河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2969号上诉人(原审被告)：程志洪，男，1967年2月21日出生，汉族，住濮阳县。被上诉人(原审原告)：王会银，女，1989年5月6日出生，汉族，住濮阳县。被上诉人(原审第三人）：濮阳市安家房产经纪有限公司。法定代表人：王文豪，该公司经理。委托诉讼代理人：刘雪银，女，系该公司员工。原审被告：程振华，男，1995年2月13日出生，汉族，住濮阳县。上诉人程志洪因与被上诉人王会银、濮阳市安家房产经纪有限公司（以下简称安家经纪公司），原审被告程振华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初4833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程志洪，被上诉人王会银，被上诉人安家经纪公司的委托诉讼代理人刘雪银，原审被告程振华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程志洪上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判案涉房屋买卖合同、买卖定金协议书无效；2、本案诉讼费由安家经纪公司与王会银承担。事实和理由：本案中双方争议的委托书、房屋买卖合同、定金收据条、定金协议自始系非法的无效合同。一、2019年11月18日，安家经纪公司在明知程志洪并非案涉房屋所有权人、且未通知房屋所有权人程振华的情况下，让程志洪在委托书、房屋买卖合同、定金协议上签字，该委托书未经依法公证，应认定为无效委托和无效合同。安家经纪公司的行为系严重违规，应承担相应责任。王会银在11月18日支付给安家经纪公司15000元，程志洪与其没有直接经济往来，不应承担退还定金的责任。安家经纪公司收到王会银15000元后，转账给程志洪10000元，却让程志洪签署15000元的收据。11月19日程振华知晓事实后表示不同意房产交易，程志洪愿意退回10000元定金，但不应承担王会银要求支付30000元的责任；二、本次交易在安家经纪公司门店内进行，但该门店并未在濮阳县房屋管理局备案，不具备中介服务资质，故签订的合同应认定为无效合同；三、该房产市场均价在每平方4000元以上，而合同签署价格为每平方3240元，对于出售方明显有失公平；王会银的15000元直接支付给了安家经纪公司，王会银与安家经纪公司负责人有亲戚关系，王会银起诉要求程志洪承担全部责任，应视为其与安家经纪公司恶意串通损害程志洪利益，故合同应认定无效。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院查清事实依法改判。王会银辩称，签合同之前并不知晓程志洪不是房屋所有人，签完合同才知道，但程志洪说他愿意承担一切责任，他有权利买卖房屋。定金15000元由王会银交付给中介，王会银觉得房屋价格合适才订立买卖合同。安家经纪公司辩称，其为分公司，合同与公章均系总公司提供，总公司在市区和房管局均有备案。房屋价格是程志洪自己决定，安家经纪公司没有提供任何参考意见。直到签订买卖合同当天才知悉程志洪不是所有权人，程志洪一直强调程振华知悉其卖房事宜。合同三方当事人在场时，王会银向中介交付定金15000元，其中5000作为程志洪需要向中介公司的服务费先行扣除，剩余10000元由中介转账给程志洪。5000元服务费有中介收据为证。程振华述称，程振华作为房屋所有权人，在签订房屋买卖合同时没有收到任何通知，中介公司清楚程志洪不是房屋所有权人，且委托书上没有程振华的签字。安家经纪公司负责人王继博与王会银为同村亲戚，恶意串通低价交易程振华房产，程振华要求判定合同无效。王会银向一审法院起诉请求：1、依法判令程志洪双倍返还定金30,000元；2、依法判令程志洪支付居间代理费4,700元；3、本案诉讼费由程志洪承担。一审法院认定事实：2019年11月18日，王会银经安家经纪公司介绍，与程志洪签订了房屋买卖合同（经纪成交版），欲购买程振华所有的濮阳县国庆路××小区××单元××号房屋。当天王会银向安家经纪公司转账15,000元，缴纳居间费用4,700元。安家经纪公司将王会银的15,000元中的10,000元转交给程志洪，剩余的5,000元作为程志洪的居间费用直接收取。程志洪出具收据，内容为：今收到购房定金15，000元（壹万伍仟元），程志洪，2019年11月18日。王会银与程志洪签订了买卖定金协议书，协议约定：程志洪违约应双倍返还定金，王会银违约则定金不予返还，由违约方付丙方所有代理费。王会银、程志洪与安家经纪公司签订居间服务合同，居间服务同、买卖定金协议书中均未加盖第三人印章，也未有经办人签字，居间费用、经办人处空白。签订合同时，程志洪向安家经纪公司提交了委托保证书。一审法院认为，王会银起诉的案由为房屋买卖合同，并无要求安家经纪公司承担责任，故法院以房屋买卖合同案由进行审理。程志洪在未取得房屋所有人程振华授权的情况下，即向安家经纪公司出具了委托保证书，与王会银签订涉案的房屋买卖合同、买卖定金协议书、居间服务合同，其行为构成无权代理，后程振华拒绝追认，上述合同对程振华不发生效力，由程志洪承担责任。程志洪与王会银另行签订的买卖定金协议书和程志洪向王会银出具的定金收条及安家经纪公司向程志洪出具的中介服务费收条，足以证明程志洪收到了15,000元的定金，因程志洪的无权代理行为致使合同目的不能实现，故程志洪应按照合同约定承担双倍返还定金的违约责任，王会银此项主张应予支持。王会银要求的居间代理费4,700元，因王会银与程志洪签订的买卖定金协议书中约定的是付丙方代理费，属约定不明，王会银提交是三联单，非正式发票，不能作为要求程志洪承担中间代理费的证据，故对王会银此主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十五条《最高人民法院》关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决如下：一、程志洪于判决生效后十日内双倍返还王会银定金30，000元；二、驳回王会银其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费668元，王会银负担118元，程志洪负担550元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中程志洪、程振华虽为父子，但程振华已成年，涉案房屋系程振华与开发商订立的《商品房买卖合同》，对涉案房屋程振华拥有相应的权利。房屋买卖合同，买卖定金协议从合同落款的形式上，程志洪均签在代理人处，故上房屋买卖合同、买卖定金协议应视为程志洪在没有取得程振华授权的情况下，以代理人的名义通过安家经纪公司与王会银所订立，在订立前没有授权，订立后没有取得程振华的追认的情况下，上述房屋买卖合同对实际权利人程振华不发生效力。因定金协议属于房屋买卖合同的从合同，同样对程振华不发生效力。经各方当事人确认，二审争议焦点为：一、涉案的房屋买卖合同以及买卖定金协议、居间服务合同是否有效。二、程志洪收到的定金金额应按10000元还是按15000元认定。程志洪应否承担双倍返还的责任。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中程志洪、程振华虽为父子，但程振华已成年，涉案房屋系程振华与开发商订立的《商品房买卖合同》，对涉案房屋程振华拥有相应的权利。房屋买卖合同，买卖定金协议从合同落款的形式上，程志洪均签在代理人处，故上房屋买卖合同、买卖定金协议应视为程志洪在没有取得程振华授权的情况下，以代理人的名义通过安家经纪公司与王会银所订立，在订立前没有授权，订立后没有取得程振华的追认的情况下，上述房屋买卖合同对实际权利人程振华不发生效力。因定金协议属于房屋买卖合同的从合同，同样对程振华不发生效力。程志洪提出房屋买卖合同、买卖定金协议无效的上诉意见，本院予以采纳。关于第二个争议焦点。定金合同为从合同，主合同无效则从合同无效。本案王会银与程志洪签订的定金合同无效。王会银实际交付定金15000元，程志洪之所以收到定金10000元，是因为安家经纪公司扣除了5000元的中介费，程志洪亦出具了收取定金15000元的收据，故程志洪收取的定金应为15000元，应予返还。程志洪认为仅应返还10000元的上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，程志洪的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余部分不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初4833号民事判决；二、程志洪于本判决生效后十日内返还王会银15000元；三、驳回王会银其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费668元，王会银负担379元，程志洪负担289元；二审案件受理费550元，王会银负担312元，程志洪负担238元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二一年三月二日书记员 李淑敏