江苏省宜兴市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0282执异77号案外人（异议人）:李萍，女，汉族，住浙江省临安市。委托诉讼代理人：倪荣，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，江苏谋盛律师事务所律师。申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，统一社会信用代码91330000075327358A,住所地杭州市西湖大道193号。被执行人：江苏海盛兴金属材料有限公司,组织机构代码78028363-7,住所地宜兴市杨巷镇工业相对集中区。被执行人：郎溪县锦富箱包城开发建设有限公司,统一社会信用代码91341821766881040A,住所地安徽省郎溪县建平镇钟新村。被执行人：宜兴海盛辉科技有限公司,组织机构56780086-9,住所地宜兴市杨巷工业B区。被执行人：杨海新,男,1954年5月20日生,住宜兴市。被执行人：曹祥芬,女,1959年12月10日生,住宜兴市。被执行人：周萍,女,1975年9月8日生,住宜兴市。本院在执行浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）与被执行人江苏海盛兴金属材料有限公司（以下简称海盛兴公司）、被执行人郎溪县锦富箱包城开发建设有限公司（以下简称锦富公司）、被执行人宜兴海盛辉科技有限公司（以下简称海盛辉公司）、被执行人杨海新、被执行人曹祥芬、被执行人周萍等金融借款合同纠纷一案中，异议人李萍对本院执行行为不服，向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李萍提出执行异议，请求中止拍卖申请人李萍所拥有的郎溪县锦富箱包城综合配套用房x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx,以上房屋均含二楼和x-xx、x-xx室。事实与理由：2011年8月26日,申请人李萍与郎溪县锦绣房地产开发有限公司签订了“锦富商业广场超市工程消防工程施工合同”之后。2011年11月16日，申请人李萍又与郎溪县锦绣房地产开发有限公司签订了“消防工程施工合同”。该两份施工合同的施工内容包括了锦富商业广场整个小区、超市、锦富箱包城的配套用房等，两份合同的总造价416万元，并于2012年3月28日全部完工，交付给了郎溪县锦绣房地产开发有限公司。施工期间，申请人李萍曾多次向郎溪县锦绣房地产开发有限公司老板黄龙云提出支付工程款的要求，对方只付给了50万元，同时提出了以房屋抵工程款的方式结算剩余工程款，随后，申请人李萍与郎溪县锦绣房地产开发有限公司和锦富公司于2013年5月28日签订了“房屋买卖（抵偿工程款）协议书”，以“郎溪县锦富箱包城综合配套用房的x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx七间房屋含二楼抵工程款236.6万元”，这样对方依然欠申请人李萍129.4万元。之后经过双方协商又于2019年11月28日签订了“房屋转让（买卖、抵偿）协议书”将“郎溪县锦富箱包城综合配套用房的x-xx、xx、x-xx含二楼抵偿101.4万元，用xx单元xx和xx室抵偿28万元给申请人李萍。至此，郎溪县锦绣房地产开发有限公司和郎溪县锦富箱包城开发建设有限公司欠申请人李萍的所有工程款本金结清，利息另行计算。在申请人李萍支付了5万元人民币给黄龙云作为办公桌椅等转让费后（2万现金、3万转账）,此房由申请人李萍装修后实际使用。2019年9月，黄龙云的儿子黄富军还带人来此房屋中闹事，后经开发区派出所处理，此房归申请人李萍所有无异议，此事件开发区派出所有出警和谈话记录。江苏省宜兴市人民法院公告（2020)苏0282执恢210号，拟对被执行人锦富公司所有的位于安徽省郎溪县经济开发区的国有土地及地上构筑物（有证及无证）进行依法拍卖。该拍卖标的物包括了申请人李萍所拥有的郎溪县锦富箱包城综合配套用房x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx,以上房屋均含二楼和x-xx、x-xx室。综上所述，申请人李萍认为宜兴市人民法院执行局拟定拍卖标的物有部分属于申请人李萍的资产，现根据《民事诉讼法》的规定，特申请贵院中止拍卖申请人李萍的资产以保护申请人李萍的合法权益不受侵害。审查中，李萍为证明自己的主张，向本院提供了消防工程施工合同、房屋转让（买卖、抵偿）协议书、房屋置换协议书、房屋买卖（抵偿工程款）协议书、证明、照片、营业执照、身份证复印件等证据。本院查明，原无锡市南长区人民法院于2016年1月17日作出的（2016）苏0203民初213号民事判决书已发生法律效力。依该判决书：1、江苏海盛兴金属材料有限公司应于本判决生效后3日内归还中国工商银行股份有限公司宜兴支行借款本金33999992.14元及相应利息（计算至2015年10月20日为1274930.35元，自2015年10月21日起至实际给付之日止，以33999992.14元为基数，按年利率7.125计算），息随本清。2、江苏海盛兴金属材料有限公司应于本判决生效后3日内支付中国工商银行股份有限公司宜兴支行律师代理费60万元。3、中国工商银行股份有限公司宜兴支行有权以郎溪县锦富箱包城开发建设有限公司抵押的坐落于安徽省郎溪县经济开发区的国有土地使用证号为郎国用2005-4××3、4××4、4××5、4××6号的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款，在28692600元范围内，对江苏海盛兴金属材料有限公司的上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿；中国工商银行股份有限公司宜兴支行有权以周萍抵押的位于宜兴市××路××号、宜兴市××路××．××号、宜兴市××路××．××号、宜兴市××路××号、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室房产折价或者拍卖、变卖所得价款，分别在882900元、1765600元、1765600元、882900元、927700元、1036800元、1066400元、1060500元、1014600元、844600元、805000元范围内，对江苏海盛兴金属材料有限公司的上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿。4、宜兴海盛辉科技有限公司、杨海新、曹祥芬对江苏海盛兴金属材料有限公司的上述第一、二项还款承担连带责任。因被执行人均未能履行判决所确定的义务，申请执行人工商银行宜兴支行向无锡市梁溪区人民法院申请执行，经无锡市中级人民法院指定，梁溪区人民法院于2017年8月14日作出（2017）苏0213执1332号执行裁定书，将该案移送至本院执行，本院于2017年11月1日立案执行，执行中，因工商银行宜兴支行申请撤回执行，本院于2018年8月10日作出（2017）苏0282执5205号执行裁定书，裁定终结本案执行。后工商银行宜兴支行将本案债权转让给浙商公司，浙商公司向本院申请恢复执行，本院于2020年3月3日立案执行，执行案号（2020）苏0282执恢210号。被执行人锦富公司位于安徽省郎溪县经济开发区国有土地（土地使用权证号为郎国用2005-4××3、4××4、4××5、4××6号）抵押给本案债权人。上述国有土地使用权首封法院为无锡市中级人民法院，土地上建造有相关的有证房产17幢［不动产权证号分别为：房地权郎建字第1××0号、房地权郎建字第1××1号、房地权郎建字第1××3号、房地权郎建字第1××0号、房地权郎建字第1××2号、房地权郎建字第1××9号］及无证房产若干，首封法院是无锡市中级人民法院。因上述土地与房产不可分割，故本院拟对上述房产及土地一并进行拍卖，并向无锡中院商调执行权，无锡中院将执行权移送给本院后，本院对该不动产启动了评估，现评估报告已出具，本院作出（2020）苏0282执恢210号之三执行裁定书，裁定拍卖上述不动产。以上事实，有（2016）苏0203民初213号民事判决书、（2017）苏0213执1332号执行裁定书、（2017）苏0282执5205号执行裁定书、（2020）苏0282执恢210号之三、之五执行裁定书等证据佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条以及《江苏省高级人民法院执行异议与执行异议之诉案件审理指南（一）》中规定，民事执行异议案件遵循效率优先原则，以书面审查为原则、公开听证为例外；对执行标的提出的异议，坚持形式审查为原则、实质审查为例外，主要根据执行标的的权利外观表征来判断。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条第（4）项中规定“具有下列情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：……②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或者限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的”。本案中，异议人提供的“房屋转让（买卖、抵偿）协议书”和“房屋买卖（抵偿工程款）协议书”中约定“此房屋性质属于锦富公司的配套用房，土地属于工业用地，暂时无法办理房产证等过户手续；乙方保证是自己自愿购买此房，与其他任何人没有关系；甲方保证在本协议签订后，在可以办理房地产权证的情况下优先办理抵工程款房屋的房地产权证”。因此，异议人签订房屋抵偿债务协议时，知道或应当知道土地性质不能办理过户及其政策，应当认定为“案外人自身原因未办理过户登记手续”。目前在案证据不足以证明异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的情形和条件，且根据土地的性质和用途，也不适用该规定第二十九条，亦不符合第二十九条规定的情形和条件，尚无法排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。案外人的执行异议，涉及已登记不动产的，按照不动产登记簿判断权利人。涉案土地上的房产，遵循依登记确定产权归属和“房地一体”的规则推定产权归属，具体法律规定是《中华人民共和国民法典》第三百五十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；第三百五十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。在本案执行异议的审查中，案涉土地使用权人是锦富公司，案涉土地上的无证房产，尚无不动产产权登记凭证，权利外观表征上应当参照土地使用权人推定其产权归属。因此，本院有权执行李萍提出执行异议的、使用权登记在锦富公司名下的土地及其地上房产。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）（五）项的规定，裁定如下：驳回李萍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 峰审 判 员  杭旭伟人民陪审员  蒋其明二〇二一年三月二十三日书 记 员  韦梦甜