山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1076号上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司，住所地德州经济开发区104国道南。法定代表人：文爱武，董事长。委托诉讼代理人：厉磊，山东高行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，山东高行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贾丽霞，女，1974年1月9日出生，汉族，住德州市德城区。被上诉人（原审原告）：李春士，男，1973年10月14日出生，汉族，住德州市德城区，系贾丽霞丈夫。上诉人德州大壮实业有限公司因与被上诉人贾丽霞、李春士房屋商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2021）鲁1491民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。德州大壮实业有限公司上诉请求：1.依法变更原审判决第一项为，判令德州大壮实业有限公司支付贾丽霞、李春士逾期交房违约金5551.29元（与一审判决差额27661.11元）；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未能正确认定2016年7月17日系被上诉人实际入住案涉房屋之日，属于认定事实错误。并且逾期交房违约金应当计算至实际交付之日。一审中，为证实被上诉人的实际入住时间，上诉人提交用水清单作为证据，一审法院对前述证据的真实性均予以认可。用水清单显示，自2016年7月17日以来，案涉房屋持续发生用水，该证据足以证实在2016年7月17日，被上诉人就已实际入住案涉房屋，一审法院仅认定自2016年7月17日至2020年12月4日案涉房屋发生持续用水，并未认定被上诉人已于2016年7月17日就已实际入住案涉房屋，属于认定事实错误。根据案涉合同第八条的约定，案涉房屋交付时需经四方验收，但房屋交付时未经四方验收并非导致视为房屋未交付，而是被上诉人享有拒绝交付的权利，在被上诉人拒绝交付的情况下，逾期交房违约金应当继续计算，直至实际交付之日。在案涉房屋未经验收但已经实际交付的情况下，不能以此约定作为否定交付房屋这一客观事实的依据。计算逾期交房违约金仍以案涉合同第九条的约定为准，即计算至实际交付之日。因此，本案逾期交房违约金的计算时间段应为2014年11月2日至2016年7月17日，由此计算违约金总额应为33922.97元（公式：544510*0.01%*623=33922.97元），减去上诉人已经实际支付的28371.68元后，剩余违约金金额应为5551.29元，一审法院认定违约金时间段为2014年11月2日至2017年12月6日，并以此计算违约金总额为61584.08元，进一步认定上诉人应支付的违约金为33212.4元系适用法律错误。二、退一步讲，即使法院认定逾期交房计算至四方验收合格之日，因两被上诉人已提前入住，也应适当减轻答辩人的违约责任。本案中，退一步讲，即使认定逾期交房计算至四方验收合格之日，因两被上诉人实际入住案涉房屋在先，案涉房屋竣工验收在后，必然对案涉房屋的竣工验收造成一定影响，客观上加重了上诉人的履约成本，且被上诉人自2016年7月17日至今持续占有使用案涉房产，被上诉人亦因实际占有使用房屋获益，依据损益相抵原则以及《民法典》第五百八十五条的规定，在被上诉人因实际占有使用房屋获益并且加重了上诉人的履约成本的情况下，应适当减轻上诉人的违约责任。德州市中级人民法院（2018）鲁14民终1393号、（2020）鲁14民终1006号两份民事判决书也持有相同观点。三、以日为单位累计计算的逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，属于继续性债权，本案逾期交房违约金应当以每日为单位分别适用诉讼时效。一审法院将本案逾期交房违约金认定为一项整体权利，且认为被上诉人可随时向上诉人主张权利系对诉讼时效制度的错误理解，同时也缺乏法律支持，属于适用法律错误。最高人民法院认为“如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。”贵院（2017）鲁14民终784号民事判决书亦持有同样观点：“对于按日计算的违约金，属于继续性债权，应当按日以每个个别债权分别适用诉讼时效，对于当事人主张权利之日前两年的违约金，应当予以保护。”本案中，被上诉人于2020年12月4日向一审法院提起诉讼，故自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间，因此2017年12月3日之前的违约金已经超过诉讼时效，被上诉人受保护的违约金时间起算时间为2017年12月3日。因此，一审法院将本案逾期交房违约金认定为一项整体权利，且认为被上诉人可随时向上诉人主张权利系对诉讼时效制度的错误理解，同时也缺乏法律依据，属于适用法律错误。综上所述，恳请贵院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。贾丽霞、李春士辩称，一、被上诉人入住时间问题。2016年7月17日开始涉案房屋产生水费，并不能证明被上诉人入住，也可能是发生漏水所致，涉案房屋未经过四方验收合格，并不具备入住条件，比如用电问题，因为上诉人提供的是临时电，根本无法正常使用，合同约定出卖方应将有线、宽带入户，可是穿线不合格，至今无法正常使用，卫生间窗户未安装纱窗等，都能证明该涉案房屋无法正常使用，被上诉人正式入住是在2019年4月，有电费缴费单据为证。二、减轻上诉人违约责任问题。被上诉人花费毕生积蓄购房，只是想早早住上新房，可是由于上诉人的责任导致新房延迟交房，打乱了被上诉人的正常生活，给被上诉人造成了严重的精神损害。严重损害了被上诉人的合法权益，上诉人提出的德州中院（2018）鲁14民终1399号、（2020）鲁14民终1006号判决书之所以减轻了德州立天唐人有限责任公司30%的责任，是因为双方签署了《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第五项第二款对房屋交付条件进行了明确约定，约定房屋一旦交付就视为合格，而我们的《商品房买卖合同》中双方没有这种约定，我们只认同验收合格的房屋为正式交房，持相同观点的有德州市经济开发区法院（2020）鲁1491民初811号、山东省德州市中级人民法院（2020）鲁14民终4410号两份判决书为证。三、上诉人提出诉讼时效问题。被上诉人在《德州市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计计算的，系买卖双方约定的一个整体合同权利，被上诉人在该项整体权利未能全部实现时提出主张，并且买卖双方未约定违约金的支付期限，故被上诉人可以随时主张权利。综上，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请二审法院依法驳回上诉人的诉求，维护被上诉人合法权益。贾丽霞、李春士向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告向原告（贾丽霞、李春士）支付延期交房违约金35584.01元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月22日，原告贾丽霞、李春士作为买受人与被告德州大壮实业有限公司作为出卖人签订《德州市商品房买卖合同》（合同编号：大壮201300067），合同载明：“第三条买受人所购商品房的基本情况、买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第55栋一单元2层202号房。该商品房建筑面积共114平方米。储藏室面积28.03平方米，单价1600元/平方米，总价44848元。第四条计价方式与价款、出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款：该商品房单价为每平方米4383.00元，总金额大写肆拾玖万玖仟陆佰陆拾贰元整。附属用房单位售价为每平方米1600.00元，总金额大写肆万肆仟捌佰肆拾捌元整。第八条交付期限、出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”，该合同有被告德州大壮实业有限公司加盖的合同专用章以及原告贾丽霞、李春士的签字及摁手印。合同签订后，两原告依约总计向被告支付购房款544510元。2014年12月1日，原告李春士出具收到条，载明：今收到2014年11月份外海江南水郡小区55号楼1单元202室延期交房违约金1634元；2015年1月，原告李春士出具收到条，载明：今收到2014年12月份外海江南水郡小区55号楼1单元202室延期交房违约金1688元；2015年2月10日，原告李春士出具收到条，载明：今收到2015年1月份外海江南水郡小区55号楼1单元202室延期交房违约金2559元；2015年4月10日，原告李春士出具收到条，载明：今收到2015年2-3月份外海江南水郡小区55号楼1单元202室延期交房违约金11217元，落款处均有原告李春士签字并按手印，以上违约金共计17098元。2017年9月18日，外海江南水郡四组团业主成立分配小组，2017年10月27日，被告大壮公司按照违约金分配方案，通过谭莹账户向原告贾丽霞转账10000元；2017年11月2日，通过谭莹账户向原告贾丽霞账户转账1273.68元。以上事实有收到条四张、违约金分配方案一份、中国工商银行电子回单两份予以证实。综上，原告贾丽霞、李春士总计收到被告德州大壮实业有限公司支付的逾期交房违约金共计28371.68元。2017年12月6日，涉案房屋由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位共同组成的验收组验收合格，并出具竣工工程质量验收报告。另查明，2016年7月17日至2020年12月4日，涉案房屋持续发生用水。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、被告是否应当支付两原告延期交房违约金33212.401元。关于第一个焦点问题，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。原、被告在《德州市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，系原、被告在合同中确定的一个整体合同权利，不宜认定为按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告在该项整体权利未能全部实现时提出主张，不应将违约金分割开来单独再计算诉讼时效，并且原、被告在合同中并未约定违约金的支付期限，故原告随时可以主张权利，故对被告主张原告起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予支持。关于第二个焦点问题，被告是否应当支付两原告延期交房违约金33212.401元。原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反强制性法律规定，为有效合同。被告大壮公司未在合同约定期限交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，虽然被告大壮公司提交的用水清单可以证实涉案房屋于2016年7月17日已产生用水，但此时涉案房产不符合《德州市商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件：“该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”，故该房屋的实际交付之日应为涉案房屋经四方验收合格之日2017年12月6日，两原告提前实际入住并非是减轻被告违约责任的法定理由。根据《德州市商品房买卖合同》“第八条交付期限、出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任、逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”的约定，被告应对两原告承担逾期交房违约责任。故被告应自2014年11月1日起至2017年12月6日止（总计1131天），以两原告已付房款总额544510元为基数，按照日万分之一的利率承担违约金。故被告应给付两原告违约金544510元×0.01%×1131＝61584.08元（保留小数点后两位），扣除被告总计向两原告支付的逾期交房违约金28371.68元，被告德州大壮实业有限公司还应给付两原告逾期交房违约金33212.4元（61584.08元-28371.68元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日给付原告贾丽霞、李春士逾期交房违约金33212.4元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，由原告贾丽霞、李春士负担30元，由被告德州大壮实业有限公司负担315元。二审中，被上诉人提交电费证据一份，证明住进新房第一次交电费的时间。上诉人质证意见为证据不具有法定的形式，不能作为证据使用，并且没有原件核对。本院认定，被上诉人提交的证据形式欠缺，真实性缺乏印证，不予采信。二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为，当事人二审争议的焦点问题为：一审判决德州大壮实业有限公司支付的逾期交房违约金是否正确。对于上诉人主张的逾期交房违约金计算至2016年7月17日的问题，2016年7月17日上诉人并没有完成合同约定的验收，其主张交房违约金计算至该日没有合法有效的依据，不予支持。对于上诉人主张的适当减轻答辩人的违约责任问题，未能按合同完成约定的验收并按合同约定的条件交房，责任在于上诉人一方，该方面的责任并不在被上诉人一方，上诉人主张被上诉人存在减轻其违约责任的理由显然不能成立，本院不予支持。对于上诉人针对诉讼时效提出的上诉主张，上诉人逾期交房属于连续性的，违约行为也是持续存在的，上诉人主张逾期交房违约金以每日为单位分别使用诉讼时效显然缺乏依据，不应支持。综上所述，上诉人德州大壮实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人德州大壮实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王善文审判员  郑卫华审判员  高世民二〇二一年三月三十一日法官助理刘立琛书记员陈艳