吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0281民初521号 原告：高某，住吉林省蛟河市。 被告：董某，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：范某，蛟河市长安街道法律服务所法律工作者。 原告高某与被告董某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某、被告董某及其委托诉讼代理人范某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董某向本院提出诉讼请求：1.确认高某与董某签订的《房地产买卖契约》合法有效；2.董某协助高某将董某名下的坐落在蛟河市××镇南建筑面积为154.5平方米房屋的不动产权转移登记到高某名下；3.董某向高某支付购房款20%的违约定金75000元；4.依法判决董某承担本案全部诉讼费、交通费等。事实和理由：2017年12月25日，董某与高某签订《房地产买卖契约》，约定将位于蛟河市××镇南建筑面积154.5平方米房地产转让给高某，并于当日实际交付。高某依约分别于2017年12月25日、2018年2月28日通过银行转账支付给董某购房款375000元。房屋买卖协议签订后，董某无理由迟迟不予办理过户登记手续。经高某多次催促仍拒不履行过户登记义务。上述事实有相关证据足以证实。综上所述，董某拒不履行房产过户之义务已构成违约，违反了诚实信用原则，严重侵犯高某之合法权益。 董某辩称，一、高某所述与事实不符，事实是：2017年12月25日，高某与董某签订《房地产买卖契约》，约定：董某自愿将自己具有所有权的坐落在蛟河市××镇南建筑面积为154.5平方米房屋一处出卖给高某，该房屋出售价格为375000元，高某于2018年2月28日前一次付清房款。董某于2017年12月25日将该房屋实际交付给高某，高某接收该房屋占有，使用和管理至今。高某依约分别与2017年12月25日、2018年2月28日通过银行转账支付董某购房款375000元。房屋买卖合同签订后，董某全面履行合同约定的义务，并没有违约。董某将出售的房屋和房屋所有权证及土地使用证复印件一并交付给高某，董某积极协助高某到不动产机构办理房屋更名过户手续。2018年6月，高某找到董某，要求办理房屋更名过户手续，首先董某自己带着土地使用证、房照原件去了蛟河市政务大厅进行咨询办理房屋更名过户手续所需要的材料，大厅的工作人员说办理房屋更名过户手续需要土地使用证、房照的原件和办理土地使用证、房照时的档案。因此，董某就回到蛟河市天北镇土地所咨询此事，土地所裴广山所长查阅档案后，说有办土地使用证的原始档案，这样蛟河市天北镇土地所这块就没有问题了。然后，董某又去蛟河市天北镇房管所，找到魏民所长说明要给高某办理房屋更名过户手续，并说有房照麻烦所长查一下办理过户房照的原始档案，当时魏民所长没有找到。过了几天后，董某又去找魏民所长，他说没有查到房照的原始档案，并说这几年房管所换了好几个所长，原始档案放哪都不知道了，当时魏民所长打开档案室，让董某自己查，董某查了四个半小时左右，把所有的材料全翻了一遍都没有找到。魏民所长说没有找到这就没有你房屋的原始档案。2018年11月，董某多次找魏民所长跟他说怎么办这件事情，魏民所长说让董某去蛟河市产权处再问一下。因此，董某又自己去蛟河市产权处咨询，工作人员查了一下没有查到原始档案，接着董某去蛟河市土地局找到孙佰军副局长，向孙佰军说明了此事，孙佰军听的很明白，孙佰军说像你这种情况原始档案丢失，其他乡镇也有，只能是蛟河市土地局开局务会上会研究后经蛟河市政府主管土地局的副市长同意后，出具相关函或文件才能行，以函或文件就能证明房照的原始材料的真实有效性。董某从2018年至2020年3年间，为此事去蛟河市土地局找孙佰军已有12次左右（有时孙局不在、他的同办公室小唐接待)。在这期间，蛟河市天北镇房管所魏民所长亲自2次带董某去蛟河市城建局、产权处、蛟河市政务大厅咨询此事。2020年9月份，董某开车拉着高某去蛟河市一个律师事务所进行咨询，去蛟河市政务大厅咨询怎么办理此事，当时高某听得很明白，表示认同和理解。2020年10-11月份，董某多次找蛟河市天北镇土地所裴所长研究此事如何办理，裴所长说没有土地局出具函和文件这个必备件，是无法上报的。从以上事实看，董某全面履行合同约定的义务，并没有违约。二、高某诉讼请求第二项“依法责令被告限期配合原告办理房屋所有权过户手续”，该项诉讼请求无事实根据和法律依据。办理房屋产权更名过户登记手续，是不动产行政机构审批程序的事宜，不动产行政机构什么时间能够办理，不是董某说了算的事情。高某现在也知道董某出售的该房屋房照的原始档案，由于蛟河市天北镇房管所管理不善，将该房照的档案丢失，董某仍然积极配合高某共同去蛟河市土地局找领导，恳请蛟河市土地局领导开局务会研究该房屋房照的原始档案丢失事宜，经蛟河市政府主管土地的副市长同意后，由土地局出具相关函或文件，高某和董某共同拿着蛟河市土地局出具相关函或文件后立即到蛟河市政务大厅办理房屋产权更名过户登记手续，或者通过法律途径解决此事。三、高某诉讼请求第三项“依法判决董某向高某支付购房款20%的违约金75000元”，该项诉讼请求无事实根据和法律依据。首先高某与董某签订的《房地产买卖契约》中并没有约定董某什么时间配合高某办理房屋产权更名过户登记手续，也没有约定在这时间段不能配合高某办理房屋产权更名过户登记手续违约金数额或者损失赔偿额计算方法。其次，董某全面履行合同约定的义务，并没有违约，高某购买该房屋至今也没有经济损失。第三、高某现在也知道该房屋房照的原始档案由于蛟河市天北镇房管所管理不善，将该房照的原始档案丢失，过错责任完全在蛟河市天北镇房管所，蛟河市天北镇房管所要承担民事责任和行政责任。综上所述，高某与董某签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，并没有违反现行法律规定，合法有效。董某全面履行合同约定的义务，并没有违约。董某恳请人民法院依法查清事实的基础上，公正裁判，依法保护答辩人的合法权益，彰显法律的公平正义。 本院经审理认定事实如下：董某于2000年4月25日取得坐落在蛟河市××镇的330.91平方米土地使用权（所有权类型为国有土地使用权），并于2000年4月30日取得该土地上坐落在蛟河市××镇南建筑面积为309平方米房屋（层数为二层楼）的所有权证。2017年12月25日，董某（甲方）将建筑面积为309平方米房屋（层数为二层楼）中的建筑面积为154.5平方米房屋（东侧二层楼）出卖给高某（乙方），双方签订1份《房地产买卖契约》，约定：“一、甲方自愿将座落在蛟河市××镇的房地产（房屋建筑面积154.5平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为375000元。乙方由2018年2月28日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。三、双方同意于2017年12月25日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起3日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之10的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”该契约签订后，高某于2017年12月25日向董某的妻子刘秀娟的银行卡中转款300000元，又于2018年2月28日转款75000元。董某于2017年12月25日为高某出具1张收到购房款300000元的收条。董某的妻子刘秀娟于2018年2月28日为高某出具1张收到房尾款75000元的收条。2018年2月28日，董某将争议房屋交付给高某，高某占有、使用该房屋至今。该房屋交付后，至今未办理不动产权转移登记。庭审中，董某提供了蛟河市天北镇自然资源所裴广山于2021年3月16日出具的1份书面证明材料，证实：“2017年12月25日，董某将天北镇原永进楼东门转让给高某。2018年12月28日，买方高某交齐购房款，并签订转让协议书。董某转让给高某楼时，有正规的土地使用证，因此，土地方面没有任何纠纷。2018年6月，高某要办理房照，因蛟河市天北镇房管所将董某的房照丢失，无法办理不动产过户手续。2018年11月份，董某找裴广山协商办事不动产过户登记事宜，当时董某给蛟河市不动产局局长孙佰军打电话说明此事，孙局长说这种情况其他乡镇也有，只能是市土地局开局务会上会研究后经主管土地的副市长审批，有了这个函或文件才行，这就是说你本人有房照，有个函或文件就能顶替房照的原始材料了。就这样，从2019年-2020年，董某先后5次找镇土地所裴所长研究怎么办，所长说没有这个函和文件缺材料组不上卷更办不了不动产过户手续。”经质证，高某对该证明材料没有异议。 认定上述事实的证据有：单位房屋所有权证、国有土地使用证、《房地产买卖契约》、存款明细账、收条、证明材料、当事人陈述等。 本院认为，根据高某的诉讼请求和董某的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：高某的的诉讼请求是否合理，应否予以支持。 高某与董某签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。高某履行了交付购房款的义务，董某履行了交付房屋的义务。双方争议房屋不能办理房屋不动产权转移登记的原因是房屋登记机关将房屋登记档案丢失，而非董某不履行协助办理争议房屋不动产权转移登记义务所致，不能归责于董某，因此，董某不存在违约行为。关于高某请求董某支付购房款20%的违约定金75000元的诉讼请求，因本院已认定董某不存在违约行为，且高某提供的证据不足以证明其事实主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，故此项诉讼请求，不予支持。关于高某请求董某协助高某将董某名下的坐落在蛟河市××镇南建筑面积为154.5平方米房屋的不动产权转移登记到高某名下的诉讼请求，因争议房屋至今未办理不动产权转移登记，董某作为房屋出卖人，应当履行协助义务，高某请求争议房屋的位置、建筑面积应明确为：“建筑面积为309平方米房屋（层数为二层楼）中的建筑面积为154.5平方米房屋（东侧二层楼）”，建筑面积为154.5平方米房屋是双方估算的，应依据规划批准实测的建筑面积为准，本案属于民法典施行前发生的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，故此项诉讼请求，予以支持。 综上所述，高某的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告高某与被告董某签订的《房地产买卖契约》有效； 二、被告董某于本判决生效后，立即协助原告高某将被告董某名下的坐落在蛟河市××镇南建筑面积为309平方米房屋（层数为二层楼）中的建筑面积为154.5平方米房屋（东侧二层楼，建筑面积154.5平方米应依据规划批准实测建筑面积为准）不动产权转移登记到原告高某名下； 三、驳回原告高某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。 案件受理费838元，由原告高某负担788元，由被告董某负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 袁 君 二〇二一年三月二十六日 书记员 白林伟 （本件8页，印8份）