浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终4434号上诉人（原审被告）：金华市宏鑫置业有限公司，住所地：金华市婺城区双溪西路****。法定代表人：李喜友。委托诉讼代理人：李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，浙江泽鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王佳，女，1984年9月26日出生，汉族，住金华市金**。委托诉讼代理人：叶苏玲，浙江凯大律师事务所律师。上诉人金华市宏鑫置业有限公司（以下简称宏鑫置业）因与被上诉人王佳商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。宏鑫置业的委托诉讼代理人李鑫，王佳的委托诉讼代理人叶苏玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宏鑫置业上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审；二、由王佳承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、《商品房买卖合同》第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当书面通知买受人（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化......买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更......买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起15日内另行签订补充协议。涉案商品房的空间尺寸的规划设计发生变更，且王佳没有要求退房，因此，双方应当另行签订补充协议。双方应当对空间尺寸变更后对价值的影响，对交付时间的影响，对办证的影响等与空间尺寸变化有关的事项，进行协商并签订补充协议。因空间尺寸的规划变更而造成的客观上的逾期交付，在双方未达成补充协议之前，不能认定为违约行为。二、房屋逾期的唯一原因是超高导致，这一情形王佳知晓并默认，由王佳签名出具的《关于尽快处理“宏鑫佳苑”房屋超高问题的报告》中，王佳对于因小区楼层超高10厘米导致不能如期交房，对于超高、日照影响问题，一致意见为对本小区内部的影响，全体购房户默认，由此可知业主对于超高问题致小区内部的影响默认不追究，结合《商品房买卖合同》第十一条约定，业主对于这个问题进行默认，由自己进行承担，之后再让其承担违约责任，既不符合合同约定，也不符合法律规定的公平原则。三、实际交付的商品房层高从2.7米增高至2.81米，增加了房屋的可利用空间。在2.8米临界位置，位差10厘米，对于房屋的吊顶装修及体感差别巨大，为此房屋价值也有较大差别。其增加层高，不仅增加了建造成本，而且支付了近千万的赔偿款及罚款，王佳实际享受了层高增加的利益。如果还要其向小区所有业主承担逾期交房、办证的违约金，显失公平。四、违约金的法律目的在于弥补守约方的损失。王佳享受了层高增加带来的利益，而且实际已经使用了房屋，没有实际损失。为此，原审法院判决按日万分之三承担违约责任，显然标准过高，不符合损失弥补原则。综上，请求二审法院依法支持其上诉请求。王佳在二审中答辩称，1、商品房买卖合同约定是在经过主管部门批准以后的变更才需要另行签订补充协议。宏鑫置业已经变更过以后，不适用于买卖合同里面的条款，这个条款的前置条件是经过行政主管部门批准规划设计变更。宏鑫置业没有经过批准，所以其也没有义务与宏鑫置业另行签订补充协议。2、宏鑫置业讲超高问题的报告里面，其只是对超高日照遇到问题的影响承担相应的不利后果，并不是对相关违约责任的主张的放弃。而且民事权利里面没有默认一说。3、关于层高问题，市场交易中商品房买卖不是以层高为交易条件的，只是以实际使用面积。而且这10厘米基本上对交易不产生任何影响，也不能做阁楼。因此，房屋价值基本上没有影响。宏鑫置业为了谋取自己的利益进行超高。因为当时购买房子时就已经结顶。王佳是看过现场的户型、高度、小区环境才愿意出这个价格购买房子的，所以房子的总价就是目前这套房子的价格。后来相关部门也已经对宏鑫置业的超高问题进行了处罚，也认为超高是给宏鑫置业带来了额外的收入。4、针对违约金的问题，双方在合同里面已经明确约定了违约金的计算方式。层高的利益，宏鑫置业也没有证据证明其因这个增高的10厘米带来增加的利益。因为涉案房产是属于南苑中学的学区房。王佳购买该房产，主要是为了小孩子读书使用，因宏鑫置业一直无法办理房产证，导致无法办理入户，影响了小孩子的读书和居住的问题，比合同约定的交房时间超过了两年多，所以导致了王佳在外面租房的损失也是比较大的。同时，王佳房款是一次性早就付清了的，所以宏鑫置业获得了很多年的利益收益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王佳向一审法院起诉请求：1、宏鑫置业支付逾期交房违约金167248元（从2017年12月31日起按每日万分之三计算至2020年3月18日止）；2、宏鑫置业向王佳支付逾期办证违约金5202元（从2018年4月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂算至2020年4月23日，此后按此标准计算至产权证书实际交付之日）；3、宏鑫置业承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月5日，王佳（买受人）与宏鑫置业（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买宏鑫佳苑2-1-101号房屋，房屋层高为2.7米，建筑面积87.36㎡，总价为689969元；买受人按银行按揭贷款方式按期付款，买受人应于2016年11月5日前支付全部房价款的20%，计139969元，作为首付款；剩余房款，交齐申请贷款所需的全部材料，并在7个工作日内到指定银行签妥贷款手续；出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用，包括建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备房屋正常使用的基本条件；如遇遭遇不可抗力，且在出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除约定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，则按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2018年3月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该房屋转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，若在约定日期起90日内出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的十万分之一承担违约责任；若在约定日期90日后仍不能交付的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，王佳于2016年11月6日交付房价款139969元，2017年6月2日交付房价款390000元，同年7月4日交付房价款160000元，合计房价款689969元。另，2019年7月30日，金华市综合行政执法局对宏鑫置业宏鑫佳苑项目未按建设工程规划许可证许可内容建设的行为，作出行政处罚决定书。2020年3月13日，宏鑫佳苑项目工程通过竣工验收。2020年3月18日，宏鑫置业向王佳寄送入伙通知书及交房须知，通知其于2020年3月18日办理入伙手续。王佳于2020年3月18日办理收房手续，并交纳物业费等相关费用。2020年4月24日案涉房屋不动产权证书办理完毕。一审法院认为，王佳、宏鑫置业签订的《房屋买卖合同》合法有效，该院予以确认，双方应按合同约定履行合同义务。经审理，双方对因房屋层高超过经规划审定层高，导致房屋延期交付及办证的事实均无异议，予以确认。本案的争议焦点为：一，王佳是否有权要求宏鑫置业支付逾期交房交证违约金，本案中宏鑫置业逾期交房交证的原因系案涉房屋超高，相关部门验收受阻造成，对该事实王佳虽知情，但未与宏鑫置业对交房及交证时间达成新的协议，双方对合同中交房交证时间未进行变更，宏鑫置业主张的事项不属于不可抗力以及政策变化所致，宏鑫置业逾期交房办证是其单方违约行为所致，应承担相应的违约责任。二，实际交房时间为何时。根据本案《房屋买卖合同》约定，房屋交付的条件包括经竣工验收合格并取得验收备案证明，王佳领用钥匙时本案房屋尚未具备合同约定的交付条件，故交房时间应以入伙通知书上通知办理收房手续的时间为准，即本案实际交房时间为2020年3月18日。根据本案合同约定，由宏鑫置业代办产权登记事项后在约定时间内向王佳交付产权证书，现王佳主张自逾期之日起计算逾期交证违约金至产权登记之日止，符合合同约定，予以支持。其三，违约金的起算点。根据《房屋买卖合同》第十条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，违约金自合同约定最后交付期限的第二天起计算。宏鑫置业辩称违约金起算时间在合同约定时间的2个月后无事实依据，不予采信。王佳主张按合同约定计算延期交房交证违约金，符合法律规定，予以支持。逾期交房违约金为房价款740867元×808天（2018年1月1日至2020年3月18日）×日万分之三=167248元，逾期交证违约金为房价款689969元×754天（2018年4月1日至2020年4月24日）×日十万分之一=5202元。综上，对王佳诉请中合法有据部分，予以支持，其余不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、宏鑫置业于判决生效之日起十日内支付王佳逾期交房违约金167248元；二、宏鑫置业于判决生效之日起十日内支付王佳逾期交证违约金5202元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费3748元，减半收取计1874元，由宏鑫置业负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为宏鑫置业对逾期交房是否应承担违约责任以及违约金的认定数额问题。经审查，双方对交房的逾期时间以及逾期办证时间的认定无异议，本院予以确认。宏鑫置业上诉提出其逾期交房的原因是涉案房屋超高，相关行政部门验收受阻造成，属不可抗力，不应承担违约责任。但宏鑫置业未经行政主管部门事前审批变更房屋层高，存在一定的过错，且不能举证证明包括王佳在内的全体购房户事后接受其建房层高超高并放弃追究违约责任的事实，故应认定宏鑫置业已违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的认定，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。二审中宏鑫置业上诉提出应对交房违约金予以调整。具体到本案中，宏鑫置业房屋层高超高10厘米是其逾期交房的原因，宏鑫置业在受到行政主管部门处罚并组织竣工验收后，及时进行了交房办证。而房屋层高超出10厘米增加了房屋的可利用空间，对购房户来说是有利的。一审法院虽系按照合同约定计算逾期交房违约金，但在无证据证明逾期交房给王佳造成具体损失的情况下，一审认定的违约金数额明显过高，本院结合合同履行情况、当事人的过错、预期利益等因素酌定宏鑫置业应承担的逾期交房违约金83624元。综上，原判认定事实清楚，但实体处理欠妥。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3995号第二项；二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3995号第一项及诉讼费负担部分；三、由金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给王佳逾期交房违约金83624元；四、驳回王佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1874元，由上诉人金华市宏鑫置业有限公司负担937元，由被上诉人王佳负担937元。二审案件受理费3748元，由上诉人金华市宏鑫置业有限公司负担1874元，由被上诉人王佳负担1874元。本判决为终审判决。审 判 长 陈庭会审 判 员 楼淑馨审 判 员 高 耘二〇二一年三月二十九日代书记员 吴双双代书记员 何亚运10-9-