辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13478号上诉人（原审原告、案外人）：于春潇，男，1993年2月26日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：鲁少武，辽宁万事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：于艳（于春潇母亲），女，1968年9月5日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：万妮莎，女，1987年10月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：马丹宁、金芷霈，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王心宇，男，1987年11月27日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原审被告：沈阳七谷房地产代理有限公司（原名沈阳邵氏房管家地产代理有限公司），住所地沈阳市皇姑区长江街135号（1502）。法定代表人：池大伟，该公司总经理。委托代理人：邵永刚，男，1989年5月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原审被告：邵永刚，男，1989年5月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人于春潇因与被上诉人万妮莎、王心宇、沈阳七谷房地产代理有限公司、邵永刚案外人执行异议之诉一案。沈阳市铁西区人民法院作出(2018)辽0106民初2344号民事判决，万妮莎不服提出上诉，本院作出（2019）辽01民终3770号民事裁定发回重审。重审后一审法院作出(2019)辽0106民初12210号民事判决，于春潇不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于春潇上诉请求：请求二审法院依法撤销(2019)辽0106民初12210号民事判决书，判决不得执行诉争房产。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案是经过沈阳市中级人民法院针对（2018）辽0106民初2344号民事判决书发回重审的案件。（2018）辽0106民初2344号民事判决书认定被上诉人的行为符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定判决“不得执行位于沈阳市铁西区的房屋”。（2018）辽0106民初2344号民事判决书中认定了上诉人在原审法院查封前已经占用了涉案房屋。（2019）辽01民终3770号民事裁定书中“本院认为，本案存在以下问题：1.关于本案案涉房屋买卖的主体问题。2017年9月30日从签订合同主体看是邵永刚与于艳（于春潇母亲），邵永刚取得房屋处分权是基于邵永刚与王心宇于2017年9月25日签订的买卖合同，邵永刚是否有排除执行的权利直接影响于春潇是否能够排除执行。2。房款支付情况及房屋交付时间的问题。邵永刚与王心宇的合同及邵永刚与于艳（于春潇母亲）均约定了交房的条件，重审时应当查明各方实际付款及占有案涉房屋时间。”在发回重审后，原审法院对上诉人占用涉案房屋的时间进行调查。上诉人与被上诉人邵永刚、沈阳邵氏房管家地产代理有限公司均回答是在签订合同当时收到定金后就将涉案房屋交付给上诉人，同意上诉人在没有全额支付房款对涉案房屋进行装修。这种行为符合交易习惯。(2019)辽0106民初12210号民事判决书认定上诉人对占有涉案房屋的时间没有证据。这种认定是没有法律依据的。依据法律规定双方当事人对一个问题的共同认可，这种行为是不需要其他证据来证明的。且上诉人是什么时间占有诉争房产的只有上诉人和被上诉人邵永刚、沈阳邵氏房管家地产代理有限公司知道。被上诉人万妮莎也在诉争房产的房屋中看见过上诉人在诉争房产中居住。发回重审的裁定书在本院认为中写道“邵永刚是否有排除执行的权利直接影响于春潇是否能够排除执行。”(2019)辽0106民初12210号民事判决书中已经查明的事实是邵永刚从被上诉人王心宇手中的购买房产并支付了全部房款，同时占有了该房产。邵永刚购买行为已经排除执行的权利，上诉人再从邵永刚手中购买自然具有排除执行的权利。上述人在与被上诉人邵永刚签订房屋买卖合同以及办理过户手续时，均已经在房产局查证过诉争房产不存在任何问题和疑点。诉争房产的查封是在上诉人与被上诉人邵永刚及王心宇交易完成且上诉人已经实际占有使用后。依法具有排除执行的权利。被上诉人万妮莎与被上诉人王心宇关系特殊（为前恋爱关系），被上诉人王心宇自本案审理以来从未出庭。房产查封恰巧是在办理过户的第三天，不排除两人有串通的嫌疑。上诉人于春潇进行物权保护，被上诉人万妮莎进行债权保护。债权可以通过多种方式解决，比如追诉、拍卖、冻结财产等多种方式。但是物权的保护指向唯一且明确房产。在这种情况下，需要优先保护物权方的权益。另外，司法体系的本意是化解和平息矛盾。如果保护了上诉人权益，泽将矛盾局限于债务人王心宇于债权人万妮莎之间。如果执行了该套房产，则会在此矛盾的基础上衍生出新的矛盾，造成上诉人新的损失，导致上诉人向其他人追责，与司法体系的本意相违背。被上诉人万妮莎辩称，一、上诉人主张其在签订合同并交付定金后占有案涉房屋，上诉人主张没有证据且不符合常理，原审法院认定事实正确。关于案涉房屋的交付时间，王心宇与邵永刚签订的合同约定，还清贷款后交房；邵永刚与上诉人于春潇签订的合同约定，收到全部房款后进行验收交接。事实上，邵永刚偿还案涉房屋贷款的时间为2017年10月10日，上诉人于2017年10月26日交付最后一笔房款，按照上述合同约定，案涉房屋应于2017年10月26日后交付上诉人。而上诉人主张的交房时间为签订合同并交付定金即2017年9月30日，该时间明显不符合上述两份合同的约定，也明显违背生活常理。上诉人在2018年2月28日开庭中陈述，交房时间为2017年10月27日，原审被告邵永刚亦陈述交房时间2017年10月27日。结合其房屋交接的相关证据，包括：2017年10月27日支付中介费6000元；被上诉人邵氏地产公司于2017年10月27日出具的《专用收款收据》记载“房屋交接时，水、电、煤气费用结清，物业、采暖费用结清（由中介交接结清）”；2017年10月27日，上诉人支付电梯费、物业费。以上上诉人陈述及其证据能够证明，案涉房屋交接时间在案涉房屋查封之后。现上诉人又主张交房时间为2017年9月30日，上诉人主张没有证据，其已构成虚假陈述，严重违反诚实信用原则，妨碍法院审理，浪费了司法资源。另，因案涉房屋现仍为毛坯状态，故上诉人至今未实际占有案涉房屋，邵永刚也从未实际占有案涉房屋。案涉房屋已被铁西区人民法院张贴封条，上诉人撕毁法院封条进入案涉房屋，属于扰乱司法活动的行为，应被追究法律责任。二、上诉人购买案涉房屋的过程，从签订合同到交付房屋价款，存在多处不符合常理、不符合日常交易习惯的情况，上诉人、邵永刚与王心宇恶意串通转让案涉房产、逃避债务，本案案涉买卖合同无效。答辩人于2017年9月22日起诉王心宇，此前，已多次向王心宇催要欠款，且已经报警。向法院提起诉讼后，王心宇在知情的情况下，转让案涉房屋。上诉人于2017年9月30日与邵永刚签订房屋买卖合同，签订合同时，上诉人未见过房屋所有权人王心宇，未核实房屋产权手续。交付房屋价款时，上诉人未支付给房屋所有权人王心宇。案涉房屋于2017年10月19日已被查封，在当日上诉人又支付给邵永刚24万元房款，在通知领取产权证书即2017年10月25日后，上诉人在明知房屋已被查封的情况下，仍向邵永刚支付大部分房款。而邵永刚亦未向王心宇支付房款，其大部分房款支付给案外人张哲，不能证明已实际支付了大部分房款。以上上诉人、邵永刚的行为完全不符合常理，且最终导致案涉房款去向不明，事实上协助了王心宇恶意转让案涉房产、逃避债务。故上诉人、邵永刚与王心宇恶意串通，损害债权人万妮莎的合同权益，其签订的合同无效。三、从上述事实来看，上诉人未签订合法有效的书面买卖合同，未在查封前实际占有案涉房产，未在查封前支付大部分房款，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，上诉人无权排除执行。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人沈阳七谷房地产代理有限公司、邵永刚辩称，在与王心宇签订买卖合同之前，是王心宇主动找到我公司门店，问业务人员“你公司是否有收房业务”我公司人员将其诉求告知我公司相关负责人，负责人对其房屋进行实际了解后，给王心宇的价格为88万，其该房屋银行贷款为约31万元，需要我公司代为偿还，我公司于2017年9月30日将该房屋出售给于春潇的母亲于艳，合同签订时已经告知于艳该房屋有贷款，需要偿还贷款后方可过户，产权人不在本地，未能到场，故邵永刚本人代王心宇与于春潇的母亲于艳签订了买卖合同，签订之后于艳向邵永刚支付了1万元定金，向公司支付了2000元中介费，于艳向我公司提出诉求，是否可以先对房屋进行量尺设计，因为这套房屋是给儿子的婚房，我公司同意先行量尺设计，并将钥匙、电梯卡交付给于艳，2017年10月18日，于春潇与王心宇通过我公司的对接到铁西房产局办理相关过户手续，交完契税后，我向王心宇支付了41万元，我要求王心宇提供收款卡号，王心宇提供的卡号为盛京银行，收款人为张哲，在收款收条上我再次与王心宇确认是否转入该卡号，王心宇说转，收条上有王心宇的签字及手印，可以进行相关鉴定。被上诉人王心宇未提交书面意见。于春潇向一审法院提出诉讼请求：一、请求撤销（2018）辽0106执异00026号执行裁定书；二、请求停止对位于沈阳市铁西区号房产的强制执行并依法解除对该房产的司法查封。一审法院认定事实：2017年9月25日，被告王心宇（甲方：卖方）与被告邵永刚（乙方：买方）、被告邵氏地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲方将位于沈阳市铁西区，建筑面积91.64平方米的房屋,房屋成交价格为885,000元，房屋贷款余额32万元，偿还时间为2017年9月30日前，乙方于2017年9月25日支付定金1万元，于2017年9月30日前支付房款32万元，公证书下达后乙方支付房款555,000元，本次交易形式为公证书形式，甲方于还清贷款后腾出房屋并通知乙方进行验收交接，合同第七条约定，甲方积极配合银行还款，撤出抵押，本次交易是以公证形式交易，甲方积极配合办理公证书，公证为乙方有权出售该房屋，收取房款等相关费用。同日被告邵永刚向王心宇支付1万元定金，王心宇出具了1万元定金的收款收据。2017年9月30日，被告邵永刚通过案外人张素学的建设银行账户向被告王心宇支付了9万元房款。2017年10月10日被告邵永刚代王心宇提前偿还了案涉房屋的银行贷款，还款金额为321,877.16元，同日被告王心宇给被告邵永刚出具了收条，载明“收到房款叁拾贰万圆整”。2017年10月18日，被告邵永刚通过案外人张素学的建设银行账户向被告王心宇指定的收款人张哲转账40万元，被告王心宇给被告邵永刚出具收条，载明“今收到房款400,000（肆拾万圆整）”。2017年11月1日被告邵永刚通过案外人张素学的建设银行账户向被告王心宇指定的收款人张哲转账61,000元，至此，被告邵永刚共向被告王心宇支付房款882,877.16元。2017年9月30日，原告母亲于艳（乙方）与被告邵永刚（甲方）、邵氏地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同甲方（卖方）处标明“邵永刚211324198905243618（代）王心宇210106198711270314”，乙方（买方）处标明“于艳210104196809053121”，合同约定，甲方将位于沈阳市铁西区，建筑面积91.64平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价格956,000元，贷款余额为32万元，偿还时间为2017年10月8日，乙方于2017年9月30日支付定金1万元，于2017年10月29日乙方支付房款946,000元；甲乙双方确认，自签订合同后3日内将办理过户之所有资料备齐并交给丙方，丙方于收到双方所有资料后到房屋交易中心申请办理转让过户手续，甲方于收到全部房款当日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。同日，于艳向邵永刚交付了1万元定金，向被告邵氏地产公司交纳中介费2,000元。2017年10月18日，原告（买方：乙方）与被告王心宇（卖方：甲方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于沈阳市铁西区房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋建筑面积91.64平方米，转让价格为80万元，双方同意放弃监管。当日，原告和被告王心宇共同至沈阳市不动产登记中心铁西所办理案涉房屋过户手续，提交了全部所需材料，并缴纳了全部税费，沈阳市不动产登记中心出具的房地产登记受理凭证记载，转让方为王心宇，受让方为原告，取件时间为2017年10月25日（取产权证）。同日，原告母亲于艳通过盛京银行向被告邵永刚转账25万元。2017年10月19日，原告母亲于艳通过招商银行向被告邵永刚转账24万元。2017年10月26日原告父亲于波通过建设银行向被告邵永刚转账456,000元，备注为于春潇房款。2017年10月27日于艳向被告邵氏地产公司交纳中介费6,000元，被告邵氏地产公司给于艳出具《专用收款收据》，在该收据上方手写“房屋交接时，水、点、煤气费用结清，物业、采暖费用结清（由中介交接结清）”。同日，原告向沈阳铭大物业管理有限公司交纳了电梯费，物业公司给原告出具了收款收据。原告在（2018）辽0106执异00026号执行异议案件的2018年2月28日的询问笔录中陈述，中介公司于2017年10月27日将案涉房屋的所有手续（除领取房产证凭证）及钥匙交给原告，原告于当天去物业交纳的物业费等费用。另查明，（2017）辽0106民初9692号民事案件的案由为民间借贷，本案被告万妮莎为该案原告，本案被告王心宇为该案被告。该案于2017年9月22日于立案，万妮莎提出保全申请，一审法院于2017年10月19日作出（2017）辽0106民初9692号民事裁定书，并于2017年10月20日查封了案涉房屋。本案原告于春潇提出执行异议，一审法院于2018年3月7日作出（2018）辽0106执异00026号执行裁定，驳回案外人于春潇的异议。原告于春潇于2018年3月20日提起执行异议之诉。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王心宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，就案涉房屋签订了三份房屋买卖合同，分别为2017年9月25日签订的《房屋买卖合同》，买卖双方为被告王心宇与被告邵永刚，2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》，买卖双方为原告母亲于艳与被告邵永刚以及2017年10月18日签订的《房地产买卖合同》，买卖双方为原告与被告王心宇。本院认为，被告王心宇虽与被告邵永刚签订了房屋买卖合同，但因邵永刚原系被告邵氏地产公司的法定代表人，且通过2017年9月30日原告母亲于艳与被告邵永刚签订的《房屋买卖合同》中卖方处“邵永刚（代）王心宇”的字样可以看出，被告王心宇与被告邵永刚之间非案涉房屋真实的买卖双方，双方签订房屋买卖合同的目的非买卖案涉房屋的意思表示，系被告王心宇委托被告邵永刚代为出售房屋，而2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》系原告母亲代替原告签订，案涉房屋真实的买卖双方系原告与被告王心宇。原告与被告王心宇于2017年10月18日至沈阳市不动产登记中心办理案涉房屋过户手续，房产证的取件时间为2017年10月25日。原告已于2017年10月26日按合同约定支付了全部购房款。关于案涉房屋的交付时间，原告2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》的约定，于2017年10月29日原告支付房款946,000元；被告邵氏地产公司于收到双方所有资料后到房屋交易中心申请办理转让过户手续，卖方于收到全部房款当日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。原告曾在本院2018年2月28日的询问笔录中陈述，中介公司于2017年10月27日将案涉房屋的所有手续（除领取房产证凭证）及钥匙交给原告，原告于当天去物业交纳的物业费等费用。原告于2017年10月26日支付完最后一笔购房款，于2017年10月27日向物业公司交纳了相关费用。结合双方的合同约定以及原告的陈述，同时该交付也符合正常的交易习惯，原告主张于2017年9月30日就占有案涉房屋，但原告未提供充分证据证明，综上，一审法院认定原告占有案涉房屋的时间为2017年10月27日。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案涉房屋的查封时间为2017年10月20日，在人民法院查封前，原告已于2017年9月30日签订合法有效的房屋买卖合同，并于2017年10月18日办理了房屋过户登记手续，并支付了50万元的购房款，原告在不知查封事实的情况下，于2017年10月26日又支付了剩余房款456,000元，即原告已支付了全部购房款，但原告在案涉房屋查封之前并未占有案涉房屋，所以原告未享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告于春潇的诉讼请求。案件受理费11,800元，由原告于春潇承担；公告费760元，由原告于春潇承担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院还查明邵永刚与王心宇于2017年9月25日签订案涉房屋买卖合同当日，邵永刚已经取得房屋钥匙，实际控制案涉房屋。2020年8月3日沈阳邵氏房管家地产代理有限公司更名为沈阳七谷房地产代理有限公司。本院认为,本案争议焦点为本案于春潇、邵永刚、王心宇就案涉房屋存在何种法律关系，案涉房屋买卖的主体是何人及案涉房屋的交付时间。关于案涉三份房屋买卖合同如何认定的问题。本案，先后就案涉房屋签订了三份合同，分别是2017年9月25日王心宇与邵永刚签订合同，2017年9月30日于春潇母亲于艳与邵永刚签订合同，2017年10月18日于春潇与王心宇在房屋交易时签订合同。从本案房屋交易价款的流向分析，于春潇支付的价款对方是邵永刚，邵永刚支付对价的对方是王心宇及王心宇指定的收款账户。故本案实质法律关系是王心宇与邵永刚间存在房屋买卖关系，邵永刚与于春潇间是另一房屋买卖关系，即本案是连环买卖关系，王心宇将房屋出售给邵永刚，邵永刚再将该房屋另行出售给于春潇。至于于春潇与王心宇间的买卖合同，是各方并未严格按照交易规定依次完成房屋的更名过户，而是由第一手出卖人王心宇将房屋直接更名至第二手买受人于春潇名下。一审认定王心宇、于春潇间买卖关系错误，本院予以纠正。关于案涉房屋是否应当继续执行的问题。因为本案各方对三份合同的签订时间，于春潇已经向邵永刚支付完全部房屋价款无异议，于春潇与王心宇已经在不动产交易中心办理完房屋过户的全部手续。纵观于春潇本次房屋交易过程，于春潇作为购房人已经将案涉房屋办理更名过户的全部手续履行完毕，只剩登记机关颁证这一步骤，于春潇在交易过程中并无过错，如不是案涉房屋在办理变更登记期间被查封，于春潇已经是案涉房屋的所有权人。基于上述事实，本案在审查于春潇是否具有排除执行的权利时不能机械适用于春潇对于案涉房屋的占有时间作为定案依据，而应当综合考量本案连环交易的事实，应当以邵永刚作为出卖人占有、控制房屋的时间作为王心宇交付房屋的时间。于春潇在购买房屋的过程中，除了在不动产交易中心交易时王心宇作为出卖人出现过，其余看房、交房的过程王心宇均未参加，故在于艳与邵永刚签订案涉房屋买卖合同之时，案涉房屋已在邵永刚控制之下。故本案一审以于春潇占有案涉房屋时间在房屋被法院查封之后，进而排除其对抗执行的权利不当，本院予以纠正。关于被上诉人万妮莎主张王心宇与邵永刚、于春潇恶意串通损害其利益的问题。如上所述，本案是连环买卖存在两个房屋买卖行为。现有证据无法认定于春潇与邵永刚间存在串通。并且本案是案外人执行异议之诉，本案只需审查于春潇是否具有排除执行的权利。对于王心宇与邵永刚间是否恶意串通，并非本案的审理范围。如万妮莎认为王心宇与邵永刚间的行为侵害其利益，其可另行主张权利。综上所述，上诉人于春潇的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院(2019)辽0106民初12210号民事判决；二、不得执行位于沈阳市铁西区，建筑面积91.64平米的房屋。一审案件受理费11,800元、公告费760元，二审案件受理费11,800元，均由被上诉人王心宇负担。沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106执异00026号执行裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二一年三月二十四日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；