湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终176号上诉人（原审原告）：胡斌，男，1978年10月10日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：陈玉，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋雪，上海市锦天城（武汉）律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：李傑，男，1961年8月23日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：孙江平，武汉市武昌区振兴法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：董季杰，男，1936年2月28日出生，汉族，现住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东鑫集团有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区长青街合兴里社区六顺路8号（7）。诉讼代表人：顾非，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张琪，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡聪，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人胡斌、李傑、董季杰因与被上诉人东鑫集团有限公司（以下简称东鑫公司）普通破产债权确认纠纷一案，均不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡斌的上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判支持胡斌一审诉讼请求即东鑫公司继续履行《武汉市商品房买卖合同》，协助胡斌办理房屋产权过户手续；3.本案一、二审的诉讼费用由东鑫公司承担。理由:一、一审法院认定“无法从所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等方面确定权利保护顺位”错误。本案系典型的一房数卖纠纷，由于东鑫公司未按合同约定办理房屋备案手续，致使胡斌与李傑均未办理相应的权属证书，但是仍可根据双方支付购房款的时间、实际占有的时间推定合法占有的时间及买卖合同成立的时间。东鑫公司出具收到胡斌购房款的收款收据时间为2008年3月15日，且根据东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定，交房的时间为2008年12月30日，即使无落款时间，仍可推定胡斌实际占有的时间不晚于2008年12月30日。武汉市中级人民法院于2012年12月13日作出的（2012）鄂武汉中执异字第00065号执行裁定书亦认定胡斌已支付全部购房款并实际占有使用争议房屋。而李傑与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的交房时间为2010年6月17日，至2013年8月1日东鑫公司才向李傑开具发票。根据《最高人民法院办公厅关于印发＜全国民事审判工作会议纪要＞的通知》规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。而已办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。很明显，胡斌与东鑫公司的房屋买卖合同先于李傑成立，而李傑实际并未入住，房屋一直由胡斌或董季杰实际占有。且李傑系东鑫公司财务经理，不能排除其与东鑫公司恶意串通侵犯胡斌权利的可能性。一审法院未经查证，作出“无法从所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等方面确定权利保护顺位”认定错误。二、一审法院认定胡斌与李傑对出卖人东鑫公司享有的债权为同一顺位错误，胡斌是通过工程折价的形式充抵购房款案涉房屋实际为工程款的转化物，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，因此，胡斌依法对案涉房屋享有优先受偿权，李傑系房屋买卖合同，为普通债权，无法对抗胡斌对案涉房屋的工程款优先权。综上，胡斌与李傑不属于同一顺位，胡斌应当优先受偿。三、胡斌与董季杰之间的房屋买卖合同纠纷应当另案处理，一审法院一并作出判决系适用法律程序错误，胡斌与东鑫公司系基于双方房屋买卖的事实产生的破产债权确认纠纷，与董季杰是与案外人董艳明房屋买卖事实产生的纠纷，两者是基于不同的事实而产生的纠纷，且董季杰在一审中提出确认其与胡斌之间存在房屋买卖合同关系的诉讼请求与本案确认针对东鑫公司的破产债权无关，法院应当依法另案审理。其次，董季杰与东鑫公司无任何法律关系，一审法院突破合同的相对性，在确认案涉房屋52％的产权归属于胡斌所有后，以胡斌与董季杰存在买卖合同关系为由，将案涉房屋52％的产权判决归属于董季杰所有，违反了合同的相对性，也违反了《城市房地产管理法》第三十七条的规定。综上，一审法院事实认定、法律及程序适用存在错误，请求撤销一审判决，依法改判。李傑的上诉请求：1.改判撤销一审判决，改判驳回胡斌的起诉。2.改判驳回董季杰的诉讼请求。3.依法将虚假诉讼的本案移送公安机关。4.本案诉讼费由胡斌承担。事实与理由：一、原判查明认定的基本事实不清；二、原判决认定的基本事实错误。1.原判决认定李傑没有缴纳鉴定费用，明显系认定事实错误。李傑在一审中，申请法院对胡斌签名并涂改内容的《武汉市商品房买卖合同》、胡斌的起诉状上胡斌的签名和胡斌提交的东鑫公司出具收据和收据上的公章及同期收据前后两页（以证明该收据系东鑫公司财务收据中的收据）等进行司法鉴定，但是，胡斌拒绝向法院提供司法鉴定所必需的检材，一审法院也不要求胡斌提供检材，也不对上述申请人申请的事项组织司法鉴定。同时，主审法官不同意李傑对胡斌的起诉状上的签名进行司法鉴定，并强行直接指定对另外一份李傑没有申请鉴定的胡斌签名的起诉状上的签名进行鉴定，李傑不同意此项鉴定，故一审判决认定李傑在一审中不交鉴定费的基本事实不成立，且明显认定的事实错误。2.一审法院认定胡斌与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，2008年3月15日东鑫公司收到胡斌623,520元，系付鑫海花城二期购房款的事实明显错误。一是胡斌与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》的内容被涂改，李傑申请鉴定，法院不同意鉴定；二是2008年3月15日，东鑫公司向胡斌出具一张收款收据和收据上的公章均系伪造的，李傑在一审中，向法院申请鉴定，法院以没有比对公章及票据为由，不同意鉴定，同时，东鑫公司破产管理人称该公司没有胡斌提供给法院的同本号码的收据及公章样式，一审法院也没有调取到同本号码的收据，故该收据及收据上的公章，均系胡斌“伪造”的，但是，一审法院却错误的认定胡斌伪造的收据是合法的证据；三是东鑫公司没有胡斌支付购房款的往来账目，胡斌也没有向东鑫公司支付购房款的银行流水及其他证据；四是胡斌在一审庭审中，明确表示，胡斌没有向东鑫公司支付购房款623,520元；五是胡斌在一审庭审中，明确表示，东鑫公司欠胡斌工程款，胡斌是用工程款抵购房款，但是，胡斌没有向法院提供其工程款数额及用工程款充抵购房款的合同；综上，一审法院认定的胡斌与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》和支付购房款的基本事实错误。3.一审判决认定2012年11月13日，武汉市中级人民法院作出（2020）鄂武汉中执异字第00065号执行裁定书，认定胡斌已支付全部购房款并实际占有使用争议房屋等事实，系胡斌利用伪造的证据“虚构的事实”欺骗法院，李傑有新证据证明足以推翻该裁定，并证明该裁定错误。4.一审法院认定胡斌与董季杰之间购房的基本事实明显错误。其一、胡斌不享有案涉房屋的所有权，故胡斌没有案涉房屋的处分权。其二、董季杰购买房屋不向开发商购买，而向没有房屋处分权的胡斌购房，违背常理，而且，其与胡斌协商购房的行为与本案没有关联性。其三，董季杰及胡斌均没有出资向东鑫公司购房，且胡斌与东鑫公司的购房合同系涂改和伪造的合同，因此，东鑫公司也根本不存在一房两卖的问题。三、适用法律确有错误。1.一审判决违背了当事人真实意思的表示和法律规定。第一，李傑在东鑫公司破产前，就与该公司签订了购房合同，并全额支付了购房款，在税务机关开具了税务发票，并在不动产部门办理了房屋登记，故一审法院把李傑所有房屋的52％的产权分割给董季杰违法了《物权法》的规定，并损害了李傑的合法权益，同时，也超出了胡斌在一审的诉讼请求范围。第二，胡斌、董季杰，既没有与东鑫公司签订内容真实的购房合同，也没有向东鑫公司支付购房款，依法不享有案涉房屋的任何权利。2.本案胡斌和董季杰均不是本案适格诉讼当事人，一审判决适用法律错误。东鑫公司系法院正在审理中的破产企业清算还债案件，胡斌不是破产企业东鑫公司的债权人，也没有向东鑫公司破产清算小组申报债权，因此，胡斌和董季杰与东鑫公司没有债权债务关系和直接的利害关系。胡斌和董季杰，在法院宣告东鑫公司破产清算后，才向人民法院起诉，并主张案涉房屋的所有权没有事实和法律依据，且《武汉市商品房买卖合同》的目的根本无法实现，该合同没有实际履行，合同也没有生效，因此，胡斌和董季杰都没有本案的诉权，其也不能向法院主张债权。3.一审法院“判非所请”，并超出当事人的诉讼请求范围作出了违反法定程序的错误判决，明显适用法律错误。综上所述，一审判决明显系一起敲诈勒索的虚假诉讼案件，一审判决的胡斌及董季杰均不是适格的诉讼主体，且一审判决认定的基本事实不清，认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法判决支持李傑的上诉请求。董季杰的上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、五项改判胡斌、东鑫公司协助董季杰办理房屋过户手续，将位于武汉市东西湖区鑫海花城东区35栋1单元1701室的房屋过户到董季杰名下；2.本案原审诉讼费用及二审诉讼费用由东鑫公司承担。理由：董季杰认为一审法院没有按照权利保护顺位进行保护的原则处理一房多卖的纠纷，错误地将物权纠纷当作债权进行处理，侵犯了董季杰的合法权益。本案是典型的一房多卖的纠纷。董季杰对于原审法院对东鑫公司与胡斌、李傑分别签订的《武汉市商品房买卖合同》均为有效合同的观点认可，但对其认为无法确认胡斌、李傑权利保护顺位，本案应当根据债权平等原则以及公平受偿的原则进行处理的观点不能认同。本案中，胡斌、李傑主张的权利均是物权期待权，而不是债权。对于一房多卖的处理，在各个房屋买卖合同均有效的情况下，一般都是根据权利保护顺位进行保护，即保护顺位在先的权利人的物权期待权，对其它顺位的权利人的物权期待权不予保护，但其它顺位的权利人可以依法向房屋出卖方主张合同无法履行的已付购房款返还和赔偿的法律责任，即其它顺位的权利人只能主张债权，不能主张物权，不可能出现按购房出资比例分配物权的情况。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的相关精神，人民法院审理一房多卖的案件时，应对权利保护顺位进行审查。董季杰认为，胡斌的权利保护顺位明显在李傑之前，并不是一审法院认为的无法区分。一、胡斌的购房合同签订在李傑之前。二、胡斌付款在李傑之前。胡斌是于2008年3月15日向东鑫公司付款，而东鑫公司向李傑开具发票的时间为2013年8月1日。在这之前，胡斌已经向法院申请过执行异议，董季杰已经实际装修入住案涉房屋一年有余（有物业费收据为证）。李傑无法证实其在2013年8月1日之前支付过购房款或达成过以物抵债协议。三、东鑫公司已经实际上将案涉房屋交付给胡斌。胡斌购买房屋后，又将案涉房屋进行处置，处置给了董季杰。董季杰于2012年3月2日接收争议房屋并装修后于同年7月份开始入住争议房屋居住生活至今已八年有余。胡斌已支付全部购房款并实际占有使用争议房屋是武汉市中级人民法院已经审理确认的事实。而东鑫公司从来没有与李傑办理过房屋交付手续也是不争的事实。从以上三个方面，可以得出胡斌的权利保护顺位明显在李傑之前的结论，原审法院应当保护胡斌的物权期待权。上诉人又与胡斌存在房屋买卖合同法律关系，胡斌的物权期待权应该由董季杰享有。本案出现一房两卖的局面，是东鑫公司一手造成的，更可以说是东鑫公司与李傑恶意串通造成的。东鑫公司一房两卖的恶劣行为，不仅没有得到严惩，反而得到了一审法院的庇护。按照一审法院的裁判结果，一房两卖的后果完全由善意购房者董季杰与恶意购房者李傑（李傑购房的过程严重不合常理）共同承担，而作为始作俑者的东鑫公司无须承担任何民事经济责任，原审法院的裁判明显违反公平公正的基本法律原则。东鑫公司对胡斌、李傑、董季杰的上诉请求答辩称：东鑫公司自2016年8月26日受一审法院裁定受理破产并指定管理人，管理人对小区房屋的进行登记，2017年5月10日第一次公告了鑫海花园二期的，确认涉案房屋的权利人为李傑，并给出了异议期，异议期内无人提出异议，期限届满后管理人对提出异议的名单再次进行公告，2017年6月8日武汉晚报公告告知了权利人名单，自公告之日30天内无人提出异议，申请裁定确认2017年7月26日作裁定无争议债权确认。其中确认了案涉房屋权利人为李傑。2017年11月17日，胡斌诉至一审法院要求确认房屋权属，管理人遂中止了第三人李傑商品房合同备案的程序，后经一审法院核实，胡斌并未就案涉房屋主张权利，一审法院2018年8月7日裁定驳回胡斌的起诉，后管理人恢复了李傑的商品房备案手续，目前涉案房屋已备案登记在李傑名下。在整个公告期及异议期内，胡斌、董季杰均未向管理人主张过权利，且董季杰与东鑫公司无直接的合同关系，其对涉案房屋并无直接权利。故管理人认定涉案房屋为李傑。东鑫公司未上诉，但认为一审判决错误，房屋权属应归李傑。胡斌对李傑的上诉请求答辩称：胡斌的购房合同签署时间及付款时间、实际占有时间均在李傑之前，李傑的权利是不能优先于胡斌的。请求驳回李傑对胡斌的全部诉求。胡斌对董季杰上诉请求答辩称：1.同意董季杰关于胡斌的权利优先于李傑权利的观点；2.胡斌与董季杰之间不存在房屋买卖关系，胡斌与董艳明之间的公证的委托合同系借款担保，其真实意思表示并非出售房屋。该公证的合同签订时间是2009年，房屋买卖合同签署时间为2019年3月15日，时间间隔十年，不符合生活常理，卖房并非胡斌的真实意义表示，仅是为债权提供担保，另，据我们查询武汉市二手房交易市场，涉案房屋在2019年市场均价为一万每平，但出售价格三千元每平，该价格明显过低，不排除案外人董艳明与董季杰恶意串通，两人之间签署的买卖合同应无效。3.按房地产法第38条规定，涉案房产至今未办理产权证，案外人在胡斌未办理产权证的情况下无权出售房屋，不管胡斌与董季杰之间是否存在房屋购买协议，东鑫公司与董季杰之间进行确权也违反了法律规定，综上，请求驳回董季杰的全部诉求。李傑对胡斌的上诉请求答辩称：胡斌的上诉理由没有事实、法律依据，我们有新证据证明其伪造证据，不具备本案诉讼资格，案涉房屋不是破产财产，且法院已经确认房屋是李傑的，请求驳回胡斌的起诉。胡斌向一审法院起诉请求：1.要求东鑫公司继续履行《武汉市商品房买卖合同》，协助胡斌办理房屋产权过户手续；2.本案诉讼费由东鑫公司承担。李傑在一审申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，其诉讼请求：1.确认鑫海花城35栋1单元1701室为李傑所有；2.驳回胡斌的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由胡斌、东鑫公司承担。董季杰在一审申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，其诉讼请求：1.确认董季杰与胡斌之间存在房屋买卖合同关系；2.判令胡斌、东鑫公司协助董季杰办理房屋过户手续，将位于武汉市东西湖区鑫海花城东区35栋1单元1701室的房屋过户到董季杰名下。一审法院认定案件事实如下：（一）胡斌购房经过胡斌与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定购买东鑫公司开发的位于东西湖三店中路的鑫海花城二期35幢1单元1701号房，总金额为623,520元，交房时间为2008年12月30日。合同未签署签订日期。2008年3月15日，东鑫公司向胡斌出具一张收款收据，载明：今收到胡斌623,520元，系付鑫海花城二期购房款（35-1-1701）。2011年1月，本院在执行华夏银行股份有限公司武汉汉口支行与东鑫公司债务纠纷一案中，查封了东鑫公司名下的位于东西湖三店中路的鑫海花城二期35幢1单元1701号房。胡斌于2012年11月12日对被查封的房产提出执行异议，本院于2012年12月13日作出（2012）鄂武汉中执异字第00065号执行裁定书，认定胡斌已支付全部购房款并实际占有使用争议房屋，因东鑫公司未按合同约定办理房屋备案手续，致使其无法办理相应权属证书，买受人对房产未办理过户登记手续不存在过错，故本院查封其所购买的房产不当，异议人胡斌的异议成立，故裁定中止对争议房屋的执行。之后，本院解除了对争议房屋的查封措施。（二）李傑购房经过李傑与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定购买东鑫公司开发的位于武汉市东西湖区三店中路的鑫海花城二期35幢1单元1701号房，总金额为581,952元，交房时间为2010年6月17日。合同未签署签订日期。2013年8月1日，东鑫公司向李傑开具销售不动产统一网络发票，显示李傑支付购房款金额为581,952元。（三）董季杰购房经过2008年9月18日，胡斌、匡程程夫妻二人（甲方）与董艳明（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方于2008年9月18日向乙方借款1,610,000元，借款期限5个月，自2008年9月18日起至2009年2月18日止，到期将一次性还款。如违约，甲方无条件将包括鑫海花城二期35幢1单元1701号房在内的三套房屋抵押给乙方，乙方有权将三处房产进行买卖及处理来偿还乙方本金。以上条款甲乙双方认可签字生效。2009年11月2日，胡斌、匡程程（委托人、甲方）与董艳明（受托人、乙方）签订一份《委托合同》，约定甲方委托乙方转让其位于武汉市东西湖区三店中路的鑫海花城二期35幢1单元1701号房和1单元304号房，并于同日办理公证。2012年3月2日，因董艳明的父亲董季杰名下位于武汉市东西湖区祁家山新村252号的房屋面临拆迁，董艳明遂将位于武汉市东西湖区三店中路的鑫海花城二期35幢1单元1701号房以693,520元的价格转让给董季杰，之后董季杰装修房屋并居住至今。2012年6月15日，董季杰、万芝兰夫妇将其位于武汉市东西湖区祁家山新村252号的房屋无偿赠与给其孙子董颖及女儿董利明，并于同日办理公证。后该房屋于同年7月9日被依法征收，董颖于同日收到房屋征收补偿款后向董艳明转账支付285,000元，董季杰自2012年至2016年期间向董艳明分期支付剩余房款。另查明，据东鑫公司制作的《鑫海花城二期销控表》显示，鑫海花城二期35-1-1701的业主为李傑。2016年8月26日，一审法院裁定受理武汉市国营三店农场对东鑫公司的破产清算申请，并依法指定东鑫公司清算组为管理人。因仅有李傑就争议房屋在指定期限内向管理人申报权利，管理人经审查后认定李傑为鑫海花城二期35幢1单元1701号房的权利人。2017年5月10日，管理人对鑫海花城二期房屋的权利人名单予以公示，并指出如有异议，自公告之日起15日内向管理人主张权利并提供该证据予以证明，逾期管理人将依据公告的房屋权利人名单提交相关部门，作为相关部门为房屋权利人办理产权证相应依据。异议期满，胡斌、董季杰均未提出异议，管理人于2017年6月6日对变更的权利人名单再次公示，并于同年6月8日登报公告，胡斌、董季杰亦未提出异议，管理人遂于2017年7月25日申请法院确认鑫海花城二期房屋权利人名单，法院于次日作出（2016）鄂0112破1-2号民事裁定，确认东鑫公司管理人对上述1328位债权人的债权审查认定结果成立。2017年11月17日，胡斌将东鑫公司诉至法院，请求确认鑫海花城二期35幢1单元1701号房屋归其所有。之后，东鑫公司管理人暂停办理与李傑的商品房买卖合同的备案手续。该案审理中，李傑申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，法院予以准许。后因李傑提出该案诉状及委托手续并非胡斌本人签名，经法院核实属实，故法院于2018年8月7日作出（2017）鄂0112民初4692号民事裁定，驳回胡斌的起诉，并认为第三人李桀的诉讼应终止，可另行主张权利。2018年8月28日，胡斌再次诉讼来法院，要求如诉称。审理中，李傑申请在本案中作为有独立请求权第三人参加诉讼，法院予以准许。2018年10月11日，东鑫公司管理人办理了李傑与东鑫公司签订的关于鑫海花城二期35幢1单元1701号房的商品房买卖合同备案手续。另，李傑申请对胡斌提交的民事起诉状、商品房买卖合同上胡斌的签名是否为本人所签，以及对收款收据上加盖的东鑫公司财务专用章的真伪进行司法鉴定，后法院依法委托中南财经政法大学司法鉴定中心鉴定上述事项，因李傑未缴纳鉴定费用，该中心于2019年10月15日书面告知终止鉴定并退卷。审理中，法院依法通知胡斌到庭，其陈述本案诉状及合同上的签名系其本人所签，争议房屋已被其抵债给案外人，后由案外人装修并居住使用。一审法院认为，东鑫公司开发的鑫海花城二期35幢1单元1701号房涉及一房二卖，东鑫公司就争议房屋分别与胡斌、李傑签订的《武汉市商品房买卖合同》，均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为有效。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，胡斌、李傑虽然签订了房屋买卖合同，并支付了对价，但所购房屋未办理所有权变更登记，胡斌、李傑亦未合法占有使用争议房屋，且二人的购房合同均未签署签订日期，不能证明合同成立时间，故按照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条确定的原则，无法从所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等方面确定权利保护顺位，事实上本案所涉两份合同均无法实际履行。对于这样的合同，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定予以解除。鉴于本案所涉房屋买卖合同已无法履行，加之东鑫公司又进入了破产清算程序，故本案争议应当根据债权平等以及公平受偿的原则进行处理。本案中，房屋买卖合同所载明的标的物以及款项的支付对象均确定为鑫海花城二期35幢1单元1701号房，该房屋作为财产已经特定化。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”规定，该房产应当用于偿还与其相关的特定债务。胡斌、李傑两方作为买受人，在破产中享有的债权属同一顺位，标的物均为鑫海花城二期35幢1单元1701号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配。”的规定，胡斌、李傑等两方买受人对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。据此胡斌、李傑两方买受人应当按照52%、48%的比例按份取得鑫海花城二期35幢1单元1701号房的权属，但鉴于胡斌已公证委托案外人董艳明代为出售鑫海花城二期35幢1单元1701号房用于抵偿其欠董艳明的债务，后董艳明将争议房屋出售给其父董季杰，董季杰后亦向董艳明支付了购房款，并占有使用该房屋至今，胡斌对此事实亦无异议，故可以认定胡斌与董季杰之间存在房屋买卖合同关系，胡斌对争议房屋取得的52%权属份额实际应由董季杰享有，胡斌及东鑫公司应协助董季杰办理房屋过户手续。综上，对胡斌要求东鑫公司继续履行《武汉市商品房买卖合同》，协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，法院不予支持；对李傑要求确认争议房屋所有权的诉讼请求，法院在48%的范围内予以支持，超出部分不予支持；对董季杰要求确认其与胡斌之间存在房屋买卖合同关系以及胡斌、东鑫公司协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，法院在前述比例范围内予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第四十四条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第五十八条、第一百一十三条第二款，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认胡斌与董季杰之间存在房屋买卖合同关系；二、确认董季杰、李傑按52%、48%的比例享有东鑫公司开发的鑫海花城二期35幢1单元1701号房的权属；三、胡斌、东鑫公司在判决生效后十日内协助董季杰按52%的比例办理不动产权转移登记手续；四、驳回胡斌的其他诉讼请求；五、驳回李傑、董季杰的其他诉讼请求。一审案件受理费10,036元（胡斌已预交）由胡斌负担；李傑参加之诉案件受理费4,810元（李傑已预交），由李傑负担2,501元，东鑫集团有限公司负担2,309元；董季杰参加之诉案件受理费5,368元，由董季杰负担2,577元，东鑫集团有限公司负担2,791元。经本院二审查明的事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，东鑫公司与胡斌签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效；东鑫公司与李傑签订的《武汉市商品房买卖合同》，亦成立生效。东鑫公司在资金困难的情况下“一房多卖”，并导致房屋在合同约定的期限内无法办理产权过户手续，东鑫公司已构成违约。本案合同发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中除法律、司法解释明确规定的情形之外，仍应适用当时的法律、司法解释。当时的《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从此项规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的最优方式，且更有利于实现合同目的。但是，当继续履行已不能实现时，就应当选择其他的补救方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”该条款规定了不适用继续履行的几种情形，其中第一项规定“法律或者事实上不能履行”可以根据履行的可能性进行判断。在本案中，胡斌、李傑虽然签订了房屋买卖合同，并支付了对价，但所购房屋未办理所有权变更登记，也未合法占有，并且从审理看，各当事人签订合同时间存在疑点而现有证据不足以证明合同成立时间，无法从所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等方面确定权利保护顺位，事实上本案所涉三份合同均无法实际履行。对于这样的合同，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定予以解除。原审根据本案的实际情况，并在平衡各方当事人利益基础上，认定合同解除，法律依据充分，该认定是正确的。本案中，房屋买卖合同所载明的标的物以及款项的支付对象均确定为鑫海花城二期35幢1单元1701号房，该房屋作为财产已经特定化。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”规定，该房产应当用于偿还与其相关的特定债务。胡斌、李傑两方作为买受人，在破产中享有的债权属同一顺位，标的物均为鑫海花城二期35幢1单元1701号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配”的规定，胡斌、李傑等两方买受人对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。据此胡斌、李傑两方买受人应当按照52%、48%的比例按份取得鑫海花城二期35幢1单元1701号房的权属。因胡斌已公证委托案外人董艳明代为出售鑫海花城二期35幢1单元1701号房用于抵偿其欠董艳明的债务，后董艳明将争议房屋出售给其父董季杰，董季杰后亦向董艳明支付了购房款，并占有使用该房屋至今，胡斌对此事实亦无异议，原审法院为减少当事人诉累，合并审理胡斌与董季杰之间房屋买卖合同关系，认定胡斌对争议房屋取得的52%权属份额实际应由董季杰享有，由胡斌及东鑫公司应协助董季杰办理房屋过户手续，处理合理合法。董季杰要求享有争议房屋全部权属的理由于法无据，本院不予支持。原审法院对于本案性质的认定及实体处理，于法有据，应予维持。综上，胡斌、李傑、董季杰的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费上诉人胡斌、李傑、董季杰各缴纳10036元，由上诉人胡斌、李傑、董季杰各自负担10036元。本判决为终审判决。审判长  褚金丽审判员  王 勇审判员  赵文莉二〇二一年三月二十六日法官助理郭锐敏书记员何晋林