江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4265号上诉人（原审原告）：张建国，男，1968年11月3日生，××，住南通市。上诉人（原审被告）：南通天一置业有限公司，住所地南通市海港新村****。法定代表人：瞿鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小飞，江苏大仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴淋玲，江苏大仁律师事务所律师。上诉人张建国因与上诉人南通天一置业有限公司（以下简称天一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张建国上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持本人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审认定事实不清，部分事实证据认定错误。《关于调整市区管道燃气设施工程安装费征收办法的通知》（通价产【2012】163号)文件是南通市物价局对南通大众燃气有限公司的收费标准进行调整的文件，与本案并无关联。而且上述文件中表述的“原规定”，也非《关于调整煤气建设费收费标准的批复》（通价费【93】第232号）文件，该文件已被废止。2.国家发改委、江苏省物价局及南通市政府等有关商品房的规范性文件规定，商品房销售实行“一价清”制度，开发商不得向购房者收取合同成交价以外的其他任何费用，也不得将其他部门和单位收取的各种费用转嫁到购房者身上。案涉房屋为低价位商品房，应当执行国家政府相关部门关于商品住房销售“一价清”制度。而且案涉三套房屋至今未开通燃气计量表，没有达到《商品房买卖合同》第14条约定的配套使用标准，致使本人至今无法正常居住该房屋，只能在外租房，损失共计172569.5元。天一公司应予赔偿。3.天一公司扣押本人××花苑××幢××室房屋产权登记的手续长达4年，给本人造成极大的经济和精神损失，天一公司应根据相关司法解释，以实付房款按照24%年利率计算违约损失，赔偿本人10万元。天一公司辩称，张建国的上诉理由不能成立，请求依法驳回其上诉。1.我公司没有违反《商品房买卖合同》约定的情形。合同第14条约定的是水、电、气、有线电视接口到位，并不是开通。张建国要求我公司为其开通燃气缺乏合同依据。案涉房屋已取得建筑工程竣工验收备案证明书，符合国家规范的各项交付条件。2.张建国应自行负担燃气工程安装费。××花苑是拆迁安置房，按照南通市物价局通价产【2012】163号文件规定，拆迁安置房应由业主申请安装管道燃气并负担管道燃气设施工程安装费。3.张建国并不存在损失。张建国未支付××花苑××幢××室购房款，无权占有该房屋，无从谈及损失；××幢××室及××幢××室其已实际居住使用，其所称在外租房发生租金费用并不属实且无证据证实。张建国亦未提供证据证明××花苑××幢××室因不动产权首次登记证明单未交付而产生的损失。天一公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回张建国的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决要求我公司支付张建国违约损失22002.52元缺乏依据。张建国系虹桥东村东侧、光明西村西侧地块的被搬迁户，与我公司就选购案涉三套房屋虽然签订有房屋买卖合同，但该三份合同均是基于同一购房凭证而签订，具有关联性和整体性。而张建国未支付××花苑××幢××室房屋购房款却长期占有该房屋。我公司基于保护自身合法权利，暂未向张建国交付××花苑××幢××室房屋不动产权首次登记证明单的行为具有合理性且未给其造成任何损失。一审法院未考虑案涉合同的特殊性，判决我公司向张建国支付22002.52元违约损失不当。张建国辩称，天一公司的上诉理由不能成立。在本人已支付××花苑××幢××室全部购房款的情况下，天一公司扣押该房屋及车库的不动产权首次登记证明单，致使本人无法办理产权登记，造成本人经济损失150438.73元。本人只提出了10万元的违约赔偿诉求，望二审法院依法改判支持本人的诉请。张建国向一审法院起诉请求：1.天一公司安装××花苑××幢××室、××幢××室、××幢××室的煤气表；2.因天一公司未安装案涉三套房屋的煤气表要求天一公司赔偿租房费172569.5元；3.因天一公司扣押××花苑××幢××室房屋产权登记的全部手续拖延办理产权证，赔偿本人房屋折损经济损失10万元；4.天一公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：张建国系虹桥东村东侧、光明西村西侧地块的被搬迁户，搬迁地址为××花苑。天一公司系××花苑的开发商。2016年9月30日，张建国在选房单上签字，选取案涉房屋及车库。2016年10月10日，双方签署《商品房买卖合同》及补充协议三份，张建国分别向天一公司购买低价位商品房（含车库），分别为：××花苑××幢××室及××幢××号车库（价款总金额为219045.26元）、××幢××室及××幢××号车库（价款总金额为189822.78元）、××幢××室及××幢××号车库（价款总金额为219396.8元）。合同中约定：出卖人应在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础事实、公共配套建筑（水、电、气、有限电视接口到位）按以下日期达到使用条件。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿给买受人…补充协议中约定：…买受人所购房屋具备办理产权证条件后，买受人应在接到出卖人电话通知之日起15个工作日内领取产权初始证明单，并于领取产权初始证明单后20个工作日内办理产权证。买受人在接到出卖人电话通知之日起35个工作日内未办理产权证的，买受人按日向出卖人支付合同总价款的万分之5的违约金…后因煤气表安装、开户及案涉××花苑××幢××室及××花苑××幢××室车库占用等产生争执以致成诉，天一公司诉至一审法院要求张建国将该房及车库腾空并恢复原状交还给天一公司。法院经依法审理后，作出（2019）苏0602民初249号民事判决书支持了天一公司的诉讼请求。张建国不服上诉，本院于2019年8月22日作出（2019）苏06民终2279号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审另查明，案涉房屋于2016年1月26日取得建筑工程竣工验收备案证明书。2016年7月26日，南通市不动产登记中心填发案涉房屋及车库不动产权首次登记证明单。同年10月12日，张建国向天一公司支付购房款189822.78元，同日天一公司将××花苑××幢××室及××幢××号车库交付给张建国。同年11月，天一公司将××花苑××幢××室房屋及首次登记证明单交付张建国。一审再查明，1993年12月30日，南通市物价局通价费【93】第232号《关于调整煤气建设费收费标准的批复》载明：…将煤气建设费标准调整为每户3500元，由用户夫妇双方单位共同承担…2012年3月26日，江苏省物价局印发《关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知》载明：…与商品住房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控系统…等建设费用，一律计入开发建设成本…如没有任何约定（合同、协议）的，在交付新房时，商品房经营者不得向购房者收取合同成交价格之外其他任何费用，也不得将其他部门和单位收取的各种费用转嫁到购房者身上…2012年6月26日，通价产【2012】163号《关于调整市区管道燃气设施工程安装费征收办法的通知》，载明凡新领取建设施工许可证的住宅商品房和保障性住房建设项目，管道燃气设施工程安装费收取由业主调整为房地产开发企业，管道燃气建设费进入房屋开发建设成本…拆迁安置房项目和执行日之前领取建设施工许可证的住宅商品房和保障性住房建设项目，业主申请安装管道燃气仍按原规定执行。2019年11月19日，南通市发展和改革委员会发布的通发改价格【2019】380号《关于调整市区管道燃气工程安装费的通知》载明，新领取建筑施工许可证的新建住宅商品房（含保障性住房、拆迁安置房等建设项目），管道燃气工程安装费统一纳入开发建设成本，不得另外向住宅商品房买受人单独收取，执行之日以前领取建设施工许可证的住宅商品房（含保障性住房、拆迁安置房等建设项目），业主申请安装管道燃气仍按通价产【2012】163号文件执行。一审法院认为，张建国与天一公司签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案争议焦点为：1.案涉三套房屋的燃气设备安装费用由谁负担及张建国相关诉讼请求能否成立。2.天一公司未协助办理案涉××花苑××幢××室及车库的产权过户登记手续是否构成违约以及责任如何承担。关于争议焦点一，法院认为，双方签订的商品房买卖合同中对于交房条件及出卖人关于水、电、气、有线电视接口等基础设施、公共配套建筑正常运行承诺有明确的约定，但对于燃气设备安装费用未有约定，张建国并未举证证明房价中包含该笔费用。另据审理查明，张建国虽通过与天一公司签订商品房买卖合同的方式购买案涉三套房屋，但并不能否认该房均系拆迁安置房的性质，根据相关政策，相关费用亦应由用户方承担。张建国要求天一公司安装××花苑××幢××室、××幢××室、××幢××室的煤气表，实质上还是要求天一公司承担相关安装费用，其该项诉讼请求及要求天一公司赔偿租房费172569.5元，证据不足，法院难以支持。退步而言，即便燃气设备的安装费用应由天一公司负担，考虑到该项费用不高，张建国亦可先行垫付，其主张172569.5元损失既无证据证明又存扩大损失之嫌，法院亦难支持。关于争议焦点二，法院认为，根据双方当事人签订的商品房买卖合同，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，关于××花苑××幢××室及××幢××号车库的购房款张建国已经结清，天一公司亦将该房交付给张建国，在此情形下，天一公司仍以双方对于××花苑××幢××室房屋的纷争为由，不及时交付××花苑××幢××室房屋及案涉车库的不动产权首次登记证明单，导致张建国无法办理产权登记，构成权利滥用，应当承担相应的违约责任。案涉商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。而对于买受人不退房的情形下，因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金如何计算合同未作明确约定，则应依据《最高人民法院》第十八条规定来确定违约金的起算日期及计算方式。本案中，2016年10月12日，双方办理案涉房屋及车库的交接手续，天一公司应按约在360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在所购房屋具备办理产权证条件后，协助配合张建国领取产权初始证明单办理房屋产权登记手续，直至诉讼中天一公司才同意将案涉不动产权首次登记证明单交付张建国，已构成违约，故天一公司应按已付购房款总额，按照中国人民银行规定的同期贷款利率（2019年8月20日以后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）计算2017年10月7日至起诉之日即2020年4月15日间的违约损失22002.52元。张建国主张，天一公司赔偿张建国房屋折损经济损失10万元，于法无据，其合理的损失，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、天一公司于判决生效之日起十日内支付张建国违约损失22002.52元；二、驳回张建国其他诉讼请求等。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。另查明，南通市不动产登记中心出具的案涉房屋不动产权首次登记证明单载明房屋性质为动迁房。本院认为，张建国要求天一公司安装案涉房屋煤气表并赔偿其违约损失的理由不能成立。天一公司未按约协助张建国办理××花苑××幢××室及车库产权过户登记手续，应承担相应的违约责任。具体分述如下：一、张建国要求天一公司安装案涉房屋煤气表并赔偿其损失缺乏依据。对于燃气设备的交付条件，张建国与天一公司签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人应保证水、电、气、有线电视接口到位。案涉房屋已于2016年1月26日取得建筑工程竣工验收备案证明书，说明水、电、气等基础配套设施已到位，符合合同交付条件的约定，难以认定天一公司未安装煤气表构成违约。其次，天一公司系××花苑的开发商，并非具有安装燃气设施资质的主体。张建国要求天一公司安装案涉房屋煤气表，于法无据。再者，根据通发改价格【2019】380号文件的规定，案涉房屋已于2016年竣工，属于该文件执行以前领取建设施工许可证的建设项目，故案涉房屋的管道燃气安装按通价产【2012】163号文件执行。而根据通价产【2012】163号文件的规定，拆迁安置项目业主申请安装管道燃气仍按原规定执行。虽然该文件中未明确所指向的原规定，但即便所指并非通价费【93】第232号文件，结合通价产【2012】163号第1条与第3条的文义亦能明确对于拆迁安置房建设项目安装管道燃气不作调整，仍由业主申请安装管道燃气并负担管道燃气设施工程安装费。故张建国应自行申请安装并负担管道燃气设施工程安装费，其以政府部门有关普通商品房的规范性文件要求天一公司在交付时安装管道燃气表，依据不足。对于张建国的该项上诉理由，本院不予支持。二、天一公司未协助办理××花苑××幢××室及车库产权过户登记手续构成违约。张建国已支付××花苑××幢××室及××幢××号车库的购房款，天一公司应履行协助义务配合其办理过户登记手续。根据合同的相对性，天一公司以张建国未支付房款即占有××花苑××幢××室房屋为由，拒绝履行××花苑××幢××室的合同义务不具有合理性，本院碍难采信。至于违约金的数额，因案涉商品房买卖合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决天一公司支付张建国违约损失22002.52元并无不当。张建国要求根据民间借贷的相关规定按照年利率24%计算，于法无据，本院不予支持。综上，张建国、天一公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5389元，由上诉人张建国负担5039元，由上诉人南通天一置业有限公司负担350元。本判决为终审判决。审 判 长  朱 艳审 判 员  季建波审 判 员  胡 皓二〇二一年三月五日法官助理  钱 荣书 记 员  汤婷婷