广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1581号上诉人（原审被告）：王辉雄，男，1967年7月21日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：何粉洪，广东镜标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋南标，男，1969年3月24日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：李强，广东金日律师事务所律师。原审第三人：广州市祺峰房地产服务有限公司，住所地广州市增城区荔城街沙园中路**116铺。法定代表人：姚逸生。原审第三人：骆文深，男，1965年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。上诉人王辉雄因与被上诉人蒋南标、原审第三人广州市祺峰房地产服务有限公司（以下简称祺峰公司）、骆文深房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理本案。上诉人王辉雄代理人何粉洪、被上诉人蒋南标及其代理人李强、原审第三人祺峰公司法定代表人姚逸生到庭参加诉讼。原审第三人骆文深经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法按其缺席处理。本案现已审理终结。王辉雄上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判王辉雄无需向蒋南标返还购房款209000元以及支付利息；2.一、二审案件受理费均由蒋南标承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求撤销一审判决并依法改判王辉雄无需向蒋南标返还购房款209000元以及支付利息。首先，王辉雄与蒋南标签订《房屋买卖协议》时，蒋南标知悉涉案房屋转让存在差价，并同意按照协议约定价格购买，现该协议因履行情况变更而终止，双方权利义务已了结，故蒋南标无权要求王辉雄退还差价209000元。根据一审法院认定的事实：蒋南标承接王辉雄与骆文深签订的《房屋买卖合同》中的权利义务后，王辉雄与蒋南标签订的《房屋买卖协议》因履行情况变更而终止，由此可知，由于蒋南标己承接王辉雄在《房屋买卖合同》中的权利义务，王辉雄己退出涉案房屋的买卖关系，王辉雄与蒋南标基于该《房屋买卖协议》的权利义务已了结，涉案房屋的后续履行发生争议已与王辉雄无关。其次，一审法院经审理认为蒋南标与骆文深已重新签署了新的合同条款，建立新的房屋买卖关系，重新约定违约责任，故蒋南标就涉案房屋逾期交付的违约事宜应当向骆文深主张，并非王辉雄，因为交房时间是蒋南标与骆文深约定的，王辉雄并不能干涉，王辉雄并非合同的当事人，且蒋南标就其与骆文深之间签订的房屋买卖合同违约责任已达成一致的，由骆文深向蒋南标赔偿16万元，蒋南标不能以其与骆文深签订的房屋买卖合同的违约责任再次向王辉雄进行主张，故一审法院就骆文深的违约行为判令王辉雄承担返还购房款的责任缺乏事实及法律依据。最后，蒋南标的主张前后矛盾，蒋南标既认可其承接了王辉雄与骆文深之间房屋买卖关系中买方权利义务的事实，又明确表态其与骆文深逾期交付房屋的违约事宜另案处理，即视为蒋南标认可其与王辉雄之间的约定，同意以209000元的款项承接王辉雄的作为买方的权利义务。既然蒋南标与骆文深均认可就涉案房屋逾期交付的违约事宜与本案无关，故蒋南标亦无权要求王辉雄返还209000元。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法改判并支持王辉雄的上诉请求。蒋南标辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确、有据，请求二审法院驳回王辉雄的上诉请求。一、王辉雄与蒋南标于2018年4月份签订的房屋买卖合同，在2018年的10月26日蒋南标、王辉雄以及骆文深三人签订房屋买卖合同时终止。就如一审判决所认定的一致，2018年4月10日王辉雄和蒋南标签订的房屋买卖协议已经解除了。蒋南标所收取的209000元是该合同约定的购房款的部分，因为该协议已经经过双方的行为确认已经解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据合同履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，王辉雄和蒋南标签订的房屋买卖协议已经解除，那么其收取的209000元的房屋购房款就应当根据合同的情况退还给蒋南标，也就是恢复原状。综上，一审法院适用法律正确，查明事实清晰，请求二审法院驳回王辉雄的上诉请求。祺峰公司述称：一审判决合理。涉案合同是祺峰公司法定代表人经手的，其认为王辉雄应无条件退回209000元给蒋南标。骆文深经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦无提交书面意见。蒋南标于2020年2月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除蒋南标和王辉雄签订的《房屋买卖协议》；2.王辉雄向蒋南标退还支付的购房款20.9万元及利息（从起诉之日起按同期银行贷款利率计至付清之日止）；3.王辉雄承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2018年4月10日，王辉雄（卖方、甲方）、蒋南标（买方、乙方）以及祺峰公司（经纪方）签订一份《房屋买卖协议》，合同约定，“买卖房屋地址于增城区某某开发区Q2区XX号之一左（邓某妹）增规证（2004）01B0x3号、右（蔡某华）增规证（2004）01B0x2号，拥有房地产权楼房一幢，一至四层住宅出售。经甲乙双方同意签订买卖合同如下：一、现甲乙双方协商同意该房屋在开发商签订的合同总价款为880000元。二、甲方承诺该产权属实并确认该产权能转名到乙方蒋南标名下，并协助和房产开发商提出转名到第三方名下（转各所需费用均由乙方承担）否则定金要原额退回给乙方。当该房屋合同转名到蒋南标名下后，日后乙方与开发商签定的合同与甲方无关。水电报装及其他费用，由乙方支付给开发商。三、甲乙双方约定房屋的实际成交价为1089000元，此房款甲方与开发商签订的合同差额为209000元，双方协商同意在本协议签订之日乙方支付给甲方定金200000元，乙方必须在2018年约8月此地块动工时再支付陆万元交开发商和差额贰拾万零玖仟元正，剩余的首期房款玖万贰仟元在封顶时一次性付清。如乙方逾期支付则视作违约，甲方有权没收定金。若甲方违约不卖该房屋给乙方，则要赔偿定金的双倍给乙方作为违约金处理。备注：1.此协议在此房产转名到乙方名下后作自动作废。2.此房产原合同和收据暂归乙方保管，交齐首期和差额后转名到买方名下则撕毁处理。”。签订合同后，蒋南标向王辉雄支付款项469000元。另，2018年1月18日，骆文深（卖方）和王辉雄（买方）签署一份《房屋买卖合同》，合同约定“于增城区某某开发区Q2区XX号之一左（邓某妹）增规证（2004）01B0x3号、右（蔡某华）增规证（2004）01B0x2号，拥有房地产权楼房一幢，一至四层住宅出售。经甲乙双方同意签订买卖合同如下：一、经乙方2018年1月18日参照图纸及按实地选择向甲方购买该幢楼房二楼房号为201号房，购房款880000元/每套。二、购房付款方式：银行按揭方式。总购房款880000元，交来购房款200000元，甲方在动工时，乙方要交来60000元，建好房屋时，乙方要交来总房款的四成，余下到银行按揭。……七、双方责任：1.交楼时间为付清一切购房款时交楼。如甲方未按规定期限住宅楼交付给乙方使用，逾期30日以上，双方有权解除合同，并且甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内，退还全部已付购房款及相应的赔偿。……备注：经甲乙双方共同协商此房产甲方必须于2019年10月30日前交付给乙方装修使用。”。2018年10月26日，在蒋南标和王辉雄、骆文深均在场的情况下，由蒋南标将合同乙方栏的“王辉雄”划去，由蒋南标在乙方栏签名“蒋南标”并捺印，并由骆文深和蒋南标在合同空白处签名并签署以下内容“如果没有政府原因该地块暂停建筑，甲方在2019年10月30日前以不能把该房产交由乙方装修使用，甲方赔偿乙方壹拾万元，作为推迟交楼的违约金处理。”。再查，骆文深提供两份《建设工程规划许可证》，分别载明用地单位为蔡某华和邓某妹，建设位置为广州市增城区荔城街某某开发区Q2区19号之一右以及广州市增城区荔城街某某开发区第二期Q2区XX号之一左，建设规模为一幢，，地上**骆文深提供两份《不动产权证》，分别载明权利人为蔡某华和邓某妹，坐落位置为广州市增城区荔城街某某开发区Q2区19号之一右以及广州市增城区荔城街某某开发区第二期Q2区XX号之一左，权利类型为国有建设用地使用权。骆文深提供一份《合作建房合同》（甲方蔡某华和邓某妹，乙方骆文深），合同约定“甲方拥有位于增城市××城街××开发区××区××之一建设用地一块。乙方有建设的条件，为解决住房问题甲乙双方有共同合作建房的意向本着自愿的原则现双方就上述地块建设达成共同建设协议，以共同遵守。一、该建设地块状况：1.国有土地证两份……2.建设用地规划许可证……4.该建设用地甲方已全额付清了购地款，并办理了领取了国有土地使用证和建设用地规划许可证，因政府原因暂停了报建手续。现该建设用地权属人为蔡某华和邓某妹。该地块面积100平方米，现以乙方骆文深的名义进行出资建设。……二、合作方式：1.甲方负责提供建设用地，乙方负责出资建设。……5.房屋的权属分配：房屋建成后，该幢楼的首层、二层归乙方所有；三层、四层归甲方所有。6.后续责任：本幢楼建成后，归属乙方房屋如对外出售的，所产生的收益风险及费用全部由乙方负责与甲方无关。7.合作期限2016年6月1日起至2019年12月30日止。逾期竣工本合同无效。8.乙方必须按规划要求建设施工并按期竣工，……”2020年2月13日，一审法院立案受理本案。在本案的一审庭审过程中，一、蒋南标陈述以下，（一）其要求王辉雄退还209000元的原因是，剩余已付的260000元已由各方确认视为蒋南标支付给骆文深的购房款项，因此对于蒋南标和骆文深之间的合同及款项另作处理。（二）法庭一审辩论终结后，其撤回解除其与王辉雄之间《房屋买卖协议》的诉讼请求。二、骆文深陈述以下，其同意王辉雄向其已付的260000元视为蒋南标向骆文深支付的购房款。涉案房屋尚未完成竣工。一审法院认为：王辉雄、蒋南标以及祺峰公司于2018年4月10日签订的《房屋买卖协议》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。根据本案各方的陈述以及所提供的证据来看，2018年1月18日，骆文深与王辉雄签署《房屋买卖合同》，由骆文深以880000元的价格向王辉雄出售涉案房屋，且王辉雄已向骆文深支付购房款260000元。2018年4月10日，王辉雄与蒋南标以及祺峰公司签订《房屋买卖协议》，由王辉雄以1089000元的价格向蒋南标出售涉案房屋，且蒋南标已向王辉雄支付购房款469000元。2018年10月26日，蒋南标、王辉雄以及骆文深通过将原王辉雄和骆文深签订的《房屋买卖合同》中乙方“王辉雄”划去并由蒋南标在乙方处添上“蒋南标”的签名，并由蒋南标和骆文深在该合同空白处重新协商签署了新的合同条款，王辉雄在当日亦将蒋南标所持的双方《房屋买卖协议》原件取回，且三方还达成了王辉雄向骆文深已付的购房款260000元转为蒋南标向骆文深支付的购房款260000元的一致意见。由此可见，各方通过协商后王辉雄退出了《房屋买卖协议》，由蒋南标承接了王辉雄在《房屋买卖合同》中的权利义务，蒋南标和王辉雄所签署的《房屋买卖协议》亦因上述《房屋买卖合同》的变更而终止。蒋南标自行撤回解除《房屋买卖协议》的诉讼请求，系其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，一审法院予以准许。至于蒋南标主张要求退还购房款209000元及支付利息的诉讼请求。现骆文深明确表示涉案房屋至今仍未竣工，并不具备交付的条件。故王辉雄基于《房屋买卖协议》的约定所收取的房屋转售价差额209000元并无依据，应予返还。蒋南标主张要求王辉雄返还购房款209000元以及支付利息，理据充分，一审法院予以支持。利息以209000元为本金，从本案立案之日2020年2月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年8月7日作出如下判决：一、王辉雄在本判决发生法律效力之日起十日内向蒋南标返还购房款209000元以及支付利息（利息以209000元为本金，从2020年2月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、驳回蒋南标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2218元，由王辉雄负担。本院二审期间，各方均无提交新证据。二审庭审中，蒋南标确认其与骆文深之间的房屋买卖合同尚未解除。庭审辩论终结后，蒋南标的委托代理人提交一份《情况说明》，陈述蒋南标与骆文深于2019年9月24日签订《房屋买卖退款协议》，双方解除了《房屋买卖合同》。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点问题是：王辉雄收取的209000元合同转让款应否退回蒋南标。王辉雄上诉主张，王辉雄与蒋南标签订《房屋买卖协议》时，蒋南标明知该转让存在差价。现该协议因履行完毕而终结，蒋南标无权要求王辉雄返还购房差价。对此本院认为，根据查明的事实，王辉雄与蒋南标于2018年4月10日签订《房屋买卖协议》。依照该协议的约定，王辉雄将其与骆文深签订的位于广州市增城区某某开发区Q2区XX号之一左（邓某妹）增规证（2004）01B0x3号、右（蔡某华）增规证（2004）01B0x2号的《房屋买卖合同》权益转让给蒋南标。王辉雄收取合同转让差价209000元。故王辉雄与蒋南标签订的《房屋买卖协议》的性质为房屋买卖合同权益转让而非房屋买卖。该协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定及公序良俗，合法有效。合同签订后，王辉雄依约将其与骆文深签订的合同中的买方由“王辉雄”变更为“蒋南标”，双方对王辉雄已向骆文深支付的房价款转为蒋南标支付的房价款亦予以确认。至此，该《房屋买卖协议》已实际履行完毕，王辉雄依约收取209000元合同转让价款具有充分的事实和法律依据。至于涉案房屋至今未能动工，房屋无法实际交付的问题，二审中蒋南标也明确表示，其与骆文深之间的《房屋买卖合同》尚未解除。庭后，蒋南标提交《情况说明》，称与骆文深之间的房屋买卖关系已经解除，根据“禁反言”规则，本院对蒋南标庭后提交的《情况说明》不予采信。退而言之，即便涉案房屋已无法交付，也应当依照蒋南标与骆文深之间的《房屋买卖合同》进行处理，与王辉雄是否收取了合同转让差价并无关联。一审法院既认定王辉雄与蒋南标签订的《房屋买卖协议》合法有效，又以涉案房屋至今未竣工认定王辉雄无权收取合同转让价款，认定的事实与处理结果相互矛盾，本院对此予以纠正。王辉雄上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，王辉雄的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律错误，导致判决结果有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1875号民事判决；二、驳回蒋南标的全部诉讼请求。一审案件受理费2218元，二审案件受理费4435元，均由蒋南标负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年三月十七日书记员  陈婷婷郭蔚琳