安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1003号 上诉人（原审原告）：李善海，男，1962年6月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路****128。 法定代表人：耗顺花，经理。 委托诉讼代理人：贾怀亮，男，该公司业务经理。 原审被告：合肥佰诚公寓管理有限公司，，住所地安徽省合肥市政务区南二环路**合肥天鹅湖万达广场**2-办1106 法定代表人：贾怀亮。 上诉人李善海、北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）及原审被告合肥佰诚公寓管理有限公司（以下简称佰诚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初9066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李善海上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判美丽屋公司支付恢复房屋所需的费用41100元及违约金30362元。事实与理由：1.2019年9月美丽屋公司以自身原因为由要求废除双方出租委托合同，并重新订立资产管理服务合同。李善海不同意重签合同，随即遭到电话骚扰。后经协商，美丽屋公司不再要求改变合同条款。2.疫情才发生20天，美丽屋公司即要求减免租金、延付租金。李善海明确表示不同意后，2020年4月2日应付租金美丽屋公司迟延至2020年4月16日才支付。2020年4月21日李善海向美丽屋公司发出函件，希望一并解决拖欠水电费、水管爆裂等问题，但美丽屋公司没有任何回应。3.合肥市2020年2月实行小区封闭管理，但没有限制人员进出，同年四月前案涉房屋至少有8人居住，平均每月898度的电费也可以反映美丽屋公司未受疫情影响。2020年5月28日李善海发出解除合同通知书，在美丽屋公司没有任何回应后，于同年7月7日换锁收回房屋。 美丽屋公司辩称，1.300元/平方的标准是改造房的价格，房屋是装修后交付给美丽屋公司的，美丽屋公司没有对装修进行改动，而仅仅粉刷了墙面，配置了家具，在客厅做了一个隔断。合同约定到期时需恢复原格局，但并未约定恢复原装修。2.2020年7月7日李善海强行收回房屋，美丽屋公司不应支付违约金。 佰诚公司述称，同意美丽屋公司的上述答辩意见。 美丽屋公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判：1.李善海退还美丽屋公司租金7500元；2.美丽屋公司无需返还空调和恢复墙面。事实与理由：1.双方签订的出租委托合同第二条第五项约定甲方同意预留给乙方免租期作为装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内不收取租金。同时合同内无关于合同中止或解除，已使用的免租期对应的租金需返还的条款，也无一个管理年度给予一个月免租的约定，故一审法院在没有事实依据的情况下认定一个年度免除一个月租金，超出合同约定。2.双方出租委托合同第二条第三款约定美丽屋公司有权对房屋进行装饰和装修，但并未约定合同解除时需恢复原状。同时，合同解除的原因是李善海强行收回房屋，导致美丽屋公司无法完成受托义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，合同因李善海原因无法继续履行，李善海无权要求美丽屋公司对房屋进行恢复，同时美丽屋公司保留向李善海主张装修装饰残值损失的权利。综上，请求二审法院判如所请。 李善海辩称，1.合同补充协议约定到期交房时乙方拆除加建房并承担清理费用，改色污损的墙面恢复为原白色。美丽屋公司将房屋里的灯全换了，墙面涂成了灰色和黄色，如果要恢复颜色，需要铲除深色漆，这比美丽屋公司改造费用高。隔断李善海已自行拆除，美丽屋公司应承担上述费用。2.物业交接单上载明有空调，美丽屋公司改造后的照片也可反映柜式空调的存在，其应予返还。3.免租期是基于合同期限是六年，美丽屋公司违约解除合同，其只能享受两个月免租期，故应补足三个月租金。 佰诚公司述称，同意美丽屋公司上诉意见。 李善海向一审法院起诉请求:1.解除李善海与美丽屋公司签订的关于合肥市瑶海区吟春园小区高5幢705室《合肥市房屋出租委托合同》及《补充协议》；2.美丽屋公司向李善海支付违约金30362元（合同租金总额182600元×17%）；3.美丽屋公司补交三个月的房屋租金7500元（2500元/月×3个月）；4.美丽屋公司拆除客厅加盖的一间房屋，将所有房屋墙面改色部分恢复为白色并恢复原状、返还原房屋内枣红色单座实木沙发两张，枣红色实木茶几一个，美的牌柜室空调一台；5.美丽屋公司、佰诚公司承担全部诉讼费。 一审法院认定事实：李善海系合肥市新站区临泉路吟春园高05幢705室（房地权合产字第××号）房屋所有权人。2018年6月30日，李善海出具委托书一份，载明：兹有李善海委托美丽屋公司全权办理物业地址为合肥市新站区的房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用，委托期限自2018年10月2日至2024年10月1日，共6年。当日，李善海（委托人、甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构、乙方）签订《合肥市房屋出租委托合同》一份，约定：甲方李善海将其位于合肥市新站区房屋，建筑面积137.29平方米委托乙方进行管理；房屋常住人数为8人，用途为居住，甲方预计办理装修手续日期为2018年6月30日，允许乙方增添1间房屋；甲方同意预留给乙方的免租期作为乙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金；甲方授权乙方的委托期限自2018年10月2日至2024年10月1日，共6年，其中2018年7月2日至2018年10月1日为免租期共计3个月，2019年10月2日至2019年12月1日为免租期共计2个月。租金标准第一年2018年10月2日起2500元／月，合同总租金3万元，第二年2019年10月2日起2500元／月，合同总租金2.5万元，按季支付，租金按以下具体日期支付至李善海名下尾号8705的中国建设银行账户中：2018年7月2日支付房租7500元，2019年1月2日支付房租7500元，2019年4月2日支付房租7500元，2019年7月2日支付房租7500元，2019年10月2日支付房租2500元，以此类推；乙方未按约定支付租金达5日等情形的，甲方有权单方解除合同；出租委托期内甲方或乙方必须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金；乙方有逾期5日支付房租等情形的视作违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。合同附件一《物业交接清单》载明房屋内物品有双人床3张，双人垫3张，衣柜2个，餐桌1个，椅子6把，电视柜1个，不锈钢柜子1个，冰箱、洗衣机、柜式空调各1台、挂式空调3台、燃气热水器、抽油烟机各1个，交房日期为2018年7月2日，李善海与美丽屋公司分别在该交接清单甲乙方落款处签字盖章予以确认。同日，双方签订补充协议（房主版）一份，约定合同到期交房时美丽屋公司负责拆除加建房，并承担拆除清理费用，改色污损的墙面恢复为原白色。 合同签订后，李善海按约交付房屋，美丽屋公司按约支付租金，直至2020年突发疫情，美丽屋公司开始迟延支付租金。美丽屋公司于2020年4月16日通过北京美丽屋卓越科技咨询有限公司向李善海尾号8705账户转账支付2020年4月-6月期间三个月租金7500元。因双方未能达成有效沟通，李善海于2020年5月29日向佰诚公司邮寄落款日期为2020年5月28日的《解除合同通知书》一份，该通知书载明“鉴于你方管理不善、严重违约，且无协商解决之意，现正式通知你方解除吟春园高05幢705室的合肥市房屋出租委托合同。2020年7月2日前按补充协议条款要求交还房屋，否则按有关条款计算拆除、清理、恢复房屋的费用，支付违约金30362元，补交三个月租金7500元。”5月31日，该邮件显示签收，美丽屋公司表示工作人员确实收到该通知书，但其迟延交付系疫情原因受到影响曾与李善海有过协商，且于2020年7月6日通过北京美丽屋卓越科技咨询有限公司向李善海尾号8705账户转账支付了2020年7月-9月期间三个月租金7500元，李善海却于2020年7月7日擅自更换门锁收回房屋，导致合同无法继续履行。李善海亦表示其于2020年7月7日已收回案涉房屋，房屋水电费已结清，房客已全部搬走，目前其在居住使用。 一审法院认为，李善海与美丽屋公司签订的合肥市房屋出租委托合同及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。李善海主张根据合同约定美丽屋公司应于2020年4月2日支付租金7500元，但其迟延至2020年4月16日支付，未按约支付租金达5日以上，李善海有权解除合同并要求按照合同总租金的17%支付违约金。美丽屋公司辩称延迟支付系受新冠疫情影响公司收益受损所致，且就延迟支付经与李善海协商后，美丽屋公司克服经营困难于2020年4月16日向其支付了三个月租金7500元，之后为减少经营损失仍积极克服困难于2020年7月6日支付了2020年7月2日至2020年10月1日期间三个月租金7500元，但李善海却于2020年7月7日擅自更换门锁收回房屋，系李善海单方收回房屋的行为导致合同无法继续履行，疫情应属不可抗力，美丽屋公司延迟支付并不当然导致合同无法履行，不应承担违约责任。该院认为，双方虽因疫情导致继续履行租赁合同出现困难，但可以通过协商减免租金、延长租期或者延期支付租金等方式予以妥善解决，并不必然导致合同不能继续履行。李善海于2020年7月7日收回房屋，美丽屋公司亦表示李善海更换门锁收回房屋后便无法再使用案涉房屋，合同已无法继续履行。在此情况下，如强令其继续履行合同、使用租赁房屋，已不能实现合同目的，故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发，该院依法认定李善海与美丽屋公司签订的案涉《合肥市房屋出租委托合同》及《补充协议》于2020年7月7日解除。疫情防控期间，李善海以美丽屋公司未能及时交付租金而提前收回房屋解除合同的行为欠妥，故对其所主张的违约金损失依法应不予支持。 关于李善海主张补交三个月房租7500元的请求，根据合同约定，出租委托期限自2018年10月2日至2024年10月1日，共6年，其中2018年7月2日至2018年10月1日、2019年10月2日至2019年12月1日共计5个月为免租期。现李善海主张免租期5个月系基于合同期限6年而定，美丽屋公司实际仅承租2年只应免除2个月房租，另外3个月房租7500元应予补交。美丽屋公司辩称之前已明确告知李善海前期装修找客户的时间是不予计算租金的，且系李善海单方收回房屋的行为导致合同无法继续履行，故该免租期的房租不应补交，美丽屋公司于2020年7月6日支付了2020年7月2日至2020年10月1日期间的租金7500元李善海应予返还。根据双方的陈述，李善海的该主张符合双方签订合同时房屋租赁行业的交易习惯，李善海前期已免除美丽屋公司两个月的房租亦可适当地弥补了美丽屋公司前期装饰及找客户所产生的空置损失，且双方在合同履行过程中系遭遇疫情不可抗力，导致合同未能继续履行，故该院综合考虑疫情因素、合同解除的原因和经过、合同履行的实际情况，根据公平原则，判令美丽屋公司应补交李善海三个月租金7500元较为适宜。鉴于美丽屋公司于2020年7月6日已向李善海预付了2020年7月2日至2020年10月1日期间三个月的租金7500元，为避免诉累，美丽屋公司应补交的三个月租金7500元可从其预付的2020年7月2日至2020年10月1日期间三个月的租金7500元中直接冲抵。 关于李善海主张要求美丽屋公司拆除客厅内加盖的一间房屋并将墙面颜色恢复为白色的请求。美丽屋公司辩解称系经过李善海同意在案涉房屋客厅内加盖了一间房屋，墙面改为淡黄色。根据双方签订的补充协议约定，合同到期交房时美丽屋公司负责拆除加建房，并承担拆除清理费用，改色污损的墙面恢复为原白色。因此，案涉房屋虽然并非到期交房，但合同已解除，故美丽屋公司仍应按照协议约定拆除案涉房屋中加盖的房屋一间并将墙面颜色予以恢复为白色。 关于李善海主张美丽屋公司返还房屋内枣红色单座实木沙发两张、枣红色实木茶几一个及美的牌柜式空调一台。根据双方签字盖章确认的物业交接清单，明确列有柜式空调一台，未列有枣红色单座实木沙发两张及枣红色实木茶几一个。鉴于李善海提供的证据不足以证明其委托美丽屋公司出租的房屋中有枣红色单座实木沙发两张及枣红色实木茶几一个，且美丽屋公司对此不予认可，故该院对其主张返还上述沙发及茶几的请求不予支持。至于美的牌柜式空调，物业交接清单中已明确列明，虽未标注品牌，但美丽屋公司对此未提出异议，仅表示庭后核实后书面回复，但截至目前美丽屋公司仍未向本庭回复，故该院对李善海该主张返还美的牌柜式空调予以采信，美丽屋公司应返还李善海美的牌柜式空调一台。案涉合同系李善海与美丽屋公司所签订，李善海主张佰诚公司承担责任，依据不足，不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李善海与北京美丽屋资产管理有限公司就合肥市新站区房屋签订的《合肥市房屋出租委托合同》及《补充协议》于2020年7月7日解除；二、北京美丽屋资产管理有限公司支付李善海三个月租金7500元，该款项从北京美丽屋资产管理有限公司已付的2020年7月2日至2020年10月1日期间三个月租金7500元中直接冲抵；三、北京美丽屋资产管理有限公司于判决生效后十日内返还李善海美的牌柜式空调一台；四、北京美丽屋资产管理有限公司于判决生效后二十日内拆除李善海名下的位于合肥市新站区房屋客厅内加盖的一间房屋并将房屋墙面颜色恢复至白色；五、驳回李善海的其他诉讼请求。案件受理费1776元，减半收取计888元，由李善海负担300元，北京美丽屋资产管理有限公司负担588元。 二审中，李善海向本院提交美丽屋公司要求变更的合同部分复印件、给美丽屋公司的协商函（4月21日）及邮单、美丽屋公司疫情后第一次来电（2月20日）话单、705室电量电费清单（201908-202008）、给705室租户的信函及租户搬家时的照片及U盘，用以证明：1.疫情对美丽屋公司并未产生经营影响，转租户爆满；2.美丽屋公司违约，李善海收回房屋是有依据的。 美丽屋公司质证意见如下：1.要求变更合同属实，但双方没有协商成；2.协商函没收到；3.疫情后通话属实，是为了沟通交租的期限等问题；4.电费清单属实，用电量的多少不能代表公司经营情况；5.搬家照片及信函均不知情，李善海接收了原次承租户，客户并没有搬家，美丽屋公司把客户缴纳的费用都退了。 二审另查明，李善海称案涉房屋的墙面已于2020年11月由其自行恢复至白色。 本院对一审查明而为双方当事人无争议之其他事实予以确认。 本院认为，案涉《合肥市房屋出租委托合同》及《补充协议》履行期间，美丽屋公司曾向出租人要求缓减疫情期间房屋租金，却未取得出租人的同意，在此情形下，美丽屋公司足额支付了2020年4月至6月的租金7500元。虽然美丽屋公司支付该期租金的时间较合同约定延迟了14天，但该种迟延履行债务的行为仅属合同履行中的瑕疵，并未影响合同目的的实现，亦未构成根本违约，李善海以此为由发出《解除合同通知书》并在同年7月7日更换门锁自行收回租赁物，单方终止合同履行，该种行为并不适当，已构成违约。于此情形，李善海要求美丽屋公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。案涉合同约定的五个月免租期已实际兑现，虽然五个月的免租期系针对六年合同期而设定，但案涉合同无法继续履行的过错在李善海，李善海在单方提前收回租赁物后，还要求美丽屋公司补足三个月的免租期租金，缺乏依据，本院不予支持。一审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。2020年7月7日之后，美丽屋公司即丧失了租赁物的控制使用权，不应再负担此后的租金，其多缴纳的房租可另案向李善海主张。关于李善海要求返还美的牌柜式空调一台。案涉《物业交接清单（附件一）》反映，李善海交付的房屋中包含柜式空调一台。二审中美丽屋公司认可柜式空调不在租赁物中，但其陈述原因是柜式空调过于老旧，已被更换成一台新的挂式空调，该说法没有证据支持，李善海亦否认收房时租赁物中存有一台新的挂式空调，因此美丽屋公司需承担举证不能的后果，需向李善海返还柜式空调一台。李善海虽主张原柜式空调的品牌是美的，但《物业交接清单（附件一）》中并没有记载，故一审法院要求美丽屋公司返还美的牌柜式空调缺乏依据，本院一并予以纠正。关于一审中李善海要求恢复房屋墙面颜色。根据双方《补充协议》约定，合同到期后承租人需拆除加建房，并承担拆除、清理费用，同时改色污损的墙面为原白色。由此可知，恢复墙面颜色是案涉合同正常履行届满时承租人所负合同义务。本案中，李善海未与承租人协商一致，单方收回租赁物，导致合同提前终止，美丽屋公司在未有提前准备的情况下丧失对租赁物的占有，此时李善海仍要求美丽屋公司恢复墙面颜色未免过于苛责，亦缺乏合同依据，本院亦不予支持。二审中，李善海称墙面已由其自行恢复，同时变更该项诉讼请求为要求美丽屋公司支付恢复墙面所需的费用41100元，超过一审诉请范围，亦缺乏证据支持，本院予以驳回。 综上所述，李善海的上诉请求不能成立，美丽屋公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初9066号民事判决第一项，即“李善海与北京美丽屋资产管理有限公司就合肥市新站区房屋签订的《合肥市房屋出租委托合同》及《补充协议》于2020年7月7日解除”； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初9066号民事判决第二项、第四项、第五项； 三、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初9066号民事判决第三项为“北京美丽屋资产管理有限公司于判决生效后十日内返还李善海柜式空调一台”； 四、驳回李善海的其他诉讼请求。 一审案件受理费1776元，减半收取为888元，二审案件受理费2336元，均由李善海负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二一年三月十一日 法官助理鲍晶晶 书记员施佳佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。