湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终411号上诉人（原审被告）：岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区冷水铺路知青洛王工区****。法定代表人：林家新，该公司经理。委托诉讼代理人：李雪兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈**平，湖南嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张高机，男，1955年8月19日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：李春，女，1954年9月16日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：鲁海保，男，1947年7月4日出生，汉族，住临湘市。被上诉人（原审原告）：谢清，女，1966年9月19日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：刘富懿，湖南弘一律师事务所律师。上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）因与被上诉人张高机、李春、鲁海保、谢清商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初9211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，开庭进行了审理。上诉人东辉公司的委托诉讼代理人李雪兰、陈**平与被上诉人张高机、谢清及张高机、李春、鲁海保、谢清的共同委托诉讼代理人刘富懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人岳阳市新港投资管理有限公司。上诉人与被上诉人之间没有直接的借贷及商品房买卖合同关系。岳阳市新港投资管理有限公司网签面积超过了双方协议的抵债面积5200平方米。一审法院未追加岳阳市新港投资管理有限公司查明多签面积的当事人。二、原审判决上诉人与被上诉人网签的《商品房买卖合同》合法有效没有证据证明。本案商品房买卖是以房抵债而来，但以房抵债的债务是因借款合同而来，但借款合同的履行情况确没有查清。被上诉人没有提供证据证明其网签合同的金额及面积在抵债协议中的情况下，不能证明上诉人与被上诉人达成了以房抵债的合意。三、本案中一审原告代理人及岳阳市新港投资管理有限公司均认可网签了5959.5平方米，多网签的面积和合同应当予以查明。张高机、李春、鲁海保、谢清辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方权利义务关系清楚。合同签订时有上诉人的法定发表人盖章，由上诉人负责办理网签备案。一审期间，被上诉人均提交了借贷金额、以房抵债协议、房屋价值标准等事实的相关证据，一审法院亦予以查明。二、上诉人关于以房抵债的全部房屋面积超过购房抵债的协议面积的主张无相关证据予以佐证，且不能排除商品房买卖合同的效力及权利义务。首先，一审过程中，代理人从未陈述或自认签订的本系列案中任何一套诉争房屋不属于以房抵债协议的范围。其次，应由上诉人提交证据证明超过了以房抵债协议的范围。三、本案双方为商品房买卖合同关系，本案纠纷仅为上诉人与被上诉人的房屋买卖纠纷，与新港投资有限公司或房屋面积是否多签无关。张高机、李春、鲁海保、谢清在一审提出的诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋预告登记；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：东辉公司因生意资金周转需要，通过中介方岳阳市新港投资管理有限公司向外融资借款，原告系出资人之一。后因东辉公司无力履行还本付息义务，于2015年2月10日用其所开发在建房屋其中44套以单套网签方式为借款提供担保，该44套房屋随后办理网签转至案外人程志名下。2016年7月20日，在岳阳经济技术开发区××组的主持下，岳阳市新港投资管理有限公司作为甲方（债权人）、东辉公司作为乙方（债务人）签订《协议书》，确认乙方所欠甲方本息余额为2188万元整，双方一致同意所欠2188万元按4200元／ｍ2的房价折算为房产进行抵扣，乙方共计抵还甲方5200ｍ2的房子，双方债权债务彻底了断；所有原通过甲方在乙方湘岳兰庭项目涉及的资金出借人的债权债务均由甲方负责。后经岳阳市新港投资管理有限公司对案外人程志名下房源进行确认，湘岳兰庭006幢16层1603号房屋改签至原告名下。2017年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于琵琶王立交桥西北角的湘岳兰庭006幢16层1603号房，建筑面积为149.72平方米，房屋交付时间为2017年12月31日。2020年8月19日，原告缴纳房屋维修基金14677元，岳阳市物业管理服务中心出具了湖南省物业专项维修资金专用收据。一审法院认为，原告与被告东辉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现东辉公司对原告债权和购房面积是否在以房抵债的5200㎡面积内提出异议，但未提交足以反驳的证据，其抗辩意见，一审法院不予支持。原告诉请对该房屋办理预告登记，东辉公司应当予以配合。对办理预告登记所产生的税费如何承担的问题，不在本案审查范围内，对被告的该项主张，本院不做处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：限被告岳阳东辉房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告张高机、李春、鲁海保、谢清办理位于琵琶王立交桥西北角的湘岳兰庭006幢16层1603号房的房屋预告登记。案件受理费50元，由岳阳东辉房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人提交了如下证据：两份报警案件登记表及情况说明一份，两份报警案件登记表拟证明被上诉人系岳阳市新港投资管理有限公司的债权人，与东辉公司无关。因该两份证据系李雪兰报警称与刘成辉和冯伟有经济纠纷及因房产税产生纠纷，与本案无关联，亦不能证明其目的，故对该证据本院不予采信。其提交的情况说明拟证明上诉人的员工李伟龙不清楚李小辉与东辉公司资金借贷及以房抵债一事，也未参与此事的协调及审阅合同。因该份证据系由上诉人的员工李伟龙提交，与其有利害关系，且与本案无关联，亦不能达到证明目的，本院不予采信。关于东辉公司调查取证的申请，本院向相关单位联系后未能调取到相关证据。被上诉人提交了承诺书及6-1栋程志名下房源改签明细表各一份（岳阳市新港投资管理有限公司出具，公司法定代表人李小辉出庭质证），拟证明岳阳市新港投资管理有限公司承诺涉案的被上诉人曾与该公司之间借款关系及金额客观真实，上诉人用以抵债的房屋，仅抵给了相应的债权人。此后若有第三人对上述房屋再行主张权利，所产生的一切法律后果由该公司承担，并证明所有网签房屋的人员均有名单明细。本院认为，该份证据由岳阳市新港投资管理有限公司盖章出具，且公司法定代表人李小辉出庭质证，故对该份证据的真实性本院予以认定，至于证明目的本院在本院认为部分综合予以认定。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于东辉公司协助配合办理预告登记的问题。首先，本案上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，该合同有双方的签字、盖章，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规定，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。其次，上诉人与案外人岳阳市新港投资管理有限公司在协议书中约定，东辉公司将其所有的5200㎡房屋抵偿其所欠岳阳市新港投资管理有限公司的债务。后岳阳市新港投资管理有限公司将房屋改签至被上诉人名下，有被上诉人的签字确认。岳阳市新港投资管理有限公司承认本案中的被上诉人系其原真实的债权人，亦认可被上诉人所网签的房屋属于其与东辉公司抵债的房屋面积内。最后，东辉公司未提交充分证据证明被上诉人的债权及其与被上诉人之间所签订的房屋面积不在以房抵债协议书的范围之内，东辉公司亦与被上诉人签订了商品房买卖合同。故对东辉公司的上述主张，本院不予支持，东辉公司应予以协助配合办理预告登记。二、岳阳市新港投资管理有限公司并非本案必须参加诉讼的当事人，且该公司的法定代表人亦在二审中代表该公司出庭质证说明案件相关事实，故亦无需再追加该公司为当事人。综上，东辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由东辉公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二一年三月十日书记员 刘 叶