辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终150号 上诉人(原审被告)：王军，男，1963年10月31日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：陆家明，男，1963年2月28日出生，汉族，丹东市东泰建设工程有限公司经理，住丹东市振安区。 委托诉讼代理人：成少岩，辽宁兴达律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：丹东亿荣房地产开发有限公司，住所地丹东市振安区大偏岭路**。 法定代表人：王荣义（已故）。 被上诉人(原审被告)：刘庆国，男，1967年8月14日出生，汉族，住丹东市振兴区。 上诉人王军因与被上诉人陆家明、丹东亿荣房地产开发有限公司（以下简称亿荣公司）、刘庆国执行异议之诉一案，不服丹东市振安区人民法院（2020）辽0604民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王军上诉请求：依法撤销原审判决，中止对丹东市振兴区（原益荣家园31号楼）304室房屋的执行。事实和理由：原审判决认定事实错误，导致案件适用法律借误。按照法律规定有效查封时间为2016年2月18日-2019年2月17日，但是原审法院却在2019年4月2日续封作出-5号执行裁定，时间明显超过了三年，不符合续封的法律规定；且执行裁定书中记载“查封被执行人名下亿荣房地产有限公司名下的位于丹东市振兴区”，上诉人的304室房屋不属于2010年开始查封，系在2019年4月2日才被查封，原审法院认定该节事实错误。上诉人系在2008年8月2日同亿荣公司签订《认购协议书》，缴纳全部购房款，上诉人购买涉案房屋缴纳购房款当天，涉案房屋并不具备签订正式商品房买卖合同的条件，2008年2月2日亿荣公司为上诉人出具承诺书，其中记载了购房者姓名及房屋位置价款等其他内容，参照商品房买卖合同司法解释第五条，如果协议中包含了商品房销售管理办法第十六条规定的买卖合同主要内容并且购房者已经缴纳购房款的该协议可以认定商品房买卖合同，虽然没有正式的买卖合同但该承诺书应当可以视为双方买卖合同，并且成立在涉案房屋被查封之前，并于2011年11月1日办理进户手续。因亿荣公司的原因未能办理商品房备案登记，上诉人对上述房屋所享有的权利按照规定足以排除被上诉人对房屋的执行。 陆家明辩称，原审法院通过生效法律文书已经确定涉案房屋首封2010年12月16日，而且后续的查封程序也符合法律规定，上诉人称承诺书是房屋买卖合同，该承诺书的构成要件并不符合商品房买卖合同的主要内容，故不能认定上诉人在查封时已经签订了合法有效的书面买卖合同。原审法院也审理查明了上诉人在查封时并没有合法占有涉案房屋，同时上诉人在查封时其名下还有其他两套房屋，结合以上事实，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人诉讼请求，维持原判。 陆家明向一审法院起诉请求：准许执行坐落于丹东市振兴区（原益荣家园31号楼）304室房屋。 一审法院认定事实：该院在审理原告陆家明、李伟与被告东港市开发区建筑工程公司、刘庆国、亿荣公司借款合同纠纷一案中，于2010年12月16日作出（2010）振安民三初字第00298－1号民事裁定，查封被告亿荣公司所有的位于丹东市振兴区房屋。2013年5月23日作出（2013）振安民三初字第00298－3号民事裁定，续查封上述房屋。因被告刘庆国、亿荣公司没有履行生效法律文书确定的义务，原告陆家明向该院申请执行。该院在执行中分别于2016年2月18日、2019年4月2日作出（2013）振安执字第00429－4号执行裁定书、（2013）振安执字第00429－5号执行裁定书，续查封涉案房屋。 另查明：2008年8月2日，被告王军向被告亿荣公司交纳房款194369元。被告亿荣公司出具收款收据，收款事由：31－304，74.13平方米。当日，被告亿荣公司法定代表人王荣义为被告王军出具承诺书：由于房地产管理部门新版商品房买卖合同范本没有出来，不能马上签订购买合同，待购房人王军在进户前保证与购房人王军签订商品房买卖合同，以便我公司备案和购房人办理产权证。2011年11月1日，被告亿荣公司通知被告王军入户，被告王军交纳了房屋设施变更费、有线电视初装费、物业管理费、装修垃圾清运费、水费储蓄、电费储蓄、生活垃圾处置费、取暖费、住宅专项维修基金。2019年11月26日，被告王军与被告亿荣公司补签了认购协议。2019年11月28日，被告王军交纳房屋契税。 被告王军名下有多套房屋，位于丹东市振兴区年取得，另外被告王军自认购买涉案房屋前还有**公产房。 一审法院认为，本案焦点问题为被告王军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，被告王军辩解未签订书面买卖合同的理由并不成立，因为书面买卖合同并不以房地产管理部门出版的商品房买卖合同范本为要件，双方亦可签订具备商品房买卖合同主要内容的认购协议等书面买卖合同，但双方均未签订。诉讼中被告王军提供的认购协议系2019年补签。故不能认定在查封前被告王军与亿荣公司已签订合法有效的书面买卖合同。其次，涉案房屋于2010年12月16日查封，此时被告王军尚未办理入户，故在查封前被告王军未合法占有涉案房屋。再次，关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间点系购买房屋之时还是查封房屋之时，因该条规定系针对在金钱债权执行中提出异议，结合上下文理解应确定为查封之时。而本案在涉案房屋查封之时被告王军名下已有其他两套房屋。综上，被告王军的主张不符合上述两条规定，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告要求准许执行涉案房屋的请求，该院予以支持。判决：准许执行坐落于丹东市振兴区（原益荣家园31号楼）304室房屋。案件受理费100元，由被告王军负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，在案涉房屋被首次查封时，上诉人名下存在其他房产，故审查上诉人是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以考量。该《规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，关于上诉人与亿荣公司是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。上诉人与亿荣公司签订了《认购协议》，虽协议落款时间为2008年，但上诉人认可系2019年补签，故不能认定为订立合同当时所签。亿荣公司虽为上诉人出具《承诺书》，但从《承诺书》内容来看，载明“待购房人王军进户前保证与购房人王军签订商品房买卖合同”，仅是对上诉人购买房屋的事实予以证明，且在上诉人入住后，亿荣公司未与上诉人现行签订合同，上诉人亦没有提供证据证明其曾督促过亿荣公司签订书面商品房买卖合同，在《承诺书》中约定的双方签订商品房买卖合同的条件已成就的情况下，双方并未签订正式的商品房买卖合同，故《承诺书》并不能取代合法有效的书面商品房买卖合同的作用。 其次，案涉房屋首次查封时间为2010年12月16日，上诉人办理入住时间为2011年11月1日，系在首次查封之后，亦不符合查封前先占原则。虽然上诉人提出在此后的多次续封过程中，存在漏封事实，从每次查封均有序接续的事实来看，并不影响案涉房屋被持续查封的认定。 再次，虽然上诉人主张已向亿荣公司交付全部购房款，亿荣公司已为其出具了收款收据，即便上诉人存在全额交款事实，还需要满足其他条件才能作为权利足以排除强制执行，否则其与亿荣公司间仅存在的是一般债权关系。 最后，非因买受人自身原因未办理过户登记的前提条件是购房人已实际占有房屋，由于自身原因以外的原因没有办理过户登记，但由于涉案房屋在上诉人占有之前已依法进行了查封，故并不符合非因买受人原因无法办理过户登记的条件要求。 综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王军负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二一年三月二十三日 法官助理刘丹 书记员林婷婷