于云南省曲靖市，但并未明确约定出租房屋的具体位置、房号、房产证号等信息，因此，该《房屋租赁合同》无法证实异议申请人骨科医院与被执行人陶会中就案涉房屋成立了合法的租赁关系。同时，异议申请人骨科医院也未向本院提交租金支付凭证、房屋交接清单、物业发票、水电费发票等其他可以证实租赁关系成立、异议申请人在抵押之前已合法占有案涉房屋的证据。所以，异议申请人骨科医院向本院提交的证据不足以证实其对案涉房屋享有合法的租赁权。综上，异议申请人骨科医院提交的证据不足以证实其对案涉房屋享有合法的租赁权，其异议请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人曲靖骨科医院的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二一年三月二十九日法官助理陆荣先书记员张辉