贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2631民初49号原告：王东亮，男，1994年4月28日出生，苗族，住贵州省锦屏县。委托代理人：彭双雄，男，湖南振威律师事务所律师。被告：蒙仕香，女，1989年1月10日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人：吴学通，男。原告王东亮诉被告蒙仕香确认合同效力纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告王东亮及委托代理人彭双雄、被告蒙仕香及委托代理人吴学通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王东亮向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告双方签订的《店铺转让协议》无效。二、依法判决被告退还原告店面转让款27000元。三、依法判决被告支付原告对租赁物装修花费的装修款7000元。四、判决本案诉讼费由被告承担。以上费用合计34000元。事实及理由：原告于2020年11月5日与被告签订了份《店铺转让协议》，协议内容约定被告将位于贡援坡体育局一楼5号商铺转让给原告使用，并保证原告同等享有被告在原有的房屋租赁合同中所有的权利与义务，原有房屋租赁合同到期时间和原告接手店铺后将要履行的一些义务以及店铺产权的明确划分。但是被告所转让的房屋是在房屋所有产权人不知情的情况下转让给原告，房屋所有产权人知晓房屋转让情况后也明确表明不同意租赁转让房屋，因此被告对转让的房屋属于无权处分，原、被告双方签订的《店铺转让协议》也属无效，在《店铺转让协议》无效后，被告应退还原告所支付的转让费及门面费，对于被告在无权处分租赁物的情况下私自将房屋转让的行为应当依法承担违约责任。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告蒙仕香辩称：依法驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。一、2020年11月5日被告与原告签订的《店铺转让协议》合法有效，是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，具有法律约束力。涉案合同签订后，原告对涉案门面进行装修，且把整个店面已经拆除完毕。同时，原告在办理营业执照的过程中，也清楚涉案门面是国资办租赁给被告，转租期间国资办也没有阻止被告转租给原告，视为国资办同意被告转租给原告。才后，原告还对涉案门面进行装修，且积极的履行协议的义务。二、被告认为本案的案由不应该是确认合同效力纠纷，而是租赁合同纠纷。被告与原告签订的《店铺转让协议》第二条，合同到期时间为2020年12月31日，本案的起诉时间为2021年1月7日，且双方签订的《店铺转让协议》已到期，同时双方也对协议的内容履行完毕。三、被告坚决认为本案就是租赁合同纠纷，如法院认定为确认合同效力纠纷，那么被告的损失应由原告承担，双方的租赁期限为两个月，原告应该对被告的门面的两个月营业额进行赔偿，还有店面的拆除损失都由原告承担，整个店面的装修款为48854.00元，店面的装修款以及两个月的营业额远远超过《店铺转让协议》的转让费，原告的诉请没有法律依据和事实依据，原告的诉讼请求应予驳回。综上，被告与原告签订的《店铺转让协议》的合法有效，且双方合同已经到期，因此，原告的诉请没有法律依据和事实依据，法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下6份证据：1、原告身份证复印件，证明原告是适格的诉讼主体；2、被告身份证复印件，证明被告是适格的诉讼主体；3、店铺转让协议复印件，证明原、被告于2020年11月5日签订转让协议，原告向被告支付了27000元转让费用的事实；4、租赁合同复印件，证明被告隐瞒租赁房屋不得进行转租行为，否则转让行为无效。原告转租房屋后无法办理营业执照手续，且房屋所有人拒绝原告继续租赁；5、律师函及邮寄单据复印件，证明原告与被告多次协商未果，依法向被告发送律师函件，要求解除转让房屋并退还转让款，但被告收到律师函件后仍然予以拒绝；6、店铺装修合同及付款凭证复印件，证明原告对租赁房屋进行装修，后发现租赁物无法继续使用后便停止装修事宜，共计花费6000元装修款，该费用应当由被告予以承担。被告蒙仕香向本院提交以下5份证据（2021年1月15日向本院提交了4份证据和庭审中提交了1份证据）：1、收据复印件，证明装修费用已支付；2、装修工程项目表复印件，证明装修项目清单已结算；3、门面图片复印件，证明被原告拆掉所在位置；4、账单截图复印件，证明一个月的收入账单，被搬迁处蛋糕店的损失，被原告搬迁前一直在盈利；5、两份协议。一份是国资办与邓钊华签订的租赁合同，另一份是邓钊华与蒙仕香签订的转让协议，证明邓钊华转让门面给被告的时候也没有说明，说明国资办是同意转租的，所以被告转让给原告也等于是国资办同意的，是可以进行转租的。本院于2021年1月18日到黎平县国有资产运营中心进行调查，制作调查笔录一份，证明黎平县国有资产运营中心不允许转租其出租的门面及其知道被告出租门面后未行使解除权，现黎平县国有资产运营中心与被告签订的租赁合同已到期。经庭审质证，原告对该证据的三性无异议，根据内容可以明确看到被告是无权对租赁物进行转租的，转租行为存在欺骗行为，租赁期限马上到期，其为了获得相应转让费用欺骗原告获得转让款，该款项应该退还。被告对该份证据的真实性无异议，该门面是被告从其他人手中转过来的，视为国资办同意转租，被告转给原告方时也告知了是国资办转让的，其明知门面是国资办不能转租，还对门面装修进行拆除，应该赔偿，且未到期的营业时间的营业额也应当进行赔偿。本院经审理认定事实如下：2020年9月30日，黎平县国有资产运营中心与被告蒙仕香签订租赁合同，被告租赁黎平县国有资产运营中心所属的体育局一楼5号门面，租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日，租期租金为30000元（因受疫情影响，通过相关减免政策，实际房租为23500元）,租赁合同第八条约定：在租赁期间，乙方不准中途私自将房屋（门面、仓库、场地等）转租他人或转给亲戚朋友借住，否则视其违约，甲方（黎平县国有资产运营中心）有权收回房屋（门面、仓库、场地等）。如违约转让或恶意转租的，由此引起的纠纷或造成接转方损失的由乙方（被告蒙仕香）负责。2020年11月5日，被告蒙仕香在未取得黎平县国有资产运营中心同意的情况下，与原告王东亮签订了《店铺转让协议》，约定将位于体育局一楼5号商铺转让给原告使用，转让费为27000元（转让费包括现有装修装饰、空调和租金）。同时，协议第二条约定：该店铺产权为房东，房东与甲方（被告）签订了租赁合同，合同到期日期为2020年12月31日，年租为30000元人民币……；合同第三条约定：该店铺现有装修装饰、空调归乙方（原告）使用，该合同期满后，不动产归房东所有，其他归乙方所有。原、被告签订合同当日，原告支付被告转让费20000元，2020年11月10日，被告腾空门面后向原告交付门面钥匙，原告再次向被告支付了剩余转让费7000元。另查明：黎平县国有资产运营中心在得知原、被告签订《店铺转让协议》后未行使解除权，现黎平县国有资产运营中心与被告蒙仕香签订的租赁合同已到期。本院认为：本案中，原、被告之间签订的《店铺转让协议》，实际为被告把涉案门面使用权转移给原告使用，双方成立转租关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，未经出租人同意转租，赋予了出租人的解除权，转租合同并非当然无效，出租人是否行使解除权并不影响原、被告之间签订的《店铺转让协议》的效力。同时，被告与原告签订《店铺转让协议》，将其承租的涉案门面转租给原告经营使用，并未存在合同无效的法定情形，协议内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，尽管被告未经出租人（黎平县国有资产运营中心）同意将本案涉案门面转租给原告，但出租人知道被告转租门面给原告使用后至出租人与被告的租赁合同履行期间届满期间亦未行使解除权，原、被告之间签订的合同应为有效合同。且原告对门面的所有权人及租赁期限是明知的，在租赁期限内合同也已实际履行完毕，故原告诉称被告在房屋所有权人不知情且不同意转租的情况下，将涉案门面转租给原告，原、被告双方签订的《店铺转让协议》无效的意见，本院不予采信。故原告请求依法确认原、被告双方签订的《店铺转让协议》无效，于法无据，本院不予支持。同时，原告主张被告应退还原告所支付的转让费和依法承担违约责任系以《店铺转让协议》无效为基础，在涉案合同有效的前提下，原告请求退还原告所支付的转让费27000元及装修费7000元的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告王东亮的全部诉讼请求。案件受理费650元，减半收取325元，由原告王东亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  张承凡二〇二一年三月十日书记员  王钰亨