重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终10096号上诉人（原审原告）：罗玲月，女，1990年12月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人（原审原告）：罗正伟，男，1963年8月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：重庆大宅门房产交易有限公司，住所地重庆市江北区观音桥街道渝北三村31号1单元30-4，统一社会信用代码915001057530744348。法定代表人：杨清奎，执行董事。委托诉讼代理人：何英，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘洪，男，1973年9月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人罗玲月、罗正伟因与被上诉人重庆大宅门房产交易有限公司（以下简称大宅门公司）、刘洪合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初11158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人罗正伟，被上诉人大宅门公司的委托诉讼代理人何英、被上诉人刘洪到庭参加调查审理。上诉人罗玲月经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院按其自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。罗正伟上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.本案诉讼费由大宅门公司、刘洪承担。事实与理由：一审判决事实不清、证据不足，适用法律错误。1.一审法院认定合同无效缺乏事实依据。首先，罗玲月、罗正伟作为购房者，选择以自身名义向开发商购房或以大宅门公司、刘洪客户名义购房，是罗玲月、罗正伟的权利，法律并无强制性规定；其次，罗玲月、罗正伟直接向开发商购房，也会得到总房价1%的优惠，且介绍他人(吕忠福)在开发商购房还可获得开发商1%的奖励，罗玲月、罗正伟在得到大宅门公司、刘洪返利承诺的情况下，以及请求罗玲月、罗正伟帮忙给大宅门公司、刘洪做销售业绩的情况下，选择了以大宅门公司、刘洪客户名义购房。至于大宅门公司、刘洪能否得到开发商的佣金不知情，也与罗玲月、罗正伟无关。因此，罗玲月、罗正伟与大宅门公司、刘洪没有恶意串通损害他人利益的主观故意，也无实际行为。一审法院认定罗玲月、罗正伟与大宅门公司、刘洪恶意串通损害他人利益，缺乏事实依据。再次，大宅门公司、刘洪不存在违反不正当竞争法的情形，开发商只委托大宅门公司、刘洪进行房屋的销售，并支付佣金，大宅门公司、刘洪不存在与任何人竞争的问题，大宅门公司、刘洪让利给罗玲月、罗正伟属经营决策范畴，跟不正当竞争无任何联系。3.假设该合同无效，大宅门公司、刘洪也应承担给罗玲月、罗正伟造成损失的赔偿责任。因罗玲月、罗正伟直接在开发商处购房，开发商也会按总房价1%给罗玲月、罗正伟优惠及介绍他人(另一购房者吕忠福，也是以大宅门的客户身份买的和罗玲月、罗正伟一样的房产)，在开发商购房还可获得开发商1%的奖励；由于大宅门公司、刘洪的过错(罗玲月、罗正伟已在提交给一审法院的补充资料中阐述)，给罗玲月、罗正伟造成购房总价款2%的损失，大宅门公司、刘洪也应当承担赔偿责任。大宅门公司辩称，一审程序并不违法、认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。我方认为与罗玲月、罗正伟不存在恶意串通，我们并没有从本次交易中获得佣金，所以就不能向罗玲月、罗正伟返还佣金，之所以是这样是因为罗玲月、罗正伟与我们协商购买商品房返佣之前曾自行去开发商登过记、看过房，根据我们与开发商签订的协议，就没有认定为是我们的客户，属于开发商他们自行上门的客户。刘洪辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗玲月、罗正伟向一审法院起诉请求：1.判令大宅门公司、刘洪立即向罗玲月、罗正伟支付4.50万元购房优惠返利款并从2019年9月1日起至款项实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；2.判令大宅门公司、刘洪承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月，罗正伟及其妻子钟梅有意向购买位于沙坪坝区××商品房，并数次前往该楼盘售楼部进行咨询并参观了该楼盘的样板房。刘洪系大宅门公司的员工，大宅门公司正在代理天阅嘉陵项目商品房的销售。刘洪得知罗正伟有购买天阅嘉陵商品房的意愿后，向罗正伟发出邀约，以可以获得优惠返利即购房款的2.5%为条件，要求罗正伟以大宅门公司客户的身份购买天阅嘉陵项目的商品房。刘洪与罗正伟通过微信就支付购房款的时间及支付返利的方式进行了沟通，对于返利的时间，2019年2月26日的微信聊天记录显示：刘洪称“返给你们肯定是结了佣金后，是返现金还是打卡上明天我要问了公司才知道”、“因为你们这个都是特殊情况，本来公司是不允许返佣的”。罗正伟多次在微信中向刘洪询问返利的时间：“兄弟，简单一点说，如果这个钱我们拿不到，是你负责个人支付给我们吗？你的答案一定是…不是，那么你就必须把这个风险转移到你们公司，要转移到公司，那么你就必须把我刚才给你讲的东西搞明白，否则你说你的客户凭什么相信你…，无凭无据，只是口说而已…，所以你自己的项目必须要和公司有游戏规则，否则出了问题你是负不起这个责的，在工作中在商言商很重要…”、“所以二哥给你施加一点压力，你已清楚我们的付款方式了，我老婆也在问你们返的钱（房款的2.5%）什么时间可到我们的账，你给你们公司不要说我们的关系，就说客户在问…，这个问题希望你明天上午搞明白后回答我…，一定要是公司的名义，而不是你兄弟个人的名义…，明白？理解？”刘洪在微信中表示“好的，明天上午落实”。2019年2月27日的微信聊天记录显示，罗正伟与刘洪经数次协商，刘洪将返利的时间表述为：“网签后，次月开票，开票后两个月结佣金，大宅门公司结佣金后，大约一周左右返佣给罗正伟45000元人民币”。罗正伟将以上表述修改为：“付客户佣金流程及期限：客户网签后，大宅门公司次月开票，开票后两个月结佣金，大宅门公司结佣金后，大约一周左右返佣给罗正伟45000（肆万伍仟元整）元人民币，大约在2019年四月至五月支付完成！”，并问刘洪：“你兄弟看下，是不是这个意思”，刘洪称：“你网签时间大概都要在3月底、4月初去了”。罗正伟称：“你若需要改就再改下发给我”，刘洪修改后发给罗正伟：“付客户佣金流程及期限：客户网签后，大宅门公司次月开票，开票后大约两个月结佣金，大宅门公司结佣金后，大约一周左右返佣给罗正伟45000（肆万伍仟元整）元人民币，大约在2019年7月至8月支付完成！”。罗正伟表示：“下午当面落实”。2019年2月27日17时23分，罗正伟将所要购买的房屋、付款方式等信息发送给了刘洪。2019年2月27日22时左右，罗正伟带其女罗玲月到天阅嘉陵售楼部缴纳了1万元定金。罗正伟在微信中叮嘱刘洪对于交纳的1万元要出具收据并要求收钱的人员按手印，刘洪在微信中表示“必须出”“放心”“我喊她按了的”“放心”。2019年2月28日，罗玲月在刘洪推荐的丁姓置业顾问带领下在天阅嘉陵售楼部签订了认购协议。2019年6月29日，罗玲月与重庆首汇置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买首创天阅嘉陵一组团1号楼15-3的商品房，总成交金额为1861588元，付款方式为分期付款，第一期购房款581588元于2019年3月6日支付，第二期购房款1280000元于2019年8月31日前付清。同日，该商品房买卖合同办理了预购商品房买卖合同备案登记。2019年8月31日，罗玲月付清了全部购房款，重庆首汇置业有限公司向罗玲月出具了房款收据。2019年7月29日，刘洪将开发商回访结果以图片方式通过微信发给罗正伟，并称“怎么开发商回访出来是无效？”、“开发商查出来，你们一月份内渠道带过你们，现在开发商认定我们带你们无效”“不接（结）佣金”、“我肯定说了的，说客户没有去看过房子，问我知道她爸爸妈妈去看过没有，我肯定回答他们说不知道，我只知道买房子的没有去看过”、“开发商给出的理由是，只要是一个户口本上的都算一组客户”、“我肯定会去争取，但是开发商不认可，我也没有办法”、“开发商要结佣，肯定没问题，比如吕总那套，开发商不认可，不结佣，我们公司也没有办法”。罗正伟称：“兄弟，不要找理由，自己处理好”、“你自己处理吧，你兄弟现在找任何理由都没有意义”。刘洪回复：“我们公司肯定会找开发商交涉这个问题的。但是最后结果是怎样，开发商最后认不认可，只有等消息了”、“是开发商回访查出来内渠道带过你们，不结佣金给我们公司。而不是我们公司结佣金了不给你，如果是我们公司结佣金了不给你，二哥你可以说我不是这样做销售的”。双方由此产生纠纷。在双方协商解决纠纷的过程中，大宅门公司的一位谢姓经理提出由罗正伟另外介绍一位新客户购买天阅嘉陵项目的商品房，大宅门公司可以将相关优惠款支付给罗正伟，罗正伟予以拒绝。一审另查明，与罗正伟一同以大宅门公司客户名义购买天阅嘉陵项目商品房的吕某某，已经获得了大宅门公司支付的优惠返利款。一审庭审中，大宅门公司、刘洪认可罗正伟、罗玲月主张在诉状中陈述的事实，认可刘洪是大宅门公司的员工，认可大宅门公司与罗正伟之间存在罗正伟以大宅门公司客户的名义购买天阅嘉陵商品房即可获得4.50万元返利的口头约定。大宅门公司、刘洪同时表示，之所以未按照约定支付罗正伟返利4.50万元，是因为大宅门公司没有从开发商处获得佣金，开发商查出来，罗玲月、罗正伟在购房之前在1月份通过其他渠道看过这个房子。根据大宅门公司提供的证据，重庆首汇置业有限公司与重庆中原地产代理有限公司于2019年1月1日签订了《2019年上半年首创天阅嘉陵住宅渠道推介服务合作合同》，由重庆中原地产代理有限公司就重庆首汇置业有限公司开发的首创天阅嘉陵2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、8号楼提供渠道推介服务。重庆中原地产代理有限公司、重庆大宅门房产交易有限公司蔡家分公司、重庆房优圈网络科技有限公司于2020年7月6日签订《合作框架协议》，协议载明的合作期限自2019年7月1日至2021年12月31日止，约定重庆中原地产代理有限公司委托重庆大宅门房产交易有限公司蔡家分公司、重庆房优圈网络科技有限公司提供非独家的销售推介服务。重庆房优圈网络科技有限公司于2020年7月23日出具情况说明一份，载明：“关于首创天阅嘉陵项目购房人罗玲月（房号1栋15-3），因此客户在重庆大宅门房产交易有限公司带看之前自行到访过售楼部，故判为开发商自然上访客户。首创天阅嘉陵项目开发商未支付该套佣金给我公司。我司也无须支付重庆大宅门房产交易有限公司该物业佣金。特此说明！”此外，大宅门公司还提供一份天阅嘉陵售楼部提供的客户到访时间梳理截图，载明：罗正伟于2018年9月22日到访售楼部，罗正伟妻子钟梅于2018年9月24日、2019年1月2日到访售楼部，以上三次记载为“自渠道”；罗正伟于2019年1月6日、2019年2月26日到访售楼部，以上两次记载为“老客户到访”；2019年2月27日、2月28日，罗玲月两次到访，记载为中原地产带访。罗正伟、罗玲月对大宅门公司提供的上述证据真实性均不予认可。一审还查明，在罗正伟与刘洪2019年1月19日的微信聊天记录中，刘洪告诉罗正伟购房返利的事情要保密，因为这件事情一是属于商业秘密，二是要保护开发商的领导。一审庭审中，罗正伟、罗玲月明确是要求大宅门公司支付优惠返利款4.50万元，因为刘洪是大宅门公司的员工，仅是事件的当事人。同时，罗正伟、罗玲月表示其并不清楚大宅门公司是否从开发商处获得了佣金。一审法院认为，关于本案合同的主体，从双方缔约的过程看，系罗正伟与刘洪协商以大宅门公司客户名义购房享受购房款2.5%返利的事宜，但刘洪作为大宅门公司员工，其行为系职务代理行为，该代理行为后果应由大宅门公司承受，故本案合同的主体是罗正伟和大宅门公司，刘洪作为大宅门公司的员工和代理人，不负有合同义务，亦不承担合同责任。罗正伟与罗玲月系父女关系，从合同内容看，大宅门公司缔约的目的在于争取罗正伟以其客户名义购房从而获得开发商支付的代理费用（佣金），至于实际的购房人是谁，大宅门公司并无特别要求，且从双方缔约、履约过程看，大宅门公司对于罗正伟以其女儿罗玲月的名义购房是知晓的。罗正伟与罗玲月作用共同原告起诉，可以视为罗正伟预先将获得购房返利的合同权利部分或全部转让给罗玲月，并未损害大宅门公司的利益，故罗正伟和罗玲月可以作为共同原告提起诉讼。关于罗正伟与大宅门公司之间合同的效力，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，罗正伟原本就有购买天阅嘉陵项目商品房的意愿，大宅门公司邀约罗正伟以其客户的名义购买天阅嘉陵项目商品房是为了从开发商处获取佣金，罗正伟以大宅门公司客户的名义购买天阅嘉陵项目商品房是为了从大宅门公司获取所谓的优惠返利，罗正伟与大宅门公司之间存在恶意串通、损害他人合法权益的情形，双方之间的合同明显违背诚实信用原则，违背公序良俗，应依法认定为无效。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。大宅门公司采取暗中返利的方式拉拢客户的营销方式违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条“经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品”的规定，扰乱了正常的市场竞争秩序，上述规定属于法律的强制性规定，故罗正伟与大宅门公司之间的合同亦因违反法律的强制性规定而应被认定为无效。无效的合同自始不具有法律约束力，罗正伟、罗玲月无权基于该合同向大宅门公司主张支付购房返利款及相应的逾期利息。综上，罗玲月、罗正伟的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决驳回罗玲月、罗正伟的诉讼请求。案件受理费925元，减半收取462.50元，由罗玲月、罗正伟负担。二审期间，罗正伟以新证据为由申请提交以下证据材料：1.开发商宣传资料截图一份，拟证明购房者自行到开发商处购房也会享受一个点的优惠。2.吕忠福的证人证言，拟证明购房者自行向开发商购买房屋至少有一个点的优惠。3.微信聊天截图，拟证明购房者介绍客户买房也有优惠，物管费也有优惠。大宅门公司、刘洪对罗正伟举示的以上证据真实性无异议，但认为与本案无关。因上述证据与本案争议事实缺乏关联，故本院不予采信。大宅门公司、刘洪在二审中未举示新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉合同是否有效；2.大宅门公司是否应当向罗正伟支付购房优惠返利款。关于第一个争议焦点，本院认为，房地产开发商在房屋销售过程中与相应房地产中介机构签订协议，由中介机构寻找潜在的购房主体成功签约购房，帮助开发商提高房屋销售效率，房地产开发商向中介机构返还佣金，这是一种普通的商事行为。而房地产中介机构与购房主体约定，若成功签约则将其所得佣金与购房主体共同分享，从而提升购房主体与房地产开发商签约的成功率，该行为并不损害房地产开发商、房地产中介机构、购房主体三方的利益，即开发商提高了房屋销售效率，中介机构仍然获得部分佣金，购房主体降低了购房成本。因此，本案罗正伟与大宅门公司之间建立的合同，不存在违反法律、行政法规的强制性规定及恶意串通，损害房地产开发商利益的情形，也并不违背公序良俗，应为有效合同。一审判决认为案涉合同无效系适用法律错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点，根据刘洪和罗正伟的微信信息可知，大宅门公司向罗正伟返还佣金的前提是大宅门公司获得了因完成该房地产交易开发商所给的佣金。而大宅门公司陈述其并未从案涉房地产交易中获取佣金，并告知罗正伟是因为开发商回访判断该交易“是开发商回访查出来内渠道带过你们”，认定并非由大宅门公司提供的交易机会，刘洪也将开发商回访结果以图片方式发给了罗正伟，庭审中大宅门公司也举示了重庆房优圈网络科技有限公司的情况说明、天阅嘉陵售楼部提供的客户到访时间梳理截图证明其主张的事实，本院据此认为大宅门公司未能取得案涉房屋销售佣金的事实存在具有高度可能性，罗正伟、罗玲月也并未举示证据证明大宅门公司已取得案涉房屋的佣金，故罗正伟上诉请求大宅门支付其购房优惠返利款的理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，罗正伟的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，虽然适用法律错误，但结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：一、对罗玲月的上诉，按罗玲月自动撤回上诉处理；二、驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人罗正伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 余彦龙审 判 员 张 毅审 判 员 彭海波二〇二一年三月八日法官助理 刘玲玲书 记 员 黄山山