成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初15898号 原告（反诉被告）：秦廷珍，女，汉族，1979年6月10日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川博闻投资管理有限公司，住所地：成都市成华区桃林街**。 法定代表人：谢映红。 委托诉讼代理人：林玉良，四川恒融律师事务所律师 第三人：涂彩娉,女,汉族,1979年6月24日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 原告秦廷珍与被告四川博闻投资管理有限公司（以下简称博闻公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理，诉讼中追加涂彩娉为本案第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦廷珍及委托诉讼代理人古鹏，被告博闻公司的委托诉讼代理人林玉良，第三人涂彩娉的委托诉讼代理人刘霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦延珍向本院提出诉讼请求：1、判决被告将位于成都市成华区××街××号××栋××单元××层××号房屋交付原告；2、判决被告向原告支付2017年7月1日至2017年7月30日逾期交房的违约金2240.59元，并自2017年7月31日起至房屋实际交付之日止按每日全部房价款813530元的万分之二计算向原告支付违约金（至2020年8月30日暂计：183044.25元）；3、判决被告协助原告解除位于成都市成华区××街××号××栋××单元××层××号房屋上的查封限制登记（限制登记文书文号：（2018）川0108执保342号），并赔偿损失10000元。4、判决被告协助原告办理位于成都市成华区××街××号××栋××单元××层××号房屋所有权转移登记手续（过户手续），将房屋权属登记于原告名下；5、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月16日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：被告将位于成都市成华区××街××号××栋××单元××层××号房屋出售给原告。总价：813530元，首付款253530元，剩余560000元向银行申请贷款支付。合同第十八条约定，交房时间为2017年6月30日前。合同第十九条约定，逾期交房30日之内出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交房30日后买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十七条约定，自合同约定交付使用之日起450日内双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，现一直按期归还银行按揭贷款。但被告逾期不予交付房屋，逾期不予协助办理房屋权属转移登记手续，经原告多次催促，至今未交房，未履行协助办理权属转移登记义务。另，2018年1月24日成华区人民法院受理被告起诉原告商品房预售合同纠纷一案，案号：（2018）川0108民初992号，并申请财产保全于2018年3月9日查封了上述房屋，2018年5月30日被告向成华法院申请撤诉，2018年6月1日法院裁定按撤诉处理。原告认为，被告无任何理由保全查封原告房屋，属于保全错误，给原告造成了经济损失，应承担赔偿责任。原被告双方上述争议经协商解决未果，为维护原告的合法权益，现特向贵院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告博闻公司辩称，1、对原告的第一项诉讼请求被告认为双方之间存在因合同约定首期房价款的支付方式所产生的债务，根据原告书面承诺被告有权不予交付。2、被告不存在延迟交房的违约行为，案涉房屋至今没有交付是原告自身原因造成的，被告按合同约定方式向原告发出交房通知，但因原告未至今未了结首付款债务以至于在本案起诉前一直未到被告处要求交房，或者按被告的通知前来办理交房。故其主张违约责任，违约金不成立。3、第三项诉讼请求就案涉房屋的物权而言，仍然为被告所有的不动产，被告申请了查封仅是预查封，是对原告合同权利的限制，并不会给原告造成损失。因双方之间存在的首付款债务的争议，故主张不成立。4、第四项诉讼请求答辩双方之间按照合同约定被告给原告办理房屋所有权登记手续的条件是房屋交付后的一定期限内办理，但至今因原告自身原因一直未能交付房屋，故被告未办理转移登记并不构成违约，转移登记应当根据合同约定履行。庭审被告补充答辩理由：1、就首付款的原因在当事人双方之间形成相互负担债务事实，虽然另案中判决了原告向涂彩娉归还首付款借款债务责任，但该判决是由于原告选择的原因所致，并不能否定原告和被告博闻公司是事实上首付款的债务关系。在相互负担债务和明确由债务的情况下原告应当履行了清偿责任后才能办理交房，而当前首付款债务的执行仍然未执行到位。2、被告按照约定通知了原告交房，但原告因欠款在本案起诉前一直没有到被告处办理交房手续也没有明确要求办理交房手续，期间无论在其他案件诉讼中还是在诉讼后跟被告联系都是商量减免首付款债务利息，并且在本案中原告口头主张要求交房，但没有直接证据证明。因此，至今没有交房的责任是原告原因造成的，被告并没有违约。只要把首付款债务付清情况下我方同意交房，交房之后办理产权证的情形可以按照合同约定办理。 第三人涂彩娉述称，第三人曾是原告的销售人员，原告将首付款项转给第三人，再由第三人打款至被告账户，向银行完成了首付款的交易记录，所有付款的银行卡和收据原件均由原告保管。 反诉原告博闻公司向本院提起诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告物业服务费5448.3元。2、判令反诉被告支付反诉原告维修资金2305.05元；3、判令反诉被告支付反诉原告律师费26000元；4、诉讼费用由反诉被告承担。以上金额合计33753.35元。事实和理由：2015年11月16日，当事人双方签订了编号为20150090号《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定，反诉被告购买反诉原告开发的位于成都市成华区××街××号××幢××单元××层××号房屋，套内建筑面积67.9平方米，单价按套内建筑面积计算，每平方米为11981.3元，总价款为813530元；付款方式为被告于2015年11月16日前支付首期房价款253530元，占全部房价款的31%，余款56万元向中国建设银行股份有限公司成都铁道支行申请贷款支付；交房期限为2017年6月30日前。同日，当事人双方又签订了《【博闻时代锦汇华庭】商品房买卖合同补充协议》。补充协议第八条对合同第十八条交付时间和手续作了补充约定，其中第3项约定：出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可以选择上述通知方式的一种或者多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址未为送达地址。补充协议第九条对合同第十九条逾期交房责任做了补充约定，其中第1项约定：买受人未在合同或本补充约定期限内至出卖人处办理房屋交接手续，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修资金等由买受人承担。上述合同签订后，因反诉被告一直未按反诉原告的交房通知以及合同约定的交房期限到反诉原告处办理交房手续，致反诉原告代反诉被告支付了2017年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费5448.3元，并代付维修资金2305.05元。前述费用按照双方补充协议的约定，应当由反诉被告承担。此外，因反诉被告自身不按约定前来办理交房手续，违背诚实信用原则起诉要求反诉原告承担逾期交房违约责任，由此造成反诉原告遭受的律师费损失2.6万元，该损失系反诉被告违约和违背诚实信用原则造成的，反诉被告应当按照合同法第一百一十二条之规定承担赔偿责任，因此，反诉原告特依法提起反诉，请求法院依法裁判。 反诉被告秦延珍辩称，1、双方之间的合同真实、合法有效。2、根据被告的陈述以及另案涂彩娉与原告之间的民间借贷生效判决可以确定双方之间约定首付款为219340元，与合同中首付款及总价的约定不一致，应当实际约定为准。3、原告已经从第三人涂彩娉处筹集款项支付首付款，通过银行贷款支付了尾款，已经按照合同约定履行完自己的义务。4、反诉原告未按期交房是事实，并且经反诉被告多次催促后仍不交房，相反其在另案中起诉要求解除双方之间的购房合同并且查封了案涉房屋，其行为已经构成了违约应当根据合同约定承担违约责任。5、反诉原告查封了案涉房屋影响了该房屋产权登记，而产权登记义务系被告合同的义务之约。因此，反诉被告在本案中主张解除查封并赔偿损失有合同依据。6、针对反诉原告所提出的反诉应当以交房为前提，而未能交房的责任在于反诉原告，因此在交房之前所产生的物业费、维修资金及律师代理费等由反诉原告承担，并且律师代理费承担也无合同依据。综上，请求法院支持原告的全部诉讼请求，驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，2015年11月16日，原告秦延珍（买受人）与被告博闻公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，并作了如下约定：第二章第一条商品房项目建设依据（一）出卖人以出让方式取得坐落于成都市成华区××街××号地块的建设用地使用权。（二）买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地规划用途为住宅、商业、服务设施用地，土地使用权终止日期为2084年3月17日。第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证10822号下第1幢2单元13层1306号。（二）该商品房的规划用途为住宅。（五）该商品房的预测规划面积共83.8平方米。其中套内建筑面积为67.9平方米，分摊的共有建筑面积15.平方米。第三章第八条计价方式与价款（一）按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11981.30元，总价款为813530元。第九条付款方式及期限（二）买受人采取第3种方式付款：（3）贷款方式付款：买受人于2015年11月16日前支付首期房价款253530元，占全部房价款的31%；余款人民币560000元，向中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（贷款机构）申请贷款支付，期限20年。第十条逾期付款的处理第（一）项约定，除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、该第（一）款具体约定见附件四。原、被告签订的前述合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定并无任何明确内容。原被告之间签订的补充协议附件三约定付款方式及期限的约定为：3、直贷式付款方式：买受人签订合同后当日内付款人民币贰拾伍万叁仟伍佰叁拾元整；余款人民币伍拾陆万元以银行直贷式贷款方式付清。第十八条（一）出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30（含30）日内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）（2）逾期在30日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的Ｘ%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率。第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起450日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人在该商品房处事登记之日起Ｘ日内，将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。第二十八条房屋所有权转移登记责任处理：（一）房屋所有权转移登记违约责任：1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起900日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）具体约定见补充协议。补充协议第十一条对合同第二十七条、第二十八条房屋所有权转移登记及责任的补充约定：7、因出卖人原因致使买受人不能在合同约定期限内取得该商品房所有权证书的，每逾期一日，出卖人按人民币10元的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同。8、国有土地使用证转移登记约定：（1）出卖人协助买受人办理所购商品房国有土地使用权转移登记。双方应于该商品房所有权证书取得后5年内向土地登记机构申请办理。买受人委托出卖人代办的，应当出具书面委托书。（2）因出卖人原因未能在该商品房所有权证书取得后5年内向土地登记机构申请办理该商品房国有土地使用权转移登记的，每逾一日，出卖人按人民币10元的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同。11、买受人取得房屋所有权证书或者国有土地使用权证书，是指房屋或者土地登记机构完成不动产登记并颁发证书，买受人所购买的商品房所有权或者国有土地使用权登记在买受人名下，该房屋权属证明上记载的登记时间即视为买受人取得房屋权属证书的时间。第三十六条，出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式以快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起15日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。 2015年11月25日，原告秦延珍（买受人）与被告博闻公司（出卖人）签订《【博闻.时代锦汇华庭】商品房买卖补充协议》，约定，为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定。本补充协议与合同一样对双方当事人具有同等法律约束力，合同于本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。八、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定：2、买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续。3、出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知的一种或多种，出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址（单位注册地址）为送达地址，出卖人以该通信地址或者身份地址（单位注册地址）寄出三日（本省）或者七日后（外省）视为送达。九、对合同第十九条逾期交房责任的补充约定1、买受人未在合同或本补充协议约定期限内至出卖人处办理房屋交房手续，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修资金、全部税费及房屋毁损、灭失的风险即由买受人承担。3、买受人因出卖人逾期交房提出解除合同的，可在出卖人逾期交房之日起90日内行使解除权。超过90日未行使的，解除权消灭。4、无论买受人选择何种付款方式，非因出卖人原因，在合同第十八条约定的交付日起届满之日，出卖人仍未收到购房全款的，自合同第十八条约定的交付日期届满之次日起，由买受人开始承担物业服务费等相关费用。第十五条、关于合同解除的补充约定：1、任何一方基于合同约定解除合同且出卖人须退还买受人已付房价款的，若因买受人违约而被解除的，出卖人有权在扣除违约金和相关费用后予以返还，且无需支付已付房款的利息；2、买受人以贷款方式支付房款的，出卖人在扣除买受人应当向银行支付的所有款项（包括但不限于未归还贷款本金、利息、罚息、违约金等）以及买受人应当支付向出卖人支付的所有款项的违约金（如有）后，剩余部分返还买受人。此外，合同解除时任何一方均有权要求解除担保借款合同。 2015年11月25日，原告向第三人发出《承诺函》，载明：我方于2015年11月25日定购“时代锦汇华庭”项目1栋2单元13楼1306号房屋一套（以下简称该房屋）并签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：20150090）。我方因暂时资金紧张但却想购买上述房屋并向贵院借款213530元，用于支付上述房屋部分购房款项。我方承诺严格按借款合同约定归还借款；若在该房屋交付前，我方已如期全额归还贵方借款会结清全部借款并结清逾期产生的所有借款及其他费用，我方有权自行办理该房屋的交付手续。若在该房屋交付前，我方未全额归还贵方的借款，贵方可以代我方于与开发商办理房屋交接手续，代为进行房屋验收并签署房屋交接的相关权利证书（包括但不限于房产证、土地证等），房屋交付过程中应缴纳的相关税、费等由我方承担；交付后，贵方对该房屋享有占有、出租和收益的权利（收益用于拆抵乙方的欠款）；交付后，该房屋所产生的物业服务费用及其他相关费用由我方。若在该房屋交付后，我方已如期全额归还贵方借款本息及其他欠款的；或我方虽然逾期归还借款，但是已按照与贵方之约定支付了相应利息且经贵方出具借款结清证明的，我方对该房屋享有充分所有权。若在该房屋交付后，我方未全额归还贵方借款及逾期产生的利息之前，贵方对该房屋享有占有、出租和收益的权利（收益用于拆抵乙方的欠款）。 2015年11月25日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《借款协议》，约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、友好协商、诚信守约的原则，就乙方向甲方借款用于购房首付款事宜达成如下协议，以兹共同遵守：一、乙方于2015年11月25日定购“时代锦汇华庭”项目1栋2单元13楼1306号房屋一套（以下简称该房屋）并签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：20150090），房屋总价款为813530元；首付款为213530元，其余房款由乙方以按揭贷款的形式支付。二、乙方因暂时资金紧张但确想购买上述房屋并向甲方借款，甲方同意向乙方借款213530元用于乙方支付上述房屋部分购房款项。乙方指定甲方或甲方委托方的第三方将借款231530元支付至如下账户：户名：秦延珍。账号：×××43。开户行：工商银行。三、借款期限为本协议签订之日起至2018年11月24日止，上述期间内乙方必须于2018年11月24日前向甲方还款213530元。乙方须将上述借款六次支付到甲方的账户，分别为：第一次：2016年5月24日前，支付还款35588元。第二次：2016年11月24日前，支付还款35588元。第三次：2017年5月24日前，支付还款35588元；第四次：2017年11月24日前，支付还款35588元。第五次：2018年5月24日前，支付还款35588元。第六次：2018年11月24日前，支付还款35590元。双方约定，在借款期间上述借款不计利息。四、借款期满若乙方未能如期全额偿还甲方借款及其他甲方垫付的费用，则乙方应当从本协议约定借款之日（即本协议签订之日）起至实际还清借款期间（其它甲方垫付的费用从实际发生之日起），按照借款金额每天万分之六点五的标准支付违约金。五、强制执行条款：1、根据国家有关法律法规及规章的规定，甲乙双方自愿对本协议约定的义务并经甲方催告后仍未还款的，甲方有权向公证机关申请对本协议的执行证书，甲方有权凭执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2、本合同经公证机关出具赋予强制执行效力的公证书具有强制执行的法律效力，若乙方未履行或完全履行本协议的约定时，愿意接受法院依法强制执行。六、甲乙双方确认：1、本合同项下的通知或各种通讯联系按本合同中记载的通讯地址和联系方式送达对方。2、如本合同任何一方的上述通信地址或联系方式发生变化，应立即通知对方和公证处。3、任何通知或各种通讯联系方式只要按照上述地址（通讯地址变更的，则按变更后的地址）发送，即应视作在下列日期被有效送达：（1）如果有信函，则为挂号发出后5个工作日；（2）如果是双方向对方电子邮件地址发送电子邮件的，送达日为发出方的邮箱中显示“发送成功”状态之日；（3）如果派人专程送达，则为收件人签收之日。4、乙方的名称、法定代表人、住所等发生变化而未书面通知甲方的，甲方按本合同所载资料发送的所有通知或文字，视同送达。5、如承办本合同公证的公证处需核查该笔借款的实际履行情况，将有关通知和材料按合同约定的方式送达各方约定地址，有效送达本条第3项。送达后的5个工作日内被送达方未向公证处提出书面异议或进行书面回复，即视为确认。上述地址如有变动，双方均应以书面形式告知对方及公证处。本协议签订后双方应诚实守信履行本协议，任何一方违约的，除应按本协议约定承担责任，并向守约方赔偿外，还应承担守约方因维权所产生的诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、送达费、评估费等损失。八、本协议一式三份，双方各执一份。公证处存留一份，自双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。该借款合同有双方当事人的亲笔签字及乙方秦延珍的捺手印。 2015年11月25日，第三人向原告账户转款213530元并且同日，原告将前述213530元作为购房首付款支付给被告博闻公司。庭审中，被告博闻公司陈述该笔资金实际由博闻公司提供给第三人，第三人实际系被告的工作人员，秦廷珍支付给博闻公司的款项实际由博闻公司提供，形成“零首付”的支付情形。 2015年12月9日，秦廷珍和中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（以下简称建行铁道支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定建行铁道支行向秦廷珍借款56万元用于支付秦廷珍购买案涉房屋剩余购房款。后建行铁道支行将该笔借款转款给秦廷珍的指定收款人即博闻公司。 2016年1月14日，原告（借款人）秦延珍签订《归还借款明细确认单》，载明：秦延珍：您好。您与2015年11月25日在购买了四川省博闻投资有限公司开发建设的“时代锦汇华庭”项目，该项目位于成华区××街××号，您购买的住宅为：1栋2单元1306号（以下简称：该房屋）。根据借款协议，您向涂彩娉实际借款219340元，用于支付该房屋的首付款，其中213530元为转账形式借款，剩余5810元为现金形式借款。经双方友好协商该借款共分三年六次还入由涂彩娉指定的账户，明细如下：第一次：2016年5月24日前，支付还款38493.3元（含现金还款2905元）。第二次：2016年11月24日前，支付还款38493.3元（含现金还款2905元）。第三次：2017年5月24日前，支付还款35588元；第四次：2017年11月24日前，支付还款35588元。第五次：2018年5月24日前，支付还款35588元。第六次：2018年11月24日前，支付还款35590元。指定还款账户：账户名称：成都大生投资管理有限公司。开户行：中国建设银行股份有限公司成都铁道支行。账号：5100××××4703。注：1、借款协议与本明细金额不一致的，以本明细为准。2、其余条款以借款协议为准。另有原告的亲笔签名及捺手印。 2017年6月3日，被告在成都商报上登载交房公告，通知业主于2017年6月5日之2017年6月16日办理收房手续。2017年5月，被告向原告通讯地址四川省资阳市雁江区邮寄送达交房通知书。庭审中，原告称并未收到被告邮寄的交房通知书，2017年7月由被告工作人员通知原告收房，但是被告以第三人借款未付清为由拒绝交房。 被告博闻公司代原告缴纳案涉房屋2017年7月1日之2019年8月31日期间的物业管理费5448.3元。2019年1月31日，被告博闻公司缴纳案涉房屋专项维修资金2305.05元。 另查明，2020年9月30日，四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）作出（2020）川01民终10009号民事判决，该判决查明如下事实：2015年11月25日，涂彩娉作为甲方与秦廷珍作为乙方签订《借款协议》，约定乙方于2015年11月25日定购“时代锦汇华庭”项目1栋2单元13楼1306号房屋一套并签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：20150090），房屋总价款为813530元，首付款为213530元，其余房款由乙方以按揭贷款的形式支付。乙方因暂时资金紧张但确想购买上述房屋并向甲方借款，甲方同意向乙方借款213530元用于乙方支付上述房屋部分购房款项。乙方指定甲方或甲方委托的第三方将借款213530元支付至如下账户，户名秦廷珍，账号6215××××6643，开户行工行。借款期限为本协议签订之日起至2018年11月24日止，上述期间内乙方必须于2018年11月24日前向甲方还款213530元。乙方将上述借款六次支付到甲方的账户，分别为第一次2016年5月24日前、第二次2016年11月24日前、第三次2017年5月24日前、第四次2017年11月24日前、第五次2018年5月24日前各支付还款35588元，第六次2018年11月24日前支付还款35590元，双方约定借款期间上述借款不计利息。借款期满若乙方未能如期全额偿还甲方借款及其它甲方垫付的费用，则乙方应当从本协议约定借款之日（即本协议签订之日）起至实际还清借款期间（其它甲方垫付的费用从实际发生之日起），按照借款金额每天万分之六点五的标准支付违约金。根据国家有关法律法规及规章的规定，甲乙双方自愿对于本协议约定的借款事项赋予强制执行效力，当乙方不履行或不完全履行本协议约定的义务并经甲方催告后仍未还款的，甲方有权向公证机关申请对本协议的执行证书，甲方有权凭执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。本合同经公证机关出具赋予强制执行效力的公证书具有强制执行法律效力，若乙方未履行或完全履行本协议的约定时，愿意接受法院依法强制执行。本协议签订后双方应诚实守信履行本协议，任何一方违约的，除应按本协议约定承担责任并向守约方赔偿外，还应承担守约方因维权所产生的诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、送达费、评估费等损失。涂彩娉在甲方处签字，秦廷珍在乙方处签字并按捺手印。2016年1月14日，秦廷珍作为借款人出具《收条》，载明：“今收到涂彩娉现金借款5810元，用于购买‘时代锦汇华庭’项目1栋2单元1306号房首付款”。秦廷珍在借款人处签字并按捺手印。另，秦廷珍出具《现金借条》，载明：“兹因购买‘时代锦汇华庭’项目1栋2单元13楼1306号房而借款，共借现金人民币5810元整用于购买该房屋的首付款。借款期限为2015年11月25日到2016年11月24日止。如果乙方未能如期全额偿还甲方借款及其它甲方垫付的费用，则乙方应当从本借条约定借款之日（本欠条签订之日）起至实际还清借款期间（其它甲方垫付的费用从实际发生之日起），按照借款金额每天万分之六点五的标准支付违约金。借款人处印有秦廷珍的身份证复印件，秦廷珍在身份证复印件骑缝处签字并按捺手印。一审法院另查明，2015年11月25日，涂彩娉通过账号为6226××××2988的中信银行账户向秦廷珍账号为4402××××0011的银行账户转账213530元。一审庭审中，涂彩娉陈述，秦廷珍以购买房屋为由向其借款，案涉借款为自有资金。自己向秦廷珍以银行转款及现金方式，共计出借219340元，上述款项均为秦廷珍借支购房款。借款后秦廷珍一直未还款，现根据《借款协议》《现金借条》约定主张秦廷珍逾期还款的违约金，但现自愿将违约金标准调整为按年利率10%计算。秦廷珍陈述，认可自己系借款购买位于成华区××街××号××栋××单元××层××号房屋。《借款协议》《收条》《现金借条》上面的签字及捺印系本人，但《借款协议》《收条》《现金借条》均是按销售人员的要求在指定位置签字，自己并不知晓协议内容。5810元现金自己没有收到，而是支付给了博闻公司用于支付购房款，另自己以现金方式已支付销售人员30000元。成都中院另查明：1.涂彩娉自认其与博闻公司之间存在委托借款关系。2.在（2017）川0108民初5950号博闻公司起诉秦廷珍商品房预售合同纠纷一案中，秦廷珍自认因支付其购买博闻公司开发的“时代锦汇华庭”项目1栋2单元1306号房屋的首付款系其与涂彩娉之间的借款关系。该案一审处理结果为：一、秦廷珍于判决生效之日起十日内偿还涂彩娉借款本金219340元及违约金（具体计算方式为：1.以借款本金213530元为基数，从2015年11月25日起以年利率10%为标准计算至本金清偿之日止；2.以借款本金5810元为基数，从2016年1月14日起以年利率10%为标准计算至本金清偿之日止）；二、秦廷珍于判决生效之日起十日内支付涂彩娉律师费40000元；三、驳回涂彩娉的其余诉讼请求。该案二审本院认为载明：本案二审的主要争议焦点有以下三点：一、涂彩娉是否为案涉借款实际出借人，秦廷珍应否向涂彩娉偿还借款；二、秦廷珍应否承担违约责任；三、秦廷珍应否承担4万元律师费。现逐一评述如下：关于涂彩娉是否为案涉借款实际出借人，秦廷珍应否向涂彩娉偿还借款。首先，涂彩娉本案中自认其原系博闻公司员工，与博闻公司之间存在委托借款关系。从秦廷珍向本案提交的情况说明及当庭陈述来看，秦廷珍在签订合同时知晓涂彩娉是博闻公司的销售人员，知晓案涉借款合同是以涂彩娉名义签订，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，案涉借款协议本应直接约束委托人博闻公司与第三人秦廷珍，但秦廷珍在（2017）川0108民初5950号博闻公司起诉秦廷珍商品房预售合同纠纷一案中明确自认系其与涂彩娉之间的借贷关系，属于其对自己民事权利的处分，虽然秦廷珍在二审中质证认为（2017）川0108民初5950号案庭审中的陈述系秦廷珍在该案所委托代理人的陈述，但该次庭审时秦廷珍本人也在场，秦廷珍亦未对其代理人的自认表示否认，能够认定系秦廷珍自认，秦廷珍应当向涂彩娉偿还借款。其次，虽然秦廷珍述称其受欺骗而签订《借款协议》，《借款协议》并未交给秦廷珍，但秦廷珍并未举证证明；秦廷珍述称签订《借款协议》时不准其看内容，只让其签名并按手印，但秦廷珍系完全民事行为能力人，应当清楚并知晓签订《借款协议》的法律后果，案涉《借款协议》真实合法有效，对秦廷珍具有约束力。关于秦廷珍应否承担违约责任。案涉《借款协议》中明确约定其向涂彩娉借款用于支付其购买博闻公司开发的“时代锦汇华庭”项目1栋2单元1306号房屋的首付款，协议还约定了秦廷珍应当分六期还款，借款期限于2018年11月24日届满，在借款期间内不计利息。虽然秦廷珍称涂彩娉从未对其催收，但《借款协议》明确约定了分期还款，秦廷珍在分期还款期限届满后主张权利亦符合法律规定。秦廷珍未按约分期偿还款项，应当按照《借款协议》的约定支付违约金。一审中涂彩娉自愿将违约金标准调整为按年利率10%计算，未违反法律法规的禁止性规定，属于对其民事权利的处分。故，秦廷珍上诉主张其不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。关于秦廷珍应否承担4万元律师费。本案中涂彩娉举示了委托代理合同及支付律师费的凭证，一审法院支持4万元律师费具有事实及法律依据。该案二审处理结果为驳回上诉，维持原判。庭审中，被告博闻公司陈述已经收到执行法院转为支付的前述案件的执行款项。 2017年8月24日，本院受理（2017）川0108民初5950号涉及本案当事人的商品房预售合同纠纷一案，该案中博闻公司诉讼请求为：1、解除原被告双方签订的编号为20150090号《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.判令秦延珍协助原告撤销商品房预售合同登记备案（备案号2273319）并注销商品房预告登记（登记号：成房预中心城区第0664906号）；3.诉讼费由秦延珍承担。审理中，博闻公司自愿撤回起诉。2018年1月24日，本院受理博闻公司起诉秦廷珍以及第三人涂彩娉商品预售合同纠纷一案（2018）川0108民初992号。该案中博闻公司申请对案涉房屋进行诉讼保全，本院于2018年3月9日作出民事裁定查封案涉房屋，查封期限为三年，现期限尚未届满。 庭审中，被告认可应交付案涉房屋给原告，但是要求原告付清房屋首付款。 2020年11月10日，本院作出（2018）川0108民初992号之一民事裁定，解除案涉房屋的查封。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；3、银行交易流水和转款记录；4、房屋备案合同摘要和预告登记证书以及房屋信息摘要；5、《承诺函》、《借款协议》以及《归还借款明细确认单》；6、民事判决书、民事裁定书；7、贷款清偿证明文件等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予认定。 本院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议由双方当事人亲笔签名或捺手印，且该合同在房管部门进行了备案登记，现有在案证据未证实该房屋买卖合同存在法定无效的情形，应认定有效，各方当事人均应按照合同内容履行各自义务。针对本诉部分与反诉部分，本院现分别评判如下： 一、本诉部分 （一）关于交付案涉房屋问题。庭审中，被告认可应交付案涉房屋给原告，但是主张原告应付清购房首付款。根据查明的事实，可以认定涉及上第三人和原告之间的借款，真正借款主体为原告和被告，第三人和被告构成委托管理关系。在借款关系方面，成都中院生效民事判决确认原告应向第三人归还借款本息，现被告亦认可案涉借款本息执行款项已经实际收到。则原告和被告或原告和第三人之间的借款关系已经了结。针对商品房首付款方面，原告收到借款后，该笔借款实际控制人和权利人即为原告，原告向被告通过刷卡方式支付的213530元即为支付的案涉房屋的首付款，被告辩称未收到首付款并以此为由拒绝交房的抗辩理由和本院查明的事实不一致。因此原告已经履行完毕支付首付款的义务，并且剩余购房款已经通过按揭贷款方式支付给被告，被告已经收到全额购房款，且原告的按揭贷款并未逾期导致被告承担担保代偿责任。故原告主张被告交付案涉房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。被告的抗辩意见不成立，本院不予采信。关于承诺函是否构成被告拒绝交房的正当抗辩理由问题，根据查明的事实针对承诺函和借款协议，实际的主体包括原告和被告，但是案涉承诺函中条款并未包含被告博闻公司可以拒绝交房的情形，因此该承诺函并不构成被告拒绝交房的正当理由。 （二）关于逾期交房违约金问题。根据合同约定，第十八条（一）出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30（含30）日内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）（2）逾期在30日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的Ｘ%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。原被告之间的补充协议约定：八、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定：2、买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续。现原告实际已经按照合同约定将案涉房屋首付款支付给被告，被告已经实际收到该笔该笔款项，至于该笔款项来源于被告或是来源于第三人并不能影响首付款已经支付的事实，且涉及该笔款项的相关借款纠纷已经最终解决，不存在原告尚未向被告支付案涉房屋首付款的情形。2017年6月3日，被告在成都商报上登载交房公告，通知业主于2017年6月5日之2017年6月16日办理收房手续。2017年5月，被告向原告通讯地址四川省资阳市雁江区邮寄送达交房通知书。庭审中，原告称并未收到被告邮寄的交房通知书，2017年7月由被告工作人员通知原告收房，但是被告以第三人借款未付清为由拒绝交房。故本院认定从2017年7月1日起被告逾期未将案涉房屋交付给原告的行为构成违约，应承担逾期交房违约责任。故本院以购房款总额813530元为基数，按照每日万分之二的标准计算逾期交房违约金。关于逾期交房违约金截止时间点确定问题，鉴于案涉房屋具备交付条件，本院确定逾期截止日为被告实际交付房屋之日。 （三）关于解除查封问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条规定，裁定采取保全措施后，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除保全裁定：（一）保全错误的；（二）申请人撤回保全申请的；（三）申请人的起诉或者诉讼请求被生效裁判驳回的；（四）人民法院认为应当解除保全的其他情形。解除以登记方式实施的保全措施的，应当向登记机关发出协助执行通知书。根据查明的事实，本院已经作出民事裁定解除案涉房屋查封，且案涉房屋除外并无其他案件查封，故该项请求实际实现，本院在本案中不予支持。关于赔偿损失问题，鉴于原告并未就案涉房屋查封事宜给原告造成损失提供证据证实，故因证据不足，本院不予支持。 （四）关于协助过户问题。案涉房屋尚有本院其他案件的查封措施存在，但是本院已经作出民事裁定解除查封，故案涉房屋并无存在实质性过户障碍，故原告主张被告协过户的请求成立，本院予以支持。 二、反诉部分 （一）关于支付物业管理费的问题。关于物业管理费问题，现案涉房屋反诉原告尚未实际交付给反诉被告，且房屋权属仍登记在被告名下，故房屋交付之前的物业管理费应由反诉原告自行负担，不应由反诉被告负担。反诉原告主张反诉被告负担该笔费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 （二）关于维修资金的问题。因该笔费用应由原告负担，在办理房屋产权过程中由被告代收代缴。但鉴于案涉房屋尚未交付给原告，且案涉产权登记办理尚未完成，故该笔费用不应由反诉原告负担。 （三）关于支付律师费的问题。反诉原告主张原告支付律师费的诉讼请求在本案中既无约束双方当事人的合同约定，亦无事实和法律依据，故本院对于该项诉讼不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川博闻投资管理有限公司本判决生效之日起五日内将位于成都市成华区××街××号××栋××单元××层××号的房屋交付给原告秦廷珍； 二、被告四川博闻投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告秦廷珍支付逾期交房违约金（逾期交房违约金计算方式为：从2017年7月1日起至实际交付之日止，以购房款总额813530元为基数，按照每日万分之二的标准计算）； 三、被告四川博闻投资管理有限公司本判决生效之日起五日内协助将位于成都市成华区××街××号××栋××单元××层××号的房屋过户给原告秦廷珍； 四、驳回原告秦廷珍的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告四川博闻投资管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费本诉11935元、减半收取计6128.5元，案件受理费反诉322元，减半收取计161元，由秦廷珍负担161元，四川博闻投资管理有限公司负担6128.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年三月十七日 书记员  王加琦