江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11829号上诉人（原审被告）：黄明军，男，汉族，1992年6月25日出生，住陕西省紫阳县。被上诉人（原审原告）：邢伟，男，汉族，1957年10月1日出生，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人黄明军因与被上诉人邢伟房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初8528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人黄明军与被上诉人邢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄明军上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令黄明军不赔付违约金。事实与理由：疫情属于不可抗力，案涉店铺从疫情开始即被政府贴封条封住，直到2020年5月份才解封。租金交至同年7月1号，新房东答应免租一个月。另外，案涉房屋处于低洼地段，6月份到7月份暴雨季节，一下雨就会从门口和屋后墙角倒灌水，导致积水20厘米左右，墙纸，沙发全都被泡坏，无法用电，无法营业。2020年6月10号至6月18号下了一个星期雨。签合同时，房东未告诉实情，交了两万转让费接手才知道，投资全部亏完。本人第一次做生意，转让费、租金、装修费、设备设施共花了13万元，最后花两万多把顾客会员卡退完。本人也知道提前退租理亏，可以把5000元作为对房东补偿。邢伟辩称，租赁合同约定租期到2021年12月31日止，黄明军从2020年6月15日之后就未交纳房租，经多次催促，考虑疫情原因同意迟延支付，直到和新房东签订协议后，也将新协议向黄明军出示，且通过微信告知，但黄明军仍不能支付房租。2020年8月2日，案外人白怀玉说再给几天时间，过了几天黄明军明确答复说他已经搬出去了，5000元押金也不要了。由于其违约行为，造成电费、房租等损失，至今房屋仍未出租，考虑另案再主张。邢伟向一审法院起诉请求：1.黄明军支付欠缴租金6285元；2.支付欠缴电费543元；3.支付违约金2万元；4.黄明军负担诉讼费用。一审法院认定事实：南京市鼓楼区姜家园102号房屋原所有权人是南京特种汽车制配厂有限公司（以下简称汽车制配厂），建筑面积为534.08㎡，规划用途为商业、办公。2018年12月30日，汽车制配厂（出租方，甲方）与邢伟的妻子段惠宁（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将南京市姜家园102号-2房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方开展经营活动等有关事宜，房屋建筑面积为35平方米；租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止；第一年房屋租金为4万元，自第2年起，在上一年年租金的基数上每1年递增4%等。2019年3月30日，邢伟（出租方，甲方）与黄明军（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋坐落于南京市鼓楼区；甲乙双方商定房屋租赁期限为33.5个月，即自2019年3月15日至2021年12月31日止；甲方将租赁房屋出租给乙方做经营使用（不得经营餐饮、宠物业务）；该房屋年租金为62000元，租金采用先付后租、半年一付方式；本合同生效后5日内，乙方付给甲方半年租金31000元，以后的租金按半年预付，乙方在6月15日或12月15日前向甲方预付；因房屋使用产生的水费、电费、气费、电话费、网络费、有限电视费、物业管理费等由乙方承担；乙方承租期间，如甲方承租该房的房东上涨该房的租金，上涨部分的数额（凭相关房屋租赁合同或调价书面通知及其房租收据）由乙方承担，乙方承担的上涨租金，应在最近的缴费时间段，汇同下期房租一并向甲方缴付；甲乙双方达成租赁意向时，乙方付给甲方的5000元作为租房定金，本合同签署生效后，租房定金作为乙方按时如数缴纳租金、其他有关费用和履行本合同的租赁保证金；租赁期满，乙方守约且不欠任何费用，甲方全额退还乙方缴纳的租赁保证金（不计利息）；如乙方有违约或欠交应缴费用的情况，甲方有权扣除相应费用后将余额退还乙方；乙方在使用房屋过程中，房屋及其附属设施出现妨碍安全使用的损坏或故障时，应及时书面通知甲方修缮；租赁期届满，乙方所增加的设施和装修归甲方所有，乙方所增加的设施和装修所发生的费用，甲方不予任何补偿；因不可抗力导致房屋损坏或乙方损失的，甲乙双方互不承担责任；因不可抗力或意外事件致使房屋无法使用的，或属地征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋的，本合同提前终止，甲方应于本合同终止一周内退还乙方多余的房租；在租赁期间，乙方拖欠房屋租金超过应缴时限10天，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿给甲方造成的相应损失；在租赁期间，甲方有下列行为之一，乙方有权单方解除合同，甲方应赔偿给乙方造成的相应损失：①未按合同约定向乙方提供房屋；②未尽出租方应尽义务，致使乙方无法使用房屋；租赁期间，甲乙双方的任何一方违反本合同约定，由违约方向守约方支付违约金2万元，造成经济损失的，由违约方赔偿等。《房屋租赁合同》签订后，邢伟将案涉房屋交付黄明军使用，黄明军按合同约定的租金标准支付了截至2020年6月30日的租金。此外，黄明军向邢伟支付押金5000元。一审另查明，2020年6月1日，邢伟（承租人）与南京天灿棕榈岛酒店管理有限公司（以下简称天灿公司）签订《天灿房屋租赁合同》一份，约定：天灿公司将102号-2房屋租赁给邢伟使用，租赁期自2020年6月1日起至2021年12月31日止，共19个月，租金总计86588元等。一审庭审中，黄明军陈述：其承租案涉房屋是用于经营足疗店，案外人白怀玉是足疗店的老板，其系代白怀玉租房；邢伟对此予以认可。另陈述：案涉足疗店于2020年7月底闭店，其于2020年7月30日搬离案涉房屋，将房屋清空，但未将房屋钥匙交还邢伟，水电费亦未结清，搬离房屋时未告知邢伟，不清楚白怀玉有无告知。邢伟陈述：白怀玉于2020年8月6日才明确告知不租赁案涉房屋了，让其去收房，钥匙未交还，水电未结清。另陈述：天灿公司是案涉房屋的新产权人，其与天灿公司签订合同后，于2020年6月中旬告知白怀玉，并于2020年8月1日将合同通过照片形式发送给了白怀玉。邢伟还陈述：案涉房屋在2019年下大雨时确实发生过一次积水，白怀玉事后告知，要求维修；积水分为两部分，一部分是马路上的水，无法解决，另一部分是案涉房屋二楼的走道防水没有做好，有少许渗水，对此已联系汽车制配厂进行了维修；2020年六七月下大雨发生积水的时候，已将积水的情况告知天灿公司，至于天灿公司有无派人处理不清楚。积水的水量有限，只是一两天的事，不会造成黄明军无法使用房屋，不构成不可抗力或者意外事件；黄明军对此没有索。黄明军称，房屋积水虽然一两天可以清理干净，但是沙发全湿透，一两个星期不能坐人，沙发下面的足疗用品都泡坏了，需把东西晾干，物品补齐，有一两个星期无法营业。黄明军另提交照片一张，用以证明案涉足疗店在疫情期间被封，不允许经营。邢伟经质证认可真实性，但称足疗店只在2020年3月至4月期间被封。此外，邢伟自认黄明军于2020年8月6日将案涉房屋交还，租赁合同实际终止。一审还查明，在案涉房屋租赁过程中，邢伟与白怀玉通过微信就房屋租赁相关事宜进行了沟通。2020年5月31日，邢伟向白怀玉发送微信：“白怀玉、黄明军先生：你们好！近日可能有自称新房东的人来闹事，不管他说什么，怎么哄吓诈骗，目的是只有一个，那就是忽悠你们与他签署高价的租房合同。他们明知道见不得阳光，但采取了忽悠一个是一个的手段，郑重提醒你们不要上当！如果你们签了，今年4.8元一平，明年、后年呢？他们想要多少就多少，太可怕了。还有，疫情停业的免租问题、你们承租该房的转让费问题、我们之间合同约定的违约金问题等等，你们不是睁着眼睛吃哑巴亏吗？所以，为了我们的共同利益，特函告你们，一定不要被他们忽悠了，坚决不要理他！关于房子事，让他找我。我们之间有协议，我们要维权，也要为你们维权。事实上，房子具有所有权与使用权两重属性，他新房东即便拥有所有权，在2021年12月31日前，他不能拥有使用权…”。2020年8月3日，白怀玉向邢伟发送微信：“老板你好，很感谢你能在今年帮助我们，我们这个店请你给我们10天时间，我们找个下家来接手，到时候我们的押金不退作为报答你。你看怎么样？”邢伟回复：“白怀玉先生。不行啊，肯定不行！你哪里还有押金呢？你上期房租是交到6月底的。7月1日起，你就欠缴租金了，押金已经不够付了。先交三个月房租，已是我体谅你们了。本月7日前，你必须交给我三个月房租16000元。…你不能交给我三月房租，8日（周五）我即向鼓楼区人民法院起诉你和黄明军…”白怀玉回复：“那你不给我时间转出去，我也实在做不下去，我也没有钱继续租了，那个店亏了15万元左右，我也没有办法把这个店继续租下去了。我也只能退租了”“你要起诉那也没有办法，我是没有钱在去经营了。”邢伟回复：“先交钱，再转阿。别的，没得谈！”白怀玉回复：“我这里实在是没有钱，能不能给你打个条子。”邢伟回复：“不可能”“新房东涨我一万三千多房租，我都没让你承担…”白怀玉回复：“好的，过两天给你回复。”2020年8月6日，白怀玉向邢伟发送微信：“老板，我已经把店给你腾好了，押金我不退了，作为补偿。”一审法院认为，邢伟与黄明军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定严格履行各自义务。该合同约定的租赁期限至2021年12月31日止，在租赁期内，黄明军在未与邢伟协商一致，未告知邢伟，且未与邢伟办理交接手续，即从所租赁的案涉房屋内搬离，单方提前退租行为构成违约。黄明军辩称其提前退租是因为疫情、房屋发生积水以及房屋被拍卖产权人发生变更，并主张其不构成违约。首先，疫情虽然导致在案涉房屋内经营的店铺在一定期间内不能正常营业，但过后店铺恢复营业并不存在障碍，黄明军亦自认案涉店铺在2020年5月12日恢复营业，故疫情并不会导致案涉房屋租赁合同无法继续履行，不构成不可抗力。关于疫情问题，黄明军可向邢伟主张酌情减免疫情期间的房屋租金。其次，关于房屋积水问题，房屋因为下雨发生的一两次积水问题，并不会导致房屋租赁合同无法履行，不构成不可抗力。根据房屋租赁合同的约定，若积水确因房屋问题导致，黄明军应通知邢伟维修。若因房屋积水问题造成了损失，可以主张权利。最后，关于房屋产权人变更问题，因邢伟妻子段惠宁与案涉房屋原产权人汽车制配厂之间签订有《租赁合同》，租赁期限至2021年12月31日止，在租赁到期之前房屋产权人即使发生变更，根据买卖不破租赁的原则，并不必然导致《租赁合同》无法履行。且邢伟与案涉房屋新产权人就案涉房屋租赁事宜达成了相关协议。案涉房屋产权人的变更并不会导致《房屋租赁合同》无法履行，不属于意外事件。综上，黄明军辩称不构成违约依据不足，应不予采纳。关于违约损失，邢伟自认于2020年8月6日收回案涉房屋，故确认《房屋租赁合同》已于该日实际解除。黄明军应支付2020年7月1日至2020年8月6日期间租金。经计算，此期间租金为6200元。电费543元黄明军认可，予以确认。关于违约金2万元的诉讼请求，也具有事实和合同依据，予以支持。此外，考虑到2020年1月1日至2020年6月30日期间有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商铺无法经营，酌定减免租金一个半月计7750元。经抵扣，黄明军还应支付18993元。关于5000元押金，需满足退还条件后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决：一、黄明军于判决生效之日起十日内支付邢伟18993元；二、驳回邢伟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费471元，减半收取235.50元，由邢伟负担68.50元，黄明军负担167元。二审阶段，双方当事人均未提交新的证据，且均称对一审判决认定事实不持异议，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。相应的，在租赁合同中，承租人应当按照约定的期限支付租金。违反约定提前解除租赁合同的，应承担违约责任。本案中，黄明军未经双方协商一致，自行解除案涉租赁合同，属于违约行为。据此，一审判决根据双方约定租金标准计算未付租金符合双方约定，应予维持。关于租赁期间案涉房屋所有权人变更，因案涉租赁合同发生于黄明军与邢伟之间，黄明军提前解除合同主要原因并非该所有权人行使所有权所致，故该抗辩理由不成立。疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。黄明军于2020年5月重新开业，在本市疫情已经缓解情况下又主张解除案涉合同，不足以成为免除承担违约责任的理由。一审对于应付租金在扣除1.5个月基础上予以认定，并无不当。由于本案涉及未付租金及提前解除租赁合同应承担的违约责任认定，故关于案涉房屋因宜租问题导致黄明军财产损失，不在本案中处理。双方就违约责任的承担问题在租赁合同中约定为2万元，考虑到邢伟需就案涉房屋重新招租等客观事实，该约定不属畸高情形，应予维持。综上所述，黄明军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费274元，由黄明军负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二〇二一年三月十五日法官助理刘小琴书记员汪海燕