青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初121号原告：莫宝山，男，汉族，1959年3月4日出生，住青海省互助土族自治县。委托诉讼代理人：莫延昌，男，汉族，1991年11月3日出生，住青海省互助土族自治县。（与原告系父子关系）委托诉讼代理人：莫延英，女，汉族，1987年6月1日出生，住青海省互助土族自治县。（与原告系父女关系）被告：王永明，男，汉族，1985年6月22日出生，中国铁路青藏集团有限公司西宁车辆段职工，住西宁市。被告:申晓燕，女，蒙古族，1988年2月7日出生，住西宁市。原告莫宝山与被告王永明、申晓燕房屋买卖合同纠纷一案，西宁市城北区人民法院以（2020）青0105民初4737号民事裁定书移送我院，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理，原告莫宝山及其委托诉讼代理人莫延昌、莫延英，被告王永明到庭参加诉讼，被告申晓燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席进行审理，本案现已审理终结。原告莫宝山向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告王永明、申晓燕签订的《民事和解协议书》；二、判令二被告返还原告已经支付的购房款650000元，并支付资金占用利息75965.60元（自2020年5月31日起至2021年3月3日止，按照全国银行间同期同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算）；3、二被告承担本案的财产保全费用、保函费及诉讼费。事实与理由：2020年4月8日原告通过青海尚希房地产营销策划有限公司提供的居间服务和被告王永明、申晓燕签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：二被告以750000元的的价格将位××区的房屋出售给原告，合同签订当日原告向二被告支付购房定金25000元，4月10日前支付购房款475000元，5月10日前支付剩余购房款200000元，向青海尚希房地产营销策划有限公司支付居间服务费10000元，尾款50000元待房屋过户后支付。在签订合同时，二被告均承诺案涉房屋无抵押，房屋所有权证号：宁XXXX号，证载面积为：116.96㎡。前述合同签订后原告陆续以银行转账的方式向二被告支付了650000元购房款及定金。合同履行期间，原告前往青海福源房地产开发有限公司处办理案涉房屋过户更名手续时，被告知案涉房屋目前无法办理合同更名或过户登记手续，案涉房屋被告王永明办理了公积金贷款。原告在城北法院诉讼后，尚希公司退还了中介服务费用及利息，原告又与二被告重新达成《民事和解协议书》，确定了双方的权利义务关系，原告撤回了起诉。由于二被告未按《民事和解协议书》五日内履行交付《商品房预售合同》原件及相关购房发票、房屋相关资料，事后原告经多处打听，办理房产登记时间无时间保证，且被告在外有很多欠款，原告的买房目的无法实现，故为维护原告的合法权益，故诉至本院，望判如所请。原告莫宝山围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、《民事和解协议书》，证明：1.原、被告之间在自愿前提下达成和解协议书，约定购房款750000元，原告已经支付650000元，案涉房屋的坐落地点；2.原、被告就本案纠纷发生的起因等内容进行了确认；3.原、被告就案涉房屋无法办理合同更名及过户登记的事实就行了确认；4.协议书约定的内容和房屋买卖（居间）合同约定的内容不一致均以本协议约定的条款为准；5.二被告本应至迟于2020年9月13日前将合同编号为：YS0237029、房屋代码为632253的《商品房预售合同》原件及相关购房票据等和合同相关的材料交付给原告，否则二被告应当返还已经收取的购房款650000元，并向原告支付资金占用利息，利息的计算标准：按照同期银行间拆借利率的4倍计算。利息的计算时间：自2020年5月31日起至二被告实际支付之日止。此外，前述情形发生后，二被告自愿向原告双倍返还定金25000元，并向原告支付违约金130000元；6.原告已向二被告支付购房款650000元剩余100000元待办理房屋过户手续时支付。证据二、转账记录、收款收据，证明：1.原告向二被告支付购房款650000元的事实；2.原告向青海尚希房地产营销策划有限公司支付中介费10000元的事实。证据三、商品房买卖合同登记备案证明，证明：1.案涉房屋的开发企业为青海福源房地产开发有限公司，二被告购买的案涉房屋已于2015年12月14日起抵押给金融机构至2030年12月14日，抵押金额为275000元的事实；2.二被告在和原告签订合同时未作出真实表述，致使原告作出错误判断，并轻信二被告从而作出购买案涉房屋的决定。证据四、1.通话录音、截屏（2020年6月25日莫延昌与青海福源房地产开发有限公司工作人员李女士的通话），2.通话录音、截屏（2020年6月26日莫延英与被告王永明的通话），3.手机录音（2020年7月11日原告与中庄村委会史书记的对话），4.通话录音、截屏（2020年7月12日原告和莫延英与被告王永明的通话录音）。证明：开发企业工作人员明确表示案涉房屋不能办理合同更名过户的事实；被告王永明拒绝提前清偿贷款的事实；间接证明案涉房屋办理不动产权证书的时间无保证的事实；原、被告曾就解除2020年4月8日签订的房屋买卖（居间）合同，返还已付购房款等事项进行过协商的事实。证据五、（2020）青0105民初3554号民事裁定书，证明：原、被告达成《民事和解协议书后》，原告基于对被告的信任向城北区人民法院申请撤诉并经该院裁定予以准许的事实。证据六、原告和被告王永明2020年9月10日通讯截屏，被告申晓燕2020年9月11日发给原告的短信截屏，证明：原告打电话请求被告王永明按约定交付《商品房预售合同》原件等材料的事实；请求被告王永明按约定履行义务，被告申晓燕以短信方式进行回复，明确表示不履行合同，并进行威胁。证据七、诉讼财产保全责任保险单及保险单明细，民事裁定书及诉讼费用发票，证明：原告为诉讼产生的诉讼费用、保全费用，应当由二被告承担。证据八：被告申晓燕2020年10月15日发给原告的短信截屏、原告和被告王永明2020年10月15日的通话记录、商品房预售合同及收据，证明：二被告于2020年10月15日在原告已经向城北法院起诉的情形下违反《民事和解协议书》的约定，逾期交付商品房预售合同原件等材料的事实，被告2020年10月15日将案涉合同毁损后将案涉合同扔进案涉房屋的事实；二被告未按《民事和解协议书》的约定全面履行义务，原告的诉讼请求应当予以支持。被告王永明辩称，原告所述事实属实，确实收到原告的650000元购房款，定金已经包含在购房款中了。我与申晓燕原系夫妻关系，2020年7月办理了离婚手续。案涉房屋目前暂时无法办理产权证书，我意见继续履行《民事和解协议书》的约定内容，待房产证办理条件满足，我会协助原告办理产权证书，我的外债我会妥善处理。被告王永明向本院《房屋买卖（居间）合同》，证明：原告知情房产证无法立即办理的情况，且约定在房产证下来两年后给原告办理过户手续。被告申晓燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，未进行答辩，亦未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告王永明对原告莫宝山提供证据质证意见：对证据一、二、三、四、五、六、七、八真实性均无异议，对证据三证明方向有异议，我给原告说过公积金的事情，对证据四我不是拒绝还款，而是我没有能力提前还款，对证据六不能表明是申晓燕的威胁，是事实情况，确实没有偿还能力，对其他证明方向无异议。本院对原告莫宝山提供的证据经被告王永明质证无异议的证据予以确认，并在卷佐证。原告莫宝山对被告王永明提供证据质证意见：真实性无异议，被告王永明给开发商打电话，开发商说房产证两年就能下来，所以签订居间合同时，就写上了房产证下来两年后给原告办理过户手续，且满两年可以减轻房税的承担，但经原告多方打听案涉房产办理不动产登记手续遥遥无期。这个合同已不再履行，青海尚希房地产营销策划有限公司已经退出，原、被告履行的是双方签订的《民事和解协议书》。被告王永明提供的《房屋买卖（居间）合同》，系原告莫宝山，被告王永明、申晓燕及售房中介青海尚希房地产营销策划有限公司三方达成的，因原告在西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初3554号案件中与买房中介青海尚希房地产营销策划有限公司达成解除《房屋买卖（居间）合同》，该公司向原告退还收取的中介费及利息10210元，原告莫宝山与被告王永明、申晓燕又达成《民事和解协议书》，约定了双方的权利义务。庭审中原告莫宝山与被告王永明均认可实际履行的是《民事和解协议书》，故《房屋买卖（居间）合同》在本案中已无实际意义。经审理查明：2020年4月8日原告与被告王永明、申晓燕及青海尚希房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，依据合同约定，原告以750000元的价格购买二被告位于××区，面积116.96㎡的房屋，合同签订后原告陆续以银行转账的方式向被告王永明、申晓燕支付了650000元购房款（含购房定金25000元），2020年6月11日被告王永明、申晓燕将房屋交付原告使用。在合同履行期间，由于原告前往青海福源房地产开发有限公司处办理案涉房屋过户更名手续时，被告知案涉房屋目前无法办理合同更名或过户登记手续，且案涉房屋被告王永明办理了公积金贷款，2020年7月29日原告将被告王永明、申晓燕及青海尚希房地产营销策划有限公司以房屋买卖合同诉至西宁市城北区人民法院，要求解除合同，返还购房款及赔偿损失，在审理中原告与青海尚希房地产营销策划有限公司达成一致，同意解除《房屋买卖（居间）合同》，青海尚希房地产营销策划有限公司退还了中介服务费用及利息。2020年9月4日原告与被告王永明、申晓燕达成《民事和解协议书》，确定所购房屋坐落及建筑面积，购房价款、违约责任、剩余房款100000元至办理不动产权属登记转移完毕一次性付清等权利义务关系，原告撤回了起诉。由于二被告未按《民事和解协议书》五日内履行交付《商品房预售合同》原件及相关购房发票、房屋相关资料，涉案房屋办理房产登记无时间保证，且二被告在外有多处欠款，原告的买房目的无法实现等原因,原告于2020年10月9日将二被告以房屋买卖合同再次诉至西宁市城北区人民法院，西宁市城北区人民法院以管辖权原因将该案移送至本院审理。另查，案涉房屋开发商系青海福源房地产开发有限公司，被告王永明2015年7月28日与青海福源房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，合同备案时间2015年8月12日，案涉房屋的不动产权证书尚未办理。被告王永明、被告申晓燕2013年8月26日结婚，2020年7月3日办理了离婚手续。原告莫宝山于2020年9月21日向西宁市城北区人民法院申请诉前保全，该院作出（2020）青0105财保82号民事裁定书，查封了被告王永明、被告申晓燕所有的位于西宁市××区住房一套，查封期限：自2020年9月23日至2023年9月22日。本院认为，原告与二被告签订的《民事和解协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效。虽双方当事人按协议约定履行了支付购房款，交付房屋义务，但由于二被告未按《民事和解协议书》履行交付案涉房屋资料义务，涉案房屋办理不动产权属登记时间无法确定，加之二被告有外债，原告恐其权益遭受侵害等原因，以合同目的不能实现为由要求解除《民事和解协议书》，并返还购房款的诉讼请求有理有据，本院予以支持。关于原告主张的资金占用利息双方有约定，庭审中考虑本案实际情况，原告将主张二被告按约定承担按照同期银行间拆借利率的4倍计算的资金占用利息变更为按照2倍计算，被告王永明表示同意，本院尊重当事人意见。被告申晓燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为对行使诉讼权利的放弃。二被告在婚姻关系存续期间购买涉案房屋且进行房屋买卖交易行为，故应共同承担民事责任。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项、第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告莫宝山与被告王永明、被告申晓燕于2020年9月4日签订的《民事和解协议书》依法予以解除；二、被告王永明、被告申晓燕于本判决生效后一月内返还原告莫宝山购房款650000元，并支付资金占用利息37983元。（自2020年5月31日起至2021年3月3日止，按照全国银行间同期同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的2倍计算）。案件受理费减半收取5925元，保全费4575元，保函费1621.95元由被告王永明、申晓燕承担，随上述款项一并支付给原告莫宝山。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员 陈桂武二〇二一年三月二十五日法官助理 李 红书记员 袁中方附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法典》第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国民法典》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产；《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。