浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终810号 上诉人（原审原告、申请执行人）：吕满清，女，1964年12月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：李**，广东瑞霆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：嵊州市城关供销合作社，住浙江省嵊州市剡湖街道城中路261号。 法定代表人：方志平。 委托诉讼代理人：马新亚，浙江世纪方正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：嵊州市欣宏置业有限公司，住所地：浙江省嵊州市三江街道富民街549号。 法定代表人：舒人兴。 被上诉人（原审被告、被执行人）：舒人兴，男，1951年4月1日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 上诉人吕满清因与被上诉人嵊州市城关供销合作社（以下简称城关供销社）、嵊州市欣宏置业有限公司（以下简称欣宏公司）、舒人兴申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人吕满清的委托诉讼代理人李**，被上诉人嵊州市城关供销合作社的委托诉讼代理人马新亚到庭应询。本案现已审理终结。 吕满清上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审认定城关供销社付清了案涉房产的全部购房款，与案涉《商品房买卖合同》第七条约定的付款方式不符。且城关供销社购房多套，不能体现所支付的房款包含了案涉房产的购房款。二、原审法院未经核实，即认定案涉房产的买卖合同已进行了备案，存在不当。三、案涉房产于2019年3月25日进行了查封，查封期间，三被上诉人均未提出任何异议，可以推测其不可能合法占有案涉房产。四、城关供销社未将房款汇至合同约定账户，不能开具购房税务发票和缴纳契税。城关供销社因自身原因造成房产未进行过户登记。综上，请求依法改判。 被上诉人城关供销社辩称：一、案涉房产的房款已付清。2018年2月9日，欣宏公司与城关供销社签订包含案涉房产在内的共七份商品房买卖合同，购买位于嵊州市××街××号××大厦××号房屋，总价款6196070元，其中案涉房产价款951114元。城关供销社于当天将购房款汇入合同约定账户。二、案涉房产的买卖合同已在嵊州市房地产管理中心备案。三、城关供销社在法院查封案涉房产之前已合法占有该房产，并将包括案涉房产在内的七套房产进行出租。四、因欣宏公司与政府之间存在土地纠纷，延迟了房屋过户登记，故未进行过户登记的原因并非在于城关供销社。综上，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人欣宏公司、舒人兴未发表答辩意见。 吕满清向一审法院起诉请求：准许执行（2020）浙0683执809号执行裁定书对“嵊州市××街××号××大厦××号的不动产【权证号：浙（2018）嵊州市不动产权第0067311号】的执行”，并由城关供销社、欣宏公司及舒人兴承担诉讼费。 一审法院认定事实：2018年2月9日，城关供销社与欣宏公司签订商品房买卖合同七份，约定城关供销社向欣宏公司购买包括案涉不动产在内的七套不动产，分别坐落于嵊州市××街××号××大厦××号××号××号××号××号××号××号，价款合计6196070元（其中案涉不动产价款为951114元），城关供销社通过转账等方式支付了全部价款。合同于当日在嵊州市房地产管理中心备案。案涉不动产的商品房买卖合同约定：欣宏公司于2018年12月31日前取得案涉不动产的土地、房屋权属证书，并交付给城关供销社，城关供销社委托欣宏公司办理该商品房转移登记手续。2018年2月11日，城关供销社接收了案涉不动产。现城关供销社已领取除案涉不动产之外的六套不动产的不动产权证书，其中114号、116-119号五套不动产的登记日期为2020年1月6日，120号不动产的登记日期为2019年6月24日。另查明，吕满清与欣宏公司、舒人兴合同纠纷一案，该院于2019年3月14日受理，案号为（2019）浙0683民初1989号，于同月25日查封登记于欣宏公司名下的坐落于嵊州市××街××号××大厦××号商业用房（即案涉房屋）等房屋，经该院主持调解，双方当事人达成如下协议：案以舒人兴、欣宏公司归还吕满清合作担保金2500000元作结，款于2020年1月22日前付250000元，2020年3月1日前支付250000元，2020年6月30日前支付550000元，余款1450000元于2020年9月30日前付清;若舒人兴、欣宏公司任意一期逾期未付清，则加付200000元，且吕满清有权就所有未付款项一并向法院申请强制执行,舒人兴、欣宏公司还应从逾期之日起按银行逾期贷款利率的双倍支付迟延履行金。因舒人兴、欣宏公司未履行调解书确定付款义务，吕满清向法院申请执行，该院于2020年4月13日立案受理，于2020年4月24日裁定拍卖、变卖案涉不动产。执行过程中，城关供销社以在法院查封前与欣宏公司签订了商品房买卖合同、已支付全部房款、已合法占有使用且对未办理过户没有过错等为由向该院提出书面异议，该院于2020年6月24日作出（2020）浙0683执异63号执行裁定书，支持城关供销社的异议请求，裁定停止对涉案房屋的执行。吕满清不服，遂成讼。 一审法院认为：对于被执行人名下的财产，人民法院有权进行执行。金钱债权执行中，案外人认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）已合法占有该不动产；（三）已按照约定支付价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案事实，评析如下：首先，城关供销社与欣宏公司在法院查封前签订了《浙江省商品房买卖合同》。吕满清提出城关供销社与欣宏公司签订合同的日期为2018年2月9日，合同约定的交房日期为2017年12月31日，合同约定交房日期早于合同签订日期，不符常理；合同第七条约定一次性付款与合同附件八中银行贷款方式支付房款相矛盾等理由，认为双方恶意串通，合同真实性存疑。合同附件八为补充协议内容，包含了附着物、其他补充两部分，其他补充部分中的1-3条告知以贷款方式支付房款的购房人应承担的义务，4-9条告知购房人关于所购房产的其他内容，该附件只是作为《浙江省商品房买卖合同》的组成部分，目的在于告知购房人相关内容，并不是将付款方式约定为银行贷款，与买卖合同第七条约定一次性付款并不存在矛盾。城关供销社与欣宏公司同时签订的另外6份商品房买卖合同及另案中欣宏公司与其他人签订的商品房买卖合同，交房时间均为2017年12月31日。虽然签订合同时间不同，但均存在签约时间在合同约定的交房时间之后的问题，但仅凭此点并不能认定城关供销社与欣宏公司恶意串通，隐瞒和虚构事实。合同是否真实，应结合其他证据综合判断。结合案涉房屋的买卖合同已经在嵊州市房地产管理中心备案、房款交付及房屋交付等事实，且吕满清也没有提供证明城关供销社与欣宏公司有恶意串通，隐瞒和虚构事实的相关证据，故案涉房屋的买卖合同部分细节虽存在瑕疵，但可以确认系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订日期为2018年2月9日，早于该院查封案涉房屋时间。其次，业主入住顺序单、《富民大厦》商业综合楼入住合同、富民大厦物业交接书等可以证明城关供销社已于2018年2月11日接收了涉案房屋，在法院查封前已合法占有案涉不动产。再次，城关供销社按合同约定付清了全部购房款。城关供销社提供的中国农业银行进账单及汇款凭证可以证明其于合同签订当日支付了7套房屋的全部购房款共计6196070元（其中涉案房屋价款为951114元），且汇款凭证上也注明用途为购房款，吕满清认为该款并非购房款且涉案房屋房款多了500多万元的主张与事实不符。最后，城关供销社同时购买的6套房产已办理了产权登记，案涉房屋因被本院查封无法办理产权登记，目前并无相应证据表明未办理过户登记系买受人自身原因。综上，城关供销社的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋享有物权期待权，优于申请执行人的金钱债权，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。吕满清要求继续执行涉案房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。吕满清起诉时将舒人兴列为第三人，因舒人兴反对申请执行人主张，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条之规定，将其变更为被告。欣宏公司、舒人兴经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回吕满清的诉讼请求。一审案件受理费13311元，由吕满清负担。 被上诉人城关供销社在二审阶段向本院提交证据材料，并经上诉人吕满清质证如下： 证据1.商品房合同备案证明一份，以证明案涉房屋的商品房买卖合同已于嵊州法院查封前办理了备案。经质证，上诉人认为该份证据与一审时提交的证据不一致，且不能证明案涉商品房买卖合同已备案的事实。 证据2.房屋租赁合同一份，以证明案涉房屋已于2018年5月1日出租给徐增余。经质证，上诉人认为该证据与本案没有关联性。 被上诉人欣宏公司、舒人兴未发表质证意见。 上诉人吕满清及被上诉人欣宏公司、舒人兴在二审阶段未提交证据材料。 经审查，本院对城关供销社提交的上述证据材料认证如下：证据1，城关供销社已在一审时提交，其上盖有嵊州市房地产管理中心档案章，一审法院予以认定，本院不作重复认定。证据2，上诉人吕满清对其真实性未提出异议，该证据能够证明城关供销社对案涉房产进行出租之事实，予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明以下事实： 2018年2月9日，城关供销社与欣宏公司签订的商品房买卖合同七份，包括案涉房产在内的七套房产总价款共计6196070元，并约定买受人应在签订合同当日以现金方式支付总价款，买受人缴纳的购房款存入出卖人在绍兴银行嵊州支行银行开立的商品房预售资金监管账户内。同日，城关供销社将6190093.96元付至上述监管账户。后城关供销社支付面积差价5976.04元。 并查明，2018年3月22日，城关供销社与案外人徐增余签订《房屋租赁合同》，约定城关供销社将嵊州市三江街道富民街549号一层房屋共七间租赁给徐增余经营，租赁期限2018年5月1日起至2033年4月30日。 本院认为，本案二审争议焦点为城关供销社对案涉房产是否享有足以阻却法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该司法解释第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，嵊州市房地产管理中心出具的商品房合同备案证明能够证明在案涉房产查封之前已签订购房合同。被上诉人城关供销社支付的购房款总额与七份购房合同约定的购房款总额相对应，可见其已支付案涉房产的价款，且购房款系按照购房合同约定汇入指定监管账户。同时，业主入住顺序单、入住合同、物业交接书以及租赁合同，能够证明被上诉人城关供销社在案涉房产查封之前已合法占有案涉房产。现有证据亦不能证明被上诉人城关供销社对未办理过户登记存在明显过错，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，确认城关供销社对案涉房产享有应予保护的物权期待权，并无不当。 综上，上诉人吕满清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13311元，由上诉人吕满清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 炯 审 判 员  王红琴 审 判 员  张 云 二〇二一年三月十八日 法官助理  叶梦露 书 记 员  陈 莺 2 1