陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕09民终157号 上诉人（一审原告）：陕西安康博泰投资有限公司。住所地陕西省安康市汉滨区 法定代表人：赵章对。 委托诉讼代理人：屈善波，男，该公司法务。 被上诉人（一审被告）：陕西中影时代影院管理有限公司。住所地陕西省西安市 法定代表人：任建疆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何龙，男，该公司员工。 被上诉人（一审被告）：安康市时代影城有限公司。住所地陕西省安康市汉滨区 法定代表人：何永生。 上诉人陕西安康博泰投资有限公司（以下简称“博泰公司”）因与被上诉人陕西中影时代影院管理有限公司（以下简称“中影公司”）、安康市时代影城有限公司（以下简称“时代影城”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初1015号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人博泰公司的委托诉讼代理人屈善波，被上诉人中影公司的委托诉讼代理人何龙到庭参加了诉讼，被上诉人时代影城经本院传票传唤，无正当理未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 博泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判由中影公司、时代影城连带支付拖欠的租赁费及逾期付款违约金共计人民币946320元；2.本案一、二审全部诉讼费及相关费用由中影公司、时代影城连带承担。事实和理由：1.博泰公司与中影公司于2014年5月28日签订《汉城国际商业街中影时代国际影城房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），2015年7月20日签订《汉城国际商业街中影时代国际影城房屋租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），合同期间为15年。按照租赁合同约定，中影公司租用汉城国际商业街商铺开办时代影城，经营影城院线业务。经书面确认，中影公司与时代影城连带履行支付租金义务，并连带承担逾期支付租金的违约责任。现中影公司与时代影城实际拖欠2016年11月18日至2020年11月17日期间租金778704元，截止2019年12月31日，应连带支付逾期付款违约金167616元。2.关于租金起算点，除博泰公司一审提交的证据外，汉滨区人民法院（2020）陕0902民初1018号民事判决所查实的物业起费时间为2016年2月1日，安康市人民政府网站、安康新闻网新闻消息证实汉城国际商业街项目入驻开业率在2016年11月18日已达到80%，博泰公司自愿以该时间点起算房租，系助力和让利行为，不应成为中影公司和时代影城不支付房租的借口。3.关于中影公司未收到房租催收函的问题，租赁合同第16.2条对通知送达有明确约定。历次催款函虽大多为时代影城工作人员常欢所签收，但2018年7月17日中影公司的沟通函、博泰公司的复函及2020年3月12日博泰公司按合同约定联系方式通过快递寄送而被中影公司拒收的《逾期支付租金及违约金一览表》也能够证明，博泰公司一直在催收款项。4.中影公司租用博泰公司房屋开办时代影城并获取收益，其辩称未收到房租催收函，不能改变中影公司、时代影城租用房屋的事实，其应当按时足额支付房租并承担逾期支付房租违约金。一审既已认定双方所签合同、协议均有效，应支持博泰公司依约追索房租及违约金的全部诉讼请求。 中影公司辩称，中影公司并非案涉合同相对人，不应承担履约责任，博泰公司向中影公司索要租金没有依据。1.中影公司系受时代影城的委托，以自己的名义代时代影城签署租赁合同，代为缴纳定金，且租赁物交付后，时代影城实际使用、经营管理。博泰公司一审提供的证明所载内容明确中影公司与时代影城系委托代理关系，中影公司仅对签署行为承担责任，并非履行合同义务的主体。2.博泰公司与中影公司签订合同当日，任建疆代时代影城向博泰公司支付了10万元定金，博泰公司出具的收款收据上明确注明收到交款人为时代影城影院工程定金，即博泰公司知悉并确认时代影城为合同相对方。3.博泰公司与时代影城签订的《广告位补充协议》系租赁合同的一部分，其前言明确“博泰公司将安康市汉城国际商业街XS栋DX-4XXX号商铺租赁给时代影城用于经营中影国际影城”，且博泰公司多次催款函件中明确时代影城与博泰公司签订租赁合同，由时代影城在汉城国际经营影城，博泰公司的行为足以表明其已确认时代影城为租赁合同实际履行方。综上，中影公司系代时代影城与第三人签订租赁合同，该合同只约束时代影城和博泰公司，中影公司不承担任何责任。4.博泰公司从未向中影公司告知租金起算时间，也未举证商业开业率达商业项目的50%，索要租金没有事实依据。 时代影城未答辩。 博泰公司向一审法院起诉请求：1.判决中影公司与时代影城履行合同约定向博泰公司连带支付房屋租赁费778704元；2.判决中影公司与时代影城向博泰公司连带支付违约金167616元；3.判决中影公司与时代影城共同承担博泰公司因主张权利而产生的诉讼费、律师费等相关费用。 一审法院认定事实：2014年5月27日，博泰公司（出租人、甲方）与中影公司（承租人、乙方）签订《汉城国际商业街中影时代国际影城房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于安康市汉滨区滨江大道北侧汉城国际商业街XS栋DX-4XXX号商铺用于经营中影时代国际影城事宜，建筑面积约1300㎡，乙方租赁该商铺后只能用于经营电影院和为电影院服务的配套项目。租赁期限：本合同租赁期限为15年，租赁期自免租期结束次日0：00点开始计算，至满15年的前一日24:00止。自甲乙双方签订《租赁房屋移交确认书》之日起6个月为免租期。免租期内甲方不收取年度保底租金或年度票房净收入分账，乙方在免租期应自行在总承包单位接通水、电并承担所产生的费用，水电费计算方式:（读数+损耗+公摊）X水、电费单价。租赁费用：双方同意该商铺的租金计算方式为年度保底租金与年度电影票房净收入分账两者取其高值：第1-3年年度保底租金187200元，年度票房净收入分账比例2.4%；第4-6年年度保底租金210600元，年度票房净收入分账比例2.4%；第7-9年年度保底租金234000元，年度票房净收入分账比例3%；第10-15年年度保底租金257400元，年度票房净收入分账比例3%。定金：本合同签订后3日内，乙方向甲方缴纳人民币10万元定金，甲方向乙方开具收据。第一年的保底租金支付时间：乙方应在对外营业（包含试营业）前三天向甲方足额缴纳保底租金。前期乙方已缴纳的定金同时自动转为第一年的保底租金，不足部分乙方应在同一时间向甲方补足。其余年度保底租金支付时间：其余年度保底租金按照一个自然年度为计算单位，第二年及第二年以后的支付时间为上年度租期期满前30天。乙方承诺自己在安康成立的电影院公司完全履行本合同项下的全部权利义务，并对公司的一切行为承担无限连带责任。乙方未按本合同约定向甲方或物业公司按时足额缴纳包括但不限于租金、物业服务费、水电费、垃圾费等与租赁物业发生关系的其他相关费用。每逾期一日，按应付未付费用的每日万分之五向甲方支付违约金。在甲方发出书面催收通知后30日内仍未支付的，甲方或物业公司可停止向乙方提供水电等，在甲方发出书面催收通知后60日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同。双方均在合同上盖章。 2015年7月20日，博泰公司（出租人、甲方）与中影公司（承租人、乙方）签订《汉城国际商业街中影时代国际影城房屋租赁合同补充协议》，约定因乙方影厅方案发生变更，需在约定租赁面积的基础上增加租赁面积93.02㎡的8X栋E2-4XXX、E2-4XXX商铺作为影院大厅，增加部分的租金按：①第一年至第三年按45元/㎡/月（即为4185.90元/月）；②第四年至第六年按50元/㎡/月（即为4651.00元/月）；③第七年至第九年按55元/㎡/月（即为5116.10元/月）；④第十年至第十五年按60元/㎡/月（即为5581.20元/月）。其支付方式按照原合同约定的支付方式和时间执行。经双方协商，租赁期起始计算日以乙方试营业之日0:00点开始计算。从乙方试营业之日起至汉城国际商业街项目入驻开业率达到商业项目的50%，该期间为免租期。免租期内乙方除了不向甲方缴纳保底租金外，其余合同约定的费用和年度票房净收入甲方分账与该租赁年度保底租金之间的差额，乙方应按照合同约定向甲方和有关部门缴纳。乙方已于2015年5月16日按照合同约定对汉城国际商业街X栋的X层的商铺进行了检查验收，符合合同约定的交房标准，并于2015年5月16日进驻该商铺进行装饰装修施工，计划2015年7月10日竣工，预计于2015年8月8日开业，未尽事宜双方仍按照2014年5月28日签订的《汉城国际商业街中影时代国际影城房屋租赁合同》执行。双方均在协议上盖章。 同日，甲乙双方签订《租赁房屋移交确认书》，双方对商铺进行了交接验收，经双方现场核实确认甲方移交的商铺符合合同、补充协议及附件的约定。该确认书签订之后，甲方正式将该商铺移交给乙方。双方均在确认书上盖章。 中影公司、时代影城共同出具证明，载明：由于乙方设立影院仍处于设立阶段，尚未取得独立法人资格，未获取电影放映资格，无独立承担民事权利和义务的能力，但为尽早实现经营之目的，中影公司作为投资方代理签署乙方时代影城房屋租赁合同，地址位于安康市汉滨区滨江大道汉城国际**。以及与中影数字影院（北京）有限公司签署的放映设备租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》及相关法律规定，甲乙双方就签订以上合同的相关事宜达成一致意见，并承担连带责任。双方均在该证明盖章。 2017年1月17日博泰公司致函中影公司，载明，汉城国际商业街已于2016年11月18日全面试营业，项目整体开业率已经超过50%，根据租赁合同及补充协议，中影公司、时代影城应于2016年11月18日开始缴纳房屋租赁费及运营管理费。2017年1月23日常欢在催收函上签字。 2018年4月13日，博泰公司致函时代影城，载明，贵公司在安康市汉城国际商业街经营影城，拖欠2016年11月18日至2018年11月17日房屋租赁费共计174400元。我公司曾多次发函要求贵公司缴纳所欠费用，但贵公司一直未履行，鉴于以上事实，我公司要求贵公司于本函件发出之日起15个工作日内缴清所有欠费，否则我公司将依照2014年5月28日签署的租赁合同条款维护我方权益，追偿我方因此造成的损失。同日常欢在该催收函上签字。 2018年7月17日，中影公司致函博泰公司，协商将双方的签订租赁合同中的租赁方变更为时代影城。2018年7月23日，博泰公司向中影公司复函，中影公司拖欠2016年11月18日至2018年11月17日房屋租赁费174400元，经多次催缴中影公司一直欠费，要求中影公司在函件发出之日起15日个工作日内交清欠费，否则将按照合同追偿损失。并表明在费用未交清前无法配合变更合同。 2019年1月12日，博泰公司致函时代影城，载明2014年5月28日签订的租赁合同，已经欠费361600元，多次催收时代影城一直没有按时支付，要求在2019年1月31日之前交清所欠费用。2019年1月13日常欢在该催收函上签字。 2014年5月28日中影公司向博泰公司缴纳10万元定金，2015年4月15日中影公司又向博泰公司缴纳10万元定金，其后中影公司、时代影城均未缴纳租金。 2015年国庆假期时代影城开始试营业。2016年11月18日汉城国际商业街开业。 一审另查明，常欢系时代影城工作人员。 一审法院认为，博泰公司与中影公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律规定且已实际履行应依法认定为有效。关于租金的起算点。《租赁合同》中约定“本合同租赁期限为15年，租赁期自免租期结束次日0：00点开始计算，至满15年的前一日24:00止。自甲乙双方签订《房屋移交确认书》之日起6个月为免租期”，又在《补充协议》中变更为“租赁期起始计算日以乙方试营业之日0:00点开始计算。从乙方试营业之日起至汉城国际商业街项目入驻开业率达到商业项目的50%，该期间为免租期。免租期内乙方除了不向甲方缴纳保底租金外，其余合同约定的费用和年度票房净收入甲方分账与该租赁年度保底租金之间的差额，乙方应按照合同约定向甲方和有关部门缴纳”。可见从时代影城试营业后，至汉城国际商业街项目入驻开业率达到商业项目的50%，该期间应为免租期。博泰公司要求自2016年11月18日开始缴纳房屋租赁费，博泰公司虽曾多次致函催收，但函件签收人均为时代影城的工作人员常欢，但中影公司未收到该函，故不能按照该函确定的时间开始计算租金。此外，博泰公司提供的证据不足以证实汉城国际商业街项目入驻开业率是否达到《租赁合同》、《补充协议》约定的租金起付标准，故对博泰公司的诉讼请求不能予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回博泰公司的诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11685元，由博泰公司承担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。博泰公司向本院提交三组证据。第一组证据：陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初1018号民事判决书及该文书生效证明，该文书认定了影城与博泰物业管理有限公司约定的物业费起算时间为2016年2月1日，拟证明影城已经试营业，博泰公司自2016年11月18日起算租赁费，履行了补充协议约定的给予中影公司、时代影城免租期的义务。中影公司质证认为，博泰公司在签订合同之初即已知晓中影公司并不是合同相对方，该证据亦无法证明开业率已经达到了50%。本院经审查认为，该组证据与本案无关联性，不予采信。第二组证据：《汉城国际商户运管合同》《汉城国际商户联营合同》《汉城国际商户代销合同》《汉城国际自营商户物业服务合同》《办公场所情况说明及委托管理协议》《安康市商品房预（销）售许可证》《汉城国际商户登记明细表》，拟证明2016年11月18日之前汉城国际商业街87个项目入驻开业面积达48251.4㎡，已达到整体商业项目总面积83415.76㎡的50%。中影公司质证认为，合同签约率并不能证明实际开业率。本院经审查认为，该组证据与一审证据安康市人民政府网站、安康新闻网新闻关于2016年11月18日汉城国际商业街装修进驻商户的经营面积已达到项目商业总面积的80%的报道相印证，应予采信。第三组证据：博泰公司向中影公司邮寄的《催款函》《逾期支付租金及违约金一览表》及顺丰速递的拒收记录，拟证明中影公司、时代影城不履行租金支付义务的事实。中影公司对该组证据的真实性无异议，对该组证据的真实性本院予以采信。博泰公司另申请证人金响特出庭，拟证明汉城国际商业街2016年11月18日开业率已经超过50%。中影公司对证人证言的真实性、目的性不予认可。本院认为，金响特为上海裕然商业管理有限公司的工作人员，上海裕然商业管理有限公司与博泰公司具有托管关系，直接负责汉城国际商业街各项目的运营管理，该证人关于入驻开业面积占比的解释与第二组证据相互佐证，且与2016年11月18日安康市人民政府网站、安康新闻网新闻的报道相印证，本院予以采信。 经本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院另查明，时代影城即为中影公司在安康成立的电影院公司，2015年7月8日时代影城成立。 本院认为，综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为:1.博泰公司主张从2016年11月18日起算租金应否予以支持;2.如支持，中影公司应否与时代影城连带承担租金及违约金的支付义务，数额如何计算。 关于焦点1，2015年7月20日，博泰公司与中影公司完成了案涉租赁房屋的移交，2015年国庆期间，时代影城开始试营业。按博泰公司与中影公司《补充协议》之约定，租赁期起始计算日以时代影城试营业之日起计算，试营业之日至汉城国际商业街项目商铺入驻开业率达到整体商业项目的50%为免租期，博泰公司主张从2016年11月18日起算租金。关于免租期，因“商铺入驻开业率达到整体商业项目的50%”的约定不明确，本院认为从2016年11月18日起算租金更合理，且具有操作性，可予支持。首先，据安康市人民政府官网的宣传报道，2016年11月18日，汉城国际商业街全面进入试营业，商业街装修进驻商店的经营面积已经达到项目商业总面积的80%，基本具备全面开街营业条件。进驻商铺的面积率与商铺入驻开业率表述不同，双方对开业率的理解亦存在分歧，如将入驻开业率理解为已开业项目数量占整体开业项目数量之比，除非该商业街项目房屋全部出租并营业，否则永远无法确定整体开业项目数量，更无法确定入驻商铺开业项目个数比何时达到总项目的50%，也就是说1393.02㎡的商业用房始终无须交纳租金，该理解明显不符合合同约定的原意。按照现有证据，以开业商铺的面积占商业街商业项目总面积的比率及汉城国际整体试营业时间，来确定租金起算时间具有合理性、可操作性，更符合交易习惯。其次，从博泰公司于2017年1月17日向中影公司发送《关于汉城国际商业街中影时代国际影城房租租赁费及运营管理费的函》来看，博泰公司已向中影公司表明2016年11月18日汉城国际商业街项目整体开业率已经超过50%，直至本案一审，不论中影公司还是时代影城，均未对此提出异议。再次，案涉租赁商铺面积1393.02㎡，占汉城国际商业街商业总面积的16.7%，时代影城开业至今，经博泰公司的数次催告，中影公司、时代影城均未缴纳租金，从公平原则出发，亦应当对博泰公司的诉请予以合理支持。 关于焦点2，中影公司抗辩其系受时代影城的委托与博泰公司签订《租赁合同》及《补充协议》，并非合同相对人，该合同实际履行主体是时代影城，故其不应承担合同义务。根据《租赁合同》第9.3条约定，中影公司承诺时代影城完全履行合同项下的全部权利和义务，并对时代影城的一切行为承担无限连带责任，且中影公司与时代影城共同向博泰公司出具的《证明》中，中影公司与时代影城明确表示对《租赁合同》的相关事宜承担连带责任。故中影公司认为其并非合同主体，不应承担合同义务的抗辩理由不能成立。 关于租金及违约金，依据《租赁合同》第三条及《补充协议》第1条的约定，中影公司与时代影城应按237430.8元/年的标准连带支付自2016年11月18日汉城国际商业街整体开业起至2019年11月17日欠付的房屋租金。自2019年11月18日起按266412元/年标准连带支付欠付的房租租金。博泰公司明知2020年1月26日受新冠疫情的影响，时代影城整体停业，且欠缴多年房租，博泰公司可以依法解除合同，减少损失，但其并未行使解除权，由此扩大的损失博泰公司应自行承担，故对2020年1月26日之后的房租不予支持。中影公司已向博泰公司支付的200000元租金，在租金总额中予以扣除。故，中影公司、时代影城应连带向博泰公司支付租金共计562533.6元（237430.8元×3年+266412元÷12月×2月+266412元÷365天×8天-200000元）。关于违约金，因双方对免租期的约定不明确，违约金起止时间无法确定，本院虽依公平原则和现实可操作性确定租期起算时间，但博泰公司未提供证据证明时代影城违约的起始时间，故对违约金本院依法不予支持。 综上所述，博泰公司的上诉请求部分成立，依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百一十条、第五百九十条、第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院(2020)陕0902民初1015号民事判决； 二、由安康市时代影城有限公司于本判决生效后十五日内向陕西安康博泰投资有限公司支付房屋租赁费562533.6元，陕西中影时代影院管理有限公司承担连带责任。 三、驳回陕西安康博泰投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11685元，由安康市时代影城有限公司、陕西中影时代影院管理有限公司连带负担；二审案件受理费9425元，由陕西安康博泰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程及海 审 判 员 黄 侠 审 判 员 刘慧琴 二〇二一年三月十八日 法官助理 吴亚男 书 记 员 王春苗