福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0526民初350号 原告：陈诚展，男，1972年11月22日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：许韶川，福建戴云律师事务所律师。 被告：苏炯焕，男，1990年12月23日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：梁永槁，福建玺运律师事务所律师。 原告陈诚展与被告苏炯焕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈诚展的委托代理人许韶川，被告苏炯焕及其委托代理人梁永槁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈诚展向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2016年11月8日签订的《房屋买卖协议》无效；2、被告返还腾空址在德化县城东二期保障房8号楼1508号房屋；3、判令原告向被告退还被告已经交付的48000元购房款(无息)；4、被告承担诉讼费。 事实与理由：2016年11月8日，原被告签订一份《房屋买卖协议》，协议约定原告将址在德化县城东二期保障房8号楼1508号房屋出售给被告，房屋以现状出售，买卖成交总价为428000元，过户费用由被告承担，被告应在协议签订时交付50000元，定金10000元自动转为购房款；余下378000元待甲乙双方过户签字完整时，被告应向银行贷款一次性支付给原告等条款。协议签订后，被告只支付了购房款48000元。2020年底，原告要到德化县不动产权中心办理产权过户更名手续时，发现上述房产不能过户，理由是属于限价房，该房产在产权证办理后，五年内不得转让。 原告认为，房屋买卖合同属于双务合同，即原告交付房屋(过户)，被告支付购房款的合同，在原告配合办理房屋过户手续时，该房屋由于属于限价房，无法办理过户登记手续，而且限制期限长达5年，双方签订的《房屋买卖协议》目的无法实现，且该协议违反政府关于限价房交易的限制，造成本协议应属无效。 为此，提起诉讼，根据《民法典》第153条、第155条、157条之规定，请求判令请求确认原被告于2016年11月8日签订的《房屋买卖协议》无效；判令被告腾空返还址在德化县城东二期保障房8号楼1508号房屋；判令原告向被告退还被告已经交付的48000元购房款(无息)；被告承担诉讼费。 苏炯焕辩称,原告的诉求没有事实和法律依据,合同是双方的真实意思表示，不属于无效情形，应属有效。该房产属于限价房，五年内不得转让未提供相关证据证明，政府限价不能直接导致合同无效。该案发生在民法典实施以前，本案的相关法律司法解释应当适用民法典实施前的法律相关司法解释。原告的诉求没有事实和法律依据，不应予以支持。 陈诚展围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.房屋买卖协议一份，证明原、被告双方就址在德化县城东二期保障房8号楼1508室的房屋买卖达成的权利义务关系，该房屋买卖协议的标的物为保障房的事实。2.商品房买卖合同备案信息表一份，证明原告系德化县城东二期保障房8号楼1508室的产权人，当时购买单价3555元，远低于市场的价格的事实。3.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发24号文件一份，证明涉案房屋是保障性住房属于经济适用房，五年内不得上市交易，属于违反法律法规的强制性规定，属于无效合同的事实。 陈诚展提供的证据经苏炯焕质证认为：对证据1.2.3的真实性没有异议，但对证据2、3的证明对象认为不能证实原告的主张。 苏炯焕围绕答辩请求依法提交证据如下：1.房屋买卖协议一份，证明涉案房屋买卖具体约定的事实。2.银行转账记录共38页（农商行1页、招商银行19页、建设银行18页）、微信支付转账电子凭证5页、民生银行电子回单1页、收条3份，证明苏炯焕已向陈诚展支付购房款总计196716元的具体情况，这里面不包括交房时交给开发商和物业的相关费用6500元。 苏炯焕提供的证据经陈诚展质证认为：对证据1、2的真实性没有异议，但对证据2认为除了48000元是购房款，其余的是未付购房款利息。 经审查，陈诚展提供的证据1、2、3，苏炯焕提供的证据1、2，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，依法予以确认并在卷佐证。 经审理，本院对本案事实认定如下：1、陈诚展因位于龙翰村的农村旧房子拆迁进行土地整理获得购买城东保障性住房资格，2015年2月9日与德化县中冶房地产开发有限公司签订了购买德化县城东二期保障房8号楼1508号房屋的《商品房买卖合同》，购买套房建筑面积92.37平方米，单价3555元，总价款328375元，并办理了商品房买卖合同备案登记。 2、2016年11月8日，陈诚展（为甲方）与苏炯焕（为乙方）签订一份《房屋买卖协议》，协议约定内容大约如下：一、甲方所拥有的房屋座落于德化县城东二期保障房8号楼1508室。二、甲、乙双方同意，上述房屋以现状整体出售，买卖总成交价为人民币428000元整。3、甲、乙双方应遵守国家房地产法律、法规，并按规定缴纳办理上述房屋更名过户手续，过户所需缴纳的费用经甲、乙双方协商同意由乙方承担支付。四、甲、乙双方同意，具体付款日期及金额如下：1、本协议签订之日起叁日内乙方支付甲方人民币50000元，乙方已付定金10000元自动转入首付款.2、余下378000元待甲乙双方过户签字完整时乙方向银行贷款一次性付给甲方。六、在该房屋交付给乙方之前，甲方须付清一切有关该房屋之杂费（如水、电、物业费等）等条款。协议签订后，苏炯焕依约定支付了首付款。 3、在2017年5月份德化县中冶房地产开发有限公司将涉案房屋（毛坏房）交付给陈诚展，陈诚展在收取苏炯焕杂费6500元后将涉案房屋直接交付给苏炯焕装修使用至今。 4、涉案房屋的房屋房产权证正在办理之中，陈诚展至今未取得房屋房产权证。 本院认为，苏炯焕与陈诚展自愿签订《房屋买卖协议》，苏炯焕已按《房屋买卖协议》约定支付了首付款，陈诚焕依协议交付了房屋，苏炯焕已对涉案房屋进行装修使用至今，双方已实际履行了协议的约定，协议内容没有违反法律法规的强制性规定，《房屋买卖协议》合法有效，受法律保护。陈诚展因折旧房进行土地整理附得购买保障性住房资格，其获得该资格时已明知保障性住房有政策性限制的强制规定，乃与苏炯焕签订《房屋买卖协议》并履行了协议部分内容，其意思表示客观真实，现以涉案房屋属于保障性住房，限制5年之内不能办理过户登记手续，双方签订的《房屋买卖协议》违反法律法规的强制性规定，属于无效合同为由请求确认原、被告双方于2016年11月8日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，没有没有事实和法律依据，本院不予支持，原、被告可待办理过户登记手续条件成就时继续履行。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回陈诚展的诉讼请求。 案件受理费1000元，减半收取计500元，由陈诚展负担，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李立新 二〇二一年三月十日 书记员  黄宜婷 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。