河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4045号上诉人（原审原告，反诉被告）：李娟娟，女，1981年4月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：姬辉辉，河南有道律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：安晓，女，1975年1月3日出生，汉族，住郑州市惠济区。上诉人李娟娟、安晓房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2021）豫0104民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭审理。上诉人李娟娟及其委托诉讼代理人姬辉辉、安晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娟娟上诉请求：1、依法撤销（2021）豫0104民初924号民事判决书第三项，并改判驳回安晓的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由安晓承担。事实和理由：一审法院认定由李娟娟赔偿安晓房屋租赁费用没有事实和法律依据，涉案房屋已经在2019年7月2日被金水区人民法院依法查封（第一期租赁费用交至2019年9月30日），导致李娟娟无法继续正常租赁涉案房屋。疫情期间涉案房屋被停止营业至2020年3月底，让李娟娟承担2019年9月30日至2020年7月16日的租赁费用错误。1、安晓故意隐瞒所涉租赁房屋在2014年已抵押给银行贷款的事实，其贷款到期后并未按时偿还借款，导致涉案房屋被强制执行，2019年7月2日，涉案房屋被法院予以查封。2、安晓故意隐瞒上述事实欺骗李娟娟，在明知所租赁的房屋会被法院拍卖处理的情况下在2019年3月15日与李娟娟签订长达5年的租赁协议，租赁期限自2019年4月1日至2024年3月31日，并给李娟娟预留15日装修期限予以装修。上述情况安晓在签订租赁协议时并未如实告知，鉴于涉案房屋已被法院查封要求腾房加上李娟娟在孕期面临生产，故李娟娟2019年12月30日前往法院表示愿意配合法院腾房，直至法院对涉案房屋拍卖成交，李娟娟并未到涉案房屋进行经营。3、一审法院认定涉案房屋租赁期限至法院拍卖成交前即2020年7月16日没有事实与法律依据。本案纠纷因安晓欺骗行为导致租赁房屋无法正常使用，租赁合同无法正常履行。安晓答辩称：涉案房屋在2019年7月2日被查封，只是法院下发查封文书，并未影响李娟娟使用，且其并未在当年9月份搬离，其在金水区人民法院的证言亦可证明。因疫情减免房租只是国家倡议，并非强制性应当予以免除。李娟娟一直在使用涉案房屋，其既未腾空房屋又未交钥匙，直到2020年7月16日其一直在正常使用房屋。根据买卖不破租赁的规定，在法院没有强制执行的情况下可以买卖租赁，其仍可跟新的房东吴志鹏交涉续租赁涉案房屋。安晓上诉称：请求依法撤销（2021）豫0104民初924号民事判决书第二项，改判驳回李娟娟该项诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由李娟娟承担。事实与理由：一审法院认定由安晓赔偿李娟娟装修损失没有法律依据。在双方的租赁合同中明确约定租赁期间，所产生的物业费、水电费等各种费用由李娟娟承担。本案中，李娟娟未经安晓同意，私自装修涉案商铺，其损失应由其承担，一审法院认定安晓赔偿李娟娟装修损失没有法律依据，李娟娟出具的世贸商城物业管理有限公司提供的证词只能证明李娟娟在涉案房屋装修过，不能证明装修是经过安晓同意的。1、李娟娟未提交充分证据证明其实际装修费用；2、首先，李娟娟提交的证据无法证明“郑州市管城回族区宜凯门世贸装饰部”收据款项真实存在，且涉案款项全部花费在涉案商铺。其次，李娟娟提交的郑州锦午艺建筑装饰工程有限公司的收据及装修合同无法证明收款证明人与此案的关联。郑州锦午艺建筑装饰工程没有在世贸银座装修的资格。再次，李娟娟提供的装修合同中，认定装修合同所涉及的装修房屋面积与该涉案房屋实际使用面积存在出入。在案证据证明两家装修公司，在同一涉案房屋中，同一时间内同时装修。一审法院仅凭装修合同及收据确认李娟娟产生此笔装修费，明显没有事实依据。最后，涉案房屋建筑面积105平方米，套内使用面积仅66.59平方米，直接认定李娟娟涉案房屋装修花费90,400元，明显没有依据。李娟娟辩称：1、安晓故意隐瞒所涉租赁房屋在2014年在银行抵押进行贷款，因其未按时偿还银行贷款导致涉案房屋被金水区人民法院查封；2、安晓隐瞒上述事实，欺骗李娟娟，致使双方在2019年3月15日签订长达5年的租赁协议，并给李娟娟预留15日的装修期限。世贸商城物业管理有限公司负责人王豪放出具证明，根据商贸物业管理规定，申请房屋装修必须经业主（房东）同意，公司才可以收取装修保证金，装修公司方可进场装修并同意李娟娟对其租赁的房屋进行装修，装修费用共计90,400元。安晓在装修完毕长达两年时间内并未提出涉案房屋未经其同意擅自装修，现在提出是在故意混淆案件事实。李娟娟向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的租赁协议；2、判决被告返还原告房租费25,200元；3、判决被告赔偿原告房屋装修费90,400元；4、判决被告赔偿原告生意损失费、误工费30,000元；5、判决被告承担本案的诉讼费。安晓向一审法院提出反诉请求：1、确认租赁协议于2020年7月20日解除；2、判决李娟娟支付安晓房租40,600元及利息损失（以40,600元为基数按银行同期贷款利率自反诉之日起计算至实际清偿之日止）；3、本案本诉及反诉费用均由李娟娟承担。一审法院认定事实：2019年3月15日，李娟娟与安晓签订《租房合同》一份，主要约定李娟娟租赁安晓位于郑州世贸银座15A01号房屋，合同期五年，自2019年4月1日至2024年3月31日。租金每半年支付一次，六个月租金共计25,200元。该合同约定的房屋登记在安晓名下，房产证登记地址为管城回族区西三马路6号14层Y15A01号，建筑面积105.12平方米。合同签订后，安晓将涉案房屋交付李娟娟使用。李娟娟向安晓支付了第一期租金即2019年4月1日至2019年9月30日的租金25,200元。李娟娟称2019年3月15日至4月1日为装修期，自己装修后开始使用涉案房屋。因郑州银行股份有限公司国基路小微支行与安晓等人金融借款纠纷一案，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初10300号民事判决书，因安晓未履行该判决书确定的义务，郑州银行股份有限公司国基路小微支行向金水区人民法院申请强制执行，金水区法院2019年7月2日作出（2019）豫0105执6870号执行裁定书，裁定将被执行人安晓名下位于管城回族区西三马路6号14层Y15A01号房产予以查封，并责令安晓等人于裁定书生效后三日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行将依法评估、拍卖上述财产。2020年7月16日，金水区人民法院确认涉案房屋拍卖成交。2020年7月20日，金水区法院作出（2019）豫0105执6870号之一执行裁定书，裁定对涉案房屋解除查封、房屋所有权及相应土地使用权归买受人武志朋所有、买受人可持裁定书于30日内到房产登记管理部门办理过户手续。关于金水区人民法院实际查封涉案房屋的时间，李娟娟称2019年9月底房屋被贴封条，自己实际搬离房屋的时间为2019年9月底。安晓称李娟娟实际使用房屋至2020年7月20日。2019年12月30日，金水区法院执行局向李娟娟进行调查，询问李娟娟现在是否居住在位于郑州世贸银座14楼15A01房间，李娟娟表示自己在此做生意，并愿意配合法院对安晓名下该房屋的评估、拍卖、暂不腾房，如不配合愿意承担法律责任。当日，李娟娟向金水区法院出具承诺书一份，承诺配合法院评估、拍卖、看房等一切事宜，如房屋成交与新买受人协商不成功，租赁合同不续签、自愿把房子腾空。一审法院向金水区人民法院执行局执行法官了解本案Y15A01号房屋的查封执行情况时，金水区人民法院执行局执行法官表示房屋在拍卖前曾向李娟娟做过调查笔录，李娟娟也向法院写过承诺书，承诺房屋成交时会配合法院腾房，故该院在拍卖前未进行强制腾房，是拍卖成交后即2020年7月16日后李娟娟进行的腾房。一审法院认为，因涉案房屋已被拍卖执行完毕，李娟娟现要求解除涉案房屋的租赁协议，安晓亦同意解除，一审法院予以支持。本案双方争议焦点为李娟娟实际使用涉案房屋的时间、应支付的租金数额及李娟娟的实际损失情况。李娟娟实际使用房屋的起始时间，双方均认可交付房屋时间为2019年3月15日，房租起算时间为2019年4月1日，一审法院予以确认。关于李娟娟搬离房屋的时间，李娟娟对于其所陈述的2019年9月底房屋被金水法院贴上封条、自己实际搬离房屋的时间为2019年9月底未提供证据证明，且与一审法院查明的事实不符，故对于该时间一审法院不予采信，依据金水法院的调查笔录及一审法院向金水法院了解到的房屋查封执行情况，应认定李娟娟搬离房屋的时间为2020年7月16日。故李娟娟要求安晓退还房租25,200元的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于李娟娟的装修损失，其提交了装修合同、收据、部分转款凭证等证据，结合该房屋面积、使用情况等，一审法院对于李娟娟主张的装修费用90,400元予以采信，合同约定租赁期限为五年，李娟娟实际使用房屋约15.5个月，故对其剩余租期内的装修损失折算为67,047元。李娟娟主张的生意损失、误工费30,000元，未提供证据证明，一审法院不予支持。关于安晓要求确认双方租赁协议于2020年7月20日解除的反诉诉请，缺乏法律依据，且安晓在本案中已同意原告要求解除双方租赁协议的诉请，故对于安晓的该反诉诉请一审法院不予支持。关于安晓要求李娟娟支付房屋租金的诉请，因李娟娟实际搬离时间为2020年7月16日，故租金应计算至2020年7月16日，扣除李娟娟已支付的25,200元，其还应向安晓支付租金39,900元。安晓主张的利息损失，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零八条、第七百二十四条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下：一、解除原告李娟娟与被告安晓2019年3月15日签订的《租房合同》；二、自判决生效之日起十日内，被告安晓赔偿原告李娟娟装修损失67,047元；三、自判决生效之日起十日内，原告李娟娟向被告安晓支付租金39,900元；四、驳回原告李娟娟的其他诉讼请求；五、驳回被告安晓的其他反诉请求。案件受理费3,312元，减半收取1,656元，由原告李娟娟负担828元，被告安晓负担828元；反诉费508元，由原告李娟娟负担254元，由安晓负担254元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院将结合在案现有证据综合予以认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的一致。本院认为，当事人应对其主张的积极事实承担充分举证证明责任，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李娟娟2019年12月30日在接受人民法院询问时明确表示涉案房屋由其占用使用并承诺房屋成交时会配合法院腾房，一审法院亦通过向金水区人民法院执行局查证涉案房屋在拍卖前并未进行强制腾房，一审法院认定涉案房屋租赁期限至拍卖成交后与客观事实和相关证据能够相互印证，本院对李娟娟诉称租赁期限认定错误的主张不予采信。案涉《租房合同》签订于2019年3月15日，租金起算时间为2019年4月1日，签约当时案涉房屋登记在安晓名下，综合考虑案涉房屋的使用性质以及李娟娟提供的关于装修合同、收据、部分转款凭证等证据，安晓抗辩称李娟娟未经其同意进行装修，但其该项主张与日常生活经验、涉案房屋的使用目的以及涉案房屋所在市场的管理规则明显相悖，本院对其该项主张不予采信。涉案房屋因安晓未履行生效裁判文书确定的义务最终被人民法院以拍卖方式予以强制执行。现并没有相关证据能够证明在签订案涉《租房合同》时，安晓向李娟娟就涉案房屋可能存在的重大履约风险履行了如实告知义务，李娟娟暂缓支付租金系行使不安抗辩权的合理需要。合同解除并非李娟娟违约导致，一审法院认定作为出租人的安晓承担涉案房屋装修损失符合法律规定且并无明显不当。综上所述，李娟娟、安晓的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,274元，由李娟娟负担798元、安晓负担1,476元。本判决为终审判决。审判员  李庆伟二〇二一年三月三十日书记员  徐玉立