湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终858号上诉人（原审原告）：康玲芝，女，1988年1月10日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审被告）：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市零陵区南津中路124号。法定代表人：何礼国，公司总经理。委托诉讼代理人：何选杰，湖南宗元律师事务所律师（特别授权）。上诉人康玲芝与被上诉人永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，对当事人进行了询问，书面进行了审理。本案现已审理终结。康玲芝上诉请求：一审判决事实认定错误，适用法律不当，应当依法改判。主要理由：1、一审法院认定被上诉人延期交房的原因是遭遇“不可抗力”是错误的，阳明大道的提质改建工程及电力部门的一份说明不能作为“不可抗力”的证据；2、延期交房并不是因为配电工程，而是主体工程没有完工。且配电工程没有如期完工的原因据说是被上诉人没有交纳配电工程的相关费用；3、一审法院认定被上诉人符合房屋交房条件，只要符合《商品买卖合同》附件三就达到交房条件，并把施工单位出具的《建筑工程竣工验收会议纪要》视为房屋质量合格系错误的，交房通知因房屋未达到交房条件，故其通知应视为未通知。综上，请求撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3425号民事判决第一项，改判由被上诉人向上诉人支付2019年9月1日至2020年8月12日的交房违约金30,744.2元，后续违约金以44,300元为基数，按照每日万分之二的标准计算，自2020年8月13日起至房屋取得竣工验收备案表日止。且一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人鑫龙公司答辩称：一、配电工程对项目整个工程进度及竣工验收至关重要。首先，工程施工需要充足的电力。其次，水、电安装属于竣工验收的内容。再者，电力系统安装后需要通电测试、调度，最后交房需要满足通水、通电的条件；二、阳明大道提质改建工程是一项政府主导的民生工程，在阳明大道提质改建过程中对相应的电力部分也进行了改造，这些都不是答辩人所能控制的，而电力设施又是商品房不可分割的组成部分，是整个二期项目不可缺少的重要政府配套，是二期项目整体竣工验收的必备条件。同时，双方当事人签订的合同附件3中明确约定了遇到政府行为应视为不可抗力，不能认定为出卖人违约。且发出交房通知时，所售房屋已经达到交房条件，符合交房标准。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，作出维持判决。康玲芝向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付位于永州市零陵区××路××路××道××广场××栋××层××号房屋，并办理不动产权证；2.判令被告向原告支付从2019年9月1日至2020年8月12日止共计347天逾期交房违约金30744.2元，并按照88.6元／天承担从2020年8月13日至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。约定：1.原告以443000元的价格购买被告位于红星国际广场8栋29层2902号房屋；2.被告承诺于2019年8月31日前向原告交付房屋；3.逾期交付超过180日后，原告要求继续履行合同的。合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部已付款的万分之二的违约金。2017年8月23日，被告向原告出具了93000元的首付款发票。2017年11月27日，原告以贷款的方式向被告支付剩余的购房款350000元。原告已按合同约定履行完毕所有合同义务，被告却未能按合同约定交付合格住房。请求法院判如所请。一审法院认定事实：2017年5月4日，原告康玲芝（买受人，乙方）与被告鑫龙公司（出卖人，甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方所购商品房为甲方开发的红星国际广场第8栋第29层2902号房，单价为每平方米3796元，总价款443,000元；出卖人应当在2019年8月31日前，将达到本合同附件三约定交付条件的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理：（1）遭遇不可抗力的因素；……（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单；出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2019年8月31日后540个工作日，向买受人交付该商品房的产权证。合同签订后，原告于2017年8月23日按合同约定交清了首付款93,000元，余款350,000元通过银行按揭贷款方式支付。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、质监部门及施工单位就涉案红星国际广场十幢商品楼及地下室工程进行竣工验收，结论为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场各栋出具了工程质量合格的《建设工程质量监督报告》。受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初××疫情的影响，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程直至2020年4月23日才完工送电。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所在楼栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。2020年7月29日，被告通过电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月4日收房，原告以未达到商品房买卖合同附件三所约定的交付条件为由，拒绝收房。另查明，永州市零陵兴龙物业管理有限公司系涉案房屋所在红星国际广场的物业管理公司，该公司自2019年8月29日开始办理涉案房屋所在楼栋业主收房，并收取物业管理费。一审法院认为：本案的争议焦点是，涉案房屋是否符合交房条件，被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算。现评析如下：涉案房屋已经勘察、设计、监理、质监、施工单位五方验收，房屋质量合格，最终又通过了住建部门综合评定消防验收合格。因此，涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件。原告等业主以该房屋不符合交房条件为由拒绝收房，无事实依据，该院不予支持。被告鑫龙公司以电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月4日收房，其履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为鑫龙公司交房时间，此后原告等业主无权再向被告鑫龙公司主张逾期交房的违约责任。被告鑫龙公司应当按照合同的约定在2019年8月31日前交付房屋。但是“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”属于合同中延期交房免责事由的约定。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初××疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形适用合同中上述免责事由的约定，被告鑫龙公司在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告鑫龙公司应当在涉案小区配电设施完工后及时交房，但其在2020年7月29日才通知原告于2020年8月4日收房，属于违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，即“如果逾期交房在180日内，出卖人即被告鑫龙公司应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”故原告要求被告支付违约金的诉请，该院部分予以支持；被告鑫龙公司提出因业主的原因导致小区二期消防验收无法通过，延期交房时间应当从小区消防验收通过日次日即2020年7月24日开始计算延期交房违约金，因个别业主的违法行为，不应认定是合同中约定的延期交房免责事由，该院对该抗辩意见不予采纳。因合同约定的办证期限尚未届满，故对原告要求被告立即办理不动产权证的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告康玲芝逾期交房违约金4562元（以443000元为基数、按照每日万分之一的标准，自2020年4月24日起计算至2020年8月4日）；二、驳回原告康玲芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569元，减半收取284.5元，由原告康玲芝负担184.5元，由被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司负担100元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方当事人争执的焦点为：一、涉案房屋是否达到交房条件；二、关于阳明大道的提质改建工程及××是否属涉案房屋延期交房的免责事由的问题。关于涉案房屋是否达到交房条件的问题。涉案房屋已经勘察、设计、监理、质监、施工单位五方验收，房屋质量合格，后又通过了住建部门综合评定消防验收合格。虽然上诉人康玲芝提出“未提供三书一证一表，故涉案房屋未达到交房条件”的上诉理由，但本案双方当事人在达成房屋买卖合同时所签订的系2017年5月4日的《商品房买卖合同》，该合同明确约定交付条件满足《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件即可，至于被上诉人鑫龙公司是否能通过消防验收、是否能拿到竣工备案表等，均不属于上诉人康玲芝与被上诉人鑫龙公司签订合同约定的范围。且在一、二审审理期间，上诉人康玲芝未提交充分的证据证明涉案房屋未达到《商品房专卖合同》附件三的交房情形，故对上诉人康玲芝提出的该项上诉理由，本院依法不予支持。关于阳明大道的提质改建工程及××是否属涉案房屋延期交房的免责事由的问题。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合本案，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，系合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。本案被上诉人鑫龙公司实际通知业主收房时间为2020年8月4日，已经超过了合同约定2019年8月31日的交付期限，但本案诉争房屋迟延交付的原因主要是阳明大道道路提质改建施工和2020年年初××疫情的影响等因素造成，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程等原因造成逾期交房，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。上诉人康玲芝主张“阳明大道道路提质改建施工不属于不可抗力、电力部门的说明也不能作为不可抗力的证据”的上诉理由，虽然阳明大道道路提质改建施工的影响不属法律意义上不可抗力的范畴，但是确系开发商自身不能左右之情形，亦属双方当事人基于真实意思表示签订的《商品房买卖合同》第八条约定的情形导致交房迟延。且上诉人康玲芝在二审审理期间并未向本院提交充分的证据证明其主张的“涉案房屋并不是因为配电工程，是因主体工程没有完工，而主体工程没有完工是因为被上诉人没有及时交纳配电工程的相关费用”，根据谁主张谁举证的原则，应由其承担举证不能的法律后果，故涉案房屋交房时间依据合同约定可予以顺延，上诉人康玲芝要求被上诉人鑫龙公司承担（2019年8月31日至2020年4月23日）逾期交房的违约责任无法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，上诉人康玲芝的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费455元，由上诉人康玲芝负担。本判决为终审判决。审判长  屈中亚审判员  李 飞审判员  廉丽萍二〇二一年三月十八日书记员  唐 博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。