北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3147号上诉人（原审被告）：北京世纪鸿房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街18号楼24-25号B6室。法定代表人：高建国，董事长。委托诉讼代理人：李哲彬，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司北京市分行，营业场所北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。负责人：林朝晖，行长。委托诉讼代理人：周晓禹，北京市嘉律衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军利，北京市嘉律衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王利辉，男，1967年5月31日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。上诉人北京世纪鸿房地产开发有限责任公司（以下简称开发公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建设银行）、被上诉人王利辉金融借款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初33479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开发公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由建设银行、王利辉负担。事实与理由：一、本案应中止审理。一审法院判决认为本案不需等待商品房买卖合同纠纷案件的审理结果故未中止审理，属于适用法律错误。开发公司在一审诉讼中共三次向一审法院提交其在北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）提起诉讼要求解除与建设银行、王利辉签订的商品房买卖合同纠纷已受理的材料，且告知一审承办法官王利辉本人及家庭成员均不具有北京市购房资格，将必然导致解除双方商品房买卖合同，故本案需中止审理，等待朝阳区法院作出判决后再恢复审理。在2020年9月初，一审法院曾致电开发公司代理人询问朝阳区法院审理案件进展。但未采纳中止审理的意见。二、一审法院判决开发公司连带偿还至实际清偿之日止的利息、罚息，适用法律错误，属于扩大损失。合同解除后的利息不受法律保护。本案中，王利辉因债务众多一直躲避不见、无法联系，在两起诉讼案件中均以公告形式送达起诉书等材料，一审法院未考虑开发公司提出中止请求过程中的客观情况和目的，造成开发公司今后连带承担畸高的利息和罚息的结果，对开发公司及王利辉均不利。三、一审法院认为“本案不能因为借款合同有可能被解除即中止，在开发公司行使解除权之前，其应当按照借款合同的约定履行义务”是对事实认知错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，一审法院明知开发公司正在行使解除权之过程中，未予中止审理是错误的。建设银行辩称，不同意开发公司上诉请求和理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案不存在需要中止审理的情形。一、开发公司作为专业的房地产公司，对王利辉是否具有买房资格应该有专业的判断，也是开发公司应尽的义务。二、借款合同中明确约定了开发公司需要承担连带保证责任，亦约定保证条款独立与其他条款，合同解除不影响保证条款的效力。开发公司应就王利辉的债务承担连带保证责任。王利辉未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。建设银行向一审法院诉讼请求：1.王利辉立即偿还建设银行截至2019年5月13日的贷款本金4597617.1元，利息108348.92元，罚息4445.99元，并偿还上述款项自2019年5月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息；2.开发公司对王利辉的欠款承担连带保证责任；3.王利辉、开发公司承担本案诉讼费、保全费、公告费。一审法院认定事实：建设银行与王利辉、开发公司签订借款合同，约定：王利辉向建设银行申请个人住房贷款，贷款金额为560万元，贷款期限为240个月，自建设银行按照借款合同约定将贷款划入约定账户之日起计算；王利辉应将贷款用于购置由开发公司出售的位于北京市朝阳区东直门外西八间房1号大山子环岛西侧住宅及配套用地6号楼6层2单元601的房屋，未经建设银行书面同意，王利辉不得改变借款用途；借款合同项下贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在每年的1月1日调整一次；借款合同项下贷款发生逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率水平上浮50%；王利辉首付款金额为3885107元；建设银行将贷款款项一次性划入开发公司开立于工商银行北京崇文门外大街网点支行的账户中；王利辉采用委托扣款方式进行还款，其指定委托扣款账户为王利辉在建设银行开立的账号；王利辉采用等额本息还款法偿还贷款；王利辉不按借款合同的约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，建设银行有权宣布贷款立即到期，要求王利辉立即清偿借款本息及相关费用，对于王利辉未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被建设银行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；建设银行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由王利辉承担。借款合同还约定：合同项下的担保方式为阶段性保证加抵押；开发公司为本合同项下提供连带责任保证担保；保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的《他项权利证书》交由贷款人建设银行核对无误、收执之日止；保证范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响保证条款的效力，如果借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；王利辉以其购买的房屋为借款合同项下的贷款提供抵押担保。截至本案一审庭审辩论终结之时，王利辉所购买的房产并未办理抵押权人为建设银行的抵押登记手续。2013年7月1日，建设银行按照借款合同约定向王利辉发放贷款560万元。自2018年11月1日起，王利辉再未按借款合同的约定按期足额偿还贷款本息。截至2019年5月13日，王利辉尚欠建设银行贷款本金4597617.1元，利息108348.92元，罚息4445.99元。自2019年5月14日起至本案一审庭审辩论终结之日止，王利辉再未偿还任何款项，开发公司亦未承担连带保证责任。在该案诉讼过程中，开发公司以商品房买卖合同纠纷为案由，在朝阳区法院起诉王利辉。一审法院认为，建设银行与王利辉、开发公司签订的借款合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行相关义务。合同签订后，建设银行依照合同约定发放贷款，王利辉应按时足额清偿借款本息。王利辉出现逾期还款情形，且直至本案法庭辩论终结之日，王利辉所欠逾期借款本息仍未清偿。王利辉的上述行为已构成违约，建设银行根据合同约定要求王利辉偿还剩余全部贷款本金、利息、罚息，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。经查，借款合同项下的房屋并未完成抵押登记，故开发公司对于王利辉在借款合同项下债务应当按照借款合同约定承担连带保证责任。关于建设银行要求开发公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。关于开发公司提出的本案必须以商品房买卖合同纠纷一案的审理结果为依据，本案应当中止诉讼的意见，该院认为，开发公司据以请求本案中止审理的法律依据，在于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。前述司法解释第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该规定明确，若商品房买卖合同解除，开发公司有权请求解除借款合同。前述司法解释第二十五条第一款规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”该规定明确，金融借款合同纠纷和商品房买卖合同纠纷，可以合并审理，也可以分别处理。该院认为，本案不需等待商品房买卖合同纠纷案件的审理结果，原因为：第一，本案中，开发公司应当承担的连带保证责任，为依照借款合同应当承担的合同义务。虽然开发公司在商品房买卖合同解除之后将获得借款合同的解除请求权，但是，行使合同权利需要支付包含诉讼费用在内的一系列的成本，纵使开发公司拥有借款合同的解除权，并不意味着其必然会行使合同解除权。本案不能因为借款合同有可能被解除即中止，在开发公司行使解除权之前，其应当按照借款合同的约定履行义务。第二，借款合同约定，开发公司承担的责任为连带保证责任，据此，在王利辉未能按期足额偿还贷款本息时，建设银行即可直接要求开发公司承担责任，而借款合同并未约定，开发公司承担保证责任的前提，在于商品房买卖合同效力的确定。第三，借款合同明确约定，“保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款被解除的，不影响保证条款的效力，如果借贷合同关系被解除，保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任”，此为借款合同解除的法律后果。据此，借款合同解除与否，或是商品房买卖合同解除与否，均不改变开发公司应当承担的保证责任。纵使借款合同被解除，开发公司仍然应对王利辉在合同项下的债务承担连带保证责任。借款合同解除与否，对本案裁判结果不产生影响。第四，前述司法解释已明确，借款合同纠纷的审理，与商品房买卖合同纠纷的审理，是“可以”合并审理，此用词，即为保留了两种纠纷分别处理的可能性。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王利辉于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司北京市分行截至2019年5月13日的贷款本金4597617.10元，利息108348.92元，罚息4445.99元，并按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还上述款项自2019年5月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息；二、北京世纪鸿房地产开发有限责任公司对判决确定的王利辉的金钱给付义务承担连带保证责任；北京世纪鸿房地产开发有限责任公司承担连带保证责任后，有权向王利辉追偿。如果王利辉、北京世纪鸿房地产开发有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，开发公司向法院提交以下证据：证据1.开发公司持调查令调取的王利辉婚姻登记档案材料；证据2.北京市朝阳区不动产登记事务中心现场查询图片及在北京市住房和城乡建设委员会官网查询截图；证据3.开发公司向一审法院邮寄的询问函，以上证据拟证明王利辉使用伪造的结婚证获得购房资格，且王利辉至今未获得购房资格。本案商品房买卖合同解除案件正在朝阳区法院审理，本院应该中止审理。建设银行对上述证据的证明目的不予认可，认为与本案无关。王利辉未发表质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，开发公司上诉称本案应中止审理，一审法院未采信其意见，是对事实认知的错误，亦属于适用法律错误。开发公司向本院提交了王利辉伪造结婚证获取购房资格的证据，拟证明王利辉的该行为会导致房屋买卖合同解除的法律后果。对此，本院认为，本案系建设银行以其与王利辉、开发公司签订的借款合同为依据向法院提起的金融借款合同纠纷案件，该借款合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应依约行使权利，履行义务。该借款合同签订后，建设银行已依约发放贷款，王利辉未能按时足额清偿借款本息，已构成违约。借款合同约定，合同项下的担保方式为阶段性保证加抵押，开发公司为本合同项下提供连带责任保证担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的《他项权利证书》交由贷款人建设银行核对无误、收执之日止。本案中，因借款合同项下的房屋并未转移登记至王利辉名下，亦未完成抵押权人为建设银行的抵押登记，故开发公司对于王利辉在借款合同项下的债务应当依约承担连带保证责任。开发公司应承担的连带保证责任，系其依照借款合同的约定应当承担的合同义务。借款合同解除与否，或是商品房买卖合同解除与否，均不改变开发公司应当承担的保证责任。即使借款合同被解除，开发公司仍应对王利辉在合同项下的债务承担连带保证责任。开发公司要求中止审理的上诉请求，缺乏依据，本院对此不予支持。开发公司上诉称一审法院判决开发公司连带偿还至实际清偿之日止的利息、罚息，属于扩大损失。对此，本院认为，借款合同约定，开发公司保证范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用。故，建设银行根据借款合同的约定，要求王利辉偿还剩余全部贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定及借款合同的约定，应当得到支持。综上，开发公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44483元，由北京世纪鸿房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李丽审 判 员 石磊审 判 员 罗珊二〇二一年三月十九日法官助理 李爽书 记 员 李雪