河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1795号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州锦华商务酒店有限公司金水区分公司，营业场所郑州市金水区纬三路12号院。负责人：付立顺，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张琳莉，河南银基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：融通地产（河南）有限责任公司，住所地河南省郑州市郑东新区熊儿河路99号附1号。法定代表人：熊成波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙孟杰，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙云祥，河南良承律师事务所律师。上诉人郑州锦华商务酒店有限公司金水区分公司（以下简称锦华金水分公司）因与被上诉人融通地产（河南）有限责任公司（以下简称融通地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初5312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人锦华金水分公司的负责人付立顺及委托诉讼代理人张琳莉，被上诉人融通地产的委托诉讼代理人孙孟杰、孙云祥，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦华金水分公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：军区与被上诉人承诺给上诉人不少于五年的租赁期，上诉人才与被上诉人签订了由被上诉人单方拟定的格式合同；上诉人装修行为也是经过被上诉人同意的，被上诉人解除合同的目的是要推翻原合同涨租金。融通地产答辩称，一、一审判决案涉合同解除正确。1、《房地产租赁合同》第三条明确约定：租期为不定期，融通地产有权随时解除合同，并且融通地产的解除合同行为完全按照合同约定的程序进行。2、融通地产解除不定期租赁合同具有法律依据。二、一审判决锦华金水分公司按照租金标准支付占有使用费合法有据，根据合同约定合同解除后锦华金水分公司应当返还租赁地产，但案涉租赁地产仍被锦华金水分公司占用，其应当支付占用使用费。锦华金水分公司向一审法院起诉请求：1、依法确认被告邮寄的《解除〈房地产租赁合同〉通知书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。融通地产向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《房地产租赁合同》（合同编号：[RTDC-ZL-豫-2019-060号]）于2020年4月22日解除；2、原告立即腾退承租的房地产，将涉案房地产立即返还给被告（包括租赁范围内的土地、地上建筑物、附作物等）；3、原告支付占有房屋使用费10万元（暂计，按照原租金标准计算至房地产腾退时止）；4、被告支付违约金30万元；5、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月1日，原告（作为承租方、乙方）与被告（作为出租方、甲方）签订（合同编号：RTDC-ZL-豫-2019-060号）《房地产租赁合同》一份，主要内容为：甲方将位于河南省××号房地产，建筑面积6000平方米，出租给乙方使用，租赁用途为酒店、宾馆、写字楼；租赁期限为不定期，甲方有权随时解除合同，但应提前三十日通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达乙方之日起第三十日解除，乙方应于合同解除之日无条件返还租赁房地产；年租金为120万元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方支付租赁保证金12万元；租赁房地产权属：乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有；（第九条第三项）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归军队所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；甲方因军事需要提前解除合同的，应由军委机关职能部门出具通知文书，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，三十日内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归军队的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房屋租赁保证金，其他互不补偿；乙方有违反本合同第九条（乙方义务）约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付三个月租金，人民币30万元作为违约金；合同还对其他事项进行了约定。2020年2月26日，原告法定代表人付立顺签收被告向原告送达的《装修停工通知书》一份，主要载明：因原合同到期，被告在接收时与原告签订不定期合同，按照合同第九条第三款约定：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归军队所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；公司租赁经营管理办法第三十五条约定承租方确需进行装修改造的，不得对建筑物、构筑物的主体结构进行改动，承租方在装修前需将装修方案报被告审核，装修设计须符合消防法律法规和国家强制性标准要求，未经审核同意，不得开始装修，被告应对承租方装修施工进行监督检查，装修施工完成后，需要政府相关部门验收、审批的，承租方应将政府主管部门相关验收、审批文件提交公司备案后方可正式运营；原告未经被告许可，擅自进行装修，已严重违反合同第九条第三款、第三十五条两项约定，必须立即停止装修改造，否则按合同约定处理，后果自负。2020年3月21日，被告向原告邮寄《解除通知书》，载明：“郑州锦华商务酒店有限公司、郑州锦华商务酒店有限公司金水分公司：2019年09月1日，融通地产（河南）有限责任公司（以下简称我司）与郑州锦华商务酒店有限公司金水分公司（以下简称贵司）签订了《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-豫-2019-060号），贵司承租位于河南省××号的房地产，租赁期限为不定期租赁合同。目前，我司因为经营发展需要，现特向贵司通知如下：1、根据《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-豫-2019-060号）第三条的约定，我司正式通知贵司解除双方签订的《房地产租赁合同》，双方合同终止履行。2、请贵司收到本通知之日起三十日内搬出房屋，将租赁的房产、配套设施完好无损的交付给我司，届时双方对资产、租金等事项进行核对、清点，办理相关交接手续。3、如贵司逾期未搬离或未完全搬离，视为贵司遗弃剩余物品，我司有权自行收回房屋并清理，不会保管贵司的任何剩余物品，由此造成的损失由贵司承担。4、贵司退还房屋时应保证房内水电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和装修，若有损坏，贵司照价赔偿。5、贵司在支付所欠房租、水电费等费用，如到期不支付，我司将从保证金扣除，不足部分我司保留向贵司追讨的权利。6、若贵司与我司因合同终止事宜发生纠纷，我司将通过法律途径解决，并要求贵司承担相应的损失。特此通知”。2020年3月22日，原告签收该邮件。2020年8月，被告向原告送达《关于帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的通知》一份，主要载明：郑州锦华商务酒店有限公司金水分公司：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力，规范房屋租金减免工作，现通知如下：对符合免除上半年3个月房屋租金条件的服务业小微企业和个体工商户，免除2020年2月至4月的房屋租金，根据公司工作安排，符合减免条件的服务业小微企业和个体工商户需在2020年8月20日前提交完整的减免资料，截止8月20日不能申报完整减免资料的视为自动放弃。审理中，1、原、被告双方均认可：原告于2020年3月11日向被告支付30万元，于2020年8月3日向被告支付25万元，于2020年9月8日向被告支付5万元，于2020年10月30日支付10万元，于2020年11月26日支付20万元，共计90万元。原告称上述90万元是被告减免2-4月的房租后，向被告支付的全年房租90万元。被告对此不予认可，称没有给原告减免租金，亦未向原告发出减免租金的通知，原告尚未支付2020年10月份至今的房屋占用费。2、涉案房屋现仍由原告占有使用。另，2020年5月，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合下发发改投资规[2020]734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，载明：“各省、自治区、直辖市人民政府，新疆生产建设兵团：服务业小微企业和个体工商户在繁荣市场、促进就业、维护稳定方面发挥着重要作用。为落实党中央、国务院决策部署，统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作，进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力，经国务院同意，现提出以下意见：一、总体要求受新冠肺炎疫情影响，服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出压力大，国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业，鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。各级政府要加大政策支持力度，金融机构视需要给予适当支持。房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。二、实施房屋租金减免（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。……”。一审法院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《房地产租赁合同》约定，租赁期限为不定期，被告有权随时解除合同，但应提前三十日通知原告，本合同自解除通知实际送达原告或依据本合同约定视为送达原告之日起第三十日解除，原告应于合同解除之日无条件返还租赁房地产。被告于2020年3月21日向原告邮寄了《解除通知书》，原告于2020年3月22日签收，故本案原、被告签订的《房地产租赁合同》于2020年4月21日解除。被告要求原告搬离涉案房屋，将房屋返还给被告，于法有据，本院予以支持。被告对原告已于2020年向其支付90万元的事实无异议，双方对被告是否为原告减免2月至4月的租金产生争议，被告认为其没有为原告减免租金，亦未向原告发出减免租金的通知。原告提交了《关于帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的通知》原件，被告对该通知的真实性无异议，该通知明确载明是向“郑州锦华商务酒店有限公司金水分公司”发出的，且载明“对符合免除上半年3个月房屋租金条件的服务业小微企业和个体工商户，免除2020年2月至4月的房屋租金”。被告辩称未向原告发出该通知，明显与事实不符。因新型冠状病毒肺炎疫情，河南省于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情的发生，是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。原告承租房屋用于经营使用，因疫情或疫情防控需要暂停营业既是承租方的义务也是出租方的责任。根据被告向原告发出的《关于帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的通知》，并结合《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》(发改投资规[2020]734号)文件精神，足以认定被告应为原告减免2020年2月至4月的租金。原告应自2021年1月1日起按合同约定的租金标准即120万元/年支付房屋占用费至实际返还租赁房屋之日。关于被告主张的违约金30万元。被告主张该违约金的依据是，原告未经过其书面同意进行装修，违反了合同第九条第三项的约定，应按约定支付违约金30万元。被告认可其将涉案房屋的安全检查工作委托给了第三方公司，由该公司对涉案房屋的消防、安全、环保风险进行监督。被告辩称其对原告的装修行为不知情，不合常理。案涉《房地产租赁合同》签订于2019年9月1日，原告对涉案房屋进行了装修，2020年1月我国发生新型冠状病毒肺炎疫情，被告于2020年3月21日以其经营发展需要为由向原告邮寄了《解除通知书》。根据本案实际情况和合同履行情况，被告要求原告向其支付违约金30万元，有违公平原则。故被告主张原告支付违约金30万元，本院不予支持。判决：一、确认原告（反诉被告）郑州锦华商务酒店有限公司金水区分公司与被告（反诉原告）融通地产（河南）有限责任公司签订的（合同编号：RTDC-ZL-豫-2019-060号）《房地产租赁合同》解除；二、原告（反诉被告）郑州锦华商务酒店有限公司金水区分公司于本判决生效后三十日内将位于河南省××号房产返还给被告（反诉原告）融通地产（河南）有限责任公司；三、原告（反诉被告）郑州锦华商务酒店有限公司金水区分公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）融通地产（河南）有限责任公司房屋占用费（自2021年1月1日起，按120万元/年支付至实际返还租赁房屋之日）；四、驳回原告（反诉被告）郑州锦华商务酒店有限公司金水区分公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）融通地产（河南）有限责任公司的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）郑州锦华商务酒店有限公司金水区分公司负担。反诉案件受理费3650元，由被告（反诉原告）融通地产（河南）有限责任公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同应当得以履行。经查，锦华金水分公司与融通地产签订的《房地产租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使各自权利，履行各自义务。现已查明，融通地产根据《房地产租赁合同》关于租赁期限和解除合同权利的相关约定，按照约定时间节点向锦华金水分公司邮寄了《解除通知书》，行使己方解除合同的权利，不违反法律及合同约定。故此，一审法院认定案涉《房地产租赁合同》于2020年4月21日解除，进而判令锦华金水分公司向融通地产返还租赁房屋，并无不当。关于违约金，融通地产抗辩称对锦华金水分公司的装修行为不知情，但其自认将涉案房屋的安全检查工作委托给第三方公司，由该公司对涉案房屋的消防、安全、环保风险进行监督，其抗辩理由与常理不符。故此，一审法院根据上述已查明事实结合本案实际情况，驳回了融通地产要求锦华金水分公司支付违约金的诉讼请求，亦无不当。关于房屋占用费，基于《房地产租赁合同》于2020年4月21日解除及锦华金水分公司仍旧占有使用案涉房地产的事实，一审判令锦华金水分公司应自2021年1月1日起按合同约定的租金标准即120万元/年支付房屋占用费至实际返还租赁房屋之日，处理适当。综上所述，锦华金水分公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人郑州锦华商务酒店有限公司金水区分公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨相峰审判员  李庆伟审判员  姚振勇二〇二一年三月十九日书记员  周英豪