福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民初1501号 原告（执行案外人）：林和，男，1976年8月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：许靖森，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林明昭，福建亚嘉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：厦门国际银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路**。 负责人：王建国。 委托诉讼代理人：陈文艺，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚瀚，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：利嘉实业（福建）集团有限公司，住，住所地福建省福州市台江区五一中路**大利嘉城**/div> 法定代表人：卢圣敬。 被告（被执行人）：福建正和云商集团有限公司，住所地福，住所地福建省福州市晋安区日溪乡政府经济大楼**203v> 法定代表人：王文辉，执行董事。 被告（被执行人）：金颖，女，1974年3月2日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告（被执行人）：王文辉，男，1990年7月7日出生，汉族，住福建省福清市。 被告（被执行人）：陈隆基，香港特别行政区居民，男，1956年12月5日出生。 原告林和与被告厦门国际银行股份有限公司福州分行（以下简称厦门国际银行福州分行）、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉公司）、福建正和云商集团有限公司（以下简称正和云商公司）、金颖、王文辉、陈隆基案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林和及委托诉讼代理人许靖森、林明昭、被告厦门国际银行福州分行的委托诉讼代理人陈文艺到庭参加诉讼。被告利嘉公司、正和云商公司、金颖、王文辉、陈隆基经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林和向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于福建省福州市台江区××街道××号××街××层××号××号××房产的所有权归林和所有；2.依法中止（2019）闽01执422号执行案件对位于福建省福州市台江区××街道××号××街××层××号××号××房产的执行程序（包括但不限于腾房、评估、拍卖、变卖等），并解除对该房产的查封、冻结措施；3.本案的诉讼费由各被告承担。 事实和理由：原告与被告利嘉公司达成一致，由原告向利嘉公司购买位于福州市台江区××街道××号××街××层××号××号店面的房产，双方谈定价格之后，原告通过母亲赵某向利嘉公司指定的收款账户转款1480800元。2018年7月27日，原告与利嘉公司就上述购房事宜签订一份《商品房买卖合同》约定：利嘉公司将嘉辉苑1层72号、73号店面出售给原告，两套店面的价格均为740400元；原告应在2018年7月18日前付清全额购房款，利嘉公司指定的收款账户为张华伟，开户行为中国建设银行股份有限公司福州城东支行，账号为6227××××6555；双方同意房产按租赁现状于2018年8月1日交付，由原告于2018年8月1日承继房产出租方的全部权利和义务；利嘉公司应于2019年12月31日前配合原告办理该房产的不动产权属证书等等。2018年7月24日利嘉公司向原告出具一份《收款收据》，载明：交款人林和，交款项目为嘉辉苑1层72号、73号店面款，收款金额为1480800元，并加盖利嘉公司财务专用章。 2018年8月23日，原告与利嘉公司及该房产承租人王保健签订《协议书》，约定：从2018年8月1日起由原告承继该房产《房屋租赁合同》项下的权利义务，房产租金由原告收取等等。上述三方《协议书》签订之后，房产承租人王保健即按月将租金交付给原告。2020年3月16日，原租赁合同期限即将届满，原告又与王保健续签一份《房屋租赁使用协议书》，就该房产的租赁事宜重新达成协议。直至今日，该房产仍由王保健承租，并依约向原告支付租金。 2020年6月2日，因利嘉公司及正和云商公司、金颖、王文辉、陈隆基等人未履行对厦门国际银行福州分行所负的债务，福州市中级人民法院作出（2019）闽01执422号执行裁定，决定拍卖（变卖）包含上述房产在内的登记在利嘉公司名下的不动产。2020年6月11日，原告以案外人身份就法院执行上述房产提出书面异议，福州市中级人民法院作出（2020）闽01执异124号民事裁定，以该房产办理抵押登记，房产未能办理过户系因原告过错导致为由驳回原告的异议请求。原告认为，上述房产早在2018年7月18日就已经被利嘉公司出售给原告，双方签订了合法有效的书面买卖合同，原告依照合同约定一次性付清了购房款1480800元，利嘉公司也依约将该房产交付给原告使用，该房产从原告购买至今，均是由原告实际享有相关权益，该房产的所有权依法应归原告所有。上述房产虽然在2018年7月24日被利嘉公司抵押给厦门国际银行福州分行，但抵押登记的时间在原告购买该房产及付款之后，且利嘉公司进行抵押时未告知原告，故原告未能办理该房产过户登记是因利嘉公司违反诚实信用原则导致，原告本身并无过错，故法院驳回原告的执行异议是错误的，明显严重损害原告的合法权益。 被告厦门国际银行福州分行辩称，原告明知案涉房产设定了抵押权仍同意购买，且原告怠于要求利嘉公司办理案涉房产的过户登记等手续，原告对案涉房产无法办理过户具有明显过错。一、原告与利嘉公司在《商品房买卖合同》第二条约定原告已知悉该商品房情况（包括抵押、租赁情况），并愿意按本合同约定购买该商品房。案涉房产于2018年7月24日办理了抵押权登记，而原告与利嘉公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年7月27日。由此可见，在原告与利嘉公司签订《商品房买卖合同》时，由于案涉房产已经存在抵押权，故在抵押登记注销前已经不具备办理过户登记的可能性，原告对于房产无法办理过户的事实是明知的，在此情况下，原告通过签订合同表明其自愿承担案涉房产不能办理产权过户的风险，对案涉房产至今无法过户存在过错。并且，由于抵押权信息是公开的信息，可在房地产交易中心查询确认，一般购房人防范风险在购房前都会进行查询确认房产是否存在抵押、查封，因此，即便原告无视《商品房买卖合同》中关于房产已设定抵押的条款，从防控自身购房风险的角度，也应当前往房产中心查询确认，但原告作为购房人也没有尽到最基本的、审慎的注意义务，因此原告对于无法过户显然存在明显过错。二、原告与利嘉公司在《商品房买卖合同》第六条约定利嘉公司应配合原告完成《商品房买卖合同》的电子网签、向原告出具房屋登记申请表、商品房预告登记申请表以及购房发票的期限为2019年12月31日，这个日期距离《商品房买卖合同》的签订时间2018年7月27日长达近一年半的时间。按照原告所主张其早已付清全部购房款，在此情况下，其完全可以要求利嘉公司办理产权过户，因为在未办理过户这段时间内完全可能发生案涉房产被查封等致使案涉房产的产权过户无法进行的不确定因素，但原告却消极对待案涉房产的权证办理事宜，在《商品房买卖合同》中给予利嘉公司长达近一年半的时间，最终在此期间果真发生了案涉房产被法院查封的情况，显然原告对案涉房产至今无法办理产权过户具有过错。 被告利嘉公司、正和云商公司、金颖、王文辉、陈隆基未陈述意见。 原告林和、被告厦门国际银行福州分行分别围绕诉讼请求提交了证据（证据目录详见附1）。经组织质证，本院分析认为，林和证据Ａ1可证明签订《商品房买卖合同》事实，本院予以采纳;证据Ａ2可证明转账事实，本院予以采纳；证据Ａ3、Ａ4可证明案涉店面出租情况，本院予以采纳；证据Ａ5、Ｂ1、Ｂ2可证明房产查封及执行异议裁定情况，本院予以采纳；证人赵某证言，可证明转账事实，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告林和提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、邮政储蓄银行业务凭单等证据载明，林和与利嘉公司于2018年7月27日分别签订两份《商品房买卖合同》，利嘉公司将位于福州市台江区××街××层××号××号店面出售给林和，两套店面的价格均为740400元，付款方式均为一次性付款，利嘉公司指定收款账户，户名：张华伟开户行中国建设银行股份有限公司福州城东支行账号：6227××××6555。林和已知悉该两套商品房（包括抵押、租赁情况），并愿意按本合同约定购买该两套商品房。2018年7月18日，证人赵某代林和向前述张华伟账号转账1480800元，2018年7月24日，利嘉公司向林和出具中亭街嘉辉一层72号、73店面1480800元《收款收据》一份。2018年8月23日，利嘉公司、王保健、林和签订三方《协议书》，约定林和自2018年8月1日起承继利嘉公司与王保健之间《中亭街租赁合同》项下有关中亭街嘉辉苑1层xx号、xx号店面出租方的权利义务。 案涉店面于2018年7月24日办理抵押权登记，抵押权人为厦门国际银行福州分行。 另查明，厦门国际银行福州分行与正和云商公司、利嘉公司、金颖、王文辉、陈隆基金融借款合同纠纷一案，本院作出（2019）闽01民初1001号民事判决，判决：“一、被告福建正和云商集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门国际银行股份有限公司福州分行偿还贷款本金3515万元及利息（含罚息、复利，暂计至2019年4月1日为87933.58元，之后的利息按编号为0610201807160076《流动资金借款合同》约定标准计算至款项还清之日）；二、被告福建正和云商集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门国际银行股份有限公司福州分行支付律师费30万元；三、被告利嘉实业（福建）集团有限公司、金颖、王文辉、陈隆基应对上述第一、二项判决债务承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告福建正和云商集团有限公司追偿；四、原告厦门国际银行股份有限公司福州分行有权对被告利嘉实业（福建）集团有限公司所有的坐落于福州市台江区××街道××号××街××连体部分3层14店面、15店面、16店面、17店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××6号）、福州市台江区××街道××路××号××街改造嘉和苑连体部分1层70店面、71店面、72店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××5号）、福州市台江区××街道××路××号××街改造嘉辉苑连体部分1层72店面、73店面、74店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××5号）、福州市台江区××街道××路××号××街改造嘉辉苑连体部分1层80店面、79店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××7号）、福州市台江区××街道××路××号××街改造嘉辉苑连体部分1层81店面、82店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××1号）、福州市台江区××街道××路××号××街改造嘉辉苑连体部分1层94店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第0××8号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一、二项判决所确定的债权。其在承担抵押担保责任后，有权向被告福建正和云商集团有限公司追偿。”该案一审诉讼中，本院于2019年4月16日依据（2019）闽01财保3号民事裁定保全查封包含案涉店面在内的利嘉公司名下不动产。前述判决生效后，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，厦门国际福州分行向本院申请强制执行。2020年6月2日，本院作出（2019）闽01执422号执行裁定，裁定拍卖（变卖）包含案涉店面在内的利嘉公司名下不动产。林和以其为案涉店面的买受人为由向本院提出异议，请求法院排除对案涉店面的执行。本院于2020年7月15日作出（2020）闽01执异124号执行裁定，裁定驳回林和的异议请求。后林和提起本案诉讼。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，应针对林和的异议理由、事实能否成立，是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是买受人对抗对被执行人享有普通债权的债权人的情形。因本案中厦门国际银行福州分行对诉争房产享有抵押权，依法不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对本案进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”林和提出其权利优先于厦门国际银行福州分行的抵押权，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对本案进行审查。 而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系基于对消费者生存权、消费者买受房屋的物权期待权的保护而作出的规定，赋予的是消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。根据该条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，如同时满足三个要件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。则即便申请执行人对该房屋享有抵押权，法律也应优先保护消费者的物权期待权。从本案现有证据分析，林和与利嘉公司签订的两份《商品房买卖合同》，案涉房产系福州市台江区××街××层××号××号店面，林和提供的租赁合同、收款收据等足以表明案涉店面的用途显然非用于居住，故不符合所购房屋是“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件要求。综上分析，林和不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者物权期待权情形，其仅属于一般房屋买受人。因此，本案林和对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行，本院对其诉讼请求不予支持。 被告利嘉公司、正和云商公司、金颖、王文辉、陈隆基经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩权利，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告林和的诉讼请求。 案件受理费18127元，由原告林和负担。 如不服本判决，原告林和、被告厦门国际银行股份有限公司福州分行、利嘉实业（福建）集团有限公司、福建正和云商集团有限公司、金颖、王文辉可在判决书送达之日起十五日内，被告陈隆基可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 林智远 审 判 员 谢 芬 审 判 员 易 艳 二〇二一年三月二十六日 法官助理 郑芬芳 书 记 员 郭迎蓝 附1：当事人向本院提供的证据 原告林和向本院提交以下证据： A1.《商品房买卖合同》； A2.《收款收据》、邮政储蓄银行业务凭单、亲属关系证明、证明； A3.《协议书》、中国建设银行账户交易明细； A4.《房屋租赁使用协议书》、建行交易明细； A5.（2020）闽01执异124号民事裁定书。 被告厦门国际银行股份有限公司福州分行向本院提交以下证据： B1.不动产登记证明; B2.（2019）闽01民初1001号民事判决书。 附2：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。