山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14511号 上诉人（原审被告）：李岩，男,1963年10月23日出生，汉族，庭审时羁押于杭州市桥司监狱第九监区。 委托诉讼代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江超，山东中青律师事务所律师。 上诉人（原审第三人、反诉原告）：韩伟先，男，1963年6月2日出生，汉族，庭审时羁押于烟台市开发区看守所。 委托诉讼代理人：陈黎，山东鼎海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李菲，山东鼎海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛德宝花园大酒店，住所地青岛市市南区香港中路122号。 法定代表人:谢强，总经理。 委托诉讼代理人：刘义山，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱泓瑾，山东中苑律师事务所律师。 原审被告：于蓓俭，女,1960年2月9日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江超，山东中青律师事务所律师。 上诉人李岩、上诉人韩伟先因与被上诉人青岛德宝花园大酒店（以下简称：德宝花园）、原审被告于蓓俭合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 李岩上诉请求：1、撤销原判决第一项，改判驳回德宝花园的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由德宝花园承担。事实与理由:原判决在认定涉案经营场所的腾让义务人时，将合同意义上的理论占有人与现实意义上的事实占有人相混淆，并以《资产转让协议》的效力作为认定实际占有人的依据，而罔顾韩伟先已实际占有涉案场所的客观事实，明显属于事实认定不清。2010年6月李岩被采取刑事强制措施后，俱乐部已经停止营业，《经营承包合同》又早已到期。因此，此时《经营承包合同》客观上已经无法继续履行，该合同已经终止。在韩伟先已实际接管涉案俱乐部及其经营场所的情况下，李岩已经从履行主体中退出，在韩伟先与德宝花园之间形成的合同关系里，李岩只是起见证作用。《经营承包合同》终止后，即便李岩依约具有腾让义务，但该义务也必须以李岩仍实际占有、控制为前提。2010年6月至今，李岩一直处于羁押状态，俱乐部也已经完全停止经营，李岩也没有教唆或安排他人继续占有、控制涉案场所。因此，李岩根本不具备实际占有、控制涉案经营场所的客观条件。在后合同义务的履行，已不存在现实基础的情况下，德宝花园要求腾让涉案经营场所，理应向涉案经营场所现在的实际占有人主张。李岩被羁押后，韩伟先已实际入驻涉案经营场所。不论李岩与韩伟先之间的转让协议是否有效，韩伟先已实际接管控制涉案场所的事实是不容置疑的。德宝花园即便对与韩伟先之间的合同关系有异议，但其对韩伟先实际占用涉案经营场所的事实也是明确知晓的。且韩伟先在本案中也就其实际占用涉案经营场所及一直与德宝花园进行沟通希望尽快开业经营提供了大量证据。因此，现有证据足以证明韩伟先是涉案场所现在的实际占有人、控制人。韩伟先的事实占有行为已经取代了李岩合同意义上的理论占有，在李岩已被羁押长达十年的时间后，德宝花园仍向李岩主张腾让房屋明显缺乏事实依据。此外，由于李岩正在服刑，而涉案场所里的物品、人员也均不受李岩控制。因此，判决李岩履行腾让义务的判决内容，客观上也无法履行。 德宝花园辩称，原判决正确，应予维持。《承包经营合同》系德宝花园与李岩双方真实意思表示，对双方均有约束力。该合同也符合承包法律关系的特征，该事实已经山东省高级人民法院发生法律效力的（2012）鲁刑四终字第63号刑事附带民事裁定书所确认。德宝花园基于李岩已被法院刑事判决的违约、犯罪事实于2013年4月24日书面通知李岩解除《经营承包合同》，李岩在《解除合同通知》中注明“关于解除合同及善后相关事宜，全权委托于蓓俭全权处理”。德宝花园行使合同解除权系形成权，自解除通知到达对方时即解除，李岩在法定期间并未对合同解除向德宝花园提出任何异议，双方的承包经营法律关系自2013年4月24日依法终止。李岩与韩伟先签订的所谓《资产转让协议》未经德宝花园同意，该协议对德宝花园依法不产生法律效力。在本案发回重审期间韩伟先非法侵占德宝花园涉案经营场所的情形已经消除。根据合同相对性原则，李岩对《承包经营合同》解除负有依约、依法返还涉案经营场所的义务。李岩不能以服刑为抗辩免除其法定责任。 韩伟先述称，对李岩的上诉请求事项没有异议，对事实理由陈述部分以韩伟先的上诉意见为准。 于蓓俭述称，与其无关。 韩伟先上诉请求：1、撤销原判决第一项；2、撤销原判决第三项，并改判德宝花园赔偿韩伟先装修、维修损失及设施设备损失900万（以评估结果为准）及其他损失200万元，并退还韩伟先风险抵押金30万元；3、本案一、二审诉讼费用由德宝花园承担。事实与理由：一、原判决对德宝花园与李岩签订的《经营承包合同》的性质及履行情况认定错误。该《经营承包合同》实为房产租赁合同，该合同中关于承包经营部分的条款已自动废止。原判决第13页认定：“德宝花园与李岩签订的《经营承包合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力”，及原判决第14页第一段第六行第三点援引《经营承包合同》中约定李岩不得将其所承包的经营场所和物品全部或部分转包、转让、出租或以其他方式发生债权、债务关系和发生相关经营权、使用权的实质性转移行为的条款，均系认定错误，应予纠正。理由如下：（一）该《经营承包合同》第四条第一款约定“在签署此项承包合同前，乙方有责任协助甲方办理完毕由中华人民共和国政府签署办法的准许单独经营的具有独立法人资格的包括歌舞厅及桑拿等娱乐项目的营业执照，甲方将营业执照的复印件及其他许可证件作为此合同的附件。合同签订后两个月内，相关证照未能如期办理完毕或取得，承包合同自动废止……”但德宝花园自始至终未为“艺宝名人俱乐部”办理独立经营的具有独立法人资格的营业执照，故依约该《承包经营合同》中所涉承包经营条款已于合同签订两个月后自动废止，自此有关承包经营条款对德宝花园及李岩均无约束力，双方用实际履行行为将该合同变更为房产租赁合同。因“艺宝名人俱乐部”无独立的法人资格，也并非法律意义上的法人分支机构，并不具备民事主体资格，没有独立的经营权；且“娱乐经营许可证”系向德宝花园颁发，而非俱乐部。故该俱乐部的经营权不具备对外发包的资格，德宝花园只是将俱乐部所使用的房产租赁给李岩进行占有、使用、收益，该事实与德宝花园提交的《经营承包补充合同》中显示“原合同中涉税部分由承包方在当地税务部门办理临时税务登记，自行缴纳税款……”内容相互印证，证实李岩仅系租赁俱乐部所使用的房产进行独自经营，自负盈亏，而并非承包经营该俱乐部。（二）该《经营承包合同》第一条约定“一层的桑拿浴室、按摩室、休息室及部分公共区域，三层的歌舞厅、德宝厅和KTV包房13间及公共区域；租赁期限为五年；年租赁费用为人民币100万元。”第二条约定了支付方式等条款。该两条款约定均符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条的规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”而德宝花园与李岩一直遵循该两条款约定的内容实际履行：德宝花园将其酒店内部分场地租赁给李岩，由李岩利用租赁场地独自经营，自负盈亏，并且定期向德宝花园支付约定的固定费用，也符合财产租赁合同的法律关系，德宝花园与李岩实为租赁关系。二、原判决对韩伟先与李岩签订之间的《资产转让协议》的性质及履行情况认定错误。该合同实为房产转租合同及装修和设施设备买卖合同，且已生效并已实际履行。原判决第13、14页认定：“1、从韩伟先与李岩签订的《资产转让协议》内容本身来看，该协议中约定了转让款为600万元，在协议下方有手写字体载明：本转让协议必须在韩伟先将全部转让款支付给李岩后方可生效……本院对该《资产转让协议》约定的生效条件是否成就无法确认”，系认定错误，应予纠正。理由如下：该《资产转让协议》中虽约定以韩伟先支付给李岩600万转让款为生效条件，但合同约定的条款可以协议变更、解除，也可以以实际行为予以变更、解除，均系合同双方当事人的权利。对此李岩庭审中持相同意见。退一步讲，即使韩伟先并未付清全部转让款，但合同双方当事人已以韩伟先实际进驻俱乐部的履约行为而变更了合同的生效条件，且该600万转让款是否已全部付清属于韩伟先与李岩之间的债权债务关系，与德宝花园无关，更与本案的赔偿结果无关。而事实上，韩伟先已向法庭提供充分的证据证明已付清全部转让款，该合同已实际生效并履行完毕。三、原判决对德宝花园对李岩与韩伟先的转租行为系明知并同意的事实认定错误。韩伟先提供的证据足以证明其与德宝花园已形成事实上的租赁合同关系。原判决第14页认定：“2、韩伟先称德宝花园明知并同意韩伟先受让李岩的所有资产，并提交录音资料三份，本院认为首先该三份录音证据中所涉及的人员并不能代表德宝花园的意志，其次录音证据的内容也不能证明德宝花园明知且同意韩伟先承接俱乐部。……因此在无充分有效的证据证明德宝花园同意俱乐部转让的情况下，李岩无权将涉案俱乐部转让给韩伟先，李岩与韩伟先就俱乐部资产转让的相关约定不能约束德宝花园”，系认定错误，应予纠正。理由如下：韩伟先与李岩签订《资产转让协议》生效并实际履行后，虽未与原告直接签订书面协议，但以下事实可以证实韩伟先与德宝花园双方之间已经达成了口头协议，形成了事实上的租赁合同关系：1、德宝花园分别所处不同岗位的办公室主任、营销总监、安保人员，与韩伟先直接进行的工作接洽，能真实反映本案过往的发生事实。该三名工作人员所涉的三份录音证据均能证实德宝花园明知并同意李岩将俱乐部转让给韩伟先并已与韩伟先进行交接、洽谈开业经营且韩伟先已进行部分装修和维修的事实；2、涉案房产恰好位于德宝花园管理人员的办公楼上，韩伟先将德宝花园一楼的十几间桑拿房改建为KTV包间，绝非一天两天能完成，未经德宝花园的许可根本不可能付诸实施；3、韩伟先的装修施工人员，特别是运输装修建材的车辆，要进出德宝花园的大门，必经其门卫进行出入登记和检查，而上述人员和车辆未经德宝花园的许可不可能频繁进出德宝花园处；4、德宝花园提供的韩伟先向其出具的《声明》恰恰证实德宝花园明知韩伟先是代表其个人对涉案房产的部分设施进行修缮，而不是代表李岩，而德宝花园接受了该《声明》，证明其明知承租涉案房产的合同主体已变更为韩伟先；且韩伟先出具该《声明》时是2015年，而德宝花园是2013年通知李岩解除合同的，其在发出解除合同通知的两年后不但未要求韩伟先离开涉案房产，反而同意韩伟先对涉案房产内的部分设施进行了修缮，恰恰证明其认可韩伟先承继了李岩与其之间的合同权利义务，且双方合同至2015年出具《声明》时尚未解除。综上，原判决对上述合同的性质及履行等均认定错误，导致原判决未能适用关于租赁合同的相关法律及司法解释，应予纠正。四、原判决未支持韩伟先要求德宝花园赔偿装修、维修、设施设备损失及其他损失、退还风险押金的主张，显属错误。原判决第14页认定“……韩伟先无权要求德宝花园向其赔偿损失，对韩伟先的反诉请求本院不予支持”系认定错误，应予纠正。理由如下：（一）韩伟先已提供充分证据证实德宝花园认可并同意李岩与韩伟先的转租行为，韩伟先与德宝花园已形成事实上的租赁合同关系。而且，涉案《承包经营合同》已自动废止，合同所涉禁止转让、转包等转移行为的约定当然废止，对李岩及德宝花园均无约束力。（二）根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已经形成的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。故德宝花园作为出租人不能依约提供符合租赁用途的房产，致使韩伟先自签订《资产转让协议》始即无法按照租赁合同的目的使用租赁房产，不能实现签订合同的根本目的，则德宝花园作为违约方应依法赔偿韩伟先为实现租赁合同目的而遭受的全部损失，包括原有和重新装修的损失及设施设备损失。理由如下：1、《资产转让协议》签订前，李岩已对俱乐部进行了装修，并配置了大量的设备设施，该装修及转让均业经德宝花园同意，故以600万元的价格转让给韩伟先，韩伟先已支付对价。退一步讲，案涉《经营承包合同》约定：“一层桑拿浴室、按摩室、休息室及部分公共区域”，而现在的一楼全部是KTV包间，即使无法认定是李岩还是韩伟先的装修，因李岩已将俱乐部一楼及三楼设施设备及装修全部转让给韩伟先，故依法应由德宝花园向韩伟先赔偿装修等损失；2、韩伟先为准备开业而对俱乐部进行的部分装修和维修业经德宝花园同意；3、俱乐部未能开业的原因完全是德宝花园造成。而德宝花园提交的证据《声明》形成原因是因为当时案涉房屋内部出现漏水情况，需要对被水浸泡过的沙发、茶几和室内的装修设施进行修缮，因为漏水原因是德宝花园处的管道漏水造成的，德宝花园为了免除自己的责任不承担该次的维修费用，仅针对此次修缮产生的费用要求韩伟先出具《声明》，故此份声明与韩伟先主张的装修、维修及设施设备损失无关，不能免除德宝花园的责任。（三）原审一审时，主办法官带领三方当事人对案涉房屋的现场进行过现场勘查，并已经认定：“涉案房产位于综合楼，与综合楼的一楼大厅相通，无独立入口，也没有独立的门锁。涉案房产内有韩伟先的工作人员看管。”足已证明涉案房产看管人员存在的必要性和现实性等相关事实。而原判决罔顾韩伟先已实际支出工资损失的基本事实，未予支持韩伟先的该部分主张，显属错误。（四）原判决以韩伟先未提交相应证据为由未支持韩伟先主张的风险抵押金，但《经营承包合同》第二条明确约定了风险抵押金，且于蓓俭亦当庭承认德宝花园已收取该风险抵押金，故德宝花园要求解除合同理应按约返还风险抵押金。五、原判决对韩伟先提交的评估申请未予允准系程序错误。原判决第15页第二段认定：“对于韩伟先提出的要求对其装修机器设备进行评估的请求，因德宝花园否认韩伟先对俱乐部进行过装修，本院认为李岩在2010年被采取刑事强制措施之前刚刚对俱乐部进行过大范围装修，韩伟先主张其在2012年对俱乐部进行装修，其主张的装修时间与李岩的装修时间较为接近；在装修范围上，韩伟先称其对一楼进行了改造，对三楼进行了重新装修和维修，韩伟先提交了其与毛金周签订《青岛市家居装饰装修合同》以及毛金周支付装修款的凭证，本院对韩伟先提交的该组证据的真实性无法核实。……本院对韩伟先是否对德宝花园进行了装修无法认定，对韩伟先申请的评估项目到底是韩伟先进行的装修还是李岩进行的装修无法区分，对韩伟先的评估申请本院不予准许”系程序错误，应予纠正。理由如下：韩伟先确于2012年对案涉房屋进行了装修装饰，并向法庭提交了充分的证据足以证明该事实，虽然德宝花园极力否认该事实，但却未提出任何相反证据加以证明。为证明案涉房屋内设施设备及装饰装修的价值，自原审一审起，历经原审二审和重审一审，韩伟先多次向法庭申请评估，至今已四年半有余，且重审一审中法官曾当庭向韩伟先征求意见：评估后如主张未获支持，因此交纳的评估费用韩伟先能否承担。韩伟先已明确答复法官可以承担，但原审法院仍未允准委托评估，现因该房产及设施设备装饰装修均在德宝花园掌控之下，随时有可能遭到灭失、毁损，使韩伟先的损失无可挽回，再次申请评估。原判决罔顾涉案房屋内除韩伟先进行的装修装饰外，还包含韩伟先从李岩处受让的装修及设施设备的价值，仅以韩伟先装修的真实性无法核实，无法认定韩伟先是否对案涉房屋进行了装修为由，未予准许韩伟先的评估申请，实属错误，应予纠正。六、退一步讲，本案即便是不考虑任何法律关系，仅从公平公正角度看，韩伟先从李岩处转租案涉房屋及购买房屋内装饰装修、设施设备等支出了600万元；经德宝花园同意租赁案涉房屋后，为对外营业对案涉房屋进行重新设计、装饰装修、购置设施设备、对设施设备进行维修保养支出了巨额资金，以及为保护看管案涉房屋内的装饰装修及设施设备等支出200余万元的人员工资。韩伟先自2011年进入案涉房屋至今未能对外营业均系德宝花园的过错，并非韩伟先的过错，原判决结果将直接导致所有损失均由韩伟先一个人承担上述巨额损失，明显违反了公平公正的原则。庭审中补充：一、原判决认为韩伟先提交的三份录音证据中“所涉及的人员并不能代表德宝花园的意志，录音证据的内容也不能证明德宝花园明知且同意韩伟先承接俱乐部”系认定事实错误。德宝花园在原审二审中对该录音中三名谈话人员的身份及职务均予以认可（详见原审二审案卷《调查笔录》第9页），该三名人员分别系德宝花园的办公室主任、营销总监及安保人员，分别处于不同职位，且在不同的时间、不同的地点分别将在自己岗位工作中熟知的韩伟先与德宝花园间发生的过往事实进行的陈述、沟通及确认，应认定为职务行为，且真实反映了德宝花园当时的真实意志，足以证明韩伟先主张的事实，应作为认定本案事实的依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：。（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件。”。1、韩伟先提交的录音证据不但与韩伟先提交的证据一、二、四、五、六、七相佐证，而且与德宝花园提交的证据《声明》相吻合，更与韩伟先实际占有涉案房产、进行装修维修、派驻人员看管多年等真实情况完全相符，且因德宝花园门卫出入登记制度非常严格，该俱乐部与德宝花园的管理人员办公地点在同一栋楼座上，故如果韩伟先一系列营业前的招聘、装修等准备工作未获得德宝花园的许可，是根本无法进行并完成的，由此更加证明德宝花园对于李岩将俱乐部转租给韩伟先的行为是完全知情并同意的。故该录音完全具备证据的真实性、合法性与关联性，应当认定上述录音证据所要证明的待证事实。德宝花园后来虽否认该三名人员的真实身份且妄图否认该宗录音证据的效力及证明目的，但并未提交任何相反证据，尤其是其中一名谈话人员办公室主任林维民代表德宝花园旁听了历次庭审，足以证明其在德宝花园处的地位和其谈话的可信度。2、录音证据中，录音者房洪伟是韩伟先派驻在涉案房产的主要负责人，负责与德宝花园接洽各种事务，该三份录音证据的内容足以证明房洪伟代表韩伟先在案涉房产内工作中与德宝花园不同岗位的员工熟识，且德宝花园提交的证据《声明》也完全能够予以印证房洪伟系韩伟先派驻在涉案房产处的负责人地位。3、该录音证据完全真实并完全保留了双方之间的完整谈话，且无任何剪辑。原审一审中录音者房洪伟已到庭并当庭播放手机录音，德宝花园对该证据的真实性未提出异议且未申请鉴定。4、从德宝花园三名员工的分别表述的内容及谈话语气可以明显听出，其完全准确完整地表达了韩伟先的待证事实，而绝不仅仅是附和录音者房洪伟的谈话及礼貌性应付。若录音者房洪伟所述内容与事实有差异，被录音者为何不但并无半点反驳，反而用肯定的语气及词句进行了肯定及确认。可见，即使有录音者自己单方表述的事实存在，也是经过被录音者语句的肯定确认的。且采纳录音证据是要纵观全部录音内容进行分析，例如：（1）录音者房洪伟与德宝花园员工曲江波的谈话内容中，如6分06秒：曲江波说，德宝花园原本准备让韩伟先开业，后来部里要改制，包括夜总会（涉案房产）全部不让往外租了。足以证明是德宝花园因内部改制原因不允许韩伟先开业；15分50秒：曲江波认可梅总带领德宝花园的领导层同意转租并与韩伟先进行了交接，韩伟先才敢接盘的事实；从1小时13分45秒到1小时15分48秒：曲江波的表述证明韩伟先对涉案房产的金钱投入巨大，是德宝花园因种种理由不允许韩伟先开业。（2）录音者房洪伟与德宝花园员工林维民的谈话内容清晰且完整：如7分57秒，林维民说：“这不是一直等着改制，要不改制的话，咱从13年开始弄起来了，就不这个样了。”结合前后文看，德宝花园林维民肯定了因德宝花园改制致使韩伟先无法开业的待证事实；9分15秒：房洪伟提到韩伟先装修涉案房产及韩伟先投入各种资金的事实，林维民回答：“对”，肯定了韩伟先装修房产及对涉案房产各种投入的事实。（3）关于德宝花园以李岩于2010年6月对涉案房产进行过装修为由质疑韩伟先装修的真实性：因原涉案房产一层当时基本都是桑拿房，韩伟先接手后，于2012年将所有桑拿房装修改造成了KTV包间，对此，韩伟先提交的装修施工合同中第一条即明确了承包施工内容为：“局部一层房间装修及一层、三层维修”。且在房洪伟与曲江波的录音中也涉及到该内容：15＇03房：当时韩总那是跟于蓓俭他不是跟李岩有转让协议吗，付了他们是六七百万，付了六七百万后来又一楼那块洗浴，有一块洗浴他以前留着当汗蒸房还是什么那一块，韩总给他拆了又重新装修了，又花了大概那一块装了装又花了一两百万，两百来万。光中间连维修在那个。曲：就一楼。故纵观录音证据中的谈话内容，不仅有录音者对韩伟先待证事实的表述，更有三名不同身份和工作职责的德宝花园员工对韩伟先待证事实的亲口表述及对录音者表述的肯定及确认，真实反映了韩伟先与德宝花园虽未签订书面租赁合同但却以实际行为履行租赁合同及因德宝花园的原因导致韩伟先一直无法开门营业的事实。但原判决却没有正当理由未予采纳该录音证据，导致作出了错误的判决，难以令人诚服。二、即使如德宝花园所称其对转租的事实并不知情，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，即使之前德宝花园不了解转租事实，但德宝花园提交法庭的《声明》落款时间为2015年1月19日，该《声明》明确是以韩伟先的名义出具，且德宝花园业已接受并作为证据提交法庭，足以证明德宝花园认可韩伟先的转租人身份，而并非李岩代理人的身份，故即使以该时间作为德宝花园应当知道转租事实的时间，则向后推六个月是德宝花园向韩伟先提出异议的最迟的法定除斥期间，但德宝花园直至韩伟先参与本案诉讼前从未向韩伟先提出过任何异议，故应当依法认定其同意转租。对此，原判决明显适用法律错误，应予纠正。三、本次庭审前韩伟先查阅原审案卷后得知，原审法院于2020年9月22日到案涉房产处进行过勘验，但韩伟先并未接到现场勘验通知，勘验笔录上只有德宝花园的代理人签字，韩伟先及李岩均未参加。且德宝花园于2020年9月22日出具的关于判决书附后的图纸说明，韩伟先也未进行质证，原审法院却依此进行了事实认定。原审法院此举严重违反法定程序，其作出的判决必然有违公正。1、原审一审法官到崂山法院调取的李岩刑事案件搜查笔录中记载：“2010年6月11日15时30分对德宝花园大酒店一楼洗浴中心进行搜查，搜查的简要情况……依法对德宝花园酒店一楼洗浴中心进行了搜查，搜查过程中在洗浴中心休息大厅……搜查过程全程录像。”为查明案件事实，特申请二审法院到崂山法院或青岛市公安局市南公安分局调取上述搜查录像。该搜查笔录足以证明如下事实：至少截至2010年6月李岩被采取刑事措施时，案涉房产一楼为洗浴中心，即一楼全部为桑拿房，而该一楼的现状却均为KTV包房。故一楼的KTV包房绝非李岩装修改造，而是在李岩被采取刑事措施后才重新装修改建的。那么，是谁将一楼的桑拿房改装为现在的KTV包房的呢？德宝花园从未主张过系其所为，本案历经三年也并未有其他任何利害关系人有过主张，而李岩的代理人在历次庭审中均明确无误地指认案涉房产的现状均系韩伟先接管后重新装修改建形成。且韩伟先就案涉房产重新装修的事实，提交了装修合同及明细、实际施工人出具的收到装修费用的收款收据、韩伟先有支付装修费用能力的证据、案涉房产内添置的设备设施明细等证据，该宗证据与上述韩伟先装修的事实相互印证，完全符合案涉房产的现状，足以证明韩伟先的主张。但一审法院却因韩伟先2012年装修与李岩2010年装修的时间较为接近，且韩伟先未以银行转账方式而是以现金方式支付装修款而认定韩伟先的装修不具有真实性，及因李岩未能提供二次装修的明细而认为无法认定韩伟先是否进行过装修及与李岩的装修无法区分，从而未支持韩伟先的诉讼主张。对此，韩伟先认为，上述搜查笔录足以证明案涉房产现状明显与李岩被采取刑事措施时不一致，装修时间相差两年也并不接近，因经营者的经营思路和风格不可能完全一致，韩伟先接手后进行重新装修完全符合情理和商业惯例，且本案并非审理民间借贷纠纷，法律并未强制规定支付装修款必须通过银行转账方式，故只要韩伟先与实际施工人达成一致（事实上实际施工人也从未向韩伟先或德宝花园主张过任何权利），则韩伟先以何种方式支付装修款与本案诉讼结果无关；更何况，韩伟先并未要求按装修合同索赔损失，而是要求法院按评估价值进行认定，故韩伟先支付装修款与否不应成为法院裁判的必要条件；且因李岩已将案涉房产的相关权益包括其之前的装修价值一并转让给了韩伟先，则能否区分与李岩之前的装修更无追究的必要。一审法院上述认定无任何法律依据，应予纠正。2、德宝花园于2020年9月22日出具的关于判决书附后的图纸说明中载明：“（2016）鲁0202民初7294号民事判决书附件一系德宝花园大酒店一楼，附件二系酒店三楼李岩承包经营的平面图，两份图纸的形成时间均为……李岩2009年进行装修前的平面图。”而同日原审法院的勘验笔录中记载，法官询问：“在原审你方提供的两张**面图示什么阶段的图纸？”德宝花园的代理人回答：“2009年李岩改造后向原告提供的图纸。”对于上述两份图纸的形成时间，德宝花园出具的说明与其代理人在笔录中的陈述自相矛盾，且与事实不符，故不具有真实性、客观性，不能作为认定本案事实的依据。该图纸显示一楼的平面图仍是桑拿室，故应为韩伟先进行重新装修前的图纸，韩伟先重新装修后一楼即为现状的KTV包房。而该问题一审法院在勘验现场时若能通知韩伟先和原审被告到场便可一清二楚，其不惜违反程序故意隐瞒其他两方当事人而与德宝花园单独为之，意图偏袒德宝花园之心昭然若揭。综上，德宝花园明知并同意韩伟先与李岩签订的《资产转让协议》，且与韩伟先进行了交接并允许韩伟先对案涉房产进行了装修，但在本案历经四年的历次原审和重审庭审中，德宝花园却一直向法庭极力否认这一明显经韩伟先举证并与2010年6月公安机关搜查案涉房产情况相印证的事实，德宝花园明显涉嫌向法庭陈述虚假事实，颠倒黑白，意在隐瞒事实真相，逃避其本应承担的赔偿责任。 德宝花园辩称，原判决正确，应予维持。一、韩伟先主张德宝花园与李岩签订的《承包经营合同》实为租赁法律关系依法不能成立。德宝花园与李岩签订的《承包经营合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。该合同也符合承包法律关系的特征，该事实已经山东省高级人民法院发生法律效力的（2012）鲁刑四终字第63号刑事附带民事裁定书所确认。所以，韩伟先主张该合同应为租赁法律关系不能成立。二、德宝花园与韩伟先就涉案经营场所从未设立任何法律关系，韩伟先主张与德宝花园已形成事实租赁合同关系依法不能成立。韩伟先为证明上述主张向法院提交其与李岩于2011年4月1日签订的所谓《资产转让协议》，从该协议的文字表现形式看为机打，通常情况下，缔约双方应事先协商一致而后打印备签，但该协议签订时李岩处于羁押状态，无法与韩伟先进行沟通，根本无协商机会；从该协议内容来看，仅约定李岩将其承包的俱乐部经营权（含现有设施设备）以600万元转让给韩伟先，转让费的支付时间及李岩的代理人均为空白未做约定，即李岩并未委托具体人员来办理该所谓《资产转让协议》相关事宜，另，最后通过手写变更了合同生效条件。根据德宝花园与李岩签订的《承包经营合同》第三条发包方责任及义务中第8款“甲方（即德宝花园）不对乙方（即李岩）与第三人发生的债权、债务负责”；承包方责任及义务第5款中“乙方不得将其所承包的经营场所和物品全部或部分转包、转让、出租、抵押或以其他方式与第三方发生债权、债务关系和发生相关经营权、使用权的实质性转移行为。”的约定，以及根据《合同法》第79条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（二）按照当事人的约定不得转让”、第88条“当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，李岩的行为既违反了《经营承包合同》的相关约定也违反了《合同法》的相关规定，李岩与韩伟先签订的资产转让协议未经德宝花园同意，对德宝花园不发生法律效力。韩伟先提交录音证据证明德宝花园与其已形成事实租赁法律关系。该录音证据从证据种类上看，应为视听资料，该证据的提供者为案外人房洪伟，其性质应为证人证言，根据民诉法规定，证人应当到庭作证，但原审庭审期间，房洪伟并未到庭接受法庭询问。该录音形成的时间是在2017年2月至3月，是在德宝花园对李岩提起诉讼（2016年11月7日）之后。录音证据本身的完整性与文字版不一致：存在部分选择性摘录；录音内容模糊不清、有噪音；存在不完整、剪辑的情形。且从录音内容来看，三份录音证据均为由录音者房洪伟主导的单方陈述，其所推断的结果完全是建立在假设德宝花园同意或认可的前提下，被录音者仅仅是应付录音者诱导式交谈而下意识口语化的语气辅助，并未对韩伟先的主张进行确认。该录音证据不具有客观真实性。况且录音中三名被录音者仅为德宝花园处一般工作人员，对于德宝花园处经营事项无决策权，不能代表德宝花园意志。根据《民事诉讼法》第七十一条规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”之规定，该录音证据应为韩伟先的本证，但该证据不具有高度盖然性，不能确实充分证明待证事实，没有证明力，所以韩伟先的上述主张不能成立。三、韩伟先主张所谓损失及费用并未实际发生，且与德宝花园无关。韩伟先为证明其于2012年对涉案经营场所重新装修，提交其与案外人青岛建邦装饰工程有限公司签订的《青岛市家居装饰装修施工合同》，但该合同对工程价款、支付时间、工期等主要条款均未约定，且未提供设计图纸、效果图、工程造价预算、施工进度、工程决算等证明合同实际履行的相关资料。且承包方代表人毛金周在合同签订时间年份处存在明显将2016年涂改为2012年的改动痕迹。李岩于2009年已将涉案经营场所重新装修，韩伟先不可能也没有必要对涉案经营场所再次装修。韩伟先提交的涉案场所的装修照片，恰恰证明是李岩于2009年装修后的现状。而该工程款的支付均为案外人房洪伟提现支付，且提现时间与毛金周出具收条时间间隔长达二至六个月不等，明显不符合财务结算规范及交易习惯。根据韩伟先提交的《资产转让协议》约定的600万元支付凭证及收款收据的先后时间：2011年4月20日发生的一笔200万元系由韩伟先通过银行转账支付；2011年10月18日，通过房洪伟账户转账支付65万，而2012年1月11日于蓓俭出具的收条却为50万元，并未提供向于蓓俭支付的转账凭证。其余转让费均为案外人房洪伟银行账户的柜面取现支付，并由李岩、于蓓俭分别出具收条，且提现时间与出具收条时间间隔较长，其中2011年5月12日由李岩出具150万元收条，该期间李岩处于被羁押状态，根本无法收取现金。以上现金交易均不符合双方交易习惯及常理。韩伟先提交的李岩2011年5月12日出具的授权委托书及2011年5月12日出具的150万元收条的内容笔迹与落款处李岩的签字笔迹均不一致，且150万元收条落款处并非收款人，而是“委托人”，且该张收条的原件是经过裁剪的，大小仅为A4纸张的四分之一。我们合理怀疑相关内容均为事后由外人所添加。韩伟先提交的《工资报销表》显示八名人员自2011年2月至2017年2月，长达五年时间对涉案经营场所进行看管，月工资均为4000元，该期间每个人签名从笔迹外观、文字形态及使用的签字笔粗细程度均无任何变化，通过韩伟先提交的身份信息显示，该八名人员均为农村居民，而这八名人员在五年期间都各自持有同一支笔以备签署上述《工资报销表》使用，明显不合常理。而客观事实是，韩伟先为经营其他娱乐场所雇佣以上八名人员，该八人是将涉案经营场所作为日常住宿休息之用，不存在其所谓对案涉场地进行看管。通过以上疑点重重漏洞百出的证据，可以确定韩伟先提供的相关证据均为其在德宝花园起诉李岩后补签编造的。德宝花园从未同意韩伟先承继承包经营合同的权利义务，也从未就涉案场所与其设立租赁法律关系。韩伟先臆想以不当方式且违背德宝花园的意志强行与德宝花园设立租赁法律关系以达到非法侵害德宝花园国有资产的目的。退一步讲假使韩伟先确实发生了上述费用，也与德宝花园无关，因德宝花园未同意韩伟先对涉案经营场所进行装修，亦未授意韩伟先雇佣人员对涉案经营场所进行看管，所以由此发生的费用韩伟先无权向德宝花园主张赔偿。 李岩述称，对韩伟先和德宝花园实际建立租赁关系予以认可，也投入了相应的资金进行了装修，具体投入了多少资金不清楚。还有7、8个人在里面住着，并没有床铺，应该是工作人员。尽管录音有一定瑕疵，至少录音的次数可以说明上面是不断的在接洽当中，接洽的内容并没有出现要求韩伟先搬离，而是对是否能办理下来营业执照进行磋商，并且对是谁的责任进行推诿。装修要么是李岩装修的，要么就是韩伟先装修的，一审法院不应当以分不清楚是李岩还是韩伟先装修的为由不予评估，一审法院在程序上有一定问题，应当予以评估。经营承包合同第三条双方责任及义务，李岩也是不定期租赁，承包合同就作废了，自始至终没有生效，对方主张这个是不成立。 于蓓俭述称，与其无关。 德宝花园向一审法院起诉请求：1.李岩、于蓓俭将位于德宝花园处建筑面积约1900平方米经营场所腾让给德宝花园并恢复原状；2.李岩、于蓓俭向德宝花园支付承包费200万元（2010年5月至2012年4月30日期间）以及房屋占用费（每月8.3万元，自2016年11月7日起至实际腾让之日止）；3.本案诉讼费由李岩、于蓓俭承担。 韩伟先向一审法院反诉请求：1.德宝花园向韩伟先赔偿装修、维修损失即设施设备损失暂主张900万元（实际以评估结果为准）及其他损失200万元；2.德宝花园向韩伟先退还风险押金30万元；3.本案诉讼费由德宝花园承担。 一审法院认定事实：一、2002年2月20日，发包方德宝花园（甲方）与承包方李岩（乙方、青岛德宝花园大酒店娱乐部）签订《经营承包合同》，合同约定：1.甲方同意将酒店娱乐部所属经营范围的，位于综合楼一层的桑拿浴室、按摩室、休息室及部分公共区域，建筑面积900平方米；位于三层的歌舞厅、德宝厅和KTV包房13间及公共区域，建筑面积1000平方米承包给乙方经营。经营期限为5年，年承包费用共计100万元。2.承包费用包含甲方提供的水、电、气费，现有设备的使用租赁费。每月5日前支付当月的承包费。承包费从第三年开始按照上年承包费总额的5%逐年依次递增。3.经营风险抵押金为30万元，风险抵押金作为乙方履行本合同各项协议条款的保证金，不可抵减每月的承包费。4.在签署此项承包合同前，乙方有责任协助甲方办理完毕由中华人民共和国政府签署颁发的准许单独经营的具有独立法人资格的包括歌舞厅及桑拿等娱乐项目的营业执照，甲方将营业执照的复印件及其他相关许可证件作为此合同的附件。合同签订后两个月内，相关证、照未能如期办理完毕或取得，承包合同自动废止，由此造成的经济损失完全由乙方承担。5.乙方不得将其所承包的经营场所和物品全部或部分转包、转让、出租或以其他方式与第三方发生债权、债务关系和发生相关经营权、使用权的实质性转移行为。6.允许乙方按照自己的设计方案自费装修经营场地，但首先应将装修设计方案报甲方同意。装修一旦确定，作任何的修改都应该征得甲方的书面认可才能再次装修。7.在终止合同时，乙方应保持承租场地内的设备完好、整洁，甲方不支付乙方自身发生的一切修理费。在承包合同终止或提前终止时，乙方有义务对场地内损坏的物品进行赔偿。并将承租的场地恢复原样（以甲方提供的图纸为标准）。8.如果乙方逾期15天不交承包费及其他应交款项，甲方有权书面通知乙方立即终止合同，并没收所有风险抵押金，以弥补由于乙方违约给甲方造成的损失。落款处德宝花园加盖公章，李岩签名捺印。 后德宝花园与李岩签订《经营承包补充合同》，合同约定：原承包方名为青岛德宝花园大酒店娱乐部，现改名为青岛德宝花园大酒店艺宝名人俱乐部（以下简称俱乐部），原合同中涉税部分由承包方在当地税务部门办理临时税务登记，自行缴纳税款，发包方不再代收代缴。除此之外，原合同的内容以及法律责任不变。落款发包方处加盖德宝花园公章，原承包方青岛德宝花园大酒店娱乐部处由李岩签字捺印，现承包方俱乐部处加盖了俱乐部的公章。 二、2010年6月12日，李岩因涉嫌组织卖淫罪被监视居住，于同年7月23日被逮捕。2011年4月15日青岛市人民检察院向青岛市中级人民法院提起公诉。2012年3月20日，青岛市中级人民法院作出（2011）青刑一初字第48号刑事附带民事判决书，该判决书认定：李岩出资承包青岛德宝花园大酒店娱乐部，后更名为青岛德宝花园大酒店艺宝名人俱乐部，自主经营，并以青岛德宝花园大酒店的名义办理了娱乐经营许可证。李岩以该俱乐部为依托，长期组织卖淫。该判决书判定：“李岩犯组织卖淫罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产”。李岩不服（2011）青刑一初字第48号刑事附带民事判决书，向山东省高级人民法院提起上诉。2012年8月16日山东省高级人民法院作出（2012）鲁刑四终字第63号刑事附带民事裁定书：驳回上诉，维持原判。李岩被采取刑事措施后，俱乐部停止营业。公安机关对俱乐部进行了搜查、勘验。 三、2011年4月1日，李岩出具《委托书》，载明委托陈鸿峻、于蓓俭、韩伟先作为全权代表处理俱乐部的一切事宜。2011年4月1日，李岩与韩伟先签订《资产转让协议》（以下简称《协议》），约定：李岩将俱乐部经营权（含现有全部设备设施）一次性转让给韩伟先，转让金额为600万元；本协议签订之前俱乐部所欠的租赁费有李岩承担（可由韩伟先在转让金中扣除代付）；本协议签订之前俱乐部的全部债权债务由李岩负责处理，与韩伟先无关。本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。该协议下方有手写字体载明：本转让协议必须在韩伟先将全部转让款支付给李岩后本协议双方可生效。为证明协议履行情况，韩伟先提交于蓓俭出具的《收据》一张，载明今收到韩伟先支付关于德宝项目的“资产转让协议”定金200万元，此款打入于晓丽62×××41银行账户中；2011年5月12日李岩出具《收条》，载明其收到韩伟先俱乐部转让金150万元；2011年8月5日于蓓俭出具《收条》，载明收到德宝转让金90万元；2011年10月20日于蓓俭出具收条，载明其收到韩伟先俱乐部转让金60万元；2012年1月11日于蓓俭出具收条，载明其收到德宝夜总会转让费50万元；2012年1月11日，于蓓俭出具收条，载明其收到韩伟先（德宝夜总会）转让金50万元。2011年4月20日，韩伟先向于晓丽62×××41银行账户转账200万元。2011年4月29日，房洪伟从银行柜面取款758000元；2011年5月10日，房洪伟从银行柜面取款90万元；2011年5月10日，房洪伟从银行柜面取款10万元；2011年5月12日，房洪伟从银行柜面取款118000元；2011年8月2日，房洪伟分两次从该银行柜面取款共计100万元；2011年10月18日，房洪伟从银行柜面转支65万元；2011年12月23日，房洪伟从银行柜面取现49万元；2012年1月11日，房洪伟从银行柜面取现49万元。韩伟先称房洪伟取现后，用现金的方式将转让款足额支付给了于蓓俭。庭审中，法庭就该事实向于蓓俭进行核实，于蓓俭代理人称收到了一部分，是否全部收到并不清楚。2011年5月12日，李岩出具《授权委托书》，委托韩伟先在我与德宝大酒店因俱乐部资产转让的事项中，作为我的全权代理人。代理权限为：全权处理俱乐部资产转让或经营事项（本人在2011年4月1日委托书中所委托的陈鸿峻、于蓓俭不再参与此事项）。 四、韩伟先称德宝花园明知并同意韩伟先受让李岩的所有资产，并且在德宝花园的同意下进行了重新装修，且德宝花园也提前办理了娱乐许可证，完全具备开业条件，但因德宝花园内部原因不允许韩伟先开业，因此德宝花园违约在先，应向韩伟先赔偿损失。德宝花园称其并未见过2011年4月1日以及2011年5月12日李岩出具的两份授权，称其并不知道韩伟先接管李岩资产，否认韩伟先曾经对俱乐部进行过装修，也未同意韩伟先进行经营。 韩伟先向一审法院提交房洪伟2017年与德宝花园工作人员曲江波、齐勇、林维民谈话的录音资料三份，但是该录音资料的文字版与录音内容不符，与本案有关的聊天内容基本以房洪伟的单方陈述为主，德宝花园工作人员未明确表示德宝花园明知且同意韩伟先承接俱乐部进行经营。 五、韩伟先为证明其装修、维修损失，提交了其与案外人毛金周（承包方）签订的《青岛市家居装饰装修施工合同》附装修明细，载明由毛金周对“德宝花园夜总会”局部一层房间装修及一层三层维修，毛金周包工包料，工程按双方约定实际结算落款时间为2012年9月6日。装修明细上载明的装修金额为1749969元。韩伟先提交2012年12月15日毛金周出具的《收条》，载明其收到韩伟先德宝花园夜总会维修款177000元；2012年12月16日毛金周出具的《收款收据》，载明其收到韩伟先德宝花园夜总会装修款1366469元；2013年9月26日毛金周出具的《收条》，载明收到韩伟先德宝花园夜总会维修款137000元；2014年11月6日毛金周出具的《收条》，载明收到韩伟先德宝花园夜总会维修款69500元。为证明前述款项的支付情况，韩伟先提交房洪伟中国农业银行网上银行电子回单，显示2012年7月3日房洪伟银行柜面取现90万元；2012年7月10日房洪伟银行柜面取现82万元；2013年7月26日房洪伟银行柜面取现20万元；2014年9月26日，房洪伟银行柜面。取现10万元。韩伟先称装修款均通过现金的方式支付给了毛金周。 六、韩伟先称自2011年2月至2017年2月一直有8名工作人员在俱乐部看管场地，并发放工资共计232万元（每人每月工资4000元），韩伟先提交八名工作人员的身份证复印件以及工资报销表佐证。工资报销表中有八名人员的签名。 七、2013年4月24日，德宝花园向李岩送达《解除合同通知》：鉴于双方于2002年2月20日签订的《经营承包合同》履行的现状，为避免你方违约给我方造成损失的进一步扩大，现我公司通知解除你我双方签订的《经营承包合同》，终止你我双方的经营承包法律关系。同日，李岩在《解除合同通知》的下方书写：关于解除合同及善后相关事宜，全权委托于蓓俭全权处理，李岩在落款处签字捺印。 八、2015年1月19日，韩伟先出具《声明》，载明：兹有韩伟先声明由我方代表房洪伟对德宝花园酒店夜总会内部沙发及茶几进行维修事宜及对其设施的相关修缮，由此产生的相关费用及损失均与德宝花园酒店方无关，一切费用均由我方自行承担。落款人处签名为韩伟先、房洪伟。 德宝花园称之所以让韩伟先出具该《声明》，是因为李岩、韩伟先自始至终未将经营场所腾让给德宝花园，韩伟先擅自将沙发拉出德宝花园，应当由韩伟先明确该拉出行为的法律后果。 九、俱乐部的经营许可证的有效期为2011年3月10日至2012年3月10日。此后，德宝花园未继续办理许可手续。 李岩在被采取刑事措施之前，共对俱乐部进行过两次装修，第二次装修的时间在2010年6月李岩出事前不久。韩伟先称其于2012年只对一楼进行装修，把汗蒸改为了KTV，增加了KTV设施设备。德宝花园称将汗蒸房改造为KTV房，是李岩第二次装修时改造。庭审时，法庭要求李岩落实其第二次装修的具体情况并提交装修明细，在法庭指定的期限内，李岩未提交。李岩自2010年5月后未缴纳承包费。李岩、韩伟先均未提交向德宝花园缴纳30万元风险抵押金的相关证据。 一审法院认为，德宝花园与李岩签订的《经营承包合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。合同自2007年到期后，双方虽未继续签订书面合同，但俱乐部仍持续经营，直至2010年6月李岩被采取刑事强制措施俱乐部停止营业，在此期间双方的权利、义务均应参照《经营承包合同》履行。本案争议的焦点是韩伟先与李岩签订了《资产转让协议》，韩伟先能否作为俱乐部的资产受让人向德宝花园主张权利。一审法院认为，1.从韩伟先与李岩签订的《资产转让协议》内容本身来看，该协议中约定了转让款为600万元，在协议下方有手写字体载明：本转让协议必须在韩伟先将全部转让款支付给李岩后方可生效。韩伟先称其全额支付了转让款，其中200万元通过银行转账支付给了于蓓俭的妹妹于晓丽，其余款项均为房洪伟现金支付。但是庭审中，于蓓俭代理人对于是否全额收到转让款事宜的回答模糊不清，称于蓓俭只收到了一部分，是否全部收到并不清楚。一审法院对该《资产转让协议》约定的生效条件是否成就无法确认。2.韩伟先称德宝花园明知并同意韩伟先受让李岩的所有资产，并提交录音资料三份，一审法院认为首先该三份录音证据中所涉及的人员并不能代表德宝花园的意志，其次录音证据的内容也不能证明德宝花园明知且同意韩伟先承接俱乐部。3.德宝花园与李岩签订的《经营承包合同》中明确约定李岩不得将其所承包的经营场所和物品全部或部分转包、转让、出租或以其他方式发生债权、债务关系和发生相关经营权、使用权的实质性转移行为。因此，在无充分有效的证据证明德宝花园同意俱乐部转让的情况下，李岩无权将涉案俱乐部转让给韩伟先，李岩与韩伟先就俱乐部资产转让的相关约定不能约束德宝花园。韩伟先无权要求德宝花园向其赔偿损失，对韩伟先的反诉请求不予支持。2013年4月24日，德宝花园向李岩送达了《解除合同通知书》，德宝花园认为自此双方权利义务关系终止。但是自2010年6月李岩被采取刑事强制措施后，公安机关对俱乐部进行了搜查、勘验，俱乐部就已经停止营业，德宝花园与李岩的《经营承包合同》客观上已经无法继续履行，一审法院认为此时双方合同的权利、义务关系终止，李岩应当将其经营场所腾让给德宝花园并依据双方的约定将场地恢复原状。德宝花园应当及时采取相关措施进行止损，德宝花园未采取相关措施止损，导致俱乐部一直被占用，占用期间造成的损失不应由李岩承担，对德宝花园向李岩主张的承包费及占用费不予支持。德宝花园向于蓓俭主张权利无事实及法律依据，亦不予支持。德宝花园未提交其将场地交付给李岩时的图纸、照片等证据，一审法院对德宝花园要求李岩将场地恢复原状的状态无法认定，对其该项诉讼请求不予支持。另，对于韩伟先提出的要求对其装修及其设备进行评估的请求，因德宝花园否认韩伟先对俱乐部进行过装修，一审法院认为李岩在2010年被采取刑事强制措施之前刚刚对俱乐部进行过大范围装修，韩伟先主张其在2012年对俱乐部进行装修，其主张的装修时间与李岩的装修时间较为接近；在装修范围上，韩伟先称其对一楼进行了改造，对三楼进行了重新装修和维修，韩伟先提交了其与毛金周签订的《青岛市家居装饰装修施工合同》以及毛金周出具的《收条》，但是韩伟先提交的该组证据均系与案外人毛金周签订，韩伟先未提交其向毛金周支付装修款的凭证，对韩伟先提交的该组证据的真实性无法核实。庭审中一审法院要求李岩提交其第二次装修的明细，李岩在法庭指定的期限内未提交。综上，对韩伟先是否对德宝花园进行了装修无法认定，对韩伟先申请的评估项目到底是韩伟先进行的装修还是李岩进行的装修无法区分，对韩伟先的评估申请不予准许。综上，本案经一审法院员额法官会议讨论，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十八条、第八十九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李岩于本判决生效之日十日内将位于德宝花园综合楼一层建筑面积900平方米的经营场所（详见附件一红色边框内区域）和青岛德宝花园大酒店综合楼三层建筑面积1000平方米的经营场所（详见附件二）返还给青岛德宝花园大酒店；二、驳回德宝花园的其他诉讼请求；三、驳回韩伟先的反诉请求。本诉案件受理费22800元，由德宝花园负担；反诉案件受理费44800元，由韩伟先负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人李岩所提“韩伟先是涉案场所的实际占有人、控制人，韩伟先的事实占有行为已经取代了李岩合同意义上的理论占有，在李岩已被羁押长达十年的时间后，德宝花园仍向李岩主张腾让房屋明显缺乏事实依据。且由于李岩正在服刑，而涉案场所里的物品、人员也均不受李岩控制。因此，判决李岩履行腾让义务，客观上也无法履行”的上诉理由，经查，自2010年6月李岩被采取刑事强制措施后，公安机关对俱乐部进行了搜查、勘验，俱乐部已经停止营业，2013年4月24日，德宝花园向李岩送达了《解除合同通知书》。同日，李岩在《解除合同通知》的下方书写：关于解除合同及善后相关事宜，全权委托于蓓俭全权处理，李岩在落款处签字捺印。依据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但李岩在一二审诉讼过程中，自始没有提交证据证明其与德宝花园在解除合同后对涉案场所及相关设施等进行了交接。因此，原判责令其履行交接义务并无不当，上诉人李岩的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 关于上诉人韩伟先所提德宝花园应向其赔偿装修、维修等损失的上诉理由，经查，如上所述，李岩在合同解除后未履行交接义务，且韩伟先主张的装修维修行为均涉及到案外人，因此，原判决认定其主张证据不足，未予支持，并无不当。关于上诉人韩伟先主张德宝花园应向其退还风险押金30万元的上诉理由，除其陈述外，亦未提交充分证据予以证实，原判决未予支持，亦无不当。 综上，两上诉人的上诉请求均不能成立，均应予驳回；原判决裁判结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 李岩预缴的二审案件受理费100元，由李岩负担。韩伟先预缴的二审案件受理费44800元，由韩伟先负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋丽华 审判员  刘歆鑫 审判员  王 晋 二〇二一年三月一日 法官助理任臻 书记员姚莉 书记员隋欣孜