福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终911号 上诉人（原审被告）:福州市鼓楼区陈涵潇服装店，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**。 经营者：陈涵潇，男，1984年9月12日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审被告）:高宜强，男，1965年3月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：林斌，福建旭鼎律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：罗利芳，福建旭鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建海峡源脉温泉股份有限公司（原名福州市温泉供应公司、福州市温泉开发利用有限公司），住，住所地福建省福州市鼓楼区福飞路龙腰**/div> 法定代表人：王磊，董事长。 委托诉讼代理人：王红，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原审被告：马忠闽，男，1968年8月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原审被告：林宇翔，男，1971年11月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审被告：陈建平，男，1967年7月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福州市鼓楼区陈涵潇服装店（以下简称“陈涵潇服装店”）、高宜强因与被上诉人福建海峡源脉温泉股份有限公司（以下简称“海峡公司”），原审被告马忠闽、林宇翔、陈建平房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈涵潇服装店、高宜强上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、保全费等）均由海峡公司承担。事实与理由：一、马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强享有优先承租权，有权继续承租案涉房产。1.马忠闽按照平台方指示，已对案涉店面申请行使优先承租权，陈涵潇服装店、高宜强亦要求行使优先承租权并已将竞标保证金50000元汇入马忠闽账户。2.第二轮竞拍无人进行有效报价，王晓峰无权承租案涉店面，应由原承租人继续承租。根据福州海峡电子竞价平台运营中心公示的《优先承租权规则说明》第二条规定，如果第二轮电子竞价无人竞价，原承租人以第一轮电子竞价产生的最高报价承租该标的。2018年1月17日，该平台组织第二次电子竞价，此轮电子竞价起始价30473元/月，加价幅度为100/月，报价只要不低于挂牌价或按加价幅度加价的，即为有效报价。根据该规则，案外人王晓峰报价应当以100元为加价幅度，产生30573元的有效报价，而非30473元的招租底价，这意味着第二轮无人进行有效报价，优先承租权应由陈涵潇服装店、高宜强享有。3.马忠闽、林宇翔、陈建平在其与海峡公司的租赁合同期限内，与陈涵潇服装店、高宜强签订租赁合同，并约定陈涵潇服装店、高宜强在承租期间无任何违约情况下，期满后的同等情况下，陈涵潇服装店、高宜强有优先续租权，因此马忠闽、林宇翔、陈建平的优先承租权应及于次承租人陈涵潇服装店、高宜强。二、马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强无需承担房屋占有损失，且一审判决认定标准有误。1.陈涵潇服装店、高宜强理应具有优先承租权，不存在无权占用行为，双方成立事实租赁关系，无需承担房屋占有损失，且2018年1月-7月系双方探求解决方案的阶段，不存在占用房屋的问题。2.即使应当支付租金（非房屋占用费），亦不应以30473元为标准计算7个月。一审判决以新的租金标准30473元为计算房屋占用费的依据，来源于案外人王晓峰与海峡公司签订的租赁合同，但案外人王晓峰系于2018年1月28日与海峡公司签订租赁合同，租期从2018年3月1日起至2020年2月28日止，因此该租金标准应自3月开始，不应溯及1-2月，1-2月应以原租金作为计算标准，且陈涵潇服装店、高宜强已按时将1-2月租金转至马忠闽账户，不存在拖欠行为。3.此外，海峡公司恶意采取断水断电等极端的方式令陈涵潇服装店、高宜强腾退房屋，导致陈涵潇服装店、高宜强无法正常营业而造成损失，陈涵潇服装店、高宜强主张以断水断电造成的损失、交至马忠闽账户的押金45000元和竞标保证金50000元，抵扣3-7月的租金。4.经沟通，海峡公司已对案涉房屋恢复供水供电，陈涵潇服装店、高宜强得以正常经营并自8月起每月将租金30473元转入海峡公司账户、均备注为丽婴房租金，双方成立租赁关系，陈涵潇服装店、高宜强作为合法承租者，按规定应享受2020年2月租金减免，3月、4月租金减半。三、陈涵潇服装店、高宜强已按时将2020年1-2月水电费转账至马忠闽账户，并在8月将3-7月水电费转至海峡公司账户，不存在拖欠行为，未结清的水电费系海峡公司与马忠闽、林宇翔、陈建平之间未结清的款项，不应由陈涵潇服装店、高宜强承担。 海峡公司辩称，一、陈涵潇服装店、高宜强不享有优先承租权。1.原承租人马忠闽在向福州海峡纵横电子竞价平台申请行使优先承租权后，并未参与案涉店面公开招租的第二次电子竞价，以行为放弃优先承租权，案外人王晓峰以第二次电子竞价起始价30473元/月竞得案涉店面承租权，符合“第二次电子竞价报价只要不低于挂牌价即为有效报价”的规定，为合法有效报价。2.陈涵潇服装店、高宜强转承租案涉店面未经海峡公司同意，且陈涵潇服装店、高宜强与海峡公司间并无优先承租权相关约定，优先承租权并不及于陈涵潇服装店、高宜强，同时本案原承租人马忠闽最终未参与竞价、放弃优先承租权，更不存在陈涵潇服装店、高宜强对案涉店面与原承租人同时享有优先承租权。二、案涉店面原《房屋租赁合同》到期后，原承租人及陈涵潇服装店、高宜强经多次催告拒不搬离，属非法占有，应按新竞价30473元/月标准支付房屋占用费，并应支付逾期付款的资金占用费。三、马忠闽、林宇翔、陈建平及陈涵潇服装店、高宜强系非法占有人，疫情期间减免承租人租金政策的适用主体为合法承租人，故相关减免租金政策不适用于本案。四、陈涵潇服装店、高宜强为案涉店面实际使用人，应承担店面未结清水电费。 马忠闽、林宇翔、陈建平未作陈述。 海峡公司向一审法院起诉请求：1.判令马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强立即腾退坐落于福州市鼓楼区××路××号××号店面；2.判令马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强支付211号房屋3号店面2017年12月31日前拖欠租金8144.58元及违约金9223.74元，共计17368.32元；3.判令马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强赔付逾期占用五四路211号房屋3号店面的房屋占用费213311元、资金占用费96599.42元，总计309910.42元（暂算至2018年7月31日，实际应付至腾房为止）；4.判令马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强向海峡公司支付欠付的五四路211号房屋3号店面水电费共计910元；5.判令马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强赔偿海峡公司直接经济损失暂计为54900元（海峡公司无法向新承租人王晓峰交付3号店面的违约金，实际以海峡公司赔付的金额为准）。诉讼过程中，海峡公司变更诉讼请求为：1.判令马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强立即腾退坐落于福州市鼓楼区××路××号××号店面（丽婴房）；2.判令马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强赔付逾期占用五四路211号3号店面的房屋占用费213311元、资金占用费96599.42元，总计309910.42元（暂算至2018年7月31日，实际应付至腾房为止）；3.判令马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强向海峡公司支付欠付的五四路211号3号店面水电费共计417元（暂计至2018年6月30日）；4.判令马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强赔偿海峡公司直接经济损失暂计为54900元（海峡公司无法向新承租人王晓峰交付3号店面的违约金，实际以海峡公司赔付的金额为准）。 一审法院认定事实：福州市温泉供应公司于1991年9月26日成立，于2009年10月26日变更名称为福州市温泉开发利用有限公司。2017年1月25日，福州市温泉开发利用有限公司变更名称为福建海峡源脉温泉股份有限公司。 2007年3月21日，福州市温泉供应公司与马忠闽、林宇翔、陈建平签订《房屋租赁合同》，约定福州市温泉供应公司将坐落于福州市鼓楼区五四路211号（房屋所有权证号：榕房Ｑ字第0××1号）共计2092.3平方米的房屋出租给马忠闽、林宇翔、陈建平使用，租赁期限为2007年3月1日至2017年12月31日，月租金为81455元。 2007年8月9日，马忠闽、林宇翔、陈建平与海峡公司签订《补充协议书》，约定月租金调整为91455元，从2007年9月1日起执行。 2009年11月30日，马忠闽、林宇翔、陈建平（甲方）与高宜强（乙方）签订《租赁合同》，约定马忠闽、林宇翔、陈建平将位于五四路211号一层临街从北向南店面（计实际面积80平方米），租给乙方作为服装营业场所，租赁期限由2010年1月1日至2017年12月31日止。高宜强承租上述店面用于经营陈涵潇服装店。 2017年12月28日，福州海峡纵横电子竞价平台运营中心受海峡公司委托在平台上发布名为《五四路211号3号店面》的公开招租公告，公告的看样时间为2017年12月28日至2018年1月11日，竞价保证金81624元。其中第二条第二款载明：该标的设有优先承租权，原承租人应在第一次电子竞价活动之日起两个工作日内提出优先承租权申请，逾期则丧失优先权（优先承租权规则详见本网站首页《优先承租权说明》）。《优先承租权说明》载明：1.优先承租权的产生只有原租户向本台提交竞租申请，在资格审核通过后在规定时限内缴纳竞价保证金，才享有“优先承租权”。2.福州海峡电子竞价平台收到原承租人的优先承租权行权申请后，在平台网站上公告2天，公告结束后组织第二次电子竞价。3.第二次竞价的招租底价为第一次电子竞价的最高有效报价加上最小加价幅度作为底价进行第二次电子竞价（假设第一次电子竞价产生的最高报价为47元/月·平方米，最小加价幅度为1元/月·平方米，那么第二次电子竞价的招租底价48元/月·平方米）。报价最高者成为中选竞租人。4.如果第二轮电子竞价无人竞价，原承租人以第一轮电子竞价产生的最高报价承租该标的。 2018年1月12日，福州海峡纵横电子竞价平台运营中心按照《国有资产公开招租办理规程（试行）》组织第一次电子竞价，此轮竞价产生的最高报价为30373元。该平台于2018年1月15日发布五四路211号3号店面优先承租权行权公告，载明：五四路211号3号店面第一次电子竞价产生最高报价为30373元/月，电子竞价平台收到原承租人的优先承租权行权申请，即将该标的优先承租权进行公告，并告知:1.公告结束后将根据有关规定安排第二次电子竞价；2.第二次电子竞价起始价30473元/月，加价幅度为100元/月。 2018年1月17日，该平台组织第二次电子竞价。此轮电子竞价起始价：30473元（元/月），加价幅度为100（元/月），报价只要不低于挂牌价或按加价幅度加价的，即为有效报价。王晓峰竞得上述店面的承租权。同日，该中心发布《五四路211号3号店面成交公告》告知：五四路211号3号店最终以租金30473元/月成交，承租人为王晓峰，竞价活动已经结束，公告5个工作日（公告期2018年1月17日-2018年1月23日），对本结果有异议者请在公告期内向海峡纵横电子竞价平台运营中心署名反映。 2018年2月5日，海峡公司向马忠闽送达《催促函》，要求其搬离租赁房屋。 2018年2月28日，海峡公司与案外人王晓峰签订《房屋租赁合同》，约定将福州市鼓楼区××路××号××号店面出租给王晓峰，租期从2018年3月1日起至2021年2月28日止，租金30473元／月。 2018年5月23日，海峡公司再次向马忠闽送达《催促函》，要求马忠闽立即搬离五四路211号3号店面。 2018年7月1日，王晓峰向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，请求判决海峡公司交付讼争店面并赔偿违约金暂计为54900元（实际以海峡公司赔付的金额为准）。 2018年8月9日，海峡公司再次向马忠闽送达《催促函》，要求马忠闽立即搬离五四路211号3号店面。 2020年7月2日，海峡公司向一审法院提交《福建海峡源脉温泉股份有限公司关于五四路211号3号店缴纳和拖欠款项的说明》，确认高宜强按30473元/月的标准向海峡公司缴纳了2018年8月1日至2020年1月31日的房屋占用费；按15236.5元/月支付了2020年3月1日至2020年4月30日期间的占用费；未缴纳2018年1月1日至2018年7月31日、2020年2月1日至2020年2月29日、2020年5月1日至2020年5月31日期间的占用费；2018年1月至2020年5月应缴纳水电费3261.68元，高宜强已实付水电费3145元，未交水电费116.68元。 一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，一审法院归纳本案争议的焦点问题为：1.马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强能否以其享有优先承租权为由继续承租本案诉争房产？2.马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强是否应当承担房屋占有使用损失及损失如何认定。 围绕双方争议的焦点问题，一审法院分析认定如下： 一、关于马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强能否以其享有优先承租权为由继续承租本案诉争房产的问题。 一审法院认为，首先，优先承租权系承租人享有的，在原租赁合同到期后，请求出租人以第三人同等条件优先与其订立新承租合同的权利。该权利仅仅是一种优先缔约请求权，这种权利不具备单方形成新合同关系的效力，即优先承租权不能对抗第三人。本案中，因王晓峰参与本案诉争店面承租权的竞拍并最终竞拍成功，海峡公司已经于2018年2月28日与王晓峰签订了新的《房屋租赁合同》，即本案诉争房屋已经与第三人形成了新的租赁合同关系。在这种情况下，马忠闽、林宇翔、陈建平作为原承租人即使享有优先承租权，亦无权主张出租人与第三人之间的租赁合同无效，也无权要求第三人返还租赁物，而只能要求出租人承担损害赔偿等民事责任。因此，马忠闽、林宇翔、陈建平不得再以其享有优先承租权要求继续承租本案诉争店面。作为次承租人陈涵潇服装店、高宜强亦不得行使上述权利。其次，从优先承租权的行使方式来看，马忠闽、林宇翔、陈建平已不具备行使优先承租权的条件。法律规定承租人应以同等条件行使优先承租权。这里的同等条件首先应当是价格条件相等。虽然马忠闽参与本案诉争房屋承租权的竞拍，但未在第二轮竞拍中参与加价，对此后更高应价未作表示，且在本案诉争店面被王晓峰以30473元/月的价格竞得后，无证据证实马忠闽在合理时间内表示以该最高价购买，应当认定马忠闽在同等价格条件下放弃其优先承租权。再次，陈涵潇服装店、高宜强作为次承租人，并未与出租人海峡公司有过关于本案诉争店面优先承租权的相关约定，根据合同相对性原则，承租人与出租人关于优先承租权的效力不及于次承租人。因此，陈涵潇服装店、高宜强以自己享有优先承租权要求继续占有使用本案诉争店面的理由亦缺乏事实和法律依据。综上，马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强应依法腾退讼争店面。 二、关于马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强是否应当承担房屋占有使用损失及损失如何认定的问题。 一审法院认为，承租人应在租赁期间届满时向出租人返还租赁物，这是承租人的一项基本义务。店面租赁关系的存在是承租人占有使用(包括转租)租赁店面的合法依据，也是次承租人占有使用店面的合法依据。就是说，如果店面租赁关系终止，则承租人占有租赁店面的合法依据就不存在，次承租人亦不再拥有占有使用租赁店面的合法依据，承租人应及时返还租赁店面，否则就形成了对出租人所有的租赁店面的无权占有。因此，马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强应当承担店面占有使用损失。由于马忠闽、林宇翔、陈建平与海峡公司的原租赁合同已于2017年12月31日租赁期届满，海峡公司分别于2018年2月5日、5月23日和8月9日催告腾退店面，系海峡公司要求返还租赁物的行为。基于马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强对本案诉争店面的无权占有使用行为，致使海峡公司无法履行其与第三人签订的新的租赁合同，故该新的租金标准30473元/月可以作为马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强因不履行后合同义务而致海峡公司损失的计算依据。经查，马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强未向海峡公司支付2018年1月1日至7月31日期间的房屋占用费，故马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强应按30473元/月的标准向海峡公司支付占用费213311元（30473元/月×7月）。至于陈涵潇服装店、高宜强主张其已将1－2月租金、水电费支付给马忠闽，由双方另行解决，一审法院不予涉及；陈涵潇服装店、高宜强主张3月－7月的租金抵扣海峡公司采用暴力手段干涉其使用租赁物，给其造成的损失，因陈涵潇服装店、高宜强未提起反诉，一审法院不予处理，双方可另行解决。陈涵潇服装店、高宜强主张因疫情发生，根据国家政策应免收2月份租金、减半收取3－4月租金，一审法院认为，鉴于在此期间发生新冠疫情，因疫情或者疫情防控措施有可能导致没有营业收入或者营业收入明显减少，若是继续按照上述标准支付占用费对陈涵潇服装店、高宜强明显不公平，一审法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，即将2020年2月－4月的占用费酌情减半收取，合计45709.5元，扣除已支付的30473元，陈涵潇服装店、高宜强等人仍应支付占用费15236.5元。关于2018年1月1日至7月31日期间的房屋占用费是否应计算资金占用费的问题，一审法院认为，海峡公司主张的占用费计算标准过高，一审法院参照案涉《房屋租赁合同》约定的“日千分之五”标准，将资金占用费酌情调整为按月1%的标准计算，自次月1日起计算上一个月资金占用费。因2020年2月－4月发生新冠疫情，故对此期间的占用费不再计算资金占用费。对于未交的水电费116.68元，一审法院认为，因实际使用人系陈涵潇服装店、高宜强，故水电费116.68元应由陈涵潇服装店、高宜强负担；关于海峡公司应承担的王晓峰损失问题，因另案尚在审理过程中，损失数额尚未确定，海峡公司可待确定损失后另行主张。 马忠闽、陈建平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，一审法院依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、马忠闽、林宇翔、陈建平、福州市鼓楼区陈涵潇服装店、高宜强应于本判决生效之日起三十日内将占有的位于福州市鼓楼区××路××号××号店面腾退给福建海峡源脉温泉股份有限公司；二、马忠闽、林宇翔、陈建平、福州市鼓楼区陈涵潇服装店、高宜强应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付自2018年1月1日至7月31日期间店面占用费213311元及资金占用费（资金占用费按月1%的标准，计算至店面占用费付清之日止，其中1月份占用费以30473元为基数，自2018年2月1日起算、2月份占用费以30473元为基数，自2018年3月1日起算、3月份占用费以30473元为基数，自2018年4月1日起算、4月份占用费以30473元为基数，自2018年5月1日起算、5月份占用费以30473元为基数，自2018年6月1日起算、6月份占用费以30473元为基数，自2018年7月1日起算、7月份占用费以30473元为基数，自2018年8月1日起算）；三、马忠闽、林宇翔、陈建平、福州市鼓楼区陈涵潇服装店、高宜强应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付店面占用费（其中2020年2月－4月欠付占用费15236.5元，2020年5月1日之后的店面占用费以30473元／月的标准，计算至马忠闽、林宇翔、陈建平、福州市鼓楼区陈涵潇服装店、高宜强实际腾退店面之日止）；四、福州市鼓楼区陈涵潇服装店、高宜强应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付水电费116.68元；五、驳回福建海峡源脉温泉股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7047元，由福建海峡源脉温泉股份有限公司负担1047元，由马忠闽、林宇翔、陈建平、福州市鼓楼区陈涵潇服装店、高宜强共同负担6000元；案件申请费2346元，由马忠闽、林宇翔、陈建平、福州市鼓楼区陈涵潇服装店、高宜强负担。 二审中，当事人未提交新证据。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案双方当事人的上诉及答辩主张，本案争议焦点在于：一、陈涵潇服装店、高宜强对案涉店面是否享有优先承租权；二、陈涵潇服装店、高宜强是否应当支付房屋占有使用费及计算标准；三、陈涵潇服装店、高宜强是否应支付案涉店面未结清的水电费。 关于争议焦点一。马忠闽作为原承租人，虽然向福州海峡纵横电子竞价平台运营中心申请行使优先承租权，但其未在第二轮竞拍中参与加价，对此后更高应价未作表示，案涉店面承租权最终由案外人王晓峰以30473元/月的价格竞得，且本案亦无证据证明马忠闽在该竞价结果的公告期内向福州海峡纵横电子竞价平台运营中心提出异议，一审判决据此认定马忠闽在同等价格条件下放弃其优先承租权并无不当。另，陈涵潇服装店、高宜强作为次承租人，系与原承租人马忠闽、林宇翔、陈建平之间成立租赁合同关系，马忠闽已放弃其优先承租权，因此陈涵潇服装店、高宜强以原承租人马忠闽、林宇翔、陈建平享有优先承租权且该优先承租权效力及于作为次承租人的陈涵潇服装店、高宜强为由，主张其对案涉店面享有优先承租权并要求继续占有使用案涉店面，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强应依法腾退案涉店面。 关于争议焦点二。因马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强不享有优先承租权，且案涉店面承租权已由案外人王晓峰竞得，马忠闽、林宇翔、陈建平、陈涵潇服装店、高宜强在租赁期限届满后占有使用案涉店面已无合法依据，依法应向出租人海峡公司支付房屋占有使用费。 关于房屋占有使用费的计算标准，具体分析如下：第一，关于2018年1月1日至7月31日及2020年5月1日至实际腾退案涉店面之日的房屋占有使用费计算标准。马忠闽、林宇翔、陈建平以及陈涵潇服装店、高宜强的租赁期限均于2017年12月31日届满，由于其未及时腾退导致海峡公司无法向案外人王晓峰交付案涉店面，一审法院参照海峡公司与案外人王晓峰签订的租赁合同约定的租金标准30473元/月计算2018年1月1日至7月31日及2020年5月1日至实际腾退案涉店面之日的房屋占有使用费，已臻合理，本院予以维持。第二，关于2020年2月至4月的房屋占有使用费计算标准，一审法院考虑到此期间发生新冠肺炎疫情，可能导致没有营业收入或者营业收入明显减少的实际情况，根据公平原则酌情减半收取2020年2月至4月的房屋占有使用费，亦臻合理，予以维持。陈涵潇服装店、高宜强主张其与海峡公司之间成立租赁关系、其应向海峡公司支付的是租金而不是房屋占有使用费，要求对2020年2月租金全免，缺乏依据，本院不予采纳。 关于争议焦点三。因案涉店面实际使用人系陈涵潇服装店、高宜强，一审法院认定未交的水电费116.68元由陈涵潇服装店、高宜强负担并无不当，予以维持。陈涵潇服装店、高宜强主张其已将2020年1-2月水电费转账至马忠闽账户，但马忠闽在2017年12月31日租赁期限届满后已无权收取案涉店面水电费，对于该部分水电费应由陈涵潇服装店、高宜强与马忠闽另行处理。 综上所述，陈涵潇服装店、高宜强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6000元，由福州市鼓楼区陈涵潇服装店、高宜强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年三月一日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君