山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3540号 上诉人（原审原告）：张xx，女。 委托诉讼代理人：王琳然，山东海乐普律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：楚xx，女。 上诉人张xx因与被上诉人楚xx房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院作出的(2020)鲁0214民初9950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张xx的上诉请求：1、依法撤销青岛市城阳区人民法院(2020)鲁0214民初9950号判决，并在查明事实的基础上依法改判；2、本案诉讼费及上诉费用由楚xx承担。事实与理由：诉讼双方于2013年10月16日签订《房地产买卖契约》，明确约定涉案房屋的建筑面积为80平方米，基于该约定房屋面积数额，张xx才同意以14.3万元支付对价。楚xx交付的房屋面积仅为69平方米，显然违反合同约定，构成违约，应依法返还房屋差价19662.50元，并承担违约责任支付违约金50000元。望二审法院依法改判，支持张xx的全部诉讼请求。 楚xx辩称，一、张xx要求楚xx返还房屋差价没有任何依据。楚xx原本出售涉案房屋的价格为16万至18万，但与张xx是朋友关系，价格进行了优惠，以总价14.3万元卖给了张xx。双方于2013年10月签订买卖合同，房款支付后楚xx向张xx交付了涉案房屋。关于房屋面积问题，双方合同约定的也是约80平米，并非确定数，双方也没有实际测量。而且总房款并不是按多少钱一平米计算的，而是整体出售是14.3万元，所以存在差额张xx也无权主张权利。张xx在购买之前已经明确了解确认现状及价格，购买后实际居住占有4年之久，张xx现诉称房屋面积存在差额有违常理和诚信原则。而且涉案房屋于2017年10月16日已卖给第三人郑华，2018年涉案房屋拆迁，张xx所述并无任何依据，张xx无权要求楚xx返还房屋面积差价款。二、张xx要求楚xx支付违约金5万元没有任何依据。楚xx并无任何违约行为，张xx在一审中陈述系因楚xx起诉张xx要求其支付8万元款项，基于此认为楚xx违约，要求支付违约金，但关于该8万元款项案件已经（2018）鲁0214民初4636号及（2020）鲁0214民申18号程序审理，法院已作出生效判决，张xx所诉存在欺诈情形不存在。楚xx不存在任何违约行为，不应承担违约金。2017年张xx已将涉案房屋出售给郑华，而且房屋已拆迁，张xx无权主张任何权利。 张xx向一审法院诉讼请求：1.判令楚xx支付违约金50000元；2.判令楚xx返还房屋面积减少11平方米的差额款19662.50元；3.诉讼费用由楚xx承担。 一审法院认定的事实，2013年10月16日，张xx与楚xx签订《房地产买卖契约》，楚xx将位于青岛市城阳区海玉制盐有限公司xx号楼xx单元xx户的住房出售给张xx，张xx将购房款全部支付给楚xx。张xx购买案涉房屋时，未对房屋进行测量，其购得案涉房屋后，在房屋中实际居住。后张xx将该房屋于2017年转卖给案外人郑华，2018年该房屋被拆迁。《房地产买卖契约》中约定案涉房屋建筑面积约80.0平方米，成交价为14.3万元，但未约定每平方米单价，张xx亦未在庭审指定期间内提交房屋真实面积的相关证据。另查明，2017年10月23日，张xx与楚xx重新达成《补充协议》，该协议中约定“原房主楚xx同意届时到场办理搬迁相关手续，在获得公司补偿款后，从中支付给楚xx人民币捌万元整（80000），剩余所有款项付给张xx。”楚xx按新的《补充协议》履行了签字等搬迁相关手续，但在获得公司补偿款后，张xx未支付楚xx约定的80000元款项。因此，2018年7月3日楚xx向青岛市城阳区人民法院提起诉讼，要求张xx按协议约定向其支付补偿款80000元，青岛市城阳区人民法院于2019年12月6日作出（2018）鲁0214民初4636号民事判决书，判决张xx于该判决生效后10日内支付楚xx欠款人民币80000元。现（2018）鲁0214民初4636号民事判决书已生效。 一审法院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点总结为：一、楚xx是否应当返还涉案房屋的面积差价。二、楚xx是否应当支付违约金。 一、关于面积差价问题。张xx与楚xx签订的《房地产买卖契约》，是双方的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。首先，该合同中仅约定了房屋的建筑面积及成交总价，未约定每平方米房屋单价，且张xx、楚xx就案涉房屋进行交易时未对房屋面积进行实地测量，因此，本案14.3万元总房款是对案涉房屋各方面总体评定之后的定价，而非售房单价与房屋面积相乘的计算结果。第二，案涉房屋交付后，张xx在该房屋中实际居住过，对于房屋面积是可以感知的，但其并未提出异议，因此可以视为张xx对于该面积是认可的。第三，张xx主张涉案房屋真实面积系69.67平方米，但并未提交证据予以证明，且该面积系建筑面积还是使用面积，张xx亦未提交证据予以证明，故张xx应当承担举证不能的法律后果。综上，张xx要求楚xx返还房屋面积减少11平方米的差额款19662.50元没有事实及法律依据，一审法院不予支持。 二、关于违约金问题。张xx主张房屋拆迁时楚xx应当无条件签字，但因楚xx要求其支付80000元的签字费，故楚xx并非无偿签字，存在违约，应当支付5万元违约金。一审法院认为，2017年10月23日张xx、楚xx达成新的《补充协议》，青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初4636号民事判决书就该《补充协议》予以确认：“本案中，张xx与楚xx达成的协议约定的内容，是其真实意思表示，合法有效。张xx依据该协议要求楚xx支付补偿款80000元，证据确凿，予以支持。”可见，该80000元补偿款系张xx自愿支付，并非楚xx违约，张xx以此为由主张楚xx支付违约金50000元无事实及法律依据，一审法院不予支持。 此外，关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，案涉房屋于2018年年初被拆迁，张xx称其在房屋拆迁时才知晓案涉房屋的面积与其当初购买时不一致，因此本案诉讼时效应自房屋拆迁时起算，并未超过诉讼时效。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张xx的诉讼请求。案件受理费1542元，减半收取771元，由张xx负担。 二审中，张xx提交证据一、调查令，申请法院到青岛海玉制盐有限公司调取房屋面积测量材料、拆迁协议等；证据二、提交照片打印件一张，青岛市勘察测绘研究院出具的面积统计表。证明根据该统计表涉案房屋的面积仅为69平，张xx也是在该时间才知道房屋的实际面积；证据三、张xx与案外人郑华签订的房屋买卖合同，在该合同中因张xx不清楚房屋的实际面积，也是延用与被张xx的买卖合同中约定的面积数约80平米，证明在出售给案外人时张xx并不清楚房屋的确切建筑面积。楚xx质证对证据的真实性均不予认可，对证明事项不认可。2013年10月16日涉案房屋出售给上诉人时，张xx知道是小产权房，也不知道具体面积，合同写约80平是双方共同约定的。 经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，张xx与楚xx签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案《房地产买卖契约》中约定涉案房屋建筑面积约80平方米，成交价为14.3万元，从合同条款无法体现出涉案房屋的计价方式为每平米单价乘房屋总面积，张xx作为完全民事行为能力人，在购买房屋过程中亦负有相应的注意义务，其在涉案房屋交付时并未对房屋面积进行测量，其入住房屋多年也并未对房屋面积提出过异议。并且张xx在二审中提交的与案外人郑华的房屋买卖合同中亦约定涉案房屋面积为80平方米左右，据此，本院认为张xx与楚xx就涉案房屋的买卖中，双方就房屋价款的约定应是基于房屋整体所作约定，张xx对于涉案房屋面积约为80平方米且实际面积可能有误差的情况应系明知且认可的。张xx要求楚xx退还其房屋面积差价并支付违约金的请求，缺乏合同依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。张xx主张涉案房屋实际面积为69平方米，但经一审法院释明后，其未在规定期限内提交相应证据，应承担举证不能的不利后果，且该证据与本案结果并无必然关联，其二审中向本院申请调取关于涉案房屋面积的相关证据，本院不予准许。 综上所述，上诉人张xx上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1542元，由张xx负担。 本判决为终审判决。 审判长  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年三月三十日 法官助理吴 迪 书记员王冉冉 书记员于国英