天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终483号上诉人（一审被告）：王艳粉，女，1989年11月16日出生，汉族，住天津市武清区。被上诉人（一审原告）：毛洪新，女，1974年5月19日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张凯，天津华琛律师事务所律师。委托诉讼代理人：石建宇，天津华琛律师事务所律师。上诉人王艳粉因与被上诉人毛洪新房屋租赁合同一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初10352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王艳粉上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人认可涉案《房屋租赁合同》上的签名系其所签，但双方当时口头约定租期不固定，被上诉人承诺上诉人可随时解约。当时签订的合同为空白文本，合同签订后中介人员未给上诉人一份合同。2．上诉人因个人原因需要提前解约，于2019年10月与被上诉人联系协商，得到对方的同意，后在2019年11月4日搬家过程中，因物业人员阻拦，报警后经民警协调，被上诉人同意上诉人将门卡交与当初帮忙租房的中介人员后搬离。3．被上诉人至今未退还押金，双方因提前解约引发的纠纷早已解决。被上诉人于2020年9月又提起本次诉讼，所主张的损失没有事实根据，不能成立。毛洪新辩称，不同意上诉人的上诉。事实和理由：上诉人擅自单方解除合同，未提前书面通知被上诉人，构成违约。被上诉人于2019年11月6日从物业处拿到上诉人留下的门卡打开涉案房屋，发现上诉人已搬离，但仍留有部分物品，且双方未办理交接手续，故未将房屋另行出租。直至2020年1月1日左右，被上诉人才将房屋收回。上诉人应承担该期间的租金损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。毛洪新向一审法院的起诉请求：1．被告支付合同项下第二季度的房屋租金25500元；2．被告赔偿提前解约导致原告房屋在2020年2月至4月空置期内的租金损失25500元；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告是案涉房屋的所有权人。2019年7月27日，经天津盛择房地产经纪有限责任公司（以下简称盛择公司）居间介绍，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租案涉房屋用于办公，租赁期限自2019年8月5日至2020年8月5日，共计12个月；房屋月租金8500元，租金支付方式按季付，首次租金于2019年8月27日交给原告，以后各期租金交付时间为提前15天支付下一季度租金；被告于2019年7月21日向原告支付该房屋押金8500元整。合同期满后，若被告无违约行为，原告应在三日内如数无息退还给被告；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提前解约必须提前一个月书面通知对方，并支付给对方相当于一个月房租的违约金（即若原告提前解约应向被告支付押金和相当于一个月租金的赔偿金，若被告提前解约不得向原告索要押金）。合同签订后，被告交付了押金8500元，并按照约定向原告支付了一个季度租金22500元。2019年11月4日，被告搬离案涉房屋，其表示在搬离前经原告同意将房屋门卡交付给居间方盛择公司，但未与盛择公司签署书面交接材料。原告则表示并未同意被告提前解约搬离，原告是在2019年11月6日从案涉房屋物业公司处拿到被告留下的门卡后进入房屋，发现被告已经搬走，但因被告未与其办理交接，原告暂未收回房屋，直至2020年元旦前后，因被告不使用房屋也不交纳租金，物业公司又向原告催要物业费，原告才收回了房屋，并于2020年5月将房屋另行出租。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同订立后，原告作为出租人已履行了交付租赁物的义务，被告作为承租人理应按约定期限履行支付租金的义务。因租赁合同明确约定，被告提前解除合同应提前一个月书面通知原告，并承担相应违约责任，被告未举证证实在按合同约定方式征得原告同意后提前解除合同，其在租期未满的情况下于2019年11月4日提前解除合同的行为已构成违约，应依约向原告承担违约责任，支付相当于一个月租金的违约金即不得索要押金。原告可扣留被告交付的押金8500元作为违约金，被告无需另行再支付。又，被告没有证据证实在2019年11月4日搬离房屋时与原告完成交接，应按照合同约定的租金标准继续向原告支付租金。现原告自认在2020年1月元旦前后收回房屋，考虑被告存在违约行为的实际情况，其应付清截至2020年1月4日的租金。在合同履行中，被告已支付的一个季度租金截止日期应为2019年11月4日，现应按月租金8500元标准支付2019年11月5日至2020年1月4日期间的房租17000元。原告主张房屋空置期间的租金损失没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、判决生效后十五日内，被告王艳粉向原告毛洪新支付2019年11月5日至2020年1月4日期间的房屋租金17000元；二、被告王艳粉交付的押金8500元作为提前解约违约金由原告毛洪新扣留；三、驳回原告毛洪新其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元，减半收取计537.5元，由原告毛洪新负担200.5元，被告王艳粉负担337元，被告负担部分于判决生效后十五日内直接给付原告毛洪新。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同解除的原因及责任认定；二、合同违约方应承担的违约责任如何确定。关于争议焦点一，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，租期为2019年8月5日至2020年8月4日。上诉人认可系因个人原因而提前解除合同。故涉案合同提前解除应归责于上诉人，上诉人对此应承担合同约定的违约责任。上诉人提出双方签约合同时约定可以随时解约、三方共同签订的合同为空白文本、合同未约定租期等主张，未提交证据予以证实，本院不予采信。关于争议焦点二，根据法律的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《房屋租赁合同》约定月租金、押金均为8500元，还约定“租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提前解约必须提前一个月书面通知对方，并支付给对方相当于1个月房租的违约金，（即若甲方提前解约应向乙方支付押金和相当于1个月租金的赔偿金，若乙方提前解约不得向甲方索要押金）。乙方退租时，留置不搬的家具杂物任由甲方处置。”可知，该合同任何一方提前解约的条件及潜在含义为：其一，解约方需要提前一个月书面通知对方，便于对方有一个月的时间来寻找新的租赁房或新的承租人。其二，解约方需要向对方承担相当于一个月租金的违约金。承租人解约的，出租人无需退还押金；出租人解约的，则需要在退还押金的同时，另向对方补偿一个月的租金损失。虽然合同没有对解约方未提前一个月书面通知对方如何处理的问题做出约定，但根据对已有约定内容的理解，守约方如未能提前一个月获知对方解约并导致无法提前作出应对，因此而产生的损失，解约方应予以赔偿，且赔偿范围应以一个月为限。本案中，上诉人未提交解约前一个月书面通知对方的证据，故应认定未按合同约定提前一个月通知解约。本案的关键在于如何认定被上诉人得知上诉人提出解约的时点。上诉人主张2019年11月4日搬离过程中，受到物业的阻拦，经民警协调，被上诉人同意物业放行。一审法院调取的公安机关当日接处警记录可证实当日王艳粉搬家受阻而报警的事实。被上诉人自认曾委托律师当日向上诉人发出催交下一季度租金的律师函，事后第三日前往涉案房屋，自物业处取用上诉人留下的门卡打开房门，发现上诉人已经搬离。结合双方的主张及在案证据，可以认定被上诉人在上诉人搬离当日已获知上诉人解约的事实，自该日起的一个月租金损失应由上诉人承担。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故，对于之后超出的部分系扩大损失，应由被上诉人自行承担。一审法院判决被上诉人保留押金的同时，判令上诉人承担两个月的租金损失，有失公允，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2020）津0104民初10352号民事判决第二项、第三项；二、撤销天津市南开区人民法院（2020）津0104民初10352号民事判决第一项；三、本判决生效后十五日内，王艳粉向毛洪新支付2019年11月5日至2019年12月4日期间的房屋租金8500元；四、驳回上诉人王艳粉的其他上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费537.5元，由王艳粉负担179.2元，由毛洪新负担358.3元；二审案件受理费674元，由王艳粉负担224.7元，由毛洪新负担449.3元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  刘 锟二〇二一年三月十二日法官助理蔡静宜书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……