广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2497号上诉人（原审被告）：李小红，女，1968年10月17日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小莉，广东邦南律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州海谊投资置业发展有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路**中区**。法定代表人：张军，该公司经理。委托诉讼代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。上诉人李小红因与被上诉人广州海谊投资置业发展有限公司（以下简称海谊公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李小红上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.改判驳回海谊公司的所有诉讼请求；3.一、二审案件受理费由海谊公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实确有错误。第一，2018年9月1日后李小红与海谊公司并未重新签订租赁合同。2003年9月28日，区银、李小红、李凯民与海谊公司签订了一份《租赁合同》，约定李小红方承租涉案房屋，房屋使用面17.5l平方米，每平方米租金4.20元，每月租金为73.50元，合同期限从2001年10月11日至2004年10月10日，合同到期后双方未续签租赁合同，但李小红继续承租及交租。2018年10月22日，海谊公司通知李小红要求重新签订租赁合同，因为海谊公司单方大幅度提高房屋租金，李小红至今未与其另行签订租赁合同。一审判决认定长城公司通过刊登公告发出《关于将房屋交回给权利人自行管业的通知》后海谊公司与李小红实际签订了租赁合同与实际情况不符。第二，李小红使用涉案房屋计租面积应按照17.51平方米计算。双方未就涉案房屋重新签订租赁合同，仍应继续履行原租赁合同，根据该合同第二条的约定，李小红承租实用面积共17.51平方米，月租金为73.50元。即双方已就计租面积约定为17.5l平方米，即便海谊公司取得涉案房屋所有权证上登记的房屋建筑面积为25.9平方米，也不能改变双方在原租赁合同中计租实用面积为17.51平方米的合意。而且，根据2001年2月1日李小红母亲区银与广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）签订的《房屋拆迁安置补充协议书》以及2001年8月21日长城公司与区银的《房屋交付接收书》，李小红对涉案房屋的实际使用面积只有大约14平方米。一审判决认定李小红要按照海谊公司的单方意愿增加计租面积至25.9平方米，对李小红是严重不公平、不合理的。二、海谊公司侵害了李小红对涉案房屋的优先购买权。根据《合同法》第二百三十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，李小红作为涉案房屋的承租方，在出租方出卖涉案房屋时，享有优先购买权。海谊公司作为涉案房屋的管业人，也作为原租赁合同的出租方，在2018年出卖涉案房屋时，从未通知李小红有权优先购买，就自行买得涉案房屋，且在明知李小红就在涉案房屋居住的情况下，却采取登报公告的方式，向李小红通知产权人变更情况。很明显，这是海谊公司恶意为之，其私自剥夺李小红的优先购买权，导致李小红被迫要搬离已居住十多年的“家”，海谊公司的行为已严重侵害了李小红的合法权益，李小红有权要求海谊公司赔偿因此所造成的损失。故依照公平合理原则，2018年9月1日后，令李小红按照原租赁合同约定的租赁面积、租金标准支付租金，才是合理合法的。三、一审判决适用法律确有错误。第一，李小红与海谊公司仍应适用2003年9月28日的《租赁合同》。签订该合同时，海谊公司并不是涉案房屋的产权人，只是受长城公司委托与李小红签订了该租赁合同。2018年1月19日，海谊公司才取得了涉案房屋的所有权。根据“买卖不破租赁原则”，海谊公司成为涉案房屋的所有权人之后，并没有与李小红重新签订租赁合同，李小红仍有权要求继续履行原租赁合同，并按照每平方米4.2元/月或者按当时公租房的市场承租价格来支付租金。一审法院以所谓的“公平合理原则”，判定李小红要按照海谊公司单方面制订的每平方米63元/月来缴纳租金，这对于李小红是严重不公平、不合理的。第二，原租赁合同租期还未满20年，李小红有权继续承租。根据2001年2月1日李小红母亲区银（乙方）与长城公司（甲方）签订的《房屋拆迁安置补充协议书》第二条的约定：“甲乙双方同意海谊百子大厦拾贰层，居住面积14.86平方米的1205单元房屋为乙方原房屋拆迁永迁安置单元房屋，乙方放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利”。可见，该协议并无安置期限，第二条中的“永迁”已明确表明了李小红具有永久“居住权”。李小红父亲母亲承租的房屋广州市越秀区北京南路39号本来是公租房性质，可以长期租赁，但因政府改造，长城公司承接拆迁、改造、建设工作后违规出卖新建大楼，后经公租房承租人的集体上访，广州市政府责令长城公司解决好各承租人公租房安置事宜，《房屋拆迁安置补充协议书》即是长城公司与李小红父亲母亲达成的公租房易地安置方案，因此，“永迁”二字应当解释为长期安置、长期出租之意，从公平保护合同双方合法权益出发，因法律保护的最长租期为二十年，此处应认定租期为二十年为宜。而长城公司后来就涉案房屋委托海谊公司管业，海谊公司才与李小红在2003年9月28日签订了《租赁合同》，该《租赁合同》应认定为是上述《房屋拆迁安置补充协议书》的后继实施文件，认定民事法律行为应遵从民事主体的真实意思表示，该租赁合同的租期也应认定为二十年，即从2001年10月11日起算，至2021年10月10日期限届满，其后双方仍可协商再续签订新的《租赁合同》。一审法院认为李小红已入住涉案房屋达十九年，不能继续承租涉案房屋，属于适用法律确有错误。四、李小红的“居住权”依法应得到保护。《民法典》物权分编规定的居住权人有权按照租赁合同的约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，居住权一方面保护了公租房居住人、弱势群体等对房屋的居住属性有特别需求的人群，另一方面，在一定程度上限制了房屋买卖和租赁。本案中，涉案房屋一直以“公租房”性质由长城公司出租给李小红长期居住，而李小红与长城公司存在长期租赁居住法律关系，并已在越秀区房管局相关部门进行了“公租房”的备案登记，即使李小红没有涉案房屋的房地产权证，也可长时间乃至终生居住，海谊公司即便2018年1月已获得不动产证、拿到了涉案房屋的所有权，也无法改变李小红具有涉案房屋的“居住权”已经存在的现实，海谊公司没有权利赶走李小红。只要越秀区房管局在未另行向李小红安置新的“公租房”之前，李小红就有权拒绝迁出涉案房屋。综上，请求二审法院支持李小红的诉讼请求。被上诉人海谊公司二审辩称：第一，李小红与海谊公司的租赁合同在2004年10月10日已经终止，李小红实际交租至2007年3月，故双方的租赁关系在李小红没有继续缴纳租金开始就已经实际解除了。一审判决从2018年9月1日起计算房屋使用费已经是综合考虑了历史原因，符合公平原则。第二，李小红使用房屋的实际面积应当以产权证登记的建筑面积进行计算，在双方没有书面约定承租面积的情况下应当按照李小红实际使用的面积进行计算。第三，海谊公司作为涉案房屋的新登记的产权人，登记后并没有任何转卖、出售行为，因此没有侵犯李小红的优先购买权，如果李小红认为优先购买权受到了侵犯，应当另案向出售方主张，海谊公司是通过法院的协助执行通知书进行过户的。第四，按照法律规定租期最长不超过20年，现李小红使用时间已经达到20年，租赁合同是可以续签，但是要重新订立租赁条件，李小红使用房屋的性质是公租房，如果其要续约则需要重新申请审核是否符合申请公租房的资格，而非李小红认为的承租了公租房就可以世世代代居住。李小红在一审中也确认其名下有一套房产且正在使用，可推断出其不符合继续申请公租房的资格。因此，海谊公司作为房屋的产权登记人，基于物权法的相关规定，有权要求李小红迁出涉案房屋并按照市场租金标准支付房屋使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，也已经充分考虑了公平公正原则，应予维持，请求二审法院驳回李小红的上诉请求。因本案纠纷，海谊公司于2020年1月20日诉至一审法院，请求判令：1.解除海谊公司与李小红就广州市中山二路百子横路3-13号海谊百子大厦1205房（实际门牌：广州市越秀区百子横路xxxx房）的租赁关系；2.李小红户及同住人员立即迁出广州市中山二路百子横路3-13号海谊百子大厦1205房（实际门牌：广州市越秀区百子横路xxxx房），并将该房屋腾空交回给海谊公司；3.李小红户及同住人员立即向海谊公司支付2018年9月1日至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算，即每月租金每平方米63元，每月租金1631.70元）。一审法院经审理查明：海谊公司是广州市越秀区百子横路**登记的所有权人。据海谊公司持有的粤（2018）广州市不动产权第00203652号《不动产权证书》记载，该房屋建筑面积25.9平方米，用途为住宅，发证时间为2018年1月19日。;'>李小红原为广州市北京南路****的使用人。3年5月2日，长城公司与区银（李小红母亲）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定长城公司经批准拆除李小红使用的北京南路39号二楼房屋，承租面积17.3平方米，长城公司应于1997年12月31日前在北京南征用范围内新建综合楼自编A幢第七层，安置房厅面积15平方米、独立厨厕按配套4平方米、阳台按规划的房屋给区银回迁居住等。2001年2月1日，长城公司与区银签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定关于北京南路39号二楼房屋拆迁安置事宜，经双方协商，同意将原房屋拆迁回迁安置变更为易地安置，易地安置地点为广州市中山二路百子横路3-13号海谊百子大厦12层，居住面积14.86平方米的**，区银放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利；海谊百子大厦交付使用时间为2001年4月15日等。2003年9月28日，区银、李小红、李凯民（为乙方）与海谊公司（为甲方）签订《租赁合同》，约定乙方向海谊公司承租涉案房屋，房屋使用面积暂定17.51平方米，该房屋每月每平方米使用面积租金按房管部门所订的住宅租金标准收4.2元，乙方承租使用面积共17.51平方米，月租金为73.50元，如甲方需与房管部门完善手续，则完善手续后乙方与产权人重新签订正式租赁合同。租期从2001年10月11日至2004年10月10日止。乙方在每月5日前缴付租金给甲方。合同期满后，双方没有续签合同。2018年8月14日，长城公司向海谊公司发出《关于将房屋交回给权利人自行管业的函》称，我司依照《房屋拆迁安置协议》及《房屋拆迁安置补充协议》安置了区银（户）入住了广州市中山二路百子横路3-13号海谊百子大厦1205房（实际门牌：广州市越秀区百子横路xxxx房）；为便于今后该房屋的管理，我司决定从2018年9月1日起将上述房屋连同该房屋使用人区银（户）交回给权利人自行管业，即从2018年9月1日起的房屋使用费由贵司自行向使用人收取，并建立租赁关系等。2018年8月30日的广州日报刊登了上述通知以及向区银发出的关于自2018年9月1日起将涉案房屋交回海谊公司管业的通知。区银与李凯民是夫妻关系，区银与李小红是母女关系。诉讼过程中，李小红表示：我户于2001年10月11日入住；我户此前每半年到物管处缴纳交一次租金，每月按租金73.50元标准向广州谊居物业管理有限公司交至2007年3月，此后我到物管处要求交租，其表示公司内部变更暂不收租，到时会通知我方交租，之后一直无人通知我交租，我也不清楚向谁交租；区银于2008年去世，我名下有一套东风西路的自有产权房屋，由我自己使用；涉讼房屋主要由我儿子居住使用，我偶尔也会过去居住。海谊公司表示：确认李小红租金交至2007年3月。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产权证是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，海谊公司在2018年1月19日起为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。长城公司已通过刊登公告发出《关于将房屋交回给权利人自行管业的通知》，明确从2018年9月1日起将涉案房屋交回给海谊公司自行管业，要求李小红户从2018年9月1日起自行向海谊公司交纳租金，此后双方也实际签订了租赁合同，海谊公司、李小红建立了租赁关系，在租期届满后，双方并未续签租赁合同，李小红承认其名下有自有产权房屋，现海谊公司要求解除双方的租赁关系以及要求李小红户腾空交还涉案房屋，合理合法，一审法院予以支持。针对李小红要求继续承租涉案房屋的意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，租赁期限最长不得超过二十年。李小红户自入住涉案房屋已达十九年，李小红户仅为原被拆迁地址的使用人，其要求继续承租涉案房屋缺乏依据。因涉案房屋并非公房，根据公平合理原则，海谊公司要求李小红按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价为标准支付至腾空交还房屋之日止的使用费，合理合法，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，于2020年9月11日作出如下判决：一、确认解除海谊公司与李小红关于广州市越秀区百子横路xxxx房的租赁关系；二、李小红于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区百子横路xxxx房自2018年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按建筑面积25.9平方米，63元/平方米/月的标准计）一次性支付给海谊公司（如李小红户于本判决发生法律效力之日前迁出上址房屋，则房屋使用费计至该日止）；三、李小红（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起两个月内，迁出广州市越秀区百子横路xxxx房。搬迁期间，李小红应按照上述标准按月支付房屋使用费给海谊公司；四、驳回海谊公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费412元，由李小红负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，根据广州市房地产租赁管理所公布的2018年、2019年、2020年的广州市房屋租金参考价，涉案房屋所在的农林街百子横路地段居住用房（电梯楼）在上述三个年度的房屋租金参考价均为41元/平方米/月。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：首先，本案的案由是物权保护纠纷，是海谊公司在2018年1月19日取得涉案房屋的不动产权证书后，要求行使其物权权利而引发的纠纷。海谊公司并非涉案房屋的出售人，李小红上诉认为海谊公司侵害其优先购买权并以此为由认为其无需搬离涉案房屋缺乏法律依据，本院对该上诉理由不予采纳。其次，海谊公司曾与李小红签有租赁合同，合同期限至2004年10月10日届满，此后双方未再签订租赁合同，而李小红交纳租金至2007年3月，但一直占有使用房屋至今。考虑到双方之间过往仅为租赁关系，现海谊公司要求解除双方之间的租赁关系并要求李小红腾空交还涉案房屋，并无不妥，一审法院对此予以支持合法合理，本院予以维持。再次，至于李小红提及的其与长城公司之间的房屋拆迁安置关系及李小红是否仍然符合承租公租房的条件，不是本案处理的范围，本院对此不予调处，李小红应当另行主张。同时，根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条的规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。本案中，现有证据未能显示涉案房屋上有相关的居住权登记情况，李小红上诉认为其对涉案房屋享有居住权缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。最后，关于房屋使用费的计算标准问题。双方在租赁合同到期后未再签订租赁合同，且该租赁合同的签订至今已经超过17年，继续参照该租赁合同的租金标准明显不当，一审法院根据公平合理原则按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价来确定房屋使用费本无不妥，唯在具体计算时未对相关标准予以核实，本院据实予以纠正，按照41元/平方米/月进行计算。鉴于2021年的房屋租金参考价未公布，李小红在搬迁期间的房屋使用费亦按照上述标准进行支付。此外，李小红已经实际使用了涉案房屋，应当按照不动产权证书上记载的房屋建筑面积即25.9平方米来计算房屋使用费，其上诉认为应当以17.51平方米作为计租面积缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人李小红的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但在房屋使用费的计算标准认定上存在不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6384号民事判决第一项、第三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6384号民事判决第四项；三、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6384号民事判决第二项为：李小红于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将广州市越秀区百子横路xxxx房自2018年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按建筑面积25.9平方米，41元/平方米/月的标准计）支付给广州海谊投资置业发展有限公司；四、驳回广州海谊投资置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果当事人未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费412元，由广州海谊投资置业发展有限公司负担144元，李小红负担268元。二审案件受理费412元，由李小红负担268元，广州海谊投资置业发展有限公司负担144元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年三月二十九日书记员 莫善友区敏儿