辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11042号上诉人（原审原告）：金长城，男，1965年10月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王植宏，辽宁观策律师事务所律师。上诉人（原审原告）：毛艳玲，女，1966年10月1日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王植宏，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伟霞，女，1975年1月5日出生，汉族，住新民市。委托诉讼代理人：李思赜，辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑶瑶，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人金长城、毛艳玲与被上诉人陈伟霞返还原物纠纷一案，因陈伟霞不服新民市人民法院（2018）辽0181民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日作出（2019）辽01民终9068号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。重审后，金长城、毛艳玲不服原审法院（2020）辽0181民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金长城、毛艳玲上诉请求：要求撤销一审判决、判决被上诉人腾出新民市华丽新都18号楼13-16轴房屋，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，判决不当。上诉人在一审中提供了相应证据能够充分证明上诉人于2010年7月12日与新民市金晟房地产开发有限责任公司（以下称金晟公司）签订了四套商品房预定协议书（包括本案诉争房屋，其他三套已经登记在上诉人名下），并实际占有使用，金晟公司将该四套房屋钥匙交付给上诉人。上诉人于2011年3月15日委托他人安装卷帘门及进行简单装修后入住，并于2011年5月到物业进行登记。2012年6月17日被上诉人强行入住本案诉争房屋，双方发生纠纷。陈伟霞与金晟公司的法定代表人符丽华达成协议，由符丽华退还给被上诉人购房款，但被上诉人强行占有该房后便一直占有。一审法院根据被上诉人提供的证明认定其占有使用案涉房屋，但是对于其强行占有的方式及其占有之前上诉人已经占有使用该房屋的事实未予认定。从签订购房合同时间上看，上诉人早于被上诉人购买了案涉房产；从占有的时间上看，上诉人早于被上诉人占有该房屋；从占有方式上看，上诉人是在出售方取得钥匙后入住占有，被上诉人是通过强行占有的方式将房屋占有使用，占有方式不合法。一审法院作出的判决使被上诉人不合法的私力救济合法化，侵犯了上诉人早于被上诉人合法占有案涉房屋的权利。审理中补充：一、本案上诉人的权利来源于优先债权，从权利比较的维度，上诉人也具有获得物权的优先性及合法性。代物清偿是由建筑施工之债转化而来，依据合同法第二百八十六条、建设工程施工合同司法解释、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，上诉人作为该房地产项目的承包人、实际施工人有优先于抵押物权的法定优先权，该权利转化而来的房屋物权属于权利的承接，优先于其他权利。二、第三人撤销之诉中，法院认定房地产公司对本案均交付了房屋钥匙，从时间上看上诉人在先，被上诉人在后，而双方的钥匙不是同一把钥匙，因此后取得钥匙的被上诉人存在更换门锁的事实，该门锁无论是被上诉人自行暴力破门更换还是开发商更换，都需要非法开锁后进行更换，因此被上诉人的占有是建立在非法侵夺的基础上。三、被上诉人与房地产公司并非买卖关系，属于明为买卖实为借贷，房屋买卖的虚假意思表示应属无效。通过专案组也认定了其是借贷关系。四、本案案涉房屋登记在上诉人名下，房产证属于国家机关发放的物权凭证，在房证没有撤销前上诉人要求被上诉人腾空房屋具有法律依据。综上，请求二审法院全面审查案件事实，综合双方签订购房合同时间、占有时间、占有方式认定上诉人为诉争房屋的合法占用使用者。陈伟霞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、被上诉人与金晟公司是房屋买卖合同关系，是物权纠纷，上诉人与金晟公司签订的是以房顶账合同，是债权纠纷，物权优于债权，同时上诉人主张的建设工程优先受偿权应在工程完工后6个月内主张，但上诉人是在工程完工前与金晟公司签订的以房顶账协议，因此本案不存在建设工程优先受偿权。二、金晟公司的法定代表人符丽华的儿媳妇刘红玉将钥匙交付给上诉人，但是符丽华将钥匙交给了被上诉人，而符丽华是金晟公司的法定代表人，能够代表公司行使职权。因此，是否为同一把钥匙，是否由开发商更换门锁，与被上诉人无关。上诉人一直主张的是被上诉人暴力换门，但没有证据证明。三、本案从来没有任何证据证明被上诉人与金晟公司之间是名为借贷实为买卖，金晟公司在另案的多次庭审中，均承认与被上诉人就本案房屋是正常的房屋买卖关系。上诉人提交的所谓刑事案件的证据，没有合法的证据来源，并且证明的内容是华丽英典的房子，而本案是华丽新都的房子，根本没有关联性，上诉人主张的被上诉人合同金额明显低于市价，没有任何法律依据，事实上，该情况在另案审理过程中，新民法院曾经询问过，金晟公司解释是顶账给上诉人，所以价格是高于市场价格的，销售给我方的价格约是5000元，符合市场价格。四、上诉人与金晟公司未通知被上诉人进行违法调解，通过强制执行取得的房屋登记，但该调解书已经被撤销，上诉人取得该物权的法律依据已经不存在。被撤销后的法律结果应该是该房屋回归到登记备案在被上诉人名下。金长城、毛艳玲向一审法院起诉请求：1.判令被告陈伟霞腾出登记在上诉人名下的位于新民市华丽新都18号楼13-16轴房屋；2.被告陈伟霞承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告金长城挂靠沈阳中达建筑工程有限公司，因与金晟公司签订履行合资合作开发房地产合同发生纠纷，于2009年诉至原审法院。在原审法院主持下，双方于2010年1月19日达成华丽新都住宅小区16号楼楼花结算协议，为此原审法院于2010年1月19日作出（2009）新民民二初字第4105号民事调解书：一、原、被告双方结算后，被告金晟公司共欠原告金长城565万元整，被告金晟公司于春节前给付原告金长城65万元整，另在2010年5月1日之前给付200万元整，余款于2010年7月31日结清。二、如不按期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、其他无纠纷。2010年7月12日，因金晟公司未按（2009）新民民二初字第4105号民事调解书指定的期限履行给付金钱义务，经协商双方达成以房抵债协议，金晟公司以四套网点抵顶原告金长城在（2009）新民民二初字第4105号民事调解书中的欠款565万元，以欠款代替购房款，为此双方签订《华丽新都商品房预定协议书》四份，其中一份《华丽新都商品房预定协议书》即本案诉争网点﹝坐落于新民市施工庙街1号（13-16轴）网点﹞，面积187.58平方米，实际成交价7600元/平方米，总房款1,425,608元，房屋交工日期2010年12月31日。2012年3月5日，金晟公司向陈伟霞出具支付购楼款937,900元收款收据一份，标注“华丽新都18#13-16轴、187.58㎡”。2012年3月6日，陈伟霞及其前夫王晓东二人与金晟公司签订《商品房买卖合同》，约定:房屋坐落为新民市施工庙街1号18#13-16轴，用途为网点，建筑面积187.58平方米，单价5,000元/平方米，交付期限2012年12月31日前。2012年3月，陈伟霞交纳水费200元。2012年7月17日陈伟霞交纳该网点房电话024-275××××2电话费85元，2012年10月17日交纳电话费85元，2013年3月18日交纳电话费6元，2016年4月18日交纳电话费100元。2013年10月14日原告交纳该网点房电费500元，2014年12月25日交纳电费500元，2015年8月17日交纳电费500元，2016年1月12日交纳电费500元。2014年11月24日，陈伟霞交纳该网点房的供暖费6002.56元。2012年10月16日，原告金长城向原审法院起诉，请求判令金晟公司协助其办理房屋（新民市施工庙街1号18#13-16轴网点）所有权证，经原审法院主持调解，双方达成调解协议，原审法院于2012年11月5日作出（2012）新民民二初字第5497号民事调解书:一、被告金晟公司于2012年12月15日前为原告金长城提供办理房屋产权登记所需的相关手续，并协助原告金长城办理所购房屋的所有权证；二、其他无纠纷。2013年1月29日，因金晟公司未按（2012）新民民二初字第5497号民事调解书指定的期限履行义务，原告金长城向原审法院申请强制执行，原审法院为此向新民市房产管理处发出（2013）新民执字第495号协助通知书，请协助执行以下事项：将被执行人金晟公司开发的位于新民市城区华丽新都小区18号楼13-16轴网点一套，面积187.57平方米，过户为申请人金长城所有。新民市房产管理处于2013年4月27日为原告金长生、毛艳玲办理了该网点的登记，颁发了坐落于新民市施工庙街1号（13-16轴）网点的房屋所有权证。原告金长城、毛艳玲取得坐落于新民市施工庙街1号（13-16轴）网点的房屋所有权证后，为贷款，先后将该网点抵押给沈阳农村商业银行股份有限公司铁西支行和新民市农村信用合作联社城郊信用社。2015年6月30日，陈伟霞以金晟公司、金长城为共同被告，向原审法院提起第三人撤销之诉，请求撤销原审法院于2012年11月5日作出（2012）新民民二初字第5497号民事调解书，判决金晟公司为其办理房屋所有权证。原审法院于2016年5月9日作出（2015）新民民二初字第03518号民事裁定，驳回了陈伟霞的起诉。陈伟霞不服该裁定，上诉至沈阳市中级人民法院。市法院于2016年7月27日作出（2016）辽01民终8027号民事裁定：一、撤销新民市人民法院（2015）新民民二初字第03518号民事裁定；二、指令新民市人民法院进行审理。原审法院于2016年10月18日重新立案受理后，于2017年12月14日作出（2016）辽0181民初4976号民事判决：一、撤销新民市人民法院（2012）新民民二初字第5497号民事调解书；二、驳回陈伟霞的其他诉讼请求。金长城不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2018年2月9日作出（2018）辽01民终1444号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年5月29日，原告在上述诉讼程序终结后，提起本案诉讼。原审认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让或者消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权的设立、变更、转让或者消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。审理“一房数卖”纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，原、被告双方针对位于新民市施工庙街1号13-16轴网点先后与金晟公司分别签订的商品房买卖合同均合法有效。因金晟公司将该网点“一房数卖”，导致原、被告双方均要求履行合同发生纠纷，对于双方权利保护的顺位，应结合“已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序”确定。因被告己提供了其在2012年交纳水费、电费、供暖费、电话费的交费发票，足以证明被告2012年即对该网点房进行了入住，且一直居住至今的事实。原告对该网点房所取得的房屋所有权证是基于申请法院强制执行（2012）新民民二初字第5497号民事调解书取得，但（2012）新民民二初字第5497号民事调解书现己被（2016）辽0181民初4976号民事判决书、（2018）辽01民终1444号民事判决书二审撤销，故原告金长城、毛艳玲对该网点房的所有权己丧失存在基础。原告主张其先于被告在2011年对该网点房进行了入住，但其未提供充份证据予以证明，首先原告未取得金晟公司的正式入住手续以证明入住时间，原告提供网点业主档案显示原告入住时间为2011年5月10日，与原告提供的吴宗友、沈阳市铁西区滑翔山川塑窗经销部证实入住时间2011年3月15日不符，吴宗友自认是金长城朋友且未出庭作证，证人王某也未出庭作证，与原告提供的华丽新都商品房预定协议书显示的房屋交工日期2011年12月31日不符，故上述证据自相矛盾，没有形成完整的证据链，真实性不予采信。原告主张2012年6月17日被告破坏其制作的卷帘门、强行进入该网点房，但其未提供充份证据予以证明，其在原审提供的王亚强、毛艳翔情况说明，两位证人与原告系朋友关系，且证人未出庭作证，所以原告仅以该份情况说明无法形成完整证据链，无法采信，所以原告主张其先于被告对该网点房进行入住的主张缺乏充份证据证明，不予采信。关于原告要求调取沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑初字第24号刑事判决书侦查卷之中的《新民市703专案组在调查报告》有关新民市华丽新都18号楼13-16轴交易备案情况以及刘红玉所作的有关金晟公司与陈伟霞之间以签订商品房买卖合同的形式掩盖其民间借贷合同关系的指证内容，首先原告想要证明的陈伟霞与金晟公司签订的案涉房屋合同是否也是名为买卖关系，实为借贷关系事实并不是沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑初字第24号刑事判决中认定的事实，即不能成为本案的预决事实，只是另案的一份笔录口供基础，那么在本案中原告想依此另案的笔录或口供的内容举证，原告可以其他途径获取提供口供的当事人的证实，完成举证责任，所以原告申请法院调查的证据不符合必须由法院调查收集证据的客观条件，故原告关于被告与金晟公司名为买卖实为借贷的主张证据不足。综上原告要求被告腾出该网点房的主张缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告金长城、毛艳玲的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告金长城、毛艳玲负担。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，金长城与金晟公司签订《华丽新都商品房预定协议书》，约定金晟公司以包含本案案涉房屋在内的四套网点房屋抵顶其对金长城的欠款565万元，双方系以房抵债法律关系。陈伟霞、王晓东二人与金晟公司签订商品房买卖合同，双方系房屋买卖关系。对于上诉人主张的金晟公司与陈伟霞之间系以签订商品房买卖合同的形式掩盖其双方民间借贷合同关系的主张，因未提供充分证据予以证明，本院不予支持。本案双方当事人与金晟公司分别签订的预定协议书和买卖合同均合法有效，在数份合同均有效且买受人均要求履行合同情况下，法院应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人除外。原审依据被上诉人提供的其在2012年交纳水费、电费、供暖费、电话费的交费发票，认定其于2012年对案涉房屋进行了入住，且一直居住至今的事实并无不当。而上诉人对案涉房屋所取得的房屋所有权证是基于（2012）新民民二初字第5497号民事调解书取得，但该调解书现己被依法撤销，故上诉人对诉争房屋的所有权己丧失存在基础。同时对于上诉人提出其先于被上诉人于2011年入住诉争房屋的事实，虽其提供的网点业主档案显示其入住时间为2011年5月10日，但该时间与上诉人提供证人证言证实的入住时间2011年3月15日亦不符，同时前述证人未出庭接受法庭质询，且证实内容与上诉人提供的华丽新都商品房预定协议书中显示的房屋交工日期2011年12月31日不符，故原审认定上述证据自相矛盾，没有形成完整的证据链，真实性不予采信并无不当。另上诉人对其主张2012年6月17日被上诉人破坏上诉人制作的卷帘门、强行进入诉争房屋的事实，除与上诉人存在利害关系的证人证言外，未提供充分证据予以证明，故原审对该事实未予认定也无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人金长城、毛艳玲负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二一年三月二十九日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。