河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终260号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱辉，男。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑海蓉，女。委托诉讼代理人：张新峰、李彦霖（实习），河南王城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王友好，男。委托诉讼代理人：王忠锋，男。上诉人朱辉、郑海蓉因与王友好房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初5764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱辉、郑海蓉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.上诉人在履行《房屋买卖合同》过程中不存在任何违约行为，且上诉人按合同约定交付房屋后，被上诉人没有按合同约定在2016年5月31日前支付购房尾款9万元，是被上诉人违约。被上诉人怠于支付尾款的违约行为是其自身过错，应承担相应后果。一审中，上诉人提交的证据显示，上诉人多次催促被上诉人支付尾款，被上诉人以“房价一直下跌”“股市投入赔了”等理由拖延，甚至提出不想再支付尾款。被上诉人作为支付尾款的义务人，未在合同明确约定的付款期限付款，违反先合同义务。2.一审认定“双方在履行支付购房款剩余款项过程中均存在一定瑕疵”，无事实及法律依据。上诉人作为收取款项的权利人，有权要求被上诉人按期支付款项，只有被上诉人支付了购房尾款，上诉人才有义务配合过户。二、一审法院认为从鼓励交易及财产有效利用方面考虑，双方应继续履行合同。但涉案房产处于查封状态，因客观原因无法办理过户，不具备继续履行的条件。其次，被上诉人自尾款最后支付期限2016年5月31日至今近五年时间里迟迟不支付，上诉人在合同签订后就将房屋交付给被上诉人，被上诉人占有使用房屋至今，没有任何损失，上诉人在此期间无法另行销售因此遭受的直接损失为房屋增值的差额及被上诉人应支付的违约金。一审法院仅考虑被上诉人作为买方的权利，无视上诉人作为卖方的损失。因此，在涉案房屋被查封且被上诉人违约的情形下，应本着交易的公平原则及过户不能的实际情况，判决解除合同，由被上诉人返还房屋并支付违约金（以9万元为基数自2016年5月31日起按日千分之一标准计算至合同解除之日止）。王友好答辩称，被上诉人与朱辉签订的买卖合同，是双方当事人自愿达成的，内容符合法律法规，并预付定金，通过银行付房款，房子于2015年11月1日交付后入住至今。此案完全是由于朱辉债务纠纷，房屋被老城区法院查封，朱辉躲避债务，东躲西藏，无法过户造成的。被上诉人没有任何责任。朱辉诉被上诉人没有道理。朱辉的所作所为，被上诉人不得不怀疑其卖房动机。实际上，早在2015年下半年，老城区法院就对朱辉的债务纠纷进行了立案，2016年1月18日就下了判决书。朱辉以种种借口不协助过户，既影响法院判决，又增加社会不安定因素，使被上诉人近五年来不得不多次上访法院、检察院、政府信访有关部门，现在又不配合过户，引起新的民事诉讼。另外，朱辉还恶意转让资产，把中侨绿城一套145.15平方米的房子低价转让给其父亲以规避债务，已受到法律的追究和债权人的追究。多年来，被上诉人一直在履行合同，并多次要求朱辉办理过户手续，几次约他都不到场，打电话推说在广东打工，老城区法院通知交余款后找他又拒不配合，无奈才提起诉讼。该房是被上诉人一生中的唯一住房，恳请判决朱辉协助办理过户手续。王友好向一审法院提出诉讼请求：请求判令被告配合原告办理房屋过户手续；由二被告承担本案全部诉讼费。朱辉、郑海蓉向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方当事人签订的《房屋买卖合同》；2.判令反诉被告将位于洛阳市涧西区西苑路55街坊东3-3-102号房产（房产证号：洛市房权证2008字第××号）归还给反诉原告；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金暂计139770元（违约金以9万元为基数，自2016年5月31日起按日千分之一标准计算至合同解除之日止，现暂计算至2020年8月31日，共1553天）；4.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年11月1日，原告（反诉被告）王友好（买方、乙方）与被告（反诉原告）朱辉（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：乙方同意购买甲方拥有的座落在洛阳市××西区××路××街坊东××房产，建筑面积75.64平方米（详见土地房屋权证第××号）。交易价格为5157元/平方米，总价39万元；甲乙双方同意以分期付款方式进行付款，本合同签订之日，乙方向甲方支付30万元整，作为购房首付款，双方约定尾款9万元整于2016年5月31日前支付；乙方付清尾款的同时，甲方将该房屋过户到乙方名下；如乙方不能按时将尾款支付甲方，逾期壹日追加尾款千分之一作为违约金；甲方应于收到乙方首次房款之日起当天内将交易的房屋全部交付给乙方使用，之后乙方承担该房屋使用的所有费用；税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费；经双方协商，房屋交易过户所产生的费用由乙方承担。同日，郑海蓉向王友好出具收条一张，主要内容为：今收到王友好购房定金壹万元整（10000.00)。2015年11月4日，王友好向郑海蓉转款29万元。朱辉、郑海蓉向王友好出具收条一张，主要内容为：今收到王友好购房首付款叁拾万元整，之前的定金收条壹万元作废。王友好支付房款后即搬入涉案房屋居住至今，房屋至今未办理过户手续，仍登记在朱辉名下。另查明，根据《洛阳市不动产登记中心不动产登记记载表》显示：朱辉因涉及其他案件导致涉案房屋于2016年9月28日被洛阳市老城区人民法院查封，查封终止时间为2019年9月28日；于2017年3月16日被洛阳市涧西区人民法院查封，查封终止时间为2020年3月16日。涉案房屋查封时间终止后，上述法院均未办理续封手续。2020年7月27日，王友好代朱辉向洛阳市老城区人民法院交纳执行款9万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王友好与朱辉签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案中，根据已查明的事实以及庭审情况，双方在履行合同的过程中，均存在一定的违约行为。但双方的违约行为，并未导致合同目的无法实现，未构成根本违约。因此，从鼓励交易及财产的有效利用方面考虑，双方应按2015年11月1日签订的《房屋买卖合同》继续履行。现王友好代朱辉交纳执行款9万元，已将购房款全部支付完毕，故朱辉、郑海蓉应当协助王友好将涉案房屋的过户至王友好名下。故对王友好要求朱辉、郑海蓉配合其办理房屋过户手续的诉讼请求，予以支持。对朱辉、郑海蓉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，不予支持。朱辉、郑海蓉要求王友好返还涉案房屋的诉讼请求，因双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，且王友好已将购房款全部支付完毕。故，对朱辉、郑海蓉的该项诉讼请求，不予支持。朱辉、郑海蓉要求王友好向其支付违约金，但双方在履行支付购房款剩余款项的过程中均存在一定瑕疵。故，对朱辉、郑海蓉的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉于判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）王友好将朱辉名下坐落于洛阳市涧西区西苑路55街坊东3幢3-102（不动产权证号：洛市房权证2008字第××号）的房产过户至原告（反诉被告）王友好名下。二、驳回被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉的反诉请求。本案诉讼费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉承担。本案反诉费4549元，由被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉承担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。另查明，1.二审中，关于《房屋买卖合同》所约定的“乙方付清尾款的同时，甲方将该房屋过户到乙方名下”中的“同时”应如何理解问题，朱辉、郑海蓉称，“约定的是上午拿钱，下午办过户手续，先给钱，后过户”；王友好称，“双方到交易大厅，一手交钱，一手办过户手续”。2.一审中，朱辉、郑海蓉提交了双方2016年2月、3月期间的微信聊天记录及谈话录音，其中显示，因王友好要求降低房价，双方在交涉中有争执。本院认为，王友好与朱辉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。支付款项与办理过户手续并非可即时对等清结的行为，双方在合同中约定支付尾款与办理过户同时进行，但对具体行为方式说法不一，属于约定不明；另双方合同约定尾款于2016年5月31日前支付，表明过户手续亦应在2016年5月31日前办理，而双方未在该时间之前履行合同完成交易，导致之后房产查封期间合同无法继续履行，对于本案纠纷的产生双方均有过错。双方在2015年11月1日签订《房屋买卖合同》后，王友好已支付大部分房款，朱辉已将涉案房产实际交付王友好占有使用，双方买卖房屋意愿真诚，之后在约定的尾款付款日期之前，双方虽有过争执，但均未提出解除合同；另王友好已于2020年7月27日代朱辉向查封涉案房产法院缴纳执行款9万元，该款项金额与双方合同尾款金额一致，现涉案房产查封时间已终止未续封。根据上述情况，一审法院确认双方合同应继续履行并判决朱辉、郑海蓉协助王友好办理过户手续并无不当，但鉴于王友好对本案纠纷也存在一定过错，且自合同签订后即已实际占有使用房屋，根据公平原则，王友好应向朱辉、郑海蓉支付9万元自2016年6月1日起至2020年7月27日期间的相应利息，利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初5764号民事判决第一项，撤销第二项；二、王友好于本判决生效后十日内向朱辉、郑海蓉支付9万元自2016年6月1日起至2020年7月26日期间的利息，具体计算方式为：以9万元为基数，自2016年6月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年7月26日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回朱辉、郑海蓉的其他反诉请求。二审案件受理费9198元，由朱辉、郑海蓉负担9000元，由王友好负担198元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年三月一日书记员  高 源