青海省湟源县人民法院   民事判决书   （2020）青0123民初1674号   原告：汪成元,男，住青海省湟源县。   原告：马文秀,女，住青海省湟源县城关镇。   二原告委托诉讼代理人：张万虹，青海延辉（湟源）律师事务所律师。   被告：青海汇都房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市城北区。   法定代表人：李猛，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：谢春，湟源县大华法律服务所法律工作者。   原告汪成元、马文秀与被告青海汇都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告汪成元、马文秀委托诉讼代理人张万虹、被告青海汇都房地产开发有限公司委托诉讼代理人谢春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告汪成元、马文秀向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及《情况说明》；2.请求依法判令被告返还原告已付购房款353000元；3.请求依法判令被告支付原告赔偿金17748元；4.请求依法判令被告承担原告装修房屋的损失110000元；5.涉案房屋的利息40611元由被告承担；6.因房屋延期交付产生的违约金7048元由被告承担；7.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月8日原告汪成元、马文秀与被告青海汇都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告青海汇都房地产开发有限公司将湟源县东大街融汇商业广场的1幢1单元1052室房屋出卖给原告。后经双方合意，于2016年9月8日将原告购买的××楼房。原告装修入住。现原告的原1052室房屋已经由被告转卖他人，而给原告调换的2065室在调换前即：2016年7月20日已被法院查封、又于2019年12月9日又被法院查封，现已被法院给案外人以物抵债。涉案房屋已经根本上无法履行合同约定，而后续事宜经原告多次与被告协商亦无法解决，原告的合法权益已经遭受损害。故原告诉至法院。   被告青海汇都房地产开发有限公司辩称，被告方同意解除双方签订的的位××县房屋的商品房买卖合同，该房屋已经于2018年出售了，不同意解除变更后的2065室房屋的买卖合同，这套房屋的买卖合同继续履行，也就是不同意解除《情况说明》，因为1052室房屋的购房款转到2065室房屋的名下，原告从2016年9月8日装潢入住；被告不存在延期交付的事实，谈不上违约的情况和利息，该部分诉讼请求与被告没有关系；对于原告的第一项和第二项诉讼请求，案外人与被告存在债权债务关系，法院查封了被告的房屋，法院查封的房屋有四五套，按照西宁市中级人民法院的要求在规定的时间内提出异议，但是原告没有提异议，所以原告提出解除2065室房屋及退还购房款的诉讼请求没有依据。   原告汪成元、马文秀围绕其诉讼请求向法院提交如下证据：第一组证据《商品房买卖合同》《补充协议》《收据》，用以证明：1.2015年1月8日原告汪成元、马文秀与被告青海汇都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告将湟源县东大街融汇商业广场的1幢1单元1052室房屋出卖给原告；2.证明因被告没有如期交房产生违约，双方达成一致意见被告在原合同上给原告进行200元每平方米的补偿，共计：19410元；3.收据是双方之间签字确认的，被告现在还欠付原告7048元违约金未支付；第二组证据《房屋变更证明》《情况说明》《收据》，用以证明：1.经双方合意，于2016年9月8日将原告购买的××楼房屋；2.证明调换房屋之后原告补偿差价9385元；第三组证据《房屋公积金借款合同》《西宁市住房公积金管理中心还款明细（含对冲）》，用以证明：1.原告与中国建设银行股份有限公司湟源支行达成借款协议给原告购买的被告的房屋进行公积金贷款，因此，被告的房款已经结清，原告每月在向建行进行按揭还款；2.证明买房到至今为止原告每月向公积金管理中心还款本金及利息，现由于被告履行合同不能，导致原告的利息部分成为原告的直接损失；3.证明迄今为止被告已经支付利息37611.48元；第四组证据《房屋买卖合同》、谈话笔录、身份证复印件，用以证明：原1号楼1单元1052室已经由被告出卖给第三人薛×，现原告1052室房屋也已经根本无法履行，并且由第三人装修入住；第五组证据《西宁市中级人民法院腾退房屋公告》《西宁市中级人民法院公告》《西宁市中级人民法院协助执行通知书》《湟源县房产管理所调取证据》，用以证明：1.1号楼A座2065室已经由西宁市中院查封并执行给案外人；2.证明早在2016年7月被告调换给原告之前2065室房已经被查封，被告并未向原告说明房屋查封的事实，2065室房屋在2019年12月份也处于被查封的状态；第六组证据《房屋装修合同》、装潢订金收据、装饰材料收据、材料款收据、完工款收据、青海省总代理商的2017年7月12日的出库单、青海省总代理商的2017年7月22日的出库单、丽多家电编号为1867、36882的信誉卡、老上海家具城的销货清单，用以证明：1.原告装修2065号房屋花费60000元的装修款；2.证明原告装修2065号房屋花费窗帘、电视柜等共计44903元的事实；第七组证据湟源县租房信息，用以证明每月租金标准。   被告青海汇都房地产开发有限公司对原告提交的证据发表如下质证意见：1.对第一组证据《商品房买卖合同》《补充协议》的真实性、合法性予以认可，对证据《收据》2016年9月1日已经将1052室房屋调换成2065室房屋，该收据是2019年9月30日的，所以对该收据不认可；2.对第二组证据《房屋变更证明》《情况说明》的三性予以认可，2016年9月8日《收据》也是真实合法的，证明房屋已经调换了，并且房款已经付清；3.对第三组证据《房屋公积金借款合同》《西宁市住房公积金管理中心还款明细（含对冲）》无异议，但是与本案没有关系，该合同是1052室房屋的；4.对第四组证据《房屋买卖合同》《身份证复印件》的真实性没有异议，这套房屋的所有权当时已经发生变更，证据谈话笔录与本案没有关系；5.对第五组证据《西宁市中级人民法院腾退房屋公告》《西宁市中级人民法院公告》《西宁市中级人民法院协助执行通知书》2019年12月9日的、《湟源县房产管理所调取证据》的真实性、合法性均无异议，但是对该组证据的证明方向有异议，西宁市中级人民法院在规定的时间内让当事人提异议，但是原告没有提异议，这与本案没有关系，是被告与案外人的债权债务关系，被告在2016年9月8日已经将房屋卖给原告，物业上的证据证明2016年9月8日原告已经入住并装潢，产生不了违约金，该房屋原告已经居住了4年；6.对第六组证据《房屋装修合同》、装潢订金收据、装饰材料收据、材料款收据、完工款收据、青海省总代理商的2017年7月12的出库单、青海省总代理商的2017年7月22日的出库单、丽多家电编号为1867、36882的信誉卡、老上海家具城的销货清单，对原告装修的事实予以认可，但是不认可装修款的数额，不知道花费了多少装修款；7.对第七组证据租房信息的三性不予认可。   本院对原告提交的证据认定如下：1.证据《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方之间协商签订的，被告予以认可，故对该证据予以确认，证据2019年9月30日收据上载明扣减暖气费后剩余违约金为7048.8元，并有原告的签字及被告的盖章，故对该证据予以确认；2.证据《房号变更证明》《情况说明》、及2016年9月8日的收据能够证明将原告已购买的融汇商业广场××楼房屋的事实，并能证明原告已补差价9385元，故对该组证据予以确认；3.证据《住房公积金借款合同》《西宁市住房公积金管理中心还款明细（含对冲）》能够证明原告与中国建设银行股份有限公司湟源支行达成借款协议给原告购买的被告的1052室房屋进行公积金贷款的事实，但是对证明方向买房到至今为止原告每月向公积金管理中心还款本金及利息，现由于被告履行合同不能，导致原告的利息部分成为原告的直接损失无法在该证据中体现出来，故对该证据的证明方向不予确认；4.证据《房屋买卖合同》、谈话笔录、身份证复印件能够证明1号楼B座1052室房屋已经由被告出卖给案外人薛×的事实，也能证明该房屋已经无法向原告交付，故对该证据予以确认；5.证据《西宁市中级人民法院腾退房屋公告》《西宁市中级人民法院公告》《西宁市中级人民法院协助执行通知书》《湟源县房产管理所调取证据》能够证明2065室房屋于2019年12月9日被西宁市中级人民法院查封，故对该组证据予以确认；6.证据《房屋装修合同》、装潢订金收据、装饰材料收据、材料款收据、完工款收据能够证明原告装修房屋产生的费用，该证据能够相互印证，故对该证据予以确认；证据出库单、丽多家电编号为1867、36882的信誉卡、老上海家具城的销货清单证据中产生的费用系原告购买的家电家具等，与本案中房屋损失是否有直接关联性无法确认，故对该证据不予确认；7.湟源县租房信息证据不完整，不予确认。   被告青海汇都房地产开发有限公司提交如下证据：1.《房屋买卖合同》，用以证明房款转入2065室房屋该合同已经对本案无意义要求解除；2.情况说明，用以证明将1052室房屋调换为2065室房屋，该合同不能解除；3.商品房预售许可证，证明被告出售该房屋的行为是合法、有效的。   原告对被告提交的证据发表如下质证意见：1.对证据合同的真实性与合法性认可，但是对证明方向不认可，1052室房屋支付的房款就是1052室房屋的，没办法转为2065室房屋的房款，2065室房屋没有与原告签订买卖合同，同时导致公积金贷款根本没办法办下来；2.对证据情况说明的证明方向不认可；3.对证据商品房预售许可证是复印件，并且预售许可证有没有办下来与被告后续有没有产生违约的情况是不相关联的。   本院对被告提交的证据认定如下：1.《房屋买卖合同》是双方当事人协商一致签订的，原告对该证据的真实性予以认可，并且该合同中约定的1052室房屋双方于2016年9月1日调换为2065室房屋，故该合同在双方当事人之间不产生约束力，故对该证据予以确认；2.证据情况说明虽为复印件但是与原告提交的一致，能够反映双方调换房屋的事实，故对该证据予以确认；3.证据商品房预售许可证证明被告出售涉案房屋的行为合法、有效，故对该证据予以确认。   本院经审理认定事实如下：2015年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的的位××县房屋，该房屋建筑面积97.05平方米，每平方米3541元，房屋总价款343615元。合同签订后，在2016年9月1日原、被告经协商，将原合同中约定的房屋变更为××楼，建筑面积为98.57平方米，2016年9月8日变更房屋后原告支付了合同差价9385元。2019年12月9日原告购买的××楼房屋因被告青海汇都房地产开发有限公司欠付他人债务被西宁市中级人民法院查封，并要求在2020年5月15日前腾退房屋。现原告已将房屋腾退，为维护其合法权益要求被告承担相应责任，故诉至法院。   本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”和第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”的规定，本案原告主张的房屋买卖合同的法律事实引起的民事纠纷案件在民法典实施前且不存在持续的情形，应当依法适用当时的法律规定即《中华人民共和国合同法》对合同的规定，《中华人民共和国合同法》没有规定而民法典有规定的，并且有利于当事人的条款在本案中适用民法典的规定。   原、被告签订《商品房买卖合同》后双方又经过协商一致变更了和被告能够履行的房屋标的，对于合同的签订及变更均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定的内容履行权利义务。本案中原告认为被告合同约定的房屋已被司法机关查封用于抵扣案外人债务已无法实际履行，要求解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，西宁市中级人民法院在2019年12月9日作出协助执行通知书对本案涉案房屋予以查封，2020年12月7日发出腾退房屋公告，要求原告腾退2065室房屋，原告在收到该通知后予以腾退房屋，并向法院提起诉讼。因此原告知道或者应当知道解除事由的时间应当从要求其腾退房屋计算，故原告的解除权尚未消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，结合原告提交的证据本案的2056室房屋现已确实被查封，并要求原告腾退用于抵充被告的对外债务。并且原、被告在合同中虽然变更了原合同的房屋位置，但合同其他权利义务均以签订的原合同为依据，在签订的《商品房买卖合同》第十二条中约定“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，现本案涉案房屋在2016年7月20日已经被法院查封过，原、被告变更房号是在2016年9月1日因此在变更时该房屋已经存在司法查封的事实，被告并未如实向原告告知，后又于2019年12月9日被再次查封，现原告已经腾退该房屋，该房屋被用于抵充案外人债务，双方之间的合同无法继续履行，原告主张解除合同符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同的解除系因被告违反合同约定造成，因此对于原告主张的各项损失应当承担相应的赔偿责任。原告主张被告返还购房款353000元的请求，结合其提交的证据能够确认其交付的购房款为353000元，合同解除后应当予以返还。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定主张被告支付赔偿金17748元，其向法庭提交的证据网上打印的湟源县租房信息内容并不能全面的证明该位置房屋租金1479元的事实，故对该主张不予支持。原告主张被告承担装修房屋的损失110000元，并向法庭提交装修合同及相关收据予以证明。原告已经装修居住该房屋的事实双方均予以认可，因此对于原告提交的装修合同以及支付的装修款的证据予以确认后原告装修款共计60000元。原告主张的其他装修费用结合其提交的证据大部分为家具、家电等物品该部分物品均为动产原告可以继续使用，故对该部分不作为损失计算。对于无法拆除搬走的装修附着物，原告主张的证据中并不能明确具体的物品及相应的价值，同时该组证据中所购买的物品是否为本案涉案房屋中装修的材料也无其他证据相互印证，故对于该部分事实无法明确，对其损失不能确定。原告主张因购买房屋贷款产生的直接损失即2019年12月至2020年11月公积金贷款利息37611元，之后主张6个月每月500元共计40611元。对于原告的该项主张中因为房屋已经腾退合同无法履行，因购买房屋贷款造成的利息应当属于给原告造成的实际损失，对于原告主张被告承担该损失予以支持，对于损失的具体金额结合原告提交的证据公积金还款明细表截止2020年11月24日利息37611元，截止原告主张的判决时间2021年3月共计4个月，原告按照每月平均500元计算并未提交证据，而且根据明细表中该利息每月均在减少并未达到500元，结合原告提交的证据明细表核算后四个月平均应当支付的利息为476元，支持1904元。原告主张被告支付迟延交房违约金7048元，并提交由被告公司出具的收据，收据中明确扣减2019年暖气费后剩余违约金为7048元。被告公司认为房屋已经交付不存在违约金，但结合该证据被告公司认可违约金的事实，并且被告公司也没有提交证据予以证明该费用已经全部冲抵其他费用或已经支付给原告了，故对被告公司抗辩意见不予采纳，支持原告的诉讼主张。   综上所述，原、被告之间房屋买卖合同关系明确，现因被告公司的原因造成原告所购买房屋被法院查封拍卖，并要求原告腾退，原告现已将房屋腾退，双方合同已经无法继续履行，故对于原告提出的解除合同及承担相应赔偿的请求与法有据予以支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条、《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：   一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；   二、被告青海汇都房地产开发有限公司于本案判决生效后十五日内退还原告汪成元、马文秀购房款353000元；   三、被告青海汇都房地产开发有限公司于本案判决生效后十五日内支付原告汪成元、马文秀装修损失60000元、公积金贷款利息39515元、违约金7048元，共计106563元；   四、驳回原告汪成元、马文秀其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6475元，退还原告汪成元、马文秀1933元，应交案件受理费4542元，由原告汪成元、马文秀负担592元，由被告青海汇都房地产开发有限公司负担3950元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 来雯艳     二〇二一年三月十七日   书记员 马丽丽   附：本案引用法律条文   本案适用的法律条文   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。   《中华人民共和国民法典》第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。   《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。   《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条如被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。