贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1013号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：张元琳，女，1977年10月13日出生，汉族，住贵州省黄平县。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海章，贵州听策律师事务所律师。上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称集成房开）因与被上诉人张元琳商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6710号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。上诉人集成房开上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项，查清事实后依法改判上诉人不予返还被上诉人定金20000元及不支付利息或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案被上诉人未按认购书支付除首期款外的购房款，系被上诉人违约，一审判决上诉人返还定金于法无据；2.本案认购书约定的签订《商品房买卖合同》时间为2019年7月31日，属于房屋预售许可证许可的期间内，未签订《商品房买卖合同》的责任在于被上诉人；3.一审判决仅凭被上诉人按时支付首期款作出不予支持上诉人扣除定金的主张，而无视该条规定的被上诉人未与上诉人签订《商品房买卖合同》的事实，系其对认购书第五条的误读。本案被上诉人逾期支付购房款，并不与上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人以其行为公然违反认购书的约定，其违约的事实客观存在，根据证据规则，在被上诉人未能举证证明上诉人存在违约的情形下，被上诉人依法应承担举证不能的法律责任，一审判决在被上诉人违约且被上诉人未能举证证明上诉人存在违约的情形下，判决上诉人返还定金及承担利息损失无事实依据，无法律依据。一审判决无视被上诉人违约的事实，判决上诉人返还定金及支付利息无事实依据，于法不符。被上诉人张元琳答辩称，被上诉人已举证证明双方未能签订合同的责任在于上诉人方，且上诉人在一审中核实认可被上诉人提交的录音证据，故该事实应当予以确认，在上诉人过错致使案涉认购书目的不能实现的情况下，一审法院也没有判决上诉人承担违约责任，而是认定不归于双方的原因所致，故而判决归还已付款项及资金占用费，该判决已作出了对上诉人有利的判决结果，在此情况下上诉人还提出上诉，明显是拖欠时间，浪费司法资源，请求驳回上诉人的上诉请求。张元琳向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》（编号1803979）；2.被告退还原告购房款44808元及支付资金占用费（资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，分别以44808元为基数自2019年7月31日计算至被告返还全部款项之日，暂计算至起诉之日为1361元）；3.被告双倍返还原告定金40000元；4.本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实，2019年7月31日，原告张元琳（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《贵阳恒大帝景商品房认购书》，该认购书主要约定乙方自愿依下列条件向甲方认购34幢1513单元，乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金。乙方须于2019年7月31日前支付首期房款44808元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年10月24日前付清97211元；于2020年1月24日前付清97211元；于2020年4月24日前付清64808元；于2020年7月24日前付清64808元；于2020年10月24日前付清64808元；于2021年1月24日付清64808元；于2021年4月24日付清64808元；于2021年7月24日前付清64808元。其中认购书第五条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳市云岩区贵阳恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”。同日，原告按约向被告支付款项，被告向原告出具《收据》，载明“兹收到张元琳交来贵阳恒大帝景34-1513首期款人民币64808元（含定金贰万元）”。原告认为被告拒不签订《商品房买卖合同》，违反了认购书的约定，故将被告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，原告提交2020年3月18日34幢购房人李成彬与被告工作人员的通话录音，部分录音内容如下“恒大工作人员：您是买的34号楼还是35号楼？李：34号楼。恒大工作人员：34号楼，他这栋楼的话是这样子，房子它有一个叫预售证，预售证它是有期限的，然后已经过期了，所以说这边房管局系统的话也是关闭的。我们现在正在沟通是有一部分还没有备案的，已经提交网签没有备案的，这部分客户。李：我再问你，你们没有预售证已经过期的东西还卖给我们，这是不对的吧？恒大工作人员：这时可以卖的呀。李：可以卖的，我们现在要求签合同，我因为已经给你交了三期款了，已经交了20来万，对不对，为啥合同还不给签啊，什么时间给签合同啊？……我说什么时间能网签，能跟我们买房的签正式合同。恒大工作人员：具体的时间我们这边也是要等通知。……李：我说你这个电话不是售楼部的电话吗？对吧？恒大工作人员：是售楼部电话。”，拟证明被告因为涉案商品房楼栋的预售许可证过期，无法网签，不能与原告签订正式合同的事实。被告对真实不予认可，认为录音不完整，录音中的购房人按期支付了购房款，但原告并没有。对此被告提交了预售许可证复印件一份，拟证明2019年5月24日该司取得预售许可，公司具有签约能力。原告认为该许可证有效期为2017年12月至2019年11月29日，恰好与录音相佐证，是因被告原因无法签订正式合同，被告违约。庭审中，被告还提交督促签约通知书、邮寄单、解除认购通知书各一份，拟证明因原告违约未按期支付购房款以及与我司签订正式合同，我司通过邮寄向原告发出督促签约通知书，催告原告签订合同及支付房款的事实。因原告违约，我司向原告发出解除认购书通知书的事实。原告认为原告已举证证明系被告原因不能签订正式合同，系被告违约，原告未支付后期款项系行使先履行抗辩权。对于通知书原告未收到。是被告单方制作，不能达到被告的证明目的。另查明，庭审中，原被告均认可案涉房屋已出售给他人。上述事实，有原告、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告所签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。庭审中，被告同意解除双方签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》，故对原告的第一项诉请，一审法院予以支持。原告提交的录音能够证实34栋房屋在2020年3月18日时房屋预售许可证已过期，此时34栋房屋不能签订《商品房买卖合同》。被告庭审中提交的预售许可证系复印件，即便真实，该许可证的有效期为2017年12月至2019年11月，被告未提交在该证许可期限届满后进行了续期或案涉房屋已取得商品房现房销售许可的证据。但双方提交的证据均不能证实2019年7月31日不能签订《商品房买卖合同》的原因在对方，视为双方均同意继续履行双方签订的认购书。现原告未按认购书约定支付剩余房款，存在违约。且其以被告未与其签订《商品房买卖合同》为由并要求被告双倍返还原告定金，不予支持。此外，根据该认购书第五条的约定，被告款项不予退还的条件是原告未按约定支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，原告已按约定支付定金及首期房款，被告主张扣除定金的意见，不符合合同约定。庭审中，双方同意解除签订的认购书，则被告应向原告返还已收取的房款64808元。鉴于认购书解除后，被告占用原告资金的行为给原告造成了损失，对原告主张的利息，2019年8月20日以前的以年利率4.35%予以支持即154元，2019年8月20日之后的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场拆借利率计算至被告退还原告已付购房款之日止酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张元琳与被告贵州集成房地产开发有限公司于2019年7月31日签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》（编号：1803979）；二、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告张元琳已付购房款人民币64808元及利息（2019年8月20日之前的利息为154元，2019年8月20日之后的利息，以64294元为计算基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场拆借利率计算至被告退还上述款项之日止）；三、驳回原告张元琳的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5347元（已减半收取），由原告张元琳负担155元，由被告贵州集成房地产开发有限公司负担5192元（此款原告已预交）。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人集成房开与被上诉人签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应按照该认购书内容全面履行各自的义务。本案二审的主要争议焦点为：双方未按照认购书的约定继续签订正式《商品房买卖合同》的责任在谁？本案中，双方各自主张未能继续签订正式《商品房买卖合同》的责任在于对方，本院认为，根据双方《贵阳恒大帝景商品房认购书》的约定，在该认购书签订的当日，被上诉人就应支付首付款且应签署正式的《商品房买卖合同》。但根据已查明的事实，双方在签订认购书的当日并未签订正式合同，且双方均未因此追究对方责任，显然，双方以默认的方式合意推迟了签订正式合同的时间，但对具体的签订时间未再明确约定。因双方后续未再明确约定签订正式合同的时间，且从双方现已提交的证据来看，均不足以证明未签订正式合同的责任在于对方，结合双方在一审庭审中均同意解除《贵阳恒大帝景商品房认购书》，故双方认购书的解除不应归责于任何一方。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决解除双方《贵阳恒大帝景商品房认购书》，并判决上诉人集成房开退还被上诉人首付款、定金及相应的利息，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵州集成房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1824元，由上诉人贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈跃霄二〇二一年三月三十日书记员  彭永耀