广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16830号原告（反诉被告）：佛山市德和物业有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：郭**。委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。被告（反诉原告）：鲁宣町，女，1977年11月10日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李润冰，广东福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，广东福德律师事务所律师。原告佛山市德和物业有限公司与被告鲁宣町租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用普通程序，于2020年12月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人周淑贞，被告的委托诉讼代理人刘敏，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》（合同编号DHWH2019-ZL048）和《物业服务合同》（合同编号DHWH2019-ZL048）于2020年5月26日解除；2.被告所支付的租赁保证金48054元、水电押金7208.1元归原告所有；3.被告向原告支付拖欠的2019年10月1日至2020年5月26日的租金70524.87元及违约金20994.64元（按每日所欠金额的千分之一计算至被告实际清偿之曰止，暂计至2020年10月31日）；4.被告向原告支付拖欠的2019年10月1日至2020年5月31日的物业服务费117815.81元及违约金35072.75元（按每日所欠金额的千分之一计算至实际清偿之日止，暂计至2020年10月31日）；5.被告向原告清偿拖欠的水费523.38元、电费3878.4元及违约金1453.27元（按拖欠金额的千分之一计算至实际清偿之日止）；6.被告向原告支付免租期租金26991元、免租期物业服务费37881.9元；7.被告承担原告因提起诉讼而发生的律师费用17600元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、双方合同签订情况。2019年5月28日，原被告签订《租赁合同》，约定：被告租赁原告位于佛山市南海区×××××C20-2号商铺（以下简称涉讼商铺），租赁期限从2019年6月1日起至2025年5月31日止；租金按月支付，从2019年9月1日起计收租金，先交租金后使用，于每月25号前支付次月租金。同时，原被告签订《物业服务合同》，约定：原告向涉讼商铺提供物业服务，服务期限与租赁期限相同；被告应于每月25号以前以现金或转账方式全额支付次月管理费，同时原告提供水电费代缴服务，水电费按月交纳，被告在每日25日前向原告交清上月的自用水电费、公共分摊水电费。二、合同履约情况。（一）原告履约情况。自双方签订合同后，原告按约把涉讼商铺交给被告使用，并为其提供园区物业管理服务。（二）被告履约情况。被告已交纳了租赁保证金48054元，被告自2019年7月起故意不交纳租金、物业费等费用，已严重违约，原告多次发函催促被告结清所有欠费及违约金，但被告未予理会。被告辩称：一、被告同意解除《租赁合同》与《物业服务合同》，但被告认为合同解除时间为2020年6月3日。二、原告违约在先，租赁保证金应当返还予被告，原告无权没收。三、被告无需支付租金、违约金，因疫情影响导致被告没有经营，疫情属于不可抗力，根据公平原则，原告应减免租金。四、被告无需支付物业管理费，原告自始至终未向被告提供任何物业服务管理，后被告发现仅本案的《物业服务合同》的费用为30元/平方米，其他租户的费用为12-18元/平方米不等,被告要求撤销《物业服务合同》第六条关于物业服务费的约定，该条款显失公平，明显侵犯了被告的合法权益。五、原告提供的水电费数据与事实不符，被告在2020年5月24日撤场，被告有对水电表的读数进行拍摄录像，电表显示4度，水表显示122吨，根本不是原告所提供的数据。六、原告诉请无事实和法律依据，原告给予被告口头免租，其就不应再要回免租期的租金，且原告违约在先导致租赁合同解除。七、被告无需向原告支付律师费。被告向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》和《物业服务合同》于2020年6月3日解除；2.原告减免被告2020年2-5月的租金26991元及物业服务费45090元；3.原告返还被告租赁保证金48054元、水电保证金7208.1元；4.原告向被告支付占用被告资金55262.1元的利息（以55262.1元为本金自2019年6月28日起至实际返还之日按照年利率24%进行计算，现计算至2020年10月31日的利息17841.33元）；5.原告向被告赔偿装修损失200000元；6.原告承担被告因提起反诉而支出的律师费用8000元；7.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2019年5月28日，原被告就租赁涉讼商铺事宜签订《租赁合同》及《物业服务合同》。被告将商铺用于经营佛山龙汀艺术文化发展有限公司，并已办理营业执照，被告为该司法定代表人。《租赁合同》约定：涉讼商铺租赁面积为501平方米，租赁期限从2019年6月1日起至2025年5月31日止，物业交付日期为2019年6月1日，起租日为2019年9月1日（2019年6月1日至2019年8月31日为装修免租期），从2019年9月1日起至2021年5月31日租金8997元/月；租赁保证金48504元，水电押金7208.1元，原告进场装修前需向被告交纳装修保证金8000元，《物业服务合同》是《租赁合同》的从合同，《租赁合同》解除或终止，《物业服务合同》也同时解除或终止。《物业服务合同》约定：涉讼商铺的物业管理费2019年6月1日至2019年8月31日（装修免租期）每月5元/平方米，2019年9月1日至2021年5月31日15030元/月。2019年5月28日，被告向原告支付了涉讼商铺2019年9月租金8997元、租金保证金48054元、2019年9月管理费15030元。2019年6月28日，被告向原告支付了涉讼商铺水电保证金7208.1元，2019年6月1日至2019年8月31日免租期管理费7208.1元。2019年6月1日，被告与原告办理物业交接手续，并交付了装修保证金8000元，装修之后被告曾申请过退回装修保证金、并收回装修保证金的收条，但原告于2020年2月28日回复装修保证金用于抵扣房租，不予返还。原告曾向园区所有租户承诺会对园区进行招商及推广运营，并加快推进各项软硬件设施的建设，但原告并未按承诺履行，严重影响园区各铺位的租户（包括原告）的正常经营。2019年8月13日，园区的租户在《商家联名申请书》上签名要求原告进行整改，但是原告迟迟不整改，也未再对各承租人（包括原告）催收租金及管理费，因此，被告未向原告交付租金并不违约，相反是原告未按约及其承诺提供物业服务。由于新冠肺炎爆发，2020年2-5月，政府部门强制性要求被告暂停营业，且原告也已关闭园区，被告无法正常经营，这是疫情或者疫情防控措施导致被告没有营业收入，如继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，应当根据公平原则变更合同，减免涉讼商铺在2020年2-5月期间的租金及物业管理费。2020年5月，被告突然收到原告发送的《德鸿文汇创意园商户缴费通知单》，通知被告于2020年5月10日前将涉讼商铺于2019年10月1日至2020年5月31日期间的租金及物业管理费合计196430.37元转账至原告股东郭**的账号。2020年5月27日，被告向原告及其股东何锡欢、郭**发送《联系函》，就原告催付租金、管理费及承租事宜进行回应，一是认为原告对被告收取的物业管理费极为不公平，因为原告对其他租户收取的管理费是19-25元/平方米，而对被告收取的物业管理费是30元/平方米；二是原告未按照双方合同约定对整个工业园区进行宣传导致被告不能从承租涉讼商铺进行获益，原告应当对涉讼商铺的租金进行减免，三是由于新冠肺炎的影响，导致被告经营严重困难，已无法继续经营，要求解除涉讼商铺的租赁合同及物业服务合同，解除时间最迟为2020年5月31日。2020年6月3日，原告已清空涉讼商铺内的物品，并将钥匙交还给原告，原告工作人员已经收回，但拒绝出具书面的签收文件。原告未按照《物业服务合同》的约定及其承诺履行，已构成根本违约，被告可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，要求解除双方签订的《租赁合同》及《物业服务合同》。关于原告占用被告资金55262.1元期间的利息，《租赁合同》是格式合同，合同第十一条中主要约定被告的违约责任，但将原告的违约责任淡化，加重被告的义务。根据公平原则，被告应当可引用第十一条第3款“逾期交纳租金、水电费或者其他应缴费用，每逾期一天按照所欠付的应缴费用千分之一支付违约金”及第四条“违反本合同约定除了要承担相应的违约责任以外，还应支付因诉讼而产生的费用（如诉讼费、调查费、律师费、财产保全费、鉴定费等）”的约定，要求原告按照年利率24%支付占用55262.1元期间的利息，利息自2019年6月28日起算，并要求原告向被告支付其因本案实际支出的律师费8000元。《物业服务合同》第六条应予撤销，30元/平方米仅是针对被告，原告与其余商户的物业服务合同仅为12-18元/平方米，该条款对被告显失公平，侵犯了被告的合法权益。原告对被告反诉答辩称：一、原告同意解除《租赁合同》和《物业服务合同》，合同解除时间是2020年6月3日。对于被告撤销《物业服务合同》第六条的陈述，原告大部分租户的租金与物业管理费的总额都在45-55元/平方米之间，该费用就是使用成本，是大概一致的，本案中租金约18元/平方米，物业管理费30元/平方米，合共48元/平方米，没有超出大部分租户的成本范围，是公平合理的，不存在显失公平一说。二、被告无权要求减免2020年2-5月期间的租金、物业管理费，双方已签订书面合同，应按约履行，被告在疫情期间依然占用涉讼商铺，且涉讼商铺是用于办公用途，不受疫情影响可正常使用。实际上，疫情期间出租人佛山市南海区××经济联合社并未对原告减免租金，所以被告作为承租方也无权向原告主张减免租金，原告也未作出过任何减免租金的口头或书面承诺，被告存在违约，除了交纳第一个月租金后一直未交纳租金、物业管理费、水电费，严重违约，从公平和诚实信用原则考虑，对于严重违约的商户，不应享有疫情期间减免租金的优惠。三、由于被告的违约导致合同解除，因此原告根据合同约定没收租赁保证金、水电保证金，被告的装修损失应由其自行承担，其无权请求本案的律师费以及相应利息等费用。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.集体土地使用证（加盖佛山市南海区××经济联合社）复印件1份。2.建设工程规划许可证（加盖佛山市南海区××经济联合社）复印件1份。3.骏力鞋厂总平面图（加盖佛山市南海区××经济联合社）复印件1份。4.证明复印件1份。5.《关于认定佛山市南海区**改造项目及批准改造方案的通知》复印件1份。6.土地使用权租赁合同复印件1份。7.租赁合同原件1份。8.物业服务合同原件1份。9.德鸿文汇创意园水电费计费方法原件1份。10、C栋2019、2020年度电表、水表读数明细表（计算值2020年5月份）原件1份。11.照片1组。12.德鸿文汇创意园商户收铺确认表原件1份。13.民事委托代理合同原件1份。14.发票1份。15.汇入汇出款项交易电子凭证原件1份。被告举证如下：1.商家联名申请书复印件1份。2.收据原件5份。3.微信聊天截图打印件1组。4.缴费通知单原件6份。5.邮件交寄单（收据〉、联系函复印件各1份，邮政签收记录打印件1份。6.视频（光盘）。7.紧急通知复印件1份。8.视频（光盘）。9.照片1组。10.微信转账记录截图打印件1组。11.民事委托代理合同、发票各原件各1份。12.照片2页。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证1-6相互印证，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。2.原告举证10-12，被告举证7-10、12，到庭相对方有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。3.原告举证13-15，有原件，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。4.被告举证3，原告有异议，本院综合双方的陈述，确认原告同意退还装修保证金8000元予被告。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区××××××××C20-2室。2019年5月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方同意按现状承租涉讼商铺，对涉讼商铺的权属……及其相应的租金、费用等均无异议；租赁期限从2019年6月1日起至2025年5月31日止，商铺交付日期为2019年6月1日，起租日为2019年9月1日；乙方的免收租金装修期为2019年6月1日至2019年8月31日，乙方无需交纳该期间的月租金，但需交纳免租期内所产生的物业服务管理费等费用；从2019年9月1日到2021年5月31日，租金8997元/月；租金按月支付，于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月的租金；乙方签订合同时应向甲方缴交租赁保证金48054元、水电押金7208.1元，若乙方单方面中止合同的，乙方同意甲方无须退还保证金；乙方进场装修前须向甲方交纳装修保证金8000元；租赁期间，如乙方违反合同任一约定的，则甲方有权取消全部租金优惠期间优惠，对于乙方已享受租金优惠的期间，乙方应按该期间对应的月租金标准向甲方补齐租金差额；乙方逾期交纳租金、水电费或其他应交费用的，每逾期一天，乙方应按所欠租金、水电费或其他应缴费用总额的千分之一支付违约金；乙方违反合同的约定除了需要承担相应的违约责任以外，还应该支付甲方向其发出文书或提起诉讼而发生的费用（如诉讼费、律师费等）。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：根据《租赁合同》的约定，乙方入驻甲方运营管理的德鸿文汇创意园，成为园区经营企业，本合同服务期限与《租赁合同》的租赁期限相同；2019年6月1日到2019年8月31日，物业服务费2402.7元/月，2019年9月1日到2021年5月31日，物业服务费为15030元/月；乙方应于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月管理费；乙方在每月25日前向甲方交清上月的自用水电费、公共分摊水电费；乙方逾期支付物业管理费、房屋水电费及公共分摊水电费的，每逾期一日应按所拖欠费用的千分之一向甲方支付违约金。同日，原告出具收据，确认收到被告交来涉讼商铺租赁保证金48054元、2019年9月租赁管理费15030元、2019年9月租金8997元。2019年6月28日，原告出具收据，确认收到被告交来涉讼商铺2019年6-8月免租期管理费7208.1元、水电保证金7208.1元。被告在《德鸿文汇创意园水电费计费方法》中签名确认同意商户应交自用电费按商户每月分表抄表读数×（0.7752元/度＋用电设备基建维护费0.4248元/度）计算。2020年5月，原告向被告送达《德鸿文汇创意园商户缴费通知单》，通知被告于2020年5月10日前支付涉讼商铺在2019年10月至2020年5月的租金和管理费，2019年7月至2020年4月的水费（121吨）、电费及服务费（3079.4度），合共196430.37元。2020年5月25日，被告就上述通知单向原告出具《联系函》，称：原告对被告收取的物业管理费极不平等，涉讼商铺的物业管理费高于其他商家；原告未兑现为园区做大型宣传活动的承诺，爆发疫情以来园区基本处于歇业状态，被告的公司受疫情影响已无法生存，只能协商解除合同，原告应对涉讼商铺的租金作重大减免，被告不同意承担服务费；被告决定涉讼商铺最迟解除合同的时间是2020年5月31日。该函经邮寄于同月28日送达予原告。2020年5月26日，被告将涉讼商铺返还予原告。2020年6月25日，原告因本案纠纷委托广东正念律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定原告向该所支付律师费17600元。同月28日，该所开具发票确认收取了原告的律师费17600元。2020年9月28日，被告因本案纠纷委托广东福德律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定被告向该所支付律师费8000元。2020年12月3日，该所开具发票确认收取了被告的律师费4000元。另查，**工业开发区B区办公楼（框架、三层、1211平方米）、干部楼（框架、五层、1758.1平方米）、主厂房（框架、二层、21739平方米）、员工楼（框架、五层、9563平方米）均取得建设工程规划许可证。本院认为：涉讼合同是原被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。被告于2020年5月26日将涉讼商铺返还予原告，原告起诉主张《租赁合同》及《物业服务合同》已于2020年5月26日解除，本院予以支持，被告反诉主张该两份合同于2020年6月3日解除，本院不予支持。一、关于租金等费用。根据《租赁合同》、《物业服务合同》的约定，被告承租涉讼商铺每月应向原告支付的租赁对价包括租金和物业管理费，被告逾期支付该些费用已构成违约，故应计付逾期付款违约金予原告。其中2020年2-3月份为新冠疫情期间，考虑防控政策的影响，本院将该期间的租赁对价酌情减半处理。又鉴于《租赁合同》、《物业服务合同》约定的逾期付款违约金计付标准过高，本院酌情调整为按日万分之一点五计算。因此，被告应向原告支付2019年10月至2020年5月26日期间的租赁对价164985元（按8997＋15030=24027元/月，计7个月又26天，减1个月），并以24027元为本金分别从2019年9-12月、2020年3月的各月26日起，以12014元（24027÷2）为本金分别从2020年1、2月各月26日起，以20823元为本金从2020年4月26日起按日万分之一点五计算逾期付款违约金，原被告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告主张被告尚欠涉讼商铺的水费523.38元、电费3878.4元并提供了相应的水电表读数，被告应支付该些款项予原告。被告虽对电表读数有异议，但未能举出充分有力的证据予以推翻，且被告已经对C20-2号铺进行装修并投入使用数月，被告辩称铺内用电4度明显与事实不符，本院对被告该辩解不予采纳。因原告未举证证实其向被告通知各月水电费用的情况，故本院酌定被告应以4401.78元（523.38＋3878.4）为本金从涉讼商铺返还次日即2020年5月27日起按日万分之一点五的标准计算逾期付款违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。二、关于合同解除的违约责任。被告以原告未履行宣传承诺、被告的经营受到疫情影响为由要求解除合同，理据不足，被告单方违约导致合同解除，原告请求没收租赁保证金48054元，符合双方约定，本院予以支持。原告另要求没收水电保证金7208.1元、由被告承担原告的律师费，过分高于原告的实际损失，本院不予支持。故原告应返还水电保证金7208.1元予被告。《租赁合同》因被告违约而解除，被告请求原告承担被告因本案支出的律师费，缺乏依据，本院不予支持。三、关于免租期内租金的计算。《租赁合同》约定的免租装修期为承租人按合同约定租赁年限使用租赁物时出租人给予的优惠，现因被告单方违约致合同解除，本院结合被告在合同期内实际占用租赁物的时间在整个租期所占比例，酌情确定被告有权享受的免租期的时间为15天，即被告应向原告支付约定的免租装修期租金22493元（8997元/月×2.5个月），原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告请求被告再支付免租期内物业管理费，缺乏依据，被告有异议，本院不予支持。本案中，原被告均同意被告已交纳的装修保证金8000元用于抵扣本案债务，本院酌定将该款用于抵扣免租装修期租金中的8000元，故被告应向原告支付的免租装修期租金为14493元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市德和物业有限公司与被告（反诉原告）鲁宣町于2019年5月28日签订的《租赁合同》、《物业服务合同》于2020年5月26日解除；二、被告（反诉原告）鲁宣町应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及物业管理费164985元予原告（反诉被告）佛山市德和物业有限公司，并应以24027元为本金分别从2019年9-12月、2020年3月的各月26日起，以12014元为本金分别从2020年1、2月各月26日起，以20824元为本金从2020年4月26日起，各至实际清偿之日止按日万分之一点五的标准计算逾期付款违约金予原告（反诉被告）佛山市德和物业有限公司；三、被告（反诉原告）鲁宣町已交纳的租赁保证金48054元归原告（反诉被告）佛山市德和物业有限公司所有；四、原告（反诉被告）佛山市德和物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还已收取的水电保证金7208.1元予被告（反诉原告）鲁宣町；五、被告（反诉原告）鲁宣町应于本判决发生法律效力之日起十日内支付免租装修期租金14493元予原告（反诉被告）佛山市德和物业有限公司；六、驳回原告（反诉被告）佛山市德和物业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）鲁宣町的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22500.63元（原告已预交），反诉受理费3298.88元（被告已预交），由原告负担10000.63元，被告负担15798.88元，经比对，被告负担的12500元（15798.88－3298.88）应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  彭彩霞人民陪审员  杨雪萍二〇二一年三月八日书 记 员  程学斌