山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2577号 上诉人（原审被告）：李秀秀，女，1983年2月14日出生，汉族，住山东省平邑县。 被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司，住所地山东省青岛市城阳区。 主要负责人：曹敏，总经理。 委托诉讼代理人：栾萌洁，山东迈稳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐海楠，山东迈稳律师事务所实习律师。 上诉人李秀秀因与被上诉人深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初17337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 李秀秀上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案物业合同系地产捆绑代签的前期合同，合同时间2年，我们几百业主联名签字前后三次送达物业，要求与物业重新签订合同，物业一直未作回复，当庭提供了告知函，一审法院未予质证、采信，原判决中以物业已形成事实服务为由，要求业主继续享受不合格的物业服务并继续缴纳服务费，违背了合同法第三条：一方不得将意志强加给另一方。由于大量业主被半月内先后起诉，诉讼期内我们被起诉的儿十户业主联名要求合并审理、以网络直播形式公开审理，法院未予采纳。上诉人提交的有效证据被否。由于我们所有被起诉业主系同一小区同一物业，所有业主提交的证据具有共享性和互相佐证性质，一审法院不予认可，明显违背正常的法律证据质证过程及结果，导致本案出现与法律明显相悖的判决结果。根据青岛市物业收费管理条例第二十四条，上诉人当庭要求物业出示建设单位与物业管理企业办理物业承接验收手续时交接清单等，由于交接清单是否有、都有什么等直接影响业主配套设施的到位于否和生活品质，与房地产售房后合同的落实、物业服务质量形成因果关系，关联度极高，有法可依，理应支持。由于购房合同中约定的配套设施如幼儿园、银行取款机、业主活动中心、社区门诊等因改变使用用途、延期交房、未如期投入使用等原因导致业主入住后影响生活品质、环境脏乱差、物业服务有瑕疵等，完全应该给予物业费打折，根据青岛市发改委青发改价格257号文件，物业公共服务费第三项：因分期开发分批交付使用市内六区减免比例为20%，理由正当应予支持。依据青岛市物业服务管理条例第三十条，上诉人提供的证据足以证明：1，环境保洁不到位。2公共秩序的维护和安全巡查形同虚设。3小区内车辆停放管理无序。4庭院绿地及其养护管理几乎没有。5共用设备日常维护如何不知道，隔三差五的新电梯就坏，已经成为家常便饭。这样的物业服务质量，明显属于极差，在物业服务没有一个整体的提高之前，业主多次告知拒不整改，暂缓微纳物业费完全是无奈的办法。由此引起的所谓滞纳金，属于不公平的单方权利，应予取消。六，依据山东省物业服务星级标准，四星级设施要求：9.1.1小区内地面停车位数量不多于小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于0.8个/户。蔚蓝群岛四期硬件设施都不符合四星级标准，别说五星级标准了。四期物业只符合三星级，对应的服务费是1.18元每平米，现在的物业收费是2.3元每平米。综上所述，一审法院适用法律错误，判程序不当，判决具有一定倾向性，应予驳回或重新审理。 深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司向原审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令李秀秀支付2018年9月1日至2020年9月30日期间的物业费4550.5元及违约金853.22元（按年利率18.25%计算），共计5403.72元；2.请求依法判令李秀秀承担本案诉讼费用。 原审法院认定事实如下： 1.2015年6月22日，李秀秀与卓越置业集团（青岛）有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定李秀秀向卓越置业集团（青岛）有限公司购买位于青岛市城阳区卓越蔚蓝群岛xx号楼xx单元xx层xx户的房屋，房屋建筑面积为79.19平方米。合同附件五《该房屋、或有关承诺书》中约定：物业服务企业为深圳市卓越物业管理有限公司青岛分公司；高层、小高层物业费为2.3元/月/平方米（含电梯费）；物业费按季度交纳，业主或承租人应在每季度首月前15日交纳当季度物业服务费，每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五交纳违约金；合同期限为2014年4月17日至2016年4月16日。截至深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司起诉之日，深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司一直为案涉小区提供物业服务。 2.李秀秀实际缴纳了2018年9月之前的物业费，欠缴2018年9月1日至2020年9月30日的物业费4550.5元（2.3元/月/平方米*79.14平方米*25个月）。 原审法院认为，本案系因物业服务合同引发的纠纷。深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司作为物业服务企业，与案涉小区卓越蔚蓝群岛小区的建筑商签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对小区的全体业主均具有约束力。合同到期后，深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司仍然为案涉小区提供物业服务，履行了相应的小区物业管理职责，小区全体业主也一直在接受深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司的物业服务，并按照前期物业服务合同的约定支付了物业管理费，应认定深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司与小区业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，此期间李秀秀仍然应当向深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司支付物业服务费，逾期支付应当承担相应违约责任。深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司要求李秀秀支付物业费4550.5元及相应违约金，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司按照日万分之五的标准主张违约金过高，综合考虑本案实际情况，原审法院酌情将其调整为700元。 李秀秀以深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司没有提供物业共用部位、公共设施及配套设施的交接明细清单；没有出示过物业行政主管部门批复的物业服务收费文件；没有对物业服务等级、服务内容、收费标准等内容进行公示；没有对公共收益的账目进行公布为由拒绝缴纳物业费，没有法律依据，原审法院不予支持。 李秀秀主张按照相关规定应当减免20%的物业费，但未提交证据证明案涉小区存在因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施设备、道路通行、绿化环境等未达到房屋买卖合同约定标准的情况，因此，对李秀秀的该主张原审法院亦不予支持。 李秀秀以照片主张深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司提供的物业服务存在瑕疵，原审法院认为，物业服务具有内容多样性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法计量等特点，加之物业服务合同中约定的物业服务企业应当履行的义务较为概括笼统，因此，李秀秀提交某段时间内的照片，仅能证明深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司提供的物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。李秀秀仅以照片主张深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司提供的物业服务不符合合同约定而拒绝缴纳物业费的意见，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。 物业服务企业对小区进行物业服务是整体性的，收益人是全体小区业主，若部分业主因其对物业服务不满意就拒交物业费，长期以往将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致整个小区的物业服务质量下降，这对其他已经缴纳物业费的业主来讲是不公平的，而且势必会形成恶性循环，最终损害的将是全体业主的权益。因此，业主对物业服务企业提供的服务不满意可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以就存在的服务问题向业主委员会、当地居委会、甚至相关行政主管部门反映求得解决，还可以依法通过业主大会或者其他法定方式解聘和重新选聘物业服务企业，而不应消极地采取长时间拒缴物业费的方式来对抗物业服务企业。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：李秀秀于判决生效后10日内向深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司支付2018年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4550.5元、违约金700元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李秀秀承担。 二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，李秀秀应否向深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司缴纳物业费的问题。《民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，涉案的《前期物业服务合同》合法有效，对包括李秀秀在内的全体业主均具有约束力，且深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司在2018年9月1日至2020年9月30日期间实际提供服务的情况下，原审判决李秀秀依据合同约定的标准向深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司支付物业服务费符合法律规定并无不当，应予支持。李秀秀以深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司的服务未达标为由，主张不支付物业费，但其提交的证据不足以证明该事实，故其该项上诉理由不成立，本院不予采信。 综上，上诉人李秀秀上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李秀秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月二十四日 书记员  翟国媛