江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初5923号原告：中国联合网络通信有限公司盐城市分公司，统一社会信用代码91320900704045880F，住所地盐城市南城河路5号。法定代表人：杨军，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾金剑，盐城盈科（盐城）律师事务所律师。被告：卢日权，男，汉族。委托诉讼代理人：宗永林，江苏煜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹陆兵（实习），江苏煜衡律师事务所实习律师。第三人：盐城市华厦百信通讯设备有限公司，统一社会信用代码913209020586530985，住所地盐城市建军中路汇金购物中心北楼幢131室。法定代表人：浦晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：高云，该公司人事经理。原告中国联合网络通信有限公司盐城市分公司（以下简称联通公司盐城分公司）诉被告卢日权、第三人盐城市华某百信通讯设备有限公司（以下简称华某百信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告联通公司盐城分公司的委托诉讼代理人顾金剑，被告卢日权及其委托诉讼代理人宗永林、尹陆兵，第三人华某百信公司的委托诉讼代理人高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联通公司盐城分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2020年6月签订的编号为CU12-3210-2020-000722《盐城联通房屋租赁合同》于2020年9月30日解除；2.判令被告立即退还原告租金333300元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月，原告因经营需要，与被告卢日权签订了编号为CU12-3210-2020-000722《盐城联通房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将坐落于盐城市大丰区人民南路2-8号南二间建筑面积为110平方米的房屋出租给原告开设营业厅使用。租期一年，自2020年6月1日至2021年5月31日止，年租金50万元。合同第九条对发生不可抗力后合同如何处理进行了约定，其中如发生第1款第2项约定的情形即政府在租赁房屋前50米内，左右两边各200米内修路、改路、扩路等政府行为的，原告可向被告发出通知直接终止合同的履行，被告应当按照实际使用租赁房屋的时间收取租金，对于已收取的超出实际使用期间的租金的，超出部分被告应当予以退还。合同签订后，原告按约向被告支付了租金50万元，被告也向原告交付了房屋。2020年8月，盐城市大丰区城市建设指挥部发出告知书：为改善人民路整体外观，从2020年8月下旬至2021年4月下旬对人民路两侧进行立面改造，施工内容包括广告牌整治、外墙涂料出新、部分窗户形式更换、部分添加线脚，同时对道路部分进行封闭施工。告知书发出后，城建部分即对案涉房屋路段进行封闭施工，并在案涉房屋四周搭建了脚手架，导致原告无法继续经营。原告遂于被告协商，希望能够终止合同，退还剩余期限的租金，但被告未同意。2020年9月17日，原告向被告发出了终止合同的通知，并要求被告及时退还剩余期限的租金33万元。被告收到通知后，未予理会。综上，请求法院支持原告的诉请。被告卢日权辩称，1、对双方签订合同的事实及合同内容无异议，认可租期自2020年6月1日起算及收到原告转账支付的租金50万元；2、人民路改造是客观事实，2019年的时候就规划宣传了，城建部门自2020年4月份开始拆除广告牌，实际施工是在6月份，故双方签订合同时原告即已知道人民路改造项目。合同约定的“不可抗力”应指不能预见，不能避免等情况，本案双方签订合同前原告即应当预见到人民路改造会带来的影响，并且案涉房屋的租赁价格因此进行了下浮，双方初期谈的价格是60万元，后来下浮到50万元，故本案不符合不可抗力的情形。且案涉租赁合同系原告提供的格式合同，应当作出对原告不利的解释；3、案涉租赁合同签订后，被告与案涉房屋的实际经营人盐城市华夏百信通讯设备有限公司（以下简称华夏百信公司）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，协议特别约定：如遇不可抗拒的自然灾害，政府规划等造成的损失，卢日权不承担任何责任；4、对原告提交的终止合同通知函不予认可，被告未收到该通知函，且原告直至2020年10月31日才搬出租赁房屋，故被告认为案涉租赁合同未解除，合同仍应继续履行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人华某百信公司述称：我司是一直是案涉房屋的实际使用人，相关房屋由联通公司盐城分公司出面承租后交由我司使用，相关水电费由我司实际交纳。被告卢日权因不满与联通公司盐城分公司所确定的租金，我司为了避免撤店风险继续经营，故与卢日权签订了《房屋租赁合同补充协议》，另行补贴其租金4万元。我司因房屋门前路段维修致无法正常经营，已经于2020年10月25日从案涉房屋中撤出，撤出时相关水电费未及时交清，但应该不超过1000元。相关房屋内货架及小的固定支架等丢弃在案涉房屋内的物品及固定的装潢投入，我司予以放弃。相关钥匙听联通公司盐城分公司通知，随时移交。另我司在本次诉讼中不向卢日权主张返还补贴的租金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月，原告联通公司盐城分公司（乙方）与被告卢日权（甲方）签订编号为CU12-3210-2020-000722《盐城联通房屋租赁合同》一份，相关合同文本由原告提供，合同约定如下：被告将坐落于盐城市大丰区人民南路2-8号南二间，建筑面积为110平方米的房屋出租给原告；被告交付出租房屋时间为2020年6月1日前；租赁期限为1年，自2020年6月1日至2021年5月31日止；租赁用途为开设营业厅；年租金为50万元（被告承担相关税费）；租金支付方式为按年支付，每年6月30日前以转账方式付清当年度租金；合同第八条违约责任约定为：1-5……6、租赁期间，如原告确因特殊情况需要退房，必须提前2个月书面通知被告，解除合同，应付给被告违约金，违约金以剩余租期内应交付租金总额的/%计算。被告应向原告退还剩余租期已付租金；合同第九条就不可抗力约定为：1、本合同所称不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其具体范围包括：（3）政府在租赁房屋前50米内，左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；2、在本合同期限内，如本条第1款第（3）项约定的情形持续达到二个月以上的，原告可向被告发出通知直接终止本合同的履行；届时，被告应按照原告实际使用租赁房屋的时间收取租金，若被告已收取的租金超出前述租金数额的，超出部分被告应予以退还；3、任何一方由于不可抗力的原因而不能履行或者不能完全履行本合同时，应在不可抗力时间发生后的二十四小时内及时向对方发出通知，通报不能履行或者不能完全履行的理由，以减轻可能给对方造成的损失，在取得有关权威机构出具的合法证明后，允许延期履行、部分履行或者不履行本合同，并根据情况可部分或者全部免于承担违约责任；4、凡未按本条第3款之约定及时发出通知并提供有关合法证明的，均不得免除其违约责任等内容。甲方：卢日权（签字并加盖印章）2020年6月11日；乙方：联通公司盐城分公司（加盖印章）。被告卢日权并在合同附件关于供应商黑名单管理的承诺书中签字确认。合同签订后，被告按约向原告交付了出租房屋，原、被告双方在庭审中均认可租期自2020年6月1日起算。原告于2020年6月24日通过银行转账的方式向被告支付租金50万元。原告承租的相关房屋实际交由原告的合作代理商即本案的第三人华夏百信公司实际使用。在原、被告签订了房屋租赁合同后，第三人华夏百信公司与原告签订一份房屋租赁合同补充协议，自愿另行补贴原告租金4万元。租赁合同履行过程中，盐城市大丰区城市建设指挥部根据区政府的工作部署，对大丰区人民路两侧进行外立面改造，并对道路进行封闭施工。因案涉租赁房屋即位于人民路一侧，原告的经营受到影响，原告曾于2020年9月27日向被告邮寄发出落款日期为2020年9月17日的关于终止房屋租赁合同的通知函，但被告否认收到该终止合同的通知函，原告亦无证据证实该通知函有效送达给了被告。庭审中，原告诉称其于2020年10月25日正式撤场，并联系被告要求交还钥匙及办理房屋移交手续，但被告拒接电话，故房屋钥匙暂时仍由原告公司保管。被告认可原告撤场时间为2020年10月31日，并提交其与华夏百信公司签订的《房屋租赁合同补充协议》一份，该协议中特别约定“如遇不可抗拒的自然灾害，政府规划等造成的损失，卢日权不承担任何责任”，原告对此不予认可，并称华夏百信公司虽系原告的合作代理商，但双方相互独立，不存在控制与被控制的关系，华夏百信公司亦不能代表原告作出任何意思表示，根据合同相对性原则，被告与华夏百信公司签订的协议对原告没有法律效力。第三人华夏百信公司在2021年1月22日的质证活动过程中说明，该公司已于2020年10月25日搬离所使用的房屋，并明确相关房屋内的货物支架等物品及装潢投入均放弃所有权，租赁房屋门的钥匙仍在该公司保管，等联通公司盐城分公司与被告沟通好后听通知交还，现在第三人华夏百信公司可随时交付给被告。在本案中第三人华夏百信公司不向原告主张相关权利，并认可被告实际代缴的水电费不超过1000元。另查，盐城市大丰区人民政府网站于2020年2月18日发布了《城市建设让生活更美好》的文章，提及人民路改造项目，2020年4月7日，大丰日报微信公众号刊载了一篇《心动，我们的人民路将长成这样》的文章，于2020年5月27日刊载了一篇《看不懂规划图没关系，关于人民路改造看完这篇就懂了》的文章。大丰区政府官方微信公众号“大丰发布”于2020年5月13日刊载了一篇《做精城中：人民路上海风情街即将实施建设》的文章，均对大丰区人民路改造项目进行了公开宣传。上述事实，有原、被告的陈述、《盐城联通房屋租赁合同》复印件、网上电子银行回单打印件、城建部门张贴的告知书照片打印件、人民路封闭施工后案涉门市经营状况的照片打印件、终止房屋租赁合同通知函、寄件单及查询情况复印件、微信公众号文章截图等证据在卷证明。本案存在如下争议焦点：1、原告能否以案涉租赁合同第九条约定的“不可抗力条款”作为解除合同的依据？2、原告能够主张被告退还租金333300元？关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。其中，不能预见，是指当事人在签订合同时，按照通常的社会认知能力是不可能预测到会发生某种事件；不能避免，是指当事人已经尽了最大的努力，但仍然无法避免某种事件的发生；不能克服，是指当事人在事件发生后已经尽了最大的努力，但仍然不能克服事件所造成的损害后果，致使合同不能履行。我国法律没有明确规定政府行为是否可以构成不可抗力，只是规定了相应的判断标准。具体到本案，根据大丰区人民政府网站及微信公众号及大丰日报等官方媒体均在案涉合同签订之前的相当长的时间对“人民路改造项目”进行相关的宣传报道，双方当事人应当能够知晓租赁房屋所在的人民路即将实施改造。原、被告双方在合同第九条第1款第3项中将“政府在租赁房屋前50米内，左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为”约定为不可抗力，但该约定双方在签订合同时应当能够预见，故相关内容不符合不可抗力的构成要件。在合同的第九条第2款第2项双方同时约定了“在本合同期限内，如本条第1款第3项约定的情形持续达到二个月以上的，乙方可向甲方发出通知直接终止本合同的履行”，综合分析，本院认为该约定属于双方当事人签订合同时事先约定的合同解除条款，即发生合同约定的“政府在租赁房屋前50米内，左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为”等事项持续二个月以上时，原告可以依约行使合同解除权。因该约定为双方当事人自愿协商并达成一致意见的，是反映双方当事人真实意思的表示，应当认定为合法有效。案涉租赁合同履行过程中，发生了“人民路改造项目”持续两个月以上这一合同约定解除的条件，根据合同约定，原告可以主张解除合同。因被告否认收到原告发出的终止合同通知函，原告亦未提交相关证据证实向被告有效送达相关解除合同的通知，故本院确认案涉《盐城联通房屋租赁合同》于本案起诉状副本送达被告之日起即2020年11月5日解除。被告辩称案涉租房合同第九条的约定系原告制作的格式条款，与本院查明的事实不符，不符合格式条款的法定构成要件，对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。关于争议焦点二，原告主张按实际使用时间计算应付租金，对超出部分应当适用合同约定的“不可抗力”条款予以免责，对此，本院上述进行了分析，合同约定的“不可抗力”条款并非法律规定的不可抗力条款，该“不可抗力”条款应当理解为双方约定解除合同的条件。对因合同解除后未及时返还房屋给一方所产生的损失如何负担并未明确约定。本院认定双方合同解除的时间为2020年11月5日。租赁合同解除后，承租人应当及时返还房屋并依法承担相应的法律责任。本案中租赁房屋的实际使用人第三人华夏百信公司，与原告之间系合作代理关系，并非本案租赁合同的相对方，第三人华夏百信公司使用租赁房屋的所产生的法律后果应当由原告向被告负责。故本案中原告负有及时返还租赁房屋并按实支付相关租金、承担相应占用费损失的法律责任。本案审理过程中，原告及第三人均未有证据证实已经履行了相关通知被告收回房屋的义务并已经告知相关房屋内的物品所有权予以放弃，直至2021年1月22日才在质证活动过程中明确放弃租赁房屋内的物品并表示随时交付房屋钥匙。故原告应当按相应租赁合同约定的租金标准支付从2020年6月1日起至2020年11月5日止的租金及租赁合同解除后的2020年11月6日至2021年1月22日期间的房屋占用费，合计323287.67元（236天*500000元/365天）。被告已际收取原告租金50万元，扣减被告在本案中应当享有的权利，被告仍应当依法退还原告176712.33元。被告在租赁合同依法解除后仍要求继续履行租赁合同，且在2021年1月22日质证活动过程中仍然拒绝接受租赁房屋，故对2021年1月22日后租赁损失的扩大由其自行承担。相关租赁房屋被告可随时自行收回并行使相关权利，自行收回房屋所产生开锁、撤除固定设施等费用，可另案主张。第三人华夏百信公司与被告另行签订的房屋租赁合同补充协议系双方之间就额外贴补4万元租金达成的协议，该协议未经原告确认，对原告不产生法律效力，如双方就该补充协议产生纠纷，可另案处理。第三人华夏百信公司本案审理过程中认可被告代缴的租赁房屋产生的水电费不超过1000元，而被告举证证明其代缴的水电费总额1008.65元，但第三人未全部认可，故本院认定被告代缴租赁房屋所产生的水电费为1000元，该1000元按照租赁合同的相对性，依法由原告承担，从被告应当退还的租金中扣减。综上所述，原、被告签订的《盐城联通房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人双方应按照合同的约定履行自身的义务。合同履行过程中，因发生“人民路改造项目”这一合同约定的解除情形，原告主张解除合同，本院依法认定原、被告签订的《盐城联通房屋租赁合同》于2020年11月5日解除。被告实际收取原告租金500000元，扣减原告应当支付的租金及合同解除后的占用费、被告实际代缴的水电费，原告仍就应当退还原告175712.33元（500000-323287.67-1000）。被告的相关抗辩意见，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告中国联合网络通信有限公司盐城市分公司与被告卢日权2020年6月11日签订的《盐城联通房屋租赁合同》于2020年11月5日解除；二、被告卢日权于本判决生效之日起30日内退还原告中国联合网络通信有限公司盐城市分公司租金175712.33元。三、驳回原告中国联合网络通信有限公司盐城市分公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6300元，由原告中国联合网络通信有限公司盐城市分公司负担2486元，被告卢日权负担3814元【于本判决生效后七日内缴纳至户名：盐城市大丰区人民法院（诉讼费），开户行：中国银行股份有限公司大丰支行营业部，账号：62×××11的银行账号内。逾期不交本院将依法强制执行】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  韦翔龙人民陪审员  徐 政人民陪审员  黄惠萍二〇二一年三月三十一日法官 助理  李建超书 记 员  徐 玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。