青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民初1号 原告（申请执行人）：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，营业场所：青海省西宁市城西区。 负责人：何伟，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张萍，北京大成（西宁）律师事务所律师。 被告（案外人）：唐裕彬，男，1972年出生，汉族，住青海省海东市。 委托诉讼代理人：张继凯、李宝年，青海普兴律师事务所律师。 被告（被执行人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所：青海省海东市。 法定代表人：曹进彦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵学谦，男，该公司副经理。 原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称七建青海分公司）与被告唐裕彬、青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告七建青海分公司委托诉讼代理人张萍，被告唐裕彬委托诉讼代理人张继凯、李宝年，被告祥泰房地产公司委托诉讼代理人赵学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七建青海分公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）青02执异28号执行裁定书并判决驳回唐裕彬的执行异议申请；2.准予执行海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1166号房屋；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：海东市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，要求海东市乐都区房产管理局协助查封祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦：一层2号、9号商铺、四层商铺及房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的房屋；查封期限为三年，自2017年10月26日起至2020年10月25日。2020年4月20日，海东市中级人民法院作出（2017）青02民初57号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款13272587.39元及利息；双方上诉至青海省高级人民法院，青海省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及利息。七建青海分公司于2020年9月8日向海东市中级人民法院申请执行并提交《续封申请书》，海东市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产；并于2020年9月23日分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套房屋，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）；2020年11月12日，海东市中级人民法院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在15日内以书面形式提出执行异议，逾期不提出将对查封房屋强制执行。2020年12月3日，唐裕彬向海东市中级人民法院提出执行异议申请，请求中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1166号房屋的执行并解除查封；2020年12月14日，海东市中级人民法院作出（2020）青02执异28号执行裁定书，裁定中止执行（2020）青02执61号之一执行裁定中对被执行人祥泰房地产公司位于海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1166号房屋的查封。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条第一款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，本案应以2017年10月26日作为判定案涉房屋是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的查封时间。海东市中级人民法院2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，根据海东市房产管理局2020年10月30日出具的证明，案涉房屋的查封期限从2017年10月26日-2020年10月25日止。海东市中级人民法院在2017年10月26日采取查封措施后，依据《民事诉讼法》第一百零三条的规定，向案涉房屋在海东市房产管理局登记的权利人祥泰房地产公司送达了保全裁定，祥泰房地产公司在收到保全裁定后未对保全裁定申请复议，也未向海东市中级人民法院反映查封的房屋有其他权利人存在。原告在保全查封的期限内向海东市中级人民法院申请执行，保全的查封措施自动转为执行中的查封措施，执行程序中对查封期限进行延续的行为，不应单独被判定为一次新的查封行为，（2020）青02执异28号执行裁定书中认为本案的查封最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起算的认定错误。2.唐裕彬提供的证据不能证明其与祥泰房地产公司在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，不能证明其已支付超过房屋总价50%的事实。唐裕彬提供的《房屋拆迁补偿安置意向协议书》及《与回迁住户唐裕彬的最终协议》没有案涉房屋的总价款的约定，6份收据无对应的转账凭证，而中国农业银行回执也只有40000元的房款金额，没有总房款的约定，唐裕彬转账的40000元不能证明其已支付超过房款总价50%的事实；人民法院查封之前唐裕彬与祥泰房地产公司之间即使在回迁协议中写明房屋为1166室的情况也未签订书面《商品房买卖合同》完成最终合法有效的程序，不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定及《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能证明在法院查封前签订了合法有效的买卖合同的事实。3.根据《物权法》第九条规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可以查封。2016年1月28日祥泰房地产公司即已取得（乐）房预售证00000023号《商品房预售许可证》，就已经具备在海东市房产管理局预售备案的条件，且祥泰房地产公司在听证时明确表示有100套拆迁安置房屋，在2017年10月26日查封时，除已查封的12套房屋外，其他均已办理备案登记的情况下，唐裕彬不能证明未办理备案登记非因自身原因造成。 唐裕彬辩称，七建青海分公司起诉主张的事实理由不能成立，应予驳回。1.海东市中级人民法院作出的执行裁定书正确，七建青海分公司诉中保全了两次，第二次查封案涉房屋是从2020年9月23日至2023年9月25日，唐裕彬是在2020年11月12日人民法院公告后得知自己的房屋被强制执行中查封，本案查封的最终起算时间应从2020年9月23日（协助执行通知书）起算。2.唐裕彬在2012年7月5日就与祥泰房地产公司签订了《房屋拆迁补偿安置意向协议书》，2016年10月20日签订了《与回迁住户唐裕彬的最终协议书》，并于2016年6月20日、2016年10月18日交清了房款66198元，2016年10月20日签订了《安泰华都大厦物业管理合同》，交纳了相关费用并对房屋进行装修后居住使用。3.唐裕彬所购买的房屋属回迁房，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋置换的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，本案中，唐裕彬于2020年11月12日得知房屋被查封后，立即提出异议，且在法院查封前就已经签订了《房屋拆迁补偿安置意向协议书》并交清所有房款，享有对案涉房屋的物权期待权，唐裕彬购买房屋的行为符合法律规定，应依法驳回七建青海分公司的诉讼请求。 祥泰房地产公司辩称，答辩意见与唐裕彬的意见一致，案涉1166号房屋系置换给唐裕彬的事实属实，唐裕彬提交法庭的证据都是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 唐裕彬向本院提交以下证据： 证据1：海东市中级人民法院（2020）青02执61号之一执行裁定书，证明唐裕彬在1166号房屋被查封后提出执行异议的事由。 证据2：2012年7月5日唐裕彬与祥泰房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置意向协议书》，证明该房屋在查封前签订了拆迁安置合同，属于回迁房的事实。 证据3：2016年10月20日唐裕彬与祥泰房地产公司签订的《与回迁住户唐裕彬的最终协议》，证明所置换华都大厦1166号房屋的房款已全部交清的事实。 证据4：交纳房款的《收据》《中国农业银行现金缴纳单》。证明2016年6月20日及2016年11月18日分两次共交清补房款的差额66198元，已全部付清房款的事实。 证据5：《安泰华都大厦房屋交接单》《业主/住户申报装修审批表》，证明祥泰房地产公司于2017年3月1日将1166号房屋交付给了唐裕彬，并同意对该房屋进行装修的事实。 证据6：唐裕彬交纳1166号房屋的专项维修基金2035元、装修垃圾清运费407元、物业费1628元（2016年11月1日-2017年10月31日1628元；2020年全年1954元）的收据，证明2016年11月18日唐裕彬已入住并使用该房屋的事实。 证据7：《安泰华都大厦物业管理合同》，证明唐裕彬与海东市乐都区华都物业管理有限公司于2016年10月20日已签订物业管理合同的事实。 七建青海分公司质证认为，证据1的真实性与合法性予以认可，证明方向不认可，房屋首次查封时间为2017年10月26日，并非2020年9月16日。2016年1月28日祥泰房地产公司即已取得（乐）房预售证00000023号《商品房预售许可证》，可见案涉楼盘在2016年1月28日开始就已经具备在海东市房产管理局预售备案的条件，且祥泰房地产公司在听证时明确表示有100套拆迁安置房屋，在2017年10月26日查封时，除已查封的12套房屋外，其他均已办理备案登记，唐裕彬购买房屋后却没有进行备案登记并不是因为祥泰房地产公司的原因造成，是自己怠于行使权利造成。证据2、3真实性、合法性、关联性均不认可，安置协议书签订的前提是唐裕彬为原拆迁房屋的所有人，但唐裕彬未提交证据证明其拥有原拆迁房屋，不能证明拆迁补偿协议的真实性及合法性；两份协议未约定应补交房款总额，只有顶账金额，不能证明拆迁补偿房屋差价已支付。证据4的40000元转账记录的真实性、合法性、关联性均认可，三张房款收据的真实性、合法性、关联性均不认可，无法确认顶账真实性及实际支付房款的事实。证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均予以认可，但需要说明的是，唐裕彬提交的上述证据只能证明其在1166号房屋居住，但唐裕彬需证明其为原拆迁房屋的所有人，证明拆迁安置补偿协议的真实性，才具备合法占有房屋的条件。 祥泰房地产公司质证认为，唐裕彬提交的以上证据的真实性均认可，案涉1166号房屋是在法院查封前就置换给唐裕彬的，法院的查封错误，不应执行该案涉1166号房屋。 七建青海分公司向本院提交海东市房产管理局出具《证明》一份，证明唐裕彬在乐都区的房产情况。 祥泰房地产公司未向本院提交书面证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认为，唐裕彬提交的《房屋拆迁补偿安置意向协议书》《与回迁住户唐裕彬的最终协议》《收据》《中国农业银行现金缴纳单》具有真实性、合法性、关联性，能够证明唐裕彬与祥泰房地产公司之间签订回迁安置协议并付清房款的事实，且自2017年3月1日，经申报并经物业同意，唐裕彬开始装修并入住使用案涉1166号房屋的事实，本院予以确认。七建青海分公司提交的《证明》证实唐裕彬名下在乐都区无房产登记信息，且唐裕彬及祥泰房地产公司对其真实性无异议，本院予以确认。 根据各方当事人陈述及经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2012年7月5日，因旧房改造，祥泰房地产公司与拆迁安置户唐裕彬签订了《房屋拆迁补偿安置意向协议书》。2016年10月20日，祥泰房地产公司与唐裕彬签订了《与回迁住户唐裕彬的最终协议》，祥泰房地产公司将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1166号房屋以所有权置换方式补偿安置给了唐裕彬，该安置房超出原拆迁房屋面积23.89㎡，超出面积的单价为3470元/㎡，超出面积总价为82898.3元。2016年6月20日、2016年11月18日，唐裕彬以现金转账、顶账方式共交纳房款66198元，剩余房款用补偿装修费、锅炉费及天然气接口费等费用进行了抵顶，已付清案涉1166号房屋总价款82898.3元，双方又签订《与回迁住户唐裕彬的最终协议》，同时，唐裕彬交纳了案涉1166号房屋的锅炉费、天然气接口费、专项维修基金、装修押金、物业费、装修垃圾清运费等各项费用，祥泰房地产公司及海东市乐都区华都物业管理有限公司给唐裕彬出具了交纳相应房款及费用的收据。后祥泰房地产公司出具《安泰华都大厦房屋交接单》，将案涉1166号房屋交付给了唐裕彬，2017年3月1日，经唐裕彬申报并经物业同意，唐裕彬装修案涉房屋后，入住使用至今。 另查明，2017年9月27日，七建青海分公司因与祥泰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封祥泰房地产公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结祥泰房地产公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，双方均不服提起上诉，经青海省高级人民法院二审，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因祥泰房地产公司未履行判决确定的义务，七建青海分公司向本院申请强制执行。本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。2020年9月23日，本院分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述查封的12套房屋再次进行了续查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议。唐裕彬得知公告内容后，向本院提出执行异议，请求中止对案涉1166号房屋的执行，并解除查封。本院于2020年12月14日作出（2020）青02执异28号执行裁定书，裁定中止执行对案涉1166号房屋的查封。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：被告（案外人）唐裕彬对案涉1166号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于本院对案涉1166号房屋查封时间的认定问题 本院认为，根据七建青海分公司的诉讼保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1166号房屋进行了查封，查封期限自2017年10月26日起至2020年10月25日止，后因七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，再次续行查封了该房屋，时间自2020年9月23日至2023年9月25日止。虽然唐裕彬是在本院2020年11月12日发出公告后得知案涉1166号房屋被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…”的规定，诉讼中的保全系为判决的有效执行，且本院作出的第二次查封系对第一次查封的续封，因此本案中，对于案涉1166号房屋的查封时间应以第一次查封的时间，即2017年10月26日进行认定。被告提出应按照第二次续行查封时间认定的抗辩理由不成立，不予采纳。 二、关于唐裕彬对案涉1166号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，第一，祥泰房地产公司与唐裕彬是基于旧房改造拆迁的补偿安置自愿达成以产权置换方式对唐裕彬予以补偿安置的协议，并于2012年7月5日正式签订《房屋拆迁补偿安置意向协议书》，又于2016年10月20日签订了《与回迁住户唐裕彬的最终协议》，明确约定了安置回迁的地点为安泰华都大厦，房号为1166室、面积为135.69㎡及房款抵顶方式，系双方真实意思表示，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋置换的相关规定，且签订时间也均早于案涉1166号房屋的诉中保全查封时间，应当认定唐裕彬在查封前已与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面合同；第二，根据唐裕彬提交的《安泰华都大厦房屋交接单》《装修审批表》《安泰华都大厦物业管理合同》及其交纳的锅炉费、天然气接口费、专项维修基金、装修押金、物业费、装修垃圾清运费等费用的相关证据，可以印证在本院2017年10月26日查封案涉房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉房屋交付给了唐裕彬，其已合法占有使用案涉房屋的事实；第三，案涉1166号房屋系唐裕彬以产权置换方式取得，对于安置房屋的价款，在唐裕彬支付首付款40000元的收据上，祥泰房地产公司明确标明了回迁房1166室置换后的面积及单价，由此可以算出其房屋总价为82898.3元，通过唐裕彬提供的支付房款的收据及《与回迁住户唐裕彬的最终协议》，可以认定唐裕彬在查封前已支付了置换的案涉1166号房屋全部购房款的事实；第四，案涉房屋在人民法院查封前尚未开始办理过户登记手续，之后出现人民法院查封的事实，房屋未能办理产权过户登记手续的原因不能归责于唐裕彬，且综合现有在案证据，未发现唐裕彬与祥泰房地产公司之间就案涉房屋签订的《房屋拆迁补偿安置意向协议书》《与回迁住户唐裕彬的最终协议》等民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。 其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换方式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人对拆迁安置房屋的权利应优先于普通债权，唐裕彬与祥泰房地产公司签订合法有效的安置补偿协议，约定了安置用房的位置、用途，该案涉1166号房屋已经特定化，应保护唐裕彬对该案涉房屋的物权期待权。故，应确认唐裕彬对案涉1166号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告七建青海分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的诉讼请求。 案件受理费1873元，由原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。 审 判 长  刘 静 审 判 员  林 海 审 判 员  李 强 二〇二一年三月十二日 法官助理  刘拯琳 书 记 员  李玲玲