湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终247号上诉人（原审被告）：刘畅，女，1989年10月1日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：周世锐，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：胡智谋，男，1949年7月19日出生，汉族，住桃江县。被上诉人（原审原告）：钟群力，男，1964年5月11日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：昌洪武，湖南嘉才律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人刘畅因与被上诉人胡智谋、钟群力房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2020）湘0922民初2647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘畅的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回胡智谋、钟群力的诉讼请求；2、由胡智谋、钟群力承担本案诉讼费用。事实与理由：1、刘畅与黄某华签订的《桃江县不动产买卖合同》是对刘畅与胡智谋、钟群力所签订的《商品房买卖合同》的变更，应认定有效；2、在法律规定范围内，双方所约定的土地年限70年应认定有效。胡智谋、钟群力答辩称：虽然刘畅与黄某华签订了《桃江县不动产买卖合同》，但黄某华对涉案房屋没有所有权，刘畅亦未向黄某华缴纳房款和合同上的价款，因此该合同对刘畅与胡智谋、钟群力没有约束力；2、土地出让年限系相关权力机关根据相关土地性质规定，胡智谋、钟群力与刘畅在所签订的《商品房买卖合同》中约定土地出让年限70年，该约定无效；3、一审按照胡智谋、钟群力与刘畅所签订的《商品房买卖合同》来审理本案完全正确。刘畅的上诉理由不能成立；一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。胡智谋、钟群力向一审法院起诉请求：1、判令刘畅支付胡智谋、钟群力购房款及垫付的税费共计117875.6元，并以此为本金按日万分之一点四的标准计算自2020年8月19日起至实际偿还之日止的违约金；2、由刘畅承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2010年8月8日，桃江县桃花江镇文化路原桃江县某某局家属院的六名住户（其中钟某球系黄某华儿子）以甲方的名义与钟群力、胡智谋等人（乙方）签订“联合改建旧屋的协议”，约定甲方以土地作为联合建设投入，由乙方具体负责建设。双方约定了明确的权利义务，其中第二款第9项约定：“本协议甲乙双方签字、生效、付款后，甲方应及时将原有的建房文件交给乙方，以利办理新建房手续”；第15项约定：“该房屋建成后，除补偿给甲方的商品套房六套和车库六间外，剩余房屋和车库由乙方自行处置，甲方不予干涉。”2013年3月18日，钟群力、胡智谋与刘畅（由其母刘梦云代为签订）签订《商品房买卖合同》、《车库（地下室）订购合同》，刘畅购买坐落于桃江县××镇××路××栋××房，建筑面积120平方米（实际面积以产权部门登记为准），单价2280元／平方米，房款分三次支付，产权证交付给刘畅时，款项全部付清；刘畅逾期付款的，应按日万分之一点四标准向胡智谋、钟群力支付逾期付款违约金。并签署了刘畅须缴纳费用详细单共计30018.6元（预计）。《车库（地下室）订购合同》约定：刘畅订购编号为3号的车库一间，价款为80000元。合同签订后，刘畅共计支付了280000元，尚欠73600元（273600元＋80000元-280000元）。2020年8月13日，胡智谋、钟群力将上述房屋及车库进行了产权登记，房屋缴纳税、费（维修资金3656元、契税、所得税各3799.5元）等11255元、车库缴纳（维修资金719元、契税1932元、城市建设税84元、增值税等6288元）9023元。房屋面积补差1.89平方米，应补价款4309.2元。本案的焦点有：一、刘畅与案外人黄某华签订的“桃江县不动产买卖合同”的效力问题。该合同签订的目的是为案涉房屋办证，根据本案查明的事实，黄某华对该房屋没有所有权，刘畅亦未将购房款交付给黄某华。故该合同上的价款等约定对双方没有约束力，对胡智谋、钟群力更没有约束力。如果该合同有偷逃国家税款等嫌疑，应由有权机关处理。二、“土地出让年限70年”的问题。刘畅主张所收到的不动产证土地出让年限只有8年了，进而主张该合同没有实际履行。土地出让年限系有权机关根据相关土地性质规定，当事人约定无效。如果认为该约定损害了相对人利益，利害关系人可另行主张。三、胡智谋、钟群力主张的公共设施的费用、在建设过程中由政府相关部门收取的水费等项目，因与胡智谋、钟群力签订的合同中没有约定，故不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，自成立时生效。胡智谋、钟群力与刘畅在签订《商品房买卖合同》、《车库（地下室）订购合同》后，胡智谋、钟群力已按约将房屋交付给了刘畅，并为刘畅办理了房屋不动产权证，刘畅应依照约定支付全部购房款及相应税费、房屋面积补差款。刘畅不依约支付款项的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。刘畅明知系与胡智谋、钟群力签订的买卖合同，与案外人签订的合同主要是为了办理不动产权证，却故意混淆视听，以图赖账的目的，对其主张不予支持并予以谴责。胡智谋、钟群力要求刘畅支付尚欠款项及要求刘畅支付延期付款违约金的主张，有事实依据和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，判决：一、由刘畅支付钟群力、胡智谋尚欠的购房款73600元、代缴的房屋税费20278元（11255元+9023元）、房屋面积补差价款4309.2元，共计98187.2元。限于本判决生效之日起十日内付清。二、由刘畅支付钟群力、胡智谋以98187.2元为基数，按日万分之一点四的标准计算自2020年8月19日起至实际偿还之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回胡智谋、钟群力的其它诉讼请求。一审案件受理费2658元，减半收取1329元，由刘畅负担。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点是：刘畅是否应支付钟群力、胡智谋98187.2元及违约金。胡智谋、钟群力与刘畅签订《商品房买卖合同》、《车库（地下室）订购合同》后，刘畅共计支付了280000元，尚欠73600元。胡智谋、钟群力为上述房屋及车库支付了房屋维修资金、契税、所得税、车库缴纳费及房屋面积补差等费用共计24587.2元。胡智谋、钟群力已按约将房屋交付给了刘畅，并为刘畅办理了房屋不动产权证，刘畅应依照约定支付全部购房款及相应税费、房屋面积补差款。刘畅不依约支付款项的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。因此，一审判决刘畅支付钟群力、胡智谋98187.2元及违约金并无不当。关于刘畅上诉提出其与黄某华签订的《桃江县不动产买卖合同》是对其与胡智谋、钟群力所签订的《商品房买卖合同》的变更，应认定有效的问题，虽然刘畅与案外人黄某华签订了《桃江县不动产买卖合同》，但黄某华对涉案房屋没有所有权，刘畅亦未向黄某华缴纳房款和合同上的价款，因此该合同对刘畅与胡智谋、钟群力没有约束力，且刘畅明知其与胡智谋、钟群力已签订买卖合同，其再与案外人签订合同主要是为了办理不动产权证。关于刘畅上诉提出在法律规定范围内，双方所约定的土地年限70年应认定有效的问题，因土地出让年限系相关权力机关根据相关土地性质规定，故胡智谋、钟群力与刘畅在所签订的《商品房买卖合同》中约定土地出让年限70年的约定应认定无效，且该合同并没有约定将胡智谋、钟群力办理房屋使用年限作为刘畅付款的条件。综上所述，刘畅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2658元，由刘畅负担。本判决为终审判决。审判长  夏立群审判员  毛杰中审判员  徐高龙二〇二一年三月十六日书记员  贾 殷