湖南省道县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1124民初187号原告:柏祥能，男，1989年10月29日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。委托诉讼代理人:王放要（系原告姐夫），1982年5月5日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。被告:文升光，男，1949年12月16日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。被告:文运彩，男，1982年7月22日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。原告柏祥能与被告文升光、文运彩确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序进行审理，原告柏祥能的委托代理人王放要、被告文升光到庭参加了诉讼，被告文运彩经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告退还原告购房款320000元及支付利息113280元直到执行完毕之日止（按年利率6%计息）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：今年5月原告为2015年10月7日购买两被告的房屋办理过户手续，得知该房屋早已经被法院判决，产权仍属于原房主所有，依法不能办理。2014年8月7日道县人民法院判决确认刘海燕与文升光、文左光签订的《卖房协议》无效，但被告于2015年10月仍将房屋卖给原告。2020年4月刘海平以短信方式告知原告，该房屋已经法院判决，并在执行过程中，如果原告进入房子，将是违法进入。原告现得知实情后要求被告退款，被告予以拒绝。被告文运彩书面辩称:1.该房屋原由刘雨元向周求贤购得，刘雨元夫妻相继去世后，由长子刘海燕以120000元卖给文升光。数年后文升光以450000元包过户出售该房屋，原告同意不包过户，只要原始房屋契约或者购房协议，以320000元购买。原告分三年三批次交款，成交后被告将房屋所有手续和原房契交给原告；2.此房文升光与刘海平不存在房屋买卖关系，（2014）681号民事判决书是刘海平起诉文左光的诉讼，与本案无关；3.原告具有完全民事行为能力，协议系双方真实意思表示，没有违反法律规定，具有法律效力。被告文升光辩称：原告所述不是事实，被告没有欺骗原告，房屋情况原告是清楚的，原告是大约在两年的时间内分三批次交款的，原告还将房屋租赁了一段时间。刘海燕是有权处理该房屋的，刘海平应当找刘海燕协商处理房款，而不能争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对原告提交的《房屋买卖协议》复印件、收据复印件、相片、短信等证据，本院予以确认并在卷佐证。综合全案证据及本案审理笔录，本院确认以下事实：刘雨元夫妻从他人处购得道县寿雁镇建新路33号房屋，刘雨元夫妻去世后，长子刘海燕于2011年3月25日将该房屋卖给文升光、文左光。2015年10月7日原告（合同乙方）与被告文升光、文运彩（合同甲方）签订了《房屋买卖协议》，并约定如下:此房如有权属纠纷由甲方负责解决，产生的一切费用由甲方承担；过户等手续及一切费用由乙方自理。2015年11月7日被告文升光、文运彩向原告出具了收据，总金额为320000元。另查明，2014年5月30日刘海平、刘娟兰起诉刘海燕、文升光、文左光，要求确认三被告签订的《房屋买卖协议》无效，被告文升光、文左光到庭参加了诉讼，2014年8月7日本院判决刘海燕与文升光、文左光2011年3月25日签订的《房屋买卖协议》无效，限文升光、文左光在判决生效后5日内搬离该房屋。本院已经依法以邮寄方式向被告文升光送达了（2014）道法民初字第681号民事判决书。判决后原、被告均未上诉，判决书已经发生法律效力。本院认为,本案系确认合同无效纠纷。因已经发生法律效力的（2014）道法民初字第681号民事判决书确认刘海燕与文升光、文左光2011年3月25日签订的《房屋买卖协议》无效，限文升光、文左光在判决生效后5日内搬离道县寿雁镇建新路33号房屋。说明被告文升光、文运彩与原告签订协议时不拥有本案涉及的房屋的所有权，也无处分权，属于无权处分，且至今仍未取得房屋所有权，也未经过全体权利人的追认，因此合同应当认定为无效。被告文升光辩称自己是出了庭，但具体是由文左光管的，自己没有管，也未收到判决书，所以不清楚判决内容，自己没有欺骗原告。本院认为被告明知刘海平已经就该房屋提起了诉讼，且与自己有利害关系，就应当了解案件的最终结果，确保自己取得了该房屋的处分权才出售房屋，这是被告应尽的义务。需要指出的是，协议约定原告自行过户不等于要求原告自行解决权属纠纷，协议是分开写明的，并无歧义。即便按被告文运彩辩称协议有效，那么按协议第（一）项约定此房如有权属纠纷由甲方负责解决，产生的一切费用由甲方承担。该房的权属已经由（2014）道法民初字第681号民事判决书确认，被告也就履行不了甲方的义务，导致原告无法实现合同目的，属于根本性违约，被告理应退还购房款。综上所述，原告与被告签订的《房屋买卖协议》无效，被告应当将购房款320000元退还给原告；被告将无权处分的房屋出售给原告，导致合同无效，存在过错。房屋系不动产，通常要以相关证书来佐证房屋权属，原告在购买房屋时明知该房屋的原始资料中并无刘海燕的名字，且原告对于刘海平与刘海燕兄弟之间就该房屋存在纠纷是有所了解的，却未予以核实，也有一定的责任。原告在得知被告无房屋权属后肯定向被告主张了退款要求，因此被告拒绝退款给原告带来了利息损失，但原告没有证据证明从何时开始要求被告退还购房款，因此可以从本案立案之日起计算逾期利息，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款的规定，本院决定按起诉时一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）上浮50%即年利率5.775%计息。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告柏祥能与被告文升光、文运彩之间签订的《房屋买卖协议》无效；二、限被告文升光、文运彩在本判决书生效之日起三十日内退还原告柏祥能购房款320000元及利息（从2020年1月13日起按年利率5.775%计算至清偿完毕止）；三、驳回原告柏祥能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。案件受理费7750元，减半收取3875元，由原告柏祥能负担375元，被告文升光、文运彩负担3500元（被告负担的案件受理费，原告已预交，被告在给付本案判决款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  曾智辉二〇二一年三月十二日法官助理何时书记员肖峰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。