陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民初519号 原告：周炜，男，汉族，1981年2月25日生，住陕西省略阳县。 委托诉讼代理人：张宏伟，陕西宇斌诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟祥旗，陕西宇斌诚律师事务所实习律师。 被告：马晓军，男，汉族，1974年12月19日出生，公民身份号码：61048XXXX412190572。 被告：马小兵，男，汉族，1974年9月1日出生，住陕西省兴平市西吴初中，公民身份号码：61042XXXX409015013。 委托诉讼代理人：赵新平，陕西咸益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘筱，陕西咸益律师事务所实习律师。 第三人：咸阳新胜置业有限责任公司，住所地：陕西省西咸新区。 法定代表人：赵兴国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马攀，陕西双照律师事务所律师。 原告周炜与被告马晓军、马小兵、第三人咸阳新胜置业有限责任公司（以下简称新胜置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周炜及委托诉讼代理人张宏伟、孟祥旗，被告马晓军、马小兵的委托诉讼代理人赵新平、刘筱，第三人新胜置业公司的委托诉讼代理人马攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周炜向本院提出诉讼请求：请求立即停止对位于天兴大厦1号楼1单元24层06号房屋的强制执行并解除查封扣押（庭审中变更为：判令不得执行案涉房屋），诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年12月5日，原告与第三人签订《房屋买卖认购协议》，约定第三人将天兴大厦1号楼1单元24层06号出售给原告，总房价款446290元，后原告支付完全部购房款。第三人向原告交付了房屋，原告对房屋装修使用。2019年4月9日，陕西省高级人民法院作出（2019）陕民终143号民事判决，两被告依据该判决申请强制执行。2019年6月12日，咸阳市中级人民法院（以下简称咸阳中院）作出（2019）陕04执189号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取第三人存款4030万元或收入，或查封、扣押、评估、拍卖同等价值的其它财产。2019年7月24日，咸阳中院作出（2019）陕04执189号协助执行通知书，查封了原告全款购买的房屋。原告提出案外人执行异议，请求中止对该房屋查封、执行，咸阳中院于2020年10月15日作出（2020）陕04执异89号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议，并于10月16日向原告送达。（2020）陕04执异89号《执行裁定书》认为，本案所涉房屋未进行竣工验收，不存在实际交付，更不存在合法占有，另外，原告在法院查封之前相当长的时间内未就房屋过户事宜向人民法院或仲裁机构主张过相应权利，明显怠于履行自身权利，故对原告的执行异议不予支持。原告认为，该理由不能成立。第一，交付是出卖人将房屋交予买受人，从而由买受人占有该房屋的一种行为和事实状态，本案中，咸阳中院已确认，第三人已将涉案房屋交付给了原告，原告已对该房屋装修、使用，该房屋已处于原告的占有、支配状态下，交付行为已实施完成。第二，房屋是否经过竣工验收，并不是交付是否能实际完成的先决条件，该房屋已实际施工完毕，达到了完全能够使用的状态，就可以进行交付，竣工验收是符合设计、施工质量的一种行政程序上的确认，与是否交付没有任何关系。第三，原告是通过签订买卖合同、交付全部房款、第三人将房屋交付给原告等一系列合法行为而占有该房屋。第四，原告之所以没有办理过户手续，是因为案涉房屋未经过竣工验收，但进行竣工验收并不是买受人应履行的义务，原告对此没有过错。第五，原告并没有怠于行使自己的权利，合同签订后、交付房款过程中，原告多次要求第三人进行房屋过户，因第三人未办理完有关房屋过户手续及不动产交易中心因权力划分而停止办理。原告提出执行异议，完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应予支持。 马晓军、马小兵辩称，原告以买受人的名义提出排除执行的异议之诉，与答辩人申请执行所依据的法律文书的执行力出现抵触，在执行阶段效率优先，所以法律对执行异议能够排除执行提出了较高要求。异议人要实实在在是房屋的实际所有人，不能和被执行人恶意串通逃避执行。执行异议之诉的审查主要体现在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和第二十八条规定。本案异议人和新胜置业公司没有签订书面买卖合同，签订的《房屋买卖认购协议》仅是预约协议。整个天兴大厦没有进行竣工验收，从法律上讲买受人不存在合法占有。异议人没有提供购房的正式税票。2019年3月16日新胜置业公司向原告交付房屋，但之后双方未办理过户手续，原告将此问题归结于不动产登记部门的原因不属实，在2018年11月12日之后，此房屋的登记已由沣西新城房屋登记部门转为西咸新区房屋登记部门，而不是没有房屋登记部门，两年以来，原告没有向房屋登记部门主张过自己的权利，也未向法院或仲裁部门主张过自己的权利。用司法解释第二十九条来审查，本案涉案房屋是写字楼，当然不能排除执行。综上，要阻断执行，要看原告是否为实际所有权人。 新胜置业公司述称，第三人已同原告签订《认购协议》，该协议中有明确的出卖人和买受人、房屋座落位置、面积、单价、总金额、付款方式、违约责任及签订网签合同时间等内容，已经具备了房屋买卖合同的主要条款，原告与答辩人签订的《认购协议》依法应认定为商品房买卖合同。第三人已经收到原告支付的购房款，第三人亦向原告出具了加盖公章的《收款收据》。第三人在天兴大厦竣工后，已经将原告所购房产交付给原告，由原告对房产实际控制，占有使用。关于案涉房产未进行网签的情况说明：2017年9月，第三人已经对天兴大厦出售的房产在沣西新城住房和城乡建设局进行陆续网签备案，但是由于2018年11月12日，西咸新区管委会对各个新城有关不动产网签的职能权利重新划分，所有房产网签手续全部停办，导致案涉19户房产未及时网签备案。西咸新区管委会对不动产网签备案系统恢复后，第三人于2018年12月底将案涉的19户网签手续进行重新申报，但由于当时各个新区涉及不动产登记备案全部由西咸新区住房和城乡建设局进行统一管理，导致办理备案的时间加长，直至2019年8月才接到可以办理网签的通知，但是在办理过程中，被告知第三人名下涉及诉讼及查封事宜，不能办理网签手续。故导致案涉19户房产至今未能办理网签手续的原因不在原告，亦不在第三人。综上，第三人认为，第三人在收到购房款之后，已经将案涉房产交付原告，由原告实际使用，在咸阳中院查封前原告已经合法占有案涉房产，原告的诉讼请求依法应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 一、涉案执行案件的基本情况。 原告陕西正伟建筑工程有限公司诉被告新胜置业公司、第三人马晓军、马小兵建设工程施工合同纠纷一案，陕西省高级人民法院于2019年4月9日作出（2019）陕民终143号民事判决，马晓军、马小兵向本院申请强制执行该判决的给付内容。2019年6月12日，本院作出（2019）陕04执189号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取第三人存款4030万元或收入，或查封、扣押、评估、拍卖同等价值的其它财产。2019年7月24日，本院作出（2019）陕04执189号协助执行通知书，查封了新胜置业公司名下天兴大厦52套房屋，其中包括周炜提出异议的案涉房屋。周炜提出案外人执行异议，请求中止对（2019）陕04执189号协助执行通知书所涉1号楼1单元24层06号房屋的执行，本院于2020年10月15日作出（2020）陕04执异89号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。 二、原告与第三人签订认购协议书及履行的基本情况。 2018年12月5日，原告周炜与第三人新胜置业公司签订《认购协议》，约定原告周炜购买第三人新胜置业公司天兴大厦24层06号房屋，面积68.66㎡，单价6500元/㎡，折后总价446290元，在2018年12月31日前完成《西咸新区商品房买卖合同》的签订，并在认购条款中约定“乙方对《西咸新区商品房买卖合同》各项条款在签署本协议时已确认”。2018年12月3日，周炜通过建设银行向同样在此购房的苟永旭、刘某某夫妇转款46万元。2018年12月5日，苟永旭、刘某某夫妇通过银行向新胜置业公司转账支付169.338万元，其中包括代周炜支付的房款44.629万元，新胜置业公司出具收到周炜房款44.629万元的收款收据。2019年3月16日，新胜置业公司向周炜交付上述房屋。周炜和西安云端物业管理有限公司签订了《天兴大厦物业管理协议》，并向物业公司缴纳了装修垃圾清运费、物业费、电梯使用费等费用，西咸新区博创营销策划有限公司收取周炜销售佣金6866元。该房屋已出租给陕西云谷创业企业管理有限公司使用。2020年12月15日，陕西省西咸新区沣西新城住房和城乡建设局向新胜置业公司发出《关于咨询沣西新城商品房网签备案相关情况的回复》，内容如下：“我新城于2015年9月起启用必特思维房产管理系统对新城辖区内的商品房销售数据进行网签备案。2018年11月12日，按照西咸新区国土资源与房屋管理局《关于关停必特思维系统网签服务的通知》（陕西咸国土房发（2018）243号）文件要求，我新城原必特思维开发的房管系统停止网签备案业务。后续新城辖区内商品房统一由新区房管部门在陕西省西咸新区房屋综合管理平台进行网签备案”。 另查明：新胜置业公司于2014年12月1日取得天兴大厦的《国有土地使用权证》，土地用途为商用，于2014年5月8日取得《建设用地规划许可证》，于2014年7月22日取得《建设工程规划许可证》，于2015年1月8日取得《建筑工程施工许可证》，于2015年2月28日取得《西咸新区商品房预售许可证》，房屋用途为“商业”。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为：原告周炜就案涉执行标的即“天兴大厦”1号楼1单元24层06号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。应判断执行案外人周炜对该房屋是否享有实体权益，其对该房屋享有的实体权益对于申请执行人马晓军、马小兵依据执行依据所享有的债权是否具有优先效力，本院的强制执行行为是否会妨害周炜对该执行标的所享有的权利。针对本案的情形，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有明确的规定，应当作为本案裁判的依据。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，新胜置业公司开发建设的“天兴大厦”为五证齐全的建设工程，在2015年2月28日已具备合法销售资格，原告周炜在本院对案涉房产采取查封措施之前的2018年已与第三人新胜置业公司签订认购协议书，该协议书虽非正式商品房买卖合同，但已对房号、房屋面积、单价、折后总款、付款方式等主要条款作了约定，并在认购条款中约定“乙方对《西咸新区商品房买卖合同》各项条款在签署本协议时已确认”，双方买卖房屋的意思表示真实且不违反法律规定，故该认购协议的效力应等同合法有效的书面买卖合同。周炜提前向同样在此购房的苟永旭、刘某某夫妇通过银行转账支付购房款项，苟永旭、刘某某一并向新胜置业公司以银行转账方式支付了周炜的购房款，新胜置业公司已在本院采取查封措施前向周炜交付了认购协议项下的房屋，周炜已在本院采取查封措施前合法占有该房屋并出租给他人使用。该房屋未及时办理过户登记，原因不在周炜本人，而是由于西咸新区辖区商品房网签备案职能划分和备案系统进行调整造成的。综上，应认定在本院查封前周炜对案涉房屋已实际享有所有权，该权利优先于金钱之债的普通债权，周炜就案涉执行标的所提执行异议符合法律规定，其请求不得执行案涉房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行咸阳市同德路以西、秦皇大道以东、尚业路以北、康定路以南“天兴大厦”24层06号房屋。 案件受理费7994元，由被告马晓军、马小兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 本院（2020）陕04执异89号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二一年三月二十四日 书记员  田钰仓 1