山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终759号上诉人（原审被告）：范某，古交市梭峪乡全鑫源钢模租赁服务部经营者，住古交市。委托诉讼代理人：李某，山西晟达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阎某，住古交市。上诉人范某与被上诉人阎某因房屋租赁合同纠纷一案，不服交市人民法院（2020）晋0181民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。范某上诉请求：1、请求依法撤销（2020）晋0181民初1265号《民事判决书》，依法改判驳回一审原告的诉讼请求或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决内容违背了客观事实，适用法律错误，应当予以撤销并依法改判。理由如下：一、一审法院认定原告主体适格是错误的。关于阎某主体资格虽然有古交市公安局梭峪派出所出具的证明，但是其户籍管辖机关并非在梭峪派出所，而是在海南省，且该证明出具同一人并没有任何的依据，记载的身份证号都是错误的，一审法院认定采信该证据是错误的。二、本案事实不清，证据不足。1、一审案由不准，从双方租赁协议上可知阎某有一块闲地长80米宽50米（6亩），而上诉人经营钢模租赁服务存放高层建筑工程专用材料要存放在这块闲地上，主要是土地租赁商业用地，在梭峪村类似王安亮与阎某夫妇的房每月150元都无人租赁。一审案由定为房屋租赁合同纠纷是错误，应当为场地租赁合同纠纷。2、其实王安亮与阎某夫妇的6亩地，王安亮的内弟张建生因争用地主体打斗多次，后来瓜分一半盖房出租，张建生迁怒于上诉人，张建生不仅瓜分一半而且以断水断电堵断交通导致上诉人停业二年，现古交市公安局已刑事立案还暂没结果，依据先刑后民的司法规则，本案应当中止，待刑事案件定论再判本案不迟。现在让王安亮与阎某拿手中有份与村集体用地协议又转租商业用地，查明事实确认原告主体为要。现在让上诉人一人承担显失公平正义。在此案立案审判前，就因房屋租赁合同纠纷进行过诉讼，是以被上诉人阎某为原告立案的，阎某丈夫王安亮为规避与范某间存在经济纠纷，又因王安亮拖欠信用系统贷款正被追究怕被执行因而撤诉。3、一个唐山外地人在古交举目无亲无靠，敢无故几年也不支付分文吗？上诉人几年也不支付分文，王安亮与阎某夫妇就无动于衷好说话吗？双方僵持数年是王安亮与阎某作为出租人兼平定矿大股东双重身份，口头担保带领施工人员租走器材不仅丢失又不结60多万欠账形成的，王安亮与阎某在施工人员已离开，平定矿又几经整合转卖无账可查才在全鑫源钢模租赁服务部离开手持条子钻法律空间。关于平定矿欠不欠上诉人，该证据没有单位负责人签字，也没有附相关的证据，且拉用全鑫源钢模租赁服务部器材是王安亮与阎某夫妇主导下进行的，结算或扣取费用由王安亮与阎某夫妇负责是理所当然，终审开庭时有新证据提交。4、经上诉人在当地打问得知：王安亮与阎某夫妇是古交市加乐泉乡娄岭村农民，在本村承包有土地，有什么正当理由在梭峪乡梭峪社区居民委员会取得6亩国有或集体土地使用权及土地城乡规划许可？什么时间领取的建设规划许可证？被上诉人没有提供相关证据，一审判决没有查明。关于平定矿不欠上诉人，为什么要收欠条，且约定平定矿付款后在付。三、适用法律片面，本案涉及合同应当属于无效合同。1、据110法律咨询网在国内专业高效的法律咨询平台发布《村委会在集体土地上自建房屋出租应认定合同无效》--西安市碑林区紫雾酒家与西安市统一征地管理办公室、西安市碑林区永宁村村民委员会房屋租赁、侵权赔偿纠纷上诉案【裁判主旨】：《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第2条规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第8条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。实际生活中，有一些都市里的村庄，在集体所有的土地上建房出租牟利，这是违背法律规定的，应当认定租赁合同无效，以维护法律规定的权威。最高人民法院经审理认为：永宁村未经批准在集体土地上擅自建房并出租给该村之外的其他单位用于商业经营，违反了国家有关土地管理法律、法规的规定，该租赁合同为无效合同，一审判决租赁合同有效并予以解除不当，应予纠正。最高人民法院于1999年9月27日以（1999）民终字第34号民事判决书判决如下：（1）撤销陕西省高级人民法院（1994）陕民初字第1-1号民事判决。（2）紫雾酒家与永宁村1992年6月30日签订的房屋租赁合同无效。2、2017年9月30日最高人民法院能否出租集体土地用于非农建设相关案例认为《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设…，租赁合同是否有效？最高法院认为，上述规定是效力性强制性规定，故租赁合同无效。3、人民司法·案例2018.11案号：【本案要旨】：我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价，以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》详细解读第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。【解读】否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审审法院重审的情形。4、人民司法·案例2012.16案号：（2011）浙杭民终字第114号：“在一审法庭辩论终结前经过公安消防机构验收不合格应当认定租赁合同无效”及《中华人民共和国消防法》第十条“必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”精神是高度一致的，由于本案租赁地上堆积竹架、木板，上诉人被警告并向王安亮与阎某催办一直未办。也未经过公安消防机构验收。5、最高院肖峰法官简析：《消防法》F15：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”【正文分析】在房屋租赁合同纠纷中，经常出现两种情形：一是，出租人向房屋承租人主张拖欠的租金和迟延给付违约责任，而承租人则以案涉租赁房屋未经消防验收，房屋租赁合同违反法律强制性规定，应认定为无效，故无需按约定给付租金和承担违约责任；二是，出租人明知案涉房屋没有消防验收仍将其出租，后因市场租金上涨而试图通过主张房屋租赁合同无效，而收回房屋，另行出租，谋取更高租金。《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”6、[最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书]最高人民法院经审理认为：本案双方签订《租赁合同》时，志远房地产公司持有的云南质监站《工程竣工验收证明》只是志远大厦主体和基础部分的验收，志远大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，志远房地产公司以云南质监站出具的《工程竣工验收证明》主张志远大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，志远大厦未经过消防验收，2000年5月27日，湘财证券公司已就双方履行《租赁合同》发生纠纷提起诉讼。2000年10月12日昆明消防支队出具《会议纪要》载明：“同意志远大厦1、3、4层投入使用”，同时又明确：“《建筑工程消防验收合格意见书》待大厦整体验收合格后，统一办理”。但是，志远大厦至今尚未办理消防整体验收，因此，志远房地产公司以《会议纪要》为据主张志远大厦已通过消防验收，依据不足。双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，一审法院判决《租赁合同》无效，适用法律正确，应予维持。由此案例引出的司法观点是：租赁标的物未经整体验收合格，《租赁合同》依法认定无效。7、由于上诉人违反公路法第四十六条任何单位和个人不得在公路上及公路用地范围内摆摊设点、堆放物品和影响公路畅通的活动。上诉人违反第四十七条在大中型公路桥梁周围二百米不得进行其他危及公路、公路桥梁安全的活动。上诉人违反第五十六条禁止在公路两侧的建筑控制区内修建建筑物和地面构筑物。依据第八十一条对在公路建筑控制区内修建建筑物、地面构筑物而责令限期拆除。三、本案被上诉人（一审原告）主张已经超过诉讼时效。被上诉人阎某、王安亮的房屋已于2018年12月份进行拆除，在此之前上诉人已经搬离该房屋，不存在拖欠房租。如果拖欠了房租，房主不可能让搬离，在搬离后壹年半以后才索要房租，不符合常理，也超过了我国《民法通则》第136条第三项规定的延付或拒付租金1年的诉讼时效。综上，一审法院认定事实错误，判决内容违背了客观事实，适用法律错误，应当予以撤销并依法改判或发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人阎某辩称，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、答辩人的民事诉讼主体适格，上诉人上诉所称一审法院认定原告主体错误，无证据支持。答辩人为古交市土生土长的常住居民，其住所地的户籍所在地公安机关户籍登记管理部门已经出具“阎某与闫巧灵、闫巧玲系同一人”，一审法院予以采信并在判决中予以注明。上诉人上诉称答辩人的户籍管理机关并非古交市公安局梭峪乡派出所，但并未提供第三方户籍管理机关证明答辩人并非古交市公安局梭峪乡派出所管辖的证明。依照《最高人民法院》第七十六条的规定，二审法院对上诉人所称，原审法院认定原告主体错误的上诉理由，未能提供其他证据证明，二审法院不予支持。二、一审法院认定原、被告双方租赁关系成立，上诉人拖欠答辩人租金证据充分有力。上诉人与答辩人于2006年3月10日签订《租房协议书》，约定房屋租赁合同期限为一年，年租金8000元。有双方签订的房屋租赁协议可证实，从2013年因上诉人续租，租金变更为每年4万元，虽无书面协议证实，但上诉人已按每年4万元租金履行给付至2013年，所欠2014年至2017年租金共欠16万元，有上诉人2017年5月23日所写的欠条一份。上述事实证明，上诉人欠答辩人的房屋租赁款事实清楚，证据充分。三、上诉人拖欠答辩人房屋租赁费16万元事实清楚，有上诉人亲自所写的欠条为证。上诉人所称，所欠此款为上诉人委托答辩人丈夫王安亮向平定矿索要钢膜租金好处费的主张，未能提供证据证明。一审审理中，山西省古交煤焦集团平定窑煤业有限公司已经出具的书面材料证明，上诉人没有证据提供，其余平定矿有拖欠钢模租赁费纠纷存在，更无上诉人委托王安亮向平定矿索要钢模租赁费的相关证据。四、上诉人称原审判决适用法律片面，本案涉及合同应当属于无效合同，该上诉理由不能成立。上诉人上诉所称的一些根据110法律咨询网平台发布消息等判决的内容，与本案无关。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。阎某在一审的诉讼请求：1.请求依法判决被告支付原告房租共计20万元，2014年3月20日起至2020年10月12日的同期贷款利息10570.83元，自2020年10月12日起至实际履行之日按同期银行贷款支付利息；2.判令本案全部诉讼费由被告承担。一审查明，1、古交市公安局梭峪派出所于2020年9月8日出具一份“户籍证明”证明阎某与闫巧灵（玲）系同一人。2、2006年3月10日，原告（甲方闫巧玲）与被告签订了一份“租房协议书”。该协议的内容为：“一、甲方有一块闲地，长80米，宽50米，房间三间，以每年8000元租给乙方，合同期限为壹年；二、甲方向乙方提供水电，电费由乙方承担；三、乙方在使用期间，甲方不能妨碍乙方的正常经营；四、合同期限为壹年，合同一式两份，双方各一份；五、乙方不能经营违法生意，否则后果由乙方负责，付款方式3月20付清。”原告在该协议后加了“另如果续租，以此类推，从2009年开始每年4万元整”。被告对原告加的内容不予认可。2018年12月，租赁房屋被拆除。被告称其于拆除前早已搬离该房。3、2017年5月23日，被告向原告出具欠条一份。该欠条的内容为：“今欠到闫巧灵租赁房屋款从2014年-2017年共欠壹拾陆万元正（160000元）此款等平定矿付款在付”。原告在该欠条后加了“2018年出租费4万共计20万”。被告对加注内容不认可。4、2020年8月4日，山西古交煤焦集团平定窑煤业有限公司（即平定矿）出具的证明材料一份，内容为“经我矿财务查证，范某在我矿的账务中没有记录，我矿与范某没有业务往来，我矿不欠范某任何款项”。被告提供的租赁产品提货单和退货单均不能证明平定矿欠被告租赁费。5、被告提供的王见红的证明材料，因王见红未到庭质证，故不予采纳。一审判决认为，被告租用原告的房屋的事实清楚，证据确凿。被告向原告出具的欠条内容：“今欠到闫巧灵租赁房屋款从2014年-2017年共欠壹拾陆万元正（160000元）此款等平定矿付款在付”可确定租金金额为160000元，且该欠条系一份附条件“等平定矿付款在（再）付”付款合同，但因被告无有效证据证明平定矿与被告有业务往来，故“等平定矿付款在（再）付”为无效条件，被告应及时支付原告租金160000元。原告提出的2018年的出租费，因原告不能提供相应证据证明，被告的搬离时间，且双方对租金未进行约定，故不应支持。原告关于利息的请求，不符合有关法律规定，故不应支持。关于原告的主体资格，古交市公安局梭峪派出所作为户籍管理机构，其有资格证明原告的身份情况。被告关于租赁钢模的租赁费，可通过另行诉讼解决。综上所述，原告关于160000元房屋租赁费的请求，符合有关法律规定，应予支持。其他诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告范某于本判决生效之日起十日内偿还原告阎某房屋租赁费160000元；驳回原告阎某的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，范某、阎某签订的租房协议合法有效。一审法院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷并无不当。双方的租房协议和范某出具的欠条均明确为租房，范某主张为场地租赁合同纠纷没有事实依据，不予支持。上诉人主张王安亮与阎某在梭峪乡梭峪社区居民委员会租赁6亩集体土地使用权是否有合法手续，非本案处理的问题。上诉人实际占有使用阎某的房屋并出具欠条，应支付租金。阎某作为本案诉讼主体适格，上诉人范某也认可是与阎某本人签订租房协议，并出具欠条，关于阎某户口迁移后，原派出所出具的阎某身份证明内容是否准确，是否适当，并不影响阎某身份的真实情况。平定矿欠上诉人租赁费与上诉人欠阎某房租是两个不同的法律关系，租赁单上也非王安亮经手，即使是阎某的丈夫王安亮通过电话给平定矿联系的租赁钢模板，其也只是经办人，并非阎某、王安亮个人所欠，上诉人应向平定矿主张权利。上诉人提供的相关案例，与本案的情况并不完全相同，不具有参考性。关于诉讼时效。2017年5月23日，范某向阎某出具欠条，写明2014年-2017年租金16万元，等平定矿付款在（再）付，属于附条件的行为，但上诉未及时向平定矿主张，故阎某起诉未超过诉讼时效。上诉人该主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费3500元，由上诉人范某负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二〇二一年三月十日法官助理 赵梓余书记员 张 宇