湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终185号上诉人（原审被告）：益阳金旅运通房地产开发有限公司，住所地益阳市。法定代表人：杨查，该公司董事长。委托诉讼代理人：李科，湖南天声律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晶晶，湖南天声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡玉枚，女，1982年7月29日出生，汉族，住益阳市。委托诉讼代理人：蔡巍，湖南激扬律师事务所律师。上诉人益阳金旅运通房地产开发有限公司（以下简称金旅运通公司）因与被上诉人蔡玉枚商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初1684号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金旅运通公司上诉请求：一、请求二审在一审判决认定违约金基础上减少50%，依法改判核减8037元的违约金；二、本案一、二审诉讼费由蔡玉枚承担。事实和理由：一、一审判决存在遗漏认定重要事实。1、上诉人一审中提供证据证实，“学府花园”项目是因原开发商拖欠工程款致使无法进入办证程序，导致购买“学府花园”项目的业主产权证无法正常办理，后益阳市政府相关部门为切实解决原开发商存在的问题，经研究讨论建议上诉人进行重组，着力解决业主办证等问题。2017年12月15日，上诉人进行了重组，新股东接盘公司，主动投入数百万解决了“学府花园”项目之前存在的问题，切实履行了相关义务。然而业主在拿到产权证后，以逾期办证为由起诉重组后的上诉人公司，背离了益阳市人民政府2016年8月9日、2017年1月5日两次会议纪要的精神和公司重组的目的。上诉人认为该事实的认定对还原本案客观事实非常重要，将直接影响上诉人违约责任多少起到至关重要的作用，而一审判决遗漏了该重要事实。2、一审判决遗漏认定蔡玉枚因逾期办证所造成的实际损失。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，本案中，因逾期办证给业主造成的实际损失是作为判断逾期办证违约金是否存在计算过高的重要依据，一审判决对该事实未予以认定；3、一审判决遗漏认定上诉人曾于2018年7月31日、8月10日向5、6栋业主发出书面提醒，要求提供办证相关资料，便于办理分户产权证。二、一审判决认定上诉人承担全部违约责任是错误的。本案所涉房屋产权证拖延办理是基于历史原因导致，而且蔡玉枚在一审中也没有就上诉人延期办证造成所谓的损失举证，没有证据证明上诉人的上述行为给蔡玉枚造成了任何经济损失。相反，上诉人重组后按照与蔡玉枚签订的《商品房买卖合同》，并及时交付了房屋，使其关于不动产的占有、使用、收益和处分权得到了完整保护，不存在权益受到实际分割而产生的损失问题。一审判决仅依据合同约定，未综合考量办证实际情况及是否造成经济损失的情况下，判令上诉人承担逾期办证的全部违约责任是错误的。三、一审判决对违约金的计算明显过高，请求二审依法予以核减。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，蔡玉枚在一审也没有就上诉人延期办证造成所谓的损失举证，没有证据证明上诉人的上述行为对其造成任何经济损失。假使上诉人对本案所涉房屋办理房屋所有权证存在过错，一审判决在没有确定实际造成损失，而是以已付房款为基数按照日万分之一的标准计算违约金，明显过高，对此上诉人在一审中提出请依法予以核减。因逾期办证是原历史原因导致，综合各方实际情况，上诉人认为从公平合理角度，对于违约金的计付应在一审判决认定违约金数额基础上核减50%。综上，请求二审在一审判决认定的违约金基础上减少50%，依法改判核减8037元的违约金。蔡玉枚辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，程序合法，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。双方的商品房销售合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按约定全面履行自己的义务。我方已按合同约定支付了房款，上诉人应在约定的时间内办妥房屋所有权证。由于上诉人自身原因导致房屋所有权证无法办妥，已构成合同违约，上诉人应按合同约定承担违约责任。上诉人并没有提供任何证据证实一审认定的违约金超过法定数额，故一审认定违约金是正确的。蔡玉枚向一审法院起诉请求：判令金旅运通公司支付违约金16074元并判令由金旅运通公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2012年9月7日，蔡玉枚与金旅运通公司签订《益阳市商品房买卖合同》，合同编号为201101791108号。合同约定，蔡玉枚购买金旅运通公司位于益阳市××花园××幢××层××号商品房，价款为285000元。该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定上述期限内办理上述登记手续，双方同意按照下列1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。二、因金旅运通公司资金不足，拖欠工程款，导致该房屋无法在正常的日期内办理房屋产权证。后在股权重组后，金旅运通公司的开发趋于正常化，并在2018年11月30日为蔡玉枚所购买的该房屋办理的产权证并已交付。一审法院认为：本案争议的焦点之一为本案是否已过诉讼时效。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。权利人权利受到损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日前已经届满的，义务人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭、按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效尚未届满的，人民法院可以适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，双方签订的商品房销售合同约定，如因金旅运通公司的责任，蔡玉枚未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，蔡玉枚不解除合同的，自蔡玉枚应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，金旅运通公司按日计算向蔡玉枚支付全部已付款万分之一的违约金。蔡玉枚直至2018年11月30日才取得房屋所有权证书。双方约定的逾期办证违约金以日为单位累计计算，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。蔡玉枚提起诉讼的时间为2020年5月15日，且蔡玉枚无具体证据证明存在其他诉讼时效中止、中断的情形，故2017年5月15日前的违约金已超过诉讼时效，2017年5月15日后的违约金可适用三年的诉讼时效的规定，尚未超过诉讼时效，计算至2018年11月30日至。本案的争议焦点之二为金旅运通公司是否构成违约。蔡玉枚与金旅运通公司签订的《商品房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。蔡玉枚已按合同约定支付购房款，但金旅运通公司直至2018年11月30日才为蔡玉枚办妥房屋所有权证，已构成违约，应按合同约定支付违约金16074元（计算方式以285000元为基数，按照日万分之一的计算标准，从2017年5月15日起计算至2018年11月30日止）。至于金旅运通公司抗辩认为未能及时办理好房屋所有权证的原因在于蔡玉枚未进行配合，但未提供明确证据予以证明，且办证所需材料系因金旅运通公司之过错导致丢失，故对金旅运通公司的上述抗辩理由不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决：益阳金旅运通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付蔡玉枚逾期办证违约金16074元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由益阳金旅运通房地产开发有限公司负担。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点是：金旅运通公司应如何承担违约责任。当事人双方在合同中约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系双方的真实意思表示，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同由金旅运通公司提供，相比较于买受人的蔡玉枚，金旅运通公司作为专业房地产开发公司，在合同签订前，更知晓存在各种经营风险引起违约而承担赔偿的可能。故金旅运通公司上诉提出，其因重组导致逾期办证，应减轻其违约责任的理由不能成立，本院不予支持。从双方订立合同的目的来看，双方关于逾期办证违约金的约定具有处罚性质，金旅运通公司提出一审依据合同约定认定的违约金过高应核减的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，金旅运通公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由益阳金旅运通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李京伟审判员  陆康彪审判员  黎 娜二〇二一年三月二十四日法官助理张怀书记员方赛兰