湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1106号原告长沙奥克斯置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路**奥克斯缤纷广场写字楼****。法定代表人何锡万，系该公司执行董事。委托代理人王林，湖南智嵘律师事务所律师。被告张云飞，男，1988年1月30日出生，苗族，住湖南省花垣县。原告长沙奥克斯置业有限公司（以下简称“奥克斯置业公司”）诉被告张云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年3月15日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告奥克斯置业公司的委托代理人王林，被告张云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥克斯置业公司诉称，2015年11月27日，被告张云飞与原告奥克斯置业公司签订了《租赁合同》。根据合同约定，张云飞租赁了长沙市岳麓区杜鹃路788号的长沙奥克斯缤纷广场四层L2-11-B号商铺租赁面积为60.2平方米。第一、二年每月每平方米的租金为100元，即每月租金6020元。为帮扶被告经营，原告在合同签订时已对其应交租金进行了大幅度减免，原告在第一年度免除其四个月的租金，合计减免金额为24080元。第二年度第一二季度各免除1个月租金，合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告因经营问题一直未按照合同约定支付租金。被告共欠付租金36120元。根据《租赁合同》第21.4条约定，被告迟延缴纳租金的，每迟延一日，被告应向原告支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金，迟延超过三十日，原告有权单方解除合同。若被告迟延缴纳租金累计超过三次，则被告应支付所在租约年六个月的租金作为违约金。现原告自愿放弃部分违约金，仅按照日千分之一的标准计算。经多次催讨，被告一直未清偿上述费用。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.判令被告立即向原告清偿欠付的租金36120元；2.判令被告向原告支付违约金13147.68元（违约金以欠付的租金36120元为基数按日千分之一的标准从2018年8月26日起暂计算至2019年8月25日止，后续违约金计算至实际清偿之日止）；以上费用合计49267.68元；3.本案诉讼费由被告承担。被告张云飞辩称，被告是奥克斯入住的小商家，入住后被告一直与奥克斯进行沟通，配合奥克斯商场的活动投入了大量资金，由于商场运营不到位，导致人流稀少，商户经营困难，奥克斯针对商户采取了物业减免、租金减免的政策，被告在运营困难的情况下依然配合奥克斯广场的各种活动，但仍然长时期处于亏损状态。在双方达成协商之后，奥克斯允许被告撤柜，并且由原告方负责人唐布胜协调解决，获得被告同意后，双方正式解除合同。奥克斯方不再向被告收取任何物业及房租。合同履行期间，被告交了装修保证金6000余元、租赁押金12040元。另，被告撤柜之前丢失珠宝两件，折合人民币12万元。撤场时，原告方负责人唐布胜与被告达成口头协议表示互不追究责任，被告同意撤柜。现合同结束三年，原告要求被告支付租金和违约金，被告不认可。经审理查明，2015年11月27日，原告奥克斯置业公司（出租方，甲方）与被告张云飞（承租方，乙方）签订《长沙市奥克斯置业公司与张云飞关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号：15-13-13046344N），约定：“第一条计租面积1.1双方确认，该房屋的套内建筑面积为60.2平方米。本合同项下的该房屋的计租面积按套内建筑面积计算。本款所述面积数为暂定面积……第二条租赁期限本合同项下租赁期限贰年。2016年4月28日至2018年4月27日，计租日自2016年4月28日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。第三条免租装修期和计租日3.1从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金、物业管理费，但是应当承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费、垃圾清运费等费用……装修管理费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，10元/平方米，从进场日计算至计租前1天；若乙方在此日后继续装修，至计租日前，按10元/天/平方米收取装修管理费。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，装修管理费不退还。3.2本合同所述计租日为第九条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日。第四条租金标准和租金支付4.1自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租金。该房屋的租金按计租面积计付，具体标准为：（1）第一个租约年每月每平方米租金为100元（大写：壹佰元整），即每月租金为6020元（大写：陆仟零贰拾元整），为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第一个租约年的第一季度、第二季度、第三季度和第四季度各免除乙方1个月租金，综上，乙方第一个租约年实际应交租金共为48160元（大写：肆万捌仟壹佰陆拾元整）；（2）第二个租约年每月每平方米租金为100元（大写：壹佰元整），即每月租金为6020元（大写：陆仟零贰拾元整），为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第二个租约年的第一季度和第二季度各免除乙方1个月租金。综上，乙方第二个租约年实际应交纳租金共为60200元（大写：陆万零贰佰元整）；4.2本合同项下的租金交付方式为：先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。4.3本合同项下第一期租金的支付方式为：首期租金应在本合同签订后至合同约定进场装修日前15个工作日支付。4.4乙方不得因奥克斯缤纷广场内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、管理公司主张减免租金或物业管理费……第五条经营品类及品牌乙方应当在该房屋内经营的品种为玉器，品牌为玄色，商铺号为L2-11-B……第六条合同保证金的交付在本合同签署后15个工作日内，乙方应当向甲方支付12040元（大写：壹万贰仟零肆拾元整）（相当于第一个租约年的2个月租金）作为乙方在本合同项下的履约保证金；同时乙方应当向管理公司支付人民币4816元（大写：人民币肆仟捌佰壹拾陆元整）（相当于2个月物业管理费）作为物业管理费保证金。第七条进场及交付标准7.1双方约定，本合同项下的进场日为2016年3月1日。在进场日，甲方应当保证该房屋满足本合同附件三所述交付标准。乙方应当于该日前往奥克斯缤纷广场与甲方或管理公司办理房屋交接手续……第八条乙方对该房屋的装饰装修8.1至少在第7.1款所述进场日壹拾伍日前（乙方应充分考虑并预留自行办理消防等政府审批所需时间），乙方应当向管理公司提供其对该房屋的装修设计文件……并且在获得管理公司的批准后方可开始对该房屋的装饰装修。上述装修设计经管理公司批准后，未经管理公司书面同意，乙方不得擅自变更……第九条开业日本合同项下之开业日暂定为2016年4月28日，甲方以本合同约定形式另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算。）乙方不得擅自提前开业。第十条物业管理费10.1双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应自计租日起向管理公司缴纳该房屋的物业管理费。本合同项下管理公司是指对该房屋所在的物业管理区域提供物业管理服务的企业。物业管理费收费标准为：按该房屋的套内面积计算，起始物管费为每平方米每月40元。物业管理费支付方式：每一个季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期最后一个月的十五日前向管理公司一次性足额支付下个支付期物业管理费；其中首付物业管理费应在本合同签订后至合同约定进场装修日前15个工作日支付。10.2乙方应在开业日到来前向管理公司支付10000元（大写：人民币壹万元整）作为其销售的商品或服务的质量保证金……第二十一条违约责任21.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于应付金额（即未付保证金的数额）的违约赔偿金。21.2本合同项下之进场日到来后，如乙方拒绝进入该房屋开始装饰装修工程，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租约年月租金的50%的违约金，并按照合同约定支付租金。延迟超过三十日的，甲方有权单方解除合同。21.3双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过三次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。21.5除本条相关约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正。经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟履行超过十五日，则甲方有权单方解除合同。21.6乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过十五日，经过甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或管理公司因此受到第三方索赔的，则甲方或管理公司有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。21.7租赁期间，因甲方违反本合同导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后三十日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正。在改正期内，乙方不应将此问题作为无需向甲方缴纳租金的理由。21.8双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。21.9双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿……第二十三条租赁物的交还和交还期……23.6在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等）……”上述租赁合同签订后，被告依约向原告支付了一个月租金6020元，租赁保证金12040元。原告奥克斯置业公司亦依约定将涉案房屋交付给被告张云飞使用。涉案商场于2016年6月26日整体对外开业，开业时尚仍有部分商铺尚未招租到位。涉案租赁合同履行过程中，因涉案商场商业氛围低迷，被告经营压力大，自2016年7月26日起被告未再向原告支付租金。后被告因商场经营情况差、人流量少于2017年8月25日撤场。2017年10月10日，奥克斯置业公司、长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司共同向被告发出《合同终止、限期清场告知函》，载明：“张云飞（玄色）：您好，您于2015年11月27日分别与长沙奥克斯置业有限公司、长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司签订了《租赁合同》、《物业服务合同》，合同约定您承租了长沙奥克斯缤纷广场L2-11-B商铺。目前，您已严重违反了合同约定，存在严重欠费、擅自撤柜停止经营等行为，根据《租赁合同》第二十一条、第十七条，《物业服务合同》第十条、第十一条的约定，我方有权终止与您签订的《租赁合同》、《物业服务合同》。就此，特函告至您，贵我双方的合作事宜就此终止，我司将收回铺面。请您在收到本函之后五个工作日内与我方办理完结算、清欠手续，逾期未办理，我方将保留通过诉讼途径维护自身合法权益的权利。另，2017年8月25日，您在未通知我方、未清偿欠费的情况下，已将店内商品擅自撤走，现店内仍有部分货柜、杂物遗留，请在10月27日之前将店铺腾空交还，逾期未搬离的，我司将视为遗弃物进行处理。”后被告张云飞未按上述函件要求支付欠付费用，后原告于2017年12月将涉案商铺收回。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙奥克斯置业有限公司与张云飞关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号：15-13-13046344N）、《合同终止、限期清场告知函》及邮寄详单，本院予以确认。本院认为，原告奥克斯置业公司与被告张云飞签订的《长沙奥克斯置业有限公司与张云飞关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号：15-13-13046344N）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。然合同履行过程中，被告张云飞自2016年7月26日起至其实际停止经营之日（2017年8月25日）未再向原告奥克斯置业公司履行交租义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的民事责任。现原告奥克斯置业公司要求其支付上述期间欠付的租金，理由正当，本院予以支持。虽然被告辩称在其撤场时已与原告达成协议，原告不再向其主张租金及物业费，但其并未提供相应的证据佐证，故对其该辩论意见，本院不予采纳。另，原告奥克斯置业公司作为涉案商场的所有者及管理者，在合同履行过程中，其委托的实施商业运营管理的企业未能采取合理有效的商业运营管理措施，在整个涉案商场招租未完全到位的情形下即开业，影响了整体的商业氛围，且其亦未提供相应的证据证明其在商场的后续运营过程中采取了相关提升商业氛围的合理有效措施，导致包括被告张云飞在内的部分商户最终无力经营商铺。对此，原告奥克斯置业公司自身亦存在过错，亦应承担相应的责任。因此，考虑到被告张云飞未及时履行交租义务系因整个涉案商场的商业氛围持续低迷，其经营入不敷出等客观因素导致，而非被告张云飞主观恶意为之，故本院在综合考虑上述因素的基础上，从公平原则的角度考量，同时，核减5个月免租期后，对被告张云飞拖欠原告奥克斯置业公司2016年7月26日起至其实际停止经营之日即2017年8月25日期间的租金，本院根据案件实际情况及合同双方在租赁合同履行过程中的过错程度酌情予以调整，酌定由被告张云飞按依照与原告签订的租赁合同约定租金标准的百分之七十予以支付，即100元/平方米/月×60.2平方米×（13-5）个月×70%=33712元，核减其已支付的履约保证金12040元，还应支付原告租金21672元。关于原告奥克斯置业公司要求被告张云飞支付违约金的诉请，鉴于原告奥克斯置业公司在合同履行过程中亦存在过错，故对其主张的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告张云飞于本判决生效之日起10日内支付原告长沙奥克斯置业有限公司房屋租金21672元；二、驳回原告长沙奥克斯置业有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取516元，由原告长沙奥克斯置业有限公司负担116元，被告张云飞负担400元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年三月二十五日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。