江苏省南京市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏01执复50号复议申请人（利害关系人）：南京市高淳区新华盛会洗浴休闲中心，住所地南京市高淳区淳溪镇宝塔路******。经营者：夏晓明。申请执行人：施红亮，男，汉族，1984年8月12日出生，住南京市栖霞区。被执行人：南京跃轩建材有限公司，住所地南，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路**v>法定代表人：胡同正，该公司董事长。被执行人：戴荣三，男，汉族，1971年3月6日出生，住南京市六合区。被执行人：吴光明,男,汉族,1963年5月1日出生，住南京市栖霞区。复议申请人南京市高淳区新华盛会洗浴休闲中心（以下简称新华洗浴中心）不服南京市秦淮区人民法院(以下简称秦淮法院)（2020）苏0104执异148号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。秦淮法院查明，施红亮与南京跃轩建材有限公司（以下简称跃轩公司）、戴荣三、吴光明民间借贷纠纷一案，该院于2018年5月4日作出的（2017）苏0104民初11207号民事调解书已经发生法律效力，依据该生效民事调解书：一、南京跃轩建材有限公司、戴荣三、吴光明欠施红亮借款本金4500万元及利息（自2017年8月7日至实际给付完毕时止按月息2%标准计算），该款南京跃轩建材有限公司、戴荣三、吴光明自2018年5月起每月30日前归还750万元本金直至付清（利息在最后一期一并加付）。如南京跃轩建材有限公司、戴荣三、吴光明未按以上约定履行，施红亮可对全部债权申请执行，逾期利息仍按月息2%标准计算;二、施红亮对登记在南京跃轩建材有限公司名下坐落于南京市高淳区房屋享有抵押优先权（抵押优先权额度101室为3500万元、201室为3000万元）。案件受理费133400元、保全费5000元，合计138400元，由跃轩公司、戴荣三、吴光明负担（施红亮已预付，跃轩公司、戴荣三、吴光明在最后一期给付款项时一并加付此款给施红亮）。该案件审理过程中，秦淮法院依施红亮申请，于2017年12月29日首轮查封跃轩公司名下位于南京市高淳区;轮候查封南京市高淳区宝塔路133号10幢201室（以下简称案涉201室）。案涉101室登记簿载明施红亮作为抵押权人，于2017年8月24日对101室设立抵押登记，担保主债权数额为3500万元；案涉101室登记簿载明施红亮作为抵押权人，于2017年8月24日对201室设立抵押登记，担保主债权数额为3000万元。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人申请执行，秦淮法院于2018年7月4日立案执行，执行案号为（2018）苏0104执2613号。执行过程中,双方达成执行和解协议,秦淮法院裁定终结本次执行程序。2020年8月6日，申请执行人施红亮以被执行人未按约履行义务，向秦淮法院申请恢复(2017)苏0104民初11207号民事调解书的执行，秦淮法院于同日立案受理，案号为（2020）苏0104执恢530号。2020年8月7日，秦淮法院作出（2020）苏0104执恢530号裁定书,裁定去租拍卖案涉101室、案涉201室不动产。新华洗浴中心遂提出执行异议。新华洗浴中心异议称,请求对案涉101室、201室带租拍卖。事实与理由：1.案涉101室、201室原有承租人陈永生于2010年租赁并经营洗浴中心，后新华洗浴中心于2015年从陈永生处转让所得洗浴中心，并于2016年1月14日与被执行人跃轩公司签订租赁合同，租期截至2019年5月31日。2017年9月30日，因业态老化，需重新装修，新华洗浴中心与被执行人续签租赁合同，将租期延长至2029年5月31日。该租赁协议合法有效，并签订在秦淮法院2020年7月17日裁定拍卖之前。2.新华洗浴中心在裁定拍卖之前已经占有使用案涉101室、201室。3.南京市六合区人民法院(以下简称六合法院)于2018年7月17日向新华洗浴中心发出（2017）苏0116民初8640号协助执行通知书，扣留被执行人跃轩公司应收的全部租金，该院让新华洗浴中心不再向跃轩公司支付租金，等待该院通知缴纳，2019年5月31日之后的租金一直在新华洗浴中心处留存。4.案涉101室、201室作为拍卖财产，依据买卖不破租赁原则，其上原有的租赁权，不因拍卖而消灭，且租金符合市场价格。5、新华洗浴中心对案涉101室、201室进行了装修，耗费数百万元，休闲中心内有数百名工作人员，如去租拍卖，也严重侵害了新华洗浴中心的利益，同时也会使数百名员工失去工作，造成极大的社会风险。秦淮法院另查明，新华洗浴中心为证明其主张，提供署期为2016年1月14日《高淳凯金广场房屋租赁合同》载明的主要内容有：1、跃轩公司将位于南京市高淳区建筑面积约为6375平方米的产权房屋租赁给新华洗浴中心经营桑拿会所及相关配套业态使用；2、租期自2016年1月14日至2019年5月31日；2016年1月14日至2017年5月31日年租金为121万元，2017年6月1日至2018年5月31日年租金为124万元，2018年6月1日至2019年5月31日年租金为126万元，租金6个月为一个支付期。双方还约定了其他事项。新华洗浴中心提交的署期为2017年9月30日《高淳凯金广场房屋租赁合同》载明的主要内容有：1、“鉴于跃轩公司位于南京市高淳区出租给新华洗浴中心，原租赁期限到2019年5月31日止，因新华洗浴中心装修升级，故双方在原合同基础上，经过充分协商，就房屋租赁事宜达成本协议，作为原合同的延续”；2、租赁期限自2019年6月1日至2029年5月31日止，2019年6月1日至2020年5月31日年租金为129万元，2020年6月1日至2021年5月31日年租金为132万元，2021年6月1日至2022年5月31日年租金为135万元，以此类推，每年度租金增加叁万元；租金6个月为一个支付期。双方还约定了其他事项。2018年7月17日，六合法院在（2017）苏0116民初8640号案件的保全执行过程中，向本案新华洗浴中心发送协助执行通知书，要求“新华洗浴中心扣留跃轩公司应收取的全部租金（最高不超过6000万元），该款由六合法院提取”。新华洗浴中心称，此后其再未向跃轩公司支付租金，但六合法院亦未提取租金。秦淮法院认为，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查；承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，2017年9月30日,在2016年1月14日签订的《高淳凯金广场房屋租赁合同》约定的租期尚未届满之时，新华洗浴中心与被执行人跃轩公司另行签订了执行标的的租赁合同，并重新约定了长期的租赁期间。该时点位于申请执行人在案涉执行标的上设立抵押登记的时点（2017年8月24日）之后，故新华洗浴中心请求带租拍卖执行标的缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条,裁定驳回南京市高淳区新华盛会洗浴休闲中心的异议请求。新华洗浴中心向本院申请复议称，请求撤销秦淮法院（2020）苏0104执异148号执行裁定，其复议理由与异议理由一致。秦淮法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，施红亮对跃轩公司名下案涉房产的抵押权设立于2017年8月24日,而新华洗浴中心与被执行人跃轩公司于2017年9月30日在原租赁合同约定的租期尚未届满之时，另行签订的租赁合同，并重新约定长期的租赁期间,合同签订的时间晚于抵押权设立的时间，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故复议申请人新华洗浴中心提出带租拍卖案涉房产的主张无法律依据，本院不予支持。综上，新华洗浴中心申请复议的理由及请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。秦淮法院作出的（2020）苏0104执异148号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回南京市高淳区新华盛会洗浴休闲中心复议申请，维持南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104执异148号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄建东审判员  金 鑫审判员  陈树年二〇二一年三月十五日书记员  李 好