河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1203号上诉人（原审原告）：董少卿，男，1973年4月5日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：杨胜强、李玉锋，河南诺然律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审原告）：郭金苹，女，1981年7月16日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：杨胜强、李玉锋，河南诺然律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：尹志刚，男，1975年12月28日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：姚展、刘晓彬（实习），河南卉林律师事务所律师，特别授权。原审被告：张海功，男，1963年4月2日出生，汉族，住河南省汝州市。原审被告：赵占芳，女，1963年12月8日出生，汉族，住河南省汝州市。原审被告：河南千秋晟房地产有限公司，住所地河南省伊川县城关镇文化北路460号。法定代表人：赵占芳。上诉人董少卿、郭金苹与被上诉人尹志刚，原审被告张海功、赵占芳、河南千秋晟房地产有限公司案外人执行异议之诉一案，不服洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初6170号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人董少卿、郭金苹及委托代理人杨胜强，被上诉人尹志刚的委托代理人姚展、刘晓彬到庭参加了诉讼，原审被告张海功、赵占芳、河南千秋晟房地产有限公司经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。董少卿、郭金苹上诉请求：1、依法撤销涧西区人民法院(2020)豫0305民初6170号民事判决，并进行改判或发还重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认为：“涉案房屋仍然登记在千秋晟公司名下，董少卿与千秋晟公司之间的以房抵债并未实际履行，董少卿、郭金苹并不享有对涉案房屋的所有权”，认定事实错误。董少卿与千秋晟公司之间的以房抵债已经实际履行，自2014年12月11日千秋晟公司向董少卿出具第一张和第二张收据时，董少卿与千秋晟公司的以房抵债行为已经开始，两个收据分别载明：“地下车库出入口顶棚施工合同的工程款抵房”和“沿街门店台阶地砖工程施工合同的工程款抵房”，2016年3月10日,收据载明:“华夏御府二期二个地下车库出入口总工程款贰拾万元,抵房179107元,下余工程另算”,2016年3月28日,收据载明:“房屋装修协议款抵房”,至此,董少卿与千秋晟公司的以房抵债已经全部履行,房屋总价款为406968元。二、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称“《异议复议规定》”)第二十九条规定处理本案,适用法律错误。《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性的条款,对于所有类型的被执行人均可适用,而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中,既可以适用特别条款,也可以适用普通条款。所以,本案一审判决仅适用《异议复议规定》第二十九条,而未考虑第二十八条,系适用法律错误。三、本案符合《异议复议规定》第二十八条之情形,董少卿、郭金苹的执行异议理由成立,法院应予支持。《异议复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,在人民法院查封之前,董少卿与千秋晟公司的以房抵债已经全部履行,千秋晟公司向董少卿出具了收据等手续,等于以全款的方式,购买了位于伊川县华夏××小区××楼××单元××房产,且以房抵债履行完毕时,涉案房屋已由董少卿合法占用。关于涉案房屋未办理过户的原因,是千秋晟公司的问题,被上诉人尹志刚一共申请查封千秋晟公司名下近10套房产,大部分提起了执行异议之诉,均因房产无法过户而造成的,部分案件涧西法院也支持了异议人的异议请求,判决不得执行涉案房屋。四、本案涉案房产,郭金苹已经装修过半,花费9万余元，董少卿、郭金苹于2018年11月3日,经千秋晟公司同意,变更房款收据,千秋晟公司重新向郭金苹出具收据,并收回了董少卿的收据和买卖协议,郭金苹于2018年12月15日,办理物业服务协议、签署业主临时管理规约、装修施工协议等手续,并开始装修,在此过程中,千秋晟公司及洛阳银悦物业管理有限公司均未告知董少卿、郭金苹涉案房屋被涧西法院查封的事实,因涉案房屋登记在千秋晟公司名下,董少卿、郭金苹也无法得知涉案房屋被查封的事实。在得知涉案房产被涧西法院查封之前,郭金苹已经完成了结构改造、地暖安装、水电安装、地板砖、厨房和卫生间的墙砖、中央空调等装修工程,累计已经花费9万余元。综上,一审法院判决结果,认定事实部分错误,适用法律错误,判决结果也严重损害了上诉人的财产权益,恳请二审法院核查事实,支持上诉人的上诉请求。尹志刚答辩称：一、上诉人与一审被告河南千秋晟房地产开发有限公司之间系以房抵债关系而非商品房买卖关系，《执行异议与复议规定》第28、29条的立法目的是保护商品房无过错买受人的物权期待权，其适用对象应当是正常商品房买卖关系，上诉人显然不属于该条款保护的对象。二、上诉人董少卿同意与开发商以房抵债，是为了解决双方债务纠纷，且以房抵债后，上诉人董少卿又于2018年将诉争房产转让给另一上诉人郭金苹，以上行为足以证明上诉人并不具有居住目的。且二上诉人均未在人民法院查封前与开发商签订合法有效的书面买卖合同，因此，二上诉人无论在形式要件还是实质要件上，均不具备《执行异议与复议规定》第28、29条规定的排除执行条件。三、上诉人不能提供充分证据证明被告开发商在人民法院查封前，已将诉争房产向其进行合法有效交付或网签备案等，《物权法》规定不动产所有权变动以登记为生效要件，诉争房产至今仍然登记在被告开发商名下，二上诉人均不对其享有所有权。综上，二上诉人对诉争房产既无所有权，又不享有物权期待权，一审法院认定事实清楚、法律适用准确，上诉人的上诉请求不能成立，答辩人请求贵院驳回上诉，维持原判！一审中，被上诉人已经提出上诉人董少卿将涉案房产转让给上诉人郭金苹，董少卿诉讼主体不适格，请二审法院予以注意。张海功、赵占芳、河南千秋晟房地产公司未到庭亦未提交书面答辩意见。董少卿、郭金苹向原审法院起诉请求：1、不得执行位于伊川县华夏××小区××楼××单元××房产，并确认该房产归原告所有。2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：尹志刚与张海功、赵占芳、千秋晟公司民间借贷纠纷一案，洛阳市涧西区人民法院作出（2016）豫0305民初2445号民事判决书，判决如下：一、被告张海功、赵占芳应于本判决生效后十五日内向原告尹志刚共同偿还借款本金300万元及利息；二、被告千秋晟公司对上述第一项判决所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告尹志刚的其他诉讼请求。该案执行案号（2018）豫0305执885号，后恢复执行，执恢案号（2020）豫0305执恢7号。河南省伊川县华夏御府1号楼1单元2202号登记在千秋晟公司名下。诉讼阶段，本院于2016年5月31日查封上述房产，查封期限三年。执行阶段，本院于2019年5月27日续查封上述房产，查封期限三年。董少卿、郭金苹向本院提出执行异议，本院于2020年9月9日作出（2020）豫0305执异97号执行裁定，驳回董少卿、郭金苹的异议请求。董少卿、郭金苹不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2014年1月至2016年3月，原告董少卿与被告千秋晟公司签订《地下车库出入口顶棚施工工程》、《沿街门店台阶地砖工程施工合同》、《房屋装修协议》等合同，约定由原告董少卿为被告千秋晟公司提供施工服务。自2014年12月至2016年3月，千秋晟公司向董少卿出具收据4张（分别为2014年12月11日，80000万；2014年12月11日，47861元；2016年3月10日，179107元；2016年3月28日，100000元），共计406968元。2018年11月3日，千秋晟公司向郭金苹出具的《收据》一张，载明“今收到郭金苹房款1-1-2202号房肆拾万零陆仟玖佰陆拾捌元整”。2018年12月15日，郭金苹与洛阳银悦物业管理公司于签订《华夏御府前期物业服务协议》、《华夏御府业主临时管理规约》、《华夏御府装饰装修施工协议》。原审法院认为：千秋晟公司将涉案房屋出售给董少卿，董少卿又将涉案房屋转售郭金苹，以千秋晟公司向董少卿的欠款抵购房款，双方之间系以房抵债的行为，董少卿、郭金苹不属于商品房消费者，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。不动产的交付以登记为生效要件，未经变更登记不发生物权变动的法律效力。涉案房屋仍登记在千秋晟公司名下，董少卿与千秋晟公司之间的以房抵债并未实际履行，董少卿、郭金苹并不享有对涉案房屋的所有权。故董少卿、郭金苹要求确认涉案房屋归其所有，排除强制执行的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）董少卿、郭金苹的诉讼请求。本案受理费7405元，由原告（执行案外人）董少卿、郭金苹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据如下：《商品房订单》（1页）及《商品房买卖合同》（21页），证明：2014年12月11日，千秋晟公司向董少卿出具两份收据，约定地下车库出入口顶棚施工合同的工程款抵房，金额为8万元，约定沿街门店台阶地砖工程施工合同的工程款抵房，金额为47861元，两份收据金额共计127861元。2014年12月11日，千秋晟公司向董少卿出具《商品房订单》，董少卿以406968元的价格购买伊川县华夏御府1-1-2202号房产，实付定金127861元。2016年3月10日，千秋晟公司向董少卿出具收据，约定华夏御府二期二个地下车库出入口工程款抵房，金额为179107元。2016年3月28日，千秋晟公司向董少卿出具收据，约定房屋装修协议款抵房，金额为10万元。四份收据的总金额为406968元。2016年3月28日，千秋晟公司和董少卿签订《商品房买卖合同》，董少卿购买华夏御府1-1-2202号住房，单价3100元，面积131.28平方米，总价款406968元，董少卿以工程款抵购房款，一次性支付总房款。同时，也证明千秋晟公司和董少卿在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。被上诉人尹志刚质证意见如下：对于上诉人提交的新证据真实性和证明方向均有异议。一审中上诉人既未提交上述证据，又未向一审法院释明其存在上述证据,该证据存在后续补签及伪造嫌疑。董少卿已经将涉案房产转让给郭金苹，因此其已经没有诉讼的主体资格。在2018年的时候上诉人董少卿将涉案房产转让给郭金苹，恰恰说明董少卿与被告开发商之间买卖合同尚未实际履行，其购房目的不是用于个人居住，因此不符合执行异议规定第二十八、二十九条的相关要件。涉案房产至今仍登记在被告开发商名下，相关买卖行为仍未完成。上诉人对涉案房产不享有所有权及物权期待权。本院认定的事实与原审认定的事实相一致。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述规定，在案外人对涉案房产具有物权或者符合规定条件的情况下能够排除执行。首先，本案所涉房产的不动产物权权属未登记在上诉人董少卿、郭金苹名下，上诉人董少卿、郭金苹对案涉房产不具有不动产物权。其次，上诉人董少卿主张案涉房产系河南千秋晟房地产公司因抵偿所欠其工程款而向其出卖并交付，但其一审提交的证据材料以及二审补充提交的证据材料均系在其与河南千秋晟房地产公司之间所形成，无其他证据材料能对其真实性印证证明，故上诉人董少卿的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条所规定的能够排除执行的情形。再者，上诉人董少卿、郭金苹主张，案涉房产系河南千秋晟房地产公司出售给董少卿，2018年11月18日经过河南千秋晟房地产公司的同意，董少卿又转售给郭金苹，由于该时间晚于原审人民法院对案涉房产的查封时间（2016年5月31日），故上诉人郭金苹的异议亦也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条所规定的能够排除执行的情形。综上所述，董少卿、郭金苹的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7405元，由上诉人董少卿、郭金苹负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二一年三月二十六日法官助理白璐书记员闫飞