江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终21号上诉人（原审原告）：潘承玉，女，1978年6月14日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：许瑞云，江苏方胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐元珍，女，1971年1月10日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：王贤伟，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤一路，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京溧水时代房产经纪有限公司，住所地在南京市溧水区永阳街道中山路******。法定代表人：杜小青。被上诉人（原审被告）：杜小青，女，1983年1月11日生，汉族，住南京市溧水区永阳街道县。上诉人潘承玉因与被上诉人徐元珍、南京溧水时代房产经纪有限公司（以下简称新时代经纪公司）、杜小青房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘承玉上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判支持潘承玉的一审请求或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.三方共同签订的只有一份《存量房买卖合同》，该合同具体存在诸多问题。2.根据中介行业的市场惯例，在促成交易后，会签订两份合同，一份是《存量房买卖合同》，一份是《房屋买卖中介合同》。签订《存量房买卖合同》的目的是为去税务部门核税使用。如果《存量房买卖合同》和《房屋买卖中介合同》内容不一致，应以《房屋买卖中介合同》的内容为准。3.新时代经纪公司成交惯例都有两份合同，存量房买卖合同是用于核税使用，并不是真正成交房屋所签合同。4.潘承玉认可房价为380万元的基础是只能接受400万元以内的税金，新时代经纪公司在三方商谈时明确告知潘承玉税金在20万元左右。5.签订合同前新时代经纪公司告知潘承玉，先付5万元给中介保管，税高了可以不买，如果税如中介所说一样，潘承玉就买，三方再协商签订中介合同。潘承玉认为该5万元为意向金。6.税款具体金额虽然不能私下约定，但税款金额直接影响潘承玉是否有能力购买。潘承玉是先签订空白合同给中介去核税，存量房买卖合同并不是确定购买房屋的真实意思。徐元珍虚假陈述房屋信息，过错在先，其不享有解除权，即使享有解除权也应是双方不再买卖，退5万元给潘承玉。7.退一万步讲，门面房买卖问税是基本常识，假如买房人将自己的承受范围总价告诉了新时代经纪公司和出售人，超过该总价范围买房人根本买不起，在些基础上中介和出售方一起欺骗买房人签订正式合同，不应是买房人的错。新时代经纪公司在居间过程中不能误导买房人，出售方陈述信息不一致也应承担责任。本案中各方签订的不是正式买卖房屋中介合同，一审法院认定中介方和出售方没有过错有误。徐元珍辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，请求驳回潘承玉的上诉请求。潘承玉与徐元珍的房屋买卖合同依法订立并生效，该合同约定定金5万元，潘承玉已实际支付，徐元珍在收到该5万元定金后向潘承玉出具了定金收条。潘承玉在合同生效后，未履行合同义务，经徐元珍多次催告后仍未履行，构成根本违约。潘承玉在一审中提交的录音证据均为徐元珍催告后才进行录音，不能证明其主张。新时代经纪公司、杜小青未到庭，未答辩。潘承玉向一审法院起诉请求：1.判令新时代经纪公司、徐元珍共同退还潘承玉5万元；2.判令杜小青对新时代经纪公司的债务承担连带责任；3.诉讼费用由新时代经纪公司、徐元珍、杜小青负担。一审法院认定事实：坐落于南京市溧水区（建筑面积100.21平方米，商业用途）、112室（建筑面积102.61平方米，商业用途）的房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人登记为徐元珍。徐元珍将案涉房屋委托新时代经纪公司进行出售，通过新时代经纪公司的居间撮合，徐元珍作为甲方（卖方）、潘承玉作为乙方（买方）就案涉房屋签订了落款时间为2019年10月25日的《南京市存量房买卖合同》，约定：乙方在2019年10月25日前付给甲方定金5万元整，上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。该房屋房价款为人民币380万元，房价款的支付方式和支付时间：1.首付人民币250万元整给甲方，用于归还其贷款、解押（含定金）。2、余款人民币130万元整按揭贷款付清。房产款的交割方式为甲方双方按约定自行交割房价款。甲、乙双方定于房款付清三日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，双方定于银行贷款预审通过前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。经纪机构应在甲乙双方申请办理房屋所有权转移登记前，按《南京市存量房网上交易管理办法》的规定为甲乙双方房屋所有权转移登记申请书上的网上操作服务，甲乙双方应在经纪机构的网上操作服务后3日内持申请书及其它登记资料向房屋权属登记机构申请房屋权属转移登记，乙方领取《房屋所有权证》后，双方应按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。办理以上手续应当缴纳的税费由乙方承担。本合同自甲乙双方签订之日起生效。合同双方还就其他权利义务进行了约定。上述合同甲方处潘承玉的签名系由潘承玉于2019年10月25日在新时代经纪公司所签，当时徐元珍不在场，后由新时代经纪公司持潘承玉签名合同到徐元珍处，再由徐元珍在上述合同乙方处签名，徐元珍签名时潘承玉不在场。案件审理过程中，潘承玉与徐元珍均向一审法院提交了由其个人持有的上述合同，二份合同内容一致。2019年10月25日，潘承玉在新时代经纪公司通过该公司提供的POS机支付了5万元。2019年10月26日，新时代经纪公司将该5万元转账支付给徐元珍，徐元珍出具了一份落款日期为2016年10月25日、载明收取潘承玉支付定金5万元的收条。后由新时代经纪公司将该收条转交给潘承玉。2019年10月26日，新时代经纪公司法定代表人杜小青通过微信向潘承玉发送“合同定好了”，潘承玉回复“好的，转了5万是吧”，杜小青回复“是的5万”。2020年1月6日，徐元珍通过其丈夫向潘承玉丈夫周定军发送过催款函一份，其中载明“…为此，我今天以书面形式进行催告，请你予收随后一周内将首付款250万元全部支付到位，逾期不付，我将视你已根本违约，你我之间于2019年10月25日签订的《合同》予以解除，你所交纳的5万元定金本人予以没收…。”2020年3月12日，徐元珍通过短信向潘承玉发送“潘承玉女士，我与你在2019年10月25日签订的购房合同，在2020年1月6日书面催款函给你老公了，请你在今天下午给个明确答复，是要还是不要”。2020年3月13日，徐元珍通过微信向杜小青发送“小杜你好，关于2019年10月25日由你介绍的潘承玉与徐元珍签订的购房合同，于2020年1月6日发了催款函，昨天发了信息请给予明确答复，至今未有回复，由于时间较长，对方已违约，故告知你解除合同”。新时代经纪公司将该解除合同通知转达给潘承玉。一审审理过程中，潘承玉陈述：催款函给周定军看了，但周定军没拿，本来催款函是让其签字，但周定军称不买了还签什么字故没有签字，当时徐元珍同意退还5万元。徐元珍所发短信号码其不用了，没有收到该短信，新时代经纪公司确实已将解除通知转达。案涉存量房买卖合同是为去税务部门核税所用，当时其想购买门面房，就找到自己熟悉的新时代经纪公司人员杜小青，称自己能接受连税加房款一起400万元的价格，杜小青就推荐了案涉房屋。后三方一起协商，徐元珍陈述二间门面房共206平方米、购买时开票价7800元/平方米，中介称潘承玉只需缴纳20万元左右的税，在此基础上三方确定了房屋价格为380万元，税20万元，后中介就跟双方说先签订一份存量房买卖合同去税务部门核税，税确定20万元后三方签订正式房地产买卖中介合同，如果税高出20万元其可以不买，故其在新时代经纪公司处签订了空白的存量房买卖合同，合同上手写添加的内容均是徐元珍、新时代经纪公司在其不在场的情况下填写。后其多次询问税务情况，新时代经纪公司一开始称税为30万元，后又改称40万元、58万元，其亲自去税务部门查询后才知道需要缴纳税金100余万元，故其跟徐元珍、新时代经纪公司说不买了。由于三方未签订正式的房地产买卖合同，其认为5万元属于意向金，应当退还。潘承玉并向一审法院提交了其与徐元珍及其丈夫的谈话录音、与潘承玉、周定军于2020年4月18日在时代经纪公司的现场商谈录音，用于证明其主张。新时代经纪公司、杜小青陈述称：5万元系定金，新时代经纪公司已经转交给徐元珍，合同签订之后，新时代经纪公司也告知潘承玉定金已经转给徐元珍。因POS机的划款第二天才到账，新时代经纪公司在签合同时也将收取潘承玉5万元定金告知徐元珍，徐元珍要求等第二天到账之后转给其，收条也是徐元珍第二天所打，收条打好之后放在中介处，后潘承玉说不买了，要了几次从合同里翻出来给潘承玉。潘承玉曾于2014年在其公司买过一处门面房，税费交了十多万，潘承玉现在所称税费根本不可能。其帮潘承玉在邮政银行办理了200余万元的经营性贷款，放款后潘承玉就表示不买涉案房屋，潘承玉称不划算，不想买了，投资门面没意思。案涉合同是在房管局购买，不需要签订其他合同，房产过户时在网上打网签合同，评估税是网签合同，中介费跟买方讲好了，因是邻居也是熟人，口头约定2万元。2020年4月18日潘承玉是做好准备来吵架的。徐元珍陈述称：案涉合同明确约定5万元为定金，中介说就签案涉合同，没说签其他合同，过户签其他合同其可以协助，只要拿到380万元就行。其是新给时代经纪公司独家销售，不需要支付中介费，也没签订书面协议。2020年1月6日周定军来的时侯并没有谈到不买，也没有讲退5万元的事情，谈的就是想买尽快付钱。潘承玉夫妻一直在犹豫，在想办法付钱，其就给了催款函。潘承玉没有跟其说不想买，就是一直压价，其后来就发了解除通知。2020年4月18日的录音是潘承玉在提起诉讼前不久在争吵中形成的录音，是在明确收到解除通知以后，该录音对其没有任何约束力，且在录音中中介已经向潘承玉明确说明出具了5万元的收条，5万元为定金，潘承玉为了达到退还5万元的意图向中介说是意向金，买方与中介讨论如何合理避税的问题在合同上没有约定，且均是后来找的借口。与其录音不知道形成时间，潘承玉是打过电话，但目的是想要优惠。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽潘承玉与徐元珍并非同时在案涉存量房买卖合同中买卖双方处签名，但双方在签名之前已对成交价款380万元、房屋的具体位置、性质等合同主要内容进行过沟通协商且达成了基本一致。双方系通过新时代经纪公司居间撮合进而就案涉房屋达成了买卖合意，双方签名仅间隔一天，新时代经纪公司作为中介方在双方签名时都在场，且新时代经纪公司在徐元珍签名之后立即将合同订立好的信息通过微信反馈给潘承玉，并将合同交给潘承玉一份，潘承玉在微信中及收到合同之后均未提出异议，即潘承玉对合同条款的内容系具有清晰、明确的认知且认可的。综上，应认定案涉存量房买卖合同系潘承玉与徐元珍双方的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。而潘承玉于签订合同当日在新时代经纪公司处支付了5万元，次日由新时代经纪公司转交给徐元珍，并将已转交款项事实告知潘承玉，潘承玉予以确认，应认定该5万元系案涉存量房买卖合同中约定的作为购买方的潘承玉应于2019年10月25日前支付给徐元珍的定金，而非潘承玉主张的意向金。现潘承玉明确不再购买案涉房屋，徐元珍亦通过新时代经纪公司发送了解除合同通知，应认定案涉存量房买卖合同已解除。案涉存量房买卖合同中明确约定税费由潘承玉承担，未载明税费的具体金额。潘承玉未向法院提交客观充分证据证实其与徐元珍、新时代经纪公司达成过税款高于20万元即可解除合同等的相关补充约定，应承担举证不能的不利法律后果。且房产交易应按国家法律规定向税务部门缴纳相应的税款，税款的数额应严格按照税务部门的相关规定进行计算，并非当事人私自进行约定。故而，潘承玉本应按合同约定与徐元珍进行房款交割、办理过户及缴纳税费，但经徐元珍催款后，未缴纳首付款，并以税款高于20万元等为由明确不再购买案涉房屋，应认定系因潘承玉的违约行为导致案涉存量房买卖合同解除。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“…给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现潘承玉作为违约方无权主张返还定金5万元，潘承玉诉请并无相应事实和法律依据，一审法院依法不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回潘承玉的诉讼请求。一审案件受理费1050元，由潘承玉负担。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审中，双方未提交新证据。本案二审争议焦点为，一、案涉5万元的性质；二、徐元珍、新时代经纪公司是否应退还该5万元，杜小青是否应承担连带责任。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。潘承玉、徐元珍已分别在存量房买卖合同上签字确认，该合同已成立并生效。潘承玉主张其在空白合同上签字，但潘承玉对于该空白合同为案涉房屋买卖合同的性质明知，潘承玉应知晓在空白合同上签字可能带来的风险，但其仍在该空白合同上签字确认，应自行承担相应的法律后果。潘承玉并未提交充分证据证明案涉合同存在无效或可撤销情形，其应根据合同约定，履行相关合同义务。根据合同约定，潘承玉应在2019年10月25日前支付徐元珍定金5万元，潘承玉已在当日通过POS机向新时代经纪公司支付了该5万元，新时代经纪公司也于2019年10月26日将该5万元支付给徐元珍。潘承玉上诉主张其微信询问的内容是其支付的费用是否到达新时代经纪公司账户，但从潘承玉提交的微信记录来看，并不能充分证明其主张。而新时代经纪公司主张该5万元为合同约定的定金且已经支付，却可以与该微信记录及转账记录相互印证。潘承玉主张该5万元为诚意金而非定金，先放在中介，没有问题再签订正式合同，没有支付给徐元珍，并无充分证据证明，一审法院根据双方合同约定，认定该5万元为定金，且已经支付给徐元珍，符合合同约定及法律规定，并无不当。潘承玉还上诉主张双方已对税金进行商定，且税高其可以不买，但案涉合同中对此无约定，潘承玉亦未提交充分证据予以证实，潘承玉应自行承担相应的不利后果。因该5万元为定金，而潘承玉表示不愿买房，潘承玉作为违约方上诉主张徐元珍、新时代经纪公司退还该定金，既不符合合同约定，也无法律依据，其诉讼请求应予驳回。综上所述，潘承玉的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人潘承玉负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二一年三月四日书记员 朱亚芳