山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2336号 上诉人（原审被告）：青岛中一物业服务有限公司，住所地青岛市即墨区。 法定代表人：刘江，总经理。 委托诉讼代理人：吉树荣，山东慧勤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛海晋达工艺品有限公司，住所地青岛市即墨区。 法定代表人：孙彩彩，经理。 委托诉讼代理人：孙绍兵，山东齐岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴文滨，山东齐岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司，住所地青岛市即墨区。 法定代表人：杨咏新，经理。 上诉人青岛中一物业服务有限公司因与被上诉人青岛海晋达工艺品有限公司、国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司（以下简称即墨供电公司）服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初4678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 青岛中一物业服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据青岛海晋达工艺品有限公司与青岛中营伟业工业园有限公司签订的《招商投资协议书》补充协议，在停电期间因青岛海晋达工艺品有限公司没有支付绝大部分购房款，根据所有权保留的合同约定，涉案厂房所有权仍属于青岛中营工业园有限公司，青岛中营工业园有限公司对该房屋享有所有者和业主的权利。一审判决认定青岛海晋达工艺品有限公司是业主，“对该房屋享有合法的占有、使用、收益、处分的权利”，系对涉案基本法律事实的错误认定和对涉案房屋所有权人权利的践踏，在此基础上作出的判决也是错误的。第一，《招商投资协议书》补充协议第五条项下的第4款规定“未能付清该厂房全部款项时，全部房款时，该厂房所有权仍属甲方所有”。“未能付清该厂房全部款项时，全部房款时，该厂房所有权仍属甲方所有”。第二，基于“所有权保留”的原因，涉案厂房所有权在“青岛海晋达工艺品有限公司”缴纳全部购房款之前，不能享有所有者权益，房屋有随时收回的可能，故“《招商投资协议书》补充协议”第九条“厂房的使用要求”规定：“乙方使用期间未经甲方（青岛中营工业园有限公司）许可不得擅自改变该厂房的建筑主体结构、承重结构、外立面和用途，严禁在厂区内违法搭建，否则，甲方有权要求乙方限期整改并承担补充协议价款10%的违约金，并赔偿由此给甲方造成的一切损失和责任”青岛海晋达工艺品有限公司在没有交付全部购房款之前，除了根据约定进行使用外，不能享有其他权利，自然也不能享有业主的权利。因此，青岛中营工业园有限公司在此期间依法应享有业主权利，青岛海晋达工艺品有限公司仅仅可以代行业主的权利。二、上诉人停电的原因是因为青岛海晋达工艺品有限公司是在他人房屋上乱搭建，应房屋所有人请求和物业服务权限而进行停电，事出有因。其一，青岛中营工业园有限公司基于协议向上诉人提出停止供电，合理合法。其二，上诉人根据物业管理的相关法律法规，针对青岛海晋达工艺品有限公司的乱搭建行为进行停电也是为了督促其整改。三、青岛海晋达工艺品有限公司主要从事手工工艺品的加工生产，平时用电很少，因停电造成损根据上诉人于2017年5月2日出具的青岛海晋达工艺品有限公司的用电缴费发票，自2017年以来的4个月，其工业用电费用总计2317.5元；2017年6月23日出具的用成什么损失，以至于青岛海晋达工艺品有限公司无法提供相关证据。电缴费发票50天工业用电费用是471.79元。其用电少，停电不影响生产，对造四、青岛海晋达工艺品有限公司在拖欠大部分购房款的情况下，以买受人身份无偿使用涉案房屋，根本不存在对该厂房的租金损失。青岛中营工业园有限公司也从未向青岛海晋达工艺品有限公司主张过其使用期间的损失。“所有权保留”的原因，青岛海晋达工艺品有限公司依法也无权对外出租，何来租金损失。一审判决以涉案房屋的租金损失为依据，判令上诉人承担损失，有悖于事实和法律，也违背基本的证据规则和基本法理，依法应予驳回。五、青岛大华保险公估有限公司出具的（2020）路0215法鉴字567号《评估报告》与涉案服务合同纠纷无关联性，一审判决将其作为依据判令上诉人承担停电造成的损失没有事实和法律依据，依法应予驳回。六、青岛海晋达工艺品有限公司申请对涉案房屋租金价格进行评估，与上诉人停电纠纷无关，其评估费依法不应由上诉人承担，依法应予驳回。七、青岛海晋达工艺品有限公司以停电纠纷为由，针对青岛中营工业园有限公司享有所有权的房屋主张租金损失，毫无事实和法律依据，其诉讼费应自行承担。综上所述，上诉人停电有合法依据；青岛海晋达工艺品有限公司以服务纠纷为由，主张对自己无偿使用的他人房屋索要租金损失有悖于事实和法律，涉案《评估报告》与涉案纠纷没有关联性，评估费和诉讼费不能由上诉 青岛海晋达工艺品有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司未发表意见。 青岛海晋达工艺品有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令青岛中一物业服务有限公司、国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司为青岛市即墨区xx路xx号xx幢xx号房屋履行供电义务；2.判令青岛中一物业服务有限公司、国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司赔偿青岛海晋达工艺品有限公司损失暂计10000元，其余损失待评估后追加；3.本案诉讼费用由青岛中一物业服务有限公司、国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司承担。第一次庭审后，青岛海晋达工艺品有限公司将诉讼请求更改为：1.判令青岛中一物业服务有限公司、国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司为青岛市即墨区xx路xx号xx幢xx号房屋履行供电义务；2.判令青岛中一物业服务有限公司、国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司赔偿青岛海晋达工艺品有限公司2017年10月至2020年6月损失286538元；3.判令青岛中一物业服务有限公司、国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司赔偿青岛海晋达工艺品有限公司自2017年7月1日起至实际履行供电义务之日按照房屋租赁费0.37元／平方／天的标准计算的损失；4.本案诉讼费用由青岛中一物业服务有限公司、国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司承担。 原审法院认定事实如下： 1.青岛中一物业服务有限公司已于2020年8月26日通知青岛海晋达工艺品有限公司可以随时办理涉案房屋的充值供电事宜，故关于双方提交的青岛中一物业服务有限公司是否应为青岛海晋达工艺品有限公司履行供电义务的相关证据原审法院不再予以评判。 2.2014年2月24日青岛海晋达工艺品有限公司（乙方）与青岛中营伟业工业园有限公司（甲方）签订《招商投资协议书》补充协议一份，约定：1.乙方购买的工业厂房为即墨通济新经济区中国?青岛国际服装产业城xx号厂房，建筑面积约为745.51平方米；2.厂房单价2900元／平方米，总价为261979元。该厂房地址后变更为青岛市即墨区通济新经济区xx路xx号xx幢xx号楼，即本案青岛海晋达工艺品有限公司住所地。 3.青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初7806号民事判决书判决：1.青岛中营伟业工业园有限公司与于海涛签订的《招商投资协议》、青岛中营伟业工业园有限公司与青岛海晋达工艺品有限公司签订的《招商投资协议补充协议》合法有效继续履行；二、青岛海晋达工艺品有限公司于判决生效后十日内支付中营伟业公司剩余房款1250000元；三、青岛海晋达工艺品有限公司于判决生效后十日内支付中营伟业公司违约金143123元；四、青岛海晋达工艺品有限公司于判决生效后十日内支付中营伟业公司律师费60000元；五、中营伟业公司于判决生效后十五日内协助将青岛市即墨区通济新经济区xx路xx号青岛国际服装城xx号（即青岛市即墨区通济新经济区xx路xx号青岛国际服装产业城xx幢xx号楼）房屋办理不动产权属登记至青岛海晋达工艺品有限公司名下；六、驳回中营伟业公司的其他诉讼请求；七、驳回青岛海晋达工艺品有限公司的其他反诉请求。2020年3月21日青岛市中级人民法院维持了该判决。经查，青岛海晋达工艺品有限公司已履行完毕相关义务。 4.青岛中营伟业工业园有限公司于2014年9月底将涉案房屋交付给青岛海晋达工艺品有限公司，2017年9月份因青岛中一物业服务有限公司拒不协助青岛海晋达工艺品有限公司充值电费，导致涉案房屋因没有电而无法继续使用。为了不影响生产青岛海晋达工艺品有限公司自2017年9月起另行在青岛市即墨区租赁厂房进行经营。 5.2020年7月24日青岛大华保险公估有限公司对位于青岛市即墨区通济新经济区xx路xx号青岛国际服装产业城xx幢xx号房屋自2017年10月至2020年6月的房屋租赁价格出具了（2020）鲁0215法鉴字567号评估报告，该报告评估涉案房屋自2017年10月至2020年6月的房屋租赁价格合计为276538元，每平方每天0.37元，每平方每月11.10元。为此，青岛海晋达工艺品有限公司支付鉴定费10000元。 原审法院认为，青岛中一物业服务有限公司作为青岛市即墨区通济新经济区xx路xx号青岛国际服装产业城的物业管理单位，无疑与作为该服装产业城内业主的青岛海晋达工艺品有限公司建立起物业服务合同关系。本案的争议焦点在于，青岛中一物业服务有限公司是否有权对涉案房屋采取断电措施，以及青岛海晋达工艺品有限公司的损失应如何确定。 关于青岛中一物业服务有限公司是否有权对涉案房屋采取断电措施。青岛中一物业服务有限公司既非供电主体，也不是实际用电人，其提供的保证用户正常用电的持续供电服务是物业服务行为的一种，受物业服务相关法律法规的调整，而青岛中一物业服务有限公司并未提供其有权对涉案物业进行长期断电的法律依据。本案中，青岛中一物业服务有限公司在庭审声称其发现涉案房屋的建筑结构被擅自改变且未经相关部门审批，供电有可能影响包括涉案房屋在内的整个园区的安全运营，存在安全隐患才予以断电，但并未提供证据予以证明。退一步而言，即使青岛中一物业服务有限公司该主张真实，如果青岛中一物业服务有限公司仅是因为巡查过程中发现涉案房屋的供电设施存有安全隐患而采取的断电措施，那么在其报警通知消防大队以及马山派出所到现场查看没有发现安全隐患问题之后，仍不恢复供电，则显然超出青岛中一物业服务有限公司提供物业服务的合理范围。至于青岛中一物业服务有限公司在本案中提到的青岛海晋达工艺品有限公司没有交纳购房款，物业公司根据产权人的要求进行断电的理由，因产权纠纷与本案的服务合同纠纷是不同的法律关系，且青岛中营伟业公司与于海涛签订的《招商投资协议》、中营伟业公司与青岛海晋达工艺品有限公司签订的《招商投资协议补充协议》自始至终没有解除，故青岛中一物业服务有限公司的该辩解理由，无事实及法律依据。综上，青岛中一物业服务有限公司并无合法的依据对涉案房屋采取长达近三年的断电措施，青岛海晋达工艺品有限公司的该主张有理有据，原审法院予以支持。 关于青岛海晋达工艺品有限公司损失的确定问题。首先，青岛中一物业服务有限公司在庭审中确认，涉案房屋的供电仍由其与电力部门建立供用电关系，青岛海晋达工艺品有限公司并未单独与电力部门就案涉房屋建立供用电关系，而青岛海晋达工艺品有限公司或其他业主亦是向青岛中一物业服务有限公司交纳电费，因此，本案中青岛海晋达工艺品有限公司与电力部门不存在直接的供用电关系，青岛海晋达工艺品有限公司在被青岛中一物业服务有限公司停电之后无法主张电力部门恢复供电，也无法主张电力部门赔偿损失。其次，青岛中一物业服务有限公司认为涉案房屋存在安全隐患、不得使用，但原审法院经过实地勘查以及向相关部门询问，均未发现涉案房屋存在安全隐患，故在相关部门未作出涉案房屋存在安全隐患需要停业整顿的前提下，青岛海晋达工艺品有限公司作为青岛市即墨区通济新经济区xx路xx号青岛国际服装产业城xx幢xx号楼业主，对该房屋享有合法的占有、使用、收益和处分的权利。再次，物的随时之使用可能性是有市场价值的。青岛大华保险公估有限公司评估涉案房屋自2017年10月至2020年6月的租赁价格合计为276538元，每平方每天0.37元，每平方每月11.10元。因此，青岛海晋达工艺品有限公司以该标准向青岛中一物业服务有限公司主张赔偿租金损失有理，原审法院予以支持。最后，计算时间方面，各方当事人均确认涉案房屋断电时间是从2017年9月底到2020年8月25日，且断电后一直空置。现青岛海晋达工艺品有限公司主张从2017年10月1日起到2020年8月25日期间的租金损失，原审法院予以支持，同时原审法院认为，涉案房屋在2017年9月底被青岛中一物业服务有限公司断电之后，青岛海晋达工艺品有限公司虽声称主张过恢复供电，但能够提供证据证明其主张恢复供电的最早时间是发出律师函的2019年7月11日，在青岛中一物业服务有限公司受到该律师函仍未恢复供电后，青岛海晋达工艺品有限公司直到2020年5月才提起本案诉讼。可见，青岛海晋达工艺品有限公司对其与青岛中一物业服务有限公司之间的争议并未及时采取积极措施解决，怠于行使自己的权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，青岛海晋达工艺品有限公司在涉案房屋遭遇停电后，未采取合理措施防止损失的扩大，应自负部分损失。根据本案情况，原审法院酌定支持青岛海晋达工艺品有限公司损失200156元[（11.10元／平方／月×34月×754.95平方＋0.37元／平方／天×24天×754.95平方）×70%]。 综上所述，为维护社会正常经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、青岛中一物业服务有限公司于判决生效之日起10日内赔偿青岛海晋达工艺品有限公司损失200156元。二、青岛中一物业服务有限公司于判决生效之日起10日内给付青岛海晋达工艺品有限公司鉴定费7000元。三、驳回青岛海晋达工艺品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5598元，由青岛中一物业服务有限公司负担3711元，由青岛海晋达工艺品有限公司负担1887元。 青岛海晋达工艺品有限公司提交2020年12月物业费增值税发票一张、物业费收据一份，证明双方存在物业服务关系。青岛中一物业服务有限公司质证：真实性无异议。国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司未发表意见。该证据仅能证明2020年12月期间双方之间存在物业关系。本院对证据真实性及证明事项予以采信。 青岛中一物业服务有限公司提交厂房设计图，证明被上诉人违法扩建改建，对于损失的扩大应当承担一定的责任，所以上诉人停电，本案争议事项在公安机关调查过程中，公安机关现场声明中没有载明被上诉人存在扩建改建的行为。青岛海晋达工艺品有限公司质证：真实性不予认可。国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司未发表意见。青岛中一物业服务有限公司确认证据来源，本院对该证据真实性及证明事项不予采信。 本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：青岛中一物业服务有限公司应否向青岛海晋达工艺品有限公司赔偿供电损失。《中华人民共和国民法典》第六百五十四条规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付电费。用电人逾期不支付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。供电人依据前款规定中止供电的，应当事先通知用电人。也就是说，采取停电措施是供电单位的权利，且供电单位行使此种权利还需要经过催告和通知的程序，并非能够直接采取。本案中，青岛中一物业服务有限公司作为物业服务单位在无法定权利的情况下，利用自己作为物业管理人的便利条件，采取停电措施侵害了用电相对人青岛海晋达工艺品有限公司的权益，应予赔偿。原审依据青岛大华保险公估有限公司评估确定的损失数额，结合双方对于损害结果的过错程度，酌定青岛中一物业服务有限公司赔偿数额并无不妥，本院不予变更。青岛中一物业服务有限公司以青岛海晋达工艺品有限公司通知其停止供电为由，主张不承担赔偿责任，但其未举证证明，故其该项上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人青岛中一物业服务有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3711元，由上诉人青岛中一物业服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年三月二十五日 书记员  翟国媛