山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终414号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邢远玲，女，1982年2月11日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：宋波，北京市盈科(淄博)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王健，北京市盈科(淄博)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：新东升置业集团有限公司。住所地：淄博市张店区新村西路**淄博电子商务产业创新园****。统一社会信用代码：91370303729260464P。 法定代表人：曲东升，董事长。 委托诉讼代理人：刘峰，山东致公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶荣金，山东致公律师事务所律师。 上诉人邢远玲因与被上诉人新东升置业集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邢远玲上诉请求：1、依法撤销张店区人民法院（2020）鲁0303民初4755号民事判决书中第一项驳回上诉人诉讼请求的判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人向上诉人交付的商品房违反合同约定，依法应当向上诉人退还交付房屋面积不足部分的购房款。上诉人与被上诉人在2014年5月7日签订的《商品房买卖合同》(编号：GF-2000-0171)中明确约定：涉案房屋为地上3层，建筑面积320.22平方米(后经被上诉人调整为317.75平方米)，单价每平方米10000.00元，但是，根据涉案房屋的《不动产权登记证书》(鲁20**淄博市不动产权第0008060号)，被上诉人交付给上诉人的房屋地上3层面积为227.47平方米，比合同约定而积减少了90.28平方米。被上诉人交付的商品房严重违反合同约定，依法应当向上诉人退还减少房屋面积90.28平方米的购房款902800.00元，并承担相应利息损失。二、被上诉人以价值明显偏低的地下附属用房冲抵地上房屋面积没有法律依据。根据合同约定，当事双方就涉案房屋的地下附属用房的房款没有约定结算价格，仅约定了该部分面积根据产权登记据实结算。没有约定地下面积价款的原因，是因为被上诉人在出售涉案房屋时不能保证其地下面积可以取得产权登记。因此，双方约定地下面积在确认能够取得产权登记后，再支付该部分房款。在一审庭审中，被上诉人也自认该部分地下面积之所以能够取得产权登记，是被上诉人在2017年期间(房屋出售3年之后)多次与行政部门沟通协商后争取而来的。可以明确证实，涉案房屋的地下部分在2014年出售时是不能办理产权登记的，所以合同双方才作出了以上约定。综上，涉案房屋的地下部分应根据市场合理价值据实结算价款，不能用该部分合同并未约定且缔约时不是合法建筑的部分，冲抵被上诉人交付不足的地上合法房屋面积。一审法院作出的以地下附属用房冲抵地上正常民用住房的判决没有事实及法律依据。三、被上诉人应当依法向上诉人支付逾期办理权属证书的经济损失。一审法院以其对淄博市不动产登记中心作出的《调查笔录》认定，逾期办证的原因“系因不动产登记机构改革、合并及登记要求变化不定的原因造成……被上诉人不应承担逾期办证的违约责任”没有事实依据。一审法院2020年10月23日对淄博市不动产登记中心作出的《调查笔录》中没有因为“不动产登记机构改革、合并”不能办理产权登记的任何回答和记载，一审法院据此裁决没有任何事实依据。该《调查笔录》中明确记录了不能办理产权登记的原因是“被上诉人将不动产登记资料交给我中心办证，但登记资料达不到办证的要求……”的明确回答和记载，充分证明了逾期办证的责任完全在于被上诉人的事实。综上，被上诉人逾期办理产权登记的违约行为事实消楚、证据充分，被上诉人依法应当向上诉人支付通期办证的经济损失。四、被上诉人应当依法向上诉人返还额外收取的房屋配套设施费。一审法院作出的“上诉人预先支付涉案房屋的户式地源热办、中央空调、中央除尘等附属设施的安装费128088.00元，是上诉人有资格与被上诉人签订涉案房屋买卖合同的前提条件之一”没有事实及法律依据，没有任何证据和事实可以证明，上诉人预先支付附属设施的安装费是签订涉案房屋买卖合同的前提条件之一，涉案房屋的户式地源热泵、中央空调、中央除尘等附属设施的安装费128088.00元并不是预先支付的，而是签订涉案房屋买卖合同后，被上诉人要求上诉人支付的，在庭审中双方对此没有争议。庭审中，被上诉人提交的《紫园别墅订购协议书》是预约合同，但房屋买卖双方的权利义务最终是由《商品房买卖合同》所约定。双方最终签订的正式《商品房买卖合同》第十三条明确约定，涉案房屋的交付标准包含户式地源热泵、中央空调、户内铺设地暖等设施。因此，向上诉人交付的房屋包含户式地源热泵、中央空调、户内铺设地暖等设施并保证其正常使用，是被上诉人的合同义务。被上诉人通过其所实际控制的关联公司额外收取的该部分费用依法应当返还给上诉人。 新东升置业集团有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确；被答辩人的上诉请求，无事实及法律依据，故请求依法维持原判，驳回其上诉请求。一、答辩人向被答辩人交付的房屋面积，符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，不应向被答辩人退还房款902800.00元及利息。1、双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定:商品房建筑面积320.22平方米。2、双方所签订《商品房买卖合同》中的附件一房屋平面图中，明确房屋为地上三层、地下、地下**该《商品房买卖合同》第五条中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即:根据地下产权登记面积及地上产权登记面积之和，据实结算房款”。被答辩人持有涉案房屋的《不动产权证书》中，载明房屋为地上三层、地下、地下**商品房合同约定，附属用房（即:地下:地下**面积90.28m2。综上:答辩人依据《商品房买卖合同》，交付房屋面积符合合同约定，被答辩人主张交付面积不足，与事实不符；要求退还购房款没有事实和合同依据。二、答辩人不存在以价值明显偏低的地下附属用房冲抵地上房屋面积的事实。1、对于该地下附属用房的价格，如上所述，双方约定根据地下产权登记面积及地上产权登记面积之和，据实结算房款。故按照每平方米10000.00元单价计算并收取房款，不违反法律规定，有合同依据。2、被答辩人购买房屋时对于房屋的构造是清楚的；购买房屋的价格也符合当时的市场价值；被答辩人所购买房屋的构造带有地下附属房间，与被答辩人的房屋不可分割的，也是由被答辩人单独受益和使用的。因此，答辩人不存在用地下附属用房冲抵地上正常民用住房的事实。故，答辩人主张退还房款902800.00元及利息，无合同及法律依据。三、答辩人不应支付逾期办理权属证书的经济损失。淄博市政府部门原来办理房产证的部门是房产管理交易中心和淄博市产权管理科，2016年9月份开始机构改革，上述机构合并、转隶到淄博市国土资源局下设的不动产登记中心，机构改革期间不受理办理资料。2017年2月开始受理时，答辩人立即向淄博市不动产管理中心申请办理低层住宅的产权证，但淄博市不动产登记中心认为紫园低层住宅地下负一层不应进行产权登记。但因各方有不同意见，进行反复沟通多次研究，需要的时间比较长，为充分保护业主的合法权利，最后政府部门通过会议纪要的形式出具了文件，做出了将负一层予以登记的决定，之后在2018年3月份为被答辩人等业主办理了不动产登记证。政府机构的改革转隶是答辩人不能预见无法抗拒的，改革期间政府部门不受理相应的登记手续，答辩人没有过错。为了业主的利益争取将负一层登记到不动产登记证中，答辩人作了积极的努力没有过错。扣除上述时间，答辩人没有拖延办证，不应承担逾期办证违约责任。四、答辩人未额外收取被答辩人的房屋配套设施费。1、答辩人与被答辩人于2013年10月16日签订的《紫园别墅订购协议书》明确约定，房屋配套设备安装费用（含地源热泵、中央空调、中央吸尘设备等设备安装费）由被答辩人承担，且被答辩人已实际支付。2、2014年5月7日，被答辩人与答辩人签署《商品房买卖合同》的同时，与淄博智美装饰设计工程有限公司签订《紫园别墅商品房附属设备委托安装合同》，内容系由淄博智美装饰设计工程有限公司对被答辩人购买的紫园别墅21栋101号房屋的地源热泵系统、中央空调系统、中央除尘系统进行安装，调试，由被答辩人承担费用。因此，被答辩人主张答辩人退还该部分房屋配套设施费，没有法律及合同依据。 邢远玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款902800.00元及自2013年11月1日起至被告实际返还给原告之日的利息(按照银行同期贷款利率计算)；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书经济损失282367.21元（自2017年1月1日至2018年3月26日房屋产权证核准之日共449天，按照当时的银行同期贷款年利率4.75%，以已交购房款3177500.00元为基数计算所得）；3、判令被告向原告返还地源热泵系统、中央空调系统附属设备安装款128088.00元及自2014年5月8日至被告实际返还给原告之日的利息(按照银行同期贷款利率计算)；4、本案所有诉讼费用由被告承担。 新东升置业集团有限公司向一审法院提出反诉请求：1、请求撤销原、被告于2014年5月7日签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《紫园别墅商品房附属物买卖合同》；2、判令原告判决书生效后30日内与被告另行签订《商品房买卖合同》，并向被告支付房屋差价款1906500.00元；3、反诉诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实:2013年10月16日,原告方与被告签订了《紫园别墅定购协议书》一份，原告方定购被告开发21号楼101号销售面积320.22平方米的紫园别墅商品房一套，并约定房价款3266244.00元（单价为每平方米10200.00元）、车库款35万元、户式地源热泵、中央空调、中央除尘等附属设施的安装费128088.00元，原告于2013年10月31日前一次性向被告交纳房屋总价款，可享受单价每平方米200元的优惠。协议生效后，原告于2013年10月通过银行依约向被告全额支付了优惠后款项共计3680288.00元。2014年5月7日,原、被告签订了在淄博市房管局备案编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》（内含《紫园别墅商品房附属物买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等补充协议）一份；同时，原告与淄博智美装饰设计工程有限公司签署了《紫园别墅商品房附属设备安装合同》一份。上述合同约定：原告购买被告开发建设的紫园21号楼1单元010101号别墅型商品房，建筑层数为地上三层、地下、地下**面积320.22平方米，按建筑面积每平方米1万元计取房款320.22万元，根据地下产权登记面积与地上产权登记面积之和据实结算房款；地下；地下车库为**款35万元；由淄博智美装饰设计工程有限公司负责安装房屋内户式地源热泵、中央空调、中央除尘等附属设施，安装费为128088.00元。合同同时约定，上述费用在合同签订前或签订时由原告足额交纳；房屋经验收合格后，于2014年12月31日前向原告交付；被告应在2016年12月31日之前（房屋交付使用后730日内），为原告办理完毕房屋权属登记；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意协商处理。上述合同生效后，被告并没有按照合同约定的时间交付案涉房屋，而是于2015年6月2日才向原告交付，被告为此向原告支付了逾期交房违约金。后被告要求房产登记的部门为原告等紫园二期、三期低层住宅业主办理产权登记。但办理不动产登记的政府机构于2016年9月份开始机构改革，机构改革期间不受理办证资料。后于2017年2月开始受理被告的办证申请时，新成立的淄博市不动产登记中心却认为紫园低层住宅地下负一层面积不应进行产权登记。但被告、按揭贷款出借银行及部分购房业主有不同意见，后经政府主管机构反复沟通多次研究，最后同意淄博市不动产登记中心将紫园二期、三期低层住宅负一层面积予以产权登记，并在2018年3月份为原告等业主办理了不动产登记证。而原告的案涉房屋产权登记证书显示专有建筑面积215.89平方米，分摊建筑面积11.58平方米，附属用房建筑面积90.28平方米，房屋总层数4层，总的建筑面积317.75平方米。而与合同约定建筑面积320.22平方米不足部分房款，被告也已经退还原告。但原告仍认为被告存有其诉求的各项违约行为，到本院提起了诉讼。 一审法院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》，系原、被告双方当事人的真实意思表示，并不违背法律、行政法规的效力性强制规定，也不存在可变更、可撤销的法定事由，为有效合同，原、被告不得随意变更、解除合同。故对被告要求依法撤销原、被告于2014年5月7日签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《紫园别墅商品房附属物买卖合同》，判令原告自判决书生效后30日内与被告另行签订《商品房买卖合同》，并向被告支付房屋差价款1906500.00元的反诉诉求，该院不予支持。由于原告预先支付涉案房屋的户式地源热泵、中央空调、中央除尘等附属设施的安装费128088.00元，是原告有资格与被告签订涉案房屋买卖合同前提条件之一；而原告也没有因签订了《紫园别墅商品房附属设备安装合同》，而向淄博智美装饰设计工程有限公司重复交纳上述安装费的证据。故对原告认为被告变相额外收取附属设施的安装费，诉求被告返还地源热泵系统、中央空调系统附属设备安装款128088.00元及自2014年5月8日至被告实际返还给原告之日的利息(按照银行同期贷款利率计算)的主张，该院不予支持。由于双方的商品房买卖合同约定根据地下产权登记面积与地上产权登记面积之和据实结算房款，且被告出让的商品房产权登记面积符合合同约定面积；而法律也未禁止附属用房不能按建筑面积计取价款，也未禁止商品房建筑面积不能包含附属用房建筑面积进行产权登记。故对原告诉求被告返还购房款902800.00元及自2013年11月1日起至被告实际返还给原告之日的利息(按照银行同期贷款利率计算)的主张，该院不予支持。由于造成被告未能在房屋交付使用的730日内为原告办理不动产产权登记证书的原因，系因不动产登记机构改革、合并及登记要求变化不定的原因造成，而扣除不动产登记机构的原因，被告没有拖延办证，不应承担逾期办证违约责任。故对被告诉求原告支付逾期办理房屋权属证书经济损失282367.21元的主张，该院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求、被告的反诉请求，该院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回原告邢远玲的诉讼请求；二、驳回被告新东升置业集团有限公司的反诉请求。本诉案件受理费8310.00元，由原告邢远玲负担；反诉案件受理费50.00元，由被告新东升置业集团有限公司负担。 本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新东升置业集团有限公司提交收条一张，证明2015年6月2日新东升置业集团有限公司支付邢远玲逾期交房违约金44511.00元，说明实际交房时间为2015年6月2日，根据《商品房买卖合同》约定，办证时间是在交房后730日内，因此相应办证时间也应进行相应的后延，后延730日。邢远玲质证认为，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，逾期交房的违约责任是由涉案合同第9条所约定，而逾期办证的违约责任是由涉案合同第15条约定，新东升置业集团有限公司应就其不同的违约行为承担不同的违约责任，被上诉人承担逾期交房的违约责任后，不影响其就逾期办证所应当承担的合同违约责任。根据双方质证意见，本院对收条的真实性予以确认，新东升置业集团有限公司向邢远玲支付逾期交房违约金的事实，一审已予认定，对其证明目的，后文予以论述。另查明，一、涉案《商品房买卖合同》附件一：房屋平面图图例显示包括一层、二层、三层、负一层。二、一审法院对房管部门相关负责人作了调查了并制作调查笔录，一审经质证双方当事人对该调查笔录真实性均无异议，故应当作为认定本案事实的证据，调查笔录中该工作人员称：“对于新东升开发的紫园低层住宅区二期、三期商品房办证时，我们正好处在2016年9月开始的不动产登记机构改革之时，登记机关由淄博市产权管理所、淄博市房产交易中心合并到淄博市国土资源局下设的不动产登记中心管理，机构改革期间，办证登记资料自然发生变化，在此期间，新东升将紫园低层住宅二期、三期不动产登记资料交给我中心办证，但登记资料达不到办证的要求，经反复沟通，最后市局通过会议纪要的形式出具文件，对地下负一层面积在产权登记附记加以登记。这样做的目的既为了购房产权人的合法权益，也符合开发商及银行出贷人的利益。后来新东升房地产公司按要求将登记资料提交我中心之后，我中心按要求（法律规定要求）依法为紫园低层住宅区的房屋所有权进行了办证登记，具体时间为2018年3月份都陆续办理了房产证。我中心在为新东升的紫园别墅办证时是无缝衔接的，不存在任何拖延。”本院二审查明的其他事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩和陈述，二审争议焦点为：一、新东升置业集团有限公司应否向邢远玲返还购房款902800.00元及相应利息；二、新东升置业集团有限公司应否向邢远玲支付逾期办证经济损失及相应利息；三、新东升置业集团有限公司应否向邢远玲返还地源热泵系统、中央空调系统附属设备安装款128088.00元及相应利息。对此，逐项分析如下： 关于焦点一，邢远玲主张要求返还购房款的主要依据为涉案GF-2000-0171的《商品房买卖合同》第三条的约定，即约定所购商品房为“建筑层数地上3层、地下0层&rd、地下**”建筑面积共320.22平方米”，而实际地上三层面积为227.47平方米，故提起本案诉讼。新东升置业集团有限公司辩称，根据涉案《商品房买卖合同》第五条的约定，即“根据地下产权登记面积及地上产权登记面积之和，据实结算房款”，及附件一房屋平面图，建筑面积包括地下负一层。本院认为，第一，虽然涉案《商品房买卖合同》第三条约定建筑层数为地上3层、地下0层，但根、地下**条的约定，新东升置业集团有限公司按照地下产权登记面积及地上产权登记面积之和按照合同约定的单价计算房屋总价款，并不违反合同约定。第二，邢远玲二审时称，对于合同附件一房屋平面图，签订合同时认为是地下车库，但该附件一房屋平面图负一层图例，明显与车库结构不符，且地下车库系另行购买，非该《商品房买卖合同》所包含的范围之类。结合合同第五条的约定，应认定，双方签订的《商品房买卖合同》建筑面积包含有负一层，邢远玲在签订《商品房买卖合同》时对此应系明知。第三，如一审判决所述，法律也未禁止附属用房不能按建筑面积计取价款，也未禁止商品房建筑面积不能包含附属用房建筑面积进行产权登记，在被告出让的商品房产权登记面积符合合同约定面积的情况下，应认定新东升置业集团有限公司交付的房屋符合合同约定，该认定并无不当。基于以上论述，对邢远玲要求返还购房款上诉主张，本院不予支持。 关于焦点二，一审法院对房管部门相关负责人作了调查并制作调查笔录，邢远玲上诉主张该调查笔录明确记录了不能办理产权登记的原因是“被上诉人将……不动产登记资料交给我中心办证，但登记资料达不到办证的要求”，但结合调查笔录的前后语境，导致逾期办证的原因是因机构改革期间办证登记资料发生了变化，并由此导致新东升置业集团有限公司提交的资料达不到办证要求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人承担逾期办理不动产登记违约责任的前提是由于出卖人的原因，由于本案逾期办证不可归责于新东升置业集团有限公司，故一审认定新东升置业集团有限公司不承担逾期违约办证责任，并无不当，本院予以维持。对新东升置业集团有限公司二审提交的收条的证明目的，本案不做评判。邢远玲关于逾期办证经济损失的上诉主张，本院不予支持。 关于焦点三，2013年10月16日双方签订的《紫园别墅订购协议书》第1条，除约定的商品房、车款的价格外，还另外约定该房屋配套的设备安装费用（地源热泵、中央（地源热泵吸尘设备）总价128088.00元。2014年5月7日双方在签署《商品房买卖合同》的同时，还签订了一份《紫园别墅商品房附属设备委托安装合同》，约定设备安装内容及维修范围为房屋的地源热泵系统、中央空调系统、中央除尘系统，总金额为128088.00元。根据上述合同约定，邢远玲除支付购房款等款项之外，需另行支付房屋配套的设备安装费用。现邢远玲上诉要求退还该部分费用，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人邢远玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16619.00元，由上诉人邢远玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋欣欣 审 判 员 郑 炬 审 判 员 李兴明 二〇二一年三月二十二日 法官助理 赵 杨 书 记 员 李泽晨