安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖10民终883号 上诉人（一审被告）:安徽多弗置业有限公司，住所地安徽省黄山市。 法定代表人：涂秀平，执行董事。 委托诉讼代理人：曹源，北京达略律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：倪振，男，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。 上诉人安徽多弗置业有限公司（以下简称多弗公司）因与被上诉人倪振商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 多弗公司上诉请求：1.撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院作出的(2020)皖1002民初2014号民事判决书,改判驳回倪振的全部诉讼请求;2.本案诉讼费用由倪振承担。事实和理由: 一、本案不构成表见代理。2020年5月19日,倪振通过其母亲银行卡刷POS机支付5万元,收款单位为杭州中万置业顾问有限公司（以下简称中万公司）,说明倪振第一次付款时就明知销售人员为中万公司的员工,其之后支付房屋首付款302190元都是直接通过POS机支付给多弗公司。通过上述行为可以看出,倪振明知销售人员并非多弗公司员工,也无权代表多弗公司收取任何费用。二、本案涉诉标的性质并非购房款。经多弗公司向中万公司了解,中万公司收取倪振13万元并非房款，而是房屋转让费。在倪振购买房屋前,该房屋已出卖给第三人，第三人已交纳了首付款，尾款正在办理商业贷款。一审法院对倪振支付给中万公司的13万元款项性质，并未进行审查，一审中的证据并不足以证明该13万元为倪振支付的购房款，相关的证据也并未达到高度盖然性。 倪振辩称，多弗公司的上诉请求及理由，没有相应的事实和证据予以支持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 倪振向一审法院起诉请求：1.多弗公司立即退还房款13万元；2.本案诉讼费由多弗公司承担。 一审法院认定事实：2020年1月1日，多弗公司作为甲方，中万公司作为乙方，双方签订多弗玖号公馆项目分销服务合同，约定甲方委托乙方为多弗玖号公馆项目提供推介销售服务，合同有效期自合同签订之日起至2020年6月30日。 2020年5月19日，倪振在多弗公司售楼处通过其母亲胡军莉银行卡刷POS机支付5万元给中万公司，于2020年6月24日在多弗公司售楼处支付现金8万元给中万公司销售人员，于2020年6月24日通过刷POS机支付给多弗公司142190元，于2020年6月28日通过刷POS机支付给多弗公司16万元。 2020年6月28日，倪振与多弗公司签订商品房买卖合同，约定倪振购买多弗公司开发的多弗玖号公馆8幢708室房屋，建筑面积65.65平方米，套内面积47.6平方米，总价款502190元，倪振应于2020年6月30日支付首付款302190元，余款20万元向商业银行申请贷款支付。 2020年6月30日，倪振与中国银行股份有限公司黄山分行签订个人一手住房贷款合同，贷款20万元向多弗公司账户支付购房款。2020年8月10日，多弗公司开具购买方为倪振、金额为502190元的增值税普通发票。 上述事实有倪振的身份证复印件、POS机刷卡记录、商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、黄山市公安局黄山高新技术产业开发区分局新城派出所出警视频、多弗公司营业执照、多弗玖号公馆项目分销服务合同以及一审法院开庭笔录为证，予以认定。 一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，中万公司代理销售房屋，其无权收取买房人支付的购房款等款项，但中万公司的销售人员工作地点位于多弗公司经营场所内，多弗公司没有证据证明倪振知晓销售人员的身份，其也没有证据证明已采取相应措施向倪振明示其与销售人员的关系，多弗公司在其经营场所未采取有效措施防范销售人员实施超越代理权限的行为，由此导致倪振有理由相信销售人员有权收取购房款等款项，故销售人员的行为构成表见代理，该代理行为有效，该行为的后果由多弗公司承担。多弗公司出售的房屋总价款为502190元，其向倪振收取632190元于法无据，倪振诉请要求多弗公司退还多收取的13万元符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条规定，判决：被告安徽多弗置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告倪振购房款13万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由被告安徽多弗置业有限公司负担。 二审中，多弗公司向本院提交了以下证据： 证据一、多弗玖号公馆认购协议书和商品房买卖合同；证据二、黄山市商品房预收款退款申请表。以上两份证据证明：在倪振购买涉案房屋之前，该房屋已经销售，倪振购买该房屋实质上是一个二手房的交易过程，为了避税和减少中间的买卖环节，采取先解除合同，再由多弗公司与倪振签订买卖合同。 证三、微信聊天截图。证明：案涉13万元并非购房款，且倪振明知该13万元并非支付给多弗公司。 倪振的意见为：多弗公司提交的三组证据不是新证据，其在一审中未提交，不同意质证；如果法院审查认为应当采信，质证意见为：对证据一的真实性无异议，关联性及证明目的有异议，倪振从未见过该认购书及房屋买卖合同，倪振与张清强之间没有任何的协商和约定，倪振所购买的房屋是一手房。对证据二的真实性没有异议，与本案无关联。对证据三的真实性有异议，无法判断微信中对话双方的真实身份，无法体现整个交易的完整过程，无法达到其证明目的。 本院认证意见为：多弗公司二审提交的证据，虽未在一审举证期限内提交，但该证据与本案有关联，本院认为应予审查，倪振对证据一、二的真实性无异议，本院予以采信；证据三微信聊天截图，本院经对多弗公司出示的中万公司销售人员黄春春手机中微信进行核对，系倪振与黄春春的微信聊天记录，且微信聊天截图与黄春春手机微信显示内容一致，另外，本院要求倪振提供其与黄春春微信聊天内容，经本院核对，内容亦一致，故本院予以采信。 二审查明：2019年8月23日，案外人张清强与多弗公司签订了一份《多弗玖号公馆认购协议书》，载明：张清强认购多弗玖号公馆8幢708。同年10月24日，该双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：张清强所购商品房为第8幢708室；张清强应当于2019年10月28日前支付首期购房款152423元，余款33万元向商业银行首期贷款支付等。2020年7月6日，张清强申请上述房屋退款152423元，经多弗公司审核同意并经黄山市住房和城乡建设局审批同意。多弗公司在诉讼中称，张清强系其公司成本中心的总监。2020年7月5日，倪振与中万公司销售人员黄春春进行微信聊天，黄春春称：“领导意见不统一，所以也难办”，倪振则称：“这不就是你们买房子那一个领导啊”、“怎么还扯这么多”、“他赚8万还不够，还要再拿五万。心黑了”。二审中，多弗公司申请追加第三人中万公司参加诉讼。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的主要焦点为：多弗公司是否应当返还倪振13万元。 根据案外人张清强与多弗公司签订的《多弗玖号公馆认购协议书》、《商品房买卖合同》，反映案涉房屋在倪振购买前已由案外人购买；2020年7月5日，倪振在与中万公司销售人员黄春春微信聊天时称“这不就是你们买房子那一个领导啊”、“他赚8万还不够，还要再拿五万。心黑了”，据此可以证明倪振知晓案涉房屋已由他人先购买及该购买人要求支付其13万元，且该款不属于多弗公司收取的房屋价款；在倪振与多弗公司签订《商品房买卖合同》之后，案外人张清强办理了退房，且倪振实际向多弗公司账户支付购房款502190元外，通过多弗公司委托销售的中万公司支付了13万元，说明倪振同意了先购买人提出的条件。因此，一审判决多弗公司退还倪振购房款13万元，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。 综上，多弗公司的上诉请求成立，应予支持；根据多弗公司二审中提供的证据，一审判决错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初2014号民事判决； 二、驳回倪振的一审诉讼请求。 一审案件受理费1450元，二审案件受理费2900元，均由倪振负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑卫东 审判员  余淑媛 审判员  刘 晨 二〇二一年三月十二日 法官助理陈虹 书记员应超秀