河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终406号 上诉人（原审被告）：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街**办公楼**。 法定代表人：勾文生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯博文，男，1990年11月29日出生，汉族，住河北省保定市涞源县。 委托诉讼代理人：吴小伟，河北亚华律师事务所律师。 上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）因与被上诉人侯博文商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浩正方信房地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉项目属于保定市政府下发的保证办函（2020）13号文件占压“五线”问题项目，不用再补办房屋预售许可证，可直接办理不动产权证书，所以本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的条件不成就，适用法律错误；2、被上诉人在购房时对房屋的现状是明知的，上诉人未隐瞒没有预售许可证的情况，被上诉人存在过错，上诉人不应向被上诉人支付利息损失；3、被上诉人基于房价回落提起返还房款的诉讼，违反了诚实信用原则。 侯博文辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，上诉人在本案起诉前未取得商品房预售许可证，一审判决认定上诉人与被上诉人双方签订的《商品房购房合同》无效，适用法律正确；上诉人未提交证据证实案涉房屋符合交房条件，一审判决未认定该事实，并无不当；上诉人作为房地产开发商，在未取得预售许可证的情况下销售房屋，违反法律规定，本案合同无效上诉人应承担全部责任，请求驳回上诉，维持原判。 侯博文向一审法院起诉请求：确认侯博文与浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》无效，浩正方信房地产公司返还侯博文购房款268416及利息（以268416元为计算基数，自2018年5月13日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算）并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年5月13日，浩正方信房地产公司（甲方）与侯博文（乙方）签订《商品房购房合同》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾19A号楼2902室房屋、房屋按照建筑面积出售，建筑面积约为78.43平方米、单价11200元、总价878416元……第二条付款方式贷款二、按揭贷款1、乙方首次于2018年5月13日交付房款268416元，其余房款61万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2019年12月31日，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方、地方及相关政府部门等原因可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司合同专用章、乙方处由侯博文签字并按有指印。侯博文于上述合同签订前的2018年5月6日通过支付宝向勾清河转款1万元于上述合同签订当日向浩正方信房地产公司转款258416元，同日浩正方信房地产公司为侯博文开具收据一张，载明收到侯博文渼林湾19A-2902首付款268416元。 另查明，浩正方信房地产公司于2020年7月29日办理了冀（2020）保定市不动产权第××号不动产权证书（土地证）。本案审理过程中，浩正方信房地产公司未提交本案建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。浩正方信房地产公司提交的《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》未载明解决保定市主城区房地产开发遗留项目的具体名称。庭审中，浩正方信房地产公司陈述涉案房屋已完工，二次结构保温已做好。 一审法院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房购房合同》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，浩正方信房地产公司在审理中未提交本案涉及房产建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，其陈述“涉案房屋是属于保定市政府下发的保政办函（2020）13号文件中涉及的占压“五线”问题项目、该项目不用再补办包括房屋预售许可证明的其他手续、测绘完毕可以办理不动产权证书”均未提交其他证据予以证实，亦无证据证实本案涉及房屋属于《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》载明的解决保定市主城区房地产开发遗留项目。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。 第三，浩正方信房地产公司未取得相关证明许可即与侯博文签订商品房买卖合同致该《商品房购房合同》无效，其在本案协议签订过程中存在过错。侯博文于2018年5月13日向浩正方信房地产公司支付首付款268416元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在合同被确认无效后，浩正方信房地产公司应返还侯博文首付款268416元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。浩正方信房地产公司应自2018年5月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以首付款268416元为计算基数计算至款项还清之日止。 综上所述，侯博文、浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》应认定为无效，浩正方信房地产公司应返还侯博文首付款268416元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决：一、侯博文与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2018年5月13日签订的《商品房购房合同》无效；二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还侯博文购房款268416元及利息（以268416元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年5月13日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行；案件受理费2663元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本院二审期间，上诉人浩正方信房地产公司提交房屋不动产权证书，证明19号楼房屋已经取得了不动产权证，双方签订的合同合法有效，双方应继续履行合同，被上诉人可以办理不动产权证，无需上诉人再办理包括预售许可证其他的分项。侯博文质证意见：对该证据真实性没有异议，但被上诉人无法确认该证是否是被上诉人所购房屋的不动产权证，案涉房屋即使有不动产权证，但在一审起诉前至今，上诉人未取得案涉项目商品房预售许可证是事实，根据相关司法解释规定，双方签订的商品房购房合同应属无效。 本院认定证据和事实如下：对上诉人提交的证据，对其真实性予以认可，但是不能证实双方签订《商品房购房合同》前，上诉人取得了商品房预售许可证。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，上诉人浩正方信房地产公司在未取得案涉房产的商品房预售许可证的情况下，与被上诉人侯博文签订了《商品房购房合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。上诉人在其开发的房产未取得商品房预售许可证明的情况下向被上诉人出售，在协议签订过程中存在过错，由于被上诉人侯博文已经向浩正方信房地产公司支付首付款，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人应返还被上诉人首付款并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审判决据此认定双方签订的《商品房购房合同》无效，判令上诉人返还被上诉人首付款并承担利息损失，并无不当。 综上所述，上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5326元，由上诉人河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓彦威 审 判 员 钱 娜 审 判 员 郑 东 二〇二一年三月二十二日 法官助理 郭新璞 书 记 员 林冠臣