河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终1219号上诉人（原审被告）：周口市安泰置业有限公司。住所地：周口市七一路中段（天下城12楼），统一社会信用代码91411600737449128R。法定代表人：张晨辉，该公司董事长。上诉人（原审被告）：周口市泰和城百货有限公司。住所地：周口市莲花路与工农路交叉口路西，统一社会信用代码：91411602MA3X8B68XW。法定代表人：张晨辉，该公司董事长。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王明辉，河南陈州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祝童，男，汉族，1994年3月9日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：祝涛，男，汉族，1973年7月19日生，住河南省周口市川汇区。系祝童之父。上诉人周口市安泰置业有限公司（以下简称安泰公司）、周口市泰和城百货有限公司（以下简称泰和城公司）因与被上诉人祝童房屋买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2020）豫1602民初7885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。上诉人安泰公司及上诉人泰和城公司的共同委托诉讼代理人王明辉、被上诉人祝童的委托诉讼代理人祝涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安泰公司及泰和城公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判原判决第一项、第二项、第三项。不服金额29058.91元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、祝童购买商铺时，已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应该知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，只有服从大多数业主的整体意志，才能够实现共赢。商铺不同于住宅，其商铺性质及商场经营模式标示安泰公司在祝童委托泰和城公司经营管理时已完成交付。因此，原审法院认定安泰公司违约属事实认定错误。2、祝童在与安泰公司签订《商品房买卖合同》时已将《商铺委托经营合同》约定的前两年的租金以折抵购房款的形式予以折抵，原审法院判令泰和城公司向祝童支付前两年的租金属事实认定错误。根据双方签订的《商铺委托经营合同》第四条第二项第1款约定“1、前2年租金在办理完该物业《商品房买卖合同》时一次性返还，剩余租金按年结算，采取先付后租方式（具体方式为：由甲方到乙方处签署银行账号确认书后，乙方按照确认书的银行账号直接打入）”，祝童与安泰公司签订《商品房买卖合同》后，已按合同约定将前两年房屋租金折抵购房款，祝童要求支付2017年度及2018年度的租金无事实及法律依据；3、恢复经营后，祝童以购物卡等形式对租金进行折抵，且其在庭审也予以认可，一审法院未对已支付的租金予以扣除，事实认定错误。二、上诉人未按合同约定支付租金，具有法定的不可抗力事由，原审法院认定上诉人违约并承担违约责任，违反民法的公平原则。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，关于合同案件的审理，第六条第二款规定“承租房非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，上诉人泰和城公司未按约定支付租金，根本原因在于新冠病毒期间的不可抗力因素，××期间，上诉人泰和城公司所受托经营下的店铺处于瘫痪状态，在全国范围内的停工停产大环境下，根据最高法指导意见及民法公平原则，上诉人泰和城公司有权要求减免租金、延长租期或者延期支付租金。三、原审判令上诉人承担的违约金高于合同约定，违反民法意思自治原则。退一步讲，就算上诉人违约，《商品房买卖合同》约定逾期交付房屋违约金为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”；《商铺委托经营合同》约定逾期支付租金“每延迟一天，按延迟交付数额的万分之一支付违约金。”民商事活动体现为公民高度意思自治，根据合同约定，如上诉人违约的情况下，应以合同约定的违约金为准，原审法院提高违约金标准违反民法基本原则。综上所述，上诉人因不可抗力事由，应当免除违约责任。因此，请求二审法院依法改判祝童辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。安泰公司和泰和城公司(同一法人、经理、置业顾问)是在同一时间2017年7月24日和祝童签订《万顺达泰和城商铺委托经营合同》并拟定委托经营8年。约定前两年的租金在和安泰公司办完《商品房买卖合同》,一次性返还给祝童。剩余租金按年采取先付后租的方式支付。而泰和城公司以各种理由未向祝童支付前两年的租金。经过两年多的等待，泰和城公司仅付了一年租金后再未按约定支付租金。按合同的约定2017年8月1日前交房,而至今安泰公司未向祝童书面及口头通知办理交付手续,更没有出示合同规定的证明文件及房屋交接单,安泰公司严重违约。泰和城公司未按约定向苏劲瑞返还前两年的租金,存在合同欺诈行为,应承担违约责任,《商品房买卖合同》约定商铺总价款为128000元。祝童如约提前缴纳了全部购房款，不存在前两年租金折抵购房款的情况。两份合同约定的违约金标准明显过低,低于国家同类贷款利率标准,约定的违约金标准与购买商铺的期待利益之间落差过大,所以导致上诉人任意违约、随意违约,违背公平原则和诚信原则。违约金不足弥补苏劲瑞的损失,应调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准。祝童近几年多次找上诉人,而上诉人办公地点早己人去楼空,更没有人负责解决,经当地公安部门数次出警到泰和城调解,上诉人提出疫情原因让减免一个月的租金，祝童同意,并签订了减免承诺书。但后来上诉人又以种种理由拒付租金,也没有给祝童办理产权备案登记事宜。后又经街道办事处和公安局部门多次协调督促,才答应先付三个月的租金,并以泰和城超市购物卡的形式给付,购物卡还是在祝童起诉到法院后才收到的,而且购物卡存在着随时被停用的风险。祝童愿退回购物卡给上诉人,走法律程序,挽回自己的损失。祝童向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告安泰公司签订的《商品房买卖合同》，被告安泰公司返还原告购房款128000元；2、判令被告安泰公司按《商品房买卖合同》第九条的约定向原告支付违约金并赔偿给原告造成的一切经济损失；3、判令被告泰和城公司按《万顺达泰和城商铺委托经营合同》第四条支付给原告2017年和2018年两年租金24380元，2020年租金13714元，共计38094元，并赔偿给原告违约金及造成的一切损失；4、本案诉讼费用及其他合理费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年7月24日，原告祝童与被告泰和城公司签订《商铺委托经营合同》一份，约定（摘要）：“委托方/出租人（甲方）：祝童，受托方/承租人（乙方）：泰和城公司。第一条：委托物业的现状。该物业坐落位置：周口市莲花路与工农路西北角万顺达泰和城3层323号。商铺建筑面积9.36平方米。第二条：委托内容。本合同有效期内甲方拥有上述第一条约定物业的独立产权（或经营权），并有权合法变更上述物业的产权（或经营权），除此外该将物业经营管理的一切事项全权委托乙方，并同意按乙方的统一要求（标准）从事上述物业经营管理的一切活动。1、根据市场需求，乙方可自行确定和调整分割该物业的经营布局、模式等一切事务。2、由乙方独立处理一切与该物业经营管理相关的内外事务。第三条：委托期限。双方约定该物业托管期限为8年，即从2017年6月21日起至2025年6月20日起止。在本合同期满90日内，甲方有权选择回购182857元并将相关意见以书面的形式通知乙方，如不选择回购，则可继续委托乙方经营。第四条：经营受益的分配及支付方式。乙方按年支付给甲方商铺租金，支付比例按房屋签订之商品房买卖合同约定房款的比例一次性支付。标准为：2017年6月21日起至2018年6月20日期间，每年租金为12190元。2018年6月21日起至2019年6月20日期间，每年租金为12190元。2019年6月21日起至2020年6月20日期间，每年租金为12190元。2020年6月21日起至2021年6月20日期间，每年租金为13714元。2021年6月21日起至2022年6月20日期间，每年租金为13714元。2022年6月21日起至2023年6月20日期间，每年租金为13714元。2023年6月21日起至2024年6月20日期间，每年租金为16762元。2024年6月21日起至2025年6月20日期间，每年租金为16762元。1、前2年租金在办理完该物业《商品房买卖合同》时一次性返还，剩余租金按年结算，采取先付后租方式（具体方式为:由甲方到乙方处签署银行账号确认书后，乙方按照确认书的银行账号直接打入）。2、从第三年起乙方将于每年6月20日支付下一个年的租金，遇节假日顺延。第六条：违约责任。（一）、甲方违约责任。1、因甲方未履行以前告知义务或隐瞒该物业产权（或经营权）已转移的，甲方应按《商品房买卖合同》总房款的10%向乙方支付违约金；违约金不足弥补损失的，应进行全额赔偿。4、甲方不配合或无故拒绝协助乙方经营管理所需申办的登记审批手续，以致延误乙方正常开业的，应按延误的天数，向乙方支付每日万分之一的违约金，违约金不足弥补损失的，应进行全额赔款。（二）、乙方违约责任。1、乙方应按双方约定的时间向甲方支付租金，如乙方未按双方约定时间向甲方支付租金，每延迟一天，按延迟交付数额的万分之一向甲方支付违约金。2、乙方不得擅自中止解除合同。若违约解除合同，按《商品房买卖合同》总房价款的10%向甲方支付违约金，违约不足弥补甲方损失的，应进行全额赔款。第七条：其他特别约定。1、为保证经营的稳定性和连续性，双方约定未经协商一致任何一方不得擅自更改、解除本合同。甲方不得自行经营，不得另行委托第三方托管该物业。”同日，原告祝童与被告安泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定（摘要）：“第三条：买受人所购商品房的基本情况。第一幢3层323号房。1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13675.2元，总金额128000元整。第六条：付款方式及期限。1、一次性付款128000元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2017年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特俗原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因法律法规或政策原因或政府行为以及其他非出卖人原因造成的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为房屋已在所通知的交房日期交付，并由买受人承担商品房交付后所产生的一切费用（如物业服务费用）和法律风险。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。第2项约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。原告祝童于2017年6月21日向被告安泰公司支付房款128000元。原告祝童与被告安泰公司的《商品房买卖合同》签订后，被告泰和城公司未按照约定将前两年租金24380元一次性返还给原告，也未向原告支付2020年度的租金。2017年8月1日后，被告安泰公司未按照《商品房买卖合同》约定向原告发出书面交付通知并办理交接手续，此后360日内，被告安泰公司也没有为原告办理产权登记手续。另查明，二被告与原告所签两份合同中的公司法定代表人张晨辉、注册地址周口市七一路中段天下城12楼、联系电话821×××6均记载一致。两份合同系在被告泰和城公司售楼部同时签订。涉案商铺已投入使用。一审法院认为，本案焦点为：一、原被告之间是否达到合同解除的条件。二、前两年租金是否折抵购房款。三、原告诉请的违约金和损失如何计算。四、二被告之间是否构成关联公司人格混同。关于第一个焦点，在涉案《商品房买卖合同》中，原被告在第九条明确约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”但在《商铺委托经营合同》中，原被告第七条其他特别约定“1、为保证经营的稳定性和连续性，双方约定未经协商一致任何一方不得擅自更改、解除本合同，不得自行经营，不得另行委托第三方托管该物业。”结合本案实际情况，涉案标的物实为以经营牟利为目的商铺，不是以居住为目的的商品住宅房屋，房屋是否办理交付手续不影响房屋的出租经营，也不损害到原告的实质性利益。因两份合同目的的关联性，交付形式可以不以由原告实际接收并再行交付承租人为标准，而可以该商铺实际由出租人使用为标准。故解除双方合同不利于维护市场稳定和交易安全，而以追究违约者的违约责任能够更好地保护守约者的合法权益,因而被告安泰公司应当承担逾期交付的违约责任。被告安泰公司不能证明向原告发出书面交付通知并办理交接手续的时间，也未能有效说明交付被告泰和城公司投入使用的具体日期，综合考虑酌定交付时间为2019年12月31日。被告泰和城公司未按照约定向原告返还前2年的租金并支付2020年度的租金，也应当承担违约责任。关于第二个焦点，《商品房买卖合同》约定案涉商铺总价款为128000元，原告如约交纳了全部购房款128000元，不存在前两年租金折抵购房款的情况，假如被告辩称前两年租金已折抵购房款成立的话，为什么还要在《商铺委托经营合同》中约定前2年租金在办理完该物业《商品房买卖合同》时一次性返还，被告的主张显然不能自圆其说，难以成立。关于第三个焦点，原被告合同约定的违约金标准明显过低，约定的违约金标准与原告购买商铺的期待利益之间落差过大，不足于弥补给原告造成的实际损失，也达不到对违约者惩罚的目的。鉴于原告同时向被告主张违约金及损失，经综合考量，酌定原告诉请的违约金及损失以中国人民银行同期同类贷款利率标准或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。关于第四个焦点，判断二被告是否属于关联公司、人格混同，应当审查二公司之间是否具备“组织机构混同”、“公司间财产混同”、“经营业务混同”等人格特征是否表现为高度一致。本案中，二被告与原告签订合同时向原告披露的公司信息，以及两份合同履行的利益关联，虽可以使原告相信二被告属于关联公司，但却没有证据显示二被告之间还有“财产混同”、“经营业务混同”等情形，因而不足以认定二被告之间构成人格混同，二被告应各自承担本案民事责任，不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一百一十四条第二款、第三款，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二百一十六条第（四）项之规定，判决如下：一、被告周口市安泰置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告祝童逾期交付违约金及损失（以128000元为基数，自2017年8月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20起至2019年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告周口市泰和城百货有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告祝童2017年度和2018年度两年租金24380元，并支付违约金及损失（以24380元为基数，自2017年7月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20起至2019年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告周口市泰和城百货有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告祝童2020年度租金13714元，并支付违约金及损失（以13714元为基数，自2019年6月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20起至2019年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告祝童的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1811元，由被告周口市泰和城百货有限公司和周口市安泰置业有限公司共同负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经二审审理查明：2020年11月，被上诉人祝童收到上诉人周口市泰和城百货有限公司4个月的购物卡4568元，以抵扣租金。因疫情原因，祝童同意减免一个月的租金1142元。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的其他事实相同，本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、前两年的租金是否已经支付，购房的时候是否冲抵了购房款；2、上诉人实际支付租金以及下欠租金的数额；3、原判关于违约金的数额是否合理。关于焦点1，根据《商铺委托经营合同》第四条的约定“乙方按年支付给甲方（祝童）商铺租金，支付比例按房屋签订之商品房买卖合同约定房款的比例一次性支付。标准为：2017年6月21日起至2018年6月20日期间，每年租金12190元。2018年6月21日起至2019年6月20日期间，每年租金12190元……1、前两年租金在办理完该物业《商品房买卖合同》时一次性返还，剩余租金按年结算，采取先付后租方式…”由此可知，在祝童与安泰公司签订商品房买卖合同以后，泰和城公司应该一次性返还祝童2017年、2018年两年的租金。但根据涉案商品房买卖合同，涉案商铺的购房款是128000元，祝童于2017年6月21日支付购房款128000元，并且有安泰公司出具的收据为证。因此本案并不存在租金冲抵购房款的情况，前两年的租金泰和城公司并未支付。关于焦点2、根据一审、二审庭审可以得知：在2020年11月，祝童收到抵扣4个月租金的购物卡4568元。因为疫情原因，祝童同意减免一个月的租金1142元。在二审庭审中，祝童同意扣除5个月的租金。故本案中泰和城公司下欠的租金数额应为：2017年、2018年租金24380元，2020年租金1142×7=7994元。关于焦点3，本案中，两份合同中对违约责任均有明确约定，合同是双方的真实意思表示，并不存在法定的无效情形，因此合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”此条的关键在一方当事人请求增加或减少，并且还需要满足违约金低于造成的损失或过分高于造成的损失，请求增加或减少违约金的一方应举证证明自己的损失。本案中，祝童在起诉状诉讼请求第二项中明确要求“判令安泰公司按《商品房买卖合同》第九条的约定向其支付违约金并赔偿经济损失”,祝童并未提出调整违约金的要求，也未举证证明自己由此造成的损失，理应承担举证不能的不利后果，因此原判调整违约金的计算标准明显不当，本院依法予以纠正。同理，委托经营合同中对违约金的约定也很明确，祝童也未提出调整违约金的请求，也未证明自己的实际损失，因此也应按委托经营合同的约定计算违约金。综上所述，上诉人周口市泰和城百货有限公司、周口市安泰置业有公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初7885号民事判决；二、周口市安泰置业有限公司于判决生效之日起七日内支付祝童逾期交付违约金及损失（以128000元为基数，自2017年8月2日起至2019年12月31日止按日万分之0.1利率计算）。三、周口市泰和城百货有限公司于判决生效之日起七日内支付祝童2017年度和2018年度两年租金24380元，并支付违约金及损失（以24380元为基数，自2017年7月24日起至2019年12月31日止按日万分之一利率计算）。四、周口市泰和城百货有限公司于判决生效之日起七日内支付祝童2020年度租金7994元并支付违约金及损失（以7994元为基数，自2020年6月21日起至付清之日止按日万分之一利率计算）。五、驳回祝童的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1811元，由周口市泰和城百货有限公司和周口市安泰置业有限公司共同负担。二审案件受理费526元，由周口市泰和城百货有限公司、周口市安泰置业有公司负担400元、祝童负担126元。本判决为终审判决。审判长  胡体兵审判员  王红飞审判员  杜文杰二〇二一年三月二十四日法官助理方贝贝书记员贾腾