广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初18900号原告：梁国辉，住广东省高州市×××××××××××，。委托诉讼代理人：朱香丽，广东恒耐律师事务所律师。被告：黄金祖，住河南省光山县××××××黄畈，。委托诉讼代理人：李金蔚，广东品峰律师事务所律师。被告：余泽兴，住广东省东莞市××××××××××××××，。原告梁国辉诉被告黄金祖、余泽兴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法组成合议庭于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告梁国辉及其委托诉讼代理人朱香丽，被告黄金祖的委托诉讼代理人李金蔚到庭参加诉讼，被告余泽兴经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。诉讼请求一、依法解除（2020）粤1973执2649号民事裁定书对于位于东莞市×××××××××（产权证号为东府集用2010第******）土地以及地上建筑物的查封；二、本案诉讼费由被告承担。诉辩请求原告梁国辉诉称：东莞市第三人民法院在两被告间的民间借贷纠纷一案中[（2020）粤1973执2649号],因被执行人余泽兴拒不履行已经发生法律效力（2019）粤1973民初2384号民事判决书所确定的义务。法院于2020年7月7日作出（2020）粤1973执2649号民事裁定书，查封了位于东莞市×××××××××（产权证号为东府集用2010第19******）的土地以及地上建筑物。该房屋以及土地使用权是原告梁国辉于2017年12月29日从余泽兴及其妻子邓壁英处购买。双方签订《房屋买卖协议》。梁国辉也在2018年2月1日前结清了所有购房全款。余泽兴于2018年2月1日将案涉房子交付给原告，原告一直对案涉房子占有使用收益至今，没有任何人提出过异议。只是由于政策原因所以原告与余泽兴未能如期办理土地以及房产过户，但是不能因此而改变原告和余泽兴签订《房屋买卖协议》的有效性及案外人对购买房屋所享有的占有和使用的权利。法院裁决查封该房屋没有法律依据，属于错误适用。后原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定提出异议，请求法院解除对上述土地以及地上建筑物的查封，法院出具（2020）粤1973执异294号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告为了维护自身的权益，请求法院判如所请。被告黄金祖辩称：原告的申请没有事实和法律依据。首先，案涉土地属于宅基地，而原告的籍贯为广东省高州市人，而并非案涉宅基地所在集体的成员，因此，原告没有受让案涉土地的条件。其次，至今原告也没有将案涉土地使用权及房屋所有权进行变更登记在其名下。综上所述，原告与被告余泽兴所签订的房屋买卖协议因违反相关法律规定，属于无效协议。进而，原告申请撤销裁定书是没有事实和法律依据的。被告余泽兴没有答辩，也没有举证。案件事实一、土地以及地上建筑物情况：案涉土地坐落于广东省东莞市×××××××××××××，产权证号为东府集用（2010）第19*******号，使用权类型为批准拨用宅基地，登记土地使用权人为余泽兴。该土地使用权上建有房屋，未办理产权登记。二、执行的依据以及过程：本院受理的原告黄金祖与被告余泽兴民间借贷纠纷一案[案号为（2019）粤1973民初2384号]，本院依法作出（2019）粤1973民初2384号民事判决书，判决余泽兴应偿还黄金祖借款100000元及利息，并负担受理费2300元。上述判决书于2019年9月11日生效。因被执行人余泽兴未履行生效文书确定的付款义务，申请执行人黄金祖依据前述判决书向本院申请强制执行，本院以（2020）粤1973执2649号立案执行。在执行过程中，本院于2020年7月7日依据（2020）粤1973执2649号执行裁定书依法查封了被执行人余泽兴的案涉土地使用权及其地上建筑物，查封期限至2023年7月6日止。三、执行异议情况：梁国辉于2020年8月31日向本院提出书面执行异议，异议请求：请求法院解除（2020）粤1973执2649号执行裁定书中对位于广东省东莞市×××××××××的土地使用权及其地上建筑物[产权证号为东府集用（2010）第*********号]的查封。本院于2020年9月9日作出（2020）粤1973执异294号执行裁定书，驳回了梁国辉的异议申请。四、原告梁国辉提出异议的依据：1.《房屋买卖协议》《土地及房屋转让合同》、见证书，证明2017年12月29日，余泽兴、邓碧英作为甲方与梁国辉作为乙方签订了《房屋买卖协议》。2018年1月3日，在广东尚融律师事务所的见证下，余泽兴、邓碧英作为甲方与梁国辉作为乙方签订了《土地及房屋转让合同》。《房屋买卖协议》及《土地及房屋转让合同》主要内容为甲方同意将案涉土地及房屋以1718000元转让给乙方，土地面积为102.4平方米，付款方式为签订该合同前乙方已支付甲方50000元；在2018年1月2日乙方向甲方支付50000元；在签订合同当日，乙方向甲方支付300000元；在2018年1月20日至2018年1月25日乙方向甲方支付1250000元；在甲方交付该物业给乙方后，并结清物业管理费、水电费后，乙方将剩余尾款68000元支付给甲方；等等。2.结婚证，证明邓碧英与被执行人余泽兴于2004年10月15日登记结婚。3.户口登记凭证，证明梁国辉的籍贯为广东省高州市。4.《结清证明》，显示2018年2月1日，邓碧英、余泽兴作为转让方与梁国辉作为受让方签订《结清证明》，主要内容为余泽兴及其妻子邓碧英同意将案涉房屋及土地使用权转让给梁国辉，梁国辉已于2018年2月1日结清购房全款；等等。5.中国银行流水明细清单、东莞农村商业银行银行储蓄对账单，主要内容为2017年12月29日至2018年2月1日期间，梁国辉通过银行转账的方式向余泽兴转账9笔款项，共计1718000元。6.收据，证明2017年12月29日，余泽辉、邓碧英向梁国辉出具编号为№231728的收据，确认收到梁国辉的购房定金50000元；2017年12月29日，东莞市鹿鸣房地产中介服务有限公司向梁国辉出具编号为NO：LMDC0000091的收款收据，确认收到顾客梁国辉的购房服务佣金10000元；2018年1月3日，余泽兴、邓碧英向梁国辉出具编号为№231751的收据，确认收到梁国辉购房款350000元，收据备注内容为以钱到账为准；2018年2月1日，余泽兴、邓碧英向梁国辉出具编号为№231756的收据，确认收到梁国辉购房款1318000元。7.执行裁定书、查封扣押清单，证明案涉土地以及地上建筑物被查封的客观事实。五、被告黄金祖的主要抗辩：（一）案涉土地属于宅基地，转让土地不符合法定条件；（二）案涉土地转让没有办理转移登记。以上事实有原告梁国辉向本院提交的上述证据以及本院执行裁定书、庭审笔录等附案为证。裁判理由和结果本案是案外人执行异议之诉,是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案系梁国辉基于买受人身份提出对登记在被执行人名下的土地以及房屋的执行异议，应当以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”进行审查。本院认为，宅基地的所有权属于集体经济组织，宅基地使用权具有身份属性、福利性，宅基地使用权与使用者必须与本集体经济组织成员的特定身份相联系。同时，现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取了原则禁止的规定，宅基地使用权只能在同一农村集体经济组织内部的成员之间有限制地进行流转。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”以及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地”，宅基地使用权只能在集体经济内部之间随地上房屋一并流转。但是本案中原告并非是案涉土地所在的集体经济组织成员，故案涉《房屋买卖协议》、《土地及房屋转让合同》违背了现行法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，属于无效协议，即不能认定原告梁国辉和被执行人“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。原告梁国辉提出的执行异议缺乏法律依据，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下：驳回原告梁国辉的全部诉讼请求。本案案件受理费20262元，由原告梁国辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尤中琴人民陪审员  温英进人民陪审员  郑建双二〇二一年三月三十一日书 记 员  邓嘉辉附本案适用法律渊源：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”来审查原告梁国辉的异议能否成立。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。