四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初930号 原告：杨凡，男，1978年3月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告：李萍，女，1979年11月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨凡，男，1978年3月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。系李萍的丈夫。 被告：四川腾鼎典当有限公司，住所地：四川省成都市青羊区蜀金路1号3栋22层2210号。 法定代表人：张晓峰，执行董事。 委托诉讼代理人：林超，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖全，四川明炬律师事务所律师。 被告：周晓东，男，1974年6月29日，汉族，住四川省都江堰市。 被告：刘瑶，1978年1月24日，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周晓东，男，1974年6月29日，住四川省都江堰市。系刘瑶丈夫。 原告杨凡、李萍与被告四川腾鼎典当有限公司（以下简称典当公司）、周晓东、刘瑶案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李萍的委托诉讼代理人暨原告杨凡，被告典当公司的委托诉讼代理人林超、廖全，被告刘瑶的委托诉讼代理人暨被告周晓东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨凡、李萍请求本院判令：1.撤销典当公司申请的（2020）川0105执5958号《执行裁定书》，立即停止对周晓东、刘瑶名下位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××层××号房屋（不动产单元号：510105004004ＧＢ80009Ｆ00210158，以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2.确定杨凡、李萍与周晓东、刘瑶于2016年1月31日签订的涉案房屋《房屋买卖合同》合法有效，确认涉案房屋在杨凡、李萍将剩余27万房款按人民法院要求交付执行后归杨凡、李萍所有，并责令周晓东、刘瑶立即协助配合杨凡、李萍办理位于案涉房屋的产权过户登记；3.周晓东、刘瑶承担本案的诉讼费用。 事实与理由：周晓东、刘瑶名下案涉房屋在第三方房屋中介机构的撮合下以52万元人民币价格出售给杨凡、李萍，双方于2016年1月31日签订《房屋买卖合同》，杨凡、李萍在合同签订时支付定金5万元。杨凡、李萍与周晓东、刘瑶于2016年2月5日将《房屋买卖合同》在四川省成都市蜀都公证处公证。杨凡、李萍在公证办理后再次支付购房款20万元，并约定待房产证过户时付清尾款27万元。合同违约责任约定卖方周晓东、刘瑶若因自身原因后期不履行合同，应向买方杨凡、李萍支付违约金15.6万元，同时，买方有权要求卖方继续履行合同。杨凡、李萍购买本房目的为自用，解决就近工作问题，由于周晓东、刘瑶自身原因房屋产权证未能按计划办理到户，造成涉案房屋无法按合同约定及时过户。自2016年2月至今，杨凡、李萍对涉案房屋进行了合法占有并在翻新装修后实际使用，周晓东、刘瑶对杨凡、李萍实际占有使用案涉房屋的事实无异议。2019年3月房产证下发后，杨凡、李萍主动联系周晓东、刘瑶，要求办理过户。周晓东、刘瑶在知情情况下拒不协助过户。此后，杨凡、李萍多次请求中介机构联系周晓东、刘瑶并要求按合同约定履行过户手续，周晓东、刘瑶在接到中介通知后，故意拖延，拒绝过户。周晓东、刘瑶在未经双方协商的情况下，于2019年6月20日私自将案涉房屋在典当公司抵押套现60万元，后因周晓东、刘瑶自身原因无法偿还债务，涉案房屋被本院于2020年8月28日查封并被典当公司申请强制执行，杨凡、李萍向本院提出执行异议，异议已于2020年10月9日由本院受理。2020年10月13日，本院作出（2020)川0105执异500号执行裁定书，裁定驳回杨凡、李萍的执行异议请求，杨凡、李萍遂诉至本院。 典当公司辩称，案涉房屋由周晓东、刘瑶于2019年4月8日取得房产证，2019年6月20日，典当公司与周晓东、刘瑶签订典当合同取得债权。已有证据能证明杨凡、李萍购买房屋是用于投资，同时杨凡、李萍自认已将房屋出租给亲戚的朋友；不动产的产权权属以登记为准，周晓东、刘瑶是案涉房屋产权证所有人，典当公司有权相信周晓东、刘瑶对房屋的合法权属；典当公司在周晓东陪同下核查现场，现场租户没有说明房屋存在产权纠纷，使典当公司认为周晓东、刘瑶是房屋所有人，因此典当公司作为商事主体已经尽到合理的审慎的尽调义务，不应当过分加重典当公司的审核义务；杨凡、李萍的权利不是物权期待权，杨凡、李萍的目的是投资争议，不是居住，与生存权利没有任何关系，杨凡、李萍的权利是无法对抗申请执行人的抵押权。 周晓东、刘瑶辩称，杨凡、李萍支付20多万元，当时约定可以违约，但是需要支付30%的违约金，抵押案涉房屋是由于生意受疫情影响。不同意杨凡、李萍的申请。当时考虑杨凡、李萍没有支付全款，房屋增值部分是周晓东、刘瑶暂时享有的权利，可以将增值部分抵押给典当公司。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 典当公司与周晓东、刘瑶公证债权文书一案，四川省成都市蜀都公证处于2020年7月10日作出（2020）川成蜀证执字第707号《执行证书》，载明执行标的为60万元及相应利息、抵押权人典当公司就位于青羊区××路××号××栋××单元××号房屋的抵押物拍卖、变卖所得价款有优先受偿权。后典当公司申请强制执行，本院受理后，于2020年8月28日以（2020）川0105执5968号《执行裁定书》、《协助执行通知书》查封登记于周晓东、刘瑶名下的案涉房屋。杨凡、李萍于2020年10月9日向本院提出申请，对于本院以（2020）川0105执5968号《执行裁定书》、《协助执行通知书》查封案涉房屋提出执行异议。本院经审查后于2020年10月13日作出（2020）川0105执异500号《执行裁定书》，认为“杨凡、李萍提交的证据仅能证明双方签订合同及支付部分房款，但未提交证据证明其已实际合法占有该房产、将余款交给法院执行以及非因自身原因未办理过户登记”，裁定驳回杨凡、李萍的执行异议请求。杨凡、李萍不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2016年1月31日，杨凡（买方）与周晓东、刘瑶（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将坐落在成都市青羊区××路××号××栋××单元××层××号的案涉房屋出售给买方；成交价为52万，在该合同签订当日买方向卖房交付定金5万元，经纪方托管定金1万元，在2016年2月5日买方向卖方支付房款25万元，含定金5万元，剩余房款在买卖双方过户当日支付卖方；因该房为铁路局单位房，目前未下发产权证，一切手续都以单位通知为准；该房过户手续都以国家政策为准。 2016年1月31日，杨凡向刘瑶转款50000元。刘瑶向杨凡出具《收条》，载明：今收到杨凡购房定金5万元整，地址：清水路苑21幢2单元104号。 2016年2月5日，周晓东、刘瑶（甲方）与杨凡、李萍（乙方）签订《预约合同》，约定甲方承诺待取得案涉房屋所有权证后将该房屋转让给乙方；双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同；房屋转让价款为伍拾贰万元；房屋的登记过户手续按国家有关规定办理，过户手续的各项税费按国家有关规定执行，均由乙方承担；甲方应于取得该房屋房产证后三十个工作日内与乙方签订正式合同；待甲方取得房产证后，双方再另行签订正式房屋买卖合同；本合同不作为房屋产权移转的依据。同日，杨凡、李萍与周晓东、刘瑶共同向成都市蜀都公证处提出办理预约合同公证申请，公证处受理并于2016年2月19日出具《公证书》。 2016年2月5日，杨凡向刘瑶转款200000元。刘瑶向杨凡出具《收条》，载明：今收到杨凡购房款贰拾万元整。同日，周晓东、刘瑶将案涉房屋交付给杨凡、李萍占有使用。 2019年3月8日，案涉房屋登记至周晓东、刘瑶名下。 2019年4月17日，杨凡通过微信向刘瑶询问“清水路苑房产证下来了吗”，同时表示“款已准备好，现金，可随时转账”，刘瑶要求杨凡将电话给刘瑶，表示“其丈夫在拉萨，到时候让他跟你联系”。 2019年6月20日，典当公司（甲方）与周晓东、刘瑶（乙方）签订《典当合同》，约定典当金额为60万，典当期限为6个月，自2019年6月20日至2019年12月19日止，案涉房屋为该合同项下之抵押物（当物）。并向四川省成都市蜀都公证处（以下简称蜀都公证处）申请办理赋予《典当合同》强制执行效力的公证。2019年6月24日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第108559号具有强制执行效力的债权文书公证书。 2019年6月20日，双方办理了抵押登记，担保债权数额60万元，债务履行期限为2019年6月20日至2019年12月19日。 2020年6月2日，典当公司向成都市蜀都公证处提交《申请书》，请求出具执行证书，以便强制周晓东、刘瑶支付当金35万元，以及利息、综合服务费、复息、罚息、公证费、律师费等费用，并对成都市青羊区××路××号××栋××单元××层××号房产的折抵款或拍卖款内享有优先受偿权。 2020年7月1日，蜀都公证处向周晓东、刘瑶发送《债务履行情况核实函》，向周晓东、刘瑶核实债务履行情况，如有异议，请于2020年7月9日前以书面方式提出并附相关证据，逾期不复议或不能提供充足证据的，蜀都公证处将依法出具执行证书。 2020年7月10日，蜀都公证处出具（2020）川成蜀证执字第707号《执行证书》，申请执行人可持原具有强制执行效力的债权文书公证书及本执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被执行人：周晓东、刘瑶。执行标的：1.截止2020年6月29日，当金人民币600000元；2.从2019年11月21日至2019年12月20日的利息人民币2160元、综合服务费人民币9840元；3.自2019年12月21日起至当金本金归还完毕之日的违约金，违约金＝当金本金ｘ月利率2%ｘ逾期天数；4.公证费人民币1000元；5.律师费人民币9000元。抵押权人对抵押物（位于青羊区××路××号××栋××单元××层××号的房屋）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 上述事实有当事人身份信息、执行裁定书、民事判决书、责令函、《典当合同》、公证书、《预约合同》、转款记录、收条、《房屋买卖合同》、证人证言、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，杨凡、李萍陈述在2019年6月左右将案涉房屋借给亲戚的朋友居住，同时表示愿意将剩余房款27万元交付人民法院执行。 本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为杨凡、李萍对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，对于案外人提出的排除执行异议，人民法院应从前述规定的几个方面进行审查是否成立。 对于杨凡、李萍对案涉房屋是否享有足以排除本院强制执行的权利，本院评判如下：一、杨凡、李萍与周晓东、刘瑶在案涉房屋抵押前签订了合法有效的房屋买卖合同；二、周晓东、刘瑶已于2016年2月5日将房屋交付给杨凡、李萍占有使用，即便杨凡、李萍将案涉房屋出借或出租给其他人使用，亦系其占有使用的一种方式，不影响其在案涉房屋抵押前已合法占有使用房屋的事实；三、杨凡、李萍已支付购房款250000元，余款270000元双方约定在办理过户登记时支付，其在庭审中亦表示愿意交付人民法院执行；四、案涉房屋于2019年3月8日登记至周晓东、刘瑶名下，杨凡在2019年4月17日向刘瑶询问产权证是否已办，但刘瑶并未答复，同时表示到时候其丈夫与杨凡联系，但并未联系，而周晓东、刘瑶却在2019年6月20日将案涉房屋抵押给典当公司，并办理了抵押登记，后又被本院查封，因此未办理过户登记并非杨凡、李萍自身原因所致；五、周晓东、刘瑶认为杨凡、李萍可以主张违约金，其愿意支付违约金。本院认为，其出卖房屋后又因房价上涨而欲毁约，其行为有悖诚实信用原则，且案涉房屋买卖合同并未解除，尚合法有效，其该辩解意见不成立；六、典当公司认为本案不符合《全国法院民商事审判工作纪要》理解与适用第126条【商品房消费者的权利与抵押权的关系】“二手房购房人的权利不应当优先于抵押人”，但根据双方在庭审中的陈述，杨凡、李萍已将案涉房屋出租给他人，典当公司在上门核实时，屋内有居住人，其在核实后应当知晓房屋已由周晓东、刘瑶出卖给他人，而仍接受该房屋作为抵押物，其抵押权不能优先于在先成立的房屋买受人所享有的权利。综上，杨凡、李萍在周晓东、刘瑶将案涉房屋抵押给典当公司前已和周晓东、刘瑶签订了合法有效的买卖合同，并在抵押前已合法占有使用案涉房屋，亦愿意将余款交付法院强制执行，未办理过户登记亦并非杨凡、李萍自身原因所致，其对案涉房屋提出的异议，符合前述法律规定，享有足以排除人民法院强制执行的权利，故对其要求停止执行的主张予以支持。 杨凡、李萍要求确认案涉房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的变更、转让，须经依法登记，才发生物权变动的效力，未经登记，不发生物权变动的效力。杨凡、李萍与周晓东、刘瑶等人签订了房屋买卖合同，但至今未办理变更登记，其仅享有要求周晓东、刘瑶等人办理过户登记的请求权，并未因此取得案涉房屋的所有权，故对其要求确认案涉房屋归其所有的主张不予支持。 另，杨凡、李萍要求解除对案涉房屋的查封、确认其与周晓东、刘瑶签订的《房屋买卖合同》合法有效并责令周晓东、刘瑶立即协助办理过户登记的诉讼请求，均不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案中均不予处理。 综上，杨凡、李萍的主张部分成立，本院对于成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××层××号的房屋； 二、驳回杨凡、李萍的其余诉讼请求。 案件受理费9000元，由四川腾鼎典当有限公司负担4500元，由周晓东、刘瑶负担4500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  杨 锋 人民陪审员  罗玉宁 二〇二一年三月二十五日 法官 助理  金兴华 书 记 员  童学翠