广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1631号 上诉人（原审被告）：黄小静，女，1994年3月24日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：刘永强（系黄小静之兄），男，1976年8月2日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被上诉人（原审原告）：李建明，女，1976年12月22日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 原审第三人：梧州市世华房地产中介有限公司。住所广西梧州市西堤三路28号第5、6幢二层11号商场。统一社会信用代码：91450400340421776L。 法定代表人：余平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：练雨嫣，女，1991年9月4日出生，汉族，住梧州市，系该公司营业经理。 上诉人黄小静因与被上诉人李建明、原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人黄小静上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人李建明的第二、第三项诉讼请求。事实与理由：1、上诉人黄小静办理房屋过户手续的时间为2020年7月10日，一审立案时间为2020年8月7日，故一审法院认定李建明起诉后才办理过户手续是错误的。2、合同约定房屋交付时间为7月20日前，并没有明确写明年份，一审判决根据交易情况确定为2020年，但是对买方应办理按揭的贷款手续的时间不按交易确认而直接认定上诉人黄小静违约存在逻辑错误。3、即使2020年7月20日为交房时间，但是上诉人黄小静按合同约定于2020年7月10日把房屋过户给被上诉人李建明，而被上诉人李建明却拒绝办理银行贷款，上诉人黄小静也是于2020年7月20日核实李建明没有办理贷款才决定暂时不交房的。在此情况下，上诉人黄小静合理行使不安抗辩权，不存在过错，一审判决认定黄小静逾期违约是错误的。4、买卖双方于7月10日重新协商并签订补充合同，约定了双方同意于2020年11月9日移交房屋，而黄小静于2020年9月25日将钥匙交给中介，并于2020年10月10日办理了所有交房手续。5、第三人梧州市世华房地产中介有限公司于2020年6月30日安排买卖双方到银行办理贷款，但事后核实，银行根本没有该笔贷款记录，被上诉人李建明与第三方恶意串通，虚假办理贷款。综上，请求二审法院依法支持上诉人黄小静的诉讼请求。 被上诉人李建明辩称，1、本案房产买卖合同是上诉人黄小静与被上诉人李建明双方真实的意思表示，合法有效，被上诉人李建明已经按照合同约定支付了首付款18万元，余款也办理银行按揭，被上诉人李建明不存在违约行为，而上诉人黄小静没有按照合同约定逾期交房构成违约。2、上诉人黄小静迟延交付房屋，违反合同约定，应承担违约责任。综上，一审判决认定黄小静违约并承担违约责任符合事实和法律，请求法院驳回其上诉人的请求。 第三人梧州市世华房地产中介有限公司辩称，1、上诉人黄小静说上诉人李建明与第三方恶意串通、虚假办理贷款不是事实。其提供的黄小静于2020年6月30日不动产登记查询证实，房屋存在抵押，黄小静尚未解押该房屋；中介也与买方办理不了过户以及贷款。2、涉案房屋于2020年7月8日才正式办理解押，第三人于7月10日组织买卖双方沟通房屋过户手续并办理了银行贷款；银行于7月22日正式审批贷款。购房尾款于2020年10月1日转到黄小静的账户，第三人于10月10日完成物业交接、水电过户等。综上，第三人梧州市世华房地产中介有限公司没有故意拖延办理时间，与买卖双方也没有任何私底下的利益交易。 李建明向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行《房屋买卖合同》，将房屋和原有家私家电同时交付原告；2.判决被告支付自2020年7月21日起至实际交付房屋之日止的逾期履约违约金，暂计5,900元（暂计至2020年7月30日）；3.判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年5月19日，原告李建明作为买方与被告黄小静作为卖方以及第三人作为经纪方在梧州市长洲区共同签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定以下事项：被告黄小静将红岭路10号第XX幢XXXX房出售给原告李建明，建筑面积83.51平方米，双方成交价格为590,000元，此次交易产生的税费由买方支付。付款方式为：（1）定金20,000元自动转为房款；（2）首期款60,000元由买方在过户当天直接支付给卖方，由买方为卖方垫资80,000元，由买方在还贷日2020年6月5日前直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用。提前还贷所产生的一切手续费用由卖方承担，该垫资款作为首付款。（3）房价余款430,000元按银行按揭付款方式，买方申请商业贷款，贷款额为430,000元，买方应在日内办理按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，如需换银行办理按揭的，买卖双方应积极配合对方办理相关手续。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户，银行实际贷款数额与买方申请贷款数额之差额由买方在贷款放款当日以现金支付给卖方，否则视为逾期付款。对于房屋交付问题，三方约定于卖方解押完毕后3天到房产交易中心办理过户相关手续。卖方交付该物业予买方使用之日期为7月20日前，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费，否则视为违约。对于逾期交付房屋的，卖方应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的1‰向买方支付违约金；逾期30日，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。合同第十一条手写注明：“1.买卖双方在签署本合同后，因市场等原因引起上述物业未来升值或贬值部分收益与亏损都归买方所有，买卖双方不得以任何形式违约。2.买卖双方须全力配合经纪方办理该房产过户手续，银行放款手续，不得私自终止合同，否则视为违约。违约方须按照本合同交易条件赔偿对方，且中介服务费由违约方支付给经纪方。3.在该物业办理过程中，需双方签字的，双方应于经纪方通知5天内到场签字。4.买方应保证其征信无不良记录”。签订合同次日，原、被告对案涉房屋内的家具家电进行确认。2020年5月19日，被告黄小静收到原告李建明交付的案涉房屋定金20,000元；同年6月9日，被告黄小静收到原告李建明交付的购房首付款80,000元（含定金）；同年7月10日，被告黄小静收到原告李建明交付的首期房款80,000元。6月9日与7月10日的收款有中国农业银行转账底单予以证明。另查明，原告于2020年10月1日办理中国建设银行按揭贷款，已付清全部房款。原告与被告以及第三人三方于2020年10月10日正式交付案涉房屋。 一审法院审理认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，成立合法有效的买卖合同关系，双方当事人均应按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告已按合同约定履行交付定金、购房首付款等义务，在原告起诉之后被告已办理过户手续，交付案涉房屋及家电家具，故对原告要求判决被告继续履行《房屋买卖合同》，将房屋和原有家具家电同时交付原告已无诉之必要。对于逾期交房违约金，合同约定房屋交付时间为“7月20日前”，虽然没有写明交付年份，但从双方交易情况来看，可确定为2020年7月20日。被告于10月10日交付，共逾期80日，现原告要求按该物业成交价的日1‰从2020年7月21日起计至实际交付房屋之日止向买方支付违约金过高，一审法院予以调整为按2020年一年期贷款市场报价利率即3.85%确定受保护的利率，被告应向原告支付的违约金为590,000元×（3.85%÷365天）×80天=4,978.63元。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄小静应向原告李建明支付逾期交房违约金4,978.63元；二、驳回原告李建明的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人黄小静向法庭提交了如下证据：1、不动产登记资料查询结果证明，拟证明黄小静已在2020年7月10日已经将房产过户给李建明。2、《梧州市不动产买卖合同》，拟证明黄小静与李建明于2020年7月10日重新签订补充合同确定移交房屋时间为2020年11月7日。被上诉人李建明质证认为，其对证据1没有异议。证据2是办理过户告知其签订该份合同的目的是为了办理过户，与之前签订的合同无关，其没有看合同的内容即签字了。原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司对上诉人黄小静提供的证据不发表质证意见。由于当事人对黄小静提供的证据1没有异议，本院予以确认证据1的效力。证据2是梧州市不动产登记中心存储的档案，且有黄小静和李建明的签字，故本院对证据2予以采信。 经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2020年7月10日，上诉人黄小静（甲方）与被上诉人李建明（乙方）签订《梧州市不动产买卖合同》，就买卖红岭路10号第29幢2404房（即涉案房屋）进行约定，主要内容是：1、房屋成交价为590,000元，其余购房款乙方于2020年11月9日前按贷款方式分2次付清给甲方。2、甲乙双方同意于2020年11月9日由甲方将上述房屋移交给乙方。3、乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起7日内将定金双倍返还给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房屋价款万分之零的滞纳金。根据不动产登记中心查询，红岭路10号第29幢2404房（即涉案房屋）于2020年7月10日登记在李建明名下。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是上诉人黄小静应否支付逾期交房违约金给被上诉人李建明？ 上诉人黄小静与被上诉人李建明签订的《房屋买卖合同》与《梧州市不动产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同。根据双方签订合同的内容和时间的先后顺序可知，《梧州市不动产买卖合同》是《房屋买卖合同》的补充约定，双方应当按照后签订的《梧州市不动产买卖合同》约定的付清房款和交房时间履行。《梧州市不动产买卖合同》约定的付清房款的时间是2020年11月9日，被上诉人李建明于2020年10月1日付清全部房款，不存在违约行为。虽然《房屋买卖合同》约定的交房时间是7月20日，但是双方于2020年7月10日重新签订的《梧州市不动产买卖合同》变更了交房时间为2020年11月9日，而上诉人黄小静于2020年10月10日正式将房屋交付给被上诉人李建明，因此，上诉人黄小静亦不存在违约交房的行为。被上诉人诉请黄小静支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人黄小静的上诉请求理据充足，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于本案出现新的证据事实，影响了案件的处理结果，导致一审判决与事实不符，故本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1255号民事判决； 二、驳回被上诉人李建明的一审诉讼请求。 本案一审案件受理费100元，由被上诉人李建明负担；本案二审案件受理费50元（黄小静已预交），由被上诉人李建明负担，由被上诉人李建明在本案判决生效后返还案件受理费50元给上诉人黄小静。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二一年三月八日 法官助理  杨玉萍 书 记 员  苏 琳 书 记 员  邱霆钰