浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1010号上诉人（原审原告）：谷渊彬，男，1991年8月15日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：缪仁凌，上海光盛大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州市瓯海区茶山村股份经济合作社。住所地：温州市瓯海区茶山街道卧龙路**。统一社会信用代码：N2330304782901531A。法定代表人：木建良。委托诉讼代理人：徐洁，浙江开盛律师事务所律师。第三人：林金钗，女，1971年12月7日出生，汉族，住温州市瓯海区。上诉人谷渊彬因与被上诉人温州市瓯海区茶山村股份经济合作社（以下简称茶山村合作社）及第三人林金钗合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2020）浙0304民初3444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谷渊彬上诉请求：（1）撤销原判，依法改判支持其诉讼请求或发回重审；（2）一、二审诉讼费由被上诉人茶山村合作社承担。事实和理由：第一，2018年6月29日交房时，被上诉人向上诉人出具《茶山村安置房二期（泉川家园）摸文各项补交款、退款说明》，当时就已将涉案房屋所有款项结清，只存在多退，不可能少补，如果没有多余，摸文根本无法进行。第二，上诉人将房屋出售给第三人林金钗，并没有将建设款附加在房屋上对外出售。因与第三人是同村人，房屋售价本身低于市场价，还补贴车位款一万元。被上诉人在合同未明确约定建设款归属的情况下将该款项直接退给第三人，违背公平原则。第三，店面建设款已退给上诉人，根据合同相对性原则，涉案建设款也应退给上诉人。茶山村合作社辩称，第一，上诉人谷渊彬没有提供证据证明交房时建设款存在多退的情形。被上诉人出具的声明无法证明上诉人的待证事实，最终要等待工程结算。三份审核结算报告及转账记录能够说明所有工程结算系于2020年1月完成退款，审核报告中包括增补、退款。第二，上诉人和第三人林金钗签订房屋买卖协议时，约定买房交房项目及摸文清单、车位缴补，与卖方无关。正因为当时退款尚不确定，才有如此约定。该协议签订后，放置在被上诉人处，被上诉人理所当然认为上诉人已将关于涉案房屋的一切权利义务转移给第三人。基于上诉人与第三人之间存在概括性权利义务的转让，并通知了被上诉人，被上诉人将多余结算款退给第三人，并无不当，并不违反合同相对性原则。第三，上诉人与第三人签订的买卖协议系双方真实意思表示，第三人并已入住房屋，最终房屋价值、升降，与上诉人无关。林金钗述称，上诉人谷渊彬的上诉理由与请求不成立，应以双方合同约定为准，该建设款退款本就应退还给第三人。谷渊彬于2020年7月2日向一审法院起诉请求：被告茶山村合作社退还原告泉川家园建筑造价余额26037元。一审法院认定事实：坐落于温州市瓯海区茶山街道茶山村的安置房泉川家园的建设单位为被告茶山村合作社，建设资金由享有安置房指标的村民根据被告要求分期筹集。原告谷渊彬在泉川家园享有一套安置房和一间店面的指标。2018年6月底，原告摸文取得泉川家园3幢903室房屋。截止摸文定位时，原告已按每平方米4933.33元缴纳该房屋建设款。2018年9月30日，经中介陈明龙介绍，原告父亲谷胜达代理原告将上述房屋及车位（房屋面积86.79平方米，车位尚未摸文）作价149万元出售给第三人林金钗，合同第四条约定甲方交款项目与村里摸文结算清单一切及今后车位找补同甲方无关归乙方结算；第六条约定协议一式四份，甲乙双方各执一份，村三产办公室一份，中介一份。后双方就车位问题签订补充合同一份。上述协议签订后，第三人已支付购房款，原告已向第三人交付房屋，原告将其中一份协议交至被告处存档。2019年10月底，上述安置房工程完成结算审核。被告在工程结算后计算确定工程实际造价，并于2020年1月21日将泉川家园3幢903室的多余工程款26037元（每平方米多300元）转账支付给第三人林金钗。一审法院认为，本案存在以下争议焦点：一、原告将房屋出售给第三人时，应退建设款是否已经明确。根据摸文后村里出具给原告摸文补交款退款说明，摸文时原告补交项目中包括建设款每平方米600元，可见在此之前原告建设款尚未交足，该每平方米600元系被告通知原告预交的。从被告提供的审核报告书落款时间来看，审核报告的完成时间是2019年10月29日，在此之前工程造价尚未确定，原告客观上无法准确知悉其已支付的建设款是不足还是有余。原告主张其在出售房屋时已知有应退建设款，缺乏事实依据，一审法院不足采信。二、关于多余的建设款，买卖双方有无明确约定归属。买卖合同第四条约定“甲方交款项目与村里摸文结算清单一切及今后车位找补同甲方无关归乙方结算”。该条款应理解为买卖合同签订后，如还存在交款项目、分配车位时如需补缴款项，应由买受人负担。该条款是对买受人设定义务的条款。签订协议时买卖双方均不清楚是否存在应退建设款，从条款上也无法推出已将该可能发生的事项规定其中。第三人述称中介在签订协议时口头告知以后村里的摸文退款均归第三人所有，该陈述即使属实，也仅为中介的陈述，不能认定原告与第三人之间已明确约定建设款退款的归属。因此，一审法院认为双方签订协议时，并未对案涉多余建设款作出约定。三、在买卖双方未约定的情况下，建设单位退回的多余建设款应如何确定归属。原告出售房屋时，已按每平方米4933.33元缴纳了建设款，其建房成本已经固定。原告缴纳建设款的多少直接影响安置房的质量和成交价格。买方也是根据卖方缴纳的建设款来判断房屋的品质并决定购置价格。本案第三人购买房屋后，房屋最终确定的造价低于原告已付的建设款，即房屋建设成本低于买卖发生时原告已缴的建设款，该造价差额反映在房屋质量上的结果也是由第三人承受。因此，一审法院认为建设单位退回的多余建设款宜由买受人即本案第三人享有，较为公平。原告将房屋出售给第三人后，已将房屋买卖合同交被告处存档，即告知被告房屋已售的事实。被告在将款项退给第三人之前应先通知原告为宜。如原告和第三人对款项归属存在争议，可先行解决。现被告在未告知原告的情况下直接将多余建设款退给第三人，虽在处理方式上存在不尽完善之处，但在结果上并无不当。本案已追加买受人林金钗为第三人，并在本案中对双方的买卖合同约定内容一并进行了审查，原告以合同相对性为由要求被告将款项交付给原告，依据不足，亦不利于纠纷的一次性解决，对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决“驳回原告谷渊彬的诉讼请求。”“案件受理费451元，减半收取计225.50元，由原告谷渊彬负担。”二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查当事人一审提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定：谷渊彬委托谷胜达（甲方）与林金钗（乙方）于2018年9月30日签订的《房屋买卖合同》中载明“甲方有坐落于温州市瓯海区××街道××村××号××幢××室的私有套房一套86.79平方米（含公摊面积）及车位（尚未摸文）一个,甲乙双方就套房买卖事宜在平等、自愿、协商一致的前提下，甲方所有权自愿卖给乙方为业”。本院认为，涉案房屋属安置联建房，建设款系谷渊彬向茶山村合作社投入的建设资金，安置房结算造价时产生的建设款退款，若当事人之间没有特别约定，该款项应由出资人谷渊彬享有。经审查，涉案房屋于2018年6月30日摸文定位，谷渊彬于同年9月30日出售涉案房屋时，已按每平方米4933.33元缴纳建设款，其与林金钗交易的系涉案房屋，即建设成果。现双方当事人对于建设款退款即建设成本的归属存有争议，故应审查双方对此有无特别约定。双方房屋买卖合同第四条约定“甲方交款项目与村里摸文结算清单一切及今后车位找补同甲方无关归乙方结算”，其中“归乙方结算”的“找补”存在不同理解，从前后文义表述来看，找补对象应限于车位，未明确约定是否包含建设款。并且，建设款的性质决定了需待结算造价时方能确定应多退还是少补，故双方签订合同时无法预料该建设款退款的存在，合同中未明确约定该笔建设款的可能性较大。据此，本院认定双方买卖合同中对于建设款退款的约定不明，如前所述，在没有特别约定建设款退款归属的情况下，该款项应归出资人谷渊彬所有。需要说明的是，谷渊彬与林金钗之间签订的房屋买卖合同，系买卖双方的约定，建设款原由谷渊彬缴纳，由此产生的建设款退款，茶山村合作社仍应通知谷渊彬。现茶山村合作社对双方约定认识错误，将本应退还给谷渊彬的建设款支付给林金钗，属无权处分。谷渊彬有权请求茶山村合作社退还该建筑造价余额26037元，故本院对其诉讼请求予以支持。综上所述，谷渊彬的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市瓯海区人民法院（2020）浙0304民初3444号民事判决。二、温州市瓯海区茶山村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内向谷渊彬退还泉川家园建筑造价余额26037元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费451元，减半收取225.5元；二审案件受理费451元，均由温州市瓯海区茶山村股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘光林审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二一年三月二十九日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁7-