浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10966号 上诉人（原审原告）严立欣，男，1987年2月1日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人童君平，浙江伦和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）浙江怡华物业服务有限公司，住所地杭州市三台山路****。 法定代表人胡国建，执行董事。 委托诉讼代理人邹永闯、王永皓，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 上诉人严立欣因与被上诉人浙江怡华物业服务有限公司（以下简称怡华物业公司）排除妨害纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初3527号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月16日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员周志军适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2019年，严立欣购买得位于杭州市下城区××路××号××广场××楼××室房屋，共计1224.86平方米，2019年6月严立欣取得上述房屋的房屋不动产证号：0××4、0××2、0××1、0146955。案涉房屋原系九鼎装饰股份有限公司（以下简称九鼎公司）于2004年购买，因403、406、407三间房屋布局为独立分布，并被多条消防通道分割，九鼎公司经与4楼商场业主和嘉德广场物业部门协商，将4楼公共空调机房、机房西侧一段通道及其公司购买的406室小部分区域一并改造为物业管理用房，同时将原物业管理用房405室同其公司购买的403、407及406室大部分区域一并改造为其公司自用办公区域使用。后因九鼎公司涉诉，案涉房屋被杭州市西湖区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上予以变卖，在拍卖标的上备注：本标的实际面积比权证记载面积大，拍卖以登记面积为准，拍卖后由买受人自行隔断分离，费用自负。后杭州萧盛房地产开发有限公司（以下简称萧盛房产公司）通过竞买于2017年11月14日在杭州市西湖区人民法院于阿里拍卖平台开展的“杭州市××路××号××广场××”项目公开竞价中，以最高价胜出。之后严立欣从萧盛房产公司购买得案涉房屋，案涉房屋拍卖前一直保持前述现状未改变，严立欣接收房屋后拆除原有装修。杭州市下城区庆春路122号嘉德广场405室系物管室，建筑面积191.89平方米。现严立欣以怡华物业公司在未经严立欣同意的情况下，擅自将该楼层的公共空调机用房予以占用并改为物业办公用房，并将四层其中一条公共消防通道以及严立欣所有406室的部分房屋予以侵占，给严立欣造成严重经济损失为由，向原审法院提起诉讼。 严立欣一审诉讼请求：1.确认怡华物业公司非法占用杭州市下城区××路××号××层××房××室××房产的事实；2.判令怡华物业公司在判决生效三十日内腾退严立欣所有的杭州市下城区××路××号××室房屋并恢复房屋原状；腾退所占用的公用消防通道并恢复原状；腾退所占用的公用空调机房并恢复原状；3.判令怡华物业公司赔偿严立欣非法侵占期间给严立欣造成的经济损失暂计算至2020年5月31日为2222203.56元，后续租金损失和物业费损失计算至怡华物业公司实际腾退之日止；4.本案诉讼费由怡华物业公司承担。在一审审理过程中，严立欣自愿撤回第一项诉讼请求。 原审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，怡华物业公司实际使用杭州市下城区庆春路122号嘉德广场4楼公共空调机房、机房西侧一段公共消防通道及406室小部分区域的事实清楚，但怡华物业公司认为系与原房屋所有权人九鼎公司置换取得406室小部分区域，并非擅自占有。该院认为，严立欣现作为案涉房屋的所有权人，有权对妨害物权的行为主张排除妨害，故严立欣要求怡华物业公司腾退严立欣所有的杭州市下城区××路××号××室房屋并恢复房屋原状的诉讼请求，该院依法予以支持。案涉房屋4楼公共空调机房、机房西侧一段公共消防通道系严立欣所有的房屋权属面积之外的公共区域，属于全体业主共有，怡华物业公司占有使用违反了法律规定，依法应予以恢复原状，故严立欣主张怡华物业公司腾退所占用的公用消防通道、公用空调机房并恢复原状的诉讼请求，予以支持。关于严立欣主张的经济损失，因怡华物业公司占有使用406室小部分区域系与原房屋所有权人置换取得，怡华物业公司的占有使用行为早于严立欣取得物权的时间，怡华物业公司之前的合法使用行为不构成对严立欣物权的侵害。同时严立欣在购买案涉房屋时理应对房屋现状作必要审慎查看，案涉房屋交付严立欣时，严立欣未提异议并已取得案涉房屋的产权证书，案涉房屋的性质也并未改变，现严立欣主张的损失并非怡华物业公司原因造成，故严立欣要求怡华物业公司赔偿经济损失没有事实及法律依据，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、怡华物业公司于判决生效之日起三十日内腾退严立欣所有的杭州市下城区××路××号××室房屋并恢复房屋原状、腾退杭州市下城区庆春路122号4楼公用消防通道、公用空调机房并恢复原状；二、驳回严立欣的其他诉讼请求。案件受理费24578元，减半收取为12289元，财产保全费5000元，共计17289元（严立欣已预交42160元），由严立欣负担17209元，由怡华物业公司负担80元。严立欣于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；怡华物业公司于判决生效之日起七日内，向该院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，严立欣不服该判决，提出上诉称：原审法院虽然认定被上诉人占有使用上诉人的房屋，但未认定其擅自非法侵占，也未认定侵占损失，属于判决自相矛盾，事实认定不清，法律适用错误。原审法院认为被上诉人之所以占用上诉人406室部分区域的起因是被上诉人与原产权人九鼎公司置换而产生，占用行为早于上诉人取得物权的时间，被上诉人之前的合法使用行为不构成对上诉人物权的侵害。上诉人认为原审法院的逻辑是错误的，在案涉房屋属九鼎公司的时候，基于被上诉人与九鼎公司的置换协议合法使用不构成侵占的理由是正确的，上诉人表示认可和理解。但案涉房屋产权从九鼎公司变更为后一产权人萧盛房产公司时，其基于与九鼎公司的置换协议就已经无效，案涉房屋产权人已经发生变更，其使用行为需要得到新的产权人确认方可有效。而不是原审法院所认定的只需要经过第一任产权人置换，就永远取得了置换使用权。被上诉人除了案涉房屋第一任产权人九鼎公司的置换协议外，再无其他产权人的确认，而案涉房屋从九鼎公司变更产权人后被上诉人也是明知的，对于明知侵占未经他人允许的房产的行为是否构成非法侵占，原审法院的事实认定存在严重错误。被上诉人作为专业的物业服务公司，其职责应当是服务业主，维护业主产权的价值和权益，在2019年6月份案涉房屋变更到上诉人名下时，被上诉人也是知道变更了新的业主，被上诉人非但没有向上诉人询问是否继续其与九鼎公司关于房屋产权置换的事宜，反而在上诉人发现产权证与实际使用不符的情况时断然拒绝搬离，其行为已经严重构成了非法侵占，原审法院认定其合法使用不合逻辑。另外，原审法院认为上诉人购买房屋应对房屋现状作必要审慎查看。首先，案涉房屋面积大，又带有装修，在没有专业房屋产权图的情况下根本无法细致分析是否存在侵占行为。其次，上诉人是否审慎查看不构成其他人对上诉人物权非法侵权的认可。综合以上事实与理由，上诉人认为原审法院判决自相矛盾，虽然认定被上诉人占用上诉人房产及公共消防通道、公用空调机房违反了法律规定，判决其腾退，但又未判决被上诉人承担法律规定的法律责任。根据侵权责任法规定，财产类违法侵权的法律后果除了排除妨害，还应当赔偿损失，根据侵权责任法司法解释第三十五条规定，对财产造成损害的，应当赔偿受害人实际损失，包括对现有财产造成的损害以及侵权行为发生时已经预见或者可以预见到的可得利益损失。原审法院对于赔偿损失的法律后果错误判决，违反了事实与法律。请求依法改判原审判决第二项判决内容，判决被上诉人怡华物业公司赔偿严立欣因非法侵占期间给严立欣造成的经济损失2222203.56元（暂计算至2020年5月31日），后续租金损失和物业费损失计算至怡华物业公司实际腾退之日止；本案一审、二审诉讼费由被上诉人怡华物业公司负担。 被上诉人怡华物业公司辩称：首先，怡华物业公司对于案涉406室房屋争议部分的使用权是置换取得，怡华物业公司的占有、使用行为早于上诉人取得物权的时间，不构成对上诉人的物权的侵害。九鼎公司于2004年购买案涉房屋以后与怡华物业公司将案涉406室房屋的部分与案涉房屋的楼层物管用房进行了置换。2017年，九鼎公司因负债导致案涉房屋被司法拍卖，从被法院拍卖、交付以及过户到竞买方萧盛房产公司再至2019年转让给上诉人，案涉房屋的结构和功能布局一直维持置换后的现状。其次，上诉人在购买案涉房产时，对房屋的现状是知情且充分了解的。就常理而言，上诉人在购买案涉房产时，必然会事先至房产现场进行查看，并且根据房产证的记载和现场情况进行核对。因此，上诉人在完成案涉房屋交易前，已经对房屋现状有了充分的了解，并且应当知道怡华物业公司和九鼎公司之间达成的置换协议，以及房屋目前的实际现状。上诉人在了解这些情况后，不但未提出异议，相反继续完成了房屋交易和产权过户登记。该行为恰恰表明，上诉人对怡华物业公司和九鼎公司间的置换协议，以及房屋的现状的接受和认可。随后上诉人还自行拆除了现有房屋（包括规划为物业管理用房）中的设备。更加说明了上诉人已经对房屋现状认可的事实。因此，怡华物业公司通过置换获得406室房屋争议部分的使用权，不构成对406室房屋的非法侵占。最后，案涉房屋的结构功能和布局一直维持置换后的现状，案涉房屋的性质也未发生任何改变，故上诉人要求怡华物业公司赔偿经济损失，没有任何事实和法律依据。同时，通过上述置换，上诉人实际上取得了更大的面积，更为完整地使用空间，反而因此获利。综上，上诉人的上诉请求均不成立，恳请人民法院驳回上诉人的全部上诉请求。 二审中双方当事人均未提供证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：根据查明的事实，案涉406室房屋原系九鼎公司于2004年购买所得，后怡华物业公司通过与九鼎公司置换使用406室小部分区域。而严立欣系在萧盛房产公司于2017年通过司法拍卖取得杭州市下城区庆春路122号嘉德广场402、403、406、407房屋权属后，于2019年从萧盛房产公司处购买取得上述房屋。故怡华物业公司的占有使用行为早于严立欣取得房屋权属的时间。且严立欣在购买房屋时理应对房屋的现状作充分的了解，其在案涉房屋交付时并未对怡华物业公司的占有使用行为提出异议，案涉房屋的结构和功能也未发生改变，严立欣主张的房屋占有使用等损失并非怡华物业公司的原因所致。原审法院不予支持其赔偿损失的诉请，并无不当。严立欣的上诉理由及请求，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24578元，由严立欣负担。 本判决为终审判决。 审判员  周志军 二〇二一年三月八日 书记员  王 琳