江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终49号上诉人(原审原告、反诉被告）：东海颐高数码科技有限公司，住所地东海县城北辰路颐湖园小区南门西侧3楼。法定代表人：钟学文，该公司董事长。委托诉讼代理人：方光快，江苏善典律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）:孙威，男，1992年10月5日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：孙会利，江苏华天人律师事务所律师。上诉人东某高数码科技有限公司（以下简称数码公司）因与上诉人孙威房屋租赁合同一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颐高数码公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持颐高数码公司一审诉求，驳回孙威反诉请求，一、二审诉讼费用由孙威承担。事实和理由：一、一审认定颐高数码公司先后多次封堵消防通道，造成安全隐患，构成违约的认定缺乏法律与事实依据，明显偏袒孙威。1.本案租赁地域系楼面平台，原先并无任何其他隔墙分割。孙威租赁后，又有其他租户租赁同一楼面的其他部分。颐高数码公司进行砌墙将孙威的经营区域与他人经营区域进行合理分割，是基于物权人对自身物权的合理分配，也是按照有利生产通行而采取的处理相邻关系的必要措施。砌墙处并未占用孙威经营场地，也不会影响正常通行，孙威无权阻挠。隔墙行为合法正当，无主观阻挠孙威正常经营之故意，不构成违约。2.消防部门在本案诉讼过程中认定该场地砌墙行为影响正常疏散，但该认定显然也应该包括孙威自身砌墙行为。法院应当对同类行为作出同样评判，并以此确定双方责任，但一审法院一方面认定颐高数码公司砌墙行为影响消防安全构成违约，另一方面又认定孙威同样的行为是否影响消防安全，应当由消防部门予以认定，进而拒绝对此同类行为作出否定评价，岂不是“一碗水未端平”。二、一审认定颐高数码公司砌墙行为（后期也实际拆除）承担50%违约责任显失公平。一审的结果是承租人实际免费使用7个多月的时间，出租人不但收不到承租人的租金，还要为一文不值累赘的装修倒给承租人21845.8元。1.租赁合同出租人的主要义务就是提交租赁场地，颐高数码公司已经交付该场地，孙威也实际经营了一年多。孙威提出其拒付租金只有一个理由：砌墙对其安全以及经营生产造成严重影响。但实际上该墙只是起到两家租赁户分割作用罢了，且一审中未有任何证据证明孙威存在损失。恳请二审法官到现场查看该墙到底对其经营和安全能否造成实际影响？2.一审认定孙威装修添附价值由颐高数码公司承担一半的责任显失公平。该价值没有考虑孙威实际使用一年8个月的折旧，5年租赁合同应当分5年分摊折旧。一审引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条规定也是按照残值计算损失，就是折旧后的数额，而一审判决直接采用的207721.35元系装修的原始造价，并非折旧后的残值。3.没有证据证明颐高数码公司同意过孙威所谓的装修方案，一审认为颐高数码公司没有对孙威的装修提出过异议，则推定颐高数码公司同意孙威装修方案没有法律依据。故一审判决适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条属于适用法律错误，本案应当引用该解释第十三条的规定。4.管理费扣除数额也有错误。造价鉴定书中在单位构成汇总表中明确表明管理费为12302.99元，一审错误引用征求意见稿中的管理费11618.72元。综上，一审故意偏袒孙威，事实认定与适用法律均有错误，请求二审法院依法支持颐高数码公司的上诉请求。孙威答辩称：上诉理由无事实依据和法律依据。恳请二审法院驳回颐高数码公司的上诉请求。上诉人孙威上诉请求：撤销一审判决，改判颐高数码公司支付孙威149472.63元；一、二审诉讼费用由颐高数码公司承担。事实和理由：1.孙威于2019年9月6日就已将房屋交付给颐高数码公司。一审法院对于房屋交付时间书写错误，房屋占有使用费应从2019年4月1日起计算至2019年9月6日止。一审法院于2019年9月6日组织双方交付房屋，孙威当日将涉案房屋交付给颐高数码公司，但颐高数码公司拒绝接收。该事实有一审法院2019年9月6日庭审笔录可以证明。一审判决对涉案房屋交付时间书写成2019年11月14日属于书写错误，因此，房屋占有使用费应从2019年4月1日起计算至2019年9月6日止，共计56630元。2.一审法院对于合同解除，由孙威承担50%的房屋已形成附合装饰装修物损失不当，孙威对合同解除不承担过错，颐高数码公司应全额赔偿孙威的装饰装修损失。孙威未按时支付租金有正当理由，颐高数码公司多次在孙威店门口砌墙，且砌墙的位置一开始完全堵住了孙威的门，之后虽然位置有所调整，但仍然阻碍了孙威的正常通行和安全经营，且颐高数码公司多次找人在孙威门口打地铺睡觉，严重影响了孙威经营。孙威多次找颐高数码公司沟通要求其将门口的墙拆除就支付租金，但颐高数码公司均对此置之不理。在此情形上，孙威才未按时支付租金。颐高数码公司的行为构成先行违约，孙威有权拒付租金，颐高数码公司应全额赔偿孙威的装饰装修损失。3.一审法院判决孙威承担一审本诉的诉讼费9000元，诉讼费数额过高，恳请二审法院根据上诉人应支付的数额判决上诉人相应的诉讼费。颐高数码公司答辩称：1.房屋占有的起止时间问题，需要核实一下。2.本案实际上是孙威违约造成了解除合同，而且其也存在着违法砌墙的违约行为，两个行为也是导致合同解除的主要原因，因此，装修损失应当由孙威自己承担，而且装修我们也用不到。3.诉讼费不应作为二审审查范围。颐高数码公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的《房屋租赁协议书》；2.判令孙威将房屋腾退给颐高数码公司；3.判令孙威承担违约金13000元，并赔偿损失65000元（从2018年4月1日起计算6个月，6个月以后按照每月10834元赔偿直至房屋交付给原告为止）；4.由孙威承担本案诉讼费用。孙威向一审法院反诉请求：1.判令颐高数码公司赔偿装修涉案房屋的装修装饰损失43万元（以评估结果为准）；2.判令颐高数码公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：甲方（出租方）颐高数码公司与乙方（承租方）孙威签订《房屋租赁协议书》一份，约定甲方自愿将坐落在中华路与北辰路房屋建筑面积565平方米租给乙方使用。房屋状况为一半面积是地面全瓷地砖铺设，墙面乳胶漆矿棉板吊顶，一半面积是毛坯。租赁期限为五年，起始时间为自会所计划启用日期2018年4月1日。该房屋前两年租金为13万元，随后三年每年租金按照前一年的租金增加10%收取。租金计算时间和方式：每年租期到期前两个月交清至甲方指定账号。合同第九条约定，乙方如未按合同第五条约定的时间交付租金，甲方按下列约定追究乙方责任：终止合同，同时乙方按年租金总额的10%向甲方支付违约金（拖欠房租费用除外），甲方实际损失超过违约金的，乙方按实际损失赔偿。2018年1月22日，孙威向颐高数码公司支付了第一年租金13万元。2019年2月18日，颐高数码公司因孙威没有在2019年2月1日前支付第二年租金，认为孙威已构成根本违约，要求解除双方租赁合同，并向孙威发出《解除合同通知书》。2019年5月17日，孙威作出《关于对的异议》一份，内容为：我于2019年2月18日收到你公司寄来的《解除合同通知书》，现我认为我未按照《房屋租赁协议书》约定时间支付租金是因为于2019年1月15日你方未经我同意强行在该房屋北门前砌了一堵墙，对我公司的安全以及经营和生产造成了严重影响，经报警也未妥善处理好此事，此是你公司违约在先，故我不同意解除《房屋租赁协议书》。我与你公司在2018年1月签订的《房屋租赁协议书》中约定将坐落建筑面积约565平方米的房屋（以下简称该房屋）租与我使用，根据《房屋租赁协议书》中第七条中，“如需转让或者抵押房屋，甲方应该提前三个月通知乙方并保证本合同继续履行”。但自2018年11月起朱某女士（自称老板娘）称其是房屋新的所属人，但我并未在2018年8月1日至2018年10月31日期间收到你公司任何形式的告知，此是你公司违约。此后朱某女士多次要求要在该房屋北面门前砌一堵墙，因本人不同意，朱某女士曾多次到该房屋与我发生争吵等纠纷，严重影响了我正常经营，并造成了恶劣影响，发生纠纷后你公司并未妥善处理，此是你公司违约。根据上述中你公司已多次违约在先，私自在该房屋北门砌墙给房屋的安全、经营和生产造成了严重的影响和损失，为了能更好的继续履行《房屋租赁协议书》请你公司收到此异议书后尽快与我协商处理上述等问题，并限你公司收到此异议书后三十天内将该房屋北门私自砌成的墙拆除，如逾期未拆除此墙，一切后果将由你公司承担，同时我将向东海县人民法院提起诉讼，届时与本案相关的律师费和诉讼费将全部有你公司承担。租赁合同履行期间，颐高数码公司在孙威租赁房屋北门处砌墙，双方因此产生纠纷，并曾报警至东海县公安局。孙威提供照片显示颐高数码公司自2018年11月19日开始在北门处砌墙，曾拆除后又重建。2019年6月4日，东海县公安消防大队作出责令限期改正通知书一份，认为颐高数码公司砌墙行为系消防通道处擅自砌墙影响正常疏散，责令颐高数码公司于2019年6月15日前改正。后颐高数码公司将墙体拆除。案件审理过程中，2019年6月3日，颐高数码公司与孙威一致同意解除双方之间的《房屋租赁协议书》。孙威向一审法院申请对诉争房屋形成附和的装修物价值进行鉴定。江苏某咨询有限公司于2020年1月20日作出《工程造价咨询报告》鉴定结果为：工程造价为207721.35元。第五项鉴定情况说明：1.业管理费是工程造价组成的一部分，鉴定金额11618.72元，是否为有资质单位施工由法院裁定；2.实体砖墙部分我公司按法院要求对已形成附和装修的内容进行鉴定，鉴定金额10615.57元，是否对影响对外通行等由法院裁定。孙威为此支出鉴定费1万元。孙威对诉争房屋进行装修并非由有资质单位进行施工。案件审理过程中，孙威向颐高数码公司交付涉案房屋，颐高数码公司拒绝接收房屋。2019年11月14日，一审法院组织双方质证过程中，孙威将房屋钥匙交至一审法院，颐高数码公司拒绝接收房屋钥匙。后颐高数码公司于2020年7月向一审法院提出要求接收房屋，2020年7月10日，一审法院组织双方对房屋、钥匙进行了交接，该过程中，颐高数码公司对房屋状况未提出异议。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，颐高数码公司与孙威签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。案件审理过程中，双方一致同意解除涉案合同，故一审法院对颐高数码公司第一项诉讼请求予以支持。关于涉案房屋租赁合同解除，双方是否存在违约、过错行为，颐高数码公司先后多次封堵消防通道，造成安全隐患，并导致双方关系恶化。孙威未按照合同约定，按时缴纳第二年租金，存在违约行为。双方当事人发生纠纷后，不能互相谅解并达成一致意见，最终导致合同无法继续履行。因此双方当事人均有过错。故颐高数码公司主张要求孙威承担违约责任的诉讼请求依法不予支持。关于涉案房屋已形成附合的装饰装修物的处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据案件的实际情况，结合双方的违约、过错行为以及公平原则，一审法院酌定双方各自承担50%的责任。关于企业管理费，由于孙威装修系无资质单位施工，故企业管理费部分即11618.72元，应当在工程造价部分进行扣除。关于实体墙部分，该部分由孙威装修进行添附，颐高数码公司主张其装修行为影响出行、消防安全，不应计入装修损失范围内，一审法院认为孙威装修过程中，颐高数码公司对孙威的装修行为未提出异议，该部分应当计入损失范围之内。至于是否影响消防安全，应当由消防部门予以认定。故颐高数码公司应当支付孙威103051.3元（207721.35元＋1万元鉴定费－11618.72元企业管理费）×50%。颐高数码公司未及时接收房屋导致房屋闲置而造成的损失应自行承担。故孙威应支付颐高数码公司自2019年4月1日至2019年11月14日的房屋占有使用费81205.5元（13万元÷365天×228天）。综上，扣除房屋占有使用费后，颐高数码公司应当支付孙威21845.8元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除颐高数码公司与孙威之间签订的《房屋租赁协议书》；二、驳回颐高数码公司其他的诉讼请求；三、颐高数码公司于判决生效之日起十日内支付孙威21845.8元；四、驳回孙威其他的诉讼请求。案件受理费人民币10300元，由颐高数码公司负担1300元，孙威负担9000元（颐高数码公司已预付，孙威于判决生效之日起十日内向颐高数码公司支付）。反诉费5000元，由孙威负担3800元，颐高数码公司负担1200元（孙威已预付，颐高数码公司于判决生效之日起十日内向孙威支付）。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。江苏某咨询有限公司于2021年2月20日向本院出具书面回复，其内容为：1.鉴定说明“企业管理费是工程造价组成的一部分，鉴定金额11618.72元，是否为有资质单位施工由法院裁定”中的11618.72元，此价格应调整为12302.99元，11618.72元为征求意见稿金额，出具正式报告时鉴定金额总价调整时，在鉴定说明中此价格未做修改。2.分部分项价格汇总，价格无误，差价为分部分项内容四舍五入汇总计算问题，已和软件公司确认过。颐高数码公司及孙威经质证对上述书面回复均无异议，本院依法予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按约履行。关于涉案合同的解除责任认定，颐高数码公司砌墙行为虽然主观上无阻挠孙威正常经营的故意，但是因其先后多次在消防通道处擅自砌墙，影响正常疏散，造成安全隐患，被东海县消防救援大队处罚。颐高数码公司封堵消防通道的行为有违出租人基本义务，故一审法院以此认定颐高数码公司在合同履行过程中存在违约行为并无不当。颐高数码公司称东海县消防救援大队的处罚中包括孙威的砌墙及封门行为，但是对此不能提供相应证据证明，本院依法不予采信。因颐高数码公司封堵消防通道，孙威未按约交付租金，双方违约导致合同解除，一审法院根据双方过错责任及公平原则酌定双方各承担50%违约责任符合法律规定。关于装饰装修损失，因孙威租赁时，涉案房屋一般是毛坯，且根据孙威与颐高数码公司高总聊天记录及2020年3月19日一审庭审笔录中颐高数码公司委托诉讼代理人的质证意见，可以证实颐高数码公司同意孙威对涉案房屋进行正常装修。根据江苏某有限公司于2020年1月20日出具的《工程造价咨询报告》，涉案工程造价为207721.35元，因涉案房屋租赁期限为五年，至2019年6月3日双方之间的《房屋租赁协议书》解除时，剩余的租赁期限为三年九个月二十七天，故涉案房屋剩余租赁期内装饰装修残值为158919.35元。（207721.35元÷1826天×1397天），故颐高数码公司应当支付孙威装饰装修损失78308.18元（158919.35元＋10000元鉴定费－12302.99元企业管理费）×50%。一审法院对工程造价未予按照剩余租赁期内的装饰装修残值计算不当，且因江苏某咨询有限公司二审出具书面回复意见致使一审法院扣减的企业管理费数额有误，本院依法予以纠正。关于房屋的交付时间，根据一审法院2019年9月6日的谈话笔录，因颐高数码公司拒绝接收涉案房屋，孙威于2019年9月6日将钥匙交至一审法院。颐高数码公司未及时接收房屋导致房屋闲置而造成的损失应自行承担。故孙威应支付颐高数码公司自2019年4月1日至2019年9月6日的房屋占有使用费56630.14元（130000元÷365天×159天）。一审法院认定孙威交付法院的时间有误，本院依法予以纠正。故扣除房屋占有使用费后，颐高数码公司应当支付孙威21678.04元。综上，颐高数码公司和孙威的上诉请求均部分成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初5338号民事判决；二、解除东海县颐高数码科技有限公司与孙威之间签订的《房屋租赁协议书》；三、东海县颐高数码科技有限公司于判决生效之日起十日内支付孙威21678.04元；四、驳回东海县颐高数码科技有限公司其他的诉讼请求；五、驳回孙威其他的诉讼请求。一审案件本诉受理费人民币10300元，由颐高数码公司负担2822元，孙威负担7478元（颐高数码公司已预付，孙威于本判决生效之日起十日内向颐高数码公司支付）。反诉费5000元，由孙威负担3115元，颐高数码公司负担1885元（孙威已预付，颐高数码公司于本判决生效之日起十日内向孙威支付）。二审案件受理费10300元，由颐高数码公司负担5100元，孙威负担5200元（颐高数码公司已预付，孙威于本判决生效之日起十日内向颐高数码公司支付）。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年三月十八日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。