山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终96号上诉人（原审原告）：邹洋，男，1988年4月28日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：邹文海，男，1956年12月25日出生,系邹洋之父。委托诉讼代理人：俞玉梅，山东昆嵛先锋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李文喜，男，1959年7月10日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：邵术强，威海文登大水泊法律服务所法律工作者。上诉人邹洋与上诉人李文喜租赁合同纠纷一案，威海市文登区人民法院于2016年4月7日作出（2015）威文民一初字第1128号民事判决，李文喜不服，向本院提起上诉。本院作出（2016）鲁10民终1462号民事判决，驳回上诉，维持原判。李文喜向本院申请再审，本院作出（2017）鲁10民申96号民事裁定，驳回李文喜的再审申请。山东省高级人民法院于2019年4月28日作出（2019）鲁民监186号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年4月30日作出（2020）鲁10民再3号民事裁定，撤销本院（2016）鲁10民终1462号民事判决及威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字第1128号民事判决，将本案发回威海市文登区人民法院重审。威海市文登区人民法院于2020年11月21日作出（2020）鲁1003民初2787号民事判决，邹洋及李文喜均不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邹洋上诉请求：撤销一审判决，依法改判李文喜赔偿邹洋(除楼梯外)恢复成毛坯房并将建筑垃圾清理干净的费用76810元，将楼梯及扶手修复的费用为3133.37元，给排水恢复的费用为11089.61元，电气恢复的费用为11194.47元，共计102227.73元及租金损失38730元。事实与理由：（一）邹洋要求李文喜根据鉴定意见赔偿将房屋恢复成毛坯房并将建筑垃圾清理干净的费用及楼梯、扶手、给排水、电气恢复的费用合法合理。（二）本案因李文喜的违约行为引发诉讼、鉴定等程序耽误房屋出租，一审判决李文喜赔偿邹洋2个月的租金损失不合理，应改判赔偿6个月的租金损失。李文喜辩称，邹洋没有任何证据和事实理由要求李文喜赔偿经济损失，事实上不存在邹洋诉称的房屋装修损害，请求依法驳回邹洋的上诉请求。李文喜上诉请求：一审判决认定事实错误，应依法驳回邹洋的上诉请求。本案无证据证实是李文喜对涉案房产进行损坏，而邹洋对涉案房产进行了破坏性的拆动改进事实清楚，一审酌情判决李文喜包赔邹洋的损失实属错误。邹洋辩称，李文喜将租赁邹洋的房屋破坏造成实际损失的事实清楚，证据充分，请求依法驳回李文喜的上诉请求。邹洋向一审法院提出诉讼请求：1、判令李文喜赔偿邹洋（除楼梯外）恢复成毛坯房并将建筑垃圾清理干净的费用76810元、将楼梯及扶手修复的费用3133.37元、给排水恢复的费用为11089.61元、电气恢复的费用为11194.47元，共计102227.73元；2、判令李文喜赔偿邹洋自2015年9月1日起的租金损失38730元。事实与理由：2012年7月，邹洋购买了威海市文登区世纪大道99号B区2-25号房屋并取得了相关产权证书，因在购买之前上述房屋由李文喜承租至2015年8月28日，邹洋继续以原租金价格出租给李文喜。在租期届满前几天，李文喜故意将承租房屋损坏，给邹洋造成了损失，严重影响了邹洋的继续出租经营，要求李文喜赔偿邹洋的相应损失。一审法院认定事实：2004年，文登市交通社会客运管理中心（即文登市客运物流中心）与邹洋签订协议一份，该中心将文登市世纪大道99号B区2-25号房屋出售给邹洋，由于签订协议当时不能办理产权变更手续，上述房屋所有权仍登记于该中心名下。2005年2月27日，文登市客运物流中心与李文喜签订租赁合同一份，该中心将文登市世纪大道99号B区2-25号房屋出租给李文喜使用，租期10年，自2005年8月28日至2015年8月28日，年租金36000元，租赁期内李文喜根据需要装修（该房屋原为毛坯房），但不得改变建筑结构，合同期满后所有固定装修不得拆除。2012年7月25日，文登市客运物流中心协助邹洋办理了文房权证市区字第**所有权证，将案涉房屋登记至邹洋名下，文登市客运物流中心与李文喜签订的租赁合同仍继续履行，李文喜租赁房屋用来经营旅馆。2015年8月26日，邹洋之父邹文海向威海市公安局文登分局天福派出所报案称李文喜拆除了案涉房屋门窗，并砸毁了墙体、破坏了楼梯及扶手、堵塞了卫生间的下水管道。派出所办案民警随后进行调查，李文喜称其承租的房屋为毛坯房，所有装修及砌墙均是其做的，不属于合同约定的固定装修；楼梯是收废品的人拖箱子时不小心弄坏的，其并没有对房屋进行破坏。天福派出所认为该案属民事纠纷，并建议邹洋起诉维权，邹洋遂提起诉讼。为证实损失情况，邹洋在威海市文登区人民法院审理（2015）威文民一初字第1128号案件中申请对案涉房屋固定装修遭到破坏的损失及租金进行评估。山东汇德资产评估有限公司接受委托后函告法院称“因原被告就涉案资产的范围有异议，达不成一致意见，鉴定范围无法确定；且大部分涉案资产因拆除、搬运等原因不在现场，致使我们对涉案资产的原貌及现状无法作出合理、客观、公正的影像判断，从而导致我们无法对涉案资产作出基本的价值鉴定。鉴于涉案案件鉴定的严肃性，我们认为对位于文登区世纪大道99号B区2-25房屋在被告搬走后固定装修遭到破坏的损失不具备鉴定条件”。后邹洋将鉴定请求变更为申请对案涉房屋除楼梯外部分恢复成毛坯房及清理建筑垃圾的费用、楼梯及扶手修复的费用、给排水系统恢复正常使用的费用、电力系统恢复正常使用的费用及上述工程的工期进行鉴定；对涉案房屋对外出租的月租金价格进行评估。文登区人民法院依法委托山东弘文工程管理咨询有限公司及威海迪安资产评估有限公司进行了鉴定及评估。山东弘文工程管理咨询有限公司出具的弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告的鉴定意见为：1、（除楼梯外）恢复成毛坯房并将建筑垃圾清理干净的费用为76810.28元；2、楼梯及扶手修复的费用为3133.37元；3、给排水恢复的费用为11089.61元；4、电气恢复的费用为11194.47元。以上合计102227.73元，上述工程施工工期为29天。威海迪安资产评估有限公司出具的威迪安资评报字[2016]第10号鉴定报告的鉴定结论为：涉案房产对外出租的月租金价值为6455元。威迪安资评报字[2016]第10号鉴定报告出具时鉴定人员的资质证书正送至省财政厅年检，根据鉴定机构提供的新的资质证书复印件，本次检验与上次检验时间相互衔接。另查明，山东弘文工程管理咨询有限公司出具的弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告鉴定依据中列明：恢复成毛坯房为拆除及地面、墙面修补；排水管道及给水管道系拆除后重新安装；开关、插座、灯缺少部分重新安装；电线、电话线、闭路线因为现场破坏严重，需要拆除重新安装。2015年8月26日的电话报警系邹洋的姐姐以父亲邹文海的名义所报，当日下午公安机关对邹文海询问现场损失情况时，邹文海声称：一至三楼楼梯台、一至三楼楼梯扶手、卫生间的下水管道阻塞、还有原来旅馆固定装修都拆除了、李文喜雇工人拆广告牌子的时侯将屋顶的瓦踩碎了，我觉得这些东西想要从新修好大约需要五万元左右。李文喜声称其将一面宽约2米、高约3米的附属墙拆除是因为要取走墙里的保险柜，楼梯个别地砖损坏可能是被告找的收破烂的人拖箱子时弄碎的，认为推倒的墙恢复原状最多花费5000元、楼梯地砖修复费用1000元以内。李文喜否认其他的损坏系其所为，声称2015年8月26日早晨其便将租赁房屋的钥匙交给了邹洋，之后的损失与其无关。邹洋对李文喜的述辩予以否认，李文喜未提供证据证实双方于租赁合同到期前提前交付的事实。涉案租赁房屋现已由邹洋全部重新装修并继续经营旅馆。一审法院认为，本案中，结合公安机关及原告提供的现场照片等，对涉案租赁房屋装修等受到损坏的事实足以认定。虽然涉案装修系李文喜租赁后所为，但租赁合同明确约定合同期满后所有固定装修不得拆除，故在租赁使用期内，承租人除合理使用外应当保护好租赁房屋设施，李文喜虽然辩称其于租赁合同到期前提前将租赁房屋交付邹洋，但邹洋予以否认，李文喜未提供有效证据予以证实，对李文喜的该辩称不予采纳。由于涉案房屋现已由邹洋全部重新装修，已无恢复至租赁合同届满前的合理状态之必要，故邹洋要求李文喜赔偿对承租期间未保护好租赁房屋而产生的损失，理由正当，应予支持。邹洋依据山东弘文工程管理咨询有限公司出具的弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告要求李文喜赔偿恢复至毛坯房状态的损失，不符合双方的合同约定；同时，涉案房屋及装修等已由李文喜使用近十年，涉案损失价值的认定未考虑到物品使用折旧等问题。故该鉴定报告仅可以做为确定损失的参考，邹洋要求李文喜按照该鉴定结论中的数额赔偿固定损失，不予支持。本案中房屋内被破坏的情况比较明显，李文喜确实应予赔偿，而拆走部分的装修邹洋又难以提供证据证实，且当时的现场现已全部重新装修，现场已不存在。故涉案租赁房屋由于李文喜未保管好而造成的合理损失数额难以具体确定，本案仅能结合案情及现有证据酌情确定。结合邹洋之父在公安机关询问时自认对现场损失的陈述、现场照片、鉴定报告、租赁房屋的使用年限等，本院酌情确定本案涉案房屋固定装修及固定设施损失数额为5.5万元。对于原告主张的租金损失，结合弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告中恢复至毛坯房等的施工工期及本案案情，本院酌情确定修复期为2个月，租金损失以2个月时间、每月按威迪安资评报字[2016]第10号鉴定报告确定的租金数额计算。综上，一审法院经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李文喜于判决生效之日起十日内赔偿邹洋各项固定物损坏造成的损失55000元、租金损失12910元（6455元/月×2个月），共计67910元。二、驳回邹洋的其他诉讼请求。案件受理费3566元，由邹洋负担1848元，李文喜负担1718元；保全费1570元由李文喜负担；鉴定费7500元，由邹洋负担2500元、李文喜负担5000元。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：（一）李文喜是否应对租赁房屋装修物的损坏后果承担赔偿责任；（二）一审确定案涉房屋装修的损失数额及租金损失数额是否合理。关于争议焦点一，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案双方履行的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同的约定履行义务。该合同约定,租赁期内李文喜可根据需要装修（该房屋原为毛坯房），但不得改变建筑结构，合同期满后所有固定装修不得拆除。因此，本案租赁期间于2015年8月28日届满时，已形成附和的装修物李文喜不得拆除。邹洋之父邹文海于2015年8月26日向文登区天福派出所报案称，李文喜在搬离过程中对案涉房屋的装修物造成损坏。派出所民警接报后即到现场了解情况，发现房屋楼梯、墙体等处被破坏，并拍摄了现场照片。另外邹洋提供了自拍的32张现场照片（部分照片上配有2015年8月28日威海晚报），证明涉案房屋门窗、墙体、地面墙面瓷砖、楼梯、水电设施及其他装修物被损坏的情况，现场损坏状况与派出所拍摄的10张照片情形相符。李文喜虽然一再否认损坏房屋装修非其所为，但涉案房屋在租赁期限尚未届满、尚未交付给邹洋之前装饰装修物已经遭到损坏的事实有充分证据证明，足以认定。而李文喜诉称房屋装修损坏系因邹洋自己装修所致，未能提供证据证明。公民在社会经济活动中，应当恪守“诚信、友善”的基本道德准则。而本案李文喜在占有使用租赁房屋期间装修物发生损坏，违反了租赁合同关于租赁期满后固定装修不得拆除的约定，应当承担违约责任，邹洋要求李文喜赔偿相关经济损失有事实和法律依据。因此，一审法院认定李文喜对承租房屋装修物的损坏承担赔偿责任，并无不当。关于争议焦点二，确定案涉房屋装修物损坏的赔偿数额，应综合考虑以下几个方面：（一）案涉房屋装修已经十年，经折旧装修残值不大，按照旅店经营惯例继续经营需要重新装修。而实际上，邹洋在接受房屋后即对房屋阁楼进行整修，之后对房屋整体重新装修继续旅店经营，所以装修物的部分毁损对其实际造成的经济损失有限；（二）邹洋主张以房屋恢复毛坯房所需费用来认定房屋装修物受损赔偿数额依据不足，也不符合双方的合同约定；（三）大部分房屋装修物因拆除、搬运等原因已不在现场，对受损情况也未有详实的勘查报告，导致对房屋装修的原貌及现状无法作出合理、客观、公正的判断，无法作出基本的价值鉴定；（四）邹洋之父邹文海报案后在公安机关询问时，自认房屋装修物被破坏的损失约为5万元。据此，一审法院酌情确定本案涉案房屋装修物及固定设施损失数额为5.5万元，有事实依据，且符合常理。对于邹洋的租金损失，一审法院根据相关鉴定报告并结合本案实际情况，酌情确定施工修复期及租金损失数额亦无不当。综上，上诉人邹洋、李文喜的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6688元，由上诉人邹洋、李文喜各负担3344元。本判决为终审判决。审判长  刘成军审判员  宋智慧审判员  王 慧二〇二一年三月十六日法官助理陈曦书记员王金霞