河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终633号上诉人（原审原告）：南阳市宛城区育缨幼儿园（原南阳市育缨幼儿园)，住所地南阳市长江路西段白河小区。法定代表人：邓付强，任园长职务。上诉人（原审原告）：张玲，女，1976年2月13日出生，汉族，住南阳市卧龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：梅建国，河南汉冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾一群，男，1979年6月12日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：马千里，河南梅溪律师事务所律师。原审第三人：南阳市青城山下餐饮有限公司，住所地南阳市宛城区白河大道天工丽水源A栋一层门面法定代表人：贾一群，任经理职务。委托诉讼代理人：马千里，河南梅溪律师事务所律师。上诉人南阳市宛城区育缨幼儿园（以下简称：育缨幼儿园）、张玲因与被上诉人贾一群、原审第三人南阳市青城山下餐饮有限公司（以下简称：青城山下公司）为房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初6820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。育缨幼儿园、张玲上诉请求：1、撤销一审判决，在原判的基础上增加30万元；2、本案的一、二审诉讼费用由贾一群负担。事实和理由：1、本案的租金应当计算至贾一群交回涉案租赁房屋之日止。《房屋租赁合同》第八条虽然约定：“若乙方因经营不善造成严重亏损的，可在租赁期内三个月前通知甲方解除合同，所交房租不再退还乙方”，但本案合同约定的解约权条件尚不成就，贾一群关门停业不是经营不善造成严重亏损所致，而是合伙人之间产生矛盾造成的。贾一群在违约情况下，不享有单方解除合同的权利，贾一群从未通知过上诉人解除合同，上诉人也未接到过此通知。2019年3月30日的电话录音不仅不能证明贾一群通知上诉人解除合同，反而证明其没有通知上诉人解除合同，当日的电话录音主要内容是上诉人催促贾一群抓紧处理此事，该通话录音根本不涉及贾一群通知上诉人解除合同的事实，只是双方就如何处理进行协商。协商与通知解除合同是两个完全不同的法律行为，协商未果不具有通知相对方解除合同的效力。贾一群至今没有搬离租赁房屋的行为也说明其没有通知上诉人解除合同，双方的租赁合同至今没有解除；2、2019年1月7日，贾一群承租的一楼下水道於堵，上诉人电话通知其抓紧处理，贾一群以其工作忙为由，让UU跑腿把钥匙送来要上诉人帮助处理。上诉人在原审提供的2019年1月7日发给贾一群合伙人匡轲视频证据足以证明当日UU跑腿送钥匙是为清理污水於堵问题，绝不是贾一群交付房屋或解除合同；3、上诉人曾多次联系贾一群及其合伙人，要求尽快解决此事，贾一群总想以其理想的价格转让饭店，故迟迟不予解决。上诉人于2020年7月7日聘请律师向其发送律师函，要求其尽快解决此事，贾一群仍不解决，上诉人无奈于2020年10月提起本案诉讼。因此上诉人没有违反诚实信用原则，没有过错，依法不应承担责任；4、原审支持56250元违约金，远低于贾一群给上诉人造成的实际损失。贾一群逾期支付租金后，上诉人却须按约向天工集团支付租金，给上诉人造成极大的资金压力。原审所支持违约金数额远低于给上诉人造成的损失，依法应予增加；5、上诉人没有让天和居使用涉案房屋，原审也无证据证明上诉人让天和居使用涉案房屋，如果天和居或其他主体使用了涉案房屋，贾一群应当向使用者主张权利，与上诉人没有关系；6、房屋租赁合同第十条第三款明确约定，贾一群不得擅自解除租赁合同。原审判决追加青城山下公司为本案第三人，违背公司法解释（三）第二条之规定。上诉人系贾一群违约的受害人，应当受到法律保护，贾一群违反合同约定，破坏了正常的经济秩序，依法应予惩戒。贾一群辩称，1、一审认定房屋租赁合同解除正确，但起始时间应当为双方口头协商解除后的三个月，2017年7月双方签订房屋租赁合同协议，合同明确约定拖欠房租一个月以上解除合同，如果乙方经营不善可提前向甲方提出解除合同，2018年9月份贾一群与张玲口头协商变更合同约定，张玲不同意，该事实一审有证人证明，2019年1月7日贾一群将钥匙交付给了上诉人，一审已经认定，双方约定由张玲代为寻找承租人，转租费抵让租金，以上都有证据证明，一审认定事实正确。2、上诉人称是因为下水道堵塞才向贾一群要钥匙是不符合事实的，如果合同没有解除，下水道堵塞造成损失应由贾一群承担。3、2018年10月份贾一群已经关门，至今已经长达2年多，造成这些不必要的租金损失，上诉人有责任，一审判决双方共同承担2年房租是合理的。4、贾一群一审向法庭提交的证据可以证实其交付钥匙后，由他人进行使用该房屋。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。青城山下公司述称，同贾一群意见。育缨幼儿园、张玲向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年7月15日订立的《房屋租赁合同》，要求贾一群立即返还租赁房屋；2、判令贾一群支付截止2020年11月1日拖欠房屋租金539791.6元，并支付违约金，违约金与房屋租赁等额计算；3、本案诉讼及保全费用由贾一群负担。一审法院认定事实：2014年10月14日，育缨幼儿园与河南天工建设集团有限公司签订的房屋租赁合同书一份，约定将河南天工建设集团有限公司位于南阳市白河南岸白河大道旁边天工丽水源A、B、C幢地上1-3层，建筑面积为10340.5平方米的房屋出租给育缨幼儿园，约定租赁期限为10年，自2014年10月15日至2024年10月14日止。2014年10月15日，河南天工建设集团有限公司出具同意转租意见书，同意育缨幼儿园在租赁期间转租该房屋。2017年7月15日，张玲（甲方）与贾一群（乙方）签订房屋租赁合同，租赁天工丽水源A栋地上一层建筑用于青城山下公司经营使用，贾一群系青城山下公司的法定代表人。该合同第一条主要约定：甲方将案涉白河南岸白河大道旁边天工丽水源A栋地上一层建筑面积947平方米的房屋出租给乙方；第二条主要约定：乙方承租该房屋用途为合法经营生意使用；第三条主要约定：甲方于2017年7月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期为7年，自2017年10月14日至2024年10月14日止；第四条主要约定：1、房屋面积947平方米，租金支付标准为签订合同之日至2018年10月1日房租总金额为25万元整，2018年10月1日起至2019年10月1日止房屋租金为25万元整，2019年10月1日起至2020年10月1日房屋租金为267500元整，2020年10月1日起至2024年10月1日期间，作为一个档次，四年房租相同，每年租金为295000元整。2、支付方式：合同签订后，房屋交付乙方前，乙方先支付2017年10月14日起至2018年10月1日期间的租赁费，其后在租赁期内采取预交一年租金的方式，交费期限为期满前一个月。该合同第八条合同的变更、解除与终止部分第4项约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。……（4）拖欠房租累计达一个月以上的。……（7）若乙方因经营不善造成严重亏损的，可在租赁期内三个月前通知甲方，解除合同，所交房租不再退还乙方。第十条乙方违约责任第2项约定：乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按日租金的2倍支付违约金，累计计算。后贾一群向张玲支付了自2017年10月14日至2018年10月1日的租金,2018年10月1日至今的租金未支付。贾一群于2018年8、9月份因青城山下公司经营不善与张玲协商变更租金支付方式未果。2018年10月份，青城山下公司停止经营。匡轲系贾一群的合伙人，2018年10月至2018年12月期间，张玲曾通过微信及短信向匡轲主张房屋租金。2019年1月7日，贾一群通过UU跑腿方式将房屋钥匙交给张玲。2019年3月30日，张玲与贾一群电话协商将案涉租赁房屋转租或解除租赁合同，并就后续房屋内的设备、装修附属物处置等问题进行协商，但并未达成一致意见。2020年7月，案涉房屋由天和居民族饭店经营使用。2020年7月7日，张玲委托律师梅建国向贾一群邮寄律师函，向贾一群声明解除房屋租赁合同，主张自2018年10月1日起的房租，并要求贾一群腾退房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张玲与贾一群签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。对张玲、贾一群及青城山下公司的主体资格的争议，一审法院认为，该案涉租赁的房屋虽系育缨幼儿园从河南天工建设集团有限公司承租而来，但房屋转租行为系张玲作为出租方与贾一群签订的房屋租赁合同，向贾一群主张房屋租金、协商解除租赁合同等相关事宜均由张玲实际经办，且育缨幼儿园与张玲同为本案原告，庭审中双方当事人也同意不再对本案的原告主体进行调整，故张玲具有原告的主体资格。贾一群以自己的名义与张玲签订案涉房屋租赁合同，系合同权利义务的相对人，故贾一群作为被告主体资格适格。贾一群系青城山下公司的法定代表人，贾一群租赁该案涉房屋系为了青城山下公司经营使用，该租赁合同纠纷与青城山下公司具有法律上的利害关系，故一审法院依法追加青城山下公司作为本案第三人具有事实及法律依据。关于本案的房屋租赁合同是否解除的问题，贾一群认为，其于2018年8、9月份因青城山下公司经营不善与张玲协商变更租金支付方式未果，2018年10月份，青城山下公司停止经营，后双方口头协商解除房屋租赁合同，房屋内的设备及转让费折抵5个月租金，2019年1月7日，贾一群通过UU跑腿将房屋钥匙交给张玲，故双方的合同已经协商解除。张玲认为，双方的租赁合同至今并未解除，设备及装饰装修物都还在房屋内。一审法院认为，张玲与贾一群签订的房屋租赁合同第八条约定，“双方可以协商变更或终止合同”，“若乙方因经营不善造成严重亏损的，可在租赁期内三个月前通知甲方，解除合同，所交房租不再退还乙方”，从上述合同条款可以看出，该条款约定了贾一群在经营不善造成严重亏损时，提前三个月通知张玲，即享有该租赁合同的解除权。庭审中，贾一群提出其经营的餐馆于2018年10月份因经营不善已停止经营，张玲对此并无异议，后贾一群于2019年1月7日将房屋钥匙通过UU跑腿送给张玲便未再取回钥匙。2019年3月30日，张玲与贾一群电话对案涉租赁房屋转租及室内装饰装修、设备的处理问题进行协商，贾一群多次提出将案涉租赁房屋交还张玲，并将房屋内的装修物及设备折抵房租，双方在该次协商中虽未就租赁合同的解除达成一致意见，但双方协商的录音内容已证明贾一群通过电话沟通的形式行使租赁合同约定的解除权。双方签订的房屋租赁合同约定“乙方可在租赁期内三个月前通知甲方，解除合同”，故该房屋租赁合同应自贾一群于2019年3月30日电话通知张玲解除合同之日三个月后解除，故张玲与贾一群签订的房屋租赁合同已于2019年6月30日解除。张玲主张，贾一群向其交付房屋钥匙系为了处理房屋漏水问题，鉴于张玲未出示相应的证据予以证明，一审法院对张玲的该主张不予采信。故案涉房屋租赁合同已于2019年6月30日解除。对欠付租金的数额问题，双方均认可贾一群支付房屋租赁至2018年10月1日，根据上述认定的房屋租赁合同解除时间2019年6月30日，故欠付租金期间为2018年10月1日至2019年6月30日。房屋租赁合同约定“2018年10月1日起至2019年10月1日起的房屋租金为人民币25万元整”，贾一群欠付租金9个月，故欠付房屋租金数额为187500元，因上述认定合同解除时间为2019年6月30日，故对原告主张的由贾一群支付2019年6月30日至今房屋租金的请求，一审法院不予支持。对违约金问题，贾一群自2018年10月1日后便未支付房屋租金，其行为已构成违约，双方签订的房屋租赁合同第十条约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按照日租金的2倍支付违约金，累计计算”，原告据此请求贾一群向其支付与房屋租金等额的违约金，贾一群提出该违约金请求过高，应适当减少。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，本案中双方约定的违约金标准为房屋日租金的2倍，原告请求贾一群按照等额租金标准向其支付违约金，该请求标准过分高于造成的损失，另外原告在贾一群通知原告解除合同并向其交付房屋钥匙后，在一年多的时间里未采取积极适当的补救措施而是置之不理放任损失的扩大，亦违反了诚实信用原则，故原告对因此产生的损失也应承担相应的责任，且贾一群出示的证据亦证明案涉房屋现由天和居民族饭店占有使用，一审法院综合上述情形，结合双方的过错因素及相关法律规定，酌定由贾一群以欠付租金187500元的30%向原告支付违约金，故违约金为56250元。对支付责任主体问题，贾一群主张其系青城山下公司的法定代表人，贾一群系代表青城公司签订的合同，租赁房屋也是用于青城山下公司的经营活动，故应由青城山下公司承担还款义务。一审法院就此认为，案涉房屋租赁合同约定的合同主体为张玲与贾一群，贾一群并未以青城山下公司的名义签订合同，合同上也未加盖青城山下公司印章，双方签订合同时也未约定租赁房屋系用于青城山下公司经营使用，并且原告也并未请求由青城山下公司承担还款责任，故根据合同的相对性原则，贾一群主张由青城山下公司承担还款责任，无事实及法律依据，不予支持。对房屋内的装饰装修物及设备的处置问题，因双方对合同解除后装饰装修物的归属没有约定，经法庭询问，原告明确表示不对装饰装修物及设备的价值进行利用，故对未形成附和的装饰装修物及设备，可由贾一群进行拆除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，贾一群向南阳市宛城区育缨幼儿园、张玲支付房屋租金187500元及违约金56250元，合计243750元。二、贾一群于本判决生效之日起十日内，拆除未形成附和的装饰装修物及设备等物品。三、驳回南阳市宛城区育缨幼儿园、张玲的其他诉讼请求。案件受理费4113元，由贾一群承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院关于匡轲系贾一群合伙人的认定缺乏证据证明，本院对此不予认定，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于一审认定案涉《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除是否适当的问题，首先，案涉《房屋租赁合同》中约定了“双方可以协商变更或终止合同”及“若乙方（贾一群）因经营不善造成严重亏损的，可在租赁期内三个月前通知甲方（张玲），解除合同，所交房租不再退还乙方”的条款，可以看出，贾一群在经营不善造成严重亏损时，提前三个月通知张玲，即享有该租赁合同的解除权；其次，双方虽然对2019年1月7日贾一群通过UU跑腿将房屋钥匙送给张玲的原因及目的各执一词，但该事实恰恰可以证明当时贾一群已不再经营，其后贾一群既未主动取回钥匙，张玲亦未主动要求贾一群将钥匙取回，根据该事实并结合双方2019年3月30日的通话录音及陈述，特别是在当时贾一群已经欠付租金的情况下，可以认定贾一群已经以自己的实际行动表明不再履行合同义务；最后，根据双方均认可的2019年3月30日的通话录音，在该通话录音中张玲与贾一群围绕着案涉租赁房屋转租及室内装饰装修、设备的处理问题进行协商，双方虽然未能达成一致意见，但根据该录音能够认定贾一群已经明确表明不再履行与张玲之间的《房屋租赁合同》。综上，一审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年6月30日解除并无不当之处。关于一审对于违约金的处理是否适当的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，本案中，在贾一群违约后，张玲应当采取适当措施防止损失扩大，而张玲在明知贾一群存在违约行为，且贾一群不再利用案涉租赁房屋并将案涉租赁房屋钥匙交付张玲后，没有采取适当措施致使损失扩大，故张玲不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院根据本案实际并结合双方的过错程度对违约金作出的判决并无明显失当之处，本院予以维持。综上所述，南阳市宛城区育缨幼儿园、张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由南阳市宛城区育缨幼儿园、张玲负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年三月二十五日法官助理赵琳书记员王萌