山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终250号上诉人（原审被告）：宋震，男，汉族，1977年9月20日出生，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：郭庭锋，山东思雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玉格，女，汉族，1983年10月25日出生，住邹城市。委托诉讼代理人：李建广，山东雨石律师事务所律师。原审第三人：山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地济宁高新区杨柳国际新城东四路Ⅰ区综合楼，统一社会信用代码91370800165956545X。法定代表人：陈岭，董事长。上诉人宋震因与被上诉人王玉格、原审第三人山东火炬房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0891民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。宋震上诉请求：一、请求二审法院改判一审判决主文第二项，改判上诉人宋震(被告)于判决生效后十日内向原告王玉格返还两套房屋购房款人民币共计1130943元。上诉人要求二审法院予以撤销利息，不予支持。二、请求二审人民法院改判一审判决主文第三项部分内容，改判上诉人(被告)宋震于判决生效后十日内向被上诉人(原告)王玉格返还其交付的暖气开口费5367元、煤气开口费3950元，合计9317元。改判上诉人不承担物业费(包含垃圾清运费)1708元(2020年1月13日起至2021年1月13日止)、装修押金1000元共计2708元，由被上诉人王玉格承担。三、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、对于一审判决主文第一项，上诉人予以认可；对于判决主文第二项，请求二审法院改判判决主文第二项，改判上诉人宋震(被告)于判决生效后十日内向原告王玉格返还两套房屋购房款人民币共计1130943元。上诉人要求二审法院予以撤销利息，不予支持。其理由为，双方合同没有约定违约责任，也没有约定利息。一审法院以被上诉人起诉之日(2020年5月13日)作为利息起算之日，没有合同依据和法律依据，不应得到支持。另外，上诉人将购房款人民币1130943元交付被上诉人时，被上诉人应将杨柳国际新城L区15号楼东一单元3层西户房产退还给(交付给)上诉人。二、对于一审判决第三项，上诉人部分认可，部分不认可。(一)认可一审法院判令上诉人返还被上诉人其交付的暖气开口费5367元、煤气开口费3950元，合计9317元。但被上诉人应将第三人山东火炬房地产开发集团有限公司2020年1月13号开具的暖气开口费5367元、煤气开口费3950元，合计9317元的收据(编号N05478765)原件退还给上诉人。(二)、对于一审法院判令上诉人承担物业费(包含垃圾清运费)1708元(2020年1月13日起至2021年1月13日止)、装修押金1000元共计2708元。上诉人不认可，认为一审判决认定事实错误，应予以纠正，该二笔费用应由被上诉人王玉格承担。其理由为：1、2020年1月13日，被上诉人以上诉人的名义对杨柳国际新城L区15号楼东一单元3层西户办理了上房手续，被上诉人已经接收了该房屋，获得了房屋钥匙，并且予以管理使用。同日，被上诉人通过微信向山东济宁火炬物业有限公司缴纳了物业费1708元(包含垃圾清运费)、装修押金1000元。根据被上诉人提供的1000元收据显示，收款事由装修押金，验收合格后退回。即被上诉人向济宁火炬物业有限公司缴纳的该装修押金，在被上诉人装修完毕，通过验收后由济宁火炬物业有限公司退还给被上诉人，根据合同相对性，故被上诉人应要求济宁火炬物业有限公司偿还该费用，而不是由上诉人承担；如果被上诉人没有装修，可直接要求济宁火炬物业有限公司返还。被上诉人对房屋是否进行装修上诉人不清楚，该1000元性质属于装修押金，其1000元押金的所有权本来就属于被上诉人，一审法院判决判令由上诉人返还给被上诉人1000元装修押金属于认定事实错误，适用法律错误，侵犯了上诉人的合法权益，应予以纠正。3、物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所取的费用。被上诉人从2020年1月13日入住杨柳国际新城L区15号楼东一单元3层西户之日起至今，属于房产的实际使用人，已经实际享有了物业管理单位提供的公用设施、绿化、卫生、交通等服务，因此在涉案房屋退还给上诉人之前的物业费用应有被上诉人缴纳，合情合理合法。一审法院判令上诉人承担物业费(包含垃圾清运费)1708元(2020年1月13日起至2921年1月13日止)，违反了谁使用谁受益的原则，侵犯了上诉人的合法权益，应予以纠正。综上，一审法院对案件部分事实认定错误，应予以纠正。为了维护上诉人的合法权益，特提出上诉，请支持上诉人的上诉请求。王玉格辩称，一、关于一审判决的利息问题，上诉人上诉理由不成立。涉案购房款本身来源于货款，至2017年双方以购买房屋的形式折抵货款，至今长达四年多时间，上诉人没有完全交付房屋，也没有办理产权过户手续，给被上诉人造成重大经济损失，一审判决支持被上诉人支付相应利息的请求是正确的、合理的，上诉人要求改判没有事实、法律依据。二、上诉人要求改判的应由上诉人承担的各种实际费用的理由也不能成立，这些费用的缴纳都是基于双方签订的房屋买卖合同产生的，房屋买卖合解除后，该费用均系被上诉人在签订和履行合同中所产生的直接经济损失，一审判决上诉人承担这些费用事实依据充分，适用法律正确，上诉人要求改判该没有法律依据。山东火炬房地产开发集团有限公司未作陈述。王玉格向一审法院起诉请求：1、解除房屋买卖合同；2、返还购房款1130943元，并以此为基数按照银行同期贷款利息计算利息，以及双方签订购房合同后，原告以被告的名义实际支付的杨柳国际新城L区115号楼1单元3层西户的暖气费、煤气开口费、预交物业费、装修押金共计12025元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告宋震经营混凝土生意，原告王玉格曾向其供应沙、石材料。被告宋震欠原告王玉格沙、石材料款共计1074548元。被告称，第三人山东火炬房地产开发集团有限公司因欠其混凝土款项而将涉案房屋以每平方米4620元的价格折算抵账。2017年12月13日，被告宋震（甲方）与原告王玉格（乙方）签订《售房合同》，合同约定，被告宋震将位于高新区杨柳国际新城L区15号楼1单元3层西户（建筑面积121.98㎡）和杨柳国际新城L区15号楼2单元3层东户（建筑面积141.03㎡）两套房屋，以每平方米4300元的价格卖给原告王玉格。其中杨柳国际新城L区15号楼1单元三层西户商品房房价524514元，杨柳国际新城L区15号楼二单元三层东户商品房房价606429元。合同第3条约定：“付款方式：房款总价1130943元，以王玉格的人工砂等材料款抵房屋款”；合同第5条约定：“甲方收到全部房款后，协助乙方到火炬房地产公司改购房合同，发生的更改合同费用五五平均分摊”。双方还约定，折算后的价格和被告所欠原告材料款的差价部分56395元，由原告以现金补齐。原告王玉格于2018年4月23日向被告支付了现金差价56395元。2019年9月23日，原、被告为方便办理房屋产权变更登记手续重新签订了两份房屋买卖合同，合同第四条约定：“相关费用，此房屋交易所有环节产生的税费以房产交易管理部门或者山东火炬集体开发商实际征收税费金额为准，均由乙方（王玉格）承担”；第五条约定：“付款方式，甲乙双方协商采取以下付款方式：一次性付款。甲乙双方协商一致约定以王玉格的人工砂等材料款抵房屋款，于2018年5月31日前已全部支付给甲方，房款已结清”；合同第六条约定：“甲方（宋震）保证该房屋交付时无抵押、无查封、无债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方（宋震）自行承担。”2019年9月23日，被告宋震向原告王玉格出具购房款收条两份。2020年1月13日，原告王玉格以被告宋震的名义实际支付了杨柳国际新城L区15号楼东1单元3层西户天然气开户费、暖气开口费等费用共计12025元。涉案两套房屋至今未到火炬房地产公司将购房合同变更至王玉格。另查明，涉案两套房屋系第三人山东火炬房地产开发集团有限公司开发建设，被告宋震于2012年10月15日与“山东火炬集团”签订《商品房订购合同》而取得。一审法院认为，本案的争议焦点主要为：一、原、被告签订的房屋买卖合同是否符合解除的法定条件；二、原告要求被告返还房款及损失是否由法律依据。针对第一个焦点问题，被告宋震以其欠付的人工砂材料款折抵房款，与原告王玉格签订房屋买卖合同，双方均予以认可，双方形成房屋买卖关系。按照双方房屋买卖合同的约定，被告宋震在收到全部房款后，应协助王玉格到火炬房地产公司改购房合同，保证该房屋交付时无抵押、无查封、无债务纠纷。被告宋震提供的其与“山东火炬集团”签订《商品房订购合同》，不能证明其取得的两套涉案房屋系从第三山东火炬房地产开发集团有限公司处合法取得，且第三山东火炬房地产开发集团有限公司不认可将涉案房屋卖给了被告宋震，证明宋震与第三人就涉案房屋的权属存在争议。致使被告宋震不能按照与王玉格签订的买卖合同的约定协助王玉格到火炬房地产公司改购房合同，并保证该房屋交付时无抵押、无查封、无债务纠纷。原告王玉格因此不能实现合同目的，被告宋震已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为指示不能实现合同目的。原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，符合法律规定。针对第二个焦点问题，因被告宋震已实际违约，原告要求解除房屋买卖合同，本院予以支持。原告主张被告宋震应向返还涉案两套房产的购房款人民币1130943元，并以此为基数按照银行同期贷款利息计算利息，以及双方签订购房合同后，原告以被告的名义实际支付的杨柳国际新城L区115号楼1单元3层西户的暖气费、煤气开口费、预交物业费、装修押金共计12025元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决：一、解除原告王玉格与被告宋震签订的《售房合同》及《房屋买卖合同》；二、被告宋震于判决生效后十日内向原告王玉格返还两套房屋购房款人民币共计1130943元及利息（利息以1130943元为基数，自2020年5月13日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、被告宋震于判决生效后十日内向原告王玉格返还其交付的暖气费、煤气开口费、预交物业费、装修押金共计12025元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7489元，由被告宋震负担。二审中，双方未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实与理由及被上诉人答辩意见，本院对二审期间争议的焦点问题分析如下：一、关于上诉人是否应返还被上诉人房屋购房款的利息，根据查明的事实，被上诉人曾向上诉人供应沙石材料，上诉人欠被上诉人沙石材料款1074548元，后双方签订涉案房屋买卖合同，上诉人将涉案两套房屋出卖给被上诉人，被上诉人以欠上诉人材料款折抵房屋款，差价部分以现金补齐，故上诉人与被上诉人签订的虽名为房屋买卖合同，实为以房抵债协议。在履行该以房抵债协议过程中，上诉人不能按照双方协议约定，协助被上诉人在开发商山东火炬房地产开发集团有限公司处将购房人更改至被上诉人名下，且山东火炬房地产开发集团有限公司不认可上诉人是涉案房屋的购买人，上诉人与被上诉人的以房抵债协议因上诉人不能完成协议约定而无法履行，一审判决解除双方的售房合同及房屋买卖合同，双方对此均无异议。双方以房抵债协议解除后，上诉人不能以涉案房屋偿还欠付被上诉人的材料款，双方之间拖欠材料款的法律关系依然存在，上诉人仍应基于欠付被上诉人材料款的法律事实向被上诉人履行付款义务，一审判决上诉人向被上诉人返还购房款并自起诉之日支付购房款的利息，并未损害上诉人权利，上诉人现上诉主张不应支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于上诉人是否应赔偿被上诉人缴纳的物业费、装修押金，本院认为，被上诉人以涉案房号的名义向物业公司缴纳上述两项费用是，因上诉人不能按照协议约定将涉案房产的购买人更改为被上诉人，致使被上诉人不能以自己名义接受物业服务，现双方房屋买卖合同解除，被上诉人支付的该两项费用应属于上诉人违约给被上诉人造成的损失，一审判决上诉人予以返还并无不当。综上所述，宋震的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101元，由宋震负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  吕玉宝二〇二一年三月十日书记员  宋 颖