湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终89号上诉人（原审被告）：罗莹莹，女，1986年10月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：文功亮，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：桃源县仁君房地产开发有限责任公司，住所地湖南省常德市桃源县漳江镇洞庭宫社区六组沿江大道文昌苑小区16栋。法定代表人：刘仁均。委托诉讼代理人：印象，男，1980年11月28日出生，汉族，住湖南省桃源县，系刘仁均的女婿。委托诉讼代理人：漆立元，桃源县准绳法律服务所法律工作者。上诉人罗莹莹因与被上诉人桃源县仁君房地产开发有限责任公司（以下简称仁君公司）物权保护纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2020）湘0725民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗莹莹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仁君公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误；罗莹莹非本案的适格主体；仁君公司在2020年7月之前从未找刘玉明要求签订门面租赁合同和收取租金，且一审判决参照周边门面租金判定门面租金按每月每平方米100元计算，无事实依据；仁君公司在本案中具有欺诈性，商城根本达不到招商承诺的客流量，大量商铺已经关门歇业。仁君公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1.刘玉明仅仅交了定金，门面物业、水电费的交纳、装修和经营均是罗莹莹，发生争议后的报警是罗莹莹，门面内的商品也是罗莹莹拉走的；2.一审时罗莹莹没有申请追加被告，也没有证据证实其本人是打工者，刘玉明是老板；3.罗莹莹所称的欺诈没有法律和事实依据，仁君公司委托的常德市新时代广场商业管理有限公司找过罗莹莹签订合同，罗莹莹拒不签订，后来又委托印象收取租金签订合同，但是罗莹莹一直不签订。仁君公司向一审法院起诉请求：1.判令罗莹莹立即停止侵权，返还仁君公司位于新时代广场Ｂ座一层148号、149号商铺房屋及该房屋钥匙；2.判令罗莹莹赔偿仁君公司占用房屋经济损失共计284904元；3.本案诉讼费罗莹莹承担。一审法院认定事实：仁君公司通过合法竞拍取得了位于桃源县新时代广场（桃源县原农村信用合作联社）的国有土地使用权，并对该地块进行了房产开发。2017年1月6日，仁君公司取得桃源县房地产管理局颁发的桃房预售证字（2017）第002号商品房预售许可证。2018年12月4日，仁君公司取得桃源县国土资源局颁发的湘（2018）桃源县不动产权第0××4号不动产权证书，使用期限为2016年1月14日起2056年1月13日止。2017年10月16日，仁君公司（甲方）与常德市新时代广场商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁授权委托书》，约定：甲方坐落桃源县漳江中路与黄花西路交汇处的桃源新时代广场的B栋、C栋、裙楼的1-5层委托乙方进行房屋的出租和日常管理，房屋的物业管理，房屋的相关设施设备的维护与管理、法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项。委托期限为120月，从2017年1月1日至2026年12月31日。2018年8月16日，由于情势变更，合同无法继续履行，仁君公司与常德市新时代广场商业经营管理有限公司解除委托代理协议。桃源县新时代广场为吸引广大商户前来租赁经营，对外声明商场开业后，给予每个商户3个月免租期。2017年9月1日，刘玉明有意租赁新时代广场B座一层148号、149号商铺房屋用于经营服装生意，并向常德市新时代广场商业经营管理有限公司交纳了20000元租赁定金，但双方一直未签订租赁合同。2017年12月17日，罗莹莹与常德市盛世桃源物业管理有限公司签订《新时代广场前期物业服务协议》。同日，罗莹莹以桃源新时代广场B栋148、149号业主在《桃源新时代广场临时管理规约承诺书》签字。同日，罗莹莹向常德市盛世桃源物业管理有限公司交纳装修管理费、垃圾清运费、物业费等费用4727元以及装修押金5000元。桃源县新时代广场整体商业裙楼自2018年9月30日开业以来，罗莹莹一直占有使用新时代广场B座一层148号、149号商铺以“艾安琪”名称经营服装生意，该商铺未办理工商登记。罗莹莹仅于2020年1月21日向常德市盛世桃源物业管理有限公司交纳2019年10月1日至2020年4月30日物业费1899元。仁君公司多次找罗莹莹，罗莹莹既不签订租赁合同也不交纳租金，但一直占有使用涉案商铺房屋。2020年7月19日，仁君公司将涉案商铺上锁后，罗莹莹报警称有人把其在新时代广场的门面锁了，民警到达现场后，经调查，锁门的是门面所有人印象，原因系经营户罗莹莹未交门面租金，民警建议到法院处理，故形成本案纠纷。另查明，仁君公司委托常德市金地测绘有限责任公司对新时代广场进行测量，并出具了《商品房建筑面积实测报告书》，其中Ｂ座一层148号、149号商铺套内面积分别为84.97、89.61平方米，仁君公司在出具报告之前的目测面积分别为79.14平方米、79.14平方米。涉案商铺房屋相邻的145号商铺每月每平方米交纳租金为200元。本案中，仁君公司以涉案商铺房屋目测面积158.28平方米（79.14平方米×2）为基数，按每月每平方米100元租金标准，自2018年10月1日至2020年6月30日计算为21个月，扣减因开业之初的承诺减免3个月和今年的新冠疫情期间减免2个月，罗莹莹应付商铺的租金为253248元（100元／平方米×158.28平方米×16个月）。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、罗莹莹是否为本案的适格主体；二、仁君公司的诉讼请求是否能得到支持。关于争议焦点一，本案中，桃源新时代广场招商时虽然在2017年9月1日收取了案外人刘玉明交纳20000元租赁定金，但自2017年12月17日开始无论是涉案商铺物业合同的签署还是装修费、水电费、物业费的交纳，以及2020年7月仁君公司锁门后的报警事宜均是罗莹莹办理，罗莹莹庭审中也自认其一直在涉案商铺内经营服装生意，其辩称不是实际经营者，在店内工作是因为实际经营者刘玉明收取押金后为了减少损失，与常理不符，且罗莹莹没有提交任何证据证明涉案商铺的实际经营者系刘玉明。故罗莹莹自桃源新时代广场开业以来一直占有使用B栋一层148号、149号商铺房屋从事经营活动，是本案适格的被告。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，仁君公司作为涉案商铺的所有权人，享有占有、使用、收益的权利，罗莹莹占有使用涉案商铺长达二年之久未交纳租金，现仁君公司主张要求罗莹莹交付涉案商铺房屋并参照同地段门面的租金标准支付占有使用费的诉讼请求有事实和法律依据。庭审中，仁君公司主张按每平方米100元的标准计算房屋占有使用费符合客观情况，并将租期从18个月减少至16个月，租金变更为253248元，系对自身民事权利的处分，予以准许。一审法院据此判决：一、罗莹莹将桃源县漳江街道黄花井居委会新时代广场Ｂ座一层148号、149号商铺房屋交付给桃源县仁君房地产开发有限责任公司；二、罗莹莹向桃源县仁君房地产开发有限责任公司支付房屋占有使用费253248元。以上义务于本判决生效之日起十日内履行，以上款项可汇入桃源县人民法院执行案款专户,开户行：中国建设银行桃源支行，账号:4305××××8168。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5574元，减半收取计2787元，由罗莹莹负担。二审中，仁君公司没有提交新证据。罗莹莹提交了如下证据：1.2020年10月21日拍摄的桃源县新时代广场门面经营状况照片4张；2.2021年2月6日桃源县新时代广场的业主群的聊天记录。拟共同证明桃源县新时代广场商城门可罗雀，达不到当初招商承诺的状况，具有欺诈性。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：罗莹莹提交的证据1、2与本案不具有关联性，且罗莹莹未能提交仁君公司招商承诺的证据予以佐证，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.罗莹莹是否是本案的适格主体；2.涉案门面是否应当由罗莹莹向仁君公司返还并支付相应的房屋占有使用费。本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案因适用当时的法律、司法解释的规定。关于焦点1，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，罗莹莹没有提交充分有效的证据证明涉案商铺的实际经营者系案外人刘玉明，应承担举证不能的不利后果。经审理查明，虽然案外人刘玉明交纳了20000元的租赁定金，但自2017年12月17日起，罗莹莹签署了涉案商铺物业合同，并交纳了装修费、水电费、物业费，并在一审庭审中也自认其一直在涉案商铺内经营服装生意，其辩称不是涉案商铺的实际经营者，与常理不符。故罗莹莹上诉称其不是本案的适格主体的理由，不能成立。关于焦点2，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”，第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，仁君公司作为涉案商铺的所有权人，享有占有、使用、收益的权利，罗莹莹未与权利人签订租赁合同，却实际占有使用了涉案商铺，且未交纳租金，现仁君公司要求罗莹莹交付涉案商铺，并支付占有使用费，于法有据。一审法院确定的房屋占有使用费为253248元，并无不当。综上所述，罗莹莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5099元，由罗莹莹负担。本判决为终审判决。审判长  朱梅安审判员  李 浚审判员  詹险峰二〇二一年三月二十九日法官助理于琇书记员樊佩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。