安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终305号 上诉人（原审原告）：淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市大通区大通街道洞山东路（原大通机厂院内），统一社会信用代码91340400MA2TJH7K5G。 法定代表人：梁修勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡利利，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李治，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：付磊磊，男，1989年5月15日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：余光义，安徽敬亭山律师事务所律师。 上诉人淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司（以下简称淮矿商业运营淮南分公司）因与被上诉人付磊磊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初4175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人淮矿商业运营淮南分公司委托诉讼代理人蔡利利、李治，被上诉人付磊磊委托诉讼代理人余光义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 淮矿商业运营淮南分公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第三、四、六项；2、依法改判付磊磊支付租金469482元（2019年11月1日暂计至2020年12月1日），实际计算至合同解除之日，逾期支付租金的违约金42253元（第一期租金11个月，第二期租金8个月，第三期租金5个月，第四期租金2个月），实际计算至支付完毕为止；3、依法改判付磊磊支付水电费26214元；4、一、二审诉讼费用全部由付磊磊承担。事实和理由：1、一审认定部分事实错误，适用法律错误，判决结果部分错误。付磊磊支付租金应当计算至法院判决合同解除生效之日，但一审对租金仅计算至2020年7月1日，故一审计算租金错误；2、付磊磊不符合享受疫情相关的减免政策条件。首先，淮矿商业运营淮南分公司作为国有企业，按照国家相关政策规定，给予承租人租赁国有企业商铺给予疫情减免的前提条件是正常履行租赁合同。付磊磊签订租赁合同应当缴纳6万元保证金，实际只缴纳了3万元保证金，经多次催缴保证金和租金，但其一分未付，所以付磊磊没有按照合同约定支付保证金和租金，没有按照合同约定正常履行合同，违反了诚实守信原则，其不符合国家给予疫情减免的前提条件。其次，法院在处理疫情减免相关问题时，应当考虑合同相对方是否善意、是否按照诚实守信的原则履行合同，不能在不加考虑的情况下直接给予减免，这种做法不利于疫情阶段租赁市场的正常和稳定。故一审判决未支持淮矿商业运营淮南分公司逾期付款利息违约金的诉请不当，亦违反了“任何人不能从违法行为中获得利益”的原则。综上，一审判决认定事实部分错误，判决结果部分错误，请求二审法院予以改判。 付磊磊辩称，1、双方租赁合同解除时间应为2019年12月24日。付磊磊提出解除合同，淮矿商业运营淮南分公司也没有提出异议，双方已协商同意解除合同。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，双方的租赁合同已于2019年12月24日解除。按规定租金只能计算至2019年12月24日。2019年12月24日之后的租金并未实际产生，一审考虑到本案的实际情况，将租金计算至2020年7月1日，已是最大限度地保护了淮矿商业运营淮南分公司的利益。2、一审对新冠××期间减免租金的判决，符合法律规定且全国各地法院判例已成共识。2020年元月全国发生新冠××系客观事实，所有健身娱乐场所均全部停业，这也是客观事实。在新冠××期间没有解除租赁合同的，绝大多数都减免租金。一审只减免了一个半月租金，实际损失远不止一个半月。付磊磊并没有违约，即便违约，根据《合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，淮矿商业运营淮南分公司因没有采取措施，继续要求付磊磊支付2020年7月1日之后租金，显然没有事实和法律依据。3、淮矿商业运营淮南分公司要求支付水电费，该费用催要主体系水电部门。淮矿商业运营淮南分公司即便提交了水、电费相关票据，但该票据并没有得到付磊磊认可。且2019年12月24日之后因房屋实际承租人被刑拘，租赁房屋已是人去楼空，并无实际水、电费产生。4、淮矿商业运营淮南分公司既要违约金又要租金利息的主张不能成立。淮矿商业运营淮南分公司与付磊磊虽然签订了房屋租赁合同，因新冠××被并未实际经营，付磊磊承担的各项损失高达20万余元，一审对3万元保证金判令淮矿商业运营淮南分公司不予返还，已充分保护了淮矿商业运营淮南分公司的利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法。淮矿商业运营淮南分公司的上诉理由不能成立。请求二审驳回上诉，维持原判。 淮矿商业运营淮南分公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令解除双方之间的租赁合同关系；2、请求人民法院判令付磊磊立即返还位于淮南市田家庵区南侧水云庭大商2Ｆ-2014的商铺;3、请求人民法院判令付磊磊支付租金288912元（2019年11月1日至2020年7月1日）,逾期支付租金的违约金14626（第一期租金6个月,第二期租金3个月）；4、请求人民法院判令付磊磊支付水电费为26214元；5、请求不予返还保证金30000元；6、以上共计359752元；7、本案的全部诉讼费用由付磊磊承担。 一审法院认定事实如下：淮矿商业运营淮南分公司系安徽省淮南市田家庵区山水龙城水云庭大商**房屋的所有权人。2019年10月29日，淮矿商业运营淮南分公司与付磊磊签订《房屋租赁合同》，内容为：“出租方：淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司承租方：付磊磊……1-1甲方出租给乙方之房屋坐落于淮南市田家庵区山水龙城水云庭大商。房屋用途为：健身房。2-1甲乙双方确认，乙方向甲方承租的租赁房屋位于2F-2014，租赁房屋的建筑面积为1950平方米。租赁房屋位置范围详见租赁房屋平面图规划出阴影部位。……3-1甲乙双方确认，乙方租用该房屋的期限为3年零2个月：租期：自2019年11月1日起至2022年12月31日止。免租期：自2019年11月1日起至2019年12月31日止。3-2租赁房屋正式交付时间为2019年11月1日。……4-1甲乙双方确认：乙方承租租赁房屋需缴纳租金。第一年度每月的含税租金为人民币36114元（大写：叁万陆仟壹佰壹拾肆元整）。首合同年含税租金人民币433368元（大写：肆拾叁万叁仟叁佰陆拾捌元整）。租金每年环比递增5%（不含免租期），各租赁合同年度租金明细见附表。……6-1本条所称“经营保证金”是指乙方为保证自己的行为不会对甲方利益造成损害并积极履行合同而提供的担保。乙方应在本合同签订后的5个工作日内支付给甲方。经营保证金计人民币60000元（金额大写：陆万元整）。……8-1在租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一天，必须按所欠付租金的万分之五向甲方支付违约金。8-2在乙方租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方可单方随时解除本合同，收回该租赁房屋，并无需承担任何责任；而由此造成甲方的损失，乙方应予以赔偿并按照届时月租金的三倍支付违约金。……出租方（甲方）：加盖淮矿商业运营管理有限责任公司淮南分公司章承租方（乙方）：付磊磊（签名）日期：2019年10月29日”。2019年11月1日，淮矿商业运营淮南分公司依约将水云庭大商2F-2014号房屋交付给付磊磊。 2019年12月10日，付磊磊向淮矿商业运营淮南分公司出具《承诺书》，内容为：“承诺书本人付磊磊租赁水云庭2F-2014商铺，在此郑重承诺，于2019年12月11日将拖欠水电费14550元，交至贵公司账户；于2019年12月15日之前将拖欠经营保证金30000元交至贵公司账户。如有违反，贵公司可采取停电、停水、封门等自救措施，由此产生的一切后果及法律责任有本人承担。承诺人：付磊磊（签名）日期:2019.12.10”。 2019年12月24日，告付磊磊向淮矿商业运营淮南分公司出具《申请》，内容为：“淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司：本人付磊磊（身份证号：3425011989××××××××）2019年10月29日与贵公司签订的水云庭2Ｆ-2014商铺租赁合同，面积1950平方米，租金单价18.25元／㎡／月，租期2019.11.1-2022.12.31，免租期2个月。现因本人个人原因，无法继续经营，特申请终止合同，本人同意支付2019年11月1日至2019年12月31日的费用，按照单价18.52元／㎡／月计算（如延期按照此标准累加），共计72228元整。在签订终止协议前付清此款项，并补齐期间产生的水电费用。本人愿意承担因此造成的一切法律责任。恳请贵公司批准申请人：付磊磊日期：2019年12月24日”。现淮矿商业运营淮南分公司以付磊磊未按约定支付房屋租金及水电费为由，请求依法判如所请。 一审认为，本案双方当事人对房屋租赁事实没有异议，双方所签订的《房屋租赁合同》不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务,承担责任。 一、对于淮矿商业运营淮南分公司要求解除与付磊磊签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。付磊磊辩称与淮矿商业运营淮南分公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月24日解除，淮矿商业运营淮南分公司收到付磊磊的解除通知并没有提出异议，也没有向法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。一审认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，双方对解除双方签订的《房屋租赁合同》已达成一致意见，故对淮矿商业运营淮南分公司的该项诉讼请求依法予以支持。 二、对于淮矿商业运营淮南分公司要求付磊磊立即返还位于淮南市田家庵区南侧水云庭大商2Ｆ-2014号商铺。付磊磊辩称，淮矿商业运营淮南分公司已于2019年12月24日提出解除合同，其应当及时收回，付磊磊早就同意返还。因双方之间签订的《房屋租赁合同》已解除，淮矿商业运营淮南分公司作为本案诉争租赁物的产权人有权要求付磊磊向其交付租赁物，故对淮矿商业运营淮南分公司要求付磊磊返还位于淮南市田家庵区南侧水云庭大商2Ｆ-2014号商铺的诉讼请求依法予以支持。 三、对于淮矿商业运营淮南分公司要求付磊磊支付2019年11月1日至2020年7月1日期间的租金288912元。付磊磊辩称合同约定免租期为2019年11月1日至2019年12月31日，付磊磊在2019年12月24日就提出了解除合同，本案实际租金并没有产生；2020年1月全国发生新冠××系客观事实，在此期间没有解除合同的大多数都减免租金，即便淮矿商业运营淮南分公司要算租金，付磊磊仅实际承租了54天，实际所欠租金仅为65005元，故淮矿商业运营淮南分公司要求付磊磊支付2019年11月1日至2020年7月1日期间的租金，没有事实和法律依据。一审认为，2019年12月24日付磊磊向淮矿商业运营淮南分公司申请终止合同，同意支付免租期的租金，但付磊磊并未按约定支付相应的租金且未将案涉房屋腾空并交付给淮矿商业运营淮南分公司，而是实际占用案涉房屋至今，故对付磊磊辩称案涉房屋已于2019年12月24日解除的意见不予支持。本案中淮矿商业运营淮南分公司要求自2019年11月1日起计算租金与合同约定的免租期相冲突，虽付磊磊2019年12月24日的申请中认可在终止合同的情况下愿意承担免租期的租金，但淮矿商业运营淮南分公司并未同意付磊磊的解除合同申请。众所周知，新型冠状病毒××疫情属于全国突发公共卫生事件，本次疫情爆发突然，影响范围广，严重程度高，为了公众的生命健康安全，全国各地均采取一系列强力疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。本案中，付磊磊从事健身房经营在疫情期间为了减少人群聚集、降低疫情传播风险，按照相关政策规定暂停营业，营业收入势必减少，此时，淮矿商业运营淮南分公司本着互帮互助、相互扶持的精神给予相关商户部分租金减免，在此情况下，相关损失由双方共同分担更符合情理，一审法院根据公平和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度等实际情况酌定免除付磊磊一个半月租金。综上，2019年11月1日至2019年12月31日期间为合同约定的免租期，2020年1月1日至2020年7月1日期间减免一个半月租金，故一审法院依法支持淮矿商业运营淮南分公司的租金为162513元（36114元／月×4.5个月）。 四、关于淮矿商业运营淮南分公司要求付磊磊支付水电费26214元的诉讼请求，付磊磊辩称该费用催要的主体系水电部门，淮矿商业运营淮南分公司是越权主张，且其也未提交已经垫付了水、电费的相关票据。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，由于淮矿商业运营淮南分公司未能提交相关证据证明其垫付了付磊磊租赁房屋期间产生的水费、电费等各项费用，但是付磊磊于2019年12月10日出具的《承诺书》中认可拖欠水电费14550元，故对于淮矿商业运营淮南分公司的该项诉讼请求部分予以支持。 五、对于淮矿商业运营淮南分公司要求付磊磊支付逾期缴纳租金的违约金14626元及不予返还付磊磊缴纳的保证金30000元的诉讼请求，付磊磊辩称，该保证金可以抵付租金，如有多出部分淮矿商业运营淮南分公司应当返还，本案租赁合同已于2019年12月24日解除，付磊磊没有拖欠租金，该保证金应当返还给付磊磊。一审法院认为，该两项主张实际上均是要求付磊磊承担违约责任，其中利息对应的是违约损害赔偿，不予返还保证金对应的是违约金。但付磊磊抗辩不承担违约责任，实际上包含了不论违约金是多少，均不应当承担的意见，即实际包含了违约金过高的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，由于违约金具有填补损失的功能，淮矿商业运营淮南分公司同时主张利息和不予返还经营保证金30000元明显高于造成的损失，综合本案实际情况，按照淮矿商业运营淮南分公司诉请金额较高的一项予以支持，故对淮矿商业运营淮南分公司主张不予返还30000元保证金予以支持，对淮矿商业运营淮南分公司要求支付逾期缴纳租金利息的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、依法解除淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司与付磊磊2019年11月29日签订的位于淮南市田家庵区南侧水云庭大商2Ｆ-2014号商铺的《房屋租赁合同》；二、付磊磊于本判决生效之日起三十日内将位于淮南市田家庵区南侧水云庭大商2Ｆ-2014号商铺腾空并交还给淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司；三、付磊磊于本判决生效之日起十日内一次性支付淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司租金162513元；四、付磊磊于本判决生效之日起十日内一次性支付淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司水电费用14550元；五、付磊磊所缴纳的经营保证金30000元淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司不予返还；六、驳回淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司其他诉讼请求。案件受理费6696元，依法减半收取3348元，淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司负担1421元，付磊磊负担1927元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、关于合同解除时间问题；2、关于淮矿商业运营淮南分公司主张付磊磊应支付2019年11月1日至实际合同解除之日租金问题；3、关于淮矿商业运营淮南分公司主张水电费问题。针对上述焦点问题，本院评判如下： 关于第一项争议焦点，根据法律规定，有法定或约定解除权的当事人，人民法院应审查通知方是否享有约定和法定解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满后未起诉表示异议这一事实，就认定合同已经解除。本案中，付磊磊与淮矿商业运营淮南分公司于2019年10月29日签订《房屋租赁合同》，同年12月24日付磊磊向淮矿商业运营淮南分公司提出申请，表示：“现因本人个人原因，无法继续经营，特申请终止合同”，并表示同意支付到2019年12月31日的租金及水电费，同意承担因此造成的一切法律责任。本院认为，根据诚实信用原则，《房屋租赁合同》并未约定付磊磊享有任意解除权，且付磊磊未按合同约定支付租金存在违约行为，付磊磊2019年12月24提出解除合同，约定或者法定解除条件并未成就。因此，付磊磊提出合同已于2019年12月24日通知对方时解除的辩解意见本院不予采纳。 关于第二项争议焦点，经查，淮矿商业运营淮南分公司向一审法院提出的诉讼请求第三项为：“请求人民法院判令付磊磊支付租金288912元（2019年11月1日至2020年7月1日）”。一审法院根据当事人诉讼请求对付磊磊应付2019年11月1日至2020年7月1日租金进行审理符合法律规定，本院予以确认。上诉人二审提出付磊磊应支付至实际合同解除之日的租金超过了其一审诉讼请求，对淮矿商业运营淮南分公司该项上诉请求本院依法不予支持。关于上诉人提出不应减免疫情期间一个半月租金问题。一审法院认为，此次新冠××疫情影响范围广，传播速度快，防控难度大，全国各地均采取了严格的防控措施，居民居家隔离，企业停工停产，确实对企业生产经营产生了重大影响，该次新型冠状病毒疫情属于不可预见的不可抗力，一审法院予以减免付磊磊一个半月租金符合法律规定，本院予以确认。对上诉人淮矿商业运营淮南分公司认为付磊磊不符合疫情减免政策条件的该项上诉理由本院依法不予支持。违约金是在一方违约的情况下，对守约方的一种补偿。本案中，双方在合同中约定了保证金、违约金，付磊磊亦缴纳了30000元保证金，在付磊磊违约的情况下，保证金30000元已作为一种补偿不予返还，淮矿商业运营淮南分公司的损失已经进行了弥补，因此，对于淮矿商业运营淮南分公司诉请要求付磊磊支付违约金的上诉请求本院不予支持。 关于第三项争议焦点，当事人对其主张应当提供证据证明，未能提供的，应当承担举证不能的不利后果。本案中淮矿商业运营淮南分公司主张付磊磊应当支付水电费26214元，对于其主张，其应当提供证据证明为付磊磊垫付在租赁期间产生的水费、电费。根据生活常识，缴纳水电费应当有相应的缴费发票或单据，由于淮矿商业运营淮南分公司未能提交付磊磊签字确认的相应票据予以证实。一审法院按照付磊磊于2019年12月10日出具的承诺书认可的拖欠水电费14550元，判决付由磊磊负担，本院依法予以确认。 综上，淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6713元，由淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  桂华雷 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二一年三月四日 法官助理倘余山 书记员梁婷婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。