广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1379号原告：陈志成，男，1965年6月3日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：简胜君，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳琳，广东豪益律师事务所实习律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：招某1，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区季华六路3号1区。法定代表人：唐某1。被告：唐某1，男，1993年9月22日出生，汉族，住广东省阳山县。原告陈志成诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（下简称“长富公司”）、招某1、佛山市房天下科技有限公司（下简称“房天下公司”）、唐某1租赁合同纠纷一案,本院于2021年1月14日立案后，本院依法适用简易程序于2021年3月2日公开开庭进行了审理，原告陈志成及其委托诉讼代理人简胜君、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加了诉讼，被告房天下公司、唐某1、招某1经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司于2016年6月28日签订的《物业使用权出让合同》；2.被告长富公司向原告退还使用权租赁金138000元及利息(自2016年11月15日起按年利率4.35%计算至实际清偿之日，暂计至2020年12月30日为25129.23元)；3.被告房天下公司向原告退还装修优惠定金30000元及利息（以该款为本金自2016年6月28日起按年利率4.35%计至实际清偿之日止）；4.被告招某1对上述第2项诉请承担连带清偿责任；5.被告唐某1对上述第3项诉请承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告长富公司签订《物业使用权出让合同》约定由被告长富公司将位于佛山市南海区***（以下简称涉讼物业）物业使用权转让给原告。合同签订后原告依约向被告长富公司交付全部款项，该款项是付至被告长富公司法人招某1账户，被告长富公司向原告出具了收据。据原告了解，涉讼物业所在土地是被告长富公司向佛山市南海区***股份合作经济社（下简称“经济社”）承租的，承租期为30年。依照被告长富公司与经济社的约定：长富公司是每半年交一次租，若被告长富公司逾期交租的，经济社有权解除合同，该地上建筑物收回经济社所有。而被告长富公司将涉讼物业转租给原告，租赁金却在几个月内全部收齐。若被告长富公司一旦无力向经济社支付租赁金，被经济社终止合同，那么原告20年的使用权将无法得到保障，这对原告明显不公平。且涉讼物业在报建时也是以车间的名义进行报建的，而被告长富公司擅自将车间改为公寓对外进行宣传销售，其行为也违法。另外，在购房时，被告房天下公司作为中介方向原告收取了认购涉讼物业的装修优惠定金。而被告房天下公司只是中介服务方，其有义务了解涉讼物业是否符合出租、出售条件，但其并没有履行该义务，根本无权收取该费用。另被告招某1是被告长富公司的法人及股东，被告长富公司的注册资金仅3万元，被告长富公司用被告招某1的私人账户收取所有对外使用权的租赁金，可见被告招某1与被告长富公司的资产混同，被告招某1应对原告的损失承担清偿责任。被告房天下公司是一人有限责任公司，被告唐某1是唯一股东，被告唐某1未能证明被告房天下公司的财产独立于其个人财产，故其应对被告房天下公司的债务承担连带清偿责任。被告长富公司辩称，一、被告长富公司与原告签订的《物业使用权出让合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉讼物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权出让合同》约定履行。1.被告长富公司不存在任何违约行为。涉讼物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准。被告长富公司与原告约定将涉讼物业临时返租给被告长富公司，被告长富公司向其支付临时返租租金合计35200元。后在符合交付使用条件时，经原告确认无异议后，被告长富公司已向其交付涉讼物业，由其一直实际使用至今。2.被告长富公司与佛山市南海区***股份合作经济社签订的与涉讼物业相关的资料合法有效，被告长富公司也一直正常履行，原告的不安并无事实依据，根本不构成解除合同的理由。3.《物业使用权出让合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权出让合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保护合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权出让合同》，被告长富公司认为：1.若以涉讼物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权出让合同》,原告亦应向被告长富公司返还已收取的临时返租租金35200元。根据双方约定，原告应交付具备使用条件的物业给被告长富公司。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若涉讼物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给被告长富公司的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取被告长富公司的临时返租租金，应向被告长富公司返还。为减少累讼，应将原告收取临时返租租金在本案中扣减被告长富公司应退还的使用权租赁金。2.原告主张的利息的开始时间并无事实依据及法律依据，应从解除之日起计算。3.被告长富公司与被告招某1之间不存在财产混同。被告招某1是被告长富公司的股东之一，与被告长富公司是不同的主体，相互独立。涉案使用的户名为被告招某1的银行账户实际使用人均是被告长富公司，并非由被告招某1本人使用，款项也属于被告长富公司所有，被告长富公司也有独立的、完善的财务账册，两者的资产不存在混同的情形。案涉交易主体明确，合同是由被告长富公司与原告签订，全部收款收据均是由被告长富公司出具，处理相关收楼等日常事宜的仍然是被告长富公司，案涉被告招某1账户一直由被告长富公司实际使用、管理，即案涉款项均由被告长富公司收取，返租租金也是由被告长富公司支付，交易主体清晰、明确，根本不存在混同的情形。原告提供的被告招某1账户仅能证明被告长富公司使用户名为被告招某1的账户，但并无其他证据证明被告长富公司与被告招某1之间存在资产不分，账目不清的情形，导致出现人格混同的情形。事实上，被告长富公司或者被告招某1至今也没有存在严重损害公司债权人利益的行为，原告亦未提供任何证据证明。原告主张被告招某1对被告长富公司应承担债务承担连带清偿责任，并无法律及事实依据。被告房天下公司、招某1、唐某1没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，有原件的证据本院对真实性予以确认；对没有原件的证据，本院不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区***（即涉案1号楼）项目已办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2016年6月28日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权出让合同》，约定物业位于长富都市创意产业园1号楼468号；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2042年9月1日；期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计138000元；甲方应于2016年12月31日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，乙方应按合同约定支付出让金。如逾期支付，从逾期之日起计收滞纳金，每逾期一日按应付款项的日千分之三向甲方支付滞纳金。逾期超过15日甲方有权解除木合同，甲方有权按前条约定处理。甲方应依约定交付出让物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起按已收取的出让费的日千分之三支付逾期违约金。逾期交付超过30天的乙方有权要求解除本合同。被告房天下公司2016年6月28日出具收据确认收到原告涉讼物业优惠金30000元。被告长富公司于2016年11月15日出具收据确认收到原告涉讼物业使用权转让金138000元。被告长富公司于2021年1月27日收到本案起诉状。另查明，被告长富公司在出租佛山市南海区***物业时，通过被告招某1银行账户收取使用权租赁金。再查明，被告长富公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为招某1，股东包括招某1、马足忠。被告房天下公司系自然人独资的有限责任公司，被告唐某1系其股东。本院认为，涉讼物业办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、被告长富公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定被告长富公司应于2016年12月31日前交付经竣工验收的房屋给原告使用，逾期交付超过30天，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼物业未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权出让合同》，本院予以支持。被告长富公司已于2021年1月27日收到原告的起诉状，本院确认《物业使用权出让合同》20年内的租赁约定于该日解除。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还其已出具收据确认收到的原告支付的租赁金138000元予原告。被告长富公司占用原告的款项获益，且造成原告资金占用损失，原告主张物业使用权租赁金138000元自2016年11月15日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息，合情合理，本院予以支持。被告招某1系被告长富公司的股东，被告长富公司通过被告招某1的银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，现原告主张被告招某1对被告长富公司在本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。关于原告对被告房天下公司的请求，现无证据反映被告房天下公司与原告之间就居间报酬及装修达成约定，被告房天下公司收取的30000元没有合同依据，故原告主张被告房天下公司返还30000元并支付自2016年6月28日起至实际清偿日至按年利率4.35%计算利息，本院予以支持。被告房天下公司是一人有限责任公司，被告唐某1是唯一股东，被告唐某1未举证证明房天下公司的财产独立于其个人财产，故本院对原告诉请被告唐某1对房天下公司的债务承担连带清偿责任予以支持。被告招某1、被告房天下公司及被告唐某1经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈志成与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年租赁期限内的约定于2021年1月27日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款138000元及支付以该款为本金自2020年11月15日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告陈志成；三、被告佛山市房天下科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还30000元及支付以该款为本金自2016年6月28日起至实际清偿日至按年利率4.35%计算的利息予原告陈志成；四、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；五、被告唐某1对被告佛山市房天下科技有限公司上述第三项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计2141元（原告已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司、招某1负担1866元，由被告佛山市房天下科技有限公司、唐某1负担275元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的2141元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年三月三十一日书记员  杨文晖