上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1552号上诉人(原审原告)：钱逸卿，男，1987年1月22日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：钱恒昌，上海新望闻达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海恒逸房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：温介邦，总经理。委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人钱逸卿因与被上诉人上海恒逸房地产有限公司(以下简称“恒逸公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初14648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人钱逸卿委托诉讼代理人钱恒昌，被上诉人恒逸公司委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱逸卿上诉请求：撤销一审判决，依法改判恒逸公司向钱逸卿支付逾期交房违约金人民币(以下币种均为人民币)560，430.70元(以实际房价6，671，794元为基数，按日万分之四计算，自2019年9月1日起至实际交付之日止，暂计算至2020年5月31日，扣除2个月新冠肺炎疫情期间)。事实和理由：钱逸卿向恒逸公司购买的是“全装修房／精装房”，而不是“毛坯房”。虽然双方所签《上海市商品房预售合同》第3条约定《龙湖天璞雅筑(一期)》32号1802室(以下简称“涉案房屋”)建筑面积单价及总房价款都约定“(不包含房屋全装修价格)”，但在该条第三款约定“该房屋全装修总价为人民币6，702，233元”。同时对该“全装修房”装修标准进行了约定。对该“全装修房”价款进行了修订：即钱逸卿购买该房屋系全装修房，约定每平米房屋建筑面积单价(包含房屋全装修价)及全装修总价。另，双方签订的《备忘录》约定《上海市商品房预售合同》附件三中相关设施品牌及恒逸公司随“精装交付房屋”附赠并安装设施。《合同填列单》约定合同标的物基本情况，“装修标准：精装房”。恒逸公司交付涉案房屋时提供的《住宅使用说明书》证明：该房屋属于“商品住房”、“全装修住房”、“全装修住房设备设施”。由此可见，钱逸卿向恒逸公司购买的是“全装修房／精装房”，而不是“毛坯房”，事实清楚，证据确凿。一审判决认为“钱逸卿主张应以精装修标准交付并无相关依据，本院不予采纳”，显然属于认定事实错误，应当依法予以纠正。二、关于涉案房屋交付条件，《上海市商品房预售合同》约定恒逸公司要取得《住宅交付使用许可证》且在交付之日前三天书面通知钱逸卿办理交付该房屋的手续，钱逸卿应在收到该通知之日7天内，会同恒逸公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为见补充协议。该合同“补充条款一”第10条“对房屋交付的补充约定”…(4)在出卖人具备了本合同第10条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，……或未能按照出卖人发出的入住通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。…(5)双方明确，依照本合同约定，出卖人向买受人出示有关证明文件，是指在入住通知书约定的交付期限内，出卖人在交付地点现场张贴需公示的文件；出卖人向买受人提供有关文件，是指按照入住通知书规定的流程在买受人签署交接单或类似文件时向其提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》(如有)。…(9)买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自入住通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自入住通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，…建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第7条规定，房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施设备，由用户自行承担维修责任。2018年12月28日，恒逸公司向钱逸卿发出《入住通知书》时，虽然已取得《住宅交付使用许可证》，但是该证系“土建、安装及配套工程竣工验收合格并办理竣工备案手续”后所取得的《住宅交付使用许可证》，而不是“全装修房／精装房及配套工程竣工验收合格并办理竣工备案手续”后所取得的《住宅交付使用许可证》。故恒逸公司取得该《住宅交付使用许可证》时，该房屋尚系“毛坏房”，而不是“全装修房／精装房”，并不符合双方约定的“全装修房／精装房”装修标准，且在随《入住通知书》发出的《特别提醒》中，恒逸公司仅提醒钱逸卿：免费代办理该房屋《不动产权证》(即小产证)；并办理：1．所购房屋的面积补差款结算手续；2．因户内提升所需与第三方签订提升协议；而未提醒、通知钱逸卿：办理该房屋交付手续的“交接时间”。须要指出，钱逸卿购买的是“全装修房／精装房”，为何要与第三方装修公司签订《精装提升协议》？该“精装提升”究竟“提升”了什么“精装”？为何恒逸公司不敢公开该《精装提升协议》？并以该《精装提升协议》作为房屋交付时的验收依据？为何该“精装提升”工程款由恒逸公司“承担”而不是由钱逸卿“承担”？为何是恒逸公司而不是钱逸卿向第三方装修公司支付该“精装提升”工程款？因此，该《精装提升协议》，必须经庭审质证查明；否则该《精装提升协议》，就是恒逸公司忽悠、玩弄、坑害钱逸卿的花招，实际上并不存在。恒逸公司取得《住宅交付使用许可证》后、签订《精装提升协议》前，钱逸卿购买的涉案房屋尚系“毛坏房”，而不是“全装修房／精装房”。并不符合双方约定的“全装修房／精装房”装修标准；直至2019年8月16日，恒逸公司向钱逸卿发送《完工通知书》后，该房屋才系精装修房。还须指出，2019年8月28日，钱逸卿按恒逸公司《完工通知书》要求委托他人前往验收时，发现该“全装修房／精装房”存在多处质量缺陷，遂与恒逸公司接待管家当场约定整改方案，并约定整改完毕后再对该“全装修房／精装房”进行验收。为了落实该整改方案，早日将该“全装修房／精装房”交付钱逸卿以避免和减少因逾期交房引起的损失不断扩大，钱逸卿先后于2019年9月7日向恒逸公司发出《关于对房屋验收发现问题的整改要求》、于2020年4月1日向恒逸公司发出《催告函》、于2020年4月15日向恒逸公司发出《联系函》，并于2020年4月26日和5月20日委托律师向恒逸公司发出《律师函》，敦促恒逸公司尽快对验收时发现的该“全装修房／精装房”存在的多处质量缺陷进行整改，并尽快将该“全装修房／精装房”交付钱逸卿：至于双方的有关分歧(钱逸卿是否逾期收房。是否应向恒逸公司支付违约金、物业服务费。)可以通过司法途径解决。不曾想，恒逸公司对钱逸卿及委托律师接连发出的整改要求、催告函、联系函、律师函，竟然置之不理，无动于衷，拒不按照双方签订的《上海市商品房预售合同》及《补充条款一》、《备忘录》等约定向钱逸卿交付该“全装修房／精装房”。另经调查，2020年10月26日，《新民晚报》(第七版)报道，该报记者经调查，“每平方米6000元”装修出发霉房。嘉定区黄家花园路998弄(龙湖天琪雅筑住宅小区)精装房后续麻烦一大堆………到处是霉斑，反复换墙纸，卫生间渗水…本报将继续关注此事。由此可见，一审判决认为：(1)钱逸卿与恒逸公司于2019年1月8日签订《面积实测结算协议》、恒逸公司于2019年1月29日代钱逸卿办理《不动产权证》(小产证)后，因双方对房屋交接存在争议，故钱逸卿未办理入住手续；(2)钱逸卿于2019年8月28日对房屋进行验收后，仍以房屋存在质量问题需整改为由未予接受之事实，根本不存在，纯属子虚乌有、臆想虚构。因为2018年12月28日，恒逸公司向钱逸卿发出《入住通知书》、《特别提醒》后，并不是“因双方对房屋交接存在争议”，而是该房屋尚系“毛坯房”而不是“全装修房／精装房”，致使恒逸公司无法与钱逸卿办理该房屋“入住手续”。2019年8月16日，恒逸公司向钱逸卿发送《完工通知书》后，并不是“因钱逸卿仍以房屋存在质量问题需整改为由未予接受”，而是恒逸公司接待管家与钱逸卿约定“对存在的多处质量缺陷整改完毕后”，再对该“全装修房／精装房”进行验收。但是，恒逸公司先是“拖延整改”，后以付清2019年9月1日后“欠付的物业服务费、违约金”才能办理房屋交付手续，才能将该房屋交付钱逸卿。本案中根本不存在恒逸公司所称的“钱逸卿逾期收房”的事实。相反，系恒逸公司逾期交付精装房，理应承担逾期交房违约金。请求支持钱逸卿的上诉请求。恒逸公司辩称，恒逸公司不同意钱逸卿所有的上诉请求。一、钱逸卿与恒逸公司签订的《上海市商品房预售合同》中对交房的标准有明确的约定，即该合同第10条，涉案房屋的交付条件为取得《住宅交付使用许可证》；第11条约定，涉案房屋交付日期为2019年8月31日之前。另上述合同补充条款一第10条第4款也约定，出卖人具备了本合同第10条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间内办理房屋交付手续，并履行接收房屋的义务。事实上涉案房屋于2018年9月14日取得了《住宅交付使用许可证》，符合了交房的条件，且恒逸公司于2018年12月28日，向钱逸卿寄送了《入住通知书》，通知钱逸卿于2018年12月30日前来收房，恒逸公司已经履行了通知交付房屋的义务。涉案房屋于2018年12月30日交接，第三方的装修提升工程于2019年8月28日交付。恒逸公司于2019年1月向房管部门申请登记涉案房屋的小产证，钱逸卿于2019年4月7日获得了涉案房屋的产权证，最终2020年9月26日在本案一审审理过程中，双方办理了涉案房屋交接手续。至此，恒逸公司严格按照与钱逸卿之间的合同约定，向钱逸卿交付了房屋，钱逸卿未按期收房系钱逸卿自身的缘故。二、恒逸公司向钱逸卿交付的房屋，确实存在一些细微的问题，即钱逸卿回函当中提到的4项瑕疵：墙面发霉、墙砖起鼓、橱柜压痕、大理石裂纹，该等问题轻微，不足以严重影响钱逸卿对涉案房屋的使用。根据《上海市商品房预售合同》补充条款一第10条第6款约定，买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修装饰设备问题，出卖人应按照住宅质量保证书的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房的交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或者是赔偿。买受人因上述问题拒绝办理入住手续的，视为买受人逾期收房。钱逸卿提到的该等轻微的问题恒逸公司也于2020年4月16日已经基本整改完毕，钱逸卿以轻微问题为由拒绝收房无依据。三、涉案房屋系精装房，恒逸公司也是明确的。但并非是2019年8月28日那天交付的精装房。双方约定的交付标准系双方之间的《上海市商品房预售合同》附件三约定的装修标准。在钱逸卿收房之后，钱逸卿与第三方签订了《精装提升协议》，恒逸公司于2019年8月16日代第三方向钱逸卿发出的是精装房装修工程的《完工通知书》，该日期也是在双方合同约定的交房日之前，因此恒逸公司向钱逸卿发送《完工通知书》时，所交付的房屋符合恒逸公司与钱逸卿之间合同约定的交付标准。综上所述，一审法院认定事实正确，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。钱逸卿向一审法院起诉请求：1．判令恒逸公司将钱逸卿购买的涉案房屋立即交付钱逸卿使用；2．判令恒逸公司向钱逸卿支付逾期交房违约金560，430.70元(以实际房价6，671，794元为基数，按日万分之四计算，自2019年9月1日起至实际交付之日止，暂计算至2020年5月31日，扣除2个月新冠肺炎疫情期间)；3．本案诉讼费由恒逸公司承担。一审法院认定事实：2018年7月16日，钱逸卿(乙方、买方)与恒逸公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，其中约定：乙方向甲方购买涉案房屋，暂测建筑面积为118.90平方米，该房屋全装修总价为6，702，233元。该房屋的交付必须符合取得了《住宅交付使用许可证》。甲方定于2019年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在该约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之四计算，违约金自该约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为见补充协议。该合同补充条款一第十条对房屋交付的补充约定：在出卖人具备了本合同第十条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接受房屋的义务，买受人确认如因项目进度等原因出卖人实际通知的交房时间早于本合同第十一条约定的时间的，买受人应按出卖人入住通知书通知的时间办理该商品房交接手续，不因出卖人提前交房而持任何异议，如买受人因此拒收房屋或拒绝交纳任何费用，或未能按照出卖人发出的入住通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接受该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。同日，双方签订《备忘录》一份，对《上海市商品房预售合同》附件三中相关设施品牌等进行了约定。2018年9月14日，恒逸公司取得涉案房屋所在楼盘《上海市新建住宅交付使用许可证》。2018年12月28日，恒逸公司向钱逸卿发送《入住通知书》，载明涉案房屋已具备交付条件，要求钱逸卿于2018年12月30日办理入住手续。同时，恒逸公司向钱逸卿发送《特别提醒》，载明涉案房屋已经取得住宅交付使用许可证，要求钱逸卿尽快办理小产证，并于2019年1月9日前往办理：1．所购房屋的面积补偿款结算手续；2．因户内提升所需与第三方签订的提升协议及钥匙委托函。所购房屋在完成提升项目后第三方将另行通知办理验收手续。2019年1月8日，钱逸卿与恒逸公司对涉案房屋的面积补偿款进行了结算并签订《面积实测结算协议》，确定最终房屋总价为6，671，794元，该房价款钱逸卿已付清。2019年1月29日，钱逸卿向嘉定区不动产登记事务中心申请涉案房屋的不动产登记。因双方对房屋交接存在争议，故钱逸卿未办理入住手续。2019年8月16日，恒逸公司向钱逸卿发送《完工通知书》，载明涉案房屋经钱逸卿委托的第三方公司进行设计及精装提升，现全部工作已完成，第三方公司委托恒逸公司向钱逸卿发送完工通知，要求钱逸卿于2019年8月30日前前往涉案房屋接收该工程。2019年8月28日，钱逸卿对涉案房屋进行验收后发现该房屋存在多处问题，遂多次发函要求恒逸公司对涉案房屋存在的如下问题进行整改：1．清除墙面霉斑，将贴墙纸改为刷白色乳胶漆；2．更换破裂的地坪大理石和卫生间台盆大理石；3．更换起鼓的主卧室卫生间靠橱柜墙面之墙砖；4．修复客厅背景墙上的压痕和厨房吊柜面板上的刮痕。其后，恒逸公司对上述问题进行了整改。2020年5月12日，恒逸公司向钱逸卿发送《关于尽快办理接房手续的敦促函》。钱逸卿对该敦促函内容不予认可，故未办理房屋接收手续。一审另查明，2020年4月7日，涉案房屋登记至钱逸卿名下。一审庭审中，钱逸卿陈述涉案房屋验收存在的问题已经整改完毕。双方均表示可以办理涉案房屋交接手续。2020年9月26日，双方对涉案房屋进行了交接。一审法院认为，钱逸卿与恒逸公司就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据预售合同的约定，涉案房屋交付时间为2019年8月31日前，交付条件为取得《住宅交付使用许可证》。恒逸公司在取得《上海市新建住宅交付使用许可证》后于2018年12月28日向钱逸卿发送《入住通知书》要求钱逸卿办理入住手续。此时，涉案房屋已满足约定的交付条件，恒逸公司亦已按照合同约定履行了相应的通知程序，故恒逸公司已按约履行了交房义务，不存在逾期交房的违约行为。钱逸卿认为，其向恒逸公司购买的是精装修房，恒逸公司向其发送《入住通知书》时，涉案房屋为毛坯房，并未达到房屋的交付条件。但钱逸卿主张应以精装修标准交付并无相关依据，法院不予采纳。另，涉案房屋完成装修后，在合同约定的交付时间前，恒逸公司于2019年8月16日向钱逸卿发送《完工通知书》，通知钱逸卿接收该工程，钱逸卿亦于2019年8月28日对房屋进行验收。此时涉案房屋已系精装修房，然验收后钱逸卿仍以房屋存在质量问题需整改为由未予接收。根据法律规定，房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才有权拒收房屋。同时，根据预售合同约定，涉案房屋出现装修等质量问题，出卖人按规定承担保修义务，买受人应按时办理房屋交接手续。本案中涉案房屋验收中存在的问题不足以对钱逸卿正常居住使用造成严重影响，故此时钱逸卿以此为由拒收房屋无法律依据和合同依据。综上，钱逸卿要求恒逸公司支付逾期交房违约金的诉请，缺乏依据，法院不予支持。鉴于双方已于2020年9月26日对涉案房屋进行了交接，故对于钱逸卿要求恒逸公司将涉案房屋交付使用的诉请，法院不再判明。判决：驳回钱逸卿的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案房屋完成装修后，在合同约定的交付时间前，恒逸公司于2019年8月16日向钱逸卿发送《完工通知书》，通知钱逸卿接收该工程，钱逸卿亦于2019年8月28日对房屋进行验收。此时涉案房屋已系精装修房，然验收后钱逸卿仍以房屋存在质量问题需整改为由未予接收。根据相关法律规定，房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才有权拒收房屋。同时，根据双方签订的《上海市商品房预售合同》的约定，涉案房屋出现装修等质量问题，出卖人按规定承担保修义务，买受人应按时办理房屋交接手续。本案中涉案房屋验收中存在的瑕疵问题不足以成为钱逸卿拒收房屋的理由。一审法院据此所作的判决是适当的。钱逸卿的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，404元，由上诉人钱逸卿负担。本判决为终审判决。审 判 员 周刘金二〇二一年三月一日法官助理 朱 敏书 记 员 张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……