广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2692号上诉人（原审被告）：范金容，女，1960年2月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王中秋，男，1956年9月19日出生，汉族，住广州市白云区，系范金容所在单位广州尚畅德物业管理公司职工，被上诉人（原审原告）：广东省科学技术厅，住所地广州市连新路**科技信息大楼。法定代表人：龚国平，职务：厅长。委托诉讼代理人：王鹏，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：董秋云，国信信扬律师事务所律师。上诉人范金容因与被上诉人广东省科学技术厅租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。范金容上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.判决广东省科学技术厅承担本案诉讼费用。事实与理由：一、广东省科学技术厅以双方不存在租赁关系为基本事实，以范金容“违法占用”为由提起诉讼，其提交的证据的证明内容均为“原告系涉案房屋产权人”，并以此为腾退房屋及支付占用费的依据。一审判决书亦明确以“物权保护纠纷”为案由，但并未对广东省科学技术厅是否为涉讼房屋产权人作出认定，判决书所认定的是双方存在不定期租赁合同关系，实际上是对案由作出变更。一审法院认为当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的应当告知当事人可以变更诉讼请求，但一审法院既没有告知广东省科学技术厅应变更案由，也没有告知范金容按实际诉争的法律关系进行答辩，判决直接剥夺了范金容重新举证并进行有效答辩的诉讼权利，因此存在程序违法。二、就物权保护纠纷而言，本案一审证据只能证明广东省科学技术厅是涉讼房屋所在楼宇的建设单位，不能证明其为物权人，更不能证明其为“产权人”。就租赁合同纠纷而言，广东省科学技术厅的第六项证据证明其已确认自己并非涉讼房屋的产权人，只是范金容承租的“周转公房”的“管理人”，不能明确其与产权人的委托关系，不足以证明其有权主张收回房屋。在两个案由中广东省科学技术厅均不具有适格的主体资格。该证据还说明范金容承租的是政府按住房政策提供的公有住房，不受《住宅用房租赁合约》的约束，在广东省科学技术厅未举证证明其持有委托权限或其他有权收回房屋的主体资格的情况下，不具有对不定期合同的解除权。三、本案案由为物权保护纠纷，但未适用《物权法》就物权进行认定；判决认定为租赁合同纠纷，但广东省科学技术厅提供的证据表明其仅为受托管理人，且未能对其权力范围作出举证，一审判决认定了《住宅用房租赁合约》的效力且没有适用《合同法》第九条的规定属于适用法律错误。本案争议的是不动产，应按照物权法第九条规定的以物权登记为准，广东省科学技术厅提交的证据不能证明其是产权人。合同上写明的产权人是房管局，广东省科学技术厅是管理人，其对房屋无产权，公租房的租赁期限是没有限制的。广东省科学技术厅二审答辩称：不同意范金容的上诉请求。涉案房屋是由广东省科学技术厅建设的，只是因为历史遗留问题导致不能办理产权证，房屋产权没有登记。广东省科学技术厅与杜耀其签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，而且该房屋并非公房租赁。根据房屋租赁协议的约定，如果承租人本人外迁或者死亡的，如果留有同住的亲属××向广东省科学技术厅办理继续承租手续，经过广东省科学技术厅核准后重新签订租赁合同。广东省科学技术厅在2018年时发现杜耀其已经去世，所以发函给范金容要求其提供相关的佐证材料和书面申请，而且已经明确写明逾期未办即视为不符合转名条件，但是范金容一直未予办理，也无法提供相关证明材料。所以广东省科学技术厅认为范金容本身不符合承租房屋的条件，而且即使给了补正材料的机会，其也主动放弃了，故广东省科学技术厅可以随时要求其腾空房屋。广东省科学技术厅向一审法院起诉请求：1.范金容立即将广州市越秀区解放北路白莲塘巷7号202房腾退交回广东省科学技术厅；2.范金容向广东省科学技术厅支付自2020年1月1日起至房屋被交回广东省科学技术厅之日止的占用费（参照同类房屋租金标准，按照77元/月计算）。一审法院经审理查明：1980年代，广东省科学技术厅（甲方）与杜耀其（乙方）签订《住宅用房租赁合约》，约定：租用房屋地址为白莲塘巷7号202房，使用面积20.75平方米，每月租金6.43元；今后如因房屋结构、设备及住房环境或租金标准变动时，租金额得随之调整。每月租金乙方应于当月十五日前交清，最迟不得超过月底交租；乙方本人外迁或死亡，留有同住同户的亲属，可以向甲方申请办理继续承租手续，经甲方核准后，重新签订租约，对前承租人遗留欠租应负责清理等。2018年8月20日，广东省科学技术厅机关服务中心向范金容送达《通知》，内容为：白莲塘7号202房原承租人杜耀其为孤寡老人，已去世其无抚养、收养子女等。根据相关法律法规规定，上述承租公房应退还管理单位。请你们于2018年10月31日前结清水电费等各项费用、腾空并交还占用物业。同年8月22日，广东省科学技术厅机关服务中心向范金容发出《关于白莲塘7号202房承租权相关问题的函》，内容为：原承租人杜耀其为孤寡老人，已去世，根据《城市公有房屋管理规定》等相关规定，该同志共同居住2年以上具有法定赡养、抚养或收养关系的家庭成员可转名继续承租该物业。请于9月15日前提供书面申请及相关佐证材料，到中心办理转名承租手续。逾期未办，中心视为你不符合转名条件，属违规占用上述物业，并执行8月20日通知相关要求。2019年10月21日，广东省科学技术厅委托国信信扬律师事务所向范金容送达《律师函》，要求范金容于2019年11月10日前交回涉案房屋。范金容为证明其主张，向本院提交以下证据：1.（2010）越法民一特字第32号民事判决书，查明李少梅是广州市清泉社区三无人员、低保户、丧配偶、无子女及其他供养亲属，判决宣告李少梅为无民事行为能力人，指定范金容为李少梅的法定监护人。2.李少梅于2009年3月18日所立遗嘱，内容为其百年归老后，将存款交由范金容一人承受。3.涉诉房屋户籍档案摘抄记录及户口簿，记载范金容于2007年12月27日将户籍迁入涉诉房屋。4.杜耀其、李少梅的骨灰存放证明。5.范金容个人名下不动产登记结果查询证明，记载范金容名下查无房地产情况记录。6.广州市越秀区六榕街象岗山社区居民委员会于2020年6月8日出具的证明，内容为：据居民了解，李少梅是涉诉房屋的户主，当年由范金容负责照顾她的日常生活、生老病死。李少梅在2009年立下遗嘱将名下的一笔存款交由范金容处理。7.涉诉房屋租金发票，记载租金支付至2020年9月。庭审中，范金容表示其是随杜耀其回迁至涉诉房屋，没有向广东省科学技术厅申请重新办理承租手续，因杜耀其、李少梅死后，范金容一直居住使用涉诉房屋，不知道要与广东省科学技术厅重新签订合同，多年来广东省科学技术厅一直收取租金。此外，广东省科学技术厅确认范金容按照每月77元的标准支付占用费至2020年9月。一审法院认为：广东省科学技术厅与杜耀其自愿签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同并无约定租赁期限，故双方之间形成不定期租赁关系。杜耀其、李少梅死后，范金容作为其同住人员继续使用该房屋，并向广东省科学技术厅支付租金至2020年9月，故广东省科学技术厅、范金容之间亦形成不定期租赁关系，广东省科学技术厅可随时要求收回房屋，故广东省科学技术厅要求范金容交回涉案房屋，合法有理，一审法院予以支持。因广东省科学技术厅已收取租金至2020年9月，故广东省科学技术厅主张房屋占用费，一审法院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十六条的规定，作出判决：一、范金容（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区解放北路白莲塘巷7号202房腾空交回给广东省科学技术厅；二、驳回广东省科学技术厅的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据二审诉辩意见，本案二审的争议焦点仍是广东省科学技术厅要求解除涉案房屋租赁关系并要求范金容（含同住人员）腾退交回涉案房屋应否得到支持。对此，本院分析如下：广东省科学技术厅与杜耀其曾签订有《房屋租赁合约》，杜耀其、李少梅去世后，范金容作为其同住人员继续使用涉案房屋，并向广东省科学技术厅缴纳租金至2020年9月。一审认定合同有效，广东省科学技术厅与范金容之间形成不定期租赁关系，并无不当。因广东省科学技术厅依法享有出租人的权利，其作为原告主体适格，而范金容未办理继续承租手续，因此，广东省科学技术厅有权解除不定期租赁关系，收回房屋。一审认定本案为物权保护纠纷，案由欠妥当，本院予以纠正，但对案件处理不构成实质影响，范金容上诉认为其相关诉讼权利被剥夺，于法无据，本院不予支持。综上，范金容的上诉请求，欠缺法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但应当指出，根据范金容诉讼中提交的证据，涉案房屋原是租赁给杜耀其及家人居住，杜耀其、李少梅去世后，范金容作为其同住人员一直继续使用该房屋，范金容及家人名下无自有产权房屋，亦未租住其他保障性公房，广东省科学技术厅应当按照相关住房保障政策协助范金容妥善解决居住及生活保障问题。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由范金容负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二一年三月三十日书记员  张家齐黄咏欣