辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1201号上诉人（原审被告）：张程翔，男，1989年11月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳鑫详韵物业管理有限公司，住所沈阳市铁西区赞工街5号。法定代表人：陈祥春，该公司董事长。委托诉讼代理人：李鑫，男，1978年10月28日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市和平区。上诉人张程翔因与沈阳鑫祥韵物业管理有限公司（以下简称“鑫祥韵物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初11749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张程翔上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、物业费诉讼时效计算错误：2019年本人反映物业不给办理房证问题，是向政府有关单位反映此问题，未与物业进行接触沟通，小区业主将此事向政府有关部门反映此事，因此我也向政府相关部门进行了反映，因此判决书中所说认定2019年8月原告向被告催缴物业费与事实不符。二、物业费交费标准判定不符合实际情况：小区单元门已损坏多年一直未维修过，我们家的这个单元门最近这几年从来都是大敞四开的，从未关上过；单元大堂下水主管道一直轻微漏水，物业只是使用一个类似棉被的东西围堵上，每年到了冬天由于温度低就会冻裂漏水加重，臭水漏一地，严重影响从此经过；单元电梯的急停按钮外盖损坏已久，急停按钮谁都可以按到，有一次我带家里小孩坐电梯时好像是有其他小孩不小心按了，我们被困电梯近20分钟才被救出，小孩受到严重惊吓；楼道内多处设备井门损坏外翻，都是铁质带尖的门板，小孩路过非常危险，已损坏多年从未维修过。物业的服务标准与收费标准严重不符。鑫祥韵物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。鑫祥韵物业公司向一审法院提出诉讼请求：被告是沈阳市铁西区江南印象小区9号楼241业主，建筑面积71.21平方米，在原告如约履行物业服务的情况下被告未缴纳物业服务费。一审法院认定事实：被告为沈阳市铁西区江南印象小区业主，其房屋为沈阳市铁西区赞工街江南印象小区9号楼241业主，建筑面积71.21平方米。原告系为该小区提供物业服务的企业，2011年11月原告与该小区建设单位辽宁力丰房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定管理期限自2011年11月1日起至业主委员会成立。此期间原告为“江南印象”小区提供前期物业服务，物业服务费标准为住宅1.2元/月/平方米。被告从2013年6月15日起拖欠原告物业费至2020年6月14日共拖欠物业费7175元。原告催要无果，起诉来院。一审法院认为，原告与“江南印象”住宅小区建设单位辽宁力丰房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力，被告作为小区业主享受了原告提供的物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务。根据质价相符原则，一审法院认为业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不宜采取拒交物业费的方式，业主拒交物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的权益，另一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区整体质量的下降。故对被告拒缴物业费的理由不予采信。现原告依据《前期物业服务合同》收费标准要求被告给付拖欠物业服务费的诉求予以支持。关于原告物业费是否存在诉讼时效问题，经庭审调查，被告自述2019年8月因拖欠物业费原告不予配合办理房证一事，曾向有关部门投诉，此时可认定原告向被告催缴物业费，故被告应从2016年8月开始向原告缴纳拖欠物业费，至于原告称被告因其不配合办理房证一事，曾于2017年和2019年5月到小区办和12315网站投诉，其主张所提供证据不能证明其问题，故时效应从被告自认开始计算。对于被告称，房屋出租期间的物业费应由租房人承担，于法无据，对其主张，不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告张程翔于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳鑫祥韵物业管理有限公司2016年8月1日起至2020年6月14日期间的物业服务费人民币2942元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费人民币25元，由被告张程翔承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，涉诉小区建设单位辽宁力丰房屋开发有限公司与鑫祥韵物业公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出一审判决诉讼时效计算有误，其在向小区办投诉时没有与物业公司接触，从未收到催缴通知的上诉主张，经查，从鑫祥韵物业公司出具的《情况说明》中所载明的上诉人就办理房证问题向小区办投诉的截图内容看，上诉人明确表述：“物业公司说不再交一遍物业费就不给办理房证”，上述情况可以作为物业公司进行过催缴物业费的佐证，故对上诉人提出的关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人提供的物业服务质量不符合标准的主张，从上诉人提供的现有证据看，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，张程翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张程翔负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年三月十五日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。