江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终57号上诉人（原审被告）：白学军，男，1967年7月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈本林，北京市尚公（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马斐斐，北京市尚公（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶菁，女，1973年6月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：马羚，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。上诉人白学军因与被上诉人叶菁房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初7717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人白学军及其委托诉讼代理人陈本林、马斐斐，被上诉人叶菁的委托诉讼代理人马羚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白学军上诉请求：撤销一审民事判决第一项，改判驳回叶菁全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉《房屋租赁合同》虽未书面解除，但案涉房屋己腾空返还，故因在先约定确己解除，应终止履行。白学军不构成违约。《房屋租赁合同》因突发疫情构成的不可抗力难以继续履行，白学军遂于2020年2月中旬向叶菁函告解约，叶菁亦同意。同年3月10日，白学军腾空案涉房屋并结清水电等费用后，通知叶菁交接。后应其要求，双方于同年3月14日现场办理了退还房屋的交接手续，叶菁亦早己张贴“旺铺招租”广告，另行对外租赁案涉房屋。如其不同意，不会配合办理交接，也不会另行招租。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十六条规定，双方实际解约。二、双方解约后，白学军己全力配合叶菁另行对外招租，相反，叶菁除张贴“旺铺招租”广告外，未见有其他积极招租行为，不利后果不应完全由白学军承担，一审判决白学军承担案涉房屋空置4.5个月的损失显失公平，应予纠正。另外，考虑疫情关系，一审判决也不宜判令白学军承担全部损失。叶菁辩称，一、一审判决认定事实正确，白学军上诉主张无事实依据，其称于2020年2月中旬向叶菁函告解约，叶菁从未同意。白学军于2020年2月12日发微信要求减免租金，叶菁于当日微信回复，明确表示白学军无权单方变更合同价款，但可妥善协商沟通。叶菁于2020年2月17日发微信给白学军，要求其支付下半年租金，其立即微信回复要单方终止合同，叶菁表示可免除一个月的房租，并改为三个月一付，希望双方继续合作。从以上的事实可知，叶菁既未同意白学军减免两个月租金的单方主张，也从未同意单方解除合同。案涉房屋不以居住为目的，是以商业经营为目的，应与普通租住房屋的情况相区别，处于临街的位置，白学军通知叶菁接收房屋，叶菁为防止损失扩大，不可能不去现场接收钥匙，不可能将临街门面房置于无人看管的状态。双方从未办理过房屋交接手续，也未签订任何关于合同解除的协议。二、一审判决适用法律正确。一审法院适用合同法相关规定正确，白学军搬离房屋解除合同的行为不符合法定解除或约定解除的条件，应对叶菁损失进行赔偿。白学军所依据的合同法第三十六条为合同成立要件，并非解除要件。根据合同法，任何一方无法定及约定事由，不得随意解除合同。三、白学军的违约行为给叶菁造成的实际损失及可得利益损失，远超一审判决金额，新冠疫情对各行各业都造成影响，叶菁对租金减免始终保持协商态度，白学军无视合同相对方利益，以疫情影响为由，擅自搬离房屋，单方解除合同，是其自身利益最大化的选择，完全无视叶菁利益，违反诚实信用及公平原则。案涉租赁合同期限为2016年9月16日起至2021年9月15日止，白学军搬离时，租赁期限还有1年半，为挽回损失，叶菁只能低价转租，于近期才重新租出。空置期间实际损失高达37.5万元，还不包括可得利益损失。叶菁向一审法院起诉请求：1.判令白学军支付租金（2020年3月15日至2020年7月31日）168750元，违约金75000元，共计243700元；2.本案诉讼费由白学军负担。一审法院认定事实：2016年8月6日，叶菁（甲方）与白学军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：叶菁将其名下位于南京市秦淮区的房屋有偿出租给白学军使用，使用功能为超市。租赁期限共5年，自2016年9月16日起至2021年9月15日止。2019年9月16日至2020年9月15日的租金标准为45万元／年。租金为半年预付，先付后用，每半年租期的提前一个月支付。甲方有下列情况之一的，视为严重违约，除应按本合同的相关约定承担相应的违约责任外，乙方还有权单方解除本合同。如乙方行使该解除权的，在退回房屋后甲方应当按照两个月租金标准向乙方支付违约金。（1）因甲方过错延迟交付房屋超过15日的（乙方违约的情形除外）；（2）甲方无法定或约定事由提前解除本合同的（遇不可力或政府征收、拆迁等情形除外）。乙方有下列情形之一的，视为严重违约，除应按本合同的相关约定承担相应的违约责任外，甲方还有权单方解除本合同。如甲方行使该解除权的，乙方应当按照两个月租金标准向甲方支付违约金，并应将附着于房屋的乙方装饰装修恢复原状或承担恢复原状的全部费用。（1）未及时或未足额支付租金、物业管理费、水费、电费等应由乙方承担的租金或费用满15日的；（2）擅自以转租、转让、转借等方式或以联营、入股、与他人调剂交换等变相方式使房屋实际由他人使用的；（3）擅自改变房屋结构或擅自改变房屋外观的，擅自改变房屋功能或用途，不当使用损坏房屋的。租赁期间，如遇不可抗力导致房屋毁损，本合同无法继续履行的，本合同终止，双方办理相应的合同提前终止手续，互不承担由此导致的提前终止责任，双方应按本合同约定及时办理退租手续。合同订立后，叶菁按约将出租房屋交付白学军用于开设南京市秦淮区百如家三元巷百货店（以下简称百家超市），白学军亦按约支付房屋租金至2020年3月15日。另外，白学军还于签约当天向叶菁支付押金5000元。2020年2月，百家超市的相关工作人员通过微信向叶菁提出因受新冠疫情影响，要求减免2个月租金。在叶菁拒绝后，百家超市的相关工作人员又提出终止租房协议，在3月15日前搬离。后叶菁表示可以免除1个月房租，并改为3个月一付，希望双方继续合作，但百家超市仍坚持解除合同。2020年3月14日，百家超市搬离，叶菁接收案涉房屋，并当场张贴了招租广告，但双方未签订解除合同的协议，也未对5000元押金做出明确处理。现案涉房屋至今无人承租。一审另查明，案涉南京市秦淮区的房屋所有权于2014年7月登记在叶菁名下，2018年变更登记至孙雷名下。孙雷和叶菁于1998年9月登记结婚，孙雷认可案涉房屋系双方共同财产，同意与白学军签订《房屋租赁合同》。白学军系百家超市注册登记的个体经营者，其当庭对上述百家超市相关工作人员的行为予以确认。一审法院认为，叶菁与白学军签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2020年2、3月间，百家超市尽管受到新冠肺炎疫情影响，经营存在一定的困难，但仍然可以开门营业，不符合“因不可抗力致使不能实现合同目的”的法定解除合同条件，故白学军单方表示不履行合同，在未与叶菁明确达成一致的情况下，腾退案涉房屋，系违约行为，应承担违约责任。白学军明确表示并于2020年3月14日腾退案涉房屋，双方当事人继续履行租赁合同已无必要，故案涉租赁合同应于退房当日解除。叶菁在接收案涉房屋后立即张贴招租广告，但至今无人承租，房屋闲置的租金损失客观存在，对此白学军应予赔偿。现叶菁仅要求赔偿自2020年3月15日至2020年7月31日期间的房屋空置租金损失并无不当。根据双方合同约定，该期间的租金损失为：45万元/年÷12（月）×4.5（月）=168750元。叶菁要求白学军支付违约金75000元，因为白学军的违约行为不符合双方关于违约金的约定情形，且白学军已承担了相应的损失赔偿责任，故对此诉讼请求不予支持。白学军抗辩主张的押金5000元，叶菁同意退还，可在赔偿的租金损失168750元中扣除。综上，白学军应赔偿叶菁案涉房屋空置租金损失163750元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、白学军于判决发生法律效力之日起十日内偿付叶菁案涉房屋空置的租金损失163750元。二、驳回叶菁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4956元，减半收取计2478元，由叶菁负担813元，白学军负担1665元。二审阶段，双方当事人均未提交新的证据，且均称对一审判决认定事实不持异议，本院予以确认。另白学军称，一审判决遗漏认定双方系协议解除合同，和平交接的事实。经双方当事人确认，二审归纳争议焦点为：1.双方是否合意解除案涉《房屋租赁合同》；2.如认定白学军违约，违约责任应如何计算。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，本案应适用合同法的相关规定处理。按照合同法的相关规定，双方协商一致，可以变更、解除合同。据此，白学军主张双方系协商一致解除合同，应对此事实举证证明。基于房屋租赁合同长期性的特性，白学军在约定租赁期间未届满即主张解除合同并通知叶菁交接，叶菁接收房屋，并不足以认定双方就协商解除合同达成一致，应认定白学军系违约解除合同，不能免除应承担的违约责任。疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。白学军于2020年3月14日在本市疫情已经初步缓解情况下主张解除案涉合同，也不足以成为免除承担违约责任的理由。对于应承担的违约责任，基于以上白学军应承担违约责任的分析，一审法院考虑到房屋闲置的租金损失客观存在，酌情认定其按照租金4.5个月的标准承担违约责任，系合理行使自由裁量权的行为。在无其他相反事实的情况下，该认定并无不当，应予尊重。白学军认为叶菁仅在门口贴招租公告，并未进一步采取其他招租方式，系扩大损失，不能成立。另外，双方在沟通解除事宜时，叶菁提出减免租金等条件，系在继续履行案涉租赁合同的基础上作出，并非对白学军应承担的违约责任作出意思表示。综上所述，白学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3575元，由白学军负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二〇二一年三月三日法官助理刘小琴书记员储娜