云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初2208号原告：元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司。住所地：元谋县元马镇发祥路**，统一社会信用代码91532328MA6K7BXUXM。法定代表人：温世杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张开云，云南瑞志律师事务所执业律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：井利丽，云南瑞志律师事务所执业律师，特别授权代理。被告：元谋佳源开发建设有限责任公司。。住所地：元谋县元马镇摩诃社区摩诃村统一社会信用代码91532328MA6NJ4B5L。法定代表人：陈安国，该公司经理。被告：云南永兴建设有限公司。。住所地：楚雄市开发区丰胜路**统一社会信用代码91532300059491692L。法定代表人：陈立国，该公司执行董事。共同委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所执业律师，特别授权代理。原告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司（以下简称万汇公司）与被告元谋佳源开发建设有限责任公司（以下简称佳源公司）、云南永兴建设有限公司（以下简称永兴公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月2日和2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告万汇公司的委托诉讼代理人张开云和井利丽,被告佳源公司和永兴公司的共同委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万汇公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决佳源公司支付给万汇公司退房款2009101.23元（包括退房客户仲国学的执行金额32629元、普锡云1473**元、起爱武40906元、郑胜文164076.25元、温玉萍20352元、陈中莉362204.25元、朱桂志164320元、陈国富81262元、起元聪102567元、邓兴明80900元、李明芝377135.83元、丁卫军112376.9元、陈有金323050元），并按年利率6%承担自2020年7月1日起至款项付清之日止的资金占用利息；2.判决永兴公司对佳源公司应付款项承担连带责任。事实和理由：万汇公司系“元谋万汇果蔬博览城”项目的开发商，永兴公司系该项目的承建单位。2018年10月29日及2018年11月7日，佳源公司与永兴公司先后签订了《元谋万汇果蔬博览城建设项目合作协议》及《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》。此后在2019年1月18日，佳源公司又与永兴公司的关联公司佳源公司签订了《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，约定万汇公司将“元谋万汇果蔬博览城”项目整体转让给佳源公司，转让价款为56700000元，同时该协议第六条约定“项目转让给乙方（佳源公司）后，由乙方投资自主完成开发建设。签订本协议后，甲方（万汇公司）已实际收取的房屋销售款58039486元（含认购金、定金、首付款）归甲方所有。土地手续变更乙方后，退房客户定金、认购金等由乙方负责。但购房人未付清的购房款或者未发放的银行按揭贷款均由乙方收取，归乙方享有。甲方己出售的商品房屋的交房义务，由乙方承担。”2019年7月19日，万汇公司、永兴公司、万汇公司三方签订了一份《补充协议书》，约定永兴公司为佳源公司支付转让价款、利息及违约金等承担连带保证责任。由于佳源公司在承接该项目后，并未按合同约定履行相关义务，导致部分客户起诉要求退房。截止至2020年7月1日，由万汇公司支付的退房客户的定金、认购金、利息以及案件受理费等费用共计金额为1196538元；还有2户客户已经有生效判决确认应退还认购金、定金489512.73元；以及2户客户现目前正是诉讼中，涉及金额为471850元。因万汇公司与永兴公司、佳源公司之间关于项目转让后退房客户定金、认购金明确约定由佳源公司承担，现由万汇公司已经履行的部分应当由佳源公司予以返还。为维护万汇公司的合法权益，请求法院依法支持万汇公司的诉讼请求。永兴公司和佳源公司辩称，一、万汇公司对项目转让合同权利义务的理解不正确。双方项目转让合同第二条、第三条对转让时万汇公司已经销售的房屋面积、套数、实际收取的房款金额进行了明确界定，即销售的房屋面积为7343.56平米(含未建房屋666.68平米)，套数为232套，万汇公司实际收取的房款金额为5803.9496元。双方认可的云南华昆建诚会汁师事务所《审计报告》还确认，万汇公司除收取了已签订购房合同的上述232套房屋房款外，还向其他意向认购客户1369户、承租客139户收取了总金额为624.9096元的诚意金，该诚意金存万汇公司会计科目上列为“其他应付款”。对项目转让合同第六条中，“甲方己实际收取的房屋销售款58039496元(含认购金、定金、首付款)归甲方所有。土地手续变更乙方后，退房客户定金、认购金等由乙方负责。但购房人未付清的购房款或者未发放的银行按揭贷款均由乙方收取。归乙方享有。甲方已出售的商品房的交房义务由乙方承担。”的合同条款内容理解，应结合前面第二条、第三条以及《审计报告》来全面、完整的理解，即：当佳源公司取得项目土地使用权手续时，表明项目转让已经具备合法的行政审批手续，合同已经生效，在合同生效后，该58039496元房款范围内的232套房屋发生退房时，由佳源公司负责退还客户已交的定金、认购金等房款，从而保障万汇公司能够从项目转让中获得转让款5670万元加销售款5803万元的合同总交易目的；对佳源公司而言，支付5670万元转让款，允许万汇公司从项日资产中带走232套房屋的销售款5803万元，从而取得项目资产和后期的开发收益，这是佳源公司签订项目转让合同的交易目的。佳源公司支付了该232套房屋范围内客户的退房款后，可以再次销售，佳源公司的利益不会因此而受到损害。对项目转让合同权利义务的理解，元谋县人民法院上一个案件(2020)云2328民初1135号判决书的裁判观点中得到了确认。二、万汇公司要求佳源公司支付案涉的仲国学等人的18套房屋的退房款及含利息损失、诉讼费的诉请不符合双方项目转让合同的约定。1.陈中莉的2套、李明芝的1套，共3套，在归万汇公司享有的58039496元房款涵盖的232套房屋范围内，依照项目转让合同约定，佳源公司仅应当承担退房款本金，而利息损失、诉讼费，系万汇公司楼盘烂尾导致，只能由万汇公司自行承担。2.陈有金1套、朱桂志4套、丁卫军1套、陈国富1套、邓兴明1套、江保明1套，共9套，虽然在万汇公司移交佳源公司的50户认购房屋诚意金名册内，但不在归万汇公司享有的58039496元房款涵盖的232套房屋范围内，依照项目转让合同约定，万汇公司应将该50套房屋已收取的认购金移交佳源公司，移交后，佳源公司才应当承担支付客户退房款的责任。3.仲国学、普锡云、起爱武、郑胜文、温玉萍、起元聪6人共6套，既不在万汇公司享有的58039496元房款涵盖的232套房屋范围内，也不在万汇公司移交佳源公司的50户认购房屋诚意金名册内，不属于双方项目转让合同的履行范围，佳源公司不应当承担支付客户退房款的责任。三、万汇公司与佳源公司是项目转让合同的当事人，是合同权利义务的享有和承担人，依照万汇公司与佳源公司、永兴公司的《补充协议》规定，永兴公司只是针对佳源公司支付转让款、利息、违约金承担连带保证责任，故本案争议的客户购房款退款责任，不在永兴公司的保证担保范围内，永兴公司不是本案的适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据：1.《元谋万汇果蔬博览城项目合作协议》；2.《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》；3.补充协议、不动产权证书、宗地登记信息查询情况说明；4.元谋万汇退款执行客户明细；5.（2019）云2328执332号执行和解协议及企业网上银行回单、（2019）云2328执337号执行和解协议及企业网上银行回单、（2019）云2328民初355号民事判决书及富滇银行电子回单、（2019）云2328民初354号民事判决书及富滇银行电子回单、（2019）云2328民初356号民事判决书及富滇银行电子回单、（2019）云2328民初998号民事判决书及中国工商银行网上银行电子回单、（2019）云2328民初1271号民事判决书及中国工商银行网上银行电子回单、（2020）云2328民初475号民事调解书及中国工商银行网上银行电子回单、（2019）云2328民初1491号判决书及中国工商银行网上银行电子回单、（2020）云2328民初678号民事调解书及中国工商银行网上银行电子回单；6.（2020）云2328民初15号民事判决书、（2020）云2328民初239号民事判决书、（2020）云2328民初899号民事判决书、民事起诉状及开庭传票；7.云南省行政事业单位资金往来结算票据；8.云华昆建成财审字（2018）C-003号审计报告；9.楚雄州中院（2020）云23民终1840号民事判决书；10.元谋县法院（2020）云2328民初1840号民事判决书。本院予以确认并在卷佐证。对万汇公司提出佳源公司和永兴公司有争议的证据和事实，本院认定如下：《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，该证据客观真实，本院予以采纳，能证明万汇公司将元谋万汇果蔬博览城项目转让给佳源公司，双方对转让款及其他事项进行约定的事实。对佳源公司和永兴公司提出，万汇公司有争议的证据和事实，本院认定如下：1.云南华昆建诚会计事务所云华昆建诚财审字（2018）C-003号《审计报告》，万汇公司对该证据的真实性认可，本院予以采纳，能证明万汇公司截至2018年10月31日，已售房屋232户，万汇公司实际收取的购房款收入为58039496元，除此之外，万汇公司还向其他意向认购客户1369户、承租客户139户收取了总金额为624.9096万元的诚意金，该诚意金在万汇公司会计科目上列为“其他应付款”的事实；2.《万汇公司与佳源公司移交销售台账明细》，该证据客观真实，本院予以采纳，能证明属于万汇公司所得的购房款5803.9496万元是出售232套房屋的款项，购房人陈中莉购买两套房屋已支付的款项为320000元，李明芝购买的1套房屋已支付的款项为312510元，包含在该232套房屋中。另外的购房人，陈有金1套、朱桂志4套、丁卫军1套、陈国富1套、邓兴明1套、江保明1套，起元聪1套不包含在2019年12月20日万汇公司移交给佳源公司的销售台账明细中记载的244户元谋项目营销数据统计情况表中，但包含在50户万汇认购未签约统计表和诚意金明细表中的事实。在诉讼中，本院列举了已生效的本院（2020）云2328民初1135号民事判决书和楚雄州中级人民法院已生效的（2020）云23民终1809号判决书。以上法律文书，本院组织双方当事人进行质证，本院予以采纳，能证明：1.万汇公司返还给佳源公司的商铺房屋销售款186.9024万元、购房诚意金406.0072万元，商铺承租招商诚意金和定金59.25万元没有包括在应属于万汇公司所有的购房款5803.9496万元当中的事实；2.万汇公司于2019年12月20日向佳源公司移交了销售台账明细和2020年1月16日移交了招商诚意金与临时工贸市场诚意金和定金交接单明细的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万汇公司系“元谋万汇果蔬博览城”项目的开发商，永兴公司系该项目的承建单位。2018年2月，因金融政策变化，元谋万汇果蔬博览城项目进入停工状态。万汇公司为处置已建成的资产，曾经就项目整体转让与永兴公司签订过一份《元谋万汇果蔬博览城项目合作协议》和一份《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》。2019年1月18日，万汇公司与作为永兴公司关联公司的佳源公司签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，约定万汇公司将“元谋万汇果蔬博览城”项目整体转让给佳源公司，转让价款为56700000元。协议第六条约定：“项目转让给乙方（佳源公司）后，由乙方投资自主完成开发建设。签订本协议后，甲方（万汇公司）已实际收取的房屋销售款58039496元（含认购金、定金、首付款）归甲方所有。土地手续变更乙方后，退房客户定金、认购金等由乙方负责。但购房人未付清的购房款或者未发放的银行按揭贷款均由乙方收取，归乙方享有。甲方已出售的商品房屋的交房义务，由乙方承担。原甲方向元谋县农村信用联社交付的保证金归乙方享有。因项目转让发生的税费，由甲乙双方按照相关法律、法规的规定，各自承担并交纳。”2019年7月19日，万汇公司、永兴公司、佳源公司三方签订了一份《补充协议书》，确认项目转让相关事宜以万汇公司和佳源公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》为准，约定永兴公司为佳源公司支付转让价款、利息及违约金等承担连带保证责任，并在4.2条中约定“甲方（万汇公司）将已收款合并项目转让款一起开具发票给丙方（佳源公司）（丙方统一开具购房发票给这部分客户）”。按照2019年12月20日万汇公司移交给佳源公司的销售台账明细记载，万汇公司已实际收取的244户（已签订购房合同）购房户支付首付款房屋销售款为59908521元，其中，232户购房户的房屋销售款为58039496元，另外12户购房户的房屋销售款为1869024元；万汇公司已实际收取的50户（未签约）购房户的认购房屋认购金为4060072元；万汇公司已实际收取的购房户的认购房屋诚意金为454799元。按照万汇公司2020年1月16日移交给佳源公司的招商诚意金与临时工贸市场诚意金和定金交接单记载，万汇公司移交给佳源公司的招商诚意金、临时工贸市场诚意金和工贸市场临时定点定金金额合计为592500元。购房人陈中莉购买两套房屋已一次性支付的购房款项为320000元（首付款），李明芝购买的1套房屋已一次性支付的款项为312510元（首付款），以上三套房屋包含在万汇公司收取的244户购房户房屋销售款当中的232户购房户的房屋销售款58039496元当中。另外的购房人陈有金支付的购买1套房屋认购金80000元、江保明支付的购买1套房屋认购金80000元、朱桂志购买4套房屋认购金160000元、邓兴明购买1套房屋认购金80000元、陈国富购买1套房屋认购金80000元、丁卫军购买1套房屋认购金80000元，以上六户购房人支付的房屋认购金包含在万汇公司已实际收取的50户购房户的认购房屋认购金4060072元当中。购房户起元聪支付的购房诚意金100000元包含在万汇公司2019年12月20日移交给佳源公司的销售台账明细记载诚意金明细表454799元当中。其余的万汇公司向购房人仲国学收取的购房诚意金30000元、普锡云1300**元、赵爱武40000元、郑胜文160000元、温玉萍20000元，以上五户购房人支付的房屋诚意金均不包含在万汇公司2019年12月20日和2020年1月16日实际收取并已移交给佳源公司的销售台账明细以及招商诚意金与临时工贸市场诚意金和定金交接单明细中。2019年2月27日，万汇公司将出让项目的土地不动产权证变更至佳源公司名下。后因万汇公司未按照《商品房买卖合同》的约定向购房户陈中莉和李明芝履行交付房屋的义务以及未按照《认购协议书》的约定向购房户陈有金、朱桂志、丁卫军、陈国富、邓兴明、江保明，仲国学、普锡云、起爱武、郑胜文、温玉萍、起元聪履行签订《商品房买卖合同》的义务。以上购房户为此先后向本院起诉万汇公司，要求与万汇公司解除《商品房买卖合同》《认购协议书》和返还购房款、购房诚意金及利息等。后经本院依法判决和调解，陈中莉、朱桂志、陈国富、邓兴明、仲国学、普锡云、起爱武、郑胜文、温玉萍、起元聪依据生效的法律文书向本院申请执行，万汇公司依照本院的执行通知，对购房户陈中莉一案已支付执行款金额362204.25元（包括购房诚意金320000元、资金占用利息33600元、案件受理费3350元、申请执行费5254.25元）；对购房户朱桂志一案已支付执行款金额164320元（包括购房诚意金160000元、案件受理费1990元、申请执行费2330元）；对购房户陈国富一案已支付执行款金额81262元（包括购房诚意金80000元、案件受理费1262元）；对购房户起元聪一案已支付执行款金额102567元（包括购房诚意金100000元、案件受理费1150元、申请执行费1417元）；对购房户邓兴明一案已支付执行款金额80900元（包括购房诚意金80000元、案件受理费900元）。对仲国学、普锡云、起爱武、郑胜文、温玉萍五户的执行款也已执行完毕，对李明芝、丁卫军、陈有金和江保明四户的执行款未执行。2020年6月10日，佳源公司认为根据万汇公司和向佳源公司移交的销售台账明细以及诚意金和定金交接单记载，万汇公司没有完全按照移交明细记载交付款项给佳源公司，佳源公司为此向本院起诉，请求法院判决万汇公司按照移交明细记载支付给佳源公司商铺房屋销售款1869024元（244户当中的12户）、向商铺认购客户收取的购房诚意金4060072元（50户）、向商铺承租招商客户收取的诚意金和定金592500万元，共计6521596元以及相应的利息。该案经本院（2020）云2328民初1135号判决书判决，一、由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效后三十日内返还给原告元谋佳源开发建设有限责任公司商铺房屋销售款186.9024万元；二、由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效后三十日内返还给原告元谋佳源开发建设有限责任公司购房诚意金406.0072万元、商铺承租招商诚意金和定金59.25万元；三、由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效后三十日内支付给原告元谋佳源开发建设有限责任公司自2020年1月16日起至2020年6月10日止的资金占用损失11.0867万元；四、驳回原告元谋佳源开发建设有限责任公司的其他诉讼请求。该案经楚雄州中级人民法院（2020）云23民终1809号民事判决书二审判决维持原判。该法律文书已生效，万汇公司还未履行该判决。归纳诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：1.万汇公司已实际收取但又退还给了购房户的退房款，有哪些退房款应由佳源公司支付给万汇公司？2.万汇公司已实际收取并已退还给了购房户的退房款，经法院生效判决后又由万汇公司支付给佳源公司退房款，有哪些退房款应由佳源公司支付给万汇公司？3.永兴公司是否应对佳源公司支付给万汇公司的退房款承担连带责任？4.佳源公司是否应支付给万汇公司的退房款资金占用利息以及万汇公司已支付的案件受理费和申请执行费、退房款产生的利息？针对第一个争议的焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，按照双方签订的《项目转让协议书》约定，万汇公司将元谋万汇果蔬博览城建设项目整体转让给佳源公司，其获得的转让金额是项目作价款5670万元和244户当中的232户购房人房屋销售款5803.9496万元,但退房客户的退房款由佳源公司（乙方）负担。经本案查明的事实，在该232户购房人包含有涉及本案的购房人陈中莉和李明芝两户，陈中莉交纳给万汇公司的购房款320000元已由万汇公司退给了陈中莉，万汇公司已代替佳源公司履行了支付给购房人陈中莉退房款，万汇公司对佳源公司依法享有追偿权，故佳源公司应退给万汇公司320000元退房款。购房人李明芝的退房款312510元虽经法院判决由万汇公司支付给李明芝，但因万汇公司还没有支付给李明芝，故万汇公司对该笔费用对佳源公司依法不享有追偿权，本院对此不予支持。针对第二个争议的焦点，本院认为，尽管购房人陈有金、江保明、朱桂志、邓兴明、陈国富、丁卫军和起元聪不在万汇公司和佳源公司签订的《项目转让协议书》约定的232户收取的房屋销售款5803.9496万元当中，该七户的退房款合计660000元也不应由佳源公司负责，但因该七户的退房款已由万汇公司根据本院的生效法律文书执行退给了该七户购房人，万汇公司原来已收取的该七户的认购金又经本院和楚雄州中级人民法院的生效判决书判决由万汇公司支付给佳源公司，万汇公司根据生效判决对该七户的退房款重复支付了两次，这显然对万汇公司不公，故该款项佳源公司在收到万汇公司的该七户的退房款660000元后应将该款项退给万汇公司。虽然万汇公司现在还没有支付给佳源公司，但为了减轻双方当事人的诉累和有利于案件的执行，该款项万汇公司和佳源公司可根据本院已生效的（2020）云2328民初1135号民事判决书进行相互抵消，本院对该款项不再单独进行处理。虽然万汇公司按照本院生效法律文书支付给了购房人仲国学、普锡云、起爱武、郑胜文、温玉萍五户购房诚意金合计360000元，但因该五户购房人不包含在万汇公司2019年12月20日和2020年1月16日实际收取并已移交给佳源公司的销售台账明细以及招商诚意金与临时工贸市场诚意金和定金交接单明细中，万汇公司也没有将收取该五户的购房诚意金交给佳源公司，该五户购房人与佳源公司无关，故佳源公司针对该五户无义务支付退房款给万汇公司。针对第三个争议的焦点，本院认为，按照万汇公司（甲方）、永兴公司（乙方）、佳源公司（丙方）的补充约定，佳源公司没有按照约定的时间和数额支付5670万元项目作价款给万汇公司才应承担连带责任。但根据本院查明的事实，本案涉及佳源公司应支付给万汇公司的款项与双方约定的永兴公司承担连带责任的成就条件不符合，该约定与万汇公司的诉讼理由无关，故本院对万汇公司提出的要求永兴公司承担连带责任的诉请不予支持。针对第四个争议的焦点，本院认为,因本案涉及的购房人要求退购房款完全是由于万汇公司违反双方的合同约定造成，其责任应由万汇公司承担，万汇公司根据本院的执行通知和生效法律文书承担的案件受理费和申请执行费以及退房款产生的利息，应由万汇公司承担。因佳源公司没有占用着其应支付给万汇公司的资金，故本院对万汇公司要求佳源公司承担资金占用利息的诉讼请求也不予支持。综上，佳源公司应退给万汇公司的退房款为320000元，（购房人陈中莉的320000元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、由元谋佳源开发建设有限责任公司于本判决书生效后三十日内支付给元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司退房款320000元；二、驳回万汇天达果蔬开发运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22873元，由元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司负担19213元（已付），元谋佳源开发建设有限责任公司负担3660元，限本判决书生效后三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  宋 云人民陪审员  李正刚人民陪审员  甘 萌二〇二一年三月十六日书 记 员  张凌山