江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10232号上诉人（原审被告）：赵家平，男，1968年1月15日出生，回族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：龚权，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会，住所地在南京市江宁区文靖西路**。法定代表人：戴玉梅，该居委会主任。委托诉讼代理人：徐龙，江苏上元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静，江苏上元律师事务所律师。上诉人赵家平因与被上诉人南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会（以下简称中前社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初11903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。赵家平及其委托诉讼代理人龚权，中前社区居委会委托诉讼代理人徐龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵家平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院判令赵家平支付323533元房屋占有使用费和物业管理费是错误的。1.双方的房屋租赁合同应当是在2017年6月5日到期，赵家平在房屋租赁合同到期后一直使用上述房屋至今。2.房屋租赁合同到期后，双方之间房屋占用关系一直处于一种无合同状态。虽然中前社区居委会曾向赵家平主张过租金，但赵家平一直没有履行支付租金，应当视为赵家平不同意依据每年6万元的租金支付。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同到期后，在双方当事人对于房屋占用费没有约定的情况下，应当采取同地段同情况的房屋占用费作为判决依据才合理。4.虽然房屋租赁合同中双方约定了物业管理费，但中前社区居委会不是专业的物业管理公司，没有核准的物业管理收费标准和收费资格。一审判决支持中前社区居委会收取物业管理费实际上是支持了违法收费行为。中前社区居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中前社区居委会向一审法院起诉请求：1.判令赵家平立即支付2019年6月9日前拖欠的房屋租金12万元、房屋使用费12万元、物业管理费23940元，合计263900元；2.判令赵家平支付违约金10万元；3.判令赵家平支付自2019年6月10日起至迁出之日止的房屋使用费（按每月5000元计算）及物业管理费（物业管理的标准为60元/平方米/年）；4.本案诉讼费用由赵家平负担。一审法院认定事实：2014年6月6日，中前社区居委会与赵家平签订房屋出租协议书一份，约定中前社区居委会将位于江宁区秋月路旁南侧楼房西起第5、6间楼上下（106.4平方米）出租给赵家平作洗车之用；租期三年，自2014年6月10日起至2017年6月9日止，租金每年6万元，先付后租，签约时付清当年租金；物业管理费每年4788元，每年底收取一次；如赵家平未按时交纳租金，按每日400元的标准承担违约金。合同签订后，中前社区居委会将房屋交给赵家平使用，赵家平仅支付第一年租金6万元，后未再交纳租金和物业管理费。2017年3月2日、4月12日、2019年6月14日，中前社区居委会多次通知赵家平交纳租金、物业费及返还房屋，赵家平均置之不理。至今，赵家平仍在使用案涉房屋经营洗车业务。一审另查明，案涉房屋未办理建设工程规划许可手续。审理中，一审法院至现场勘验，经测量，洗车店两间房屋中其中一间门的开口宽度为3.5米。勘验中，赵家平陈述，其目前使用场地内两个停车位、两个擦车位，其他洗车经营户都在室外洗车，故其也在室外洗车。至一审法庭辩论终结（2020年7月21日）前，赵家平未举证证实其交纳过物业管理费。一审法院认为，案涉租赁房屋建设时未按法律规定办理建设工程规划许可手续，故依法确认本案租赁合同无效。合同虽无效，赵家平使用了相应房屋，依法应参照双方约定的租金及其他费用标准支付占有使用费及物业管理费。赵家平抗辩道路通行不畅影响洗车，不同意支付相应费用，但中前社区居委会提供的房屋满足室内洗车的条件，赵家平如能在室内洗车，道路通行情况并不会对其正常洗车产生影响，故对赵家平的该项抗辩不予采纳。赵家平目前使用两个停车位、两个擦车位，根据其洗车店的规模情况，上述车位足以满足其正常经营需要，对赵家平以车位过少拒付费用的抗辩意见不予采纳。租赁合同系双方平等自愿签订，赵家平应遵守关于费用的约定，故对赵家平要求中前社区居委会按最低或其他商户租金标准计算费用的抗辩意见亦不予采纳。扣除已缴纳费用，赵家平应向中前社区居委会支付自2015年6月10日起至法庭辩论终结（2020年7月21日）前的占有使用费306904（60000×5+60000×42/365）元，自2014年6月10日起至2019年12月31日止的物业管理费26629（4788×5+4788×205/365）元，合计333533元。后中前社区居委会仍有权按赵家平继续使用房屋的时间主张相应费用。2020年以来，因新冠疫情影响，商业承租户的经营普遍受到影响，根据相关政策规定，相应期间租金及占有使用费应予减免。根据疫情持续的时间、影响的程度酌定中前社区居委会应免除赵家平2020年2月全部占有使用费5000元，3、4月占有使用费的一半计5000元，合计1万元。故赵家平还需支付323533元。赵家平抗辩其已交纳物业费6000元，但未提交证据证实，不予采信。案涉合同无效，故合同中关于违约金的约定亦属无效，对中前社区居委会主张的违约金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵家平于判决发生法律效力之日起10日内支付南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会房屋占有使用费296904元、物业管理费26629元，合计323533元。二、驳回南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6889元，由南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会负担1894元，由赵家平负担4995元。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决认定事实不持异议，本院予以确认。二审中，赵家平另认可，其应按照每年48000元标准支付租金。经双方当事人确认，二审归纳争议焦点为：本案所涉的房屋租赁期满后使用费标准如何计算，物业费是否应当交纳。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方订立的租赁合同应属无效。合同虽无效，但中前社区居委会已按约向赵家平交付房屋，赵家平亦一直在正常占有使用该房屋，故中前社区居委会有权请求赵家平参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。赵家平辩称，应当采取同地段同情况的房屋占用费来作为判决依据，于法无据，本院不予支持。一审参照合同约定的年租金6万元标准，免除受疫情影响期间的部分租金，判令赵家平支付截止2020年7月21日前占有使用费296904元，有事实与法律依据，应予维持。另租赁合同系双方平等自愿签订，赵家平应遵守关于费用的约定，故其应按约定支付物业管理服务费。一审中关于中前社区居委会仍有权按赵家平继续使用房屋的时间主张相应费用的认定，双方当事人均无异议，也应维持。综上所述，赵家平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人赵家平负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二○二一年三月二日法官助理刘小琴书记员汪海燕