河北省饶阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1124民初67号 原告：王丁丁，男，1988年3月14日出生，汉族，河北省衡水市饶阳县人，农民，现住本村。 委托诉讼代理人：周晓璞，河北合明律师事务所律师。 被告：张二阳，男，1971年10月20日出生，汉族，饶阳县人，工人，现住饶阳县。 委托诉讼代理人：常建想，女，1971年10月9日出生，汉族，饶阳县人，公务员，现住饶阳县，系张二阳之妻。 第三人：饶阳县昊鑫房地产经纪有限公司，住所地：河北省衡水市饶阳县城区饶安路南侧152号。 法定代表人：陈士权，总经理。 原告王丁丁与被告张二阳、第三人饶阳县昊鑫房地产经纪有限公司（简称饶阳昊鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丁丁及其委托诉讼代理人周晓璞、被告张二阳及其委托诉讼代理人常建想、第三人饶阳县昊鑫房地产经纪有限公司的法定代表人陈士权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王丁丁向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除《饶阳县昊鑫房地产买卖中介服务合同》；2.依法判决被告张二阳退还原告购房款117000元及利息（利息以117000元为基数自2020年5月8日按全国银行间同业拆解中心公布的市场报价利率计算至付清之日止）；3.依法判决被告张二阳支付违约金117000元；4、诉讼费由被告负担。事实及理由：2020年5月8日原告经第三人饶阳县昊鑫房地产经纪有限公司居间介绍，与被告签订了《饶阳县昊鑫房地产买卖中介服务合同》，合同约定：原告购买被告位于饶阳县城区，面积103平方米，价格367000元，付款方式选择银行贷款。被告张二阳保证该房屋权属无争议，若发生与被告有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任；如果被告中途违约，被告应在毁约之日起三内内返还给原告定金双倍的违约金，如已收首付，须向原告支付实收金额10%的违约金。签订合同后，原告于2020年5月8日向被告支付了定金10000元，2020年10月14日支付了首付款117000元，余款待银行放贷之日直接转入被告账户；但在银行办理贷款手续时，因被告张二阳房屋土地性质为机关团体用地，不能办理贷款，致使合同无法继续履行。因原告要求被告解除合同并退还购房款117000元，被告拒不退还，为此，特提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告张二阳在法定期限内未提交答辩，当庭辩称，2020年初被告与第三人饶阳昊鑫公司约定房屋出售协议，饶阳昊鑫公司将出售房屋的所有情况进行了详细了解，并让被告提交了房屋的房产登记证书（现此证仍还在第三人处）。2020年5月8日饶阳昊鑫公司约被告与原告三方共同签订《饶阳县昊鑫房地产买卖中介服务合同》。原告于2020年5月8日向我支付了定金10000元，2020年10月14日支付了首付款117000元（含定金10000元）。后原告以不能办理贷款为由不予履行合同。被告同意与原告解除《饶阳县昊鑫房地产买卖中介服务合同》。因为原告已经没有实际履行合同的意思表示。原告要求退还房款117000元及利息无法律依据。按三方签订的合同要求，被告没有违约行为。不应承担退还房款的义务，并且合同中也未标明有利息的约定，退一步说原告所支付的款项分为定金和首付款两项，是分两个时间段支付，不可能按前一个支付日期计算利息。定金与首付款应按合同约定进行处理。合同履行中被告未有违约行为，不承担违约金。诉讼费应由原告承担。被告认为，原告是以此不能办理贷款为借口想终止履行合同来骗取违约金。其一，被告没有隐瞒任何事实，三方对房屋事实也都明确知晓；其二，被告至今还是没有迟延履行合同的行为，一直催促合同的履行。其三，原告未出示过有一家银行出具的不能办理贷款的相关证明。其四，被告本人拿着自己本人的不动产证于2021年1月28日到中国农业银行饶阳支行信贷科进行咨询二手房贷款相关政策，中国农业银行饶阳支行信贷科工作人员明确答复产权为张二阳的不动产权证符合二手房贷款政策，可以申请办理二手房贷款。其五，饶阳昊鑫公司是合法的、有资质的房屋买卖中介，对房屋买卖的有关过户贷款流程、房产政策及相关法律规定都应当知晓。被告认为饶阳昊鑫公司在买卖房屋合同签订长达8个半月的时间内没有做到尽职尽责履行义务，给被告造成了巨大的经济损失，被告保留相关经济损失的追偿权。合同履行期间被告于2020年10月14日在原告以及饶阳昊鑫公司房屋买卖中介工作人员的共同要求下，经将房屋内的相关家具、电器进行了腾空及处理。原告的迟延履行合同，导致被告房屋既不能另行出售也不能出租，给被告造成了巨大的经济损失，被告保留相关经济损失的追偿权。综上所述，被告请求判决解除《饶阳县昊鑫房地产买卖中介服务合同》,由原告承担违约责任，驳回其他诉讼请求。 第三人饶阳昊鑫公司在法定期限内未提交答辩，当庭称，认可原告的起诉意见，没有其他意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、饶阳县昊鑫房地产买卖中介服务合同。证实原、被告及第三人三方签订了购买涉案房产的合同，合同约定了付款方式为贷款，10月初办理面签，如因被告原因造成贷款延期及贷款未果，被告应承担违约责任并约定了违约责任的承担方式。 证据2、定金收到条、邮储银行入账汇款业务凭单、贷款服务费收款收据、原告与第三人的员工出褚亚绪的微信聊天截图2页。原告与第三人员工褚亚绪的微信聊天截图2页。证明原告已按照合同约定付款，定金1万元，首付款117000元，贷款服务费2000元，评估费734元。因无法办理贷款，第三人退还了已收取的2734元贷款服务费、评估费。 证据3、饶阳县城区富强街电力局家属楼3-1-201房屋不动产登记证复印件、同小区3-6-402房屋王亚光不动产登记证。证明涉案房屋用途为机关团体，权利性质为其他。而且同小区其他房屋同年办理的房本与涉案房本显示有多处不同，对涉案房屋不动产登记证真实性不认可，对涉案房屋的权利外观有异议。 证据4、2020年11月5日被告与第三人现场录音、2020年11月6日原告与邮储银行信贷部现场录音、原被告与第三人的现场录音、原告与第三人员工褚亚绪微信聊天记录截图7页，邮储银行王巧阅的微信聊天记录截图2页。证明因涉案房屋土地用途为机关团体，无法办理贷款。 证据5、个人信用报告、结婚证、身份证复印件。证明原告及配偶个人信用状况良好，可以办理贷款。 被告张二阳和第三人饶阳昊鑫公司对原告提交的证据1、证据3、证据5和证据2中的定金条和邮储银行入账汇款业务凭单均无无异议，对上述证据本院予以确认。对证据2中的贷款服务费收据和微信截图被告张二阳表示不知情，该收据是第三人给原告出具的，微信截图是原告与第三人公司员工联系的截图，第三人饶阳昊鑫公司认可，故对该收费收据和微信截图本院予以确认。对证据4中的原告与褚亚绪和王巧阅的微信聊天截图，被告张二阳不认可，但第三人饶阳昊鑫公司予以认可，对该微信截图本院予以确认。对证据4中2020年11月6日原告王丁丁与邮政银行员工王巧阅的通话录音和同日原告王丁丁与被告张二阳的妻子常建想及第三人员工褚亚绪的录音，对这两段录音被告张二阳均不认可。对2020年11月5日第三人的法定代表人陈士权与被告张二阳的录音被告张二阳予以认可。对证据4的三段录音，第三人的法定代表人陈士权表示是在自己不知情的情况下录的，内容是对的，没有剪辑。对该三段录音的真实性本院予以确认。证据5.原告王丁丁与农行省行信贷部的三个通话录音。被告张二阳与第三人饶阳昊鑫公司均认为该录音无法确定对方身份，对该录音不认可。该通话录音系原告根据农业银行的95599服务电话提供的电话号码及人员名称的通话录音，故对该录音的真实性本院予以确认。 被告张二阳及第三人饶阳县昊鑫房地产经纪有限公司均未提交证据。 经审理认定的证据可证明如下事实：2020年5月8日原告王丁丁与被告张二阳及第三人饶阳昊鑫公司签订了《饶阳县昊鑫房地产买卖中介服务合同》一份，合同约定，被告张二阳将坐落于饶阳县城区面积为103平方米的住宅一套（带一个储藏间）以367000元的价格转让给原告王丁丁。付款方式为贷款，首付款87000元于2020年5月28日前交付，余款银行放贷之日直接转入被告账户。并约定2020年5月8日原告王丁丁向被告支付定金10000元。原告如约将10000元定金交付给了被告张二阳，被告张二阳给原告出具了收条，后被告张二阳将10000元定金退还给原告。在合同履行中，经原、被告及第三人协商，于2020年10月14日到中国邮政储蓄银行股份有限公司饶阳县支行办理了贷款面签手续，同日原告王丁丁将增至117000元的首付款通过中国邮政储蓄银行股份有限公司饶阳县支行转账给了被告张二阳，在合同实际履行中原被告双方变更了首付款的数额及时间。中国邮政储蓄银行股份有限公司饶阳县支行以案涉房屋的不动产权证中所载明的土地性质为其他为由拒绝办理贷款，因案涉房产没能办理二手房贷款，原、被告及第三人经多次协商未果。2020年11月7日第三人饶阳昊鑫公司的员工褚亚绪将已收取原告的评估费、贷款服务费共计2734元退还给了原告王丁丁。至今被告未将首付款117000元退还给原告。经核实，案涉房屋的土地用途为机关团体用地。 本院认为，当事人双方在民事活动中应遵循诚实信用的原则，本案原告欲购买被告的房屋是其真实意思表示，原被告双方及第三人签订了中介服务合同，原告也向被告支付了定金、首付款等款项，原、被告间存在买卖合同关系。合同中约定付款方式为贷款，在办理贷款的过程中，因被告房产证在中国邮政储蓄银行股份有限公司饶阳县支行不能办理二手房贷款，导致合同无法继续履行，原告起诉要求解除合同，审理中被告也同意解除合同，故原告要求解除合同的主张应予支持。原告要求被告返还房款117000元，对自己的主张原告提交了相关证据且被告认可收到了原告的117000元房款，合同不能继续履行，被告理应退还原告已经交付的房款，故原告要求被告退还房款117000元的主张应予支持。关于违约金的问题，原告依据《饶阳县昊鑫房地产买卖中介服务合同》第七条中的第6项要求被告支付违约金11700元。本案中，原被告双方及第三人如约于2020年10月14日到银行办理了贷款面签手续，被告按要求提交了办理贷款的相关证件，后因证件不符合银行发放贷款的条件，案涉房屋贷款未果，不动产权证系国家授权的权力机关颁发的，该证是否符合贷款条件是银行审查和批准，被告并不知情，且涉案房屋同一栋的其他房屋曾有出售并成功在中国邮政储蓄银行股份有限公司饶阳县支行办理完贷款的情形。致使房屋贷款未果的原因系银行政策的问题，属于案涉合同第十条免责条款的约定，故原告要求被告给付违约金11700元的主张不予支持。关于原告要求被告支付利息的问题，经查明，原告于2020年10月14日通过银行转账将案涉房屋的首付款117000元转给了被告张二阳，故原告要求被告自合同签订日即2020年5月8日起支付利息的主张不予采纳。第三人因案涉房屋不能贷款于2020年11月7日将收取原告的评估费、贷款服务费退还了原告，可以证实此时原、被告及第三人之间签订的《饶阳县昊鑫房地产买卖中介服务合同》无法继续履行，致使不能实现合同目的，且原告提交的证据可以证实在2020年11月7日之前因案涉房屋无法贷款原、被告双方及第三人之间发生纠纷。被告自知道或应当知道不能贷款之日起将收到的首付款予以返还给原告，而被告至今未与返还，综合本案原告要求被告支付利息的日期应以2020年11月7日为宜，故原告要求被告自2020年11月7日起，以117000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至付清之日止的利息予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下： 一、解除原告王丁丁与被告张二阳及第三人饶阳县昊鑫房地产经纪有限公司于2020年5月8日签订的《饶阳县昊鑫房地产买卖中介服务合同》； 二、被告张二阳自本判决生效之日起三日内返还原告王丁丁房款117000元； 三、被告张二阳自2020年11月7日起至付清之日止，以117000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的存款市场报价利率计算向原告王丁丁支付利息； 四、驳回原告王丁丁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1437元，原告王丁丁负担117元，被告张二阳负担1320元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  杨爱席 二〇二一年三月二十三日 书记员  王一丁