上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1387号上诉人(原审被告)：姬慧慧，女，1982年3月7日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。委托诉讼代理人：刘清萍，上海道朋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：章海庆，男，1982年4月7日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。委托诉讼代理人：陈俊，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈禹良，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人姬慧慧因与被上诉人章海庆房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初19020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人姬慧慧及其委托诉讼代理人刘清萍、被上诉人章海庆的委托诉讼代理人沈禹良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姬慧慧上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六、七、八、九、十项，并依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，认定事实错误。一、关于租金问题。案涉《上海市房屋租赁合同》履行过程中，经历了全国乃至全世界范围内的疫情，且疫情目前还在持续中，以致姬慧慧无法正常经营，损失惨重，故应当对租金进行减免。二、关于违约责任问题。案涉《上海市房屋租赁合同》约定了三种违约责任：1．逾期付款违约金；2．合同解除违约金；3．房屋占用期间的使用费。姬慧慧认为，章海庆没有就其实际损失进行举证，且章海庆在一审中自认其实际损失仅是资金占用的利息损失，而一审法院将此三种违约责任同时加罚于姬慧慧，赔偿金额过分高于章海庆的实际损失，对姬慧慧明显不公，请求二审法院从中选择适用。三、关于免租期租金问题。案涉《上海市房屋租赁合同》中并未约定合同因一方违约而解除后，须补交免租期的租金。况且姬慧慧已经承担相应的违约责任，再判决姬慧慧补交免租期的租金，将明显加重姬慧慧的合同义务，且没有法律依据和合同依据。四、关于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的占有使用费问题。案涉《上海市房屋租赁合同》中并未约定合同解除后逾期返还系争房屋的占有使用费，一审法院按照合同期限届满后逾期返还系争房屋的占有使用费标准进行判决，混淆合同解除、合同终止的概念，没有法律依据和合同依据。五、关于物业费、水电费问题。案涉《上海市房屋租赁合同》中约定物业费、水电费由姬慧慧与案外人进行结算，姬慧慧在一审中也表示愿意与案外人结清相关费用，一审法院判决姬慧慧向章海庆支付相应费用没有法律依据和合同依据。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，理应改判或发回重审，请二审法院依法公正审理本案。章海庆辩称，不同意姬慧慧的全部上诉请求。具体理由如下：一、关于租金问题。事实上，因疫情影响遭受损失的并非只有姬慧慧，章海庆也遭受了相应的损失。一审法院仅支持两个月的免租期租金。而案涉《上海市房屋租赁合同》约定的租期是四年，姬慧慧实际承租一年，相应的免租期只有一个月。因此，一审法院已经减免姬慧慧一个月的租金。二、对于违约责任问题。案涉《上海市房屋租赁合同》约定的三种违约责任并不存在冲突，对应的是三种违约行为分别造成的损失：1．姬慧慧拖欠租金，应支付相应违约金；2．姬慧慧的违约导致合同解除，章海庆需要重新对外出租，存在房屋空置损失，姬慧慧应支付相应违约金；3．案涉《上海市房屋租赁合同》解除后，姬慧慧使用房屋没有合法依据，应支付逾期返还房屋期间的使用费。三、关于物业费、水电费问题。虽然姬慧慧已经搬离，但仍拖欠物业费、水电费，合计人民币(以下币种均为人民币)80，000余元，如果姬慧慧不支付相应费用，物业公司将直接要求章海庆支付。章海庆向一审法院起诉请求：1．判令解除章海庆与姬慧慧签订的《上海市房屋租赁合同》；2．判令姬慧慧按照租赁合同的约定返还租赁房屋，并将注册在租赁房屋内的营业执照迁出或注销；3．判决姬慧慧支付章海庆2019年12月1日起至收到起诉状之日止的租金，以月租金63，000元为标准计算，暂计至2020年7月31日，为504，000元；4．判令姬慧慧支付章海庆因逾期支付前述租金而产生的滞纳金(自姬慧慧应付未付之日起计算至姬慧慧实际清偿之日止，以每日租金的5％为标准按日计息，暂计至2020年7月31日，为27，195元)；5．判令姬慧慧向章海庆支付违约金126，000元；6．判令姬慧慧向章海庆补交免租期租金252，000元；7．判令姬慧慧赔偿章海庆遭受的中介费损失126，000元；8．判令姬慧慧向章海庆支付拖欠的物业费、水电费、燃气费等费用，暂计至2020年6月17日，为58，349.52元；9．判令姬慧慧向章海庆支付使用费，计算方式为自租赁合同解除之日起至姬慧慧返还租赁房屋且将注册在租赁房屋内的营业执照迁出或注销手续完成之日止，以15元／平方米／天为标准计算；10．判令姬慧慧承担本案的所有诉讼费用。一审审理中，章海庆明确第三项诉讼请求姬慧慧应付租金590，069.64元，第八项诉讼请求物业费、水电费等为58，228.02元。一审法院认定事实：章海庆(甲方)与姬慧慧(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法出租的房地产，出租房屋基本状况：1．产证编号：沪(2018)青字不动产权第033575号；2．权利人：章海庆；3．房屋座落：青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号；4．建筑面积：174.77平。签订合同前，甲方已告诉乙方该房屋未设定抵押。该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在合同附件二、三中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮商铺使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方于2019年7月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2019年7月1日起至2024年6月30日止。其中2019年7月1日至2019年10月31日免租期(在此期间产生的物业费、水、电费及其他产生的直接费用均由乙方承担)。甲乙双方约定，乙方于2019年6月24日已向甲方支付50，000元房屋租赁定金(用于抵扣该房屋租赁租金)，在2019年7月10日前乙方需向支付首期租金及租赁保证金，共计139，000元。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前叁个月，向甲方提出继租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋每日每平方米建筑面积租金为12元，月租金总计为63，000元。该房屋租金两年内不变。自第叁年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。乙方每期提前十五天前向甲方支付下期租金。每叁个月为一个支付期，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的5％向甲方支付违约金。第一年2019年7月1日-2020年6月30日租金为63，000元；第二年2020年7月1日-2021年6月30日租金为63，000元；第三年2021年7月1日-2022年6月30日租金为66，150元；第四年2022年7月1日-2023年6月30日租金为69，458元；第五年2023年7月1日-2024年6月30日租金为72，930元。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即126，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，应由乙方承担的费用有：电、水、电话、宽带、物业管理费、电量增容费用、燃气开户费用等在合同期内经营所产生的一切费用。乙方有义务在房屋返还时将使用该房屋办理的营业执照于3个工作日内到相关单位注销或迁移，向甲方出示办理凭证，不影响甲方再次出租。未经甲方同意逾期未办理的，每逾期一日，乙方应按15元／平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间的使用费。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金。1．甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后十日内仍未交付的；2．甲方交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3．乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4．因乙方原因造城房屋主体结构损坏的；5．乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6．乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的；7．甲方确认该房屋证照齐全，需向乙方提供办理营业执照的相关资料，若因甲方未配合提供或资料不齐全，导致乙方无法正常办理营业执照，乙方有权单方面解除该合同，相关损失有甲方承担。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，章海庆按约交房，姬慧慧支付保证金126，000元、租金63，000元。一审法院另查明，2019年8月12日，姬慧慧注册成立上海市青浦区姬慧慧饮食店，类型个体工商户，经营场所上海市青浦区徐泾镇(西虹桥所)诸光路XXX弄XXX号。2020年2月19日，姬慧慧申请复工，上海西虹桥商务开发有限公司同意复工。2020年6月17日，长城物业集团股份有限公司上海分公司向姬慧慧发出《物业管理费付款通知书》《水费付款通知书》《电费付款通知书》，要求支付物业费37，429.91元、水费315.50元、电费20，482.61元。一审审理过程中，章海庆表示，独家委托书、555号商铺佣金结算说明证明章海庆向案外人上海中继企业管理咨询有限公司支付126，000元中介佣金。照片证明截止2020年10月19日，姬慧慧经营餐厅仍系开业状态。姬慧慧装修合同签约方系两家公司，姬慧慧系其中一家公司的法定代表人，故装修工程款与章海庆、姬慧慧诉讼无关。姬慧慧仅提供合同，但未提供付款凭证，也未提供装修款发票，有无履行合同，章海庆表示怀疑。该栋楼有物业公司管家，每月会前来收取。章海庆收取租金，其余各种费用由姬慧慧向物业公司缴纳。如果姬慧慧不缴纳，会要求房东缴纳，目前章海庆未垫付过，物业公司表示看本案诉讼结果。合同解除时间2020年9月11日，租赁保证金同意抵扣租金。电量增容费用在合同第五条约定，费用由姬慧慧自行承担。空调等可以拆除的。章海庆认为姬慧慧在2019年7月签署房屋租赁合同至今，仅支付一个月租金，有违诚信原则，章海庆有权解除合同，姬慧慧按照合同该约定承担违约责任。姬慧慧不同意的诉请，章海庆认为姬慧慧逾期支付租金客观存在，对章海庆造成资金占用利息等损失；姬慧慧认为违约金过高，但系合同中约定的，姬慧慧应该履行；免租期租金系考虑到原租赁合同租期长达四年，但是如果合同签了一年、租金仅付一个月，对章海庆系不公平的，应该按照合同实际履行的期限；双方签署租赁合同，系中介磋商的结果，章海庆支付中介费系考虑到合同可以履行四年，但实际合同仅履行一年且过程中姬慧慧存在种种违约行为，故该中介费应该由违约方即姬慧慧承担。姬慧慧表示，独家委托书、555号商铺佣金结算说明证明目的不认可，姬慧慧愿意向章海庆支付租金情况下，章海庆向姬慧慧主张中介费损失，缺乏事实依据。微信聊天还有其他内容，章海庆提供不完整。复工申请表与本案无关，虽然姬慧慧店铺已经复工，但姬慧慧店铺并未正常营业，因为园区规定不能外出聚餐，对姬慧慧经营产生严重不利影响。照片不认可，不能证明系10月19日当天拍摄，也不能证明姬慧慧店铺处于正常营业状态，店铺照片来看系无人的，马路上也无人，当时应该系就餐时间。装修合同证明姬慧慧为系争房屋装修投入资金254，000元。水电费等费用姬慧慧直接与物业结算，姬慧慧同意按实际迁出之日与物业进行结算。现根据与客户签订的送餐协议经营，外来散客基本没有。合同解除时间2020年9月11日。违约金包含损失，不同意额外支付滞纳金。如果存在逾期支付违约金，标准过高，按照日万分之一或三较为合理，希望予以调整。营业执照可以注销，租赁保证金抵扣租金。虽然仅有装修合同，装修时将增容、消防也做了，另装了空调。姬慧慧缺乏经营以及房屋租赁经验，姬慧慧开展经营作为创业的尝试，洽谈过程中章海庆没有出面，而是委托中介，洽谈过程中做出了种种承诺，但实际经营中，并没有达到中介所称的，导致姬慧慧经营困难，资金无法回笼。章海庆明知姬慧慧仅支付一个月租金而迟迟没有解除合同。姬慧慧没有违约的主观恶意，而是因为中介虚假陈述、疫情的原因，导致目前现状。一审法院认为，案涉《上海市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。姬慧慧未按约支付房屋租金，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，章海庆有权行使合同约定的单方解除权，章海庆要求解除合同，姬慧慧同意解除，一审法院予以准许。双方一致确认合同解除时间2020年9月11日。合同解除后，姬慧慧理应腾退系争房屋，姬慧慧继续占用系争房屋没有依据，故对章海庆要求姬慧慧腾退系争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。章海庆、姬慧慧双方确认结欠租金590，069.64元，双方均同意租赁保证金126，000元抵扣租金，故姬慧慧应付租金464，069.64元。关于逾期付款违约金的计算标准，合同约定逾期付款违约金的计算标准为日租金的百分之五按日计算，对此姬慧慧认为包含在违约金内，如存在逾期付款违约金，请求法院依法予以调整，按照该日租金的日万分之一或三标准进行计算。一审法院认为，因合同解除违约金与逾期付款违约金属性不同，两者并不重合，章海庆有权一并主张。逾期付款违约金计算标准系双方在合同明确约定，该标准并未过高，依法应予支持。关于章海庆要求姬慧慧支付免租期内的租金损失，虽然合同中未约定因承租人违约致使合同被解除时，免租期租金如何承担，但章海庆给予免租期的前提一方面是基于承租人全面履行5年租期的合同及其可收取长期租金的可期待利益，系附条件的让利，现因姬慧慧的违约致使合同被解除，让利条件已不存在，故综合考虑免租期的时限、合同实际履行的时间以及对出租人租金收入损失的影响程度，一审法院酌情确定姬慧慧应承担该部分损失。关于物业费、水电费等费用，合同约定由姬慧慧承担，现姬慧慧同意支付，一审法院予以准许。姬慧慧仍实际占有使用系争房屋，故章海庆要求姬慧慧支付合同期满至其实际腾退期间的房屋占有使用费，于法有据，房屋占有使用费标准按照租赁合同约定的15元／平方米／天。章海庆要求姬慧慧支付房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。关于章海庆要求姬慧慧将注册在租赁房屋内的营业执照迁出或注销，因办理营业执照注销或登记地址变更手续涉及行政部门审批制度，系属于行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对该项请求不予支持；关于章海庆要求姬慧慧赔偿中介费损失126，000元之诉请。考虑到姬慧慧因提前解除合同已向章海庆偿付了免租期租金损失、解约违约金，故对章海庆要求姬慧慧支付中介费损失，缺乏合同依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、章海庆与姬慧慧签订的《上海市房屋租赁合同》解除；二、姬慧慧应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号房屋腾退后返还章海庆；三、姬慧慧应于判决生效之日起十日内支付章海庆租金464，069.64元；四、姬慧慧应于判决生效之日起十日内支付章海庆逾期支付租金违约金(以日租金2，097元的百分之五自2019年11月16日起计算至实际支付之日止)；五、姬慧慧应于判决生效之日起十日内支付章海庆解约违约金人民币126，000元；六、姬慧慧应于判决生效之日起十日内支付章海庆免租期租金126，000元；七、姬慧慧应于判决生效之日起十日内支付章海庆物业费37，429.91元；八、姬慧慧应于判决生效之日起十日内支付章海庆水费315.50元；九、姬慧慧应于判决生效之日起十日内支付章海庆电费20，482.61元；十、姬慧慧应于判决生效之日起十日内支付章海庆房屋使用费(自2020年9月12日起至注册在租赁房屋内的营业执照迁出之日止，按照15元／平方米／天的标准计算)；十一、驳回章海庆的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，姬慧慧变更上诉请求为：撤销一审判决第三、四、五、六、十项，并依法改判。本院审理中，姬慧慧与章海庆一致确认双方于2020年11月26日交接了系争房屋。本院审理中，姬慧慧主张其注册在租赁房屋内的营业执照于2020年11月4日注销，章海庆对此予以确认。本院认为，姬慧慧与章海庆就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于姬慧慧对违约责任问题提出的上诉意见。因合同对逾期支付租金以及承租人违约致使合同解除应承担的违约责任均有明确约定，而本案系姬慧慧未按约支付房屋租金，构成根本违约，并致使合同解除。故姬慧慧应按合同约定承担相应违约责任，因此，一审法院据此判决姬慧慧承担相应的逾期付款违约金以及合同解除违约金，并无不妥，本院予以维持。姬慧慧的该上诉意见，本院不予采纳。关于姬慧慧上诉提出的不应当补交免租期租金的意见。虽然合同中并未就承租人违约致使合同解除的免租期租金如何承担作出约定，但出租人给予承租人免租期的前提，是基于承租人全面履行5年租期的合同及出租人可获取长期租金的可期待利益，故免租期系附条件的让利，在姬慧慧违约而致合同解除的情况下，出租人让利条件已不存在，因此，一审法院综合考虑免租期的时限、合同实际履行的时间以及对出租人租金收入损失的影响程度，酌情确定姬慧慧应承担该部分损失126，000元，并无不妥，本院予以维持。姬慧慧的该上诉意见，本院也不予采纳。关于姬慧慧对占有使用费提出的上诉意见。因合同约定，承租人在返还房屋时将相关营业执照注销或迁移，并对逾期未办理所应承担的使用费标准作出明确约定，故一审判决姬慧慧承担相应的占有使用费亦无不妥。姬慧慧的该上诉意见，本院亦不予采纳。关于姬慧慧上诉就租金提出的意见。因姬慧慧与章海庆均确认结欠租金590，069.64元，且双方均同意租赁保证金126，000元抵扣租金，故姬慧慧应付的租金为464，069.64元。至于姬慧慧提出租金应予以减免的意见，对此本院分析如下：首先，根据查明的事实，姬慧慧与章海庆签订《上海市房屋租赁合同》后，仅向章海庆支付保证金126，000元及一个月的租金63，000元，姬慧慧欠付租金的违约行为在疫情之前；其次，姬慧慧因疫情而停止营业的时间较短，且与春节假期重叠。因此，在综合考虑本案实际情况下，一审法院未予减免租金的处理，尚无不妥。综上所述，姬慧慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，960.70元，由上诉人姬慧慧负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐 庆二〇二一年三月十七日法官助理  沈 宸书 记 员  闵嘉阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……