北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4774号上诉人（原审被告）：江娜，女，1979年5月19日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：严华，女，1986年1月6日出生，汉族，国投财务有限公司高级经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：易琚寒（严华之夫），1979年1月17日出生，中国长城资产投资有限公司投资经理，住北京市朝阳区。上诉人江娜因与被上诉人严华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人江娜，被上诉人严华之委托诉讼代理人易琚寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江娜上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判我无需返还严华押金7200元及2020年5月1日至同年10月7日期间的租金4186.70元。事实和理由：1.一审判决既然认定系严华提前解除合同，根据双方就北京市西城区X3层1-9（以下简称涉案房屋）所签《北京市住房租赁合同》约定，我不负有退还押金的责任。严华曾与2020年5月2日表示家里老人不适应卫生间淋浴和洗手台的台阶，决定5月底搬离。我提出其提前解约需要按照合同约定支付1个月租金的违约金，严华表示不愿意支付违约金。5月5日后，严华就开始反映邻居制造噪音及房屋漏水情况，双方再次协商5月底解除合同。5月28日严华表示可以适应上述情况，愿意继续租赁涉案房屋。后双方继续履行合同，直至2020年10月1日，严华单方面通知我要搬离涉案房屋，我被迫于2020年10月7日与其办理了交接手续。严华单方解除合同，构成违约，我无需退还其押金。2.一审判决既然确认严华自愿继续履行合同，则不应扣减租金。严华在2020年5月后自愿选择继续使用涉案房屋，应认定其愿意接受涉案房屋的价格和状态。现严华已居住5个多月，又反悔要求降低租金，显然缺乏诚信，侵害我的利益。一审判决支持严华扣减租金的请求，无事实及法律依据。严华辩称：同意一审判决，不同意江娜的上诉请求。我提出解除合同的一部分原因是江娜在签订合同时隐瞒事实，且拒不履行房屋修缮义务，导致我的合同目的无法实现。我在一审时提供大量证据，证明江娜在签订合同时明知涉案房屋有重大问题，故意隐瞒，其提供了一个不能正常居住的房屋。江娜没有按照合同约定履行修缮义务，甚至到8月底拒绝履行，始终没有解决房屋漏水、噪音扰民问题。我报警、找居委会，均未解决。我在一审时提供了大量被干扰、房屋漏水的证据，且均在第一时间向江娜反映，江娜没有解决房屋的问题。根据合同第9条第3款的约定，我提出解除合同并没有违约。因此一审法院判令江娜返还我7200元押金是正确的。因为涉案房屋不能正常居住，江娜收取的租金应当返还。北京法院有相关判例，不能正常使用的房屋，返还租金的比例最高达到50%，因此一审判决正确。严华向一审法院起诉请求：判令解除双方所签《北京市住房租赁合同》；判令江娜返还押金8000元，退还已经发生的租金中多收取的房屋租金16747元（暂计算至2020年10月7日）、退还已经预交尚未发生的租金6133元（2020年10月7日至10月31日）；判令江娜支付违约金16000元；案件受理费由江娜承担。一审法院认定事实：2020年4月19日，甲方江娜（出租方）与乙方严华（承租方）就涉案房屋签订《北京市住房租赁合同》，主要内容为：涉案房屋建筑面积57.70平方米；租赁期限自2020年5月1日至2023年8月31日；出租人应于2020年5月1日前将房屋按约定条件交付承租人，同时双方签订《房屋验收表》；租赁期满或合同解除后，出租人有权收回房屋，承租人应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备；租金标准每月8000元，租金按半年支付；押金8000元，押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人；合同提前解除的，出租人应在合同解除后5日内退还已收但尚未发生的租金，承租人应当在合同解除后5日内搬离；出租人交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的或危及承租人安全、健康的，承租人有权单方解除合同；出租人有上述情形的，应按月租金100%向承租人支付违约金；租赁期内出租人需提前收回房屋的，或承租人需提前退租的，应至少提前30日书面通知对方，按月租金的100%向对方支付违约金，出租人应退还承租人已交纳且未发生的租金及费用；出租人未按约定时间交付房屋或返还承租人的租金、押金的，或者承租人不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租人未按约定时间交还房屋的，应按1个月租金标准支付违约金。2020年4月19日，严华向江娜支付押金8000元。2020年4月24日，严华向江娜支付2020年5月1日至同年10月31日期间的租金48000元。合同签订后，严华及其家人入住涉案房屋。2020年5月5日以后，涉案房屋陆续出现漏水情况及楼上邻居夜间扰民的情况。对此，严华与江娜协商，严华提出于2020年5月底搬离涉案房屋。后严华因自身原因未能实际搬离涉案房屋，并表示继续承租该房屋。此后，涉案房屋继续出现漏水及邻居扰民情况。2020年10月1日，严华告知江娜，其会于2020年10月7日搬离涉案房屋。2020年10月7日，江娜委托侯海洋与严华办理房屋交接手续。侯海洋为严华手写收条，主要内容为：今收到易琚寒交来三里河2区18号楼1门9号房屋钥匙2把，门禁卡2把，水表数2236，电表余202元，燃气1748，设施完好。一审审理中，严华提供微信聊天记录、房屋漏水视频等证据，证明涉案房屋漏水及楼上邻居扰民的情况，江娜一直不予处理，构成违约；江娜明知涉案房屋在出租前存在漏水及扰民的情况下，对严华进行隐瞒，构成违约；合同解除后，江娜未退还租金和押金，构成违约。江娜称涉案房屋于2019年9月发生过漏水情况，当即及时进行了处理，至其出租前没有再发生漏水现象；严华承租房屋后漏水是因为楼上房屋管道所致，物业公司和居委会及时进行了处理。此后漏水是因为严华不停骚扰楼上住户，楼上住户自行所为，江娜也将楼上邻居的子女电话告知严华并进行过协调。严华在租赁期间也有义务处理好邻里关系，其没有违约行为。庭审中，双方均同意解除合同，严华主张解除合同的时间为2020年10月7日，江娜主张解除合同的时间为2020年10月31日。双方一致确认严华在租赁期间发生的水、电及燃气费共计为800元，严华同意支付并同意从其诉求中扣除该费用。一审法院认为，严华、江娜签订的《北京市住房租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。关于解除合同，严华承租涉案房屋后，房屋曾发生过漏水和楼上邻居扰民的情形。对此，严华与江娜曾协商严华于2020年5月底搬离涉案房屋，后因严华原因未搬离，双方继续履行合同。表明严华对于房屋漏水及楼上扰民情况是有预期的，因漏水和楼上扰民情况不断发生，严华于2020年10月1日通知江娜其搬离涉案房屋，双方于2020年10月7日办理了房屋交接手续，此时，双方签订的《北京市住房租赁合同》解除。江娜抗辩称双方合同应于2020年10月31日解除，缺乏事实依据，法院不予采信。关于违约，严华主张江娜违约行为有三：涉案房屋漏水及楼上邻居扰民的情况一直不予处理，构成违约；明知涉案房屋在出租前存在漏水及扰民的情况下，对严华进行隐瞒，构成违约；合同解除后，未退还租金和押金，构成违约。对此，法院认为，如前所述，严华在明知租赁房屋漏水及邻居扰民的情况下继续租赁房屋，表明对上述情况是知晓的，现严华以此理由主张江娜违约，理由不能成立，其要求江娜支付违约金的主张，法院不予支持。严华主张江娜明知涉案房屋在出租前存在漏水及扰民的情况下，对其进行隐瞒，且未退还租金和押金构成违约，不符合合同约定的违约条款，法院不予支持。关于押金及退还尚未发生的租金，合同约定押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。双方签订的租赁合同于2020年10月7日解除后，江娜应按照合同约定返还押金，鉴于双方在庭审中均同意扣除水、电及燃气费800元，为减少诉累，该费用在本案中一并解决。江娜退还严华押金7200元。合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同解除后，严华已经将涉案房屋交还江娜，江娜应退还严华2020年10月7日至2020年10月31日的租金。关于退还多收取的已付租金，如前所述，江娜虽不构成违约，但其应保证涉案房屋的设施设备符合卫生条件并提供适租的房屋，严华及其家人因江娜提供的房屋存在漏水及邻居扰民的事实而受影响，对于严华已付租金的退还，法院结合双方的合同约定及房屋交付情况予以酌定。据此，一审法院判决：一、确认严华与江娜签订的《北京市住房租赁合同》于2020年10月7日解除；二、自判决生效之日起7日内，江娜返还严华押金7200元；三、自判决生效之日起7日内，江娜返还严华2020年10月7日至10月31日租金6133元；四、自判决生效之日起7日内，江娜退还严华2020年5月1日至10月7日租金4186.70元；五、驳回严华的其他诉讼请求。如果江娜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致确认，严华交纳的48000元租金系2020年5月1日至同年10月31日期间的租金。严华述称，其在2020年5月没有搬离涉案房屋系因为当时未找到合适的房子。江娜提交手机截图2张，欲证明其将涉案房屋委托给中介公司对外出租，租给严华之前月租金在8000元左右，但因为严华居住后墙皮脱落，房屋贬值，现在其将房屋交给中介对外出租的月租金只有6200元。严华不认可上述证据，认为上述证据不能证明其承租涉案房屋时的情况。本院认为，江娜上诉仅针对一审判决第二项、第四项，其对一审法院确认双方《北京市住房租赁合同》于2020年10月7日解除及判令其返还严华2020年10月7日至10月31日期间租金6133元并无异议，本院对此不持异议，亦不再进行赘述。现仅就江娜上诉提出的其是否应当返还严华押金7200元、2020年5月1日至10月7日期间的租金4186.7元进行分析、认定。严华、江娜于2020年4月19日签订的《北京市住房租赁合同》体现双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据本案现有证据及双方当事人陈述可以认定，在严华使用涉案房屋期间，确实存在楼上漏水、邻居噪音扰民等情形，且已经对严华及家人的日常居住造成影响。出租人对租赁标的负有瑕疵担保义务，双方所签合同中亦明确约定了出租人对涉案房屋及附属物品、设施设备的维修义务。双方虽对上述问题多次沟通，但漏水、噪音问题仍未能得到有效解决。在此情况下，严华于2020年10月1日告知江娜其将于2020年10月7日搬离涉案房屋，并不构成违约，故一审法院判令江娜向严华返还押金，并无不当。江娜主张严华曾于2020年5月2日向其致电，称因家里老人不适应卫生间淋浴和洗手台的台阶，提出提前解除合同，但其就上述主张并未提供证据，严华对此又不予认可，故本院对江娜此项主张不予采信。江娜主张涉案房屋仅在2019年发生过1次漏水，涉案房屋现在的租户亦未反映有漏水、噪音扰民现象，本院认为其上述主张并不能证明严华租赁涉案房屋时的情况，故对江娜此项主张亦不予采信。至于江娜是否应当部分返还严华2020年5月1日至10月7日期间的租金。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。根据已查明的事实可以确认，严华在使用涉案房屋期间，确发生楼上漏水、噪音扰民等情况，已经影响严华及家人正常居住。严华有权要求江娜减免使用期间的租金。现江娜主张严华于2020年5月又同意继续履行租赁合同，应视为其接受房屋现实状况，无权要求其退还此期间租金，一审法院就此问题所作判决错误。本院对此认为，一则即便严华因自身原因，一时未搬离涉案房屋，也不能免除出租人保证租赁物符合约定用途的法定义务；二则一审法院酌情确定江娜仅退还2020年5月1日至10月7日期间约定租金标准的10%，已经是综合考虑涉案房屋漏水、邻居噪音及严华自身原因继续在涉案房屋处居住等本案实际情况后作出的处理，并无明显不妥。江娜不同意退还，依据不足，本院无法支持。综上所述，江娜上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由江娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年三月二十五日书记员  刘荧书记员  韩铮