北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4654号上诉人（原审被告）：北京敏爱思教育咨询有限公司，住所地北京市通州区通胡大街11号-1四层D3室。法定代表人：衣福利，总经理。被上诉人（原审原告）：北京东部投资有限责任公司，住所地北京市通州区通胡大街11-1号D1。法定代表人：梁伟。委托诉讼代理人：梁红健，男，1983年6月18日出生，北京东部投资有限责任公司职员,住北京市通州区。原审被告：郭松强，男，1977年11月12日出生，住北京市海淀区。上诉人北京敏爱思教育咨询有限公司（以下简称敏爱思公司）因与被上诉人北京东部投资有限责任公司（以下简称东部投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。敏爱思公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判双方按照租房合同中不可抗力条款提前解除合同，敏爱思公司不需承担未实际使用的房租，不承担违约责任。东部投资公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、双方租赁合同中明确约定有不可抗力的条款，就是为了保护极端情况下的公平，一审判决没有根据相关的法律法规对租金及合同进行调整是不公平的。二、对敏爱思公司是从事幼儿教育行业这一事实没有展开任何调查，没有表现适当的法律人文关怀。三、选择性忽略敏爱思公司被扣押资产已被东部投资公司擅自处置，无法通过自身能力取回的客观事实。四、在尚有明显争议未厘清，双方均有损失的情况下，一审判决敏爱思公司补交全部房租的前提下，仍需承担违约责任，是明显有失偏颇的。五、东部投资公司无理扣留甚至擅自处理敏爱思公司的资产的行为已对敏爱思公司清算偿债流程造成严重阻碍。东部投资公司辩称，同意一审判决，不同意敏爱思公司的上诉请求。郭松强述称，同意一审判决，不同意敏爱思公司的上诉请求。我认为我是没有责任的。东部投资公司向一审法院起诉请求：1.判令敏爱思公司支付房屋租金55365元；2.判令敏爱思公司支付违约金54100元；3.判令敏爱思公司支付水电费889元；4.判令敏爱思公司限期清除物品并恢复原状；5.判令敏爱思公司承担本案诉讼费。在审理过程中，东部投资公司撤回其第3项诉讼请求，并明确第4项诉讼请求为：要求郭松强将承租房屋内的物品搬走，不要求恢复原状；其他诉讼请求与起诉状一致。一审法院认定事实：2015年2月26日，东部投资公司（甲方）与郭松强（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区通胡大街11号-1水恋晶城综合楼四层，建筑面积为317.51平方米的房屋出租给乙方办公使用；装修状况为毛坯房；房屋租赁期自2015年2月26日起至2020年5月9日止，2015年2月26日至2015年5月10日为免租期；租赁期满，甲方有权收回该房屋；租金标准为第一、二、三年的每年租金为170000元，第四年租金为175100元，第五年租金为180353元；租金每半年支付一次，乙方应于每期房租到期日的前十天向甲方支付下期房租，甲方应于收款同时向乙方提供正式的地税房屋租赁发票，应缴发票税金由甲方全部承担；甲乙双方签订合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金17000元；租赁期满或合同解除后，房租租赁保证金除抵扣应由乙方承担的供暖费、停车费、高压配电箱代维费、公摊能源费、水费、电费、宽带上网费等费用以及租金、乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；《租赁合同》第九条关于房屋的交付及返还约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用；乙方有权收回在租赁期间自行添置的设备、设施，对于无法拆除的，归甲方所有；返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；《租赁合同》第十二条第（八）款约定，乙方未按合同约定时间向甲方支付租金，则应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，按当年租金的3‰计算滞纳金，如乙方逾期支付租金超过10天，甲方有权收回租赁房屋，并每天按年租金的3‰收取滞纳金；《租赁合同》第十四条约定，租赁期内，乙方未按约定时间支付房租，拖欠达10日的，甲方有权终止合同，并收回该房屋，甲方不再退还乙方已支付的剩余租金，乙方支付的租赁保证金作为违约金，不予退还；《租赁合同》第十五条约定，因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。《租赁合同》还约定了其他内容。2020年4月29日，东部投资公司在涉案房屋玻璃门上张贴《通知》一张，主要内容为：敏爱思公司，根据2015年东部投资公司与你方签订的租赁合同，约定租赁期为2015年2月26日至2020年5月10日，租金每半年支付一次，你方应于房租到期前十天支付下期房租；现你方支付房租至2020年2月9日，剩余房租至今未付；现你方已违反租赁合同约定，从即日起解除租赁合同，你方应补齐所拖欠租金及滞纳金（截至当日共计104053元）。同年5月24日，东部投资公司再次在涉案房屋玻璃门上张贴《告知书》一张，主要内容为：敏爱思公司，东部投资公司已于2020年4月29日对你方违约一事发出通知，要求你方支付未付租金及违约金，但你方10日内未予答复，现终止合同，因你方未能履行合同，限期你方7日内清理房屋内物品，如过期未清理，视为放弃房屋内物品所有权，我方将对屋内物品进行清理，损失及清理费由你方自行承担。在审理过程中，东部投资公司主张郭松强支付涉案房屋租金至2017年10月16日，认可涉案房屋由敏爱思公司实际使用，且认可向敏爱思公司开具相关租金发票，但因郭松强就履行主体变更事宜未书面通知东部投资公司，故东部投资公司认为其仍与郭松强之间存在租赁合同关系。敏爱思公司认为，郭松强系代表敏爱思公司签订《租赁合同》，且由敏爱思公司实际履行涉案合同，敏爱思公司应为合同主体。在审理过程中，东部投资公司主张郭松强及敏爱思公司支付租金至2020年2月9日，涉案租赁合同于2020年5月9日终止，故东部投资公司主张2020年2月10日至2020年5月10日的房屋租金及滞纳金，后续不再主张。敏爱思公司不清楚房租具体支付截止日期，但认可有两、三个月的房租未付。敏爱思公司主张，因新冠疫情原因，敏爱思公司工作人员在合同履行期内向东部投资公司提出过解除合同，但无法提供证据证明。在审理过程中，东部投资公司认可敏爱思公司的相关物品由其存放于仓库内，但不认可系为东部投资公司保管，因其没有保管的义务，亦不能保证其物品是否有丢失缺损，东部投资公司要求敏爱思公司在结清房租后，再将其物品清除。在审理过程中，东部投资公司主张，按照《租赁合同》第十四条的约定，郭松强支付的1.7万元租赁保证金不予退还，并要求敏爱思公司按照合同约定支付拖欠房租产生的滞纳金。敏爱思公司对此不予认可，主张如果新冠疫情不能被认定为不可抗力，东部投资公司已扣除敏爱思公司租赁保证金，不同意再支付滞纳金。在审理过程中，敏爱思公司的法定代表人衣福利表示，其于2017年自郭松强处受让敏爱思公司，又于2020年5月将敏爱思公司转让给第三人，现已转回其本人。一审法院认为，依法订立的合同，对双方具有约束力，合同当事人应依照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张有责任提供充分的证据予以佐证，否则应承担举证不能的法律后果。郭松强经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。根据本院查明的事实，本案争议焦点一为涉案《租赁合同》的合同主体问题，二为承租方的违约情况。关于涉案《租赁合同》的合同主体问题，《租赁合同》系由东部投资公司与郭松强签订，但郭松强认为其签订合同之目的系办学之用，并成立敏爱思公司，在其2017年转让敏爱思公司给现法定代表人衣福利后，其已非《租赁合同》的履行主体。敏爱思公司对此予以认可，主张敏爱思公司系《租赁合同》的主体，相关权利义务应由敏爱思公司享有并承担。东部投资公司虽主张仅与郭松强之间存在租赁关系，但其认可涉案房屋由敏爱思公司实际使用，且多次向敏爱思公司开具房租发票，在其张贴的《通知》《公告书》中亦认可与敏爱思公司签订《租赁合同》，故一审法院根据双方当事人提交的证据并结合双方当事人陈述，认定自2017年后，涉案《租赁合同》的履行主体为东部投资公司及敏爱思公司，东部投资公司要求郭松强承担责任，于法无据，一审法院驳回东部投资公司对郭松强的起诉。关于敏爱思公司的违约情况，根据《租赁合同》约定，敏爱思公司未按期支付租金，已构成违约，但敏爱思公司认为，其违约系受新冠疫情影响，属于不可抗力，应当予以免除违约责任。但敏爱思公司并未提供证据证明因新冠疫情影响导致其支付租金的义务不能履行，故其仍应就此承担违约责任。关于未付租金数额，根据《租赁合同》约定，第五年租金为180353元，敏爱思公司应支付2020年2月10日至2020年5月9日的未付租金共计44470.6元，对于东部投资公司主张过高部分，法院不予支持。关于违约金数额，敏爱思公司认为租赁保证金已可以抵作违约金，不同意再行支付，一审法院认为东部投资公司主张违约金（滞纳金）标准过高，一审法院根据当事人的意见并考虑新冠疫情的影响，对违约金数额予以酌情调整。又《租赁合同》约定，如敏爱思公司逾期支付房租达10日以上的，则租赁保证金作为违约金不予退还，故一审法院认定，就被告敏爱思公司逾期支付房租的违约责任，以租赁保证金1.7万元作为违约金。对东部投资公司主张过高部分，法院不予支持。关于东部投资公司要求敏爱思公司限期清除物品的诉讼请求，鉴于《租赁合同》已履行完毕，东部投资公司认可其将敏爱思公司的部分物品存放于其仓库内，并要求敏爱思公司在付清欠付租金后予以搬走，故一审法院对其该项诉讼请求予以支持，如双方当事人在腾退交接过程中发生争议，可就此另行起诉。判决：一、北京敏爱思教育咨询有限公司于判决生效之日起七日内给付北京东部投资有限责任公司房屋租金44470.6元；二、北京敏爱思教育咨询有限公司向北京东部投资有限责任公司支付违约金17000元（已履行清）；三、北京敏爱思教育咨询有限公司在履行完判决第一项内容后七日内将存放于北京东部投资有限责任公司的物品清除、腾退，北京东部投资有限责任公司应予以必要的协助和配合；四、驳回北京东部投资有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，敏爱思公司提交证据1、涉案房屋所在社区居委会出具的《致辖区单位的一封信》，欲以此证明疫情期间社区建议要求相关人员暂缓返京，涉案房屋无法使用；证据2、北京市通州区市场监督管理局为睿达智（北京）咨询有限公司出具的《培训机构落实疫情防空措施告知书》，欲证实疫情期间要求相关培训机构停止线下培训，导致无法正常使用房屋；证据3、北京市教育委员会网站通知截图，欲以此证明相关部门要求线下培训暂停；证据4、2020年4月涉案房屋的照片，欲证明此时敏爱思公司仍处于无法经营的状态；证据5、首都教育网站截图2张，欲证明2020年8月15日允许校外培训机构复课。东部投资公司发表质证意见称证据1、真实性认可，与本案无关；证据2、真实性不认可，没有市场监督局的公章；证据3、真实性不认可；证据4、涉案房屋的门口，但不认可证明目的；证据5、真实性不认可。郭松强发表质证意见称，证据1、真实性认可，关联性无法判断，证明目的不认可；证据2、真实性认可，培训机构都会收到类似的文件，这份文件是给另外一个培训机构的，跟本案的关联性无法判断，证明目的不认可；证据3、证据4、证据5、真实性认可，与本案的关联性无法判断，证明目的不认可。经询问，各方认可敏爱思租赁涉案房屋用于开办机器人儿童线下培训。关于涉案房屋的使用及交接，敏爱思公司称该公司于2020年1月中旬开始春节放假，相关人员即行离开，停止涉案房屋的经营使用，春节期间新冠疫情爆发，工作人员无法正常返京，此后再进行使用；该公司与东部投资公司未就涉案房屋正式交接，法定代表人返京后发现涉案房屋已经转租案外第三人装修。本院认为，一审法院结合涉案租赁合同的实现履行情况，确定合同主体为东部投资公司与敏爱思公司，并据此驳回东部投资公司对于郭松强的诉求，各方均未就此提出上诉，本院不持异议。本案二审争议焦点在于敏爱思公司应向东部投资公司支付的2020年2月10日至2020年5月9日期间的租金数额，以及应否承担逾期交纳租金的违约金及违约金数额。对此，本院认为，各方均认可东部投资租赁涉案房屋系用于开办线下儿童培训，新冠疫情及其防控措施确会对其使用涉案房屋进行正常的经营活动及营业收入产生重大影响，诉争租金期间处于疫情及防控措施影响期内，一审判决未考虑上述情况有失妥当，本院将结合房屋用途、疫情及防控措施对涉案房屋使用的影响等本案具体情况对诉争租金数额予以酌定。对于逾期支付租金的违约责任问题，依据涉案租赁合同约定，房屋租金每半年支付一次，承租人应于每期房租到期日的前十天支付下期房租。本案中，诉争房租的支付时间应在新冠疫情爆发前，换言之新冠疫爆发时敏爱思公司迟延履行的违约情形已经存在，故尽管新冠疫情及防控措施对涉案合同的履行有一定影响，但并不能据此免除敏爱思逾期支付租金的违约责任。鉴于涉案合同约定违约金标准过高，一审判决综合合同约定、敏爱思公司违约情形，以及给东部投资公司造成损失的情况等本案具体情形酌定违约金为17000元，并以敏爱思已经支付的押金进行抵付，均无不当，本院予以维持。因双方未就涉案房屋进行正式交接，一审判决敏爱思公司取回相关物品并由东部投资公司予以配合，均无不当，本院亦予以维持。敏爱思公司上诉提出对方擅自扣留物品给其造成损失一节，因其一审过程中并未就此提出反诉，双方在本案中亦无法达成一致意见，如就此存在争议可另行解决。综上所述，敏爱思公司的上诉请求部分成立，本院改判予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，《最高人民法院关于适用民法典时间效力的司法解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16292号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16292号民事判决第一项、第四项；三、北京敏爱思教育咨询有限公司于本判决生效后七日内给付北京东部投资有限责任公司房屋租金22544元；四、驳回北京东部投资有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2507元，由北京东部投资有限责任公司负担1609元（已交纳），由北京敏爱思教育咨询有限公司负担898元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费2507元，由北京敏爱思教育咨询有限公司负担898元（已交纳），由北京东部投资有限责任公司负担1609元（北京敏爱思教育咨询有限公司已预交，北京东部投资有限责任公司于本判决生效后七日内直接给付北京敏爱思教育咨询有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二一年三月二十二日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 王 艳