沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初658号原告：沈阳喜旺佳和房产物业有限公司，住所地沈阳市大东区小北关街31-2号22幢212室。法定代表人：刘玉霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：程帅博，辽宁佐胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：程立，辽宁佐胜律师事务所律师。被告：李春海，住址沈阳市沈河区。原告沈阳喜旺佳和房产物业有限公司与被告李春海物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员祝仰宝适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳喜旺佳和房产物业有限公司的委托诉讼代理人程帅博、程立，被告李春海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳喜旺佳和房产物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告李春海支付拖欠的物业管理费652元；2、由被告李春海承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告公司2017年3月24日至2018年3月31日为金华苑小区提供物业服务，与金华苑小区业主委员会签订物业服务合同，根据合同约定，原告为被告房屋所在小区的物业管理单位，物业费收费标准为按照建筑面积每月每平方米0.5元，被告系该园区业主，房屋建筑面积108.73平方米，应按照合同约定缴纳物业管理费，被告拖欠2017年3月24日至2018年3月31日共计1年的物业费652元，其行为构成违约，应按照合同约定补交全部物业管理费并向原告支付因逾期缴费产生的滞纳金，请求人民法院支持原告全部诉讼请求。被告李春海辩称，1、合同无效，原告不是中标单位，是议标单位，当时中标单位是浙江**夏物业管理有限公司；2、原告的合同只有业委会主任签字，没有标书，也没有业主大会的决议书，决议书需要业主签字才成立的，所以原告起诉我们无效；3、原告诉求过了有效诉讼期，有效诉讼期是两年，按照民法典规定，执行三年有效诉讼期是在2021年1月1日才开始的，之前是两年，所以需要法院驳回原告诉讼请求，这也是导致我票据找不到的原因；4、原告进园时我交过物业费，忘了是交的一个月还是一个季度的，剩余期限的确实没交；5、物业公司不能持续提供服务，比如有时候半个月不在，或者一个月不在，导致有时候我们去交费，物业是锁门的，基于合同无效我们也不能去交了，我们小区跑过两家物业，我们更不能交；6、交费不给发票，只给三联据；7、现在诉讼的法人不对，不是和我们签合同的法人。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月24日，沈阳市沈河区金华苑业主委员会作为甲方（委托方），原告作为乙方（受托方）签订《物业服务合同》，约定甲方将沈阳市沈河区“金华苑小区”委托于乙方实行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理等。委托管理期限为3年，自2017年3月24日至2020年3月23日止，物业服务费收取标准为住宅0.5元/月/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的1%交纳滞纳金。上述合同签订后，原告进入金华苑小区提供物业服务，2018年3月1日，沈阳市沈河区金华苑业主委员会作为甲方，原告作为乙方签订《物业服务合同终止协议》，约定如下内容：1、园区车位费扣除相应部分，其余部分将转给现任业主委员会主任收讫，金额为117,527.5元；2、甲方将协助乙方收缴2017年3月24日至2018年4月1日的物业费（园区此时段物业费的业主约400户）。甲乙双方同意上述两项达成后，双方于2017年3月24日签订的物业服务合同于2018年4月1日提前终止。2018年4月1日，原告撤离金华苑小区。被告系金华苑小区业主，其房屋位于沈阳市沈河区（建筑面积108.73平方米），因其拖欠2017年3月24日至2018年3月31日期间的物业费未付，原告起诉来院。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。根据上述规定，原告与沈阳市沈河区金华苑业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付2017年3月24日至2018年3月31日共计1年的物业服务费652元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。国务院《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。国务院物业管理条例赋予了业主委员会与物业公司签订物业服务合同的权利，也规定了业主大会、业主委员会作出决议的程序，至于业主委员会在签订合同之前，是否组织召开了业主大会，是否符合业主大会的决议程序，属于业主大会及业主委员会的内部事务，作为签约主体的物业公司无须进行此种审查，因此，被告以业主委员会与原告签订的物业合同只有业委会主任签字，没有标书，也没有业主大会的决议书，原告不是中标单位，是议标单位，因而主张上述物业服务合同无效，本院不予采信。关于被告提出的诉讼时效的主张。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定，但《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，故本案的诉讼时效不应适用《中华人民共和国民法典》的规定，而应适用《中华人民共和国民法总则》的规定，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。原告为金华苑小区提供物业服务的期间为2017年3月24日至2018年4月1日，原告于2018年3月在被告住宅门上张贴物业费催缴通知，构成诉讼时效中断，故原告于2020年向本院提起诉讼，未超过我国法律规定的三年诉讼时效期间，被告辩称原告诉讼请求超过诉讼时效，本院不予采信。关于被告抗辩的原告法定代表人变更问题。根据《中华人民共和国民法典》第三章“法人”部分的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。原告为经工商部门登记成立的法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务，其法定代表人是否变更不影响原告作为法人独立享有民事权利和承担民事义务的能力，被告抗辩诉讼法人不对，本院不予采信。关于被告抗辩的发票问题。发票是指一切单位和个人在购销商品、提供或接受服务以及从事其他经营活动中，所开具和收取的业务凭证，是会计核算的原始依据，被告收取原告的物业费，是否开具发票，属于税务机关的职权范围，不属于法院民事诉讼的审查范围，被告抗辩原告收取费用不开发票，本院不予采信。关于被告抗辩的曾交过费用的问题，被告主张曾向原告交纳过费用，原告予以否认，被告亦未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的后果。关于被告主张的原告服务质量问题。物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。原告为被告所居住的小区提供物业服务，收费标准仅为0.5元/月/平方米，依照目前的经济发展水平及本地物业服务收费市场行情来说，这个收费标准属实较低，根据收取费用与服务质量相适应的原则，以此收费标准，很难达到业主要求的“十全十美”服务标准，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。本案中，被告没有按时交纳物业费确实给原告带来相应的利息损失，原告在诉讼中已经放弃了对原告的滞纳金（违约金）诉求，故即使被告在提供物业服务过程中存在部分服务不到位的情形，本院亦不再酌减被告应当支付的物业费。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：被告李春海于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳喜旺佳和房产物业有限公司物业服务费652元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李春海承担。本判决为终审判决。审 判 员 祝仰宝二〇二一年三月五日法官助理 王艳艳书 记 员 王星星