云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终148号上诉人（原审被告）：刘庆生，男，1965年10月26日出生，满族，身份证住址河北省三河市燕郊开发区。被上诉人（原审原告）：杨桦，女，1975年9月14日出生，满族，身份证住址河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：南莉莉，女，汉族，1949年9月21日出生，身份证住址河北省石家庄市裕华区。原审被告：徐喜斌，男，1973年12月16日出生，汉族，身份证住址山西省樟树市。上诉人刘庆生与被上诉人杨桦、原审被告徐喜斌房屋租赁合同纠纷一案，因不服景洪市人民法院(2020)云2801民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘庆生上诉请求：1.请驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求判令被上诉人按原合同继续履行景洪市租赁合同至2022年11月30日。事实和理由：1.原审法院判决认定事实不清。不是上诉人不给予被上诉人房屋租金，而是由于疫情期间双方因房屋价格有所变动引起的。2.原本被上诉人在2020年7月14日向景洪市江北派出所报案，民警将上诉人和被上诉人带到派出所解决房屋租金的问题，当时被上诉人同意给上诉人免去房屋租金2个月，前提是继续履行原租赁合同至2022年11月30日，但是上诉人要求免除4个月的房屋租金。可是被上诉人要求免4个月租金后上诉人要终止原合同直到2020年8月15日，所以双方未达成协议。3.关于物业费是因为物业公司服务做的不到位，所以也拒绝交付物业费、垃圾费、水电费用3185.22。综上所述，被上诉人要求上诉人终止合同严重侵害了上诉人合法权益，为了维护上诉人合法权益，请求二审法院依法改判支持上诉人诉讼请求。被上诉人杨桦答辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有任何依据，应依法驳回其上诉请求。一、上诉人长期拖欠被上诉人的租金及物业费等费用，不履行合同义务，严重损害了被上诉人的合法权益，一审法院根据《中华人民共和国合同法》的有关规定解除被上诉人与上诉人的房屋租赁合同，适用法律正确。二、一审法院对租赁事实、租金、物业费等费用都做了清晰准确的认定，适用法律准确。被上诉人并没有就变更租金问题与上诉人达成一致，一审法院认定上诉人应当给付的租金和物业费等相关费用清楚准确。三、上诉人自2018年11月17日开始拒交物业费等费用。海成物业公司的管理人员针对上诉人的拒交理由做了说明，上诉人刘庆生享受了各项物业服务，其拒交理由不成立。四、被上诉人发现：1.室内缺少原沙发一套（2个）；2.室内与阳台之间的隔断推拉门（约6平方米）被上诉人拆除，不知放到何处；3.两室之间的门及门框被严重损坏；4.室内地板被损坏严重，有几平方米已被沤烂。以上损坏均是非正常使用造成的磨损，理应由上诉人以保证金抵偿。但被上诉人为了尽快跟上诉人解除合同，了结纠纷，对上述事实采取了隐忍和宽容的态度，在一审时没有将这些列入诉求事项中，而且被上诉人继续垫付了诉讼期间（2020年8月18日至今）的物业费等费用。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨桦向一审法院起诉请求：1.判令解除杨桦与徐喜斌于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘庆生支付杨桦租金9100元（2020年1月16日起至2020年8月15日止）；3.判令刘庆生支付杨桦自2020年8月16日起至刘庆生将房屋交还给杨桦之日止的租金；4.判令刘庆生将房屋完好的交还给杨桦；5.判令刘庆生向杨桦支付2018年11月19日至2020年8月18日的物业费1722.42元、垃圾费252元、水费612.5元、电梯分摊二次加压费598.3元，合计3185.22元；6.判令刘庆生承担2020年8月19日起至房屋返还之日止的物业费、垃圾费、水费及电梯分摊的二次加压费；7.本案诉讼费由刘庆生承担。在诉讼过程中，杨桦增加一项诉讼请求为：判令解除杨桦与刘庆生之间的租赁关系。一审法院认定事实：2017年12月1日，杨桦（甲方）委托南莉莉与徐喜斌（乙方）签订书面《房屋租赁合同》，约定杨桦将自有的位于景洪市房屋租赁给徐喜斌使用，租期5年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止，2017年12月1日至2017年12月15日为装修期，免收租金。前三年每套房屋每月租金为1300元，后两年每套房屋每月1430元，水、电、暖、物业、卫生等各种费用均由乙方承担，租金六个月一交，预付，提前半个月存入甲方指定的银行账号。保证金1000元，租房满后如果没有欠款和房内设备、设施没有损坏（正常使用磨损除外）甲方应如数退还给乙方。乙方需及时足额交纳租金及水、电、暖、物业等各种费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋。租期五年，合同期间甲、乙双方均不得擅自提前解除合同，否则违约方应赔偿违约金5000元给对方，乙方在不影响甲方的利益征得甲方同意的情况下可转租第三方。合同还约定了其他内容。2018年5月6日，徐喜斌在征得杨桦同意的情况下将租赁房屋转租给刘庆生，由杨桦与刘庆生签署《声明》：同意并继续执行原合同各项内容，履行原合同各项义务。租赁期间仍为从2017年12月1日至2022年11月30日。双方交接后，刘庆生于2020年1月起开始拖欠租金，并拖欠其应当承担的物业费、垃圾费、水费、电梯分摊费、二次加压费等费用共计3185.22元，上述费用经杨桦多次催讨未果，故杨桦起诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案房屋《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，当事人应全面履行合同义务。因徐喜斌系在征得杨桦同意的情况下将房屋转租给刘庆生，且转租之后由杨桦与刘庆生明确双方继续履行原租赁合同的内容，故在此情况下，《房屋租赁合同》已经于2018年5月6日发生了当事人的变更，即变更为杨桦及刘庆生，杨桦要求解除杨桦与徐喜斌之间的租赁合同已无事实依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，刘庆生迟延支付房屋租金持续时间较长构成违约，且经杨桦催要无果，在庭审中刘庆生对于欠付的租金仍表示需要半年的时间才能支付，在此情况下杨桦要求解除与刘庆生之间就案涉房屋的租赁关系且返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对于租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，庭审中刘庆生对于未支付自2020年1月16日起的房屋租金的事实予以认可，结合《房屋租赁合同》中对于租金的约定，杨桦要求刘庆生支付截止至2020年8月16日止的房屋租金9100元并对于之后的房屋租金按照合同约定的标准支付至房屋实际返还之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。对于刘庆生拖欠的物业费、垃圾费等相关费用3185.22元，双方对于该费用的承担在租赁合同中进行过约定，现杨桦已经将该费用实际支付的情况下要求刘庆生向其进行支付的诉讼请求，一审法院予以支持。对于刘庆生辩称于2020年7月欲向杨桦支付租金但杨桦不予接受的意见，因在租赁合同中约定租金的支付时间为六个月一付，提前半个月支付至杨桦的银行卡中，因刘庆生违约在先且双方届时已经发生争议，杨桦欲解除双方的租赁关系，故在此情况下杨桦的行为并无不妥，故刘庆生该辩解一审法院不予采纳。鉴于租赁合同中约定了1000元保证金的内容，在双方解除租赁关系的情况下，该保证金应于退还，故一审法院确认在保证金在刘庆生应支付的租金中予以抵销。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除杨桦与刘庆生之间就景洪市房屋的租赁关系；二、刘庆生于判决生效之日起三十日内向杨桦返还位于景洪市房屋；三、刘庆生于本判决生效之日起三十日内向杨桦支付截止至2020年8月15日止的租金8100元，之后的租金按照时间为2017年12月1日的《房屋租赁合同》的相关约定支付至房屋实际返还杨桦之日止；四、刘庆生于判决生效之日起三十日内向杨桦支付物业费、垃圾费、水费等相关费用3185.22元；五、驳回杨桦的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费54元，由刘庆生负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。上诉人刘庆生认为一审法院认定的事实多认定了租金。被上诉人杨桦对一审认定的事实没有异议。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为,《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方当事人应当依据协议约定履行各自的义务。刘庆生与杨桦已明确双方继续履行《房屋租赁合同》的内容，刘庆生应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，刘庆生迟延履行支付房屋租金的主要债务，且经杨桦催告后仍未支付房屋租金，杨桦可以解除合同，对刘庆生要求继续履行《房屋租赁合同》的上诉主张，本院不予支持。因刘庆生未向杨桦支付自2020年1月16日起的房屋租金，故一审法院对杨桦要求刘庆生支付房屋租金的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，刘庆生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人刘庆生负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  吕 勇二〇二一年三月十一日法官助理张远雄书记员刘佳佳