贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终459号 上诉人（原审被告）：贵州中育文化置业发展有限公司，住所地贵州省黔南州龙里县冠山街道体育路，统一社会信用代码9152273030878311XJ。 法定代表人：程芝元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋飞，女，该公司职工，住重庆市江津市。 被上诉人（原审原告）：熊梅，女，1975年2月9日生，汉族，住贵州省贵阳市。 上诉人贵州中育文化置业发展有限公司（以下简称中育文化公司）与被上诉人熊梅商品房预售合同纠纷一案，贵州省龙里县人民法院于2020年10月15日作出（2020）黔2730民初1622号民事判决后，中育文化公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 中育文化公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担违约责任；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋在约定的交付期限前已达到交付条件且已有效通知被上诉人接房。而案涉房屋不存在影响其基本使用功能的严重质量问题，被上诉人在其符合交付条件情形下拒不接房构成逾期收房。2.一审判决认定整改事项属于影响案涉房屋使用功能的严重质量问题系认定事实错误，一审判决未针对整改事项是否构成对案涉房屋使用功能减损作评判。3.一审判决撤销《补充协议》第17.7条系适用法律错误。被上诉人在一审庭审时提出的请求是确认该条款无效，但一审判决确以显失公平为由撤销该条款，违反相关法律规定。 熊梅二审辩称：1.上诉人对案涉房屋进行多次整改系事实，其辩称案涉房屋无质量问题，系为提高客户满意度而整改，既无证据支持，也不符合常理。因此，依法应认定上诉人交付的案涉房屋确实存在质量问题，其关于对房屋进行整改不能说明房屋存在质量问题的上诉理由并不成立。2.《补充协议》第17.7条系上诉人提供的格式条款，该条限制买受人主要权利的条款应属于无效条款，且《商品房买卖合同》第二十九条已就免除出卖人或加重买受人责任已做约定，故一审判决正确。 熊梅向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告违约金211471.13元（违约金暂计至2020年6月10日，2020年6月10日之后的违约金每日按原告所交总房款的万分之三计算至将该商品房实际交付之日止）；2.判决被告于判决生效之日起30日内将房屋整改达到《商品房买卖合同》第十一条的约定交付给原告；3.判决被告支付原告律师费8000元；4.案件受理费、财产保全费、财产保全保险费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月2日，原告熊梅与被告中育文化公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为“ZTLFC-185”）及《补充协议》，约定被告将其开发的位于谷脚镇贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷2组团一期第12幢1单元6层2号（房号为1-6-2）住宅用房（建筑面积168.41平方米）以总价款1140621元（单价每平方米8095.25元）出售给原告；其中第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。…第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……第十四条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋：1.买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。2.出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3.查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期银行活期储蓄存款基准利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。《补充协议》4.8若买受人在未取得证明房屋存在严重质量问题的法定有效证据的前提下拒绝收房的，自商品房交付信息送达（或视为送达）买受人且《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已依约完成交房义务。…17.7只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任，若房屋出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》的规定承担保修义务，买受人应按时办理房屋交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收房屋，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿，买受人如因上述问题拒绝办理交接手续，视为买受人逾期收房。并且，如买受人对已完成竣工验收的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任。…22.3买卖双方签订的《商品房买卖合同》、本补充协议及其附件与房产管理局网上签订的合同有不一致之处的，以前者为准。如本补充协议与《商品房买卖合同》约定相抵触，则以本补充协议为准。合同签订后，原告熊梅按约足额支付了购房款。2018年9月12日，中育文化公司通过《贵阳都市报》登报形式通知原告等业主于2019年9月28日至9月30日收房，原告收房时发现该房屋楼顶、屋檐、窗台渗水、阳台推拉玻璃门差一扇、现象后将情况向中育文化公司反映，该公司通知物业公司——兴隆物业公司进行整改。兴隆物业公司分别于2018年11月12日、2019年6月19日、8月5日就原告反映问题进行登记，最后一次整改时间完成时间为2019年8月5日。兴隆物业公司在整改后通知原告验收成果。原告认为被告整改后房屋仍存在渗水，不同意收房并于2020年7月7日向一审法院提起诉讼。2020年9月1日，庭审后，一审法院组织原、被告共同到案涉房屋查勘，并未发现原告所述整改后仍存在渗水的情形，但被告工程部员工认可曾对原告提出的出现质量问题处进行了整改。因2020年9月1日天气晴朗，为验明在雨天后是否尚存在屋顶、阳光渗水情形，告知原被告待雨天后再查勘一次。后期，被告方向一审法院提交了雨天案涉及房屋的视频，该视频显示案涉房屋目前未存在渗水现象。另查明，一、2018年9月6日，施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收，结论为：质量文件资料齐全，符合设计及规范要求。2018年11月21日，被告中育文化置业公司对白晶谷2组团一期的工程向备案机关龙里县住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案，备案机关的处理意见：同意办理工程竣工验收备案。二、2020年6月5日，熊梅与贵州浩辩律师事务所律师陈文元、王家艳签订《委托代理合同》，熊梅支付律师费8000元。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，双方应予遵循。原告已按合同约定交纳全部购房款，被告应按合同约定于2018年9月30日前向原告交付合格质量的房屋。虽然被告提交的建设工程竣工验收备案表明案涉房屋已经相关部门检测合格，但原告购买的房屋确实存在渗水现象，原告有理由拒收房屋。根据原告举证该房屋最后一次整改完毕时间为2019年8月5日，考虑整改后应给予一定的通知期间，酌定原告于2019年8月20日应收房。在2018年10月1日至2019年8月20日期间（323天），被告未按约交付房屋应按每日总购房款1140621元的万分之三承担违约金，计算为110526元。被告辩称原告所述质量问题应经鉴定，从原告举证及一审法院调查可知案涉房屋确实存在渗水情况而进行了整改，且整改了三次。被告提出的补充协议17.7条属于格式条款，出现渗水情况在整改期间原告是无法装修的，的确存在质量问题，故该条款显失公平，应予撤销。经过被告三次整改，一审法院现场勘场，案涉房屋在2019年8月20日后已不存在原告提出的质量问题，满足交付条件，故原告第二项诉请，不予支持，原告可直接接收房屋。对于原告主张的律师费因双方合同对违约损失中未进行约定，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州中育文化置业发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告熊梅违约金110526元；二、驳回原告熊梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取计2836元（原告熊梅已预交），由原告熊梅负担1581元，由被告贵州中育文化置业发展有限公司负担1255元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：被上诉人熊梅一审时提供的物业公司整改联系函证实了上诉人中育文化公司在登报通知业主收房后，经被上诉人熊梅查看房屋存在楼顶、屋檐、窗台渗水等情况，经上诉人中育文化公司多次整改后，于2019年8月5日整改完毕，一审法院考虑到整改完毕后有一定的通知交付时间，故酌情确定本案交房时间为2019年8月20日符合本案实际，应予以确认。 关于上诉人中育文化公司应否承担逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，房屋存在渗水、墙面抹灰层脱落等情况下，业主有权拒绝收房，上诉人中育文化公司应当在修复完成后再行交付，并按照合同第十三条的约定承担逾期交房违约金，故案涉房屋存在上述质量问题的情况下，上诉人中育文化公司应当按照合同约定承担逾期交房违约金。虽然附件十二《补充协议》第4.8款、第17.5款、第17.7款对房屋交付问题进行了补充约定，但该约定减轻了出卖人的义务，加重了买受人的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”，故对于房屋交付问题应当以《商品房买卖合同》的约定为准。上诉人中育文化公司主张应按照《补充协议》第4.8款、第17.5款、第17.7款约定处理的理由不成立，应不予支持。 据此，上诉人中育文化公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2554.73元，由上诉人贵州中育文化置业发展有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年三月十一日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁