福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终624号 上诉人（原审被告）：福州振兴物业管理服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区白马北路******。 法定代表人：谢美慧，执行董事。 委托诉讼代理人：柯志恒，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈巧贞，福建亚嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闽侯县上街镇中美村民委员会，住所，住所地福建省福州市闽侯县上街镇中美村div> 法定代表人：陈成峰，主任。 委托诉讼代理人：陈家文，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人福州振兴物业管理服务有限公司（以下简称“振兴物业公司”）因与被上诉人闽侯县上街镇中美村民委员会（以下简称“中美村委会”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 振兴物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中美村委会的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由中美村委会承担。事实和理由：一、一审根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定认为居（村）委会作为原告主体适格，适用法律错误。首先，本案中，中美小区已经交房过半，不属于因客观原因未能产生业委会；其次，中美村委会是村委会而非居委会，仅是中美小区业主之一，不属于可代行业主委员会职责的主体；第三，所谓“代行”是针对行政管理职能，并不是指代为行使民事权利，更不代表可以代为提起诉讼。二、退一步而言，即便中美村委会可以代行业主委员会职责，其提起本案起诉并未得到业主大会的授权，主体也不适格。业主委员会行使权利代表全体业主的意愿，其对外进行的民事活动包括诉讼所产生的法律后果由全体业主承担，应当取得业主大会的授权。三、再退一步而言，振兴物业公司所收取的81000元协议款远不足以抵扣小区业主拖欠的100多万元物业费以及振兴物业公司对小区设备设施的投入、维修支出，且在与其他小区业主的物业服务合同纠纷中，振兴物业公司已退还每户业主50元协议款，故振兴物业公司无需再向中美村委会返还上述款项。此外，振兴物业公司已向相关公司出具上述款项的发票，如果法院判令振兴物业公司返还款项，应扣减税收损失。四、如果中美村委会有权代行业委会职责、具备诉讼主体资格，那么根据权利义务一致性原则，中美村委会应当承担业主拖欠物业费的支付责任以及侵权业主无法确认的侵权案件赔偿责任等，这显然是荒谬的。一审判决割裂了权利与义务，严重错误。 中美村委会辩称，一审判决正确，请求二审法院予以维持。一、中美村委会系中美村村民选举产生的村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，中美小区系中美村集体拆迁安置所形成的安置房小区，该小区业主即是该村村民，中美小区至今未成立业主委员会。振兴物业公司之所以与中美村委会而不是与房地产开发商签订物业服务合同，就说明振兴物业公司认可中美村委会代为履行业主委员会职责、认可中美村委会的主体地位。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条、《福建省物业管理条例（2019年1月1日）》第二十二条第七项规定及上述事实，中美村委会是本案诉讼的适格主体。生效的指令审理裁定文书也已依法认定中美村委会主体适格。二、在本案原一审、二审过程中，振兴物业公司始终否认收取81000元协议款的事实，在本次重审一审庭审中，经中美村委会申请，法院依法调取振兴物业公司与相关公司的账户交易往来之后，振兴物业公司才予以承认。可见，振兴物业公司在本案诉讼过程中违反诚实信用原则，存在虚假陈述的违法行为。振兴物业公司在中美小区物业服务过程中，未经中美村委会的同意，擅自将物业公共部位进行出租收益，违反《物业管理条例》规定和物业合同约定，中美村委会要求退还上述款项有事实和法律依据。 中美村委会向一审法院起诉请求：1.判令振兴物业公司向中美村委会退还其与中国铁塔股份有限公司福州分公司（以下简称“铁塔公司”）、福州心聚力传媒有限公司（以下简称“心聚力公司”）协议款87800元；2.判令振兴物业公司向中美村委会退还多收取的物业公摊费407185元；3.判令振兴物业公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年5月22日，振兴物业公司与中美村委会签订《福州市前期物业服务合同》，约定：中美村委会选聘振兴物业公司为中美村小区提供前期物业服务合同；总建筑面积110547平方米，其中住宅96897平方米，非住宅4508平方米；本合同期限为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。2017年6月29日，振兴物业公司与铁塔公司签订《闽侯上街中美1号楼基站租赁合同》，约定振兴物业公司将位于福建省福州市闽侯县××街××小区××号楼屋面出租给铁塔公司使用，租期3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，年租金为18000元（含税）。2016年7月25日，振兴物业公司与铁塔公司签订《闽侯青洲南基站租赁合同》，约定振兴物业公司将位于福建省福州市闽侯县××街××小区××号楼屋面出租给铁塔公司使用，租期4年，自2016年4月1日起至2020年3月31日止，年租金为15000元（含税）。上述两份合同均约定，铁塔公司应以银行转账的方式将租金支付至振兴物业公司在福建海峡银行服务股份有限公司福州科技支行开设的1000××××0003账户，若账户信息发生变更，振兴物业公司应提前七天书面通知铁塔公司。庭审中，振兴物业公司自认共收取铁塔公司合同款81000元。2018年3月16日，振兴物业公司与心聚力公司签订《福州声画轿厢视屏合作协议》，约定心聚力公司在振兴物业公司管理物业的中美小区电梯轿厢内安装ＬＥＤ有声视频设备并用于经营使用，有效期3年，从2018年4月1日起至2021年3月31日止，使用费为6800元／年，该费用由心聚力公司转账支付给振兴物业公司在福建海峡银行福州科技支行开设的1000××××0003账户。一审法院依中美村委会申请，向福建海峡银行闽侯支行调取了振兴物业公司与心聚力公司的账户交易往来，银行核实自2012年7月31日至2020年9月21日之间，双方并无交易往来。 一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中美村委会与振兴物业公司于2015年5月22日签订《福州市前期物业服务合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。振兴物业公司未经业主同意将物业管理区内属于业主共有部分出租盈利，中美小区业主有权主张返还。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”中美小区系安置房小区，至今未成立业主委员会，中美村委会与振兴物业公司于2015年5月22日签订《福州市前期物业服务合同》，聘请振兴物业公司为中美小区提供物业服务，现由中美村委会代行业主委员会职责，诉请振兴物业公司退还其与铁塔公司、心聚力公司协议款87800元，主体适格。故振兴物业公司认为中美村委会主体不适格，无权主张退还协议款的抗辩理由，一审法院不予采纳。庭审中，双方均确认振兴物业公司共计收取铁塔公司租金81000元，故中美村委会主张振兴物业公司退还收取的铁塔公司协议款81000元的诉讼请求，一审法院予以支持。因在案证据无法证明振兴物业公司收取心聚力公司协议款6800元，故对于中美村委会主张振兴物业公司退还收取的心聚力公司协议款6800元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于中美村委会主张振兴物业公司退还多收取的物业公摊费407185元的诉讼请求，因其提供的收款收据不能证明振兴物业公司三年来所收取的公摊费用总额，且其提交的中美小区用电统计表及中美小区公摊电费计算表系其单方制作，不足以证明振兴物业公司多收取公摊费用407185元的主张，故一审法院对其该主张不予支持。可待证据充分后由权利人依法另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福州振兴物业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向闽侯县上街镇中美村民委员会退还收取的中国铁塔股份有限公司福州市分公司协议款81000元。二、驳回闽侯县上街镇中美村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2808元，由福州振兴物业管理服务有限公司负担1825元，由闽侯县上街镇中美村民委员会负担983元。 二审中，当事人没有提交新证据。关于一审查明事实，双方当事人不持异议，本院依法予以确认。振兴物业公司主张讼争81000元款项用于超出物业服务范围的小区设施设备支出以及部分返还给业主，未提供证据予以证明，本院不予采纳。另查明，中美村委会一审中提供两份村民代表大会记录，载明：2018年10月31日，与会全村村民代表一致同意由中美村委会代表全村村民通过法律诉讼途径解决与振兴物业公司物业管理合同纠纷事宜；2020年7月17日，与会全村村民代表一致确认上述2018年10月31日村民代表大会会议议定事项，并研究决定通过诉讼收回的铁塔公司及心聚力公司租赁（合作）款项用于中美小区补充专项维修资金。 本院认为，中美村委会系中美村村民选举产生的村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，中美村整体拆迁安置形成中美小区后未另行成立业主委员会，中美村委会与振兴物业公司签订的物业服务合同合法有效。物业服务企业利用业主共有部分产生的公共收益应归全体业主所有，振兴物业公司因出租小区屋面向铁塔公司收取的81000元款项应返还中美小区业主。中美村委会经村民代表大会授权提起本案诉讼，主体适格。一审判决振兴物业公司向中美村委会退还上诉款项，并无不当，本院予以维持。 综上所述，振兴物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1825元，由福州振兴物业管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二一年三月四日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃