河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1161号上诉人（原审原告）：张耕硕，男，1985年2月21日出生，汉族，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：丁怡钧、邵亚楠，河南盈亨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳正大置业有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区永泰街38号正大国际广场西区6号楼3层。法定代表人：曹建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。上诉人张耕硕因与被上诉人洛阳正大置业有限公司（以下简称正大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初7251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张耕硕上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判被上诉人向上诉人承担逾期办证违约金自2020年4月1日起按照全国银行间同行业拆借利率按日计算；2．撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付逾期交房违约金（以房屋总价款万分之0.5按日计算自2019年4月1日至实际交房条件达到之日止）；3．改判被上诉人向上诉人出示建设工程竣工验收备案证明文件；4．本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案一审法院部分事实认定不清，适用法律错误。1．案涉房屋并未取得建设工程竣工验收备案，一审法院没有查清事实。一审中被上诉人向法庭提交的《建设工程竣工验收意见书》、《建设工程消防验收意见书》并不是建设工程竣工验收备案有效法定证明文件。依据相关法律规定，只有对建设工程行使监督管理职能的机构出具的《商品房竣工验收备案表》才是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。因此，一审法院据以认定事实的《建设工程竣工验收意见书》和《建设工程消防验收意见书》两份证据并不能证明案涉房屋已取得验收备案，而在一审庭审过程中，被上诉人也明确承认案涉商品房没有取得建设工程竣工验收备案，且未取得备案的原因是案涉房屋地下停车场规划不符合验收备案条件。案涉房屋未取得验收备案系被上诉人当庭自认的事实，一审法院在被上诉人无法出示建设工程竣工验收备案证明文件的情况下，强行驳回上诉人一审第三项合法诉求，系对案件事实没有查清而草率作出的判决。2．案涉房屋虽然完成了转移占有，但被上诉人行为既未满足合同约定，也不符合法律规定，上诉人有权主张违约责任。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋交付时，应当满足该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，而案涉房屋事实上并未取得该验收备案，被上诉人应当依据合同承担违约责任。至于一审法院据以认定事实的《商品房检查记录表》、《商品房移交确认表》等文件系上诉人为了能够进场对房屋进行装修而签署的，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，案涉房屋虽然完成了转移占有，但《商品房买卖合同》明确约定交付的同时案涉房屋应当取得验收备案，且相关法律明确规定商品房必须取得建设工程竣工验收备案才能交付使用，未取得该备案不能交付，上诉人确系签署了上述文件，但文件内容并不能违反法律、行政法规的强制性规定，被上诉人不能免除取得验收备案的法定义务，因此，上诉人按照合同约定主张自2019年4月1日起被上诉人承担逾期交房的违约责任于法有据。3．一审法院对于逾期办证违约金性质认定错误，导致适用法律不正确。一审法院不支持调高被上诉人逾期办证违约金的理由是上诉人未提供实际损失证据，但依据相关法律规定，对开发商逾期办证的违约金应兼具惩罚性和补偿性，按照《商品房买卖合同》，无论被上诉人何时办证，违约金均为10674元，而涉及上诉人的责任时，条款均为按日给付房屋价款万分之0.5，合同双方权利义务并不均衡，地产公司一般处于交易强势地位，固定违约金达不到惩罚性目的，办理不动产权证为主合同义务，该约定致使上诉人何时取得不动产权证处于不确定状态，免除的是开发商及时办证的责任。因此，上诉人基于合同目的要求调高逾期办证违约金至银行间同行业拆借利率于法有据。正大公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1．案涉房屋已经竣工验收合格，取得《建设工程竣工验收意见书》、《建设工程消防验收意见书》，但是还没有取得备案证明，这是基本事实，一审法院是在查清该事实的基础上做出的判决，不存在事实不清的情况，上诉人的第一条上诉理由不能成立。一审法院在查清没有取得备案证明的基础上，认为上诉人要求答辩人出示答辩人客观上没有的备案证明的诉求，属于典型的客观上履行不能，也不具有判决的可强制执行性，且案涉房屋已经取得《建设工程竣工验收意见书》、《建设工程消防验收意见书》，经验收合格。据此，一审法院认为上诉人的该项诉求“没有实际意义”，予以驳回，并非上诉人主张的一审事实不清草率判决。2．房屋已经提前交付，不存在逾期交房的情形，一审判决不支持其逾期交房违约金正确，上诉人的第二条上诉理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。案涉房屋在2019年3月1日已经交付，并不存在逾期交房的情形，上诉人要求逾期交房违约金没有事实依据。同时，案涉房屋已经取得《建设工程竣工验收意见书》、《建设工程消防验收意见书》，经验收合格，予以交付并不违反法律的强制性规定。至于上诉人提到的上述《解释》第十一条中“当事人另有约定的除外”，并不能否定交付的效果。一方面，该法条中的“另有约定”明显是关于“转移占有≠交付”的交付效果的约定，而非上诉人理解的关于交付条件的约定。退一步讲，即使按照上诉人的理解，案涉房屋的转移占有依然属于交付。上诉人在《提前交付申请书》中明确做出意思表示“贵公司一旦应本申请书要求予以提前交付，即视为贵公司已经按照合同约定履行交付义务”，答辩人认可并按照上诉人的申请将房屋提前交付给上诉人，依法产生答辩人“已经按照合同约定履行交付义务”的法律效果。因此，房屋已经交付，上诉人主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，一审判决驳回逾期交房违约金的诉求，事实清楚适用法律正确，上诉人的第二条上诉理由不能成立。3．上诉人主张按照银行间同业拆借利率为标准支付逾期办证违约金不符合合同约定，也不符合法律规定，一审判决不予支持适用法律正确，上诉人的第三条上诉理由不能成立。双方《商品房买卖合同》第二十条约定，逾期办证时“出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金”，这是双方对逾期办证违约责任的明确约定。双方合同并没有约定按照“银行间同业拆借利率”来计算违约金，上诉人的诉求不符合合同约定。上诉人认为应当调高逾期办证违约金至“银行间同业拆借利率”的理由不能成立。违约金是否过低、过高的判断标准是实际损失。上诉人是按揭贷款买房，房屋已向银行抵押贷款；上诉人房屋属于办公用房，已经正常交付使用；逾期办证并没有给上诉人造成实际损失。本案中，上诉人并没有证据证明发生实际损失，没有证据证明合同约定的违约金过分低于其实际损失，更没有证据证明其实际产生了与其主张的“银行间同业拆借利率”等额的实际损失。因此一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定予以判决，适用法律正确，上诉人的第三条上诉理由不能成立。张耕硕向一审法院起诉请求：1．判令正大公司向张耕硕支付逾期交房违约金51132元（以房屋总价款万分之0.5按日计算自2019年4月1日至实际交房条件达到之日止）；2．正大公司支付未能办理不动产权转移登记违约金28751元（以房屋总价款为基数按银行间同业拆借利率计算自2020年4月1日起至实际交房之日止）；3．判令正大公司立即向张耕硕出示房屋竣工验收合格备案证明等相关手续；4．判令正大公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月29日，张耕硕作为买受人同出卖人正大公司双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：张耕硕购买位于开元大道以南正大国际城市广场暨市民中心西地块7幢2815号建筑面积208.4m的办公用房，房屋价款为2134948元，以按揭贷款方式付款，约定交房日期为2019年3月31日前，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理，并约定逾期交房的违约责任。关于房屋登记，合同第二十条约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金。”合同签订后，张耕硕履行了付款义务。2019年3月1日，张耕硕向正大公司提交《提前交付申请书》，提出“因提前装修及入住使用，请贵公司给予提前交付。本人承诺按本申请书签署日的交付条件办理收房手续，缴纳各项费用。贵公司一旦应本申请书要求予以提前交付，即视为贵公司已经按照合同约定履行交付义务”。当日正大公司将房屋交付给张耕硕，张耕硕收房验收后签署《商品房检查记录表》、《商品房移交确认表》、业主临时管理规约、前期物业服务协议等手续，现张耕硕已正常投入使用并收取租金，因未取得商品房的房屋所有权证书，张耕硕遂诉至该院，经该院调解，双方未能达成一致意见。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行，否则应承担相应的违约责任。关于张耕硕要求正大公司支付逾期交房违约金的诉求，该合同约定交房日期为2019年3月31日前，正大公司根据张耕硕的提前交付申请，已于2019年3月1日将涉案房屋交付张耕硕，张耕硕收房验收后签署了《商品房检查记录表》、《商品房移交确认表》、业主临时管理规约、前期物业服务协议等手续，并使用至今，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，正大公司已按合同约定提前交房，因此张耕硕要求正大公司承担逾期交房违约金的诉求，没有事实依据及法律依据，不予支持。关于张耕硕要求正大公司按照银行间同业拆借利率标准支付逾期办证违约金的诉求，因双方签订合同中明文约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金。根据查明的事实，正大公司未按约定履行自己的义务，应按合同约定承担违约金10674元。关于张耕硕认为合同中关于逾期办证违约金为已付房价款的0.5%过低，该条款系格式条款，免除了正大公司的责任，排除了张耕硕的权利，是无效条款的主张，该院认为，上述条款是对逾期办证违约金计算方式的约定，没有免除正大公司的责任，排除了张耕硕的权利，因此为有效条款。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一定的违约金，也可以约定违约金的计算方式，当事人认为违约金约定过低的可以请求人民法院调整。涉案合同关于逾期办证违约金的约定是双方当事人自愿签订的，且张耕硕系专业律师，应知晓该条的含义，张耕硕在收到房屋后，即投入使用并收取租金，未办证并没有给张耕硕造成实际损失，因此张耕硕要求按照银行间同业拆借利率标准支付逾期办证违约金的诉求，不符合合同约定，也没有法律依据，不予支持。关于张耕硕要求正大公司出示房屋竣工验收合格备案证明等相关手续，正大公司已向法庭提供《建设工程竣工验收意见书》、《建设工程消防验收意见书》手续，正大公司的该项请求没有实际意义。综上所述，正大公司应向张耕硕支付逾期办证违约金10674元，张耕硕的其他请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、洛阳正大置业有限公司在本判决生效后十日内支付张耕硕逾期办证违约金10674元。二、驳回张耕硕的其他诉讼请求。本案受理费899元（已减半）由张耕硕承担700元，洛阳正大置业有限公司承担199元。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定正大公司交付房屋时需出示商品房建设工程竣工验收备案证明文件，正大公司不出示该文件的买受人有权拒绝接收，并由正大公司承担逾期交房的违约责任。本案中上诉人张耕硕接收房屋时，虽然正大公司并未出示商品房建设工程竣工验收备案证明文件，但上诉人张耕硕并未提出异议，也未拒绝接收房屋，并且在收房验收后签署了《商品房检查记录表》、《商品房移交确认表》、业主临时管理规约、前期物业服务协议等手续，并使用至今。加之该房已经取得《建设工程竣工验收意见书》、《建设工程消防验收意见书》，房屋经验收合格，故张耕硕按照当时的交房条件接收房屋并使用后，应视为正大公司按照合同的约定履行了交房义务，现上诉人要求正大公司承担逾期交房违约责任，依据不足，本院不以支持。双方签订的《商品房买卖合同》，对正大公司逾期办理房屋所有权证书应承担的违约责任进行了明确约定，并且该约定系双方当事人自愿达成的，该约定没有免除正大公司的责任，排除张耕硕的权利，应为有效条款，一审按照该约定确定正大公司应承担的违约责任，合法有据。如上诉人认为该条款所约定的违约金过低，不足以弥补其损失，其应当提供证据证明其实际损失，但上诉人并未提交相关证据证明其损失，因此张耕硕要求按照银行间同业拆借利率标准支付逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。因客观上正大公司目前还没有取得建设工程竣工验收备案的相关文件，客观上无法向上诉人提供或出示，故上诉人要求正大公司提供上述相关文件的上诉请求，本院不予支持。但正大公司应当尽快办理相关竣工验收备案手续，进而尽快为上诉人办理房屋所有权登记证书。综上，上诉人张耕硕的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费997元，由上诉人张耕硕负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 衡宏波审判员 王 睿二〇二一年三月十八日法官助理郭海涛书记员张利