贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终637号 上诉人（原审被告）：何乾静，女，布依族，1970年12月5日生，贵州省福泉市人，现住。 被上诉人（原审原告）：刘祥翠，女，汉族，1972年12月29日生，贵州省福泉市人，现住。 原审被告：黄程国，男，汉族，1971年10月29日生，重庆市长寿区人，现住。 上诉人何乾静因与被上诉人刘祥翠、原审被告黄程国租赁合同纠纷一案，不服福泉市人民法院于2020年12月4日作出（2020）黔2702民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人何乾静向本院提出上诉请求：1、依法撤销福泉市人民法院（2020）黔2702民初2351号民事判决，并判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。 事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁关系无效，属于认定事实错误。2020年8月，被上诉人与上诉人租赁位于福泉市门面，双方就门面转让费、租金等进行口头约定，上诉人已将所租门面交付使用，被上诉人收到门面之后，在所租用的门面开展了商业活动业务，双方租赁关系成立。上诉人作为承租人将所租用的门面转租是经出租人同意的，且出租人在明知上诉人将门面转租后，向被上诉人收取物业费并提供了物业服务。因上诉人较忙，且出租人系公司法人，所以出租人书面同意转租的材料正在办理，双方是先同意转租，后办理手续，一审法院以没有提供同意转租材料推定出租人不同意转租，属于认定事实错误。被上诉人租用门面至今已有三个月之久，并实际占有和使用了租赁的门面，但至今仍未支付剩余转让费和房屋租金。一审法院将所谓的过错放大，而忽略了案涉门面租赁终止的真实原因，将不能继续租赁的原因归咎于门面的转租。上诉人不存在任何影响被上诉人继续承租门面的行为，被上诉人完全是因为自身经营不善而提出终止租赁合同，上诉人完全无任何过错。即便上诉人未提供出租人同意转租的书面意见，也完全不影响被上诉人的经营，因为出租人已事先同意转租该门面，并为被上诉人经营提供了必要的物业等服务，事实上，出租人并没有因上诉人的转租而提出任何的阻却被上诉人继续租赁门面的行为。至于被上诉人所述因为自身不能贷款而退租的原因，与上诉人更无任何关系，上诉人也不可能答应因被上诉人原因不能贷款而退还所收取的门面租金和转让费。一审法院认定被上诉人实际使用了案涉门面，却忽略了被上诉人将门面内的装修和物品使用的折旧以及破坏之后的修复费用。被上诉人所租赁的门面是上诉人已经装修完毕并有部分家具等设施，被上诉人租赁期间对装修进行了大量的改动，并无偿使用了门面的大量家具，上诉人需对案涉门面进行修复，被上诉人应承担该笔费用。 被上诉人刘祥翠、原审被告黄程国二审未作答辩。 原审原告刘祥翠向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带返还原告因与被告何乾静附条件转租房屋转让费预付款6000元；2、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2020年8月，原告刘祥翠与被告何乾静达成口头协议，由原告刘祥翠以12800元转租被告何乾静向峰邻天下售楼部租赁的峰邻天下2号楼10号门面，同时约定若原告刘祥翠不能成功贷款，被告何乾静退还已支付的转让款。被告黄程国代原告向被告何乾静支付6000元转让款，2020年8月11日，原告刘祥翠通过其尾号为4113信用卡刷卡向被告黄程国支付6000元，用于偿还黄程国代其支付的转让款。后原告刘祥翠搬入峰邻天下2号楼10号门面进行经营，2020年8月31日，原告因未能成功贷款，且经营困难将门面钥匙返还被告何乾静丈夫。原告多次要求被告何乾静退还已支付的转让款未果。2020年10月21日，原告诉至法院要求二被告退还转让款。峰邻天下2号楼10号门面每月租金2700元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，何乾静作为承租人，需经出租人同意方可将自己承租的福泉市金山办事处峰邻天下2号楼10号门面房转租给第三人，其未经出租方峰邻天下售楼部同意将峰邻天下2号楼10号门面房转让给刘祥翠经营，违反了前述规定；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款对出租人以承租人未经同意为由要求解除合同或者认定转租合同无效作出了六个月异议期的时间限制，虽然峰邻天下售楼部目前尚未就何乾静的转租行为正式提出异议，但被告何乾静亦未提供证据表示出租方同意转租，而本案所涉店面转让行为发生至今尚不足六个月，故刘祥翠与何乾静达成的峰邻天下2号楼10号门面房口头转让协议，应认定无效。转让协议被认定无效后，因该合同取得的财产应予返还，同时有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘祥翠明知何乾静系峰邻天下2号楼10号门面房的承租人，且从常理看，其在达成转让协议之前即应了解何乾静租赁房屋的具体权利义务，而法律对承租人经出租人同意方可将租赁物转租给第三人亦有明确规定，故刘祥翠与何乾静对转让协议的无效均有过错。鉴于刘祥翠与何乾静就转让价款的具体构成无明确约定，综合前述因素和峰邻天下2号楼10号门面房返还给何乾静对何乾静所造成的损失，在原告转租房屋至将房屋钥匙交还何乾静丈夫期间的房屋租金应由刘祥翠负担的基础上，由被告何乾静返还刘祥翠3300元（已考虑原告使用房屋期间产生的水电费）。原告诉请被告黄程国承担退款责任，在原告与被告何乾静转租房屋过程中被告黄程国仅是中间介绍人，合同双方为原告刘祥翠与被告何乾静，且原告向被告黄程国支付的6000元系偿还黄程国代其支付的转让费，故对该诉请，不予支持。至于被告何乾静辩称，原告至今尚在使用峰邻天下2号楼10号门面，要求原告支付剩余转让款及租赁费，因双方达成的口头转让协议无效及原告已于2020年8月31日将门面钥匙归还被告何乾静丈夫，故对该辩解，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决：一、被告何乾静于本判决生效之日起三日内退还原告刘祥翠转让费三千三百元（￥3300元）；二、驳回原告刘祥翠其他诉讼请求。本判决生效后，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由原告刘祥翠承担11元，被告何乾静承担14元。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、双方当事人的合同是否有效；2、上诉人是否应退还被上诉人的门面转让费。 本院认为：第一，对于双方当事人之间的合同效力问题。2020年8月10日，上诉人与被上诉人经原审被告介绍，双方就上诉人承租的峰邻天下2号楼10号门面转租达成口头协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款对出租人以承租人未经同意为由要求解除合同或者认定转租合同无效作出了六个月异议期的时间限制，是适用于出租人对承租人转租行为主张无效的依据，而本案中是承租人与转租人之间的合同关系，不适用该条的规定，故一审认定双方当事人之间的转租合同无效不当，应予纠正。第二，对于上诉人是否应当退还被上诉人转让费问题。虽然双方当事人之间的合同合法有效，但是双方之间未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，被上诉人有权随时解除合同，且被上诉人在履行合同过程中因无法贷款经营，已于2020年8月31日将门面钥匙交由上诉人之夫，即被上诉人已以其行为实际解除了转租合同关系，被上诉人实际使用门面不足一个月，而双方当事人对违约责任未进行约定，故根据公平原则，上诉人应退还被上诉人未实际使用门面期间的转让费，一审结合该门面每月租金2700元，并考虑被上诉人使用期间产生的水电费，酌情认定由上诉人退还被上诉人转让费3300元并无不当，应予确认。 综上所述，上诉人何乾静的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律虽然不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人何乾静负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月十七日 书记员  刘 皓