广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2865号原告：广州家华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：邓晓英，总经理。委托诉讼代理人：邓树东，系公司员工。委托诉讼代理人：魏世军，系公司员工。被告：广州市白云区同和鑫辉招待所，住所地广州市白云区。经营者：王金根，男，1958年10月12日出生，汉族，身份证住址江西省波阳县，委托诉讼代理人：廖祥稳，系被告员工。原告广州家华物业管理有限公司与被告广州市白云区同和鑫辉招待所物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人邓晓英及委托诉讼代理人邓树东，被告广州市白云区同和鑫辉招待所的委托诉讼代理人廖祥稳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市白云区同和云新街****号***商铺自2019年7月1日起至2020年7月31日期间的物业管理费11466.91元（476.79㎡×1.85元×13月）及垃圾费910元（70元×13月）；2.被告向原告支付滞纳金，以每月物业管理费及垃圾费为本金，按每日3‰自2019年7月1日起计至清偿之日止；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告具有物业管理资质，于2017年参与投标并且中标，并于2018年5月13日与广州市白云区云东小区业主委员会（以下简称业委会）签订《云东小区物业管理合同》，该合同第六条明确约定住宅管理费每月0.8元/平方米，商铺每月1.85元至2.15元/平方米，自有产权车位管理费每位120元/月、垃圾费5元/月，上述费用延交，应支付每日千分之三滞纳金。原告于2018年5月15日开始对涉案商铺、停车场、住宅进行物业管理至今，被告从2019年7月起未缴纳过费用，故提起本案诉讼。被告辩称：原告进驻以来，大大降低物业内容和服务标准，导致业主苦不堪言。因受疫情影响，被告缴纳物业管理费有些滞后。但由于原告不作为，造成被告经营的酒店遭受重大损失。2018年5月18日，酒店内的237房排污管堵塞，从厕所喷出污水，并漫延至其他房间，共导致6个房间受污染。报告原告后，原告并未派人维修，直到第五天被告迫于无奈自行请人冲灌，造成6个房间5天无法营业损失3600元，冲灌费用600元。2018年6月7日，上述问题再次出现，持续4天，被告再次请人冲灌，此次导致6个房间4天无法营业损失2880元、冲灌费用600元。2018年6月18日，上述情况再次出现且更加严重，造成6个房间5天无法营业损失3600元，冲灌费用600元。鉴于上述情况屡次发生，而原告置之不理，为防止后续再次发生，2018年8月23日，被告找人进行改管维修，共花费人工、材料3000元，此后上述堵塞情况未再发生。2019年8月5日，酒店中的217房不断漏水，漏水部位位于床的正上方，被告向原告报告无果。2019年10月漏水进一步加大，导致该房间无法营业，但原告只是应付了事。直到2020年7月下旬，原告才派人修好。修复过程中破坏了天花，被告自行出资购买600元材料、200元家私予以修复。期间造成217房自2019年10月至12月，以及2020年1、5、6月损失15000元。据此，被告已另案提起反诉诉讼请求：要求原告赔偿损失27680元当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据云东小区物业管理合同、证明、商铺资料、缴费通知单、收据、微信通信记录、照片、档口排污原理图、高压车收据、开房明细表、房间改道破地恢复收据、协商证明、217房漏水示意图、证人证言等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为广州市白云区同和路云新街***号***及***商铺实际使用人，并在该两商铺开设同和鑫辉招待所，其中202商铺面积476.7938平方米，涉案商铺所在广州市白云区云东小区。2018年5月13日，云东小区业委会（甲方）与原告（乙方）签订《云东小区物业管理合同》，约定：甲方经业主大会投票通过将位于广州市白云区云新街云东小区委托于乙方实行物业管理；物业类型为住宅、商铺及停车场；物业服务范围为2栋9层住宅楼、1栋7层住宅楼、1楼悬空停车场1座、中心花园以及住宅楼裙楼商业铺面；用地面积18767平方米，建筑面积52403平方米，总计690户；物业管理需配备18人，物业管理费的收费标准为住宅管理费0.8元/平方米，商铺管理费1.85元-2.15元/平方米（以上两项均按建筑面积收费）；代收住宅每户垃圾中转费5元/每月；业主自有产权车位管理费每位120元/月，公共区域临时停车位的50%属于小区全体业主所有，用于小区公共维护使用，该款每月的中旬汇入业委会指定的账户，连续两个月乙方未按时支付该款将丧失续约权，公共区域临时停车费上涨收费标准由业委会根据相关流程后重新制定，乙方按照新标准执行，下调临时停车费需经乙方同意，小区智能停车系统由乙方在执行合同3个月内负责引入并安装好，产权归小区所有；上述费用有恶意延误不交者，乙方有权收取每日千分之三的滞纳金；本合同期限为4年，即2018年5月15日起至2022年5月14日止；等等。审理中，原告称每2个月的物业管理费在第3个月才收取。被告出示照片及收据，主张涉案商铺存在排污管倒流污水以及被告自行维修的事实，其中照片显示房间内被污染，收据记载2018年5月2日、2018年6月10日、2018年6月22日各收到鑫辉招待所高压冲楼层排污主管600元，以及2018年8月23日收到鑫辉招待所改管人工材料费3000元。被告还出示开房明细表，主张因排污管污染期间导致招待所房屋无法营业损失；出示管道照片及天花板照片，主张因管道漏水造成招待所房间漏水。原告对上述证据均不予确认，主张被告的商铺因排污管堵塞，但涉案商铺在二楼，一楼和三楼均未堵塞，仅是被告内部管道堵塞，与原告无关；而管道漏水仅能证明原告及时更换了管道、履行了管理责任。另查，原告已于2020年10月12日起诉被告，要求被告支付203商铺的物业管理费及垃圾费，案号为（2020）粤0111民初34937号。被告在该案中提起反诉，要求原告赔偿酒店的全部损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现原告出示的《云东小区物业管理合同》尚未被依法认定为无效或被撤销，仍具有法律效力。因此，被告关于物业管理合同无效的抗辩意见于法不合，本院不予采纳。根据《解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告虽为涉案商铺的实际使用人，但因被告在使用过程中已确认其为涉案商铺物业管理费的缴纳义务主体，本院亦予以确认。被告抗辩原告提供的物业服务存在质量问题，不应收取物业管理费，本院认为，物业服务本身存在滞后性，且物业服务的受众较多，存在无法取得全部人员满意的情形，亦考虑涉案小区年份较久，存在自然损耗情形，无法全部归责于物业服务提供方；现原告收取的物业服务费标准不高，故在原告提供了基本物业服务时，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。经计算，被告使用的涉案商铺每月物业费应为882.06元（476.79×1.85）。原告主张被告支付2019年7月1日至2020年7月31日的物业管理费，应计算为26607.62元11466.78元（882.06元×13月）。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于垃圾费910元，该费用亦应由被告承担并向原告缴纳。关于物业管理费及垃圾费的滞纳金，被告主张其经营的宾馆因物业管理不到位造成了损失，原告虽不予确认，但可知在此情况下被告并非恶意拖欠物业管理费，而系基于对原告提出的合理诉求未能得到及时回应有关，故被告抗辩不应承担滞纳金，本院予以支持，并对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告广州市白云区同和鑫辉招待所于本判决生效之日起五日内向原告广州家华物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年7月31日期间的物业管理费11466.78元及垃圾费910元；二、驳回原告广州家华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54.7元，由被告广州市白云区同和鑫辉招待所负担。被告负担的受理费应于本判决生效之日起五日内向原告直接支付。本判决为终审判决。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年三月十六日书记员  孔捷昕