湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终509号 上诉人（原审原告）：袁坚。 上诉人（原审原告）：李海艳。 二上诉人共同委托诉讼代理人：段志强，湖南湘誉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢胜民。 被上诉人（原审被告）：大汉控股集团邵阳置业有限公司。 法定代表人：付胜龙。 委托诉讼代理人：韦敏，男，该公司员工。 上诉人袁坚、李海艳因与被上诉人卢胜民、大汉控股集团邵阳置业有限公司（以下简称大汉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 袁坚、李海艳上诉请求：1、撤销原判第二项，租金以每年10万元为基数，从2020年7月1日计算至广告牌实际拆除之日；2、一、二审诉讼费由卢胜民、大汉公司承担。事实与理由：1、原判认定事实不清，明显偏袒卢胜民、大汉公司。卢胜民在一审时未提交证据证明2018年12月16日完全拆除了其制作的广告牌，也未有证据表明其在拆除广告牌之后通知了袁坚、李海艳解除租赁合同。现合同约定的位置仍有广告牌，故租赁合同尚未解除。按租赁合同约定的租赁期限自2018年7月1日起至2023年7月1日止，卢胜民仅支付了两年的租金，后三年的租金按先租后用的原则，按年支付，现卢胜民未履行支付租金的义务，已构成根本违约。同时原审法院认为：“因请求限期拆除不明确，卢胜民的招牌已经拆除，大汉公司另行制作的招牌的拆除，不属于本案审理的范围”，也是对本案事实的错误认定；2、原审法院仅判决解除租赁合同，遗漏了要求卢胜民按合同约定支付租金的诉讼请求。 卢胜民辩称，不认可袁坚、李海艳的上诉请求和理由，案涉广告牌已经拆除，袁坚、李海艳是因大汉公司之后制作的广告牌影响到房屋采光一事产生矛盾，本案纠纷与其无关。 大汉公司辩称，不认可袁坚、李海艳的上诉请求和理由，现广告牌并非之前卢胜民制作的广告牌，袁坚、李海艳原要求大汉公司按每年10万元支付租金，大汉公司不同意，因为大汉公司租赁的门面租金都没有达到每年10万元。双方曾找有关部门调解，但未达成协议，本案与大汉公司无关。 袁坚、李海艳向一审法院起诉请求：1、判令解除袁坚与卢胜民于2018年4月20日所签订的租赁合同，限期拆除占用袁坚、李海艳窗户（露台位置）制作的广告招牌；2、判令卢胜民、大汉公司支付所欠的房屋租金27397元（按年租金10万元，从2020年7月1日计算至2020年10月10日，顺延照计）；3.判令卢胜民、大汉公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：袁坚与李海艳系夫妻关系，坐落于邵阳市大祥区××路××货公司综合楼（不动产单元号：430503001008ＧＢ00193Ｆ00020011）系李海艳所有，不动产权证:湘（2018）邵阳市不动产权第0××9号。2018年4月20日袁坚（出租方、甲方）与卢胜民（承租方、乙方、某某服饰邵阳总代理）签订了一份租赁合同。根据该合同，甲方同意将坐落于邵阳市大祥区××路××号综合楼二层窗户出租给乙方做招牌使用，为明确双方的权利、义务签订本合同，并达成以下合同条款：一、租赁范围：甲方将位于邵阳市大祥区××路××号综合楼二层窗户20米长左右、约3.8米高给乙方使用，该门面临某某路的临街二层。乙方作为招牌广告使用。二、租赁期限：伍年，自2018年7月1日至2023年7月1日止。三、租金、付款：1、年租金为人民币壹拾万元整。2、乙方以现金或转账的方式向甲方支付租金，先交两年租金共贰拾万元整，以后三年一年一交；租赁期间，承租方必须按照本合同约定时间向甲方缴纳租金，否则甲方有权终止合同、收回招牌使用。……四、本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，自双方签订后生效。上述合同签订后，袁坚将上述综合楼二层窗户交给卢胜民使用，卢胜民依约支付了两年的租金20万元给袁坚，并制作了3.8米高的广告招牌（某某服饰）。但6个月之后因为卢胜民经营不善，卢胜民的门店（某某服饰）没有开了，并于2018年12月16日完全拆除了其制作的广告牌。之后卢胜民将门店（某某服饰）门面（其中两间出卖、3间出租）转让给了大汉公司的委托代理人邓某某，邓某某将上述门面全部出租给大汉公司。2019年5月，大汉公司重新制作了广告牌（大汉天玺营销中心），但没有经过袁坚、李海艳同意，也没有与袁坚、李海艳签订相关合同。 一审法院认为：本案是一起房屋租赁合同纠纷。卢胜民与袁坚签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的效力性规定，且李海艳也没有提出异议，应确认为有效合同，合同双方当事人应严格履行。卢胜民与袁坚已经部分履行，且从2018年12月16日卢胜民完全拆除了其制作的广告牌之日即实际解除了租赁合同，但双方没有签订解除合同的书面协议，卢胜民在本案中应承担相应责任。当然袁坚也有责任，虽然该租赁合同尚未到期，但根据第三条的约定，卢胜民没有按约定向袁坚交纳租金，袁坚有权终止合同、收回招牌使用。袁坚未根据该条款约定及卢胜民已拆除招牌的实际情况，与卢胜民及时终止及解除合同，袁坚在本案中也应承担相应责任。对袁坚提出要求解除其与卢胜民于2018年4月20日所签订的租赁合同，符合合同的约定且没有违反法律规定，予以支持；但要求“限期拆除占用袁坚、李海艳窗户（露台位置）制作的广告招牌”，因请求谁限期拆除不明确，卢胜民的招牌已经拆除，大汉公司另行制作的招牌的拆除，不属于本案审理的范围，故不予支持。袁坚、李海艳请求卢胜民、大汉公司支付后期租金，因卢胜民的招牌在两年内就已经拆除，并已支付了两年的租金，故理由不能成立，不予支持。之后大汉公司另行制作的招牌，没有经过袁坚、李海艳同意，也没有与袁坚、李海艳签订相关合同，如果存在违约或侵权行为，因大汉公司不是该租赁合同的当事人，根据合同相对性原理，袁坚、李海艳与大汉公司也是另一法律关系，与本案审理的房屋租赁合同不属于同一法律关系，应另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除袁坚与卢胜民于2018年4月20日所签订的租赁合同；二、驳回袁坚、李海艳的其他诉讼请求。一审案件受理费243元，由袁坚、李海艳负担100元，卢胜民负担143元。 二审中，袁坚、李海艳提交了如下证据：1、房屋买卖合同复印件1份3页及租赁合同复印件1份2页，拟证明袁坚从卢胜民处购得案涉房产及露台的所有权后将露台出租给卢胜民使用；2、现场照片5张，拟证明卢胜民现仍占用袁坚的窗台位置使用广告牌的事实。卢胜民质证称，对上述证据的真实性无异议，但房屋买卖合同与本案无关，不具有关联性。大汉公司质证称，对证据1的内容不清楚，证据2不能达到证明目的。 大汉公司提交了商铺租赁合同2份4页，拟证明大汉公司与邓某某签订了商铺租赁合同，合同期限分别为2019年3月12日至2020年3月11日、2020年3月12日至2023年3月11日，大汉公司在本案中不需要承担责任。袁坚质证称，对上述证据的真实性有异议，即便上述证据是真实的，鉴于卢胜民在租赁期内私自转让商铺，卢胜民、大汉公司也应承担责任。卢胜民对上述证据无异议。 本院经审查认为，袁坚、李海艳提交的房屋买卖合同与本案不具有关联性；租赁合同及现场照片在一审时已经提交，属于重复提交的证据；大汉公司提交的证据与本案没有关联性。故对当事人提交的上述证据，本院均不予采信。本院经审理确认原审查明的事实。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”本案中，袁坚与卢胜民签订租赁合同，约定卢胜民承租李海艳所有的位于邵阳市大祥区××路××号综合楼二层窗户（约20米长、3.8米高）用于广告招牌使用，并按合同约定支付了两年租金。后卢胜民因经营不善将店铺转让，并在租赁合同签订当年即拆除了制作的广告招牌。结合当事人的陈述及日常经验法则，卢胜民以拆除广告招牌及两年后不再支付租金的行为，明确表示其不再履行租赁合同义务，致使租赁合同的目的已经无法实现。故一审法院判决解除双方的租赁合同，符合法律规定。袁坚、李海艳主张拆除的现有广告招牌，系大汉公司2019年5月制作，而大汉公司并非租赁合同的当事人，因此一审法院根据合同的相对性原则判决驳回袁坚、李海艳要求拆除招牌的诉讼请求并无不当。至于袁坚、李海艳要求卢胜民、大汉公司支付租金的诉讼请求，一审法院在判决时已经判决驳回，并未遗漏诉讼请求。 综上所述，袁坚、李海艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费485元，由上诉人袁坚、李海艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李文明 审 判 员  肖碧兰 审 判 员  颜锦霞 二〇二一年三月二十九日 法官助理杨碧波 代理书记员  赵纯倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……