江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10168号上诉人（原审原告）：胡全文，男，汉族，1979年7月1日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：杭正武，江苏联创伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心，住所地南京市浦口区江浦街道浦口大道******。经营者：吴青。委托诉讼代理人：王从进，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘荣花，北京市高朋（南京）律师事务所律师。上诉人胡全文因与被上诉人南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心（以下简称禾之厨餐饮中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初3918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。上诉人胡全文及委托诉讼代理人杭正武，被上诉人禾之厨餐饮中心委托诉讼代理人王从进、潘容花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡全文上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在多处事实认定错误。1.一审认定案涉美食城于2020年4月15日开业以偏概全。至今为止美食城仅开业了部分区域即档口区域，上诉人所承租的独立店铺区域至今没有开业，其原因是被上诉人未能完成独立店铺区域公共部位的装修，该区域至今不具备开业条件。因此在合同约定被上诉人负有通知开业义务的情况下，被上诉人至今未通知上诉人等承租该区域的商户开业。2.一审认定“因原告承租店铺装修未完成，故美食城外部被装修围挡拦住”，与事实不符。美食城外部被装修围挡拦住的原因系被上诉人未能完成上诉人承租区域四周门头及玻璃门等的装修，而非因上诉人未能完成店铺装修，事实上上诉人所承租的店铺己基本装修完毕。3.一审认定“其他同样与被告签订租赁合同的部分商铺开业经营”，混淆了独立商铺与档口的区别。迄今为止开业的区域为档口区域，而独立商铺区域因被上诉人未能完成公共部分的装修，该区域的所有商户都未能开业。二、一审判决法律适用错误，被上诉人己明显违约，由此导致上诉人不能开业，不能实现合同根本目的，被上诉人理应承担相应违约责任。在此情况下，上诉人要求单方解除租赁合同并要求被上诉人退还租金、保证金、管理费、入场费等诉讼请求符合法律规定，理应得到支持。三、一审判决后，2020年10月8日，由于被上诉人的出租方欠缴租金，导致包括上诉人所承租的商铺在内的货大楼一楼被所有权人解除租赁合同，并将包括上诉人所租商铺在内的货大楼一楼的全部商铺收回。这导致上诉人与被上诉人之间的租赁合同实际已无法履行。被上诉人对租赁合同的不能履行应承担违约责任，上诉人有权解除合同，要求被上诉人返还上诉人交付的租金以及保证金20000元、管理费26000元、入场费20000元，并有权要求被上诉人按照合同约定支付上诉人违约金90000元。综上，请求法院判如所请，支持上诉人全部上诉请求。禾之厨餐饮中心辩称：1.一审法院认定事实正确，上诉人称一审认定事实错误没有依据。上诉人与被上诉人于2019年10月18日签订的房屋租赁合同，约定明确，合法有效，应当继续履行。由于上诉人租赁的商铺在商场临街一面外立面为玻璃，且正处于装修状态，货出于安全施工考虑，对未装修完毕的一面进行围挡。截至目前，被上诉人多次发函给上诉人要求上诉人按合同约定恢复正常营业。2.禾之厨餐饮中心的委托人江苏久悦汇商业管理有限公司（以下简称久悦汇公司）与货签订了租赁合同。合同签订后，久悦汇公司按照租赁合同约定支付了2020年上半年租金，但鉴于南京市鼓楼区人民法院于2020年6月21日对货的租赁场地出具执行公告，久悦汇公司未按期支付2020年下半年租金，并已与货进行协调并于2020年7月出具书面说明，将中止后续房租付款，直至货将租赁场地被强制执行事项妥善解决后再恢复支付后续款项。截至目前，被上诉人不存在实质上不能履行与上诉人的租赁合同的情况。货发送的解除通知函等函件都是与久悦汇公司针对后续履约进行沟通协商的手段，主要目的是希望双方继续履行租赁合同。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同合法有效，不存在任何约定或者法定的解除情形。且根据合同本身的相对性，久悦汇公司与货之间的租赁合同与本案无关，久悦汇公司与货之间的事项对上诉人与被上诉人之间的租赁合同的履行，不存在任何实质上的影响，不影响商户的实际经营。且截至2020年8月中旬，货大楼有部分商户一直处于正常营业状态，在美团等运营商平台禾之厨餐饮中心在货的商户处于正常营业状态，不存在侵害上诉人权益的情况。综上，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。胡全文向一审法院起诉请求：1.解除胡全文、禾之厨餐饮中心之间于2019年10月18日签订的房屋租赁合同；2.禾之厨餐饮中心退还胡全文租金、保证金、管理费、入场费等共计36.6万元，并支付违约金9万元；3.本案诉讼费用由禾之厨餐饮中心承担。一审法院认定事实如下：2019年10月18日，禾之厨餐饮中心（甲方）与胡全文（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将坐落于南京市鼓楼区中山北路货一楼禾厨云集美食城Ａ17、Ａ18号商铺出租给乙方，租赁期限自美食城正式开业日起租，共计24个月，年租金30万元；乙方应于本合同签订之日向甲方支付首期租金及履约保证金人民币2万元，乙方向甲方缴纳人民币2万元的入场费，每间商铺每年度管理费为人民币2.6万元；乙方自主经营，盈亏均不作为甲、乙任何一方违约或附加条件的依据；若任何乙方违约，按年度须向对方缴纳年度租金的30%作为违约金等。合同签订后，胡全文按约支付了一年租金及履约保证金、年度管理费及入场费共计36.6万元，禾之厨餐饮中心出具收据。案涉商铺于2019年12月交付给胡全文装修。2020年4月15日，美食城正式开业。因胡全文承租店铺装修未完成，故美食城外部被装修围栏挡住。其他同样与禾之厨餐饮中心签订租赁合同的部分商铺开业经营，胡全文商铺未开业经营。另因防控疫情原因，货周围增加了一圈栏杆。一审法院认为，胡全文、禾之厨餐饮中心双方签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。根据山西路美食城现场照片，禾之厨餐饮中心应完成的商铺公共部分的装修已经基本完成，商铺已经具备开业经营的条件，且其他部分商铺已经开业经营，因案涉商铺及其他几家商铺装修没有完全完成，货出于安全施工考虑要求装围挡，以及因防控疫情导致的客流量的变化，确实对胡全文的经营会产生一定影响，但上述行为和后果均不是禾之厨餐饮中心导致的，禾之厨餐饮中心已履行合同义务，并未违反合同约定。因此，胡全文要求解除租赁合同且退还租金、保证金、管理费、入场费等以及支付违约金的主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回胡全文的诉讼请求。一审案件受理费8140元，减半收取4070元，由胡全文负担。双方当事人对一审查明的事实不持异议，本院对此予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人胡全文提交了以下证据：1.解除合同通知书，证明2020年10月8日货大楼解除了久悦汇公司对一楼650平方米房屋的租赁权，解除范围650平方米包括上诉人所承租商铺，被上诉人作为承租方对承租房屋不再有出租权。2.微信聊天记录截屏，内容是货发给包括上诉人在内的商铺的餐饮老板函，证明2020年10月10日房屋所有权人通过微信发出该函件，告知所有权人与被上诉人的出租方之间的租赁合同已经解除，并要求上诉人等美食城经营户与所有权人直接签订合同。3.微信截屏告知书证明，证明所有权人于2020年10月21日通过微信群发出告知书一份，要求包括上诉人在内的美食城经营者迁出承租房屋。如果要继续经营，要与货签订合同，如果不与货签订合同，就要在期限内搬出。4.照片，证明美食城的经营者根据所有权人要求迁出承租的房屋。上述证据足以证明货明确要求解除与久悦汇公司之间的租赁合同，久悦汇公司已经不享有出租权，被上诉人同样也不享有出租权。上诉人与被上诉人的合同客观上无法履行。被上诉人禾之厨餐饮中心质证称，对上诉人胡全文提交证据真实性、关联性、合法性均不予认可,认为达不到上诉人证明目的。被上诉人禾之厨餐饮中心提交2020年10月16日禾之厨餐饮中心向胡全文发送的律师函一份，证明久悦汇公司和货沟通中，货认为部分商户停业，给货造成损害，希望商户能够继续经营，禾之厨餐饮中心应货要求向胡全文发送律师函，要求胡全文继续履行合同。胡全文质证称，其确实收到该份函件，但该函件时间作出为2020年10月16日，而在2020年10月8日货已经就明确合同解除，且在10月10日要求所有商户如果要继续经营，必须要和货签订合同。被上诉人发送律师函时实际不享有出租权。该函件对上诉人并没有约束力，被上诉人是为了规避责任，减少损失，才向上诉人发送的函件。二审另查明：2020年1月17日，久悦汇公司向案涉商铺在内的各商户发出《开业通知函》，告知各商户禾厨云集美食广场（山百店）定于2020年3月9日统一开业。2020年10月21日，山百公司于租赁商铺现场张贴《告知书》，通知各承租户因久悦汇公司拖欠2020年下半年租金至今未缴纳，根据租赁合同约定，山百公司已与久悦汇公司即时解除双方签订的租赁合同；各承租户请于2020年10月23日24时前将各自商铺里的物品搬走，逾期山百公司将作无主处理。《告知书》另通知各承租户山百公司具体联系方式与迁出手续如何办理。胡全文陈述其于《告知书》张贴当日即知晓此事。2020年12月1日，山百公司向南京市鼓楼区人民法院起诉久悦汇公司，提出确认双方之间的租赁合同于2020年10月9日解除、久悦汇公司支付2020年7月1日至12月31日之间的租金等诉讼请求。为查明事实，本院于2020年12月11日赴租赁房屋现场进行勘验，并形成勘验笔录。本院于2020年12月11日查看案涉商铺现场，经查禾之厨美食城现处于停业状态，无商户经营，靠近货大楼入口处的大门及货大楼内部通向美食城的玻璃门均处于上锁状态。涉案商铺现场堆放少量装修材料，美食城外部靠近中环国际大厦一侧有蓝色临时遮挡。另查明，双方签订的《房屋租赁合同》中约定，20000元入场费构成为商铺标准化设计及装修，排烟、排污系统分户费用。久悦汇公司在关联案件中陈述其已做好上述工作，但未能提供证据证明。以上事实，有《开业通知函》、《解除合同通知函》、《告知书》、《房屋租赁合同》、本院勘验笔录、询问笔录、（2020）苏0106民初12046号案件立案登记表、起诉状等在案佐证。本院认为，上诉人胡全文与被上诉人禾之厨餐饮中心签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约定全面履行其权利义务。上诉人已按约向禾之厨餐饮中心支付一年租金，但久悦汇公司仅向山百公司支付了2020年6月20日之前的租金，山百公司也已通知久悦汇公司解除双方之间的租赁合同并向法院提起诉讼，且明确告知各承租户应于2020年10月23日前迁出。现涉案商铺所在的美食城处于停业状态，已无商户经营，涉案租赁合同因久悦汇公司的行为处于无法履行的状态，其合同目的已不能实现，故案涉租赁合同应予解除。关于解除时间问题，因山百公司明确告知各承租户应于2020年10月23日前迁出，故本院确定以2020年10月23日作为案涉租赁合同解除之日。因该日期之后上诉人无法使用、实际也未使用商铺，故其无需承担之后的占有使用费。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上诉人主张被上诉人返还租金300000元、保证金20000元、管理费26000元、入场费20000元，共计366000元，并支付违约金90000元。但因其所主张的玻璃隔断影响客流、消防通道问题等理由并不成立，且其于2020年10月23日前并未实际返还案涉商铺，故其仍应支付占用商铺期间的租金及管理费。关于支付租金的数额，因双方合同约定自美食城正式开业时计租、以开业通知函为准，故应自开业通知函确定的开业时间即2020年3月9日起开始计算上诉人应支付租金。因疫情防控措施影响，自2020年3月9日至2020年4月30日之间的租金应予减半。经计算，上诉人应支付的租金为300000/365*52*50%+300000/365*175=165206元，应支付的管理费为26000/365*52*50%+26000/365*175=14318元，即被上诉人禾之厨餐饮中心应退还上诉人租金134794元，管理费11682元。关于违约金，如前文所述，因上诉人所主张合同解除的理由均不成立，故本院不予支持。上诉人还主张被上诉人返还履约保证金20000元及入场费20000元，因久悦汇公司未按期支付租金、山百公司张贴公告要求次承租人迁出，故久悦汇公司应退还履约保证金。对于入场费20000元，因涉案商铺未完成装修也未实际经营，被上诉人亦未提供证据证明其已实施了商铺标准化设计装修与排烟、排污系统分户工作，故该笔费用亦应退还。上诉人的其他上诉意见，因缺乏依据，本院不予支持。综上，因二审中发生新的事实，胡全文的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、四百零三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初3918号民事判决；二、胡全文与南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心2019年10月18日签订的房屋租赁合同于2020年10月23日解除；三、南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心返还胡全文租金134794元，履约保证金20000元，管理费11682元，入场费20000元，合计186476元。四、驳回胡全文其他诉讼请求。一审案件受理费8140元，减半收取4070元，由胡全文负担2406元，由南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心负担1664元；二审案件受理费8140元，由胡全文负担4812元，由南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心负担3328元。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年三月十六日法官助理徐琨玉书记员郭旭冬