广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21552号上诉人（原审被告）：姚军，男，1964年10月14日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：朱晓庆，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市鸿力物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北春鸿二街8号108铺。法定代表人：杨义方，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路17号。法定代表人：姜维涛。上诉人姚军因与被上诉人广州市鸿力物业管理有限公司（以下简称鸿力公司）、原审第三人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回鸿力公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由鸿力公司承担。事实和理由：一、鸿力公司不具备诉讼主体资格，一审法院判决姚军支付鸿力公司剩余房款150000元及违约金错误。（一）鸿力公司提交的《权利转让协议书》是无效的。1.《权利转让协议书》及《合同权利转让明细表》中康建公司签章的真实性无法确认。康建公司在被吊销营业执照前就下落不明，法定代表人也下落不明，鸿力公司提交的《权利转让协议书》中签名人员无法得到核实，盖章的真实性也无法确认，鸿力公司也明确承认《合同权利转让明细表》是2012年后补签的，因此，《权利转让协议书》真实性无法确认，也不能证明姚军的《商品房买卖合同》中收取房款权利属于转让范围。2.《权利转让协议书》是康建公司被吊销营业执照后签订的，股东未组成清算组未进行清算，康建公司股东未认可该协议。3.康建公司拖欠银行款项，单独对个别债权人清偿无效。4.康建公司2000年8月1日至2003年12月31日期间欠税7401586.40元，如对外转让债权，会侵害国家的财产权益，明显违法，不具有法律效力。5.鸿力公司不能提供有效债权证明，不能证明取得康建公司收取房款的权利时支付了对价。6.姚军与康建公司签订的《商品房买卖合同》是经房管部门备案的，而鸿力公司提交的《权利转让协议书》既未经房管局备案，又未经公证。7.《权利转让协议书》未征得其他债权人同意。8.《合同权利转让明细表》中文传若电话号码137××××3660是2008年10月7日开通的，而《权利转让协议书》上记载的签署时间是2007年7月9日，明显与事实不符。9.业主未向康建公司提供过第二代身份证复印件，《合同权利转让明细表》显示部分业主第二代身份证号码，与常理不符。10.鸿力公司不持有《商品房买卖合同》原件、购房发票原件、首期款收据原件，可以印证鸿力公司不是合法受让债权。1l.鸿力公司虽然提供了广州市仲裁委员会的调解书，但调解书内容仅是当事人确认《权利转让协议书》，并不是仲裁机构确认《权利转让协议书》的效力，且调解书制定不符合事实及法律程序。康建公司下落不明，其代理人员授权委托真实性无法确认，且康建公司被吊销营业执照，其股东应作为代表参加仲裁，仲裁调解书是在未查明事实，又违反程序的情况下作出的。（二）鸿力公司不具有诉讼主体资格。1.鸿力公司不是《商品房买卖合同》的签订主体。与姚军签订《商品房买卖合同》的是康建公司，不是鸿力公司，鸿力公司也不能证明是合法受让《商品房买卖合同》中的权利。2.康建公司未通知姚军已将《商品房买卖合同》中的权利转让给鸿力公司，对姚军不发生法律效力。康建公司从未通知过姚军已将《商品房买卖合同》中的权利转让给鸿力公司，根据《合同法》第八十条的规定，转让债权的通知应由合同相对方即康建公司发出，鸿力公司通知不发生相应的法律效力。二、在不考虑诉讼主体资格的前提下，鸿力公司所主张的剩余房款和违约金过了诉讼时效。（一）康建公司在被吊销营业执照前就下落不明，在银行未发放贷款的情况下一直也没有向姚军催告过付款。（二）鸿力公司虽然在2014年起诉姚军主张剩余房款和违约金，但在2014年撤诉后，在本案诉讼前，从未向姚军主张过剩余房款和违约金。因此鸿力公司所主张的剩余房款和违约金过了诉讼时效。（三）一审法院认为购房余款不适应诉讼时效错误。商品房预售人要求商品房预购人支付购房款本金的请求权不是物权请求权，而是债权请求权，债权请求权应适用诉讼时效。（四）因剩余房款过了诉讼时效，鸿力公司所主张的违约金不存在前提基础。三、一审法院认定事实错误，鸿力公司虽然于2019年起诉姚军，但所主张的是解除《商品房买卖合同》，不是主张剩余房款及违约金，一审法院认为鸿力公司2019年4月3日起诉主张剩余房款，自2016年4月3日开始计算违约金错误。四、姚军不存在违约行为。姚军已按《商品房买卖合同》约定办理了银行按揭付款，银行因康建公司诚信问题没有发放贷款，康建公司下落不明，没有向姚军主张过剩余房款，姚军不存在违约行为。综上，一审法院判决姚军支付康建公司剩余房款150000元及违约金错误，请求二审法院支持姚军的上诉请求。被上诉人鸿力公司二审辩称：一、鸿力公司与康建公司之间的《权利转让协议书》真实、合法，并且已经过仲裁的实体审理。根据上述协议书以及相关生效法律文书，鸿力公司已具备诉讼主体资格。姚军在上诉状陈述的各种理由均不能否认《权利转让协议书》及相关附件的真实性、合法性、有效性，本案不存在合同无效的法定情形。鸿力公司代替康建公司作为《商品房买卖合同》的实际权利人，经过康建公司的同意，并且己将权利转让的事实告知姚军。鸿力公司己有充分的合同依据、法律依据要求姚军支付拖欠的购房款。二、房款作为物权请求权的权利，对于是否适用诉讼时效，在长期的司法实践以及审理商品房买卖合同的审理指导意见中己明确。一审法院对于违约金的判决也是合理合法。三、姚军存在严重的违约行为。姚军明确知道自己并无进行实际的按揭贷款，并且己通过诉讼解除了银行的抵押权。鸿力公司多次要求姚军缴纳房款，但是姚军均不予理会。四、一审法院已经查明《权利转让协议书》及合同转让明细表在2013年8月13日的仲裁庭审中对真实性进行了确认。至于姚军所述的明细表的形成时间，鸿力公司已多次出具情况说明陈述该明细表中的信息曾经有过更新，并且更新后的明细表在仲裁过程中也出示过，该事实在本案一审阶段及其他生效裁判中均查明过，不存在虚假签订的情况。综上，姚军的房款长期没有支付，又无视鸿力公司的付款要求，鸿力公司的请求以及一审判决合情合理合法，请求二审法院驳回姚军的全部上诉请求。原审第三人康建公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，鸿力公司于2020年1月3日诉至一审法院，请求判令：1.继续履行编号为穗房合字2000038321的《商品房买卖合同》；2.姚军支付剩余房款150000元；3.姚军支付合同违约金（按日支付逾期应付款万分之三，从2014年4月4日起计算至清偿之日止）；4.姚军承担所有诉讼费用。一审法院经审理查明：2003年7月10日，姚军（买受人）与康建公司（出卖人）签订编号为穗房合字2000038321的《商品房买卖合同》，约定姚军向康建公司购买白云区白云堡道松涛东街xxx房（以下简称涉案房屋），建筑面积共107.417平方米，该商品房屋属现房，总金额为228262元，付款方式按补充协议约定：按揭共两期，首期78262元，于2003年6月27日前缴付；二期150000元办妥银行按揭手续，买受人应以本合同约定之时间按时缴付房价款，出售人不需再以任何方式通知买受人按时缴付房价款；买受人必须付清全部房价款、银行按揭贷款申请获得批准并放贷，且已付清全部入住费用后，出卖人将商品房交付买受人使用；第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，姚军向康建公司支付了首期款78262元，姚军在2003年6月26日收款收据上注明“合同按揭转一次性付款，收到银行涂销证明支付”。2003年9月12日，康建公司向姚军交付涉案房屋。2003年11月14日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房产证，后姚军补办新房产证。2007年1月24日，康建公司被广州市工商行政管理局吊销营业执照。2007年7月9日，康建公司（甲方、出让方）与鸿力公司（乙方、受让方）签订《权利转让协议书》，约定甲方同意按本协议的条款和条件向乙方转让四十七份合同（包括涉案房屋）中依法享有的所有主、从权利（无论现实存在或将来可能发生），乙方同意按本协议的条款和条件从甲方受让该权利；转让权利的四十七份合同基本情况详见附件一《合同权利转让明细表》；转让价款：甲方以380万元向乙方转让上述四十七份合同权利，价款支付：因甲方对广州市鸿帆房地产代理有限公司负有债务，甲方同意乙方应付380万元的转让价款与鸿帆公司进行支付结算，无论鸿帆公司是否收到乙方应付款或收到应付款的金额多少，均不影响甲方有权自本协议签订之日起，从对鸿帆公司的负债中扣减掉380万元债务金额，乙方与鸿帆公司间的权利义务关系，由其双方另行约定；自签订本协议之日起，乙方即取得甲方权利人的地位，取代甲方享有并有权行使转让合同之所有主、从权利并承担与该等权利有关的一切风险，前款所述主从权利包括但不限于债权请求权、合同解除权、与合同义务人有关的担保权益及查封、冻结资产的受偿权、收益权等一切合同权利；权利凭证移交后，甲方应与乙方共同以挂号邮寄的方式将权利转移事宜书面通知本协议附件一所列义务人，邮寄地址以义务人所购楼地址或甲方最后获悉义务人的地址为据，所需费用由乙方负担，对拒绝签收或地址不详的义务人，甲方可与乙方共同采用公证送达或公告方式或留置送达等方式通知义务人。广州市鸿帆房地产代理有限公司在协议书下方盖章注明同意协议关于康建公司可从对鸿帆公司负债中扣减380万元债务金额，所扣金额由鸿帆公司与鸿力公司另行结算。姚军提出因康建公司于2007年1月24日被吊销营业执照，且多年下落不明，为确定康建公司盖章真实性及形成时间，申请对《权利转让协议书》《合同权利转让明细表》中康建公司盖章真实性进行鉴定，对《权利转让协议书》中康建公司盖章形成时间进行鉴定。鸿力公司根据2007年7月9日签订的《权利转让协议书》中的仲裁条款，于2013年5月30日向广州仲裁委员会申请仲裁，2014年1月6日，广州仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第1530号调解书，达成调解协议如下：（一）双方当事人确认于2007年7月9日签订的《权利转让协议书》有效，同意按该协议约定履行义务；（二）被申请人康建公司于2014年1月31日前向申请人鸿力公司交付《权利转让协议书》附件中所列的四十七份《商品房买卖合同》权利凭证（购房人支付房款凭证、办理按揭资料、身份信息、收楼书）；（三）本案仲裁费42970元由申请人鸿力公司承担。2014年2月28日，鸿力公司通过邮寄的方式向姚军寄送《律师函》，向姚军函告鸿力公司与康建公司债权转让一事，并要求姚军尽快支付拖欠的购房款150000元，姚军表示没有收到律师函。2014年4月4日，鸿力公司向一审法院起诉姚军要求支付余下房款，后撤回起诉。2019年4月3日，鸿力公司再次向一审法院起诉姚军要求支付余下房款，后撤回起诉。2012年，姚军向广州市越秀区人民法院起诉中国工商银行股份有限公司广州流花支行、康建公司，要求判令解除姚军与中国工商银行股份有限公司广州流花支行签订的《个人购房借款合同》，并办理抵押登记涂销手续，广州市越秀区人民法院立案号为（2012）穗越法民二初字第5311号（以下简称5311号案）。5311号案查明事实：2003年8月28日，姚军与中国工商银行股份有限公司广州流花支行和康建公司签订了《个人购房借款合同》，约定中国工商银行股份有限公司广州流花支行向姚军发放个人住房贷款150000元，用于购买涉案房产……其后，姚军与中国工商银行股份有限公司广州流花支行在广州市国土资源和房屋管理局办理了涉案房产的抵押登记手续。上述借款合同签订后，中国工商银行股份有限公司广州流花支行未向姚军发放贷款。2012年12月14日，广州市越秀区人民法院作出5311号民事判决书，判决：一、解除姚军与中国工商银行股份有限公司广州流花支行、广州市康建房地产开发有限公司于2003年8月28日签订的《个人购房借款合同》；二、中国工商银行股份有限公司广州流花支行在本判决发生法律效力之日起十日内协助姚军办理涂销广州市白云区白云堡道松涛东街xxx房抵押在其名下的登记手续；三、中国工商银行股份有限公司广州流花支行在本判决发生法律效力之日起十日内返还姚军粤房地证字第××号《房地产权证》、NO：0021833《个人贷款抵押房屋保险保险单》（正本）。一审法院认为：姚军与康建公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，无违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方当事人应当严格遵行。根据合同约定，康建公司已将涉案房屋交付姚军，姚军亦应按约向康建公司支付购房款，姚军仍未向康建公司支付剩余房款150000元。姚军辩称支付余下购房款及违约金的请求已超过了诉讼时效，姚军购买涉案房屋的款项，属于其取得涉案不动产物权的对价，并不适用诉讼时效，姚军针对购房余款的诉讼时效抗辩理据不充分，一审法院不予支持。违约金主张部分已超过诉讼时效，应从鸿力公司2019年4月3日起诉立案之日起倒推三年，自2016年4月3日起计算。姚军提出康建公司于2007年1月24日被吊销营业执照，对鸿力公司出具《合同权利转让明细表》中康建公司的印章真实性及《权利转让协议书》中康建公司的印章真实性及形成时间申请鉴定，经查2013年8月13日仲裁庭审中康建公司已对鸿力公司出具的《权利转让协议书》及《合同权利转让明细表》真实性予以确认，故对姚军提出鉴定申请一审法院不予采纳。鸿力公司提交的《权利转让协议书》可证明，康建公司已将向姚军主张剩余购房款债权的权利转让给鸿力公司，鸿力公司依法有权向姚军主张权利，鸿力公司要求继续履行合同并支付剩余房款合理，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。鸿力公司在2014年2月28日发出《律师函》要求姚军给付余下购房款150000元，并于2014年4月4日、2019年4月3日起诉要求姚军支付余下购房款，姚军未能提供证据证实已支付余下购房款150000元及办理按揭贷款手续，经催讨至今未支付余下购房款，故应按合同第七条承担逾期付款责任，余下购房款逾期付款的违约金应自2016年4月3日起，按每日万分之三计算至实际清偿之日止，姚军要求按每日万分之一计算，缺乏事实依据，一审法院不予支持。姚军另提出违约金计算应不超过本金合理，一审法院予以支持。康建公司经一审法院合法传唤，期满未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2020年5月25日作出如下判决：一、姚军继续履行编号为穗房合字2000038321的《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内向鸿力公司支付剩余房款150000元；二、姚军于本判决生效之日起十日内向鸿力公司支付违约金（违约金以150000元为本金，从2016年4月3日起，按日万分之三计算至实际清偿之日止，违约金总额不得超过本金150000元）；三、驳回鸿力公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4891元，由姚军负担并于本判决生效之日起十日内迳付给鸿力公司，一审法院不再予以退回。经二审审理，鸿力公司曾于2019年4月3日向一审法院起诉，其诉讼请求为：1.解除编号为穗房合字2000038321的《商品房买卖合同》；2.姚军支付合同违约金45652.40元；3.姚军注销白云区白云堡道松涛东街xxx房房产证；4.姚军承担本案所有诉讼费用。鸿力公司在该诉讼中主张姚军一直未支付剩余购房款150000元。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。二审期间，姚军提交了康建公司欠税详情的网络截图打印件，拟证明康建公司欠税7401586.40元。鸿力公司对此质证称：该证据的真实性、合法性由法院认定，但与本案无关，本案是房屋买卖合同纠纷，鸿力公司要求支付剩余未付的房款，与康建公司的欠税情况无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的第一个焦点是鸿力公司是否为本案的适格主体。首先，鸿力公司提交的《权利转让协议书》显示康建公司已将向姚军主张剩余购房款的权利转让给鸿力公司，而康建公司在2013年8月13日仲裁庭审中对《权利转让协议书》及《合同权利转让明细表》的真实性予以确认，同时广州仲裁委员会也通过调解书的方式确认了康建公司与鸿力公司就《权利转让协议书》所达成的相关调解协议。现姚军上诉主张《权利转让协议书》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，债权转让通知债务人的关键，在于保证债务人知晓债权转让的事实，从而防止债务人错误清偿，现有法律法规并未限制仅能由债权人作为通知主体。本案中，鸿力公司在2014年2月28日向姚军发出《律师函》并于2014年4月4日、2019年4月3日提起诉讼，明确告知康建公司与鸿力公司的债权转让事宜并提交相应的仲裁文书，同时要求姚军支付剩余购房款，在此情况下，已经能保证姚军知悉债权转让的事实，并未对姚军的权利造成实质性的影响。姚军关于康建公司未通知其已将《商品房买卖合同》中的权利转让给鸿力公司，故相应转让对其不发生法律效力的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。综上，债权受让人鸿力公司作为债权转让通知义务主体适格，一审法院认为鸿力公司有权向姚军主张权利，要求继续履行合同并支付剩余购房款合法有据，本院予以维持。本案二审争议的第二个焦点是姚军是否需要向鸿力公司支付剩余购房款及违约金。首先，康建公司与姚军签有《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应恪守履行。在该合同中，康建公司的主要义务是交付房屋及办理过户手续，姚军的主要义务是支付购房款。从本案查明的事实来看，康建公司已经将涉案房屋交付给姚军并办理了将涉案房屋过户至姚军名下的房产证，而姚军仍有150000元剩余购房款未支付，由此，鸿力公司作为债权受让人，有权要求姚军继续履行《商品房买卖合同》中约定的付款义务。因购房款系获取房屋所有权的对价，现姚军以诉讼时效已过为由拒绝支付剩余购房款，使得鸿力公司的合同目的无法实现，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，故本院对该上诉理由不予采纳。其次，姚军明确知悉贷款银行未能放贷，且承诺“合同按揭转一次性付款，收到银行涂销证明支付”，结合（2012）穗越法民二初字第5311号民事判决已经支持了姚军要求贷款银行协助办理涉案房屋抵押登记涂销手续的诉请，姚军就应当向康建公司支付剩余购房款，况且鸿力公司在2014年4月4日起诉要求姚军支付剩余购房款，而姚军至今未支付，现姚军上诉认为其不存在违约行为，明显与事实不符，本院对该上诉理由不予采纳。再次，虽然鸿力公司在2019年4月3日提起的诉讼中并未直接提出逾期支付剩余购房款违约金的诉请，但鸿力公司基于同一合同关系以姚军未支付剩余购房款为由要求解除合同，亦应发生诉讼时效中断的法律后果。综上，一审法院对鸿力公司要求姚军支付剩余购房款及自2016年4月3日起的违约金予以支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人姚军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4891元，由上诉人姚军负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年三月十八日书记员 莫善友区敏儿