贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终97号上诉人（一审被告、反诉原告）:贵州大元房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号。统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人:邓天福。委托代理人:谢国球，贵州锐荣律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（一审原告、反诉被告）:深圳市公元物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。统一社会信用代码：9144030077030529XN。法定代表人:曹雷，总经理。委托代理人:林海宝、李楚君，广东正鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元公司）因与深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元公司）物业服务合同纠纷一案，不服安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。公元公司一审诉请：2017年7月双方签订前期物业服务合同，约定原告为被告提供物业管理，2019年11月签订补充协议。但被告未支付物业服务费，故请求判决：1、被告向原告支付拖欠的物业费共计495067.51元及自2020年1月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础计算利息至还清之日止；2、诉讼费由被告承担。大元公司辩称并反诉：公元公司在合同履行期间未交水电费、电梯检测费，物业服务管理混乱、车辆乱停放等脏乱差，其违约在先；大元公司已于2020年5月14日向公元公司发函解除合同，公元公司5月18日收到，故合同解除效力已生效，公元公司物权主张2020年5月25日至2020年11月30日止6个月零5天的物业服务费300220.14元；2019年11月18日补充协议应当减除不符合减免物业服务费的52户业主一年的物业费59649.62元；大元公司应支付9个月的物业费495067.51元，减除上述之和，公元公司应收取的物业费是135197.75元，公元公司还应支付大元公司代交的电费187265.22元，水费18392.64元，电梯检测费10674.00元，消防罚款8000.00元，上述相减，公元公司应支付大元公司89134.11元。故请求判决：驳回公元诉讼请求，确认双方前期物业服务合同于2020年5月18日解除生效；公元公司支付因其违约给大元公司造成的经济损失89134.11元；本诉、反诉费由公元公司承担。一审认定：2017年7月15日，双方当事人就安顺经济技术开发区三刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目高层住宅、多层商业部分的物业管理签订《物业服务合同》，约定：物业交付前，原告提供的服务受益人为被告，物业交付后，原告提供的服务受益人物业的业主和物业使用人；原告提供的物业管理服务为共用设施、设备的维护、养护、运行和管理等；物业管理委托期限暂定两年，自2018年11月1日至2020年10月31日止；服务收费采取包干制，按物业建筑面积缴纳，住宅为每月每平方米1.5元；原告违反合同第五章约定，未能达到约定的管理目标，被告有权要求原告限期整改并达到约定的标准，逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，被告有权终止合同。2019年11月18日，因案涉物业中的4、5号楼延迟交房，被告承诺为购房户减免一年的物业费。双方就费用数额及支付时间签订了补充协议，约定：原告同意减免三个月，剩余九个月物业费495067.51元，被告分为四期，分别于2019年12月31日、2020年3月31日、6月30日、9月30日前支付给原告。上述协议签订后，被告于2019年12月27日向原告发送通知及名单，列明52户业主不符合减免条件，应在补充协议中扣除。该52户业主总面积为4338.39平方米，有争议的胡誉月户面积为85.7平方米。2020年2月19日至2月28日，原被告双方就欠付物业服务费事宜进行催收及回复，5月14日，被告以原告为交清电费、小区环境脏乱差等向原告发函，解除双方签订的物业服务合同。5月18日，原告回函表示不存在被告所述违约行为，不同意被告单方解除合同。6月4日、6月9日原、被告双方就合同是否解除、是否移交资料进行函件往来，未达成一致意见。一审认为，被告未举证证明原告提供的物业服务存在问题及要求整改和已达单方解除条件，对其反诉请求不予支持；依据物业服务合同的特殊性，业主交房后，如物业服务方提供服务不符合合同约定，可通过成立业主委员会解除或签订新协议，被告不能提供证据证明，故物业服务合同不应解除；被告主张52户的物业费用不应免除，原告已签收，在庭审中确认51户，对不确认的胡誉月户因被告未举证，应从52户中扣除；被告所诉电费、电梯检测费应由被告承担，消防罚款应由原告承担。综上，被告应当按约支付的物业费495067.51元，扣减57411.32元和8000元，剩余429656.19元，被告应当承担继续支付的义务。因最后一期物业费支付时间为2020年9月30日，原告诉请自2020年1月1日起计息予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第60条、93条、94条、109条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条1款规定，判决：1、限被告大元公司于判决生效之日起5日内支付原告公元公司物业服务费429656.19元及自2020年1月1日起以429656.19元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。2、驳回原告公元公司其他诉讼请求；3、驳回被告大元公司全部反诉请求。本诉案件受理费8726元，减半收取4363元，由原告承担718元，被告承担3645元；反诉费1014元，由被告承担。大元公司上诉称：1、一审适用法律错误，判决显失公平。上诉人已在一审提交大量证据证明被上诉人违约事实，上诉人行使任意解除权应依法生效；2、一审判决没有考虑到物业服务合同期限在判决前，即2020年10月31日因合同期限届满已自然终止。但是一审认定不应解除，不符合基本事实，违反合同原则；3、应当扣减52户物业费59649.62元和2020年5月18日合同解除后2020年5月25日至2020年11月30日止6个月零5天的物业费300220.14元；根据补充协议约定的9个月物业费支付金额495067.51元，扣减上述款项之和359869.76元，被上诉人应收物业费为135197.75元；4、被上诉人应当支付应由其代收代缴的电费187265.22元、电梯检测费10674.00元、消防罚款8000元，共计205939.22元，已由上诉人代缴。上述相减，被上诉人应支付上诉人70741.47元。请求依法改判支持上诉人全部诉讼请求。大元公司未答辩。二审经审理确认一审认定事实。本院认为，本案争议焦点是：案涉物服合同是否应当解除？双方在合同履行中是否存在违约行为及如何确认违约责任。关于合同解除问题。2017年7月15日双方签订的前期物业服务合同约定合同履行期限是两年即2018年11月1日至2020年10月31日，并约定合同期限届满合同自然终止；虽然合同还约定了合同可延续至业主委员会新签合同为止，但是，该约定是一个选择性条款，是在符合合同履行期限届满的约定条件下当事人的选择和双方的合意，本案中上诉人要求按照约定认定合同终止，并未选择延续合同和取得被上诉人的同意，故本案争议合同应按照合同约定履行期限认定已于2020年10月31日到期，双方合同权利义务已终止。一审判决认定合同未解除是基于各方主张违约行为所导致合同解除，未从合同约定的履行期限进行认定不当，应予纠正。上诉人在上诉中仍然坚持合同履行期限届满，不再与被上诉人建立合同关系的理由应予支持。但是，上诉主张合同已于2020年5月18日解除的理由不成立，在合同履行期限内其作出解除合同的意思表示仅是其单方意思，且未按照合同约定履行通知被上诉人限期整改、逾期未整改或整改不符合合同约定时，才能行使解除权（合同第29条）的合同解除前置条件，故上诉主张合同已于2020年5月18日解除的理由应予驳回。关于双方违约行为的问题。1、被上诉人是否存在物业服务不符合合同约定的问题。上诉人仅在一审提交了照片，照片没有形成时间和所体现的垃圾堆放等持续时间，故不能直接证明被上诉人物业服务违反约定，该上诉理由不予支持；2、52户物业费的问题。双方通过补充协议明确了上诉人应当支付物业费的义务后，上诉人以书面方式确定52户不属于补充协议明确应由其承担交付义务的范围，被上诉人收到后并未提出异议，也未与上诉人就此进行协商沟通，故应当视为其对52户的物业费应予扣减不持异议，一审将胡誉月户的物业费不应当扣除的举证责任分配给上诉人不当，应予纠正，即按照上诉人向被上诉人送达的“通知”中明确应从补充协议中减除52户的物业费是59649.62元。3、关于物业费计算问题。如前述，双方合同解除时间是2020年10月31日，并非上诉人主张的2020年5月18日，故物业费应交付至2020年10月31日，上诉人未按照合同约定履行支付物业费的行为已违约，应承担支付物业费和延迟支付的违约责任，一审按照补充协议计算为495067.51元符合合同约定。4、关于消防罚款8000元，一审已判决由被上诉人承担，故此上诉应予驳回；5、关于电费、电梯检测费问题，案涉合同为物业服务合同，被上诉人作为提供物业服务方仅提供管理物业服务的劳动，并获取相应的劳动报酬；物业所产生的维修等费用和业主使用物业所产生的费用应由业主或房开公司承担，物业服务方仅按照合同约定履行代收代交的义务，且案涉合同已约定了被上诉人应当履行的合同义务范围，并未约定由被上诉人缴纳电费和电梯检测费，故上诉主张此项费用的理由不符合合同约定，应予驳回。综上，上诉人应当支付的物业费是495067.51元-8000元-59649.62元=427417.89元，即应当扣除胡誉月户2238.3元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4830号民事判决第二、三条；二、撤销安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4830号民事判决第一条；三、双方2017年7月15日签订的《金鼎广场前期物业服务合同》及补充协议已于2020年10月31日终止；贵州大元房地产开发有限公司应于判决生效之日起五日内支付深圳市公元物业管理有限公司物业服务费427417.89元及自2020年1月1日起以427417.89元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清止的利息。一审案件受理费维持；二审案件受理费9740.00元，由贵州大元房地产开发有限公司承担9000.00元，深圳市公元物业管理有限公司承担740.00元。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 董伟才二〇二一年三月三日法官助理赵强强书记员陈秋君