山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终345号上诉人（原审被告）：格瑞克能源（国际）公司，住所地：北京市朝阳区静安里**楼**401内**。法定代表人：保某。委托诉讼代理人：郭某，男，汉族，1967年12月26日生，现住山西省临汾市尧都区桥东街****楼****，身份证号×××，系公司员工。被上诉人（原审原告）：晋城市缔景皇冠大酒店有限公司，住所地，住所地：晋城开发区红星东街与兰花路交叉口东北角iv>法定代表人：李某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某2，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔某，山西唐韵律师事务所律师。上诉人格瑞克能源（国际）公司（以下简称格瑞克公司）因与被上诉人晋城市缔景皇冠大酒店有限公司（以下简称缔景皇冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院作出的（2020）晋0502民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人格瑞克公司上诉请求：1、请求撤销晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初844号民事判决，依法发回重审或改判。2、判令被上诉人返还上诉人及员工的公私财物。3、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、2019年12月15日至2020年1月11日期间的租金、物业费及空调能量费的诉讼请求，法院应予驳回。2019年12月15日至2020年1月11日期间，《房屋租赁合同书》尚未解除，被上诉人在合同有效期内对租赁房屋采取断电措施，导致上诉人无法按租赁目的正常使用租赁房屋，被上诉人已经构成违约，一审判决上诉人支付房屋租金不公平。2、2020年1月12日起至2020年3月31日的租金及占有使用费的诉讼请求，法院应予驳回。2020年1月至2002年3月5日，因新冠肺炎疫情影响，晋城市各小区（居民点）实施封闭式管理。期间，上诉人公司无法复工，更无法履行腾房义务。因此未能腾房系该不可抗力因素所致，相应责任（即被上诉人诉称的房屋占有使用费）应予免除。3、2020年3月起，上诉人员工无法正常出入租赁房屋，办公室门锁被撬，公司办公用品、员工私人用品均被被上诉人扣留，无法搬离，被上诉人应依法返还上诉人放置于租赁房屋内的全部物品。晋城市缔景皇冠大酒店有限公司辩称，1、上诉人主张其不应支付2019年12月15日至2020年1月11日期间的租金、物业费、空调能量费，缺乏事实与法律依据。上诉人一审中提供的证据无法证明2019年12月15日之后处于长期断电状态，即使之后处于长期断电状态，也是在上诉人已累计欠付租金及其他费用近5个月多次催收无果的情况下无奈之举，上诉人理应承担该期间内的租金及其他相关费用。2、上诉人主张其不应承担2020年1月12日至2020年3月31日的租金及占有使用费，缺乏事实与法律依据。2020年1月11日合同解除后，上诉人有充分时间腾退房屋，但仍消极拖延。2020年新冠疫情防控措施主要影响在2月份，3月5日解除，之后上诉人恶意占用房屋，应当参照房屋租金支付占用费。况且一审法院已经充分考虑疫情因素对上诉人应支付的房屋占有使用费进行了核减，上诉人据此不支付费用缺乏依据。3、上诉人要求被上诉人返还放置于租赁房屋内的全部物品缺乏依据。上述请求属于二审阶段新增诉讼请求，被上诉人不同意在本案二审中一并审理，上诉人应当另行提起诉讼。原告缔景皇冠公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付欠付原告的租金及房屋占有使用费303312元；2、判令被告立即支付欠付原告的物业费22809.6元，空调基本费12418.56元，空调能量费5248.2元；3、判令被告支付拖欠房租违约金22748.4元；4、诉讼费由被告承担。一审法院查明，2019年5月23日，原告缔景皇冠公司作为甲方与被告格瑞克公司作为乙方签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：乙方租用甲方“缔景皇冠大酒店”9层901、902、903、905、907、909号房屋，建筑面积为704平方米，租期为一年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止。该房屋租金为每年454968元，月租金为37914元。租金支付：合同签订后，乙方收到甲方发票后付给甲方租金37914元。以后租金每月付一次，乙方应在收到甲方发票后的30日内付清。租赁期间相关费用：1、房屋租赁费；2、乙方自行使用的水、电、物业费用等；3、空调使用费按照实际使用量（0.25元/千瓦）收取费用。违约责任：租赁期间，乙方拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年年租金总额的5%向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用三个月以上的，每逾期一月，则应按应付费用总额的1%支付甲方滞纳金。合同签订后，被告格瑞克公司向原告交纳了2019年4、5、6、7月份四个月的房租共计151656元（2019年7月份房租是在2019年11月11日交纳），2019年5月16日交纳物业费5876.32元；2019年7月31日交纳物业费8332.64元；2019年10月22日交纳物业费、空调能量费9829.95元。2019年12月31日，原告向被告发出《催款并解除合同通知函》：贵司已拖欠我司自2019年8月1日至2019年12月31日的房租189570元、2019年7月1日至2019年12月31日的物业费15206.4元、2019年6月1日至2019年9月10日空调基本费4928元；2019年11月1日至2020年3月31日空调基本费7392元；2019年6月1日至2019年9月10日空调能量费4927.45元；2019年11月空调能量费1230.54元；预存600元电费。上述情况，我司已多次向贵司提出要求予以支付。为了避免双方损失的持续扩大，特函告贵司如下：一、贵司的行为已经违约；二、请贵司于2020年1月10日前向我司支付拖欠的各类应付款项223854.39元（暂不包含违约金、滞纳金）；三、合同约定的解除权条件已成就，本函同时包含了我司解除合同之意思表示。若贵司逾期不予理会，合同将于2020年1月11日视为自动解除。届时，我司将收回房屋，同时保留通过法律途径追究责任的权利。之后，被告格瑞克未向原告公司交纳任何款项。被告主张2019年12月15日起原告对被告采取断电行为，无法办公、无法取暖，到2020年1月6日，因为太冷，电卡里有钱，就合上了电闸，就被缔景皇冠公司经理发现了，大闹一场，派出所还出警作了记录。因为没电无法办公，就不怎么去公司了，加上新冠肺炎疫情，一直到2020年4月1晚去公司，被保安拦住，和保安沟通之后，保安带去九楼办公室，发现九楼的几个门被撬了，会议室的门锁已经换过了，后来因为办公不成，到2020年4月7日去公司，刚上到九楼，就被原告公司经理拦住，报警之后才得以解决。因此未能腾房是不可抗力因素所致，相应责任包括原告所称的房屋占有使用费应予免除。被告向本院提供了两次的派出所接处警记录、晋城市城区新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室的三份通告等证据证明。本院对被告主张的事实予以确认。一审法院认为，关于租金和房屋占有使用费，原告请求的是从2019年8月至2020年3月份共计八个月的租金及占有使用费303312元。从庭审查明的事实可知，原告向被告发出的《催款并解除合同通知函》，表示如果被告格瑞克公司逾期不予理会，合同将于2020年1月11日视为自动解除。根据双方签订的房屋租赁合同，被告格瑞克公司累计拖欠房租三个月以上的，原告享有合同解除权。因被告格瑞克公司在2019年12月31日时还未缴纳2019年8月之后的房租，原告即享有合同的解除权。故原告向被告发出的函件有效，在被告确实未于2020年1月10日之前交纳房租及各项费用的情况下，双方的合同于2020年1月11日解除。采取停电措施至合同解除之前的租金，被告主张原告未提供符合租赁条件的房屋，故不应支付租金。本院认为，因系被告违约在先，逾期几个月未能交纳租金，故原告采取适当措施要求被告交付租金，并不为过，不能成为被告不交纳租金的理由。该期间的租金，被告应当支付。合同解除后，被告仍占用房屋，应当参照房屋租金支付占用费。被告辩称2020年受新冠肺炎疫情防控措施的影响，其不能及时搬离，故要求免除合同解除之后的占用费。被告所提理由确属客观原因，但考虑到新冠肺炎疫情防控措施主要在2020年2月份对被告的影响较大，晋城市城区辖区内小区封闭管理措施在2020年3月5日时解除，防控措施之前和之后，被告均有时间进行搬离。故本院仅判定被告少支付原告一个月的房屋占用费对双方较为公平，计算后被告应向原告支付房屋租金及占用费为37914元×7=265398元。原告请求被告支付物业费22809.6元，按照每月每平米3.6元计算，从2019年7月1日计算至2020年3月31日。因双方的租赁合同于2020年1月11日解除，原告不再为被告提供物业服务，不产生物业费，故物业费计算为3.6×704㎡×6.3=15966.72元。原告请求的空调基本费，原告主张空调基本费是每天每平方米7分钱，计费期限是每年的6月1日至9月10日，共计100天，每年的11月1日至次年的3月31日共计150天。被告同意据实支付。因原告于2019年12月15日对被告采取断电措施，故空调基本费计算至2019年12月14日，计算如下：2019年6月1日至2019年9月10日的空调基本费为4928元，2019年11月1日至2019年12月14日的空调基本费计算为0.07×44天×704=2168.32元。空调基本费共计7096.32元。关于空调能量费，原告在催款通知函中记录的被告所产生的2019年6月1日至2019年9月10日的空调能量费为4927.45元，2019年11月空调能量费为1230.54元，共计6157.99元。空调能量费的请求，符合合同约定，予以支持。但原告本次仅主张5248.2元，且均是发生在2019年11月之前的费用，故本院仅支持5248.2元。以上费用共计293709.24元。原告请求违约金，被告逾期交纳租金即相关费用确实违反了房屋租赁合同的相关约定，故应当承担违约责任。原告请求按照年总租金的5%计算违约金为22748.4元。被告认为主张的违约金过高，请求予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，如果合同约定的违约金超过实际损失的30%的，应当认定为过高。本案中，原告的损失实际仅为利息损失，但考虑到违约金的惩罚性，以及被告的履约情况，本院酌情将违约金减至一万元，以弥补原告的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告格瑞克能源（国际）公司于本判决生效后十五日内支付原告晋城市缔景皇冠大酒店有限公司租金及占用费265398元、物业费15966.72元、空调基本费7096.32元、空调能量费5248.2元、违约金10000元，共计303709.24元。二、驳回原告晋城市缔景皇冠大酒店有限公司的其他诉讼请求。二审查明的事实同一审，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2019年5月23日签订了《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同约定：乙方租用甲方“缔景皇冠大酒店”9层901、902、903、905、907、909号房屋，建筑面积为704平方米，租期为一年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止。该房屋租金为每年454968元，月租金为37914元。租金支付：合同签订后，乙方收到甲方发票后付给甲方租金37914元。以后租金每月付一次，乙方应在收到甲方发票后的30日内付清。租赁期间相关费用：1、房屋租赁费；2、乙方自行使用的水、电、物业费用等；3、空调使用费按照实际使用量（0.25元/千瓦）收取费用。违约责任：租赁期间，乙方拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年年租金总额的5%向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用三个月以上的，每逾期一月，则应按应付费用总额的1%支付甲方滞纳金。本案上诉人自2019年8月即未再依约交付租金，已构成违约，且该违约行为达到了合同约定的被上诉人单方终止合同的条件，导致合同解除。被上诉人采取断电行为的目的是为了督促上诉人依约履行支付租金的义务，而非恶意违约，上诉人据此主张拒付租金及使用费于法无据，本院不予支持。上诉人主张其未按时履行腾房义务系因新冠肺炎疫情影响，其不应支付疫情期间的相关费用。原审法院根据查明事实，综合考虑本案实际，对于疫情期间房屋使用费、物业费及空调费已经酌情予以减少，符合公平原则，依法应予维持。关于上诉人主张其放置于租赁房屋内的物品要求返还的问题，原审中，上诉人未就此提出反诉，本院对其该上诉主张依法不予审理。综上所述，上诉人格瑞克能源（国际）公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5855元，由上诉人格瑞克能源（国际）公司负担。本判决为终审判决。审判长 段新娥审判员 杨丽珍审判员 祁 俊 二0二一年三月十六日书记员 郭 昕