河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终581号 上诉人（原审第三人）：黄东宁，男，1981年10月18日出生，汉族，住衡水市冀州区。 被上诉人（原审原告）：杨标，男，1990年10月22日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：王洪池，河北新高律师事务所律师。 原审被告：衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司。住所地：衡水市桃城区红旗大街**。 法定代表人：黄立民，董事长。 上诉人黄东宁因与被上诉人杨标、原审被告鑫城房地产开发集团有限责任公司（以下简称鑫城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月15日开庭进行了审理。上诉人黄东宁、被上诉人杨标的委托诉讼代理人王洪池到庭参加诉讼，原审被告鑫城公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 黄东宁上诉请求：1.撤销（2020）冀1102民初2616号民事判决，改判驳回杨标的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：1.一审判决第二项超出了诉讼请求范围，违反了“不告不理”的原则。2009年，黄东宁为了配合鑫城公司在工行河西支行贷款，黄东宁与鑫城公司签订房屋买卖合同，且在登记机关做了预售备案、商品房预抵押登记。杨标一审诉讼请求只要求确认预告登记失效，而一审判决第二项将预抵押登记一并确认失效，违反了“不告不理”的原则。工行河西支行发放贷款的行为是合法的，不因鑫城公司与黄东宁之间商品房买卖合同被认定无效而受影响。黄东宁的买卖合同于2017年10月6日被衡水市中级人民法院（2017）冀11民终717号民事判决认定无效，鑫城公司又将涉案房产卖给杨标，事实是黄东宁无法办证，杨标更是办不了，涉案房产上尚不具备办理产权证书的条件，而不是工行河西支行未在法定期限内办理正式抵押登记。不管房产最终是谁的，工行河西支行贷款行为是善意，对本案商品房预抵押登记和优先受偿权应得到法律保护。杨标在诉讼请求中未提出确认预抵押登记失效，工行河西支行不是本案当事人，本案判决不能对其权利进行处分，超裁判部分应予撤销。2.本案不排除杨标与鑫城公司的高管人员存在恶意串通，虚构《商品房销售合同》损害上诉人和工行河西支行的利益，应驳回杨标的全部诉讼请求。杨标与鑫城公司股东黄立国存在亲属关系，对鑫城公司与黄东宁之间通过银行贷款的事实知情。杨标只出示了房款收据，大额购房款均没有银行转账凭证，杨标的母亲黄秀茹和黄立国掌管鑫城公司各种印章，存在便利条件。杨标无法证明已经履行了交付房款的义务，不是涉案房产的善意购买人，其通过非法手段占有涉案房产，不排除与黄立国恶意串通损害上诉人和工行河西支行的合法权益。3.鑫城公司是工行河西支行贷款的实际使用人和还贷义务人，该笔贷款有房产抵押和鑫城公司担保，若鑫城公司无法按时还款，则工行河西支行可申请对案涉房产变卖拍卖的价款优先受偿。若本案判决预抵押登记失效，黄东宁则不得不替代鑫城公司偿还借款，鑫城公司又没有履行能力，黄东宁还款后，向鑫城公司追偿没有任何意义。 杨标答辩称：1.《民事诉讼法解释》第八十二条规定，只有承担民事责任的第三人才有上诉权。一审判决没有判令黄东宁承担责任，其没有上诉权。2.一审判决内容没有超出杨标的诉讼请求范围。《物权法》第二十一条和《民法典》第二百二十一条均规定了预告登记包括房屋买卖预售登记和房屋抵押预抵押登记两项内容，一审判决没有超出诉讼请求范围。3.黄东宁与鑫城公司的房屋买卖合同因存在欺诈被人民法院认定为无效合同，无论是当事人还是鑫城公司都明知合同不是双方当事人真实意思表示，杨标购买房产时，不存在和鑫城公司串通问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 鑫城公司未向本院陈述意见。 杨标向一审法院起诉请求：1.请求确认第三人黄东宁与鑫城公司签署的购买鑫城商贸广场E座3单元902室协议无效，请求确认涉案房屋的预告登记失效；2.判令被告协助原告办理鑫城商贸广场E座3单元902室产权登记证书；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年10月21日第三人黄东宁与被告鑫城公司签订协议书，约定第三人同意为被告贷款（用被告的房产抵押即本案涉案房产），具体位置：鑫城商贸广场E座3-902室，该房产建筑面积163.01平米，贷款31万元，第三人配合被告办理贷款手续，全部贷款由被告负责偿还，房屋产权仍归被告所有，到期可由被告随意处置。第三人出名为被告贷款成功后，被告一次性给第三人5%回报费用，被告承诺三年内还清此笔贷款，如被告无力偿还贷款，房屋产权自动归第三人所有。2009年10月23日，双方就涉案房产签订商品房买卖合同并于衡水市房地产市场管理处备案。2009年12月16日第三人黄东宁就涉案房产在工商银行河西支行办理购房抵押贷款31万元，双方于衡水市住房保障和房产管理局办理房屋抵押预告登记至今。2009年12月18日被告支付第三人回报费用15500元。2016年3月25日原、被告签订商品房销售合同，约定原告购买被告开发的鑫城商贸广场E座3单元902室，原告依约交付房款后，被告于2016年9月5日交付房产。原告经多次催被告协助办理产权证书未果，至今涉案房屋未办理产权证书。与涉案房产同在E座的5单元1601室已于2018年12月26日办理了产权证书。另查明，2016年11月22日，第三人黄东宁针对涉案房产以排除妨碍为由诉至一审法院，主张涉案房产第三人与被告签订买卖协议并办理了相关预售登记，涉案房产系第三人所有，要求原告腾退涉案房屋。该案件经过一、二审，人民法院认定第三人和被告签订的房屋买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同属无效合同，驳回了黄东宁对杨标的诉讼请求。 一审法院认为，第三人黄东宁与被告鑫城公司就涉案房产签订的商品房买卖合同，经两级法院审理已认定为无效合同。依据无效合同，第三人与被告在衡水市房地产市场管理处、衡水市预抵押登记，应属可撤销登记。根据物权法第二十条第二款的规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请办理登记的，预告登记失效”。涉案房产黄东宁于2009年10月23日在衡水市买卖合同进行备案，该小区同处一栋的其他业主于2018年12月已办理产权证书，黄东宁至今未申请办理不动产登记，故第三人黄东宁的预售登记备案已失效。第三人与工商银行河西支行所做商品房预抵押登记，工商银行河西支行作为预告登记权力人未在法律规定的期限内申请办理正式抵押登记，故该商品房预抵押登记失效。原告杨标与被告鑫城公司签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律规定，且已实际履行，属有效合同。涉案房产被告足额收取房款，原告实际使用至今，原告杨标为涉案房产的所有权人。原告主张，被告协助办理涉案房产的产权证书符合双方约定及法律规定，予以支持。二被告收到起诉状副本及传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利，民事责任仍应承担。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1.确认第三人黄东宁与被告衡水鑫城房地产开发集团有限公司签订鑫城商贸广场Ｅ座3单元902室商品房买卖合同无效；2.确认第三人黄东宁所做的鑫城商贸广场Ｅ座3单元902室的商品房买卖合同预售备案、预抵押登记失效。3.被告衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后七日内，协助原告杨标办理鑫城商贸广场Ｅ座3单元902室的产权登记。案件受理费减半收取4590元，由被告衡水鑫城房地产开发集团有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，黄东宁与鑫城公司2009年10月23日签订的《商品房买卖合同》已经被生效判决认定为无效合同，一审判决确认该合同无效并无不当，而确认黄东宁所做的鑫城商贸广场E座3单元902室房产的商品房买卖合同预售备案失效实际是《商品房买卖合同》无效的直接法律后果。关于一审判决确认上述商品房预抵押登记失效问题，因预抵押登记的权利人是工行衡水河西支行，确认预抵押登记失效使工行衡水河西支行不再享有对案涉房产拍卖价款的优先受偿权，黄东宁在其与鑫城公司签订的商品房买卖合同已经被确认无效的情况下，对一审判决的该项判决结果不享有诉讼利益。如果工行衡水河西支行认为该判项损害了其合法权益，可另循途径解决。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条规定：“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖权异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”黄东宁在本案一审的诉讼地位是无独立请求权第三人，一审判决并未判令其承担民事责任，其提起上诉缺乏法律依据。 综上所述，黄东宁的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9180元，由上诉人黄东宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李春蕾 审判员  贡文忠 二〇二一年三月十六日 书记员  孙华晨