辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终153号上诉人（原审被告、案外人）：曹英魁，男，1956年10月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王倩一男，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。负责人：丛树枫，该行行长。委托诉讼代理人：任春阁，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原审被告：刘国荣，女，1969年4月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王倩一男，辽宁正直律师事务所律师。原审被告：沈阳恒信融资担保有限公司，住所地沈阳市沈河区文萃路34号。法定代表人：王英臣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李铁铮，男，该公司员工。上诉人曹英魁因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下简称邮储沈阳分行）、原审被告刘国荣、沈阳恒信融资担保有限公司（以下简称恒信公司）执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初11906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹英魁上诉请求：1.请求贵院依法撤销（2019）辽0103民初11906号民事判决书；2.请求贵院依法判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院事实认定不清，适用法律错误。被上诉人邮储沈阳分行不是抵押权人，不能行使抵押权。上诉人所租住的、位于沈河区的案涉房屋电子登记查询证明其抵押权人为沈阳恒信担保有限公司，并非被上诉人邮储沈阳分行，被上诉人没有资格行使抵押权。原审法院完全忽略抵押权人不是被上诉人，而仅以“涉案房屋抵押权设立先于租赁权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，”支持了被上诉人的诉讼请求，完全不顾只有抵押权人才是抵押权的权利行使人，仅以房屋设立了抵押权就可随意突破租赁关系，不仅是对抵押权人的侵害，也是对承租人即本案上诉人的侵害，原审法院的判决是对本案事实认定不清，适用的法律是错误。二、上诉人与原审被告刘国荣签订《房屋租赁合同》合法有效，并上诉人已实际合法占有该房屋。上诉人于2016年6月28日与刘国荣签订案涉房屋租赁合同，合同约定租金为每月3000元，租期十年，每五年支付五年的租金，有书面合同为证。合同签订当日上诉人按约定足额支付五年租金及押金，有相应的银行转账记录为证。上诉人一直实际在该房屋居住，有府东社区出具的居住证明为证。同时上诉人居住期间缴纳电费、水费等相关费用，足以证明上诉人与刘国荣的房屋租赁关系真实有效，并实际合法占有该房屋。三、“强制执行要求承租人即本案上诉人腾空房屋”这一判决是违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定。根据民事诉讼法相关规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”上诉人提供的证据能够证明上诉人与刘国荣在法院查封房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同，并合法占有使用该房屋，此事实清楚，法律关系符合上述法律的规定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定。上诉人作为承租人的异议理由成立，法院应予以支持。因此，沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103执异342号执行裁定书判决“撤销本院（2018）辽0103执1545号公告”事实认定清楚，法律适用正确。邮储沈阳分行辩称，首先，刘国荣于2015年12月23日向被上诉人借款300万元，恒信公司对此借款承担连带保证责任并于当日与刘国荣就该笔借款签订反担保抵押合同。2015年12月24日案涉房屋设立了抵押权登记，抵押权人为恒信公司，一审庭审中恒信公司已经表明同意被上诉人执行案涉房屋来偿还欠款，且申请在执行该房产时就其为刘国荣代偿部分欠款将拍卖款中予以扣除。故被上诉人要求上诉人腾空案涉房屋以供执行并无不当。其次，上诉人在2016年6月28日与刘国荣签订为期十年的租赁合同，刘国荣在2015年已经与银行签订借款合同且已经将房屋抵押给担保人恒信公司并作了抵押登记。民法典第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。由此条可以看出，租赁关系不受影响的前提是抵押权设立在租赁关系成立后，但本案中，抵押权在租赁关系成立前已经设立。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第20条规定：“在租赁期间租赁房屋的所有权变动原则上不影响承租人行使承租权。但当房屋的抵押权优先于租赁权设立时，承租人的承租不得对抗抵押权人的抵押权”。《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。由此可得出，上诉人因承租设立抵押权的房屋而造成的损失应由其自行向刘国荣主张，沈河区人民法院作出的（2018）辽0103执1545号公告并无不当，（2019）辽0103民初11906号判决认定事实清楚，请求法院依法维持。恒信公司述称，案涉房屋确认我方抵押物，我方认可一审判决。刘国荣述称，同上诉人意见。邮储沈阳分行向一审法院起诉请求：1.请求法院撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103执异342号执行裁定书；2.请求法院判令确认曹英魁与刘国荣签订的房屋租赁合同无效，并判决该租赁合同不能阻止邮储沈阳分行申请法院执行刘国荣名下位于沈阳市沈河区的房产。一审法院认定事实：2017年11月23日，沈阳市沈河区人民法院2017辽0103民初10666号对邮储沈阳分行与刘国荣、恒信公司金融借款合同纠纷一案作出民事判决，判令：被告刘国荣于本判决发生法律效力之日起10日内偿还邮储沈阳分行借款本金300万元及利息34640.19元。被告恒信公司对本判决的第一项承担连带给付责任。判决生效后，邮储沈阳分行于2018年3月向沈河法院申请执行。一审法院于2018年9月21日作出（2018）辽0103执1545号公告，责令刘国荣或房屋实际使用人于公告之日起15日内将坐落在沈阳市沈河区房屋腾空，以供执行，到期仍不履行，一审法院将依法强制执行。案外人曹英魁对一审法院的强制执行行为提出异议。曹英魁与刘国荣于2016年6月28日签订房屋租赁合同，约定刘国荣将案涉房屋租赁给曹英魁，租赁期限为10年，从2016年6月28日起至2026年6月27日止。曹英魁给付刘国荣租金19.4万元（五年租金18万元，押金1.4万元）。案涉房屋于2015年12月24日设立抵押权登记，抵押权人为沈阳恒信担保有限公司（2017年11月24日更名为恒信公司）。一审法院于2019年7月25日作出（2019）辽0103执异342号执行裁定书，裁定撤销一审法院于2018年9月21日作出的（2018）辽0103执1545号公告。邮储沈阳分行不服，起诉至一审法院。邮储沈阳分行于2020年6月11日明确诉讼请求为：准许执行沈河区人民法院（2018）辽0103执1545号公告，刘国荣所有的坐落在沈阳市沈河区房屋，现使用人曹英魁腾房。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十条的规定，“在租赁期间租赁房屋的所有权变动原则上不影响承租人行使承租权。但当房屋的抵押权优先于租赁权设立时，承租人的承租权不得对抗抵押人的抵押权”。涉案房屋抵押权设立先于租赁权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，故后成立的租赁权不得损害抵押权，先抵押后出租，不适用买卖不破租赁原则。故邮储沈阳分行的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行沈河区人民法院（2018）辽0103执1545号公告（刘国荣或房屋实际使用人将坐落在沈阳市沈河区房屋腾空，以供执行，到期仍不履行，本院将依法强制执行）。案件受理费17,732元，由被告曹英魁负担。本案二审审理期间，邮储沈阳分行提供了1份证据，《反抵押担保合同》，用于证明：沈阳恒信融资担保有限公司与刘国荣等三人在2015年12月23日签订了反担保抵押合同，沈阳恒信融资担保有限公司作为刘国荣五套房子的抵押权人来为刘国荣与邮储银行的300万元借款合同提供担保，双方在合同第十条明确约定：乙方如需转让、出租或以其他方式处置抵押资产，须经甲方书面同意。后刘国荣在未经过恒信担保公司书面同意的情况下把房子租住给曹英魁，且租赁权设立在抵押权设立后，故刘国荣与上诉人签订的租赁合同无效。曹英魁、刘荣、恒信公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体认定如下：曹英魁、刘荣、恒信公司对该证据的真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认，但是该合同的相对人系刘荣和恒信公司，该合同不能约束曹英魁，故该证据不能证明按时租赁合同无效。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为：邮储沈阳分行能否请求曹英魁腾房的问题。本案中，曹英魁提供的证据能够证明其于2016年6月承租了该房屋并实际使用至今。而邮储沈阳分行于2018年才申请执行，并对该房屋实施查封冻结等执行措施。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，对该房屋实施强制执行措施不能影响租赁合同的效力，即邮储沈阳分行申请强制执行该房屋不能要求曹英魁腾房。邮储沈阳分行主张案涉房屋已经设定抵押权、抵押合同约定未经抵押权人同意不得出租的问题。虽然案涉房屋上已经设定抵押权，但是抵押权人并非邮储沈阳分行而是恒信公司，故邮储沈阳分行不能以案涉房屋已经设定抵押权为由而要求曹英魁腾房。抵押合同的相对人系刘荣和恒信公司，该合同不能约束曹英魁，曹英魁主张其对该抵押合同不知情。现邮储沈阳分行没有提供证据证明曹英魁明知抵押合同及其内容而签订案涉租赁合同，亦未提供证据证明案涉租赁合同符合合同法规定的无效情形。故不能认定案涉租赁合同无效。综上所述，上诉人曹英魁的上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初11906号民事判决；二、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的诉讼请求。一审案件受理费17732，二审案件受理费17732元，均由中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 李 涛审判员 朱闻天二〇二一年三月二十五日书记员 白欣鹭