陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民初727号   原告（案外人）：张小明，男，1975年10月24日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。   委托诉讼代理人：郭强，陕西永嘉信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王江涛，陕西永嘉信律师事务所律师。   被告（申请执行人）：西安渭洪商业管理有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。   法定代表人：李雪莲，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：张蕾蕾，陕西联诺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：彭佩，陕西联诺律师事务所律师。   第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市。   法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。   原告张小明与被告西安渭洪商业管理有限公司（以下简称渭洪公司）、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小明及其委托诉讼代理人王江涛，被告渭洪公司委托诉讼代理人彭佩到庭参加诉讼，第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张小明向本院提出诉讼请求：1.不得执行张小明购买的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX号房屋，并解除对该房屋的查封或轮候查封;2.确认西安市XX区XX城XX路XX幢XX号房屋为张小明所有；3.不得因中登公司的债务再对张小明合法所有的西安市XX区XX城XX路XX幢XX号房屋进行任何担保、保全、执行；4.本案全部诉讼费用由渭洪公司负担。事实与理由:2019年8月19日西安市中级人民法院（2019）陕01执恢357号之一执行裁定查封涉案8-11403号房屋，2019年9月20日张小明提出执行异议，2020年7月8日西安市中级人民法院作出（2020）陕01执异272号执行裁定驳回张小明异议请求，张小明不服该裁定故提出案外人执行异议之诉。1.涉案8-11403号房屋系张小明于2007年6月底认购，支付20000元定金，2007年7月张小明与中登公司签订《中登文景时代商品房认购协议》，认购项目建筑面积暂定99.14平方米房屋，单价3259元/平方米，总价323097元，张小明按首付146655元支付认购款（包含已付20000元定金）。2009年5月26日，张小明根据中登公司通知与中登公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》，约定房号为项目第八幢8＃1403号房，建筑面积99.14平方米，单价3259元/平方米，总价305694元（实际应为323097元），首付146655元，正负零付60000元，13层付37901元，封顶付30569元，交房付30569元。张小明于签约时支付了购房款60000元，中登公司开具收据，同时中登公司收回了之前的认购协议和认购款收据，重新给张小明开具了146655元房款收据，中登公司告知张小明协议待中登公司盖章后再行通知领取，后中登公司通知张小明领取合同，该合同中登公司盖章落款时间为2009年7月30日。2013年，中登公司通知张小明交款，2013年3月1日张小明交纳4829元购房款，中登公司开具收据，2013年9月9日中登公司通知收房交尾款，2013年9月11日张小明收房时补齐尾款111613元，因中登公司延迟交房赔偿2294元，张小明实际交款时扣减该款，中登公司开具了111613元收据。张小明收房后装修并居住使用至今，且正常交纳物业、水、电等费用。2. 驳回张小明执行异议请求系属错误，2009年7月30日张小明与中登公司签订《商品房买卖协议》，合法有效，且张小明已于2013年9月11日付清全部购房款，收房装修并占有使用至今，张小明购买该房屋系用于居住，且在西安市范围内名下并无其他用于居住房屋，张小明签约、付款、收房占有使用均早于2014年5月12日抵押登记，亦早于查封房屋，虽未办理网签及产权过户登记，但皆系中登公司原因并非张小明自身原因，本案符合九民纪要精神及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、28条、29条规定情形，应确认张小明对涉案房屋享有所有权，能够排除因第三人债务的其他任何担保、保全或执行。                                                              被告渭洪公司辩称，张小明诉讼请求无事实、法律依据，应予驳回。张小明与中登公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同关系，张小明与中登公司于2009年7月30日签订《商品房买卖协议》，早于涉案房屋所在第8幢取得预售许可证时间2009年10月23日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，张小明与中登公司之间《商品房买卖协议》系属无效。张小明仅提供其与中登公司于2009年7月30日签订的《商品房买卖协议》及收据，并未提交支付购房款的付款凭证及购房款发票，无法证明《商品房买卖协议》的真实性，极有可能存在张小明与中登公司恶意串通规避执行，损害渭洪公司合法权益的可能性。张小明并未提交证据证明其与配偶名下无其他用于居住的房屋，且涉案房屋也并非用于居住，张小明提交的前期物业管理协议、交房通知单、房屋验收表、装修申报表、物业费收据等，均显示涉案房屋业主为刘某某，因张小明与刘某某系夫妻关系，故张小明不仅应提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，也应证明其配偶刘某某名下无其他用于居住的房屋，因张小明户籍信息及起诉状中所列信息均表明张小明长期居住于宝鸡市，并未在西安市居住生活及工作，且张小明将涉案房屋出租，故涉案房屋并非用于居住，而是张小明用于投资收益。涉案房屋于2009年10月23日取得预售证，办理抵押登记时间为2014年5月12日，张小明在能够办理网签备案的情况下，长达五年时间未办理，导致无法办理房屋过户登记手续的原因在于张小明，且张小明长期不办理网签备案手续不符合普通购房人的基本常识，涉案合同系张小明与中登公司恶意串通。   第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。庭后中登公司到庭陈述其同意张小明诉讼请求。   经审理查明，2014年4月18日，信达新兴财富（北京）资产管理有限公司（委托人）（以下简称信达新兴公司）、昆仑银行股份有限公司总行营业部（受托人）（以下简称昆仑银行）与中登公司（借款人）签订合同编号为2014年委借字第002号的《委托贷款借款合同》、《委托贷款借款合同之补充合同（一）》及《委托贷款借款合同之补充合同（二）》，约定信达新兴公司通过昆仑银行向中登公司提供贷款，为担保中登公司前述合同项下债务，昆仑银行与中登公司签订《房地产（在建工程）抵押合同》，约定中登公司将“中登文景时代”项目在建工程抵押给昆仑银行，并办理了在建工程抵押登记。后因前述合同履行发生争议，2016年10月31日，中国国际经济贸易仲裁委员会就申请人中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称信达陕西分公司）与被申请人西安中登房地产开发有限公司、宋玉庆、陕西中登实业（集团）有限公司借款合同案作出【2016】中国贸仲京裁字第1293号裁决书，认定信达新兴公司前述《委托贷款借款合同》、《委托贷款借款合同之补充合同（一）》及《委托贷款借款合同之补充合同（二）》项下权利已转让给信达陕西分公司，并且该转让对中登公司已生效，裁决：一、西安中登房地产开发有限公司向中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司偿还合同编号为2014年委借字第002号的《委托贷款借款合同》项下未清偿的债务本金人民币267800000元以及已到期未付的利息人民币38412800元，并支付以第二、第三期应付利息人民币35300050元为基数，自2015年5月28日起，按照年利率18.5%计算至实际支付之日的罚息，以及以本金人民币267800000元和第四期利息人民币3112750元为基数，自2015年11月19日起，按照年利率18.5%计算至实际支付之日的罚息；二、宋玉庆、陕西中登实业（集团）有限公司就西安中登房地产开发有限公司在前述裁决项下的全部支付义务承担连带责任；三、本案仲裁费为人民币2399101元，全部由被申请人承担。该笔费用已与申请人等额缴纳的仲裁预付金全部冲抵，因此被申请人应向申请人连带支付人民币2399101元以补偿申请人为其垫付的仲裁费；四、驳回申请人的其他仲裁请求。后，信达陕西分公司向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2019年8月19日作出（2019）陕01执恢357号之一执行裁定书，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路XX幢的十三套房产【预售证号为：201XXXX，房号分别为：3-11703、3-21404、3-21503、3-21703、3-21901、3-21902、3-21903、3-22301、3-22304、3-22401、3-22403、3-22603、3-22704】，第四幢的九套房产【预售证号为：201XXXX，房号分别为：4-10301、4-10401、4-10503、4-10601、4-10603、4-10703、4-10801、4-10803、4-10901】；第五幢的三套房产【预售证号为：200XXXX，房号分别为：5-21503、5-21504、5-22404】；第八幢的六套房产【预售证号为：200XXXX，房号分别为：8-1F101、8-1F201、8-10802、8-11403、8-11901、8-12002】；第九幢的一套房产【预售证号为：201XXXX，房号为9-10403】；二、查封或轮候查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号，预售证号为200XXXX的房产一套；三、查封期限为三年。后，张小明以前述房产中的8-11403室房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年7月8日作出（2020）陕01执异272号执行裁定，驳回案外人张小明的异议请求。2020年8月26日，本院作出（2020）陕01执异588号执行裁定书，查明：2019年11月15日信达陕西分公司与渭洪公司签订了编号为信陕-B-2019-021的《债权转让合同》，将执行依据（2016）中国贸仲京裁字第1293号裁决书中享有债权转让至渭洪公司，并于2020年6月29日在陕西日报刊登了《债权转让公告》，信达陕西分公司亦书面确认其将前述债权转让予渭洪公司；裁定：变更渭洪公司为信达陕西分公司与中登公司、陕西中登实业（集团）有限公司、宋玉庆借款合同纠纷一案的申请执行人。   另查明，2009年7月30日，张小明与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登房地产开发有限公司，买受人张小明 ；项目名称：中登文景时代；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第8幢14层8＃1403号房；建筑面积共93.8平方米（手写99.14）；单价每平方米3259元，总价305694元；付款方式为分期付款，首付146655元整，正负零付60000元整，13层付37901元整，封顶付30569元整，交房付30569元整。中登公司开具收据显示2009年5月26日张小明分别交纳60000元、146655元，2013年9月9日张小明交纳111613元（含赔偿金2294元），2013年8月21日张小明交纳4829元。2013年9月9日，刘某某代张小明与西安中登物业有限公司签订《前期物业管理协议》，办理了房屋验收、领取交房资料等手续，2013年10月完成房屋室内验收。本案审理中张小明还提交了涉案房屋的物业费、水电费、采暖费发票等。另外本案审理中，张小明确认涉案房屋其收房后租赁他人使用。   再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋规划用途为住宅，抵押方式一般抵押，抵押权人昆仑银行，抵押登记时间2014年5月12日，查封时间2019年8月20日，查封期限至2022年8月19日。   以上事实有西安市中级人民法院（2019）陕01执恢357号之一执行裁定书、（2020）陕01执异272号执行裁定书、（2020）陕01执异588号执行裁定书、【2016】中国贸仲京裁字第1293号裁决书、《商品房买卖合同》、收据、西安市不动产登记簿、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。   本案审理焦点问题为：1.渭洪公司对执行标的是否享有抵押权；2.张小明就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   第一，关于渭洪公司对执行标的是否享有抵押权的问题。根据本案查明事实，涉案房屋现登记抵押权人为信达新兴公司与昆仑银行、中登公司之间《委托贷款借款合同》项下的受托人昆仑银行，虽抵押权人未登记于委托人信达新兴公司名下，但委托合同系委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同，不以导致物权变动为目的，因而不是物权变动的原因，不适用物权变动规则，即在受托人基于委托人的授权对外从事法律行为并且因之导致物权变动的情况下，应当认定委托人系实际权利人，即信达新兴公司原系实际的抵押权人。又，信达新兴公司将其《委托贷款借款合同》、《委托贷款借款合同之补充合同（一）》及《委托贷款借款合同之补充合同（二）》项下权利转让给信达陕西分公司，相关案件进入执行程序后，信达陕西分公司又将债权转让至渭洪公司。债权转让的，担保该债权的抵押权原则上一并转让，故本案应认定债权受让人渭洪公司为实际抵押权人，对涉案执行标的享有抵押权。   第二，关于张小明就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，渭洪公司作为享有优先受偿权的抵押权人对涉案房屋享有物权，而张小明购买涉案房屋后用于出租，故其不符合商品房消费者购买房屋“用于居住”的认定条件，不属于商品房消费者，其就涉案房屋不享有优先于抵押权的消费者物权期待权，不具有对居住利益优先保护的价值，故参照前述规定，本案张小明就涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，其主张排除渭洪公司对涉案房屋的强制执行，理由不能成立，依法不予支持。另外，张小明作为买受人就涉案房屋仅享有合同权利，其要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，依法不予支持。至于张小明关于不得因中登公司债务再对涉案房屋进行任何担保、保全、执行的诉讼请求，因该项诉请未有针对现实的执行行为，故并无审查基础，本案不予涉及。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十九条之规定，判决如下：   驳回张小明关于“不得执行张小明购买的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX号房屋，并解除对该房屋的查封或轮候查封”及“确认西安市XX区XX城XX路XX幢XX号房屋为张小明所有”的诉讼请求。   案件受理费5885元（张小明已预交），由张小明负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                                     审  判  长      刘    琪   审  判  员      师    婷   审  判  员      卫婉莹      二Ｏ二一年三月一日   书  记  员      崔    旋                   202001727197510248732106126011975102419191610000713575154726304027669982919601120186115056421011960112005192020072812   588541          1