北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2243号上诉人(原审原告,反诉被告)：麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：时光，总经理。委托诉讼代理人：田永富，北京荟高律师事务所律师。被上诉人(原审被告,反诉原告)：北京天和兴盛投资管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇林河南大街**。法定代表人：孙海军，执行董事、经理。委托诉讼代理人：张璐，女，1982年10月21日出生，北京天和兴盛投资管理有限公司法务。委托诉讼代理人：张萌，男，1981年9月1日出生，北京天和兴盛投资管理有限公司经理。上诉人麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司（以下简称麦禾国际公司）因与被上诉人北京天和兴盛投资管理有限公司（以下简称天和兴盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初31267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。麦禾国际公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项，依法予以改判为：解除双方之间的《房屋租赁合同》，天和兴盛公司向麦禾国际公司返还六个月房租524505元；2.诉讼费由天和兴盛公司承担。事实和理由：因疫情防控需要，经北京市委、市政府统一部署，“暂停全市校外培训机构线下培训活动，恢复时间另行通知”，疫情的发生传播及上述统一部署属于麦禾国际公司与天和兴盛公司双方不可预见、不可避免、不能克服的不可抗力情形。麦禾国际公司作为校外线下英语培训机构，严格遵守上述同一部署，暂停所有校区线下培训服务业务，导致合同无法履行，这并非因为麦禾国际公司自身周转困难直接导致，麦禾国际公司对此无过错。麦禾国际公司曾多次与天和兴盛公司沟通，协商疫情期间如何共渡难关事宜，但天和兴盛公司一直拒绝沟通。随后，麦禾国际公司于2020年3月7日发送了《解除合同通知函》，随后也多次邮寄了钥匙，双方签署的《房屋租赁合同》应于天和兴盛公司收到《解除合同通知函》之日起解除。双方签署的《房屋租赁合同》第7.3条约定“本合同期满或提前终止时，麦禾国际公司将房屋按届时现状交还天和兴盛公司”，合同中并无约定需要麦禾国际公司恢复。天和兴盛公司在庭审中也明确表示不需要将房屋恢复到麦禾国际公司承租房产时的状况，双方交房时，该房产已经进行了恢复，是适合继续出租的。麦禾国际公司接收该房产后并未实际使用，在装修期间，做好了后续继续装修的准备工作，房产的现状更利于后续承租人继续装修，是对天和兴盛公司有利的，如还需要所谓恢复，破坏现有装修准备，不仅仅不利于后续出租和再次装修，也是资源浪费。天和兴盛公司要求恢复的请求没有任何证据的支持，其要求本身没有任何法律依据，不符合双方合同约定，且不具有实际操作的可行性，该诉请不应得到支持。天和兴盛公司辩称，同意一审判决，不同意麦禾国际公司的上讼请求。麦禾国际公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2020年1月6日签订的《房屋租赁合同》；2.天和兴盛公司返还麦禾国际公司履约保证金174835元、装修保证金47900元；3.天和兴盛公司返还麦禾国际公司租金524505元。一审法院认定事实：双方当事人于2020年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定麦禾国际公司承租天和兴盛公司租赁房屋，麦禾国际公司承租该房屋用于英语教育使用；第一期租赁期限为5年，即自2020年1月1日起至2024年12月31日止；天和兴盛公司同意给予麦禾国际公司2.5个月的免租期，即从合同签订之日2020年1月1日起至2020年3月15日止；年租金额为1049010元；租金付款方式为押二付六；履约保证金即首期2个月房租押金174835元；天和兴盛公司收回房屋后30日内将履约保证金无息退还，但麦禾国际公司如有违约、欠费情形，天和兴盛公司有权直接从履约保证金内扣划，剩余部分无息退还；本合同期满或提前终止时，麦禾国际公司将房屋按届时现状或经天和兴盛公司书面同意改建、加建状态完好交还天和兴盛公司；因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失不能正常使用的，本合同终止，双方互不承担违约责任，但天和兴盛公司应当退还麦禾国际公司已交纳租金的剩余部分和履约保证金。庭审中，双方当事人认可麦禾国际公司已付履约保证金174835元、装修保证金47900元，并已付六个月租金524505元。双方亦认可麦禾国际公司已进行部分装修。双方认可麦禾国际公司于2020年5月6日向天和兴盛公司交还房屋。就双方争议的事实和证据。就麦禾国际公司装修情况，天和兴盛公司向法院提交了：1.房屋交付前及现状照片，显示墙面、吊顶、地面均有拆除；2.报价表，天和兴盛公司表示其主张的恢复原状仅指基础恢复，恢复至可正常使用的状态，包括吊顶、墙面、刷漆、地砖、进户门、水电、消防及空调恢复。就此，麦禾国际公司表示对照片真实性认可，不认可证明目的，天和兴盛公司仅要求恢复至适租状态，房屋虽进行了部分拆除，但仍属于适租状态，新的租户仍需对消防进行装修报批，水电现均可使用，墙面、吊顶、地砖也是新租户根据其经营需要，须拆除重装的内容。一审法院认为，双方当事人于2020年1月6日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方当事人均同意解除合同，法院对此不持异议，现双方认可于5月6日腾退交还房屋，确认合同于该日解除。就麦禾国际公司第二项诉讼请求，天和兴盛公司同意返还，法院对此不持异议，予以确认。就麦禾国际公司第三项诉讼请求租金一节，现双方当事人均认可麦禾国际公司于2020年5月6日交还房屋，法院予以确认，此后的租金应予退还。就已发生租金，考虑疫情防控政策，麦禾国际公司主张其无法进场装修、无法开展培训活动，并主张因此导致合同难以履行，均具备合理性。但应考虑到双方当事人之间系房屋租赁合同关系，租期截止2024年12月31日，麦禾国际公司合同目的是在较长时间内获得房屋使用权，麦禾国际公司承租房屋的使用目的，不属于缔结合同本身目的。合同难以继续履行仍是麦禾国际公司自身周转困难直接导致，而非不可抗力，麦禾国际公司主张无责解除合同，法院难以支持。但同时亦应考虑到，因疫情及疫情防控措施，合同履行的客观情况确发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，应考虑变更租金标准。同时就免租期租金一节，考虑租期及免租期期限，现合同提前终止，免租期租金确构成天和兴盛公司实际损失。现天和兴盛公司同意返还履约保证金、装修保证金，亦未主张违约金，就该期间租金应一并予以考虑。就此，法院酌情判定双方当事人就2020年1月1日至5月6日期间租金各自负担一半。综上，法院酌情判定天和兴盛公司退还麦禾国际公司租金34万元。就天和兴盛公司反诉请求，虽合同约定麦禾国际公司以“房屋现状”交付，但结合天和兴盛公司提交照片，房屋确未处于可正常使用的装修状态，且考虑到合同发生情势变更，该“房屋现状”并非合同约定时可预见状态，天和兴盛公司要求恢复至基础装修的状态，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、确认麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司与北京天和兴盛投资管理有限公司于二〇二〇年一月六日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年五月六日解除。二、北京天和兴盛投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内退还麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司履约保证金十七万四千八百三十五元、装修保证金四万七千九百元。三、北京天和兴盛投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内退还麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司租金三十四万元。四、麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区北苑路13号院底商恢复装修至基础状态，北京天和兴盛投资管理有限公司应予协助进门。五、驳回麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11270.4元，由北京天和兴盛投资管理有限公司负担4714元（于判决生效之日起七日内给付麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司）；由麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司负担6556.4元（已交纳）。反诉案件受理费70元，由麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为涉诉租赁合同的解除时间、责任认定以及房屋是否需要恢复装修。首先，关于租赁合同的解除时间，经查，双方当事人均认可于2020年5月6日腾退交还房屋，一审法院确认合同于该日解除，并无不当。其次，关于合同解除的责任认定，考虑疫情防控政策，麦禾国际公司主张其无法进场装修、无法开展培训活动，并主张因此导致合同难以履行，均具备合理性。但考虑双方签订的合同租赁期间长达四年，一审法院确认合同难以继续履行仍是麦禾国际公司自身周转困难直接导致，而非不可抗力，对麦禾国际公司主张无责解除合同的请求未予支持并无不当，本院予以确认。且一审法院已经综合考虑到疫情及疫情防控措施对麦禾国际公司经营的影响，对租金负担进行了合理分配，处理妥当。再次，关于房屋是否需要恢复装修，麦禾国际公司退租后交付的房屋并未处于可正常使用的装修状态，一审法院判定麦禾国际公司将其恢复至基础装修的状态，并无不当。综上所述，麦禾国际公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年三月三十日法官助理  陈亢睿法官助理  李延昭