河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫03民申275号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：袁俊波，男，1962年10月15日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：阎萍，女，1959年12月16日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区，现住河南省洛阳市老城区，系袁俊波姐姐。委托诉讼代理人：贾红松，洛阳市高新区智达法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：侯红霞，女，1961年2月20日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张争，男，1982年3月6日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区，系侯红霞女婿。被申请人（原审第三人）：洛阳福海置业有限公司。住所地：河南省洛阳市瀍河回族区邙麓街****。法定代表人：张高。被申请人（原审第三人）：张高，男，1957年7月15日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河区。再审申请人袁俊波因与被申请人侯红霞、洛阳福海置业有限公司、张高执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终5871号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。袁俊波申请再审称：一、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项之规定，申请再审，原审判决认定事实的主要证据是伪造的。执行异议之诉是指在执行过程中当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。本案涉及的是房屋查封时物权所有人于执行申请人之间的执行异议之诉，对该类纠纷，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条有明确规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。袁俊波在一审诉讼中提供了《购房合同》《收据》等购房证据，结合一审诉讼中洛阳福海置业有限公司和张高的答辩，明显可以看出来，作为一名普通的购房人，在购买本案涉及的房产前，袁俊波对该房产可能到涉及的纠纷既不知情，也不清楚，更不可能蓄意侵害侯红霞的利益，袁俊波的购房行为即没有和洛阳福海置业有限公司、张高之间有串通或故意对抗人民法院的执行行为之嫌，并且是按照市场行情和价格支付了购房款，也实际占有使用了该房产，河南省洛阳市瀍河回族区人民法院及洛阳市中级人民法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第29条规定，支持了侯红霞的诉请，而原审判决显然侵害了作为善意取得本案涉及房产的袁俊波的利益，明显属适用法律不当且判决书认定事实的主要证据是伪造的。二、袁俊波在老城区人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。我国现行法律关于房屋物权的变动实行“债权加合意制度”（见物权法第9、14、16条）。基于法律的强制性规定及现实生活中房产买卖交易应当签订书面合同的一般行为观念，同时也为法院甄别真实买受人提供依据，所以，案外人对抗人民法院的执行查封力，从而保护物权期待权的首要条件，就是在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且书面合同提供方应当为具备售房主体资格的公司，本案中袁俊波与洛阳福海置业有限公司签订购房合同的行为，明显发生在老城区人民法院对案涉房产的查封之前，且福海置业系具备售房主体资格的置业公司。三、袁俊波在人民法院查封之前已经合法占有并实际使用了本案涉案房产。本案涉案房产袁俊波于2016年10月21日和洛阳福海置业有限公司签订了《福海花园购房合同》后，即支付房款，拿到了洛阳福海置业有限公司出具的财务《收据》，后使用福海花园1号楼3302号房产至今。该房产被老城区人民法院查封的时间为2017年3月13日，袁俊波购得案涉房产的目的就是为了生活必需，没有任何其他目的，袁俊波作为本案案涉房产买受人，其对该房产的物权期待权应当予以保护。袁俊波已经为取得物权履行了一定义务并进行了相应的外观公示（譬如支付了33万的购房款、签署了物业管理该服务合同、进行装修等），且实际占用使用了案涉房产至今。本案袁俊波对福海花园1号楼3302号房产是否实际占用，涉及到现行法律对不动产如何“占有”问题的普遍理解问题。理论上对物的占有大体上可分为直接占有和间接占有两种，但鉴于间接占有的公示从外观上难以判断占有人，故应当对袁俊波对本案涉及房产中的“占有”做狭义理解，即应当理解为买受人袁俊波对该房产的是否实际直接占有。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之所以赋予申请人以物权期待权对抗执行查封权的内在价值目标，其目的是为了保护公民的基本生活居住权，基于此，袁俊波作为案涉房产的购房人的权益应当优于债权人候红霞的债权，优先得到法律的专门保护。四、袁俊波已支付了购房合同约定的全部价款。袁俊波在和洛阳福海置业有限公司签署《福海花园购房合同》时，完全按照公司法定代表人张高的意思，由案外人王松代袁俊波向洛阳福海置业有限公司进行了垫付后，袁俊波即拿到了房屋钥匙和购房款《收据》，全部购房款33万元袁俊波于2017年10月12日和13日通过银行全部支付给了王松。袁俊波在整个购房过程中，没有任何违法违规之处，作为一位普通的购房人，袁俊波对房源信息的了解非常的有限，之所以和洛阳福海置业有限公司成交案涉房产，只是遵从了洛阳福海置业有限公司的安排，袁俊波在整个履约过程中无任何过错。洛阳福海置业有限公司系自身原因未能为袁俊波办理产权登记。庭审中，对于未能给袁俊波办理房产权证的原因，洛阳福海置业有限公司和张高已经向法院说明了原因并且主动承担了未能及时给袁俊波办证的责任，作为买房人的袁俊波不存在过错，在合同履行过程中也不存在与常理不符的行为，袁俊波作为购房人的权益应获得法律的特殊保护。袁俊波有新的证据。本案二审判决生效后，案外人王松就本案诉讼涉及的事实问题，给申请人出具了书面《证言》一份，王松作为福海公司的授权收款人，其《证言》对原审判决依据的主要事实予以了否定。综上，为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》第二百条第（一）（三）（六）款及相关法律规定，请求法院依法支持袁俊波的再审请求，及时解除人民法院对案涉房产的查封和执行行为，并驳回候红霞的诉讼请求。侯红霞陈述意见称：二审判决正确，洛阳福海置业有限公司在2016年10月时未取得合法的预售房屋的手续。本院经审查认为：本案为案外人执行异议纠纷，人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。本案中，袁俊波提交的装修管理协议、前期物业服务协议签订的时间晚于老城区人民法院查封案涉房产的时间，不能证明袁俊波在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。另外，袁俊波认可其名下有一套经济适用房。因此，原审认定袁俊波提交的证据不能证明其享有足以排除对案涉房屋执行的民事权益，并无不当。综上，袁俊波的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回袁俊波的再审申请。审判长 苏 娜审判员 王鑫杰审判员 时志伟二〇二一年三月三十日书记员 姚显营