江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终8114号 上诉人（原审被告）：湖南中惠旅信息咨询有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区跳马镇石燕村。 法定代表人：肖沛宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊治国，湖南平康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：葛小萍。 委托诉讼代理人：周广全，昆山市新天平法律服务所法律工作者。 原审被告：昆山中惠旅酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇迎宾西路3555号。 法定代表人：王国良。 上诉人湖南中惠旅信息咨询有限公司（以下简称湖南中惠旅公司）因与被上诉人葛小萍、原审被告昆山中惠旅酒店管理有限公司（以下简称昆山中惠旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初7729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湖南中惠旅公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判本公司不承担责任。事实和理由：案涉房屋租赁合同约定，如乙方承租房屋所在地子公司或分公司营业执照办理完毕，合同承租主体自动变更为该下属子公司或分公司。本公司注册成立了子公司昆山中惠旅公司，后续租金由该公司支付。且本公司向葛小萍送达了债权债务转移通知文件，其也签字确认，昆山中惠旅公司为承租主体。案涉酒店经营权转让给王国良，继承了债权债务关系。房屋租赁合同主体变更为王国良。一审法院未同意本公司追加王国良参加诉讼申请不当。本公司对体验酒店装饰装修及设施设备投入近千万元，由葛小萍获益，应给予本公司经济补偿。一审法院认定事实不清，适用法律错误。 葛小萍二审辩称：王国良与本案没有实体上的权利义务关系。湖南中惠旅公司称向本人送达了债权债务转移文件，本人签字，这个事实应该不存在。装修和投入与葛小萍无任何关系。请求维持一审判决。 昆山中惠旅公司二审未发表意见。 葛小萍向一审法院提出诉讼请求：1、解除葛小萍和原审被告的房屋租赁合同关系，并将所租赁的房屋和公共区域立即归还葛小萍。2、原审被告立即支付拖欠葛小萍的租金和补偿金计13770.79元整(其中2018年下半年度的房屋租金8513.86元，合同约定6个月的房租补偿金4256.93元，公共区域的租金每年1000元)以及后续租金计算至原审被告交房为止。在案件审理过程中，葛小萍向一审法院明确不予主张后续的租金。 一审法院认定事实：葛小萍系昆山市巴城镇国际上湖花园1号楼929号房屋的所有权人，房屋建筑面积57.14平方米。2014年9月20日，葛小萍（甲方）和湖南中惠旅体验式培训产业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（公共区域）》各1份。其中《房屋租赁合同》约定：1、乙方承租甲方位于昆山市巴城镇国际上湖花园1号楼929号房屋（建筑面积57.14平方米），租赁用途为酒店及酒店相关配套经营；2、甲方应于2014年9月20日前向乙方交付该房屋，租期10年，自2014年9月20日至2024年9月19日，2014年9月20日至2015年3月19日为免租金装修期；3、按照房间大小计算，房屋前5年的租金为149元/平方米，后5年平均每间租金在前5年租金的基础上上升10%，甲方保证在合同有效期间内不以其他任何理由调高租金，甲方无需支付包括物业管理费在内的任何费用；4、合同签订之日一周内，乙方支付租金1000元，合同签订的前6个月为免租期，2014年1119日支付租金1000元，2015年3月19日支付剩余4个月租金2257元，以后租金每半年一付，即每年的3月19日和9月19日为交租日；5、乙方如因各种原因延期不支付给甲方租金满一个月后，仍然还不能支付给甲方租金的，将作违约处理，甲方有权收回其房屋，乙方应提供四个月的租金作为补偿。《房屋租赁合同（公共区域）》约定：1、乙方承租甲方与其他所有业主共同享有的该小区1号楼一楼、二楼计6778.13平方米区域的使用权，租赁用途为酒店及酒店相关配套经营；2、租期10年，自2014年9月20日至2024年9月19日，2014年9月20日至2015年3月19日为免租金装修期；3、自2014年9月20日（起租日）起，前5年租金1000元/年，后5年租金1100元/年，甲方保证在合同有效期内不以其他任何理由调高租金，甲方无需支付除本合同租金以外包括物业管理费在内的任何费用；4、乙方应于2015年3月19日支付租金1000元，以后每年的3月19日为交租日，租金直接汇至甲方账户；5、乙方如因各种原因延期不支付给甲方租金满一个月后，仍然还不能支付给甲方租金的，将作违约处理，甲方有权收回其房屋；6、本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋6个月租金的违约金后方可解除合同。若乙方单方解除合同的，乙方对房屋所做的不可分离的固定装修归甲方所有。上述两份合同中均约定如乙方承租房屋所在地设立子公司或分公司的，本合同承租主体自动变更为该下属子公司或分公司。 合同签订后，葛小萍履行了交付义务，涉案房屋和公共区域用于中惠旅体验酒店（原宝曼酒店）的经营。2015年2月15日，湖南中惠旅体验式培训产业有限公司注册成立了昆山中惠旅酒店管理有限公司，即本案昆山中惠旅公司。昆山中惠旅公司负责经营中惠旅体验酒店，并支付涉案房屋和公共区域的租金。2017年1月5日，湖南中惠旅体验式培训产业有限公司更名为湖南中惠旅信息咨询有限公司，即本案湖南中惠旅公司。 昆山中惠旅公司支付葛小萍截止至2018年上半年的租金，此后租金未再支付。就此，2018年12月1日，业主代表与昆山中惠旅公司达成书面协议，约定“本着双方共赢的精神，经多次切磋商议，决定於十二月一日开始对外经营。总营业额的70%（包括外围的商用租金）支付业主所欠违约金和租金以及业主合理的开支，总营业额的30%（包括外围的商用租金）归酒店方所有（包括运营成本、员工工资等）”。2018年12月21日，王国良向葛小萍支付39990.80元，转账备注为“业主租金违约金”、“12月10日、11日、12日营业款70%”。该39990.80元，葛小萍已如数交还业主委员会。 2019年4月2日，葛小萍以两原审被告未支付2018年下半年的租金为由诉至一审法院。庭审中，湖南中惠旅公司向一审法院提交体验酒店经营权转让合同1份,用以证明王国良以200万元的价格向湖南中惠旅公司受让昆山中惠旅公司100%的股权，相关的权属以及债权债务全部转移王国良，所有的相关的法律责任都由王国良承担。葛小萍认为该合同系湖南中惠旅公司与王国良个人之间的转让合同，葛小萍未曾看过该合同，该合同与葛小萍无关。 一审法院认为，关于承租人主体问题。葛小萍和湖南中惠旅公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（公共区域）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守约定。涉案租赁物由昆山中惠旅公司实际使用，但该公司并非合同的相对方，两原审被告之间不是母子公司或者总公司和分公司的关系，不具备合同中约定的合同主体变更的情形，湖南中惠旅公司将昆山中惠旅公司的经营权转让给王国良的行为并不会导致合同主体的变更，故涉案合同的承租人依旧为湖南中惠旅公司，合同中对应的权利义务应由湖南中惠旅公司承担。葛小萍诉请昆山中惠旅公司承担租金及补偿金，缺乏合同依据，一审法院不予支持。 关于租金、补偿金金额的问题。2018年12月1日，王国良和业主代表就2018年12月1日以后的租金和补偿金的支付方式协商一致，但未明确2018年12月1日以前的租金和补偿金一并包含在内。葛小萍有权主张2018年7月1日至2018年12月1日的租金及依据合同约定产生的补偿金。依据合同约定，2018年7月1日至2018年12月1日期间的房屋租金应为3547.44元，公共区域的租金应为416.67元，合计3964.11元。补偿金应为6个月的房屋租金，计4256.93元。以上合计8221.04元。 经查实，葛小萍已占有、使用涉案房屋和公共区域，即以实际行为解除涉案合同，无需一审法院再行判决解除或者判令两原审被告归还租赁物。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、湖南中惠旅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付葛小萍昆山市巴城镇国际上湖花园1号楼929号房屋的租金3964.11元、补偿金4256.93元，合计8221.04元。二、驳回葛小萍的其他诉讼请求。案件受理费224元，公告费690元，合计914元，由湖南中惠旅酒店管理有限公司负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 二审对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，湖南中惠旅公司与葛小萍签订合同约定，湖南中惠旅公司在昆山子公司或分公司成立，合同承租主体变更为该子公司或分公司。湖南中惠旅公司在昆山投资成立昆山中惠旅公司时，昆山中惠旅公司为湖南中惠旅公司子公司。昆山中惠旅公司成立后即接手经营案涉酒店，并向葛小萍支付租金。上湖花园业主委员会亦证明，85%以上的业主和昆山中惠旅公司解约。2018年12月1日，业主代表与昆山中惠旅公司签订对外经营协议。以上事实，证明多数业主已经认可昆山中惠旅公司为承租人。根据湖南中惠旅公司与葛小萍签订的合同约定，湖南中惠旅公司设立子公司昆山中惠旅公司时，合同承租主体变更为昆山中惠旅公司，应由昆山中惠旅公司向葛小萍承担合同义务。根据证据规则，一审法院认定的欠付租金及补偿金合理，二审予以采纳。湖南中惠旅公司认为王国良个人为租赁合同主体，未经葛小萍同意亦无合同依据，一审法院未予追加王国良参加诉讼并无不当。湖南中惠旅公司在二审中主张对酒店投入，认为葛小萍应给予补偿，不予理涉。 综上所述，湖南中惠旅公司的上诉请求部分成立，应予支持。二审中出现新的情况，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初7729号民事判决。 二、昆山中惠旅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付葛小萍租金3964.11元、补偿金4256.93元，合计8221.04元。 三、驳回葛小萍的其他诉讼请求。 如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 一审案件受理费224元，公告费690元，合计914元，由昆山中惠旅酒店管理有限公司负担。二审案件受理费224元，由葛小萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  王稚群 审判员  郑 雄 审判员  黄学辉 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  毛莉莉 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。