湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2613号上诉人（原审原告）：任师运，女，1990年7月22日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：任俊，男，1966年2月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系任师运之父。上诉人（原审被告）：长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6栋25楼。法定代表人：刘云，总经理。委托诉讼代理人：王玉冰，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东龙，湖南吟正律师事务所实习律师。上诉人任师运与上诉人长沙国中星城置业有限公司（以下简称国中星城公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初8677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任师运上诉请求：1.改判国中星城公司支付延期交房损失8048.54元；2.改判国中星城公司赔偿租房和物业费损失77253.12元；3.确认涉案房屋质保期自2020年5月1日起算并出具保证书；4.上诉费用由国中星城公司承担。事实和理由：1.涉案房屋设计不合格，质量不合格，没有达到交房条件，直到2017年4月底才威逼引诱任师运收房。根据合同约定，国中星城公司应向任师运赔偿最高不超过总房款的百分之一的违约金即8048.54元。2.在任师运收房后，房屋继续渗水，国中星城公司又拒不整改，导致任师运存在租房损失和物业费损失，国中星城公司应当予以赔偿。3.根据《建设工程质量管理条例》的规定，外墙面的防渗漏期限为5年，自竣工验收合格之日起计算，而涉案房屋外墙渗水最终基本验收合格是2020年4月，故质保期应从2020年5月1日起算。针对任师运的上诉，国中星城公司辩称：1.国中星城公司已按合同约定交付房屋，房屋不存在质量问题，国中星城公司不存在任何延期交房的情形，不应承担逾期收房的损失。2.国中星城公司交付的房屋并无任何质量问题，任师运的房屋质量问题系其自身原因造成，与国中星城公司无关。任师运违章搭建围栏的行为会导致墙体受损。3.本案交付房屋的期限为2016年2月2日，任师运于2020年提起诉讼已超过诉讼时效。4.一审程序合法。5.任师运关于质保期的诉讼请求没有法律依据，不应得到支持。国中星城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由任师运承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，仅依据任师运提供的照片就认定渗水系国中星城公司建设的房屋存在质量问题，有违法律严谨性。1.本案并无专业机构认定渗水原因。2.损失造价鉴定不能作为认定渗水原因的证据。3.任师运未举证证明渗水原因。4.一审法院仅依据照片认定国中星城公司的责任无事实和法律依据。二、任师运并不存在持续主张权利的事实，也没有提供相应的证据，本案已超过诉讼时效。三、一审判决国中星城公司承担全部诉讼费没有法律依据。针对国中星城公司的上诉，任师运辩称：涉案房屋在通知收房之前就存在质量问题，物业进行的整改只是敷衍了事，没有从根源进行整改，自己无奈之下才花了几万元自行整改，国中星城公司应当承担相应责任。任师运向一审法院起诉请求：1.国中星城公司按购房协议，赔偿任师运因外墙渗水等延期交房申请人的损失8048.54元（总房款804854×1%）；2.判令国中星城公司赔偿因房屋质量导致任师运遭受的损失共计92301.66元（含赔偿因渗水造成艺术墙漆面开裂起灰、护墙板腐烂，写字台底板、书柜背板腐渍的修复和折旧的损失6000元；房屋空置24个月的损失7.2万元；任师运请师傅做外墙腰线防水工程和修补费用2000元；2018年5月1日至2020年4月30日的物业管理费5253.12元；3.国中星城公司作出任师运房屋自判决之日起外墙防渗漏质保五年的保证书；4.诉讼费和鉴定费等全部费用由国中星城公司承担。一审法院认定事实：2014年1月21日，任师运、国中星城公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：任师运购买国中星城公司开发建设的吉联苑第11栋27层2701号房屋，产权面积121.8平方米；购房总价款为804854元，采用银行贷款的方式支付；国中星城公司应于2016年1月31日前将经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给任师运；因国中星城公司原因逾期交房的，国中星城公司应按日向任师运支付已支付购房款万分之一的违约金，违约金最高不超过总房款的百分之一；如国中星城公司交付的房屋存在属工程保修范围的质量问题，任师运有权书面要求修补，由国中星城公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，但任师运不得以此拒绝收房；在修补、保修期间，国中星城公司不承担延期交房责任，可免除物业管理费；前述“综合验收合格”指的是国中星城公司组织勘察、设计、施工、监理单位完成竣工验收合格，国中星城公司承诺在交房前完成综合验收备案手续；并就双方其他权利、义务进行了约定。2016年1月21日，国中星城公司向任师运邮寄《入伙通知书》一份，通知任师运于2016年1月30日至同年2月4日交房。2016年2月2日，本案所涉吉联苑第11栋房屋通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的竣工验收。2017年4月30日，任师运收取了本案所涉房屋并进行了装修。本案诉讼中，任师运陈述：1.其收到国中星城公司于2016年1月21日邮寄的《入伙通知书》后，进行了收房前的验收工作，发现房屋存在外墙渗水、空鼓、门窗松动等情况，故其要求国中星城公司进行整改，当时未实际收取房屋；2.2017年4月，经国中星城公司及物业要求及承诺解决渗水问题，任师运实际收取了房屋。任师运收房时及收房后仍然存在渗水问题，并要求国中星城公司及物业整改，但国中星城公司及物业仅进行了室内封堵，未解决渗水问题。任师运为解决渗水问题，自行在本案所涉房屋外墙南向、西向、北向搭建了不锈钢护栏，并自行对房屋外墙进行了防渗水处理。自行进行防渗水处理后，目前房屋未再渗水。任师运为证明上述事实，提供了房屋验收表（复印件）、渗水照片、任师运自行进行维修的照片等证据予以佐证。国中星城公司则主张:对任师运的陈述不予认可、对任师运提供的证据亦不予认可。国中星城公司认为其交房时房屋不存在渗水现象，房屋渗水系因任师运违章搭建护理、破坏墙体所致。一审诉讼中，任师运申请就本案所涉吉联苑11栋27层2701号房屋外墙渗水造成的损失造价进行鉴定，一审法院依法予以准许，并委托中慧力祥项目管理有限公司进行鉴定。2020年8月18日，中慧力祥项目管理有限公司出具《鉴定意见书》一份，认定任师运房屋因渗水造成西南方主卧墙面艺术墙漆、西北角次卧艺术墙漆、西北角次卧墙面护墙板、西北角次卧墙面书柜背板、西北角次卧窗边写字台基层板、外墙及腰线防水工程费用等六处损失，共计7108.78元。任师运支付了上述鉴定费用3000元。另，一审诉讼中，任师运还申请就吉联苑11栋27层2701号房屋外墙渗水原因进行鉴定，一审法院亦依法予以准许，并委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定。后因任师运未按时缴纳鉴定费用，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作任师运放弃鉴定、作退案处理。就本案所涉房屋外墙渗水原因，国中星城公司亦未提出司法鉴定申请。一审法院认为：1.关于任师运主张的逾期交房损失。《长沙市商品房买卖合同》约定：国中星城公司应于2016年1月31日前将经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给任师运；如国中星城公司交付的房屋存在属工程保修范围的质量问题，任师运有权书面要求修补，由国中星城公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，但任师运不得以此拒绝收房。本案所涉房屋于2016年2月2日通过竣工验收，迟延符合房屋交付标准2日，故国中星城公司应按合同约定的日万分之一的标准，支付2日的违约金160.97元。2016年2月2日之后，即便房屋存在渗水现象，但根据《长沙市商品房买卖合同》约定，任师运不得以此拒绝收房。故任师运主张的之后的违约金，一审法院不予支持。2.关于任师运主张的因房屋渗水造成的修复、折旧、外墙腰线防水工程费用。国中星城公司虽否认上述渗水造成的原因系国中星城公司造成。但从任师运提供的照片来看，本案所涉房屋还系毛坯状态、尚未装修及加建护栏时即已存在渗水现象，本案中也无证据证明渗水与装修及加建护栏有关。故一审法院认可任师运关于渗水系国中星城公司建设的房屋存在质量问题的主张，对国中星城公司关于渗水系任师运装修、加建护栏造成的答辩意见不予认定。中慧力祥项目管理有限公司出具的《鉴定意见书》，认定任师运因房屋渗水造成的修复、折旧、外墙腰线防水工程费用共计7108.78元，可以作为任师运相应诉讼主张的认定依据。故一审法院认定国中星城公司应支付任师运因房屋渗水造成的修复、折旧、外墙腰线防水工程费用共计7108.78元。相应鉴定费用，亦应当由国中星城公司负担。3.关于任师运主张的房屋空置损失。任师运未提供相应证据证明该损失实际存在，一审法院不予认定。任师运还主张国中星城公司赔偿2018年5月1日至2020年4月30日的物业管理费，没有法律依据，也未提供相应证据，一审法院不予认定。任师运主张国中星城公司出具保证书的诉讼请求，亦无相应法律依据，一审法院不予支持。关于国中星城公司的时效答辩，因渗水发生后，任师运一直在持续主张权利，诉讼时效发生中断，故国中星城公司的此项答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、国中星城公司于本判决生效之日起10日内支付任师运逾期交房违约金160.97元；二、国中星城公司于本判决生效之日起10日内支付任师运因房屋渗水造成的修复、折旧、外墙腰线防水工程费用7108.78元；三、国中星城公司于本判决生效之日起10日内支付任师运鉴定费3000元；四、驳回任师运的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2132元，因适用简易程序减半收取1066元，由国中星城公司负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审补充查明:双方订立的《长沙市商品房买卖合同》第十五条第三款约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应当赔偿买受人的损失。…本院认为，任师运与国中星城公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。综合上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、任师运主张国中星城公司承担逾期15个月交房违约金，是否支持？二、对于涉案房屋的渗水原因分析？三、任师运主张的房屋空置损失及物业费损失77253.12元，是否予以支持？四、关于本案是否已超过诉讼时效？五、涉案房屋质保期是否应从2020年5月1日起算？六、关于本案诉讼费用的负担问题？关于争议焦点一。任师运提出因房屋存在渗水的质量问题，故国中星城公司应承担任师运拒绝收房期间的违约金。经查，涉案房屋于2016年2月2日综合验收合格，已达到合同约定的交付条件，双方应按照约定进行交付和验收交接。对于房屋存在工程保修范围内的质量问题，任师运有权要求国中星城公司履行相应保修义务，但不能据此拒绝收房。因双方合同约定国中星城公司应于2016年1月31日前将经综合验收合格的房屋交付给任师运，但涉案房屋至2016年2月2日才通过竣工验收，故一审法院判令国中星城公司向任师运支付2天的逾期交房违约金，并无不妥。对任师运上诉要求国中星城公司应承担逾期15个月交房违约金，因欠缺合同及法律依据，不予支持。关于争议焦点二。经查，虽然本案中未就涉案房屋渗水原因进行鉴定，但根据双方2016年2月1日房屋交付验收表的记载、任师运提供的照片、涉案房屋在毛坯状态且任师运未加建护栏时就存在渗水、任师运一直在主张权利及房屋维修等事实，一审法院认定渗水原因系房屋存在质量问题并判令国中星城公司承担相应修复费用和鉴定费用，并无不妥。国中星城公司上诉提出并非其原因造成房屋渗水及房屋渗水系由于任师运违章搭建围栏、破坏墙体所致，因与查明的事实不符，不予采信。关于争议焦点三。《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。双方订立的《长沙市商品房买卖合同》第十五条第三款也对商品房保修义务、赔偿责任作了约定。本案中，涉案房屋存在渗水质量问题，国中星城公司未及时、积极履行法律规定和合同约定的保修义务，明显影响了任师运居住、使用，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对因此给任师运造成的损失，其应当承担违约责任。虽然任师运未提供充分证据证明房屋空置的具体损失，但综合考虑房屋渗水状况、国中星城公司的过错、维修时间偏长、房屋空置及任师运交纳了物业费等事实，根据公平原则，酌定国中星城公司向任师运赔偿房屋空置及物业费损失共计3万元。对于任师运上诉主张的过高部分，不予支持。关于争议焦点四。本院认为，任师运在发现房屋存在渗水的质量问题后，一直在向国中星城公司主张权利；且根据查明的事实，国中星城公司并未及时、积极对涉案房屋履行其保修义务。因此，任师运并未怠于行使权利，一审法院认定本案未超过诉讼时效正确。对国中星城公司提出的“已过诉讼时效”的上诉理由，不予支持。关于争议焦点五。《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。本案中，任师运在本案一、二审均提出涉案房屋质保期应从2020年5月1日起算，并要求国中星城公司出具保证书，因其主张不符合上述规定，故不予支持。关于争议焦点六。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，一审法院经审理，虽然部分支持了任师运的诉讼请求，但判决由国中星城公司承担本案一审全部诉讼费用，国中星城公司对此提出异议。二审将综合考虑国中星城公司的违约行为、对买受人权益的保护、诉讼请求的支持等具体情况，合理确定诉讼费用如何负担。综上所述，任师运的上诉请求部分成立，应予以支持；国中星城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定基本事实清楚，但判处欠妥。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初8677号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初8677号民事判决第四项；三、长沙国中星城置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付任师运房屋空置损失及物业费损失3万元；四、驳回任师运的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2132元，因适用简易程序减半收取1066元，由任师运负担66元，长沙国中星城置业有限公司负担1000元；二审案件受理费2132元，由任师运负担132元，长沙国中星城置业有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年三月十九日法官助理周卓书记员胡雨欣