云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0324民初1755号原告（反诉被告）：云南旭恒房地产有限公司罗平分公司，住云南省罗平县鲁布革大道东段。负责人：顾庆虎。委托诉讼代理人：周赟，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：邱宁亮，男，1971年3月10日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：梁斌，贵州泳清律师事务所律师，特别授权代理。被告：郭佳英，女，1975年5月20日出生，汉族，云南省罗平县人，户籍地为云南省曲靖市罗平县，现住云南省罗平县。被告：王显祥，男，1972年7月22日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告:窦维,女,1977年5月24日出生,布依族,云南省罗平县人，住云南省曲靖市罗平县。委托诉讼代理人：窦友惠，女，1964年4月16日出生，布依族，云南省曲靖市人，住罗平县，系窦维之姐，特别授权代理。原告(反诉被告)云南旭恒房地产有限公司罗平分公司与被告邱宁亮（反诉原告）、郭佳英、王显祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日作出（2019）云0324民事裁定书，后于2020年2月3日经云南省曲靖市中级人民法院以（2020）云03民终62号民事裁定书指令本院审理，本院又于2020年5月4日立案。本院依法适用普通程序于2020年7月14日公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人周赟，被告邱宁亮及其委托诉讼代理人梁斌、被告郭佳英、被告王显祥、被告窦维的代理人窦友惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告签订的租赁合同，并由被告邱宁亮支付第5期和第6期的租金617400元；二、请求判令被告邱宁亮向原告支付由原告垫付的物业费39600元、水费3311元、垃圾清理费500元；三、请求判令四被告共同赔偿因对擅自装修改造商铺，恢复原状费用804936元；四、请求判令由四被告承担本案诉讼的诉讼费、鉴定费。事实和理由：2013年07月20日原告与被告邱宁亮签署了《房屋租赁合同书》（以下简称合同），约定原告将位于罗平县鲁布革大道东段美仑华都-金色印象6312-3、312-4、6312-5、6312-6、6312-7、6312-8，六套商业别墅出租给被告邱宁亮使用（合同编号：2013-027、2013-028、2013-029、2013-030、2013-031、2013-032,面积：397,72×6=2386.32㎡，租赁用途为：汽车护理及养生会所。租期：2013年07月28日至2021年07月27日）。合同还约定：1、如果租期内被告单方面提前解除租赁合同的，原告取消给被告的免租政策(即免租期收取租金)，并由被告承担7000元/套的违约金；2、物业管理费：按0.7元/平方米/月，合计：3300元/年/套收取，由被告直接交给物管公司；物管费与房租同期优惠，同期交纳；3、被告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得原告的书面同意后方可施工，否则视为被告违约，到退房时，被告所改造部分必须按原样恢复。但房屋交付后一年，原告发现被告邱宁亮伙同其他被告擅自对该六套商业别墅二楼、三楼、四楼进行重大改造，拟改做酒店经营。面对被告的严重违约行为，原告当即制止，并于2014年12月28日以书面形式正式向被告发出《关于要求6S12-3、4、5、6、7、8号商墅租户立即停止损害的通知》。后经被告多次找原告协商，承诺不对结构造成损害、将来对房屋改造部分进行恢复。原告与被告邱宁亮于2015年7月13日签订了《关于处理6S12-3—6S12-8六套商业别墅违规违约装修的补充协议》（以下简称补充协议），协议明确：四被告在租赁结束时对房屋改造、改动部分进行恢复，全部恢复费用由四被告承担，并同意交纳违约金2万、装修改造恢复保证金15万、结构安全保证金13万，共计30万元，最迟于2016年3月31日前第三期交清上述款项；如果四被告不能按时交纳上述费用，原告有权没收保证金、提前终止合同等；但四被告交纳了8万元后，剩余款项一直没有交纳；被告郭佳英、王显祥、窦维房签字确认对被告邱宁亮进行担保。2018年8月14日，被告邱宁亮给原告书面发函，称其已经于2018年6月28日破产关门，因投资失败，合作人员已经各自退出该项目，不会来处理后续事宜。截止到起诉之日，店铺已经关门，被告还拖欠原告房租18万元，原告代为垫付的物业费23100元、水费2195元、清扫费500元，房屋改造部分恢复费用804936元。故基于以上事实和理由，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。反诉原告邱宁亮向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除反诉原告邱宁亮与反诉被告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司签订的《房屋租赁合同》（2013-027、2013-028、2013-029、2013-030、2013-031、2013-032六份）；2、请求判令反诉被告返还反诉原告支付的合同保证金42000元；3、反诉原告邱宁亮不再承担房屋装修及改造部分的恢复及赔偿责任；4、反诉费由反诉被告承担。事实及理由：签订房屋租赁合同时附加了与昆明旭恒房地产经纪有限公司签订《咨询管理服务合同》，该服务合同经罗平县人民法院以（2019）云0324民初1441号民事调解书调解解除服务合同，由昆明旭恒房地产经纪有限公司退还邱宁亮咨询服务费2万元，所以反诉被告已无履行租赁合同的可能性；反诉被告断水断电责令反诉原告搬离房屋，反诉原告于2018年6月24日付清租赁费后，把钥匙交给反诉被告，反诉被告张贴招租告示；双方合同中第九条第（3）约定“解除合同时本着来建去丢的原则，嵌在房屋结构或墙体内的设备或装修，乙方不得破坏”，所以要求恢复原状的请求于法无据，合同已解除，反诉被告应返还合同保证金42000元；反诉被告据违规违约装修的补充协议，要求邱宁亮恢复原状或赔偿呢损失无依据，因签订补充协议时邱宁亮未在场，王显祥未经授权；补充协议中郭佳英时为合同的义务人，反诉被告认可将2/3/4层房屋转租给郭佳英，郭佳英出资装修经营酒店是郭佳英与反诉被告之间的协议，装修保证金与反诉原告无关，是郭佳英缴纳的。综上所述，反诉原告邱宁亮不承担恢复原状或赔偿损失，且赔偿损失804936元无证据证实。被告郭佳英辩称：我从邱宁亮处租房屋进行装修开宾馆，在合同中没有写过不准改动、装修，合同约定装修好不能拆除的不存在拆除，装修房屋有危害没有证据证实，我们交了8万元保证金，证明原告已经允许我装修，我与邱宁亮签订合同，装修过程中原告干涉叫我们缴纳保证金，才与原告签订补充协议，要求退还保证金，我与邱宁亮的合同解除了，解除时间记不得，不承担赔偿责任。被告窦维辩称：我没有与罗平分公司签订合同，我与郭佳英及田军孝从邱宁亮处租房，装修房屋经邱宁亮同意，且在不影响主体安全前提下改造，补充协议中8万元是邱宁亮让我们去交，装修是在邱宁亮及原告的下属的物业公司监督下装修，我于2016年退出经营后是郭佳英负责处理，不应该赔偿，也没有能力赔偿。被告王显祥辩称：我不应该是被告，我是益路行车店的员工，原告与我无经济来往，我不承担责任。原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同书》，内容为2013年7月20日原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司与被告邱宁亮达成如下协议：原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司将位于罗平县房屋出租给被告邱宁亮经营使用，每套房屋的租赁期间为2013年7月28日至2021年7月27日，租赁用途为汽车护理及养生会所，2013年至2015年1月27日的租金30000元，签订合同时支付；2015年1月28日至2016年2月27日的租金34000元，2014年12月28日前支付；2016年2月28日至2017年3月27日的租金38400元，2016年1月28日前支付；2017年3月28日至2018年4月27日的租金43200元，2017年2月28日前支付；2018年4月28日至2019年5月27日的租金48500元，2018年3月28日前支付；2019年5月28日至2020年6月27日的租金54400元，2019年4月28日前支付；2020年6月28日至2021年7月27日的租金60800元，2020年5月28日前支付。如邱宁亮未按合同约定时间交清租金，视为邱宁亮违约，公司有权收回商铺，并有权要求邱宁亮承担违约责任。保证金7000元，租赁期间届满或解除合同时如邱宁亮无任何违约行为，公司将保证金按无息全额退给邱宁亮。邱宁亮应缴纳水电费、维修费、物业管理费，物业管理费为每月每平方米0.7元，计每年收取3300元。房屋租赁用途为邱宁亮不得将该房屋作为非法用途，不得用于有噪声、粉尘、空气及其它污染的用途，不得用于销售或存储石油液化气、易燃易爆物品等对周围安全有严重威胁的用途。如使用不当造成房屋及设施损坏，邱宁亮应立即负责修复并赔偿造成的全部损失，包括直接或间接损失。如邱宁亮改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得公司的书面同意后方可施工，否则视为违约，因装修、使用不当或其他人为原因造成房屋损毁的，邱宁亮负责修复或赔偿，未经公司同意，邱宁亮不得随意改造房屋及相关设施，则一切后果由邱宁亮负责，租赁期满后，如邱宁亮进行过装修应本着来建去丢的原则，不得进行破坏。租赁期内邱宁亮单方提前解除租赁合同，公司取消给邱宁亮的免租政策（即免租期收取租金），并由邱宁亮承担每套7000元的违约金，租赁期间，邱宁亮将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向公司申请，并取得公司的书面同意，且由第三方书面确认，取得使用权的第三方，即成为本合同的当事人乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。乙方租期满后，将房屋及附属设施、设备交还甲方，如不主动交或拒不办理交接手续，甲方有权要求乙方按本合同租金总额，并按逾期交房的天数计算，每天承担10%违约金；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好、不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权按遗弃物处理，租赁期满，乙方对房屋的装修、改造、添置的对房屋具有依附性的部分，其所有权归甲方，乙方不得拆毁，否则甲方有权要求乙方按重置价格计算赔偿。租赁期间，任何一方未征得另一方书面同意单方解除合同，另一方有权要求赔偿损失，并有权按本合同租金总额的10%计算违约金，并要求对方支付。乙方擅自将房屋转租、转借或转让给他人，视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋，且不得退租金及保证金。欲证明被告应按约定向原告支付擅自解除合同前应付的租金和补交免租期的租金，并向原告支付代付的水费、物业费、垃圾费。经质证，被告邱宁亮认为真实性没有意见但关于租金结算和支付方式只约定计算方式，没有约定支付时间，不存在欠第5/6期租金，原告不能证明对房屋有损害的证据，第9条第7项，因存在补充协议，证明原告认可转租的事实，对合同第10条第4项证明我的诉讼主张，我不得对已经装修的部分拆除属附属于主体上的装修，对第12条第2项约定不得损害房屋主体部分；被告郭佳英认为没有意见；被告窦维认为没有意见；被告王显祥认为不存在免租期的租期优惠。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。2、《关于处理6s12-3-6s12-8号六套商业别墅违规违约装修的补充协议》、收据。内容为2015年7月13日甲方为原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司与乙方为被告（反诉原告）邱宁亮及连带保证担保责任人被告窦维、被告郭佳英达成如下协议：甲方开发的美仑旭城二期金色印象6s-12-3、6s12-4、6s-12-5、6s-12-6、6s-12-7、6s-12-8六套已建成商业别墅，于20133年7月28日由公司租给邱宁亮经营使用，约定房屋用途为汽车护理及养生会所，合同编号为2013-027、2013-028、2013-029、2013-030、2013-031、2013-032。2013年7月乙方仅对一楼进行装修用作汽车护理。2014年12月25日，甲方发现乙方对六套商业别墅二楼、三楼、四楼进行装修拟改作酒店经营且存在严重违规装修情况，面对乙方的严重违约，甲方当即制止，经甲乙双方协商，达成如下协议：乙方向甲方交纳违约金2万元，于2015年7月14日交纳；违规装修恢复保证金15万元，2013年7月交纳的4.20万元租房保证金进行折抵，剩余的10.80万元定于2015年7月15日前交3万元，2016年1月1日前交3万元，2016年3月31日前交纳4.80万元，乙方应在退房时对房屋改造、改动部分进行恢复，恢复全部费用由乙方负担，不能恢复或没有恢复的，甲方就没有恢复的部分折价并扣除相应保证金；结构安全保证金13万元，定于2015年7月15日前交3万元；2016年1月1日前交5万元，2016年3月31日前交5万元，乙方应对装修改动造成房屋结构安全影响负责，合同期满或其他导致租赁合同关系终止后，甲方（必要时由双方认可的第三方或鉴定机构参加）对乙方违规装修造成的影响和损害情况进行查验，如甲方确认没有造成房屋结构安全影响的，甲方据查验结果及合同约定退还相应的结构安全保证金，查验后对结构安全造成影响的鉴定费由乙方负责，如无结构安全隐患或存在的隐患非乙方违规装修或乙方使用不当等原因造成的，鉴定费由甲方承担。乙方交清违约金、装修恢复保证金、结构安全保证金后，甲方同意乙方变更租赁用途，将该六套别墅二楼、三楼、四楼用作酒店经营，乙方应合法、合理、合规使用该商铺。因乙方经营益路行汽车服务超市（一楼为主）和云锦商务酒店（二楼三楼、四楼）涉及内部核算问题，甲方同意乙方所租用六套商业别墅交纳以上三项费用分别以益路行汽车服务超市和云锦商务酒店名义交纳，乙方保证总额吻合，至退房时根据甲乙双方租赁合同及本协议条款，凭交费单据向益路行汽车服务超市和云锦商务酒店分别退还、扣除或扣减。云锦商务酒店及相关人员在知悉甲乙双方所以协议基础上，对本协议项下乙方应承担的合同义务向甲方承担连带保证担保责任。甲方云南旭恒房地产有限公司罗平分公司，乙方（承租方）王显祥，连带保证担保责任人窦维、郭佳英。收据的内容为2015年7月13日用被告邱宁亮的卡支付给原告30000元。证明被告违反合同第9条未经原告同意对租赁房屋进行结构性改动和装修，构成违约，被告应按约定对租赁房屋进行修复或赔偿；收据证明保证金30000元属邱宁亮的卡由王显祥刷卡并由王显祥签字，郭佳英刷卡25000元，现金交25000元。经质证，被告邱宁亮认为真实性认可，但不认可证明内容，王显祥签字没有邱宁亮授权，补充协议属原告提供的格式合同，没有尽告知义务，该合同没有约束力，该证据已过举证期限；被告郭佳英认为没有意见，刷卡了我签字的是我刷的，邱宁亮刷3万元的事我记不得；被告窦维认为对补充协议没有意见，刷卡记录不清楚；被告王显祥认为是真实的，对合法不合法没有资格代表，当时停水停电影响经营，我作为店长才签字，刷卡是我拿邱宁亮的卡刷的，8万元的收据是开给郭佳英掉。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。3、被告邱宁亮于2018年8月14日给原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司的复函。内容为我店于2018年6月28日破产关门，因6月8日停电、停水房租及物管费我们超期40天，应补租金1616.67元及物管费19600元可用向公司交纳的不合理的押金折扣，我方对装修改动部分没有恢复责任，公司收取我店及酒店的102000元显失公平，因没有提供任何服务，管理咨询费收取30万元更无道理。欲证明2018年8月14日被告违约，单方解除合同，原告有权取消免租政策。经质证，被告邱宁亮认为真实性没有意见，证明邱宁亮提出质疑；被告郭佳英认为2017年3月份我们就退租了；被告窦维认为不清楚；经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。4、2014年12月28日原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司向被告邱宁亮发出《关于要求6s12-3、4、5、6、7、8号商墅租户立即终止损害的通知》。内容为邱宁亮，2014年12月26日巡查发现你所租的6s12-3、4、5、6、7、8号商业别墅存在未批装修等情况，2014年12月28日发现未征得公司同意擅自改变房屋租赁用途，未征得我方书面同意对房屋进行装修改造，未告知我方即随意改动房屋内部结构，更改水电线路，拆除原有墙体、门窗、钢楼梯、卷帘门、自行砌墙，在非卫生间改造卫生间等，通知于2014年12月29日12时必须停工整顿，并于2015年1月10日前至公司商讨解决方案，2014年12月29日窦维签字。欲证明2014年12月28日被告装修行为未经原告同意，原告及时提出异议对装修及改造行为不予认可。经质证，被告邱宁亮认为属单方制作送达给窦维的，单方认定违法行为，与邱宁亮签订的主合同相违背，不予认可；被告郭佳英认为我没有签字我不清楚，我和窦维是合伙人；被告窦维认为不清楚；被告王显祥认为没有意见。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。5、《物业费、水费欠费情况和委托书》、《申请》、《收条》。内容为2019年8月1日委托人张彩雄、张彩来、周二宝、朱兴荣、夏华书委托云南旭恒房地产有限公司罗平分公司、昆明旭恒房地产经纪有限公司出租商铺、收取租金，催收相应费用、物业费、水费等各项费用及管理商铺。情况说明及委托书的内容为罗平县鸿泰物业服务有限公司2019年8月20日被告邱宁亮等人未支付2017年3月至2018年8月间17个月的物业费28050元、至2018年7月未支付水费2195元、未支付垃圾清理费500元，上述费用委托欲证明合同约定水费、物业费由被告承担。且物管公司委托原告向被告收取原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司收取，不再提起民事诉讼。申请的内容为2018年6月12日罗平县益路行汽车服务中心向罗平县鸿泰物业服务有限公司申请因资金困难准予我店下月20日前支付物业管理费。收条的内容为2018年9月30日吕国春收到原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司清扫美仑华都商业别墅6s12-3、4、5、6、7、8号六套益路行商铺垃圾卫生清扫费500元。欲证明合同约定水费、物业费由被告承担，且物管公司委托原告向被告收取。经质证，被告邱宁亮认为不认可证明内容，属物业管理问题与本案无关，申请的真实性没有意见，但属车行的行为，不是王显祥的行为，被告邱宁亮的租金已经支付至2018年6月27日，因延期交纳租金导致原告对被告断水断电导致被告被迫退出房屋；被告郭佳英认为不知道这件事；被告窦维认为不清楚；被告王显祥认为同意邱宁亮的代理人的意见。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性，因本案属租赁法律关系，但与本案无关联性，本院不予以采信。6、19张照片、12栋商业别墅拆除恢复工程投标总价。照片内容为拆除墙体、拆除门窗、改变线路、增设卫生间。12栋商业别墅拆除恢复工程投标总价的内容为原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司对12栋商业别墅拆除恢复工程投标总价为804936.03元。欲证明根据约定，未经出租人同意的装修进行结构性改造，承租人应恢复原状或补偿损失，照片证明原告交房给邱宁亮时的物业形态，证明竣工时的图纸及改造后的现状。经质证，被告邱宁亮认为真实性没有意见，照片证明属毛坯房恢复出租前的原状不合理、不合法，对投标书不予认可；被告郭佳英认为照片是改造着，造价是他们说的；被告窦维认为不清楚；被告王显祥认为同意邱宁亮的代理人的意见。经举证、质证，本院认为照片具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信；投标总价不具有合法性、真实性，本院不予采信。7.经原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司申请后本院委托云南天禹工程造价咨询有限公司于2021年1月26日作出的工程造价鉴定意见书及鉴定费发票。内容为六套房屋恢复原状所需费用432227.09元，其中一层恢复造价228397.22元，二、四恢复造价203829.87元，鉴定费为72000元。经质证，被告邱宁亮认为合法性由法院确定，据合同约定不存在恢复原状，而恢复原状的费用不应由承租人承担，鉴定费由申请鉴定方承担；被告郭佳英认为装修的就带走，鉴定费了那个申请的那个负责；被告窦维认为不清楚；被告王显祥认为不懂，与我无关。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。被告（反诉原告）邱宁亮向本院提供以下证据：1、《房屋租赁合同》、押金收据。内容为2013年5月12日原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司收到6312-3、312-4、6312-5、6312-6、6312-7、6312-8号商铺押金合计42000元等。欲证明约定解除合同时本着来建去丢的原则，承租人不得对固定装修部分进行损害，承租人按约定支付42000元保证金。经质证，原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司认为三性认可，但证明目的不认可，来建去丢的原则是装饰物的问题，但是改造要经过原告同意；被告郭佳英认为不知道；被告窦维认为不知道；被告王显祥认为没有意见。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。2、《咨询管理服务合同》、（2019）云0324民初调解书。内容为2013年7月20日昆明旭恒房地产经纪有限公司与邱宁亮签订关于6S12-3、6S12-5、6S12-6、6S12-7、6S12-8《咨询管理服务合同》；2019年7月31日原告邱宁亮与被告昆明旭恒房地产经纪有限公司、云南旭恒房地产有限公司罗平分公司合同纠纷一案经罗平县人民法院以（2019）云0324民初1441号调解书调解解除合同并由昆明旭恒房地产经纪有限公司给付邱宁亮20000元。欲证明反诉被告要求反诉原告签订《咨询管理服务合同》及双方经法院调解自愿解除该合同，咨询公司认可违约事实及《房屋租赁合同》即没有继续履行的基础。经质证，原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司认为具有真实性、合法性，但不具有关联性；被告郭佳英认为不知道被告窦维认为不知道；被告王显祥认为没有意见。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性，因本案属租赁法律关系，不具有关联性，本院不予以采信。3、租金、咨询服务费收据。内容为2013年5月12日昆明旭恒房地产经纪有限公司向邱宁亮收取从2013年7月28日至2015年1月27日咨询服务费及2014年12月28日云南旭恒房地产有限公司罗平分公司向邱宁亮收取咨询管理费6万元，2016年3月31日云南旭恒房地产有限公司罗平分公司向邱宁亮收取2016年2月28日至2017年3月27日的咨询服务费；2017年6月26日云南旭恒房地产有限公司罗平分公司向邱宁亮收取2017年3月27日至2018年4月27日的咨询管理费；2017年6月26日云南旭恒房地产有限公司罗平分公司向邱宁亮收取2017年3月28日至2018年4月27日的租金分别为43200元的3次、40400元的1次。欲证明2018年4月24日反诉原告已付清前4期房屋租金，交的24万元咨询费中反诉被告向反诉原告收取咨询费18万元，从而证明反诉被告与咨询公司具有关联关系。经质证，原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司认为租金是云南旭恒房地产有限公司罗平分公司收到4期的，咨询费是咨询公司委托分公司收的，是正常的；被告郭佳英认为不知道；被告窦维认为不知道；被告王显祥认为没有意见。经举证、质证，本院认为租金收据具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信；咨询费收据不具有关联性，本院不予采信。4、房屋租赁门前照片。内容为在益路行的卷帘门上张贴一楼铺面出租，电话152××××2629／151××××8818字样。欲证明反诉被告已公示将房屋另行招租，反诉被告已确认终止合同。经质证，原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司认为招租广告是真实的但原告与邱宁亮还没有正式解除合同，是一个意向，属要约邀请，下家找着们解除合同，不能凭招租公告认定同意解除合同，招租公告没有公司印章；被告郭佳英认为没有意见；被告窦维认为不知道；被告王显祥认为没有意见。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。5、《补充协议》。欲证明无邱宁亮签字，对邱宁亮无效。经质证，原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司认为具有真实性、合法性，关联性，但不认可证明目的，补充协议的目的是为保证使用后进行修复，与主合同没有矛盾能相互印证，王显祥是店长，代理邱宁亮处理事务很正常，并且用邱宁亮的卡交了3万元保证金，说明邱宁亮认可；被告郭佳英认为没有意见；被告窦维认为不知道；被告王显祥认为没有意见。经举证、质证，本院认为部分具有合法性、真实性、关联性，因王显祥属店长且事后表示不公平及2015年7月13日用邱宁亮的卡交纳保证金属实，故其证明目的与部分事实不符，本院予以部分采信。6、反诉被告的起诉状及撤诉裁定书。内容为2019年3月20日原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司诉状中陈述2018年6月底原告彻底断了被告一楼的水电，让被告交钥匙办理手续，后被告未办，7月中旬被告将六套钥匙交原告，但拒不办理交验，改造恢复，费用清偿等手续。原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司与被告邱宁亮、郭佳英房屋租赁合同纠纷一案于2019年5月6日经罗平县人民法院以（2019）云0324民初1085号民事裁定书裁定准许原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司撤诉。欲证明第4页中载明反诉被告断水断电终止合同及反诉被告认可郭佳英自行装修的事实并收取保证金8万元，认可终止合同的事实。经质证，原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司认为对起诉状的真实性无法判定，断水断电不是房地产公司的职责与原告无关，就算存在断水断电是一种谈判方式，不是明确表示终止合同；被告郭佳英认为没有意见；被告窦维认为不知道；被告王显祥认为没有意见。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。被告郭佳英向本院提交下列证据：1、2014年11月15日益路行与郭佳英等人签订房屋租赁合同书。内容为2014年11月15日甲方邱宁亮与乙方刘建忠、郭佳英、窦维签订房屋租赁合同书，甲方将位于罗平县鲁布革大道东段美仑旭城二期金色印象甲方所租房屋二至四楼以及一楼前面部分(除甲方烤漆房安装位置后的面积)1980平方米出租给乙方经营使用，租期为2014年11月1日至2021年7月27日止，租赁用途为酒店，租金分期给付，约定由于乙方原因导致租赁房屋的质量或房屋内部设施损毁，所发生的维修费用由乙方承担等。欲证明郭佳英与益路行存在房屋租赁关系，对房屋是进行合理装修。经质证，原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司认为三性不予认可，我们只认与邱宁亮签的合同；被告邱宁亮认为没有意见；被告窦维认为不知道；被告王显祥认为没有意见。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性、关联性，其证明目的与事实不符，本院予以部分采信。2、收据。内容为2015年7月14日原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司收到云锦酒店第一期装修恢复保证金3万元、第一期结构安全保证金3万元、第一期装修违约金2万元；欲证明装修时原告是知道并且同意的。经质证，原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司认为对收款收据没有意见，收据与公司无关，同意装修与随意改动是两回事，经核实物管公司认为装修要交押金，押金已经收到，但是已经退了；被告邱宁亮认为虽然盖的是物业公司的章，但是装修的房号是涉案房屋，也证明原告认可郭佳英为经营酒店而进行装修的事实；被告窦维认为不知道。被告王显祥认为没有意见。经举证、质证，本院认为具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。被告窦维、王显祥未提供证据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月20日原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司与被告（反诉原告）邱宁亮达成如下协议：原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司将位于罗平县出租给被告（反诉原告）邱宁亮经营使用，每套租赁期间为2013年7月28日至2021年7月27日，租赁用途为汽车护理及养生会所，租金分期给付，其中每套房屋从2018年4月28日至2019年5月27日的租金为48500元，约定2018年3月28日前支付；2019年5月28日至2020年6月27日的租金54400元，2019年4月28日前支付；2020年6月28日至2021年7月27日的租金60800元，2020年5月28日前支付。如邱宁亮未按合同约定时间交清租金，视为被告（反诉原告）邱宁亮违约，公司有权收回商铺，并有权要求被告邱宁亮（反诉原告）承担违约责任。每个商铺的保证金7000元，租赁期间届满或解除合同时如被告邱宁亮（反诉原告）无任何违约行为，公司将保证金按无息全额退给（反诉原告）被告邱宁亮。被告（反诉原告）邱宁亮应缴纳水电费、维修费、物业管理费，物业管理费为每月每平方米0.7元，计每年每套收取3300元。房屋租赁用途为被告邱宁亮（反诉原告）不得将该房屋作为非法用途。如使用不当造成房屋及设施损坏，被告邱宁亮（反诉原告）应立即负责修复并赔偿造成的全部损失，包括直接或间接损失。如被告邱宁亮（反诉原告）改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司（反诉被告）的书面同意后方可施工，否则视为违约，因装修、使用不当或其他人为原因造成房屋损毁的，被告邱宁亮（反诉被告）负责修复或赔偿，未经云南旭恒房地产有限公司罗平分公司（反诉被告）同意，被告邱宁亮（反诉原告）不得随意改造房屋及相关设施，则一切后果由被告（反诉原告）邱宁亮负责，租赁期满后，如被告（反诉原告）邱宁亮进行过装修应本着来建去丢的原则，不得进行破坏。租赁期内被告（反诉原告）邱宁亮单方提前解除租赁合同，原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司（反诉被告）取消给邱宁亮的免租政策（即免租期收取租金），并由邱宁亮承担每套7000元的违约金，租赁期间，邱宁亮将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向公司申请，并取得公司的书面同意，且由第三方书面确认，取得使用权的第三方，即成为本合同的当事人乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。乙方租期满后，将房屋及附属设施、设备交还甲方，如不主动交或拒不办理交接手续，甲方有权要求乙方按本合同租金总额，并按逾期交房的天数计算，每天承担10%违约金；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好、不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权按遗弃物处理，租赁期满，乙方对房屋的装修、改造、添置的对房屋具有依附性的部分，其所有权归甲方，乙方不得拆毁，否则甲方有权要求乙方按重置价格计算赔偿。租赁期间，任何一方未征得另一方书面同意单方解除合同，另一方有权要求赔偿损失，并有权按本合同租金总额的10%计算违约金，并要求对方支付。乙方擅自将房屋转租、转借或转让给他人，视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋，且不得退租金及保证金等。2013年5月12日被告（反诉原告）邱宁亮向原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司交纳保证金42000元。2014年11月15日甲方为被告（反诉原告）邱宁亮与乙方刘建忠、被告郭佳英、被告窦维签订房屋租赁合同书，甲方将位于罗平县鲁布革大道东段美仑旭城二期金色印象甲方所租房屋二至四楼以及一楼前面部分(除甲方烤漆房安装位置后的面积)1980平方米出租给乙方经营使用，租期为2014年11月1日至2021年7月27日止，租赁用途为酒店，租金分期给付，约定由于乙方原因导致租赁房屋的质量或房屋内部设施损毁，所发生的维修费用由乙方承担等。后被告郭佳英、窦维对所租房屋进行拆除墙体、拆除门窗、改变线路、增设卫生间等改造。2014年12月28日原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司向被告（反诉原告）邱宁亮发出《关于要求6s12-3、4、5、6、7、8号商墅租户立即终止损害的通知》。内容为邱宁亮，2014年12月26日巡查发现你所租的6s12-3、4、5、6、7、8号商业别墅存在未批装修等情况，2014年12月28日发现未征得公司同意擅自改变房屋租赁用途，未征得我方书面同意对房屋进行装修改造，未告知我方即随意改动房屋内部结构，更改水电线路，拆除原有墙体、门窗、钢楼梯、卷帘门、自行砌墙，在非卫生间改造卫生间等，通知于2014年12月29日12时必须停工整顿，并于2015年1月10日前至公司商讨解决方案，2014年12月29日窦维签字。2015年7月13日甲方原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司与乙方为被告（反诉原告）邱宁亮及连带保证担保责任人被告窦维、被告郭佳英达成《关于处理6s12-3-6s12-8号六套商业别墅违规违约装修的补充协议》，内容如下：甲方开发的美仑旭城二期金色印象6s-12-3、6s12-4、6s-12-5、6s-12-6、6s-12-7、6s-12-8六套已建成商业别墅，于2013年7月28日由公司租给邱宁亮经营使用，约定房屋用途为汽车护理及养生会所，合同编号为2013-027、2013-028、2013-029、2013-030、欲2013-031、2013-032。2013年7月乙方仅对一楼进行装修用作汽车护理。2014年12月25日，甲方发现乙方对六套商业别墅二楼、三楼、四楼进行装修拟改作酒店经营且存在严重违规装修情况，面对乙方的严重违约，甲方当即制止，经甲乙双方协商，达成如下协议：乙方向甲方交纳违约金2万元，于2015年7月14日交纳；违规装修恢复保证金15万元，2013年7月交纳的4.20万元租房保证金进行折抵，剩余的10.80万元定于2015年7月15日前交3万元，2016年1月1日前交3万元，2016年3月31日前交纳4.80万元，乙方应在退房时对房屋改造、改动部分进行恢复，恢复全部费用由乙方负担，不能恢复或没有恢复的，甲方就没有恢复的部分折价并扣除相应保证金；结构安全保证金13万元，定于2015年7月15日前交3万元；2016年1月1日前交5万元，2016年3月31日前交5万元，乙方应对装修改动造成房屋结构安全影响负责，合同期满或其他导致租赁合同关系终止后，甲方（必要时由双方认可的第三方或鉴定机构参加）对乙方违规装修造成的影响和损害情况进行查验，如甲方确认没有造成房屋结构安全影响的，甲方据查验结果及合同约定退还相应的结构安全保证金，查验后对结构安全造成影响的鉴定费由乙方负责，如无结构安全隐患或存在的隐患非乙方违规装修或乙方使用不当等原因造成的，鉴定费由甲方承担。乙方交清违约金、装修恢复保证金、结构安全保证金后，甲方同意乙方变更租赁用途，将该六套别墅二楼、三楼、四楼用作酒店经营，乙方应合法、合理、合规使用该商铺。因乙方经营益路行汽车服务超市（一楼为主）和云锦商务酒店（二楼三楼、四楼）涉及内部核算问题，甲方同意乙方所租用六套商业别墅交纳以上三项费用分别以益路汽车服务超市和云锦商务酒店名义交纳，乙方保证总额吻合，至退房时根据甲乙双方租赁合同及本协议条款，凭交费单据向益路汽车服务超市和云锦商务酒店分别退还、扣除或扣减。云锦商务酒店及相关人员在知悉甲乙双方所以协议基础上，对本协议项下乙方应承担的合同义务向甲方承担连带保证担保责任。甲方云南旭恒房地产有限公司罗平分公司，乙方（承租方）王显祥，连带保证担保责任人窦维、郭佳英。2015年7月13日被告邱宁亮（反诉原告）经营益路行汽车服务超市店长王显祥用被告邱宁亮的卡支付给原告30000元。被告郭佳英刷卡25000元，现金交25000元，未开具收据；2015年7月14日原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司向被告郭佳英、窦维经营的云锦酒店开具收到第一期装修恢复保证金30000元、第一期结构安全保证金30000元、第一期装修违约金20000元，合计80000元。2018年6月底，原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司以未交纳租金等为由彻底断了被告（反诉原告）邱宁亮一楼的水电，让被告交钥匙办理手续，后被告未办，7月中旬被告将六套钥匙交原告，但拒不办理交验，改造恢复，费用清偿等手续。2018年8月14日被告（反诉原告）邱宁亮给原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司的复函。内容为我店于2018年6月28日破产关门，因6月8日停电、停水房租及物管费我们超期40天，应补租金1616.67元及物管费19600元可用向公司交纳的不合理的押金折扣，我方对装修改动部分没有恢复责任，公司收取我店及酒店的102000元显失公平，因没有提供任何服务，管理咨询费收取30万元更无道理。后原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司在被告（反诉原告）邱宁亮经营的益路行的卷帘门上张贴一楼铺面出租，电话为云南旭恒房地产有限公司罗平分公司职工姚常娥、吴松的152××××2629及151××××8818的号码（具体时间无证据证实）。2021年1月26日经云南天禹工程造价咨询有限公司作出的工程造价鉴定意见书，鉴定意见为六套房屋恢复原状所需费用432227.09元，其中一层恢复造价228397.22元，二、四恢复造价203829.87元，另原告（反诉被告）云南旭恒房地产有限公司罗平分公司支出鉴定费为72000元。本院认为，2013年7月13日原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司与被告邱宁亮签订的房屋租赁合同中约定来“来建去丢”的原则，同时约定未经同意，不得随意改造房屋及相关设施，房屋转租给第三方使用，必须事先书面向公司申请，并取得公司的书面同意，擅自将房屋转租、转借或转让给他人，视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋，且不得退租金及保证金等。2015年7月13日原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司与被告邱宁亮签订的补充协议约定：乙方应在退房时对房屋改造、改动部分进行恢复，恢复全部费用由乙方负担，不能恢复或没有恢复的，甲方就没有恢复的部分折价并扣除相应保证金等。该补充协议是对2013年7月13日的合同部分内容进行变更；该补充协议对“来建去丢”的原则进行修改，对当事人具有约束力，被告郭佳英、窦维应承担连带责任。2018年6月间，因原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司采用断水断电的手段催收租金等，导致被告邱宁亮等不能营业，后被告邱宁亮交钥匙给原告，2018年8月14日被告邱宁亮又书面提出解除合同，后原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司张贴招租公告，双方的行为表明一方提出解除合同，另外一方没有明确拒绝接受钥匙，并在书面提出解除合同后又进行招租公告，行为表明已同意解除合同，现双方当事人又同意解除合同，应予以确认，因张贴招租公告的时间不能查明，每套应以2018年8月14日作为解除之日计算租金，从2018年4月28日至2019年5月27日每套房屋的租金为48500元，则每套每月租金为3731元，每套每天为124元，从2018年4月28日至2018年8月14日的每套房屋租金为13144元，六套房屋租金为78864元，所以原告要求被告给付租金的主张，其理由部分成立，本院予以支持部分；被告邱宁亮对房屋进行改造及转租给他人，他人又进行改造均未经原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司同意，其应对恢复原状所需的432227.09元承担赔偿责任，被告郭佳英、窦维应承担连带责任，原告要求被告赔偿804936元的主张，其理由部分成立，本院予以部分支持，被告邱宁亮以“来建去丢”而不应赔偿的辩解及被告郭佳英、窦维以原告同意转租及同意改造为由而不应赔偿的辩解不能成立，本院不予采纳，其中被告邱宁亮交的42000元保证金及被告郭佳英交的80000元应进行折抵。被告王显祥的行为属履行店长的行为，其民事责任应由被告邱宁亮承担，其不应承担民事责任。原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司物业费39600元、水费3311元、垃圾清理费500元的主张，因属物业合同纠纷，本案不应作出处理，其理由不能成立，本院不予支持。反诉原告邱宁亮要求反诉被告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司退还保证金的主张，因其对房屋未经反诉被告同意而改造、转租他人，构成违约，其理由不能成立，本院不予支持，反诉被告认为不能成立的辩解，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零九条、第七百一十一条、第七百一十五条、第七百一十六条、第五百六十三条、第五百六十五条、第六百八十五条、第六百八十八条之规定，判决如下：一、确认解除原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司与被告邱宁亮于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同书》；确认解除2015年7月13日原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司与被告邱宁亮及连带保证担保责任人被告窦维、被告郭佳英签订的《关于处理6s12-3-6s12-8号六套商业别墅违规违约装修的补充协议》。二、由被告邱宁亮自本判决生效后60日内给付原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司从2018年4月28日至2018年8月14日的六套房屋的租金78864元；三、由被告邱宁亮自本判决生效后60日内赔偿原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司432227.09元及鉴定费72000元，合计赔偿504227.09元，扣除被告邱宁亮交的42000元及被告郭佳英交的80000元外，现还应赔偿382227.09元；被告郭佳英、被告窦维对该赔偿承担连带责任；四、被告王显祥不承担民事赔偿责任；五、驳回原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告邱宁亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14055元，由被告邱宁亮负担8433元，由原告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司负担5622元；反诉案件受理费7027.50元，由反诉原告邱宁亮负担5027.50元，由反诉被告云南旭恒房地产有限公司罗平分公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  张庭伟人民陪审员  熊海芬人民陪审员  谢金华二〇二一年三月十六日书 记 员  陈丽琼