陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书     (2021)陕02民终27号     上诉人（原审被告）：铜川中恒信息服务有限公司，住所地：陕西省铜川市王益区楼。   统一社会信用代码：916XXXXXXXXXXXXXXX。   法定代表人：尹熹微，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：王博，陕西睿群律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李小龙，陕西睿群律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：陕西旺庭物业管理有限公司，住所地：陕西省铜川市耀州区。   统一社会信用代码：916XXXXXXXXXXXXXXX。   法定代表人：郭永峰，总经理。   上诉人铜川中恒信息服务有限公司(以下简称中恒公司)与被上诉人陕西旺庭物业管理有限公司（以下简称旺庭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院 (2020)陕0204民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月110日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中恒公司委托诉讼代理人王博、李小龙、被上诉人旺庭物业公司法定代表人郭永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   中恒公司上诉请求: 撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、上诉人不是本案的适格被告，不应缴纳物业管理费。《陕西省物业服务收费管理办法》第13条规定，纳入物业管理范围但尚未出售、或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业费由建设单位缴纳。本案房屋至今未取得消防验收，不具备竣工验收条件，也未进行竣工验收备案。一审认定是否在消防验收后备案后交房，与本案不是同一法律关系，认定事实错误。被上诉人应当向建设单位主张物业费。2、城南壹号项目未竣工验收备案，不具备交付条件，也未实际交付，上诉人不应承担前期物业服务合同中约定的物业费及违约金。且关于城南壹号项目物业备案空置,进一步说明上诉人未曾收房使用，因而不应承担物业费及违约金。二、一审适用法律错误。一审适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定判决上诉人支付物业费错误。应适用《城市房地产管理法》第27条、《陕西省物业收费管理办法》第13条，依此来认定涉案房屋是否竣工、是否验收合格、是否具备交付条件，若城南壹号项目存在严重瑕疵，不具备交付条件，也未实际交付，上诉人何来缴纳物业费的义务。三、一审法院违反法定程序。被上诉人质证时提交的物业服务合同是复印件，一审法院以此复印件组织当事人质证，且庭后未通知上诉人对原件进行质证，严重违反法定程序。   旺庭物业公司答辩意见: 一、2015年上诉人从金源百合公司获得涉案房屋所有权，上诉人是本案一审的适格被告，应该支付物业费及相关费用。二、城南壹号房屋2014年已经竣工并向业主交房，由于政府的客观原因导致消防不能验收，不能以此作为不缴纳物业费的理由。   陕西旺庭物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告履行《城南壹号》小区前期物业管理服务协议中的支付物业费、电梯费和卫生费的义务，金额166360元；2、判令被告支付《城南壹号》小区前期物业服务中的滞纳金84463.3元；3、本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实如下：一、双方当事人无争议的事实     原告系2015年8月12日经工商注册登记以楼宇物业管理、房屋修缮管理、车辆看护管理等为经营范围的有限责任公司。陕西正信源置业有限公司系“城南壹号”的建设单位，“城南壹号”建设规模为：总建筑面积44953.99平方米，物业占地面积11422.6平方米；住宅共351户，面积37153.11平方米，商铺15户，面积4315.68平方米。2014年8月10日，陕西正信源置业有限公司与原告签订《“城南壹号”小区前期物业服务合同》，约定由原告为位于铜川市耀州区永安南路1号“城南壹号”小区提供物业管理服务，双方对相关事宜进行约定，其中第六条约定：“一、业主交纳费用时间为每月1日至10日……二、高层按建筑面积0.95元/平方米；三、商业、办公楼层按建筑面积2.85元/平方米……四、因业主原因空置房屋照常交费……八、卫生费(垃圾清运费)：10元/每月每户，（商用、办公）20元/每月每户。九、电梯费：每月每户从二层20元起步，每增加一层加2元”；第十一条约定：“……四、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金……”。陕西正信源置业有限公司因与陕西金源百合实业有限公司债务关系，将“城南壹号”部分房屋以房抵债给陕西金源百合实业有限公司。陕西金源百合实业有限公司将其中部分房屋转让给被告，并授权本案被告与陕西正信源置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，包含案涉18套房屋：11704、11604、11404、11603、11002、10801、11004、21202、51002、50702、51502、21302、51702、10704、31002、31003、31102、30903室。自2015年11月至今，被告未交纳18套房屋物业费、电梯费、卫生费。     2庭审中，原、被告均认可每户。九、电梯费：每月每户从二层20     二、双方当事人有争议的事实   1、被告是否应向原告支付物业服务费。原审法院认为，            最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案原告与陕西正信源置业有限公司签订的《前期物业服务合同》依法成立并有效，被告系“城南壹号”业主，对其具有约束力。被告作为物业所有权人并享有物业服务的买受人，其已经实际享受了业主的权利及利益，原告已经提供了相关服务，故被告应向原告按期交纳物业管理费。虽然原告在承接该小区物业开展物业管理服务时未依照物业管理条例要求对消防设施进行查验、催促建设单位向其移交消防验收资料，存在一定的瑕疵，但并不影响前期物业服务合同以及物业服务条约对商品房买受人的约束力，被告辩称消防未经验收备案不能成为其拒缴物业服务费的理由。     2、关于诉讼时效问题。涉案《前期物业服务合同》项下的每期物业服务费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务,履行期限届满后均为独立债务。本案物业服务费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算,即诉讼时效应从债权人知道或者应当知道债务人欠交物业服务费之日起计算。本案原告主张其于2016年至今多次向案涉房屋业主催收物业服务费,并提供了催缴通知单予以证实，故未超出诉讼时效保护期限。   一审法院认为，原告与陕西正信源置业有限公司签订《前期物业服务合同》依法成立并有效，被告系“城南壹号”业主，对其具有约束力。本案系物业服务合同纠纷，原告是基于其向业主提供服务而收取物业服务费，被告作为案涉18套房屋业主应按约定交纳物业费。被告未按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，支付原告物业管理费及违约金。原告所主张的物业收费项目、标准符合《前期物业服务合同》的约定，故对于原告诉请的自2015年11月至2020年8月的物业费、电梯费和卫生费，一审法院予以支持，经核算，应为146358.9元；原告根据约定按照日0.5‰的标准主张违约金，该违约金计算标准过高，考虑物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，以及本案原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，一审法院酌定支持30000元。关于开发商是否在消防验收备案后交付房屋，与本案不是同一法律关系。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、铜川中恒信息服务有限公司给付陕西旺庭物业管理有限公司物业费、电梯费、卫生费共计146358.9元；二、铜川中恒信息服务有限公司给付陕西旺庭物业管理有限公司违约金30000元；以上给付内容限于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5062元，减半收取计2531元，由铜川中恒信息服务有限公司负担。     二审中，被上诉人提交照片一张，证明因政府将民房没有拆除造成小区的消防验收不合格。上诉人对该证据的真实性，关联性及证明目的均不认可。该证据与本案争议事实缺乏关联性，不予采信。上诉人二审未提交新证据。   一审查明的无争议事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。     本院认为，本案争议的焦点为：1、中恒公司是否为本案一审适格被告；2、中恒公司是否应向旺庭物业公司支付物业费并承担违约金。     关于第一个焦点。上诉人主张案涉项目未竣工验收备案，不具备交付条件，也未实际交付，上诉人不应承担前期物业服务合同中约定的物业费及违约金。且关于城南壹号物业备案空置,进一步说明上诉人未曾使用房屋，因而不应承担物业费及违约金。被上诉人主张依据其与建设单位签订的前期物业服务合同，上诉人应向其缴纳物业费。《陕西省物业收费管理办法》第13条规定，纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位全额缴纳。本案中，陕西正信源置业有限公司因与陕西金源百合实业有限公司的债务关系，将“城南壹号”部分房屋以房抵债给陕西金源百合实业有限公司。陕西金源百合实业有限公司将其中部分房屋转让给中恒公司,之后中恒公司与陕西金源百合实业有限公司就上述房屋签订了商品房买卖合同，其中部分房屋中恒公司已转卖给他人，且经中恒公司授权已办理网签更名，以上事实足以证实中恒公司为本案的适格主体。   关于第二个焦点问题。中恒公司在案涉城南壹号小区以抵账的方式购买了多套房屋，且将部分房屋已经转让，说明中恒公司对案涉房屋已经实际占有，其应当根据正信源公司与旺庭物业公司签订的《城南壹号小区前期物业服务合同》约定，向旺庭物业公司交纳物业费，中恒公司认为其没有领取钥匙不应当承担物业费的理由不能成立。中恒公司在收到旺庭物业公司书面通知其交纳物业费通知后仍不予交纳，应当承担违约金。   综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费3827元,由上诉人铜川中恒信息服务有限公司负担。     本判决为终审判决。                                  审 判 长   郭玉荣                              审 判 员   董敏                              审 判 员   康建军                               二O二一年三月二十二日                                  书 记 员   陈蕊妮        1