江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初934号原告：毕蕾，女，1981年3月24日生，住盐城市亭湖区。委托代理人：朱旭峰（系原告之夫），男，1981年4月7日生，汉族，住址。被告：蔡安国，男，1982年9月12日生，住盐城市亭湖区。委托代理人：颜书林，江苏济洲律师事务所律师。原告毕蕾与被告蔡安国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于同年2月25日公开开庭进行了审理。原告毕蕾及其委托诉讼代理人朱旭峰，被告蔡安国及其委托诉讼代理人颜书林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕蕾向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方之间的租赁合同关系；2、被告支付从2021年1月26日至2021年2月25日期间的租金，按每年8万标准计算。3、被告承担违约金20万元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年1月26日，原被告签订商铺租赁合同一份，约定原告将位于亭湖区室的商铺租赁给被告，合同期三年，租金开始计算日期为2019年1月26日，每年12月26日支付下一年租金。合同签订后，原告向被告移交了该商铺的钥匙，配合被告进行商铺装潢，被告在此商铺开展经营。被告支付了第一年和第二年的租金，第三年租金支付日（2020年12月26日）到期后，被告未向原告支付租金。为维护原告合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。被告蔡安国辩称，1、被告也要求解除合同，原被告一致同意解除租赁合同。但被告没有违约行为，因为被告已经按照法律规定依法行使解除权，根据民法典563条规定，因不可抗力导致合同目的无法实现的，在合同履行届满前乙方当事人明确表明不再履行合同债务的，被告已经明确表示不再租赁房屋，依法向原告发出通知，根据民法典565条之规定，该通知到达对方时解除。被告已将解除通知通过微信送达原告，原告对收到解除通知没有任何意见，被告已依法律规定行使了解除权，在解除前也不欠原告租金。合同解除后，被告就不应当再支付租金。2、即使被告存在违约行为，该违约行为并非被告恶意造成的，是因为政策的原因导致合同无法履行，原告主张的违约金数额过高，应当按照原告的实际损失来认定。请求法院依法判决。经审理本院依法认定事实如下：涉案房屋坐落于盐城市亭湖区，房屋所有权人系毕蕾、朱旭峰夫妻。2019年1月26日，毕蕾（出租房，甲方）与蔡安国（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定毕蕾将涉案房屋出租给蔡安国，涉案合同内容如下：“……二、租赁期限：租期三年，自2019年1月26日起至2022年1月25日止；三、租金和租金交纳期限：1、三年总租金为人民币贰拾肆万贰仟元整（￥242000元）。2、经双方协商，乙方每年交纳一次租金，第一年租金为捌万贰仟元，付款时间为2019年1月26日，第二年租金为捌万元，付款时间为2019年12月26日，第三年租金为捌万元，付款时间为2020年12月26日。3、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。……七、违约金和违约责任：1、……2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金贰拾万元。十一、本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金贰拾万元。”合同签订后，毕蕾按约向蔡安国交付涉案房屋，蔡安国装潢投入使用经营超市，并按约向毕蕾缴纳了第一年和第二年的租金。2020年11月30日，毕蕾向蔡安国催要第三年即2021年1月26日至2022年1月25日期间的租金，蔡安国因其经营的烟草许可证无法使用，向毕蕾表示其将不继续履行合同，要求解除合同，并拒绝缴纳第三年度租金，双方发生争议。2021年1月25日，蔡安国通过微信告知其已腾空涉案房屋并要求毕蕾来接收钥匙，毕蕾明确表示其将起诉。后毕蕾诉至本院。本案在审理过程中，被告于2021年2月25日将房屋钥匙移交给原告，双方完成了房屋交接。本院认为：原、被告于2019年1月26日所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告单方向原告发出通知，要求解除双方之间的租金合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条约定了合同的约定解除，第五百六十三条规定了合同的法定解除，第五百六十五条规定了解除权生效的时间，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。本案中，在合同履行过程中，在原告并不存在违约行为的情形下，被告因其经营的超市烟草许可证无法使用向原告提出要求解除双方之间的租赁合同。被告经营的超市烟草许可证被取消，但超市并非仅出售烟草一类商品，并不属于不可抗力导致合同目的不能实现之情形，被告以此主张其享有法定解除权并无事实依据，本案亦不存在其它被告享有法定解除权或约定解除权之情形，故被告单方发生解除合同通知并不能发生解除合同的效力。但鉴于被告已客观上腾空并搬离了承租房屋，原告因此向本院变更诉请要求解除双方之间的租赁合同，被告亦当庭表示同意，双方对解除合同协商一致，故涉案合同已于2021年2月25日解除，故本院依法判定原、被告签订的《商铺租赁合同》已解除。鉴于原被告于2021年2月25日才完成房屋交接，故被告仍应支付2021年1月26日至该日的租金，故原告要求被告支付从2021年1月26日至2月25日的租金（按8万/年标准计算）6667元符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金。涉案合同无法继续履行并被解除，系因被告之违约行为导致，故被告应承担赔偿损失的违约责任。本案中，原、被告在合同中明确约定了“乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金贰拾万元”，被告抗辩该违约金标准过高，本案根据合同的剩余租期、租金标准、承租人的过错程度等因为酌定违约金为3个月租金计20000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原、被告于2019年1月26日签订的《商铺租赁合同》已解除。二、被告蔡安国应于本判决生效后十日内向原告毕蕾支付2021年1月26日至2月25日的租金6667元并承担违约金20000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，依法减半收取2150元，由原告毕蕾负担1863元，由被告蔡安国负担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  马静二〇二一年三月二十三日书记员  韩玲附相关法律条文1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。