湖北省黄石市西塞山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0203执异6号异议人:周志云，男，1958年8月15日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。委托代理人：陈涛，湖北诺亚律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请执行人：陈华，女，汉族，1988年10月5日出生，住湖北省黄石市西塞山区，被执行人：武汉宏博投资有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区关山街冷水铺1号华乐山庄1栋5层1室。法定代表人：李婷婷，公司董事长。被执行人：湖北安顺实业股份有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区绿茵庄小区3栋3单元402号。法定代表人：袁少珍，该公司董事长。被执行人：武汉金楚龙机电五金城有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区友谊路99号。法定代表人：郭亮，该公司总经理。被执行人：湖北金楚龙机电汽配城有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区涂家沟特1号。法定代表人：郭炳辉，该公司总经理。被执行人：郭炳辉，男，1949年4月6日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，被执行人：李婷婷，女，1987年7月31日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，被执行人：郭彬，男，1969年6月19日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，被执行人：曾凡新，男，1964年8月1日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，被执行人：朱洁，男，1966年9月12日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，被执行人：袁少珍，女，1955年11月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，被执行人：郭亮，男，1977年12月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，本院在执行陈华与武汉宏博投资有限公司（以下简称宏博投资公司）、湖北安顺实业股份有限公司（以下简称安顺实业公司）、武汉金楚龙机电五金城有限公司（以下简称金楚龙机电公司）、湖北金楚龙机电汽配城有限公司（以下简称金楚龙汽配公司）、郭炳辉、李婷婷、郭彬、曾凡新、朱洁、袁少珍、郭亮民间借贷纠纷一案中，案外人周志云对本院查封湖北省武汉市江汉区友谊路中段99号安顺佳园/座3层18室房屋（房屋所有权证号：市2009005473）（以下简称案涉房屋）提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人周志云称，西塞山区人民法院因申请执行人陈华与被执行人安顺实业公司等民间借贷纠纷一案，于2020年12月22日查封了案外人所有的案涉房屋。现案外人对该查封行为提出异议，理由如下：1、在法院查封之前，案外人已与被执行人安顺实业公司就案涉房屋签订了武汉市商品房买卖合同。2、在法院查封之前，案外人已合法占有案涉房屋，案外人购买案涉房屋系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋。3、案外人已支付了全部购房款。4、非因案外人的原因未办理过户登记，案外人在法院查封之前即2020年10月20日已向武汉仲裁委员会申请仲裁，请求裁决被执行人湖北安顺实业股份有限公司立即协助案外人办理该房屋的不动产登记证书。案外人于2021年1月14日到武汉市不动产登记中心查询该房屋状况时才得知该房屋已被本院于2020年12月22日查封。综上，案外人认为法院对案涉房屋的查封和认定有误。据此，案外人请求法院撤销（2020）鄂0203执733号裁定书和（2020）鄂0203执733号之一协助执行通知书，中止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。申请执行人陈华辩称：异议人周志云虽与安顺实业公司签订了商品房买卖合同，但未向安顺实业公司支付合同对价，异议人未能提供证据证明其在法院查封之前，已合法占有案涉房屋；案涉房屋未过户是因异议人主观放任，自身存在过错。故对案涉房屋异议人不享有排除强制执行的民事权益。本院查明，2017年8月16日，我院作出（2015）鄂西塞民初字第01098号民事判决书，判决：1、宏博投资公司于本判决生效之日起十日内偿还陈华借款本金1,100万元及利息；2、宏博投资公司于本判决生效之日起十日内支付陈华律师费30000元；3、安顺实业公司、金楚龙机电公司、金楚龙汽配公司、郭炳辉、李婷婷、郭彬、曾凡新、朱洁、袁少珍、郭亮对上述债务承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，本院以（2020）鄂0203执773号执行裁定书和协助执行通知书，查封了安顺实业公司所有的位于武汉市江汉区友谊路中段99号安顺佳园/座3层18室房屋，查封期限三年，自2020年12月22日至2023年12月21日。另查明，2011年5月9日，安顺实业公司（出卖人）与案外人周志云（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定出卖人将位于友谊路中××号房屋出售给买受人。商品房用途为住宅，建筑面积34.44平方米，总价213528元，房款一次性付清。同日案外人周志云付清全部房款。2011年6月13日，案外人周志云与武汉碧富物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并缴纳了案涉房屋2011-2020年的物业管理费。案涉房屋登记的所有权人为安顺实业公司。案外人周志云名下无其他用于居住的房屋。2020年10月20日案外人周志云向武汉仲裁委员会申请仲裁，请求裁决安顺实业公司协助其办理案涉房屋的不动产权证书。上述事实，有法院生效文书、合同、收据、税务发票、房屋产权信息查询单等证据证实。本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。首先，案外人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条款在适用情形下存在交叉，是对案外人物权期待权和消费者的倾斜性保护。本案中，案外人周志云在法院采取查封措施之前，已与安顺实业公司签订了房屋买卖合同，已按合同约定支付全部房款，且在查封之前案外人已实际占有案涉房屋，未办理过户登记不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件，可以排除执行。申请执行人陈华辩称异议人未支付房款，未合法占有案涉房屋，因未提供证据证实，且与本院查明的事实不符，故本院对陈华的抗辩理由不予支持。其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对湖北省武汉市江汉区友谊路中段99号安顺佳园/座3层18室房屋（房屋所有权证号：市2009005473）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审 判 长  赵锦花人民陪审员  何忠红人民陪审员  李 红二〇二一年三月十日书 记 员  陈 园