山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1196号 上诉人（原审被告）：尚聚源，男，1940年12月9日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：孙书华，山东天正平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭希本，男，1944年10月9日出生，汉族，住平度市。 被上诉人（原审原告）：谭晓艳，女，1974年9月25日出生，汉族，住平度市，系谭希本长女。 被上诉人（原审原告）：谭晓丽，女，1979年6月13日出生，汉族，住平度市，系谭希本次女。 三被上诉人委托诉讼代理人：石成佐，平度顺民意法律服务所法律工作者。 上诉人尚聚源与被上诉人谭希本、谭晓艳、谭晓丽房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初9712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人尚聚源上诉请求：1.请求二审法院撤销山东省平度市人民法院(2020)鲁0283民初9712号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不具有提起本案诉讼的主体资格，对其起诉，依法应裁定驳回。案涉屋是柳行头村胜利路拆迁房，被上诉人经柳行头村委同意将房屋出卖给上诉人。2001年8月23日上诉人与柳行头村委签订的协议书约定“西关村尚聚源购买我村张秀华胜利路南侧旧房三间，因该房屋属于胜利路拆迁房，已批宅基地四间，尚聚源购买后待胜利路拆迁，按照国家有关规定补偿，不再批宅基地，拆除后该宅基地归村委所有”，依据上述约定，根据一户村民只有一处宅基地的规定，柳行头村委已经另行为被上诉人审批了四间房的宅基地，被上诉人经柳行头村委同意将房屋出卖给上诉人后，对案涉房屋不再享有所有权，对案涉房屋的宅基地不再享有使用权。柳行头村委以协议书的形式确认上诉人对案涉房屋的宅基地享有使用权，被上诉人无权提起本案诉讼。二、被上诉人的起诉违反诚实信用原则，对其诉讼请求依法不应当予以支持。诚实信用是我国法律规定的一项基本原则，被上诉人经柳行头村委同意将案涉房屋出卖给上诉人是各方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解之情形，上诉人购买后进行了拆除翻建，原来的房屋已不存在，自2001年8月23日至被上诉人提起本案诉讼之日，长达二十年的时间，被上诉人没有就案涉房屋提出任何权益主张，上诉人与柳行头村委签订拆迁安置补偿协议后，被上诉人又提起本案的诉讼，其在主观上是恶意的，意图通过起诉，谋取不正当的额外利益，被上诉人的行为违反诚实信用原则，对其诉讼请求依法应予以驳回。三、被上诉人对自己的主张并没有提供证据，应依法驳回其诉讼请求。被上诉人起诉要求确认与上诉人的买卖合同无效，但其并没有提供房屋买卖合同，应当视为其举证不能，对其诉讼请求依法不应予以支持。 被上诉人谭希本、谭晓艳、谭晓丽答辩称，2001年8月份，被上诉人谭希本与上诉人签订房屋买卖合同，因上诉人与被上诉人不是一个村的村民，因此其签订的宅基地房屋买卖合同始终系无效的，而且也不受诉讼时效的限制，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 谭希本、谭晓艳、谭晓丽向一审法院提出诉讼请求：1、确认谭希本与尚聚源签订的房屋买卖合同无效；2、判令尚聚源返还拆迁安置所得相应房屋（款项暂定为1万元，具体金额确定后追加）；3、本案诉讼费由尚聚源承担。一审审理过程中，谭希本、谭晓艳、谭晓丽申请撤回第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：谭希本、谭晓艳、谭晓丽分别是张秀华（又名张秀花）的丈夫、长女、次女，谭希本、谭晓艳、谭晓丽及张秀华均为平度市李园街道办事处柳行头村村民。张秀华1998年10月16日死亡，其生前在本村有房屋3间，1990年9月7日办理了房产证。尚聚源为平度市李园街道办事处西关村村民。 2001年8月，谭希本与尚聚源签订房屋买卖合同，谭希本将登记在张秀华名下的上述三间房屋以8000元的价格出卖给尚聚源，合同签订后，尚聚源向谭希本支付了房款8000元，谭希本向尚聚源交付了涉案房屋及房产证，尚聚源居住涉案房屋直至房屋因拆迁被拆除。 2001年8月23日，平度市李园街道办事处柳行头村委与尚聚源签订协议书，内容如下：西关村尚聚源购买我村张秀华胜利路南侧旧房三间，因该房屋属胜利路拆迁房，已批宅基地建房四间，尚聚源购买后待胜利路拆迁，按国家有关规定补偿，不再批宅基地，拆除后该宅基地归村委所有。 谭希本出卖涉案房屋后，柳行头村委已给其另行审批了宅基地，谭希本在新批宅基地上建房四间。 2019年，尚聚源与柳行头村委签订涉案房屋的拆迁安置补偿协议，尚聚源选择了房屋安置补偿方式，现涉案房屋已被拆除，安置房尚未建成。 一审法院认为，本案争议的焦点有：一、本案是否已超诉讼时效；二、涉案房屋买卖合同是否无效。关于焦点一，谭希本、谭晓艳、谭晓丽要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求为确认之诉，不受诉讼时效限制，尚聚源关于已超诉讼时效的答辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。关于焦点二，双方买卖的房屋是农村宅基地上房屋，因房屋买卖必然伴随宅基地使用权的转移，故涉案宅基地使用权的转移行为是否合法，影响本案房屋买卖合同效力的认定。双方签订合同当时有效的《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。2007年12月30日，国务院办公厅发布了国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》指出“农村住宅用地只能分配给本村村民”。农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，因讼争房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权，而尚聚源非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其与谭希本签订的涉案房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。谭希本、谭晓艳、谭晓丽要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：谭希本与尚聚源于2001年8月份签订的房屋买卖合同为无效合同。案件受理费50元，减半收取25元，由谭希本负担15元，尚聚源负担10元。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，农村房屋买卖的特殊性在于农村房屋与宅基地使用权的不可分离性。农村房屋买卖必然涉及农村宅基地的转让。根据相关法律、政策规定，农村宅基地使用权与农村集体经济组织成员的特定身份相联系，具有相应的社会福利性和社会保障功能，用来保障农村村民享有基本的居住条件，从而有利于维护农村稳定，保障社会经济可持续发展。农村宅基地使用权非集体经济组织成员无权取得，农村宅基地及附着的房屋转让只能在本集体经济组织成员之间进行。允许非本集体经济组织成员通过农村房屋购买而取得农村宅基地使用权，将在实质上构成集体经济组织在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权落空，侵害集体经济组织全体成员权利。尚聚源并非涉案房屋所在村集体组织成员，其与谭希本之间的房屋买卖合同应属无效。关于尚聚源上诉所称的主体资格问题，谭希本、谭晓艳、谭晓丽三人系涉案房屋登记人张秀华的配偶及女儿，在张秀华去世后，该三人享有提起诉讼的权利。上诉人称被上诉人未提交书面买卖合同，本院认为，合同形式存在书面、口头等多种形式，且根据查明事实，双方买卖关系确系存在，没有书面合同并不能否定房屋买卖合同的存在。基于以上分析，尚聚源上诉请求不成立，本院不予支持。 综上，上诉人尚聚源的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理50元，由上诉人尚聚源负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二一年三月十八日 法官助理 王 明 书记员孔 怡 书记员 庞连捷