山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终1171号 上诉人（原审被告）：泰安市德聚仁合体育发展有限公司，住所地泰安市群凤小区商业房北起第**。 法定代表人：李志东，总经理。 上诉人（原审被告）：李志东，男，汉族，1991年7月24日出生，户籍地山东省泰安市岱岳区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王群，山东泰山蓝天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市中泰体育产业有限公司，住所地泰安市泰山区上高街道办事处小井村（小井转盘东、泰莱高速南）车间。 法定代表人：秦志富，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：杨传勇，山东宇慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张学飞，山东宇慧律师事务所律师。 上诉人泰安市德聚仁合体育发展有限公司（以下简称仁合体育）、李志东与被上诉人泰安市中泰体育产业有限公司（以下简称中泰体育）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初4098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁合体育、李志东上诉请求：请求撤销一审判决，改判上诉人不承担责任或发回重审。事实与理由：一审认定事实及租赁时间的计算错误。1.上诉人泰安市德聚仁合体育发展有限公司（以下简称：仁合公司）与被上诉人解除合同之前，已经丧失了对租赁场地的占有使用权，无法实现租赁使用的合同目的。自2020年1月份开始，由于疫情严重从而导致的停产停业，上诉人仁合公司并未继续营业，后因被上诉人与该出租物的所有权人存在争议，该出租物的所有权人强制控制了该出租物，导致上诉人仁合公司根本无法继续承租和使用。所以，上诉人仁合公司实际享受到合同权利的时间应当截止到2019年12月份。2.上诉人李志东仅仅是泰安市德聚仁合体育发展有限公司（以下简称：仁合公司）法定代表人，公司所有的业务开展及联系均是由其负责，因为公司并未有太多工作人员，所以，上诉人李志东在公司业务开展及运营时，存在以自己的行为应当属于正常行为，并且，本案在庭审中也未对上诉人与公司的关系进行中调查，所以，一审认定及判定上诉人李志东承担连带赔偿责任与事实不符，且无法律依据。3.一审判决适用的租赁费调整比例标准不一致。因被上诉人出租的场地存在消防未验收的情况，在本案的审理过程中，一审法院也认可该事实，并对租赁费的支付比例做出了相应的调整，同理，在疫情期间，被上诉人仍未获得消防验收，应当将消防未验收造成的影响与疫情造成的影响一并计算减免额度，而不是对于疫情期间只考虑疫情的影响，忽视消防未验收的情况。一审判决虽适用法律正确，但是最终认定却与法律规定并不一致。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条五款规定:“有下列情形之一的,合同无效(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”及《中华人民共和国消防法》第十五条规定:“公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查…未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。”可以认定上诉人仁合公司与被上诉人签订的租赁协议属于无效协议，被上诉人无权作为出租人要求上诉人仁合公司承担付款责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”仅仅是规定该情况下承租人有权要求解除租赁合同，并未对合同的效力进行规定，对于合同的效力，应当按照合同法的规定依法认定，本案中，涉案合同应当属于违反强制规定的无效合同。 中泰体育辩称，一审法院认定因疫情导致停产停业，被上诉人不同意减免上诉人疫情期间的租金，关于涉案房屋未通过消防验收，被上诉人一审中已经提交证据证实未通过消防验收但并未影响上诉人实际使用，一审判决认定2019年10月1日至2019年12月31日租金应予减半，被上诉人不予认可，关于李志东是否应承担连带责任，因其未提交证据证实，其财产独立于公司财产，因此应承担连带责任。 中泰体育向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的《经营承包合同》于2020年4月10日解除；2.付原告租金426300元及利息(自2020年4月10日起至被告偿清之日止以426300元为基数按照年利率6%计算)；3.担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年9月30日，原告与被告仁合体育签订《经营承包合同》一份，将泰山国奥健身中心整体承包给被告仁合体育经营管理，约定租赁期限自2018年10月1日起至2021年10月1日止；租金按年支付，租金标准390000元/年，租金每年递增2%，第一年390000元，第二年397800元，第三年405756元，自第二年（2019年）起租金10月1日前应一次性付清，其中2019年10月1日至2020年10月1日期间的租金397800元。2019年9月，被告因国奥健身中心的消防验收问题与薛兆强交涉，要求取得国奥健身中心的图审合格证。至2020年4月，被告仍未支付原告2019年10月1日至2020年10月1日期间的租金，原告因此向被告解除合同。另查明，原告的实际控制人系案外人薛兆强。在租赁期间，关于房屋租赁中房租支付等事宜，均由薛兆强与被告交涉处理。被告已经按照薛兆强要求向原告付清2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金390000元，原告对此表示认可。被告认可与原告的合同解除，并于2020年4月以后将涉案房屋腾退。对以上当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。被告提交与薛兆强转账记录两份，证实其向原告支付了2019年10月1日以后的租金10000元。原告对此不认可，并提交李志东向原告出具的借条七张，辩称该10000元系被告李志东偿还给原告的其他款项。一审法院经审查认为，李志东与原告还存在其他其它经济往来，原告提交的转账记录亦未明确写明系房租，对于原告提交转账记录两份与本案的关联性，一审法院不予采信，被告可另行处理。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原告与被告签订的租赁合同是否有效；二、被告应支付给原告的租金具体数额；三、被告李志东是否应当承担责任。关于以上争议焦点，一审法院分析认定如下：关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。就原被告签订的合同本身而言，该合同是双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。国奥健身中心作为公共聚集场所，在投入使用前、营业前，应申请消防安全检查，无法通过消防安全检查的情况下，不得投入使用、营业。被告在有证据证实涉案房屋无法使用，导致无法实现合同目的的情况下，可以解除合同。涉案房屋未通过消防检查，并不影响租赁合同的效力。因此，对于被告关于合同无效的辩解一审法院不予采信。原被告双方就其签订的《经营承包合同》于2020年4月10日解除均无异议，一审法院予以确认。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原被告签订合同约定被告自2019年10月1日前支付年租金397800元（33150元/月），同时约定由原告负责提供现有的场地经营环境、设施器材、营业执照及相关证件，保证被告办理好经营中需办理的相关手续。被告在2019年10月1日至2020年4月10日期间占有使用涉案房屋，因涉案房屋未通过消防验收，导致涉案房屋无法按照合同约定进行正常经营活动，一审法院酌定被告按照原被告约定的租金33150元/月的50%支付原告2019年10月1日至2019年12月31日的租金为49725元（33150元/月×3个月×50%）.又因2020年1月至4月10日系新冠疫情期间，一审法院酌定被告按照原被告约定的租金33150元/月的50%支付原告2020年1月至2020年4月10日的租金为55250元[（33150元/月×3个月＋33150元/月÷30天×10天）×50%]，以上租金共计104975元，利息按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率以104975元为基数自2020年4月11日计算至付清之日止。关于第三个争议焦点，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”仁合体育只有一个自然人股东（即李志东），该公司系一人有限责任公司，李志东未提交证据证实仁合体育的财产独立于李志东个人财产，其应就仁合体育的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、确认原告泰安市中泰体育产业有限公司与被告泰安市德聚仁合体育发展有限公司签订的《经营承包合同》于2020年4月10日解除。二、被告泰安市德聚仁合体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市中泰体育产业有限公司租金104975元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率以104975元为基数自2020年4月11日计算至付清之日止）。三、被告李志东对第二项承担连带责任。四、驳回原告泰安市中泰体育产业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3847元，保全费5640元，由原告泰安市中泰体育产业有限公司负担7087元，被告泰安市德聚仁合体育发展有限公司、李志东负担2400元。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一、短信聊天记录截图打印件一份，证实被上诉人出租的房屋确因消防未验收导致停业的情况。证据二、微信聊天记录截图打印件一份、照片打印件两份，证实自2020年1月起，被上诉人出租的场地已经被该场地的实际所有权人收回，无法继续经营和使用，所以上诉人不应承担2020年1月起至双方解除合同之日止的租赁费。中泰体育质证称，对证据一真实性有异议，仅凭短信聊天无法确认该手机号码就是消防部门人员身份，就短信内容看，短信内容是“我是怕查到你们无法营业”，并没有要求上诉人立即停业的意思，事实上上诉人也是实际经营至2019年12月份。对证据二真实性有异议，无法确认与其聊天人员的身份，相关公告通知也看不出张贴位置，是否是向上诉人发出，就内容看，也是因为上诉人拖欠租金，才向上诉人发的相关通知，也体现不出将租赁场所收回，禁止上诉人营业，事实上截止至2020年4月10日之后，上诉人没有将涉案场地全部腾退，交付被上诉人，在此期间继续占有使用，才引发了本案及其他三个案件的诉讼。本院认为，该组证据均系复印件，无法核实双方身份，亦无法证实上诉人的证明目的，且被上诉人对该组证据的真实性有异议，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案场地租金履行至2020年4月10日是否合理。二、李志东是否应对涉案场地租金承担连带责任。三、一审法院对疫情期间租金的认定是否合理。关于争议焦点一，一审法院认定涉案房屋租赁合同于2020年4月10日解除双方均无异议，一审法院据此认定租金计算至2020年4月10日止有事实依据，本院予以支持。上诉人仁合体育主张涉案场地未通过消防验收导致无法经营使用，场地实际使用至2019年12月份，并未提供充分证据予以证实，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人李志东并未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，一审法院认定承担连带责任并无不当。关于争议焦点三，虽疫情期间消防未通过验收，上诉人并不能证实影响场地的实际使用，一审法院综合新冠疫情的影响酌情认定上诉人支付50%的租金并无不不当。 综上所述，泰安市德聚仁合体育发展有限公司、李志东上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7695元，由上诉人泰安市德聚仁合体育发展有限公司、李志东负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年三月二十四日 书记员 左文静