文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终595号上诉人（一审原告）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（原中国东方资产管理公司广州办事处），住所地：广州市天河区庆亿街1号16、17楼。负责人：印建民。委托诉讼代理人：陈远强，该司职员。委托诉讼代理人：薛冰，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人（一审被告）：黄丹霞，女，1960年9月10日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（一审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广东君信律师事务所律师（广州市国龙房地产开发有限公司管理人）。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仕培，广东君信律师事务所律师。第三人：何东方，男，1971年9月6日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：郝玉英，女，1972年4月14日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（原中国东方资产管理公司广州办事处，以下简称“东方资产管理公司”）、上诉人黄丹霞因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称“国龙公司”）、第三人何东方、郝玉英借款合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0106民初13281民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法审理，现已审理终结。东方资产管理公司一审诉讼请求为：1.解除中国建设银行广东省分行（下简称建行省分行）与黄丹霞签订的《楼宇按揭合同》。2.黄丹霞立即偿还东方资产管理公司借款本金278939.09元及利息、违约金（自2004年8月30日起至2020年3月18日，利息以618939.09元为基数，按照中国人民同期贷款基准利率计算，应收利息为1359596.1元，扣除何东方已支付的利息360308.29元，实欠利息999287.81元；自2020年3月19日起至清偿之日止，利息以本金278939.09元为基数，按合同利率上浮40%计算；违约金自2004年8月30日起计至2020年8月6日为19200元，自2020年8月7日起，违约金按每月100元计算至实际付清之日止）。3.广州市国龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。4.东方资产管理公司对黄丹霞提供抵押担保的广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁8F房享有优先受偿权。5.由黄丹霞、广州市国龙房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。本院经审理查明：一、关于本案的由来东方资产管理公司与黄丹霞、国龙公司、第三人何东方、郝玉英借款合同纠纷一案，一审法院于2009年5月29日受理后，2014年8月19日作出（2009）天法民二初字第599号民事判决，判决：一、广州市国龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还中国东方资产管理公司广州办事处借款618939.09元；二、广州市国龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内清偿中国东方资产管理公司广州办事处资金占用利息（截至2009年1月31日利息为239971.50元，自次日起按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮50％计至判决清偿之日止）；三、黄丹霞对广州市国龙房地产开发有限公司不能清偿的债务承担10％的补充赔偿责任；四、驳回中国东方资产管理公司广州办事处其他诉讼请求。后东方资产管理公司、黄丹霞不服该判决，向本院提出上诉，本院于2015年9月10日作出（2015）穗中法金民终字第523号民事判决，判决：一、撤销广州市天河区人民法院（2009）天法民二初字第599号民事判决；二、解除中国建设银行与黄丹霞签订的《楼宇按揭合同》；三、黄丹霞于本判决送达之日起十日内归还中国东方资产管理公司广州办事处借款本金618939.09元及利息、违约金。截至2009年1月31日，利息为239971.50元，自次日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计至清偿之日止。截至2009年1月31日，违约金为5400元，自次日起按每逾期一期100元计算至清偿之日止；四、广州市国龙房地产开发有限公司对黄丹霞的债务承担连带清偿责任；五、驳回中国东方资产管理公司广州办事处其他诉讼请求。黄丹霞不服(2015)穗中法金民终字第523号民事判决，向广州市人民检察院申请监督，该院提请广东省人民检察院抗诉。广东省人民检察院于2018年12月7日作出粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2019年1月4日作出（2018）粤民抗196号民事裁定，指令广州市中级人民法院再审本案。本院于2020年1月3日作出（2019）粤01民再105号民事裁定，以涉案房产的预售合同备案和抵押备案登记已恢复，涉案抵押权的认定将影响案外人权益为由，同时为保障当事人诉权和审级利益，而裁定如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法金民终字第523号民事判决及本院（2009）天法民二初字第599号民事判决。二、本案发回广州市天河区人民法院重审。一审法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，作出一审判决：一、广州市国龙房地产开发有限公司于一审判决发生法律效力之日起五日内，向中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司返还贷款本金278939.09元、利息151573.30元。二、黄丹霞对广州市国龙房地产开发有限公司本案不能清偿的债务承担10％的补充赔偿责任。三、驳回中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12440元，由中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担4683元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担7757元；财产保全费4840元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担；公告费1000元由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，东方资产管理公司、黄丹霞均不服，分别向本院提起上诉而致本案。二、本案查明的涉案《楼宇按揭合同》事实情况2000年5月24日，黄丹霞与国龙公司签订一份预售房屋买卖合同（预售合同号99012055），约定：黄丹霞向国龙公司（开发商）预购位于广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁8层F房房屋，成交价格1003991元。黄丹霞与国龙公司于2000年6月1日在房屋管理部门办理了预售登记。2000年6月22日，黄丹霞作为甲方，建行省分行作为乙方，中国建设银行广州市东环支行（下简称建行东环支行）作为乙方的经办银行，共同签订《楼宇按揭合同》（编号200032298），约定：甲方以其与发展商签订的编号为穗房预合字第××号商品房、广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁8层F号房产（成交价1003991元）抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供贷款70万元专项用于甲方向所购房产的发展商支付房价款；甲方需支用银行借款以支付房价款时，授权乙方以甲方购房款的名义转账划入发展商开立于中国建设银行广州地区分支机构的售房款监控账户内，此授权行为不另签委托书；借款期限从2000年6月至2020年6月，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转账划入甲方指定的发展商账户之日为准；借款利息按月计付，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；甲方从支用借款的次月开始以按月等额归还方式偿还借款本息，还本付息日为每月20日；甲方在借款期限内的供款本金和利息以乙方贷款分户账账面数字为准，甲方首期供款额按乙方贷款发放日至首期还款日的具体天数计算，甲方最后一期应供款数额须按乙方账面数字进行调整；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权并以合法的方式对抵押房产进行处分；甲方若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，甲方每逾期一次，应向乙方支付100元违约金。被告黄丹霞确认其在合同中签字。在涉案房产办理抵押登记后，2000年7月6日，建行东环支行以黄丹霞名义将借款70万元划入被告国龙公司账户内，履行了发放贷款的义务。黄丹霞称其原是国龙公司员工，向国龙公司购买的涉案房屋没有向国龙公司支付购房款。黄丹霞还表示国龙公司称资金周转不灵，让员工去办理假按揭向银行借款；国龙公司说好借款是一年期限，如果房屋卖出去就将钱还给银行并办理涂销登记；当时签订的借款合同都由国龙公司保存，而抵押贷款的款项直接放款到国龙公司账户，其开设的还款账户存折平时亦由国龙公司保管，到每月还款的时候再由国龙公司将钱和存折交其办理还款，但有时亦由国龙公司的财务直接办理。东方资产管理公司称扣除何东方、郝玉英已支付的700308.29元（购房款34万元+利息360308.29元），黄丹霞尚拖欠贷款本金278939.09元及利息（自2004年8月30日起至2020年3月18日止，利息以618939.09元为基数、按中国人民同期贷款基准利率计算，应收利息为1359596.1元，扣除第三人何东方已支付的利息，实欠利息999287.81元）。经本院查明及核算，截至2009年1月31日涉案借款尚欠借款本金618939.09元，所欠资金占用利息为239971.50元；以欠付本金618939.09元为计息基数，2009年2月1日至2015年12月30日根据中国人民银行同期贷款基准利率（五年期）计得利息为271910.1元（详见下表）。            尚欠借款本金              起算日              截止日               尚欠利息              中国人民银行同期贷款基准利率（五年期）                  618939.09               2009/2/1              2010/10/19              63398.27               5.94%                  618939.09               2010/10/20              2010/12/25              6967.19               6.14%                  618939.09               2010/12/26              2011/2/8              4841.48               6.40%                  618939.09               2011/2/9              2011/4/5              6240.97               6.60%                  618939.09               2011/4/6              2011/7/6              10638.88               6.80%                  618939.09               2011/7/7              2012/6/7              40726.19               7.05%                  618939.09               2012/6/8              2012/7/5              3156.59               6.80%                  618939.09               2012/7/6              2014/11/21              97747.68               6.55%                  618939.09               2014/11/22              2015/2/28              10362.07               6.15%                  618939.09               2015/3/1              2015/5/10              7100.61               5.90%                  618939.09               2015/5/11              2015/6/27              4565.54               5.65%                  618939.09               2015/6/28              2015/8/25              5384.77               5.40%                  618939.09               2015/8/26              2015/10/23              5135.48               5.15%                  618939.09               2015/10/24              2015/12/30              5644.38               4.90%                  截止至2015年12月30日，尚欠本金278939.09元，利息271910.10元      上述欠款扣除何东方、郝玉英已支付的700308.29元（购房款34万元+利息360308.29元）后，借款人尚欠借款本金278939.09元，利息151573.30元。三、涉案抵押房产的抵押登记前后变更情况2000年6月27日，建行东环支行与黄丹霞就广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁8层F号在房屋管理部门办理了抵押备案登记。抵押人为黄丹霞，抵押权人为建行东环支行。房屋管理部门于广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》生效后，在广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁8层F房房屋的登记档案中注记：“广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记”。在广州铁路运输第一法院于2016年12月29日就涉案房产的预售合同备案和抵押备案登记问题作出（2016）粤7101行初2916号行政判决后，房屋管理部门恢复了涉案房产的预售合同备案和抵押备案登记。2020年10月28日广州市规划和自然资源局复函广州市天河区人民法院称，2020年7月，广州市越秀区人民法院以（2020）粤0104执2670号《协助执行通知书》要求广州市规划和自然资源局协助涂销涉案抵押房产即广州市越秀区环市中路276号之一国龙大厦裕兴阁8层F房（即806房）的他项权利登记，并协助何东方、郝玉英办理该房产的不动产权证；目前（2020年10月19日）该涉案房产产权已登记在何东方、郝玉英名下，暂无抵押登记信息。四、涉案债权的转让情况2001年建行东环支行更名为中国建设建行广州市白云支行（下简称“建行白云支行”）。2004年6月28日，建行白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处（下简称信达广州办事处）签订《债权转让协议》，建行白云支行将其对包括黄丹霞在内的290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权及与债权有关的从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转让给信达广州办事处。其中，对黄丹霞的债权为借款631098.46元及利息5322.13元。2004年10月18日，建行省分行就上述转让债权在《南方日报》上刊登了债权转让公告。2004年11月29日，信达广州办事处将上述受让的债权及与债权有关的从权利同时再转让东方资产管理公司，并与该司签订《债权转让协议》。2005年2月6日，信达广州办事处与东方资产管理公司就债权转让在《南方日报》上刊登了债权转让暨债务催收联合公告。东方资产管理公司于2007年1月23日和2009年1月19日分别在《羊城晚报》刊登债权催收公告。五、关联案件查明的相关事实及处理情况（一）广州市越秀区人民法院于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决，查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴（另案处理）决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向建行白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费共48642503.25元。其中，登记于“名义购房人”名下的房屋共75套。国龙公司收取上述购房款后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押权登记，及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗欧丽卿等购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关银行贷款亦未偿还。该判决认定国龙公司等犯合同诈骗罪。在该判决书的附表1中并记载“国龙大厦裕兴阁8F购房人何东方、郝玉英，已付房款314080元，已付其他费用7750元，登记预购人黄丹霞，抵押权人建行东环支行”。（二）广州市越秀区人民法院于2017年8月29日立案受理了何东方、郝玉英诉国龙公司、黄丹霞、建行白云支行、东方资产管理公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为：（2017）粤0104民初19968号民事判决。该案查明：何东方、郝玉英与国龙公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人所购买的商品房为国龙大厦裕兴阁8层F号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.41平方米，总金额为640000元。同时该判决认定：1、国龙公司与黄丹霞签订商品房预售合同并非双方真实意思表示,该合同为无效合同。2、关于抵押权问题，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权；从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令何东方、郝玉英直接支付剩余房款及其利息给抵押权人，何东方、郝玉英在向抵押权人支付该款后即为完成向国龙公司支付房款的义务；至于国龙公司、黄丹霞及建设白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。广州市越秀区人民法院于2018年12月14日作出如下判决：一、何东方、郝玉英在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款34万元及该款自2002年10月15日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在何东方、郝玉英完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助何东方、郝余英到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁8F房所有权转移登记至何东方、郝玉英名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人黄丹霞、中国建设银行股份有限公司广州白云支行、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。三、驳回何东方、郝玉英的其他诉讼请求。判后，何东方、郝玉英、东方资产管理公司、黄丹霞等人不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）粤01民终2539号民事裁定，裁定如下：驳回上诉，维持原判。案件生效后，何东方为履行广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19968号【二审案号为：（2019）粤01民终2539号】民事判决，于2020年3月17日，向东方资产管理公司支付购房款34万元及利息，共计700308.29元。（三）2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请，指定广东君信律师事务所为国龙公司管理人，管理人负责人为倪烨中。一审法院经审理认为，依据广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号、以及（2019）粤01民终2539号生效判决书查明的事实，认定国龙公司与黄丹霞签订商品房预售合同并非双方的真实意思表示，双方签订的《商品房预售合同》为无效合同。因国龙公司与黄丹霞签订的《商品房预售合同》为无效合同，国龙公司以该《商品房预售合同》，与银行签订《楼宇按揭合同》，以骗取银行贷款。该按揭合同已构成合同法所规定的以合法形式掩盖非法目的的情形，依法应认定为无效，故原告要求解除《楼宇按揭合同》的诉请，一审法院不予支持。原告依据无效《楼宇按揭合同》主张违约金的诉请，一审法院不予支持。根据合同法的有关规定，因无效合同取得的财产应予返还。建行东环支行作为经办银行依约发放贷款。此后建行东环支行并入建行白云支行，相关权利义务由建行白云支行依法取得及承继。建行白云支行将截至2003年12月31日的案涉贷款本金631098.46元及利息5322.13元等债权转让给信达广州办事处后，原告在2004年11月29日从信达广州办事处受让上述债权。两次债权转让均已公告通知，合法有效，原告取代建行省分行、建行白云支行、信达广州办事处对两被告的债权人地位。本案中，合同无效的原因是由国龙公司的违法犯罪行为导致，黄丹霞是应国龙公司的要求向银行贷款，而所贷款项也转入国龙公司的账户由国龙公司使用，因此国龙公司负有主要过错责任。对基于无效按揭合同取得的全部贷款本金，国龙公司应予返还。关于本案应予返还金额的问题。根据《中华人民共和国破产法》第四十六条的规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，国龙公司破产申请已于2015年12月30日被受理，且原告亦将其所申报并经确认的债权本金及利息作为证据提交，庭审期间亦未提出异议，鉴于原告与黄丹霞签订的《楼宇按揭合同》无效，现原告主张按双方约定的利率计算利息缺乏依据，一审法院不予支持，一审法院酌定按中国人民银行同期贷款基准利率（五年期）的标准支付资金占用期间的利息，由于何东方于2020年3月17日归还了本金34万元、利息360308.29元，故一审法院确认截止至2015年12月30日国龙公司应返还涉案贷款的本金为278939.09元、利息151573.30元（利息计算详见表格），原告超出上述部分的诉请，一审法院不予支持，并依法予以驳回。黄丹霞作为完全民事行为能力人，出借其名义进行贷款，负有次要过错责任，应对国龙公司无法清偿的债务承担10%的补充赔偿责任。关于抵押权的问题。依据（2019）粤01民终2539号生效法律文书作出的认定，国龙公司在何东方、郝玉英支付剩余购房款后，协助办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁8F房所有权转移登记至何东方、郝玉英名下的手续，即该房屋归何东方、郝玉英所有，现何东方、郝玉英已将剩余购房款支付给原告，故原告主张就涉案房屋享有优先受偿权缺乏理据，一审法院不予支持并依法予以驳回。何东方、郝玉英经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出一审判决（内容见上文）。判后，上诉人东方资产管理公司、黄丹霞均不服，分别提起上诉。东方资产管理公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持东方资产管理公司全部诉讼请求；2、判令黄丹霞、国龙公司承担全部上诉费用。事实和理由：一、一审判决认定《按揭贷款合同》无效属于认定事实错误。《楼宇按揭合同》是黄丹霞以支付涉案房屋购房款为由向建行申请办理的贷款，符合当时国家的金融政策法规，签定该合同前黄丹霞与国龙公司签订了预售房屋买卖合同并办理房屋预售登记。建行经审核同意发放贷款并与黄丹霞签定《楼宇按揭合同》并办理公证，建行也依约发放贷款，过程依法合规，不存在恶意串通。即使《楼宇按揭合同》和预售房屋买卖合同是黄丹霞与国龙公司以欺诈方式订立的合同，损害了银行的利益，但根据合同法第五十四条第二款、第五十五条规定，建行未在一年内行使撤销权，应为有效合同。贷款到期后黄丹霞未按约还款，东方资产管理公司因合法债权受让《楼宇按揭合同》项下的权益，请求解除该合同的诉讼请求合法有据。二、黄丹霞应承担《楼宇按揭合同》项下全部欠款本息的还款责任，国龙公司应对黄丹霞的还款责任承担连带清偿责任。黄丹霞与国龙公司串通以所购房屋为抵押担保取得按揭贷款，共同侵害了东方资产管理公司的权益，因此根据合同法第九十七条，东方资产管理公司有权要求黄丹霞清偿欠款本息，并要求国龙公司对前述债务承担连带清偿责任。三、东方资产管理公司对涉案房屋的抵押权合法有效，有权以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。（2009）天法民二初第599号案及（2015）穗中法金民终523号案判决抵押无效的理由是房管部门依据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书公告注销了涉案房产的已备案预售合同备案登记和抵押备案登记，但该判决依据已由于（2016）粤0101行初2916号行政判决书的判决和执行，由房管部门依法变更回初始登记状态，因此东方资产管理公司依法享有涉案房屋的抵押权。而且因第三人补付购房款和利息与按揭欠款本息差距甚远，国龙公司当年将第三人支付的首期款据为己有也是错误的，为保证公平，根据担保法第四十九条、物权法第一百九十一条以及新民法典第四百零六条的规定，东方资产管理公司对抵押房产的优先受偿权应及于该房产所产生的全部购房款而不是未付部分及利息。黄丹霞上诉请求：一、改判一审判决第一项为“被告国龙公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向东方资产公司返还贷款本息190540.9元，该款项从国龙公司资产中优先提取支付”；二、判令退还黄丹霞一审支付的诉讼费14390元；三、判令国龙公司承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一、本案应返还贷款本息的计算方法和结果有误，应予纠正。1、由于何东方于2020年3月17日向东方资产公司支付了700308.29元（购房余款34万元及以34万元为基数计付的利息360308.29元），实际应返还的贷款本息共190540.9元。2、根据一审判决计算，本案贷款利息合计271910.1元，按该计算方法，何东方支付的利息360308.29元归还本案贷款利息可全部冲抵一审判决确认的利息还剩余88398.19元，为何该剩余款项不能冲抵贷款本金？3、一审期间，黄丹霞对东方资产公司将何东方支付的购房款分为两部分冲抵欠款的计算方式提出异议，主张应先冲抵本金，若有剩余再冲抵利息，一审判决未予采信且计算错误。二、既然认定国龙公司对本案按揭合同被判无效负有主要过错责任，基于无效按揭合同取得的全部贷款本金及资金占用利息，应由国龙公司返还，从国龙公司的资产中优先提取支付。为弥补抵押权人的损失，在涉案房产的商品房买卖合同纠纷案中一审、二审法院判令何东方二人将剩余房款和利息直接支付给东方资产公司。如今国龙公司已破产，债务偿还率只有3%，如不从国龙公司资产中优先提取，黄丹霞就需要支付更多的补充赔偿款，楼宇按揭合同无效是国龙公司的违法犯罪行为导致，所贷款项也转入国龙公司账户由其使用，因此国龙公司负有主要过错责任，一审法院该判决不公平不合理。三、黄丹霞因不服本案原审的一审判决上诉至广州市中级人民法院，二审判决黄丹霞负担14390元诉讼费，如今该一审、二审判决均被依法撤销，天河法院重审本案作出的（2020）粤0106民初13281号民事判决判令中黄丹霞无需承担诉讼费用，因此该14390元诉讼费应予退还。二审期间，黄丹霞变更上诉请求为：1、变更第一项为，改判为对照原债权人建行白云支行计算调处同系列案件债权本息的方法，使被转让到东方资产管理公司的涉案债权与建行白云支行仍持有的同系列案件抵押贷款债权的计算调处方法一致，纠正东方资产公司计算贷款本息的结果，并将国龙公司应返还给东方资产管理公司的款项从国龙公司的资产中优先提存返还给东方资产管理公司。由国龙公司承担涉案贷款债务的全部清偿责任。2、增加上诉请求为，撤销一审判决第二项，认定黄丹霞无需对国龙公司本案不能清偿的债务承担补充赔偿责任，实事求是、公平合理地一揽子解决与本案同系列案件的按揭贷款债权债务问题，不再追究名义借款人的还款责任。事实和理由：一、应依法将国龙公司返还的款项从国龙公司的资产中优先提存返还给东方资产管理公司。根据（2017）粤0104民初19968号生效民事判决，国龙公司是实际抵押人和借款人，国龙公司与两第三人签定的《国龙大厦认购书》有效，东方资产公司已收取第三人支付的购房款。根据民法典第四百零六条规定，本案应判决国龙公司返还给抵押权人的款项从国龙公司的资产中优先提存返还给东方资产公司。二、根据（2017）粤0104民初19968号民事判决，第三人向东方资产公司支付的700308.29元应属于生效民事判决认定的剩余购房款，应全部抵扣贷款本金。三、包括本案在内的11个与国龙大厦相关的借款合同纠纷属系列案，应依法同案同判，东方资产管理公司计算按揭贷款债权本息的方法应调整成与建行白云支行一致，参照同期逾期贷款利率计算。四、国龙公司是实际借款人和实际抵押人，又是涉案借款的担保人，且涉案《楼宇按揭合同》因国龙公司的违法犯罪行为被判无效，黄丹霞是因国龙公司要求进行贷款，所贷款项进入国龙公司账户，贷款与黄丹霞无关。五、东方资产管理公司及原债权人也有审查不严、未及时止损实现债权的过错，应承担相应过错责任。六、按照权利义务相一致原则，黄丹霞没有对国龙公司不能清偿债务承担10%补充赔偿责任的义务。七、应一揽子解决与本案同系列案件的按揭贷款债权债务问题，无论涉案债权人已收回多少贷款本息，都应由债权人自行调处内部消化，一笔勾销包括黄丹霞在内的从未实际占有房产的名义借款人对涉案房产所负债务。与本案同系列案件中，有的涉案债权贷款本息全部收回后尚有余款，有的未清偿完毕尚有欠款，应统筹解决。东方资产管理公司对黄丹霞的上诉发表答辩意见称，不同意其上诉请求及理由。我方债权已经得到了法院的确认，现因一审法院对于本息进行了变更，因此破产程序也会发生改变。黄丹霞对东方资产管理公司的上诉发表答辩意见称，东方公司已经收取了第三人的有关房款，本案与我无关，因此我不需要承担责任。国龙公司同意一审判决的处理，不同意两上诉人的上诉理由和请求。第三人何东方、郝玉英发表意见称，第一，涉案楼宇按揭合同与我方没有任何关系，根据东方资产管理公司起诉状陈述，贷款打入国龙公司的银行账户，国龙公司也收到了按揭贷款，因此一审法院判决国龙公司承担贷款本息的还款责任、由黄丹霞承担10%补充赔偿责任并无不当。第二，因国龙公司在按揭贷款过程中涉嫌诈骗犯罪，被刑事判决应承担刑事责任，东方资产管理公司因按揭合同进行的抵押登记被撤销并无不当，东方资产管理公司对国龙公司和黄丹霞骗取银行贷款审核不严导致银行遭受损失，东方资产管理公司及当时的经办人也应当承担不能清偿债务的100%补充赔偿责任。第三，黄丹霞与国龙公司之前不存在任何买卖合同，黄丹霞只是名义购房人，我方是实际购房人，广州市国土资源和房屋管理局依据生效的刑事判决书注销了案涉房屋的抵押登记，东方资产管理公司不享有案涉房屋的抵押权。第四，我方对涉案房屋的买卖合同经生效判决确认合法有效，我方在支付剩余购房款后已办理将涉案房屋的所有权转移登记在我方名下，该房屋归我方所有。东方资产管理公司主张就涉案房屋享有优先受偿权缺乏理据，一审法院不予支持并无不当。本院经审理认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院只对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉状内容，二审的争议焦点是：1、《楼宇按揭合同》的效力应如何认定。2、黄丹霞、国龙公司就涉案借款如何承担责任的问题。3、上诉人是否对涉案房产享有优先受偿权的问题。一、关于《楼宇按揭合同》的效力问题。（一）对于黄丹霞与国龙公司签订的预售房屋买卖合同的效力问题，已生效的广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19968号民事判决认定国龙公司与黄丹霞签订的商品房预售合同并非其真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，该合同为无效合同。因该认定与相关的刑事判决查明的事实相一致，且无相反证据予以反驳，故本院予以认可。（二）预售房屋买卖合同无效对于《楼宇按揭合同》效力的影响问题，因二者之间仅是关联关系，而非主从关系，后者不必然因前者的无效而无效，前者无效的事实仅能作为审查后者效力的考量因素之一。本案中，在黄丹霞以其名义与建设银行签订《楼宇按揭合同》之前，预售房屋买卖合同项下房屋已在房屋管理部门办理了预售登记，且《楼宇按揭合同》经过了公证处公证，建设银行随后亦依约履行，向黄丹霞和国龙公司发放了相应贷款，在没有充分证据证明建设银行存在与国龙公司、黄丹霞恶意串通情形下，虽然国龙公司与黄丹霞为向银行贷款而签订的预售房屋买卖合同无效，但对于《楼宇按揭合同》，建设银行作为合同善意相对方，在其知道或应当知道被欺诈事实后一年内依法享有撤销《楼宇按揭合同》与否的权利，现其未行使撤销权，而是主张《楼宇按揭合同》有效，是其对自身权益的处分，应予尊重，故应认定《楼宇按揭合同》为有效合同，合同当事人应依约履行合同义务。主合同有效，黄丹霞代表国龙公司签署的抵押合同条款，因不违反相关法律规定，亦为有效。黄丹霞和国龙公司在按揭贷款到期后，一直没有依约还款，现东方资产管理公司已依法取得涉案债权，其根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定【即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的】，请求解除建设银行与黄丹霞签订的《楼宇按揭合同》符合法律规定，本院予以支持。二、关于黄丹霞、国龙公司就涉案借款如何承责的问题。根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决及相关案件查明的事实，涉案《楼宇按揭合同》虽然是以黄丹霞名义签订，但从房屋买卖合同的签订、借贷行为的发起，到借款的收取和后来的还款，均是国龙公司在主导和操作，黄丹霞仅是被动协助，故《楼宇按揭合同》实质的借款人为国龙公司，其应承担还款责任。同时，黄丹霞作为知情者，协助国龙公司完成了其违法行为，对造成建设银行的损失具有一定过错，一审法院认定其对国龙公司不足清偿的本案债务承担10%的补充清偿责任，无明显不当，本院予以维持。黄丹霞主张不应承担任何还款责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。黄丹霞还认为建设银行与国龙公司串通，银行有过错应承担相应责任等，但无证据证明，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。建设银行已依约履行了发放贷款的义务，而国龙公司作为合同实际相对人应向债权人履行尚欠借款本金278939.09元和利息151573.30元的赔偿责任。两上诉人均对一审法院认定的尚欠本息数额提出异议，但均未提供充分证据予以证实，本院不予采纳。三、关于东方资产管理公司是否对涉案房产享有优先受偿权的问题。（一）国龙公司收取的何东方、郝玉英支付的前期购房款314080元是否应在国龙公司破产财产中优先划拨以用于清偿本案债务。由于房管部门在相关行政判决作出后已恢复涉案房产备案预售合同和抵押备案登记，故债权人对该房产所享有的原抵押权亦相应恢复。但由于抵押物未经抵押权人同意已被转让，且已生效的广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19968号民事判决【二审案号为（2019）粤01民终2539号】已认定抵押房产买受人的权利优先于抵押权，买受人合同权利合法成立，故根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第九十一条，抵押人国龙公司应将转让抵押物所得价款用于清偿涉案债务。而国龙公司在收取何东方、郝玉英支付的前期购房款314080元后，未用于向建设银行清偿涉案债务，构成违约。在此情况下如何认定该314080元的性质即抵押权人是否对该314080元价款享有优先受偿权，当时的法律和司法解释未有相应规定，所以依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定”，可适用民法典的相关规定。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条第一款规定的内容即“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持”，与本案情形基本相符，应予适用。根据该规定，本案中抵押权人仅能主张国龙公司的违约责任，而非拥有对未支付的314080元转让价款享有优先受偿权，故两上诉人请求在国龙公司破产财产中优先划拨314080元用于清偿本案债务，缺乏充分法律依据，本院不予支持。对于后期购房款本息700308.29元，何东方、郝玉英已代为支付给东方资产管理公司，不违反法律规定，有关生效判决亦已确认，本院予以认可。（二）目前东方资产管理公司是否对涉案房产享有抵押权。由于涉案房产即广州市越秀区环市中路276号之一国龙大厦裕兴阁8层F房（即806房）产权目前已登记在何东方、郝玉英名下，何东方、郝玉英与本案债权人之间未曾签订房产抵押合同，且该房产亦不存在抵押登记信息，故东方资产管理公司请求对该房产享有抵押优先受偿权，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决查明事实清楚，虽适用法律不尽准确，但判决结果正确，本院予以维持；两上诉人上诉理由均不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和物权法》第九条、第十四条、第一百九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8794元，由上诉人黄丹霞负担4111元；上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担4683元。本判决为终审判决。审判员  谷丰民审判员  张 淼审判员  汤 琼二〇二一年三月二十九日书记员  周文静许宁