福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽05民终785号 上诉人（原审被告）：朱立伟，男，1994年12月21日出生，汉族，住福建省惠安县。 被上诉人（原审原告）：曾惠昭，男，1978年3月29日出生，汉族，住福建省惠安县。 被上诉人（原审原告）：何邵斌，男，1971年8月30日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人朱立伟因与被上诉人曾惠昭、何邵斌房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱立伟上诉请求：撤销一审判决第一项中朱立伟已支付的押金12000元作为违约金不予退还的判决，改判曾惠昭、何邵斌退还押金12000元或以押金12000元抵扣租金。事实和理由：《店铺续租协议书》未终止，房屋尚未收回。朱立伟未按时足额支付房租是违约，曾惠昭、何邵斌在租赁合同期未届满之前上锁店门不让朱立伟出入，阻止朱立伟使用，并将该店铺出租他人，也是违约，违约责任相当。 曾惠昭辩称，合同第四、五条明确约定，曾惠昭有权对押金12000元予以没收。朱立伟连续几个月未交租金，也联系不上人，其老婆说在找其他合伙人。之所以把房屋上锁，是因为朱立伟连夜拆卸东西。 何邵斌的辩称意见与曾惠昭辩称意见一致。 曾惠昭、何邵斌向一审法院起诉请求：一、解除曾惠昭、何邵斌与朱立伟签订的《店铺续租协议书》；二、朱立伟向曾惠昭、何邵斌支付拖欠的租金11200元、7200元，并没收朱立伟交付的押金12000元作为违约金；三、朱立伟按照《店铺续租协议书》的约定将租赁房屋恢复原状，恢复工程造价约88000元；四、朱立伟向曾惠昭、何邵斌支付公证费2000元；五、朱立伟向曾惠昭、何邵斌支付律师代理费6000元。一审诉讼中，曾惠昭、何邵斌放弃诉讼请求第一项。 一审法院认定事实：何淑珠系惠安县螺城镇中新花园****店铺的产权所有人，何邵斌系惠安系惠安县螺城镇中新花园****店铺的产权所有人。于2018年8月1日出具委托书，委托曾惠昭办理102号店铺的房屋出租事宜，包括以受托人名义签署房屋出租合同、依合同约定收取房屋租金等。2018年8月11日，曾惠昭、何邵斌（曾惠昭、何邵斌为甲方）与朱立伟（乙方）签订《店铺续租协议书》，约定：甲乙双方同意就102号、103号店铺继续租赁三年。乙方因经营需要，在租赁期将甲方室内部位构件、装饰、配件、墙体、店面等破坏，乙方应在租赁期满前恢复原状交付给甲方，也可根据租赁期满时的市场价格行情进行预算货币补偿甲方，合同中对恢复原状的做法进行了详细描述。租赁期限自2019年8月11日至2022年7月11日。租金自2019年8月11日起算，102号、103号店铺均为4600元，每月共计9200元，按月支付租金，签订合同当天支付第一个月租金，以后租金应于当月2日前支付，逾期超过5天属于违约，甲方有权终止合同，同时扣留押金作为违约金，并收回房屋。前租赁期交纳押金每间6000元转为本期押金。租赁期内，任何一方须提前终止合同均属违约，违约方须赔偿2个月租金作为违约金给守约方。任何一方未能履行合同条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担。协议签订后，曾惠昭、何邵斌将案涉店铺交付给朱立伟使用，朱立伟向曾惠昭、何邵斌支付押金12000元。2020年8月2日，曾惠昭、何邵斌将案涉店铺加锁，并向朱立伟发送微信信息“朱总：签于你一个多月店铺未按合同约定支付且近日又有拆除转移店内空调设备等物品，不管租否请结清店租，签于你方动作现我们在你外门锁外加锁了，请在就店租及后续恢复问题解决前严禁你方打开进入”。2020年8月7日，朱立伟向曾惠昭明确表示8月不再租赁。2020年8月13日，何淑珠及何邵斌向惠安县公证处申请对案涉店铺现状拍摄行为和拍摄内容进行保全证据，惠安县公证处于8月17日作出（2020）闽惠证民字第784号公证书，证明相关视频系现场拍摄所得，与现场实际情况相符。何淑珠及何邵斌花费公证费2000元。曾惠昭、何邵斌因本案诉讼委托律师，花费律师费6000元。2020年9月17日，曾惠昭、何邵斌与案外人肖英签订《店铺租赁合同》1份，约定：曾惠昭、何邵斌将案涉店铺出租给肖英，租期自2020年10月17日至2030年10月17日，2020年9月17日至10月16日为装修期，若五年后续租需要重新装修，同意免租期1月作装修期。曾惠昭、何邵斌确认系以公证时的状态将案涉店铺交付给肖英，肖英的装修费用由肖英自行负担。一审诉讼中，双方均确认：朱立伟系首次向曾惠昭、何邵斌租赁案涉店铺，《店铺续租协议书》中所载室内破坏系朱立伟之前的承租人所为，朱立伟于2020年8月7日交还案涉店铺，《店铺续租协议书》已于2020年8月解除，朱立伟结欠曾惠昭租金11200元、结欠何邵斌租金7200元。曾惠昭、何邵斌申请对恢复原状工程费用进行评估。 一审法院认为，曾惠昭、何邵斌与朱立伟之间订立的《店铺续租协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。朱立伟在租赁期间未能依约如期支付租金，且已发生逾期支付租金超过5天的情形，应承担相应的违约责任，曾惠昭、何邵斌请求朱立伟支付尚欠曾惠昭租金11200元、尚欠何邵斌租金7200元，并没收朱立伟支付的押金12000元作为违约金即不予退还押金，符合法律规定和双方约定，应予支持。双方在《店铺续租协议书》约定朱立伟应将租赁期内对室内破坏进行恢复原状后交还给曾惠昭、何邵斌，但合同中所载朱立伟续租及室内破坏系朱立伟所为与客观事实不相符，曾惠昭、何邵斌在接收朱立伟交还的案涉店铺后，并未自行恢复原状，而是以朱立伟交还时的状况直接出租交付他人，由他人自行装修后使用，租赁期限长达十年，朱立伟在客观上难以实施对案涉店铺恢复原状的行为，对案涉店铺恢复原状不符合现租赁合同双方的需要和利益，故曾惠昭、何邵斌请求朱立伟对案涉店铺恢复原状，不予支持，曾惠昭、何邵斌申请对案涉店铺恢复原状的费用进行评估，缺乏必要性，不予准许。双方未约定公证费、律师费应由朱立伟负担，该两项费用均非必要费用，且朱立伟不同意支付，曾惠昭、何邵斌请求朱立伟支付公证费、律师费，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百二十六条规定，判决：一、朱立伟应于判决生效之日起十日内支付曾惠昭租金11200元、支付何邵斌租金7200元，朱立伟已支付的押金12000元作为违约金不予退还；二、驳回曾惠昭、何邵斌的其他诉讼请求。案件受理费2828元，减半收取1414元，由曾惠昭、何邵斌负担1187元，朱立伟负担227元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，案涉《店铺续租协议书》第四条明确约定“每次支付租金逾期超过伍天属于违约，甲方有权终止合同，同时扣留押金作为违约金，并收回房屋。”现朱立伟因未能依约按时支付租金，已构成违约，且案涉租赁合同已提前解除，故根据合同约定及合同实际履行情况，一审判决押金12000元不予退还并无不当，应予维持。 综上所述，朱立伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由朱立伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈志杰 审判员  王 帆 审判员  肖森华 二〇二一年三月二日 书记员  林静燕 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。