山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2960号 上诉人（原审原告）：张晓媛，女，1991年3月25日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：贾锦林，山东锦林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东建泰物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市黄岛区。 主要负责人：臧新鹏，经理。 委托诉讼代理人：陈泽浩，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：张广龙，北京市观韬（济南）律师事务所律师。 上诉人张晓媛因与被上诉人山东建泰物业管理有限公司青岛分公司（以下简称建泰物业青岛分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初24845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张晓媛的委托诉讼代理人贾锦林、被上诉人建泰物业青岛分公司的委托诉讼代理人张广龙、陈泽浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓媛上诉请求：1.确认建泰物业青岛分公司提高收费标准的约定无效；2.判令建泰物业青岛分公司按每平方米每月1.5元的标准收取物业服务管理费，或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决引用《中华人民共和国合同法》第八条以及第六十条第一款不当。建泰物业青岛分公司在与张晓媛签订《前期物业服务合同》前虚假宣传，误导张晓媛认为购买的住宅为别墅，张晓媛因此而作出错误的意思表示。张晓媛直到2020年7月才知晓购买的不是别墅类住宅，建泰物业青岛分公司庭审中亦认可案涉住宅不是别墅。建泰物业青岛分公司的行为违反《中华人民共和国合同法》第三、四、五、六、七条以及第六十条第二款之规定。建设别墅类的住宅违反《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的规定，双方有关别墅项目的收费约定违反法律、行政规范的规定而无效，收费标准应予调整。2.一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条不当，双方一审中都没有出示《前期物业服务合同》；依据该司法解释的第二条的第二项，建泰物业青岛分公司按别墅类住宅收费加重了张晓媛的责任，应属无效。3.一审判决没有综合审查判断双方证据，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条以及《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五、八十八、九十七条之规定。4.建泰物业青岛分公司利用办理物业交接入住时其优势地位，未让张晓媛看《前期物业服务合同》条款即要求签字，违反了合同法。一审法院认定张晓媛所购买的房屋为别墅类，建泰物业青岛分公司有权按照别墅类标准收费，违反法律法规。5.物业管理部门的备案登记不作实质审查，张晓媛被误导而按照别墅类住宅缴纳物业服务费。6.法律规章未规定物业费标准，为防止物业服务企业违规收费，本案应评估物业服务费标准并作为定案依据。7.张晓媛的第二项诉讼请求明确具体，双方当事人是平等主体，属于法院受案范围，应合并审理。8.购房合同附件五《前期物业服务合同》中并没有约定住房的性质也没有约定物业的收费标准，故张晓媛与建泰物业青岛分公司签订的有关别墅类的收费无效，应调整物业收费标准。 建泰物业青岛分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决。 张晓媛向一审法院起诉请求：1.确认建泰物业青岛分公司提高物业服务管理费收费标准的约定无效；2.判令建泰物业青岛分公司按每平方米每月1.5元的物业管理费收费标准收取物业服务管理费。 一审法院认定事实：2015年8月20日，张晓媛与山东安邦置业有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》，张晓媛购买了该公司开发建设的位于青岛市黄岛区户的房屋一处，合同约定该房屋用途为住宅，建筑面积229.32平方米，其中套内建筑面积218.02平方米，公用分摊建筑面积11.30平方米，房屋单价每平方14390.38元，合同同时约定由济南建泰物业管理有限公司青岛分公司（以下简称济南建泰物业公司）对该房屋进行前期物业管理。2016年12月24日，张晓媛与济南建泰物业公司签订了《前期物业服务合同》1份，约定济南建泰物业公司对建邦听海小区提供物业管理服务，标明张晓媛所购房屋类型为别墅类，物业服务费标准：高层1.5元/月/平方米，别墅4.5元/月/平方米，多层1.5元/月/平方米，商业3.8元/月/平方米。合同还约定了双方其他的权利义务等。合同签订后，张晓媛依照合同约定的别墅类物业服务费标准已向建泰物业青岛分公司交纳了至2019年2月28日止的物业服务费。 张晓媛为证明自己的主张，向一审法院提交如下证据意欲证明建泰物业青岛分公司擅自提高标准：证据一、胶南市发展和改革局文件（南发改投资（2012）38号）、国有建设用地使用权出让合同（合同编号：胶南-xxxx，签订合同主体为胶南市国土资源局与山东安邦置业有限公司）、胶南市城乡建设局（南城规设字（2011）第8号规划设计条件意见书）及附图，证明该合同第五条明确约定胶南国土资源局出让给山东安邦置业有限公司地块的用途为普通商品住房用地，第十三条明确规定该合同项下土地的主体建筑物性质为住宅楼。胶南市城乡建设局的附图同时证明张晓媛案涉争议的物业位置处于该区域的范围内。按照该合同规定，该区域内的物业均系普通商品住宅。证据二、山东安邦置业有限公司与案涉物业所有人签订的《青岛市商品房预售合同》；证明1、张晓媛购买的案涉物业第一条明确约定土地用途为城镇住宅用地，为非别墅类住宅用地。2、在该《青岛市商品房预售合同》的附件六案涉物业的小区平面图所在的位置，符合于证据一中的胶南市城乡建设局附图所在的位置，应为普通住宅用地的建筑物为普通住宅。3、在该《青岛市商品房预售合同》的附件五有关案涉物业的《前期物业服务合同》中并没有约定张晓媛案涉物业住房套型的性质也没有约定物业的收费标准，应为普通住宅的物业。证据三、不动产权证；张晓媛取得的不动产权证上标注案涉争议的物业其土地性质为城镇住宅用地，并且标注有公摊面积，因而并非是别墅用地。证据四、《前期物业服务合同》证明：1、张晓媛、建泰物业青岛分公司签订的《前期物业服务合同》第六条约定：一、物业服务费及其他费用标准中的别墅类物业服务费为4.5元/月/平方米，该别墅项目的物业收费没有配套的合同依据及法律依据。2、根据《山东省物业管理条例》第二十三条、《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十条“建设单位与物业买受人签订的物业销售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。”的规定，建泰物业青岛分公司另行与张晓媛签订的《前期物业服务合同》须与张晓媛与山东安邦置业有限公司签订的购房合同的附件五中的《前期物业服务合同》一致，按照相关规定也不得超出张晓媛与山东安邦置业有限公司签订的购房合同的附件五中的《前期物业服务合同》约定，因张晓媛与山东安邦置业有限公司签订的购房合同的附件五中的《前期物业服务合同》中没有约定别墅类的物业收费，为此有关张晓媛与建泰物业青岛分公司签订的有关别墅类的收费没有依据而无效，因而张晓媛的物业收费标准应予调整。证据五、山东安邦置业有限公司发给物业业主的《青岛市商品房住宅使用手册》、案涉物业工程的《建筑工程施工许可证》、案涉物业的《山东省建设工程质量监督登记证书》证明山东安邦置业有限公司发给物业业主的《青岛市商品房住宅使用手册》；证据六、《建筑工程施工许可证》注明案涉物业的工程是别墅，但张晓媛向黄岛区建设档案馆申请调取的《建筑工程施工许可证》编号xxxx的附件中注明工程名称为案涉物业的多层建筑、张晓媛向黄岛区建设档案馆申请调取的《山东省建设工程质量监督登记证书》监督注册编号xxxx附件中注明的工程名称为多层并非是别墅，由此说明山东安邦置业有限公司为了销售房屋进行虚假宣传，对外宣传为别墅。由此也证明案涉物业的住宅套型为普通住宅。 建泰物业青岛分公司针对张晓媛提供的证据进行了质证，认为：该证据一系开发商山东安邦置业与政府签订的相关文件，建泰物业青岛分公司作为物业服务企业不受此协议的约束。证据二系张晓媛与开发商签订的合同，且开发商在出售房屋时肯定对小区的住宅类型进行了宣传，该小区包括高层住宅和别墅两种类型，张晓媛在购买房屋时，应该知道其购买的是别墅，至少不是高层住宅，且两类住宅的售价差距较大，后期开发商在交付房屋时张晓媛所购房屋与高层住宅的外形存在明显区别。建泰物业青岛分公司作为物业服务企业，对张晓媛提供了比高层住宅更为优质的服务。根据物业管理条例第四十条之规定，物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。因此别墅与高层住宅相比，物业费较高也是合情合理的。从张晓媛所主张的附件六平面图可知，案涉房屋为联排带院附车位地下专属空间。综上，从张晓媛提交的证据二中明确可以得出案涉房屋为非普通住宅，与张晓媛证明内容相悖。不动产登记部门在进行房产登记时，并没有单独的别墅住宅类型，无论何种类型的房屋都是按照普通住宅进行登记，不能因为登记为普通住宅，就认定该房屋为普通住宅，结合张晓媛提交的证据二可以看出张晓媛所购买的房屋明显不属于高层住宅，就应该按照别墅的类型交纳物业费，从证据三中可以看出张晓媛总面积为229.32平方米，分摊建筑面积11.30平方米，故可以证明案涉房屋非张晓媛主张的普通住宅。证据四证明合同中明确房屋类型为别墅，且约定了收费标准，张晓媛也已经履行了物业服务合同很长时间。张晓媛主张的建设单位应该在其合同中明确物业服务方案、服务等级，那是对普通住宅的约束，张晓媛的住宅为联排别墅，属于高档住宅，因此不受此约束。证据五首页明显带有别墅字样，第一页第二段明确表示建邦听海项目及海景别墅看海高层为一体，低密度滨海高端社区，故证据五真实性予以认可，证明山东安邦置业未进行虚假宣传。 建泰物业青岛分公司向一审法院提供了如下证据：山东省物价局关于明确《山东省定价目录》有关问题的通知以及《山东省物业服务收费管理办法》、青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局关于印发《青岛市物价局物业服务收费管理办法》的通知以及一审法院（2020）鲁0211民初9950号民事判决书、张晓媛物业费交费单据、物业服务合同备案证明、企业名称变更登记信息查询等予以佐证。 另查明，济南建泰物业公司于2019年7月1日变更为山东建泰物业管理有限公司青岛分公司，双方签订的《前期物业服务合同》约定的权利和义务，由变更后的山东建泰物业管理有限公司青岛分公司承受。 一审法院认为，张晓媛、建泰物业青岛分公司争议的焦点是建泰物业青岛分公司是否擅自提高物业服务管理收费标准。张晓媛与案涉房屋开发商山东安邦置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》以及张晓媛、建泰物业青岛分公司签订的《前期物业服务合同》均系双方当事人自愿协商达成的真实意思表示，该合同并不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当自觉遵照履行。建泰物业青岛分公司对张晓媛所涉房屋的物业收费标准已经青岛市黄岛区物业管理部门进行了备案，且张晓媛自接收房屋后也一直按别墅类房屋的物业管理服务费标准交纳物业服务费，张晓媛所提供的现有证据并不能证明建泰物业青岛分公司擅自对张晓媛应交纳的物业管理服务费提高标准。张晓媛主张的诉讼请求第二项不属于法院审理范围，一审法院不做审查。综上，张晓媛所诉主张无法律和事实依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张晓媛的诉讼请求。案件受理费25元，由张晓媛负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1.张晓媛与建泰物业青岛分公司关于物业服务费的约定是否有效；2.张晓媛起诉要求建泰物业青岛分公司按照1.5元/月/平方米收取物业服务费，人民法院应否处理。 关于焦点问题1，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，张晓媛与建泰物业青岛分公司签订的《前期物业服务合同》明确约定，案涉房屋类型为别墅，物业服务费收费标准为4.5元/月/平方米。张晓媛以案涉房屋不属于别墅、其系被误导为由，主张上述约定无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，张晓媛主张的被误导不属于合同无效的理由，张晓媛提交的证据也不足以证明案涉《前期物业服务合同》本身存在其他法定无效的情形，故本院对张晓媛主张双方约定无效的上诉请求不予支持。 关于焦点问题2，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。”本案中，《前期物业服务合同》对于物业费的收费标准约定明确，且张晓媛已经交纳了部分物业服务费，建泰物业青岛分公司未违反合同约定扩大或增加物业服务费，依据上述司法解释的规定，张晓媛要求降低尚未支付的物业服务费的标准属于抗辩权，不能单独成诉，一审法院不予处理并无不当，本院不予变更。 综上所述，张晓媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张晓媛负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 蕾 审判员 刘昭阳 审判员 林伟光 二〇二一年三月三十日 法官助理 薄富超 书记员韩 平