河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终895号上诉人（原审被告、申请执行人）：李子君，男，1990年4月20日出生，汉族，现住郑州市新郑市。委托诉讼代理人：王宝太，河南有道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：闫永忠，男，1970年12月12日出生，汉族，住焦作市解放区。原审被告（被执行人）：崔焱，男，1990年4月6日出生，汉族，住温县。上诉人李子君因与被上诉人闫永忠、原审被告崔焱案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2020）豫0825民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2021年3月4日对本案公开开庭进行了审理。上诉人李子君，被上诉人闫永忠到庭参加诉讼。原审被告崔焱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李子君上诉请求：一、驳回闫永忠的诉讼请求或者将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由闫永忠承担。事实与理由一、闫永忠不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，四个要件必须同时具备，缺一不可。本案中，1、闫永忠没有支付全款，也不是按照合同约定已支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情况。2、一审法院认定闫永忠因房屋有贷款而没有进行过户登记，闫永忠没有过错是错误的。闫永忠在房屋已经具备过户条件的情况下不进行过户登记，怠于取得不动产物权，其自身过错明显。二、因闫永忠自身过错导致房屋未进行过户登记，其自身未取得房屋物权，崔焱也利用闫永忠的疏忽欺诈他人。崔焱一直对外宣称自己在焦作市有商品房，让建材供应商放心大胆的将大批建材赊销给他，甚至带建材商去本案涉案房屋送货、查看水电费公示等以骗取材料商的信任。李子君基于对物权法关于不动产登记效力的规定而相信了崔焱的偿付能力。三、闫永忠的请求权并不优先于李子君的请求权，而是平等的债权关系。四、因崔焱一直不到庭，无法确认其与闫永忠房屋买卖合同的真实性。根据闫永忠提交的与崔焱买卖合同的约定，由闫永忠代替偿还月供的交易方式是恶意逃避国家税收、逃避政府限购住宅政策及逃避银行贷款监管的行为，是合同法规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的行为，应当依法认定为无效合同。双方不进行房屋过户登记也是因闫永忠对涉案房屋物权取得无所谓的态度，过错明显。五、本案不排除崔焱与闫永忠合伙伪造合同，恶意逃避债务的可能。被上诉人闫永忠辩称，李子君的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决正确，应予维持。闫永忠向一审法院起诉请求：1、依法判定闫永忠与崔焱的商品房买卖协议有效，房产归闫永忠所有；2、解除对闫永忠房产的查封，停止拍卖；3、李子君承担本案诉讼费。一审法院查明：1、2012年2月1日，崔焱与中国建设银行股份有限公司焦作分行（以下简称焦作建行）签订一份《个人住房借款合同》，崔焱用案涉房屋抵押在焦作建行贷款27万元，合同约定：房屋坐落于焦作市解放区友谊路××号万联世纪城3号楼1单元11层3××号，房产总价39.0868万元，崔焱首付款10.0868万元；借款金额27万元，借款期限360个月，从2012年2月1日起至2042年2月1日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%；崔焱采取委托扣款方式还款，崔焱指定委托扣款账户为尾号3873号的账号；崔焱采取等额本息还款方法。每月归还金额为2068.42元，等等。2012年3月14日，焦作市解放区友谊路××号万联世纪城3号楼1单元3××号房屋登记在崔焱名下。2013年6月18日，崔焱（甲方）与闫永忠（乙方）签订一份《二手买卖合同》，合同约定：甲方将其坐落于焦作万联世纪城3号楼1单元3××号房屋出卖给乙方，因房产证、房屋土地使用权证抵押，暂时无法填写（证号），甲方所售房屋位于焦作市解放区友谊路××号；房屋价格46万元；2013年6月20日付清首付款10万元，2014年6月20日付清尾款10万元，房贷2013年6月以后的部分由乙方交纳；甲乙双方在首付款付清后30日内，甲方将房屋交付给乙方，……；在乙方确定的时间，甲方应配合乙方办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续至乙方名下，包括但不仅限于根据登记部门的要求另行签订合同文书、提供身份证明等。协议签订的当天，闫永忠通过银行转账和现金的方式向崔焱支付房款10万元，崔焱将房屋交付给闫永忠。闫永忠遂对房屋进行了部分装修，并实际占有案涉房屋至今。2014年6月28日，闫永忠按照约定将第二笔房款支付给崔焱后，崔焱给闫永忠出具了10万元房款收据，载明除房贷外，房款已全部付清。闫永忠自2016年6月份以后，按照约定每月支付房贷至今。2、崔焱多次在李子君处赊购壁布等，2019年5月20日崔焱给李子君出具了80800元的欠条。李子君与崔焱买卖合同纠纷一案，一审法院于2020年2月21日受理。2020年3月24日作出（2020）豫0825民初505号民事判决，判决崔焱在判决生效后十日内偿还李子君欠款80800元。判决生效后，崔焱未按判决履行确定的义务，李子君于2020年5月28日向法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2020年7月24日作出（2020）豫0825执1251号之一执行裁定，查封崔焱所有的位于焦作市解放区友谊路××号万联世纪城3号楼1单元3××号的房产（产权证号：焦房权证解放字第**）。同日，一审法院作出查封公告，并向焦作市不动产登记中心发出协助执行通知书，将上述房产查封。3、闫永忠向一审法院提出执行异议。2020年9月22日，一审法院作出（2020）豫0825执异25号执行裁定，驳回闫永忠的异议请求，闫永忠遂提起执行异议之诉。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是闫永忠对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。执行异议是否成立，应根据案涉房屋买卖合同的效力、房款支付、居住使用事实以及闫永忠主张的权利性质等因素作出综合判断，从而确定闫永忠的权利是否能够排除执行。（一）涉案房屋系崔焱购买，登记在崔焱名下。闫永忠与崔焱签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并合法有效。买卖合同签订后，闫永忠按照约定向崔焱支付了房款20万元，并按照约定支付了自2013年6月份以后至今的房贷。在法院查封房屋之前，闫永忠自2013年6月份至今一直合法占有涉案房屋。根据法律规定，不动产设立抵押权的必须在涤除抵押权之后才能够按照程序办理房屋过户变更登记手续。因按揭贷款，崔焱将涉案房屋用于抵押贷款，房贷尚未还清，导致房屋在法院查封前未变更登记到闫永忠名下。闫永忠与崔焱未能办理房屋过户登记手续，不是闫永忠的原因造成的，闫永忠对此没有过错。（二）崔焱、闫永忠买卖案涉房屋的时间为2013年6月18日，崔焱给李子君出具欠条的时间为2019年5月20日，法院依据生效民事判决对房屋查封的时间为2020年7月。由于房屋买卖合同签订的时间在先，法院对案涉房屋执行查封在后，时间上前后相隔长达七年之久，不存在崔焱逃避债务的情形。（三）在案涉房屋办理过户登记之前，闫永忠享有将涉案房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权与李子君的金钱债权请求权存在诸多不同，闫永忠享有物权期待权，并因此具有排除执行的效力。1、从时间上来看，闫永忠请求权的形成时间早于李子君、崔焱因买卖合同纠纷所形成的金钱债权。从功能上看，涉案房屋由闫永忠实际占有至今，房产对其具有生活保障功能。与李子君的金钱债权相比，闫永忠的请求权在时间上、功能上应优先于李子君的金钱债权请求权。2、闫永忠的请求权具有特定指向，是针对房屋的请求权，权利内容是以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。而李子君的债权为金钱债权，未指向特定的财产，权利内容指向的是崔焱的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产。由此可见，闫永忠作为案涉房屋的买受人，依法享有要求办理过户登记的物权期待权，闫永忠的请求权也应优先于李子君的金钱债权。3、崔焱、李子君的金钱债权发生在案涉房屋买卖之后，在该债权债务发生之时，案涉房屋实质上已经因崔焱、闫永忠之间的约定而不再成为崔焱的责任财产，崔焱实际上丧失了对案涉房屋的控制权。因此，在李子君、崔焱形成买卖合同的过程中，案涉房屋并未影响到崔焱的责任财产。在此意义上，闫永忠的请求权即使排除李子君债权的执行，也并未对李子君债权的实现形成不利影响。综上，闫永忠对诉争房产所享有的权利，能够阻却人民法院对诉争房产的执行，故闫永忠要求停止对案涉房屋的执行，于法有据，予以支持。涉案房屋登记在崔焱名下，而且设立了抵押。如果将案涉房屋确权给闫永忠所有，将导致房屋所有权直接转移，妨碍抵押权人实现债权。况且，闫永忠按照约定付清房贷后，可依法办理房屋过户变更登记手续，故闫永忠关于确认案涉房屋归其所有的诉求，不予支持。一审法院判决：一、不得执行位于焦作市解放区友谊路××号万联世纪城3号楼1单元11层3××号的房产（产权证号：焦房房权证解放字第**）二、确认闫永忠、崔焱于2013年6月18日签订的《二手房买卖合同》合法有效；三、驳回闫永忠的其他诉讼请求。案件受理费1820元，由崔焱负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋2020年7月24日被一审法院查封，而案外人闫永忠与被执行人崔焱签订案涉房屋买卖合同的时间是2013年6月18日，该房屋买卖合同系闫永忠、崔焱双方当事人的真实意思表示，合法有效。后闫永忠依照合同约定向崔焱支付了购房款20万元，并缴纳了2013年6月至今的银行按揭贷款，因按揭贷款逐月归还的对象是特定银行而不是被执行人崔焱，故应当视为闫永忠已支付了全部购房款。闫永忠与崔焱签订房屋买卖合同并支付相应房款后，崔焱即于2013年将案涉房屋交付给闫永忠，闫永忠自此占有、控制了案涉房屋，取得了案涉房屋的管理和支配权。关于案涉房屋未办理过户登记闫永忠是否存在过错问题。案外人执行异议之诉中，考察买受人是否因自身原因未办理房屋过户登记，应当综合买受人主、客观方面的因素予以认定。本案中，主观上，闫永忠不存在怠于甚至故意不办理权属变更登记之情形；客观上，因案涉房屋设定有权利负担，办理过户登记会存在一定障碍，闫永忠在购买案涉房屋时对此虽应有一定的风险预期，但闫永忠对案涉房屋的该风险预期应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人崔焱名下以及因原权利人崔焱的行为而产生的一切风险。因此，综合考察案外人闫永忠主、客观方面的因素，案涉房屋未办理过户登记非因买受人闫永忠自身原因所导致。综上，案外人闫永忠所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。上诉人李子君的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1820元，由上诉人李子君负担。本判决为终审判决。审判长  苑海峰审判员  王晓武审判员  毛富中二〇二一年三月三十日法官助理石慧慧书记员苗全