上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12920号上诉人（原审被告）：上海华灏化学有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路277号5楼。法定代表人：藤冠强，董事长。委托诉讼代理人：王霄，男，系上诉人关联公司上海柏银新材料有限公司的法定代表人。委托诉讼代理人：李想，上海想实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海万狮置业有限公司，注册地上海市闵行区宁虹路1199号3楼17室，实际经营地上海市闵行区申长路988弄T2L2。法定代表人：李林，董事长。委托诉讼代理人：陈弘，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。原审被告：华光能源发展有限公司，注册地中国（上海）自由贸易试验区杨高北路2001号1幢4部位三层333室。法定代表人：TOSHIHIDEHOSHINO(星野利英)，执行董事。上诉人上海华灏化学有限公司（以下简称华灏公司）因与被上诉人上海万狮置业有限公司（以下简称万狮公司）、原审被告华光能源发展有限公司（以下简称华光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初23167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华灏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判华灏公司给付万狮公司自2019年12月1日起至2020年1月24日止的租金人民币285,177.14元；2.撤销一审判决第三项，改判华灏公司给付万狮公司自2019年12月1日起至2020年1月24日止的物业管理费43,393.78元；3.撤销一审判决第五项，改判华灏公司给付万狮公司2019年12月1日至2020年1月24日的逾期付款违约金；4.撤销一审判决第六项，改判华灏公司不须支付违约金；5.撤销一审判决第七项，改判万狮公司没收2.5个月的保证金，另外0.5个月保证金应抵扣租金。事实和理由：1.一审法院确认华灏公司与万狮公司就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX层XX、XX室房屋（以下简称涉案房屋）签署的《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《租赁合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）于2020年4月30日解除，并确认2020年3月15日为华灏公司支付租金、物业管理费及电费的截止日，华灏公司对此无异议，但华灏公司认为应将2020年1月底爆发新冠疫情这一不可抗力事件考量在内，故租金、物业管理费及逾期付款违约金的截止日期应为2020年1月24日即上海发布疫情一级响应之日，2020年1月25日至3月15日期间的租金、物业费及逾期付款违约金应予以免除。2.关于《租赁合同》《补充协议》约定的解约违约金过分高于万狮公司实际损失，一审法院予以调整后的违约赔偿总金额仍过分高于万狮公司实际损失。万狮公司新的租约起始日为2020年7月1日，新承租人实际进场时间为2020年6月8日，且使用了华灏公司原有的装修，按照万狮公司的规定，大型租赁应给予4个月的免租期，但万狮公司只给新承租人1个月免租期，故万狮公司的损失应为2.5个月租金，万狮公司没收2.5个月保证金足以弥补损失，华灏公司无需再支付违约金，另外0.5个月保证金可抵扣租金。万狮公司辩称，华灏公司自2019年11月起就欠付租金，与疫情无关。疫情发生后，涉案房屋可以正常使用，受疫情影响很小，华灏公司还于2020年3月10日书面承诺在一定期限内付清欠付的租金，故华灏公司应支付拖欠的租金。一审法院将华灏公司应支付的租金计算至2020年3月15日，已经考虑到涉案房屋存在断电等情况，故该判决是合理的，万狮公司也予以认可。另外，一审法院对解除后果的处理也是依法有据，公平合理。综上，不同意华灏公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。华光公司未发表意见。万狮公司向一审法院起诉请求：1.确认万狮公司与华灏公司签订的《租赁合同》《补充协议》于2020年4月30日解除；2.华灏公司给付房屋租金计797,011.15元，计自2019年12月1日至2020年4月30日止；3.华灏公司给付物业管理费计121,276.65元，计自2019年12月1日至2020年4月30日止；4.华灏公司支付电费计4,735.70元、物业维修服务费计331.78元；5.华灏公司偿付滞纳金（实为逾期付款违约金）计452,878.48元，按每日千分之五的标准计算，计自应付之日至2020年4月17日止；6.华灏公司支付装修免租期租金计554,442.56元、减半收取的物业管理费计48,510.66元；7.华灏公司偿付违约金计1,652,918.04元；8.华光公司对华灏公司的全部债务承担连带保证责任；9.华灏公司缴纳的保证金，万狮公司不予退还。一审法院认定事实：2016年3月8日，万狮公司（出租方，签约甲方）与华光公司（承租方，签约乙方）签订《租赁合同》，合同中与本案有关的条款内容如下：一、出租房屋情况。甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋的建筑面积为735.01平方米，房屋类型为办公楼。乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修、附属设施及设备状况（见附件二）充分了解、表示满意并同意接受。二、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁涉案房屋作为办公使用。三、各类期间。1.合同期：自交付之日起至2019年7月15日止。2.装修期：自交付日起至2016年7月15日止。3.租金起算日（即起租日）：2016年7月16日。4.物业管理费起算日：自交付之日起。四、金额及支付方式：1.租金：于起租日起算，138,610.64元/月。物业管理费：24,255.33元/月。如起租日所在的月份不足一个日历月，或者合同期满或提前终止时的最后一个月内的合同期间不足一个日历月，则该等月份的租金应按照日租金标准及该月内的实际租赁天数计算，该等月份的物业管理费应按物业管理费标准乘以12除以365后的金额及该月内的实际租赁天数计算。2.支付方式：租金、物业管理费每一个日历月为一个支付期，先支付后使用。3.乙方应在2016年3月15日之前向甲方一次性支付租赁保证金488,597.91元及预付第一个月的租金138,610.64元，向甲方或甲方指定第三方预付第一个月的物业管理费24,255.33元。装修期的物业管理费减半。4.保证金。（1）租赁保证金：相当于3个月租金和3个月物业管理费的总额，具体金额为：自交付日起第一年至第三年为488,597.91元。乙方向甲方支付的租赁保证金，应作为乙方履行本合同义务的保证。如因乙方向甲方支付的租赁保证金，应作为乙方履行本合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同或违反本合同的其它约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方并可追偿乙方对此所造成甲方的损失。（2）公共事业费保证金：按照该房屋租赁面积每平米20元计算，合计14,700.20元。五、乙方的违约行为及后果。下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）涉及乙方的支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之五的逾期付款违约金。（2）提前解除本合同，甲方有权没收乙方已支付的租赁保证金及公共事业费保证金，并有权要求乙方支付乙方在本合同规定的装修期内所免去的所有租金。此外，就合同期在本合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应向甲方补足：剩余租赁期超过一年的，违约金为该房屋9个月的租金和9个月物业管理费之总额。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际支出、装修期内免除的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、重新寻找第三方承租人需额外承担的空关期以及给予第三方承租人的装修期内的租金收益损失及其他甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本。四、续租。在合同期届满时，乙方有权在同等条件下优先续租3年（即2019年7月16日起至2022年7月15日），前提是乙方应当在合同期届满至少六个月前向甲方签发一份续租书面申请且乙方已履行其在本合同项下的所有义务。关于续租的租赁协议应在合同期届满前三个月之前由双方签署完成，否则甲方有权将该房屋出租给任何其他第三方。续租租金依当时市场租金水平双方友好协商，但租金涨幅上限不多于15%，续租协议的条件条款应当与本协议保持一致。2016年3月17日，万狮公司向华光公司出具两张《正式收据》，一张为租赁保证金收据，收取金额为488,597.91元。一张为公共事业费保证金收据，收取金额为14,700.20元。2016年3月21日，万狮公司与华光公司就涉案房屋的交付签订《房屋交付确认书》。2018年4月，万狮公司（签约甲方，出租方）与华光公司（签约乙方，承租方）、华灏公司（签约丙方，新承租方）签订《主体变更协议》，协议中与本案有关的条款内容如下：甲方与乙方于2016年3月8日签署了《租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋作为办公使用，租赁期限为2016年3月15日至2019年7月15日止。现经甲、乙、丙三方充分友好协商，就《租赁合同》的相关条款修改达成如下补充条款，三方共同遵照执行。第一条：甲、乙、丙三方共同确认，自2018年1月1日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方承继履行，丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同；且乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带保证责任，保证期限为2年。甲方同意上述乙方对丙方权利义务的转让行为。第二条：自转让生效日起，丙方应成为租赁合同的新承租方，继续执行租赁合同，并作为租赁合同中承租方行使权利和履行义务。乙方从转让生效日起不再直接受租赁合同的约束。乙方应对转让生效日之前的行为承担责任，同时，丙方同意对乙方在转让生效日前尚未履行的各项租赁合同义务承担连带保证责任，保证期限为2年。第三条：丙方确认，乙方于租赁合同项下已经享有的装修免租期视为丙方已经享有的装修免租期。第四条：甲、乙双方同意，在转让生效日前，乙方应承担租赁合同项下各项应付费用；自转让生效日起，租赁合同项下各项应付费用由丙方向甲方承担支付义务。第五条：截止至本协议签署之日，乙方已经向甲方支付：1.房屋租赁保证金488,597.91元。2.公用事业押金14,700.20元。3.T2-603A、602B自2016年7月16日至2017年12月31日的租金为2,429,293.87元；4.T2-603A、602B自2016年3月15日至2017年12月31日的物业管理费为474,241.54元；就此，甲、乙、丙三方均同意，乙方已经支付的上述全部费用将自动转为丙方基于本补充协议承继的租赁合同的相应的保证金、押金、租金及物业管理费。基于此，乙方须于本协议签署生效后将由甲方开具的前述保证金、押金收据原件（若有）退还甲方，甲方收到上述收据原件（若有）后再向丙方开具上述保证金、押金金额的保证金收据及租金、物业管理费发票。乙方与丙方就上述金额另行结算，与甲方无涉。2019年3月11日，万狮公司（签约甲方）与华灏公司（签约乙方）签订《补充协议》，协议中与本案有关的条款内容如下：第一条：《租赁合同》附表一第三部分原条款变更为：交付日：2016年3月15日。合同期：自交付日起至2022年7月15日止（包含起止日）。装修期：自交付日起至2016年7月15日止（包含起止日）。租金起算日（即起租日）：2016年7月16日（注：装修期内租金根据本合同项下条款予以免除）。物业管理费起算日：自交付日起。第二条：《租赁合同》附表一第四部分现变更如下：租金：自2016年3月15日起至2019年7月15日止，每月租金为138,610.64元。自2019年7月16日起至2022年7月15日止，每月租金159,402.23元。物业管理费：每月为24,255.33元。支付方式：租金、物业管理费每一个日历月为一个支付期，先支付后使用。乙方应在本合同签署的同时向甲方预付第一个月（首期）的租金138,610.64元，向甲方或甲方指定第三方预付第一个月（首期）的物业管理费24,255.33元。第三条：《租赁合同》附表一第五部分现变更如下：租赁保证金：相当于3个月租金和3个月物业管理费的总额，具体金额为：自2016年3月15日起至2019年7月15日为488,597.91元，自2019年7月16日起至2022年7月15日为550,972.68元，乙方应于签署协议后五个工作日内向甲方补足届时的租赁保证金差额，即62,374.77元。公共事业费保证金：合计14,700.20元。…第五条：本补充协议与租赁合同冲突之处，以本补充协议内容为准；本补充协议未涉事宜，仍按租赁合同相关条款执行。2019年3月13日，万狮公司向华灏公司出具《正式收据》，确认收到续租保证金62,374.77元。2019年11月起，华灏公司欠付万狮公司自2019年12月1日起的租金。2020年3月6日，万狮公司委托律师向华灏公司、华光公司发出《律师函》，向华灏公司、华光公司催讨自2019年12月至2020年3月的租金及物业管理费，合计738,646.62元。2020年3月6日，华灏公司致函万狮公司，要求减免2020年2月、3月的租金。2020年3月10日，华灏公司向万狮公司出具了《付款承诺书》，上载：由于资金周转原因，该司尚拖欠2019年12月、2020年1月、2月、3月租金和物业管理费等款项合计738,646.62元未付。该司承诺于2020年3月13日中午12点前向万狮公司支付2019年12月、2020年1月租金和物业管理费合计367,315.12元。于2020年3月31日前付清剩余的2020年2月、3月以及4月份租金和物业管理费、拖欠的水电费等合计554,989.06元。同时按照《租赁合同》的约定向万狮公司支付逾期付款违约金。该司郑重承诺，若该司未在上述时间节点支付拖欠款项，万狮公司可以按照《租赁合同》的约定行使相关权利。同时，该司承诺后续将确保按照《租赁合同》的约定按时履行支付义务。2020年3月15日，万狮公司对涉案房屋采取停电措施，未再恢复供电。同时，至此日后，华灏公司的人员若欲进入涉案房屋，需提前与万狮公司方工作人员取得联系，万狮公司才允许华灏公司进入涉案房屋。2020年4月25日，万狮公司委托律师向华灏公司、华光公司发出《律师函》，通知华灏公司、华光公司，双方签订的《租赁合同》及其他相关协议于2020年4月30日解除，并向华灏公司、华光公司提出了各项费用的主张。2020年6月2日，万狮公司通知华灏公司于2020年6月8日前移出全部物品，并于2020年7月10日前办理完成迁移营业执照。2020年6月4日，华灏公司开始搬离涉案房屋。一审中，万狮公司称涉案房屋的新租约的租期起始日为2020年7月1日，起算租金日为2020年8月1日。一审法院认为，万狮公司与华灏公司、华光公司就涉案房屋签订的《租赁合同》《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点：一、《租赁合同》《补充协议》于何时解除（涉及第1项诉讼请求）？二、租金、物业管理费、电费计算的截止日期（涉及第2项、第3项、第4项诉讼请求）？三、万狮公司提出的第5项、第6项、第7项、第9项的诉讼请求是否均属于违约金的范畴，在华灏公司认为违约金过高，请法院据实予以调整的情况下，法院是否当予调整？四、华光公司是否对华灏公司的债务承担连带保证责任（涉及第8项诉讼请求）？针对本案争议焦点一，一审法院认为，华灏公司自2019年11月起未按约缴纳租金、物业管理费等费用，经万狮公司催告后，华灏公司于2020年3月10日向万狮公司出具了《付款承诺书》。此后，华灏公司并未按承诺的时间节点向万狮公司履行付款义务。综上，华灏公司的行为显属违约，万狮公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的规定，向华灏公司行使合同解除权。现万狮公司要求一审确认《租赁合同》《补充协议》的解除日期为2020年4月30日，于法不悖，一审法院予以确认。针对本案争议焦点二，一审法院认为，根据万狮公司与华灏公司的陈述，万狮公司自2020年3月15日起对涉案房屋采取了停电措施，且华灏公司的工作人员若欲进入涉案房屋，需征得万狮公司同意。基于上述事实，一审法院认为，万狮公司主张的租金、物业管理费、电费的期间以2020年3月15日作为截止日更为公平、更为合理。一审法院依据万狮公司主张的计算标准、起始日期、一审法院确定的截止日期、《租赁合同》约定的合同期间最后一个月费用的计算方式，经计算，华灏公司欠付的租金为556,816.01元，物业管理费为84,727.52元，电费为4,352.79元。至于物业维修服务费331.78元，双方并无争议，一审予以确认。针对本案争议焦点三，一审法院认为，万狮公司提出的第5项、第6项、第7项、第9项的诉讼请求均属于违约金范畴，现华灏公司认为约定的违约金计算标准过高，要求一审法院据实调整。一审法院依据本案事实，就上述各项请求作如下处理：1.关于第5项诉讼请求，一审法院认为，万狮公司以列表方式对该项诉讼请求的计算期间作了说明，华灏公司对列表中的计算期间无异议，一审法院予以确认。对于租金、物业管理费及电费的本金，一审法院据实予以计算。至于逾期付款违约金的计算标准，一审法院注意到《租赁合同》约定的标准已远高于万狮公司的实际损失，依法予以调整，即按日万分之五的标准予以酌处。经计算，逾期付款违约金应为38,680元。2.关于第6项诉讼请求，一审法院认为，万狮公司与华灏公司于2019年3月11日签订的协议，名为《补充协议》，其实质是万狮公司与华灏公司在《租赁合同》约定的续租谈判期限内，就续租后的租赁期限、租金标准、物业管理费标准、保证金金额达成一致意见后签订的续租协议。万狮公司提出的第6项诉讼请求，在《租赁合同》中确有约定，但一审法院认为，万狮公司与华光公司在签订《租赁合同》时，对于装修免租期的租金、减半收取的物业管理费已作了充分的考量，在《租赁合同》约定的履行期限届满后（至2019年7月15日止），万狮公司对于该部分利益的让渡所获得的利益已然在《租赁合同》的履行过程中得以实现。现万狮公司要求按《租赁合同》的约定，由华灏公司给付装修期租金及减半收取的物业管理费，于理不合，一审不予支持。3.关于第7项、第9项诉讼请求，一审法院认为，上述两项均为合同约定的解约违约金，应一并予以考量。现在万狮公司有华灏公司缴纳的保证金计565,672.88元，在一审法院准许万狮公司予以没收的情况下，一审法院酌定华灏公司另行给付万狮公司相当于2个月的租金及物业管理费的违约金计367,315.12元，一审法院考虑因素如下：（1）华灏公司欠付租金的期间（自2019年12月1日至2020年3月15日）确有一定特殊性。（2）华灏公司在欠付租金后，积极与万狮公司进行协商，并曾出具过《付款承诺书》，可见华灏公司在违约行为发生后，在万狮公司向其催讨欠付租金及其他费用时，其欲弥补违约行为给万狮公司造成的损失的主观意愿是积极的。（3）自2020年3月15日起，万狮公司限制华灏公司的工作人员出入涉案房屋，在某种程度上对华灏公司的正常运营带来了一定的影响。（4）涉案房屋新的租约的起始日期为2020年7月1日。针对本案争议焦点四，一审法院认为，万狮公司与华灏公司、华光公司签订的《主体变更协议》，其指向的是《租赁合同》约定的租赁期间项下的权利义务，与《补充协议》无涉，故对万狮公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后于2020年9月7日作出判决：一、确认上海万狮置业有限公司与上海华灏化学有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》《租赁合同之补充协议》于2020年4月30日解除；二、上海华灏化学有限公司于判决生效之日起十日内给付上海万狮置业有限公司租金556,816.01元；三、上海华灏化学有限公司于判决生效之日起十日内给付上海万狮置业有限公司物业管理费84,727.52元；四、上海华灏化学有限公司于判决生效之日起十日内给付上海万狮置业有限公司电费4,352.79元、物业维修服务费331.78元；五、上海华灏化学有限公司于判决生效之日起十日内给付上海万狮置业有限公司逾期付款违约金38,680元；六、上海华灏化学有限公司于判决生效之日起十日内给付上海万狮置业有限公司违约金367,315.12元；七、上海华灏化学有限公司给付上海万狮置业有限公司的保证金565,672.88元，上海万狮置业有限公司不予退还；八、驳回上海万狮置业有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,856.84元，减半收取计17,928.42元，由上海万狮置业有限公司负担9,942.33元，由上海华灏化学有限公司负担7,986.09元。财产保全费5,000元，由上海华灏化学有限公司负担。二审中，当事人未向本院提交新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一是华灏公司主张因新冠疫情爆发而应免除其2020年1月25日至3月15日的租金、物业管理费、逾期付款违约金能否成立；二是一审法院对解约违约金及保证金的处理是否符合法律规定并在合理范围内。关于第一个争议焦点，首先，华灏公司自2019年11月起就存在未按约支付租金、物业管理费等违约行为。该违约行为在新冠疫情爆发之前就已存在，且违约行为一直处于持续状态。根据相关法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。其次，华灏公司承租涉案房屋是办公用途，华灏公司未提供证据证明其在2020年1月25日至3月15日期间存在不能正常使用涉案房屋的情况，而华灏公司其后于2020年3月10日出具的《付款承诺书》中也未提及此事，故一审法院根据涉案房屋于2020年3月15日被停电而不能正常使用等情况而确定租金、物业管理费支付的截止日期为该日，并无不当。相应地，一审法院对逾期付款违约金的计算亦属正确。故华灏公司要求免除2020年1月25日至3月15日的租金、物业管理费、逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，根据相关规定，判断违约金是否过高，应当依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合考虑合同履行情况、违约方的过错程度、合同的预期利益等考量因素。故违约造成的实际损失是判断违约金是否过高的一个因素，而非唯一因素，故华灏公司主张以万狮公司的实际损失来确定违约责任，显然有失偏颇，本院不予采纳。一审法院在处理合同解除后果时，已经充分考虑了各种因素，并在判决书中做了充分阐述，本院予以认同，并不再赘述。综上所述，华灏公司的上诉请求，不能成立，一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,007.17元，由上海华灏化学有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二一年三月十九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……