广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1771号上诉人（原审原告）：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市小榄镇升平东路1号，统一社会信用代码91442000692472315B。法定代表人：麦广帆，董事长。委托诉讼代理人：陶婷婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东醒乐商贸有限公司，住所地广东省广州市白云区同和白山东路28号103房，统一社会信用代码91440101MA59ENTJ3N。法定代表人：魏君宜，总经理。上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）因与被上诉人广东醒乐商贸有限公司（以下简称醒乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初9110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。碧富雅公司上诉请求：在维持一审判决第一判项的前提下，改判醒乐公司向其支付逾期付款违约金（计算方法：租金违约金以23446.5元为基数，自2019年3月11日、2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日、2019年7月11日、2019年8月11日起；租金违约金以23669.8元为基数，自2019年9月11日起；租金违约金以25121.25元为基数，自2019年10月11日、2019年11月11日、2019年12月11日、2020年1月11日起；租金违约金以12560.625元为基数，自2020年2月11日、2020年3月1日起；管理费违约金以10048.5元为基数，自2019年5月11日、2019年6月11日、2019年7月11日、2019年8月11日、2019年9月11日、2019年10月11日、2019年11月11日、2019年12月11日、2020年1月11日起；管理费违约金以5024.25元为基数，自2020年2月11日、2020年3月11日起；推广费违约金以3349.5元为基数，自2019年9月11日起；仓库租金违约金以4500元为基数，自2019年9月11日起；电费违约金以11元为基数，自2020年1月11日起；分别按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计至付清之日止），暂计至2020年12月31日为31749.17元。事实和理由：一、醒乐公司未依约支付推广费、仓库租金、租金、管理费及电费，其主张逾期缴费违约金合法合理。醒乐公司自2019年9月起已拖欠推广费、仓库租金、租金、管理费及电费，欠费情形早在疫情爆发前已持续多时，其至今仍持续遭受资金被占用的利息损失。醒乐公司恶意提起管辖权异议，既浪费司法资源亦是恶意逃债行为。在疫情防控的大环境下，其所承受的经济下行压力较醒乐公司要大得多，一审法院不顾其权益有悖于客观事实且适用法律错误。其在二审中亦未主张醒乐公司支付无故停业违约金；二、涉案租赁保证金与逾期缴费违约金所指向的违约责任完全不同，一审法院混二为一偏离客观事实。约定租赁保证金的目的乃确保合同的妥善履行及免于租赁物因合同履行而受损。涉案房屋租赁合同第15.4条中明确约定了八种根本性违约情形，目的亦是保障合同履行及让租赁物在租期内免受侵害。逾期缴费违约金则是单独针对缴费期限而作出的约定，目的乃是敦促醒乐公司按期缴费，确保其免于遭受资金被占用期间的利息损失。被上诉人醒乐公司未作答辩。上诉人碧富雅公司向一审法院起诉请求：1.判令醒乐公司支付2019年9月27日至2020年9月26日的推广费3349.50元；2.判令醒乐公司支付2019年9月27日至2020年9月26日仓库租金4500元；3.判令醒乐公司支付2019年3月至2020年4月租金340197.55元；4.判令醒乐公司支付2019年5月至2020年4月管理费120582元；5.判令醒乐公司支付2019年8月至2020年1月电费11元；6.判令醒乐公司向碧富雅公司支付逾期缴交租金、管理费、推广费、仓库租金及电费等相关欠费的违约金290932.67元（暂计至2020年4月30日，以上费用最终计算至实际支付之日止）；7.判令醒乐公司向碧富雅公司支付无故停业产生的违约金6000元。一审法院认定事实：涉案商铺登记在碧富雅公司名下。2017年3月30日，碧富雅公司（作为出租方、甲方）与醒乐公司（作为承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁期限为5年，具体租赁期限为2017年5月1日至2022年4月30日(实际起租日期以商铺免租装修期结束之日起计算)；营业免租期为3个月，其中首个租赁年度享有3个月免租。涉案商铺用作乙方经营场地，经营范围(含业态、业种、品类等)为家品零售，品牌是自然醒。租赁期限内，其中2019年5月1日至2020年4月30日每月租金为25121.25元、管理费为10048.50元；除首月租金于起租日支付外，每月租金须于每月10日前支付，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第一天；乙方应向甲方交纳金额相等于2个月租金加2个月管理费的数额作为租赁保证金，即66990元，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费，仅是乙方履行合同约定义务的保证；管理费为建筑面积每平方米每月30元，合计10048.50元/月，首月管理费于租赁起始日支付，其余月份管理费于每月10日前支付，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第1天；推广费是甲方对提高海港城商业中心的公共形象，促进人流及消费而举行的宣传推广活动所产生的费用，推广活动包括但不限于在媒体发布广告宣传，在现场举行的各类主题活动等活动，乙方按承租商铺的建筑面积每年每平方米10元，合计3349.50元支付推广费，首年推广费于租赁起始日支付，其余年份推广费于每个租赁年度开始的10日前支付，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第1天；乙方需自行承担与涉案商铺使用有关的电话费、水费、电费（合同另有约定的除外）等其他费用，乙方在每月10日前支付所有因使用涉案商铺而产生的水、电等其他费用；若电费由甲方代为支付，合同签订之日乙方应向甲方交纳水电费周转金5024.25元；合同到期后，如甲乙双方不再续约，或者双方经协商同意解除合同，在乙方不存在违约的情况下，甲方于20个工作日内无息退还乙方水电费周转金。涉案商铺内之建筑、装修及有关机电工程，所有室内设计图、平面间隔、机械及电力需求，以及各装修物料之挑选，于进场装修日期至少提前30天报甲方审核(甲方收到乙方提交的会审材料7个工作日内给予书面回复意见)；乙方保证涉案商铺内部装修、分隔、修建、安装设备或改进不得影响整个海港城商业中心的结构安全、外立面效果及其他租客的正常经营活动；乙方需在涉案商铺交付日向甲方支付装修押金5000元-10000元，具体费用乙方按甲方制定的装修管理规定执行；如乙方没有违反合同及商户装修管理规定，于免租装修期届满，且消防部门验收合格后一个月内，甲方向乙方无息返还前述所述的装修押金。除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止日之次日交还涉案商铺；甲方有权要求乙方按商铺交付时的状况交还商铺，具体的标准以乙方接收商铺时的文件和相片为依据，恢复商铺原状所产生的费用由乙方承担；如果涉案商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得涉案商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担，甲方同意的情形除外；甲方应当依照通常合理的标准及合同规定查验涉案商铺；在符合合同交还规定的情形下，甲乙双方应当签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还涉案商铺的义务立即完成；如果乙方未依照合同规定的时间交还涉案商铺，则甲方有权采取强制搬迁方法收回商铺，将涉案商铺内的一切动产搬离涉案商铺，涉案商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，甲方并有权从租赁保证金中直接扣除拆除涉案商铺之装修及附属设施/设备所需要的费用；若乙方尚拖欠甲方合同范围内所约定的费用，甲方有权对搬离后的乙方动产行使留置权，宽限期为甲方采取强制搬迁措施之日起2个月，若乙方在宽限期满后仍未清偿欠款并办理领取手续的，则甲方有权对留置的动产进行变卖或拍卖，以变卖或拍卖所得优先支付乙方对甲方的欠款及动产搬迁与保管的费用，仍不足以清偿的，甲方仍可向乙方追偿；乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还涉案商铺或甲方依照合同的规定收回涉案商铺。乙方应遵守甲方的相关营运管理规定，按甲方规定的营业时间开市、闭市，乙方无故停业一天，视为乙方违约，甲方向乙方收取违约金2000元；无故停业超过三天，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应于收到甲方的解除合同通知书之日起7日内按涉案商铺交付时的原状向甲方交还商铺，乙方租赁保证金不予退还，乙方损失自己承担，乙方拖欠甲方的费用及因乙方违约行为而给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追偿。在租赁期限内，乙方逾期交付租金或管理费或推广费的，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%支付日违约金，逾期达15天以上的，甲方有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切损失由乙方自行承担；在租赁期限内，乙方逾期支付水电等其他费用，每逾期1天，应按费用的2%支付滞纳金；租赁期限内，乙方非因法律、法规及合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；在租赁期内，乙方拖欠支付租金或管理费或其他费用达到30日的，甲方有权单方面终止合同，租赁保证金不予退还，甲方遭受损失的，乙方还应予以赔偿，且乙方必须无条件配合甲方作相应的租赁终止注销，若乙方未能配合注销，甲方有权单方强制注销双方之前所签订的房屋租赁合同书，强制收回涉案商铺，将涉案商铺内的一切动产搬离涉案商铺，涉案商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；若乙方尚拖欠甲方费用的，甲方有权对搬离后的乙方动产行使留置权，宽限期为甲方采取强制搬迁措施之日起2个月，若乙方在宽限期满后仍未清偿欠款并办理领取手续的，则甲方有权对留置的动产进行变卖或拍卖，以变卖或拍卖所得优先支付乙方对甲方的欠款及动产搬迁与保管的费用；仍不足以清偿的，甲方仍可向乙方追偿，同时甲方有权出租涉案商铺；甲方依据合同规定单方终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回涉案商铺，租赁保证金作为违约金支付给甲方，甲方有损失的，乙方还应负责赔偿；甲方依照合同规定向乙方发出的解除合同通知，表明甲方行使合同赋予其提前收回涉案商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入涉案商铺的行为作为行使该项权利的标志；甲方根据合同，要求或收取滞纳金，并不损害及影响甲方行使任何合同赋予的其他权利和补救的权利(包括但不限于收回涉案商铺、不退还租赁保证金的权利)。合同项下的不可抗力指合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据合同履行其全部或部分义务，该事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾或其他天灾、战争或任何其他类似事件；遭受不可抗力事件的一方在不可抗力影响范围内可暂行中止履行合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此承担违约责任，但应尽最大努力克服、减轻其负面的影响；如在不可抗力事件发生后60日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止合同，合同因此而终止的，双方互不承担违约责任等。该合同还约定了其他事宜。合同后附有商铺交付标准。此后，碧富雅公司（甲方）与醒乐公司（乙方）还签订租赁合同补充协议一份，约定甲方在租赁期内提供一个位于涉案商铺所在的负3层约20平方米的仓库供乙方使用，租金为4500元/年，使用期内发生的所有水电费由乙方承担；仓库的租赁期限按照租赁合同商铺租赁期限的起止时间；补充协议为租赁合同的有效组成部分，租赁合同和补充协议不一致的，以补充协议为准；协议自双方签字或盖章之日起生效。合同签订后，醒乐公司向碧富雅公司支付租赁保证金66990元。2017年8月18日，醒乐公司向碧富雅公司支付装修保证金10000元、水电周转金5024.25元、装修期间的垃圾清理费4779.60元，合计19803.85元。合同履行过程中，醒乐公司多次向碧富雅公司提出减租申请，碧富雅公司均复函不同意减租，碧富雅公司并退回了醒乐公司水电周转金5024.25元。2020年2月5日，醒乐公司停业，但货物仍滞留在涉案商铺内未搬迁。2020年4月10日，碧富雅公司向醒乐公司发送告知函一份，要求醒乐公司收到函件之日起恢复正常营业，但此后醒乐公司仍未营业。诉讼中，双方于2020年11月13日办理了商铺的退租及交接手续。醒乐公司确认自2019年3月起未向碧富雅公司支付租金，自2019年5月起未向碧富雅公司支付管理费，并确认尚欠碧富雅公司2019年8月至2020年1月期间电费11元、2019年9月27日至2020年9月26日的推广费3349.50元及2019年9月27日至2020年9月26日的仓库租金4500元。诉讼中，碧富雅公司同意从尚欠款项中抵扣醒乐公司交付的装修押金10000元，但主张租赁保证金66990元因醒乐公司违约应予以没收，不同意在欠款中抵扣。碧富雅公司提交的欠费计算明细中，主张2019年3月至2019年8月的租金以每月23446.50元为标准计算，2019年9月的租金以23669.80元为标准计算,2019年10月至2020年4月的租金以每月25121.25元为标准计算。另查明，为有效防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年1月24日，中山市启动重大突发公共卫生事件一级响应，作出包括建议市民暂停外出探亲访友、暂缓接待亲友来访，尽量避免外出聚餐等要求。一审法院认为，碧富雅公司与醒乐公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及强制性规定，真实有效，各方均应恪守。关于合同解除的问题。醒乐公司主张双方的租赁合同关系自其停业三天后即2020年2月8日解除，但由于醒乐公司系违约方，其并不享有单方解除权，因此，对醒乐公司的该项主张不予采纳。关于尚欠费用的问题。醒乐公司确认欠碧富雅公司2019年8月至2020年1月期间电费11元、2019年9月27日至2020年9月26日的推广费3349.50元及2019年9月27日至2020年9月26日的仓库租金4500元，故碧富雅公司诉请醒乐公司支付前述费用，理据充分，予以支持。至于涉案商铺租金及管理费，醒乐公司确认自2019年3月起未向碧富雅公司支付租金，自2019年5月起未向碧富雅公司支付管理费，且确认其虽于2020年2月5日停业，但仍有货物滞留在涉案商铺内，即醒乐公司在停业后仍在占有使用涉案商铺，故碧富雅公司主张2019年3月至2020年4月租金及2019年5月至2020年4月管理费的诉请，予以支持。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情原因，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，中山市也于同年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，醒乐公司在此承租涉案商铺经营餐饮，必然会受疫情及疫情防控措施影响，继续按双方约定的租金标准支付租金和管理费对醒乐公司明显不公，故综合疫情及疫情防控措施的客观性、经营的商业风险等因素，对2020年2月、3月期间的租金及管理费酌情扣减50%，即醒乐公司应向碧富雅公司支付2020年2月及3月的租金25121.25元（25121.25元×2个月×50%）、管理费10048.50元（10048.50元×2个月×50%）。而2019年3月至2020年1月期间的租金、2019年5月至2020年1月期间的管理费及2020年4月的租金、管理费，因醒乐公司未提供证据证实其已经受到了疫情的影响，故醒乐公司应按照约定向碧富雅公司支付相应的租金、管理费，鉴于碧富雅公司主张2019年3月至2019年8月的租金以每月23446.50元为标准计算，2019年9月的租金以23669.80元为标准计算,2019年10月至2020年4月的租金以每月25121.25元为标准计算，系其对自己合法权益的处分，故予以确认。经核算后，醒乐公司应支付碧富雅公司2019年3月至2020年1月、2020年4月期间的租金289955.05元（23446.50元×6个月+23669.80元+25121.25元×5个月）、2019年5月至2020年1月、2020年4月期间的管理费100485元（10048.50元×10个月）。综上，醒乐公司应支付碧富雅公司2019年3月至2020年4月期间的租金315076.30元（25121.25元+289955.05元）、2019年5月至2020年4月期间的管理费110533.50元（10048.50元+100485元）、推广费3349.50元、仓库租金4500元、电费11元，合计433470.30元。鉴于碧富雅公司同意从欠费中扣减装修押金10000元，则醒乐公司应向碧富雅公司支付尚欠租金、管理费、推广费、仓库租金、电费等合计423470.30元（433470.30元-10000元）。醒乐公司辩称抵扣租赁保证金的问题，醒乐公司未按约定支付应付的租金及相关费用，擅自停业并提前撤场，其行为已构成违约，按照约定租赁保证金可予以没收，故醒乐公司主张抵扣租赁保证金没有依据，不予支持。醒乐公司辩称抵扣垃圾清理费的问题，因醒乐公司缴纳的该笔费用为装修期间的垃圾清理费，醒乐公司未举证证明碧富雅公司收取费用后未履行清理的义务，故醒乐公司关于抵扣的意见，不予采纳。关于碧富雅公司主张逾期支付违约金及无故停业违约金的问题。违约金具有惩罚性及补偿性双重属性，一方面法律通过制裁促使债务人履行债务，减少违约的产生，另一方面根据平等、公平原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，一方在违约后，其承担的赔偿责任应相当于另一方因此造成的损失。因此，在碧富雅公司对其损失没有举证的情况下，根据双方合同履行情况及当事人的过错程度等因素，在醒乐公司已经缴纳了租赁保证金且碧富雅公司主张予以没收的情况下，租赁保证金足以弥补碧富雅公司的损失，故对碧富雅公司再要求醒乐公司支付逾期支付违约金及无故停业违约金的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、醒乐公司于一审判决生效之日起五日内向碧富雅公司支付2019年9月27日至2020年9月26日期间的推广费、2019年9月27日至2020年9月26日期间的仓库租金、2019年3月至2020年4月租金、2019年5月至2020年4月管理费、2019年8月至2020年1月的电费合计423470.30元；二、驳回碧富雅公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11456元，减半收取5728元，由碧富雅公司负担1718元，醒乐公司负担4010元并直接向碧富雅公司支付。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为醒乐公司是否应向碧富雅公司支付逾期缴费违约金的问题。从涉案房屋租赁合同中关于醒乐公司交纳租赁保证金作为履行合同义务的保证以及在醒乐公司违约时碧富雅公司有权不予退还租赁保证金等约定来看，双方约定的租赁保证金实质上属于违约金的范畴，虽然双方对于逾期缴费也约定了单独的违约金计算标准，但在碧富雅公司没有举证证明除了资金被占用的利息损失外其还存在其他损失，而其自行计算截至2020年12月31日的利息损失仅为31749.17元，醒乐公司交纳的租赁保证金66990元已足以弥补该利息损失的情形下，一审法院对碧富雅公司所主张的逾期缴费违约金不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人碧富雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元（上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司已预交），由上诉人中山市碧富雅置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  刘 通二〇二一年三月二十六日书记员  朱梦春