江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)赣11民终334号上诉人（原审原告）：舒立明，男，1962年7月21日出生，汉族，住江西省上饶市。上诉人（原审原告）：郑道菊，女，1965年4月12日出生，汉族，住江西省上饶市。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑道友，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：上饶市万力时代置业有限公司，住所地江西省上饶市信州区中山路1号5-1、5-2，统一社会信用代码：913611005584783377。法定代表人：腾略成，系该公司董事长。委托诉讼代理人：叶菲，江西邦隆律师事务所律师，特别授权。上诉人舒立明、郑道菊因与被上诉人上饶市万力时代置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初5356号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人舒立明、郑道菊的上诉请求为：1、撤销信州区人民法院（2020）赣1102民初5356号民事判决，改判被上诉人按日万分之一的标准支付上诉人逾期办理不动产权证书违约金共计205,829元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决将双方合同明确约定的日万分之一违约金调整为日万分之零点五系适用法律错误。首先，原审判决调整违约金违背了合同自由原则和意思自治原则。其次，原审判决调整违约金违反了《合同法》的相关规定。根据《合同法》第一百四十四条之规定，当事人只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，才可以请求人民法院予以适当减少。被上诉人未提供任何证据予以证实违约金过高。再次，即便对本案违约造成的损失数额难以确定，亦有明确司法解释参照适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》亦有明确规定，可参照中国人民银规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案违约金折合才3.65%。二、本案应参照执行江西省高级人民法院颁发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的相关规定，该规定亦认可日万分之一的违约金标准。三、原审判决与此前该院其它类案同案不同判，有违法律统一适用范围原则。综上，要求支持上诉请求。被上诉人上饶市万力时代置业有限公司答辩称，1、一审法院裁判事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。2、办理房屋产权证，只是向行政机关的备案，逾期交房具有根本的区别，是否及时办证并不妨碍上诉人使用和居住，在本案中，上诉人既已使用又居住那么未及时办证并未给上诉人造成实际的经济损失，法官对于约定的日万分之零点五的标准判决是法官自由裁量权的体现，并不违背法律规定，其它同一审的答辩请求，综上，请求维持一审判决。舒立明、郑道菊向一审法院提起的起诉请求：1、判令被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金(该违约金以2,017,932元为基数，按每日万分之一标准，自2018年1月26日起直至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计至起诉日违约金金额194,929元）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实，二原告于2018年2月8日与被告签订《上饶市商品房买卖合同》及《补充协议》，由二原告向被告购买万力时代小区5幢501号房屋。该合同第十一条约定：被告应于2017年12月31日前向二原告交付房屋；第二十条第（二）款约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告支付了诉争房屋的全部价款。2017年10月26日被告向二原告交付了房屋，原告并于同日向被告缴纳天然气开通费、物业费、契税、办证费等各项费用。截止到2020年11月11日二原告收到可以办理房屋所有权证书的相关通知。一审法院认为，原、被告双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定各自履行义务。本案中原、被告双方当事人在合同中约定在交付房屋后90日内办理不动产产权证，2017年10月26日，被告向原告交付了房屋，应在2018年1月26日前办理不动产产权证，而被告在2020年11月11日才收到办理不动产产权证的通知，故被告应承担逾期办理不动产产权证的违约责任。原告诉请被告按日支付全部房价款万分之一的违约金。被告辩称，办证是双方共同的义务，未能办证并非被告一方的原因；办理权属登记并非被告自行运作，需要行政主管部门的批准。2016年新增的不动产登记事项须政府各部门协调，因政策的变化，不能克服的情况，且办理房屋产证并未妨碍原告的居住使用，仅仅是行政机关的备案制度，并未造成原告的任何经济损失，请求法院对诉请的违约金进行适当调整。一审法院结合本案实际情况，以及原告庭审中确定的违约金计算最后截止日期为2020年11月11日，故对违约金酌情予以调整为日万分之零点五，即102,914.53元（2,017,932×0.5‰×1020天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上饶市万力时代置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告舒立明、郑道菊逾期办理不动产产权证书违约金102,914.53元；二、驳回原告舒立明、郑道菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,099元（已减半），由原告负担1,050元，被告上饶市万力时代置业有限公司负担1,049元。二审期间，上诉人舒立明、郑道菊与被上诉人上饶市万力时代置业有限公司均未提交新证据。当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力。根据已查明的事实，被上诉人存在违反合同约定，逾期办理房产证的客观情形，故理应按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的相关规定，承担逾期办证的违约责任。参照江西省高级人民法院印发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条的规定，“合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持”。因此，案涉合同约定逾期办证违约金为日万分之一，并未超出合理赔偿限度，应予以支持。被上诉人主张进行适当调整，无充分依据，其在一审期间提交的说明、会议纪要，仅是协调处理拆迁户的回迁安置问题，在本案中并不属于因不能预见、不能避免且不能克服的导致逾期办证可免除或减轻责任的客观情形，本院不予支持。一审法院就双方约定的逾期办证违约金进行调整，无充分的事实和法律依据，本院予以纠正。综上，上诉人舒立明、郑道菊的上诉请求成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初5356号民事判决第二项，即“驳回原告舒立明、郑道菊的其他诉讼请求”；二、变更江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初5356号民事判决第一项，即“被告上饶市万力时代置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告舒立明、郑道菊逾期办理不动产产权证书违约金102,914.53元”为“被上诉人上饶市万力时代置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人舒立明、郑道菊逾期办理不动产产权证书违约金205,829元”。一审案件受理费2,099元，二审案件受理费2,358元，均由被上诉人上饶市万力时代置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 余林娣审判员 徐迎风二〇二一年三月十六日书记员 魏佳晨