辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1686号上诉人（原审被告）：天恩璐（大连）航运有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区何屯村（原何屯小学）。统一社会信用代码91210244669241957Q。法定代表人：刘明日，该公司总经理。委托诉讼代理人：于海跃，男，该公司员工。委托诉讼代理人：臧波，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园软件园知音园**。统一社会信用代码91210231723451243K。法定代表人：王娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张思佳，辽宁开尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧云鹏，辽宁开尔律师事务所实习律师。上诉人天恩璐（大连）航运有限公司（以下简称“天恩璐公司”）因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称“亿达物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天恩璐公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付2020年1月1日之后的占用房屋使用费及物业管理费的诉求。2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人于2020年3月15日将房屋交还给被上诉人，属于认定事实不清。1.上诉人积极将房屋交还给被上诉人，被上诉人以种种理由不办理交接手续。上诉人与承租业户的合同都是在2019年12月31日前终止，在此前上诉人就积极组织业户撤离，并清退完毕（个别业户与唯美品格物业林强经理单独沟通了物品搬离时间的除外），准备恢复原状将房屋交还被上诉人，被上诉人唯美品格物业经理林强说东西先别拆先等等有其他用途。2020年1月初，林强陪同李柃燕经理到现场，上诉人工作人员臧波再次提出交接要求，李经理表示马上要开年货大集，现场不要动，电梯别撤，保持原状。后来因为突如其来的疫情一切活动都暂停了。2月初，被上诉人要用此地开“第一书记的店”，开始进场进行装修，接管场地。2.上诉人按照合同和约定腾退房屋，并未占用市场进行经营，不应收取房屋使用费、物业管理费。被上诉人迟迟不接收房屋，而不是上诉人故意占用房屋，所以不应收取2020年1月1日之后的房屋使用费，同时被上诉人未提供任何物业服务，更不应该收取物业管理费。二、本案于2019年11月8日开庭后，一审法院在下达判决前未再联系过上诉人，也未再次组织开庭。根据被上诉人的单方面陈述确定案涉房屋交接日期，未向上诉人核实情况。亿达物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人的违约行为已满足合同约定的解除条件，一审应判令合同解除，虽然被上诉人也不服一审判决，但因为合同解除与否并没有影响对租金及占有使用费金额的认定，为避免诉累，被上诉人才没有提起上诉。二、根据案涉《租赁合同书》的约定，上诉人应于2019年1月1日前支付2019年度租金282,200元，逾期付款超过15日，被上诉人就享有解除合同的权利。虽然上诉人于2019年5月15日支付10万元，但并没有改变其违约行为，也不能视为被上诉人放弃追究上诉人的违约责任。被上诉人因上诉人逾期支付租金曾于2019年3月5日向上诉人发出解除合同通知，但因为此后又收取上诉人10万元，所以起诉时才没有要求法院确认案涉《租赁合同书》于2019年3月5日发出解除合同通知书时解除，而是要求法院根据当时上诉人的违约行为判令合同的解除。截止一审起诉时，上诉人逾期交纳182,200元租金已近十个月，完全满足合同约定的解除条件，故一审应判令合同解除，并判令上诉人自合同解除时至实际腾退日按照合同约定租金标准支付占有使用费。而作为违约方的上诉人应就实际腾退日进行举证。三、在一审审理过程中，法院了解到上诉人于判决前已经腾退，才联系被上诉人要求明确上诉人的实际腾退日期，被上诉人提交的《情况说明》实际是自认行为，并不是为了证明上诉人占有使用房屋到3月15日，只是通过自认放弃了3月15日后的占有使用费。在上诉人未提供证据证明实际腾退日的情况下，一审法院依据被上诉人的自认进行判决，于法有据。亿达物业公司向一审法院起诉请求：1.解除原告亿达物业公司与被告天恩璐公司签订的《租赁合同书》（编号K2013-291）；2.被告立即腾退并返还大连市甘井子区房屋；3.被告支付房屋租金、物业费（截至2019年8月31日租金188,000元、物业费31,464元，合计219,464元。自2019年9月1日起至实际返还房屋为止按日租金773元标准、日物业费131元标准，支付租金及物业费）；4.被告向原告支付违约金（截止2019年8月31日违约金金额798,116元，自2019年9月1日起至实际返还房屋为止按日3300元标准计算）。一审庭审后，原告向一审法院递交情况说明，认可被告已于2020年3月15日将房屋腾退给原告，明确第2项诉请数额为2019年租金282,200元、物业费47,800元；2020年1月1日至2020年3月15日期间的占用费57,202元、物业费9694元。一审法院认定事实：原告与案外人大连永晟农业发展有限公司（以下简称“永晟公司”）就坐落于大连市甘井子区房屋的租赁事宜形成合同关系并签订《租赁合同书》。后永晟公司将其对《租赁合同书》项下全部权利、义务转让给被告，三方签订《租赁合同书》转让协议，约定：永晟公司将《租赁合同书》项下全部权利、义务转让给被告，被告承诺将继续享有永晟公司在合同中的全部权利并履行全部义务。原告同意上述转让事宜，并承诺继续按《租赁合同书》享有权利并履行义务。《租赁合同书》约定的租期自2014年1月1日至2019年12月31日，租金按租期进行调整，其中2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为282,200元；物业管理费每年均为47,800元；租金及管理费支付时间为每年1月1日支付下一年费用。合同约定履行保证金100,000元，合同期满3个月后，如乙方（被告）完全履行本合同，甲方（原告）将无息返还保证金；如因乙方原因致使甲方或其他第三人蒙受损失或出现消费者投诉并产生罚款、违约金、赔偿金等，乙方同意甲方有权直接从履约保证金中抵扣。如在租期内出现履约保证金少于100,000元，或出现保证金不足及抵扣相关费用时，乙方应在接到甲方通知之日起5日内补足。关于违约责任及合同解除，合同约定：乙方未按本合同约定交纳租金、物业费任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应付款项1%的赔偿金，逾期达15日仍未交清的，甲方有权解除合同。凡是因乙方违反本合同导致本合同解除或终止的，除履约保证金和剩余租金不予退还外，乙方并应当向甲方承担相当于合同解除或终止当年年租金及管理费50%的赔偿金。乙方应在合同期满之日的次日（合同提前解除的，乙方应当于甲方发出书面通知之日起三日内），将该房屋及其设施保持完好交还甲方。未按期交还的，每逾期一日，按该房屋日租金的二倍承担赔偿金。合同约定：在本合同租期届满前3个月内的任何合理时间内，甲方有权对该房屋重新招租，包括在该房屋的适当位置张贴、悬挂招租广告。甲方以任何方式发出招租信息，带领意向承租人或使用人或买受人进入该房屋参观等，乙方不得拒绝或阻挠，即使甲乙双方正在进行出租协商而未达成合同。2019年3月5日，原告（以亿达物业服务集团有限公司大连分公司名义）向被告发出《关于唯美品格房租到期的联络函》，载明：“……贵司已逾期付款超过15日，我司决定按照合同约定，提前解除合同，合同编号：K2013-291、K2015-002，请贵单位将于2019年3月8日将房屋腾退给我司，否则我司将按照合同处置。”2019年5月15日，被告向原告支付款项100,000元，原告出具发票标注此款为2019年1月1日至2019年4月8日期间的租金。一审法院认为，原、被告间的租赁合同关系合法有效。关于原告诉请判令解除与被告间《租赁合同书》，虽至本案一审裁判时，合同所约定的租期已届满，但涉及被告是否应承担解除合同违约责任及履约保证金能否发生抵销的后果，故对该项诉请仍进行审理。一审法院认为，原告虽于2019年3月5日向被告发出通知，但被告收到通知后未腾退房屋，且于2019年5月15日向原告交付款项100,000元，而原告亦按约向被告出具发票且注明所收款项为租金，可见双方仍就房租的拖欠及合同是否继续履行一事进行协商。而此后，被告仍未将2019年度应付租金及物业管理费用全部交纳，故原告于2019年9月27日提起诉讼并诉请判令解除双方间的租赁合同，但至本案开庭审理时（2019年11月8日），距双方合同租期届满（2019年12月31日）已不足两月，且被告亦答辩租赁的公建已另行出租多户进行经营及逾期交纳租金系因为资金紧张，故考虑租期将至及被告仅存在逾期交付租金的违约行为而不存在其他损害租赁物的行为，由原、被告继续履行合同至租赁期满更为适宜，故对于原告以被告未按期交纳租金、物业管理费为由诉请解除原、被告间《租赁合同书》，不予支持。因被告已返还租赁物，故原告第二项诉请不再予以处理。关于被告拖欠的2019年度的租金、物业管理费，根据合同约定，2019年度租金为282,200元，物业费为47,800元，被告于2019年5月15日支付100,000元，尚欠230,000元。关于被告辩称因其未按期交纳租金，其交纳的履约保证金100,000元可转为租金一节，因合同并无明确约定，被告此节答辩意见不予采纳。但至合同终止时，被告仍欠付租金、物业费，故其已付履约保证金此时可抵销相应欠付租金而由原告不再予以返还。综上，被告应支付原告2019年欠付租金、物业管理费130,000元。关于合同终止后，被告未按期腾退房屋直至2020年3月15日方返还房屋，故原告按照合同约定的租金、物业管理费标准主张2020年1月1日至2020年3月15日期间的房屋占有使用费及物业管理费一节，一审法院认为，虽然该期间有疫情的特殊情况存在，但原告并未按照合同约定的两倍标准而是仅按照合同原标准予以主张，且被告至合同期满仍拖欠租期内的租金及物业费，其在违约的情况下本应积极腾退、返还房屋避免原告损失扩大，但被告仍未及时腾退，故对原告按照合同约定的租金、物业管理费标准主张此期间的占有使用费、物业费共计66,896元，予以支持。关于原告主张的逾期支付租金、物业费的违约金，一审法院认为，合同所约定的日1%即每日3300元违约金标准明显过高，故对于被告答辩予以减少的意见予以采纳，并将日1%标准调整为中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。故根据被告已付款项100,000元及保证金100,000元抵销的时间，利息损失分段计算：1、以330,000元为基数，自2019年1月2日至2019年5月14日，利息为5303元（330,000元*4.35%*133天/360天）；2、以230,000元为基数，自2019年5月15日至2019年8月19日，利息为2696元（230,000元*4.35%*97天/360天）；3、以230,000元为基数，自2019年8月20日至2019年12月31日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算为3538元；4、以130,000元为基数，自2020年1月1日至款项给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告所提出原告也存在违约行为一节，并未提供充分证据予以证明，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、被告天恩璐（大连）航运有限公司于判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2019年度欠付租金、物业管理费共计130,000元；二、被告天恩璐（大连）航运有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告亿达物业服务集团有限公司逾期交付2019年度租金、物业管理费的损失（2019年12月31日前利息损失共计为11,537元；自2020年1月1日起至第一项欠付租金、物业管理费给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告天恩璐（大连）航运有限公司于判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2020年1月1日至2020年3月15日的占用房屋使用费、物业管理费共计66,896元；如果被告天恩璐（大连）航运有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7834元（原告按照简易程序预交），按照判项确定被告应给付款项（利息暂计至裁判日）数额计算，由被告天恩璐（大连）航运有限公司承担2251元；由原告自行承担5583元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1.五张照片，包含2019年12月25日拍摄二楼业主已经全部撤离的两张照片、2019年12月28日拍摄的两段视频截图、2020年1月6日拍摄的物业人员到现场的照片，拟证明上诉人已在租赁期内将现场撤离干净；证据2.录音两份，一份是上诉人代理人臧波与百合堂药房服务员小刘的录音，录制时间是2021年3月8日，另一份是保安宋允波与百合堂药房服务员小刘的录音，时间是2020年3月9日，拟证明上诉人在12月31日将市场大门的钥匙按照被上诉人项目经理的要求交给其指定的百合堂药房服务员小刘保管；唯美品格市场保安臧继传、唯美品格市场水果摊主宋学林、唯美品格生鲜超市老板郭宏伟证人证言，拟证明上诉人在租赁期内将案涉市场腾退。被上诉人对证据1照片的真实性没有异议，但认为照片并不能显示整个市场搬迁完毕，只能展现其中一部分的情况，而且通过照片可以看出两副扶梯于2020年1月6日仍没有拆除和搬离，没有完成腾退义务；认为证据2两份录音中均无被上诉人的工作人员，无法核实真实性，且录音中百合堂药房服务员小刘仅说拿过钥匙，但并没有表示将该钥匙交给被上诉人，也无法证明被上诉人指示将钥匙交给百合堂药房服务员小刘，不能证明上诉人交付钥匙的行为；认为证人证言可以表明在商户撤离后仍有上诉人的扶梯、货架等并没有搬离，故上诉人并没有完成腾退义务，上诉人的工作人员将钥匙交给了药房，但该交钥匙的行为不应认定是双方对房屋的交接。本院认为，被上诉人对证据1的真实性予以认可，故予以采信，但照片并非显示案涉市场的全貌，仅能证明照片中的业户已腾退，且2020年1月6日的照片中确显示仍有扶梯存在；对证据2，因该录音证据中并非被上诉人的工作人员的录音，仅凭录音证明不能证明上诉人已完成案涉房屋的交接；证人证言有上诉人雇佣的案涉市场的保安、有曾与上诉人有租赁关系的业户的证言，证人均与上诉人有利害关系，故对于上述证人证言不予采信。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为上诉人应否给付被上诉人自2020年1月1日至3月15日的占用房屋使用费及物业管理费。双方当事人之间签订的《租赁合同书》约定的租期截止日为2019年12月31日，但租赁期限届满之前，被上诉人就提起本案一审诉讼，要求解除该《租赁合同书》。虽在租赁期限届满时，一审法院仍未作出裁判，但鉴于被上诉人以提起诉讼的方式表明不再与上诉人续签《租赁合同书》，上诉人亦应在租赁期限届满时及时腾退案涉房屋并向被上诉人交付。上诉人主张其于租赁期限届满前已将案涉租赁房屋内的业户清退，并与被上诉人沟通腾退房屋，系因被上诉人原因导致案涉房屋未恢复原状等，但被上诉人并不认可。上诉人在一审中对此也并未举证证明，案涉房屋租赁期限届满前一审法院已对本案进行开庭审理，被上诉人于2020年6月4日向一审法院提交《情况说明》，自认上诉人于2020年3月15日将案涉房屋予以腾退。但上诉人在一审开庭审理后至一审判决下发前再未向一审法院提交关于房屋腾退的相关证据。故一审法院根据被上诉人的自认认定房屋腾退的时间，并计算相应的占用房屋使用费及物业管理费，具有事实依据。关于上诉人在二审中提交的照片、录音证据、证人证言等，如上所述，并不能证明其主张。上诉人主张其将案涉房屋的钥匙交予百合堂药房工作人员即完成交付房屋一节，被上诉人对此并不认可，上诉人未举证证明双方进行案涉房屋交接的书面证据，也未举证证明被上诉人授权百合堂药房工作人员接收钥匙，以及该工作人员接收钥匙即视为完成案涉房屋的腾退及交接工作。因上诉人举证不能，故对上诉人的主张，不予支持。《租赁合同书》约定上诉人应当于合同期满之日的次日将该房屋及设施保持完好交还被上诉人，未按期交还的，每逾期一日，按该房屋日租金的二倍承担赔偿金。被上诉人在一审中也仅主张按照租金标准的一倍向上诉人进行主张，故虽在租赁期限届满后的占用使用期间应考量疫情的情况，但一审法院考虑到被上诉人已就支付占用房屋使用费的标准予以自行减少，故本院对一审法院关于占用使用费及物业费的该判项予以维持。综上所述，天恩璐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1472元（上诉人已预交），由上诉人天恩璐（大连）航运有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 陈 薇二〇二一年三月二十九日书记员 姜 珊