安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0824民初112号 原告：汪会敏，女，1964年10月28日出生，汉族，岳西县畜牧站退休职工，户籍地岳西县，现住岳西县。 委托诉讼代理人：储诚友，男，1961年5月14日出生，汉族，农民，住岳西县，系汪会敏丈夫。 被告：叶某，男，1991年2月27日生，汉族，现住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：叶兰芬，女，1963年1月22日出生，汉族，岳西县房管局退休职工，住安徽省合肥市瑶海区，系叶某养母。 被告：叶春，男，1964年2月5日出生，汉族，公务员，住岳西县。 委托诉讼代理人：方鲁生，安徽方鲁生律师事务所律师。 原告汪会敏与被告叶某、叶春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪会敏及其委托诉讼代理人储诚友、被告叶某的委托诉讼代理人叶兰芬、被告叶春的委托诉讼代理人方鲁生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪会敏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告限期履行房屋买卖协议约定房产证、土地证过户手续；2、两被告承担自2008年至今逾期过户的房产过户涨幅费用10.94万元（2008年房值32万元×10.93%＝3.5万元，2020年房值95万元×15.25%＝14.44万元，14.44万-3.5万＝10.94万元）；3、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：叶春与叶某系父子关系。2008年8月31日，叶某尚未成年，叶春作为叶某的法定代理人将产权人为叶某的房屋作价32万元出卖给汪会敏，汪会敏按约付清全部的购房款后，两被告却拒不按约履行协助房屋过户义务，故请求判如所请。 叶某辩称，案涉房屋买卖时叶某系未成年人，且早已被叶兰芬收养，已与作为亲生父亲的叶春脱离了监护关系，叶春无权处分叶某房屋，故请求依法驳回汪会敏的全部诉求；汪会敏应返还属于叶某的案涉房屋，并赔偿叶某12年5个月期间的约50万元房租损失；汪会敏已支付的32万元购房款由叶春返还。 叶春辩称，1、叶春系叶某亲生父亲，房屋买卖的当年叶某未满18周岁，叶某的民事法律行为，作为亲生父亲叶春可以代理。房屋买卖合同签订后，叶春就将房产证、土地证以及叶春、叶某身份证复印件交给汪会敏，但汪会敏认为过户费用过高暂时不予过户，等到过户费下降后再进行过户，导致房屋过户拖至今日。2、房屋买卖合同签订后，叶春不止一次催促汪会敏过户，汪会敏一直以过户费用过高推脱。五年后因该房屋价格飞涨，汪会敏了解到过户费不降反升，才要求叶春尽快过户，此时汪会敏去岳西县房管局咨询过户事宜，房管部门认为叶某已满18周岁，要求叶某亲自办理过户手续，叶某坚决不同意房屋买卖及过户，所以房屋至今未过户成功。在此期间，叶春还反复劝说叶某办理过户，但是叶某拒绝签字过户。3、汪会敏诉称“其要求过户，叶春一直推脱”不是事实，房屋买卖后，叶春一直催促汪会敏办理过户，叶某年满18周岁后，叶春也多次劝说，是汪会敏认为当时过户费过高导致今天的结果，责任由汪会敏承担。4、汪会敏在取得案涉房屋后，每年收取3万至5万元不等的租金，总计也有好几十万，都已经超过当年支付的购房款了，没有任何损失。故请求依法裁决案涉房屋买卖合同效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：叶春与叶某系父子关系。案涉房屋位于岳西县，系一底一楼两层房屋，其中一楼门面房，二楼住宅，房屋面积89.13平方米、土地使用权面积23.4平方米，该房屋分别于2001年10月28日与2002年9月6日登记叶某为房屋所有权人与土地使用者，权证号分别为：房权证岳私房字第××号房屋所有权证、岳国用（2002）字第477号国有土地使用证。 2008年6月间，汪会敏准备租赁案涉房屋给其小女储小约经营照相馆时与叶春相识。2008年8月31日，叶某作为甲方、汪会敏作为乙方、叶春作为叶某（1991年2月27日出生，当时未满18周岁）的法定代理人就案涉房屋签订“房屋买卖协议”一份，其上约定：1、甲方在岳西县有门面房壹间，出卖给乙方，总价款32万元，分三次付款：①协议签订之日付款10万元。②2008年9月30日前付款12万元。③鉴于甲方已拿房产证在城关信用社抵押贷款10万元（分两笔，一笔本金2万元，另一笔本金8万元，立据人为叶春），从2008年9月1日（含当日）起该贷款的利息含违约金等由乙方按期支付，本金10万元由乙方偿还，乙方偿还后抵算乙方支付房款。2、房屋的房产证、土地证的过户全部税费由乙方承担，甲方予以协助。3、乙方付清首批房款后，甲方将房屋交给乙方使用。4、乙方不按期付款，应按逾期付款额的日千分之一向甲方支付违约金，乙方不按期支付城关信用社贷款利息及本金，甲方有权要求乙方向甲方支付现金及赔偿损失，由此导致的房屋不能过户由乙方负责。如甲方房屋权证不全或不予配合导致乙方不能办理过户手续的，甲方应承担责任。5、本协议自签订之日起生效。叶春与汪会敏分别在甲方与乙方处签名。合同签订后，汪会敏按协议约定付清购房款32万元，叶春向汪会敏交付了房屋和产权人为叶某的房产证与土地证，且向汪会敏提交了过户所需的叶春与叶某身份证复印件。嗣后，汪会敏要求叶春协助办理协议约定的房地产权证过户登记手续时，叶某已成年，因叶某认为叶春与汪会敏之间的房屋买卖行为严重侵犯其未成年人的合法权益，拒绝履行协助房屋过户义务。至本案诉讼时，尚未办理房地产产权过户手续。 又查，岳西县公证处于2003年5月23日出具的（2003）皖岳证字第263号公证书，证明收养人叶兰芬、刘岳新夫妇与被收养人叶某的生父母叶春、丁玲商定，由叶兰芬、刘岳新收养叶某为养子。其收养关系自依法登记之日起成立。刘岳新为叶某的养父，叶兰芬为叶某的养母（叶兰芬与叶春系姐弟关系）。 合肥市公安局长淮派出所出具的证明，证实叶某自2004年11月9日起已落户于其养父母叶兰芬、刘岳新夫妇在合肥市公安局长淮派出所辖区内的户籍地。 上述事实，有当事人陈述，原、被告双方身份证复印件，房屋买卖协议，房屋所有权证、国有土地使用证复印件，收条，岳西县公证处出具的（2003）皖岳证字第263号公证书，合肥市公安局长淮派出所出具的叶某户口准迁证明等证据予以佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意思。本案中，叶春出卖叶某房屋的时间是2008年8月31日，时叶某17岁，系未成年人，叶春以叶某生父的身份将案涉房屋出卖给汪会敏并取得全部购房款，其处分案涉房屋不是为了维护未成年人叶某的利益，且叶某成年后又未对合同予以追认，故叶春与汪会敏之间就案涉房屋签订的买卖合同系无效合同，原告汪会敏要求被告叶春、叶某履行协助房屋过户并支付过户差额费用义务的诉求，本院不予支持。由此引起原告汪会敏不能取得案涉房屋所造成的损失，可另行主张。依照《中华人民共和国民法典》第三十五条、第一百三十四条、第二百一十五条、第三百一十一条、第五百零三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 驳回原告汪会敏的诉讼请求。 案件受理费减半收取1244元，由原告汪会敏承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 徐 瑛 二〇二一年三月三十日 书记员 张程晨 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人财产。 未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意思。 成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意思，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。 第五百零三条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。