上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1386号上诉人(原审被告)：威康健身管理咨询(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张立，总经理。委托诉讼代理人：牛卫航，上海知义律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海正大帝盈商业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：俞中德，董事兼总经理。委托诉讼代理人：应骏，男。委托诉讼代理人：周璟瑜，女。上诉人威康健身管理咨询(上海)有限公司(以下简称威康公司)因与被上诉人上海正大帝盈商业发展有限公司(以下简称正大公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初11391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人威康公司的委托诉讼代理人牛卫航、被上诉人正大公司的委托诉讼代理人应骏、周璟瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威康公司上诉请求：1．撤销原审判决，发回重审；2．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：关于案件认定的证据以及相关程序问题。一审法院在审理案件中，对于涉讼租赁物业的产权性质、被上诉人与其他第三方的关系、被上诉人的出租人主体资格等相关信息，并没有组织质证。上诉人在庭审中提出了相关证据请求，然而一审法院未组织任何质证，便将相关事实予以确认，并以此认定为法院判决的证据，二审法院应当发回重审。原审判决认定事实不清。本案在合同解除之时，上诉人积极配合被上诉人沟通处理合同解约后的相关事宜，然由于被上诉人控制案涉房屋且不配合上诉人搬离设备等撤场工作，以及后期受新冠肺炎疫情无法施工等原因，导致上诉人实际上无法完成交还义务。因为上诉人企业性质的特殊性，直到2020年4月才逐渐恢复正常工作，故对于涉案房屋未及时归还不应归责于上诉人。即便一审法院认为上诉人对于涉案房屋未及时归还存在相应责任，一审法院认定的占用费、物业费以及占用违约金标准过高。正大公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决程序合法，判决也合情合理，请求法院驳回上诉，维持原判。正大公司向一审法院起诉请求：1．判决确认正大公司、威康公司签订的《正大乐城租赁合同》于2019年11月30日解除；2．判令威康公司支付未提前通知解约的代通费人民币(以下币种均为人民币)482，954元(以合同解除当月的租金172，858元／月及物业费40，210元／月为基数，计算68天)；3．判令威康公司支付提前解除合同赔偿金639，204元(按租金172，858元／月及物业费40，210元／月的三倍计算)；4．判令威康公司支付2019年12月1日至2020年6月19日期间的占用费、物业管理费计1，400，980元(以月租金172，858元／月及物业费40，210元／月为基数，平摊至365日，合计7，004.9元／日，计算200日)；5．判令威康公司支付自2019年12月8日至2020年6月19日期间逾期占用违约金2，419，008元(以租赁期最高租金的2倍即383，222元／月为基数，平摊至365日，计12，599元／日，计算192日)；6．威康公司已支付的租赁保证金695，463元、威康公司于2019年11月18日支付的40，210.04元，用于冲抵前列威康公司的付款义务。一审法院认定事实：一、上海市宝山区刘行镇10街坊35／22丘地块建筑物(包括陆翔路111弄“正大乐城”相关商铺)的登记权利人为上海懋懿资产管理有限公司。上海懋懿资产管理有限公司委托上海骋申资产管理有限公司自2015年2月1日至2035年1月31日期间对上述商业用房办理有关房产租赁、车库租赁等业务，受托方公司可以以自己的名义对外签订租赁合同或自行委托第三方负责具体管理工作。2014年10月28日，上海骋申资产管理有限公司(甲方)与正大公司(乙方)以租赁合同主体变更的形式，分别继受取得了原出租人上海绿地邻森置业有限公司与原承租人上海易初莲花连锁超市有限公司［2014年5月承租人曾变更为正大商业发展(上海)有限公司］之间就上海市宝山区刘行镇10街坊35／22丘地块商业用房签订的《租赁合同》之权利义务。合同主体变更后，租赁期限自2015年2月1日起至2035年1月31日止，共二十年。二、2015年11月，正大公司(甲方)与威康公司(乙方)就宝山“正大乐城”3F014、4F002商铺位签订《正大乐城租赁合同》及附件一~十一。该合同及其附件的主要条款约定如下：甲方将上述商铺出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月1日至2023年3月1日，含装修免租期90日，租赁保证金695，463元。基本租金的计算方式：2015年12月1日至2017年3月1日期间，月租金142，689元；2017年3月2日至2019年3月1日期间，月租金156，958元；2019年3月2日至2021年3月1日期间，月租金172，858元；2021年3月2日至2023年3月1日期间，月租金191，611元。乙方应缴纳物业管理费。租期内的物业管理费标准暂为每月30元／平方米，计40，210元／月。该合同约定，双方应于合同终止的当日22：00前交还商铺。乙方需负拆除该商铺内的一切装修、附属设施和设备等责任和所有费用并达至甲方要求。合同结束，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至交付时的状态。乙方如在本合同终止后继续占用商铺的，除支付租金、物业管理费用及公共事业费用外，还应自第八日起，依照合同最后一个月的日租金标准的2倍向甲方支付逾期占用费直至乙方交还商铺之日止。租赁期限内，乙方提前解除合同的，需提前三个月通知甲方，乙方应向甲方支付合同解除当月基本租金及物业管理费总和的3倍作为赔偿金给甲方。除此之外，乙方无需另行支付任何费用给甲方，甲方的其他损失已在赔偿金中予以考虑。未提前通知的，乙方应支付甲方相应天数的基本租金和物业管理费损失，来代替提前通知。三、一审法院审理中，正大公司陈述威康公司已全额支付租赁保证金695，463元。正大公司认可租期截至2019年11月30日对应的租金、物业管理费，威康公司已结清。2019年11月18日，威康公司向正大公司转账预付推广费43，583.99元，当月正大公司实际收取企业管理服务推广费3，373.95元，剩余预付款40，210.04元。四、2019年11月8日，威康公司向正大公司发出《通知函》，内容为因整体商业气氛和人流量未达预期，门店出现严重经营性亏损。威康公司经营难以为继，将于2019年11月30日起关闭门店，并解除双方之合同。2019年11月14日，正大公司向威康公司发出《关于提前终止的回复函》，认可收悉上述函件，若威康公司坚持提前撤柜，正大公司坚持依照合同处理提前解约事宜，提示威康公司提前终止合同的，应履行结清租金、支付赔偿金、将房屋恢复原状并交还等约定义务。五、2020年5月，威康公司向正大公司提交《正大乐城营运期施工申请表》，委托上海永安建筑物拆除工程合作公司将3F、4F威尔士商铺复原，恢复毛坯。预计施工时间为2020年5月25日至2020年6月30日。2020年6月19日，正大公司物业部门与上海永安建筑物拆除工程合作公司就案涉商铺签署《正大乐城商铺单元归还竣工验收清单》。正大公司确认自当日起收回案涉商铺。一审法院认为，根据相关法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。正大公司、威康公司就案涉商铺签订的《正大乐城租赁合同》及附件是当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定，承租方可以提前解除租赁合同，但应提前三个月通知并支付赔偿金。经威康公司发函通知正大公司，双方租赁合同于2019年11月30日提前终止，正大公司对此亦无异议，法院予以确认。威康公司应按合同约定承担提前解约的赔偿责任，其中赔偿金639，204元，双方均无异议，法院予以确认。根据合同约定，威康公司应于合同解除当天将商铺恢复原状并交还正大公司，逾期占用的除支付正常租金、物业管理费外，还应自第八日起，依照合同最后一个月的日租金标准的2倍向正大公司支付逾期占用费。现正大公司参照合同约定的同期租金、物业管理费标准，主张2019年12月1日至2020年6月19日(复原并交还商铺之日)期间的占用费、物业管理费计1，400，980元，法院予以准许。至于自2019年12月8日至2020年6月19日期间的逾期占用费，其实质是逾期占用违约金，对违约方具有一定的惩罚性质。威康公司抗辩受疫情影响造成不可抗力，法院不予采信。但威康公司抗辩约定的计算标准过高，法院予以采纳，现酌情调整逾期占用违约金至60万元。关于解除合同未能提前三个月通知的替代赔偿金，根据合同条款17.5约定，其支付的前提是差额天数发生了基本租金和物业管理费损失，该项约定的主旨是填平损失。结合本案实际情况，威康公司于2019年11月8日提出解约后继续占用案涉商铺，且本案中已支持了解约后200日的占用费及逾期占用违约赔偿责任，足以填补正大公司的实际损失，故法院对正大公司主张的此项代通费不再重复支持。威康公司已支付的租赁保证金695，463元、剩余预付款40，210.04元，可与其本案的付款义务相抵扣，正大公司不再返还。一审法院判决如下：一、确认上海正大帝盈商业发展有限公司、威康健身管理咨询(上海)有限公司就上海市宝山区“正大乐城”3F014、4F002商铺位签订《正大乐城租赁合同》及附件于2019年11月30日解除；二、威康健身管理咨询(上海)有限公司于判决生效之日起十日内支付上海正大帝盈商业发展有限公司提前解除合同赔偿金639，204元；三、威康健身管理咨询(上海)有限公司于判决生效之日起十日内支付上海正大帝盈商业发展有限公司自2019年12月1日至2020年6月19日期间的占用费、物业管理费计1，400，980元；四、威康健身管理咨询(上海)有限公司于判决生效之日起十日内支付上海正大帝盈商业发展有限公司逾期占用违约金600，000元；五、威康健身管理咨询(上海)有限公司已支付的租赁保证金695，463元、剩余预付款40，210.04元，可与其上列付款义务相抵扣，上海正大帝盈商业发展有限公司不再予返还；六、上海正大帝盈商业发展有限公司的其他诉讼请求不予支持。本院审理期间，双方均未提交新证据。就上诉人在上诉状中所列的一审未质证证据，二审审理中进行了质证，上诉人对该些证据无异议。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，正大公司、威康公司就案涉商铺签订的《正大乐城租赁合同》及附件是当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效。威康公司发函通知正大公司，双方租赁合同于2019年11月30日提前终止，正大公司对此亦无异议。威康公司应按合同约定承担提前解约的赔偿责任，并应于合同解除当天将商铺恢复原状交还正大公司。但威康公司于2020年5月才向正大公司提交《正大乐城营运期施工申请表》进行恢复原状，至2020年6月19日才交还房屋。对此，威康公司表示系因正大公司不配合其撤场，遭到正大公司否认，威康公司并未提供证据予以证明。至于期间新冠肺炎疫情影响，若威康公司积极履行交还义务，本在疫情发生前即可完成。况且一审法院根据本案的实际情况，已经就占用违约金、代通费等进行了调整，对此本院不再调整。就涉讼租赁物业的产权性质、被上诉人与其他第三方的关系、被上诉人的出租人主体资格等，上诉人在二审审理中进行了质证。对上诉人发回重审的请求，本院难以采纳。综上所述，上诉人威康健身管理咨询(上海)有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币27，922元，由上诉人威康健身管理咨询(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  成 皿二〇二一年三月三十日法官助理  苗一路书 记 员  朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……