福建省建宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0430民初1312号 原告（申请执行人）：卢坚，男，1967年11月28日出生，汉族，个体，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：王艳，福建海山律师事务所律师。 被告（案外人）：林禄，男，1973年5月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑淑媛,福建建联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴继平,福建建联律师事务所律师。 第三人(被执行人)：福建省建宁县南方房地产开发有限公司，住所地福建省建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际小区一楼。统一社会信用代码91350430570956274Y。 法定代表人：周道芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江懋军，男。 原告卢坚与被告林禄、第三人福建省建宁县南方房地产开发有限公司（以下简称南方公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢坚及其委托诉讼代理人王艳，被告林禄及其委托诉讼代理人郑淑媛、南方公司委托诉讼代理人江懋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢坚向本院提出诉讼请求：请求继续执行林禄购买的坐落于建宁县××镇××路××号××幢××层××号店面。事实和理由：卢坚系建宁县濉溪镇学苑路13号南方国际工程的实际施工人，2018年卢坚分别向建宁县人民法院、三明市中级人民法院提起诉讼，法院依法作出（2018）闽0430民初58号、（2018）闽04民初10号民事判决书，判决确认卢坚对拍卖、变卖或折价建宁县城关小学北侧的南方国际工程所得价款优先受偿。为此，卢坚向法院申请强制执行，要求依法拍卖、变卖南方公司房产。法院执行过程中，林禄提出案外人执行异议。建宁县人民法院作出（2020）闽0430执异200号执行裁定书，裁定中止对林禄购买的坐落于建宁县××镇××路××号××幢××层××号店面的执行，卢坚对裁定内容不服故向法院提出执行异议之诉。卢坚认为，林禄执行异议理由并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，理由如下：1、林禄与南方公司及该公司法定代表人周道芳存在债权债务关系，其商品房买卖是以房抵债并非正常的商品房买卖，不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定适用的主体是商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住要求，故林禄主张依据上述规定排除强制执行，主体不适格。从林禄陈述及提供的证据来看，其与南方公司之间签订商品房买卖合同，但实质是冲抵林禄与南方公司和周道芳之间的债权债务，真实意思为以房抵债。基于债的平等性，通过以房抵债相对于其他执行债权不具有优先实现的价值利益，因此，不能排除对案涉房屋的执行。2、林禄所购的商品房预告登记不符合法律规定，其并未支付任何购房款。林禄所办理的预告登记系基于建宁县政府［2014］120号《专题会议纪要》第八条：建宁县“南方国际”房地产项目售楼合同网签报备、房屋信息备案、预告登记时，可暂时不提供首付款凭证。会议纪要明确的是可暂不提供，但并非不用提供，截止目前为止林禄并未支付任何款项，也未提供证据证明其已支付了购房款，会议纪要的精神是保护债权人，但前提条件是不能违反法律法规的规定，因此，林禄所办理的预告登记不符合法律规定。3、林禄也未提供任何证据证明该商品房其用于居住且名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件。 林禄辩称，以房抵债符合法律规定，本案中答辩人所购房产合法有效，涉案房产办理了预告登记，享有预告物权可排除执行,应当驳回原告诉讼请求。具体理由如下：一、债权债务成立并逾期。2013年3月20日，南方公司向林雄借款1440万元。借款期限一年，月利率2%。双方形成民间借贷债权债务关系。该借款到期后，南方公司未能偿还。二、南方公司债务无法清偿，政府协调处理以房抵债。南方国际项目停工，南方公司所有资产被法院查封冻结。建宁县人民政府专门成立项目协调小组，并于2014年7月21日召开关于建宁县南方国际房地产开发项目股（债）权重组及恢复建设问题推进会。会议纪要对复工复产提出了可行方案，纪要第六条“商铺按3万元/平方米标准计算抵偿各债权人”。全体债权人均参会，对此表示同意。卢坚的工程款权利另有保证。在上述120号会议纪要（三）中对于保障卢坚等施工人权利也有明确“项目楼盘5、6、8号楼按在建工程产权形式抵押给承建商……作为一、二期工程队的工程款担保”。三、以房抵债合法有效。根据会议纪要第六条规定，在县政府专门协调小组的组织下，2014年9月30日林雄与南方公司签订《以物抵债协议书》约定：1、因南方公司资金困难无法偿还借款，双方协议以物抵债；2、南方公司将8个店面以每平方米3万元，总价9364200元抵偿所借款项本息，先息后本；3、双方同意抵债的房产登记在林禄、林航名下，该以物抵债协议合法有效，且已经履行完毕。法律依据：最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号九民会议纪要）第44条：“【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”本案在履行期限届满之后以房抵债，且该抵债行为系政府协调小组为推进南方国际复工而采取的有效措施，以房抵债合法有效。起诉状第一项理由称以房抵债不属于正常商品房买卖，没有法律依据。四、答辩人与南方公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，办理了合同备案，还办理预告登记，答辩人领取了《房屋预告登记证明》。2014年9月30日签订《以物抵债协议书》；2015年11月17日签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签；2016年4月28日办妥合同备案和预告登记，并发放《房屋预告登记证明》。其中登记在林禄名下房产为建宁县濉溪镇学苑东路13号2幢1层111、110、109、108号，房价4572900元；登记在林航名下的濉溪镇学苑东路13号2幢1层101、102、103、105号，房价4791300元。8个店面的总房价款9364300元。以房抵债已经完成并办理预告登记。林雄与林禄、林航之间属于债权债务转让合法有效。《合同法》第七十九条（《民法典》第五百四十五条）：“【债权的转让】债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”。以物抵债协议约定将房产登记在答辩人名下，属于债权转让符合法律规定。五、答辩人向法院起诉借款余额，以房抵债款项已经结清。以房抵债结束后，林雄于2019年3月7日向建宁县人民法院起诉，起诉金额中扣除了以物抵债的8个店面的房价款9364300元。建宁县人民法院组成合议庭开庭审理后依法出具了法律文书。生效法律文书确认扣除抵债房价款后南方公司在2019年7月3日前偿还上述19123693元本息。有关的借款协议、转账凭证原件均在该案开庭之后提交给了法院存档。该民事调解书印证以物抵债协议已经履行完成，所有房价款已经结清。六、预告登记的房产有权排除执行。《物权法》第二十条（《民法典》第二百二十一条）规定“预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第四条“未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《民法典》第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”答辩人与第三人签订购房合同付清全部房款并办理房屋产权预告登记，根据上述法律规定，本案符合上述执行异议规定第三十条的情况，答辩人对该房屋及占用建设用地使用权的权利能够排除执行，人民法院裁定中止执行合法有据。七、预告登记具有法律效力。预告登记属于行政登记行为，行政登记行为一经做出即有法律效力。在未经法定程序撤销之前，行政行为有既定力。实际上，卢坚对于本案同类相似的预告登记（登记权人为杨国城、王旭亮）曾提出过撤销预告登记的行政诉讼，经一审、二审、申请再诉，检察院申请抗诉，县、市、省三级法院均驳回了卢坚的起诉请求，确认了预告登记的效力。原告在诉状中对预告登记的效力提出异议没有依据。八、原告工程款余款在以房抵债之后发生，且本金已经领取完毕，仅余部分利息未付。三明中院判决南方公司支付卢坚等人工程款2615万元，支付停工利息损失859万元+1530万元，原告现在工程欠款及利息损失也都是在答辩人以房抵债之后产生的，其对南方公司在工程款形成之前已经出售房产不具有优先权。并且根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同司法解释一》的规定，原告对逾期工程款没有优先受偿权。九、南方国际尚有地下车库近192个合计价值2000多万元，卢坚可对该工程享有优先权。本案驳回其诉讼请求不会影响原告权利。 南方公司辩称，2012年3月20日，南方公司取得2、3号楼的商品房预售许可证。2013年4月24日，南方公司取得1、4号楼的商品房预售许可证。南方公司与林禄之间通过以物抵债方式达成的商品房买卖合同真实有效，林禄对所购商品房进行预告登记合法有效。建宁县人民法院(2020)闽0430执异200号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，卢坚的诉讼请求没有法律依据，应予驳回其诉讼请求。 卢坚围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据： 一、(2020)闽0430执异200号执行裁定一份，以证明卢坚对该裁定书不服，故提起执行异议之诉。经质证，林禄和南方公司对该执行裁定书真实性和查明的事实表示无异议； 二、建宁县政府[2014]120号《专题会议纪要》一份，以证明该会议纪要第八条约定建宁县“南方国际”房地产项目售楼合同网签报备、房屋信息备案、预告登记时，可暂时不提供首付款凭证。会议纪要明确的是可暂不提供，但并非不用提供。经质证，林禄和南方公司认为该会议纪要是为了保护债权人利益，与卢坚所证明排除执行的没有关联。 林禄围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据： 一、建宁县人民政府专题会议纪（2014）120号，证明南方国际项目因债务问题停工，资产被查封冻结。县政府成立协调小组协调复工问题，于2014年7月21日召开关于建宁县南方国际房地产开发项目股（债）权重组及恢复建设问题推进会并出具该纪要。卢坚等债权人均参加会议，会议第6条确定的以房抵债是各债权人同意的，对于本案以房抵债当时卢坚是明知和同意的。原告的工程款中大部分都是在会议纪要以后形成的，即在被告以房抵债行为之后发生的。会议纪要中对原告卢坚的工程款权利另有保证。会议纪要（三）中对于保障卢坚等施工人权利也有明确“项目楼盘5、6、8号楼按在建工程产权形式抵押给承建商……作为一、二期工程队的工程款担保”。经质证，卢坚认为，对该会议纪要的真实性没有异议，对证明对象有异议，原告作为会议的参加者并没有认可以物抵债的行为，会议纪要中载明，施工人有权以项目楼盘5、6、8号楼按在建工程产权形式抵押给承建商，但该工程款原告并未收到，会议纪要第八项载明，可暂不提供，该会议纪要不具有法律效力，不动产登记中心基于该纪要为被告办理预告登记并不合法，该登记行为应属无效。南方公司对该组证据表示无异议。 二、《以物抵债协议书》（2014年9月30日），证明林雄将1440万元出借给南方公司逾期后，根据县政府协调小组安排，为复工复产，对于借款本息双方签订以物抵债协议。约定：1、因南方公司资金困难无法偿还借款，双方协议以物抵债；2、南方公司将8个店面以每平方米3万元计价9364200元抵偿所借款项本息，先息后本；3、双方同意抵债的房产登记在林禄、林航名下。该以物抵债协议合法有效，且已经履行完毕。 三、商品房买卖合同、预告登记申请书、备案表、预告登记证书、发票各1份，证明2015年11月17日双方签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签；2016年4月28日缴交预告登记费550元，当日办妥合同备案和预告登记，并发放《房屋预告登记证明》。其中预告登记在林禄名下房产为建宁县濉溪镇学苑东路13号2幢1层111、110、109、108号，总房价4572900元；登记在林航名下濉溪镇学苑东路13号2幢1层101、102、103、105号，总房价4791300元。证明以房抵债已经完成并办理预告登记。 经质证，卢坚对以物抵债协议书三性有异议，该协议书不是在法院主持下签订的，且原告并非该协议一方当事人，属于案外人，无法确定该协议是否合法，并且在第三人已经拖欠原告大笔工程款导致停工的情况下，仍将店面出让给被告，第三人存在故意转移资产的嫌疑，故该协议无效；第三组证据中房屋买卖合同的三性均有异议，该合同并非基于双方真实购房意图所签订的，本案被告并非真实的购房户；对预告登记申请书、备案表、预告登记证书、发票，真实性没有异议，合法性证明对象有异议，预告登记是基于政府的会议纪要在手续并不完整的情况下办理的，不符合法律规定，本案被告不能依据该预告登记排除对案涉房屋的执行。 南方公司对第二组、第三组三性均没有异议。 四、建宁县人民法院（2019）闽0430民初340号民事调解书，证明因南方公司向林雄借款1440万元，林雄于2019年3月7日向建宁县人民法院起诉，起诉金额中扣除了本案以物抵债的8个店面房价款9364300元，起诉本息金额为19123693.38元。建宁县人民法院组成合议庭开庭后依法进行了调解结案。生效法律文书确认扣除抵债房价款后南方公司在2019年7月3日前偿还上述19123693元本息。有关的借款协议、转账凭证原件均在该案开庭之后提交给了法院存档。该民事调解书印证以物抵债协议已经履行完毕，抵债金额在该案中已经扣除。 经质证，卢坚对该组证据的真实性没有异议，因为在法院主持下调解，对内容的真实性有异议，因卢坚不是当事人所以没办法确认，但该行为严重损害了卢坚的工程款优先权的实现。 南方公司对该组证据无异议。 南方公司未就其答辩事实向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南方公司系“南方国际”楼盘项目的开发商，卢坚系“南方国际”1号、2号、3号、4号楼的实际施工人。2012年3月20日，南方公司取得2、3号楼的商品房预售许可证。2013年4月24日，南方公司取得1、4号楼的商品房预售许可证。2013年3月30日起，南方公司因资金周转先后向案外人林雄借款1440万元，约定月利率2%。2014年9月30日，案外人林雄与南方公司达成以物抵债协议书，协议书约定南方公司同意将建宁县“南方国际”一期第2幢8个店面按30000元／平方米抵债款9364200元（含利息4217600元）。抵偿后，双方2014年6月20日之前的利息结清，并同意将抵债的房产登记在林禄、林航名下。该以物抵债协议合法有效，且已经履行完毕。2015年11月17日，林禄与南方公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签；2016年4月28日缴交预告登记费550元，当日办妥合同备案和预告登记，并发放《房屋预告登记证明》。其中预告登记在林禄名下房产为建宁县濉溪镇学苑东路13号2幢1层111、110、109、108号，总房价4572900元；登记在林航名下濉溪镇学苑东路13号2幢1层101、102、103、105号，总房价4791300元。2015年1月23日，建宁县政府［2015］6号《专题会议纪要》明确：南方公司原先已网签在林禄等人名下的商品房，在合同备案时，可暂不提供首付款凭证。2016年4月28日，林禄依据该会议纪要进行了案涉商品房预告登记（建房预2016字第0312）。2018年，卢坚向建宁县人民法院起诉要求南方公司支付工程款（2018）闽0430民初58号一案。2018年，卢坚向三明市中级人民法院起诉要求南方公司支付工程款（2018）闽04民初10号一案。判决生效后，卢坚向法院申请强制执行。建宁县法院在执行三明中级人民法院（2018）闽04民初10号民事判决过程中，于2019年8月21日作出（2019）闽0430执513号之二执行裁定书，裁定查封南方国际1号、2号、3号、4号楼全部房屋及店面，查封期限三年。2020年8月14日，作出（2019）闽0430执1084号之七裁定书，裁定变卖南方公司名下1号、2号、3号、4号楼291套房屋及店面，并于同日发布变卖公告。2020年10月13日，林禄认为侵害其合法权益，向本院提出执行异议，本院作出（2020）闽0430执211号执行裁定书，裁定中止对林禄购买的位于建宁县××镇××路××号××幢××层××号店面的执行。 本院认为,本案为申请执行人执行异议之诉,故本案的争议焦点在于案涉房产是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。案外人林雄与南方公司就债权达成以物抵债协议，双方同意将抵债的房产登记在林禄、林航名下。之后通过执行和解协议，再与南方公司签订《商品房买卖合同》，并进行网签和预告登记。因此，林雄通过以物抵债方式支付了涉案商品房的对价，将抵债的房产登记在林禄、林航名下，且林禄与南方公司于2015年11月17日签订《商品房买卖合同》，在卢坚与南方公司(2018)闽0430民初58号和(2018)闽04民初10号的债权之前，不存在损害卢坚的合法利益，因此林禄系权利人，该权利系合法、真实。关于卢坚抗辩预告登记不合法，因预告登记系具体行政行为，是否合法，不是本案审查范围。该权利能否排除执行依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。林禄就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止处分异议的，应当予以支持。 综上所述,卢坚要求人民法院继续执行案涉房产的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定,判决如下: 驳回卢坚的诉讼请求。 案件受理费100元，由卢坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  刘建宁 人民陪审员  何成华 人民陪审员  宁国栋 二〇二一年三月二十六日 书 记 员  蔡妙君 适用的法律条款 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。