天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初1481号原告：胡海英，男，1978年8月25日出生，汉族，住河北省迁安市。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司职员。原告胡海英与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡海英、被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡海英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；2、判令被告退还原告已支付的定金及房款共计546164元及利息（按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率以546164元为基数，支付自2020年7月29日至还清之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年5月31日，原告与被告签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，原告购买了位于天津××镇××幢××室房屋一套，总价546164元。付款约定：原告于2020年6月4日前支付首期房款143849元，并签署《商品房买卖合同》；2020年6月30日前付163849元；2020年7月31日前付清剩余款项，即218466元。认购书签订后，原告分别于2020年6月3日支付房款163849元（含定金），2020年6月28日支付房款163966元，2020年7月29日支付房款218349元，共计支付全部房款546164元。原告在2020年6月3日交付首期房款后，多次要求被告按照认购书的约定签订正式的《商品房买卖合同》，但直至原告交付了全部购房款，至今被告依旧没有与原告签订。后原告了解到，天津市人民政府于2017年3月31日出台了相关政策，原告并无购房资格，但被告并未告知上述限购政策。所以，双方无法订立正式的房屋买卖合同及网签。原告认为，双方订立的认购书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。因天津市的限购政策导致认购书已从根本上无法继续履行，应予以解除；被告方亦应退还全部购房款及定金，并支付占用资金的利息。原、被告双方对此多次协商未果，故原告提起诉讼。景秀置业公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。不同意解除认购书，原、被告之间约定原告一次性付款的方式购买涉诉房屋，原告目前已支付全部购房款，被告在履约过程中也并无违约行为，原、被告之间即无合同约定的解除事由，也无法定的解除事由，所以我方不同意原告诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月31日，景秀置业公司作为甲方（出卖人）与胡海英作为乙方（买受人）签订编号为4003641的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定乙方自愿向甲方认购天津恒大花溪小镇楼盘20幢2102单元，建筑面积88.57平方米，单价6,166元/㎡，总房款546,164元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择一次性付款：乙方须于2020年6月4日前支付首期房款143,849元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2020年6月30日前付清163,849元，于2020年7月31日前付清剩余款项，即218,466元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金5,461元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方；乙方支付首期款的同时预缴税费16,464.92元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到天津恒大花溪小镇营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。《认购书》还约定了其他事项。当天，胡海英向景秀置业公司交纳定金20,000元。后胡海英于2020年6月3日向景秀置业公司交纳房款143,849元，2020年6月28日向景秀置业公司交纳房款163,849元，2020年7月29日向景秀置业公司交纳房款218,349元，以上合计546,047元（含定金）。另查明，胡海英在签订《认购书》时不具有天津市购房资格，截至法庭辩论终结之日，其仍未取得在津购房资格。双方至今未签订《天津市商品房买卖合同》。本院认为，胡海英与景秀置业公司签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因胡海英不符合在天津购买商品房的必备条件，直接导致双方签订该认购书的目的不能实现，即购房交易无法继续进行，形成事实上不能履行，依据法律规定，涉案认购书应予解除。认购书解除后，景秀置业公司依法应当退还胡海英已交纳的定金及购房款合计546,047元。对于胡海英主张的超出数额，本院不予支持。关于胡海英主张的资金占用期间的利息，天津市限购政策于2017年3月31日就已出台，胡海英应当知道自己属于限购对象，其依然同意与景秀置业公司签订《认购书》，其自身存在过错，应对自身的损失承担责任，故对胡海英的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除胡海英与天津景秀置业投资有限公司签订的编号为4003641的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于判决生效后十日内退还胡海英定金及购房款合计546,047元；三、驳回胡海英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,262元，减半收取计4,631元，由胡海英负担1元，由天津景秀置业投资有限公司负担4,630元（于判决生效后十日内直接向胡海英支付）。（上述款项直接付至胡海英账户，户名：胡海英，开户行：中国银行迁安支行，账号：6217××××2766）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇二一年三月十二日书记员  李乾附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。