湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鄂0191民初565号 原告：武汉未来城物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮南路147号B座4楼。 法定代表人：陈稷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周俊华，湖北高韬律师事务所律师。 被告：张诚，男，汉族，1989年1月12日出生，户籍所在地武汉市硚口区，现住武汉市， 原告武汉未来城物业管理有限公司(以下简称未来城物业)与被告张诚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告未来城物业的委托诉讼代理人周俊华到庭参加诉讼。被告张诚经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告未来城物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告张诚向原告未来城物业支付武汉经开未来城B-407号房屋：(1)自2018年11月23日起至2019年11月22日止的物业服务费1,891.68元，违约金暂定为1,456.59元(此违约金自2018年11月23日起至2020年12月31日止，每日按该应交金额的千分之一计算的暂定金额，最终金额应按此计算方式计至该物业服务费付清之日止)，共计3,348.27元；(2)自2019年11月23日起至2020年11月22日止的物业服务费1,891.68元，违约金暂定为766.13元(此违约金自2019年11月23日起至2020年12月31日止，每日按该应交金额的千分之一计算的暂定金额，最终金额应按此计算方式计至该物业服务费付清之日止)，共计2657.81元；2.自2020年11月23日起至2020年12月31日止的物业服务费203.41元；4.判令被告张诚承担本案诉讼费用。事实和理由：原告未来城物业与被告张诚在2015年12月3日就“武汉经开未来城B-407号房签订《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》，约定：原告未来城物业对“武汉经开未来城”提供前期物业服务，从被告张诚接收房屋至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业管理委托合同》之日止。协议约定：被告张诚房屋坐落B-407，建筑面积为45.04平方米；物业服务费的收费标准按被告张诚拥有办公楼的建筑面积计算，为3.5元/月/㎡；物业费按照先交费后服务的预付原则进行交付，每年交付一次，自第二个年度起，物业服务费的交付时间为第一个年度届满30日前交付；被告张诚应按本协议约定的时间足额交付各种费用，每逾期一日交付，需向原告未来城物业另行支付应付金额千分之一的违约金，直至应缴费用和违约金全部付清为止。截止至原告未来城物业起诉之日，原告未来城物业仍为“武汉经开未来城”的物业服务单位。被告张诚自2018年11月23日起至今的物业服务费均未交付。被告张诚拖欠物业服务费的行为，已经严重违反了双方签订的《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》，经原告未来城物业多次催缴拒不支付，原告未来城物业为维护自身合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 被告张诚未到庭亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2015年12月3日，原告未来城物业(甲方)与被告张诚(乙方)签订《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》，约定：物业名称为武汉经开未来城；乙方房屋类型为办公楼，坐落位置B-407，建筑面积45.04平方米。该协议第二条约定甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。该协议第五条约定物业服务费标准按乙方拥有办公楼的建筑面积计算，为3.50元/月/㎡；物业服务费按照先交费后服务的预付原则进行交付；物业服务费每年交付一次，具体为：第一个年度时间为房地产开发单位通知的办公楼交付之日起算一年，第一个年度的物业服务费交付时间为房地产开发单位通知的办公楼交付之日；第二个年度的时间为第一个年度时间届满次日起算一年；第二个年度的物业服务费交付时间为第一个年度届满30日前交付；第三个年度的时间为第二个年度时间届满次日起算一年；第三个年度的物业服务费交付时间为第二个年度届满30日前交付；第四个以及以后年度的起算时间和物业服务费交付时间均按上述规定，进行类推；如物业处于空置状态，乙方仍需按照本协议的相关规定缴纳物业管理服务费；乙方应按本协议约定的时间足额交付物业服务费，每逾期一日交付，需向甲方另行支付应付金额千分之一的违约金，直到物业服务费和违约金全部付清为止；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积；未办产权证的，以商品房买卖合同中注明的物业建筑面积为准。该协议第十二条约定乙方违反协议，乙方应按本协议约定的时间足额交付各种费用，每逾期一日交付，需向甲方另行支付应付金额千分之一的违约金，直至应缴费用和违约金全部付清为止。该协议第十九条约定协议有效期自甲乙双方签字或签章之日起生效，至业主委员会成立并与新的物业管理企业签订服务协议之日终止。被告张诚在前述协议尾部乙方签章处签字确认。涉案房屋自2018年11月23日起处于欠缴物业费状态。原告未来城物业多次向被告张诚催缴未果，遂诉至本院，请求依诉予判。 以上事实有《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》、房查信息表及庭审笔录予以证明。 本院认为，原告未来城物业与被告张诚签订的《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，未违反国家法律规定，应属有效，对被告张诚亦具有约束力。被告张诚接受原告未来城物业提供的物业服务，但未按合同约定及时履行交纳物业服务费的义务，由此造成本案纠纷，被告张诚应承担欠缴物业管理费的法律责任。故被告张诚应向原告未来城物业支付2018年11月23日至2020年12月31日的物业服务费3,986.77元(45.04×3.50×25+45.04×3.50÷31×9)。原告未来城物业该项诉请，本院予以支持。关于违约金，本院认为，被告张诚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利。因被告张诚违约，被告张诚应向原告未来城物业支付违约金，双方约定的违约金过高，本院综合全案案情，参照本案起诉之日的一年期贷款市场报价利率即按年利率3.85%予以支持。2018年11月23日至2019年11月22日逾期支付物业费的违约金以1,891.68元为基数，从2018年11月23日起计算至款项付清之日止；2019年11月23日至2020年11月22日逾期支付物业费的违约金以1,891.68元为基数，从2019年11月23日起计算至款项付清之日止。原告未来城物业该项诉请超过前述金额的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告张诚于本判决生效之日起十日内向原告武汉未来城物业管理有限公司支付2018年11月23日至2020年12月31日期间的物业费3,986.77元及违约金(2018年11月23日至2019年11月22日期间物业费的违约金以1,891.68元为基数，从2018年11月23日起按年利率3.85%计算至款项付清之日止；2019年11月23日至2020年11月22日期间物业费的违约金以1,891.68元为基数，从2019年11月23日起按年利率3.85%计算至款项付清之日止)； 二、驳回原告武汉未来城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张诚负担，此款原告武汉未来城物业管理有限公司已垫付，由被告张诚随同本判决第一项一并给付原告武汉未来城物业管理有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  张慧莲 二〇二一年三月十一日 书记员  吕启飞