辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1530号上诉人（原审被告）：大连恒科房地产有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾镇李家村。统一社会信用代码91210200098018494H。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：苍恩敏，女，1964年4月24日生，满族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：金悦琳，北京市京师（大连）律师事务所律师。上诉人大连恒科房地产有限公司（以下简称“恒科公司”）因与被上诉人苍恩敏商品房预售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒科公司的上诉请求：撤销一审判决第二项即双倍返还苍恩敏定金4万元，改判返还苍恩敏2万元。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，法律适用错误。苍恩敏交纳首期款，恒科公司出具的收据表明该定金已转化为房款，苍恩敏交纳的是房款；同时，双方签署的认购书已具备商品房合同的主要条款，苍恩敏已交纳首期款，实际履行该交易，故本案不再是预售合同纠纷，应是商品房买卖合同纠纷，不再适用定金罚则。2.苍恩敏应承担未能签订《商品房买卖合同》系恒科公司原因导致的举证责任，而一审法院却直接推定恒科公司“有义务更有条件”与苍恩敏签约，将举证责任分配给恒科公司，从而增加恒科公司的举证责任，让其承担败诉风险。案涉《认购书》第五条约定，“乙方(苍恩敏)必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方（恒科公司）无须通知乙方，可另行销售房屋”。该条款已经明确了签约时间、签约地点及办理贷款手续的时间要求。苍恩敏未提供其到过销售中心要求签约或发函要求签约、办理贷款的任何证据。在苍恩敏未按约定期限到大连恒大港湾销售中心签署《商品房买卖合同》并办理贷款构成违约后，恒科公司在按约定无需通知对方的情况下，仍向苍恩敏发送了《解除通知》，履行了本无需履行的通知义务。苍恩敏未能提供证据证实系恒科公司原因导致双方未能签约，故应承担举证不能的法律责任。苍恩敏辩称，不同意恒科公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，双方签署的认购书不具备商品房的主要条款，故定金未转化为房款，本案仍应适用定金罚则。2.因恒科公司不与苍恩敏签订《商品房买卖合同》，直至恒科公司将案涉房屋卖给其他人，恒科公司也没有办理案涉房屋银行解押，苍恩敏无法办理贷款，导致其买房目的无法实现，所以恒科公司应该返还苍恩敏定金4万元。苍恩敏向一审法院起诉请求：1.被告返还购房款249432元及利息（自2020年5月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2.被告双倍返还定金40000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）于2020年1月6日签订《大连恒大港湾商品房认购书》。上述认购书约定，乙方自愿依下列条件向甲方认购大连恒大港湾A2区2幢1单元503室房屋，面积118.01平方米，价款1309432元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金；乙方需于2020年1月15日前支付首期房款249432元，余款1040000元由银行提供按揭贷款，乙方需于2020年1月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。原告于2020年1月6日支付定金20000元，于2020年1月10日支付房款249432元。被告于2020年1月10日向原告出具专用收款收据，记载被告收到房款（含定金）269432元。原告提供被告作为出卖人与案外人刘克明于2020年5月5日签订的《大连恒大港湾商品房认购书》复印件，证实案涉大连恒大港湾楼盘A2区2幢1单元503单元房屋被另行出售。被告于庭审中亦认可房屋被另行出售的事实，且无法提供因原告提供材料不齐、银行不予办理贷款的相关证据。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《大连恒大港湾商品房认购书》，系双方真实意思表示，双方应当按约履行。现原告按照认购书约定的时间支付定金、购房首付款，从原告按期交纳房款，并从被告处取得专用收款收据的情形看，原告具备购置房屋的条件和意愿。作为商品房销售关系中的出卖方，其处于主导和优势地位，有义务更有条件与原告签订《商品房买卖合同》。目前双方均无法提供《商品房买卖合同》，被告将房屋另售他人，属于违约行为，现无证据证实因原告原因导致无法办理贷款，且根据正常交易习惯，按揭贷款的办理需以《商品房买卖合同》的签订并交由原告提交银行为前提，故应当由被告承担相应违约责任。关于定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的约定，作为收受定金的被告，应当向原告双倍返还定金，数额为40000元。关于购房首付款249432元，被告同意返还，对于原告的该诉请，予以支持。关于原告主张的利息，原告主张自2020年5月5日之日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，符合法律规定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、被告大连恒科房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告苍恩敏返还购房款249432元及利息（自2020年5月5日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；二、被告大连恒科房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告苍恩敏双倍返还定金共计40000元。逾期给付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费5669元（原告已预交），减半收取2834.5元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因房地产开发企业预售商品房而与承购人产生的纠纷，案由应确定为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是恒科公司应否向苍恩敏双倍返还定金4万元。《大连恒大港湾商品房认购书》约定，“乙方（苍恩敏）需于2020年1月15日前支付首期房款249432元，余款1040000元由银行提供按揭贷款，乙方需于2020年1月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”本案中，苍恩敏依约支付了定金和首期房款，双方至今未签订《商品房买卖合同》。恒科公司主张系因苍恩敏未依约办理银行贷款，导致双方未签订《商品房买卖合同》；苍恩敏则提出系因恒科公司不与其签订《商品房买卖合同》，且恒科公司未将案涉房屋办理解押，未办理贷款非因苍恩敏原因导致。本院认为，恒科公司与苍恩敏均无有力证据证实其曾要求对方与之签订《商品房买卖合同》而对方不同意签订。从上述条款内容来看，不能体现买受人办理银行按揭贷款系在《商品房买卖合同》签署之前应当履行的合同义务，恒科公司庭审中亦表示一般流程是先签署商品房买卖合同后办理贷款。故恒科公司以苍恩敏未依约办理贷款为由导致《商品房买卖合同》未签订，没有依据，本院不予采纳。而关于苍恩敏所称因恒科公司未将案涉房屋办理解押、未办理贷款原因并非苍恩敏原因导致一节，因案涉《大连恒大港湾商品房认购书》未将房屋存在抵押情形作为买卖双方不能签署《商品房买卖合同》的情形进行约定，现有法律法规也未对存在抵押的房屋签署《商品房买卖合同》作出禁止性规定，在苍恩敏并无确切证据证实案涉房屋存在抵押且恒科公司无法解除抵押、导致其购房目的不能实现的情况下，苍恩敏以此主张系因恒科公司原因导致商品房买卖合同未签订，依据不足，本院亦不予采纳。至于恒科公司主张案涉《大连恒大港湾商品房认购书》已具备商品房买卖合同的主要条款，苍恩敏已交定金转化为房款的上诉意见，本院认为，《大连恒大港湾商品房认购书》中对房屋交付条件及日期、办理产权登记有关事宜、配套基础设施和公共设施的交付承诺、违约责任等商品房合同应当明确的内容均未作出约定，该认购书不应作为商品房买卖合同予以认定。恒科公司该项上诉观点，没有事实依据，本院不予采纳。综上分析，现有证据无法认定双方未签订《商品房买卖合同》系因对方原因导致。现恒科公司认可案涉房屋已另售他人，双方事实上已无法就案涉房屋再行签订商品房买卖合同，故一审判令恒科公司返还苍恩敏购房款及支付利息，并无不当。但在双方均无有力证据证实系因对方原因导致未能签订《商品房买卖合同》的情况下，依法应由恒科公司将其收取的2万元定金返还给苍恩敏。一审判令恒科公司双倍返还苍恩敏定金4万元，应属不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10937号民事判决第一项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10937号民事判决第二项为：大连恒科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向苍恩敏返还定金20000元；三、驳回苍恩敏的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5669元（苍恩敏已预交），减半收取2834.50元，由苍恩敏负担300元，大连恒科房地产开发有限公司负担2534.50元。二审案件受理费300元，由苍恩敏负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年三月二十六日书记员  曲 娇