广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初6808号原告：珠海市翠微物业管理有限公司。住所地：珠海市×××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××145C。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈雅诗，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖愉，广东朗乾律师事务所律师。被告：易上珍，女，汉族，1982年1月3日出生，住珠海市香洲区××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××224。原告珠海市翠微物业管理有限公司（以下简称翠微物业公司）与被告易上珍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告翠微物业公司的委托诉讼代理人陈雅诗、梁颖愉及被告易上珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翠微物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费（以每月3300元为标准，自2019年12月起至2020年2月的管理费计算为9900元）；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金，每日按照1‰计算，暂计算至2020年3月2日为693元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告易上珍承租珠海市香洲翠微股份合作公司位于珠海市××××××××翠微综合楼首层第20间的物业，原告为该物业的物业管理公司，故被告应向原告支付物业管理费。根据《物业管理协议书》约定，合同期限为2018年11月10日起至2020年11月9日止；被告每月应向原告支付当月物业管理费3300元。但被告至今仍欠原告物业管理费未予支付，根据《物业管理协议书》约定“若逾期缴纳物业管理费……，自拖欠之日起每日按拖欠金额的1‰计付逾期付款违约金，至清偿之日止”。综上所述，被告未支付管理费的行为违反了《物业管理协议书》的约定，损害了原告的利益，原告为维护合法权益特诉至法院。原告翠微物业公司向本院提交一份《物业管理协议书》作为证据。被告易上珍提交书面答辩状称，根据合同法第六十六条规定，答辩人有权拒绝其相应的履行要求。双方于2018年10月10日签订《物业管理协议书》，约定答辩人承租珠海市××××××××翠微综合楼首层第20间、建筑面积为65.66平方米的厂房，被答辩人负责管理场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序以及各项经营活动等事务，答辩人每月10日前缴纳当月3300元物业管理费。自2019年4月起，答辩人所承租的厂房开始漏水，答辩人多次与被答辩人沟通，但一直未得到处理，被答辩人明知答辩人主要经营健康保健品，漏水的情况导致承租物业房间经常有异味，影响答辩人的正常经营。另外，在答辩人承租期间，曾出现过许多管理不当的问题，如2019年9月门口淤泥未得到清理、2019年10月16日因保安管理不当被盗、楼上钥匙迟迟未交付等，答辩人发现上述问题时第一时间在微信与被答辩人沟通，但被答辩人在明知存在上述问题的情况下相互推脱，没有及时解决到答辩人反映的问题，造成答辩人损失，根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”答辩人有权在被答辩人提供的物业管理服务不符合合同要求时，拒绝支付被答辩人的物业管理费。被告易上珍在庭审中补充以下答辩意见：案外人翠微股份公司在2018年6月30日已经公示涉案大厦物业纳入拆迁范围，但翠微股份公司在2018年10月10日隐瞒事实与我签订租赁合同。而且被答辩人的物业管理收费标准过高不合理，我要求被答辩人提供收费标准、资质。我向被答辩人及翠微股份公司缴纳押金25000元（包括管理费及租金）。2020年2月份是疫情期间，国家提倡免租。且2020年1月16日开始，我的商铺就被停水停电了。被答辩人也没有设立保安亭，没有设立保安巡逻。另外，2019年10月16日，我的店铺被盗了。被告易上珍向本院提交了一份《关于商铺清退诉求的复函》以及微信聊天记录作为证据。经审理查明：2018年10月10日，原告翠微物业公司作为甲方，与作为乙方的被告易上珍签订一份《物业管理协议书》，主要内容为：鉴于翠微股份合作公司与乙方签订了《租赁合同》，约定由乙方承租翠微股份合作公司位于珠海市××××××××翠微综合楼首层第20间、建筑面积为65.66平方米的厂房，为维护承租人的合法利益、正常的经营管理秩序和商誉，统一规范经营者的经营行为，特签订本协议；物业管理期限为租赁合同期限，从2018年11月10日起至2020年11月9日止，乙方每月10日前向甲方缴纳当月物业管理费3300元；甲方享有对大厦物业管理的权利，对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序以及各项经营活动等事务全权实施管理，维护大厦的正常运行；乙方享有在《租赁合同》中约定经营范围内的依法自主经营权以及应按时足额向甲方缴纳物业管理费及各种相关费用；等等。双方在履行上述合同过程中，被告易上珍已向原告翠微物业公司缴纳直至2019年11月份的物业管理费。因涉案物业所在的翠微村进行城市更新项目的需要，涉案物业的出租方翠微股份合作公司于2019年8月27日即已向各商铺发出搬迁及清退商铺的通知，并于2020年2月份在涉案物业的外围围起了外墙。由于包括被告易上珍在内的多个商铺承租人认为翠微股份合作公司提前解除租赁合同应给予装修补偿的问题未解决，故已在本院另案提起对翠微股份合作公司要求补偿损失的诉讼，被告易上珍同时声称为了该案固定证据以及等待法院安排进行评估的需要，其虽然已于2020年1月中旬以后即已关门停业，但是直至2020年3月才搬迁的。被告易上珍同时认为由于原告翠微物业公司存在管理服务瑕疵，故其自2019年12月起未再向原告翠微物业公司缴纳物业管理费。又查明：在由原告翠微物业公司同时提起的、对同一大厦物业租赁人追索物业管理费的多宗纠纷中，作为他案被告的多个租赁人在庭审中均反映涉案大厦物业在2020年1月份已被停水、停电而导致无法正常经营的情况，所以多个店铺的经营者反映他们在2020年1月中旬以后即已关门停业。在由被告易上珍提交的微信聊天记录证据中，也可反映被告易上珍于2020年1月18日14:12分向微信号为“lyx136×××××338”、昵称为“林玉新（春天）”发送过一条信息“林总，你们公司2018年10月份多收了我1500元，至今还没有退还给我。我在信息也和你说了，去你公司在财务室，我和你还有财务三人也说好了，我剩余的钱扣除每月水电费，怎么在2020年1月16号停我电了？这样影响到我店面没办法经营了”，但对方未对此信息进行回复。此外，被告易上珍曾分别于2019年5月份、7月份、8月份、9月份、10月份等时间段，在微信中多次向“林玉新（春天）”反映关于楼上漏水问题长期未得到妥善处理导致其店内装修发生霉烂、楼梯门钥匙多次索取无果导致其无法使用二楼、店门口有淤泥堆多日无人清理影响其生意等等情况，由于被告易上珍提供的以上聊天记录多为非连续时间的截图，所以反映出“林玉新（春天）”对上述问题的答复也是时有时无。本院认为：涉案的《物业管理协议书》是原告翠微物业公司与被告易上珍平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。被告易上珍应当按照合同约定的物业管理费标准向原告履行缴纳义务。被告易上珍在合同履行过半、因后期欠费问题产生纠纷后才在本案中就合同约定的物业管理费标准过高问题提出抗辩意见，其质疑的理据不成立，本院不予采信。本案争议的焦点问题是被告易上珍拒绝支付物业管理费是否具有正当理由，以及被告易上珍应支付物业管理费的期间。关于被告拒绝支付物业管理费的其他理由是否成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，本条规定的拒交物业费的正当理由，应当理解为限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的范围。在本案中，被告易上珍对于其拒绝付费的抗辩理由是原告翠微物业公司履行物业管理服务不到位，比如其多次反映的楼上漏水问题长期不解决、门口淤泥不及时清理、因保安管理不当被盗、楼上钥匙迟迟未交付等，但因其所提供的相关证据不足以证明上述情形到底是因被告不作为、或服务不到位、或被告主观意志以外的原因而导致的结果，不能构成被告易上珍拒付物业管理费的理由。况且，即使原告翠微物业公司在物业管理服务过程中确实存在以上一般性瑕疵，被告易上珍也可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，积极通过合法途径起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以拒付物业管理费的方式对抗物业服务瑕疵的行为并无合法依据。因此，本院对被告易上珍以上述理由提出的抗辩主张不予采纳，其应当按照合同约定向原告支付物业管理费。关于被告易上珍应支付物业管理费的期间及费用计算问题。在原告翠微物业公司同时提起的多宗物业服务合同诉讼中，多数租赁者被告均有反映涉案大厦物业在2020年1月中旬已被停水、停电导致不得不关门停业的情况，且被告易上珍在本案中提交的微信聊天记录也已印证涉案店铺在2020年1月16日起被“双停”而原告翠微物业公司未予答复或处理的情况，况且，2020年的1月24日已开始春节假期，期间因众所周知的疫情原因，自该日起至2月期间涉案大厦的商铺都不可能恢复且能正常营业，原告翠微物业公司也并无举证证明其于该期间仍照常提供物业管理服务，所以其主张被告易上珍应支付2020年2月份的物业管理费的请求没有依据，本院不予支持。被告易上珍主张的其涉案店铺于2020年1月16日被停水、停电的事实，有其他案件的店铺承租人的相关陈述予以印证，本院予以采信，应认定被告易上珍的经营期间是截至2020年1月15日。由于原、被告双方对于被告易上珍欠缴自2019年12月10日起的物业管理费的事实无异议，故被告易上珍应向原告翠微物业公司缴纳物业管理费的期间为1个月零5天，计算为3300元+（3300元÷30天/月×5天）=3850元。至于原告翠微物业公司提出的按照合同约定的每日1‰计算逾期付款违约金的请求，鉴于原告翠微物业公司在提供物业服务期间，可能存在如上所述对承租人反映的属于其管理职责范围的问题不积极处理或处理效果不理想等管理服务瑕疵的情况，且原告翠微物业公司也并未提交证据证明其已向被告易上珍发出书面的催收通知而对方无故拒绝缴交的事实，故本院对原告翠微物业公司的逾期付款违约金请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告易上珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市翠微物业管理有限公司支付物业管理费3850元；二、驳回原告珠海市翠微物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由被告易上珍负担。本判决为终审判决。审判员  潘剑平二〇二一年二月二十日书记员  吴华强罗艳