福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终788号 上诉人（原审原告）：柯文靖，女，1985年5月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：江天辉，福建宗法律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：薛志兴，福建宗法律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：张清银，女，1975年12月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原审第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路1号海西金融大厦38层03、06、13单元。 法定代表人：缪寿建，总经理。 委托诉讼代理人：许大为，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所执业律师。 上诉人柯文靖因与被上诉人张清银、原审第三人福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 柯文靖上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持柯文靖的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由张清银负担。事实和理由：一、一审法院认定本案约定违约金过分高于因张清银违约所造成的损失，属于认定事实错误。1.虽然柯文靖于2020年1月13日与案外人林英文签订《房屋买卖合同》约定将案涉房屋以160万元的价格转让给林英文，但是上述合同双方并没有履行，柯文靖未收到购房款160万元,而是于2020年2月26日与林雅婷签订《福州市不动产(存量房)买卖合同(网签)》,将案涉房屋以155万元的价格出售给林雅婷。而本案中柯文靖与张清银于2019年11月9日签订的《房屋买卖合同》约定案涉房屋成交价为163万元。因张清银违约,未按照《房屋买卖合同》的约定支付购房保证金,致使合同于2019年12月6日解除,柯文靖对此并未任何过错。因张清银故意违约,柯文靖在与张清银解除《房屋买卖合同》后未能够立马出售掉案涉房屋,等柯文靖再次出售案涉房屋正属于新冠肺炎疫情期间,此时社会经济衰退,福州的房价也跟着经济状况下降,柯文靖无奈只能以155万元的价格出售案涉房屋,致使柯文靖损失8万元。2.一审法院酌情确定张清银应支付柯文靖违约金3.9万元,未综合考虑对柯文靖预期利益的损失，也未考虑到2019年11月9日至2020年2月26日期间张清银因未能出售掉案涉房屋还需要向银行支付贷款利息共计4万多元以及期间产生的资金占用利息等综合因素,而直接认定案涉合同约定的违约金过分高于损失，属于认定事实严重错误。3.因为一审法院判决错误,致使柯文靖权益严重受到损害,柯文靖为了维护自身的合法权益向福建宗法律师事务所支付了律师费20000元；二、违约损失包括守约方的全部实际损失,也包括可得利益损失。《房屋买卖合同》约定违约金为16万元,系柯文靖与张清银之间的真实意思表示,并未违反法律的强制性规定,双方都应当遵守，不违背《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定,未超过30%标准。 张清银辩称，其也是被麦田公司骗了，张清银在签合同的第二天就告诉麦田公司因没有户口本，暂时不能买案涉房屋。柯文靖将案涉房屋以160万出售，并没有多少损失。 麦田公司述称，柯文靖与张清银之间的纠纷系张清银未支付购房保证金导致，麦田公司已按照交易服务合同履行全部义务，双方之间的纠纷与麦田公司无关。 柯文靖向一审法院起诉请求：1.判令张清银支付柯文靖违约金16万元；2.判令张清银向柯文靖支付因主张违约责任而产生的律师代理费8000元。 一审法院认定事实：2019年11月9日，柯文靖为甲方（卖方），张清银为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同》，约定柯文靖将其名下坐落于台江区××街道××路××苑××楼××单元房屋转让给张清银，实收价款为163万元；乙方应在签约当日内支付购房保证金5000元，在2019年11月15日前支付购房保证金8.7万元，购房保证金存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币16万元；交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）；甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，一方变更通讯地址的，应当在变更后立即书面通知对方交易服务方，否则一切经投送往该地址并经过三日的函件视为送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。张清银于合同中所留通讯地址为其弟弟所在的晋安区××花园××＃××号。 诉讼过程中，依张清银申请一审法院出具调查令委托张清银的委托诉讼代理人向福建方亿房地产代理有限公司调取柯文靖于2020年1月13日与案外人林英文签订的房屋买卖合同，约定将坐落于台江区××街道××路××号××楼××单元房屋转让给林英文，柯文靖实收售房款160万元。2020年2月26日，柯文靖与林雅婷签订《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，约定柯文靖将坐落于台江区××街道××路××号××楼××单元房屋转让给林雅婷，成交价155万元。 诉讼过程中，张清银陈述其在合同签订前其弟弟实地看房后告知其案涉房屋没有阳光，在合同签订后次日向麦田公司提出解除合同。麦田公司陈述已向柯文靖转述张清银要求解除合同的意思，但柯文靖不同意解除合同。 另查明，2019年11月25日，麦田公司应柯文靖要求，按《房屋买卖合同》约定通讯地址向张清银寄送《履约告知函》，要求其收取函件后与麦田公司人员联系办理支付购房保证金事宜。该邮件于2019年11月26日由张清银弟弟签收。因张清银仍未支付购房保证金，柯文靖于2019年12月6日按《房屋买卖合同》约定通讯地址向张清银寄送《解除合同函》，告知张清银解除双方签订的《房屋买卖合同》及其他相关合同文件。该邮件于2019年12月7日由他人代收。张清银辩称未收到柯文靖发出的《解除合同函》。 2020年5月1日，柯文靖与福建辉扬律师事务所签订委托代理合同，委托福建辉扬律师事务指派律师作为本案一审诉讼代理人，并支出律师费8000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。柯文靖、张清银签订的《房屋买卖合同》系立约双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。张清银自述其弟于合同签订前曾现场查看过房屋并已告知房屋的采光情况，现其主张柯文靖未告知房屋采光情况致使其作出错误的意思缺乏事实依据，一审法院不予采纳。张清银于上述《房屋买卖合同》签订次日即通过麦田公司向柯文靖明确要求解除合同，且未按合同约定支付购房保证金期限内支付购房保证金，柯文靖于2019年12月6日向张清银发函解除《房屋买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定及合同约定可以解除合同的情形。柯文靖解除合同的通知系根据张清银提供的通讯地址寄出，次日已由他人代收，应当视为张清银收到柯文靖解除合同的通知，故一审法院确认双方签订的《房屋买卖合同》于2019年12月7日解除。张清银辩称未收取解除合同通知一审法院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中张清银未依照《房屋买卖合同》约定履行义务，应承担违约责任。虽《房屋买卖合同》约定守约方有权要求违约方支付违约金16万元，但张清银提供的柯文靖与案外人林英文签订的《房屋买卖合同》约定实收售房款160万元，足以证明约定的违约金过分高于因张清银违约所造成的损失，张清银主张违约金过高并要求适当减少一审法院予以支持。结合柯文靖因张清银违约造成的损失情况及张清银的违约过错程度，一审法院酌情确定张清银应支付柯文靖违约金3.9万元。柯文靖主张张清银支付因其违约给其造成的律师费损失8000元符合双方合同约定，一审法院予以支持。 综上，判决：一、张清银应于本判决生效之日起十日内一次性向柯文靖支付违约金39000元及柯文靖因主张违约责任而支出的律师费8000元；二、驳回柯文靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元，由柯文靖负担2636元，由张清银负担1024元。 本院二审期间，柯文靖向本院提交如下证据：1.不动产登记信息查询结果、福州市不动产（存量房）买卖合同（网签），证明柯文靖以155万元的价格出售案涉房屋，柯文靖直接损失有8万元；2.转账凭证、福建增值税普通发票、委托代理合同，证明柯文靖为维权支付了二审律师代理费10000元，二审判决后还要再支付10000元。张清银认为上述证据均无道理。麦田公司对上述证据的关联性、合法性无异议，真实性由法院认定。本院认为，证据1中的福州市不动产（存量房）买卖合同（网签），柯文靖已经在一审提交并经各方质证，不属于二审程序中新的证据，本院不予审查；“不动产登记信息查询结果”只能证明案涉房屋已转让，无法证明转让的实际价格；证据2系二审中发生的费用，不属于一审中的诉请，当事人可另行主张；故本院对上述证据均不予采纳。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，柯文靖与张清银之间的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行义务。张清银在签署《房屋买卖合同》后又不履行，违背合同约定，应当向柯文靖承担违约责任。柯文靖主张案涉房屋是以155万元卖予林雅婷，直接损失就达8万，但其仅提供其与林雅婷的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，未提供其他证据予以佐证，一审法院根据在案证据认定柯文靖系按照160万元出售案涉房屋并无不当；一审法院结合柯文靖因张清银违约造成的损失情况及张清银的违约过错程度，兼顾公平原则，酌定张清银支付柯文靖违约金3.9万元，已臻合理，本院予以维持。 综上所述，柯文靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2720元，由柯文靖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年三月一日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷