北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4429号上诉人（原审被告）：朱思宁，男，1982年6月11日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：吴锐，男，1967年12月27日出生，土家族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：周婵娟，北京首熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宗龙，北京首熙律师事务所律师。上诉人朱思宁因与被上诉人吴锐房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初15551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法适用二审独任制审判公开开庭对本案进行了审理。上诉人朱思宁，被上诉人吴锐及委托诉讼代理人周婵娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱思宁上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判我无需支付违约金并以吴锐收取的8000元租金抵扣2020年6月25日至7月25日的租金，诉讼费用由吴锐负担。事实和理由：双方协商一致解除合同，并于2020年7月25日签署《物业交割清单》，清单未尽事宜写明“空调故障，待维修，由电费余额429元抵扣，合同于2020年7月25日解除”。我没有违约，吴锐收取的8000元租金足以抵扣2020年6月26日至7月25日的租金。吴锐辩称，不同意朱思宁的上诉请求，同意一审判决。吴锐向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同关系于2020年7月25日解除；2.要求朱思宁支付2020年6月26日至2020年7月25日租金8000元；3.确认我已经收取的押金8000元不再退还朱思宁，用于冲抵提前解除合同的违约金；4.要求朱思宁支付未按约定时间交付房屋违约金8000元。一审法院认定事实：2019年7月11日，吴锐、朱思宁签署《北京市住房租赁合同》，约定吴锐将涉案房屋出租给朱思宁居住使用，租赁期自2019年6月26日至2021年6月25日。租金标准为每月8000元。租金每半年支付一次，支付日期为2019年6月26日、2019年12月26日、2020年6月26日和2020年12月26日。押金8000元，押金除用于抵扣承租人应交未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在房屋交还之日起3个工作日内如数返还给承租人。出租人不同意承租人转租房屋。合同另约定，朱思宁不按照约定支付租金达10日的或欠缴各类费用达8000元的，吴锐有权单方解除合同，收回房屋。朱思宁应按照月租金100%向吴锐支付违约金，朱思宁将房屋恢复原状或赔偿相应损失。吴锐未按约定时间交付房屋或返还朱思宁租金、押金的，或者朱思宁不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租人未按约定时间交还房屋，应按一个月标准支付违约金。合同签订后，双方依约履行。2020年5月8日，朱思宁通知吴锐因受疫情影响可能需要提前退租。吴锐回复同意退租，双方租赁期限截至2020年6月25日。同时吴锐要求朱思宁20**年6月25日退房，并支付违约金。朱思宁未确定是否继续履行合同，吴锐、朱思宁协商朱思宁继续考虑是否继续履行合同，同时吴锐安排房产中介带人看房。6月初，双方协商吴锐同意朱思宁先交一个月房租。但朱思宁并未实际支付上述租金，亦未按照合同约定于2020年6月26日支付下半年租金。后朱思宁再次承诺7月15日搬离涉案房屋，但吴锐如约前往涉案房屋却未能进入涉案房屋。吴锐报警后将《解除合同通知书》张贴在涉案房屋房门上，《解除合同通知》载明因朱思宁未依约支付租金，自2020年7月15日解除双方租赁合同关系，并要求朱思宁支付6月26日之后的租金和16000元违约金，朱思宁认可当天看到了上述通知。另，吴锐、朱思宁于2020年7月25日办理房屋交接，并签署《物业交割清单》，对水、电、燃气进行结算，其中“未尽事宜”一栏载明“空调故障，待维修，由余额429元抵扣，合同于2020年7月25日解除”。庭审中，朱思宁主张7月25日双方协商一致解除合同，除了空调问题外不涉及其他违约问题，《物业交割清单》“未尽事宜”一栏未载明其他事项，可以说明此点。吴锐对此不予认可，其主张当时对于违约责任问题想通过诉讼解决，所以《物业交割清单》未书写其他事项。朱思宁对于双方协商一致内容未进一步举证。再，朱思宁与“李京”系夫妻关系。一审法院认为，本案中，吴锐、朱思宁签署《北京市住房租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，朱思宁向吴锐提出提前退租，但朱思宁一直未依承诺支付租金或搬离涉案房屋。2020年7月25日，吴锐、朱思宁签署了《物业交割清单》明确合同解除，故法院认定双方租赁合同关系于2020年7月25日解除。虽《物业交割清单》中“未尽事宜”一栏列明空调维修费用问题和合同解除时间，但该清单制作目的是为了办理房屋交接，仅该清单尚不足证明朱思宁所主张双方协商解除合同后，押金抵扣未付租金，双方互不负违约责任的陈述意见。朱思宁对于其主张协商内容未进一步举证，对此应承担举证不能的不利后果，朱思宁该项答辩意见，法院不予采纳，法院认定吴锐、朱思宁签订《北京市住房租赁合同》系因为朱思宁违约导致提前解除，对此朱思宁应承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2020年7月25日，朱思宁将涉案房屋交付吴锐，故吴锐要求朱思宁支付2020年6月26日至2020年7月25日租金的诉讼请求，法院予以支持。双方合同明确约定朱思宁未依约支付租金导致合同提前解除合同的应按照月租金100%支付违约金，同时押金用于抵扣承租人应交未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金，故吴锐要求确认已经收取押金不再返还朱思宁，用于冲抵朱思宁应付违约金，于法有据，法院予以支持。至于吴锐要求朱思宁支付未按约定时间交付房屋违约金，鉴于双方《物业交割清单》明确合同解除时间为7月25日，朱思宁亦于7月25日将房屋交还吴锐，故该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月23日判决如下：一、确认吴锐与朱思宁之间租赁合同关系于2020年7月25日解除；二、朱思宁于判决生效之日起七日内支付吴锐租金8000元；三、吴锐已收取押金8000元不再退还朱思宁，以冲抵朱思宁应付违约金；四、驳回吴锐的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴锐与朱思宁签订的《北京市住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于合同解除问题，根据查明的事实，在朱思宁通知吴锐因受疫情影响需要提前退租时吴锐回复同意退租，同时吴锐要求朱思宁20**年6月25日退房并支付违约金，朱思宁不同意支付违约金。在此情况下，双方并未就合同解除问题达成一致。2020年7月25日，吴锐、朱思宁签署了《物业交割清单》明确合同解除，一审法院认定双方租赁合同关系于2020年7月25日解除是正确的。关于吴锐所提要求朱思宁给付租金的诉请，因双方房屋交接时间是2020年7月25日，故朱思宁应当给付房屋交接之前的房屋租金。关于合同解除的违约责任问题，因本案租赁合同解除的原因是朱思宁提前解除合同，因此朱思宁应当承担违约责任。吴锐与朱思宁租赁合同中约定朱思宁未依约支付租金导致合同提前解除的应按照月租金100%支付违约金，同时押金用于抵扣承租人应交未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金，故吴锐要求确认已经收取押金不再返还朱思宁，用于冲抵朱思宁应付违约金具有合同依据，本院予以支持。综上，朱思宁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由朱思宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二一年三月二十三日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡