河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民再12号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：谢绍刚，男，汉族，1965年10月21日出生，住信阳市罗山县。被申请人（一审原告、二审上诉人）：胡传龙，男，汉族，1978年8月18日出生，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：文厚成，河南冠南律师事务所律师。再审申请人谢绍刚因与被申请人胡传龙房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫15民终3331号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年10月27日作出（2020）豫15民申330号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人谢绍刚、被申请人胡传龙及其委托诉讼代理人文厚成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢绍刚申请再审称，一、原二审法院的判决超出了被申请人一审时的诉讼请求，适用法律错误。被申请人一审诉讼请求是要求解除合同，一审法院也是按照当事人的诉讼请求进行审理。被申请人不服一审判决，提出上诉，其上诉请求要求确认合同无效，其实质是改变了原审的诉讼请求。根据法律规定，二审法院也只能针对原审的诉讼请求进行审理，而二审法院却违反法律规定，对改变后的诉讼请求进行审理并作出判决，适用法律错误。二、双方所签的合同是有效的。一审时被申请人的诉讼请求为依法解除双方之间的购房合同，这说明被申请人承认双方之间合同是有效的。三、二审法院没有保护申请人的权利，严重偏袒被申请人，给申请人带来巨大损失。申请人是五年前签订的合同，现在房价普遍上涨，可是二审法院认定合同无效，判令申请人返还房屋，既不合情，也不合理。请求撤销二审判决，依法改判。胡传龙辩称，一、胡传龙在集体土地上开发小产权房，没有开发建设手续，案涉房屋买卖合同无效，一审法院应当释明而未释明，二审认定房屋买卖合同无效，适用法律并无不当。二、原二审直接认定案涉房屋买卖合同无效，从而作出相应判决，程序并无不当。三、原二审已释明合同无效后可就损失赔偿另行主张权利，程序并无不当。申请人如果认为合同无效返还房屋其存在损失，完全可以另行起诉主张权利。胡传龙向一审法院起诉请求：一、依法解除胡传龙与谢绍刚签订的购房合同；二、依法判决胡传龙退回谢绍刚已交房款19万元，谢绍刚应支付胡传龙违约金14500元；三、谢绍刚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月26日，胡传龙（出卖人、甲方）与谢绍刚签订购房合同，将其开发建设的位于信阳市平桥区两庙村邓湾组旭日丰盈小区1号楼1单元1层202号房（产权手续不完备，俗称“小产权房”）出卖给谢绍刚。购房合同内容中约定如下：（一）房屋价格及支付方式。全房款290000元，分三次支付：合同签订后乙方立即支付140000元，待房屋竣工甲方交给乙方钥匙时付140000元（年里付60000元，年外付80000元），余款10000元在甲方给乙方办理完该房屋所有权证时全部付清。（二）合同第四条第二款约定，电话通知乙方交房15天内，乙方必须付清剩余房款，否则视为违约，甲方有权终止合同，扣除乙方总房款的5%违约金后，无息退还乙方所交前期房款。（三）合同第六条约定，甲方在交付乙方所购房屋为现状房：…，3.水：为一表一户，仅负责入户。电：为一表一户，室内线铺敷设。同日，胡传龙将交易房屋的钥匙交给了谢绍刚，双方没有对交付房屋进行现场交接。谢绍刚分别于2014年4月、2015年5月支付胡传龙购房款140000元、50000元，合计190000元。关于房屋交付时的现状，胡传龙称交付进水电已接通，谢绍刚则辩称，因双方没有现场交接，接收后才发现水电不通，也不是一户一表，要求胡传龙接通水电，安装好水电后才支付剩余房款。一审法院认为，胡传龙与谢绍刚签订购房合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。本案争议的焦点是合同第四条第二款约定的合同解除条件是否成就。关于该焦点，作如下分析论证：1.依据“谁主张，谁举证”的民事诉讼规则，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。依据上述民事诉讼证据规则规定，胡传龙对房屋交付时，水电已接通并且达到合同约定的一户一表的交付条件，负有举证责任。本案中，胡传龙未能提供证据证明该项事实，依法应承担举证不能的不利法律后果。2.在上述第（一）项情况下，谢绍刚作为合同相对方有权行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权，即：在胡传龙交付的房屋达到合同约定的交付条件之时或之前，谢绍刚有权拒绝胡传龙相应的履行要求。通过上述分析论证，谢绍刚主张的未支付剩余购房款的抗辩理由，具有事实及法律依据，一审法院予以采纳。综上所述，胡传龙主张的合同解除条件，因谢绍刚具有合法的阻却事由，而未成就。胡传龙依据该理由请求解除双方签订的购房合同，无法律依据，一审法院不予支持。其建立在该请求之上的其他诉讼请求，亦不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，原审判决如下：驳回胡传龙的全部诉讼请求。本案受理费4367元，由胡传龙负担。胡传龙不服一审判决，上诉请求：确认胡传龙与谢绍刚签订购房合同无效，撤销一审判决，发回重审或改判谢绍刚返还房屋赔偿损失。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院二审认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。胡传龙建造房屋的土地性质属于集体土地，并非一般意义上的城镇建设用地，其地上建筑物不能参与市场交易，即使参与交易，因其违反法律、行政法规的强制性规定，交易行为应当认定无效。胡传龙与谢绍刚签订购房合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但该合同违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。胡传龙与谢绍刚签订购房合同无效后，谢绍刚将信阳市平桥区两庙村邓湾组旭日丰盈小区1号楼1单元1层202号房返还给胡传龙，胡传龙将19万元返还给谢绍刚，胡传龙、谢绍刚是否有损失、是否应当承担赔偿责任，双方可依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定另行主张权利。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，本院二审判决：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初2473号民事判决；二、谢绍刚于本判决生效后10日内将信阳市平桥区两庙村邓湾组旭日丰盈小区1号楼1单元1层202号房返还给胡传龙；三、胡传龙于本判决生效后10日内将19万元返还给谢绍刚。四、驳回胡传龙的其它诉讼请求。一、二审案件受理费各4367元，由胡传龙与谢绍刚各承担一半。本院再审查明的事实与原一、二审一致。本院再审认为，关于申请人提出的原二审超出诉讼请求问题。经查，原一审被申请人胡传龙诉讼请求为解除合同，其对一审判决不服，又提出上诉，在二审中其又主张双方签订的合同无效，原二审对双方的合同进行了审查认定。申请人认为，原二审未围绕当事人的诉讼请求进行审理，超出了原审的诉讼请求。本院再审认为，《民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。这是民事诉讼中处分原则的体现，但是并不是说当事人“不告”法院就必须“不理”。当事人可以放弃实体权利和程序权利，但是当事人无权改变一个无效合同的效力，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。原二审对双方合同效力依职权进行审查认定，并未超出原审诉讼请求。申请人的此项申请理由不能成立。本院再审不予支持。本案的核心问题在于原二审认定双方所签订的购房协议无效是否正确。本院再审认为，《民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。就本案而言，签订《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，且协议约定的主要条款也得以履行。涉案房屋钥匙被申请人也已交付给申请人，经原一审查明，现申请人未予交付剩余购房款系被申请人胡传龙违反合同约定，未予履行协议约定的房屋交付时水电已接通并且达到合同约定的一户一表的交付条件的先行履行义务。则申请人谢绍刚作为合同相对方有权行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权，即在胡传龙交付的房屋未达到合同约定的交付条件之时或之前，谢绍刚有权拒绝胡传龙相应的履行要求。且被申请人胡传龙明知其建造房屋的土地性质属于集体土地，地上建筑物不能参与市场交易，其仍与申请人签订购房合同，主观上存在过错。在双方于2012年签订《购房合同》、时过境迁、房价已今非昔比的情形下，现被申请人起诉要求解除合同，并以所建房屋不能交易为由要求认定双方所签合同为无效合同、返还房屋，不仅有违双方签订合同的初衷，也损害了申请人谢绍刚的权益。从更高站位及法益来讲，当事人以自身存在违法违规行为由主张合同无效，不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信，为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。合同无效的目的在于避免给国家、社会及第三人利益带来损失，维护法治秩序和公共道德。如果支持违法违规者的诉求，将违背合同无效制度设立宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。故本院再审认为，原二审认定双方所签订的《购房合同》无效错误，原一审认定双方所签订的合同依法成立并生效正确，双方当事人均应依据协议履行自己的义务。基于以上分析认定，故原一审判决以被申请人胡传龙主张的合同解除条件，因谢绍刚具有合法的阻却事由而未成就。其解除合同的诉讼请求不予支持及其建立在该请求之上的其他诉讼请求亦不成立的认定正确，本院再审予以确认。综上所述，申请人谢绍刚的申请理由部分成立，其成立部分本院再审予以支持，原一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审改判不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫15民终3331号民事判决书；二、维持平桥区人民法院（2019）豫1503民初2473号民事判决。本案一审受理费4367元、二审受理费4367元均由胡传龙负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 芦 倩审判员 时华军二〇二一年三月十二日法官助理胡和平书记员李秋爽