河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终412号 上诉人(原审被告)：兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会。 负责人：王玉平，主任。 委托诉讼代理人：崔裕芹，兴隆县。 上诉人(原审被告)：兴隆县佳家顺物业服务有限公司，住所地河北省兴隆县兴隆镇十四顷村秀兰城市花园小区**楼****。 法定代表人：王保印，经理。 委托诉讼代理人：刘志超，兴隆县通达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：承德春林物业服务有限公司。住所。住所地河北省兴隆县兴隆镇十四顷村div> 法定代表人：王炳利，经理。 上诉人兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会（以下简称秀兰小区业主委员会）、兴隆县佳家顺物业服务有限公司（以下简称佳家顺物业公司）因与被上诉人承德春林物业服务有限公司（以下简称春林物业公司）物业合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2020）冀0822民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秀兰小区业主委员会委主任王玉平、委托诉讼代理人崔裕芹，上诉人佳家顺物业公司委托诉讼代理人刘志超，被上诉人春林物业公司法定代表人王炳利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秀兰小区业主委员会上诉请求：一、撤销兴隆县人民法院(2020)冀0822民初645号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、详细事实与上诉人在一审提交答辩状的事实陈述一致。二、一审判决认定的与事实、法律不符，理由为：1、一审认定2019年8月30日业主代表大会没有在召开会议之前将会议内容公示与事实不符。判决记载的上诉人提供的5号证包括召开临时业主代表大会书面通知照片。该照片明确了临时业主代表大会需要决议的事项包括与家佳顺物业服务有限公司的物业服务合同处理问题，该通知张贴在小区公示栏中。一审法院对该证据的真实性予以采纳，但“本院认为”部分又称本次业主代表大会决议事项没有提前进行公示，显然与事实不符；2、一审法院以业主代表大会没有提前公示作为认定大会决议无效的理由与法律规定相悖，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。法律没有规定没有提前公示的业主大会无效，因此一审法院的该项理由明显违反法律。退一步讲，即使业主代表大会的召开在程序上存在某些瑕疵，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”之规定，也仅是业主享有撤销权，一审法院无权以此确认大会决议无效。需要补充的是，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第27条及秀兰小区业主大会和业主委员会议事规则第2条的规定，秀兰小区以业主代表大会的形式行使业主大会的职权，完全符合法律规定；3、秀兰小区就选聘新的物业服务企业事项，先后于2019年3月30日及2019年8月30日召开两次业主代表大会讨论决议。因小区各个楼层的住户(即专有面积人数)以及专有部分面积存在差异，每一楼层的代表所代表的专有面积人数和面积数也不完全相同。因此确定业主代表大会决议是否符合物权法第76条的规定，应按照决议代表所代表的被代表专有部分人数和面积数占小区专有部分总人数和总面积数的比例计算，而不应简单按业主代表人数占代表总人数的比例计算。据此，为准确计算两次会议决议代表所代表的小区专有面积人数和面积数，并进而确认决议是否符合物权法第76条规定的双过半标准，上诉人依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条的规定，向一审法院申请调取了秀兰小区的不动产登记资料以及热力公司收费登记资料(热力收费资料能够体现秀兰小区房屋已全部售出)。并根据两次业主代表大会决议中代表所代表的被代表专有面积及人数计算出决议是否符合物权法第76条规定的决议比例，并将完整计算资料提供给了法庭。而一审法院仅在审理查明中确认了小区专有部分总用户和总面积(与上诉人的结算结果一致)，却没有确定两次决议所代表的专有部分人数和面积与小区总专有部分人数和面积的比例，并简单以第一次代表大会“仅经到会18人同意，没有达到该小区总业主人数的一半”等理由擅自确定两次会议不符合物权法第76条的规定，进而确认决议无效。可见一审法院的判决明显错误，并具有明显倾向性。实际上，根据上诉人核算，两次会议均达到了物权法第76条规定的决议比例。退一步讲，假使2019年3月30日决议存在一定问题，但2019年8月30日的代表大会，既有之前的通知进行公示，同时决议代表所代表的被代表专有面积和人数均远远超出小区全部专有部分面积人数和面积数的一半，即使按照一审法院的计算方法，本次会议经21名业主代表同意，也超出了全体40名业主代表的一半。本次会议中确定由家佳顺物业服务有限公司作为小区新的物业服务企业的决议已经生效。因此上诉人与家佳顺物业服务有限公司之间的物业服务合同同样有效。而被上诉人的前期物业服务合同及相应补充协议依照《物业管理条例》第26、29条的规定已经终止。被上诉人的诉讼请求应当予以驳回。综上，请二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 佳家顺物业公司上诉请求：一、请求依法撤销河北省兴隆县人民法院(2020)冀0822民初645号民事判决，并依法改判上诉人与一审被告签订的协议有效或发还重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，故意偏袒被上诉人。一审法院认为，在未公开公示的情况下召开的业主代表大会讨论决定以招标方式选聘新的物业服务企业的决议仅经到会的18人同意，没有达到该小区业主总人数的一半数额。此种认为完全歪曲了本案事实，完全违反了《物权法》及《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即“双过半”。一审法院在查明中陈述，兴隆县自然资源和规划局不动产登记处的商品房、建筑房屋面积结算成果书中兴隆秀兰小区住宅及商业用户1288户，住宅及商业专业面积121293.19平米。业主代表所代表的业主人数根据楼层大小而有所不同，应根据每一业主代表所实际代表的业主人数进行统计计算，不能单纯的以业主代表参会、表决的人数进行表象的计算。一审法院完全没有查清本案事实，草率认定，完全不符合法律规定。一审被告在兴隆县人民法院(2020)冀0822民初48号民事案件的审理中，依据一审法院查明，兴隆县自然资源和规划局不动产登记处的商品房、建筑房屋面积结算成果书中兴隆秀兰小区住宅及商业用户1288户，住宅及商业专业面积121293.19平米，提交9号证计算明细打印件一份，足以证明，兴隆秀兰小区住宅及商业用户1288户，住宅及商业专业面积121293.19平米，按照所代表的业主人数及专有部分面积数进行计算均“双过半”。2019年8月30日，一审被告召开会议表决,21位业主代表同意继续履行2019年5月21日兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订的物业服务合同。也符合“双过半”的法律规定而一审法院偏袒被上诉人，并未依据法律规定查明本案是否“双过半”，仅依业主代表人数进行本案事实的认定，不审查业主代表所代表的业主人数，实属认定事实错误。二、本案一审被告曾于2020年1月3日向一审法院提起排除妨害纠纷一案，即兴隆县人民法院(2020)冀0822民初48号民事案件，按照程序应追加上诉人参加该案诉讼，避免累诉，浪费司法资源，查明本案事实，而一审法院并未追加，上诉人申请参与诉讼，但未予准许，导致本案查明事实与另案事实关于“双过半”的证据认定存在差异。故此，一审法院程序违法。三、一审法院适用法律错误。选聘新的物业服务企业的决议仅经到会的18人同意，没有达到该小区业主总人数的一半数额。依据《物权法》及《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审法院单纯的以到会的18人同意，没有达到该小区业主总人数的一半数额作为事实依据，必然导致适用法律错误。一审法院并未明确到适用《合同法》第五十二条第几款的法律规定，虽然第(五)款规定了违反法律、行政法规的强制性规定属无效的情形，但本案是在未依法查清具体事实情况下，导致错误适用了法律。四、一审法院判决认定超越职权范围。一审案件是合同纠纷，认定合同效力问题属于职权范围。但判决第(二)项，认定被上诉人与河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司签订的《秀兰城市花园小区前期物业服务合同》及《前期物业管理服务合同》补充协议继续履行，该项不属于本案应当判定的内容。上述签订的二份合同在没有经依法认定法律效力的情形下，一审法院作出草率的判决，超越了职权。一审法院在未查明上述二份合同签订是否符合法律规定的前提下，作为判定的内容，应依法予以纠正。从2019年12月4日被上诉人给一审被告的通知内容可知，被上诉人无法搬离的理由是，公司投入18.75万元，小区业主拖欠物业费400多万元，望一审被告予以解决，未解决上述问题的情况下，公司无法搬离。该证据表明，被上诉人可以不继续履行合同。依据《物业管理条例》规定，建筑开发商可以选聘前期物业公司，签订前期物业服务合同。上述二份合同的签订是否符合法律规定，在本案中是存在疑问的。综上所述，一审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。 春林物业公司针对秀兰小区业主委员会及佳家顺物业公司统一答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，判决正确。上诉人的上诉请求及理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。理由为：一、上诉人业委会与佳家顺公司于2019年5月21日签订的物服务合同违反法律法规的规定是无效的。第一、上诉人业主委员会召开的是业主代表大会并非业主大会，业主代表大会无权决定选聘和解聘物业服务企业。根据《物权法》第七十六条第一款第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”的规定，选聘和解聘物业企业应由业主共同决定即业主大会决定，而非由业主代表大会决定。《业主大会和业主委员会指导规则》第二条“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。”，上诉人业委员会并没有召开业主大会，召开的是业主代表会议，业主代表会议无权选聘和解聘物业服务企业，上诉人召开的业主代表大会选聘和解聘物业服务企业不具有合法性，业主代表大会表决选聘和解聘物业服务企业结果无效。第二、上诉人业委会两次召开的业主代表大会在会议召开之前都没有在小区就业主代表大会将讨论的事项进行公开公示。根据《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”上诉人业委会2019年3月30日、2019年8月30日两次召开的是业主代表大会，并不是业主大会。如果不召开业主大会集体讨论，也应以书面方式征求业主意见，但上诉人业委会就选聘和解聘物业服务企业事项既没有召开业主大会集体讨论、也未以书面形式征求业主意见，两次业主代表会议前均未公示会议讨论的事项，表决结果不能代表业主的意愿。相反，有552户业主认可春林公司的服务到位并同意由春林公司继续提供服务，这一事实有答辩人春林公司一审提交的2号证予以证实。业主代表大会只能是所参加会议的部分业主的意见，并不能取代业主大会的职责和职能。第三、关于秀兰小区业主代表大会表决同意选聘新的物业企业的未达到专有建筑面积占总面积过半数且占总人数过半数的标准，表决结果无效，依无效表决结果与佳家顺公司签订的物业服务合同亦属无效合同。根据《物权法》第七十六条第一款第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”及第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”、第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，选聘和解聘物业企业必须由业主大会经过双过半的业主同意的强制性规定，否则会议表决结果无效。兴隆县不动产登记处的商品房、新建房屋面积结算成果书中表明兴隆秀兰小区住宅及商业用户1288户，住宅及商业专用面积121293.19平米。秀兰小区于2018年10月13日选举产生的40代表是675户业主选举产生的，该小区实际业主户数为1288户，可见，40名代表只能代表675户，不能代表1288户。2019年3月30日，召开业主代表会议，签到表为28人，同意小区业委会采取招标方式选聘物业的18人（但是18名同意的代表中程凤云、左桂花、刘小华、王凤云是在受蒙蔽情况下签字同意选聘新的物业服务企业，不是这四名代表的真实意思表示，这一事实有答辩人一审提交的9号证予以证实。）如按18人计算，18人占总代表人数40人的45%,如按14人数计算，14名占总代表人数40人的35%,可见，同意的代表所代表的专有建筑面积在总建筑面积未超过一半，而且也未超过总人数过半数，该表决结果不符合相关法律规定。故该次会议表决结果无效，依据无效的表决结果而与佳家顺公司于2019年5月21日签订的物业服务合同当然无效。2019年8月30日再次召开代表大会，会议记录显示同意履行2019年5月21日物业服务合同的仅有17人（对于所谓的另4名代表委托其他代表的记载，答辩人春林公司不认可），按17人计算，占总代表人数的42.5%,没有过半数，同时，其所代表的面积亦未过半，表决结果仍不符合《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定，故2019年5月21日二上诉人签订的物业服务合同无效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”《民法典》第二百七十八条第一款第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”第二款“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”据此，本案涉及到众多业主的利益，为更好的保护民事主体的合法权益，更有利于维护社会秩序，应当适用民法典第278条，对于选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当由业主共同决定，得达到面积和人数占比三分之二以上的业主表决，这个规定比《物权法》及《物业管理条例》规定的面积和人数占比二分之一以上提高了，就是为了更好的保护更多的民事主体的合法权益，更有利于维护社会秩序。本案别说是三分之二以上，二分之一以上都没有达到，上诉人业委会与佳家顺公司2019年5月21日签订的物业服务合同是无效的。二、一审法院判决认定没有超越职权范围。一审是基于答辩人春林公司的诉讼请求而作出的认定及判决，春林公司一审的诉讼请求就有两项内容，一审法院认定及判决是围绕春林公司的诉讼请求而作出的，并没有超出春林公司的诉讼请求范围，因此，一审法院判决认定没有超越职权范围。三、春林公司与房地产公司的前期物业合同及补充协议合法有效，应当继续履行。《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”春林公司与开发公司签订的补充协议的第二十一条“兴隆县秀兰小区如果成立业主委员会，并且业主委员会与第三方物业公司所签订的《物业服务管理合同》生效之日自动失效。”虽然上诉人业委会与佳家顺公司2019年5月21日签订了物业服务合同，但该合同也没有实际履行，且因违反法律法规的规定是无效的，无效是自始无效。所以春林公司与房地产公司的前期物业合同及补充协议合法有效，应当继续履行。小区现有552户业主认可春林公司的服务到位并同意由春林公司继续提供服务。四、一审适用法律正确。本案对于业主选聘和解聘物业企业的，《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条等有相应的规定，这些法律法规的规定是强制性规定，因此，依据《合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”，二上诉人所签订的合同是无效的，一审适用法律完全正确。五、一审程序合法。上诉人佳家顺公司所称的另一起案件兴隆县人民法院（2020)冀0822民初48号，是否追加当事人等等与本案没有关联性，也不是本案上诉人佳家顺公司上诉认为一审程序违法的理由，其这点上诉理由不能成立，本案一审程序合法。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，判决正确。上诉人的上诉请求及理由不能成立，望二审驳回上诉，维持原判。 春林物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认二被告于2019年5月21日签订的物业服务合同无效；2、要求继续履行原告与河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司签订的秀兰城市花园小区前期物业服务合同及补充协议；3、案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年8月26日委托方：河北秀兰房地产集团有限公司兴隆分公司（以下简称甲方）与受委托方：承德春林物业服务有限公司（以下简称乙方）签订了秀兰城市花园小区前期物业服务合同。合同第一条“物业基本情况：秀兰城市花园小区”，合同第四条“乙方应当在《前期物业管理服务协议》中与物业买受人约定上述管理服务质量标准。甲方与物业买受人签订的《商品房买卖合同》，应包含前期物业管理单位的名称、前期物业管理收费标准、起始缴费时间等内容，并要求物业买受人承诺在签订《商品房买卖合同》的同时，与乙方签订《前期物业管理服务协议》，并要求物业买受人对遵守《业主临时公约》作出书面承诺”。合同第五条“本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。住宅：0.65元／平方米／月包含电梯电费及二次加压供水等公共能耗及公共用水费用等；商业用房：1.5元／平方米（电梯电费及二次加压供水等公共用水费用另行分摊）；露天车位：0.3元／平方米／月（小型车）车库车位：0.3元／平方米／月（仅为物业服务费不含租金），乙方提供停车场的清洁，养护和维修服务并按上述标准收取停车物业服务费，但不收取车辆保管费也不承担车辆及车内财物保管责任”。合同第二十六条“本合同终止时，乙方应将非营业性公建、物业管理相关资料、办公用品等属于全体业主所有的财物及时完整地交给业主委员会”。2015年8月26日河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司（以下简称甲方）与承德春林物业服务有限公司（以下简称乙方）签订了《前期物业管理服务合同》补充协议，补充协议第八条“为维护业主合法权益，保证物业服务标准，在本项目未成立业委会之前，物业员工各岗位人数不能少于：护卫11人、保洁15人、客服7人、维修4人、绿化4人，否则，甲方有权在当月补贴款中按所缺人数实际岗位工资相应扣除”；第二十一条“兴隆县秀兰城市花园小区业主如果成立业主委员会，并且业主委员会与其他物业服务公司签订《物业服务管理合同》，本合同自业主委员会与第三方物业公司所签订的《物业管理服务合同》生效之日自动失效”。2018年10月13日开发区社区居委会下发了开发区社区秀兰小区业主大会选举结果公示，发出选票682张，收回选票682张，其中有效票675张，无效票7张，业委会单元代表40名，如有异议于2018年10月20日前与开发区居委会联系。2018年10月26日成立业主委员会，并且在开发区社区居委会正式备案，2018年10月26日兴隆县街道办事处开发区社区居委会制订了“秀兰小区业主大会和业主委员会议事规则”，秀兰小区业主大会和业主委员会议事规则第一条：“业主大会由小区全体业主组成。维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用”。第二条“业主大会由业主委员会负责召集，业主大会决议对全体业主均具有约束力。业主大会以业主代表的形式召开。业主代表参加业主大会，应当在参加业主大会前，就业主拟讨论的事项书面征求该单元楼业主意见，并在业主大会会议上如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以委托其他业主参加但必须有业主代表的书面委托”。第三条“业主大会议事内容：（一）、制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则；（二）、决定选聘、解聘物业管理企业；（三）、决定专项维修基金使用方案和续筹方案；（四）、选举、更换业主委员会、监督业主委员会的工作……”2019年2月26日，开发区社区居委会向秀兰小区业主发出公告，定于2019年3月6日上午9点，在开发区业主代表大会，讨论业主委员会委员增补等事宜。2019年3月13日开发区社区居委会给兴隆县公安局出具了证明，证实秀兰小区业主委员会主任由李艳荣变更为王玉平。2019年3月14日召开的兴隆县秀兰小区业主委员会会议，参加人员9人，会议内容共有9项，其中有：招标新的物业标准，要求三级以上物业，通过业主大会，委托业主委员会选出三家，择优聘用。2019年3月15日，秀兰业主委员会向秀兰城市花园小区各业主代表发出了通知，通知于2019年3月30日晩7点召开全体业主代表大会，参会人员：秀兰小区城市花园小区全体业主代表（楼长），开会地点：秀兰小区物业。2019年3月30日在秀兰小区物业二层召开了会议，业主代表共40人，实到会28人，达到三分之二以上，会议有两项议议程：第一项：是否招聘物业，对招聘物业流程代表没有异议，有签字表为证，第二项：对小区公建房时是否争取，同意争取的费用如何解决，楼代表同意解决，但费用如何分担再商议。该会议经过表决18名代表同意以招标方式选聘新的物业服务企业。2019年4月1日秀兰小区业主委员会向原告承德春林物业服务有限公司发出了通知：秀兰小区业主委员会于2018年10月26日成立，秀兰小区业主委员会已依法在开发区社区居委会正式备案。依据2019年3月30日秀兰小区召开的业主大会会议决议，秀兰小区业主委员会已着手开展物业公司的选聘工作，欢迎贵公司参加选聘。2019年4月1日秀兰业主委员会向原告发出了通知，参加选聘工作，同时向业主委员会移交下列资料，包括但不限于：（1）、小区规划设计、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等原竣工验收资料）、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（3）、物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）、业主及房屋面积清册；（5）、前期物业管理收支情况报告以及会计账册；（6）、向业主委员会移交预收的交接日之后的物业管理服务费；（7）、物业管理所必须的其他资料。秀兰小区业主委员会于2019年5月15日上午9时与贵公司进行交接工作，贵公司于2019年5月31日开始，不得在收取秀兰小区2019年6月1日以后的物业费。2019年4月1日秀兰小区业主委员会发出了业委告字（2019）001号公告，选聘新的物业服务企业。2019年5月6日至2019年5月9日共有9家物业公司报名，其中包括原告承德春林物业服务有限公司也参加报名，2019年5月13日兴隆县秀兰城市花园选聘物业公司项目入围企业推荐表显示：1、兴隆县佳家顺物业服务有限公司、2、承德市安业物业服务有限公司、北京市均豪物业管理股份有限公司。2019年5月13日兴隆县秀兰城市花园小区选聘物业公司项目评审报告显示，被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司综合得分40.44分.评审报告第八条:“三家投标公司中，得分最高的为兴隆县佳家顺物业服务有限公司，该公司投标文件中明确提出了建设投入及方案；投标方案中的小区大门改造，小区内绿化，安防系统及电力系统均为所有投标人中最优方案。经原公告中约定，评审委员会推荐兴隆县佳家顺物业服务有限公司为中标单位”。2019年5月14日秀兰业主委员会发出业委告字（2019）002号公告，中标单位：兴隆县佳家顺物业服务有限公司。2019年5月21日兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会（甲方）与兴隆县佳家顺物业服务有限公司（乙方）签订了物业服务合同，物业服务合同对委托事项、服务期限、甲方权利、义务和乙方权利、义务进行了约定。2019年5月27日秀兰业主委员会发出业委告字（2019）003号公告，确定兴隆县佳家顺物业服务有限公司为兴隆县秀兰小区物业服务企业。合同期限从2019年6月1日开始至2024年5月31日止，计五年。2019年5月30日和2019年8月22日兴隆县佳家顺物业服务有限公司曾两次向兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会发出告知书，要求及时办理物业管理交接手续，避免给我方物业管理工作带来不必要的经济损失。2019年7月30日兴隆县物业管理办公室向秀兰小区全体业主发出了关于秀兰小区公共部位维修事宜的公告，兴隆县秀兰小区业主反映，小区存在屋顶及外墙漏水等问题，抓紧动用公共维修基金进行维修。2019年8月25日召开了秀兰委员会会议，会议议题30日业主代表大会研究维修基金使用问题，要求楼代表在本楼和本楼业主当面确定。是否同意动用住房维修基金，以备业主代表大会作出决议的评定。2019年8月26日秀兰业主委员会通知召开业主代表大会临时会议通知，请各业主代表于2019年8月30日19时到小区物业二层参加会议。2019年8月30日在兴隆县召开了会议，会议议题：1、物业问题：2、住房维修基金问题。实际参加会议的代表27名，其中业主代表崔裕芹接受赵艳华、陈秀云的委托，王艳华委托张东芳，关利刚委托张利杰。会议表决17名业主代表和另四人委托他人到会的受托代表同意继续履行2019年5月21日兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订了物业服务合同。2019年12月3日向原告承德春林物业服务有限公司发了通知，通知该公司与本小区的前期物业服务合同及补充协议终止。现通知原告在接到本通知之日起十日内与本小区业主委员会对办公用房等物业设施进行交接。2019年12月4日原告承德春林物业服务有限公司给秀兰业主委员会发出了通知，该通知内容为：你单位2019年12月3日发出的通知已收悉，我公司投入18.75万元，小区业主拖欠物业费400多万元，望你小区将上述问题予以解决，在未解决上述问题的情况下，我公司无法搬离该小区。通知你单位于3日内给予答复，逾期将由你单位承担法律责任。2020年1月3日，秀兰业主委员会向本院起诉承德春林物业服务有限公司，要求1、判令被告立即退出兴隆县秀兰城市花园小区，并将小区物业用房等设施、竣工验收资料、小区设施设备的安装使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件及使用说明书以及其他与物业有关的设施、设备和资料移交给原告；2、判令被告赔偿原告因其之前的物业服务不合格给小区业主造成的损失10000.00元；3、案件受理费由被告负担。 现原告诉至本院要求确认2019年5月21日被告兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订的物业服务合同无效。 另查明，兴隆县自然资源和规划局不动产登记处的商品房、新建房屋面积结算成果书中兴隆秀兰小区住宅及商业用户1288户，住宅及商业专业面积121293.19平方米。2019年3月30日签到表为28人，同意秀兰小区业主委员会采取招标方式选聘物业的18人，4人不同意采取招标方式选聘物业。2019年3月30日晚7：10分召开的秀兰小区楼长会议记录显示共40人，实到28人，达到2/3以上，会议总结，楼长40人，实到28人，达到2/3以上，会议真实有效。2019年8月30日召开的秀兰小区业主代表大会签到表1号楼陈晓军、崔裕芹，2号楼孙桂芹，3号楼李艳荣、刘明军，5号楼付连芝、朱桂芹，6号楼张立平，8号楼毛艳荣、胡小利，9号楼王海英，11号楼刘小华，12号楼左桂花、16号楼王素珍、18号楼董大文、19号楼王艳艳、王凤云、20号楼程凤云、22号王玉平、23号楼梁晓岚、25号楼王艳、26号楼郝秀红、张立杰、27号楼万丽娟、周永军、28号楼张东芳、29号楼徐静。签字到会为27人，另有其中业主代表崔裕芹接受赵艳华、陈秀云的委托，业主代表张东芳接受业主代表王艳华的委托，业主代表张利杰接受了业主代表关利刚的委托。会议表决17位代表（包含四位委托其他代表的委托人的意见，实际应是21位业主代表）同意继续履行2019年5月21日兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订了物业服务合同。 一审法院认为，依据原、被告提交的证据和双方在庭审过程中的陈述可以确定，被告秀兰小区业主委员会在召开2019年3月30日的业主代表大会之前就大会将要讨论的事项并未在该小区范围内进行公开公示，以便于该小区全体业主知悉并由业主代表其所有代表的全体业主的真实意思表示参与会议的表决。在未公开公示的情况下召开的业主代表大会讨论决定以招标方式选聘新的物业服务企业的决议仅经到会的18人同意，没有达到该小区业主总人数的一半数额。兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会虽然在2019年8月30日再次召开了业主代表大会，但其在会议召开之前仍然没有在该小区就业主代表大会将讨论的事项进行公开公示。依照法律规定，选聘新的物业服务企业必须经业主大会讨论决定，经所在小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会在未经秀兰小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意情况下于2019年5月21日与兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订了物业服务合同为无效合同。本案经一审法院审判委会讨论决定，判决：一、2019年5月21日被告兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订的物业服务合同无效。二、原告承德春林物业服务有限公司与河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司签订的《秀兰城市花园小区前期物业服务合同》及《前期物业管理服务合同》补充协议继续履行。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的事项为业主共同决定的事项，其中选聘和解聘物业服务或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，秀兰小区业主委员会选聘佳家顺物业公司从事秀兰小区物业服务，并与佳家顺物业公司签订了《物业服务合同》，对于该事项，应当由小区业主委员会召开业主大会，并依据相关法律规定程序表决通过，即应当经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。秀兰小区业主委员会分别于2019年3月30日、2019年8月30日召开的两次业主代表大会，均为部分业主代表参加会议，但参会并签字表决的业主代表未提交证据证明其所预表决的事项，已经在会议召开前在小区范围内全面公示，会议决议的事项系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。秀兰小区业主委员会主张其在开会前在小区业主微信群里进行通知，且经部分业主同意，但其未能提交相关证据证明已经充分征求全体业主的意见，亦未能提交同意表决事项的业主人数及具体名单。故此，秀兰小区业主委员会选聘和解聘物业服务或者其他管理人的程序不符合《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规的相关规定，其与佳家顺物业公司签订的《物业服务合同》应认定为无效合同。因春林物业公司在一审诉讼中提出诉请，要求继续履行其公司与河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司签订的《前期物业服务合同》，一审法院根据全案事实及证据作出判决并未超出诉讼请求。 综上所述，兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会、兴隆县佳家顺物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160.00元，由兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会负担80.00元，由兴隆县佳家顺物业服务有限公司负担80.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 钱丽艳 二〇二一年三月二十六日 法官助理 王立娟 书 记 员 柳云琪