河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终574号上诉人（原审原告）：位丙申，男，汉族，1983年9月12日生，住河南省项城市。上诉人（原审原告）：位丙昆，男，汉族，1985年9月26日生，住河南省项城市。二上诉人共同委托诉讼代理人：田广辉，河南宇法律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈诚，河南宇法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹百恒，男，汉族，1967年1月6日生，住项城市。委托诉讼代理人：曹森，男，汉族，1988年2月7日生，住项城市。被上诉人（原审被告）：卫红领，男，汉族，1973年4月24日生，住项城市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：高玉林，河南平原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏中华，男，汉族，1974年6月19日生，住项城市。上诉人位丙申、位丙昆因与被上诉人卫红领、曹百恒、魏中华房屋租赁合同纠纷一案，不服项城市人民法院（2020）豫1681民初4314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人位丙昆及位丙申、位丙昆共同委托诉讼代理人田广辉、陈诚，被上诉人曹百恒的委托诉讼代理人曹森及其与被上诉人卫红领的共同委托诉讼代理人高玉林到庭参加诉讼。被上诉人魏中华经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人位丙申、位丙昆上诉请求：一、请求撤销原判，改判支持位丙申、位丙昆的一审诉讼请求。二、被上诉人卫红领、曹百恒、魏中华承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：卫红领、曹百恒、魏中华违反合同约定多次非法转租，位丙申、位丙昆有权根据合同约定解除合同并收回房屋，一审法院认定事实不清，违法裁判。一、卫红领、曹百恒、魏中华违反合同约定，多次违法转租。1、卫红领、曹百恒、魏中华在《房屋租赁合同》签订后违法转租给第三方曹森。《房屋租赁合同》的签订主体是曹百恒、魏中华、卫红领，而占据涉案房屋的超市的登记主体却是案外人曹森，根据工商信息显示登记日期为2017年3月份，实际经营超市的主体也是曹森，已构成事实上的转租行为。2、涉案部分房屋再次非法转租给第三方靳娟娟。根据位丙申、位丙昆提交的工商信息和《租赁证明》《项城市三店镇苏果超市专柜租赁合同》可以证明，2017年4月份，涉案房屋再次非法转租给案外人靳娟娟，根据位丙申、位丙昆提供的现场照片可以证实，位丙申、位丙昆的房屋现仍由靳娟娟在实际经营奶粉店。3、魏中华、卫红领确认房屋非法转租的事实，位丙申、位丙昆提交的其母亲与魏中华、卫红领的通话录音中，两人均明确表明已经不在涉案房屋经营超市，该超市已经转让给其他人，也收回了投资，再次印证了涉案房屋被非法转租的事实。二、一审法院避重就轻不提违法转租给第三方曹森的事实，并错误的将违法转租给第三方靳娟娟的行为认定为专柜经营。1、超市的注册主体和经营主体为第三方曹森，一审法院故意回避该非法转租事实。根据工商信息显示，曹森系三店福森副食店的登记主体，超市的经营主体也是曹森，与本案卫红领、曹百恒、魏中华没有任何关系，而曹森并不是《房屋租赁合同》的签订主体，即使曹森是曹百恒的儿子，但两人是两个独立的民事主体，所以，涉案房屋在合同签订之后很快就被卫红领、曹百恒、魏中华非法转租是显而易见的，而一审法院避而不谈，故意回避该非法转租事实的做法是极其错误的。2、专柜经营是指在超市内部设置的摊位等，而靳娟娟奶粉店和超市明显相互独立，不在超市内部，不与超市相连，不属于专柜，实为转租，一审法院错误的将违法转租认定为专柜经营。从超市专柜的通常理解为在超市内部设置的可对外经营的简易摊位，位置在超市内部，从形式上能够识别到属于专柜属于超市的一部分。而靳娟娟奶粉店和超市相互独立，有自己独立的房屋，位置不在超市内部，和超市没有连接，明显不属于专柜，卫红领、曹百恒、魏中华等明显是以专柜的形式掩盖其非法转租的目的。三、一审判决书逻辑混乱，违法裁判，严重侵犯位丙申、位丙昆的合法权益。1、部分转租也属于违约，不是必须要整体转租才属于违约。如果按照一审法院的逻辑，那么《合同法》将形同虚设，合同一方完全可以以此为依据，将房屋拆分出租，守约方的权益将得不到法律保护，一审法院判决书中本院认为部分“……并非将被告经营商场超市的主体经营业务及涉案租赁物整体转租，不构成根本违约”，只要没有整体转租，就不构成非法转租，该说法是极其错误的。2、如合同解除所导致的卫红领、曹百恒、魏中华拆除费和改造费用的损失应由违约方承担，违约方在非法转租时必须承担的后果，只有这样才符合民法的诚信和公平原则。作为完全民事行为能力人，违约方在做出违约行为时就应当意识到可能造成的后果和必须要承担的责任，作为代表法律权威的法院不能因为判决解除合同会给违约方造成巨大损失而选择站在违约方的立场，那么守约方的权益由谁来维护。维护违约方的权益这才是真正的违背诚信与公平原则。综上所述，一审法院认定事实不清，枉法裁判，其已经知道卫红领、曹百恒、魏中华违约的情况下还要维护违约方的权益，并错误使用法律规定，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。曹百恒、卫红领共同答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。一、曹百恒、卫红领并不存在转租的行为，由于位丙申、位丙昆与曹百恒是邻居，在签订合同时，位丙申、位丙昆明知曹百恒、卫红领租赁后是用于经营超市，曹百恒、卫红领在经营超市过程中将部分商铺以专柜的形式对外经营，不属于转租。曹百恒、卫红领并未违约。从双方签订的租赁合同中可以看出双方在违约责任中明确约定如乙方由于特殊原因需要转租、转让、转借的需要事先通知位丙申、位丙昆,并不是完全不允许转租转让，因曹百恒与位丙申、位丙昆是邻居，签订合同时位丙申、位丙昆明知用于超市经营，曹百恒、卫红领在经营过程中将超市分割为几个区域并经营，是一种超市通常的经营模式，并不是对超市的部分转租，因为所有在超市的经营商户都要遵守超市的统一管理，遵守超市的各项规章制度，曹百恒、卫红领认为：曹百恒、卫红领并不存在转租的行为。二、三店福森副食店的是个体工商户，虽然登记的经营者是曹森，但实际经营者依然是曹百恒、卫红领等人，租金的支付依然是曹百恒，曹森作为曹百恒的儿子，在超市经营过程中只是协助管理，曹百恒等人并没有将租赁的场地转租给曹森，位丙申、位丙昆称将租赁场地转租给曹森的说法没有事实依据。三、在一审期间，位丙昆又继续收取了曹百恒、卫红领给付的2020年-2023年的租金72000元，说明位丙昆、位丙申以自己的行为明确表示继续履行双方签订的租赁合同，曹百恒、卫红领认为：位丙申、位丙昆在明知已向法院起诉解除合同的情况下，又继续收取曹百恒、卫红领3年的租赁，应视为位丙申、位丙昆明确表示继续履行合同。综上，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。魏中华未答辩。位丙申、位丙昆向一审法院起诉请求：一、判令解除位丙申、位丙昆与曹百恒、卫红领、魏中华签订的《房屋租赁合同》，曹百恒、卫红领、魏中华将房屋返还给位丙申、位丙昆。二、判令曹百恒、卫红领、魏中华承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月9日，位丙昆、位丙申（甲方）与曹百恒、魏中华、卫红领（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方出租乙方的房屋位于河南省××城市××及出租房屋的院子；租期期限为10年，自2016年10月9日起至2026年11月9日止，该房屋作为商业使用即经营商场超市；使用年租金为24000元，合同签订后乙方应向甲方支付第一年租金，后九年房租乙方分三次支付甲方，每次支付为三年，以后每三年11月9日前乙方向甲方支付下次的租金；甲方院内五间油房，由乙方负责拆除，乙方应赔偿甲方房屋拆除费四万元；油房南有三间库房，由乙方负责拆除，乙方应赔偿甲方房屋拆除费一万元，并拆除围墙44米；租赁期内乙方不得擅自将房屋转租、转让、转借或拖欠租金1月，否则甲方有权解除合同。合同牵动后，双方依约履行协议，现位丙昆、位丙申已收取曹百恒、卫红领、魏中华租金至2020年11月9日租金。位丙昆、位丙申认为曹百恒、卫红领、魏中华存在转租情形，违反合同约定，为此与曹百恒、卫红领、魏中华发生纠纷，诉至法院，要求解除租赁合同。另查明，1、2017年3月6日项城市三店镇苏果超市与靳娟娟签订超市专柜租赁合同，经商场超市入口西四间门面租赁靳娟娟经营孕婴童商品；2、位丙昆、位丙申母亲即共同委托诉讼代理人张桂菊于2020年5月份在涉案商场经营儿童乐园；3、曹森系项城市三店福森副食店，与曹百恒系父子关系。一审法院认为，本案的焦点是曹百恒、卫红领、魏中华是否存在合同约定解除的情形，即位丙昆、位丙申请求解除房屋租赁合同及返还房屋的主张能否得到支持。位丙昆、位丙申与曹百恒、魏中华、卫红领签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按照协议履行各自的义务。本案中双方当事人签订房屋租赁协议包括涉案门面及房屋连带的院子，同时双方约定曹百恒、卫红领、魏中华对该租赁物进行拆除及添附，庭审中双方也均认可将该租赁房屋及院子用于商场超市经营，鉴于商场超市经营的特殊性，曹百恒、卫红领、魏中华在商场超市经营过程中将部分门面租给出第三人进行专柜经营和超市入口场地租赁给位丙昆、位丙申母亲进行儿童乐园经营的行为，并非将曹百恒、卫红领、魏中华经营商场超市的主体经营业务及涉案租赁物整体转租，不构成根本违约，且原与曹百恒、卫红领、魏中华双方约定的租赁期限尚未届满，也不存在曹百恒、卫红领、魏中华拖欠租金的情形，同时曹百恒、卫红领、魏中华为经营超市支出拆除费及相应的改造费用，如合同解除，必然造成曹百恒、卫红领、魏中华不必要的损失发生，这与民法中的诚信与公平原则相违背，故对位丙昆、位丙申的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回位丙昆、位丙申的诉讼请求。案件受理费100元，由位丙申、位丙昆负担。本院二审期间，曹百恒、卫红领提交银行汇款凭证一份，证明在一审审理期间位丙昆、位丙申有收取了三年租金72000元。曹百恒、卫红领质证意见为，对该打款行为不知情，该款是支付的拖欠2017年至2020年的房租。本院经审理查明的事实同一审查明的一致。本院认为，位丙申、位丙昆与卫红领、曹百恒、魏中华所签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。本案二审的争议焦点在于涉案合同是否应当解除，卫红领、曹百恒、魏中华是否构成根本违约。首先，根据本案已查明的事实，涉案房屋租赁合同签订时，位丙申、位丙昆已经知晓卫红领、曹百恒、魏中华租赁房屋是用于超市经营，曹森与曹百恒系父子关系，曹百恒、卫红领、魏中华将承租房屋以曹百恒儿子曹森的名义办理工商营业执照，超市的实际经营者仍是曹百恒、卫红领、魏中华，由曹森协助管理，并非位丙申、位丙昆所称的卫红领、曹百恒、魏中华将案涉房屋转租给曹森经营。其次，由于超市经营的特殊性，在经营过程中将超市划分为不同区域进行专柜销售是超市普遍的经营模式，项城市三店福森副食店与第三人签订超市专柜租赁合同将超市的部分区域以专柜的形式对外经营是基于经营需要，其亦由超市统一管理，故卫红领、曹百恒、魏中华不构成根本违约，位丙申、位丙昆要求解除合同的理由难以成立，一审法院据此驳回位丙申、位丙昆要求解除租赁合同的诉讼请求，并无不当。综上所述，位丙申、位丙昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由位丙申、位丙昆负担。本判决为终审判决。审判长 宋诗永审判员朱雪华审判员吕文静二〇二一年三月四日法官助理申亮亮书记员吴静