河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终724号上诉人（原审原告）：河南恒世文化传播有限公司，住所地：郑州市金水区北环路****楼****。法定代表人：史林苑，系该公司总经理。委托诉讼代理人:刘建光，河南庚戌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：信阳市立城置业有限公司，住，住所地：光山县城九龙东路盛世九龙花园/div>法定代表人：张洋，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:崔鹏飞，上海市建纬(郑州)律师事务所律师。上诉人河南恒世文化传播有限公司因与被上诉人信阳市立城置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省舞阳县人民法院（2020）豫1121民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南恒世文化传播有限公司的法定代表人史林苑及其委托诉讼代理人刘建光，被上诉人信阳市立城置业有限公司的法定代表人张洋及其委托诉讼代理人崔鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南恒世文化传播有限公司上诉请求：一、判令撤销（2020）豫1121民初1946号民事判决结果第二、三项，改判被告向原告支付违约金781495元（不服判决金额520000元）；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定本案被上诉人单方违约导致上诉人产生损失的事实清楚，上诉人对此予以认可，仅对原审法院认定上诉人实际损失的金额部分提出以下上诉意见：1．关于钢结构损失。本案涉案的钢结构工程已经完成大部分施工，上诉人在一审提交的钢结构工程施工合同签约代表为雷学钦与钢结构款项转款凭证载明的收款人雷学钦系同一人，该笔款项确系上诉人实际支出的钢结构工程款，因相关转款时间超过五年，银行流水清单无法显示转款人信息，一审法院据此否定上诉人的实际损失金额明显不当。另外，根据上诉人提供的钢结构现场照片，本案涉及的钢结构工程已经完成大部分施工，无论根据上诉人与钢结构施工方南阳海苔装饰工程有限公司之间签订的施工合同，还是现场实际完成的工程量对应的工程款，与上诉人主张的286150元工程款项均一致，该部分损失应当认定为上诉人的实际损失。一审法院仅支持钢结构工程款76150元明显错误，应予以纠正。2．关于设计费19万元。首先，上诉人与案外人河南叁寸问装饰工程有限公司之间关于本案涉案电影院的设计事宜签订有书面的设计合同，对设计成果相关的设计费用也做了明确约定为20万元，双方约定先支付19万元，剩余尾款1万元部分在电影院验收后再支付。其次，案外人已经完成全部电影院设计工作，并将全套设计成果（上诉人在一审过程中已作为证据提交，该设计成果的市场价值也超过20万元）交付给上诉人，上诉人也按照案外人要求以现金形式支付了设计费，并由收款人出具设计费收据。以上足以证实上诉人已经实际产生设计费损失共计19万元。对于一审判决认定的设计费收据加盖案外人河南叁寸间装饰工程有限公司签章的时间与其注册成立时间不一致的问题，上诉人对此确不知情，即便该印章存在问题，也并不影响上诉人与案外人河南叁寸间装饰工程有限公司之间设计合同的履行，案外人在提供并完成设计服务后仍然有权按照双方约定收取设计费报酬，这并不违反法律法规的规定，河南叁寸间装饰工程有限公司也愿意进一步对该设计费产生的真实性予以证实。因此，本案设计费19万元应当认定为上诉人实际产生的损失。3．上诉人除了以上损失外，还产生由人员工资、投资资金占用成本等损失，实际产生的损失远超合同约定的106万元。综上所述，因被上诉人的违约情形，导致涉案的电影院迟迟未能开业，上诉人因此产生实际损失为合同定金125000元＋钢结构工程款286150元＋设计费190000元=601150元，违约金金额应为601150元＋601150X30％元=781495元。望二审法院支持上诉人的上诉请求。信阳市立城置业有限公司辩称，一、立城公司与恒世公司之间并无合同关系，立城公司并非本案适格被告。1、2014年5月7日的授权委托声明书系立城公司向史林苑出具，并且立城公司已经将舞阳国际城一万多平方米商铺整体出租给大成商贸，该授权委托声明书仅表明立城公司同意大成商贸将涉案1527平方米房屋转租给史林苑，并非授权大成商贸代为签订租赁合同。2、恒世公司注册成立时间为2014年6月5日，在此之前史林苑并非恒世公司法定代表人，也不可能代表恒世公司与大成商贸签订租赁合同。因此在2014年4月22日的租赁合同废止后，授权委托声明书也随之失效，立城公司在此之后并未授权大成商贸与恒世公司签订租赁合同。恒世公司与大成商贸于2015年8月签订的系转租合同,立城公司与恒世公司之间并无租赁合同关系，恒世公司应向大成商贸主张权利，立城公司并非本案适格被告。二、案涉房屋未经消防验收，擅自投入使用所签订的租赁合同无效，违约条款不再适用。根据《消防法》第10条，第12条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，需由建设单位或者使用单位向有关公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查符合消防安全要求的才能投入使用、营业。否则，擅自投入使用所签订的租赁合同无效。恒世公司与大成商贸的签订的转租合同系无效合同，违约金条款不再适用。三、恒世公司涉嫌伪造证据，其主张的损失并不存在。1、河南叁寸间装饰工程有限公司注册成立时间为2017年1月22日，但是恒世公司提交的设计合同签订时间为2014年5月5日,设计费收据时间同样为2014年5月8日、2014年7月7日、2014年7月27日，也即是签订合同、出具收据时叁寸间公司还未成立。充分证明恒世公司提交的设计费损失的相关证据明显系伪造，其主张的设计费损失并不存在。请求贵院依法将本案移送公安机关，对恒世公司涉嫌伪造证据进行立案侦查。2、恒世公司提交的钢结构装修照片恰恰证明，恒世公司从大成商贸处转租案涉房屋后，并未进行大范围装修。因恒世公司主张支付的286150元装修费均未转入装修公司账户，在第三方装修公司未出庭接受质证的情况下，无法证明恒世公司主张的286150元装修费损失实际支出。因此，一审法院将雷学钦收款76150元计入恒世公司装修损失缺乏相应的事实基础和法律依据，但立城公司为了息诉止分,并未对此提起上诉。恒世公司上诉主张的其他装修费损失更缺乏证据证明，应当依法予以驳回。综上，恒世公司的上诉请求没有事实基础和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。河南恒世文化传播有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除《漯河舞阳国际城商业项目影院房屋租货合同》；2、判令被告向原告返还定金及赔偿原告各项损失共计1068900元。3、本案全部诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月22日，舞阳县大城商贸有限公司作为出租方、史林苑作为承租方签订漯河舞阳国际城（大城购物中心）商业项目影院房屋租赁合同，合同对租赁标的、合同期限、定金、租赁费、双方的权利与义务、违约责任等进行了约定。2014年5月7日，被告信阳市立城置业有限公司向史林苑发出授权委托声明书，声明书内容为被告作为舞阳县东大街北大街交叉口附近舞阳国际城商业项目第3层所属土地使用权人及业主授权舞阳县大城商贸有限公司与史林苑签订房屋租赁合同以及对商场整体管理及运营。并承担由此产生的一切后果。2014年6月5日，原告河南恒世文化传播有限公司依法登记成立，史林苑为法定代表人。2015年8月，舞阳县大城商贸有限公司作为出租方、原告河南恒世文化传播有限公司作为承租方签订漯河舞阳国际城商业项目影院房屋租赁合同。2015年9月3日，史林苑和被告公司法定代表人张洋均在2014年4月22日由舞阳县大城商贸有限公司和史林苑签订的漯河舞阳国际城（大城购物中心）商业项目影院房屋租赁合同上面批注“此合同作废”，该合同于当日经双方一致同意后予以作废。2015年8月，原告河南恒世文化传播有限公司和舞阳县大城商贸有限公司签订房屋租赁合同后，原告对租赁的房屋进行了装修，产生装修费用。因被告未按约定取得建设工程消防验收合格意见书且截至目前亦未取得，导致租赁房屋至今不能开业，故原告提起诉讼要求解除漯河舞阳国际城商业项目影院房屋租赁合同并要求被告返还定金及赔偿各项损失共计1068900元，同时主张诉讼费、保全费由被告承担。另查明，舞阳县大城商贸有限公司成立于2013年11月20日，2017年4月6日变更名称为漯河市谦祥商贸有限公司，2018年7月24日该公司注销。一审法院认为，2015年8月，原告与舞阳县大城商贸有限公司签订的影院房屋租赁合同涉及的租赁物为房屋，租赁用途为经营影院。根据消防法规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。影院作为公众聚集场所应当进行消防安全检查且符合消防安全要求才能投入使用、营业。本案中，原告与舞阳县大城商贸有限公司签订的影院房屋租赁合同，从双方约定的权利与义务内容上看，双方对租赁物所在建筑物的建设工程消防验收作出了明确的约定，即由甲方（舞阳县大城商贸有限公司）取得租赁物所在建筑物的建设工程消防验收合格意见书并提交乙方（原告）作为乙方相关手续报验的必要文件。同时约定如果甲方（舞阳县大城商贸有限公司）未在约定时间取得消防验收合格意见书并提交乙方（原告），则承担相应的责任。可见签约双方对租赁物在签约时尚未取得建设工程消防验收合格是明知的，取得建设工程消防验收合格意见书是舞阳县大城商贸有限公司应履行的合同义务，也是原告使用租赁物正常营业的基础条件，合同本意为先由舞阳县大城商贸有限公司履行合同义务交付消防验收合格意见书，再由原告持消防合格意见书进行报验及开始经营。若舞阳县大城商贸有限公司如期取得消防合格意见书履行交付义务，则原告正常经营不受任何影响，因此大城商贸有限公司取得消防合格意见书，原告正常营业与消防法规定之间并不矛盾。截止目前该消防工程因被告资金链断接一直未完全施工无法进行消防验收，从而导致原告的影院一直未开业，故产生了本案的诉讼，过错不在原告。被告主张原告与舞阳县大城商贸有限公司签订的影院房屋租赁合同因租赁物未进行消防验收而无效没有法律依据，法院不予支持。该租赁合同在双方均依约履行合同义务的情况下并不违背法律法规的相关规定，应为有效，双方应当按照合同约定享受权利、履行义务。2014年5月7日，被告向史林苑出具授权委托声明书，从声明书内容可以看出，被告授权委托舞阳县大城商贸有限公司与史林苑签订房屋租赁合同，同时建设及经营影院事宜并由此产生的相关权利义务由被告承担。庭审中被告抗辩称该声明书系被告授权舞阳县大城商贸有限公司将涉案租赁房屋转租给史林苑显然与声明书的内容不符，而且被告提供的与舞阳县大城商贸有限公司签订的商场租赁意向书系双方进行磋商签订合同的一种意向，不能由此而否认声明书的内容及效力。法院对声明书的真实性及被告授权委托舞阳县大城商贸有限公司与史林苑签订房屋租赁合同、建设及经营影院事宜及相关权利义务由被告承担的事实予以确认。虽然声明书针对的相对方为史林苑，但史林苑系原告法定代表人，其前期与舞阳县大城商贸有限公司协商租赁事宜、之后由原告公司与其签订租赁合同且租赁合同的租赁物及租赁物所处位置及用途均与声明书中授权签订租赁合同的租赁物一致，可以确认声明书效力及于原告。故法院对2015年8月原告与舞阳县大城商贸有限公司签订的租赁合同系被告授权舞阳县大城商贸有限公司签订的事实予以确认，据此舞阳县大城商贸有限公司在租赁合同中的相关权利义务应由被告信阳市立城置业有限公司承担，信阳市立城置业有限公司系本案的适格被告。2015年8月，原告与舞阳县大城商贸有限公司签订的影院房屋租赁合同第4.2.2）约定：若甲方（舞阳县大城商贸有限公司）在2016年7月1日之前无法取得影院所在建筑物的建设工程消防验收合格意见书并提交乙方（原告），则视为甲方违约，甲方承担违约责任。并且甲方承诺按照合同约定的租赁使用面积以每平方米700元的赔偿标准赔偿乙方的装修投入，共计人民币1068900元且乙方有权单方解除租赁合同。庭审中已查明，被告未取得消防验收合格意见书的原因是因被告资金链断接消防工程一直未完全施工从而无法进行消防验收，可以确认被告未按合同约定履行自己的义务，已构成违约，根据合同的约定，原告取得单方解除租赁合同的权利。而且自合同签订至今已有五年之久，因被告违约导致该合同目的一直无法实现，故原告要求解除2015年8月与舞阳县大城商贸有限公司签订的影院房屋租赁合同，符合合同约定亦不违背法律规定，法院予以准许。原告诉讼请求被告返还定金及赔偿原告各项损失共计1068900元与原告和舞阳县大城商贸有限公司签订的影院房屋租赁合同第4.2.2）违约责任约定的违约金数额完全一致，原告的该项诉请实际就是要求被告承担违约责任并支付违约金。原告要求被告按照该项约定支付违约金1068900元。被告提出原告装修投入的损失远低于该条预估的装修投入1068900元，该约定数额过高，而且违约金具有补偿性，应当以原告实际损失为限，被告以原告请求的违约金过高为由要求予以调整。法院认为，按照法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。史林苑按照2014年租赁合同约定于2014年5月28日向舞阳县大城商贸有限公司缴纳定金125000元，原告主张该定金在2014年租赁合同作废时已转为2015年8月签订的租赁合同的定金。被告不认可该事实。根据庭审查明的事实，史林苑于2014年5月28日依据租赁合同约定向舞阳县大城商贸有限公司支付定金125000元，史林苑与张洋于2015年9月3日签字确认2014年租赁合同作废，但并未对该定金以返还、收回定金收据等相关方式对该定金进行处理，该定金收据存放于原告处。2015年租赁合同对定金的约定数额亦是125000元且约定定金支付后合同生效，现该合同实际已生效，原告已对租赁物进行装修。结合2014年、2015年先后签订的两份租赁出租方相同、格式相同、主要内容基本相同，综合以上事实，可以认定原告主张的史林苑于2014年5月28日向舞阳县大城商贸有限公司支付定金125000元已转入2015年租赁合同的定金成立。该定金系原告在履行合同中的实际支出，该支出可以确认为原告履行合同的实际损失。原告提供与南阳海苔装饰工程有限公司签订的装修工程施工合同及向南阳海苔装饰工程有限公司代表雷学钦账户打入装修费用共计286150元予以证明因装修影院支付的费用。被告认可原告对影院进行了部分装修但不认可原告主张的装修费用数额。从原告提供的南阳海苔装饰工程有限公司代表雷学钦账户的交易明细单可以看出，以原告公司名义向雷学钦账户转入款项为50000元，以史林苑名义向雷学钦账户转入款项为26150元，史林苑系原告的法定代表人，史林苑的转款行为可以认定为原告公司的行为，法院对原告向南阳海苔装饰工程有限公司支付装修费用76150元的事实予以确认。原告主张交易明细清单上面显示赵方转存60000元，赵方系原告方投资人秦磊的妻子，该60000元应系原告支付的装修款，但庭审中原告未提供赵方的身份证明及该60000元系原告支付款项的证据印证其主张，该60000元因缺乏证据支持不能认定系原告支付的装修款。原告主张的该明细清单上面其余的四笔转存款项，因没有提供证据证明转款系原告支付，法院对原告主张的该四笔款项亦不予认定。另外，原告主张已支付286150元系按与南阳海苔装饰工程有限公司签订的装修工程施工合同约定支付至工程造价80％的装修费用，但经审查双方签订的施工合同，原告主张支付至80％的数额286150元与合同约定的支付至80％的装修款数额不符，故原告主张已支付286150元且该费用系按装修工程施工合同约定支付至80％的款项的主张因缺乏证据支持，法院不予确认。原告主张为影院进行整体设计于2014年5月5日和河南叁寸间装饰工程有限公司签订室内装饰设计合同，并提交了2014年由河南叁寸间装饰工程有限公司出具的收据三张共计190000元。经审查河南叁寸间装饰工程有限公司于2017年1月22日登记成立，原告主张于2014年与其签订合同并支付设计款项且合同与收据上面均加盖该公司印章的事实明显不符合常理，违反法律规定的公司成立及行使权利义务的相关规定，在原告没有其他证据相印证的情况下，法院对原告的该项主张不予支持。综上，原告的实际损失应为125000元＋76150元=201150元。因合同履行过程中被告违约的事实存在，原告方实际损失存在，符合合同约定的违约条件和承担违约责任的条件，被告应依法承担违约责任并支付违约金。鉴于被告提出原告的实际损失远低于该条款预估的装修投入，违约金明显过高，并请求予以降低。根据我国合同法及合同法解释（二）的相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30％的一般可以认定为约定违约金过高。据上分析本案原告的实际损失为201150元，与合同约定的违约金1068900元相比属于约定违约金过分高于造成的损失的情况，在被告请求降低的情况下应予适当降低。由于原告的诉讼请求所依据的合同条款和赔偿数额1068900元实际为违约金请求。因此被告承担的违约金应限定在不高于对原告造成的实际损失的130％之内，即被告向原告支付违约金数额可调整为实际损失201150元＋实际损失201150元×30％=261495元。被告应当按261495元承担向原告支付违约金的违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：解除原告河南恒世文化传播有限公司与舞阳县大城商贸有限公司于2015年8月签订的影院房屋租赁合同。被告信阳市立城置业有限公司自判决生效后十内向原告河南恒世文化传播有限公司支付违约金261495元。驳回原告河南恒世文化传播有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14420元，原告河南恒世文化传播有限公司负担10893元、被告信阳市立城置业有限公司负担3527元；保全费5000元由原告河南恒世文化传播有限公司负担3155元、被告信阳市立城置业有限公司负担1845元。本院二审期间，上诉人为证明其上诉主张，向法院提交了如下证据：证据一：叁寸间公司营业执照、情况说明，证明：上诉人与案外人叁寸间装饰工程有限公司之间存在真实的设计费交易，金额为19万元，因被上诉人违约导致上诉人产生的该部分损失应当由被上诉人予以赔偿。证据二：南阳海泰装饰工程有限公司出具的情况说明、赵方与秦磊结婚证复印件、赵方身份证复印件，证明：该组证据相互印证，证明上诉人为履行本案涉及的租赁合同实际支出钢结构工程款共计286150元，该部分损失应由被上诉人予以赔偿。信阳市立城置业有限公司质证称，第一组证据：对营业执照真实性无异议，这恰恰证明叁寸间成立日期为2017年1月22日，对情况说明的真实性、合法性、证明目的均有异议，叁寸间成立日期为2017年1月22日，不可能在三年之前确定公司名称，刻制公司印章，对外签订合同出具收款收据，因此营业执照和情况说明是相矛盾的，情况说明的单位负责人并未出庭接受质证，也无法证明该情况说明的真实性。第二组证据：对真实性、合法性、证明目的均有异议，情况说明的单位负责人并未出庭接受质证，也无法证明该情况说明的真实性，而且法定代表人与公司之间是相互独立的，法定代表人收款或者法定代表人的配偶收款并不能代表公司收取了相应的款项，因此上诉人所主张的其支持钢结构工程款286150元是不存在的。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的案件事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，关于钢结构工程款问题，上诉人主张其在一审提交的“中国农业银行银行卡交易明细清单”上显示赵方转存60000元为其支付给赵方（即南阳海泰装饰工程有限公司）的装修款，虽然上诉人在二审中提供了赵方的身份证明，但其并未提供该60000元系其支付给赵方款项的证据，应承担举证不能的法律后果。同时，上诉人主张该明细单上其余四笔转款均系其支付的装修费，但该四笔款项均未显示付款人名称，一审法院对此主张不予支持并无不当，本院亦予以维持。关于190000元设计费问题，上诉人一审提交的收据显示收款时间为2014年5月8日、2014年7月7日、2014年7月27日，但河南叁寸间装饰工程有限公司注册成立时间为2017年1月22日，即出具收据时河南叁寸间装饰工程有限公司并未成立，同时，上诉人主张该设计费系现金支付，但并未提供相应银行取款明细相印证，本院对上诉人的此主张不予支持。关于上诉人主张的人员工资、投资资金占用成本等其他损失，由于上诉人并未提供证据证明其损失，本院对此主张不予支持。综上所述，河南恒世文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由河南恒世文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹**刚审判员吕茹辛审判员林晓光二〇二一年三月二十四日法官助理刘珂馨书记员沈强