辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终910号上诉人（原审被告）：王红，女，1962年2月23日出生，汉族，无业，住建平县。委托诉讼代理人：孙学和，系王红丈夫，住建平县。委托诉讼代理人：孙亚芳，辽宁令顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戚耀媛，女，1983年8月17日出生，汉族，无业，住建平县。委托诉讼代理人：于柏祥，辽宁司平律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘越，辽宁通政律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地朝阳市开发区长江路6段**。法定代表人：王建华，董事长。上诉人王红因与被上诉人戚耀媛、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司（以下简称“宏达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2020）辽1322民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王红上诉请求：请求判决撤销原审民事判决，将本案依法发回重审或者改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院认定的事实与实际不符，所作出的判决结果是错误的。1．本案的事实是上诉人王红于2011年6月5日在宏达公司处签订了《商品房购房协议》购买了商铺一套，并且在该协议上的第9条明确标明此协议并非正式的《商品房买卖合同》，也就是说当时的开发商并不具备签订正式备案合同的条件，也没有房屋预售许可证，此时的房屋更是在建房屋，并未完工。在2013年时该房屋的状态依旧是在建房屋，双方未能正式签订《商品房买卖合同》，王红也明示过戚耀媛，在戚耀媛了解该房屋所有的情况下购买了涉案商铺，并且在上诉人与被上诉人的《协议书》中的第3条及第4条中明确写明王红已经将商铺的所有手续一次性交付给戚耀媛，王红也按照约定协助戚耀媛在开发商处办了所有过户手续，之所以没有在房产局办理过户手续，是因为房产部门登记的并非是王红的名字，而是开发商的名字。该房屋并非是二手房买卖，王红没有为其到房产局办理房产证的义务，王红已经在自己的能力范围内办理了所有的手续，并且戚耀媛也是认可的，双方在协议中明确写明，“已经履行完毕，无任何异议”，戚耀媛与开发商也签订了新的购房协议，其与开发商成立了新的买卖关系，而在8年后戚耀媛办理不了房产证的风险应在2013年12月19日上诉人与被上诉人签订了协议书后转移，开发商办理不了房产证的风险应由戚耀媛来承担。既然买卖双方的义务均已经履行完毕，戚耀媛也收取了该房多年的租金，其不能在享受完所有权利的情况下解除一个早已经履行完毕的协议。买卖合同以意思自治为原则，戚耀媛是自愿购买当时的在建房屋，也明知没有房产证，也自行了解过该房屋的所有状态，王红并没有行使任何欺诈行为，戚耀媛系完全民事行为能力人，其有能力签订协议就应该有能力承担风险，涉案房屋被开发商抵押，不能办理房产证，这个风险应由其自行承担。2．在本案的证据中有第三人处的档案皮、第三人处登记单、变更购房者申请、领取钥匙登记单及电费登记单均显示是被上诉人戚耀媛，上述证据充分证明王红完成其所有义务，戚耀媛实际占有该房屋并且使用，合同履行完毕。3．自2013年12月份后戚耀媛就实际占有使用了该房屋，戚耀媛占有该房屋长达8年之久均没有主张其权利，早已经过了诉讼时效，是其放弃了权利，王红不能一直为开发商的错误承担责任。王红在二审期间补充上诉意见称，2011年6月上诉人与宏达公司签订购房协议，在甲方同意情况下，房屋可以转让，2013年12月上诉人与被上诉人签订协议书，征得了宏达公司同意，双方到宏达公司售楼处，是售楼处工作人员将上诉人与宏达公司协议上王红的名字改为戚耀媛，此后宏达公司向戚耀媛交付房屋，在档案中将房主改为戚耀媛，在发放钥匙的记录单以及核实面积时都是戚耀媛的名字，说明2013年12月以后上诉人与宏达公司原签订的协议解除，被上诉人和宏达公司形成了新的房屋买卖合同，所以交房的义务应该是宏达公司。在上诉人与被上诉人签订的协议书上明确注明上诉人与被上诉人的义务已经履行完毕，双方无任何异议，同时第四条也注明了案涉房产将来出现任何问题与甲方无关，这条约定并不违反法律强制性规定，所以被上诉人购买的房屋无法办理产权证，被上诉人不应该找上诉人解除早已履行完毕的合同，而应该是找宏达公司为其办理房屋产权证。戚耀媛答辩称：上诉人所述不能成立，不管上诉人与宏达公司怎么约定，也不管上诉人与被上诉人如何约定，在上诉人将房屋转让被上诉人之前，案涉房屋已经抵押给朝阳银行。根据物权法第191条规定，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务，使抵押权消灭的除外，案涉房产是在2013年8月由宏达公司抵押给朝阳银行的，2013年12月由上诉人将抵押的房产转让给被上诉人，所以上诉人和被上诉人及宏达公司的约定，都不能违背法律的规定。因为所转让的涉案房屋设置了抵押权，导致上诉人与被上诉人签订的转让协议无法实现，所以原审判决正确，符合法律规定。同时上诉人称被上诉人与宏达公司形成新的买卖合同是不成立的，因为被上诉人是与上诉人签订的房屋转让协议，并由上诉人收取房屋价款，是上诉人与被上诉人之间存在真实的违约关系，宏达公司只是配合和协助上诉人与被上诉人之间的转让行为，所以被上诉人起诉上诉人要求解除合同，符合法律规定。宏达公司在二审期间未做出答辩。戚耀媛向一审法院起诉请求：请求解除原被告的房屋买卖协议；返还已支付房款145万元及按年利率4.65%支付利息；支付原告装修款5万元；承担合同不能履行的违约责任。一审法院认定事实：2011年6月5日，被告王红以145万元的价款购买了第三人宏达公司出售的坐落在建平县财富领域步行街一层2-1-33建筑面积为48.52平方米的商铺一处。2013年8月8日，第三人宏达公司在隐瞒被告的情况下，将上述商铺抵押给了朝阳银行股份有限公司，并办理了在建工程抵押登记手续。2013年12月19日，原被告签订了《协议书》，被告王红将上述商铺以145万元的价格出售给了原告戚耀媛，被告按合同约定将涉及该商铺的所有收据交给了原告，并于当日双方到售楼处进行了更名，原告当日分两次给付被告售楼价款145万元。原告购买此商铺后进行了装修并于当年入住一直到现在。2019年12月，原告到相关部门办理房屋产权证书时得知，本案所涉商铺已经抵押给了朝阳银行股份有限公司，原告诉至本院。本案在审理过程中，原告撤回了要求被告支付装修费5万元的诉讼请求。一审法院认为，原、被告达成的商铺买卖协议是双方真实意思的表示，依法成立并有效，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应当依据协议行使权利，履行义务。原告已经交付全部购楼款履行了自己应尽的义务，被告作为商铺的出卖人，负有保证第三人不得向买受人主张权利的义务，现因本案买卖的商铺设立了抵押权，朝阳银行股份有限公司作为抵押权人，在符合抵押权实现条件时，有向原告主张其就涉案商铺拍卖或变卖价款优先受偿的权利，使原告购买商铺的目的无法实现，所以原被告间签订的协议应当予以解除。被告应当返还原告商铺买卖价款，原告应将商铺交还被告。因被告在不知情的情况下因第三人将商铺抵押而造成原告购买商铺的目的不能实现，考虑到被告在商铺买卖中亦属于受害者，故依据公平原则，对原告要求被告支付房屋价款利息及承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。对原告撤回要求被告支付装修款5万元的诉讼请求该院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十条、第九十四条、第一百二十一条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告戚耀媛与被告王红于2013年12月19日签订的商铺买卖协议；二、原告戚耀媛于该判决发生法律效力后三十日内将案涉商铺腾空交付被告王红；三、被告王红于该判决发生法律效力后三十日内返还原告戚耀媛购买商铺价款145万元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按该判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17850元由被告王红负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人达成的商铺买卖协议是双方真实意思的表示，依法成立并有效，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应当依据协议行使权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”合同法第一百五十一条规定，“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”本案被上诉人已经交付全部购楼款履行了自己应尽的义务，上诉人作为商铺的出卖人，负有保证第三人不得向买受人主张权利的义务，因本案买卖的商铺设立了抵押权，被上诉人在订立合同时并不知情，标的物存有重大权利瑕疵，朝阳银行股份有限公司作为抵押权人，在符合抵押权实现条件时，有向被上诉人主张其就涉案商铺拍卖或变卖价款优先受偿的权利，使被上诉人购买商铺的目的无法实现，且至本院二审审理期间，相关当事人仍未能解除案涉房屋的抵押，所以上诉人与被上诉人间签订的协议应当予以解除。关于双方当事人在2013年12月19日协议书中第四条结尾括号中注明的“即该房产将来若出现任何问题均与甲方无关”是否代表戚耀媛对权利瑕疵放弃抗辩权利的意思表示。本院分析认为，该条内容均为签订协议后出现其他费用如何处理的约定，结合“该房产日后若出现其他费用，按照有关规定，系合理、合法而收，应当由乙方承担，与甲方无任何关系，尤其是将来办理房屋产权证时，所涉及的相关费用由乙方承担（即该房产将来若出现任何问题均与甲方无关）”的整体表述看，括号中的文字为该段表述的重申、总结，括号中的“任何问题”应指费用相关问题，不宜扩大理解为戚耀媛也放弃了对权利瑕疵抗辩的权利。故，本案上诉人应当返还被上诉人商铺买卖价款，被上诉人应将商铺交还上诉人，原审认定并无不当。综上，上诉人王红的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,850元，由王红负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月二十六日书记员  张 多（法官助理代）