福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终156号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福州皇家格兰德物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区塔头路**龙洲商住楼**403。 法定代表人：江建和，总经理。 委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢海彬，男，1981年1月27日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪香，福建融成律师事务所律师。 上诉人福州皇家格兰德物业管理有限公司（以下简称皇家格兰德物业公司）因与被上诉人谢海彬物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2020）闽0124民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 皇家格兰德物业公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持皇家格兰德物业公司一审诉讼请求，驳回谢海彬一审全部反诉请求；2.本案诉讼费由谢海彬承担。事实与理由：一、一审认定皇家格兰德物业公司在物业服务中存在瑕疵，可酌情减少物业费，谢海彬只需支付90%的物业费错误。业主缴纳物业费是保障物业正常运行的基本前提条件。谢海彬在办理交房时缴纳了一年物业费后拒绝缴纳物业费，其行为已构成违约，应当承担逾期缴纳物业费的违约责任。即便皇家格兰德物业公司在服务中存在瑕疵，一审也可以判决不支持皇家格兰德物业公司要求业主支付逾期支付物业费的违约金的诉讼请求，但不能直接免除业主10%物业费本金的缴纳义务。正是因为业主不及时缴费，才导致物业保障出现瑕疵，一审判决对绝大多数及时交费的业主也是极不公平的。二、一期六栋楼原规划通往地下室电梯未能启用系开发商的遗留问题，皇家格兰德物业公司已向开发商致函询问，尽到了应尽的物业管理职责。一审法院认定由皇家格兰德物业公司承担责任，混淆了物业公司和开发商的责任边界，系事实认定错误。皇家格兰德物业公司事实上没有开通通往地下车库的相关权限，且开发商至今未清理地下车库的建筑物，现场也不具备开通条件，一审该项判决皇家格兰德物业公司根本无法履行。三、11号楼、12号楼外围围墙问题系后山榕星村村民与开发商的历史遗留问题，与皇家格兰德物业公司无关，皇家格兰德物业公司不应承担修复围墙的责任。皇家格兰德物业公司已向政府部门进行书面反映，并安排值班人员值守，做好了小区安全防范工作，尽到服务职责。即便要修复也应启动维修基金，而不是直接判决皇家格兰德物业公司承担全部的修复责任。 谢海彬辩称，一、一审认定皇家格兰德物业公司在物业服务中存在瑕疵，判定谢海彬支付90%的物业费合情合法。谢海彬作为小区业主交纳物业费的同时也应当享受到等值的物业服务，现有证据证明皇家格兰德物业公司提供的物业服务不合格，故谢海彬交纳物业费也应予打折，皇家格兰德物业公司应提高物业服务质量，而不是一味的要求业主交费。一审判决物业费酌定支持90%并不会对部分已及时交费的业主显失公平，因为小区内上千位业主接受的物业服务也不是完全相同的。二、××一期六栋原规划通往地下室电梯限制通行系皇家格兰德物业公司所为，其不能以发函给开发商为由推脱其管理责任。一审判定皇家格兰德物业公司开通一期六栋楼规划通往地下室电梯是正确的。三、××11号楼、12号楼外围围墙系小区的公共部位，皇家格兰德物业公司应履行修缮义务。一审判决皇家格兰德物业公司修缮此处外墙完全正确。四、虽然一审没有支持谢海彬反诉要求皇家格兰德物业公司公开物业管理收支账目，但谢海彬尊重一审判决，故请求驳回皇家格兰德物业公司的上诉请求，维持原判。 皇家格兰德物业公司向一审法院起诉请求：1.判令谢海彬偿还结欠的2018年9月1日至2020年5月31日住宅物业服务费1919.61元；2.判令谢海彬偿还结欠的2019年9月份至2020年5月份公共水电公摊费163.94元；3.判令谢海彬按照合同约定支付每日千分之三逾期付款的违约金直至结清全部物业服务费，截至2020年5月31日应支付违约金为172.76元;合计2256.31元；4.判令谢海彬承担诉讼费用。 谢海彬向一审法院反诉请求：1.判决反诉被告返还反诉原告已交纳的水电公摊费500元；2.判决反诉被告向业主公开闽清县闽江大道1号××小区的公共收支情况、物业管理收费的收支账目；公示员工从业资质情况以及物业管理用房使用情况并接受业主监督；3.判决反诉被告立即恢复××小区7号楼与9号楼之间的地下停车场入口，立即拆除封闭的砖墙，清理地下停车场入口垃圾；4.判决反诉被告立即恢复××一期六栋原本规划通往地下室的电梯；5.判决反诉被告立即修复××小区11号楼、12号楼的小区外围围墙；6.判决反诉被告赔偿反诉原告违约金383.9元（按未交物业费1919.61元的20%计，违约金直接在应交物业费中抵扣）；7.反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：谢海彬系闽清县××道××号××５号楼××单元的业主，房屋建筑面积为83.1㎡，福州皇家格兰德物业管理服务有限公司系该小区委托的前期物业服务企业，双方于2017年9月2日签订《理想湾前期物业管理服务协议》，对双方权利义务、物业管理服务质量、服务费用、违约责任等进行了约定，约定住宅物业管理费为1.1元/月·㎡，业主不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。谢海彬每月应交纳的物业费为1.1元/月·㎡×83.1㎡=91.41元。谢海彬认为物业公司未适格履行物业服务合同约定的义务，2018年9月起物业服务费未交纳，2019年9月起的公共水电公摊费未交纳。结合谢海彬提供的证据及一审法院现场对小区勘查情况，可以认定皇家格兰德物业公司在物业管理服务中对公用部位及配套设施日常维护存在瑕疵。诉讼过程中，物业公司针对谢海彬答辩状中提出的服务不到位的部分事项进行了整改。 一审法院认为，皇家格兰德物业公司与谢海彬签订的《理想湾前期物业管理服务协议》，系合同双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，虽然物业公司未在合同上签章，但已按照协议约定为××小区提供物业服务，谢海彬作为小区业主接受了物业服务，应当按照协议约定交纳相应的物业服务费。谢海彬以物业公司管理服务不到位拒交物业服务费没有法律依据，但谢海彬提供的部分证据能够证明皇家格兰德物业公司确实未能对小区尽到全面的管理义务，物业服务存在瑕疵,对业主生活造成了一定程度的不便。物业服务企业与小区业主之间系相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合，同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，应认识到及时交纳物业费是保障物业正常运行的前提条件。鉴于物业公司在服务中的瑕疵，可酌情减少格兰德公司在本案中收取的物业服务费,故对皇家格兰德物业公司主张的物业服务费，酌定支持90%即1727.65元。皇家格兰德物业公司主张谢海彬支付公共水电公摊费163.94元，并提供了小区公共水电费的交费发票、费用明细及公摊计算方法，故对该项诉求，一审法院予以支持。皇家格兰德物业公司主张谢海彬支付逾期付款违约金，鉴于谢海彬未按约支付物业服务费和公共水电公摊费系不满皇家格兰德公司的服务质量，并非恶意拖欠，故一审法院对该项诉求不予支持。谢海彬反诉主张皇家格兰德物业公司返还已交纳的水电公摊500元，因该费用用于抵扣交房后的水电公摊费用，且物业公司对已经抵扣的部分并未向谢海彬进行收取，故对该项诉求，一审法院不予支持。谢海彬反诉要求皇家格兰德物业公司公开小区公共收支情况，经实地勘察，物业公司已在小区公告栏公布相关事项，故对该项诉求，一审法院不予支持。谢海彬反诉要求皇家格兰德物业公司公开物业管理收费收支账目，该诉求属于物业公司企业内部管理事项，不属于双方合同约定，故对该项诉求，一审法院不予支持。谢海彬反诉要求皇家格兰德物业公司公示员工资质情况，没有法律依据，故对该项诉求，一审法院不予支持。谢海彬反诉要求皇家格兰德物业公司公示物业管理用房使用情况，该项诉求不明确，一审法院不予支持。谢海彬反诉要求皇家格兰德物业公司恢复7号楼与9号楼之间的地下停车场入口并拆除封闭砖墙，清理入口垃圾，根据物业公司提供的证据，开发商尚未对对应地下车位进行销售，封闭入口出于安全考虑且并非物业公司所为，入口系用于装修建筑垃圾临时堆放，物业公司的辩称存在合理性，现该车库入口封闭亦属于临时行为，业主车辆仍可通过其他出入口通行，故对该项诉求，一审法院不予支持。谢海彬反诉要求恢复小区一期六栋楼规划通往地下室电梯，因电梯属于建筑物的附属设备，系业主共用设施，现管理主体是物业公司，该公司以已多次向开发商反映情况为由不作为，侵害了业主使用公共设备设施的权利，现物业公司对未能开通电梯通往地下室没有充分、合理理由，也没有证据表明双方对未购车位业主利用电梯通行至地下车库的行为进行了限制性约定，为保障各栋楼业主使用本楼电梯进行通行的权利，对各楼栋电梯有安装至地下车库的，应当开通通行至地下车库权限，故对该项诉求，一审法院予以支持。谢海彬要求修复小区11号楼、12号楼的小区外围围墙，物业公司辩称系历史遗留问题，但提供的政府文件等证明的是其他事项，××小区围墙破损存在安全隐患，物业公司虽然安排人员值守但不能保证小区整体的封闭式管理，小区围墙属于小区配套设施，对小区围墙破损的修缮属于物业公司维护的范围，物业公司应及时对围墙缺口进行修复以保障业主安全，故对该项诉求，一审法院予以支持。谢海彬反诉要求皇家格兰德物业公司赔偿违约金，但未提供证据证明因物业公司管理不到位逾期整改对其造成的损失，故对该项诉求，一审法院不予支持。 综上所述，判决：一、谢海彬于本判决生效之日起十日内支付福州皇家格兰德物业管理服务有限公司物业服务费1727.65元及水电公摊费用163.94元；二、驳回福州皇家格兰德物业管理服务有限公司其他诉讼请求；三、福州皇家格兰德物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内对××小区一期六栋楼有安装至地下车库的电梯梯位开通通行至地下车库权限；四、福州皇家格兰德物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内修复××小区11号楼、12号楼之间的小区外围围墙；五、驳回谢海彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由谢海彬负担。反诉案件受理费225元（已减半收取），由福州皇家格兰德物业管理服务有限公司负担100元，谢海彬负担125元。 本院二审期间，皇家格兰德物业公司提交了信访事项处理答复意见书（梅建信复字【2020】32号），证明：11#楼至13#楼外围围墙问题，皇家格兰德物业公司已依法向政府相关部门进行书面反映，系梅溪镇榕星村村民私搭污水管并阻挠围墙口封堵所致，系与村民的历史遗留问题，若梅溪镇及村委会不能督促协调相关村民拆除私搭的污水管并承诺不再对北坡围墙口封堵阻挠，皇家格兰德物业公司无法对围墙进行封堵、管理、施工。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对该证据的真实性可予确认。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，皇家格兰德物业公司为××小区提供了物业服务，谢海彬作为业主应当支付物业服务费。根据诉讼中谢海彬提供的证据及当事人陈述，可以认定皇家格兰德物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，皇家格兰德物业公司未予否认并对此进行了相应整改。一审法院结合案件实际情况，酌定谢海彬按收费标准的90%支付物业服务费并无不当。皇家格兰德物业公司主张一审判决酌情减少物业费错误不能成立，本院不予采纳。日后皇家格兰德物业公司应进一步提高物业服务质量，对业主提出的问题、合理化建议予以及时整改，并与业主充分沟通、协商，以避免类似纠纷的发生。谢海彬亦当考虑到物业服务具有的持续性、公共性的特点，应按时支付物业服务费。 关于谢海彬反诉请求恢复小区一期六栋楼规划通往地下室的电梯，以及修复小区11号楼、12号楼之间围墙的问题。电梯作为建筑物附属物，属于小区共用设施设备，系由物业服务企业承担日常维护和管理的责任，且物业服务费中也包含了电梯的日常保洁、维护等费用，小区业主对电梯等共用设施享有共同使用权，故一审法院判令皇家格兰德物业公司对××小区一期六栋楼有安装至地下车库的电梯梯位开通通行至地下车库权限符合规定。同理，小区围墙亦属于小区公共设施和安全设备，物业服务企业负有日常维护、确保设施设备正常使用的义务，故一审法院判令皇家格兰德物业公司修复××小区11号楼、12号楼之间的小区外围围墙符合规定。皇家格兰德物业公司主张一审判决认定事实错误不能成立，本院不予采纳。 综上所述，皇家格兰德物业公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125元，由福州皇家格兰德物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年三月二十五日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威