浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙11民终107号 上诉人（原审被告）：云和嘉瑞养生旅游发展有限公司。住所地：浙江省丽水市云和县元和街道云和嘉瑞养生度假村2-8号。统一社会信用代码：913311250852887781。 法定代表人：王伟江，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：窦颖东，浙江东鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋军平，浙江东鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙锡林，男，1962年11月1日出生，汉族，住浙江省云和县。 被上诉人（原审原告）：连依，女，1964年8月19日出生，汉族，住浙江省云和县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘小乐，北京盈科（丽水）律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄寸寸，北京盈科（丽水）律师事务所律师。 上诉人云和嘉瑞养生旅游发展有限公司（以下简称嘉瑞旅游公司）因与被上诉人孙锡林、连依房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省云和县人民法院（2020）浙1125民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 嘉瑞旅游公司上诉请求：撤销原判，改判驳回两被上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：第一，原判虽免除了2020年3月20日之前迟延交付房屋、交证的责任，但免责事由还应包括雷跃金等小区业主不当维权、国土部门原因导致无法办理产证等，上诉人无需承担迟延交付房屋和产权证的违约责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第九条、第十条的约定，雷跃金等小区业主不当维权事项属于免责事由。在合同对材料约定明确、房屋尚未交付的情况下，雷跃金等业主擅自进入施工现场，多次通过媒体曝光等方式反映房屋窗户线条GRC材料改成EPS材料存在隐患，导致验收和备案工作一再推迟。同时，上诉人与云和县国土资源局(以下简称“国土局”)签订国有土地出让合同，国土局在签订合同后，存在出让土地存在苗圃未搬离、10KV线路未迁移的情况，从而土地交付迟延22个月。上诉人在多次函告国土局后，自费将相关苗圃等设施进行搬离，因此案涉房屋迟延交付及迟延交付权证的直接原因均系国土局所造成。且因逾期开工，云和县政府还要求上诉人缴纳土地闲置费（违约金）才能办理大产证（交付权证的前提工作），导致办理案涉房屋大产权证延迟。逾期开工并非上诉人造成，根据《商品房买卖合同》补充协议第十三条第四款的约定，不应由上诉人支付土地闲置费。第二，被上诉人主张的逾期交房和逾期交证的违约金存在重复计算的情形，计算标准过高，原判未予调整错误。案涉合同约定在2019年9月30日交房，在2020年5月30日交证，故本案应在实际交房后8个月内向业主交证，应当对交证期限扣除8个月时间。本案所涉违约金应当结合各方过错、户数、数额等因素，对违约金进行调整。第三，案涉系列案中，戴清陈、吴丽英、王少荣、董凤娟、蓝建冰、刘霞霞等五人约定的逾期交房和交证违约金应比其他业主顺延92日。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。 孙锡林、连依辩称，上诉人的上诉理由不能成立，主要理由如下：第一，案涉小区业主系合法维权，维权行为与上诉人交付迟延没有因果关系。业主向相关部门反映的问题真实存在，也未影响上诉人施工，上诉人未在承诺时间内交房，业主前往小区查看实属正常。上诉人应当提供证据证明业主的维权行为导致小区验收工作搁置的事实。第二，上诉人与国土部门的法律关系系基于土地出让合同，与本案的法律关系不一样，不能认定案涉房屋买卖合同补充协议第十条、第十三条中的约定适用本案。上诉人应当另案以国土部门为被告提起行政诉讼，该事实不是本案的审理范围，不构成上诉人逾期交房的免责事由。第三，在商品房买卖合同中，交付房屋义务尚未履行的情况下并不当然导致无法办理及交付房屋权属证书，特别是在逾期交付房屋时间很长的情况下，也存在房屋和权属证书同时交付的情况。现根据合同约定，上诉人的两项交付义务均已逾期，应承担违约责任，不存在重复计算的问题。答辩人依据合同约定向上诉人主张违约金数额与市场行情相符，甚至比业主利息低，原判已经酌情对逾期交房、交证的时间予以大幅度扣除，原判认定的违约金属于过低情形。第四，上诉人提到的五户业主免责期间计算的问题缺乏依据，也与本案无关。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。 孙锡林、连依向一审法院起诉请求：1、判令嘉瑞旅游公司支付逾期交房违约金81278.6745元；2、判令嘉瑞旅游公司支付逾期交付房屋权属证书或登记证明的违约金（自2020年5月31日起计算至嘉瑞旅游公司交付房屋权属证书或登记证明之日，暂计算至2020年9月30日为54779.5998元）；3、该案诉讼费用由嘉瑞旅游公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月，嘉瑞旅游公司通过出让方式取得位于云和县浮云街道大徐村（云土国用2015第01791号）地块的建设用地使用权，并开发建设“嘉瑞豪庭”商品房住宅区。2017年7月10日，案涉嘉瑞豪庭工程开工。2018年1月11日，嘉瑞旅游公司取得案涉嘉瑞豪庭第一期预售许可[预售证号为云售许字（2018）第3号]；2018年5月16日，嘉瑞旅游公司取得案涉嘉瑞豪庭第二期预售许可[预售证号为云售许字（2018）第71号]。2018年10月16日，孙锡林、连依向嘉瑞旅游公司支付了购房预付款906813元。同年10月17日，孙锡林、连依与嘉瑞旅游公司签订《浙江省商品房买卖合同》。合同其中第五条约定：嘉瑞旅游公司将其开发的嘉瑞豪庭17-1室商品房及17幢地下室06号以人民币2226813元的价格出卖给孙锡林、连依；第九条约定：嘉瑞旅游公司应于2019年9月30日前将符合各项条件的商品房交付孙锡林、连依使用；第十条约定：若嘉瑞旅游公司逾期交付超过90日的且原告要求继续履行合同的，嘉瑞旅游公司应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向孙锡林、连依支付已付房价款万分之一的违约金；第十六条约定：嘉瑞旅游公司承诺于2020年5月30日前，取得案涉土地、房屋权属证书交付孙锡林、连依，若嘉瑞旅游公司逾期交付超过90日且孙锡林、连依不退房，嘉瑞旅游公司应自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止，按日向孙锡林、连依支付已付房价款万分之二的违约金。前述合同签订后，孙锡林、连依于2018年11月20日向嘉瑞旅游公司支付了案涉购房的余款1320000元。2020年8月27日，案涉嘉瑞豪庭整体工程经竣工验收合格。同年9月23日，取得建设工程竣工验收备案登记。同年9月24日，嘉瑞旅游公司向孙锡林、连依发出《交房通知书》，孙锡林、连依接到前述通知后办理了接收手续。至此，根据合同约定从2019年9月30交房到2020年9月30日实际交房日，各方认可延期交房达365天。另，截止至今，嘉瑞旅游公司仍未按合同约定向孙锡林、连依交付土地、房屋权属证书。另查明，根据案涉嘉瑞豪庭项目规划审核后的规划设计方案设计有三个出入口，其中西北侧出入口与53省道对接。2019年9月，云和县公路管理局告知嘉瑞旅游公司不宜在该处增设开设路口。同年10月，嘉瑞旅游公司委托杭州交通建设管理有限公司对案涉云和嘉瑞豪庭开设平交口工程设路施工安全性进行评估。同月，杭州交通建设管理有限公司作出编号为“工咨甲11220060026”《安全性评价报告》，总体评价结论：“综合考虑该路段的交通安全隐患，交通运行风险，建议未进行工程处治前不宜开设平交口。”此后，嘉瑞旅游公司于2019年11月2日向云和县自然资源和规划局发出《关于嘉瑞豪庭项目能否减少出入口的函》，征询其“如果该处路口不能开启，能否进行豪庭项目的规划验收”等内容。同年12月13日，云和县自然资源和规划局回复嘉瑞旅游公司“按照规划审批要求，该小区有三个出入口，若出入口未建设完成，不能通过规划验收”。至此，鉴于相关部门不予审批等因素，截止案涉嘉瑞豪庭项目竣工验收之日，嘉瑞旅游公司尚未在此处开设出入口。又查明，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，直至2020年3月2日响应等级由一级调整为二级，导致嘉瑞旅游公司在此期间均未能复工。还查明，2014年12月29日，云和县国土资源局（出让人）与嘉瑞旅游公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（含附件），合同其中约定：合同项下出让宗地编号：云规条（2014）9号；宗地总面积：49144.3平方米；出让人同意在2015年3月30日前将出让宗地交付给受让人；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2015年12月29日之前开工，在2018年12月29日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年等。此后，因出让人交付前述宗地时尚存在有一处苗圃未搬离的情况，嘉瑞旅游公司经向相关部门反馈后，于2017年10月25日自行组织人员对苗圃进行了搬离。2019年12月，嘉瑞豪庭部分户业主联名书写了《关于嘉瑞豪庭全体业主要求窗户框架按原设计图GRC材料施工》向县住建局、国土资源局等部门进行投诉，同时向相关媒体反映并经报道。2020年1月14日，云和县住房和城乡建设局经委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对案涉嘉瑞豪庭EPS装饰线条构件作出检验报告，检验结论为“经检验该样品燃烧性能等级满足标准GB8624-2012《建筑材料及制品燃烧性能分级》中B1（B）级的要求”。2020年1月19日，浙江土木建设有限公司（案涉工程施工单位）经委托浙江中浩应用工程技术研究院有限公司，对案涉嘉瑞豪庭34-1#、35-2#、53-1#房屋室外窗台装饰线条作出《技术报告》，测试情况说明：“所测试装饰线条在委托测试荷载短期作用下，位移量符合《浙J65图集》中系统承载性表7的要求”。 一审法院认为：嘉瑞旅游公司与孙锡林、连依签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应按约履行合同义务。孙锡林、连依依约履行支付购房款的义务，嘉瑞旅游公司应依约按期将案涉房屋及权属证书交付给原告。鉴于该案案涉嘉瑞豪庭小区项目规划审核后的规划设计方案，其中西北侧出入口与53省道对接存在安全隐患，由此因相关部门提出异议而导致房屋交付迟延的情形，符合案涉《商品房买卖合同》补充协议第十条约定，属于嘉瑞旅游公司可免责的合理事由。同时，因前述开设出入口问题尚未解决的情况下，又因受2020年年初疫情影响，最终导致案涉项目迟延竣工验收。故该院对嘉瑞旅游公司抗辩其因出入口开设问题、以及受疫情影响导致合同迟延履行的意见予以采信。考虑嘉瑞旅游公司在履行合同过程中延期交房达365天，根据房地产建筑行业的特点以及上述情况对嘉瑞旅游公司的影响程度，扣除不可抗力的影响部分免除嘉瑞旅游公司责任外，还应承担相应的违约责任。即该院酌定嘉瑞旅游公司自交房次日（2019年10月1日）起至浙江省人民政府对疫情一级管控措施解除之日（2020年3月2日）止的154天，为嘉瑞旅游公司延迟交付房屋的合理免责期间。同时，对于嘉瑞旅游公司迟延交付权属证书的违约责任，因嘉瑞旅游公司迟延交付房屋亦直接影响其办理土地、房屋权属证书的进度，故也应相应扣除嘉瑞旅游公司延迟交付权属证书存在的合理免责的154天。另，对于嘉瑞旅游公司抗辩孙锡林、连依主张的逾期交房违约金及逾期交付权属证书违约金重复计算，标准过高的问题，该院认为孙锡林、连依主张的逾期交房违约金及逾期交付权属证书违约金系根据双方合同的约定计算得出，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该院对嘉瑞旅游公司此项抗辩意见不予采纳；对于嘉瑞旅游公司抗辩因苗圃搬迁问题未能及时解决导致其开工迟延22个月并影响按期交房，因此不承担违约责任的意见，该院认为嘉瑞旅游公司迟延开工的情况系嘉瑞旅游公司取得预售许可之前便已经知晓的事实，嘉瑞旅游公司应对其实际竣工的日期作出正确的预判，从而确定合理的交房期限及交付房屋权属证书的期限，故对嘉瑞旅游公司该项抗辩意见不予采纳。对于嘉瑞旅游公司抗辩因案涉小区业主通过信访、媒体曝光等方式导致被告迟延竣工验收，由此产生的延迟交付责任不应其承担的意见，该院认为该抗辩无事实和法律依据，亦不符合免责的情形，该院不予采纳。综上，该院对孙锡林、连依合理部分的诉请应予以支持。该案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、云和嘉瑞养生旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内支付孙锡林、连依逾期交房违约金46985.75元；二、云和嘉瑞养生旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内支付孙锡林、连依逾期交付土地、房屋权属证书（或登记证明）的违约金（以2226813元为基数，按日利率万分之二的标准自2020年11月1日起计算至嘉瑞旅游公司实际交付权属证书或登记证明之日止）；三、驳回孙锡林、连依其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费3021元，减半收取1511元，由孙锡林、连依负担1023元，由云和嘉瑞养生旅游发展有限公司负担488元。 二审中，两被上诉人均未提交新证据。上诉人提交通知书和邮寄记录一份，待证上诉人已通知两被上诉人交付不动产权证书的事实。两被上诉人质证认为，在原判宣判后上诉人包括其他的业主均收到上诉人的办证通知，但该份证据主要是针对原审判决的第二项中违约金计算数额问题，与本案争议的事实没有关联性。本院认为，该份证据与本案事实认定不存在关联性，对此不予采信。 本院认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于上诉人上诉主张的免责事由能否予以认定以及原判酌情确定的违约时间是否不当。上诉人认为案涉小区业主的维权和国土部门迟延交付土地的因素属于买卖合同约定的免责事由。经审查，现有证据不足以证实案涉小区业主的维权行为与上诉人逾期交房和逾期交证的事实存在关联性。同时上诉人在取得预售许可前对国土部门所涉的苗圃搬迁等问题已经知晓，其作为房屋开发商，理应对交付房屋和权属证书的时间做出合理的预判。因此，上诉人主张的上述两项免责事由缺乏法律和事实依据，本院不予支持。此外，当事人可以在合同中同时或单独约定逾期交房和逾期交证的违约责任，而本案中确实存在上述两项违约，应当按照合同约定来确定。故原判依据各方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定对逾期交房和逾期交证的违约金进行认定并无不当。上诉人关于案涉逾期交房和逾期交证的违约金存在重复计算的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，云和嘉瑞养生旅游发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3021元，由上诉人云和嘉瑞养生旅游发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁悦琛 审 判 员 金晓红 审 判 员 项伟杰 二〇二一年三月四日 代书记员 叶 青