浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙09民终24号 上诉人（原审被告）：舟山市沸腾餐饮管理有限公司，住所地浙江省舟山市定海区舟山美食城****南面一间。 法定代表人：陆亨权，经理、执行董事。 委托诉讼代理人：陈哲，浙江舟杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周亚，女，1994年11月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区，现住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：周凤侠，浙江合飞律师事务所律师。 上诉人舟山市沸腾餐饮管理有限公司（以下简称沸腾餐饮公司）因与被上诉人周亚房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2020）浙0902民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 沸腾餐饮公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回周亚一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由周亚负担。事实与理由：一、一审认定事实错误，上诉人不存在维护不足的事实。1.上诉人积极投入广告推广吸引人气，投入宣传费用占租金比例达11.33%，已远超合同约定的2%-3%标准。2.上诉人不存在关闭走道灯的行为，并就擅自关闭走道灯的现象多次组织协调，保障照明。上诉人经营的店铺与周亚经营范围并非同类产品，不存在恶意低价引流的行为。3.我市从2020年1月24日针对疫情宣布一级响应，到3月3日宣布开放餐饮堂食服务，间隔不到2个月。为恢复生产、减少损失，上诉人明确告知周亚减免第二年2个月租金，已尽最大程度维护双方权益。二、一审认定疫情和防疫措施致使周亚经营难以为继，合同目的不能实现不符合客观实际，实际上是周亚自身抵抗经营风险能力有限，不能以不可抗力或情势变更为由解除合同。三、周亚在可以继续经营的情况下单方面未经协商腾退商铺，且未办理交接手续，导致商铺空置至今。根据最高院发布的《关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第3条之规定，法院不应支持周亚解除合同、退还租金和押金的诉请。综上，周亚把自身损失转嫁给上诉人，单方面解除合同缺乏依据，应认定双方之间的租赁合同关系并未解除，周亚应继续履行合同义务。 周亚辩称，一、沸腾餐饮公司未全面履行合同义务，构成根本违约，周亚享有法定解除权。合同约定沸腾餐饮公司的义务除交付适租商铺外，还有广告宣传、监督商户违约行为、保障商铺正常运营等一系列义务，而且该公司对市场整体运营的规划和承诺，才是双方订立合同的根本目的。然而，沸腾餐饮公司明显未尽到上述合同义务：1.除该公司经营的“百姓餐厅”附近有部分照明外，广场内其他照明设施基本处于关闭状态，影响周亚所租商铺正常营业。2.该公司未做好全年的宣传工作，仅仅依靠开业时期的宣传不能促使市场成型，特别是疫情发生后，更未采取措施帮助商户恢复营业。3.该公司2020年4月开设的9块9“百姓餐厅”，与周亚等商家低价竞争，对周亚经营造成严重损害，且因控制成本使用不新鲜食材，影响整个市场形象。4.2020年4月以来，市场内仅有两三家店铺营业，该公司未进一步招商和宣传，努力使市场恢复活力，最终导致市场基本处于关闭状态。退一步讲，假如法院认定沸腾餐饮公司不构成根本违约，以上事实也造成双方合同履行陷入僵局，不具备继续履行的条件，应赋予周亚合同解除权。二、双方合同于2020年6月11日解除，周亚请求退还剩余租金和装修赔偿款合理有据，保证金也应全额退还。综上，应驳回上诉，维持原判。 周亚向一审法院起诉请求：一、判决双方2019年10月签订的商铺租赁合同于2020年6月11日解除；二、判决沸腾餐饮公司返还周亚剩余租金37822元和租赁保证金20000元，共计57822元；三、判决沸腾餐饮公司向周亚赔偿装修损失18735元。 一审法院认定事实：双方对房屋租赁合同关系事实及履行情况，如签订时间、起止时间、租金支付情况、保证金、装修费、 物业费用支付情况及沸腾餐饮公司应当履行管理之责的约定无异议。租赁期间为2019年10月20日-2022年2月7日，其中免租三个月。关于承租人解除合同双方约定，出租人未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使承租人不能正常经营的，应减收相应租金，承租人有权要求出租人继续履行或解除合同，并要求出租人赔偿相应的损失。保证金作为履行合同和提供商品服务质量的担保，合同期满后，承租人无违反合约的一个月内退还保证金。合同签订后，周亚租赁的商铺于2019年11月18日开业。周亚实际支付沸腾餐饮公司租金55000元、保证金20000元、装修费25000元，共100000元。2020年6月11日，周亚因故腾退商铺、张贴《解除通知》并搬出。 另外，上述合同履行过程中，我国发生新型冠状病毒感染的 肺炎疫情。2020年1月20日，国家有关行政部门决定将该疾病纳入法定××乙类管理，采取甲类××的预防、控制措施。我国各省级人民政府相继采取了限制或停止人群聚集的活动，停工、停业、停课等紧急措施。 一审法院认为，案件争议的焦点一是周亚诉请解除合同是否成立，即解除合同是否符合约定或法定条件；二是如解除成立，周亚诉请的各项费用的合理性问题。合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案周亚承租沸腾餐饮公司商铺并在沸腾餐饮公司负责运作的美食广场里经营。周亚提出沸腾餐饮公司低价竞争、打压周亚，未能提供正常用电致使周亚不能正常经营，未尽广告宣传、统一管理义务等主张，沸腾餐饮公司提出了异议并提供了部分证据，法院认为周亚提供的证据可以认定沸腾餐饮公司对市场管理不到位，对周亚等商户维护不足事实，但沸腾餐饮公司投入广告宣传对美食广场进行了一定运作。市场尚未打开系由多种因素决定。合同履行过程中我国发生了新冠肺炎疫情，疫情防控致使周亚经营难以为继，合同目的不能实现。周亚实际已于2020年6月11日腾退商铺，故周亚提出要求解除合同请求，符合法律规定，法院予以准许，解除时间可确定为周亚起诉之日。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案因解除合同所致损失，部分或者全部免除对方责任。周亚提出要求返还保证金20000元请求，双方约定保证金作为履行合同和提供商品服务质量的担保，周亚履行了租赁合同，提供的商品服务质量不存在问题，合同解除，沸腾餐饮公司应当予以返还，法院支持周亚该项请求。周亚提出要求返还租金37822元和装修费18735元请求，考虑周亚实际营业时间、沸腾餐饮公司免租承诺和双方履行合同的实际等，法院支持沸腾餐饮公司酌情返还周亚租金和装修费30000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第一百一十七条第一款之规定，判决：一、双方之间签订的商铺租赁合同于2020年6月17日解除；二、沸腾餐饮公司于判决生效之日起10日内返还周亚保证金20000元、酌情返还租金和装修费30000元，共50000元；三、驳回周亚的其他诉讼请求。一审案件受理费1714元，由周亚承担857元，沸腾餐饮公司承担857元。 二审中，沸腾餐饮公司向本院提交以下证据材料：证据一，舟山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组于2020年1月24日发布的《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》，拟证明舟山地区营业场所自2020年1月24日起因疫情停止营业。证据二，舟山市疫情防控工作领导小组于2020年3月3日发布的《关于在疫情防控期间有序开放社会餐饮堂食服务的通告》（第10号），拟证明舟山地区自2020年3月3日起开放了社会餐饮堂食服务，沸达广场从此时起可恢复营业。证据三，“沸达美食”微信群聊天记录一页，拟证明沸腾餐饮公司于2020年3月4日通知包括周亚在内的商铺经营者可恢复营业，同时要求各商铺在4月1日前必须营业，沸腾餐饮公司提供了适租商铺，合同可继续履行。周亚质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但关联性均不予认可，不能单凭证据一、二公告发布时间来判断疫情对商铺经营产生的影响；仅凭证据三聊天记录中的通知也无法证明沸腾餐饮公司已经履行了相关合同义务，周亚在一审中已提交证据证明该公司在恢复营业后作出了一系列对其经营不利的行为。本院经审核认为，上述证据具备证据资格，对其证据三性予以确认，对其证明力将结合其他证据在下文中予以阐述。 二审另查明，双方之间的租赁合同第六条沸腾餐饮公司权利义务约定：“5.应对市场进行商业管理，维护并改善市场的整体形象，包括：对商品品种的规划和控制、功能区域的划分、商品档次的定位、商品经营的管理及质量管理；服务质量管理；营销管理；形象设计；市场调研；公共关系协调；纠纷调解；人员培训。6.应对市场进行物业管理，并负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：······水、电、气、空调、电梯、扶梯等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养；······7.做好市场的整体广告宣传，并保证全年广告宣传费用不低于市场全年租金总额的2%-3%。” 除上述事实外，二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。双方争议的焦点在于：一、周亚是否享有合同解除权。如果没有，案涉租赁合同是否应继续履行；二、合同解除后的责任承担。 关于争点一，沸腾餐饮公司在一、二审期间均认为案涉租赁合同未解除，周亚应继续履行合同义务；周亚则认为该公司存在根本违约致使其合同目的不能实现，其享有单方解除权，即便该公司未构成根本违约，也因合同履行陷入僵局，依法应赋予其解除权。对此，本院评判如下： 首先，周亚是否享有合同解除权。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的······”。本案双方在租赁合同中约定沸腾餐饮公司在广告宣传、市场运营及物业管理等方面负有相应义务，上述义务属于合同履行中的附随义务。从一、二审查明的事实来看，沸腾餐饮公司在履行附随义务方面存在瑕疵，主要体现在对市场整体形象的维护还不够、物业管理及广告宣传不到位，但沸腾餐饮公司的上述瑕疵尚不足以导致周亚的合同目的落空，不构成根本违约，周亚不能据此解除合同。鉴于周亚并无合同解除权，无论其于2020年6月11日制作的《解除通知》是否已送达沸腾餐饮公司，均不能产生解除合同的法律后果，其于2020年6月11日腾空并搬离商铺的行为构成违约。 其次，案涉合同能否继续履行。民法典第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；······有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任承担。”根据上述规定，违约方在特定条件下可以起诉解除合同，但不影响其违约责任的承担。本案中，周亚于2020年6月11日提出解除合同并搬离承租商铺，考虑到周亚承租案涉房屋后刚营业两个月即因疫情管控被迫停止营业，恢复营业后短期内餐饮市场仍处于低迷的客观情况，本院认定周亚提出解除合同并腾退房屋的主要目的在于降低自身损失，其主观上并无恶意。现周亚搬离案涉房屋已近一年，其明确表示拒绝履行合同，鉴于相关合同义务不适宜强制履行，案涉合同不具有继续履行的可能性，本院对沸腾餐饮公司继续履行合同的上诉请求不予支持。一审以新冠肺炎疫情防控措施导致案涉合同目的不能实现为由认定周亚享有合同解除权虽有所不当，但其确定案涉合同解除之日为周亚起诉之日并无不当，可予维持。 关于争点二，合同解除后的责任承担问题。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉租赁合同于2020年6月17日解除，周亚起诉要求返还合同未履行期间的租金、装修费以及全额经营保证金，一审在综合考量款项性质、周亚实际营业时间、沸腾餐饮公司的免租承诺以及双方履行合同的实际情况等因素后，判令沸腾餐饮公司全额返还经营保证金20000元，并酌情确定该公司返还周亚租金和装修费30000元。因案涉租赁合同系周亚起诉解除，根据法律规定，合同解除不免除违约方的违约责任，鉴于一审在确定返还租金和装修费金额时对沸腾餐饮公司的损失已有所体现，如沸腾餐饮公司认为其实际损失尚未得到弥补的，可另行主张。 综上所述，沸腾餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，鉴于沸腾餐饮公司的相关权利尚有救济途径，判决结果可予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第三条，《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由沸腾餐饮公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立东 审 判 员 褚 炅 审 判 员 张秀梅 二〇二一年三月二十六日 法官助理 牟 聪 代书记员 胡超瑜