广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0804民初236号原告：陈卓明，男，汉族，1998年6月21日出生，住广东省湛江市霞山区×××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。委托诉讼代理人：胡余旺，广东朝胜律师事务所律师。被告：湛江地标投资有限公司，住所地：广东省湛江市坡头区××××××。统一社会信用代码：914××××××××1869046。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：袁少玲，女，汉族，1971年10月24日出生，住广东省湛江市霞山区×××××，公民身份号码：440×××××××********。系湛江地标投资有限公司职员。原告陈卓明诉被告湛江地标投资有限公司（以下简称地标公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈卓明的委托诉讼代理人胡余旺,被告地标公司的委托诉讼代理人袁少玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈卓明向本院提出诉讼请求：l、判令被告向原告支付延迟交房的违约金20286元；2、判令被告向原告支付延迟办理房产权证的违约金63355元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月17日，原告与被告签订商品房买卖合同(合同号:2016015787)，购买湛江市坡头区×××××××××××××××××。原告按合同要求完成交款纳税等各项手续与义务，无任何违约。合同第十一条约定，被告应当在2017年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将己取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告使用。但被告到2018年12月9日才将案涉商品房交付原告使用，构成交房违约。合同第十二条约定，被告未按合同规定期限交房(且逾期超过60日)，原告要求继续履行合同时，被告应按日计算向原告支付全部房价款的万分之一作为违约金。从2017年10月2日起，计算至2018年12月9日，被告己违约432天，原告已交付购房款469586元。根据合同第十二条约定计算，被告应该向原告支付交房违约的违约金总额是:469586(购房款)×0.0001×432(违约天数)=20286元。合同第二十条关于房屋登记约定，被告未能在商品房交付起365日内取得该商品房房屋所有权证书的，双方协商解决，并未约定违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，在贷款利率水平上加收30％-50％。中国人民银行长期贷款基准利率4.9％，加收50％为4.9％(1+50％)=7.35％。购房款469586元，颁证日期:2020年8月6日，约定交房时间为2017年10月1日，合同约定办证期365日，逾期时间:2018年10月2日-2020年8月6日，共670天。违约金为:469586×7.35％×(670/365)=63355元。因此，原告特提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。被告地标公司辩称：对于第一项逾期交房的请求。被告地标公司于2017年曾经发过书面的收楼通知书给原告，当时发通知书的时候未办理竣工验收备案表，实际办理竣工验收备案表是2018年6月8日。符合交楼条件后，地标公司曾经发过致歉信给业主告知已符合收楼条件，请业主收楼，但原告延迟至2018年12月9日才收楼，是原告自身原因。对于第二项逾期办证违约金的请求。一、被告不应承担逾期办证违约责任。1.因政府捆绑用地问题未解决导致整个项目无法按期竣工，影响到涉案楼盘首次登记和涉案房屋的转移登记。2013年4月2日，地标公司与湛江市国土资源局(现湛江市自然资源局)签订《国有建设用地使用权出让合同》，该局同意出让宗地编号为GGC2013003的土地给被告开发。合同第十五条约定被告必须同步修建捆绑的市政道路海湾南路，第十六条约定被告应在2016年6月14日之前竣工。因该局无法完善该路段用地手续，导致被告无法按照合同约定的竣工时间完工。2015年9月24日被告与该局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，该局同意项目竣工期限延长至2017年9月23日。此后该局未能及时办理工期延期手续，导致被告在2018年涉案楼盘竣工验收后因超过该局约定的整个项目的竣工期，该局不同意为被告办理涉案楼盘产权首次登记手续。直到2020年4月17日，该局才同意再次延长意海东广场项目竣工期限至2021年4月6日并签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》。在该协议中该局明确该宗地项目未能按时竣工原因：⑴被告须配建的海湾南路西段不具备开工条件；⑵2015年“彩虹”特大台风对项目造成巨大破坏；⑶竣工事项相关审批权限未明确无法正常办理被告延期竣工。在该局同意竣工期限延长后，被告在该局不动产登记中心办理了涉案楼盘首次登记(附上延期竣工协议)，随后该局为原告办理了涉案房屋的转移登记。2.被告不应在本案中承担逾期办证的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决市政用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有延期竣工情况下导致无法办理涉案楼盘首次登记和涉案房屋转移登记，本案中原告逾期办证并非被告原因造成，故被告不应在本案中承担逾期办证的违约责任。二、原告要求支付逾期办证违约金过高。1.应按一年期市场拆借利率3.85％计算违约金。即使逾期办证责任由被告承担，原告要求按照年利率7.35%计算逾期办证违约金过高。《商品房买卖合同》没有约定逾期办证违约金计算方法。根据《八民会议纪要》第十八条第二款“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”和2020年8月20日修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起承担逾期还款违约责任的，人民法院应支持”的规定，逾期办证违约金的利率应以一年期贷款市场报价利率(LPR)3.85%为准。2.计算违约金截止日期应以房屋产权证上记载的登记时间为准。根据《商品房买卖合同中补充协议》第七条第五款“买受人同意完成房屋的权属转移登记的时间即房屋产权证上记载的登记时间”约定，开发商的办证义务以房屋产权证上记载的登记时间为终止。所以，本案对于违约金截止日期应以房屋产权证上记载的登记时间为准。3.应以实际损失为基础确定违约金。根据《合同法》第一百一+四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，请求法院不应按照双方约定的计算违约金，而应以原告实际损失为基础确定应支付的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈卓明提交了如下证据：1、原告的《居民身份证》，证明原告诉讼主体适格；2、被告地标公司基本信息表，证明被告诉讼主体适格；3、《商品房买卖合同》，证明被告违约应承担违约责任；4、购房款的《广东省增值税普通发票》，证明原告已交付购房款；5、《税收完税证明》，证明原告履行了购房的纳税义务；6、办证费《收据》，证明原告缴纳办理房地产权属证书费用；7、《收楼流程会签单》，证明交楼收楼事实；8、《不动产权证》，证明涉案房产取得不动产权证的事实。被告地标公司在举证期限内向本院提交如下证据：1、《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明合同约定被告必须同步修建捆绑的市政道路海湾南路。因政府难以完善该路段用地手续，导致被告无法按照合同约定的竣工时间完工，后政府部门未能及时办理工期延期手续，湛江市×××××××未能及时为被告办理涉案楼盘产权初始登记手续；2、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，拟证明湛江市国土资源局同意项目竣工期限延长至2017年9月23日；3、《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的函》，拟证明被告请求湛江市××××××××将捆绑的海湾南路西段变更为捆绑建设旦黎南路；4、《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的复函》（湛土储函[2018]37号），拟证明因海湾南路西段难以完善用地手续并建设，湛江市××××××××、湛江海东新区管理委员会同意将捆绑的海湾路西段变更为捆绑建设旦黎南路；5、《竣工验收备案表》，拟证明涉案楼盘于2018年6月8日取得竣工验收备案表，符合法定交付条件；6、《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》（地标投资[2018]第**），拟证明被告向湛江市国土资源局坡头分局申请延期竣工；7、《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场项目国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》，拟证明（1）2020年4月17日，坡头区政府专门组织各相关部门召开工作会议，就海东广场项目因客观原因导致无法如期竣工及无法正常办理延期手续一事进行研究。（2）在本次会议中，区自然资源局确认海东广场延期完工主要受政府规划原因、天气不可抗力及办事审判权限问题影响，并非被告主观可控因素。（3）会议同意将捆绑的海湾南路西段变更为捆绑建设旦黎南路，涉案项目办理竣工延期手续；8、《国有建设用地使用权延期竣工协议》，拟证明湛江市自然资源局同意海东广场项目竣工期限延长至2021年4月16日；9、《关于疫情防控期间办理不动产登记业务的通知》，拟证明（1）湛江市自然资源局于2020年2月1日发布通知，要求在疫情期间采取“非急缓办，急事网办”方式，办理市辖区内的不动产登记业务。（2）办理专员必须通过微信限额预约方式方可预约办证，客观上增加了办证难度，延长了办证时间；10、《湛江市不动产登记收件收据》，拟证明被告取得延期竣工协议后在2020年6月11日成功递交涉案9号楼房屋所有权首次登记手续；11、《湛江市不动产登记收件收据》，拟证明被告在2020年8月3日递交涉案房屋所有权转移登记手续；12、《房屋买卖合同》补充协议38至43页，拟证明双方约定房屋权证上记载的登记时间为房屋权属转移登记时间；13、《关于置换出让土地捆绑道路的请示》（时间：2017.12.13日），拟证明因海湾南路用地尚未征收，，地标公司请求湛江市国土资源局将捆绑的海湾南路置换为旦黎南路14、《关于湛江地标投资有限公司要求转换出让土地捆绑道路有关问题的复函》，拟证明湛江市国土资源局要求地标公司征求海东新区管委会、市城市规划局、市土地储备管理中心意见后再向该局申请置换；15、《关于变更出让合同相关条款的请示》，拟证明地标公司请求湛江市自然资源局将约定的海湾南路置换为旦黎南路，该局复函参照相关文件实施；16、《关于变更出让合同相关条款的复函》；17、《关于海东广场项目延期竣工的请示》（时间：2019.8.30），拟证明地标公司请我自然资源局同意海东广场项目延期竣工；18、《关于海东广场项目延期竣工的请示》（时间：、2020.1.3）；19、《关于海东广场项目补充申请延期竣工情况说明》，，地标公司就海东广场项目延期竣工向区自然资源局说明情况本院经审查认为，原、被告提供的证据客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院均予以确认并在卷佐证。根据各方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告地标公司系2013年3月15日在工商行政管理部门登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围为：房地产投资与开发，酒店管理，自有物业管理与租赁。2016年12月17日，原告陈卓明（买受人）与被告地标公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买出卖人开发的位于湛江市坡头区×××××侧、奋勇大道西侧海东广场3号楼505房，总价款469586元。合同第七条约定：“……买受人应当于2016年12月17日前支付全部房价款人民币469586元”。合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的……逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……”。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年10月1日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”，合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在60日之内……。（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，第二十条约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决……”。上述合同签订后，原告依约向被告交付了购房款及相应的税、费用。2018年12月9日，原、被告办理交楼手续，被告将房屋交付原告。2020年8月6日，湛江市自然资源局为涉案房屋办理了不动产权利登记，《不动产权证书》编号为粤（2020）湛江市不动产权第0054346号，权利人分别为原告陈卓明。另查明，2013年4月2日，被告与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定被告所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定被告要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，被告又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定被告所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，被告于2018年7月4日起向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（（地标投资[2018]**申请延期竣工，该请示中，被告称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与被告签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。被告随后持该延期竣工协议及其他材料等申请办理用地及房屋权属登记。再查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时（即民法典施行前）的法律、司法解释的规定。原、被告就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点问题是：一、关于原告请求被告支付逾期交房违约金应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，涉案《商品房买卖合同》属于双务合同，原告已经依约向被告付清购房款，被告也应当依约于2017年10月1日将符合交房条件的房屋交付给原告，但被告于2018年12月9日才将涉案房屋交付给原告，已违反合同的约定，应依合同的约定承担相应的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。该违约金应从合同约定的交房之日（即2017年10月1日）起计至房屋实际交付之日（即2018年12月9日）止，共432天，计20286元（469586元×0.1‰×432天）。二、关于被告应否承担逾期办证违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，按该约定，被告在2018年12月9日将涉案商品房交付原告，原告应在该日起365日内也即2019年12月8日前取得涉案商品房所有权证书。由于被告逾期办证，致原告涉案商品房不动产权证书于2020年8月6日才登记颁发,故被告逾期办证的行为已违约，应承担逾期办证违约责任。三、关于被告是否具有逾期办证免责事由的问题。被告主张其因政府原因导致逾期，但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，被告早已知道，被告应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施；其次，被告因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工导致办证障碍，被告如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍，故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，被告主张因政府机构改革影响办证，但未能提供证据证实其交件被拒收或办证受阻，故被告主张因政府原因应免责的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。被告提供证据主张因新冠疫情应予以免责，但新冠疫情发生在被告迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，不能免除责任，故被告主张因新冠疫情免责的抗辩意见同样依据不足，本院不予支持。四、关于原告诉求被告支付逾期办证违约金63355元应否支持的问题。涉案《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，故原告请求被告承担违约责任，应根据被告违约行为造成原告实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，本院酌情认定被告逾期办证违约金以购房款469586元为基数，自2019年12月8日计至取得不动产权证书之日，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。涉案商品房不动产权证书于2020年8月6日登记颁发，该日应视为原告已取得涉案商品房权属证书。故被告应承担的逾期办证违约金具体金额为：12254.19元[（469586元×4.15%÷365日×42日）+（469586元×4.05%÷365日×60日）+（469586元×3.85%÷365日×139日）]。原告主张逾期办证违约金按年利率7.35%计至2020年8月6日，依据不足，对于超出的部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湛江地标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈卓明支付逾期交房违约金20286元；二、限被告湛江地标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈卓明支付逾期办证违约金12254.19元；三、驳回原告陈卓明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费945.52元，由被告湛江地标投资有限公司负担400元，原告陈卓明负担545.52元。本院已收取原告的945.52元不作退还，由被告湛江地标投资有限公司迳付原告陈卓明400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  严 建二〇二一年三月十九日法官助理  王 琼书 记 员  陈晓晨附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当依据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。