辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终152号 上诉人(原审原告)：江苏中阳建设集团有限公司，住所地江苏省徐州市丰县解放西路**。 法定代表人：王金波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨萍，女，该公司职工。 被上诉人(原审被告)：张净阁，女，1979年1月22日出生，汉族，住凤城市。 被上诉人(原审被告)：张大勇，男，1974年5月17日出生，满族，重庆众硕公司经理，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭林滢，辽宁万鹏律师事务所实习律师。 原审第三人：宽甸金远公司开发有限公司，，住所地宽甸满族自治县宽甸镇阮国长大街魅力城小区A2-2-201 法定代表人：王恩柱，该公司执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：滕显志，男，该公司副总经理。 上诉人江苏中阳建设集团有限公司因与被上诉人张净阁、张大勇与原审第三人宽甸金远公司开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江苏中阳建设集团有限公司（以下简称“江苏中阳公司”）的委托诉讼代理人杨萍，被上诉人张净阁、被上诉人张大勇的委托诉讼代理人管苏祥、谭林滢，原审第三人宽甸金远公司开发有限公司（以下简称宽甸金远公司）的委托诉讼代理人滕显志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江苏中阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的执行异议请求，继续执行宽甸魅力城小区C12号楼S11门市房屋或发回重审。事实和理由：一、被上诉人提出的执行标的异议，应当按照执行异议和复议规定第二十九条进行审查和处理。第二十八条属于处理各类不动产异议的一般规定，而第二十九则属于专门处理购买商品房的消费者能否排除工程价款优先受偿权的特殊规定。本案被上诉人主张其是直接从原审第三人处购买的涉案商铺，称双方签订有商品房买卖合同。其异议请求应当按照上述司法解释的第二十九条进行审查是否符合所规定的条件。二、被上诉人的异议请求不符合执行异议和复议规定的情形，且现有证据不足以排除上诉人对涉案房产的执行。原审第三人主张其与被上诉人张大勇、张净阁之间并非真实的商品房买卖合同关系，而是因原审第三人从案外人张和民处借款而向其提供的房产担保。其异议理由根本不符合执行异议和复议规定第二十九条第(一)、(三)项规定的签订有效合同及支付价款情形。此外，涉案房产为商业门市，并非用于居住的普通住宅，且被上诉人名下拥有可用于居住的其他房屋。其并非购房用于居住的普通消费者身份。其即便是真实购房者，也不能排除和对抗上诉人对包括案涉房产在内所享有的拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。综上，被上诉人提出的执行异议理由依据不足，不具备法定可排除执行的情形。 张大勇辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，本案应当适用执行异议和复议规定第二十八条的规定。被上诉人与原审第三人是真实的商品房买卖合同关系，被上诉人在签订合同后支付了对价，与原审第三人到宽甸县房地产交易所办理了商品房买卖合同备案，不存在上诉人所陈述的借款抵押一事，被上诉人在2014年购房后即对该房屋进行装修并实际入住，直至2019年上诉人申请法院对房屋查封，原审第三人也从未对被上诉人使用房屋提出任何异议。故被上诉人对涉案房屋系购买取得，相关权益依法应当保护。 张净阁辩称，同意张大勇的意见。 宽甸金远公司述称，同意上诉人的上诉请求。 江苏中阳公司向一审法院起诉请求：1、判决撤销（2019）辽0624执异69号执行裁定书，继续执行宽甸魅力城小区C12号楼S11门市房屋；2、驳回被告张大勇、张净阁的全部执行异议请求。 一审法院认定事实：2014年5月31日，被告张大勇、张净阁与第三人宽甸金远公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人宽甸金远公司将其开发建设的宽甸镇魅力城小区C12号楼S11门市房屋出卖给被告张大勇、张净阁。房屋建筑面积185.68平方米，房屋总价款1856800元。同日，第三人宽甸金远公司为被告出具购房收款收据，收据记载涉案房屋被告张大勇付款1856800元。被告张大勇、张净阁购买涉案房屋后经营使用至今。 原告江苏中阳公司与第三人宽甸金远公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月15日作出（2014）丹民一初字第00027号民事判决书，判决第三人宽甸金远公司欠原告江苏中阳公司工程款37623980.24元，于本判决发生法律效力后10日内给付原告；第三人宽甸金远公司已欠原告江苏中阳公司工程款37623980.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告江苏中阳公司支付利息自2013年12月25日起至判决确定的给付之日止；原告江苏中阳公司就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A12、C12共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。第三人宽甸金远公司不服该判决，上诉于辽宁省高级人民法院，该院于2015年8月11日作出（2015）辽民一终字第00092号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告江苏中阳公司申请执行。2016年7月15日本院作出（2015）丹执字第00085号执行裁定，裁定本院（2014）丹民一初字第00027号民事判决书，由宽甸满族自治县人民法院执行。宽甸满族自治县人民法院立案后于2019年4月17日作出（2019）辽0624执恢116号执行裁定，裁定查封第三人宽甸宽甸金远公司开发建设的位于宽甸满族自治县，其中包含涉案C12栋S11号房屋。2019年9月11日，被告张大勇、张净阁向宽甸满族自治县人民法院提出书面异议，请求撤销（2019）辽0624执恢116号执行裁定并解除对涉案房屋的查封。2019年9月25日，宽甸满族自治县人民法院出具（2019）辽0624执异69号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告江苏中阳公司不服该裁定，诉讼至该院要求撤销（2019）辽0624执异69号执行裁定书并驳回二被告的执行异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为被告张大勇、张净阁对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定,不动产买受人的民事权益符合上述四个要件,即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题，本案中涉案房屋于2019年4月17日被查封，而被告张大勇、张净阁系2014年5月31日与第三人宽甸金远公司签订《商品房买卖合同》，第三人宽甸金远公司对该合同真实性亦予以认可；关于是否在查封之前已合法占有涉案房屋的问题，依据原告出示的取暖费发票、自来水缴费清单可以证实二被告自2015年8月起占有使用涉案房屋；关于被告是否支付全部价款的问题，第三人宽甸金远公司对其为被告出具的购房收款收据真实性予以认可，虽抗辩并未收到被告给付的购房款，但对此并未提供证据证实其主张，故该院对其抗辩意见不予采信，应认定被告张大勇、张净阁就涉案房屋已支付全部购房款。关于未办理过户登记原因的问题，案涉房屋尚未办理竣工验收手续,客观上不具备办理产权过户登记的条件。即被告虽未取得涉案房屋的所有权,并非其自身原因导致,被告对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。故应认定被告张大勇、张净阁对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。判决：驳回原告江苏中阳建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告江苏中阳建设集团有限公司负担。 二审中，张大勇、张净阁提供了：照片一组。证明：涉案房屋被上诉人购买后进行了装修入住及实际使用，一楼用于经营茶庄，二楼部分区域进行居住使用。 江苏中阳公司的质证意见为：根据法律规定房屋产权仍归开发公司所有，二楼用于居住的用途与本案无关，开发公司与被上诉人买卖合同第三条明确约定涉案房屋第二层使用性质为商业。 宽甸金远公司的质证意见为：对证据的真实性我们不清楚，该证据对房屋是否是商业房屋的证明力是不足的。 本院除与一审法院查明的事实一致外，另查明：涉案房屋共有上下两层，一层用于经营使用，二层用于张大勇、张净阁居住使用。 本院认为，本案的争议焦点是张大勇、张净阁对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 (一)关于本案法律适用的问题。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释（2002）16条】规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此，已交付全部或大部分所购商品房价款的消费者对于所购房屋享有民事权益，可以排除基于抵押权、建筑工程价款优先受偿权的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是针对商品房消费者提起执行异议的规定，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。该规定第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所满足的四个条件，但该条规定仅能对抗被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合第二十九条的规定。一审法院审查其是否符合解释第二十八条规定的要件，属于对该司法解释理解有误。 (二)关于张大勇、张净阁享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。依据上述法律规定，并基于本案已查明的事实，2014年5月31日，宽甸金远公司与张大勇、张净阁签订了《商品房买卖合同》,将该房屋以1856800元价款出售给张大勇、张净阁,宽甸金远公司为张大勇、张净阁出具了收款收据，并将涉案房屋备案至张大勇、张净阁名下，从张大勇、张净阁提供的证据看，可以认定张大勇、张净阁依约向宽甸金远公司支付了全部购房款,宽甸金远公司亦向张大勇、张净阁实际交付了该房屋,张大勇、张净阁与宽甸金远公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。从张大勇、张净阁提供的实际缴纳该房屋2014年至2019年水费、2015年至2020年电费等相关费用的客户交费明细及房屋现状的照片来看，可以证明张大勇、张净阁已实际占有居住涉案房屋多年并装修使用。虽然宽甸金远公司主张与张大勇、张净阁双方并非房屋买卖合同关系，但宽甸金远公司对此并未举证证明，且如双方并非存在房屋买卖合同关系，在本案诉讼前，宽甸金远公司亦未向张大勇、张净阁主张权利，且允许张大勇、张净阁入住涉案房屋并装修使用多年不符合常理，故不能证明张大勇、张净阁与宽甸金远公司存在其他利害关系。故张大勇、张净阁符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）、（三）项规定的条件。 本案的关键问题在于张大勇、张净阁是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的条件。本案宽甸金远公司与张大勇、张净阁签订《商品房买卖合同》中载明涉案房屋的性质虽然为商业用房，从房屋机构来看，涉案房屋分为上下两层，二层用于张大勇、张净阁日常居住使用，且各方均未提供证据证明张大勇、张净阁尚有其他可供居住房屋，故张大勇、张净阁对涉案房屋具有一定的居住权益。考虑到涉案房屋上下两层互为一体，具有不可分性，且涉案房屋已被实际用于自住的情况下，涉案房屋对张大勇、张净阁即具有居住保障功能。故张大勇、张净阁的居住、生存权益应享有优先保护的价值和意义，有权以购房消费者身份排除执行。 综上，上诉人江苏中阳建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人江苏中阳建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二一年三月三十日 法官助理刘丹 书记员林婷婷