河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3810号上诉人(原审原告)：周光浩，男，1967年12月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：乔丽，女，1965年2月7日出生，汉族，系周光浩妻子。被上诉人(原审被告)：河南新合鑫置业集团有限公司。法定代表人：张志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕云，上海段和段（郑州）律师事务所律师。上诉人周光浩因与被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司（以下简称新合鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任，于2021年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人周光浩及其委托诉讼代理人乔丽，被上诉人新合鑫公司的委托诉讼代理人吕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周光浩上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判新合鑫公司向周光浩支付逾期办理初始（首次）登记违约金106077.8元〔暂从2016年3月2日起，以1453120元为基数，按照日0.01%的标准计算至2018年3月2日，实际计算至郑州高新技术产业开发区梧桐街35号3幢1单元12层34号房取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止〕；一、二审诉讼费用均由新合鑫公司承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，法律适用不当。案涉《房屋买卖合同》对双方均具有法律约束力，该合同中明确约定违约金赔偿标准，新合鑫公司逾期办理房屋权属的初始登记已构成违约，应当按照合同约定的违约金计算标准支付违约金，一审法院酌情将双方约定的违约金标准由日0.01%调整为日0.003%，没有事实和法律依据。二、一审法院认定周光浩主张2016年3月2日至2017年11月19日期间的违约金已超出诉讼时效，属于法律适用错误。新合鑫公司在2018年2月8日取得案涉房屋的首次登记，按照《商品房买卖合同》约定，新合鑫公司应在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。即周光浩主张案涉房屋逾期首次登记的违约金应从2016年3月2日起计算至2018年3月2日。主张权利的诉讼时效期间是2018年2月8日至2021年2月8日，周光浩于2020年11月20日，并没有超过诉讼时效。新合鑫公司辩称，一审法院认定的事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。该小区因首次登记逾期历经业主多次诉讼，同类法院判决均有明确的标准可以参照。一、新合鑫公司按照《商品房买卖合同》约定的交付时间如期向业主交房。睿智禧园项目占用的是郑州市高新区首个城中村改造的秦庄村、付庄自然村的土地。2007年付庄自然村被列入郑州市城中村改造计划。睿智禧园项目的相关证件办理和付庄村整体改造息息相关，其历经周期长，情况特殊，市政府常务会议两次出具会议纪要，将秦庄村、付庄自然村城中村改造作为遗漏问题处理，涉案项目受到很大影响。新合鑫公司也在积极协调和推进整个项目的进展。二、因不动产统一登记制度的实施，自2016年8月20日起郑州房产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而是由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。该政策的变化导致新合鑫公司无法在合同约定期限内向郑州高新区房产管理局报送产权初始登记材料。该业务的变更不仅是政府相关部门的职能变更，也是办理初始登记和首次登记内容的变更。因政策的变化应当属于情势变更的范围，新合鑫公司无法预料和避免，应免除责任。三、本案部分诉讼请求已超出诉讼时效。周光浩在商品房交付使用之日起第61日，就应当知道开发商是否报送了房屋权属初始登记资料，开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害，应该在三年内主张民事权利，且涉案小区业主建群从2017年前后陆续有业主多批次进行诉讼，周光浩对此不可能不知晓。周光浩的起诉时间是2020年11月20日，部分诉请超过诉讼时效，理应不予支持。周光浩向一审法院起诉请求：新合鑫公司向周光浩支付逾期办理初始（首次）登记违约金（该违约金从2016年3月2日起，以1453120元为基数，按照日0.01％的标准计算至2018年3月2日止）。一审法院认定事实：2014年11月2日，周光浩、新合鑫公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、周光浩购买新合鑫公司开发的位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××号房屋（以下简称本案争议房屋），总价款1453120元。2、新合鑫公司应在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。新合鑫公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向周光浩支付总房款的0.01％的违约金。2014年12月2日，新合鑫公司向周光浩开具了金额为1453120元的购房款发票。2018年1月31日，郑州市不动产登记中心向新合鑫公司出具了本案争议房屋首次登记资料的受理凭证。2018年5月28日，周光浩取得了本案争议房屋的不动产登记证书。周光浩以新合鑫公司逾期报送本案争议房屋的首次登记资料为由，提起本案诉讼，引起本案纠纷。一审法院认为，周光浩、新合鑫公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”本案中，新合鑫公司应当于2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，未在约定期限报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向周光浩支付总房款0.01％的违约金。在周光浩、新合鑫公司《商品房买卖合同》的履行过程中，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后，办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，上述政府职能变更对新合鑫公司履行约定报送资料义务必然产生影响。此外，房屋权属登记并不影响周光浩对房产的使用及收益，而周光浩并未提交相关证据证明新合鑫公司逾期报送本案争议房屋首次登记资料给其所造成的具体损失。因此，综合考虑以上情况，故原审法院酌情将双方约定的违约金标准由日0.01％调整为日0.003％。对于新合鑫公司应当承担的违约金数额，原审法院认为，本案争议房屋于2018年1月31日取得不动产首次登记受理凭证，新合鑫公司逾期报送办理房屋首次登记资料违约金的计算时间应自2016年3月2日起计算至2018年1月31日止。周光浩、新合鑫公司在《商品房买卖合同》中约定按日计算违约金，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。周光浩起诉时间为2020年11月20日，故其起诉主张2016年3月2日至2017年11月19日期间的违约金已超过诉讼时效，对2017年11月20日至2018年1月31日违约金3182元（1453120元×0.003％×73天），原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，该院判决：一、河南新合鑫置业集团有限公司于判决生效后10日内向周光浩支付违约金3182元。二、驳回周光浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2421元，减半收取1211元，由周光浩负担1175元，河南新合鑫置业集团有限公司负担36元。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。关于逾期报送办理房屋权属初始登记资料违约金标准的问题。双方当事人签订案涉商品房买卖合同时，约定的是房屋权属初始登记，合同履行过程中，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记，在合同履过程中，初始登记变更为首次登记，且存在政府职能变更，给不动产登记造成了影响，该客观情况的产生，不可归责于双方当事人。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但出卖人仍应遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以其实现双方合同目的。但，初始登记资料、程序与首次登记资料、程序，均存在较大不同，且存在职能部门衔接的客观情况。周光浩主张出卖人逾期提交办理初始登记（首次登记）资料违约金的，新合鑫公司以政府部门职能变更抗辩，应考虑政府部门职能调整这一不可归责于双方当事人的因素，进行处理。一审法院充分考虑了该变化对涉案合同履行的影响，酌定减少了新合鑫公司承担的违约金，并无不当。并且，新合鑫公司按约定向周光浩交付了房产，周光浩亦未举证证明权属登记影响其使用及收益，未提交相关证据证明该违约行为给其造成的实际损失。关于违约金诉讼时效的问题。约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。期间有时效中断或中止情形的，适用有关诉讼时效中断或中止的相关规定，据以，一审判决关于周光浩主张的2016年3月2日至2017年11月19日期间的违约金已经超过诉讼时效的认定合法有据，周光浩的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，周光浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2358元，由上诉人周光浩负担。本判决为终审判决。审判员  谢颂琳二〇二一年三月二十四日书记员  王 研