贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终407号上诉人（原审原告）：李水江，男，1979年3月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市开阳县。委托诉讼代理人：张飞，贵州非攻律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭新月，贵州非攻律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：潘绍元，男，1967年07月07日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审被告）：胡华山，男，1989年02月06日出生，汉族，住贵州省安顺市普定县。被上诉人（原审第三人）：贵州华宇房地产经纪有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇城西路林业综合楼。法定代表人：高长秀。委托诉讼代理人：瞿春楠，贵州广土律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵阳置业融资担保有限公司(原贵阳置业担保有限公司)，住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路****。法定代表人：曹建晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨思睿，男，1982年9月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系公司员工。上诉人李水江因与被上诉人潘绍元、胡华山、贵阳置业融资担保有限公司（以下简称置业公司）、贵州华宇房地产经纪有限公司（以下简称华宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院(2020)黔0121民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李水江上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人支付上诉人律师费5,000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、华宇公司作为专业从事房地产中介服务的机构，收取了居间费，未尽到必要的、审慎的审查、核实义务，名为居间，实为代理，华宇公司未按照居间合同将房款用于偿还银行贷款，导致案涉房屋抵押登记不能解除，上诉人的购房目的不能实现，应当承担补充赔偿责任；2、《存量房交易资金委托划付协议》的性质属于资金监管协议，置业公司在交易未完成的情况下将购房款转到胡华山的银行卡账户，导致上诉人购房失败，置业公司应当承担连带赔偿责任；3、潘绍元、胡华山违约，导致上诉人购房目的不能实现，应当双倍返还定金。被上诉人华宇公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求维持原判。本案是房屋买卖合同纠纷，对房屋解除抵押交付给上诉人属于潘绍元、胡华山的责任，潘绍元、胡华山收到款项后严重违反诚信原则，导致房屋不能交付，一审判决潘绍元、胡华山承担责任是正确的。华宇公司不是上诉人与潘绍元、胡华山买卖合同关系的当事人，也不是该买卖合同的保证人，在居间服务中也不存在过错，不应承担任何责任。被上诉人置业公司答辩称，置业公司未在开阳县开展资金监管服务，根据《贵阳市存量房交易结算资金监管规定》，置业公司实施存量交易资金监管服务区域仅限于贵阳市南明区、云岩区、金阳新区，在开阳县无任何资金监管义务和责任。根据开阳县房屋监理所规定，开阳县存量房交易资金由开阳县房屋监理所进行监管，其监管账户与置业公司无关。房屋交易资金委托划付与资金监管是互不相关的两种服务，根据公积金贷款要求，买方首付款应存入置业公司专用账户，贷款也应发放至专用账户，因此，上诉人申请办理公积金贷款时需与置业公司及出卖人签订《存量房交易资金委托划付协议》，对于首付款的划拨，置业公司也是依据《存量房交易资金委托划付协议》约定进行，《存量房交易资金委托划付协议》第五条明确规定置业公司仅接受买卖双方委托为双方提供资金划付服务，不提供任何担保。被上诉人胡华山答辩称，潘绍元系胡华山姑父，潘绍元系借用胡华山名义买房，胡华山不应承担赔偿责任，一审未支持上诉人要求双倍返还定金的诉请正确，胡华山同意上诉人提出的要求华宇公司、置业公司承担责任的主张。被上诉人潘绍元未答辩。李水江向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告签订的“华宇公司房地产买卖（居间）合同”，并由被告胡华山、潘绍元双倍返还定金40,000元和购房款160,000元（并按同期贷款利息从2019年12月18日起算至本息清偿之日），第三人华宇公司和贵州置业担保有限公司承担连带给付责任；2、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实如下：一、2019年11月22日，原告李水江（乙方、购房人）通过第三人华宇公司（经纪方）与被告胡华山（甲方、售房人）、潘绍元（甲方委托代理人）签订“贵州华宇房地产经纪有限公司房地产买卖（居间）合同”一份，约定：被告胡华山将其名下的开阳县城关镇贵阳路联城蓝山郡4幢1-10-1号房屋[黔（2018）开阳县不动产权第0004420号]以520,000元出售给原告。第三条约定：原告将交易资金存入置业公司专用账户“开阳县房地产交易服务中心资金监管账户”，同时办理过户等相关手续。同日，原告通过第三人华宇公司向被告胡华山、潘绍元支付定金20,000元。协议签订时，被告潘绍元给胡华山打电话告知其卖房事宜，潘绍元代胡华山签字。二、2019年12月11日，原告李水江、被告胡华山与第三人置业公司签订《存量房交易资金委托划付协议》。协议第二条约定：李水江应于本协议签订之日起10个工作日内将交易资金购房首付款160,000元存入置业公司专用账户，并将存款凭证及时交给置业公司确认。协议第三条约定：李水江将交易资金存入置业公司专用账户并经其确认后，在房屋过户完成前，按李水江、胡华山要求，置业公司在10个工作日内将上述资金160,000元划付至胡华山账户。同年12月18日，原告李水江将购房首付款160,000元存入置业公司专用账户；12月26日，置业公司将购房首付款160,000元划付至胡华山名下建行账户；12月27日，被告胡华山、潘绍元就此出具收条。2020年1月1日，原告向第三人华宇公司缴纳税款30,000元整；3月4日，第三人华宇公司退还原告所缴税款30,000元。三、被告胡华山与潘绍元系姑侄关系，双方为卖房，被告胡华山在中国建设银行办理了银行卡。四、合同签订时，涉案房屋在银行办理了抵押贷款，目前仍未解除抵押登记。一审法院认为，原告与被告签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应按照合同约定严格履行。合同签订后，原告按照约定向被告交付购房定金20,000元、首付款160,000元；合同签订之时，涉案房屋在银行办理了抵押登记，现因抵押登记未能解除，导致涉案二手房买卖交易失败，应认定原、被告对此均有过错，现房屋交易不能实现，故对原告请求解除合同并返还购房首付款160,000元的诉请予以支持；对原告认为系对方单方违约导致交易失败，请求双倍返还定金40,000元的诉请不予支持。庭审中，被告胡华山说收取购房首付款160,000元的建设银行卡是被告潘绍元在使用，他只是在《存量房交易资金委托划付协议》上进行了签字，对其余相关事宜一概不知，不应当承担责任，对该意见，一审法院不予采纳。第三人华宇公司提供中介服务，并不存在原告所述的存在重大过错以致房屋交易不能实现的事实；第三人置业公司依约进行资金的划付，根据《贵阳市存量房交易结算资金监管规定》,置业公司未在开阳县开展存量房交易资金监管服务，故不存在违反诉状中所称的“违反相关资金监管规定”，对原告请求第三人华宇公司与置业公司承担连带责任的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李水江与被告胡华山、潘绍元及第三人贵州华宇房地产经纪有限公司于2019年11月22日签订的《贵州华宇房地产经纪有限公司房地产买卖（居间）合同》；二、被告胡华山、潘绍元于本判决生效后十五日内退还原告李水江购房定金人民币20,000元；三、被告胡华山、潘绍元于本判决生效后十五日内退还原告李水江购房首付款160,000元（并按中国人民银行同期贷款利息从2019年12月18日起算至本息清偿之日）；四、驳回原告李水江的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由被告胡华山、潘绍元共同承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交开阳县人民法院（2021）黔0121民初496号民事调解书，拟证明华宇公司为了保证该房屋无负担，借钱给胡华山和潘绍元还款，华宇公司一手操办上诉人买房的事情，其行为具有代理的性质，不仅是居间行为。华宇公司质证称真实性无异议，达不到其证明目的，从该调解书反映的内容可以看出华宇公司也在积极帮助卖方解除抵押，与居间合同约定的义务没有关系，华宇公司在居间中并非上诉人的委托方，仅是居间关系，华宇公司没有操控行为。置业公司质证称，该证据与置业公司无关。置业公司提交《贵阳市存量房交易结算资金监管规定》，拟证明其并未在开阳县开展资金监管业务，上诉人质证称，达不到证明目的。华宇公司对此无意见发表。本院另查明，2019年11月22日，李水江（乙方、购房人）、华宇公司（经纪方）、胡华山（甲方、售房人）、潘绍元（甲方委托代理人）签订的《贵州华宇房地产经纪有限公司房地产买卖（居间）合同》中备注一栏载明：1、乙方在2019年12月10日前将购房前期费用190,000元支付到中介方，用于提前还贷；2、甲方支付中介方的中介费众，包含提前还贷的资金占用费，中介方2019年12月25日前支付甲方330,000元给甲方用于提前还贷。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、是否应当双倍返还定金；2、华宇公司、置业担保公司是否应当承担连带责任。根据本案各主体之间签订的合同，本案各主体之间的关系为：李水江与胡华山之间系房屋买卖合同关系，华宇公司与李水江、胡华山之间系居间服务合同关系，置业公司与李水江、胡华山之间系委托划付资金关系。资金委托划付协议并未约定置业公司具有监管义务，法律亦未规定置业公司对二手房交易必须履行监管职责，置业公司将16万元诉争购房款支付到胡华山账户也是按照合同约定履行，并无过错，上诉人主张置业公司具有监管资金的义务依据不足，其要求判令置业公司承担连带责任本院不予支持。上诉人本案提交的证据并不足以证明华宇公司未尽到审慎义务，亦不足以证明其主张的华宇公司名为居间，实为代理的事实成立，故本院不予采信。上诉人要求判令华宇公司承担连带责任依据不足，本院不予支持。案涉合同未能过户系出卖人未履行提起偿还银行按揭贷款解除抵押导致无法办理过户手续，出卖人的行为已构成违约，导致合同目的不能实现，上诉人诉请解除合同符合合同约定及法律规定，一审判决解除本院予以维持。上诉人对合同解除并无过错，一审认定上诉人具有过错依据不足，本院予以纠正。本案系因出卖人违约导致合同解除，依据定金罚则出卖人应承担双倍返还定金的责任。胡华山并未提起上诉，故对于胡华山主张其不应承担责任，本院不予支持。对于上诉人要求被上诉人承担律师费的上诉请求，因上诉人一审并未提出该诉请，故本院不予支持。综上所述，上诉人李水江的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决部分事实认定不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省开阳县人民法院(2020)黔0121民初875号民事判决第一项、第三项；二、撤销贵州省开阳县人民法院(2020)黔0121民初875号民事判决第四项；三、变更贵州省开阳县人民法院(2020)黔0121民初875号民事判决第二项为：胡华山、潘绍元于本判决生效后十五日内双倍返还李水江购房定金共计人民币40,000元；四、驳回李水江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,150元，由胡华山、潘绍元共同负担；二审案件受理费4,300元，由胡华山、潘绍元共同负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年三月十一日书记员  帅艳芷