贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3578号 原告：朱光伦，男，1969年3月8日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：郑荣壁，女，1974年10月17日出生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：周旭（特别授权代理），系贵州众正律师事务所律师。 被告:毕节市博泰房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)。统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告朱光伦、郑荣壁与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱光伦、郑荣壁的委托诉讼代理人周旭、被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理博泰.仕府领地××号商品房所有权转移登记证书（也称房屋所有权证书或不动产登记证书），并退回原告已交的办证费3,140元。二、请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金，违约金计算方式为：按照原告购房总价款392,850.00元的万分之三按日计付，从2012年12月30日起至2014年5月9日止（违约金暂计5,000元）；三、请求依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金计算方式为：按照原告购房总价款392,850.00元的万分之二按日计付，从2013年6月1日起至被告为原告办理不动产权证并交付原告时为止（截止2021年1月10日暂计违约金3万元）。四、本案诉讼费用由被告承担。 经审理查明：2011年8月27日，原告朱光伦、郑荣壁与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市新城区领地（南区）第××号房，该商品房建筑面积130.95平方米，套内建筑面积112.21平方米，房屋总价款为392850.00元。出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付涉案房屋。转移登记：出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。之后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款392850.00元及办证费3140.00元。2014年5月9日涉案房屋实际交付。直至庭审结束，被告尚不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。 本院认为，本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之二为标准计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算。 关于计算违约金的起止时间问题，被告提出诉讼时效抗辩，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（2021年1月11日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年1月11日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 因涉案房屋尚不具备法定办证条件，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的所有权证书的诉请，本院暂不予支持。 关于逾期交房违约金的问题，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法典》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应于2012年12月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从实际交房之日即2014年5月9日起开始向原告计付逾期交房的违约金。原告应于2014年5月9日至2017年5月8日三年的诉讼时效期间内向本院提起诉讼，现原告于2021年1月11日向本院提交诉讼材料，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告诉请的违约金已经全部超过诉讼时效。故其逾期交房违约金诉请，本院不予支持。 关于原告诉请退还办证费用的问题。涉案《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。被告收取原告的相关办证费用系根据合同约定，原告并未举证证明被告收取该笔费用违反了双方合同约定，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱光伦、郑荣壁支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款392,850.00元为基数，按日万分之二的标准从2018年1月11日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止； 二、驳回原告朱光伦、郑荣壁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费377.00元，由原告朱光伦、郑荣壁负担82元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月十九日 书记员  付娟华