江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0821民初487号原告（反诉被告）：刘婷，女，1997年10月30日生，汉族，住江西省吉安市吉安县。委托代理人：陈小艳，江西钧略律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：吉安市红力商业管理有限公司，住所地：江西省吉安市井冈山经济技术开发区南塘路**。统一社会信用代码：91360805MA38TB5Y89。法定代表人：王鹏，系该公司总经理。委托代理人：康信焜，系该公司员工，一般代理。原告（反诉被告）刘婷诉被告（反诉原告）吉安市红力商业管理有限公司（以下简称：红力公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，被告红力向本院提起反诉，本院依法予以准许合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘婷及其委托代理人陈小艳，被告（反诉原告）红力公司委托代理人康信焜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘婷向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告租赁合同关系；2、判令被告退还原告保证金10380元，赔偿原告物品损失550元及返还财产；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告应被告红力邻里中心的招商要约，与被告签署《红力邻里中心（综合体）租赁经营合同书》。依据合同约定原告租赁江西省井冈山经济技术开发区南塘路292号红力邻里中心商场F1-123/124号商铺经营“甜品”。租赁期限为三年，即2019年11月1日至2022年10月30日止。原告签约时向被告支付三个月租金额保证金10380元。合同签订后，原告自费对租赁场所进行装修并依法依约进行经营。但是，被告方却违反已经公示的招商规划，随意变更已公告的商业规划，进行虚假招商宣传，导致原告签约时的商业期望落空，加上2020年收到新冠疫情的影响，原告经营亏损严重。自2021年1月1日起，被告在没有进行告知的情形下，擅自对商铺进行断水断电处理，原告无法经营。综上，由于被告严重违约，原告无法正常经营。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）红力公司答辩并向本院提出反诉请求：1、依法解除双方签订的《租赁经营合同》，支付拖欠的租金10380元，并按每月3460元的标准计算租金从2021年4月1日起至实际搬离之日止；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告租赁反诉原告红力邻里中心F1-123/124号商铺。2019年11月1日双方签订《租赁经营合同》，合同约定每月租金3460元，租金每三个月支付一次，反诉被告应于每个付款期提前15天向反诉原告支付下三个月租赁费。同时第十天第（三）款约定拖欠费用达到十五天仍未足额缴纳费用，将视为反诉被告无意继续履行合同，反诉原告有权单方面终止合同等。目前为止，反诉被告未按合同约定在2020年12月15日前支付2021年1月至3月的租金，现逾期近二个月，根据合同约定，反诉原告可以解除合同，要其搬离商铺，并要求支付拖欠的租金水电等。在协商未果的情况下，特提起反诉。原告（反诉被告）刘婷答辩称：1、本案租赁合同关系已经在反诉人断水断电时已经解除，另外被反诉人的物品被反诉人强行搬离了租赁场所，被反诉人并未拖欠租金，被反诉人只是3天没有交租金，反诉人则对被反诉人场所进行断水断电；2、被反诉人从2021年1月3日断水断电开始，就没有使用该租赁场所，在此之后，被反诉人多次找反诉人要求协商解决，直至诉至法院，因此反诉人要求被反诉人缴纳租金至2021年4月1日是没有依据的；因为反诉人要求被反诉人所支付的电费远高于相关部门电费计价标准，被反诉人正在通过相关部门进行协商以求解决，2021年1月1日到实际发生的水电费根本不存在，2020年1月3日已经断水断电，其所要求的水电费不存在；3、本案纠纷产生是由于反诉方违反约定，违反当时招商的规划设计，另外该商场作为公共场所，不能使用液化气罐，因此他不具备餐饮招商的条件，其招商行为违背了消防安全的强制性规定，另外反诉人强行采取断水断电的方式，在被反诉人仅仅拖欠3天租金未交的情况下，以事实行为解除了与被反诉人的租赁合同关系，并对被反诉人提出诉讼请求，该请求没有事实和法律依据，其请求所依据的是租赁合同关系关于租金提前15天支付的约定，约定属于反诉方的格式合同，该合同明显违背了公平原则，其加重了被反诉方的责任和义务，其提出将被反诉方的物品收归其所有，这违背了物权高于债权的原则性规定，租金的损失不应该对抗物权的所有权；本案中被反诉方只有3天没有交租金，这3天并不足以构成根本性违约，因此反诉方通过断水断电的方式解除合同的行为，属于其利用优势地位对合同向对方的一种打压行为，另外本案退一万步讲，就算被反诉方存在违约，那么违约金按法律规定是用于补偿反诉方的损失，本案中反诉方并未有严重的损失，因此按照法律规定，违约金的损失也不能超过合同标的的30%，何况本案并未造成反诉方的损失，因此我方主张要求反诉方退还3个月的保证金，并将其多收的水电费价差退回给被反诉方。作为格式合同，按照合同法的相关规定，对于加重相对方的责任和义务的条款，即合同约定的没收租金以及放弃财产的约定，法院应当按照事实和法律作出对提供格式合同一方的不利解释，以维护法律的公平，保护被反诉人的合法权益。被反诉人都是些小规模的餐饮经营者，其收入是用于养家糊口，其所从事的职业也是其谋生的手段，其所支付的押金也是为了使自己从事的职业能够继续下去，但是反诉方不顾被反诉方的具体情况以及疫情对餐饮行业的严重影响，采取武断的断水断电措施，解除了与被反诉人的合同，使得被反诉人失去了及职业，也没有了生活来源，因此我们恳请法庭从维护弱者的权益以及社会和谐的角度作出公平公正的裁决。本院经审理认定事实如下：2019年9月20日，本诉原告刘婷（乙方）与本诉被告红力公司（甲方）签订《红力邻里中心（综合体）租赁经营合同书》。合同约定乙方租赁甲方江西省井冈山经济技术开发区南塘路292号红力邻里中心商场F1-123/124号商铺经营“甜品”，租赁期限为3年，即2019年11月1日至2022年10月31日止；租赁费用为3460元/月标准；租金每三个月支付一次，即乙方应于每个付款期提前15天向甲方支付下三个月的租赁费（含物业管理费、空调费、公共照明电费及公共用水费）；租赁期间乙方商铺内产生的水电费、网络费、燃气费等费用自行承担，可根据甲方物业部门每月的付款通知每月准时缴纳；乙方同意向甲方提供履行合同保证金10380元，应于签订本合约时一次性支付，如乙方违约，保证金不予退还乙方，全额保证金归甲方所有；在乙方全部履行本合同的各项条款规定后，乙方须于租赁期满后五日内执保证金收据办理相关退款手续，甲方于一个月内将保证金无息退还乙方。违约责任，第十条第二款第（三）项约定，乙方拖欠租赁金、管理费、水电等所有费用的，每逾期一天，甲方按当次应付费用总额的5%收取滞纳金，拖欠费用达到十五天未足额缴纳费用，将视乙方无意继续履行本合同，甲方有权单方解除合同，收回店铺，乙方交纳的租赁金、综合服务管理费等年杂费、履约保证金不予退还；合同还约定了其他事项。2019年9月20日，本诉原告按约定交纳了合同保证金10380元。按合同约定，本诉原告刘婷应于2020年12月15日前交纳2021年一季度租赁费10380元，本诉原告刘婷一直未交纳。2021年1月4日，红力公司以刘婷未按期交纳租金为由对刘婷店铺内物品强制搬离，搬离物品为蛋糕展示柜一个、冰柜一个、大理石圆桌2个、椅子9个、高脚椅6个、吧台2个。并反诉诉请刘婷支付相关租金，为此成讼。上述事实，有本诉原告身份证复印件、《红力邻里中心（综合体）租赁经营合同书》、保证金押金收据及庭审笔录等相关证据证实，足以认定。本院认为，原告（反诉被告）刘婷与被告（反诉原告）红力公司公司签订《红力邻里中心（综合体）租赁经营合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。本案的诉辩焦点为：原、被告签订的《红力邻里中心（综合体）租赁经营合同书》是否应当解除；本诉被告红力公司是否应当退还本诉原告刘婷保证金10380元、赔偿物品损失550元及返还物品；反诉被告刘婷是否应当向反诉原告支付2021年1月1日至实际搬离之日的租金。关于原、被告签订的《红力邻里中心（综合体）租赁经营合同书》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在租赁合同中约定承租方拖欠租赁金、管理费、水电等所有费用的，拖欠费用达到十五天未足额缴纳费用，将视承租方无意继续履行本合同，租赁方有权单方解除合同。因本诉原告刘婷未按约定的期限交纳租金，约定合同解除的条件成就，且原、被告均诉请解除涉案租赁合同，本院予以准许，解除双方于2019年9月20日签订的《红力邻里中心（综合体）租赁经营合同书》。关于本诉被告红力公司是否应当退还本诉原告刘婷保证金10380元、赔偿物品损失550元及返还物品。《红力邻里中心（综合体）租赁经营合同书》第十条第二款第（三）项约定，承租方拖欠租赁金、管理费、水电等所有费用的，每逾期一天，甲方按当次应付费用总额的5%收取滞纳金，拖欠费用达到十五天未足额缴纳费用，将视承租方无意继续履行本合同，租赁方有权单方解除合同，收回店铺，承租方交纳的租赁金、综合服务管理费等年杂费、履约保证金不予退还。该约定系双方的真实意思表示，合法有效。按约定本诉原告刘婷应在2020年12月15日前交纳2021年1月-3月租金10380元，但刘婷未按约定的期限交纳租金，且逾期超过十五天。按约红力公司对刘婷交纳的保证金可不予退还。故本诉原告刘婷诉请本诉被告红力公司退还保证金10380元，本院不予支持。本诉原告刘婷诉请本诉被告红力公司赔偿桌子物品损失550元，但未提供证据证实，本院不予支持。原、被告均认可红力公司强制搬离本诉原告商铺物品蛋糕展示柜一个、冰柜一个、大理石圆桌2个、椅子9个、高脚椅6个、吧台2个，目前在红力公司地下室，由红力公司保管。现双方租赁关系解除，红力公司对上述物品应当予以返还。其余物品本诉被告不予认可且本诉原告未举证证明，本院不予支持。关于反诉被告刘婷是否应当向反诉原告支付2021年1月1日至实际搬离之日的租金。因反诉被告未在约定期限交纳租金，反诉原告红力公司于2021年1月4日对反诉被告商铺内物品实施强制搬离措施。因此，反诉原告红力公司的行为应视为对《红力邻里中心（综合体）租赁经营合同书》的终止履行，且此后反诉被告亦未实际使用该商铺。因此，反诉原告红力公司主张反诉被告支付合同终止后租金的诉请，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘婷与被告（反诉原告）吉安市红力商业管理有限公司于2019年9月20日签订的《红力邻里（综合体）租赁经营合同书》。二、被告（反诉原告）吉安市红力商业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内归还原告（反诉被告）刘婷所有的蛋糕展示柜一个、冰柜一个、大理石圆桌2个、椅子9个、高脚椅6个、吧台2个。三、驳回原告（反诉被告）刘婷其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）吉安市红力商业管理有限公司其他反诉请求。案件受理费37元，反诉费30元，由原告（反诉被告）刘婷负担37元，由被告（反诉原告）吉安市红力商业管理有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  王建荣二〇二一年三月十五日法官助理李君书记员肖萍乡附：附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。