江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏10执异17号异议人（被申请人）：武汉正通联合实业投资集团有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区。法定代表人：王木清，该公司董事长。异议人（被申请人）：北京广泽房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：于金友，该公司董事兼经理。异议人（被申请人）：北京尊宝成置业有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：曾涛，该公司执行董事兼经理。异议人（被申请人）：北京宝泽汽车科技发展有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：曾涛，该公司执行董事兼经理。上述异议人共同委托诉讼代理人：葛霞青，国浩律师（苏州）事务所律师。上述异议人共同委托诉讼代理人：朱文，国浩律师（苏州）事务所实习律师。申请人：宁波禹宸丰泽股权投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省宁波市北仑区。主要负责人：蒋俊国,该企业经理。委托诉讼代理人：李学智，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。本院在执行申请人宁波禹宸丰泽股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称禹宸股权投资企业）与被申请人武汉正通联合实业投资集团有限公司（以下简称正通公司）、北京广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽公司）、北京尊宝成置业有限公司（以下简称尊宝公司）、北京宝泽汽车科技发展有限公司（以下简称宝泽公司）诉前保全一案中，被申请人正通公司、广泽公司、尊宝公司、宝泽公司对本院查封行为提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。正通公司、广泽公司、尊宝公司、宝泽公司提出异议称，1.宝泽公司和尊宝公司向主债务人禹宸股权投资企业提供了价值32亿元的抵押物，法院已于2021年2月9日查封了该抵押物，根据保全行为应当善意选择保全财产，适时变更保全财产，合理规范保全范围，充分发挥财产效用，依法豁免保全财产的规定，在法院已查封抵押物价值超过债务总额的情况下，正通公司被采取保全措施，已经严重降低了申请人的流动资金，严重影响了申请人的正常经营，故法院和申请人应合理确定保全范围。2.正通公司仅为广泽公司对恒丰银行股份有限公司扬州分行（以下简称恒丰银行扬州分行）借款提供“差额补足”责任，本案禹宸股权投资企业起诉正通公司缺乏权利基础，在已查封足额抵押担保物的情况下，禹宸股权投资企业对正通公司采取保全措施没有必要性和紧迫性，且保全行为极可能导致保全错误。3.正通公司名下华夏银行武汉经济技术开发区支行524320000181910040533账户，主要用于员工发放工资及缴纳费用、税费等；广发银行上海分行福州路支行95×××38账户和招商银行武汉解放公园支行12×××28、12×××58账户的冻结行为，易使上述两银行对保证金账户中的资金享有的质权受损，从而影响该两银行正当权益的实现。4.截止2021年2月，申请人及关联企业的融资额约130多亿元，禹宸股权投资企业的保全行为，不仅影响到申请人的生产经营，且会导致相关金融机构提前宣布融资到期，至申请人被动破产，进而引发系统性风险。故请求：1.解除对正通公司名下所有银行账户的冻结；2.解除对正通公司持有的圣泽通供应链有限公司100%股权和武汉升通投资管理有限公司100%股权的查封；3.停止对正通公司采取进一步保全措施。禹宸股权投资企业辩称，1.案涉两抵押物体量大，受众范围小，处置周期和难度大，应考虑处置过程中降价、流拍等因素，合理确定在财产保全过程中的价值，参考司法拍卖数据，案涉抵押物的处置成交价格应至少在评估价格基础上再下浮30%。2.案涉抵押物的最终处置余额经评估不足9.23亿元，远远低于截至2021年3月20日其抵押担保的债权余额19.5亿元。（1）案涉两抵押物的现处置余额不足12.53亿元。禹宸股权投资企业已委托北京首佳房地产评估有限公司于2021年3月12日就案涉抵押物出具了【北京首佳（2021）预估字第FC20210102172号】《北京市丰台区西三环南路59号（宝泽大厦）及益泽路8号院1号楼11层1102等【47】套（广泽中心）房地产抵押价值预评估咨询意见》。根据该评估报告，案涉抵押物的总价值为26.5亿元，在扣减掉评估报告“注3”中抵押物进行司法处置过程中所涉及税费8.6亿元后，案涉抵押物的最终处置余额仅为17.9亿元。在参考前述数据，考虑实际处置降价30%的情形，处置余额为17.9亿元*70%=12.53亿元。如果再扣减掉评估报告“注5”中因存在对外出租而对抵押物价值的贬损，处置余额会进一步减少。并且，评估报告“注12”已明确“风险提示”，除租赁对价格的影响外，由于“估价对象整体规模及价值量均大，受众群体有限，处置变现时，上述因素会影响其变现时间及变现价格”。并且，根据评估报告“注8”，随着土地使用年限的逐渐减少，抵押物的价值也将随之相应降低。（2）抵押物价值应扣减掉建设工程价款优先受偿权对应的工程款金额，优先受偿权约2亿。（3）抵押物价值应扣减掉已经存在的在先查封金额，该部分查封财产在本案为轮候查封不应计入保全标的额，该部分均为抵押物中最有价值的部分，退一步讲，既使按照平均价格，上述存在在先查封的面积价值也已达1.3亿元，应从查封标的额中予以扣减。（4）截至2021年3月20日抵押担保的债权余额已达1944498857.92元，并且仍在每日不断增加。综合以上分析，按照禹宸股权投资企业提交的评估报告，抵押物的现价值不超过：26.5亿元*70%（处置降价）-8.6亿元（司法处置过程中所涉及税费）*70%（处置降价税费减少）-1.3亿元（存在在先查封的部分）-2亿元（预估存在的建设工程价款优先受偿权对应的欠付工程款）=9.23亿元。这还没计算因存在租赁、整体规模及价值量均大、受众群体少、处置周期长、房地产持续低迷等进一步降价的因素。3.本案异议人没有如实向评估机构披露已存在的租赁合同及租金水平，导致评估报告内容虚假且有重大遗漏，违反了法律强制性规定，评估结果无效。4.异议人提交的两份评估报告使用的收益法所参考的周边项目租金与案涉抵押物的现租金水平及空置率差异巨大，原评估价格显失公允。5.异议人提交的两份评估报告使用比较法所参照的房地产项目体量、位置相差巨大，不具有参考价值，且现成交价格已大幅下跌，原评估价格已严重脱离实际。6.异议人提交的两评估报告的评估价格之所以与实际价值相差如此悬殊，系为满足融资需求而以抵押率倒推计算而得，并非真实评估价值。7.退一步讲，既使有效，因新冠疫情不可抗力、市场变化等因素，异议人提交的两份评估报告也已不能做为本案的价值参考依据，异议人应承担举证不能的不利后果。既使按照该两份评估报告，抵押物的现处置余额也不足10.46亿元。(1)异议人提交的两份评估报告的评估价值时点为2019年12月30日，距今已一年有余，期间受新冠疫情影响，房地产市场下行等因素，抵押物价值已大幅降低。（2）异议人提交的两份评估报告的抵押物价格没有扣减司法处置过程中的税费，根据两份评估报告的“估价报告使用限制”第（六）项，不能作为本案的价值参考依据。异议人应承担举证不能的不利后果。（3）因不可抗力导致发生市场变化，加之房地产市场持续下行，异议人提交的两份评估报告已失去参考意义，应进行再评估，并以禹宸股权投资企业提交的评估报告作为价值参考依据。（4）抵押物价值应扣减掉建设工程价款优先受偿权对应的工程款金额。（5）抵押物价值应扣减掉已经存在的在先查封金额，本案为轮候查封不应计入保全标的额。综合以上分析，因新冠疫情不可抗力、市场变化等因素，异议人提交的两份评估报告已不能作为本案的价值参考依据，且异议人应承担举证不能的不利后果。既使按照异议人提交的评估报告，抵押物的现价值不超过：32亿元*70%（处置降价）-12亿元（司法处置过程中所涉及税费）*70%（处置降价税费减少）-1.54亿（存在在先查封的部分）-2亿元（预估存在的建设工程价款优先受偿权对应的欠付工程款）=10.46亿元。这还没有计算因存在租赁、整体规模及价值量大、受众群体少，处置周期长、房地产持续低迷等等进一步降价的因素。何况，异议人提交的评估报告如前所述因违反法律强制性规定应为无效，早已不能做为价值参考依据。8.案涉抵押物因存在较多对外租赁，将进一步影响其市场价值及处置周期，并进而导致处置余额降低。9.在案涉保全裁定书合法有效的前提下，对正通公司采取财产保全措施是正当合法的。10.对正通公司的财产保全具有明显的必要性和紧迫性。11.本案对正通公司银行账户的查封是正当、合法的。12.正通公司作为不履行到期债务的债务人、违约方，违反了民法中基本的诚实信用原则及契约精神，其应自行承担因经营管理不善及自身因素导致的不利后果。13.关于查封股权的价值，首先，综合以上分析，案涉抵押物在减去应扣减项，以及拍卖过程中的降价、流拍因素后，可偿债余额不足10亿元。而目前所查封的股权显然不足以覆盖剩余债权。其次，所查封股权中较有价值的为广泽公司持有的宝泽公司及尊宝公司的股权，但是，该股权的价值与案涉抵押物的价值是重合的，两公司的股权价值即体现为其名下不动产的价值，不应重复计算。最后，本案所查封的股权均为非上市的有限公司股权，此种股权流动性差，市场认可度低，处置难度大，如进入处置阶段，降价、流拍是必然。因此，加上已查封的股权，本案仍不存在超标的查封的情形。14.综上所述，本案财产保全不存在超标的的情况，但是，如果合议庭最终认定本案存在超标的的情形，则禹宸股权投资企业同意对已查封的部分抵押物予以解封，解封范围为抵押物包括的设备房、楼梯间、电梯间、消防设施、管井、泵房、配电室、水处理、侯梯厅、汽车坡道、基坑、密闭空间等对应的面积。由于现已查封的正通公司的银行账户等财产为较优质且易于变现的财产，禹宸股权投资企业不同意解封。异议人正通公司、广泽公司、尊宝公司、宝泽公司提交了如下证据：1.委托贷款借款合同、委托贷款委托合同，证明禹宸股权投资企业委托恒丰银行扬州分行向广泽公司发放贷款13.8亿元。2.两份委托贷款抵押担保合同，证明宝泽公司以其名下丰台区西三环南路59号、尊宝公司以其名下丰台区益泽路8号不动产抵押给禹宸股权投资企业、恒丰银行扬州分行。3.不动产证书交接单，证明上述两房产的房产证在恒丰银行扬州分行。4.评估报告两份、恒丰银行办公室的内部文件以及聊天记录，证明该两份评估报告系由恒丰银行扬州分行指定库中的评估机构出具，评估价值分别为120312万元、202569万元，总额32亿元。5.委托贷款展期合同，证明贷款到期后，各方就贷款进行了展期，展期后的贷款金额为13.5亿元。6.差额补足协议，证明正通公司承担差额责任。7.不动产登记信息查询告知单，证明抵押人宝泽公司、尊宝公司名下房产已被法院依法查封，被轮候查封的房产价值为2000多万元。禹宸股权投资企业对异议人提交的证据除不动产证书交接单、恒丰银行办公室的内部文件以及聊天记录的真实性不予认可外，其他证据的真实性均予以认可。本院认为，对异议人提交的评估报告两份、不动产登记信息查询告知单的真实性，本院予以确认，对该证据的证明目的本院将在说理部分予以阐述；对异议人提交的其他证据，因与本案不具有关联性，故本院不予认定。禹宸股权投资企业提交了如下证据：1.【北京首佳（2021）预估字第FC20210102172号】《北京市丰台区西三环南路59号（宝泽大厦）及益泽路8号院1号楼11层1102等【47】套（广泽中心）房地产抵押价值预评估咨询意见》；2.最高人民法院中国庭审公开网截图；3.企查查软件诉讼案件截图；4.不动产登记信息查询结果告知单。证据1-4证明案涉抵押物的总价值为26.5亿元，在扣减掉评估报告“注3”中抵押物进行司法处置过程中所涉及税费8.6亿元、存在在先查封的1.3亿元部分、预估存在的建设工程价款优先受偿权对应的欠付工程款2亿元后，并考虑实际处置降价30%的情形，案涉抵押物的最终处置余额不足9.23亿元，远远低于截至2021年3月20日抵押担保的债权余额19.5亿元。5.2016年恒银宁委借字第000103300011号委托贷款借款合同；6.承诺函；7.委托贷款展期申请书；8.委托借款展期合同；9.正通公司董事会决议及股东会决议；10.正通公司企业信用信息公式报告；11.正通公司章程；12.正通公司出具的董事会成员简介。证据5-12证明双方之间的债务本金为13.5亿元，正通公司就该债务承担连带责任。13.2020HFYHBJGZ-1号关于【尊宝公司】之投资协议之补充协议；14.2020HFYHBJGZ-3号关于尊宝公司股权回购协议；15.2020HFYHBJGZ-2号关于【宝泽公司】之投资协议之补充协议。16.2020HFYHBJGZ-4号关于宝泽公司股权回购协议。证据13-16证明与本案关联的两笔融资金额及利息计算方式。17.利息清单，证明截至2021年3月20日，本案抵押物涉及的本案债权的金额已达1470944478.12元，涉及的另两案件的回购价款、收益及违约金总计已达473554379.8元，上述债权金额总计已达1944498857.92元。18.尊宝公司及宝泽公司提供的两抵押物的对外出租情况台账；19.尊宝公司出租案涉抵押物的租赁合同（5份）；20.宝泽公司出租案涉抵押物的租赁合同（4份），证据18-20证明答辩意见第1点。21.房地产门户网站房天下网页截图，证明答辩意见第5点；22.淘宝网司法拍卖房地产网页截图，证明答辩意见第1点；23.企查查软件检索的正通公司涉诉案件统计，证明正通公司涉诉案件90件，对其财产保全具有必要性和紧迫性。异议人对禹宸股权投资企业提交的证据1的真实性不予认可，证据2-4的真实性予以认可，其余证据的真实性需要核实。本院认为，因证据1系禹宸股权投资企业委托他人所作，对该证据的真实性予以认定，对该证据的证明目的，本院将在说理部分予以阐述；对禹宸股权投资企业提交的其他证据，因与本案不具有关联性，故本院不予认定。经审理查明，申请人禹宸股权投资企业于2021年1月26日向本院申请诉前财产保全，请求对被申请人广泽公司、尊宝公司、宝泽公司、正通公司的银行存款1412364566.36元予以冻结或查封(扣押)其相应价值的财产。本院于2021年1月29日作出（2021）苏10财保7号民事裁定书，裁定：冻结被申请人广泽公司、尊宝公司、宝泽公司、正通公司的银行存款1412364566.36元或查封（扣押）其相应价值的财产。2021年2月1日，本院立（2021）苏10执保17号案件执行，执行过程中，本院依法查封了下列财产：1.宝泽公司建设银行账户11×××33_1款项16092.44元，恒丰银行账户85×××07款项50295.57元、801010010122813720款项1007.16元。2.广泽公司建设银行账户11×××81_1款项9896.18元，光大银行账户38×××10款项1125.27元，民生银行账户69×××55款项5402.15元。3.尊宝公司建设银行账户11×××10_1款项18761.22元，华夏银行账户10×××88款项0元，工商银行账户02×××06款项1866.47元，恒丰银行851410010122200116款项50295.57元，801010010122200552款项1007.16元。4.正通公司兴业银行账户41×××64款项8543.84元、416010100101748322款项1521113.53元、416010100101491480款项452197.89元，华夏银行账户63×××58款项0元，建设银行账户42×××80_1款项63056.92元、42001170008053012877_1款项322251.64元、42001170008053012877-0001_1款项0元、42001170008053012877-0002_1款项0元、42001170008053047422_1款项2771582.10元，光大银行账户38×××20款项12296.32元，浙商银行账户5210000010120100048938款项885152.61元，广发银行账户95×××15款项504.52元、95×××38款项0元、9550880068076823777款项2579884.23元、9550880068076800243款项1737.72元，民生银行账户05×××01C910000320款项45196.91元，交通银行账户421863308018170076464款项199.36元，招商银行账户12×××04_60004款项4245089.73元、12×××28_60024（公司活期保证金账户）款项3500000.00元、127902381010509_60010款项19481.08元、127902381010802_00001款项5073.89元、127902381010205_60006款项2745.35元、127902381021101_60003款项1138.12元、127902381010708_60008款项14192.20元，中信银行账户81×××61_000001款项1481.30、8110701013001245726_000001款项8438.05，工商银行账户32×××03款项0.86元、3202008729200465338款项1355.61元。5.本院委托北京市第二中级人民法院代为查封宝泽公司名下位于北京市丰台区西三环南路59号的房地产（房屋所有权证号：X京房权证丰字第××号）及土地使用权（土地使用权证号：京丰国用（2010出）第00058号）,代为查封尊宝公司名下位于北京市丰台区××院××楼××等【47】套不动产（不动产产权证号：京（2019）丰不动产权第0056938号）。首查封了宝泽公司名下位于北京市丰台区西三环南路59号（权证号：X京房权证丰字第××号）101（建筑面积5320.33㎡）、102（建筑面积1895.97㎡）、201（建筑面积2553.53㎡）、202（建筑面积1548.94㎡）、301（建筑面积3789.24㎡）、401（建筑面积3814.54㎡）、501（建筑面积3814.54㎡）、601（建筑面积1008.9㎡）房产。上述房产总建筑面积为23745.99㎡，该房产于2020年3月25日抵押给恒丰银行扬州分行，抵押金额为5.8亿元，权利证号为京（2020）丰不动产证明第0003253号；于2020年4月1日抵押给禹宸股权投资企业，抵押金额为2.2亿元；于2020年4月2日抵押给禹宸股权投资企业，抵押金额为2亿元。查封了尊宝公司名下位于北京市丰台区××院××楼××等【47】套不动产（权证号：京（2019）丰不动产权第0056938号），具体为：首查封1号楼-1层-105（建筑面积37.2㎡）、1号楼-1层-106（建筑面积9337.68㎡）、1号楼-1层-107（建筑面积1382.34㎡）、1号楼14层1402（建筑面积706.34㎡）、1号楼14层1403（建筑面积668.99㎡）、1号楼13层1301（建筑面积663.45㎡）、1号楼12层1202（建筑面积706.34㎡）、1号楼12层1203（建筑面积668.99㎡）、1号楼11层1101（建筑面积663.45㎡）、1号楼11层1102（建筑面积706.34㎡）、1号楼9层901（建筑面积663.45㎡）、1号楼9层902（建筑面积706.34㎡）、1号楼9层903（建筑面积668.99㎡）、1号楼8层801（建筑面积663.45㎡）、1号楼5层502（建筑面积706.34㎡）、1号楼5层503（建筑面积668.99㎡）、1号楼4层401（建筑面积661.83㎡）、1号楼4层402（建筑面积704.77㎡）、1号楼4层403（建筑面积667.67㎡）、1号楼3层301（建筑面积4628.12㎡）、1号楼2层201（建筑面积4537.67㎡）、1号楼6层601（建筑面积663.45㎡）、1号楼6层602（建筑面积706.34㎡）、1号楼6层603（建筑面积668.99㎡）、1号楼-1层-109（建筑面积49.76㎡）、1号楼14层1401（建筑面积663.45㎡）、1号楼-1层-108（建筑面积302.05㎡）、1号楼-2层-201（建筑面积6579.4㎡）、1号楼7层703（建筑面积688.99㎡）、1号楼5层501（建筑面积663.45㎡）、1号楼1层102（建筑面积667.12㎡）、1号楼1层103（建筑面积669.41㎡）、1号楼1层104（建筑面积671.82㎡）、1号楼1层101（建筑面积698.9㎡）、1号楼1层105（建筑面积671.42㎡）、1号楼-1层-101（建筑面积1321.24㎡）、1号楼8层802（建筑面积706.34㎡）、1号楼7层702（建筑面积706.34㎡）、1号楼8层803（建筑面积668.99㎡）、1号楼7层701（建筑面积663.45㎡）、1号楼11层1103（建筑面积668.99㎡），轮候查封1号楼10层1003（建筑面积668.99㎡）、1号楼10层1001（建筑面积663.45㎡）、1号楼13层1302（建筑面积706.34㎡）、1号楼13层1303（建筑面积668.99㎡）、1号楼10层1002（建筑面积706.34㎡）、1号楼12层1201（建筑面积663.45㎡）。上述房产总面积为53976.2㎡，该房产于2020年3月27日抵押给恒丰银行扬州分行，抵押金额为8亿元，权利证号为京（2020）丰不动产证明第0003381号；于2020年4月1日抵押给禹宸股权投资企业，抵押金额为2.2亿元；于2020年4月2日抵押给禹宸股权投资企业，抵押金额为2亿元。6.委托武汉市中级人民法院于2021年2月23日向武汉市洪山区行政审批局、武汉市武昌区市场监督审批局、武汉市江岸区行政审批局、武汉市市场监督管理局（沌口）送达了（2021）苏10财保7号民事裁定书和协助执行公示通知书，请求协助冻结广泽公司持有的武汉欣博恒房产开发有限公司的100%股权、武汉圣泽捷众物流有限公司的100%股权、武汉圣泽捷运贸易有限公司的99%股权、武汉江融投资有限公司的100%股权、湖北瑞狮置业有限公司的100%股权，请求协助冻结正通公司持有的圣泽通供应链有限公司100%股权、武汉升通投资管理有限公司100%的股权。请求武汉市经济技术开发区不动产登记中心协助冻结正通公司名下位于武汉市开发区5C2地块综合用地，证号为武开国用（2003）字第36号，因该地块与正通公司无关联，且该证号已注销，武汉市经济技术开发区不动产登记中心未予冻结。2020年3月26日，宝泽公司委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对其所有的位于北京市丰台区西三环南路59号商业用途地产，即建筑面积为23745.99平方米的房屋所有权及相应的剩余使用年限为27.03年的6686.85平方米的商业、办公用地国有出让建设用地使用权进行了评估。估价目的为确定上述房地产拟抵押贷款额度提供参考，依据价值时点为2019年12月30日，确定估价对象于价值时点的抵押价值总价为人民币120312万元，其中一层商业单价68792元/㎡、一层夹层商业单价58473元/㎡、二层商业单价55034元/㎡、二层夹层商业单价51594元/㎡、三层商业单价44715元/㎡、四层商业单价41275元/㎡、五层商业单价41275元/㎡、六层商业单价41275元/㎡，评估报告使用期限自2020年3月26日至2021年3月25日止。同年，宝泽公司委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对尊宝公司所有的位于北京市丰台区××院××楼××等【47】汽车库、办公、商业、职工食堂用途房地产，即总建筑面积53976.2平方米的房屋所有权及相应剩余使用年限为商业27.03年、办公及地下车库为37.03年的23661.37平方米商务金融用地国有出让建设用地使用权进行了评估。估价目的为确定上述房地产拟抵押贷款额度提供参考依据，价值时点为2019年12月30日，确定估价对象于价值时点的抵押价值总价为人民币202569万元，其中一层商业单价69810元/㎡、二层商业单价55848元/㎡、三层商业单价48867元/㎡、办公单价50590元/㎡地下车库单价10118元/㎡，评估报告使用期限自2020年3月26日至2021年3月25日止。2021年3月12日，禹宸股权投资企业委托北京首佳房地产评估有限公司对宝泽公司名下位于北京市丰台区西三环南路59号（宝泽大厦）房地产（证载土地使用权面积为6686.85平方米、房屋建筑面积为23745.99平方米），及尊宝公司名下位于北京市丰台区××院××楼××等【47】（广泽中心）房地产（证载建筑面积为53976.2平方米）在现状利用条件下的价值水平进行了预评估，价值时点为2021年3月5日，价值类型为抵押价值，假设在未设立法定优先受偿权下的价值为265000万元，其中位于北京市丰台区西三环南路59号（宝泽大厦）房地产价值为95000万元，位于北京市丰台区××院××楼××等【47】（广泽中心）房地产价值为170000万元。禹宸股权投资企业确认（2021）苏10财保7号民事裁定书中裁定保全的1412364566.36元在宝泽公司名下位于北京市丰台区西三环南路59号（宝泽大厦）房地产及尊宝公司名下位于北京市丰台区××院××楼××等【47】房地产上设立了抵押权，该抵押权登记时间为2016年，后双方变更了抵押协议，抵押权进行了变更登记，登记的时间分别为2020年3月25日，2020年3月27日，但之前的抵押登记并未注销。上述事实，有（2021）苏10财保7号民事裁定书，（2021）苏10执保17号委托执行函、协助执行通知书、送达回证，不动产登记信息查询结果告知单，评估报告书、北京市丰台区西三环南路59号（宝泽大厦）及益泽路8号院1号楼11层1102等【47】（广泽中心）房地产抵押价值预评估咨询意见等证据在卷证实。本案的争议焦点为：（2021）苏10执保17号案件执行中是否存在超标的查封的行为。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十六条规定：“申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。”参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十九条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”认定是否构成超标的查封，需查明裁定保全标的数额和完成查封的财产估价金额，被查封财产的估价可以根据相关辅助价格并综合考量各种影响财产价值的因素。同时，在诉讼保全阶段判断是否构成超标的查封，系对该阶段查封行为的评判，与执行阶段评判查封行为不同。就法律逻辑而言，应以财产被查封时的客观价值作为判断基准，而不应以财产在未来被处置时的可能价格作为判断基准。进而言之，查封财产的目的当然是要尽可能确保财产的处置变价能够清偿债权，但是在查封财产时，该财产的未来处置变价情况是不确定的，其固然存在拍卖不顺、成交价下浮的可能，但也存在拍卖顺利、成交价上浮的可能，故在确定查封财产价值时，可以适当考虑市场行情和价格变化趋势，以财产被查封时的客观价值作为判决基准，在不“明显”超过查封财产现时客观价值的幅度内，合理确定查封标的范围。本案中，1.本案财产保全裁定金额为1412364566.36元，应当在此限额内进行保全。2.实际查封财产的价值，（1）异议人提交了位于北京市丰台区西三环南路59号商业用途地产以及位于北京市丰台区××院××楼××等【47】汽车库、办公、商业、职工食堂用途房地产的评估报告，评估结论为：位于北京市丰台区西三环南路59号商业用途地产，抵押价值总价为120312万元；位于北京市丰台区××院××楼××等【47】汽车库、办公、商业、职工食堂用途房地产，抵押价值总价为202569万元。该两份评估报告虽然是宝泽公司单方委托作出，但均系由有相应资质的评估公司按正当工作程序作出的，其结论在对方当事人未提出充足证据予以推翻的情况下，具有一定的参考意义。（2）禹宸股权投资企业提交的抵押价值预评估咨询意见认为上述两房地产的价值为26.5亿元，即使扣除其认为的优先权2亿元，该价值仍然超出本案应查封的金额14.13亿元的73%，可视为自认。（3）上述两处房产已为禹宸股权投资企业诉讼保全之债进行了抵押，且办理了抵押登记，禹宸股权投资企业亦认可其享有的抵押权数额与其在本案中申请保全的数额相同。（4）该查封财产上是否存在租赁，并不影响该财产的价值，况且禹宸股权投资企业提供的材料显示该房产上的租赁均成立于其首次抵押登记之后，该租赁亦不能对抗其享有的抵押权。（5）（2021）苏10执保17号案系诉前财产保全，确定被查封财产的价值可以评估价值为基准，对是否流拍、降价、税费承担等将来执行程序中的问题，不予考虑。因此，本院已对上述两处房产进行了查封（轮候查封不影响抵押权），该两处房产的价值无论异议人认为的32亿元，还是禹宸股权投资企业认为的26.5亿元，该两处房产的价值完全可以覆盖本案保全裁定的金额，故对超出保全裁定金额的部分应当依法解除查封措施。3.根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》和《江苏省高级人民法院关于强化依法规范公正善意文明执行理念进一步做好优化营商环境的指导意见》的精神，要严格把握财产保全的适用条件，依法慎用查封、冻结等强制措施，尽量减少对企业正常生产经营活动的不当影响。本案中，禹宸股权投资企业申请法院超标的查封了异议人财产，并查封了异议人众多银行账户，势必影响异议人公司的正常经营，现异议人同意将已冻结账户内的资金扣划至本院指定账户冻结，在此情况下对异议人申请解除正通公司名下银行账户及该公司持有股权查封的异议请求应予以支持。4.至于异议人要求停止对正通公司采取进一步保全措施的异议请求，因执行异议案件系对执行行为正确与否进行审查，对于异议人请求法院不作出某项执行行为，非执行异议案件审查之事项，故对其该异议请求，本院不予理涉。综上，异议人广泽公司、宝泽公司、尊宝公司、正通公司的异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十六条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第二项的规定，裁定如下：一、武汉正通联合实业投资集团有限公司将（2021）苏10执保17号案中已冻结的款项汇入本院指定账户后，解除该案中对武汉正通联合实业投资集团有限公司名下所有银行账户的冻结；二、解除（2021）苏10执保17号案中对武汉正通联合实业投资集团有限公司持有的圣泽通供应链有限公司100%股权和武汉升通投资管理有限公司100%的股权的查封；三、驳回武汉正通联合实业投资集团有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长 黄 祥审判员 方恒荣审判员 高济宁二〇二一年三月二十四日书记员 孙 妍