河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3939号上诉人（原审原告）：李璐，男，1989年8月19日出生，汉族，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：靳永选，河南言理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帅，河南言理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南居易卓信置业有限公司，住所地郑州市上街区五云山南路**，统一社会信用代码：914101066817728578。法定代表人：贾建丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，河南见地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南居易置业有限公司，住，住所地新郑市龙湖镇商业路南侧龙泊圣地龙腾**楼一社会信用代码：91410100752281212T。法定代表人：高晓伟，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，河南见地律师事务所律师。上诉人李璐因与被上诉人河南居易卓信置业有限公司（以下简称“卓信公司”）、河南居易置业有限公司（以下简称“居易公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人李璐的委托诉讼代理人靳永选、杨帅、被上诉人卓信公司、居易公司的共同委托诉讼代理人卜松涛、李伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李璐上诉请求：1、依法撤销(2020)豫0106民初2118号民事判决书第二项判决，改判为判令被上诉人河南居易卓信置业有限公司退还上诉人李璐支付的购房款1837751元、维修基金10957元，两项合计为1848708元，并赔偿上诉人李璐的实际损失264290.86元(以1848708元为基数，按房贷贷款利率6.125%从2018年7月2日暂计算至起诉之日；后续损失继续计算至实际清偿之日）；2、依法撤销(2020)豫0106民初2118号民事判决书第四项判决，改判为判令被上诉人居易公司对被上诉人卓信公司的上述债务承担连带责任；3、本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实与理由：一、在上诉人未主张解除《担保贷款合同》的情况下，一审法院却认定《商品房买卖合同》解除后，商品房担保贷款合同也应被解除，出卖人应当将收到的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，属于法律适用错误。1、《最高人民法院关干审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，第二十四条明确规定解除商品房担保贷款合同必须是以“当事人请求解除商品房担保贷款合同”为前提。本案中，在上诉人未主张解除《担保贷款合同》情况下，一审法院却主动认定商品房担保贷款合同被解除，出卖人卓信公司应当将收到的购房贷款返还给贷款银行，明显违反不告不理原则，一审法院该法律适用行为明显错误。2、李璐一审诉请卓信公司将自己支付的购房首付款737751元及银行贷款110万元（合计1837751元）返款给自己，再由自己清偿银行贷款，完全符合法律规定，一审法院无视上诉人该项诉请，仅判决卓信公司返还李璐首付款737751元及截止到2020年10月1日已偿还贷款本息180273.28元，对于银行贷款110万元未偿还部分未做任何处理，即未判决由卓信公司返还给贷款银行，又未判决返还给上诉人。这对上诉人来说是极为不公平的，《商品房买卖合同》被解除后，房子没有了，自己仍然要每月偿还银行贷款。二、《商品房买卖合同》被解除后，上诉人李璐的合理损失，应当被支持。上诉人李璐2018年7月2日前已向卓信支付了购房首付款737751元及维修基金10957元，银行基于李璐签订的贷款合同及抵押合同，于2018年7月2日将李璐110万元贷款直接支付给卓信公司，至此，1837751元购房款及维修基金10957元全部支付完毕，上诉人李璐从2018年7月2日开始按照6.125%的年贷款利率向贷款银行支付利息，《商品房买卖合同》被解除后，李璐的贷款110万元所产生的利息损失部分应当被支持，同样，上诉人缴纳的购房首付款737751元及维修基金10957元被上诉人占用期间的利息损失也应当被支持，故，上诉人一审诉请“以1848708元为基数，按房贷贷款利率6.125%从2018年7月2日计算至实际清偿之日”的合理损失应当被支持。三、居易公司系卓信公司唯一股东，居易公司不能证明其财产独立于卓信公司，应当对卓信公司的债务承担连带责任。一审法院以“合同相对性”，判令居易公司不承担责任，属于法律适用错误。《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”该第六十三条明确了证明公司财产独立于股东自己的财产的举证为股东。本案中，被上诉人卓信公司系一人公司，居易公司系卓信公司的唯一股东，居易公司未提交充足的证据证明卓信公司财产独立于自己的财产，应对卓信公司的债务承担连带责任。一审法院却以“合同相对性”，判令居易公司不承担责任，属于法律适用错误。李璐另补充以下意见：一、李璐交纳的首付款737751元及基金维修基金10957元，系2018年7月2日之前已经支付完毕。商品房买卖合同被解除后所附购房款应当被返还，但资金被占用期间的利息损失，应当从2018年7月2日开始计算，而并非为起诉之日。二、原审法院判令被告卓信公司返还已偿还贷款本息180273.28元，仅计算至2020年10月1日，按照该一审判决，即便是将来李璐解除合商业银行的担保贷款合同，但对于从2020年10月1日担保合同被解除之日的已还贷款本息将不能得到主张。故一审法院作出该判决，不具有解决纠纷和实际履行意义。卓信公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）关于上诉人李璐的第一项上诉请求。1、商品房买卖合同解除，按揭贷款合同不当然解除，本案中上诉人李璐在起诉时未请求解除担保贷款合同，在此情形下，上诉人李璐要求将担保贷款合同项下的银行借款直接返还给其本人，没有事实和法律依据。依据商品房买卖合同司法解释第二十四条，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。商品房买卖合同的合同相对方是上诉人李璐与被上诉人卓信公司，按揭贷款合同的合同相对方是上诉人李璐与按揭银行，因此商品房买卖合同与按揭贷款合同并不是主合同与从合同的关系，商品房买卖合同的解除并不意味着按揭贷款合同的当然解除。上诉人李璐与银行签订的借款合同是独立于商品房买卖合同，解除商品房买卖合同并不意味着按揭贷款合同效力终止。2、即便商品房担保贷款合同解除，贷款银行发放贷款的剩余贷款和利息，应由被上诉人卓信公司返还给贷款银行而非上诉人李璐。依据商品房买卖合同司法解释第二十五条第三款的规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”商品房买卖合同和按揭贷款合同同时解除后，被上诉人卓信公司应当分别偿还，即上诉人李璐已经支付给被上诉人卓信公司的购房款、已偿还的房屋贷款及利息，由被上诉人卓信公司返还给上诉人李璐，贷款银行发放贷款的剩余贷款和利息，由被上诉人卓信公司返还给贷款银行。3、原审判决已就上诉人已经支付给被上诉人卓信公司的购房款、已偿还的房屋贷款及利息进行了认定，且事实清楚，适用法律正确。（二）关于上诉人李璐的第二项上诉请求。被上诉人卓信公司与被上诉人居易公司系独立的法人，双方均具有独立完整的财务制度，不存在公司财产与股东个人财产混同情形，且被上诉人居易公司与上诉人李璐并无合同关系，故应驳回其该项上诉请求。综上，请求依法维持原审判决，驳回上诉人李璐的上诉请求。居易公司辩称：卓信公司与居易公司系独立的法人，双方均具有独立完整的财务制度，不存在公司财产与股东个人财产混同的情形。原审法院对居易公司部分认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李璐向一审法院起诉请求：1.请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号SJ180××××****）；2.判令被告卓信公司退还原告支付的购房款1837751元及维修基金15928元，两项合计1853679元;3.判令被告卓信公司赔偿原告实际损失264290.86元（以1853679元为基数，按贷款利率6.125％从2018年7月2日暂计算至起诉之日；后续损失继续计算至实际清偿之日）；4.判令被告卓信公司支付合同违约金3675.5元；5.判令被告居易公司对被告卓信公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，以卓信公司为出卖人与以李璐为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号:SJ180××××****），主要约定:1.买受人购买的商品房为上街区五云山西路1号院10幢1单元3-4层04号房，建筑面积为168.57平方米，总金额1837751元；2.付款方式：2018年6月12日现金支付737751元，剩余1100000元为银行按揭贷款；3.房屋交付期限：2019年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；法律法规或者规定变化，导致竣工交付验收延期或者政府行为导致工程延期，遇到恶劣气候无法施工影响工期的；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。2018年5月27日至2019年10月9日，原告累计向被告卓信公司支付首付款737751元，房屋维修基金10957元。2018年7月，以李璐为借款人，以中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行为贷款人双方签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款1100000元，贷款期限为360个月。贷款发放后，原告李璐自2018年7月2日起至2020年10月1日均按月偿还贷款，已还款27期，本息共计180273.28元。原告提交卓信公司《企业信用信息报告》，拟证明居易公司系卓信公司的唯一股东，卓信公司系一人公司，居易公司应当对卓信公司的债务承担连带责任。被告卓信公司提交《河南卓信公司2019年度审计报告》，拟证明卓信公司系独立经营，独立核算，财务独立，不存在人格混同。一审法院认为，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李璐与被告卓信公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。原告依合同约定交纳购房款，履行付款义务，被告卓信公司应当在2019年12月31日前向原告交付涉案房屋。根据原告李璐与被告卓信公司签订的《商品房买卖合同》第九条中的规定，被告卓信公司逾期交付房屋超过60日的，原告享有解除合同的权利。被告卓信公司辩称逾期交房系因政府治理大气污染及疫情防控导致的，属于政府行为，非被告所能控制的因素，被告可据实予以延期,庭审中被告卓信公司自认涉案房屋尚未交付，不符合商品房买卖合同第八条约定的交房条件，被告逾期交房构成违约，原告李璐主张解除与被告卓信公司签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。上述商品房买卖合同解除后，被告卓信公司应协助原告李璐办理注销商品房买卖合同登记备案手续。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告主张返还全部购房款1837751元，于法无据，被告卓信公司应在返还原告李璐已付购房首付款737751元，同时返还原告李璐已偿还银行贷款本息180273.28元。因商品房买卖合同解除，被告卓信公司应当返还原告李璐已交纳的维修基金10957元。关于原告李璐主张要求被告卓信公司赔偿实际损失264290.86元，一审法院认定以原告李璐实际支出购房费用928981.28元（737751元＋180273.28元＋10957元＝928981.28元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日即2020年12月1日起至实际清偿之日止。根据《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，出卖人应按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金，合同解除时，原告累计已付房款1837751元，故被告卓信公司应当向原告支付违约金3675.5元（1837751元×0.2%＝3675.5元）。原告李璐主张被告居易公司对卓信公司的债务承担连带责任。根据合同相对性原则，原告李璐与被告卓信公司签订《商品房买卖合同》，原告与被告居易公司并无合同关系，故原告李璐主张被告居易公司对卓信公司债务承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第二十一条之规定，判决：一、确认原告李璐与被告河南居易卓信置业有限公司于2018年6月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ180××××****）于2020年12月1日解除，被告河南居易卓信置业有限公司应在本判决生效后三十日内协助原告李璐办理注销涉案商品房买卖合同登记备案手续；二、被告河南居易卓信置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告李璐首付款737751元、已偿还贷款本息180273.28元、维修基金10957元及上述费用的利息（以928981.28元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年12月1日起至实际清偿之日止）；三、被告河南居易卓信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李璐违约金3675.5元；四、驳回原告李璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11887元，由原告李璐负担6662元，被告河南居易卓信置业有限公司公司负担5225元。本院二审期间，上诉人李璐提交还贷记录手机截图打印件6份，拟证明李璐在2020年10月1日之后继续归还银行贷款的事实。被上诉人居易公司提交居易公司年度审计报告一份，拟证明其不应承担连带责任。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，李璐要求解除与卓信公司签订的案涉《商品房买卖合同》，卓信公司同意解除，一审法院判决确认双方所签订的《商品房买卖合同》自2020年12月1日解除，符合双方合同约定及相关法律规定。李璐诉讼请求卓信公司返还的购房款，包含有李璐以银行按揭贷款的形式支付的款项；李璐与贷款银行中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行签订的《个人购房借款/担保合同》，并就案涉房屋向贷款银行提供了预抵押担保，同时卓信公司也是该《个人购房借款/担保合同》的保证人。本案中，李璐与卓信公司所签订的《商品买卖合同》解除后，将直接影响贷款银行中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行及保证人卓信公司的相关权益；但本案中李璐并未将贷款银行中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行列为案件当事人，故在解除李璐与卓信公司签订的《商品房买卖合同》的情况下，无法一并处理贷款担保合同。李璐在本案中要求卓信公司将包含有银行按揭贷款形式向卓信公司支付的款项一并退还给自己，将可能导致借款人中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行及借款合同保证人卓信公司处于不可控风险之中，故一审法院认定卓信公司本案中应返还的购房款的范围为李璐已交首付款737751元、已偿还的银行贷款本息180273.28元以及已缴纳的维修基金10957元，并无不当。案涉商品房买卖合同解除后，李璐与借款人中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行、保证人卓信公司三方所签订的《个人购房借款/担保合同》，已失去基础，合同目的已不可实现，故李璐可另行与借款人中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行、保证人卓信公司协商解除《个人购房借款/担保合同》，以彻底解决双方纠纷。关于李璐主张的损失问题。本案中，李璐与卓信公司所签订的《商品买卖合同》第九条，就买受人依约要求解除商品房买卖合同时出卖人应承担的违约责任进行了约定，一审法院综合考虑双方违约责任的约定及本案情况，酌定李璐主张的损失以928981.28元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年12月1日起至实际清偿之日止的利息，并无不当。本案一审诉讼中，居易公司提交的相应的证据证明其财产与卓信公司的财产相互独立，并不存在混同，一审法院对李璐要求居易承担连带责任的诉讼请求未予支持，并无不当。综上所述，上诉人李璐的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15456元，由上诉人李璐负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二一年三月三十日书记员  张 好