北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1465号上诉人（原审原告，执行案外人）：肖红梅，女，1963年4月27日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：高丛松，北京竞法律师事务所律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北京丰台支行（曾用名中国工商银行北京市丰台支行），营业场所北京市丰台区丰台镇文体路19号。负责人：王智先，行长。委托诉讼代理人：司玉松，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行员工。被上诉人（原审被告，被执行人）：北京全联房地产开发有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街1号镇政府办公楼401室-56。法定代表人：陈妮娃，董事长。委托诉讼代理人：徐仲，北京志霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告，被执行人）：范佳炜，男，1975年9月23日出生，汉族，户籍地北京市东城区。上诉人肖红梅因与被上诉人中国工商银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称工行丰台支行）、北京全联房地产开发有限公司（以下简称全联公司）、范佳炜案外人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初35473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖红梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持肖红梅的一审全部诉讼请求。事实及理由：肖红梅与全联公司于2000年6月19日签订了购买北京市东城区胜古中路安贞苑一号院3号楼1101室（以下简称涉案房屋）的《房地产以租转售合同》《入住合约》，并于当日领取《安贞苑居住指南》《安贞苑物业管理规定》。肖红梅自签订合同之后，立即装修入住，并一直交纳供暖费和物业费，但在肖红梅多次依据合同约定向全联公司的工作人员表示提前购买房屋，全联公司提供其账号，交付尾款并希望全联公司履行合同，办理过户手续时，全联公司一直拒绝履行合同。张保庆经理承诺全联公司有能力解决问题，到时候通知肖红梅支付余款即可，期间肖红梅多次找过全联公司的范总、朱总、舒总……全联公司在与肖红梅2006年的诉讼中认可由肖红梅购买房屋，但由于全联公司账户被查封，无法履行合同，全联公司因1999年11月22日与其员工范佳炜签署的《北京市内销商品房预售契约》有过诉讼，故全联公司至今无法履行合同。肖红梅居住在涉案房屋至今已近二十年，支付的房款已经超过合同约定总价的50%,完全符合2019年11月8日最高人民法院法（2019)254号关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第125条“【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”肖红梅当庭始终表示愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行，一审法院理应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，支持肖红梅的诉请，但一审法院却错误地以并未出现“租”转为“售”的情形为由未支持。2018年肖红梅取得了北京市东城区人民法院调取的《北京市内销售商品房契约》，在该契约尾页盖有“改销售”字样的章，该契约的签字页预售登记机关所盖1999年11月21日的登记章被划掉，旁边写明未办理预售登记直接改销售。《中华人民共和国物权法》第20条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，因此涉案房屋与范佳炜无关。工行丰台支行执行的应当是范佳炜，范佳炜拿到了借款。肖红梅自2000年6月19日购房并入住至今，已超过20年，依据以租转售合同，物业费和供暖费都属于房款，从肖红梅开始支付物业费和供暖费时，就应当认定租转售的条件已经成立。本案只是因为全联公司账户被冻结，导致其无法收取肖红梅一次性交付的房款。综上所述，一审判决既然已经认定合同有效，理当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定支持肖红梅的诉请，故恳请二审法院撤销一审判决第二项，支持肖红梅的全部诉讼请求。工行丰台支行辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意肖红梅的上诉请求。涉案房产在全联公司名下，并且肖红梅和全联公司一直没有达成有效的房屋买卖合同，只达成了以租转售合同，该合同因为全联公司房屋被查封，目前无法解封，该以租转售合同履行不能的客观原因依然存在。工行丰台支行与范佳炜、全联公司的债权债务尚未结清，多年来涉案房屋一直被连续续封，故一审法院的查封措施有事实和法律依据，涉案房屋不应当被解除查封。全联公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，不同意肖红梅的上诉请求。肖红梅不应将本案合同和购房合同混淆。物业费、取暖费与房款是两回事，不能以物业费、取暖费代替房款。肖红梅将其他购房人的身份放在本案中不具有类比性，其他人和本案中肖红梅的情况不相同。全联公司账户被查封不影响肖红梅交付房款。范佳炜未到庭应诉，亦未发表答辩意见。肖红梅向一审法院起诉请求：1．不得执行北京市东城区胜古中路一号院3号楼1101号房屋，并解除对上述房产的查封；2．确认肖红梅与全联公司于2000年6月19日签订的《房地产以租转售合同》合法有效，并确认涉案房屋归肖红梅所有；3．判决全联公司协助肖红梅办理涉案房屋产权过户登记手续并承担过户费用；4．案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2000年6月19日，全联公司（甲方）与肖红梅（乙方）签订《房地产以租转售合同》，约定乙方向甲方以以租转售方式购买涉案房屋，建筑面积为180．5平方米；第三条：乙方以租转售购买该房屋期10年，每月应缴租金18000元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方一次性购买该房屋，每建筑平方米为7860元，该房屋总价暂定为1418730元；第六条：3、至2010年7月17日时，乙方应按本合同第三条约定的租金数额按月支付租金18000元，共计2160000元；乙方逾期付款达到一个月，租金金额延付期间超过20天，甲方有权单方提前解除本合同，收回房屋；在该房屋交付给乙方，且乙方付清全部房价款后，甲、乙双方应向相关部门办理产权过户申请手续，申请该房屋的房地产权证，因甲方的原因，乙方无法申领房地产权证的，甲方应承担责任；乙方在取得该房屋之房地产权证之前，仅享受该房屋之租赁使用权；乙方取得该房屋之房地产权证后，才享有可依法转让、抵押、出租、出借等产权人权益。双方在该合同附件一《补充条款》中约定：1、本合同规定的租赁费中含物业管理费和每年的供暖费；7、本合同有效期内，如乙方提前购买该房屋时，须按本合同第六条第三款的约定向甲方结清购买之日前全部租金。自提前购买之日起，合同后期应付房款按每平米7860元的租转售价向甲方一次性据实交纳，计月付款：11822．75元。2000年6月19日，肖红梅与安贞苑物业管理公司签订《入住合约》，占有使用房屋至今，并支付使用期间的供暖费、物业费等。另查，肖红梅于2000年6月19日向全联公司交纳以租转售押金5000元、房款18000元；于2000年8月2日向全联公司交纳以租转售房款36000元；于2000年10月16日向全联公司交纳以租转售租金54000元；于2001年1月15日向全联公司交纳以租转售房款54000元；于2001年4月19日向全联公司交纳房款54000元；于2001年7月16日向全联公司交纳房款54000元；于2001年10月12日向全联公司交纳房款97815．4元，向安贞苑物业管理有限公司支付供暖费、大中修、综合服务费合计10184．6元，二项合计108000元；于2002年4月11日向全联公司交纳房款108000元；于2002年10月16日向全联公司交纳房款54000元；于2003年1月10日向全联公司交纳房款54000元；于2003年4月13日向全联公司交纳房款54000元；于2003年7月17日向全联公司交纳房款54000元；于2003年10月15日向全联公司交纳房款54000元；于2004年1月12日向全联公司交纳房款54000元，以上合计815000元。庭审中，全联公司到庭谈话，认可肖红梅支付了上述钱款，但称供暖费等不是购房款，收到的房款数额约为78万元。肖红梅称，依据以租转售合同约定，月租金包含物业费、供暖费，其方支付的钱款无论系何名目，性质均为购房款。又查，1999年11月22日，全联公司与范佳炜签订《北京市内销商品房预售契约》（以下简称预售契约）约定：范佳炜购买涉案房屋，房屋建筑面积180．5平方米，售价每平方米9800元，价款合计1768900元。后双方就涉案房屋买卖在北京市东城区房屋管理部门办理了备案登记。1999年12月12日，工行丰台支行与范佳炜签订《个人住房贷款合同》，约定由工行丰台支行向范佳炜发放住房贷款123万元用于购买涉案房屋，贷款期限自1999年12月16日起至2014年12月16日止；当日，全联公司作为范佳炜的保证人与工行丰台支行签订了《个人售房借款保证合同》，约定了保证范围为范佳炜的贷款本金及其利息和实现债权的费用；合同签订后，工行丰台支行履行了放款义务。此后，因范佳炜未按期偿还贷款，2004年10月，工行丰台支行以借款合同及保证合同纠纷为由，将范佳炜、全联公司诉至一审法院，一审法院作出（2004）丰民初字第18436号（案号有误，应为（2004）丰民初字第18430号）民事判决书，认定截止到2004年5月已累计5期未按期偿还贷款本息，故判决范佳炜提前偿还工行丰台支行借款本金1056744．04元及其利息；全联公司承担连带清偿责任。该判决已生效。另在该案审理期间，一审法院于2004年11月24日作出（2004）丰民初字第18430号民事裁定书，裁定对范佳炜、全联公司价值1064261．3元的财产进行财产保全：预查封涉案房屋。2005年7月5日，工行丰台支行向一审法院申请强制执行（2004）丰民初字第18436号民事判决书，一审法院依法受理，执行案号为2005年丰执字第05359号。在执行过程中，一审法院对包含涉案房屋在内的登记在全联公司名下的房屋进行了多次续查封。再查，2006年，肖红梅以一般买卖合同纠纷为由起诉全联公司、工行丰台支行［案号为（2006）年东民初字第01661号］，要求确认涉案房屋归其所有，北京市东城区人民法院作出（2006）年东民初字第01661号民事裁定书，认为肖红梅与全联公司签订的房屋以租转售合同合法有效，但依据双方合同约定，肖红梅以租转售购买房屋的期限为10年，且在取得该房屋权属证书之前，仅享有对该房屋的租赁使用权，现双方以租转售合同未履行完结，不能认定肖红梅为讼争房产的新所有权人，故其起诉不成立，裁定驳回其起诉。肖红梅不服一审裁定，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2006年9月14日作出（2006）二中民终字第12126号民事裁定书，裁定维持了一审裁定,该裁定书载明：“恰如原审所述，涉讼《房地产以租代售合同》尚未履行完结，肖红梅成为涉讼房屋产权人的条件尚未成就，故不能认定肖红梅为讼争房屋的新所有权人。肖红梅在此情形下要求确认涉案房屋归其所有，其起诉不成立”。该案庭审中，全联公司称其方原将此房售与范佳炜，后双方于2000年3月20日签订《商品房购房合同终止协议》，约定终止双方1999年11月所签预售契约，并由全联公司退还范佳炜已付购房款。工行丰台支行称全联公司及范佳炜未通知其解除房屋买卖合同事宜，对全联公司陈述不予认可。本案庭审中，肖红梅提交前述全联公司与范佳炜于2000年3月20日签订的《商品房购房合同终止协议》，该协议约定，全联公司同意范佳炜退房，全联公司在本协议签订之日内，退还范佳炜已付购房款353780元，原双方签订的预售契约即行终止，双方不再为该合同负任何法律责任。肖红梅称在东城区法院（2006）年东民初字第01661号案件中，全联公司认可其公司与范佳炜之间就涉案房屋签订的买卖合同业已解除。全联公司予以否认，称范佳炜未到庭参加诉讼，未对解除合同事宜予以确认，与范佳炜的买卖合同并未实际解除，否则解除协议应在房屋管理部门予以备案并撤销此前房屋的备案登记，现备案登记仍有效，故双方合同并未解除。工行丰台支行称，在该案中，虽然全联公司主张解除了合同，但法院在裁定驳回起诉文书中并未对双方合同解除事宜进行确认，其方在该案中亦明确表示在银行债权实现之前，不同意全联公司与范佳炜私自解除合同。本案庭审中，肖红梅提交（2006）年东民初字第01661号案件2006年5月15日询问笔录，欲证明全联公司认可其方购买房屋，因银行的查封行为，致使全联公司未接受尾款，为肖红梅办理过户，肖红梅同意将全部剩余购房款支付至法院，请求解除房屋上查封。该笔录载明，法院主持调解时，肖红梅提出确认涉案房屋归其所有，其方同意扣除已交纳的各项费用共80万元，剩余费用一次性支付与全联公司，用于全联公司偿还工行丰台支行的借款。全联公司同意涉案房屋归肖红梅所有，但称收到以租转售费用69万元，其余是物业费，其公司没有钱，无法偿付工行丰台支行的借款，账户被查封。工行丰台支行称借款一案其方已申请执行，法院已查封涉案房屋。法院向肖红梅释明，涉案房屋已被查封，涉案房屋上贷款应由范佳炜还款，无法确认至肖红梅名下，肖红梅坚持要求确认房屋归其所有。工行丰台支行不认可全联公司单方同意涉案房屋归肖红梅所有，称未经银行同意，全联公司不应将涉案房屋另行出售。另在该案庭审中，全联公司称系用肖红梅支付的租金偿还工行丰台支行贷款。本案庭审中，肖红梅称其按以租转售协议书约定支付房款至2004年4月，后因全联公司账户被查封，其方暂时未付款，其方提交2005年5月12日新浪网截图，证明全联公司涉及多起诉讼；并表示涉案房屋约定每月租金18000元，房屋约定总售价为1418730元，依据《补充条款》第7条约定，如果在2010年7月17日合同到期前，提前购买房屋，即可按照1418730元房屋总价，一次性支付剩余购房款（扣除已支付的房款，尚余60余万元），但其方现愿意按房屋总价2160000元一次性支付余款，可将余款支付至法院，请求解除查封。全联公司对此不予认可，称与肖红梅之间是租赁关系，肖红梅未按合同约定支付钱款，违反合同约定，其方有权要求解除以租转售合同，要求肖红梅腾房，但其方一直与肖红梅协商腾房事宜，协商无果。一审法院认为：范佳炜、全联公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，一审法院视为其放弃举证与答辩，依据现有证据缺席裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。肖红梅与全联公司签订的《房地产以租转售合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。从合同名称及内容看，以租转售，按月支付房屋租金，合同约定了两种“租”转为“售”，即由租赁关系向房屋买卖关系转化的情形，一是十年租赁期满，按月足额支付租金，二是合同到期前一次性结清购买之日前的全部租金。涉案房屋在法院查封时，并未出现上述二种“租”转为“售”的情形，故无法认定，肖红梅与全联公司之间在法院查封前，已签订了房屋买卖合同，本案不符合执行异议第二十九条规定的排除执行异议的情形，参照适用执行异议第二十九条规定，一审法院对肖红梅的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、肖红梅与北京全联房地产开发有限公司签订的《房地产以租转售合同》有效；二、驳回肖红梅的其他诉讼请求。二审中，肖红梅为证明其主张，提交其交纳物业费收据、供暖费发票、房屋所在小区现场照片两张作为新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，案涉《房地产以租转售合同》约定了“租”转“售”的两种情形，由于上述两种情形在案涉房屋查封前并未实际发生，故一审法院认定案涉《房地产以租转售合同》在案涉房屋查封前并未转化为买卖合同性质，并无不当。一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%之规定，认定肖红梅对于案涉房屋的权益尚不足以排除强制执行，依据充分，亦无不当。肖红梅的上诉意见，并不能影响法院综合本案全部情况做出的上述认定，对其意见本院不予支持。综上所述，肖红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由肖红梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  王 楠审 判 员  李 楠二〇二一年三月十二日法官助理  张 翼书 记 员  王思雨