成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初16649号 原告：四川煜城商业管理有限公司，住所地成都市高新区天府大道中段**********。 法定代表人：肖思泽。 委托诉讼代理人：周瑞君，泰和泰律师事务所律师。 被告：杜勇刚，男，汉族，1981年2月12日出生，住四川省仁寿县。 原告四川煜城商业管理有限公司（以下简称管理公司）与被告杜勇刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日受理后，因被告下落不明，本院依法公告送达，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管理公司的委托诉讼代理人周瑞君到庭参加了诉讼，被告杜勇刚经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告管理公司向本院提出请求：1、判令确认原被告双方的《物业租赁合同》及相关补充协议已解除；2、判令被告向原告支付欠付租金共计人民币50088元(自2019年10月25日起至2020年6月18日)；3、判令被告向原告支付物业管理费2920.18元(2020年5月1日至2020年6月18日，7元/m²/月x260.73m²-30×48=2920.18元)；4、判令被告向原告支付水费159.48元；5、判令被告向原告支付因逾期支付租金而产生的违约金人民币6182.4元(6400×3×1‰×322=6182.4元，暂自2019年10月25日计算至2020年9月11日，最终应计算至被告付清全部应付租金之日止)；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告于2018年9月20日签订物业租赁合同，约定被告承租原告经营管理的招港青龙广场项目1栋负2层8间商铺，现被告逾期未支付租金，故请求依法判决。 被告杜勇刚未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，四川招港置业有限公司系成都市成华区龙绵街1666号招港青龙广场负二层361至368号物业的登记权利人。2016年12月20日，原告和四川招港置业有限公司（以下简称招港公司）签订《青龙广场委托经营管理协议》约定招港公司将前述物业委托原告对外招租并收取租金、物业管理费用（含物业管理费、水费等）。委托经营管理期限自2017年1月1日至2028年12月31日。 2018年9月20日，原告（甲方）和被告（乙方）就案涉商铺签订《物业租赁合同》约定如下：1.1甲方同意将位于四川省成都市成华区××街××号××广场××栋××层××号的物业在租赁期限内出租给乙方。该物业建筑面积共计260.73平方米。2.1租赁期限自2018年9月25日起至2022年12月31日止。2.2乙方需在2018年9月25日之前前往租赁物业所在项目物业中心办理租赁物业交接手续，如商家未如期办理接房手续，租赁起租日期按照2.1条约定日期开始计算。7.1甲方有权根据本合同规定之时间、方式向乙方足额收取租金。8.2乙方应按时向甲方足额支付租赁物业的租金。8.3乙方应按时向本项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用，如因乙方拖欠应缴费用，甲方或本项目物业服务公司有权在经催告后禁止乙方继续使用租赁物业，乙方由此产生的损失有乙方自行承担。9.2租赁期限届满合同终止、或甲乙双方协商一致解除合同的、或因一方违约导致合同解除时，乙方均须在合同终止或解除之日起10日内与甲方完成租赁物业返还手续并按期撤场，否则，每延期一天，甲方将按合同终止前1个月的日平均租金的两倍收取乙方场地占用费。若撤场期内乙方未能撤除全部设施、设备及装饰、装修物，则撤场期届满后，甲方有权在不予另行通知的情况下自行处置一切属于乙方所有的遗留于甲方现场的财物，由此造成的上述物品毁损、灭失的风险有乙方自行承担。如因此导致甲方另行产生租赁物业清洁费用的，由乙方承担。12.1乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则乙方违约，甲方有权随时单方解除本合同，要求乙方无条件退场，租赁保证金不予退还，由此产生的一切包括但不限于装修、装饰等损失由乙方自行承担。12.2乙方未按时交纳物业服务费、水电费等费用，甲方或甲方授权的第三方有权直接从租赁保证金中进行扣除，乙方应在接到甲方或甲方授权的第三方通知之日起10日内对保证金金额予以补足，乙方逾期15日未补足的，甲方有权随时单方解除合同，同时，乙方所剩余租赁保证金不予退还。12.10无论本合同因任何原因终止，乙方均应自合同终止及解除之日起10日内撤离租赁场所，并将所有物品撤离，如果乙方未全部撤离的，视为乙方放弃遗留在现场的物品的所有权，甲方有权自行处置，相应的处置费用由乙方承担。16.3本协议所载明的通讯地址或通讯号码发生变更的，应在发生变更后48小时内通知对方，未及时通知的，按照原地址或通讯号码送达的，视为有效送达，并自行承担由此造成的不利后果。 2018年5月10日，原告和被告签订的商业补充条款约定如下：1.1租赁物业坐落于成都市成华区龙绵街1666号青龙广场商业1栋负2层361、362、363、364、365、366、367、368号车位，租赁面积为260.73平方米。租赁物业用途为洗又喜汽车精洗美容。3.1甲乙双方约定装修期共计为1.5个月（装修期时间自2018年9月25日起至2018年11月9日止），装修期不单独支付租金，已包含在后期租金中。3.2起始租金单价为：800元/平方米/月（含税价，按建筑面积计算，下同），租赁期间内，乙方按下表约定租金标准缴纳租金：计租期2018年9月25日起至2022年12月31日内，月租金总额6400元。3.3租金不包含物业管理费、水电以及其他费用。在租赁期内，物管费、水电费及其他因乙方使用租赁物业而产生的费用，均以乙方与物业服务公司签订的《物业服务协议》及其他相关协议和法律法规政策规定为准。3.4租金支付方式：租金按季度支付（每三个月为一季度）。 2020年6月23日，原告向被告邮寄关于解除物业租赁合同的函，并要求被告支付拖欠的租金50088元、物业费2920.18元以及商业水费159.48元。该邮寄单据向被告留存的合同地址予以送达，2020年6月24日邮寄后送达结果为未妥投。 2019年12月31日原告和四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称置地公司）签订协议书，约定置地公司委托原告收取案涉商铺在内的青龙广场项目物业管理费，期限从2020年1月1日起至2020年12月31日止。案涉物业收费标准按照收费票据计算为每月每平米7元。现原告已经代为垫付案涉物业水费159.48元。 2020年12月27日，本院登报向被告公告送达本案起诉状付本及其他法律问题。公告期限为60日，于2021年2月26日到期并视为送达被告。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《物业租赁合同》、《青龙广场委托经营管理协议》、房屋产权登记信息；3、商业补充条款；4、解除物业租赁合同函件以及邮寄回单；5、委托协议书；6、租金、物业费等支付凭据以及计算表格等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，在无相反证据推翻的情况下，可以认定原告和被告建立合法有效的商铺租赁合同关系，各方应当按照合同约定主张权利和承担义务。 关于合同解除问题。因被告欠付租金，原告有权依据合同和法律规定主张解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。根据在案证据，原告向被告邮寄解除合同通知函，但是被告并未签收且原告并未证明签收情况和时间，鉴于原告向本院起诉主张确认解除合同，故依照前述法律规定文义，本院向被告邮寄送达本案民事起诉状副本视为送达之日即为案涉合同解除之日。现原告主张确认解除和被告之间的物业租赁合同的请求成立，本院予以支持。 关于支付租金问题。原告主张被告应当支付自2019年10月25日起至2020年6月18日之间的租金50088元，按照月租金6400元的标准，经计算前述期间应付租金总额为50088元。原告主张被告支付前述金额符合合同约定和法律规定，被告未到庭抗辩已支付前述金额，自行承担不利后果。 关于逾期违约金问题。原被告之间的物业租赁合同约定12.1乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方。现被告尚欠原告2019年10月25日至2020年6月18日期间的租金50088元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。鉴于违约金主要为弥补损失为主，惩罚为辅，故本院酌情调整认定违约金标准为每日万分之五。关于违约金起算点确定问题，案涉补充协议约定3.4租金支付方式：租金按季度支付（每三个月为一季度），原告主张从2019年10月25日起算逾期租金的违约金并无不当，符合合同约定，本院予以支持。 关于水费问题。因原告垫付案涉物业欠缴的水费，且该笔费用负担在原告和被告物业租赁合同中明确约定，且不违反法律法规，本院予以支持。 关于物业费问题。鉴于原告获得授权收取案涉商铺物业费，且被告并未到庭抗辩物业费已缴纳，故本院对于原告主张的物业费金额予以确认。 本院对被告按照其户籍所在地邮寄送达、委托送达并公告登报送达，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依照本案证据对本案作出认定。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告四川煜城商业管理有限公司和被告杜勇刚的物业租赁合同解除； 二、被告杜勇刚于本判决生效之日起十日内向原告四川煜城商业管理有限公司支付租金50088元； 三、被告杜勇刚于本判决生效之日起十日内向原告四川煜城商业管理有限公司支付物业管理费2920.18元； 四、被告杜勇刚于本判决生效之日起十日内向原告四川煜城 商业管理有限公司支付违约金（违约金计算方式为：以租金50088元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年10月25日起计算至租金实际付清为止）； 五、被告杜勇刚于本判决生效之日起十日内向原告四川煜城商业管理有限公司支付水费159.48元； 六、驳回原告四川煜城商业管理有限公司的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1248元，减半收取计624元；公告费300元以及后续公告费300元，由被告杜勇刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二一年三月十八日 书记员  王加琦