浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4229号 上诉人（原审原告）：浙江金齿机械有限公司，住所地浙江省武义县文教旅游工业区。 法定代表人：徐正清。 委托诉讼代理人：王耀，浙江五义律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：武义天华包装有限公司，住所地浙江省武义县百花山工业区。 法定代表人：胡盛胜。 委托诉讼代理人：吴超，浙江思大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵泽良，浙江思大律师事务所实习律师。 上诉人浙江金齿机械有限公司（以下简称金齿公司）因与上诉人武义天华包装有限公司（以下简称天华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2020）浙0723民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 金齿公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）浙0723民初1016号民事判决第四项，依法改判天华公司支付违约金289728元（逾期支付租金的违约金）。2.一、二审诉讼费用由天华公司承担。事实和理由：金齿公司与天华公司于2017年5月3日签订的《厂房租赁合同》第二条第一项的约定：厂房租赁自2017年6月1日起至2022年5月31日止，租赁期限为五年，乙方（天华公司）应于每年的5月15日以前向甲方（金齿公司）支付下一年的租金，先付款后使用。故金齿公司与天华公司关于租金支付的时间有明确约定。然天华公司不按合同约定支付租金，根据《厂房租赁合同》第四条第四项的约定，天华公司应向金齿公司支付逾期支付租金的违约金。 天华公司辩称，一、天华公司已付清全部租金。根据本案合同的实际履行情况以及履行过程中的补充约定内容。案涉《厂房租赁合同》的终止时间为2019年12月31日。事实上，2019年12月31日之后，天华公司停止了在案涉厂房内的生产经营，且案外经营主体武义垚森钢管厂、武义天呈玻璃制品有限公司相继入驻。因此，2019年12月31日后不应再向天华公司计算租金。截止2019年12月31日，天华公司已经全额付清全部租金。二、金齿公司的主张无事实依据。如上所述，双方已于2019年12月31日停止了合同内容的履行，不存在计算违约金至2020年5月15日。金齿公司也无证据证明天华公司逾期支付租金，2019年12月31日后天华公司也无需再支付租金。因此，金齿公司主张的违约金客观不存在。 天华公司上诉请求：1.依法撤销（2020）浙0723民初1016号民事判决，依法改判驳回金齿公司诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由金齿公司承担。事实与理由：一、2017年5月3日，天华公司与金齿公司签订《厂房租赁合同》，约定金齿公司将案涉厂房租赁给天华公司，租赁期间自2017年6月1日起至2022年5月31日止，第一年租金人民币1703800元，第二至五年租金为1543800元。在双方合同履行过程中，金齿公司一直在报纸上刊登涉案房屋出售广告，借第三人看房期间不断要求增加租金。无奈下，2018年5月7日双方签订《补充合同》，约定将原合同约定的租金每平方米110元变更为每平方米180元。后金齿公司再次提出要求将房租增加至每年238万元，否则要求天华公司搬走。经过双方协商一致，2019年12月31日天华公司正式搬离案涉厂房并产生巨额搬迁费用。在天华公司搬离的同时，武义垚森钢管厂、武义天呈玻璃制品有限公司相继入驻。但一审并未审查该两家企业入驻的事实，在认定事实不清的前提下难以得出正确的裁判结论。二、本案天华公司退租的行为不构成违约。虽然双方签订的《厂房租赁合同》第十条约定“租赁期间，如乙方（天华公司）提前退租而违约，应赔偿甲方（金齿公司）三个月的租金”。但不能片面地、机械地看合同条款。很明显，天华公司需要赔偿三个月的租金有两个前置条件，即提前退租和违约。虽然天华公司提前退租了，但并不构成违约。首先，本案《厂房租赁合同》提前终止系双方协商后的意思表示，天华公司与金齿公司在实际履约过程中均予以认可。2019年8月23日，案外人徐珊（即徐正清女儿）通过短信方式联系天华公司法定代表人，联系内容即协商天华公司提前终止合同的时间。同年11月25日，天华公司以书面申请的形式告知拟于12月底前腾空，结尾处特注明“望同意”。从该书面材料，很清楚地发现，天华公司并非强行退租或者单方面提前终止合同，而是以带有协商的方式提出。金齿公司口头同意之后，当天在武义报上刊登出涉案厂房出租或转让公告。另外天华公司搬离的同时，武义垚森钢管厂、武义天呈玻璃制品有限公司相继入驻。种种行为都证明天华公司提前终止合同的申请得到了金齿公司的同意，并以实际行动来践行提前终止合同的商定。其次，天华公司提前终止合同无须向金齿公司赔偿。案涉《厂房租赁合同》约定，达到提前终止方赔偿的前置条件为另一方违约。本案双方以实践的行为对合同约定的租赁期限进行了变更，属于合同法规定的其他形式，完全符合要约和承诺的要件，并不构成违约。另外，从合同法设置违约赔偿的目的来看，亦是对守约方因违约方的违约行为而造成的损失的补偿。从本案《厂房租赁合同》的第十条设置目的看，设置三个月租金的赔偿是为了弥补违约方的违约行为给守约方厂房空置要租期间的房租损失或者生产企业寻租新厂房期间的生产损失。天华公司一经申请提前退租，金齿公司在口头同意的前提下于当天登报广告，最终武义垚森钢管厂、武义天呈玻璃制品有限公司以无缝对接的形式入驻案涉厂房。天华公司没有违约，也没有给金齿公司造成损失，天华公司不应承担赔偿责任。然而一审作出“被告（天华公司）提前通知原告（金齿公司）厂房要退租的事实，只不过原告（金齿公司）同意提前终止厂房租赁合同的履行”的认定，显然与合同公平原则相悖、与合同目的相悖。三、天华公司于2019年12月31日腾退厂房的事实有证人证言、录音光盘可以证明，一审认定“最后用电终止时间是2020年1月13日，该日抄完电表后即已经拆除了电表”与事实不符。天华公司租用期间，以金齿公司的名义交纳电费，无须拆除自己名下的电表。另外，上诉人搬迁时案外人武义垚森钢管厂、武义天呈玻璃制品有限公司在场地上进行装修，势必会产生一定的电费。因此，一审法院以用电时间来推算天华公司最终搬离时间没有依据。 金齿公司辩称，1.本案双方之间的租赁合同系天华公司提前终止租赁，违约方系天华公司。2.腾退厂房场地的时间根据电表记录应认定为2020年1月13日。 金齿公司向一审法院提出的诉讼请求：一、判令天华公司支付拖欠金齿公司的租金1207200元及支付违约金289728元（违约金己按月利率2%的标准从2019年5月15日算至2020年5月15日止）。二、判令天华公司赔偿金齿公司三个月的租金701799元整（天华公司提前退租需赔偿金齿公司三个月租金的损失）。三、判令天华公司支付金齿公司尚欠电费10476.39元。四、由天华公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年5月3日，金齿公司与天华公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：金齿公司将坐落在武义县文教旅游工业园区文兴路的厂房（建筑面积为14040平方米）租赁给天华公司使用，租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日，租金为每平方米110元，计年租金为1543800元，天华公司应于每年的5月15日前向金齿公司支付下一年的租金，先付后用。天华公司逾期支付租金应向金齿公司支付违约金，违约金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的5%。电费按供电局实际使用情况电费，由金齿公司向天华公司收取，每月一交，需发票的税点由天华公司支付。合同签订起5日内，天华公司向金齿公司交付房屋租赁保证金160000元。租赁期间金齿公司提前终止合同而违约，天华公司提前退租而违约的均应赔偿对方三个月的租金。若天华公司欠交租金超过一个月，金齿公司有权停止天华公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由天华公司实行全部承担。未经金齿公司书面同意，天华公司不得提前终止本合同。如天华公司确需提前解约，须提前三个月书面通知金齿公司，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1、向金齿公司交回租赁物；2、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；3、应于本合同提前终止前1日或之前向金齿公司支付三个月的租金。金齿公司在天华公司履行完毕上述义务后5日内将天华公司的租赁保证金无息退还天华公司。合同还就其他相关内容作了约定。合同签订后，天华公司依约向金齿公司交纳保证金160000元和约定的第一年租金，金齿公司依约将涉案租赁物交付天华公司使用。2018年5月7日，金齿公司、天华公司双方签订了空地的《厂房租赁合同》（下称“场地租赁合同”），约定：金齿公司将厂房旁边的空地4431平方米租赁给天华公司使用，租金为每年28万元，租期2018年6月1日至2019年5月30日，先交后用。同日，金齿公司、天华公司签订《补充合同》，约定：厂房租金由原来的每平方米110元变更为每平方米180元，从2018年6月1日起租金按变更后的标准计算，如天华公司不续租，于2019年3月1日前通知金齿公司，双方不承担任何赔偿费用。嗣后，天华公司依约支付了2018年6月1日至2019年5月31日的厂房租赁和场地租赁的租金。2020年8月间，天华公司有意提前终止租赁合同，金齿公司让天华公司确定终止时间。金齿公司于2019年11月25日在武义报上刊登出涉案厂房出租或转让公告。同天天华公司致金齿公司信函：“因本公司租用贵司厂房14000多平方米，不准备租了，提出到12月底前腾空，按租前原样返还。望同意”。2020年1月15日，天华公司财务叶紫发给金齿公司财务周香球至2020年1月13日此的电表用电数。2020年2月25日，周香球发微信给叶紫“还有电费10467.39元”，下个月开票。叶紫表示同意。2020年3月3日，金齿公司开具电费10467.39元发票。但2019年6月1日以后的租金仅支付了1600000元。 一审法院认为，一、租赁厂房和场地何时腾空交还。金齿公司认为2020年3、4月份还没腾空，水泥地还在做。天华公司认为2019年12月31日已腾空。一审法院认为天华公司于2019年12初停机，开始搬迁。最后用电终止时间是2020年1月13日，该日抄完电表后即已拆除了电表。因此，可认定天华公司腾空时间为2020年1月13日。二、租金有无拖欠，是否应支持租金的违约金。金齿公司认为是天华公司拖欠租金1207200元，违约金289827元。天华公司认为金齿公司的主张没有依据。违约金直接从交纳的租金中扣除不符合法律规定。一审法院认为天华公司2019年6月1日以后的租金已支付160万元，根据上述事实2019年6月1日以后的租金计算至2020年1月13日，而从2019年6月1日起计算至2020年1月13日止应付厂房租金为1562516.13元，应付场地的租金因未续签合同，而天华公司亦实际使用，表明天华公司接受前合同的租金支付标准，参照前合同标准计算为173118.21元，厂房租金和场地租金合计为1735634.4元，天华公司已支付1600000元，租金余额为135634.4元，考虑到天华公司的保证金160000元，抵扣后已超过租金，另外金齿公司未提供证据证明天华公司支付租金的时间，故金齿公司主张天华公司支付逾期违约不予以支持。三、天华公司应否向金齿公司赔偿三个月的租金701799元。金齿公司认为是天华公司提前终止合同，依合同约定天华公司应支付三个月的租金。天华公司认为提前终止合同是双方协商一致，故不应赔偿三个月租金。一审法院认为天华公司主张双方协商一致终止厂房租赁合同履行的证据不足，而能够确认的是天华公司提前通知金齿公司厂房要退租的事实，只不过金齿公司同意天华公司提前终止厂房租赁合同。因此，应确认是天华公司要求提前终止厂房租赁合同的履行，依据合同约定天华公司应向金齿公司支付提前终止厂房租赁合同的三个月租金计631800元。至于场地租赁因合同到期后未再签订合同，未约定租赁期限，故也不存在提前终止合同，不应支付该场地租赁的三个月租金。四、天华公司是否拖欠金齿公司电费。金齿公司认为天华公司拖欠了2020年1月份电费。天华公司认为电费应向供电部门交纳，金齿公司无权向天华公司收取。一审法院认为电费是金齿公司按实向天华公司收取后向供电部门交纳。因此金齿公司根据天华公司所报的用电量计算，金齿公司所开具的发票金额为10467.39元，天华公司应向金齿公司支付拖欠的电费为10467.39元。对于天华公司向金齿公司交纳的保证金160000元，应在天华公司应付金齿公司款额中抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、天华公司支付金齿公司拖欠租金135634.4元。二、天华公司支付金齿公司水电费10467.39元。三、天华公司支付金齿公司提前终止合同的三个月租金631800元。上述判决第一、二、三项合计777901.79元，与天华公司交纳的保证金160000元相抵扣后，尚欠617901.79元，限于判决生效后七日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回金齿公司的其他诉讼请求。案件受理费12238元（已减半），保全费5000元，由金齿公司负担受理费7248元、保全费1390元，天华公司负担受理费4990元、保全费3610元，限于判决生效后七日内交纳。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于天华公司是否应支付金齿公司自2019年5月15日计算至2020年5月15日逾期支付租金违约金的问题。2019年8月开始双方已协商退租事宜，天华公司最终于2020年1月13日搬离，而天华公司2019年6月1日以后的租金已支付160万元，从2019年6月1日起计算至2020年1月13日止应付厂房租金为1562516.13元，其支付的租金已超出应付的厂房租金，且金齿公司未提供证据证明天华公司支付租金的时间，其要求支付逾期支付违约金的主张难以成立，原判未支持金齿公司该部分请求并无不当。二、关于天华公司的腾空时间。从天华公司财务叶紫和金齿公司财务周香球的聊天记录可见，2020年1月7日周香球开好2019年12月20日前的电费发票告诉叶紫，叶紫说把发票放门卫会去拿的，2020年1月15日叶紫还发了2020年1月13日止的用电度数，说明天华公司最后用电终止时间是2020年1月13日。天华公司虽主张该用电还包括新租户的使用，但现有证据不能对此进行证明，因此原判以用电使用截止时间认定天华公司腾空时间为2020年1月13日并无不当。三、关于天华公司应否赔偿三个月租金的问题。从租赁合同约定的内容看，租赁期间，乙方（天华公司）提前退租而违约，应赔偿甲方（金齿公司）三个月的租金，从该约定看，提前退租赔偿的三个月租金其实质应为违约金，违约金的支付应以违约行为存在为前提。但从徐珊（金齿公司法定代表人女儿）与天华公司法定代表人的聊天记录可见，徐珊分别于2019年8月23日、9月6日要求天华公司确定好租赁截止时间，出具书面通知。2019年11月25日，金齿公司登报进行招租，同日天华公司向金齿公司发函明确租赁截止时间。从该过程看，说明对于变更原先书面约定的租期双方已达成一致意见，进而金齿公司通过登报进行招租，则其已经用实际行动同意天华公司的退租请求，双方已经合意解除了原先的租赁合同，天华公司并不存在合同约定的“提前退租而违约”的行为，故金齿公司要求天华公司赔偿三个月租金的请求不能成立。但鉴于天华公司确实存在提前退租的事实，基于涉案厂房的租赁状态，实际上会导致金齿公司因重新寻租而产生一定的损失，酌情由天华公司补偿金齿公司315900元。天华公司上诉请求部分成立，本院予以支持。原判关于天华公司欠付金齿公司租金、水电费的处理适当，关于天华公司赔偿金齿公司三个月租金的处理不当，本院对该部分予以纠正。天华公司拖欠租金、水电费及需支付的补偿款合计为462001.79元，与天华公司交纳的保证金160000元相抵扣后，天华公司尚需支付金齿公司302001.79元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省武义县人民法院（2020）浙0723民初1016号民事判决； 二、武义天华包装有限公司于本判决生效后十日内支付浙江金齿机械有限公司302001.79元； 三、驳回浙江金齿机械有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12238元（已减半），由浙江金齿机械有限公司负担10566元，由武义天华包装有限公司负担1672元。保全费5000元，由武义天华包装有限公司负担；二审案件受理费9980元，由浙江金齿机械有限公司负担4877元，武义天华包装有限公司负担5103元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周巧慧 审 判 员 唐 骥 审 判 员 赵 娟 二〇二一年三月十九日 代书记员 吕倩茜