浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终156号 上诉人（原审被告）：叶先增，男，1962年10月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：林美花，女，1964年8月29日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：叶玲正，男，1985年12月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审第三人）：王盼盼，女，1987年11月26日出生，汉族，住浙江省温岭市。 以上四上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：郏宣满，浙江乾衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶友良，男，1972年6月30日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被上诉人（原审原告）：金美娟，女，1972年9月28日出生，汉族，住浙江省温岭市。 以上两被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：丁远航，浙江红大律师事务所律师。 上诉人叶先增、林美花、叶玲正、王盼盼因与被上诉人叶友良、金美娟房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初12873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶先增、林美花、叶玲正、王盼盼上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人叶友良、金美娟一审的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决程序不当。1、本案的法律关系为房屋买卖合同纠纷。本案合同系格式合同来源于其他人，但双方意思表示一致的是商品房买卖部分的内容，不涉及其他内容。2、与人口指标相对应的商铺、余房及其收益，是村集体的资产，不属于本案审理的范围。按照2016年5月1日实施的《浙江省农村集体资产管理条例》第十条规定，农村集体土地依法被征收为国有土地的，一—为被征地村安排集体经济发展留用地，——应当用于发展农村经济，不得直接分配给集体经济组织成员。本案即使有2019年4月4日的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》规定直接分配安置户受益款80%，也违反了法律规定，按照法律规定应由政府处理。二、一审判决认定事实错误。一审认定“原告方于2010年5月31日至2016年6月20日向下洋张村村委会交纳2个人口指标对应的建房款，该建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造成本”及“经该村最终结算，每个人口指标对应的余房建造成本83538元，返还的受益款166385.72元”事实的证据不足。1、温岭市××镇××村村委会在本案中是证人，应出庭作证。现仅凭核实了解，证明来认定事实，不符合出庭作证的证据规定。温岭市××镇××村村委会与上诉人存在委托建造涉案房屋的合同关系，与上诉人尚未结清有关款项。该村按上诉人未交款而扣除了利息，与上诉人系利害关系人。转让协议中的中证人系温岭市××镇××村原村两委的主要领导。在该村安置房众多的买卖合同中有他们的签名。该村新老两委部分主要领导借名大量收购了该村的安置房，也系利害关系人。2、温岭市××镇××村涉案的第1-8幢属于拆迁安置房，除安置给拆迁户外，尚有余房59套。被上诉人如有代付建房款，也是付在上述余房59套里。下洋张村的第9-10幢属于普通商品房，不是拆迁安置房，是该村利用留用地以后建造的，建造的资金来源为该村的土地出让收入1600余万元，利息收入1400余万，工程垫资款2500余万元。与第1-8幢的拆迁安置房无关。温岭市××镇××村出具的结算证明，系该村委会单方的意思表示，故意将第1-8幢与第9-10幢混在一起最后结算，以实现利益的最大化。按照2007年11月28日经温岭市人民政府批转的《安置办法》规定，目的是让拆迁户受益。该村的第9-10幢普通商品房系村集体的财产，是不符合出让条件的，因该村争取到政策才最终出让。三、一审判决适用法律不当。1、涉案转让协议应为无效。其一、涉案转让协议签订时，拆迁安置房属于集资建设，三分之一土地是耕地，三分之二土地是宅基地，均未办理农转用征收手续，系非法集资建房。被上诉人假借上诉人名义非法炒卖农村土地，违反了土地管理法的有关规定。其二、与人口指标对应的商铺、余房及其收益具有人身性质，由该村的拆迁户受益，系拆迁户的养老保障，外村人不得享受，也不得直接将拍卖款分配给拆迁户。被上诉人主张的该权利既违反土地管理法，又违反浙江省农村集体资产管理条例的有关规定。故涉案转让协议系以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。2、涉案房屋系拆迁安置房，2007年签订买卖合同，2019年交房，历经10余年，且签订合同到交房时情势已发生了重大变更，如为了实现利益的最大化，争取政策，延迟交房办证时间等。按照土管法第四十八条的规定，农民房屋拆迁，应当按照先补偿后搬迁，居住条件有改善的原则进行。上诉人已顾全大局为温岭火车站建设作出了牺牲。法院应公平保护拆迁安置户的合法利益和合同相对方的合法利益，但一审判决以牺牲上诉人拆迁户的合法利益来保护被上诉人的非法利益，不符合中华人民共和国的法律规定。一审法院明显偏袒被上诉人。综上，一审判决程序不当，认定事实错误，适用法律不当。请二审法院查明事实，依法维护上诉人的合法权益。 叶友良、金美娟答辩称：一、上诉状上诉理由第一大点的第一小点讲到房屋转让协议是双方意思表示一致的、是商品房买卖的部分，不涉及其他内容，对于上诉人这一陈述内容，被上诉人认为其是断章取义，片面之词，理由是房屋转让协议书还涉及车位、商铺股份权益和分红，及返还两个人口指标的对应返还费等财产权益，故这一上诉理由显然是不对的；上诉理由第一大点第二小点所称的浙江省农村集体资产管理条例第十条规定，这个规定的内容与拆迁安置情况不同，不可同日而语，理由是下洋张村拆迁安置是根据大溪镇下洋张村公寓式住宅建设安置办法和余房处置方案这两个办法来确定拆迁安置的情况，这两个办法也明确了商业用房属于公寓式住宅安置，是按照比例由村里和安置户共同所有，并按照公寓式住宅安置户的人口投资分配，将商业用房建设费用纳入余房出让成本，余房是有偿出让，两被上诉人基于房屋转让协议和根据以上两个规定进行投资，理应收益。以上这两点上诉理由依法不成立，这两点上诉理由也不能说明上诉理由第一大点所谓程序不当。二、针对上诉状第二大点内容进行答辩：被上诉人认为第二大点理由依法不成立。具体理由是一审法院依照民诉法相关规定，依职权调取下洋张村委会的证明一份，证明每个人口余房建设成本、返还金额和余房利润返还金额等情况，一审法院依取权调查取证，不需要村委会到庭作证，委托村委会建房的拆迁房众多，上诉人尚未结清有关款项属实，这并不能说明村委会与被上诉人有利害关系，偏袒被上诉人的情况，转让协议中的中证人只是见证房屋买卖双方达成协议内容的真实意思表示，与中证人自己之后是否有房屋买卖不相干，不属于有利害关系，安置办法规定了建设余房的资金来源，两被上诉人出资了资金，上诉人称出资没有证据证明，所称的村委村故意将1-8栋、9-10栋混在一起最后结算等理由是上诉人的主观臆断，不足为信。三、上诉状上诉理由第三大点所讲的转让协议无效的理由，其实上诉人在一审庭审中都讲过，现上诉状是重复内容，这方面内容，被上诉人认为转让协议是合法有效的，理由是1、被上诉人非常认同一审判决书15页本院认为部分内容，关于转让协议效力的内容认定；2、商铺权益和余房返还费是根据安置办法和余房处置方案，由两被上诉人投资而应得的收益，并非所称的以转让协议是以合法形式掩盖非法目的和违反强制性规定的说法；3、一审庭审上诉人明确表示同意将房屋过户给两被上诉人，也同意车位给两被上诉人，这就表明上诉人认可协议内容，并且愿意履行合同，现在又称双方协议无效，是自相矛盾；4、上诉人自己也拆迁分得房屋，也是出资了建房款，取得了余房，上诉人也是受益人，现主张协议无效是难以自圆其说的。综上，房屋拆迁公平合理，上诉人自己拆迁分得房屋转让给两被上诉人，两被上诉人取得相关权益有法有据，一审认定事实清楚、程序合法、判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 叶友良、金美娟向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告协助原告办理大溪镇下洋张小区4幢2单元1003室商品房及车位的产权变更登记手续；3.判令大溪镇下洋张村出售商品房返还款、商铺租金14000元和今后分红及村集体积累归原告所有；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告叶玲正、第三人王盼盼协助原告办理位于××镇××村××幢××单元××室房屋的产权及车位变更登记手续；3.判令由三被告立即支付原告以叶先增户名义在温岭市××镇××村村民委员会（温岭市××镇××村股份经济合作社）的2个人口指标对应的下洋张公寓式住宅余房出让后返还款项499771.44元；4.判令以叶先增户名义登记的2个人头指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺权益及今后的分红归原告享有。 一审法院认定事实：被告叶先增、林美花系夫妻关系，被告叶玲正系其大儿子，叶挺系其二儿子，第三人王盼盼系叶玲正妻子。2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》（简称安置办法）规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1-2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2009年6月10日，被告叶先增、林美花、叶玲正与原告叶友良、金美娟签订《转让协议书》一份，约定：被告自愿将其坐落在下洋张村Ｂ地块所分得的按人口数2人的商品房指标120平方米和50平方米左右商铺面积及村返还的二人口指标（商品房约70平方米）及所配套的地下车位全部转让给原告方，转让价为350000元，付款方式：成字日付250000元，商品房开始建造再付50000元，余款50000元待被告方交付房产权证、土地使用权证时付清，被告方应无条件协助原告方办理房产权证及土地使用权证手结，有关费用由原告方支付，同时约定了相关违约责任。合同签订后，原告方已向被告叶先增支付300000元。原告方于2010年5月31日至2016年6月20日向下洋张村村委会交纳2个人口指标对应的建房款，该建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造成本。根据拆迁安置政策，结合被告方所述，在签订合同时，被告叶先增户原享有7个有效人口的拆迁安置权益，后被告户人口增加，享有10个有效人口的拆迁安置权益。其中由被告叶玲正作为申请人，王盼盼、叶之初、叶先增、林美花、叶可满、王春领作为其他家庭成员，以在册人口5人、有效人口8人申请安置得4套安置房，另外两个2个有效人口由叶挺申请安置。在2016年选房时，原告方选择了下洋张村二区4幢二单元1003室，被告也将该房屋交付原告。该房屋经被告户确认登记在被告叶玲正及第三人王盼盼名下，不动产权证号为浙（2018）温岭市不动产权第0××6号，证载面积为118.7平方米。另，被告叶玲正作为安置人名下有8个人口指标商铺（商业用房）股份。下洋张村于2019年7月对安置后余房进行公开拍卖出让。经该村最终结算，每个人口指标对应的余房建造成本83538元，返还的受益款166385.72元。 一审法院认为，围绕本案的争议焦点具体分析如下：一、原、被告于2009年6月10日签订的转让协议书是否有效。原告认为双方自愿签订转让协议，原告按约支付了转让费及建房款，被告方也已将房屋交付给了原告，应认定有效。被告方及第三人认为，本案买卖的商品房系拆迁安置房，是在村集体土地上集资建设的公寓式住宅，都属于村集体土地，需要政府的批准才可以进行转让，拆迁安置房本应按照《土地管理法》的规定办理土地征转手续，但签订合同时该公寓式住宅却未依法办理农用地转用和集体土地征收补偿手续，直接通过非法集资来建房，而且本案原告通过签订房屋买卖合同的方式，假借被告名义，非法炒卖农村土地，是以合法形式掩盖非法目的，违反了《土地管理法》等国家法律强制性规定没有经过政府的批准；商铺股份权益、余房返还费不仅具有人身性质，且属于农村集体资产股权，不得转让，下洋张村的余房处置方案中直接分配给拆迁户款项的规定违反了《浙江省农村集体资产管理条例》，故转让协议是无效的。该院认为，根据转让协议的内容，实际是对拆迁可获得权利的买卖，目前也未有任何法律、行政法规禁止拆迁户对拆迁可获得的权利进行转让，且双方对合同的标的、价款等权利义务约定清楚，没有证据证明双方存在以合法形式掩盖非法目的的行为。被告及第三人认为所称《浙江省农村集体资产管理条例》属地方性法规，本身并非认定合同效力的依据，且被告及第三人所称下洋张村村委会违反此规定将农村集体资产进行了分配亦缺乏事实依据。被告及第三人认为，建设公寓式住宅是村集体土地，未依法办理农用地转用和集体土地征收补偿手续，违反了《土地管理法》相关规定，由于涉案房屋已能办理权属登记，故被告以对建设前期的土地性质来否定房屋买卖的效力，明显缺乏依据，故被告及第三人上述意见，该院不予支持。被告及第三人认为，商铺股份权益及余房出让后返还费具有人身性属性，转让无效。该院认为，本案转让协议中约定的商铺转让，实际系2个人口指标对应的商铺股份权益和分红转让于原告，而并非商铺所有权的转让。根据安置办法，商铺权益及分红系基于投资兴建商铺并由下洋张村村集体统一开发、经营、管理而产生，而非主张独立的商铺不动产权，其虽统一登记在下洋张村集体名下，土地性质系划拨、用途商用，安置户与村集体系按照“8：2”分配权益，并已将该80%的部分以股份性质按人口数分摊到安置户，故具有典型的财产属性，而余房出让后的返还费更是缺乏人身属性，故该院对其主张不予支持。综上，该院认为，三被告享有的拆迁安置指标远超过2个人口指标，其将其中2个人口的拆迁安置指标权益进行转让，签订的转让协议依法成立，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。在合同履行过程中，双方已通过选择具体安置房明确了标的物，且房屋已交付原告，现原告已按约履行了转让协议约定的付款义务，并向村委会缴纳了建房费用，房屋也取得了产权证书，被告及第三人应配合原告办理涉案房屋的产权过户手续。庭审中，被告叶玲正、第三人王盼盼表示愿意协助原告方办理相关产权变更登记手续，该院予以确认。但原告应当根据双方《转让协议书》的约定履行最后一期付款义务，并支付办理产权证手续相关费用。就原告提出的关于被告及第三人协助办理车位产权变更手续的诉请，因原告未提交车位详细信息，也未能举证证明车位能办理产权登记、变更手续，故该院对此暂不予支持，但根据双方在转让协议中的约定，配套的地下车位全部转让给原告方，且原告缴纳的建造费用中包含了车位的费用，故涉案房屋配套的车位权属应当归属于原告方。至于原告主张的商铺权益和分红，该院认为，被告已按2个人口数向原告转让商铺权益，并由原告交纳了商铺建造费用，故2个人口数对应的商铺权益及分红归原告所有。第二次庭审中，原告明确主张被告已领取的商铺租金归被告，今后的分红归原告，被告也认可其领取过商铺租金，并表示今后的商铺分红其同意归原告方享有，该院予以确认，但“日后”应为庭审当日即“2020年8月31日后”。至于原告起诉主张的是以叶先增户名义登记的2个人口指标对应的商铺股份权益及日后的分红，考虑到其户实际安置人分别为叶玲正、叶挺，双方均认可叶挺与本案无关，故应以被告叶玲正为安置人在温岭市××镇××村（温岭市××镇××村股份经济合作社）的2个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份权益及2020年8月31日后的分红由原告叶友良、金美娟享有为妥。二、被告是否应当返还原告余房返还费499771.44元。原告认为，双方出卖的是安置指标，其包括了2个人口数对应的所有余房返还费用，而且余房建设费用由原告缴纳，其投资，收益当然由其享有，虽然村里最后结算，2个人口指标对应的余房返还款为499847.44元，现原告仍按原主张的499771.44元计算。被告及第三人认为，涉案的合同当中没有明确约定出售商品房返还费的内容，就算有返还也仅指返还商业用房的建造成本；原、被告双方都没有投资过余房的建造，即使原告认为有投资，但是村里也没有认可，余房的建设费来源于村集体土地的转让金、建设施工单位的垫资款和村里的利息收入，所以余房出让的返还款项应当属于该集体组织成员；即使合同有效，签订合同时涉及土地是集体土地性质，后来变更为国有土地性质，价值大幅度增加，导致分红也增加，那么这个提升的价值也不应由原告享有，否则显失公平。该院认为，原、被告签订的转让协议是在2009年6月10日，而2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的安置办法已明确载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。这一规定能够说明当时的安置权益就已包括了余房出让后相关权益。2019年4月4日通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》亦明确，余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，现双方争议的余房出让后的返还费就是该80%部分。由于本案存在转让的情况，最终余房出让相关权益由谁享有，关键在于合同是否转让了村集体对余房出让后可取得的相关收益。根据本案转让协议约定“将村返还的二人口指标（商品房约70平方米）全部转让给乙方（即原告方）”，应理解为是2个人口指标对应的返还商品房的相关权益全部转让给对方，若返还的商品房通过有偿出让的方式拍卖，那返还的就是价款，对此，下洋张村委会也作出情况说明，原以每个指标约35平方米作为返还，后实际以每个指标对应的余房出让后返还款作为返还，余房出让后返还款与返还面积只是表述上的不同，故返还面积与返还款实际属同一项权利。现原告方缴纳2个人口指标对应的余房建造款项，被告方分文未付，且被告所称余房的建设资金来源于村集体土地的转让金、建设施工单位的垫资款和村里的利息收亦缺乏事实依据，也未有任何证据表明被告方曾在诉讼前对原告方缴纳建房款提出异议，而余房出让后返还的受益款也是基于投入成本而产生，因此由原告方享有其投入成本而产生的收益更符合权利义务一致的原则，故应认定2个人口指标对应的余房出让后的返还款499847.44归原告享有。现原告自愿按499771.44元主张，系其自主处分其权利，该院予以准许。至于被告及第三人认为，即使合同有效，签订合同时涉及土地是集体土地性质，后来变更为国有土地性质，价值大幅度增加，导致分红也增加，那么这个提升的价值也不应由原告享有，否则显失公平。该院经审查后认为，下洋张村已于2007年出台安置办法，安置权利明确包括了余房出让后的返还权利，而本案双方订立合同系在2009年6月10日，合同双方是完全民事行为能力人，双方应当能够正确判断自己行为的后果，双方对余房返还作了约定，未有任何证据证明双方当时签订转让协议时对应的是集体土地上的权利，从下洋张村公寓式住宅项目看，安置后多余的房屋建造，不仅需要相关指标，也需要投资建造。况且安置户将相关指标转让，是支付了对价的，在当时已从中获取了较大的金钱利益；而买受人虽然获取安置房、商铺及返还费等权利，但这些收益实际是买受人从2009年向被告支付指标转让款、从2010年开始支付建房款，至2019年底才最终可分配获取，从温岭本地整个房地产市场情况看，并不违反等价有偿和公平原则。故被告及第三人上述意见，该院不予采纳。至于原告主张三被告共同返还原告余房返还款499771.44元，该院经审查后认为，三被告作为出让方与原告签订转让协议，并对余房返还作了约定，实际操作中，余房已通过出让后以返还款的形式返还安置户，由安置户与村委会结算领取，三被告应有义务协助原告方向村委会领取按2个人口指标对应的余房返还费499771.44元，现因被告户未及时付清对应指标的安置房的建设费，余房建设费也分文未付，故村委会在与被告户结算后扣除了相应款项及利息，且叶玲正、叶挺又通过拍卖各购置了余房中的2套商品房，其应交纳的购房款从返还费中直接予以了抵扣，故被告叶先增户（分别以叶玲正、叶挺为安置人）在下洋张村村委会已无留存余款，导致原告已无法向村委会领取相应的返还费，故根据合同的相对性原则，故原告要求三被告共同返还原告本应能领取的余房返还费499771.44元，亦属合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十九条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告叶友良、金美娟与被告叶先增、林美花、叶玲正于2009年6月10日签订的《转让协议书》有效；二、被告叶玲正、第三人王盼盼在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告叶友良、金美娟办理坐落于温岭市××镇××村××幢××单元××室【不动产权证号：浙（2018）温岭市不动产权第0××6号】的房地产过户手续；三、以被告叶玲正为安置人在温岭市××镇××村村民委员会（温岭市××镇××村股份经济合作社）的2个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份权益及2020年8月31日后的分红由原告叶友良、金美娟享有；四、被告叶先增、林美花、叶玲正于本判决生效后十日内共同返还原告叶友良、金美娟2个人口指标对应的余房返还费499771.44元；五、驳回原告叶友良、金美娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13866元，保全费5000元，合计18866元，由被告叶先增、林美花、叶玲正共同负担。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：一、双方协议效力问题。双方于2009年6月10日签订的转让协议书，系双方真实意思表示，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应当认定协议有效。双方对协议的标的、价款等权利义务的约定清楚，没有证据证明双方存在以合法形式掩盖非法目的行为。上诉人认为建设村民公寓式住宅是村集体土地，未依法办理农用地转用征收手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。由于涉案房屋已能办理权属登记，故上诉人以建设前期的土地性质来否定房屋买卖的效力，明显缺乏依据。从现有证据看，不能认定双方签订的转让协议违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的协议应当有效。涉案转让协议涉及的房屋买卖应属民事受案范围，故原审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷进行处理不存在程序不当。二、关于事实问题。原审法院认定被上诉人于2010年5月31日至2016年6月20日向下洋张村村委会交纳2个人口指标对应的建房款，有大溪镇下洋村村民委员出具的收款收据予以证实。结合房屋转让协议、安置方案等相关证据，原审法院认定被上诉人所交纳的建房款，包括了安置房、车位、商铺及余房建造的成本并无不当。上诉人在二审时提供的大溪镇下洋张村公寓式住宅拆迁安置分房实施办法（2016年4月12日经村两委班子会议讨论通过并再次提请公寓式住宅拆迁安置户全体会讨论通过），认为该实施办法第三条“鉴于A区块1－8幢已完成竣工验收，B区块9－10幢还在建设，本次拆迁安置户安置房统一在A区块1－8幢予以安置落实”的规定，可以证实B区块9－10幢属于普通商品房，不是拆迁安置房，是村利用留用地以后由村出资建造的，与安置房无关。本院认为，该实施办法第四条规定：“拆迁安置房分配完成后，村里应协调督促施工单位抓紧做好B区块9－10幢的施工扫尾，尽快完成竣工验收、工程结算、成本测算等工作，并由村集体办理相关手续取得多余公寓式住宅的合法权证，以综合成本价（综合成本价由多余公寓式住宅建造成本+商业用房建造成本+相关规定税费等组成）优先安排给已足额交纳公寓式住宅建设各类款项的拆迁安置户，未交足的按实际款项折合面积并结合套型安排房屋。待上述安排后仍有多余，可以安排给非公寓式住宅的其他村民。”该实施办法第九条规定：“所有商业用房的股份分配按2：8的比例实施。即20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，建设资金也按此比例筹集。全部商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅成本，待多余公寓式住宅处置后结算返还，让集体及公寓式住宅拆迁户安置受益。属公寓式住宅安置户共同所有部分商铺的收益分配对象为本次分房有效人口。”上述规定证实B区块9－10幢并不是由村集体另外独立出资建造，而是属于安置房的组成部分，且该规定与下洋张村委会于2019年4月4日通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，所有余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%等规定相吻合。故上诉人称B区块9－10幢属于普通商品房，不是拆迁安置房，是村利用留用地以后由村出资建造，因缺乏事实依据，本院不予支持。至于上诉人的其他上诉理由，均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人叶先增、林美花、叶玲正、王盼盼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13866元，由上诉人叶先增、林美花、叶玲正、王盼盼负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐黎明 审判员  张淑娅 审判员  陈文杰 二〇二一年三月二十九日 书记员  马 里 24- 25-