河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3140号上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地河南省荥阳市贾峪镇洞林路**。法定代表人：贾飞，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：石志彦，女，1984年4月4日出生，汉族，住河北省邯郸市涉县。委托诉讼代理人：王丹，河南英伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：文宏礼，河南英伦律师事务所律师。上诉人郑州恒林置业有限公司因与被上诉人石志彦房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人郑州恒林置业有限公司的委托诉讼代理人邱盼盼，被上诉人石志彦的委托诉讼代理人王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州恒林置业有限公司上诉请求：1.依法发回重审、撤销或改判原判第一项为：郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内返还石志彦购房款49714元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人拒不履行的违约行为导致认购书的根本目的不能实现，导致本约不能订立，其本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。被上诉人作为违约方不享有合同解除权，一审法院认为以被上诉人起诉后向上诉人送达起诉手续之日为通知合同解除之日的说法错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，被上诉人拒不履行的违约行为导致认购书的根本目的不能实现，导致本约不能订立，被上诉人应当承担定金1万元的违约责任。双方商品房买卖合同法律关系解除后，交易恢复至原始状态，上诉人不应向被上诉人支付任何利息，只须返还房款本金。一审法院认为合同解除责任在于被上诉人，利息问题根据损害赔偿过错责任原则予以认定。因上诉人无过错，故不应承担利息。而一审认定利息和违约金相互抵销，该说法无事实和法律依据。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。石志彦辩称：一、合同目的不能实现的根本原因在于石志彦不满足郑州购房资格，签订商品房买卖合同目的不能实现，不存在违约行为。石志彦截至到今天仍不符合在郑州买房资格，上诉人也无法为石志彦办理过户手续，房屋产权无法转移到石志彦名下，所以以认购协议订立商品房买卖合同的目的不能实现，故石志彦不存在违约行为。二、上诉人多次在新闻媒体宣传“无理由退房承诺”，构成石志彦与上诉人之间认购书内容的一部分，石志彦不存在违约行为。本案中，上诉人在销售其商业项目时，其销售广告以及宣传资料均就“无理由退房”作了明确的允诺，石志彦是无法忽视这个卖点的，即该卖点对石志彦作出购买选择具有很大影响；并且，案涉房产作为期房，从款项交付到实际入住期间需要经历较长期间，以及各种不确定性的风险，开发商承诺的无理由退房对购房人而言在很大程度上是起决定性作用的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，“无理由退房承诺”构成石志彦的要约，在双方签订认购书时，成为认购书内容的一部分。故石志彦根本不存在违约行为。三、违约金条款是格式条款，对石志彦不具有约束力，所以上诉人主张扣除10000元定金，仅返还石志彦49714元，没有事实和法律依据。认购书作为预约合同，其目的在于当事人对将来签订的特定合同的相关事项进行规划，其主要意义在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达到本约合同的义务。而认购书第5条约定系对石志彦就本约内容磋商权利的限制与排斥，因此，该格式条款依法无效。上诉人在认购协议解除后，应当退还石志彦交纳的首付款（含定金）59714元。因此，上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回。石志彦向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2019年1月19日签订的编号为0001382的《郑州恒大山水城商品房认购书》；2.依法判令被告返还原告购房款59714元及利息暂定4523.92元(利息以59714元为基数，2019年1月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算利息金额为1522.46元；2019年8月20日至2020年12月2日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息金额为3001.46元，2020年12月3日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算剩余利息)3.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月19日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订郑州恒大山水城商品房认购书(编号为0001382)一份，主要内容为：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘122幢2单元604房屋……。该商品房建筑面积共126.59平方米，其中套内建筑面积99.71平方米……按建筑面积计算，单价为9434元/平方米……总金额为1194274元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币1万元作为定金(定金在签订《商品房买卖合同》同时转入房款)……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方须于2019年1月21日前支付首期房款49714元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月19日前付清59714元；于2019年7月19日前付清119427元……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款……”。2019年1月19日，原告支付被告款项59714元，被告给原告出具收据一份，显示为“房款(含定金)”内容。后原告并未与被告签订书面商品房买卖合同，亦未按照认购书约定履行支付房款义务，2020年10月29日，被告给原告邮寄律师函一份，原告未予以签收。2020年11月2日，被告工作人员给原告发送短信一份，主要内容为：“……你于2019年1月19日购买的122号楼2单元604号房屋，应于2019年4月19日前缴纳1笔房款59714元；应于2019年7月19日前缴纳1笔房款119427元；应于2019年10月19日前缴纳1笔房款119427元；应于2020年1月19日前缴纳1笔房款835992元；截止目前仍逾期未付并已产生每天万分之一违约金，请于11月8日前及时配合办理交款，否则我司将对房源进行清退，房款不退，房子收回……”。后原告诉至法院。另查明，本案所涉房屋尚未交付给原告占有使用。一审法院认为，结合原、被告陈述，首先是关于双方签订的认购书效力及性质问题，一是原告陈述其不符合购房资格限制，被告承诺可以通过弄虚作假手段使原告获得购房资格，但原告并未提供充分的证据予以证明，故对该事实，该院不予认定，另外判断合同效力应当依据民法总则第一百五十三条及合同法第五十二条规定，因此购房资格的限制并不影响认购书的合同效力，故本案所涉的认购书成立有效，二是该认购书约定原告支付首期房款49714元时，可签署《商品房买卖合同》，且实际上原告于2019年1月19日即支付被告该首付房款及定金，而购房款系商品房买卖合同的核心条款之一，由此可知，虽然双方并未签订书面商品房买卖合同，但双方之间已于2019年1月19日成立了商品房买卖合同关系，定金1万元已经转换为购房款，相应的认购书、收据可视为商品房买卖合同的组成部分，至于房屋交付、房屋质量等内容，可依据认购书第九条约定以及合同法第六十一条予以补充解释确定，但该情形并不影响双方之间商品房买卖合同的成立生效。其次是关于本案所涉的合同解除问题，一是原告陈述其一直向被告主张解除合同，但其并未提供充分的证据予以证明，因此本案以原告起诉后向被告送达起诉手续之日即2021年1月8日为通知合同解除之日，二是被告曾于2020年11月2日向原告发送短信，该短信包含两个意思表示即催告原告在2020年11月8日之前履行支付剩余房款的义务，以及超过该期限，被告主张解除该商品房买卖合同，三是原告陈述其不符合限购政策，被告具有过错的问题，因限购政策于2017年发布，而本案所涉认购书于2019年签订，原告应当知道自己是否符合限购政策，且本案所涉的商品房买卖合同成立有效，并不受该政策影响，因此原告并未提供充分的证据证明该情形具有充足的理由可归责于被告，四是针对本案，原告并未按照合同约定支付剩余房款，经被告催告后，原告亦未支付，故综上被告依法具有解除权，结合短信内容，本案所涉商品房买卖合同于2020年11月9日解除，现原告以被告无理由退房政策为由要求解除本案所涉合同，已无事实基础，故对原告第一项诉讼请求，该院不予支持，合同解除后，因被告并未将本案所涉房屋交付给原告，因此被告应当向原告返还购房款59714元，对原告该诉讼请求，该院予以支持。最后是关于原告所诉的利息问题，应当视为原告的损失，一是损害赔偿应当以过错责任原则予以认定，二是原告提供的证据并不足以证明被告存在违约行为，而原告存在未依约支付剩余房款的情形，三是从本案所涉短信以及认购书约定内容来看，双方约定有违约金条款，且被告亦向原告进行了主张，故原告所主张的利息与合同约定违约金可相互抵销，结合本案情况，原告所主张的利息数额小于违约金数额，因此对原告该诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告石志彦购房款59714元；二、驳回原告石志彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，由原告负担57元，由被告负担646元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2019年1月19日，双方当事人签订《郑州恒大山水城商品房认购书》，约定石志彦自愿认购上诉人开发建设的郑州恒大山水城楼盘122幢2单元604房屋。认购书签订后，石志彦向上诉人支付首付款49714元及定金10000元。因石志彦未按约定支付剩余房款，一审法院结合上诉人的证据，认定案涉认购书因上诉人行使解除权已于2020年11月9日解除，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因上诉人并未将案涉房屋交付给石志彦，现案涉认购书已解除，参考同类案件的裁判标准，一审法院判令上诉人向石志彦返还购房款（含定金）59714元并无不当。综上所述，郑州恒林置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑州恒林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二一年三月十五日书记员  赵紫曦