北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4232号上诉人（原审被告、申请执行人）：马光辉，男，1970年6月18日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人（原审被告、申请执行人）：李朝辉，男，1968年6月19日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告、案外人）：王国华，女，1970年8月11日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：王铁民，河北精耘律师事务所律师。原审被告（被执行人）：马玉娜，女，1990年1月19日出生，汉族，住河北省涿州市。原审被告（被执行人）：罗伟，男，1982年10月13日出生，汉族，住四川省资中县。上诉人马光辉、李朝辉因与被上诉人王国华，原审被告马玉娜、罗伟案外人执行异议之诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初10978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马光辉、李朝辉上诉请求：1．依法撤销一审判决，驳回王国华的一审诉讼请求；2．本案上诉费用由王国华承担。事实和理由：一、王国华签订的房屋买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款和第六款的规定，根据该规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的、未依法登记领取权属证书的，不得转让。二、王国华的证据不足，其没有办理过户登记有自身原因，房产证可以过户时，此前的查封已经解除，本次查封还没有实施，完全可以实现过户。王国华称找不到原房主没有依据。因此，一审判决不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第一款和第四款的规定。王国华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，马光辉、李朝辉的上诉理由均在一审判决中进行了认定，请求法院驳回马光辉、李朝辉的上诉请求。马玉娜、罗伟未作答辩。王国华向一审法院提出诉讼请求：1．判令终止执行王国华购买的登记在马玉娜名下位于涿州市×街×号房屋（涿XXXX号）（以下简称涉案房屋），并解除对涉案房屋的查封；2．诉讼费由马光辉、李朝辉、马玉娜、罗伟承担。一审法院认定事实：2016年，保定市金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）以房屋买卖合同纠纷为由将马玉娜诉至河北省涿州市人民法院（以下简称涿州法院）。诉讼过程中，金阳公司对涉案房屋申请保全，涿州法院于2016年4月21日查封了涉案房屋。2016年8月25日，该院出具（2016）冀0681民初297号民事调解书，载明双方自愿达成如下协议：一、金阳公司、马玉娜双方均同意由第三方王国华于2016年8月31日前代马玉娜向金阳公司支付房款32．5万元及诉讼费用4095元（若逾期不能给付，双方则解除商品房买卖合同，由金阳公司支付给马玉娜房款10万元，马玉娜将涉案房屋交还给金阳公司）。二、第三方王国华向金阳公司支付完上述款项后，金阳公司为马玉娜办理房屋所有权证。三、双方无其他纠纷。2018年，张守成以债权人撤销权纠纷为由将马玉娜、罗伟、王国华、金阳公司诉至涿州法院，要求撤销马玉娜、罗伟将其所有的登记在马玉娜名下的涉案房屋转卖给王国华的行为，确认王国华、马玉娜、金阳公司就登记在马玉娜名下的涉案房屋于2016年8月25日签订的《商品房转卖合同》无效。涿州法院于2019年5月6日出具（2018）冀0681民初2991号民事判决书，驳回张守成的诉讼请求。该判决书载明：“王国华、马玉娜、金阳公司于2016年8月25日签订《商品房转卖合同》，约定马玉娜所有房屋转卖给王国华，房屋转让价款为45万元。王国华向金阳公司支付其为马玉娜垫付的银行贷款本息、违约金共计32．5万元及诉讼费用4095元。王国华支付马玉娜剩余房款120905元，该剩余房款由王国华为马玉娜代偿给债权人罗艳。以上45万元，王国华均于2016年8月31日履行完毕。”张守成不服，提起上诉，河北省保定市中级人民法院（以下简称保定中院）出具（2019）冀06民终6018号判决书，判决驳回上诉，维持原判。马光辉、李朝辉与罗伟、马玉娜民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年5月16日作出（2017）京0111民初1987号民事判决书，判令罗伟、马玉娜返还马光辉、李朝辉借款29万元并支付逾期利息。后马光辉、李朝辉向一审法院申请强制执行，一审法院在执行过程中对登记在马玉娜名下的涉案房屋予以查封。王国华提出执行异议，一审法院于2019年4月9日作出（2019）京0111执异97号执行裁定书，驳回王国华的异议请求。因对执行裁定不服，王国华向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审庭审中，王国华向一审法院提交水电费收据等，证明其自2016年9月已经实际占有涉案房屋。关于涉案房屋未办理过户登记手续的原因，王国华主张开发商是在2018年初交付房产证的，此前不知道房产证已经办理下来了，拿到房产证后一直找不到马玉娜。2016年4月21日，涉案房屋被涿州法院查封，查封期限自2016年4月21日至2018年4月20日；2016年10月26日，涉案房屋被涿州法院查封，查封期限自2016年10月26日至2018年10月25日；2018年5月30日，涉案房屋被一审法院查封，查封期限自2018年5月30日至2021年5月29日；2018年12月20日，涉案房屋被涿州法院轮候查封，查封期限自2018年12月20日至2021年12月20日。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，现针对涉案房屋所采取的执行行为是2018年5月30日开始的查封措施，一审法院认定王国华所提执行异议具体指向的执行措施为一审法院2018年5月30日采取的查封措施。王国华、马玉娜、金阳公司于2016年8月25日签订《商品房转卖合同》系当事人真实意思表示，应系合法有效。王国华亦已支付了房款，虽一直未办理过户手续，但涉案房屋已在一审法院查封前由王国华实际占有。关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋于2017年2月登记在马玉娜名下，但房屋一直处于被查封状态。故涉案房屋未能办理过户手续并非王国华之过。综上，王国华依据其与马玉娜、金阳公司签订的《商品房转卖合同》，已经支付全部价款并实际占有诉争房屋，亦对未办理过户登记手续不存在过错，且签订合同与占有的事实均发生于涉诉房屋查封之前。因此，王国华要求停止对涉案房屋的执行、解除查封的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。罗伟、马玉娜经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：立即停止（2018）京0111执161号执行案件对位于涿州市×街×号房屋的强制执行，解除（2018）京0111执161号执行案件对该房屋的查封措施。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，王国华提交了保定中院（2020）冀06民终5954号民事裁定书，该裁定书载明，王国华于2018年4月12日对涿州法院(2017)冀0681民初3972号张守成起诉马玉娜、罗伟民间借贷纠纷案审理中查封的涉案房屋（查封期限自2016年10月26日至2018年10月25日）提出执行异议之诉。涿州法院在（2016）冀0681民初297号金阳公司起诉马玉娜房屋买卖合同纠纷案审理中查封了涉案房屋（查封期限自2016年4月21日至2018年4月20日）。一审法院审理的（2017）京0111民初1987号马光辉、李朝辉与罗伟、马玉娜民间借贷纠纷案民事判决生效后进入执行程序的（2018）京0111执161号执行案件中查封了涉案房屋（查封期限自2018年5月30日至2021年5月29日）。前两手查封到期后未续行查封，（2018）京0111执161号执行案件的查封裁定书发生查封效力，一审法院转为首封法院。2018年12月20日，涿州法院作出（2018）冀0681执146号执行裁定书，查封涉案房屋（查封期限自2018年12月20日至2021年12月19日）。该裁定书裁判理由部分载明，涿州法院就该案查封属轮候查封，轮候查封不发生查封效力，王国华应向首封法院提出执行异议及案外人执行异议之诉，王国华已向首封法院提起案外人执行异议之诉，故裁定驳回了王国华的起诉。本院另查明，前述涿州法院(2017)冀0681民初3972号张守成起诉马玉娜、罗伟民间借贷纠纷案民事判决发生法律效力，进入强制执行程序，案号为（2018）冀0681执146号。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是王国华对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。王国华对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。根据一审法院查明的事实，王国华、马玉娜、金阳公司于涉案房屋查封之前在涿州法院就（2016）冀0681民初297号案件达成调解协议，并于当日签订了《商品房转卖合同》，保定中院（2019）冀06民终6018号民事判决认定王国华已支付了全部房屋转让款，王国华实际占有了涉案房屋，虽一直未办理过户手续，但《商品房转卖合同》签订时涉案房屋的房产证金阳公司尚未开始办理，直至2017年2月才办理完毕，且自2016年10月26日起涉案房屋已被涿州法院另案查封，亦无法办理房产过户手续，王国华对涉案房屋未办理过户手续没有明显过错。综上，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，王国华签订房屋买卖合同与占有的事实均发生于涉案房屋被查封之前，并已支付全部价款，亦对未办理房屋过户登记手续不存在过错，因此可以认定，王国华对登记在马玉娜名下的涉案房屋享有的权利能够排除执行，本院应予支持。马光辉、李朝辉的上诉理由没有事实和法律依据，不能对抗《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除执行的情形，本院不予支持。一审判决处理正确，本院应予维持。综上所述，马光辉、李朝辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由马光辉、李朝辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 钱丽红审 判 员 邢 军审 判 员 李卫东二〇二一年三月三十日法官助理 牛晓煜书 记 员 何 柳