湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终319号上诉人（原审被告）：卢玉兰，女，1974年4月26日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：何新根，湖南湘泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：蔡建国，男，1958年10月12日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：欧阳修文，湖南湘泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审第三人）：醴陵市金泰房地产开发有限公司，住所地湖南省醴陵市阳三石街道办事处泉湖村。法定代表人：唐文军，总经理。上诉人卢玉兰与被上诉人蔡建国、醴陵市金泰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2020）湘0281民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。卢玉兰上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求二审法院判决执行醴陵市人民法院作出的（2019）湘0281执1250号之一执行裁定，评估、拍卖被执行人醴陵市金泰房地产开发有限公司名下位于醴陵市××栋××号房屋；3、由被上诉人负担全部诉讼费。事实与理由：被上诉人蔡建国不是醴陵市××栋××号房屋的所有权人，无权提出执行异议。根据《最高人民法院的规定》第二十四条规定，对应案外人提出的异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人。本案中，《房屋征收补偿、安置协议书》中载明安置的房屋系玺园小区Ｂ1004号房，上诉人申请执行查封冻结的房屋系1104号房屋，要证明玺园小区Ｂ1004号房与玺园小区Ｂ1104号房系同一套房子，应当以不动产登记局出具的证明为准。一审法院以开发商的证明就认定玺园小区Ｂ1004号房与玺园小区Ｂ1004号房系同一套房子，明显适用法律错误。在执行异议审理过程中，一审法院经向醴陵市自然资源局查询，玺园小区Ｂ1004号房与玺园小区Ｂ1104号房登记的房屋所有权人仍为醴陵市金泰房地产开发有限公司。根据我国物权法的规定，不动产以登记为准。由此可见，上诉人申请执行评估拍卖的是查封冻结的第三人醴陵市金泰房地产开发有限公司所有的金泰玺园小区一栋Ｂ1104号房，该房屋不属于被上诉人蔡建国所有。即使如被上诉人蔡建国所称，由于规划变更，房屋号码均上移一层，原来的1004号房屋上移一层，同样，原来的1104号房屋也应当上移一层，这只是房屋物理位置的变动，不影响原来的1004和1104号房屋会没有，仍然存在。房屋拆迁安置方醴陵市保障性安居工程开发有限公司无权将1104号房屋以给1004号房屋的名义交付给被上诉人蔡建国，仍然可以将上移一层的1004号交给被上诉人，一审直接认定上诉人查封冻结的1104号实际就是被上诉人原来获得的安置房Ｂ1004号房，没有任何法定证据证明。因此，蔡建国主张其系玺园一栋Ｂ1104号房屋的所有权人的证据不足，其要求停止对该房屋的限制措施的异议请求，没有法律依据。一审只是执行异议之诉，并不是确权之诉，一审直接确定1104号房屋归被上诉人所有，明显于法无据。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判执行醴陵市人民法院作出的（2019）湘0281执1250号之一执行裁定，评估、拍卖被执行人醴陵市金泰房地产开发有限公司名下位于醴陵市××栋××号房屋，并由上诉人优先受偿。蔡建国辩称，1、被上诉人蔡建国有权提出执行异议。本案中，蔡建国作为被征收人于2014年11月3日与征收人醴陵市棚户区改造开发有限公司签订了《房屋征收补偿、安置协议书》，被上诉人按协议全面履行了自己的义务，开发商也于2017年将安置房交给了蔡建国，蔡建国已实际占有使用该房屋。由于房屋开发过程中，规划设计进行了调整，拆迁户的安置房都向上增加一层，蔡建国按照协议实际占有的房屋由原来的1004号变更为1104号。由于开发商在交房后未及时办理不动产权证，致使蔡建国与开发商不能办理房屋过户手续，并非蔡建国自身原因所致，因此，蔡建国有权提出执行异议，并且法院依法不得对诉争房屋进行查封。2、蔡建国系玺园一栋1104号房屋的所有权人。《房屋征收补偿、安置协议书》是双方真实意思表示，系拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定了拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人享有优先取得补偿安置房屋的权利，该协议也不损害国家和他人的利益，且符合法律规定，是合法有效的。开发商于2017年10月将玺园一栋1104号房屋交给了蔡建国，蔡建国也向开发商交纳了燃气开户费、维修基金、装修押金等费用，已实际占有使用该房屋。蔡建国在玺园一栋只有该套拆迁补偿安置住房，并无其他房屋，因此，玺园一栋1104号房屋系蔡建国的拆迁安置房，属于蔡建国所有。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，一审法院判决停止执行涉案房屋，并确认房屋归蔡建国所有是完全合法的。醴陵市金泰房地产开发有限公司未发表答辩意见。蔡建国向一审法院起诉请求：一、请求确认被告醴陵市金泰房地产开发有限公司名下位于醴陵市××栋××号房屋归原告所有，并停止对该房屋进行评估、拍卖；二、请求判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告蔡建国系醴陵市电机厂的职工，醴陵市电机厂集资建房，原告出资取得一套位于渌江南岸原电机厂内建筑面积为114.7平方米的房屋，并取得了房屋所有权证。由于醴陵市棚户区改造开发有限公司对原告的房屋进行棚户区改造，2014年11月3日，醴陵市棚户区改造开发有限公司作为征收人（甲方），蔡建国作为被征收人（乙方），双方签订《房屋征收补偿、安置协议书》，协议约定，由甲方征收乙方房屋，现乙方要求以产权置换的方式进行安置。选择调换房屋为玺园小区1栋2单元10层1004号。协议约定新建筑面积为133平方米，约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。拆迁房可置换面积为146.75平方米，乙方选择的安置房在10楼，面积为133平方米，少约定置换面积为13.75平方米，少出置换面积按2200元/平方米结算，合计甲方应补差30250元。甲方同时应补偿乙方房屋装修及附属物补偿金，搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励费等合计人民币捌万叁仟肆百零叁元。协议第五项约定，甲方在原电机厂第8、9栋全部住户搬出后的14个月内，将产权调换房交付给乙方。甲方负责在产权调换房交付使用后360日内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案。由于甲方原因不能在规定时间内取得房地产权属证书的，甲方承担违约责任。2011年7月，醴陵市棚户区改造开发有限公司收取了原告蔡建国被征收房屋的房产证，并于2011年9月20日向原告下达了搬迁通知，原告在规定的时间内完成了搬迁。第三人醴陵市金泰房地产开发有限公司于2011年10月经醴陵市市委市政府批准，承接原电机厂棚户区改造项目，并对该项目即玺园小区1栋进行开发建设。房屋建成后，2017年10月，第三人金泰房地产公司按《房屋征收补偿、安置协议书》上约定的房号为1004号房屋交予了原告。由于该栋房屋设计整体变更，第一层由原来设计的住房变更为车库，原告实际接收房屋编号为1104号。原告向五环国际都会遗留问题协调工作组交纳了垃圾清理费，代收电费，燃气初装费，维修基金，装修押金等费用。原电机厂包括原告在内的40户拆迁户在《房屋征收补偿、安置协议书》约定的安置房都安排在玺园小区1栋。玺园小区1栋第1层楼房屋规划为住房，在建设过程中，规划进行调整，将该栋第1层房屋全部变更为车库，从第2层起才是住房，拆迁户的安置房都向上增加了一层。2019年9月20日，受醴陵市金泰房地产开发有限公司委托，醴陵市房屋测量事务所对玺园1栋安置房进行测绘，因规划调整，第一层系车库，故在该测绘报告中原告的房号亦为1104号。原告等40户拆迁户接收房屋后，由于第三人醴陵市金泰房地产开发有限公司的原因，一直未按《房屋征收补偿、安置协议书》为原告等人办理办理权属登记和办理房地产权属证书。2020年5月，第三人告知原告由于原告的1104号房屋被法院查封，无法为其办理房地产权属证书。醴陵市棚户区改造开发有限公司于2011年6月30日核准登记注册，2014年11月27日变更登记注册为醴陵市保障性安居工程开发有限公司。一审法院另查明，卢玉兰与醴陵市金泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年1月18日作出（2018）湘0281民初1878号民事判决书，判决：一、解除原告卢玉兰与被告醴陵市金泰房地产开发有限公司签订的《五环都会商品房定购合同书》（合同编号分别为0000626号、0000627号）；二、被告醴陵市金泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告卢玉兰购房款710000元；三、驳回原告卢玉兰的其他诉讼请求。醴陵市金泰房地产开发有限公司不服该判决于2019年2月13日上诉至株洲市中级人民法院，株洲中院于2019年7月23日作出（2019）湘0281民终1102号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在此期间，卢玉兰于2019年3月10日向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年3月15日作出（2018）湘0281民初1878号之一民事裁定，裁定冻结被申请人醴陵市金泰房地产开发有限公司名下的玺园一栋1104室商品房的过户手续，冻结期限为三年。2019年8月23日，卢玉兰向一审法院申请强制执行，一审法院于2020年4月20日作出（2019）湘0281执1250号之一执行裁定，裁定评估、拍卖被执行人醴陵市金泰房地产开发有限公司名下位于醴陵市××栋××号房屋。原告对一审法院作出的（2018）湘0281民初1878号之一民事裁定及（2019）湘0281执1250号之一执行裁定不服，向一审法院提出书面异议，一审法院于2020年5月21日作出（2020）湘0281执异15号执行裁定书，驳回异议人蔡建国的异议请求。一审法院另查明，2020年8月，醴陵市自然资源局为玺园小区1栋拆迁安置户办理了不动产权证，因原告房屋被法院查封冻结，无法办理相关手续。诉争房屋系醴陵市××栋××号，原法院文书上的Ｂ1104系误写。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：1、原告蔡建国是否己就征收补偿、安置房屋而获得请求停止对涉案房屋执行的权利；2、原告是否享有醴陵市××栋××房××号房屋所有权。关于焦点1，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人己支付全部价款并实际占用，未办理过户手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告于2014年11月3日，与醴陵市棚户区改造开发有限公司作为征收人签订的《房屋征收补偿、安置协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原告按照协议履行了义务，第三人于2017年10月将房屋交付给了原告，原告实际占有使用该房屋。由于该栋安置房在建造过程中，规划设计进行了调整，拆迁户的安置房都向上增加了一层，原告按照协议实际占有的房屋由原来的1004号变更为1104号，事实上，该栋所有安置户的房屋均是以此类推向上增加了一层。由于房屋开发商即第三人在交房后不能及时办理不动产权证，致使原告与第三人不能办理房屋过户手续，并非原告自身原因所致，因此，原告的异议符合上述情形，人民法院不得对诉争房屋进行查封。关于焦点2，2014年11月3日，醴陵市棚户区改造开发有限公司作为征收人（甲方），蔡建国作为被征收人（乙方），双方签订《房屋征收补偿、安置协议书》，是双方的真实意思表示，系拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定了拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人享有优先取得补偿安置房屋的权利；该协议不损害国家和他人的利益，且不违反法律规定，故该《房屋征收补偿、安置协议书》合法有效。被告提出该协议约定的安置房为1004号，而法院查封的是1104号，原告无权享有1104号房屋所有权的理由不能成立。因房屋开发商在建房过程中，对房屋规划进行了调整，由原来的第一层住房调整为车库，因此所有拆迁户的房屋均向上增加了一层，房屋征收人、被征收人以及房产开发商对此均无异议，因此可以认定根据《房屋征收补偿、安置协议书》上原告应获得的房屋为醴陵市××栋××房××号。由于商品房开发商即本案第三人的原因，未办理房屋过户手续，原告无过错，故原告对醴陵市××栋××房××号房屋享有所有权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国物权法》第三十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定判决：一、醴陵市人民法院（2019）湘0281执1250号案停止对醴陵市××栋××房××号房屋的执行；二、原告蔡建国对醴陵市××栋××房××号房屋享有所有权。案件受理费100元，由被告卢玉兰负担。二审中，被上诉人蔡建国提交证据如下：《玺园一号1栋户主及办理不动产登记证情况表》一份，拟证明原醴陵市电机厂的拆迁安置户由于玺园一号1栋房屋设计变更，所有的安置户的住房都向上增加了一层的房号，原201号变更为301号，依此类推，被上诉人蔡建国的住房也由1004号变为1104号。上诉人卢玉兰质证认为，对证据的真实性有异议，该证据只能证明现在房屋的登记情况，不能证明房屋是由一层提上来一层，要达到其证明目的需要原来的设计图和变更后的图纸及相关政府主管部门的审批材料。即使是提了一层，也不会变成1104该房屋没有。登记表不能证明少建了一层房屋，如果房屋的总层数不变，那么该房屋不存在房号的调整。醴陵市金泰房地产开发有限公司未发表质证意见。本院认证，对证据的真实性予以认定，证明目的将结合本案的其他证据予以综合认定。为查明案件事实，本院对案涉房屋情况进行了现场核实，负责案涉房屋小区物业管理的醴陵市宸兴物业管理有限公司出具《证明》，证明被上诉人蔡建国为醴陵市壹号公馆玺园小区（原金泰玺园）2单元1104业主，由于该栋房屋的一楼原设计为住宅，在后期进行设计变更，一楼变更为车库，致使整栋住户的房号进行了上移，原房号为1004的住户现房号变更为1104。上诉人卢玉兰质证认为，对证据的合法性有异议，物业公司是业主委托管理的商业单位，不是行政部门，不具有证明主体资格。被上诉人蔡建国质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认证，对证据的真实性予以认定，证明目的将结合本案的其他证据予以综合认定。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。二审争议焦点分述如下：1、被上诉人蔡建国对安置房1104号是否享有所有权。被上诉人蔡建国作为被征收人于2014年11月3日与征收人醴陵市棚户区改造开发有限公司签订了《房屋征收补偿、安置协议书》，根据协议内容，被上诉人蔡建国自愿选择房屋产权调换的方式进行安置，选择调换房屋为玺园小区1栋1004号。该协议书系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人卢玉兰诉称协议约定的安置房是1004号，而法院查封的是1104号，被上诉人蔡建国无权享有1104号房屋所有权。经查，由于房屋开发过程中，规划设计进行了调整，将原来的第一层住房调整为车库，故所有拆迁户的安置房均向上增加了一层，即被上诉人蔡建国按照《房屋征收补偿、安置协议书》安置的房屋由原来的1004号变更为1104号。被上诉人蔡建国提交的醴陵市房屋测量事务所出具的《醴陵房产测绘报告》、醴陵市保障性安居工程开发有限公司出具的《证明》、王启怀等40户拆迁户与醴陵市棚户区改造开发有限公司签订的《房屋征收补偿、安置协议书》、《玺园一号1栋户主及办理不动产登记证情况表》均证明了第一层住房调整为车库，所有拆迁户的安置房均向上增加了一层这一事实。由于原审第三人醴陵市金泰房地产开发有限公司的原因，未办理房屋过户手续，被上诉人蔡建国无过错，故被上诉人蔡建国对安置房1104号享有所有权。2、被上诉人蔡建国对安置房1104号是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人蔡建国对安置房1104号的物权期待权能够排除执行，理由如下：(1)被上诉人蔡建国于2014年11月3日与醴陵市棚户区改造开发有限公司签订了《房屋征收补偿、安置协议书》，该协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于系拆迁安置房，只签订了协议书，没有签订商品房买卖合同。根据协议书的内容，相当于房屋买卖合同，故应当认定蔡建国在一审法院查封前已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同；(2)蔡建国收房后，对案涉房屋进行了装修，交纳了垃圾清理费、代收电费、燃气初装费、维修基金、装修押金等,应当认定蔡建国在一审法院查封前已合法占有案涉房屋；(3)由于是拆迁安置房，蔡建国无需支付购房款；（4）由于原审第三人醴陵市金泰房地产开发有限公司的原因，未办理房屋过户手续，蔡建国无过错，应当认定案涉房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，上诉人卢玉兰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人卢玉兰负担。本判决为终审判决。审判长  刘焦平审判员  段郴雯审判员  王 虹二〇二一年三月二十二日法官助理黄慧娟书记员王菁钰