江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初2100号原告：赵克陆，男，1973年11月19日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：王舒、钱亚飞，江苏中舜律师事务所律师。被告：蒋洪初，男，1951年3月14日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：杨秀华，女，1953年2月3日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。以上两被告共同委托诉讼代理人：卢东晓，江苏宾至律师事务所律师。被告：蒋宁，男，1983年4月22日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告赵克陆与被告蒋洪初、杨秀华、蒋宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告蒋宁在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，要求将本案移送至南京市建邺区人民法院审理。2020年8月11日，本案做出（2020）苏0113民初2100号之一民事裁定书，裁定：驳回被告蒋宁对本案管辖权提出的异议。被告蒋宁不服该裁定，上诉至南京市中级人民法院。2020年11月12日，南京市中级人民法院作出（2020）苏01民辖终778号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。原告赵克陆及其委托诉讼代理人钱亚飞、王舒，被告蒋洪初、杨秀华的共同委托诉讼代理人卢晓东到庭参加诉讼。被告蒋宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵克陆向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告蒋洪初、杨秀华返还原告房款本金65万元；2、请求判令被告蒋洪初、杨秀华支付原告损失120万元；3、请求判令被告蒋宁对被告蒋洪初、杨秀华的债务承担保证责任，原告对被告蒋洪初、杨秀华的上述债权有权以被告蒋宁的抵押房产（即南京市某某居XX幢XX号XXX室）折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、请求判令三被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：请求判令被告蒋宁对被告蒋洪初、杨秀华以上债务承担连带还款责任。事实与理由：2015年11月7日，原告与被告蒋洪初签订房屋买卖合同，约定将被告蒋洪初名下所有的栖霞区某某园XX幢XXXX室（即南京市栖霞区，以下简称XXXX室）出售给原告，房屋价款为75万元，原告先后支付65万元给被告蒋洪初、杨秀华后，10万元待完成过户时支付。被告蒋宁以本人名下房屋为该房屋买卖合同做担保，将房产证交于原告。合同签订后原告已实际入住该房屋，因该房屋是保障房，受政策影响5年内无法办理过户，后该房屋被法院强制拍卖，原告无法实际取得该房屋，给原告带来了极大损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告蒋洪初、杨秀华辩称，确认收到原告已经支付的65万元，该款项原告是分批支付的，房款总价为75万元。原告的违约行为已经有（2020）苏0113执异15号生效法律文书确认，《房屋买卖协议》约定房款一次性付清，但原告分期支付且不足额已构成根本违约，原告诉请无法律依据，原告要求被告蒋宁承担担保责任没有事实和法律依据。被告蒋宁既未作出答辩，亦未参加本案诉讼。经审理查明，被告蒋洪初、杨秀华系夫妻关系，被告蒋宁系被告蒋洪初、杨秀华之子。2013年6月19日，申请再审人蒋洪初即本案被告与被申请人万纪春达成调解，江苏省高级人民法院作出（2013）苏民再提字第49号民事调解书：一、蒋洪初自愿给付万纪春人民币45万元，自本协议签字之日起七日内支付10万元，余款35万元在三个月内付清，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；如蒋洪初不能在三个月内支付上述款项及利息，则需加倍支付上述款项利息，利息自本案起诉之日至实际支付完毕之日止。二、一审案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，二审案件受理费12300元，由万纪春负担。三、蒋洪初撤回对万纪春另案35万元的诉讼。四、本协议自双方当事人签字之日起生效。后因蒋洪初不履行调解书确定的义务，万纪春向本院申请强制执行。本院在执行万纪春与蒋洪初民间借贷纠纷一案中，于2016年4月22日作出（2014）栖执字第295号民事裁定书，查封蒋洪初名下XXXX室不动产并向南京市不动产登记中心送达裁定和协助执行通知书，办理了协助查封手续。因蒋洪初未能履行生效法律文书确定的义务，经申请执行人申请，2019年3月21日，本院作出（2014）栖执字第295号之五号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人蒋洪初所有的XXXX室不动产。本案原告提出异议，请求法院停止（2014）栖执字第295号案件中对XXXX室的拍卖。本院在该案中查明如下事实：“蒋洪初与赵克陆于2015年11月7日签订房屋买卖协议一份，内容为：卖方蒋洪初，买方赵克陆。卖方愿意将栖霞区某某园XX-XXXX卖给买方赵克陆，房款总价75万元人民币整，一次性付清。等房屋过户时卖方积极配合，直到过户成功。过户一切费用由买方承担，双方不得反悔，如有反悔，将以房款总价的双倍赔偿。此协议双方各执壹份，双方签字生效。赵克陆于2015年10月26日至2016年5月16日分8次支付购房款65万元。赵克陆于2015年11月至2016年9月30日居住于南京市栖霞区”。2020年2月27日，本院作出（2020）苏0113执异15号执行裁定书，裁定：驳回赵克陆的异议请求。2020年3月26日，赵克陆将万纪春作为被告，蒋洪初作为第三人向本院提起案外人执行异议之诉。2020年4月7日，因赵克陆未缴纳案件受理费，本院裁定按原告赵克陆撤诉处理。2020年4月29日，赵克陆提起本诉。庭审中，原告为证明被告蒋宁应承担连带还款责任，举证了南京市某某居XX幢XX号XXX室（以下简称XXX室）房产证、不动产查询结果、《协议书》（载明：经双方友好协商，因赵克陆购买蒋洪初位于栖霞区某某园XX-XXXX室的房产被法院冻结，现本人蒋宁自愿将位于南京市建邺区的房产证抵押给赵克陆，直至栖霞区某某园XX-XXXX室的房产顺利过户至赵克陆名下，如因蒋洪初原因造成房产不能过户，蒋宁自愿将南京市建邺区的房产过户给赵克陆。双方约定，在抵押期间，赵克陆不得将蒋宁的房产证抵押给任何第三方个人或单位，不得私自办理房产证相关的任何手续，如有违约，需按南京市建邺区的房产市价双倍赔偿给蒋宁。双方签字；蒋宁赵克陆日期：2016.9.27），原告称：通过查询，现被告蒋宁已非南京市某某居******的产权人。被告蒋洪初、杨秀华质证称：房产证中的蒋某甲是被告蒋宁的姐姐，被告蒋洪初、杨秀华只有蒋宁、蒋某甲两名子女。房产证载明被告蒋宁不是唯一产权人，其用该房屋做担保的行为无效，且《协议书》中表明为房屋抵押，但根据法律规定房屋抵押以登记之日起生效，因该抵押没有登记故协议没有生效。后经查询，2016年1月22日，案外人梅某、孙某以买受的方式取得XXX室的房屋所有权。上述事实有双方当事人的陈述、举证、人民法院生效裁判文书及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告与被告蒋洪初签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面正确地履行各自应尽的义务。因XXXX室早已被本院查封且现已被依法处置拍卖，故《房屋买卖协议》已无法履行，现原告要求被告蒋洪初、杨秀华返还原告已付房款65万元，虽然《房屋买卖协议》系原告与被告蒋洪初签订，但被告蒋洪初、杨秀华因夫妻关系同时收取购房款，且被告蒋洪初、杨秀华也认可共同收到原告款项，故本院对原告该项诉请予以支持。就原告要求被告蒋洪初、杨秀华赔偿原告损失120万元，被告蒋洪初、杨秀华抗辩原告亦存在分批支付房款及未足额支付的违约情节，为此，根据《房屋买卖协议》的约定来看，该协议明确约定购房款应当一次性付清，但合同实际履行情况却系原告分批支付，且尚有10万元余款未付，原告虽称双方没有约定支付75万元款项的时间，但原告亦未举证证明双方之间关于支付时间的其他约定，且该协议确实也未对支付时间进行约定存在瑕疵，被告蒋洪初、杨秀华也未举证证明该协议双方补充约定了支付时间原告逾期支付，故本院对被告蒋洪初、杨秀华的抗辩意见进行综合考量。但通过原告举证的其与被告蒋宁签字的《协议书》来看，原告已于2016年9月27日知晓了XXXX室被本院查封的事实，且原告于2016年9月30日后也不在案涉房屋继续居住，原告自述其系受到社会闲散人员的驱赶被迫搬离，故原告应及时提出主张以便止损，但原告至今才提出赔偿损失的主张，并要求以现在的市场价与原告支付的65万元差价主张120万元损失，故原告应对其怠于主张造成的损失扩大部分自行承担责任。因《房屋买卖协议》也未对违约责任作出明确约定，故综合考虑上述情形，结合原告的实际损失，本院酌定被告蒋洪初、杨秀华赔偿原告20万元。就被告蒋宁是否应该承担连带责任，就被告蒋宁与原告于2016年9月27日签订《协议书》的内容来看，双方约定蒋宁将XXX室房产证抵押给原告直至XXXX室顺利过户至原告名下，如因蒋洪初原因不能过户，蒋宁自愿将XXX室房产过户给原告，该内容约定的原告与蒋宁之间的权利义务并非原告主张的蒋宁将XXX室抵押给原告，而系蒋宁以XXX室作为担保就《房屋买卖协议》向原告提供一般保证，在出现因蒋洪初原因致不能履行过户义务时，由蒋宁以XXX室承担一般保证责任。那么，在2016年9月27日签订《协议书》时，因被告蒋洪初拒不履行法院生效裁判文书确定的义务，本院已经对XXXX室进行了查封，《协议书》也载明了上述事实，即当时已因本院的查封发生了《协议书》载明的“因蒋洪初原因造成房屋不能过户”，故原告于2020年4月29日将蒋宁也作为被告提起的本案诉讼，已超过保证期间，故本院对原告主张被告蒋宁承担民事责任的诉讼请求不予支持。被告蒋宁经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也不提出答辩意见，视为放弃自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十七条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告蒋洪初、杨秀华于本判决生效之日起十日内退还给原告赵克陆购房款65万元，并赔偿损失20万元。二、驳回原告赵克陆对被告蒋宁的诉讼请求。三、驳回原告赵克陆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21450元，减半收取10725元，保全费5000元，由原告赵克陆负担9725元，由被告蒋洪初、杨秀华负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱悦二〇二一年三月十二日法官助理熊江燕书记员沈易茜