河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民再88号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：开封安联置业有限公司。住所地：河南省开封市西大街**。法定代表人：杨涛，公司执行董事。委托诉讼代理人：张焱，男，汉族，1983年11月6日出生，住河南省开封市经济技术开发区。系该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李永伟，男，汉族，1976年3月1日，住河北省石家庄市桥**。系该公司员工。代理权限为特别授权。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：李波，男，回族，1997年11月12日出生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：李红梅(系李波之母),女,回族,1969年10月20日生,住河南省开封市顺河回族区。代理权限为一般代理。再审申请人开封安联置业有限公司（以下简称安联公司）因与被申请人李波商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）豫02民终4452号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年8月12日作出（2020）豫民申4070号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人安联公司的委托诉讼代理人张焱、李永伟，被申请人李波的委托诉讼代理人李红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开封公交总公司申请再审称，1.2018年8月9日，李波接收房屋并出具《收条》，双方就交房违约金事项已达成一致意见，且已履行完毕。现李波向人民法院起诉，无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。2018年8月9日，李波在收房时签有收条、收房告知书、承诺书、物品领取单、安全防火责任书等资料，收条内容为：“业主李波购买的安联风度柏林小区1号楼2单元401室房屋一套，因逾期交房事项经协商一致，开封安联置业有限公司给予补偿共计人民币504元（大写伍佰零肆元整），其中，抵面积差款504元。现已收到，其他各节不再追究。业主：李波”。双方已对逾期交房违约金事项达成一致意见且已履行完毕，现李波就违约金事项提起诉讼，无事实和法律依据。2.原审判决以2018年7月31日龙亭区公安消防大队因1号楼未进行竣工消防备案进行行政处罚为由，认为案涉房屋不具备交房条件，不予采信安联公司于7月6日已交房的答辩理由，没有法律和事实依据。根据《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付约定为“出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即单体楼验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该条款未违反国家法律、法规的强制性规定，对合同双方均有约束力，案涉商品房所在1号楼于2018年6月22日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，已符合合同约定的交付条件。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，备案是竣工验收合格后进行的，备案不影响竣工验收合格的效力，更不能以未进行竣工消防备案受到行政处罚而认定不具备交房条件。案涉房屋所在1号楼已达到合同约定的单体楼验收合格，即具备了交房条件。请求：1.依法撤销一、二审民事判决书。2.请求依法改判驳回李波的诉讼请求。3.本案所有诉讼费用由李波承担。李波辩称，对安联公司的再审理由不予认可，房屋质量存在问题，另外房屋存在严重的迟延交房。李波向开封市龙亭区人民法院起诉，请求：1、依法判令安联公司向李波支付逾期交房违约金（以总房款630000元为基数，自2017年12月31日至起诉之日止，按每日万分之一计算）10000元，并要求安联公司支付违约金至正式交房之日止。2、本案诉讼费由安联公司承担。事实与理由：2016年12月20日，李波、安联公司签订编号为0132086号《商品房买卖合同》，约定李波购买安联公司开发的龙亭区东京××道北侧、东郊变电站东侧安联?风度柏林1幢2单元4层401房屋一套，建筑面积138．17平方米，总房款630000元，李波已按约向安联公司支付购房款630000元。按照李波、安联公司双方约定，安联公司应于2017年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给李波使用。但是，直至2018年7月6日安联公司才通知李波交房，2018年8月9日李波收到房屋后发现，该房屋根本未达到交付条件。现安联公司交付的商品房不符合合同约定的交付条件及交付标准，已构成违约，应按照合同约定向李波承担逾期交房的违约责任。现为维护李波合法权益，诉至贵院，请求依法判决。开封市龙亭区人民法院一审查明，2016年12月20日，李波与安联公司签订《商品房买卖合同》,该合同约定，李波购买位于东京××道北侧、东郊变电站东侧安联·风度柏林第1幢2单元4层401房屋，该商品房建筑面积共138.17平方米。商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平米4559.60元，总金额630000元整。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即单体楼验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；遭遇自然灾害，出卖人在告知买受人后可据实延期。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.以出卖人在《汴梁晚报》发布交房公告的交房日期为准，买受人应自交房日起三十日内办理交接手续。2.买受人未在上述第1项期限接受房屋的，视为出卖人已履行交房义务；买受人自截止之日起履行业主义务，缴纳物业管理费等相关费用。李波已付购房款630000元。2018年6月22日涉案商品房所在的安联·风度柏林1#住宅楼，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2018年7月6日，安联公司在《汴梁晚报》刊登交房通知。内容为：“尊敬的安联风度柏林业主：安联风度柏林1号、3号楼已达交房条件，我公司将于2018年7月6日在风度柏林项目集中办理交房手续（每位业主的交房时间以短信通知为准），请广大业主届时前往办理收房！”安联公司未提供短信通知李波办理交房手续的内容。李波实际于2018年8月9日收房。安联公司在交房时已支付李波逾期交房违约金504元。另查明，为保障空气质量，开封市建筑安全监督站通知，自2016年9月14日18时至9月16日24时，建成区内立即停止土石方作业；自2016年10月1日0时至10月7日24时，全市各建筑工地停止土石方作业；自2016年11月12日至11月16日22时，所有建筑工地停止一切施工活动；2016年11月18日至20日，全市建筑工地停止土石方作业；2016年11月21日至24日，全市建筑工地停止一切施工作业活动。开封市住房和城乡建设局通知，2016年12月30日0时至2017年1月5日，全市建筑工地停止一切施工作业活动；2017年2月12日12时至2月17日，全市施工单位应立即停止室外作业，停止开挖、回填、场内倒运、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套等施工作业；2017年2月25日至2月28日，全市施工单位应立即停止室外作业，停止开挖、回填、场内倒运、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套等施工；2017年4月3日至6日，除应急抢险外，开封全面停止土石方和建筑拆除作业；2017年5月4日至6日期间，所有建筑工地、道路施工工地、水利施工工地停止一切土石方作业。开封市城镇和水环境整治指挥部、扬尘管控办公室通知，自2017年5月7日至9日24时，全市房屋建筑（拆迁）、市政、水利、交通等施工工地要立即停止土石方作业活动；2017年5月22日18时至23日，全市停止一切土方作业；2017年7月27日19时起至29日，全市停止一切土石方作业活动；2017年8月9日20时至10日12时，全市停止一切土石方作业活动。开封市环境污染防治攻坚战领导小组通知，2017年9月16日22时至21日24时，建成区内除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月16日12时至22日24时除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月29日停止一切土石方作业；2017年11月3日至8日，停止建筑工地室外作业。开封市龙亭区住房和城乡建设局通知，自2017年11月15日至2018年3月15日期间，实施封土行动，全区所有建筑工地全面停止施工。2016年12月20日至2018年7月6日，安联公司据此停工169.5天。上述事实，有李波、安联公司签订的商品房买卖合同，安联公司提交的相关政府部门文件、单位工程质量竣工验收记录，安联公司在汴梁晚报刊登的公告，李波给安联公司出具的收条，李波、安联公司陈述等证据予以证明。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，开封市龙亭区人民法院于2018年11月12日作出（2018）豫0202民初1641号民事判决，判决：一、被告开封安联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李波支付逾期交房违约金2488.5元；二、驳回原告李波的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告开封安联置业有限公司承担（案件受理费原告已垫付，被告在履行判决时一并支付于原告）。安联公司不服一审判决，上诉请求：改判其支付李波违约金472.5元。本院二审审理查明，2018年7月31日龙亭区公安消防大队因安联公司1号楼未进行竣工消防备案而对其行政处罚。对一审认定的其他事实本院二审予以确认。本院二审认为，安联公司上诉称按照合同约定于2018年7月6日在《汴梁晚报》刊登交房公告，其不应承担2018年7月6日至2018年8月5日未能按合同约定交房的违约责任，而事实是2018年7月31日案涉房屋上不具备交房条件。2018年7月31日龙亭区公安消防大队因安联公司1号楼未进行竣工消防备案而对其行政处罚，故对安联公司所称已于2018年7月6日交房的理由不予采信。一审判决认定2018年8月5日为交房日并无不当。经查实在2016年12月20日至2018年7月6日，安联公司因政府部门通知共计停工169.5天，安联公司上诉称政府颁布停工令共计179.5天，但未提交相关证据，对其该上诉理由不予支持。综上所述，安联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，本院于2019年3月7日作出（2018）豫02民终4452号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由开封安联置业有限公司负担。本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案中，安联公司以“停工系因政府行为造成的，属于不可抗力”为由主张免除逾期交房违约责任，并提供了政府部门的停工通知。本院认为，合同期限内发生的不可抗力即2017年12月31日前因环境原因政府要求强制停工的天数，当事人可以免责；但当事人迟延履行后发生不可抗力即2017年12月31日之后因环境原因政府要求强制停工天数，不能免除责任。鉴于李波未申请再审，本次再审对此不再处理。关于李波是否有权主张逾期交房违约金问题。虽然李波在收条上签字，但该收条属于安联公司提前单方制作的格式收条，安联公司并没有提供证据证明其已经尽到了向李波进行充分说明和提醒注意的义务；并且补偿504元抵面积差款504元，其他各节不再追究，其他各节究竟是代表什么节，非常模糊不清。依据该收条，并不能显示李波已经明确放弃主张逾期交房违约金、房屋质量等各种权利，另外，李波至本案一审时仍未接受房屋，明显说明双方对房屋问题没有达成合意。该收条明显剥夺了买房人的合法权利。因此，李波有权向法院主张逾期交房违约金。综上，安联公司的再审请求不能成立，再审不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项，判决如下：维持本院（2018）豫02民终4452号民事判决。本判决为终审判决。审判长  周超举审判员  胡云鹏审判员  孙志伟二〇二一年三月二十二日书记员  吴**龙