广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28169号上诉人（原审原告）：张琳棋委托诉讼代理人：曾庆象，系张琳棋丈夫。委托诉讼代理人：刘其祥，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）执行事务合伙人：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司。被上诉人（原审被告）：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司法定代表人：张玉明。被上诉人（原审被告）：深圳中置丰宝投资合伙企业（有限合伙）执行事务合伙人：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司。被上诉人（原审被告）：深圳联信康亿投资合伙企业（有限合伙）执行事务合伙人：杨介进。四被上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳宁，广东瀛尊律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈宇婷，广东瀛尊律师事务所律师。上诉人张琳棋因与被上诉人深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉联投资）、深圳晟晷股权投资基金管理有限公司（以下简称晟晷公司）、深圳中置丰宝投资合伙企业（有限合伙）（以下简称中置投资）、深圳联信康亿投资合伙企业（有限合伙）（以下简称联信投资）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张琳棋上诉请求：1．撤销一审判决，改判嘉联投资应当向张琳棋支付违约金419808元，并由嘉联投资、晟晷公司、中置投资、联信投资承担连带清偿责任；2．本案案件受理费、保全费等诉讼费用由嘉联投资承担。上诉事实和理由：一审法院在确认深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局出具的查档资料、及深圳市规划国土委、深圳市龙岗区，且四周无天井的事实，却以没有将复式精装、超实用面积，“买一层享两层”、且有窗户天井等销售宣传内容写入双方房产买卖合同，以无涉案房屋面积及户型相对应的宣传资料为由，作出了错误的自相矛盾的事实认定。根据《中华人民共和国合同法》第十五条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，嘉联投资应依约向张琳棋交付复式精装，超实用面积、“买一层享两层”、有窗户天井等标准的房屋。一审法院以物业委托经营管理合同、物业委托装修协议为依据作出嘉联投资没有违约的判决，明显是错误的。被上诉人嘉联投资辩称，一、张琳棋出于真实意思表示与嘉联投资签订《房屋买卖合同》等相关协议，应当视为对合同内容的认可。二、嘉联投资已根据《房地产买卖合同》所约定的交付时间，向张琳棋交付了符合《房地产买卖合同》约定的涉案房产，张琳棋也接收了涉案房产，因此，张琳棋无权以涉案房产格局不符合双方约定而主张赔偿。三、本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但嘉联投资认为双方的合同目的应当将涉案房屋买卖合同与《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》、《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》相结合予以认定。被上诉人晟晷公司、中置投资、联信投资辩称，一、晟晷公司、中置投资、联信投资在原审中并非适格被告，在二审中也应当非适格被上诉人。张琳棋向一审法院起诉请求：1.嘉联投资向张琳棋支付违约金419808元；2.晟晷公司、中置投资、联信投资与嘉联投资共同对上述违约金承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费用由嘉联投资、晟晷公司、中置投资、联信投资承担。一审法院认定事实：2016年12月25日，张琳棋与嘉联投资签订了《房产认购书》，嘉联投资将位于深圳市龙岗区（乐摩都会）第××号房产出售给张琳棋，房产建筑面积为19.07平方米，房产认购总价104952元，定金100000元，认购方在签订认购书后7天内，应当与出售方签订《房地产买卖合同》，且支付购房首期款429520元……；双方约定：物业按照现状交付，且认购方同意统一委托给出售方指定的第三方深圳市皕宇酒店管理有限公司（即受托方，以下简称皕宇公司）经营管理，认购方与受托方签订《委托经营管理合同》之日起视为完成物业交付，双方不再另行办理交接手续。2017年1月5日，张琳棋（买方）与嘉联投资（卖方）签订《房地产买卖合同》（合同号0000122），约定将前述认购书中的房产转让给买方，价款为1049520元，定金100000元，双方约定买方须于2017年1月5日前支付定金之外的首期款429520元，并申请银行抵押贷款；同时双方约定：房产按照现状交付，且买方同意统一委托给卖方指定的皕宇公司（即受托方）经营管理，买方与受托方签订《委托经营管理合同》之日起视为完成房产交付，双方不再另行办理交接手续。张琳棋与皕宇公司签订《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同》，约定张琳棋将涉案房屋委托予皕宇公司经营管理，委托经营管理期限为3年，其中2017年10月31日至2020年10月30日止为固定返租年限，经营管理期间皕宇公司按照每季度10495元的标准向张琳棋支付租金；该协议第八条约定，在本协议有效期内，张琳棋将物业不可撤销地全权委托皕宇公司经营使用，且不参与、不干涉物业经营管理，皕宇公司权利包括但不限于：……Ｅ、物业结构改造及装修权……。2016年12月25日，张琳棋还与深圳市邦博天盛装饰有限公司（以下简称邦博公司）签订了《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托装修协议》，约定张琳棋委托该公司对涉案房屋进行统一装修改造，改造方式包括但不限于：户型合并、指定部位搭建、部分建筑面积用途及门窗位置调整、户外面积延展等（具体装修改造范围及方案详见附图）……。2018年1月18日，张琳棋与嘉联投资签订了《深圳二手房买卖合同》［深（龙）房现买字（2017）第××号］，约定将涉案房产转让给张琳棋。该合同为双方办理备案登记的网签合同。2018年1月29日，张琳棋办理了按揭贷款。2018年1月29日，张琳棋办理了涉案房屋的不动产权证，编号为粤（2018）深圳市不动产权第××号，权利人登记为张琳棋，权利性质为出让／商品房，用途为二类居住用地，文化娱乐用地／商业；使用期限70年，自2011年3月25日至2081年3月24日。经查，皕宇公司于2018年2月11日、2018年5月11日以及2018年8月10日分别向张琳棋支付反租款项，每期支付10495.2元，共计31485.6元。本案审理中，张琳棋提交了一系列图片，显示涉案房屋的宣传资料，其中有“40-70平方米精装复式三至五房”、“买一层享两层70年超长产权”等措辞。张琳棋提交与涉案房屋同栋的其他房屋户型图，均有“一层平面图”以及“二层平面图”的图样。另外，张琳棋称其在签订合同前参观了样板房，样板房均为精装复式房屋，并带有窗户。张琳棋称，其房屋装修完毕后发现涉案房屋为平层且无窗，不是被告嘉联投资前期一直宣传展示的复式，层高4.5米。张琳棋称，其是通过中介人员和被告的宣传资料以及去参观的样板房显示涉案房屋系复式精装修，而当时涉案房屋交付时房屋正在施工，并没有实际查验房屋。再查，2018年6月21日，深圳市规划和国土资产委员会龙岗管理局出具的查档资料（规划图及房屋建筑面积分户位置图）显示，涉案房屋为平层，且四周无天井规划，亦无窗户规划。本案审理中，一审法院对涉案房屋进行了现场勘察，房屋现场确实由皕宇酒店对外经营，涉案房屋位于酒店的××号房间，为平层房屋，因进行了吊顶装修，房屋内地面至吊顶距离为2.05米，且与另外一套房屋合并装修成一个酒店房间，而酒店楼梯间可见，楼层层高已达4.5米。被告嘉联投资主张张琳棋已享受租房收益，且根据房屋买卖合同第6条规定主张已完成交付，不应承担责任。其他三被告认为自己并非合同相对方，根据相关法律规定不应承担连带责任。一审法院认为，张琳棋为了购买涉案房屋，与被告嘉联投资签订《房地产买卖合同》；同时，张琳棋与皕宇公司签订《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》、与邦博公司签订《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》，上述合同均为双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，首先，房屋买卖合同中并无有关房屋是否为复式、是否存在窗户及天井规划设计的内容，而张琳棋提交的相关宣传资料，也无与涉案房屋面积及户型相对应的宣传资料，而中介人员的微信回复亦不能直接证明被告嘉联投资有相关的承诺。其次，根据国土部门的档案资料，涉案房屋规划为平层，且并无天井和窗户的规划设计，而原、被告双方在合同中约定的交付标准是按现状交付。再次，张琳棋在《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》中约定皕宇公司有“物业结构改造及装修权”、在《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》与邦博公司约定“改造方式包括但不限于：户型合并、指定部位搭建、部分建筑面积用途及门窗位置调整、户外面积延展等（具体装修改造范围及方案详见附图）……”的内容，可见，无论是房屋的经营管理方还是装修施工方均有权对房屋的装修进行调整。而根据现场可见，房屋高度已达4.5米，为用于酒店经营，对房屋天花吊顶，吊顶后地面至吊顶高度为2.05米，并与另套房屋进行合并改造，该形式的装修符合酒店统一装修的用途，亦不违反上述合同的约定。综上，张琳棋的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回张琳棋的全部诉讼请求。一审案件受理费7597元（张琳棋已预缴），保全费2619.04元，由张琳棋负担。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：嘉联投资未交付具复式精装、有窗户天井的涉案房屋是否构成违约。首先，张琳棋上诉主张中介公司向其现场散发的宣传资料及销售中心现场展示的房间模型等均显示房屋为复式精装、有窗户天井，但本案中，张琳棋未能提供充分证据证明其所购买的涉案房屋系宣传单中展示的房屋，故应承担举证不能的不利后果。张琳棋据此主张嘉联投资曾承诺涉案房屋为复式精装、有窗户天井，依据不足，本院不予采纳。其次，张琳棋与嘉联投资签订的《房地产买卖合同》明确约定，房产按照现状交付，张琳棋同意委托皕宇公司经营管理。该合同内容中，未有关于涉案房屋应为复式装修、有窗户天井的约定。故张琳棋上诉主张嘉联投资未交付具复式装修、有窗户天井的涉案房屋构成违约，缺乏合同依据，本院不予采纳。综上，本案证据不足以证明嘉联投资未交付具复式精装、有窗户天井的涉案房屋构成违约，故张琳棋诉请嘉联投资支付违约金，依据不足，本院不予支持。一审处理正确，应予维持。综上，张琳棋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7597元（张琳棋已预交），由张琳棋负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年三月三十日书记员 陈晓莹（兼）