天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终136号上诉人（原审被告）：天津唛格国际贸易有限公司，住所地天津市河西区友谊路32号国展中心401室，实际经营地天津市北辰区天津北辰经济技术开发区医疗器械工业园赛菲世纪医药园7-2-401室。法定代表人：吴丹丹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鞠潍，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津国展中心股份有限公司，住所地天津市河西区友谊路32号。法定代表人：李莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：程伟，天津德利信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓艳，天津德利信律师事务所律师。原审第三人：天津众燊体育文化传播有限公司，住所地天津市河北区铁东路街南口路12号。法定代表人：李健，该公司总经理。委托诉讼代理人：李琳，天津君恒律师事务所律师。原审第三人：天津乐侨商贸有限公司，住所地天津市河西区友谊路街道友谊路32号国展中心2层208-211室。法定代表人：张侨，该公司执行董事。上诉人天津唛格国际贸易有限公司（以下简称唛格公司）因与被上诉人天津国展中心股份有限公司（以下简称国展公司）、原审第三人天津众燊体育文化传播有限公司（以下简称众燊公司）、原审第三人天津乐侨商贸有限公司（以下简称乐侨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唛格公司上诉请求：1．请求二审法院撤销原审判决第二、三、四、五项，改判唛格公司无需支付国展中心X厅2500平方米及四楼一会议室房屋租金、房屋使用费及腾空房屋，或发回一审法院重新审理；2．一审、二审诉讼费由国展公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、唛格公司未按期缴纳履约保证金属于瑕疵履行，并不构成根本违约。基于国展公司提供的房屋不合格且不予协助的违约行为，唛格公司可以行使正当的抗辩，国展公司无权请求唛格公司支付租金。首先，根据《房屋租赁合同》的约定，履约保证金的目的在于“确保合同履行过程中房屋及其附属设施完好及租赁期内相关费用的如期支付”。而根据该合同及附件五《场地租赁付款明细表》，唛格公司付款方式为分期支付，且2020年1月1日至2020年3月31日的首期租金唛格公司早已于2019年9月30日提前支付，而履约保证金的支付时间虽约定为合同签订当日，但是根据履约保证金的支付目的，唛格公司只要在该合同正式履行前，即2020年1月1日前支付履约保证金均为合理，唛格公司未按合同约定期限支付保证金仅是瑕疵履行行为，并不构成根本违约。其次，在房屋租赁合同补充协议一、二的履行过程中，基于国展公司先提供房屋，唛格公司后支付租金的约定，在国展公司未提供合格房屋达到唛格公司的使用要求，且多次请求均未予以解决的前提下，唛格公司不应支付租金。虽然唛格公司在一审中提供了证据证明国展公司提供的房屋存在客观问题，且乐侨公司也提供了证据，但在此情况下一审法院对国展公司的违约事实仍未予认定。二、2019年12月18日后，唛格公司及原审第三人均未实际占有和使用过X厅2500平方米场地及X楼X会议室，即未获得房屋的使用价值，唛格公司不应支付房屋使用费。从2019年12月18日起，国展公司即阻止唛格公司及众燊公司、乐侨公司进场使用房屋，实际占有租赁区域房屋的是国展公司，唛格公司不实际占有控制房屋，房屋使用费无从谈起。三、合同终止后国展公司作为能够采取措施防止损失扩大的一方，未采取措施导致扩大的损失应由国展公司自行承受，一审法院判决唛格公司支付全部房屋使用费系适用法律错误。本案中，国展公司正式发函解除合同的时间是2019年12月31日，即表示国展公司确定的单方做出了不再履行房屋租赁合同的意思表示。那么，自国展公司解除合同的那一天起，国展公司即有义务采取适当措施防止损失扩大。由于房屋始终在国展公司的控制之下，没有唛格公司施加的任何阻碍，国展公司完全可以自行将房屋恢复或改变为其希望的状态，而后将房屋另行出租或自行使用，而后向唛格公司主张其因此而支出的合理费用，这便是合同法119条的处理精神和提倡的做法。而且，根据双方补充协议一第三条，国展公司还有第三种选择去防止损失扩大。补充协议一第三条约定：“若因乙方（唛格公司）原因未按《场地租金付款明细表（2019年10月）》按期付款，已签约的合法合规项目交由甲方（国展公司）接管，由甲方统筹安排后续租赁事宜。”可见，双方已经明确若因唛格公司付款不能，国展公司可以越过唛格公司直接与众燊公司等洽谈合作。而且，国展公司单方解除合同时，众燊公司的篮球场馆的装修已经进入尾声，很快即可投入使用，其对场地的继续使用是有迫切需要的。但国展公司选择了用简单粗暴的方式终止合同。四、《房屋租赁合同补充协议一》第三条约定：“若因乙方（唛格公司）原因未按《场地租金付款明细表（2019年10月）》按期确定付款，已签约的合法合规项目交由甲方（国展公司）接管，由甲方统筹安排后续租赁事宜。”本条约定的背景是基于唛格公司作为房屋转租人的特殊地位，对将来可能发生的影响次承租人使用房屋的情形，以及最大程度的发挥房屋的使用价值，保障国展公司的利益，避免或减少纠纷而做的预先约定。即双方同意如果发生唛格公司未能按期支付租金的情形，国展公司可以取代唛格公司与第三人的合同地位，直接与第三人进行接洽合作。且唛格公司与众燊公司等次承租人的合同均未到期，完全符合接管条件。因此，一审判决乐侨公司、众燊公司等腾空房屋是错误的。五、根据2020年2月6日《天津市人民政府办公厅关于印发天津市支持中小微企业和个体工商户克服疫情影响，保持健康发展若干措施的通知》（津政办规［2020］3号）第九条、2020年3月15日《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》（津政办发［2020］1号）（以下简称《若干措施》）第7条的规定，对承租本市国有资产类经营用房的中小微企业免收3个月房租、3个月房租减半”，唛格公司完全符合上述文件规定的条件，应予享受该项政策优惠。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回原审法院重新审理，支持唛格公司的上诉请求。国展公司辩称，不同意唛格公司上诉意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。唛格公司未按时足额缴纳租金及履约保证金的行为构成根本违约，有义务按照合同约定补齐欠付租金；租赁合同解除后，唛格公司应当按时将租赁场地腾空、交还国展公司、承担至实际腾空之日止的房屋占有使用费；租赁合同解除后，麦格公司应当承担的是房屋占用使用费，而非租金，不存在应享受租金减免的情形，且国展公司的股东存在民营成分，国展公司不属于国有资产类经营用房减免租金主体范围。乐侨公司述称，同意唛格公司意见。众燊公司提交书面意见述称，同意一审法院判决。国展公司向一审法院起诉请求：1、判令确认国展公司、唛格公司双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议（一）、补充协议（二）已于2019年12月31日解除；2、判令唛格公司及众燊公司、乐侨公司立即将位于天津市河西区友谊路XX号天津国展中心XX号馆XX厅腾空并交还国展公司；3、判令唛格公司向国展公司支付自2019年10月22日至2019年12月31日租赁区域的租金合计382702.40元；4、判令唛格公司向国展公司支付自2020年1月1日至2020年2月3日租赁区域的占用房屋使用费191406.40元，及至实际腾空之日止租赁区域占用房屋使用费；5、判令唛格公司向国展公司支付逾期支付租金违约金33412.71元（暂计算至2020年2月3日），及实际付清之日止的违约金；6、本案诉讼费用由唛格公司承担。一审法院认定事实：2019年6月26日，国展公司（甲方）与唛格公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定，甲方同意将位于天津国展中心XX号馆X厅、XX厅、XX厅连廊、前连廊及后连廊出租给乙方作为商业使用，使用面积为9720平方米；租期为5年，自2020年1月1日至2024年12月31日；租金标准：每天每平方米2元，共计9720平方米；租金按季度支付，乙方须在季度期开始之日前7日付款；乙方须在签约后3日内支付甲方首期租金2000000元（2020年第一季度1769000元及第二季度部分租金）；免租期，甲乙双方同意于2020年1月1日将该房屋交付乙方先行装修，装修免期共计210天，在租赁期限3年内进行分摊，即2020年减免租金1166400元、2021年减免租金1749600元、2022年减免租金1166400元；签订合同同时交纳履约保证金800000元；违约条款：9.1条约定，乙方应按本合同约定按时向甲方支付租金、履约保证金及其他费用。如逾期或不足额支付租金、履约保证金及其他费用的，每逾期一天，应支付相当于未支付款万分之六点五的违约金；逾期交纳或者不足额交纳超过三十天的，甲方有权自采取包括但不限切断水、电、在内的一切措施，促使乙方纠正其违约行为，因此造成乙方一切经济损失和相关法律责任均由其自行承担而与甲方无任何关系；9.10条约定，乙方逾期交还房屋时，每逾期一天应当按照原日租金2倍的标准只支付占用房屋期间的使用费；10.2条约定，如乙方出现以下情形，除本合同另有规定外，甲方有权解除本合同，已收取的履约保证金及租金将不再退还，同时，乙方自接到甲方解除本合同通知之日起三十日内腾空房屋并交还甲方。第二款租赁期内，乙方逾期或不足额支付租金超过三十日，且仍未付清租金及违约金的；第三款未按本合同第4.3条约定时间足额补齐履约保证金的；14.4条约定乙方同意甲方向乙方发送的书面通知，均以该房屋地址为受送达地址，并通过特快专递、传真或亲递方式送达等主要内容。合同签订后，唛格公司于2019年7月25日支付首期租金500000元。2019年7月31日，国展公司向唛格公司发送催告函，告知唛格公司于接到本函7日内交付拖欠的租金1500000元。2019年8月2日，唛格公司向国展公司出具情况说明称“尽快将剩余合同款补齐”。2019年8月13日，唛格公司出具还款计划，承诺2019年8月16日至2019年8月30日付清拖欠的租金1500000元。并承诺如不能履约国展公司有权提前终止合同。2019年9月23日，唛格公司向国展公司出具书面补充说明，承诺于2019年9月29日16时前将剩余的1400000元付清，再次承诺履约保证金800000元付款期限为2019年10月25日，如未按时付款，唛格公司自愿与国展公司无条件解除合同。2019年9月1日，唛格公司向国展公司支付租金100000元；2019年9月24日至30日，唛格公司分7次支付租金共计1400000元；2019年11月10日，唛格公司交付履约保证金100000元，剩余700000元未能交纳。2019年10月18日，国展公司、唛格公司签订补充协议（一）约定，2019年10月22日至2019年12月31日止提前租用国展中心XX厅2500平方米场地，租金355000元，唛格公司于2019年10月31日前支付该笔费用，其余面积仍于2020年1月1日后开始使用；装修免租期共计150天，具体减免租金明细见明细表（2019年10月）等主要内容。补充协议（一）签订后，国展公司将国展中心E厅2500平方米场地交付唛格公司，唛格公司未能将租金355000元给付国展公司。后，国展公司、唛格公司签订补充协议（二），约定唛格公司租用国展公司办公区XX楼XX会议室，面积270平方米，租期期限1年，2019年11月18日至2020年11月17日期间，月租金18888元，应签订补充协议同时支付1年租金226656元等主要内容。协议签订后，国展公司将270平方米的办公室交付唛格公司；唛格公司未能给付国展公司租金。2020年5月6日，唛格公司将办公区XX楼XX会议室（面积270平方米）交还国展公司。2019年12月9日、10日、17日国展公司分别向唛格公司发送催告函，告知唛格公司补足保证金及租金。2019年12月17日，唛格公司给国展公司回函，告知国展公司给唛格公司提供的图纸不符等问题。因唛格公司未能按照函件内容补足履约保证金和租金，2019年12月31日，国展公司向唛格公司寄送了提前解除租赁合同的函。庭审中，唛格公司称已收到，同意合同于2019年12月31日解除。2019年6月26日，唛格公司与众燊公司签订房屋租赁合同，约定，众燊公司租赁国展中心E厅部分房屋，面积2000平方米；期限5年，自2020年1月1日至2024年12月31日；首期租金760000元，自合同签订后3日内交付，剩余租金按照半年交付等主要内容。2019年7月25日，众燊公司向唛格公司交付首期租金760000元（一个季度）。唛格公司于2019年10月18日将房屋交付众燊公司。2019年9月29日，唛格公司与众燊公司签订补充协议，租期自2019年11月1日至2024年10月31日；面积由2000平方米变更为2265平方米；租金支付方式首期租金760000元，剩余租金由半年支付变更为按季度支付等主要内容。2019年7月25日，众燊公司交付首期租金760000元（一个季度）。2019年10月18日，众燊公司进场施工。2019年10月23日，唛格公司与乐侨公司签订租赁合同，约定乐侨公司租赁国展中心XX厅部分房屋，面积66平方米，期限自2019年10月25日至2022年10月24日，租金签约后3日内支付首期租金42157.50元（半年）；支付方式半年支付等内容。合同签订后，乐侨公司向唛格公司交付首期租金42157.50元（半年）；唛格公司将66平方米的房屋交付乐侨公司。一审法院认为，国展公司与唛格公司签订的房屋租赁合同、补充协议（一）、（二），系当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。合同签订后，唛格公司未按合同约定的时间将租金及保证金交付国展公司。经国展公司多次催要后，唛格公司将房屋租金交付国展公司，而保证金只交付了100000元，尚欠700000元。经国展公司多次催要后，唛格公司仍未交付，根据双方签订的合同，唛格公司的行为已构成违约。庭审中，唛格公司同意国展公司与唛格公司签订的房屋租赁合同、补充协议（一）、（二）于2019年12月31日解除。为此，国展公司要求确认国展公司、唛格公司双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议（一）、补充协议（二）已于2019年12月31日解除的诉讼请求，一审法院照准；合同解除后，唛格公司应将天津市河西区XX路XX号天津国展中心XX号馆XX厅2500平方米腾空交还国展公司；关于国展公司要求唛格公司支付房屋租金及使用费问题。国展中心E厅2500平方米场地2019年10月22日至2019年12月31日的租金355000元，办公区XX楼XX会议室面积270平方米2019年11月18日至2019年12月31日的租金27702.40元，合计382702.40元，唛格公司应给付国展公司。2020年1月1日后至腾房之日止的国展中心XX厅2500平方米场地的房屋使用费唛格公司亦应给付国展公司；2020年1月1日后至2020年5月6日办公区四楼XX会议室的房屋使用费唛格公司亦应给付国展公司。因唛格公司前期已给付国展公司房屋租金2000000元，国展公司应将费用扣除后，将剩余的款退还唛格公司；关于国展公司要求判令唛格公司向国展公司支付逾期支付租金违约金33412.71元（暂计算至2020年2月3日），及实际付清之日止的违约金的诉讼请求，因国展公司要求支付的是“逾期支付租金”的违约金，而唛格公司在国展公司处已支付了2000000元的租金，国展公司应在此租金中将所欠租金及房屋使用费予以扣除，因此唛格公司不存在逾期支付租金的行为，国展公司要求唛格公司支付逾期支付租金违约金33412.71元（暂计算至2020年2月3日），及实际付清之日止的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。而唛格公司在实际接收上述房屋后，将房屋转租给两个第三人。唛格公司与众燊公司签订房屋租赁合同、唛格公司与乐侨公司签订租赁合同，系当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。现因国展公司与唛格公司的合同解除，唛格公司与实际占用房屋的众燊公司、乐侨公司合同亦不能继续履行。所以，众燊公司、乐侨公司应将实际占用的房屋腾空交还国展公司。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、国展公司与唛格公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议（一）、补充协议（二）于2019年12月31日解除；二、唛格公司于本判决生效之日起15日内，给付国展公司房屋租金382702.40元（至2019年12月31日）；三、唛格公司于本判决生效之日起15日内，给付国展公司的办公区XX楼XX会议室的房屋使用费95699.20元（2020年1月1日后至2020年5月6日）；四、唛格公司于本判决生效之日起15日内，给付国展公司的国展中心E厅2500平方米场地的房屋使用费（自2020年1月1日至房屋腾空之日止，每日按5000元计算）；五、唛格公司、众燊公司、乐侨公司于本判决生效之日起15日内，将坐落于天津市河西区XX路XX号天津国展中心X号馆X厅2500平方米腾空，交还国展公司（详见草图）；六、驳回国展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9875元，全部由唛格公司负担。二审中，唛格公司提供如下证据：证据一：吴丹丹与装修工人微信聊天记录（打印件4张、光盘1张），证明自2019年12月18日开始，国展公司即阻止唛格公司雇请的装修工人进场施工，并将电梯、卷帘门关闭。证据二：现场照片（3张），证明在2020年1月22日，电梯及卷帘门仍然锁闭，唛格公司依然无法进入。乐侨公司提供如下证据：证据一、2021年1月8日、2021年1月11日与装修工人的聊天记录，证明国展公司已经实际占有房屋；证据二、2019年12月25日的微信聊天记录，证明当时国展公司已经不让乐侨公司进入涉案房屋；证据三、国展公司贴在乐侨公司涉案房屋上的通知书，上面时间是2019年12月19日，但2019年12月18日国展公司已经不让乐侨公司进去了；证据四、照片，证明乐侨公司施工一半，是国展公司不让乐侨公司继续干了；证据五、视频，证明目的同证据四，另，涉案房屋漏水。经质证，国展公司认为唛格公司提供的证据不属于新证据，不认可证据的三性，主张国展公司于2019年12月9日、2019年12月10日、2019年12月17日三次要求唛格公司交付租金，以使租赁合同正常进行。2019年12月18日当天，国展公司工作人员按照双方的约定，将解除函张贴在涉案房屋，在2019年12月19日和2019年12月31日也通过邮件邮寄解除函。乐侨公司对唛格公司证据均认可。唛格公司认可乐侨公司的证据。国展公司对乐侨公司的证据认为均不属于新证据，对三性均不认可，其未阻止过唛格公司等强制退房。经审查并结合当事人的质证意见，唛格公司与乐侨公司的证据不足以证明待证目的，本院对上述证据均不予确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，国展公司与唛格公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，无违反法律、行政法规效力性禁止性规定之处，当属有效，双方均应依约履行合同。案涉房屋租赁合同第三条3.3.1约定“乙方（唛格公司）须在签约后3日内支付甲方首期租金2000000元”；第四条4.1约定“乙方同意在签订本合同的同时，向甲方（国展公司）支付履约保证金800000元”；第十条10.2约定：“如乙方出现以下情形，除本合同另有规定外，甲方有权单方解除本合同，已收取的履约保证金及/或租金将不再退还乙方，……（2）租赁期内，乙方逾期或不足额支付租金超过三十日，且仍未付清租金及违约金的；（3）未按本合同第4.3条约定时间足额补齐履约保证金的；”唛格公司延迟交付租金且未足额交付履约保证金，经国展公司多次催要后仍未能足额支付履约保证金，其行为构成违约，国展公司于2019年12月31日向唛格公司寄送了提前解除租赁合同的函，且一审庭审中唛格公司同意其与国展公司签订的房屋租赁合同、补充协议（一）、（二）于2019年12月31日解除，一审法院判令房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议（一）、补充协议（二）于2019年12月31日解除，符合合同约定及法律规定。对唛格公司关于未按期交付履约保证金不构成根本违约的上诉主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。唛格公司上诉主张，国展公司提供的房屋未达到唛格公司使用要求，但未提供充分证据予以证明，该上诉主张本院不予支持。唛格公司主张，唛格公司及乐侨公司、众燊公司于2019年12月18日后未实际使用过租赁场地，故不应支付租赁费，本院认为，国展公司于2019年12月31日向唛格公司寄送了提前解除租赁合同的函，自2019年12月18日至2019年12月31日是双方合同履行期，唛格公司主张其不应支付该期间的租金于法无据。租赁合同解除后，唛格公司应向国展公司交还房屋，但其未能交还，应承担占用期间的房屋使用费，一审相关判项并无不妥。唛格公司主张房屋始终在国展公司控制下，自解除合同之日起，国展公司应将房屋另行出租或自行使用以防止损失扩大，因唛格公司未能举证证明交还房屋，其相关上诉请求无法律依据，本院不予支持。补充协议（一）第三条约定：“若因乙方（唛格公司）原因未按《场地租金付款明细表（2019年10月）》按期付款，已签约的合法合规项目交由甲方接管，由甲方统筹安排后续租赁事宜。”该约定并非国展公司须与第三人续租的强制约定，且根据合同的相对性原则，该约定亦不能用于约束第三人，唛格公司主张国展公司应直接与乐侨公司、众燊公司洽谈合同及一审判令乐侨公司、众燊公司腾空房屋错误并无法律及事实依据，本院不予支持。关于唛格公司是否应享受2020年2月6日《天津市人民政府办公厅关于印发天津市支持中小微企业和个体工商户克服疫情影响，保持健康发展若干措施的通知》（津政办规［2020］3号）第九条、《若干措施》第七条规定的政策优惠问题，《市国资委关于贯彻落实＜天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知＞的通知》载明，《若干措施》第七条规定的国有资产类经营用房，产权持有者应为市管、市管国有独资、国有全资企业及所属国有法人独资、天津国有全资企业。因国展公司不符合该规定，唛格公司相关主张于法无据，本院无法支持。综上所述，唛格公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8476元，由天津唛格国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年三月十五日法官助理刘睿书记员刘悦