上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0113执异87号案外人：蔡某某，男，1962年2月17日生，汉族，住江苏省无锡市崇安区金海里****。申请执行人：郑书平，男，1974年8月20日生，汉族，住浙，住浙江省杭州市div>被执行人：舜巍实业(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：项辉。被执行人：茂隆实业贸易发展总公司，住所地北京市。法定代表人：许克有。被执行人：重庆黑米百货有限公司，住所地重庆市。法定代表人：秦涛。被执行人：重庆卓远百货商场有限公司，住所地重庆市。法定代表人：秦涛。被执行人：江西山水房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市。法定代表人：支丙国。本院在执行申请执行人郑书平与被执行人舜巍实业(上海)有限公司(以下简称舜巍公司)、茂隆实业贸易发展总公司(以下简称茂隆公司)、重庆黑米百货有限公司(以下简称黑米公司)、重庆卓远百货商场有限公司(以下简称卓远公司)、江西山水房地产开发有限公司(以下简称山水公司)借款合同纠纷一案中，案外人蔡某某对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人蔡某某称，2012年8月10日，案外人与山水公司签订《商品房买卖合同》(编号NO：XXXXXXX)，将位于江西省上饶市信州区秀水园G栋1-2单元09号商铺(以下简称系争房屋)以1,437,744元的价格出售给案外人，房款已经全部结清。山水公司于2013年将系争房屋交付案外人使某。因山水公司自身原因，一直未办理大产证，故最初两年水电费由山水公司负担。2015年12月，应山水公司要求，案外人自己开设了水、电户名，自行交付水电费及物业费。2018年6月22日，案外人还某系争房屋办理了江西航顺建筑装饰有限公司的住所地。2021年1月5日，本院作出(2020)沪0113执5809号执行公告，因山水公司的担保债务而查封、拍卖系争房屋。案外人认某，其情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的情形，故请求中止执行系争房屋，解除对系争房屋的查封。被执行人山水公司称，2012年8月10日，蔡某某、蔡清平分别与该公司签订了《商品房买卖合同》(编号NO：XXXXXXX、XXXXXXX)，合同总价款为2,278,320元。蔡某某、蔡清平是山水公司前董事陈德誉的舅舅，陈德誉曾于2012年3月21日调给山水公司一笔周转款2,428,800元。故蔡某某、蔡清平的购房款是从该公司应付陈德誉欠款中扣除，所以当时就直接开具了房款收据，后差额15万元也结清了。该公司开发的“秀水园”项目第7栋两层房屋，于2013年至2015年交付使某。由于规划设计之初为非住宅，后期运营建设改为商业用房，导致该公司从2016年至今申领产权证未果。本院经审查查明，系争房屋坐落于江西省上饶市紫阳大道1号7幢1-9、2-9号，开发商为山水公司，项目名称为秀水园G栋，土地所有权证号为饶府国用(2007)第175号。2012年8月8日，上饶房地产管理局为该项目颁发了饶房预售证第024号商品房预售许可证，预售总建筑面积为828.58平方米，共16套，房屋用途性质为非住宅。上述房屋至今未办理产权证。本院于2020年4月30日对原告郑书平与被告舜巍公司、茂隆公司、黑米公司、卓远公司、山水公司民间借款纠纷一案作出(2019)沪0113民初14167号民事判决书，判决：一、被告舜巍公司于该判决生效之日起十日内归还原告郑书平借款本金295万元并支付原告郑书平前述借款本金自2019年2月5日起至实际清偿之日止按年利率15%计算的逾期利息。二、被告舜巍公司于该判决生效之日起十日内归还原告郑书平借款本金120万元并支付原告郑书平前述借款本金自2019年2月25日起至实际清偿之日止按年利率15%计算的逾期利息。三、被告舜巍公司于该判决生效之日起十日内归还原告郑书平借款本金120万元并支付原告郑书平前述借款本金自2019年3月2日起至实际清偿之日止按年利率15%计算的逾期利息。四、被告舜巍公司于该判决生效之日起十日内归还原告郑书平借款本金125万元并支付原告郑书平前述借款本金自2019年3月16日起至实际清偿之日止按年利率15%计算的逾期利息。五、被告舜巍公司于该判决生效之日起十日内归还原告郑书平借款本金330万元并支付原告郑书平前述借款本金自2019年4月25日起至实际清偿之日止按年利率11.3%计算的逾期利息。六、被告茂隆公司、黑米公司、卓远公司、山水公司对被告舜巍公司上述判决主文第一、二、三、四、五项付款义务承担连带清偿责任。七、保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。该案受理费81,100元、财产保全费5,000元、公告费600元，合计诉讼费86,700元(原告已预缴)由被告舜巍公司、茂隆公司、黑米公司、卓远公司、山水公司共同负担。该判决生效后，郑书平向本院申请强制执行，本院以(2020)沪0113执5809号案件立案执行。执行过程中，本院于2020年12月14日将山水公司名下坐落于江西省上饶市紫阳大道1号7幢1-1、2-1、1-2、2-2、1-3、2-3、1-4、2-4、1-5、2-5、1-6、2-6、1-7、2-7、1-8、2-8、1-9、2-9不动产预查封，查封期限3年。2021年1月5日，本院作出公告并张贴于系争房屋。2021年1月5日，上饶市住房和城乡建设局出具证明，内容为经上饶市个人住房信息系统查询，上饶市紫阳大道1号7幢1-1、2-1、1-2、2-2、1-3、2-3、1-4、2-4、1-5、2-5、1-6、2-6、1-7、2-7、1-8、2-8、1-9、2-9在系统中未签约、未备案。上饶市紫阳大道1号6幢除不可售房屋外，均已备案。审查中，案外人蔡某某向本院提交了如下证据：1、落款时间为2012年8月10日由蔡某某与山水公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：NO：XXXXXXX)，约定山水公司以单价为8,800元/平方米的价格向蔡某某出售系争房屋，系争房屋建筑面积为163.38平方米，买受人于签约后3日付清全部房款共计1,437,744元，出卖人应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使某等；2、落款时间为2012年8月10日，由山水公司开具的收款收据，金额为1,437,744元；3、上饶市自来水公司出具的系争房屋缴费明细清单，用户名为蔡某某，起码抄表时间为2015年12月4日；4、电力公司2016、2017年电费信息综合查询情况；5、2018年7月10日的商铺物业费收款收据；6、江西航顺建筑装饰有限公司营业执照复印件，住所地为系争房屋。本院认某，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人蔡某某主张其曾于2012年8月10日与山水公司签订商品房买卖合同，但根据本院向上饶市住房和城乡建设局调查的情况显示，系争房屋在系统中未签约、未备案，无法证明双方签订合同的客观真实性。案外人主张其已经付清了系争房屋的全部房款，但其仅提交了一份山水公司出具的收款收据，无法证明款项的真实交付情况。至于山水公司声称系争房款是以其前董事陈德誉与山水公司之间债权债务抵消方式支付，但鉴于陈德誉与山水公司之间的特殊关系，并仅凭陈德誉的一次付款行为，无法证明双方存在的全部债权债务的金额情况，同时也不能证明陈德誉、山水公司、案外人三某某系争房屋房款的支付问题在本院查封以前达成了合意。故案外人不符合上述司法解释规定的情形，其以对系争房屋享有物权期待权而要求排除执行的理由，缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人蔡某某的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 赵 晨审判员 王丽辉审判员 姜玉芳二〇二一年三月十日书记员 胡 雁附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。