江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终873号上诉人（原审被告）：许晨阳，男，1978年7月10日出生，汉族，住江苏省宝应县。上诉人（原审被告）：刘平，女，汉族，1979年2月13日出生，江苏省宝应县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郭晓明，江苏谦润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭秀芬，女，1963年5月3日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人许晨阳、刘平因与被上诉人郭秀芬房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2019)苏0105民初10282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理，本案现已审理终结。许晨阳、刘平上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人不向被上诉人支付租金162500元；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定案涉房屋年租金为62.45万元错误，涉案房屋年租金应确定为42.46万元。1.根据被上诉人一审提供的鉴定报告，该鉴定结果包含了与房地产不可分割的水、电、装修以及配套的相关辅助设施等在内的一切附属物之租赁价格。因此，该鉴定结果应当扣除相关附属物的价值才是实际的租金。2.上诉人向被上诉人承租房屋时，还向案外人支付了案涉房屋的装修、设备转让费用共计86.55万元，该笔金额应当在上诉人承租的期间内均摊，故案涉房屋年租金应为42.46万元。（62.45—86.55/4.33）。二、一审认定被上诉人只承担半个月的房租损失不符合公平原则，应当分担2020年2月至6月的房屋租金的50%的损失。上诉人承租案涉房屋主要为了经营宾馆，而由于疫情影响，宾馆经营直至2020年6月都受到了影响。故被上诉人应当分担2020年2月至2020年6月的一半租金损失。三、一审法院认定上诉人逾期支付租金有误。合同约定第六年租金另议，即第六年支付租金的期限约定不明。根据合同法第226条的约定，对支付期限约定不明的，应当在租赁期限届满之日支付。因此，上诉人于2019年10月24日支付租金46.2万元不构成逾期支付租金。至于上诉人逾期5天搬离，上诉人愿承担该期间的占有使用费。四、保证金问题一审未予处理。另外，上诉人在一审过程中，向一审法院提交反诉状，要求被上诉人支付上诉人减免的租金115500元、保证金3万元。一审法院没有同意上诉人的反诉请求。五、一审未将被上诉人提交的证据予以质证而直接认定上诉人在搬离退场时，擅自拆拿损毁属于固定装潢的部分，给郭秀芬造成损失。郭秀芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。郭秀芬向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的租赁合同。2.请求判决许晨阳、刘平立即归还南京市建邺区集庆门大街15号18幢一二层房屋。3、请求判决许晨阳、刘平自2019年8月31日起按照2740元每天支付房屋使用费（自2019年8月31日起至实际归还之日起，暂算至10月30日共计167140元）。4、请求判决许晨阳、刘平向郭秀芬支付违约金23100元。一审法院认定事实：2014年8月，郭秀芬将该房屋出租给案外人尉天红、孙红珍用于酒店经营，并签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2014年8月30日起至2020年8月30日，一层年租金132000元，二层年租金为330000元，同时约定合同项下第六年的租金另议。2016年4月17日，许晨阳、刘平自案外人处接手了案涉房屋，并承诺按照原协议继续履行，2019年起，郭秀芬与刘平、许晨阳多次就最后一年的房租数额“另议”协商，未能就租金达成一致。2019年8月31日前，许晨阳、刘平未向郭秀芬支付2019年8月31日至2020年8月30日的房屋租金，直至2019年10月24日，许晨阳、刘平向郭秀芬支付房屋租金462000元。经郭秀芬向一审法院申请，一审法院委托江苏天元房地产评估造价公司出具了《房地产司法鉴定估价报告》，认定2019年8月31日至2020年8月30日案涉房屋的租赁价值为624500元，平均每月租金约52042元。2020年2月至5月，“新冠疫情”给许晨阳、刘平的经营造成了损失。2020年9月5日，许晨阳、刘平因租赁合同届满从案涉房屋中搬离，双方合同实际已经履行完毕。一审法院认为，郭秀芬与许晨阳、刘平签订的《房屋租赁合同》对双方均有约束力，双方应全面履行合同义务。双方约定“第六年房租另议”，最合理的解释是2019年8月31日至2020年8月30日期间的房屋租赁价值。而许晨阳、刘平辩称应以租赁合同签订时房屋价值计算无事实与法律依据，一审法院不予采纳。许晨阳、刘平关于其已向前手租赁人孙红珍、尉天红支付转让费86.55万元，该转让费包括该宾馆现有装修装饰及设备费用的辩称，也因其转让费的给付，未经郭秀芬认可，即使转让费支付真实存在,也不能对抗本案郭秀芬与许晨阳、刘平及其前手合同第六条：“承租期满，若承租方不再承租，则室内固定装潢部分不得拆移”的约定。“新冠疫情”给许晨阳、刘平的经营造成了损失，郭秀芬应当酌情一个月租金的50%分担该损失，即相当于半个月房屋租金26021元。但许晨阳、刘平在搬离退场时，擅自拆拿损毁属于固定装潢的部分，亦给郭秀芬造成损失，以及存在逾期支付租金和逾期搬离5天的情形，故该损失与许晨阳、刘平应承担的各项费用相折抵。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、许晨阳、刘平于判决生效之日起十日内向郭秀芬支付房屋租金162500元。二、驳回郭秀芬其他诉讼请求。一审案件受理费4105元，评估费50000元，由郭秀芬负担25555元，由许晨阳、刘平负担28550元。二审中，许晨阳、刘平对一审查明的事实提出异议，其认为一审法院委托江苏天元房地产评估造价公司出具的房地产司法鉴定估价报告中认定2019年8月31日至2020年8月30日，案涉房屋的租赁价值为624500元有误，实际租赁价值应当扣除装修物的价值，金额应低于624500元。二审中，许晨阳、刘平向本院提交了网页截图一份，用以证明：结合上诉人在一审提交的2020年6月宾馆房客人数统计，说明2020年2月至2020年6月，上诉人经营的住宿业务受到疫情严重影响，上诉人依法有权要求对5个月的房租进行减免。郭秀芬质证认为，疫情影响并不是其造成的，所以责任不应该由其承担。郭秀芬向本院提交了三组证据。第一组证据：照片20张，照片1用以证明：冷热水被破坏；照片2用以证明：上诉人破坏了墙上电线，破坏的行为包括将电线剪短以及将电芯破坏；照片3用以证明：卧室的一扇门被拆走；照片4用以证明：宾馆烧水的机器被上诉人拆走。照片5、14用以证明：房间门被损坏，锁被拿走；照片6用以证明：房间所有的空调被拆除；照片7用以证明：诉人破坏天花板；照片8用以证明：洗脸盆被损坏；照片9、19用以证明：上诉人破坏电线，导致其用电受到影响；照片10用以证明：开关受损；照片11用以证明：墙面被上诉人破坏；照片12用以证明：连接锅炉的通水管道被上诉人破坏；照片13用以证明：对上诉人破坏了总开关外立面；照片15、16、17、18用以证明：房间开关被损坏；照片20用以证明：一楼总开关被损害。许晨阳、刘平质证认为，对于照片1、10：依据案涉合同第6条，室内固定装修部分不得拆移，水龙头、开关属于非固定装璜，可以拆移，拆移的行为并不违反法律规定；对于照片2：其仅拆除了插座面板；对于照片3当时上诉人为了搬走东西临时将门拆除，事后将门放在旁边，没有拿走；对于照片4、5、6、8、14：锁、空调、水龙头这些东西都是其投入的，包含在转让费里，不属于固定装璜，其可以拿走。对于照片7、9、13、19、20：其认为与本案无关；对于照片11：无法证明该墙面的破坏系其导致，承租前墙面就已经这样；对于照片12：照片里显示的是消防的排水阀，并非是锅炉通过管道；对于照片15、16、17、18：开关是其拿走的，但线没有被破坏。第二组证据：聊天记录两张。用以证明：当时双方谈好的租金价格是90万元。许晨阳、刘平质证认为，从该聊天记录来看，双方未就租金数额协商一致。第三组证据：汇款凭证一份，用以证明：许晨阳向其支付了462000元。许晨阳、刘平质证认为，该证据可以看出2019年10月24日上诉人支付了第6年租金462000元，因为最后一年租金支付期限没有约定，故租金应当在租赁期间届满时支付，即第6年租金应在2020年8月30日支付，上诉人提前支付第6年租金，在没有协商一致的情况下，即支付462000元，并不存在逾期支付租金问题。经查，许晨阳、刘平一审时并未缴纳反诉费用。一审法院并未对郭秀芬提交的照片证据进行质证。二审中，许晨阳、刘平表示其认可其逾期5天归还房屋的事实，并愿意支付该部分的房屋占有使用费。本院认为，依法成立的合同，对当事人有法律拘束力。本案中，双方合同约定，第六年租金另议。现刘平、许晨阳与郭秀芬未就第六年租金数额达成一致意见。一审审理时，经郭秀芬申请，一审法院委托造价公司对案涉房屋的租赁价值进行鉴定，得出2019年8月31日至2020年8月30日的租赁价值为624500元。许晨阳、刘平认为该租赁价值包含了装修物的价值，而该部分价值其已经向案外人支付过对价，故应当在估价的租赁价值中予以扣除。对此本院认为，该估价结果包含的是包括配套的相关辅助设施在内的一切附属物的租赁价值，而非装修物本身的价值，故对于许晨阳、刘平的该项理由，本院不予采信。一审法院以该估价结论作为该时段的租赁价值并无不当，本院予以维持。同时,因许晨阳、刘平并未与郭秀芬就第六年租金的支付情况达成一致意见，此时许晨阳、刘平未按照原合同约定的支付期限支付租金不构成逾期。一审法院认定许晨阳、刘平逾期支付租金，并不妥当，本院予以纠正。因许晨阳、刘平表示其愿意支付逾期五天的占有使用费，经计算，该期间的房屋占有使用费为8555元（624500/365*5）。许晨阳、刘平一审抗辩认为因疫情影响导致其宾馆经营受损，时间共计5个月，故其主张其应减半支付该部分租金费用。对此，本院认为，结合疫情的实际影响以及江苏省南京市疫情管控措施对经营造成的影响，本院酌定免除许晨阳、刘平2020年2月至2020年4月期间的一半租金费用即78063元（624500/12*3/2）。许晨阳、刘平要求减免5个月的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院减免半个月的租金费用略有不当，本院予以纠正。此外，许晨阳、刘平认为一审法院未组织双方对郭秀芬提交的部分证据进行举证质证，即认定许晨阳、刘平在撤场时，擅自拆拿损毁属于固定装潢的部分，给郭秀芬造成损失，违反法律规定。对此，本院认为，一审法院确未组织双方当事人对该部分证据进行举证质证，直接认定该事实并酌定将部分损失金额与半个月租金进行抵扣，确有不当，本院予以纠正。郭秀芬在诉讼中并未就损失问题提出诉讼请求，如郭秀芬认为其确实受到损失，可与许晨阳、刘平协商解决或另行主张权利。另外，许晨阳、刘平一审提出要求返还保证金的反诉请求，因其一审未缴纳反诉费用，一审法院未予处理，并无不当。对于该保证金的退还问题，许晨阳、刘平可与郭秀芬协商解决或另行主张权利。综上所述，许晨阳、刘平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院(2019)苏0105民初10282号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院(2019)苏0105民初10282号民事判决第一项为许晨阳、郭秀芬于本判决生效之日起十日内向郭秀芬支付房屋租金及占有使用费共计92992元；三、驳回许晨阳、刘平的其他上诉请求。二审案件受理费3550元，由许晨阳、刘平负担2125元，由郭秀芬负担1425元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  汪德全审判员  李任飞二〇二一年三月五日法官助理李玲玲书记员刘东