北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2258号上诉人（原审被告）：储晚童，男，1987年12月14日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：马林，男，1987年12月16日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘林，北京市亿达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：明发集团北京房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区纪**街**院**楼**108。法定代表人：冯建民，总经理。委托诉讼代理人：李壮志，男，明发集团北京房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：魏晶晶，女，明发集团北京房地产开发有限公司员工。上诉人储晚童、马林因与被上诉人明发集团北京房地产开发有限公司（以下简称明发北京公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初17326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。储晚童、马林上诉请求：1.依法变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初17326号民事判决第一项为：储晚童、马林支付明发北京公司2019年12月10日至2020年11月13日期间租金223120.4元；2.本案诉讼费由明发北京公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，根据房屋租赁合同及补充协议约定的租金标准，储晚童、马林2019年12月10日至2020年1月25日期间应支付租金数额为43120.4元，而非71242.4元。储晚童、马林认可此期间拖欠租金，但从未认可此期间拖欠租金数额为71242.4元。根据合同约定租金标准，2019年12月10日至2020年1月25日期间租金数额为187.48平方米x5.0元/平方米/日x46天=43120.4元，故2019年12月10日至2020年11月13日期间储晚童、马林应付租金为223120.4元。明发北京公司辩称，同意一审判决，不同意储晚童、马林的上诉请求。根据合同约定，2019年12月10日至2020年1月25日期间租金数额应当是44057.8元，确实与一审判决确认的不一致，但如果储晚童、马林在一审中已经认可2019年12月10日至2020年1月25日期间租金数额，那就应当适用自认规则，一审法院根据自认确定该期间的租金金额符合法律规定。明发北京公司向一审法院起诉请求：1.储晚童、马林向明发北京公司支付租金人民币342151元；2.储晚童、马林向明发北京公司支付违约金（每逾期一日，按所属支付周期内的日租金标准支付，自逾期付款之日计至实际付款之日，暂计至2020年6月24日为254972.80元）。（上述金额暂共计为597123.8元）；3.储晚童、马林负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月27日，明发北京公司（甲方）与储晚童、马林（乙方）签订《北京明发广场租赁合同》（编号：2018062729），约定由储晚童、马林承租明发北京公司位于北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目8号楼802室，总建筑面积为187.48平方米，租期共5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止。租金标准：2018年9月1日至2019年2月28日，租金共计57025.16元；2019年3月1日至2020年8月31日，租金为5元／平米／日；2020年9月1日至2023年8月31日，租金为5.28元／平米／日。合同第十三条第（三）款第2项约定，乙方若未按约定期限支付租金，每逾期1日，应按所属支付周期内的日租金标准向甲方支付违约金。2019年8月14日，双方签订《北京明发广场商铺租赁日期调整补充协议》，该协议中显示将房屋租赁日期调整为自2019年6月10日起至2024年6月9日止，租期共计5年。租金标准为：2019年6月10日至2019年12月9日，租金共计57025.16元；2019年12月10日至2021年6月9日，租金为5.0元／平米／日；2021年6月10日至2024年6月9日，租金为5.28元／平米／日。房号编号变更为北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目9号楼902室，实测房屋面积187.48平方米。租赁主合同及其附件中约定房屋面积与房屋编号的相关内容，均按变更后房屋编号、房屋面积履行。庭审中，明发北京公司要求继续履行合同，储晚童、马林要求于2020年11月13日解除合同，称自从入住该商户以来人流量惨淡，双方一直协商解决未果，后值新冠疫情，商户经营困难，要求解除合同。双方均认可储晚童、马林自2019年12月10日起拖欠租金。双方均同意2019年12月10日至2020年1月25日期间的租金数额为71242.4元。庭后，法院就腾退事宜组织双方问话，储晚童、马林称其于2020年11月13日向明发北京公司递交了腾退申请，并于当天腾退完毕后，以电话的形式通知了李壮志。在本次问话过程中李壮志作为出庭人员兼明发北京公司的委托诉讼代理人之一并未对此否认，称认可对方提交腾退申请，也知晓对方腾退的事宜，但是具体什么时候搬走的，房屋目前的状态不清楚，接到储晚童、马林腾退电话并未前往现场进行勘验。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，明发北京公司与储晚童、马林签订《北京明发广场房屋租赁合同》及《北京明发广场商铺租赁日期调整补充协议》，不违反法律规定，合同有效，双方存在房屋租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现储晚童、马林继续履行该合同困难，虽明发北京公司要求继续履行合同，但是根据法院查明的事实，该租赁合同不适宜继续履行，现储晚童与马林在庭审中要求合同自2020年11月13日解除，法院不持异议，因此法院认定明发北京公司与储晚童、马林之间签订的租赁合同于2020年11月13日解除。关于腾退时间，储晚童、马林称已经于2020年11月13日腾退，并通过电话的方式告知李壮志，李壮志作为本案的委托诉讼代理人，在庭审中并未否认该事实，因此法院认定，腾退时间为2020年11月13日。现双方均认可2019年12月10日至2020年1月25日期间的租金数额为71242.4元，法院不持异议；至于2020年1月26日至2020年11月13日期间的租金，储晚童、马林承租涉诉房屋用于经营餐饮，考虑到新冠肺炎疫情对其营业存在明显负面影响，综合考虑疫情等实际情况，酌定由储晚童、马林支付明发北京公司2020年1月26日至2020年11月13日期间的租赁费用为180000元；关于违约金，储晚童、马林迟延履行合同义务，应当支付违约金，双方在合同中约定的违约金数额过高，法院根据实际情况予以调整，酌定由储晚童、马林支付明发北京公司违约金数额50000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、储晚童、马林于判决生效后十日内支付明发集团北京房地产开发有限公司2019年12月10日至2020年11月13日期间的租金251242.4元；二、储晚童、马林于判决生效后十日内支付明发集团北京房地产开发有限公司违约金50000元；三、驳回明发集团北京房地产开发有限公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。经本院阅查，一审法院2020年9月4日《诉前调解笔录》载有以下内容：“原告：疫情是2020年1月25日才爆发的，我公司同意截点为1月25日，共计76天，乘以日租金937.4元，共计是71242.4元。违约金71242.4元我公司还是要主张的。”“被告：认可，同意支付自2019年11月10日至2020年1月25日期间的租金，租金数额也认可，违约金不认可。”在案笔录显示该次庭前调解双方未能达成一致意见。经询问，双方均认可案涉房屋租金已支付至2019年12月9日。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点为一审法院确定2019年12月10日至2020年1月25日期间应支付租金数额是否正确。本案中，储晚童、马林与明发北京公司就案涉房屋签订房租租赁合同及补充协议不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应当遵照履行。根据本案查明的事实，自2019年12月10日起，储晚童、马林未向明发北京公司给付房屋租金，现明发北京公司提起本案诉讼要求储晚童、马林给付租金依据充分。关于合同解除问题，鉴于储晚童、马林明确表示因受疫情影响难以维持经营，主张解除双方合同，一审法院考虑本案情况，结合案涉租赁标的物腾退及通知情况，认定双方签订的租赁合同于2020年11月13日解除并无不当。一审法院结合租金支付情况、合同约定及本案实际，酌予确定储晚童、马林向明发北京公司支付违约金50000元亦属适当，本院予以维持。关于欠付租金问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。在案一审笔录显示储晚童、马林系在一审法院诉前调解过程中认可2019年12月10日至2020年1月25日数额，但上述自认金额与双方合同约定数额明显不符，且双方在诉前未能达成调解协议，在此情况下，一审法院据以认定上述期间内的租金数额欠妥，本院依据双方合同约定予以核算。双方均认可租金已支付至2019年12月9日，故案涉欠付租金期间为2019年12月10日至2020年11月13日。根据双方补充协议约定，2019年12月10日至2021年6月9日租金标准为5.0元／平米／日，案涉房屋实测面积为187.48平方米。据此，2019年12月10日至2020年1月25日期间租金应为5元/平米/天x187.48平米x47天=44057.8元；2020年1月26日至2020年11月13日期间，一审法院综合考虑房屋用途及疫情影响等，酌予确定储晚童、马林应支付租金数额为180000元并无不当。综合上述两个期间段内租金数额，2019年12月10日至2020年11月13日期间储晚童、马林应向明发北京公司支付租金共计224057.8元，储晚童、马林就此所提上诉主张成立，本院予以支持，一审法院确定数额欠妥，本院予以变更。综上所述，储晚童、马林就一审判决部分内容所提上诉请求成立。本院依照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初17326号民事判决第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初17326号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初17326号民事判决第一项为：储晚童、马林于本判决生效后十日内支付明发集团北京房地产开发有限公司2019年12月10日至2020年11月13日期间的租金224057.8元；四、驳回明发集团北京房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4886元，由明发集团北京房地产开发有限公司负担2217元（已交纳），由储晚童、马林负担2669元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费503元，由明发集团北京房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年三月二十六日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞