湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2763号上诉人（原审原告）：湖北东辉文化旅游有限责任公司，住所地武汉市东湖生态旅游风景区听涛管理处园林办公室。法定代表人：姜红宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷承文，湖北兆信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兰君，湖北兆信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李涛，男，1973年11月7日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：罗涛，湖北炽升律师事务所律师。上诉人湖北东辉文化旅游有限责任公司（以下简称东辉公司）与上诉人李涛为房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。东辉公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二和第三项；二、依法改判或发回重审；三、本案一审、二审诉讼费用由李涛承担。事实和理由：一、一审法院认定李涛不缴纳租金系其因与东辉公司之间因租金减免问题发生争议，李涛并非恶意拖欠，李涛未违约，属于认定事实错误。二、一审法院认定东辉公司已享受了相关租金减免政策，应当按照政策规定给予李涛“免三减六”的政策，属于适用法律依据有误。政策并不属于法律强制性规定，合同纠纷案件首先应适用的是合同条款，其次是按照法律的效力等级来适用相应的条文，政策并不能作为定案的依据。即使按照法律和政策精神来处理租金减免问题，一审法院也应遵循公平合理原则，东辉公司和李涛都是中小微企业，东辉公司已经将享受到的“免三减六”政策完全按照金额优惠到李涛，一审法院的认定完全将风险转嫁给东辉公司，让东辉公司承担租金差额，明显不公。李涛辩称，请求驳回东辉公司全部诉讼请求，撤销一审判决第二项，具体同李涛上诉意见。李涛上诉请求：一、撤销一审判决第二项，退还李涛租金、押金及质保金40041元；二、东辉公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，未考虑李涛的合理主张，致使房屋租金结算错误，一审判决第二项判决错误。李涛与武汉市东湖生态旅游风景区听涛管理处签订的房屋租赁协议期满后，与东辉公司签订了三年期租赁合同，约定若东辉公司未开具发票，则李涛有权拒付其后的租金。一、合同履行中，适逢武汉市举办军运会，东湖风景区为美化环境进行绿道翻新工程，将商亭封闭后进行施工，导致李涛在一个月零十七天内无法使用，李涛向东辉公司提出应免除租金。二、2020年1月23日起武汉市因新冠疫情封闭，政府有关部门出台了政策，因李涛承租的商亭为市属国有，应当享受合同租金“免三减六”政策。三、2020年5月3日李涛停止租用商亭一半的经营面积，向东辉公司工作人员交付了钥匙，2020年11月23日李涛关闭了剩余部分商亭，将房屋钥匙和清空后照片交予一审法院，后于2020年12月11日快递给东辉公司，实际上已退还房屋，终止租赁。四、李涛与东辉公司签订租赁合同之前，李涛于2014年5月12日进场对商亭进行了改造，安装大幅双层夹胶钢化玻璃，费用45600元，改造资产归李涛所有。综上，房屋租金应按照合同约定计算，商亭封闭期间应免租，新冠疫情期间享受“免三减六”政策，2020年5月3日至2020年11月23日租金按面积据实结算，改造投资折抵租金，最终李涛仅应归还40041元。东辉公司辩称，李涛上诉事由不成立：一、东辉公司不因景区维修承担责任。二、李涛所称安装玻璃一事与本案无关。三、不认可李涛关于一半商亭提前退租并交还钥匙的陈述。四、东辉公司于12月11日收到钥匙，认可一审关于解除合同的判项。五、关于开发票事宜案涉合同确有约定，但双方履行过程中，李涛从未提及开票一事，系以行为变更了该约定。如果李涛要求开具发票，则东辉公司愿意开具也可以开具。李涛不能以开具发表抗辩合同的主要义务。请求驳回李涛的上诉请求。东辉公司向一审法院起诉请求：1.判令解除东辉公司、李涛签订的《东湖听涛景区服务商亭租赁合同》；2.判令李涛立即向东辉公司返还租赁商亭；3.判令李涛支付东辉公司租金110250元（暂从2020年1月1日计算至2020年6月30日，实际应计至李涛返还房屋之日）；4.判令李涛支付迟延支付租金的违约金58708元（计算方式：55125×5‰×122天=33626；55125×5‰×91天=250812。每日按未付租金的5‰计算，暂从2019年12月1日计至2020年6月30日，实际应计至李涛履行完毕之日）；5.判令李涛支付东辉公司物业费等其他费用1200元（暂从2020年1月1日计至2020年6月30日，实际应计至李涛返还房屋之日）；6.判令李涛已支付的保证金人民币15000元归东辉公司所有；7.判令李涛向东辉公司支付违约金42000元；8.本案诉讼费由李涛承担。一审法院查明：2018年1月5日，东辉公司（出租方，甲方）与李涛（承租方，乙方）签订《东湖听涛景区服务商亭租赁合同》，合同约定的与本案有关的内容有：1.甲方将坐落在武汉市东湖听涛风景区长天楼木商亭（建筑面积约55平方米，以下简称商亭）出租给乙方用于经营餐饮服务。2.租赁期限为3年，从2018年1月1日起至2020年12月31日止。3.本合同项下的租赁总费用为620500元，第一年租金为200000元，每年递增5%，租金按季支付，提前30天支付，租金以银行转账方式支付，支付数额详见附件《租金明细表》。乙方每次提前30天向甲方支付租金，先付后用。乙方应于本合同签订后按照上述约定的租金结算方式支付，甲方应于付款后三天内开具等额的房屋租赁发票，否则乙方有权拒付下一租赁周期的租金且不视为违约；乙方如出现拖欠租赁费的情况，甲方同意给予3天的宽限期，从第四天开始甲方有权向乙方每天按实际拖欠租赁费的5‰加收滞纳金。乙方需保证在合同签订后壹年内正常经营，不能出现任何形式上的转租、转让、抵押或与第三方合租等情况，否则保证金不予退还，还需支付甲方违约金5万元整。4.乙方在本合同签订之日起10个工作日内向甲方缴纳租金保证金15000元。乙方应向甲方支付物业管理费，按现行价格5元/㎡收取，支付时间、方式与租赁费支付一致，如遇政府调整，按相关新政策执行。水电费由乙方向甲方缴纳。5.甲方应于2018年1月1日前将房屋交付给乙方使用。返还：合同期满或合同解除后，乙方在3个工作日内返还房屋给甲方，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电费使用情况等进行验收，结清各自应当承担的费用。本合同终止或解除后，乙方已投资的资产，可以移走的动产由乙方自行处理，费用由乙方自理；不能移走的不动产及其他相关地上附属物，乙方同意无偿转交给甲方，甲方不再向乙方补偿或赔偿任何费用。6.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回该房屋：（1）经甲方书面催告后，不支付或者不按照约定支付租金达30日的……因上述原因造成合同解除的，乙方应按上一个年度租金总额的20%向甲方支付违约金，并有权不予退还租赁保证金；且甲方对乙方腾退费用和已经进行的投资不予任何补偿。7.本合同签订时，需同时签订《东湖听涛管理处商业游乐部2014年社会治安综合治理、安全生产、绩效考核指标责任书》，并交纳质保金10000元整。上述合同附件《房屋交割清单》，载明物业管理费5元/平方米（物业管理费包含有害生物防治费1元/平方米，如有调整，按甲方新政策执行），双方已于2018年1月1日交房。另外，附件《房屋租金明细表》中双方明确于2019年12月1日前支付2020年第一季度的租金55125元。合同签订后，李涛向东辉公司支付了保证金15000元、质保金10000元以及2018年1月1日至2019年12月31日期间的商亭租金。2019年12月5日，李涛向东辉公司发送《函》，内容为：2019年10月第七届世界军人运动会期间，为了配合景区管理通知我商亭停业（10月11日至10月27日）共计17天，2019年11月1日至11月30日因景区维修路面及水管我商亭停业30天，10月及11月秋高气爽，是秋游最佳时节，此时游客量大，属一年中经营的旺季。此时通知我商亭停业，造成我方巨大的亏损。望贵公司给予补偿，免除我商亭2020年1月1日至3月31日租金。2020年1月3日，东辉公司向李涛发送《律师函》，内容有“截止至今，你方尚未支付合同约定2020年1月1日至2020年3月31日租金55125元、垃圾清理费600元，前述费用共计55725元……故请你方在收到此律师函后3个工作日内与我方协商退款事宜……”。2020年4月24日，东辉公司向李涛发送《通知函》，内容有“根据你我双方2018年1月5日签订的《东湖听涛风景区长天楼木商亭》合同，你方应于2019年12月1日支付租赁费用55125元、垃圾清运费600元，前述费用共计55725元，我公司已于2020年1月3日书面通知你方，并你方于2020年1月8日也签收此函，但至今你仍未支付此费用，此行为严重违反双方签订合同第十条，你方理应交纳违约金42000元，现我司酌情考虑疫情期间无法正常办理相关手续及经营，决定如下：即时解除双方合同；不收取你方违约金；你方所交的押金及质保金25000元不予退还。请你方于2020年4月28日前速成来我司办理相关手续，否则，我司将保留追讨违约责任的权利。”2020年6月10日，东辉公司向李涛发送《通知函》，内容为“鉴于本次新冠疫情防控影响，为了减轻贵公司经济负担，支持扶助贵司复工复产，我司特申请贵公司负责人于2020年6月19日前来我司办理“关于疫情房租减免事宜”，逾期未办，我司将视为贵司自动放弃“关于疫情房租减免政策”权利，所造成的后果均由贵公司自行承担。”2020年12月11日，李涛通过邮寄方式将商亭钥匙交还给东辉公司，双方于2020年12月15日到一审法院确认商亭已经腾退。一审查明，李涛原是与武汉市东湖生态旅游风景区听涛管理处签订的《经营承包合同书》，租期至2017年12月28日。李涛称其在此经营期间为商亭前的回廊加盖了玻璃屋顶，支付了45600元。在一审审理过程中，东辉公司陈述听涛管理处对东辉公司租赁的区域按照政策进行了相应减免，己方将该减免金额按照面积平摊至包括李涛在内的各个租户，因此只能为李涛免除78天的租金。另外对于2019年10月及11月期间商亭停业的损失，并无相关减免政策。在一审审理过程中，李涛称已经于2020年5月3日将商亭中一半区域的钥匙给了东辉公司方工作人员，东辉公司称是收到了一个钥匙，且该商亭有两道门，自己无法入内，李涛还有钥匙，屋内也有设备和商品。东辉公司还提供了2020年9月18日的照片显示该区域仍然处于经营状态。一审法院认为，东辉公司、李涛之间签订的《东湖听涛景区服务商亭租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。现东辉公司、李涛均同意解除《东湖听涛景区服务商亭租赁合同》，且李涛已经向东辉公司返还了租赁商亭，一审法院确认该合同已于2020年12月11日解除。因李涛已经向东辉公司返还了商亭，东辉公司的该项诉讼请求已经实现。李涛于2020年5月就将一半商亭的钥匙交还给了东辉公司，但是双方未办理交接手续，东辉公司认为李涛交还钥匙的行为并不代表其对房屋进行了腾退，且东辉公司提供证据显示之后该商亭仍然有经营活动，故对李涛认为之后只能按照一半商亭的面积计算租金的主张，一审法院不予认可。东辉公司已享受相关租金减免政策，应当按照政策规定给予李涛“免三减六”的政策，其将减免租金按面积平摊来计算李涛减免金额的算法不符合相关政策支持中小微企业共渡难关的精神。一审法院计算本案中租金至2020年12月11日，其中免除3个月租金，6个月减半收取，其他的正常收取，故总计为98395.16元[55125元/季度÷3月/季度×（6个月÷2+2个月11天）]；合同约定物业费为5元/平方米，但未约定是月度、季度或者按年收取，东辉公司主张的是按照200元/月计算，李涛也认可是200元/月，故一审法院按照200元/月计算物业费，故李涛还应支付物业费2270.97元。因物业费并无相关减免政策，对于东辉公司主张2-10月不交纳物业费的主张，一审法院不予支持。关于保证金和违约金的问题。东辉公司认为李涛迟延交付租金，故而应当没收保证金并依约主张违约金。但根据查明的事实，双方先是对2019年10月和11月停业期间的租金如何减免发生争议，之后又对疫情期间的租金如何减免发生争议，故而李涛并非恶意拖欠租金，一审法院对东辉公司要求没收保证金及主张违约金均不予支持。李涛主张加盖回廊玻璃屋顶的费用在本案中予以抵扣，因该事实发生在与东辉公司的租赁关系之前，且双方无法达成一致，李涛可以另行主张权利。综上，李涛应向东辉公司支付租金98395.16元、物业费2270.97元，在抵扣东辉公司应返还的保证金15000元及质保金10000元后，李涛还应向东辉公司支付75666.13元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、东辉公司与李涛于2018年1月5日签订的《东湖听涛景区服务商亭租赁合同》于2020年12月11日解除；二、李涛应于判决生效之日起十日内向东辉公司支付75666.13元；三、驳回东辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2429元，由东辉公司负担1029元，李涛负担1400元（此款东辉公司已垫付，李涛应于判决生效之日起十日内直接支付给东辉公司）。本院二审期间，当事人对一审已查明事实均无异议，本院确认一审查明事实属实。当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东辉公司提交的证据为：《免租协议》《减免金额表》《证明》，拟证实东辉公司从武汉市东湖生态旅游风景区听涛管理处承租案涉房屋，其给予东辉公司的免租总金额仅为573999.98元，东辉公司已经按比例（依约计算的李涛76天应付租金除以所有下游租户76天租金之和）将全部减免金额下放给下游租户，合计金额超过了从上游获得的减免额。李涛对《免租协议》的真实性无异议，认可东辉公司从武汉市东湖生态旅游风景区听涛管理处承租案涉房屋属实，但对《减免金额表》《证明》的真实性、证明目的有异议。李涛提交的证据为《工程施工合同》、（材料）发票、（工程款）收据，拟证实2014年李涛与案外公司签订了《工程施工合同》对商铺进行改造，施工成果附合在案涉房屋中，租赁合同解除后李涛将其一并交付给东辉公司，应由东辉公司承担费用。东辉公司对李涛所提交证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。当事人所提证据均有原件，本院确认证据的形式真实性，对证据的关联性、证明力将结合全案事实予以判定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉合同合法有效，在履行过程中出租人东辉公司以承租人李涛违约为由诉至法院请求确认合同解除并由李涛承担违约责任，一审法院确认案涉合同于2020年12月11日解除，双方均未就此判项提出上诉，视为已服判息诉，二审争议焦点为：租金、违约责任的承担问题及其计算方式。案涉合同自成立之日起生效，于2020年12月11日解除，此为双方租金计算的起止日。李涛主张其已经于2020年5月3日关闭了一半商亭、向东辉公司工作人员交付了钥匙，故就此一半商亭仅应计租至2020年5月3日。案涉合同标的物为完整商亭、租赁期限为三年，至2020年5月3日尚未届满。李涛所作陈述、所提证据无法证实，双方于2020年5月3日已就部分解除合同达成一致。东辉公司一审所提证据更显示，李涛所称商亭未停业、未腾退。本院对李涛的该项上诉意见不予采信。案涉商亭位于本市东湖听涛风景区，对商户而言风景区内的维修改造并非不可抗力，而是商业风险。李涛主张出租人东辉公司应减免维修改造期间的租金，无合同和法律依据，本院不予采信。案涉合同约定租金支付方式为按季度支付，每次提前30天支付，李涛关于维修改造期间免租抗辩不成立的情况下，其未于2019年12月1日前支付2020年第一季度租金的行为，构成迟延履行。李涛在合同履行期限届满前腾退房屋的行为，构成明示违约。李涛应承担案涉合同项下违约责任，具体对应合同第4.2条、第10.2条规定，即“东辉公司有权向李涛每天按实际拖欠租赁费的5‰加收滞纳金”，“按上一年度租金总额的20%向东辉公司支付违约金，同时东辉公司有权不予退还租赁保证金”。上述约定表明，租赁保证金具有违约金的法律属性，在按该两条约定叠加计算的情况下李涛应承担的违约金金额显著高于东辉公司因李涛违约所受到的损失，李涛已提出抗辩，本院综合合同约定、合同履行情况和双方过错大小，按照公平原则，酌定调减违约金至15000元。合同责任为严格责任，一审法院以李涛并非恶意拖欠租金为由，未支持东辉公司由李涛承担违约责任的请求，本院予以纠正。新冠××疫情及其防疫措施属于不可抗力，对双方合同的正常履行造成了不利影响，依法可以部分或全部免除合同责任，一审法院基于本案情形，确定减、免责任的金额，并不违反法律规定。东辉公司二审提交的《免租协议》显示，东辉公司从上游出租人处享受到的免租期为自2020年2月1日至2020年4月30日，租金减半期为2020年5月至10月。该证据无法证实一审法院按照“免三减六”的原则确定本案中减、免租金额属明显不当，本院对东辉公司调减租金减免金额的上诉意见，不予采信。李涛主张加盖回廊玻璃屋顶的费用应在本案中予以抵扣。但依照李涛的陈述，该事实的发生早于案涉租赁合同关系存续期间，考虑到李涛未就此提出反诉，双方对此事项无法达成一致，本院不确认李涛二审所提与施工支付相关证据与本案的关联性，对李涛所提抵扣的意见不予采纳。李涛应向东辉公司支付租金98395.16元、物业费2270.97元、违约金（含东辉公司起诉请求中所称保证金）15000元；其中，违约金金额与东辉公司已经收取的保证金金额相当不再另行给付，租金和物业费合计金额为100666.13元，在抵扣东辉公司应向李涛返还的质保金10000元后，李涛还应向东辉公司支付90666.13元。综上所述，东辉公司的上诉请求部分成立，李涛的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初4886号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初4886号民事判决第二、三项；三、李涛已支付的保证金15000元归湖北东辉文化旅游有限责任公司所有，李涛于判决生效之日起十日内再行向湖北东辉文化旅游有限责任公司支付90666.13元；四、驳回湖北东辉文化旅游有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2429元，由湖北东辉文化旅游有限责任公司负担1029元，李涛负担1400元（此款东辉公司已垫付，李涛应于判决生效之日起十日内直接支付给东辉公司）。本案二审案件受理费4858元，由湖北东辉文化旅游有限责任公司负担2410元，李涛负担2448元。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二一年三月二十六日法官助理胡海洲书记员彭倩雯