苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初540号原告：苏州百居顺物业服务有限公司沧浪分公司，住所地苏州市。负责人：黄建芳,经理。委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷思颖，江苏新天伦律师事务所律师。被告：孙伟，男，1994年6月23日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州百居顺物业服务有限公司沧浪分公司（以下简称百居顺公司沧浪分公司）与被告孙伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为小额程序，于2021年2月9日、3月2日公开开庭进行了审理，原告百居顺公司沧浪分公司的委托诉讼代理人雷思颖两次到庭参加诉讼。被告孙伟经本院依法传唤，无正当理由两次未到庭。本案现已审理终结。原告百居顺公司沧浪分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴物业费39150元（从2019年11月21日起，暂计至2020年11月23日，并要求计算至被告实际迁让时止）、违约金21798.72元（暂计至2020年11月23日，并要求计算至被告实际履行时止），合计60948.72元；2、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告百居顺公司沧浪分公司将诉讼请求1中的物业费金额变更为6612.9元，违约金变更为334.28元。事实与理由：被告于2018年9月12日与原告签订物业管理服务协议，约定由原告为被告承租的房屋共计174㎡）提供物业管理服务。物业管理服务协议中约定了物业费支付方式、违约时违约金的计算方式。根据协议约定，被告应按时支付物业费，但经原告多次催讨，被告仍未支付，已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告孙伟辩称：1、对房屋租赁合同有异议，其觉得房屋面积变小了，就不能按照之前174㎡来计算房租、物业费，当初在其不知情的情况下将违章建筑租赁给其，其觉得这个物业存在违法行为。2、关于物业费，应当按照实际面积来计算，不应该把违章建筑面积计算进来，另外物业备案的物业费为5.72每平米，实收15块每平米。3、关于违约金，其不存在违约行为，不应当承担违约金。本院经审理认定事实如下：2018年9月12日，百居顺公司沧浪分公司（甲方）与孙伟（乙方）签订物业服务合同，约定乙方承租商铺，租赁面积174㎡，类型为餐饮，甲方为乙方提供物业管理服务，乙方按承租商铺的租赁合同中双方确认的租赁面积为准缴纳物业管理费，物业管理费的缴纳标准为每平米每月15元，每月物业费合计2610元。物业管理费自房屋交付之日起计收，乙方应于本协议签订后并于进场装修前20个工作日内一次性交纳首期(6)个月的物业管理费。除首期物业管理费外，物业管理费按每3个月为一个支付期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业管理费。如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3%向甲方支付违约金。合同还对其他事项作了约定。后孙伟支付保证金5220元、物业费39150元。2020年12月29日，苏州市好旺商务管理有限公司（以下简称好旺公司）向本院提起诉讼，要求孙伟支付租金及违约金等。本院于2021年2月5日作出（2020）苏0508民初8393号民事判决书，认定好旺公司将其经营管理的商铺出租给孙伟，合同约定营业租赁面积为一层174平方米（含公共可使用的区域），租赁期限为4年，自2017年4月1日起至2021年3月31日止。2020年12月18日，孙伟与好旺公司办理了商铺交接，案涉商铺由好旺公司收回。孙伟陈述违章建筑在2019年3月因331整治而拆除。双方一致确认案涉103号、105号商铺均系二层，产权证面积均为107.4平方米，上、下两层面积相等，孙伟租赁使用的是一层，产权证面积合计107.4平方米。目前该案已生效。审理中，百居顺公司沧浪分公司陈述，其按照（2020）苏0508民初8393号民事判决，将8393号民事判决书确定的计算的时间段以及面积，自合同签订日2018年9月12日起至2019年3月31日止，按照174平方米计算物业费，该期间为6个月19天，应付物业费为17313元，自2019年4月1日起至2020年12月18日止，按照107.4平方米计算物业费，该期间为20个月18天，即627天，应付物业费33669.9元，结合孙伟实际支付的物业费39150元，孙伟欠付11832.9元，保证金5220元予以折抵后，仍欠付其物业费6612.9元。按照上述计算方式及计费面积，孙伟实际支付物业费至2020年5月10日，自2020年5月11日开始欠付，为了便于计算，其主张自2020年6月13日起至2020年12月18止的违约金，也即2020年6月13日至2020年9月12日期间内以应付未付物业费4833元（按照107.4平米，每平方米每月15元，计算三个月）为基数，按LPR的1.95倍计算，金额为213.46元；2020年9月13日至2020年12月12日期间内以应付未付物业费4833元（按照107.4平米，每平方米每月15元，计算三个月）为基数，按LPR的1.95倍计算，金额为120.83元；2020年12月13日至2021年3月12日期间内以应付未付物业费4833元（按照107.4平米，每平方米每月15元，实际计算至2020年12月18日）为基数，按LPR的1.95倍计算，金额为28.19元，以上违约金合计为334.28元。以上事实，有原告百居顺公司沧浪分公司提交的本院（2020）苏0508民初8393号民事判决书、物业服务合同、收款收据、银行凭证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，百居顺公司沧浪分公司与孙伟签订的物业服务合同系双方真实意思表示，双方均应恪守，在约定租赁面积中，虽有66.6平方米为公共可使用区域，不在产权证面积之中，但该部分面积具有使用价值，双方按约定的物业费标准收取并无不当。2019年3月经331整治，该部分面积已无法使用，故自2019年4月起应按107.4平方米计算，2018年9月12日至2019年3月31日计6个月19天，应付物业费17313元（15元/㎡/月÷30天×174㎡×19天+15元/㎡/月×6个月×174㎡）。因涉案房屋已于2020年12月18日交接返还，故2019年4月1日至2020年12月17日计627天，应付物业费为33669.9元（15元/㎡/月÷30天×107.4㎡×627天），根据付款凭证和收款收据，孙伟已支付物业费39150元、保证金5220元，尚欠物业费11862.9元（17313元＋33669.9元-39150元）未支付，为减少当事人诉累，保证金5220元在本案中予以折抵，孙伟仍欠物业费6612.9元未付，百居顺公司沧浪分公司要求孙伟支付拖欠的物业费6612.9元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于百居顺公司沧浪分公司向孙伟主张违约金334.28元，有合同约定，亦未过高，本院予以支持。被告孙伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告孙伟于本判决生效之日起十日内支付原告苏州百居顺物业服务有限公司沧浪分公司物业费6612.9元、违约金334.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙伟负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州百居顺物业服务有限公司沧浪分公司。本判决为终审判决。审判员  孙丽丽二〇二一年三月十二日书记员  陶 敏