河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民再40号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：洛阳石化房地产开发有限责任公司。住所地：河南省洛阳市吉利区中原路东段。法定代表人：杨广举，该公司董事长。委托诉讼代理人：轩军强，河南洛太律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：于炜漓，河南洛太律师事务所实习律师，一般代理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张冬梅，女，汉族，1974年12月8日出生，住河南省洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：翟加远，洛阳市吉利区致远法律服务所基层法律服务工作者，特别授权。再审申请人洛阳石化房地产开发有限责任公司（以下简称石化地产公司）因与被申请人张冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终5811号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年12月28日作出（2020）豫民申6556号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人石化地产公司的委托诉讼代理人轩军强、于炜漓、被申请人张冬梅的委托诉讼代理人翟加远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石化地产公司申请再审称，请求：1.撤销二审判决，依法改判驳回张冬梅的一审诉讼请求；2.本案一审、二审、再审案件受理费和其他诉讼费用由张冬梅承担。事实和理由：一、二审判决没有对新证据予以列明与认定，导致判决既偏离事实，又法律适用错误。石化地产公司提交的证据足以证明其在出卖案涉房屋时已将房屋出租他人的状况告知了张冬梅，也告知租户涉案房屋已出售给张冬梅，张冬梅在商铺原租约未到期前也已经收到承租人的租金，说明其在房屋买卖合同成立时即接收了案涉房屋，对案涉房屋行使了占有、使用、收益的权能。二、原审法院认定“石化地产公司未对后续交接工作进行有效控制，导致张冬梅未能实际控制该商铺”与事实不符。张冬梅在接收案涉商铺后，与商铺租户在原租约结束后又建立了新的租赁合同关系。石化地产公司对该新租赁关系并不存在控制。张冬梅基于房屋所有权人的身份对外行使出租权，其购房目的已经实现。张冬梅辩称，本案一、二审的证据证明了石化地产公司没有将涉案房产移交给张冬梅。再审时石化地产公司只提交了一份工商信息查询表，该查询表是案外人张某的个体工商户登记信息，石化地产公司与张琳琳签订房屋租赁合同后，张琳琳又将该房屋转租给郑永兰，他们的合同期限至2020年12月31日止，说明石化地产公司就没有将案涉房屋交付给张冬梅，因此石化地产公司申请再审没有新证据，理由不足，应予驳回。张冬梅向一审法院起诉请求：1.解除张冬梅、石化地产公司的买卖关系；2.石化地产公司退还张冬梅134.589万元；3.石化地产公司支付利息，利息自2019年11月28日起按照银行同期贷款基准利率计算至付清之日为止；4.石化地产公司承担张冬梅支出的代理费3万元；5.由石化地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月，张冬梅、石化地产公司口头协商，由张冬梅购买石化地产公司所有的位于吉利区西霞一期16#-006号商铺，面积为262.87平方米，双方协商一致的价款为134.5890万元。双方达成买卖商铺的协议后未签订书面商品房买卖合同。达成协议后，张冬梅分别于2019年11月15日和11月28日通过银行转账形式将购房款付清，石化地产公司给张冬梅出具两张收据，2019年11月15日收据的金额为50万元，2019年11月28日收据的金额为845890元，共134.589万元。在张冬梅、石化地产公司达成商铺买卖协议之前，2019年4月19日，石化地产公司与案外人张琳琳签订房屋租赁协议，石化地产公司将上述商铺，即西霞一期（西霞花园）16#-006号出租给张琳琳，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日。石化地产公司为证明其于2019年11月底已经交付了房产，并且张冬梅对于商铺对外租赁的事实清楚且认可，向一审法院提交微信转账截图2张和中国工商银行网上银行电子回单1份。微信转账截图的主要内容是“转账给张冬梅房东房租”，金额分别为5000元，转账时间和收款时间均为2019年12月26日，但不显示转账人是谁，石化地产公司称是张代群。中国工商银行网上银行电子回单的主要内容是：张冬梅转给石化地产公司10000元，房租费，时间为2020年5月9日。石化地产公司为证明其于2019年12月初已将涉案商铺占有、使用、收益的权能转移给了张冬梅，向一审法院提交发送给承租人张琳琳的短信截图1份，该短信截图的时间为2019年12月6日，主要内容为：你租的西霞花园16#-006号房子我公司已出售，您明年租房与购房业主自行联系。对上述证据，张冬梅质证认为，石化地产公司与张琳琳的短信是在2019年12月6日，张冬梅付给石化地产公司购房款最晚时间为2019年11月28日，也就是说张冬梅向石化地产公司付完购房款一周之后，石化地产公司才通知了张琳琳，石化地产公司称在协议时张冬梅已经知道房屋的现状不是事实。银行电子回单上的1万元不是张冬梅收取的房屋租赁费，而是2019年12月26日左右一个人称他是石化地产公司的职工，说因为耽误了这么长时间没有交房，给张冬梅转1万元，但张冬梅没有收到房子，所以把1万元又转给了石化地产公司。并且张琳琳根本不知道房屋已经卖给了张冬梅，张琳琳也一概不与张冬梅洽谈。关于目前西霞一期16#-006号商铺的状况，石化地产公司称现在一楼是空置状态，二楼张琳琳转租给了他人。关于商铺买卖合同，双方均认为已经成立，张冬梅认为成立时间是2019年11月28日，石化地产公司认为是2019年11月15日前。一审法院判决：一、解除张冬梅与石化地产公司之间的商铺买卖合同；二、石化地产公司于本判决生效后三十日内返还张冬梅购房款134.589万元并支付利息（以134.589万元为本金，自2019年11月28日至实际返还购房款之日，按中国人民银行最后公布的同期贷款利率计算）；三、驳回张冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17201元，由张冬梅负担1000元，石化地产公司负担16201元。石化地产公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张冬梅的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张冬梅承担。二审法院认定事实：经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。二审法院认为，张冬梅、石化地产公司达成的买卖商铺协议,系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同履行义务。张冬梅付清涉案房款后，石化地产公司应向张冬梅交付商铺。石化地产公司上诉主张已经以转移占有的方式向张冬梅完成交付涉案商铺。石化地产公司于2019年12月6日以短信方式通知涉案商铺租户张琳琳，告知张琳琳涉案商铺已出售给张冬梅，后续租房事宜与张冬梅自行联系。石化地产公司没有提供证据证明其通知了张冬梅如何去接收商铺,也没有证据证明其已完成实际交付。石化地产公司在出售涉案商铺前,已将涉案商铺进行对外出租,在涉案房屋出售时,石化地产公司与张冬梅、张琳琳没有就商铺交接达成一致意见，石化地产公司对租户张琳琳进行了通知，但未对后续交接工作进行有效控制，导致张冬梅未能实际控制该商铺。涉案商铺系不动产，石化地产公司是从事地产行业的专业公司，应当对不动产交易有较高的注意义务。石化地产公司在履行交付义务时存在重大瑕疵,构成违约，致张冬梅合同目的无法实现，张冬梅要求解除双方房屋买卖关系，退还购房款并支付利息，应当予以支持。综上所述，石化地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16913元，由洛阳石化房地产开发有限责任公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：对原审查明的事实予以确认。另查明：1.二审时，石化地产公司提交河南省洛阳市九鼎公证处出具的（2020）豫洛鼎证内民字第3362号《公证书》一份，证明张某于2019年12月26日通过微信向张冬梅转账10000元，石化地产公司一审时提交的微信转账截图系张某手机微信截图。2.二审时，石化地产公司提交录音证据一份，该录音内容显示在2019年11月27日，张冬梅已于原租户张琳琳取得联系，告知其已购买案涉商铺、协商张琳琳是否续租事宜，张琳琳之弟张某表示继续租用案涉商铺、双方达成口头协议，未签订书面租赁协议，张某于2019年12月26日向张冬梅支付10000元房租。后因疫情原因张某向张冬梅提出后续房租等复工后再付，引发双方纠纷。张冬梅的委托代理人质证时认可该录音张冬梅发言部分的真实性。3.再审时，石化地产公司提交一份国家企业信息公示系统查询的洛阳市吉利区意足养生馆的企业信用信息公示报告，该报告显示位于洛阳市××区××花园××号××楼门面房的洛阳市吉利区意足养生馆为个体工商户，经营者为张某，自2018年7月16日起以案涉商铺为经营场所。本院再审认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据石化地产公司提交的谈话录音、微信转账记录、公证书等证据以及证人张某的出庭作证，可以认定张冬梅在向石化地产公司支付最后一笔购房款前对于案涉商铺正在租赁期间是明知的，原租户张琳琳与石化地产公司就案涉商铺签订的《租赁协议》于2019年12月31日到期，在该租赁协议到期前张冬梅就以案涉商铺买受人的身份又与案涉商铺的实际使用人张某达成了口头租赁协议，并于2019年12月26日收取了张某的10000元租金，张冬梅已经完成了对案涉商铺的接收及控制。原审判决认定张冬梅未接收、控制所购房屋与事实不符，判令解除双方的房屋买卖合同不当，本院予以纠正。综上所述，石化地产公司的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫03民终5811号民事判决及河南省洛阳市吉利区人民法院（2020）豫0306民初280号民事判决；二、驳回张冬梅的诉讼请求。本案一审案件受理费17201元，由张冬梅负担；二审案件受理费16913元，由张冬梅负担。本判决为终审判决。审判长  李扬丽审判员  焦丽娟审判员  李青青二〇二一年三月二十九日书记员  王佳欣