贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3759号 原告：姜少先，女，1952年8月4日出生，汉族，住址：贵州省大方县。 委托诉讼代理人：幸运，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周盛君，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****，统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，系公司董事长。 被告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈应梅，系公司职工。 原告姜少先与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）、被告贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下简称“平安盛世物业公司”）商品房预售合同纠纷，本院2021年2月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告姜少先委托诉讼代理人幸运，被告平安盛世物业公司的委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼，被告福明房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告姜少先的诉讼请求具体为：1．判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为原告姜少先办理位于毕节市双树路双树·望城滨河片区所有权转移登记并向原告姜少先交付不动产权证书；2．判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司向原告姜少先支付逾期办理七星关区房屋转移登记有关文书的违约金暂计：37051元（违约金以购房款295282元为基数，从2018年10月31日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率130%标准计算，从2019年8月20日至被告向原告实际交付转移登记有关文书之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；3．判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即返还原告姜少先缴纳的“开户费”（燃气开户费和智能水表费3080元）共计3080元并支付利息（利息以3080元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年12月16日计付至被告向原告实际返还完毕之日止）；4．本案的诉讼费用由被告负担。 本院查明如下案件要素：2016年2月20日，原告与被告福明房开公司签订《商品房预购合同》，约定将被告开发的位于毕节市市东办事处双树路七星关区，建筑面积89.5平方米，房屋总价款为295282元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年10月31日前；权属登记：买受人委托出卖人代办办理房屋产权分户手续，出卖人在取得房屋大产权后365工作日内为买受人办理房屋分户产权；房屋分户产权办理完毕后365工作日内为买受人办理国土分户产权。买受人未付清全部房屋价款、税款及相关费用并提供合法的办证资料、授权委托手续的，出卖人不受前述时间限制。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告福明房开公司支付了全部购房款。2016年12月15日，被告福明房开公司将涉案房屋交付给原告。2016年11月16日，被告福明房开公司出具委托书，委托被告平安盛世物业公司向收房业主一次性收取天然气管道建设费每户2500元、电视工料费每户330元、智能水表费每户580元。2016年12月19日，被告平安盛世物业公司受被告福明房开公司的委托向原告收取燃气入户费2500元、智能水表费580元。涉案商品房至今仍未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 另查明：涉案商品房原交款人（2016年2月18日交款20,000元，2016年2月20日交款275,282元）为案外人吴香兰，与原告姜少先系母女关系。2016年12月19日，被告同意原吴香兰更名为姜少先。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据、本院依职权所作的询问笔录在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与被告福明房开公司签订的虽然名为《商品房预购合同》，但从约定的内容来看，该合同包括了房屋坐落、房屋价款及支付方式、交房时间、权属登记、逾期交房责任、面积差异处理、前期物业服务、争议解决等，可认定该《商品房预购合同》实质为《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告福明房开公司应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 就原告要求被告福明房开公司办理涉案商品房权属证书的诉请，涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告福明房开公司办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告福明房开公司取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行主张权利。 就逾期提交办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。涉案合同未就被告福明房开公司取得涉案商品房初始登记的时间及被告福明房开公司将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间进行约定，但原告提交的合同第7页，载明“甲方承诺：交房后两年内办房产证。2018年10月31日”，该内容虽没有承诺人签名，但被告福明房开公司领取本院送达的民事起诉状等庭前文书后，未作答辩，亦未提交证据，故可认定被告福明房开公司认可该承诺，故被告福明房开公司应在2018年10月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360日，而原、被告签订的《商品房预购合同》中未对逾期办证违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额295,282元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 就原告主张的燃气开户费、智能水表费应否返还问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告福明房开公司另行收取上述建设安装费用，无事实及法律依据应予返还。 被告福明房开公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姜少先支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款295,282元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告姜少先燃气入户费、智能水表开户费共计3,080元； 三、驳回原告姜少先的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费401元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月二十二日 书记员  聂 熙