辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终239号上诉人（原审被告）：朝阳轩和房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河大街澜山观邸24号，统一社会信用代码9121130266728892XM。法定代表人：何晓军，董事长。委托代理人：王越强，男，1983年10月12日出生，汉族，系该公司法律顾问，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：朝阳市双塔区凌河街道办事处，住所地朝阳市双塔区辽河街1700-11号，统一社会信用代码1121130200149003X9。负责人：张婉璐。委托代理人：柳强，辽宁翰林律师事务所律师。原审第三人：辛志森，男，1971年2月4日出生，汉族，住朝阳市双塔区。上诉人朝阳轩和房地产开发有限公司因与被上诉人朝阳市双塔区凌河街道办事处、原审第三人辛志森合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朝阳轩和房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判或发回重审。二、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、按照《关于加强全市新建居民住宅小区及住宅按期防范设施建设的意见》，上诉人为被上诉人建设社区办公用房，是为了方便社区服务居民，被上诉人不能牟利，被上诉人现有自有办公房，所以案涉房屋由上诉人代管，被上诉人要求上诉人每年给付2万元费用属于营利行为，违反了《意见》的精神。另外被上诉人尚拖欠上诉人税款120万元，被上诉人主张的房租应在欠款中冲减。二、案涉办公用房产权应归小区业主所有，故被上诉人不具备本案诉讼主体资格。三、上诉人已将案涉房屋出租给第三人辛志森，辛志森已经装修该房屋并使用多年，如果返还房屋对辛志森明显不公平。朝阳市双塔区凌河街道办事处二审辩称:一、根据国家有关规定，上诉人应该交付社区办公用房。二、120万元税款与本案不具有关联性。三、社区办公用房的权属应归地方政府所有，本案中应归被上诉人所有。三、关于第三人的租赁问题，房屋交付后，被上诉人可以与第三人重新达成协议，并不损害第三人的利益。朝阳市双塔区凌河街道办事处向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告自2011年6月15日至2020年6月15日期间的房屋租金140,000元；2、判令被告交付龙江新居2008050BG-4号规划图19号建筑二层，建筑面积468.6平方米的房屋。一审法院认定的事实:2007年5月8日，朝阳市社会治安综合治理委员会办公室、朝阳市城乡规划建设委员会、朝阳市民政局下发《关于加强全市新建居民住宅小区及住宅按期防范设施建设的意见》的朝综治发【2007】12号文件的第二条规定“凡在我市规划区域内新建居民住宅小区及住宅（含翻建、改建、扩建）都要根据不同的小区类型和防范要求，建立健全符合相关规定和标准的安全防范设施。必须具备的基本安全防范设施如下：1、预留社区办公室，面积为小区建筑面积的万分之三十…”。被告朝阳轩和房地产开发有限公司在建龙江新居小区一期时，按照上述文件的规定，为原告朝阳市双塔区凌河街道办事处在龙江新居小区一期内新建了社区办公室。被告将社区办公室建成并投入使用后，并未交付给原告，而是于2010年9月18日，与案外人李忠签订了房屋租赁合同，将社区办公室租赁给案外人李忠，租赁期限自2010年10月1日至2013年9月30日。2011年6月15日，原、被告签订《龙江新居社区用房移交协议书》，约定：“甲方：朝阳轩和房地产开发有限公司，乙方：朝阳市双塔区凌河街道办事处。甲方开发龙江新居住宅小区项目已经竣工交付使用，依据相关规定应给乙方提供社区办公用房，因甲方未按规定履行应尽义务，单方将所建社区办公用房承租给他人使用，现就该房交付一事，经双方协商达成如下协议：1、甲方同意将2008050BG-4号规划图19号建筑二层交给乙方，由于甲方将该房出租给李忠作为浴池使用，所以，甲方应将该房屋的三年收益20,000元一次性交给乙方，并在此协议签订之日一次性付清。2、甲方保证在浴池承租到期后（2013年9月30日）将房屋收回交给乙方。3、乙方同意于浴池承租期满时将房屋收回用于社区办公用房。4、如甲方未完全履行协议，乙方有权通过法律渠道将该房屋收回，由此造成的一切后果全部由甲方负责。5、双方无其他争议，签字盖章后生效。”。合同签订当日，被告并未给付原告房屋收益20,000元。2014年2月19日，被告为原告出具《承诺书》一份，内容为：“由于轩和房地产开发有限公司开发的龙江新居一期项目，社区用房没有交付给双塔区凌河街道办事处使用。现我公司承诺在龙江新居二期工程中将一二期应返还的社区办公用房（建筑面积千分之三）一并设计、施工、待工程验收合格后一并交给双塔区凌河街道办事处使用，自2013年10月1日至上述社区办公用房正式交付双塔区凌河街道办事处之日内我公司承诺每年按贰万元标准（20,000元）付给双塔区凌河街道办事处社区办公室用房租金，如我公司未能及时兑现此承诺，凌河街道办事处有权不配合我公司工作，责任完全在我公司一方。特此承诺。”，并于当日为原告出具欠条一份，内容为：“今欠凌河街道社区用房租金款贰万元整。”承诺书及欠条出具后，被告并未按照承诺书的承诺给付原告每年租金20,000元，且至今未交付房屋。2018年5月9日，被告朝阳轩和房地产开发有限公司与第三人辛志森签订《房屋租赁合同》，被告将本案涉案房屋租赁给第三人，租赁期限为10年，自2018年8月18日至2028年8月18日，租金为每年肆万元。租赁合同签订后，本案涉案房屋一直由第三人使用至今。另查明，龙江新居二期项目工程，由朝阳中冠房地产开发有限公司开发，被告并不是此工程的开发单位。一审法院认为：原、被告对龙江新区一期2008050BG-4号规划图19号建筑二层为社区办公用房均不持异议，予以确认。原、被告双方自愿签订的《龙江新居社区用房移交协议书》不违反法律规定，协议合法有效，原、被告均应按协议约定履行各自义务，协议约定的交付房屋的时间期满后，双方未实际移交案涉房屋，被告也未按协议约定给付原告房屋的三年收益20,000元，为此，2014年2月19日，被告为原告出具了20,000元《欠条》一份，被告应按欠条约定给付原告房屋收益20,000元。欠条出具的同日，被告为原告出具的《承诺书》，原告对此并提出异议，此《承诺书》应视为对《龙江新居社区用房移交协议书》内容的变更，双方应按照《承诺书》的内容履行各自的义务，但被告作出承诺后，并未按照承诺书的约定，每年给付原告租金20000元，经过计算自2013年10月1日起至2020年6月15日止，被告拖欠原告租金134,166.67元，加上被告拖欠原告三年房屋收益20,000元，合计154,166.67元，现原告要求被告给付140,000元的房租请求，有事实及法律依据，予以支持。龙江新居二期工程已属于朝阳中冠房地产开发有限公司开发，被告出具的《承诺书》承诺：“在龙江新居二期工程中将一二期应返还的社区办公用房一并设计、施工、待工程验收合格后一并交给双塔区凌河街道办事处使用”，此承诺已无法实现，被告应按照《龙江新居社区用房移交协议书》的约定将社区办公用房交付原告，但其实际并未交付原告，且还将涉案房屋出租给第三人辛志森，此行为侵犯了原告的合法权益，故原告要求被告及第三人交付龙江新居一期2008050BG-4号规划图19号建筑二层社区办公用房的请求，有事实及法律依据，予以支持，第三人因此造成的损失可向被告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、被告朝阳轩和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朝阳市双塔区凌河街道办事处自2011年6月15日至2020年6月15日期间的房屋租金140,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告朝阳轩和房地产开发有限公司、第三人辛志森于本判决生效之日起十日内向原告朝阳市双塔区凌河街道办事处交付龙江新居2008050BG-4号规划图19号建筑二层房屋。案件受理费3,100元，由被告朝阳轩和房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：１、朝阳工业新区ＺＳ１－０１－０２－０２地块规划条件审批单一份，用以证明案涉的社区办公用房已在二期规划中予以规划。被上诉人质证认为，被上诉人从未同意在二期中对办公用房进行规划，而且面积也不足以满足一期和二期的办公用房面积要求。２、收款收据一份，用以证明被上诉人拖欠上诉人税款120万元，上诉人所欠租金应在税款中扣除。被上诉人质证认为，该税款与本案不具有关联性。本院认为，上述证据１虽然能够证明在二期规划中有办公用房，但不能证明是否包含案涉的办公用房，且二期的开发公司并非上诉人，故该证据本院不予采信。上述证据２与本案不具有关联性，故该证据亦不予采信。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《龙江新居社区用房移交协议书》合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。双方对龙江新区一期2008050BG-4号规划图19号建筑二层为社区办公用房均不持异议。双方约定的交付房屋期限届满后，未实际移交案涉房屋，上诉人也未按协议约定给付被上诉人案涉房屋的三年收益20,000元。2014年2月19日，上诉人为被上诉人出具了20,000元《欠条》一份，并出具《承诺书》，被上诉人对此未提出异议，此《承诺书》应视为对《龙江新居社区用房移交协议书》内容的变更，双方应按照《承诺书》的内容继续履行各自的义务。但上诉人未按照承诺书的约定给付被上诉人租金，故被上诉人要求上诉人给付140,000元房租的请求，应予支持。龙江新居二期工程已属于朝阳中冠房地产开发有限公司开发，上诉人关于一期办公用房在二期中一并返还的承诺已无法实现，故上诉人应按照《龙江新居社区用房移交协议书》的约定将案涉社区办公用房交付上诉人。关于第三人辛志森与上诉人的房屋租赁事宜，根据合同相对性原则，可由当事人另行主张权利。亦可由上诉人与辛志森另行协商解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费３１００元，由朝阳轩和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘永志审判员  徐淑艳审判员  王海娇二〇二一年三月十五日书记员  石 岳（法官助理代）