河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终28号上诉人（原审被告）：驻马店开发区嘉富诚置业有限公司。住所地：河南省驻马店市市辖区盘龙山路与泰山路交叉口西南角**楼**。法定代表人：高辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张力、代超，河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：危伟，男，1979年12月23日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：樊慧莉，河南周晓华律师事务所律师。上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司因与被上诉人危伟商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初9611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司的委托诉讼代理人张力、代超、被上诉人危伟的委托诉讼代理人樊慧莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。驻马店开发区嘉富诚置业有限公司上诉请求：一、请求依法撤销驻马店市驿城区人民法院作出的（2020）豫1702民初9611号民事判决书，依法改判驳回被上诉人危伟对上诉人的诉讼请求。二、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，经双方确认后签字、加盖公章，该合同为有效合同；2、双方签订的《商品房买卖合同》中关于面积差处理方式明确，且合同中清楚写明其他约定与第五条第一种方式不一致的以第一种方式为准，双方权利义务对等，符合公平原则；3、双方签订的《商品房买卖合同》内容与中华人民共和国建设部制定的范本除附件外基本一致，主合同内容没有一项是格式条款；4、《商品房买卖合同》第五条第一款双方自行约定的内容均有横线，内容显然是另外填写，该内容是双方协商一致的结果，不能因该条款是打印就排除购房者的选择权，该条款系合同主要内容，不是格式条款；5、双方签订的《商品房买卖合同》未违反公平原则，不符合法律规定的无效条款。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，双方就面积差异处理事宜在合同中已经明确约定，就应当尊重当事人的意思表示，按照合同约定履行；6、案涉房屋未办理不动产登记书，实际面积尚未确认，一审法院按照测绘面积认定面积差无事实依据，计算的赔偿数额明显与实际不符。被上诉人不积极办证是其自己的责任，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。被上诉人已取得案涉房屋，产权证的办理不妨碍被上诉人行使相关权利，未给被上诉人造成损失，一审法院计算的办证违约金过高，应按合同约定的已付房款的0.01%计算。危伟辩称，双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋面积差的条款系上诉人预先制定的格式条款，该条款强行排除被上诉人维护自己权益的可能性，应认定为排除对方主要权利，该条款应为无效。案涉合同第五条无效，视为没有约定，应当按照法律规定执行。上诉人未按照合同约定为被上诉人办理产权证，导致其无法行使转让、抵押贷款等权利，上诉人应当承担逾期办证的违约金。上诉人提供的格式合同约定的违约金标准明显过低，一审法院适当调整具有事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。危伟向一审法院起诉请求：原告危伟诉称，2015年8月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以333282元的价格购买被告位于高新区××与××路交叉口西北××小镇××东××单元××房屋××套，建筑面积83.41平方米，2017年6月30日前交房，交房后360个工作日内办理不动产权登记证。被告于2018年5月29日才交付原告使用，且实际面积71.27平方米，小于合同约定的建筑面积。请求1、判令被告返还原告购房款87017.5元；2、判令被告协助原告办理不动产权登记证，并承担逾期办证的违约金（以总房款333282元为基数，按日万分之0.5，从2018年6月25日至实际办证之日止）。一审法院认定事实：2015年8月9日，原告作为买受人、被告嘉富诚公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、出卖人以出让方式取得位于高新区××与××路交叉口西北侧的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：商住小区（宗地三）；第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为20150162；第三条、买受人购买的商品房为第16幢东3单元1310号房。该商品房预测建筑面积共83.41平方米，其中，套内建筑面积66.96平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积16.45平方米；第四条、商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3995.71元，总金额叁拾叁万叁仟贰佰捌拾贰元整；第五条、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，据实结算，多退少补，单价按照合同单价执行，退款和补款均不计利息……第八条、出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报财产登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金等内容。原告依约交付了全部房款333282元。被告嘉富诚公司于2018年5月29日将涉案房屋交付原告。双方因办理房屋产权证书和房屋的面积差发生争执，为此原告诉至法院。诉讼中，原告提交了驻马店房地产信息网《关于对驻马店开发区嘉富诚置业有限公司坐落于西班牙小镇商住小区（宗地三）8号楼、16号楼、26号楼的房屋测绘面积公示》、驻马店市众信房地产测算有限公司2020128号《西班牙小镇商住小区（宗地三）16号楼面积测绘报告》，显示：涉案1310号房屋建筑面积71.27平方米、套内面积56.69平方米、分摊面积14.58平方米。被告质证称：应按照房产证上确定的建筑面积确定原告实际的房屋建筑面积。被告提交2020年7月14日报纸公告一份，内容为：由驻马店开发区嘉富诚置业有限公司开发的西班牙小镇2期项目3#、5#、8#、16#、25#、26#于2020年7月9日开始办理不动产权证。请以上楼栋业主本人携带：业主本人身份证原件、户口簿、结（离）婚证、《商品房买卖合同》原件、购房收据原件等购房的全部资料。办证地点：市区文渊路与盘龙山路交叉口西北角西班牙小镇营销中心二楼办证受理处。原告质证称，原告不清楚登报的事情，其是于2020年7月在业主群看到公示的测绘报告才知道涉案房屋已经进行测绘且在不动产中心进行备案，但原告没有收到被告通知，自己向被告问过办证事宜。另查明，2018年11月8日，原、被告双方已就被告延期交房事宜达成协议，被告已经支付原告协议约定的违约金。一审法院认为，1、关于原告诉请的房屋面积差损失。被告辩称，应按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定处理。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中《商品房买卖合同》是被告提供的合同文本，合同第五条是预先拟定并采取同样方式、同样内容进行重复使用，且要求购房人同意选择的条款，符合法律对格式条款的规定，属于格式条款。关于条款是否有效的问题。对于约定面积与实测面积或者产权登记面积出现差异的解决方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。即如果面积误差比超过了3％，就赋予买受人选择退房、要求赔偿等权利，而被告提供的《商品房买卖合同》第五条选择了以产权登记面积为准，据实结算，多退少补，单价按照合同单价执行，退款和补款均不及利息。第五条“约定”的内容免除了被告在房屋面积误差比超过3％时所负有的自行承担差价款或者双倍返还差价款等责任，排除了买受人在房屋面积误差比超过3％时依法享有的选择退房、要求赔偿等主要权利。被告作为格式条款的提供方，没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，原告主张案涉《商品房买卖合同》第五条的约定无效，符合客观事实和法律规定，法院予以采纳。本案中，案涉房屋合同约定建筑面积为83.41平方米，测绘面积为71.27平方米，面积误差为12.14平方米，面积误差比绝对值为14.55％，已超出3％。涉案房屋建筑面积单价为3995.71元，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款为9998.5元（83.41平方米×3％×3995.71元）；面积误差比超过3％部分的房价款为38509.5元［（12.14平方米-83.41平方米×3％）×3995.71元］；故被告应返还原告房屋面积误差款87017.5元（9998.5元＋38509.5元×2）。2、关于原告主张判令被告协助原告办理不动产权登记证，并承担逾期办证的违约金。法院认为，双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案被告于2018年5月29日将涉案房屋交付原告。故被告应在2019年5月24日之前为原告办理产权登记，被告未依约按约定期限为原告办理产权登记，构成违约。因被告作为出卖人负有转移标的物所有权并协助办理产权证书的义务，且诉争房屋已具备办证条件，故原告请求判令被告协助原告办理不动产权登记证的主张，法院予以支持。关于逾期办证违约金，双方合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。法院认为，该合同为出卖人提供的格式合同，约定的0.01％违约金标准明显过低，此项约定并未按天计算违约金，若按此约定，出卖人逾期违约后无论违约时间长短，所负担的违约金均相同，不能达到违约金的补偿效果和对违约方的约束效果。故对原告主张违约金标准提高按日万分之0.5计算，法院予以支持。关于逾期办证违约金的计算，法院认为，被告应在2019年5月24日之前为原告办理产权登记，故违约金应从2019年5月24日起计算。被告于2020年7月14日在报纸刊登公告通知业主携带购房的全部资料办理产权证书，原告虽称未见到该公告，但原告于2020年7月明知可以办理产权证书，未积极向被告主张权利，故违约金应计至2020年7月14日，共计416天，计款6932.3元（333282元×416天×日万分之0.5）。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于判决生效后十日内返还原告危伟房屋面积误差款87017.5元；二、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于判决生效后三十日内协助原告危伟将位于高新区××与××路交叉口西北侧西班牙小镇商住小区16号楼1310号房的产权证书办理至原告危伟名下；三、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于判决生效后十日内支付原告危伟逾期办证违约金6932.3元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1152元，由原告负担152元、被告负担1000元。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：1、上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司应否向上诉人返还面积差3%以内的购房价款及超出3%部分的双倍购房价款；2、上诉人应否承担逾期办证违约金。一审法院认定《商品房买卖合同》第五条的约定无效，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决支持被上诉人李志刚的诉讼请求。但该司法解释已于一审法院判决后修正，该司法解释第十四条已被删除，被上诉人主张依据该条规定支持其诉请的理由不能成立。关于案涉《商品房买卖合同》第五条的效力问题。嘉富诚公司提供的《商品房买卖合同》虽系行业范本，但无免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情形，双方约定明确，亦不存在对该条款有两种以上解释的情形，该条款应为有效条款，一审法院认定该条款为无效条款不当。另外，该合同第五条明确约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。现案涉房屋虽已交付，但尚未办理房屋产权登记，房屋产权面积未经有关部门确认，且嘉富诚公司不同意以被上诉人提交的测绘图等记载的面积为准，故被上诉人请求条件尚未成就，对被上诉人主张房屋面积差损失的请求不予支持。关于上诉人应否承担逾期办证违约金的问题，上诉人逾期办证事实存在，应当承担违约责任，双方约定的逾期办证违约金过低，不足以达到补偿损失和惩罚违约方的效果，一审法院根据本案事实和法律规定，判令上诉人承担的违约金正确。综上所述，驻马店开发区嘉富诚置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初11205号民事判决第二项、第三项；二、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初11205号民事判决第一项、第四项；三、驳回危伟的其它诉讼请求；四、驳回驻马店开发区嘉富诚置业有限公司的其它上诉请求。一审案件受理费减半收取1152元，由危伟负担；二审案件受理费2300元，由驻马店开发区嘉富诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二一年三月十二日书记员  庞壹卉