新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终139号 上诉人（原审被告）：喀什广厦物业服务有限责任公司（以下称广厦物业），住所地：新疆喀什地区喀什市。法定代表人：刘旭明，该公司经理。委托诉讼代理人：于新泉，新疆法衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李德武，男，1963年4月9日出生，汉族，湖北省大冶市人，个体司机，住新疆喀什市。被上诉人（原审原告）：王玲，女，1966年11月27日出生，汉族，安徽省利辛市人，喀什地区教育局退休干部，住新疆喀什市。共同委托诉讼代理人：韩俊，新疆正嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：候又新，女，1959年11月22日出生，汉族，河南新乡市人，个体工商户，住新疆喀什市。上诉人喀什广厦物业服务有限责任公司（以下简称广厦物业）因与被上诉人李德武、王玲、候又新租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院于2020年5月18日作出（2020）新3101民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为案件事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。广厦物业上诉请求：请求依法撤销原判，判令被上诉人候又新承担相应的债务，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.原审对本案基本法律关系认定错误，本案系委托合同关系，而非租赁合同关系。作为委托人的李德武、王玲知道实际承租人候又新的存在，租赁合同约束的是李德武、王玲和候又新，租金应由候又新向李德武、王玲支付；2.原审认定的事实与判决结果相矛盾，原审认定的事实反映出上诉人与被上诉李德武、王玲是委托合同关系，却判决上诉人向被上诉人李德武、王玲支付租金，无事实和法律依据。李德武、王玲辩称：与广厦物业签订的委托管理合同合法有效，虽名为委托管理合同，但具有租赁目的，合同中也明确约定了租金及租金的递增方式、违约责任。且有两份生效法律文书，足以证明系租赁关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。候又新辩称：已于2018年4月1日将租赁的房屋返还给广厦物业，故只欠付2015年至2018年的租金，之后的租金与其无关。李德武、王玲向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋租赁费72516.44元，支付违约金4350.99元；2.判令被告向原告支付所欠暖气费1421.6元，以上共计78289.03元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月10日原告与被告广厦物业签订《商铺委托管理合同》，约定：1.原告委托广厦物业管理的商铺坐落于龙和大厦负一层B166号，产权面积为24.86㎡；2.原告同意在合同期内将商铺经营管理的一切事宜委托给被告广厦物业负责，原告同意广厦物业以其名义将该商铺对外出租，由广厦物业与第三方签署租赁合同，收取租金并进行管理。委托经营管理期限为8年，自2013年8月19日至2021年8月19日。由被告广厦物业定期向原告提供的账户支付租金或由原告自行领取收益金。后被告广厦物业与被告候又新签订租赁合同，将该商铺出租给被告候又新经营娱乐会所，租期为8年。现被告累计拖欠原告2015年11月29日至2020年3月29日房屋租赁费72516.44元，根据合同约定，被告还应当支付违约金4350.99元，暖气费1421.6元。故原告诉至法院，请求依法如诉判决。一审法院认定事实：2013年8月10日，原告与被告广厦物业签订《商铺委托管理合同》，约定原告将其位于喀什市人民西路49号（龙和大厦）1幢-1层B166号商铺委托给被告广厦物业经营管理，商铺面积为24.856㎡，委托经营管理期限为2013年8月19日至2021年8月19日，原告同意以被告广厦物业的名义将该商铺对外租赁，由被告广厦物业与第三方签署租赁合同、收取租金及管理，被告广厦物业按与第三方租赁合同价格的5%收取代理费，并于租赁合同规定的租金支付日期定期向原告支付收益金；租金第一、第二年45元/平方米/月，第三、第四年55元/平方米/月，第五、第六年65元/平方米/月，第七、第八年80元/平方米/月；在代理期内，原告不得自行或者委托他人和代理商代理该商铺的招商出租；合同还对双方的权利义务、违约责任进行约定。随后，被告广厦物业与被告候又新签订租赁合同，将上述房屋出租给被告候又新。因被告候又新未按期向被告广厦物业支付租金，被告广厦物业诉至法院，双方达成调解协议。2018年4月3日，被告广厦物业与被告候又新签订解除租赁合同及腾退租赁房屋协议书，约定候又新将在广厦物业处承租的所有租赁物于2018年4月3日交还给广厦物业，解除（2016）新3101民初2166号民事调解书所涉及的所有营业场所租赁合同，候又新所欠龙和大厦地下室72户业主委托广厦物业管理的房屋租金共计3455157.09元，由候又新在2018年7月31日前向广厦物业支付等内容。2018年9月24日，被告广厦物业与被告候又新签订补充协议书，载明候又新已于2018年4月3日将房屋交还给广厦物业，截止2018年3月31日，候又新共欠租金4340508.34元，候又新将房屋内所有可移动设施、设备物品全权由广厦物业接管并进行拍卖处理（装修除外），所得款项用于折抵候又新所欠广厦物业的部分租金，剩余的租金按法律程序执行等内容。被告广厦物业分别于2017年4月6日向原告支付764元、2017年5月15日支付764元、2017年7月4日支付1530元，共计支付3058元。现原告以被告广厦物业、候又新拖欠2015年11月29日至2020年3月29日的租金及暖气费为由，诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告广厦物业签订《商铺委托管理合同》是双方真实意思表示，未违反法律相关规定，合同合法有效。该合同虽名为《商铺委托管理合同》，但合同的主要目的是出租涉案商铺，合同中亦明确约定租金及租金递增方式，合同中对“由乙方（被告广厦物业）根据乙方与第三方（被告候又新）签订的租赁合同中所规定的租金支付日期，定期向甲方（原告）提供的账户支付或由甲方自行领取收益金”的约定，系对被告广厦物业向原告支付租金的日期及方式的约定。根据合同的相对性，该合同仅在相应合同当事人之间发生法律效力，不能约束合同外的第三人，故候又新是否按约向广厦物业公司履行支付租金的合同义务，不影响广厦物业向原告履行定期支付租金的合同义务。因此，被告广厦物业辩解其与原告之间只是委托管理关系，不存在拖欠租金的理由，不能成立，被告广厦物业应按合同约定向原告支付租金。对于支付租金的期间，因2018年4月候又新将商铺退还广厦物业后，广厦物业虽称已通过张贴公告的方式向原告告知，但未提交证据证实，现原告依据《商铺委托管理合同》计算2015年11月29日至2016年11月29日租金16407.6元（24.86㎡×55元×12个月）；2016年11月30日至2017年11月28日租金16407.6元（24.86㎡×55元×12个月）；2017年11月29日至2018年11月28日租金19390.8元（24.86㎡×65元×12个月）；2018年11月29日至2019年11月28日租金19390.8元（24.86㎡×65元×12个月）；2019年11月29日至2020年3月29日租金7955.2元（24.86㎡×80元×4个月），共计79552元，不违反双方约定，广厦物业拖欠不付，显属违约，应承担相应的民事责任。被告广厦物业扣除5%的代理费3977.6元（79552元×5%），应将剩余房屋租金75574.4元（79552元-3977.6元）支付给原告。现原告认可被告广厦物业已经支付3058元，故被告广厦物业支付的租金数额以72516.4元（75574.4元-3058元）为限。对于违约金，原告按照欠付租金总额72516.4元的6%计算不违反法律规定，故违约金4350.99元（72516.4元×6%）由被告广厦物业予以支付。对于原告主张的暖气费，未向该院提交证据证实，故对此不予支持。对于广厦物业从租金中扣除律师代理费用的辩解，广厦物业虽提交了律师费收据，但该收据仅载明系广厦物业支付的律师代理费，不能证实该费用系原告追索租金产生，广厦物业亦未提交其他证据予以证实，故对此不予采信。对原告要求被告候又新支付房屋租金及违约金的请求，虽然被告候又新同意支付2015年11月29日至2018年4月1日期间的租金，但根据合同相对性原则，原告此项请求，该院不予支持。综上所述，对原告要求被告广厦物业支付房屋租金72516.4元、违约金4350.99元的请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告喀什广厦物业服务有限责任公司于本判决生效后五日内向原告李德武、王玲支付房屋租金72516.4元、违约金4350.99元；二、驳回原告李德武、王玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1757.22元，减半收取计878.61元，由原告李德武、王玲负担15.95元，被告喀什广厦物业服务有限责任公司负担862.66元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对该事实予以确认。另查明，2013年8月19日，上诉人广厦物业与被上诉人候又新签订《营业场所（房屋）租赁合同》，该合同第七条第三项约定：如因业主出卖或抵押上述房屋，甲方（广厦物业）应及时通知乙方（候又新），同时不影响本合同执行等相关的事宜。2015年9月8日，被上诉人李德武向广厦物业出具授权委托书，由广厦物业以自己名义与候又新处理案涉商铺租金事宜；2016年8月18日，广厦物业与候又新在喀什市人民法院组织下就案涉租金达成调解。2018年4月3日，广厦物业与候又新签订《解除租赁合同及腾退租赁房屋协议书》，解除租赁关系。本案二审争议焦点为：1.李德武、王玲与广厦物业系何种法律关系？2.李德武、王玲诉请的租金及违约金应由谁承担？本院认为，委托管理是指受托人接受委托人的委托，按事前签订的合同，对委托对象进行经营管理的行为。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。认定合同性质时不仅要考虑合同形式要件，也要考虑当事人订立合同时所期望达到的目的或状态。本案中，李德武、王玲与广厦物业于2013年8月10日签订《商铺委托管理合同》，约定将坐落于喀什市龙和大厦负一层B169号商铺经营管理的一切事宜委托给广厦物业，由广厦物业以自己名义将商铺对外租赁、收取租金及管理，并约定委托期限自2013年8月19日至2021年8月19日止，广厦物业按照与第三方的租赁合同价格收取5%代理费。该合同的核心内容是李德武、王玲将案涉商铺对外出租收益，由广厦物业从第三方收取租金，并从中收取5%的代理费后，将剩余租金交给李德武、王玲。根据上述事实，李德武、王玲与广厦物业之间的法律关系应认定为委托合同关系；广厦物业与候又新于2013年8月19日签订《营业场所（房屋）租赁合同》，且双方均无异议，二者之间的法律关系应认定为租赁合同关系。人民法院认定案由时应基于诉争事实、诉求以及涉案当事人主张的法律关系综合认定，本案中当事人之间存在两种法律关系，被上诉人李德武、王玲作为一审原告，在民事起诉状中将实际承租人候又新列为被告，诉请承担案涉商铺租金及违约金等，故一审法院将本案法律关系认定为租赁合同关系有事实和法律依据，本院予以确认。关于租金以及支付主体问题。根据本案查明的事实，2015年11月29日至2016年11月28日的案涉租金，已经由李德武授权广厦物业与候又新调解处理，与本案无涉，李德武、王玲可另行主张权利；2016年11月29日至2018年4月3日的案涉租金，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，候又新在与广厦物业签订《营业场所（房屋）租赁合同》时，已经知道案涉商铺不是广厦物业所有，根据该租赁合同第七条第三项“如因业主出卖或抵押上述房屋，甲方应及时通知乙方，同时不影响本合同执行”的约定，亦可以认定候又新在签订租赁合同时明知业主的存在和广厦物业的委托行为。再根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，李德武、王玲知道实际承租人是候又新，也明知因候又新不履行到期租金义务，影响自己利益的实现，且曾授权广厦物业处理案涉租金事宜，可见，李德武、王玲作为委托人，已经行驶介入权并通过诉讼方式主张权利，因此，案涉租赁合同直接约束李德武、王玲和候又新，候又新作为案涉商铺的实际承租人，应当直接向李德武、王玲承担支付租金的责任。由于案涉租赁合同于2018年4月3日解除，候又新支付租金的日期应截止该日较为妥当，即计算2016年11月29日至2017年11月28日租金16404.96元（24.856㎡×55元×12个月）、2017年11月29日至2018年4月3日租金6462.56元（24.856㎡×65元×4个月），合计22867.52元。如前所述，在实际承租人候又新签订租赁合同时明知业主的存在且李德武、王玲通过诉讼已经行使介入权的情况下，李德武、王玲基于委托合同关系主张违约金不妥，其可另行主张解决，故对违约金及其利息的诉讼请求，本院不予支持，应予以驳回；2018年4月3日之后的案涉租金，因案涉租赁合同已经解除，候又新未实际承租则没有义务支付。故李德武、王玲请求的2018年4月4日至2020年3月29日的租金，本院不予支持。在二审期间，本院也已向李德武、王玲释明，询问其是否变更诉讼请求，但李德武、王玲坚持租金诉求，故李德武、王玲可另行根据委托合同关系向广厦物业主张。综上，上诉人广厦物业的上诉请求成立，本院予以支持，一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初854号民事判决；二、被上诉人候又新自收到本判决之日起十日内向李德武、王玲支付租金22867.52元；三、驳回李德武、王玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费878.61元，二审案件受理费1721.68元，共计2600.29元，由李德武、王玲负担379.76元，由候又新负担2220.53元。本判决为终审判决。审  判  长   阿卜杜克 热木图尔荪审  判  员   麦麦提吐 尔逊阿布拉审  判  员   廖   静    静二 〇 二 一 年 三 月 十 五 日书  记  员   古丽其合热司衣提艾力