上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终881号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海振颖金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴晓康，董事长。委托诉讼代理人：凌云峰，江苏海联海律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：潘莉，村主任。委托诉讼代理人：潘震联。上诉人上海振颖金属制品有限公司(以下简称“振颖公司”)因与上诉人青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会(以下简称“朱浦村委会”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初11347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。振颖公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判振颖公司支付朱浦村委会从2016年7月15日起至2018年12月31止房租人民币(以下币种均为人民币)25万元；2．撤销一审判决第二项，改判朱浦村委会向振颖公司赔偿损失20万元。事实与理由：一、一审判决已经认定导致合同无效及合同目的无法实现的根本原因在于朱浦村委会向振颖公司提供的上海市青浦区外青松公路XXX号的厂房(以下简称“系争厂房”)未取得的建设工程规划许可证，属违章建筑，导致振颖公司无法向上海市青浦区环境保护局提供符合环境影响评价之申请材料，故在经营一年后被处行政罚款6万元并责令停产停业，振颖公司因此遣散了全部员工，关厂停止经营，过错完全在于朱浦村委会。但判决第一项不但没能体现朱浦村委会过错的责任承担，仍判令振颖公司承担全额房租，有违公平合理的原则。二、一审法院以振颖公司未提供证据为由认定返还厂房时间以朱浦村委会自认时间为准，不但违背客观事实而且也不符合常理。一审庭审中，振颖公司当庭提供证人明确表示，合同到期后，证人和振颖公司公司法人吴晓康一起去朱浦村委会处要求续签合同，朱浦村委会明确表示不能续租要收回房屋，振颖公司也表示不再续租，振颖公司于2018年12月底腾空了房屋，钥匙放在门卫。根据该证人证言，可以认定不存在振颖公司拒不返还房屋的行为。双方形成的是附条件租赁合同，合同约定振颖公司不但要将所涉厂房完全修缮一新，而且还要保证每年150万元税收缴纳。一审庭审中，朱浦村委会对于振颖公司出资近150万元修缮资金完全认可。虽多次协商赔偿事宜，但双方在一审起诉前仍未达成一致意见。合同到期后，由于朱浦村委会未找到下家承租，未及时履行收房义务，厂房位置又属农村偏僻地区，振颖公司为了保护花费巨资修建的厂房及办公家具、家电的安全，自行出资安排唯一的门卫看护厂房，并缴纳水电费的行为系无因管理行为，一审法院认定振颖公司未交房系错误。由于朱浦村委会怠于履行收房义务，所产生之不利后果均应当由朱浦村委会承担。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定，振颖公司对于系争厂房的修缮是经过朱浦村委会的明确同意，且均已经形成价值附合，成为厂房不可分割的一部分。现所涉厂房已经再次出租给第三方使用，振颖公司所出资修缮部分均被实际使用，应当视为出租人同意利用。而导致合同无效的过错又完全在于朱浦村委会，故应当折价补偿振颖公司，而不是分担现值损失。朱浦村委会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱浦村委会向一审法院提出诉讼请求：1．振颖公司向朱浦村委会支付自2016年7月15日起至2018年12月31日止的租金44万元；2．振颖公司向朱浦村委会支付自2019年1月1日起至2020年4月22日止的使用费23.02万元。振颖公司向一审法院提出的反诉请求：1．确认朱浦村委会与振颖公司签订的《租赁合同》无效；2．朱浦村委会向振颖公司返还2014年1月1日起2016年7月15日止的租金46万元；3．朱浦村委会向振颖公司赔偿损失1，789，744元。一审审理中，振颖公司撤回第一项诉讼请求，并将第三项诉讼请求变更为朱浦村委会向振颖公司赔偿损失30万元。一审法院经审理查明，认定事实如下：2013年6月20日，朱浦村委会(甲方)、振颖公司的法定代表人吴晓康(乙方)签订了《房屋维修及租赁合同》。2013年6月20日，朱浦村委会(甲方)、振颖公司(乙方)、上海新鹤资产经营有限公司(丙方)签订了《租赁合同》，为了提高集体资产的增值保值，盘活资产存量，提高资产的营运效益，甲方将外青松公路XXX号东内的房屋，租赁给乙方设立企业。第一条约定，租赁物名称：甲方属下位于外青松公路XXX号东内的全部房屋、辅助房及所有土地有偿租赁给乙方使用，房屋建筑面积1，100平方米。第二条约定，租赁期限共五年，自2014年1月1日起至2018年12月30日止。第三条约定，年租金18万元，租赁费采用先付后用的方法。第四条约定，租赁期间租赁财产由乙方负责维修保养义务。2014年6月6日，上海市青浦区环境保护局对振颖公司作出第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，违法事实为：振颖公司在青浦区外青松公路XXX弄XXX号的工位器具加工建设项目未报批建设项目环境影响评价文件，配套环境保护设施未经环保验收即投入生产，处罚振颖公司6万元的行政罚款并责令停止生产。系争厂房无规划报批手续，自2016年7月15日起，振颖公司未向朱浦村委会支付使用费。双方一致确认，系争厂房的现值为20万元。双方争议的事实为，振颖公司向朱浦村委会返还系争厂房的时间。朱浦村委会表示其于2020年4月22日自行收回系争厂房，为此提供了微信聊天记录，振颖公司对此真实性无异议，但对证明目的不予认可。振颖公司表示，2018年12月31日合同到期后，其与朱浦村委会协商续租系争厂房，朱浦村委会不同意续租。振颖公司将系争厂房的钥匙放置于门卫室，由工作人员王进元保管，王进元系振颖公司雇佣的看护厂房的员工。振颖公司付清了截至2020年3月的水、电费。其表示要求朱浦村委会自己拿回系争厂房的钥匙，但没有提供相应的证据予以证明。综上，一审法院认定朱浦村委会于2020年4月22日自行收回系争厂房。一审法院认为，双方均未举证证明系争厂房的建造经合法审批，故本案租赁合同无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效，双方均有过错，应由双方按责任分担现值损失。法院酌情确认朱浦村委会应赔偿振颖公司损失100，000元。振颖公司使用系争厂房至2020年4月22日，故应当支付至实际返还之日止的使用费共计670，200元。振颖公司要求返还已经支付的使用费，缺乏依据，不予支持。振颖公司撤回第一项反诉诉请系其真实意思表示，于法无悖，法院予以准许。一审法院据此判决：一、上海振颖金属制品有限公司于判决生效之日起十日内向青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会支付使用费670，200元；二、青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会于判决生效之日起十日内向上海振颖金属制品有限公司赔偿损失100，000元；三、驳回上海振颖金属制品有限公司的其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院对涉案合同效力的认定以及所作分析认定，并无不妥，本院予以认同。根据查明的事实，2014年6月有关部门对振颖公司作出了行政处罚，因此至少在该时间节点振颖公司已经知晓系争厂房无产证故无法满足其租赁目的事实。在此之前，朱浦村委会确有未如实告知系争厂房产权状况的过错，但振颖公司作为承租人未向出租方核实产权登记情况，显然亦不够审慎。但在此之后，振颖公司并未选择停止租赁关系并要求朱浦村委会赔偿相应损失，而是选择继续占用系争厂房，一审法院鉴此判令振颖公司应当支付相应期间的房屋使用费，并无不妥。本案中双方当事人对系争厂房的返还时间存在争议，但均未就自己的主张提供相应的催告依据。根据法律规定，租赁合同到期后承租人负有返还租赁物的义务。本案中，结合在案证据及振颖公司的自述，无法得出振颖公司曾有向朱浦村委会作出返还系争厂房意思表示的结论，故难以认定朱浦村委会存在怠于行使收回系争厂房权利的情况。而振颖公司亦自述其“为了保护花费巨资修建的厂房及办公家具、家电的安全，自行出资安排唯一的门卫看护厂房”，故一审法院认定振颖公司在合同到期之后仍继续占用系争厂房，并无不妥。鉴此，一审法院判令振颖公司应当承担至朱浦村委会确认收回系争厂房止的房屋使用费，亦无不当。至于振颖公司所诉损失赔偿金额一节，如上文所述振颖公司在知晓租赁合同存在无效事由后仍继续占用系争厂房至合同期满后一年有余的时间，故本院认为一审判决酌定的10万元金额，已经充分考虑了案件的实际情况，并无明显不公之处，本院亦予认同。综上所述，一审判决并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，050元，由上诉人上海振颖金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二一年三月二十六日法官助理  朱丹丹书 记 员  张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……