湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1752号上诉人（原审被告）：湖南华驰置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平路169号紫御园。法定代表人：毛立权，董事长。委托诉讼代理人：刘英，湖南真泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝小章，男，1976年3月24日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：白天天，湖南财瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴烨娉，湖南财瑞律师事务所律师。上诉人湖南华驰置业有限公司（以下简称华驰公司）因与被上诉人郝小章商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初16337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人华驰公司上诉请求：一、请求法院撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判驳回郝小章全部诉讼请求；二、由郝小章承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以发回重审或改判。一、一审法院认定“华驰公司未按照合同约定在交房后720日内办理完毕涉案商品房的不动产证构成违约”属于事实认定错误。首先，长沙市国土资源局2011年4月15日发布的长国土资政发(2011)21号《长沙市国土资源局关于印发的通知》的第一条明确规定:土地分户登记必须持有房屋所有权证并提供房屋所有权证复印件。根据该规定，只有先办理房产证，才能办理土地分户证。虽然该规定在2016年11月23日由于长沙市实行两证合一而废止，但是2014年涉案商品房开始预售，房屋买卖合同在房产局系统备案时，并未实行两证合一，房屋土地使用权证还是按前述的长国土资政发(2011)21号文件办理。根据日常经验法则，在行政职能部门有明确规定的情形下，华驰公司不可能在合同中作出二者同时办理的约定。因网签系统不能更改，故两证合一后，华驰公司一直沿用以前的合同模板。其次，一审法院认定该两个720日内理解为同一时限不符合合同的解释原则。涉案合同争议条款该条第一款中关于时间的约定出现了三处90日，由于该三处约定的90日为同一时限，故每一处都有特别说明。反观第二款，并没有特别说明，按照合同条款前后一致原则，此处应当理解为非同时成就，而是前后承接。再次，华驰公司与郝小章签订《商品房买卖合同》时已经明确告知郝小章该条款意为在商品房交付720日内办妥买受人的房屋所有权证后，720日内办理土地使用证，并非指720日内同时办好房屋所有权证和土地使用证，郝小章对该条款已完全知悉并认可。二、由于新冠肺炎疫情的影响，导致华驰公司办理权证延误3个月，一审法院未考虑该不可抗力的影响，未依法免除华驰公司疫情期间的民事责任属于适用法律错误。被上诉人郝小章辩称：华驰公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郝小章向一审法院起诉请求：1.判令华驰公司向郝小章支付逾期办证违约金187200元（自2017年10月20日起暂计算至2020年8月25日，2020年8月26日之后的违约金，以房屋总价款1800000元为基数，每日按0.1‰的标准计算至办理不动产权证完毕之日止）；2.判令华驰公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实如下：2016年12月30日，郝小章与华驰公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定郝小章购买华驰公司开发建设的长沙市芙蓉区××路××号××期××室××层××号房屋（用途为商业，建筑面积72.63平方米），购房价款为1800000元，首期房款900000元于合同签订之日支付，剩余房款900000元申请银行按揭贷款，华驰公司应协助办理，郝小章应在接到华驰公司通知之日起七日内将申请办理银行按揭所需的全部资料提交；华驰公司应当在2015年10月30日前向郝小章交付案涉商品房；华驰公司在案涉商品房交付后720日内办妥郝小章的房屋所有权证，720日内办妥郝小章的土地使用权证，如因华驰公司的责任，致使郝小章未能在约定期限内办理上述登记，郝小章不解除合同，自合同约定期限的次日起至实际办理登记之日止，华驰公司每日按已付房款0.1‰支付违约金。商品房买卖合同签订后，郝小章已依约向华驰公司支付全部购房款1800000元。2017年7月1日，郝小章委托的湖南漆景商业管理有限公司与华驰公司办理完成案涉商品房的收房手续，华驰公司向郝小章履行完毕交房义务。2020年9月15日，华驰公司为郝小章办理完成案涉商品房的不动产权证。一审法院认为，郝小章与华驰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，商品房买卖合同约定，华驰公司应在案涉商品房交付即2017年7月1日后720日内办妥郝小章的不动产权证，郝小章已依约履行了购房款的付款义务，但华驰公司未按照合同约定在交房后720日内即2019年6月21日前为郝小章办理完毕案涉商品房的不动产权证，构成违约行为，应当承担违约责任。华驰公司辩称案涉商品房办理房屋所有权证和土地使用权证的期限分别为720日，两个720日并非同时成就，而是前后承接，合同约定的办证期限应截止2021年6月10日，理由不成立，一审法院不予采信。依据商品房买卖合同的约定，华驰公司未在约定期限内办理不动产权证的，自合同约定期限的次日起至实际办理登记之日（即2020年9月15日）止，华驰公司每日按郝小章已付房款的0.1‰计算向郝小章支付逾期办证违约金为81360元（1800000元×0.1‰×452日），故郝小章诉请华驰公司支付逾期办证违约金187200元，一审法院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审判决：一、在本判决生效后十日内，湖南华驰置业有限公司向郝小章支付逾期办证违约金81360元（自2019年6月21日起至2020年9月15日止，每日按郝小章已付购房价款1800000元的0.1‰计算）；二、驳回郝小章的其他诉讼请求。一审案件受理费4044元，因适用简易程序减半收取2022元，由湖南华驰置业有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：一审法院认定的逾期办证起算日期是否正确。华驰公司上诉主张办理案涉商品房办理房屋所有权证和土地使用权证的期限分别为720日，两个720日并非同时成就，而是前后承接，其并未逾期办证，不应承担违约责任。经查，华驰公司与郝小章签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条产权登记的约定中明确约定：“在商品房交付后720日内办妥买受人的房屋所有权证，720日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际能办理登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。”根据上述合同的文义理解，并不能体现出办理案涉商品房办理房屋所有权证和土地使用权证的两个720日为先后承接，且该合同系华驰公司提供给郝小章签订的，应作对华驰公司不利的解释,故华驰公司该上诉主张无事实与法律依据，本院不予采纳。另，华驰公司主张其与郝小章签订《长沙市商品房买卖合同》时已经明确告知郝小章该条款意为在商品房交付720日内办妥买受人的房屋所有权证后，720日内办理土地使用证，并非指720日内同时办好房屋所有权证和土地使用证，郝小章对该条款已完全知悉并认可的上诉理由，华驰公司未提交证据证明，故本院不予支持。一审判决根据华驰公司与郝小章双方签订的合同约定认定华驰公司应在2019年6月21日前为郝小章办理完毕案涉商品房的不动产权证,并结合华驰公司实际办理不动产权证的时间，核算出华驰公司应向郝小章支付逾期办证违约金81360元并无不当，本院予以维持。关于华驰公司上诉主张由于新冠肺炎疫情的影响，导致其办理权证延误3个月，应依法免除其疫情期间的民事责任。本院认为华驰公司逾期办证的违约行为发生在新冠肺炎疫情发生前，疫情并非导致华驰公司逾期办证的缘由，一审法院酌情未减免华驰公司疫情期间的违约责任,处理并无不妥，本院予以维持,华驰公司该上诉主张本院不予支持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，华驰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4044元，由湖南华驰置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  易伟玲二〇二一年三月十八日法官助理黄毕莅书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。