广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1512号上诉人（原审被告）：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区东风中路**颐德中心**。法定代表人：张妍。委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽雯，广东四端律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：孙红娟，女，1989年10月18日出生，汉族，住广州市花都区。原审被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所，住所地广州市花都区颐和盛世五街****div>法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司职员。原审被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越，住所地广州市越秀区环市东路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：何建信，该公司经理。上诉人广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人孙红娟、原审被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项；2.本案二审的诉讼费由孙红娟承担。事实与理由：（一）孙红娟在购买房屋时不具备购房资格，导致房屋至今未能网签、办证，存在明显过错，但一审判决却完全忽略孙红娟的过错，径直判决涂销抵押有失公允。广州市购房政策规定，非广州市户籍需提供购房之日前5年在广州市连续缴纳社会保险缴纳证明的。孙红娟于2014年3月份开始在广州市缴纳社保，应于2019年2月后才满足购房条件。孙红娟在2013年12月22日购买案涉房屋时并不具备购房资格。自孙红娟购买房屋至房屋被抵押前有近5年时间，房屋完全具备办理网签、预告登记的条件，因孙红娟不符合政府限购政策才导致至今未能网签、办证，孙红娟明显存在过错。（二）一审适用法律错误，孙红娟在认购时不具备购房资格，一直未办理任何网签和预告登记手续，对案涉房屋不享有物权期待权。孙红娟在取得购房资格前，因不能办理房屋网签、产权登记，对案涉房屋不享有物权期待权。一审判决适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”规定的前提条件是消费者在认购时具备购房资格且已办理案涉房屋网签和预告登记，但本案孙红娟在认购至起诉时未办理任何网签和预告登记手续。即使孙红娟于2019年2月取得购房资格前，珠江公司已于2018年12月办理抵押登记，抵押权设立时间先于孙红娟取得购房资格时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条已明确规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。根据该规定，东湛公司将房屋出售给孙红娟后又将该房屋抵押给珠江公司，珠江公司已依法办理案涉房屋的抵押登记，导致孙红娟无法办理产权证的，孙红娟可诉请解除合同、返还房款。（三）案涉房屋一直登记在东湛公司名下，未办理网签和预告登记，珠江公司对房屋已出售给孙红娟的情况完全不知情。珠江公司在向东湛公司提供借款及办理案涉房屋抵押登记后，善意取得案涉房屋的抵押权。案涉房屋一直登记在东湛公司名下，因孙红娟不具备购房资格房屋一直未能办理网签和预告登记，且孙红娟未按规定将房款存入预售专用账户，将全部房款直接支付给颐和公司，由此导致珠江公司对房屋的出售情况完全不知情。珠江公司基于信赖房屋登记中心物权登记的公信力，向东湛公司提供了3.35亿元借款，并依法办理了抵押权登记，符合善意取得抵押权的法定条件，应依法取得抵押权。（四）办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(穗府办[2013]44号)，第三条的规定：“抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)”。(2)孙红娟非广州市户籍，且孙红娟提供的证据由白云区社会保险基金证明中心出具的《缴费历史明细表》显示，参加社会保险的开始时间是2014年3月。(3)孙红娟与东湛公司，于2013年12月22日签订《颐和盛世认购书》《协议书》。故孙红娟在与东湛公司签订《颐和盛世认购书》《协议书》时不具有案涉房屋的购房资格。根据最高人民法院在司法判例中对物权期待权解释可知：物权期待权是指购房者对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权(所有权)，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权(所有权)，即对不动产所有权登记至其名下的期待。显然，这与孙红娟不具有购房资格或等待取得购房资格的内涵不同。孙红娟与东湛公司签订《颐和盛世认购书》《协议书》时间均晚于《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》发布实施的时间。根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识。孙红娟在明知不符合购房政策的情况下仍与东湛公司签订《颐和盛世认购书》《协议书》，存在主观过错或主观恶意。因此，即便孙红娟在今日取得了购房资格，但其购买案涉房屋时不符合广州市商品房限购政策，故孙红娟不具有物权期待权，不得对抗、排除珠江公司对案涉房屋合法享有抵押权。综上，请求依法予以改判。被上诉人孙红娟发表答辩意见称：一、珠江公司无视孙红娟和一审法院均举证及认定孙红娟是属于“消费者购房人”的特征，主张孙红娟有过错实属无理。二、珠江公司与东湛公司存在扯不清的借贷和股权关系，孙红娟有理由怀疑二个股东涉嫌合谋造成涉案房屋先卖给孙红娟后又抵押给珠江公司的“一房二卖”违法行为。三、珠江公司在2018年借贷及入股东湛公司时不认真审查东湛公司的销售合同，而把过错推到众多的小业主身上。综上，孙红娟认为自身不存在过错。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告东湛公司发表意见称：一审查明事实清楚，对一审判决涂销抵押没有异议。原审被告颐和公司未发表意见。孙红娟向一审法院起诉请求：1.判令东湛公司、珠江公司、颐和公司立即向银行解押位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街*房,并在30天内办妥《房地产权证》并交付给孙红娟,如果逾期不办理,每延迟一天按房屋总价的0.05%赔付违约金；2.东湛公司、珠江公司、颐和公司立即向孙红娟支付总房价30%的违约金即173212元；3.诉讼费用由东湛公司、珠江公司、颐和公司承担。诉讼中，孙红娟撤回第一项诉讼请求中关于违约金的请求，明确其诉讼请求为:1.判令东湛公司、珠江公司、颐和公司立即向银行解押位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街*房,并在30天内办妥《房地产权证》并交付给孙红娟；2.东湛公司、珠江公司、颐和公司立即向孙红娟支付总房价30%的违约金即173212元（包含逾期办证、逾期涂销抵押及造成的其他所有损失）。一审法院认定事实：2013年12月22日，东湛公司（甲方、卖方）与孙红娟（乙方、买方）签订《颐和盛世协议书》，约定，乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街*号房,该商品房的总价款为577373元，甲方同意乙方按分期付款的方式支付房款。鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。乙方承诺自本协议签订之日起三年内达到网签条件。如乙方在本协议签订之日起三年后仍不符合网签条件的，甲方有权解除本协议，且有权将乙方购买的房屋另行对外销售。同时，乙方应按房屋总价的20%向甲方支付违约金。如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金。若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议并对其他权利义务进行了约定。2017年9月27日，东湛公司（甲方、卖方）与孙红娟（乙方、买方）签订《协议书》，约定，乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街*房，乙方购买的商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，该商品房的总价款为577373元。甲方同意乙方按一次性付款支付房款。甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2018年8月30日前向乙方交付该商品房，鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。如果在广州市取消限购政策后，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价款万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议书并对其他权利义务进行了约定。一审庭审中，孙红娟与东湛公司一致确认孙红娟于2017年9月27日全部付清房款，2018年4月8日，孙红娟办理了涉案房屋的收楼手续。颐和公司是东湛公司的代理人。2018年12月29日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人是珠江公司。东湛公司确认涉案房屋于2018年7月13日办理初始登记至其名下。一审另查，孙红娟向一审法院提交查询时点分别为2019年9月27日和2020年9月9日的《购房资格证明》及其与家人名下的广州市个人名下不动产登记结果查询证明，显示截至上述两个时点止，孙红娟具备广州市住房限购区域内住房购买资格，孙红娟及其家人在广州市均查无房地产情况记录。孙红娟陈述其从2014年3月份开始在广州市购买社保，未间断过，其购买涉案房屋是用于自住，其本人及其配偶、孩子名下在广州市从未有过房产登记记录，其在2017年已经具备购房资格，但东湛公司工作人员告知其要交五年社保，其没有去查询就相信了。孙红娟向一审法院提交其在广州市人社局网办系统上打印的社保缴费历史明细表，其上显示孙红娟自2014年3月份开始在广州市缴纳社保，其间未间断过。一审法院认为：孙红娟与东湛公司于2013年12月22日签订的《颐和盛世协议书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，成立有效。孙红娟在签订协议书购买案涉房屋时，尚未在广州市购买社保，故其主张其名下在广州市无房产记录一审法院予以采信，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，故孙红娟属于消费者购房人。孙红娟和东湛公司签订《颐和盛世协议书》，向东湛公司支付了全部购房款并实际收楼，上述行为均发生在东湛公司将涉案房产抵押给珠江公司之前，东湛公司作为涉案物业的开发商，在明知该物业已经出售给孙红娟、其已经收取孙红娟全部购房款并将房屋实际交付给孙红娟的情况下，仍将该房屋抵押给珠江公司，且在珠江公司登记成为其股东之后为珠江公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，本案珠江公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗孙红娟对涉案房屋的物权期待权，孙红娟现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，一审法院予以支持。东湛公司作为房屋的出售方具有为孙红娟办证的义务，故孙红娟请求东湛公司为其办理权属证书并将证书交付给孙红娟，合理有据，一审法院予以支持。双方未约定办证期限和逾期办证的违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。东湛公司存在逾期办证的违约行为，应当参照上述法律规定承担逾期办证的违约责任，东湛公司应当向孙红娟支付的违约金为：违约金按照总房价款577373元为基数，从逾期之日即2018年7月8日（房屋交付使用之日起90日）至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至东湛公司实际办妥并交付权属证书之日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以孙红娟主张的总房款的30%即173212元为限。孙红娟主张东湛公司支付的其他违约金包括逾期涂销抵押的违约金、资金占用的违约金，缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。房屋买卖合同关系的相对方是东湛公司，孙红娟主张珠江公司协助办证及支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。颐和公司是东湛公司的代理人，其法律后果应由东湛公司承担，孙红娟对颐和公司提出的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。因此，孙红娟诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、东湛公司与珠江公司于判决发生法律效力之日起三十日内为孙红娟办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街*房的涂销抵押手续；二、东湛公司在判决第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助孙红娟办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街*房的产权登记手续并将权属证书交付给孙红娟；三、东湛公司在判决发生法律效力之日三十日内向孙红娟支付逾期办证违约金，违约金按照总房价款577373元为基数，从2018年7月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至东湛公司实际办妥并交付权属证书之日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以孙红娟主张的总房款的30%即173212元为限；四、驳回孙红娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3764元，由孙红娟负担2563元，由东湛公司负担1201元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，孙红娟向本院提交证据：1.2019年9月27日购房资格证明；2.12张刷卡单。珠江公司发表质证意见称：证据1，确认真实性、合法性，关联性不予确认；证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该账单显示孙红娟的购房款并非进入到东湛公司而是进入到颐和公司，孙红娟对该房款没有汇入东湛公司存在重大过错。东湛公司发表质证意见称：确认已经收到孙红娟支付的全部购房款。二审中，其余当事人均无提交新证据。二审查明，二审中，珠江公司、孙红娟均提供了2017年3月17日《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，此外，珠江公司还提供了2013年11月15日《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办【2013】14号）和广州市人民政府门户网站在2017年3月18日发布的《的解读》。其中，2013年11月15日《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办【2013】14号）载明：“……三、抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。……”2017年3月17日《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》载明：“……非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。……以上政策规定自2017年3月18日起执行。”《的解读》载明：“一、住房限购政策新旧对照。……（二）非本市户籍居民家庭由‘购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险’调整为‘购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险’，限购1套住房。……五、关于执行时点。3月17日之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。”二审庭审中，珠江公司称：“根据前述限购政策，确认孙红娟在2017年3月或4月具有购房资格。”孙红娟对其何时具有购房资格表示不清楚。东湛公司亦称：“确认孙红娟在2017年3月或4月具有购房资格。”二审庭审后，珠江公司向本院提交补充说明称：“……根据孙红娟所提供的证据《缴费历史明细表》显示，孙红娟参加社会保险的开始时间是2014年3月。因此，根据上述限购规定和孙红娟购买社保的时间为2014年3月，代理人认为孙红娟应在2017年3月或4月具备购房资格。……根据2017年3月18日颁布实施的《的解读》，第五条关于执行时点的规定：‘……3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证，仍按原政策执行。’因此判断孙红娟是否具备购房资格，应以其在2017年3月17日及之前是否签订认购书或合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证为依据。由于孙红娟所提交的银行转账回单显示，其将款项转入了颐和公司，并非转入东湛公司。因此，根据2017年3月17颁布的限购政策，孙红娟与东湛公司于2017年9月27日签订《协议书》时，也不具备购房资格。综上所述，无论是根据2013年11月15日颁布的广州市购房政策，亦或是根据2017年3月17日颁布的广州市购房政策，孙红娟与东湛公司分别于2013年12月22日及2017年9月27日签订《协议书》时均不具备购房资格。”再查，孙红娟提供的12张刷卡单显示其分别于2013年、2014年、2015年、2016年、2017年刷卡支付款项。孙红娟还提供了6张《收款收据》证实其已向东湛公司支付全部购房款，东湛公司对该6张《收款收据》的真实性予以确认。该6张《收款收据》显示，东湛公司、颐和公司分别于2013年12月22日（共2笔，其中1笔定金）、2014年12月13日、2015年12月3日、2016年12月22日、2017年9月27日收取孙红娟就涉案房屋支付的定金、购房款2万、5.7万、4万、4万、4万、27万。又查，二审庭审中，珠江公司和东湛公司均确认珠江公司是于2018年6月通过受让股权的方式成为东湛公司的股东，占股比例为30.23%。另查，2018年6月21日，东湛公司（甲方、借款人）与珠江公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定，乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》中载明了包含涉案房屋在内的279套房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，孙红娟与东湛公司签订《颐和盛世协议书》《协议书》、涉案房屋抵押登记分别发生在2013年12月22日、2017年9月27日及2018年12月29日，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系商品房预售合同纠纷。孙红娟与东湛公司于2013年12月22日签订的《颐和盛世协议书》、于2017年9月27日签订的《协议书》均是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：孙红娟请求涂销涉案房屋抵押登记和办理过户手续能否成立的问题。经查，孙红娟在与东湛公司于2013年12月22日签订《颐和盛世协议书》时，尚未在广州市购买社保，一审法院采信孙红娟关于当时其名下在广州市无房产记录且购买涉案房屋用于居住的主张，并无不当，本院予以确认。从孙红娟提供的刷卡单、《收款收据》显示，在签订涉案《颐和盛世协议书》《协议书》后，孙红娟已支付全部购房款，并由东湛公司和颐和公司共同开具《收款收据》，东湛公司对其已收取孙红娟全部购房款的事实予以确认，故一审法院对孙红娟付清房款的事实予以确认，亦无不当，本院予以确认。依据2017年3月17日《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》及《的解读》载明的内容“五、关于执行时点。……3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。……”，孙红娟与东湛公司是于2013年12月22日签订《颐和盛世协议书》的，且孙红娟已分别自2013年至2017年期间陆续向东湛公司支付全部的购房款，故孙红娟的情形应按2013年11月15日《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办【2013】14号）执行。根据2013年11月15日《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办【2013】14号）“……三、抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。……”孙红娟自2014年3月开始在广州市缴纳社保且期间未间断过，故根据前述政策精神，孙红娟应自2017年2月即具备广州市购房资格。珠江公司主张应依据2017年3月17日《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》认定孙红娟的广州市购房资格，缺乏理据，本院不予采纳。综上，孙红娟与东湛公司签订《颐和盛世协议书》和《协议书》，取得广州市购房资格，及向东湛公司支付全部购房款并实际收楼，上述行为均在东湛公司与珠江公司签订《抵押合同》及东湛公司将涉案房屋抵押给珠江公司之前。东湛公司作为涉案房屋的开发商，在明知该房屋已经出售给孙红娟、并已收取全部购房款并实际交楼的情况下，仍将涉案房屋抵押给珠江公司，并办理抵押登记，东湛公司的行为有违诚实信用原则；而珠江公司在成为东湛公司股东后，其具备对涉案房屋出售情况的审查条件和便利，但其并未尽审慎审查义务。现涉案房屋的抵押登记晚于《颐和盛世协议书》《协议书》的签订、孙红娟广州市购房资格的取得，以及实际收楼的时间，故珠江公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权不能对抗孙红娟对涉案房屋的物权期待权。故一审法院判令珠江公司、东湛公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续，并由东湛公司为孙红娟办理权属证书并交付给孙红娟，合理有据，本院予以维持。综上所述，珠江公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州珠江实业开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二一年三月二十二日书记员  郭 俏古文娜