江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终340号上诉人（原审被告）：倪立荣，女，1967年3月5日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：徐小祥，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉祥，江苏刘洪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汤玉英，女，1959年11月24日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴维，江苏中虑律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汪喜宏，男，1971年10月2日生，汉族，住南京市雨花台区。指定诉讼代理人：汪艳雨，汪喜宏之女。上诉人倪立荣因与被上诉人汤玉英、汪喜宏房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。倪立荣上诉请求：一、撤销一审判决，发回重新审理；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。之后，倪立荣以不知晓本案已发回重审，庭后阅卷才知晓为由变更上诉请求为：改判驳回汤玉英的全部诉讼请求。事实与理由：一、汪喜宏为精神残疾三级，在没有监护人代理下独自应诉，违反法定程序。汪喜宏分别于2009年7月29日、2020年8月6日获得残疾人协会签发的精神残疾等级三级证书。汪喜宏至今仍在服药接受治疗，未治愈康复。二、案涉207室未经依法评估确定价值，一审法院依据汪喜宏提供的中介电话询问得出涉案房屋价格为178万，于法无据。汪喜宏在没有法定监护人代理应诉下，提供中介电话，并与汤玉英协商确定涉案207房屋价值，一审法院直接予以认定违法，汪喜宏的行为能力无法了解判断涉案207室房屋市场价值。三、案涉207室买卖契约应被认定无效，汤玉英存在过错，应当承担相应责任。1.汤玉英、汪喜宏系远房亲戚关系，知晓汪喜宏为精神残疾三级，并非善意第三人。虽然双方在2005年、2008年签订过涉案207室房屋买卖契约，但汪喜宏是限制行为能力的人，整个交易过程均为汤玉英单方面主导，提供格式契约、收条，实为利用汪喜宏限制民事行为能力，恶意侵害汪喜宏权利。2.倪立荣仅在2005年签订的《房地产买卖契约》的抬头处签字，因汪喜宏在外不学好、大额举债，匆忙赶到倪立荣单位，让其在空白格式契约书签字按手印。退一步讲，作为其妻子，也无权处理其财产，仅能为其利益进行监护。四、倪立荣不应当承担共同还款责任。1.倪立荣、汤玉英已于2008年重新签订《房地产买卖契约》，双方2005年签订的契约约定的权利已被覆盖，权利义务已经终止。2008年契约没有获得法定监护人追认。2.案涉207室房屋权利人自始至终均是汪喜宏，在2006年11月20日倪立荣在与汪喜宏离婚协议中已经约定涉案207室房屋归汪喜宏。汪喜宏在2008年与汤玉英再次就207室房屋达成买卖合意，由此产生的权利义务均与倪立荣无关。汤玉英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无违反程序之处，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。1.一审审理程序合法。首先，汪喜宏虽持有精神残疾等级三级的残疾人证，但未经法定程序认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，一审法院依职权提起对汪喜宏行为能力认定的司法程序，但汪喜宏拒不配合，致司法认定程序无法进行。一审法院也联系了汪喜宏的独生女儿汪艳雨，但汪艳雨和倪立荣经一审法院电话和短信联系均拒绝到庭参加诉讼，应视为其放弃相关权利，并应承担相应的不利后果。2.一审法院通过向中介询价并无不当。最高院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定第二条规定，人民法院确定财产处置参考价可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，一审法院通过向中介询价确定房价符合法律规定。3.案涉的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案系因倪立荣和汪喜宏违约引发纠纷，汤玉英并无过错。4.一审法院判决倪立荣承担还款责任具有事实和法律依据。案涉房屋买卖发生在倪立荣、汪喜宏婚姻关系存续期间，倪立荣、汪喜宏对婚内债务应承担共同清偿责任。5.倪立荣变更上诉请求的理由并不成立，其根据一审判决提出上诉，该判决明确记载本案为发回重审案，不存在不知晓该情况的事实，也不存在需要庭后阅卷才知晓的理由。对汪喜宏进行行为能力鉴定已在一审程序中进行处理，不应在二审中再次处理，且汪喜宏是否为限制民事行为能力人并不影响本案判决，本案不应中止审理。汪喜宏未到庭，未答辩。汤玉英向一审法院起诉请求：1.判令汤玉英与倪立荣、汪喜宏签订的《房地产买卖契约》解除；2.判令倪立荣、汪喜宏返还购房款22.8万元及利息（其中2万元自2005年12月2日起、8.8万元自起、1万元自起、11万元自2008年1月5日起，至实际付清之日止，按照年利率6%的标准计算），并赔偿损失172.2万元，合计195万元及利息。一审法院认定事实：2005年12月份，汤玉英与汪喜宏就汪喜宏所获拆迁安置房一套达成买卖意向，汤玉英遂于2005年12月2日向汪喜宏支付定金2万元。之后，汤玉英与汪喜宏于2005年12月26日签订《房地产买卖契约》一份，约定汤玉英购买汪喜宏名下的位于南京市雨花台区房产（房屋建筑面积85㎡），房屋价款18.8万元，双方并对付款时间、房屋交付时间、违约责任等做了约定；汪喜宏在上述契约上签名并捺印。2005年12月27日，汤玉英与汪喜宏再次签订《房地产买卖契约》一份，将2005年12月26日所签《房地产买卖契约》第七条约定的“上述房地产办理过户手续所缴纳的税费由甲乙双方按规定各自承担”予以删除，协议签订后，倪立荣（汪喜宏的妻子）在契约上卖方处签名并捺印。契约签订后，汪喜宏分别于2005年12月26日、2006年7月27日向汤玉英出具收条各一份，写明：收到汤玉英支付款项10.8万元及1万元。2008年1月2日，汤玉英与汪喜宏签订《协议》一份，约定上述房屋汤玉英于三天内再付汪喜宏11万元，汪喜宏立即帮助汤玉英办理相关手续，并保证五年之后无条件过户。协议签订后，汪喜宏于2008年1月4日向汤玉英出具收条一份，写明：收到汤玉英支付最终房款11万元。后汤玉英入住诉争房屋至今。2016年1月份，汪喜宏办理了上述房产产权证，产权登记建筑面积87.62㎡。2016年12月14日，汪喜宏与案外人深圳市赢众通非融资担保有限公司签订《反担保抵押合同》，案涉房产被设定抵押，债权数额为110万元（目前该抵押权纠纷案件已由南京市鼓楼区人民法院审结，并进入强制执行程序）。一审另查明，汪喜宏与倪立荣原系夫妻关系，两人于1995年10月4日登记结婚，于2006年11月20日登记离婚，离婚协议约定上述房产归汪喜宏所有。2007年3月30日，汪喜宏与倪立荣登记复婚，后于2010年3月2日再次登记离婚，离婚协议约定，家中所有财产归女方所有。一审又查明，汪喜宏于2015年8月24日支付上述房屋物业费1530元。汪喜宏曾持有2009年7月29日签发的精神残疾等级三级的残疾人证，监护人为倪立荣。后汪喜宏又于2020年8月6日取得精神残疾等级三级残疾人证，联系人为汪艳雨。一审庭审中，经一审法院当庭向汪喜宏所提供的房产交易中介人员电话问询，案涉房屋单价约近2.10万元/平方米，总价约178万元至180万元，汤玉英、汪喜宏对此事实不持异议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉房屋买卖契约是否有效。根据汤玉英提供的两份房地产买卖契约，一审法院认为，其一，汪喜宏虽持有精神残疾等级三级的残疾人证，但未经法定程序认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，一审法院虽依职权提起对汪喜宏行为能力认定的司法程序，但汪喜宏拒不配合致司法认定程序无法进行，而为保障汪喜宏及近亲属合法权益，一审法院依法指定其近亲属汪艳雨（汪喜宏的独生女儿）为其诉讼代理人（目前汪喜宏离异且父母已逝世），但汪艳雨和汪喜宏前妻倪立荣经一审法院电话和短信联系后，均拒绝到庭参加诉讼，应视为其放弃相关权益，并应承担未认定汪喜宏为限制民事行为能力人或无民事行为能力人的不利法律后果；其二，汪喜宏持有的残疾人证系2009年批准，本案涉及的两份买卖契约及一份协议书系2005年、2008年签订的；其三，案涉房屋买卖契约由汪喜宏当时的妻子及2009年残疾人证登记的监护人倪立荣作为房屋共同出卖人签字确认，故无论汪喜宏是否具备相应民事行为能力，均已由其当时监护人倪立荣予以追认，案涉房屋买卖契约系当事人真实意思表示，应属合法有效。关于案涉房屋买卖契约是否应当解除，本案中，案涉房屋设定抵押后致使合同不能继续履行，房屋买卖交易的合同目的不能实现，合同解除条件成立，汪喜宏和倪立荣应当承担相应违约责任。倪立荣和汪喜宏的指定诉讼代理人汪艳雨经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，应承担不利法律后果。汤玉英于2018年6月6日请求解除合同，并要求倪立荣、汪喜宏返还购房款22.8万元，符合有关法律规定，一审法院予以支持。关于汤玉英要求汪喜宏、倪立荣赔偿其购房损失及偿付利息损失的诉请，一审法院认为，经当庭询问有关房屋交易中介人员及到庭当事人意见，案涉房屋价值于178万至180万元间，考虑汤玉英实际居住案涉房屋、签订房屋过程及房屋交易面积等情况，一审法院酌定汪喜宏与倪立荣赔偿汤玉英购房损失155.2万元（房屋询问价格178万元-原房屋交易价格22.8万元）；因汤玉英已获得居住房屋的利益，利息损失赔偿请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于汪喜宏于2015年8月24日支付汤玉英居住诉争房屋期间的物业费1530元，应在应付款中冲抵，倪立荣、汪喜宏实际给付汤玉英1778470元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认汤玉英与汪喜宏、倪立荣关于南京市雨花台区房产的《房地产买卖契约》于2018年6月6日解除；二、汪喜宏、倪立荣于判决生效之日起三十日内付清返还汤玉英购房款228000元并赔偿购房损失1522000元，合计1780000元，扣除汪喜宏代付物业费1530元，实际支付1778470元；汤玉英于判决生效之日起三十日内迁出并向汪喜宏、倪立荣交付上述第一项所涉房产；三、驳回汤玉英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22350元，公告费600元，合计22950元，由汪喜宏、倪立荣负担。双方对一审法院查明的事实均不持异议，本院予以确认。本院二审查明，汤玉英于2017年6月23日提起本案，一审法院于2018年10月29日作出（2017）苏0114民初3306号民事判决，汪喜宏提出上诉，本院于2019年5月30日立案，并于2019年6月26日以基本事实不清为由发回重审。本案二审过程中，汪喜宏的女儿汪艳雨到庭旁听，并表示其通过倪立荣知晓本案开庭情况，但其认为案涉房屋为汪喜宏的，和其没有关系。一审中其收到了法院指定其为汪喜宏代理人的通知，也收到了开庭通知，但其没去，其和汪喜宏不太联系。二审中，因汪喜宏已于一审中预留送达地址确认书，本院传票也已送达，而汪喜宏并未到庭，本院多次电话联系汪喜宏，但该电话一直无人接听。为此本院赴汪喜宏所在南京市雨花台区翠玲银河社区居民委员进行送达及调查。社区工作人员表示，一审法院也曾来社区调查，汪喜宏在社区每月仅有残疾补助金发放，其他没有任何补助。其残疾补助金根据汪喜宏的要求，发放至其指定账户即汪艳雨的银行卡中，社区工作人员有汪喜宏的微信，但汪喜宏不经常接，只是需要钱的时候会找社区，汪喜宏住在哪里也不知道，汪喜宏不告诉社区工作人员。经现场与汪喜宏通过社区工作人员的微信语音通话联系，在多次拨打后，汪喜宏接听了社区工作人员的微信语音通话，汪喜宏表示其不住在社区，也不告知现在居住的地址，本院要求汪喜宏来社区配合接收送达、调查，汪喜宏口头表示同意，并表示大概半小时到社区。承办人之后在社区等待接近一小时后，汪喜宏并未到社区，经社区工作人员多次另行通过微信语音电话等方式与汪喜宏进行联系，汪喜宏均不再接听。二审中，倪立荣还向本院申请对汪喜宏进行行为能力鉴定，并要求本案中止审理。以上事实，有调解书、判决书、裁定书、工作笔录、当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，一、一审法院审理程序是否正确；二、案涉协议是否无效；三、一审法院确定的赔偿金额是否适当；四、倪立荣是否应承担责任。关于争议焦点一，一审法院审理程序并无不当。本案发回重审中，一审法院依法提起对汪喜宏行为能力认定的司法程序，但因汪喜宏及一审法院指定的诉讼代理人均拒不配合，该行为能力认定程序无法进行。二审中，法院指定的诉讼代理人汪艳雨已到庭，但旁听并表示本案和其没有关系。为了解汪喜宏的情况，一审法院及本院均赴社区进行调查，但因汪喜宏拒不配合，相关送达、调查均无法进行。本案审理过程中，在法院已经多次进行调查，汪喜宏也已多次参加庭审，法院承办人已对汪喜宏多次直接接触，倪立荣也无充分证据证明汪喜宏不具备诉讼能力的情况下，倪立荣主张本案审理程序违法，本院不予支持。关于争议焦点二，倪立荣主张案涉协议无效，本院不予支持。首先，汪喜宏在签订案涉协议后领取精神残疾三级的证书并不能证明汪喜宏在签订案涉协议时并无相应行为能力。其次，汪喜宏领取精神残疾三级证书时间是在案涉协议签订之后，倪立荣主张汤玉英在汪喜宏未领取证书时即知晓汪喜宏为精神残疾三级，明显依据不足。再次，汪喜宏当时的妻子倪立荣已在该契约上签字确认，无论汪喜宏是否具备相应民事行为能力，案涉房屋买卖契约也应认定为合法有效。关于争议焦点三，根据相关规定，人民法院确定财产处置参考价可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，一审法院采用询价方式确定案涉房屋价格，符合法律规定。倪立荣一审经法院合法传唤拒绝到庭，二审中亦未提交证据推翻一审法院当庭询价所得价格，一审法院根据询价所得价格计算确定汪喜宏、倪立荣应该承担的违约责任，并无不当。关于争议焦点四，汪喜宏与倪立荣均已在案涉协议上签字，且签订案涉协议时为夫妻关系，倪立荣应该承担合同义务。其上诉主张其与汪喜宏已经离婚，对财产已有约定，故不应该承担责任，明显不符合法律规定，本院不予支持。倪立荣在一审法院已经依职权对汪喜宏的行为能力提起鉴定程序后，二审中再次申请，并要求本案中止审理，不符合法律规定，本院均不予支持。综上所述，倪立荣的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22350元，由上诉人倪立荣负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二一年三月二十二日书记员 汪海燕