上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1620号上诉人(原审原告、反诉被告)：高扬(ANDREWYANGGAO)，男，1953年5月23日出生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：杨鸿杰，男，1991年11月23日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：李敏(系杨鸿杰之妻)，户籍地河南省项城市。委托诉讼代理人：白新春，上海四维乐马律师事务所律师。上诉人高扬(ANDREWYANGGAO)、上诉人杨鸿杰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初4001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高扬(ANDREWYANGGAO)上诉请求：1．依法撤销(2020)沪0101民初4001号民事判决主文第二项、第三项；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据合同约定，未经高扬同意，杨鸿杰不得将承租的房屋转租或分租。杨鸿杰已经将系争房屋违规出租给案外人，违反约定的是杨鸿杰而非高扬。杨鸿杰在2018年共向高扬支付人民币(以下币种均为人民币)60万押金，其中包括：1．米微可案30万(已调解结案)；2．泰康路XXX弄XXX号甲XXX号铺13.5万；3．本案16.5万。杨鸿杰在2019年8月28日向高扬汇了10万元。杨鸿杰未足额支付本案的三个月租金16.5万元。杨鸿杰上诉请求：撤销黄浦区人民法院(2020)沪0101民初4001号民事判决主文第三项，改判高杨双倍返还杨鸿杰定金330，000元。事实和理由：杨鸿杰已在约定的时间内将租金、定金交付给了出租方，杨鸿杰未违约。高杨未将租赁物交付杨鸿杰。既然高杨存在违约行为，一审法院不应以未产生损失为由，不支持杨鸿杰要求双倍返还定金的诉请，违背了定金罚则。双方均不同意对方的上诉请求。高扬向一审法院起诉请求：1．确认高扬、杨鸿杰双方于2018年7月18日签订的关于本市泰康路XXX弄XXX号天井的房屋租赁合同已于2019年9月7日解除；2．诉讼费由杨鸿杰承担。杨鸿杰向一审法院提出反诉请求：1．解除高扬与杨鸿杰签订的《租赁合同》；2．返还预付租金165，000元；3．双倍返还定金330，000元。一审法院认定事实：2018年7月18日，高扬、杨鸿杰双方签订租赁合同：“出租方(甲方)高扬，承租方杨鸿杰(乙方)，一、甲方将其所有的位于上海市卢湾泰康路XXX弄XXX号天井的房屋及其附属设施在完好及正常使用状态下出租给乙方商业使用。二、出租房屋的登记面积以实际面积为准。三、租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止，为期二年。四、乙方应于2018年7月18日支付给甲方定金165，000元(壹拾陆万伍仟)，不足部分于当日内补足，甲方收到定金后予以书面签收。租期开始后，上述定金全额自动转为保证金。五、双方商定月租金为55，000元，乙方以现金形式支付给甲方。先付后住，租金按每三个月为壹期支付，第一期租金于2019年8月20日以前付清，以后每期租金为租期有效期前十天支付，于每3个月的20日以前缴纳，先付后住(若乙方以汇款形式支付租金，则以汇出日为支付日，汇费由汇出方承担)。甲方收到租金予以书面签收(每年的2，5，8和11月20日支付)。如乙方逾期支付任何一期租金超过十天，则每逾期一天以月租金的0.5％支付滞纳金，如逾期支付乙方任何一期租金超过十五天，则视为乙方自动退租，构成根本性违约，甲方有权收回房屋，追究乙方违约责任。…未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租，未经甲方同意，乙方不得与他人在此房屋内合作经营。…”。高扬、杨鸿杰双方在合同下方签名确认。2018年7月18日，杨鸿杰通过银行账户(账号6212…9514)向A＊O(高扬)银行账户(账号6217…2565)转款50，000元、50，000元、50，000元、50，000元、50，000元、50，000元。2018年9月20日，转款50，000元、50，000元、50，000元。9月28日，转款100，000元。2019年8月27日，手机银行转款100，000元。2018年7月18日，高扬出具收条：“今收到泰康路XXX弄XXX号天井的定金165，000(壹拾陆万伍仟)元正。”收款人ANDREWYANGGAO签名确认。2018年9月12日，高扬、杨鸿杰签订《委托代理协议》，约定：高扬将其承租的位于田子坊的部分商铺(见附件：商铺、租金、租期明细列表，附件中的商铺包括唐康路XXX弄XXX号甲玻璃坊1号、2号、3号、4号、5号铺等)委托杨鸿杰进行统一经营管理、转租转包；委托期限自2018年9月12日至2023年9月11日；出租价格低于原出租价格的，缺少部分由杨鸿杰补足；超出最低出租价格的，超出部分的50％作为代理佣金由杨鸿杰在租金收益中扣取；在协议有效期内，除非杨鸿杰因过错导致高扬亏损且杨鸿杰不能补足高扬亏损，否则高扬不得单方面终止本协议；杨鸿杰需向高扬支付保证金400，000元。2018年9月14日到9月17日，杨鸿杰陆续向高扬转账支付了400，000元保证金。2018年12月31日，高扬作为出租方(甲方)，杨鸿杰作为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》，约定：甲方将位于上海市黄浦区泰康路XXX弄XXX号甲1，4，5号商铺出租给乙方商业使用；租赁期限自2019年1月16日至2022年1月15日；乙方应向甲方支付定金180，000元；双方商定月租金90，000元；租金按每三个月为一期支付；转让费50，000元。合同签订后，案外人马某向杨鸿杰支付350，000元，杨鸿杰将其中的200，000元支付了高扬，其余150，000元未能说明去向。后因种种原因商铺无法经营，2019年1月28日，高扬、杨鸿杰及案外人马某三方达成协议，并在《租赁合同》下方手写字样“自2019年1月28日起此合同解除，这个房屋与杨鸿杰、马某无任何牵挂。从马某收到360，000元人民币始。”三人在该字样旁边签字。后高扬陆续向马某转账360，000元。2019年3月12日，高扬委托律师向杨鸿杰发出《律师函》，通知杨鸿杰解除二人之间的《委托代理协议》，并于2019年3月13日张贴于杨鸿杰所在的泰康路XXX号XXX号“臧珑太极”门口。EMS快递回执显示该《律师函》于3月13日由他人代收。杨鸿杰称其于2019年3月28日才收到高扬微信通知其解除委托事宜，但杨鸿杰未予同意。2019年9月19日，法院作出(2019)沪0101民初14233号民事判决，一、AndrewYangGao(高扬)与杨鸿杰于2018年9月12日签订的《委托代理协议》于2019年3月13日即解除。二、AndrewYangGao(高扬)应于本判决生效之日起十日内返还杨鸿杰保证金250，000元。该案件已生效。另，本市泰康路XXX弄XXX号底层前间10.20平方米、公用部位天井为公有房屋，承租人为孙国军，2016年3月，由张俊鹤出租与高扬。本市泰康路XXX弄XXX号二层亭子间10.70平方米、二层阁楼9.70平方米为公有住房，承租人为方明，2015年9月，由方明出租与高扬。本市泰康路XXX弄XXX号晒台搭建10.80平方米、底层后客7.60平方米为公有住房，承租人为尹玲利，2017年6月出租与高扬。本市泰康路XXX弄XXX号二层前间13.50平方米、二层后间6.10平方米、二层后阁楼4平方米为公有住房，承租人为倪荣俊，2017年6月出租与高扬。本市泰康路XXX弄XXX号二层过后间11.90平方米为公有住房，承租人孙本金，2013年6月出租与高扬。本市泰康路XXX弄XXX号三层过街前楼13.50平方米为公有住房，承租人蒋国兴，2016年11月出租与高扬。上述房屋注册了上海以斯贴餐饮有限公司，成立日期为2010年9月19日。2019年10月16日，因杨鸿杰未在约定的时间将本市泰康路XXX弄XXX号底层天井交与案外人王某，王某提出诉讼，要求2019年10月3日与杨鸿杰解除合作协议，返还575，000元，支付违约金58，000元。法院于2020年8月3日作出(2019)沪0101民初23640号民事判决，一、确认王某与杨鸿杰签订的合作协议于2019年10月3日解除；二、杨鸿杰应于判决生效之日起十五日内向王某退还575，000元。一审法院审理中，双方确认，2018年7月18日签订租赁合同于2019年9月7日解除。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。首先，从涉案房屋的权属来看，涉案房屋是案外人承租的公有住房，高扬基于协议，取得了涉案房屋的使用权。签订的《房屋租赁合同》系高扬(ANDREWYANGGAO)与杨鸿杰之间真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。其次，对本案所涉租赁协议效力的认定。从银行交易看，承租方已在约定的时间将租金、定金交付于出租方，作为合同相对方未能举证证明杨鸿杰向高扬转款的银行交易为其他款项金额，租房交款事实成立。对于出租房屋，双方在出租事宜上产生分歧，2019年3月13日，高扬委托律师通知杨鸿杰解除双方的委托代理协议，且因协议解除导致涉案房屋租赁合同实际亦未履行。2019年9月1日，高扬未将租赁房屋交与杨鸿杰，结合杨鸿杰主张的反诉诉请，在法院查明的事实中，双方合同解除日期为2019年9月7日，杨鸿杰未实际取得租赁物，并非因各方违约或其他转租租赁而产生损失，对此双倍返还定金反诉诉请不予支持。同时，高扬以杨鸿杰未按约定期限交付金额、擅自转租，缺乏事实依据，对收取的租金、定金因双方实际未根本性履行，为此，合同解除后对预付租金、定金应予以返还，这一处理符合租赁合同解除的后果处理。一审法院判决如下：一、确认高扬(ANDREWYANGGAO)与杨鸿杰于2018年7月18日签订的租赁合同于2019年9月7日解除；二、高扬(ANDREWYANGGAO)应于判决生效之日起十五日内退还杨鸿杰租金人民币165，000元；三、高扬(ANDREWYANGGAO)应于判决生效之日起十五日内退还杨鸿杰定金人民币165，000元；四、驳回杨鸿杰的其余反诉请求。本院二审期间，双方未提交新证据，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审审理中双方确认，双方于2018年6月17日签订了一份《租赁合同》，高扬将上海市泰康路XXX弄XXX号甲走廊，5、6、7、8号商铺等出租给杨鸿杰，杨鸿杰需支付给甲方定金300，000元整。当日，杨鸿杰支付给高扬100，000元。后高扬与杨鸿杰就该合同通过诉讼达成了调解。现高扬认为杨鸿杰2018年7月18日付款中20万元是该合同定金，故本案租金未支付。杨鸿杰认为该30万元定金已经减为10万元，该20万元为本案商铺的租金。本院认为，双方确认2018年7月18日签订的租赁合同于2019年9月7日解除，现争议的是该份合同解除的违约责任。双方数月间签订多份协议，相互间有大量款项支付。除却签有收据等的付款，其他付款并无明确指向。5、6、7、8号商铺一案经调解结案，明确定金为10万元，高扬认为杨鸿杰2018年7月18日付款中20万元为5、6、7、8号商铺定金的意见，本院不予支持。杨鸿杰作为付款人认为该20万元系包含本案商铺在内的租金，一审法院予以确认，并无不当。高扬认为杨鸿杰将房屋转租违反租赁合同，但杨鸿杰抗辩称其系依委托合同转租。就转租发生时，高扬已经发出了解除委托关系的函，但委托合同也明确约定高扬不得随意解除合同，最终双方通过诉讼解除了该份委托合同。故而关于付款以及转租的争议均不宜认定为违约，一审法院认定杨鸿杰未实际取得租赁物，并非因各方违约而造成，各方均无需承担违约责任，该意见尚属合理，本院予以维持。合同解除后高扬应当返还预付租金、定金。综上所述，上诉人高扬(ANDREWYANGGAO)、上诉人杨鸿杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，725元，由上诉人高扬(ANDREWYANGGAO)负担人民币4，362.50元，上诉人杨鸿杰负担人民币4，362.50元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二一年三月三十日法官助理  苗一路书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……