湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终971号上诉人（原审被告）：卿辉平，男，1982年9月8日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审原告）：永州市联创物业管理有限公司，住所地湖南省永州市零陵区南津北路上海花园（卫校对面）。法定代表人：曾四元，系该公司经理。委托诉讼代理人：屈凌志，女，1967年1月5日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：易靖，湖南博大律师事务所律师。上诉人卿辉平因与被上诉人永州市联创物业管理有限公司（以下简称联创物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人卿辉平、被上诉人联创物业的委托诉讼代理人屈凌志、易靖到庭参加询问。本案现已审理终结。卿辉平上诉请求：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3557号民事判决第一项，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于20141年8月20日与永州市零陵御桦物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定了物业管理服务内容、服务质量、服务费用、违约责任等内容，其中约定了物业管理费为高层住宅1元/月每平方米（不含绿化服务费），2015年12月24日被上诉人中标成为小区新的物业公司，永州市零陵御桦物业管理有限公司授权被上诉人，被上诉人也就延续了该《前期物业管理服务协议》的权利与义务，被上诉人将物业管理费涨到1.2元/月每平方米未通知上诉人，上诉人根据事实和习惯确认应当按照1元/月每平方米的标准收取物业管理费；二、联创物业提供的物业服务不达标，严重影响小区的日常生活质量，根据永州市发展和改革委员会下发的《关于同意上海花园前期物业管理服务收费备案的通知》，被上诉人的服务质量达不到核定标准，应当相应降低收费。联创物业辩称，一、上诉人的诉讼请求不明确，只是要求撤销一审判决第一项，但具体怎么改判没说清楚；二、物业管理费应当按照1.2元/月每平方米的标准收取，被上诉人于2015年经过法定程序中标上海花园小区的物业管理，并于2017年经永州市发展和改革委员会批准和现场确认将物业管理费提高为1.2元/月每平方米，2015年中标时物业管理费确为1元/月每平方米，但被上诉人中标后为该小区提供了绿化等相关服务，且随着时间物价上涨，物业管理费提升为1.2元/月每平方米是正常的；三、上诉人没有提供证据证明被上诉人的物业服务不达标。联创物业向原审法院起诉请求：1、判令被告一次性支付原告2015年8月17日至2020年4月30日物业管理费共计7796元，违约金2204元，共计10,000元，2020年4月30日之后的违约金计算至被告交清物业费时止；2、诉讼费由被告承担。原审法院查明，被告卿辉平购买了位于永州市零陵区××路××花园小区××幢××单元××号房屋，建筑面积为129.72Ｍ2，被告卿辉平于2014年8月20日与永州市零陵御桦物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议明确了双方的权利与义务，约定了物业管理服务内容、服务质量、服务费用、违约责任等内容，其中双方约定的物业管理服务费为高层住宅1元／Ｍ2（不含绿化服务费用），业主未依约本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天每季度管理费百分之三的比例收取违约金（滞纳金）。被告从2015年8月17日至2020年4月30日未向原告交纳物业管理费，因原告多次催缴未果，原告遂诉至该院。另查明，原告提供服务的上海花园小区目前尚未成立业主委员会，上海花园小区前期物业管理服务经过招标，2015年12月24日，原告成为中标人，同日，永州市坤达房地产开发有限公司与原告永州市联创物业管理有限公司签订了《上海花园小区前期物业服务合同》，选聘原告作为上海花园前期物业管理服务公司，2016年1月25日，永州市御桦物业管理有限公司授权给原告永州市联创物业管理有限公司，永州市御桦物业管理有限公司于2016年1月25日终止与上海花园小区物业服务合同关系，经双方协商，原告同意将业主欠的物业费垫付给永州市御桦物业管理有限公司，后由原告收取2016年1月25日之前欠交的物业管理费，其不再收取以上费用。原告联创物业公司未与被告签订书面的物业服务合同，因被告与变更前的御桦物业服务有限公司签订的合同约定的服务费为1元／月／平方米，中标通知书上的物业服务费单价为高层住宅1.2元／月／平方米，2017年3月19日，永州市发展与改革委员会下发了《关于同意上海花园前期物业管理服务收费备案的通知》，小区高层住宅物业管理费为1.2元／月／平方米，2015年8月17日至2018年10月31日的物业管理费按1元／平方米计算为4994元，2018年11月1日至2020年4月30日的物业管理费按1.2元／平方米计算为2802元，合计7796元。原审法院认为，本案原告先与永州市御桦物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，后该公司终止与该小区物业服务合同关系，经招标，原告成为中标人，且该小区开发商与原告签订了前期物业服务协议，虽然原、被告尚未签订书面的物业服务合同，但自2015年12月24日起，原告经招投标中标后一直在被告所居住的小区为被告提供物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。原告物业公司的服务包括综合管理、公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护以及公用部位、公用设施设备的日常运行、保养及维修服务，虽然被告辩称原告在提供物业服务方面存在问题并提供了相关证据证实，但由于证据不是很充分，被告不能以此为由拒绝支付物业费。至于被告反映的公共设施安装（门禁、监控），因公共设施安装问题与物业服务费的缴纳不属于同一法律关系，且开发商与物业服务企业是两个独立的法人，公共设施的安装是商品房买卖合同的约定，不能对抗物业费的缴纳，故被告的该项答辩意见于法无据，该院不予支持。被告还辩称，原告提供的物业服务于他们合同约定的服务不对等，所以拒交，对此辩称该院认为上海花园小区至今未成立业主委员会，原告的物业服务属于前期物业，只有在上海花园成立业主委员会后对前期物业的服务质量进行评估，可以选择原告或者其他物业公司进行物业管理，也可以对服务质量问题另行起诉。原告的物业收费标准是中标价且已经被政府相关部门认可，该院对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求予以支持，即被告应当支付原告物业公司物业服务费7796元。对于原告要求被告支付违约金2204元的诉讼请求，虽然被告事实上没有支付物业管理费，但因原告没有与被告签订书面合同，且原告未能提交证据证实其实际发生的损失，该院对于原告的这一诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、限被告卿辉平在本判决生效后十日内支付原告永州市联创物业管理有限公司从2016年8月17日至2020年4月30日的物业管理费7796元；二、驳回原告永州市联创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告永州市联创物业管理有限公司负担10元，被告卿辉平负担15元。诉前财产保全费106元，由被告卿辉平负担。上诉人、被上诉人二审未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审一致,对原审判决认定的事实依法予以确认。本院认为，二审案件应围绕上诉人的上诉理由和请求进行审理。本案双方当事人争议的焦点是物业管理费的收取标准问题。具体分析如下：卿辉平上诉提出物业管理费应当按照1元/月每平方米的标准收取，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，联创物业于2015年12月24日中标了卿辉平所居住上海花园小区的前期物业管理服务，并于同日与该小区的开发商永州市坤达房地产开发有限公司签订了《上海花园小区前期物业服务合同》，该《合同》系当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，《合同》第六条约定了该小区高层住宅的物业服务费为1.2元/月每平方米，虽然卿辉平本人未与联创物业签订书面的物业服务合同，但联创物业自2015年12月24日起一直为该小区提供物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，卿辉平应当受《合同》的约束，按照高层住宅1.2元/月每平方米的标准交纳物业管理费。卿辉平上诉又提出联创物业提供的物业服务质量不达标，但这不能成为其拒交物业管理费的理由。综上所述，上诉人卿辉平的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25元,由上诉人卿辉平负担。本判决为终审判决。审判长 唐 英审判员 柏国平审判员 黄 勇二〇二一年三月二十九日书记员 陈文婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。