贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终273号 上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司，住所地铜仁市碧江区川硐镇（凉湾）碧江区政府3号楼。 法定代表人：谢鑫生，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘杨，女，1990年1月18日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：田晓东，贵州锦江河律师事务所律师。 上诉人贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司（以下简称铜仁恒大公司）因与被上诉人刘杨商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初3697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 铜仁恒大公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人对被上诉人反诉请求的抗辩或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人于2019年10月8日签订《商品房买卖合同》，之后上诉人随即为被上诉人购买的案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记，该房源一直锁定在被上诉人名下。即使双方解除合同，在该备案登记撤销前，上诉人不能出售该房屋。庭审时被上诉人陈述系其自身原因导致不能贷款，在本案中被上诉人本身存在违约，应当对上诉人承担违约责任，并且一审法院已认定该事实。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》补充协议第12.3.3明确约定，如果被上诉人贷款未获银行通过，其逾期付款20天以上未支付剩余房款的，视作被上诉人单方解除合同，被上诉人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。该约定相对主合同逾期付款而言，是特殊条款，应当优先适用，并且合同已明确合同主文与补充协议不一致的，以补充协议为准。综上，一审判决合同条款适用错误，对违约金判决有失公允，以致作出对上诉人明显不公的判决。望二审法院能够维护上诉人的权益，依法核实后撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人刘杨二审答辩称：双方签订的补充协议（附件十二）系铜仁恒大公司提供的格式条款，其中涉及加重刘杨责任条款，应属无效。 铜仁恒大公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2019年10月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019014038）及补充协议；2.判令刘杨协助办理注销位于铜仁市碧江区预售合同备案登记；3.案件受理费由刘杨负担。 刘杨向一审法院提出反诉请求：1.判决铜仁恒大公司返还其购房首付款102,878元、维修基金3,849元、工本费80元、代理服务费700元；2.本诉案件受理费和反诉费由铜仁恒大公司负担。 一审法院查明事实：（一）2019年10月8日，铜仁恒大公司与刘杨签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019014038），出售位于铜仁市碧江区房屋。双方在合同中约定：1.刘杨在合同签订日支付首期房款102878元，余款370000元通过银行按揭的方式支付；2.因刘杨的原因导致贷款未获通过或获得贷款少于申请贷款，铜仁恒大公司同意刘杨在收到书面通知之日起15日内支付不足款项，不承担违约责任，逾期则铜仁恒大公司有权解除合同，并在合同解除后15日内将已收款退还刘杨；3.根据合同第十条的约定，刘杨在180日内未付款的，每日违约金按逾期应付款万分之一计算，超过180日未付款的，违约金按逾期应付款的1%计算。（二）双方在补充协议中约定：1.未获银行按揭审批同意，应在审批终了10日内付清剩余房款。逾期不足10天的，按日以应付未付款的万分之一计算违约金；逾期10天以上不足20天的，按日以应付未付款的万分之一计算违约金；逾期20天以上，按总房款的10%计算违约金；2.刘杨采用按揭付款方式的，应在签订合同及补充协议后的90日内收到银行按揭款，如未收到，刘杨应在5日内补齐按揭款，逾期按照合同第十条承担违约责任。（三）合同签订当日，刘杨向铜仁恒大公司支付购房款102878元。次日，刘杨向贵州宜居亿家房地产经纪有限责任公司交纳维修基金人民币3849元、工本费人民币80元、代理服务费人民币700元。此后，刘杨因自身原因，导致其向银行申请按揭未获批准，并且剩余房款也未支付。 一审法院认为：（一）双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反国家强制性法律规定，也未侵犯他人权利，该合同合法有效。合同签订后，刘杨因其自身原因致使其按揭申请未获批准，且也未按照约定补齐按揭款，因此铜仁恒大公司要求解除合同的要求符合双方约定，且刘杨也同意解除合同，故铜仁恒大公司要求解除合同的诉讼请求成立，予以支持。（二）关于铜仁恒大公司要求刘杨协助其办理注销位于铜仁市碧江区预售合同备案登记的诉讼请求，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》符合解除条件，因此刘杨就案涉商品房设立的权利应当协助予以解除，该诉讼请求成立，予以支持。关于刘杨就本诉提出的其没有违约的辩解理由，与查明的事实不一致，该辩解理由不能成立，不予采信。（三）关于刘杨要求铜仁恒大公司返还其购房首付款人民币102878元、维修基金人民币3849元、工本费80元、代理服务费700元的诉讼请求，经查，合同签订当日，刘杨向铜仁恒大公司支付购房款102878元，现双方均同意解除合同，故铜仁恒大公司应当将收取的购房首付款返还给刘杨，但维修基金、工本费及代理服务费并非由铜仁恒大公司收取，故刘杨就上述三项费用向铜仁恒大公司主张权利于法无据。此外，由于刘杨自身原因导致合同无法履行，已构成违约，应当承担违约责任。根据补充协议内容，铜仁恒大公司在合同及补充协议签订后90日内应收到按揭款，如未收到，则应在5日内补齐按揭款，逾期按照合同第十条承担违约责任。因此刘杨已逾期180日未支付剩余购房款，故其应向铜仁恒大公司支付违约金3700元（370000元×1%）。综上，在扣除违约金3700元后，铜仁恒大公司尚应返还刘杨购房款99178元。关于铜仁恒大公司就反诉提出的合同合法有效，本案系刘杨违约所致，应当按照约定承担违约责任，以及维修基金、代理费用等不负有退还义务的辩解理由，经查属实，予以采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定判决：一、解除贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司与刘杨签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019014038）及补充协议；二、刘杨于判决生效后十日内协助贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司办理注销位于铜仁市碧江区预售合同备案登记；三、贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司返还刘杨购房款99178元；四、驳回刘杨的其他诉讼请求。上述给付事项，限于判决生效后十日内履行。本诉案件受理费减半收取100元，由刘杨负担；反诉案件受理费减半收取1225元，由刘杨负担95元，贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担1130元。 在二审中，双方均未提交新的证据。对一审查明事实，二审予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：铜仁恒大公司主张按总房款的10%支付违约金有无事实及法律依据。 本院认为：双方对解除合同、协助办理注销登记及退还购房款均无异议，仅对违约金问题有争议。双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”双方补充协议（附件十二）关于“逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。”的约定，明显不合理地加重了刘杨的合同责任，因此逾期付款违约金应当按照原合同约定的标准执行。同时，补充协议关于逾期付款违约金的约定系铜仁恒大公司单方提供的格式条款，铜仁恒大公司并未举证证明其尽到了提示说明义务，因而该条款对刘杨不发生法律效力，铜仁恒大公司要求按照补充协议执行违约金的主张，不能成立。由于刘杨自身原因使得按揭申请未获批准，导致合同无法履行，已构成违约，应按原合同约定以未付房款1%的标准向铜仁恒大公司支付违约金3,700元（370,000元×1%）。一审法院作出由刘杨支付铜仁恒大公司逾期付款违约金3,700元的处理并无不当，铜仁恒大公司所持“刘杨应按总房款的10%支付违约金”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人铜仁恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,279元，由上诉人贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐正洪 审判员  田 芳 审判员  向 前 二〇二一年三月十一日 法官助理丁雄 书记员张祝红