山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民再93号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：日照经济开发区华通置业有限公司，住所地日照经济技术开发区南昌路**，统一社会信用代码9137110066352207X5。法定代表人：李业明，经理。委托诉讼代理人：姜宇，山东中论律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟臻臻，山东中论律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王涛，男，1983年2月3日出生，汉族，居民，住日照经济开发区。委托诉讼代理人：高凤，山东东方太阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：古韵，山东东方太阳律师事务所律师。一审第三人：山东奥博房地产经纪有限公司，，住所地日照市东港区济南路与威海路交汇处城市花园沿街**统一社会信用代码913711027986785658。法定代表人：范萌，总经理。再审申请人日照经济开发区华通置业有限公司（以下简称华通公司）因与被申请人王涛、一审第三人山东奥博房地产经纪有限公司（以下简称奥博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省日照市中级人民法院（2018）鲁11民终2164号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年11月18日作出（2020）鲁民申9385号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人华通公司的委托诉讼代理人钟臻臻，被申请人王涛及其委托诉讼代理人高凤到庭参加诉讼。一审第三人奥博公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华通公司申请再审称，请求撤销日照市中级人民法院（2018）鲁11民终2146号民事判决，改判驳回王涛的诉讼请求，诉讼费由被申请人承担。事实与理由：１、提交（2019）鲁1191刑初97号刑事判决书一份作为新证据，该刑事判决确认了奥博公司负责人孙春雷利用销售申请人房屋的便利，进行一房两卖，并利用房屋进行抵押，向王涛借款的事实，由此证明孙春雷与王涛之间存在民间借贷关系，销售给王涛的房屋仅是为王涛出借款项的担保，王涛向申请人主张返还的购房款，实际是其出借给孙春雷的借款，申请人与王涛之间不存在真实房屋买卖合同关系，王涛起诉申请人系虚假诉讼。孙春雷实施了合同诈骗犯罪行为，王涛也不是善意相对人，在原审中刻意隐瞒其与孙春雷的民间借贷关系，将本应由王涛归还的借款，恶意转嫁到申请人身上。故原判决认定事实、适用法律错误。２、王涛支付给孙春雷66万元借款，孙春雷还有35.93万元未偿还。原审判决生效后，申请人已经履行完毕判决内容，向王涛支付房款及利息共计75万元，并支付案件受理费2万余元。王涛通过诉讼获取了其不应获取的利益。３、另外，从双方转账情况来分析，2015年9月9日，王涛向申利转账147000元，同日，孙春雷向王涛出具收到现金16万元的收到条。按照月息5分来算，每月利息8000元；2016年3月22日，王涛向申利转账137500元，孙春雷向王涛出具收到现金15万元的收到条，按照月息5分来算，每月利息7500元。此后，申利向王涛转账具有规律性，多次出现8000、7500这两个数字，明显符合民间借贷性质。王涛辩称，申请人提交的（2019）鲁1191刑初97号刑事判决书不能作为新证据。1、该刑事判决认定的事实不能否定民事判决确认的事实。王涛在原审中未作虚假陈述，且与申请人签订房屋买卖合同的事实客观存在，不能仅依据刑事判决认定王涛与申请人之间不存在房屋买卖合同关系。2、王涛与华通公司存在真实的房屋买卖关系，王涛支付给孙春雷的66万元款项是支付给华通公司的购房首付款，而非支付给孙春雷的个人借款。孙春雷、申利给王涛的转账款项与涉案66万元的购房款无关联，双方另有现金交易。3、退一步讲，假设涉案合同购成让与担保，也不能免除华通公司的还款责任。事实上，华通公司已经履行了原判决。王涛向一审法院起诉请求：判令解除王涛与华通公司签订的《刘家寨生活小区房屋买卖合同》；判令华通公司返还购房款66万元及利息；判令华通公司赔偿王涛66万元；诉讼费用等均由华通公司负担。一审法院认定事实：2015年9月8日，华通公司作为出卖方与王涛作为买受方在刘家寨生活小区售楼处签订《刘家寨生活小区房屋买卖合同》，约定王涛购买华通公司开发的刘家寨生活小区24号楼2单元401室房屋，合同约定建筑面积约95.65平方米，房屋单价每平方米4000元，总金额为38.26万元，付款方式为一次性付款。该合同出卖方栏加盖了华通公司的合同专用章及法定代表人李业明私章，买受方栏由王涛签名并捺印。合同签订当天，华通公司为王涛出具了收款凭证，该收款凭证载明“收24-2-401号房.房款”，金额为38.26万元。王涛未实际依照合同约定的、收款凭证载明的房款付款，而是当日将16万元通过转账和现金支付方式付给刘家寨生活小区售楼处的申利，刘家寨生活小区售楼处的孙春雷当天为王涛出具收到条一份，载明：“今收到王涛现金人民币壹拾陆万元整（￥160000.00元）”孙春雷在收到人栏处签名捺印，2016年8月10日，王涛转账10万元给申利，申利为其出具收到条一份，载明：“今收到王涛现金人民币拾万元整（100000元）”申利在收到人栏处签名捺印。2016年3月22日，华通公司作为出卖方与王涛作为买受方在刘家寨生活小区接待中心签订《刘家寨生活小区房屋买卖合同》，约定王涛购买华通公司开发的刘家寨生活小区23号楼1单元502室房屋，合同约定建筑面积约95.65平方米，房屋单价每平方米3688元，总金额35.276万元，付款方式为一次性付款。该合同出卖方栏加盖了华通公司的合同专用章及法定代表人李业明私章，买受方栏由王涛签名并捺印。合同签订当天，华通公司为王涛出具了收款凭证，该收款凭证载明“收23-1-502号房.房款”，金额为35.276万元，出纳栏处载明“郭”。王涛未实际依照合同约定的、收款凭证载明的房款付款，而是当日将15万元通过转账方式付给孙春雷，孙春雷当天为王涛出具收到条一份，载明：“今收到王涛现金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00元）”孙春雷在收到人栏处签名捺印，王涛于2016年8月22日，向孙春雷账户转账7万元。2016年8月22日，华通公司作为出卖方与王涛作为买受方在刘家寨生活小区接待中心签订《刘家寨生活小区房屋买卖合同》，约定王涛购买华通公司开发的刘家寨生活小区15号楼1单元502室房屋，合同约定建筑面积约99平方米，房屋单价每平方米3850元，总金额38.115万元，付款方式为一次性付款。该合同出卖方栏加盖了华通公司的合同专用章及法定代表人李业明私章，买受方栏由王涛签名并捺印。合同签订当天，华通公司为王涛出具了收款凭证，该收款凭证载明“收刘家寨生活小区15号楼1单元502号房.房款”，金额为38.115万元，出纳栏出载明“郭”。王涛未实际依照合同约定的、收款凭证载明的房款付款，而是当日将18万元通过转账和现金支付方式付给孙春雷，孙春雷当天为王涛出具收到条一份，载明：“今收到王涛现金人民币壹拾捌万元整（￥180000.00元）”孙春雷在收到人栏处签名捺印。王涛购买上述三套房屋，系经他人介绍得知孙春雷为华通公司代理销售该公司开发的房屋，上述合同签订时，均由孙春雷与王涛协商合同内容，并由孙春雷指示在刘家寨生活小区售楼处的郭天胜、申利代表华通公司与王涛签订合同，带领王涛查看所售房屋，上述合同均非网签版合同，亦未到房地产管理部门备案，均未办理房屋产权证明。孙春雷、郭天胜、申利均非华通公司指定的管理购房款的财务人员。2016年12月份，王涛在出卖上述房屋时得知上述房屋在出售给王涛前已经出卖给了第三人，其中24号楼2单元401室房屋出卖给了平西明，平西明与华通公司签订了网签合同，并办理了备案，房屋产权证20××100，23号楼1单元502室房屋出卖给了侯金峰，侯金峰与华通公司签订了网签合同，并办理了备案，房屋产权证20××477，15号楼1单元502室房屋出卖给了赵利民，双方签订了网签合同，合同签订于2009年3月11日。王涛在得知上述消息后，于2017年1月24日以孙春雷诈骗为由向奎山派出所报案，奎山派出所同日受案，3月2日，日照市公安局日照经济技术开发区分局决定立为刑事案件侦查。奎山派出所分别于2017年1月24日、2月28日对王涛进行了询问。另查明，2007年8月11日，日照市东港区奎山街道刘家寨村民委员会（以下简称刘家寨村委会）作为甲方（发展商）与奥博公司作为乙方（代理商）签订《刘家寨小区销售代理合同》，约定刘家寨村委会将投资位于刘家寨生活区住宅楼17号楼、18号楼、19号楼、21号楼委托奥博公司代理销售，委托期限自2007年8月11日起至2007年11月10日止。合同约定合作方式为乙方在甲方规定的价格基础上进行销售；乙方负责向已售房屋催缴房款；由乙方派人进驻接管刘家寨安置接待中心，并实施各项销售作业；……；购房户应缴预约金、房款直接交于甲方指定财务人员管理，由甲方向购房户开具所有相应的收据发票；……；由甲方提供安置中心、桌椅、饮水机、电话机、电脑、打印机等安置中心所有办公设施。2007年11月30日，刘家寨村委会作为甲方（发展商）与奥博公司作为乙方（代理商）签订《刘家寨生活小区销售代理合同》，约定将刘家寨村委会投资位于奎山刘家寨生活小区对外销售的部分房屋委托奥博公司代理销售，委托期限自2007年11月30日起至2008年1月31日止。合作方式同上述代理合同。2010年12月30日，华通公司作为甲方（发展商）与奥博公司作为乙方（代理商）签订《刘家寨生活小区销售代理合同》，约定华通公司将投资位于奎山刘家寨生活小区对外销售的13号楼共计24户委托奥博公司代理销售，委托期限自2011年1月1日起至2011年3月30日止。合作方式同上述代理合同。2009年3月16日，华通公司作为出卖人与孙春雷作为买受人签订《房屋买卖合同》，孙春雷购买了华通公司在刘家寨生活小区的15号楼、16号楼、17号楼、19号楼、21号楼共计31套、总面积为3045.1平方米房屋。还查明，华通公司成立于2007年6月14日，经营范围为房地产开发（凭有效资质经营），刘家寨村委会为发起人和股东之一。奥博公司成立于2007年2月5日，经营范围为房地产中介服务；房地产营销策划；楼盘代理销售；广告设计、制作、代理、发布；商务信息咨询；日用百货销售。成立时发起人为孙春雷，2014年1月16日奥博公司的企业名称由“日照市奥博房地产经纪有限公司”变更为“山东奥博房地产经纪有限公司”，法定代表人由孙春雷变更为王代超。奎山街道办事处出具证明称华通公司的公章及财务专用章已于2010年收回街道办事处统一管理，并统一更换了收款凭证，新使用的凭证为“农村集体经济收款凭证”。一审法院认为，孙春雷的行为符合表见代理的构成要件，表见代理成立，该代理行为有效，能够发生与有权代理相同的法律后果，订立的合同为有效合同，孙春雷代理行为的法律后果应当直接约束作为被代理人的华通公司，华通公司应当向相对人王涛承担责任，华通公司承担责任后，可以向无权代理人孙春雷追偿。孙春雷作为委托代理人签订的三份《刘家寨生活小区房屋买卖合同》应直接约束被代理人华通公司，孙春雷作为委托代理人收取款项的法律后果亦应当归属于被代理人华通公司，孙春雷行为产生的相应民事责任应由华通公司承担。另，在三份《刘家寨生活小区房屋买卖合同》签订时，孙春雷已非奥博公司法定代表人或工作人员，因此，奥博公司不应当承担责任。王涛关于解除其与华通公司签订的三份《刘家寨生活小区房屋买卖合同》要求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，予以支持。双方当事人应当就合同已经履行部分相互返还，华通公司返还66万元购房款及利息的同时，王涛应当将涉案房屋向华通公司返还。一审法院判决：一、解除王涛与华通公司于2015年9月8日签订的关于刘家寨生活小区24号楼2单元401室的《刘家寨生活小区房屋买卖合同》；二、解除王涛与华通公司于2016年3月22日签订的关于刘家寨生活小区23号楼1单元502室的《刘家寨生活小区房屋买卖合同》；三、解除王涛与华通公司于2016年8月22日签订的关于刘家寨生活小区15号楼1单元502室的《刘家寨生活小区房屋买卖合同》；四、华通公司于判决生效之日起十日内返还王涛购房款66万元；王涛于判决生效之日起十日内向华通公司交付刘家寨生活小区24号楼2单元401室、23号楼1单元502室、15号楼1单元502室；五、华通公司于判决生效之日起十日内支付王涛购房款利息（以66万元为基数，自2017年3月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款率计算）；六、驳回王涛的其他诉讼请求。案件受理费16680元，由王涛负担6280元，由华通公司负担10400元。华通公司上诉请求：撤销一审判决；一、二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，孙春雷的涉案销售房屋行为构成表见代理，一审认定孙春雷的涉案代理行为的法律后果直接约束作为被代理人的华通公司并无不当。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由上诉人日照经济开发区华通置业有限公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2007年7月,孙春雷担任法定代表人的日照市奥博房地产经纪有限公司与日照经济开发区华通置业有限公司签订了房屋代理销售合同，代为销售日照经济开发区华通置业有限公司开发的刘家寨生活区的楼房。2015年9月8日、2016年3月22日、2016年8月22日，孙春雷隐瞒了房屋已经销售的事实，以日照经济开发区华通置业有限公司的名义与王涛签订了刘家寨生活小区24号楼2单元401室、23号楼1单元502室、15号楼1单元502室三份房屋买卖合同。三份合同约定以一次性付款的方式购买房屋，且孙春雷以华通公司的名义向王涛出具了收到全部房款的收款凭证（三套房价总额为111.651万元）。但王涛并未实际依照合同约定的一次性付款方式、以及收款凭证载明的房款数额向华通公司付款，而是陆续转款给孙春雷及申利（系孙春雷司机），由孙春雷及申利出具收到“现金”的收条。具体转款情况如下：王涛尾号为9061的农业银行账户向申利尾号为0931的工商银行账户、孙春雷尾号为4971的农业银行账户汇款情况，2015年9月9日，王涛向申利账户转账1万元、存入现金13.7万元；2016年3月22日，向申利账户转账13.75万元；2016年8月22日，向孙春雷账户分两次转账7万元；2016年8月23日，向孙春雷账户分两次转账9.35万元；2016年8月24日，向孙春雷账户转账5万元；2016年9月2日，向申利账户转账4.75万元；2016年9月5日，向孙春雷账户转账5万元；2016年9月7日，向孙春雷账户转账3万元；2016年9月9日，向孙春雷账户转账4万元，王涛共计向申利和孙春雷的账户转账66.55万元。2015年11月7日，申利向王涛尾号为981的农商行账户转账8000元；2015年12月10日转账8000元；2016年1月8日转账8000元；2016年3月1日转账1000元；2016年3月5日转账4000元；2016年3月10日转账5000元；2016年3月16日转账3000元；2016年3月17日转账3000元；2016年4月21日转账7500元；2016年5月11日转账8000元；2016年5月23日转账7500元；2016年6月8日转账8000元；2016年6月24日转账7500元；2016年8月9日转账8000元；2016年8月10日转账2万元；2016年8月29日转账2000元；2016年9月7日转账51000元；2016年9月9日转账1000元；2016年9月14日转账2000元；2016年9月15日转账5000元；2016年9月21日转账5000元；2016年11月5日转账3000元；2016年11月13日转账200元；2016年11月29日转账5000元；2016年12月1日转账2500元；2016年12月11日转账3000元，申利共计向王涛转账18.62万元。2016年7月8日，孙春雷以尾号为8658的莱商银行账户向王涛尾号为9061的农行账户转账8000元；2016年7月22日转账7500元；2016年9月5日转账5万元；2016年9月27日转账1万元；2016年10月2日转账2500元；2016年10月5日转账5000元；2016年10月10日转账1000元；2016年10月11日转账2000元；2016年10月12日转账3000元；2016年10月20日转账8000元；2016年10月22日转账5000元；2016年10月27日转账5000元；2016年10月30日转账3000元；2017年1月2日转账5000元；2017年1月14日转账5000元，孙春雷共计向王涛转账12万元。(2019)鲁1191刑初97号刑事判决书认定：孙春雷隐瞒真相，以已经出卖的房屋作为民间借贷的担保，实施了“一房二卖”的行为，使王涛等人陷入错误的认识，以此骗取王涛等人的借款，具有非法占有的主观故意，构成合同诈骗罪。孙春雷尚有35.93万元借款未偿还王涛，该35.93万元已被该刑事判决确认为孙春雷的诈骗所得，并责令孙春雷将该款项退赔被害人。上述事实有山东省日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191刑初97号刑事判决、孙春雷、申利在公安机关所作供述、王涛在公安机关所作陈述及相关银行交易明细等予以证实。本院再审认为，王涛虽与华通公司签订房屋买卖合同，但其未向华通公司交付购房款，无购买房屋的真实意思表示，其与华通公司之间不存在真实房屋买卖关系。王涛虽向孙春雷、申利交付66万余元款项，孙春雷为王涛出具的是“现金”收条，而非房款收条，且三人之间的款项往来不符合房屋买卖的付款特点，故王涛与孙春雷之间亦不是真实的房屋买卖关系。关于王涛给付孙春雷66.55万元款项的性质问题，王涛在一年时间内多次向孙春雷付款，孙春雷（申利）在一年多的时间里给王涛频繁转账，有些转账数额较小，两人之间的款项往来不符合购房付款的特点，该66万余元应系王涛向孙春雷的出借款项。王涛与华通公司签订买卖合同的目的是以涉案房屋为王涛与孙春雷之间的借款作担保，王涛购房的表意不真实，其与孙春雷恶意串通，损害了华通公司的利益，涉案房屋买卖合同应属无效。故原判决认定孙春雷的售房行为构成表见代理并判令华通公司向王涛返还购房款、支付购房款利息，系认定事实、适用法律错误，应予以撤销。王涛虽坚称66万余元款项是购房款，孙春雷、申利给其转账与该66万余元无关，其向孙春雷出借款项，系另行提供现金，但未举证予以证实，故对该辩解不予采信。综上，华通公司的再审理由成立，其再审请求应予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十九条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）鲁11民终2164号民事判决及山东省日照经济技术开发区人民法院（2017）鲁1191民初362号民事判决；二、驳回王涛的诉讼请求。一审案件受理费16680元，二审案件受理费10400元，均由王涛负担。本判决为终审判决。审判长 胡 建审判员 申法奎审判员 姚 艳二〇二一年三月九日书记员 刘 静