安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终399号 上诉人（原审被告）：阜南县平和置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY。 法定代表人：张亮亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑，安徽弘大律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审原告）：杨雷，男，1974年7月15日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审原告）：王慧新，女，1978年6月5日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司阜南支行，住所地安徽省阜阳市，住所地安徽省阜阳市阜南县城关镇谷河路**13412251521821818。 法定代表人：郭锐，该银行行长。 上诉人阜南县平和置业有限公司（以下简称平和公司）因与被上诉人杨雷、王慧新及原审第三人中国建设银行股份有限公司阜南支行（以下简称建行阜南支行）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初6085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平和公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。1.根据2020年1月25日《阜阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告（第一号）》及阜阳市人民政府办公室阜政办相关文件规定，涉案房屋顺延交房至2020年6月30日并无不当。且疫情属于不可抗力，应免除平和公司相应期限的责任；2.平和公司公司提交的《关于鹿城府开发商和业主代表见面协商的情况通报》由阜南县住房和城乡建设局发布，属于政府职能部门文件。该通报明确平和公司与业主代表之间达成一致意见，在政府宣布疫情防控解除前采取分批分栋的方式交房，解除后恢复正常交房方式。一审未采信该通报错误。 杨雷、王慧新辩称：一审判决正确，疫情并未影响正常生产活动，涉案房屋现在还不具备交付条件。 建行阜南支行未提交答辩意见。 杨雷、王慧新向一审法院起诉请求：1.解除其与平和公司签订的编号为201804090074号《商品房买卖合同》及其附件，及与建行阜南支行签订的《个人购房借款合同》及《住房公积金借款合同》；2.判令平和公司向杨雷、王慧新返还首付款207950元及利息（利息以50000元为本金自2017年7月9日起算，157950元的利息自2017年9月22日起算，均按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项清偿为止），并返还杨雷、王慧新已经向建行阜南支行支付的贷款本金（以建行阜南支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）及贷款利息损失（以建行阜南支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；3.判令平和公司向建行阜南支行偿还杨雷、王慧新自判决生效之日起按《个人购房/购车借款及担保合同》、《住房公积金借款合同》剩余的贷款本息；4.判令平和公司承担杨雷、王慧新因解除合同或提前还款应向建行阜南支行支付的违约金（以建行阜南支行于判决生效时出具的明细单为准）；5.判令平和公司支付杨雷、王慧新违约金7979.50元，并负担诉讼费用。 一审法院查明：2018年4月11日，杨雷、王慧新与平和公司签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：杨雷、王慧新购买平和公司开发的位于阜南县房屋一套，预测建筑面积95.23平方米，商品房单价为每平方米6862.32元，总价款为797950元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人应当于2018年4月9日前支付首期房价款207950元，占全部房价款的26%，余款590000元向出卖方指定的金融机构（贷款机构）申请贷款支付。合同第八条关于逾期付款责任中约定：（1）逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合查验合格；4、物业管理完善。合同第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理即（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金。 2018年4月11日，杨雷、王慧新与平和公司签订《补充协议》，协议第八条约定：买受人办理银行按揭贷款（含公积金贷款）时，须按银行（相关部门）的要求在签署本合同的3天内提供完整的资信证明及相关材料供银行（相关部门）审查，逾期不提供资信证明及相关材料供银行（相关部门）审查的，买受人应从签署本合同的第4天起，每逾期一天则按贷款总额的0.05%向出卖人支付违约金；若买受人逾期10天还不能提供资信证明及相关材料供银行(相关部门)审查，则出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取10000元违约金。 2017年7月9日，杨雷、王慧新支付定金50000元（后期抵付购房首付款），2017年9月22日，杨雷、王慧新支付房屋首付款157950元。余款590000元杨雷、王慧新办理了商业贷款。 2018年9月25日，杨雷、王慧新与建行阜南支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》,合同约定,借款人借款本金为290000元，借款期限为240个月，即2018年9月25日至2038年9月25日，该借款用于购买阜南县金海湾华府27号楼1单元2904室房屋一套。2018年9月27日，杨雷、王慧新与建行阜南支行签订《住房公积金借款合同》一份，申请住房公积金贷款300000元，借款期限240个月，自2018年9月27日至2038年9月27日。借款人的还款方法和还款金额为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还金额为1701.58元。若采用等额本金还款法，利息逐月结算还清。 杨雷、王慧新于2018年11月1日起逐月归还购房贷款本息。 涉案房屋至今未按合同约定日期交付。 2020年7月7日，杨雷、王慧新用EMS向平和公司邮寄了解除商品房买卖合同（预售）通知书1份，2020年7月8日，该通知书由平和公司签收。 一审法院认为，杨雷、王慧新与平和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，杨雷、王慧新与建行阜南支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房公积金借款合同》，均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效合同。平和公司未到庭参加诉讼，视为放弃权利。杨雷、王慧新依合同的约定向平和公司支付了购房款，平和公司应按约定在2019年12月30日前将经验收合格的房屋交付给杨雷、王慧新，但平和公司至今未能按约履行交付义务，已逾期超过30日，杨雷、王慧新要求解除与平和公司签订的《商品房买卖合同》（预售），符合合同约定及法律规定，予以支持。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该《商品房买卖合同》（预售）解除后，平和公司应按约将杨雷、王慧新支付的房款返还给杨雷、王慧新，并按照合同约定支付所产生的合理损失。杨雷、王慧新要求平和公司返还已付购房首付款及利息、已向建行阜南支行支付的贷款本金及利息损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。该首付款利息损失应以银行同期贷款利率为准，从支付之日起计算至款项还清之日止。贷款利息应自2018年11月1日起至判决生效之日止，按杨雷、王慧新向建行阜南支行支付的贷款利息为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房公积金借款合同》也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故平和公司应向建行阜南支行返还自判决生效之日起剩余贷款，平和公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行阜南支行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。杨雷、王慧新诉讼请求平和公司按照全部购房款的1%支付违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同……出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。”该合同为双方自愿签订，对双方均有约束力，杨雷、王慧新请求平和公司赔偿所付购房款的利息损失，一审法院也予以支持。因此，违约金的计算，应当按照合同约定的0.01%计算为79.80元。平和公司的抗辩认为其违约时间应在2020年1月24日停止，2020年1月25日新型冠状病毒开始。一审法院认为，2020年1月25日国家虽然采取疫情防控措施，但没有停止所有的生产经营活动，只停止了部分集聚性行业的工作。因此，平和公司没有证据证明其于2020年1月30日前交房。平和公司违约交房超过30日，杨雷、王慧新诉讼请求应予支持。对于平和公司的该辩称，不予采信。杨雷、王慧新诉讼请求中要求平和公司返还首付款207950元（其中包括定金50000元）及利息。本案杨雷、王慧新倾其一生积蓄购买该套房屋，理应精心选择，符合心愿，作为平和公司的开发商也实属不易，在建设过程中，难免出现问题。一审法院非常重视该起案件，极力想化解双方矛盾纠纷，履行合同，完成交易。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四之规定，一审法院判决：一、解除杨雷、王慧新与阜南县平和置业有限公司于2018年4月11日签署的编号为201804090074号的《商品房买卖合同》（预售）及附件；二、解除杨雷、王慧新与中国建设银行股份有限公司阜南支行于2018年9月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及2018年9月27日签订的《住房公积金借款合同》；三、阜南县平和置业有限公司返还杨雷、王慧新购房首付款207950元以及杨雷、王慧新已向中国建设银行股份有限公司阜南支行支付的贷款本金（以中国建设银行股份有限公司阜南支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、阜南县平和置业有限公司赔偿杨雷、王慧新以207950元为本金的利息（其中50000元从2017年7月9日起算，157950元从2017年9月22日起算，均至首付款本息返还清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、阜南县平和置业有限公司向中国建设银行股份有限公司阜南支行偿还杨雷、王慧新自判决生效之日起就《住房公积金借款合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款；六、阜南县平和置业有限公司赔偿杨雷、王慧新自2018年11月1日起至判决生效之日止,向中国建设银行股份有限公司阜南支行支付的贷款利息（以建行阜南支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、阜南县平和置业有限公司承担杨雷、王慧新因与中国建设银行股份有限公司阜南支行解除合同或提前还款应向中国建设银行股份有限公司阜南支行支付的违约金（以合同约定及中国建设银行股份有限公司阜南支行于判决生效时出具的实际发生的违约金明细单为准）；八、阜南县平和置业有限公司支付杨雷、王慧新违约金79.80元。以上三、四、五、六、七、八项均于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2269元，由阜南县平和置业有限公司负担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。杨雷、王慧新与平和公司签订的《商品房买卖合同(预售)》合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。前述合同约定平和公司应于2019年12月30日前向杨雷、王慧新交付该商品房，逾期超过30日后，杨雷、王慧新有权解除合同，但平和公司未按合同约定履行交房义务，其公司虽上诉称因受疫情影响，交房日期应予顺延，但其公司在本案一、二审中均未提交证据否定其公司实际逾期超过30天，涉案合同符合约定解除条件的事实，故一审确认前述合同解除并无不当。平和置业公司上诉称涉案商品房应顺延交房，一审认定事实错误，且应免除其公司相应期限责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。 《关于鹿城府开发商和业主代表见面协商的情况通报》仅系对平和置业公司与涉案小区业主代表就业主维权问题协商情况的通报，非规范性文件，不具有普遍约束力，故平和置业公司称应按照该通报内容所载，顺延交房的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4420.45元，由上诉人阜南县平和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 莉 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二一年三月四日 法官助理刘梦李 书记员王正 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。