上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11207号上诉人(原审被告)：唐亚晴，女，1976年7月24日出生，汉族，户籍地江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：顾海平，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海瑞都置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人：梁邵东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海颢兴文化创意发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈晓斐，执行董事。委托诉讼代理人：胡敏靓，上海汇岸律师事务所律师。原审被告：杜祺康，男，1985年6月17日出生，汉族，户籍地安徽省。上诉人唐亚晴因与被上诉人上海瑞都置业有限公司(以下简称“瑞都置业”)、上海颢兴文化创意发展有限公司(以下简称“颢兴文化”)及原审被告杜祺康房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初46382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐亚晴上诉请求：一、撤销原判，发回重审或改判驳回瑞都置业、颢兴文化对唐亚晴的诉请；二、诉讼费由瑞都置业、颢兴文化承担。事实和理由：唐亚晴因有意向从事健身业务而于2017年4月与杜祺康一起与瑞都置业签订了一份《上海市房屋租赁合同》(以下简称“原租约”)；合同约定唐亚晴与杜祺康共同承租了上海市静安区虬江路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积254平方米。合同签订后不久，因唐亚晴与杜祺康在经营理念和出资份额上产生分歧，唐亚晴资金困难，无法承受将来的资金投入压力，双方于2017年7月8日签订了《协议书》，约定唐亚晴退出涉案房屋租赁及健身房的经营，自杜祺康与业主签订新的房屋租赁合同之日起为唐亚晴实际退出日，该日后的涉案房屋租赁事项均与唐亚晴无关。唐亚晴将该情况告知了业主并得到同意，唐亚晴与杜祺康也完成了内部结算。2017年8月，杜祺康于与业主签订了新的《房屋租赁合同》(以下简称“后租约”)，合同内容发生了重大变化，即租期约定为2017年9月1日至2022年8月31日(原租约至2020年5月31日止)等等；杜祺康在与业主签订后租约同时，以其自己一人股东的名义注册了一家上海木南健身服务有限公司(以下简称“木南公司”)，之后的一切与涉案房屋租赁有关的经营活动均以该公司名下操作运行，根本与唐亚晴无任何关联，唐亚晴不享受该房屋租赁合同项下木南公司任何权利义务。然而，本案在一审期间，一审法院并未就有关事实加以全面了解和细化唐亚晴与杜棋康的关系，并未就2017年8月杜祺康与业主签订的后租约认定为唐亚晴与本案脱钩，后租约系对原租约的重大变更，故在杜祺康与业主签订后租约之时，原来由唐亚晴与杜祺康共同与业主签订的原租约自然终止(因为一房不可能二租，原租约是租给杜祺康和唐亚晴二人，后租约是租给杜祺康一人)，唐亚晴在杜祺康与业主签订的后租约后自然不存在后租约项下的所有权利义务，故不应该承担后租约项下的所有债务。瑞都置业(业主)与杜祺康、唐亚晴签订的原租约之补充条款第13.2.3条(原租约第30页)明确约定：若乙方在该房屋注册设立新的公司从事本合同约定的经营活动，本合同项下的权利义务均转由新公司享有和承担，届时甲乙双方与新公司应当就权利义务签订新的三方协议。但是，杜祺康在注册了其一人股东的木南公司前后，单独与业主签订了后租约，三方并未签订新的三方协议。所以，应当认定在后租约签订后唐亚晴并未实际介入后租约；在后租约签订后，主体资格发生了根本性的变化，合同主体变为了业主瑞都置业与木南公司之间的合同关系，而非瑞都置业与杜棋康和唐亚晴之间的合同关系了。故本案的债务人是木南公司；两个租约关系不可混为一谈审理，应该分别处理。唐亚晴认为：一、后租约租期自2017年9月1日起算，该日始应当认定系唐亚晴脱离原租约关系之日；因为唐亚晴从该日起不享有涉案房屋所有的权利，当然也不该享有涉案房屋所有的包括债务在内的任何义务；二、后租约是瑞都置业与杜祺康个人签订的，合法有效，双方确立了新的法律关系，排除了唐亚晴的主体资格，且后租约在内容上有重大变化(如租期等)，唐亚晴均未参与及确认，故唐亚晴不该背负不该其承担的责任；三、杜祺康于2017年7月25日注册了木南公司，股东系杜祺康一人(见工商局企业名称预先核准通知书、营业执照)，瑞都置业于2017年9月4日向工商局发函《关于承租情况说明》(见唐亚晴证据)；明确向工商局函告涉案房屋已租给了杜祺康(并无唐亚晴的名字)，用于注册新公司；可见，瑞都置业对于涉案房屋已变更出租给了木南公司是知情的；四、2017年11月10日瑞都置业的《情况说明》(见唐亚晴证据)中确认，涉案房屋的承租人是木南公司；五、2018年8月28日及29日木南公司向瑞都置业发函要求延迟房租和降低租金，可见承租人系木南公司。综上所述，一审判决唐亚晴承担房屋租金费用无事实和法律根据；恳请二审法院查明事实后依法支持唐亚晴的上诉请求。瑞都置业辩称，唐亚晴并未退出就涉案房屋与瑞都置业建立的原租约，其所称的与杜祺康解除内部合作关系并不能当然产生对外亦退出与瑞都置业建立的原租约的法律后果。至于2017年8月签订的后租约仅是为配合其办理工商登记之用。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意唐亚晴的上诉请求，要求维持原判。颢兴文化辩称，同意瑞都置业的意见。杜祺康述称，唐亚晴的所称属实，其与杜祺康的内部合作关系已解除，且两人已完成内部结算，瑞都置业实际也知晓并已同意唐亚晴退出就涉案房屋与瑞都置业之间在2017年4月建立的原租约。瑞都置业、颢兴文化共同向一审法院起诉请求判令：1．杜祺康、唐亚晴支付自2018年2月1日至2019年7月4日的欠租人民币(以下币种均为人民币)708，738.78元；2．杜祺康、唐亚晴支付自2019年7月5日至2019年8月15日的房屋使用费69，083.90元；3．杜祺康、唐亚晴支付自2018年4月1日至2019年7月4日的物业管理费57，335.48元；4．杜祺康、唐亚晴支付因欠付租金及物业管理费产生的违约金1，538，907.91元(按照日千分之五的标准，自2019年6月16日计算至2020年6月19日)；5．杜祺康、唐亚晴支付律师费12，000元；6．杜祺康、唐亚晴支付免租期(2017年6月1日至2017年7月15日)租金70，691.37元；7．杜祺康、唐亚晴已支付的保证金156，622.74元作为违约金不予退还。一审法院认定事实：2017年4月，出租人瑞都置业、颢兴文化(甲方)与承租人杜祺康、唐亚晴(乙方)签订原租约一份并约定：甲方同意乙方承租涉案房屋(建筑面积254平方米)用于开办健身工作室，租期自2017年6月1日至2020年5月31日，免租装修期45天，自2017年6月1日至2017年7月15日；租金先付后用，每两个月为一期，于每期开始前十五日支付，2017年6月1日至2019年5月31日基本租金标准为每平方米6.10元即月基本租金为47，127.58元，2019年6月1日至2020年5月31日基本租金标准为每平方米6.60元即月基本租金为50，990.50元；保证金等值于三个月的租金及三个月的物业管理费之和即156，622.74元；物业管理费为每月5，080元，由乙方支付；合同同时约定，如乙方拖欠租金且经甲方催讨后五日内不支付的，甲方有权停止供水供电及物业服务；如乙方存在欠费累计三十日以上等违约行为的，甲方有权解除合同、没收保证金，乙方应当支付免租装修期租金、按逾期应付款的日千分之五的标准支付违约金、支付相当于合同解除前六个月乙方实际应付平均月租金六倍的违约金，甲方有权在租赁期届满或提前解除日后任何时间进入并收回房屋，乙方放置于房屋内的一切物品视为放弃物、由甲方自由处置。合同还对其他相关事宜作了约定。合同签订后，双方开始履行约定。瑞都置业于2017年6月1日交付涉案房屋，唐亚晴支付保证金156，622.74元及租赁费用78，200.30元。2018年8月28日，杜祺康(木南公司)以楼上装修在楼梯上铺布造成客户滑倒受伤、漏水造成拳击台及地胶泡损、漏水造成天花板掉落砸伤客户等事由提出赔偿、延迟付租等要求。2018年8月29日，杜祺康(木南公司)要求降低房屋租金价格、延长免租期，理由是：1．周边租金较低；2．漏水严重，损害其设施，尚未解决；3．大楼持续在装修施工中，噪音、粉尘、气味污染严重，造成其无法正常营业；4．大楼客流稀少，生意清淡，其经营困难。2018年9月17日，案外人上海致颢投资有限公司(以下简称“致颢公司”)回复木南公司于2018年8月29日的发函称，1．之前已经多次处理漏水问题，近期(暂定9月20日左右)将进行现场会议讨论维修方案；2．要求木南公司遵守承诺于2018年10月1日前支付150，000元、于2018年12月中旬支付150，000元、于2019年2月结清全款；3．对漏水及其他商户装修造成的影响表示歉意，愿在结清欠款后协商赔偿及优惠事宜。2018年10月11日，案外人致颢公司发函木南公司称，已于2018年9月30日前收到150，000元，如2019年2月欠款结清，将免除欠款滞纳金并给予2019年3月-4月免租作为漏水等原因造成的损失的补偿和支持。2019年3月，瑞都置业采取停水停电措施催租。2019年7月4日，瑞都置业向杜祺康发出《租赁合同解约函》，称自2017年6月至2019年6月杜祺康欠付租金693，542.10元、物业管理费47，320元等费用，并以欠费超过30日为由解除合同、要求15日内搬离物品。2019年8月15日，双方交接涉案房屋。后瑞都置业经交涉未果，遂提起诉讼。一审中，瑞都置业出示了(2017年4月)原租约原件。杜祺康表示放弃遗留物品，瑞都置业于2019年11月20日自行收房。一审另查明，2017年7月，杜祺康申请“上海木南健身服务有限公司”企业名称获得预先核准同意。2017年8月，瑞都置业与杜祺康就上海市静安区虬江路XXX号XXX-XXX室房屋(建筑面积206.39平方米)签订后租约，租期自2017年9月1日至2022年8月31日，每日每平方米租金为7.51元即月租金47，127.58元，保证金为两个月的租金(94，255.16元)。杜祺康在上海市静安区虬江路XXX号XXX-XXX室设立木南公司，成立日期为2017年12月12日。一审法院认为，瑞都置业、颢兴文化与杜祺康、唐亚晴签订的原租约系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。唐亚晴所陈述其单方持有的合同文本被撕毁一节缺乏证据佐证；即便属实，瑞都置业于审理中出示了合同原件，说明该合同所有文本并未被全部作废、瑞都置业仍持有合同文本，撕毁自身持有合同文本的行为不能发生合同解除的法律效果，而事实上该合同亦未因此未再履行；同时，是否持续、直接履行合同并不导致合同主体的变更；而仅部分合同主体另行签订后租约不论内容是否一致、是否实际履行，均不产生原租约解除的法律效果；因此，唐亚晴未能举证证明该后租约其余三方均明确同意其退出原租约关系，一审法院对唐亚晴辩称意见不予采纳，唐亚晴仍负有履行合同的义务。唐亚晴与杜祺康之间如存在争议，两人均可另行主张。杜祺康对瑞都置业、颢兴文化主张的欠付租金及物业管理费金额无异议，结合瑞都置业相关陈述以及案外人致颢公司催款时间及金额，杜祺康在其以漏水为由提出交涉前即已经迟延支付租赁费用；况且，部分租赁部位漏水并未导致涉案房屋整体无法使用，杜祺康可以存在漏水情况为由要求维修或赔偿，而无权拒付租赁费用；因此，杜祺康、唐亚晴无正当理由拒付租赁费用，构成违约，应当承担相应的法律责任。双方对房屋租赁关系于2019年7月4日解除不持异议，与法无悖，法院依法予以确认。合同解除后，杜祺康、唐亚晴仍应当支付拖欠的租赁费用。涉案房屋存在漏水问题以及瑞都置业采取停水停电措施，均影响涉案房屋正常使用，故法院依法酌情减少租金标准并在600，000元金额内支持瑞都置业、颢兴文化的付租诉请；瑞都置业、颢兴文化的物业管理费相关诉请，合法有据，法院予以支持。合同解除后，杜祺康、唐亚晴仍然占用涉案房屋，应当支付房屋占用费，同时瑞都置业亦存在怠于及时止损的情节，法院依法酌情对瑞都置业、颢兴文化该项诉请在30，000元金额内予以支持。基于杜祺康、唐亚晴违约，两人应按合同约定支付免租期租金，瑞都置业、颢兴文化该项诉请，合法有据，法院予以支持。因杜祺康、唐亚晴违约，瑞都置业、颢兴文化有权按约将保证金作为违约金不予退还，所主张的违约金数额未过分高于实际损失，法院不作调整并依法予以支持。杜祺康、唐亚晴迟延支付租赁费用存在房屋漏水等原由，且违约金已足以弥补瑞都置业、颢兴文化遭受的实际损失，法院对滞纳金相关诉请均不予支持。瑞都置业、颢兴文化未能举出主张律师费的法律依据，故法院对该项诉请不予支持。颢兴文化经法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，法院依法对其缺席判决。判决：一、杜祺康、唐亚晴应当于判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付欠租600，000元；二、杜祺康、唐亚晴应当于判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付物业管理费57，335.48元；三、杜祺康、唐亚晴应当于判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付免租期租金70，691.37元；四、杜祺康、唐亚晴应当于判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付房屋占用费30，000元；五、杜祺康、唐亚晴已付的保证金156，622.74元不予退还；六、对上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然唐亚晴、杜祺康作为共同承租人在2017年4月与瑞都置业等签订了原租约，但从当事人签订的后租约来看，涉案房屋的承租方后来已从唐亚晴、杜祺康两人改为杜祺康一人。2019年7月4日，瑞都置业向杜祺康所发的《租赁合同解约函》也载明租户为杜祺康。从诉讼中当事人就本案争执焦点进行的一系列举证情况看，唐亚晴的举证相比瑞都置业具有优势，故可确认唐亚晴已退出了就涉案房屋的原租赁关系，该租约由杜祺康与瑞都置业在继续履行。瑞都置业再要求唐亚晴承担租约项下的合同义务缺乏依据，理由不能成立。鉴于瑞都置业与杜祺康之间就涉案房屋的租赁关系现已实际解除，故解约后续的相关事宜应由瑞都置业与杜祺康结算与解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初46382号民事判决主文第六项；二、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初46382号民事判决主文第一、二、三、四、五项；三、杜祺康于本判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付欠租人民币600，000元；四、杜祺康于本判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付物业管理费人民币57，335.48元；五、杜祺康于本判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付免租期租金人民币70，691.37元；六、杜祺康于本判决生效之日起十日内向上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司支付房屋占用费人民币30，000元；七、租赁保证金人民币156，622.74元上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司不予返还；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币24，704.90元，由上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司共同负担人民币14，823元，由杜祺康负担人民币9，881.90元；二审案件受理费人民币24，704.90元，由上海瑞都置业有限公司、上海颢兴文化创意发展有限公司共同负担人民币14，823元，由杜祺康负担人民币9，881.90元。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年三月四日法官助理 朱 敏书 记 员 王 玺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。