文书内容江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终224号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王筱萍，女，1972年9月27日出生，汉族，个体户，身份证住址北京市朝阳区，现住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：徐晓放，江西帝经律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江西金冠眼镜有限公司，住所地江西省鹰潭市百佳城眼镜市场西一区，统一社会信用代码：913606006124064074。法定代表人：蔡天禄，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海水，江西明实律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄曾祺，江西明实律师事务所实习律师。原审第三人：蔡天禄，男，1960年5月12日出生，汉族，江西金冠眼镜有限公司法定代表人，住江西省南昌市东湖区。原审第三人：周丽君，女，1982年4月2日出生，汉族，自由职业，身份证住址江西省鹰潭市月湖区，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。上诉人王筱萍因与上诉人江西金冠眼镜有限公司（以下简称金冠眼镜公司）及原审第三人蔡天禄、周丽君房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未主张新的事实和理由，本院决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王筱萍上诉请求：依法撤销江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初1688号民事判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；一审和二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定2015年1月19日上诉人向蔡天禄借款22.4万元错误，实际上借款只有20万元，对此法院认定的租金和滞纳金应当重新计算。借贷具体操作是李某接受蔡天禄的指示从南昌到上饶与上诉人办理借款相关手续，根据双方协商，上诉人从取款机上提取了2万元现金作为上诉人先支付的部分利息交给李某，还有4000元利息在李某回南昌后上诉人转入李某工商银行账户内，李某收到上诉人现金及转账共计2.4万元，之后全部交给了金冠眼镜公司出纳周丽君，因此上诉人实际借款是20万元；2．一审法院认定房屋租赁合同于2019年11月16日经双方协商一致解除错误，实际上直到现在仍未解除。上诉人代理人在原一审庭审过程中的表示并不是双方的调解，且合议庭未就此作为庭审的独立内容进行审理，尽管可以解除合同，但何时解除并没有明确，且一审法院做出判决后，双方提出上诉，该判决亦未生效，对双方不具有法律约束力。实际上根据上诉人在重审时的诉请是要求法院判决解除双方当事人之间签订的合同及补充协议，由被告将房屋恢复原状并在法律文书生效后五日内搬离案涉房屋，一审法院未考虑对方是否已经将房屋恢复原状并搬离，而直接确定双方协议解除不当；3、一审法院认定上诉人返还被上诉人履约保证金15万元是错误的，上诉人在本案中全面履行合同，遵守合同的约定，不存在违约的情形，根据合同约定对方违反合同约定的保证金不予退还。请求二审法院公正判决。金冠眼镜公司辩称：第一，王筱萍提出证人李某证实当时借款是20万元而非22.4万元，但是李某原来是金冠眼镜公司的职员，之后变成王筱萍的雇员，故其个人诚信是有问题的，同时王筱萍提出当时取款只能取2万元与事实不符，其转账4000元给李某也没有证据证实；第二，关于合同解除问题，我们并不认为2019年11月6日是由于法院的生效判决确定解除的，而是双方在履行过程当中协商一致解除的，王筱萍也在合同履行过程中派李某来交涉过接收房屋的事实，说明王筱萍是认可合同已经解除，只是因为李某没有正规的授权手续，所有后续的交接没有办理成功；第三，对于保证金的问题，如果金冠眼镜公司违约，王筱萍才可以没收，但是本案是双方当事人对于以借款冲抵租金存在争议，按照金冠眼镜公司的测算是已经支付了全部租金的，故在双方协商一致解除合同的情况下，王筱萍应当返还保证金。金冠眼镜公司上诉请求：依法撤销江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣11民初1688号民事判决二、三项；改判驳回王筱萍的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用全部由王筱萍承担。事实和理由：1．一审违背民事诉讼的基本程序，严重侵犯上诉人的权利。一审法院追加蔡天禄为有独立请求权的第三人，但是法律及司法解除均未规定法院可以依职权对有独立请求权的第三人进行追加，相反，根据民诉法第五十六条第一款的规定，有独立请求权的第三人对于是否参加诉讼有自主决定权，本案中蔡天禄明确表示不参加诉讼，并已经另行就民间借贷纠纷向有管辖权的法院提起诉讼，一审法院置之不理，属于越权审判，存在程序违法，应当予以撤销；2．一审对各方当事人主体及其相互间的法律关系认定错误。一审法院对王筱萍与蔡天禄的民间借贷关系认作王筱萍与金冠眼镜公司之间民间借贷，法律关系认定混乱；3．一审判决未就证据采信理由进行阐述，认定事实没有证据证明。一审判决书中对于证据的三性以及是否予以采纳并未作出评判，怎么能得出所认定的事实是否有证据证实，进而作出判决是没有在证据基础上作出的，应予撤销；4．一审的基本事实认定违背当事人提供证据证明的事实。一审认定当事人之前签订的《承诺书》是合法有效的，但是对于《承诺书》中约定的以逾期未还的借款违约金和本金一道冲抵租金确不予认可，并进行主动调整违反法律规定，实际上借款的逾期违约金和借款本金已经冲抵了租金，这从王筱萍几年来都没有向金冠眼镜公司催要租金就可以看出。同时一审法院将王筱萍向蔡天禄借款100万元认定为64万元属于主观臆断，王筱萍与周丽君之间的转账是王筱萍对金冠眼镜公司装修的补助，并非砍头息。一审认定金冠眼镜公司逾期腾房也是错误的，双方协商解除合同之后，双方均有办理交接的义务，但是因王筱萍没有及时与金冠眼镜公司办理交接，金冠眼镜公司才将房屋钥匙交至法院，同时从王筱萍与楼下一层承租人签订的协议中可以看出，王筱萍场地已经于2019年12月1日全部恢复完毕；5．本案应中止审理。蔡天禄就其与王筱萍之间的民间借贷纠纷已经向鹰潭市月湖区人民法院提起诉讼，本案须等待鹰潭市月湖区人民法院对蔡天禄起诉王筱萍的借款纠纷案的审判结果才能作出认定，故依照相关规定，本案应依法中止审理。王筱萍答辩称：第一，金冠眼镜公司认为一审判决违反程序错误。一审法院依法追加蔡天禄为第三人参与本案诉讼符合法律规定，其依据是中华人民共和国民事诉讼法第132条的规定，本案中虽然是房屋租赁合同纠纷，但在租金的支付方面需要依据蔡天禄与王筱萍的民间借贷进行计算，故需要蔡天禄作为本案当事人参加诉讼，这也是原二审裁定书中的理由；第二，一审认定各方当事人的诉讼主体和相互之间的法律关系正确。本案是房屋租赁法律关系和民间借贷法律关系交杂，一审法院将两个法律关系一并审理符合法律规定；第三，一审认定蔡天禄借款给王筱萍的100万元实际上是64万元并无不当，对于这一事实有周丽君的答辩状以及王筱萍提供的银行流水可以证实；第四，对于双方合同解除的时间节点问题以王筱萍上诉状的意见为准；第五，关于本案是否中止审理的问题，蔡天禄起诉王筱萍一案已经鹰潭市月湖区人民法院判决驳回起诉，理由就是一审法院已经对本案进行审理，王筱萍向该院提起诉讼构成重复起诉。第三人蔡天禄向本院提交书面意见称：第一，一审判决程序违法，严重侵害第三人合法权益，第一人已经明确表示不参加本案诉讼，并就其与王筱萍之间的民间借贷关系另行向有管辖权的法院提起诉讼，但是一审法院对此置之不理，强迫第三人参加本案诉讼，属于超越职权审判，该判决应依法予以撤销；第二，对于借款100万元，一审法院直接认定为64万元没有依据。王筱萍转给周丽君的36万元实际上王筱萍对于金冠眼镜公司对案涉房屋装修进行的补助；第三，一审法院以月利率2%计算借款违约金无事实和法律依据，应根据两份借款承诺书并结合房屋租金缴纳时间进行冲抵为宜。在承诺书中王筱萍对于借款及违约金如何冲抵租金有明确的约定，意思表示真实，一审予以调整没有依据；第四，本案应当中止审理，应当等鹰潭市月湖区人民法院就蔡天禄与王筱萍民间借贷案作出判决之后再恢复审理。王筱萍对蔡天禄提交的书面意见与对金冠眼镜的答辩意见一致。金冠眼镜公司对蔡天禄的提交的书面意见没有异议。王筱萍向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2018年12月1日至2019年11月30日房屋租金571,688元及逾期滞纳金85,753.2元；2、判令被告赔偿未按时支付房屋租金而对原告造成的经济损失47,640元；3、判令被告承担原告为实现维权所发生的诉讼费、执行费、财产保全费用、差旅费、律师费、公证费用等全部费用（最终以实际费用为准）。诉讼过程中，王筱萍变更上述诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠的租金1,456,360元及逾期滞纳金623,403元（计算至2020年5月1日）；2、判令被告向原告自2020年5月2日起至租金付清为止以拖欠租金为基数按照月利率2%计算支付滞纳金；3、判令被告自2020年5月2日起至将租赁房屋实际归还之日止按照571,688元/年的标准计算租金及按照月利率2%支付滞纳金；4、判令原告不予返还被告履约保证金15万元；5、判令解除原、被告于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》及2014年12月22日签订的《补充协议》，被告将房屋恢复原状，且在本判决法律文书生效之日五日内搬出租赁房屋；6、本案诉讼费由被告承担。金冠眼镜公司向一审法院反诉请求：1、依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的租赁合同并判反诉被告返还履约保证金15万元。在诉讼过程中，金冠眼镜公司变更该项诉讼请求为：确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2019年11月16日解除并判反诉被告返还履约保证金15万元；2、依法判令反诉被告承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：1、关于房屋租赁合同是否于2019年11月16日经双方协商一致解除的问题。王筱萍的委托诉讼代理人在2019年11月6日的原一审庭审过程中表示，因金冠眼镜公司要求解除合同，故同意解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。该院（2019）赣1102民初4032号王筱萍与金冠眼镜公司房屋租赁合同纠纷一案，判决解除双方所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，虽然该案被二审法院发回重审，但不影响双方一致同意解除所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》。合同解除后，承租人逾期腾房的，应当支付逾期腾房占有使用费。由于金冠眼镜公司并未及时将租赁经营场地返还给王筱萍，直至2020年7月17日将租赁经营场地的三把钥匙通过快递寄至该院，该院依法通知王筱萍接收钥匙，但遭到拒绝。王筱萍认为合同要到2024年才到期，金冠眼镜公司目前仍然拖欠租金未付，租赁场所未恢复原状，要求在判决生效后进行交付。该院认为，王筱萍在诉讼过程中增加诉讼请求要求解除双方于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》及2014年12月22日签订的《补充协议》，金冠眼镜公司将房屋恢复原状，且在本判决法律文书生效之日五日内搬出租赁房屋，既然王筱萍拒绝接受租赁经营场地的钥匙办理交接，其对于租赁房屋是否恢复原状并不知情，该院于2020年7月17日收到金冠眼镜公司寄交钥匙的时间，视为其已腾房的时间。而王筱萍要求金冠眼镜公司将房屋恢复原状，且在本判决法律文书生效之日五日内搬出租赁房屋的诉请，该院不予支持。2、关于金冠眼镜公司是否拖欠王筱萍房屋租金的问题。（1）按照双方于2014年12月22日签订的《补充协议》的约定，实际计算租金的时间从2014年12月1日开始，以后年份的计租时间及租期按同样向后顺延两个月。因此，租赁期间应改为2014年12月1日至2024年11月30日。按照双方于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》第三条第3款的约定：经营场地租金每年支付一次，本合同签订后的5天之内，乙方（金冠眼镜公司）付清第一年的年租金给甲方（王筱萍）；乙方以后每年提前10天一次性支付下一年的经营场地租金给甲方。王筱萍于2014年9月22日收到金冠眼镜公司交纳的2014年10月1日至2015年9月30日的房屋租金48万元，应改为2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金。此后，金冠眼镜公司再未向王筱萍交纳过租金。（2）王筱萍于2014年12月21日向第三人蔡天禄借款100万元，承诺未按约定时间还清本金及违约金，同意冲抵当年的房屋租金作为第三人蔡天禄和金冠眼镜公司支付的当年房屋租金，未冲抵完借款及违约金按月利率3%计算并继续冲抵房屋租金直至冲抵完为止。虽然金冠眼镜公司提供了2016年1月31日向王筱萍发出的《告知函》和快递回单，证明结算借款22.4万元未还，抵付房租322560元；100万元借款中157440元抵付租金后，2015年12月1日至2016年11月30日的年度租金已经付清；剩余借款本金842560元应归还出借人，否则本金及按月利率3%计算的违约金将继续冲减应付租金。王筱萍经质证对告知函有异议，认为是单方结账行为不予认可，且告知函中的利息违反法律规定。该院认为，金冠眼镜公司向王筱萍以发出《告知函》的方式进行结算，既无合同约定，结算中也违反法律规定，该院对该证据不予确认。由于双方对未冲抵完借款及违约金按月利率3%计算并继续冲抵房屋租金直至冲抵完为止的约定过高，且未实际冲抵，超过年利率24%的部分，该院不予支持，应按月利率2%计算。由于当年（租期第一年）的租金48万元，金冠眼镜公司已于2014年9月22日交纳，而王筱萍逾期未归还借款，故王筱萍违约在先。2015年1月5日，王筱萍通过第三人周丽君向第三人蔡天禄归还借款36万元，第三人周丽君提供的借记卡账户历史明细清单中的36万转账记录与第三人蔡天禄提供的借记卡账户历史明细清单中的36万转账记录相一致。故该院认定王筱萍尚欠第三人蔡天禄借款本金64万元。王筱萍从2014年12月21日至2015年1月4日分四次借款本金合计100万元，按借款的实际交付时间分段、按月利率2%计算的利息为1733.33元＋266.67元＝2000元；从2015年1月5日至2015年11月20日按借款本金64万元、月利率2%计算的利息为136106.67元。（3）王筱萍于2015年1月17日出具承诺书，向第三人蔡天禄借款22.4万元（实际于2015年1月19日收到），承诺未按约定时间还清本金及违约金，同意冲抵2015年12月1日至2016年11月30日期间的部分租金32.256万元。证人李某出庭作证，证明该笔借款由其经手，但不记得具体时间，与王筱萍办理好借款手续后，王筱萍通过银行取现2万元、转账4000元给他，他将2.4万元给了公司财务即第三人周丽君，之后公司汇款22.4万元给王筱萍，实际只支付了20万元，王筱萍的借条上写22.4万元，没有约定利息，但是按月息4分计息，借款3个月。虽然有证人李某的出庭证言，但王筱萍并未向该院提供支取现金或转账的银行凭证。因此，该院无法认定第三人蔡天禄实际向王筱萍出借金额为20万元。但双方约定的本金及违约金冲减租金322560元，其中违约金98560元超过年利率24%的部分，该院不予支持；22.4万元按年利率24%计算的违约金应为53760元。故480000元-224000元-53760元＝202240元为金冠眼镜公司应补足的2015年12月1日至2016年11月30日期间的房屋租金。640000元＋2000元＋136106.67元-202240元＝575866.67元为剩余借款本金。（4）575866.67元＋140127.56元（575866.67元的利息）-508800元（第三年租金）＝207194.23元（剩余借款本金）。（5）539328元（第四年租金）-207194.23元-50279.13元（剩余借款本金207194.23元的利息）＝281854.64元（欠付租金）。（6）530965.02元（第五年租金应为571688元，从2018年11月20日算至2019年11月5日的租金）＋281854.64元（上年欠付租金）＝812819.66元；以281854.64元为基数、按月利率2%计算2017年11月20日至2018年11月20日（不含当日）期间的违约金为68396.73元。（7）812819.6元租金的违约金从2018年11月20日至2020年7月17日、按月利率2%计算为327837.26元。（8）2019年11月6日至2020年7月17日，合计254天，按前五年的租金平均数为515963.20元／年、折合1414元／天计算逾期腾房占有使用费，为359156元。综上，双方互负债务抵扣，经一审法院核算后确认为：812,819.66元＋68,396.73元＋327,837.26元＋359,156元=1,568,209.65元为金冠眼镜公司应支付给王筱萍的租金、逾期腾房占有使用费、滞纳金之和。（计算详情见下表）            时间              借款金额              还款              租金抵扣              借款利息              剩余本金              剩余利息              欠付租金              租金违约金                  2014.12.22              200000                                                                                                                    2015.1.4              400000                                                                                                                    2015.1.5              400000              360000                            1733.33＋266.67              640000              2000              0                                2015.11.20                                          480000-224000-53760=202240              136106.67＋2000              575866.67              0              0                                2016.11.20                                          508800              140127.56              207194.23              0              0                                2017.11.20                                          539328              50279.13              0              0              281854.64                                2018.11.20                                          530965.02              0              0              0              812819.66              68396.73                  2020.7.17                                                                                    占用费：359156              327837.26＋68396.73                  合计              截至2020年7月17日，欠付租金812,819.66元，违约金396,233.99元。                  备注：2019年11月6日至2020年7月17日，平均租金（占用费）为515,963.2元/年，折合1,414元/天，合计254天。      3、关于王筱萍应否返还金冠眼镜公司履约保证金15万元的问题。该院认为，合同履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或依法解除时才予以退还。违约责任以损害赔偿作为主要方式，具有较强的补偿性；根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。该院已经根据双方所签订的《房屋租赁合同》的约定以及王筱萍自愿调整的滞纳金计算方式计算了金冠眼镜公司所应承担的逾期支付房屋租金的滞纳金，且双方先后均违约，故金冠眼镜公司交纳的履约保证金15万元应予返还。4、王筱萍提供的2014年9月房屋租赁前的楼梯现场照片两张，证明房屋租赁前的楼梯等相关部位的情况，要求金冠眼镜公司在返还租赁物时应当按照约定恢复原状。金冠眼镜公司经质证对该证据的真实性不予确认，并认为已经将租赁房屋的楼梯和隔墙恢复原状了。证人李某出庭作证，证明其当时任金冠眼镜公司副总经理兼上饶的经理，由其一手经办并保存照片和合同。照片是金冠眼镜公司的杨帆拍的，因为楼下的店铺是周立新的，到王筱萍的店铺去要经过王筱萍的过道，而第三人蔡天禄将楼上和楼下都租下，并将楼道拆除重做楼道，当时三方均同意拆除，约定要按照原样恢复，所以拍下照片量好尺寸。该院认为，照片上有金冠眼镜公司盖章、有李某和周立新的签名，且双方签订的《房屋租赁合同》第七条第3款有约定，故该院对照片的真实性予以确认。至于金冠眼镜公司是否恢复原状，因王筱萍拒绝领取金冠眼镜公司寄交至法院的钥匙，因此，其对是否恢复原状并不知情，应由其承担对己不利的相应后果。5、关于王筱萍是否一直未按合同约定将二楼整个外墙的墙面提供给金冠眼镜公司做广告招牌使用，存在违约情形的问题。金冠眼镜公司并未提供证据证明王筱萍存在上述违约情形，故对金冠眼镜公司诉称的该项事实，该院不予确认。一审法院认为，王筱萍与金冠眼镜公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》以及王筱萍出具的《承诺书》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立，受法律保护，当事人双方均应按照约定履行自己的义务。依照王筱萍出具的《承诺书》，金冠眼镜公司可以借款抵扣租金，而基于公平原则，在金冠眼镜公司未付租金的情况下，王筱萍亦有将租金抵扣借款的权利。金冠眼镜公司已于2014年9月22日支付2014年12月1日至2015年11月30日的租金48万元，而王筱萍未按2014年12月21日出具的《承诺书》约定还款，系违约，应计算违约金；但双方约定借款违约金按月利率3%、月利率4%计算过高，超过年利率24%的部分，该院不予支持。因双方当事人约定可抵扣租金，抵扣部分视为王筱萍自愿还款。但在王筱萍应支付的借款和违约金抵扣完毕之后，金冠眼镜公司仍不向王筱萍支付房屋租金，也系违约，按照合同的约定，应当向王筱萍支付滞纳金；但因双方约定的滞纳金过高，王筱萍自愿调整为按月利率2%计算符合法律规定，该院予以支持。金冠眼镜公司抗辩称不欠王筱萍的租金，与事实不符，其要求驳回王筱萍诉请的意见，该院不予支持。王筱萍、金冠眼镜公司均要求解除租赁合同，且双方已于2019年11月6日庭审中达成解除合同的合意，故该院认为合同已于2019年11月6日经双方协商一致解除。因双方在合同履行时均有违约行为，故被金冠眼镜公司向王筱萍交纳的履约保证金15万元，王筱萍应予退还。该院依职权追加蔡天禄为有独立请求权的第三人参与诉讼，但其书面表示不参与诉讼，故该院视为其自动放弃了陈述权利，应由其自行承担相应的法律后果。该院依职权追加周丽君为无独立请求权的第三人参与诉讼，经查其已将王筱萍汇至其账户的36万元款项转账至第三人蔡天禄的账户，故在本案中无需承担任何法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、解除王筱萍与江西金冠眼镜有限公司于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》、于2014年12月22日签订的《补充协议》；二、江西金冠眼镜有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王筱萍2017年11月20日至2019年11月5日期间的租金812,819.66元、滞纳金396,233.99元（该滞纳金暂计算至2020年7月17日，之后滞纳金以拖欠租金812,819.66元为基数、按月利率2%计算至租金还清之日止）；三、江西金冠眼镜有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王筱萍2019年11月6日至2020年7月17日期间逾期腾房占有使用费359,156元；四、王筱萍应于本判决生效之日起十日内返还江西金冠眼镜有限公司履约保证金150,000元；五、驳回王筱萍的其他诉讼请求。本诉案件受理费21,628元，由王筱萍承担8,836元，由江西金冠眼镜有限公司承担12,792元；反诉案件受理费3,300元，由王筱萍承担。本院二审期间，王筱萍代理人提交了鹰潭市月湖区人民法院裁定书一份，证实蔡天禄起诉王筱萍民间借贷纠纷，该法院已经裁定驳回起诉，金冠眼镜公司及蔡天禄提出本案应当中止审理没有依据；金冠眼镜向本院提交了鹰潭市中级人民法院（2020）赣06民辖终37号裁定书一份，证实王筱萍自己认可其与蔡天禄之间的民间借贷纠纷由鹰潭市月湖区人民法院审理；2017年12月17日的关于以尚欠借款本金、利息、违约金冲抵应付租金的函及EMS邮寄单，证实蔡天禄依据承诺函向王筱萍提出双方进行结算，但是王筱萍没有回应。对于王筱萍提供的证据，金冠眼镜公司质证后认为对其真实性没有异议，但是该案已经进入二审程序，一审裁定尚未生效。对于金冠眼镜公司提供的证据一真实性没有异议，但是对证明目的不予认可；对于证据二认为王筱萍并未收到该函件，且该函件系复印件，不予质证。根据双方当事人的举证、质证意见，本院认证如下：对于王筱萍代理人提交的民事裁定书真实性予以确认，但该裁定尚未生效；对于金冠眼镜公司提供的民事裁定书真实性予以确认，但是不能证明王筱萍接受鹰潭市月湖区人民法院对蔡天禄与其民间借贷纠纷的审理，对于蔡天禄发给王筱萍的函件因系复印件，本院对其真实性无法认定。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明，王筱萍在收到金冠眼镜公司第一笔租金480,000元后至本案起诉时止，并未向金冠眼镜公司主张过租金。本院认为，本案二审争议的焦点为：1．一审法院程序是否违法，本案应否中止审理？2．蔡天禄出借给王筱萍的100万元及22.4万元是否存在砍头息？3．案涉承诺书中以借款及违约金抵扣租金的行为是否履行？4．金冠眼镜公司是否存在逾期腾房？5、王筱萍是否需要返还金冠眼镜公司保证金15万元？根据各方当事人及其代理人的陈述意见，结合在卷的证据材料，依照相关法律规定，本院对此综合分析评判如下：1．关于一审程序是否违法以及本案应否中止审理的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人主体为出租人王筱萍和承租人金冠眼镜公司，对于房屋租赁法律关系的审理本只需要合同双方当事人参加即可，但是因在履行合同过程中，除了第一年的租金由金冠眼镜公司自己支付外，其余的租金由蔡天禄代金冠眼镜公司向王筱萍进行支付，且该代为支付并非直接支付，而是以蔡天禄与王筱萍之间的民间借贷进行抵扣，故审查本案中金冠眼镜公司是否支付了租金，就需要审查王筱萍与蔡天禄之间的借贷关系以及借贷用于抵扣租金的情况，因此，对金冠眼镜公司与王筱萍房屋租赁法律关系的审理就会牵涉到蔡天禄与王筱萍之间民间借贷的法律关系，如果不追加蔡天禄参与本案诉讼，径行对蔡天禄与王筱萍的民间借贷纠纷进行审查，就会损害到蔡天禄的合法权益，金冠眼镜公司在原一审判决作出后，上诉中亦陈述《承诺书》中约定的以借款冲抵租金的约定牵涉到金冠眼镜公司、王筱萍和蔡天禄三方，因此，一审追加蔡天禄为第三人并无不当。至于本案是否应当中止审理的问题，在本案发回原一审法院重审后，已经追加蔡天禄为第三人参与诉讼，蔡天禄依法享有相应的诉讼权利，能够确保其合法权益得到保障的情况下，其另行向鹰潭市月湖区人民法院提起诉讼，该行为有浪费司法资源之嫌，本案在追加蔡天禄为第三人的情况下进行审理可以查明案件事实，无需等待另案判决作为本案裁判的依据，故无需要中止审理，金冠眼镜公司提出要求本案中止审理的上诉理由本院不予采纳。金冠眼镜公司还向本院申请将本案层报江西省高级人民法院指定鹰潭市月湖区人民法院管辖，对于管辖问题当事人应当在答辩期届满前提出，本案金冠眼镜在二审阶段提出不符合法律规定，本院不予支持。2，关于蔡天禄出借给王筱萍的100万元及22.4万元是否存在砍头息的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条的规定“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”。本案中蔡天禄出借给王筱萍的100万元分三次支付给王筱萍，但是在2015年1月4日分转入40万元时，王筱萍立马转回到周丽君账户上36万元，周丽君又转给蔡天禄，该36万元虽然在银行流水上已经支付给王筱萍，但王筱萍并未实际使用，而是立即转回，双方当事人之间的转账行为只是在银行流水上看起来符合民间借贷交付，但实际上36万元是在借款本金中扣回。金冠眼镜公司及蔡天禄均认为该36万元是王筱萍对金冠眼镜公司装修案涉房屋的补助，本院认为该理由不能成立，主要有以下几点理由：一是如果王筱萍对金冠眼镜公司的装修需要进行补助的话可以直接在租赁合同中延长免租期即可；二是承租人根据自己使用的需要对租赁物进行装修是自己的义务，不存在由出租人进行补助的交易习惯；三是金冠眼镜公司在与王筱萍的租赁合同中约定五年租期到期后其在同等条件下享有优先承租权，双方不得终止合同，金冠眼镜公司对案涉房屋进行装修有预期利益；四是根据蔡天禄提供王筱萍的承诺书约定，100万元的借款，逾期未还按照月利率3%计算违约金，故一年的违约金刚好是36万元。结合上述理由，金冠眼镜公司及蔡天禄认为该36万元系王筱萍对金冠眼镜公司的补助没有事实依据，本院不予支持，结合上述司法解释规定，一审法院认为该36万元应当在借款本金中予以扣减，按照实际借款64万元计算并无不当。至于蔡天禄出借给王筱萍22.4万元的借款问题，虽然证人李某在重审一审时作为证人出庭作证，证明该笔借款系其经手，且当时王筱萍就取现并转账共计2.4万元给其，然后其又交给金冠眼镜公司的财物周丽君，但是该事实仅有证人证言，王筱萍没有提交其他书面的证据予以佐证，且周丽君提交的书面答辩意见中亦仅有对100万元的陈述，并未对22.4万元的借款有过陈述，故一审法院对于22.4万元认为全部为借款本金并无不当。3，关于承诺书中以借款本金及违约金抵扣租金是否履行的问题。根据金冠眼镜公司与王筱萍之间签订的合同约定，金冠眼镜公司应当提前10天支付下一年度的租金。在房屋租赁合同签订之后金冠眼镜公司支付了第一年的租金48万元（2014年12月1日至2015年11月30日），但是之后王筱萍一直没有向金冠眼镜公司主张租金，结合王筱萍给蔡天禄出具的两份承诺函可知，王筱萍以向蔡天禄的借款对租金进行抵扣，但是本案中双方对于抵扣的金额发生争议，为此，本院分析如下：首先，王筱萍在2015年1月17日出具给蔡天禄的承诺书中明确，其向蔡天禄借款22.4万元如逾期未还款可以抵扣金冠眼镜公司应当支付的2016年度（2015年12月1日至2016年11月30日）租金322,560元，不足部分由金冠眼镜公司补助，该承诺中所约定的逾期违约金为月利率4%，已经超过法律规定的利率上限，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款的规定“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”，故该承诺书中超过年利率36%的部分无效，但是该承诺书的约定对于具体的抵扣年度有明确的约定，且该年度中王筱萍并未向金冠眼镜公司主张收取租金，故该承诺书中符合法律规定的本金及利息应当视为双方已经履行完毕，一审法院认为该笔借贷没有履行完毕，故依照司法解释规定按照月利率2%进行调整不当，本院予以纠正。王筱萍认为该承诺书中借款本金不是22.4万元而是20万元的上诉意见，没有提供足够的证据予以证实，本院不予支持；其次，对于100万元的借款是否已经用于抵扣并履行完毕的问题。该100万元的借款实际上借款的金额为64万元，这从当事人之间的款项流向中可以看出，金冠眼镜公司提出王筱萍返还的36万元系对金冠眼镜装修的补偿没有证据证实，本院不予采纳，借款本金64万元王筱萍没有按照借款合同约定及时归还，应当根据承诺书的约定自借款时起计算利息，对该笔借款王筱萍与蔡天禄之间约定为月利率3%，因在租赁期间王筱萍并未向金冠眼镜公司主张支付租金，结合双方之间的承诺书，可以认定金冠眼镜公司已经按照王筱萍出具的承诺书对应当支付的租金以借款本息进行抵扣，故该笔借款亦已经履行完毕，对于按照月利率3%已经履行完毕的利息不应再调整，一审法院对此按照月利率2%进行调整不当，本院予以纠正；再次，根据上述两笔借款的实际情况，结合当事人之间的承诺约定，并依据相关的法律规定，对双方之间的借款抵扣租金具体方式分析如下：22.4万元借款的支付时间为2015年1月19日，从次日起计息，至金冠眼镜公司应当支付2016年度租金的时间为2015年11月20日，此时间段王筱萍应当支付蔡天禄的本息为291,200元（224,000元＋224000×0.03×10个月），将该部分本息用于抵扣租金之后金冠眼镜公司尚欠王筱萍租金188,800元，该部分租金本应由金冠眼镜公司补足，但是金冠眼镜公司并未直接按照双方的约定补足，而是以100万元借款本金中补足，但实际上该笔借款100万元实际为64万元，在借款还款期限之前用于抵扣租金188,800元后，尚余借款本金451,200元。对此剩余本金为451,200元王筱萍并未归还，根据王筱萍向蔡天禄出具的承诺函，应当按照月利率3%计算违约金。从2015年1月5日开始以本金451,200元，按照月息3%计算，到2017年11月30日至，王筱萍应当支付蔡天禄借款本息为755,760元（451,200＋451,200×0.03×22个月＋451,200×0.03÷30天×15天），扣减应当支付王筱萍的租金508,800元，尚余246,960元；2017年12月1日至2018年11月30日王筱萍应当支付蔡天禄的本息为335,866元（246,960＋246,960×0.03×12个月），扣减金冠眼镜公司应当支付的租金539,328元，金冠眼镜尚欠王筱萍租金203,462，此时应当按照2%计算金冠眼镜公司拖欠租金的违约金为48,830元（358,982×0.02×12个月）；2018年12月1日至2019年11月6日金冠眼镜公司应当再继续支付王筱萍租金530,965元，并支付拖欠租金的违约金102,820元（734,427×0.02×7个月）。故截止双方协商解除合同时，金冠眼镜公司共拖欠王筱萍租金734,427元，违约金151,650元。根据上述分析论证，当事人之间的租金抵扣情况计算如下：            时间              借款金额              还款              租金抵扣              借款利息              剩余本金              剩余利息              欠付租金              租金滞纳金                  2014.12.22              200000                                                                                                                    2015.1.4              400000                                                                                                                    2015.1.5              1000000              360000                                          640000                                                            2015.1.19              224000              0                                          864000                                                            2015.11.20                                          480000-224000-67200=188800              67200（22.4万元的10个月利息）              451,200元（640000-188,800元）                                                            2016.11.20              451200                            508800              297792＋6768=304560元              246960元              0              0                                2017.11.20              246960                            539328              88,906              0              0              203462              48830                  2018.11.20                                          530965              0              0              0              734427              102820＋488306=151650                  2020.7.17                                                                                    占用费：359156                                合计              截至2020年7月17日，欠付租金734427元，违约金151650元，占用费359156元。                  备注：2019年11月6日至2020年7月17日，平均租金（占用费）为515963.2元/年，折合1414元/天，合计254天。      4，关于金冠眼镜公司是否存在逾期腾房的问题。在本案诉讼的一审诉讼过程中，金冠眼镜公司提出反诉，要求解除合同，王筱萍在庭审中明确表示同意解除合同，应当视为双方对案涉合同协商解除，合同解除后双方应当办理交接手续，承租人应当腾退房屋并向出租人提出交接请求，出租人应当核实租赁物并配合办理交接手续，本案中王筱萍派李某到案涉店铺办理交接时，金冠眼镜公司认为李某没有出示王筱萍的授权手续，其无权进行交接，但是金冠眼镜公司并没有向王筱萍核实李某是否具有交接的授权，更没有向王筱萍提出办理交接的程序，故在此期间应当视为金冠眼镜公司的占用期间，一审法院对此判决金冠眼镜公司支付王筱萍占用费并无不当。5，关于王筱萍是否应当返还金冠眼镜公司保证金的问题。从本案查明的事实来看，金冠眼镜公司存在逾期缴纳租金的违约行为，其缴纳的保证金本不应当返还，但是本案中王筱萍起诉是要求金冠眼镜公司支付租金及违约金，金冠眼镜公司提出反诉要求解除合同并返还保证金，金冠眼镜公司作为违约方本无权要求解除合同，但是在诉讼过程中，王筱萍同意解除合同，故双方之间系协商解除，同时，导致本案发生租金是否支付完毕的原因是因为王筱萍出具的承诺书与其在本案中主张的事实不符，基于此一审法院判决王筱萍返还金冠眼镜公司保证金15万元并无不当。综上所述，上诉人王筱萍的部分上诉请求部分成立，本院予以部分支持，上诉人金冠眼镜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实存在部分不清，本院查清后予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初1688号民事判决第一、三、四、五项，即解除王筱萍与江西金冠眼镜有限公司于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》、于2014年12月22日签订的《补充协议》；江西金冠眼镜有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王筱萍2019年11月6日至2020年7月17日期间逾期腾房占有使用费359,156元；王筱萍应于本判决生效之日起十日内返还江西金冠眼镜有限公司履约保证金150,000元；驳回王筱萍的其他诉讼请求；二、变更江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初1688号民事判决第二项为江西金冠眼镜有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王筱萍2017年11月20日至2019年11月5日期间的租金734,427元、滞纳金151,650元（该滞纳金暂计算至2020年7月17日，之后违约金以拖欠租金734,427元为基数、按月利率2%计算至租金还清之日止）；三、驳回上诉人王筱萍的其他上诉请求；四、驳回上诉人江西金冠眼镜有限公司的上诉请求。一审案件受理费24,928元，二审案件受理费21,682元，合计46,610元，由王筱萍负担22,977元，由江西金冠眼镜有限公司负担23,633元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  万利剑审判员  徐志峰二〇二一年三月二十三日书记员  程 梦