新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终971号   上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：易军，男，汉族，1961年7月1日出生，奥博资产管理有限公司董事长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：孙启明，男，汉族，1976年7月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：新疆新天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   法定代表人：冷燕，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：王萍，女，该公司办公室主任。   委托诉讼代理人：戴军华，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   原审第三人：寿美云，女，1972年1月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   上诉人易军因与上诉人新疆新天房地产开发有限公司（以下简称新天公司）、原审第三人寿美云商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初5272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人易军及其委托诉讼代理人孙启明，上诉人新天公司的委托诉讼代理人王萍、戴军华到庭参加诉讼。原审第三人寿美云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   易军上诉称：请求撤销一审判决书中第二项；判令新天公司向易军支付逾期办理房屋权属证书违约金754200元。1.一审法院认定事实错误。1998年8月26日，易军与新天公司签订《商品房产买卖合同书》，约定易军购买新天公司位于乌鲁木齐市幸福路三套房屋，建筑面积为279.281平方米，总房款为835,748.4元。合同主体为易军与新天公司，寿美云在该合同代表人处签字。易军于1999年3月及5月将总房款交清。寿美云是易军代理人，易军为实际购买人。该合同实际履行过程中，易军个人支付全部房款并办理与案涉房屋有关的银行贷款，新天公司提供的催收欠款公告、2014年9月12日的通知均针对易军个人，在2006年的房产备案信息备案的也只是易军个人，新天公司在一审庭审中未提供任何证据证明其通知过寿美云及易军办理房产证事宜，假若寿美云是购买人，寿美云在合同签订时必须出示购买人信息，这些都反映了合同的实际履行主体为易军和新天公司，与第三人寿美云无关，因此不存在第三人寿美云放弃该房屋权属关系的问题，更不存在因第三人寿美云放弃该房屋权属关系而影响新天公司给购买人易军办理权属证书的问题。2.新天公司没有按照国家相关法律规定及合同约定给购买人办理房屋产权证书，已实际构成了违约。依照最高法院商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，新天公司应向易军支付逾期办理房屋权属证书的违约金。综上所述，一审法院认定部分事实错误，请二审法院查明事实，依法改判。   新天公司辩称：易军主张的逾期办理房屋权属证书违约金75.42万元不能成立。易军未能取得房屋权属证书并非我方原因，而是由于易军与寿美云的原因。本案中，易军请求将涉案房屋的权属证书办理至其一人名下，但1998年8月26日签订的《商品房产房产买卖合同书》中“合同当事人姓名或名称”处写明购买方（乙方）为易军、寿美云，落款处由易军与寿美云共同签字。上述合同为原始形成，由易军本人在场亲笔签名，根本无需代理人签字。并且易军在一审庭审中提供的“商品房买卖合同补充协议”亦明确写明“买方”为“易军、寿美云”，上述“买方”是打印文字，落款处亦由“易军、寿美云”共同签字，以上均证明涉案房屋购买人是易军、寿美云两人。因此案涉房屋为易军、寿美云共同所有，寿美云对涉案房屋享有实体权利，我方曾要求易军提供寿美云相关资料未果，易军亦未向我方提供寿美云放弃权利的声明、承诺或类似弃权法律文件，在此情况下，易军要求我方协助将房屋权属证书办理至其一人名下，将损害寿美云的合法权益，有违法律规定。易军于2020年6月24日第二次开庭时才提供了寿美云的公证声明，该声明形成时间为2020年6月12日，因为寿美云是购房合同的签约主体之一，因此该声明实质为放弃权利的声明，且直到2020年6月24日第二次开庭时才提交法院，此前对方当事人并未通知我方，对我方不发生效力。涉案房屋系易军与寿美云共同购买，未能取得房屋权属证书是因购买人未提供全体购房人的相关证件及资料手续、未缴纳契税及公共维修基金等各项费用所致，并非由于我方原因，应由其自行承担责任，我方不应承担违约金。案涉的房产已经交给对方，因为是学区房，一直在增值，因此并未给对方当事人造成损失。   新天公司上诉请求：1.变更原审判决第一项；2.撤销原审判决第三项。易军违约在先，我公司对履行协助义务依法享有先履行抗辩权，原审法院以已过诉讼时效为由，驳回我公司反诉请求，明显不当。易军严重违反合同约定，逾期支付购房款，应当支付逾期付款的违约金37,750.45元；易军未按期归还购房按揭款，致使我公司垫付购房按揭款共计36,583.33元，因此产生利息37,079.23元。在上述情形发生后，我公司多次通过口头、电话催促、张贴催款函、在报纸发布公告等多种方式进行催告，持续不断向易军主张权利，并未超过诉讼时效，易军应当承担相应法律责任。易军不能因严重违约反而获得额外利益。且我公司依法享有先履行抗辩权。根据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方义务有先后履行顺序，易军为先履行义务一方，负有支付逾期付款违约金及我方垫付的购房按揭款本息的义务，我公司为后履行义务一方，在易军未履行上述义务的情况下，我公司有权行使法律规定的先履行抗辩权。综上，原审判决有误，请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。   易军辩称，我方和新天公司签订的是大合同，三套房子没有分具体面积，没有每套房子的单独合同，所以交不了契税也办不了房产证。不管我方是否结清房款，新天公司都应当先协助我方办理房产证。并且银行的按揭款我们每个月都向银行结清，新天公司主张的其垫付的房屋按揭款不存在。即使存在也已过诉讼时效。关于对方优先抗辩权的问题，我方请求的是新天公司协助我方办理房屋权属证书，这并非债权债务关系。债权债务纠纷是我们与银行之间的事情。   易军向一审法院起诉请求：1.判令由新天公司于法院判决书生效后30日内向易军履行办理房屋权属证书的义务；2.判令新天公司向易军支付逾期办理房屋权属证书违约金75.42万元（19年）。   新天公司向一审法院提出反诉请求：1.判令易军向新天公司支付逾期付款的违约金37,750.45元（425,748.40元×6.93％÷365天×207天＋41万×6.93％÷365天×270天）；2.依法判令易军向新天公司归还垫付房屋按揭款36,583.33元；3.判令易军向新天公司支付垫付款利息37,079.32元。   一审法院认定：1998年8月26日，新天公司（甲方、出售方）与易军（乙方、购买方）、寿美云（乙方、购买方）签订《商品房产买卖合同书》，约定乙方购买甲方位于乌鲁木齐市幸福路3套房屋，建筑面积279.281平方米，定于1999年4月30日交付乙方使用；单价2,992.50元，总售价835,748.40元，在本合同签订五日内乙方须缴付甲方全部房款（其中167,150元为定金）；乙方如未按约定付款，应向甲方交纳违约金，从应付款之日起到付款之日止，以应付款金额按国家银行当时贷款利率计息给甲方，如逾期三十天内，乙方仍未付所欠款项，甲方有权单方终止合同，并将楼宇转让他人，已付款之30％不予退还；合同还约定了其他内容。合同甲方落款处新天公司加盖了新天公司合同专用章，乙方落款处有易军和寿美云签字。1999年3月26日，新天公司给易军出具收到房款425,748.40元的收据。   1999年3月26日，易军（甲方、借款人）、中国银行新疆维吾尔自治区分行（乙方）、新天公司（丙方、担保人）签订《担保及回购协议》，约定在贷款还款期内，不论甲方因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠乙方贷款本息，即为违约，乙方有权收回该房屋产权并按合同规定由丙方回购，由丙方归还甲方所欠乙方的剩余全部贷款本息，房产归丙方，丙方必须回购该房产，如果丙方不回购亦必须履行其连带保证责任，对未清偿的贷款本息，可直接从丙方在任何银行的存款账户中扣收。   1999年5月7日，易军和中国银行新疆维吾尔自治区分行签订《借款合同》，约定易军向中国银行新疆维吾尔自治区分行借款42万元，采取专项提款方式，按用款计划与首期付款一并转新天公司在中国银行新疆维吾尔自治区分行开立的存款户内，贷款本息采用月均还款法，从借支次月开始，按月偿还贷款本息，还本付息日为每月20日，每月归还贷款本息1406.8元，分120次偿还。   1999年5月28日，新天公司给易军出具42万元购房按揭款收据。   2001年12月24日至2006年12月22日期间，新天公司代易军向中国银行新疆维吾尔自治区分行还款20笔合计36,583.33元。2010年12月8日，在天福城市花园小区9号楼3单元门口张贴催收欠款公告。2011年3月22日，新天公司在乌鲁木齐晨报刊登催收欠款公告，列明了易军及房号，但未列明金额。   2020年6月20日，寿美云公正声明购买乌鲁木齐市天山区幸福路的实际购房人为易军，本人只是《新疆新天房地产开发有限公司商品房产买卖合同书》中的乙方代表；因购买上述房屋所产生的权利、义务及经济责任均由易军个人承担，与本人无任何关系。   一审法院认为，新天公司与易军、寿美云签订的《商品房产买卖合同书》合法有效，双方应当依约履行。易军支付了房屋全款，新天公司应当协助给购房人易军、寿美云办理房屋不动产权证书，新天公司称因无法联系到寿美云，且易军一直无法提供寿美云放弃房屋上权利的相关证明材料，故无法协助易军办理房屋产权证书，但在本案审理中，易军已经提交寿美云放弃案涉房屋上的权利的公证声明，办理房屋产权证书已无客观障碍，新天公司应当协助易军办理案涉房屋的产权证书。在寿美云未放弃其购买人身份并放弃对案涉房屋权利前，任何单位和个人均无权侵害寿美云在案涉房屋上权益，因此在易军一人要求协助将案涉房屋产权证书办理至其一人名下时，新天公司予以拒绝并无不当，不构成违约，易军要求新天公司支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金75.42万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。新天公司认为根据合同约定的付款期限，易军应当在1998年8月31日前付清房屋全款，易军逾期付款构成违约，应当承担违约责任。根据庭审查明事实，新天公司在1999年5月28日向易军出具了最后一期房款的收据，此时其应当知道易军逾期付款的违约行为已经存在，其未在两年内未向易军主张承担违约责任，在本案请求逾期付款违约责任已过诉讼时效，法院不予支持。新天公司代易军偿还贷款事实存在，但其最后一笔偿还日期为2006年12月22日，其应当自2008年12月23日前向易军主张还款，但新天公司现有证据只能证明其于2010年向易军催收欠款，因此其要求易军归还垫付款36,583.33元及支付垫付款利息37,079.32元的诉讼请求已过诉讼时效，法院不予支持。一审法院判决：一、新天公司于判决生效之日起30日内协助易军办理位于乌鲁木齐市天山区幸福路X号天福城市花园小区X号楼X单元XXX、XXX、XXX室的不动产权属证书；二、驳回易军的其他诉讼请求；三、驳回新天公司的反诉请求。   本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实及依据的证据予以确认。   本院认为，易军、寿美云与新天公司于1998年8月26日签订的《商品房产买卖合同书》及《商品房产买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。本案的争议焦点是易军要求新天公司支付逾期办理房屋权属证明的违约金有无事实和法律依据以及新天公司要求易军支付逾期付款的违约金、欠付房屋按揭款和利息有无事实及法律依据。本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，分析如下：一、关于第一个争议焦点，新天公司称未协助易军办理房屋权属证明的原因是签订《商品房产买卖合同书》及其补充协议时，易军和寿美云二人均在场并在乙方处签字，新天公司认为案涉房产为二人共同购买，其公司联系不到寿美云，易军也不能配合联系寿美云或者出具寿美云放弃案涉房屋权益证明的情况下，无法协助易军将房屋产权落至易军一人名下。在案证据显示，2020年6月20日，寿美云公正声明购买乌鲁木齐市天山区幸福路的实际购房人为易军，与本人无任何关系，在此之前寿美云在案涉房屋上的权益受法律保护。从房屋交付后至一审立案时近20年时间里，易军也未能配合新天公司联系到寿美云，说明房屋权属问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”本案中没有证据证明新天公司在协助办理房屋权属证明过程中存在过错，故新天公司不构成违约。易军要求新天公司支付违约金的上诉请求，本院不予支持，新天公司的答辩意见，本院予以支持。一审审理中，寿美云已公证放弃案涉房屋的权利，新天公司应当协助易军办理案涉房屋的产权证书。故新天公司上诉请求中的第一项，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于第二个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”案涉合同约定的付款期限到期前易军未支付完购房款，应当承担违约责任，合同约定易军应当在1998年8月31日前付清房屋全款，新天公司在1999年5月28日向易军出具了最后一期房款的收据，新天公司在合同约定付款期限到期时以及向易军出具最后一期房款收据时均未向易军主张违约责任，而在一审审理时才向易军请求逾期付款违约责任，诉讼时效早已经过。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据一审查明事实，新天公司确有代易军向银行还款，最后一笔还款日期为2006年12月22日，该诉讼时效期间于2008年12月23日届满。新天公司能举证证明其最早向易军催收的日期为2010年12月8日新天公司在小区单元门口张贴了催收欠款公告，此时诉讼时效已过。故新天公司要求易军支付逾期付房款违约金、欠付房屋按揭款和利息的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。   综上，易军和新天公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费13,870.26元，由易军负担11,342元（已付），由新天公司负担2,528.26元（已付）。   本判决为终审判决。   审  判  长   宋仁伟   审  判  员   马永惠   审  判  员   宋 超   二 〇 二 一 年 三 月 二 十 九 日   书  记  员   刘 蕊