湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0502民初134号 原告宜昌永耀电力集团有限责任公司，住所地宜昌市高新区城东大道42号。 法定代表人胡涛，该公司董事长。 委托代理人高春韬，湖北百思特律师事务所律师。（一般授权代理） 被告范琳丽，女，汉族，1972年5月18日出生，住宜昌市西陵区。 委托代理人鲍鹤鸣，湖北建和律师事务所律师。（特别授权代理） 原告宜昌永耀电力集团有限责任公司（以下简称“永耀公司”）与被告范琳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员郭娟于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告永耀公司委托代理人高春韬，被告范琳丽委托代理人鲍鹤鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永耀公司诉称，2019年12月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，该合同约定由被告承租原告永耀公司位于宜昌市康庄路××号的房屋用于服装经营，合同期限为1年，每年租金共计96000元整，每三个月先付后用。该合同第十条明确约定，“承租方末经甲方书面同意，半租赁房屋转租、转借、转让他人，或改变本合同约定租赁用途的，出租方有权单方面解除租赁合同，收回租赁房屋，违约方应按合同年总租金的百分之三十承担违约金”，合同第第十条第四款同时约定“合同期满后，承租方应将房屋交还出租方，逾期应按两倍租金支付房屋占用费直至退还房屋之日止”。2020年5月，房屋使用人梅某某找到公司，出示范琳丽与其签订的《门面租赁合同》，并要求公司减免租金和退还范琳丽收取的押金，原告才知情被告将原、被告双方签订《房屋租赁合同》的标的物转租他人，并赚取房屋租金差价。被告之行为已构成严重违约，给原告造成极为恶劣之影响。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的房屋租赁合同并腾退房屋交还给原告；2、被告支付原告2020年4月1日至2020年12月31日的房屋租金72000元（8000*9=72000元），并承担违约金28600元；并自2021年1月1日起被告按每月16000元支付房屋占用费给原告直至租赁房屋实际交付给原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告范琳丽辩称，1、原告诉称事实不实，答辩人并没有实施转租行为，答辩人与梅某某是合伙关系，不是转租关系，原告要求解除房屋租赁合同、腾退房屋以及支付违约金没有事实依据；2、截止到2020年12月31日，答辩人实际欠付原告租金只有3个月，不是原告诉称的9个月。根据宜昌市支持个体工商户复工复产的政策措施第六条应当是免除答辩人6个月的租金，原告作为国有企业应当响应落实该政策，由于原告坚持不免除6个月的租金。所以导致答辩人后面没有支付租金。答辩人实际欠付原告租金是2020年的10月至12月的租金，应当支付租金是24000元。原告要求答辩人支付违约金没有事实依据，答辩人不是故意违约。而是因为原告对答辩人实行差别对待造成的；3、原告与答辩人签订的合同自2020年12月31日期满后，形成事实租赁关系且根据双方签定的租赁合同第九条约定，如果原告不继续续租，则需提前10日书面通知答辩人，但是本案原告并没有通知答辩人不续租。而且根据合同法规定承租人在租赁期满后享有同等条件优先承租的权利，答辩人要求继续续租。综上，原告按照同等条件出租房屋的话，答辩人应当享有优先承租权。原告要求解除租赁合同的诉讼请求应当予以驳回。事实租赁关系存续期间的租金、租赁期内欠付的租金按照原租赁合同的约定答辩人愿意支付。原告要求支付违约金的诉讼请求应当予以驳回。 经审理查明，2019年12月30日，原告永耀公司（出租方、甲方）与被告范琳丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，合同约定甲方将座落于宜昌市西陵区××号的建筑面积约为50㎡的房屋出租给乙方经营服装。房屋租赁期限从2020年1月1日起至2020年12月31日止，租金为8000元∕月。租金支付方式按照3个月为一期缴纳，每期租金到期前10日内付清下期租金。合同第九条约定，租赁期满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如甲方不继续租赁，则需提前10日书面通知乙方；如乙方要求继续租赁，如同意租赁，则续签租赁合同。合同第十条第三款规定，乙方未按期足额缴纳房屋租金及相关费用累计10日以上的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，乙方按照合同年总租金的30%向甲方支付违约金。合同第十条第四款规定，租赁期满或本合同因任何原因提前解除之日起5日内，乙方应将租赁房屋交还甲方。如果乙方逾期未归还的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的房屋占有使用费，并赔偿因逾期归还给甲方造成的全部损失。合同签订后，永耀公司将房屋交付给范琳丽使用，范琳丽交付房屋押金3000元。后范琳丽交付房屋租金至2020年3月，对于之后的房屋租金，由于双方产生争议，范琳丽未交纳，永耀公司于2020年9月将范琳丽诉至法院。 另查明，案涉的座落于宜昌市西陵区康庄路××号房屋属于国网湖北省电力公司宜昌供电公司所有，国网湖北省电力公司宜昌供电公司委托永耀公司管理和对外租赁。2020年，由于涉新冠疫情，为支持个体工商户复工复产，宜昌市出台政策要求减免租金共计6个月。 上述事实，有原、被告身份证明，房屋租赁合同，湖北增值税发票，房屋产权证复印件，国网湖北省电力公司宜昌供电公司证明以及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原告永耀公司与被告范琳丽签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方合同约定“租金支付方式按照3个月为一期缴纳，每期租金到期前10日内付清下期租金”，本案中范琳丽缴纳租金至2020年3月，2020年4月到9月的租金按照政策予以免除，2020年10月至12月的租金应当于2020年10月1日前支付。本案中合同租赁期从2020年1月1日起至2020年12月31日止，双方于2020年9月产生争议，原告并未提供证据证明在此之前曾经要求解除合同，并且本案中原告主张被告违约转租证据不足。截至本案立案时，本案中的房屋租赁期限已到，合同已终止，不存在解除问题。对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁期限已到，原告不同意再续租，被告应向原告腾退房屋，并支付10月至12月的房屋租金24000元。本案中约定的违约金过高，违约金应当以未付租金24000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍从2020年10月1日起计算至租金实际付清之日止。至于原告请求的房屋占用费，双方合同约定“每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的房屋占有使用费”，约定的标准过高，本院依法予以调整，按照原租金的1.3倍进行计算，即从2021年1月1日起至房屋实际交付之日止，被告按照月租金10400元向原告支付房屋占用费。本案中被告向原告交付了3000元的押金，房屋租赁期限届满，合同终止，押金应予以退还。对于被告主张的优先承租权，由于本案中的租赁期限届满在民法典实施前，不能适用民法典第七百三十四条第二款承租人享有优先承租权的规定，因此对于被告要求享有优先承租权的辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告范琳丽于本判决生效之日起十日内将位于宜昌市西陵区康庄路××号的房屋腾退给原告宜昌永耀电力集团有限责任公司； 二、被告范琳丽于本判决生效之日起十日内向原告宜昌永耀电力集团有限责任公司支付截止到2020年12月31日的房屋租金24000元并承担违约金（违约金以未付租金24000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.3倍从2020年10月1日起计算至租金实际付清之日止）； 三、被告范琳丽从2021年1月1日起至房屋实际交付之日止按照10400元∕月的标准向原告宜昌永耀电力集团有限责任公司支付房屋占用费； 四、原告宜昌永耀电力集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告范琳丽退还房屋押金3000元； 五、驳回原告宜昌永耀电力集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2312元（原告已减半预交），按照简易程序减半收取1156元，由原告宜昌永耀电力集团有限责任公司负担956元，被告范琳丽负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 郭 娟 二〇二一年三月五日 书记员 郑晓艳