湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终90号上诉人（原审被告）：齐春香，女，1962年2月5日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭县，现住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：莫琪，男，1989年7月16日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。系被告齐春香之子。被上诉人（原审原告）：湘潭美佳物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭县易俗河镇金羚路南侧200号。法定代表人：楚新明，董事长。委托诉讼代理人：林建文，湘潭市雨湖区激扬法律服务所法律工作者。上诉人齐春香因与被上诉人湘潭美佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。齐春香上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.支持上诉人一审中答辩请求，所欠物业费数额2017年前的部分按照90%计算，2017年后的部分按照50%计算，数额共计2144元。3.请二审法院确认一审作出的（2020）湘0302民初2543号补正裁定的送达程序违法。4.本案诉讼费由上诉人承担。事实和理由：1.关于欠交物业费本金计算问题：（1）一审中原告第一项诉讼请求中明确欠交物业费本金为3358元，但一审判决中将欠交物业费本金认定为3841元是错误的；（2）一审认定的欠交物业费的日期缺乏事实依据。（3）上诉人对欠交物业费本金3358元的理解为2017年的物业费2195元（142.88平方米×1.28元/月×12月）以及2017年之前未缴纳部分1163元。2.一审判决中认定“被告未举证证明2017年之后物业费应按5折计算的事实依据”却将本案物业费按九折计算毫无根据。一审法院忽略了被上诉人单方终止合同以及物业服务不到位的事实。3.关于举证责任划分的问题，应由被上诉人承担被上诉人对物业服务合同是否适当履行的举证责任。4.一审法院就被上诉人对同一小区不同业主的相同事实，不采取合并审理，有失公允。湘潭美佳物业管理有限公司答辩称：一、被上诉人基于华美丽都小区业主大部分系征收户，最后收取物业费时一律给予了九折的优惠；二、被上诉人在一审中出具了湘潭美佳物业公司财务统计表明确上诉人拖欠物业费的时间为2016年1月至2017年9月共计21个月，上诉人质疑的催收时间（2014年1月至2017年9月）与被上诉人实际欠费时间不一致系因本批是大量物业合同纠纷案件，采用统一格式化诉状（诉状所载时间是2014年1月至2017年9月），但计算到每一具体业主时，会具体算出欠费时间，并在法庭庭审时予以纠正；三、根据法律规定，无论物业公司服务质量如何，业主可以提意见、起诉、投诉，但不能拒绝交纳物业费；四、关于合并审理的问题，法律上只有同一诉求的共同原告，没有不同的共同被告；五、一审的补正裁定书不影响一审判决的具体事项，仅是对华美丽都四字中的其中一个字进行纠正。另外根据被上诉人与业委会签订的合同第20条、第33条，物业公司如果达不到盈利的目的，可以随时终止合同并提前三个月告知，故被上诉人不存在任何违反合同的行为。请求法庭驳回上诉人的上诉请求。湘潭美佳物业管理有限公司一审起诉请求：1.判令被告支付拖欠物业费本金3358元；2.判令被告支付拖欠物业费的违约金至清偿日止（暂计算2016年12月至2019年5月止违约金2743元）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定：2013年1月31日，湘潭美佳物业管理有限公司与齐春香签订了《华美丽都前期物业服务协议》，协议约定：由湘潭美佳物业管理有限公司负责华美丽都小区的维护，由齐春香按年向湘潭美佳物业管理有限公司交纳物业服务费，费用为按每月每平方1.28元计算，合同同时约定，业主不按时交纳服务费用，物业公司有权采取相关措施。按每日应交金额的3‰比例收取滞纳金。2017年1月1日，湘潭美佳物业管理有限公司与华美丽都住宅小区业主委员会签订了《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同书》合同委托期限为2017年1月1日至2019年12月31日止。合同约定的服务费用按1.28元每月每平方计算，按年交纳，同时约定业主和物业使用人没有按时清缴物业管理服务费，并有权要求当事人清缴，并从逾期之日起按欠缴额的每日千分之五收取违约金，同时物业公司有权采取相应的限制服务措施催缴，或依法提起诉讼追缴。另湘潭美佳物业管理有限公司称述，齐春香系湘潭市雨湖区九华经济开发区吉利西路10号华美丽都小区3栋1001001号房业主，住房面积为142.88平方米，本案齐春香拖欠的物业费为2016年1月至2017年9月份。按合同约定计算每年物业费约为2195元（142.88平方米×1.28元/月×12个月）。齐春香欠付物业费计算约为3841元（142.88平方米×1.28元/月×21个月）。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。湘潭美佳物业管理有限公司与齐春香签订的《华美丽都前期物业管理服务协议》以及湘潭美佳物业管理有限公司与华美丽都住宅小区业主委员会签订的《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同书》均是各方真实的意思表示，合法有效。该两份协议对被告均具有约束力，齐春香作为华美丽都小区的业主，理应按此向湘潭美佳物业管理有限公司交纳相应的物业服务费，齐春香拒交物业管理费的行为，该院不予支持。湘潭美佳物业管理有限公司在齐春香拒交物业费后未能积极协商解决矛盾，且直到2020年才提起诉讼，较长时间怠于行使自己的权利，故湘潭美佳物业管理有限公司要求齐春香支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。对于齐春香提出的因物业服务不到位，停水、停电等问题，故2017年之前的物业费应按中院判决9折，2017年之后的物业费按5折的抗辩理由，因齐春香未举证证明2017年之后物业费应按5折计算的事实依据，故该院对齐春香要求按5折计算2017年之后物业费的抗辩理由，不予支持。本案物业费按九折计算齐春香应交物业费计算约为3457元（142.88平方米×1.28元/月×21个月×90%），湘潭美佳物业管理有限公司本次起诉金额为3358元，低于九折物业费的金额，起诉金额已自行放弃部分物业费，故对于湘潭美佳物业管理有限公司诉请3358元物业费的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，该院对湘潭美佳物业管理有限公司的诉讼请求，部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决如下：一、被告齐春香在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭美佳物业管理有限公司物业管理服务费3358元；二、驳回原告湘潭美佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告齐春香负担。二审期间，齐春香向本院提交了如下新证据：证据一、湘潭市中级人民法院作出的（2017）湘03民终193号判决书，拟证明被上诉人在履行物业服务合同中未充分履行合同义务，存在服务不到位的情况。证据二、雨湖区人民法院作出（2020）湘0302民初1761号判决书，拟证明被上诉人就同样的事实在不同诉讼中，写明的合同终止时间不同。证据三、（2020）湘0302民初2543号民事裁定书及该裁定送达过程中的邮寄物流情况，拟证明一审法院送达该文书程序违法。湘潭美佳物业管理有限公司发表质证意见如下：对证据一中判决书的结果无异议；对证据二，具体案件中起诉具体业主欠费的期限是由具体案件的原告决定的；对证据三无异议，但该文书的送达程序没有违法。湘潭美佳物业管理有限公司二审期间未提交证据。本院认证认为，对证据一、二的真实性、合法性予以确认，关联性将在本院认为说理部分一并论述；对证据三的真实性予以确认，经审查，该文书送达程序符合法律规定。经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，湘潭美佳物业管理有限公司与华美丽都小区签订的《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同》以及湘潭美佳物业管理有限公司与齐春香签订的《华美丽都前期物业服务协议》合法成立且依法有效，一审法院依据该两份合同中所约定的物业费计算标准（即1.28元/月·平方米建筑面积·应交费时间）计算上诉人所拖欠物业费数额，符合法律规定及当事人之间的约定，并无不当。至于上诉人提及的一审所认定拖欠物业费的起始时间无事实依据，一审庭审中，湘潭美佳物业管理有限公司当庭明确齐春香拖欠物业费的时间段为2016年1月至2017年9月，齐春香的代理人亦当庭认可，二审中上诉人亦未提交相反证据予以反证，一审法院认定上诉人欠交物业费期间为2016年1月至2017年9月并无不当。经查，湘潭美佳物业管理有限公司与该小区业主就物业费的收取存在多起诉讼纠纷，一审法院考虑到该物业公司提供的物业服务存在瑕疵的情形，并参照其他同类案件酌情按90%标准判决支付物业费并免除滞纳金亦无不当。另外，一审法院诉讼程序未违反法律规定，上诉人该部分上诉理由亦不能得到支持。综上，上诉人齐春香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，诉讼程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人齐春香负担。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇二一年三月十七日法官助理杨晟书记员向君菡附本案法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……