天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初7003号原告：张琳，女，1981年6月5日出生，汉族，居民，住北京市通州区。原告：钱克军，男，1979年3月15日出生，汉族，居民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张琳（系被告钱克军之妻），身份同原告张琳。被告：天津新鸿房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城顺园商业街003号。法定代表人：李雨龙，总经理。委托诉讼代理人：王云淑，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京鸿坤房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区西红门北一街一号院11号楼1层（01）103。法定代表人：朱晓婷，总经理。委托诉讼代理人：张毓达，该公司员工。被告：鸿坤集团有限公司，住所地北京市大兴区欣荣北大街45号院1号楼1层8室。法定代表人：赵伟豪，经理。委托诉讼代理人：盛燕杰，该公司员工。原告张琳、钱克军与被告天津新鸿房地产投资有限公司（以下简称新鸿公司）、北京鸿坤房地产经纪有限公司（以下简称鸿坤经纪公司）、鸿坤集团有限公司（以下简称鸿坤集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，裁定转为普通程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告张琳、被告新鸿公司的委托诉讼代理人王云淑、被告鸿坤经纪公司的委托诉讼代理人张毓达、被告鸿坤集团公司的委托诉讼代理人盛燕杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张琳、钱克军向本院提出诉讼请求：1、判决被告按承诺面积及实体样板间向原告交付小院；2、判决被告按照图纸向原告交付具备正常使用功能的地下室卫生间；3、判决被告解决因露筋造成的质量问题，并出具房屋结构及钢筋质量合格报告；4、判决被告解决原告因卧室窗外车位造成的噪音、尾气及消防安全隐患问题（涉案房屋卧室窗外的车位只能由原告专有使用，不能由其他人停放）；5、判决被告按照承诺及实体楼样板间面积向原告交付采光井；6、判决被告对原告地下室一层顶部管线重新调整（让顶部管线挪到墙角和边上的位置），减少其对房屋净高及房屋尺寸的影响；7、判决被告按照设计规范及环保要求，向原告交付设置独立通风系统的厨房和卫生间；8、判决被告按照环评报告及环保局批复，向原告交付集中供暖房屋；9、判决被告向原告交付和实体样板间相同的石材外立面及罗马柱装饰；10、判决被告向原告交付与规划图纸位置相同的室外变电箱（指涉案房屋单元门左侧变电箱），解决消防安全、触电、电磁辐射、噪声污染等问题；11、判决被告按照房屋合同价格及约定的优惠折扣计算房屋实际价格，并返还原告房屋价款差额167077元（实际支付房款：1275871元（合同款）＋80000元（8万抵15万）＝1355871元，约定折扣价为：99×99折，8万抵15万，折扣后应售价：［8312元／㎡×155.55㎡＋（80000-150000）］×99%×99%＝1188794元，退款额计算为：1355871元-1188794元＝167077元）；12、判决被告赔偿原告30000元（清洁费5000元，精神损失费25000元），收房本为张灯结彩喜庆之日，可我家收房时室内有一坨大便；13、判决被告在解决所有问题后，向原告提供本套房屋的全套竣工图纸及质量、消防、规划、环保、节能、门窗等验收合格证明；14、判决被告按照规划的绿化率指标46%提供小区园林景观，并提供实际绿化率达标证明；15、地下一层采光井的天窗玻璃全部破损，要求被告更换；16、判令被告支付本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月，涉案项目已完成部分楼栋结构施工，原告至销售现场看盘，经销售人员引导，判定项目销售承诺及样板间展示均应为事实。原告在被告涉案项目售楼处根据被告提供的销售户型彩图、沙盘、实楼样板间及被告销售人员承诺与被告签订带270度花园叠拼别墅的认购书并交纳定金及房屋首付款。2017年2月15日，原、被告补签预售《商品房买卖合同》。合同约定：由原告出资购买被告开发的，坐落在天津市宝坻区××路××街××花园××号楼××，为带独立小院的叠拼别墅。合同签订后，原告按照被告要求，办妥了所有该办的手续，交纳了所有该交纳的费用。其中，原告通过被告新鸿公司提供的ＰＯＳＥ机转账支付代收渠道费80000元，对方收款方为被告鸿坤经纪公司。新鸿公司提供收据，该收据上有被告“鸿坤地产”收款专用章字样。另在网上查询，鸿坤集团系统中显示被告鸿坤集团公司将原告购买项目鸿坤原乡小镇纳入管理，表明其天津公司原乡小镇项目为“鸿坤集团有限公司”自行开发。被告新鸿公司仅仅为其成立投资公司或项目公司，实属一家。另，鸿坤集团持股比例100%。原告与被告于2017年3月3日签订个人一手房贷款合同。2017年11月，被告通知原告收房，原告按照被告规定的收房流程，依次办理相关手续并缴纳一年物业费后才领取到房屋钥匙，之后才被允许进入小区收房，这是原告第一次看到自己买到的房屋。原告发现房屋没有院子，窗前就是停车位，紧邻马路。而且还存在着诸多质量、环保及与图纸不符的问题。例如：地下室卫生间功能缺失；地下采光井面积严重缩水；原告叠拼地下阳光房变为储藏室，居住功能丧失；收房时房内有污物；房屋结构墙多处外露钢筋头；房屋外立面标准降低；室外配电箱紧邻房屋；屋外右侧车位为违建；房屋没有排烟道；房屋为自供暖，不是集中供暖，与本项目环境影响评价报告不符等。因为存在这些问题，原告当时便拒绝收房，并找到被告协商能否按销售承诺建造小院并修复其余所有问题，被告明确表示无法实现。自此，原告和邻居一直维权。鉴于原告持续维权，被告公司于2018年5月左右答应原告退房，但其后被告以大产权证办理后方可办理原告退房手续为由，直到2019年初，被告又以公司人事变动为由拒绝解除房屋买卖合同。原告当时用高于上叠和中叠的价格购买的是带有院子的下叠户型，当时之所以买这个户型，最重要的就是本套房屋属于下叠边户，与被告公司本项目实体样板楼属于同一户型，同一位置，带有80平方米小院，通过样板房更能直观地看到自己所购买的房屋。而被告在该房屋前未建造小院，既没有通知原告，也没有任何明确提示，在被告的宣传彩页、样板间、沙盘以及销售口中都承诺有院子，原告对此坚信不疑。被告的建设行为导致原告不能实现合同目的。《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品房或者接受的服务的真实情况的权利。买房人作为特殊的消费者，其对购买的商品（即商品房）信息亦当然享有知情权。开发商作为商品房生产者和销售者，其行为必然受《中华人民共和国消费者权益保护法》的规制和约束。为了保障购房人对商品房信息的知情权，开发商有义务就商品房的价款、质量、结构、位置、面积、功能以及房地产开发的规划设计等相关信息进行真实、全面的说明。由此产生纠纷，则应由开发商对其出售的商品房信息承担举证证明责任。补充事实和理由：1、合同及补充协议存在诸多问题，条款无效不能作为审判依据。与事实不符，被告的说法经不起推敲，如补充协议第一条，信息公示及确认方面中第二小项，该条款和行政处罚决定书认定事实相冲突，如买受人当时能看到房屋现状就不用参考被告提供的实体楼样板间和宣传彩页购房，被告也就不会被认定为虚假宣传。而且举报被告虚假宣传的有多名购房者，被告虚假宣传的事实足以认定，显然补充协议所述与事实不符。买受人是否已经现场了解该房屋情况，应该由出卖人负责举证证明。买受人没有能进施工现场存在主观不能和客观不能两个方面，被告主观上根本不允许原告看实景房屋，客观上没有经过验收的房屋还处在围挡包围中，原告根本不能进入施工现场，应该由被告举证，什么时间房屋验收，什么时间拆除围挡，可供原告近距离观看，因此，该条款与事实不符。2、单方面指定的逃避法定义务，减免自身义务的格式条款应无效，如补充协议第2条及合同第十条，合同中对被告违约责任规定都是0或者0.01%，等于被告不会承担任何违约金，不承担任何违约责任，被告的违约成本为0。合同第7条第5项，此条也符合如上所述，被告方的违约责任为0。3、加重原告方责任条款均应无效。如补充协议第6条，可以看出合同及补充协议全是霸王条款都是无效的，法院不能以此作出不利于原告的判决。4、从补充协议的第6条，可以看出交房不是正常手续，被告规定原告签署房屋手续流转单，缴纳各项费用之后原告才能收房，以上合同内容印证了原告及其他购房人碰到的情况交纳上述所有费用后，被告才将房屋钥匙给原告，原告才能收房，这个时候，原告第一次看到自己的房屋，并对房屋存在问题向被告提出，原告没有在验房单上签字并写下房屋存在问题，原告的收房程序没有走完，被告应提供验房确认单，以便法院核实验房程序是否完成。5、被告在合同订立时，应该采用足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识，但是被告并未这样做。如第十条，关于配套设施设备的补充约定第4款。6、原、被告双方签订的合同及补充协议，是双方在不平等基础上所订立的合同，完全剥夺了原告的权利，违反多部法律的强制性规定，对双方当事人不具有法律拘束力。双方本应本着诚实信用的原则依约定履行，但是合同及补充协议，被告违背诚实信用原则，欺诈作为消费者的原告签订，相关政府部门已经认定被告为虚假宣传。合同及补充协议都是格式条款，完全是规定有利于被告的一方，加重原告的责任，对原告不利的条款，被告也没有进行明确说明及提示，没有以显著方式提示原告注意，被告不得以格式条款作出排除或限制原告的权利，减轻或免除被告的责任，加重原告责任。被告趁原告之危，与其签订不平等的格式条款，原告是于2016年8月签完购房确认单，付完房款，被告于2017年才与原告签订合同及补充协议，签订确认单付完房款后，原、被告已经开始履行合同，但是2016年8月原告还没有看到过被告提供的合同及补充协议，且在合同签订时，被告告诉原告合同及补充协议均系格式条款，均不能改动，只能直接签字，并未对其中任何条款进行说明，尤其是本案所述的相关问题，该合同及补充协议也没有任何文字被被告标出提示原告注意。另外，原告签订合同及补充协议前，已经交纳全部首付款，原告作为弱势的一方，在网上看到许多购房者与被告维权，为了避免损失进一步扩大，也只能被迫和被告签订合同及补充协议，否则可能面临房钱两空的尴尬局面。7、被告的销售广告和宣传资料应视为要约，该说明允诺即使未载入合同也应视为合同内容，被告的广告单页，实体楼样板间，销售人员承诺，对原告是否购买此房屋产生重大影响，且当时原告之所以没有选择花更低的钱购买本项目的洋房及高层户型，就是因为叠拼的实体楼样板间及销售人员的推荐是有小院的花园别墅，且下叠的边户型小院面积最大，原告所选购的户型所处的位置与被告展示的样板间的位置完全一样，且实体楼样板间有别于售楼处的样板间，因被告的虚假宣传才导致原告购买房屋，该事实已经被天津市宝坻区市场监管局所认定，原、被告签订合同时，一直坚信被告是大公司，是大型企业，绝对不可能出现虚假宣传、工程严重质量问题、不按规定施工等问题，如果当时原告能预测之后发生的一切，绝对不与被告签订合同，双方均应本着诚实信用原则签订合同，如果被告不欺诈原告，原告就不会依据被告的虚假宣传购买此房屋，被告的虚假宣传在原、被告双方签订合同时，原告是无法预见的，如果继续履行该合同，被告需及时采取补救措施。庭院消失，采光井严重缩水，结构及房屋使用功能改变等问题均属于原告在签订合同时无法预见，原告在收到被告收房通知单后，本着诚实信用原则，按照被告设定的验房收房流程，交完各种款项才被允许进入房内验房，原告当时看到房屋与购买时销售人员介绍房型、户型彩页、样板间等出入很大，当天就提出拒绝收房要求，并没有在收房确认单上签字，但至今这些问题均未得到解决，为实现合同目的，法院应判决被告按照销售承诺及要求承诺妥善处理本案所涉及的各项问题，并向原告重新交付涉案房屋。被告对房屋多处规划进行私自变更，未向原告公示，且未在宝坻区规划局进行变更备案，应按照规划图及实体样板间展示恢复房屋。1、负一层卫生间洞口图纸为窗户但实际改为了门；2、项目本身为集中供暖，被告改为了自供暖；3、负一层内侧空间按照规划及销售彩页显示为卫生间功能，实际没有上下水，不具有卫生间基本使用功能；4、负一层起居室与采光井间应为落地窗，该落地窗是当时样板间展示的，但实际改为了墙间的窗连门；5、负一层采光井进深尺寸比样板间缩水一半，已被宝坻区市场和监督管理局认定；6、该项目绿化率本身应该是46%，除了楼宇，大面积都应该是绿化，但现在根本达不到；7、实体楼样板间是产品最直接的体现和展示，样板间窗外是花园，花园外是庭院小路，具备别墅产品的私密属性，但实际交付的房屋，没有小院及绿化遮挡，且窗外是车位，与承诺产品完全不符，违反了消防规范，带来了消防及噪声隐患；8、实体楼样板间外层是石材，但是交付的房屋改为了涂料；9、室外配电箱与规划图纸位置不符；10、在原告所购房屋周围，被告私自增设车位。涉案房屋存在重大质量问题，对人身安全造成重大威胁：1、钢筋头多处外露，有的甚至外露长达1米；2、负一层卫生间洞口，按照规划图纸应为窗户，实际为门，被告擅自改变房屋结构，开洞尺寸发生变化，致使承重墙受力产生根本性变化；3、负一层卫生间没有上下水，如按被告之前对其他业主承诺的安装临时水泵，存在安全及财产威胁；4、被告将集中供暖私自改为自采暖，对原告及家人有煤气泄漏、燃爆等风险；5、原告卧室外，不足1米就是公共车位，且车位数量远远超过规划图纸数量，存在安全隐患，相关规定窗户距车位应该是至少6米，否则机动车容易引起火灾，且存在尾气噪声等污染；6、室外配电箱与规划图纸位置不符，实际交房位置距起居室窗户位置过近，存在电磁辐射和噪声污染；7、被告将整个单元的下水及其他管线安装到原告所购房屋负一层，且自屋顶中间通过，影响原告使用空间，且造成污水渗漏、泄漏、环境污染、水流噪声等多种危险；8、负一层采光井进深尺寸减少一半，导致负一层采光时间缩短，甚至无法实现阳光直射，对原告及家人身心健康造成严重威胁，长期居住必然导致各种疾病发生，如不整改，则不具备居住使用功能；9、实体楼样板间外墙为干挂石材实际改为涂料，其耐久性较石材相差很远，也使得原告所购房屋贬值；10、该房屋厨卫应设置通风系统，但实际为墙台，没有通风管道，与中央推行的蓝天保卫工作背道而驰。被告新鸿房公司在原告应付的购房款之外以80000元抵150000元的违法费用属于乱收费，该笔款项应按一房一价备案表的基础价计算折扣后退还原告多收取的费用。2016年8月14日被告新鸿公司收取原告渠道费80000元，并承诺80000元抵150000元购房款，但实际被告私自抬高房价且超过商品房价格管理办法中5%的上限，未按照该套房屋的备案价格进行计算。这笔款项是由鸿坤经纪公司收取的，收据写的名称是代收渠道费并盖有鸿坤地产收款专用章，此章为可逐渐消退印章，但当时留有照片，如果是代收渠道费肯定违法，应予以退还。在2020年6月北京鸿坤地产开具此笔款项发票，写的类别为经纪代理服务，与收据不符，且鸿坤经纪公司与原告没有代理关系，也没有签订过任何形式的合同，鸿坤经纪公司没有任何理由收取此笔费用，也应予以退还，从发票及收据的名称来看，收款方自己都不清楚该笔款项为何收取。本案应适用《消费者权益保护法》进行审理，根据民法理论，民事法律行为属表意行为，以意思表示真实为成立要件，当事人设立民事关系时，其应对交易的主体、客体、内容及交易的性质等享有知情的权利，购房者也适用消费者权益保护法，买房人作为特殊的消费者，其对购买的商品即商品房信息享有知情权，开发者作为商品房的生产者和销售者其行为必然受消法的规制和约束，由此产生的纠纷应由开发商对其出售房屋时告知消费者相关信息承担举证证明责任。本案中被告不但没有将房屋及周边情况告知原告，还故意隐瞒，虚假宣传，如果开发商认为自己已经实事求是告知过原告，应该由开发商承担举证证明责任。被告作为开发商有如实告知购房者房屋真实状态的义务，如实告知后，购房者可以选择买或者不买此房屋，但是被告选择了虚假宣传，欺诈购房者，剥夺了购房者作为消费者的一切权利，完全违背了作为合同主体一方的基本道德及法律底线，因此原告是在被告一方欺诈下履行签订的合同，被告虚假宣传的目的就是想利用此手段欺诈购房者，让购房者误以为所购买房屋与实体楼样板间及宣传相同，只有购房者基于他们的欺诈行为作出错误判断，他们才能将本没有小院及存在诸多问题的房屋销售出去。本案的争议焦点，原告方认为如下：1、合同及补充协议条款是否有效；2、被告的实体楼样板间宣传资料等是否已经构成合同内容，被告应按此标准向原告交房；3、被告的诸多违法违规行为，例如卫生间没有上下水不具备使用功能、宣传有小院实际没有，房屋严重质量问题，与规划不符等是否应当及时采取补救措施，是否应当承担违约责任，是否应该得到法律的制裁。新鸿公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。2017年2月15日，双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，双方作为具有完全民事行为能力人，具备读懂合同文本、表达真实意思、履行合同义务的能力。合同及补充协议是在平等、自愿、意思自治基础上所订立的合同，不违反法律的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。原、被告之间的相关权利、义务应以两个书面文件为准，被告已经按照法律和合同的约定向原告交付了案涉房屋，符合有关部门的验收标准及交付使用标准，无质量问题，符合合同约定的内容。原告的诉请没有事实与法律依据。具体事实与理由如下：一、关于“小院”问题：1、合同是双方真实意思表示，房屋面积以合同约定为准，合同面积与交付面积相同，不存在小院；2、原告诉请违反合同约定、设计规划，无法实现，不应支持；3、被告未曾承诺交付小院；4、补充协议约定“房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；“本合同签订时，乙方已现场考察了样板间，并已知悉样板间仅作为装修的参考，不作为房屋交付的标准，乙方所购房屋交付标准，以本合同约定为准，不以样板间所示为准”，该约定合法有效，原告应予执行，被告已于2017年10月11日取得案涉房屋的竣工验收合格证明，于2017年11月18日向原告发出《交付通知书》，被告已经完全按照合同约定向原告交付房屋，且房屋符合规划、合同约定。二、地下室卫生间功能问题：原告对卫生间功能丧失承担举证责任。被告不认可卫生间不具备使用功能。三、按照图纸交付地下室卫生间问题：1、原告对卫生间与图纸不符承担举证责任；2、被告取得规划验收合格证、准许交付使用证，被告系按照图纸交付地下室卫生间；3、补充协议约定“房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件”，该约定、合法有效，原告应予执行。4、原告所主张的卫生间相关管道相关设施与被告提交证据规划图纸内容一致。四、露筋问题：1、案涉房屋目前不存在露筋问题，且案涉房屋取得规划验收合格证、竣工验收备案书、准许交付使用证，说明房屋结构及钢筋质量符合规定，符合政府验收和交付使用标准，无质量问题。原告认为存在质量问题，需提供相应证据予以证明。五、卧室窗外车位造成的噪音、尾气及消防安全隐患问题：1、原告对噪音、尾气及消防安全隐患承担举证责任；根据原告刚刚陈述，原告要求卧室外车位只能自己使用，不允许其他业主使用，足以看出原告对车位考虑的不是安全隐患问题，是为自己的利益排除他人权利的问题，停车位作为公共面积，不予收费，业主均可以使用，原告为一己私利主张车位归其所有没有法律依据，被告车位规划符合规划设计图纸，取得规划验收报告，对原告没有任何不利影响，是作为福利原告与其他业主均可使用。2、车位符合规划要求，项目取得规划验收合格证、竣工验收备案书、准许交付使用证，规划符合规定，质量合格；3、原告在补充协议约定，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意，乙方对此无异议，且不提出任何主张、乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可，该约定、合法有效，原告应予执行。六、采光井面积问题：1、采光井面积符合规划；通过新鸿公司提交的证据及双方房屋买卖合同附图足以证明采光井并非原告建筑范围内的设施，原告无权对楼体以外、建筑面积以外的设施主张权利，采光井的长宽符合规划且该面积对原告使用房屋并无影响，原告并无实际损失。2、采光井并非原告建筑面积范围内，该面积对原告使用房屋无实际影响，原告并无实际损失，不应支持；3、补充协议约定“房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；“本合同签订时，乙方已现场考察了样板间，并已知悉样板间仅作为装修的参考，不作为房屋交付的标准，乙方所购房屋交付标准，以本合同约定为准，不以样板间所示为准”，该约定合法有效，应予执行，被告已于2017年10月11日取得案涉房屋的竣工验收合格证明，于2017年11月18日向原告发出《交付通知书》，被告已经完全按照合同约定向原告交付房屋，且房屋符合规划、合同约定。七、地下室一层顶部管线重新调整问题：1、原告购买的房屋交付状态为毛坯房，管线符合规划要求，被告交付的房屋符合《建设工程施工质量验收统一标准》；2、调整不符合规划要求，原告诉请无法实现，且对使用无实际影响，原告并无实际损失，不应支持；该管线整栋楼联通，按照规划图纸施工，设置位置，完全不影响原告正常生活，且管线作为楼体必要的设施，原告也必须使用，从中受益，原告并未因管线受到任何损失，无权主张权利。八、厨房和卫生间问题：被告交付的房屋完全符合设计规范及环保要求，厨房和卫生间具备通风条件且未违反《商品房买卖合同》约定。九、集中供暖问题：1、合同约定房间采暖热源为燃气壁挂炉，房间内供暖设施为地采暖，供热由业主自行运行，该房屋所在项目中供暖设施按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体的位置及样式等以实际交付为准；2、取得规划验收合格证、竣工验收备案书、准许交付使用证，规划符合规定，质量合格；3、供暖管道无法改建，原告诉请无法实现、不符合合同约定，且对使用无实际影响，不应支持。十、石材外立面及罗马柱装饰问题：1、原告对交付与约定不符承担举证责任；2、房屋石材外立面与合同约定一致，质量合格；3、对罗马柱装饰的诉请不符合合同约定，且该装饰不影响实际使用；4、补充协议约定“房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；“本合同签订时，乙方已现场考察了样板间，并已知悉样板间仅作为装修的参考，不作为房屋交付的标准，乙方所购房屋交付标准，以本合同约定为准，不以样板间所示为准”，该约定合法有效，原告应予执行，双方签订的买卖合同附件三对外立面质量设备情况进行了明确约定，被告按照约定已经交付，原告主张不符合合同约定。被告已于2017年10月11日取得案涉房屋的竣工验收合格证明，于2017年11月18日向原告发出《交付通知书》，被告已经完全按照合同约定向原告交付房屋，且房屋符合规划、合同约定。十一、室外变电箱问题：1、变电箱系电力局确定点位，该位置连接管线不可能移动，该诉请违反电力局要求，违反规划设计。与其房屋距离符合规划要求；2、补充协议约定：“双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间的部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意。乙方对此无异议，且不得提出任何主张。该房屋所在项目中的燃气设备、电力设施、自来水设施、供暖设施和消防设施等配套按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体的位置及样式等以实际交付为准，乙方已知悉相关配套设施可能会位于该房屋内或附近，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意，乙方承诺不因上述配套设施的相关事宜向甲方索赔或要求退房。”被告严格按照规划和合同约定建设、提供相关设施及配套，不存在违约行为；3、原告诉请无法实现，且对其无实际影响，不应支持。十二、优惠价格问题：1、合同约定价格为双方真实意思表示及实际履行情况，无论有无优惠，双方按照合同价履行完毕，主张差价没有事实和法律依据；双方买卖合同约定的房屋价款为1,275,871元，被告实际收到的房屋价款与合同约定一致，房屋买卖合同对价款仅此一处约定，双方均按照合同约定履行，原告主张没有法律依据。2、合同价格已经很优惠了。十三、3万元赔偿问题：1、原告对该事实承担举证责任；2、原告没有实际损失，金额没有依据，无权主张该金额。原告并无人身损害，不符合最高院精神损害赔偿司法解释的规定，无权主张精神损失，原告自行陈述污秽物已经清理，不是其自行清理的，无权主张清洁费用，且该事项无论在损失上还是合理性上均不应产生赔偿。十四、提供全套竣工图纸、质量、消防、规划、环保、节能、门窗等验收合格证明问题：被告已提交规划验收合格证、竣工验收备案书、准许交付使用证，证明房屋规划符合规定，质量合格，被告没有义务更没有必要提交原告主张的材料，如果每一个买方均要求卖方提供产品全流程所有资料，是对人物力资源的极大浪费，如果需要提供全流程资料，房地产领域的政府验收、准交，其他买卖合同领域质检均无任何意义。十五、绿化率达标问题：原告所提出的绿化率指标错误，没有依据。无法衡量每一期的绿化率，被告已提交规划验收合格证、竣工验收备案书、准许交付使用证，证明绿化景观合格，该主张没有事实和法律依据。十六、诉讼费问题：原告主张没有事实和法律依据，应自行承担诉讼费。关于原告诉请钢筋外露问题。新鸿公司已经作为证据提交规划验收合格证、规划验收合格书、准许交付使用证，证明案涉项目规划验收质量合格，没有义务更没有必要再出具所谓的质量检测报告合格书。买卖合同及补充协议并非仅限制一方权利、仅加重一方义务，补充协议如第六条的规定，均明确载明新鸿公司的违约责任，双方在补充协议中均有权责。新鸿公司在售楼处对买卖合同及补充协议进行过公示，签订合同前也给业主充分的告知、说明，让业主有时间和条件进行阅读，补充协议第一条、第二条，均约定乙方已仔细阅读充分理解并同意遵照执行合同及补充协议条款，作为完全民事行为能力人，根据庭审情况，可能还为具有法律背景或技能的人，原告能够理解，有权认可或签订合同及补充协议内容并应遵照执行，新鸿公司从未强迫原告签订合同，签订合同时，原告完全可以选择签订或者不签订，对条款可以提出意见，结合原告当庭陈述，其签合同时，知道其他业主有退款情况，更是说明，原告是在对房屋及合同有充分的认识了解的基础上选择签订合同及补充协议，并认可合同及补充协议内容。2、房屋交付符合规划要求质量合格。原告主张的各项质量及设计问题并不存在，其中小院、地下一层管线、变电箱相关请求违反设计规划、主管部门要求或者不具备施工条件，无法实现。车位、采光井、外立面及罗马柱、30,000元赔偿、全套图纸未对原告权利造成实际影响，未产生实际损失，原告无权主张权利。其他各项问题并不存在。原告已经收房，根据补充协议，房屋销售市场情况及常理，原告既已经收房入住，则对房屋内外部设施情况知悉认可，原告就合同条款有明确约定，双方早已经协商一致的事项提出主张，即违反诚实信用原则，破坏合同稳定性及市场经济秩序，也浪费司法资源，请求驳回原告全部诉请。关于原告主张的钢筋外露问题，原告对是否存在该问题应承担举证责任。即使存在，如何处理也应由专业机构决定。对于采光井玻璃破碎问题，该事实是否存在由原告举证，即使该事实存在，也要区分破损原因，明确责任方，此外，根据新鸿公司提交的证据，采光井是楼体以外原告建筑面积以外的设施，并非原告所有，原告无权对采光井主张权利。鸿坤经纪公司辩称，原告是与新鸿公司签订的商品房买卖合同及补充协议，鸿坤经纪公司非该合同一方主体，根据合同具有相对性的原则，原告的所有诉请事项对我方无约束力，原告不得依据该合同向我方主张权利，我方亦不应负担合同义务，综上，我方不是本案适格被告，请依法驳回原告所有诉请。鸿坤集团公司辩称，鸿坤集团公司并非本案商品房买卖合同及补充协议的当事方，根据合同相对性原则，鸿坤集团公司不受本案合同约束，不承担任何合同上的义务，请求法院驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月14日，钱克军、张琳（买受人）与新鸿公司（出卖人）签订《商品房认购书》，约定认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于理想花园项目中的第16幢3单元103号房，建筑面积155.55平方米。该商品房按照建筑面积计价，单价为每平方米9,333.18元，总金额1,451,776元。该《商品房认购书》还载明：双方确认预售许可证等政府部门批准的文件、图纸、《商品房买卖合同》所有条款（包括附件及附图等）、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》等全部文件已在销售现场公示，在签订本认购书前，认购人已查阅前述全部文件并由出卖人作出详细说明，双方不存在任何歧义和误认。认购人在清楚了解前述文件全部内容的基础上同意按出卖人公示的合同条款签订《商品房买卖合同》。同时认购人在此确认已对本项目及所认购房屋的周边环境进行了充分了解且无异议。2016年8月14日，钱克军、张琳向鸿坤经纪公司支付代理服务费80,000元（2020年6月22日鸿坤经纪公司向张琳出具增值税普通发票一张）。2016年8月20日，钱克军、张琳签订《原乡小镇签约信息确认单》，该确认单房屋信息处载明：房号为16号楼3单元103号，户型为叠拼，建筑面积为155.55㎡，套内面积146.5㎡，建面单价9,333.18元/㎡，房屋总价1,451,776元，折扣为8万抵15、99折×99折，折后总价1,275,871元；买受人已完全知悉拟签合同之条款，对合同条款及付款方式无异议。2017年1月2日，钱克军、张琳（买受人，乙方）与新鸿公司（出卖人，甲方）签订编号为2014-0081433的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定乙方购买甲方开发建设的座落于宝坻区××路××街××花园××号楼××房屋，设计用途为住宅，建筑结构为钢混结构，建筑层数为3层，建筑面积为155.55平方米，其中：套内建筑面积为146.50平方米，公共部位分摊建筑面积9.05平方米。合同第二条约定“商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为8202.32元，价款为1275871元”。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年11月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：（详见附件六补充协议）”。合同第四条约定“双方约定，乙方按下列第2种形式付款：2、贷款付款的，乙方应于2017年1月9日前，一次性存入商品房首付款385871元，其余价款办理贷款”。合同第八条约定“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修职责，因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任”。合同第九条商品房配套设施运行的约定“下列配套设施运行日期约定如下：1、上水，房屋交付之日达到使用条件；2、下水，房屋交付之日达到使用条件；3、供电，房屋交付之日达到使用条件；4、燃气（气源种类），通气时间以燃气公司规定为准；5、暖气，房间采暖热源为燃气壁挂炉，房间内供暖设施为地采暖，供热由业主自行运行……”。合同第十条商品房涉及变更的约定“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款，支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金”。合同第十一条商品房交接“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙”。合同第十七条合同附件“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件六）。附件一至附件六均为本合同不可分割的部分，具有同等效力”。合同附件三商品房质量、设备等情况中载明：“外立面为石材和质感涂料；屋面防水、保温处理。关于上述商品房质量及设备所涉装饰设备标准、材料，开发商保留用同等级或更高级材料替换的权利”。《补充协议》第一条信息公示及确认：1、在签订本合同及本补充协议前，甲方已依法向乙方明示：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》以及国家和本地有关住房限购政策及实施细则等法律法规、政策要求的应向房屋买受人出示的全部规定，“五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，以及《天津市商品房预售合同》（含所有附件及补充协议）示范文本、《临时管理规约》（即《房屋使用公约》）、《前期物业服务合同》、公共建筑面积分摊情况说明等文件，同时按照乙方要求对可能限制、影响乙方权利的条款及内容做出了合理说明，乙方对前述规定、文件等已仔细阅读、充分理解并同意遵照执行。2、乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。第二条：本合同及本补充协议的签订1、乙方确认，在签订本合同及本补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与甲方就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订。甲方已经采取合理的方式提请乙方注意其中免除或者限制其责任的条款，并按乙方要求，对该等条款予以充分说明。乙方承诺不以本合同及本补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由，要求对方承担本合同及本补充协议约定之外的责任或要求免除已方约定义务。第七条第9款：本合同签订时，乙方已现场考察了样板间（如有），并已知悉该样板间仅作为装修的参考，不作为房屋交付的标准。乙方所购房屋的装修风格、装修材料即交付标准等，以本合同约定为准，不以样板间所示为准。第十条关于配套设施设备的补充约定：1、双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意。乙方对此无异议，且不提出任何主张。该房屋所在项目中的燃气设施、电力设施、自来水设施、供暖设施（如有）和消防设施等配套按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体的位置及样式等以实际交付时为准，乙方已知悉相关配套设施可能会位于该房屋内或附近，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意，乙方承诺不因上述配套的相关事宜向甲方索赔或要求退房。第十一条关于规划及设计变更的补充约定：1、双方确认，本合同所称的“规划、设计变更”仅指导致该房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更；甲方有权在该房屋交付前将上述事宜通知乙方。乙方有权在甲方通知后15日内向甲方作出是否退房的书面答复。乙方在甲方通知后15日内未向甲方做书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，视为乙方接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整；本合同继续履行，且甲方无需向乙方承担任何违约责任或赔偿责任。为免疑义，双方确认，甲方以电话、传真、信函、在网络媒体或该房屋所在地公开发行的报纸公告等形式告知乙方即应视为已经通知乙方。2、该房屋交付即视为乙方已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。如房屋交付前存在规划及设计变更，无论该等规划及设计变更是否曾通知乙方，亦视为乙方同意该等规划及设计变更，并不得向甲方主张权利。3、乙方同意，出现下列规划及／或设计变更时甲方无需通知乙方，乙方不以此为由要求甲方承担违约或其他责任：（1）根据本合同及本补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章，或应有关政府主管部门（如消防、建设主管部门等）的要求必须进行的更改；（2）甲方对该房屋进行的优化设计（比如：将非封闭式阳台变更为封闭式阳台或将封闭式阳台变更为非封闭式阳台、窗户或门的开口尺寸变化、飘窗变化、立面设计、颜色、景观变化以及由于设计优化调整引起的面积、空间、尺寸变化等）；（3）在本合同及本补充协议生效之日前已发生的规划及／或设计变更的；（4）未影响该房屋结构形式、户型、朝向等房屋质量或使用功能的；（5）不需要政府审批的规划设计变更。4、经政府有关部门批准的项目商业区域内公共配套设施的变更（包括但不限于配电间变更、增改配套设施等），不视为甲方违约。乙方不得以此为由拒绝接收该房屋、提出退房或主张其他权益。5、本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局（如有）为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意。6、该房屋销售时的样板间为临时设施且仅供示意，该房屋的规划、设计最终以规划批复为准。7、如因地方法规、政府规定等原因调整分摊面积的项目或部位，乙方同意按调整后的数据据实结算购房款，且不因此提出索赔或解除本合同。8、双方确认，该房屋涉及的建筑设计变更和小区平面布局变更的约定以本补充协议约定为准。第十二条关于广告效力及示范单位：1、甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、本补充协议。甲方在签署本合同及其附件、本补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。2、双方同意：甲方雇佣或委托的任何人员（包括销售人员、销售代理公司人员）所出具或签署的与本合同或该房屋有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认后方对甲方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同及本补充协议不一致的或超出本合同及本补充协议约定的，不构成合同内容，亦不作为确定双方权利义务的依据。3、该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。甲方不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。4、甲方所有广告、沙盘及宣传资料中景观效果、建筑物外立面、屋面绿化景观及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物的外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，均以实际建成为准且甲方不对乙方承担责任。5、甲方为整体综合需要，有权在本合同所述房屋所在的社区场地中选址建设环境和配套设施，如植物、雕塑小品、自行车棚、配电室、管道井、消防栓、垃圾收集点等；沙盘、模型等所展示上述环境和配套设施仅供参考，最终以实际建成为准，且甲方不对乙方承担任何责任。6、沙盘模型及广告宣传资料中如有展示该房屋所在项目红线内或红线外的广场、绿化、景观、道路、市政公用设施等公共设施的，旨在协助提供相关信息，仅为示意，不是甲方对此作出的任何保证或承诺。如出现与实际状况不一致的情形，最终以实际情况为准，且甲方不对乙方承担任何责任。第十六条其他条款：3、根据建筑抗震结构安全和消防需要，该房屋室内天棚局部可能有结构梁，沿墙有结构柱或剪力墙；卫生间顶部可能有明管；厨房、卫生间可能有管道井；房屋内可能有风机、风机管道、消防栓、燃气管、燃气阀等公用设施设备；该房屋所在楼宇可能有正压风井；周边及建筑屋面局部可能设有包括但不限于自动扶梯、室外箱式变压器、电缆分支箱、煤气调压箱、进排风井、油烟净化机组、有线电视设备箱、室外空调机、空中连廊及其他设施设备等。前述情况最终以交房实际为准，乙方对此没有异议，乙方承诺不因此向甲方提出任何主张和要求。13、双方对于本合同附件一《商品房屋及平面图》和附件四《商品房房屋设计、环境布局等情况》一致确认：（1）甲乙双方明确，甲方根据设计需要，在房屋内可能有消防喷淋管、管道井、排水明管、雨水管、燃气管、电缆桥架、消火栓及其他必需的公共设施设备等，上述设施及管道等所设置的位置，均以实际交付时的位置为准。乙方对此无任何异议。（2）该《商品房屋及平面图》和《商品房房屋设计、环境布局等情况》仅为示意，具体设备设施及所处位置以实际交付为准。上述合同签订后，钱克军、张琳向新鸿公司交纳了购房款1275871元，新鸿公司于2017年11月14日向钱克军、张琳出具增值税普通发票两张。2017年11月18日，张琳领取了涉案房屋钥匙及《天津市新建商品房住宅质量保证书》、《天津市新建商品房住宅使用说明书》等材料。另查明，2017年10月11日，理想花园住宅小区二期（1-3#、14-23#、配套1-2#楼）取得了天津市宝坻区行政审批局颁发的《天津市建设工程规划验收合格证》，内容为：根据《中华人民共和国城乡规划法》和《天津市城乡规划条例》有关规定，经审核，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证。2017年10月26日，涉案房屋取得了天津市宝坻区建设委员会出具的《天津市建设工程竣工验收备案书》。2017年11月6日，理想花园16号楼取得了天津市宝坻区行政审批局颁发的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。再查，2017年11月28日下午14时15分至2017年11月28日14时40分，天津市宝坻区市场和质量监督管理局执法人员对位于宝坻区××路××街××花园项目开发商天津新鸿房地产投资有限公司进行检查并制作了现场笔录，载明：该项目售楼处东侧是样板间，权属开发公司，该样板间为三层叠拼建筑，中叠和上叠有露台，地下一层有下沉庭院，内有卫生间，下沉庭院现场测量为3.2米，卫生间内有浴盆、马桶及洗脸盆，首层进门两侧处有花园、草皮、地下一层和一层属于下叠户型。执法人员随着当事人的工作人员及京津新城管委会工作人员共同检查了样板间，又对售楼处进行检查，在售楼处发现两个指示标牌，如下叠别墅三室三厅两卫，建筑面积156㎡，Ｃ醒香墅，上面是负一层及一层的户型图，还有上叠别墅两室两厅一卫，建筑面积约122㎡，Ｅ醒别墅，二层、三层的户型图。下叠别墅户型图中表示，负一层有卫生间，首层户外有花园等文字表示；上叠别墅，二层有首层花园，三层有阳台表述。售楼处有当事人工作人员，现场确认了业主提供的户型图宣传单页，承认业主提供的户型图宣传单页是当事人当时售楼时使用的宣传单页。宣传单页上户型图内表述了负一层有卫生间、首层有花园（下叠）；中叠负一层有卫生间，侧面有下沉庭院，首层有花园表述，二层有露台表示。当天下午15时05分至2017年11月28日15时40分，天津市宝坻区市场和质量监督管理局执法人员对位于宝坻区××路××街××花园项目的实际业主购买房屋进行检查并制作了现场笔录，载明：检查房屋为三层叠拼建筑，地下一层有一下沉庭院，下沉庭院宽度约1.3米，地下一层没有下水设施，无法用于卫生间；首层入门处没有设置花园，而是建了一个停车场，二层、三层没有前后露台。2018年3月20日，天津市宝坻区市场和质量监督管理局执法人员对新鸿公司鸿坤原乡小镇项目的营销负责人张楠进行了询问，并制作了询问调查笔录，载明：问：请做一下自我介绍。答：我叫张楠，我目前是天津新鸿房地产投资有限公司鸿坤原乡小镇项目的营销负责人，负责商品房销售和宣传推广，这是我的身份证（当场提供身份证）。问：你是否有授权委托书？答：我有授权委托书（当场提供授权委托书）。……问：你公司是否设置了样板间？样板间位置在哪里？样板间产权是谁？答：设置了。样板间位于25号楼。样板间产权属于我公司。问：业主举报的商品房是否已经交付？都是哪些号楼？答：已经交付。1、2、3、14-21及配套1、配套2，具体情况我们再提供，包括下叠、中叠、上叠的全部业主。……问：我局接举报，称你公司在销售鸿坤原乡小镇项目时存在虚假宣传一事，你公司宣传的样板间和宣传单页与实际不符，包括：1.叠拼户型宣传承诺有花园，实际交房时变为公共停车场；2.二三层宣传承诺有露台，实际交房时无露台；3.宣传的下沉庭院宽度与实际交房宽度不符；4.下叠户型宣传时有洗手间，实际交房时没有下水功能，无法作为洗手间使用。上述情况是否属实？请你解释一下。答：属实，我公司在销售宣传时样板间和宣传单页是有花园、露台的，样板间的下沉庭院建筑宽度为2.9米，老的宣传单页没有标明庭院宽度，样板间和宣传单页也表明下叠是有卫生间的。问：实际交房后，花园、露台、下沉庭院和下叠卫生间是什么样子的呢？答：实际交房时没有露台的，花园改成了公共停车位，下沉庭院建筑宽度为1.6米，实际使用宽度为1.3米，下叠卫生间确实无法走下水，不过我公司后期会安装抽水装置，安装后是可以作为卫生间使用的。问：你公司的样板间的建筑施工图没有露台和花园的，为什么现在的样板间是有露台和花园的？答：露台和花园是我公司自己后来装上去的，目的为了渲染我公司商品房的吸引力来吸引消费者。我公司样板间下沉庭院粘贴了一个黄色标记线，提示消费者实际交房宽度约为1.3米。问：你所陈述上述内容是否真实？对自己所述承担相关法律责任？答：真实，我可以承担相关法律责任。问：除以上所说的你还有什么要补充的吗？答：我公司承认上述事实并承担相应责任，积极改正，我补充以下几点：首先，样板间建于2014年，商品房销售是在2016年，这中间公司工作人员发生更换，工作的交接没有做好。其次，因为个别代理销售人员可能存在不按照公司规定进行销售宣传的行为，导致误导消费者。此外，我公司无论是样板间还是宣传单页均提示消费者以实际交房为准，并且在和业主签订合同时也提示业主以实际交房为准。对于业主的举报，我公司采取措施解决问题，积极与业主进行沟通。2018年8月15日，天津市宝坻区市场和质量监督管理局向新鸿公司出具津市场监管宝竞罚［2018］3号《行政处罚决定书》，载明：违法事实：当事人天津新鸿房地产投资有限公司以参观样板间及发放广告单页的形式向购房人宣传其开发的鸿坤原乡小镇项目。购房人黄红祥、窦晓、徐添祺、李红分别于2016年9月28日、2017年3月30日、2017年3月30日、2017年1月8日购买该项目的叠拼中、下叠户型。2017年11月份交房时，黄红祥、窦晓、徐添祺、李红发现当事人向其宣传允诺的负一层设有卫生间、下沉庭院宽度、首层入户门处有花园、二层前后设有露台的情况与其实际购买房屋存在不一致。因举报上述宣传内容与实际购买房屋存在不一致情况的人员众多，故本局选取黄红祥、窦晓、徐添祺、李红四人作为代表进行调查。当事人利用样板间进行虚假宣传的行为符合对商品作引人误解的虚假宣传行为的构成要件；当事人作为广告主和广告发布者利用广告单页发布虚假广告的行为符合发布虚假广告欺骗、误导消费者的构成要件。当事人承认其存在上述违法行为。……综上，责令当事人停止虚假宣传及发布虚假广告的行为，消除影响，并对当事人合并罚款156700元。2021年1月27日，本院组织本案当事人对涉案房屋进行了现场勘验，经勘验查明：涉案房屋为下叠户型，分为地上一层和地下一层，入户门朝南，入户门前无小院；入户门外西侧窗户下面为采光井天窗玻璃，该处玻璃由三块组成，中间一块玻璃有破碎裂纹，其余两块完好；入户门外东侧采光井天窗玻璃未见破碎裂纹；入户门外西侧采光井南紧邻一停车位；地上一层卫生间墙壁上侧有一方形通风口；地上一层厨房墙壁挂有燃气采暖炉，墙壁上侧有一方形通风口；地下一层与地上一层有楼梯相连；地下一层起居室屋顶西侧有五根管线呈南北走向排列；地下一层起居室东北角楼梯下多处钢筋外露；地下一层起居室南侧有一扇玻璃门通往南侧采光井，采光井呈东西走向条形状，该采光井除地下一层起居室南侧门外并无其他通道与外界相通；地下一层衣帽间地面未见大便，北侧墙壁有五处钢丝外露；地下一层北侧卫生间无下水管道，屋顶西南角有一钢筋外露，西侧有一门通往外界；涉案房屋外东侧有两个电箱；涉案房屋为毛坯状态。本案法庭辩论终结后，张琳、钱克军于2021年1月29日向本院提交了增加诉讼请求申请书，要求增加如下诉讼请求：1、判决被告按照国家房屋验收标准对涉案房屋外墙多处涂料及保温层空鼓开裂进行修复，2021年1月27日法院现场勘验发现外墙多处严重空鼓开裂；2、判决被告按照国家房屋验收标准对涉案房屋入户门外右侧采光井侧墙进行修复，2021年1月27日法院现场勘验发现该处已经松软、塌陷、开裂；3、判决被告按照国家房屋验收标准对涉案房屋内地上一层卧室窗户进行修复，2021年1月27日法院现场勘验发现该窗户四周开裂，形成通缝，质量堪忧；4、判决被告按照国家验收标准对涉案房屋地下一层卫生间顶部管线布线重新布线整改，2021年1月27日法院现场勘验发现地下一层卫生间顶部管线布线时明时暗，极不规范，且部分管线弯曲度超过规范标准。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。钱克军、张琳与新鸿公司签订的《商品房认购书》、《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。钱克军、张琳已交纳了全部购房款，新鸿公司应将符合合同约定和使用标准的房屋交付给钱克军、张琳。钱克军、张琳已于2017年11月18日领取了涉案房屋钥匙及相关材料，且涉案房屋具备合同中约定的交付条件，故本院认定新鸿公司已向钱克军、张琳履行了交房义务。钱克军、张琳称新鸿公司未将涉案房屋交付，与事实不符，本院不予采信。关于钱克军、张琳诉请要求新鸿公司按承诺面积和实体样板间向原告交付小院、采光井及具备正常使用功能的卫生间，因涉案房屋已由相关部门验收完毕，上述诉请均涉及重新规划设计，依法应由有关行政管理部门处置，不适于强制履行，故对钱克军、张琳的上述诉请，不予支持。关于钱克军、张琳的其他诉讼请求，本院分别评判如下：关于要求新鸿公司解决涉案房屋钢筋外露问题。根据本院现场勘验情况，查明涉案房屋地下一层起居室东北角楼梯下存在多处钢筋外露，地下一层衣帽间北侧墙壁有五处钢丝外露，地下一层北侧卫生间屋顶西南角有一钢筋外露，上述情况属于房屋质量问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。新鸿公司向钱克军、张琳交付的涉案房屋存在上述质量问题，钱克军、张琳诉请要求新鸿公司进行解决，有事实及法律依据，本院予以支持。关于维修方案，钱克军、张琳要求消除外露的钢筋，并重新上保护层，不违反法律规定，本院予以支持。关于钱克军、张琳要求新鸿公司出具房屋结构及钢筋质量合格报告的诉请，因涉案房屋已经竣工验收备案，且该诉请无合同及法律依据，本院不予支持。关于要求新鸿公司解决原告因卧室窗外车位造成的噪音、尾气及消防安全隐患问题，要求该车位只能由钱克军、张琳专有使用，不能由其他人停放。因钱克军、张琳未提供证据证明上述车位归其个人使用符合合同约定或者法律规定，且亦未提供证据证明该车位对其居住生活造成了实际影响，故对该项诉请，本院不予支持。关于要求新鸿公司对原告地下室一层顶部管线重新调整，减少其对房屋净高及房屋尺寸的影响。因钱克军、张琳未提供证据证明上述管线对其居住生活造成了实际影响，涉案房屋已由相关部门验收合格，进行了竣工验收备案，且重新调整管线可能变更设计规划，故对其该项诉请，本院不予支持。关于要求被告按照设计规范及环保要求交付设置独立通风系统的厨房和卫生间。因钱克军、张琳未提供证据证明新鸿公司曾向其承诺或约定厨房和卫生间应设置独立通风系统，其该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于要求新鸿公司按照环评报告及环保局批复交付集中供暖房屋。钱克军、张琳与新鸿公司签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定：房间采暖热源为燃气壁挂炉，房间内供暖设施为地采暖，供热由业主自行运行。钱克军、张琳要求采用集中供暖，不符合合同约定。对于钱克军、张琳提交的理想花园住宅小区一期项目建设项目环境影响报告表及天津市宝坻区环境保护局审批意见，上述材料是有关部门针对理想花园住宅小区一期建设项目在开工前对该项目实施后可能造成的环境影响进行的分析、预测和评估，并提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，属于行政管理性文件，其内容不能视作新鸿公司对购房者的允诺，即便新鸿公司未按上述文件内容建设施工，也应由有关行政管理部门处理，故上诉材料不能作为钱克军、张琳主张该项诉请的依据。因此，对于钱克军、张琳该项诉请，本院不予支持。关于要求被告交付和实体样板间相同的石材外立面及罗马柱装饰。因涉案房屋已经相关部门验收合格，改变涉案房屋外立面需经相关部门重新规划设计，不适于强制履行，故对钱克军、张琳的该项诉请，不予支持。关于要求新鸿公司交付与规划图纸位置相同的室外变电箱（指涉案房屋单元门左侧变电箱），解决消防安全、触电、电磁辐射、噪声污染等问题。因钱克军、张琳未提供证据证明涉案房屋东侧两个电箱对其居住生活有实际影响，且涉案经过竣工验收备案，取得了准许交付使用证，故对该项诉请，本院不予支持。关于要求新鸿公司返还房屋价款差额167,077元。根据钱克军、张琳提交的《商品房认购书》、原乡小镇签约信息确认单及鸿坤经纪公司开具的发票能够查明，涉案房屋销售单价为每平方米9,333.18元，总价款为1,451,776元，钱克军、张琳通过向鸿坤经纪公司交纳80,000元取得享受80,000元抵150,000元购房款优惠，以及99折×99折优惠，最终优惠后购房款总价为1,275,871元。钱克军、张琳与新鸿公司签订的《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋总房款亦为1,275,871元。新鸿公司收取钱克军、张琳购房款1,275,871元，符合上述合同约定。从以上事实可以看出，钱克军、张琳向鸿坤经纪公司交纳的80,000元是其为享受80,000元抵购房款150,000元优惠而交纳的费用，而并非购房款，钱克军、张琳主张该80,000元为购房款，与事实不符，本院不予支持。钱克军、张琳主张涉案房屋销售单价为涉案房屋备案价每平方米8,312元，因现实中存在销售单价与备案价不一致情形，钱克军、张琳要求以涉案房屋备案价作为房屋销售单价，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，对于钱克军、张琳要求新鸿公司返还房屋价款差额167,077元的诉讼请求，本院不予支持。关于鸿坤经纪公司是否应返还收取钱克军、张琳的80,000元，钱克军、张琳在原乡小镇签约信息确认单进行了签字，表明其清楚向鸿坤经纪公司交纳80,000元是为了享受80,000元抵购房款150,000元的优惠，且其亦实际享受了该优惠，并成功购买涉案房屋，故钱克军、张琳现要求鸿坤经纪公司返还该80,000元，有违诚信原则，本院不予支持。关于要求新鸿公司赔偿30,000元诉请。钱克军、张琳主张因收房时室内有一坨大便要求赔偿其清洁费5,000元、精神损失费25,000元，因钱克军、张琳未提供有效证据证明其收房时室内有大便，亦未提供证据证明因大便给其造成了精神损失，并且其自称物业公司已经将大便清理，故本院对上述诉请，不予支持。关于要求新鸿公司提供本套房屋的全套竣工图纸及质量、消防、规划、环保、节能、门窗等验收合格证明。因钱克军、张琳与新鸿公司签订的《商品房买卖合同》中未约定新鸿公司应履行上述义务，且钱克军、张琳亦未提供证据证明新鸿公司就上述诉请作出过承诺，故钱克军、张琳的该项诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于要求新鸿公司按照规划的绿化率指标46%提供小区园林景观，并提供实际绿化率达标证明。钱克军、张琳未提供证据证明新鸿公司曾向其承诺过或双方约定过涉案房屋所在小区绿化率为46%，且涉案房屋所在项目已由相关部门规划验收合格，钱克军、张琳提交的建设项目环境影响报告表的内容不能作为该项请求的依据，理由已在前文进行表述，在此不再赘述。综上，故对钱克军、张琳的该项诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于要求新鸿公司更换地下一层采光井天窗玻璃。钱克军、张琳主张在收房时地下一层采光井天窗玻璃全部破损，要求更换。经本院现场勘验，发现涉案房屋仅有入户门外西侧窗户下面中间一块采光井天窗玻璃有破碎裂纹，其余并无破损。该块破碎采光井天窗玻璃会给钱克军、张琳的人身安全造成隐患。新鸿公司虽辩称交房时采光井天窗玻璃是好的，但未提供相应证据佐证。钱克军、张琳要求新鸿公司将涉案房屋入户门外西侧窗户下面中间一块采光井天窗玻璃进行更换，本院予以支持。所更换的玻璃应与破损玻璃尺寸规格一致。关于钱克军、张琳要求更换除上述采光井天窗玻璃的诉讼请求，因未见破损，故不予支持。关于鸿坤经纪公司和鸿坤集团公司是否应对钱克军、张琳的诉讼请求承担责任问题。就涉案房屋签订《商品房买卖合同》的主体系新鸿公司和钱克军、张琳，鸿坤经纪公司和鸿坤集团公司并非该合同主体，根据合同相对性原则，新鸿公司和钱克军、张琳签订的《商品房买卖合同》对鸿坤经纪公司和鸿坤集团公司不具有法律约束力。另，钱克军、张琳未提供证据证明鸿坤集团公司为新鸿公司的100%控股股东。因此，关于钱克军、张琳要求鸿坤经纪公司和鸿坤集团公司对其诉讼请求承担责任的诉请，本院不予支持。关于钱克军、张琳在本案法庭辩论终结后增加的诉讼请求。依据法律规定，增加诉讼请求应当在法庭辩论终结前提出，故钱克军、张琳在本案法庭辩论终结后增加的诉讼请求，本案中不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下：一、天津新鸿房地产投资有限公司于判决生效后三十日内对位于宝坻区××路××街××花园××号楼××层××室××角楼梯下多处钢筋外露、地下一层衣帽间北侧墙壁五处钢丝外露、地下一层北侧卫生间屋顶西南角一处钢筋外露维修完毕（消除外露钢筋和钢丝，并重新上保护层），钱克军、张琳予以配合；二、天津新鸿房地产投资有限公司于判决生效后十五日内对位于宝坻区××路××街××花园××号楼××房屋地上一层入户门外西侧窗户下面中间一块采光井天窗玻璃进行更换，更换后的玻璃应与更换前玻璃尺寸规格相同且完好；三、驳回钱克军、张琳的其他诉讼请求。案件受理费4,242元，由钱克军、张琳负担4,162元，由天津新鸿房地产投资有限公司负担80元（于本判决生效后十日内直接向钱克军、张琳支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 辉审 判 员  刘 强人民陪审员  秦俊亮二〇二一年三月二十二日书 记 员  李 乾附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。