江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终47号上诉人（原审被告）：南京艾城酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区西岗街道仙林大道******。法定代表人：王文婷。委托诉讼代理人：郭新强，江苏普善律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭平，江苏普善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王庆厚，男，1949年12月13日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张婉，江苏巨楷律师事务所律师。原审被告：王文婷，女，1988年3月18日生，汉族，住江苏省金坛市。上诉人南京艾城酒店管理有限公司（以下简称艾城酒店公司）因与被上诉人王庆厚、原审被告王文婷房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人艾城酒店公司的委托诉讼代理人郭新强、被上诉人王庆厚的委托诉讼代理人张婉到庭参加诉讼。原审被告王文婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。艾城酒店公司上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决第一项，依法改判第二项和第三项判决，不同意解除合同，应当调低租金和使用费，依法按照市场价即1.5元/日/平方米到1.7元/日/平方米计算使用费和租金；二、—、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清。1、上诉人有新证据证明本案存在严重显失公平的情形。2、上诉人有新证据证明案涉酒店经营资产及经营权已转让给第三人，即本案涉及第三人利益。3、上诉人有新证据证明案涉酒店经营持续向好，案涉租赁合同具备继续履行的可行性。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决僵化适用合同解除权，强行解除案涉租赁合同，明显不当。2、原审判决罔顾案外人利益，判决解除案涉租赁合同，既不利于纠纷解决，亦产生不良社会效果。三、原审判决违反法定程序，遗漏了应追加的第三人。如前所述，案涉酒店在遭遇新冠疫情的情况下，上诉人将酒店经营资产及经营权让渡给了案涉酒店的实际投资者，该多名实际投资者已经实际接手了案涉酒店的经营，并为酒店的持续经营投入各种资源，案涉租赁合同的履行与实际投资者的利益具有重大关联。为此，实际投资者在一审审理过程中多次就此情况向一审法院反映，表达愿意代上诉人履行案涉租赁合同，一审法院亦就此约谈实际投资者，以期一揽子解决案涉租赁合同牵扯的各方纠纷。据此，一审法院在明知本案涉及第三人重大利益属于必要共同诉讼的情况下，仍未追加第三人参加诉讼，违反了民事诉讼法关于法定程序的相关规定，显属不当，依法应发回重审。王庆厚辩称：涉案房屋已于2021年1月15日左右收回，本案合同已经不具备可履行性。在涉案房屋租金的约定是2018年时进行的约定，在当时的租金水平是市场价，双方均认可的。合同解除的原因是基于上诉人在2019年7月开始就未再支付租金，已经构成了合同的严重违约。被上诉人是有权解除合同的，不违反法律法规的强制性规定以及双方的合同约定。一、房屋租金是双方在签订合同时经过磋商达成的合意，而且上诉人是专业从事酒店公寓租赁的行业，也不止经营了多家同类公司，对于签订合同时涉案房屋的租金价格清楚的，被上诉人也是按照市场价进行的出租，不存在王庆厚虚报价格的事实，上诉人专业从事这行，市场行情比王庆厚更加了解，如果在当时上诉人认为不公平，上诉人为何要签订合同，被上诉人也从未胁迫过她，都是做生意的肯定是有利可图，才会承租涉案房屋。即便是疫情之后的现在同地段的房屋继续合同履行疫情前的合同，租金也未减，现在被上诉人以此为由再来说被上诉人虚报租金、显失公平等，没有任何事实与法律依据，是在侵犯被上诉人的合法权益。对于上诉人与第三人之间的《资产并购协议》、转让酒店资产及经营权的事实在一审阶段被上诉人并不知情。被上诉人是在一审判决出来以后，去涉案房屋收房时才发现涉案房屋已被第三人实际占有经营，第三人拒不交房。对此，被上诉人于2020年11月24日起诉至法院要求第三人返还房屋，支付租金及房屋占有使用费。上诉人与被上诉人之间有明确约定未经同意不得擅自转租，且上诉人与第三人之间的内部协议并不能对抗第三人，不得损害被上诉人的权益。二、合同解除是基于上诉人逾期缴纳租金，经合理催告后仍拒不支付租金的违约事实，双方的合同基础符合事实与法律规定，原审法院适用法律正确。三、在原审法院审理过程中，并不知情实际投资人占有经营涉案房屋的事实，且被上诉人在得知此事后已另案起诉实际投资人。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。王文婷未到庭陈述意见。王庆厚向一审法院起诉请求：一、判决解除双方之间的《公寓租赁合同》和《租赁合同主体变更协议》；二、判决艾城酒店公司、王文婷立即将位于南京市栖霞区间的承租房屋返还给王庆厚；三、判决艾城酒店公司支付2019年7月1日至2019年12月31日止租金1950000元，并自2019年6月25日开始按照每日千分之二计算滞纳金，按照325000元／月（3900000／12）的标准支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的租金，并自2019年12月26日开始对上述应支付租金按照每日千分之二为标准计算滞纳金；四、判决王文婷在上述范围内承担连带支付责任；五、判决本案的诉讼费全部由艾城酒店公司、王文婷承担。一审法院认定事实如下：2018年5月20日，王庆厚与王文婷签订了《公寓租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：“甲乙方双方本着诚实信用、互利互惠的原则，根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，就乙方（王文婷）租赁甲方（王庆厚）房屋相关事宜达成本合同，以兹共同遵守：公寓坐落于南京市栖霞区间（以下简称案涉房屋）（15层的1528室、1527室、1526室、1525室除外），此4间由乙方进行装修，公寓面积共4417.78平方米；乙方承租该公寓用于酒店运营；租期从2018年10月1日至2030年12月31日，甲方同意在2018年10月1日前将该公寓按现状移交给乙方，至2018年12月31日为乙方的免租装修期，免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业；双方约定该公寓租金2018年10月1日至2019年12月31日全年租金为3900000元，2020年1月1日至2020年12月31日全年租金为3900000元……；双方约定每6个月为一个计租期，其中第一个租期自2018年10月1日至2019年6月30日，乙方应当于2018年9月25日前向甲方支付；乙方应当在本合同签订同时向甲方交纳定金400000元，该定金在首期房租内抵扣，押金为一个月租金即325000元整（租赁期满后返还给乙方）；乙方有拖欠租金等行为，甲方有权提前终止合同并提出赔偿；如乙方延期付款按照每天千分之二向甲方缴纳滞纳金。当天，王文婷向王庆厚交纳了定金400000元；王庆厚向王文婷出具了收到400000元的收条，收条中注明“40万元定金，其中32.5万元转为押金，租赁期满后没有违规情况返还给乙方”。后王庆厚、王文婷、艾城酒店公司签订了《租赁合同主体变更协议》，主要内容为：2018年5月20日甲乙双方（甲方王庆厚，乙方王文婷）签订的公寓租赁合同中承租方由乙方变更为丙方（艾城酒店公司），原乙方在该租赁合同内的全部权利义务全部由丙方承继、履行、享有；本协议中未明确内容以既有合同内容为准；乙方对丙方在2018年5月20日公寓租赁合同应承担的租金、水费、电费、物业费及与承租房屋有关的所有费用承担连带保证责任；如丙方在承担支付费用时有违约行为，甲方有权向乙、丙任一方或双方追责。租赁合同及《租赁合同主体变更协议》签订后，王庆厚将案涉房屋交付给艾城酒店公司，艾城酒店公司接受案涉房屋后对案涉房屋进行了装修，在市场监督管理部门领取了营业执照，并向王庆厚支付租金至2019年6月30日。自2019年7月1日起，艾城酒店公司及王文婷没有按照《公寓租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》的约定向王庆厚支付租金。2020年4月14日，王庆厚委托律师向艾城酒店公司及王文婷发出了《律师函》，要求艾城酒店公司在3日内缴纳租金3900000元及滞纳金，否则将追究艾城酒店公司的违约责任并就可能遭受的经济损失向艾城酒店公司及王文婷进行追索。2020年4月22日，王庆厚再次委托律师向艾城酒店公司及王文婷发出了《律师函》，明确《公寓租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》于2020年4月24日解除，要求艾城酒店公司在2020年5月1日前将案涉房屋予以返还，并要求艾城酒店公司和王文婷于2020年4月24日前缴纳2019年7月1日至2020年4月30日期间的租金3250000元及滞纳金，否则将追究艾城酒店公司的违约责任并就可能遭受的经济损失向艾城酒店公司及王文婷进行追索。因艾城酒店公司和王文婷一直没有向王庆厚支付租金，故王庆厚诉至法院，要求处理。庭审中，王庆厚表示，根据艾城酒店公司、王文婷的陈述，艾城酒店公司、王文婷已无力支付房租，合同没有履行的基础；艾城酒店公司、王文婷辩称在积极筹款且将房子进行抵押贷款，但至今艾城酒店公司、王文婷的抵押贷款没有下来且未向王庆厚支付款项；艾城酒店公司、王文婷的违约不是发生在疫情期间，不是属于不可抗力；由于艾城酒店公司、王文婷存在违约行为才导致合同解除，艾城酒店公司、王文婷主张的巨大资金装修损失应由其自行承担；根据法律规定和本案的事实，应当解除双方之间的租赁关系，减少双方之间的损失，故坚持其诉讼请求。艾城酒店公司主张其承租房屋用以经营酒店，酒店的装修期比一般的房屋装修时间长，其在王庆厚起诉前就与酒店的投资人进行多次商谈，双方制定了转租的协议；在调解过程中，其与王庆厚协商，2020年4月开始由新的承租人向王庆厚支付租金，前期拖欠的租金将由其制定新的方案来解决；其正在向银行申请贷款并会催促该事宜，希望王庆厚同意由新的承租人进行介入；疫情属于不可抗力，其为了防止双方损失进一步扩大，采取了积极措施，王庆厚未能就其防止损失扩大的行为作出理性的回应；其投入酒店装修款项接近3000万元，若解除合同将会给其带来巨大的经济损失，对其不公平，故不同意解除《公寓租赁合同》，请求驳回王庆厚的诉讼请求。王文婷新的承租人是由7个人进行投资，不会发生新的承租人拖欠租金的情况，请求驳回王庆厚的诉讼请求。本案在审理过程中，一审法院多次征求双方的调解意见，并组织双方进行调解。2020年8月5日庭审后，艾城酒店公司、王文婷请求一审法院再次组织双方进行调解。一审法院定于2020年9月18日组织双方就本案再次进行调解，但王文婷仅委托一名实习律师到庭，也未提出可行性调解方案，且艾城酒店公司和王文婷本人均未到庭参加调解，王庆厚当庭表示不愿意再次组织调解。至此，本案调解无效。一审另查明，2016年7月20日，王庆厚与南京万达茂投资有限公司签订了《万达茂商业中心商品房预售合同》，由王庆厚购买了万达茂商业中心A-23幢1301室至1336室、1401室至1436室、1501室至1536室房屋，除A-23幢1525室至1528室房屋之外均为本案案涉房屋。审理中，艾城酒店公司向王庆厚提出降低房租的要求，并按照降低后的房租标准向王庆厚出具每月支付租金100000元的《租金还款计划》，王庆厚对此表示不同意。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面诚实地履行自己的义务。本案中，王庆厚与王文婷、艾城酒店公司签订的《公寓租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》系双方真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律强制性规定，上述合同及协议合法有效，双方当事人应按照合同及协议的约定履行自己的义务。本案系房屋租赁合同引发的纠纷，按照合同约定向出租人支付租金是承租人的最基本义务。在《公寓租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》履行中，艾城酒店公司和王文婷没有按照约定向王庆厚支付自2019年7月1日之后的租金，其行为构成了违约。虽然2020年2月发生的新冠肺炎疫情影响了艾城酒店公司的经营，但疫情的发生不是艾城酒店公司和王文婷拒绝履行合同义务的理由，且艾城酒店公司和王文婷不履行支付租金的行为发生在疫情之前，另外，《公寓租赁合同》中也约定了“乙方有拖欠租金等行为，甲方有权提前终止合同并提出赔偿”。现王庆厚以艾城酒店公司、王文婷的行为违约为由，要求解除《公寓租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》并要求艾城酒店公司返还案涉房屋的请求，符合法律规定和合同约定，一审法院对此请求予以支持。关于租金，为便于租金计算，一审法院认定王庆厚与艾城酒店公司、王文婷所签订的《公寓租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》于2020年4月30日解除。艾城酒店公司和王文婷自2019年7月1日起没有向王庆厚支付租金，考虑到2020年2月发生的新冠肺炎疫情确实影响了艾城酒店公司的经营，故一审法院酌情认定艾城酒店公司自2019年7月1日起至2020年1月31日止向王庆厚支付租金2275000元（325000元/月×7月），因疫情影响免除艾城酒店公司2020年2月、3月两个月的租金，2020年4月份的租金由王庆厚与艾城酒店公司各承担50%，即162500元；自2020年5月1日起，艾城酒店公司参照《公寓租赁合同》约定的月租金标准325000元向王庆厚支付占有使用费，直至案涉房屋交付给王庆厚时止；王文婷按照《租赁合同主体变更协议》的约定，对艾城酒店公司上述付款行为承担连带责任。王庆厚在租赁合同签订后，收取了王文婷400000元，其中325000元转为押金，75000元抵扣了首付租金，故押金325000元在抵扣艾城酒店公司应支付的2020年4月份租金后，再从应支付的租金2275000元中抵扣；抵扣之后，艾城酒店公司实际应向王庆厚支付租金2112500元。王庆厚以拖欠的租金为基数，要求艾城酒店公司自2019年6月25日开始按照每日千分之二标准支付滞纳金，该请求中的计算标准已超过最高利率的标准，结合艾城酒店公司的经营状况及违约行为，一审法院酌情认定艾城酒店公司自2020年2月1日起至实际付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算滞纳金；在双方租赁关系解除后，王庆厚要求艾城酒店公司支付滞纳金，无法律依据，一审法院不予支持。疫情发生之前，艾城酒店公司、王文婷就没有按照合同的约定向王庆厚支付租金，艾城酒店公司、王文婷的行为已经构成违约，而王庆厚在庭审中也明确表示不同意艾城酒店公司、王文婷将《公寓租赁合同》中承租方的权利义务转让给第三方，且艾城酒店公司、王文婷在提出调解请求后，一审法院定于2020年9月18日组织双方调解，但艾城酒店公司、王文婷本人既未到庭参加调解，也未提出可行性调解方案，导致本案调解无效。所以，对于艾城酒店公司及王文婷在庭审中的抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、王庆厚与南京艾城酒店管理有限公司、王文婷签订的《公寓租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》于2020年4月30日解除；二、南京艾城酒店管理有限公司于判决生效后十日内将坐落于南京市栖霞区万达茂商业中心A-23幢13、14、15层共104间房屋腾空后交付给王庆厚，并自2020年5月1日起，按照325000元/月标准向王庆厚支付房屋占有使用费，直至将上述房屋交付时止；三、南京艾城酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王庆厚租金2112500元及滞纳金（滞纳金自2020年2月1日起至实际付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算）；四、王文婷对南京艾城酒店管理有限公司上述支付款项行为承担连带责任；五、驳回王庆厚的其他诉讼请求。如未按判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23700元，减半收取11850元，由南京艾城酒店管理有限公司、王文婷共同承担。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人艾城酒店公司提交以下证据：1、《资产并购协议》，证明艾城酒店公司、王文婷已将酒店资产及经营权全部转给案外人，酒店资产在转让给实际投资者后形成了新的利益，原判决没有查明该情况下，判决解除涉案合同，返还房屋，将对三方利益造成巨大的损害，不利于解决纠纷。2、《公寓租赁合同》若干份，证明艾城酒店公司酒店资产转让后，实际经营者与涉案房屋所在栋的其他所有权人签订了租赁合同，用于经营酒店，租金的平均价格在1.5元至1.7元每日每平方米，远低于上诉人与被上诉人就涉案房屋约定的租金，被上诉人所主张的租金占有使用费相比市场价提高，上诉人希望与市场价格将涉案房屋租赁给酒店经营权受让人，达到各方利益最大化。被上诉人王庆厚质证称：1、对于《资产并购协议》，三性不予认可。该资产协议与并购签订的当事人并没有被上诉人的参与，其真实情况无法确定。该协议签订的时间为2020年5月14日，被上诉人向其催要租金以及发送律师函的时间在4月份，被上诉人与案外人在签订该资产并购协议时就应该明知涉案房屋拖欠了足额的租金。2、关于8份《公寓租赁合同》，真实性无法确认，合同所约定的租金价格是经疫情影响后的价格，但并非房屋同地段的租金经过疫情影响后均存在降租，依旧有继续履行疫情前的合同没有降租的，所以我方不予认可上诉人提交的证据。原审被告王文婷未到庭发表质证意见。二审中，双方确认2021年1月15日涉案房屋由被上诉人王庆厚收回。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案双方之间签订的房屋租赁合同以及变更协议是否应当解除；二、上诉人艾城酒店公司应当支付给被上诉人王庆厚的租金和使用费是否应当按照每平方米每日1.5元到1.7元进行调整。一、本案双方之间签订的房屋租赁合同以及变更协议是否应当解除本案艾城酒店公司、王文婷未按合同约定支付租金，王庆厚依照合同约定要求解除双方之间签订的房屋租赁合同以及变更协议符合双方约定，一审法院认定双方之间签订的《公寓租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》于2020年4月30日解除，王庆厚对此并无异议，本院对此予以维持。艾城酒店公司上诉主张其在2020年5月14日与案外人签订了《资产并购协议》，即使其主张属实，因此时双方签订的合同已经解除，且王庆厚已于2021年1月15日收回房屋，故艾城酒店公司主张继续履行合同没有依据，本院对此不予支持。艾城酒店公司认为一审法院未予追加签订《资产并购协议》的案外人为第三人系程序违法，没有事实和法律依据，本院对此主张不予支持。二、上诉人艾城酒店公司应当支付给被上诉人王庆厚的租金和使用费是否应当按照每平方米每日1.5元到1.7元进行调整本案双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方约定每月租金为325000元，约为每平方米每日2.42元左右，一审法院按照双方约定计算艾城酒店公司、王文婷欠付的租金和房屋占有使用费并无不当。艾城酒店公司主张双方约定的租金显失公平、应当按照每平方米每日1.5元到1.7元计算租金和房屋占有使用费没有依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人艾城酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15542元，由上诉人南京艾城酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二一年三月二十三日书记员 朱亚芳