河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终641号上诉人（原审被告）：李新生，男，汉族，1952年3月6日生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：开封市龙成物业管理有限公司。住所地河南自贸试验区开封片区汉兴路龙成香榭里花园会所楼。法定代表人：朱孝忠，系董事长。委托诉讼代理人：侯建立，河南瀛开律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：侯佳，河南瀛开律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李新生因与被上诉人开封市龙成物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初4349号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李新生上诉请求：撤销开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初4349号民事判决书，改判驳回开封市龙成物业管理有限公司的诉讼请求。事实与理由：一、1、原审程序违法，判决书隐瞒李新生开庭时提交上诉状的事实，审判员在开庭时和开庭后均拒绝接受反诉状无依据，后在2020年11月26日李新生在无奈的情况下，将反诉状通过短信发给了书记员手机号，并向法院提交了手机短信截屏的打印件；2、判决书中引用的两份通知，开封市龙成物业管理有限公司起诉书中并未提及，也未提交法庭进行质证，一审法院属于超越职权行为，程序违法。二、1、原审判决查明事实不属实。事实是开封市龙成物业管理有限公司在2016年7月下旬，因渎职疏于对排水设施的维护管理导致雨水漫入李新生及相邻所有半地下储物库，造成李新生物品被浸泡损毁，经向物业公司要求赔偿遭到拒绝称“反正你不用交物业费”；2、未缴纳物业费的真相是开封市龙成物业管理有限公司因不愿意履行商品房《质量保证书》《使用说明书》而拒绝收取物业费；3、涉案房屋李新生至今未装修居住的缘由是开封市龙成物业管理有限公司进行的节能改造工程质量严重缺陷导致涉案房屋无法使用的事实被判决书掩盖。三、一审判决书漏写是开封市龙成物业管理有限公司在2011年进行的节能改造政府惠民工程违规偷工减料，李新生就质量缺陷问题向施工者以及现场监理提出质疑，但被答复只对开封市龙成物业管理有限公司负责，应向物业公司反映，李新生向物业公司反映再次遭到无限期拖延推诿。开封市龙成物业管理有限公司未尽义务放弃收取物管费是结果，其作为建设方进行的节能工程施工缺陷使李新生无法装修、使用涉案房屋是原因。而一审法院却判决让其向相关责任机构提供线索，而责任机构就是开封市龙成物业管理有限公司，导致李新生投诉无门。四、一审判决按照2011年10月1日起，李新生应按0.55元/月/㎡，2018年1月1日起按0.70元/月/㎡计算无依据，违反了《费用缴纳协议书》，“其他业主缴纳物业费收据”属于另一法律关系，与本案无关。五、一审判决违背权利、义务对等原则，判决书中“关于被告辩称因小区排水设施问题，致使雨水漫入半地下储物库，导致物品损失，被告可另行向原告主张权利”违法违理。开封市龙成物业管理有限公司违约未尽义务造成李新生财物毁损同样以货币衡量，因此拒绝收取物管费。2021年3月10日物业公司到李新生家中对涉案房屋节能工程缺陷进行拍照，后物业公司经理表示“一般维修我们有义务进行。但物管财力有限，如果维修工程太复杂，物管方面承担不起”。开封市龙成物业管理有限公司答辩称：一、关于反诉问题，一审法院已经明确告诉李新生反诉的内容不符合最高院民诉法233条的规定，不属于同一法律关系和事实，并告知了李新生房屋质量问题可以向开发商主张。一审判决有事实依据和法律依据。二、关于在起诉状中没有引用发改委的通知，但是诉讼过程中我们就物业费的调整提出了是依据国家发改委的相关规定进行调整。故此一审判决引用发改委的规定来确认物业公司调整物业费是有依据的，并无过错。三、李新生强调2016年7月下旬由于天气连降暴雨导致其房屋不同程度受到损坏并以此拒缴物业费，其房屋假设遭到侵害也是因不可抗力的自然因素所致，与开封市龙成物业管理有限公司没有法律上的利害关系。就此期间降雨在小区内居住几百户居民没有一户因此向物业公司采取无理取闹的，该上诉状中提到开封市龙成物业管理有限公司拒绝收取物业费无依据；四、政府的惠民工程对小区采取保温层的加温铺设，该工程是由政府财政出资，在实施过程中均是由各个不同小区的物业公司负责对接，物业公司只负责与施工方约定施工项目内容，具体质量问题、工程款问题均有政府监督实施。小区内几百户人家对该项工程的实施表示万分感激，唯独本案李新生不但将此项工程说为害民工程而且还将此项工程作为拒绝缴纳物业费的理由。假设工程中存在其房屋遭到侵害的行为，也应该由具体施工方承担，不应当以此理由拒绝缴纳物管费。五、李新生与开封市龙成物业管理有限公司签订的物业管理合同，而后不尽支付物业费的义务，找种种借口拒缴物业费，成为本小区的特殊公民。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。开封市龙成物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令李新生给付2012年12月11日至2020年6月10日物业管理费5999元。2、依法判令李新生承担违约金4860元（2012年12月11日至2020年6月10日止按日万分之三计算）；3、李新生承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，李新生为开封市龙成香榭里花园7号楼业1单元601室业主，房屋面积为111.12平方米。2005年11月10日李新生与开封市龙成物业管理有限公司签订了《费用缴纳协议书》，合同约定由开封市龙成物业管理有限公司向该小区提供物业服务，物业管理综合服务费每月每平方米0.35元，该合同未约定服务期限。2011年9月15日，开封市龙成物业管理有限公司下发通知，自2011年10月1日起将空置房物业标准调整为0.55元/月/㎡；2017年12月6日，再次下发通知，自2018年1月1日起将物业标准调整为0.80元/月/㎡。2005年至今，开封市龙成物业管理有限公司按照上述合同的约定向该小区提供物业服务，李新生物业费交纳至2012年12月10日。此后，李新生自2012年12月11日至2020年6月10日未缴纳物业费用。涉案房屋李新生至今未装修居住。另查明，目前开封市龙成香榭里花园未成立业主委员会。一审法院认为，2005年11月10日，李新生与开封市龙成物业管理有限公司签订了《费用缴纳协议书》，并加盖开封市龙成物业管理有限公司公章，李新生签字确认，系双方真实意思表示，该合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。开封市龙成物业管理有限公司亦按照合同约定为涉案小区提供了物业服务，李新生作为涉案小区的业主亦应交纳相应的物业费用。依据国家发改委于2014年12月17日下发发改价格〔2014〕2755号文件“国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知”，河南省发改委于2015年2月11日下发豫发改收费〔2015〕157号文件“关于转发《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的通知”，以及开封市龙成物业管理有限公司提交的涉案小区其他业主按照上调后的价格缴纳的物业费收据，故自2011年10月1日起，李新生应按照0.55元/月/㎡缴纳空置房物业费；2018年1月1日起，开封市龙成物业管理有限公司自愿按照0.70元/月/㎡收取空置房物业费，故李新生应按照0.70元/月/㎡缴纳空置房物业费。因此李新生自2012年12月11日至2020年6月10日止欠缴物业费应为：2012年12月11日至2017年12月31日止（1846天），按0.55元/月/㎡计算，物业费为3709.16元；2018年1月1日至2020年6月10日止（891天），按0.70元/月/㎡计算，物业费为2278.54元，合计为5987.70元，超出认定部分不予支持。李新生辩称的小区房屋质量问题，依据房屋开发商出具的《商品住宅质量保证书》显示，在保修期内，由房屋开发商委托开封市龙成物业管理有限公司负责，承担责任的主体仍是房屋开发商。因房屋质量、房屋建设不符合国家标准的问题，李新生可向房屋开发商主张权利；关于李新生辩称因小区排水设施问题，致使雨水漫入半地下储物库，导致物品损失，可另行向原告主张权利；关于2011年涉案小区的居住建筑节能改造工程违规问题，开封市龙成物业管理有限公司可向相关责任机构提供线索。关于装修押金、装修垃圾清运费等，因李新生房屋尚未装修，可凭收据要求开封市龙成物业管理有限公司退还或另行主张权利。开封市龙成物业管理有限公司作为小区物业管理服务提供者，对于物业管理中业主提出的意见和建议应积极与业主和房屋开发商沟通，取得业主的理解，主动接受业主的监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平。综合本案情况，开封市龙成物业管理有限公司要求李新生支付违约金的诉求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李新生在本判决生效之日起十日内向开封市龙成物业管理有限公司支付2012年12月11日至2020年6月10日物业管理费5987.70元。二、驳回开封市龙成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取36元，由李新生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，关于李新生所提出的程序问题，在一审法院审理过程中，反诉应当在一审辩论终结前提出，经本院审查，一审案件庭审笔录以及卷宗中未有李新生在上述期限内向法院提交反诉状的记录，且李新生在本院审理中所提交的通过短信转发给书记员的反诉状截屏，显示其发送时间为2020年11月26日，此时是庭审已经结束一周后，也超出了法定的提交反诉状的期限；关于一审法院所引用的两份国家发改委的“通知”，不属于当事人举证的范围，故一审法院不存在程序违法情形。李新生与开封市龙成物业管理有限公司签订的《费用缴纳协议书》系双方当事人的真实意思表示，开封市龙成物业管理有限公司应当按照协议约定提供物业管理服务，李新生应当按照协议约定缴纳相应的物业费用。本案中，开封市龙成物业管理有限公司在2011年9月15日、2017年12月6日两次下发通知，将本小区物业费用上调，且该小区其他业主均按照上述调整后的物业费标准进行缴纳，可以说明该小区的业主对于开封市龙成物业管理有限公司收费标准的调整均是知悉的，李新生系开封市龙成香榭里花园7号楼1单元601室业主，应当向开封市龙成物业管理有限公司缴纳相应的物业费用，该房屋自交房一直未办理装修入住，为空置房，按照其调整后的物业费空置房收费标准，截止到2020年6月10日李新生应当缴纳物业管理费5987.70元。关于李新生主张的地下储物库的财产损失、房屋质量问题产生的损失以及因节能改造导致其房屋不能装修产生的相应损失，因双方调解不成，李新生可以另行诉讼。关于李新生所提出的，开封市龙成物业管理有限公司拒收物业费用，其未提供相应的证据证明其主张，对其理由本院不予采纳。综上所述，李新生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李新生负担。本判决为终审判决。审判长  肖献忠审判员  高新峰审判员  杨雯蒨二〇二一年三月三十日书记员  李锦锋