山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终312号上诉人（原审原告、反诉被告）：于建洋，男，1963年5月17日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：于会军，山东联志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧敏，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：威海顺元服装有限公司，住所地威海市文登经济开发区珠海路中段。法定代表人：孙显辉，经理。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。上诉人于建洋因与被上诉人威海顺元服装有限公司（以下简称顺元公司）合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于建洋上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由顺元公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.山东省高级人民法院作出的(2020)鲁民申3027号民事裁定（以下简称省高院3027号裁定）并未完全否定房屋买卖的事实，该裁定只是陈述“陈辉通过合法拍卖竞得该房屋，并已办理产权登记手续，取得房屋所有权，足以对抗于建洋因交付房款而产生的普通债权”。2.(2019)鲁10民终1657号（以下简称1657号）案件虽然驳回了于建洋对(2019)鲁1003民初2051号（以下简称2051号）民事判决的上诉，但是在判决载明“即使于建洋与顺元公司存在买卖合同关系。于建洋确有证据可向顺元公司主张赔偿”，可见二审法院也并未完全否认于建洋与顺元公司之间存在买卖合同关系，只是在于建洋“未能提交房屋买卖合同等证据佐证的情况下”，才暂时未认定存在房屋买卖合同的情况。3.一审判决参考的2051号判决认定事实有诸多与实际不符之处。陈辉虽然是名义上登记的房主，但是陈辉本人甚至没有参加拍卖。如果是在严格依法拍卖的情况下，陈辉不结清拍卖款，房屋是不应当过户的。实际上，即使是前期以陈辉名义支付的房款也是原文登市福利企业物资公司法定代表人朱世通支付的，陈辉只是挂名。拍卖的8套房子，只有一套落在陈辉名下，其他的均在朱世通及其妻陈培秀名下。2051号判决推理认为“陈辉系原文登市福利企业物资公司时任会计，单位财产状况较为熟悉，如涉案房屋当时已然出售于建洋，陈辉仍冒交易风险参与该房屋竞买，有悖常理”是错误的，陈辉前期没有出钱，也没实际参与竞拍，其承担的法律风险根本不存在。2051号判决推理认为“吕世海当初虽已付了25000元购房款，但2017年又交了3万元办理房产证。如果当初25000元已购房屋，办理房产证的费用何须如此之巨”也是错误的。房屋虽然是吕世海通过集资购买，但是拍卖时，朱世通私下操作，将房屋以自己或他人名义买下，吕世海不得已只得按照朱世通要求额外支付了3万元。于建洋正是因为全额支付了房款，不愿意再额外支付款项的情况下，才导致今天的不利的局面。4.本案案由为房屋买卖合同纠纷，但一审法院对于是否存在房屋买卖情况并未严格审核，实际是按照不定期租赁合同纠纷为案由审理。于建洋一审提交的重要书证有四项：(1)收款收据一张，载明“收房款”；(2)原文登市福利企业物资公司(顺元公司改制前名称)提供的通知一份，载明“房已卖给于建洋”；(3)原文登市福利企业物资公司职工初建东提供的收款收据12张，载明“收宿舍楼款”“扣宿舍楼款”“扣房款”或“转交宿舍楼集资款”；(4)原职工吕世海提供的收款收据6张，载明“收房款”“转房款”“收宿舍楼款”。众所周知，书证的效力较其他证据效力高，如果2051号判决认定的于建洋与顺元公司之间存在类似不定期租赁关系，那么收取的款项应当为押金，但上述收款收据无一有押金字样，表述大多为“房款”，按照一般人理解，房款即为购房款，对于字面意思的理解，不应该超出普通百姓的认知。另外，于建洋也提交了与朱世通妻子陈培秀之间的对话录音，陈培秀原系顺元公司监事，对于是否存在房屋买卖的情况知情，其录音明确了房屋是卖给于建洋的，而且陈培秀也说清了“这几年陈辉也不知道房权证厂里统一管理”“当时几家闹事不办房权证”，陈辉实际并未付过款，这也更加说明原来集资的房存在大量纠纷。在一审中，于建洋也申请原文登市福利企业物资公司员工出庭作证，拟证明存在房屋买卖的情况，但一审法院未予准许。5.从常识角度分析，企业集资买房人大多是1996年交的25000元房款，于建洋是2004年交的房款35000元，这也符合当时房屋的市场价格。如果真是交的租赁毛坯房押金，换做今天威海市文登区的房价，相当于六七十万元，不定期租赁他人房屋，不但完全没有任何保障，还得搭上几万元的装修费和暖气接头费6000多元，明显有悖常理。顺元公司未到庭亦未提出答辩。于建洋向一审法院起诉请求：1.顺元公司返还于建洋支付的房款35000元；2.顺元公司支付经济损失。一审法院认定事实：于建洋曾为案涉房屋事宜将顺元公司、陈辉诉至一审法院，一审法院于2019年6月21日作出2051号民事判决。该判决认定顺元公司与陈辉通过合法拍卖程序就案涉房屋订立了房屋买卖合同，于建洋与顺元公司之间并无买卖之实，顺元公司自无合同义务协助其办理过户登记手续。顺元公司有交付房屋供于建洋无偿使用，于建洋到期返还房屋，但双方并未约定何时到期，可参照不定期租赁当事人可随时解除合同的规定，于建洋应返还占用房屋，再为占有，便属无权占有。判决：一、驳回本诉于建洋的全部诉讼请求（1、确认威海顺元服装有限公司、陈辉就威海市文登区香山路141-1号3单元205室签订的房屋买卖合同无效；2、确认于建洋与威海顺元服装有限公司就上述房屋形成的房屋买卖合同有效，于建洋、威海顺元服装有限公司协助于建洋办理上述房屋的产权过户手续）；二、驳回威海顺元服装有限公司要求于建洋向其退返还威海市文登区香山路141-1号3单元205室房屋的反诉请求；三、于建洋于判决生效之日起十日内向陈辉返还威海市文登区香山路141-1号3单元205室房屋。于建洋对该判决不服，提起上诉，威海中院以1657号民事判决判决驳回上诉、维持原判。两级法院在判决中均认定双方没有构成房屋买卖关系。后于建洋又提起申诉，经山东省高级人民法院3027号民事裁定，驳回于建洋的再审申请。于建洋于2020年10月8日将案涉房屋移交给陈辉。于建洋陈述其2004年7、8月份开始对案涉房屋进行装修，2004年12月一次性交了35000元的房款，涉案房屋现在的市场价值包含装修以及暖气接头费用（2012年进行暖气接头），请求对此进行评估。顺元公司不同意该评估申请，理由是房屋的装修时间和装修内容均不确定，而且现存的价值属于案外人陈辉房产的价值，与其无关。顺元公司主张案涉房屋在2009年拍卖给案外人陈辉，由于于建洋一直占用涉案房屋，导致顺元公司无法将房屋实际交付给陈辉，也因此陈辉自2009年拍卖后一直没有付清剩余的房款36469元，直到2020年上半年陈辉向一审法院法院对于建洋提起诉讼，并经双方和解后陈辉撤诉，到2020年9月21日才向顺元公司付清了剩余房款。因此顺元公司提起反诉，要求于建洋支付36469元房款在房屋占用期间的利息22755元（2009年10月23日至2020年9月20日按照五年期以上贷款基准利率以36469元为基数计算的利息）。于建洋辩称，于建洋在涉案房屋居住多年，居住期间顺元公司或者陈辉均未要求于建洋搬离房屋，故不同意该反诉请求。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证实，没有证据或证据不足以证实其事实主张的，应承担不利的法律后果。于建洋与顺元公司就案涉房产形成的法律关系，一、二审法院均在判决中认定双方没有形成房屋买卖关系，现于建洋基于房屋买卖关系提起诉讼，没有证据和事实依据，不能产生相应的诉讼效果。基于于建洋长期占有使用案涉房产、双方对此长期漠视而不主张有关权利等事实，应认定双方形成借用房产的法律关系更为妥当，现双方的借用关系已经解除，涉案房屋归案外人陈辉所有，于建洋请求顺元公司返还支付的房款35000元，依法予以支持。于建洋主张顺元公司应支付涉案房屋现在的市场价值（包含装修以及暖气接头费用），一方面对此没有法律依据，另一方面，装修以及暖气接头的使用利益已由于建洋长期获得，顺元公司对此没有赔付的义务，故于建洋的上述请求，不予支持。顺元公司要求于建洋支付36469元房款在房屋占用期间的利息损失22755元。因该损害后果产生于该公司与陈辉之间，其应及时向陈辉主张房款，该损失与于建洋没有必然的因果关系，同时于建洋占有案涉房产多年，顺元公司没有及时通过诉讼主张相关权利，自身存在过错。故顺元公司反诉请求于建洋支付该利息损失，没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民合同法》第六条、第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、威海顺元服装有限公司于判决生效后十日内返还于建洋支付的房款35000元；二、驳回于建洋的其他诉讼请求；三、驳回威海顺元服装有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由顺元公司负担；反诉费184元，由顺元公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于建洋提供证人初建东、李某出庭作证。初建东（男，1963年3月19日出生，汉族，住威海市文登区。）证实“当时我也是企业职工，公司说谁交钱房子就是谁的，后来公司又通过拍卖把房子都卖了，我现在也是无家可归，我和于建洋是一个情况。于建洋的房子最初是姓马的住着，后来卖给于建洋了。”“我现在还住的。房产证在朱世通或者他配偶名下。”李某（男，1970年11月10日出生，汉族，住威海市文登区居委会278号）证实“我2001年到2007年在顺元公司。当时在公司时，于建洋的房子是公司一个姓马的职工在住，后来姓马的不干了，把房子退给朱世通了，朱世通又卖给于建洋了，我准知道这个情况是因为于建洋当时装修好了之后我们都去他家喝酒了。”于建洋拟以上述证人证言证实原文登市福利企业物资公司收取房屋集资款时承诺，谁出钱房子归谁。本院认为，证人初建东及李某的证言均不能直接证实于建洋与原文登市福利企业物资公司存在房屋买卖合同关系，对其证明效力不予认定。案经二审查明，原文登市福利企业物资公司系集体所有制企业。2009年7月28日，文登市残疾人联合会以文残联【2009】6号文向文登市国资局发出《关于福利企业物资公司出售职工宿舍楼的请示》，内容为“文登市福利企业物资公司是文登市残疾人联合会下属企业，1996年10月份购买文登市房地产开发公司住宅楼8户，企业采取个人集资60%、企业垫付40%的办法，在香山路141-1号购8户宿舍楼。由于多年失修，原木结构门窗全部腐烂，特请示将宿舍楼卖给职工，以便确权”。2009年10月27日，文登市国有资产管理局以文国资字【2009】46号《关于同意文登市福利企业物资公司处置公有住房的批复》进行了批复，同意以公开拍卖的形式，按照附表的价格对外出售。其附表中，案涉房屋的买受人为陈辉，买售价格为71469元。2009年10月9日，威海市文登区企业改革领导小组以文企改字【2014】3号《关于同意文登市福利企业物资公司实行企业改制的批复》，同意将文登市福利企业物资公司经山东汇德会计师事务所审计、山东汇德资产评估有限公司评估，并经区国有资产管理局核准的-362.98万元净资产以承担所有债权、债务的方式零价转让给企业法定代表人朱世通个人，并改制为有限责任公司。后该公司变更为现顺元公司。顺元公司在1657号案件中陈述：1996年公司购买该批宿舍楼时的均价约4万元，职工缴纳2.5万（约60%）取得居住权，当时流行的说法是自愿集资，产权仍属公司所有。公司提供给骨干人员居住，且为了留住人才，该批房屋当时可以参加房改而没有参加房改。省高院3027号裁定认定：文登市国资局同意原文登市福利企业物资公司处置公有住房的批复文件可以证明包括涉案房屋在内的8户宿舍是国有资产，其处置需事先经过国有资产管理部门的同意。2009年，文登市国有资产管理局同意原文登市福利企业物资公司集资购买的包括案涉房屋在内的8户宿舍以拍卖方式公开出售。另查明，于建洋与原文登市福利企业物资公司法定代表人朱世通系亲属关系，其非该公司职工。陈辉系原文登市福利企业物资公司会计，与朱世通亦存在亲属关系。2010年前后，朱世通曾要求于建洋补缴房款办理房屋产权证，于建洋予以拒绝。2009年10月23日，陈辉以71469元价格竞得案涉房屋。后，于建洋曾协商陈辉将房屋产权过户给于建洋，陈辉予以拒绝。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，根据2051、1657号案件查明的事实，于建洋曾于2004年12月14日向原文登市福利企业物资公司交款35000元，该公司向其出具了“收房款”字样的收据，于建洋遂搬入涉案房屋居住。原文登市福利企业物资公司系集体所有制企业，包括涉案房屋在内的8套房屋是由该企业1996年出资购买，属国有资产，公司相关请示文件中亦记载通过“个人集资60%，企业垫付40%”的形式交由公司职工居住使用。2009年原文登市国有资产管理局文国资字【2009】46号《关于同意文登市福利企业物资公司处置公有住房的批复》，同意原文登市福利企业物资公司将包括涉案房屋在内的8户宿舍以拍卖方式公开出售，竞拍者最终取得房屋所有权。因此，在2004年于建洋交款时，涉案房屋的产权并不能由原文登市福利企业物资公司自行处置，于建洋缴纳的35000元虽然载明为“房款”，但不能认定为公司向其出售完整产权房屋所收取的房款，只能认定于建洋缴纳款项后取得居住权，故2051号、1657号判决以及省高院3027号裁定均认定于建洋与顺元公司之间未构成房屋买卖合同关系，现于建洋要求顺元公司赔偿其不能取得房屋产权的损失，缺少事实和法律依据，本院不予支持。结合对35000元款项性质分析，在于建洋退还房屋后，顺元公司应将其缴纳的35000元款项予以返还，同时应支付占用该款项期间的法定孳息，一审未予判决支付法定孳息不当，本院予以纠正。综上所述，于建洋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初4719号民事判决第一、三项，即（一）威海顺元服装有限公司于判决生效后十日内返还于建洋支付的房款35000元；（三）驳回威海顺元服装有限公司的反诉请求；二、威海顺元服装有限公司于判决生效后十日内支付于建洋利息（以35000元为基数，自2004年12月14日起至本判决确定的执行之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费338元，反诉费184元，由威海顺元服装有限公司负担；二审案件受理费675元，由威海顺元服装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二一年三月二十六日法官助理宋杨书记员刘莎莎