福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽05民终902号 上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行，住所地福建省永春县823中路16号。 代表人：郑惠龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘南钦，福建贤泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范耿成，男，1970年10月12日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 原审被告：林雪丽，女，1966年7月16日出生，汉族，住福建省永春县。 原审被告：施志超，男，1987年1月5日出生，汉族，住福建省永春县，现于泉州监狱服刑。 原审被告：李巧兰，女，1988年3月27日出生，汉族，住福建省永春县。 原审被告：永春县南盛柑桔贸易有限公司，住所地福建省永春县吾峰镇枣岭村。 原审被告：施志梅，女，1989年1月17日出生，汉族，住福建省永春县。 原审被告：曾绸，女，1937年8月8日出生，汉族，住福建省永春县。 上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行（以下简称邮储银行永春支行）因与被上诉人范耿成，原审被告施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、永春县南盛柑桔贸易有限公司（以下简称南盛柑桔公司）案外人执行异议之诉，不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，本院查明施再友于2020年12月7日因病死亡，其第一顺位法定继承人为其母曾绸、其妻林雪丽、其子施志超、其女施志梅，本院依法追加曾绸、施志梅作为原审被告参加本案诉讼。本案现已审理终结。 邮储银行永春支行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回范耿成一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由范耿成承担。事实与理由：一、涉案房产抵押登记在先，房屋买卖合同签订在后，转让行为违反法律规定。原审法院认定涉案房屋买卖合同合法、有效，缺乏事实和法律依据。涉案房产办理抵押登记时间为2015年9月9日至10日，而范耿成提供的其与施再友签订的房屋买卖合同落款时间为2017年2月22日，显然是抵押在先买卖在后，抵押登记具有公示作用，买受人对涉案房产的抵押情形应当知道，对此自担风险。我国相关法律对此均作了明确的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，转让行为无效。二、不动产物权的设立经政府职能部门依法登记发生效力，属于行政职权范畴。本案买卖合同标的物仅仅是涉案房产的一个组成部分，不是独立完整的物权，原审法院判决确权实质是新设物权，与行政部门物权登记矛盾，明显超越了司法职权。建筑物区分所有权需经相关行政职能部门审批登记，属于行政机关职能部门的行政职权范畴，原审法院判决确权超越职权。案涉房产能不能分割设立为多个独立物权，需要履行相应的行政审批程序，包括规划、设计、测绘、消防、建筑安全等都是行政部门审批时必须审查核实的问题，法院并不具备相应的职权。三、原审法院判决一方面认可本案房屋可以分割处分，一方面又对执行行为不能分割处理而判决整体房屋停止执行，显然存在重大矛盾。本案房产原本就是一个物权，一个房产证，法院也是一个执行行为，按照一物一权原则以及法律规定，原本就不能分割转让分割处分。但是原审法院认定范耿成的买卖合同合法有效，显然是认为本案整体房产未经审批可以分割转让，一个物权可以分割成多个独立物权处分。但是客观上本案房产还存在很多没有出卖的部分，那么对于这些没有出卖的部分，基于一审法院的逻辑就应当可以继续执行。但是原审法院判决一方面认定房屋可以分割转让，一方面又只能判决整体停止执行，首先从逻辑上来说就存在前后矛盾的问题。四、涉案房屋登记在施再友、施志超、李巧兰名下，属于共同共有财产，范耿成在未征得其他共有人同意的情况下与施再友签订房屋买卖合同，违反《物权法》及《城市房地产管理法》的规定，合同效力不及于其他共有人。庭审时施再友及施志超、李巧兰的特别授权代理人均明确表示，施志超、李巧兰对施再友与范耿成签订的房屋买卖合同并不知情，且不同意、不认可施再友对共同共有财产的处分行为。房屋买卖合同对施志超、李巧兰自始不成立，自始就不能取得物权期待权。五、本案不存在适用表见代理制度的前提，原审判决适用表见代理制度属于适用法律错误。本案庭审范耿成已经确认其直到法院查封拍卖才知道其他共有权人的存在，因此本案合同订立的时候，第一、施再友没有以其他共有权人的名义签约，而是直接以其个人名义签约；第二、范耿成连房屋权属都没有查询，主观上没有认识到施再友的行为是代理其他共有权人的行为，更加不存在“有理由相信”施再友“具有代理权”。因此本案明显不符合合同法第四十九条的规定，原审法院适用法律明显错误。六、涉案房屋的土地使用权类型大部分是划拨性质，转让房地产未经相关职能部门的审批和批准，严重违反法律规定，客观上履行不能，并且自始不能办理产权变更登记。七、范耿成与施再友签订房屋买卖合同后，是否有依约支付相应的购房款以及应实际支付多少购房款事实不清。1.范耿成主张其与施再友在2017年2月22日签订房屋买卖合同，虽然合同有约定交易面积但因该建筑物缺乏整体规划又没有相关的建设施工设计图纸，具体实际交付面积往往与合同约定的面积存在较大差异。在案证据无法证明实际交付面积，同时也无法计算出范耿成应实际支付多少购房款为宜。2.范耿成主张涉案购房款于签订合同当日现金支付15万元(未提供收条)，该主张缺乏事实和法律依据。首先，范耿成未能提供相应的付款凭证予以证明；其次，大额的现金支付连收条都没有，不符合常理。因此，在范耿成是否支付案涉购房款将直接影响到第三人利益时，则仅有其和施再友的认可是不足以证明款项支付的事实，其应进一步举证证明款项实际支付的事实。八、范耿成与施再友签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，自始不能产生物权变动效力，未能办理过户登记是范耿成自身原因所致，其自身存在重大过错。1.范耿成明知施再友不具有开发房地产的资质，在涉案房产设立抵押登记之后，未征得抵押权人同意私下与施再友签订房屋买卖合同，其转让行为无效；在涉案房屋土地使用权性质为划拨的情况下，未经相关政府职能部分的审批私下进行转让交易，其行为违法；在涉案房屋整体性物权的基础上，未经审批私自任意分割转让，其行为违法。范耿成在明知是违反法律、行政法规强制性规定的情况下，仍然与施再友签订房屋买卖合同，导致涉案房屋至今无法办理变更登记，根本原因应归责于范耿成。2.在案证据表明，涉案房屋买卖合同签订后，范耿成从未主动向房屋登记机构查询或者递交过户登记材料，或者主动向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为。涉案房屋于2015年8月28日办理了不动产权登记，具有公示作用，但在长达四年多的时间，范耿成却长期怠于行使相关权利，其自身存在重大过错。补充上诉理由：一、一审法院判决不得执行的房产编号没有进行独立的产权登记，在哪里都不清楚，判项内容客观不存在。原本法院执行的是整栋房产，本案争议的只是抵押物中的一个组成部分，法院从来没有针对抵押物的某个组成部分采取强制执行措施。因此一审这个判项不明确，也没有依据。二、法院的判决内容第二项判决登记在施再友、施志超、李巧兰名下房产的组成部分即买卖合同标的归范耿成所有，适用法律错误。判项中这个编号的房产并没有单独登记在施再友等人名下，判项内容不存在，这个判项实质是法院创设登记了一个物权，很明显超越了司法职权。三、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定转让划拨土地建筑物转让应当经过政府部门审批，按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条，建筑物所有权分割转让的，应当经行政部门批准。本案房产转让在这两方面均未办理审批和批准手续，自始就不能办理产权证。四、本案抵押物的规划及准建手续仅仅是施再友家庭使用的自建住宅，现在施再友分割转让给二十户家庭百余人居住使用，实质上改变了政府的规划和批建用途。相应的建筑安全、消防安全、卫生条件、公共配套设施等问题上是否达到国家强制性标准等均未有行政部门审核批准，此种情形下如果认定转让合法有效，将违法状态合法化，一旦出现质量安全问题可能导致严重后果。 范耿成辩称，一、原审法院在事实认定，法律适用上均正确，依法应当判决驳回上诉，维持原判。二、邮储银行永春支行与施再友恶意串通损害他人权益签订的《个人最高额抵押合同》是无效的，房管部门受蒙蔽才办理了抵押登记，(2017)闽0525民初3879号民事判决书存在部分事实不清，法律适用错误的情形，依法应当启动法院内部再审审查机制给予改正。1.一审庭审查明的事实以及邮储银行永春支行提供的证据已经充分证实，邮储银行永春支行为了放贷业绩的需要，在知道施再友已经将大部分房产对外出售的情况下，还告知施再友可以抵押贷款。同时为了骗取房管部门办理抵押登记手续的需要及其银行内部放贷流程的需要，邮储银行永春支行让施再友配合出具虚假材料，包括评估报告，在大部分业主已经装修入住的情况下，评估报告还体现为毛坯。同时在评估时一楼店铺已经对外出售用作经营超市的情况下，邮储银行永春支行还让施再友出具虚假的租赁合同。2.根据相关法律规定，邮储银行永春支行与施再友恶意串通签订的《个人最高额抵押合同》涉及以合法形式掩盖非法目的，是无效的法律行为，对范耿成所购买房产部分的处分行为无效。3.房管部门办理抵押登记只是形式审查，此前基于不了解案情被施再友和邮储银行永春支行欺骗才办理了抵押登记手续，同时一审法院作出的(2017)闽0525民初3879号民事判决书也是在不清楚案情的情况下，凭当事人提供的书面证据进行审理判决，才导致判决邮储银行永春支行对房产享有抵押权，存在部分事实不清，法律适用错误，依法应该启动再审程序给予相关改正。4.现针对范耿成等20多户的案外人执行异议之诉的案件中，一审法院充分调查了解本案的相关事实，邮储银行永春支行是在知道施再友已经将案涉房产大部分对外出售的情况下，办理抵押登记。原审法院从实际情况出发，同时结合范耿成作为实际购买人，且早于法院查封之前实际占用使用房产等情形，认定范耿成所购买的房产属于范耿成所有，不属于抵押范围，判决不予执行是正确的。三、范耿成的情形符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原审法院判决不予执行是正确的。一审法院对涉案房产查封的时间为2018年6月11日，而范耿成早已经在此之前签订合法有效的房屋买卖合同，并占有使用该房产，也在查封之前装修投入使用至今。关于涉案房屋的购房款问题，范耿成与施再友通过现金交付符合当地农村的的交易习惯，同时施再友也到庭认可范耿成已付款情况，施再友本身就有记账，通过原审法庭的分开询问可以确认范耿成和施再友双方对于已付款和未付款的回答是相吻合的。对于尚未支付的购房款，范耿成已根据法律的规定及永春县人民法院的通知要求将尚未支付的购房款交到法院指定的账户用于执行。范耿成的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应当不予执行。四、原审法院判决不予执行的只是范耿成等人所购买的部分，对其他仍属于第三人的房产部分原审法院并没有判决不予执行。不存在相互冲突无法执行的情形。五、范耿成与施再友签订的《房屋买卖合同》未违反法律的强制规定，合法有效，对其他第三人同样享有法律约束力。六、包括范耿成在内向施再友购买房屋的共计20来户，且自2013年开始陆陆续续向施再友购买，均不清楚邮储银行永春支行与施再友签订《个人最高额抵押合同》将房产对外抵押的情形。七、邮储银行永春支行其他上诉事实和理由在原审阶段已经提供，原审法院也已经给予一一回应，现邮储银行永春支行在未提供其他新的证据，其上诉的事实和理由依法不能成立。综上，原审判决正确，依法应当判决驳回上诉，维持原判。 原审被告林雪丽、施志超、李巧兰、南盛柑桔公司、施绸、施志梅均未作答辩。 范耿成向一审法院起诉请求：1.不得执行福建省永春县××镇××路××号××单元××室房屋;2.本案诉讼费由邮储银行永春支行承担。 一审法院认定事实：2017年2月22日，范耿成与施再友签订《房屋买卖合同》该合同为格式合同。合同约定范耿成向施再友购买坐落于吾峰镇埔尾小区的房产1套、储藏间1间。套房位于该房屋的A栋六层（现在的门牌号为吾峰镇吾峰路91号1单元601室），套房面积105平方米（含公摊）；储藏间位于该房屋设计的夹层第10号，储藏间面积12.07平方米（含公摊）。付款方式约定：范耿成应于合同签订之日向施再友支付房款壹拾伍万整元，余欠的房款叁万叁仟元正在施再友过户时付清款项。并注明(共计套房和储藏间合计款：壹拾捌万叁仟元正)；交房时间为2014年农历春节前；范耿成应协助施再友在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权及登记机关办理权属过户登记手续（房产证及土地使用证）。上述房产及储藏间，施再友于2017年交付给范耿成占有、使用至今，但一直没有为范耿成办理涉案房屋的产权登记过户手续。范耿成在案涉房产开设的电表户号为7635030251，在2017年10月开始用电至今。 施再友、施志超、李巧兰案涉址在永春县××镇××村××组××房产的房屋所有权证及国有土地使用权证的登记情况为：［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第0××0号房屋所有权人登记为施志超，共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：李巧兰，产权证号022891；共有人：施再友，产权证号022892。永春房权证吾峰镇字第0××1号房屋所有权人登记为李巧兰、共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：施再友，产权证号022892。永春房权证吾峰镇字第0××2号房屋所有权人登记为施再友，共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：李巧兰，产权证号022891。］及址在永春县××镇××村××组的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号记载：土地使用权人，施再友。地类（用途）住宅，使用权类型出让。使用权面积68.5平方米。登记时间为2013年12月。永春国用（2015）第0567号记载：土地使用权人施再友。地类（用途）住宅，使用权类型划拨。使用权面积148.09平方米、登记时间为2015年7月。永春国用（2015）第0568号记载:土地使用权人施志超、李巧兰。地类（用途）住宅，使用权类型划拨。使用权面积211.07平方米。登记时间为2015年7月。 2015年9月8日，施再友与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额综合授信合同》，约定邮储银行永春支行向施再友提供3000000元的最高综合授信限额，授信限额的有效期限自2015年9月8日至2020年9月8日。同日，双方又签订一份《个人额度借款合同》，合同约定：邮储银行永春支行向施再友提供3000000元、可以循环使用的额度借款，额度存续期最长为10年，自2015年9月8日至2025年9月8日。同日，施再友、林雪丽、施志超、李巧兰又共同与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额抵押合同》。合同约定：由施再友、施志超、李巧兰提供址在永春县××镇××村××组××房产［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号］及址在永春县××镇××村××组的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］用以设定金额为7919000元的最高额抵押担保。双方办理了最高额抵押登记手续［房屋他项权证书号分别为：永春房他证吾峰镇字第013471Ａ号、永春房他证吾峰镇字第013471Ｂ号、永春房他证吾峰镇字第013471Ｃ号、永春他项（2015）第0834号、永春他项（2015）第0835号、永春他项（2015）第0836号］。2015年8月1日南盛柑桔公司、2015年9月8日施志超、李巧兰以保证人的身份向邮储银行永春支行出具《企业保证函》、《担保函》，自愿为施再友的上述借款提供连带责任保证。2016年9月13日，施再友因经营需要向邮储银行永春支行申请支用借款3000000元；借款期限自2016年9月13日至2017年9月13日；贷款利率为固定年利率6.09%；采用按月付息到期一次性还本的还款方式；贷款人在借款当日将借款放款至约定的收款账户。因借款人施再友到期未履行还款义务，邮储银行永春支行于2017年10月13日向永春县人民法院提起诉讼，2017年12月20日，永春县人民法院作出（2017）闽0525民初3879号民事判决书，判决施再友、林雪丽应于判决生效后十日内偿还邮储银行永春支行借款本金3000000元及利息、罚息、复利、律师代理费；施再友、林雪丽如未按该判决确定的还款期限还清上述款项，邮储银行永春支行有权以施再友、施志超、李巧兰所有的址在永春县××镇××村××组××房产及国有土地使用权以折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿；施志超、李巧兰、南盛柑桔公司对施再友、林雪丽没有按判决确定的还款期限和数额还款及该判决中以房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖所得款项的不足部分，承担连带清偿责任；驳回邮储银行永春支行的其他诉讼请求。该判决生效后，施再友、林雪丽没有主动履行其还款义务，邮储银行永春支行向永春县人民法院申请强制执行，永春县人民法院作出（2018）闽0525执443号执行裁定书，2018年6月11日永春县人民法院到永春县不动产登记中心对涉案房地产进行查封。 2020年4月10日范耿成向永春县人民法院提出书面异议，请求解除对施再友、施志超、李巧兰名下所有的址在永春县××镇××村××组××房产{房地产所有权证号：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号，国有土地使用权证号：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号}的查封。经永春县人民法院审查，于2020年4月14日作出（2020）闽0525执异21号执行裁定书，裁定驳回案外人范耿成的异议请求并于2020年4月26日发出该执行裁定书。范耿成签收上述裁定书后于2020年5月6日提起案外人执行异议之诉，提出前述诉讼请求。 泉州银保监分局于2020年8月18日作出的泉银保监举复[2020]11-2号银行保险违法行为举报调查意见书，认为邮储银行永春支行贷前调查不够尽职，未能发现抵押物电表已分多户且部分电表已实际用电的事实，进而对抵押物内部状态是否发生变化提出质疑。贷款发放后，邮储银行永春支行贷后检查也不到位，未能及时发现前述问题。 另查明，施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系。他们作为家庭成员，又共同生活在同一幢楼的不同楼层。 一审法院认为，本案争议的焦点如下：（一）关于邮储银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权的合法性问题。第一，邮储银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权业经（2017）闽0525民初3879号生效民事判决确认，根据生效判决的既判力，在前述判决被依法撤销之前，邮储银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权合法有效，且具有司法强制执行力。第二，参照2019年9月11日最高人民法院通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条规定，执行异议之诉不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，案外人如认为确有错误的，只能通过再审或提起第三人撤销之诉的方式进行救济。因此，本案中范耿成提出的抵押存在恶意串通、违法等理由不予审查。（二）关于范耿成所主张的其就案涉房屋所享有的权利能否阻却法院执行的问题。施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系，他们作为家庭成员，又共同生活在一起，在施再友先后数年处置家庭成员所有且包括20套房产及储藏间、车位时，其家庭成员认为当时完全不知情，不符合日常经验法则。因此，在施再友与范耿成签订涉案的房屋买卖合同时，范耿成有理由相信其有权出卖涉案房屋，施再友的行为构成表见代理。而且施再友的家庭成员在范耿成对涉案房屋进行装修并入住的情况下也没有提出明确的反对意见一直至今，还有根据永春房权证吾峰镇字第0××0号、第0××1号、第0××2号的房屋所有权证载明，施再友、施志超、李巧兰共同共有的案涉房产的土地性质已由集体变更为国有，案涉房屋属于施再友、施志超、李巧兰的自建房，他们的房屋买卖行为并没有违反法律的强制性规定，因此，施再友与范耿成签订涉案的房屋买卖合同应确认合法有效。本案中，就案涉房屋被裁定查封的时间为2018年5月2日，范耿成与施再友签订《房屋买卖合同》的时间为2017年2月22日且已按合同约定支付150000元的房款，对于未缴纳的房款33000元也按法院的要求预交到指定的账户，施再友按合同的约定将房屋交付范耿成占有、使用至今，均早于案涉房屋被查封的时间。施再友、施志超、李巧兰在2013年12月及2015年7月份分别取得其所有的土地使用权证，2015年8月28日取得涉案房产的所有权证，在2015年9月8日施再友、施志超、李巧兰与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额抵押合同》，对涉案的房产设定抵押。施再友、施志超、李巧兰在取得土地使用权证及涉案房产的所有权证后较短的时间就办理抵押登记，因此，涉案房屋未办理过户登记并非范耿成过错所致。范耿成作为案涉房屋的买受人，其基于《房屋买卖合同》履行而对案涉房屋所享有的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，具有排除执行的效力。范耿成提起执行异议请求对本案诉争房产停止执行的理由成立，依法有据，应予支持。综上，范耿成所主张的其就案涉房屋所享有的权利能够阻却法院执行，具有事实和法律依据，理由充分，对其请求予以支持。邮储银行永春支行辩解理由：1．本案房屋买卖合同违反物权法一物一权原则，案涉房屋不得分割设立多个所有权；2．房屋土地部分性质为划拨，不得转让；3．范耿成未征得其他共有人书面同意，不产生约束施志超、李巧兰的合同效力，仅仅依据本案合同不能办理权属变更登记，不能引起物权变动；4．范耿成依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求排除执行，没有事实和法律依据。上述辩解理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：不得执行址在永春县××镇××路××号××单元××室房产。案件受理费100元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行负担。福建省永春县人民法院（2020）闽0525执异21号执行异议裁定于判决生效时自动失效。 二审中，邮储银行永春支行没有提交新证据，范耿成提供施再友死亡证明复印件，欲证明施再友于2020年12月7日死亡。邮储银行永春支行对此质证认为，对真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以确认。 对一审法院查明的事实中，邮储银行永春支行对合同签订时间、购房款的支付有异议及主张电费明细表正常用电时间自2017年10月份，在案涉房屋被查封冻结之后，除此之外，当事人对其余事实均无异议，本院依法予以确认。 二审另查明，施再友于2020年12月7日因病死亡，其第一顺位继承人为其母曾绸、其妻林雪丽、其子施志超、其女施志梅。 本院认为，本案二审的争议焦点为：买受人主张案涉房产权利能否阻却法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人范耿成主张案涉房产对登记在施再友、施志超、李巧兰名下的不动产享有的权利能够排除执行，应当同时符合上述四个条件。第一，关于是否在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2017年2月22日，范耿成与施再友签订《房屋买卖合同》购买房屋及储藏间，合同中具体约定了交易房产情况、面积、单价、付款方式、房屋交付条件、产权过户登记约定等事项，买卖合同主要条款具体完整。案涉房产虽为施再友、施志超、李巧兰的自建房，但土地性质已经变更为国有，不属于国家强制性规定的不得交易标的的范畴。施再友虽不是案涉房地产的唯一产权人，但其与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系，为共同生活的家庭成员，在施再友处置家庭成员共有的且如此巨大财产时，其他家庭成员表示完全不知情，不符合生活常理。因此，在买受人与施再友签订案涉房屋买卖合同时，有理由相信施再友有权出卖案涉房产，施再友的行为可构成表见代理。施志超、李巧兰等人在买受人对案涉房产进行装修并入住的情况下没有提出明确的反对意见，视为对施再友代理行为的认可。在一审庭审时，林雪丽、施志超、李巧兰特别授权施再友出庭参加诉讼，表示全交由施再友处理，而施再友在法庭上确认并且愿意履行案涉房产买卖合同义务,故可视为对施再友代理签订房屋买卖合同行为的认可。福建省永春县人民法院于2018年6月11日才到永春县不动产登记中心对案涉房屋进行查封，故本案符合第一个条件，即在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。施再友于2017年将案涉房屋交付给范耿成使用，范耿成进行装修后入住，并于2017年10月开设用电账户使用至今，邮储银行永春支行虽对该事实持有异议，但未能提供反驳证据，其异议不能成立。故在人民法院查封之前买受人已合法占有使用案涉房屋。第三，关于价款支付问题。范耿成已按照合同约定在签订合同之日向施再友支付了购房款15万元，相关事实已经一审庭审质证确认，邮储银行永春支行虽对该事实持有异议，但未能提供反驳证据，其异议不能成立。对于剩余未支付款项，范耿成也已按照一审法院要求预交到指定账户，故范耿成的行为已符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。第四，关于是否因买受人原因未能办理过户登记。本案中施再友隐瞒办证事实，自行与邮储银行永春支行设立抵押权，买受人对于抵押权的设定并不知情，也不存在与施再友串通的情形，故均不是买受人所能控制的原因而致办理不能，故邮储银行永春支行提出的相关上诉理由不能成立。综上所述，买受人主张对案涉房产所享有的权利能够阻却法院执行，一审法院对此认定正确，邮储银行永春支行的上诉请求不能成立，予以驳回。但一审判决主文表述欠妥，因买受人范耿成购买的仅是案涉房产整体中的一部分，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”之规定，政府房地产主管部门已将本案整座房屋产权登记在施再友、施志超、李巧兰名下，在该房屋的所有权证未被注销的情况下,法院若将整栋房屋区分为若干单元并编号,会造成与政府房地产主管部门颁发的不动产权证登记的情况相矛盾,亦不属于人民法院的职权范围，一审法院在判决主文中径直对案涉房屋进行编号不妥，本院予以纠正。 综上所述，邮储银行永春支行的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审判决主文表述不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1145号民事判决为：不得执行范耿成与施再友于2017年2月22日签订的《房屋买卖合同》项下的址在福建省永春县××镇××村××组的房产【房地产所有权证号：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号】。 二审案件受理费100元，由上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  何冠雄 审判员  李志军 审判员  王一平 二〇二一年三月三十一日 书记员  郑伟江 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。