辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终278号上诉人（原审被告）：铁岭伟业（集团）有限公司，住所地铁岭市银州区柴河街南段体育场南区综合楼。法定代表人：徐伟山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕祥，系辽宁传国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铁岭市慈善总会，住所地铁岭市银州区岭东街118-2号。法定代表人：魏彦龙，系该单位会长。委托诉讼代理人：楚艳秋，辽宁楚河律师事务所律师。上诉人铁岭伟业（集团）有限公司因与被上诉人铁岭市慈善总会房屋买卖合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初1490号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人铁岭伟业（集团）有限公司的委托诉讼代理人吕祥、被上诉人铁岭市慈善总会的委托诉讼代理人楚艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁岭伟业（集团）有限公司的上诉请求：1、请求依法撤销铁岭市银州区人民法院（2020)辽1202民初1490号判决，并改判上诉人仅返还被上诉人购房款50万元或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，其判决显属错误。故请求二审法院依法撤销原审判决，并改判上诉人仅返还被上诉人购房款50万元或发回重审。理由如下：一、原审法院认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《购房合同》并非双方真实意思表示，而是以铁岭市体育局整体购买体育场南区为前提。如果这个前提不存在，双方签订的《购房合同》也就失去了交易基础。故该《购房合同》无效。所以，原审法院认定该合同有效显属错误。其二，2005年该门市房价格为4000元/平方米，只因为市体育局整体购买为前提，然后再有上诉人高价回购并统一与市体育局结算，该《购房合同》才能生效。否则，不能以1800元/平方米卖给被上诉人，这一点被上诉人是十分清楚的。其三，被上诉人从2005年至今己15年没有办理过户手续，也没有交纳物业费。说明被上诉人明知该《购房合同》没有生效，该涉案房屋并非被上诉人所有。其四，该《购房合同》第二条付款方式约定：本合同签订后按甲方与市体育局协议，乙方将60万元交体育局，但甲方即上诉人并没有与市体育局达成协议，该《购房合同》失去了生效的前提条件，故属无效合同。综上，原审法院认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人签订该《购房合同》时被上诉人对上述事实是明知的。根据证人魏某证实，被上诉人在与上诉人签订该《购房合同》时是因为当时被上诉人急于用房，在市体育局整体购买前上诉人与被上诉人及案外人三家在一起协商多次，而且在被上诉人入住后，又由被上诉人支付给魏某租金。所以被上诉人对其该案涉房屋所有权是魏某的这一事实是明知的。故上诉人不存在向被上诉人故意隐瞒房屋己出售案外人魏某这一事实。其次，该合同签订前早在2002年11月上诉人将该诉争房屋出售给案外人魏某，并办理了产权过户手续，魏某是该房屋真正所有权人，被上诉人不仅明知，而且根据《合同法》第51条规定，在所有权人魏某没有追认的情况下，该《购房合同》无效。这一点有银州区人民法院(2016)辽1202民初1663号、铁岭市中级人民法院(2016)辽12民终1879号民事判决书及辽宁省高级人民法院（2017)辽民申2233号民事裁定书对所有权人予以确认。所以，上诉人与被上诉人签订的《购房合同》是无效合同，无效合同自始无效，不存在解除之说。其三，由于市体育局违反整体购买体育场南区的约定在先，致使合同无效的责任完全在市体育局，上诉人不应承担任何责任，况且，被上诉人不仅明知该房屋己出售，又知道体育局违约，而且还长期占用他人房屋达近15年之久，物业费、租金等己远远超出了购买价款。属既得利益的受益者，根本没有任何损失。综上，原审判决适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决并予以改判。三、原审法院认定返还被上诉人购房款60万元也是错误的。被上诉人将购房款60万元付给了市体育局，市体育局仅给付上诉人50万元，故原审法院认定上诉人返还60万元购房款给被上诉人是错误的，上诉人只收到50万元，故只能返回被上诉人50万元。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，其判决显属错误。故请求二审法院依法撤销原审判决，并改判上诉人仅返还被上诉人购房款50万元或发回重审。铁岭市慈善总会向一审法院提起诉讼：请求人民法院依法判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、判令被告返还原告购房款60万元；三、判令被告按购房款一倍数额赔偿原告60万元；四、因诉讼产生的费用由被告承担。一审法院认定事实，2005年9月1日，原告铁岭市慈善总会与被告铁岭伟业(集团)有限公司签订了一份《购房合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的铁岭市银州区体育场南区西侧16号一、二层房屋，建筑面积317.40平方米，总价款为60万元，该款已实际交付，其中50万元交付于被告，另10万元交付于案外人铁岭市体育局；但被告向原告开具了60万元的收据。协议签订后，原告将60万元购房款以转账支票的方式履行了付款义务，被告为原告开具了60万元的购房款收据，并将案涉房屋交付给原告使用至今，但一直没有办理案涉房屋过户手续。2016年，案外魏某玲提起诉讼，主张其是案涉房屋的所有权人，要求原告返还房屋。辽宁省铁岭市中级人民法院作出的已发生法律效力的(2016)辽12民终1879号判决确魏某玲于2002年与伟业集团履行了房屋买卖手续，房产登记部门也魏某玲核发了案涉房屋的所有权证书，并判决房屋魏某玲所有。一审法院认为，原、被告间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，当属有效。但本案所涉房屋已由生效的判决确认归案外魏某玲所有，故原、被告间已不可实际履行双方的合同。故该合同应予以解除。而被告将房屋分别卖与原告及案外魏某玲，存在一房二卖的事实。因此，被告存在过错。原告的诉讼请求应予支持，被告应全额返还购房款并按购房款赔偿原告1倍购房款。关于购房款的数额，被告虽实际收取50万元房款，但已向原告开具60万元的收据，由此应认定原告向铁岭市体育交付10万元房款系受被告指定。故应按被告开具的收据所确认的数额即60万元确认。被告的抗辩均无证据支持，本院不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第四项、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项的规定，判决如下：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同(购房合同)；二、被告铁岭伟业(集团)有限公司返还原告铁岭市慈善总会购房款60万元；三、被告铁岭伟业(集团)有限公司赔偿原告铁岭市慈善总会60万元。上述二、三项，于本判决生效后十日内履行；如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费15600元(原告预交)，由被告负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人铁岭伟业（集团）有限公司与被上诉人铁岭市慈善总会签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应依法确认有效。上诉人将诉争房屋卖给被上诉人和案外魏某玲，存在一房二卖的情况，原审判决并无不当。关于上诉人提出房屋买卖合同不是其真实的意思表示一节，因购房合同有上诉人单位公章和法定代表人盖章确认，且上诉人没有提供充分证据予以证明，故上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人主魏某玲早在2002年就是房屋所有权人，购房合同无效一节，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可请求出卖人承担违约责任或者要求解除合同，因该项上诉请求没有相应的法律规定予以支持，对该项上诉请求不予支持。关于上诉人主张是市体育局违反整体购买体育场南区的约定在先，致使合同无效的责任完全在市体育局，上诉人不应承担责任一节，因上诉人没有提供充分证据证明是市体育局违反整体购买体育场南区的约定，且合同是上诉人与被上诉人签订的，被上诉人向合同相对方上诉人主张权利并无不当。关于上诉人主张该公司只收取50万元房款，不同意返60万元，因上诉人已向被上诉人支付60万元的收据，说明上诉人认可被上诉人向铁岭市体育局交付的10万元，上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出被上诉人长期占有他人房屋15年物业费、租金一节，可另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人铁岭市伟业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 晶审判员 李雪莹审判员 贾春红二〇二一年三月二十五日法官助理张颖书记员于浩