天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终433号上诉人（原审被告）：李富强，男，1964年12月1日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：窦伟，女，住天津市，系李富强之妻。被上诉人（原审原告）：天津市华大物业管理有限公司，住所地天津市河西区马场道208号。法定代表人：王欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊伟，男，该公司职员。上诉人李富强因与被上诉人天津市华大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初11730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李富强上诉请求：1．撤销一审判决，改判上诉人李富强承担2017年10月17日至2018年5月31日物业管理服务费和机电设施费用的50%即1049.4元。2．案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：本案立案日期为2020年10月16日，依据诉讼时效相关规定一审法院应支持2017年10月17日至2018年5月31日的物业管理服务费和机电设施费。一审判决酌定比例80%过高，并不符合物业公司极差物业服务的事实，酌定50%为宜。天津市华大物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。天津市华大物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令李富强给付天津市华大物业管理有限公司2014年8月至2018年5月期间物业管理费12872.64元；2．判令李富强给付天津市华大物业管理有限公司2014年3月至2018年5月期间的停车泊位费6720元；3．本案诉讼费用由李富强承担。一审法院认定事实：天津市华大物业管理有限公司系物业管理企业，2013年5月30日，天津市华大物业管理有限公司与天津市南开区浩天源花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将浩天源花园（物业项目名称）委托天津市华大物业管理有限公司进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止，物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.4元，配备电梯、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，由业主于每季度初交纳。合同到期后，2015年6月1日，天津市华大物业管理有限公司与天津市南开区浩天源花园业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.7元，机电设施费按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，由业主按月交纳，业主个人与物业公司另有约定的以其他约定交纳。合同附件二《物业服务合同补充条款》同时约定，综合物业服务费上调部分（每月每平方米0.3元）由公共收益（车位费）中拨付。一审庭审中，天津市华大物业管理有限公司确认就此期间的费用标准按照每月每平方米2元收取。合同另约定，占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，按照2.0（含2.0）以下排量每月每个120元、2.0以上排量每月每个150元的标准向天津市华大物业管理有限公司交纳场地占用费；场地占用费用于维护维修本物业管理区域内的道路和停车设施、改善共用设施设备、安装车场摄像头等；车辆收取的费用仅为占地费用，物业公司仅负责对车辆秩序的维护；车位按照登记顺序依次使用，租完为止；租用车位另签订租用协议，双方约定的权利义务以协议为准。上述两份合同除服务期限及收费标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。2013年11月8日和2015年9月25日，天津市南开区房地产管理局物业管理办公室分别以“南开物备〔2013〕第41号、〔2015〕第49号”《物业管理服务合同备案证明》对上述合同予以备案。天津市华大物业管理有限公司依约为浩天源花园小区提供了物业服务，合同到期后，未续签服务合同，并如约撤出该小区，终止了物业服务工作。另查，李富强系浩天源花园13-1-501号房屋的所有权人，其房屋的建筑面积为140.12平方米。一审法院认为，天津市华大物业管理有限公司与天津市南开区浩天源花园业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对天津市华大物业管理有限公司及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。天津市华大物业管理有限公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，李富强作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费的义务。但天津市华大物业管理有限公司主张的2015年6月前的物业管理服务费和机电设施费已超过诉讼时效，且天津市华大物业管理有限公司亦未提交合法有效的证据证实其曾就李富强拖欠的上述期间的物业管理服务费和机电设施费在诉讼时效内向李富强进行过主张或发生其他诉讼时效中止、中断或者延长的情节，故对天津市华大物业管理有限公司主张的2014年8月至2015年5月期间的物业管理服务费和机电设施费，不予支持。现天津市华大物业管理有限公司主张按照房屋建筑面积139.92平方米计算物业管理服务费和机电设施费，予以照准。鉴于一审法院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明天津市华大物业管理有限公司向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故酌定李富强应给付天津市华大物业管理有限公司2015年6月至2018年5月期间物业管理服务费和机电设施费共计8059.39元。至于天津市华大物业管理有限公司主张的停车泊位费问题，因天津市华大物业管理有限公司未能提供充分证据证明2014年3月至2018年5月期间李富强接受了停车占位服务，李富强对此亦予以否认，故对天津市华大物业管理有限公司的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告李富强给付原告天津市华大物业管理有限公司2015年6月至2018年5月期间的物业管理服务费和机电设施费共计8059.39元；二、驳回原告天津市华大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取计145元，由原告天津市华大物业管理有限公司负担87元，被告李富强承担58元”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人李富强应支付物业管理服务费、机电设施费的数额。天津市华大物业管理有限公司与天津市南开区浩天源花园业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，合同约定了物业管理服务费、机电设施费的计算标准，由业主按月交纳。李富强作为浩天源花园业主，应依照合同约定行使权力并履行义务。物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算，本案物业服务合同最后一期物业费履行期限至2018年5月31日，李富强关于改判其支付2017年10月17日至2018年5月31日期间物业管理服务费、机电设施费的主张理据不足，本院不予支持。一审判决考虑天津市华大物业管理有限公司提供的物业服务存有瑕疵，酌定李富强应给付的物业保管服务费、机电设施费数额并无不当，本院予以维持。综上所述，李富强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李富强负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 杨阿荣审判员 刘东行二〇二一年三月二十三日法官助理张驰书记员李娟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……