河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终606号上诉人（原审被告）：张一道，男，1996年4月2日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。被上诉人（原审原告）：赵翠英，女，1966年7月14日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。原审被告：顾小红，女，1968年9月16日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**，系张一道之母。原审被告：漯河市美家房地产营销策划有限公司，住所地漯河市源汇区嵩山路**。法定代表人：李军，该公司经理。上诉人张一道因与被上诉人赵翠英，原审被告顾小红、原审被告漯河市美家房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初4026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张一道上诉请求：1、漯河市中级人民法院依法撤销源汇区人民法院做出的(2020)豫1102民初4026号民事判决书第二项内容,并依法改判:驳回赵翠英要求张一道支付违约金的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由赵翠英承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不准确,张一道在本案房屋买卖合同纠纷中并没有过错。本案争议的房屋买卖合同标的物:张一道所有的位于古城锦苑安置社区3#楼西单元2703的房产,建筑面积80平方米。上述房屋产权,有张一道提供的2016年2月18日《赠与协议书》一份,是由张一道爷爷张付来签字按手印真实意思表示,该《赠与协议》并由张一道父亲张旭光亲手交给张一道,证明张旭光也同意并认可该《赠与协议》真实有效。张一道基于《赠与协议》合法拥有本案争议买卖合同标的物房屋的所有权。张一道既然对该房产拥有所有权,那么,张一道于2019年9月10日与赵翠英之间房屋买卖合同应为合法有效。通过房产中介公司并在当日交付了上述房产钥匙给了赵翠英,应视为当日成交;赵翠英况且也去看过房子了。后来,至于别人侵占装修之举是侵犯了赵翠英的合法权益。赵翠英应基于有效的房屋买卖合同起诉侵其权益的人,要回属于自己的财产。在本案中,张一道并没有过错,不应承担过错违约责任。相反,赵翠英存在严重过错,她应去告侵占其房屋的人,反过来告张一道解除合同,其存在反悔违约之严重过错。请求二审查明事实后,依法对一审判决进行改判。驳回赵翠英要求张一道承担违约金的诉讼请求。二、张一道同意解除与赵翠英之间的房屋买卖合同,返还赵翠英35万元购房款，但应给张一道相应合理期限为宜。张一道不愿,也不应承担任何违约金。综上所述,张一道不服一审判决,故提起上诉,请求二审法院依据《中华人民共和国民法典》相关法律之规定,审理查明本案事实后,依法按上诉请求事项公平公正裁判。赵翠英辩称，对方的上诉内容简直是胡说八道，颠倒是非黑白，是在恶意拖延还款时间。张一道在2019年10月9日与我们签订房屋买卖合同时，就已经知道房子早就被他父亲卖给别人了，这个情况，在一审时，张一道已经承认。张一道属于二次售卖房屋给我们，我们有理由怀疑他是恶意欺骗，是他的行为造成房屋无法交付给我们，造成合同无法继续进行，导致违约。合同签订后，对方一共给我们4把钥匙，还有其他钥匙在张一道家人手中，中介也知道，一审之前，我们调查过，现在入住那家人装修房子，是张一道父亲授权，并给了他们钥匙，他们才敢装修入住。现在房子任何手续都没给我们。所以对于张一道上诉书中所说房子已经卖给我们，我们没有看管好自己的房产这一说法，压根不成立。从我们发现房屋有人入住，张一道一直不说还钱，我们才会走法律程序，从买房到现在已经快2年了，几十万全款在2019年10月9日给了张一道。现在我们落得没房又没钱，我们的损失，谁来承担？只希望法律还我们公道。事实在这放，是张一道他们的家庭内部一直有矛盾，有纷争，是张一道二次售卖房屋给我们，导致现在合同无法进行，是张一道违约，我们只想通过法律渠道要回我们的辛苦钱和损失。希望维持原判，给我们主持公道。赵翠英向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同书》；2、判决被告张一道、顾小红返还原告购房款人民币350000元及利息，利息以350000元为基数，自2019年10月9日起按月息1.5分计算至实际返还之日止，暂定10000元；3、判决被告漯河市美家房地产营销策划有限公司返还原告中介服务费人民币3500元；4、判决三被告支付原告违约金105000元；5、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2019年9月10日，原告赵翠英（为乙方）与被告张一道（为甲方）、被告美家房地产营销公司（为丙方）签订书面《房屋买卖合同书》一份，合同约定：“甲方同意出售甲方所有的位于古城锦苑安置社区3＃楼西单元2703的房产给乙方。该房屋用途为住宅，合同建筑面积80平方米，房屋用途为住房，权属为私产，毛坯；甲、乙双方议定上述房屋转让价为人民币350000元，按套计算，不动产证办理出来之前所有费用由甲方承担，不动产证办理出来之后甲方需在30个工作日之内无条件配合乙方完成不动产转移登记手续，过户产生费用由乙方承担；甲方承诺保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得，即权力无瑕疵。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担；2019年10月9日由乙方向甲方全款支付人民币350000元，不得拖延；上述房屋的占有、使用、收益、处分权自合同签订之日起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用；本协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为房款的30％。丙方为甲乙双方提供以下服务，中介服务房屋成交总价的2％收取共计柒仟元整，甲乙方双方共同承担各1％，应于不动产转移登记手续办理前付清。甲乙双方未能交易成功的，中介费不予减免，若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费；丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害甲方或乙方利益的，不得要求支付中介费，造成损失的，应当承担损害赔偿责任。在本合同签订之日，甲方应将房屋所有权证、土地使用权证、原购房合同书及房款交付凭证、契税发票以及其它一切交易过户所需的资料交给丙方暂时代为保管，丙方出具收到凭证等。”。被告顾小红在该合同的甲方处签名。合同签订当日，原告赵翠英通过银行转账方式向被告张一道支付327000元，现金支付23000，被告张一道向原告出具350000元的收条一份，被告张一道将该房屋其中四把钥匙交给原告赵翠英，并向被告美家房地产营销公司缴纳中介服务费3500元。2020年国庆节后，原告赵翠英准备对涉案房屋进行装修时，却发现涉案房屋已被他人装修入住。原告赵翠英了解得知涉案房屋于2018年被告张一道的父亲张旭光已将涉案房屋转让，原告赵翠英认为，被告张一道、顾小红故意隐瞒涉案房屋已出售的事实与原告签订合同，致使合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担违约责任。被告美家房地产营销公司作为中介方违反合同约定，向原告提供虚假情况，导致原告权益受到侵害，应承担赔偿责任，为维护其合法权益，原告具状起诉。另查明，被告顾小红系被告张一道的母亲，2010年被告顾小红与被告张一道的父亲张旭光离婚。2009年6月5日，被告张一道的爷爷张福来与张旭光、张二旭（被告张一道的叔叔）签订《协议书》一份，该协议中将拆迁涉案安置房的原古城家宅分配给张福来的长子张旭光，张旭光付给张二旭现金20000元。2018年5月30日，张旭光（为甲方）与案外人陈××（乙方）签订《个人卖房协议书》一份，乙方购买甲方拥有的坐落在漯河市××古城村号拥有的房产（住宅），交易价格为261000元，首付定金30000元，最后注明：预付80平方房款，签字生效等。2019年8月3日张旭光在《古城村安置房物业登记确认书》和《古城锦苑安置社区交房验房记录表》选房人和业主处签名。2019年9月10日，被告张一道在将涉案房屋出售给原告前，被告张一道与其父亲张旭光通电话时，其父亲告知该房有人要买，并提供买房人的电话号码，被告张一道与买房人通电话等。庭审中，被告张一道提供2016年2月18日《赠与协议书》一份，该协议内容为张付来将其所有的古城房产赠与给张一道。被告张一道称“张付来”的签字和指印均是“张付来”本人的签字和指印，该《赠与协议书》由张旭光交给被告。现涉案房屋有案外人陈××占有使用。一审法院认为，根据被告张一道的答辩和陈述，被告张一道在将涉案房屋出售给原告赵翠英前，被告张一道与其父亲张旭光通电话时，其父亲告知该房有人要买，并提供买房人的电话号码，被告张一道也与买房人通电话等事实。法院可以认定被告张一道与其父亲张旭光对涉案房屋所有权及处分权存在异议和矛盾，也应明知涉案房屋已被张旭光出售给他人的情况。被告张一道与原告赵翠英所签订的《房屋买卖合同书》，虽是双方当事人真实意思表示，合同成立，但涉案房屋已被张旭光出售给他人占有、使用，涉案合同事实上已不可能履行，原告赵翠英与被告张一道签订的《房屋买卖合同书》目的已无法实现，故原告赵翠英主张被告张一道解除合同、返还房款并要承担违约责任的诉求法院予以支持。被告张一道庭审中提供的2016年2月18日《赠与协议书》，因该协议书没有见证人见证，赠与人（张付来）现已去世，不能证明该赠与协议书具有真实性、合法性。且与2009年6月5日，被告张一道的爷爷张福来（张付来）与张旭光、张二旭签订《协议书》内容相矛盾，故被告张一道称其为涉案房屋合法所有权人的辩称理由证据不充分，法院不予采信。对于原告赵翠英主张购房款30％的违约金的诉求，因原告赵翠英在与被告张一道签订涉案房屋时明知该房屋属于拆迁安置房屋，在没有对该房屋真正所有权人了解落实的情况下，应明知交易风险的存在，对造成该纠纷也有一定的过错责任；故原、被告就该合同约定的违约金较高，应予以适当减少，法院认为被告张一道应向原告赵翠英支付涉案房款20％的违约金即70000元。对于原告赵翠英主张被告美家房地产营销公司返还中介服务费的主张。因本案为房屋买卖合同法律关系，原告赵翠英主张被告美家房地产营销公司返还中介服务费为居间合同法律关系，二者是不同的法律关系，故原告该诉求本案不予审理，原告可另行起诉。被告顾小红只在合同甲方处签名，其不是房屋买卖合同中涉案房屋的当事人或利害关系人，故原告主张被告顾小红承担还款责任没有依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵翠英与被告张一道、被告漯河市美家房地产营销策划有限公司于2019年10月9日签订的《房屋买卖合同书》。二、被告张一道在本判决书生效后十五日内支付给原告赵翠英购房款350000元，违约金70000元，共计420000元。三、驳回原告赵翠英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8330元减半收取4165元，诉讼保全费2860元，共计7025元；被告张一道承担6900元，原告赵翠英负担125元。二审审理期间，双方当事人均未提供新证据，二审经审理查明的事实与一审相同，对一审查明的事实予以确认。本院认为：房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付房款的合同。本案中,涉案房屋系拆迁安置房，拆迁前房屋所有权人为张一道爷爷张付来。张一道依据其持有的2016年2月18日张付来将其所有的古城房产赠与给张一道的《赠与协议书》主张其拥有涉案房屋的合法处分权，但该协议书没有见证人见证，赠与人张付来也已去世，不能证明该赠与协议书的真实性和合法性。其次，公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已经将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。本案现有证据亦无法证明张付来与张一道之间赠与关系成立。同时，该协议书不仅与张福来（张付来）与张旭光、张二旭签订《协议书》内容相矛盾，亦与2019年8月3日张旭光在《古城村安置房物业登记确认书》和《古城锦苑安置社区交房验房记录表》选房人和业主处签名的事实不符。因涉案房屋未经依法登记,未办理不动产权属证书,所有权尚未确定,物权归属不明，张一道提供的证据不能证明其是涉案房屋合法所有权人。张一道对涉案房屋是否具有处分权，并不影响本案《房屋买卖合同书》的成立，涉案合同是双方当事人真实意思表示，合同成立。但因张一道与赵翠英签订《房屋买卖合同书》前,涉案房屋已被张旭光出售,张一道对该情况亦是明知，张一道在与其父亲张旭光对涉案房屋所有权及处分权存在异议和矛盾的情况下出售涉案房屋给赵翠英，致使房屋无法转移交付,现涉案房屋已被他人占有、使用，涉案合同事实上履行不能，双方签订合同的目的无法实现，张一道构成违约，应依据合同约定承担违约责任。原审法院根据双方当事人的过错责任，适当减少违约金金额符合法律规定。张一道上诉称其不应承担违约责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人张一道负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二一年三月二十六日法官助理张珂书记员李晶晶