北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4424号上诉人（原审被告）：慎昌亨达利（北京）钟表有限公司，住所地北京市东城区，统一社会信用代码：91110101318138368B。法定代表人：种红磊，经理。委托诉讼代理人：晋尧，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璇，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京天伦王朝饭店有限公司，住所地北京市东城区王府井大街**，统一社会信用代码：91110000741551301B。法定代表人：陈得福，董事长。委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。上诉人慎昌亨达利（北京）钟表有限公司（以下简称慎昌亨达利公司）因与被上诉人北京天伦王朝饭店有限公司（以下简称天伦王朝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人慎昌亨达利公司之委托诉讼代理人晋尧、张璇，被上诉天伦王朝公司之委托诉讼代理人邸坤鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慎昌亨达利公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项、第六项，判令天伦王朝公司将保证金552139.41元退还慎昌亨达利公司，确认慎昌亨达利公司向天伦王朝公司支付自2020年1月21日至2020年11月2日的租金（租金标准为每月184046.47元，应扣除已付金额100000元和应减免金额552139.41元）。事实与理由：一审法院未查明事实，慎昌亨达利公司在疫情期间与天伦王朝公司多次协商解除涉案《房屋租赁合同》，天伦王朝公司同意解除合同，但拒绝退还保证金；一审法院认定慎昌亨达利公司违约，于法无据，应适用最高人民法院关于涉疫情相关的司法解释，疫情属于不可抗力，因疫情或疫情防控引起的承租人不能依约向出租人支付租金的，不构成违约；天伦王朝公司违约在先，涉案房屋出现漏水，租赁物不符合合同约定用途，慎昌亨达利公司有权拒绝向其给付违约期间的租金。天伦王朝公司辩称：不同意慎昌亨达利公司的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。慎昌亨达利公司拖欠月租金构成违约的事实是客观存在的；慎昌亨达利公司解除合同不是因疫情原因，其使用涉案房屋至2021年1月27日才搬离的；疫情造成的损失应本着协商友好解决，不应由出租方承担全部损失，且一审法院减免了慎昌亨达利公司3个月的租金。天伦王朝公司向一审法院起诉请求：1、解除天伦王朝公司、慎昌亨达利公司签署的《房屋租赁合同》；2、要求慎昌亨达利公司立即将其承租的位于北京市东城区王府井大街50号天伦王朝酒店西侧W-6商铺（以下简称涉案房屋）腾退给天伦王朝公司；3、要求慎昌亨达利公司按照每月184046.47元标准支付2020年2月21日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费；4、要求慎昌亨达利公司支付2020年2月20日之前尚拖欠的租金84046.47元；5、慎昌亨达利公司支付截止2020年11月15日的逾期付款违约金847641.28元；6、要求慎昌亨达利公司支付律师费20000元；7、要求慎昌亨达利公司支付截止2020年10月31日的能源费16815.39元；8、确认天伦王朝公司已收取的保证金不再可退还慎昌亨达利公司；9、慎昌亨达利公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：天伦王朝公司（甲方）与慎昌亨达利公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于北京市工商行政管理局发给乙方营业执照上所载经营范围及项目。租赁期限为3年。甲乙双方确定，2019年4月21日起租后第一年月租金为184046.47元。自起租日起满二年以后，双方同意租金在上一年度的月租金基础上每年递增5%，直至合同期满。自2019年4月21日至2020年4月20日，月租金为184046.47元，自2020年4月21日至2021年4月20日，月租金标准为184046.47元，自2021年4月21日至2022年4月20日，月租金为193249元。2019年4月21日至2019年7月20日为装修免租期，甲方同意豁免乙方月租金费用，但乙方仍需支付合同所列其他费用。租金及本合同下租金相关费用支付方式为月付，租赁期首期租金须于本合同签订之日起7日内支付。其余各期租金支付时间为支付月度上月的14日前付清。乙方每月应缴纳的水费、电费、电话费、通讯费等费用及其他乙方使用甲方有偿服务，自起租日起，乙方在每月7日前向甲方结清上月度的其他费用。在本合同签订后7日内，乙方需要向甲方提供相当于第一年租期的三个月租金数额的保证金，金额为552139.41元，以保证乙方本合同的履行。保证金自甲乙双方解除租赁合同关系并结清全部款项，且乙方注销用于租赁房屋所办理的营业执照后，7日内一并由甲方退还给乙方。乙方如出现合同约定违约行为，甲方有权从保证金中扣取乙方欠缴的租金、水、电、气费用及违约金等相关款项。如果扣除保证金会仍不足以弥补甲方损失时，乙方还应承担全部的违约赔偿责任。如因甲方人为原因造成的水损或失火给乙方造成直接经济损失的，将由甲方投保的保险公司承担赔偿责任，不足部分，需甲乙双方协商一致，并经资产评估公司评估和甲方书面同意后，由甲方承担补充赔偿责任。乙方在承租期间以乙方名义对外发生的一切债权债务，均有乙方承担。若因此给甲方造成损失，乙方应承担全部的赔偿责任，包括但不限于全额赔偿甲方因此支出的诉讼费用、律师费用、调查费用等。乙方有责任在本合同解除情况下，于5日内交还租赁房屋，超过5日后，甲方有权要求乙方赔偿甲方相当于租期最后一个月的当月租金三倍金额为延期返还的违约金，按日计算，直至乙方将租赁房屋以合同规定的状态返还甲方。合同另约定，若乙方无任何违约行为而因不可抗力造成甲方出租房屋损坏，使乙方无法正常经营时，乙方的租金可酌情核减，但前提是乙方应及时书面通知甲方并应当在合理期限内提供其他无法正常经营的证明。除此之外，甲方对乙方因不可抗力原因造成的损失不负责任何赔偿或者补偿责任。乙方逾期不支付租金，或不结清水、电、通讯等费用，均为乙方违约。乙方除了偿还所欠租金和其他费用外，还应以拖欠金额为基数，按日交纳千分之三的违约金。如乙方拖欠租金或水、电、通讯费等费用达到两个月时，甲方有权立即终止合同，没收全部保证金。同时，甲方有权追讨乙方拖欠的租金、违约金、水、电、气、通讯等费用，所有甲方因此产生的相关费用及甲方一切损失均由乙方负责，包括但不限于乙方应全额赔偿甲方因此而支出的诉讼费用、律师费用等。乙方违约时，甲方有权视乙方违约情况而没收部分或全部保证金作为乙方违约。如保证金不足以弥补甲方损失时，乙方还应承担违约赔偿责任。上述合同签署后，双方依约履行。庭审中，双方均认可慎昌亨达利公司租金已经足额付至2020年1月20日。2020年1月21日至2月20日期间的租金，慎昌亨达利公司仅支付10万元。慎昌亨达利公司未再支付其他租金。2020年1月27日，慎昌亨达利公司应疫情影响闭店停业。庭审中，慎昌亨达利公司称4月8日因为政府要求企业复工复产，所以慎昌亨达利公司开店了。6月份因为北京第二波疫情再次关店，直至7月2日才重新开业，至今一直使用涉案房屋。疫情发生后，天伦王朝公司、慎昌亨达利公司就疫情期间租金减免问题多次进行协商。慎昌亨达利公司申请减免三个月租金。天伦王朝公司对于租户租金减免金额自半个月一点点升至两个月。天伦王朝公司于2020年6月10日通知天伦王朝公司，决定对租户疫情期间租金免租政策为免除2、3月份租金，此为天伦王朝公司最终解除方案，并要求慎昌亨达利公司于2020年6月17日前交纳减免后所欠租金及能源费，逾期未能交纳欠款，免租政策将不再适用。但慎昌亨达利公司并未同意天伦王朝公司减免租金方案，亦未于6月17日前补交欠付租金及能源费。2020年6月19日，慎昌亨达利公司向天伦王朝公司提出准备撤店。天伦王朝公司于2020年6月25日通知慎昌亨达利公司因慎昌亨达利公司未于2020年6月17日前补交欠款，经催缴后仍未支付，故通知慎昌亨达利公司两个月租金减免政策不再适用，如果慎昌亨达利公司解除租赁合同，需要按照双方签署租赁合同执行。后续天伦王朝公司聘请律师介入处理其与慎昌亨达利公司之间租金减免协商事宜，慎昌亨达利公司2020年7月9日提出自2020年2月份开始减免3个月租金，后续租金减半收取的方案，但双方就租金减免事宜终未能达成一致意见，故此成诉。法院于2020年11月3日向慎昌亨达利公司送达了本案起诉书等材料。庭审中，慎昌亨达利公司向法院提交了一份录像光盘证据以证明2019年年底因为涉案房屋门前道路改造施工导致停业两个月以及2020年8月涉案房屋出现漏水情况。光盘中资料显示2019年年底涉案房屋门前道路因改造施工设置了围挡，但留有走廊可进入涉案房屋。天伦王朝公司否认慎昌亨达利公司停业两个月时间，慎昌亨达利公司对其停业未举证。另，视频资料显示2020年8月初，涉案房屋出现漏水问题，导致涉案房屋出现滴水问题以及墙面脱落问题。庭审中，慎昌亨达利公司主张漏水一直持续至2020年8月31日，之后不再漏水了。天伦王朝公司认可2020年8月1日因为涉案房屋2层新启用卫生间导致涉案房屋出现漏水问题，慎昌亨达利公司反映漏水问题后，天伦王朝公司即停用二楼卫生间，8月3日涉案房屋已经不再渗水了。慎昌亨达利公司提交视频资料显示，至少至8月13日涉案房屋依然存在漏水问题。双方对于漏水持续时间均未进一步提交证据。另，漏水问题发生后，天伦王朝公司同意对涉案房屋进行维修，但因为维修影响经营问题，慎昌亨达利公司不同意天伦王朝公司进场维修，故漏水所致涉案房屋损坏问题一直没有进行修缮。一审法院认为，本案中，天伦王朝公司、慎昌亨达利公司签署《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，民事法律行为有效，双方均应依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，因天伦王朝公司启用二楼卫生间导致涉案房屋出现漏水问题，天伦王朝公司提供租赁物并不符合合同约定用途，对此天伦王朝公司应承担违约责任，法院将根据涉案房屋瑕疵情况、当事人过错等因素酌情减免漏水期间租金。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了严格的疫情防控措施，实行了限制人员流动、暂停部分企业经营活动等一系列防控措施。在不可抗力规则适用问题上，既要依法使用，又要避免规则滥用，应积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，将疫情对市场秩序影响减到最低，有效助力和推动复工复产。应结合案件情况具体分析，区分不同地区、不同行业，综合合同的剩余履行期限、内容、疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。本案中，慎昌亨达利公司租赁涉案房屋的用途是用于经营钟表销售、维修等，由于疫情的影响客观上确实导致了短期停业、客流的减少等，一定程度上导致了慎昌亨达利公司经营收入降低。天伦王朝公司、慎昌亨达利公司双方应积极协商并对合同履行予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响。现天伦王朝公司要求慎昌亨达利公司继续按照合同约定支付疫情期间的租金明显不公平，法院视疫情或疫情防控措施对合同履行影响程度，根据公平原则酌情确定该期间应付具体租金金额。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。随着疫情防控形势的逐渐向好，相关管控措施也逐渐解除，考虑天伦王朝公司、慎昌亨达利公司剩余租期较长，新冠肺炎疫情并未导致天伦王朝公司、慎昌亨达利公司租赁合同的必然不能履行。随着国内疫情好转，慎昌亨达利公司亦应积极采取措施推动复工复产，并应向天伦王朝公司支付合理租金。同时，涉案房屋不再漏水后，虽天伦王朝公司一直未能进行维修，但未能维修原因系慎昌亨达利公司担心经营受到影响不同意天伦王朝公司进场施工，对此慎昌亨达利公司存在一定过错。后续租金慎昌亨达利公司亦应依约交纳。现慎昌亨达利公司未能依约实际支付租金，当庭亦不同意补足欠缴租金，慎昌亨达利公司欠付租金的违约行为满足双方合同约定解除条件，现天伦王朝公司要求解除双方租赁合同关系，于法有据，法院予以支持。法院已于2020年11月3日将起诉书副本送达慎昌亨达利公司，故双方合同于2020年11月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，天伦王朝公司要求慎昌亨达利公司腾退涉案房屋，于法有据，法院予以支持。至于慎昌亨达利公司腾退房屋之前租金或房屋占有使用费问题，法院将结合上述租金减免情况以及双方合同约定租金标准酌情确定慎昌亨达利公司应付金额。依据双方合同约定，因慎昌亨达利公司逾期支付租金导致合同提前解除的，天伦王朝公司有权没收全部保证金。根据合同的剩余租期、租赁房屋收回时间、双方当事人的过错程度等因素，依据平等、等价有偿的原则，天伦王朝公司扣留租赁保证金已足以弥补慎昌亨达利公司违约所造成损失，故天伦王朝公司要求确认已经收取保证金552139.41元不再退还慎昌亨达利公司的诉讼请求，法院予以支持。至于天伦王朝公司要求慎昌亨达利公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院在处理保证金退还问题中一并考虑，该项诉讼请求，法院不予支持。另，慎昌亨达利公司同意支付能源费，对此法院不持异议，天伦王朝公司该项诉讼请求，法院予以支持。律师费系天伦王朝公司维权合理支出，且双方合同对于律师费负担有明确约定，天伦王朝公司要求慎昌亨达利公司支付律师费的诉讼请求，法院亦予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零八条之规定，判决：一、北京天伦王朝饭店有限公司与慎昌亨达利（北京）钟表有限公司签署的《房屋租赁合同》于2020年11月3日解除；二、慎昌亨达利（北京）钟表有限公司于判决生效后十五日内将其承租的位于北京市东城区王府井大街50号天伦王朝酒店西侧W-6商铺腾退给北京天伦王朝饭店有限公司；三、慎昌亨达利（北京）钟表有限公司于判决生效后七日内支付北京天伦王朝饭店有限公司自2020年1月21日至上述商铺实际腾退之日的租金及房屋占有使用费（租金和房屋占有使用费标准为每月184046.47元标准计算，计算租金和房屋占有使用费后应扣除已付金额100000元和应减免金额552139.41元为慎昌亨达利（北京）钟表有限公司应付实际金额）；四、慎昌亨达利（北京）钟表有限公司于判决生效后七日内支付北京天伦王朝饭店有限公司能源费16815.39元；五、确认北京天伦王朝饭店有限公司已收取的保证金552139.41元不再退还慎昌亨达利（北京）钟表有限公司；六、慎昌亨达利（北京）钟表有限公司于判决生效后七日内支付北京天伦王朝饭店有限公司律师费20000元；七、驳回北京天伦王朝饭店有限公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本案二审庭审过程中，双方当事人确认，慎昌亨达利公司已于2021年1月27日搬离涉案租赁场地。本院认为：天伦王朝公司、慎昌亨达利公司签署《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据本案查明的事实，慎昌亨达利公司已经足额支付租金至2020年1月20日，2020年1月21日至2月20日期间的租金仅支付10万元，未足额缴纳租金的开始时间与2020年疫情发生时间相重合。2020年的新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。据此，慎昌亨达利公司在疫情发生期间虽然未依约交纳租金，但不承担违约责任，双方应依据相关法律规定、本着诚实信用及公平原则，妥善解决问题。此后，双方亦就减免租金问题进行协商，但未能达成一致意见。随着疫情防控形势逐渐转好，相关管控措施逐渐解除，慎昌亨达利公司应当积极采取措施推动复工复产，并应向天伦王朝公司支付合理租金。截至本案一审审理期间，慎昌亨达利公司始终未向天伦王朝公司实际支付租金，该欠付租金行为已构成违约。鉴于合同中明确约定，拖欠租金达两个月时，天伦王朝公司有权终止合同，天伦王朝公司据此主张解除合同，于法有据。一审法院将起诉书副本送达时间确定为合同解除时间，并无不妥，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。鉴于双方当事人在二审期间确认，慎昌亨达利公司已于2021年1月27日搬离涉案租赁场地，本院对天伦王朝公司要求慎昌亨达利公司腾退房屋的诉讼请求，不再另行支持，并对一审法院作出的该项判决作出调整。鉴于慎昌亨达利公司实际占用租赁房屋至2021年1月27日，该公司应当向天伦王朝公司支付2020年1月21日至2021年1月27日期间的租金及房屋占有使用费。关于租金及房屋占有使用费的具体金额，首先，由于2020年的新冠肺炎疫情的影响，造成了短期停业、客流减少等情况，客观上影响了慎昌亨达利公司的经营，法院将参考疫情及疫情防控措施对涉案合同履行影响程度，根据公平原则酌情扣减疫情期间的租金；其次，2020年8月涉案租赁房屋出现漏水情况，在一定程度上对慎昌亨达利公司的正常经营产生了不利影响，天伦王朝公司作为出租方，提供的租赁物存在瑕疵，对此应承担相应的责任。综合上述请况，本院以合同约定的租金数额为标准，酌减三个月的租金，再扣除慎昌亨达利公司已经支付的10万元租金，慎昌亨达利公司应支付的租金及房屋占有使用费数额为1599364.41元。保证金是合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方的金钱，其目的在于保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害，可以以此费用据实支付；保证金具有担保合同实现的功能，但在没有特别约定的情形下，保证金不是定金，不具有双罚的性质，并且在双方法律关系终止且无其他争议后，应予退还。本案中，双方就保证金一事在合同中明确约定，慎昌亨达利公司如出现违约行为，天伦王朝公司有权从保证金中扣取欠缴的租金、水、电、气费用及违约金等相关款项；如果扣除保证金仍不足以弥补损失，慎昌亨达利公司还应承担全部的违约赔偿责任。依据本案查明的事实，慎昌亨达利公司向天伦王朝公司交纳了保证金552139.41元，在慎昌亨达利公司逾期支付租金构成违约的前提下，该保证金应用于抵扣欠付租金，抵扣之后，慎昌亨达利公司应支付的租金及房屋占有使用费数额为1047225元；同时，慎昌亨达利公司还应承担相应的违约责任。本院综合考虑双方当事人在合同履行过程中的过错程度、合同提前解除产生的实际影响，依据平等原则，酌情确定违约金数额。鉴于涉案合同中对于律师费负担有明确约定，故一审判决认定律师费系天伦王朝公司维权合理支出一节，事实依据充分，本院不持异议。综上所述，慎昌亨达利公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16855号民事判决第一项、第四项、第六项；二、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16855号民事判决第二项、第五项、第七项；三、变更北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16855号民事判决第三项为：慎昌亨达利（北京）钟表有限公司于本判决生效后七日内向北京天伦王朝饭店有限公司支付2020年1月21日至2021年1月27日期间的租金及房屋占有使用费1047225元；四、慎昌亨达利（北京）钟表有限公司于本判决生效后七日内向北京天伦王朝饭店有限公司支付违约金184046.47元；五、驳回北京天伦王朝饭店有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23318.74元，由北京天伦王朝饭店有限公司负担6318.74元（已交纳），由慎昌亨达利（北京）钟表有限公司负担17000元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费13202元，由北京天伦王朝饭店有限公司负担3000元（于本判决生效后七日内交纳），由慎昌亨达利（北京）钟表有限公司负担10202元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二一年三月二十五日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇