河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终193号上诉人（原审被告）：洛阳祝福房地产开发有限公司。法定代表人：牛灿卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭超，该公司副总经理。委托诉讼代理人：薛景书，该公司法务部主任。被上诉人（原审原告）：杨振宇。委托诉讼代理人：杨宇豪，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡一帆，河南先为律师事务所实习律师。上诉人洛阳祝福房地产开发有限公司（以下简称祝福公司）因与被上诉人杨振宇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初7585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。祝福公司上诉请求：1、依法撤销洛龙区人民法院（2020）豫0311民初7585号民事判决利息：204406.84元（自2014年7月1日至2020年11月11日按年利率6%计）；2、依法改判上诉人退还被上诉人房款535330元；补偿被上诉人自2018年5月12日起中国人民银行同期同类贷款的利息按年利率3.84%，合计51391.68元（自2018年5月12日至2020年11月11日）；3、本案一审、二审的诉讼费由杨振宇承担。事实与理由：一审判决上诉人祝福公司“以535330元为基数，从2014年7月1日起按照年利率6%计算至实际清偿之日止”，无论是时间，还是利率标准都没有事实根据和法律依据，依法应予撤销改判。一、退还利息自2014年7月1日起算没有事实根据，本案的证据足以证明应当自2018年5月12日开始起算。1、双方在《认购协议》中约定的交房期限是不确定的期限，以此期限作为赔偿损失的起算点，显然不符合订立合同时双方当事人的初衷。本案一审已经查明，2013年2月18日上诉人与被上诉人签订一份《国贸大厦（祝福大厦）认购协议》，该协议约定，被上诉人购买上诉人开发的国贸大厦写字楼1号楼6层609室，建筑面积125平方米，每平方米4282.64元，房屋总价535330元。该协议第五条第1款约定“该房屋预计交付时间为2014年6月31日”。从上述合同约定来看，2014年6月31日的交房时间，很清楚地写明是“预计”，即预估的交房时间，并非确定的交房期限。该条第2款的约定更加能够说明，对交房期限的不确定性合同双方当事人都是心知肚明，交房时间是无法确定的，为此才约定了一个“预计”时间。本案一审法院把一个不确定的交房时间认定为“确定的交房期限”显然与本案的事实相悖。2、本案一审审理时，上诉人向法庭提交了一份由被上诉人于2018年5月12日亲笔签名的《国贸大厦退房申请书》。该申请书足以证明两个重要的案件事实：一是退房的原因是被上诉人“个人原因”，而非上诉人的原因；二是被上诉人只提出了退还房款的请求，没有提出赔偿损失的要求，说明被上诉人已经自愿放弃了2018年5月12日之前损失的请求。最高院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零五条明确规定“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”对于本案如此重要的一份书证《国贸大厦退房申请书》，一审判决却视而不见，没有按照我国《民事诉讼法》和最高院《解释》的规定进行分析、判断和采信。从而错误地将2018年5月12日之前的所谓损失也判在其中。二、一审判决按照年利率6%计算没有法律依据，应当予以纠正。一审判决认定损失的赔偿“应当从被告承诺交房期限届满后起按年利率6%计算至实际清偿之日止。”即以购房款535330元为基数，自2014年7月1日起按照年利率6%计算至实际清偿之日止。计算的起点时间前文已叙，不再赘述，就年利率6%的标准没有任何法律依据。最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第4款规定“买卖合同没有约定违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期付款利率标准计算。”结合本案，2018年5月12日被上诉人提出了退房申请，上诉人同意后即应当向其支付已交的房款，逾期没有返还，应当按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期付款利率标准计算其损失。一审法院却违反最高院的上述规定，凭空捏造6%的年利率标准，显然是难以让人信服，对上诉人亦极不公正，应当依法予以改判。三、本案所涉房屋楼宇的开发建设迟迟不能完成，主要原因是受国家政策和地方发展规划调整等多方面因素的影响，既不是上诉人所追求的，也不是上诉人能够抗拒的。本案所涉房屋是在洛阳市××伊滨区。伊滨区的开发建设由刚开始的轰轰烈烈，到后来一波三折，建建停停，这是有目共睹，无须证明的事实。上诉人作为房地产的开发商，响应市政府开发建设伊滨区的号召，投入数亿元的资金开发“国贸大厦”项目，但受国家宏观政策、行政区划审批、发展规划调整、市政设施配套等等多种因素的影响，至今该项目无法完工，已经给上诉人造成了不可估量的经济损失。本案双方当事人签订的《认购协议》第五条第2款约定“由于法律法规政策变更或政府有关行政命令以及不可抗力因素（包括但不限于火灾、水灾、地震等自然灾害以及突发性公共卫生事件等）造成项目建设延期的，甲方应及时通知乙方，同时双方重新确认交房期限，互不追究责任。”根据上述条款的约定，结合本案房屋开发建设的实际情况，该项目无法完成实际是受不可抗力的影响，双方应按照合同约定“互不追究责任”。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。杨振宇辩称，一、根据一审法院查明的事实，祝福公司因其自身资金等原因，至今未向杨振宇交付房屋，致使杨振宇的合同目的不能实现，杨振宇主张与祝福公司解除合同、返还购房款、赔偿经济损失的诉求符合法律规定。由祝福公司一审的答辩内容以及上诉意见可知，祝福公司对解除合同、返还全部购房款没有异议，对此问题杨振宇不再赘述。二、因祝福公司的违约行为，给杨振宇造成巨大的经济损失，祝福公司依法应当承担相应的赔偿责任。1、由一审查明的事实可知，案涉合同签订后，杨振宇按照合同的约定依约支付了购房款全款即535330元（其中2万元为定金），但祝福公司却因为自身资金不足等原因至今未能交付房屋，致使杨振宇的合同目的不能实现，因祝福公司违约行为给杨振宇造成了巨大的经济损失。依据《合同法》第九十四条第（四）款、第九十七、一百一十三条的规定杨振宇有权解除合同、返还购房款、而且还应当赔偿杨振宇的经济损失。2、杨振宇的的损失有以下三种，依法均应得到支持：第一，因本案在2019年12月29日已经被洛阳市洛龙区人民法院依法受理，故依据最高人民法院在2015年08月06日发布的法释〔2015〕18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，主张祝福公司自杨振宇交付购房款之日起，按照年利率6%支付资金占用期间利息的，依法应得到法院的支持。第二，杨振宇购买涉案公寓目的就是为了投资，投资的目的是为了获利，涉案的房屋事实上由杨振宇提交的证据可以证明房价已从购买时的每平方4282.64元升涨至2021年1月的8500元每平方米，这部分的差额即杨振宇的可得利益部分，由于祝福公司的违约，杨振宇的该部分利益无法实现。依据《合同法》九十七条、一百一十三条祝福公司应当赔偿杨振宇的损失。第三，装修建材费用的上涨及装修成本的上涨该部分损失也应当由祝福公司承担。二、祝福公司的违约行为应当自杨振宇交付全额购房款之日开始计算。1、2013年2月18日，杨振宇已支付全额购房款，履行完毕该合同义务。祝福公司则未按照合同约定履行交付义务，且截至杨振宇起诉时，根本不具备交付条件，已构成根本违约。第一、该合同名为认购协议实为商品房买卖合同，商品房买卖合同的交付时间是核心条款，即应当是个确定的时间，且该合同作为格式合同，祝福公司利用自己的优势地位，签订的不利于杨振宇的合同，如果双方产生歧义，应当做出有利于杨振宇方的裁决。第二、合同约定2014年6月31日为预计交房时间，该约定虽为预计时间，但合同在2013年2月18日签订后长达一年多的时间内祝福公司并未对预计交付时间向杨振宇提出变更的要求。杨振宇完全有理由相信该时间即为确定的交房时间。退一万步讲，即使未约定时间，减去合理期限三个月，也应当在2014年9月30日交付房屋，但祝福公司至今根本不具备交付条件，已构成根本违约。2、祝福公司提交的退房申请不能作为本案的定案依据，理由有以下三点：第一、祝福公司提交的退房申请是祝福公司公司工作人员采取欺骗的手段让杨振宇出具的，祝福公司先打印好，让杨振宇按其要求填写，并且当时并非杨振宇一人填写，而是要求催交房屋的客户都要填写，是工作人员为了给公司汇报、交涉的一种工作手段。第二、该申请的内容不符合客观事实，案涉项目未能交付是祝福公司所涉房屋不具备交付条件，但申请书上填写的是杨振宇自身原因，杨振宇在整个合同履行过程中没有任何的违约行为且在房价上涨如此迅猛的情况下，申请因个人原因，按照合同原价退款是不符合常理及客观事实的。且该申请是由祝福公司方拟定、提供的可以重复适用的格式条款，此项合同内容完全是祝福公司依据自己的优势地位，迫使杨振宇签订的免除祝福公司方责任，加重杨振宇方责任，排除杨振宇方主要权利的格式合同，应当认定为无效。第三、结合一审事实可知，在杨振宇提交所谓的退房申请后，祝福公司对杨振宇的退房申请不仅没有做出同意与否的回复，而且依据案涉的聊天记录上双方从未沟通过退房的相关内容，可以说明双方已默认继续履行案涉的认购协议的内容，即祝福公司继续履行交房义务。这个退房申请从动机、内容、行为都是不合法的，内容来讲不仅不符合客观事实，而且严重侵害了杨振宇的合法利益，不能作为本案认定事实的依据。三、祝福公司以合同第五条第2项中的法律政策变更或政府有关行政命令及不可抗力等原因的抗辩不能成立。1、依据双方签订的合同中约定祝福公司如因法律法规政策变更或政府有关行政命令以及不可抗力因素造成延期的，祝福公司应当及时通知甲方，双方重新确认交房时间。祝福公司不仅没有通知，而且也没有重新签订合同，这个事实足以证明这个不可抗力的情形是不存在的。且同样都是在伊滨区，同是房地产企业，与案涉项目仅一路之隔的银河湾等房屋，均已交付，可以说明并不是市政的配套跟不上，而是祝福公司自身的原因。2、由杨振宇一审提交的“聊天记录”可充分证明，祝福公司由于资金等原因致使涉案房屋至今不具备交付条件，这是祝福公司违约的根本原因。依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。案涉房屋交付时应当符合已经竣工验收备案的条件，且出卖人应当提供《质量保证书》《使用说明书》《质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。本案祝福公司因自身资金原因至今没有组织相关单位进行验收，甚至经杨振宇实地走访发现案涉项目仍处于烂尾状态，不具备竣工条件。综上，因祝福公司的违约行为，给杨振宇造成巨大的经济损失，杨振宇的损失应当自出具全额购房款，祝福公司占用使用该资产之日起开始计算。尽管杨振宇出具的有退房申请书，但此申请书只是祝福公司为了逃避责任的一种手段，不符合客观事实，且答辩双方之后的微信聊天记录已证明祝福公司并未同意杨振宇的退房申请，愿意继续履行案涉合同。但祝福公司至今不具备交房条件，已构成根本违约，杨振宇有权要求解除与祝福公司的合同并赔偿杨振宇相应的损失。杨振宇向一审法院提出诉讼请求：一、解除原被告之间签订的国贸大厦（祝福大厦）认购协议；二、判令被告祝福公司返还原告杨振宇已付购房款535330元及资金占用期间的利息222251.17元（按照已付购房款535330元、年利率6%为基数，自2013年2月18日支付至清偿完毕之日止，暂计算至2019年12月15日）；三、判令被告祝福公司按照案涉房屋市场价赔偿原告杨振宇损失（具体以评估价为准）；四、本案的诉讼费、保全费、评估费、检测费、律师费等费用由被告祝福公司承担。一审法院认定事实：2013年2月18日，乙方即原告杨振宇与甲方即被告祝福公司签订《国贸大厦（祝福大厦）认购协议》一份，协议约定乙方认购的房屋位于洛阳市××通道以南、新源路××、环湖路××、××大道以西××楼××室，房屋建筑面积125平方米（以房管局最终测绘面积为准，据实无息结算面积差房价款，多退少补）。房屋单价为人民币4282.64元/平方米，认购总房款计人民币535330元。乙方需在2013年2月18日前付清总房款535330元，该房屋预计交房时间为2014年6月31日。2013年2月17日，被告祝福公司给原告杨振宇出具涉案房屋定金20000元的收据一张；2013年2月18日，被告祝福公司给原告杨振宇出具涉案房屋房款515330元的收据一张。2018年5月11日，杨振宇提交国贸大厦退房申请书一份，要求被告祝福公司将房款退还原告。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告杨振宇与被告祝福公司签订的《国贸大厦（祝福大厦）认购协议》是双方真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性规定，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告杨振宇依约缴纳了购房款，被告祝福公司却未能按照协议约定的时间交付房屋，现原告杨振宇要求解除合同、退还购房款，合同目的已不能实现，原被告签订的《国贸大厦（祝福大厦）认购协议》应当予以解除，被告祝福公司应当将原告杨振宇缴纳的购房款535330元退还原告。关于利息问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告祝福公司长期占用原告购房款，的确给原告杨振宇造成一定的损失，一审法院认为应当从被告祝福公司承诺交房期限届满后起按年利率6%计算至实际清偿之日止。关于原告杨振宇要求的损失，其要求的利息已足以弥补原告杨振宇的损失，不应当再支持其他损失，因此关于原告杨振宇该项诉求一审法院不予支持。被告祝福公司辩称无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告杨振宇与被告洛阳祝福房地产开发有限公司于2013年2月18日签订的《国贸大厦（祝福大厦）认购协议》；二、被告洛阳祝福房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告杨振宇退还已付购房款535330元及利息（利息以535330元为基数，从2014年7月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5688元，保全费4320元，由被告洛阳祝福房地产开发有限公司承担8008元，原告杨振宇承担2000元。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，杨振宇向祝福公司购买房屋，并与祝福公司签订《国贸大厦（祝福大厦）认购协议》。杨振宇依约缴纳了购房款，但祝福公司至今未向杨振宇交付房屋，致使杨振宇的合同目的不能实现，双方签订的《国贸大厦（祝福大厦）认购协议》应予以解除，祝福公司应当将杨振宇缴纳的购房款535330元退还杨振宇。关于杨振宇主张的利息问题，因祝福公司长期占用杨振宇的购房款，祝福公司的行为实际上对杨振宇造成一定的损失，一审法院根据本案实际情况并考量杨振宇诉求的损失，判决祝福公司从2014年7月1日起按年利率6%支付杨振宇利息至实际清偿之日止，并未违反相关规定，一审判决并无不当，本院予以维持。综上，祝福公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院依法不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由上诉人洛阳祝福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年三月十五日书记员  刘伟琳