广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1588号上诉人（原审被告）：王何芳，女，1981年4月3日出生，汉族，身份证登记住址广东省遂溪县。被上诉人（原审原告）：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习律师。上诉人王何芳因与被上诉人广州市悦旺物业管理有限公司（以下简称悦旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，并于2021年1月22日公开开庭进行了审理，王何芳，悦旺公司的委托诉讼代理人李伟航、钟嘉茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王何芳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回悦旺公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由悦旺公司承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误，依法应予撤销改判。一、悦旺公司于一审庭审中提供的《建筑工程施工许可证》（编号为：440XXX201）与广州市增城区住房和城乡建设局留存档案的内容信息不一致，无法证明悦旺公司已经按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设。王何芳在不知情的情况下与悦旺公司签订了租赁合同，因为该场所不合法，经营不规范，导致王何芳承租涉案商铺经营一直处于亏损状态，这是导致王何芳单方面解除租赁合同的根本原因。悦旺公司提供的建设工程规划许可证（增规建证[2014]XX号）的发证日期为2014年12月28日，附注要求：本证有效期为一年，有效期从证上载明的发证日期开始计算，建设单位或者个人应当在有效期内取得施工许可证；逾期未取得施工许可证或逾期未开工且未办理延期手续的，本证自行失效。悦旺公司在一审庭审时声称，其确实有按规定申请施工许可证，其补充提供的《建筑工程施工许可证》（编号为：440XXX201）与增城区住房和城乡建设局留存档案的内容信息不一致。王何芳合理怀疑，悦旺公司并未就涉案工程项目申请施工，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，未进行竣工验收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。因此，在悦旺公司无法提交证据证明其已按照建设工程规划许可证的规定进行建设的前提下，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。王何芳于2017年9月1日签订《房屋租赁合同》时，向悦旺公司支付的7200元合同履约保证金，悦旺公司至今仍未退还，上述履约保证金应当用于抵扣王何芳欠付租金或者占用费，但一审判决中遗漏该笔履约保证金。一审法院错误认定王何芳有违约事实，导致错误适用法律。二、退一步而言，涉案商铺于王何芳欠租后停电，王何芳于2019年8月8日交了一个月租金后恢复用电至2019年10月18日，悦旺公司于2019年10月19日再次停电，之后再未恢复用电。悦旺公司于2019年10月19日对涉案商铺采取停电措施，悦旺公司是以停电行为表明其行使合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日解除，悦旺公司无权主张2019年10月19日之后的租金。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定王何芳租赁房屋是用于经营门窗生意，保持正常的电力供应是出租人应有的基本义务。悦旺公司于2019年10月19日对涉案商铺采取停电措施的行为导致王何芳从该日起无法正常使用涉案商铺，已造成合同不能继续履行的情形。悦旺公司于2019年10月19日对涉案商铺采取强制停电措施，其是以停电行为表明其行使合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日解除。另外，双方租赁合同亦约定王何芳未缴纳租金30天则视为放弃商铺及铺内物品，王何芳2019年10月19日之后未在涉案商铺经营。悦旺公司无权要求王何芳支付此后的租金。三、一审法院认定事实不清。（一）一审法院忽略悦旺公司恶意隐瞒悦旺公司曾与王何芳另行签订《物业租赁合同》的事实。由于《物业租赁合同》签订时间在后，应为本案所涉唯一适用合同，王何芳不应承担支付租金及违约责任。该《物业租赁合同》中约定租赁期为2017年12月1日至2023年8月31日止，租金为每月1200元，同时约定由王何芳交纳押金5000元，如王何芳违约，则没收王何芳押金，悦旺公司有权将物业转租他人。此《物业租赁合同》还经由广州市增城区新塘镇白江村民委员盖章出具《住所（经营场所)场地使用证明》，注明其中一份交工商登记机关存档。王何芳已经将该《物业租赁合同》交至工商登记部门作为申请开办公司租赁场地使用。因悦旺公司举证的《租赁合同》签订时间在前，《物业租赁合同》签订时间在后，该合同为悦旺公司真实意思表示且内容为悦旺公司认可，视为悦旺公司终止了原《租赁合同》的履行，而以双方签订的《物业租赁合同》约定的条款履行。（二）由于一审法院认定事实错误，错误认定王何芳有违约事实，从而导致错误适用法律。二审法院应在查明事实的基础上依法改判，驳回悦旺公司所有诉讼请求。被上诉人悦旺公司二审辩称：一、《建设工程施工许可证》不影响租赁合同效力。（一）涉案租赁合同合法有效。悦旺公司与集体土地使用权人增城市新塘镇××南顺经济合作社签订了《建设用地租赁合同》租赁增城区新塘镇白江村沙下（土名），获得该场地使用权，并且取得建设工程规划许可证，为涉案商铺合法使用权人，有权出租商铺，涉案租赁合同有效。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。司法解释并未规定建筑物验收手续，《建设工程施工许可证》对建筑物租赁合同效力产生影响。也即，悦旺公司取得建设工程规划许可，房屋租赁合同有效。《建设工程施工许可证》是建设单位进行施工的法律凭证，并不影响房屋租赁合同效力。（三）悦旺公司已经提供了《建设工程规划许可证》，证明涉案房屋经过政府批准允许建设。根据举证原则，王何芳主张涉案房屋未按建设工程规划许可证的规定建设，应由其举证证明。（四）《悦旺建材城租赁合同》第8.8条规定：乙方应自行承担经营管理的风险，自负盈亏，并对经营过程中产生的债权债务自行负责。王何芳经营亏损与悦旺公司无关，也非因涉案房屋不合法造成的。二、关于保证金的问题。根据《悦旺建材城租赁合同》第5.4条规定：在合同有效期内，如乙方单方不履行提前终止合同或甲方因乙方违反本合同有关条款行使单方面解除合同权利时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；另根据合同第14.1条的规定：乙方有下列情形之一的，视为违约。乙方应向甲方支付相应的违约金，甲方有权扣除从乙方合同履约保证金中扣除相应款项或扣留乙方全部保证金、解除合同，并保留继续追索不足部分款项的权利……（三）……乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有……不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利。由始至终，都是因为王何芳不缴纳租金单方违约导致本合同提前终止。因此，悦旺公司根据合同的约定有权不退还保证金，并且悦旺公司认为保证金不足以补偿损失，有权继续向王何芳追索。三、关于悦旺公司停电问题。悦旺公司一直给予王何芳用电。悦旺公司在一审中曾经提交过监控视频电子证据，但由于当时法庭播放设备的限制，没有当庭播放并进行质证。实际上，从视频可以看出2020年8月5日王何芳仍在使用涉案商铺且利用悦旺公司的电对门窗进行加工，一审法院遗漏主要证据未组织质证，只是悦旺公司不想计较太多而未上诉，但王何芳一直强调悦旺公司停电的行为是无中生有。四、有关《物业租赁合同》的事实。（一）双方签订的《物业租赁合同》不是双方的真实意思表示，签订该合同只是为了配合并且帮助王何芳办理营业执照手续。（二）《悦旺建材城租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，而且双方一直都是按照《悦旺建材城租赁合同》结算租金，因此应当按照本合同履行。（三）根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。因此，《物业租赁合同》为无效合同。综上，请求驳回王何芳的上诉请求，维持原判。悦旺公司于2020年7月1日向一审法院起诉请求：1.判令王何芳支付租金34924.8元，违约金10477.44元；2.本案诉讼费由王何芳负担。诉讼中，悦旺公司增加诉请：1.王何芳增加支付2020年5月至8月的租金14166元，违约金为4249.80元；2.确认解除王何芳与悦旺公司之间的租赁合同。一审法院经审理查明：2017年9月6日，悦旺公司（出租人、甲方）和王何芳（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第XX栋第XX号场地租给乙方作门经营，计租面积为75平方米，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日起月租金为2520元，2018年9月1日起月租金为2880元，2019年9月1日起月租金为3240元，2020年9月1日起月租金为3960元，每月管理费为4元/平方，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金7200元；第5.4条：如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；第10.2条：乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；第11.4条：乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；第14.1条第（三）项：如乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有权停止向该商铺提供各项服务，乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；第14.3条：如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；第15条：因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。一审庭审中，关于涉案建筑物问题。悦旺公司作如下陈述：悦旺公司从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，悦旺公司在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此悦旺公司提交增集用（2014）第JTXXX号《集体土地使用证》、增规建证[2014]XX号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440XXX201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，悦旺公司主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城。为查明涉案建筑物的情况，一审法院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函一审法院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]XX号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]XX号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。一审庭询中，关于本案事实，双方当事人做如下陈述：一、悦旺公司主张其要求王何芳支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2019年7月至2020年8月期间的费用情况，2019年9月、10月有电费数额，2019年12月、2020年4月有零星电费数额，其他月份未产生任何电费；2019年7月、8月每月欠租数额为2880元，2019年9月至2020年8月每月欠租数额为3240元。二、关于停电情况。悦旺公司在一审庭审中陈述王何芳在欠租一个月左右就停水停电了；王何芳确认其自2019年7月1日开始欠租，悦旺公司于2019年7月底对其承租商铺停电，后来王何芳交了一个月的租金就恢复了用电，第二次停电时间大概是2019年，具体记不清楚了，但是和其他租户的停电时间差不多；且王何芳认为，根据合同第14.1第（三）项的约定，之后的费用与王何芳无关。悦旺公司庭后提交书面说明，确认涉案商铺于2019年7月20日晚停电，于2019年8月8日恢复用电。三、悦旺公司主张王何芳一直使用商铺至今。为证明王何芳持续使用涉案商铺，悦旺公司提交其工作人员与王何芳之间的微信记录，具体如下：2019年8月8日，悦旺公司工作人员发出“拟等下回来的时候，搬开门口的门，电箱给你的门挡住了，打不开”，“你搬开了给我打电话吧”，王何芳“已经搬开了，你叫人过来把电接上吧”等；2020年3月12日，悦旺公司向王何芳发出疫情减租通知，王何芳未回复；2020年6月19日，悦旺公司发出“老板下午好，麻烦你要么过来交清铺租，要么过来搬清店里东西吧”等。王何芳对此的意见是，悦旺公司只截取了对其有利的微信记录，并不是全部的微信记录，王何芳因手机内存不够没有保留微信记录，所以也无法提供全部的；王何芳在停电后即没有再经营了，只是偶尔过去看过，王何芳是做门的，门都是钉在墙上的，合同已经终止了，店铺里的东西都是不要了的。四、为证明涉案商铺的漏水情况，王何芳提交商铺内照片，以及漏水情况视频到庭。悦旺公司对此的意见为，两年前王何芳承租商铺时确存在漏水情况，悦旺公司已经派人修复了，后续的漏水情况王何芳并未与悦旺公司沟通，悦旺公司也不知情。五、双方均确认涉案合同已解除，但对解除时间各执一词：悦旺公司认为合同于一审庭审之日解除；王何芳认为双方的租赁关系于2019年7月底终止。关于违约金问题。悦旺公司主张的违约金是按照其主张的王何芳欠付的费用的30%计算的。王何芳主张，悦旺公司主张的违约金计算标准没有依据，悦旺公司也没有就其损失进行举证，该违约金过高。一审庭后，一审法院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验。悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，两层建筑，二楼为阁楼，较少商铺开门经营，无大门，有保安日常巡逻；涉案商铺门未锁，没有供电，一层与二层阁楼之间的楼梯间墙面有大量水浸痕迹。对勘验情况，悦旺公司的工作人员认为，王何芳不交租，也不交接商铺，悦旺公司也不知道该如何处理。一审法院认为，悦旺公司与王何芳于2017年9月6日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。对王何芳认为合同无效的抗辩，一审法院不予采纳。现王何芳对悦旺公司主张的2019年7月1日开始未交租的事实不持异议，一审法院对此予以确认。后王何芳在庭询中陈述又交了一个月的租，悦旺公司又恢复了用电，该陈述与悦旺公司提交的微信记录能够相互印证，故一审法院确认王何芳应于2019年8月开始欠租。双方在一审庭审中亦确认涉案合同已解除，一审法院对此亦予以确认。关于悦旺公司主张要求王何芳支付自2019年7月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题，一审法院综合分析如下：一、关于王何芳抗辩的停电及退场问题。根据悦旺公司提交的微信记录及双方在一审庭审中的陈述，涉案商铺于2019年7月20日停电，王何芳交了一个月租金后于2019年8月8日恢复用电，之后并未有证据证明是否有再停电。再结合双方合同约定及一审法院现场勘验的情况，涉案商铺应是被采取了第二次的停电措施，但具体时间无法确定。但因王何芳欠租后一直未交租，按照悦旺公司一贯采用停电的方式进行催租等，故一审法院采信王何芳的陈述，涉案商铺应该在2019年内被二次停电。王何芳承租涉案商铺是为了经营，虽属王何芳违约悦旺公司才进行的停电，但停电后，王何芳确无法使用商铺。二、关于悦旺公司主张的王何芳未退场问题。悦旺公司主张，王何芳至今还在使用涉案商铺。王何芳抗辩认为，依据合同第14.1第（三）项约定“乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”，王何芳已经单方终止合同，铺内样品门属于无法搬离的物品，王何芳也明确表示不要了。对此，一审法院认为，虽双方存在上述合同约定，但双方实际未严格按照合同约定履行，王何芳存在消极处理合同终止事宜的情形。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，王何芳于2019年8月已经开始欠租，在2019年年内也已经对涉案商铺予以停电，在合同中已经明确约定悦旺公司可随时收回商铺的情况下并未及时减损，应对扩大的损失承担相应责任。三、关于王何芳抗辩的漏水问题。一审法院认为，根据现场勘验的情况看，涉案商铺阁楼墙面有大量水渍痕迹，应该曾经漏水过。即使如王何芳所述，漏水问题悦旺公司不予处理等，但王何芳并未举证证明其因此与悦旺公司交涉如何解决等，仍继续使用商铺直至欠租、停电。故一审法院认定，涉案商铺可能存在过漏水情况，但对王何芳的影响有限。综上，一审法院综合考虑涉案合同约定、法律规定、涉案商铺的具体情况以及双方当事人对合同的履行情况等，酌定王何芳应向悦旺公司支付五个月的租金、管理费合计17340元（2880元×1个月+3240元×4个月+300元×5个月）。对于超出上述金额范围以外的租金、管理费等，一审法院不予支持；对于悦旺公司主张的水电费，悦旺公司仅主张是根据水电表读数计算的，并未有其他佐证，故证据不足，一审法院亦不予支持。因王何芳未按期交租，构成违约，悦旺公司有权向其主张违约金。对于悦旺公司主张要求王何芳按照欠付租金的30%支付违约金问题，系王何芳对其权利的处分，并无不妥，一审法院予以支持。对于王何芳抗辩违约金过高问题，因王何芳已经对违约金标准进行了调整，故对王何芳该抗辩，一审法院不予采信。经核算，王何芳应付违约金数额为5202元。对于悦旺公司主张超出上述金额范围以外的违约金，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年10月20日判决如下：一、确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告王何芳于2017年9月6日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；二、被告王何芳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付租金、管理费等17340元；三、被告王何芳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付违约金5202元；四、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费698元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担451元，由被告王何芳负担247元。被告王何芳于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。双方二审亦未提供新证据。另查明，一、悦旺公司向本院提交一审中已提交但未经法院组织质证的光盘，并附纸质说明，拟证明王何芳在涉诉期间仍占有使用涉案房屋。王何芳质证称：视频所拍摄商铺的确为王何芳承租的商铺，但该商铺在2019年农历8月15日已经被悦旺公司停电，王何芳此后无法也实际没有在涉案商铺经营；涉案租赁合同载明王何芳未缴纳租金30天则视为放弃商铺及房屋内物品，王何芳离开商铺时商铺没有锁门，王何芳只是因为邮寄地址没有修改，才需要经常前往涉案商铺领取快递。本院经对悦旺公司所举证据审查认为，王何芳上诉主张其未在涉案商铺经营，但其作为承租人提前解除租赁合同后对是否交还商铺的事实负有举证义务，悦旺公司所举证据虽非二审证据，但进一步佐证了王何芳未腾空交还涉案商铺。二、王何芳二审向本院提交调查取证申请书，申请法院依职权调查悦旺公司所提交的《建设工程规划许可证》，王何芳认为悦旺公司一审提交的建筑工程施工许可证与广州市增城区住房和城乡建设局留存档案的内容信息不一致，王何芳有理由认为悦旺公司未就涉案工程项目申请施工，未按照建设工程规划许可证的规定建设，未竣工验收，因此涉案租赁合同应属无效。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同效力认定；二、双方实际履行哪份租赁合同；三、涉案商铺租金支付和违约责任的认定；四、保证金应否退还的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同效力认定的问题。王何芳上诉主张悦旺公司未取得施工许可证，无法证明其按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，双方就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。因一审法院已就涉案房屋规划报建问题向广州市规划和自然资源局发函调查。该局函复称“涉案商铺所属建筑物已经取得建设工程规划许可证，因建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。王何芳主张涉案商铺未按规划许可证规定实施建设，依据不足。本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的情形，双方一审中均确认涉案租赁合同已经解除。王何芳上诉主张涉案租赁合同无效，于法不符，本院不予支持。二、关于争议焦点二，双方实际履行哪份租赁合同的问题。王何芳上诉主张其与悦旺公司在签订涉案租赁合同之后，另行签订《物业租赁合同》并办理备案手续，视为悦旺公司已经实际终止涉案租赁合同，双方实际履行的是《物业租赁合同》。因王何芳与悦旺公司签订的涉案租赁合同即《悦旺建材城租赁合同》是双方真实意思表示，双方实际一直按该租赁合同约定的保证金及租金标准等履行。双方随后虽签订《物业租赁合同》，但并非双方对租金标准及权利义务的真实意思表示。悦旺公司主张《物业租赁合同》仅仅是为了协助王何芳办理工商营业证照使用，并未实际履行，符合双方签订该合同的真正目的，本院予以接纳。因此，王何芳主张双方应依照《物业租赁合同》的约定对权利义务进行清结，缺乏依据。三、关于争议焦点三，涉案商铺租金支付和违约责任认定的问题。王何芳上诉主张悦旺公司于2019年10月19日对涉案商铺采取停电措施行使合同解除权，无权向王何芳主张2019年10月19日之后的租金。本院认为，王何芳自2019年8月起欠租，涉案商铺于2019年7月20日停电，王何芳交了一个月租金后于2019年8月8日恢复用电，一审法院经过现场勘查查明涉案商铺被采取了第二次的停电措施，但具体时间无法确定。王何芳承租涉案商铺是为了经营，王何芳违约导致悦旺公司采取停电措施，王何芳无法使用商铺。双方理应主动积极采取措施进行救济，但王何芳无证据证明其及时支付所欠租金或者向悦旺公司交还场地悦旺公司拒绝接收的事实。虽然涉案租赁合同第14.1第（三）项约定“乙方（王何芳）拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”。王何芳存在消极处理合同终止事宜的情形。悦旺公司在王何芳欠租许久的情况下亦未采取积极有效措施避免损失扩大。为此，一审法院综合具体案情，酌情认定王何芳应向悦旺公司支付欠租之日起的5个月租金、管理费以及迟延付款的违约金，并不无妥。王何芳作为承租人，没有充分证据证明其完成了交付租金或明示放弃商铺内物品的情况下，理应承担举证不能的法律后果。王何芳主张其不应支付前述费用，不能成立。四、关于争议焦点四，保证金应否退还的问题。虽双方在一审诉讼中均未提出保证金的没收及退还问题，一审法院未作审查，但王何芳二审主张退还保证金或以保证金抵扣欠付款项，悦旺公司已作充分抗辩，且双方租赁合同已经解除，因此，为了减少当事人诉累节省司法资源，达到案结事了的社会效果，本院二审对保证金问题一并处理。因双方合同中已经明确约定“乙方（王何芳）拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有……”。如前文所述，王何芳欠租导致合同解除，构成根本违约，应承担违约责任，其该项上诉主张于约不符，本院不予支持。另外，王何芳申请本院调查悦旺公司所提交的《建设工程规划许可证》的问题。如前文所述，一审法院已经就涉案商铺所在工程项目规划建设情况向广州市规划和自然资源局发函调查，该局已作复函，王何芳该项申请所涉事项已非必需，本院不予接纳。综上所述，王何芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1396元，由上诉人王何芳负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年三月十八日书记员  纪惠敏黄晶晶