陕西省榆林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕08执异17号案外人：艾雄周，男，1977年2月25日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。申请执行人:陕西建工第五建设集团有限公司，住所地陕西省西安市浐灞区金花北路4333号，统一社会信用代码91610000220522759E。法定代表人：冯弥，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡峥，陕西希友律师事务所律师。被执行人：榆林市华盛房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区汇源路公园时光小区24号楼2单元1号，统一社会信用代码91610800730428711E。法定代表人：吴青山，该公司执行董事兼总经理。在本院执行陕西建工第五建设集团有限公司与榆林市华盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人艾雄周对执行被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司名下位于榆林市高新区汇源路南侧公园时光商住小区18幢2单元1801号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人艾雄周称，2009年，其单位组织单位员工团购被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司正在修建的房屋。2009年12月15日，其与被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司签订了《团购房屋买卖合同》一份，双方约定，其购买被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司正在修建的“华盛春天”小区第18幢2单元1801室，但由于被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司拒绝履行合同义务引发纠纷，为此，其将榆林市华盛房地产开发有限公司起诉至法院，经榆阳区人民法院一审、榆林市中级人民法院二审最终判决其与被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司之间的《团购房屋买卖合同》合法有效并继续履行，同时由被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司向其交付涉案房屋，目前正处于强制执行阶段。近期，其看到榆林市中级人民法院张贴出了（2020）陕08执38号腾房公告，该公告列有其所购买房屋的房号，并要求其腾房，其认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已经交付了部分房款，应排除对该房屋的执行，现其所购房屋被查封，严重影响到其合法权益，避免给其造成更大损失，请求中止对榆林市高新区汇源路南侧公园时光商住小区18幢2单元1801号房屋的执行，解除查封。申请执行人陕西建工第五建设集团有限公司称，榆林市中级人民法院作出的（2020）陕08执38号之三执行裁定书程序合法、适用法律正确，案外人艾雄周对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，因此应当依法驳回案外人艾雄周的异议请求。理由如下：一、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断权属。本案中，案涉房屋至今仍登记在被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司名下，故案涉房屋所有权未发生变动，案外人艾雄周并未取得所有权，其异议请求不能成立。二、案外人艾雄周对案涉房屋并不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条规定的足以排除强制执行的民事权益。1、《团购房屋买卖合同》真实性有异议，无法确定该份协议是在法院查封被执行房屋之前签订的，且性质只是认购协议，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房买卖合同的合法要件，不是合法有效的商品房买卖书面合同，因此，案外人艾雄周并未在案涉房屋查封之前与被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司签订合法有效的买卖合同。2、房屋的实际占有，应以实际控制、居住使用为标准。从案外人艾雄周的异议申请书载明住址来看，案外人艾雄周的现住址为陕西省榆林市榆阳区航宇路，足以反证案外人艾雄周并未实际占有、使用案涉房屋，且案外人艾雄周名下还有其他用于居住的房屋，案涉房屋并非其唯一住房。3、案外人艾雄周自称“交付了部分房款”，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款“已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”、第二十九条第三款“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，案外人艾雄周并未支付全部房款，不能排除强制执行。4、案涉房屋已经具备办理过户登记条件，同一栋楼的其他业主早已经办理过户登记手续，案外人艾雄周未提交证据证明其在人民法院查封之前曾积极行使权利，向被执行人提出办理过户登记的请求或在人民法院查封前，其与被执行人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或其因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷起诉或申请仲裁，因其自身原因怠于办理过户应当自行承担不利后果。被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司未提交答辩意见。本院查明，申请执行人陕西建工第五建设集团有限公司与被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，依据陕西省高级人民法院作出的已发生法律效力的（2019)陕民终732号民事判决书，被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司应当向申请执行人陕西建工第五建设集团有限公司支付工程款54821376.7元、逾期付款违约金（以500万元为基数，自2015年1月1日起；以500万元为基数，自2015年2月1日起；以39339239.03元为基数，自2015年5月1日起；以2741068.84元为基数，自2015年7月1日起；分别按中国人民银行同期同类贷款利率的2.5倍计至实际给付之日止）及劳保统筹费5834853.56元，同时负担一审案件受理费460000元、保全费5000元、二审案件受理费390000元，但被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司未履行上述义务。申请执行人陕西建工第五建设集团有限公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年4月3日作出（2020）陕08执38号之三执行裁定书，并于同日查封了被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司名下位于榆林市高新区汇源路南侧公园时光商住小区18幢2单元1801号房屋。查封期间，案外人艾雄周不服，向本院提出书面异议。另查明，2009年12月15日，艾雄周与榆林市华盛房地产开发有限公司签订团购房屋买卖合同，约定：艾雄周购买榆林市华盛房地产开发有限公司正在修建的“华盛春天”小区18幢2单元1801号房屋，总金额442350元，艾雄周向榆林市华盛房地产开发有限公司交纳首付款133350元后，未向榆林市华盛房地产开发有限公司支付房屋进度款，现支付价款不足合同约定总价款的50%。艾雄周与榆林市华盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，陕西省榆林市榆阳区人民法院于2019年6月24日作出（2019）陕0802民初2566号民事判决书，判决“原告艾雄周与被告榆林市华盛房地产开发有限公司签订的团购房屋买卖合同合法有效，继续履行。本判决生效之日起十日内，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司向原告艾雄周交付所购华盛.春天小区18幢2单元1801号房…”。榆林市华盛房地产开发有限公司不服提起上诉，榆林市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）陕08民终93号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”。该民事判决书于2020年7月31日向双方当事人送达，已发生法律效力。被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司至今未向案外人艾雄周交付异议房屋。本院认为，本案的争议焦点为案外人艾雄周主张其对案涉房屋的权利能否排除执行。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条之规定，对案外人异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构造物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……本案中，被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的还款义务，经陕西建工第五建设集团有限公司申请强制执行，本院根据物权公示原则查封被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司名下位于榆林市高新区汇源路南侧公园时光商住小区18幢2单元1801号房屋并无不当。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，案外人艾雄周未支付全部房屋价款亦未按照合同约定支付房屋进度款且将剩余房款交付执行，所支付首付款133350元不足合同约定总价款的百分之五十，主张的权利不能排除执行。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，案外人艾雄周依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款二项之规定，即使该生效法律文书在执行标的查封前作出，因该法律文书系就案外人与被执行人之间基于以转移所有权为目的买卖合同判令向案外人交付标的物，其性质属于债权请求权，案外人据此提出排除执行异议的，依法不予支持。综上所述，案外人艾雄周的异议请求，不能成立，依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十六条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人艾雄周的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周利娥审判员  霍 韬审判员  李文洁二〇二一年三月四日书记员  李昀桦