上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1236号上诉人(原审被告)：上海九枫企业管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王恺欣，董事长。委托诉讼代理人：王钰，上海市托普律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海虹安财富投资有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：周国洪，执行董事。委托诉讼代理人：曹晓霞，上海茂泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奕昀，上海茂泰律师事务所律师。上诉人上海九枫企业管理股份有限公司(以下简称九枫公司)因与被上诉人上海虹安财富投资有限公司(以下简称虹安公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初21586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人九枫公司法定代表人王恺欣及委托诉讼代理人汪翔、王钰，被上诉人虹安公司的委托诉讼代理人曹晓霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。九枫公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项、第二项内容，依法改判；2．一、二审诉讼费由虹安公司负担。事实与理由：一、本案纠纷系因九枫公司向虹安公司承租位于上海市嘉定区曹安公路XXX号房屋引发，虹安公司并未在一审中提出关于涉争房屋2017年5月1日至2017年10月30日期间房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院判决九枫公司承担该部分费用，违反诉讼程序。双方在租赁合同中明确约定虹安公司应当提供涉争房屋的权属证明，然虹安公司始终未能提供，且免租期是双方商业合作的前提，一审法院依照租赁合同约定的租金标准判令九枫公司支付免租期的租金，没有依据。二、原审法院在认定租赁合同无效的情况下，仍然依据原租赁合同约定的租金标准计算2020年5月1日至2020年7月31日期间的房屋占有使用费，等于变相认可虹安公司违法出租房屋获取利益的行为。三、九枫公司承租涉争房屋期间，物业管理及收费一直比较混乱，且虹安公司并未就其提供物业服务的情况进行举证，原审法院在涉争房屋租赁合同已经被认定无效、且虹安公司根本不具备物业管理主体资质的情况下，依照《四方科技园区物业管理合同》约定的物业管理费标准判决九枫公司向虹安公司支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的物业管理费，没有依据。综上，原审判决存在诸多错误，请求二审法院依法改判。虹安公司辩称，九枫公司对涉争房屋的面积、来源及历史等情况均是知情的，双方签订的租赁合同是合法有效的。但既然原审法院认定租赁合同无效，则法院有权在合同无效的情况下对相应法律后果一并处理，原审程序并无违法之处。至于房屋占有使用费及物业管理费标准，原审法院依据租赁合同及物业服务合同确定，合法有据。事实上，双方约定的租金标准低于市场价，九枫公司亦接受了虹安公司委托的物业公司提供的物业服务，理应支付物业管理费。同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。虹安公司向一审法院起诉请求：1．确认双方租赁关系于2020年8月1日解除；2．九枫公司支付虹安公司2020年5月1日至2020年7月31日的租金688，327元；3．九枫公司支付虹安公司2020年5月1日至2020年7月31日物业管理费123，285元；4．九枫公司支付虹安公司自2020年8月1日至房屋实际返还之日的房屋占用费(按1.512元／平方米／天计)；5．九枫公司支付终止合同违约金3，752，712元；6．九枫公司支付虹安公司2018年2月至2020年8月17日逾期付款违约金448，967.67元及2020年8月18日至实际支付之日的逾期付款违约金(以811，612元为基数，按日千分之一计)。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中查明事实及判决理由部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、上海九枫企业管理股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海虹安财富投资有限公司房屋占有使用费2，348，734.8元；二、上海九枫企业管理股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海虹安财富投资有限公司物业管理费123，285元；三、上海虹安财富投资有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海九枫企业管理股份有限公司租赁保证金288，289元；四、上海虹安财富投资有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审庭审辩论结束后，虹安公司向一审法院提交书面代理意见，坚持认为双方签订的租赁合同合法有效，要求九枫公司承担违约责任，并表示假如租赁合同被认定无效，则要求九枫公司支付自2017年5月1日至2017年10月31日房屋占有使用费及2020年5月1日至2020年7月31日期间的房屋占有使用费、物业管理费、逾期付款资金占用费等费用，原审法院未将虹安公司增加的2017年5月1日至2017年10月31日房屋占有使用费作为争议焦点组织双方当事人举证、质证、辩论。本院认为，因虹安公司向九枫公司出租的涉争房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《商务条款》均归于无效，一审法院该认定意见，本院认同。现虹安公司确认至2020年8月，17户次承租人部分已陆续搬离涉争房屋，另一部分亦与虹安公司签订了租赁合同，故至此虹安公司已收回涉争房屋，九枫公司应当支付占有该房屋期间的占有使用费。至于房屋占有使用费及物业管理费的标准，本院认为，双方在租赁合同及物业管理服务合同中约定的费用标准，应当是经过充分协商而达成的一致意见，九枫公司未提供证据证明上述约定内容显失公平或与市场价格存在明显差异，一审法院综合考虑双方订立合同时的预期利益、实际履行情况及市场行情等因素，参照租赁合同及物业服务合同约定的标准确定房屋占有使用费及物业管理费，并无不当。至于2017年5月1日至同年10月30日期间房屋占有使用费，虹安公司于一审庭审辩论终结之后方才提出该诉请，但该部分争议未经过双方当事人举证、质证、辩论，原审法院径行作出判决程序不当，损害了九枫公司的诉讼权利，故对该部分诉请本案中不予处理，双方当事人可通过另案诉讼解决。原审法院其余判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初21586号民事判决第一项为上海九枫企业管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海虹安财富投资有限公司2020年4月至2020年7月31日期间房屋占有使用费619，000.80元；二、维持上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初21586号民事判决第二、三、四项。一审案件受理费46，839元，减半收取23，446.50元，由被上诉人上海虹安财富投资有限公司负担11，885.50元，由上诉人上海九枫企业管理股份有限公司负担11，561元(上诉人负担之款应予本判决生效之日起七日内交付上海市嘉定区人民法院)；二审案件受理费11，222.86元，由上诉人上海九枫企业管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 易苏苏二〇二一年三月二十二日法官助理 黄 达书 记 员 朱 婕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……