江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终229号上诉人（原审原告）李月兰，女，1957年6月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：袁和伟，江苏嘉诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐夏燕，江苏嘉诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京晨曦酒店管理有限公司，住所地南京市秦淮区王府大街**中泰大厦****。法定代表人：秦玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵方方，北京市京师（南京）律师事务所律师。上诉人李月兰与被上诉人南京晨曦酒店管理有限公司（以下简称晨曦酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初3153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李月兰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项，依法改判，支持上诉人李月兰全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用、上诉律师费由被上诉人晨曦酒店承担。事实和理由：一、一审判决认为晨曦酒店自承租开始向新鸿运物业公司缴纳物业管理费的行为是实现合同目的，系混淆事实，刻意淡化晨曦酒店的违约事实。双方合同约定，晨曦酒店应向李月兰支付物业管理费。晨曦酒店未经李月兰同意私下与新鸿运物业公司达成协议，低于合同约定标准向物业公司交纳物业管理费，实属违约。二、一审判决依据晨曦酒店提供的完税证明就认定晨曦酒店营业收入大幅度减少系认定事实证据不足。即使晨曦酒店有充分证据证明营业收入大幅度减少，一审法院也应当考虑李月兰受疫情影响导致租金收入减少的事实，依据公平原则，作出合理裁判。三、一审判决对于本案违约金的计算标准明显不合理，违约金不能补偿李月兰的实际损失，更没有体现违约金惩罚性的功能。晨曦酒店辩称，一、一审法院认为被上诉人将物业费直接交纳给实际提供物业服务的第三方有利于实现合同目的，属于认定事实清楚，判决合法合理。二、2020年1月24日开始，因新冠疫情的影响，全国上下发展基本处于停滞状态，作为酒店经营的被上诉人经营状况不可能不受影响，一审判决对租金予以减免公平合理。三、上诉人在一审中并未提供相应的证据材料证明其受到了相应的损失，一审法院按照同业拆借中心公布的市场利率四倍计算违约金，已经充分考虑了上诉人的利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李月兰向一审法院起诉请求：1、晨曦酒店向李月兰支付物业管理费18211元（截止至2020年9月9日）；2、晨曦酒店向李月兰支付2020年3月10日至2020年9月9日的租金230547元；3、晨曦酒店向李月兰支付违约金291411.4元（2020年3月10日至2020年6月9日租金迟延支付的违约金，按年租金461094元的日千分之四计算，自2020年2月11日起至2020年6月14日止，计228702.6元；2020年6月10日至2020年9月9日租金迟延支付的违约金，按年租金461094元的日千分之四计算，自2020年5月11日起至2020年6月14日止，计62708.8元；4、晨曦酒店向李月兰支付因主张权利而付出的律师费19000元；5、本案的诉讼费由晨曦酒店承担。一审法院认定事实：2019年3月，李月兰（甲方）与晨曦酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定李月兰将其所有的南京市秦淮区王府大街63号中泰大厦三楼的323、324、329室共计421.09平方米，出租给晨曦酒店，房屋用途为经营酒店（全季酒店），合同期限自2019年4月1日至2039年6月9日。2019年4月1日至6月9日的房租为88429元。2019年6月10日开始的首年租金为461094元（每季度115273.5元）。合同约定的租金采取“先付后租”的方式按照季度支付，2019年5月20日前支付2019年4月1日至9月9日的租金，以后每个租赁季度，提前一个月支付下个季度租金，租金是每三年递增8%。物业管理费按2.5元/平方米/月计算，采取先付后租的方式提前一个月按季度支付。租赁合同中没有约定李月兰应提供物业服务的条款。合同第七条“乙方的责任和义务”第一款“租金和费用方面”第3项约定：乙方如迟延支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一天，乙方需按照年租金（461094元）千分之四的标准向甲方支付迟延付款违约金。迟延达10日，甲方还有权解除本合同。合同第十条“违约及违约责任”第二款“有关乙方违约”第4项约定：乙方违反本合同相应的条款，甲方包括但不限于因主张相关权利而发生的律师费、诉讼费、差旅费一律由乙方承担。合同签订后，晨曦酒店进场进行酒店装修时，因未向实际为整栋大厦提供物业服务的南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运物业公司）交纳物业费，被该物业公司停过水电。后经晨曦酒店与该物业公司协商，最终确定由晨曦酒店按照2元/平方米/月的标准向新鸿运物业公司支付物业管理费，目前晨曦酒店的物业费已交纳至2020年10月底。2019年9月18日，李月兰向晨曦酒店发出《通知书》，称与新鸿运物业公司的物业服务合同将于2019年12月31日到期，李月兰准备对中泰大厦的物业管理公司进行重新选聘，故通知晨曦酒店停止向新鸿运物业公司支付2019年12月31日之后的物业费。但截至判决前，中泰大厦的物业管理公司仍为新鸿运物业公司。按照合同的约定，晨曦酒店应于2020年2月10日前支付李月兰2020年3月10日至2020年6月9日期间的租金115273.5元；于2020年5月10日前支付李月兰2020年6月10日至2020年9月9日的租金115273.5元。但晨曦酒店在李月兰2020年4月提起诉讼时仅支付租金至2020年3月9日，在诉讼过程中分别于2020年6月26日、2020年9月15日和10月28日各支付了一个月的房屋租金，共计支付了三个月的房租115273.5元。晨曦酒店辩称因遭遇新冠病毒疫情影响，晨曦酒店有段时间未能正常营业，恢复营业后营业额也是大幅下降，请求减免2月至4月三个月的房屋租金115273.5元的50%即57636.75元。根据晨曦酒店提供的《税收完税证明》记载，2020年2月至4月，晨曦酒店交纳的购销合同印花税分别为80.8元、33.4元和70.7元，而2019年10月至12月，相同税种的纳税额为121.2元、207.4元和281.3元。2020年5月，该税种的纳税额恢复至120.9元。另李月兰为提起本次诉讼，支付律师费19000元。以上事实由李月兰、晨曦酒店陈述，房屋租赁合同，汇款凭证，《税收完税证明》，《通知书》，委托合同和律师费发票等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。李月兰、晨曦酒店签订的房屋租赁合同中虽然约定有承租人须向出租人支付物业管理费的相关合同条款，但是李月兰并非物业服务的实际提供者，李月兰也在一审庭审中自认其仅是替实际物业服务者新鸿运物业公司向晨曦酒店代收物业管理费，李月兰自身不提供任何额外的物业服务。故房屋租赁合同中晨曦酒店应按照2.5元/平方米/月的标准向李月兰支付物业管理费的约定对新鸿运物业公司没有约束力。新鸿运物业公司作为物业服务的实际提供者有权按照2元/平方米/月向实际接收物业服务的承租人即本案晨曦酒店收取物业管理费。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的实际情况是，晨曦酒店自接收房屋准备进行酒店装修开始，新鸿运物业公司便以停水停电等方式要求晨曦酒店直接向其交纳物业管理费，晨曦酒店自承租开始一直按2元/平方米/月的标准向新鸿运物业公司交纳物业管理费的行为才使得其租赁李月兰房屋经营酒店的合同目的得以实现，进而使李月兰、晨曦酒店之间的房屋租赁合同得以继续按照合同的本旨履行，且从2019年9月18日李月兰向晨曦酒店发出的《通知书》来看，李月兰对于晨曦酒店直接向物业公司交纳物业管理费也是一直知悉的，故由于晨曦酒店已向物业服务的实际提供者交纳物业服务费至2020年10月，其履行符合租赁合同的本旨，对于李月兰要求晨曦酒店再向其支付物业管理费的诉请一审法院不予支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，晨曦酒店承租房屋是用于酒店经营，新冠疫情期间，人员的流动受到较大限制，对酒店经营的影响可以预见，晨曦酒店提供的完税证明也显示2020年2月至4月期间，酒店的月平均纳税额较2019年10月至12月期间降幅超过50%，故对于晨曦酒店要求减免疫情期间三个月的房租115273.5元的50%即57636.75元的抗辩，一审法院予以采纳。李月兰起诉后截至本案判决前，晨曦酒店支付了三个月的房屋租金115273.5元，还剩余115273.5元房租未支付，扣减掉由于疫情一审法院予以酌减的57636.75元房租，剩余的57636.75元房租，晨曦酒店应予以支付。关于李月兰主张的违约金，性质为迟延履行违约金。其中，2020年3月10日至2020年6月9日期间的三个月租金115273.5元，按照合同晨曦酒店应在2020年2月10日前支付，但考虑到该期间正是新冠疫情最严重的时间，晨曦酒店的酒店经营受影响较大，至5月基本恢复营业额，故将该期租金的支付时间调整至晨曦酒店应支付下一期租金的2020年5月10日为宜，晨曦酒店未能在该日支付3月10日至6月9日的租金，构成违约，应支付违约金，但迟延支付的租金数额应为减免后的数额即57636.75元。2020年6月10日至2020年9月9日期间的三个月租金115273.5元，按照合同约定晨曦酒店应于2020年5月10日之前支付，晨曦酒店未按时支付，故对于李月兰主张晨曦酒店支付2020年5月11日至2020年6月14日该期三个月租金迟延支付的违约金的诉请，一审法院予以支持。关于违约金计算的标准，晨曦酒店抗辩称合同约定的标准过高，考虑晨曦酒店的违约行为、疫情影响以及李月兰的实际损失等情况，房屋租赁合同约定的迟延支付租金的违约金确实过高，一审法院从公平和利益衡量的角度考虑，将违约金的计算标准调整为按照迟延支付的租金（57636.75元+115273.5）为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为参考，酌定晨曦酒店应支付的违约金数额为2500元。双方签订的租赁合同中明确约定了因一方违约，主张权利一方产生的律师费由违约方承担。故对于李月兰要求晨曦酒店支付律师费19000元的诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、南京晨曦酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付李月兰截止至2020年9月9日的房租57636.75元；二、南京晨曦酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付李月兰截止至2020年6月14日的迟延支付租金的违约金2500元；三、南京晨曦酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付李月兰律师费19000元；四、驳回李月兰的其他诉讼请求。一审案件受理费9392元，由李月兰负担8070元，南京晨曦酒店管理有限公司负担1322元。上诉人对一审法院查明，2019年9月18日李月兰向被上诉人发出《通知书》有异议，本院对一审法院查明的以上事实不以确认，对一审法院查明的其他事实予以确认。二审审理中，上诉人提交委托代理合同、律师费发票及上海浦东发展银行网上电子回单各一份，证明上诉人支付二审律师费9500元应当由被上诉人承担。被上诉人对以上证据材料的真实性没有异议，但对其证据目的不予认可，并认为引起本案二审的原因，并非系被上诉人的违约行为导致，该费用并非必要费用，二审法院对该费用不予以支持。本院认为，李月兰于2019年3月与晨曦酒店签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示且不违反法律法规的效力性规定，合法有效。双方虽然在合同中约定承租人须向出租人支付物业管理费，但李月兰认可其系替实际物业服务者新鸿运物业公司代收物业管理费，李月兰不提供物业服务，无权取得物业管理费。晨曦酒店已向物业服务的实际提供者交纳物业服务费，故本案中李月兰要求晨曦酒店向其支付物业管理费，于法无据。新冠疫情期间，晨曦酒店的经营受到较大影响，一审法院对晨曦酒店要求减免疫情期间三个月房租115273.5元的50%，有合理依据，一审法院对晨曦酒店的该请求予以采纳，并无不当。一审法院从公平和利益衡量的角度考虑，酌定晨曦酒店支付的违约金2500元，并无不当。李月兰主张二审期间律师费9500元，因该费用并非必须支出的费用，本院对其主张不予以支持。综上，上诉人李月兰的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人李月兰负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  钮丽娜审判员  白文虎二〇二一年三月十九日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳