河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1869号上诉人（一审被告）：唐河县中信置业有限公司,住所地河南省唐河县城关镇北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，该公司经理。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈有青，女，汉族，1962年9月27日出生，住河南省唐河县。上诉人唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）因与被上诉人陈有青房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初4823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐河县中信置业有限公司上诉请求：（1）依法撤销（2020）豫1328民初4823号民事判决书，予以改判，驳回一审被上诉人的诉讼请求；（2）由本案被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：因商品房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服（2020）豫1328民初4823号民事判决书，认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果不公，特依法上诉，其理由如下：一、被上诉人的部分诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，一审应当判决驳回。1．关于案涉商品房的面积差异价款的利息。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。本案双方签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1种方式进行处理，即以房管部门实地测量的产权面积为准，按协议签订价格多退少补。对于面积差异价款的利息，该《商品房买卖合同》并未作出约定。案涉小区，因技术原因致使上诉人与众多购房者所签合同的约定面积与产权测绘登记面积发生差异，既有合同约定面积大于产权测绘面积的情况，又有合同约定面积小于产权测绘面积的情况。对于合同约定面积小于产权测绘面积的情况，众多购房者根据双方的合同约定仅向上诉人补交了面积差异价款，并无补交面积差异价款的利息；即便通过法院诉讼要求补交利息，也因《商品房买卖合同》并未约定面积差异价款的利息而得不到支持。有关案涉小区面积差价款的退还，上诉人专门设立了办公室，向绝大多数业主根据合同约定退还了面积差价款。本案双方就面积差价款的退还问题出现了利息之争，并不是上诉人无理不予退还，从中获益。被上诉人要求上诉人退还面积差异价款的利息，违背诚实信用和公平原则。一审判决仅考虑上诉人商品房“卖大”差价款的利息收益、不考虑上诉人商品房“卖小”差价款的利息损失，更没有考虑双方合同的明确约定，断然支持被上诉人面积差异价款利息的处理，不仅违背最高人民法院的以上司法解释，也有违“利益平衡”的审判原则，实属错误。即便贵院认为上诉人应承担面积差异价款的利息，那么应当以房产证出证之日作为面积差利息计算的起始时间。因为双方在最初签署购房合同时，均不知晓面积差的存在，本案房屋面积差的产生是从房产证出证时才确定存在，对于房屋面积差价债权的确定亦从房权证出证时确定，作为从属于面积差价款债权的利息，更应当从房权证出证时开始计算。2．关于住房大修基金和办证费用的利息。上诉人系按照政府部门的相关规定对住宅专项维修基金和办证费用进行预收。因技术原因致使上诉人与众多购房者所签合同的约定面积与产权测绘面积发生差异，因此向购房者收取的大修基金和办证费用与向房管部门实际缴纳的费用数额存在差异。既有大修基金和办证费用向购房者多收的情况，又有大修基金和办证费用向购房者少收的情况，但每位业主的预收收据上均注明“多退少补”，并不涉及利息。对于大修基金和办证费用向购房者少收的情况，众多购房者仅向上诉人补交了少收的大修基金和办证费用，并无补交利息。本案双方就大修基金和办证费用的退还问题出现了利息之争，并不是上诉人无理不予退还，从中获益。被上诉人要求上诉人退还多收大修基金和办证费用的利息，违背诚实信用和公平原则。本案一审判决仅考虑上诉人多收大修基金和办证费用的利息收益、不考虑上诉人少收大修基金和办证费用的利息损失，更没考虑收据上明确注明的“多退少补”约定，断然支持被上诉人大修基金和办证费用利息的处理，不仅违背双方的明确约定，也有违“利益平衡”的审判原则，实属错误。3．关于按揭保险费。被上诉人系按揭贷款购房。按揭保险费系办理房屋抵押贷款时银行要求贷款人必须投保的保险，该事实有被上诉人与银行所签订的贷款抵押合同载明，其中的按揭保险费包括：抵押房产评估费、抵押登记费、抵押服务费、抵押房产保险费等多项。该项费用并非不合理收费，因此不应退还。陈有青辩称，若被答辩人不支付差价款的利息，那就获得了不当利益，被答辩人退还差价款的利息，才能弥补答辩人的损失，才符合公平原则。关于保险费问题，一审法院已经查清涉案房屋未办理保险，那就应当退还保险费并支付利息。我们是2019年才领的房产证，所以没有超过诉讼时效。陈有青向一审法院起诉请求：1、依法判决中信置业退还陈有青本金及利息共计57227.83元（其中延期办证违约金164.4元、面积差本金27546.8元及利息20274.4元、燃气初装费2400元及利息1536元、多交的住房大修基金325元及利息208元、多交的办证费2130.56元及利息1568.09元、保险费619元及利息455.58元）；2．诉讼费由中信置业承担。一审法院认定事实：2009年7月30日，陈有青作为买受方，中信置业作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，陈有青购买中信置业开发的唐河县滨河街道常花园社区大唐中央33幢2单元102室，合同约定建筑面积共115.79㎡，商品房单价为人民币1419.48元／平方米，总金额164361元，采用银行按揭，买受人于2009年7月19日支付出卖人首付款49361元，余款115000元整申请办理10年银行按揭。合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补。出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2009年7月30日陈有青向中信置业交纳房屋首付款49361元、办证按揭费5093元、保险费619元；2010年12月6日交纳大修基金3287元、燃气初装费2400元。2015年12月8日，中信置业将涉案房屋不动产所有权证办出，该证上显示房屋建筑面积为104.35㎡。2019年10月28日，陈有青自唐河县房产开发管理局领取涉案房屋所有权证并查询涉案房屋登记信息显示，中信置业代陈有青缴纳契税2962.44元、住房大修基金2962元。中信置业向唐河县房管局代交涉案房屋登记费60元、证本费10元、测绘费157元、交易手续费347元、评估费300元、抵押登记费60元、抵押服务费164元等房屋办证费共计1098元。至庭审时，燃气管道已通气，中信置业按照合同约定时间将房屋交付陈有青使用。一审法院认为，陈有青与中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，中信置业应当在2010年12月31日前，将经综合验收合格的商品房交付陈有青使用，并至迟于2011年4月1日前为陈有青办理房产证。因此，自2011年4月1日起，陈有青就知道或应当知道其权利受到损害。《中华人民共和国民法总则》的实施时间是2017年10月1日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效，陈有青主张逾期办证违约金的请求支持应当在2013年4月1日前提出。因此，陈有青该项诉讼请求已经超过了二年诉讼时效，法院不予支持。对于陈有青请求的房屋面积差、多交的住房大修基金、多交的办证费、保险费，中信置业未向陈有青告知办理房屋产权证所需交纳的具体项目明细清单，双方亦未进行结算，陈有青直到2019年10月28日才实际领取到涉案房屋所有权证了解到房屋面积存在差异并查询到中信置业代交费用情况，并未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，中信置业应予退还并支付相关利息。因陈有青房屋已经开通了燃气，对此事实双方均无异议，故陈有青请求中信置业退还燃气初装费及利息的诉讼请求，法院不予支持。1、陈有青请求中信置业退还面积差款27546.8元及利息，本案中，原、中信置业签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为115.79㎡，房管部门测绘面积为104.35㎡，面积误差11.44㎡，因双方在合同中明确约定了商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即“以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按该约定处理。面积差价款为16238.9元（11.44㎡×房屋单价1419.48元／㎡=16238.9元），中信置业对该款应予以退还；陈有青要求中信置业承担利息，法院亦予以支持。2、陈有青请求中信置业退还多收取的住房大修基金325元，根据有关规定，买受人应当向房地产开发企业缴纳维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。中信置业收取陈有青大修基金3287元，而实际上交房产部门2962元，两者相减剩余325元，中信置业应予以退还。陈有青请求支付利息，法院亦予以支持。3、陈有青请求中信置业退还多收取的办证费2130.56元及利息，中信置业向陈有青收取办证费5093元，而实际代陈有青交纳契税2962.44元、办证费用1098元，5093元减去契税、办证费用剩余1032.56元，中信置业对此应予退还。陈有青请求支付利息，法院亦予以支持。4、陈有青请求中信置业退还收取的保险费619元及利息，因中信置业并未提交相关证据证实涉案房屋投保情况，应视为涉案房屋未办理保险，对陈有青的该项请求予以支持。陈有青请求支付利息，法院亦予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十四条、第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内退还陈有青面积误差款16238.9元及利息（利息以16238.9元为基数，自2009年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内退还陈有青房屋大修基金325元及利息（利息以325元为基数，自2010年12月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内退还陈有青房屋办证费1032.56元及利息（利息1032.56元为基数，自2009年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内退还陈有青保险费619元及利息（利息619元为基数，自2009年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回陈有青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费615元，陈有青负担300元、唐河县中信置业有限公司负担315元。本院二审期间双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为：原判支持面积差价款、大修基金、办证费的利息是否正确？保险费及利息是否应当退还？被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效？关于涉案房屋面积差价款、大修基金、办证费用的利息是否应予支持的问题。涉案《商品房买卖合同》虽约定对房屋面积差价款“多退少补”，但因中信置业并未准确预估所售房屋面积，致使陈有青自2009年起即多缴纳了房款、大修基金及办证费用，中信置业对陈有青多交纳的相关款项进行占有使用，从中获益，故一审法院判决中信置业返还多收取的房屋办证费用及利息符合公平原则，本院予以维持。关于按揭保险费及利息是否应当退还的问题。本案审理过程中，中信置业认可其在收取按揭保险费后并未给陈有青办理按揭保险，故该费用及由此产生的利息应当予以返还。中信置业关于其不应当返还涉案按揭保险费及利息的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据审理查明的事实，被上诉人实际领到房屋所有权证的时间为2019年10月28日，故被上诉人知道其权利遭受侵害的时间应当自2019年10月28日起计算，至本案2020年11月9日起诉时，并未超过诉讼时效。故中信置业关于诉讼时效的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，唐河县中信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费615元，由唐河县中信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 彬审判员  李晓伟二〇二一年三月二十四日法官助理周罡书记员李壮壮