北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2748号上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉林（限制民事行为能力人），女，1939年10月20日出生。法定代理人：陈鸿滨（李玉林之子），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：祝云，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李正豪，男，1982年8月11日出生。委托诉讼代理人：吕品，北京安济律师事务所律师。原审第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。负责人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司法务经理。原审第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦7-8层。法定代表人：仇金鑫，主任。委托诉讼代理人：孙俊峰，女，北京市住房贷款担保中心职工。委托诉讼代理人：杨文静，女，北京市住房贷款担保中心职工。原审第三人：屈美茹，女，1972年2月1日出生。原审第三人：中国建设银行股份有限公司北京丰台支行，营业场所北京市丰台区西四环南路54号。法定代表人：周蕾，行长。上诉人李玉林因与被上诉人李正豪及原审第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）、中国建设银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称建设银行丰台支行）、屈美茹、北京市住房贷款担保中心（以下简称住房担保中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初22811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉林上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，驳回李正豪的反诉请求，或将本案发回重审；2.本案诉讼费由李正豪承担。事实和理由：1.一审法院关于李正豪对本案合同无效不存在过错的认定有误，李正豪在交易过程中没有尽到审慎义务，该认定推翻了（2018）京0111民初字第8887号生效判决，且不公平，属事实不清；2.判决我方承担赔偿李正豪合同无效后房屋上涨的全部差价及相应税费无法律依据，合同无效属于缔约过失责任，仅应限于现有利益的损失，不包含房屋差价损失，且合同无效和房屋上涨没有必然联系，目前涉案房屋价格呈下降趋势;3.一审法院要求李玉林替李正豪偿还剩余贷款及利息属错误，我方不是合同贷款方，根据返还房屋的履行顺序应是李正豪先行还款，不应是我方替其偿还；4.一审法院既支持了李正豪房屋差价上涨的损失又支持了李正豪本应由其自行承担的贷款利息，属于重复计算；5.一审法院将房屋使用费与资金占用费相互抵消系错误，一审判决已支持了李正豪关于房屋上涨的损失，不存在资金占用的损失，属于重复计算；5.我方申请两个评估，评估费18000元在一审判决中没有体现。李正豪辩称，同意一审判决，不同意李玉林的上诉请求。事实和理由：1.关于合同无效的责任，一审法院认定清楚，过错在于李玉林；2.合同无效后产生的差价、税费等损失应当由李玉林进行补偿；3.关于偿还剩余贷款的问题，不应由我方再付款进行解押，退还我方购房款的时候是要减去李玉林代还部分，不属于重复计算；4.合同无效后赔偿的是我方实际损失，对方概念混淆;5.房屋使用费与资金占用费抵消实际是我方受损，房屋差价等至今未退还给我方。汇鑫伟业公司述称，同意一审判决，不同意李玉林的上诉请求。合同在交易过程中是真实有效的，诉求与我方无关，不发表意见。住房担保中心述称，对于买卖双方的责任不发表意见。如果涉及房屋所有权转移变更登记，在当事人全部清偿贷款后，可帮助办理解除抵押的手续。建设银行丰台支行未到庭，向本院提交书面意见称其不发表意见，贷款信息以住房担保中心提供的为准。屈美茹未到庭，向本院提交书面意见称其对涉案房屋买卖合同纠纷不知情也未参与，此案与其无关，拒绝出庭参加诉讼。李玉林向一审法院起诉请求：1.李正豪将位于XXX106房屋（以下简称涉案房屋）腾退给李玉林；2.李正豪清偿建设银行丰台支行将涉案房屋作为抵押的所有贷款；3.建设银行丰台支行、住房担保中心办理注销涉案房屋抵押登记手续；4.李正豪配合李玉林将涉案房屋恢复登记在李玉林名下；5.李正豪支付自2016年10月19日至实际腾退之日止的房屋使用费，2016年10月19日至2020年5月12日计算为136728元，2020年5月12日后每月按照5000元计算；6.评估费18000元由李正豪承担；7.诉讼费由李正豪承担。李正豪向一审法院提出反诉请求：1.李玉林退还房款1750000元并支付利息（以1750000元为基数，按照年6%的标准，自2016年8月14日起计算至实际退还日止），赔偿李正豪损失1208504元（包含房屋增值差价882600元、税费152724元、杂费9180元、装修费30000元、律师费125000元、评估费9000元）；2.屈美茹、汇鑫伟业公司对李玉林赔偿李正豪承担连带责任；3.汇鑫伟业公司退还居间费38500元。一审法院认定事实：2016年8月14日，李玉林（出卖人、甲方）在覃某（李玉林外甥）的陪同下与李正豪（买受人、乙方）在汇鑫伟业公司（居间方、丙方）居间下签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编码：2001596），约定：出卖人根据国家规定，已依法取得坐落为XXX106，建筑面积共86.66平方米；出卖人保证所售房产无查封，无纠纷，保证所提供的资料真实、有效，出卖方对所售房屋权属合法性、真实性及有效性负责；该房屋房产证获得日期为2014年9月9日；该房屋成交价格为人民币175万元整，其中定金5万元（用于冲抵首付款），第一期房款为55万元，住房公积金贷款120万元；合同同时约定了双方当事人的其他权利义务。合同签订当日，李正豪向李玉林支付购房定金5万元，并向汇鑫伟业公司支付居间服务费38500元。2016年9月5日，李正豪向汇鑫伟业公司支付交验费200元、贷款代办费300元、过户费500元，同时支出担保、评估、服务、抵押等费用8180元。2016年9月10日，李正豪向李玉林支付房款20万元（包含定金5万元）。2016年10月11日，李正豪通过建设银行“房易安”向北京市房山区住房和城乡建设委员会支付监管资金31万元。2016年10月19日，李正豪通过支付宝给案外人覃某转账40000元，李玉林给李正豪出具剩余房款的收条；同日李正豪交纳购买涉案房屋的契税15100元以及个人所得税120200元（个人所得税纳税人名称为李玉林），双方还办理了房屋交接手续。2016年10月23日，涉案房屋登记到了李正豪名下，不动产权证号为：京（2016）房山区不动产权第XXXX号。2016年11月15日，李正豪、刘某（甲方、借款人）与建设银行丰台支行（乙方、贷款人）、住房担保中心（丙方、担保人）签署北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同，约定借款数额为1200000元，借款月利率2.70833‰，借款期限为20年，自2016年11月15日起至2036年11月15日止，借款用途仅限于甲方购买坐落于XXX106住房，借款债权的担保方式为北京市住房贷款担保中心连带责任保证担保，担保服务费为3600元。同日建设银行审批发放李正豪申请的120万元住房公积金贷款。2017年8月22日，住房担保中心取得京（2017）房不动产证明第0028476号抵押权证书，义务人为李正豪，房屋坐落为XXX106。另查，涉案房屋交易期间，李玉林与覃某夫妻共同居住在涉案房屋，且覃某陪同李玉林出售涉案房屋的全过程。再查，2018年5月,李玉林向法院起诉请求：1.确认李玉林与李正豪签订的XXX106房屋买卖合同无效，2019年4月15日，法院出具（2018）京0111民初8887号民事判决书，该判决书记载2015年12月10日，北京市朝阳区人民法院出具（2015）朝民特字第38180号民事判决书，判决“宣告李玉林为限制民事行为能力人”，由此法院认为李玉林为限制民事行为能力人，因其子陈鸿滨对涉案房屋买卖合同拒绝追认，故判决李玉林与李正豪就坐落于XXX106房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，判决作出后李正豪不服提起上诉，2019年6月27日，北京市第二中级人民法院以（2019）京02民终7093号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。再查，一审法院审理过程中，李正豪申请对2020年1月9日涉案房屋的价值进行评估，法院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司进行了评估，2020年6月12日，该评估机构出具估价报告，估价报告中载明财产范围：估价对象包括XXX106房屋（含结构、装修及附属于房屋的设施设备部分，不含可移动的家具及装饰品等）及其占用范围内的土地，认定估价结果为2632600元。李玉林申请对涉案房屋2016年8月14日市场价值及月租金价格进行评估，法院依法委托北京鼎春德房地产土地评估有限公司进行评估，2020年7月10日，该评估机构分别出具估价报告，认定2016年8月14日的房地产市场价值为1858700元，同时认定自2016年四季度至2020年二季度的租金总价为135817元，自2016年10月至价值时点按活期存款年利率0.35%复利计算，估价对象于价值时点的总金额为136728元。一审法院审理认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中李玉林与李正豪就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》已被法院生效判决无效，现双方当事人诉请法院处理合同无效后的后果于法有据。本案争议焦点为，双方对于合同无效的过错责任问题，该问题的实质在于判断李正豪在认识李玉林的民事行为能力上是否有过失，即李正豪在购买房屋时是否应认识到李玉林为限制民事行为能力人。首先，庭审中李正豪与汇鑫伟业公司均表示李玉林在交易过程中没有任何精神及行为异常现象，法院认为虽然李玉林在房屋交易之前被认定为限制民事行为能力人，但不能得出其在本案交易过程中必然存在一般人可察觉的行为异常状态，且李玉林在交易时已年逾70岁，即使其反应能力、表达能力略有瑕疵亦属于一般人可接受、可理解的范围，在无证据证明李玉林出售房屋时有异于常人的病症表现的情况下，不能苛责李正豪未察觉出李玉林行为能力欠缺；其次，李正豪是在汇鑫伟业公司的居间服务下进行的房屋交易，且交易过程中始终有中介人员及李玉林亲属覃某陪同，此种情况下，对于李正豪对房源真实性、出卖人可靠性的警惕能力不能要求过高；最后，现无证据证明李正豪在购买房屋时明知李玉林为限制民事行为能力人，此种情形下李正豪没有核查李玉林家庭情况以及出卖房屋是否经过家属同意的法定义务。综上，对于李正豪是否已尽到审慎的注意义务应将其放到一般购买人的环境中审查，法院认为李正豪已经尽到了一般购买人的注意义务，对于合同无效不存在过错。关于李玉林的诉讼请求，法院处理如下，因房屋买卖合同无效，故李玉林要求李正豪腾退涉案房屋的诉讼请求于法有据，法院予以支持。因李正豪需将房屋返还给李玉林，故其现无权使用涉案房屋进行抵押，故其需在涤除抵押权后将房屋返还，故李玉林要求其清偿建设银行丰台支行贷款的诉讼请求于法有据，法院予以支持，但考虑案件执行的可操作性，法院判决李玉林代李正豪偿还贷款本金及利息，代偿部分在退还购房款时予以考虑,为了促进双方当事人及时履行判决义务，在抵扣时法院认定应抵扣的范围为李正豪欠付的贷款本金和判决生效之前欠付的利息；在上述贷款清偿后，建设银行丰台支行的债权和抵押权已经实现，故李玉林要求办理注销涉案房屋抵押登记手续的诉求亦具有法律依据，法院予以支持。本案合同无效，双方应恢复至原始权利状态，故李玉林要求李正豪协助将涉案房屋恢复登记至其名下的诉讼请求亦于法有据，法院予以支持。关于房屋使用费，该费用可与其占用李正豪资金的占用费相互抵消，法院不再支持；关于评估费，经评估交易时涉案房屋的价值与合同约定价格相差不大，对于价值本身较大的房屋而言该差额属于合理范畴，故李玉林的证明目的未能实现，该部分评估费用由其自身承担，关于评估房屋月租金价格的费用，因合同无效及导致产生合同无效后返还房屋的后果均系李玉林引起，产生该部分费用的原因主要在于李玉林，故该部分评估费用亦应由李玉林承担。关于李正豪的反诉请求，合同无效后，李玉林退还相应的购房款属于其应承担的法定义务，根据庭审查明的事实，李正豪已经按照合同约定支付购房款1750000元，故其要求李玉林退还于法有据，李玉林辩称有40000元支付到了覃某的账户，但因李玉林对该40000元书写了收条，证明其认可李正豪完成了该部分付款义务，至于打入何人账户以及其他购房款是否被他人占有是李玉林与案外人应解决的问题，不影响其在本案中的退赔责任；关于赔偿房屋增值差价损失的反诉请求，根据评估报告，评估时点的房屋价值高于成交价882600元，因本案合同无效后房屋将返还给李玉林，该部分增值利益将由李玉林享有，而因合同无效李正豪丧失了在涉案房屋交易时购买其他房屋的机会，必将产生损失，鉴于本案合同无效之诉系李玉林提起，李正豪在本案中不存在过错，故李正豪要求赔偿该部分损失于法有据，法院予以支持。关于赔偿税款的诉讼请求，现无证据表明李正豪支出了增值税，故对于增值税的主张法院不予支持，对于契税，李正豪可向相关行政机关申请退税，如无法退税，其可另行主张权利，法院暂不予处理，而个人所得税处的纳税人处显示为李玉林，但实际为李正豪支付，即便可以退税亦需要李玉林配合，故该部分费用法院支持由李玉林赔偿给李正豪，数额为120200元；关于交验费、贷款代办费、过户费、担保费、评估费、服务费、抵押费共计9180元，确系李正豪为履行合同而支出的费用，合同无效后李玉林应赔偿李正豪该部分损失，故对该项反诉请求法院予以支持；关于装修费30000元，因评估的2020年1月9日的房屋价值中包括装修部分，而本案对于李正豪要求的房屋差价损失亦予以了支持，对于家具，李正豪亦可以自行搬离，故不再重复支持装修费用；关于律师费，李正豪提交的证据不足以证实其实际支出情况，且该部分费用超出了李玉林订立合同时可预见的损失范畴，法院对此不予支持；评估费9000元，系本案中的合理支出，法院予以支持。关于利息损失，李正豪表述该部分损失包含首付款550000元的资金占用损失及住房公积金的贷款利息损失，在李正豪未返还房屋前，李玉林仅须支付本金，故该部分费用可与李玉林要求支付的房屋占有使用费相互抵消，法院不再支持；关于李正豪要求屈美茹、汇鑫伟业公司对于退赔承担连带责任的反诉请求缺乏法律依据，法院不予支持，李正豪若认为相关主体应当承担赔偿责任可另案解决；关于要求汇鑫伟业公司退还居间费38500元的反诉请求，因属于居间服务合同法律关系项下应该审查的问题，故本案中不予支持。屈美茹、建设银行丰台支行经法院传票传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李玉林于判决生效后七日内代李正豪向中国建设银行股份有限公司北京丰台支行清偿XXX106房屋的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息（以银行实际数据为准）；二、北京市住房贷款担保中心、中国建设银行股份有限公司北京丰台支行在李玉林履行完毕判决第一项义务之日起七日内办理XXX106房屋的注销抵押登记手续；三、李正豪于判决第二项相关手续办理完毕之日起十日内将XXX106房屋腾退给李玉林并协助李玉林将上述房屋恢复登记至李玉林名下，腾退房屋当日，李玉林退还李正豪购房款（退还数额为：用1750000元扣除李玉林代李正豪偿还的贷款本金及判决生效日前李正豪欠付的利息）；四、李玉林于判决生效后七日内赔偿李正豪损失1011980元；五、李玉林于判决生效后七日内赔偿李正豪评估费9000元；六、驳回李玉林的其他诉讼请求；七、驳回李正豪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中，双方当事人争议焦点为双方对于合同无效的过错责任及责任承担是否适当的问题。根据查明的事实，本案合同无效系因出卖人李玉林为限制民事行为能力人，其房屋交易行为超出其民事行为能力范围，李玉林的法定代理人陈鸿滨对已经签订并实际履行的《存量房屋买卖合同》不同意且拒绝追认所致。作为房屋买受人，李正豪在汇鑫伟业公司的居间服务下进行房屋交易，李玉林作为产权人，与覃某夫妻共同居住在涉案房屋内，虽然李玉林年岁已大，但交易过程中始终有中介人员及李玉林亲属覃某陪同，以上事实足以让李正豪对交易房源及出卖人产生信任基础，其对房源真实性及出卖人可靠性的审查符合一般购买人的交易习惯及注意义务，本案中亦无证据证明李玉林在交易过程中有异于常人的病状表现，在此情况下，不能苛责李正豪核查李玉林的民事行为能力及其家庭情况，因此在该交易过程中，李正豪不存在导致合同无效的过错行为。而作为出卖方，李玉林在签订《存量房屋买卖合同》前即被法院判决宣告为限制民事行为能力人，在交易过程中，李玉林及其陪同亲属未就该情况进行披露与说明，后其监护人拒绝对该交易行为进行追认，导致合同无效，该结果系其监护人对李玉林超出民事行为能力范围外的民事行为疏于履行监护职责所致，故李玉林一方应承担合同无效后的法律责任。其家庭人员间对李玉林超出民事行为能力的交易行为产生争议，可另案解决，本案中不予处理。合同无效后，李正豪需将涉案房屋返还给李玉林，李玉林应当退还相应购房款。因涉案房屋存在抵押，一审法院综合考虑案件执行问题，并兼顾便利双方当事人利益的实现，判决李玉林代李正豪偿还贷款本金及利息后办理注销抵押登记手续，代偿部分在退还购房款时予以扣减，抵扣范围为李正豪欠付的贷款本金和判决生效之前欠付的利息，此种处理符合本案实际情况，本院予以确认。关于李玉林上诉称贷款利息与房价上涨损失重复计算的问题，因判决生效日前李正豪欠付的贷款利息已在退还购房款时予以抵扣，故不存在重复计算的问题，对其该项主张，本院不予采纳。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失。本案中李玉林作为合同无效中的过错方，应当赔偿李正豪的损失。根据评估报告显示，评估时点的房屋价值高于成交价882600元，因本案合同无效后房屋将返还给李玉林，李正豪因此丧失了享受房屋该部分增值利益的机会，现其要求赔偿该部分损失于法有据。关于个人所得税120200元，实际支付人为李正豪，以及校验费、贷款代办费、过户费、担保费、评估费、服务费、抵押费共计9180元，上述费用均系李正豪为履行合同而支出的费用，合同无效后，李玉林均应予以赔偿。李玉林主张的房屋使用费，可与其占用李正豪资金的占用费相互抵消，李玉林的该项上诉请求，本院不予支持。关于评估费用，包含三部分，其中交易时涉案房屋价值及月租金价格评估费用共计18000元，一审法院判决由李玉林承担正确，本院予以确认；李正豪支付涉案房屋价值评估费用9000元，系本案审理过程中产生的合理诉讼费用支出，应由过错方李玉林承担。据此，对李玉林该项上诉请求，本院不予采纳。综上所述，李玉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20550元，由李玉林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 杨志东审 判 员 王 佳二〇二一年三月三十日法官助理 李 慧书 记 员 黑梦雪