湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终753号上诉人（原审原告、反诉被告）：永州市国宇房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市零陵区河西工农路，统一社会信用代码914311005549312965。法定代表人：唐丽芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄益伶，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：王姣，湖南弘一（永州）律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋权，男，1995年11月17日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：蒋光荣，系蒋权父亲（特别授权）。委托诉讼代理人：唐厚忠，湖南新星律师事务所律师。上诉人永州市国宇房地产开发有限责任公司（以下简称国宇公司）因与被上诉人蒋权商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。国宇公司上诉请求：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2181号民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，驳回被上诉人一审的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定被上诉人蒋权已经履行了缴纳房款的义务是错误的。2016年1月27日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定了购房相关事宜。根据合同的相对性原理，被上诉人应当向上诉人支付房款，但上诉人并未收到相关房款，被上诉人也没有任何的收款收据证明其已付房款。2、上诉人原股东唐国民以借款抵付被上诉人房款的行为侵害了上诉人的合法权益，不应当认定有效。唐国民与被上诉人父母的债权债务属于私人债务，不是公司债务，不得用公司财产抵扣，其行为损害了上诉人及其他股东和其他债权人的利益。3、原审法院认定上诉人向被上诉人交付了房屋钥匙和车库，被上诉人之后也占有、使用该房屋和车库是错误的。上诉人从未交付房屋、车库给被上诉人，被上诉人也没有相关证据证实已完成交付。该房屋目前仍是毛坯房，被上诉人从未使用，车库是被上诉人未经同意，私自安装了水电。4、原审法院认定上诉人为被上诉人办理了网签登记是错误的。网签是上诉人原股东唐国民指示公司员工偷偷办理的，上诉人并不知情，且网签登记上显示该网签“未上传”。二、原审法院适用法律错误。根据合同约定，被上诉人应当于合同签订之日支付房款，但其至今仍未支付，已构成根本违约。根据法律规定，先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。蒋权辩称，一、答辩人付清了全部购房款的事实有湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初3122号民事判决和湖南省永州市中级人民法院（2020）湘11民终546号民事判决的确认。二、答辩人与被答辩人签订购房合同，以债权抵付购房款是合理合法的。三、被答辩人已向答辩人交付了房屋和车库，该事实也有生效的民事判决确认。四、原审判决适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。国宇公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告立即支付拖欠的购房款395,766元。二、判令被告向原告立即支付拖欠的车库（杂房）的使用权转让费110,000元。三、判令被告依约向原告支付违约金（违约金自2016年1月28日起按照逾期应付款的万分之一按日计付至款项全部付清之日止，暂计至2020年6月28日约81,428.33元）。四、本案诉讼费用由被告承担。蒋权向一审法院提出反诉请求：一、依法判令被反诉人立即为反诉人办理涉案房产即位于永州市零陵区××路××号××号房产的不动产权证，承担相应的税费。二、依法判令被反诉人为反诉人办理水电开户手续。三、判令被反诉人因延期办证支付违约金142475.76元（按月利率1%暂从2017年6月21日开始计算至2020年6月20日止），后期延期办证违约金按约定的月利率1%计算至实际办理产权证之日止。四、被反诉人承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年1月27日，国宇公司与蒋权签订《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》，合同约定：蒋权购买被告开发的位于永州市零陵区××路××号西山名流汇7栋3单元702（房产局编号7-708号），住房面积146.58平方米，单价2700元／平方米，总价395766元，涉案7014号车库价款11000元，付款方式为签署合同时一次性付清购房款和车库（杂房）使用权转让费，交房时间是2016年6月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内办理权属登记，如出卖人违约按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，国宇公司向蒋权交付了房屋钥匙和车库，蒋权之后也占有使用该房屋和车库。2016年6月12日，双方到零陵区房产局办理了涉案房屋的网签登记。另查明，国宇公司的股东唐国民向蒋权父母借款，并于2014年8月29日向蒋权父母蒋冬英、蒋光荣夫妇出具借款金额40万元的借条并约定了借款利率。2015年蒋冬英、蒋光荣向唐国民催收，唐国民在2015年10月13日向蒋冬英、蒋光荣夫妇出具承诺书，承诺以其入股的国宇公司开发的西山名流7-3-702号（房产局编号7-708号）房产及西山名流汇车库（5-5102号）使用权卖给蒋冬英、蒋光荣夫妇抵扣其借款及利息，并保证一个月内办好网签合同。2015年12月2日，国宇公司股东周秋花同意将车库卖给蒋光荣，其他的以合同为准。故2016年1月27日，国宇公司与蒋权签订上述买卖合同和使用权转让协议。2017年11月底国宇公司进行股份转移，公司由原来的唐建国、唐国民、唐少华、周秋花四个股东变更为股东唐丽芳一人，即该公司变更为自然人独资公司。届时，该公司清查财产，发现有四套房预售后未上传，其中就包含涉案房产。2018年4月16日唐国民向该公司出具承诺书，同意公司解除7708、9808、9809、9810的网签，并由其个人承担一切法律责任。国宇公司认为其与蒋权签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》无效，遂诉至法院，后经本院及永州市中级人民法院判决确定涉案买卖合同及使用权转让协议有效，国宇公司又以未收到蒋权购房款和使用权转让费再次诉至法院，遂引发本案。一审法院认为，该案的争议焦点是蒋权是否已向国宇公司支付了购房款和使用权转让费。根据生效的民事判决查明的事实可知，涉案合同价款的支付是以国宇公司股东唐国民欠蒋权父母的借款抵付，通过国宇公司签订合同后到房产局办理了涉案房屋的网签登记，并将涉案房屋、车库交付给蒋权等一系列行为可以认定国宇公司对此是同意的。至于唐国民是否将购房款转入公司账户属公司内部事务，不影响蒋权已根据合同约定履行了付款的义务。故国宇公司的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。蒋权与国宇公司签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》依法成立并生效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。蒋权依照合同履行了缴纳房款的义务，国宇公司至今未给蒋权办理不动产权证及水电开户，不符合合同约定，故对蒋权要求国宇公司为其办理涉案房屋的不动产权证及水电开户的诉讼请求，法院予以支持。蒋权诉请的要求国宇承担相应的税费的诉请,没有合同约定,法院不予支持。根据合同约定，国宇公司逾期办证需按照已付房价款的1%承担违约责任，国宇公司认为违约金约定过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”之规定,虽本案国宇公司存在逾期办证的情况,但原告在该案中亦未提供证据证实其实际损失。结合双方的情况,法院调整违约金按万分之零点五计算，逾期办证违约金依据合同约定,应自交房后第365个工作日起计算,即2017年12月15日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判令原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内为被告（反诉原告）蒋权办理位于永州市零陵区××路××号西山名流汇7栋3单元702（房产局编号7-708号）的不动产权证；二、判令原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内为被告（反诉原告）蒋权办理位于永州市零陵区××路××号西山名流汇7栋3单元702（房产局编号7-708号）的水电开户手续；三、判令原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司向被告（反诉原告）蒋权支付延期办证违约金（违约金以395,766元为基数，按照每日万分之零点五的标准自2017年12月15日起计算至办证之日止）；四、驳回原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蒋权的其他诉讼请求本诉案件受理费9672元，由原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费4836元，由原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司负担735元，由被告（反诉原告）蒋权4101元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人向本院提交了以下五组证据。证据一、国宇公司股东会会议纪要（2013年4月18日、2014年3月19日）、开户许可证。拟证明公司房屋销售不在唐国民的工作范围之内以及公司所有资金必须进入公司账户。证据二、国宇公司股东会会议纪要（2014年5月28日）、营销代理合同。拟证明上诉人公司的股东无权销售公司房屋的事实。证据三、财务报表。拟证明公司制度健全，如被上诉人支付了房款，则会出具相关凭证。证据四、唐国民侵占公司资料、业主办证的请求。拟证明唐国民恶意抵债、侵占公司财产、损害业主利益的事实。证据五、永州市中级人民法院（2020）湘11民特13号民事裁定书、永仲字（2019）第104号永州仲裁委员会裁决书，请求类案同判。被上诉人质证认为，对第一、二、三组证据的三性均有异议，这三组证据都是公司内部的事情，跟被上诉人的房屋买卖合同无关联。对第四组证据的三性均有异议，房款表与本案无关，上诉人可以通过其他途径追究股东的责任。对第五组证据的真实性无异议，关联性有异议。被上诉人向本院提交了一组证据。报警案件登记表，拟证明上诉人将房屋交付给被上诉人后，使用暴力手段更换锁芯。上诉人质证认为，对该组证据的真实性无异议，证明目的有异议。该证据是自述的内容，不属于已核实的内容，并没有显示上诉人对被上诉人使用暴力。本院认证认为，对原告提交的第一、二、三、四组证据真实性、合法性不予确认，未见到相关原件，关联性不予确认，只能证明唐国明的权限范围以及公司的管理制度。对第五组证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，相关判例与本案并无直接联系。对被告所提交证据的关联性不予确认，报警案件登记表只能证明发生过换锁事件，与本案无直接关联。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：上诉人蒋权是否已向被上诉人国宇公司履行了支付购房款和车库使用权转让费的义务？现评析如下：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》已依法成立并生效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人通过对国宇公司原股东唐国明享有的债权来抵付房款的行为和房屋已交付使用的事实，已经生效的湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初3122号民事判决及湖南省永州市中级人民法院（2020）湘11民终546号民事判决确认是合法有效的。至于唐国明是否将该笔房款转入国宇公司的账户，并不影响被上诉人按约履行了支付购房款和车库使用权转让费的义务。因此，一审法院判决国宇公司为蒋权办理涉案房屋不动产权证、水电开户手续及支付延期办证违约金并无不当。综上，上诉人永州市国宇房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4836元，由上诉人永州市国宇房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二一年三月十七日法官助理胡嘉辉书记员杨能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。