福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0181民初1209号 原告：陈爱钦，女，汉族，1965年2月28日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福清市龙山街道龙东村****，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。 法定代表人：倪可铨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢莉敏，该公司法务。 原告陈爱钦与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告陈爱钦及委托诉讼代理人陈平娟、被告恒大公司的委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈爱钦向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒大公司立即向原告陈爱钦支付逾期交房的违约金15588元（以已付购房款911567元为基数按每日万分之一的标准，自2018年12月1日起算至2019年5月21日止）；2.判令被告立即向原告支付逾期办证的违约金19781元（以已付购房款911567元为基数按每日万分之一的标准，自2020年5月22日起算至被告办结诉争房屋的不动产权证书之日止2020年12月25日）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年8月28日，原告意欲购入被告位于福清恒大城楼盘xxx幢1xxx5单元，当天双方即签订《福清恒大城商品房认购书》，原告按约支付定金一万元。2017年3月9日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购入被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为911567元。2017年8月15日，被告即收到剩余的房款63万元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，被告才向原告送达交楼通知书，2019年5月21日，案涉房屋才符合交付条件。根据合同第九条约定：被告应当按日向原告支付已付购房款万分之一作为逾期交房的违约金，自2018年12月1日支付至交房之日2019年5月21日为止。《商品房买卖合同》第十四条约定，自原告2019年5月21日办理交楼手续后，被告应当于2020年5月22日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。原告自交楼后为被告预留长达365日办证时间，但直至2020年12月25日，案涉房屋的不动产权证书才办结，已构成违约。诚望法院判如所请。 被告恒大公司辩称,要求本案诉讼程序转为简易程序或者普通程序。一、关于逾期交房违约金：因不可抗力因素导致顺延交房的，被告不承担逾期责任。福清恒大城项目所在地连年遭受多次极端恶劣天气，根据气象资料，2016年1月至2018年12月期间，福清遭受暴雨袭击16天，大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天。上述气象在签订《商品房买卖合同》时是不能预见、不能避免且不能克服的，属不可抗力，且在上述气象期间需切断电源停止作业，无法进行任何施工行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”，故因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期责任。二、关于逾期办证违约金：1.逾期办证违约金应计至2020年12月14日止。2020年12月14日，原告至被告处领取了办理不动产权证书应由被告提供的所有材料，领取材料后，应由原告本人到不动产登记中心办理相关手续或由原告委托被告办理，因原告并未委托被告办理，故被告已于2020年12月14日履行完毕了办证义务。因原告自身原因未去办理不动产权证书的，不可追究被告的违约责任。2.原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，根据合同约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。原、被告签订的《合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行协议约定的内容。《合同》附件六《合同补充协议》第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，且原告已可使用房屋，逾期办证并未给原告造成实际损失，原告亦未举证证明其损失。故，原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没依据且过高，被告向原告支付的逾期办证违约金应以911.57元（已付款911567×0.1%）为限。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。 经审理查明，陈爱钦与恒大公司对案涉商品房的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》及补充合同的时间及条款内容均不持异议，本院依法予以确认，合同中约定交房时间应当在2018年11月30日前，逾期则向买受人支付已付款万分之一的违约金；约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，逾期出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。被告于2019年5月1日通知原告去办理交房手续，到2019年5月21日双方才完成交接。原告于2020年12月14日到被告处领取办理案涉房屋的不动产权证书材料。2020年12月25日领到案涉房屋的不动产权证。 以上事实，有原告提交的国家企业信用信息公示资料、《福清恒大城房屋认购书》、《商品房买房合同》、银行转账记录、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、房屋全款发票、不动产登记证明、交楼通知书、交楼物品领用登记、不动产权证书，被告提供福清市2016-2018年1月-12月降雨天气统计表、2016-2018年福清台风影响情况、领取办理不动产证书材料签收单、（2020）福清市不动产权第0××2号不动产证书等证据，双方对上述证据材料真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，作为认定事实的依据。 双方在本案审理中对逾期交房的违约金计算无异议；双方对逾期办证违约金的计算标准各持己见，未能达成一致意见。 本院认为，原告林燕与被告恒大公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,当事人应按约履行义务。原告已按照合同约定向被告支付全部购房款911567元，根据合同第八条约定，被告应当在2018年11月30日前交付案涉房屋，可被告却拖至2019年5月21日才办理交楼手续；根据合同第十四条约定，被告应当在交房使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，即被告应在2020年5月21日内履约，但被告却于2020年12月14日才与原告签收有关办理案涉房屋的不动产权证书的材料。被告未在约定期限内向原告交付案涉房屋，也未在约定期限内向原告提供办理房屋权属登记所需资料，已构成违约，均应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。 关于不可抗力免责问题。被告提交气象资料，主张2016年1月至2018年12月期间，福清遭受暴雨袭击16天、大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天，因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期责任。本院认为，暴雨、大暴雨天气并非极端天气，属于可预见的天气状况，被告主张免除该期限内的逾期责任，于法无据，本院不予采纳。当事人确认在合同期内福清市受台风影响天数为19天，台风天气为不可抗力，势必影响施工，可构成免责事由，该19天期限系不可抗力，可相应免除逾期交房违约金。 关于违约金的计算标准问题。双方对逾期交房的违约金按日万分之一计算均不持异议。但双方对逾期办证违约金的计算标准各持己见。原告主张以已付购房款总额911567元为基数按每日万分之一计算，被告主张根据合同附件六第十条第三款约定，逾期办证违约金不应超过已付房款的0.1%。本院认为，办理房屋权属登记亦是开发商出售房屋后应履行的主要义务之一，被告在合同附件中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，与合同内其他违约条款的约定，明显减轻和免除了被告的违约责任，排除原告的权利，该条款显失公允，应为无效。因此，被告不能据此主张逾期办证违约金不超过已付房款的0.1%。原告请求逾期办证违约金以已付购房款为基数按每日万分之一计算，并未超过法律规定的起诉时一年期贷款市场报价利率标准（LPR），该主张已臻合理，依法予以支持。 关于违约金的计算期间问题。逾期交房自2018年12月1日至2019年5月21日共计171天，扣减不可抗力的19日天数后为152天，以购房款911567元为基数按日万分之一计算逾期交房的违约金为13855.8元。被告于2020年11月14日将办理房屋权属登记所需资料交付原告，已履行合同约定的义务。被告抗辩办证违约金计算至2020年12月14日止，于法有据，本院予以采纳。原告诉请逾期办证的违约金计至房屋权属登记办结之日止，部分不予支持。逾期办证的违约金自2020年5月22日计至2020年12月14日止为206天，以购房款911567元为基数按日万分之一计算逾期办证违约金为18778.3元。 被告主张本案案情复杂争议较大，建议审判程序变更为简易程序或者普通程序。本院认为本案争议的事实及金额不大，依法适用小额诉讼程序进行审理并无不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案不适用民法典的规定。综上，依照1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条规定，判决如下： 一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向林燕支付逾期交房违约金13855.8元； 二、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向林燕支付逾期办证违约金18778.3元； 三、驳回林燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费684元，减半按342元收取，由福清恒大置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王统勇 二〇二一年三月十二日 书记员  林 星