湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终19号上诉人（原审被告暨反诉原告）：武汉伯成实业发展有限公司，住武汉市东湖高新技术开发区光谷大道特1号国际企业中心三期3栋1层。法定代表人：陈如钢，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡煜婷，湖北楚义君律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：武汉仙山鸿宇商贸有限公司，住武汉市汉阳区永丰街仙山社区特1号。法定代表人：郭元林，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴方勇，湖北丰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：董旭，湖北丰海律师事务所律师。上诉人武汉伯成实业发展有限公司（以下简称伯成实业公司）因与被上诉人武汉仙山鸿宇商贸有限公司（以下简称仙山鸿宇公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初5305号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人伯成实业公司上诉请求，1、撤销一审判决第二项，改判伯成实业公司向仙山鸿宇公司支付一层、二层房屋占用费2866666.67元；2、撤销一审判决第三项，改判仙山鸿宇公司向伯成实业公司向支付装修装饰损失2394466.45元。3、本案一审、二审诉讼费均由仙山鸿宇公司负担。事实与理由：一、仙山鸿宇公司对案涉租赁场地的电力供应未能达到合同约定的450千伏安标准，已确凿无疑；仙山鸿宇公司应当承担相应的法律后果。原审查明，租赁合同约定仙山鸿宇公司应当向伯成实业公司租赁场地提供450千伏安电力。仙山鸿宇公司在现场设置了一只组合式变电站，根据仙山鸿宇公司与国网湖北省电力公司武汉供电公司签订的《高压供用电合同》，用电性质行业分类为“一般旅馆”，用电容量800千伏安，显然，该变电站系按鑫佳园酒店的用电容量设计，但实际上鑫佳园大酒店和案涉房屋均从该变电站接电。该变电站对应案涉房屋安装了一只400A断路器，双方证人均表示400A断路器对应的电力负荷为260—282千伏安左右。由此可见，仙山鸿宇公司对案涉房屋的电力供应确未达到合同约定标准。由于电力负荷供应不足，伯成实业公司无法正常使用全部租赁面积，二层虽然装修但无法正常使用，三、四、五层被迫完全闲置。因伯成实业公司已于2019年5月退出租赁场地，一审判决要求伯成实业公司提交证据证明自己在使用租赁房屋过程中出现因为电力负荷问题影响经营的事实，是强人所难，事实上电力供应不足450千伏案的问题已经十分清楚，也无需另行提供证据。仙山鸿宇公司将场地收回后，重新招租给武汉拓远汽车服务有限公司（以下简称拓远汽车公司）。原审已经查明：拓远汽车公司仅“将三楼进行了装修，四、五楼仍未装修”，也侧面印证了电力供应不足影响案涉场地正常经营的事实。二、在合同无效的情况下，由于电力供应不足，伯成实业公司只使用一层二层，原审判令伯成实业公司按照整楼支付占用费，显属不当。原判决认定因案涉房屋没有建设工程规划许可证，仙山鸿宇公司与伯成实业公司2015年7月16日签订的《房屋租赁合同》无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，承租人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。伯成实业公司对此并无异议，但是如前所述，由于仙山鸿宇公司电力供应不足，伯成实业公司只对一层、二层进行了装修，二层无法完全正常使用，三、四、五层则一直闲置，原审判决对此已经确认。因此，在合同无效的情况下，伯成公司仅应支付一层、二层房屋占有使用费，而不应当支付三、四、五层占有使用费。整楼从2016年1月1日至2019年5月1日的占有使用费为7666666.67元，其中一层、二层的占有使用费即为3066666.67元（7666666.67元÷5×2）。扣除伯成实业公司2015年7月21日向仙山村委会支付的200000元履约保证金，尚欠金额为2866666.67元。三、伯成实业公司退场后，仙山鸿宇公司事实上对装饰装修物予以利用；原审判决却按过错比例进行分担，属于自相矛盾。原审查明，仙山鸿宇公司收回租赁场地后重新招租给案外人拓远汽车公司使用，拓远汽车公司基本保留了一楼展厅和二楼的大部分装修，在二楼增加装修了食堂。上述情况证明，仙山鸿宇公司事实上已经充分利用了伯成实业公司遗留的装饰装修物。原审认为“仙山鸿宇公司并未表示同意利用该装修，故对该装修损失应按照双方过错比例进行分担”，属于自相矛盾。原判决结合租赁合同约定的期限和承租人使用情况，酌定装修损失为2394466.45元，伯成实业公司对此没有异议。但是，原判决认定仙山鸿宇公司应赔偿伯成实业公司装饰装修损失1436679.87元（2394466.45元×60%），伯成实业公司有异议。仙山鸿宇公司应当全额赔偿伯成实业公司装饰装修损失2394466.45元。仙山鸿宇公司辩称，一审法院作出的判决认定事实清楚、使用法律正确，应予以维持。理由如下：1、仙山鸿宇公司向伯成实业公司交付的案涉4S店符合合同约定交付条件，且充分满足伯成实业公司的实际使用。2、伯成实业公司应当就案涉租赁标的物的全部支付占用费，且伯成实业公司是否就案涉租赁标的物全部进行使用系伯成实业公司自主经营范畴，并非仙山鸿宇公司原因导致。3、一审判决中关于装修损失分担的事实认定已明显对伯成实业公司有利，一审判令仙山鸿宇公司承担的装修损失已明显过高。4、即便不考虑前述装修损失计算的不合理，本案一审判决在实质上也已经使伯成实业公司获利近180万元。综上，一审判决应予维持，驳回伯成实业公司的全部上诉请求。仙山鸿宇公司向一审法院起诉请求，判令：1、伯成实业公司向仙山鸿宇公司支付租金8,181,100元、逾期付款及解除合同违约金3,115,181元（逾期付款违约金暂计至2019年6月30日，实际自2019年7月1日起至付清之日止部分，按照日万分之五据实计算）；2、本案诉讼费用由伯成实业公司承担。伯成实业公司向一审法院提出反诉请求，判令：1、仙山鸿宇公司继续履行双方于2015年7月16号的签订的《租赁合同》；2、仙山鸿宇公司赔偿伯成实业公司损失82万元（以伯成实业公司支付的391万元装修费、消防改造费、中央空调采购和安装费为基数，以每年6%为标准，从2016年1月1号起计算至仙山鸿宇公司使租赁场地达到450千伏安电力负荷及完成消防安全验收时止。暂计至2019年6月30号）；3、仙山鸿宇公司承担本案全部诉讼费。本案诉讼中，伯成实业公司将反诉请求变更为：1、伯成实业公司与仙山鸿宇公司2015年7月16号签订的《租赁合同》为无效合同；2、仙山鸿宇公司赔偿伯成实业公司装修费、消防改造费、中央空调采购损失、合同保证金，共计3,926,699.68元；3、仙山鸿宇公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实如下：位于武汉市汉阳区汉阳大道779号五层楼房屋（位于武汉市汉阳区汉阳大道汉阳特种汽车重挂厂右边）所在土地原系武汉市汉阳区永丰乡仙山村土地。该五层楼房屋系仙山鸿宇公司于2015年2月开始建造，2015年7月建好，建筑面积7473.88平方米。该房屋建造时，仙山鸿宇公司未取得建设工程规划许可证。2015年7月16日，仙山鸿宇公司作为出租人（甲方）与承租人伯成实业公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于汉阳大道特种汽车重挂厂大门右边（汉阳永丰派出所旁边）的场地及钢结构展厅、五层楼房（以下统称租赁场所），用于展示、销售汽车及维修的经营。上述租赁场所土建面积5,952.35平方米、钢结构1,521.53平方米合计7,473.88平方米（土建为五层框架结构、钢结构部分为一层轻型门式钢架结构），装修状况毛坯。租赁的用途仅用汽车的展示、销售、维修、俱乐部的经营（经营品牌为乙方公司旗下合作代理的品牌及汽车俱乐部）。租赁场所移交当日为起租日，甲方于2015年7月16日前按租赁场所的现状向乙方移交，并办理书面移交手续。租赁期限10年，自2015年7月16日起至2025年7月15日止，其中装修期自2015年7月16日至2015年12月31日止，装修期内免缴租金。自2015年7月16日起至2018年7月15日止，租金为230万元/年，满三年后，即自2018年7月15日起，年租金在上年度租金基础上每两年递增一次，递增幅度为6%。合同签订之日起七个工作日内乙方向甲方缴纳租金100,000元。合同签订之日起90个工作日内一次性向甲方缴纳至2016年6月30日止的租金1,050,000元，满一年后，即自2016年6月30日起租金每半年支付一次，乙方每次需提前一个月向甲方足额支付。乙方应在签订本合同之日起七个工作日内向甲方支付100,000元作为履约保证金。履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），按合同约定退还租赁场所。租赁场所交付时的电力负荷应为450千伏安，超出部分由乙方自行申报办理甲方积极协助。租赁有效期内，乙方对租赁场所的任何装修工程开工之前，乙方须将租赁场所内将进行装修的有关建筑、电气、给排水及其他变更的设计、施工等装修方案报甲方备案，甲方自收方案之日起七个工作日内未提出异议，乙方可按报送的装修方案进行装修工程并负担一切费用。甲方对乙方装修方案的认可或者批准并不能视为甲方对乙方之装修工程承担了任何的责任或义务。因乙方进行装修而引起的任何义务、纠纷及责任由乙方自行承担。乙方如需对租赁场所水电进行增容，应征得甲方的书面同意，增容费用及相关增容手续由乙方负责。乙方对该租赁场所的装饰装修进行任何形式的消防设施、设备的改动及空调设施、设备的安装，须经甲方审批同意后实施，费用由乙方自行承担，如依法需报政府主管部门审批，乙方应依法自行办理审批手续。乙方自行改动、改造消防设施后，乙方须于消防设施通过消防管理部门的验收通过后开业。乙方所租赁的场所中的第三层及第三层以上物业，可由乙方在本协议约定的租赁用途及租赁期限范围内对外转租、承包、合作，同时由乙方承担相应的一切法律责任。在合同期间，在征得甲方书面同意的情况下，本协议约定的租赁用途及租赁期限范围内，乙方可以转租、转借部分租赁场所。本合同期间，在征得甲方同意的情况下，乙方可以与合资方、合作方共同经营租赁场所。乙方不因征得甲方书面同意而免除依据本合同应承担的责任。本合同解除或终止后，乙方应于搬迁期内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好、清洁的状态返还甲方（租赁期间合理的自然损耗除外）。在迁出租赁场所的过程中，乙方不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的装修（包括乙方经甲方同意进行的装修）、不可移动的装饰及固定的设施设备及物品和其他物品，不可移动物无偿归甲方所有。搬迁期内，乙方未能清理完的均视为乙方已放弃所有权的遗弃物。该遗弃物归甲方所有，由甲方自行处理，不作任何补偿。乙方未按约定的时间和金额支付租金及其他费用的，从本合同约定的付款期满之次日起，每逾期一日按应付金额的日万分之五向甲方支付违约金。如乙方有以下情况发生，将视为根本违约：乙方逾期超过30天未能足额支付、不支付或者延迟支付租金或其他任何应付费用的，包括但不限于水电费、燃气费、利息和违约金等；乙方未经甲方书面同意，擅自变更租赁场所的租赁用途或擅自拆改租赁场所；乙方未经甲方同意擅自非法转让、转借、转租、承包、或者以违法、违规的方式将租赁场所的控制权转让给第三方。乙方发生根本违约，甲方有权单方解除合同，要求乙方支付相当合同解除当年度租金总额30%的违约金，并要求乙方按本合同第十一条的约定退还租赁场所，同时乙方不得要求甲方赔偿剩余租期内装饰装修残值损失，无权要求甲方返还任何已付租金及其他各项费用。因甲方违约导致合同解除的，甲方应按照相关权威部门审核的标准，赔偿剩余租期内装饰装修残值及向乙方支付相当合同解除当年度租金总额30%的违约金，违约金不足以弥补乙方损失，甲方据实赔偿差额部分。合同还对其他内容进行了约定。合同下方仙山鸿宇公司、伯成实业公司均加盖公章。合同签订后，仙山鸿宇公司即将诉争租赁场地交付伯成实业公司使用。2015年7月21日，伯成实业公司支付武汉市汉阳区永丰乡仙山村民委员会200,000元，仙山鸿宇公司认可该费用支付的系上述合同项下的履约保证金和相关费用。伯成实业公司承租上述房屋后计划开设起亚4S店并于2015年10月1日与武汉时兴建筑装饰工程有限公司签订装修工程合同书一份，对诉争租赁房屋进行装修，装修承包范围为装修总承包，装修合同约定工程期限60天，开工日期2015年10月1日起算，完工交付日期为2015年11月30日，装修工程总价款2,100,000元。伯成实业公司将诉争租赁房屋一楼、二楼进行了装修，三、四、五楼未进行装修。关于装修费伯成实业公司表示装修花费3,591,699.68元，仙山鸿宇公司表示与装修单位武汉时兴建筑装饰工程有限公司核实整个装修工程结算金额是3,590,000元。伯成实业公司另在诉争场地安装了空调，关于空调的费用，伯成实业公司提交了武汉天起汽车销售服务有限公司给武汉美泰环境设备有限公司支付货款135,000元的转账凭证。装修完毕后，伯成实业公司开始在诉争房屋经营并将部分场地进行了转租，经营过程中，诉争房屋的门头牌子包括吉利汽车、武汉吉客、东南汽车三个标志。2019年5月，因为伯成实业公司欠付租金，仙山鸿宇公司予以催要。伯成实业公司在2019年五一期间，未与仙山鸿宇公司沟通、未办理交接手续的情况下，搬离诉争租赁房屋，并将可移动的机器、设备搬离，中央空调未搬离。在伯成实业公司使用上述诉争租赁房屋期间，除了2015年7月21日支付的200,000元之外，未再支付任何费用。仙山鸿宇公司发现伯成实业公司搬离后，于2019年6月16日，给伯成实业公司发《解除合同通知书》一份，表示伯成实业公司在经营期间一直未按合同约定向仙山鸿宇公司支付租金，已拖欠租金累计9,400,000元，已严重违约，并在未告知仙山鸿宇公司的情况下将店内资产全部转移，故通知伯成实业公司自该通知书送达伯成实业公司之日起解除《租赁合同》，要求伯成实业公司于2019年5月17日前向仙山鸿宇公司支付全部未付的租金及违约金，且于2019年6月5日前将遗留在租赁现场的杂物全部搬离，限期内未搬离的，视为遗弃物，仙山鸿宇公司将自行处置。伯成实业公司于2019年6月26日签收该《解除合同通知书》，后双方因为租赁事宜未能协商一致，仙山鸿宇公司诉至一审法院请求判如所请，伯成实业公司依法提起反诉。本案诉讼中，伯成实业公司于2019年9月20日给仙山鸿宇公司回函一份，表示系仙山鸿宇公司根本违约，租赁场所450千伏的电力至今不能交付，致使伯成实业公司无法正常经营，甚至一楼的经营都无法完全开展，二、三、四、五楼只能空置，导致其公司巨额亏损无法实现合同目的。其公司目前暂停经营，要求仙山鸿宇公司尽快将450千伏的电力供应到位，确保其公司恢复经营。一审法院另查明，伯成实业公司承租诉争房屋之后，先使用的系临时用电。2016年2月2日，仙山鸿宇公司与国网湖北省电力公司武汉供电公司签订《高压供用电合同》一份，用电性质行业分类一般旅馆，用电容量800千伏安。该800千伏安的供电供本案诉争租赁场地和附近的武汉鑫佳园大酒店管理有限公司共同使用。在武汉市鑫佳园大酒店旁边配有组合式变电站。在该变电站里，对应本案诉争房屋使用的电缆线上安装的系400A的塑料外壳式断路器，仙山鸿宇公司和伯成实业公司申请出庭的证人均表示400A的断路器对应的电力负荷为260-282千伏安左右。在诉争租赁房屋内伯成实业公司承租时使用的配电柜安装的断路器系350A。关于诉争租赁房屋内的配电柜，仙山鸿宇公司主张系伯成实业公司自己安装，因为其安装的系350A的断路器，故仙山鸿宇公司在组合式变电站内只能装400A的断路器，否则起不到保护作用。伯成实业公司表示自己不清楚租赁房屋内的配电柜是谁安装的，但不是自己公司安装的。伯成实业公司未提交证据证明其在使用诉争租赁房屋过程中出现过因为电力负荷问题影响经营的事实。一审法院还查明，仙山鸿宇公司给伯成实业公司发送解除租赁合同通知后即将上述租赁场地收回，后重新招租出租给案外人武汉拓远汽车服务有限公司使用。武汉拓远汽车服务有限公司大约自2019年9月份进场经营汽车超市。武汉拓远汽车服务有限公司基本保留了一楼展厅和二楼的大部分装修，在二楼增加装修了食堂，将三楼进行了装修，四、五楼仍未装修。本案诉讼中，承办人给伯成实业公司释明其主张的装修工程费用需要鉴定，伯成实业公司明确表示因为诉争房屋已经重新出租给案外人，无法进行装修价值、设备价值的鉴定，故伯成实业公司不要求鉴定。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。一审法院认为：一、关于仙山鸿宇公司与伯成实业公司于2015年7月16日签订的《租赁合同》的效力问题。仙山鸿宇公司在本案诉讼中，未能向一审法院提交诉争房屋的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定本案案涉租赁房屋无建设规划许可证，伯成实业公司与武汉仙山鸿宇商贸有限公司就案涉租赁房屋订立的《租赁合同》无效。二、关于出租人主张的租金问题及逾期付款及解除合同违约金的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，关于伯成实业公司搬离的时间，仙山鸿宇公司庭审中明确表示不清楚伯成实业公司搬走时间，其发现后发函解除，仙山鸿宇公司提交的解除合同通知书的时间落款系2019年6月16日，可以看出，伯成实业公司的搬走时间早于2019年6月16日，仙山鸿宇公司不清楚伯成实业公司搬走时间，该时间以伯成实业公司的陈述2019年五一期间搬离为准。仙山鸿宇公司2015年7月16日将房屋交付伯成实业公司，伯成实业公司应当支付其使用租赁房屋期间的房屋占用费，双方合同约定了2015年7月16日至12月31日为免租期，现仙山鸿宇公司主张自2016年1月1日起算按照合同约定的租金标准予以计算，一审法院予以准许。参照双方合同约定的年租金2,300,000元，2016年1月1日至2019年5月1日的租赁房屋的占用费为7,666,666.67元，扣除伯成实业公司已支付的200,000元，伯成实业公司还应支付给仙山鸿宇公司7,466,666.67元。关于仙山鸿宇公司主张的逾期付款、解除合同违约金3,115,181元，双方签订的《租赁合同》无效，双方合同中约定的违约金等条款也系无效，仙山鸿宇公司主张该违约金无合同依据，一审法院不予支持。三、关于承租人装修费、消防改造费、中央空调采购损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案伯成实业公司对案涉租赁房屋进行装修，仙山鸿宇公司对此是明知且同意，而仙山鸿宇公司并未表示同意利用该装修，故对该装修损失，应按照双方过错比例进行分担。诉争房屋中可移动设备伯成实业公司均已搬走，对于伯成实业公司在租赁房屋内尚未搬走的空调，双方当事人均同意搬走，伯成实业公司可以予以搬走，对其主张的空调采购费一审法院不予支持。关于诉争租赁房屋装修费和消防改造费，伯成实业公司认可消防改造费一并包含在装饰装修内，无法区分。关于诉争房屋内伯成实业公司承租时进行的装饰装修的现值，因为诉争房屋已经交由案外人使用，案外人在正常经营使用，且进行了新的装修，伯成实业公司明确表示不要求鉴定。本案参照伯成实业公司装饰装修的工程造价及租赁合同约定的期限和承租人使用情况予以处理。关于伯成实业公司承租时的装饰装修的工程造价，伯成实业公司表示装修花费3,591,699.68元，仙山鸿宇公司表示系3,590,000元，双方数据差距不大，结合伯成实业公司提交的银行流水，一审法院对伯成实业公司主张的3,591,699.68元的装饰装修造价费用予以认可。结合租赁合同约定的期限和承租人使用情况，伯成实业公司就诉争房屋的装饰装修部分的损失酌定为2,394,466.45元。仙山鸿宇公司明知诉争房屋没有规划审批手续予以出租并收取租金，伯成实业公司在仙山鸿宇公司未能出示建设工程规划许可证及权属证明资料的情况下承租房屋并进行装修，未尽到必要注意义务，双方均有过错，但仙山鸿宇公司作为出租人对于房屋的规划、权属情况为明知，应对合同无效之后果承担主要的民事责任。一审法院综合双方合同期限、承租人使用期间以及合同的履行情况等因素，酌情认定仙山鸿宇公司应就承租人的装修损失承担60%的过错责任即仙山鸿宇公司赔偿伯成实业公司装饰装修损失1,436,679.87元（2,394,466.45元×60%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉仙山鸿宇商贸有限公司与武汉伯成实业发展有限公司于2015年7月16日签订的《租赁合同》无效；二、武汉伯成实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付武汉仙山鸿宇商贸有限公司房屋占用费7,466,666.67元；三、武汉仙山鸿宇商贸有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿武汉伯成实业发展有限公司装修损失1,436,679.87元；四、驳回武汉仙山鸿宇商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回武汉伯成实业发展有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80,824元，由武汉仙山鸿宇商贸有限公司负担27,480元、武汉伯成实业发展有限公司负担53,344元；一审反诉案件受理费19,107元，由武汉仙山鸿宇商贸有限公司负担7,069元、武汉伯成实业发展有限公司负担12,038元。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕伯成实业公司的上诉请求及理由进行审理。一、关于案涉租赁合同的效力问题。仙山鸿宇公司与伯成实业公司签订的《租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但在本案中，因涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，涉案合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”是此，仙山鸿宇公司主张伯成实业公司支付房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定。其主张的逾期付款、解除合同违约金的请求，因《租赁合同》无效，一审法院不予支持亦符合法律规定。二、关于伯成实业公司上诉主张一审判令其装修损失费用过低的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，诉争房屋已经交由案外人使用，案外人进行了新的装修，伯成实业公司在一审亦明确表示不要求鉴定，但伯成实业公司表示装修花费3,591,699.68元，仙山鸿宇公司表示系3,590,000元，故一审参照伯成实业公司装饰装修的工程造价及租赁合同约定的期限和承租人使用情况予以处理，就诉争房屋的装饰装修部分的损失酌定为2,394,466.45元并综合考虑双方合同期限、承租人使用期间以及合同的履行情况等因素，酌情认定仙山鸿宇公司承担主要民事责任，应就承租人的装修损失承担60%的过错责任符合本案实际情况。伯成实业公司认为其装饰装修部分的损失酌定为2,394,466.45元就不应承担责任比例的请求，本院不予支持。三、关于伯成实业公司上诉认为一审判令房屋租金按整楼支付占用费过高，显属不当。仙山鸿宇公司存在过错，对案涉房屋的电力供应未达到合同约定标准，且无法正常使用全部租赁面积，导致三、四、五层被迫完全闲置应扣除该部分未使用的占用费的问题，因仙山鸿宇公司在签订涉案合同时未将涉案租赁物的产权情况明确告知伯成实业公司，而伯成实业公司亦未审慎核实该房屋合法产权状况即承租使用，且仙山鸿宇公司对案涉租赁场地的电力供应亦未能达到合同约定的450千伏安标准，双方对于无效合同的签订及履行均存在过错。综合本案的具体情况，应按照双方过错比例进行分担，故依据前述比例承担。本院认同原判确定的租金起算时间及房屋占用费租金损失不变，仍按一审确定的时间计算，但计算房屋占用费的部分楼层应按过错比例予以调整，本院予以纠正。参照双方合同约定的年租金2,300,000元，其中伯成实业公司认可对第一层、二层进行了装修正常使用，对此不予调整。即第一层、二层占有使用费即为3,066,666.67元（7,666,666.67元÷5×2），对第三层、四层、五层占有使用费4,600,000元（7,666,666.67元÷5×3），按照前述比例之60%计算，即为2,760,000元（4,600,000元×60%），合计5,826,666.67元。扣除伯成实业公司已支付的200,000元，伯成实业公司还应支付给仙山鸿宇公司5,626,666.67元。故伯成实业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初5305号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初5305号民事判决第二项、第五项；三、武汉伯成实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付武汉仙山鸿宇商贸有限公司房屋占用费5,626,666.67元；四、驳回武汉伯成实业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80,824元，由武汉仙山鸿宇商贸有限公司负担48,840元、武汉伯成实业发展有限公司负担31,984元；一审反诉案件受理费19,107元，由武汉仙山鸿宇商贸有限公司负担7,069元、武汉伯成实业发展有限公司负担12,038元。二审案件受理费80,824元，由武汉仙山鸿宇商贸有限公司负担21,360元、武汉伯成实业发展有限公司负担59,464元。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张海鹏审判员  胡丹丹二〇二一年三月二十三日法官助理张欣书记员陈旭敏