广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6621号上诉人（原审被告）：广州市旭步贸易有限公司，住所地广州市番禺区大龙街旧水坑村开发路**之七201。法定代表人：张绿贝。委托诉讼代理人：庄凯，广东品盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社，住所地广州市番禺区大龙街旧水坑村。法定代表人：陈炯良，该经济社理事长。委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：单锴敏，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人广州市旭步贸易有限公司（以下简称旭步公司）因与被上诉人广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社（以下简称旧水坑经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6949号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人旭步公司上诉请求：1.改判减免旭步公司两个半月（2.5个月）租金，上诉金额为39722.75元；2.改判旭步公司按租赁物业有证面积比例计付2020年7月1日至8月31日两个月占用费87390.04元，上诉金额为71500.94元；3.本案一、二审案件受理费由旧水坑经济社负担。事实与理由：一、关于租金减免问题。根据旭步公司一审提交的《广州市番禺区人民政府办公室关于打赢疫情防控阻击战落实农村集体经济组织减租措施的通知》的规定，旧水坑经济社作为区内集体经济组织，理应响应国家政策和地方政府政策至少减免旭步公司2020年2月、3月及4月半个月共两个半月的租金。而《广州市番禺区财政局关于新冠××疫情防控期间行政事业单位及下属全资、控股和实际控制企业物业减免租金的通知》规定也是减免2020年2月、3月以及4月半个月（共2.5个月）租金。二、关于2020年7月1日至8月31日的占用费计算问题。依照合同约定，本案租金按照土地和房屋面积进行计算，每月租金并非固定整体，租金会随着租赁物业面积变化而增减。本案物业部分产权缺失，仅有55%土地拥有合法产权，导致租金计算标准发生变更，占用费应按有证面积比例进行计算，即旭步公司应支付2020年7月1日至8月31日的占用费为87390.04元（79445.49元×2月×55%）。综上所述，旭步公司上诉请求二审法院依法改判。被上诉人旧水坑经济社二审答辩称：一、案涉物业不是国有资产，而是旧水坑村农民集体所有的物业，关于疫情防控期间是否减租这个问题，国有资产和集体资产适用不同的政策规定。二、旭步公司提交的《广州市番禺区人民政府办公室关于打赢疫情防控阻击战落实农村集体经济组织减租措施的通知》并没有强制要求集体物业必须减租，而是规定“（各村集体经济组织）也可结合自身经济收入情况，灵活减免租金，但原则上建议至少减免2月份租金”。三、集体物业减租涉及广大农民的切身利益，直接影响到集体经济组织成员的收入。依照《广东省农村集体经济组织管理规定》第九条的规定，减租事宜必须经股东代表会议民主表决通过后方可实施，在未经股东代表会议表决通过的情况下，旧水坑经济社没有权利擅自作出减免租金的决定。旭步公司提交的前述文件第三点“规范减免流程”对此也作出明确规定。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。即使因建筑物部分面积无证而导致租赁合同部分无效，无证部分也应当按照有证部分的租金标准计算占用费。综上，旭步公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。旧水坑经济社于2020年5月8日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.旭步公司按照每月79445.49元的标准向旧水坑经济社支付2019年12月起至旭步公司向旧水坑经济社实际交付租赁物之日止的租金及滞纳金（租金滞纳金以各期所欠租金为基数，按日利率千分之一计算，自当月6日起计算至旭步公司实际付清之日止）；2.旭步公司按照每月2408.4元的标准向旧水坑经济社支付2019年12月起至旭步公司向旧水坑经济社实际交付租赁物之日止的垃圾费及滞纳金（垃圾费滞纳金以各期所欠垃圾费为基数，按日利率千分之一计算，自当月6日起计算至旭步公司实际付清之日止）；3.旭步公司向旧水坑经济社支付2019年11月至旭步公司向旧水坑经济社实际交付租赁物之日止的水费（详见水表读数单）及滞纳金（水费滞纳金以各期所欠水费为基数，按日利率千分之一计算，自次月6日起计算至旭步公司实际付清之日止）；4.旭步公司按照每月1000元的标准向旧水坑经济社支付2019年12月起至旭步公司向旧水坑经济社实际交付租赁物之日止的杂费及滞纳金（杂费滞纳金以各期所欠杂费为基数，按日利率千分之一计算，自当月6日起计算至旭步公司实际付清之日止）；5.旧水坑经济社没收旭步公司已缴纳的租赁保证金197496元；6.旭步公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实如下：旧水坑经济社是位于广州市番禺区石基镇旧水坑村员工宿舍****和广州市番禺区石基镇旧水坑村**X第**的产权人，上述两幢物业（以下简称案涉物业）的房地产权证面积分别为2815.3平方米和1499.6平方米。2010年11月19日，旧水坑经济社与案外人邹国涛签订《租赁合同》，约定旧水坑经济社将案涉物业建筑面积合计按7902平方米，水泥空地面积合计按3719平方米出租给案外人邹国涛使用，租赁期限自2010年12月1日至2025年11月30日。承租人应当向旧水坑经济社支付的费用包括租金、派出所经费500元/月、治安经费500元/月、消防经费500元/月、垃圾费1580元/月、水费，其中首两年租金为62752元/月，每两年按5%递增一次，2018年12月1日至2020年11月30日的租金为76276元/月。承租人须在每月5号前向旧水坑经济社交纳租金和垃圾费、水费等，如不能按时支付的，每天按所欠费用的1%加收滞纳金。逾期超过半个月的，视为承租人违约，旧水坑经济社有权单方面解除该合同并收回该宿舍，所收租赁保证金不予退还。2010年12月9日至2014年3月20日期间，案外人邹国涛、广州宇顺信息科技有限公司（以下简称宇顺公司）与旧水坑经济社因物业拆建陆续达成多份补充协议，其中将租金增长至65360元/月，垃圾费增长至2408.4元/月，并于2013年3月20日把案涉《租赁合同》承租人变更为案外人宇顺公司。2017年9月8日，旧水坑经济社、旭步公司和案外人宇顺公司签订《补充协议》，约定案涉《租赁合同》及后续相关补充协议的承租人变更为旭步公司。另查明，2010年11月19日，案外人邹国涛向旧水坑经济社支付租赁保证金197496元。2020年6月30日，旭步公司函告旧水坑经济社要求解除《租赁合同》。一审庭审中，旧水坑经济社与旭步公司确认《租赁合同》约定的租赁物业面积中包含有房产证的部分（面积约占55%）和无房产证部分（面积约占45%），双方同意《租赁合同》于2020年6月30日解除。另查明，2019年11月份的水费单显示的上月水表示数为#1：44156；#2：16446。一审庭后，旧水坑经济社、旭步公司确认旭步公司于2020年8月31日正式将案涉物业交付给旧水坑经济社，双方确认2020年8月31日的水表示数为#1：46517；#2：18126。一审诉讼中，旧水坑经济社申请财产保全，一审法院依法对旭步公司的财产采取了保全措施。一审法院认为，2017年9月8日，旧水坑经济社、旭步公司及案外人宇顺公司签订的《补充协议》是合同当事人真实意思表示，依法成立并生效，旭步公司于2017年9月8日起继受案涉《租赁合同》承租方的权利义务，案外人邹国涛支付的租赁保证金的相关权利义务一并转移给旭步公司。本案中，旭步公司对未支付旧水坑经济社2019年12月起的租金、垃圾费的事实没有异议，但不认同旧水坑经济社对租金、垃圾费及对应滞纳金的计算，并认为应当适当减免疫情期间的部分租金。一审法院认为，案涉《租赁合同》中对无产权物业进行出租的约定无效，但旧水坑经济社仍有权要求旭步公司支付该部分物业的房屋占有使用费。旭步公司庭审中确认，此前亦按照《租赁合同》和案涉多份《补充协议》共同确定的物业面积、租金标准和垃圾费标准支付租金和垃圾费，旭步公司称对旧水坑经济社和案外人邹国涛、宇顺公司签订的多份《补充协议》不知情，一审法院不予采信。旧水坑经济社与旭步公司确认旭步公司于2020年8月31日正式将案涉物业交付给旧水坑经济社，旧水坑经济社主张旭步公司按照79445.49元/月的标准支付2019年12月起至2020年8月止的租金（占用费）和按照2408.4元/月的标准支付2019年12月起至2020年8月31日止的垃圾费21675.6元，理据充分；但旭步公司抗辩旧水坑经济社应当根据《广州市番禺区人民政府办公室关于打赢疫情防控阻击战落实农村集体经济组织减租措施的通知》给予租金减免，结合番禺区2020年上半年的疫情防控情况和企业经营现状，让旭步公司承担该期间的全部租金明显不公平，一审法院酌情免除旭步公司本案2020年1月份、2020年2月份的租金（占用费），旧水坑经济社的该部分诉讼请求，一审法院不再支持，其余部分一审法院予以支持。关于水费，经旧水坑经济社与旭步公司庭后补充确认，旭步公司2019年11月至2020年8月期间产生的水费合计19800.9元，其中2019年11月2597元、2019年12月2646元、2020年1月1822.8元、2020年2月475.3元、2020年3月1430.8元、2020年4月1685.6元、2020年5月2371.6元、2020年6月2170.7元、2020年7月至8月4601.1元；旧水坑经济社请求旭步公司向其支付该期间水费19800.9元，符合法律规定，一审法院予以支持。旧水坑经济社将《租赁合同》约定的派出所经费500元/月、治安经费500元/月、消防经费500元/月统称为“杂费”，旭步公司确认此前每月均按照1000元/月的标准向旧水坑经济社支付“杂费”，现旧水坑经济社主张旭步公司向其支付2019年12月起至2020年8月31日止的“杂费”，符合双方约定，一审法院予以支持。不动产权证书作为房屋产权的有效合法证明，其记载的房屋建筑面积具有确定、公示的效力，在无其他约定的情况下，房屋租赁合同中的房屋面积应当以不动产权证书载明的面积为准。现旧水坑经济社与旭步公司确认《租赁合同》有房产证部分的面积约占55%，一审法院将按照该比例对租赁担保金、滞纳金进行处理，对无证面积的部分按没有约定处理。旭步公司拖欠旧水坑经济社租金、垃圾费、水费等的行为已经构成违约，旧水坑经济社要求按照《租赁合同》第八条约定没收保证金197496元，一审法院仅支持197496元×55%=108622.8元，剩余88873.2元应当在旭步公司交付案涉物业后返还。考虑到旧水坑经济社与旭步公司就旭步公司是否符合政府文件的租金减免政策存在争议，旭步公司拖欠旧水坑经济社租金的主观恶意小，一审法院对旧水坑经济社主张的租金滞纳金酌情予以调低至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合有房产证部分面积的比例和旭步公司欠款行为给旧水坑经济社造成的资金占用期间的利息损失，一审法院一并调整旧水坑经济社主张的垃圾费滞纳金、水费滞纳金、“杂费”滞纳金按年利率6%计算。除水费的滞纳金一审法院调整至双方对账的次月1日起计算外，旧水坑经济社对上述滞纳金主张的按每月6日起计算的方法，符合双方约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2020年9月15日判决如下：一、被告广州市旭步贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社支付2019年12月、2020年3月至2020年8月的租金（占用费）共556118.43元及滞纳金（相应租金的滞纳金以79445.49元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告广州市旭步贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社支付2019年12月至2020年8月的垃圾费共21675.6元及滞纳金（每月垃圾费的滞纳金以2408.4元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按年利率6%计算至实际清偿之日止）；三、被告广州市旭步贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社支付2019年12月至2020年8月的杂费共9000元及滞纳金（每月杂费的滞纳金以1000元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按年利率6%计算至实际清偿之日止）；四、被告广州市旭步贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社支付2019年11月至2020年8月的水费共19800.9元及滞纳金（水费滞纳金按年利率6%，分别以2597元为本金从2020年1月1日起，以2646元为本金从2020年2月1日起，以1822.8元为本金从2020年3月1日起，以475.3元为本金从2020年4月1日起，以1430.8元为本金从2020年5月1日起，以1685.6元为本金从2020年6月1日起，以2371.6元为本金从2020年7月1日起，以2170.7元为本金从2020年8月1日起，以4601.1元为本金从2020年10月1日起均计算至实际清偿之日止）；五、原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社无需向被告广州市旭步贸易有限公司退还保证金108622.8元；六、驳回原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4096元（已减半收取）、申请费2818元，由原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社负担1769元，被告广州市旭步贸易有限公司负担5145元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审中，双方当事人均未提交新证据。另外，旭步公司二审明确其第一项上诉请求为：除了一审法院已经判决减免两个月租金之外，请求法院另行减免2020年4月份半个月租金即39722.75元。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、旭步公司上诉请求法院另行减免半个月租金能否成立；二、2020年7月1日至8月31日租金（占用费）计付标准的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，旭步公司上诉请求法院另行减免半个租金能否成立的问题。一审法院已经综合疫情及疫情防控措施对案涉物业承租使用的具体影响以及案涉物业性质、用途等情况，酌情认定减免涉案物业2020年1月、2月两个月金额租金（实则应为减免2月、3月两个月全额租金，因处理结果并无不妥，双方无异议，二审不作调整），充分体现了疫情之下风险共担、共渡难关的原则，公平保障双方当事人的合法权益；亦不违背《广州市番禺区人民政府办公室关于打赢疫情防控阻击战落实农村集体经济组织减租措施的通知》相关规定。涉案物业为农村集体经济组织所有物业，并非《广州市番禺区财政局关于新冠××疫情防控期间行政事业单位及下属全资、控股和实际控制企业物业减免租金的通知》规定的情形。为此，旭步公司上诉请求法院另行减免2020年4月份半个月租金39722.75元，不能成立。二、关于争议焦点二，2020年7月1日至8月31日租金（占用费）计付标准的问题。旭步公司上诉主张因案涉物业其中55%有合法产权，案涉租赁合同于2020年7月1日解除至8月31日场地移交期间，旭步公司仅需要支付合法产权物业的占用费，而无需支付无产权物业的占用费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。案涉部分物业虽未取得合法报建手续导致租赁合同部分无效，但该部分物业仍由旭步公司实际占有使用，旭步公司并没有证据证明在前述租赁期间案涉物业面积有所变化。一审法院依照前述规定判决旭步公司参照案涉租赁合同约定的租金标准计付相应期间的租金（占用费），理据充分。旭步公司上诉主张按照案涉产权物业比例计付2020年7月1日至8月31日期间的占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，旭步公司、旧水坑经济社对于一审法院判决旭步公司需向旧水坑经济社支付垃圾处理费、杂费、水费及相应滞纳金等；旧水坑经济社应向旭步公司退还保证金108622.8元，双方均无异议，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人旭步公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2525元，由上诉人广州市旭步贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年三月二十六日书记员  纪惠敏黄晶晶