江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终648号上诉人（原审原告）：金晓敏，女，1967年3月18日出生，汉族，住所地：常州新**。委托诉讼代理人：张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈锡平，男，1962年1月11日出生，汉族，住所地：常州市天宁区。委托诉讼代理人：赵海轩，江苏圣典（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琦，江苏圣典（常州）律师事务所律师。上诉人金晓敏因与被上诉人陈锡平返还原物纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初8412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金晓敏上诉请求：1.请求法院撤销江苏省常州市新北人民法院（2019)苏0411民初8412号民事判决书，查清事实依法改判支付上诉人一审诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审法院在本案的审理中认定事实错误，理由如下：一、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，被上诉人占有上诉人涉案房产无合法依据。1.房屋买卖是一项重大事项，双方未签订书面买卖合同与常理不符。被上诉人仅依据一笔转账凭证主张双方存在买卖关系，依据明显不足。2.被上诉人不可能存在支付涉案房产购房款的可能性。被上诉人与上诉人存在多笔高利息借款，在涉案房产交付及被被上诉人占有期间，依据被上诉人主张，上诉人当时拖欠被上诉人多笔借款尚未偿还，如果双方系买卖关系，正常情况下势必会用被上诉人主张的借款用于对冲购房款，不可能会另行支付250万购房款，上诉人与被上诉人179笔转账往来款中的一笔都可以作为买房款，本案也无其他任何形式的证据证明双方买卖房屋的合意。3.双方存在房屋买卖关系也与涉案房产部分水费、电费、煤气费由上诉人交纳的事实不符。如果上诉人将涉案房产出售给被上诉人的事实成立，上诉人与该房产不存在任何关系，上诉人交纳各项费用的目的是什么？试问有哪一位房产出售人，在房产已不是自己的情况下交纳各项水电费？与常理明显不符。二、涉案房产交接书、煤气开户等行为不是被上诉人主张买卖关系存在并占有涉案房产的依据。1.房产交接书只是房产的资料，但不等同于房产的转让。交接书被被上诉人持有很多种可能，但不能据此认定为买卖关系。2.煤气变更名字事宜，一审法院未向相关部门核实更改名字的操作流程及变更条件。上诉人了解到，煤气费无过户一说，2011年8月23日被上诉人拿到了上诉人交给他的相关手续后，去办理煤气使用手续，而使用费交纳是可以凭以上手续进行登记后扣款交费，并不是改变了产权户主的性质；水电费却是在未办产权证之前必须持有效的购房发票和合同才能过户。三、本案事实为上诉人是将房屋出租或者出借给被上诉人。2011年8月16日上诉人与上诉人的会计去涉案房屋道生中心交付了相关的交房手续及费用14笔。2011年上诉人与被上诉人因存在较大金额的借贷关系，事实上是有求于被上诉人，被上诉人借机提出想借用选择一套适合他们使用的道生中心一处房屋作办公使用，导致涉案房产一直被被上诉人实际占用。后上诉人与被上诉人涉及多起案件，期间更无拿回涉案房产的可能。四、关于上诉人未办理涉案房屋产证的原因。上诉人在2012年1月12日就已办理了道生中心其他房屋房产证，2012年1月20日就已拿到了其他二套道生中心的产权证，而被上诉人是2011年8月23日入住了道生中心2幢甲单元x室，因x室的房屋是在办理公积金贷款，故未同时与上述二套房（288—1幢甲单元x室，1幢甲单元x室）办理产权证。2012年5月初上诉人公司发生了重大诉讼32起，该x室也相继被常州中院、天宁法院、新区法院多个债权人（原告周虎，陈科婧等）进行了轮流查封。上诉人的x室房屋自2012年以来一直在上诉人的公积金帐户上扣贷款。综上所述，法律的目的在于正确认定事实，明确当事人的法律责任，并且根据法律公平公正的原则且兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义，恳请二审法院从本案的事实真相及司法公正的角度出发，撤销一审江苏省常州市新北人民法院（2019)苏0411民初8412号民事判决书，并依法支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审，诉讼费用均由被上诉人承担，保护上诉人的合法权益。二审中上诉人金晓敏补充上诉意见称，被上诉人陈锡平主张250万元购房款，也认可两套房产，包括本案案涉房屋，涉案房产根据面积计算2453250米，被上诉人是主张先支付250万元，然后再实际进行结算。需要明确房屋在交付的时候初始登记已经完成，房屋实际已经完成了面积的测绘，本案涉及的房产及x室房产面积都已经确认，不存在后期再进行测绘再进行多退少补的说法，所以我们认为陈锡平以2020年4月23日的两笔转款作为购房款是没有任何事实和法律依据。涉案房产2011年8月即被被上诉人占用，如果涉案房产是卖给陈锡平，陈锡平作为购房人应当首先要确保房产的安全，在主张其已经全额支付购房款的情况下，却一直不过户，与常理不符。其他同上诉状一致。陈锡平辩称，一审法院审理的事实清楚，证据充分，请求依法驳回。一、被上诉人占有案涉房屋系基于与上诉人之前达成的房屋买卖协议，且被上诉人也按双方约定履行了该协议，系有权占有对方无权要求返还。1.关于上诉人与被上诉人买卖房屋的事实和过程我就不再赘述，我补充一点就是双方没有签订买卖协议是因为上诉人告知被上诉人房屋有按揭贷款，再抵押给银行的情况下签订协议是无效的，所以双方当时并未签订书面协议。2.上诉人也并不是仅凭一笔转账250万元就单独主张系购房款的事实，而是有多方的其他证据来进行补充，如被上诉人在上诉人员工的陪同下办理了房屋的交接手续，缴纳了房屋的入户费用。并且在手续办理完毕以后，在上诉人的办公室双方核对交付手续无误后，上诉人亲自将房屋的交接书、住宅工程质量分户验收合格证、住宅使用说明书、住宅质量保证书、临时门禁卡、钥匙等亲自交付给了被上诉人。双方没有签订书面的房屋买卖协议，并不影响双方购买房屋的真实意思表示，被上诉人也按照约定履行义务支付了合理的对价，未签订协议的行为只是形式上的略微瑕疵，不影响双方真实意思表示，不能否认双方存在房屋买卖的事实。且被上诉人在2011年领取房屋后就一直使用至2017年双方关系恶化之前，上诉人一直知情，却没有报警或提出任何异议，也可以从旁佐证当时房屋买卖这一事实的存在。3.被上诉人支付给上诉人250万元系购房款项，并非是上诉人所称的其他款项。被上诉人与上诉人之间存有多笔借贷确是事实，但并不意味着该笔借该也是借贷。首先按照被上诉人与上诉人之间之前一贯的借贷惯例，如果是借贷双方应该签订相应的书面借贷协议或者收据；其次如果按上诉人所说之前支付的款项系借贷，那么双方之前在省高院2017年苏民终1105号案件中，被上诉人没有理由不对该部分金额进行主张，上诉人也没有理由不在审理中向法庭说明被上诉人占有使用该房屋的事实；最后答辩人认为正是因为双方存在真实的房屋买卖关系，所以被上诉人才从未向上诉人主张该250万元的事实，否则按照上诉人的逻辑，完全可以直接主张之前的借款为房款，而不需要在没有任何借据凭证之下凭空出借250万元。被上诉人之所以在没有任何凭据的情况下支付款项，因为相信上诉人出卖房屋的真实意思表示，并且双方也实际交接了该房屋。二、被上诉人要求返还没有任何事实与法律的依据。被上诉人作为合法的占有人，在上诉人出售房屋给被上诉人之后，已经无权向被上诉人主张返还，反而应当主动配合被上诉人完成房屋过户登记，诚实履行自身的合同义务。其中上诉人提出的水费、电费、煤气费,均是在2017年双方关系恶化之后缴纳的。在2011年至2017年之间，也就是被上诉人占有使用房屋的期间，并没有交纳任何的水电费用。被上诉人提出的煤气费用、开户行以及涉案的房产交接书等均可以证明双方当时确实达成了房屋买卖的协议并且已经按约履行了该部分事实。三、双方之间也并不是上诉人在上诉状中所称的系出借或者是出租关系。试问，如果双方存在相应的出租关系，不可能不签订相应的房屋租赁协议。上诉人拖欠被上诉人的借款，不可能不在其后的民间借贷案件审理中主张该部分款项抵扣相应的借款。综上所述，我方认为一审法院判决事实清楚，认定适用法律正确，请求法院予以驳回。金晓敏向一审法院起诉请求：1.判令陈锡平立即停止侵权，搬离其占据的通江中路288-2幢甲单元x室；2.依法判令要求陈锡平支付自2011年8月16日起至实际搬离之日止的房屋占用费用200000元，后在案件审理中该项诉讼请求变更为540000元（按照每月5000元计算至2020年8月16日）；3.案件诉讼费用由陈锡平承担。一审法院认定事实：2009年9月15日，金晓敏与常州自然房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定金晓敏向该开发公司购买位于本市××路××幢××单元××室，房款为1146800元，开发公司应在2011年6月30日前交付房屋。2011年8月17日，该开发公司出具销售不动产统一发票，确认金晓敏已支付购房款1152760元，该房屋至今未登记在金晓敏名下。当月16日开发公司委托常州天安物业管理有限公司向业主交接房屋，制作了《业主（住户）房屋交接书》，载明交接2楼甲单元x室房屋，业主签章处有“金晓敏”签名，但一审庭审中金晓敏否认该签名的真实性，但交接书有物业公司加盖印章。陈锡平取得该交接书原件，并根据该交接书收到进户门钥匙、ＩＣ卡、该房屋的住宅工程质量分户验收合格证、住宅使用说明书等，并占用该房屋至今。2017年3月28日，金晓敏向公安机关报案称，陈锡平占有该房屋，陈锡平辩称该房屋系金晓敏出卖给陈锡平。双方产生矛盾，金晓敏遂诉至一审法院。陈锡平向一审法院递交《业主（住户）房屋交接书》，证明诉争房屋系金晓敏向其交付，并由金晓敏签名。金晓敏对该交接书中“金晓敏”签名予以否认。一审法院给予金晓敏举证期限，金晓敏可以书面申请笔迹鉴定，但金晓敏未能在举证期限内向法院申请笔迹鉴定。逾期后金晓敏又向一审法院陈述，交接书中“金晓敏”不是其本人所书写，是其工作人员代为签名，其并不知情。双方之间长期存在资金往来，陈锡平称该房屋系其于2012年4月23日打款2500000元购入，并提供了江南农村商业银行的存、取款凭证，凭证中载明从陈锡平账户中取出2500000元，在金晓敏账户中存入2500000元，但金晓敏认为该笔款项与涉案房屋无关。该房屋的水费、电费、煤气费，双方均有缴纳部分。金晓敏在一审庭审中提交附近类似住房的月租金表并主张按照每月5000元计算占有使用费。一审法院认为，金晓敏于2009年9月15日与常州自然房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于本市××路××幢××单元××室的房屋，该房屋于2011年8月16日被陈锡平实际占有使用并逐步装修添附，2011年8月，物业向陈锡平交付了临时门禁卡等房屋材料，陈锡平亦取得了房屋住宅使用说明书，2012年4月23日陈锡平向金晓敏交付了2500000元款项，金晓敏虽否认系购房款，但未能提供任何证据证明系何性质的资金往来，2012年以来该房屋的煤气户名为陈锡平，陈锡平亦长期支付该房屋的水电煤气费用，直至2018年金晓敏报案称房屋被陈锡平占有使用，该房屋自2012年4月28日起一直被各家法院查封至今，房屋至今未办理房屋产权证，从上述事实来看，法院认为该房屋的权利人为陈锡平，理由为：1.物业办理涉房屋财产交接是相对严格的，物业将门禁卡、住房质量意见书等重要资料交接给陈锡平而未通知金晓敏是不符合常理的，2.陈锡平占有使用该房屋多年，金晓敏自称不知情也是不符合常理的，3.该房屋的合同备案权利人为金晓敏，但陈锡平曾取得该房屋的煤气的户主登记，这意味着金晓敏予以了协助，故在金晓敏明知房屋被占有使用的前提下长达五六年未要求搬离更是不符合常理，4.金晓敏对于陈锡平交付的2500000元是何性质的往来无法说明，但陈锡平陈述为购买房屋的款项没有不合理之处，故该房屋虽未签订书面买卖合同，但事实上双方之间存在买卖涉案房屋的法律关系，故金晓敏要求陈锡平搬离并承担占有使用费的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回金晓敏的诉讼请求。案件受理费9200元，由金晓敏负担。二审中，上诉人金晓敏向本院提交一份由常州市住房管理中心提供的还款流水账，证明两套房产的还款都是由上诉人的公积金账户进行还款。被上诉人陈锡平经质证，对于该份证据的真实性无异议，但是认为与本案无关，该份证据仅能证明金晓敏向银行逐月还款的事实，正如被上诉人所说，该套房屋系金晓敏与开发商签订的协议，应该承担还款义务，本案陈锡平已经将250万购房款支付给对方。二审中，被上诉人陈锡平未向本院提交新证据。二审审理中查明，陈锡平已经被认定为职业放贷人并进入职业放贷人名录。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中，金晓敏与常州自然房地产开放有限公司存在房屋买卖关系，后因金晓敏涉及多起诉讼，案涉房屋被法院查封，未能办理房屋产权登记手续，但金晓敏依据其与常州自然房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同取得案涉房屋所有权应无异议。现陈锡平主张其余金晓敏之间存在房屋买卖合同关系并据此取得案涉房屋的所有权，应当由陈锡平承担其与金晓敏之间存在房屋买卖合意、买卖合同成立并生效的举证责任。而本案中，陈锡平并无任何证据证明其与金晓敏存在房屋买卖的合意并与金晓敏成立案涉房屋的买卖合同关系。陈锡平与金晓敏存在长期资金往来，陈锡平其于2012年4月23日在金晓敏账户中存入250万元主张该款系购房款，金晓敏予以否认，陈锡平仅凭该存款凭证不足以证明其与金晓敏之间存在房屋买卖合同关系及该款为购房款。案涉房屋在交付时虽由陈锡平办理了房屋入住手续，但基于陈锡平与金晓敏之间存在长期资金往来的事实，陈锡平占用案涉房屋的法律性质并不明确，陈锡平并不能基于其实际占用案涉房屋而取得案涉房屋的所有权，故金晓敏主张陈锡平搬离案涉房屋并予以返还符合相关法律规定，本院予以支持。对于金晓敏主张的案涉房屋的占有使用费，因陈锡平向金晓敏账户存入的250万元的法律性质不明、陈锡平基于何种原因占用案涉房屋的法律性质不明，且根据本案情况，陈锡平占用案涉房屋时金晓敏应是明知，故对金晓敏主张的案涉房屋的占有使用费本院不予支持。综上，上诉人金晓敏的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省常州市新北人民法院（2019)苏0411民初8412号民事判决；二、陈锡平于本判决生效之日起十日内搬离本市××路××幢××单元××室房屋并将该房屋返还给金晓敏；三、驳回金晓敏的其余诉讼请求。一审案件受理费9200元，由金晓敏负担3000元，陈锡平负担6200元。二审案件受理费9200元，由金晓敏负担3000元，陈锡平负担6200元。（二审受理费以由金晓敏预交，由陈锡平直接向金晓敏支付，本院不再予以退还。）本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年三月二十五日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐