陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终217号上诉人（原审被告）：汉中白天鹅大酒店有限公司，。法定代表人：白义洲，系该公司经理。委托诉讼代理人：曹林杰，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陕西省汉中公路管理局，住所地：汉中市汉台区。法定代表人：康壮，系该局局长。委托诉讼代理人：文伟，陕西兴振业律师事务所律师。原审第三人：汉中市交通发展有限公司，住所地：汉台区（市交通运输局院内）。法定代表人：康壮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：文伟，陕西兴振业律师事务所律师。上诉人汉中白天鹅大酒店有限公司（以下简称白天鹅公司）因与被上诉人陕西省汉中公路管理局（以下简称公路管理局）、原审第三人汉中市交通发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。白天鹅公司上诉请求：撤销一审判决，驳回公路管理局的全部诉讼请求，以及本案全部诉讼费用由公路管理局承担。事实和理由：1.一审法院关于“2014年2月1日以后，公路管理局与白天鹅公司之间形成了不定期租赁合同”的事实认定错误，双方自2016年11月形成了至少5年的固定期限租赁合同，该合同尚未到期，公路管理局无权主张解除合同。白天鹅公司自1997年开始承租涉案房屋，2008年双方再次签订《房屋租赁合同》，租期六年，截止2014年1月13日到期，该租赁合同到期后，双方权利义务即告终止。白天鹅公司曾多次找到公路管理局，要求继续签订租赁合同，其也多次承诺同意续签合同，但由于汉中市人民政府在2014年下发了《汉中市行政事业单位房屋土地国有资产出租出借管理办法的通知》，通知明确规定：收支两条线，对于该租赁房屋的租金如何收取、如何交付，交付给政府的哪一个部门等事项需要研究好后，方能续签合同，在没有明确交付主体之前白天鹅公司可以继续使用案涉房屋。之后至今的四年里，公路管理局的法定代表人频繁更换，致使租金数额以及租金交付问题一致未能明确。2016年11月16日公路管理局出具证明，内容为：兹证明白天鹅公司与我局的租赁合同正在续签中，期限暂订为5年，特此证明”，由此可以明确双方之间事实上已经形成了新的租赁合同关系，租赁期限明确为5年，而并非一审法院所认定的双方形成了不定期租赁合同，实际上双方的新租赁合同至今尚未届满，公路管理局在合同有效期内要求解除合同于法无据。根据合同法的基本精神，房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人继续出租的，原承租人应当在同等条件下享有优先承租权，且白天鹅公司自1997年以后一直租用案涉房屋进行经营，投资装修费高达近2千万元，故其承租权理应获得足够的保护，除非存在重大违约行为，公路管理局不能随意解除合同。一审判决解除双方的房屋租赁合同亦于法无据。2.一审关于白天鹅公司构成违约的认定不当，白天鹅公司并不存在违约行为，不应承担违约责任。鉴于酒店经营的连续性和巨额的装修投资，白天鹅公司在2014年原租赁合同到期后，一直积极主张续约，如上所述，与公路管理局形成了为期五年的新的房屋租赁合同关系。白天鹅公司积极主张交付租金，但由于汉中市人民政府2014年下发的《汉中市行政事业单位房屋土地国有资产出租出借管理办法的通知》的要求以及公路管理局四年中法定代表人的频繁更换，始终未能明确房屋租金的数额和交付主体，公路管理局的几任法定代表人虽均同意续签合同，但均主张交付主体明确后再一并解决租金交付问题，才致使租金交付问题搁置至今。据此可见并非是白天鹅公司拖欠租金不交，而是因为公路管理局的原因，造成白天鹅公司不知道租金应当交付给谁，交付多少。一审法院认定了表面上租金未付的事实，但忽略了造成租金未能交付的原因，错误地认定白天鹅公司构成违约，与案件的基本事实不符。白天鹅公司并不存在过错，违约行为更无从谈起，故不应当承担违约责任，更不能按照已经到期的前《房屋租赁合同》的违约责任条款计算违约数额。3.公路管理局未能向白天鹅公司交付符合租赁用途的房屋，存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。案涉房屋出租用于酒店餐饮经营，并且属于高层建筑，应当配备消防高压水箱、消防水泵、喷淋、烟感自动报警系统、消防水袋等消防设施，消防合格后，方能出租。但自白天鹅公司1997年承租该房屋至今，每年都会因为消防检查不合格而承担高额罚款。白天鹅公司曾多次请求公路管理局对消防系统进行改造，并分别于2010年7月26日、2011年7月10日、2011年11月10日、2011年11月30日、2012年2月16日、2012年3月1日等时间向公路管理局提交了请求解决消防问题的报告，却被其消极对待。公路管理局未能向白天鹅公司交付符合约定用途的租赁物，亦未能保证在租赁期间保持租赁物符合约定之用途，故其行为已经构成违约，应当承担违约责任。4.情势变更导致白天鹅公司经营状况恶化，一审对于租金数额的认定有误。自1997年白天鹅公司租赁案涉房屋以后，双方一直诚信合作，不存在拖欠租金的情形，亦无任何其他财务拖欠。但自2013年以来白天鹅公司的经营状况开始出现恶化。2014年1月31日房屋租赁合同到期之后的续签过程中，白天鹅公司曾多次提出降低租金，公路管理局亦承诺同意降低至120万元，故不应当再按照前合同的140万元计收租金。2020年新冠肺炎疫情以来，白天鹅公司餐饮经营遭受到了重创，一审法院虽然考虑到了疫情的影响，判决减免三个月的租金，但未能准确判定疫情对酒店餐饮业影响的持续性，实际上，此次新冠肺炎疫情对于白天鹅公司为代表的酒店餐饮业的影响远不止三个月，而是一直持续至今。故法院应酌情延长减免租金的时间。公路管理局辩称，自2014年至2018年公路管理局年年向白天鹅公司催要租金，但其以各种理由一直拖延，分文未付。在本案诉讼过程中，公路管理局也给了白天鹅公司机会，白天鹅公司承诺交租金，但总不兑现。白天鹅公司宁可交上诉费，也不愿意支付房租，目的就是为了通过诉讼拖延时间。一审判决解除合同，归还承租房屋符合法律规定。根据合同法相关规定，2008年2月8日双方签订《房屋租赁合同》，租赁期6年，即从2008年2月1日起至2014年1月31日止。2014年2月1日后，双方没有再签订租赁合同，白天鹅公司继续承租房屋至今，双方形成了不定期租赁合同，一审判决解除合同符合上述法律规定。白天鹅公司拖欠租金分文未交长达六年之久，已经构成根本违约，解除合同符合法律规定。即使按白天鹅公司上诉所称“双方自2016年11月形成了至少五年的固定期限租赁合同”，但其拖欠租金达到法定解除条件，解除合同也符合法律规定。本案解除合同符合现实生活中租赁合同交易习惯，本案白天鹅公司上诉所称证明，系该公司为办理营业执照年检，让公路管理局开具提交给工商部门的证明，不能以此证明公路管理局同意白天鹅公司承租五年。即使同意，白天鹅公司也不能分文不交白用房屋。2014年1月13日合同到期后，根据市场行情，公路管理局要涨房租，但就具体涨幅没有与白天鹅公司达成一致，加之白天鹅公司一直拖欠租金，就这样一直拖延到起诉时也没有签订续租合同。2018年1月23日市委巡视组巡视后对白天鹅公司拖欠租金的问题要求公路管理局整改，住所地：汉中市汉台区滨江东路谈，白天鹅公司出具了付款承诺书，但并其未按照承诺书的内容进行支付。其后，公路管理局又委托律师于2018年9月13日发出催收拖欠租金律师函，但白天鹅公司一直未付租金。关于白天鹅公司提出公路管理局未能交付符合租赁用途的房屋存在违约的事实不存在。白天鹅公司自2008年2月1日承租房屋以来一直没有提出过房屋不符合用途，如果白天鹅公司认为该房屋不符合用途，完全可以不租用了。白天鹅公司认为公路管理局违约，但其并未提出反诉。一审中白天鹅公司曾经提出过反诉，但最后又撤诉，且反诉的原因也不是因为房屋用途问题，故该上诉理由不应当审理。关于房屋租金问题，一审判决认定租金数额正确。本案在租赁期满后已经变为不定期租赁合同，按照法律规定原租赁合同继续有效，双方租金应当以原合同为准。且一审时白天鹅公司对租金数额是认可的，租金每年140万元是2008年双方确定的标准，但是按照2014年后市场租金来说已经远远不止140万元。按照合同法的规定迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，新冠疫情发生在2020年，但白天鹅公司是2014年违约持续至2020年，白天鹅公司属于迟延履行，是不能免除责任的，但是一审判决减免了三个月租金，与法律规定不符。公路管理局向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.由白天鹅公司腾空其承租的房屋并将房屋归还公路管理局；3.白天鹅公司支付公路管理局截止2020年4月30日之前的租金9979291元及按年租金140万元计算自2020年5月1日起至承租房屋归还之日止的租金损失；4.白天鹅公司支付公路管理局租金的违约金损失即截止2020年4月30日为2329653元，2020年5月1日起以实际拖欠租金金额为基数按日万分之2.1计算至付清之日。一审法院认定事实：2008年2月8日，公路管理局与白天鹅公司签订《房屋租赁合同》，约定，公路管理局将坐落于陕西汉中市兴汉路3号公路大厦主楼12层，附楼第二、三层及其附属设施出租给白天鹅公司经营酒店，租期6年。自2008年2月1日起至2014年1月31日，租金每年140万元，按季交纳。合同期满后，出租房及其附属设施装修产生的动产、不动产无偿归公路管理局所有，公路管理局不给白天鹅公司折价补偿。在合同的解除项中约定，白天鹅公司拖欠租金累计达6个月或人民币70万元，公路管理局有权终止合同，收回房屋及附属设施。在违约责任项中约定，白天鹅公司逾期支付房租，应支付所欠部分每日万分之2.1的违约金。合同经双方签字盖章生效，白天鹅公司支付了部分年度租金。双方于2018年9月19日算账后确认截止2014年1月31日，白天鹅公司拖欠公路管理局租金1229291元。合同期满后，双方未再签订租赁合同，白天鹅公司至今继续按原合同租赁公路管理局的房屋。公路管理局多次向白天鹅公司催要租金，白天鹅公司截止2020年1月31日拖欠公路管理局租金9629291元，其逐年拖欠租金分段计算后的违约金截止2020年4月30日合计为2329653元。在审理中，经调解，未达成一致。一审法院认为，公路管理局与白天鹅公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方均应依约履行。2014年2月1日后，双方未签订合同，公路管理局同意白天鹅公司继续租赁至今，双方形成了不定期租赁合同。白天鹅公司拖欠公路管理局租金9629291元的事实，证据充分。白天鹅公司构成了违约，公路管理局要求解除合同并由白天鹅公司支付拖欠租金、腾空房屋并归还房屋的主张，予以支持。由于受新冠疫情的影响，白天鹅公司经营的酒店餐饮业客观上受到了不可抗力的影响，因此，应酌情免除白天鹅公司2020年2月至4月份三个月支付租金的义务。公路管理局主张截止2020年4月30日由白天鹅公司按拖欠的租金以日万分之2.1计算的违约金2329653元，与法相符，应予支持。由于白天鹅公司租赁案涉房屋面积较大，且从事酒店餐饮经营。因此，在解除合同时，应给白天鹅公司留有合理的腾空房屋的时间。公路管理局请求由白天鹅公司支付自2020年5月1日起至实际腾房之日起的租金损失，并支付按日万分之2.1支付违约金，与法不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除公路管理局与白天鹅公司之间的房屋租赁合同；二、限白天鹅公司于本判决生效后十日内向公路管理局支付拖欠的租金9629291元，支付违约金2329653元；三、限白天鹅公司于本判决生效后一个月内腾空其承租的房屋，将房屋及设施归还公路管理局；四、驳回公路管理局的其他诉讼请求。案件受理费81800元，由白天鹅公司负担。本院二审期间，白天鹅公司提交证明复印件一份，内容为“兹证明白天鹅酒店与我局的租赁合同正在续签中，期限暂定为5年，特此证明。汉中公路管理局，2016年11月16日”，证明双方之间形成了新的租赁期间为5年的合同。公路管理局质证称，该证明为复印件，对此不予认可，该证明系租赁合同到期后白天鹅公司要年检，公路管理局出具给工商行政管理局的证明，不能证明双方签订了五年的合同，就算按照签订了5年算，白天鹅公司到现在分文未交也构成根本违约，应解除合同。经审查，该证明的内容明确显示了双方“租赁合同正在续签中”，新的合同尚未成立，不能达到白天鹅公司认为的“双方已经形成了新的租赁期间为5年合同”的证明目的，对该证明本院不予采信。本院另查明，双方签订的《房屋租赁合同》中第四部分关于“出租房产的修缮”中约定：“3.甲方（公路管理局）对出租房产的附属设施不做任何瑕疵保证，如乙方（白天鹅公司）需维修或更换，费用由乙方（白天鹅公司）承担。”一审判决认定其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，白天鹅公司有关双方之间形成了新的租赁合同以及双方关于租金的约定为每年120万元的主张均没有足够证据加以证明，本院不予支持。白天鹅公司认为案涉房屋的消防设施不合格，交付的房屋不符合出租用途，公路局管理局应承担违约责任的上诉理由，与双方的合同约定不符，且不影响本案一审诉讼请求，本院不予支持。关于新冠疫情的影响减免房租的问题，白天鹅公司在向公路管理局申请减免租金的报告中明确提出因疫情因素要求减免3个月的房租，一审据此对其三个月的房租予以减免符合客观实际，白天鹅公司要求延长减免租金时间的上诉请求本院不予支持。综上，白天鹅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81800元，由上诉人汉中白天鹅大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王永吉审 判 员 曹建祥审 判 员 李俊霞二〇二一年三月二十二日法官助理 王建芬书 记 员 唐冰倩1