河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终22号上诉人（原审原告）：王春发，男，1970年1月9日生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：韩梦霞，河南赫奕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南中达置业集团有限公司。住所地南阳市长江路３号（与经十路交叉口东）。统一社会信用代码：91411300711265937Ｒ。法定代表人：郑洪磊。委托诉讼代理人：刘新生，系该公司员工。委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所律师。上诉人王春发因与上诉人河南中达置业集团有限公司（以下简称“中达置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2020）豫1322民初4994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日受理后，依法组成合议庭,于2021年1月14日公开开庭审理。上诉人王春发的委托诉讼代理人韩梦霞，上诉人中达置业公司的委托诉讼代理人刘新生、张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春发向本院上诉请求：撤销一审判决书第二条，改判被上诉人自2013年4月26日起以购房款654543元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付违约金至房屋所有权证颁发之日。事实与理由：上诉人认为一审判决判令被上诉人自2013年4月26日起以购房款为基数参照全国人民银行同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准向上诉人支付违约金错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因本案双方没有对违约金作出约定，应适用上述条款按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算。中达置业公司答辩称，答辩意见同上诉意见，不再赘述。中达置业公司向本院上诉请求：依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误，导致判决错误。1.一审已查明，王春发购买的房屋及上诉人交付的房屋均为“中达教师新村A区第4幢”，合同约定的“A区第2幢”系笔误。一审判决认定“A区第4幢”2013年设置抵押，2014年解除抵押无证据可以证实，不能以此判定违约。2.案涉房屋至今未办理不动产权证非上诉人过错，系被上诉人怠于行使权利，不配合上诉人所致。3.即便上诉人存在违约，一审违约金起算时间错误。二、一审判决缺少对被上诉人积极履行相应办证义务的约束，致使双方权利义务不对等。三、即使上诉人存在违约，一审判决违约金过高，应适当减少。王春发答辩称，1、中达教师新村A区4幢的实际抵押时间是2015年1月27日，解押时间是2019年5月16日，一审对房产抵押时间有误。中达公司作为该房产的抵押人，对抵押情况非常清楚，无需王春发举证。2、案涉房屋未办理产权证书错在中达公司，不在王春发。3、中达公司称违约金过高没有事实和法律依据。王春发向一审法院诉讼请求：1、判令中达置业公司为其办理位于方城县中××教师新村××区××、××、××号房屋的产权证书；2、自2013年4月26日起以654543元为基数按银行逾期贷款利率支付违约金至不动产产权证颁发之日止；3、中达置业公司承担诉讼费用。一审法院查明事实：2012年12月25日，王春发为购买中达置业公司开发建设的中达教师新村A区一层114、115、116号房，向中达置业公司交纳购房款654543元。2013年元月24日，王春发与中达置业公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：商品房基本情况为位于中达教师新村A区第2幢一层114、115、116号房,购房款共计654543元，付款方式为一次性付款。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后（空）日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。庭审中，中达置业公司陈述因王春发购买的商品房为现房，合同签订当日即向王春发交付了商品房。2013年7月19日王春发向中达置业公司交纳大修基金等费用。至庭审日，王春发未取得该商品房的不动产权属证书。庭审后，王春发认可双方签订的商品房买卖合同上写的“A区第2幢”系笔误，应该为“A区第4幢”，且中达置业公司实际交付的商品房为A区第4幢一层114、115、116号房。另查明，王春发购买的商品房所在的中达教师新村A区4幢，经查询中达置业公司于2013年设置抵押后，于2014年解除抵押。一审法院认为，一、关于合同的效力问题。王春发与中达置业公司签订的《商品房买卖合同》虽然不是经房管部门备案登记的合同，但该合同双方当事人主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律规定，为有效合同。双方当事人均应按合同约定享受权利、履行义务。王春发依合同约定支付了购房款，中达置业公司应按合同约定及法律规定履行相关义务。二、关于王春发请求判令中达置业公司办理产权证书问题。因办理房屋所有权证是行政机关的职权范围，所以王春发请求判令中达置业公司办理房屋产权证书的理由不能成立，一审不予支持。但中达置业公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、关于逾期办证违约责任问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中：1、王春发购买的房屋中达置业公司曾于2013年设置抵押，虽然于2014年解除抵押，但因中达置业公司的原因致使王春发不能在规定的期间内取得房屋的所有权证书。因此，中达置业公司应当承担逾期办证的违约责任；2、庭审中中达置业公司认可涉案商品房系现房，在双方签订买卖合同后即向王春发交付了房屋，所以本案中达置业公司承担违约责任的起始日期应为合同签订后90日，因合同签订日为2013年1月24日，所以中达置业公司应自2013年4月26日起承担逾期办证违约责任；3、因合同中双方没有约定逾期办证违约金的计算标准及方法，所以中达置业公司应自2013年4月26日起以购房款总额654543元为基数参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算支付利息至房屋所有权证颁发之日止。故王春发请求判令中达置业公司自2013年4月26日起以654543元为基数参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算支付违约金至不动产产权证颁发之日止的理由成立，一审予以支持。四、关于中达置业公司的辩解理由是否成立。中达置业公司辩称，商品房早已具备办证条件，但因王春发未履行相应义务，致使办证程序未能及时进行。因中达置业公司未提供证据证实王春发对于办证有拖延事实，故其辩解理由不能成立，一审不予采信。中达置业公司辩称，办理房屋权属证书系行政机关职能，中达置业公司无权办证的理由成立，一审予以采信。中达置业公司辩称王春发诉请的违约金计算标准过高，因该标准系依据最高人民法院司法解释规定的标准作为计算依据，故其辩解理由不能成立，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、中达置业公司于判决发生法律效力之日起十日内将办理王春发购买的位于方城县中达教师新村A区第4幢一层114、115、116号商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、中达置业公司自2013年4月26日起以购房款总额654543元为基数参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准向王春发计算支付利息至房屋所有权证颁发之日止；三、驳回王春发的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由中达置业公司负担。本院二审审理期间，王春发提供新证据一份，案涉4号楼抵押登记记录，用于证明4号楼2015年1月27日在民生银行办理抵押。2019年5月16日解押。中达置业公司质证为：不属于新证据，一审中明确告知是4号楼，一审法院要求提交4号楼抵押证据。不认可该证据的真实性，没有加盖有关部门印章。本院对此认证：该证据未加盖有关部门公章，该证据查询证件编号“1503000977”可以看出系中达教师新村A区4幢，但履债期限显示“2015-01-27”至“2016-1-27”王春发举证称的解押时间为“2019年5月16日”显示为案卷状态的完成日期，同页证据上显示受理日期“2019-05-10”，故其提供证据无法达到其证明目的，且该证据真伪不明，本院不予采信。中达置业公司提交新证据一份，中达公司督促王春发办理产权证书的通话记录。王春发质证意见为：通话记录属实。本院对该通话记录真实性予以采纳。本院经审理认定事实本院认为，本案争议焦点为：未办证的原因应当如何归责；一审参照的违约金标准是否适当。针对上述争议问题，本院作评述如下：一、关于未办证原因如何归责问题。根据一审庭审调查，双方均认可案涉合同书写的“A区第2幢”系笔误，本案真实买卖的房屋应为“中达教师新村A区第4幢”。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，案涉房屋系现房，王春发全款交付，虽中达置业公司上诉称未办理产权证并非其过错，系王春发不配合其所致。但中达置业公司未能提供通知、督促王春发协助办理产权证书的相关证据，其二审提供的证据仅能证明在本案立案后进行过催促，无法证明在合同订立之日起90日内是否进行过催促，故中达置业公司的该项上诉请求，本院不予支持。上诉人因违约因依据上述司法解释规定，承担违约责任。至于“中达教师新村A区第4幢”是否曾设置抵押问题，系可以证明违约问题的证据之一，根据上述事实，该证据是否采信并不影响对违约责任的判断，故对该证据的真实性不予评判。二、一审参照的违约金标准是否适当问题。王春发上诉称依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院对此认为，上述司法解释系“可以按照”而非“应当按照”，因双方当事人未约定逾期办证违约金标准，结合本案实际情况，可综合考量违约金标准。参照上述司法解释第十八条规定，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。一审参照的全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算支付违约金，但该标准执行于2019年8月20日，之前的执行标准仍然是贷款基准利率，一审对此认定错误，本院予以纠正。中达置业公司上诉称，一审已查明王春发是2013年7月19日缴纳大修基金等办证必需的费用，在此之前，中达置业公司无法协助其办证。本院对此认为，王春发对其2013年7月19日缴纳大修基金一事无异议，在此之前，王春发对于房屋未能办理产权证书也存在一定的过错，一审依据双方合同签订之日起90日内计算违约金起算时间处理不当，本院对此予以纠正，本案违约金起算时间应自王春发缴纳大修基金之日起计算为宜。又因案涉房屋现已可以办理产权证且根据中达置业公司二审提供证据，其于2020年11月24日上午9点35分开始即以电话，后续以短信方式通知王春发办证，王春发作为房屋的买受人，其亦应当积极配合予以办证，故本案违约金计算结束时间应以中达置业公司能够证明其通知王春发办证之日为止。综上，上诉人王春发、上诉人中达置业公司的上诉请求均部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、维持河南省方城县人民法院（2020）豫1322民初4994号民事判决书第一项、第三项；二、变更河南省方城县人民法院（2020）豫1322民初4994号民事判决书第二项为：河南中达置业集团有限公司自2013年7月19日起以购房款总额654543元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以654543元为本金，以全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准向王春发支付利息至2020年11月24日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，减半收取100元，由河南中达置业集团有限公司负担；二审案件受理费400元，由河南中达置业集团有限公司负担200元，王春发负担200元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年三月二十六日法官助理王秋争书记员尚志向