山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2132号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。统一社会信用代码：91xx91。 法定代表人：乔伟利，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李x，女，1976年10月4日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告）：王xx，男，1975年12月25日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人李x、王xx商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初11465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李x、王xx的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由李x、王xx承担。事实和理由：1.中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知李x、王xx到中能公司处核对办证资料，一直在积极协助李x、王xx办理涉案房屋的过户手续，现因李x、王xx拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理，中能公司未怠于履行协助李x、王xx办理过户登记手续，原审认定事实错误，导致判决错误。2.李x、王xx未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款426421元，未履行完毕《商品房预售合同》项下的付款义务。在其付清购房款之前无权要求中能公司协助办证。3.李x、王xx尚未支付中能公司逾期付款违约金8246元，尚未结清应付中能公司的款项，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》，李x、王xx应于2017年6月30日将剩余房款620000元汇至中能公司账户，而上述款项实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日。李x、王xx应支付中能公司逾期付款违约金8246元，李x、王xx至今未向中能公司支付。其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。 李x、王xx未提交书面答辩意见。 李x、王xx向一审法院起诉请求：1.中能公司协助李x、王xx办理位于青岛市城阳区（英格堡家园）xx号楼xx单元xx户房屋的房产证等相关过户登记手续；2.诉讼费由中能公司承担。后李x、王xx追加诉讼请求，要求中能公司退还房屋差价款4327.68元。 一审法院认定事实：一、李x、王xx和中能公司于2017年4月6日签订的《商品房预售合同》，李x、王xx为乙方（买方），中能公司为甲方（卖方）。合同约定：李x、王xx购买中能公司开发的位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋一处，该商品房建筑面积为126.09平方米，单价为每平方米8299元(不包含房屋全装修价格)，总价款为1046421元。约定的付款方式为银行按揭贷款,首付款为426421元,于2017年4月6日前存入本合同指定账户。贷款620000元,乙方应于2017年5月31日前,将办理贷款所需文件提交中国工商银行青岛市南第四支行，放贷机构于2017年6月30日前将贷款存入本合同指定的账户。甲方定于2017年5月31日前将房屋交给乙方。后李x、王xx将首付款通过刷卡的形式支付。2017年11月10日，李x、王xx从中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款620000元，支付给中能公司，中能公司也为李x、王xx出具了购房发票。中能公司已将涉案商品房交付李x、王xx居住至今。双方还约定，甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，现在涉案房屋已经具备办理产权证明的条件。 二、中能公司于2019年12月30日向业主发了《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，要求业主自2020年1月3日开始办理房屋产权手续，并于2020年8月23日给李x、王xx发过办理产权手续的通知。三、中能公司交付房屋后，经房产部门确认，涉案房屋实际建筑面积为125.6平方米。四、2017年4月8日，王xx为中能公司出具声明书，内容为：“本人王xx，购买涉案房屋现销售价格为8832元/平方，面积126.09平方，总价1113627元。因国家限制合同签约价政策，故此房网签合同价只能签订为8299元/平方，总价1046421元，超出网签合同额部分，我自愿以现金方式予以支付，开具房款发票。” 一审法院认为,李x、王xx与中能公司之间签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。李x、王xx按照双方约定及时支付了全部购房款、房屋维修基金等，中能公司也已向李x、王xx交付了房屋，李x、王xx居住至今。根据双方的约定，中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，涉案房屋也已具备办理产权证明的条件。中能公司在取得《房屋权属证明》后，向各业户发了告知函，也向李x、王xx发过通知，要求办理涉案房屋的相关产权手续，且根据双方的约定，中能公司协助办理房产证的最晚时间为2020年8月份，故李x、王xx要求中能公司协助办理涉案房屋的产权手续等理由正当，予以支持。中能公司称李x、王xx未按照合同约定的账户支付涉案房屋的首付款，李x、王xx提供的刷卡小票中显示客户名称为中能公司，故中能公司以合同指定的账户未收到首付款，其抗辩李x、王xx未支付首付款不能成立。对于李x、王xx支付的是否是合同约定的账户，对本案无实际影响。中能公司主张因李x、王xx逾期付款，中能公司办理涉案房屋产权证明的时间应相应顺延的问题，因双方约定涉案房屋以按揭贷款支付，李x、王xx向贷款银行申请贷款，其提交贷款材料后，贷款银行何时放款并非由李x、王xx所能控制，故中能公司要求顺延涉案房屋的办理产权证明的时间，理由不当，不予采纳。关于李x、王xx主张的因房屋面积减少的房屋差价，根据相关规定，中能公司应按照房产部门实际测量的面积为准，减少的房屋面积产生的差价，中能公司应予以退还。根据李x、王xx提供的付款凭证、转账记录及贷款材料，足以证明李x、王xx支付的购房款已经超出了合同约定的房屋总价款，结合由中能公司盖章的李x、王xx出具的声明书中，双方认可的按照每平方米8832元的价格支付购房款，足以证明，李x、王xx实际购买涉案房屋时，系按照每平方米8832元的价格支付中能公司购房款，故李x、王xx主张退还房屋减少面积的差价应按照每平方米8832元计算为4372.68元（8832元×0.49平方米），由中能公司予以退还，李x、王xx的该主张，予以支持。中能公司在本案审理中提出反诉，因李x、王xx银行贷款逾期，要求李x、王xx承担违约金的请求，因涉及到第三人贷款银行，且中能公司也未提供证据证明系李x、王xx原因造成，故在本案中不予一并处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中能公司于判决生效之日起十五日内协助李x、王xx办理位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证等相关过户登记手续。二、中能公司于判决生效之日起十五日内退还王xx、李x房屋差价款4327.68元。案件受理费150元，减半收取75元，由中能公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的焦点为：中能公司主张不应协助李x、王xx办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由能否成立。对此，本院认为，涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，李x、王xx诉求中能公司协助办理不动产权属登记手续，一审判决支持李x、王xx的诉求并无不妥。李x、王xx支付首付款后，中能公司出具了收款收据，银行贷款支付到中能公司账户后，中能公司给李x、王xx出具了购房发票，中能公司亦实际将房屋交付给李x、王xx，现中能公司主张李x、王xx尚欠购房款426421元，并以此为由主张不应协助李x、王xx办理不动产权属登记手续的理由不能成立。根据双方合同约定，李x、王xx应于2017年5月31日前,将办理贷款所需文件提交至中国工商银行青岛市南第四支行，放贷机构于2017年6月30日前将贷款存入合同指定的账户。贷款银行发放贷款的时间虽晚于中能公司与李x、王xx双方约定的银行贷款付款时间，但银行发放贷款的行为并不受中能公司与李x、王xx合同约定的约束，且贷款银行系中能公司指定，中能公司作为李x、王xx贷款的担保人，其不能证明银行迟延发放贷款系由李x、王xx个人原因所造成的，中能公司以李x、王xx逾期付款为由，主张办理产权登记手续的时间亦应相应顺延，同时以李x、王xx未支付逾期付款违约金为由，主张李x、王xx无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。中能公司既以李x、王xx拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由，主张未办理房屋产权证书的过错在李x、王xx，又以李x、王xx未全面履行合同义务为由，主张李x、王xx无权要求其协助办理产权登记手续，中能公司的主张相互矛盾，本院不予支持。 综上所述，中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈明明 审判员   孙向东 审判员   马 喆 二〇二一年三月十七日 法官助理 王莉莉 书记员 胡荣华 书记员 于国英