浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终455号 上诉人（原审原告）朱云友，男，1976年9月23日出生，汉族，住福建省浦城县。 被上诉人（原审被告）杭州古月良居房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区余杭街道凤新路**，统一社会信用代码91330110697076012K。 法定代表人胡春，总经理。 上诉人朱云友因与被上诉人杭州古月良居房地产代理有限公司（以下简称古乐良居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初12827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人朱云友、被上诉人古月良居公司的法定代表人胡春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2015年12月1日，古月良居公司与案外人方董元签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定古月良居公司自方董元处承租位于杭州市余杭区××道××号的房屋（建筑面积为171.91平方米），租期自2015年12月10日至2020年12月9日，以及其他合同事项。2016年4月10日，本案双方签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定古月良居公司将临平世纪大道西692号101室房屋（下称案涉房屋）转租于朱云友；租赁期为4年8个月，自2016年4月11日起至2020年12月11日；租金第一年为60000元（不含税金），自2017年起每一年为一个递增期，递增2500元；“租赁期内，甲方（即古月良居公司）无正当理由，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的贰倍向乙方（即朱云友）支付违约金”；“签订本合同后，如果甲、乙双方任何一方发生违约行为，违约方除承担对被违约方的违约赔偿责任外，还必须承担甲乙双方的代理服务费，甲乙双方对此均无异议”；以及其他合同事项。案外人方董元在合同后注明“同意转租”。签约后，朱云友正常承租、使用案涉房屋，并按约支付租金。2019年11月10日，古月良居公司的法定代表人胡春微信告知朱云友，称“你们早点去找店面吧，我租不了了”。后朱云友与案外人方董元进行协商，签订了《杭州市房屋租赁合同》，约定由朱云友直接向方董元承租临平世纪大道西692、694号房屋，租期自2019年12月12日至2024年12月11日，月租金为15416.6元。朱云友认为，古月良居公司违约提前解除房屋租赁合同，且未足额向房东方董元支付租金而导致房东收房，迫使其不得不提高租金重新与房东签约，承受了经济损失，古月良居公司应为此承担责任。故朱云友于2020年8月诉至原审法院，请求判令：1、古月良居公司支付违约金11666.67元（合同约定，违约金为月租金的二倍，2020年的年租金为70000元，折算成月租金为5833.33元，故违约金为11666.67元）；2、古月良居公司支付因违约而其重新签订租赁合同导致租金上涨的损失22500元；3、古月良居公司支付其因本次诉讼而支出的律师代理费2450元；4、本案诉讼费由古乐良居公司负担。另查明，朱云友为本次诉讼支付律师代理费2450元。 原审法院认为，本案双方之间的房屋租赁合同合法有效，对双方均有约束力。现双方争议焦点是被告是否应当承担提前解除合同的违约责任。朱云友主张古月良居公司应承担违约责任有两部分，其一是古月良居公司无正当理由提前解除合同，并要求其另寻其他租处，符合合同约定的“无正当理由提前收回该房屋”，应支付月租金两倍的违约金；其二是古月良居公司拖欠房屋出租人方董元的租金，致使出租人提前要求收房，迫使其不得不接受比原租金高的租金标准重新承租，故应当按照租金差额赔偿经济损失。古月良居公司则认为，其2019年11月10日提出解除合同意见后，积极促成朱云友与出租人达成新的房屋租赁合同，而自身退出原有的房屋租赁关系，上述过程得到朱云友认可，朱云友在较长时间后又提出违约责任请求是不合理的。且不论是古月良居公司还是房东都没有实际收回房屋，不存在合同约定的“无正当理由提前收回该房屋”的情况，故古月良居公司不应承担违约责任。原审法院认为，就朱云友提出的第一部分责任，根据已查明事实，古月良居公司于2019年11月10日向朱云友通知“你们早点去找店面吧，我租不了了”，已经明确作出提前解除合同的意思表示，其行为已属违约，应当承担相应责任。虽然此后朱云友与出租人方董元达成新的房屋租赁合同避免了房屋被实际收回，但朱云友的行为并不能作为减轻或免除古月良居公司违约责任的理由。朱云友亦未曾做出放弃追究古月良居公司违约责任的意思表示。因此，朱云友要求古月良居公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。就违约金标准问题，因古月良居公司并未明确要求朱云友退还承租房屋，不符合合同约定的“无正当理由提前收回该房屋”的情况，故朱云友主张违约金按照两个月租金计算，标准过高，原审法院不予支持。结合古月良居公司的违约情况及朱云友的实际损失等因素，原审法院酌情调整为3000元。古月良居公司辩称其促成朱云友与房东达成新的合同，满足了朱云友扩大承租面积的愿望，自身不存在违约情形，但并未提交相应的充分证据，故原审法院不予采信。就朱云友提出的第二部分责任，朱云友陈述的古月良居公司拖欠出租人方董元租金、导致方董元向朱云友要求收回房屋等事实，无相应证据，原审法院不予采信。朱云友与出租人方董元签订的房屋租赁合同中，虽然约定的房屋租金比本案双方签订的合同约定的租金金额有所上涨，但因两份合同在租赁面积、租赁时间等核心条件上均有明显不同，朱云友不能证明其承受了额外经济损失。此外，朱云友在古月良居公司明确退出房屋租赁关系的情况下，自主选择与出租人另行签约并确定租赁条件，相应经济后果应由朱云友自行承担。故朱云友的该部分诉讼请求本院不予支持。此外，朱云友主张的因本次诉讼而支出的律师代理费，由于古月良居公司存在违约行为，按照合同约定应由其承担，故原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州古月良居房地产代理有限公司支付朱云友违约金3000元，于判决生效后十日内付清。二、杭州古月良居房地产代理有限公司支付朱云友为本次诉讼支出的律师代理费2450元，于判决生效后十日内付清。三、驳回朱云友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取358元，由朱云友负担309元，由杭州古月良居房地产代理有限公司负担49元。朱云友于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州古月良居房地产代理有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，朱云友不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人存在房屋租赁合同关系，被上诉人在租赁期间内违约造成上诉人损失。一审法院判决由被上诉人承担违约金3000元，同时认为上诉人因租金涨价遭受的损失与被上诉人无关，不支持上诉人22500元的主张与事实不符，系事实认定不清。一审没有充分尊重双方当事人契约自由精神原则。被上诉人的法定代表人胡春于2019年11月10日通过微信向上诉人明确提出“你们早点去找店面吧，我租不了了”，除了明确作出提前解除合同的意思表示外，还应理解为在被上诉人处没有办法出租该店面，其行为属于违约，应当承担相应责任。双方在2016年4月10日签订的《杭州市房屋租赁合同》第十五条明确约定，“甲方无正当理由，提前收回房屋的，甲方应按月租金的贰倍向乙方支付违约金”而且该违约金用大写有警醒双方遵守合同约定的作用，是双方真实的意思表示。被上诉人未足额向出租人方董元支付租金，导致方董元向上诉人要求收房，并提出要出租给其他人.上诉人由于经营需要与方董元重新订立《杭州市房屋租赁合同》。上诉人多支付的租赁费用是由于被上诉人的违约行为造成的，应当由被上诉人支付差价损失22500元。上诉人在上诉过程中委托律师进行拟写上诉状的服务，产生律师代理费800元。一审律师代理费用为2450元.律师代理服务费用共计3250元。根据《杭州市房屋租赁合同》第二十一条约定，“签订本合同后，如果甲、乙双方任何一方发生违约行为，违约方除承担对被违约方的违约赔偿责任外，还必须承担甲、乙双方的代理服务费，甲、乙双方对此均无异议”，代理服务费3250元应由被上诉人承担。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条：“《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”，是指以下情形：(一)一审程序中的新的证据包括：当事人在一审举证期限届满后新发现的证据；当事人确因客观原因无法在举证期限内提供，经人民法院准许，在延长的期限内仍无法提供的证据；(二)二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”，出租人方董元在上诉期间出具情况说明一份，证明被上诉人拖欠房东租金，并要求收回房屋，现该情况说明将作为新证据提交。综上，上诉人朱云友请求二审法院撤销原判后依法该判古月良居公司支付其违约金22500元及律师费3250元，本案一、二审诉讼费由古月良居公司负担。 被上诉人古月良居公司答辩称：驳回上诉人的诉讼请求，一审的判决合情合理合法，不同意上诉人新增加的上诉请求在二审中一并处理。 上诉人朱云友在二审庭审中向本院提交以下证据材料：4张照片，拟证明其店面装修及隔墙共花费1万余元。此外，朱云友在二审庭审后向本院提交二审律师费发票及非诉案件委托协议各一份，拟证明其800元上诉律师费支出。 被上诉人古月良居公司在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人朱云友二审庭审中提交的证据材料，被上诉人古月良居公司认为与本案缺乏关联性，不予认可。本院认为古月良居公司的质证意见成立，本院对该证据不予采信。上诉人朱云友二审庭审后提交的证据材料将在本院认为部分一并论述。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，朱云友上诉要求古月良居公司支付违约金22500元，即房屋租金差价损失，但朱云友与案外人新签订的房屋租赁合同中对租赁面积、租赁时间等核心条件均与案涉房屋租赁合同不同，且租金的确定也与特定时期、市场需求、当事人的磋商能力等相关，故仅凭朱云友与案外人新签订的房屋租赁合同约定的房屋租金高于案涉房屋租赁合同的房屋租金无法证明系因古月良居公司违约导致其房屋租金差价损失的客观存在，故一审不予支持正确。朱云友上诉主张因上诉产生的律师费800元，超出一审诉讼请求范畴，且古月良居公司二审中明确表示不同意二审一并处理，故本院不予处理并当庭告知朱云友，朱云友在庭审后为该主张依旧补充提交的律师费发票和非诉案件委托协议本院亦不予评判。此外，朱云友上诉状中记载的其将案外人出具的情况说明作为新证据提交，庭审中已经明确其未取得该证据，且该证据亦与其上诉主张的房屋租金差价损失和二审律师费无关。综上，朱云友的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费363元，由朱云友负担，并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年三月十五日 书记员 万丹丹