辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4810号上诉人（原审被告）：沈阳松浦博爱护养中心，住所地沈阳市皇姑区辽河街**。法定代表人：陈松浦，该中心院长。委托诉讼代理人：宋威，辽宁欣和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳鑫顺物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区珠江街**。法定代表人：秦玉平，该公司经理。委托诉讼代理人：刘培方，辽宁方圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱苗，辽宁方圣律师事务所实习律师。上诉人沈阳松浦博爱护养中心因与被上诉人沈阳鑫顺物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初13071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳松浦博爱护养中心上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判继续履行双方签订的《房屋租赁》合同或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审法院判决解除双方租赁合同适用法律错误。上诉人欠房屋租金系暂时拖欠，且有客观正当理由。上诉人租赁被上诉人房屋作为上诉人养老公益事业使用，因上诉人从2017、2018年大东区松蒲博爱护养中心院址面临部队停偿搬迁，上诉人为积极响应习主席号召配合部队和政府在2018年6月20日将140位高龄失能老人安全撤出，但是双方在大东区法院院长和庭长主持下签署的搬迁协议至今没能兑现，致使上诉人资金链断裂。上诉人正在积极想办法筹集资金，不是故意拖欠。且养老事业需要得到社会及政府的支持。上诉人租赁的房屋内尚有养老人员正在接受养老服务。二、原审法院判决以每月租金为基本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍判决上诉人支付违约金，没有事实根据和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金条款，属于违约金约定过高。原审法院也认定其约定不符合相关法律规定，但原审法院即认定违约金应比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为标准计算，没有任何事实根据和法律依据。三、养老事业政府补贴至今没有到位，也造成上诉人无资金周转。根据沈阳市民政局政策规定，对养老服务给予一次性的建设补贴，至今上诉人没拿到政府补贴。四、《国务院办公厅关于促进养老托育服务健康发展的意见》规定：（国办发〔2020〕52号）（四）强化用地保障和存量资源利用中“探索允许空置公租房免费提供给社会力量供其在社区为老年人开展助餐助行、日间照料、康复护理、老年教育等服务。支持将各类房屋和设施用于发展养老托育，鼓励适当放宽最长租赁期限。非独立场所按照相关安全标准改造建设托育点并通过验收的，不需变更土地和房屋性质。重点任务第6项：“支持将各类房屋和设施用于发展养老托育，鼓励适当放宽最长租赁期限”养老公益事业是政府扶持和鼓励的事业。五、上诉人缺少资金正处于疫情期间，养老院封管理，不让接收老人，没有收入。疫情期间，养老院均封闭管理，且有部分养老人员在因病在减员，社会养老人员无法在疫情期间入住养老院，导致上诉人收入大幅度减少。六、二审法院应依法改判上诉人酌情支付被上诉人房屋租金迟延违约金1万元以下。因上诉人租用被上诉人房屋，系作为养老服务公益事业的特殊行业使用，原判第三项违约金没有依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定考虑上诉人合同履行支付租金是有正当理由的情况、上诉人没有支付房屋租金过错程度，以及上诉人将根据《国务院办公厅关于促进养老托育服务健康发展的意见》规定，向政府递交关于房屋租赁减免房租的请示，这一预期利益等因素。二审法院应依法改判迟延违约金酌情判决1万元以下。沈阳鑫顺物业管理有限公司辩称，同意维持原判。沈阳鑫顺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告间房屋租赁关系；2.被告支付租金129529.5元（暂计算2019年5月1日至2020年8月1日欠缴租金，租金支付至腾房交付日止），违约金466308元，合计595837.5元；3.被告在租赁关系终止时即时腾空房屋，并支付逾期腾房双倍租金的违约责任；4.被告承担租赁期间水、电、电话、电视收视费、供暖费、燃气费等合同约定的相关费用及税金；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于沈阳市皇姑区的房屋出租给被告。租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日止。每年租金103624元，原告按约交付了房屋，被告一直持续使用该房屋。合同到期后，被告仍继续使用该房屋，但自2019年5月1曰开始，被告一直拖欠租金，截至2020年8月1日，被告共欠房屋租金129529.5元（暂计算2019年5月1日至2020年8月1日期间15个月，每月租金103624/12=8635.3元），原告多次索要未果诉至一审法院。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。原告与被告签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故租赁合同合法有效。该房屋租赁合同到期后，被告占有使用该租赁房屋，根据我国合同法规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告要求与被告解除房屋租赁合同关系符合法律规定，一审法院予以支持，被告应当在一定期限内将租赁房屋交还原告。关于原告要求被告给付房屋租金2019年5月1日（每月租金：103624元/12个月=8635.3元）至腾房交付日止的请求，符合法律规定，应予支持。关于原告要求被告应当给付拖欠房屋租金的违约金的请求，双方所签订《房屋租赁合同》中虽约定违约方应支付年租金1%的违约金，其约定不符合相关法律规定，应比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍为标准计算（自2019年5月1日起至被告实际腾房交付日止）。关于原告要求请求判决被告在租赁关系终止时即时腾空房屋，并支付逾期腾房双倍租金的违约责任的请求；被告应当在一定期限内将租赁房屋交还原告，至于原告要求被告支付逾期腾房双倍租金的违约责任一事，原告已经主张未付房租金的违约金，故原告这一主张不予支持。被告占用房屋期间水、电、电话、电视收视费、供暖费、燃气费等合同约定的相关费用及税金应按双方所签订的房屋租赁合同中的相关约定执行。被告沈阳松浦博爱护养中心经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证及辩论等诉讼权利的放弃，故一审法院依法缺席判决。一审法院判决：一、解除原告沈阳鑫顺物业管理有限公司与被告沈阳松浦博爱护养中心之间的房屋租赁合同关系；二、被告沈阳松浦博爱护养中心于判决生效后十日内给付原告沈阳鑫顺物业管理有限公司租金2019年5月1日（每月租金103624元/12个月=8635.3元）至腾房交付日止；三、被告沈阳松浦博爱护养中心给付原告沈阳鑫顺物业管理有限公司违约金，以每月租金103624元/12个月=8635.3元为基本金，比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍为标准计算，自2019年5月1日起至被告实际腾房交付日止；四、被告沈阳松浦博爱护养中心于判决生效之日起三十日内将坐落位于沈阳市皇姑区的房屋一处腾出交还给原告沈阳鑫顺物业管理有限公司；五、被告沈阳松浦博爱护养中心占用房屋期间水、电、电话、电视收视费、供暖费、燃气费等合同约定的相关费用及税金应按双方所签订的房屋租赁合同中的相关约定执行。上述款项，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费13758元，减半收取，由被告沈阳松浦博爱护养中心负担6879元，退回原告6879元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定的租赁期限届满后，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一审法院对被上诉人要求解除合同并判令上诉人腾退房屋的诉讼请求予以支持并无不当。上诉人占有使用案涉房屋，一审判令上诉人按照合同约定租金标准支付2019年5月1日至腾房交付日止租金并无不当。水、电、电话、电视收视费、供暖费、燃气费等合同约定的相关费用及税金应按双方所签订的房屋租赁合同中的相关约定执行。关于被上诉人要求上诉人给付拖欠房屋租金的违约金的请求，虽合同约定违约方应支付年租金1%的违约金，该约定的违约金标准较高，一审结合疫情期间上诉人收入问题调整至比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算自2019年5月1日起至被告实际腾房交付日止违约金并无不当。关于上诉人主张养老事业政府补贴至今没有到位，也造成上诉人无资金周转，养老公益事业是政府扶持和鼓励的事业的问题，因本案的租赁合同期限已经届满，且上诉人拖欠租金未付，被上诉人主张解除合同应予支持，上诉人该项主张与本案并无直接关系，不予支持。综上，上诉人沈阳松浦博爱护养中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13758元，由上诉人沈阳松浦博爱护养中心负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年三月二十九日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。