北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4218号上诉人（原审原告、反诉被告）：先智创科（北京）科技有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：许泽玮，董事长。委托诉讼代理人：张翠芳，北京市永新智财律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：多才艺（北京）艺术文化有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：赫欣然，董事长。委托诉讼代理人：郜慧杰，北京市诚实律师事务所律师。上诉人先智创科（北京）科技有限公司（下称先智公司）因与被上诉人多才艺（北京）艺术文化有限公司（下称多才艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（下称一审法院）（2020）京0102民初33640号民事判决（下称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。先智公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.支持先智公司一审诉讼请求第二项至第六项；3.多才艺公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、多才艺公司解除合同并不是因为新冠疫情。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，“依法妥善审理合同纠纷案件，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小……”新冠疫情虽然为不可抗力事件，但并非发生在疫情期间的违约行为均可认定为不可抗力导致，是否属于不可抗力还要看案件实际情况。本案中，多才艺公司解除合同的行为不属于不可抗力。1.多才艺公司提出解约的时间为2020年8月5日，当时全国疫情已经基本结束，各行业已经投入到正常经营状态。多才艺公司提出与先智公司退租，立即在别处租用新的办公场所（租金低于涉案房屋租金）。显然，退租行为是为寻求低价承租其他房屋，并非受疫情影响。2.先智公司与多才艺公司微信聊天记录显示，多才艺公司要求解除本案合同的原因是多才艺公司不愿意按照原租赁合同涨租约定（每两年涨租6%）继续履行合同，与新冠疫情无关。多才艺公司在租赁合同约定的“免租期”期满后立即解除合同选择新的办公场地，从而可以自始至终无需支付任何租金成本，不符合公平正义原则。二、先智公司因多才艺公司提前退租的行为已遭受巨大经济损失。1.先智公司并非涉案房屋的产权人，因疫情影响从产权方得到的补偿也仅仅是2020年2月份租金的百分之三十。先智公司提出的同意减免多才艺公司一个月的房租、延期交租等决定均是在考虑双方合作基础上的巨大让步。先智公司将用于转租的楼层全部退租，并举债赔付了高额违约金及免租期租金承担了三个月的房租违约金免租期租金补齐、房屋空置期间租金等损失。涉案租赁房屋也是先智公司花钱承租的，合同解除并非先智公司过错，若因多才艺公司追求低成本不愿意履行租赁合同而让先智公司承担违约后果，显然有失公平。新冠疫情影响，行业均受影响，商业地产空置率走高，租金水平同比降幅8.4%，我方别无选择，或者低于成本价出租、或者继续空置、或者就是承担违约责任解除合同，最小损失就是承担违约责任解除合同，所以我方选择与创业公社提前解约。一审判决没有考虑市场实际情况，以“多才艺公司提前退租行为并不当然导致先智公司与创业公社提前解约”为多才艺公司撇清责任。三、一审法院超出当事人诉讼请求判决，违反程序。多才艺公司已付租金与本案并无关系，多才艺公司、先智公司均未就该部分提出任何异议或主张，一审法院却主动提出可以用多才艺公司已支付的押金及租金折抵多才艺公司的损失，显然已经超出了其权限范围。承租人已支付租金也可以被要求退回，那先智公司也可以要求创业公社退回相应租金，同理创业公社也可以向产权方要求退回租金，整个社会产权方的权益都无法得到保障，这是不合理的。多才艺公司辩称，请求维持一审判决，不同意先智公司的上诉请求。多才艺公司解除合同是因为疫情影响及疫情管控措施导致长期没有经营，没有收入，在出租方普遍给承租人减免租金的情况下，先智公司迟迟不给减免租金，我方多次沟通，数月后才同意仅减免一个月租金，我方承担巨大的经营压力大。当前市场上商用房屋租金都大幅度下调，先智公司不仅未下调租金，也只仅仅减免一个月的，还要求从2020年8月5日起年租金递增6%，这是不公平的。先智公司承租整个楼，出租给多才艺公司的仅仅是一小部分，多才艺公司退租并不导致先智公司与创业公社解约。先智公司向一审法院起诉，请求判令：1.我公司与多才艺公司之间的房屋租赁合同于2020年8月5日解除；2.多才艺公司向先智公司支付免租期间（2018年6月6日至2018年8月5日）租金137544.16元；3.多才艺公司向先智公司支付2020年6月6日至8月5日尚欠的租金145796.82元；4.多才艺公司向先智公司支付自2020年5月6日起至实际支付之日止的违约金(以145796.82元为基数、日3‰为标准计算)；5.多才艺公司向先智公司支付自2020年8月6日起至实际支付之日止的违约金(以137544.16元为基数、日3‰为标准计算)；6.多才艺公司赔偿先智公司违约金632220.82元；7.多才艺公司承担本案诉讼费。多才艺公司向一审法院提出反诉：1.请求判令先智公司退还2018年8月6日至2018年10月20日其装修期间多才艺公司已支付的房屋租金171930元；2.反诉费用由先智公司承担。一审法院认定事实：2018年6月1日，北京春雨阳光艺术文化有限公司（后更名为多才艺公司）作为承租人（乙方）与北京创业公社投资发展有限公司（出租人、甲方）（下称创业公社）签署《房屋租赁合同》，约定乙方承租北京市西城区玉廊西园9号楼3层266平方米房屋，用于非生产型经营、科技研发和日常办公。合同期限共3年，自2018年6月6日至2021年6月5日。房屋租金标准两年内为日租金8.5元/平方米/天，年租金825264.96元；每两年调整一次，即下一个两年的租金在该两年租金标准基础上递增6.00%。首年度押金68772.08元，租赁期限两年以上的，押金随租金标准调整而增加。如因乙方原因致使合同提前终止或被解除的，则乙方将不享有免租期（2018年6月6日至2018年8月5日）权利，乙方应于合同终止之日起三个工作日内，按合同房租标准向甲方补交免租期租金。因乙方逾期支付租金导致合同解除的，甲方有权要求乙方赔偿所造成的经济损失。乙方若不能按时足额支付房屋租金、押金及/或合同项下约定的其他款项，自逾期之日起，每延期一日须按所欠款项总额的3%标准向甲方支付违约金，如连续超过三十日未缴清所欠款项，甲方有权随时解除合同。因乙方违约导致合同解除的，乙方已支付的押金、所有租金或其他费用甲方均不予退还。房屋租赁期限内，乙方提出退房申请的，房屋押金不予退还。2018年7月9日，北京春雨阳光艺术文化有限公司名称变更为多才艺公司。2018年6月25日，创业公社（甲方、出租人）与先智公司（乙方、承租人）签署《房屋租赁合同》，约定由先智公司承租北京市西城区玉廊西园9号楼201至1101的房屋，合同期限为7年11个月，自2018年7月1日至2026年5月31日，并约定了其他权利义务。2018年6月28日，先智公司、多才艺公司与创业公社签署《三方协议》，约定创业公社将其与多才艺公司签署的《房屋租赁合同》中原属于出租方甲方的权利义务概括转让给先智公司。2018年11月27日，先智公司、多才艺公司与创业公社签署《补充协议（二）》，对《三方协议》未决事项进行约定。以上合同签订后，多才艺公司在涉案房屋经营教育培训业务，多才艺公司营业执照所载经营范围为：声乐培训、舞蹈培训、绘画培训、组织文化艺术交流活动（不含演出）等。多才艺公司依约向创业公社支付了押金68772.08元，创业公社在将权利义务概括转让给先智公司后将押金68772.08元转交给先智公司。多才艺公司依约向先智公司支付了截至2020年6月5日的租金。2020年2月6日，多才艺公司向先智公司发送申请函，要求双方就免除疫情期间租金及暂缓支付租金等进行协商。2020年7月1日，多才艺公司再次向先智公司发函，表示同意减免1个月租金，同意租金支付方式由6个月变为3个月，不同意租金同步递增6%。2020年7月9日，先智公司回函称，同意自行出资减免多才艺公司1个月租金，坚持租金应依约递增6%，不同意减半收取疫情期间租金。2020年7月22日，多才艺公司通过微信将退租申请发送给先智公司工作人员。在该份书面退租申请中，多才艺表示其已实际支付7个月租金（6个月租金加押金），加上先智公司同意减免1个月租金，经股东商议决定即日起申请退租，公司将于8月5日前撤出。2020年8月5日，多才艺公司将涉案房屋交还给先智公司。审理中，先智公司主张多才艺公司提前退租并未征得其同意，且多才艺公司退租的原因并非不可抗力，而是认为合同约定的租金两年递增之后数额过高，为寻求更低的租金故提前退租，该行为构成违约，导致涉案房屋产生空置期损失，并导致先智公司与创业公社于2020年11月30日协议退租。先智公司因退租已向创业公社支付违约金及2020年8月6日至11月30日期间租金共计1922439.15元，其中632220.82元系因多才艺公司违约带来的直接损失，应由多才艺公司赔偿，并就此提交《房屋租赁合同之补充协议七》及银行转账凭证予以佐证。多才艺公司不认可以上证据的证明目的，认为其承租的面积占先智公司退租总面积不到三成，其退租不足以导致先智公司对整栋楼退租，而且先智公司将涉案房屋收回后交由关联企业经营使用，故不存在空置损失。同时坚持认为其系因疫情及防控措施的不可抗力经营困难而被迫退租，不应承担违约责任。审理中，多才艺公司提供与先智公司陈瑶瑶微信聊天记录欲证明先智公司从创业公社接手房屋后，对涉案房屋所在整栋写字楼进行内外装修，导致多才艺公司无法正常经营，主张先智公司返还2018年8月6日至10月20日装修期间的租金。先智公司表示陈瑶瑶已于2019年1月被先智公司劝退，故证据真实性无法核实，即便聊天记录为真，也无法证明装修持续两个月时间，不认可证明目的。同时，先智公司提供《北京市办公室装饰装修工程施工合同协议条款》及装修公司情况说明，以证明先智公司主体装修工作已于2018年7月25日竣工，不存在多才艺公司反诉主张的长达两个月未完工的情况，多才艺公司不认可证明目的。另查，2020年1月底，新冠疫情在全国范围内爆发。2020年1月26日，北京市教育委员会发布《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年6月9日，北京市教育委员会发布《北京市发布小学一二三年级返校和校外培训机构线下复课安排》的通知，载明：小学一、二、三年级6月15日返校复课，自小学1-3年级学生返校复课之日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集团活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布《北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停》的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。一审法院认为，先智公司与多才艺公司之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。多才艺公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务，合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，至多才艺向先智公司交还涉案房屋之时本市区域内仍然禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成不可抗力，导致多才艺公司承租房屋的合同目的无法实现，故多才艺公司提前退租的行为不构成违约。多才艺公司依法享有合同解除权，现有证据表明多才艺公司于2020年7月22日向先智公司送达退租申请，在该份退租申请中多才艺公司明确表示将于2020年8月5日撤出，多才艺公司实际亦于2020年8月5日将涉案房屋交还先智公司，故一审法院认定合同于2020年8月5日解除。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案系因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除多才艺公司的责任，根据在案证据可知，疫情及政府防控措施发生后，多才艺公司不久便与先智公司协商租金减免事宜，但双方未能达成一致意见，在此情况下，多才艺公司应及时通知先智公司解除合同并交还房屋，以减少损失的发生，多才艺公司未及时通知解除合同并交还房屋，对于损失的扩大负有一定责任。一审法院根据不可抗力的影响、双方的损失情况，并考虑多才艺公司对损失扩大的责任，根据公平原则合理分摊双方的损失。关于先智公司主张的损失，因多才艺公司不构成违约，故先智公司主张的免租期租金没有合同依据，但免租期租金确实属于先智公司因合同解除带来的损失，故依据公平原则，应由多才艺公司共同负担；先智公司主张的2020年6月6日至8月5日期间欠付租金，因疫情及防控措施对多才艺公司履行涉案合同构成不可抗力，故疫情发生后直至本案合同解除之日的租金，应由双方共同负担；先智公司主张的违约金包括依合同违约金条款计算的违约金、涉案房屋空置损失及先智公司向创业公社提前解约而支付的赔偿金，但多才艺公司不构成违约，且多才艺公司的提前退租行为并不当然导致先智公司与创业公社提前解约。因多才艺公司已支付押金及截至2020年6月5日的租金，本院根据本案实际情况，依据公平原则，用多才艺公司已支付的押金及租金折抵先智公司的损失。综上，对先智公司主张的免租期租金及2020年6月6日至8月5日期间欠付租金中合理部分，本院予以支持，本院酌定用多才艺公司已支付的押金及租金予以折抵。对先智公司主张的违约金，一审法院不予支持。关于多才艺公司反诉要求先智公司返还2018年8月6日至10月20日装修期间的租金，现有证据不足以证明先智公司在2018年8月6日至10月20日期间进行装修并严重影响多才艺公司正常经营，故一审法院对多才艺公司的反诉请求不予支持。据此，一审法院判决：一、先智创科（北京）科技有限公司与多才艺（北京）艺术文化有限公司就坐落于北京市西城区玉廊西园9号楼3层266平方米房屋所签订的房屋租赁合同于2020年8月5日解除；二、驳回先智创科（北京）科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回多才艺（北京）艺术文化有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人先智公司提交：《近两成北京写字楼空置！创近10年新高》报道文章的打印件一份。证明目的：受疫情影响写字楼出租市场不济，多才艺公司要求解除合同、退租行为导致我方难以将房屋再出租，为避免损失扩大，我方不得已和创业公社解除合同，导致我方承受损失，多才艺公司应当就其违约解除行为赔偿我方损失。对此，多才艺公司称先智公司从创业公社处承租大量房屋，涉及面积较大，多才艺公司只是其中一部分，先智公司承租大量房屋并非全部使用，而是在囤积房屋，遭遇疫情影响，利益受损现不得已退租给创业公社是先智公司商业决策失误，与多才艺公司无关。多才艺公司就承租部分从疫情开始之初就与先智公司协商，先智公司一直不给答复，直到2020年7月份多才艺公司无力支付租金才要求退租，对于解除合同，先智公司也是有责任的。被上诉人未提交新证据。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，多才艺公司于2020年7月22日向先智公司送达退租申请，在该份退租申请中多才艺公司明确表示将于2020年8月5日撤出，亦于2020年8月5日将涉案房屋交还先智公司。先智公司在一审起诉中请求法院判令其与多才艺公司之间的房屋租赁合同于2020年8月5日解除。双方均就案涉房屋租赁合同于2020年8月5日解除有明确表示，一审认定双方房屋租赁合同于2020年8月5日解除并无不当。关于合同解除的原因。先智公司主张是多才艺公司在租赁期满前要求解除房屋租赁合同，多才艺公司应当承担违约责任。多才艺公司则主张房屋租赁合同受新冠疫情影响导致合同目的无法实现，其取得合同解除权并适用不可抗力免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，新冠疫情从整体上和客观上可以认定为不可抗力，但是疫情是否导致合同目的不能实现，需要在个案中综合根据合同类型、行业等情况予以认定。根据法律规定，只有在因不可抗力导致不能实现合同目的时，当事人方有权解除合同。就本案而言，多才艺公司承租涉案房屋系经营线下教育培训业务，疫情防控措施禁止开展线下培训且持续时间较长，多才艺公司在此期间内无法正常开展经营，营业收入明显变少。多才艺公司从2020年2月上旬就疫情影响导致无法经营与先智公司就租金减免进行多次沟通，直到2020年7月份先智公司才给出书面答复。多才艺公司对租金交纳时间、租金递增条款等内容进行积极沟通，先智公司均未同意。多才艺公司提出退租的时间点关系到本案房屋租赁合同约定的两年期满后房屋年租金递增6%的问题，在当前房屋租赁市场受疫情影响租金普遍下调的趋势下，多才艺公司多次与先智公司协商取消年租金递增条款亦符合常理。故多才艺公司主张因疫情措施导致无法继续履行房屋租赁合同要求在合同约定期满前解除合同并免除其提前解除合同的责任，有一定依据。综合考虑本案多才艺公司承租涉案房屋经营的行业、疫情防控措施对其经营的影响、多才艺公司并非恶意解约、继续履约面临租金递增与市场行情不符等情况，一审法院根据公平原则合理分摊双方的损失并无不当。关于先智公司主张的免租期租金、2020年6月6日至8月5日期间欠付租金，基于多才艺公司提前解除合同有一定依据，一审法院认定该两部分租金由双方共同负担并无不当。因多才艺公司已经支付合同项下押金及截至2020年6月5日的房屋租金，根据本案实际情况，依据公平原则，一审法院用多才艺公司已支付押金及租金折抵先智公司主张的免租期租金、欠付租金中合理部分，并无不当。先智公司在上诉中称一审判决用多才艺公司已付押金及租金折抵先智公司的损失超出当事人诉请范围，对此，多才艺公司在2020年12月23日的庭审中明确表示不主张押金返还，主张押金可以用来冲抵房租及对方的其他损失，故先智公司该项上诉主张缺乏依据，不予支持。关于先智公司上诉主张的请求法院支持其原审诉讼请求中第四项、第五项关于多才艺公司支付免租期租金迟延支付的违约金、欠付租金迟延支付的违约金，以及第六项违约金包含房屋空置期经济损失、先智公司向创业公社提前解约而支付的赔偿金，依据不足，一审法院未予支持并无不当。综上所述，先智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12956元，由先智创科（北京）科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二一年三月三十日法官助理  董 红书 记 员  赵荣华