江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终557号上诉人（原审原告）：朱光飞，男，1979年2月5日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金碧房地产开发有限公司，住所地在南京市溧水区石湫镇机场科技工业园。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王薇，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云帆，北京恒都（南京）律师事务所实习律师。上诉人朱光飞因与被上诉人南京金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。朱光飞上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持朱广飞的一审诉讼请求；二、本案诉讼费由金碧公司负担。事实与理由：一、关于遗漏查明及认定的事实。1.朱光飞举证了房屋销售时现场公示的材料照片，包括商品住房价目表和房地产估价报告，可以证明金碧公司在销售现场公示的精装修评估材料中，明确涉案房屋装修标准为3000元/平方米，此装修价格包含在房屋销售单价中。金碧公司销售房屋时依照规定现场公示的商品住房价目表，涉案房屋单价为10877.8元/平方米，其中精装修单价为3000元/平方米，房屋总价为1331987元。因装修价格在房屋价格中所含比例较高，朱光飞签订合同前认为金碧公司交付的精装修标准会相当豪华，故签订预售合同。金碧公司公示的3000元/平方米的装修标准，对预售合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影响。一审判决对上述证据并未查明及认定。销售现场公示房地产估价报告和住房价目表是房屋开盘销售的强制性要求，是金碧公司申报和政府部门最终审批房屋价格的依据，也是买房人信任销售价格、订立预售合同的重要依据。2.朱光飞举证的交付后的房屋现场照片，可能证明从金碧公司交付的房屋来看，装修标准远远达不到3000元/平方米的标准及其所承诺的样板房标准。二、一审法院程序违法。一审中，朱光飞申请对涉案房屋的装修价值进行司法鉴定，但一审判决中对此未予提及，也未认定不予司法鉴定的理由和法律依据。三、关于法律适用问题。1.售楼现场公示的住房价目表和房地产估价报告，以及金碧公司向物价局申报的住房价格表中均将装修单价3000元/平方米单独列明，一审判决认为是整体单价，未列明装修单价，没有事实依据。2.合同附件4《装修交付标准》约定并非具体确定，不能作为认定金碧公司已经完成装饰装修交付义务的依据。合同附件4《装修交付标准》虽然约定了相关装修部位的品牌或材质，但是装修交付标准并未对装修设计、装修施工、装修材料及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等进行具体确定。同样品牌的产品，但由于部品型号的不同，会导致价格巨大差异。因此，不能认为金碧公司依照《装修交付标准》的约定交付房屋，即已完成交付义务。依照江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》之规定，本案中，金碧公司在售楼现场公示的《房地产估价报告》《精装修明细表》《商品住房价目表》中均明确载明涉案房屋的装修为3000元/平米，在《装修交付标准》不明确的情形下，朱光飞以《房地产估价报告》《精装修明细表》等作为要求返还装修价款的依据，符合商品房买卖合同司法解释的规定及省法院指导意见，依法应予支持。3.金碧公司除须依照附件4《装修交付标准》列明的品牌等交付房屋，还须达到3000元/平米的标准，方才符合合同约定及金碧公司的承诺。4.现场公示的《房地产估价报告》、《精装修明细表》、《商品住房价目表》明确具体，应视为要约,金碧公司应以此作为交付的依据。5.金碧公司应当严格履行现场公示的《严正声明》，严格按照向物价部门申报的内容执行，诚实履行义务。公示的材料中显示的备案价格就是当时金碧公司委托资产评估机构评估得出的结论。金碧公司应当严格按照向物价部门申报的内容执行，诚实履行义务。6.减价责任与装修差价损失朱广飞委托专业评估机构对案涉房屋的装修价值进行了评估，均价仅为740.88元/平方米，明显达不到金碧公司所公示的3000元/平米的装修标准。依照江苏高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》之规定，金碧公司未能按3000元/平米的标准交付房屋，应承担赔偿责任。请求二审法院查明事实后，依法改判。金碧公司辩称，一、朱光飞未能举证证明金碧公司交付的精装修与约定不符或存在质量问题，其诉求无事实依据。朱光飞和金碧公司2017年8月26日签署的《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定、合法有效。双方应遵照执行。《预售合同》第一条第五款以及附件4对装修标准进行了具体明确的约定。金碧公司已经交付了与约定相符的商品房。朱光飞没有证据证明省院审理指南第9条规定的基本事实。朱光飞提交的照片也达不到证明案涉房屋装修与约定装修质量不符的目的。朱光飞要求按照金碧公司为了销售房屋满足行政管理需要，向相关部门履行报备手续并按规定进行公示的装修价格作为装修质量要求，缺乏依据。该报备并非金碧公司对朱光飞的承诺。双方也未将装修价格列入协议中。二、涉案房屋的交付标准应该依据双方签订的合同确定。（一）预售合同及补充协议是双方关于购房事宜的全面约定，双方关于精装修标准在合同以及补充协议中有具体约定。（二）精装修备案资料不是《预售合同》的组成部分，备案价格不是双方的约定。整体销售、一体定价的模式是涉案合同的基本特点。朱光飞、金碧公司签署的《预售合同》及《补充协议》中并未约定以广告、宣传资料或备案资料等作为合同组成部分。向政府部门备案装修价格是开发商取得精装修商品房预售许可证的条件之一，是履行行政许可的程序。开发商申请备案时需将装修价格以及最后政府核定房屋总价格向社会张贴公示，该价格在备案过程中也被政府相关部门网站进行公示。但是政府履行行政监管，限定的是商品房的总价，金碧公司严格按照政府限定的总价销售，没有超越总价。案涉房屋是装修商品房，为一个整体。朱光飞签订合同时也必然审阅了合同内容，对合同价款构成已有充分认识。合同约定涉案房屋以建筑面积计价，总价包含装修部分但排除了将“房屋套内的装修装饰款”单独列为涉案房屋的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定。朱光飞对涉案房产的单价、总价、计价方式、装修项目以及涉案房产并非以装饰装修款单独计价有明确的认知。商品房本身属于交易商品，出售过程中必然包含开发商的可得利润。合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此装修标准与装修价值是否一致无法用统一衡量。朱光飞委托第三方对房屋装修造价进行评估的结论对本案不具有参考意义。成本价低于销售价是正常市场现象，不应以开发商对于装修房屋的实际投入成本来判断是否应退赔差价。三、商品房存在质量问题但并未严重影响正常的居住使用的，开发商应当承担保修责任。本案中，朱光飞未能举证金碧公司交付的精装修与约定不符，仅列举了一些装修瑕疵。出于维护交易秩序和社会安定性出发，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式，而非简单的判决退还差价。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱光飞向一审法院起诉请求：1.判令金碧公司赔偿朱光飞房屋装修差价款，暂计60000元（具体金额以装修造价评估结果为准）；2.金碧公司负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月23日，作为预售人的金碧公司（甲方）与作为预购人的朱光飞（乙方）签订《预售合同》及《补充协议》各一份，其中约定：“甲方预售给乙方的商品房为石湫镇金碧路2号秦河世家花园汉赋苑1幢1单元301室房屋，建筑面积为122.45平方米，单价为10877.8元/平方米，总价为1331987元；甲方应于2019年12月30日前向乙方交付该商品房；附件4装饰装修及设备标准对内外墙、天花、卫生设施等交付标准作了约定。”合同签订后，朱光飞按约交纳了全部购房款。2017年7月15日，金碧公司就案涉楼盘向物价部门的申报价注明“装修单价3000元/m2”，并附精装修明细表（含品牌、数量、单方成本等）。2017年9月4日，金碧公司发出“关于碧桂园·秦河世家花园精装修标准的严正声明”（节选）：“所有精装修住宅的装修标准严格按照向物价部门申报的执行；经向物价部门申报的装修标准已在我司销售中心进行公示，所有客户均可查看；我司严格按照公示的标准与客户签订商品房预售合同，并将装修标准作为附件附于合同之中，切实地保障客户的权益。”金碧公司将精装修明细表、声明、评估报告等均进行了公示。2020年1月12日，金碧公司将案涉房屋交付给了朱光飞，朱光飞在移交书上备注“本房屋与样板房及广告宣传的材料材质，品质档次、物品型号、价格等不一致，且装饰装修标准未达3000元/平米，请开发公司30日内对上述问题整改达标，无法整改或逾期未整改的，应赔偿买房人全部损失”。同日，朱光飞填写《房屋维修申请记录表》。2020年1月14日，朱光飞向金碧公司发出“关于要求对房屋质量问题及装饰装修不达标进行整改的函”，金碧公司拒收。江苏淮海房地产土地资产评估有限公司接受案外人邱健的委托，于2020年3月24日就位于南京市溧水区房屋装饰工程作出资产评估报告书，结论为，该房屋装饰工程资产市场价值为91543元。该房屋户型、交付标准与案涉房屋一致。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。朱光飞与金碧公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据市场和经济学规律，价格与价值并非相同概念，装修价格与装修标准亦存在区别。金碧公司与朱光飞约定的计价方式为以建筑面积计价，双方约定了单价及总房价款，并排除将房屋套内的装饰装修款单独计价，且未将所谓装修价格作为装修标准进行约定。双方签订的合同等对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定，金碧公司作出的“关于碧桂园·秦河世家花园精装修标准的严正声明”，亦是对严格履行装修标准的重申。综上，双方对装修质量已作出明确约定，朱光飞并未提供证据证明金碧公司交付的案涉房屋不符合双方的约定，其主张以备案价格作为装修标准，缺乏依据。朱光飞要求对案涉房屋装饰装修进行评估的申请，不予准许，要求金碧公司退赔装修差价的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回朱光飞的诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半收取650元（朱光飞实际向一审法院交纳650元），由朱光飞负担。二审中，上诉人朱光飞为支持其上诉请求，提交以下证据，证据1.溧水区物价局盖章的房屋价格审批流程表，表中明确了涉案房屋所在小区房屋的均价，明确载明包含装修价格3000元/平方米。证据2.视频光盘一张，其中包含两段视频，第一段是南京电视台记者采访金碧公司销售负责人，就装修标准3000元单价的新闻报道。第二段视频是业主（包括朱广飞在内）向金碧公司销售现场询问房屋的装修价格，现场的接待人员明确答复装修的价格为3000元/平方米，承诺依照相关的材料和承诺履行义务。金碧公司质证认为，证据1不属于双方合同约定的内容，金碧公司已按照合同约定向朱广飞交付房屋，装饰装修符合约定。证据2不要求当庭播放，该证据与本案无关，对于第一段视频，我方认为装修装饰标准就应当依照合同约定，关于第二段视频，我方认为并未达成实质性结论，也没有达成共识，未形成书面会议纪要，因此不能代表公司作出的承诺。双方对一审法院查明的事实均不持异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，金碧公司是否应赔偿朱光飞主张的装修差价损失。依法成立的合同，受法律保护。本案中，朱光飞与金碧公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。朱光飞所提交的证据不足以证明双方已对合同约定进行了变更，本院不予采信。根据市场和经济学规律，价格与价值并非相同概念，装修价格与装修标准亦存在区别。金碧公司与朱光飞约定的计价方式为以建筑面积计价，双方约定了购房单价及总房价款，并未将房屋套内的装饰装修款单独计价。双方在合同附件中也已约定了交付标准，金碧公司也对房屋装修材料的品牌和档次进行了公示，朱光飞对此也已知晓。金碧公司对于精装修标准声明属金碧公司对装修标准的重申，朱光飞并未提供证据证明金碧公司交付的案涉房屋装修标准不符合双方的约定，其要求对案涉房屋装饰装修进行评估，一审法院未予准许，并无不当。朱光飞主张金碧公司赔偿装修差价的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，朱光飞的上诉请求并无事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由朱光飞负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二〇二一年三月五日法官助理刘小琴书记员戴苗