湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终801号上诉人（原审被告）：窦艳辉，男，1982年3月10日出生，汉族，住湖北省谷城县。被上诉人（原审原告）：襄阳市东秦物业管理有限公司，住所地湖北省襄阳市襄城区庞公路**。法定代表人：周卫东，该公司经理。委托诉讼代理人：胡贤军，男，该公司员工。上诉人窦艳辉因与被上诉人襄阳市东秦物业管理有限公司（以下简称东秦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初6548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人窦艳辉，被上诉人东秦物业公司的委托诉讼代理人胡贤军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦艳辉上诉请求：撤销湖北省襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初6548号民事判决第一项，改判驳回东秦物业公司的诉讼请求或发回重审；上诉费由东秦物业公司承担。事实和理由：1.一审判决对双方当事人一审提交的证据均未叙述；2.东秦物业公司在一审庭审过后二十多天还在向法院提交证据不符合常理；3.本案提供兴家物业公司收据并且加盖兴家物业印章、物业收款人用的微信和支付宝是兴家物业法人尹秀军、襄阳市市区商品房维修资金申请备案登记表，市住建局将资金划拨给兴家物业，从而证明案涉小区的物业是兴家公司。4.物业公司拒绝开具正规发票是违法行为，不应受法律保护。5.开发商在前期物业服务合同中并没有指定东秦物业公司可以将物业服务转包给兴家物业的合同内容，现在东秦物业公司单方将物业服务转包且没有和业主重新签订合同，这属于单方更改合同内容，违反了合同法因而导致原合同失效，失效的合同不受法律保护。东秦物业公司辩称，窦艳辉提供的所有证据均不是欠缴物业费的理由，东秦物业公司提供的证据不存在违法违规的情况；东秦物业公司与兴家物业公司存在合作关系，双方签订的有电梯维保协议，因此窦艳辉主张电梯是由兴家物业公司在管理是不对的；关于发票问题，若业主需要发票，东秦物业公司可以开具；东秦物业公司与开发商签订的有前期物业服务合同，在新的物业公司入驻小区之前，将继续由东秦物业公司提供物业服务。东秦物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令窦艳辉立即支付拖欠的2015年5月1日至2020年7月31日期间的物业服务费8694元，滞纳金2608.20元，合计11302.20元；由窦艳辉承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：窦艳辉系襄阳花园·福邸小区2号楼1单元1004号业主。东秦物业公司是2005年9月12日依法注册成立的物业管理公司。2013年5月6日，东秦物业公司（乙方、受委托方）与襄阳市冠源房地产开发有限公司（甲方、委托方）签订了一份《前期物业服务委托合同书》。合同主要约定：甲方在樊城区××路××号开发的襄阳花园·福邸小区商住小区，已经总体验收投入使用，小区业主将陆续入住，为搞好该小区的管理服务，现委托东秦物业公司负责前期物业管理工作，委托事项及要求如下：工作内容：全面负责襄阳花园·福邸小区的物业管理服务工作；委托期限：该小区前期物业服务期暂定两年，在此期间业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同，则本公司委托的前期物业服务合同终止。收费标准：小区业主的物业服务费由东秦物业公司按照物业襄价服规〔2012〕214号物价部门规定的襄阳市市区物业管理服务收费标准执行；退出办法：委托期限届满，若业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同，受委托方自动退出，若委托期间管理混乱、服务不到位业主反映强烈，经委托方督促协调仍整改不到位委托方可提前终止委托。合同签订后，东秦物业公司开始对襄阳花园·福邸小区提供物业管理服务。合同约定的前期物业管理服务期限届满后，东秦物业公司仍继续为该小区提供物业管理服务。2018年该小区成立业主委员会后未选聘新的物业公司，仍系东秦物业公司负责物业管理服务。襄阳花园·福邸小区地理位置特殊，与其他小区共用同一个大门、资源共享，东秦物业公司是该小区物业服务的实际提供者。东秦物业公司按照襄樊市物价局襄价服字〔2014〕13号文的规定，高层住宅房按建筑面积对每平方米每月1.2元收费标准收取，并将收费依据进行了公示。窦艳辉住房建筑面积115平方米，自2015年5月1日起未交纳物业服务费，至2020年7月31日，共计63个月，物业服务费8694元。一审法院另查明，胡贤军于2019年2月15日和东秦物业公司签订劳动合同，合同期从2019年2月20日起至2021年2月19日止，共3年。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，东秦物业公司是依法注册成立的物业管理公司，东秦物业公司与开发商签订的《前期物业服务委托合同书》，系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。窦艳辉作为业主，接受东秦物业公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应的物业管理服务费，故东秦物业公司要求窦艳辉支付物业服务费8694元的主张符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。东秦物业公司要求窦艳辉支付滞纳金2608.20元，滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法。显然，支付“滞纳金”不属于民事责任形式，平等民事主体之间约定收取该项费用，于法无据。况且东秦物业公司与开发商签订的《前期物业服务委托合同书》中也未对该项进行约定，东秦物业公司该项请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。窦艳辉辩称，东秦物业公司服务质量低劣，未提供相应管理服务；未开具正规发票，催款通知书和合同书不能做证据使用；2020年6月初，东秦物业公司被市住建局责令退出小区，却要求物业费交至7月份；东秦物业公司单方面转包物业管理服务，小区是兴家物业公司管理等。东秦物业公司对上述事实不予认可，对此，窦艳辉未向一审法院提交证据予以证实。即使东秦物业公司服务存在瑕疵，可以通过业主大会或者业主委员会解决，由东秦物业公司对存在问题进行整改，并不能成为窦艳辉拒交物业服务费的法定理由；东秦物业公司向一审法院提交的该公司财务收费登记表与欠费明细表、催款通知单、合同等证据，证明窦艳辉欠交物业服务费的事实，且窦艳辉庭审中提交的交纳水电、垃圾费收据，该收据也有载明“请及时交物业费”字样予以佐证；窦艳辉亦未向一审法院提交市住建局解聘文件及东秦物业公司2020年7月未实际提供物业管理服务的证据，故东秦物业公司要求窦艳辉交纳2020年7月份物业服务费并无不当；襄阳花园·福邸小区地理位置特殊，与其他小区共用同一个大门、资源共享。窦艳辉提交的证据不能证实该小区的物业服务主体已变更为兴家物业公司，且东秦物业公司提交的襄阳市中级人民法院生效判决书也已证实东秦物业公司是襄阳花园·福邸小区物业服务的实际提供者，物业服务主体为东秦物业公司。窦艳辉辩称，小区居民家中财物被盗，物业公司应当给予经济补偿等。对此，窦艳辉未提交证据证明，且不属于本案解决事项，也不能成为窦艳辉拒交物业服务费的理由，故窦艳辉该辩称理由不成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、窦艳辉于判决生效后十日内支付襄阳市东秦物业管理有限公司2015年5月1日至2020年7月31日物业服务费8694元；二、驳回襄阳市东秦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，减半收取41元，由窦艳辉负担。二审期间，东秦物业公司提交了四份新证据，本院组织双方当事人进行了质证。东秦物业公司提交的证据一为2020年12月22日，襄阳市房产和物业纠纷人民调解委员会出具的通知；证据二为2020年1月8日，解放西路社区居委会与东秦物业公司签订的《2020年安全生产与消防安全工作责任书》；证据三为东秦物业公司与襄阳市樊城区自立疏通清理部签订的《疏通下水管道合同》；证据四为东秦物业公司与兴家物业公司签订的《电梯维护委托书》。上述四份证据均用于证明案涉小区的物业服务主体是东秦物业公司。经质证，窦艳辉认为，2020年12月22日的通知是张贴在小区的，但是相关部门让业主履行程序后，让东秦物业公司退出小区；2020年1月8日的消防协议书真实性无异议，但是有没有执行不知道；对《电梯维护委托书》的真实性有异议，签订该合同应当在业主委员会的监督下进行。经审查，窦艳辉认可东秦物业公司提交的证据一和证据二的真实性，且证据一和证据二能够证明东秦物业公司系案涉小区的物业服务提供者，因此对证据一、证据二本院予以采信；对东秦物业公司提交的证据三、证据四，因是复印件，且窦艳辉亦提出异议，本院不予采信。经二审审理查明，一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证，未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。一审期间，窦艳辉与东秦物业公司向法庭提交的证据，一审法院当庭组织双方进行了质证，并根据质证的证据对案件事实进行了认定，东秦物业公司虽在庭审后补交了证据，但是一审法院亦组织双方对补交的证据进行质证，因此窦艳辉上诉称一审法院证据采信程序不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。窦艳辉另上诉称东秦物业公司不是案涉襄阳花园·福邸小区的物业服务主体，经查，2013年5月6日，东秦物业公司与建设单位冠源房地产公司签订《前期物业服务委托合同书》，由东秦物业公司为小区业主提供相应的物业服务，小区虽于2018年成立了业主委员会，但是业主委员会自成立后未组织召开业主大会选聘新的物业服务企业，该小区物业服务的实际提供者仍然是东秦物业公司，且根据查明的事实，窦艳辉等业主在向相关部门反映情况及投诉的过程中，均以东秦物业公司为对象，亦可以证明东秦物业公司是案涉小区物业服务的提供者。因此一审法院认定襄阳花园·福邸小区的物业服务主体为东秦物业公司并判令窦艳辉向其支付物业服务费符合客观事实和法律规定，本院予以支持，窦艳辉的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于窦艳辉上诉称东秦物业公司未能开具正规发票的问题，本院认为，业主在交纳物业服务费时，若索要正规发票被物业公司拒绝，业主可向税务部门反映情况，并不能以此作为拒交物业服务费的法定理由。综上所述，上诉人窦艳辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由窦艳辉负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 王剑波审判员 余以祥审判员 何绍建二〇二一年三月十八日法官助理熊秋月书记员袁江龙