广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终50号 上诉人（原审原告）：贺春和，男，1973年7月15日出生，汉族，户籍地梧州市万秀区，现住贺州市八步区。 被上诉人(原审被告)：广西天厦建筑工程有限公司；住所地：南宁市青秀区金浦路**世纪商都**房。 法定代表人：黄忠春，该公司董事长。 原审第三人：广西贺州市广建房地开发有限公司；住所；住所地：贺州市八步区太兴街**div> 委托诉讼代表人：广西贺州市广建房地产开发有限公司管理人广西白武士破产清算公司。 管理人负责人：王少华。 委托诉讼代理人：韦荣伟，该公司员工。 上诉人贺春和因与被上诉人广西天厦建筑工程有限公司（以下简称天厦公司）、原审第三人广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）案外人执行异议之诉一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贺春和上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2020年7月14日,八步区人民法院作出(2020)桂1102执异59号裁定，以上诉人“没有在八步区人民法院查封前占有该不动产”为由，驳回上诉人的执行异议申请。上诉人遂依法提起了执行异议之诉，2020年10月29日，八步区人民法院作出（2020)桂1102民初2648号民事判决书，以“该商铺未经竣工验收，尚未交付使用，原告对该商铺的占有并不合法；以及该商铺不属于用于居住的商品房，且原告也没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋”为由，认为上诉人的一审诉讼理据不充分而予以驳回，其认为一审适用法律和认定事实错误，理由如下：一、上诉人是商品房消费者。按照上诉人与原审第三人广建公司在2014年4月17日签订的《金泰大厦商品房买卖合同》显示案涉标的物的性质用途为“商住两用的商铺”；二、上诉人已经支付了全部价款并已签订了合法有效的书面商品房买卖合同，有相关的取款、转账凭证及书面合同予以证明；三、在八步区人民法院2019年8月23日查封之前，上诉人通过参与业主合法自救行为的方式占有使用涉案房屋，并于2017年11月将涉案房屋出租给他人使用至今；四、虽然上诉人名下还有一套用于居住的房屋，但购买涉案房屋属于满足和改善基本居住需要，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第一百二十五条及第一百二十六条的规定；五、涉案房屋一直没有通过竣工验收，所以至今未能办理房屋产权登记，属于非因买受人自身原因未办理产权登记。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实和适用法律有错误，损害了上诉人的合法权益，特提起上诉，望判如所请。 被上诉人天厦公司经本院传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原审第三人广建公司述称，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该规定已经从法律层面明确建筑工程只有验收合格后，才得交付使用。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定了“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。在本案中，上诉人贺春和对涉案商品房的占有行为，应符合法律规定才能视为合法有效。但根据一审查明的事实，涉案商品房在人民法院查封之前并未竣工验收，因此涉案商品房不应交付任何一方占有使用。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 贺春和向一审法院起诉请求：1.判决对金泰大厦3-2号商铺停止执行；2.确认原告对金泰大厦3-2号商铺的实体权利；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年4月17日，原告贺春和与第三人广建公司签订一份《金泰大厦商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的贺州市民兴路西侧（民俗文化旅游创业园宗地）金泰大厦3单元2号商铺。原告于当日全额支付商铺价款331917元。天厦公司与广建公司建设工程合同纠纷一案，该院作出（2017）桂1102民初1773号民事调解书，确认金泰大厦工程总造价为52705219.51元，广建公司欠天厦公司工程款16705219.51元及利息，天厦公司对金泰大厦三单元一至四层办公楼在工程款16705219.51元范围内享有按顺序有优先受偿权。上述案件在执行过程中，该院依法于2019年8月23日作出（2017）桂1102执1539号之四执行裁定书，裁定：查封广西贺州市广建房地产开发有限公司所有的坐落于贺州市XX金泰大厦中尚未进行备案的商品房及店铺。涉案金泰大厦3单元2号商铺列于其中。原告认为，上述被查封的金泰大厦3单元2号商铺为其所有，遂向该院提出执行异议。该院于2020年7月14日作出（2020）桂1102执异59号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告不服该裁定，向该院提起诉讼。另查明，涉案金泰大厦坐落于贺州市XX，项目名称为贺州市桂粤湘人才创业工程，售房单位为广西贺州市广建房地产开发有限公司，商品房预售许可证编号：贺房预字（2012）第11号。原告曾于2017年7月3日起诉广建公司商品房预售合同纠纷，该院于2017年8月7日作出（2017）桂1102民初2325号民事判决，判决：广西贺州市广建房地产开发有限公司应向贺春和支付逾期交房违约金19052.04元；驳回贺春和的其他诉讼请求。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，涉案商铺原告虽然在法院查封前已经与第三人广建公司签订书面买卖合同，也支付了全部价款，未办理过户也非原告自身原因，但该商铺未经竣工验收，尚未交付使用，原告对该商铺的占有并不合法。该商铺现仍登记在第三人广建公司（房地产开发企业）名下，而该商铺不属于用于居住的商品房，且原告也没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋。因此，原告请求停止执行涉案金泰大厦3单元2号商铺并确认其为该商铺的实体权利人，理据不充分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决：驳回原告贺春和的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告贺春和负担。 二审中，上诉人贺春和向本院提交了相片4张及林家宁的户口本复印件一份，拟证明其名下的住宅面积很小，购买涉案房屋系为改善居住环境。经质证，原审第三人广建公司对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据与本案关系不大。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。另查明，2021年1月22日，本院以（2021）桂11破申1号民事裁定书裁定：受理申请人庄承羽对被申请人广西贺州市广建房地产开发有限公司提出的破产重整申请，并于同日依法指定广西白武士破产清算公司为广建公司管理人。2021年1月22日，本院作出（2021）桂11破申1号之一民事裁定书裁定：涉及被申请人广西贺州市广建房地产开发有限公司的执行案件予以中止。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为上诉人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照最高人民法院156号指导案例，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利；案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应于审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如一审法院所论述，涉案商铺上诉人贺春和在本院查封前已经与原审第三人广建公司签订书面买卖合同，也支付了全部价款，未办理过户登记也非上诉人自身原因，本院对此予以确认。至于上诉人是否已在法院查封之前合法占有涉案不动产的问题，本院认为，上诉人贺春和在一审法院作出（2017）桂1102民初2325号民事判决确认其对涉案房屋享有权利后，为避免涉案商铺被他人损坏，遂将该商铺安装了卷闸门，并在2017年11月出租给他人作仓库使用，开发商广建公司在上诉人贺春和使用该商铺期间亦未提出异议，而涉案工程由于开发商的原因长期未能竣工验收，并非上诉人的过错所致，应视为上诉人贺春和已合法占有涉案不动产。故，上诉人贺春和对涉案房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，理应可以排除强制执行。但因广建公司已进入破产重整程序，所有涉及广建公司的执行案件均依法予以中止，本案已无排除强制执行之必要。同时，涉案房屋的处置涉及到众多债权人的利益，故各权利人的权益应依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定通过破产重整程序予以实现。 综上所述，虽然贺春和的上诉请求成立，但因广建公司已进入破产重整程序，所有涉及广建公司的执行案件均依法予以中止，本案已无排除强制执行之必要。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人贺春和负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宏维 审 判 员 陈立峰 审 判 员 周成才 二〇二一年三月二十三日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰