吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终151号   上诉人（一审被告、案外人）：费云成，男，1968年5月5日生，汉族，个体户，住吉林省长白朝鲜族自治县长白镇中兴委。   被上诉人（一审原告、申请执行人）：王钰杰，男，1969年10月18日生，汉族，个体工商户，住吉林省长白朝鲜族自治县长白镇西林苑小区。   一审被告（被执行人）：张同喜，男，1966年10月5日生，汉族，个体工商户，住吉林省长白朝鲜族自治县长白镇药材家属楼。   上诉人费云成因与被上诉人王钰杰，一审被告张同喜申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省长白朝鲜族自治县人民法院（2020）吉0623民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   费云成上诉请求：依法撤销长白朝鲜族自治县人民法院作出的（2020）吉0623民初443号民事判决书，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、法律适用错误。一、一审法院认定上诉人双方签订的《房屋买卖合同》实际属于借款合同关系错误。2017年5月12日，费云成与张同喜签订《房屋买卖合同》，双方约定，张同喜将长白镇绿江委00050529号房屋以300万元价款出售给案外人，由于张同喜尚欠中国邮政储蓄银行白山分行借款已无力偿还，由费云成全部代偿。基于上述情况，费云成与张同喜共同协商达成房屋买卖协议，法律并未禁止该买卖行为，且由买卖合同证明人王平云共同签字确认。故，张同喜将两所房屋产权证明均交给案外人保管，2017年至今，由费云成占有并使用该房屋。《房屋买卖合同》系费云成与张同喜真实意思表达，且未违反《合同法》第五十二条规定，该合同合法有效。二、费云成向一审法院申请案外人执行异议合法合理，足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。2017年5月12日，费云成与张同喜签订《房屋买卖合同》后，费云成按约定支付合同相对人张同喜相应价款，将合同约定房屋作为车库并堆放物品使用，张同喜同时交付房屋钥匙和房产证，由于张同喜无力负担办理过户手续费用，一直推迟办理房屋过户手续，故属于卖方原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，双方已经签订合法有效的书面买卖合同，且张同喜将案涉房屋钥匙交付于费云成，即上诉人已合法占有使用案涉房屋，并支付全部价款。张同喜无力负担办理过户手续费用，一直推迟办理房屋过户手续，但费云成已经尽到全部合同义务，并无过错。若此时依然认定系费云成的原因未办理过户登记，则对费云成明显不公。对于普通的民事主体，不可都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。故原审判决认定本案属于买方原因未办理过户登记属适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。   王钰杰辩称，在一审时已经提供了法院拍卖裁定书，即将拍卖张同喜房屋时上诉人提出了执行异议，主张其2017年5月12日与张同喜签订的房屋买卖合同，支付全部的购房款并实际占有是错误的。在一审法院（2020）吉0623执恢16号执行裁定书作出的查封张同喜的案涉房屋，不动产权证号是00050529，面积439.7平方米的房屋执行行为，地下两层评估价为2634.2元每平方米，共卖了231.7万元，地上好的楼层评估价每平方2800元，而张同喜二人签订的协议中约定了63.8万元，每平方米776元，完全不符合常理。其二人签订协议中约定的购买案涉房屋价格明显低于市场价格，是不真实的买卖合同。另外张同喜在一审审理调查中表示2017年与上诉人签订的买卖合同后，该房屋由上诉人占有使用，没有办理过户手续，因为没有钱交付房屋过户手续费用，如果张同喜将68.3万元还给上诉人，房屋仍归张同喜所有，证明其二人的合同是名为买卖，实为抵押借款行为，故我一审提出了起诉。我认为一审判决是正确的。   张同喜未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。   王钰杰向一审法院起诉请求：准许执行张同喜所有的坐落在吉林省长白县长白镇绿江委不动产权证号00050529（建筑面积439.78平方米）的房屋。   一审法院认定事实：2017年5月12日，费云成与张同喜签订房屋买卖合同，约定张同喜以300万元的价格，将坐落在长白镇绿江委9组长白字第00044771号建筑面积741.75平方米和长白镇绿江委综合楼建筑面积1757.69平方米的房地产产权及该房产的相关土地使用权出售给费云成，办理房产证手续所产生的有关税费由双方承担。费云成与张同喜口头约定，待张同喜偿还费云成为其偿还的银行欠款本息和其余购房款后，案涉房屋仍归张同喜所有。合同签订后，费云成于2017年5月至2018年2月为张同喜偿还银行借款本息231.7万元，于2017年6月2日通过入账汇款的方式向张思园（张同喜女儿）汇款10万元。法院在执行申请执行人王钰杰与被执行人张同喜数件民事纠纷案件中，费云成作为案外人对长白朝鲜族自治县人民法院作出的（2020）吉0623执恢16号执行裁定书查封被执行人张同喜所有的坐落于吉林省长白朝鲜族自治县长白镇绿江委不动产权证号00050529（建筑面积439.78平方米）房屋的执行行为向法院提出书面异议，法院于2020年10月22日作出（2020）吉0623执异5号执行裁定，裁定中止（2020）吉0623执恢16号执行裁定书作出的查封被执行人张同喜所有的坐落于吉林省长白朝鲜族自治县长白镇绿江委不动产权证号00050529（建筑面积439.78平方米）房屋的执行行为，王钰杰在收到该裁定后十五日内向法院提起诉讼。案涉房屋现处于空置状态，张同喜所有的复合板机器、C型钢机器现仍存放于案涉房屋三层门口，张世六（张同喜弟弟）现仍在案涉房屋西侧空地处堆放了建筑物品和机械。案涉房屋至今仍在张同喜名下，未办理过户登记手续。   一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”费云成提出与张同喜签订的房屋买卖合同已成立多年、至今未过户是因为张同喜无力负担办理过户手续费用等抗辩意见，并提供了房屋买卖合同、银行业务凭单及证明材料等证据。但合同中约定购买房屋的面积为2499.44平方米（741.75平方米＋1757.69平方米＝2499.44平方米），总价款为300万元，平均价格为每平方米1200元，明显低于长白镇同期的房地产市场价格（法院执行局评估案涉房屋的价格为每平方米2800元）。合同显示签订的时间为2017年，但双方同时约定在张同喜偿还借款后可以要求费云成返还房屋，由此可见费云成与张同喜之间实际是借款合同关系，而非房屋买卖合同关系。庭审中，费云成对房屋一层有几个车库等情况不能正确描述，且费云成虽称房屋已交付多年，但房屋内的物品除张同喜的机器设备外，均为张世六（张同喜弟弟）所有，而除张同喜和费云成的陈述外，费云成并没有提供证据证明其在法院查封之前已对案涉房屋实际合法占有。合同中虽约定买卖双方承担过户费用，但并没有约定承担的比例，因此，不能认定案涉房屋未办理过户登记非因费云成自身原因。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综上，费云成在本案中提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，其抗辩理由不成立，法院不予采纳。王钰杰依据生效裁判文书向法院申请执行案涉房屋并无不妥，应予支持。综上所述，准许执行案涉房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：准许执行张同喜所有的坐落于吉林省长白朝鲜族自治县长白镇绿江委不动产权证号00050529（建筑面积439.78平方米）房屋。案件受理费4300元，由张同喜、费云成负担。   本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明，费云成一审、二审均认可其只购买了张同喜所有的坐落于吉林省长白朝鲜族自治县长白镇绿江委不动产权证号00050529（建筑面积1757.69平方米）的房屋一处。且双方口头约定，如果张同喜将购房款偿还给费云成，房屋仍归张同喜所有。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。费云成提供其与张同喜签订房屋买卖合同，主张以300万元购买张同喜名下不动产权证号00050529（建筑面积1757.69平方米）的案涉房屋，证明其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权利。本案系金钱债权执行中引发的执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，费云成并未提供充足证明其对案涉房屋占有使用，且双方在合同中约定的双方承担过户费用，具体承担数额并不明确，未办理过户登记与费云成自身原因有关，结合双方“如果张同喜将购房款偿还给费云成，房屋仍归张同喜所有”的约定，可以认定房屋买卖行为并非是双方的真实意思表示，一审法院据此认定费云成所提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，符合法律规定。费云成请求改判或发回重审的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。   综上所述，费云成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4300.00元，由上诉人费云成负担。   本判决为终审判决。   审判长 綦家通   审判员 朱济生   审判员 林 梅     二〇二一年三月二十五日   法官助理 何姗姗   书记员 刘思辰