安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终443号 上诉人（原审被告）：薛玉龙，男，1997年8月27日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：雷鸣，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）程伟，男，1993年7月19日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：周超，安徽烁光律师事务所律师。 上诉人薛玉龙因与被上诉人程伟买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院(2020）皖1322民初6252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛玉龙上诉请求：撤销一审判决并改判驳回程伟的诉讼请求。事实与理由：程伟存在先期违约行为，没有按协议约定支付首付款导致薛玉龙没能一次性还清贷款。一审法院判决案涉买卖合同和补充协议继续履行缺乏客观事实依据，案外人马素梅和薛辉已通过诉讼方式取得案涉房屋所有权。 程伟答辩称：1、程伟不存在先期违约行为，也不存在薛玉龙陈述在2020年4月通知程伟缴纳首付款的行为。通过一审程伟提供的录音证据可以得知不能继续履行合同的原因系程伟家庭内部原因，因程伟与薛玉龙签订合同时涉案房屋并未办理产权证，是薛玉龙的母亲即案外人马素梅到售楼部吵闹不同意涉案房屋办理产权证从而阻止将涉案房屋交付给程伟，售楼部工作人员迫于案外人马素梅的吵闹，据薛玉龙陈述，部分房屋买卖发票也在案外人马素梅处，故未继续办理产权证。薛玉龙在录音中将房屋总价由50万元提高到65万元才同意说服其母亲将涉案房屋办理产权证并交付给程伟，足以证明薛玉龙是因萧县房价骤涨不愿继续履行合同，故以各种借口不办理产权证。2、因涉案房屋买卖合同约定不甚明确，当时双方实际约定是当涉案房屋产权证办理完毕之后支付第一笔房款，且根据合同约定程伟是支付第二笔房款用于薛玉龙解押涉案房屋也能证明程伟陈述的上述事实属实，而薛玉龙在诉状所述并非事实。综上，因萧县房价骤涨薛玉龙不愿继续履行合同并提高房屋总价显然是违背诚实守信原则的行为，合同前期未能继续履行的原因是薛玉龙原因及其家庭内部矛盾原因所致，且在程伟起诉之前已多次催促薛玉龙办理涉案房屋产权证并履行合同，薛玉龙以其母亲不同意和在外地工作为由不愿履行，故违约行为在薛玉龙一方。在萧县房价骤涨的情形下，基于常理程伟也是积极履行合同的一方，所以程伟并不存在先期违约行为，也未接到薛玉龙的通知。3、程伟在一审的诉讼请求应当以其当庭变更诉讼请求为准，在立案时的诉讼请求是附条件解除合同的行为，解除的前提是薛玉龙赔偿程伟违约金，薛玉龙并未向程伟赔偿违约金，故涉案合同并未解除，且一审法院也是判决合同继续履行，程伟在一审庭审时当庭也表示愿意继续履行合同并支付剩余房款，充分说明继续履行合同的可行性。4、薛玉龙、案外人薛辉马素梅三人虚假诉讼通过萧县人民法院调解的方式意图恶意转移涉案房屋，上述三人在明知房屋还在买卖的情况下，也未通知利害第三人即程伟出庭参加诉讼，严重损害了程伟的合法权益，且三人在虚假诉讼中向法院保证涉案房屋无争议，显然三人存在故意隐瞒行为。5、即使涉案房屋的首付款是其父母即案外人薛辉马素梅所支付，不动产是以登记为准，且根据法律相关规定及当地风俗习惯，父母给其子女购买房屋的行为，是一种赠与行为，涉案房屋也已登记在薛玉龙名下，赠与行为已完成，并不存在薛玉龙还要返还案外人薛辉马素梅房屋一事，显然薛玉龙、案外人薛辉马素梅三人以虚假诉讼方式通过萧县人民法院调解的方式意图恶意转移涉案房屋，程伟在得知后，也准备近期向相关部门投诉举报追究相关责任人的法律责任。5、程伟在收到上诉状后才得知涉案房屋已程伟、案外人薛辉马素梅三人以恶意串通的方式转移登记。本代理人合法调取了涉案房屋过户手续材料，发现涉案房屋是通过买卖的方式转移登记的，并非其在庭审中陈述的是通过法律文书转移的，买卖涉案房屋合同的总价为39万元，而涉案房屋实际市场价格已不低于65万元，充分说明薛玉龙、案外人薛辉马素梅三人以远低于市场价格的方式恶意串通转移涉案房屋，严重损害了程伟的合法权益。因薛玉龙、案外人薛辉马素梅三人是通过萧县不动产管理中心恶意转移登记涉案房屋，且依据的是房屋买卖合同，故程伟已向萧县人民法院提起诉讼确认薛玉龙、案外人薛辉马素梅三人之间的房屋买卖合同无效，该案已开庭审理，在庭审中案外人薛辉及马素梅陈述转移涉案房屋的依据是法律文书，但其实际是通过买卖合同方式，故存在矛盾不能印证其说明的事实，涉案房屋既通过法院确认意图转移，其完全可以凭法院生效的法律文书完成过户手续，但实际又通过买卖合同的方式转移，显然有悖于常理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。程伟保留追究薛玉龙恶意转移涉案房屋的法律责任。 程伟向一审法院请求：1．依法解除程伟与薛玉龙之间的存量房买卖合同及补充协议；2.依法判决薛玉龙返还购房款、定金并承担违约金合计19万元；3．本案诉讼费由薛玉龙承担。 一审法院认定事实：2019年12月3日，薛玉龙（出卖人）与程伟（买受人）经知心房产（居间方）居间签订《存量房屋买卖合同》《补充协议》，约定：“薛玉龙将坐落在萧县交通西路凤临阁小区2幢1单元1701室房屋出售给程伟，建筑面积132.74平方米，房屋成交价500000元；程伟于2019年12月3日前将购房定金20000元支付给薛玉龙；薛玉龙应于2020年开发商办理好房产证前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于房产证下来7日内办理完毕解除抵押登记手续；程伟于开发商办理房产权证前将第一笔首付款180000元以自行支付的方式支付薛玉龙；程伟于过户当天将第二笔首付款300000元以自行支付的方式支付薛玉龙；薛玉龙若出现根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向程伟支付违约金；程伟若出现根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向薛玉龙支付违约金”；协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，程伟依约支付薛玉龙购房定金20000元。2019年12月3日，薛玉龙为程伟出具收据1份，载明：“今收到程伟购买凤临阁小区2幢1单元1701室定金贰万元整。”2019年12月12日，程伟支付薛玉龙购房款20000元，薛玉龙为程伟出具收据1份，载明：“今收到程伟购买凤临阁小区2幢1单元1701室购房款贰万元整。”此后，程伟与薛玉龙就房屋买卖问题沟通未果，故提起本案诉讼。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《存量房屋买卖合同》《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，程伟依约支付了购房定金2万元及购房款2万元。此后，开发商没有为薛玉龙办理好房产证，程伟也没有向薛玉龙支付购房首付款180000元，双方就房屋买卖相关问题沟通未果，以致成讼。现程伟要求薛玉龙继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》《补充协议》，符合双方约定及相关法律规定，应予支持。薛玉龙辩称合同根本不成立，同意退还程伟支付的款项，该辩解理由与查明事实不符，不予采信。关于程伟主张薛玉龙承担违约金15万元的诉讼请求。本案中，涉案《补充协议》第二条约定：“还款解押：甲方应于2020年开发商办理好房产证前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于房产证下来7日内办理完毕解除抵押登记手续；甲方解押所需资金来源：甲方自行筹集，用乙方首付款还款解押：乙方第2笔首付款用于甲方还款解押。首付款：（1）乙方于开发商办理房产权证前将第一笔首付款180000元以自行支付的方式支付甲方；”第四条约定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……，甲方若出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金；”按照上述约定，薛玉龙应在2020年开发商办理好房产证前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并办理解押手续；程伟于开发商办理房产权证前将第一笔首付款180000元以自行支付的方式支付薛玉龙。上述约定显然属于约定不明确，此后，双方未能达成一致意见，导致合同不能继续履行的原因不可归责于薛玉龙或程伟。且程伟主张按房屋总价款的30%支付违约金的前提条件是解除房屋买卖合同，而程伟要求继续履行合同。故程伟的该项诉讼请求，与双方合同约定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、程伟与薛玉龙于2019年12月3日签订的《存量房屋买卖合同》《补充协议》继续履行；二、驳回程伟的其他诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取计2050元，由程伟负担1050元，薛玉龙负担1000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛玉龙提供如下证据：证据一存量房买卖合同、补充协议、申请书，证明程伟应于产权登记前支付180000元给薛玉龙，薛玉龙没有按照约定支付首付款导致程伟未能完成一次性还清贷款，3证明出卖人有权解除合同。证据二民事起诉状，证明程伟于2020年5月18日起诉要求解除买买卖同和补充协议。证据三（2020）皖1322民初3066民事调解书、房产证、发票。程伟质证认为：证据一真实性无异议，对证明目的有异议，根据补偿协议第二条第二款乙方首付款解压是第二笔首付款，并非薛玉龙陈述的第一笔首付款。申请书薛玉龙并未通知程伟。对证据二起诉状真实性无异议，但民事诉讼的诉讼请求应当以当庭变更为准，程伟立案时所请求是附条件解除合同行为，其前提是薛玉龙赔偿程伟违约金，但薛玉龙并未赔偿违约金，故合同并未解除。证据三，对民事调解书真实性无异议，但其合法性有异议，因此民事调解书是薛玉龙及案外人薛辉马素梅三人通过虚假诉讼方式意图转移涉案房屋，且民事调解书达成协议第一项三人均承诺涉案房屋无争议，但三人均明知涉案房屋还在买卖中，存在故意隐瞒行为。对房产证其真实性无异议，但合法性有异议，因该产权证书的取得方式是薛玉龙及案外人薛辉马素梅三人以恶意串通，程伟已经向萧县人民法院提起确认该三人之间房屋买卖合同无效的诉讼。程伟提供如下证据：涉案房屋不动产登记表、不动产买卖合同、证明上诉人及案外人薛辉马素梅以远远低于市场价格的方式恶意转移。薛玉龙质证认为：该证据真实性无异议，该证据恰恰证实涉案房屋已经由案外人合法拥有，从而证明本案一审判决在没有考虑房屋归属的情况下做出的错误判决，同时该证据不能证明程伟的证明观点。本院对以上证据的认证意见为：对上述证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2020年5月19日，薛玉龙的父母马素梅、薛辉以薛玉龙为被告向一审法院提起诉讼，要求薛玉龙返还本案所涉房屋，后经该院调解，双方达成调解协议，薛玉龙同意将案涉房屋返还于马素梅、薛辉，现案涉房屋已办理产权登记，房屋权利人为薛辉、马素梅。 本院认为：根据双方签订的案涉《存量房屋买卖合同》第五条约定，出卖人应当保证房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。在双方于2019年12月3日签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》后，程伟于当日支付了约定的20000元定金，并于同年12月12日支付购房款20000元，但薛玉龙并无证据证明依约办理房屋的偿还贷款、解押等事宜。虽然双方约定了程伟应支付的第一笔首付款为180000元，但双方约定的支付期限为“开发商办理房产权前”，即开发商为薛玉龙办理产权证之前，程伟应当支付该款项。但薛玉龙并无证据证明开发商已为其办理房屋产权证。而且根据一审中程伟提供的其代理人与薛玉龙的通话录音，薛玉龙确认因其母亲对售房价格不满意，阻止其出售，并于售楼部吵闹，导致薛玉龙无法拿到票据，以致无法办理房屋产权证。因此，薛玉龙关于程伟未依约支付首付款180000元，存在先期违约的上诉意见，本院不予支持。同时，薛玉龙作为《存量房屋买卖合同》约定的出卖人，未能如其承诺保证案涉房屋没有产权纠纷，出现了其父母就案涉房屋向其提起诉讼的情形，且在另案审理中，薛玉龙与其父母达成调解协议，自愿将房屋返还给马素梅、薛辉，并已由马素梅、薛辉办理了房屋产权证，以致薛玉龙现无法履行与程伟签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。故，薛玉龙存在明显违约。鉴于现房屋已登记在马素梅、薛辉名下，薛玉龙无法继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，程伟要求继续履行上述合同的诉讼请求，已不具有现实可能性，本院不予支持。但因程伟存在违约行为，应承担返还定金及承担相应的违约责任。根据案涉《补充协议》第四条的约定，薛玉龙的行为符合“甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致无法取得房屋所有权”的情形，应按照该条规定按照房屋总价款30%向程伟支付违约金15万元。 综上所述，薛玉龙的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省萧县人民法院(2020）皖1322民初6252号民事判决； 二、薛玉龙于本判决生效后十日内向程伟支付违约金150000元； 三、驳回程伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计2050元，由程伟负担1050元，薛玉龙负担1000元；二审案件受理费4100元，由程伟负担2100元，薛玉龙负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  张 奥 审判员  杨俊举 二〇二一年三月二十二日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。