浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙05民终260号 上诉人（原审被告）：陈升昱，男，1968年11月26日生，汉族，住浙江省长兴县。 上诉人（原审被告）：毛玲玲，女，1973年2月22日生，汉族，住浙江省长兴县。 委托诉讼代理人：陈升昱，男，1968年11月26日生，汉族，住浙江省长兴县，系其丈夫。 被上诉人（原审原告）：长兴县大自然物业管理有限公司，住所地长兴县雉城街道解放东路延伸段。 法定代表人：李宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张帝，长兴县金陵法律服务所法律工作者。 上诉人陈升昱、毛玲玲为与被上诉人长兴县大自然物业管理有限公司（以下简称大自然公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2020）浙0522民初4029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈升昱、毛玲玲上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人无需承担涉案物业管理服务费；2.本案的一审、二审诉讼费用由大自然公司承担。事实和理由：1.陈升昱、毛玲玲在收到本案诉状之前，未收到过大自然公司催缴物业管理服务费的相关材料，故本案所涉物业管理服务费已过诉讼时效，不再受法律保护；2.大自然公司虽然与陈升昱、毛玲玲签订了物业服务合同，但是大自然公司并未按照约定向其提供服务，之前其在大自然公司的引导下，以高于市价的价格安装了阳光房，后因系违法建筑被政府强制拆除，同时由于大自然公司管理不到位，导致其钱包被盗，上述事件均给其造成了巨大损失，故其无需向大自然公司支付物业管理服务费；3.大自然公司搞暗箱操作，损害其他业主利益。大自然公司随意更改物业管理服务费收费标准，与部分小区业主私下协商，仅向部分业主收取物业管理服务费总额的30%、40%，而对其要求全额支付，明显不公，另大自然公司应当退还其的600元押金未退还，应当在其应交物业管理服务费中予以扣减。综上，原审判决有失公正，请求二审法院支持陈升昱、毛玲玲的上诉请求。 大自然公司辩称，一审判决对双方的诉请及意见已经充分考虑，同时也对大自然公司物业服务期间的服务瑕疵予以了认定，故一审已经对大自然公司作为原告的诉请进行了质价统一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 大自然公司向一审法院起诉请求：1、判令陈升昱、毛玲玲立即向其交纳物业管理服务费9318元，逾期付款违约金600元，合计9918元；2、本案诉讼费由陈升昱、毛玲玲全部承担。 一审法院认定事实：2009年12月30日，大自然公司与长兴绿岛房地产开发有限公司（以下简称绿岛公司）签订前期物业服务合同，约定绿岛公司聘请大自然公司为佳境名城小区提供物业服务，服务质量标准为一级服务等级，前期物业管理服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳。别墅或排屋住宅房收费标准为每月每平方1.6元，物业公司对逾期交费业主可按日千分之三的标准对业主收取滞纳金。2016年2月23日，大自然公司与佳境名城小区业主委员会签订物业服务合同，合同期限自2015年11月1日至2016年12月31日，服务质量标准不低于二级资质标准。合同期间由大自然公司为该小区提供物业服务，业主按其拥有的物业面积交纳物业管理服务费，其中别墅或排屋住宅房为每月每平方1.5元、按年收取、物业公司对逾期交费业主可按日千分之三的标准对业主收取滞纳金。合同期间，大自然公司在合同期内为佳境名城小区提供了物业服务。合同到期后，大自然公司退出该小区。大自然公司催交2014年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费9318元无果，双方纠纷成讼。 另查明，陈升昱、毛玲玲系佳境名城锦和苑1幢2室排屋住宅业主，其房屋证载建筑面积为214.71平方米。2014年9月1日至2016年12月31日物业管理服务费尚未交纳。陈升昱、毛玲玲在楼顶搭建了阳光房。2015年7月，长兴县综合行政执法局发出“关于对佳境名城（锦和苑）违法建设专项整治告知书”，后对陈升昱、毛玲玲的阳光房予以拆除。 一审法院认为，大自然公司与绿岛公司签订前期物业服务合同和与佳境名城小区业主委员会签订物业服务合同，均系双方真实意思表示，除违约金条款计算比例过高外，其余内容不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效且对小区所有业主具有约束力。陈升昱、毛玲玲系该小区佳境名城锦和苑1幢2室房屋所有人即业主，大自然公司依约为小区提供物业管理服务，据此主张物业管理服务费并无不当，但是大自然公司在为佳境名城小区提供物业服务期间，该小区违法建设、违规装修现象严重，大自然公司未向法庭提供对业主的违法建设、违规装修现象予以劝阻、制止和向有关政府职能监管部门报告的证据，应认定为对小区内业主的违法建设、违规装修现象未予以劝阻、制止和向有关政府职能监管部门报告，未尽前期物业服务合同中约定的“公共秩序维护”以及物业服务合同中约定的“劝阻、制止私自乱搭乱建和随意占用现象，并及时向政府职能监管部门报告”之职责。大自然公司对小区的管理存在严重瑕疵，致使作为小区业主的陈升昱、毛玲玲所应享受的合同约定的服务质量不能得以实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定的“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者劳动报酬等违约责任”，因大自然公司没有按合同约定提供相应的服务质量，且其已退出该小区的管理，无法以重作、整改的方法予以补救，为此，从质价相符的原则出发，予以减少陈升昱、毛玲玲交纳物业管理服务费的金额。依据大自然公司对佳境名城锦和苑小区在服务过程中提供的服务质量和形成的服务效果，结合合同约定的物业服务收费标准等因素综合考虑，酌情确定陈升昱、毛玲玲交纳2014年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费4500元为宜，大自然公司就此主张理由成立，予以支持。关于大自然公司主张的逾期付款违约金600元，审理认为，陈升昱、毛玲玲因没有得到相应的物业管理服务而拖延交纳物业管理服务费，属正当理由，可不予承担逾期交纳的违约责任。故大自然公司该项诉请，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈升昱、毛玲玲给付大自然公司2014年9月1日至2016年12月31日的物业管理服务费4500元。限陈升昱、毛玲玲于该判决生效之日起十日内向大自然公司付清；二、驳回大自然公司的其他诉讼请求。如当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费50元，减半收取25元,由大自然公司承担15元,陈升昱、毛玲玲承担10元,于该判决生效之日起十日内径直给付大自然公司。 二审期间，陈升昱、毛玲玲和大自然公司均未向本院提交新的证据。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案所涉物业管理服务费是否已过诉讼时效；2.大自然公司在为陈升昱、毛玲玲开展物业管理服务过程中有无过错，如有，陈升昱、毛玲玲是否还需向大自然公司给付物业管理服务费。 关于焦点一。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，陈升昱、毛玲玲一审期间并未对物业管理服务费提出诉讼时效的抗辩，二审期间也未向本院提交新的证据证明大自然公司的请求权已过诉讼时效期间，故对陈升昱、毛玲玲的该项主张本院不予支持。 关于焦点二。陈升昱、毛玲玲认为大自然公司未按物业服务合同约定履行义务，且存在管理不到位等问题，导致其遭受了经济损失，故其无需向大自然公司给付物业管理服务费；大自然公司认为其在为陈升昱、毛玲玲提供了物业服务时确实存在一定的瑕疵，但是一审法院已经对该问题予以明确，并按照质价相符的原则对陈升昱、毛玲玲本应交纳的物业管理服务费进行了扣减，陈升昱、毛玲玲要求不支付物业管理服务费于法无据。本院认为，绿岛公司和佳境名城小区业主委员会分别与大自然公司签订了前期物业服务合同和物业服务合同，系双方真实意思表示，除违约金条款约定的比例过高外，其余内容不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效且对小区所有业主具有约束力。陈升昱、毛玲玲作为该小区佳境名城锦和苑1幢2室的业主，接受了大自然公司物业管理服务，理应依约支付物业服务管理费，但是大自然公司在为该小区提供物业服务期间，存在严重瑕疵，影响了陈升昱、毛玲玲所应享受服务质量。现一审法院依据大自然公司对佳境名城锦和苑小区在服务过程中的服务质量和服务效果，结合合同约定的物业服务收费标准等因素综合考虑，酌情确定陈升昱、毛玲玲交纳2014年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费4500元，并无不当，对陈升昱、毛玲玲该项主张本院不予支持。至于陈升昱、毛玲玲提出的大自然公司搞暗箱操纵和尚未退还其600元押金等内容，其未提交证据予以证明，本院不予认定。 综上，陈升昱、毛玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈升昱、毛玲玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨林法 审 判 员 朱惠明 审 判 员 沈筱婕 二〇二一年三月十一日 法官助理 朱国斌 书 记 员 谢敏飞