安徽省淮北市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）皖06民终37号 上诉人（原审原告）：安徽永民种业有限责任公司，住所地安徽省淮北市濉溪县百善镇工业园隋园路88号。 法定代表人：赵德军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：凌含辉，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张复生，男，1984年10月15日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：王静，安徽华翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵凯利，安徽华翰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任圣楠，女，1983年7月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1号花园大夏4楼。 法定代表人：圣恩侠，该公司董事长。 上诉人安徽永民种业有限责任公司（以下简称永民公司）因与被上诉人张复生、任圣楠、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2019）皖0621民初1443号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人永民公司的委托诉讼代理人凌含辉，被上诉人张复生的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。被上诉人任圣楠，被上诉人明星公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 永民公司上诉请求：1、撤销一审民事裁定，依法改判支持永民公司在一审的诉讼请求。2、本案诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一审裁定认定事实错误，适用法律错误。永民公司于2015年5月与明星公司签订购房合同，以270万元价格购买明星公司开发的紫薇苑房产18套，至2015年9月明星公司仍未交房，后双方达成协议书一份，约定明星公司积极筹措资金偿还270万元房款期限1个月，逾期承担月息2%利息。2015年12月29日，明星公司向永民公司出具承诺书一份，承诺于2017年12月31日前付清270万元或交付上述房产，逾期不还款或不交付房屋，除偿还270万元外还承担月息2%，张复生、任圣楠出具担保书，对明星公司对永民公司的债务承担连带担保责任，一审裁定认定永民公司与明星公司之间是民间借贷关系事实认定错误。赵德民与丁铁之间的民间借贷关系，已由生效判决确定，该案件中的民间借贷与本案所诉的房屋买卖合同没有任何关系。一审在案件审理中，一直等待赵德民案与丁铁案处理结果才对本案进行处理，又不采纳上述案件的处理意见，审理期限超出法律、司法解释规定。同时，一审裁定引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，但在庭审前及庭审过程中合议庭却并未向永民公司释明变更诉讼请求，属于程序错误。 张复生辩称：1一审认定永民公司与明星公司签订的商品房团购协议名为买卖实为以房屋作抵押的民间借贷认定事实清楚，适用法律正确。涉案的团购协议不是双方真实意思表示，约定购房价格不足市场价格二分之一，其实质是为明星公司借款做担保。2、张复生从未向永民公司出具担保书，无论本案中永民公司与明星公司是何种法律关系，张复生均不承担连带偿还责任。3、本案涉及的借款资金，已经在生效判决中判决由丁铁偿还赵德民200万元，上述案件资金与本案资金系同一笔，一审法院中止审理等待丁铁案件判决结果符合法律规定，并无超期审理。4、一审法院在庭审中已经明确询问永民公司本案是房屋买卖合同还是给借贷做担保，永民公司坚持本案是单纯的房屋买卖合同，不是借款，一审法院已经释明，适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定正确。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，永民公司上诉请求应予驳回。 明星公司、任圣楠二审未答辩。 永民公司向一审法院起诉请求1.依法判令解除永民公司与明星公司签订的商品房团购协议并判令返还永民公司购房款270万元及逾期返还的利息（截至2019年1月10日为2098455元，自2019年1月11日起以270万元为基数按月息2%计算至付清时止）；2.依法判令张复生、任圣楠对上述债务承担连带偿还责任；3.本案诉讼费等由永民公司、明星公司、任圣楠承担。 一审法院审理查明：2015年2月9日，张复生、任圣楠分别向永民公司出具担保书，约定本保证人自愿为明星公司完全履行其与贵公司已订立的或即将订立的所有合同项下的全部义务向你司提供连带责任保证，特立本担保书，向你司保证下列各项：1.保证责任范围，保证债务人完全履行主合同项下全部义务及因不履行或不完全履行主合同而应向你司支付的货款本金、利息、费用、违约金、损害赔偿金及你司为实现债权的费用等；2.保证责任期间五年，自主债务履行期届满之日起计算；3.本保证为连带的、无条件的、不可撤销的、独立的，本保证的效力不受主合同效力的影响，不因主合同无效而无效。保证人对债务人因合同无效而应承担的责任承担连带责任；4.本担保书生效后，主合同的任何条款的更改或补充，包括同意债务人延期履行，不论是否征得保证人的书面或口头同意，保证人均继续根据本担保书承担连带保证责任；5.保证人保证在债务人付清或由保证人代为付清本担保书项下的所有款项前，不向债务人追偿。 2015年5月1日，明星公司与永民公司签订商品房团购协议，约定永民公司团购明星公司开发建设的紫薇苑项目房屋20套，面积58平方米/套，均价15万元。2015年6月1日永民公司向明星公司转款270万元，明星公司向永民公司出具收据一张。2015年9月15日，甲方明星公司与乙方永民公司签订协议书，载明永民公司于2015年5月11日购买明星公司紫薇苑小区住宅18套在网上签订购房合同并全款支付270万元，因2015年9月甲方违约取消已签约的14套住宅，给乙方造成损失，双方于2015年9月15日达成如下协议：一、永民公司放弃购买已被明星公司取消的14套住房。二、明星公司同意将濉溪县紫薇苑小区未出售商铺共计398平米以200万元价格整体备案给赵鹏。三、甲方应积极筹集资金，待资金到位后向乙方偿还270万元购房款，期限为1个月，逾期承担每月2%的利息，乙方收到甲方所有款项后，乙方在房管局备案的房源无条件协助甲方办理撤销备案手续。2015年12月29日，明星公司向永民公司出具承诺书，承诺于2017年12月31日前付清上述款项或交付紫薇苑房屋，如逾期不付或房屋不能如期交付，我公司除偿还270万元外还承担每月2%的利息，并承担永民公司为维权支出的相关费用，如你公司要房屋我公司承诺放弃索要每平方米500元的办证费用。 一审法院另查明：涉案资金流向显示，2015年5月29日赵德民向永民公司转款100万元、2015年6月1日赵德民向永民公司转款200万元。2015年6月1日，永民公司分三笔70万元、100万元、100万元向明星公司转款270万元，每笔到达明星公司账户后即逐笔转入赵鹏账户，进一笔、出一笔。赵鹏又逐笔转入赵德民账户，进一笔、出一笔。随后，赵德民向丁铁转款200万元，丁铁分别向赵鹏转款120万元、向吴某转款80万元。 一审法院再查明：明星公司原法定代表人任广喜及证人吴某证明，明星公司以每套15万元的价格作抵押向赵德民借款200万元，涉案团购协议名为买卖合同实际是抵押借款合同。赵德民诉丁铁民间借贷纠纷一案，淮北市中级人民法院于2020年3月26日作出（2019）皖06民终1284号民事判决书，判决丁铁偿还赵德民借款200万元。 一审法院认为：明星公司虽然与永民公司签订了商品房团购协议，但协议约定的价格每套仅15万元不足正常价格的二分之一，为明显不合理低价，明星公司在对18套房屋网签备案后即撤消14套的行为表明该公司不具有向永民公司出售上述房屋的真实意愿。同时，明星公司原告法定代表人任广喜等人的证言证明，涉案团购协议名为房屋买卖实为以房屋作抵押的借款合同，相关证言与涉案资金流向能够相互印证，证明涉案房屋买卖合同实为以房屋作抵押的民间借贷。因永民公司支持主张本案为房屋买卖合同，非民间借贷，故依法应裁定驳回起诉。裁定：驳回永民公司的起诉。 本院认为，本案中永民公司上诉认为其与明星公司存在商品房买卖合同关系。经查，涉案商品房团购协议中对买卖标的的表述为“乙方团购住房的均价为150000元/套，以乙方拟团购1号楼2号楼户型为主，建筑面积约85平米/套，共计20套”，在该协议中对所购房屋的户型、面积、房号均未予明确约定，而房屋单价又显低于当时的市场价格，之后永民公司亦未就具体每套房屋与明星公司签订单独的商品房买卖合同，上述交易方式显与正常的商品房买卖交易不符；结合2015年9月15日永民公司与明星公司的协议书、明星公司2015年12月29日向永民公司出具的承诺书上的内容，本院认为一审法院认定涉案房屋买卖合同实为以房屋作抵押的民间借贷，并无不当。永民公司上诉又称，一审法院未向其释明变更诉讼请求。经查，一审法院虽未明确要求永民公司变更诉讼请求，但一审庭审中，一审法院询问永民公司本案是房屋买卖合同还是给借贷做的担保时，永民公司明确答复为“是纯粹的房屋买卖合同，本案实际就是房屋买卖，不是借款。”因此，本院认为一审审理程序虽存在瑕疵，但处理结果并无不当，一审法院驳回永民公司的起诉，并不影响永民公司依据真实的法律关系另行行使其诉讼权利，故对永民公司该上诉理由，本院不予支持。至于永民公司上诉称本案在一审办理中超出法定审限，经查，一审法院就本案相关审限的变更不违反法律规定，对永民公司的该上诉理由，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年三月二十四日 法官助理周文锦 书记员谢瑞刚 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款规定予以维持。