青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民初4号 原告（申请执行人）：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，营业场所：青海省西宁市城西区。 负责人：何伟，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张萍，北京大成（西宁）律师事务所律师。 被告（案外人）：梁哲辉，男，1967年出生，汉族，住青海省海东市。 委托诉讼代理人：张继凯、李宝年，青海普兴律师事务所律师。 被告（被执行人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所：青海省海东市。 法定代表人：曹进彦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵学谦，男，该公司副经理。 原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称七建青海分公司）与被告梁哲辉、青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告七建青海分公司委托诉讼代理人张萍，被告梁哲辉委托诉讼代理人张继凯、李宝年，被告祥泰房地产公司委托诉讼代理人赵学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七建青海分公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）青02执异29号执行裁定书并判决驳回梁哲辉的执行异议申请；2.准予执行海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1077号房屋；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：海东市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，要求海东市乐都区房产管理局协助查封祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦：一层2号、9号商铺、四层商铺及房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的房屋；查封期限为三年，自2017年10月26日起至2020年10月25日。2020年4月20日，海东市中级人民法院作出（2017）青02民初57号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款13272587.39元及利息；双方上诉至青海省高级人民法院，青海省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及利息。七建青海分公司于2020年9月8日向海东市中级人民法院申请执行并提交《续封申请书》，海东市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产；并于2020年9月23日分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套房屋，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，海东市中级人民法院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在15日内以书面形式提出执行异议，逾期不提出将对查封房屋强制执行。2020年12月3日，梁哲辉向海东市中级人民法院提出执行异议申请，请求中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1077号房屋的执行并解除查封；2020年12月14日，海东市中级人民法院作出（2020）青02执异29号执行裁定书，裁定中止执行（2020）青02执61号之一执行裁定中对被执行人祥泰房地产公司位于海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1077号房屋的查封。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条第一款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，本案应以2017年10月26日作为判定案涉房屋是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的查封时间。海东市中级人民法院2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，根据海东市房产管理局2020年10月30日出具的证明，案涉房屋的查封期限从2017年10月26日-2020年10月25日止。海东市中级人民法院在2017年10月26日采取查封措施后，依据《民事诉讼法》第一百零三条的规定，向案涉房屋在海东市房产管理局登记的权利人祥泰房地产公司送达了保全裁定，祥泰房地产公司在收到保全裁定后未对保全裁定申请复议，也未向海东市中级人民法院反映查封的房屋有其他权利人存在。原告在保全查封的期限内向海东市中级人民法院申请执行，保全的查封措施自动转为执行中的查封措施，执行程序中对查封期限进行延续的行为，不应单独被判定为一次新的查封行为，（2020）青02执异29号执行裁定书中认为本案的查封最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起算的认定错误。2.梁哲辉提供的证据不能证明其与祥泰房地产公司在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，不能证明其已支付全部房屋价款的事实，梁哲辉提供的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》中没有约定祥泰房地产公司给梁哲辉拆迁安置补偿的是1077号房屋，没有约定房屋单价及总价，该协议不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能证明在法院查封前签订了合法有效的买卖合同的事实；3.《房屋拆迁补偿安置正式合同书》中手写补充条款约定合同总价为26000元，但梁哲辉提交的证据却支付了总价为62960元，并未提交转账凭证，无法证明有真实的交易流水。且根据该合同第一款约定置换比例为1：1.3，优惠10㎡，按1800元计算房屋价格，其余超出面积按市场价格出售至乙方。梁哲辉原房屋面积仅有49㎡，而置换面积为111.5㎡，新房总价应为175650元，但被告约定的新房总价26000元，其价值明显低于市场价格。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定；4.梁哲辉提交的业主申报装修审批表中马秀丽代表海东市乐都区华都物业管理有限公司签字，但在七建青海分公司与祥泰房地产公司执行案件中，马秀丽又作为祥泰房地产公司的代理人，且在王萍执行异议案中，其将89240元房款转入海东市乐都区华都物业管理有限公司账户，可见该物业公司与祥泰房地产公司存在人员、管理、财产混同，其证据没有证明力。5.2016年1月28日祥泰房地产公司即已取得《商品房预售许可证》，就已经具备在海东市房产管理局预售备案的条件，且祥泰房地产公司在听证时明确表示有100套拆迁安置房屋，在2017年10月26日查封时，除已查封的12套房屋外，其他均已办理备案登记的情况下，梁哲辉不能证明未办理备案登记非因自身原因造成。 梁哲辉辩称，七建青海分公司的事实理由不能成立，应予驳回。1.海东市中级人民法院作出的执行裁定书正确，七建青海分公司诉中保全了两次，第二次查封案涉房屋是从2020年9月23日至2023年9月25日，梁哲辉是在2020年11月12日人民法院公告后得知自己的房屋被强制执行中查封，本案查封的最终起算时间应从2020年9月23日（协助执行通知书）起算。2.梁哲辉在2012年12月15日与祥泰房地产公司签订了《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，2016年10月18日与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订了《安泰华都大厦物业管理合同》，并交清了全部房款，且梁哲辉购买房屋后对房屋进行了装修使用并交纳了水费、电费、燃气费、物业费、专项维修基金、垃圾清运费，并已实际居住多年。3.梁哲辉所购买的房屋属回迁房，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋置换的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，本案中，梁哲辉于2020年11月12日得知房屋被查封后，立即提出异议，且在法院查封前就已经签订了《房屋拆迁补偿安置正式合同书》并交清所有房款，享有对案涉房屋的物权期待权，梁哲辉购买房屋的行为符合法律规定，应依法驳回七建青海分公司的诉讼请求。 祥泰房地产公司辩称，答辩意见与梁哲辉的意见一致，案涉1077号房屋系置换给梁哲辉的事实属实，梁哲辉提交法庭的证据都是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 梁哲辉向本院提交以下证据： 证据1：海东市中级人民法院（2020）青02执61号之一执行裁定书，证明梁哲辉在1077号房屋被查封后提出执行异议的事由。 证据2：《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，证明2012年12月15日梁哲辉与祥泰房地产公司签订了拆迁安置合同，属于回迁房的事实。 证据3：补交房款的《收据》2份，证明梁哲辉对1077室房屋的差额房款62960元交清的事实。梁哲辉于2016年10月18日现金交款34267元，2017年12月28日转账交款17000元，2016年10月18日的票上注明了用煤房款4000元、安置费7693元抵顶了剩余的房款，总房款已全部交清的事实。 证据4：《安泰华都大厦房屋交接单》《业主/住户申报装修审批表》，证明祥泰房地产公司将1077号房屋于2016年10月18日交付给梁哲辉使用，并同意装修。 证据5：梁哲辉交纳1077号房屋专项维修基金、装修垃圾清运费、物业费的《收据》共6份，证明梁哲辉从2016年10月18日入住该房屋，并自2016年起至2020年交纳各项费用及物业费的事实。 证据6：《安泰华都大厦物业管理合同》，证明梁哲辉与海东市乐都区华都物业管理有限公司于2016年10月18日已签订物业管理合同的事实。 七建青海分公司质证认为，证据1真实性与合法性予以认可，证明方向不认可，1.房屋首次查封时间为2017年10月26日，并非2020年9月16日；2.梁哲辉在2012年签订商品房买卖合同后，至今未办理房屋备案登记，怠于行使权利，导致2020年9月才知道房屋被查封。证据2的真实性认可，对合法性与证明方向不予认可，1.合同未写明安置房号及房屋单价，不符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定签订合法有效的书面买卖合同，更不能认定安置补偿的房屋为1077室的事实。2.根据合同约定置换比例为1：1.3，优惠10㎡按1800元计算房屋价格，其余超出面积按市场价格出售给梁哲辉，梁哲辉原房屋面积仅为49㎡，置换面积为63.7㎡中，新房总价应当为131550元，与合同约定房屋总价26000元相比其价值明显低于市场价格。证据3对真实性、合法性与证明方向均不予认可，1.收据属于内部票据，无法证明有实际流水发生，也无法证明已支付房款对价的事实；2.梁哲辉提供收据显示2016年10月18日支付34267元、2017年12月28日支付17000元，共计51267元的事实与其提供证据2《房屋拆迁补偿安置正式合同书》中约定的房款总价26000元相互矛盾，与合同约定计算得出的新房总价131550元也存在矛盾，因此，无法证实实际房款总额及已付房款数额。证据4、5、6对真实性、合法性与证明方向均予认可，但需要说明的是，梁哲辉与祥泰房地产公司签订了商品房买卖合同未办理备案登记，梁哲辉对1077室没有物权期待权，梁哲辉对房屋的占有并非基于合法有效的商品房买卖合同，不属于合法占有。 祥泰房地产公司质证认为，梁哲辉提交的以上证据的真实性均认可，案涉1077号房屋是在法院查封前就置换给梁哲辉的，法院的查封错误，不应执行该案涉1077号房屋。 七建青海分公司向本院提交海东市房产管理局出具《证明》一份，证明梁哲辉在乐都区的房产情况。 祥泰房地产公司未向本院提交书面证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认为，梁哲辉提交的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》、补交房款的《收据》具有真实性、合法性、关联性，能够证明梁哲辉与祥泰房地产公司签订协议、付款，2016年10月18日交接案涉房屋并一直居住使用该房至今的事实，本院予以确认。七建青海分公司提交的《证明》证实梁哲辉名下在乐都区无房产登记信息，且梁哲辉及祥泰房地产公司对其真实性无异议，本院予以确认。 根据各方当事人陈述及经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2012年12月15日，因旧房改造，祥泰房地产公司与梁哲辉签订了《房屋拆迁补偿安置正式合同书》。祥泰房地产公司将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1077号房屋以所有权置换方式补偿安置给了梁哲辉。2016年10月18日、2017年12月28日，梁哲辉分别以现金缴款34267元、转账交款17000元、剩余房款用煤房款4000元、安置费7693元抵顶的方式，付清了1077号房屋房款总价62960元。同日，梁哲辉交纳了1077号房屋的专项维修基金、装修押金、物业费、装修垃圾清运费等费用，祥泰房地产公司及海东市乐都区华都物业管理有限公司给梁哲辉出具了交纳相应房款及费用的收据，并出具《安泰华都大厦房屋交接单》，将1077号房屋交付给了梁哲辉。2017年4月10日，经梁哲辉申报并经物业同意，梁哲辉开始装修该房。自此，梁哲辉一直居住使用该房至今。 另查明，2017年9月27日，七建青海分公司因与祥泰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封祥泰房地产公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结祥泰房地产公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，双方均不服提起上诉，经青海省高级人民法院二审，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因祥泰房地产公司未履行判决确定的义务，七建青海分公司向本院申请强制执行。本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。2020年9月23日，本院分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述查封的12套房屋再次进行了续查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议。梁哲辉得知公告内容后，向本院提出执行异议，请求中止对案涉1077号房屋的执行，并解除查封。本院于2020年12月14日作出（2020）青02执异29号执行裁定书，裁定中止执行对案涉1077号房屋的查封。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：被告（案外人）梁哲辉对案涉1077号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于本院对案涉1077号房屋查封时间的认定问题 本院认为，根据七建青海分公司的诉讼保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1077号房屋进行了查封，查封期限自2017年10月26日起至2020年10月25日止，后因七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，再次续行查封了该房屋，时间自2020年9月23日至2023年9月25日止。虽然梁哲辉是在本院2020年11月12日发出公告后得知案涉1077号房屋被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…”的规定，诉讼中的保全系为判决的有效执行，且本院作出的第二次查封系对第一次查封的续封，因此本案中，对于案涉1077号房屋的查封时间应以第一次查封的时间，即2017年10月26日进行认定。被告提出应按照第二次续行查封时间认定的抗辩理由不成立，不予采纳。 二、关于梁哲辉对案涉1077号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，第一，祥泰房地产公司与梁哲辉是基于旧房改造拆迁的补偿安置自愿达成以产权置换方式对梁哲辉予以补偿安置的协议，并于2012年12月15日签订《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，明确约定了安置回迁的地点为新乐大街33号安泰华都大厦，房屋交接单中明确房号为1077号，系双方真实意思表示，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋置换的相关规定，系双方真实意思表示，且签订时间也均早于案涉房屋的诉中保全查封时间，应当认定梁哲辉在查封前已与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同；第二，根据梁哲辉提交的《安泰华都大厦房屋交接单》《装修审批表》《安泰华都大厦物业管理合同》及其交纳的锅炉费、天然气接口费、专项维修基金、物业费、装修垃圾清运费等费用的相关证据，可以印证在本院2017年10月26日查封案涉房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉房屋交付给了梁哲辉，其已合法占有使用案涉房屋的事实；第三，案涉1077号房屋系梁哲辉以产权置换方式取得，对于安置房屋的价款，梁哲辉于2016年10月18日、2017年12月28日分别以现金交款34267元、转账交款17000元、剩余房款用煤房款4000元、安置费7693元抵顶的方式，支付了置换后的全部购房款62960元，可以认定梁哲辉在查封前已支付了置换的案涉1077号房屋全部购房款的事实；第四，案涉房屋在人民法院查封前尚未开始办理过户登记手续，之后出现人民法院查封的事实，房屋未能办理产权过户登记手续的原因不能归责于梁哲辉。且综合现有在案证据，未发现梁哲辉与祥泰房地产公司之间就案涉房屋签订的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》等民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。 其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换方式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人对拆迁安置房屋的权利应优先于普通债权，梁哲辉与祥泰房地产公司签订合法有效的安置补偿协议，约定了安置用房的位置、用途，该案涉1077号房屋已经特定化，应保护梁哲辉对该案涉房屋的物权期待权。故，应确认梁哲辉对案涉1077号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告七建青海分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的诉讼请求。 案件受理费1374元，由原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。 审 判 长  刘 静 审 判 员  林 海 审 判 员  李 强 二〇二一年三月十二日 法官助理  刘拯琳 书 记 员  李玲玲