上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11681号上诉人(原审原告)：陆荫，女，1981年3月11日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：傅雪峰，上海市民生律师事务所律师。委托诉讼代理人：何妍妍，上海市民生律师事务所律师。上诉人(原审被告)：彭海兵，男，1972年10月5日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。委托诉讼代理人：王虹，上海国瓴律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海海滨水产养殖专业合作社，住所地上海市崇明区。法定代表人：龚建彬，经理。委托诉讼代理人：徐松贤，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣易，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人陆荫、上诉人彭海兵因与被上诉人上海海滨水产养殖专业合作社(以下简称“海滨水产合作社”)租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初3667号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆荫上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持陆荫的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未能查明陆荫实际损失，错误扣除陆荫已经实际支付一百余万元巨额款项，严重违背客观事实。陆荫就诉请的已支付款项提供了书面支付凭证，包括银行转账、微信、支付宝记录，且陆荫购买的部分物品仍摆放在彭海兵、海滨水产合作社的仓库，记载于法院现场调查清单中。陆荫为进一步证明，还提供了收款人出具的说明，但一审判决否认已形成的证据链，人为割裂证据的内在联系。二、彭海兵作为出租方应承担《房屋及附属用地租赁意向合同》(以下简称“《意向合同》”)无效的全部过错责任，一审判决错误分配过错责任。彭海兵系当地人，也拥有一定社会地位与资源。基于彭海兵承诺租赁物业适用于民宿、精品酒店和酒店经营等，陆荫才同意签署《意向合同》。《意向合同》虽约定租赁物是农用地，但同时也约定彭海兵负责办理相关证照及政府许可，办理土地、房屋用途的变更手续或相关产权证书并承担费用，故合同无效并非陆荫过错，而是彭海兵过错导致。彭海兵未能及时通知陆荫租赁物将被强拆的信息，导致损害扩大，更应承担全部赔偿责任。三、《意向合同》既已无效，一审判决便不应按照无效合同约定的八年折旧期限计算折旧，而应按十年租期计算折旧。二审审理中，陆荫表示就其诉讼请求第三项即判令彭海兵赔偿陆荫经营损失1，800，000元，其不再主张。彭海兵辩称：不同意陆荫的上诉意见。一、陆荫一审中提供的证据存在前后不一致，陆荫也未证明其支出与本案有关，且涉案房屋强拆后，彭海兵与海滨水产合作社代为保管的部分拆除物是可以继续使用的，不应计算在本案损失中。二、陆荫对房屋拆除后造成的损失应负主要责任。一审认定双方就损失各半承担，较为公平。三、折旧年限应以会计准则中5年的标准予以计算，退一步说，双方《意向合同》因违反强制性规定而无效，但《意向合同》中对于折旧率年限有约定，该约定仍能构成独立有效的协议，系双方意思表示，双方应受其约束。彭海兵上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回陆荫诉讼请求第二项、第三项。事实和理由：一、一审认定彭海兵为《意向合同》出租方，与客观事实不符。彭海兵一审中提交的海滨水产合作社《情况说明》及海滨水产合作社的工商资料，足以证明在《意向合同》签订时，彭海兵是合作社的法定代表人且是代表合作社与陆荫签订合作意向。且《意向合同》载明房屋为农村合作社辅助设施用房，证明陆荫在签订合同时明确知晓该房屋是海滨水产合作社的。一审法院在认定彭海兵为合同出租方时，援引了与本案无关的信息来推论印证陆荫有理由相信彭海兵是出租方。彭海兵个人注册的其他个体工商户与本案无关，即使涉诉物业门头悬挂有相应标识，也只能证明是涉案物业在承租前的情况。物业属于谁的则谁有权出租，这是常识，陆荫没有理由相信这是彭海兵个人出租的物业。二、一审认定彭海兵与海滨水产合作社共同赔偿陆荫损失，没有法律依据。要么认定是彭海兵个人出租行为，由彭海兵个人承担责任，要么认定彭海兵是履行职务，由海滨水产合作社承担责任。本案中，彭海兵是在履行职责，真正的出租人是海滨水产合作社，根据法律规定，应由海滨水产合作社承担相应责任。三、一审将陆荫对其违章搭建的厨房、员工宿舍的装修投入也计入陆荫损失金额中，显属不合理，应予扣除。彭海兵已提供证人施美香、陆某的情况说明，证明陆荫租赁后搭建了封闭的宿舍，且在情况说明中，证人也表明自己的身份提到在涉案物业中工作。法院如认为需要核实证人证言，可依职权要求证人出庭作证，一审法院不能因为陆荫不认可证人身份就不采信此证据。根据陆荫提交的《拆除工程报价单》，拆除厨房设备－移位另装及《建筑改造工程清单》第1.10项搭建简易钢结构顶棚(厨房)的证据，可充分证明上述封闭的宿舍的拆除、改造费用已包含于陆荫施工建设项下，即该费用已计入陆荫的损失金额，应予扣除。陆荫辩称：不同意彭海兵的上诉意见。一、《意向合同》的签署、履行等，均是由彭海兵一人操办，自始至终海滨水产合作社没有出现过，彭海兵也未披露过。二、一审法院在查证后认为海滨水产合作社应承担责任，陆荫对此没有意见。三、陆荫承租的标的物本身就属于违章搭建，故根本不存在所谓的扣除问题。陆荫在承租后，只是在原有基础上进行了装修，并未额外进行搭建。被上诉人海滨水产合作社辩称：不同意陆荫的上诉意见，同意彭海兵的上诉意见，海滨水产合作社的意见同彭海兵的意见一致。请求二审法院驳回陆荫的上诉请求，支持彭海兵的上诉请求。陆荫向一审法院起诉，请求判令：1．依法确认陆荫与彭海兵签订的《意向合同》无效；2．彭海兵赔偿陆荫装修损失、设备设施、客房用品等合计3，883，851.60元(现场剩余物品价值作价220，000元，已经扣减)；3．彭海兵赔偿陆荫经营损失1，800，000元(按照剩余租期9年，每年200，000元计算)。一审法院认定事实：2017年8月30日，出租方(甲方)彭海兵与承租方(乙方)陆荫签订《意向合同》，约定由陆荫承租上海市崇明的物业，出租房屋情况为：甲方承诺该房屋土地取得方式为经审批后可供甲方使用的农业用地，目前土地用途为农业用地、房屋用途为农村合作社辅助设施用房，甲方出租给乙方的房屋包括承租部分的建筑物、所有附着物、附属权益、附属设施和土地，以及必要的进出口，汽车通道等，在本合同中统称为“物业”，乙方享有其承租范围所有物品(包括但不限于房屋外墙、屋顶、场地院落、附属设施)的使用权，建筑物共计5幢，建筑面积为1000平方米。租赁用途：甲方承诺该物业可用于民宿、精品酒店和酒店经营及其酒店相关项目经营，由甲方办理相关政府许可，保证该物业可以用于上述用途。租赁期限及交付期限：该物业租赁期限共计10年，从装修完工之日起算；甲乙双方约定该物业的交付日为2017年11月28日，甲方给予乙方5个月的装修期，装修期从实际交付日起算，装修期内免房租。租赁期满，甲方回收物业，乙方应如期返还。租金及支付方式：本款所述的租金是乙方承租该物业，享有和行使本合同项下所有权利的对等价额。甲方根据乙方营业额提取21％的比例，作为年终收益，每年乙方年终结算后支付给甲方。乙方应保证甲方每年按照营业额的固定百分比收益，收益计算以完整自然年开始；第一自然年拟按照不低于80万元营业额计算，第二自然年起每年不低于100万元营业额计算收益。在2017年11月28日至2017年12月30日试运营期间，按实际发生营业额给予甲方21％的分成。甲乙双方签订合同当日，乙方应支付甲方项目启动保证金叁拾万元整，在2017年装修完毕即开始营业(2017年11月28日试运营)，试运营当日甲方应退还乙方项目启动保证金叁拾万元整。合同还约定，在租赁期间，乙方所投入装修及设备设施，折旧年限为8年(酒店行业通用折旧年限)。在租赁合同生效2年后，如因城市开发、规划而产生的动迁，甲方均事先书面通知乙方，如该行为发生在装修及设备折旧期限内(8年)，甲方则需要按照折旧年限比例补偿乙方。合同由陆荫、彭海兵签名，事后陆荫单方面加盖了上海隐菲酒店管理有限公司的公章，彭海兵及海滨水产合作社一致确认承租人为陆荫，而非该公司。合同签订后，陆荫于2017年8月30日至同年9月5日间陆续向彭海兵转账支付保证金共计300，000元，该款已由彭海兵退还。彭海兵将位于崇明区陈家镇协隆村滨江688号西侧独立院落及房屋(该处没有独立门牌号)交给陆荫后，陆荫于2017年10月30日开始装修，并于2018年5月1日起以“梵泊17酒店”(或“梵泊一七民宿”)的名义对外经营。2018年5月31日，陆荫在崇明区陈家镇协隆村滨江688号注册成立个体工商户，名称为上海市崇明区梵泊十七农家乐服务部，经营者为郭云华。2019年3月1日，上海市崇明区陈家镇人民政府向海滨水产合作社发出《陈家镇“大棚房”问题专项清理整治督查整改告知书》，告知因合作社存在农用设施改变用途等问题，应于同月5日前，自行将与设施农用地备案用途中不符合的建筑结构和设施设备予以拆除整改，恢复农用设施功能，至时不履行的，将依法予以强制拆除。该通知发出时，陆荫将酒店长包给案外人用于临时办公，已未对外经营，因需整改，案外人从该处搬离。彭海兵与陆荫联系沟通后，委托案外人李磊对酒店进行整改，整改方案由李磊与酒店原室内设计师陈某联系后确定，并拆除、搬离了部分物品。2019年3月24日上午，政府部门通知彭海兵该酒店将被拆除，彭海兵与陆荫联系后，再次委托案外人李磊将部分酒店物品搬离。当日下午，该酒店(包括院落景观)被强制拆除。酒店物品搬离后，存放于彭海兵住处或第三方处。至今，双方未就租金问题进行结算。陆荫曾就本案所涉的纠纷于2019年7月26日向一审法院提起诉讼，案号为(2019)沪0151民初6838号(以下简称“前案”)，2020年4月26日，陆荫以需继续收集证据为由向一审法院申请撤诉，一审法院依法裁定予以准许。关于从梵泊酒店拆除、搬离的物品，在前案审理过程中，一审法院组织双方进行现场清点后制作了物品清单四张，陆荫、彭海兵对此均予以确认。经一审法院多次组织协商，双方均未能对物品的处理或价值达成一致意见。本案审理中，陆荫、彭海兵及海滨水产合作社一致同意对物品现价值由一审法院进行酌定，无需鉴定。同时，2020年9月11日，应陆荫要求，一审法院组织陆荫、彭海兵及海滨水产合作社在场见证陆荫搬离存放物品，因物品较多无法一次性搬离，各方一致同意对剩余物品的搬离处置由各方自行协商，不要求在本案中处理。一审法院另查明，根据《上海市存量设施农用地基本信息备案表》记载，租赁标的的项目名称为渔用存储用房，用地单位为海滨水产合作社，土地所有权单位为协隆村村委会，备案期限5年，自2018年9月18日至2023年9月17日，占地总面积为2055.22平方米。海滨水产合作社的法定代表人原为彭海兵，2018年6月变更为龚建彬。彭海兵作为经营者还注册有个体工商户上海市崇明县颐沁小庄农家乐饭庄，登记的经营地址为上海市崇明区陈家镇协隆村滨江607号。一审法院再查明，根据陆荫提供的照片显示，崇明区陈家镇协隆村滨江688号西侧独立院落原为颐沁小庄，内有五幢房屋位于院落北侧，围绕成四合院的格局，房屋中间区域搭建有彩钢顶棚，小庄入口位于院落最南侧，从入口到五幢房屋间有一条必经通道横穿景观区域。陆荫承租该处物业后，与案外人赵某某签订了《上海梵泊酒店工程施工合同》，约定由赵某某承接崇明梵泊十七酒店室内外装修工程，工程规模：上海梵泊酒店总建筑面积约1000㎡，包括酒店客房、阳台、餐厅、厨房等公共区域装修工程、建筑外立面、空调、机电、景观、室外硬质铺装、入口门头及花坛，以及现有工程的拆除工作，详见发包人提供的工程量清单。工程价款暂定4，782，650元，其中建筑、装修工程3，779，925元，景观工程682，209元，中央空调工程320，516元。该合同附件包括拆除工程报价清单、装饰工程报价清单、机电安装工程报价清单、中央空调报价。赵某某于2017年11月15日在合同乙方栏作签名，甲方栏未签章。陆荫确认，上述工程款共计已支付2，720，900元，是按照三项工程费用的比例支付。合同签订后，赵某某于2018年6月26日确认新增工程报价单，新增工程价款737，479元，陆荫确认该款尚未支付。一审审理中，各方一致认可陆荫、彭海兵签订的《意向合同》无效。此外，陆荫表示其承租的区域不仅包括5幢建筑物，还包括该独立院落内的景观区域，彭海兵就居住在租赁物业的隔壁，也参与了装修开工仪式，表明其对装修事实明知且认可；陆荫装修过程中不存在违章建筑的搭建，是在原房屋结构的基础上进行加固和装修，施工图纸上的员工宿舍和厨房没有实际搭建，只在使用过程中搭建了简易棚，而不是封闭结构的房屋，且该部分价款没有包括在施工合同中；关于责任主体问题，经一审法院释明，陆荫表示若法院认定海滨水产合作社应当担责的，由法院依法判决。彭海兵表示就损失赔偿、占有使用费的结算等问题不要求在本案中处理，将另行主张。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、《意向合同》订约双方的法律关系性质认定；二、《意向合同》的签订主体认定问题；三、陆荫的损失金额认定；四、赔偿责任的承担主体及数额认定。关于争议焦点一：对于《意向合同》订约双方的法律关系，陆荫认为系租赁合同关系，彭海兵、海滨水产合作社认为系合伙关系。对此，一审法院认为，从合同用语上看，合同标题、订约双方的身份、租赁期限的约定、期满后房屋及配套设施的返还等，通篇使用的都是“租赁”“出租”“承租”等与租赁关系相关的字眼。从合同内容分析，综观《意向合同》的通篇文意，订约双方形成的是出租人将承租物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的典型租赁合同关系。虽然租金是根据营业实际发生额的固定比例计取，处于浮动、不确定的金额状态，此系双方约定的特殊的租金计取方式，并不影响双方形成租赁合同关系的性质，故一审法院认定《意向合同》订约双方为租赁合同关系。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。现陆荫、彭海兵签订的《意向合同》违反了农业土地及农用设施的用途，违反了法律的强制性规定，应属无效。关于争议焦点二：对于案涉物业的出租人，陆荫认为系彭海兵；彭海兵及海滨水产合作社均认为彭海兵签订《意向合同》系履行职务行为，出租人为海滨水产合作社。一审法院认为，合同关系具有相对性，对特定的订约主体之间具有约束力。本案中，《意向合同》载明的出租方为彭海兵，落款处由彭海兵个人签名，在该合同中未载明海滨水产合作社的地位，也未加盖海滨水产合作社公章；合同签订后，陆荫向彭海兵交付了300，000元履约保证金，该款也是由彭海兵个人退还给陆荫；海滨水产合作社的法定代表人变更为龚建彬后，有关酒店的整改、拆除事宜仍由彭海兵与陆荫联系、沟通。因此，从合同的签订、履行情况等情况看，出租方为彭海兵，而非海滨水产合作社。彭海兵、海滨水产合作社辩称，合同中载明房屋用途为农村合作社辅助设施用房，该房屋权利人为海滨水产合作社，且彭海兵在订立合同时已明确告知其系代表海滨水产合作社签订该合同，故出租人应为海滨水产合作社。对此，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，证据不足的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现彭海兵、海滨水产合作社并未提供充分证据证明彭海兵在订立合同时曾向陆荫披露其系代表海滨水产合作社订立合同，或具有让陆荫相信其系履行职务行为的表征，故一审法院对彭海兵、海滨水产合作社的该项辩称意见难以采信。况且，陆荫承租案涉物业前，该院落门头挂牌为颐沁小庄，其经营者为彭海兵，故即使出租房屋的权利人为海滨水产合作社，陆荫亦有理由相信彭海兵有权出租案涉物业。因此，基于租赁合同的相对性原则，对陆荫而言，合同的相对方为彭海兵。至于彭海兵与海滨水产合作社之间的法律关系，系双方之间的事宜，不足以对抗陆荫或影响出租人的身份认定。关于争议焦点三：本案中，根据陆荫的主张，其损失主要包括实际损失，即酒店室内外装修费用，自购建筑材料费用，照明设计、室内设计、logo设计费用，床品费用，灯具费用，家具费用，设备电器费用，广告印刷品费用，软装费用，杂件费用十项内容；以及预期经营收益损失。对此，一审法院逐项分析如下：1．酒店室内外装修费用。根据陆荫提供的证据材料显示，施工合同约定的总价款为4，782，650元，由建筑、装修工程3，779，925元，景观工程682，209元，中央空调工程320，516元三部分组成，陆荫已实际支付2，720，900元(按三项比例支付)。彭海兵、海滨水产合作社认为租赁标的仅为5幢房屋，5幢房屋中间的区域、户外景观部分不属于租赁范围，该部分装修费用应由陆荫自行承担，不应计入其损失。一审法院认为，《意向合同》的名称为“《房屋及附属用地租赁意向合同》”，合同载明的承租内容包括了必要的进出口、汽车通道、场地院落、附属设施等，结合案涉租赁标的的方位、结构，进入梵泊酒店的住房必须经过承租房屋以南的景观区域，该景观区域与承租房屋处于独立院落内，因此，一审法院认定，陆荫的承租范围包括了崇明区陈家镇协隆村滨江688号西侧独立院落内的5幢房屋及景观区域。彭海兵的住处临近梵泊酒店，其对陆荫装修景观区域的情况应当知晓，但未有证据表明其曾在装修过程中提出异议，故对该部分费用应当计入陆荫的损失。关于5幢房屋中间的区域，根据陆荫提供的照片资料显示，该区域装修前覆盖有彩钢屋顶，后陆荫将该区域装修为酒店大堂，并未改变房屋原结构，故对该部分的装修投入也应计入陆荫的损失。至于照明设计图纸上显示的厨房、员工宿舍区域，彭海兵、海滨水产合作社认为属于违章搭建的建筑，应当在工程款中予以扣除。对此，陆荫认为该部分并未实际搭建成封闭建筑，而是在酒店经营过程中搭出的非封闭式棚顶，该部分费用未包含于施工合同内。一审法院认为，现房屋已经拆除，无法核实房屋建造的实际状况，虽然照明设计图纸上的厨房、员工宿舍区域是在原建筑基础上增建，卫星照片显示现场也存在两处棚顶，但彭海兵、海滨水产合作社提供的现有证据不足以证明该两处为封闭式建筑，或属于施工合同项下的建设内容，因此，彭海兵、海滨水产合作社要求在施工工程款中扣除该项费用，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院确认，陆荫为酒店室内外装修已实际发生的装修工程、景观工程款为2，538，555.07元［(3，779，925＋682，209)÷4，782，650×2，720，900］。2．对于陆荫主张的照明设计、室内设计、logo设计费用及广告印刷品费用，根据前文一审法院认证的事实，核定陆荫实际已支付的费用为室内设计费20，000元、广告印刷品费用860元，是为酒店经营发生的合理费用，应计入陆荫损失。3．陆荫主张的施工合同项下的中央空调工程以及其自购的床品、灯具、家具、设备电器、软装、杂件，该七项内容均属于可拆离或搬离的动产，根据搬离物品的现场清点情况来看，七项内容中大部分物品已经在酒店拆除前搬离，有部分物品在现场清点物品中不可见。一审法院认为，在知晓政府对酒店的整改要求和拆除决定后，陆荫作为酒店经营者有自行减损的义务。事实上，彭海兵与陆荫取得联系后，已由彭海兵联系案外人对现场物品进行搬离，表明在酒店拆除前搬离动产、减少损失是现实可行的，因此，对于未能及时搬离的动产损失，不应苛责于彭海兵或海滨水产合作社，应由陆荫自行承担。至于已经搬离的物品，陆荫提出系彭海兵扣留该部分物品，导致物品保存期间的价值损失或变卖价的降低，故要求彭海兵赔偿其购买价与变卖价(其暂定为220，000元)之间的差额损失。一审法院认为，该物品是梵泊酒店经营过程中所需，使用期间的经营收益为陆荫享有，陆荫作为物品的所有者，应及时处理该批物品以减少损失，现陆荫并未提供相关证据证明彭海兵扣留该部分物品影响了陆荫的处置，也未举证证明物品搬离后影响其价值，故陆荫要求彭海兵或海滨水产合作社赔偿该部分物品的折旧损失，无据可依，一审法院难以支持。至于陆荫未提供相关购买凭证，而现场清点存在的物品，如前所述，亦不应由彭海兵或海滨水产合作社承担其折旧损失。4．对于陆荫主张的自购建筑材料部分，根据一审法院在前文证据1中认证的事实及现场清点情况，陆荫举证材料可以证明的自购建材中，面盆(13，464元)、浴缸(8，994元)均已拆离，同前述已搬离动产，不应由彭海兵或海滨水产合作社承担其折旧损失。至于防腐木、潜水艇地漏、法兰圈、砖、石材、插座、开关、下水密封、蹲坑、智能锁等，该类物品的性质与其他动产不同，其使用后已与酒店建筑形成添附，故对该部分费用共计31，854.35元(54，312.35-13，464-8，994)应计入陆荫的损失。综上，一审法院核定陆荫的实际损失为2，591，269.42元(2，538，555.07＋31，854.35＋20，860)。根据一审法院认定的事实，双方约定的租赁期限为10年，而梵泊酒店自2018年5月1日开业，至2019年3月24日因违反法律强制性规定被强制拆除，实际经营期限为330天，远远短于合同的约定，故对未实际经营期间的投入损失应由合同双方根据过错程度进行分担。陆荫、彭海兵签订的《意向合同》约定的酒店折旧年限为8年，虽然《意向合同》无效，但该约定系双方真实意思表示，可以参照使用。在陆荫实际经营期间，酒店的经营收益由陆荫享有，故按折旧年限摊派的投入损失应由陆荫自行承担，即其中292，848.94元［(330÷365)×(2，591，269.42÷8)］应由陆荫承担，余款2，298，420.48元为应由合同双方根据过错程度进行分担。至于陆荫主张的预期经营收益损失，因双方签订的《意向合同》违反法律强制性规定而无效，故陆荫主张预期经营收益损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点四：一审法院认为，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，彭海兵作为出租人明知出租房屋属于渔用存储用房，附属土地属于农用地性质，仍将该房屋、土地出租给陆荫用于经营酒店，且《意向合同》对租赁用途予以明确约定，故彭海兵对于合同无效存在过错。而陆荫作为承租人，对承租物业的性质具有审慎核查的注意义务，在《意向合同》清楚载明土地用途为农业用地、房屋用途为农村合作社辅助设施用房的情况下，仍违背土地、房屋用途租赁该物业进行酒店经营，故陆荫对合同无效亦存在过错。因此，一审法院综合双方的过错程度、租赁过程中的获益情况等，确定陆荫的损失由陆荫、彭海兵各半承担，即彭海兵应当赔偿陆荫酒店投入损失1，149，210.24元。审理中，彭海兵、海滨水产合作社均表示出租房屋的权利人为海滨水产合作社，彭海兵是作为海滨水产合作社的法定代表人签订《意向合同》，系履行职务行为，虽根据现有证据不能证明彭海兵或海滨水产合作社曾向陆荫披露该情况，不能改变合同出租人的身份，但对海滨水产合作社而言，其在案件审理中的表述可以视为对彭海兵履职行为的认可，故海滨水产合作社与彭海兵应共同向陆荫承担上述损失赔偿责任。一审法院判决：一、陆荫与彭海兵于2017年8月30日订立的《房屋及附属用地租赁意向合同》无效；二、彭海兵、上海海滨水产养殖专业合作社共同赔偿陆荫损失1，149，210.24元；三、对陆荫的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，陆荫提供：1．案外人上海婴丘空间设计事务所(有限合伙)出具的情况说明及案外人陈某的身份证复印件，证明陆荫早在2017年5月就已委托案外人上海婴丘空间设计事务所(有限合伙)参与项目考察、选址、设计等工作，2017年10月之前陆荫三次向事务所支付各35，250元，系陆荫实际损失，未支付部分待实际发生后另行主张。对此，彭海兵、海滨水产合同社均认为，该证据不属于新证据，案外人与陆荫存在利害关系，对情况说明的真实性不予认可。2．案外人胡光友微信头像、微信聊天记录、胡光友出具的证明材料、施工现场完成照片、报价清单照片、完成效果照片等，结合一审陆荫提交的付款凭证，证明软包损失应为15，000元，微信聊天记录包含实际施工现场照片及完工照片，与完工后效果图完全一致，转账记录与陆荫诉请主张的金额一致。彭海兵、海滨水产合作社均表示，对该组证据的真实性不予认可，聊天对方的身份信息也无法核实，聊天内容与本案无关联，胡光友作为要陈述与本案有关事实的人应出庭接受法庭询问，其单方出具的证明材料不符合法律规定，报价清单中客户单位与本案无关，清单中也未提及相应装修地址，报价清单与本案无关联。3．与案外人范某某的微信聊天记录、案外人上海富腾康星广告有限公司企业信用信息材料，证明导视及店招损失12，900元，实际支付给范某某，范某某是上海富腾康星广告有限公司的法定代表人，聊天记录显示施工现场照片、设计方案图纸确认、合同及合同款项具体构成等。彭海兵对企业信用信息材料的真实性无异议，但认为该组证据无法证明12，900元系用于本案的装修，签订相关合同的双方均与本案无关联，合同载明的付款金额也与陆荫主张的损失金额不一致，无法证明是本案的损失；海滨水产合作社认为，无法核实微信聊天对象及聊天人的身份，该组证据与本案不具有关联性，不能证明所支付的款项是用于陆荫酒店建设。4．案外人苏州武克照明电器有限公司出具的材料证明、营业执照复印件、企业信用信息材料及案外人黄某某的微信视频，证明灯具损失81，848元，黄某某是苏州武克照明电器有限公司持股100％的股东，转账支付的81，848元系采购工程灯具产生的合理损失，苏州武克照明电器有限公司已经确认。彭海兵认为，该组证据均是扫描件，对真实性不予认可，视频中人员所持的身份证件无法清晰分辨，无法核实视频中人是否是黄某某，且无其他合同、发票等证明陆荫确实购买相关灯具用于酒店经营的证据，故对该组证据的关联性不予认可；海滨水产合作社认为，无法核实视频中的人是否是黄某某，陆荫就其主张的灯具损失仅提供转账凭证，尚无法证明该笔支出系用于本案采购灯具，对其关联性不予认可。5．案外人云城区美和石材销售部出具的材料证明、营业执照复印件、法定代表人的身份证复印件、加工结算单及案外人苏某某的微信视频，证明石材损失14，965元，石材由云城区美和石材销售部售出，款项支付至业务员苏某某账户，云城区美和石材销售部已经确认。彭海兵对该组证据的真实性不予认可，认为与陆荫一审自行提供的甲供材料使用说明中记载的金额不一致，该笔支出与本案没有关联，无法证明是陆荫的损失，视频中人员所持的身份证件无法清晰分辨，无法核实视频中人是否是苏某某，真实性不予认可；海滨水产合作社对材料证明的真实性不予认可，且认为与本案无关，无法证明是实际用于涉案酒店经营，在现场也未发现此种石材，无法核实视频中的人是否是苏某某，陆荫就其主张的石材损失仅提供转账凭证，无法证明该支出系用于本案采购石材，且陆荫无法提供相应的石材购买合同及发票，对其关联性不予认可。6．银行付款凭证、案外人王正海微信头像信息、王正海的视频及施工时现场照片、设备现场照片、拆迁后现场弱电机柜、设备照片，证明陆荫已实际支付弱电系统合同款项110，200元，应计入陆荫实际损失中。彭海兵对付款凭证的真实性没有异议，但认为实际付款人与弱电系统合同的付款人不一致，合同载明的付款金额也与陆荫提供的付款凭证金额不一致，无法证明支付的是本案装修的损失，无法确认视频中人员是否是王正海，且视频中人员在陈述案件情况时存在一边读稿一边录制的情形，并非根据案件事实陈述真实情况，故对其所陈述内容的真实性不予认可，视频中人员应出庭接受法庭询问，其以视频方式作证不符合法律规定；海滨水产合作社认为，付款凭证用途虽标有“梵泊17弱电工程费”，但梵泊酒店是一个连锁酒店，在全国各地包括上海还有其他很多叫梵泊的酒店，视频中人员身份无法核实，真实性及关联性均不予认可。7．案外人张耘微信头像、微信聊天记录，结合一审中陆荫提交的付款凭证及张耘的情况说明，证明购买瓷砖的损失44，500元。彭海兵、海滨水产合作社均表示，对该组证据的真实性不予认可，无法核实该微信聊天人员的信息，该组证据与本案无关联。8．案外人孙大军微信头像、视频、拆迁后残值照片，结合一审中陆荫提交的付款凭证及孙大军的情况说明，证明购买厨房设备的损失81，000元。彭海兵认为微信头像系截屏，无法核实其身份信息，对照片的真实性无法核实，视频中人员持有的身份证件无法清晰分辨，且该视频系通过手机拍摄视频对话的方式录制，无法核实视频中人员是否是孙大军，真实性不予认可；海滨水产合作社认为照片无法看清具体的清单明细，与本案无关联，视频中人员身份无法核实，真实性及关联性均不予认可。9．案外人刘某某的微信头像、微信聊天记录、视频、现场木制洗手台照片，结合一审中陆荫提交的付款凭证及刘某某的情况说明，证明购买的木质洗手盆确实存在，损失71，400元。彭海兵对微信聊天记录及案外人身份信息的真实性不予认可，认为无法证明是本案装修的损失；海滨水产合作社认为照片只是拍摄屋内的一个情况，无法看出是涉案酒店地址，视频中的人员所持有的身份证件无法清晰分辨，对其真实性不予认可。10．案外人吕晓娟微信头像、微信聊天记录、案外人赵某某的视频材料，结合一审中陆荫提交的付款凭证及吕晓娟的情况说明，证明购买瓷砖的损失121，140元。彭海兵表示，无法核实微信聊天记录及身份信息，赵某某的视频系事后制作，与本案无关；海滨水产合作社对该证据的真实性不予认可，认为仅有聊天记录，没有合同，也没有送货清单、收货单，无法证实与本案有关联。11．案外人宋某某的微信头像、视频，结合一审中陆荫提交的付款凭证及宋某某的情况说明，证明购买大理石的损失55，000元。彭海兵对该组证据真实性不予认可，视频中人员应出庭接受法庭询问，其以视频方式作证不符合法律规定；海滨水产合作社认为，视频中人员所持有的身份证件无法分辨，对其真实性不予认可。彭海兵申请证人陆某出庭，陆某作证称：其于2018年3月至2019年11月在梵泊酒店担任服务员，工作期间其看到位于房屋以外东侧新建的宿舍和厨房四面均为实墙体且均有屋顶。陆荫对证人证言有异议，并称涉案的这个地方所有的建筑物都是违章搭建，因此才会被政府部门强拆，且陆荫确实也没有违章搭建，只是承租之后在原有的基础上做了一个装修；海滨水产合作社对证人证言没有异议。海滨水产合作社未提供新证据。本院认证如下：对陆荫提供的证据，证据1的三笔款项付款时间均早于室内设计合同书签订，且实际付款方式与后签订的合同书约定的付款方式不符，本院对该三笔付款与本案的关联性不予确认；证据2、4、5、7、8、9、10、11，与案外人的微信记录、微信头像、视频、照片、企业信用信息材料、证明材料等对于本案争议事实没有直接证明作用，本院均不予采纳；证据3，范某某虽系上海富腾康星广告有限公司的法定代表人，但根据一审中陆荫提交的梵泊标示标牌制作安装合同，甲方为钜桁建筑装饰工程(上海)有限公司，并非陆荫，合同仅由乙方上海富腾康星广告有限公司盖章，也无签约日期，且陆荫实际支付范某某12，900元，已超过合同约定的金额，故对该笔费用与本案的关联性，本院不予确认；证据6，微信头像及照片对本案争议事实没有证明力，根据陆荫一审中提供的崇明梵泊酒店弱电系统项目合同书，甲方为上海隐菲酒店管理有限公司，乙方为上海齐蕴电子科技发展有限公司，合同仅有乙方盖章签字，二审中陆荫提供三张付款凭证，付款人均为钜桁建筑装饰工程(上海)有限公司，并非陆荫，亦非合同甲方，故不能证明陆荫已支付弱电系统110，200元，本院对该证据不予采纳。对彭海兵提供的证人证言，本院认为陆某的证言为孤证，无其他的证据证实，陆荫亦不予认可，故该证人的证言难以采信。一审法院查明的事实有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陆荫、彭海兵签订的《意向合同》系双方真实意思表示，根据合同内容、文意分析，《意向合同》订约双方应为租赁合同关系。但租赁标的所在土地经查为集体所有，租赁标的属渔用存储用房，故双方签订的《意向合同》违反了农业土地及农用设施的用途，违反法律强制性规定，依法应属无效。就租赁合同关系主体之争议，从《意向合同》的签订、实际履行情况、海滨水产合作社法定代表人变更后酒店的整改、拆除事宜仍由彭海兵与陆荫联系、沟通，以及陆荫承租案涉物业前，该院落门头挂牌为颐沁小庄，其经营者为彭海兵等情节来看，一审法院认定租赁合同关系的当事人系陆荫及彭海兵，具有相应的事实基础，上诉人彭海兵关于涉案物业出租人系海滨水产合作社的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《意向合同》被认定无效，陆荫主张其损失为3，883，851.60元。针对陆荫提出的各损失项目及其具体数额，一审法院结合合同约定、陆荫经营实际期限、当事人举证情况等，确定陆荫的实际损失为2，591，269.42元，其中292，848.94元应由陆荫自行承担，余款2，298，420.48元由合同双方根据过错程度进行分担，合法有据。陆荫虽上诉主张一审法院未能查明其实际损失，但其未能提供确切证据证明其实际损失为3，883，851.60元，本院对此不予采信。关于合同无效给陆荫所造成的损失的分担问题，一审法院根据双方当事人对造成《意向合同》无效这一后果的各自过错程度，结合租赁过程中的获益情况，确定陆荫、彭海兵各半承担，符合本案事实及相关法律规定，本院认同，不再赘述。一审判决第二项判令海滨水产合作社与彭海兵共同赔偿陆荫损失1，149，210.24元，海滨水产合作社在一审判决后并未提起上诉，应视为其对一审判决的认可，也是其对自身民事权利所作出的处分，故本院认为海滨水产合作社应承担赔偿陆荫损失1，149，210.24元的责任。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人陆荫、上诉人彭海兵的上诉请求，依据不足，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43，819元，由上诉人陆荫负担28，677元，由上诉人彭海兵负担15，142元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  俞 璐审 判 员  邬海蓉二〇二一年三月十五日法官助理  夏 兰书 记 员  夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……