朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初2824号原告：中国工商银行股份有限公司朝阳新华支行，住所地朝阳市。负责人：张云雷，行长。委托代理人：黄伟，辽宁东宝律师事务所律师。委托代理人：张洪波，男，1973年8月3日出生，汉族，该行职员，住朝阳市双塔区。被告：吴广永，男，1979年4月25日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区，现在凌源第二监狱服刑。被告：魏凤霞，女，1984年8月13日出生，汉族，身份证住址内蒙古赤峰市，现住朝阳市双塔区。被告：朝阳三合房地产开发有限公司，住所地朝阳市。法定代表人：吴志刚。委托代理人：柳强，辽宁翰林律师事务所律师。被告：朝阳市泰运房地产置业担保有限公司，住所地朝阳市。法定代表人：阎骏，经理。委托代理人：于铁军，男，1969年2月7日出生，汉族，该公司职员，住朝阳市双塔区。原告中国工商银行股份有限公司朝阳新华支行（以下简称新华支行）诉被告吴广永、魏凤霞、朝阳三合房地产开发有限公司（以下简称三合公司）、朝阳市泰运房地产置业担保有限公司（以下简称泰运公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华支行的委托代理人黄伟、张洪波，被告吴广永、魏凤霞，被告三合公司的委托代理人柳强，被告泰运公司的委托代理人于铁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新华支行向本院起诉请求：1、判令被告吴广永、魏凤霞偿还原告贷款余额55,782.26元及截至2020年7月20日的利息25,723.34元（合计81,505.60元），并自2020年7月21日起至款项还清之日止，利随本清；2、判令被告吴广永、魏凤霞承担原告实现债权的费用。3、被告三合公司、泰运公司对上述欠款本息及实现债权的费用承担连带责任。4、判决原告对抵押物的财产处置享有优先受偿权。5、被告承担所有的诉讼费用。事实与理由：2008年7月24日，被告吴广永与原告签订编号：00713000252008一手贷《个人购房借款/担保合同》。合同约定，被告吴广永向原告贷款11万元，用于购买坐落于朝阳市龙山街四段三合家园第16幢232号楼房屋，贷款期限120个月（自2008年8月13日至2018年8月13日止），采取按月等额本息还款的方式；被告吴广永以坐落于朝阳市龙山街四段三合家园第16幢232号楼房提供担保。合同签订后，2008年7月30日原告与被告签订《房产抵押契约》，并办理了预售抵押登记。原告于2008年8月13日将上述款项划入被告指定的账户内。被告三合公司于2008年7月22日，向原告出具保证函，承诺在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任。被告泰运公司于2008年7月24日，在《个人购房借款/担保合同》中保证人处盖戳签字，承诺在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任。2019年1月9日，被告魏凤霞诉吴广永购买的坐落于朝阳市龙山街四段三合家园第16幢232号楼房屋有其一半产权诉讼，朝阳市双塔区人民法院于2019年6月5日作出（2019）辽1302民初345号判决：判决魏凤霞对坐落于朝阳市龙山街4段三合家园第16幢232号楼房屋，拥有二分之一产权。合同到期后，被告未予清偿欠款，截至2020年7月20日，被告吴广永、魏凤霞尚欠原告贷款余额55,782.26元，利息25,723.34元，已经累计73次未按约定如期履行还款义务，已经构成违约，应承担违约责任。据此，原告根据合同第十条的约定起诉至法院，请求法院依法要求被告清偿合同项下全部借款及所产生的利息、罚息及其他费用（包括但不限于贷款人为实现债权而产生的诉讼费用、律师费、评估费、拍卖费等所有费用）。被告三合公司、泰运置业承担保证责任。被告吴广永没有答辩意见。被告魏凤霞辩称，购房手续、贷款手续都是吴广永办理的，不知道贷款金额和贷款去向，产生的借款利息是吴广永未能及时还款造成的，我偿还过贷款。现同意调解解决贷款和房屋的归属。被告三合公司辩称，1、个人购房借款担保合同当事人是吴广永和新华支行，因此吴广永是直接受益人，根据合同相对性原则，吴广永应承担全部责任；2、本案是以涉案房产做为抵押担保物，根据法律规定如吴广永不偿还涉案贷款本息，原告可以对抵押房产优先拍卖、变卖偿还贷款。物权法第一百九十四条规定，如原告放弃抵押权顺位，那么保证人在放弃的范围内免除保证责任；3、原告的房地产抵押登记申请审批表显示2008年7月末朝阳市房产局就已经在办理完房地产抵押登记手续，从原告提供的保证函约定，本保证函自开出之日起生效，有效期至1-2项完成之日止，第1项明确约定签订抵押合同，第2项关于办理保险。根据保证函内容三合公司已经完成阶段性保证责任；4、三合公司在本案中没有任何过错，本案的主债务履行期间为2008年7月24日至2018年7月24日，原告起诉日期为2020年8月19日，已超过借款期限两年，超过了法律规定的保证期限半年的规定，因此三合公司不应承担保证责任。被告泰运公司辩称，担保时效已经过期，我公司不承担保证责任。本院经审理认定的事实如下：2008年7月24日，原告新华支行作为贷款人，被告吴广永作为借款人、抵押人，被告泰运公司为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定，贷款金额为人民币110,000元，贷款用于购买第一套住房，房屋坐落于朝阳市，建筑面积93.88平方米。贷款期限为10年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率7.83下浮15%，确定年利率为6.6555%。借款人授权贷款人将贷款划入三合公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；违约及违约责任第10.2约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于朝阳市房屋，建筑面积93.88平方米，抵押物价值157,335元。抵押担保范围包括：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人保证方式为连带责任保证，保证范围：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。2008年7月30日，原告新华支行与被告吴广永在朝阳市房产局办理了抵押物抵押登记备案。2008年7月22日，被告三合公司为原告新华支行出具了保证函，内容为：“吴广永已与我单位签订《预购房合同》，购买我单位正在开发建设的位于三合家园16栋232号住宅1套，建筑面积93.88平方米，预定单价1675.92元/平方米，预定总房价157,335元，计划于2008年12月31日竣工交付使用。现吴广永拟向你行申请办理个人住房抵押贷款110,000元。我单位保证：1．住房竣工办理《房屋产权证》后，借款人主动与贷款银行签订《抵押合同》，办理《房屋他项权证》，并交付贷款银行。2．借款人自愿办理住房保险、保险第一受益人为贷款银行，保险期限应长于借款期限半年，并将保险单据交付贷款银行。3．本保证为不可撤销的经济担保，即本保证人承诺，在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，由贷款银行从我单位“保证金”存款账户上直接扣收。4．在上述1-2项完成前不动用贷款银行已转入我单位“保证金”存款账户上的借款人的购房贷款5,000元。本保证函自开出之日起生效，有效期至上述1-2项完成之日止。2008年8月13日，原告新华支行将贷款110,000元划入三合公司账户，履行了贷款义务。2019年1月9日，被告魏凤霞作为原告向本院提起诉讼，请求判决被告吴广永购买的坐落于朝阳市龙山街四段三合家园第16幢232号楼房屋魏凤霞有一半产权。本院于2019年6月5日作出（2019）辽1302民初345号判决：判决魏凤霞对坐落于朝阳市龙山街4段三合家园第16幢232号楼房屋，拥有二分之一产权。该判决已发生法律效力。2019年3月1日，原告向被告吴广永送达了催收函，因被告吴广永未按约如期履行还款义务，已累计73次未还款。截至2020年7月20日，尚欠原告新华支行贷款余额55,782.26元，利息25,723.34元。上述事实，有原告向本院提交的《个人购房借款/担保合同》，保证函，借款凭证，房地产抵押登记申请审批表，自营历史明细，双塔区法院（2019）辽1302民初345号民事判决书，（2019）朝利证民字第11号公证书，催收借款回执。被告魏凤霞提交的物业合同，商品房入住单。原、被告陈述笔录附卷为凭，上述证据经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告新华支行与被告吴广永，被告泰运公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人意思表示真实，合法有效。被告吴广永未按合同约定偿还借款本金及利息，属违约行为，应承担违约责任。被告泰运公司作为保证人，为被告吴广永借款提供担保，保证方式为连带责任保证；合同约定，借款期限10年，实际放款日与到期日以借据为准，保证期限为贷款到期之日起两年，借据开出的时间为2008年8月13日，借款期限10年，借款到期日应为2018年8月13日，被告泰运公司作为保证人的保证期间应至2018年8月13日起两年，即2020年8月13日。原告新华支行向本院提交起诉状的日期为2020年8月19日，已超过保证人的保证期限，故保证人被告泰运公司不再承担保证责任。被告三合公司为原告出具了保证函，承诺其作为保证人，在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，由贷款银行从其“保证金”存款账户直接扣收。该承诺应认定为对被告吴广永在原告处借款其承担连带保证责任的约定，但没有承诺承担连带保证责任的期限，按照担保法的相关规定，连带责任的保证人与债权人未约定期限的债权人自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。被告三合公司作为连带保证人其保证期限应至贷款到期后六个月，即2019年1月13日。因原告未在此期限要求被告三合公司承担保证责任，故被告三合公司不再承担保证责任。被告魏凤霞虽对案涉房屋享有一半的产权，但其不是借款人，不承担偿还借款责任，对原告诉请被告魏凤霞偿还借款本息责任的主张，本院不予支持。因被告吴广永将坐落于朝阳市龙山街四段三合家园第16幢232号楼房作为抵押物为其贷款提供担保，并办理了抵押登记，原告对该抵押房屋享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告吴广永自本判决生效之日起十日内偿还原告朝阳银行股份有限公司新华支行借款本金人民币55,782.26元及截至2020年7月20日的利息25,723.34元，合计81,505.60元，并自2020年7月21日起至借款实际还清之日止，按照双方合同的约定给付借款利息，利随本清；二、原告朝阳银行股份有限公司新华支行对坐落于朝阳市龙山街四段三合家园第16幢232号楼房享有优先受偿权；三、驳回原告朝阳银行股份有限公司新华支行对被告魏凤霞、被告朝阳三合房地产开发有限公司、被告朝阳市泰运房地产置业担保有限公司的起诉。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,838元（原告预交），由被告吴广永负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  刘志伟人民陪审员  李 艳人民陪审员  王 娟二〇二一年三月十二日书 记 员  石澄鋆