广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2670号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市中恒物业管理有限公司，住所地广州市海珠区琶洲蟠龙新街9号113商铺。法定代表人：陈某华，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁启恩，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司，住所地广州市番禺区大石街朝阳西路2号（西楼）。法定代表人：杨青松，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢炜哲，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：何舜恒，广东仲衡律师事务所律师。上诉人广州市中恒物业管理有限公司（以下简称中恒公司）因与被上诉人广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司（以下简称大石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中恒公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判大石公司退还中恒公司履约保证金332655元；3.一、二审诉讼费由大石公司承担。事实和理由：在涉案租赁合同履行期间，大石公司违反合同约定，迟延履行合同主要义务及随附义务，经中恒公司多次催告仍不履行，大石公司的无故、无限期拖延导致中恒公司巨大的经济损失，无奈之下中恒公司只能行使单方解除权，解除租赁合同。大石公司的违约情形如下：1.根据合同约定，大石公司应于合同签署当日交付商铺，但大石公司无视合同约定，以合同条款之外的无理理由故意拖延交付商铺长达一个多月。2.为了涉案商铺的正常使用，中恒公司在签订租赁合同后于2019年4月8日向大石公司申请提供消防验收合格资料、商铺功能图、电路分布图、给排水和排污图等资料，但直至今日，大石公司仍未提供完备。3.对于装修方案，中恒公司已按照合同约定向大石公司以及物业管理公司提交申请，但物业管理公司对中恒公司的申请不予理会，而大石公司故意拖延，迟迟不予答复，并对中恒公司提交的装修方案无理由否决，且拒绝说明否决原因，事后却又在中恒公司解除合同退出场地后对相同的装修方案全部通过。综上，中恒公司因大石公司的严重违约行为而行使单方解除权，合同的解除并非由于中恒公司自身原因导致，大石公司应对其违约行为承担违约责任，退还中恒公司的保证金。二审庭询中另补充：中恒公司单方解除合同的行为并非为中恒公司违约，而是大石公司并未诚实善意地履行合同，对中恒公司正常履行合同、实现合同目的设置了人为障碍，其方滥用合同权利，迫使中恒公司无法继续履行合同。根据一审查明的事实，大石公司在合同履行过程中，存在倒签合同、虚构物业交付时间、拒收中恒公司文书及物业钥匙等一系列不诚信的行为。在合同履行过程中，大石公司对中恒公司提出的装修方案一概予以拒绝，导致中恒公司在取得租赁物业后，根本无法有效使用，从而被迫提出解除合同以减少双方损失。中恒公司提交补充证据，拟说明大石公司就装修事宜设置的人为障碍及双重标准。大石公司二审答辩称，（一）签订《租赁合同》后，大石公司已在合理期间内将涉案租赁物业交付给中恒公司使用。租赁合同实际签订时间为2019年4月8日，涉案物业的实际交付时间为2019年4月17日。由此可见，大石公司在签订租赁合同后，已于合理期间内将涉案租赁物业交付给中恒公司使用，不存在中恒公司主张的“故意拖延交付商铺长达一个多月”。（二）中恒公司提交的装修方案违反租赁合同约定，大石公司及深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）拒绝中恒公司的装修申请并无不妥。在2019年5月27日至2019年6月6日期间，中恒公司多次向彩生活公司及大石公司提交装修方案，当中存在改变涉案租赁物业的结构、间隔及增开门洞的情形，大石公司对上述函件均有回复，并且对装修方案存在的问题作出说明。根据租赁合同第九条第8、9、10点的约定，未经大石公司同意，中恒公司不得对涉案租赁物业作出上述改变。大石公司拒绝中恒公司的装修方案，是大石公司按租赁合同的约定行使权利，并非无理由拒绝装修方案，且大石公司已在回函中说明拒绝的原因，大石公司不存在中恒公司所称的违约行为。中恒公司解除租赁合同的行为属于违约解除合同，大石公司有权没收履约保证金。（三）本案讼争完全是中恒公司为达到其向大石公司取回履约保证金的目的而故意制造的事端。根据租赁合同约定，2019年4月8日至6月7日是中恒公司的免租期。中恒公司在广州产权交易所摘牌承租涉案租赁物业的目的完全不是出于自用，而是企图以“二房东”的身份转租涉案租赁物业赚取租金差额。中恒公司承租后，即在涉案租赁物业设置“招商中心”大肆招租，由于其根本没有能力招商，眼见免租期即将届满，其将要每月向大石公司支付租金，其才在2019年5月27日至2019年6月10日期间，向大石公司提交完全虚假经营项目的装修方案，企图在不获大石公司同意时制造大石公司违约的假象。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回中恒公司的上诉请求。中恒公司向一审法院起诉请求：1.大石公司退还332655元保证金；2.本案诉讼费由大石公司承担。大石公司向一审法院反诉请求：1.履约保证金332655元归大石公司所有；2.中恒公司向大石公司支付2019年6月8日至2019年6月14日租金25873.17元及其违约金7761.95元（违约金以欠付租金为基数，按日百分之一的标准计算，以欠付租金的30%为限）；3.中恒公司向大石公司支付因中恒公司单方解除租赁合同而给大石公司造成的预期可得租金损失369616.67元（预期可得租金按每月租金110885元计算，自2019年6月15日计算至2019年9月22日）；4.本案诉讼费由中恒公司承担。一审法院认定事实：2019年4月2日，大石公司通过广州产权交易所向中恒公司出租位于广州市番禺区大石街宾至路19-33号（单号）8套商业物业（以下简称涉案租赁物），涉案租赁物登记在大石公司名下，大石公司与中恒公司签订《成交确认书》。大石公司（出租方、甲方）与中恒公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：四、租赁期限：租赁期6年，租赁期自甲方将该物业交付乙方使用之日起，免租期起算日为租赁期起算日。五、该物业交付使用时间：为甲方向乙方正式办理交付使用手续为准。六、履约保证金及租金：乙方向甲方交纳履约保证金332655元，合同期满乙方付清各项费用且无违约行为的，甲方在7天内将履约保证金全额退回给乙方，保证金不计利息，保证金不能抵扣租金，如本合同因乙方违约的原因解除的或需乙方对该物业的损害赔偿时，甲方有权没收保证金或扣除损害赔偿后将保证金月退回给乙方。首年每月租金为110885元，第二年至第六年每年租金在上一年基础上递增5%，租赁期首两个月为免租期。租赁期间租金缴交方式为按月缴付，乙方应当在每月15日前把当月租金直接汇入甲方指定账户或到甲方指定银行处缴交，逾期缴交租金的，每天加收所欠租金总额的1%作为滞纳金。七、租赁期内解除协议的处理方法：3.租赁期间，乙方未经甲方同意擅自更改经营范围，或把该物业的整体或部份承租权擅自转让他人，甲方有权解除本合同并收回该物业，不予退回履约保证金。如确有需要变更或转让部份承租权的，必须先征得甲方同意，并收取手续费500元／间·次。九、乙方的权利与义务：8.租赁期内乙方如需进行装修、设置招牌广告等，须经甲方及物业公司同意，并取得相关部门批准后方可办理相关手续。乙方应按有关规定完善施工、监理、安监、质监等相关报备手续。未经甲方同意不得改变该物业结构、间隔及增开门洞，如有违反，乙方应恢复原状，并承担所造成的一切相关责任和损失。9.在租赁期内乙方如需进行装修，须先向物业管理公司提交装修申请（甲方前期聘请的物业管理公司为彩生活公司），经物业管理公司审核批准后方可动工，审核期内乙方不得擅自动工，如因物业公司的审核导致乙方不能正常经营的，一切责任与后果与甲方无关。乙方装修前须按物业管理公司规定交付装修押金，并遵照物业管理公司的有关规定缴纳相关费用。10、乙方不得破坏该物业的结构，不得在梁、柱、楼板、墙体等部位随意开凿孔洞，影响房屋安全，如需在混凝土或墙体上开孔，须经甲方同意。十、违约责任：1.如甲方违约，应乙方书面催告后仍未纠正的，乙方有权解除本合同，甲方将履约保证金无息退回乙方。2.对于乙方的违约行为，本合同已有约定的按约定执行，本合同没有约定的，经甲方书面催告后仍未纠正的，甲方有权解除合同，收回该物业，并没收乙方的履约保证金。合同还对其他事项进行了约定，合同落款日期为2019年4月3日。2020年4月8日，中恒公司向大石公司支付履约保证金332655元。大石公司（出租方、甲方）与中恒公司（承租方、乙方）签订《宾至路19-33号（单号）8套商铺物业交付使用确认书》，约定：一、经双方现场确认，甲方以该物业现状交付给乙方，乙方已确认该物业现状，并清晰水表、电表的位置及计数。二、双方确认签订本确认书之日为免租期起算日，该交付使用确认书落款日期为2019年4月8日。期间，中恒公司的法定代表人陈某华与大石公司工作人员（微信名“自志-番禺物业”）微信沟通。2019年4月2日，自志-番禺物业“定了4月9日上午签合同了，合同签订时间是4月3日”，陈某华“陈老板，不能按签合同当天起租吗”“我又不收你们的房子，加上清明，好像不太好，过完清明一起起租吧”，自志-番禺物业“租金的划扣是每月15号前缴纳当月租金的。况且领导已指示签约的时间是4月3日”。2019年4月7日，自志-番禺物业“明天（8号）下午3点在产交所（钟村）签约，具体地址、验收资料请咨询产交所黄生”，陈某华“收到”。2019年4月10日，陈某华“陈生你好！我这边已经签约了，钥匙还没移交，希望尽快处理物管的事情”，自志-番禺物业“我在向领导请示了”。2019年4月11日，陈某华“要求他们自9号起交物管费”“我司领导的批示”，陈某华“不明白9号收管理费的意思，我司到今天为止，没有领取钥匙，也没有收房，只是抄了水电表”“陈先生您好！关于华筑翡翠湾商铺问题，我方已于2019年4月8日正式跟贵方签约，至此还未收房领取钥匙，物管需要我司4月9日管理协议，并缴纳首月管理费用，否则不交付钥匙，我们的租赁关系与物管方无关。管理处有几项，我们是难以接受的，1.管理处要我司签署住宅管理协议2.管理处需要我们缴纳首月管理费用3.管理费用按4月9日起计算费用。这几项条件在签约时未约定，也不知悉，如果还这样继续拖延时间收房，我方选择不承租该物业，请尽快处理”。2019年4月14日，陈某华“陈先生，我们不想一拖再拖，我们拖不起，天天都是钱呀”，自志-番禺物业“等领导指示后，尽快给你答复”。中恒公司提供2019年4月17日双方工作人员到涉案租赁物的照片，用于证明涉案租赁物的实际交付时间为2019年4月17日。2019年6月14日，陈某华通过微信向自志-番禺物业发出解除租赁合同通知书，自志-番禺物业回复，中恒公司无正当理由单方解除合同，大石公司将收回商铺，没收保证金并追究违约损失。2019年6月14日，中恒公司工作人员通过短信向大石公司发出解除租赁合同通知书，大石公司工作人员回复，中恒公司无正当理由单方解除合同，大石公司将收回商铺，没收保证金并追究违约损失。期间，关于涉案租赁物的装修问题，中恒公司、大石公司、彩生活公司有多次函件往来。中恒公司委托律师于2019年5月17日向大石公司出具律师函，提出大石公司不允许中恒公司进行装修，协商暂停合同履行或解除合同；中恒公司于2019年5月27日向彩生活公司出具关于33号商铺的装修申请报告；中恒公司于2019年5月27日向大石公司出具关于33号商铺办理营业执照的申请；中恒公司于2019年6月3日向彩生活公司出具关于21号商铺复式下层的装修申请报告；中恒公司于2019年6月5日向大石公司出具关于延长免租期或暂缓缴纳租金的申请；中恒公司于2019年6月6日向大石公司出具关于给予流程手续等文书文本明确审批时间的申请；中恒公司于2019年6月6日向彩生活公司出具关于23号和25号商铺的装修申请报告，关于21号商铺的装修申请报告，关于27号商铺的装修申请报告；中恒公司于2019年6月7日向大石公司出具解除租赁合同通知书，向彩生活公司出具解除大石租赁合同告知书；中恒公司于2019年6月8日向大石公司出具关于申请提供相关消防验收及工程竣工资料的函；中恒公司于2019年6月14日向大石公司出具解除租赁合同通知书。彩生活公司于2019年5月29日向中恒公司出具关于商铺装修事宜的函，要求中恒公司尽快签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《消防安全责任书》、《物品放行协议书》等文件，并按物业管理相关规定提交装修申请；彩生活公司于2019年6月6日向中恒公司出具关于商铺装修事宜的函，提出中恒公司的装修申请存在改变物业结构等问题，不同意33号商铺、21号商铺的装修申请；彩生活公司于2019年6月3日向大石公司出具关于宾至路33号、21号商铺装修事宜等相关情况的函，认为中恒公司装修申请材料不齐全，存在改变物业结构、加建夹层等问题，未缴纳水电费、物业费等，不同意中恒公司21号、33号商铺的装修申请；彩生活公司于2019年6月10日向大石公司出具关于宾至路21号、23号、25号、27号商铺装修事宜等相关情况的函，认为中恒公司装修资料不齐全，存在改变物业结构、间隔及封闭门洞等问题，未缴纳水电费、物业费等，不同意中恒公司21号、23号、25号、27号商铺的装修申请。大石公司委托律师于2019年5月24日向中恒公司出具律师函，提出大石公司未收到中恒公司提交的装修申请，要求中恒公司继续履行合同；大石公司于2019年6月11日向中恒公司出具复函，对提供消防验收和工程竣工资料进行说明；大石公司于2019年6月12日向中恒公司出具复函，提出中恒公司的装修方案违反合同约定，不同意中恒公司的装修申请，不同意中恒公司延长免租期限或暂缓支付租金的请求等内容。一审庭审中，关于租赁合同的签订时间。中恒公司陈述，实际签订合同的时间是2019年4月8日，合同落款时间倒签为2019年4月3日；大石公司陈述，双方在2019年4月3日签订合同，不确认倒签情况。关于涉案租赁物的交付时间。中恒公司陈述，双方在2019年4月17日到涉案租赁物进行水电抄表及交付，并签订交付使用确认书，该确认书2019年4月8日是倒签的；大石公司陈述，双方在2019年4月8日到涉案租赁物确认水电情况并交付，交付使用确认书在2019年4月8日签订。关于租赁期限及免租期限。中恒公司陈述，租赁期为2019年4月17日至2025年4月17日，免租期为2019年4月17日至2019年6月17日；大石公司陈述，租赁期为2019年4月8日至2025年4月7日，免租期为2019年4月8日至2019年6月7日。关于涉案租赁合同的解除问题。中恒公司陈述，租赁合同在2019年6月8日解除，我方寄出解除合同通知书，具体情况需回去核实；大石公司陈述，租赁合同在2019年6月14日收到短信之日起解除。一审法院认为，大石公司与中恒公司就涉案租赁物签订租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于租赁合同的实际签订时间以及涉案租赁物的实际交付时间。租赁合同的落款日期虽为2019年4月3日，但根据中恒公司的法定代表人陈某华与大石公司工作人员（微信名“自志-番禺物业”）微信沟通内容显示，双方并未在2019年4月3日实际签订租赁合同，而是在2019年4月8日实际签订租赁合同，一审法院依法认定租赁合同的实际签订时间为2019年4月8日。涉案租赁物交付使用确认书的落款日期虽为2019年4月8日，但根据中恒公司的法定代表人陈某华与大石公司工作人员（微信名“自志-番禺物业”）微信沟通内容显示，大石公司并未在2019年4月8日向中恒公司交付钥匙，结合中恒公司提供的2019年4月17日双方工作人员到涉案租赁物的照片，中恒公司主张实际交付时间为2019年4月17日，一审法院予以采信。根据租赁合同关于租赁期限及免租期的约定，租赁期限应为2019年4月17日至2025年4月16日，免租期为2019年4月17日至2019年6月16日。关于租赁合同解除的认定。中恒公司主张租赁合同在2019年6月8日解除，大石公司则主张租赁合同在2019年6月14日解除。中恒公司主张其在2019年6月8日寄出解除合同通知书，但并未提供相应的投递材料予以证明，且中恒公司在2019年6月7日出具解除合同通知书后，中恒公司在2019年6月8日向大石公司出具关于申请提供相关消防验收及工程竣工资料的函，仍然在继续履行租赁合同，中恒公司又于2019年6月14日向大石公司出具解除租赁合同通知书，并通过微信及短信方式通知大石公司。中恒公司主张租赁合同在2019年6月8日解除，理据不足，一审法院不予采信。根据双方微信及短信关于解除合同的沟通内容显示，大石公司主张租赁合同在2019年6月14日解除，一审法院予以确认。关于合同解除的违约问题及违约责任承担问题。根据租赁合同第九条第8、9、10点关于装修的有关约定，中恒公司向彩生活公司提交装修申请，彩生活公司及大石公司均认为装修方案违反合同约定，不同意中恒公司的装修申请。中恒公司主张大石公司无理拒绝中恒公司的装修申请，无法实现合同目的，提出解除合同。大石公司对中恒公司的函件均予以回复，并对中恒公司装修申请存在的问题进行说明。中恒公司提交的证据不足以证明大石公司存在违约行为，故一审法院认定，中恒公司单方提出解除合同，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。根据租赁合同关于违约责任的约定，大石公司有权没收中恒公司的履约保证金332655元。中恒公司本诉主张大石公司退还履约保证金332655元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。大石公司反诉主张履约保证金332655元归大石公司所有，合法有据，一审法院予以支持。另外，大石公司反诉主张中恒公司支付2019年6月8日至2019年6月14日的租金及违约金，由于该期间仍在免租期内，大石公司主张中恒公司支付该期间的租金及违约金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。大石公司反诉主张中恒公司支付因中恒公司单方解除租赁合同而给大石公司造成的预期可得租金损失369616.67元，根据合同约定的违约责任条款，一审法院已判令大石公司没收中恒公司的履行保证金，大石公司反诉主张的预期租金损失，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，于2020年8月10日作出如下判决：一、履约保证金332655元归广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司所有；二、驳回广州市中恒物业管理有限公司的全部诉讼请求；三、驳回广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司的其余反诉请求。案件本诉受理费6290元，由广州市中恒物业管理有限公司负担。反诉受理费5580元，由广州市中恒物业管理有限公司负担2522元，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司负担3058元。本院二审期间，中恒公司向本院提交：1-1.涉案商铺19-33号现状照片（2021年3月4日），拟证明涉案物业的现状；1-2.中恒公司承租涉案商铺19-33号时的照片（2019年5月），拟证明涉案物业在中恒公司承租时的状态；2-1.中恒公司对33号铺进行装修的申请及相关材料，拟证明中恒公司拟将33号铺出租给美宜佳便利店，并就便利店的装修以及招牌设置向大石公司进行申请；2-2.大石公司就33号铺装修申请的复函，拟证明大石公司不同意中恒公司的装修申请，认为33号装修存在“改变物业结构”；2-3.31号、33号铺现状照片，拟证明大石公司将31号、33号铺统一出租，该商铺现状为两间铺打通成一间、封闭31号铺大门、在预设招牌位置外设置广告招牌；3-1.中恒公司对21号铺的装修申请及相关材料、21号铺现状，拟证明中恒公司拟将21号铺对外出租为教育机构，拟对毛坯状态下布满管线的天花安装吊顶、用轻质材料及玻璃进行课室的间隔、围蔽毛坯状态下开放式的卫生间；3-2.中恒公司对23号、25号、27号的装修申请及相关材料，拟证明中恒公司拟将23号、25号统一出租为办公室，拟将27号出租为美容院；3-3.大石公司对21号、23号、25号、27号铺装修申请的复函，拟证明大石公司不同意21号、23号、25号、27号铺的全部装修申请，认为中恒公司报送的装修方案全部存在“改变物业结构、增加或拆除隔墙、封闭门洞”等问题；3-4.21号、23号、25号、27号、29号铺现状照片，拟证明上述商铺已经全部装修对外营业，所有商铺均存在增加隔墙、增加吊顶、改变外立面、拆除隔墙、拆除楼梯、封闭大门的情况。大石公司经质证认为：1.对于1-1照片的真实性、合法性、关联性予以确认，但属于与中恒公司无关的另一个法律关系，与中恒公司无关，不应作为本案证据使用；2.对1-2的真实性、合法性和关联性不予确认，该照片并非涉案物业在中恒公司承租时的状态，该照片的形成时间无法确认；3.对2-1的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据清晰显示中恒公司的装修图纸存在改变物业结构的情况；4.对2-2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该证据是物业管理公司的复函，与大石公司无关，不能证明中恒公司在其证据清单中提及的“大石公司不同意中恒公司的装修申请”；5.对2-3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，本案处理的是中恒公司与大石公司之间的租赁合同纠纷，该两间商铺的重新出租、租赁合同的约定及履行情况与本案无关，与中恒公司无关，不应作为本案证据使用；6.对3-1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该证据是中恒公司向物业管理公司提出的装修申请，与大石公司无关，此外，装修图纸中清晰显示中恒公司存在增加隔墙、改变物业结构、加建夹层等问题；7.对3-2的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，中恒公司是向物业管理公司提出的装修申请，与大石公司无关，装修图纸中清晰显示存在对商铺结构性的改变；8.对3-3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该组证据显示物业管理公司认为中恒公司提交的装修方案违反了租赁合同的约定，可见并非大石公司单方主观认为中恒公司的装修方案违反约定，大石公司行使租赁合同赋予出租方的权利，保护国有资产免受不合理的损害，不同意装修方案合法合理；9.对3-4的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，涉案五间商铺的重新出租、租赁合同履行情况及使用现状均与本案无关，属于与中恒公司无关的另一法律关系，不应作为本案证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，中恒公司、大石公司确认中恒公司承租涉案房屋是用于转租，各方对一审法院认定涉案租赁合同于2019年6月14日解除没有异议。中恒公司确认其所提交的装修方案存在着改变间隔、增开门洞的情形，称：在提交的装修方案审核未通过后，其通过微信、电话与大石公司进行协商，甚至承诺合同到期后如果大石公司要求，其可以将涉案物业恢复原状后交还给大石公司，但是大石公司依然不同意其任何的装修申请；其提出的整改方案包括21号商铺压缩机可以设置在不外露的地方，间隔材料可以进行一些调整，变更为更轻便容易拆除的材料等。大石公司称装修不同于其他的沟通，必须体现在装修方案上，如果沟通就可以的话就不需要装修图纸了。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，中恒公司与大石公司因涉案房屋租赁合同问题所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案租赁合同解除的原因以及责任承担。关于合同解除的原因。涉案租赁合同约定：“租赁期内乙方（中恒公司）如需进行装修、设置招牌广告等，须经甲方（大石公司）及物业公司同意，并取得相关部门批准后方可办理相关手续。乙方应按有关规定完善施工、监理、安监、质监等相关报备手续。未经甲方同意不得改变该物业结构、间隔及增开门洞，如有违反，乙方应恢复原状，并承担所造成的一切相关责任和损失。在租赁期内乙方如需进行装修，须先向物业管理公司提交装修申请（甲方前期聘请的物业管理公司为彩生活公司），经物业管理公司审核批准后方可动工，审核期内乙方不得擅自动工，如因物业公司的审核导致乙方不能正常经营的，一切责任与后果与甲方无关。乙方装修前须按物业管理公司规定交付装修押金，并遵照物业管理公司的有关规定缴纳相关费用。乙方不得破坏该物业的结构，不得在梁、柱、楼板、墙体等部位随意开凿孔洞，影响房屋安全，如需在混凝土或墙体上开孔，须经甲方同意。”根据大石公司、彩生活公司针对中恒公司所提供的装修方案的回复来看，中恒公司提交的装修方案存在改变物业结构、加建夹层、改变外立面、拆除25号商铺的楼梯、封闭25号商铺的大门、封闭23号商铺的左门、增加隔墙、增加吊顶、改变压缩机外置、拆除隔墙等问题，中恒公司确认其提供的装修方案存在着改变间隔、增开门洞等问题，可见中恒公司提交的装修方案确实存在不符合合同约定的情形，大石公司以及其委托的物业公司对中恒公司提交的装修方案未予审核通过，属于行使合同约定权利的行为，符合合同约定。中恒公司在提交的装修方案未获批准的情况下，应当按照合同约定对装修方案予以相应调整并及时报送审批，中恒公司虽称自己多次与大石公司就装修问题进行沟通，但并无证据证明其向大石公司重新提交了装修方案，中恒公司主张大石公司存在故意刁难、故意造成中恒公司违约，依据不足，本院不予采信。中恒公司提交的装修方案中部分装饰装修超出了合同约定，中恒公司无证据证明其另行向大石公司或物业公司提供了符合合同约定的装修方案，无充分证据证明因大石公司违约导致合同无法继续履行，中恒公司在此情况下要求提前解除合同，已构成违约。中恒公司关于其对合同解除并无过错的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于合同解除的责任问题。涉案租赁合同因中恒公司违约解除，一审法院认定中恒公司应承担合同解除的违约责任，并无不当，本院予以认同。租赁合同约定：“如本合同因乙方违约的原因解除的或需乙方对该物业的损害赔偿时，甲方有权没收保证金或扣除损害赔偿后将保证金退回给乙方”，涉案租赁合同因中恒公司违约提前解除，大石公司依照合同约定有权没收保证金，一审法院驳回中恒公司要求返还保证金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。涉案租赁合同约定“租赁期首两个月为免租期”，涉案租赁物于2020年4月17日已交付给中恒公司，2020年4月17日至2020年6月16日应为合同约定的免租期间。免租期一般系出租方给予承租方的按期履行合同的优惠，现涉案租赁合同因中恒公司违约提前解除，中恒公司并无合法依据再享有大石公司给予的优惠，大石公司有权要求中恒公司支付免租期内的租金，一审法院对大石公司的该部分反诉请求予以驳回欠妥，鉴于大石公司对此并无提起上诉，应视为其同意一审判决，二审对此不作调整。综上所述，中恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6290元，由广州市中恒物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年三月二十九日书记员 贾 妍苏劲丹