北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3536号上诉人（原审原告）：王宏，男，1968年7月29日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：任鹏，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱茂丽，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京君爱之语时装有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路15号楼1至2层117-001。法定代表人：王宏君。上诉人王宏因与被上诉人北京君爱之语时装有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法适用二审独任制审判公开开庭对本案进行了审理。上诉人王宏之委托诉讼代理人任鹏，被上诉人北京君爱之语时装有限责任公司之法定代表人王宏君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的诉讼请求或将本案发回重审，诉讼费用由北京君爱之语时装有限责任公司负担。事实和理由：北京君爱之语时装有限责任公司单方解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。我有权依据合同约定不予退还保证金，并要求其支付逾期付款的滞纳金。双方合同于2020年6月1日解除，北京君爱之语时装有限责任公司应当支付合同解除前的租金。一审判决未明确调整租金的时期、对方应承担租金的具体金额等，而直接以保证金抵扣北京君爱之语时装有限责任公司应支付的租金，不仅违背了双方合同约定，也侵犯了我的合法权益。北京君爱之语时装有限责任公司辩称，不同意王宏上诉请求。我公司和对方家人沟通过合同就到5月底，也沟通过因疫情减免房租的问题，同意一审判决。王宏向一审法院起诉请求：1.判令北京君爱之语时装有限责任公司向我支付房屋租金78000元；2.判令北京君爱之语时装有限责任公司向我按照每日0.25%的标准支付滞纳金，自2020年2月27日计算至实际支付之日止。一审法院认定事实：2016年8月16日，王宏与北京君爱之语时装有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，约定北京君爱之语时装有限责任公司承租王宏涉诉商铺用于经营。租期为九年，自2016年9月8日起至2025年9月8日止。租赁合同约定，该商铺租金支付方式为半年付，具体支付时间为每年的2月26日及8月26日。其中，2016年9月8日至2019年9月8日期间年租金为30万元；2019年9月8日至2022年9月8日期间年租金为31.2万元；2022年9月8日至2025年9月8日期间年租金为324480元。北京君爱之语时装有限责任公司交纳押金5万元，作为北京君爱之语时装有限责任公司履行租赁合同各项规定和条件的保证金，不能作为房租冲抵有关费用。合同期满，北京君爱之语时装有限责任公司无违约，正常归还房屋及所属设施，结清费用，注销营业执照后，出租人应立即退还北京君爱之语时装有限责任公司押金本金。北京君爱之语时装有限责任公司逾期支付房租超过7天，王宏有权终止合同，不退押金；北京君爱之语时装有限责任公司应尽快补交所欠房租及滞纳金（每日加收欠款总额的0.25%）。合同签订后，王宏向北京君爱之语时装有限责任公司支付了押金5万元，并将涉诉商铺用于经营服装。2019年3月5日，双方协商签订了《付款变更说明》租赁合同中租金的支付方式变更为季度支付，具体支付时间为：2019年2月26日、2019年5月26日、2019年8月26日、2019年11月26日。北京君爱之语时装有限责任公司交纳租金至2020年3月7日。6月1日，王宏、北京君爱之语时装有限责任公司对涉诉商铺进行了交接。北京君爱之语时装有限责任公司为证明王宏免除其一个月的房租，提交王宏君的姐姐与“王帅”的微信通讯记录，内容为4月20日王帅称家里同意减免一个月房租、双方协商疫情期间可以月付，但对方超过付款日十天还未付租金，称房屋的实际产权人为王宏的母亲，王帅为其晚辈，一直代为处理与北京君爱之语时装有限责任公司涉诉房屋租赁合同履行的事宜。经质证，王宏不认可该证据真实性，认可王帅是王宏的家属，但认为王宏未授权王帅处理租赁事宜。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，北京君爱之语时装有限责任公司提出解除合同后，双方于2020年6月1日交接涉诉房屋，故双方当事人之间的租赁关系于交接之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同解除的违约责任问题，本案中，考虑到北京君爱之语时装有限责任公司实际经营的行业，以及剩余租期的长度，可见疫情因素并不必然直接导致涉案合同无法继续履行，故北京君爱之语时装有限责任公司单方解除合同构成违约，应当承担违约责任。现王宏主张北京君爱之语时装有限责任公司支付租金，北京君爱之语时装有限责任公司以涉及疫情王宏已同意减免租金抗辩，鉴于北京君爱之语时装有限责任公司使用涉诉商铺经营，其经营受疫情影响，如继续按照租赁合同支付租金对北京君爱之语时装有限责任公司明显不公平，而北京君爱之语时装有限责任公司之证据不足以证明双方已经就减免退租等达成一致意见，法院依据公平原则酌情确定北京君爱之语时装有限责任公司应当支付租金的合理数额。合同关于不予退还押金的约定，其实质为违约金。王宏主张之滞纳金其实质亦为违约金。法院考虑疫情因素并综合考虑合同履行情况、北京君爱之语时装有限责任公司违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则酌定应当扣除的保证金数额，并以剩余保证金折抵租金，确定北京君爱之语时装有限责任公司应另行向王宏支付的费用。据此，一审法院于2020年10月28日判决如下：一、北京君爱之语时装有限责任公司于判决生效后十日内支付王宏租金12186元；二、驳回王宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，王宏与北京君爱之语时装有限责任公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约遵守。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同履行过程中，北京君爱之语时装有限责任公司提出解除合同后，双方于2020年6月1日交接涉诉房屋，现双方当事人对于租赁合同解除均无异议，故双方当事人之间的租赁关系于交接之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，考虑到北京君爱之语时装有限责任公司实际经营的行业，以及剩余租期的长度，可见疫情因素并不必然直接导致涉案合同无法继续履行，故北京君爱之语时装有限责任公司单方解除合同构成违约，应当承担违约责任。关于王宏所提要求北京君爱之语时装有限责任公司给付欠付租金问题，北京君爱之语时装有限责任公司以涉及疫情王宏已同意减免租金为由抗辩，鉴于北京君爱之语时装有限责任公司使用涉诉商铺经营，其经营受疫情影响，如继续按照租赁合同支付租金对北京君爱之语时装有限责任公司明显不公平，鉴于北京君爱之语时装有限责任公司与王宏并未就减免退租等事宜达成一致意见，因此一审法院依据公平原则酌情确定北京君爱之语时装有限责任公司应当支付租金的合理数额并无不妥。关于王宏收取的押金是否退还问题，双方合同中约定的押金其实质为违约金。考虑疫情因素并综合考虑合同履行情况、北京君爱之语时装有限责任公司违约行为、双方损失情况等因素，一审法院按照公平原则酌定应当扣除的保证金数额，并以剩余保证金折抵租金，确定北京君爱之语时装有限责任公司应另行向王宏支付的费用是正确的。因此王宏的上诉主张本院不予支持。综上，王宏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由王宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二一年三月十一日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡