贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0381民初510号原告：付倩茹，女，1992年8月10日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：缪强（系原告之友），男，住四川省泸州市纳溪区。被告：贵州百丰房地产开发有限公司，住所地贵州省赤水市大同镇大同村三组，统一社会信用代码915203810827514990。法定代表人：代正华，该公司总经理。委托诉讼代理人：范小云，四川杰可律师事务所律师。原告付倩茹与被告贵州百丰房地产开发有限公司（以下简称百丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付倩茹的委托诉讼代理人缪强、被告百丰公司的委托诉讼代理人范小云（2021年3月26日未到庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付倩茹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同补充协议》（庭审中增加）;2、被告向原告退还购房款14万元；3、判令被告向原告支付违约金3万元;4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年4月24日通过朋友介绍在贵州赤水四洞沟洞天阁交订金3万元用于购买四洞沟洞天阁B2-3-1-2号房，交完订金后卖房人员叫等几天交后面的首付款就可以按揭了，原告于2019年5月31日交完7万元，同时与被告签订了《房屋认购协议书》和《商品房买卖合同补充协议》。2019年7月13日被告通知我可以在银行面签，但必须补交4万元，原告于2019年7月15日又交了4万元。但原告到银行面签时未成功，被告说等银行能面签的时候再通知，但被告一直未通知面签。后原告男朋友的父亲2021年1月31日病重需用钱，原告通知被告财务蔡春霞退钱，但被告不同意退钱。被告直接未退原告购房款，原告为维护合法权益，诉至人民法院。被告百丰公司辩称：1、原告购买的房屋房号是B2-3-1-2，建筑面积60.91平方米，房屋总价55.2万元，原告已向我公司支付购房款14万元；2、房屋以按揭方式购买，因原告的原因导致按揭贷款无法办理，责任在于原告；3、不同意解除合同，合同具备继续履行的条件，不应解除合同，我公司不应退还原告已支付的购房款及违约金；4、请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月31日，百丰公司（甲方）与付倩茹（乙方）签订“百丰·洞天阁”《房屋认购协议书》，主要内容：一、乙方认购房屋为百丰·洞天阁B2号楼3单元1层2号房屋，建筑面积60.91㎡；二、房屋销售总价55.2万元；三、签订本协议之日乙方向甲方支付定金30,000.00元，在双方签订《商品房买卖合同》及相关附件后，所交定金转为乙方购房款；四、乙方交付购房定金后，于七日内，即2019年5月31日携带剩余房款及相关办证费用到百丰·洞天阁销售中心签订《商品房买卖合同》；五、乙方应在签订本认购书之日起，在约定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》及相关办证资料附件，若乙方未按时签订，视为乙方违约，违约金按购房定金的100%扣除，同时，甲方有权向第三方出售乙方原认购的房源，且无需通知乙方，本《房屋认购协议书》终止。2019年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议。原告付倩茹向被告百丰公司共计支付购房款14万元，其中原告于2019年4月24日支付购房定金3万元，百丰公司同日出具收据载明收到付倩茹购B2-3-1-2号房定金3万元；2019年5月31日支付购房款7万元，百丰公司同日出具收据载明收到付倩茹购B2-3-1-2号房房款7万元；2019年7月15日支付购房款4万元。另查明，原、被告未签订正式的《商品房买卖合同》。本案原、被告双方只签订了房屋认购协议，并未签订正式的商品房买卖合同，本案案由定“商品房预售合同纠纷”较为恰当，故本院依法将原案由“商品房销售合同纠纷”变更为“商品房预售合同纠纷”。上述事实，有当事人陈述，《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、转账凭证等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点在于：1、原告付倩茹能否要求解除《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同补充协议》和退款；2、被告百丰公司是否应支付违约金。一、关于原告付倩茹能否要求解除与被告百丰公司签订的《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同补充协议》和要求退款问题。双方签订的《房屋认购协议书》，是付倩茹向百丰公司购买百丰·洞天阁项目B2号楼3单元1层2号房屋相关事宜达成的意向，在性质上属商品房预约合同，签订该认购协议时百丰公司已取得商品房预售许可证明，且是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。原、被告于2019年5月31日签订《房屋认购协议书》，并于同日签订《商品房买卖合同补充协议》。关于《商品房买卖合同补充协议》的性质，其名虽为《商品房买卖合同补充协议》，但双方并未签订正式的商品房买卖合同，从该补充协议内容来看，实质是对《房屋认购协议书》的补充，故认定为房屋预售的补充协议。根据《房屋认购协议书》的约定：原、被告双方本应在原告交购房定金后七日内签订正式的商品房买卖合同，但至今未签订，根据《房屋认购协议书》第五条的约定，原告未按时签订商品房买卖合同，被告有权终止该认购协议，本院认为，出于公平合理原则，反之，原告也应当享有合同解除权。本案中，原、被告均未能证明未签订正式的商品房买卖合同归责于哪一方，且双方就是否再继续履行合同达不成一致意见，故本院认定原、被告未签订正式合同均构成违约，致使《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同补充协议》合同目的不能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”的规定，故原告要求解除《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应当退还原告购房定金。综上所述，原、被告于2019年5月31日签订的《房屋认购协议书》和《商品房买卖合同补充协议》予以解除，被告应退还原告已交纳的购房定金及购房款共计14万元。二、关于百丰公司是否应支付违约金的问题。由于双方在《房屋认购协议书》及《商品房买卖合同补充协议》中并未对违约金进行约定，也没有签订正式的《商品房买卖合同》，故该项诉请，本院不予支持。审理中，百丰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，属自行放弃陈述及举证和质证权利，应承担由此产生的不利法律后果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第六条、五百六十三条第一款第四项,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告付倩茹与被告贵州百丰房地产开发有限公司于2019年5月31日签订的《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同补充协议》；二、被告贵州百丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告付倩茹购房款14万元；三、驳回原告付倩茹其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1,850.00元，由被告贵州百丰房地产开发有限公司负担1,550.00元，原告付倩茹负担300.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  郑玉梅二〇二一年三月二十六日书记员  胡 淼