广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2465号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州朝华酒店管理有限公司，住所地广州市白云区某某街某某路****。法定代表人：李镇亮。委托诉讼代理人：钱一玮，广东益思律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡秀峰，男，1970年8月2日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：洪晓，广东一航律师事务所律师。上诉人广州朝华酒店管理有限公司（以下简称朝华酒店）因与被上诉人胡秀峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11952号，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。朝华酒店上诉请求：一、撤销（2020）粤0111民初11952号民事判决第四项，依法进行改判，判令朝华酒店无需向胡秀峰支付装修损失11917.63元；二、本案一、二审诉讼费由胡秀峰承担。事实和理由：一审法院仅依据合同无效，认定双方基于审慎义务各承担50%的责任，稍显片面。本案一审本诉中，胡秀峰虽诉请朝华酒店赔偿装修损失，并非是依据合同无效提出的诉请，而是认为朝华酒店违约自行解除合同赔偿装修损失。另一方面，根据朝华酒店证据显示，胡秀峰主要是因为对朝华酒店在疫情期间的房租减免方案不满意，所以单方面开始拒不缴纳正常租金，而后搬离涉案商铺。虽然涉案租赁合同无效，但产生的装修损失完全是由胡秀峰毫无依据地搬离涉案商铺所导致，因此装修损失应由胡秀峰全部承担。综上，请求二审法院予以改判。胡秀峰辩称，不同意朝华酒店的上诉请求，请求依法维持原判。一审判决对于案件事实已经进行充分的查明，相关案件事实也有相对应的证据予以佐证，本案一审判决事实清楚，证据明确，是合理合法公正的判决。朝华酒店要求无需向我方支付装修损失赔偿，没有任何事实依据和法律依据，我方不予认可，请求法庭予以查明。胡秀峰于2020年4月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、朝华酒店退还我租赁押金104958元；2、朝华酒店赔偿我装修损失37276元；3、朝华酒店承担本案的全部诉讼费用。朝华酒店提出反诉请求：1、我司与胡秀峰签订的物业租赁合同无效；2、胡秀峰向我司支付所欠的房屋占用费515651元及逾期利息（自起诉之日起算至全款付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案的诉讼费全部由胡秀峰承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年11月28日，胡秀峰（乙方）与朝华酒店（甲方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将广州市白云区某某街某某路3XX号某某国际大厦A栋3层A302室写字楼（以下简称涉案物业）出租给乙方作办公用途使用，乙方对该承租物业未取得国土部门颁发的产权证明书之状况已知悉。乙方租用上述物业的时间自2018年11月28日起至2024年3月15日止。2018年11月28日至2019年3月31日为乙方装修期，免收乙方租金；2019年4月1日至2019年12月31日，每月含税租金47.04元/㎡（免管理费），乙方应向甲方每月交纳含税租金39184元（租金为34986元/月，税金为4198.32元/月）；2020年1月1日至2020年12月31日，写字楼按租赁面积每月含租金、管理费、税金共56.11元/㎡（租金与管理费共为50.1元/㎡，税金为6.01元/㎡），乙方应向甲方每月交纳含税租金与管理费合计46740元整（租金与管理费共为41733.3元/月，税金为5006.33元/月）……；电费单价为1.6元/度（按实际使用量计算），线损与公摊电费按每月总电费5%计收。公共易耗品分摊费用每月按1元/方计收（含公共水费、黑色大垃圾袋、大盘纸巾、洗手液等）；乙方签订合同的同时须向甲方交付保证金104958元。该合同还就双方的权利义务、违约责任等进行约定。同日，双方签订《补充协议》，就朝华酒店为胡秀峰提供停车位、广告位等事项及保密条款进行约定。上述合同及补充协议签订后，胡秀峰于同日向朝华酒店支付139944元，该款项包含押金104958元及首月租金34986元。2020年4月14日，朝华酒店向胡秀峰发出《有关解除A302单元的通知》，通知胡秀峰因其欠缴2020年4月份的物业租金、公摊及电费22677元、滞纳金4081.86元，要求胡秀峰于4月15日17:00时前缴纳所欠费用，否则视为自动解约并罚没三个月押金、装修保证金。诉讼中，胡秀峰向一审法院提交如下证据：1、收据、送货单及转账记录。拟证实其因装修涉案物业支出37276元。收据记载长盛服装302档装修泥水工工资（含辅料）17476元，胡秀峰提供2019年1月19日至10月26日期间的4笔微信转账记录，显示胡秀峰向“神明泥水工周6800元”共计转账17476元；送货单记载胡秀峰购买材料的余款是19804元，2018年12月1向黄成文转账19800元。朝华酒店确认胡秀峰曾对涉案物业进行装修，但装修金额不予认可并申请一审法院对胡秀峰的装修现值损失进行评估。2、收据。拟证实胡秀峰2019年4月至8月每月均向朝华酒店现金支付租金34986元。朝华酒店陈述上述期间因胡秀峰介绍客户，故口头承诺给予免租期。被告向一审法院提交发票四张，拟证实朝华酒店就收取胡秀峰的租金进行依法保税。庭审中，胡秀峰及朝华酒店均确认胡秀峰于2020年4月13日搬离涉案物业。双方确认胡秀峰的租金支付情况如下：2019年4月至8月均缴纳了34986元，2019年9月、10月缴纳租金39095元，2019年11月缴纳租金43364元，2019年12月缴纳租金45731元，2020年1月缴纳租金45731元。朝华酒店确认2020年2月至3月与胡秀峰结算的应支付金额为29466元，胡秀峰于2020年3月19日至4月6日期间分三次向朝华酒店共计支付29466元。另查明，一审法院就涉案物业的规划报建及产权登记情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询。2020年6月9日，广州市规划和自然资源局复函，载明涉案物业暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。一审法院认为：涉案物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，胡秀峰与朝华酒店签订的《物业租赁合同》及《补充协议》均为无效，朝华酒店要求对此确认的反诉请求有据，一审法院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。胡秀峰已提供转账凭证及收款收据证实其向朝华酒店支付押金104958元，故朝华酒店应将其收取的租赁押金104958元退还胡秀峰。关于占有使用费。合同虽为无效，但胡秀峰占有使用涉案物业应向朝华酒店支付占有使用费，现双方均确认胡秀峰于2020年4月13日搬离涉案物业，故胡秀峰应向朝华酒店清偿2020年4月13日前欠付的占用费。（一）关于装修免租期的占有使用费。合同已约定2018年11月28日至2019年3月31日为胡秀峰的装修免租期，虽合同无效，但关于计租起始时间的约定是双方协商一致的结果，效力上具有一定的独立性。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上述期间既未约定租金标准，则朝华酒店要求胡秀峰支付免租期占有使用费的意见，一审法院不予采纳；（二）2019年4月1日至2020年3月31日的占用费。朝华酒店已向胡秀峰出具每月租金的收款收据，胡秀峰亦提供相应的转账支付凭证，2019年4月至2019年8月胡秀峰仅提供收据但朝华酒店已于庭审中确认其上述月份各月均支付34986元。根据朝华酒店于2020年4月14日向胡秀峰发出的解除通知，其中亦未提及2019年4月1日至2020年3月31日胡秀峰有欠付费用，由此可见双方对胡秀峰上述期间应支付费用已达成合意，且朝华酒店对胡秀峰实际支付金额在履行期间不持异议，故一审法院对朝华酒店主张胡秀峰应支付上述期间欠付占用费的意见不予采纳；（三）2020年4月1日至2020年4月13日，胡秀峰应参照合同约定的月租金标准41733.3元向朝华酒店计付13天的占用费，经计算为18084.43元；（四）关于朝华酒店主张胡秀峰每月所支付占用费均未包含税金，故应予以补交的意见。合同虽约定胡秀峰每月需支付含税租金，但实际履行过程中，胡秀峰向朝华酒店支付的占用费均不包含税金，如前所述，朝华酒店对此未持异议且未举证证实曾进行过追收，故朝华酒店主张胡秀峰支付的占用费中应补交税金的意见，一审法院不予采纳。综上，胡秀峰应向朝华酒店支付2020年4月1日至2020年4月13日期间欠付的占用费共计18084.43元，朝华酒店反诉要求占用费的超出部分，一审法院不予支持。关于胡秀峰的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，租赁合同无效时，对于形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人对涉案物业的状态均应负有审慎义务，故双方对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，应当由胡秀峰与朝华酒店各承担50%的责任。对于装修损失的金额，胡秀峰已提供收款收据、微信转账凭证及送货单，上述各项证据之间就胡秀峰支付装修款项的情况能够相互印证，朝华酒店亦确认胡秀峰曾对涉案物业进行过装修，故一审法院对胡秀峰主张其因装修涉案物业支出37276元的的意见予以采信。鉴于胡秀峰已实际使用涉案物业503天，考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，一审法院酌定胡秀峰的装修损失为23835.26元（37276元－503天÷1395天×37276元），如前所述，该装修损失应由双方各承担一半，故朝华酒店应向胡秀峰赔偿装修损失11917.63元，胡秀峰主张装修损失的超出部分，一审法院不予支持。根据胡秀峰提供装修凭证及其实际使用期间已能够折算出其装修现值损失，故一审法院对朝华酒店的评估申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年10月29日作出如下判决：一、确认广州朝华酒店管理有限公司与胡秀峰于2018年11月28日签订的《物业租赁合同》及《补充协议》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州朝华酒店管理有限公司向胡秀峰返还租赁押金104958元；三、自本判决生效之日起三日内，胡秀峰向广州朝华酒店管理有限公司支付欠付占有使用费18084.43元；四、自本判决生效之日起三日内，广州朝华酒店管理有限公司向胡秀峰赔偿装修损失11917.63元；五、驳回胡秀峰的其他诉讼请求；六、驳回广州朝华酒店管理有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，各方均无提交新证据。二审庭审中，朝华酒店确认，涉案商铺现已另行出租给案外人经营。双方对一审法院查明的事实无异议，本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案争议焦点如下：朝华酒店对案涉租赁合同无效是否存在过错，其应否对胡秀峰的装修损失按比例承担赔偿责任。对此，本院分析如下：首先，朝华酒店作为出租人应当知道案涉物业的规划报建及产权情况，其应将符合法律规定和合同约定的适租物业交付胡秀峰使用。但从朝华酒店一审时提出的要求确认合同无效的反诉请求来看，朝华酒店在签订合同时应已明知案涉物业尚不具备可合法出租的条件，所签租赁合同可能无效。在此情形下，朝华酒店将未经规划报建的案涉物业租与胡秀峰，有违诚信原则，明显存在过错。胡秀峰作为承租人，在签订合同时对租赁物业的产权及规划报建情况亦有审查义务。一审法院综合案件查明情况，认为朝华酒店及胡秀峰对案涉租赁合同无效的法律后果均存在过错，双方需对因合同无效导致的损失各承担50%的责任，合法有据。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，租赁合同无效时，对于形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。朝华酒店在一审时承认胡秀峰对案涉物业进行过装修，二审过程中，朝华酒店承认涉案商铺现已另行出租给案外人经营服装，故朝华酒店实际利用了该装修。一审法院综合胡秀峰对其装修支出的举证以及装饰装修物在使用期间的折旧情况，认定朝华酒店应向胡秀峰赔偿装修损失11917.63元，并无不当。朝华酒店上诉认为装修损失的产生原因是胡秀峰无正当理由搬离案涉物业所致，应由胡秀峰承担全部损失。本院认为，由于案涉租赁合同因双方责任导致无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故不管胡秀峰因何原因搬离案涉物业，因合同无效，胡秀峰亦应搬离和交还案涉物业；因合同无效导致的装修损失，如前所述，应由双方按过错比例承担。朝华酒店不承担装修损失的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，朝华酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由广州朝华酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年三月十五日书记员  陈婷婷郭蔚琳