文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终29号上诉人（原审被告）：施学松，男，1982年12月18日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：施列华，男，1952年4月15日，汉族，住盱眙县。系上诉人施学松父亲。被上诉人（原审原告）：盱眙县经济适用房发展中心，住所地盱眙县盱城街道十里营新湾人家**楼**。法定代表人：谢春新，该中心主任。委托诉讼代理人：陈娟，江苏宗泽律师事务所律师。上诉人施学松因与被上诉人盱眙县经济适用房发展中心(以简称盱眙适用房中心)排除妨害纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2020）苏0830民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人施学松的委托诉讼代理人施列华、被上诉人盱眙适用房中心的委托诉讼代理人陈娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人施学松上诉请求：一、撤销一审法院判决；二、改判驳回被上诉人盱眙适用房中心的诉讼请求；三、判令被上诉人盱眙适用房中心承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对涉诉附属物到底是“储藏室”，还是“车库”认定不清。被上诉人盱眙适用房中心代表的是政府行为，故一审法院依据被上诉人盱眙适用房中心提供的“盱眙县商品房不动产初始登记证明单”载明的内容，认定诉争房屋（车库）归被上诉人盱眙适用房中心所有错误。该证明单上记载：规划用途为车库。属明显错误。涉诉小区所有规划用途“车库”，共计368个“车库”，全部都设计在业主单元门内，“车库”全部都不能停放汽车。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。被上诉人盱眙适用房中心违反上述规划用于停放汽车的车位、车库才可以出售的规定。二、被上诉人盱眙适用房中心将业主共有部分储藏室登记为“车库”办理了不动产权证，如果不动产权证规划用途还是“车库”，此证与事实不符，不受法律保护。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，涉诉小区所有368个“储藏室”全部设计在业主单元门内，“储藏室”是整栋建筑的基础、承重结构；业主回家的楼梯通道；业主电表、水路、宽带、有线电视等生活设施全部设计在储藏室此层内，如此层产权归建设单位所有，业主都无权使用“储藏室”内楼梯回家，这显然是不合理的。“储藏室”是业主共有部分，任何单位无权侵犯。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位无权处分业主共有部分的“储藏室”。三、涉诉小区是经济适用房，现被上诉人盱眙适用房中心违反规定，想方设法卖高价违反相关行政法规规定。涉诉小区是住宅用地，建设单位将住宅售出后，不再享有任何权力。整个小区《建设用地所有权》已归全体业主共同共有（有不动产权证为证）。建设单位无权将业主建设用地使用权上的“储藏室”再进行所谓“不动产权登记”把“储藏室”登记为“车库”，是不合法的。根据《中华人民共和国物权法》规定，建设用地使用权转让附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分……所有权归建筑用地使用权人。上诉人和全体业主与建设单位为“储藏室”归属问题，从2009年房屋交付，房屋买卖合同中没有储藏室的“归属权”!双方一直争论11年之久，储藏室是业主的共有部分，建设单位无权提出“排除妨害”，请求二审依法改判，支持上诉人的全部诉求。被上诉人盱眙适用房中心辩称，被上诉人盱眙适用房中心于2019年1月8日，取得商品房不动产权初始登记证明，证明涉案车库系被上诉人盱眙适用房中心所有，上诉人没有提供其合法占有涉案车库的证据，应当立即搬出。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审法院判决。被上诉人盱眙适用房中心向一审法院起诉请求：1.判令原审被告停止侵占富润花园小区A4幢3单元第20号车库，并立即将物品搬离该车库、车库返还给原审原告；2.本案诉讼费由原审被告承担。一审法院经审理认定事实如下：盱眙适用房中心于1995年5月12日成立，经营期限自1995年5月12日至2045年5月11日，经营范围：经济适用房、商品房开发建设销售；钢材、建材销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）盱眙适用房中心开发位于盱眙县果园安置点南侧的东湖西路经济适用房二期A04#楼，建筑面积3568.55平方米。其中有位于盱眙县（规划用途为车库，建筑面积24.92平方米、套内面积18.45平方米，所在层-1），并于2019年1月8日取得盱眙县商品房不动产权初始登记证明单【编号：苏（2019）盱眙县不动产权第0000859号】。该登记证明单（由盱眙县国土资源局不动产登记专用章）注意事项中内容有“1、本证明是不动产权权利人享有不动产权所有权的证明……”。2009年12月2日，原审原告盱眙适用房中心与原审被告施学松签订了《盱眙县产权调换房购买合同》。该合同约定“出卖人：盱眙县经济适用房发展中心，买受人：施学松，第一条项目建设依据/出卖人以划拨方式取得位于教师新村北侧、编号为盱地呈字（2008）05号地块的土地使用权。该地块土地面积为25454㎡，规划用途为住宅用地，建设工程规划许可证号为盱建字（2008）70号，施工许可证号为盱建施字（2008）1031号。/第二条产权调换房销售依据/预售批准机关为盱眙县房产管理局，预售许可证号是盱房预售证第2009189号。/第三条房屋基本情况/买受人购买的产权调换房(其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：第A4幢107号房,该产权调换房的用途为住宅,属砖混结构,建筑层数地上6层,地下1,地下**调换房阳台是封闭式。该产权调换房合同约定建筑面积共60.69平方米,其中,套内建筑面积53.76平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.93平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)……第十七条双方可以就下列事项约定：1、该产权调换房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼全体业主；该产权调换房所在楼宇的外墙面使用权归该幢楼全体业主……。第十八条买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该经济适用房的建筑主体结构、承重主体结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该经济适用房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务……。”该合同由盱眙适用房中心盖章、施学松签名。施学松于2011年11月3日办理了房屋产权证（不动产权证号为盱房权证盱城镇字第**，共有人施学松、李红，富润花园A4幢107室，建筑面积60.69平方米，套内建筑面积53.76平方米），于2011年5月13日办理了土地使用权证【盱拆安国用（2011）第0073号，使用权面积11.7平方米，分摊面积11.7平方米】。自2011年10月起，施学松将其物品堆放于富润花园小区二期A4幢3单元第20号车库（规划用途为车库，建筑面积24.92平方米、套内面积18.45平方米，所在层-1），并使用该车库至今。原审原告盱眙适用房中心派员多次要求施学松搬离未果，所涉车库或储藏室经县领导或相关部门协商也未果，因而成讼。另查明，盱眙适用房中心在该富润花园小区所建的车库或储藏室均被所在小区59户业主占用，并安装门锁。一审法院认为，本案系基于物权上的排除妨害纠纷案件。我国物权法规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉及的是经济适用住房，该经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。结合本案而言，原审原告盱眙适用房中心开发位于盱眙县果园安置点南侧的东湖西路经济适用房二期A04#楼，建筑面积3568.55平方米。其中有位于盱眙县（规划用途为车库，建筑面积24.92平方米、套内面积18.45平方米，所在层-1），2019年1月8日取得盱眙县商品房不动产权初始登记证明单【编号：苏（2019）盱眙县不动产权第0000859号】，盱眙适用房中心在政府指导下对富润花园小区二期A4号楼20室等进行投资、开发、建设以及初步产权登记，故该富润花园小区二期A4号楼20室系盱眙适用房中心所有，施学松目前没有取得该车库的使用权。我国物权法规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”我国侵权责任法规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”盱眙适用房中心与施学松于2009年12月2日签订《盱眙县产权调换房购买合同》，该合同约定：“第A4幢107号房,该产权调换房的用途为住宅,属砖混结构,建筑层数地上6层,地下1,地下**调换房阳台是封闭式。该产权调换房合同约定建筑面积共60.69平方米,其中,套内建筑面积53.76平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积(6.93)平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二：分摊的共有建筑面积包括各层外墙体一半，各层楼梯间)。该产权调换房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼全体业主；该产权调换房所在楼宇的外墙面使用权归该幢楼全体业主。买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该经济适用房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。”而涉案的富润花园小区二期A4号楼20室车库并没有在《盱眙县产权调换房购买合同》中进行约定，施学松也没有提供其享有该车库所有权或使用权的相应证据，故施学松无权占有该富润花园小区二期A4号楼20室车库，施学松占有属于盱眙适用房中心的涉案车库已构成侵权，依法应承担该纠纷的民事责任，并将富润花园小区二期A4号楼20室车库退还给盱眙适用房中心。施学松辩解该车库依附的土地使用权人应该是整栋楼全体业主，但不是施学松个人，其个人私自占有使用没有征得所有权人同意，也没有征得全体业主大会2/3以上业主同意通过，故其个人占有是不合法的。盱眙适用房中心通过政府投资、开发、安排符合经济适用房户入住富润花园小区，是代表政府行使相关权利和履行相关义务，以保障经济适用房入住的各业主的合法权益，需要进一步公开、公正、公平地处理好涉案车库的使用等相关问题。对此，盱眙适用房中心对涉案的车库没有违反经济适用房属性的相关规定，该经济适用房业主或业主委员会可以选出代表通过相关渠道进行处理，以便解决双方矛盾，化解纠纷。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第一、二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出一审判决：施学松于本判决生效后十日内搬离属于盱眙县经济适用房发展中心所有的位于盱眙县富润花园二期A4幢20号车库，并将室内的相关物品搬离，将涉案车库返还给盱眙县经济适用房发展中心。案件受理费100元，减半收取50元，由原审被告施学松负担。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审中，上诉人申请证人张某,4出庭作证。证人提供6组证据。1.张某,4等人于2020年11月6日制作的富润花园小区A1-A10幢住宅和储藏室的统计表和信访材料。主张涉诉小区住宅是524户，储藏室是368个，商业门面房32户，建设单位将储藏室以车库名义售出39个。2.证人的交房通知单，证明富润花园小区交付时间是2009年12月30日。3.夏乐红产权证，证明房屋建筑面积70.49平方米，土地分摊面积是13.7平方米，已经分摊完毕，诉争房屋使用权归业主共有。4.盱眙适用房中心告示，证明涉案房屋是储藏室。5.盱眙县商品房不动产权初始登记单，该登记单上登记为车库不当。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，2009年入住时双方合同没有约定诉争房屋的性质，诉争房屋不能停放汽车，2017年11月出卖时票据上写的是储藏室。6.富润花园10号楼的不动产权证，上面注明产权所有人为王洪一人，共同共有。根据最高院司法解释关于建筑物区分所有权的相关规定，该证注明的权利人及共有情况是矛盾的。但是根据土地管理法规定，储藏室是业主买房附带的。上诉人质证认为证人证言属实。被上诉人盱眙适用房中心质证认为：对证人陈述三性均不予认可，信访过程并不代表上诉人占有涉案车库具有合法性。二审中，上诉人又申请证人王某,4（系另案当事人夏乐红丈夫）出庭作证。王某,4证明：小区储藏室属于全体业主所有，业主土地证是合法有效的，公摊面积是包括楼下面的。被上诉人盱眙适用房中心质证认为：对证人陈述三性均不予认可。本案的争议焦点为：一、一审法院限期上诉人搬离涉案诉争车库，并将室内的相关物品搬离，将涉案车库返还给被上诉人盱眙适用房中心是否适当；二、上诉人主张诉争车库是业主共同所有是否有据。关于焦点一。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。相关部门颁发的商品房不动产权初始登记证明是不动产人享有不动产所有权的证明。关于上诉人主张诉争车库是储藏室，并非《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定的可以出售的规划用于停放汽车的车库问题。一审中，被上诉人盱眙适用房中心提供了由盱眙县国土资源局出具的“盱眙县商品房不动产权初始登记证明单”证明其对诉争车库享有所有权。该证明单载明诉争车库的登记时间为2019年1月8日，虽然在此节点之前，被上诉人盱眙适用房中心将诉争车库表述为储藏室，但并不能否认相关职能部门对诉争车库规划用途名称的认定。且广义的车库也有多种含义，既包含停放汽车的车库，也包含停放电动自行车、自行车的车库等，上诉人将诉争车库定义为停放汽车的车库，无相应的事实依据。故对上诉人该上诉请求，本院不予支持。关于焦点二。本院认为，上诉人主张根据《最高人民法院》第三条规定,诉争车库是建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分,应认定为业主共有部分。本院认为,上诉人与被上诉人盱眙适用房中心签订《盱眙县经济适用房购买合同》，购买相应房屋，但该合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明载明：分摊的共有建筑面积包括各层外墙体一半，各层楼梯间。也就是说双方对公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成进行了约定，该约定并不包含诉争车库。且《最高人民法院》第三条规定的是公共通行部分、消防、公共照明等附属设施、避难层、设备层或者设备间等结构部分应认定为业主共有部分，与一审法院根据盱眙县国土资源局出具的“盱眙县商品房不动产权初始登记证明单”认定诉争车库的权属并不矛盾。故上诉人该上诉主张，本院不予支持。上诉人主张根据《最高人民法院》第十四条规定，被上诉人盱眙适用房中心作为建设单位，无权处分业主共有部分财产。本院认为，该解释第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人盱眙适用房中心是诉争车库的所有权人，该事实有盱眙县国土资源局出具的“盱眙县商品房不动产权初始登记证明单”予以证明，该证明单未经法定程序撤销前，具有相应的证明力。上诉人对此提出异议，但未提供相反证据证明其主张，故对其主张本院不予支持。上诉人还主张，被上诉人盱眙适用房中心违反《经济适用房管理办法》相关规定问题，本院认为，本案处理的是排除妨害民事纠纷案件，上诉人该主张与本案非同一法律关系，故在本案中不予理涉。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费100元，由上诉人施学松负担。本判决为终审判决。审判长  朱月娥审判员  李前兵审判员  王 健二〇二一年三月二十四日法官助理黄忠书记员李蕙