河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1653号上诉人（原审被告）：彭朝丽，女。委托诉讼代理人：李扬，河南大鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏华，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：王红梅，女。上诉人彭朝丽、上诉人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）因与被上诉人王红梅合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭朝丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王红梅的诉讼请求；诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2020年6月26日，彭朝丽、王红梅、懿皇公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同第二条约定卖方于2020年7月10日前向抵押权人申请提前还贷注销抵押，接到抵押权人还款通知后15个工作日内还清贷款、办理抵押注销手续。同日三方签订《补充协议》将上述第二条变更补充为“1.买方配合卖方办理抵押还款手续。2.双方实际办理还款解押手续和办理过户手续时间于买方收到卖方所卖房屋后决定”。2020年6月27日，懿皇公司提供中介服务为彭朝丽租赁其他房屋。2020年7月22日彭朝丽与王红梅沟通还贷事宜，彭朝丽联系懿皇公司王波，王波告知彭朝丽由其安排还贷时间，彭朝丽让王红梅联系王波询问安排情况。王红梅告知彭朝丽需提前准备交房以确保按约定交房。2020年7月24日经懿皇公司居间服务，彭朝丽租赁到房屋并支付房东定金500元。2020年7月27日上午11:20王波向彭朝丽发送的微信内容为“下午我给客户说去还款解压，2点半”，彭朝丽未答复。王波告知彭朝丽其通知客户情况，未告知解押还贷事项。同日下午3:42王波向彭朝丽发送的微信内容为“你先说说，咱们先去吧”，彭朝丽到懿皇公司店内，王波、张晓雅在店中，王红梅不在，王波让彭朝丽回去。2020年7月28日下午2:36王红梅告知彭朝丽，王红梅谎称以彭朝丽有放弃的意思为由，王红梅、彭朝丽、王波三方见面协商退佣金事宜。2020年7月29日下午5:55王红梅告知彭朝丽不再购买，王红梅经懿皇公司居间要买名门万象的房子。2020年9月30日王红梅、彭朝丽二人认为懿皇公司违约，到房管局要求其退租金，王红梅、彭朝丽表示双方互不追究违约责任。本案的争议焦点是三方是否存在违约行为，是否应承担违约责任。1.懿皇公司作为专业中介，隐瞒重要事实，未按照合同约定如实向王红梅、彭朝丽报告对方情况及履约情况，存在违约行为，根据民法典第九百六十二条规定，应承担赔偿责任。2.王红梅未按约定办理抵押还款手续，并在签订协议后拒绝购买彭朝丽房屋，且王红梅和懿皇公司串通购买其他房屋，王红梅存在多次违约行为。3.彭朝丽不存在违约行为，不应承担违约责任。4.彭朝丽提供的2020年9月3日王红梅、彭朝丽及房管局工作人员录音证据能够证实，王红梅、彭朝丽双方解除合同并互不追究违约责任，一审法院未认定该事实，一审法院判决彭朝丽承担违约责任系适用法律错误。懿皇公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人不退还中介服务费，二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。一、一审认定事实不清。2020年6月26日，买方王红梅、卖方彭朝丽在我公司居间下签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定，彭朝丽将其涉案房产出售给王红梅，总价款92万元，王红梅以一次性付款方式购买。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。签订合同前，彭朝丽出示了其与开发商签订的经洛阳市房管局备案的购房合同，并说明该房屋存在抵押还未办理不动产权证，我公司及时将情况告知王红梅，于是在合同第二条第二款约定“卖方房屋现处于抵押状态，卖方于2020年7月10日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续”，在附件一中约定“此房屋未办理产权证，卖方承诺，前期办理产权证产生的费用由卖方承担，此房屋产权证于2020年8月31日前办理完毕”。故我公司并未向买方隐瞒房屋状态，也不存在一审判决所称未审查到位的问题。房屋处于抵押状态且未办理不动产权证与合同不能履行之间不存在因果关系，合同不能履行的根本原因是卖方彭朝丽的恶意违约。二、一审适用法律错误。根据民法典第215条、465条、963条的规定，合同一经成立，只要不违反法律强制性规定和社会公众利益，就可以发生效力，并不必然与登记联系在一起，依法成立的合同受法律保护，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据合同第二条约定，我公司已促成合同成立，且在合同履行过程中不存在过错，有权收取直接服务费。一审适用民法典第962条“中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任”规定判决退回中介服务费，适用法律错误，应依法改判。王红梅对彭朝丽、懿皇公司的上诉一并答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于中介服务费的判定符合法律规定，保障了双方的合法权益。懿皇公司作为居间方，对于受托事项及居间服务应当承担专业主体要求的注意义务，注重审查与交易相关的房产权属、信用资格等事项。懿皇公司未尽必要审查义务，导致王红梅未能交易成功，应向王红梅退回中介服务费。根据三方合同第二部分第十一条第七项的规定，居间方提供的服务包括促成买卖双方交易，并协助双方办理买卖双方签订《存量房买卖合同》和《存量房交易结算资金托管协议》，协助办理房产交接事宜。懿皇公司并未促成双方的交易，未履行合同约定的居间服务，应退还中介服务费。二、一审判决彭朝丽向王红梅支付违约金92000元有理有据，应予维持。三方签订协议后，王红梅几次催促彭朝丽尽快还贷，彭朝丽找各种理由推脱，后彭朝丽明确告知王红梅不卖房。根据三方协议第一部分第九条第三项规定，彭朝丽违约，应承担成交价20%的违约金184000元，一审判决彭朝丽承担92000元有理有据。三、彭朝丽认为王红梅未按约履行办理还款手续并在签订协议后拒绝购房不是事实。一审中王红梅提交的与彭朝丽微信聊天记录显示彭朝丽表示“姐，有合适的，你就买吧，我这边先不卖了”。彭朝丽与懿皇公司员工的录音也表明彭朝丽因觉得卖便宜了不愿意卖房。彭朝丽违约，应承担违约责任。四、彭朝丽称与王红梅约定双方互不追究不是事实。彭朝丽提供的2020年9月3日的电话录音是协商房屋买卖事宜，但并未协商成功，也未约定不追究违约责任。王红梅前去找彭朝丽谈判，也是本着不想诉讼，解决纠纷，但彭朝丽没有丝毫承担责任的态度，王红梅才诉至法院。懿皇公司对彭朝丽的上诉答辩称，三方合同中，我公司作为中介方只是起到中介作用，不是买卖双方当事人，不存在违约行为。在合同签订前，我公司已尽到注意义务，合同不能履行的根本原因是彭朝丽的恶意违约，与是否办理产权证无关，彭朝丽如果想履行合同，随时可以办证。本案的违约方是彭朝丽，一审对彭朝丽的判决正确。彭朝丽对懿皇公司的上诉答辩称，一审对彭朝丽的事实认定错误，造成本案双方法律关系无法继续，各方无法继续履行房屋买卖的权利与义务，系王红梅不愿意进行购买彭朝丽的房屋，以及懿皇公司未完全履行居间义务所致，彭朝丽不应承担法律责任。王红梅向一审法院提出诉讼请求：1.解除王红梅与彭朝丽、懿皇公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.判令彭朝丽向王红梅支付违约金184000元及利息（利息以184000元为基数自起诉之日起按同期贷款市场报价利率（即LPR）计算至返还之日止）；3.判令懿皇公司、彭朝丽连带承担返还向懿皇公司所交佣金9200元；4.判令懿皇公司向王红梅返还所收取的物业交接保证金20000元、代办过户服务费2000元，共计22000元。5.本案诉讼费用、律师费由两被告承担。一审法院认定事实如下：1.2020年6月26日，王红梅、彭朝丽与懿皇公司三方签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定，彭朝丽自愿将坐落于洛阳市西工区西小屯东涧沟村升龙广场B区A2单元3002房屋出售给王红梅，该房屋为商品房，建筑面积为87.72平方米，总价款为920000元。三方签订合同时，王红梅需向懿皇公司缴纳中介服务费9200元，代办过户服务费2000元，物业交接保证金20000元。合同签订后，王红梅依约支付给懿皇公司中介服务费、过户费、物业交接保证金等共计31200元。当日，王红梅、彭朝丽与懿皇公司三方又签订《补充协议》，该协议内容为买方（王红梅）配合卖方（彭朝丽）办理抵押还款手续，以及双方实际办理还款解押手续和办理过户手续时间于卖方收到买方所付房款后决定。2.另查，涉案房屋现处于抵押状态，彭朝丽未实际取得房屋的所有权证。合同中约定，卖方于2020年7月10日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。为办理房产解押王红梅、彭朝丽、懿皇公司三方前期积极沟通协商，但因手续问题迟迟未果。后彭朝丽通过微信告知王红梅不再出售该房，又通过电话告知懿皇公司不再出售该房，致使合同履行不能。合同违约责任中约定，卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买房的，卖方应承担20%违约金责任。现三方因退费及违约金问题协商不下，王红梅起诉至法院，引起本案诉讼。一审法院认为，彭朝丽、王红梅、懿皇公司三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》以及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为有效。合同及协议签订后，王红梅按约履行自己的付款义务，彭朝丽单方不愿继续履行合同，已构成违约，应向王红梅支付相应违约金，合同中约定违约金数额过高，酌定违约金按房屋总价款10%计算，即920000元*10%=92000元。懿皇公司作为居间方负有审查房产信息的义务，该房屋处于抵押状态且彭朝丽未实际取得房屋的所有权证的事实，懿皇公司并未审查到位，故懿皇公司应退还王红梅中介服务费9200元、代办过户费2000元、物业交接保证金20000元，共计31200元。现因彭朝丽单方不履行合同，导致《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》无法继续履行，王红梅诉求解除三方签订的合同，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十八条、第九百六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王红梅、彭朝丽、洛阳懿皇房地产经纪有限公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、彭朝丽于判决生效后十日内向王红梅支付违约金92000元；三、洛阳懿皇房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向王红梅返还购中介服务费、代办过户费、物业交接保证金等共计31200元；四、驳回王红梅的其他诉讼请求。如果彭朝丽、洛阳懿皇房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2429元，由彭朝丽负担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。另查明：1.2020年6月26日王红梅、彭朝丽与懿皇公司三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》包括“房产预约买卖”和“居间服务”两部分；第一部分“房产预约买卖”第二条“房产产权现状”为“卖方房屋现处于抵押状态，卖方于2020年7月10日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续”。第二部分“居间服务”第十一条“居间方提供的服务”内容包括“1.提供相关房产信息咨询；2.接受买方购房委托并为卖方提供房产信息，陪同买方看房；3.对买卖双方当事人资格、房产产权信息的合法性进行查验；4.向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；5.接受卖方售房意向委托，向卖方发布房源，并为卖方联系合适的买方；6.为买方估算除付款以外所有可能产生的费用；7.促成买卖双方进行交易，并协助买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》和《存量房交易结算资金托管协议》，协助办理房产交接事宜；8.向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等）；9.提供银行抵押贷款、买卖双方办理产权转移登记等事项的咨询服务”。该合同附件一“三方其他约定”中载明，“此房屋未办理产权证，卖方承诺，前期办理产权证产生的费用由卖方承担，此房屋产权证于2020年8月31日前办理完毕”。同日，三方还签订《补充协议》约定，“1.买方（王红梅）配合卖方（彭朝丽）办理抵押还款手续；2.买卖双方实际办理还款解押手续和办理过户手续时间于买方收到买方所卖房屋的房款后决定”。关于《补充协议》第二条是否是对三方合同第二条的变更问题，二审中，彭朝丽称，根据该条可以推定出是买方先付款，卖方办解押，然后再办理过户。王红梅称，《补充协议》约定的是其替彭朝丽还房贷后，才能办理房产证再进行交易。懿皇公司称，《补充协议》该条约定不是对三方协议的变更；双方银行面签通过后，由买方将首付款存在监管账户，办理贷款手续，双方过户完毕，银行将首付款和贷款打入卖方账户；如果双方约定由买方为卖方出资解押，买卖双方应另行签订协议，解押款不能作为房款的一部分，多出的房款作为买卖双方之间的债权债务；解押不是中介方的义务，只是为了尊重买卖双方意思。彭朝丽、王红梅对懿皇公司的说法均不认可。关于本案三方合同及补充协议签订后，房屋交易的交房、过户、解押、付款手续应如何办理问题。懿皇公司称，首先卖方应自行解押办理不动产权证；然后配合买方到以后进行面签，即卖方拿着不动产权证、三方合同、个人身份证明和买方一起到银行进行面签，面签就是银行审核买卖双方的真实信息；卖方还要配合买方到以后办理贷款手续；然后就可以办理过户手续。关于懿皇公司参与哪些步骤问题。懿皇公司称，全程参与，促成合同后即可收取中介服务费，双方办理贷款手续时收取代办贷款费，过户时收取代办过户费。懿皇公司还称，为了让王红梅买到合适的房屋，其公司为王红梅推荐房屋9套，并带王红梅看房9套，公司通过网络推广、聚焦带看、单独带看等形式积极为买卖双方提供服务，付出大量人力物力，收取中介费有合同依据及事实依据。2.二审中，彭朝丽提交中国银行洛阳分行预约提前还款登记簿照片，拟证明其积极履行合同约定的义务。照片显示，彭朝丽于2020年6月29日到该行申请办理提前还款，该登记簿上填写的预约解押时间为2020年7月29日，彭朝丽称该时间是银行安排的。王红梅认为，该照片不能证明彭朝丽履行与其共同去还款约定的事实。懿皇公司认为，如果照片真实，只能证明彭朝丽履行按时解押义务，没有履行配合买方进行面签、贷款、过户的义务，不能证明彭朝丽不存在违约行为。关于预约在2020年7月29日办理提前还贷手续是否通知王红梅，彭朝丽称，去银行是与中介公司的人员一起去的，预约后告知了中介公司的王波，没有通知王红梅，应由中介通知；2020年7月22日与王红梅微信联系时说了，但没有说预约时间。此外，一审卷宗中彭朝丽与王红梅的微信聊天记录显示，2020年7月22日的聊天中，彭朝丽说过已预约到月底还，并称银行说“就是我约着你，咱俩随时都可以去还贷款”、“刚才我给王波打电话，王波说他约一下，你看看啥时候”，王红梅表示都有时间等。2020年7月29日的聊天中，王红梅说“你那个房子你决定没决定到底卖不卖，我现在今天晚上都又谈一家了，不行，晚上我看着合适，我都要买名门万象的房子”，彭朝丽说“有合适的，你就买吧，我这边先不卖了。”之后至9月9日的聊天记录显示，王红梅要求彭朝丽承担违约责任。一审中，彭朝丽提交2020年9月3日下午与王红梅、房管局工作人员部分谈话录音及文字稿，从中不能看出商谈的事项，但有王红梅说买卖双方已和解的内容。王红梅对该录音真实性无异议，且能够证明彭朝丽违约，双方已经谈到和解，但因彭朝丽不愿承担责任才没有谈成。本院认为，中介公司在二手房房屋买卖交易中起到的重要作用，不仅在于寻找房源并核实相关信息，还在于中介公司提供的签约指导见证、帮助办理该类交易中较为复杂的相关手续等服务，为买卖双方提供了交易的便利和一定的安全保障。买卖双方选择通过中介公司进行交易，正是基于对中介公司作为专业第三方的信任，以期达到交易便利和安全的目的。本案中，王红梅与彭朝丽之间的房屋买卖关系是基于懿皇公司对买卖双方的居间服务关系形成的，懿皇公司在与王红梅、彭朝丽三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》当日又签订《补充协议》，《补充协议》对于解押还贷的约定与《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》不一致，且表述不清晰、不明确，导致买卖双方及中介方在履行过程中发生争议出现扯皮，最终没有达成交易，故懿皇公司对此存在过错，一审判决懿皇公司向王红梅退回中介服务费并无不当。彭朝丽达成与王红梅之间的涉案房屋买卖协议后，已向银行预约提前还贷，表明其前期履行合同义务的意愿真实诚恳，但提前还贷即使由王红梅提供资金，也必须有彭朝丽的配合才能办理，而彭朝丽并未实际履行提前还贷行为，且明确向王红梅表示不愿卖房，其行为构成违约。根据本案实际情况，一审法院对约定违约金予以调整后判决彭朝丽承担92000元，并无不当；彭朝丽主张王红梅存在违约及其已与王红梅达成互不追究违约责任约定的主张，依据不足，本院不予采信。综上，对于懿皇公司及彭朝丽的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由彭朝丽负担2100元，由洛阳懿皇房产经纪有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年三月三十日书记员  高 源