河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终628号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杜风珠，男，汉族，1959年3月28日生，住河北省沧州市新华区。 上诉人（原审被告、反诉原告）王秀梅，女，汉族，1959年6月9日生，住河北省沧州市新华区。 委托诉讼代理人：杜军，男，汉族，1985年4月20日生，住河北省沧州市新华区，系杜风珠、王秀梅之子。 委托诉讼代理人：张鹏宇，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张文合，男，回族，1940年12月24日生，住河北省沧州市新华区。 委托诉讼代理人：高亮，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。 上诉人杜风珠、王秀梅因与被上诉人张文合房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜风珠、王秀梅上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审;一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定王秀梅对于杜风珠出售涉案房屋系明知证据不足，事实不清。首先，涉案《房屋买卖契约》和《追卖产权协议》中均没有王秀梅的签字。其次，被上诉人无证据证实在协议签订后至今25年的时间里通知过王秀梅该房屋已经由杜风珠进行了出卖，并征得王秀梅认可。二、一审法院认定涉案《房屋买卖契约》和《追卖产权协议》有效，判令二上诉人配合办理过户手续无法律依据。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条之规定：“部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”现行的《最高人民法院关于适用若干问题解释三》第11条规定，未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续的，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，应当认定涉案《契约》《追卖协议》和无效，被上诉人也一直未将涉案房屋过户至自己名下，不能认定为善意，不构成善意取得，涉案房屋应当予以返还。如有损失，应根据其他法律关系另行主张权利。三、被上诉人的诉求已经经过诉讼时效。该案自签订协议至今已超过20年，诉讼时效已过，不应予以保护。四、一审法院剥夺了上诉人的辩论权利，应发回重审。 张文合答辩称，一、杜风珠和张文合曾经是煤建公司的职工，是同事关系。张文合申请购买了煤炭宿舍2号楼101号，杜风珠申请购买了煤炭宿舍2号楼203号。1994年之前上述房屋就交付了，杜风珠一家和张文合一家都居住了，是邻居关系。1995年杜风珠将2号楼203（杜风珠夫妻俩的唯一住房）出售给了张文合，其妻子王秀梅是知情的，《房屋买卖契约》签订后，杜风珠一家（包括杜风珠、王秀梅、杜军）就搬离了2号楼203，投靠到王秀梅父亲的房屋居住。在1996年签订《追卖产权协议》的之前，王秀梅又找过张文合，主张出卖房屋内的家具等的价值，张文合又支付给杜风珠夫妻两人2000元的家具款项，后签订《追卖产权协议》时，又支付了6000元款项。故对于杜风珠出卖2号楼203室房屋，杜风珠夫妻都是知情和认可的。二、1995年签订《房屋买卖契约》时，杜风珠将房屋、房产证及所有房屋相关的水电暖等手续交付给了张文合，杜风珠一家搬离了该房屋。房产证明确记载：所有权人杜风珠，所有权性质私有。房产证仅显示所有权人是杜风珠一人，并不显示夫妻共有，所以签订的《房屋买卖契约》和《追卖产权协议》杜风珠一人签字买卖合同就会生效，并不需要王秀梅的签字（因为其不是房屋产权人）。一审庭审中，杜风珠王秀梅提交了一份2018年补发的房产证，显示2号楼203房屋的权利人是杜风珠和王秀梅。这份房产证显然不仅是补发这一个程序，应该还进行了权利人的增加变更，将王秀梅新增加为房屋权利共有人。杜风珠、王秀梅夫妻以上行为是违法行为，原因：1、一审中杜风珠、王秀梅都认可，是杜风珠将原房产证原件在1995年交付给张文合，但是杜风珠、王秀梅在一审时提交了一份《遗失补证申请》，申请的理由是“因我二人不慎将不动产证书丢失，现申请办理遗失补正，如有问题我二人承担全部责任”，该申请理由显然是欺骗了不动产登记中心的工作人员，该行为是违法行为，应该受到处罚。且，在补发房产证的过程中，将王秀梅增加为权利人，故而在案件中陈述各种王秀梅不知情案涉房屋被杜风珠出卖等不诚信的说辞。一审庭审时，王秀梅方陈述不知情房屋被出卖，并陈述以为房屋是出租给张文合了，这严重不符合逻辑。1995年王秀梅一家搬离涉案房屋到王秀梅父母家居住，一审庭审王秀梅夫妇也承认共同居住至今，如果房屋是出租，王秀梅不可能在25年的时间内收不到任何房屋租金不怀疑，25年的跨度内房屋租金该涨多少次涨多少钱不关心！二、案涉房屋1995年交付时张文合55岁，张文合夫妻居住该房屋至今，现在张文合已经81岁了，在这期间联系不到张文合，故无法主张房屋过户，不存在诉讼时效过期的问题。三、民诉法170条第4款规定了遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的才会导致发回重审，本案显然不属于这种情况；况且本案适用的简易程序，法官可以在查明事实的前提下简化庭审程序，民诉法第159条也规定了，基层法院适用简易程序审理案件可以简便方式审理案件；况且一审时杜风珠、王秀梅都有代理人，也完全充分陈述了各种意见，并且也可以庭审后提交代理词，故本案程序的小瑕疵不影响案件基本事实的认定，也充分保障了杜风珠、王秀梅的陈述意见，不属于发回原审法院重新审理的情形，应该避免司法资源的极大浪费。 张文合向一审法院起诉请求：1、请求判令《房产买卖契约》、《追卖产权协议》合法有效；2、请求判令二被告协助原告将新华区东环中街煤炭宿舍2号楼203房屋从被告杜风珠名下变更登记至原告名下；3、诉讼费用由二被告承担。 杜风珠、王秀梅向一审法院提出的反诉请求：1、判令张文合与杜风珠签订的《房地产买卖契约》、《追卖产权协议》无效；2、判令张文合将位于沧州市新华区房屋返还给王秀梅；3、诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：杜风珠与王秀梅系夫妻关系。1994年杜风珠向沧州市煤炭物资总公司申请公有住房，后经房改取得了位于沧州市新华区房屋的所有权，房屋所有权证为沧私字第71825号，房屋所有权人为杜风珠。杜风珠与张文合于1995年4月2日签订《契约》一份，约定杜风珠将东环中街宿舍楼223（应为203）号单元，卖与同厂职工张文合，房款现金1万元当场交清，双方同意自立约之日起，此房归张文合所有，此房一切费用（水、电、暖等）均由张文合支付。公司与此房主应办一切手续，仍由杜风珠出面承办，杜风珠不得推辞，有关此房费用应由张文合出资承担，张文合不能拖欠。《契约》签订后，杜风珠将房屋所有权证（沧私字第71825号）及房屋交付给张文合。后双方又签订《追卖产权协议》一份，内容为：“兹有杜风珠，再向买房人张文合追卖房屋产权，合人民币陆仟元整。张当场交杜收讫。自即日起，煤建老宿舍二楼203室房体、产权等均归张文合所有，不再与杜风珠有任何关系，双方均无异议。”后张文合一直在涉案房屋居住至今。2018年12月4日杜风珠、王秀梅以沧州市新华区房屋所有权证（沧私字第71825号）丢失为由，向沧州市不动产登记中心补办房产证，沧州市不动产登记中心就沧州市新华区房屋补办了新的不动产权证书（冀（2018）沧州市不动产权第××号），权利人为杜风珠、王秀梅。以上事实有原、被告当庭陈述，原告（反诉被告）提交的《契约》、《追卖产权协议》、房屋所有权证（沧私字第71825号），被告（反诉原告）提交的结婚证、《沧州市职工购买公有住房申请书》、不动产权证书（冀（2018）沧州市不动产权第××号）等证据予以证实。 一审法院认为，原告（反诉被告）张文合与被告（反诉原告）杜风珠签订的《契约》、《追卖产权协议》是双方真实意思表示，虽然《契约》、《追卖产权协议》上没有被告（反诉原告）王秀梅的签字，但王秀梅作为夫妻一方应对房屋这一重大财产去向有所了解，且张文合在涉案房屋居住至今已达二十五年之久，王秀梅就此始终未主张任何权利，明显与常理不符，故本院认为王秀梅对涉案房屋出售事宜应为明知，原告（反诉被告）张文合与被告（反诉原告）杜风珠签订的《契约》、《追卖产权协议》应为合法有效，张文合已经支付了全部房屋价款，二被告（反诉原告）应协助张文合办理涉案房屋的产权变更登记手续，依照《契约》约定，过户费用应由原告（反诉被告）张文合承担，对二被告（反诉原告）的反诉请求本院不予支持。遂判决如下：一、原告（反诉被告）张文合与被告（反诉原告）杜风珠签订的《契约》、《追卖产权协议》合法有效。二、被告杜风珠、王秀梅自本判决生效之日起十日内协助原告张文合办理沧州市新华区房屋（冀（2018）沧州市不动产权第0041793号）的产权变更登记手续，过户费用由张文合承担。三、驳回反诉原告杜风珠、王秀梅的反诉请求。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，上诉人王秀梅主张对杜风珠将房屋出卖给张文合一事并不知情，要求确认杜风珠与张文合签订的《房屋买卖契约》及《追卖产权协议》为无效协议，无法律依据，本院不予支持。上诉人在上诉状中引用法律条文不完整，《最高人民法院关于贯彻执行 若干问题的意见》第89条规定为：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，王秀梅可就杜风珠侵权其共有财产权，向杜风珠另行主张权利。关于本案是否超过诉讼时效的问题，因双方并未约定履行期限，诉讼时效应自张文合知道或应该知道权利受到侵害时起算。关于一审中没有进行法庭辩论的问题，双方亦可通过提交书面意见等其他方式来维护自身权利。综上所述，杜风珠、王秀梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,250.0元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长  赵文甲 审判员  葛淑红 审判员  程玉玉 二〇二一年三月二日 书记员  米 兰