江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终905号上诉人（原审被告）：沙兰凤，女，1983年2月出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：胡颖，男，1979年7月出生，汉族，系沙兰凤配偶，住江西省南昌市东湖区。被上诉人（原审原告）：江西国贸广场物业管理有限公司。住所地江西省南昌市青云谱区。法定代表人：黄祖渊，总经理。委托诉讼代理人：肖杰，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣杨，江西豫章律师事务所律师。上诉人沙兰凤因与被上诉人江西国贸广场物业管理有限公司（下称国贸广场物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。沙兰凤提出上诉请求：1、请求撤销江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初2016号民事判决；2、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用；3、减去物业费。事实和理由：1、原判决认定事实不清并有误，物业公司自始至终未对业主提供物业服务；2、被上诉人未履行安保义务；3、小区的公共利益应归业主所有，小区公共部分的广告收益也必须归小区居民共同所有；4、公共停车场收费未公布，收益部分未返还业主；5、小区物业费存在不公平计算及收费，违反公平交易；6、被上诉人对小区水池、绿化长期未尽到保养、维护、管理义务；7、被上诉人对业主交房流程表存在造假行为；8、房屋没有履行维修、养护、管理、维护义务的，被上诉人应承担赔偿责任；9、针对小区车辆乱停乱放，被上诉人没有配置专职车辆管理人员；10、被上诉人五年来未开具物业费发票；11、物业公司卫生养护不到位，垃圾乱放严重影响小区业主健康，维护保养没有做到位；11、小区配电房未见电工，小区停电长期不发电影响居民上下楼；12、原判决缺乏法律依据，物业公司没有尽到服务约定，没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，业主有权拒交物业费，物业公司应承担相应的赔偿责任。综上所述，上诉人为了维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第147条的规定，现提起上诉，望本着公平、公正、合法的原则，给予公正的判决。国贸广场物业公司辩称：上诉人提出相关上诉请求与事实不符，也与法律不符，双方签订的前期物业服务合同有效，被上诉人依约提供了相应的服务，上诉人已经交了2015年10月-2016年10月物业费的情况下，上诉人称还没有收房，明显与事实不符。原审法院查明事实正确，适用法律正确，虽核减了违约金，被上诉人对此有异议，但是被上诉人本着止纷、和为贵的原则，为此未提出上诉。国贸广场物业公司向一审法院起诉请求：1、判令沙兰凤向国贸广场物业公司支付其拖欠的XX?XX街X-X-XXXX号房屋2016年10月23日至2020年8月23日物业费14609.6元，违约金4930.74元（按万分之五每日计算，暂计至2020年8月23日），两项共计19540.34元；2、判令沙兰凤承担该案全部诉讼费用。一审法院认定事实：沙兰凤购买坐落于南昌市青云谱区，房屋建筑面积为144.39平方米，开发商通知沙兰凤2015年10月23日办理入伙手续，2015年10月24日，该套商品房交付沙兰凤。同日，国贸广场物业公司（甲方）与沙兰凤（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务费：住宅（1＃、2＃、4＃、5＃、6＃）1.8元／平方米，住宅（3＃）2.2元／平方米，交费开始时间为开发商“入伙通知单”发放之日；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用百分之三的违约金。按合同约定，沙兰凤每月应交物业费317.6元（2.2元／平方米×144.39平方米），办理入住手续当日，沙兰凤按照50%优惠交纳了2015年10月23日至2016年10月22日物业服务费1906元。此后国贸广场物业公司一直在该小区实施物业管理服务。沙兰凤拖欠2016年10月23日至2020年8月22日期间物业服务费14609.6元（317.6元×46个月）。经国贸广场物业公司催缴后沙兰凤仍未缴纳，引发该案诉讼。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》信息页、业主交房流程表、入伙通知书、收据、催交物业费单据底联、《XX·XX街房屋装饰装修管理协议》、《装修申报及作业程序》、《房屋装修管理细则》、《承诺书》、案涉XX·XX街X-X-XXXX号房屋门户照以及双方的当庭陈述在案佐证。一审法院认为：沙兰凤与国贸广场物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，且未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同履行各自义务。国贸广场物业公司诉称沙兰凤欠交2016年10月23日至2020年8月22日物业服务费14609.6元，事实清楚，证据确实充分，该院予以确认。沙兰凤辩称应该以竣工验收备案表的时间来确定交纳物业费的时间，因国贸广场物业公司未向其提交竣工验收备案表，其只能以2019年1月办理房产证正式入住的时间开始交纳物业费；国务院《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一项明确约定“交费开始时间为开发商‘入伙通知单’发放之日”，且沙兰凤办理入伙手续时已交纳自2015年10月23日至2016年10月22日物业服务费，故沙兰凤该辩解意见不符合条例规定和合同约定，该院不予支持。沙兰凤辩称其未及时交纳物业费是因为国贸广场物业公司服务质量不到位、服务人员缺乏上岗资质等行为所致，但沙兰凤提供的大多数照片没有拍摄时间、地点，无法仅凭部分场景认定国贸广场物业公司的服务质量不达标，亦无明确证据证实国贸广场物业公司服务人员不具备上岗条件。该院认为如沙兰凤对小区的物业服务确有不到位之处，沙兰凤应正当行使业主监督权利，积极与国贸广场物业公司沟通并提出整改建议，如因物业公司的物业服务原因致其人身或财物受损严重，其可另行主张权利，而非以拒交物业费的方式拒不履行合同义务，故沙兰凤应向国贸广场物业公司支付2016年10月23日起至2020年8月22日物业服务费14609.6元。国贸广场物业公司主张沙兰凤支付违约金4930.74元，该院鉴于沙兰凤未按约定支付物业服务费系不满国贸广场物业公司的服务质量，并非恶意拖欠，且国贸广场物业公司物业服务亦存在需努力改进完善之处，故对国贸广场物业公司主张违约金的诉请不予支持。沙兰凤辩称国贸广场物业公司未退还其装修押金1000元，但未提交证据，亦未反诉，该案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、沙兰凤于该判决生效之日起七日内向江西国贸广场物业管理有限公司支付2016年10月23日至2020年8月22日期间的物业服务费共计人民币14609.6元。二、驳回江西国贸广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费289元（国贸广场物业公司已预交），减半收取145元，由沙兰凤承担，退回国贸广场物业公司受理费144元。二审期间，上诉人向本院提交一份新证据：停车场、小区环境共13张图片，欲证明物业公司没有按照合同约定条款为小区业主服务，甚至服务很差，物业公司存在违约行为。被上诉人国贸广场物业公司对上诉人提交的证据质证认为：对该组证据的真实性、合法性没有异议、但是物业公司正在更换垃圾桶，所以不能证明物业服务存在瑕疵。照片均不能证明物业管理有任何问题。被上诉人国贸广场物业公司向本院提交一份新证据：微信聊天记录共5张，欲证明被上诉人已经提供了相应的物业服务，且被上诉人提供的服务已受到业主的广泛认可，上诉人拒不缴纳物业费的行为，受到多数业主的谴责。上诉人沙兰凤对被上诉人提交的证据质证认为：对真实性有异议，这只是代表少数业主的意见，不代表大多数业主的意见，大多数业主是对物业公司是不满的。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，涉案《前期物业管理服务协议》系沙兰凤与国贸广场物业公司的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于沙兰凤提出撤销一审判决的上诉理由，首先，涉案《前期物业管理服务协议》明确约定交费开始时间为开发商“入伙通知单”发放之日，而实际上沙兰凤2015年10月24日办理入伙手续时已向国贸广场物业公司交纳了自2015年10月23日至2016年10月22日物业服务费，沙兰凤对此亦无异议，而房屋是否经竣工验收备案，并不属于国贸广场物业公司进行物业管理和物业服务的职责范围，更不负有向业主沙兰凤提供竣工验收备案表的义务，故沙兰凤以国贸广场物业公司未向其提供房屋竣工验收备案表为由，辩称其物业费的起算时间应为2019年1月的理由不成立。沙兰凤还提到国贸广场物业公司未提供物业服务、未履行相关维修、养护、管理、维护义务，但沙兰凤向法院提交的现有证据难以证实国贸广场物业公司未提供物业管理和物业服务，仅能够证实国贸广场物业公司在为涉案小区提供物业服务过程中确存在一定瑕疵，国贸广场物业公司提供的物业服务还需进一步完善，鉴于一审判决已驳回国贸广场物业公司关于沙兰凤应承担违约金的主张，故本院认为，一审法院判决沙兰凤应向国贸广场物业公司支付自2016年10月23日至2020年8月22日期间的物业服务费14609.6元并无不当。综上，沙兰凤的上诉理由，于法无据，本院不予支持。业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务费的消极方式来对抗。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费289元，由沙兰凤负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芸审判员 沈 莉审判员 陈大奎二〇二一年三月十五日书记员 陈 琦书记员 叶斯敏