被告湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3123民初90号 原告（反诉被告）：张某某，男，1962年10月13日出生，汉族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县。 原告（反诉被告）：张某某2，男，1973年11月29日出生，汉族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县。 被告（反诉原告）：阙某某，女，1960年4月26日出生，土家族，湖南省凤凰县人，身份证地址湖南省凤凰县。 委托诉讼代理人：汤云海，湖南金垣律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：王桂菊，湖南金垣律师事务所律师，执业证号××。 原告张某某、张某某2与被告阙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理，在审理过程中被告阙某某于2021年1月26日向本院提起反诉，本院依适用简易程序，由审判员田志刚独任审判，书记员吴明慧担任记录，对本诉请求和反诉请求同时进行公开开庭审理。原告（反诉被告）张某某、张某某2、被告（反诉原告）阙某某及其委托诉讼代理人汤云海、王桂菊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张某某、张某某2共同诉称，2017年被告阙某某与两原告共同商量，要求将两原告在沱江镇豹子湾新建住房出租给被告做宾馆使用，通过协商，原、被告于2017年10月12日签订房屋租赁合同，支付2018年至2019年两年租金52万元。合同约定：租赁期限2018年3月12日至2028年3月11日止，共10年。2020年2月1日被告应交纳第三年租金，但被告总以疫情的理由一再推迟交纳房租。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告阙某某支付原告2020年的租金余款16万元；2、被告阙某某承担迟付租金的违约责任并终止合同；3、本案诉讼费由被告承担。 原告张某某、张某某2为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 1、租赁合同复印件1份，拟证明两原告将其所有的房屋租赁给被告阙某某，被告应当履行合同，支付租金，现被告违约不支付租金原告要求解除合同，并要求被告支付违约金。 2、房屋不动产权证复印件1份，拟证明涉案房屋系原告所有。 被告阙某某辩称，1、因疫情影响，被告请求人民法院减免2020年部分租金；2、被告不需要承担违约责任，原告无权要求终止合同。 被告阙某某为支持其答辩意见，向本院提交租赁合同复印件1份，拟证明该合同第三页第五条中已约定了免责条件；合同双方未就解除合同达成约定情形。 反诉原告阙某某诉称，××尚未结束，反诉原告的经营仍面临巨大困难。凤凰古城的旅游业在短期内难以恢复，反诉原告经营的客栈势必继续受到巨大的影响，导致反诉原告无力承担巨额租金。根据民法典以及最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知及最高人民法院印发《关于依法妥善审理××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知相关规定，恳请2021年减免部分租金13万元；因反诉被告不履行维修义务，反诉原告自行承担维修费73500元，维修费应当由反诉被告承担；2020年，在中国共产党的坚强领导指挥下，全国人民众志成城，风雨同舟，以大无畏的英雄气概战胜了新冠疫情。但在2021年新年来临之际，面对国际国内复杂严峻的疫情影响，国家疾控中心从大局出发，已明确下文要求自2021年1月28日至3月8日春节期间全国人民尽量在就业地过年，以减少返乡而带来的疫情感染风险。故此目前凤凰县的旅游已全面停止正常经营。而反诉原告经营的民宿也因此影响而早已停业关闭。因为疫情而带来的损失波及各个行业，损失惨重。但法律是公平公正的，因为疫情此种不可抗力而导致的损失不应当承租人单独承担，故反诉原告诉至法院，请求依法判令：1、反诉被告2021年的起房屋租金减少至13万元；2、2022年起将反诉原告与反诉被告于2017年10月12日签订的《房屋租赁合同》中第三条约定的租金由“年租金贰拾陆万元整”调整变更为“年租金拾伍万元整”；3、反诉被告支付反诉原告房屋维修费73500元；4、诉讼费由反诉被告承担。 反诉原告阙某某为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 1、爱莲说维修维护工程清单1份，拟证明爱莲说租赁期间维修记录，租赁期间为维修共花费73,500元。 2、收条复印件1份12页，拟证明租赁期间为维修整改共花费73,500元。 3、视频光碟1份，拟证明租赁房屋出现漏水现象，影响房屋的正常使用，维修的紧迫性和必要性。 4、证人杨某的证人证言1份，拟证明证人自去年起在爱莲说民宿上班，爱莲说民宿房屋存在漏水现象，床单和房间发霉。爱莲说民宿的停车场建设不合理，坡度太大。爱莲说民宿门口受化粪池影响，门口充满臭味。以上原因均造成了影响客人入住和客房销售。 5、证人隆某的证人证言1份，拟证明民宿装修好后，民宿房屋总是漏水，电路也有问题。证人为反诉原告漏水维修及电路维修，陆续维修了几次。因为漏水，民宿四楼的地板全部被泡坏，证人为其全部更换，但是效果不好，后在楼顶为其加建钢棚。 6、证人秦某的证人证言1份，拟证明原与反诉被告签订合同时，考虑停车不方便，反诉被告口头承诺为反诉原告将停车场与隔壁民宿的停车场打通，但是至今并未打通；关于违约责任约定方面，反诉被告当时口头承诺遇到不可抗力情况下，反诉被告承诺愿意减免租金；民宿漏水问题严重，漏水引起地板损坏，影响经营，证人电话告知反诉被告，但反诉被告也未来查看，并称漏水系装修问题，并非房屋结构问题；经过多次维修，漏水现象仍未得到改善；停车场因建设不合理坡度太大，导致车辆出入受影响。 7、证人吴某的证人证言1份，拟证明证人为秦某装修，当时秦某称会将停车场与隔壁民宿停车场打通。在装修前证人与秦某明确申明该房屋漏水不是房屋装修的问题，但事后房屋一直漏水，证人找了专业的防水人员勘察，得出结论是房屋自身的问题。 8、证人麻某的证人证言1份，拟证明证人为秦某改造停车场共改造了3次，一共花费2.5万元左右。 反诉被告张某某、张某某2口头辩称，1、反诉原告在租赁期间房屋出现问题，并未通知反诉被告，房屋的维修也未通知反诉被告，反诉被告也从不知情。房屋出现问题的原因是反诉原告在租赁期间使用不当造成的，反诉被告不应当承担维修责任；2、反诉被告不同意反诉原告要求减免剩余未付房租及减少房租的诉请。但如果国家有相关的政策减免承租户的租金的规定，反诉被告也可以为其减免。 反诉被告张某某、张某某2未向本院提交反诉证据。 当事人的质证意见和本院对证据的分析与认定。 1、对原告提交的证据1、2，经庭审质证，被告对证据的真实性和合法性均无异议，但对证明目的均有异议。经审查，本院对这2组证据的真实性依法予以认定。 2、对被告提交的证据，经庭审质证，原告称是事实。经审查，本院对其真实性依法予以认定。 3、对反诉原告提交的证据1-8，经庭审质证，反诉被告均有异议。因为租赁物交付给反诉原告时房屋系毛坯房，反诉原告承租后装修产生的费用应当自行承担。另房顶和停车场反诉被告不知情。经审查，本院对反诉原告维修房屋的事实依法予以确认，但并没有充分有效的证据证实维修费的具体金额，故对所主张的金额依法不予采信。 经审理查明，2017年10月12日，原告（反诉被告）张某某、张某某2（甲方）与被告（反诉原告）阙某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、出租房屋概况：甲方将位于凤凰县××镇××住房，地上三层半、地下一层，整栋租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：租赁期限为十年，从2018年3月12日至2028年3月11日止，2017年10月12日至2018年3月12日为酒店装修期间，不收取租金；三、租金：年租金贰拾陆万元，合同期间不涨租金；四、支付方式：合同签订后，乙方一次性向甲方支付两年的租金，共计人民币伍拾贰万元整。第三年租金必须在当年的二月一日之前交清，依此类推，并不得拖欠，否则视为乙方违约，应向甲方支付年租金4倍以上的违约金；五、甲乙双方的权利义务：1、乙方在签订合同付清租金后即可取得房屋经营使用权，甲方不得干涉乙方正常经营。甲方在租赁期内不得无故向乙方提出回收房屋的要求，若违约，甲方需赔偿乙方装修总投入和4倍租赁金的总额。2、乙方在装修时，甲方有义务协助乙方共同处理一切事务，甲方负责地下车库出入口的整与楼梯的建造。……；六、违约责任：租赁期间，甲乙双方若一方违约，则违约方必须向守约方支付年租金4倍以上的违约金……。 合同签订后，阙某某按照合同的约定向张某某、张某某2交付了2018年和2019年的房屋租金，共计52万元。因张某某、张某某2出租的房屋系毛坯房，故房屋交付后，阙某某对其承租房屋进行了装饰装修（其中包括墙面、水电、地板等），用于经营客栈。阙某某在经营过程中，房屋出现了漏水的情况，阙某某对房屋进行了维修，并在屋顶搭建了钢棚。因2020年阙某某仅向张某某、张某某2交纳了10万元租金，剩余的租金至今未交纳，故张某某、张某某2诉至本院，请求依法判令：1、被告阙某某支付原告2020年的租金余款16万元；2、被告阙某某承担迟付租金的违约责任并终止合同；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，被告阙某某向本院提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告2021年的起房屋租金减少至13万元；2、2022年起将反诉原告与反诉被告于2017年10月12日签订的《房屋租赁合同》中第三条约定的租金由“年租金贰拾陆万元整”调整变更为“年租金拾伍万元整”；3、反诉被告支付反诉原告房屋维修费73,500元；4、诉讼费由反诉被告承担。 本院认为，合同履行过程中，双方均应按约定诚实信用地履行各自的权利与义务，发生争议双方首先应友好协商解决。 一、关于合同的终止以及违约金的支付。本案中，张某某、张某某2与阙某某于2017年10月12日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人本应按照合同的约定全面履行自己的义务，但是2020年因受新冠疫情以及疫情防控影响，阙某某承租张某某、张某某2的房屋是用于经营客栈，势必造成较大影响。故阙某某拖欠张某某、张某某2部分房租未付是事出有因。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第一条第5款第1项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故张某某、张某某2以阙某某拖欠部分房屋租金要求阙某某承担违约金以及终止合同的理由不能成立，本院依法不予支持。 二、关于受新冠疫情的影响，张某某、张某某2应否减免阙某某2020年、2021年租金及具体减免租金期间的问题。对此本院认为，阙某某租用涉案房屋经营客栈，2020年初发生的新冠疫情，凤凰县又系旅游城市，客观上在一定期限内影响了阙某某租用涉案房屋进行经营，在疫情造成影响的期间继续按照原租赁合同约定的标准计算租金对阙某某明显不公平。张某某、张某某2虽然不是国有企业，不属于政策减免房租的范围，但为国分忧系每一个中国企业和每一位中国公民的应尽职责，鉴于阙某某承租的房屋确实存在损失，根据公平原则，疫情造成的损失不宜由合同一方当事人独自承担，应由张某某、张某某2与阙某某双方分担为宜，故本院根据法律及政策规定，结合本案实际情况，2020年、2021年酌定每年减免阙某某2个半月的租金，即每年减免54,000元。 三、关于张某某、张某某2与阙某某于2017年10月12日签订的《房屋租赁合同》中第三条约定的年租金26万元整从2022年至2028年调整变更为年租金15万元整的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。虽然政策规定可以根据公平原则变更合同，但是变更合同的前提是实际情况确已发生，然而2022年以后疫情是否仍然存在是不明确的，故阙某某以不明确的事实要求调整合同内容明显不符合政策以及法律规定，本院对此项诉讼请求依法予以驳回。 四、张某某、张某某2是否应向阙某某支付房屋维修费。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，阙某某承租张某某、张某某2的房屋后，对房屋进行了维修，但提交的证据并不能充分的证实具体的维修金额，故本院在此不予处理，待其证据充分后，可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第七百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告阙某某应于本判决生效后10日内支付原告张某某、张某某22020年房屋租金106,000元； 二、反诉原告阙某某应于本判决生效后10日内向反诉被告张某某、张某某2交付2021年的年租金206,000元； 三、驳回原告张某某、张某某2的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告阙某某的其他诉讼请求。 案件受理费3,500元，减半收取1,750元，由原告张某某、张某某2承担750元，被告阙某某承担1,000元。反诉费4,352.5元，减半收取2,176元，由反诉原告阙某某承担1,800元，反诉被告张某某、张某某2承担376元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  田志刚 二〇二一年三月三十日 法官助理颜 雯 书 记 员吴明慧 附：本判决使用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵销； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。 第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。