北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3368号上诉人（原审被告、反诉原告）：同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司法定代表人：李春英，总经理。委托诉讼代理人：曲滨，男，同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：黄长勇，北京元都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京比格餐饮管理有限责任公司，住所地北京市西城区西直门外大街137号（德胜园区）。法定代表人：赵志刚，总经理。委托诉讼代理人：吴凯，男，北京比格餐饮管理有限责任公司主管。上诉人同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司(以下简称同昌盛业公司)因与被上诉人北京比格餐饮管理有限责任公司（以下简称比格餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。同昌盛业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决,发回重审或依法撤销一审判决第二项、第四项、第五项、第七项、第九项判决，分别改判为：（1）同昌盛业公司不返还比格餐饮公司履约保证金340127.53元；（2）比格餐饮公司支付所拖欠的2020年1月1日至2020年4月7日期间，房屋租金、管理服务费、推广费及硬件接口使用费208282.2元；（3）比格餐饮公司支付2020年4月8日起直至2020年4月30日的场地占用费74260.1元；（4）比格餐饮公司支付所欠付款项的逾期滞纳金44524.18元；2.请求法院判决比格餐饮公司承担一审律师费40600元，二审律师费10000元;3.本案一、二审费用由比格餐饮公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，法律理解有误。（一）比格餐饮公司违约在先。1.本案不属于不可抗力的情形，就算符合不可抗力的某些特征，对于不可抗力的认定，时间节点和可预见性是关键，若疫情造成的影响是签订合同时应当可以预见的，则不得主张免除迟延履行的违约责任。2.疫情与合同之间需存在直接因果关系，若疫情只是对部分经营活动造成影响，并未直接导致合同根本不能履行，则不能依据不可抗力解除合同。3.判断疫情带来的影响是否不可避免、不可克服时，应当考虑合同履行过程中的客观因素，即使存在可能的应对和替代措施，也应当考虑实际情况，不应对出租人过分苛求。4.合同一方主张不可抗力抗辩，须以合格的通知和举证为前提。而本案中比格餐饮公司是以情势变更的情形进行违约抗辩的，一审法院枉顾事实和证据，认定有误。比格餐饮公司2020年2月21日向我公司发送《租赁合同洽商申请函》中明确自认为是情势变更。（二）一审法院认定返还履约保证金有误，比格餐饮公司明显违约不应返还履约保证金，应承担违约责任。（三）一审法院认定不支持律师费的判决有误，因为合同有约定律师费的支付，基于上条原因，比格餐饮公司明显违约应当支付我公司支出的一二审律师费。（四）一审法院认定不支持滞纳金的判决有误。合同有约定滞纳金的支付，比格餐饮公司明显违约应当支付欠款滞纳金。（五）一审法院认定不支持全部的场地占用费的判决有误。比格餐饮公司的物品实际占用到交接日，给我公司造成实际损失，比格餐饮公司明显违约应该支付全部的场地使用费74260.1元，且我公司减免部分租金的前提是比格餐饮公司继续履行合同。（六）我公司考虑疫情因素，已经尽到了帮扶的责任，并且一审法院认定比格餐饮公司不支付3月份至合同解除的房租为不可抗力，该认定有误。二、一审判决适用法律错误。本案不属于不可抗力，不应适用相关法律规定。比格餐饮公司辩称，同意一审判决，不同意同昌盛业公司的上诉请求和上诉理由。疫情期间整个商场都没有客源，我公司的员工很多也在老家因为疫情回不来，自2020年1月25日起我公司无法正常经营，基本无收入，面临极大的资金压力和经营压力，实在无力经营，且在与同昌盛业公司多次沟通减免租金无果后才不得不撤店。新冠疫情系不可抗力，我公司解除合同不应当承担违约责任。对同昌盛业公司二审中主张增加的二审律师费请求我公司不予认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。比格餐饮公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》于2020年3月1日解除；2.同昌盛业公司退还比格餐饮公司履约保证金340127.53元；3.同昌盛业公司退还比格餐饮公司硬件接口押金7000元；4.同昌盛业公司退还比格餐饮公司2020年1月25日至2月29日期间租金及管理服务费124693.17元；5.同昌盛业公司退还比格餐饮公司2020年1月25日至2月29日原推广协议中的服务费用13621.94元；6.同昌盛业公司退还比格餐饮公司电费38742元；7.诉讼费由同昌盛业公司承担。同昌盛业公司向一审法院反诉请求：1.判令双方签订的商铺租赁合同于2020年4月7日解除；2.比格餐饮公司支付2020年1月1日至2020年4月7日期间拖欠的房屋租金、管理服务费、推广费及硬件接口使用费合计208282.2元；3.比格餐饮公司支付2019年12月6日至2020年4月5日期间拖欠的水费1690元；4.比格餐饮公司支付拖欠的垃圾清运费及泄水费6025.5元；5.比格餐饮公司支付欠款滞纳金66231.2元；6.比格餐饮公司支付2020年4月8日至2020年4月30日的场地占用费74260.1元；7.比格餐饮公司支付律师费40600元；8.比格餐饮公司支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月31日，同昌盛业公司（甲方）与比格餐饮公司（乙方）签订《新荟城购物中心商铺租赁合同》，比格餐饮公司租赁同昌盛业公司位于北京市丰台区角门路19号“新荟城购物中心”3F-23商铺，用于经营比格pizza品牌。商铺的租赁面积为301.7平方米。《商铺租赁合同》第4.1条约定，租赁期限为5个租赁年度，具体为2018年12月1日至2023年11月30日。第4.2条约定，第1个租赁年度，基本租金标准为243.34元/月/平方米，月基本租金为73415.68元/月；第2个租赁年度255.51元/月/平方米，月基本租金为77087.37元/月；第3个租赁年度268.29元/月/平方米，月基本租金为80943.09元/月；第4个租赁年度281.70元/月/平方米，月基本租金为84988.89元/月;第5个租赁年度295.79元/月/平方米，月基本租金为89239.84元/月。上述租金并不包括管理服务费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用。乙方应自租金起算日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金。除首月基本租金于本合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前向甲方支付下月基本租金。第4.3条约定，乙方租赁保证金金额为租期内最高基本租金的年度的当年度3个月的月基本租金、管理服务费及推广费，保证金金额340127.53元，由乙方在签署本合同之日向甲方交纳。本合同签订后，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、管理服务费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方仍未足额支付的，甲方有权直接从乙方向其交纳的租赁保证金中抵扣（但不影响甲方对乙方该等违约行为同时行使任何其他权利或补救方法）。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约行为导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担违约责任。甲乙双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务履行完毕，并且租期届满之日起三个月内无消费者投诉或要求赔偿，同时乙方向甲方付清乙方应承担的违约金、赔偿金、租金、能源费等应付款项以及乙方将该商铺交还给甲方验收完毕的前提下，甲方应在10个工作日内将剩余的租赁保证金无息返还乙方（但因乙方违约导致甲方解除合同除外）。如出现消费者投诉或要求合法合理的赔偿情况或存在其他需乙方承担的款项，甲方有权以履约保证金抵扣该等款项，不足部分由乙方在抵扣后的5个工作日内向甲方补足。第4.4条约定，自租金起算日起，乙方应交纳管理服务费，每月共21119元。首月管理服务费于本合同签订之日支付，其余月份于每月20日前支付下月管理服务费。首月管理服务费以乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺租金起算日起至该月月底）乘以日管理服务费（即月管理服务费乘以12个月除以365天，下同。）计算。最后一个月的管理服务费以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以日管理服务费计算。第4.5条约定，自租金起算日起，乙方应交纳推广费。推广费为人民币10元／月／平方米。除首月推广费于本合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前向甲方支付下月推广费。首月推广费根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺租金起算日起至该月月底）乘以每日推广费（月推广费乘以12个月除以365天，下同。）计算。最后一个月的推广费根据乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以每日推广费计算。第4.6条约定，乙方需自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用。其中，水、电费按甲方独立为商铺安装的水、电表度数和政府规定取费标准加上损耗标准按月收取，由乙方在每月20日前向甲方交纳以上费用。第5.1条约定，该商铺的交付日期为2018年12月1日。乙方应派代表与甲方共同对该商铺移交进行交接。第16.1条约定“乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方除有权不予退还乙方已交付的租赁保证金外，还有权要求乙方继续履行合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同17.2款处理”。16.2条约定“乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金或管理费或保证金或临时场地租赁费或水电燃气空调及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付违约金。逾期支付上述费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索），甲方有权向乙方索赔或解除合同并按本合同17.2款处理。”第16.10条约定“甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下的其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿该等费用、开支”。第17.2条约定“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同……”。17.2.6“逾期支付租金、管理服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）的”，17.2.7“未经甲方书面同意乙方擅自退租的”。18.4条约定如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；合同履行期限按上述中止时间自动延长；但双方应尽最大努力克服该事件，减轻其负面影响。但是，在一方迟延履行义务之后发生不可抗力的，则该方的违约责任不能免除。另上述合同附件四为《第三方接口系统终端租用协议书》，约定乙方自行使用的POS机及收银系统须安装新荟城购物中心的三方接口，保证每笔销售数据实时上传。乙方在商铺中共租用甲方提供的第三方接口系统之硬件终端1套。每套使用费每月500元，乙方应于商铺租赁合同约定的每个缴费期将第三方接口系统使用费与租金、管理服务费及推广费一同支付给甲方。2018年11月16日，比格餐饮公司向同昌盛业公司交纳了租赁保证金340127.53元、硬件接口押金7000元。双方确认比格餐饮公司每月需向同昌盛业公司交纳的费用含租金、管理服务费、推广费、硬件接口服务费，除租金波动外，管理服务费每月21119元、推广费每月3017元、硬件接口服务费每月500元。关于上述费用支付情况，2019年12月10日，同昌盛业公司向比格餐饮公司出具付款通知书一份，载明2020.1.1至2020.1.31期间租金35513.11元（单价117.71元／月／平方米）、管理费21119元、推广费3017元、硬件接口服务费500元，总金额60149.11元。2020年1月10日，同昌盛业公司向比格餐饮公司出具付款通知书一份，载明2020.2.1至2020.2.29期间租金35513.11元（单价117.71元／月／平方米）、管理费21119元、推广费3017元、硬件接口服务费500元，总金额60149.11元。2020年1月20日，比格餐饮公司依据上述付款通知向同昌盛业公司付款120298.22元，摘要1月、2月租金。庭审中，比格餐饮公司主张2020年2月29日之前的租金、管理服务费、推广费、硬件接口服务费已结清；同昌盛业公司提交2019年11月10日的付款通知书证明每月的租金、管理费、推广费、硬件接口服务费总额应为101723.37元，故2020年1月、2月的合计总额应为203446.74元，减去其已付的120298.22元，尚欠83148.52元未付。关于为何付款通知书载明的租金标准117.71元与合同约定不一，比格餐饮公司称当时商场不景气，故向同昌盛业公司提出减租申请，同昌盛业公司同意减免了一半租金；同昌盛业公司称因比格餐饮公司提出经营困难，为留住租户，故同意1月、2月租金减半，但前提是对方继续租赁。庭审中，关于同昌盛业公司主张的垃圾清运费及泄水费6025.5元，双方确认系装修期间的垃圾清运费、空调泄水费及消防泄水费，比格餐饮公司同意支付。同昌盛业公司提交付款通知书证明2019年12月6日至2020年4月5日期间产生水费1690元，比格餐饮公司予以认可，并同意支付。2020年2月11日，同昌盛业公司向比格餐饮公司发出《通知》，内容大意为：目前，全国新冠肺炎疫情防控正处于关键时期，疫情亦给我们的正常经营带来了前所未有的困难和挑战。本着携手共进、共度难关的责任感，经研究决定，对贵司承租的商铺予以租金及部分费用减免支持，具体如下：1、减免2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费，物业费及其他费用照常收取。2、将在贵司2020年3月及2020年4月应付租金的基础上，分别各扣除减免的2月份租金及推广费的50%。3、已支付的3月、4月租金的商户，将在下一账期应付租金中一次性扣除减免的2月份租金及推广费。2020年2月12日，比格餐饮公司向同昌盛业公司发出《疫情期间租金及相关费用减免申请书》，内容大意为：自2020年1月25日新冠肺炎疫情肆虐全国以来，我司为相应国家号召，自2020年1月25日起已不正常营业，恢复正常营业尚待政府相关政策引导，为减少传播风险，与全国人民共克时艰，特向贵司申请：1、免除我司疫期不能正常经营期间的租金、物业管理费、商业管理费（如有）、广告费（如有）、垃圾清运费（如有）等相关费用。2及3、我司承租商铺的时间及广告位的时间按实际不能正常经营时间的天数顺延。4、涉及不能正常营业期间的水、电、燃气等相关费用按政府相关规定给予减免或降价收取。2020年2月20日，同昌盛业公司向比格餐饮公司发出《通知》，内容大意为：我司于2020年2月11日向贵司发送了通知，减免了贵司2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费，除此之外的费用（包括但不限于2020年3月、4月租金等费用）未予以减免。在此我司再次声明，我司给予贵司的减免政策是以贵司正常履行合同为前提，如贵司不履行合同约定，未能于2020年3月5日前向我司支付前述未免除应付费用，则贵司不再享有我司给予的租金及推广费减免政策。我司有权要求补交并有权依据合同约定追究贵司的违约行为。如贵司向我司出具承诺函，承诺于2020年3月10日前向我司支付前述应付费用的，我司可将支付的最晚时间宽限至2020年3月10日。2020年2月21日，比格餐饮公司向同昌盛业公司发出《租赁合同洽商申请函》，内容大意为，因受本次疫情影响，双方签署的合同部分条款已发生了情势变更，特提出以下申请：1、自2020年1月25日至疫情解除并恢复经营期间，申请免收租金、管理服务费、推广费及相关一切费用。2、原协议服务期限免费顺延三个月。3、原合同第4.2.1、4.4.1、4.5.2约定的租金、管理服务费、推广费的条款申请统一变更为自2020年1月1日起至合同期满之日止，按乙方每月实际发生的销售收入的10%的金额作为乙方的租金、管理服务费和推广费向甲方缴纳。同年2月25日再次发出《商告函》，内容大意为：1、下一期租金我司提出申请延缓支付，待恢复营业后按双方商定的金额、方式、时间再行支付。2、请贵司最迟于2020年3月2日前以函件形式回复我司发送的三份函件。2020年2月27日，同昌盛业公司发出《回函》，内容大意为：三份函件已收悉，我司已于2月11日及2月20日向贵司发送了两次通知，内容不再赘述。在至今未获房屋业主认可前提下，我司给贵司减免费用所带来的经济风险已超出我司承受范围，因此贵司提出的申请客观上不可能。请贵司按照我司2月20日发送的通知中约定的时间继续履行合同约定的支付义务，否则有权追究对方的违约责任。2020年3月25日，比格餐饮公司发出《解除合同并撤店商告函》，内容大意为：贵司于3月9日回函不同意我司提出的所有申请，截止2020年3月24日为止，双方未能达成一致意见。我司仍坚持于2020年3月1日起与贵司解除原合同、原推广协议、原补充协议，同时，我司将于2020年3月27日撤店并将承租的房屋交还贵司，具体如下：1、自2020年3月1日起解除原合同、原推广协议、原补充协议；2、2020年3月27日撤店，并于当日交还房屋，请贵司安排专人负责与我司交接及处理善后事宜；3、贵司退还我司2020年1月25日至2月29日期间租金、物业费合计124693.17元；4、退还2020年1月25日至2月29日原推广协议中的服务费13621.94元；5、退还我司保证金340127.53元。同日，同昌盛业公司发出回函，内容大意为：现我司不同意贵司未经协商一致，单方设定的提前解约方案，同时，我司愿意就相关事宜与贵司开展协商，共同妥善处理。庭审中，比格餐饮公司称2020年4月2日，其撤离租赁场地并搬离部分设备，并于4月9日将钥匙、电卡及未搬走的设备清单快递给同昌盛业公司。同昌盛业公司认可4月2日与其沟通撤店事宜，但其不同意撤店，比格餐饮公司搬设备时其保安人员在场，认可收到比格餐饮公司快递的钥匙、电卡及单方制作的设备清单。另，比格餐饮公司提交公司员工罗京与同昌盛业公司员工李郑军的通话录音佐证协商办理交接事宜，但同昌盛业公司不同意协助交接。同昌盛业公司认可该证据真实性，但不认可证明目的，仅是不同意对方单方解约闭店。诉讼中，经法院释明，双方于2020年8月7日交接现场完毕。一审法院认为,同昌盛业公司与比格餐饮公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案中，双方均认可因新冠肺炎疫情导致合同解除，但合同解除的时间点双方意见不一，对此，法院认为，新冠肺炎疫情的爆发对全国餐饮行业影响较大，比格餐饮公司在无力经营情况下多次通过函件与同昌盛业公司商洽租金减免事宜，在双方无法协商一致情况下，比格餐饮公司于2020年3月25日向同昌盛业公司发出《解除合同并撤店商告函》，同昌盛业公司已收到该函并于当日向比格餐饮公司回函不同意解除合同，后比格餐饮公司于2020年4月2日告知同昌盛业公司且在同昌盛业公司保安人员在场情况下撤离场地，并在4月7日提起诉讼，应视为比格餐饮公司以事实行为明确表示不再履行合同，双方合同目的确已无法实现，综合本案事实，法院确定合同解除时间为2020年4月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定“如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任”，因比格餐饮公司拖欠租金发生在疫情期间，系因不可抗力因素，故比格餐饮公司不存在违约行为。因此，合同解除后同昌盛业公司应依约退还比格餐饮公司租赁保证金340127.53元；关于比格餐饮公司要求退还2020年1月25日至2020年2月29日期间的租金、管理服务费、推广费，因比格餐饮公司已于2020年1月20日交纳了2020年1月及2月相关费用，交纳金额系根据同昌盛业公司出具的付款通知书缴纳，虽然通知书中载明的租金标准低于合同约定标准，但双方确认系协商一致结果，考虑到同昌盛业公司已经为比格餐饮公司进行较大幅度减免租金，根据公平原则并综合合同履行情况，对比格餐饮公司要求退还此期间租金的诉求，法院不予支持。至于管理服务费、推广费及硬件接口使用费，考虑与疫情无必然关联，同昌盛业公司亦不因疫情停止相关服务，故不予退还。关于比格餐饮公司主张的硬件接口押金7000元，电费38742元，同昌盛业公司同意退还，法院不持异议。关于同昌盛业公司主张的2020年1月1日至2020年4月7日期间的房屋租金、管理服务费、推广费及硬件接口使用费，因2020年1月及2月租金数额系经同昌盛业公司同意减免且已实际支付，故此期间的费用法院不予支持；至于2020年3月1日至合同解除期间的房屋租金，法院综合考虑疫情这一不可抗力因素酌情确定比格餐饮公司应给付的数额，至于管理服务费、推广费及硬件接口使用费，考虑与疫情无必然关联，同昌盛业公司亦不因疫情停止相关服务，应依约交纳；关于同昌盛业公司主张的水费1690元、垃圾清运费及泄水费6025.5元，比格餐饮公司同意给付，法院不持异议；关于欠款滞纳金66231.2元，因比格餐饮公司延迟支付租金等费用发生在疫情防控期间，系因不可抗力因素，并非归责于自身原因，故不予支持；关于同昌盛业公司主张的2020年4月8日至2020年4月30日的场地占用费74260.1元，根据已查事实，双方自2020年2月曾多次沟通租金减免事宜，在双方无法协商一致情况下，一方面，比格餐饮公司在未结清租金情况下即在2020年4月2日单方搬离，且在明知不再履行合同情况下未将物品全部搬离，后亦未积极沟通交接事宜，导致物品仍滞留在涉案场地，另一方面，比格餐饮公司因无力经营搬离之前已通知同昌盛业公司，且将钥匙、电卡交还同昌盛业公司，根据现有证据可以认定，同昌盛业公司明知比格餐饮公司不再履行合同情况下未积极履行协助办理交接事宜，由此扩大的损失双方均有责任，故对同昌盛业公司的该项诉求，法院酌情予以支持，具体金额参照合同履行情况、疫情因素、公平原则等酌情确定；至于律师费40600元，因本案系不可抗力导致合同无法履行，根据合同约定无需承担违约责任，并非比格餐饮公司恶意为之，故对同昌盛业公司的该项诉求不予支持。据此，一审法院判决：一、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司与北京比格餐饮管理有限责任公司签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》于2020年4月7日解除；二、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京比格餐饮管理有限责任公司履约保证金340127.53元；三、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京比格餐饮管理有限责任公司硬件接口押金7000元，电费38742元；四、北京比格餐饮管理有限责任公司于判决生效之日起七日内向同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年4月7日期间的房屋租金57044.65元;五、北京比格餐饮管理有限责任公司于判决生效之日起七日内向同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年4月7日期间的管理服务费26046.77元、推广费3720.97元、硬件接口使用费616.67元；六、北京比格餐饮管理有限责任公司于判决生效之日起七日内支付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司水费1690元、垃圾清运费及泄水费6025.5元；七、北京比格餐饮管理有限责任公司于判决生效之日起七日内支付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司场地占用费29550元；八、驳回北京比格餐饮管理有限责任公司其他的诉讼请求；九、驳回同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。同昌盛业公司表示其不退还保证金的理由为比格餐饮公司违约单方面撤离涉案房屋，给同昌盛业公司造成了2020年5月1日到2020年8月7日产生的房屋占有使用费、房屋至今尚未出租的空置损失及因比格餐饮公司违约导致同昌盛业公司无法向上家支付租金而产生的违约金。比格餐饮公司则表示其于2020年4月2日将小件物品搬走，同昌盛业公司不允许使用货运电梯、不允许拆门，导致大件物品无法搬走，直到在一审法院建议下才于2020年8月7日全部搬走，无法及时腾退过错在同昌盛业公司，故该期间不应支付租金及房屋占有使用费，且房屋钥匙、电卡等于已2020年4月9日通过EMS邮寄给了同昌盛业公司，双方已于当日完成房屋交接。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案诉争的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。同昌盛业公司与比格餐饮公司签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。2020年爆发的新冠肺炎疫情对餐饮行业确实造成了较大影响，致使比格餐饮公司经营困难，但同昌盛业公司在疫情之初即给予比格餐饮公司较大幅度的费用减免，且餐饮行业并未列入疫情期间禁止开展的经营活动，疫情并没有导致比格餐饮公司的合同目的根本不能实现，故比格餐饮公司仅因疫情造成经营困难，要求单方解除合同，本院不予支持。但考虑到比格餐饮公司已于2020年4月2日撤离租赁场地，并搬走了部分设备，且于2020年4月7日以诉讼的方式明确表示不再履行合同义务，同昌盛业公司亦同意自2020年4月7日与之解除合同关系，故一审法院认定双方之间的《新荟城购物中心商铺租赁合同》已于2020年4月7日实际解除并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于同昌盛业公司主张拖欠的2020年1月1日到2020年4月7日期间的房屋租赁、管理服务费、推广费及硬件接口使用费，首先，2020年1月及2月的租金系同昌盛业公司明确减免的，且比格餐饮公司已实际给付，故同昌盛业公司要求比格餐饮公司按照合同约定补交2020年1月及2月的租金，缺乏依据，本院不予支持；其次，对于2020年3月1日至2020年4月7日期间的租金，考虑到疫情因素，一审法院对于该期间的租金予以一定减免，判令比格餐饮公司支付该期间租金57044.65元并无不妥；最后，对于2020年3月1日至2020年4月7日期间的管理服务费、推广费、硬件接口使用费，由于比格餐饮公司已实际享受了上述服务，故理应按照合同约定支付。关于同昌盛业公司主张的2020年4月8日至2020年4月30日期间的场地占用费，考虑到疫情及同昌盛业公司不配合比格餐饮公司撤场造成损失扩大等因素，一审法院判决比格餐饮公司承担29550元场地占用费亦无不当，同昌盛业公司要求按照合同约定的标准承担场地占用费，缺乏依据，本院不予支持。关于返还硬件接口押金及多付的电费，支付拖欠的水费、垃圾清运费及泄水费，双方均表示认可，本院亦不持异议。关于租赁保证金，根据合同约定，如在租赁期限内，因比格餐饮公司原因导致本合同无法继续履行或因比格餐饮公司违约行为导致同昌盛业公司解除本合同的，则同昌盛业公司有权不予退还租赁保证金，该条约定实为违约责任的一种承担方式。本案中，比格餐饮公司单方撤场造成合同无法继续履行，其对合同解除负有过错，理应承担相应的违约责任。同昌盛业公司主张比格餐饮公司的违约行为给其造成的损失包括2020年5月1日到2020年8月7日产生的房屋占有使用费、房屋至今尚未出租的空置损失及因比格餐饮公司违约导致同昌盛业公司无法向上家支付租金而产生的违约金。此外，同昌盛业公司单独主张的逾期支付滞纳金、一二审律师费，性质上亦应归于违约所造成的损失。针对同昌盛业公司主张的上述损失，首先，比格餐饮公司2020年4月2日即搬离了部分设备，此后亦及时将钥匙、电卡及未搬走设备清单交予同昌盛业公司，但同昌盛业公司不配合比格餐饮公司撤场致使双方于2020年8月7日才交接完毕，同昌盛业公司因任由损失扩大，对扩大部分损失应自行承担，比格餐饮公司仅需在过错范围内承担相应的场地占用费；其次，关于房屋空置损失，本院根据租赁场地的具体情况酌情予以确定，但应指出双方租赁合同已于2020年4月7日解除，同昌盛业公司此后已经可以开始寻租，故本案空置损失期间与比格餐饮公司应承担的场地占用费之间存在重合，本院对此将综合考虑；再次，关于同昌盛业公司主张的因比格餐饮公司违约造成其无法向上家支付租金而产生的违约金，因未提供证据证明实际发生，故本院不予支持；关于逾期支付滞纳金，因2020年1月及2月期间双方之间存在协商减免租金的情形，此后租金、相关费用未按时支付亦系疫情导致，比格餐饮公司并非恶意拖欠，故本院对滞纳金的请求不予支持；关于一、二审律师费，合同约定因催讨租金或其他费用而引起的包括律师费在内的所有费用和开支由比格餐饮公司承担，根据同昌盛业公司提供的证据及其诉讼请求的合理性，比格餐饮公司应承担部分律师费，具体数额由本院酌定。综合上述情况，本院酌情确定比格餐饮公司应承担的违约金总额为180000元，不再另行支持律师费的请求，上述违约金与保证金折抵后，剩余保证金160127.53元同昌盛业公司应予退还。同昌盛业公司要求全部保证金不予退还，依据不足，本院不予支持。综上所述，同昌盛业公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审法院法律适用有误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13072号民事判决第一、三、四、五、六、七、九项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13072号民事判决第八项；三、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13072号民事判决第二项为：同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京比格餐饮管理有限责任公司履约保证金160127.53元；四、驳回北京比格餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理8993元，由北京比格餐饮管理有限责任公司负担5461元（已交纳），由同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司负担3532元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理3628元，由同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司2489元（已交纳），由北京比格餐饮管理有限责任公司负担1139元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费10025元，由同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司负担7126元（已交纳），由北京比格餐饮管理有限责任公司负担2899元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年三月二十六日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇