福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0502民初186号 原告：中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行，住所地福建省泉州市鲤城区温陵路**。 负责人：黄江**，系该行行长。 委托诉讼代理人：刘思达，男。 委托诉讼代理人：林贤宁，男。 被告：李晓慧，女，1982年9月10日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：翁坚志，男，1971年12月31日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：泉州亿龙房地产开发有限公司，住所地福建，住所地福建省泉州市丰泽区温陵北路亿龙花园**> 法定代表人：吴国洁，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐燕，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小花，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称建行鲤城支行）与被告李晓慧、翁坚志、泉州亿龙房地产开发有限公司（以下简称亿龙房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行鲤城支行的委托诉讼代理人刘思达、被告亿龙房地产公司的委托诉讼代理人徐燕、李小花到庭参加诉讼。被告李晓慧、翁坚志经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行鲤城支行向本院提出诉讼请求：1.判令李晓慧、翁坚志归还编号为2006年建鲤房贷第1616号《个人住房借款合同》项下的借款本金43412.55元及截至2020年6月22日拖欠的利息及罚息、复利共计13039.39元，并支付自2020年6月23日起至还清款项之日止按2006年建鲤房贷第1616号《个人住房借款合同》约定和人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利；2.判令建行鲤城支行对李晓慧、翁坚志提供的抵押物即址于洛江区××开发区××路××花园××栋××号房以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.判令亿龙房地产公司对上述债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。事实与理由：2006年9月19日，李晓慧、翁坚志因购买洛江区××开发区××路××花园××栋××号房资金不足向建行鲤城支行申请个人住房贷款70000元，期限20年。建行鲤城支行审批通过后于2006年10月21日与李晓慧、翁坚志、亿龙房地产公司签订了编号为2006年建鲤房贷第1616号的《个人住房借款合同》。合同签订后并于2006年11月21日抵押登记手续。建行鲤城支行于2006年11月24日向李晓慧、翁坚志发放个人住房贷款70000元，期限20年，合同款项划入李晓慧、翁坚志指定的售房单位亿龙房地产公司账号内，该笔贷款期限自2006年11月24日至2026年11月24日止。2006年6月30日，建行鲤城支行与亿龙房地产公司签订了编号为2006年建鲤房贷最高额保字第5号的《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定甲方即亿龙房地产公司提供连带责任保证。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论保证人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行鲤城支行均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。该保证所担保的债权是指贷款人向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。但合同签订至今，李晓慧、翁坚志因其主客观原因未按期足额还贷，已连续拖欠48期贷款，截至2020年6月22日，李晓慧、翁坚志尚欠本金43412.55元，利息及罚息、复利共计13039.39元，虽多次催告仍未归还。根据建行鲤城支行与李晓慧、翁坚志签订的《个人住房借款合同》第十六条及第十七条的约定，被告不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项已构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。同时对被告提供的抵押担保物享有优先受偿权。亿龙房地产公司应根据编号为2006年建鲤房贷最高额保字第5号的《个人住房借款最高额保证合同》约定承担连带清偿责任。建行鲤城支行特依《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，诚请贵院依法判决。 李晓慧、翁坚志均未作答辩。 亿龙房地产公司辩称，一、亿龙房地产公司的保证责任已经终止，无需再承担保证责任。1.依据建行鲤城支行提供的《抵押登记证明》，案涉房产已经办理抵押登记，亿龙房地产公司的保证责任已经终止。2.办理抵押物的他项权利证、抵押登记证明文件及其他权利证书系建行鲤城支行与李晓慧、翁坚志的义务，而非亿龙房地产公司的义务。3.即使认定应由亿龙房地产公司承担保证责任至正式的抵押登记之后，那么建行鲤城支行未在合理期间内行使其办理抵押登记义务，也应由建行鲤城支行自行承担现无法办理正式登记的后果。4.建行鲤城支行未在合理期限内履行期抵押登记的义务，加重了亿龙房地产公司签订《个人住房借款最高额保证合同》的合同目的，对亿龙房地产公司明显不公平。5.建行鲤城支行在之前的（2020）闽0502民初3085号案件中的撤诉申请书中已自认亿龙房地产公司承担保证责任的时间，即案涉房产办理房屋产权证后，而非正式抵押登记后。二、根据民法典第三百九十二条的规定，李晓慧、翁坚志以自有的房产提供抵押担保，建行鲤城支行应当先就该房产的担保实现债权，而非直接要求亿龙房地产公司承担连带保证责任。综上，请求驳回对亿龙房地产公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定的事实与建行鲤城支行诉称的事实基本一致。另查明，1.双方在合同中约定合同项下的商业性贷款利率是在基准利率水平上不上浮不下调，具体为月利率5.7‰（将随贷款划拨日的基准利率进行调整），借款逾期的罚息利率为基准利率水平上上浮50%。2.2006年11月21日，泉州市洛江区房地产管理处出具一份《商品房抵押登记证明》，载明：抵押人李晓慧，抵押商品房地址为洛江区××开发区××路××花园××幢××号，抵押权人为建行鲤城支行，贷款期限为2006年9月25日至2026年9月25日止，贷款金额70000元。该抵押未办理抵押权设立登记。3.涉案房产即洛江区信亿花园2幢309号于2009年2月18日办理了不动产权属登记，产权状态为预告抵押，抵押权人为建行鲤城支行，不动产权证号为泉房权证洛江区（洛）字第0××9号。 本院认为，建行鲤城支行与李晓慧、翁坚志签订的《个人住房借款合同》及建行鲤城支行与亿龙房地产公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》，主体适格，意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。建行鲤城支行已依约履行发放借款的义务，李晓慧在借款后未按约履行还款义务，已构成违约。建行鲤城支行有权依合同约定宣布借款立即到期，并要求借款人及保证人提前履行还款义务。本案借款发生在翁坚志与李晓慧夫妻关系存续期间，且翁坚志作为抵押物共有权人有在借款合同签字，故本案借款应认定为夫妻共同债务，翁坚志应共同偿还。现建行鲤城支行要求李晓慧、翁坚志提前偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息、复利，符合合同约定及法律规定，依法应予以支持，但利息、罚息、复利合计应以年利率24%为限。涉案房产上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行鲤城支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，而非享有现实的抵押权，建行鲤城支行要求对该涉案房产享有优先受偿权的诉求，于法无据，本院不予支持。根据双方合同的约定，亿龙房地产公司应承担阶段性连带保证责任，即自建行鲤城支行与李晓慧签订借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止，为李晓慧的债务承担连带保证责任。在抵押权设立登记之前，建行鲤城支行尚未取得涉案房产的他项权利证书或抵押登记证明文件，保证人亿龙房地产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就。另，合同还明确约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，故建行鲤城支行要求亿龙房地产公司承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。亿龙房地产的相关答辩意见不能成立，本院不予采纳。亿龙房地产公司承担保证责任后，依法有权向李晓慧、翁坚志追偿。因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。李晓慧、翁坚志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、李晓慧、翁坚志应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行借款本金43412.55元并支付相应的利息、罚息、复利(截止至2020年6月22日的利息、罚息、复利为13039.39元，之后至实际还款之日止的利息、罚息、复利按双方合同约定及中国人民银行的有关规定计算，但合计不超过年利率24%)； 二、泉州亿龙房地产开发有限公司对李晓慧、翁坚志的上述债务承担连带清偿责任，泉州亿龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向李晓慧、翁坚志追偿； 三、驳回中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1211元，减半收取计605.5元，由中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行负担50元，由李晓慧、翁坚志、泉州亿龙房地产开发有限公司共同负担555.5元。李晓慧、翁坚志、泉州亿龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘丽兰 二〇二一年三月十日 书记员  庄小玲 速录员  陈凌阁 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。