山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终814号上诉人（原审被告）：李红梅。委托诉讼代理人：陈万栋（系李红梅丈夫），现住德州市德城区。被上诉人（原审原告）：上海立天唐人物业服务有限公司德州分公司，住所地德州市德城区三八中路**。负责人：李浩，经理。委托诉讼代理人：李吉升，山东家硕律师事务所律师。上诉人李红梅因与被上诉人上海立天唐人物业服务有限公司德州分公司（以下简称唐人物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初5881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李红梅上诉请求:1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院作出的(2020)鲁1402民初5881号民事判决书，驳回唐人物业公司对李红梅的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由唐人物业公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。李红梅所购房屋的开发商是德州立天唐人置业有限公司，唐人物业公司是房屋开发商的关联公司，也是开发商指定的前期物业公司。案涉房屋开发商向李红梅交付房屋时，未按照合同约定条件和时间交房，构成违约，有德城区人民法院和德州市中级人民法院的多份判决可以证实。直到2017年9月13日，该物业才取得建筑工程竣工验收备案表，才符合房屋居住的交付条件，并且证据显示房屋存在质量问题，李红梅多次要求开发商维修，但开发商根本不讲道理，拒绝维修至今。虽然唐人物业公司和开发商是不同的民事主体，但是本案不同于业主或者物业委员会单独聘请的物业公司，因为唐人物业公司与开发商的关联关系，开发商将未完工不具备居住条件的房屋交付业主，本身就是欺骗业主，然后承诺负责房屋的维修售后事宜，却利用二者的关系欺瞒业主，只是为开发商服务而不是为业主服务，既不向开发商转达业主的合理诉求，也没有履行物业服务合同约定的义务。一审法院没有遵循事实，认为唐人物业公司与开发商毫不相关是错误的。2.唐人物业公司没有提供履行物业服务的证据，一审判决认定事实证据不足。在一审中，唐人物业公司主张权利提起诉求，只是提供了开发商交房时指定李红梅与唐人物业公司签订的前期物业服务合同，但是唐人物业公司主张物业服务费，还应该举证证明其提供了物业服务，否则无法证明其是否提供服务、提供什么服务、何时提供服务、服务是否符合合同约定。上述证据没有提供，判决认定唐人物业公司按照合同约定和相关规定履行了物业服务缺乏事实依据。事实上，唐人物业公司接管物业后，只为了经济利益，置业主利益于不顾，业主合理的诉求不管不问、服务态度蛮横、小区私搭乱建严重、车辆进出和停放无序、绿化卫生应付、房屋损坏不维修、私自收取小区广告费等等，小区业主怨声载道，忍无可忍经过业主长期酝酿，于2020年6月将唐人物业公司赶出小区，解除合同。可以说，唐人物业公司未提供物业服务，违约在前，无权收取物业服务费。一审认为业委会未与唐人物业公司签订物业服务合同是正常的商业行为，是双方自由选择的结果，简直是笑话。3.李红梅一审中提交了居住房屋的证据，在2018年9月前未居住房屋，未接受唐人物业公司的物业服务，没有义务支付物业服务费。一审中，李红梅为证明开始房屋居住的时间，提交了电费明细表，显示李红梅从2018年9份开始，用了数量极少的电(实际李红梅也并未居住，只是偶尔看看房子)，李红梅尽到了举证义务。李红梅提交另一份证据，物业服务费收据，证明在房屋交付时，唐人物业公司同意用违约金抵顶17个月的物业服务费。两份证据结合计算，李红梅在2018年9月到2020年2月没有交纳物业服务费的义务。通过李红梅提交的两份证据，也进一步印证了唐人物业公司与德州立天唐人置业有限公司的关联关系。4.判决李红梅承担违约金证据不足。唐人物业公司从未通知李红梅欠交物业服务费，在一审中，唐人物业公司虽然提交了向李红梅送达的催交物业服务费的律师函，但是根据证据显示，律师函并未送达李红梅，对李红梅不产生法律效力，所主张的违约金没有事实依据。唐人物业公司辩称，李红梅的上诉请求以及所主张的理由缺乏事实根据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。唐人物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李红梅向唐人物业公司支付2018年2月15日起至2020年6月30日期间的物业服务费4051元并支付逾期违约金1215元，两项合计5266元；2.本案的诉讼费用由李红梅负担。一审法院认定事实：2016年3月16日，唐人物业公司与李红梅签订《德州唐人中心前期物业服务管理协议》。协议签订后，唐人物业公司按照合同约定履行了合同义务，提供了物业服务，但李红梅却未履行支付物业管理服务费的义务。自2018年2月15日起至2020年6月30日止，李红梅共拖欠唐人物业公司物业管理服务费4051元。针对李红梅提出的抗辩意见，唐人物业公司辩称，1.李红梅所说房屋质量问题与唐人物业公司无关联性，唐人物业公司起诉李红梅支付物业费的起止时间为2018年2月15日至2020年6月4日，不涉及以前。2.唐人物业公司按照合同约定和有关规定履行了物业服务，不存在违约行为。业委会与唐人物业公司未订立物业服务合同，是一个正常的商业民事行为，是双方自由选择的结果。3.李红梅未提供自2018年2月15日以后连续6个月以上未居住的证据，其未居住主张不属实。4.违约金2379元冲抵17个月的物业费与本案无关，唐人物业公司已扣除此款项。李红梅入住的时间是2016年3月16日，本案唐人物业公司起诉物业费是2018年2月15日以后，这个时间段物业费已冲抵。一审法院认为，唐人物业公司与李红梅签订的合同内容真实、有效，且已实际履行。自2018年2月15日起至2020年6月30日止，李红梅共拖欠唐人物业公司物业管理服务费4051元，已构成违约。唐人物业公司依照合同约定向李红梅追要欠款及相关费用，一审法院予以支持。德州立天唐人置业有限公司与唐人物业公司属不同的民事主体，李红梅将二者混为一体的抗辩理由不能成立，一审法院对其要求驳回唐人物业公司诉讼请求的主张不予支持。唐人物业公司主张的违约金应酌情调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：本判决生效后十日内，李红梅向唐人物业公司支付2018年2月15日起至2020年6月30日期间的物业服务费4051元并支付逾期违约金（以实际拖欠费用的数额为基数，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李红梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李红梅向法院提交唐人物业公司业主手册一份，证明唐人物业公司并未按手册承诺履行物业服务。唐人物业公司质证后认为，对证据的真实性、关联性和证明的内容均有异议，双方的权利义务应当以双方签订的物业服务合同为准。本院对李红梅二审提交的证据认证如下：因李红梅认可该业主手册并非是由唐人物业公司向其出具，而是开发商在交房时向其提供，该业主手册中无任何单位签章，故该业主手册与本案待证事实无关，本院不予采信。本院认定事实如下：2016年3月18日，李红梅与唐人物业公司签订《德州唐人中心前期物业管理服务协议》，协议第一条记载，李红梅所有的房屋建筑面积为87.71平方米；协议第二条双方的权利和义务中约定住宅物业管理费标准为每月每平方米1.6元，物业使用人应在每年的第一个月十五日前交纳物业费；第八条违约责任约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应当承担从逾期之日起按应交费用每日3‰的违约金。庭审过程中，李红梅明确认可唐人物业公司依据双方合同计算的拖欠物业费数额。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，关于李红梅应否向唐人物业公司支付物业费及应支付的物业费数额问题。李红梅认可唐人物业公司已经提供了物业服务，只是认为唐人物业公司提供的物业服务不符合合同约定，但对此其未能提供有效证据予以证明，故唐人物业公司依据双方签订的《德州唐人中心前期物业管理服务协议》向作为业主的李红梅主张物业费并无不当，应予支持。对于物业费数额，李红梅主张案涉房屋直到2017年9月13日才取得建筑工程竣工验收备案表且其在2018年9月前并未实际使用房屋，故其不应支付未取得建筑工程竣工验收备案表及未使用房屋前的物业费。对此，本院认为，是否取得建筑工程竣工验收备案表是商品房开发商即德州立天唐人置业有限公司的合同义务，与本案非同一法律关系，不应作为李红梅不予支付物业费的抗辩理由。《德州唐人中心前期物业管理服务协议》中并未有业主不实际使用房屋可减免物业费的约定，李红梅是否实际入住并不影响唐人物业公司依据合同收取物业费。另，对于李红梅主张的唐人物业公司应按照双方之间的冲抵物业费约定减免其17个月物业费的问题。虽然李红梅提交了一份出具时间为2016年3月18日的冲抵物业费收据，但双方无法就冲抵物业费区间达成一致意见，故按收据的出具时间起算冲抵物业费区间具有合理性。因收据的出具时间为2016年3月18日，推定唐人物业公司同意冲抵物业费的区间应自2016年3月18日起至2017年8月18日止，结合李红梅的实际收房时间，唐人物业公司主张2018年2月15日之后的物业费并无不当。其次，关于李红梅应否支付违约金及违约金如何计算的问题。《德州唐人中心前期物业管理服务协议》中明确约定了业主逾期交纳物业费应当支付违约金，故李红梅是否实际收到唐人物业公司发出的催收物业费律师函，并不影响其按合同约定承担逾期交付物业费的违约金。对于违约金数额，李红梅认为一审判决的违约金计算方式错误。对此，本院认为，一审判决中关于违约金如何计算的表述为“以实际拖欠费用的数额为基数，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”，该表述并非要求李红梅就未到交纳期限的物业费支付违约金，而是以实际拖欠费用数额为基数计算拖欠费用的违约金，该表述并非错误，但不够明确。根据合同中关于物业费计收标准及交纳时间的约定，本院将违约金计算方式明确如下：以1525元为基数，自2018年1月16日起至2019年1月15日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以3209元为基数，自2019年1月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以3209元为基数，自2019年8月20日起至2020年1月15日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以4051元为基数，自2020年1月16日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，李红梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李红梅负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 王子超审判员 宋珊珊二〇二一年三月十六日书记员 孙雅芳