上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终845号上诉人(原审被告)：胡明琴，女，汉族，1977年10月29日出生，住河南省。上诉人(原审被告)：上海大瀚足部保健有限公司，住所地上海市。法定代表人：胡明琴，执行董事。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：任永舟，上海市凯荣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海嘉乐园实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈辉，董事长。委托诉讼代理人：顾毓，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人胡明琴、上海大瀚足部保健有限公司(以下简称大瀚公司)因与被上诉人上海嘉乐园实业有限公司(以下简称嘉乐园公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初11049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人胡明琴、大瀚公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉乐园公司的一审诉讼请求。事实和理由：1．一审法院有关胡明琴为涉案房屋租赁合同承租方的认定错误。胡明琴为大瀚公司法定代表人，胡明琴签订《补充协议》是代表大瀚公司，租赁上海市嘉定区环城路XXX号嘉乐园大厦四层房屋(以下简称系争房屋)的目的也是供大瀚公司经营之需。2．一审法院认定双方未对合同约定租金标准的变更达成一致不符合事实，也是错误的。鉴于大瀚公司经营困难且嘉乐园公司希望继续履行合同，双方商定将租金递增的时间延后、甚至降低租金，这既符合实际情况也得到了嘉乐园公司相关缴费通知单和发票的印证。嘉乐园公司在其发送给大瀚公司的相关缴费通知单上明确各类费用的构成和金额，批注“全额收到”，据此向大瀚公司开具全额发票。根据嘉乐园公司陈述，其于2017年5-12月收取的是依约递增的租金，其应该发现2017年1-4月没有递增收取租金的“事实”。况且，嘉乐园公司在此之后的三年并未对此提出任何异议或催讨。大瀚公司认为，既然之前有过“少收”租金的经历，嘉乐园公司不可能于2017年5-12月恢复递增收取租金后又于2018年1-3月再次“少收”租金，更不会于2018年4-12月收取比2017年5-12月及2018年1-3月更少的租金，实际上双方协商一致按照2017年1-3月的租金标准收取。3．一审判决中“胡明琴在《补充协议》上加盖大瀚公司公章视为胡明琴与大瀚公司对债务共同承担的表示”的认定缺乏法律意见，也是错误的。4．即使嘉乐园公司“少收”租金的原因是出于重大误解，一审判决无视嘉乐园公司撤销权消灭的事实，属于适用法律错误。5．一审法院审理本案超出法定期限，属于程序违法。被上诉人嘉乐园公司发表书面意见辩称，不同意胡明琴、大瀚公司的上诉请求，同意一审判决，请求予以维持。1．《补充协议》明确约定“原合同的乙方将变更为胡明琴”，而原合同中的乙方为承租方，故一审法院认定胡明琴为涉案房屋租赁合同的承租方并无不当。2．双方并未就合同中相关条款的变更进行过约定，根据法律规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。3．大瀚公司为系争房屋的实际使用人，在《补充协议》丙方处盖章，可以视为大瀚公司与胡明琴共同承担债务的意思表示。嘉乐园公司向一审法院起诉，要求判令：胡明琴、大瀚公司支付所欠租金52，819元。一审法院认定事实如下：位于上海市嘉定区环城路XXX号嘉乐园大厦属嘉乐园公司所有。2013年3月15日，嘉乐园公司与张安学签订《嘉乐园商务大厦房屋租赁合同》约定：嘉乐园公司将嘉乐园大厦四层建筑面积1094.8平方米的房屋(即系争房屋)出租给张安学作为足浴场所使用，租期6年：2013年3月15日起至2018年12月31日止；租金：2013年3月15日起至2013年12月31日止的租金为3.33万元／月，2014年1月1日起至2015年12月31日止的租金为43，956元／月，2016年1月1日起至2018年12月31日止的租金在原有基础上逐年提增5％，租金先付后用，每三个月提前15天支付一次。该合同签订后，嘉乐园公司将系争房屋交由张安学用于足部保健中心经营。2014年4月15日，嘉乐园公司、张安学及胡明琴签订《补充协议》1份，载明：张安学将在系争房屋内经营的足浴场所转让给胡明琴，张安学与嘉乐园公司间租赁合同各条款不变，由胡明琴履行合同约定事项、承担约定义务及法律责任，补充协议经各方签字盖章后生效，同时原合同的承租方将变更为胡明琴。胡明琴在《补充协议》上签章并加盖了其任法定代表人的大瀚公司公章。之后，系争房屋由大瀚公司用于足部保健经营，期间，胡明琴及大瀚公司按照嘉乐园公司出具的费用收缴通知单及缴款通知单上载明的租金及水电、物业等费用金额支付了相应款项，其中2017年1月到4月的租金按照46，154元／月的金额支付，2018年1月到3月的租金按照50，549元／月的金额支付，2018年4月到12月的租金按照46，154元／月的金额支付。2018年12月31日租赁期限届满后，系争房屋由嘉乐园公司收回。2019年10月30日，嘉乐园公司向胡明琴及大瀚公司发出《律师函》，称胡明琴及大瀚公司尚欠租金52，819元并要求其支付。2019年11月3日，大瀚公司回函称已按照嘉乐园公司出具的缴款通知单付清了全部费用，未欠付租金。因催收无果，2020年3月31日，嘉乐园公司诉至一审法院。一审法院另查：根据《嘉乐园商务大厦房屋租赁合同》中“2016年1月1日起至2018年12月31日止的租金在原有基础上逐年提增5％”的约定，2017年1月到4月的租金标准为48，462元／月，2018年1月到12月的租金标准为50，885元／月，胡明琴及大瀚公司实际支付的上述期间的租金较约定标准少了52，819元。一审法院认为：1．《嘉乐园商务大厦房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示且不违反相关法律法规，合法有效。在合同履行中，各方通过《补充协议》明确了胡明琴成为《嘉乐园商务大厦房屋租赁合同》的承租方并按照该合同的约定履行承租方的义务，故该合同自《补充协议》签订之时即2014年4月15日起对胡明琴具有约束力，胡明琴应按该合同约定履行承租方的义务。而后，胡明琴将承租的系争房屋用于大瀚公司的足部保健经营直至租期届满，但其租金支付不符合合同约定的租金标准，其中2017年1月到4月及2018年1月到12月期间的租金少支付了52，819元，虽然胡明琴系根据嘉乐园公司出具的费用收缴通知单及缴款通知单上载明的租金数额支付上述期间的租金，但费用收缴通知单及缴款通知单并不能表明双方对合同约定租金标准的改变达成一致，故嘉乐园公司有权依据合同约定的租金标准要求胡明琴支付未付的租金52，819元。2．虽然《补充协议》上除了胡明琴签字之外亦加盖有大瀚公司的公章，但《补充协议》明确承租方变更为胡明琴，即使系争房屋由大瀚公司实际使用，亦不能改变胡明琴系争房屋承租方地位，而胡明琴在《补充协议》加盖其为法定代表人的大瀚公司公章，应视为胡明琴及大瀚公司对债务共同承担的表示，因此，对嘉乐园公司要求胡明琴及大瀚公司共同支付未付租金52，819元的诉请，法院予以支持。3．胡明琴及大瀚公司辩称2017年1月到4月的未付租金部分已经超过诉讼时效，本院认为虽然民法通则规定，拒付租金的诉讼时效为一年，但2017年10月1日起施行的民法总则规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而2017年1月到4月租金的诉讼时效届满日期在民法总则施行之后，应适用民法总则的相关规定，故2017年1月到4月租金的诉讼时效应在2020年1月至4月届满。本案中，嘉乐园公司在上述诉讼时效届满前即2019年10月以《律师函》的形式向胡明琴及大瀚公司要求支付未付租金，诉讼时效因此中断，故对胡明琴及大瀚公司所谓2017年1月到4月的未付租金部分已经超过诉讼时效的辩称，法院不予支持。一审法院判决：胡明琴、上海大瀚足部保健有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海嘉乐园实业有限公司租金52，819元。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，就涉案房屋租赁合同权利义务主体的认定，本院认同一审法院的观点。就嘉乐园公司主张的欠付租金，其认为胡明琴与大瀚公司未按照合同约定的递增条款足额支付部分月份租金，而胡明琴与大瀚公司则认为双方已在履行过程中对租金标准变更达成一致且支付完毕，据此，本案二审的争议焦点应为胡明琴、大瀚公司在合同履行中的部分月份未按照合同约定递增条款足额支付租金是否构成欠付租金的事实。对此，本院持否定意见，具体分析如下：首先，从租金收取方式来看，本案中嘉乐园公司按期向胡明琴与大瀚公司开具费用收缴通知单或缴费通知单，由后者依据单据载明的租金及水电、物业费等金额进行支付。其次，从租金支付金额来看，胡明琴与大瀚公司仅在2017年1-4月及2018年未按照合同约定的递增条款足额支付，其中2017年1-4月及2018年4-12月嘉乐园公司仍按照合同约定的2016年租金标准予以收取，且2018年1-3月实际收取的租金金额50，549元与合同约定的应收租金50，885元仅差336元。因此，从嘉乐园公司在2017年5-12月按约足额收取租金及2018年1-3月递增收取租金的情况来看，更符合胡明琴与大瀚公司有关双方已在履行中就租金标准变更达成一致的陈述。结合本案租金收取方式及收取金额的实际情况，本院认为，嘉乐园公司在明确知晓合同约定递增条款且在其所谓欠付租金月份的时间跨度内有部分月份按照递增后的标准收取租金的情况下，仍主动调低租金标准进行收取且事后亦未提出过异议，有理由相信双方在实际履行过程中对合同约定的租金标准作出了变更。现租赁合同已履行完毕，嘉乐园公司再以胡明琴与大瀚公司欠付租金为由主张权利显然缺乏依据，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初11049号民事判决；二、对上海嘉乐园实业有限公司的诉讼请求不予支持。一审案件受理费1，120元，减半收取560元，由上海嘉乐园实业有限公司负担；二审案件受理费1，120元，由上海嘉乐园实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 陈 俊审 判 员 邬海蓉二〇二一年三月三日法官助理 高 勇书 记 员 高 勇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。