北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4689号上诉人（原审被告、反诉原告）：王铁燕，女，1956年4月24日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李红青，北京市京博律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张珂，男，1982年2月14日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：卓涛，北京肇文律师事务所律师。上诉人王铁燕因与被上诉人张珂房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初24730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王铁燕上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判驳回张珂要求支付房屋占有使用费的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决没有综合考虑疫情影响及各方当事人的实际情况，认定事实错误。1.王铁燕租赁案涉房屋的根本目的是用作幼儿园管理经营，但幼儿园及类似的教育行业受此次新冠疫情影响极其严重，王铁燕在疫情期间多次与张珂尝试沟通，希望能共克时艰，但最终磋商失败。一审判决王铁燕承担房屋占用费的主要部分是错误的。2020年2月案涉合同期满后，正是新冠疫情爆发时。2020年1月27日教育部发布《教育部关于2020年春季学期延期开学的通知》，文件显示：“幼儿园等学校春季学期开学时间，由当地教育行政部门按照地方党委和政府统一部署确定……各类学校要加强寒假期间对学生学习、生活的指导，要求在家不外出、不聚会、不举办和参加集中性活动……全面做好疫情防控工作。”随后北京市教委相继发布通知，针对2020年春季延期开学事宜进一步明确。2020年3月11日，北京教育系统疫情防控工作领导小组发布了《关于进一步做好2020年春季学期中小学延期开学相关工作的通知》，文件表示当前疫情防控形势依然严峻复杂。根据北京市防疫政策的要求，直到2020年9月8日，幼儿园才正式开学。2.北京市人民政府于2020年4月14日发布《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》的通知，文件明确指出：“符合首都城市战略定位、不在疏解整治范围内且经营困难的中小微企业……承租用于办公用房的，2020年3月和4月给予租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）2020年3月和4月为租户减免租金，具体由双方协商解决……承租京内市及区属国有企业房产从事办学活动的民办幼儿园，依照防疫规定延期开学且不裁员、少裁员的，参照中小微企业房租减免政策执行。”张珂与案外人北京变压器厂有限公司（以下简称变压器厂）签订了案涉合同的上游合同，全年整体的租金成本只有310000元，将案涉合同转租给王铁燕，张珂即有一年90000元的利润，利润率高达30%。此次疫情对张珂的影响较小，王铁燕受疫情影响损失惨重，一审判决认定王铁燕占用案涉房屋不构成违约行为，但判决时未综合考虑。认定房屋占用费，不应直接套用租赁合同的租金上限（三年租期金额递增），应当将张珂与案外人变压器厂签订的上游合同作为综合考虑。退一步讲，即便按照400000元的租赁合同上限计算占用费，一审判决认定有近9个月的占用期，仅酌情减少王铁燕3个月的占用费，有违公平原则。二、张珂违反合同约定及诚信原则，一审判决适用法律错误。案涉合同第五条第7项约定，合同终止满三日后，或拖欠房租满三日后，甲方有权以任何方式进入该房产。案涉合同于2020年2月22日已期满解除，张珂有权根据合同约定收回房屋，其本可以明确表示解除合同，但其没有及时主张权利，亦未将案涉房屋收回或转租他人，系对自身权利的放弃。在疫情期间，王铁燕与张珂微信沟通，希望共同应对疫情，后续情势好转，王铁燕期盼续租合作。根据2020年5月17日的微信聊天记录，张珂表示，房子不是自己的，给王铁燕传达的意思亦不是自己可以左右的。上述事实可以与前述转租事宜相互印证。案涉房屋产权属于变压器厂，厂内有来自国家的补贴可以缓解疫情期间的经济压力，王铁燕只能自己承担损失。在双方沟通的过程中，王铁燕多次要求张珂交接房屋，但张珂拒绝接听王铁燕的电话，处于“失联”状态，疫情期间王铁燕一直在内蒙古老家，与张珂的沟通方式只能是电话及其它线上方式，张珂的“失联”使得王铁燕无法交接房屋，且涉案房屋中的物品，王铁燕已经放弃所有权，张珂怠于履行交接义务才产生“占用期”，因此“占用期”的损失应由张珂自担。即使要酌定房屋占用费，也应综合考虑双方当事人实际情况，并贯彻最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见。三、如果涉案房屋没有建设工程规划许可证，租赁合同应为无效。张珂和房东签的租赁合同到期后，张珂没有取得承租权，无权主张权益。王铁燕与张珂没有续签合同是不可抗力，因不可抗力造成的损失，王铁燕不应承担责任。不能续签的原因是张珂不能提供合同。王铁燕未取得任何收益。张珂辩称，不同意王铁燕的上诉请求。双方租赁合同在2020年2月19日已经到期终止，王铁燕未按约定于合同期满前3个月向我提出继租申请，合同终止后也未履行腾房义务，实际占有房屋，9月份幼儿园还开学，进行了实际办公，应支付占有使用费。合同到期的情况下，王铁燕如认为无法经营，或因疫情有经营风险，其可以腾房走人，但其找各种理由拖延时间，拒不交付房屋。本案不适用最高法院关于妥善审理涉疫情案件的相关指导意见。王铁燕违法开办幼儿园，没有办学资质，其所列举的教委部门的通知，对其不适用，不应保护其违法行为。租赁期限中王铁燕未提出规划问题，也实际使用、占有了房屋，有产权证。张珂向一审法院起诉请求：王铁燕向张珂支付自2020年2月22日起至2020年11月13日止的房屋占有使用费285553元（按房屋租金每日1111元计算）。王铁燕在一审中提出反诉，请求：张珂返还王铁燕交付的房屋押金50000元。一审法院认定事实：张珂与王铁燕于2017年2月22日签订《房屋租赁合同》，约定张珂将位于北京市西城区××13号幢号3房屋出租给王铁燕使用，租赁期限自2017年2月20日起至2020年2月19日止，第三年租金400000元。合同约定，50000元定金自动转为押金；合同终止后，王铁燕应全面腾退房产；合同期满后，王铁燕需继续租用的，应于期满日前3个月书面提出续租申请；合同终止满三日，张珂有权进入房产，王铁燕未全面腾退的，应承担每日2000元违约金。合同签订后，张珂将房屋交付王铁燕，王铁燕将押金50000元及租金依约定给付张珂。双方均认可王铁燕在涉案房屋处开设幼儿园。2020年2月19日合同到期后，恰逢疫情爆发。2020年4月，双方通过微信沟通，王铁燕称等疫情结束后还想开幼儿园，续签合同要等疫情过后；张珂要求王铁燕交纳续约定金，并要求王铁燕无论是否续租都要有明确答复；王铁燕表示等疫情结束，幼儿园能开学时继续租；张珂要求王铁燕若要继续租，就马上签合同交房屋。2020年6月，王铁燕希望张珂通融一下，因为疫情导致的不可抗力，幼儿园无法开学。2020年11月13日，本案首次庭审，法院询问时，双方均表示同意交接房屋。法院主持双方在2020年11月13日下午交接涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同到期终止后，双方就合同的续签问题进行了磋商，但恰逢疫情爆发。由于王铁燕使用承租房屋开设幼儿园，疫情导致幼儿园无法开业，且对于开业时间无法预见。故双方就续签合同的时间及费用交纳无法达成一致。法院认为，张珂的诉讼请求中主张的2020年2月22日至2020年11月13日期间确为王铁燕的占用期间，但王铁燕占用该房屋的目的是希望继续租赁涉案房屋，但因疫情原因而无法与张珂就合同起租时间达成一致。故王铁燕占用涉案房屋的行为不构成违约，但占用期间应当支付占用费。综合考虑到疫情的影响、双方的损失情况，法院酌情减少张珂三个月的占用费。对于押金50000元，合同到期终止，张珂应当将押金返还王铁燕。判决：一、判决生效后七日内，王铁燕给付张珂房屋占用费191111.11元；二、判决生效后七日内，张珂返还王铁燕房屋押金50000元；三、驳回张珂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经本院核实，一审判决记载的“就马上签合同交房屋”存在笔误，应为“就马上签合同交房租”，本院予以更正。本院对于一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，2020年2月19日双方约定的租赁合同期满后，双方曾就是否续签合同问题进行过沟通，虽然诉讼中王铁燕主张因疫情影响未能续签租赁合同，但是从双方沟通内容看，张珂一直督促王铁燕尽快给回复，并在2020年5月告知王铁燕一方其“已逾期三个月……如再不续签合同、不缴纳房租，视为放弃续租权……”，张珂已为王铁燕考虑是否续租问题留出了合理期限，王铁燕应当负担其占用涉案房屋期间的相应费用。关于王铁燕主张因为张珂未提供合同造成未能续签一节，诉讼中，王铁燕未提供充分证据证明双方协商时其曾向张珂提出该项要求，故本院对于王铁燕该项主张不予采信。关于王铁燕主张因张珂不接电话、恶意拖延造成不能交接一节，根据王铁燕所述的2020年6月2日的微信聊天记录内容和当日王铁燕一方手机拨出张珂电话记录，尚不足以认定张珂有恶意拖延交接的事实，且根据一审中王铁燕提交的双方电话记录，在2020年7月7日张珂还向王铁燕一方拨入10分钟左右的电话，王铁燕该项上诉主张，依据并不充分，本院不予采信。关于王铁燕主张根据合同约定，张珂有权收回房屋但张珂没有及时主张权利，未将案涉房屋收回或转租他人，系放弃自身权利一节，一方面，从双方沟通内容看，王铁燕一方并未明确表示不再续租，反而表示“疫情过后……还想要开”、希望张珂“再通融一下”；另一方面，对于张珂提出“按照合同规定就是放弃所有屋内物品的所有权”，王铁燕表示“放弃什么？那些我没说啊，那些没有啊……那我肯定不可以，把我的东西都占有，那我肯定不行”，故本院对于王铁燕就此提出的该项上诉意见不予采纳。关于王铁燕主张腾房与退押金是双务的，张珂不退押金，也没有履行义务一节，从双方沟通的现有证据看，王铁燕并未明确提出因张珂不退还押金故其不腾退房屋，故本院对于王铁燕在诉讼中提出该项意见，不予采纳。关于王铁燕对于张珂的主体资格提出异议一节，现王铁燕没有证据表明有其他主体就涉案期间的房屋租金或者占用费向王铁燕主张权利，而张珂作为与王铁燕有租赁合同关系的相对方，提起本案诉讼，并无不当，本院对于王铁燕提出的该项意见，不予采纳。关于王铁燕上诉主张其经营的幼儿园受疫情影响严重，并提及政府减免政策以及张珂转租获利一节，从时间上看，双方约定的合同期限内（2017年2月20日至2020年2月19日）的绝大部分期间尚未受到疫情影响，且一审法院考虑到疫情的影响，酌情确定王铁燕负担合同期满后相应的房屋占用费数额，并未超出合理范围。王铁燕就此提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上，王铁燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4122元，由王铁燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年三月三十日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石