贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终351号上诉人（原审被告）：胡勇，男，1985年11月24日出生，汉族，户籍地贵州省册亨县，现住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审被告）：李杏子，女，1979年7月16日出生，汉族，户籍地贵州省水城县，现住贵州省六盘水市钟山区。二上诉人共同委托特别授权委托诉讼代理人：王岳，系贵州盈厚律师事务所律师。二上诉人共同委托一般授权委托诉讼代理人：何银龙，系贵州盈厚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张贵秀，女，1992年10月13日出生，穿青人，住贵州省水城县。被上诉人（原审原告）：杨剑，男，1991年7月7日出生，穿青人，住贵州省水城县。二被上诉人共同委托特别授权委托诉讼代理人：黄琴林，系贵州贤源律师事务所律师。二被上诉人共同委托特别授权委托诉讼代理人：顾明艳，系贵州贤源律师事务所律师。原审第三人：六盘水宜和居置业有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区荷城街道帝都新城二期6号楼204室，统一社会信用代码：91520201MA6H42PT7T。法定代表人：唐鑫，系该公司总经理。上诉人胡勇、李杏子因与被上诉人张贵秀、杨剑及原审第三人六盘水宜和居置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡勇、李杏子上诉请求：一、请求撤销一审判决第一、二项判决内容，改判上诉人不返还被上诉人226800元；二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。上诉人与被上诉人于2019年9月18日签订的合同是当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，且各方当事人均履行完毕，关于合同的效力，一审已经进行认定。合同已经履行完毕，无法定解除事由，一审法院以不能实现合同目的判决解除错误，合同约定总价为226800元，房屋面积为87.5㎡，每平方米单价为2592元，该价格远远低于六盘水市场价。房屋买卖合同第10条约定，上诉人将与案外人签订的合同交给被上诉人，被上诉人对房屋的现状充分了解，也明知办理产权登记的法律风险，一审法院以此为由解除合同严重错误。双方交易的房屋属于拆迁安置房，上诉人取得房屋来源合法，没有权属争议，被上诉人不能购房后出尔反尔，法院应最大限度尊重和保护当事人意思表示，最大限度的维护市场交易。双方出售的房屋非违法建筑，法律未禁止拆迁安置房不能交易，被上诉人明知房屋可能不能办理产权登记，是否办理过户登记均不影响被上诉人使用房屋，故一审撤销合同严重违法。二、一审判决错误。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，按照约定腾房交付给被上诉人，被上诉人使用房屋期间，与何贞亮、周燕敏发生用水、用电纠纷，被上诉人起诉何贞亮、周燕敏排除妨害，钟山区人民法院作出（2020）黔0201民初397号民事裁定书，以未交房为由裁定驳回被上诉人起诉。在该案中，被上诉人实际接收了房屋，一审裁定认定事实错误，被上诉人可以上诉后对事实重新认定，因被上诉人自己不提起上诉，致使该裁定产生法律效力，然后才起诉解除合同，被上诉人不能将风险转嫁给上诉人，其法律后果也不应当由上诉人承担。合同约定的售房款是226800元，该款项包含了中介费，中介费已被第三人收取，并非上诉人原因导致合同不能履行，一审认定返还226800元错误。另，被上诉人在（2020）黔0201民初397号案中起诉案外人何贞亮、周燕敏排除妨害，在该案诉状及庭审中明确上诉人已经将房屋实际交付的事实，因案外人干涉被上诉人使用房屋才起诉解除合同，并不是因为不能办理过户起诉解除，在双方签订房屋买卖合同后，被上诉人已经明知该房屋只有土地使用证，上诉人并且将最原始的购房合同原件交付给被上诉人。张贵秀、杨剑辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律准确。上诉人与被上诉人及第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效。涉案房屋虽系拆迁安置地上的自建房屋，但涉案房屋所在地系拆迁安置地，根据当地政策在条件成熟时可以办理土地及房屋的不动产权证，不属于法律和行政法规规定的禁止买卖的房屋。上诉人的行为已构成根本违约，致使不能实现合同目的，被上诉人有权解除合同。时至今日，上诉人仍未将涉案房屋过户至被上诉人名下，甚至于没有将房屋交付给被上诉人使用，已构成根本违约，致使被上诉人不能实现合同目的，符合《合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的”，被上诉人可以解除合同的规定。一审判决解除该《房屋买卖合同》，并判令上诉人返还被上诉人全部购房款，认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。在上诉人对涉案房屋所有权予以承诺之下，上诉人与被上诉人以及第三人之间签订的《房屋买卖合同》虽为对案涉房屋所有权的转让，但由于上诉人本身对涉案房屋不具有所有权，仅有使用权，故实为使用权的转让。《房屋买卖合同》第四条第1款约定“甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用”，被上诉人已经按照合同约定将购房款支付给上诉人，但上诉人至今仍未将涉案房屋的使用权交付被上诉人使用，已根本违约，致使合同目的无法实现。二、涉案《房屋买卖合同》之合同目的的实现不但包括涉案房屋所有权的交付，而且也包括使用权的交付。本案中，被上诉虽按照合同约定向上诉人支付了全部购房款，但上诉人并未按照合同约定将房屋所有权过户给被上诉人，甚至于连房屋使用权都未交付给被上诉人，因此，涉案合同并未履行完毕。上诉人于上诉状中所述错误，且所述房屋交易价格远远低于六盘水市场价与本案无关。上诉人所述依据钟山区人民法院作出的（2020）黔0201民初397号民事裁定书，得出被上诉人实际接收了房屋系其认识错误。实际上，根据该《民事裁定书》第三页第六行“第三人虽与原告签订合同，但并未将房屋交付原告实际使用”，可以看出上诉人并未将涉案房屋实际交付被上诉人实际使用，同时，因为案外人主张权利，因此，上诉人所述该房屋没有权属争议是错误的。依据双方所签订的《房屋买卖合同》，房屋总价款为226800元（含定金），但并不包含中介费。被上诉人已向上诉人全额支付226800元购房款，且也向第三人交纳了中介费。上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》已于一审法院将起诉状副本送达给上诉人时解除，上诉人再以一审法院解除合同错误而提起上诉没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条的规定，双方之间的《房屋买卖合同》已于一审法院将起诉状副本送达给上诉人时解除。三、假使法院最终认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》无效，上诉人也应向被上诉人返还因该无效合同行为而取得的财产，即被上诉人向其支付的购房款226800元。根据《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款（禁止买卖土地）、第十四条第一款、第十五条第二款、第四十三条第一款、贵州省人民政府办公厅关于印发贵州省加强农村宅基地管理的实施意见贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见的通知（黔府办发〔2017〕65号）之规定，宅基地的使用权人仅仅限于本村集体经济成员。案涉房屋系案外人何贞亮、周燕敏在原钟山区地上修建的房屋，属于小产权房，该房屋的性质仍是集体土地的性质，根据房地一体及一户一宅原则，只能在该村集体经济组织成员之间相互转让。本案的上诉人、被上诉人，均不是原钟山区黄土坡办事处土桥村的集体经济成员，故无论是上诉人与案外人何贞亮、周燕敏之间签订的《房屋买卖合同》，还是上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》均属无效。根据《合同法》第五十八条的规定，案涉合同被确定无效后，上诉人因该无效合同所取得的财产应当返还给被上诉人。六盘水宜和居置业有限公司述称，双方在签订买卖合同时，已向被上诉人告知房屋系自建房，暂时无法办理产权登记，并且把上诉人与该房屋原业主签订的房屋买卖协议及收款收据及相关房屋原始资料交由被上诉人保管，故我方不存在故意隐瞒或欺骗、欺诈行为。张贵秀、杨剑向一审法院起诉请求：一、请求解除原、被告于2019年9月18日签订的《房屋买卖合同》；二、请求判决被告连带返还原告房屋购房款226800元；三、请求判决被告向原告连带承担违约金68040元。以上第二至第三项金额共计294840元；四、请求判决第三人对上述第二、三项诉讼请求承担连带责任；五、本案诉讼费由被告和第三人承担。一审法院认定事实：2019年9月18日，原告张贵秀、杨剑（合同乙方）与被告李杏子、胡勇（合同甲方）及第三人六盘水宜和居置业有限公司（合同丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“乙方同意购买甲方拥有的座落在六盘水市钟山区拥有的房产，所有权人胡勇，建筑面积为87.5平方米［详见土地房屋权证第钟经荷拆合字（200）号（附拆迁合同书）号］。上述房产的交易价格为人民币226800元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币226800元整。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在签订合同之日起当日支付房屋全款（含定金）人民币226800元整给甲方。甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用。税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担。乙方需办理贷款的，所需评估费用由乙方承担。服务费及代办产权过户手续费由乙方承担，甲乙丙三方签订合同之日乙方向丙方一次性缴纳中介服务费4500元整。甲方对该房屋权属的真实性，合法性及有效性负全责，甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，该房屋若为共有房屋，甲方需保证在签订合同和办理相关事宜时，取得房屋共有人的同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲、乙双方需保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关部门的同意并持有合法，有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。甲、乙、丙三方合同签定后，任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条1、2、3、4款违约行为，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的服务费一律不予退回。双方约定的其他事项：1.甲方在外如有任何经济纠纷由由甲方承担，若有牵扯此房买卖双倍退还乙方所付房款。2.若甲方和丙方有欺诈欺骗行为，甲方丙方将受相应的法律责任以及补偿乙方的经济损失。3.甲方与何贞亮周燕敏的购房合同甲方交给乙方，如有丢失甲方概不负责”，原告张贵秀、杨剑在合同尾部购买方（乙方）处签名并捺手印，被告胡勇、李杏子在合同尾部出卖方（甲方）处签名并捺手印，第三人六盘水宜和居置业有限公司在合同居间方处盖章。原告杨剑、张贵秀于合同签订当日向被告胡勇、李杏子支付购房款226800元，被告胡勇、李杏子在原告支付购房款时将胡勇与案外人何贞亮、周燕敏签订的《售房协议》及《拆迁合同书》等交付给原告。被告李杏子、胡勇于2019年9月18日将案涉房屋钥匙移交给原告。现原告张贵秀、杨剑以被告及第三人故意隐瞒涉案房屋产权的真实情况，致使不能办理房屋过户登记为由诉至法院。另查明，原告张贵秀、杨剑于2020年1月17日向钟山区人民法院提起诉讼，要求该房屋的原房主何贞亮、周燕敏不再侵犯其对房屋管理和使用的权利，并及时恢复水、电等问题。钟山区人民法院于2020年6月15日作出（2020）黔0201民初397号民事裁定，驳回原告张贵秀、杨剑的起诉。一审法院认为，原告张贵秀、杨剑与被告胡勇、李杏子及第三人六盘水宜和居置业有限公司于2019年9月18日签订的《房屋买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行自己的义务。因原、被告双方在合同中未约定办理过户登记手续的时间，在没有证据证明双方对过户时间重新达成过补充协议的情况下，原告可以随时要求履行。但各方确认由于涉案房屋系拆迁安置房，暂不能办理过户登记手续。故在合同目的无法实现的情况下，原告有权据此要求解除2019年9月18日签订的《房屋买卖合同》，故对原告要求解除该份合同的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告返还其购房款226800元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，故被告胡勇、李杏子应将原告已支付的购房款226800元返还给原告，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。对原告主张被告支付其违约金68040元的诉讼请求，因在支付购房款时被告已将售房协议及拆迁合同书等交付给原告，原告应知晓该房系拆迁安置房且由案外人何贞亮、周燕敏出售给被告胡勇的事实，被告并未故意隐瞒房屋产权的真实情况，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对原告主张第三人六盘水宜和居置业有限公司对购房款及违约金承担连带支付责任的诉讼请求，原告认可其已收到被告与案外人何贞亮、周燕敏签订的《售房协议》及拆迁合同书等涉及该房屋的相关材料，第三人并未故意隐瞒房屋产权的真实情况，其不存在合同约定的欺诈、欺骗等违约行为，故对原告要求第三人六盘水宜和居置业有限公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张贵秀、杨剑与被告胡勇、李杏子及第三人六盘水宜和居置业有限公司于2019年9月18日签订的《房屋买卖合同》；二、被告胡勇、李杏子于判决生效之日起十日内返还原告张贵秀、杨剑购房款226800元；三、驳回原告张贵秀、杨剑的其他诉讼请求。案件受理费5722元，因适用简易程序减半收取2861元，由原告张贵秀、杨剑负担661元，由被告胡勇、李杏子负担2200元（原告已预交，被告应负担的部分于本判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告）。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，案涉购房款226800元并不包含被上诉人另行支付的中介费。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”，被上诉人在签订《房屋买卖合同》时对案涉房屋是否能办理产权登记的现状是否知晓和同意，各方当事人并未举证证明。因买卖是以所有权转移为目的的民事法律行为，在合同签订后，因上诉人不能办理产权登记手续行为，客观导致上诉人的合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本案上诉人至今未取得案涉房屋所有权，一审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》并无不当。对上诉人提出其收取的购房款中已经包含中介费的抗辩理由，根据合同约定，支付中介费的义务系被上诉人自行承担，并未约定由上诉人承担，且实际未包含在上诉人收取的购房款内，一审判决上诉人将收取的购房款226800元全部返还给被上诉人并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4702元，由上诉人胡勇、李杏子负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年三月十五日法官助理张冰书记员杨梦虹