湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10831号原告（反诉被告）：彭湘，女，1979年10月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告（反诉被告）熊福兰，女，1953年12月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告（反诉被告）彭江，男，1981年8月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。共同委托诉讼代理人：张稚隽，湖南金州律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：贺阳，湖南金州律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王瑞连，女，1953年6月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告（反诉被告）彭湘、熊福兰、彭江与被告（反诉原告）王瑞连确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因本案所涉房屋原所有权人彭某某已去世，继承人彭湘起诉，后彭某某的其他继承人熊福兰、彭江申请作为共同原告参与诉讼，本案被告王瑞连提起反诉，且原告亦增加诉讼请求，本案一并依法予以受理。本案于2020年11月30日开庭审理，原告（反诉被告）彭湘，原告（反诉被告）彭湘、熊福兰、彭江的共同委托诉讼诉讼代理人张稚隽、贺阳与被告（反诉原告）王瑞连到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭湘、熊福兰、彭江向本院提出诉讼请求：1、请求判令彭某某与被告所签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求判令本案全部诉讼费由被告承担。3、请求判令被告向原告返还涉案房屋；4、请求判令被告支付原告房屋占有使用费170100元（房屋占有使用费计算标准：按月租金均价700元／月计算，自2000年8月16日计算至实际交付之日止，暂计至2020年11月16日，暂计为243个月）。事实与理由：原告的丈夫于2020年4月27日在安排工人对涉案房屋（祖屋）附近生产用地桔园进行修缮时，遭遇被告报警阻挠，报警事由为原告修缮桔园的材料堆放占用了被告的房屋前坪用地，被告声称涉案房屋已归其所有，并提供一份《房屋买卖协议》复印件。而原告对此不知情，涉案房屋为彭某某（原告的父亲）生前所建，是在宅基地上建造的自有房屋。原告得知，2000年8月16日，彭某某与被告签订了《房屋买卖协议》，约定彭某某将坐落在长沙市岳麓区西湖街道茶场一组道坡湾的一处房屋转让给被告，转让价格为24000元（大写：人民币贰万肆仟元整）。根据《农村宅基地管理办法》与《中华人民共和国土地管理法》相关规定，宅基地使用权不得非法买卖和转让，根据《中华人民共和国物权法》地随房走的原则，在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分。原告与被告非同一集体经济组织内部成员，彭某某处分涉案房屋的行为违反了法律强制性规定，本案的《房屋买卖协议》属于《中华人民共和国合同法》五十二条规定情形，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。彭某某被告签订的《房屋买卖协议》应属于自始无效的合同，涉案房屋自始属于彭某某所有。现彭某某已过世，原告作为本村集体经济组织成员，与父母已分户，且名下没有宅基地，对涉案房屋可依法继承，在此以继承人的身份向被告主张权利。综上所述，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。据此，恳请法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告王瑞连（反诉原告）针对本诉辩称，一、购买背景。2000年因小孩在原湖南财经学院就读，王瑞连已办理病退，丈夫越战退伍后因湘阴县渔业饲料厂倒闭下岗，因此，购买该房屋用于就近照顾小孩并作为以后养老住所。二、王瑞连入住案涉房屋后一直与原告相安无事，且在修缮维修房屋时也支付了相关费用。直到最近原告持续骚扰，并有破坏门锁等违法违规行为，王瑞连报警后原告才停止。原告也没有提出相关条件要回房屋，只是无理骚扰，导致被告方有财物丢失情况。三、《房屋买卖协议》情况，《房屋买卖协议》签署时间为2000年8月16日，原告父亲与王瑞连都已经签字按手印确认，王瑞连支付购房款人民币贰万肆仟元（24000元）整。王瑞连认为房屋买卖行为已经过去20年，在原告起诉之前也没有发生原告要求要回房屋的情形，说明房屋买卖双方都是在自愿的情况下履行协议，现在起诉是否已经超过起诉时限，请法院酌情判决。四、王瑞连提出要求如下：1、王瑞连丈夫是越战老兵，为国家做过贡献，并于2014年2月因伤病病逝，作为军属恳请法官为王瑞连留住养老住所；2、请法官酌情考虑20年前的法制情况，结合目前法律法规判决；3、根据王瑞连了解的情况，涉案房屋不涉及拆迁，如果原告是因为拆迁而起诉，请法官根据法律法规判决王瑞连也能参与拆迁款分配；4、原告胜诉的情况下，请法官酌情考虑王瑞连损失，并判决原告补偿损失；5、《房屋买卖协议》是否已经超过起诉时效，请法院酌情判决。被告王瑞连（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还购房款30000元；2、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿损失15万元；3、判令原告（反诉被告）承担本诉、反诉全部诉讼费用。事实与理由：被告（反诉原告）与彭某某通过朋友介绍认识，因彭某某称其孩子上学需要用钱，将其祖传遗产旧平房一栋出售给被告（反诉原告），并称该房屋因年久失修，长期无人居住，对其来说可有可无,出于对彭某某经济帮助及对农村自然环境的喜好和居住之考虑，被告（反诉原告）遂同意购买该房屋，并于2000年8月16日与彭某某签订购房合同，同时依约支付了全部购房款24000元。此后，被告（反诉原告）对该房屋进行了修缮．并搭建了生活配套用房，自2000年起至今，修缮、搭建费用共计150000余元。在此期间，应彭某某的要求，被告（反诉原告）又支付给其6000元。因被告（反诉原告）不知道自己不能购买农村房屋，完全是出于善良、喜好和诚信才购买修缮。现原告（反诉被告）请求确认被告（反诉原告）与彭某某签订的购房合同无效，原告（反诉被告）应当证明其具有原告主体资格，同时也应当将合同相对人彭某某和该房屋的其他继承人作为本案当事人。一旦该合同被人民法院认定无效，势必导致被告（反诉原告）的权益受损，而导致合同无效的原因完全是原告（反诉被告）不讲诚信及彭某某的过错所造成。因此，为维护被告（反诉原告）的合法权益，应驳回原告（反诉被告）的诉讼请求或驳回起诉，并判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还购房款项，同时，还应判令原告（反诉被告）赔偿损失。现具状法院，恳请予以支持。原告（反诉被告）彭湘、熊福兰、彭江针对反诉辩称：1、王瑞连要求返还购房款30000元与事实不符，应当按照协议约定的转让价格即24000元，反诉状中称后续支付的6000元没有证据证实；2、关于请求赔偿损失，王瑞连要求返还购房款，说明已认可合同无效，合同自始无效，王瑞连需向原告支付自2000年8月16日至今的房屋占有使用费，被告（反诉原告）使用房屋期间，并非用于居住，而是招揽香火以此盈利，在此期间获取了相应的利益。其次王瑞连要求赔偿损失150000元，没有提供任何证据予以支持，损失计算没有标准，150000元过高，如果以购房款24000元为基数，即使按照同期贷款利率或者同业拆借利率计算，资金占用的利息也只有2万元左右；3、原告所主张的700元每月并不是要求王瑞连支付租金，只是依据该标准主张占用费，王瑞连在占用房屋期间，并未对房屋进行装修，只是出于自己盈利的需要有一些摆件及摆设。经审理查明：2000年8月16日，被告（反诉原告）王瑞连与彭某某签订了《房屋买卖协议》，约定彭某某将坐落在长沙市岳麓区西湖街道茶场一组道坡湾的一处房屋出卖给被告，该房屋建筑面积（包括墙）174.3平方米。定价为24000元。本协议签订后，以上房屋的产权归王瑞连所有，房屋周围用地由王瑞连使用。被告（反诉原告）王瑞连陈述，协议签订后支付了24000元，后又向彭某某支付了6000元。原告（反诉被告）熊福兰系彭某某的配偶，原告（反诉被告）彭湘、彭江系彭某某与熊福兰的子女。原告（反诉被告）熊福兰、彭湘、彭江均系长沙市岳麓区西湖街道茶场**村民。彭某某于2009年7月去世，原告熊福兰、彭湘、彭江称彭某某生前并未告知其转让房屋的事实。原告（本诉被告）庭审中陈述，2020年4月对房屋附近桔园进行修缮时遭被告（反诉原告）阻挠才得知转让事实，期间原告（本诉被告）也将房屋出租给民工居住。现原告（本诉被告）认为彭某某与被告（反诉原告）王瑞连签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物系农村集体土地房屋，王瑞连不是该集体土地成员，农村集体土地房屋不得向其他非农村集体土地成员转让，故彭某某与被告（反诉原告）王瑞连签订的《房屋买卖协议》应为无效协议。双方协商未果，故诉至本院。另查明，案涉房屋的土地性质属于集体土地。以上事实有原告（本诉被告）提交的《长沙市郊区社员房屋建筑申请表》、《建筑许可执照存根》、《房屋买卖协议》、《户口本》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德。针对本诉，本案所涉房屋系建造在集体土地上的自建房,按照房地一体原则,案涉《房屋买卖协议》的标的物不仅系自建房,还包括相应的集体土地宅基地的使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定,宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租。被告（反诉原告）王瑞连非涉案房屋所在地的集体经济组织成员,双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定,应属无效合同。因此,对原告（反诉被告）要求确认案涉《房屋买卖合同》无效的诉请,于法有据,本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。故对原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求,于法有据,本院依法予以支持。关于原告（反诉被告）诉请的房屋占有使用费，本院认为,案涉房屋在2000年8月签订房屋买卖协议后即由被告（反诉原告）使用，交付房屋是房屋买卖合同关系中出卖人的合同义务。同时,本案的原告（反诉被告）未提交证据证明每月700元的占用费计算标准的依据,无法认定是否存在实际损失。因此,本案原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋占有使用费的主张,无事实根据和法律依据,一审法院不予支持。针对反诉，关于被告（反诉原告）王瑞连要求原告（反诉被告）返还购房款3万元的诉讼请求，被告（反诉原告）王瑞连与彭某某签订的《房屋买卖协议》约定的房屋出售价格为24000元，且被告（反诉原告）王瑞连亦在协议签订后实际占有使用案涉房屋，本院对被告（反诉原告）王瑞连提出其在签订房屋买卖协议后支付彭某某24000元购房款的陈述予以确认，对于被告（反诉原告）王瑞连提出的其另行支付的6000元，因被告（反诉原告）王瑞连未提出证据予以证实，故本院对对该6000元不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院支持该项反诉请求中的24000元，对超出部分，本院依法不予支持。关于被告（反诉原告）王瑞连诉请的损失150000元，其在庭审中陈述，该150000元包含购房了购房款、利息房屋修缮费用。本院已经支持了购房款24000元，在此不再赘述。针对剩余款项，被告（反诉原告）王瑞连虽未提交证据证明其实际支出，但考虑其使用案涉房屋近20年的时间，修缮维护房屋支出的费用以及购房款的资金利息，本院酌情支持100000元，对于超出部分，本院依法不予支持。关于被告（反诉原告）王瑞连提出的诉讼时效问题，诉讼时效适用于债权请求权，不适用于支配权、形成权等，本案是确认合同无效并返还原物纠纷，不适用诉讼时效，故本院对被告（反诉原告）的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认彭某某与被告（反诉原告）王瑞连所签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告（反诉原告）王瑞连于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）熊福兰、彭湘、彭江返还涉案房屋；三、原告（反诉被告）熊福兰、彭湘、彭江于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王瑞连返还购房款24000元及损失100000元；四、驳回原告（反诉被告）熊福兰、彭湘、彭江的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）王瑞连的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1891元，由原告（反诉被告）熊福兰、彭湘、彭江负担；反诉案件受理费1950元，由被告（反诉原告）王瑞连负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二一年三月十九日法官助理林青曼书记员解秋阳