贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初2632号 原告：冉锐，男，1987年6月20日出生，彝族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李阳，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市威宁路长弘大厦十一层，统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，系公司总经理。 委托诉讼代理人：林玉航，系公司职工。 原告冉锐诉被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月2日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告冉锐的委托诉讼代理人龙海、李阳、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林玉航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判令被告立即办妥毕节市珠市不动产权属转移登记的相关文书并交付原告；2．判令被告支付原告逾期办证违约金人民币暂计101218.24元（以房屋价款450660元为基数按日万分之二从2017年9月1日计算至2020年9月27日，2020年9月27日之后以房屋价款450660元为基数按日万分之二计算至被告办妥不动产权属转移登记的相关文书交付原告之日止）；3．判令被告退还原告三通费3620元；以上金额共104838.24元；4．判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。 本院查明如下案件要素：2011年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市珠市，房屋总价款为450660元的住宅出卖给原告。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。被告承诺于2014年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取由原告承担。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年11月29日，原告向被告交纳了契税13520元、维修基金9013元、交易费466元、测绘费211元、工本费80元、土地证费95元、电入户520元、闭路电视入户300元、煤气入户2800元。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：1．原告的诉请是否超过诉讼时效；2．被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算；3．被告应否退还各项开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》约定于2014年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，被告未办理，自2015年1月1日起即构成违约。原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。原告于2020年9月30日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月30日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年9月30日开始，不再赘述。被告承诺于2014年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告辩称其已取得建设工程竣工验收备案表，具备办证条件的答辩理由，并以在楼道口招贴公告的形式通知包括原告在内的业主办证事宜，但根据合同约定，被告应取得涉案商品房所有权初始登记，被告至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，已构成违约，故对被告的该项答辩理由，本院不予采纳，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，向原告支付违约金。 关于违约金应如何计算的问题，根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。违约金的计算方式为：以原告已付购房款450,660元为基数，按日万分之二的标准，从2017年9月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于被告应否返还原告电入户费、闭路电视入户费、煤气入户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取原告房屋总价款之外另行收取原告电入户费、闭路电视入户费、煤气入户费无事实及法律依据，应予返还。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冉锐逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以450,660元为基数，按日万分之二的标准从2017年9月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告冉锐电入户费、闭路电视入户费、煤气入户费共计3,620元； 三、驳回原告冉锐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,198元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月一日 书记员  谢媛媛