北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终14号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴占鸣，男，1975年5月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王铭慧，山东清华苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李明颖，女，1977年5月28日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人吴占鸣因与被上诉人李明颖房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴占鸣上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四项，维持第一项；2.依法驳回李明颖一审第2项诉讼请求；3.依法支持吴占鸣一审反诉请求，一审反诉状第3项违约金变更为人民币9800元；赔偿吴占鸣六个月租金损失人民币58800元（含押金）;4.二审法院查清事实后依法改判；5.一二审诉讼费、反诉费由李明颖承担。事实与理由：一、一审判决程序违法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条（五）及第一百零三条的规定，一审法院并未就北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）在另案中的笔录进行质证，故一审法院不应以该庭审笔录作为认定事实的依据。并且链家公司所陈述的双方未完成物业交割与事实不符，链家公司与吴占鸣、李明颖已完成了线上的物业交接，且李明颖已收取钥匙，故吴占鸣已履行了交付房屋的义务。链家公司在另案中是捏造事实。吴占鸣在毫不知情的情况下，就收到了一审判决书，失去了对该捏造的事实申辩和质证的权利。二、一审法院认定事实错误。1.本案应当以吴占鸣与李明颖签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）第七条为依据进行审查。根据该第七条的约定，吴占鸣已经按照李明颖的要求，将涉诉房屋内的相应设施设备进行了维修和更换，且李明颖已收到了房屋钥匙并已搬入了涉诉房屋，故根据上述第七条的约定，涉诉房屋符合安全居住条件，据此证明吴占鸣已完成了房屋交付的义务；2.李明颖于2020年2月2日提前收房入户，已形成事实交割，是对物业交割的认可，租赁合同已实际履行。吴占鸣因长期居住国外，故与链家公司及李明颖达成一致意见，物业交割线上完成，有庭审笔录为证，李明颖收房后逐项验收，吴占鸣对李明颖提出的设备设施损坏的问题，三方均达成合意，由吴占鸣出资进行了修理和更换。故根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，涉诉房屋已交割完毕。综上，从房屋交割的内容、履行程序等方面可以形成完整的物业交割证据链，据此可以认定物业交割已实际完成，租赁合同已实际履行，吴占鸣不存在违约行为；3.涉诉房屋符合合同约定，符合交付条件，且吴占鸣已履行了房屋交付的义务。对于2020年3月26日房屋水管发生漏水的情况，是房屋交付54天之后发生的事实，不是未完成交付的依据。水管漏水的原因是水闸未关跑水，地板损失应由李明颖负责赔偿；4.李明颖构成根本违约，吴占鸣已完成了房屋交付的义务，租赁合同已实际履行，但李明颖未按照租赁合同的约定按期交纳租金，故李明颖存在违约行为，应当判决李明颖承担违约责任，向吴占鸣支付相应违约金并赔偿损失。三、吴占鸣一审的反诉请求符合法律规定，应予支持。根据北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十四条、第二十六条的规定，李明颖应当就其违约行为向吴占鸣支付拖欠的租金及违约金、赔偿吴占鸣所受损失六个月房屋租金，一审法院对吴占鸣的反诉请求不予支持是错误的。四、根据吴占鸣提出的反诉请求，一审法院对其诉费的收取存在错误。李明颖辩称，同意一审判决，不同意吴占鸣的上诉请求。李明颖向一审法院起诉请求：1．判令解除李明颖、吴占鸣签订的房屋租赁合同；2．吴占鸣退还李明颖押金9800元，赔偿违约金9800元。吴占鸣向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令继续履行双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令李明颖支付自2020年2月4日至2020年8月3日的租金58800元；3、判令李明颖支付租期内违约金直至交清拖欠租金之日(计算至7月3日96657.53元，以日租金的两倍计算)；4、判令李明颖赔偿6个月房屋租金损失。一审法院经审理认定事实如下：2020年1月16日，李明颖（乙方、承租方）与吴占鸣（甲方、出租方）就涉诉房屋签订租赁合同，租赁用途为居住，租赁期1年，自2020年2月4日至2021年2月3日止；甲方应于2020年2月4日前将涉诉房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割后视为交付完成；每月租金9800元、押金9800元、押一付六；第一次租金交付时间为2020年2月4日、第二次租金交付时间为2020年8月4日；甲方应保证出租房屋的设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等安全条件；房屋内附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修；乙方保管不当或不合理使用导致的损坏或故障，乙方应负责维修或赔偿；甲方延迟交付房屋达十日、交付房屋不符合约定、不承担约定的维修义务等，乙方有权单方解除合同；乙方不按约定支付租金达十日、欠费、改变房屋用途、擅自将房屋转租给第三人等，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲、乙任何一方违约应按月租金100％支付违约金。2020年1月17日，李明颖向吴占鸣支付涉诉房屋押金9800元。2020年2月2日，链家公司与原租户进行了收房交接。2020年2月3日，链家公司、吴占鸣均未到场与李明颖签署房屋交割清单及物业交割。当日，李明颖以涉诉房屋内的部分家电无法正常使用、屋内部分设施损坏为由通过链家公司向吴占鸣提出更换及维修要求。吴占鸣于2020年2月4日对涉诉房屋的部分家具进行了维修；吴占鸣于2020年2月6日购买冰箱1台、洗衣机1台；吴占鸣于2020年2月16日购买油烟机1台、灯具若干组。2020年3月26日，涉诉房屋水管发生漏水。吴占鸣认为，漏水发生在租赁期内，应由李明颖负责维修或者承担赔偿责任；李明颖认为，漏水系严重的安全问题，涉诉房屋不符合交付条件。李明颖、吴占鸣通过链家公司交涉未果。另查，根据李明颖诉案外人链家公司居间合同纠纷开庭笔录记载，链家公司称在签订合同前，链家公司带李明颖去实地看了房，并告知房屋状况，也与房主联系过维修事项；物业没有交割，链家公司提供居间服务，无法代替双方交割房屋；链家公司没有义务代替李明颖验收房屋，也没有义务代替房主维修房屋。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据已查明的事实，涉诉房屋未完成交付。本案中，李明颖租赁用途为居住，吴占鸣应依约提供居住所需房屋附属物品、设备设施，但吴占鸣未能按照合同约定交付房屋。李明颖的诉讼请求，有事实及合同依据，一审法院予以支持。吴占鸣的反诉请求，依据不足，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十一条及《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除李明颖、吴占鸣于2020年1月16日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、吴占鸣于判决生效后七日内退还李明颖押金9800元；三、吴占鸣于判决生效后七日内支付李明颖违约金9800元；四、驳回吴占鸣的全部反诉请求。二审诉讼中，吴占鸣提交两张和链家公司工作人员茹雨燕的微信聊天截图。证据一的微信聊天记录证明链家公司的员工称交割不用吴占鸣到现场，是在线上完成。链家公司和李明颖知晓吴占鸣不在国内，而且交割的时候也不会回国，链家公司和李明颖清点了物品，把钥匙交给了李明颖，李明颖进入房屋并进行清扫，形成了事实上的租赁法律关系，完成了交割。证据二的微信聊天记录，时间是2020年4月3日。证明链家公司告诉吴占鸣，李明颖提出解除合同是因为疫情无法搬家，吴占鸣是一直要求履行合同的，提出解除合同的是李明颖。李明颖对证据一的真实性无法确认、合法性、关联性、证明目的不认可。李明颖没有进到房屋清扫过，是因为做租赁房屋的准备。不存在链家公司和李明颖进房屋清点物品的事实。链家茹雨燕多次跟李明颖说这个房屋有问题，让李明颖去检查，有问题告诉茹雨燕。这个房屋有问题也是上一个租户给茹雨燕的截图，因此不存在李明颖进房屋清点物品的事实。对证据二的真实性无法确认、合法性、关联性、证明目的不认可。链家公司的茹雨燕跟李明颖说吴占鸣想退还押金，解除合同，李明颖说考虑一下，问是否有其他的解决途径，应该是早于吴占鸣的截图。这个截图上没有显示具体的日期。当时茹雨燕问李明颖是否因为不能搬家，李明颖明确告诉茹雨燕，李明颖能不能搬家与是否租房没关系，如果涉诉房屋在此之前已经交到李明颖手上，并且是没有问题的，李明颖收房确认，不能搬家是李明颖的问题，茹雨燕称可以找链家公司的人帮李明颖搬家，李明颖不认可，认为茹雨燕进入不了小区，这些都有电话录音提供，因为不能搬家导致退房是吴占鸣的臆断。二审期间，李明颖提交两份证据。证据一：李明颖和链家公司工作人员茹雨燕的微信聊天截图，证明不是水阀没关，而是水管漏水。证据二：李明颖与茹雨燕所在店的刘店长的电话沟通录音，证明吴占鸣提交的对话是有差异的，是茹雨燕的一段，李明颖提交的证据是李明颖跟茹雨燕所在店的店长进行过电话沟通明确表示过。吴占鸣对证据一的真实性无法确认，合法性、关联性、证明目的不认可。链家公司是在撒谎，事实是水管跑水，管理不善导致的。而且水管跑水发生在房屋交付之后，是在李明颖承租期间，应由其承担责任。吴占鸣对证据二的真实性不认可，无法证明是李明颖与链家公司工作人员的对话。李明颖承认录音是经过剪辑的。录音作为一种电子形式，易于伪造，该光盘系李明颖个人制作，无原始载体，不能排除未被剪切、剪辑或者伪造，不能排除前后是否连接紧密，内容被篡改，链家公司的人员从未让吴占鸣知道有这个通话，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一款第（四）项，对该证据的证明目的不认可。本院经审理查明，二审期间，李明颖称，链家公司告知李明颖，交接在贝壳APP上进行签字确认，但还需要现场交接，后因涉诉房屋没有达到入住条件，一直未进行交接，也未在贝壳APP上进行签字确认。本院认为，本案争议焦点为吴占鸣是否按照合同约定履行了交接义务，向李明颖交付了涉诉房屋。租赁合同第三条约定：“租赁期限（一）房屋租赁期自2020年2月4日至2021年2月3日，共计1年0个月。甲方（吴占鸣）应于2020年2月4日前将房屋按约定条件交付给乙方（李明颖）。《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割后视为交付完成。”吴占鸣主张其与链家公司已协商一致可以通过网上在线交割的方式进行物业交割。李明颖主张链家公司并未告知其需通过网上交接的方式进行物业交割，根据合同约定，涉诉房屋仍需要现场进行物业交割，但通过贝壳APP进行签字确认。据此，结合上述合同约定及双方当事人的陈述，涉诉房屋交付完成的必要条件之一应当是物业交割完毕。对于物业交割的方式，无论是线上交接还是现场交接，都应当有双方当事人的确认。根据本案现有的证据，吴占鸣并未提交有效证据证明双方就物业交割完毕的事实已进行了确认。吴占鸣主张双方已通过网上交割方式进行了物业交割，房屋符合入住条件，涉诉房屋已交付，且李明颖已收到涉诉房屋的钥匙，可以证明双方已完成了涉诉房屋的交付。但吴占鸣主张的交付钥匙即能证明双方已完成了涉诉房屋的交付工作，与双方签订的租赁合同第三条的约定不符。且吴占鸣并未提交有效证据证明吴占鸣与李明颖就物业交割已完成的事实进行了确认，故吴占鸣的该项主张缺乏依据，本院不予支持。综合上述情况，吴占鸣并未按照合同约定完成物业交割，不符合租赁合同约定的交付完成的条件，故一审法院判决吴占鸣退还李明颖押金，并承担合同约定的违约责任并无不当。关于吴占鸣主张一审反诉案件受理费数额的问题，本院认为，当事人请求继续履行合同的，应以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他请求金额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖并收取案件受理费。且《诉讼费用交纳办法》十八条规定：“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。”综上，根据吴占鸣一审的反诉请求，对于吴占鸣的反诉请求应当收取的诉讼费用应以本案房屋租赁合同的标的额，加上其他请求金额为标准计算案件受理费（即6278元），并减半收取，即3139元，故一审法院收取反诉案件受理费数额正确。综上所述，吴占鸣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2005元，由吴占鸣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 卫 华审 判 员 李 琴二〇二一年三月三十一日法官助理 李紫维书 记 员 于明洁