天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终283号上诉人（原审被告）：张志成，男，1953年4月29日，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张宏旺，男，1982年4月1日出生，汉族，自由职业，住天津市武清区，系张志成之子。被上诉人（原审原告）：天津市和鑫物业服务有限公司，住所地天津市武清区大孟庄镇政府南侧**。法定代表人：刘永杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯树新，女，该公司职员。委托诉讼代理人：陈林霞，女，该公司职员。上诉人张志成因与被上诉人天津市和鑫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初10806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志成上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判张志成按照0.5元标准支付物业费及不支付违约金。2．上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。其整栋楼均为拆迁房，之前都是按照0.5元的标准缴纳物业费。因物业费标准未确定，也不应支付违约金。天津市和鑫物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。其公司于2016年1月26日与武清区颐安花园东区业主委员会签订合同，经小区二分之一业主同意，合同也进行了备案并公示，同意一审判决的认定。天津市和鑫物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令张志成给付天津市和鑫物业服务有限公司物业费4236元、路灯费324.40元、违约金2554元，合计7114.40元；2．诉讼费由张志成担负。一审法院认定事实：天津市和鑫物业服务有限公司系依法注册的物业服务企业，张志成系武清区颐安花园东区4-1-402号的业主，该楼房建筑面积为110.31平方米。2016年1月25日，天津市和鑫物业服务有限公司与武清区颐安花园东区业主大会签订物业服务合同，合同约定，武清区颐安花园东区业主大会代表全体业主将颐安花园东区（物业项目名称）委托天津市和鑫物业服务有限公司进行物业管理服务，物业服务内容包括颐安花园东区房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用；代收代缴电费。物业服务合同期限为2016年1月25日至2019年1月24日。物业管理服务费采取包干制的形式，收费标准为多层住宅按建筑面积计算，每月每平方米0.8元，业主应于每年的12月31日前交清当年的物业费，未按期交纳的，从逾期之日起，按日千分之一交纳违约金。合同还约定了其他权利义务。2018年12月30日，武清区颐安花园东区业主大会再次就武清区颐安花园东区物业与天津市和鑫物业服务有限公司签订物业服务合同，约定服务期限为2019年1月25日至2022年1月24日。服务内容及收费标准与2016年1月25日签订的物业服务合同约定相同。2016年1月25日至2020年1月24日，天津市和鑫物业服务有限公司为张志成提供了物业服务，张志成未缴纳物业费，按张志成楼房建筑面积计算，张志成拖欠物业费总计4236元。同时，张志成应交纳2015年路灯费51.6元、2016年路灯费68.2元、2017年路灯费68.2元、2018年路灯费68.2元、2019年路灯费68.2元，路灯费合计324.40元。天津市和鑫物业服务有限公司针对张志成拒不缴纳物业费的行为，于2019年11月26日，在张志成入户门上张贴了催交物业费律师函。另查明，天津市和鑫物业服务有限公司主张所欠2016年物业费截止到2019年12月31日的违约金为1159元，2017年物业费截止到2019年12月31日的违约金为772元，2018年物业费截止到2019年12月31日的违约金为385元，2019年物业费截止到2020年8月31日的违约金为238元，违约金合计2554元。上述事实，有天津市和鑫物业服务有限公司、张志成陈述，天津市和鑫物业服务有限公司与武清区颐安花园东区业主大会签订的物业服务合同等证据证明属实。一审法院认为，天津市和鑫物业服务有限公司与武清区颐安花园东区业主大会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效。该物业合同对颐安花园东区业主具有法律约束力。天津市和鑫物业服务有限公司自2016年1月25日依合同约定履行了物业管理服务的义务，张志成应按合同的约定履行交纳物业管理服务费及路灯费的义务，张志成拒绝交纳物业费及路灯费的行为，违反了合同约定，应承担违约责任。天津市和鑫物业服务有限公司要求张志成交纳物业管理服务费、路灯费及按日千分之一支付逾期违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，应予支持。张志成虽抗辩称2017年9月1日之前的物业费超过了法定的诉讼时效，但因天津市和鑫物业服务有限公司于2019年11月26日，在张志成入户门上张贴了催交物业费律师函，视为天津市和鑫物业服务有限公司向张志成主张权利。张志成的抗辩意见，不予采信。此案经调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：“一、被告张志成于本判决生效之日起三日内一次性给付原告天津市和鑫物业服务有限公司2016年1月25日至2020年1月24日期间的物业费4236元、违约金2554元，合计6790元；二、被告张志成于本判决生效之日起三日内一次性给付原告天津市和鑫物业服务有限公司2015年至2019年期间的路灯费324.40元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告担负”。本院二审期间，上诉人张志成向本院提交了天津市发改委文件、2015年缴纳物业费收据、还迁合同等证据，以证明上诉人房屋为拆迁房，物业费应按照每平方米0.5元的标准收取。被上诉人天津市和鑫物业服务有限公司对天津市发改委文件的真实性认可，对证明目的不予认可，表示按照规定，其公司签订的物业合同不属于前期物业合同；对物业费收据、还迁合同的真实性无法确定，对证明目的均不予认可，表示收据是先前物业公司名称，与本案无关，拆迁合同是其他人的名字，，地址也不符本院审理查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。本院认为，本案的争议焦点为上诉人张志成应支付物业费的标准及是否应支付违约金。业主大会的决定，对业主具有约束力。天津市和鑫物业服务有限公司与武清区颐安花园东区业主大会签订的物业服务合同合法有效，对颐安花园东区业主均具有约束力。物业服务合同明确约定物业管理服务费每月每平方米0.8元，业主应于每年12月31日前交清当年物业费，未按期缴纳的，从逾期之日起按日千分之一交纳违约金。张志成作为颐安花园东区业主，应按照物业服务合同的约定行使权力并履行义务。张志成主张按照0.5元的标准支付物业服务费，但未提交充分的证据证明。一审判决根据物业服务合同的内容认定张志成应支付的物业服务费、违约金数额并无不当，张志成的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，张志成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张志成负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 杨阿荣审判员 刘东行二〇二一年三月二十三日法官助理张驰书记员李娟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……