北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4512号上诉人（原审被告）：武小心，男，1985年7月9日出生。委托诉讼代理人：王琮玮，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李东伟，男，1985年2月16日出生。委托诉讼代理人：刘萍，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张安国，北京市中友律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：解双，女，1986年10月11日出生。委托诉讼代理人：祝博，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳力，北京市致诚律师事务所实习律师。上诉人武小心因与被上诉人李东伟、解双确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。武小心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李东伟的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：我作为普通购房人不具有房屋买卖交易的相关经验，且我曾两次在建委网站查询确认，丰台×××2**号院3号楼21层1单元2101房屋（以下简称2101房屋）属于解双单独所有，我亦查看了小区位置、环境以及同户型房屋，而就2101房屋租赁等情况应当由出卖方在合同中承诺约定，而非我应当审查的内容，故我在房屋交易过程中尽到了审慎之义务。2101房屋交易期间正值疫情爆发，房地产市场低迷，且鉴于我能够全款支付购房款等因素，双方成交价格略低，但并未低于市场价格百分之七十，该价格亦与相近区域房屋起拍价及实际成交单价相符。我与解双在涉案交易之前并不相识，相互之间缺乏了解和信任，为交易安全便利，委托了中介公司代为办理过户手续，上述情况恰恰证明了我与解双之间不存在恶意串通，否则双方可以径行过户，无需另行支付2万元代办费用。据此，一审法院认定事实不清。另，交易过程中，解双单方隐瞒2101房屋权属情况的欺诈行为，属于可撤销合同之情形，但并不能据此认定我与解双之间的买卖合同无效，否则显失公平。《离婚协议书》约定2101房屋归李东伟所有属于赠与行为，在该行为完成之前，解双通过向我出售房屋的行为已经撤销了对李东伟的赠与。且《离婚协议书》关于房屋权属的约定不得对抗第三人，李东伟应向解双主张权利。综上，请求二审法院判如所请。李东伟辩称，同意一审判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回武小心的上诉请求。解双辩称，不同意一审判决。我与武小心之间的买卖合同是有效的，关于我与李东伟之间的矛盾纠纷应该另案解决。2101房屋系于我与李东伟离婚后办理产权登记，该房屋是否属于夫妻共同财产存在争议，且我与李东伟之间的《离婚协议书》无效，故李东伟无权起诉要求确认我与武小心的买卖合同无效。一审法院对我与武小心之间的合同关系效力进行认定的时候，没有考虑到我生活困难急需用钱的现实状况，2101房屋评估报告亦无法作为证据使用，不具有参考价值。且在我与武小心交易之前，双方并不相识，根本不存在恶意串通的事实。综上我认为我和武小心签订的合同有效。李东伟向一审法院起诉请求：1.要求确认解双与武小心于2020年3月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、于2020年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.判决武小心协助解双将2101房屋转移登记至解双名下；3.判决解双在取得丰台区×××280号院3号楼21层1单元2101房屋的不动产登记证明后协助李东伟将该房屋转移登记至李东伟名下；4.诉讼费、保全费、评估费由解双、武小心承担。一审法院认定事实：李东伟与解双原为夫妻关系，2016年6月28日，二人协议离婚，并达成《离婚协议书》，对子女抚养、财产分割、债权债务处理等达成一致意见：一、子女抚养：婚后2孩子，长女：李欣颖，出生日期2007年10月29日，归男方抚养。次子：李欣垚，出生日期2013年12月31日，归女方抚养，双方互不支付抚养费，双方随时看望孩子。二、共同财产分割：丰台区广安路280号院3号楼1单元2101归男方所有。三、债权债务处理：婚后无债权债务。2012年5月6日，王凤兰（被搬迁人、乙方）与北京市丰台区城市建设综合开发公司（搬迁人、甲方）签订《搬迁补偿安置协议书》，乙方搬迁的宅基地位于北京市丰台区×××74号，乙方在册人口5人，应安置人口5人，分别为户主王凤兰、之夫解世平、户主解双、之夫李东伟、之女李新颖。同日，解双与北京市丰台区城市建设综合开发公司签订《北京市丰台区卢沟桥乡六里桥村城乡一体化项目搬迁安置住宅用房协议书》，解双购买1号楼1单元2101号房屋，建筑面积为83.09平方米，价款415450元，买受人同意购房款从搬迁所得款中支付。2016年4月26日，双方签订《补充条款》，约定：《北京市丰台区卢沟桥乡六里桥村城乡一体化项目搬迁安置住宅用房协议书》中的房屋的正式门楼牌号为丰台区×××280号院3号楼1单元2101号，实测建筑面积85.03平方米，最终结算金额为425150元。2019年12月4日，2101房屋办理所有权登记证，登记在解双名下。2016年9月7日，李东伟与北京益联房地产经纪有限公司签订《房屋出租委托合同》，李东伟将2101房屋委托北京益联房地产经纪有限公司出租，租期自2016年9月15日至2018年9月14日。租期届满后，双方续签合同，租期至2020年9月14日止。2020年3月10日，解双（出卖人）与武小心（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：解双将2101房屋出售于武小心，房屋租赁情况：未出租，出卖人应于过户后2个月之内将该房屋交付买受人；双方通过北京存房房地产经纪有限公司居间介绍成交，房屋成交价格为1700000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价1500000元；买受人支付定金400000元，于网签当日将第一笔定金800000元自行支付给出卖人，于过户当日将第二笔2000000元自行支付给出卖人，买受人采取全款付款的方式支付该房屋成交总价款；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；房屋于过户后2个月之内交付买受人；本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担。《全款付款方式补充协议》中载明：买受人支付定金400000元，于网签当日支付购房款800000元，于过户当日支付800000元，于交房当日支付1200000元。《房地产经纪服务事项告知书》载明：交易房屋无抵押、无共有人、未出租。解双声明其本人婚姻状况为离异，该套房屋属于本人单独所有，不存在共有人。同日，解双（出卖人）、武小心（买受人）与北京存房房地产经纪有限公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定：买卖双方在居间方的居间服务下就坐落于2101房屋签订《北京市存量房买卖合同》，买受方向居间方支付居间服务费20000元。上述合同签订后，武小心于3月10日向解双支付400000元，于3月11日支付800000元，于2020年3月20日支付800000元。2020年3月20日，2101房屋所有权人变更登记为武小心。2020年3月11日，解双作为出卖人与武小心作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1884237），解双将2101房屋出售于武小心，双方委托北京博金信诚房地产经纪有限公司作为房地产经纪机构成交，该房屋成交价格为1700000元，买受人采取一次性付款的方式支付。庭审中，武小心主张：1.其与解双之间不存在恶意串通，其与解双签订房屋买卖合同，系经朋友张某1介绍，由北京存房房地产经纪有限公司作为居间方，故申请证人张某1、张某2出庭作证。张某1出庭陈述，其分别与解双、武小心为朋友关系，2020年3月，解双提到其因家庭条件较拮据，孩子身体不太好，需看病，想卖房，正好朋友武小心想买房，其就介绍解双、武小心认识，他们互留了电话，互相联系，之后的事情其就不清楚了。张某2出庭陈述，其为北京信亿伟业房地产经纪有限公司员工，对外均称房天下公司，其为解双与武小心房屋买卖代办的业务员，其店铺在丰台建委附近，解双与武小心到其店内咨询，双方看好了房，因中间程序较为麻烦，不想自己在中间操作，就找其公司代办，在交易过程中，其公司的服务内容就是办理过户手续，其他的都不负责，未看过房。经质证，李东伟表示对张某1所述不予认可，2101房屋系拆迁安置得来，涉及到家庭共有，双方见面有谈，如果确实通过张某1介绍认识，无论是张某1还是解双至少会将房屋拆迁的情况告诉武小心；认为张某2的陈述证明了中介公司并未带双方看房，违背了房屋交易的规则。解双对上述证人所述无异议；2.其尽到了注意、审查的义务，因疫情期间，2101房屋租户不在，故其看了解双母亲家与2101房屋同户型的房屋，提交了照片。经质证，李东伟对其证明目的不予认可，不能证明其实际看房的情况，即便是确实有看解双母亲的房屋，但认为房屋和房屋之间是有很大的差距，包括装修，是否存在出租、共有情况，正常买房时要实地看房，且当时疫情期间，小区之外的人是不能进入小区的，事后将照片发给武小心的可能性也极大。解双对照片的真实性认可，因租户不在家，其母亲家与2101房屋是同一单元同一户型，故只能去其母亲家看房。在审理过程中，经李东伟申请，法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对2101房屋于2020年3月10日的市场价值进行评估，经评估，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，载明该房屋在2020年3月10日的市场价值估价结果为4599300元，折合楼面单价为54090元/平方米，李东伟为此支付评估费13998元。一审法院审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，解双明知2101房屋的性质，且与李东伟在《离婚协议书》中亦对房屋的所有权进行了约定，仍于2019年12月4日在取得不动产登记证书后短时间内于2020年3月未经李东伟同意，将2101房屋出卖于武小心，存在主观上的恶意。武小心主张与解双订立房屋买卖合同时系经朋友介绍，并非恶意串通，且经中介介绍成交，其尽到了审查、注意义务；对此，首先，武小心作为买受人，在购买重要生活资料的房屋时，对房屋的性质、是否存在共有权利人未得以充分的了解；其次，武小心明知房屋存在出租的情形下，未能核实租赁期限、承租人等具体情况，亦未实地查看房屋状况；再次，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》确定的房屋交易价格为3200000元，虽在疫情期间，但仍明显低于市场价值，且双方在过户之前，仍有大量尾款未给付，与正常的房屋交易行为相悖；最后，其所称通过中介居间交易，但依据中介业务员张某2的陈述，中介所提供的服务仅为代办过户。在买卖双方素不相识的情况下，上述买卖行为均不符合一般正常交易过程，故法院无法认定武小心为善意购房人。故，李东伟要求确认解双与武小心之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求将2101房屋变更登记至解双名下，于法有据，法院予以支持。李东伟要求将2101房屋变更登记至其名下的诉讼请求，与本案非同一法律关系，其应另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，一审法院于2020年12月22日判决：一、解双与武小心于二〇二〇年三月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及于二〇二〇年三月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、武小心于判决生效之日起十日内协助解双将坐落于北京市丰台区×××280号院3号楼21层1单元2101房屋变更登记至解双名下；三、驳回李东伟的其他诉讼请求。本院二审期间，武小心提交两份《可信时间戳认证证书》、及两份来自网页关于2020年丰台地区1月份成交量、2019年丰台地区1月份成交量的表格打印件，欲证明其与解双关于2101房屋的成交价格并非远远低于市场价值，相反，该价格是符合当时的市场行情的；李东伟对上述证据的真实性予以认可，对关联性、证明目的均不认可，认为该证据所体现的房屋价格是属于丰台区的普遍数据，价格不具有参考性，2101房屋价格应当以评估报告为准；解双对上述证据不发表意见。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：武小心与解双签订的房屋买卖合同是否无效。首先，李东伟就2101房屋享有权利。解双在与李东伟婚姻关系存续期间，通过与北京市丰台区城市建设综合开发公司签订《北京市丰台区卢沟桥乡六里桥村城乡一体化项目搬迁安置住宅用房协议书》取得2101房屋相关权利，虽解双于离婚后取得该房屋产权登记，但该行为并不能否认2101房屋系解双、李东伟婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产之事实。《离婚协议书》就2101房屋归属的约定系解双、李东伟就夫妻共有房产分割达成的一致意见。故武小心关于《离婚协议书》约定2101房屋归李东伟所有属于赠与行为，解双已通过向其出售房屋的行为撤销了对李东伟赠与的主张，缺乏依据，本院不予采信。其次，解双就2101房屋的来源以及《离婚协议书》关于2101房屋归属的约定明知，其虽主张就2101房屋归属双方于《离婚协议书》形成后又重新达成了新的约定，但并未提供证据予以佐证，本院对解双的该主张不予采信。李东伟亦于离婚后实际控制2101房屋并将其对外出租，在此情形下解双取得产权登记后将2101房屋出售与他人存在主观恶意。再次，武小心与解双合同签订过程存在诸多不合常理之处。房产作为价值巨大的生活资料，武小心在达成交易前并未实地查看房屋状况，有违常理。武小心庭审中陈述签订合同前对2101房屋处于出租状态知晓，但从解双与武小心签订的买卖合同内容看，2101房屋并不存在租赁事宜，武小心之陈述与合同约定自行矛盾，且武小心、解双表示涉案交易系在中介公司居间之下完成，在此情形下，中介公司势必会对房屋状态进行核验，更不应该出现标的房屋占有使用状况与事实不符的情况，况且中介公司职员出庭作证表示其公司仅提供了代办过户服务，该证人证言亦与武小心陈述存在出入。最后，从购房款的支付情况及成交价格看，解双、武小心均表示双方在涉案交易之前并不相识，但双方在合同中并未就购房款约定采取资金监管方式进行，而事实上武小心在购房款支付过程亦未进行资金监管，且解双在尚有大额购房款未收取的情形下，枉顾交易风险径行配合武小心办理2101房屋权属转移登记，有违常理。《房地产评估报告》显示2101房屋于签约当日市场价值估价结果为4599300元，而解双、武小心交易成交价仅为3200000元，即便考虑疫情期间房地产市场低迷等因素的影响，该成交价格亦明显低于市场价值。因此，结合以上诸多因素考量，一审法院认为解双出售房屋存在主观恶意、武小心并非善意购房人，确认解双、武小心之间的房屋买卖合同无效，并判决武小心协助将2101房屋过户至解双名下，并无不当，本院予以维持。综上所述，武小心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32400元，由武小心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 刘 琨审 判 员 李 淼二〇二一年三月三十日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天