山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁民再93号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈永嘉，男，1987年3月5日出生，汉族，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：邓耀平，女，1961年1月14日出生，汉族，住山东省青岛市，系再审申请人陈永嘉之母。 被申请人(一审原告、二审被上诉人)：家利晓港物业管理（青岛）有限公司，住所地山东省青岛市市**邱县路******。 法定代表人：徐建东，董事长。 委托诉讼代理人：吴婧，山东德衡律师事务所律师。 再审申请人陈永嘉因与被申请人家利晓港物业管理（青岛）有限公司（以下简称家利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终3036号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年2月4日作出（2021）鲁民申43号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人委托诉讼代理人邓耀平，被申请人家利物业公司委托诉讼代理人吴婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永嘉再审请求：撤销山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终3036号民事判决第一、二项，依法驳回家利物业公司关于支付违约金7000元的诉讼请求，及改判陈永嘉支付家利物业公司物业服务费、电梯费19186.21元。主要事实和理由：原判决陈永嘉支付给家利物业公司7000元违约金系适用法律错误。陈永嘉的房屋符合空置房标准，已向家利物业公司提出申请按照空置房标准收取物业费，而家利物业公司无理拒绝，不仅违反了法律规定，也损害了陈永嘉的合法权益，已构成先期违约，在此情况下，原判决陈永嘉支付家利物业公司违约金显失公平。按照青岛市当地政府有关部门出台的物业收费的相关政策规定，陈永嘉的空置房应按照物业收费标准的60%交纳，原判决陈永嘉按照90%向家利物业公司支付物业服务费不当，二审判决多计算了1187.90元物业费，应予纠正。 家利物业公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确。陈永嘉主张空置房物业服务费用应按照60%收取，但根据山东省和青岛市物业服务收费管理的相关规定，按照60%收取费用的空置房仅限于普通住宅物业管理区域，而陈永嘉的房屋不属于普通住宅，不能享受青岛市有关空置房物业服务费减免政策。涉案前期物业服务合同合法有效，陈永嘉作为业主应受其约束，陈永嘉未按照前期物业服务合同的约定支付家利物业公司服务费用，理应承担违约责任，原判决陈永嘉承担违约责任具有事实和法律依据。 家利物业公司向山东省青岛市市北区人民法院一审起诉请求：1.判令陈永嘉支付2015年11月1日起至2019年3月31日期间物业管理服务费23406.35元；2.判令陈永嘉承担物业费延期支付违约金合计9416.32元（暂计算至2019年1月2日，主张至陈永嘉实际交费之日）；3、本案的诉讼费、律师费由陈永嘉负担。 山东省青岛市市北区人民法院一审认定的事实：家利物业公司于2016年5月26日由青岛太平洋物业管理有限公司（以下简称太平洋物业）名称更名为家利晓港物业管理（青岛）有限公司。太平洋物业于2013年12月13日与和记黄埔地产（青岛）有限公司（以下简称和记黄埔）签订《前期物业服务合同》，约定由太平洋物业对位于青岛市市北区××路××改造项目4号地（晓港名城四期）提供物业服务，服务期限至业主委员会成立；服务内容包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序；物业服务费和电梯运行费收费标准为每月／平方米4元（实际按照3.6元收取，2018年7月21日之后调整为3.02元），并约定如逾期交费按照日万分之七支付违约金。陈永嘉系青岛市市北区惠民路16号晓港名城四期1号楼1单元701户业主，于2015年7月15日入住，居住房屋建筑面积158.58平方米。陈永嘉自2015年11月开始，未交纳物业服务费。家利物业公司向陈永嘉进行过物业服务费的催交。晓港名城四期未成立业主委员会，家利物业公司目前仍在晓港名城四期进行物业服务。 陈永嘉提交的自青岛供电公司查询的青岛市市北区惠民路16号1号楼1单元701户陈永嘉房屋、用电号为0766985388的历月用电明细显示，只有2017年12月和2018年2月用电量合计32度，其余均为零；青岛市公用事业收费服务中心出具的用户抄表收费流水显示陈永嘉自2016年5月至2019年10月用气量为零，用水量6吨。 陈永嘉还提交其房屋入户门被划照片两张，认为系家利物业公司所为，但无有效证据予以证实。 山东省青岛市市北区人民法院一审认为，太平洋物业与和记黄埔签订的晓港名城四期《前期物业服务合同》合法有效，家利物业公司由太平洋物业名称变更而来，承继太平洋物业该合同权利义务。该合同效力及于晓港名城四期内每一户业主。对居民小区实行物业管理，是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。陈永嘉的房屋坐落于居民小区内，小区内物业是不可分割的一个整体，家利物业公司所实行的是统一管理、综合服务，陈永嘉的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经融入小区整体，即已无形中接受了物业的服务，应当按照合同规定标准交纳物业服务费。陈永嘉提交的水、电、气用量明细可以证实其确未在房屋内正常居住，但其房屋面积为158.58平方米，系非普通住宅，不享受青岛市有关空置房屋物业服务费减免政策；陈永嘉认为其入户门被划系物业所为，无证据证实，不能成为其拒绝交纳物业费理由。因此，陈永嘉未按时交纳物业服务费无正当理由，应当按合同约定数额交纳费用并承担违约责任。家利物业公司主张违约金数额过高，予以适当调减。家利物业公司要求陈永嘉承担律师费于法无据，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，一审判决：一、陈永嘉给付家利晓港物业管理（青岛）有限公司物业服务费、电梯费23406.35元（2015年11月1日至2019年3月31日）。二、陈永嘉支付家利晓港物业管理（青岛）有限公司违约金7000元。上述一、二项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回家利晓港物业管理（青岛）有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费621元，减半收取311元，由陈永嘉负担。 陈永嘉不服一审判决，上诉至山东省青岛市中级人民法院请求：1.撤销一审民事判决，依法改判驳回家利物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由家利物业公司承担。事实与理由：一、家利物业公司的停水行为给陈永嘉造成了损害，所以陈永嘉不交物业费不属于违约行为。二、陈永嘉要求按照空置房收取物业费被拒绝，是家利物业公司违反了山东省文件规定，故陈永嘉不应承担违约责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法纠正，维护陈永嘉的合法权益。 本案二审中，陈永嘉提交2020年5月19日邓耀平与家利物业公司姓聂工作人员的通话录音一份，证明：2015年至2018年期间的空置房收费标准，家利物业公司是按90%收取。家利物业公司质证认为：对证据真实性无异议，但该姓聂工作人员无权利对物业费进行打折。 二审法院经审理查明，陈永嘉提交的2020年5月19日邓耀平与家利物业公司姓聂工作人员的通话录音载明：“聂：空置房是按照90%收的。是我们物业统一公布的，根据国家的规定文件下发的，然后来决定，空置房都是按九折。”一审中，家利物业公司主张的物业费为22637.9元。二审法院对一审查明的其他事实予以确认。 山东省青岛市中级人民法院二审认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，家利物业公司（原太平洋物业）与和记黄埔签订的晓港名城四期《前期物业服务合同》，不违反法律法规的规定，合法有效，对陈永嘉在内的业主具有约束力。家利物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的陈永嘉应当依约缴纳物业服务费，因此家利物业公司诉请陈永嘉支付相应物业费，一审判决予以支持符合法律规定。 通过审理查明的事实，陈永嘉提交的通话录音能够证明陈永嘉向家利物业公司提出空置房收费标准按90%收取的申请，家利物业公司亦予以同意，故陈永嘉主张按90%缴纳物业服务费应予支持，其应当支付的物业费为20374.11元。陈永嘉未及时缴纳物业费构成违约，一审判决对陈永嘉应当支付的违约金进行了适当调减并无不当，二审予以维持。 综上，陈永嘉的上诉请求部分成立，二审予以部分支持。陈永嘉二审提交新证据，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，二审判决：一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11436号民事判决第二、三项；二、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11436号民事判决第一项为：陈永嘉于本判决生效之日起十日内支付家利晓港物业管理（青岛）有限公司物业服务费、电梯费20374.11元（2015年11月1日至2019年3月31日）；三、驳回家利晓港物业管理（青岛）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费621元，减半收取311元，由陈永嘉负担280元，由家利晓港物业管理（青岛）有限公司负担31元。二审案件受理费621元，由家利晓港物业管理（青岛）有限公司负担62元，陈永嘉负担559元。 本院再审本案中，陈永嘉提交了2018年8月23日陈永嘉之母邓耀平与家利物业公司工作人员杨俊的通话录音一份，拟证明陈永嘉在家利物业公司管理区域内的房屋没有居住，属于空置房。对该证据本院认为，陈永嘉在家利物业公司管理区域内的房屋系空置房，原一、二审判决均予以了确认，家利物业公司对此没有提出异议，故本院对陈永嘉主张的事实存在予以确认。陈永嘉庭后提交了委托他人向家利物业公司转款的银行交易明细，拟证明其于2018年1月2日向家利物业公司缴纳过物业服务费。本院再审查明的其他事实与一、二审认定的事实一致。 本院再审认为，本案再审争议的焦点问题：一是原判决陈永嘉支付家利物业公司逾期缴纳物业服务费的违约金是否具有事实和法律依据；二是陈永嘉在家利物业公司管理区域内的空置房的物业服务费应按照何种标准缴纳。 对于焦点问题一，陈永嘉主张其委托他人向家利物业公司转账缴纳了物业费，因双方对于空置房的物业收费标准产生争议，故家利物业公司未收取。陈永嘉向家利物业公司申请了按照空置房给付物业费，因家利物业公司未收取，故其违约在先，原判决陈永嘉支付家利物业公司逾期缴费违约金没有事实和法律依据。为证实上述主张，陈永嘉庭后提交了2018年1月2日自银行卡6728号向家利物业公司分别转账12331.15元和1712.66元银行卡交易明细，及陈永嘉之母邓耀平2019年8月23日与家利物业公司聂姓工作人员的通话录音等证据为证。本院对此再审认为，陈永嘉作为案涉住宅小区业主，应受涉案前期物业服务合同约束，其依约缴纳物业服务费，既是履行前期物业服务合同约定的义务，也是维持物业服务企业向小区业主提供正常服务的基础，其未按物业服务合同约定的期限向家利物业公司缴纳物业服务费，构成逾期缴费违约，原判决陈永嘉承担逾期缴费的违约金具有合同依据。陈永嘉主张因家利物业公司拒收违约在先，对此，陈永嘉可以追究对方的违约责任，但不能成为逾期缴费的正当理由。因原审判决陈永嘉承担的违约金数额7000元并非是按照涉案物业服务合同约定的日万分之七标准计算的，而是原审法院通过调减违约金数额酌情确定的，故原判决的该判项应予维持。对于陈永嘉庭后提交的证据能否采信的问题。陈永嘉提供的证据虽能证明其委托他人通过银行卡转账方式于2018年1月2日向家利物业公司支付过物业服务费，以此证明其不存在违约行为，原判决其承担逾期支付物业服务费的违约金不当。对此本院认为，陈永嘉虽提供证据证明其通过他人向家利物业公司支付了物业服务费，但判定陈永嘉支付物业服务费是否构成逾期违约的前提不在于陈永嘉是否向家利物业公司支付了物业服务费，而在于是否依据涉案前期物业服务合同约定的期限和数额向家利物业公司支付物业费用。依据涉案前期物业服务合同的约定和当前物业服务领域普遍奉行的物业费缴纳惯例，业主一般应按季度缴纳当季物业服务费。陈永嘉自2015年7月15日成为涉案住宅小区业主，其2018年1月2日才向家利物业公司缴纳物业费，显然构成逾期缴费，原判决认定陈永嘉逾期缴费违约并判令其承担违约金具有合同依据。至于空置房的物业收费标准问题不是陈永嘉逾期缴费的正当理由。 对于焦点问题二，对于空置房的物业服务收费标准，我国目前现行住宅小区物业服务管理方面的法律、行政法规等没有明确规定，一般依据各地政府部门发布的政府规章等规范性文件予以确定。2018年5月29日《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令317号）第十七条规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。”该管理办法自2018年7月1日施行。青岛市人民政府根据上述省政府规章的规定，也出台了具体的物业收费管理规定，明确了空置房的物业服务收费不得超过百分之六十。据此规定，政府通过价格调控的方式对物业收费的价格形成机制进行了明确，在此基础上业主和物业服务企业可以就具体收费标准进行协商。家利物业公司主张因陈永嘉的房屋不是普通住宅，不应享受上述规章规定的物业服务收费的优惠政策。对此本院认为，陈永嘉的案涉房屋建筑面积为158.58平方米，非独栋、双拼、联排等别墅住宅，应为普通的家庭住宅，符合山东省发改行政主管部门界定的普通住宅的范围，故对于陈永嘉的案涉空置房自2018年7月1日起，应参照适用山东省及青岛市人民政府物业服务收费管理办法的相关规定，确定涉案物业服务收费的标准，即2018年7月1日之前的物业服务费仍按照90%计收，2018年7月1日之后的物业服务费按照60%计收，因此，陈永嘉的该项再审请求具有明确法规政策依据，本院予以支持。 综上，再审申请人陈永嘉的部分再审请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款，判决如下： 一、维持山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终3036号民事判决第一、三项及一、二审案件受理费的负担； 二、变更山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终3036号民事判决第二项为陈永嘉于本判决生效之日起十日内支付家利晓港物业管理（青岛）有限公司物业服务费、电梯费19027.69元（2015年11月1日至2019年3月31日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  王永起 审判员  程 林 审判员  张光荣 二〇二一年三月二十二日 书记员  王亚男