浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1146号上诉人（原审被告）：徐平平，女，1984年11月11日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：苍南梁董置业有限公司。住所地：浙江省苍南县金乡镇兴东路**（政府大楼**）。统一社会信用代码：91330327MA2CR23G44。法定代表人：王华。委托诉讼代理人：罗爱缘、董慧敏，浙江望舟律师事务所律师。原审被告：彭书炼，男，1982年7月31日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人徐平平与被上诉人苍南梁董置业有限公司及原审被告彭书炼因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初3942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐平平，被上诉人苍南梁董置业有限公司的委托诉讼代理人罗爱缘、董慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐平平上诉请求：（1）撤销原判，依法改判驳回被上诉人苍南梁董置业有限公司的诉讼请求；（2）本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，被上诉人提供的《商品房买卖合同》中涉及违约及款项支付等相关内容由其单方添加，并未充分告知并提示注意，加重了上诉人的责任，属于法律规定的格式条款，应属无效。第二，签订合同前，上诉人已告知可能存在征信问题，要求被上诉人核实上诉人是否符合贷款条件，被上诉人销售经理明确告知上诉人符合贷款条件，并作出承诺，即使贷款条件不符，也会予以解决。后向银行申请贷款时，被告知尚有贷款未还清，需还清贷款后方可申请按揭。此后，上诉人还清贷款并将相关材料提交给被上诉人销售经理去办理，银行以上诉人征信评分不足为由拒绝贷款申请。因此，被上诉人销售人员的虚假承诺行为误导上诉人签订了商品房预售合同，被上诉人违反了房产交易的诚实信用原则，应承担过错方的责任。第三，被上诉人一审开庭时并未提交《商品房买卖合同（预售）》原件，一审法院依据该合同复印件直接认定该证据真实是错误的。苍南梁董置业有限公司辩称，第一，涉案商品房买卖合同中不存在格式条款，也不存在免责条款无效的情形。签订合同时，被上诉人已提醒上诉人注意合同条款，故该合同系双方真实意思表示，合法有效。第二，上诉人徐平平从未向被上诉人销售人员提出其有征信问题，被上诉人也从未作出帮忙解决贷款问题的承诺。上诉人能否贷款应由银行审核。第三，《商品房买卖合同（预售）》已经一审法院庭审质证，上诉人对该证据真实性无异议，其二审对该证据提出质疑，前后矛盾。综上，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。彭书炼未发表意见。苍南梁董置业有限公司于2020年7月20日向一审法院起诉请求：（1）判令解除双方于2019年5月20日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》；（2）判令两被告向原告支付违约金126177.6元；（3）依法判令两被告协助原告向相关部门办理涉案房屋商品房买卖合同的备案撤销、预购商品房预告登记注销等退房手续；（4）判令两被告赔偿原告支付的律师费7000元；（5）本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告彭书炼、徐平平向原告苍南梁董置业有限公司购买由其开发的位于苍南县××乡××路××幢××号房。2019年5月20日，双方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定该房屋建筑面积为112.14平方米，单价为7501.19元／平方米，总价款为841184元。该合同第八条第二款第三项约定，买受人应当于2019年5月20日前支付首期房价款261184元，剩余房款580000元由买受人申请贷款支付，买受人应当于2019年5月20日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2019年6月20日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照下列约定处理：（1）因买受人原因（包括但不限于买受人未向贷款机构申请按揭贷款、买受人不具备贷款资格等）、贷款政策变化以及贷款机构额度不足等原因，导致上述贷款机构不予批准买受人的贷款申请或最终批准的贷款金额与买受人申请的贷款金额存在差异的（简称“差额款项”），则买受人必须在上述放款截止日起7日内，自行筹款一次性向出卖人付清差额款项。买受人逾期支付该差额款项的，按照本合同第九约定承担逾期付款之违约责任。（2）若因出卖人在上述约定期限内未满足贷款机构放贷条件，导致买受人未能在上述期限内完成按揭贷款申请手续的办理，进而导致贷款机构未能在上述放款截止日前发放贷款的，则买受人应在出卖人符合贷款机构放贷条件（即商品房所在楼宇结项之日，以监理单位出具的证明材料为准），并在出卖人通知办理按揭贷款之日起7日内向贷款机构提交按揭贷款所需资料并办理完成按揭贷款所需手续。若在买受人收到出卖人办理按揭贷款通知后30日内，贷款没有发放或发放的贷款不足以支付剩余房款的（以款项支付到出卖人账户为准），按照上述第（1）项约定处理。该合同第九条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］；（1）逾期在90日之内，自合同约定的应付款项期限届满之次日起至款清之日止，买受人按日向出卖人支付应付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至款清之日止，买受人按日向出卖人支付应付购房款万分之四的违约金，但违约金总额不超过总房款的15%。该合同附件十三《补充协议》第二条第3款约定，从签订本合同至按揭银行发放按揭贷款期间，如因买受人原因或政府有关部门或银行等金融机构按揭政策发生变化，需买受人增加首付款、补交材料或买受人无法获得银行按揭贷款等，买卖双方同意按揭政策的变化并非为不可抗力，亦不适用情势变更原则，双方均同意按如下方式解决：①若买受人申请的贷款获贷款机构批准但额度不足的，或贷款机构不予按揭的，买受人应在主合同第八条约定应付款日内付清全部差额部分，否则自主合同约定付款之日起，买受人按主合同第九条承担逾期付款的违约责任。②若贷款机构要求或按揭贷款政策变化要求买受人增加首付款比例的，买受人应在主合同第八条约定应付款日内增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求，否则由此导致贷款不能在约定应付款期限内发放的，视为买受人逾期付款，自主合同约定付款之日起，买受人按主合同第九条承担逾期付款的违约责任。③买受人不得以银行按揭贷款年限、利率等变化为由拖延办理按揭贷款手续或要求任何补偿，否则由此导致贷款不能在约定应付款期限内发放的，视为买受人逾期付款，自主合同约定付款之日起，买受人按主合同第九条承担逾期付款的违约责任。④若买受人延迟办理或因信用记录不良不能办理银行贷款的或未提供完整资料或未按照本条规定的时间内办理完毕相关手续，导致出卖人未能在约定期限内收到买受人通过银行划付（含公积金贷款）的按揭贷款的，则买受人应在主合同第八条约定应付款日内付清全部款项，否则自主合同约定付款之日起，买受人按主合同第九条承担逾期付款的违约责任。《补充协议》第九条约定，……3.如因买受人原因导致主合同被解除的，买受人同意出卖人有权在退款时扣除应由买受人承担的费用、违约金、损失补偿金等款项；如买受人以按揭贷款的方式支付购房款的，买受人同意出卖人直接从应退款中扣留应归还银行的按揭贷款余款、违约金、滞纳金等……。上述合同签订后，办理了备案登记手续，被告彭书炼、徐平平支付了首付款261184元。2019年9月5日，办理了预购商品房预告登记。事后，因被告征信问题致其办理银行按揭贷款受阻，引起讼争。另查明：涉案商品房所在“锦玉园”1号楼于2019年8月6日结顶。2019年8月15日，原告向被告邮寄按揭贷款办理通知书，通知被告在收到该通知后7日内办理按揭贷款手续或支付剩余购房款。2019年8月30日，原告向被告邮寄了按揭贷款办理催告函，通知被告在7日内办理完成上述贷款手续，否则，应承担相应的违约责任。2020年3月22日，原告向被告邮寄《律师函》，催告被告在收到该律师函后7日内一次性付清剩余购房款580000元及违约金。一审庭审中，被告徐平平认可已收到上述通知。一审法院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，剩余购房款580000元，被告应在收到原告办理按揭贷款通知之日起7日内向贷款机构提交按揭所需资料并办理完成按揭贷款所需手续。若在买受人收到出卖人办理按揭贷款通知后的30日内，贷款没有发放或发放的贷款不足以支付剩余房款的，买受人自行筹款一次性向出卖人付清差额款。买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。原告已于2019年8月份通知被告办理按揭贷款，现因被告征信问题致其办理银行按揭贷款受阻，被告也未在约定期限内一次性付清剩余购房款，且已逾期超过90日，故原告主张解除双方订立的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及被告应协助原告办理合同备案登记撤销手续和涉案商品房预告登记注销手续，并承担违约责任，合法有据，予以支持。被告以涉案商品房买卖合同系格式合同，其中相关违约责任条款应属无效条款等为由予以抗辩，依据不足，不予采信。关于违约金问题。被告于2019年5月份已向原告支付首付款261184元，故原告主张按总房款的15%向其支付违约金，不合理，一审法院确定被告以未付购房款的15%向原告支付违约金87000元（580000元×15%）。关于律师费问题。原告主张其已支出本案律师费7000元，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决“一、解除苍南梁董置业有限公司与彭书炼、徐平平于2019年5月20日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201990026990006）；”“二、彭书炼、徐平平于本判决生效后十日内支付苍南梁董置业有限公司违约金87000元；”“三、彭书炼、徐平平于本判决生效后十日内协助苍南梁董置业有限公司办理上述商品房买卖合同备案撤销手续及预购商品房预告登记注销手续；”“四、驳回苍南梁董置业有限公司的其他诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费2964元，减半收取计1482元，由苍南梁董置业有限公司负担494.5元，彭书炼、徐平平负担987.5元。”二审中，各方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，上诉人徐平平与被上诉人苍南梁董置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同附件十三《补充协议》中约定“若买受人延迟办理或因信用记录不良不能办理银行贷款的或未提供完整资料或未按照本条规定的时间内办理完毕相关手续，导致出卖人未能在约定期限内收到买受人通过银行划付（含公积金贷款）的按揭贷款的，则买受人应在主合同第八条约定应付款日内付清全部款项，否则自主合同约定付款之日起，买受人按主合同第九条承担逾期付款的违约责任。”依据上述约定，上诉人徐平平因征信问题而未办妥按揭手续导致逾期付款，应承担相应违约责任。上诉人主张系因被上诉人销售人员虚假承诺而签订《商品房买卖合同》，故无需承担违约责任。对该项主张所依据的事实，应由上诉人提供证据加以证明。现上诉人提供的证据不足以证明该事实主张，应由其承担举证不利的后果。一审法院结合双方合同约定，综合考虑本案实际情况，按未付购房款的15%计算违约金，并无不当。双方当事人对解除合同均无异议，为案结事了，被上诉人在扣减上诉人应承担的上述违约金后，应及时退还其收取的首付款。综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。徐平平的上诉理由与请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由上诉人徐平平负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二一年三月二十九日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁10-9-