河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终195号上诉人（原审原告）：孙平，女，1963年10月2日出生，汉族，户籍地南阳市卧龙区，现住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：黄卫，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨彦红，河南怡和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李国祥，男，1961年11月20日出生，汉族，户籍地南阳市卧龙区，现住南阳市卧龙区。上诉人孙平因与上诉人李国祥为房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初7309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙平上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持孙平一审的全部诉讼请求；2、本案所有诉讼费用由李国祥承担。事实和理由：1、本案的法律关系是基于无效合同关系或无效转让行为后的不当得利返还，并不是房屋买卖合同纠纷，一审开庭时孙平的代理人已经示明，一审认定基础法律关系错误、适用法律错误；2、本案中孙平与张金伟之间的债权转让基于的是无效行为或无效合同的不当得利而产生的返还义务之债，是单方的可转让的债权。因为李国祥与孙平、张金伟之间的买卖行为是无效的，故不存在互负权利义务之说，只剩下李国祥的不当得利返还义务，权利义务明确，且李国祥在通话中同意转让；3、一审采信李国祥证人的虚假陈述是未经质证的证据，程序违法，不能作为证据使用；4、一审认定房屋已经建造完成并交付，在交付后拆除系认定事实错误，孙平从未见过房屋何来交付一说，一审中李国祥的证人与李国祥陈述相互矛盾，显然是虚假陈述，且未经质证，一审法院在无任何其他佐证时径自认定房屋已经交付系认定事实严重错误；5、一审认定孙平具有过错系认定事实错误，李国祥因为自己的不法行为获利有违公平正义。李国祥辩称，1、孙平与李国祥之间系房屋买卖关系，而非单纯的宅基地买卖关系；2、孙平与案外人张金伟之间的所谓债权转让协议并不属于纯粹的债权债务转让，一审法院没有处理属于正确适用法律；3、一审开庭过程中李国祥的证人证人能够相互印证，即李国祥交付的是建好的房屋；4、李国祥并没有获取任何违法所得，反而遭受重大损失，时至今日没有得到政府的任何说法。综上，请求二审法院维持一审法院的裁判思路，同时，能够纠正一审法院已经查明的李国祥已给付孙平的3万元，将该3万元从最终判决数额中予以扣除。李国祥上诉请求：1、依法对一审判决予以改判，扣减李国祥已支付的3万元，李国祥再向孙平支付6.55万元。2、上诉费由孙平负担。上诉人不服金额为3万元。事实和理由：一审判决认定事实清楚，裁判公允，李国祥无异议。一审诉讼过程中，孙平自认在起诉之前已收到李国祥退还的款项3万元。即便将案外人张金伟的数额也加上总金额为38.7万元，孙平起诉的金额为35.7万元，进一步说明了孙平自认已收到李国祥退还的3万元。但一审法院遗漏了已退还的3万元，对李国祥已归还的3万元没有进行处理。另外一审判决书第一页倒数第二行“367000元”系笔误，应为“357000元”。孙平辩称，此3万元不应当扣除，因为孙平在一审起诉时已经扣除了该3万元，李国祥应当返还的款项为38.7万元，李国祥的上诉请求不能成立。孙平向一审法院起诉请求：1、判决李国祥退还孙平购买地皮款及购房款357000元，并自2011年11月13日起以银行间同业拆借利率开始计算资金占用费至款项还清之日止；2、诉讼费、保全费由李国祥负担。一审法院认定事实：2011年11月7日，经案外人金叶枝介绍，孙平购买李国祥出售的位于宛城区××办事处包庄村的宅基地一处，交付购地款15.5万元，李国祥给孙平出具收条一份，内容为：“今收到孙平现金人民币壹拾伍万伍元(15.5万元)，系付金远鱼村北边位于包庄的宅基地款。即日起,收款人协助买方办理房屋的修建及相应手续,费用由买方支付。收款人李国祥交款人（空白）说和人金叶枝2011年11月7日”。同日，案外人张金伟也从李国祥处购买了宅基地，交付购地款16万元，李国祥出具收条，内容同上。2011年11月13日，李国祥收到孙平和案外人张金伟共同交付的建房款7.2万元，用于建设房屋使用，并出具收到条，内容为：“今收到建房款七万贰仟元”。2011年年底，李国祥通过范性合将房屋建好后，共四套，每套房120平方米。2012年年初即农历春节之后，上述房屋被政府强制拆除。2020年9月11日，张金伟与孙平签订债权转让协议书，张金伟将地皮款及购房款债权转让给孙平，并注明款项已经结清。一审法院认为，孙平与李国祥系房屋买卖关系，孙平购买李国祥自建的房屋，房屋交付之后被行政机关认定为违章建筑并拆除，该房屋买卖关系因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效的法律关系。《合同法》第五十八之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现在涉案房子已经被拆除，无法返还，双方均有损失，应按照过错承担责任。李国祥自建房屋称本意用于自住兼转让，具有出卖的意思表示。孙平购买地皮及房产，应具有谨慎注意义务，涉案土地位于宛城区××办事处包庄村，双方均非该村居民，涉及土地性质，是否具有村民资格，是否允许流转，是否办理建房手续，规划许可证，施工许可证，双方均应尽到合理注意义务，现房屋被认定为违章建筑，其财产权利已经灭失，对此，双方均存在过错，对造成的损失，应由双方各自承担相应的责任。对于两套房屋的建房款共为7.2万元，李国祥没有对孙平及案外人张金伟的购房款加以区分，因两套房面积相同，一审法院酌定两套房的建房款各为3.6万元，双方的过错比例按照各负担50%为宜，即15.5万+3.6万=19.1万元×50%=9.55万元。由于双方均有过错，孙平关于资金占用费用的诉求一审法院不予支持。针对案外人张金伟的债权转让问题，本案涉及的法律关系属于房屋买卖合同关系，牵扯合同效力问题，且张金伟与李国祥之间的双方债权债务关系并不明确，并未进行结算或者清算，不适宜于债权转让，故对孙平就案外人张金伟债权转让要求一并处理的请求一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李国祥在判决生效后十日内支付孙平损失9.55万元。二、驳回孙平的其它诉讼请求。案件受理费3328.00元，保全费3120元，由孙平负担4771.5元，李国祥负担1676.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于孙平与李国祥之间诉争的法律关系问题，因双方之间并无书面协议，故应根据本案现有书证、当事人陈述、证人证言等证据综合予以认定。2011年11月7日，李国祥向孙平出具现金收条，内容为：“今收到孙平现金人民币壹拾伍万伍元（15.5万元），系付金远鱼村北边位于包庄的宅基地款。即日起，收款人协助买方办理房屋的修建及相应手续，费用由买方支付。收款人：李国祥交款人（空白）说和人：金叶枝2011年11月7日”。2011年11月13日，李国祥出具收到条，内容为：“今收到建房款柒万贰仟元整”。根据上述条据，并结合当事人双方的陈述，可以认定本案中孙平与李国祥之间存在两种法律关系，一种是宅基地使用权的买卖关系，一种委托关系，即孙平委托李国祥建房及办理相应手续。因违反法律或者社会公共利益的民事行为无效，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而孙平、李国祥均非案涉宅基地所在农村集体经济组织的成员，故双方关于宅基地使用权买卖的行为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，李国祥收取的15.5万元款项应当予以返还，一审对此处理不当，本院依法予以纠正。因双方均为完全民事行为能力人，均应知道法律及国家政策对宅基地使用权买卖的限制性规定，故双方对合同无效均有过错，一审对于孙平关于应支持资金占用费的诉讼请求不予支持并无不当。关于建房费用的问题，因建房款7.2万元包含案外人张金伟的部分，且本案双方当事人对建房款并未作出区分，故一审法院基于两套房屋面积相同，酌定两套房的建房款均为3.6万元，处理并无不当之处。因孙平与李国祥之间就建房来说实质上是委托关系，且所建房屋由于系违章建筑已经被强制拆除，因此，该部分损失应当由孙平自行承担，一审对此处理不当，本院依法予以纠正。关于案外人张金伟与孙平之间的债权转让问题，因涉及案外人利益，且涉及合同的效力问题，故一审法院在本案中不予一并处理亦无不当之处。综上，李国祥应当向孙平返还15.5万元，扣除李国祥先期返还的3万元，李国祥还需向孙平返还12.5万元。综上所述，孙平、李国祥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初7309号民事判决第二项；二、变更南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初7309号民事判决第一项为：李国祥在本判决生效后十日内支付孙平12.5万元；三、驳回孙平的其他诉讼请求。一审案件受理费3328元，保全费3120元，由孙平负担4190元，李国祥负担2258元；二审案件受理费5772元，由孙平负担5080元，李国祥负担692元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年三月二十二日法官助理赵琳书记员王萌