浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1148号上诉人（原审被告）：温州联奥汽车销售服务有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区里垟殿过境公路南端。法定代表人：吴洋。委托诉讼代理人：胡旭，男，1978年11月20日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：温州市悦盛汽车销售有限公司。住所地：浙江省温州经济技术开发区滨海园区**地块。法定代表人：颜锡伍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余心海、陈**，浙江玉海律师事务所律师。上诉人温州联奥汽车销售服务有限公司（以下简称联奥公司）因与被上诉人温州市悦盛汽车销售有限公司（以下简称悦盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联奥公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判联奥公司支付悦盛公司租金814438.87元，无需支付该部分租金利息；2.撤销一审判决第三项，改判联奥公司支付悦盛公司租赁保证金300000元，无需支付该部分租赁保证金利息；3.撤销一审判决第四项，改判联奥公司不承担租金差额损失及利息；4.本案一、二审诉讼费由悦盛公司承担。事实和理由：一、一审判决认定联奥公司应当承担已付租金814438.87元、租赁保证金300000元对应的利息没有事实和法律依据。本案中，双方对于《房屋租赁合同》解除、联奥公司返还悦盛公司已付租金814438.87元、租赁保证金300000元等事项没有争议。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，双方当事人可以要求恢复原状，也即联奥公司应当返还悦盛公司己付租金814438.87元和租赁保证金300000元；但悦盛公司主张相应的利息既没有合同依据，也没有法律依据。二、悦盛公司主张的损失超出联奥公司与其订立合同时的可预见范围，联奥公司对于巨额的租金差额不具有可预见性，悦盛公司也未提供任何证据证明装修、停业等损失以及租金差额相对于该损失的适当性和合理性，联奥公司不应当对悦盛公司承担赔偿责任；一审认定联奥公司应当承担租金差额损失及利息存在事实认定错误和法律适用错误。(一）根据法律规定，联奥公司仅在其订立合同时的可预见损失范围内承担责任。根据合同法第一百一十三条、第一百一十九条的规定，即使联奥公司需要对悦盛公司的损失承担赔偿责任，也不应超过双方在签订《房屋租赁合同》时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；同时，悦盛公司采取适当措施防止损失扩大而支付的合理费用也应当在联奥公司在签订合同的可预见范围内。本案中，悦盛公司主张的巨额租金差额损失完全超过了联奥公司在签署《房屋租赁合同》时可以预见的范围。1、联奥公司在签署《房屋租赁合同》前并不知晓涉案不动产己经被查封，联奥公司本意是希望《房屋租赁合同》能够按照租赁期限正常履行完毕，联奥公司不可能预见到可能存在违反合同导致损失的情况发生。2、从涉案《房屋租赁合同》约定的租金来看，联奥公司和悦盛公司对于租金的市场价格预见或者预期是每年增加2%，也即在2020年9月后年租金应为192.94万元。但是悦盛公司与温州申泰阀门管件有限公司（下称“申泰公司”）之间的租赁合同第一年的租金却达到了270万元，相较涉案《房屋租赁合同》的租金约定，上涨幅度达到了54.52%，不仅远远超过市场价格和《房屋租赁合同》的租金水平，还远远超过了联奥公司可预见或者应当预见的范围。3、涉案《房屋租赁合同》第八条第5款约定了联奥公司逾期交付租赁房屋的情况下需要按照年租金总额（即189.16万元）20%的标准向悦盛公司支付违约金。《房屋租赁合同》还约定了30万元的保证金。综合《房屋租赁合同》关于违约金、保证金的约定，反映了联奥公司对违反合同造成的损失预见程度为37.832万元。因此，即使联奥公司需要承担责任，也应仅限于37.832万元的范围内。(二）一审认定悦盛公司签署新的租赁合同是为了减少经济损失，事实认定错误和法律适用错误。联奥公司对违反合同造成的损失预见程度为37.832万元，一审判决所称的装修损失及停业等损失不属于联奥公司的可预见范围。同时，悦盛公司未提供任何证据证明装修损失及停业等损失，在一审庭审过程中也未组织质证。一审法院未查明装修损失及停业等损失的具体金额是否超过了悦盛公司主张的租金差额损失及利息。三、悦盛公司主张的税金损失也超出了联奥公司的可预见范围，即使发生了税金损失，也不属于联奥公司的赔偿范围。针对悦盛公司主张的税金损失（包括增值税、地维、教、地维方、印、地方房产税），不管是从法律法规的规定以及市场惯例来看，该部分税金本应当由涉案不动产所有权人、出租人即申泰公司缴纳。但是悦盛公司和申泰公司却违反市场惯例约定由作为承租人的悦盛公司缴纳，超出了一般理性人可以预见或者应当预见的范围。与此相对的是，联奥公司与悦盛公司之间的《房屋租赁合同》约定的租金为含税价格，联奥公司日常负责税金的承担和缴纳。因此，不管联奥公司是作为一般理性人还是从联奥公司与悦盛公司之间的租赁行为来看，联奥公司都不可能预见到悦盛公司主张的税金损失。因此，一审判决关于税金损失所认定的悦盛公司可待向税务部门实际缴纳相应税款后再另行主张，没有事实和法律依据。悦盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、关于租金、保证金及对应的利息损失问题。悦盛公司与申泰公司的租赁期限从2020年4月13日开始计算。即联奥公司从2020年4月13日起占有悦盛公司2020年4月13日后的租金以及保证金已无事实和法律依据。联奥公司应当于2020年4月13日或更早退还上述租金和保证金，但联奥公司未退还，应当承担返还租金及保证金的义务。且根据涉案《房屋租赁合同》第四条第1款中约定，该保证金在合同租赁期限届满或双方协商一致提前解除时，由联奥公司返还悦盛公司。因此，一审法院判决赔偿利息损失也符合双方约定。二、关于联奥公司违反合同应当预见的经济损失问题。1、联奥公司应当预见到其违反合同约定造成合同解除可能造成悦盛公司无法经营的经济损失。该经济损失包括但不限于品牌授权权益损失、装修损失、设备损失、库存损失、运营投入损失、人员遣散、经济损失等损失。该损失远大于继续经营而承担支付租金差额、税金及其他租赁条件的经济损失。2、合同法第一百一十三条规定的可预见的损失赔偿范围包含了间接损失。联奥公司主张的租金差额、租金提前支付利息损失以及额外承担税赋的损失均属于直接经济损失。悦盛公司的主张没有超出合同订立时可以预见的范畴。3、租赁双方在合同中约定税赋由承租人承担不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的约定。请求维持原判。悦盛公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。2.判令联奥公司立即退还悦盛公司已支付的2020年4月13日至2020年9月17日期间的已付租金814438.87元，并支付该笔租金的利息损失(以814438.87元为基数，从2019年7月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止)。3.判令联奥公司退还悦盛公司租赁保证金300000元，并支付该保证金的利息损失(以300000元为基数，自2020年4月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止)。4.判令联奥公司赔偿悦盛公司租金差额损失计2416099.55元及利息损失(其中第一段租金自2020年9月18日至2021年4月12日期间计1082415.53元为基数，从2020年8月7日至2020年9月18日期间的利息损失；第二段租金自2021年9月18日至2022年4月12日的租金1126133.42元为基数，从2021年3月13日至2021年9月18日期间的利息损失；第三段租金2022年9月18日至2023年4月13日租金1138014.08元为基数，从2022年3月13日至2022年9月18日期间的利息损失；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止)。5.判令联奥公司赔偿悦盛公司的税金损失计1782749元。6.判令联奥公司支付悦盛公司违约金385880元。一审法院认定事实：2019年7月12日，联奥公司作为出租方（甲方）与悦盛公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：“第一条租赁房屋的坐落、面积、装修、设施情况1.甲方将位于温州经济技术开发区滨海园区A104-3号地块的房屋出租给乙方使用。本租赁房屋租赁面积为6568平米，其中展厅面积1923平米、车间面积4280平米、服务接待区面积365平米。第二条租赁期限、用途1.双方约定租赁房屋租赁期限自2019年6月18日起至2023年4月18日止。第三条租赁房屋租金及支付方式1.租赁期限内第一个租赁年度的含税租金为189.16万元，租金每年递增2%。2.租赁房屋租金支付方式如下：甲方同意给予乙方3个月的免租期用于房屋装修，免租期限自2019年6月18日至2019年9月17日。第一期2019年9月18日至2020年9月17日租金金额为189.16万元，于本合同签署后五日内支付。第四条租赁期间其他相关费用1.租赁保证金：本合同签署之日起五日内，乙方向甲方缴纳租赁保证金人民币叁拾万元。第八条违约责任5.甲方逾期交付租赁房屋时间达30日的，乙方有权要求解除合同、退还保证金及已付未使用期间租金，并按年租金总额20%标准支付违约金。”双方在合同甲、乙方处盖章确认。合同签订后，悦盛公司已于2019年7月15日支付联奥公司第一期租金189.16万元，并已支付租赁保证金30万元。2020年4月，悦盛公司作为承租方（乙方）与申泰公司作为出租方（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：“第一条租赁房屋的坐落、面积、装修、设施情况1.甲方将位于温州经济技术开发区滨海园区A104-3地块的房屋给乙方使用。本租赁房屋租赁面积为6745平米，其中展厅面积1722平米、车间面积3900平米、办公面积747平米、三楼建筑物面积355平米、门岗面积21平米。第二条租赁期限、用途1.双方约定租赁房屋期限自2020年4月13日起至2023年4月12日止。第三条租赁房屋租金及付款方式1.租赁期限内第一个租赁年度的不含税租金为270万元，租金每年递增2%。租赁期间经营期限内该地块的土地使用税由乙方承担3.6万元/年，超出部分由甲方承担。房产税、物业管理服务费及其发票税金均由乙方负担，具体税费金额，甲方另行通知。2.租赁房屋租金支付方式如下：2020年4月13日-2021年4月12日未含税租金270万元，本合同签署后3天内支付；2021年4月13日-2022年4月12日未含税租金275.4万元，2021年3月13日前支付；2022年4月13日-2023年4月12日未含税租金280.9万元，2022年3月13日前支付。第四条租赁期间其他相关费用1.租赁保证金：本合同签署之日起五日内，乙方向甲方缴纳租赁保证金人民币贰拾万元。”双方在合同甲、乙方处盖章确认。合同签订后，悦盛公司于2020年5月19日、5月28日分别支付申泰公司50万元、240万元，共计290万元（包括房租270万元及租赁保证金20万元）。2020年8月7日，悦盛公司向申泰公司转账支付583233元，申泰公司出具一份发票情况说明，载明：“为执行我公司与悦盛公司在2020年4月签订的租赁合同，现收取悦盛公司租金税金547233元、土地税人民币36000元。”。另查明，2017年11月1日，涉案不动产由上海市公安局查封。2019年10月15日10时至18日10时，上海市第一中级人民法院在淘宝网举行网络司法拍卖，涉案不动产由申泰公司以2800万元起拍价竞得涉案不动产。2019年11月20日，上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01执1095号之五十三号执行裁定：涉案不动产归买受人申泰公司所有。2020年2月24日，上海市第一中级人民法院出具一份（2018）沪01执1095号《公告》张贴在涉案房屋处，载明：上海市第一中级人民法院在执行吴小晖集资诈骗、职务侵占一案中，于2019年10月15日至18日在“淘宝网”上依法拍卖被执行人吴小晖实际控制的温州联奥汽车销售服务公司所有的温州经济技术开发区滨海园区A104-3地块，买受人申泰公司以2800万元的最高价竞得上述不动产。同年11月27日，上海市第一中级人民法院责成联奥公司及不动产实际占用人（广汽丰田4S店）履行上述不动产的腾退义务，但其至今未予履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令联奥公司及不动产实际占用人（广汽丰田4S店），于2020年3月25日前退出温州经济技术开发区滨海园区A104-3地块，到期仍不履行的，上海市第一中级人民法院依法强制执行。一审法院认为，悦盛公司与联奥公司于2019年7月12日所签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当依法认定合同有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现双方均同意解除《房屋租赁合同》，应依法予以确认。关于悦盛公司主张联奥公司立即退还悦盛公司已支付的2020年4月13日至2020年9月17日期间的已付租金814438.87元，并支付该笔租金的利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方约定免租期限自2019年6月18日至2019年9月17日，第一期2019年9月18日至2020年9月17日租金金额为189.16万元，因2019年11月20日上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01执1095号之五十三号执行裁定载明涉案不动产归买受人申泰公司所有，而悦盛公司与申泰公司签订的租赁期限从2020年4月13日开始，故联奥公司已向悦盛公司收取的2020年4月13日至2020年9月17日租金已缺乏法律依据，现悦盛公司要求联奥公司退还悦盛公司已支付2020年4月13日至2020年9月17日期间的租金814438.87元，符合法律规定，予以支持，但该笔退还的租金的利息损失应以814438.87元为基数，从2020年4月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止，超出部分，不予支持。关于悦盛公司主张联奥公司退还悦盛公司租赁保证金300000元，并支付该保证金的利息损失的问题。本案中，联奥公司同意退还悦盛公司租赁保证金300000元，予以确认。但利息损失应以300000元为基数，从2020年4月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止，超出部分，不予支持。关于悦盛公司主张联奥公司赔偿悦盛公司租金差额损失2416099.55元及利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方约定的第一期2019年9月18日至2020年9月17日租金金额为189.16万元，第二期2020年9月18日至2021年9月17日租金金额为192.94万元，而悦盛公司与申泰公司约定的第一期2020年4月13日至2021年4月12日租金为270万元，但合同载明的租赁房屋面积为6568平方米，而悦盛公司与申泰公司之间合同载明的租赁房屋面积为6745平方米，在计算租金差时应按相同的租赁房屋面积来计算，故本案中悦盛公司与申泰公司第一期2020年4月13日至2021年4月12日的租金按6568平方米计算部分的租金酌情确定为2629147.5元（270万元*6568平方米/6745平方米）。而根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，2020年4月13日至2020年9月17日应支付的租金为814438.87元，2020年9月18日至2021年4月12日应支付的租金为1094207.67元，共计租金金额为1908646.54元。该段租金差额造成悦盛公司损失金额为720500.96元（2629147.5元-1908646.54元），对该损失，悦盛公司要求联奥公司赔偿，符合法律规定，予以支持。根据合同约定2020年9月18日至2021年4月12日的租金需于2020年9月18日前支付，现按悦盛公司与申泰公司的合同约定，该段期间的合同租金需于合同签署后3天内支付，该段的提前支付利息损失悦盛公司主张以1082415.53元为基数，从2020年8月7日至2020年9月18日，未超出法律规定的标准，予以支持，但利息损失应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，金额确认为4861.85元，超出部分，不予支持。悦盛公司主张的其余租金差额损失及提前支付产生的利息，因悦盛公司仅支付第一期租金，故其主张的其余租金差额损失及提前支付产生的利息实际尚未产生，对该部分主张，缺乏事实和法律依据，不予支持，悦盛公司可待实际支付后再另行主张。联奥公司主张悦盛公司主张的租金差额损失超出联奥公司订立合同时的可预见范围，联奥公司不应承担赔偿责任，但本案中联奥公司应当预见到其违反合同如造成合同解除可能造成悦盛公司已投入的装修损失及停业等损失，悦盛公司与买受人申泰公司签订租赁合同后继续承租案涉房屋，也是为了减少所造成的经济损失，也有利于减轻联奥公司的责任承担，故联奥公司的该主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于悦盛公司主张联奥公司赔偿悦盛公司的税金损失1782749元的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然悦盛公司已支付买受人申泰公司税金583233元，但最终税金承担的金额应以向税务部门缴纳的税金金额为准，联奥公司若需对悦盛公司支付的税金承担赔偿责任，亦应以税务部门实际收取的税金金额为准。因悦盛公司未提供已向税务部门缴纳案涉税款的相关证据，故悦盛公司的该项主张，缺乏依据，不予支持，悦盛公司可待向税务部门实际缴纳相应税款后再另行主张。关于悦盛公司主张联奥公司支付悦盛公司违约金385880元的问题。双方签订的《房屋租赁合同》中约定“甲方逾期交付租赁房屋时间达30日的，乙方有权要求解除合同、退还保证金及已付未使用期间租金，并按年租金总额20%标准支付违约金。”案涉房屋的产权虽因司法拍卖被转移到买受人申泰公司名下，但悦盛公司亦认可案涉房屋仍一直由悦盛公司在使用，故不存在联奥公司逾期交付租赁房屋的情形，现悦盛公司要求联奥公司支付违约金385880元，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除悦盛公司与联奥公司于2019年7月12日签订的《房屋租赁合同》。二、联奥公司于本判决生效之日起十日内退还悦盛公司租金814438.87元并赔偿利息损失（以814438.87元为基数，从2020年4月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。三、联奥公司于本判决生效之日起十日内退还悦盛公司租赁保证金300000元及利息损失（以300000元为基数，自2020年4月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。四、联奥公司于本判决生效之日起十日内赔偿悦盛公司租金差额损失720500.96元及利息损失4861.85元。五、驳回悦盛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51694元，减半收取25847元，由悦盛公司负担15168元，由联奥公司负担10679元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。经审查当事人一审提供的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋的所有权人申泰公司与悦盛公司签订租赁合同将涉案房屋出租给悦盛公司，租期从2020年4月13日开始，故联奥公司继续占有使用该日期之后的租金及租赁保证金，已缺乏相应依据。联奥公司未及时返还上述款项，一审判决其承担相应的利息损失，符合法律规定。涉案租赁合同提前解除系因联奥公司丧失涉案房屋的所有权导致，过错在于联奥公司，联奥公司应当承担违约责任。联奥公司主张的可预见损失37.832万元实为其逾期交付租赁房屋达30日的情况下的违约金，而非联奥公司向悦盛公司交付房屋后，因联奥公司违约而导致合同无法继续履行时的违约责任，故联奥公司主张根据合同约定其可预见损失为37.832万元，与事实不符。悦盛公司因联奥公司违约致使其继续开展经营活动所需支出的搬迁、装修、停业、另行承租房屋等损失，均属于租赁合同双方当事人在签订合同时均应预见的情况。现悦盛公司为减少搬迁、装修、停业等损失而与涉案房屋的现所有权人申泰公司签订房屋租赁合同，继续承租涉案合同，已采取适当措施防止损失的扩大。联奥公司主张悦盛公司与申泰公司签订的租赁合同约定的租金、税费负担等超过其可预见的范围，但该租金差额、税费负担属因联奥公司违约导致合同提前解除造成的实际损失，且无证据证明悦盛公司与申泰公司签订的租赁合同存在无效或可撤销的情形。一审法院按照悦盛公司与申泰公司签订的租赁合同中约定的租金金额确定联奥公司应赔偿的租金差额损失及相应利息，处理并无不当。综上所述，上诉人联奥公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11054元，由温州联奥汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二一年三月二十四日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁