福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽02民终479号 上诉人（一审原告）：厦门华菲物业管理有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道266号世侨中心803单元。 法定代表人：李刚艺，董事长。 委托诉讼代理人：郑鹭丹，福建首嘉律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：厦门市海沧区彼岸嘉裕幼儿园，住所地厦门市海沧区沧林东一里369号。 法定代表人：李平，校长。 委托诉讼代理人：廖立荣，福建理则达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏小凤，福建理则达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李平，女，1962年1月31日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：廖立荣，福建理则达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏小凤，福建理则达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：厦门启鹭房地产开发有限公司，住所地厦门市海沧区沧林东一里374号202室。 法定代表人：BARRIAMARIOGO，执行董事。 委托诉讼代理人：赖洪德，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾文威，福建天翼律师事务所律师。 上诉人厦门华菲物业管理有限公司（以下简称“华菲物业公司”）因与上诉人厦门市海沧区彼岸嘉裕幼儿园（以下简称“彼岸嘉裕幼儿园”）、被上诉人李平、厦门启鹭房地产开发有限公司（以下简称“启鹭房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2020）闽0205民初1500号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月7日受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 华菲物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案讼争房屋不是小区配套公共建筑，而是拥有私人产权可以出售出租的商品房。1、讼争房屋是具有私有产权可以出租出售的商品房，只是该商品房的用途被政府批文限定为幼儿园，属于小区业主所有，不属于小区配套公建。2、讼争房屋开办的幼儿园并不是公益免费招收幼儿入园的，而是向业主承租商品房自主经营自负盈亏对外招收幼儿收费民办非企业法人。政府给予的优惠政策和补贴只是予以扶持帮助，不能成为“公建”或不缴交物业服务费等的理由。3、根据厦门海沧台商投资区建设局文件厦沧建[2005]141号《关于东屿海滨花园方案设计的批复》，讼争房屋所在项目为“九幢高层住宅楼、一幢五层商场、一幢9班幼儿园及一幢开闭所组成”，均属于商品房开发项目，并没有将幼儿园单列为小区公共建筑。讼争房屋若是小区配套公建就应当像小区的其他公共建筑一样为全体业主所共有，不得上市交易买卖。一审庭审证实启鹭房地产公司在诉前不久将讼争房屋进行商品房买卖出售给他人，再次证明讼争房屋是商品房，不是小区公建，其出租做为幼儿园与小区的商场一样均对外开放经营，并不是单独为小区业主服务的配套公共建筑。二、一审判决以“上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》约定‘配套公建面积为3053㎡、配套公建：X元㎡/月’的内容，三被告认为，根据上述合同条款的内容系明确约定彼岸嘉裕幼儿园所使用的场地是小区配套公建不须缴纳物业服务费”为由，采纳三被上诉人抗辩意见不支持上诉人的诉讼请求没有法律和事实依据，显然是错误的。1、《物业服务合同》的主体是上诉人和业主委员会，该合同内容是他们关于东屿海滨花园物业服务事项协商一致的意思表示，而三被上诉人均不是合同当事人，并不完全知道合同当事人的意思表示，其对合同条款涵义的解释与合同当事人的解释相悖，应当采信合同当事人的解释。2、有关“公建”乃至“小区配套公建”的定义应当以法律法规规定和政府项目批文为依据，任何组织和个人无权擅自认定，也不能通过合同来随意约定。3、一审判决在已认定“华菲物业公司在签订《前期物业合同》后，为东屿海滨花园小区提供了物业服务。”判决彼岸嘉裕幼儿园支付物业费，亦应支持其后华菲物业公司同样为东屿海滨花园小区提供了物业服务的要求幼儿园支付物业费的诉求。三、启鹭房地产公司是讼争房屋的产权人即业主，其向物业服务人支付物业费既是法定义务，也是合同义务。启鹭房地产公司与彼岸嘉裕幼儿园签订房屋租赁合同，该合同约定彼岸嘉裕幼儿园应当缴交物业管理费，但作为业主启鹭房地产公司并不因该租赁合同的约定而免除其缴交物业费的义务。本案启鹭房地产公司未督促承租人按时缴交物业费，以及在承租人拒交拖欠物业费情形之下没有及时补缴物业费的行为显然违反法律规定和合同约定，具有明显过错，因此启鹭房地产公司不但须支付物业费，还应当承担违约责任。四、业主缴交的公维金是用于东屿海滨花园小区公共建筑设施设备的维护修缮之用，不是华菲物业公司私有的。讼争房屋与其他小区业主房屋属于同一房地产开发项目，统一立项、统一规划设计，统一施工建设，在同一地块之下共用地上地下管线，其自来水系统、排水排污系统、供电系统，消防系统、通讯系统等等都是一体建造共同使用，不能分开单独使用的。一审以讼争房屋“独立成栋”为由判决三被上诉人不用支付公维金，该判决结果必然是损害小区其他已经缴交公维金业主的权益。五、彼岸嘉裕幼儿园是李平个人开办的非企业法人，因此依照法律规定，李平应当对彼岸嘉裕幼儿园的债务承担连带责任。综上所述，一审判决事实认定不清、适用法律错误，应当予以纠正。 彼岸嘉裕幼儿园、李平答辩称，一、华菲物业公司以涉案房产可以出租出售为由而主张涉案房产不属于小区配套公建，该主张是错误的。1、判断建筑物是否属于配套公建是取决于其用途的，涉案房产所在小区东屿海滨花园的《建设工程规划许可证》第十条明确载明公共建筑配套要求：应按照《城市居住区规划设计规范》分级配套相关公共服务设施，包括教育、卫生、文体、商服等设施及《关于东屿海滨花园方案设计的批复》亦载明小区由包括一栋9班幼儿园在内组成，因此涉案房产早在开发设计建设时既已确定为小区配套公建，不存在通过合同双方当事人的约定确定涉案房产是配套公建之说。2、鉴于涉案房产并非划拨用地，也非政府出资建设，而是由开发商出资建设，因此涉案房产原产权是归开发商启鹭房地产公司所有的，那么启鹭房地产公司将涉案房产出售给案外人，买受人在受让涉案房产后亦将涉案房产出租作为开办幼儿园使用，均未违反法律禁止性规定。二、华菲物业公司无权向彼岸嘉裕幼儿园收取任何物业管理费、公共维修资金。其一，如前所述，涉案房产属于小区配套公建，对于小区配套幼儿园、小学类的公共配套设施物业，物业服务主管部门---厦门市发改委及市价格主管部门从未核准物业服务机构对此类物业收取物业服务费用。其二，涉案《东屿海滨花园前期物业管理委托合同》并没有对小区配套幼儿园这一类型物业约定收费，特别是涉案《东屿海滨花园物业服务合同》第七条第二款物业服务费标准④配套公建（幼儿园）×元/月/平方米，可见涉案两份合同均没有约定小区配套幼儿园需要缴纳物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，华菲物业公司在没有合同依据的情况下向彼岸嘉裕幼儿园主张收取物业服务费显然属于擅自扩大收费范围的违规收费行为，其诉求不应得到支持。其三，彼岸嘉裕幼儿园自2012年8月起即被教育主管部门批准确认接受政府补助民办普惠性幼儿园，根据《中华人民共和国民办教育促进法》第三条以及《厦门市鼓励社会力量办学若干规定》第十三条的规定，华菲物业公司无权按照商铺、住宅标准向彼岸嘉裕幼儿园主张收取物业管理费、公共维修资金。三、一审法院虽认定华菲物业公司为东屿海滨花园提供了物业服务，但这并不等同于其为彼岸嘉裕幼儿园提供了物业服务，彼岸嘉裕幼儿园与东屿海滨花园住宅小区是两个完全独立的封闭区域，华菲物业公司并未向彼岸嘉裕幼儿园提供任何具体的物业服务。彼岸嘉裕幼儿园与住宅小区各自有独立围墙和出入口，已分割成地理空间各自独立的两个封闭区域，华菲物业公司并未向彼岸嘉裕幼儿园提供具体的物业服务，其为彼岸嘉裕幼儿园所提供的唯一一项服务是生活垃圾清运服务，彼岸嘉裕幼儿园亦支付了相应的费用。综上，华菲物业公司要求彼岸嘉裕幼儿园向其缴纳物业服务费、公共维修资金及违约金的主张，既无合同依据，亦无法律依据，恳请法院依法驳回其的全部诉求。 启鹭房地产公司答辩称，一、华菲物业公司主张启鹭房地产公司需对案涉物业服务费承担共同付款责任，缺乏事实和法律依据，一审判决驳回其对启鹭房地产公司的诉讼请求，合法有据。根据《东屿海滨花园前期物业管理委托合同》第八条、《东屿海滨花园物业服务合同》第七条第七项及《物业管理条例》第四十一条的规定，启鹭房地产公司已经与厦门市湖里区嘉裕英语幼儿园约定，若案涉房产有物业服务费等费用，由厦门市湖里区嘉裕英语幼儿园自行承担，启鹭房地产公司承担连带交纳责任。一审庭审中，华菲物业公司明确要求启鹭房地产公司承担共同付款责任，缺乏事实与法律依据，一审判决驳回其对启鹭房地产公司的诉讼请求，合法有据。二、根据设计规划，案涉房产仅能用于开设幼儿园，属于小区配套的公共服务（教育）设施，具有一定的公益性，其有别于住宅、商场、店面等。根据《城市居住区规划设计规范》（2002年版）第6.0.1条的规定，东屿海滨花园住宅小区属于居住小区，必须配置包括教育、卫生、文体等相关的公共服务设施。东屿海滨花园的《建设工程规划许可证》中也明确“应按照《城市居住区规划设计规范》分级配建相关公共服务设施。包括教育、卫生、文体、商服等设施”。案涉房产系为满足前述要求而配置的、专门用于开设幼儿园的公共服务（教育）设施，具有一定的公益性，用途特殊，其有别于住宅、商场、店面等其他物业。案涉房产的权属并不影响其是否是配套公建的认定，华菲物业公司在上诉状中的主张案涉房产不是配套公建，缺乏依据。三、华菲物业公司主张物业服务费不但违反合同约定，而且属于扩大收费范围，违反法律规定，应当驳回其诉讼请求。1.因案涉房产的特殊用途，根据案涉的合同约定，华菲物业公司在签约时，已经明确不对案涉房产计收物业管理服务费。首先，在前期物业合同中，第一条明确约定物业的总面积为131289.30平方米，包括幼儿园3053.00平方米，而在第六条不对幼儿园约定收费标准；在2017年物业合同中，第一条明确约物业的总建筑面积134670.57平方米，包括配套公建3053平方米，而在第七条将配套公建的收费标准打叉；这均是华菲物业公司对案涉房产不计取物业服务费的明确约定。其次，华菲物业公司采取的是包干的方式计收物业服务费，其已经明确了其计费的范围和服务的范围，应当严格遵照履行。最后，华菲物业公司2009年至今，从未向启鹭房产公司或案涉房产的其他业主主张物业服务费，也印证对案涉房产不计取物业服务费的事实。2.华菲物业公司计取物业服务费的范围、标准、计算方式等均应严格依据物业服务合同的约定，在合同未约定的情况下，华菲物业公司主张费用，属于擅自扩大收费范围，违反法律规定，其诉求不应予以支持。3.华菲物业公司依据物业合同提起本案诉讼，主张启鹭房地产公司需支付相关的物业服务费等。现华菲物业公司又在上诉状中主张，启鹭房地产公司不是案涉物业合同当事人，这显然前后矛盾。四、案涉房产独立于东屿海滨花园住宅小区，由彼岸嘉裕幼儿园自主管理，华菲物业公司未为案涉房产提供物业服务，其主张物业服务费用等缺乏依据。1.根据彼岸嘉裕幼儿园提供的证据可以看出，案涉房产被分隔在案涉小区之外，形成了一个独立、封闭式的物业。并且，案涉房产中的清洁卫生、绿化养护、保安措施均是彼岸嘉裕幼儿园另行聘请人员进行。庭审中，华菲物业公司也自认，其与案涉房产唯一有联系的垃圾清运服务，也仅仅是代收费用，实际由市政环卫部门进行清运。因此，华菲物业公司事实上并未为案涉房产提供物业服务。2.不能仅因案涉房产位于小区红线图内，来认定华菲物业公司已提供物业服务，华菲物业公司主张其已经提供物业服务，应当提供证据证明。五、华菲物业公司主张公共维修金及违约金缺乏依据。1.案涉房产同别墅一样，均单独成栋，属于独立产权，由业主自行对房产进行维护，不在计取公共维修金的范围内。2017年物业合同第七条关于公共维修金收费标准中，别墅排除在收费范围外可以印证这一点。2.华菲物业公司仅是有权代收相关的维修金，并无权就此主张任何收益或损失，且物业服务合同中并无任何公共维修金的违约金的约定，华菲物业公司无权主张任何的违约金。六、华菲物业公司一审主张的大部分物业服务费已经超过诉讼时效，且主张物业服务费的违约金计算标准过高。自起诉之日往前推三年以前的物业费均已超过法律规定的诉讼时效，依法不应当得到支持。另外，华菲物业公司并不存在损失，其即便有权收取案涉房产的物业服务费，其主张的违约金标准过高。综上所述，华菲物业公司上诉请求缺乏依据，应予驳回。 彼岸嘉裕幼儿园上诉请求：1.依法撤销原判第一项判决，改判驳回华菲物业公司对彼岸嘉裕幼儿园的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由华菲物业公司承担。事实与理由：华菲物业公司主张对彼岸嘉裕幼儿园承租使用的幼儿园这一小区配套公建设施物业收取物业管理费，既无合同依据，亦无法律依据。华菲物业公司对彼岸嘉裕幼儿园所提出的一审全部诉求依法均应被驳回，理由如下:二份《物业服务委托合同》均未将诉争的小区配套公建设施（教育）幼儿园物业列入华菲物业公司可以收取物业服务费的物业服务对象范围，华菲物业公司主张向彼岸嘉裕幼儿园收取物业服务费没有合同依据。一审判决仅仅根据《前期物业合同》第一条中包含了幼儿园物业，因而对小区物业情况描述属于华菲物业公司的物业服务对象，并因此判由彼岸嘉裕幼儿园向华菲物业公司支付2016年8月6日至2017年10月31日期间的物业服务费47075.2元，明显是对合同内容断章取义所导致的错误解读，该判决理由是不能成立的。华菲物业公司向彼岸嘉裕幼儿园主张收取物业服务费没有事实、政策依据。从彼岸嘉裕幼儿园庭前提交的证据3中的5张现场照片可以清楚看到，彼岸嘉裕幼儿园承租使用的幼儿园物业位于住宅小区的围墙、大门外侧，地理空间完全独立，具备自主进行物业综合管理条件的独立区域，幼儿园与隔壁住宅小区各自有独立围墙和出入口，已分割成地理空间各自独立的两个封闭区域，完全具备划分为一个独立物业管理区域的条件。彼岸嘉裕幼儿园自2010年开办幼儿园以来，对幼儿园园区内外的卫生清洁、园林绿化修剪、管理、保安、卫生消杀等全部物业管理事项均由彼岸嘉裕幼儿园自行雇请工人负责，自行承担工人工资、费用，不需要华菲物业公司提供的“物业服务”。彼岸嘉裕幼儿园自2010年下半年开园以来，华菲物业公司为彼岸嘉裕幼儿园所提供的唯一一项服务是生活垃圾清运服务，对华菲物业公司所提供的此项服务，彼岸嘉裕幼儿园已按双方约定的费用标准向华菲物业公司支付了单项“垃圾处理费、特约服务费”。这一事实充分证明了彼岸嘉裕幼儿园该交的费用已经交清了，不存在拖欠华菲物业公司物业服务费事实。综上所述，华菲物业公司主张收取小区配套公建（幼儿园）物业的物业服务费、公共维修金及违约金之一审诉求，没有法律依据，亦没有合同根据，依法应予全部驳回。 华菲物业公司答辩称：本案涉案房产是商品房，跟其他的有关商场一样，都属于开发商出售。房地产公司将有关城市配套设施作为他用，认为彼岸嘉裕幼儿园涉及的房产是配套公建，彼岸嘉裕幼儿园主张其属于教育性质，商场属于商业性质，按照彼岸嘉裕幼儿园的逻辑，商场也属于公建性质。教育、卫生、文体、商场等设施，在批文中没有将案涉房产批准为公建，也没有表示彼岸嘉裕幼儿园是不需要缴纳物业服务费的。没有任何证据证明作为彼岸嘉裕幼儿园的所有人和使用人是公共性质就可以不交物业服务费，彼岸嘉裕幼儿园的请求没有事实和法律依据。 李平答辩称，同意彼岸嘉裕幼儿园的上诉意见。 启鹭房地产公司答辩称，一、根据案涉的物业合同约定，案涉房产无需支付物业服务费等费用，同意彼岸嘉裕幼儿园的上诉理由。二、启鹭房地产公司系与厦门市湖里区嘉裕英语幼儿园签订的租赁合同，彼岸嘉裕幼儿园系实际使用人，若案涉房产存在物业服务费及公共维修金，应当由彼岸嘉裕幼儿园承担。 华菲物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李平、启鹭房地产公司、彼岸嘉裕幼儿园缴纳2009年1月1日至2020年6月30日的物业服务费590528.6元及违约金136560.82元（按银行同期利率计算，暂计至2020年6月30日，实际数额计至付款日）；2.判令李平、启鹭房地产公司、彼岸嘉裕幼儿园支付2009年1月1日至2020年6月30日的日常公共维修资金86239.2元及违约金21103.19元（按银行同期利率计算，暂计至2020年6月30日，实际数额计至付款日），以上两项诉讼请求合计金额暂共计为834431.8元；3.由李平、启鹭房地产公司、彼岸嘉裕幼儿园承担诉讼费用。 一审法院认定的事实： 东屿海滨花园住宅小区配套幼儿园（址于海沧区××东一里××号），在东屿海滨花园住宅小区红线图范围内，产权登记面积为3124.46㎡，独立成栋，房屋性质为商品房，用途为幼儿园。启鹭房地产公司系东屿海滨花园住宅小区的开发商，2019年1月18日前系东屿海滨花园住宅小区配套幼儿园的所有权人。2019年1月18日，东屿海滨花园住宅小区配套幼儿园所有权人为案外人吴仁钧（ＢＡＲＲＩＡＤＥＮＮＩＳＴＩＮＧ）和刘纯真（ＬＩＭＴＲＵＤＹＪＡＯ）。 2008年6月23日，启鹭房地产公司（甲方）与华菲物业公司（乙方）签订《前期物业合同》，约定由华菲物业公司为东屿海滨花园提供前期物业管理服务。第一条“物业基本情况”载明：小区内住宅、商场、一层店面、幼儿园、地下、其他的面积，其中幼儿园面积为3053㎡；管理期限：自签订之日起至业主委员会成立之日止；第六条“物业服务费用”载明：收费标准为住宅1.5元/㎡/月、一层店面1.5元/㎡/月、商场2元/㎡/月、地下车位80元/位/月，公共维修金为住宅0.3元/㎡/月、一层店面0.2元/㎡/月、商场0.5元/㎡/月、地下车位5元/位/月，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的前5天履行交纳义务；第八条载明：业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，业主负连带缴纳责任；第二十三条“违约责任”载明：未能按时足额缴纳物业服务费用的，按每日3‰的标准支付违约滞纳金。 2008年11月30日，李平作为承租人代表，代表湖里嘉裕幼儿园向启鹭房地产公司承租东屿海滨花园小区内幼儿园，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限：2009年1月1日至2019年1月1日；第五条载明“承租人负责支付租赁房屋的物业管理费等与使用该房屋有关的所有费用”。 彼岸嘉裕幼儿园系东屿海滨花园住宅小区配套幼儿园的实际使用人，成立于2010年11月2日，为海沧区教育局主管的民办非企业单位，李平系该幼儿园法定代表人。 厦门市海沧区发展和改革局于2009年8月24日发出厦海发价【2009】20号文件，载明“华菲物业公司按物业服务合同执行物业服务费，即1.6㎡/月、房屋公共维修金按0.2元/㎡/月收取。” 2017年10月31日，厦门市海沧区东屿海滨花园第一届业主委员会（甲方）（以下简称“东屿花园业委会”）与华菲物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由华菲物业公司对东屿海滨花园提供物业管理服务。第一条载明：物业项目包含高层住宅、别墅、商业、配套公建、地下室及其他、绿化等面积，其中配套公建面积为3053㎡；物业服务期限：2017年11月1日至2022年10月31日止；物业服务内容：负责共用部位、共用设施、公共区域、公共园林景观、公共秩序的维修、维护和管理，代收代缴垃圾处理费、提供特约有偿服务等；第七条“物业服务费”载明收费标准为：“多层住宅：X元㎡/月；高层住宅1.5元/㎡/月；别墅1.5元㎡/月；配套公建：X元㎡/月；办公楼：X元㎡/月；商业物业1.5元/㎡/月”；公共维修金标准：高层住宅0.2元/㎡/月、商业物业0.2元/㎡/月；相关费用按月、季或半年收取；第七条第七项载明：业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，业主负连带支付责任；第十六条“违约责任”载明：业主经乙方书面催缴，未按时足额支付物业费，应按照每日3‰标准支付违约金。 2019年7月29日，福建九信律师事务所依华菲物业公司委托，向彼岸嘉裕幼儿园发出律师函【编号：（2019）九民非诉（函）字第7029-10】，催促彼岸嘉裕幼儿园支付拖欠的2009年1月至2019年7月彼岸物业管理费共计3954743.21元，履行期限为收到函件的15日内。彼岸嘉裕幼儿园确认于2019年8月6日收到该律师函。 现李平、彼岸嘉裕幼儿园称彼岸嘉裕幼儿园为非营利性的社团组织，并非接受物业服务的公共区域，华菲物业公司亦未提供相关物业服务，并提交以下证据：1.《厦门市海沧区发展和改革局文件》，载明彼岸嘉裕幼儿园作为民办普惠性一级幼儿园的收费标准；2.收款收据及发票多张，载明彼岸嘉裕幼儿园向华菲物业公司支付相关的垃圾清运费、特约服务费；3.小区照片，显示彼岸嘉裕幼儿园有独立的区域，实行封闭式管理。华菲物业公司质证认为幼儿园的污水排放与小区是一体的，不是独立的，且政府对幼儿园的补贴、实行封闭式管理均不是免交物业费的事由。垃圾处理费是环卫局收取的费用，其提供的物业服务包括清洁卫生、垃圾搜集，管道疏通，消防系统、道路公共秩序等的管理。 启鹭房地产公司提交厦门海沧台商投资区建设局厦沧建【2005】141号文件《关于东屿海滨花园方案设计的批复》，载明：厦门启鹭房地产开发有限公司：你司东屿海滨花园方案设计文件及申请审批报告收悉。经我局研究，现批复如下：总平设计：1、该项目位于海沧新市区绿苑滨海居住区内，总用地面积50156.106平方米，总建筑面积131289.3平方米（其中计容面积120373.2平方米，永久架空及屋顶机房面积2484平方米，地下面积9070.8平方米），容积率2.40，建筑密度27.5%，绿地率35%。区内由九幢高层住宅楼、一幢五层商场、一幢9班幼儿园及一幢开闭所组成。总平布置基本符合《绿苑滨海居住区修建性详细规划》要求，原则同意该总平方案。……二、建筑及结构：5、9班幼儿园位于地块北面，三层框架结构，建筑高度约13米。一层层高4.5m；其余各层高3.6m。文件时间为2005年6月24日。启鹭房地产公司提交东屿海滨花园5#-7#楼建设工程规划许可证，附件第10条载明：公共建筑配套要求：应按照《城市居住区规划设计规范》分级配建相关公共服务设施。包括教育、卫生、文体、商服等设施。……拟证明东屿海滨花园住宅小区配套幼儿园为公共服务（教育）设施，区别于住宅、商场、店面等其他物业。华菲物业公司质证认为该批复证明幼儿园是商品房，并非政府立项。 另查明：华菲物业公司提交2019年1月至2020年6月的物业缴费通知单，载明：缴费单元：DYHB-QT-02嘉裕园，面积：3124.46㎡，物业收费项目包含管理费、公维金，共计676762.8元。上述物业缴费单均未载明回执或收件人。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。 一、关于本案诉争费用的诉讼时效问题。 华菲物业公司于庭审中明确其主张自2009年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费、房屋公共维修金。根据审理查明的事实，华菲物业公司于2019年7月29日发出律师函，彼岸嘉裕幼儿园于2019年8月6日收到，应视为华菲物业公司催告物业服务费的意思表示已到达彼岸嘉裕幼儿园，成立诉讼时效的中断。华菲物业公司提交的物业缴费通知单未提交回执和收件情况，不能构成诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、第一百九十二条“诉讼时效期间届满的,义务人可以提出不履行义务的抗辩”的规定，一审法院认定华菲物业公司诉请2016年8月5日之前的物业服务费诉求已超过诉讼时效，其后至2020年6月30日的诉求诉讼时效期间尚未届满，三被告提出物业费已超过诉讼时效的抗辩意见部分成立。故华菲物业公司诉请的物业服务费未超过诉讼时效范围的是《前期物业合同》项下自2016年8月6日至2017年10月31日的部分、《物业服务合同》项下自2017年11月1日至2020年6月30日的部分。至于房屋公共维修金系为全体业主利益收取，华菲物业公司仅是代收代管单位，不适用诉讼时效的规定。 二、关于华菲物业公司能否依据案涉合同收取物业服务费及收费标准如何确定的问题。 1、华菲物业公司能否依据《前期物业合同》向彼岸嘉裕幼儿园收费。华菲物业公司在签订《前期物业合同》后，为东屿海滨花园小区提供了物业服务。《前期物业合同》未超过诉讼时效范围的是2016年8月6日至2017年10月31日期间的物业服务费，被告辩称彼岸嘉裕幼儿园属于民办普惠性幼儿园，依法享受免交物业服务费的鼓励优待政策，并提交垃圾清运费等缴费凭证的复印件作为证据，但并未提交无需缴纳物业服务费的证明，故一审法院对此不予采信。根据现有证据和本案的具体情况，一审法院酌定彼岸嘉裕幼儿园按每月1元/㎡的标准支付物业服务费。经核算，彼岸嘉裕幼儿园尚欠2016年8月6日至2017年10月31日期间的物业服务费47075.2元（3124.46㎡×452天÷30天×1元/㎡/月）。彼岸嘉裕幼儿园并非无故拖欠物业服务费，华菲物业公司主张按月利率3.62‰的标准支付违约金，不予支持。 2、华菲物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》约定“配套公建面积为3053㎡”、“配套公建：X元㎡/月”的内容。三被告认为，根据上述合同条款的内容系明确约定彼岸嘉裕幼儿园所使用的场地是小区配套公建不须缴纳物业服务费。一审法院认为，若双方当事人对于合同中使用的文字表述赋予了共通的意义，应当依照其共通的意思。华菲物业公司签订的两份物业合同中，《前期物业合同》有“幼儿园面积为3053㎡”，结合启鹭房地产公司提交的《关于东屿海滨花园方案设计的批复》、东屿海滨花园5#-7#楼建设工程规划许可证，三被告就上述合同条款的解释，即双方约定幼儿园为配套公建，在收费标准部分约定“配套公建：X元㎡/月”则是明确幼儿园作为配套公建不须缴纳物业服务费，较符合合同解释的规定。因此，一审法院采纳三被告对诉争条款的抗辩意见，即《物业服务合同》的条款应解释为双方约定幼儿园是小区配套公建不须缴纳物业服务费。华菲物业公司据《物业服务合同》主张自2017年11月1日至2020年6月30日的物业服务费缺乏合同依据，依法不予支持。 三、关于房屋公共维修金的收费问题。华菲物业公司主张2009年1月1日至2020年6月30日期间的房屋公共维修金86239.2元。依据《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，彼岸嘉裕幼儿园所使用的幼儿园场地独立成栋，且与住宅在不同的区域，华菲物业公司请求支付房屋公共维修金缺乏依据，不予支持。华菲物业公司在此基础上请求的房屋公共维修金的违约金也缺乏依据，一审法院一并予以驳回。 四、李平系彼岸嘉裕幼儿园的法定代表人，其签订房屋租赁合同、经营彼岸嘉裕幼儿园的行为系法定代表人履行职务行为，华菲物业公司主张其个人对彼岸嘉裕幼儿园的欠付费用承担责任缺乏法律依据，依法不予支持。 五、启鹭房地产公司在2019年1月18日前系彼岸嘉裕幼儿园实际使用场地的所有权人，其作为业主对实际使用人欠付的物业服务费依法承担连带责任，但华菲物业公司请求其承担共同付款责任，缺乏依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条、《住宅专项维修资金管理办法》第六条的规定，判决：一、被告厦门市海沧区彼岸嘉裕幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告厦门华菲物业管理有限公司2016年8月6日至2017年10月31日期间的物业服务费47075.2元；二、驳回原告厦门华菲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，2008年6月23日，启鹭房地产公司与华菲物业公司签订《前期物业合同》第一条“物业基本情况”载明：物业类型：住宅小区，总建筑面积：131289.30㎡，内含住宅、商场、一层店面、幼儿园、地下、其他的面积，其中幼儿园面积为3053㎡；……。第六条“物业服务费用”载明：物业管理费为住宅1.5元/㎡/月、一层店面1.5元/㎡/月、商场2元/㎡/月、地下车位80元/位/月，公共维修金为住宅0.3元/㎡/月、一层店面0.2元/㎡/月、商场0.5元/㎡/月、地下车位5元/位/月。2017年10月31日，厦门市海沧区东屿海滨花园第一届业主委员会与华菲物业公司签订《东屿海滨花园物业服务合同》第一条载明：物业类型：高层住宅、别墅、商住；总建筑面积：134670.57平方米，含高层住宅、别墅、商业、配套公建、地下室及其它、绿化等面积，其中配套公建面积为3053㎡；第七条“物业服务费”载明物业服务费标准为：“多层住宅：X元/㎡/月；高层住宅1.5元/㎡/月；别墅1.5元/㎡/月；配套公建：X元/㎡/月；办公楼：X元/㎡/月；商业物业1.5元/㎡/月；公共维修金标准：高层住宅0.2元/㎡/月、商业物业0.2元/㎡/月。”从上述两份的物业合同相关条款对物业服务范围及物业收费标准的约定可见，案涉合同均未就彼岸嘉裕幼儿园的物业费收费标准进行约定。结合启鹭房地产公司提交的《关于东屿海滨花园方案设计的批复》、东屿海滨花园5#-7#楼建设工程规划许可证，以及案件当事人就上述合同条款的解释，《物业服务合同》的条款应解释为双方约定幼儿园是小区配套公建不须缴纳物业服务费。且从案件的相关证据可以证明，案涉房产被分隔在案涉小区之外，形成了一个独立、封闭式的物业，华菲物业公司未能举证证明其为彼岸嘉裕幼儿园提供了相应的物业服务。故案涉物业合同对彼岸嘉裕幼儿园不具有约束力，华菲物业公司据此要求彼岸嘉裕幼儿园向其支付物业服务费缺乏合同和法律依据，本院对其上诉主张不予采纳。彼岸嘉裕幼儿园的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，酌定彼岸嘉裕幼儿园按每月1元/㎡的标准支付物业服务费缺乏合同依据，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销厦门市海沧区人民法院（2020）闽0205民初1500号民事判决； 二、驳回厦门华菲物业管理有限公司的诉讼请求。 本案一审案件受理费6072元、二审案件受理费12144元，均由厦门华菲物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （林丽珊） 二〇二一年三月二日 书记员（ 林斐 珺） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。