北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3958号上诉人（原审被告）：魏丽，女，1964年10月29日出生，汉族，北京外国企业服务总公司退休职员，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：何睿，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏泓，女，1969年2月26日出生，汉族，北京奥纽之窗商贸有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李海，北京市中淇律师事务所律师。上诉人魏丽因与被上诉人魏泓房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回魏泓的诉讼请求。事实和理由：从房款支付、房屋实际使用、房屋登记情况分析，不足以证明我与魏泓之间存在借名买房关系。一审法院认定事实错误，证据不足。魏泓辩称，同意一审判决，不同意魏丽的上诉请求。魏泓向一审法院起诉请求：1.解除我与魏丽口头订立的《借名买房协议》；2.魏丽返还我购房款324925.41元、契税4120.74元、印花税137元、住宅公共维修基金5494元；3.魏丽赔偿我房屋增值差额损失200万元；4.案件诉讼费、保全费、担保费由魏丽负担。一审法院认定事实：魏丽与魏泓系姐妹关系。2000年8月13日，卖方（甲方）北京东兴联房地产开发有限责任公司（以下简称东兴联公司）与买方（乙方）魏丽签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定乙方购买甲方位于丰益花园二号楼1704号房屋（以下简称案涉房屋），房屋用途为普通住宅，乙方预购房屋的定金为壹万元。双方亦约定：房屋建筑面积为75.89平方米（包括套内建筑面积62.67平方米，分摊的共有共用建筑面积13.22平方米）；房屋售价为每建筑平方米3600元，价款合计为273204元；乙方采取公积金贷款，乙方须于签定合同时付足房价款总额的48%，计133204元。余款自合同签定之日起60天内，乙方向银行办理贷款手续，并将贷得的款项转入甲方账户内。贷款不足部分于贷款之日起三十天内一次性付清；甲方交付房屋的日期为2001年5月31日；双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地权属证件，并按规定交纳有关税费。2000年8月18日，借款人（甲方）魏丽与贷款人（乙方）中国工商银行北京市方庄支行、担保人（丙方）东兴联公司签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定贷款金额140000元，贷款月利率3.825‰，贷款期限20年（2000年8月28日至2020年8月28日），等额还款月还本息892.52元，每月还款日期28日；本合同担保方式为抵押加连带责任保证担保。2006年11月2日，案涉房屋取得房屋所有权证，载明房屋所有权人魏丽，建筑面积76.31平方米，房屋性质为经济适用住房。2010年7月27日，北京住房公积金管理中心出具证明，证明借款人魏丽，贷款金额为14万元，借款年限为20年的住房公积金贷款全部偿还。另查，案涉房屋交纳购房款274716元、印花税137元、维修基金5494元、契税4120.74元。一审庭审中，魏泓提交存折、《北京市经济适用住房预售合同》、《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、《担保承诺书》、房屋首付款和尾款发票、印花税收据、公共维修基金收据、契税发票、取款凭条、还清贷款证明等原件，证明其以魏丽名义购买案涉房屋，相关费用由其支付的事实。魏丽对于以上证据的证明目的均不予认可，其否认双方存在借名买房关系，并认为相关费用由其支付。魏丽主张其在签订完预售合同和借款合同后因要出国，给魏泓留下约50万元人民币让魏泓帮其付房屋首付、处理房屋买卖事宜。对其主张，魏泓不予认可，魏丽就款项的交付未提交证据证明。一审庭审中，魏泓提交准住证、交房清单、《房屋委托代管合同》、物业费管理收费清单、物业费发票、歌华有线电视受理表及用户回执、中国联通业务受理单、房屋委托出租合同、租金支付记录等原件，证明案涉房屋由其实际控制使用。对于以上证据的证明目的，魏丽不予认可，并主张2020年7月11日已收回案涉房屋。庭审中，魏泓提交魏晨琳、王立新、魏国的证人证言，并申请魏晨琳、王立新出庭作证。二人到庭陈述称案涉房屋由魏泓出资购买，购买时借用了魏丽的名字。一审庭审中，魏丽提交中国工商银行存折及交易流水，证明由其支付案涉房屋银行贷款。对此，魏泓不予认可。魏泓称魏丽在其家中居住时，自行拿走银行存折，并提交录像光盘在案佐证。一审庭审中，魏丽提交不动产权证书原件，证明其为案涉房屋的权利人。该产权证书上载明登记时间为2019年9月27日并载有“补发”字样。魏丽亦提交魏国证言，证明魏泓提交的魏国证言不具有真实性。魏国未出庭作证。一审审理中，双方就案涉房屋价值协商确定为440万元。再查，2019年10月17日，魏丽在案涉房屋上设定最高额抵押，抵押权人为江苏苏宁银行股份有限公司，被担保主债权数额为452万元，担保范围为本金和利息，债务履行期限为2019年10月16日起至2024年10月16日止。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析。一审案件中，魏泓与魏丽系亲戚关系，双方并未签订书面借名买房协议。一审庭审中，魏泓持有合同及发票原件，并提交存折、取款凭条和银行交易明细等证据证明其实际出资并占有使用案涉房屋。魏丽主张案涉房屋购房款及银行贷款由其支付，并主张其给魏泓约50万元让魏泓协助处理房屋买卖事宜，但就款项的交付未举证证明。综合考虑双方提交的证据，法院认定魏泓与魏丽之间形成借名买房合同关系。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一审案件中，案涉房屋虽系经济适用房，但该房屋的预售合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间关于借名买房的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现魏丽在案涉房屋上设定抵押，致使魏泓不能办理房屋所有权转移登记手续，导致其合同目的不能实现，故魏泓有权要求解除双方之间的借名买房合同关系。魏泓要求解除双方口头订立的《借名买房协议》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审案件中，魏泓要求魏丽返还契税、印花税、住宅公共维修基金的诉讼请求，于法有据，数额正确，法院予以支持。经查，魏泓支付的购房款为274716元，法院对其主张的合理部分予以支持。合同解除的原因在于魏丽擅自在案涉房屋上设立抵押，致使魏泓合同目的不能实现，故对于因房屋升值所产生的收益，魏丽应补偿魏泓相应的房屋增值损失。根据双方认可的房屋价值，魏泓主张的房屋差价损失未超过房屋实际差价，法院亦予以支持。魏泓主张的保全费，系其维权合理支出，法院予以支持。魏泓主张的担保费，无合同及法律依据，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年12月16日判决：一、解除魏泓和魏丽就位于北京市丰台区丰管路3号院7号楼1704号房屋口头订立的《借名买房协议》；二、魏丽于判决生效后十日内返还魏泓购房款274716元、印花税137元、维修基金5494元、契税4120.74元；三、魏丽于判决生效后十日内赔偿魏泓房屋增值差额损失2000000元；四、驳回魏泓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，魏丽提交2007年7月11日的银行开户凭条、存款凭条、出入境记录查询结果，欲证明魏丽出国后有留钱给魏泓帮其付房屋首付、处理房屋买卖事宜。魏泓发表质证意见称，魏丽在营口老家买房子，这笔钱从魏泓的账户上直接转给了房屋的买方，大概是20万，魏泓还垫付了15万，这笔钱与本案无关。庭审中，魏丽亦申请证人田某出庭，欲证明魏丽、魏泓之间不存在借名购房，以及魏丽在出国前给魏泓留下50万处理北京的房屋的相关事宜。魏泓发表质证意见称，不认可证人证言的真实性和关联性。田某出庭作证超过举证期限，其在营口生活而魏丽在北京，双方没有交往。田某的陈述前后矛盾，且证言的来源是魏泓的哥哥和姐姐处，不符合常理。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据查明的事实，案涉房屋登记的产权人为魏丽，魏泓提交了其持有的《北京市经济适用住房预售合同》、《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、《担保承诺书》、存折、房屋首付款和尾款发票、印花税收据、公共维修基金收据、契税发票、取款凭条、还清贷款证明等原件，以及房屋居住、出租的相关材料，主张其系案涉房屋的实际购房人，并对房屋实际控制。魏丽主张出国前留给魏泓50万元并委托魏泓办理相关房屋买卖事宜，但其一审期间并未就此提交证据予以证明；二审期间魏丽虽提交了银行开户凭条、存款凭条、出入境记录查询结果，但该笔款项存入银行的时间与购房时间存在较大出入，款项数额与魏丽主张的50万元之间亦存在较大出入，故对魏丽的该主张，本院难于采信。退一步讲，即使魏丽曾留有部分款项在魏泓处，其亦未提供证据证明其所述款项与案涉房屋购房款之间的关联性。且魏丽自述2008年回国，但自回国后并未就房屋的占有、使用、收益等内容向魏泓主张权利。故综合双方提交的在案证据，结合魏泓对房屋相关材料持有并长期控制房屋的事实，原审法院认定魏泓与魏丽之间形成借名买房合同关系并无不当，本院对此不持异议。原审法院对借名买房合同效力的认定亦无不当。现魏泓以合同目的不能实现为由主张解除合同，于法有据，应予支持。合同解除后，魏泓要求魏丽返还相关购房款、契税、印花税、住宅公共维修基金，有事实及法律依据，亦应予以支持。关于合同解除的责任一节，因魏泓一方认可解除合同的原因系其不具备购房资格及房屋被魏丽设定了抵押权，故合同解除的责任系双方的原因造成的，原审法院参考双方认可的房屋现值，支持魏泓主张的房屋增值利益损失并无不当，本院对此亦不持异议。综上所述，魏丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25477元，由魏丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 陈 妍审 判 员 高宝钟二〇二一年三月二十三日法官助理 丁一哲书 记 员 张 璐