上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终629号上诉人(原审被告、反诉原告)：诸晔，男，1981年5月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙良娟，上海兰迪律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：洪彪，男，1963年4月4日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吕炳，上海方旭律师事务所律师。上诉人诸晔因与被上诉人洪彪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初13114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诸晔上诉请求：撤销一审判决第二、五项，改判洪彪退还诸晔押金人民币(以下币种均为人民币)64，000元，诸晔不支付2020年4月1日到5月20日的房屋使用费。事实和理由：诸晔多次通知洪彪对房屋漏水进行排查和修理，但洪彪无故拒绝维修，因此诸晔暂停支付后续的租赁费用。合同解除的责任在洪彪，洪彪应返还诸晔支付的64，000元押金。一审法院认定《商铺租赁协议》解除的责任在于诸晔，判决洪彪不予退还诸晔支付的租赁押金，是认定事实错误。2020年3月27日，洪彪向诸晔发出解除《商铺租赁协议》的通知书，并要求诸晔于2020年3月31日前搬离房屋，诸晔立即于2020年3月31日前拆除商铺内装潢、搬离房屋并电话通知洪彪。因此，房屋的收回时间是2020年3月31日前，有商铺电费账单、诸晔公司注销凭证等佐证。一审法院认定房屋于2020年5月20日收回，判决诸晔支付房屋使用费和物业管理费至2020年5月20日，是认定事实错误。洪彪辩称，不同意诸晔的上诉请求。诸晔提供的照片显示，除了拆除空调的墙面有一些黑的灰尘或油腻外，其余房屋墙面是比较干净的，与其在一审中提供的漏水、发霉的照片存在明显差异。所以洪彪认为诸晔在一审时提供的认为墙体严重发霉、严重漏水的证据存在伪造或者是夸大事实的情形。合同约定了修缮、装修义务在诸晔。如果房屋发生漏水、发霉，也应当由诸晔进行维修。诸晔未按合同约定支付租金逾期超过15天，洪彪可以单方解除合同，并且扣除押金。在疫情发生之前，洪彪曾经两次发书面函，要求诸晔支付拖欠费用，且已告知，若能够正常支付所拖欠的房租、管理费，洪彪可以考虑疫情减免一部分费用，但诸晔拒绝支付。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。洪彪向一审法院起诉请求：1．确认洪彪与诸晔之间就上海市黄浦区瞿溪路XXX号(以下简称“涉案房屋”)《商铺租赁协议》自2020年3月31日起解除；2．诸晔立即搬离涉案房屋，并将商铺恢复原状交还洪彪；3．诸晔将涉案房屋内注册的“上海面鸿尔驰餐饮管理有限公司(以下简称‘面鸿尔驰公司’)”予以注销或者将注册地址从涉案房屋迁出；4．诸晔支付的押金64，000元作为违约金不予退还；5．诸晔支付拖欠的房租60，000元(至2020年3月31日)；6．诸晔支付拖欠的2020年1月1日至实际迁出之日止的物业管理费1，620元(按每月270元计算至2020年6月)；7．诸晔自2020年4月1日起至实际向洪彪交还商铺并注销或者迁出营业执照之日按每月30，000元支付房屋使用费，至2020年6月需支付90，000元；8．诸晔以未支付房屋租金、房屋使用费、物业管理费为本金按同期银行贷款利率向洪彪支付逾期利息损失；9．诉讼费由诸晔依法承担。后洪彪撤回第2、3项诉请，增加诉请：诸晔支付洪彪拖欠的电费3，572.16元。诸晔向一审法院提出反诉诉讼请求：1．洪彪赔偿诸晔因未开具商铺租金及物业管理费(共计351，250元)增值税专用发票，造成诸晔税款损失38，637.50元；2．洪彪赔偿诸晔装修损失142，000元；3．洪彪承担本案全部诉讼费用、财产保全费用。后诸晔变更诉讼请求1为：洪彪向诸晔开具租金及物业管理费增值税发票，发票金额为351，250元；增加诉讼请求：洪彪向诸晔返还押金64，000元。一审法院认定事实如下：涉案房屋系案外人尹玮莉、尹宏清、王向群三人共同共有，建筑面积92平方米，房屋类型为商场。2018年12月30日，洪彪(出租方、甲方)与诸晔(承租方、乙方)签订《商铺租赁协议》，内容为：出租房屋坐落于上海市黄浦区瞿溪路XXX号，面积45平方米。租期为4年零1个月，自2019年2月1日起至2023年2月28日止，2019年1月1日交房，2019年2月1日起计算租金……每月租金为32，000元，押金为2个月租金；承租方在每个结算周期前10天，以转账形式向出租方支付下个周期的租金，租金按季度支付；合同期内租金前两年不变，后两年租金递增5％。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏房屋架构。物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；水电费：由乙方自行交纳；维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责……若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方有权没收乙方支付的押金；合同签订后，甲方予以配合协助乙方办理相关证照，但由于甲方的原因导致证照无法办理的情况，双方解除合同且全额返还乙方所支付的租金及押金等。2019年1月5日，诸晔向洪彪尾号为5083的银行账户(下同)转账160，000元，交易详情为五个月房租。2019年5月24日，面鸿尔驰公司成立，法定代表人为诸晔，登记住所为涉案房屋。2019年5月27日，诸晔向洪彪银行账户转账66，000元。2019年7月30日，诸晔向洪彪银行账户转账32，000元。2019年10月21日，诸晔向洪彪银行账户转账64，000元。2019年11月4日，洪彪与诸晔在法院进行诉前调解，双方达成调解方案：原租赁合同的租金、支付时间重新约定，租金调整为每月30，000元，先付后用，除2019年11月、12月、2020年1月的共计租金90，000元及物业费(2019年1月1日-12月31日)3，250元于2019年11月20日之前支付，之后下一期租金应于2020年1月20日之前，再下一期应于2020年4月20日之前，每个季度租金的前一个月的20日之前为下期租金的支付日，自2021年2月1日起以每月30，000元为基数上浮5％租金，押金64，000元不变；另增加违约条款，若乙方在约定的付款期满后的15日内未全额支付当期租金的，甲方有权立即解除《商铺租赁协议》，并要求乙方支付违约金64，000元，本调解方案在诸晔于2019年11月20日之前按期支付90，000元及物业费3，250元之后立即生效，洪彪在收到诸晔于2019年11月20日之前支付的90，000元租金及物业费3，250元即撤回本案起诉，双方之后按照本调解方案履行双方的《商铺租赁协议》。2019年11月20日，诸晔向洪彪银行账户转账93，250元。2020年1月20日，诸晔向洪彪发送微信消息：“今天本着解决店内严重漏水发霉的问题，及给到已经支付房租发票事宜，但均未得到实质性解决以及有效回复，尽快给到已支付的房租发票，以免影响后期租金的支付”。2020年2月16日，洪彪向诸晔发送微信消息：“房东回复先减免一个月租金，后期视疫情发展再商定，另调整降低租金不同意，按合同执行”。2020年3月20日，洪彪向诸晔发出催款函，主要内容为，诸晔未按约支付租金，已构成实质性违约，上海针对新冠疫情的一级响应系2020年1月24日开始，你逾期支付租金与新冠疫情并无关系，你方付款责任也与开具发票没有合同约定关系，如你方在2020年3月27日前及时支付房租，我方可以考虑将疫情期间的房租损失共同承担(免除一个月房租)，如你方接通知后仍拒不支付租金，出租方将有权依法要求终止合同，并要求你方承担所有违约责任，赔偿我方经济损失。2020年3月26日，诸晔向洪彪发出微信消息：“目前状况该店铺无法再继续经营，所以接下来双方都把后续事宜处理掉”；洪彪回复：“电话谈”。2020年3月27日，洪彪向诸晔发出通知书，通知诸晔自接到通知书之日起立即解除《商铺租赁协议》，收回涉案房屋使用权；要求诸晔在2020年3月31日之前搬离涉案房屋，将商铺恢复出租前的原状，并将商铺内的营业执照进行工商注销。2020年3月28日，诸晔向洪彪发出微信消息：“把之前的租金发票开过来，除了两个月64，000元的保证金以外，一个月的租金减免予以退还，在解决”；洪彪回复：“按合同执行”。2020年5月17日，洪彪向诸晔发送微信消息：“今天午后去店铺看到店门可随便开关，跟前天晚上电话告知你的情况相同，为保障店铺安全，现通知你从2020年5月20日收回铺，附今天拍摄的店铺内照片”，后附店门和营业厅、厨房过道、收银台后面小间以及厨房间照片。2020年7月4日，洪彪向诸晔发送微信消息：“数月前电话明确告知注消营业执照，减少损失，今再次通知三天内注消营业执照，否则承担所有经济损失”。洪彪陈述，其于2020年5月22日收回涉案房屋，双方未办理交接。诸晔陈述，其按照洪彪要求在2020年3月31日之前已经搬离房屋，并电话通知洪彪。面鸿尔驰公司于2020年4月29日向上海农村商业银行股份有限公司瞿溪路支行申请撤销银行结算账户。上海市黄浦区市场监督管理局于2020年6月23日准予面鸿尔驰公司注销登记，注销《食品经营许可证》。涉案房屋2020年4月电费账单(结算周期为2020年3月)金额为565.15元，5月电费账单(结算周期为2020年4月)金额为328.11元。另有3月电费3，663.23元未收到。诸晔陈述，其缴纳物业管理费至2019年12月31日。洪彪于2020年8月13日向上海航天实业有限公司缴纳物业管理费1，656元，收款事由标注物20／1-6，另标注“凭收据来换发票”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。洪彪、诸晔于2019年11月4日在法院进行调解过程中，对涉案房屋《商铺租赁协议》部分条款进行了变更。后在合同履行过程中，诸晔未按约定于2020年1月20日前支付2020年2月至4月的租金，且逾期超过十五日，洪彪据此行使合同解除权，要求确认双方租赁合同于2020年3月31日解除，有合同依据，应予以支持。另，合同解除与疫情发生无关。因合同解除责任在于诸晔，故其支付的押金按双方约定应不予退还。诸晔主张涉案房屋因漏水、发霉导致无法使用，根据双方合同约定，诸晔负责涉案房屋的装修及修缮，诸晔提供的证据不足以证明涉案房屋漏水、发霉之事实及系出租人责任所致，并导致合同根本目的无法实现，故诸晔以此主张解除合同，并无法律及合同依据，法院难以支持。关于房屋租金及房屋使用费、物业管理费等费用，因洪彪于2020年5月20日收回房屋，故房屋使用费、物业管理费应支付至该日。考虑新冠肺炎疫情对餐饮店铺营收产生影响，故法院依据公平原则酌情减免一个月租金。诸晔主张于2020年3月31日搬离涉案房屋，但未能提供证据其已通知洪彪搬离，故对其意见，法院难以采纳。关于物业管理费，根据双方前案调解及洪彪提供的证据，洪彪主张物业管理费标准为每月270元，并无不当，法院予以支持。洪彪主张房屋租金、物业管理费利息损失，利率标准应以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，房屋使用费不应计付利息。关于电费费用，洪彪主张的费用结算期间在诸晔使用涉案房屋期间，并无不当，法院予以支持。就反诉部分，洪彪同意给诸晔开具租金发票，与法不悖；关于物业费发票，根据诸晔提供的证据，该发票的开具并不存在洪彪所述之障碍，洪彪应一并予以开具。关于装修损失，因诸晔系合同解除的责任方，其要求赔偿该损失，并无法律及合同依据，法院难以支持。一审法院判决如下：一、确认洪彪与诸晔就上海市黄浦区瞿溪路XXX号签订的《商铺租赁协议》于2020年3月31日解除；二、诸晔支付的押金64，000元不予退还诸晔；三、诸晔应于判决生效之日起十日内支付洪彪租金30，000元；四、诸晔应于判决生效之日起十日内支付洪彪自2020年1月1日至2020年5月20日的物业管理费1，254元；五、诸晔应于判决生效之日起十日内支付洪彪自2020年4月1日至2020年5月20日的房屋使用费49，355元；六、诸晔应于判决生效之日起十日内支付洪彪逾期支付租金的利息损失，以30，000元为本金，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，自2020年1月20日起支付至上述本金实际支付之日止；七、诸晔应于判决生效之日起十日内支付洪彪逾期支付物业管理费的利息损失，以1，254元为本金，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，自2020年8月14日起支付至上述本金实际支付之日止；八、诸晔应于判决生效之日起十日内支付洪彪拖欠的电费3，572.16元；九、洪彪应于判决生效之日起十日内向诸晔开具金额为348，000元的租金增值税发票及金额为3，250元的物业管理费增值税发票；十、对洪彪的其余本诉请求不予支持；十一、对诸晔的其余反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。一审法院判决将上海市黄浦区瞿溪路XXX号误写为上海市黄浦区瞿溪路XXX号，本院予以更正。本院认为，洪彪与诸晔签订的《商铺租赁协议》、以及于2019年11月4日达成的调解协议，均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。洪彪与诸晔应恪守合同约定。《商铺租赁协议》约定了洪彪将房屋交给诸晔后，诸晔的装修及修缮，洪彪概不负责。诸晔主张因涉案房屋漏水、发霉，而暂停支付租金的抗辩理由，与合同约定不符，法院不予采纳。诸晔逾期支付租金超过十五日，洪彪有权依据双方约定行使合同解除权，及要求诸晔支付违约金64，000元。鉴于违约金的金额与押金金额等同，一审法院判决诸晔支付的押金64，000元不予退还，本院予以认同。《商铺租赁协议》解除后，诸晔应将房屋返还洪彪。诸晔主张于2020年3月31日搬离涉案房屋，但未能提供证据证明其与洪彪办理了房屋交接手续；或通知洪彪其已搬离，洪彪有意不接受房屋。故一审法院认定洪彪于2020年5月20日收回房屋，并无不当。诸晔应向洪彪支付自2020年4月1日至2020年5月20日期间的房屋使用费。综上，诸晔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，341元，由上诉人诸晔负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 俞 璐二〇二一年三月二十五日法官助理 万 晶书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……