广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初18084号原告（反诉被告）屈玉梅，女，汉族，1973年8月6日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人李双华，广东中轴线律师事务所律师。委托诉讼代理人石双，广东中轴线律师事务所律师。被告（反诉原告）周国强，男，汉族，中华人民共和国香港特别行政区居民，Ａ）。被告（反诉原告）宋伟芳，女，汉族，中华人民共和国香港特别行政区居民，Ｏ）。两被告共同委托诉讼代理人李中，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人袁洁，广东广信君达（东莞）律师事务所实习律师。第三人深圳链家房地产经济有限公司，住所地深圳市福田区深南大道**耀华创建大厦301B。法定代表人张海明。委托诉讼代理人刘瑞庭，公司员工。上列当事人之间本诉及反诉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告屈玉梅及其委托诉讼代理人李双华和石双、二被告共同委托诉讼代理人李中和袁洁、第三人委托诉讼代理人刘瑞庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：一、被告继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋产权过户登记（交易价格为人民币428万元）。二、本案全部诉讼费用由被告承担。具体事实与理由：原告与两被告自2020年1月11日、13日签订《房屋买卖合同》及《确认书》，2020年1月17日银行出具《贷款承诺函》后，原告约被告进行过户登记，被告却未按《房屋买卖合同》约定在三个工作日内办理过户登记，也未按《确认书》约定于2020年2月24日交房给原告，被告的行为已经构成违约。2020年3月19日原告发给两被告《通知书》要求继续履行合同，被告没有任何回应。被告于3月27日给原告发出《律师函》催促原告履行合同，但只给了原告三天时间，且28、29日为休息日，被告的要求明显不合理，被告也没有实际向不动产登记中心预约办理过户登记。原告为了顺利办理过户登记也一直在着手过户准备工作，于2月20日左右开始预约办理离婚登记，一直到4月10日都有在预约办理离婚登记，准备随时过户，但被告始终未出面与原告沟通继续履行合同，也没有向不动产登记中心预约办理过户登记，履行过户登记义务。4月8日原、被告双方重新拟定《补充协议》并确认了条款内容，4月9日原告按《补充协议》的约定重新提交银行贷款预审资料并获得通过，被告此时又开始不配合接下来的贷款手续，并否认该《补充协议》。庭审增加事实与理由：一、两被告没有按合同约定的办理过户的最后期限履行合同（2020年2月12日），已经构成违约，原告依法享有合同的解除权。二、两被告未按合同约定及时准备过户材料《婚姻家庭状况声明书》造成迟延履行合同，故未能按合同约定在贷款承诺函下来之日起（2020年1月17日开始）三个工作日内（2020年1月22日前）将房产过户给原告。由于在被告迟延履行合同的情况下才出现不可抗力，导致在2020年2月12日构成根本违约，且两被告也没有履行向原告提供因不可抗力导致合同不能履行的证明的义务，故不能免除两被告的违约责任。原告与两被告及第三方居间人自2020年1月11日、13日签订《房屋买卖合同》及《确认书》，合同签订时，经三方当面确认，待合同签订之后，原告开始准备申请银行贷款承诺函，两被告开始准备过户所需的材料（即《婚姻家庭状况声明书》），双方在银行贷款承诺函下来之日起三个工作日内办理房产过户手续。在原告申请的银行贷款承诺函下来之前，第三方居间人一直联系催促两被告准备《婚姻家庭状况声明书》，但截止2020年1月17日，银行贷款承诺函正式下来后，两被告告知第三方居间人才开始准备过户所需的材料，在2020年1月20日，两被告还通过居间人欺骗原告说已经准备好《婚姻家庭状况声明书》，其实两被告是在1月22日才准备好该材料。因为两被告没有按时准备好《婚姻家庭状况声明书》，没能及时在1月22日前办理过户登记手续，直接导致合同迟延履行，根据合同约定，两被告的行为已经构成迟延履行合同。根据《房屋买卖合同》第十二条约定及《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。截止到2020年2月12日，两被告逾期履行合同达到10个工作日，已经构成根本违约；尽管是因为疫情的原因，根据《合同法》第一百一十七条规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。三、因被告未能按期履行合同，导致原告继续按原付款方式履行合同的时间优势消失、风险增大、成本增加；故原告在享有合同解除权的情形下，根据该合同第六条约定，从2月18号开始直到4月7日一直与被告沟通协商更加有利于合同目的实现的方式履行合同；原告在3月3日、3月4日跟两被告协商使用一次性付款的方式未果，没有达成有效的一致意见，又于3月19日正式向两被告发送《通知函》，要求两被告继续履行合同或者原告解除合同退还原告定金，两被告均没有作出任何回应。四、被告自始至终没有该合同的解除权，即使有解除权，被告从来没有明确表达过解除该合同的意思表示，更没有书面通知解除合同。3月27日，两被告向原告通过短信发送了《律师函》。该《律师函》的内容是要求原告继续履行合同并声明自己享有的权利，并没有任何解除合同的意思表示，且该律师函的最后一段内容表述：“本函件仅供收件方就题述事宜进行参考之用”，表明律师函的内容也仅仅是参考之用，没有绝对、肯定的意思。且《律师函》也不是按该合同第十二条的规定进行书面送达给原告，被告自始至终没有解除过该合同。五、4月8日，第三方居间方、原告的受托人按被告要求来到被告的惠州老家再次协商合同继续履行的条件，三方最终达成一致意见，并且第三方居间方按被告要求编辑成电子版的《补充协议》发送给原被告双方进行了确认。4月9日上午原告按被告要求去银行重新申请贷款审批，并获得资格审核通过；随后，第三方居间方约两被告来银行协助原告办理申请贷款的手续，两被告再次拒绝履行合同，违反了双方的约定。综上所述，原告不管依据两被告于2020年2月12日的违约行为，还是依据4月8日达成的一致的《补充协议》，原告均有权要求被告承担继续履行该合同及补充协议的责任。两被告共同答辩称，一、两被告于2020年1月20日提交《婚姻家庭状况声明书》不构成违约行为，理由：合同中虽然约定原告申请银行贷款承诺之后，两被告要开始准备过户手续的材料，但在签订合同时，并没有明确需要提交《婚姻家庭状况声明书》，而是在2020年1月19日中介告知被告，说原告要求取得了银行的贷款承诺函，需要被告提交一份《婚姻家庭状况声明书》，被告于2020年1月20日即开出了《婚姻家庭状况声明书》，该行为并不构成违约；二、双方未在取得银行贷款承诺函3个工作日内办理过户手续，并不是被告的违约行为所导致，而是中介称2020年1月21日要放假，经与双方沟通，双方均同意在春节之后才办理过户手续，原告主张是被告的违约行为所导致，没有事实依据。三、自2020年3月30日前双方未办理过户手续的原因，不是被告的行为所导致，而是原告多次违约行为故意拖延所引起。春节之后，原告以风险增加、成本增加为由要求降低合同价款，要求本来由原告承担的费用，而是由被告承担，同时提出想与其丈夫真实办理离婚手续之后，才办理合同公证及过户手续，而导致合同在春节之后长期没有履行，相反被告在此期间从香港回到深圳，足足等了两个月时间，积极协助履行合同，没有同意原告提出的变更方案，并不属于违约行为，原告主张被告未积极履行，只是没有按照原告的想法来变更合同。故，在原告根本违约之后，被告是享有合同解除权的；四、被告于2020年3月24日两次书面向原告送达律师函，原告故意拒收之后，被告委托律师才发送电子文档至原告手机，同时第二次邮件也显示原告已签收，故该行为应当是视为已送达书面文件。两被告向本院提反诉请求：一、确认反诉人周国强、宋伟芳与被反诉人屈玉梅于2020年1月11日签订的《房屋买卖合同》已于2020年3月31日解除；二、被反诉人向反诉人支付长期拖延不履行合同等根本违约行为导致合同解除后应支付的违约金856000元；三、本案诉讼费用由被反诉人承担。具体事实与理由：2020年1月11日，反诉人在居间服务人深圳链家房地产经纪有限公司服务下与被反诉人屈玉梅签订《房屋买卖合同》，约定屈玉梅以总价428万元成交价购买涉案房产。约定屈玉梅应于签订合同1日内支付定金10万元，于签订合同3日内支付第二笔定金18万元；于2020年1月13日前支付首期购房款101万元；余款299万元以申请商业银行按揭贷款支付，如贷款金额少于应交房款余额的，则应在收到通知之日起10个工作日内补足。同时约定，在被反诉人取得银行贷款承诺函且反诉人已取得房地产证之日起3个工作日内办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，屈玉梅按约定支付了定金28万元及首期款101万元至监管账户。之后屈玉梅提交了离婚证件等资料向中信银行股份有限公司深圳分行申请了按揭贷款，2020年1月19日（星期日）中介方通知反诉人，称屈玉梅已获得中信银行股份有限公司深圳分行299万元的按揭贷款承诺，并要求反诉人开具《家庭成员声明书》，反诉人于2020年1月20日取得《家庭成员声明书》并告知了中介方工作人员。但因中介方工作人员称已放假，导致过户手续经协商延至春节后办理，春节后，反诉人一方多次催告中介方及被反诉人屈玉梅要求办理过户手续，但因屈玉梅之夫对所购房屋不满意且不愿为了买房而按屈玉梅要求办理离婚手续，致屈玉梅未能拿到真实有效的离婚证件，屈玉梅自称不敢冒险以虚假的离婚证件资料骗取贷款进行买房等多种理由（如：要求反诉人一方承担公证费、要求减少成交价款、要求变更付款方式、要求办理了真正的离婚手续后等），拖延办理公证及过户手续。其间虽经中介方多方协调，双方同意于2020年3月3号办理买卖合同的公证手续，屈玉梅夫妻于3月4号办理离婚登记手续，3月5号办理过户及抵押手续。反诉人两夫妻亦克服疫情期间的种种困难，从香港回到深圳专门办理公证及过户手续，但在约好要办理公证时，被反诉人又以各种理由拖延并导致公证过户手续未能办理，致反诉人回到深圳两个月仍未能办理过户手续而不得不回到香港。2020年3月19日，屈玉梅向反诉人及中介方发送了《通知函》，称担心提交不合规资料（主要是假离婚证件）影响征信，不想以离婚的高成本来买房等多种理由，要求重新商定购买价格及贷款方式，或要求解除合同，退回定金或等其真正离婚后再办理等多种理由不履行合同，后双方协商无果，屈玉梅单方撤回在中信银行的贷款申请，2020年3月24日，屈玉梅已无诚意履行已签订的《房屋买卖合同》，且已根本违约的情况下，反诉人再次委托律师向其发送了《律师函》，要求如不能在2020年3月30号前履行过户及相关义务，则解除双方签订的《房屋买卖合同》，没收定金，并将该房屋另行出售而无需再另行通知。反诉人发出解除合同通知后，双方虽在中介方组织下于2020年4月上旬再次协商继续履行合同，但因被反诉人屈玉梅坚持要降价10万元成交而协商无果。2020年5月，深圳房价涨价，屈玉梅见利又反悔，在反诉人提出解除合同后的2020年5月中旬，又提出继续履行合同，并提起诉讼。本案中，被反诉人屈玉梅多次经催告后仍不履行必须进行的合同公证及办理过户手续的合同义务，且未经反诉人一方同意，单方撤回银行已同意的技揭贷款，单方从监管账户中退回2020年1月13日前应支付的首期款101万元，执意要求降价等行为已构成根本性违约。且在夫妻感情尚好，却以离婚为前提条件来获得贷款进行买房有违公序良俗。原告（反诉被告）答辩称，一、与原告补充提交的起诉状意见一致。二、在被告的证据4中显示房产中介于1月17日就明确催告过两被告要办理《婚姻家庭状况声明书》，在被告的证据3被告所提供的《婚姻家庭状况声明书》中的公证落款日期为1月22日，此足以证明被告是在1月22日才办好《婚姻家庭状况声明书》，所以被告已经构成迟延履行合同的行为。被告在1月22日没有按照合同约定履行，构成了根本违约的事实，被告自始至终没有该合同的解除权，涉案房产价格上涨，任何一方违约不会给另一方造成损失，也没有其他方面的利益受损，故任何一方主张的违约责任超过定金数额的请求都应当是不合理的。三、在2月17日至4月7日期间均为双方的协商沟通过程，均没有任何实质上的一致意见；四、被告不享有该合同的解除权，被告在3月27日通过短信发送律师函给原告，且该律师函的内容仅仅是要求原告继续履行合同，并没有任何解除合同的意思表示，且该律师函在最后一段内容中也表明该律师函仅供收件方参考之用，被告自始至终没有解除合同的意思表示，且被告在律师函中要求原告在3月30日前办理过户的手续，因28日、29日均为休息日，被告该要求均不合理，也足以证明被告不配合履行合同的意愿。第三人答辩称，2020年1月11日，原、被告双方通过第三人的居间服务签订了买卖合同，约定以428万元的价格购买了两被告名下的涉案房产，合同约定原告单身状态购买该房屋，并在确认书中约定如原告无法审批贷款，则双方无责解决。双方签订合同后依约交付了定金，并办理了购房首期款，原告提交审批资料后于2020年1月17日取得银行的贷款承诺函，但18日是周末，第三人经纪人实际在19日才收款贷款承诺函，同时通过微信发给双方并告知，依合同约定双方取得贷款承诺函，并取得不动产权证原件后去办理过户转移登记，但实际上未能在春节前办理，特别说明：根据跟单经纪人的反馈经纪人在了解了春节前不动产权登记中心的约号情况后，并结合原、被告双方在当时提交的材料，都存在一定不够齐全的情况（具体瑕疵代理人需核实），于是电话和双方沟通将时间约在节后办理，当时双方均表示同意。但春节后疫情导致事情发生了后续的变化。春节后，疫情的影响，不动产登记中心和公证处上班时间均有推迟，且过户前需办理买卖合同公证，因此一直未能顺利办理过户，待上述两部门回复工作后第三人协商双方递件过户的时间，但原告此时告知第三人担心年后征信系统上线，以在婚的状态过户会影响其之前审批的贷款无法正常发放，界时可能需要补缴首付款，而原告表达自己没有补缴首期款的能力，所以可能需要更稳妥一些，因此协商办理离婚后，再进行过户。但原告称其配偶不同意为购房而离婚，且民政局受疫情的影响无法正常受理离婚的业务，而无法以离婚状态过户，需要按家庭名下二套房屋缴税过户，契税就是按3%。会增加购房成本6万余元。第三人继续协调双方进行沟通，期间原告提出房价做减让或佣金做减让作为补偿，第三人在当时是同意作部分的佣金减免，但就房价减让一事原、被告双方并未达成统一的意见。后原告又提出更改为全款购买，但因购房款的来源有可能是企业经济贷款（其他方式），被告当时认为资金的来源不稳定，就没有同意该方案。而后双方一直在微信上询问沟通，互相发了律师函，原告在2020年3月31日在微信群中告知第三人和被告，银行贷款审批已撤回（因银行承诺函期限已到期），而后第三人继续协调双方做面谈及电话沟通，但双方均未对继续履行合同的方案达成一致的意见。4月8日晚，第三人再次协调双方面谈、协商继续履行合同的方案，但就个别条款未能达成一致，所以最终未签署实际的后续的补充协议。同时，第三人确认第三人处仍有被告托管的交房保证金1万元，第三人会依据法院的最终判决进行放款处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区新安办裕安路东侧综合市场一栋B座401商品房，自2006年5月19日核准登记于两被告名下。被告确认该房产未作抵押登记。本案依据原告申请对该房产进行保全查封，查封期限自2020年7月13日至2023年7月12日。2020年1月11日，原告为买受人（乙方），被告为出售人（甲方），第三人为居间人（丙方），签订《房屋买卖合同》，约定被告将上述涉案房产作价428万元出售予原告。合同第四条约定，购房定金28万元，乙方分别应于签订合同一日内支付10万元，于签订合同三日内支付18万元。其中10万元交由丙方托管，视为甲方收讫。合同第六条约定，乙方优先选择银行商业贷款办理购房贷款；如上述贷款方式无法获得批贷，乙方可变更为更有利于交易的贷款方式。乙方须于2020年1月13日前支付首期购房款101万元到其他第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账号。乙方应当在首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交其要求的有关贷款申请的所有资料，贷款金额以机构通知为准。合同第七条约定，自乙方将购房款一次性支付至指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且甲方已取得房地产证之日起三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第八条约定，甲方收到全部购房款后五日内交付房产。合同第九条约定，双方约定各自应承担的税费。其中乙方承诺本次购房是属于家庭首套购房。合同第十二条约定违约责任，任何一方不按合同履行义务的，应当向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担违约责任，逾期在十个工作日内的，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一自然日，违约方按合同成交价万分之五支付违约金，合同继续履行。延迟履行逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按合同成交价20%支付违约金；守约方为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按合同成交价20%支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按合同成交价万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。合同第十四条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方，并自不可抗力事件结束之日起三十日内向另一方提供证明。同日（2020年1月11日），三方签订一份《确认书》，该书第十二条备注（手写）：1、乙方因政策原因不能做到三成首付（贷七成），此条件下所签署买卖合同三方和平解约，不承担违约责任，被告收到28万元定金全额无条件退还给原告。2、原、被告约定于2020年2月24日正式交房。同日（2020年1月11日），原告向第三人转账支付10万元，转账附言“45区综合楼一栋B区401室购房订金”。后第三人将部分款项转交被告，仅留存1万元。2020年1月13日，原告向被告宋伟芳转账支付18万元，转账附言“购买裕安综合楼一栋B座401室订金”。同日，原告向评估公司转账支付评估费1712元。2020年1月17日（星期五），中信银行股份有限公司深圳分行向原、被告出具《二手房按揭贷款承诺函》，同意就涉案房产交易发放按揭贷款299万元。2020年1月19日，第三人通知被告准备《家庭成员声明书》。翌日，被告按要求出具该书。但因临近春节假期，经第三人协调，原、被告同意延至春节后履行。2020年1月24日至1月30日为春节假期。第三人称，后因新冠疫情影响，房屋权属登记部门于2020年2月3日恢复办理房屋权属转移登记手续。根据被告提供的微信聊天记录，被告分别于2020年2月14日、2月20日、2月28日、3月2日均有催促第三人安排过户事宜。第三人在微信中于2020年2月13日催促原告前往过户，原告未正面答复过户事宜，而是讨论三成首付、办理离婚等问题。2020年3月18日的微信聊天记录中，原告主张需协调解决多个履行的问题，而被告坚称只有过户或者原告承担违约责任的问题。2020年3月19日，原告向被告发出一份《通知函》，陈述相关事实：1、第三人为促进双方交易，指导原告办理假离婚手续及假户口本，以获得中信银行的预审批。2、原计划在二代征信系统上线（2020年1月20日）前完成过户，但因被告提供资料太慢，影响进度，加上春节放假等原因未能办理。3、二代征信系统上线，原告担心提交不合规资料会导致征信问题，多次约被告面谈，未得到妥善解决。4、受疫情影响，多次约被告面谈，沟通无果。5、如需真实办理离婚才能购买房产，原告认为交易成本过高，违背购房意愿。6、民政局一直约不到号，本次交易无法进行。7、原告多次约谈沟通，被告一直不见面，电话沟通未能达成任何进展，本次交易存在一定的不确定性。原告提出要求：1、重新商定购买价格及贷款方式。2、解除合同，退回定金，解冻监管资金。3、继续等待民政局约号，具体时间以约上号办成离婚证为准。4、被告或第三人收函后三日内与原告协商并找出合适的解决方案。5、被告或第三人不回复或未给方案，视为不配合，原告将从发函三天后计算利息。6、被告或第三人收函未在三日给处理意见的，原告逾期不候。2020年3月24日，被告委托律师向原告发出《律师函》，认为原告未积极履行合同义务，敦促原告务必于2020年3月30日履行义务，否则，被告有权没收定金并将房产另行出售。该函寄送地址为深圳南山区某地址，收件人为原告屈玉梅，并备注手机号码，查件单显示“未妥投，备注（拒收）”。3月27日，受托律师重新向原告发送该函；原告收悉。2020年3月31日，原告向中信银行股份有限公司深圳分行撤回贷款申请及相关材料。中信银行股份有限公司深圳分行予以同意，并于2020年5月30日将监管资金101万元退还原告。同日（2020年3月31日），原告在微信聊天记录中认为被告不沟通协调解决问题，“不得以提出终止合同、和平解约”。被告则在2020年4月2日称在3月30日前已发律师函，表明态度，“事实证明乙方已经违约，没收定金，乙方不存在要求单方解约的问题”。原告则回复称，没有收到律师通知函，只是在3月27日由被告律师以信息方式发给原告。2020年4月8日，经第三人安排协调，被告未同意关于调整合同价为423万元的《补充协议》，双方协商无果。2020年5月15日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称“我方委托人确因政策原因不具有办理三成贷款的资格，该情况贵方先也知情3月19日委托人发给贵方《通知书》要求协商合同继续履行的方式或解除合同返还定金，贵方没有回应。贵方于3月27日给我方委托人发《律师函》催促我方委托人继续履行合同，但贵方并没有在事实上配合我方继续履行该合同，后又于4月8日与我方委托人继续协商补充协议，5月10日委托方与贵方弟弟讲行电话沟通，一直强调愿意继续履行合同，但贵方始终没有给出明确答复。鉴于以上情况，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，贵方未在《房屋买卖合同》约定时间履行交付房屋的义务或归还28万元定金，也未与委托人继续协商解决方法，我方委托人可以追究贵方的违约责任。根据以上事实和法律规定，我方正式函告贵方在本函发出之日起三日内联系我方委托人继续配合履行合同…”本院认为，原、被告签订的涉案《房屋买卖合同》及《确认书》等附件，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵循合同全面履行义务。庭审中，双方对合同履行的客观情况存有争议，双方提供的微信聊天记录与双方提供的书面函件相互吻合，与双方庭审共同确认的部分事实亦相符，第三人作为独立利益的充分知情人认可微信聊天记录的真实性，本院对微信聊天记录的内容予以确认。结合书面函件、微信聊天记录及三方陈述，足以认定主要事实：房产买卖合同签订后，原告提供虚假资料申请贷款并获批准，涉案房产的交易于2020年1月22日即在形式上完全符合过户履行的条件，于2020年2月3日即可办理过户，但由于原告对提供虚假材料申请贷款对征信影响的忧虑，原告要求变更履行方式或变更合同主要条款，被告拒绝协商变更，双方相持不下。原告于2020年3月31日表示终止合同，被告亦于2020年4月2日表示早于3月30日解除合同。双方在微信聊天记录中均已明确表示不再继续履行合同，解约意思表达之时早已超过合同约定的履行期限十个工作日，符合解约条件，本院确认合同已实际解除。合同解除之后，2020年4月8日的协调、2020年5月15日的函促履行，非双方合意，不足以推翻解约的效力。原告诉求继续履行合同，于法无据，本院不予支持。房产过户问题，双方经第三人协调变更为春节过后履行，有证据证明被告多次催促办理过户，证实被告并未拒不办理过户手续。相反，原告经被告催告后仍未配合办理过户，本案系以首期款监管后申请贷款的方式支付购房款，原告拒不配合办理过户的行为必然导致原告无法实现获得合同价款的主要权利，原告该行为构成重大违约。原告选择以提供虚假材料申请贷款，导致原告在履行合同中处于困境，系自己行为造成，应自行承担不利后果。因原告的不当行为导致的履行困难，原告要求变更履行方式或变更合同条款，被告有权拒绝，在被告拒绝协调变更的情况下，原告应当按原合同及相关附件的约定及时继续履行合同。况且，原告的不当行为造成合同在形式上符合履行的条件，原告拒绝以该不当方式继续履行，并撤回贷款申请，应视同原告未履行支付首期款、办理贷款的付款义务，构成根本违约。至于本案是否符合《确认书》中所约定的免责情形：因政策原因不能做到三成首付（贷七成），此条件下所签署买卖合同三方和平解约，不承担违约责任。本院认为，2020年3月底或4月初实质解约之时，原告并未根据当时政策进行申请贷款，也未向被告提交相关不符合政策的证据，原告不能以该免责条款对抗被告。反面言之，若采纳原告据此免责，则等同认可涉案合同属于自始不符合履行条件，与双方订约的目的不相符。因此，本院确认本案属于被告根本违约导致合同解除。被告于2020年3月27日送达原告的《律师函》主要内容为敦促原告在合理期限内履行合同义务，并未明确解约，时至2020年4月2日方明确表示根据该函解除合同，适时解除合同的意思表示通过微信送达原告，方发生法律效力。原告应当承担违约责任，被告根据合同第十二条违约条款，可主张违约金，亦可主张没收定金。被告在2020年4月2日明确解约时已明确表示“没收定金”，原告应按定金罚则向被告承担违约责任，而且考虑到本案案情，没收定金的违约责任方式相对更适当。因此，本院对被告反悔改为诉求违约金的要求不予支持。涉案28万元定金尚有1万元留存于第三人处，第三人应当径付被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原、被告基于涉案《房屋买卖合同》及其附件所确立的房屋买卖合同关系于2020年4月2日解除。二、第三人深圳链家房地产经济有限公司应于本判决生效之日起三日内将留存的10000元径付被告周国强、宋伟芳。三、驳回原告的诉讼请求。四、驳回两被告的其他反诉请求。本案本诉受理费41040元，保全费用5000元，由原告承担。反诉受理费6180元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年三月十七日书记员 邱果（兼）书记员 张 雪 娜附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。