贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3416号 原告：罗祥西，男，1969年8月11日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，系贵州众正律师事务所律师。 原告罗祥西与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月19日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭审理。原告罗祥西、被告毕节振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗祥西的具体诉讼请求为：1．判令被告支付逾期交房的违约金10,859元（该违约金以已付购房款402,194元为基数，按日向原告支付已交付房价款万分之一，从2018年3月31日起至2018年12月30日）；2．判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金30,164元，（暂定，实际金额以原告已付购房款402,194元为基数，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，从2018年12月31日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；3．判令被告返还违规收取原告缴纳的燃气费2,500元；4．诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2016年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积129.74平方米，总价款402194元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年3月30日，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。被告承诺于2018年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日起，按日向原告支付已交付房款0.01%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2018年10月16日，被告将涉案房屋交付原告使用，同日，原告向被告作出《提前进场装修承诺书》，承诺涉案商品房买卖合同约定相关费用的计算截止到2018年10月16日；2019年9月12日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华˙时尚广场首次登记审查意见》，该审查意见内容载明涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。2019年6月19日，被告向原告收取天然气入户费2500元。 以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院质证的《商品房买卖合同》、《个人贷款借款凭证》、《贷款合同》、《收据》、《审查意见书》、《提前进场装修承诺书》在卷佐证。 原、被告双方争议的焦点为：违约金请求权是否部分超过诉讼时效？原告主张的违约金起止时间应如何认定？被告是否应该返还原告天然气入户费？ 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效。合同约定被告应于2018年3月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2018年3月31日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，被告向原告实际交房的时间为2018年10月16日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起60日内即2018年12月15日前向原告支付逾期交房违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2018年12月16日至2021年12月15日期间内行使诉权，原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日2021年2月19日），应视为原告主张权利之日，该期间未超过3年的诉讼时效，故对被告的该项时效抗辩，本院不予采纳。原告出具的承诺书中确定相关费用的计算截止至2018年10月16日，根据合同及承诺书的约定，被告应以原告交付的购房款402,194元为基数，从交付期限届满之次日即2018年3月31日起按日万分之一的标准支付原告逾期交房违约金至2018年10月16日为8,043.88元（402,194元×0.0001×200日）。 关于违约金的起止时间应如何认定的问题，合同约定被告应于2018年12月30日前，取得涉案商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现履行期限已届满，被告尚未履行，已构成违约，结合双方约定该项违约金的计算应从2018年12月31日起开始起算。故对由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。2018年10月16日，被告的承诺书中确定相关费用的计算截止至2018年10月16日，但双方约定的办理商品房转移登记的有关文书的时间（2018年12月30日）还未到期，被告不能要求原告放弃还未发生的权利，故对被告的该答辩理由，本院不予采纳。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年3月19日），即被告应承担违约责任的截止时间为2021年3月19日。因此，被告应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金期限为2018年12月31日起至2021年3月19日止共计810天，违约金共计：402,194元×0.0001×810天＝32,577.71元。 关于原告要求被告退还天然气入户费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告另行收取原告燃气入户无事实及法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗祥西逾期交房违约金8,043.88元； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告罗祥西支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金32,577.71元； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗祥西天然气入户费2,500元； 四、驳回原告罗祥西的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费444元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月十九日 书记员  谢媛媛