山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13947号上诉人（原审原告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司莱芜分公司，住所地济南市。负责人：傅鹰，经理。委托诉讼代理人：王鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：冶明忠，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：山东凯旭鸿升置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨会菊，经理。委托诉讼代理人：李利，山东吏朔律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋玮，山东吏朔律师事务所实习律师。上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司莱芜分公司（以下简称新城悦物业公司）因与被上诉人山东凯旭鸿升置业有限公司（以下简称凯旭鸿升公司）服务合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初5043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。新城悦物业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由凯旭鸿升公司承担。事实和理由：原审法院认定：“本案合同双方当事人未履行合同义务期间为新冠肺炎疫情管控期间，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形。凯旭鸿升公司已通知新城悦物业公司暂停服务，新城悦物业公司亦暂停了所有服务，故对于凯旭鸿升公司辩称其可免除全部责任，不再支付疫情期间的物业服务费用的抗辩理由，本院予以采纳。”本案中，凯旭鸿升公司未支付合同款期间为2020年1月21日至2020年3月15日，此期间正值新冠肺炎肆虐、政府部门严格管控期间，故新城悦物业公司无法安排工作人员提供实际的案场服务，但根据人力资源社会保障部办公厅发布的《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅发明电[2020]5号）第二条“企业停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。”为在该案场的工作人员发放了固定工资等费用。新城悦物业公司与凯旭鸿升公司签订的《售楼处物业服务协议》中明确约定“案场服务费=基础服务费+管理费。基础服务费包含：固定工资、加点加班、周末加班、法定加班费、保险费、公积金、年终奖金、福利费、餐贴、住宿补贴、服装费、高温费/体检费、残障金、不可预见费等费用，”该部分费用属于合同约定的服务费的组成部分，凯旭鸿升公司应当承担。原审法院认定凯旭鸿升公司口头通知新城悦物业公司，已告知新城悦物业公司暂停服务。但根据《售楼处服务协议》约定“由于地震、台风、水灾、火灾、战争以及其他不能预见并且对其发生和后果不能克服防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响本合同的履行或者不能按约定的条件履行时，遇有上述不可抗力事故的一方，应立即将事故情况书面通知另一方，并应在30天内提供事故详情及合同不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由事故发生地区的公证机构出具。因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”凯旭鸿升公司应当书面通知新城悦物业公司暂停提供服务。本案凯旭鸿升公司并未按照合同约定向新城悦物业公司发送任何书面通知。凯旭鸿升公司无法全部免除责任。综上，新城悦物业公司认为原审法院认定事实错误、适用法律不当。凯旭鸿升公司辩称，一、本案为物业服务合同纠纷案件，而非劳动合同纠纷案件，一审法院以物业服务合同纠纷作为案由并据此作出裁判，应属认定本案事实清楚。首先，根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。新城悦物业公司要求凯旭鸿升公司支付的物业服务费用期间为自2020年1月21日至2020年3月15日，此期间正值疫情管控期间，在此期间内，新城悦物业公司并未向凯旭鸿升公司提供任何相应的物业服务活动，也未履行合同中约定的物业服务义务；相反，在此期间是由新城悦物业公司临时组建相关工作人员，对小区的环境、卫生及相关设施及时进行修理、维护，看管，代替了新城悦物业公司的相关职能。根据《合同法》权利义务的一致性原则，因新城悦物业公司在此期间未从事任何物业服务活动，当然不能享有获得物业服务费用的权利。其次，新城悦物业公司诉称的“案场服务人员”是在新城悦物业公司的安排指示下为凯旭鸿升公司提供物业服务活动的，案场服务人员系新城悦物业公司职工，故案场服务人员与新城悦物业公司之间形成的是劳动合同关系，但依据凯旭鸿升公司与新城悦物业公司之间签订的《售楼处服务协议》，双方之间并不是用人单位与劳动者的劳动合同法律关系，而是形成的平等的民事主体之间的物业服务合同法律关系。根据有关政策规定，新城悦物业公司在疫情期间为其职工发放固定工资的费用，以及工资的组成、如何发放等事宜，属于新城悦物业公司应遵循的《劳动合同法》的相关政策规定及法律规定，至于新城悦物业公司是否发放相关薪酬，也属于内部管理制度问题，与凯旭鸿升公司无关，凯旭鸿升公司也无义务承担新城悦物业公司应当支付给其工作人员的相关费用。二、根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》，本案应当适用《民法总则》中对不可抗力的规定，故凯旭鸿升公司在本案中不承担责任，一审法院适用法律正确。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条的规定“民法典施行以前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，因本案的民事法律事实发生在《民法典》施行以前，故本案仍应适用《民法总则》的有关规定，本案中因疫情防控不能履行合同内容的属于不能预见、不能避免、并不能客服的不可抗力情形，根据《民法总则》中第一百八十条的规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”因此，一审法院判决凯旭鸿升公司免除全部责任，适用法律正确。三、《售楼处服务协议》中第九条的约定，加重了凯旭鸿升公司的法律责任，属于无效格式条款。新城悦物业公司依据双方签订的《售楼处服务协议》中第9条约定的内容，认为凯旭鸿升公司应当向新城悦物业公司发出由事故发生地的公证机关作出的有效证明文件，书面通知新城悦物业公司暂停服务。但在疫情期间该条款，不具有履行的可能及现实条件，该条款加重了凯旭鸿升公司的法律责任，根据《合同法》第四十条的规定，应属于无效条款；同时如若仍然依据该条款约束凯旭鸿升公司，明显有违公平原则。综上所述，新城悦物业公司的上诉请求没有任何事实及法律的依据，请求贵院依法驳回新城悦物业公司的诉讼请求，维持原判。新城悦物业公司向一审法院起诉请求：1.判令凯旭鸿升公司支付新城悦物业公司合同款69700元；2.判令凯旭鸿升公司支付违约金3420元；3.本案诉讼费用等由凯旭鸿升公司承担。一审法院认定事实：2019年8月11日，甲方凯旭鸿升公司与乙方新城悦物业公司签订《售楼处物业服务协议》约定：甲方委托乙方为其提供桂园中心学府售楼处物业服务，建筑面积387平方米，合同期限自2019年8月1日期至2020年7月31日，约定合同价款为30000元每月，为每月包干总价，付款条件及进度，物业服务费按月度预付，具体支付方式如下：进驻首月（2019年8月），乙方于9月5日前向甲方提供发票，甲方于9月10日前将首月物业服务费支付到位。以后每个月，甲方于每月5日前预付本月物业服务费。结算标准：案场服务费=基础服务费+管理费。基础服务费包含：固定工资、加点加班、周末加班、法定加班费、保险费、公积金、年终奖金、福利费、餐贴、住宿补贴、服装费、高温费/体检费、残障金、不可预见费等费用。第8条违约责任约定，甲方违反本协议约定，未能按协议约定期限及时支付物业服务费用的，自该期限截至的第二日起，每逾期一日向乙方支付应付费用万分之一的违约金，但违约金累计不得超过本协议约定总物业服务费用的1%。管理费主要是乙方为服务项目发生的总部管理及服务分摊费用。第9条不可抗力。由于地震、台风、水灾、火灾、战争以及其他不能预见并且对其发生和后果不能克服防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响本合同的履行或者不能按约定的条件履行时，遇有上述不可抗力事故的一方，应立即将事故情况书面通知另一方，并应在30天内提供事故详情及合同不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由事故发生地区的公证机构出具。因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。凯旭鸿升公司已支付新城悦物业公司服务费305000元。新城悦物业公司主张2020年1月21日至3月15日期间的服务费用。新冠疫情期间，凯旭鸿升公司口头通知新城悦物业公司暂停提供案场所有服务，新城悦物业公司亦未提供案场所有服务。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案合同双方当事人未履行合同义务期间为新冠肺炎疫情管控期间，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形。凯旭鸿升公司已通知新城悦物业公司暂停服务，新城悦物业公司亦暂停了所有服务，故对于凯旭鸿升公司辩称其可免除全部责任，不再支付疫情期间的物业服务费用的抗辩理由，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回西藏新城悦物业服务股份有限公司莱芜分公司的诉讼请求。案件受理费1628元，减半收取计814元，由西藏新城悦物业服务股份有限公司莱芜分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.2019年6月1日，甲方凯旭鸿升公司与乙方新城悦物业公司签订《售楼处物业服务协议》约定：甲方委托乙方为其提供莱芜汶河明郡售楼处物业服务，建筑面积360平方米，合同期限自2019年6月1日至2020年5月31日，约定合同价款为每月38000元，为每月包干总价，付款条件及进度，物业服务费按月度预付，具体支付方式如下：进驻首月（2019年6月），乙方于6月10日前向甲方提供发票，甲方于6月15日前将首月物业服务费支付到位。以后每个月，甲方于每月5日前预付本月物业服务费。结算标准：案场服务费=基础服务费+管理费。基础服务费包含：固定工资、加点加班、周末加班、法定加班费、保险费、公积金、年终奖金、福利费、餐贴、住宿补贴、服装费、高温费/体检费、残障金、不可预见费等费用。第8条违约责任约定，甲方违反本协议约定，未能按协议约定期限及时支付物业服务费用的，自该期限截至的第二日起，每逾期一日向乙方支付应付费用万分之一的违约金，但违约金累计不得超过本协议约定总物业服务费用的1%。管理费主要是乙方为服务项目发生的总部管理及服务分摊费用。第9条不可抗力约定，由于地震、台风、水灾、火灾、战争以及其他不能预见并且对其发生和后果不能克服防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响本合同的履行或者不能按约定的条件履行时，遇有上述不可抗力事故的一方，应立即将事故情况书面通知另一方，并应在30天内提供事故详情及合同不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由事故发生地区的公证机构出具。因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2.凯旭鸿升公司已支付新城悦物业公司服务费386300元（除涉案期间的服务费用）。新城悦物业公司主张2020年1月21日至3月15日期间的服务费用。新冠疫情期间，凯旭鸿升公司口头通知新城悦物业公司暂停提供案场所有服务，新城悦物业公司亦未提供案场所有服务。3.双方签订的《售楼处物业服务协议》附件载明：服务岗位包含形象展示岗、客户服务岗、绿化保洁岗；服务内容包含迎宾，礼宾服务，案场服务（提供茶水、提供宣传刊物等），室内、室外保洁等。一审认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，根据涉案的《售楼处物业服务协议》所载明的服务内容，该协议虽名为物业服务协议，但实质系新城悦物业公司向凯旭鸿升公司的售楼处提供相关案场服务，故本案应为服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因涉案期间属于新冠疫情期间且本次疫情属于不可抗力，故应根据不可抗力的影响，判断凯旭鸿升公司的责任是否应全部免除，且不可抗力的责任在合同纠纷中系针对于违约责任。但本案中，新城悦物业公司诉讼请求为要求凯旭鸿升公司支付合同款69700元，并支付未按照协议约定及时支付服务费的违约金。因凯旭鸿升公司履行支付合同款项义务需以新城悦物业公司提供服务作为前提，本案中如新城悦物业公司上诉状中所述涉案期间“正值新冠肺炎肆虐、政府部门严格管控期间，故新城悦物业公司无法安排工作人员提供实际的案场服务”，且实际上接凯旭鸿升公司口头通知后新城悦物业公司亦未提供案场所有服务，故在新城悦物业公司未提供服务的情况下，其要求凯旭鸿升公司履行合同义务并支付延期付款违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，新城悦物业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1628元，由上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司莱芜分公司负担。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二一年三月十七日书记员  徐 睿