湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终230号上诉人（原审原告）：任文祥，男，1982年1月3日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：曹乔华，湖南湘智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林志元，男，1974年12月28日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：郑云中，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人任文祥因与被上诉人林志元租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3971号民事判决，向本院提起上诉。本院受案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任文祥的委托诉讼代理人曹乔华、被上诉人林志元的委托诉讼代理人郑云中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任文祥上诉请求：请求二审撤销一审判决,发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求；全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定被上诉人违约并应当承担合同违约责任，但未依照双方合同明确约定的“若乙方违约，本合同押金不予退还，一切损失由乙方负责”的条款处理，偏袒了被上诉人。首先，原判决依照《中华人民共和国合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，以“原告于2019年12月19日与被告订立合同转租时，无证据证明其在签订合同时向被告披露该转租事实”，“且原告至少在被告2020年3月23日口头通知解除合同时，该可得利益损失是被告林志元在签订合同时不能预见或者应当预见到的”为由，从而作出上诉人主张租赁期间5年房屋租金差价220万元损失的诉讼请求无法律依据的错误认定。其错误在于，被上诉人作为完全民事行为能力人，在上诉人不能提供租赁房屋产权证明时，如果不确认上诉人因持有租赁合同而享有转租权，怎么可能签订租赁合同?一审法院要求上诉人证明在签订租赁合同时已向被上诉人披露转租事实，完全违背常理，也多此一举。一审法院进而不顾被上诉人是基于对上诉人持有租赁合同而订立转租合同的事实，极为偏袒地为被上诉人辩解“原告的可得利益损失是被告林志元在签订合同时不能预见或者应当预见到的”，其事实认定严重错误。其次，一审法院一方面不顾被上诉人的违约，援引《中华人民共和国合同法》第119条之规定，苛求上诉人承担全部市场风险以“转租减损”；另一方面又认定，“即便原告未向商贸公司返还门面，因新冠疫情影响门面未出租而空置或出租价格不如与被告签订的租金标准”，“将该市场风险归责于被告解除合同行为，对被告亦显失公平”。一审法院完全偏袒了被上诉人。二、上诉人要求被上诉人赔偿支付给前租户定金等56.6万元的损失，系上诉人为避免因较长时间的纠纷造成对被上诉人干扰，而不得已放弃对前承租户主张违约赔偿，以保证被上诉人顺利使用标的房屋的准备性措施。而且上诉人为此作出的支出，被上诉人事前知情。一审法院判决被上诉人对此不承担责任，系对事实的错误认定和对法律的错误适用。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护法律尊严，保障上诉人的合法权益。林志元答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉、维持原判。房屋租赁合同不存在可得利益损失，上诉人与被上诉人在2020年3月31日就已经通知解除合同，上诉人的实际损失最多就是两月零七天的租金，并且双方就同一事实和法律关系向法院起诉后，已经判决由林志元承担了三个月的损失。任文祥向一审法院起诉请求：1、判令被告林志元向原告任文祥赔偿各项损失246.6万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月19日，被告林志元（乙方）与原告任文祥（甲方）签订了一份门面租赁合同，合同约定：“甲方将位于岳阳市××楼××号门面出租给乙方，租赁期自2020年4月1日至2025年3月30日止，年租金170万元；押金50万元，租赁期满或终止时，如乙方不再续租且无违约行为，甲方全额无息返还给乙方，若乙方违约，押金不予退还，一切损失由乙方承担；因不可抗力而不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”合同签订当日，被告向原告支付了押金50万元，租金30万元。2020年1月19日，被告向原告预付租金3万元。后因出现新冠肺炎疫情，被告向原告提出解除合同。2020年3月23日，原告发微信问被告：“你们公司是不是确定2020年4月1日不接手商铺了”，被告明确回答：“是的”。原告回复：“好的”。2020年3月31日，被告向原告送达了一份解除合同通知书，称因新冠肺炎疫情导致合同目的无法实现，依法通知原告解除合同。被告未实际占有使用过诉争门面。另查明，案涉门面系原告任文祥与岳阳市新蓝天商贸有限公司(以下简称蓝天商贸公司)于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》的标的物，该合同约定：“租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日，租赁期限届满前30天未达成续租协议租赁权消灭，2015年9月1日至2018年8月31日每年年租金120万元，2018年9月1日至2020年8月31日每年租金为126万元”。2020年3月23日，原告任文祥与蓝天商贸公司重新签订《租赁合同》，约定“租赁期限为2020年4月1日至2026年3月30日，年租金126万元。”2020年6月23日，蓝天商贸公司出具证明：原告任文祥与蓝天商贸公司的租赁合同至2026年3月31日止，任文祥转租给被告林志元已经蓝天商贸公司同意；被告林志元单方面于2020年3月底解除合同，原告任文祥对外招租了一个多月未果后，于2020年5月7日与蓝天商贸公司解除租赁合同并将诉争门面退还给了蓝天商贸公司,蓝天商贸公司已将任文祥的押金全部退还。2020年6月，蓝天商贸公司已就案涉房屋对外出租。林志元诉任文祥要求退还押金、已支付租金租赁合同纠纷案，本院于2020年9月21日作出（2020）湘0602民初3151号民事判决，以押金283333元（两个月租金损失）抵扣了违约造成的损失。一审判决认为，被告林志元与原告任文祥签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被告于2020年3月31日通知原告解除合同后，被告后于2020年5月7日已将诉争门面交还给了蓝天商贸公司，该租赁合同已经解除。新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，但只在特定时期对租赁合同的履行造成影响，在疫情情况并不影响被告装修及筹备开业，也不必然导致合同目的不能实现，被告通知原告解除合同系违约行为。本案的争议焦点为，原告主张的5年房屋租金差价220万元损失、支付给前租户定金等36.6万元应否支持。一、原告主张的租赁期间5年房屋租金差价220万元损失问题。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，原告起诉要求赔偿的五年转租差价损失如按期全部履行才有可能获得，但原告于2019年12月19日与被告订立合同转租时，无证据证明其在签订合同时向被告林志元披露该转租事实，也并未与蓝天商贸公司续签租赁合同取得五年租赁权，且原告至少在被告2020年3月23日口头通知解除合同时，该可得利益损失是被告林志元在签订合同时不能预见到或者应当预见到的，故原告该诉讼请求无法律依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，原告在租赁合同在解除后可以将门面转租他人，蓝天商贸公司在收回门面后在开庭前已对外出租，说明原告在被告解除合同后将门面退回蓝天商贸公司是导致其不能再转租取得该可得利益的主要原因；反之，即便原告未向商贸公司返还门面，因新冠疫情影响门面未出租而空置或出租价格不如与被告签订的租金标准，在未造成原告实际损失的情况下，将该市场风险归责于被告解除合同行为，对被告亦显失公平，故原告要求被告赔偿该损失没有事实依据。二、关于原告要求被告赔偿支付给前租户定金等36.6万元。首先，原告与原租赁户解除租赁合同、退回租赁押金及免除一个月疫情期间房租为双方合意行为，不是被告单方解除租赁合同所引起的损失，与被告单方解除合同违约责任不具有因果关系；其次，原租户与原告租赁合同尚在租赁期限内，解除该租赁合同为履行本案租赁合同前提，按时交付门面系原告的合同义务，即便放弃向原租赁户主张违约责任情况真实存在，该损失亦不是被告在签订合同时可以预见，对该损失亦不应由被告林志元承担。综上所述，原告在本案中提出的要求赔偿可得利益等损失246.6万元，因无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条之规定，判决：驳回原告任文祥的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取13264元，由原告任文祥承担。被上诉人林志元在二审中提供了以下证据：本院（2020）湘06民终4239号民事判决书。以证实林志元与任文祥因租赁合同纠纷的另案处理情况。本院二审对此判决内容应予确认。本院二审查明，在林志元起诉任文祥租赁合同纠纷一案中，林志元起诉要求解除与任文祥之间的门面租赁合同；并由任文祥返还林志元预付租金33万元、押金50万元及承担相关资金占用费。本院于2020年12月30日作出了（2020）湘06民终4239号民事判决。该判决认为：焦点一，林志元构成根本违约，但非恶意违约。根据周六福珠宝股份有限公司授权给周勇加盟经营的事实，周六福不予授权给林志元，并非疫情因素，且争讼双方合同并未约定一定是经营周六福珠宝。一审鉴于双方已解除租赁合同，不予处理解除合同一事正确。对此林志元没有提出上诉，应视为对上述事实的认可。任文祥与林志元的租赁合同实际上是转租合同，已取得产权人同意。焦点二，一审法院根据任文祥的同时履行抗辩作出判令林志元支付违约金是否适当。一般情况下，被告如果没有提出反诉，人民法院根据“不告不理”的原则，不会对被告的请求作出实体裁判。但根据最高人民法院《九民会议纪要》第36条之规定，人民法院在对当事人予以释明以后，对双务合同一方提起诉讼，另一方提出同时履行抗辩的，应当对被告的抗辩作出实体裁判。这样，既避免浪费司法资源，也助于平衡当事人的利益，体现公平正义。因此一审对林志元应支付违约金的实体判决，在形式上并无不妥。焦点三，任文祥损失的认定。根据双方在合同中的约定，本院在法理上确认任文祥已于2020年4月1日将争讼门面交付给林志元，在林志元提出解除合同，任文祥继续转租给第三人无望的情况下，任文祥已于2020年5月7日将门面交给产权人岳阳市新蓝天商贸有限公司，并已按月租金105000元标准支付了2020年4月1日至2020年5月7日的租金，且后者并没有追究任文祥的违约责任。如此，按照争讼双方所签租赁合同，一审以两个月租金为标准，判令林志元支付任文祥违约金283333元。任文祥认为，该判决没有查清因解除合同所造成的直接损失、特别是预期利益损失。本院认为，根据任文祥与新蓝天商贸有限公司的租赁合同及任文祥与林志元的租赁合同之比，在理论上确实存在220万元的租金差，但该预期利益是否能够实现，是有实际风险的，而完全不考虑预期利益，对任文祥也确实不公平。一审以双方约定的两个月租金作为违约金，已经考虑了预期利益，二审对此予以维持。焦点四，林志元应否承担2020年4月1日至5月7日期间已由任文祥支付给新蓝天商贸有限公司的租金。正是由于林志元的违约，导致任文祥解除了其与前任次承租人的租赁合同关系，而直接交纳了2020年4月1日至2020年5月7日的租金124274元（1260000元/年÷365天×36天）。该终审判决主要内容为：由任文祥向林志元退还押金92393元，预交的门面租金33万元，合计422393元，并从2020年4月1日起按照年利率6%支付资金占用期间利息至实际付清之日止；本案二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：任文祥要求林志元赔偿损失246.6万元的请求应否得到支持？本院评析如下：任文祥起诉主张的损失为：5年房屋租金差价220万元、支付给前租户相关费用26.6万元（上诉中又主张支付前租户定金等损失为56.6万元）。一、关于任文祥主张的5年房屋租金差价220万元的损失问题。本院（2020）湘06民终4239号民事判决中的本院认为明确，“根据任文祥与新蓝天商贸有限公司的租赁合同及任文祥与林志元的租赁合同之比，在理论上确实存在220万元的租金差，但该预期利益是否能够实现，是有实际风险的，而完全不考虑预期利益，对任文祥也确实不公平。一审以双方约定的两个月租金作为违约金，已经考虑了预期利益，二审对此予以维持。”根据该生效判决的内容，在林志元起诉任文祥租赁合同纠纷一案中，已对林志元的违约情形进行了审查，并确定林志元以两个月的租金283333元（年租金170万元标准计算）作为违约金进行了处理，该判决即为对“违约预期利益”同一请求事项的处理，本案不应再作处理。二、关于任文祥主张的支付前租户定金等损失的问题。任文祥与原租赁户解除租赁合同、退回租赁押金是履行本案租赁合同前提，解除前合同是任文祥自己应承担的义务，而不是后承租人的义务。即使任文祥为履行本案合同而对原租赁户作出了一些让步，但该让步的损失亦不是林志元在签订合同时可以预见的，与林志元在本案的违约行为没有必然的因果关系，对该损失亦不应由林志元来承担。三、本案中，林志元与任文祥签订本案租赁合同后，并未实际使用门面，在租期尚未开始前其即要求解除合同，但因其违约行为，其已承担了283333元的违约金和124274元的租金损失（两项合计407607元）。林志元在另案诉讼中实际上已承担了相应的违约责任。综上，任文祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26528元，由任文祥负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇二一年三月二十二日书记员  周师师