江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8905号上诉人（原审原告）：黄新江，男，1989年2月8日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：霍阁，江苏晟贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常建龄，男，1956年2月27日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张为法，苏州市吴中区西山法律服务所法律工作者。上诉人黄新江、常建龄因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2020)苏0508民初1692号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄新江上诉请求：撤销原审判决并改判支持黄新江的全部诉讼请求。事实与理由：1.涉案租赁合同签订时，常建龄向我方明确表示涉案店铺肯定能够用于经营餐饮，但我方在实际对房屋进行装修期间，行政执法局的执法人员多次找到我方，表示涉案房屋的厨房是违章建筑，不能合法使用。我方向常建龄反映该情况，常建龄表示不可能存在违建，涉案房屋是能够正常经营的，如果是违章建筑，主管部门是会出具书面材料的，因此我方继续装修房屋并办理经营手续。但事后，行政执法人员继续到店里来，不允许我方开店经营，并要求拆除违章建筑。常建龄就此仍表示房屋内没有违章建筑。我方想要开店经营执法部门就来责令关闭，无奈之下我方并未实际经营，至2020年1月底受新冠疫情影响，周边店铺均未营业，我方也无暇顾及此事。至2020年3月10日左右疫情稳定下来后，我方准备开业经营，却在2020年3月13日被行政执法局强令关闭，并出具了书面的责令违反诚实管理行为通知书。我方要求退还房款，但常建龄坚决不退还，故我方诉至法院。2.我方提交的录音证据中，常建龄承诺如果房屋存在违章建筑导致我方无法经营，其承诺退还全部租金并赔偿1000元，现我方因违章建筑而无法经营，应当由常建龄退还全部租金。3.餐饮是经过长期积累在后期逐渐盈利，前期基本是不盈利的，一审以实际占用房屋的时间来计算租金不合理。常建龄辩称，我方的答辩意见同我方的上诉意见。上诉人常建龄上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判解除合同，保证金不予退还，常建龄无需赔偿黄新江损失。事实与理由：1.涉案的房屋是我向苏州市金阊区房地产开发经营公司购买的，购置后一直用于经营餐饮。本案中，黄新江街道姑苏区综合行政执法局责令停止违反城市管理行为通知书，但其并没有按照通知书要求在2020年3月16日去接受调查处理。我方认为该通知书与我方的出租行为无关联性，一审以我方提供的房屋不符合规定、黄新江无法实现合同目的为由作为裁判理由，这是错误的。从通知书的字面理解来看，该通知书只明确小哥乐米线店内部厨房进行无证建设，需要改正，不能证明我方在租赁合同履行过程中存在违约行为，黄新江不享有合同解除权。2.黄新江于2020年3月23日起诉时并未要求解除合同，而是在2020年6月24日开庭时追加解除合同的诉求，实际邮寄钥匙时间是在2020年6月25日，且其交还钥匙后并未注销米线店的营业执照和食品卫生经营许可证等证照，说明其仍继续使用房屋至今，相应的占有使用费应当由其支付，因此房屋租金应当计算到米线店证照注销之日。另外，我为黄新江垫付了相应的水电费共计1969元，应当由黄新江支付给我方。3.关于保证金，因黄新江构成违约，保证金不予退还。关于装修款，黄新江是根据其经营需要自行装修，与我方无关，且相关装修费用没有相应证据予以证明，一审认定合同目的不能实现而判决我方承担20000元的装修损失赔偿，显然错误。黄新江辩称，同我方上诉意见。黄新江向一审法院起诉请求：1.判令常建龄退还租金及保证金74000元；2.判令常建龄赔偿装修损失24000元；3.判令常建龄赔偿营业损失50000元（2019年10月20日至2020年3月17日期间）；4.本案诉讼费用由常建龄负担。审理中，黄新江于2020年6月24日当庭增加诉讼请求：判决双方租赁合同解除。一审法院认定事实如下:苏州市中街路197、199号房屋系三层混合结构的非居住房屋，总建筑面积147.69平方米，房屋所有权人为常建龄。房屋门面朝东，房屋西面院内有搭建的楼梯一座通向二、三层，一楼楼梯下的空间用作厨房用途。常建龄曾将199号房屋用作餐饮经营，开设“姑苏区馨如菜馆”。2019年9月26日，常建龄与黄新江磋商房屋租赁事宜，常建龄表示房屋可用于餐饮经营。之后，常建龄（甲方）与黄新江（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将中街路199号一楼（使用面积55平方米）出租给乙方用作商业用途，租赁期限自2019年10月20日起至2022年10月19日止，签订合同之日至2019年10月19日期间为免租期；年租金128000元，保证金10000元；租金每半年支付一次，每次提前一个月支付，水电等费用按实结算。合同同时约定了甲乙双方的义务，包括甲方必须保证房屋的结构和设施均能正常使用，乙方应按照合同约定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用等条款；如甲方违约，乙方有权终止合同，甲方退还剩余租金及保证金；如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则没收剩余租金及保证金。合同签订后，黄新江向常建龄转账支付半年租金64000元及保证金10000元，常建龄将租赁房屋交付给黄新江，并于2019年9月27日注销了房屋内“姑苏区馨如菜馆”的个体工商户登记。黄新江接收房屋后，在原有装修、设施基础上对地面、墙面、水管等部位进行了装修改造，添置了抽油烟机及桌椅等设施后开业经营。黄新江作为经营者于2019年10月21日领取了“姑苏区小哥乐米线店”的营业执照。2019年12月14日，黄新江曾向常建龄提出厨房部分为违章建筑不能营业，常建龄予以否认。2020年1月，黄新江停止经营。之后，新型冠状病毒××疫情在全国范围内爆发，黄新江未再重新开业。2020年3月13日，苏州市姑苏区综合行政执法局向“姑苏区小哥乐米线店”发出《责令停止违反城市管理行为通知书》，认为其内部厨房未取得建设工程规划许可证进行建设，要求其在2020年3月16日接受调查处理。黄新江将此事告知常建龄后，未作处理。2020年4月23日，黄新江通过快递方式将租赁房屋的钥匙寄给常建龄，常建龄未签收后退回。本案审理过程中，黄新江于2020年6月25日邮寄了房屋钥匙，常建龄于次日签收后收回租赁房屋。2019年10月5日至21日期间，黄新江通过手机银行转账方式向别怀旺多次转款，累计金额24000元。审理中，黄新江称其委托别怀旺个人进行装修，所付款项为装修款，无其他合同或凭证。一审法院认为，常建龄与黄新江签订的关于苏州市中街路199号一楼房屋的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应当遵照执行。现黄新江以收到执法部门的通知书无法继续营业为由提出解除合同，一审法院审查后认为，双方在签订合同时均已知晓房屋用于餐饮经营，厨房是必要组成部分，常建龄作为出租人有义务保证租赁房屋所附设厨房的正常使用。常建龄提交的权属证书、情况说明等材料可以证明现有厨房位于搭建的楼梯下方，不在权属证书确定的房屋范围，虽黄新江提交的通知书未禁止其继续经营，但仍然指明了“内部厨房未取得建设工程规划许可证进行建设”，可以认定常建龄所提供的设施不符合约定，黄新江无法实现正常经营的合同目的，有权行使合同解除权。黄新江在2020年4月23日向常建龄邮寄钥匙，明确表示不再继续履行合同，应当认定双方合同自此解除。合同解除后，双方应当进行结算，一审法院结合黄新江的诉讼请求，就结算事宜确定如下：1.租金。黄新江已支付了2019年10月20日至4月19日期间的租金64000元，双方合同于2020年4月23日解除，合同解除前，房屋由黄新江实际占有使用且未因厨房问题经营受阻，故常建龄无需向其返还租金。2.保证金。本案审理过程中，黄新江已经实际交还了房屋，常建龄应当返还保证金10000元；双方租赁合同非因黄新江违约而解除，常建龄无权没收保证金。3.装修损失。黄新江在履行合同过程中对租赁房屋进行了部分装修，常建龄对此不持异议，现租赁合同因常建龄提供的房屋不符合使用目的而解除，常建龄应向黄新江赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失。黄新江仅提供转账记录以证明其支出的装修费用为24000元，常建龄不予认可，一审法院考虑到租赁房屋的面积、双方确认的装修范围及款项支付时间等因素，认为该费用金额尚属合理范围，现装修物已经向常建龄移交，一审法院根据租赁合同的剩余期限等因素，酌情确定常建龄向黄新江赔偿装修损失20000元。4.其他损失。黄新江认为其与父亲共同经营，每人损失为25000元，进而要求常建龄赔偿营业损失50000元，其未提供任何证据证明该项损失发生，一审法院不予支持。综上，一审法院确定常建龄与黄新江签订的关于苏州市中街路199号一楼房屋的租赁合同于2020年4月23日解除，常建龄应向黄新江返还保证金10000元，赔偿装修损失20000元，合计30000元。黄新江超出此范围的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，判决：一、确认黄新江与常建龄签订的关于苏州市中街路199号一楼房屋的租赁合同于2020年4月23日解除；二、常建龄于判决生效之日起十日内一次性向黄新江返还保证金10000元，赔偿装修损失20000元，合计30000元；三、驳回黄新江的其他诉讼请求。案件受理费3260元，减半收取1630元，由黄新江负担1300元，常建龄负担330元。二审查明事实与一审查明事实一致。二审中，本院就涉案《责令停止违反城市管理行为通知书》的出具情况向苏州市金阊街道综合执法大队（办公室）进行调查，经办人员称该份通知书是其受姑苏区四类行业整治办公室的委托向小哥乐米线店出具上述通知书的，原因是姑苏区四类行业整治办公室此前曾发现涉案店铺有部分建筑是违章建筑，需要按照规定进行处理，具体情况需要向姑苏区四类行业整治办公室。后经本院至苏州市金阊街道综合执法大队本部，向当时参与姑苏区四类行业整治办公室具体工作的执法人员作调查，其称在执法过程中发现涉案店铺的厨房以及二楼楼梯部分是在整个房屋之外的，不在房屋产证范围内，当时执法人员便告知经营者该部分建筑涉嫌违章，需要处理。后房屋产权人常建龄就该事宜与执法部门沟通，并出示了一份情况说明，常建龄认为涉案房屋是其向金阊区房地产开发经营公司购买的，购买时厨房和二楼楼梯就已经存在，并非违章建筑，但执法部门认为该份情况说明不能作为认定厨房间、二楼楼梯部分是合法建筑的依据。之后，执法人员再次至现场明确告知经营者厨房间和二楼楼梯是违章建筑，而正常经营范围内是不能有违章建筑的，如要继续经营，则需将厨房移至合法建筑范围内，否则必须暂停经营。二审另查明，一审庭审中，黄新江称其于2020年4月23日向常建龄通过快递邮寄了涉案房屋的钥匙，常建龄称其未收到该邮件，其当时答复既然诉讼到法院了，由法院处理。二审中，常建龄称虽然上述快递的收件人手机号是其本人使用的号码，但收件人姓名显示为“陈建龄”，故其未签收。上述事实由庭审笔录、二审中本院向苏州市金阊街道综合执法大队工作人员所作的调查笔录予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，常建龄与黄新江签订的涉案租赁合同合法有效，常建龄作为出租方应提供符合合同约定的房屋，黄新江作为承租人应按约支付相应的租金。合同履行过程中，因行政执法部门向小哥乐米线店发出《责令停止违反城市管理行为通知书》，黄新江认为行政执法部门通知其涉租房屋存在违章建筑，要求其停止经营，故其合同目的无法实现，进而主张解除合同。常建龄则认为《责令停止违反城市管理行为通知书》仅是认定厨房内部进行无证建设，而未明确房屋存在违章建筑，故其不存在违约行为。根据本院向苏州市金阊街道综合执法大队调查，执法部门当时已认定涉租房屋的厨房以及二楼楼梯部分并非合法建筑，并要求黄新江不得使用厨房部分。虽《责令停止违反城市管理行为通知书》未明确黄新江必须停止经营，但黄新江承租涉案房屋用于经营餐饮，如厨房无法使用，其合同目的必然无法实现。在执法部门发出通知后，黄新江已经将该情况告知常建龄，但常建龄仍未采取相应措施。综上，本院认定常建龄作为出租方未能提供适租房屋导致黄新江无法使用餐饮店的厨房部分，进而导致其合同目的无法实现，黄新江以此为由主张解除合同，符合法律规定，应予支持。关于合同解除时间。2020年4月23日，黄新江通过快递方式将房屋钥匙邮寄给常建龄，虽邮件收件人因笔误错写为“陈建龄”，但收件人手机号码与常建龄一致，依照日常经验法则，结合常建龄关于“既然已经起诉到法院了，由法院处理”的答复，本院认定常建龄当时已知晓黄新江解除合同的意思表示。因此，一审法院判决涉案合同于2020年4月23日解除正确。关于应付租金及违约责任承担。合同解除前，黄新江实际使用房屋，执法部门亦未实际拆除厨房部分，故合同解除前的租金常建龄无需退还给黄新江。黄新江不存在违约行为，合同解除后黄新江已实际交还房屋，故保证金10000元应由常建龄返还给黄新江。常建龄未能提供适租房屋导致合同解除，应当承担相应违约责任，黄新江主张因合同解除导致其产生的装修损失，应予支持。黄新江就其装修损失提供了其与施工方的转账凭证，常建龄对于装修事实予以认可，但不认可装修金额，一审法院结合本案具体案情酌定装修损失20000元，较为合理，本院予以维持。综上，黄新江、常建龄上诉请求均不成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。黄新江缴纳的二审案件受理费3260元，由黄新江负担；常建龄缴纳的二审案件受理费3260元，由常建龄负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄源榕审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二一年三月十八日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。