广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0804民初22号原告：林康土，男，1985年11月30日出生，汉族，住广东省吴川市×××××××××，公民身份号码440××××××××××××274。原告：黄上胡，女，1984年8月29日出生，汉族，住广东省吴川市×××××××××，公民身份号码440××××××××××××223。共同委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：林定邦，广东海法（东莞）律师事务所实习律师。被告：湛江地标投资有限公司，住所地：湛江市坡头区××××××。统一社会信用代码914××××××××1869046。法定代表人：谢志杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁少玲，女，1971年10月24日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××269。原告林康土、黄上胡诉被告湛江地标投资有限公司(以下简称地标公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林康土、黄上胡的共同委托诉讼代理人李江、林定邦，被告地标公司的委托诉讼代理人袁少玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林康土、黄上胡向本院提出诉讼请求：l.请求法院判决被告支付延迟交付房屋产权证给原告的违约金42067.87元给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年5月10日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定被告将其位于海东广场7号楼[幢]4层405房出让给原告，双方约定房屋总价款为667744元，原告于2017年支付购房款167744元，后又于2018年3月10日支付购房款500000元，至此，原告己全额支付了667744元给被告。双方在《商品房买卖合同》中第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决。”，自被告2018年10月22日交房给原告起到2020年10月7日原告拿到不动产权证，已经有715日（即11个月又15日），按合同约定被告己逾期350日交付房屋产权证书给原告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，逾期交付房屋产权证书给原告的违约金应按年利率6.52%计算，到2020年10月7日被告共应支付延迟办理房产权证的违约金42067.87元给原告。特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告明确违约金从2019年10月23日起至2020年10月7日止，按照中国人民银行2019年最新银行贷款的基准1-5年的年利率标准4.75%加收50%即年利率7.12%计算。被告地标公司辩称，一、被告不应承担逾期办证违约责任。1.因政府捆绑用地问题未解决导致整个项目无法按期竣工，影响到涉案楼盘的首次登记和涉案房屋的转移登记；2.被告不应在本案中承担逾期办证的违约责任，逾期办证并非被告原因造成，故被告不应在本案中承担逾期办证的违约责任。二、原告要求支付逾期办证违约金过高。1.应按一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算违约金；2.计算违约金的截止日期应以房屋产权证上记载的登记时间为准；3.应以实际损失为基础确定违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告林康土、黄上胡提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》（预售）复印件，拟证明被告违约超过合同约定的365日后才办理不动产权证给原告；2.《收楼流程会签单》复印件，拟证明原告收楼的时间；3.《广东省增值税普通发票》复印件，拟证明原告已按合同约定全额支付了购房款给被告；4.《中华人民共和国税收完税证明》复印件，拟证明原告已缴交了办理不动产权证的契税；5.《不动产权证书》复印件，拟证明被告违约延迟办理不动产权证给原告;6.《收据》复印件，拟证明被告收到原告代办不动产权证的费用600元。被告地标公司在举证期限内向本院提交如下证据：1.《国有建设用地使用权出让合同》复印件,拟证明合同约定被告必须同步修建捆绑的市政道路海湾南路。因政府难以完善该路段用地手续，导致被告无法按照合同约定的竣工时间完工，后政府部门未能及时办理工期延期手续，故湛江市×××××××未能及时为被告办理涉案楼盘产权初始登记手续；2.《国有建设用地使用权出让合同补充协议》复印件，拟证明湛江市国土资源局同意项目竣工期限延长至2017年9月23日；3.《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的函》复印件，拟证明被告请求湛江市××××××××将捆绑的海湾南路西段变更为捆绑建设旦黎南路；4.《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的复函》（湛土储函【2018】37号）复印件，拟证明因海湾南路西段难以完善用地手续并建设，湛江市××××××××、湛江海东新区管理委员会同意将捆绑的海湾路西段变更为捆绑建设旦黎南路；5.《竣工验收备案表》复印件，拟证明涉案楼盘于2018年8月31日取得竣工验收备案表，符合法定交付条件；6.《关于海东广场延期竣工的请示》（地标投资[2018]第18号）复印件，拟证明被告向湛江市国土资源局坡头分局申请延期竣工；7.《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》复印件，拟证明：（1）2020年4月17日，坡头区政府专门组织各相关部门召开工作会议，就海东广场项目因客观原因导致无法如期竣工及无法正常办理延期手续一事进行研究。（2）在本次会议中，区自然资源局确认海东广场延期完工主要受政府规划原因、天气不可抗力及办事审判权限问题影响，并非被告主观可控因素。（3）会议同意将捆绑的海湾南路西段变更为捆绑建设旦黎南路，涉案项目办理竣工延期手续；8.《国有建设用地使用权延期竣工协议》复印件，拟证明湛江市自然资源局同意海东广场项目竣工期限延长至2021年4月16日；9.《关于疫情防控期间办理不动产登记业务的通知》复印件，拟证明：（1）湛江市自然资源局于2020年2月1日发布通知，要求在疫情期间采取“非急缓办，急事网办”方式，办理市辖区内的不动产登记业务。（2）办理专员必须通过微信限额预约方式方可预约办证，客观上增加了办证难度，延长了办证时间。10.《湛江市不动产登记收件收据、大确权证》复印件，拟证明被告取得延期竣工协议后在2020年6月11日成功递交涉案7号楼房屋所有权首次登记手续，并办理大确权；11.《湛江市不动产登记收件收据》复印件，拟证明被告在2020年7月29日递交涉案房屋所有权转移登记手续；12.《房屋买卖合同》补充协议38-43页复印件，拟证明双方约定房屋权证上记载的登记时间为房屋权属转移登记时间；13.《关于置换出让土地捆绑道路的请示》（地标投资[2017]50号）复印件，拟证明因海湾南路西段用地尚未征收，地标公司请求湛江市国土资源局将捆绑的海湾南路西段置换为旦黎南路；14.《关于湛江地标投资有限公司要求置换出让土地捆绑道路有关问题的复函》（湛国土资[利用]（2018）38号）复印件，拟证明湛江市国土资源局请求地标公司征求海东新区管理委员会、市城市规划局、市土地储备管理中心意见后再向该局申请置换；15.《关于变更出让合同相关条款的请示》（地标投资[2019]16号）复印件，拟证明地标公司请求市自然资源局将约定建设的海湾南路置换为旦黎南路，该局复函参照相关文件实施；16.《关于变更出让合同相关条款的复函》复印件；17.《关于海东广场项目延期竣工的请示》（地标投资[2019]15号）复印件，拟证明地标公司请求区自然资源局同意海东广场项目延期竣工；18.《关于海东广场项目延期竣工的请示》（地标投资[2020]2号）复印件；19.《关于海东广场项目补充申请延期竣工的情况说明》复印件，拟证明地标公司就海东广场项目延期竣工向区自然资源局说明情况。本院经审查认为，原、被告提供的证据客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院均予以确认并在卷佐证。根据各方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：地标公司系2013年3月15日在工商行政管理部门登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围为：房地产投资与开发，酒店管理，自有物业管理与租赁。2017年5月10日，原告林康土、黄上胡（买受人）与被告地标公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2017011592），购买出卖人开发的位于湛江市坡头区×××××侧、奋勇大道西侧海东广场7号楼4层405房（建筑面积110.17平方米，套内建筑面积88.63平方米），总价款667744元。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年8月10日前向买受人交付该商品房……”，第二十条约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决……”。合同签订后，原告已付清房款。2017年4月26日，被告收到原告办证费600元。2018年10月22日，双方办理交楼手续，被告将房屋交付原告。2020年7月29日，被告向湛江市不动产登记机关递交涉案房屋产权证办理手续。2020年7月31日，湛江市自然资源局为涉案房屋办理了不动产权利登记，《不动产权证书》编号分别为粤（2020）湛江市不动产权第0052037号、0052038号，权利人分别为林康土、黄上胡。2020年10月7日，原告领取涉案商品房《不动产权证书》。另查明，2013年4月2日，被告与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定被告所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定被告要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，被告又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定被告所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，被告于2018年7月4日起向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（地标投资[2018]18号）申请延期竣工，该请示中，被告称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与被告签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。被告随后持该延期竣工协议及其他材料等申请办理用地及房屋权属登记。再查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年10月21日4.20%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，故本案适用当时的法律、司法解释。原、被告就涉案商品房在2017年5月10日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。根据原告的陈述及被告的答辩意见，本案双方当事人争议的焦点问题如下：一、关于被告应否承担逾期办证违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，按该约定，被告在2018年10月22日将涉案商品房交付原告，原告应在该日起365日内也即2019年10月21日前取得涉案商品房所有权证书。由于被告逾期办证，致原告涉案商品房不动产权证书于2020年7月31日才登记颁发。故被告逾期办证的行为已违约，应承担逾期办证违约责任。二、关于被告是否具有逾期办证免责事由的问题。被告主张其因政府原因导致逾期，但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，被告早已知道，被告应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施；其次，被告因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工导致办证障碍，被告如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍，故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，被告主张因政府机构改革影响办证，但未能提供证据证实其交件被拒收或办证受阻，故被告主张因政府原因应免责的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。被告提供证据主张因新冠疫情应予以免责，但新冠疫情发生在被告迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，不能免除责任，故被告主张因新冠疫情免责的抗辩意见同样依据不足，本院不予支持。三、关于原告诉求被告支付逾期办证违约金42067.87元应否支持的问题。涉案《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，故原告请求被告承担违约责任，应根据被告违约行为造成原告实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，本院酌情认定被告逾期办证违约金以购房款667744元为基数，自2019年10月22日计至取得不动产权证书之日，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。涉案商品房不动产权证书于2020年7月31日登记颁发，该日应视为原告已取得涉案商品房权属证书。故被告应承担的逾期办证违约金具体金额为：2228.25元（667744元×4.20%÷365日×29日）+6984.79元（667744元×4.15%÷365日×92日）+4445.53元（667744元×4.05%÷365日×60日）+7254.63元（667744元×3.85%÷365日×103日）=20913.20元。原告主张逾期办证违约金按年利率7.12%计至2020年10月7日，依据不足，对于超出的部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湛江地标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林康土、黄上胡支付逾期办证违约金20913.20元；二、驳回原告林康土、黄上胡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计425.85元，由被告湛江地标投资有限公司负担300元，原告林康土、黄上胡负担125.85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  符康富二〇二一年三月十八日书记员  陆师圆附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当依据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。