湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘07民终288号上诉人（原审被告）：唐雅民，男，汉族，1989年4月18日出生，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：田志斌，湖南天思律师事务所执业律师。被上诉人(原审原告)：上海锦日物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区芳华路946号D室。法定代表人：王国平，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李彩婵，该公司员工。委托诉讼代理人：王思睿，湖南半毫米律师事务所执业律师。上诉人唐雅民因与被上诉人上海锦日物业管理有限公司(以下简称锦日物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。唐雅民上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回锦日物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由锦日物业公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。锦日物业公司主张的是2016年2月1日至2017年6月30日拖欠的物业费，但其向法院起诉时间为2020年11月4日，已超过三年诉讼时效；2.锦日物业公司在提供前期物业服务时，存在严重违约行为，其在服务期间，对公共绿化，公共设施保护不当，使公共利益受到损害。绿地小区环境、设施、道路均未按规划预期完成，或根本没有建设。小区东大门无法给业主带来正常通行，锦日物业公司也以通告的形式自愿放弃收取物业费；3.一审判决程序违法，严重侵害唐雅民的合法权利。一审判决以锦日物业公司在举证期限届满后提交的证据作为认定案件事实的依据，程序上严重违法，且锦日物业公司提交的证据不属于新证据，不能作为认定案件事实的证据；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》“如提交的证据经审核认为足以改变案件的基本定性和主要事实，应当重新开庭对证据进行质证”，而一审仅以口头通知进行质证，并未开庭，程序上严重违法。锦日物业公司辩称，唐雅民拖欠物业服务费事实清楚，证据充分，唐雅民上诉称锦日物业公司未尽职履责的主张并无充分证据证实，而且仅提供小区目前物业公司的现状，并无证据证实锦日物业公司履行前期物业合同时服务不到位；锦日物业公司曾多次向唐雅民通过电话、邮件、信函、催缴通知书各种形式催收物业费，且最后一次书面催缴是2020年9月，锦日物业公司起诉要求支付物业服务费的诉请并未超过诉讼时效，应当得到支持；一审判决程序合法，适用法律正确，未侵害唐雅民的合法权益，请求驳回上诉，维持原判。锦日物业公司向一审法院起诉请求：1.判决唐雅民向锦日物业公司支付拖欠的物业服务费2076元及违约金622元，共计2698元(欠费总金额从2016年2月1日起至2017年6月30日止)；2.由唐雅民承担本案的诉讼费用。一审法院查明，2012年7月，锦日物业公司与唐雅民所在常德绿地新都会小区开发商绿地地产集团常德置业有限公司签订了《常德绿地世纪城前期物业管理服务合同》。合同第七章第六十二条约定：“小高层住宅物业管理服务费：1.5元/平方米/月，高层住宅物业管理服务费：1.6元/平方米/月。”在锦日物业公司为常德绿地新都会小区提供物业服务期间，唐雅民尚欠锦日物业公司从2016年2月1日至2017年6月30日的物业服务费2076元。经多次催讨未果，锦日物业公司提出相关请求。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2012年7月，锦日物业公司与常德绿地新都会小区开发商绿地地产集团常德置业有限公司签订的《常德绿地世纪城项目前期物业服务合同》，真实、合法、有效，对全体业主都具有约束力。锦日物业公司已按约定履行了相关物业服务并对物业费进行了催缴，唐雅民经锦日物业公司催缴后仍未能缴纳物业管理费的行为，已构成违约，故对锦日物业公司要求唐雅民缴纳物业管理费的诉讼请求予以支持。关于唐雅民庭审中提出本案物业费已过诉讼时效的抗辩，因在诉讼时效内锦日物业公司一直在进行催缴，故对此抗辩不予支持。关于唐雅民庭审中提出锦日物业公司未履行相关职责，小区内卫生脏、乱、差的抗辩，因唐雅民提供的相关照片，都为小区内近期照片，并不能反映锦日物业公司在提供物业服务期间的情况，故对此抗辩不予支持。关于唐雅民庭审中提出锦日物业公司主动承诺放弃收缴物业费的抗辩，因唐雅民提供的相关证据，并非锦日物业公司做出的承诺行为，故对此抗辩不予支持。本案中因唐雅民与锦日物业公司在物业服务合同履行过程中存在分歧，唐雅民而拒缴物业服务费，故对锦日物业公司要求唐雅民承担违约金的主张不予支持。判决：一、唐雅民于本判决生效之日起七日内向上海锦日物业管理有限公司支付2016年2月1日至2017年6月30日的物业管理服务费2076元；二、驳回上海锦日物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由唐雅民负担。二审期间，唐雅民提交了证据：S1、S2小区在2012年7月至2015年8月期间购房业主物业费补贴名单，拟证实锦日物业公司承诺减免18个月物业服务费的事实，唐雅民也在减免范围内，并证实本案已超过诉讼时效。锦日物业公司认为，该证据并非原件，不具有真实性；2012年-2015年期间开发商确实张贴了补贴物业费的通知，但锦日物业公司并未发此通知；该证据没有具体名单，唐雅民不能证实其在减免业主名单中。本院认为，唐雅民提交的证据不能证实其是否在减免物业费人员名单范围内，该证据本院不予采信。锦日物业公司提交如下证据：证据1、绿地世纪城业主议事群微信聊天群记录，拟证实唐雅民是知悉锦日物业公司一直在积极持续催缴物业费，对催缴行为知情；2、证人殷某出庭作证申请书，拟证实锦日物业公司委托殷某所在的法务公司自2018年起催收物业费的事实；3、湖南南天门律师事务所黄蒙律师出具的《情况说明》及律师函复印件，拟证实锦日物业公司曾于2019年委托律师进行律师函催讨物业服务费，本案债权未超过诉讼时效。唐雅民对证据1的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，微信聊天记录没有唐雅民回复；证据2属于证人证言，根据证据规则，证人应到庭接受法庭询问，律师函需加盖律师的公章，对该份证据真实性、合法性、关联性均不予认可；对证人殷某的出庭证言唐雅民认可其在2020年确实找其催收过，但催收已过时效。本院认为，锦日物业公司提交的黄蒙证言，因证人未出庭陈述，证据不符合法定程序要件，本院不予采信；对锦日物业公司提交的书证微信聊天记录，以及证人殷某出庭的证言，能客观证实该公司委托专业法务公司催收物业费，案涉债权未超过诉讼时效的事实，该二份证据本院予以采信。本院二审审理查明，2018年-2020年间，锦日物业公司签订书面委托协议，委托湖南智法通法务管理有限公司对锦日物业公司在常德绿地新都会小区服务期间拖欠其物业服务费的业主开展催收事务。该公司采取电话、发送函件、上门催收或张贴《催收通知书》等方式，共计向227户进行欠款催收。2020年5月，湖南智法通法务管理有限公司工作人员殷某对唐雅民进行催收，唐雅民口头表示仅愿意支付1000元物业费。二审查明的其他事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是唐雅民应否支付欠付的物业服务费2076元。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，故应适用当时的法律。本案中锦日物业公司作为常德绿地新都会小区的前期物业公司，与开发商绿地地产集团常德置业有限公司签订的《常德绿地世纪城项目前期物业服务合同》系合同当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于该小区全体业主。唐雅民购买该小区住房，成为业主，其应受《常德绿地世纪城项目前期物业服务合同》约束，按合同约定全面履行自己义务。现唐雅民欠付2016年2月1日至2017年6月30日的物业管理服务费2076元，有相应事实依据，唐雅民亦对欠款数额并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，唐雅民应按合同约定和法律规定支付欠付物业费。唐雅民上诉提出锦日物业公司未依法履职，存在严重违约行为的辩称主张。经查，唐雅民所主张的部分情形属小区房产开发商或建设商应履行的合同义务，有部分主张属侵权情形，其均可通过协商或另行提起诉讼解决，并不属本案物业合同纠纷的法律关系调整。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，物业公司未履行合同义务的，业主可以要求物业公司以采取补救措施、继续履行或赔偿损失等方式完成合同约定义务，并不因其物业服务存在瑕疵或有违约行为，而成为唐雅民免除或拒交物业服务费的理由。物业公司收取业主物业服务费，系为保障交纳电梯、路灯等公共设施电费、小区设备维保、公共卫生、安全保卫等费用开支，便于住宅小区正常运转，系全体小区业主应当承担的合同主要义务，唐雅民应当按照合同约定，支付相应物业服务费。唐雅民上诉提出一审判决对开庭后提交的证据未重新开庭质证，严重违反程序，证据不应作为认定案件事实证据的主张。经查，一审法院对锦日物业公司庭后提交的证据，于2020年12月11日组织双方进行质证，并形成质证笔录，程序合法，且证据的采信并未影响案件实体处理，唐雅民的该上诉主张不能成立。对唐雅民上诉认为本案已过诉讼时效的主张。经查，锦日物业公司通过委托专业法律机构对欠费业主进行合法催收，该机构自2018年起即根据委托合同约定采取电话、函件以及工作人员上门等方式催收物业费，从其催收行为以及本案其他证据，均可以证实锦日公司向包括唐雅民在内的欠费业主主张了相关权益。唐雅民在本案审理中也当庭陈述自己曾于2020年对催收人员口头表示愿意支付部分物业费的意思表示，上述催收行为以及债务人承诺支付的意思表示均属于诉讼时效中断的法定事由，故本案并未超过诉讼时效。故唐雅民的该理由不能成立。综上所述，唐雅民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐雅民负担。本判决为终审判决。审判长  肖丕国审判员  樊 英审判员  刘宇学二〇二一年三月十五日书记员  黄宇洁附：本判决所依据的法律、司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。