安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0802民初560号原告：安庆市深安物业管理有限责任公司,住所地安徽省安庆市迎江区人民路83号谐水湾9幢一层8室。法定代表人:潘家喜。诉讼代理人：王德，该公司员工。诉讼代理人：李立辉，江苏衡鼎（安庆）律师事务所律师。被告:欧阳美云,女,1971年12月21日出生,汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：刘天峰，安徽安联律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱正，安徽安联律师事务所实习律师。原告安庆市深安物业管理有限责任公司（以下简称深安物业公司）与被告欧阳美云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王德、李立辉、被告欧阳美云及其委托诉讼代理人刘天峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深安物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告支付2011年9月30日至2020年12月31日物业费13477元，电梯能耗费2767元，共计16244元，滞纳金按合同约定另行计算；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：安庆市人民路83号谐水湾小区由安庆市深安投资发展有限责任公司承建，2006年9月安庆市深安投资发展有限责任公司与原告签订了前期物业管理服务合同，委托原告对谐水湾小区实行物业管理,合同约定由原告向业主收取物业管理服务费等政府规定的各项费用,约定“如合同期限届满,业主委员会尚未成立，或尚未与其他物业管理企业签订管理物业管理服务合同,则本合同将继续有效,双方应继续履行本合同,直至业主委员会与乙方或其它第三方签订的新的物业管理服务合同生效为止。”等内容。期后，双方于2010年又签订了一份对原合同第六十六条进行修改的补充协议,重新规定了物业管理服务费及其它费用标准。2016年谐水湾小区第一届业主委员会成立后,与原告签订了物业管理合同,合同约定的期限为一年。但合同到期后,双方并未解除合同,原告仍然在该小区从事物业管理。被告购买了该小区8栋1302室住房，于2010年10月办理了交接手续。被告在装修房屋后,自2011年9月30日至起诉之日止,就再没有缴纳任何物业管理费和其它费用,为维护自身合法权益,特诉至法院,请求法院判如诉请。欧阳美云辩称：1、被告欠付物业费金额原告应举证证明，特别是能耗费，双方没有合同约定；2、原告自2010年交付涉案房屋，房屋因渗漏问题，被告一直向原告主张修复渗漏问题但原告并未解决，因此被告未缴纳物业管理费；3、原告要求的物业费用部分已超过诉讼时效，原告只能从2018年1月份开始主张，超出此日期外的物业费用原告无权向被告主张；4、原告在物业管理期间内并未尽到相关的管理义务，小区绿化损毁严重、杂草丛生。被告一辆价值6千元的二轮摩托车在小区被偷盗，至今未找到盗窃人员。综上，请求法院依法作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的原告营业执照、法人代表证明书、被告身份证、《谐水湾一期前期物业管理服务合同》及其修改协议、《物业管理委托合同》、业主登记表、业主拖欠物业费明细表、证明（谐水湾一期第二届业主委员会）、深安物业公司出具的具体工作范围（附工作照片）等证据，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的被告欠电梯能耗费明细表（被告自入住至2020年），共计欠费2767元，被告质证认为，该明细表系原告单方制作，没有看见计算方法及缴费凭证。本院经审查认为，原告收取电梯能耗费有合同依据，庭后补交了能耗费计算明细表附相关凭证，被告欠原告电梯能耗费的事实，应予认定。对于原告提交的付款通知单，证明原告于2020年7月8日贴在被告门上的，向被告进行书面催收。被告质证认为，该份证据不能证实付款通知单拍摄的时间和地点，被告也从未看到过催收通知单，达不到原告的证明目的。本院经审查认为，被告的质证意见成立，该证据不能反映原告在此时间向被告进行过书面催要，故本院对于原告提交的上述证据的证明目的，不予认定。对于被告提交的情况说明（该份证据来源于安庆市深安投资发展有限公司、安徽省玄同装饰设计工程有限公司），证明被告入住的房屋内墙体渗漏严重，多次找开发单位和被告均不予解决，无奈，被告2010年自行委托装饰单位进行处理维修、支付维修费14300元的事实；接出警情况登记表(书证），证明被告二轮摩托车于2012年4月18日在居住的谐水湾小区房屋楼下被盗，证明物业并未尽到安保的义务；小区环境的视频，证明小区绿化损毁严重、杂草丛生、道路泥泞，原告未尽物业管理服务义务。原告质证认为，房屋有质量问题，被告应向开发公司主张，和物业公司无关；出警记录只能证明被告因车辆被盗报过案，不能证明物业公司未尽责；对于照片（含视频），原告认为冬天刚过，草木萧瑟很正常，物业管理不可能没有死角，达不到被告证明目的。本院经审查认为，被告提供上述证据，均不能证实原告在物业管理上存在重大瑕疵，达不到被告证明的目的，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：安庆市人民路83号谐水湾小区由安庆市深安投资发展有限责任公司承建。2006年9月22日，安庆市深安投资发展有限责任公司与原告签订了《谐水湾一期前期物业管理服务合同》，委托原告对谐水湾小区实行物业管理,合同约定由原告向业主收取物业管理服务费等政府规定的各项费用,服务合同期限为三年，如合同期限届满,业主委员会尚未成立，或尚未与其他物业管理企业签订管理物业管理服务合同,则本合同将继续有效,双方应继续履行本合同,直至业主委员会与乙方或其它第三方签订的新的物业管理服务合同生效为止等内容。到期后，双方于2010年又签订了一份对原合同第六十六条进行修改的补充协议,重新规定了物业管理服务费及其它费用标准。管理服务费为0.75元/平方米每月，住宅小区的电梯能耗费纳入代收代交费用，由物业企业单独列账，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊。谐水湾小区第一届业主委员会成立后,于2016年8月13日与原告签订了《物业管理委托合同》,合同约定管理服务费及其它费用标准（同前）、业主逾期物业费的滞纳金、委托管理期限为一年等内容。合同到期后,双方并未解除合同,原告仍一直然在该小区从事物业管理。被告购买了该小区8栋1302室住房,面积为161.88平方米，于2010年10月办理了交接手续。根据合同约定，被告每月应缴纳物业服务费121.41元（161.88㎡×0.75元／月）。自2011年10月1日至2020年12月31日，被告欠交物业费9年零3个月，拖欠物业服务费共计13477元(121.41元/月×111个月)。据原告出具的电梯能耗费明细表记账，被告在2014年6月前欠934元、2014年6月至2020年5月每年分别欠249元、317元、301元、276元、342元、348元，合计2767元，共计两项欠费16244元。因被告一直未缴纳上述物业费、电梯能耗费，原告于2021年1月向本院提起民事诉讼。本院认为，原告深安物业公司分别与安庆市深安投资发展有限责任公司、谐水湾小区第一届业主委员会签订的《谐水湾一期前期物业管理服务合同》及其修改协议、《物业管理委托合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，是依法成立的有效合同，对双方当事人具有法律约束力。物业服务期限届满后，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效。原告深安物业公司依约提供物业管理等相关服务，被告欧阳美云作为业主，则负有按照规约约定缴纳物业服务费的义务。根据双方合同约定，被告应向原告每月应缴纳物业服务费121.41元（161.88㎡×0.75元／月），电梯能耗费按实结算。现原告要求被告支付自2011年10月1日至2020年12月31日的物业费13477元，电梯能耗费2767元，两项共计欠费16244元。被告辩称2018年1月1日之前的物业费、能耗费已超过诉讼时效。现因原告未能提供有效证据证明其于2020年12月31日之前向被告主张过上述权利，而向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故对原告主张的2018年1月1日之前的物业费及及2017年6月之前的能耗费，本院不予支持。综上，被告应当支付原告自2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业费共计4370.76元（121.41元/月×36个月）、2017年6月至2020年5月的能耗费共计966元。原告无充分证据证明被告欠费造成的具体损失数额，结合物业合同性质和本案实际情况，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告辩称的原告存在的物业服务管理方面的问题，但未提供充分证据证明物业公司的物业管理服务达不到《物业管理委托合同》约定的服务内容和质量标准，构成重大违约，被告以此为由拒付物业费、能耗费无事实和法律依据，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合民法典》第一百八十八条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告欧阳美云于本判决生效之日起十日内给付原告安庆市深安物业管理有限责任公司自2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业费共计4370.76元、2017年6月至2020年5月的能耗费共计966元，两项共计5336.76元；二、驳回原告安庆市深安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，减半收取计103元（原告已预缴），由原告安庆市深安物业管理有限责任公司负担23元，被告欧阳美云负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  朱振平二〇二一年三月二十九日书记员  程 晓附：适用法律条文《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。