江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10508号上诉人（原审被告）：肖志猛，男，1971年8月10日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：孔德根，江苏苏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春玲，江苏苏骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛忠家，男，1962年9月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李志刚，江苏中湖律师事务所律师。原审被告：王昌海，男，1964年7月30日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人肖志猛因与被上诉人薛忠家、原审被告王昌海确认合同无效纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初4507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭于2021年1月22日公开开庭审理了本案，上诉人肖志猛及其委托诉讼代理人张春玲，被上诉人薛忠家及其委托诉讼代理人李志刚到庭参加诉讼，原审被告王昌海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。肖志猛上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回薛忠家原审诉请。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、肖志猛与王昌海签订的《南京市经济适用住房买卖合同》合法有效。肖志猛与王昌海达成房屋买卖的合意是因肖志猛有王昌海的执行案件在一审法院待执行。肖志猛找到王昌海后，王昌海同意以房抵债进行交易，肖志猛同时查访了解到王昌海还欠当时的房屋实际控制人汤某款项。肖志猛、王昌海，汤某经中介公司协调签订涉案房屋《协议书》。在肖志猛向一审法院执行员汇报以房抵债的交易意向后，一审法院执行员提出王昌海还有申请人庄振宁的执行案件需要一并解决，在一审法院执行人员的主持下，肖志猛、王昌海、庄振宁达成由肖志猛付款36万元解决庄振宁申请执行案件的合意。肖志猛以超过以房抵债交易《协议书》约定的交易价格的代价解决了过户障碍，并以一审法院法律文书为基础，通过签订《南京市经济适用住房买卖合同》，完成了房屋交易过户手续，取得了涉案房屋的合法产权。肖志猛与王昌海签订的《南京市经济适用住房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。肖志猛支付了房屋交易对价，在一审法院、已知的王昌海债权人及房屋实际控制人的共同参与和协助下完成了交易过户手续，是涉案房屋的善意取得者。二、一审判决认定肖志猛与王昌海恶意串通损害薛忠家的利益没有事实和法律依据。肖志猛在与王昌海达成以房抵债交易时并不知道薛忠家与王昌海的房屋买卖合同关系，一审认定肖志猛应当知道纯属主观臆断。肖志猛取得涉案房屋的对价数倍于薛忠家，主观上没有恶意；肖志猛为了排除房屋交付障碍，查访联系了交易时房屋的实际控制人，为排除房屋交易的法律障碍以超出交易价格的代价协助一审法院执结了王昌海的另一个执行案件，在一审法院法律文书的协助下才完成过户手续，已经善尽了注意义务。三、一审判决查明的事实表明，薛忠家与王昌海所签涉案房屋买卖协议是效力待定合同，至薛忠家提起本案诉讼时已是一份无法履行的合同。薛忠家辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.案涉房屋为王昌海所有的拆迁安置房，王昌海于2013年1月22日通过中介将案涉房屋出售给薛忠家，房屋价格为44万元，薛忠家已支付42.95万元，约定剩余款项过户后支付。在签订合同当天，王昌海将案涉房屋相关权证、发票原件及房屋钥匙一起交付给薛忠家，薛忠家也对涉案房屋进行了装修、使用。为避免王昌海一房多卖，也因薛忠家在使用房屋时有人上门催债，薛忠家于2014年10月31日起诉王昌海要求确认房屋买卖合同效力，王昌海也出庭陈述认可合同效力及房屋已交付薛忠家占有使用，并确认合同价款为44万元，余款过户后支付。建邺法院以不存在效力争议为由向薛忠家释明，薛忠家撤回诉讼。2018年10月9日，肖志猛起诉薛忠家房屋过户，申请房屋保全时，发现王昌海已于2018年4月18日将房屋过户给肖志猛引发本案。2.薛忠家主张王昌海与肖志猛于2018年4月11日签订案涉房屋买卖合同无效的理由为：一、肖志猛在签订本协议前就已经知道王昌海将房屋出售给薛忠家。肖志猛与王昌海借款诉讼时，肖志猛就知道王昌海已将房屋出售给薛忠家的情况。在肖志猛与王昌海签订转让及以房抵债协议时，其称并未查看涉案房屋的现状和居住人的情况，不符合买售房屋的基本常理。在建邺法院2018年1月18日执行笔录中，王昌海表明其名下只有一套拆迁安置房，而薛忠家起诉王昌海房屋买卖合同效力确认案已在网上有所公示，建邺法院及肖志猛都应当也知道王昌海与薛忠家存在房屋买卖合同的事实。二、肖志猛并不属于善意第三人。肖志猛受让该房屋不构成善意取得，其并未支付合同对价，合同约定价格明显低于市场价格70%，甚至不足市场价格一半，其抵债行为发生在2018年4月11日，当时涉案房屋的市场价值已接近200万元，而抵债价格为75万元。肖志猛对王昌海的债权本金依据判决仅有29万元，肖志猛也并未提供向王昌海支付房款的相关记录，肖志猛与王昌海之间的房屋转让协议实质上是以房屋作为担保的以房抵债协议，该行为在法律上也属无效。王昌海明知其已将房屋出售给薛忠家，并且在法庭上也确认过是其真实意思表示，并承诺愿意配合过户，其再将房屋抵债给肖志猛，具有明显恶意。王昌海与肖志猛通过以房抵债的方式，恶意转移财产，属于恶意串通，损害薛忠家利益。肖志猛受让涉案房屋也并不构成善意取得，并非真实的房屋买卖关系，而是以合法方式掩盖非法目的。王昌海未到庭，未答辩。薛忠家向一审法院起诉请求：1.判令王昌海、肖志猛于2018年4月11日就坐落南京市建邺区房屋所签《南京市经济适用住房买卖合同》无效；2.王昌海、肖志猛负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月10日，南京市住房制度改革办公室向王昌海家庭出具《南京市征地拆迁安置房购买通知书》，审核同意王昌海家庭购买坐落中和村征地拆迁安置房一套，房屋面积65平方米。2013年1月21日，王昌海向薛忠家出具《定金收条》，载明：今收到薛忠家购买位于中和村A区12幢3109（房主王昌海）房屋一套，定金1万元。房屋价格44万元，首付42万元，尾款2万元，待过户时一次性付清。同日，王昌海向薛忠家出具《借条》，载明：今借薛忠家123万元，定于2018年10月1日前归还。薛忠家在该借条中备注：“自该房过户至薛忠家（或薛骁）名下时此借条作废”。2013年1月22日，薛忠家（甲方）、王昌海（乙方）、高巍（丙方）签订《买卖协议》，约定：薛忠家向王昌海购买坐落中和村A区经济适用房12幢3109房屋一套（面积68.73平方米），价格125万元，薛忠家首付123万元，余款2万元待王昌海将房屋过户至薛忠家名下时一次性付清。此价格为房主净得价，此房以后产生的物业水电、办证、过户及交易费用均由薛忠家承担，证件办好后交薛忠家保管。亦在同日，江苏玄博律师事务所出具《律师见证书》，载明：受见证委托人王昌海、薛忠家委托，该所指派张立俊、王成宇律师就王昌海、薛忠家之间签订《借条》的行为真实性予以见证，双方均亲笔签名《借条》，神志正常、具有完全民事行为能力，双方对《借条》内容均知悉并同意履行本协议，该所仅就见证委托人提供的书面材料予以形式见证，不做实质见证，仅见证签字真伪，不见证其他内容。2013年1月23日，薛忠家向王昌海转账支付20.3万元、何广萍向王昌海转账支付20.7万元。后王昌海向薛忠家交付案涉房屋购房发票、拆迁安置协议、拆迁安置房购房协议、案涉房屋的拆迁安置房房票、涉案房屋的物业服务手册、住宅使用说明书、住宅质量保证书、薛忠家交纳物业费凭证、房屋所有钥匙。2013年5月18日，王昌海向薛忠家出具《借条》，载明：借薛忠家1500元整。2014年8月12日，高巍出具《证明》称：其原系南京恒诚房地产经纪有限公司总经理，于2013年1月22日作中介及证人，卖方王昌海与买方薛忠家签署房屋买卖协议，王昌海以总价421500元将中和村A区12幢3109（面积68.73平方米）卖予薛忠家，次日，薛忠家将房款全额支付王昌海，同时王昌海将房屋交付薛忠家占有使用。2014年9月2日，一审法院受理（2014）建南民初字第639号薛忠家诉王昌海房屋买卖合同纠纷一案，该案中薛忠家提出诉讼请求：1.确认双方所签房屋买卖合同合法有效；2.确认薛忠家对中和村Ａ区经济适用房12幢3109室（现因道路改造该地址名称更改为南京市建邺区中和路××清荷园××单元××室）有合法占有使用权。王昌海到庭辩称：其认可买卖协议的真实合法性，已收房款429500元，愿意按协议来办，但薛忠家未向其支付余款，其随时可终止买卖，薛忠家向其支付2万元尾款后，其不想再跟薛忠家有任何瓜葛。薛忠家认为尾款应为10500元，且过户后才会支付。双方当庭确认房屋已实际交付薛忠家使用。王昌海还称，其确有一房多卖行为，但不是出于本人意愿。后薛忠家就该案申请撤诉。2016年3月8日，王昌海向薛忠家出具《借条》，载明：今借薛忠家8000元整。2016年11月15日，南京奥体建设开发有限责任公司（卖方）与王昌海（买方）签订《房屋买卖契约》，约定王昌海购买坐落中和路××清荷园××单元××室房屋（建筑面积67平方米）。2018年3月23日，薛忠家向王昌海发送短信，询问办证事宜，王昌海回复称其未接到通知、需问问看。一审另查明，2013年7月1日，一审法院受理肖志猛诉王昌海民间借贷纠纷一案，肖志猛诉称，其与王昌海于2012年8月11日达成借款协议，约定：王昌海向肖志猛借款29万元用于归还购买拆迁安置房全款，月息5%，如双方能签订被告拆迁安置房合同（该房在“购房资金封闭运作证明0000970＃”项下确定），则29万元视为购房款不计利息，如双方不能签订合同，须还本付息，违约方给付守约方90万元。肖志猛向王昌海交付29万元后，双方未能签订房屋买卖合同，故肖志猛诉至法院要求还本付息。本案判决：王昌海向肖志猛归还借款29万元并支付利息（自2012年8月13日起，至本判决确定的还款期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）。2014年9月18日，肖志猛就该案申请执行。2014年12月4日，执行法官经电话联系肖志猛，告知其经一审法院查询王昌海名下无财产可供执行，本案符合终结本次执行程序，肖志猛表示同意。一审法院还询问肖志猛诉讼过程中保全了什么财产，肖志猛称诉讼过程中查封了王昌海的拆迁安置房，现拆迁安置房无法执行，保全期限到2015年8月1日，在之前要求肖志猛申请续封，否则后果自行承担，肖志猛表示同意。2015年3月8日，因被执行人王昌海无可供执行财产，且肖志猛未能提供其他可供执行财产，故一审法院终结对上述判决的本次执行程序。2018年1月4日，肖志猛、王昌海、汤某、南京英卓跃房产经纪有限公司（简称英卓跃公司）签订《协议书》，约定：王昌海出售案涉房屋予肖志猛，将定金30万元交予英卓跃公司保管，待房屋过户肖志猛拿到此房产权证后将房屋定金30万元交予汤某；由于王昌海欠汤某67万元，待肖志猛出产证两个月后将剩余王昌海还欠款37万元整付予汤某，汤某收到王昌海欠款67万元以后一个月内将该房交付肖志猛。英卓跃公司经办人李**确认收到肖志猛房款定金30万元（待过户后直接转账汤某），房屋成交价127万元，剩余房款过户时付清。2018年4月初，肖志猛经一审法院向王昌海另案债权人庄振宁支付36万元。2018年4月11日，王昌海、肖志猛签订《南京市经济适用住房买卖合同》，约定：王昌海将案涉房屋售予肖志猛，转让价款750400元（含定金5万元）；双方于全款结清3日内正式交付该房屋，并于2018年2月1日前先向有关部门办理相关附属设施和相关权益的更名手续并办理所有权人登记变更。2018年4月17日，肖志猛向一审法院提交《恢复执行申请书》，同日，肖志猛向一审法院出具《情况说明》称其与王昌海一案双方已达成协议，履行完毕，此案了结。2018年4月18日，案涉房屋权利人变更登记至肖志猛名下。关于房屋现状，薛忠家称其所购系现房，2013年1月23日收到钥匙后即贴了墙纸，因2014年初得知王昌海与他人有多项债务，故起诉要求确认其与王昌海所签房屋买卖协议有效，法院释明等过户时再行起诉，故此后未再装修房屋、保持原状，但其于2019年5月保全时发现肖志猛买房且房门无法打开。肖志猛称，其未入住过案涉房屋，现居住人为汤某，其慑于汤某可能系职业放贷人，未向其主张权利。一审法院认为，由王昌海向薛忠家出具的《定金收条》、《借条》、《买卖协议》、（2014）建南民初字第639号案件庭审笔录可知，薛忠家、王昌海虽于2013年1月就案涉房屋签订了借条，但因该借条不符合民间借贷常理，双方真实意思应基于房屋买卖，故双方实为房屋买卖合同关系，约定案涉房屋实际购房款为44万元。此后，薛忠家作为购房人已向王昌海支付了大部分购房款429500元，且王昌海也已将案涉房屋交由薛忠家居住使用，在薛忠家长期占有案涉房屋期间，王昌海也从未提出异议，故王昌海对自己已将案涉房屋处分、其已无权将案涉房屋另行出售应当明知。虽王昌海、肖志猛曾于2012年8月11日约定如双方未能达成案涉房屋买卖合同，则王昌海应还款付息，且肖志猛以双方未签约为由于2013年7月1日向一审法院主张要求王昌海还款付息，一审法院亦予支持，故肖志猛应对双方未达成房屋买卖合同关系明知。然而当案涉房屋能够办理产权登记且肖志猛执行未成后，王昌海与肖志猛另行签订了房屋买卖合同，并于2018年4月18日将案涉房屋过户至肖志猛名下。双方以案涉房屋自行以房抵债，在该房屋已向薛忠家交付使用、双方房屋买卖合同履行存在障碍的情况下，肖志猛仍以向案外人付款的方式用于支付房款，存在一定恶意。基于以上理由，肖志猛与王昌海在签订、履行二人之间房屋买卖合同过程中，均应当知晓王昌海在此前已将案涉房屋售予薛忠家的事实，其二人在明显不符合交易习惯的情况下从事的过户、付款等行为，具有恶意且损害薛忠家利益，故薛忠家要求确认该合同无效，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。王昌海经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃对薛忠家所主张的事实和证据进行辩驳的权利，应自行承担由此产生的不利法律后果。综上所述，一审法院对薛忠家的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：王昌海、肖志猛于2018年4月11日就坐落南京市建邺区不动产所签《南京市经济适用住房买卖合同》无效。一审案件受理费7900元、保全费2770元、公告费600元，合计11270元，由王昌海、肖志猛负担。二审中，肖志猛认为一审法院漏查2014年薛忠家起诉王昌海的案件中，薛忠家提交的接处警登记表，薛忠家主张因受到不法侵害，房屋已被好几人占领，可以证明房屋不是被薛忠家占有，而是被其他人占有。双方对一审法院查明的其他事实均不持异议，本院予以确认。二审中，肖志猛提交证据1.2018年1月15日建邺法院执行笔录，证明2018年1月15日庄振宁、肖志猛和王昌海在谈话笔录中向法院执行法官说明，双方已经协商好就庄振宁、肖志猛执行一案抵债方案。证据2.肖志猛与执行法官的短信记录两张，证明2018年4月9日肖志猛向执行法官要了建邺法院银行账户，向账户汇入庄振宁执行款36万元，肖志猛已支付庄振宁36万元。薛忠家质证称，对于谈话笔录真实性无法确认，该笔录也无法看出肖志猛的证明目的，看不出执行和解情况，且执行过程中禁止作以物抵债裁定。该笔录中王昌海明确其名下只有一套房屋，对于王昌海与薛忠家2014年诉讼情况，一审法院执行局及肖志猛都知道或应当知道，在此情况下以房抵债，明显为转移财产。其他证据肖志猛一审已经提交，短信记录也可以证明，根据常识肖志猛与王昌海明知涉案房屋存在过户障碍，也应当知道涉案房屋由薛忠家占有使用，涉案房屋已出售给薛忠家，其是在尝试转移财产过户抵债，如果过户不能就继续主张借款债权，双方明显属于恶意串通。薛忠家提交：证据1.（2014）建南民初字第639号民事裁定书，证明被上诉人与王昌海之间的房屋买卖合同纠纷案件已于2015年1月23日在网上公示；证据2.装修承包协议及租赁协议，证明薛忠家从王昌海处接收房屋后进行了装修出租，已合法占有使用涉案房屋，后由于多次有人上门讨债，薛忠家才报警起诉，要求确认合同效力及合法占有房屋。目前房屋钥匙仍在薛忠家处，房屋也由薛忠家使用，薛忠家的家具都在涉案房屋内。肖志猛对证据1的真实性没有异议，但认为该份裁定书仅裁定同意薛忠家撤诉，没有反映薛忠家与王昌海之间房屋买卖合同效力问题。不能反映建邺法院理应知道房屋已由王昌海出售给薛忠家，肖志猛更无从知晓薛忠家与王昌海之间的纠纷。对于证据2真实性不认可，2014年房屋已不在薛忠家占有使用控制下，不可能存在装修和出租，案涉房屋由汤某占用。二审中，肖志猛申请证人陈某、汤某出庭作证，拟证明该二人一起实际占有案涉房屋至今。陈某作证称，其是下岗职工，2011年底通过朋友介绍认识了王昌海，王昌海说有房屋便宜对外出售，询问其是否购买，其没有钱但介绍汤某购买了该房屋。签订房屋买卖协议时王昌海给其一张2010年8月9日购房资金封闭运作证明的原件及拆迁补偿协议复印件，其认为有购房资金封闭运作证明就能拿到钱。其和汤某原来是朋友，后来于2015年年底结婚，2017年年底离婚。案涉房屋是陈某和汤某去向王昌海要的，王昌海给了5-6把房屋钥匙。案涉房屋的水电物业费从2013年至2014年是由其缴纳，之后2-3年由葛绍辉缴纳，最近几年由陈某在手机上缴纳。其在案涉房屋从2013年下半年一直居住到现在。2013年下半年至2014年初由其一人在案涉房屋居住，2016年底到2017年初汤某进案涉房屋居住，其和汤某具体结婚时间记不清楚了，但其和汤某离婚不离家。案涉房屋之前是毛坯，后来在2013年底2014年初其购买了复合地板进行了装修，其让安徽人葛绍辉装修，但没有支付装修款，装修的内容是墙布、复合地板、空调、热水器、窗帘。共花费大概1.2万至1.3万元，由葛绍辉具体操作。其用装修款冲抵房屋租金，其和葛绍辉签了租赁合同，葛绍辉在案涉房屋居住大概2年。房屋内的简单家具都是由葛绍辉购买。其居住期间案涉房屋曾被其他人更换门锁，且有3、4个人上门撬锁，说王昌海诈骗，房子卖给了几个人，其也报警过。其知晓案涉房屋卖给了好几个人，其曾经问过王昌海案涉房屋卖了几次，但王昌海让其不用管，和其保证这个房子不会少，因为其感觉问多了没有用，就不问了。因为要过户时发现房屋无法过户，王昌海说欠肖志猛、庄振宁的钱房屋被法院查封，陈某就找王昌海让其解决。后来陈某、肖志猛、庄振宁、王昌海一起商量将问题解决，其曾询问案涉房屋是否只有这两人，王昌海说有其他债务，但和案涉房屋不相关，其就没有问是否还有其他人。办理过户时因王昌海说遗失了办理房产证的所有手续，其花钱替王昌海登报办理房产证挂失手续。汤某作证称，其没有上过学，认识的字不多，案涉房屋是陈某介绍其购买，其相信陈某，听陈某的，离婚后还是和陈某住在一起。签订合同时其只看到房票，其只认识房票上的“购房资金”，其他字不认识，其就认房票拿房。其用自己下关区房屋拆迁款购买案涉房屋用于儿子结婚，案涉房屋在2014年左右由王昌海向其交付了1-2把钥匙。之后其就住进案涉房屋并做了简单装修，贴了墙纸铺设了地板，房屋装修是汤某让朋友做的，花了1万元左右，由汤某支付，具体细节记不清楚，家具是汤某从家里搬过去的旧家具。从2014年夏天之后其一直居住在案涉房屋，相关水电费物业费有时是陈某，有时是汤某缴纳。其居住期间在2015年有一次有人闹事，报过警，闹事原因是因为王昌海借钱，来人找王昌海要钱，案涉房屋换没换过锁记不清了，当时除了汤某住在里面，还有陈某居住。陈某和王昌海还有一笔5万元的债务。其不清楚案涉房屋是否还有其他人买，陈某也不清楚，门锁被换过一次。其对协议内容不大清楚，房屋谁转让的不清楚，其和王昌海还签过租赁协议，因为知晓房屋有可能无法过户，就签订了租房协议但其没有缴纳过租金。肖志猛对证人证言真实性没有异议，薛忠家认为汤某、陈某与肖志猛有利害关系，两人陈述互相矛盾，不认可证言真实性。本院认证认为，相关执行笔录形式上的真实性本院予以确认，但该证据仅能证明肖志猛与王昌海、庄振宁的执行中的陈述情况，并不能达到肖志猛的证明目的。薛忠家提交的装修和租赁合同也不能充分证明其实际占有案涉房屋。汤某、陈某与肖志猛存在利益关系，且其证言存在多处互相矛盾，但证人证言可以印证在肖志猛、王昌海、庄振宁商谈过程中，陈某、汤某也都参与，王昌海也对案涉房屋由其一房多卖有过表述，商谈各方均应知晓。以上事实，有笔录、合同、裁定书、协议、证人证言、当事人陈述在卷为凭。本案二审争议焦点为，案涉合同是否无效。本院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。所谓恶意串通，是指行为人与相对人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。从本案查明的事实来看，王昌海就案涉房屋与多人存在纠纷，王昌海就案涉房屋由其一房多卖也已在与当事人沟通中做过表述，肖志猛与王昌海在签订、履行房屋买卖合同过程前和协商过程中，理应知晓王昌海将案涉房屋出售多人的事实。其在案涉房屋被王昌海一房多卖，也被不明人员撬锁、出现多次报警、也未确认案涉房屋纠纷仅涉及商谈方的情况下，为实现其担保利益达成的案涉房屋买卖合同，明显具有损害王昌海的其他债权人利益的主观意图。一审法院据此判决认定案涉合同无效，符合法律规定，并无不当。王昌海经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利和答辩权利。综上所述，肖志猛的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，公告费600元，由上诉人肖志猛负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二一年三月九日书记员 郭旭冬