辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终121号 上诉人（原审原告）：李福仁，男，1964年12月17日出生，汉族，住宽甸满族自治县宽甸镇西关街道**573-1。 被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市元宝区锦山大街**。 负责人：王立军，行长。 委托诉讼代理人：顾军，男，该行锦山支行客户经理。 委托诉讼代理人：马晓楠，辽宁泽宇律师事务所律师。 原审被告：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心，，住所地宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区 投资人：马逛，经理。 原审第三人：张胜伟，男，1974年2月3日出生，满族，，住宽甸满族自治县宽甸镇北关街道**** 上诉人李福仁因与被上诉人中国工商银行股份有限公司丹东分行（以下简称工行丹东分行）、原审被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心（以下简称中祥物资中心）、原审第三人张胜伟房屋买卖合同纠纷一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李福仁，被上诉人工行丹东分行的委托诉讼代理人顾军、马晓楠，原审被告中祥物资中心的投资人马逛到庭参加诉讼。原审第三人张胜伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李福仁上诉请求：1、维持原审判决第一项，撤销第二项；2、改判中祥物资中心协助李福仁办理房屋所有权登记手续。事实和理由：上诉人与中祥物资中心签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，上诉人交付全额房款后，即占有使用涉案房屋已达二十余年。原审第三人张胜伟与被上诉人签订的《按揭贷款合同》非张胜伟真实意思表示，只是开发商当时急需资金而做的非真实房屋买卖的按揭贷款合同，但该抵押权成立。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有绝对物权”。因此，请改判中祥物资中心协助李福仁办理房屋所有权登记手续。 工行丹东分行辩称，涉案房屋与中祥物资中心以张胜伟名义抵押给工行丹东分行的房屋不是同一个房子。上诉人提交的2000年7月28日签订的《商品房买卖合同》及2000年9月11日的《收款收据》系伪造，不应作为证据采信。涉案房屋是经营性用房，不是住宅房屋，且上诉人不是消费者，上诉人不应享有建设工程价款的优先受偿权。上诉人是对执行程序有异议，应提出执行异议，不应向一审法院起诉，此为程序违法。 中祥物资中心述称，同意上诉人的上诉意见。 李福仁向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；2、被告中祥物资中心协助原告办理房屋所有权登记手续。 一审法院认定事实：2000年7月28日，原告与被告中祥物资中心签订商品房买卖合同，约定原告以250000元的价格购买被告开发建设的中祥小区4号楼由西向东102号门市。合同签订当日，原告将购房款交付被告。嗣后，原告占有使用该房屋，并交纳案涉房屋水费、电费。 另查，2000年10月31日，第三人张胜伟作为甲方，第三人工行丹东分行作为乙方，签订个人住房借款合同，约定第三人张胜伟购买案涉房屋，并以其作为抵押物向第三人工行丹东分行贷款208000元，贷款期限为10年，贷款月利率为5.175‰，并办理他项权登记。 一审庭审中，被告中祥物资中心称，第三人张胜伟与第三人工行丹东分行之间系非真实的贷款关系，当时是以第三人张胜伟的名义实际贷款使用于被告的在建工程，已偿还的本金及利息也是由被告支付，类似此种情况还有几十户。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告中祥物资中心签订的商品房买卖合同，原告支付涉案房屋的全部款项，并占有使用涉案房屋至今，客观事实证明涉案房屋买卖行为系双方真实意思表示，涉案房屋买卖合同合法有效。涉案房屋已在第三人工行丹东分行设定抵押权，作为出卖人的中祥物资中心在合同约定的履行期限届满时，并未履行消灭抵押权的义务，原告作为买受人亦没有代为清偿债务消灭抵押权，抵押权并未消灭。现案涉房屋的债权即抵押权消灭之前，诉争房屋并不具备办理过户手续的条件，故对原告的该项主张，该院不予支持。判决：一、原告李福仁与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于2000年7月28日签订的商品房买卖合同有效；二、驳回原告李福仁的其他诉讼请求。案件受理费5250元，减半收取2625元，由被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担。 二审中，中祥物资中心提交本院（2020）辽06民监6号民事裁定书一份，证明本案的相同案件本院已经作出相应裁定书，予以改判，现该案经再审程序再审。 李福仁的质证意见为，对该证据无异议。 工行丹东分行的质证意见为，对该证据真实性没有异议，但对证明问题有异议。该裁定书涉及的是住宅房屋，而涉案房屋为商业用房，二者性质不同，并且该裁定书是程序性裁定，不是实体判决，因此不能作为类案参考。 本院的认证意见为，该证据是本院依法作出的裁定，本院予以采信。 本院经审理查明，中祥物资中心与工行丹东分行借款合同纠纷一案，经本院执行，将中祥物资中心抵押的25套住宅流拍后交付给工行丹东分行，余下欠款由工行丹东分行核销，该案已经执行终结。另查明，该小区涉及此类案件共有四、五十件，有住宅有门市房，之前起诉的案件均支持了协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求。 本院查明的其他事实与一审相同。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人李福仁请求原审被告中祥物资中心协助办理涉案房屋所有权登记手续应否得到支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16]明确规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可以认定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，但不能对抗购买商品房的消费者，即商品房消费者的居住权既优于建筑工程承包人的优先受偿权，更优于抵押权。至于商品房消费者应如何进行界定，根据《九民会议纪要》第126条的意见，以上情况是为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则，因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即符合以下条件的，人民法院应当支持商品房消费者的诉讼请求：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,上诉人购买的涉案房屋系商业用房,是用于经营而不是为满足其生活居住需要,且除涉案房屋外,上诉人在当地另有一处用于居住的房屋,因此上诉人不符合上述规定中消费者的范畴,其不应享有优于抵押权的优先受偿权,因此其请求中祥物资中心协助办理房屋所有权登记手续的上诉主张不能成立，应依法予以驳回。原审判决适当，本院予以确认。 综上所述，李福仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5250元，由李福仁负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕姝 审判员  于军 审判员  康璐 二〇二一年三月二十六日 法官助理陈泉妤 书记员王晓宇