河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终3114号上诉人（原审被告）：濮阳棕榈泉置业有限公司，住所地河南省濮阳市华龙区濮阳市开州路与安泰路交叉口东北角。法定代表人：刘宇。委托诉讼代理人：刘姗姗，河南尊严律师事务所。被上诉人（原审原告）：聂国庆，男，汉族，1974年10月1日出生，住河南省濮阳市华龙区。上诉人濮阳棕榈泉置业有限公司(以下简称棕榈泉公司)因与被上诉人聂国庆商品房销售合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院(2020)豫0902民初10230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月24日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人棕榈泉公司委托诉讼代理人刘姗姗、被上诉人聂国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。棕榈泉公司上诉请求：1、依法改判棕榈泉公司不向聂国庆支付任何违约金;2、本案一、二审诉讼费及其他费用由聂国庆承担。事实与理由:一、棕榈泉公司在2016年11月16日已经将交房入住通知书张贴在了聂国庆预留的地址。一审法院认定棕榈泉公司逾期交房截止日期为聂国庆签署入住声明并领取入户钥匙之日即2020年6月19日与事实不符。棕榈泉公司在涉案房屋符合交房条件后,即通过多种方式联系聂国庆。2016年11月16日,在穷尽可能的方式仍无法联系到聂国庆后,棕榈泉公司在聂国庆预留的地址等处张贴了交房入住通知书。一审法院认为张贴入住通知书与合同约定的书面邮寄送达方式不符,该意见实际忽略了合同补充协议。合同补充协议约定了电话、电子邮件、传真、电视、报纸等多种送达方式。现场送达的效力显然强于其他间接送达方式。双方约定的交房时间为2016年10月31日,棕榈泉公司在2016年11月16日即约定交房时间之前就已经通知了聂国庆,应当认定棕榈泉公司已经尽到了通知义务,聂国庆没有及时领取钥匙并入住系其单方过错,造成的损失应由其自身承担。二、同楼的其他业主许多已经接收房屋,聂国庆恶意拖延入住时间。涉案房屋已经符合交房入住条件,同楼的其他业主早已入住。聂国庆作为业主,不可能不关注自己购买房屋的建筑、交房、入住等情况。在同楼许多业主已经入住,且棕榈泉公司已经在聂国庆住所地张贴入住通知书的情况下,聂国庆理应知晓交房的事宜。但聂国庆迟迟不与棕榈泉公司联系也不主动到棕榈泉公司办理交房手续。该行为属于恶意拖延入住时间。综上,棕榈泉公司在交房前已经尽到充分的通知义务,聂国庆也表示认可,故对于聂国庆因自身原因未及时办理交房入住手续所造成的损失,应由其自身承担。聂国庆辩称，棕榈泉公司所称张贴入住通知书聂国庆不认可，合同第25条约定，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政方式送达，补充协议第5条约定，通知方式包括，电话、电子邮件、传真、电视、报纸等方式。并没有棕榈泉公司所述张贴方式，本人手机号码一直都在使用从未更换，居住地址也从没有更改，合同约定了联系方式和地址，但是棕榈泉公司并没有按照约定通知聂国庆。作为业主购买房子是为了提高自己的住房质量，并不存在拖延的问题，截止目前聂国庆也没有看到竣工验收报告，棕榈泉公司称2016年11月11日已经具备交房条件不属实，房产证载明竣工时间为2019年。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉,维持原判。聂国庆向一审法院起诉请求：1、依法判令棕榈泉公司支付逾期交房违约金131952元；2、本案诉讼费由棕榈泉公司承担。一审法院认定的事实：2015年3月29日，聂国庆（××）、棕榈泉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO00062012）一份，主要约定：一、聂国庆购买棕榈泉公司开发建设的棕榈泉小区19幢1单元16层1603号房屋，商品房预售许可证号为濮房预售证第2014-120号，房屋总价款496501元；二、交房时间为2016年10月31日前；三、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.××逾期付款的，根据××逾期付款时间，相应顺延交房时间；4.遇政府调整，政府行为等不可预见性因素。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。四、逾期交付责任，逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。其中第八条第1（1）项系逾期付款责任，约定逾期在60日之内，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。五、任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。另查明，法院多份生效民事判决认定，因政府管制造成棕榈泉公司停工51天，系为加强环境治理，改善空气环境的客观情况，应从棕榈泉公司逾期交房的天数中扣减。又查明，2020年6月19日，棕榈泉公司给聂国庆出具购房款496501元的收据，收款方式注明合开收据。2020年6月19日，聂国庆签署《入住声明》并领取了入户钥匙。再查明，棕榈泉公司提交照片四张，拟证明棕榈泉公司已于2016年11月16日将交房入住通知书张贴至聂国庆住所地，已尽到告知义务。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。棕榈泉公司取得了商品房预售许可证，其与聂国庆签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2016年10月31日，棕榈泉公司称自己于2016年11月16日在聂国庆住所地张贴入住通知书，但所举证据无法证实该内容，且与合同约定需书面邮寄送达不符，另棕榈泉公司称聂国庆未依约缴纳配套设施接口费等费用，违约在先，但未提交证据证实，且交付房屋与交纳接口费等费用不是对等给付义务，聂国庆向棕榈泉公司交付了房款，棕榈泉公司应当及时履行交房义务，故对其上述辩解意见均不予采纳。棕榈泉公司未能按合同约定时间向聂国庆履行交房义务，存在违约，应当承担违约责任，向聂国庆支付逾期交房违约金。聂国庆签署《入住声明》领取入户钥匙，应视为对棕榈泉公司交付房屋行为的认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，故棕榈泉公司实际违约天数自2016年11月1日至2020年6月19日，扣除因环保停工51天，逾期交房共计1276天。根据合同约定，逾期超过90日，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，“本条第1（1）项中的比率”系“全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条1（1）项中的比率”，而“第八条1（1）项中的比率”又系“日万分之二”，故双方约定的逾期交房违约金应视为全部房价款的日万分之二。现被告认为约定的违约金标准过高，要求法院予以调整，但被告并未举证证实，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该约定并不属于“过分高于造成的损失”，不予调整，故棕榈泉公司应按照房屋总价款496501元的日万分之二向聂国庆支付违约金，共计126707.06元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院判决：“被告濮阳棕榈泉置业有限公司支付原告聂国庆逾期交房违约金126707.06元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由原告聂国庆承担58元，由被告濮阳棕榈泉置业有限公司承担1412元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，棕榈泉公司没有提交新证据。聂国庆围绕上诉请求依法提交证据：1、联通公司给聂国庆出示的证明一份，证明聂国庆的手机号码从来没停机过，棕榈泉公司联系不到聂国庆是不可能的。2、聂国庆现在所住的小区给聂国庆出示的证明，证明聂国庆一直没有搬过家。3、提交房产证，房屋竣工时间为2019年，证明棕榈泉2016年已经达成交房条件不属实。棕榈泉公司质证称：对聂国庆提交的证据真实性有异议，并没有提交单位身份证件，证明上也没有载明具体开具证明人的身份，也没有提交单位的身份证明，不符合单位出示证明的形式要件，对房产证无异议，对真实性有异议，是棕榈泉小区整体的竣工验收时间，而并非19栋楼达到入住条件的时间。聂国庆提交的证据不可以达到其证明目的。本院对证据审核认定：上述两份证据证明，棕榈泉公司对真实性提出异议，且该两份证明无出具证明人签字，不符合民事诉讼法规定的证明的形式要件，本院对该两份证明不予认定。对聂国庆提交的房产证，棕榈泉公司对真实性无异议，该证据本院予以认定，可以作为本案定案依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，经双方当事人确认，二审的争议焦点为：一、棕榈泉公司主张交房的方式是否符合合同的约定，是否存在因接收人的原因，拖延交房的时间；二、一审对违约金的认定是否正确；三、在一审中棕榈泉公司是否就诉讼时效提出了抗辩，案件是否超诉讼时效。关于第一个争议焦点。双方合同约定的交房时间为2016年10月31日，棕榈泉公司称自己于2016年11月16日在聂国庆住所地张贴入住通知书，聂国庆不予认可，且与合同约定需书面邮寄送达不符。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。二审中聂国庆提交房产证，房屋竣工时间为2019年。棕榈泉公司上诉所称的房屋已经符合交房入住条件并不能等同于房屋已经竣工验收，未经竣工验收的房屋，聂国庆亦有权拒绝接受。故一审认定聂国庆签署《入住声明》领取入户钥匙的时间，即2020年6月19日为棕榈泉公司交房时间并无不当。关于第二个争议焦点。棕榈泉公司实际违约天数自2016年11月1日至2020年6月19日，扣除因环保停工51天，逾期交房共计1276天。根据合同约定，一审计算棕榈泉公司支付违约金共计126707.06元并无不当。关于第三个争议焦点。《最高人民法院关于审理民事案件适用法律若干问题的意见》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。一审期间棕榈泉公司未提出诉讼时效抗辩，故二审中对棕榈泉公司提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上所述，棕榈泉公司上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。本院依照《最高人民法院关于审理民事案件适用法律若干问题的意见》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2835元，由上诉人濮阳棕榈泉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二一年三月二十二日书记员 李淑敏