辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终165号上诉人（原审第三人、反诉原告）：沈阳市皇姑区财政事务服务中心，住所地沈阳市皇姑区松花江街3号法定代表人：张明禹，该中心主任。委托诉讼代理人：路鹏，男，该中心工作人员。委托诉讼代理人：郝明浩，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李松阳，男，1993年1月29日出生，汉族，住址沈阳市铁西区委托诉讼代理人：曹文，辽宁冠维律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁影，辽宁冠维律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：辽宁中天拍卖有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路33号法定代表人：张萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。上诉人沈阳市皇姑区财政事务服务中心因与被上诉人李松阳、辽宁中天拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初4290号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员朱闻天担任审判长并主审，审判员李涛、审判员赵春玲参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1．依法撤销（2019）辽0103民初4290号民事判决书；2．依法改判驳回被上诉人李松阳的诉讼请求，判决被上诉人李松阳履行合同义务、交付未支付的剩余款项2050万元并承担违约责任或发回原审人民法院重新审理；3．一、二审诉讼费用由被上诉人李松阳承担。上诉理由：一、原审判决认定事实不清。第一，原审判决遗漏了在案涉房屋部分建筑物拆除后被上诉人李松阳实际接手、占有标的物并进行装修前破坏性拆除无法恢复原状的事实。1.上诉人提交的《关于终止履行购买房屋手续并退回全部款项的申请》这份证据，充分证明被上诉人在拆除部分建筑物后于2015年10月接收案涉房屋并进行变压器迁移、对各房门及其他部分进行了装修拆除工作。2.上诉人提供了一组照片证据也证明了被上诉人李松阳接手案涉房屋并整体破坏性不可恢复原状的拆除情况，拆除范围包括供暖管线、供水管线、各房间门、吊顶等。3.庭审中，被上诉人李松阳代理人对上述事实不予否认。此事实足以证明房屋买卖合同已经部分履行且以自己的行为放弃解除权，合同不具备解除的条件。第二，原审判决遗漏了拍卖《竞买协议》中第11条载明的事实。《竞买协议》中第11条约定，本次拍卖标的用水需与市政管网相连，所需费用由买受人承担，该房产原为自用锅炉采暖，现锅炉房及烟囱需自行拆除，并自行负责供暖挂网，所需费用由买受人负责。原审判决虽然在确认该事实在拍卖规则中有记载，但遗漏了《竞买协议》中第11条对此事实的约定。第三，原审判决遗漏了拍卖法律文书《注意事项》特别提示中第7条载明的事实。《注意事项》“特别提示”中第7条载明：“本次拍卖的标的成交后是否存在政府征收、征收范围、征收补偿等系列问题以国家政策调整为准，本拍卖公司、委托人不承担任何担保、承诺”。因为本项目拍卖成效确认书的时间是2014年12月29日，而华山商贸区对标的物违建部分及有证锅炉房的拆除时间是2015年6月11日。因此“特别提示”中第7条载明内容可以证明：拍卖标的成交后，与标的物有关的建筑物、附属物拆除是拆迁单位华山商贸区与标的物买受人李松阳的纠纷，与上诉人无关，也不能作为被上诉人李松阳主张解除买卖合同的理由。对上诉人缴纳税费的金额没有确认，只是载明缴纳了相关税费，上诉人提供的证据可以证明上诉人已经缴纳税款15965187.5元，此事实对于判决也有重大影响。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，判令支持原告解除买卖关系是错误的。人民法院根据合同法第九十四条判断一方违约行为是否导致合同目的不能实现，应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目标实现的影响程度等因素予以综合判断。综合本案事实，上诉人交付给被上诉人李松阳的房屋并未达到购房目的无法实现的状态。第一，被上诉人李松阳的代理人李强在《天香楼平面图》上签字，对拆除的建筑物包括196.38平方米的后厨是同意的，并不是上诉人违约拆除。第二，在2015年6月11日拆除部分建筑物后，被上诉人李松阳2015年10月接手案涉房屋，并进行不可修复的破坏性拆除，说明被上诉人以自己的行为对拆除建筑物认可不持异议并没有解除合同的意思表示。第三，2015年6月11日实际拆除的建筑物面积，与《竞买协议》、《拍卖规则》、《注意事项》提示的将要拆除的建筑面积相差不足200平方米，占案涉房屋5913平方米的3.4%，并没有对上诉人李松阳“再次使用造成严重影响”。第四，从解除合同请求时间上分析，2014年12月29日签订《成交确认书》，2015年6月11日华山商贸区拆除违章建筑及部分有证房屋（锅炉房、后厨），2016年7月1日被上诉人李春阳《关于终止履行购买房屋手续并退回全部款项的申请》证明李春阳实际占有了房屋并对房屋进行了装修拆除等工作。2017年7月4日向沈河区人民法院起诉。虽然法律没有规定、当事人没有约定解除权行使期限，但为了维护交易安全，解除权人应当在解除权产生后的合理期限内及时行使。结合本案上述实际情况，法院应当综合合同性质、履行情况及对方的合理信赖利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以认定被上诉人李春阳的解除权未在合理期限内行使，该权利消灭。第五，从维护交易安全、稳定的角度，即使上诉人交付标的物存在瑕痴，被上诉人李松阳也只能依法主张赔偿损失的权利，而不是解除合同。第六，原审判决解除上诉人与被上诉人李松阳解除房屋买卖合同关系有悖《合同法》诚实信用、公平原则。按照《竞买协议》，如拍卖成交，被上诉人李松阳应于2014年12月30日前向沈阳市皇姑区国有资产经营公司支付标的成交价款的80%即4040万元。但拍卖成交后，在2014年12月31日前仅支付3000万元。上诉人虽多次催要，但被上诉人李松阳均以资金紧张为由不履行合同义务。不仅如此，被上诉人李松阳在同意华山商贸区拆除违章建筑及有证锅炉房后，并未提出解除合同，而是在对标的物进行破坏性拆除、拆改至无法正常使用后的两年后向法院提出解除合同之诉，法院判决解除合同显属违反诚实信用及公平原则。三、原审程序违法。第一，上诉人是法律上的被告，原审法院将上诉人列为第三人违法。被上诉人李松阳诉讼诉求第三项“请求判令解除成交确认书中确立的原告与第三人之间的买卖关系”，因此，上诉人在本案中的诉讼地位不是第三人，是被告。第二，如上所述，上诉人的诉讼地位不是第三人，是被告，具有反诉的权利，且法院对上诉人的反诉请求已受理并收取了受理费，法院驳回反诉人起诉没有法律依据。第三，原审法院一并审理拍卖合同关系和买卖合同关系违法。被上诉人李松阳诉讼请求第一项和第三项是两个不同的法律关系，原审一并审理违法。一并审理也违反了民事案件管辖的规定，或引起通过此诉讼方式选择管辖法院的弊病。四、原审案件受理费决定不当。案件受理费2825元是根据被上诉人李松阳第2项“请求判令被告返还拍卖费126250元”而依法缴纳的，原审判决对被上诉人李松阳此项请求未予支持，原审法院决定由上诉人承担此受理费违反根据《人民法院诉讼费用交纳办法》第29条规定。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，上诉人与被上诉人李松阳的房屋买卖合同关系已成立生效，被上诉人李松阳主张解除合同的请求没有事实和法律依据，不具有法律规定和合同约定解除合同的情形，上诉人与被上诉人李春阳房屋买卖合同已经实际履行，标的物已经被上诉人李松阳占有并破坏，解除合同不具有现实可能且违反诚实信用原则及公平原则。故请贵院支持上诉人的上诉请求。同时要求被上诉人李松阳履行合同义务，交付未支付的剩余款项2050万元并承担违约责任。被上诉人李松阳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人辽宁中天拍卖有限公司未到庭，未答辩。原审原告李松阳向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告的拍卖合同关系；2、请求判令被告返还拍卖费126250元；3、请求判令解除《成交确认书》中确立的原告和第三人之间的买卖关系；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费。原审反诉原告沈阳市皇姑区财政事务服务中心向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被反诉人立即向反诉人交付房产买卖逾期未付价款2050万元及逾期付款利息4137770元（按目前银行贷款年利率4.75%计算，自2014年12月30日暂算至2019年3月30日，共计1551天），共计24637770元；2、请求依法判令被反诉人承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：第三人皇姑区国有资产经营公司（委托人）与被告辽宁中天拍卖公司（拍卖人）曾签署《辽宁省委托拍卖合同》一份，合同有效期为2014年12月16日至2015年3月16日。合同约定，委托人自愿委托拍卖人依法拍卖沈阳市皇姑区珠江街3号，5913平方米，保留价5050万元。拍卖方式为有底价增价式拍卖。第七条，拍卖标的经拍卖成交的，由委托人将标的交付买受人。2014年12月26日，李松阳授权李强办理拍卖事宜。同日，辽宁中天拍卖公司（拍卖人）与原告李松阳（竞买人）签订《竞买协议》一份，协议约定，拍卖会时间为2014年12月29日上午10点，本次拍卖会制定辽宁中天拍卖有限公司《拍卖规则》为本《竞买协议》之组成部分，竞买人已认真阅读该《拍卖规则》、《注意事项》，并同意在拍卖活动中遵守《拍卖规则》、《注意事项》的一切条款。第三条约定竞买人知悉，本次拍卖标的权属与手续以委托人提供为准，拍卖人与委托人对拍卖标的不承担瑕疵担保责任，拍卖人通过对拍卖目录等方式对拍卖标的所作的介绍与评价均为参考意见，不构成对拍卖标的的任何担保。竞买人承诺自愿参加竞买，自行审看拍卖标的的原物，并对自己竞买标的的行为承担法律责任。拍卖人已向竞买人说明委托人已告知拍卖标的瑕疵，并合法披露拍卖标的的相关信息。第九条约定，本次拍卖标的成交后，委托方负责交付。第十条约定，本次拍卖标的违建部分需买受人自行拆除，费用自理。该合同中竞买人处有李松阳、李强签字。2014年12月29日，被告辽宁中天拍卖公司向李强送达拍卖规则及注意事项，其中拍卖规则第四条载明：竞买人应在参加竞买前认真查看拍卖标的实物，凡未经实地查看标的和未详细了解标的相关情况者，请不要参与竞买，由于竞买人未查看标的等过失而错投、误投，所造成的经济损失完全由个人负责。第五条，本次拍卖标的为现状拍卖，竞买人一旦办理了竞买手续，即表示对拍卖标的的现实品质及瑕疵予以认可，以及相关证件、资料都予以确认，拍卖人对拍卖标的瑕疵不承担任何担保责任。注意事项第四条竞买人持有的《持有目录》仅供竞买人参考，以拍卖标的实物现状为准，同时注意明细表中说明的手续明细。特别提示：1、本次拍卖标的的权属与手续均以委托人提供为准，房屋有证面积为5913平方米，房产按整体价格进行拍卖，不以房屋面积为标准进行拍卖……4、本次拍卖标的用水需与市政管网相连，所需费用由买受人承担，该房产原为自用锅炉采暖，现锅炉房及烟囱需自行拆除，并自行负责供暖挂网，所需费用由买受人负责。李强在拍卖房产明细表中备注部分签字，该备注载明：房产按整体价格拍卖，不以房屋面积为标准进行拍卖。2014年12月29日，李松阳在拍卖成交确认书中签字，确认拍卖标的为沈阳市皇姑区珠江街153号1-6层房产（以下简称涉案房屋），房屋有证面积5913平方米，成交价格5050万。李强向沈阳市皇姑区国有资产经营公司共计转款3000万元。沈阳皇姑区国有资产经营公司缴纳了相关税费。另查，2015年，涉案房屋进行了违建拆除。在拆除过程中，商贸区工作人员方旭、国资陈作秋、李强在天香楼平面图中签字。在拆除过程中，不仅对涉案房屋的违章建筑部分进行了拆除，还拆除涉案房屋中的锅炉房（含锅炉间和泵间）和有产权证的后厨部分面积，经第三人（反诉原告）皇姑区财政事务服务中心核算“锅炉房和后厨拆除面积共为718.38平方米，其中锅炉房拆除面积为522平方米（锅炉间279平方米、泵间243平方米）、后厨196.38平方米”，亦出具说明称“锅炉房分为锅炉间和泵间两部分。因为锅炉房中的锅炉间以及泵间为一体房屋，泵间的水泵是锅炉的附属设备，用于给锅炉中的水进行加压，从而给全楼进行供暖，两个设备在使用过程中是有管道相连的，所以在拆除锅炉间时必须同时拆除泵间，无法单独拆除”。原告（反诉被告）李松阳出具情况说明称“经第三人计算的拆除面积共为718.38平方米，原告对此无异议”。2016年7月1日，原告（反诉被告）李松阳以存在登记材料中资料中土地四至显示面积与实际可办土地证土地面积不符、建筑面积与产权登记面积不符等问题为由，向第三人提出退回已交付款项。涉案房屋至今登记在第三人名下，该房屋的产权登记面积为5913平方米。本院于2018年5月22日作出（2017）辽0103民初10450号民事判决书，判决：一、解除原告李松阳与第三人沈阳市皇姑区国有资产经营公司（后改名为沈阳市皇姑区财政事务服务中心）形成的关于沈阳市皇姑区珠江街123号1-6层房屋的买卖合同关系；二、驳回原告李松阳的其他诉讼请求。第三人（反诉原告）沈阳市皇姑区财政事务服务中心不服提起上诉。沈阳市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）辽01民终8875号民事裁定书，认为“本案被上诉人李松阳的诉讼请求是解除其与被上诉人辽宁中天拍卖有限公司签订的《成交确认书》下的合同关系并返还拍卖款12万余元，诉讼请求不明确。一审判决解除的是上诉人即原审第三人与被上诉人李松阳的房屋买卖合同，本案应予发回重审。针对被上诉人李松阳的明确诉讼请求展开审理，在明确当事人之间合同关系性质的基础上，再行确认该合同关系应否予以解除”，裁定撤销了一审判决，将本案发回本院重审。一审法院认为，关于原告主张的请求判令解除《成交确认书》中确立的原告和第三人之间的买卖关系的诉讼请求，鉴于第三人在实际交付的房屋面积与约定的面积确系存在近200平方米的面积差距，由于案涉房屋拍卖时并非以房证记载的面积为准，而是按照整栋价格进行整体拍卖，但整栋房屋的后厨部分被第三人违约拆除，势必影响房屋的使用功能，对原告的再次使用造成了严重影响，致使原告竞买该房屋的原本使用目的无法实现，其行为已经构成了根本违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告李松阳要求解除与被告辽宁中天拍卖公司签订的竞买协议的诉讼请求，该竞买协议的签订系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。原告竞拍取得涉案房屋的过程中，被告向原告送达拍卖规则、注意事项，原告亦在上述材料中签字确认。在上述材料中，均可以看出，被告在拍卖前提示原告对现场环境，拍卖标的等进行查看。原告认可房屋需要拆除违章建筑，被告亦告知原告，拍卖不以房产证面积为准。涉案标的亦应由委托方即第三人交付。故无法认定被告辽宁中天拍卖公司存在违约。双方间的拍卖合同合法有效且已经履行完毕，原告与被告之间的拍卖合同关系与原告与第三人之间的基于拍卖而形成的房屋买卖关系是两个不同的法律关系，而被告并无违约事实，故拍卖合同不因房屋买卖合同的解除而解除。故原告要求被告解除拍卖合同并返还拍卖费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于第三人沈阳市皇姑区财政事务服务中心的反诉，因本院并未变更其诉讼主体身份，其又坚持反诉，故对第三人的反诉应驳回其起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百七十三条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告李松阳与第三人沈阳市皇姑区国有资产经营公司（后改名为沈阳市皇姑区财政事务服务中心）形成的关于沈阳市皇姑区珠江街123号1-6层房屋的买卖合同关系；二、驳回原告李松阳的其他诉讼请求;案件受理费2825元，由第三人沈阳市皇姑区财政事务服务中心负担；反诉案件受理费164988元，退回第三人沈阳市皇姑区财政事务服务中心。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院另查明：就解除案涉房屋买卖合同关系的诉讼请求，李松阳未交纳诉讼费用。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合以下条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案发回重审后，李松阳增加请求判令解除《成交确认书》中确立的买卖关系的诉讼请求，一审法院在沈阳市皇姑区财政事务服务中心并非本案被告的情况下，判决解除案涉买卖合同关系，又以沈阳市皇姑区财政事务服务中心为第三人为由对沈阳市皇姑区财政事务服务中心就买卖合同关系提出的反诉请求予以裁驳，且未收取李松阳解除案涉买卖合同关系诉讼请求的诉讼费用，结合以上几点，一审法院程序存在严重瑕疵，本案系拍卖合同纠纷，李松阳提出的关于解除案涉买卖合同的诉讼请求，不属本案受理范围，双方就买卖合同关系纠纷，应另案诉讼。沈阳市皇姑区财政事务服务中心就本案交纳的反诉及上诉费用，予以退回。一审法院判决驳回了李松阳就拍卖合同关系提出的相关诉讼请求，李松阳、辽宁中天拍卖有限公司双方均未上诉，本院对此予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初4290号民事判决；二、驳回被上诉人李松阳的诉讼请求。一审案件受理费2825元，由被上诉人李松阳负担负担；一审反诉案件受理费164988元，二审案件受理费164988元，均退回上诉人沈阳市皇姑区财政事务服务中心。本判决为终审判决。审判长  朱闻天审判员  李 涛审判员  赵春玲二〇二一年三月八日法官助理刘鹏书记员张冲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；