湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2977号上诉人（原审被告）：黄福田，男，1952年5月6日出生，汉族，湖北省黄冈市黄州区委托诉讼代理人：陈世雄，黄冈市黄州区东湖法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：夏应平，男，1961年10月3日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区委托诉讼代理人：罗志宏，湖北德铭律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：干文锋，湖北德铭律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人黄福田因与被上诉人夏应平确认合同效力纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭并于2020年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人黄福田及其委托诉讼代理人陈世雄，被上诉人夏应平及其委托诉讼代理人干文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄福田上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回夏应平的诉讼请求，并由夏应平承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定夏应平与黄福田的妻儿于2004年2月29日签订的《购房协议》合法、有效是错误的。1、夏应平于1995年11月农转非迁入黄冈市黄州区西湖一路，为农业家庭户口。而依据相关法律法规规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；农民住宅不得向城市居民出售，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效。故夏应平作为城镇居民，无权购买基于集体土地的用益物权即宅基地使用权而建设的涉案房屋。2、涉案房屋建成于1988年，宅基地取得时间为1975年，为黄福田父母和兄弟姐妹共同出资建设。涉案《购房协议》签订于2004年2月29日，此时黄福田的父亲虽然已去世，但母亲付兰英依然健在。故该《购房协议》的签订未经房屋共有人同意，该协议同样无效。二、夏应平在不动产登记中心留存的身份信息与其本人身份信息不一致，一审判决无视夏应平变造身份证的事实，进而认定夏应平在本案中的诉讼主体资格适格，属于认定事实错误。夏应平辩称，一、一审判决认定事实清楚，本案所涉房屋在交易前归属于黄福田个人或黄福田夫妻共有，并非归属于黄福田与其兄弟姐妹共有，上诉人提出的有关无权处分的上诉理由不能成立。二、夏应平购买本案所涉房屋后，办理土地使用权证时提交的身份证号码与本案一审起诉时提交的身份证号码不一致的原因是夏应平的户籍信息经过更正登记和二代身份证更换，所以两个不同身份证号均是对应夏应平本人，上诉人提出的有关夏应平诉讼主体不适格的上诉理由不能成立。三、一审判决适用法律正确，本案事实与《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十九条有关农村房屋买卖合同规范所依据的事实根本不同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄福田的上诉理由依法均不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。夏应平向一审法院起诉请求：确认双方当事人于2004年2月29日签订的以原黄州市人民政府黄政字第04696号《黄州市城镇私人房屋所有权证》登记房屋为买卖标的的购房协议合法有效。一审法院认定事实：2004年2月29日，黄福田的妻子洪彩花和儿子黄金秋以“甲方黄福田”的名义，与夏应平（乙方）签订了《购房协议》，约定将登记在黄福田名下位于黄冈市××层半房屋，以60480元的价格卖给乙方，乙方分两次付清房款后，甲方必须把土地证、房产证交给乙方，配合乙方办好过户手续。该《购房协议》一式两份，分别由夏应平和黄福田的儿子黄金秋手写在信笺纸上，协议书底部甲方签名处由黄福田的妻子洪彩花和儿子黄金秋代黄福田签名，乙方签名处由夏应平签名。夏应平保存由黄金秋手写的《购房协议》，该协议书另有红卫村三名证明人、两名介绍人、一名见证人签名按手印作证。上述《购房协议》签订时黄福田不在家。黄福田回家知悉协议内容后，要求夏应平给付购房款。夏应平要求黄福田出具落款时间为2004年2月29日的收条，收条载明“今收到夏应平购本人房屋款人民币陆万零四百捌拾元正（60480），经手人黄福田”，该收条另有三证人、两介绍人签名按手印作证。黄福田在收到购房款后向夏应平交付了房屋、房屋所有权证（黄政字第04696号）、土地使用证【NO．清（87）46号】。2007年4月30日，夏应平取得该房屋占用土地的使用权，土地使用权证号为黄冈集用（2007）001603028号。2012年9月7日，黄福田在《黄冈日报》刊登遗失声明，声明遗失产权证号为04696的房产证。2018年6月，黄福田的姐弟三人提出行政诉讼，诉请由黄冈市国土资源局撤销向夏应平颁发的黄冈集用（2007）001603028号土地使用权证，2019年1月16日黄冈市中级人民法院作出（2018）鄂11行初169号行政裁定，驳回三人的起诉。一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，黄福田的妻子和儿子是以“甲方黄福田”的名义与夏应平签订《购房协议》，黄福田在履行合同过程中有向夏应平出具收条的行为，黄福田既是合同列明的相对方，也是合同履行的参与人，本案被告主体适格。黄福田庭审中承认，其妻子和儿子向其告知卖房事宜后，只能接受事实向夏应平出具收条，黄福田出具收条的行为可以视为对《购房协议》的追认和开始履行合同，夏应平收到黄福田出具的收条时，《购房协议》自签订时起生效。夏应平的公民身份号码在户口迁移中出现过变更，夏应平庭审中提交的户口本原件、土地使用权登记档案上的照片均能反映出这一过程，因此黄福田关于夏应平原告主体不适格的抗辩不成立。《购房协议》签订后，黄福田全家已向夏应平实际交付了房屋和相关权属证明，夏应平也在2007年取得了该房屋占用土地的使用权，该协议并不存在无效情形，黄福田关于《购房协议》无效的抗辩不成立。黄福田明知房屋所有权证已交付给原告，却在《黄冈日报》刊登遗失声明，该行为违背诚实信用原则，其提交的证据的证明目的不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。因此，夏应平关于确认《购房协议》合法有效的诉请，予以支持。遂判决：夏应平与黄福田于2004年2月29日签订的《购房协议》合法、有效。本院二审期间，黄福田为支持其诉讼主张，向本院提交了黄冈市黄州区西湖街道办事处红卫社区居民委员出具的证明（证明主要内容为夏应平，男，该居民户籍不在红卫社区）一份。拟证明被上诉人夏应平不是红卫社区的居民。夏应平为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、黄冈市土地利用总体规划（2006-2020），来源于黄冈市自然资源规划局门户网站公开信息。拟证明按该规划第三条第六项第四自然段有关“黄冈市主城区的边界范围”的记载内容，本案所涉房屋所在地早在2006年即列入城镇规划。证据二、黄冈高新区红卫路（南区）棚户区改造征收与补偿安置实施方案。拟证明本案所涉房屋所在土地已于2018年列入征收范围。经质证，夏应平对黄福田提交的上述红卫社区的证明的真实性没有异议，但认为该份证明与本案没有关联性。黄福田对夏应平提交的证据一认为不属于新证据；同时认为夏应平提交该证据不能达到夏应平的证明目的，理由是从证据一中“黄冈市主城区的边界范围”部分内容看，主城区的土地既有国家所有，也有集体所有，本案所涉的房屋宅基地并没有变性为国有土地；对证据二，黄福田认为该证据仅仅是一个方案，目前，红卫社区及征收指挥部门没有与夏应平签订任何征收补偿协议，政府也没有给付任何补偿。二审中，为查明本案事实，本院于2020年12月28日向黄冈市自然资源和规划局去函查询黄冈集用（2007）第001603028号土地使用权证载明的地块土地性质是国有土地还是集体土地。该局于2021年1月7日向本院复函，主要内容为：“1987年3月，夏应平经过清理补办了《土地使用证》，证号：清（87）46号，权利人夏应平，宗地位置红卫大队一队，宅基地面积壹佰伍拾平方米，土地所有权集体，房屋结构砖，房屋面积一百平方米，土地类型原基，发证机关黄冈地区行政公署土地管理局。2007年3月28日，经夏应平申请，黄冈市土地管理局黄州分局现场调查复核……2007年4月30日黄冈市土地管理局审核批准办理变更登记，实测占地面积158.2平方米，核定集体土地使用权150平方米，余下8.2平方米作超面积处理……从夏应平两次土地登记信息看，黄冈集用（2007）第001603028号土地使用权登记的是宅基地，属于集体土地使用权……”。经质证，黄福田对上述回函的真实性、合法性、关联性均无异议，但同时认为：1、回函里提到的“夏应平经过清理补办的清（87）46号《土地使用证》”属于夏应平使用黄福田父亲黄锦章的土地使用证变造后补办的，变更为夏应平；夏应平于2007年3月28日，申请补办新证，同年4月30日，土地部门向夏应平颁发了新证。2、涉案房屋是1988年黄锦章建造，属于家庭共有。夏应平对上述复函陈述的夏应平办证经过的事实无异议，黄冈市自然资源和规划局复函再次确认夏应平合法取得土地使用权证，所以土地的性质不影响本案买卖合同的效力，同时认为对房屋买卖合同效力的认定属于人民法院审判职权范围。本院认为，对上述当事人提交的证据以及黄冈市自然资源和规划局的复函，可以证明：1、涉案房屋土地性质仍然是集体土地性质以及夏应平不是红卫社区的居民均属实；2、本案双方当事人签订涉案《购房协议》之后，2007年3月28日，经夏应平申请，黄冈市国土资源局于同年4月30日将该房屋土地变更登记至夏应平名下。本院经审理查明，一审认定的事实属实。另查明，涉案房屋位于黄冈市××路。2004年2月29日涉案《购房协议》签订之后，夏应平家庭于当年对涉案房屋进行了装修之后入住至今，期间于2011年夏应平长子结婚时对该房屋再次进行了装修。上述《购房协议》签订之后，出卖人向购房人夏应平交付的房屋所有权证（黄政字第04696号）记载产权单位为“黄福田”。黄福田1970年参军，1979年转业后安置，户籍随后迁至其安置单位。本院认为，本案的争议焦点为涉案《购房协议》的效力认定问题。对此，首先，当事人应当遵循平等、自愿、诚实信用的原则从事民事活动。本案中，黄福田的妻子和儿子以“甲方黄福田”的名义与夏应平签订《购房协议》，黄福田嗣后向夏应平出具售房款收条，黄福田是合同列明的相对方，其出具收条的行为应视为对《购房协议》的追认，故上述《购房协议》系双方当事人真实意思表示，合同当事人应诚实履行协议。其次，夏应平在《购房协议》签订之后已实际支付购房款，黄福田一方在收到购房款后向夏应平交付了房屋、房屋所有权证（黄政字第04696号）、土地使用证【NO.清（87）46号】；随后夏应平家庭于当年对涉案房屋进行了装修后入住至今，双方对上述协议已实际履行。再次，虽然涉案房屋所占用范围内的土地仍为集体土地性质，房屋购买人夏应平系城镇非农业户口居民，但一方面出卖人黄福田在本案协议签订时亦并非农村户籍；另一方面，2007年3月28日，经夏应平申请，黄冈市国土资源局将该房屋于同年4月30日将该房屋土地变更登记至夏应平名下，并颁发黄冈集用（2007）001603028号土地使用权证，夏应平的购房行为已经过了有关职能部门的认可，不存在非法取得的情形。在该土地使用权证未被依法撤销的情形下，本院在本案中不宜否定该土地使用权证的公示力和公信力。另外，购房人购买房屋之后，其与家人房屋居住人对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益，财产的权属关系稳定对于维护公民正常的生活秩序有着重大的意义。本案中，房屋买卖行为发生在十六年前，涉案房屋买卖后一直由购买人夏应平家庭居住至今，并对房屋进行了修缮和装修，夏应平基于长期占有形成的稳定的社会关系和秩序不应受到轻易破坏。还有，黄福田上诉提出涉案《购房协议》的签订未经房屋共有人同意，该协议同样无效的诉讼主张，对此，按法律规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。本案购房协议签订之后，出卖人一方向购买人夏应平移交的房屋所有权证（黄政字第04696号）记载房屋所有权人（产权单位）为“黄福田”，应认定该房屋所有权证是登记机关颁发给黄福田作为其享有房屋所有权的证明；即使该房屋在事实上还存在其他共有权人，但基于不动产物权变动的原因与结果进行区分的法律适用原则和法律规定，无权处分并不必然导致买卖合同无效。黄福田同时提出夏应平在不动产登记中心留存的身份信息与其本人身份信息不一致，一审判决无视夏应平变造身份证的事实，进而认定夏应平在本案中的诉讼主体资格适格，属于认定事实错误的主张，但经审查，夏应平确系涉案《购房协议》的合同当事人（购房人）属实，黄福田对此亦无异议；本案是对上述《购房协议》的效力认定问题导致的纠纷，案由系确认合同效力纠纷，夏应平与本案有直接利害关系，其是否存在变造身份证的事实，并不影响对其在本案中诉讼主体资格适格的认定。综上所述，黄福田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由黄福田负担。本判决为终审判决。审判长  饶桂芳审判员  易 俊审判员  宋顺国二〇二一年三月九日书记员  杨 丽