山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终10号 上诉人（原审被告）：泰安市泰山龙之缘经贸有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。 法定代表人：刘成龙，总经理。 委托诉讼代理人：姜涛，山东民昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：和西伟，山东民昊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市泰山区上高街道办事处魏家庄村村民委员会，住所地泰安市泰山区上高办事处魏家庄村。 法定代表人：徐峰，主任。 委托诉讼代理人：岳庆舒，泰安泰山上高法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：焦平东，泰安泰山上高法律服务所法律工作者。 上诉人泰安市泰山龙之缘经贸有限公司（以下简称龙之缘公司）因与被上诉人泰安市泰山区上高街道办事处魏家庄村村民委员会（以下简称魏家庄村委）租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人龙之缘公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判上诉人不再支付房屋占有使用费，并将已支付费用退还上诉人，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有所偏差及不当之处，一审依据本案双方庭审的质证内容及（2020）鲁0902民初3872号案件庭审笔录及法律规定，认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效。无效的合同，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。2017年12月26日，双方签订租赁协议后，上诉人即开始装修、搬运机器设备，申报环评等，被上诉人许诺的各种条件均未达到并不予配合，致使时间跨度较长，至2018年10月泰安市国土资源部门执法调查，上诉人仍未正式经营，也未取得任何的经营收入，因此，上诉人对租赁的土地及房屋并未实际利用，而上诉人却仍缴纳了13万元租赁费，明显不公平，亦不合理，既然法院依法认定了租赁合同属无效合同，根据合同法的诚信原则和公平原则，上诉人应自2018年1月1日开始，按照实际占有使用的期间，每年以3万元的数额缴纳房屋占用使用费，而不能从2019年4月开始计算，因此，被上诉人扣除相应实际的房屋占用费外，应当将多余的部分返还上诉人。另，一审法院酌情判定上诉人在判决生效之日起三个月内腾退涉案土地有失公允，上诉人认为，作为特殊行业，应预留一年腾退期间。 被上诉人魏家庄村委辩称，一审认定事实清楚，判决结果公平合理，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人魏家庄村委向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间的土地租赁关系。2、判令被告立即支付原告所拖欠租金（实际占用费）111666.67元，并按欠租金额111666.67元自2019年1月1日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率、自2019年8月20日起至实际付清欠款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付原告违约金（计算至2020年6月30日违约金约计7590元），共计款119256.67元。3、后续租金按照10万元/年为基数，自2020年6月1日起继续计算至被告实际腾退之日止。4、判令被告立即将所租赁原告的五亩土地及附属物腾退、交还原告。5、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月26日,原、被告签订租赁协议一份，协议约定，原告将本村位于泰山福聚花卉市场东临土地五亩及附属物一宗（详见租赁协议）租赁给被告用于加工销售玉石、奇石，租赁期限10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，前五年每年租金10万元，先交租金后使用。 合同签订后，泰安市泰山区美丽家园蔬菜种植有限公司为原告代收被告10万元租赁费，2019年度租金被告已支付3万元，原告认可已收到上述租金。 2018年12月13日,泰安市国土资源局作出泰国土资罚字[2018]13018号行政处罚决定书，对非法占用涉案土地行为进行行政处罚。 因国土部门对包括涉案土地房产在内的非法占地行为进行清查，2019年3月26日，原告协同被告将被告相关机器设备从车间内搬到外面空地。 2020年6月15日，魏家庄村委发出通知，以龙之缘公司未按约定交纳租金为由要求解除租赁关系，于同年6月30日前腾退涉案土地房屋。但龙之缘公司未交纳土地房屋使用费用，亦未腾退涉案土地房屋。为此，魏家庄村委诉来一审法院形成诉讼。 2020年8月6日，龙之缘公司亦诉来一审法院，要求解除租赁协议并要求魏家庄村委及美丽家园公司赔偿各项经济损失170万元。一审法院受理该案后，并于2020年9月14日公开开庭进行了审理，在庭审过程中，魏家庄村委辩称，“本案诉争《租赁协议书》所涉土地为集体所有制的农用地，土地上的建筑物属于违章建筑，未取得土地利用规划手续和建设规划手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案诉争合同属于无效合同。” 一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设。经依法批准使用农村集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地，包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。该法第四十四条还规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，经国务院批准对土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目有占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。虽然原、被告之间所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,但违反了上述法律禁止性规定，且未取得建设工程规划许可证,未经主管部门批准建设,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”,故本案租赁合同应属无效。无效的合同，自始没有法律约束力。原告要求解除原被告之间的土地租赁关系，于法无据，一审法院不予支持。租赁协议被认定为无效,并不能否定龙之缘公司占有使用系争房屋的事实。占有使用了系争房屋,理应支付相应的占有使用费。龙之缘公司自2018年1月1日至2019年3月实际占有使用涉案土地，并已交纳实际占用费用13万元，其中2019年交纳占用费用3万元，按双方约定，租金为100000元/年，2019年1-3月份租金为25000元，因此原告向被告主张2019年月1日至3月的实际占有使用费用无事实依据，一审法院不予支持。自2019年4月，因国土部门对包括涉案土地房产在内的非法占地行为进行清查，导致被告虽然仍占有涉案土地房屋，但无法正常使用涉案土地房屋，造成这种后果，原、被告双方均有责任，且原告应承担主要责任，考虑本案实际情况，自2019年4月起至腾退之日止的土地房屋占有使用费一审法院酌定按30000元/年计算。因合同无效，原告主张被告支付违约金无事实与法律依据，一审法院不予支持。合同无效或被撤销的,因该合同取得的财产,应当予以返还;本案被告应在合理期限内将所租赁原告的五亩土地及附属物腾退返还原告。综上,依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定,判决：一、被告泰安市泰山龙之缘经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市泰山区上高街道办事处魏家庄村村民委员会土地房屋占有使用费（按30000元/年计算，自2019年4月起至腾退之日止）；二、被告泰安市泰山龙之缘经贸有限公司于本判决生效之日起三个月内将涉案土地（泰安市泰山福聚花卉市场东邻，原告所有土地五亩）及附属物（车间六间、办公室两间、仓库一间）腾退，返还给原告泰安市泰山区上高街道办事处魏家庄村村民委员会；三、驳回原告泰安市泰山区上高街道办事处魏家庄村村民委员会的其他诉讼请求。土地房屋占有使用费应扣除被告泰安市泰山龙之缘经贸有限公司已支付5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1343元，由原告泰安市泰山区上高街道办事处魏家庄村村民委员会负担1000元，被告泰安市泰山龙之缘经贸有限公司负担343元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，2017年12月26日,双方当事人签订租赁协议，约定被上诉人将本村位于泰山福聚花卉市场东临土地五亩及附属物一宗租赁给上诉人用于加工销售玉石、奇石，该协议明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的强制性规定，一审认定涉案租赁协议无效符合法律规定。涉案租赁协议虽然无效，但在协议签订后，上诉人自2018年1月1日至2019年3月实际占用使用涉案土地，应按协议约定的租金标准支付相应的占有使用费用，因上诉人已向被上诉人交纳租金13万元，一审认定其中的125000元属于上诉人自2018年1月1日至2019年3月的占有使用费并无不当，上诉人主张该期间的土地占有使用费应按每年3万元计算无事实和法律依据，本院对此不予支持。同时，因在2019年3月26日，国土部门对包括涉案土地房产在内的非法占地行为进行清查，被上诉人协同上诉人将相关机器设备从车间内搬到外面空地，上诉人已经无法正常使用涉案土地房屋，在此情况下，一审根据本案实际情况，酌情认定自2019年4月起至腾退之日，涉案土地房屋的占有使用费用按每年3万元计算，并不违反法律规定。因对于涉案土地房屋，泰安市国土资源局于2018年12月13日已作出行政处罚决定书，2019年3月26日被上诉人协同上诉人将相关机器设备从车间内搬出，2020年6月15日被上诉人亦通知上诉人腾退涉案土地房屋，上诉人至今拒不腾退，一审判决上诉人三个月内将涉案土地及附属物予以腾退并无不当，上诉人主张应给其予留一年的腾退期间于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2686元，由上诉人泰安市泰山龙之缘经贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二一年三月二十六日 书记员  梁 壮