贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终595号上诉人（一审被告）：刘志华，男，1969年7月28日出生，汉族，湖南省邵东县人，现住镇远县。被上诉人（一审原告）：印炳发，男，1964年8月17日出生，侗族，贵州省镇远县人，住镇远县。委托诉讼代理人（特别授权）：龙见本，贵州互重律师事务所律师。一审第三人：镇远县哇塞室内游乐园，经营场所为镇远县舞阳镇新大桥原世纪酒店内二楼。经营者：蒋位默，男，1972年3月24日出生，贵州省镇远县人，住镇远县。上诉人刘志华因与被上诉人印炳发、一审第三人镇远县哇塞室内游乐园（以下简称“哇塞游乐园”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院（2020）黔2625民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘志华上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人印炳发的一审诉讼请求。二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：2020年4月30日前租金上诉人已经支付完毕，并未欠付被上诉人2020年4月30日前的租金，2020年5月3日被上诉人便强行清理上诉人所承租的一楼商铺，并占有使用，仅余二楼商铺未清理。可见，本案中系被上诉人违约强行清理上诉人店铺才导致上诉人暂未支付租金，其过错在被上诉人。一审法院未核查被上诉人强制清理上诉人承租房屋的事实，在无事实依据的情况下认为上诉人构成根本违约，从而判令解除合同，腾退房屋无事实和法律依据。被上诉人印炳发辩称，被答辩人未按照合同约定支付租金，没有提交任何证据，经答辩人多次催要仍然未付，构成根本违约的事实清楚。其在一审没有提交任何证据，也没有支付分文拖欠的租金，其提起上诉，纯属拖延诉讼，请二审法院驳回上诉，维持原判。一审第三人哇塞游乐园未作二审答辩。印炳发向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告2018年9月26日签订的《租赁合同》；2.判决被告及第三人限期将租赁的房屋、门面、场地和增修的二楼腾空返还原告；3.判决2020年4月30日至被告及第三人实际交付租赁物之日止的租赁物占用费按照每日1232元计算，判决由被告及第三人连带承担；4.判决被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2008年4月1日，原告印炳发与镇远县供销社社有资产管理中心签订了一份《租赁合同》，租赁了镇远县供销合作社位于镇远县舞阳镇新大桥供销综合大楼整个二楼、后面的靠北、靠东房屋（除三间仓库），综合大楼二楼下北至南楼梯之间6间房屋门面以及整个院坝，两个通道，租期从2008年4月1日至2025年5月31日止。经镇远县供销合作社同意，2009年3月14日，原告印炳发将上述房屋中世纪酒店内一楼全部门面、浴室、公厕和左楼二楼转租给被告刘志华，租赁期限从2009年4月30日至2025年4月30日。后因故，双方又于2018年9月26日重新签订了一份《租赁合同》，合同约定承租范围不包括靠城墙的二、三楼四间房屋和综合楼二楼房屋，时间从2018年4月30日起算至2025年5月31日止。2020年4月29日前的租金为每年350000元，分两次支付，每年4月30日前支付上半年度租金175000元，每年10月30日前支付下半年度租金175000元。2020年4月30日起至2025年5月31日的租金为每年450000元，租金支付期限和支付比例不变。同时还约定逾期10天未支付视为违约，被告应按中国人民银行同期贷款利率四倍支付逾期利息。合同签订后，被告应当在2019年10月30日前支付原告下半年度租金175000元，经原告催收，被告一直未付，直至2020年5月13日，才由被告刘志华的次承租人杨世怡代其支付了拖欠的租金175000元。根据合同约定，被告刘志华应于2020年4月30日前支付租金225000元，被告至今未付，为此，原告印炳发特起诉至该院，要求判如所请。另查明，被告刘志华租赁该房屋后，又将房屋转租给第三人哇塞游乐园及案外人杨世怡，案外人杨世怡在代被告交纳2019年10月30日应付租金175000元后，未再继续租赁。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告印炳发与被告刘志华之间签订的《租赁合同》，系经租赁物权利人同意的转租行为，不违反法律规定，双方自愿协商达成，为有效合同，双方均应遵守合同约定。原告已按约定将租赁物交付被告使用，被告亦应按约定按时向原告交纳租金。即根据合同约定，被告刘志华应于2019年10月30日交纳下半年租金，但根据查明的事实，被告刘志华未按时交纳该笔租金，直至2020年5月13日才由其次承租人代交。2020年4月30日应交纳2020年度上半年租金，被告刘志华至今未交纳。被告刘志华提出已付清租金及系原告的行为导致其未交纳租金的意见，并未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故该院对其意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告刘志华庭审中承认2020年4月30日应付的租金和原告约定好了5月份支付，说明原告已给予了被告合理支付的期限，但被告逾期仍未支付，原告有权要求解除合同，该院对原告要求解除《租赁合同》的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”经查明，原告印炳发与被告刘志华的租赁关系存续期间，被告刘志华将租赁房屋转租给第三人哇塞游乐园。在原告印炳发与被告刘志华的租赁关系未解除前，哇塞游乐园占有、使用案涉租赁房屋为合法占有、使用。而现在由于原告印炳发与被告刘志华之间的租赁合同解除，导致第三人哇塞游乐园也丧失了继续占有、使用案涉租赁房屋所赖以依存的权利基础。因此，合同解除后，被告刘志华应将租赁房屋退还给原告，第三人哇塞游乐园作为现时的案涉房屋占有、使用人，负有腾退房屋的义务。由于被告刘志华未按约定于2020年4月30日前支付租金导致合同解除，则根据合同的相对性，被告刘志华应自2020年4月30日起至实际交还租赁房屋止的租赁房屋占用费。原告请求按每天1232元的标准计算，合法合理，该院予以支持。关于原告要求第三人哇塞游乐园自2020年4月30日起至实际交还租赁房屋止连带承担租赁房屋占用费的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原告只能在第三人逾期腾房时才支付占有使用费，故对于原告的该项请求，不能以2020年4月30日起计算，而应以第三人有存在逾期腾房的前提下，方能自逾期腾房之日起要求第三人支付占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告印炳发与被告刘志华于2018年9月26日签订的《租赁合同》；二、被告刘志华及第三人镇远县哇塞室内游乐园于本判决生效后十日内将《租赁合同》中租赁范围内的房屋腾退给原告印炳发；三、被告刘志华于本判决生效后十日内支付原告印炳发房屋占用费，以每日1232元的标准自2020年4月30日起计算至实际腾退交付之日止；四、若第三人镇远县哇塞室内游乐园逾期未将房屋腾退交付，自逾期腾退之日起至实际腾退交付之日止，按每日1232元的标准与被告刘志华共同向原告印炳发支付房屋占用费；五、驳回原告印炳发的其他诉讼请求。案件受理费3800元，减半收取1900元，由被告刘志华承担。二审期间各方均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院二审期间通过电话方式询问双方意见，因分歧较大，组织调解未果。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人刘志华应当对其上诉请求及上诉理由主张的事实承担举证证明责任。但刘志华在一二审均并未能提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。同时，结合一审庭审查明情况，印炳发在一审诉前已经给予刘志华合理的宽限支付租金期限，应予认定系作为承租方的刘志华无合法正当事由违约迟延支付租金，导致案涉租赁合同无法继续履行。一审法院根据当时现行有效的《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，支持作为出租方的印炳发诉请解除案涉租赁合同并腾退承租房屋，以及按日租金标准计付实际腾退前产生的房屋占用费，所作判决符合双方租赁合同约定及现行法律规定，并非不妥。综上所述，上诉人刘志华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人刘志华负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月五日书记员 吴光耀