安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终147号 上诉人（原审原告）：天长市浔河佳苑业主委员会，住所地安徽省天长市建设中路32号天长市浔河佳苑小区4号楼2单元404室。 负责人：韦保玉，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘旭，安徽曙春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：天长市园林物业管理有限责任公司，住所地安徽省天长市天长镇园林小区西大门，统一社会信用代码：913411811527184252（1-1）。 负责人：虞文生，系该公司经理。 委托诉讼代理人：瞿安民，安徽诚天律师事务所律师。 原审第三人：天长市房地产开发公司，住所地安徽省天长市天康大道建设大厦二楼东侧，统一社会信用代码：913411811527121118。 法定代表人：朱俊同，公司经理。 委托诉讼代理人：何芹，安徽诚天律师事务所律师。 上诉人天长市浔河佳苑业主委员会因与被上诉人天长市园林物业管理有限责任公司、原审第三人天长市房地产开发公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2020）皖1181民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 浔河佳苑业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持浔河佳苑业委会的一审诉讼请求，并由园林物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、园林物业公司及天长市房地产开发公司不能举证证明浔河佳苑业委会拒绝接收尚未移交的部分材料，一审法院既未组织双方移交也未核实材料是否真实存在，便驳回诉请，属认定事实不清；2、浔河佳苑业委会充分举证证明园林物业公司擅自出售公共部分，损害了全体业主的共同利益；3、浔河佳苑业委会已经举证证明园林物业公司存在代收公共部分费用的问题，园林物业公司具有独立的法人资格，应当建立财务账册，又收取物业费用，将所有的收费及收益账册移交给浔河佳苑业委会，不应将存在公共收益的举证责任转嫁给浔河佳苑业委会。 园林物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，浔河佳苑业委会的上诉请求无任何事实及法律依据，请求二审法院驳回。一、园林物业公司在物业管理期间，对所接收的相关物业资料均移交给第二任嘉和物业公司及浔河佳苑业委会，园林物业公司手中无任何资料，对于浔河佳苑业委会称天长市房地产开发公司未移交的资料没有交付，与园林物业公司无关。二、楼顶建筑房屋不属于公共部位，一审已向法庭举证，该房屋未列入公摊，属于天长市房地产开发公司所有，天长市房地产开发公司委托租赁、出售、使用，与浔河佳苑业委会无关，浔河佳苑业委会无权干涉；浔河佳苑业委会认为园林物业公司改变公共部位的用途，系凭空捏造，与事实不符。三、楼顶两间房屋的出售资金，属于国有资金，浔河佳苑业委会无权攫取，园林物业公司不存在其他的公共部位收入，且浔河佳苑业委会无证据证明，要求园林物业公司提供账目是强人所难。 天长市房地产开发公司辩称：天长市房地产开发公司在一审庭审中多次表示尚未移交的部分资料已带来，可当庭移交，浔河佳苑业委会主任明确表示拒绝接受该资料，因浔河佳苑业委会仅要求园林物业公司移交，拒绝天长市房地产开发公司当庭移交的请求，一味坚持诉讼手段，是浪费司法资源；浔河佳苑小区顶楼没有所谓的公共观光平台，根据园林物业公司一审提交的证据，顶层不在公摊范围，是天长市房地产开发公司自有。 浔河佳苑业委会向一审法院起诉请求：1、园林物业公司向浔河佳苑业委会移交分户验收竣工资料；2、园林物业公司向浔河佳苑业委会移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及物业质量保修文件和物业使用说明文件；3、园林物业公司恢复楼顶上的观光平台公共部位并移交给浔河佳苑业委会；4、园林物业公司移交代收公共部分收费的账目清单给浔河佳苑业委会；5、园林物业公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：天长市浔河佳苑小区于2017年1月建成，从2017年3月10日开始，园林物业公司就是为浔河佳苑小区提供物业服务的前期物业公司。2019年4月13日成立了业主委员会即浔河佳苑业委会。园林物业公司服务两年期满后，业主委员会成立后通过召开业主大会正式选聘了新的物业公司，即滁州市嘉和物业管理有限公司进驻服务。现浔河佳苑业委会与园林物业公司就物业服务合同结束后相关材料移交等发生纠纷。 另查明：1、浔河佳苑业委会第一项诉讼请求中竣工总平面图、单体建筑、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图已确认收到，现仅主张要求园林物业公司移交分户验收竣工资料；2、浔河佳苑业委会撤回第五项诉讼请求。 一审法院认为，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。《物业管理条例》第十五条第（二）项规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责，既然有代表业主订立合同的权利，业主委员会就应有权提起诉讼请求，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，业主委员会有权提起本案诉讼请求，故原告在本案中，主体适格。对于浔河佳苑业委会主张的要求园林物业公司移交分户验收竣工资料，因分户验收是在竣工验收之后进行的，即业主对于自家房屋的验收，其责任单位实质不是物业公司，园林物业公司抗辩在其接手浔河佳苑小区时，该材料开发商并未移交，结合园林物业公司提交的证据一，载明“工程质量验收报告（分户验收报告）由开发公司出示”，故对该诉请，依法不予支持；对于浔河佳苑业委会主张的要求园林物业公司移交设备的安装、使用和维护保养等技术资料及物业质量保修文件和物业使用说明文件（在庭审中已明确为：电梯设备资料，二次供水增压泵、污水处理泵、消防系统、监控系统及上述设备的保修文件和使用说明文件），园林物业公司抗辩电梯设备资料已经移交，其他资料在其接手浔河佳苑小区时，开发商并未移交，结合园林物业公司提交的证据一及第三人天长市房地产开发公司陈述，电梯设备资料已经移交，其他资料并不在园林物业公司处，故对该诉请，依法不予支持；对于浔河佳苑业委会主张的要求园林物业公司恢复楼顶上的观光平台公共部位并移交给浔河佳苑业委会，因其未能提证据证明，依法不予支持；对于浔河佳苑业委会主张的要求园林物业公司移交代收公共部分收费的账目清单，因浔河佳苑业委会未提供以上资产和收益存在的证据，就现有证据该院无法确认以上资产及收益存在，故对该诉请，依法不予支持； 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《物业管理条例》第二十九条规定，判决：驳回原告天长市浔河佳苑业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费1050元，由原告天长市浔河佳苑业主委员会负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 浔河佳苑业委会举证了楼顶公共部位照片一组，证明，案涉小区楼顶公共部位因园林物业公司及天长市房地产开发公司擅自改变使用用途，出售给案外人员，损害全体业主的合法权益；其中一张照片反映天长市其他小区的楼顶均是开放式的，另一张证明园林物业公司在案涉小区提供物业管理期间，其他商户在该小区投放广告和产生的收益应当属于公共部位收益，该收益也应当建立相应的财务账册。 园林物业公司质证称，楼顶照片的真实性予以认可，证明目的不予认可，该楼顶十七层是除了这两间小屋之外，其他的部分都是敞开的，不影响楼顶的活动以及相互电梯、楼梯之间的通行，该两间小屋是开发公司在建设过程中根据设计变更，进行施工，施工结束之后验收合格，才出售给相关的业主，业主委员会作为业主的自治机构，无权对已建成的建筑物提出疑问，业主只能在现状范围内接受相关的公共部位的财产享有相关的公共权益，对这两间小屋业主不享有权益，且顶楼小屋未列入公摊范围，浔河佳苑业委会仍然进行诉讼，是无理的。对小区的广告照片真实性不予认可，不能确认是否是浔河佳苑业委会所在小区做的广告，再有即使有广告，小区前期无人员入住，不存在广告收益，浔河佳苑业委会要求广告收益账目，是无理挑刺。 天长市房地产开发公司质证称，楼顶照片真实性予以认可，证明目的不予认可，不能证明园林物业公司及天长市房地产开发公司擅自改变使用用途，仅凭一张照片不能反映天长市其他小区楼顶均是开放式的，案涉小区设计规划符合规定。投放广告的照片真实性不予认可，仅凭照片不能证明其他商户在该小区投放广告，更不能证明广告收益由园林物业公司收取。 园林物业公司举证了房地产测绘成果报告书一份，证明，房地产测绘成果报告书中的15、16页公摊部分说明案涉小区楼顶17层两间小屋不在公摊范围。 浔河佳苑业委会质证称，三性不予认可，通过该组证据不能反映楼顶公共部位的权属属于园林物业公司或天长市房地产开发公司，也不能反映两间小屋即使不在公摊范围内，就不属于全体业主共有和行使共同管理权。 天长市房地产开发公司质证称，无异议。 当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。综合双方当事人的举证、质证意见，认证如下：对浔河佳苑业委会举证的楼顶公共部位照片，因园林物业公司及天长市房地产开发公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但不能达到浔河佳苑业委会的证明目的，对其证明效力不予确认。对园林物业公司举证的房地产测绘成果报告书，本院对其真实性予以确认。 二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，确定本案二审的争议焦点是：浔河佳苑业委会一审中主张的各项诉讼请求是否应当予以支持。 对于浔河佳苑业委会要求移交的分户验收竣工资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及物业质量保修文件和物业使用说明文件（一审庭审明确为电梯设备资料，二次供水增压泵、污水处理系统、消防系统、监控系统及上述设备的保修文件和使用说明文件），因园林物业公司提交证据证明电梯设备资料已经移交，故本院对浔河佳苑业委会要求移交电梯设备资料的诉讼请求不予支持。除电梯设备资料外，经审理查明，浔河佳苑业委会主张移交的其他资料，均在天长市房地产开发公司处持有，该公司也主动同意移交；另，根据《安徽省物业管理条例》第五十二条规定：“在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；（二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）园林施工图纸及树种清单；（六）业主名册；（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料”。天长市房地产开发公司应当向浔河佳苑业委会移交其主张的分户验收竣工资料、二次供水增压泵、污水处理系统、消防系统、监控系统及上述设备的保修文件和使用说明文件。对于浔河佳苑业委会主张园林物业公司恢复楼顶上的观光平台公共部位并移交给浔河佳苑业委会，因楼顶建筑是否改变规划建造属于行政部门监管职责，不属于人民法院受理范围，故对该项请求本院不作处理；对于浔河佳苑业委会主张园林物业公司移交代收公共部分收费的账目清单，因浔河佳苑业委会提供的证据不足以证明园林物业公司存在代收公关部分收费的账目清单，故对该项诉请，本院不予支持。 综上，浔河佳苑业委会的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省天长市人民法院（2020）皖1181民初1995号民事判决； 二、天长市房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向天长市浔河佳苑业主委员会移交分户验收竣工资料，二次供水增压泵、污水处理系统、消防系统、监控系统及上述设备的保修文件和使用说明文件； 三、驳回天长市浔河佳苑业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元；二审案件受理费80元，均由原审第三人天长市房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陶继航 审判员  邓见阁 审判员  王 敏 二〇二一年三月十二日 法官助理周颖竹 书记员夏胜琼 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。