北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1140号上诉人（原审被告、反诉原告）：闫卓慧，女，1981年10月7日出生。委托诉讼代理人：张艺静，北京华佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伯文，北京华佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京华育鸿莘教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO24号楼（北办公楼）2605。法定代表人：张丽萍，总经理。委托诉讼代理人：赵冬梅，宁夏崇源律师事务所律师。上诉人闫卓慧因与被上诉人北京华育鸿莘教育咨询有限公司（以下简称华育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初12359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫卓慧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华育公司的全部诉讼请求或依法发回重审。事实与理由：1、一审判决适用法律错误，闫卓慧作为一审被告系主体不适格，闫卓慧系代表北京海朋汇都餐饮管理有限公司（以下简称海朋汇都公司）签订涉案房屋租赁合同，如需承担责任也应由海朋汇都公司承担，而非由闫卓慧承担。2、一审判决事实认定不清，涉案租赁房屋在政府“开墙打洞”整治范围内，闫卓慧基于行使不安抗辩权，完全有权拒付房屋租金及占有使用费；闫卓慧在涉案租赁房屋上投入了大额装修费用，因无法确定装修残值及损失，闫卓慧事实上无法交付涉案房屋，一审判决要求闫卓慧支付房屋占有使用费没有事实依据；因政府专项整治，涉案房屋无法满足租赁要求，同时受疫情影响，北京房屋租赁市场价格下降，一审判决要求闫卓慧按照租金标准向华育公司支付房屋占有使用费没有事实依据；政府专项整治后，闫卓慧没有实际使用涉案房屋和享受供暖服务，且华育公司也未提交证据证明其缴纳供暖费用，一审判决要求闫卓慧支付供暖费没有事实依据。华育公司辩称：不同意闫卓慧的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。华育公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令华育公司、闫卓慧签订的《房屋租赁合同》于2019年2月21日解除（闫卓慧收到本案起诉书之日）；2.闫卓慧支付2018年6月22日至闫卓慧实际腾退涉案房屋之日止的房租及房屋占用费，以每月58,333元计算；3.闫卓慧支付华育公司违约金35,000元（58,333*12个月*5%）及滞纳金2,799,984元（自2018年6月22日计算至2019年10月22日，58,333*10%*480天）；4.闫卓慧支付华育公司2018年度（2018年11月15日至2019年3月15日）供暖费19,950元；本诉诉讼费及反诉诉讼费均由闫卓慧承担。闫卓慧向一审法院提出反诉请求：1.请求判令解除闫卓慧、华育公司签订的《房屋租赁合同》，并判令华育公司向闫卓慧返还房屋押金175,000元及办理营业执照押金3000元；2.华育公司赔偿闫卓慧剩余租赁期内装饰装修残值损失100万元；3.华育公司赔偿违约金35,000元；4.本诉诉讼费及反诉诉讼费均由华育公司承担。一审法院认定事实：2016年3月4日，闫卓慧（乙方）与华育公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于北京市丰台区东铁营顺三条8号院，甲方将该房屋的1号楼东和7号楼及6号楼承租给乙方。该房屋用途为餐饮。租赁期限为5年，自2016年3月10日至2021年3月10日止。期间有60天的免租期。租金自2016年5月10日起算。每月租金为58,333元。乙方应于本合同签订之日起当日内向甲方支付175,000元金额作为房屋押金。乙方应在办理营业执照时，向甲方支付办理执照押金（3000元/份），待乙方退租并将营业执照迁出或注销时，甲方将该项押金退还乙方。若乙方退租2个月时未将营业执照迁出或注销，则该押金作为违约金处理。租金按季度结算。燃气费为：市政收费，乙方按照国家规定支付。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，押金不退还。造成甲方损失，由乙方负责经济补偿和赔偿责任：1.未经甲方同意擅自将承租的房屋转租……；4.拖欠租金累计达1个月……违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。上述合同签订后，闫卓慧向华育公司交纳押金175,000元及办理营业执照押金3000元，华育公司将房屋交付给闫卓慧使用。2016年11月30日，闫卓慧为法定代表人的海朋汇都公司领取营业执照，住所地为北京市丰台区东铁营顺三条8号10幢东侧，经营“丑味居牛排火锅”。庭审中，双方认可租金交至2018年6月21日。华育公司称其因闫卓慧未按期交纳租金，向海朋汇都公司发送《解除合同告知函》，但函件无落款时间，且闫卓慧否认华育公司发过此函件，故华育公司要求《房屋租赁合同》于闫卓慧收到本案起诉书之日解除。2018年8月，华育公司因闫卓慧未交纳房租，对涉案房屋进行停水、上锁，闫卓慧因此报警。闫卓慧称其经营到2018年9月底，后不再经营，华育公司不予认可，且提交2019年1月6日在“丑味居牛排火锅”消费的发票，欲证明闫卓慧在2019年1月仍在正常经营。2018年3月4日，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处张贴《东铁匠营街道关于对“无证无照”“开墙打洞”等违法违规行为进行综合整治的告知书》，为进一步加大东铁匠营辖区综合整治工作力度，消除各类公共安全隐患，维护正常的环境秩序，按照市、区相关工作精神，东铁匠营街道将针对辖区内的“无证无照”“开墙打洞”、私搭乱建、违规悬挂广告牌匾、违规店外经营、乱堆物堆料等违法违规行为进行综合治理，将对严重影响危害社会公共安全、人民生命和财产安全的违法行为人依法进行严肃处理。请存在上述问题的居民和商户于2019年3月7日前，对已存在的违法违规行为自行整改，逾期未整改的，东铁匠营街道办事处将组织有关执法部门进行综合整治，并依法对违法行为人进行高限处罚，对擅自“开墙打洞”依法进行封堵，由此引起的一切损失和法律责任由违法违规居民、商户自行承担。对拒绝、阻碍行政执法部门依法履行职责的由公安部门依法处理；构成犯罪的依法追究刑事责任。2018年6月6日，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处“开墙打洞”整治工作领导小组张贴《“开墙打洞”告知书》：2018年东铁匠营街道将对该区域房屋“开墙打洞”的情况进行集中治理，现将有关事项告知如下：1.恢复房屋原有结构。集中整治临街房屋“开墙打洞”，清理违规底商，铲除台阶，封实开凿的门窗，恢复房屋原有结构，更好保障房屋整体安全。2.纳入疏解整治任务。对该街区“开墙打洞”、占道经营等现象进行清理整治，为确保“疏解整治促提升”专项行动任务的完成。3.实施治理的时间。为保障您的利益，避免损失，请尽快清理、处理相关物品，街道将会同相关执法部门于2018年6月10日实施。庭审中，海朋汇都公司于2018年7月21日向华育公司发出通知并张贴在物业门口，内容为：由于出租方一直未提供出租方的账户信息，并且未就北京市政府、丰台区政府及东铁匠营街道办事处等相关部门近期开展的治理“开墙打洞”、恢复房屋原状一事做出明确的书面说明，导致承租方正常经营受到严重威胁，现已暂停营业。现通知出租方为保障承租方合法权益，在未收到出租方提供的公司账号及关于治理“开墙打洞”一事做出明确书面说明之前，承租方暂停缴纳后续房租及其他费用。请出租方协调产权方及东铁匠营街道办事处有关领导于收到本通知3日内答复此通知相关问题。华育公司对此份通知不予认可，称没看见通知。庭审中，闫卓慧提交其于2019年6月5日、10月23日拨打12345北京市非紧急救助服务中心热线回访录音，闫卓慧询问丰台区东铁营顺三条8号院底商涉及的“拆墙打洞”及处理时间问题，得到的回复是此位置已列入整治范围，但现尚未进行开墙打洞整治。华育公司对该录音认可，表示涉案房屋直至2019年10月尚未进行整治。在本案审理过程中，法院工作人员于2019年10月18日前往北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处城市管理办公室调查，工作人员回复：《东铁匠营街道关于对“无证无照”“开墙打洞”等违法违规行为进行综合整治的告知书》及《“开墙打洞”告知书》是其单位张贴的，涉案房屋在整治范围内，但目前有诉讼，整治暂停，下一步整治计划进行整治，具体时间根据工作要求。2019年10月30日，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处向法院出具《关于对顺三条8号院“开墙打洞”治理的情况说明》，记载：“东铁匠营街道自2018年起对丰台区东铁匠营顺三条整条街的无证无照、“开墙打洞”等行为进行宣传及综合整治。位于顺三条8号院的翠叶烤肉、丑味居（本案涉案房屋）、三顺居餐饮单位情况，产权单位已向街道提供房产证明、国资委批文、工商执照、相关部门报备的设计院竣工册等相关证明文件材料，根据相关材料证明，街道办事处未对其进行综合整治。”截止本案法庭辩论终结前，闫卓慧未腾退涉案房屋，其在庭审中申请法院对涉案房屋的装饰装修残值损失进行评估，但因其未能按时缴纳评估费用，评估机构不予受理。另查，丰台区顺三条8号10幢等12幢房屋所有权人为北京建机资产经营有限公司。2014年7月1日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会同意北京建机资产经营有限公司利用丰台区顺三条八号等26处房产从事商业、办公用途的对外出租经营活动。后，北京建机资产经营有限公司授权北京建机资产经营有限公司瀛海分公司将北京市丰台区东铁匠营顺三条8号院出租给华育公司。一审法院认为：华育公司与闫卓慧签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行义务。本案中，双方签订租赁合同后，闫卓慧交纳了租金及押金，华育公司交付了房屋。后，双方产生纠纷，闫卓慧现尚未腾退涉案房屋，华育公司要求解除双方合同，闫卓慧同意解除，解除时间以闫卓慧收到本案起诉书时间2019年2月21日为准。因闫卓慧尚未腾退涉案房屋，华育公司要求闫卓慧支付合同解除之前的房租及合同解除之后的房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。华育公司在庭审过程中反复强调街道办事处对涉案房屋未进行综合整治，其所述与法院前往东铁匠营街道办事处形成的调查笔录以及街道办事处出具的说明并不矛盾。虽然华育公司提交了房本及相关材料，用以证明其房屋符合相关法律法规规定，不存在“开墙打洞”行为，但由于涉案房屋确实多次被张贴了“开墙打洞”治理通知，且华育公司并未及时作出阻却或补救行为减少或降低不良影响，致使承租人及社会公众对该房屋的合法性产生合理怀疑，故法院认为华育公司在合同履行中存在瑕疵，其认为闫卓慧未缴纳租金构成单方违约，依据不足。故法院对华育公司主张的利息、违约金及滞纳金的诉讼请求不予支持。因闫卓慧在2019年1月仍在经营“丑味居牛排火锅”，根据双方合同，供暖费由闫卓慧方缴纳，闫卓慧亦认可其未缴纳2018年度供暖费，故对华育公司要求闫卓慧支付2018年度的供暖费的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，华育公司应当退还闫卓慧押金175,000元，法院对闫卓慧要求退还押金的诉讼请求，予以支持。针对办理营业执照押金3000元，因双方协议约定，闫卓慧退租并将营业执照迁出或注销时，华育公司将该项押金退给闫卓慧，若闫卓慧两个月未将营业执照迁出或注销，该押金作为违约金处理。故闫卓慧主张华育公司退还营业执照押金3000元，不符合合同约定，法院不予支持。闫卓慧主张要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失100万元，因其未缴纳评估费用，是否存在残值尚不清楚，故对其此项反诉请求，法院无法支持。闫卓慧主张华育公司出租的房屋在“开墙打洞”整治范围内，导致合同无法继续履行，故系华育公司违约的意见，法院不予采纳，其要求华育公司支付违约金的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、闫卓慧于判决生效之日起七日内支付北京华育鸿莘教育咨询有限公司房屋租金及房屋占有使用费，自2018年6月22日起计算至闫卓慧实际腾退房屋之日止，以每月58,333元计算；二、闫卓慧于判决生效之日起七日内支付北京华育鸿莘教育咨询有限公司2018年11月至2019年3月供暖费19,950元；三、北京华育鸿莘教育咨询有限公司于判决生效后且闫卓慧腾退北京市丰台区顺三条8号院1号楼东、7号楼、6号楼起七日内退还闫卓慧押金175,000元；四、驳回北京华育鸿莘教育咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回闫卓慧的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。在二审期间，闫卓慧提交了北京中恒正源资产评估有限责任公司2021年2月24日出具的评估报告，用以证明涉案房屋的装饰工程设施设备残值是2366337.59元。华育公司质证称，该评估报告是闫卓慧自行委托，不认可该评估报告的证明效力，且闫卓慧一审期间放弃评估，应承担相应后果。此外，二审庭审过程中，关于停水停电一事，闫卓慧主张，租赁房屋中的水、电均需要通过华育公司购买，因华育公司不予配合导致断水断电；华育公司表示，由于闫卓慧未按照合同约定交纳租金才进行的断水断电，之后闫卓慧一方未再主张过购买水、电。经核实，在本案一审期间，闫卓慧申请对涉案房屋装修残值进行评估鉴定，一审法院委托评估机构进行评估。之后，由于闫卓慧未按照法院指定期限交纳评估费用，评估机构对该委托事项不予受理。本院认为：华育公司与闫卓慧于2016年3月4日签订涉案《房屋租赁合同》，闫卓慧在该合同上签字，是享受合同权利并承担合同义务的一方当事人，华育公司有权基于该合同向闫卓慧提起诉讼。闫卓慧提出的其本人不是本案适格主体、相应责任应由海朋汇都公司承担的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依据本案查明的事实，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处分别于2018年3月4日、2018年6月6日就“开墙打洞等违法违规行为进行综合整治”张贴告知书，华育公司作为出租方，并未举证证明其在上述告知书张贴后，及时采取有效措施澄清事实并降低不良影响，致使承租人对租赁房屋的合法性产生合理怀疑。一审法院据此认定，华育公司在合同履行中存在瑕疵、闫卓慧未缴纳租金的行为不构成单方违约，本院对此不持异议。在涉案合同履行过程中，双方产生纠纷，华育公司起诉请求解除合同，闫卓慧亦同意解除合同，一审法院据此确认闫卓慧收到本案起诉书时间2019年2月21日为合同解除时间，并无不妥，本院对此不持异议。鉴于闫卓慧已交纳房租至2018年6月21日，闫卓慧应按照合同约定标准向华育公司交纳2018年6月22日至2019年2月21日期间的房屋租金。根据合同约定，供暖费由闫卓慧缴纳，且闫卓慧实际占用该租赁房屋，因此2018年度的供暖费应由闫卓慧承担。截至目前，闫卓慧并未将涉案租赁房屋进行腾退，闫卓慧应向华育公司承担2019年2月22日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。鉴于涉案租赁房屋在2019年2月之后并未实际经营，且存在停水停电的问题，一审法院依照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费欠妥，本院对此予以调整。本院以合同约定的租金标准为基础，综合考虑双方在争议产生及解决过程中的过错程度，兼顾2020年疫情影响，依据公平原则，酌情确定闫卓慧按照每月40000元的标准向华育公司支付房屋占有使用费。关于闫卓慧主张剩余租赁期内装饰装修残值损失一节，由于闫卓慧未缴纳评估费，导致一审审理期间未能进行有效的评估鉴定，涉案租赁房屋是否存在装饰装修残值、以及装饰装修残值价值多少，相关事实无法查清，故本案中对该事项不宜一并处理。闫卓慧可就涉案租赁合同中装饰装修残值损失一事，另行主张权利。综上所述，闫卓慧的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初12359号民事判决第二项、第三项、第五项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初12359号民事判决第一项、第四项；三、北京华育鸿莘教育咨询有限公司与闫卓慧2016年3月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月21日解除；四、闫卓慧于本判决生效后七日内向北京华育鸿莘教育咨询有限公司支付2018年6月22日至2019年2月21日期间的房屋租金466664元；五、闫卓慧于本判决生效后七日内向北京华育鸿莘教育咨询有限公司支付房屋占有使用费，自2019年2月22日起至闫卓慧实际腾退房屋之日止，以每月40000元计算；六、驳回北京华育鸿莘教育咨询有限公司的其他诉讼请求；七、驳回闫卓慧的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42239元，反诉案件受理费7858元，由北京华育鸿莘教育咨询有限公司负担28170元（已交纳），由闫卓慧负担21927元（已交纳7858元，剩余14069元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费28587元，由北京华育鸿莘教育咨询有限公司负担3000元（于本判决生效后七日内交纳），由闫卓慧负担25587元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二一年三月十八日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇