安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终275号 上诉人（原审原告）：通辽市泽信希望物业服务有限公司黄山市分公司。 负责人：徐威，经理。 委托诉讼代理人：张涛，男，1961年11月4日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：张文丽，女，1968年12月19日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：胡艳红。 上诉人通辽市泽信希望物业服务有限公司黄山市分公司（以下简称泽信公司）因与被上诉人胡艳红物业服务合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院于2021年1月29日作出的（2021）皖1003民初310号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 泽信公司上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判胡艳红支付泽信公司物业费1439.6元并支付逾期利息1000元，合计2439.06元；2.诉讼费由胡艳红负担。 事实与理由：一、一审法院认为泽信公司与胡艳红对阁楼面积计算物业费标准约定不明确属认定错误。根据泽信公司与业委会签订的《太平假日商住小区物业管理服务合同》的约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，实际已约定明确，且从2016年至今胡艳红从未对该合同提出异议。二、一审法院按照胡艳红房屋产权证上登记的阁楼面积36.84平方米的一半面积计算物业费，于法无据。三、一审法院作为判决依据的《黄山市中心城区住宅小区物业服务管理实施办法》第十五条是用于指导前期物业的规定，不适用于本案。四、一审法院认为泽信公司物业服务工作确有不足之处，不支持泽信公司的违约金诉请，有失公正。 胡艳红辩称：一、一审法院认定事实正确，泽信公司主张的是2016年至2019年期间物业费，应以黄价字[2012]68号文件《黄山市物业服务收费管理实施细则》作为依据，而黄发改价格[2020]24号文件《黄山市中心城区住宅物业服务收费管理实施办法》是在泽信公司主张的期间之后发布的，不适用于本案。二、泽信公司主张违约金没有依据，胡艳红在收到一审传票前，并不知道《太平假日物业服务合同》的存在，故不存在违约。三、泽信公司认为其提供了合格等值的物业服务，没有依据。 泽信公司向一审法院提出诉讼请求：胡艳红支付泽信公司物业费1812.78元、违约金1474.75元、支付令申请费50元，并承担诉讼费用。在一审诉讼过程中，泽信公司将诉讼请求变更为：胡艳红支付泽信公司2017年1月至2019年3月间的物业费1432元及违约金1000元，并承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年5月30日，太平假日业主委员会与泽信公司签订了《物业服务合同》，约定的主要内容，物业名称：太平假日；物业类型：住宅及商铺；本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业0.55元/月·平方米。业主应于每年6月10日之前起交纳本年度下半年，12月10日之前起交纳次年上半年的物业服务费用（物业服务资金）。在违约责任部分约定，“甲方（即太平假日业主委员会）、业主或物业使用人违反本合同约定的，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，但不得超过本金。拖欠三个月以上的乙方可向违约方提起诉讼”；“乙方未能按约定提供相应服务，造成单个业主经济损失或精神损失的，乙方应给予业主相应赔偿，但业主不应以此为由拒交物业费”。本合同期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，本合同签订之日起生效。合同还约定了其他事项。同日，双方还签订《补充协议》一份，该补充协议约定，2016年6月份之前所有陈欠物业费，由业主委员会委托泽信公司代为收取；开票规定：6月1日之前物业费由业主委员会出具收据，暂进业主委员会账户。现泽信公司已终止对该小区物业管理服务。 另查明：胡艳红于2016年5月间购买了位于太平假日住宅小区18幢4单元502室商品房，2016年5月30日办理产权登记（产权证号：房地权证黄-××号），规划用途为住宅、阁楼，建筑面积60.10平方米（住宅）、36.84平方米（阁楼）。同年5月19日，胡艳红向太平假日业主委员会支付了物业服务费2560元，太平假日业主委员会出具的收条写明“交款单位18-4-502，人民币贰仟伍佰陆拾元整（2560元），收款事由：物业费2012.12.31.-2016.12.31”。 一审法院认为，本案的主要争议焦点是：一、涉案物业中阁楼是否应按全部产权面积计收物业服务费。二、泽信公司主张的2017年物业服务费是否超过诉讼时效。三、泽信公司的收费标准是否过高以及胡艳红是否应支付违约金。 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，《物业服务合同》约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，但并未具体约定对阁楼的计费面积标准。参照《黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法》第十五条规定，物业公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费。胡艳红所有的房屋产权登记证记载，涉案房屋的规划用途为住宅、阁楼，住宅建筑面积60.10平方米，阁楼建筑面积36.84平方米，胡艳红主张对阁楼应按产权面积的一半收取物业服务费的意见，并无不当，故确认物业服务费的收费面积应为78.52平方米，每月物业服务费应为43.19元（78.52平方米×0.55元/平方米）。 关于焦点二，根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，《物业服务合同》对物业服务费实行预交制度，但未明确约定每一年度应缴纳物业服务费的最后期限，故应从每一年度的最后一日确定为缴纳物业服务费的履行期限届满之日，即2017年度的物业服务费诉讼时效期间应从2018年1月1日起开始计算，另查，泽信公司于2020年12月1日曾向法院申请诉前调解，未超过法律规定的诉讼时效期间，故对胡艳红主张2017年度的物业服务费超过诉讼时效的意见，证据不足，不予采信。 关于焦点三，《物业服务合同》约定，对住宅每月按0.55元/平方米计算物业服务费。胡艳红主张泽信公司服务质量差、收费标准过高，但未提交证据证明泽信公司的服务质量不符合合同约定的标准，故胡艳红的该抗辩意见，证据不足，不予支持。关于胡艳红是否应当支付违约金的问题。鉴于泽信公司的物业服务工作确有不足之处，对泽信公司主张的逾期违约金的诉求，不予支持。 综上所述，太平假日业主委员会与泽信公司签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力。泽信公司实际履行了对太平假日商住小区的物业管理和服务，胡艳红应当按照约定向泽信公司支付物业服务费。关于胡艳红欠付物业服务费数额的认定。胡艳红抗辩其在购买房屋时，其为原业主代为缴纳了所拖欠的物业服务费及其本人预交了部分物业服务费，并未约定具体标准和缴纳费用期限。但胡艳红提供的收据明确载明，2016年5月19日，胡艳红缴纳的物业服务费为2012年12月31日至2016年12月31日的费用，金额2560元。泽信公司在本次诉讼中并未主张该期间的物业服务费，且收费主体为太平假日业主委员会，胡艳红对其缴纳该时间段物业服务费的争议，不属于本案的审查范围。胡艳红拖欠2017年1月1日至2019年3月30日间的物业服务费为1166.13元（43.19元/月×27个月）。故对泽信公司主张要求胡艳红支付物业服务费的诉求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胡艳红于判决生效后十日内支付泽信公司物业服务费1166.13元；二、驳回泽信公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由泽信公司负担13元，胡艳红负担12元。 二审中，泽信公司向本院提交如下证据： 证据一：太平假日小区18号楼（胡艳红所在楼号）及其他带跃层业主交纳物业费收据复印件，证明太平假日小区所有带跃层户主均是按照产权建筑面积交纳物业费的； 证据二：授权委托书复印件，证明泽信公司委托黄山市京春物业管理有限公司（即太平假日小区现在的物业公司）代泽信公司向欠费业主收取2016年至2019年的物业费，凡是受托方向交费业主出具的交款凭证泽信公司均予认可； 证据三：黄山市发展和改革委员会出具的《关于黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法有关问题的复函》，证明《黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法》（黄发改价格[2020]24号）文件的第十五条中关于跃层按产权面积的1/2计收物业费的规定只限定前期物业，对泽信公司与太平假日小区业委会签订的《物业服务合同》不具有约束力。 胡艳红质证认为:证据一、二均与本案没有关联性，不能达到泽信公司的证明目的。证据三《关于黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法有关问题的复函》针对的是《黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法》而作出的，该办法的生效日期是2020年11月20日，也与本案无关联性，本案应参照《黄山市物业服务收费管理实施细则》（黄价字[2012]68号）文件第十六条的规定，物业服务费以法定产权面积计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费。 本院认证意见为，证据一、证据二与本案无关联性，本院不予认定。对证据三的真实性予以认定，但该复函针对的是《黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法》，该办法于2020年11月20日印发，而本案中泽信公司主张的是2017年至2019年期间的物业费，该证据与本案无关联性。 二审经审理查明：《安徽省物价局、安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知》（皖价服[2015]132号）文件中明确已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费（包括小区停车服务收费）实行市场调节价，由小区业主委员会在征得业主大会同意后与物业服务企业按照公平、公开、合法、诚实信用的原则，协商约定，并签订物业服务合同，明确服务事项、服务标准、收费项目和标准等。该文件自2015年10月1日起执行。 另查明，泽信公司在二审中认可本案的违约金按照年利率6%计算，经其计算为201.6元。 二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房产中的阁楼是否应按全部建筑面积计收物业费；二、胡艳红是否应当向泽信公司支付违约金及具体数额。 焦点一：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2016年5月30日，太平假日业主委员会作为甲方与泽信公司作为乙方签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示。合同明确约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅每平方米按0.55元/月计收。该约定亦符合《安徽省物价局、安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知》（皖价服[2015]132号）文件中关于已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价，由小区业主委员会与物业服务企业协商制定标准的要求，合同双方应遵照履行。现泽信公司履行了对太平假日小区的物业管理和服务，胡艳红应当按照约定向泽信公司支付物业费。案涉房产的房地权证上明确载明，建筑面积为60.10平方米（住宅）和36.84平方米（阁楼），故案涉房产应按照胡艳红所拥有的建筑面积共96.94平方米计收物业费，一审法院参照2020年11月20日印发的《黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法》第十五条规定，判决案涉阁楼按照产权面积的一半计收2017年至2019年3月间的物业费存在不妥，本院依法予以纠正。鉴于泽信公司在一审诉讼期间变更诉请为胡艳红向泽信公司支付物业费1432元，该诉请并未超过胡艳红应支付的物业费数额，故对该诉请予以支持。 焦点二：案涉《物业服务合同》约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定的，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，但不得超过本金。拖欠三个月以上的乙方可向违约方提起诉讼。现胡艳红未能按时如数缴纳物业费应承担相应的违约责任，其抗辩此前并不知道《物业服务合同》的存在，不应承担违约责任，但其已于2015年交纳了部分物业费，其理应知道缴纳物业费是业主应履行的义务，故对该抗辩理由不予采纳。案涉《物业服务合同》约定的违约金标准过高，但泽信公司在二审中明确表示本案违约金按照年利率6%计算，经其计算为201.6元，不违反法律规定，本院依法予以确认。 综上，泽信公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市黄山区人民法院（2021）皖1003民初310号民事判决第二项，即驳回通辽市泽信希望物业服务有限公司黄山市分公司的其他诉讼请求； 二、变更安徽省黄山市黄山区人民法院（2021）皖1003民初310号民事判决第一项为胡艳红于本判决生效后十日内支付通辽市泽信希望物业服务有限公司黄山市分公司物业服务费1432元及违约金201.6元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由通辽市泽信希望物业服务有限公司黄山市分公司负担5元，胡艳红负担20元；二审案件受理费50元，由通辽市泽信希望物业服务有限公司黄山市分公司负担10元，胡艳红负担40元。 本判决为终审判决。 审判长  朱继全 审判员  蒋 薇 审判员  谢慧慧 二〇二一年三月二十三日 法官助理曹君 书记员孙菱 附：相关法律规定 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。