贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3165号 原告：刘大顺，男，汉族，1983年12月28日生，住贵州省毕节市。 原告：孙欢欢，女，汉族，1985年10月17日生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：肖云帆（特别授权代理），贵州辰胜思速律师事务所律师。 被告：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际5楼。 统一社会信用代码：91520500736607251P。 法定代表人：阮剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：艾凯（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晔（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 原告孙欢欢、刘大顺诉被告贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称“剑林房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告孙欢欢及其委托诉讼代理人肖云帆，被告剑林房开公司的委托诉讼代理人艾凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告以429657元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息计算方式，向原告支付违约金79593元（自2016年7月1日起暂计至2019年1月10日，36个月，计算方式：429657×6.175%÷12月x36个月＝79593元）；二、判决被告退还原告办理电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4329元；三、本案诉讼费由被告承担。（诉请共计：83922元） 本院查明如下案件事实：2015年5月19日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢3单元26层4号房，建筑面积121.03平方米，套内建筑面积103.59平方米，总价款为429657.00元。出卖人应当2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用100元，由买受人承担；其他有关事项约定见补充协议,本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务（如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等），以协助出卖人为其办理产权，（出卖人只负责交纳营业税），如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任等内容。合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，并向被告支付办理产权证费及土地使用证费用。2015年8月2日，原、被告双方办理了房屋交接手续。2018年9月29日，涉案楼幢取得初始登记，具备办证条件，2019年1月10日，涉案房屋取得《不动产权证书》。2015年8月30日，被告向原告收取了电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费共计4329元。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证、质证，本院收集在卷为凭。 本案争议的焦点是：1、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定；2、被告是否应向原告退还电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。但在《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》…。”即被告应于原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助原告办理产权登记。原、被告于2015年9月2日办理了房屋交接手续，则被告原则上应于2015年9月2日之后的540工作日内，即2017年10月4日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告于2020年11月30日向本院递交了诉讼材料，即从该日期回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年11月30日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 根据合同约定，原、被告双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。被告于2018年9月29日取得涉案楼幢的《不动产权证书》，但被告所举证据电梯张贴通知时间为2018年7月20日，此时并不具备办理涉案房屋转移登记条件，对该通知本院不予采纳。直至2019年1月10日涉案房屋才取得《不动产权属证书》，故违约金截止时间认定为2019年1月10日。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定前述违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款429657.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于相关开户费退还的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告剑林房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告剑林房开公司所举证据并不能证明前述事实，应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告剑林房开公司另行收取原告电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费无事实及法律依据，应予退还。被告抗辩该项诉请已超过诉讼时效，但原告可基于被告代收理由不成立随时要求被告返还，故对被告的该抗辩，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙欢欢、刘大顺支付迟延办理商品房转移登记的违约金，违约金以429657.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年11月30日起计算至2019年1月10日止； 二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孙欢欢、刘大顺电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费共计4329元； 三、驳回原告孙欢欢、刘大顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费949.00元，由原告孙欢欢、刘大顺负担641.00元,被告贵州剑林房地产开发有限公司负担308.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月四日 书记员  付娟华