成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1416号 原告：成都市森宇物业有限责任公司,住所地：成都市双流区东升街道清泰路30号。 法定代表人：廖连其，执行董事。 委托诉讼代理人：曾艳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丹琦，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：李静，女，1983年3月31日出生，汉族，住成都市双流区。 原告成都市森宇物业有限责任公司（以下简称“森宇物业公司”）与被告李静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告森宇物业公司的委托诉讼代理人曾艳、陈丹琦，被告李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 森宇物业公司向本院提出诉讼请求：判令李静支付欠付的物业费2130.13元及违约金287.57元。事实和理由：根据成都盛世房地产开发有限公司(以下简称“盛世公司”)与森宇物业公司签订的《前期物业服务合同》，森宇物业公司向海棠·时代广场所有业主提供物业管理服务。李静系海棠·时代广场1幢1单元1702号房的业主，于2018年12月收房。《前期物业服务合同》约定住宅的物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准为1.9元/月·平方米，且逾期交纳需支付违约金，李静自2019年8月1日至今，已14个月未交纳物业费，拖欠的物业费本金为2130.13元，产生违约金287.57元，前述费用森宇物业公司催收多次无果，故诉至法院。 李静辩称，一、《前期物业服务合同》是由盛世公司与森宇物业公司直接签订的，森宇物业公司从来没有向李静出示过接房的相关手续，而且该合同在2019年的12月29日已经到期，森宇物业公司无权向李静收取物业费；二、《前期物业服务合同》是作为《商品房买卖合同》的附件形式签订，那么根据《商品房买卖合同》约定盛世公司应当在2016年12月30日前交房，但案涉小区实际交钥匙的时间为2018年11月30日，且水电气均无法正常使用，还未办理房屋产权权属证明，可以判定小区至今未达到交付条件，那么作为合同附件的《前期物业服务合同》就自然无法成立有效；三、森宇物业公司是森宇集团旗下的公司，那么森宇物业公司理应接管开发商遗留下来的违约责任问题，如：地下车库灰尘满天飞且地面多处出现大坑、园区绿化也一塌糊涂等问题；四、小区的消防系统至今还没通过消防验收，存在安全隐患。综上，森宇物业公司违背了相关约定，请驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：森宇物业公司与盛世公司签订《前期物业服务合同》，约定盛世公司选聘森宇物业公司对海棠·时代广场提供前期物业服务；合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与森宇物业公司或其他物业服务企业签订新物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅1.9元/月·平方米；业主应自盛世公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向森宇物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之六向森宇物业公司支付违约金。 2014年11月30日，李静与盛世公司签订了《商品房买卖合同》，约定李静购买该公司开发的海棠·时代广场1幢1单元17层1702号房屋，测绘建筑面积80.08平方米。同日，李静还签订了一份《临时管理条约》，约定在业主大会设立前，由盛世公司依法通过公开招投标方式选聘森宇物业公司，依据前期物业服务合同和本规约的约定。2018年12月26日，李静在《钥匙领取单》上签字确认。 2019年7月12日，森宇物业公司在案涉小区张贴了《关于海棠·时代广场小区收取物业服务费的公告》，对案涉房屋的物业服务费进行了公示，物业费从2019年8月1日开始收取，交纳标准为：住宅1.9元/月·平方米。2020年7月30日、12月5日，森宇物业公司再次对案涉房屋张贴《催缴通知单》。李静从收房至今，未交纳过物业费。 上述事实，有当事人身份信息、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、《临时管理规约》、《钥匙领取单》、《催缴通知单》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，森宇物业公司与盛世公司签订《前期物业服务合同》，约定森宇物业公司为盛世公司开发的海棠·时代广场小区小区提供前期物业服务，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。李静系该小区1幢1单元17层1702号房屋的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，且根据《前期物业服务合同》第六条“合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与森宇物业公司或其他物业服务企业签订新物业服务合同生效时，本合同自动终止”的约定，上述《前期物业服务合同》对李静具有约束力。 关于森宇物业公司主张物业服务费，李静辩称盛世公司延期交房、小区至今未达到交付条件且房屋质量不达标，森宇物业公司无权向其主张物业服务费的问题，本院认为，《商品房买卖合同》与《前期物业服务合同》系两个不同的法律关系，李静如认为开发商延期交房、小区未达到交付条件且房屋质量不达标，可另行向开发商主张权利，故对于李静的该项抗辩理由本院不予支持。李静再辩称案涉小区地下车库灰尘满天飞且地面多处出现大坑、园区绿化也一塌糊涂、消防系统至今还没通过消防验收，存在安全隐患，而森宇物业公司未解决故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，李静如认为森宇物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费，故对于李静的该项抗辩理由本院不予支持。李静作为案涉小区的业主，森宇物业公司向其提供了物业服务，李静应当按照协议的约定履行交纳物业服务费的义务。李静从2019年8月1日至2020年9月30日应当交纳的物业服务费为2130.13元（1.9元/月/平方米×80.08平方米×14个月）。 关于森宇物业公司主张违约金，本院认为，李静无正当理由拒不缴纳物业服务费的行为构成违约，应按《前期物业管理服务合同》的约定承担违约责任，但合同约定的逾期交纳物业服务费的违约金计算标准过高。从本案审理情况来看，森宇物业公司因李静的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金酌定为200元。另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案森宇物业公司主张的物业费的产生时间为从2019年8月1日至2020年9月30日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告李静于本判决生效之日起五日内向原告成都市森宇物业有限责任公司支付物业服务费2130.13元、违约金200元，共计2330.13元； 二、驳回原告成都市森宇物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李静负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 敬 君 二〇二一年三月十二日 书记员 张浩宇