江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终60号上诉人（原审被告）：乐平赣东北商贸城有限公司，住所地乐平市大连路1666号。法定代表人：赵樟明，系公司执行董事。委托诉讼代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪代然，男，1986年1月3日出生，汉族，住乐平市。被上诉人（原审原告）：许华，女，1987年2月23日出生，汉族，住乐平市。被上诉人（原审原告）：许春，男，1963年6月11日出生，汉族，住乐平市。被上诉人（原审原告）：华海燕，女，1963年11月11日出生，汉族，住乐平市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：徐亮晶，乐平市洎阳法律服务所法律工作者。上诉人乐平赣东北商贸城有限公司（以下简称赣东北商贸城）因与被上诉人汪代然、许华、许春、华海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初3067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赣东北商贸城委托诉讼代理人程晨以及被上诉人许春，被上诉人汪代然、许华、华海燕委托诉讼代理人徐亮晶参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人赣东北商贸城不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、请求二审法院依法撤销乐平市人民法院作出的（2020）赣0281民初3067号民事判决，改判上诉人少赔偿被上诉人逾期办证违约金4366.2元；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已完全履行代办产权证的义务。房地产权属证书办理流程为：（1）开发公司提交资料备案登记；（2）相关部门办理总证；（3）买受人按户分割办理所购房产分证。买受人办理所购房产的产权证书是买受人不可剥夺的权利和义务，买受人可以在自愿的基础上，书面委托开发企业代为办理分户产权证书。因此代办房产分证是上诉人方便客户的一项服务内容，而非法定义务，合同第二十条也约定“…双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记…”。据此，上诉人已及时到乐平市房管局办好了该商铺的合同备案，也办好了该商铺所在楼的产权总证，同时也将被上诉人办理分户产权证的资料提交给了相关办证部门并等待办理，也就是说上诉人不仅按约定完成了备案登记并办理了房产总证，同时也代被上诉人向相关部门提交了办理分户产权证的资料，完全履行了上诉人的法定义务，而被上诉人未及时获得相关产权证的责任不能归责于上诉人；2、各种因素也影响了产权证书的办妥。上诉人竞标拍下政府持牌的赣东北商贸城土地后，政府在存在钉子户的情况下并未按照双方约定的时间内向上诉人交付土地，存在延期行为，导致上诉人的工期未能如约进行；同时因国家政策的因素，房屋管理部门和土地管理部门进行了改革合并，导致办理相关证照的工作延长，影响了上诉人的工作进度。退一步讲，受2020年年初的新冠××的影响，导致全国各项工作进度都延期，最高人民法院、江西省高级人民法院也都发布了关于未能办理妥当房屋产权证的指导意见和通知，在疫情期间延期办证等不可抗力造成的“违约”也不应予以支持。综上所述，恳请二审法院在查明案件事实的基础上，作出公正的判决。被上诉人许春等人针对上诉人赣东北商贸城的上诉请求及理由答辩称，上诉人主张的疫情期间应当减免违约金没有法律依据，且房屋办证在疫情发生之前。直到现在为止，我们已经交清了所有的房款，办理产权证是开发商的法定义务，我方多次督促开发商办理产权证，但都还没有办下来。汪代然、许华、许春、华海燕向原审法院起诉请求：1、依法判决被告给付原告2019年7月13日起至2020年9月10日的违约金31000元；2、依法判决被告自2020年9月11日起之后的违约金直至原告取得该商品房的房屋所有权证书时止；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明：2018年1月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于乐平市。合同约定原告应支付该商铺价款为727764元，其中房款为691308.57元，税收为34655.43元。合同签订后，原告在规定的时间内付清了商铺总价。按合同约定，被告应当在2018年1月13日起540日内为原告办理好不动产权证书，但时至今日被告仍未通知原告办理不动产权证书，根据合同第八章第二十条，因被告原因导致逾期办证，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金。原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为14030143。合同约定总价款为727764元，合同第十一条第一款约定：出卖人应当在2018年1月13日前向买受人交付该商品房，第二款约定：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：（1）逾期在90日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，含已付贷款部分，并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第十九条第一项约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移手续。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当在完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另查明，原告在2018年8月30日一次性支付商铺总价款727764元。被告对此均无异议。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定房屋总价款为727764元，原告实际支付的购房款为727764元，依法成立的合同受法律保护，双方应按约履行义务。在原告支付购房款后，被告应交付房屋并在双方约定的期限内办理房屋所有权证书，截至本案判决前，被告仍未办理房屋所有权证书已构成违约，应承担逾期办证违约责任，即被告应如约按日计算向买受人支付全部房价的万分之一的违约金，故被告应给付原告自2019年7月13日起至2020年9月10日止的违约金即72.77元/天×420天=30566元，以后违约金继续计算直至被告交付不动产权证书为止。针对被告主张未能在约定期限内办理房屋不动产证书存在疫情等相关因素影响，但其未能提供证据予以证实，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、被告乐平赣东北商贸城有限公司于本判决书生效后十日内一次性支付原告汪代然、许华、许春、华海燕自2019年7月13日起至2020年9月10日的逾期办证违约金计人民币30566元（2020年9月11日以后的逾期办证违约金按72.77元/天计算至原告取得该商品房所有权证书时止）；二、驳回原告汪代然、许华、许春、华海燕的其它诉讼请求。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费575元，因适用简易程序减半收取计人民币287.5元，由被告乐平赣东北商贸城有限公司承担。双方当事人在二审中均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审争议焦点为，赣东北商贸城是否应当向汪代然、许华、许春、华海燕支付逾期办证违约金以及违约金的金额。汪代然、许华、许春、华海燕与赣东北商贸城之间签订的商品房买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，双方均应按照合同履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……。”汪代然、许华、许春、华海燕与赣东北商贸城之间签订的商品房买卖合同（预售）约定，汪代然、许华、许春、华海燕应在该合同约定的商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书，但截至原审法院判决前汪代然、许华、许春、华海燕并未取得该商品房的房屋所有权证书，且未取得房屋所有权证书的原因在赣东北商贸城一方，故赣东北商贸城应按照双方合同约定的按日以汪代然、许华、许春、华海燕支付全部购房款万分之一向汪代然、许华、许春、华海燕支付逾期办证违约金。赣东北商贸城上诉主张其已经完全履行了上诉人的法定义务，被上诉人未及时获得相关产权证的责任不能归责于上诉人，且各种因素也影响了产权证书的办妥，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赣东北商贸城的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人乐平赣东北商贸城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭联红审判员  陈苾铃审判员  徐 骥二〇二一年三月十九日法官助理王小莉书记员王雪豪