黑龙江省穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1085民初10号 原告（执行案外人）：衣春林，男，1968年2月27日出生，户籍所在地黑龙江省穆棱市，现住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：孙铁军，穆棱市穆棱法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：常如青，女，1973年1月2日出生，住黑龙江省牡丹江市。 委托诉讼代理人：刘玉章，黑龙江盛世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左俊，黑龙江盛世律师事务所律师。 第三人（被执行人）：彭景旻，男，1981年9月19日出生，住黑龙江省穆棱市。 第三人（被执行人的到期债务人）：穆棱市兴河商联房地产开发有限公司，住所地黑龙江省穆棱市马桥河镇跃进委。 法定代表人：彭庆恩，总经理。 原告衣春林与被告常如青、第三人彭景旻、第三人穆棱市兴河商联房地产开发有限公司（以下简称兴河商联公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告衣春林及其委托诉讼代理人孙铁军，被告常如青的委托诉讼代理人刘玉章、左俊到庭参加诉讼。第三人彭景旻、兴河商联公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 衣春林向本院提出诉讼请求：1．停止对本院2019年9月3日作出（2019）黑1085执554号执行裁定中查封的位于穆棱市八面通镇永圣花园小区（以下简称永圣花园小区）×号楼×号车库（30.37平方米）房屋的执行（车库价格10万元）；2．本案诉讼费由常如青承担。事实和理由：2012年7月，永圣花园小区开发商彭景旻从衣春林处购买水泥，欠水泥款40万元，于2012年9月向衣春林借款20万元，用于永圣花园小区的开发工程建设使用，两笔款项共计60万元，彭景旻一直没有偿还。后衣春林与兴河商联公司进行协商，用永圣花园小区×号楼×单元×室（98.70平方米）和永圣花园小区×号楼×号车库（30.37平方米）顶该笔欠款60万元。签订顶账协议后，衣春林搬进了住宅并占有使用了车库。本院在执行常如青与彭景旻民间借贷纠纷一案中，于2019年9月3日作出（2019）黑1085执554号执行裁定，查封了彭景旻到期债权即兴河商联公司开发建设的永圣花园小区×号楼×号车库房屋及其他房屋的产籍。上述车库是衣春林占有的车库，有合法的顶账协议，始终缴纳了车库的相关税费，并且占有使用长达八年之久。法院的错误查封，严重侵害了衣春林合法权益，损害了衣春林的经济利益。衣春林所取得的车库是善意取得也是合理占有，虽然该房屋没有办理房屋登记手续，但是衣春林多次找彭景旻，要求办理房屋产权登记，而彭景旻没有给衣春林办理房屋产权过户手续，所以衣春林没有过错，因此其他人无权向法院申请查封，也无权对此车库进行拍卖。 常如青辩称，1．兴河商联公司享有案涉房产所有权。对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记，依据民法典第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是物权归属和内容的根据，是不动产物权依法获得承认和保护的依据。永圣花园小区×号楼×号车库系兴河商联公司开发建设，该房产登记在兴河商联公司名下，兴河商联公司对案涉房产享有所有权，故常如青申请执行兴河商联公司名下财产并无不当。2．彭景旻不享有案涉房产的处分权。案涉房产系兴河商联公司开发建设，且产权登记在兴河商联公司名下，只有兴河商联公司才能享有案涉房产的处分权，案涉房产与彭景旻无关，其无权处分案涉房产。穆棱市永圣花园物业管理办公室出具的证明材料形式要件严重欠缺，该单位与案涉房产的物权无关联性，无权出具此证明。顶账协议中甲方系彭景旻，乙方系衣春林，与兴河商联公司无关，兴河商联公司虽加盖公章但无具体明确的意见。衣春林在申请执行异议时没有提交该顶账协议，系在法院作出（2020）黑1085执异48号执行裁定后提交的，有倒签、补盖公章的嫌疑。3．衣春林无证据证实其与彭景旻之间存在真实的欠付货款、民间借贷法律关系。衣春林在执行异议申请书中自认彭景旻向衣春林借款60万元，在本案起诉状中又称彭景旻从衣春林处购买水泥，水泥款40万元，2012年向衣春林借款20万元，前后自认事实不一致。衣春林未提供供货单据、结算单据、借据、银行流水等证据证明其与彭景旻之间存在民间借贷、欠付货款的法律关系，顶账协议无法真实反映彭景旻与衣春林之间存在水泥买卖合同、民间借贷法律关系。4．衣春林对案涉房产不享有足以排除执行的民事权益，依法应驳回其申请。金钱债权执行中，买受人对于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。本案中，案涉房产登记在兴河商联公司名下，兴河商联公司才享有案涉房产的所有权和处分权，彭景旻与案涉房产无关，彭景旻对案涉房产无处分权，且衣春林与兴河商联公司未签订过合法有效的房屋买卖合同，也未向兴河商联公司支付过购房款，双方不存在房屋买卖合同关系。案涉房产也非住宅性质，无证据证明衣春林对于办理案涉房产过户登记无过错，衣春林提供的车库出租协议、缴纳取暖费、物业费、电费等证据材料均系在法院查封后形成，无证据证明其在法院查封前已实际占有车库，故衣春林无法证实其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。5．彭景旻有恶意逃避履行执行义务的嫌疑。案涉房产已查封一年多，彭景旻作为被执行人，从未向法院和常如青陈述过本案所涉内容，现衣春林在法院查封案涉房产一年后提出执行异议，那么即使彭景旻证实存在衣春林所述事实，其证言也依法不应当采信。衣春林与彭景旻之间存在恶意串通损害常如青合法权益的嫌疑。综上，衣春林不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益，其诉请无事实、法律依据，应依法驳回。 彭景旻、兴河商联公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。常如青对衣春林提供的第1组证据（2020）黑1085执异48号执行裁定及送达回证无异议。衣春林、常如青对本院依法调取的（2019）黑1085民初835号民事调解书、（2019）黑1085执554号执行裁定、（2014）牡商初字第89号民事调解书、（2018）黑民终112号民事判决、永圣花园小区×号楼×号车库的不动产查档证明无异议。上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，彭景旻、兴河商联公司无正当理由不出庭质证属于放弃自己的诉讼权利。对上述证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 衣春林提供的第2组证据：1．2014年11月15日，彭景旻与衣春林签订的顶账协议；2．2020年11月25日，穆棱市永圣花园物业管理办公室出具的证明；3．2016年9月15日，广东陶瓷洁具购货单；4．微信缴纳电费记录；5．2020年11月27日，黑龙江增值税普通发票3份（供热及供热设施运行基础费缴纳票据）；6．2018年9月30日、2019年9月30日，穆棱市永圣花园物业管理办公室出具的收据2份（物业费收费票据）。证明：2014年11月15日，彭景旻、兴河商联公司与衣春林签订了一份顶账协议。在这份顶账协议中，说明了彭景旻是永圣花园小区的施工方，于2012年7月份从衣春林处购进40万元水泥用于永圣花园小区施工建设，2012年9月向衣春林借款20万元，也用于永圣花园小区施工建设。这两笔款项共计60万元，彭景旻一直没有偿还。后经永圣花园小区开发商兴河商联公司和彭景旻及衣春林共同协商，用永圣花园小区×号楼×单元×室住宅和×号楼×号车库抵顶该笔欠款60万元，待小区竣工后，彭景旻和兴河商联公司将上述房屋交付给衣春林。现在此房屋和车库，已经被衣春林实际占有和使用。通过顶账协议可以证实兴河商联公司是该顶账协议的主体。穆棱市永圣花园物业管理办公室证明永圣花园小区南面通道东至西第×个库房，房产登记为×号楼×单元×号库房，该库房于2018年以前，由兴河商联公司交付给衣某所有，自2018年至2020年的物业费及其它所有费用都是由衣某缴纳。因为该小区被穆棱市政府定为问题楼盘，所以库房业主衣某至今未能办理房屋产权证，但是已实际拥有此库房至今。现有永圣花园小区2018年至2020年物业费缴纳收据为证。 常如青质证意见：对证据2-1的形式要件有异议。该顶账协议提交的原件疑似复印件，衣春林在申请执行异议时，应当提交而没有提交顶账协议这一重要证据，而是在法院作出（2020）黑1085执异48号执行裁定后提交的，有双方恶意串通、倒签、补签的嫌疑，且这一嫌疑无法排除。对证明目的有异议，该证据中甲方系彭景旻，乙方系衣春林，兴河商联公司不是该协议的主体。兴河商联公司虽然加盖公章，但是没有明确具体意见，刘某具体身份不明确，不是兴河商联公司的法定代表人，衣春林没有提供供货结算单据、借据、银行流水等证据证明其与彭景旻之间存在民间借贷、欠付货款法律关系，且衣春林的身份不是建筑材料供应商，未提供货源，案涉房产登记在兴河商联公司名下，彭景旻无权处分，衣春林与兴河商联公司未签订过房屋买卖合同，也未向兴河商联公司支付过购房款，双方不存在房屋买卖合同关系。对证据2-2的形式要件和证明目的均有异议，该证明材料仅有穆棱市永圣花园物业管理办公室的公章，杨某的身份不明确，依据民诉法解释第115条规定，该证据形式要件欠缺，同时该证据出具单位无权出具此证明材料，不是证明此内容的有权单位。对于缴费凭证的形式要件没有异议，对证明目的有异议。该证据材料均系在法院查封后形成，无法证明在法院查封前已经实际占有车库，装修单据与衣春林无关。对此组证据2-1不要求鉴定。 本院认为，虽然常如青认为衣春林提供的证据2-1疑似复印件，但明确表示不申请鉴定，在其未提供证据证明该证据系复印件的情况下，本院认定其系原件。根据证据2-1记载的内容，可以证明衣春林与彭景旻就债务偿还问题达成协议时，兴河商联公司知情且同意以案涉车库清偿债务，故本院对2-1记载的内容予以采信。衣春林提供的证据2-2中加盖了穆棱市永圣花园物业管理办公室的公章，且有经手人签名，其证明的内容与衣春林提供的其他证据相互佐证，故本院对此证据予以采信。衣春林提供的证据2-3，因无其他证据予以佐证，本院不予采信。常如青对衣春林提供的证据2-4、2-5、2-6的缴费凭证的形式要件无异议，彭景旻、兴河商联公司未出庭质证视为其放弃质证权利，本院对上述证据的真实性予以采信。从证据2-4缴纳电费的时间上看，交费的时间早于本院查封案涉房屋的时间。证据2-6可以证明衣春林之子衣某缴纳了2018年、2019年的物业费。证据2-5虽系补交的供热费票据，且在法院查封之后形成的，但与证据2-4、2-6相互印证。再结合衣春林提供的第3组证据，可以证明衣春林基于顶账协议，在法院查封之前，已实际占有案涉房屋，故对该证明目的予以采信。对衣春林的其他证明目的及常如青的反驳意见不予支持。 衣春林提供的第3组证据：1．衣某与纪某签订的车库出租协议；2．穆棱市公安局福禄派出所常住人口登记卡；3．穆棱市福禄乡自平村民委员会证明。证明：2017年6月5日，衣春林之子衣某将该车库租赁给承租人纪某。案涉车库在2017年前就已经被衣春林实际占有、管理和使用。衣春林和衣某系父子关系，衣春林是衣某的法定监护人。 常如青质证意见：对证据3-1的形式要件及证明目的均有异议。该车库租赁协议无签订时间，根据该证据第3条和第4条之约定，为上打租金，而且要求乙方给付押金，衣春林未提供收取租金和押金的证据，证明不了租赁事实的存在，无法证明在法院查封前已经实际占有车库。对证据3-2、3-3无异议。 本院认为，虽然常如青对衣春林提供的证据3-1有异议，但未提供充分证据予以反驳，结合本案的其他证据，可以证明案涉房屋由衣春林的儿子衣某使用，故本院对此份证据的真实性及证明目的予以采信，对常如青的反驳意见不予采信。常如青对衣春林提供的证据3-2、3-3的形式要件和证明目的均无异议，彭景旻、兴河商联公司未出庭质证视为其放弃质证权利，本院对上述证据的真实性及衣春林和衣某系父子关系的证明目的予以采信。 常如青提供的第1份证据：执行异议申请书。证明：衣春林在该证据中自认彭景旻向衣春林借款60万元，在本案起诉状中又自认彭景旻在衣春林处购买水泥，水泥款40万元，2012年向其借款20万元的事实，前后自认事实不一致，证明顶账涉嫌虚假。 衣春林质证意见：对证据的真实性没有异议。对于常如青所说的购买水泥款和借款60万元前后不一致的问题，事实上彭景旻是向衣春林借款40万元购买的水泥，而后在2012年9月又向衣春林借款20万元，共计60万元。这是彭景旻向衣春林借款的整个过程。当时彭景旻向衣春林借款40万元，衣春林和彭景旻一起去水泥厂购买的水泥，开的水泥票子，衣春林帮助联系的水泥厂。 本院认为，衣春林对常如青提供的此份证据真实性无异议，彭景旻、兴河商联公司未出庭质证视为其放弃质证权利，本院对此份证据的真实性予以采信。关于衣春林与彭景旻之间的经济往来，通过衣春林提供的证据2-1记载的内容中可以看出，彭景旻、兴河商联公司对欠衣春林共计60万元的事实没有争议，且衣春林对此进行了说明，故对常如青的证明目的不予采信。 彭景旻、兴河商联公司未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 常如青与彭景旻民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月17日作出（2019）黑1085民初835号民事调解书，因彭景旻未按调解协议如期履行偿还欠款义务，常如青向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年9月3日作出（2019）黑1085执554号执行裁定，查封了彭景旻到期债权即兴河商联公司开发建设的永圣花园小区的六处房产的产籍，其中包括×号楼×号面积为30.37平方米的仓库（车库）。执行过程中，衣春林向本院提出执行异议，本院于2020年12月4日作出（2020）黑1085执异48号执行裁定，驳回其异议，衣春林提起本次诉讼。 2014年11月15日，衣春林与彭景旻签订了顶账协议，协议约定：“甲方（彭景旻）是永圣花园小区施工方，于2012年7月份从乙方（衣春林）购进水泥共计人民币40万元，用于永圣共花园小区施工建设，另于2012年9月向乙方借款人民币20万元，也用于永圣花园小区施工建设。两笔款项共计人民币60万元，甲方一直没有偿还乙方该笔款项。现经永圣花园小区开发商穆棱市兴河商联房地产开发有限公司和甲、乙双方协商，用永圣花园小区×号楼×单元×住宅（建筑面积98.70平方米）和×号楼×号车库（建筑面积30.37平方米）抵顶该笔欠款60万，待小区竣工后，甲方将上述两处房屋交与乙方。”彭景旻、衣春林分别在顶账协议中的甲方、乙方处签名，兴河商联公司在顶账协议甲方下方位置处加盖了公章，时任法定代表人刘某加盖了名章。此后，衣春林对协议中记载的×号楼×号车库进行接管，并交给其子衣某占有使用至今。 黑龙江省高级人民法院于2018年4月9日作出的（2018）黑民终112号民事判决中认定，案涉房屋所在永圣花园小区原由案外人穆棱市正圆房地产开发有限公司拆迁开发，在小区开发建设过程中，兴河商联公司于2013年11月作为开发单位介入工程。2014年，兴河商联公司取得该工程建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2016年7月22日，兴河商联公司取得永圣花园小区1、2、3号楼商品房预售许可证。牡丹江市中级人民法院于2014年7月21日作出的（2014）牡商初字第89号民事调解书，确认彭景旻对兴河商联及案外人穆棱市正圆房地产开发有限公司享有债权。根据穆棱市不动产查档证明中记载，争议房屋的权利人为“穆棱市兴河商联房地产开发有限公司（彭景旻）”。 本院认为，本案争议的焦点是衣春林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，常如青的抗辩理由是否成立，是否应停止对永圣花小区×号楼×号车库的执行。审查案外人的民事权益能否排除执行，应根据案件的具体情况和案外人所主张的民事权益、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后，综合作出判断，从而确定案外人的民事权益是否能够排除执行。综合本案的全部证据，衣春林对本案争议房屋享有物权期待权，可以对抗常如青对彭景旻的债务人兴河商联公司的到期债权的执行，应当停止对案涉房屋的执行。首先，在彭景旻、衣春林、兴河商联公司签订顶账协议时，用以房抵债的方式终止了彭景旻、衣春林原有的债权债务法律关系，同时建立商品房买卖关系的真实意思表示，虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但可以认定房屋买卖协议成立、生效。从协议内容中可以看出，兴河商联公司参与了协议的协商过程，在签订顶账协议时，兴河商联公司加盖了公章，时任法定代表人加盖了名章，并认可协议内容，结合案涉房屋登记的权利人为“穆棱市兴河商联房地产开发有限公司（彭景旻）”的事实，可以证明彭景旻享有对案涉房产的处分权，而且是与兴河商联公司共同处分的，常如青提出兴河商联公司享有案涉房产所有权、彭景旻不享有案涉房产处分权的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，衣春林虽然没有以现金方式交付房屋价款，但其以对彭景旻的60万元到期债权冲抵了房款，按照市场价格考虑，衣春林对彭景旻享有的到期债权，实际上略高于争议房屋实际价值，可视为衣春林已支付全部价款。通过顶账协议中记载的内容，结合本案全部证据，衣春林与彭景旻在案涉房屋被查封前就存在合法有效的到期债权债务，且彭景旻、兴河商联公司对衣春林享有的债权没有异议。因无证据证明双方之间的以物抵债协议系倒签，或存在恶意逃废债务等情形，应认定衣春林完成了缴纳房款的义务。常如青提出的衣春林无证据证实其与彭景旻之间存在真实的欠付货款、民间借贷法律关系，以及彭景旻有恶意逃避履行执行义务嫌疑的抗辩意见，理由不成立，本院不予支持。再次，衣春林虽然未完成对案涉房屋的物权变动登记，但其于法院查封前已经依据顶账协议对案涉房屋进行了实际占有和使用，衣春林享有要求兴河商联公司、彭景旻交付（办理产权登记）案涉房屋的请求权即物权期待权，衣春林享有的物权期待权能排除普通金钱债权的执行。衣春林享有的物权期待权，只有在发生一房多卖、抵押、租赁、建筑工程优先受偿权等与案涉房屋有关联性的权利存在冲突时，才需要按照法律规定进行衡量。常如青申请执行的债权系其对彭景旻享有的普通金钱债权，为实现债权，其申请启动了执行彭景旻对兴河商联公司享有的到期债权。常如青的债权并非针对案涉房屋这一特定财产才能实现，在衣春林通过以物抵债协议实际占有争议房屋，且彭景旻、兴河商联公司对衣春林以彭景旻欠款缴纳购房款的事实无异议且不存在规避执行的情况下，不应仅凭常如青对彭景旻享有的普通金钱债权，而去执行案涉房屋。为了维护一方当事人的利益，而去损害另一方既存的现实合法民事权益，与立法本意相悖，有违诚信原则。第四，案涉房屋所在的永圣花园小区存在拆迁安置、一房多卖等问题，属问题楼盘。虽然衣春林没有及时申请办理产权变动登记，但除其自身原因外，还存在其他诸多因素。鉴于上述理由，衣春林享有的物权期待权系足以排除执行的民事权益，故不宜为完成普通金钱债权的执行而继续执行案涉房屋。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年11月4日）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”的规定，因衣春林已依据其与彭景旻、兴河商联公司签订的顶账协议，以彭景旻所欠款项支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的案涉房屋，虽未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为，衣春林对案涉房屋享有交付请求权，故本院确认衣春林对争议房屋享有排除强制执行的民事权益，常如青的抗辩理由不成立，应停止对永圣花园小区×号楼×号车库的执行。结合案涉房屋登记的权利人为“穆棱市兴河商联房地产有限公司（彭景旻）”的事实，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日）第二十八条规定，不应适用第二十九条规定。 经本院审判委员会讨论决定，综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日）第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年11月4日）第十七条之规定，判决如下： 停止对穆棱市八面通镇永圣花园小区×号楼×号车库的执行。 案件受理费2300.00元，由常如青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 本院（2020）黑1085执异48号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 张 梅 审判员 孔繁强 审判员 王**满 二〇二一年三月十七日 书记员 刘美辰