河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终249号上诉人（一审原告、反诉被告）:李广华，男，1981年9月20日出生，汉族，住址河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：范秀秀，河南保航律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：张德群，男，1952年2月21日出生，汉族，住址河南省罗山县。被上诉人（一审被告、反诉原告）：张后青，女，1976年1月4日出生，汉族，住址河南省罗山县。被上诉人委托诉讼代理人：方松，河南保城律师事务所律师。上诉人李广华因与被上诉人张德群、张后青房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省罗山县人民法院（2020）豫1521民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李广华的委托诉讼代理人范秀秀，被上诉人张德群、张后青的委托诉讼代理人方松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李广华上诉请求:1、要求依法撤销（2020）豫1521民初3100号民事判决并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1、原审认为未能办理房屋过户手续是因上诉人与被上诉人各自原因未果，不足以导致根本性违约这一事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人张德群、张后青在合同签订三日内未按照合同约定给上诉人办理网签登记，其行为构成违约，应当承担违约责任。本案事实经过是：2020年8月28日，上诉人与被上诉人订立《房屋买卖合同》，合同约定甲方（本案被上诉人）将位于郑州高新技术开发区月桂路21号18号楼1单元31层1××号的房产出售给乙方（本案上诉人），房产总价为1320000元，合同签订时乙方支付定金20000元，剩余房款1300000元于2020年8月29日网签后一次性转给甲方，双方应在3个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户手续。甲方若不出售本合同内房屋或者价格变动，视为单方解除合同，应按总房款的10%赔偿乙方，并赔偿乙方所交的同额定金。乙方支付居间方郑州中发房地产营销策划有限公司居间费用24000元。合同签订后，上诉人依约支付定金20000元。双方签订合同之后，约定合同签订后的三个工作之日办理网签手续，2020年8月29日，因双方都不是郑州本地居住，所以中介公司给房屋登记处工作人员商量在周六给双方办理网签手续，但是因为工作人员临时有事，一直等到下午三点都没办成，所以上诉人与被上诉人张德群、张后青商量于2020年8月31日周一上午办理网签手续，但是被上诉人张德群、张后青于2020年8月29日突然反悔不愿意将涉案房屋卖给上诉人，未经房产中介同意将房产证拿走，房产中介并因此报警。2020年8月31日，上诉人李广华按照约定去办理网签手续，但是一直联系不上被上诉人，上诉人不得已向高新区石佛区派出所报警。时至今日，一直到上诉人李广华去法院起诉，被上诉人才联系上诉人。按照时间推算，2020年8月29日本就不能办理网签手续，按照合同约定，办理网签时间是签订合同之后的三个工作日，并且在办理网签之后才将尾款给付被上诉人，根据证人的当庭陈述及证人与被上诉人的聊天记录中都可以得出是被上诉人一直在反复毁约，并且在聊天记录中明确回复不卖房子。且被上诉人提供的录音中证人（即房产中介）明确回复到是被上诉人不卖房屋，收了定金走了，以上所有证据都能证明被上诉人违约造成合同无法履行，二上诉人应当赔偿上诉人违约金、定金等各项损失。2、原审认定因上诉人已购买他房，致使双方所定合同目的不能实现这一事实认定错误。本案中因被上诉人违约，上诉人无法达到买房目的，上诉人是在被上诉人明确不卖房的情况下，才不得不另买他房。上诉人另买他房跟本案合同目的无法实现没有关系，上诉人在被上诉人明确不卖房屋后，买再多房屋也跟本案因被上诉人违约无法购买被上诉人的房屋无关。二、原审适用法律错误。本案房屋买卖合同中关于赔偿金、定金及中介服务费在合同中都有明确规定。原审判决适用《合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条的规定，适用法律错误。1、原审认定合同成立，但并未到登记部门办理登记过户，合同未能生效，这一法律适用错误。《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”。2020年8月28日，上诉人与被上诉人订立《房屋买卖合同》，自双方签字之日其合同即生效，未办理过户登记并不影响合同效力。2、关于赔偿金问题，根据《房屋买卖合同》第十条约定：如甲方（即被上诉人）拒绝履行合同，视为单方面解除合同，应按本合同签订总房款的10%赔偿乙方（上诉人），该合同是双方自愿签订的，被上诉人应当按照合同约定支付赔偿款，根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此被上诉人应当按照合同约定支付给上诉人赔偿金。3、关于合同定金问题，《合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案被上诉人收取上诉人定金20000元，但是并未在合同约定的时间里办理网签手续，根据定金罚则原则，被上诉人应当双倍返还定金即40000元。4、关于中介费服务费问题，根据合同第八条：“佣金的承担约定若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方单就佣金一项承担五倍的支付义务”。因此，上诉人要求被上诉人支付上诉人所支出的中介服务费24000元合法有据。5、关于保全费及诉讼费问题，《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，本案的诉讼费及保全费应当由被上诉人承担。但是原审无视《合同法》及双方合同约定，适用《合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条的规定判决被上诉人返还退还所收定金两万元并且承担诉讼费、保全费，没有事实与法律依据。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，要求依法撤销原审民事判决并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人张德群、张后青答辩称，一、原审认定事实正确。1、原审认定没有办理房屋过户手续是因为李广华与我方各自原因未果，不足以认定双方根本性违约的事实准确。根据一审查明事实：“双方当事人一致认可，由于双方均不是郑州市人，所以在2020年8月28日房屋买卖合同第15条第3款特别约定：甲乙双方协商剩余房款壹佰叁拾万元于2020年8月29日（星期六）网签后尾款一次性转给甲方，甲方一次性配合乙方将全部过户手续完成。”根据《合同法》第七十七条：“当事人协商一致可以变更合同”。所以，本合同的履行期为2020年8月29日过户。而不是李广华所称：合同签订后三个工作日内过户。李广华在2020年8月29日当天在房管部门办理房产过户手续过程中一直拒不办理过户签字，且不讲任何理由的情况下擅自离开房管所，造成2020年8月29日约定过户时间无法完成过户，李广华本身就是故意违约，责任全部在李广华，李广华单方面变更于8月31日再次进行过户的时间点，中介不知情，答辩人更不知情。中介即证人孙某在庭审笔录中可以证实：“方：8月29日当日约定8月31日过户是否经过本诉被告的同意？孙：因为原告李广华等着着急走，李广华和张后青说了几句话就走了，我是后来才知道的，他们约定时间的时候我不在场……”同时，我方在一审提供张后青与孙某的录音资料也可以证实这一点。2、原审认定因李广华已经购买他房，致使双方所定合同无法实现合同目的不能实现这一事实，原审认定无误。双方在8月29日没有完成网签过户后，双方均可以继续要求对方继续履行合同，但是李广华于2020年9月又通过同一中介孙某在张德群这个小区以110万元的价格另行购买一套房屋且完成过户入住手续。由于李广华弃此房购彼房的违约行为在先，所以其没有进一步催告我方继续履行的故意，才导致我的房屋一直没有被出售状态，我也无法实现卖房合同的目的。二、原审适用法律适当。1、根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，同时根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，双方于2020年8月28日所签订的《房屋买卖合同》虽然成立，但由于李广华没有支付合同价款，我方也没有交付房屋，且没有办理变更登记手续，该合同并没有依法生效。李广华在一审时没有向法庭主张解除合同还是继续履行合同的前提下，也没有证据证明我方有违约行为的情况下，要求我方双倍返还定金并承担违约责任没有任何事实依据。2、就算是我方违约，李广华既选择定金又选择违约金，同时要求高额的赔偿金，由于没有提供必要受到直接损失的证明，不应得到支持。根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人一方既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。所以，定金与违约金只用选择其一，不能同时选择适用。根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。就算法院认定是我方违约，我方既没有违约的故意，李广华也没有提供必要的损失证明，其要求的违约金132000元明显高于其损失，也高于郑州当地的房产上涨空间。而且2020年9月，李广华在同一小区购买了另一套房屋，8月29日-9月仅仅只有几天，其损失在哪里？所以，李广华要求“甲方按照本合同签订总房款10%赔偿乙方”13.2万元赔偿金是无理要求。3、我方没有违约，没有双倍返还定金的义务。李广华是违约在先，8月29日该过户时间李广华中途离开，拒不签字和支付尾款，且不说明任何理由。反观之，我方全程配合过户，也依约到达郑州房管局办公现场，我们一家三个人还有年幼的孩子从上午9点一直呆到下午李广华擅自离开现场。同时，从李广华提交的证据来看，并没有我方直接拒绝李广华履行合同的证据。我们没有违约，不存在双倍返还定金之说。4、李广华并没有提供实际支付中介费的证据及转账记录，所以其要求支付中介费没有合同依据和事实依据，并且居间费用与本案不是同一法律关系，建议双方另案处理。根据《合同法》第四百二十七条规定：“居间人没有促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”本合同处于中止状态，并没有得到全部履行，中介方无权要求支付报酬。5、关于诉讼费及保全费应当由李广华承担，本案是民事诉讼，民事诉讼谁主张谁举证，诉讼费由败诉方承担。对于保全费，属于李广华擅自扩大的损失，且未向一审提供任何证据，李广华一审诉讼主张被依法驳回，属于败诉方理应承担相应的诉讼费。综上所述，答辩人并没有违约，违约方是被答辩人，要求驳回上诉人的无理缠诉行为，以维护答辩人合法权益。上诉人李广华向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍返还原告的定金40000元，支付违约金132000元，赔偿居间费用24000元，合计196000元；2、本案诉讼费由被告负担。被上诉人张德群、张后青向一审法院反诉请求：1、要求依法判决解除反诉人与被反诉人于2020年8月28日签订的《房屋买卖合同》；2、要求判决被反诉人支付违约金132000元；3、要求判决本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：本诉被告张德群与张后青系父女关系。户籍所在地为河南省信阳市××东××乡××组，现定居在广东省××××镇。本诉被告张德群在郑州市高新技术开发区月××号有商居房一套想要以底价1320000元的价格对外出售，并将出售信息挂在郑州中爱房地产营销策划有限公司。通过郑州中爱房地产营销策划有限公司居间服务，本诉原告李广华想要购买本诉被告张德群的房产。为此，本诉二被告与中介公司以及本诉原告李广华经过多次磋商，本诉二被告对是否要卖房也出现过反复。但最终为了达成买卖协议，本诉被告张德群于2020年8月20日从广东赶到郑州，本诉被告张后青于8月23日前后也赶到郑州。本诉原告李广华与本诉被告张德群于2020年8月23日签订了第一次房屋买卖合同，合同价款1320000元、定金为50000元；支付方式为商业贷款，首付款为400000元，余款920000元由本诉原告向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后由房管局资金监管中心将该款项转给甲方。合同约定由本诉被告张德群支付中介费24000元。合同签订后，因本诉被告要求全款支付，双方再次协商，并于2020年8月28日重新签订了房屋买卖合同。合同约定，本诉被告将位于郑州高新技术开发区月桂路21号18号楼1单元31层1××号房产【产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0190774号】，产权人张德群，房屋建筑面积88.71平方米。合同第二条成交总价款为1320000元，合同第三条约定合同签订时，由本诉原告支付定金20000元。合同第四条约定采取一次性支付价款方式。第五条约定双方应在3个工作日内共同到房管局立契办理房产过户手续，过户相关税费由本诉原告承担。合同第六条约定交房时间为本诉原告支付房款后。合同第十条对违约责任约定如下：甲方违反合同第五条的约定（即不出售本合同内房屋或价格变动），或甲方以未收到定金为由拒绝履行合同，视为其单方解险合同，应按本合同签订总房款的10%赔偿乙方，并赔偿乙方所交的同额定金；乙方若违反本合同第五条的约定，（即不再购买本合同内房屋或价位变动），则视为其单方解除合同应按本合同签订总房价的10%赔偿甲方。若甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。合同第十五条约定，1、乙方支付给丙方（中介公司）现金24000元；2、甲方实收壹佰叁拾贰万元，不承担其他费用；3、甲乙双方协商剩余房款壹佰叁拾万元整于2020年8月29日网签后尾款一次性转给甲方，甲方必须配合乙方将全部过户手续完成。甲方为本诉被告张德群，乙方为本诉原告李广华。合同签订当日，本诉原告李广华向本诉被告张德群交付购房定金20000元。因本诉二被告定居广东，本诉原告为某集团领导，双方均急于离开郑州，由中介公司协调房管局工作人员，决定周六（2020年8月29日）加班办理网签过户。本诉原、被告及中介公司三方于2020年8月29日到房管局，房管局工作人员在办理网签的过程中，因其他事由，告知本诉原、被告及中介方，当日下午三点再过来办理网签过户。本诉原告李广华因工作原因，称不能在郑州等，提前离开。本诉被告张后青不愿意，从中介公司拿走产权证，于第二日离开郑州，为此网签未果。2020年8月31日本诉原告来郑州要求本诉被告到房管局办理网签过户，因本诉被告已离开郑州回广东，本诉原告李广华遂报警，双方为此产生分歧。中介公司工作人员当庭陈述，本诉原告李广华于2020年9月通过同一中介公司，并在同一小区另购房屋一套并已办理过户手续。双方就此事协商未果，本诉原告遂诉来法院。另查明涉案房屋本诉被告张德群至今并未对外出售。一审法院认为，当事人双方应当本着公平及诚信的原则行使权利、履行义务。就合同价款、履行方式、履约期限等内容没有约定或约定不明，双方可以协议补充，没有达成补充协议的，按合同条款或交易习惯确定，有利于实现合同目的。在本案审理中，关于涉案主体问题，因涉案房屋权利人系本诉被告张德群，合同双方为本诉原告李广华和本诉被告张德群，故本诉原告将张德群女儿张后青列为涉案本诉被告没有法律依据，基于此，张后青亦不能成为本案反诉原告。本案为房屋买卖合同纠纷，本诉原告李广华与本诉被告张德群所订房屋买卖合同虽已成立，但并未到登记部门办理登记过户，合同未能生效，本诉原告李广华未支付合同价款，本诉被告亦没有交付房屋。双方在履行合同的过程中，办理网签过户因双方各自原因未果，但均不足以导致根本性违约。双方均本可以要求对方继续履行合同，但因本诉原告现已购他房，致双方所订合同目的不能实现。结合本案的客观情况，双方所订合同应予解除，返回双方所订合同前初始状态，本诉被告张德群所收本诉原告李广华定金予以退还。现本诉原告在未向法庭要求解除合同的前提下，要求本诉被告双倍返还定金并承担违约责任，及于前述理由，一审不予支持。反诉原告要求依法解除合同，因合同目的已不能实现，一审予以支持，但要求反诉被告李广华支付违约金的反诉请求，一审亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条之规定判决：一、解除本诉原、被告所订房屋买卖合同。二、本诉被告张德群于判决生效之日起十日内退还所收本诉原告李广华购房定金20000元；三、驳回本诉原告李广华的其他诉讼请求；四、驳回反诉被告张德群的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2110元，由本诉原告李广华负担，反诉案件受理费减半收取1470元，由反诉原告张德群负担。二审中，被上诉人提供（2020）豫0191财保591号民事裁定书，证明财产保全之后，被上诉人并不知情，作出财产保全裁定的法院并没有通知被上诉人。上诉人称该份裁定在一审时已经向一审法官陈述，还提交了保全费票据。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人与被上诉人双方均认为系对方不配合办理涉案房屋网签过户手续，但是均未能提供充分证据证明。双方虽通过中介就该问题进行了磋商，但未能达成一致意见，上诉人与被上诉人之后的行为表明双方均没有继续履行涉案房屋买卖合同的意思表示，致使双方订立涉案房屋买卖合同目的不能实现，本案双方缔约目的不能实现的原因不可归责于任何一方。上诉人与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同符合合同解除的法定情形，合同的权利义务终止，被上诉人应当向上诉人退还其收取的定金。上诉人要求被上诉人双倍返还定金并支付违约金、居间费的诉讼请求缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李广华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4220元，由上诉人李广华承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年三月十六日书记员  刘韫滔