上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1593号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司，住所地上海市普陀区。负责人：杨仉英。上诉人(原审被告)：上海巳卯餐饮管理服务有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：刘**，执行董事兼总经理。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：马龙，男。被上诉人(原审原告、反诉被告)：侯燕，女，1985年4月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：章晋堂，上海大驰律师事务所律师。上诉人上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司(以下简称“巳卯公司第一分公司”)、上海巳卯餐饮管理服务有限公司(以下简称“巳卯公司”)因与被上诉人侯燕房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人巳卯公司、巳卯公司第一分公司上诉请求：一、改判一审判决第二项为“上海巳卯餐饮管理服务有限公司、上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司应于本判决生效之日起十日内返还侯燕房屋租金24，000元、食品保证金20，000元”，驳回侯燕一审关于返还装修设计费、押金的诉讼请求；二、撤销一审判决第三项，驳回侯燕一审关于损失赔偿的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，仅凭侯燕对上海市普陀区昌化路XXX号房屋三层及附属设施设备当中的一部分(以下简称“系争房屋”)装修的情况提出异议并拒绝收房，即认定系争房屋未装修完毕达不到交房条件，要求巳卯公司、巳卯公司第一分公司承担违约责任有失公允。且侯燕所主张的经济损失并不存在，一审法院判令巳卯公司、巳卯公司第一分公司承担损失没有根据。1.2019年8月31日，在与侯燕签订《租赁合同》后，巳卯公司、巳卯公司第一分公司即按照合同约定对系争房屋进行装修。巳卯公司、巳卯公司第一分公司完成工作后，于2019年11月21日通过微信通知侯燕配合办理交接工作，在侯燕对交接现场环境提出异议后，巳卯公司、巳卯公司第一分公司已向其作合理解释并完成现场清扫工作。2019年11月25日，侯燕向巳卯公司、巳卯公司第一分公司提出将房屋交接时间改到过年后，修改租赁合同。巳卯公司、巳卯公司第一分公司不同意该要求，侯燕在少付一个季度租金的目的不能实现的情况下，在巳卯公司、巳卯公司第一分公司2019年11月29日发送《交付通知函》后，迟迟不予配合办理房屋交接工作。根据合同约定，巳卯公司、巳卯公司第一分公司有权单方解除合同并不予退还已收取的一切费用。2．合同约定，由巳卯公司第一分公司负责整个场地所有门店统一风格的装修设计，合同期限届满或其他任何原因导致合同终止的，装修设计费均不予退还，该约定合法有效。一审法院酌定巳卯公司、巳卯公司第一分公司返还1万元装修设计费没有任何理由和依据。3．第一，侯燕承租系争房屋系为经营“梁小猴-炒饭饮品”，在双方签订合同后，双方一直就装修进程及交付时间进行沟通，侯燕在招聘员工时应考虑到房屋实际交付时间，且只有在营业执照办理下来才能进行招工。侯燕先行招工及负责员工宿舍的行为与巳卯公司、巳卯公司第一分公司无关，巳卯公司、巳卯公司第一分公司无需承担侯燕关于员工损失、员工合租房损失。第二，从侯燕提供的劳动合同及收入证据证明，侯燕仍在工作，且在合同履行期间没有被限制从事其他行业，故侯燕不存在个人损失。第三，油烟机系侯燕自身为经营所投入的，该行为与巳卯公司、巳卯公司第一分公司无关，且该油烟机仍在系争房屋内。巳卯第一分公司不存在违约情形，侯燕要求支付油烟机费用不能成立。二、一审法院适用法律错误，侯燕无权解除合同。《租赁合同》的解除系因侯燕过错，侯燕依法应承担违约责任，巳卯公司第一分公司可以没收其押金24，000元。1．侯燕变动设计内容是导致工期顺延的原因，不能因此要求巳卯公司、巳卯公司第一分公司承担工期顺延的责任。在巳卯公司、巳卯公司第一分公司没有违约的情况下，侯燕因其自身变动设计内容导致工期延长、交房延误，要求解除合同不能成立。2．巳卯公司、巳卯公司第一分公司因侯燕的变动设计内容要求，无法按照预计的进度完成装修工作，并不意味着巳卯公司、巳卯公司第一分公司存在逾期交房的违约情形。一审法院认定事实错误，从而导致法律适用错误。3．侯燕无合法正当理由解除《租赁合同》，依法应承担违约责任。巳卯公司、巳卯公司第一分公司因《租赁合同》约定对系争房屋投入装修并铺设水电，现合同已解除，该部分损失应由侯燕承担。按照合同约定，巳卯公司第一分公司有权在押金中扣除“因乙方违约应向甲方支付的违约金或者其他赔偿金”。一审判令巳卯公司、巳卯公司第一分公司退还押金24，000元，显失公允。被上诉人侯燕辩称，同意一审判决，请求予以维持。侯燕向一审法院起诉，要求判令：1．巳卯公司、巳卯公司第一分公司退还已收取的装修设计费50，000元、房租及押金48，000元、食品保证金20，000元；2．巳卯公司、巳卯公司第一分公司赔偿油烟机12，000元、员工合租房租金2，000元、员工工资12，000元、个人损失16，000元；3．巳卯公司、巳卯公司第一分公司支付逾期付款违约金。以16万元为本金，计算至巳卯公司、巳卯公司第一分公司实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算；4．要求确认侯燕与巳卯公司第一分公司签订的租赁合同于2019年11月29日解除。巳卯公司第一分公司向一审法院提起反诉，要求判令：1．巳卯公司第一分公司与侯燕于2019年8月31日签订的租赁合同于2020年4月27日即提交反诉状的当日解除；2．侯燕支付2019年12月5日至2020年4月27日期间的租金损失，按照每月8，000元计算。一审法院认定事实如下：2019年8月31日，巳卯公司第一分公司作为甲方(出租方)与侯燕作为乙方(承租方)签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于上海市昌化路XXX号三层及附属设施设备当中的一部分，乙方门店为外卖14号区域；门店内的经营项目为梁小猴，具体主要产品为炒饭、饮品；租赁期限为2年，租赁期限自2019年8月31日起至2021年8月30日止；双方预计于2019年10月10日交接门店，甲、乙双方在交接时应按实填写门店相关物品交接(既交房确认)清单(附件二)，双方在该交接清单上签字确认之时即视为甲方已完成向乙方支付的义务；若由于门店在装修工程进度上的提前或者推后，甲、乙双方应根据实际情况调整交付日的实际日期；待交付手续完成后，门店范围内，包括但不限于相关设备安装、调试、使用、保养、维修管理、物业管理等在内的一切责任均由乙方负责，与甲方无涉；租金每月8，000元(包含物业管理费2，000元每月)，押三个月付三个月，后续每三个月支付一次；食品安全及日常管理等责任事故保证金，一次性收取2万元；三个月押金，租赁期满，无责、无扣除部分可全额退还，不计利息；装修设计费，甲方负责整个场地所有门店统一风格的装修设计，乙方一次性支付给甲方5万元作为装修设计费，租赁期限届满或其他任何原因终止的，该费用均不予返还。乙方应根据本合同之规定按时足额向甲方支付相关费用，每逾期一天，应按未付费用的日千分之一向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方解除本合同，已收取的全部费用不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于当月2个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应就不足部分予以补足；签署本合同后，原则上不能对门店内的装修、布局等现状进行改变，乙方如需在门店内对装修做局部小面积调整的，应先提交方及设计图纸，于动工之日前15日递交甲方审核，经甲方或政府有关部门审核签字后乙方方可进场装修；本合同签署后，乙方应在3日内，将所要进驻的相关设备及对应数量，设备尺寸、设备用电量、外卖包装材质要求与规格等，以列表的形式报给甲方，以便甲方配合后期相关的工作，如因乙方拖延时间导致的不良后果由乙方自行承担；除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定的，经甲方催告后仍不改正的，甲方有权单方解除本合同，不予退还已收取的全部费用，并要求乙方支付相当于3个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应就不足部分予以补足；合同终止后，乙方逾期超过3日仍未返还房屋的，将被视为自动放弃该门店内的装修、设施、设备的所有权，甲方有权就此作出处理，乙方无任何异议等。2019年8月31日，侯燕向巳卯公司第一分公司转账3个月的租金和押金共计48，000元，食品安全保证金20，000元、装修设计费50，000元。2019年10月10日至11月，双方多次微信往来，双方对装修布局、进度、材料等多次进行协商，侯燕多次催促、询问系争房屋交付时间、房租起算事宜。期间，侯燕在系争房屋内安装了油烟机。巳卯公司第一分公司方现场施工人员于2019年10月31日表示11月6日可以装修完毕。2019年11月5日，侯燕通过微信询问能否于2019年11月6日交房以及没有交房是不是不算房租。巳卯公司第一分公司方回复：没交付之前不算房租。2019年11月22日，侯燕按照巳卯公司第一分公司方提出的可以交房的通知，至系争房屋处验收，侯燕对房屋的装修情况提出强烈异议，要求重新确定交房时间以及见面约谈。2019年11月26日，侯燕就系争房屋周边商铺的装修状态提出异议。2019年11月29日侯燕通过微信向巳卯公司第一分公司方寄送了律师函，要求解除双方签订的《租赁合同》并要求巳卯公司、巳卯公司第一分公司、马龙退还已收取的费用并赔偿损失。巳卯公司、巳卯公司第一分公司表示收到。2019年11月29日、12月10日，巳卯公司第一分公司向侯燕发送《交付通知函》。要求侯燕办理房屋交接手续，否则将根据合同对后续事宜进行处理。反诉查明事实同本诉。一审审理中，关于房屋现状，巳卯公司第一分公司表示至2020年4月24日侯燕还有设备在系争房屋内。侯燕表示，合同解除之后房屋的现状不了解。关于实际损失，侯燕提供了房租收据、劳动合同、收入证明等证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，侯燕、巳卯公司第一分公司双方均有解除《租赁合同》之意思表示，双方签订的《租赁合同》已经解除。关于《租赁合同》解除的时间与责任，双方在庭审中进行了充分的阐述并进行了相应的举证，因双方在《租赁合同》中并未对交付系争房屋的装修状态、程度进行明确约定，导致双方在实践中对系争房屋的装修进度、内容、格局等发生较大争议，结合双方有关装修、工期的沟通情况，巳卯公司第一分公司在侯燕多次催促之后确认了装修完工的日期，然之后又再次延期的情况，以及侯燕在巳卯公司第一分公司通知交接房屋时房屋的装修情况、装修设计款的金额约定，法院对侯燕认为因系争房屋迟迟未装修完毕达不到交房条件的意见，予以支持，虽然双方合同对系争房屋交付时间仅作预估约定，但巳卯公司第一分公司在合同实际履行过程中违反承诺未按期交房，构成违约，侯燕有权解除双方的租赁合同，侯燕与巳卯公司第一分公司签订的《租赁合同》于2019年11月29日即巳卯公司第一分公司收到侯燕发出的解除通知当日解除。对于巳卯公司第一分公司主张侯燕拒绝配合办理房屋交接手续从而解除双方租赁合同的意见，法院不予支持。合同解除之后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同约定未明导致双方对装修理解存在较大差距以及实际履行中交叉进行的安装现象，侯燕与巳卯公司第一分公司均应承担各自的责任，且巳卯第一分公司确实对系争房屋进行了相应的装修施工，故对于侯燕要求返还装修设计费的金额，法院予以酌定为10，000元。由于侯燕与巳卯公司第一分公司并未交接系争房屋，故巳卯公司第一分公司收取的房屋租金24，000元应当返还侯燕，关于侯燕主张的包括油烟机、员工工资、员工房租、个人损失等实际损失部分，考虑到双方合同约定情况、履行程度、过错程度、举证程度、系争房屋现场情况，本着公平合理原则，法院依法酌定为6，000元。关于押金24，000元、食品保证金20，000元，巳卯公司第一分公司应当在其他费用结清之后一并返还侯燕。关于巳卯公司第一分公司主张的自2019年12月5日至合同解除之日的租金损失，考虑到系争房屋内仅有一台油烟机设备以及侯燕明确发出解除通知的情况下，加上合同赋予巳卯公司第一分公司于合同终止之后处置系争房屋内遗留物品的权利，对巳卯公司第一分公司要求侯燕支付租金损失的反诉诉讼请求，不予支持。关于侯燕主张的逾期付款违约金，考虑到双方约定及沟通情况，法院对此不予支持。根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，巳卯公司应当承担本案中巳卯公司第一分公司的民事责任。一审法院判决：一、侯燕与上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司就上海市昌化路XXX号房屋三层及附属设施设备的一部分于2019年8月31日签订的《租赁合同》于2019年11月29日解除；二、上海巳卯餐饮管理服务有限公司、上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司应于判决生效之日起十日内返还侯燕装修设计费人民币10，000元、房屋租金人民币24，000元、押金人民币24，000元，食品保证金人民币20，000元；三、上海巳卯餐饮管理服务有限公司、上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司应于判决生效之日起十日内赔偿侯燕损失人民币6，000元；四、对侯燕的其余诉讼请求，不予支持；五、对上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司的反诉诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，结合巳卯公司与巳卯公司第一分公司的上诉请求及本案中双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点应为《租赁合同》未能继续履行的违约责任认定与相应费用返还及损失赔偿问题。本案中，虽然《租赁合同》约定双方可以根据装修工程进度调整房屋交付日期，但是合同中对预计交付日期也作出了明确约定，即2019年10月10日。考虑到《租赁合同》仅两年的租赁期限，巳卯公司第一分公司在收取装修设计费后应尽快完成装修工作，将房屋交付侯燕经营使用。然而，根据本案已查明的事实，巳卯公司第一分公司未能在合同约定的预计交付日期完成交付，之后双方又对房屋装修及交付等情况进行过多次协商，尤其是在侯燕多次催促后巳卯公司第一分公司仍未能在双方再次确认的完工日期完成装修并交付。据此，一审法院认可侯燕有关巳卯公司第一分公司迟迟未装修完成达不到交房条件的意见，并据此认定系巳卯公司第一分公司违约并无不当，本院予以认同。针对巳卯公司第一分公司上诉对相关费用返还及损失赔偿提出的异议，其中租赁押金24，000元巳卯公司第一分公司作为违约方应予返还，而赔偿损失6，000元系一审法院综合考虑案件情况所酌情确定的，尚属公平合理，本院不再做调整。至于装修设计费，虽然《租赁合同》约定租赁期限届满或其他任何原因终止的，该费用均不予返还，但是本案《租赁合同》未能继续履行系因巳卯公司第一分公司未能及时完成装修工作造成，客观上侯燕也未实际入驻经营系争房屋，因此，一审法院酌情确定巳卯公司第一分公司返还侯燕装修设计费10，000元并无不妥，可予维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费753元，由上诉人上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司、上海巳卯餐饮管理服务有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 陈 俊审 判 员 王 珍二〇二一年三月九日法官助理 高 勇书 记 员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……