贵州省习水县人民法院执 行 裁 定 书（2021）黔0330执异12之一号案外人：罗玉辉，男，汉族，生于1970年10月28日，贵州省云岩区人，住贵阳市云岩区。委托代理人：袁强，贵州黔北律师事务所律师。委托代理人：赵民会，贵州黔北律师事务所实习律师。申请执行人：贵州习水深合工程项目管理有限公司（以下简称“深合公司”）。住所地：贵州省遵义市习水县东皇街道华润大道C段政务中心对面多福居酒店一楼。统一社会信用代码：91520330MA6HHKRG34。法定代表人：李云宇，系公司总经理。委托代理人：陈佳，广东海瀚律师事务所律师。委托代理人：夏衔衔，广东海瀚律师事务所实习律师。被执行人：贵州多福居置业有限公司（以下简称“多福居公司”）。住所地：贵州省遵义市习水县东皇镇府西路桂府豪园19层。统一社会信用代码：91520330337469496B。法定代表人：母志刚。在本院执行深合公司申请执行多福居公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人罗玉辉对本院查封多福居公司名下位于习水县华润大道C段多福居1-5号房产（查封期限为三年）的行为不服，向本院提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人罗玉辉称，登记在被执行人多福居公司名下位于习水县华润大道C段多福居1-5的房产依法应属于案外人所有，应当依法解除对该房屋的查封并中止对该房屋的执行。所依据的事实与理由如下：一是申请人购置习水县华润大道C段多福居1-5的房产的基本经过；2016年7月，申请人与被执行人多福居公司签订认购协议，认购被执行人多福居公司开发的位于习水县华润大道C段多福居1-5的房产等，并向被执行人多福居公司支付了部分购房认购款，2019年7月19日双方签订《商品房买卖合同》，案外人除购买已查封的房屋外同时还在被执行人多福居公司购买了其他多套房屋，购房总价款合计为23720968.00元，并于2019年7月20日到习水县房屋产权登记中心办理了商品房预售合同备案登记。2019年7月25日被执行人多福居公司向申请人交付了案涉房屋，申请人实际占有并管理使用该房屋，并在习水县房屋产权登记中心交纳了专项维修基金531145.44元，后续又陆续向被执行人多福居公司支付了部分购房款，至今合计支付购房款12530000.00元。因被执行人多福居公司隐瞒了法院查封的事实，后因被执行人多福居公司迟迟不能向申请人办理房屋产权变更登记，申请人才查询得知案涉房屋已被查封，暂不能办理房屋产权变更登记；二是法院查封房屋的时间是2019年8月23日，案外人与被执行人多福居公司签订《商品房买卖合同》时间是2019年7月19日，签订合同时房屋并未被查封，被执行人多福居公司具有建设施工许可和预售许可证等相关手续，权属清楚明确，案外人购买房屋时并未存在任何过错，双方所签订的买卖合同应依法受到法律保护。从维护交易安全和公平正义的角度看，案外人不应承担交易后被查封的责任和风险，2019年7月25日被执行人多福居公司向案外人交付了案涉房屋申请人，双方所签合同已经实际履行，申请人已实际占有并享有该房屋所有权，且申请人已对房屋进行了部分装修，另价款的支付及房屋的实际交付均发生在查封措施之前，且房屋不能办理过户的原因非因申请人所致，故此申请人有权请求排除法院对涉案房屋的执行措施。另外，从房屋实际现状来看，查封的涉案房屋为被执行人多福居酒店的大堂，若不解除对该房屋的查封并中止执行，案外人其余所购房屋及整幢酒店无法正常投入使用，必将导致案外人及多福居公司损失扩大，也不利于该案的执行。申请执行人深合公司称，请求法院裁定驳回案外人异议，恢复对被执行人多福居公司名下位于习水县华润大道C段多福居1-5的房产的执行。事实于理由：一是案外人罗玉辉并未取得贵州多福居置业有限公司名下位于习水县华润大道C段多福居1-5号房产(下称“涉案房产”)所有权，不是涉案房产的所有人；虽然申请人与被执行人所签订的房屋买卖合同于2019年7月20日到习水县房屋产权登记中心办理了商品房预售合同备案登记，但根据《民法典》第二百零九条的规定，此合同的备案登记系行政管理措施，不产生物权设定的效力。另案外人罗玉辉并未在法院查封前占有该不动产，该不动产一直处于我司的装修状态，至本案执行程序立案期间，案外人罗玉辉也未对涉案房产的所有权有过任何的意思表示，或者与被执行人之间就涉案房产的过户采取过法律措施，其对涉案房产不仅没有过占有、使用、收益更谈不上处分权，涉案房产的所有权与罗玉辉无关；二是案外人罗玉辉与被执行人多福居公司之间无真实的房屋买卖意思表示，案涉的所有《商品房买卖合同》存在大量虚假，案外人罗玉辉对涉案房产亦未支付全部价款，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人罗玉辉不享有排除对涉案房产强制执行的民事权益。从案外人罗玉辉向法院提交的《罗玉辉购房款项支付明细表》、《借记卡账户历史明细清单》中显示，罗玉辉自称是购房款项的支付，事实上大部分款项支付给母志刚个人而非被执行人多福居公司，很大一部分款项的备注是货款的抵扣，亦有部分款项是借款，并非案外人罗玉辉所言是涉案房产的购房款。由此可以看出本次交易并非正常的房地产买卖，就算存在其他款项抵扣购房款，案外人罗玉辉也未支付全部款项，案外人罗玉辉不享有排除对涉案房产强制执行的民事权益；三是案外人罗玉辉与被执行人多福居公司签订《商品房买卖合同》后，被执行人多福居公司法定代表人母志刚一直表示用涉案的整栋房产在向银行申请装修贷款，多次要求与我司和解，分期偿付案涉执行款，并试图力劝我司解除对涉案房产的查封，很明显，被执行人多福居公司及其法定代表人母志刚与案外人罗玉辉存在串通转移财产，逃避法律强制执行的恶劣行为，为何案外人罗玉辉不在2019年8月23日法院查封涉案房产后，立即向法院申请异议，反倒是本案经过几年，进入强制执行阶段，案外人罗玉辉才向法院申请执行异议。被执行人多福居公司称，其开发的习水县华润大道C段多福居酒店一楼第1-5房屋，建筑面积共929.60平方米，套内建筑面积共910.52平方米，于2019年7月19日出售给案外人罗玉辉，2019年7月20日办理商品房预售合同登记备案，2019年7月25日交付给案外人罗玉辉。未能及时办理房屋产权转移登记的原因，一是当时公司资金周转困难，没有钱去交纳税款；二是2019年8月23日该房屋被人民法院查封，无法办理转移登记。本院查明，2019年1月18日，被执行人多福居公司和申请执行人深合公司签订商品房买卖合同将习水县华润大道C段多福居酒店一楼第1-5房屋以及其他房屋合计100余套出卖给申请执行深合公司，后因申请执行人深合公司未及时足额支付购房款，被执行人多福居公司于2019年7月11日向申请执行人深合公司发出《解除合同通知》解除了双方所签订的《房屋买卖合同》，该通知于2019年7月21日到达申请执行人深合公司。2019年7月19日，被执行人多福居公司与案外人罗玉辉签订《商品房买卖合同》，由被执行人多福居公司将案涉房屋（合同价2833920.00元）以及其他房屋合计100余套转卖给案外人罗玉辉，案外人应付购房款合计为23730968.00元，2019年7月20日案外人罗玉辉在习水县房屋产权登记中心办理商品房预售合同登记备案，2019年7月29日案外人罗玉辉向习水县房屋产权登记中心支付123套房屋（含案涉房屋）维修基金共计531145.44元。2019年8月23日，申请执行人深合公司向本院申请诉前财产保全，本院当日作出（2019）黔0330财保40号民事裁定书查封了案涉房产，查封期三年。2019年9月20日，申请执行人深合公司向本院提起商品房销售合同纠纷之诉，本院于2019年12月9日作出（2019）黔0330民初5219号民事判决书，被执行人多福居公司和申请执行人深合公司收到判决后均不服，均在法定期间提起上诉，在案件二审期间，被执行人多福居公司未按时交纳上诉费，申请执行人深合公司自愿撤回上诉。2020年6月23日，遵义市中级人民法院作出（2020）黔03民终3257号《民事裁定书》裁定“准许贵州习水深合工程项目管理有限公司撤回上诉，按贵州多福居置业有限公司自动撤回上诉处理。原审判决自本裁定送到之日起发生法律效力。因被执行人多福居公司未履行生效判决确定的金钱给付义务，申请执行人深合公司于2021年1月6日向本院申请强制执行，本院于2021年1月6日立案执行，执行案号为（2021）黔0330执83号，在执行过程中，案外人罗玉辉对本院查封多福居公司名下位于习水县华润大道C段多福居1-5号房产的行为不服，于2021年3月9日向本院提起执行异议。另查明，2016年7月19日至2017年9月27日，案外人罗玉辉向被执行人多福居公司共计转款8462000.00元，抵扣货款和现金538000元；2019年8月20日起至2020年12月24日止，案外人罗玉辉向被执行人多福居公司的法定代表人母志刚转款3441480.00元，抵扣现金和货款88520.00元。上述事实，有（2020）黔03民终3257号《民事裁定书》、（2019）黔0330财保40号《民事裁定书》、（2019）黔0330民初5219号《民事判决书》、（2019）黔0330民初5407号《民事判决书》、案件受理通知书、银行转账流水清单、商品房预售合同登记备案表及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人为其提出的主张，应当积极提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案外人罗玉辉与被执行人多福居公司于2019年7月19日签订《商品房买卖合同》购买习水县华润大道C段多福居酒店一楼第1-5房屋，应支付购房款合同价2833920.00元，案外人罗玉辉购买的100余套房屋应付的购房款合计为23730968.00元，100余套房屋预售合同登记备案表均载明为一次性付款且付款时间均为2019年7月19日，但至今仅向被执行人多福居公司支付了8462000.00元，且所付款项并没有明确到具体的房号，而针对案外人罗玉辉向被执行人多福居公司的法定代表人母志刚转款3441480.00元，抵扣现金和货款88520.00元，无法证明上述款项系支付的购房款，因此现有证据无法证明案外人罗玉辉已支付了全部价款，且至今案外人罗玉辉也并没有将剩余的价款交付至法院用于执行。案外人罗玉辉称从2016年7月就签订协议认购被执行人多福居公司含案涉房屋内的多套房屋，但结合本案案外人罗玉辉是在申请执行人深合公司与被执行人多福居公司解除合同后双方才签订房屋买卖合同的案情，该陈述明显与客观逻辑不符；案外人罗玉辉购买房屋不是用于自己居住，案涉房屋虽已完成了房屋预售合同登记备案和交纳部分维修基金，但上述行为不产生物权变动的效力，房屋现仍登记在被执行人多福居公司名下，被执行人多福居公司仍是案涉房屋的权力人。综上，案外人罗玉辉所提供的证据不足以排除本院对习水县华润大道C段多福居酒店一楼第1-5房屋的执行，故对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回罗玉辉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  吴相波审判员  袁小峰审判员  赵 进二〇二一年三月二十四日法官助理钟兴权书记员袁浩洋