四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1302民初1139号 原告：四川吉瑞物业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文峰街2段2号。 法定代表人：严文琦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贺小平，四川鑫中云律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：蒋玲，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：苏维富，男，1955年9月24日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告四川吉瑞物业管理有限公司（以下简称吉瑞物业公司）与被告苏维富物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉瑞物业公司的委托诉讼代理人蒋玲、被告苏维富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令苏维富支付吉瑞物业公司物业服务费11796元、垃圾处置费507元、水费528元，并从逾期之日起按应缴物业费等有关费用每日5%向原告支付违约金9147元，合计21978元（欠费时间：2014年1月至2020年6月）；2、本案案件受理费由苏维富负担。事实与理由：吉瑞物业公司与苏维富签订《前期物业管理服务协议》，该协议明确约定物业管理服务费标准，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方1元缴纳，非住宅业主按其拥有建筑面积每月每平方2.5元缴纳，业主或物业使用人应于每月的28日前向物管公司缴纳，如逾期不缴纳物业服务费等相关费用，从逾期之日起每天按应缴费用总额的百分之五加收违约金。苏维富系坐落于顺庆区××街××段××号××小区彼岸7栋3单元8层1号业主，吉瑞物业公司按约为小区提供物业管理服务，苏维富长期未缴纳物业费等相关费用，已构成违约，吉瑞物业公司多次催收均无果。 苏维富辩称，2018年向物业公司交了5，000多元应予扣除。多次向物业服务公司反映，要求修复可视对讲门铃机，物业公司至今没有修复。小区内乱搭乱建，乱占公共绿化带，物业公司管理不到位。楼下发生火灾，给自己造成损失，物业公司没有解决。室外硬化地面被物业公司排挖烂。 经审理查明，吉瑞物业公司对位于顺庆区××街××段××号××小区提供物业管理服务，2006年7月10日，苏维富与吉瑞物业公司签订《前期物业管理服务协议》，合同约定住宅按建筑面积每月每平方米1元缴纳物业服务费。合同还约定物业公司可提供水费代收代缴服务。苏维富的房屋位于瑞露嘉都小区一期7幢3单元8层1号，建筑面积126.03平方米。2018年6月1日，苏维富向物业服务公司交费（收费单号0002233），应收5281元，实收4281元。其中2012年1月至2013年12月的物业服务费3628元、生活垃圾处置费156元、水费1497元。后经吉瑞物业公司书面催收，苏维富未再交纳物业费等费用。据吉瑞公司提交的水表读数资料显示，2020年以前的水表读数为1371，截至2020年6月的水表读数为1530。从苏维富的陈述及该小区其他业主提交的证据证明，吉瑞物业公司在对瑞露嘉都小区提供物业服务过程中在安全保卫、绿化养护、秩序维护、电梯维护等方面存在瑕疵。 本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议合法有效，原、被告均应按合同履行自己的义务。原告向小区提供了物业服务，被告应该缴纳物业服务费。原、被告双方约定物业费标准为每月每平方米1元，被告应缴纳2014年1月至2020年6月的物业服务费9，830.34元（126.03平方米×1元/月/平方米/×78月）。关于吉瑞物业公司主张的垃圾处置费，参照《南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》［南市物发（2009）77号文件］，即对凡在顺庆区城区范围内所有产生活垃圾的城市居民（含暂住人口）按户每月6.5元的标准交纳生活垃圾处理费，故涉诉房屋2014年1月至2020年6月的生活垃圾处理费为507元。吉瑞物业公司已代被告交纳了水费，现向被告主张水费，本院予以支持。但吉瑞物业公司主张按照单价3.32元计算水费未提供相关证据，本院参照其提交的水费税务发票上载明的水费单价3.1元计算，被告应交纳的水费为492.9元{（1530-1371）×3.1}。被告抗辩其2018年已交纳5，000余元，已查实系交纳2012至2013年期间的费用，其主张予以扣除，本院不予支持。被告苏维富抗辩楼下火灾致其损失问题，可另案向直接侵权人主张。关于业主未如期交纳物业服务费的违约金。原告提供了物业服务，被告未如期交纳物业服务费，其行为已构成违约。但被告以原告物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性，故在履行该物业服务合同过程中，原、被告双方均存在违约行为，对于原告主张的违约金，本院不予支持。 应当指出，创造良好、和谐的生活环境是物业服务公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业服务公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业服务公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业服务管理费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约和促进。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，正由于物业服务的这一特性，致使物业服务公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费——服务下降——更大范围欠费——服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的就是业主的利益。当然，物业服务公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，尽量取得业主的理解。缺少业主的理解与支持，物业服务公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业服务公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业服务管理费。当然，业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业服务公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业服务公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、被告苏维富于本判决生效之日起五日内支付原告四川吉瑞物业管理有限公司自2014年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费9，830.34元、生活垃圾处理费507元、水费492.9元（水表读数至1530）。 二、驳回原告四川吉瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费175元，由被告苏维富负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本院判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 肖 杨 二〇二一年三月九日 书记员 蒲珏竹