河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终385号上诉人（原审原告）：吕瑞杰，男，汉族，1942年4月24日出生，住河南省汝阳县。上诉人（原审原告）：吕东方，男，汉族，1967年8月24日出生，住河南省汝阳县。上诉人（原审原告）：吕东卫，男，汉族，1978年5月26日出生，住河南省汝阳县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吕瑞杰，男，汉族，1942年4月24日出生，住河南省汝阳县。系吕东方、吕东卫之父。被上诉人（原审被告）：汝阳县旧城区改造建设项目指挥部，住所地河南省汝阳县城关镇文化路8号。主要负责人：孙跃伟，该项目指挥部负责人。委托诉讼代理人：尚现强，该项目指挥部职工。被上诉人（原审被告）：汝阳县住房和城乡建设局，住所地河南省汝阳县城关镇文化路8号。法定代表人：孙跃伟，该局局长。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑金永，河南洛城律师事务所律师。上诉人吕瑞杰、吕东方、吕东卫因与被上诉人汝阳县旧城区改造建设项目指挥部（以下简称汝阳县旧城改造指挥部）、汝阳县住房和城乡建设局（以下简称汝阳县住建局）合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2021年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人兼上诉人吕东方、吕东卫的委托诉讼代理人吕瑞杰，被上诉人汝阳县旧城改造指挥部的委托诉讼代理人尚现强、汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局的共同委托诉讼代理人郑金永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕瑞杰、吕东方、吕东卫上诉请求：1.依法改判支持吕瑞杰、吕东方、吕东卫的一审诉讼请求；2.由汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误。关于房屋面积，一审法院未采信吕瑞杰、吕东方、吕东卫的证据，但应当采信汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局提供的测绘图中载明的面积，双方约定的面积虽然未经房管部门最终确定，但汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局却是按照该面积收取吕瑞杰、吕东方、吕东卫的购房费用。在确定面积的情况下，对延迟交房及装修期间的物业补助数额是能够确定的。另外，关于装修补偿，虽然合同约定的是5000元，但汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局却在合同签订后给其他住户5000元之外的额外补贴，明显是不公平对待。吕瑞杰的装修补贴5000元未领取。汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局辩称：1.吕瑞杰、吕东方、吕东卫与汝阳县旧城改造指挥部签订的《汝阳县房屋征迁补偿安置协议书》系双方自愿签订，内容不违反法律的强制性规定，应依法成立且有效，依据协议第十三条第2款，涉案房屋至今没有办理任何权利证书，且汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局收取的购房费用也是按照汝阳县房管部门对外委托的测绘公司提供的测绘图确定的载明面积收取的，不存在多收取房款的情形；2.在协议签订后，因工程延期后对汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局应当承担的延期交房补偿费及物业费、装修费又重新进行了协商，吕瑞杰在回迁安置住户结算表中签字认可，汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局已经按照结算单进行了赔偿，现吕瑞杰、吕东方、吕东卫反悔，无事实及法律依据。吕瑞杰的装修补偿款已经领取。吕瑞杰、吕东方、吕东卫向一审法院起诉请求：1.判令汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局退还多收取吕瑞杰、吕东方、吕东卫的购房款34722元、并支付吕瑞杰、吕东方、吕东卫物业费6512元、装修费21000元；2.本案诉讼费由汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局承担。一审法院认定事实：2013年5月17日，汝阳县旧城改造指挥部与吕东方、吕东卫签订《汝阳县南衙街改造项目房屋征迁补偿安置协议书》。该协议书载明：根据《汝阳县人民政府关于旧城区南衙街改造项目规划范围内国有土地上房屋征收的决定》，甲方(汝阳县旧城改造指挥部)对乙方(吕东方、吕东卫)所有的房屋具体实施征迁工作，达成如下协议：第一条、被征迁房屋现状，房屋坐落城关镇南衙街，所属区域三区，合法建筑面积473.6平方米，宅基证号汝国用99字第518号，证载面积137.60平方米，实际土地面积137.60平米，临街经营房净营业面积60.96㎡其他/㎡。第二条、征迁补偿安置方式根据《汝阳县旧城区南衙街改造项目征迁补偿安置方案》，乙方自愿选择对上述被征迁房屋实行产权调换安置方式。第三条、安置房屋调换及差价，乙方合法土地面积137.60㎡，置换比例1.4，应安置房屋建筑面积192.64㎡，房地综合价2000元/㎡，计385280元.乙方原有房屋合法建筑面积473.60㎡，与应安置面积相差280.96㎡，甲方需向乙方按620元/㎡支付174195.20元。乙方选择安置住宅房屋坐落1号楼2单元A5户型135.38㎡，房屋建筑面积135.38㎡，应安置面积内按成本价1800元/㎡购买计243684元；超出应安置房屋建筑面积/㎡，乙方需向甲方支付/元。第四条、搬迁补助，甲方按乙方被征迁房屋合法建筑面积每平方8元，支付乙方两次搬迁补助费7577.60元。第五条、临时安置，乙方过渡期为36个月，甲方按乙方被征迁房屋合法建筑面积每月每平方米8月，首次支付12个月计45465.60元，剩余24个月计90931.20元（每半年支付一次，每次支付22732.80元），由乙方自行安置。第六条、物业管理费补助，甲方按乙方新置换房屋合法建筑面积每月每平方米1元，支付36个月物业管理费补助4873.68元。第七条、附属物和装饰装修补偿，乙方室内装饰装修和附属设施补偿91305.60元。第八条、奖励费，按期搬迁奖励1万元；另案乙方合法土地面积每平方米奖励100元，计13760元。××人、五保户、70岁以上老人1人，一次性奖励/元。第九条、乙方购买安置房地下车位1个，按优惠价每个70000元，计70000元。第十条、其他。乙方要求新置换安置房1套，不铺装地板砖，不安装室内门、水、电，补偿5000元。综合以上三条至十条测算，甲方应支付给乙方房屋产权调换差价524704.88元，首次支付433773.68元。第十一条、临街经营用房补偿，…（略）。第十二条，房屋差价支付方式…（略）。第十三条、双方约定的其他责任和义务。1、乙方向甲方办理交房手续，不得拆除、破坏原房屋设施，如有缺损丢失，甲方有权从乙方补偿款中扣除。2、甲方提供的安置房建筑面积，以相关部门设计图纸为依据，建设、房管部门最终确定面积为准。3、甲方提供的安置房应在2016年5月底前交付乙方。如延期交房，甲方按实际过渡期限向乙方支付临时安置补助费。4.2016年5月交房时以2013年5月协议安置价为准，不受市场价高低影响。上述协议签订后，吕东方、吕东卫的房屋被拆迁，并等待安置房。吕东方、吕东卫取得安置房屋后，双方于2018年4月3日经核算确认后共同签署了《汝阳县南衙街改造项目回迁安置住户结算表》，显示吕东方、吕东卫安置房屋坐落金城国际1-2-1201，显示：应安置面积192.64㎡，原协议面积135.38㎡，实际安置面积141.87㎡，相差面积6.19㎡。结算项目：1、延期交房补偿金，面积141.87㎡，标准：计算日期统一为2016年6月1日至2017年9月30日（16个月），实际安置房屋面积×16个月×8元/每平方米/月×2倍，金额36318.72元，已领取补偿款45465.6元。2、补发多出面积3年物业管理补助费，面积6.49㎡，标准：按照安置房屋实际多出面积每平方米每月1元补发3年，金额233.64元。3、多出房屋面积差价、面积6.49㎡，标准：新置换房屋建筑面积超出原协议建筑面积的，按成本价格1800元/平方购买，金额-11682元。合计-20595.24元。该《结算表》由汝阳县旧城改造指挥部工作人员及吕瑞杰在《结算表》下方签字确认。截止目前，吕东方、吕东卫位于金城国际的安置房尚未办理产权登记。2013年5月17日，汝阳县旧城改造指挥部与吕瑞杰签订《汝阳县南衙街改造项目房屋征迁补偿安置协议书》。该协议书载明：根据《汝阳县人民政府关于旧城区南衙街改造项目规划范围内国有土地上房屋征收的决定》，甲方(汝阳县旧城改造指挥部)对乙方(吕瑞杰)所有的房屋具体实施征迁工作，达成如下协议：第一条、被征迁房屋现状，房屋坐落城关镇东街社区，所属区域五区，合法建筑面积228.13平方米，宅基证号汝地籍买房字第××号，证载面积77.76平方米，实际土地面积77.76平方米，临街经营房净营业面积/㎡其他/㎡。第二条、征迁补偿安置方式根据《汝阳县旧城区南衙街改造项目征迁补偿安置方案》，乙方自愿选择对上述被征迁房屋实行产权调换安置方式。第三条、安置房屋调换及差价，乙方合法土地面积77.76㎡，置换比例1.3，应安置房屋建筑面积101.088㎡小于乙方被征迁房屋一二层建筑面积159.20平方米，按奖励政策159.20平方米予以安置。乙方选择安置住宅房屋坐落1号楼2单元B2户型135.81㎡，房屋建筑面积135.81㎡。乙方选择安置房屋建筑面积小于应安置房屋建筑面积23.39㎡，甲方按1800元/㎡予以补偿42102元。第四条、搬迁补助，甲方按乙方被征迁房屋合法建筑面积每平方8元，支付乙方两次搬迁补助费3650.08元。第五条、临时安置，乙方过渡期为36个月，甲方按乙方被征迁房屋合法建筑面积每月每平方米8月，首次支付12个月计21900.48元，剩余24个月计43800.96元（每半年支付一次，每次支付10950.24元），由乙方自行安置。第六条、物业管理费补助，甲方按乙方新置换房屋合法建筑面积每月每平方米1元，支付36个月物业管理费补助4889.16元。第七条、附属物和装饰装修补偿，乙方室内装饰装修和附属设施补偿44334.50元。第八条、奖励费，按期搬迁奖励1万元；另按乙方合法土地面积每平方米奖励100元，计7776元。××人、五保户、70岁以上老人1人，一次性奖励/元。第九条、乙方购买安置房地下车位/个，按优惠价每个70000元，计/元。第十条、其他。乙方要求新置换安置房1套，不铺装地板砖，不安装室内门、水、电，补偿5000元。综合以上三条至十条测算，甲方应支付给乙方房屋产权调换差价226189.78元，首次支付182388.82元。第十一条、临街经营用房补偿，…（略）。第十二条，房屋差价支付方式…（略）。第十三条、双方约定的其他责任和义务。1、乙方向甲方办理交房手续，不得拆除、破坏原房屋设施，如有缺损丢失，甲方有权从乙方补偿款中扣除。2、甲方提供的安置房建筑面积，以相关部门设计图纸为依据，建设、房管部门最终确定面积为准。3、甲方提供的安置房应在2016年5月底前交付乙方。如延期交房，甲方按实际过渡期限向乙方支付临时安置补助费。4.2016年5月交房时以2013年5月协议安置价为准，不受市场价高低影响。上述协议签订后，吕瑞杰的房屋被拆迁，并等待安置房。汝阳县旧城改造指挥部在2017年10月25日与被拆迁人吕瑞杰签署了《汝阳县南衙街改造项目回迁安置住户结算表》，显示：安置房屋坐落1-2-1202，应安置面积159.2㎡，原协议面积135.81㎡，实际安置面积138.92㎡，相差面积3.11㎡。结算项目：1、延期交房补偿金，面积138.92㎡，标准：计算日期统一为2016年6月1日至2017年9月30日（16个月），实际安置房屋面积×16个月×8元/每平方米/月×2倍，金额35563.52元，已领取补偿款21900.48元。2、补发多出面积3年物业管理补助费，面积3.11㎡，标准：按照安置房屋实际多出面积每平方米每月1元补发3年，金额111.96元。3、多出房屋面积差价、面积6.49㎡，标准：新置换房屋建筑面积超出原协议建筑面积的，按成本价格1800元/平方购买，金额-5598元。合计8177元。该《结算表》由汝阳县旧城改造指挥部工作人员及吕瑞杰在《结算表》下方签字确认。截止目前，吕瑞杰位于金城国际的安置房尚未办理产权登记。吕瑞杰、吕东方、吕东卫诉求项目及数额计算为：1、物业补贴，房屋面积407㎡×延期交房月数16个月加上装修月数2个月，计7326元；2、装修工期（损失）0；3、装修补贴，套数3，标准7000元/套，计21000元；4、按吕瑞杰、吕东方、吕东卫提供的图纸，面积多算（6.79㎡+6.17）×1800元/㎡，计34434元。另套房起算时间少算30天，临时补贴合计6090元，合计73850元。一审法院认为，本案系双方履行《汝阳县南衙街改造项目房屋征迁补偿安置协议书》过程中发生的合同履行争议，上述《房屋征迁补偿安置协议书》约定的内容，系民事合同权利义务，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，本案应适用民事合同法律规定进行评判。纵观吕瑞杰、吕东方、吕东卫诉求，可分为两大项，一是因汝阳县旧城改造指挥部延期交房引发的物业补助、装修补贴损失等费用的计算争议；二是对所交付安置房屋实际面积是否超过结算面积所引发的房款返还争议。判断吕瑞杰、吕东方、吕东卫主张应否支持应结合双方合同约定及法律规定。具体评判如下：关于安置房屋面积是否多算应否返还价款问题，实际上是安置房屋的面积确定问题。双方合同第十三条之2约定“甲方提供的安置房建筑面积，以相关部门设计图纸为依据，建设、房管部门最终确定面积为准”。本案吕瑞杰、吕东方、吕东卫提供的图纸，及汝阳县旧城改造指挥部确定的“结算面积”均非“建设、房管部门最终确定结果”，一审法院均不予采信。故就涉及面积差异所引发的退还房款诉求，一审法院不予支持。关于“物业管理费补助”问题，双方合同第六条约定“物业管理费补助，甲方按乙方新置换房屋合法建筑面积每月每平方米1元，支付36个月物业管理费补助…”，“物业管理费补助”计算公式应为：乙方新置换房屋合法建筑面积×每平方米1元×月数。汝阳县旧城改造指挥部延迟交房，吕瑞杰、吕东方、吕东卫要求延长计算“物业管理费补助”期间的主张，具有合理性。但是，现乙方新置换房屋合法面积尚未经建设、房管部门最终确定，吕瑞杰、吕东方、吕东卫以“协议面积”计算，无合同依据，故吕瑞杰、吕东方、吕东卫主张的“物业管理费补助”费，现缺乏依据，无法采信。对于装修补偿，双方合同第十条约定补偿金额为5000元。吕瑞杰、吕东方、吕东卫要求按每套7000元计算，无合同依据，双方应按照合同约定履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吕瑞杰、吕东方、吕东卫的诉讼请求。案件受理费675元，由吕瑞杰、吕东方、吕东卫负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，吕瑞杰、吕东方、吕东卫分别与汝阳县旧城改造指挥部签订的《汝阳县房屋征迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规和规章的效力性强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定。合同约定的交房时间为2016年5月底之前，而实际交房时间在2017年10月份，汝阳县旧城改造指挥部延期交房，双方对此事实均无异议。关于房屋面积，双方在合同中约定安置房建筑面积以相关部门设计图纸为依据，建设、房管部门最终确定面积为准，因涉案房屋至今仍未办理产权登记，案涉房屋面积未得到政府相关部门的最终确权认定，本院对吕瑞杰、吕东方、吕东卫提供的图纸及汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局确定的结算面积均不予采信，涉案房屋面积仍未确定。吕瑞杰、吕东方、吕东卫主张汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局退还多收取的购房款、支付延迟交房期间的物业补助费，因房屋面积暂无法确定，本院不予支持，待取得产权登记证书，可另行主张权利。关于装修补偿，双方在安置协议书、《汝阳县南衙街改造项目回迁安置住户结算表》中，已经明确约定该项补偿金额为5000元，双方应当严格执行合同约定。关于吕瑞杰、吕东方、吕东卫上诉主张装修补偿未领取的意见，与审理查明的事实不符，本院不予支持。综上，吕瑞杰、吕东方、吕东卫的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由吕瑞杰、吕东方、吕东卫负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 王春峰审判员 董 鹏二〇二一年三月十日书记员 张 慧