贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终941号上诉人（原审被告）：贵州百丰房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市赤水市大同镇大同村三组。统一社会信用代码：915203810827514990。法定代表人：代正华，总经理。委托诉讼代理人：范小云，四川杰可律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭浩予，女，1998年4月28日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：安言，四川时代永嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶国洪，四川时代永嘉律师事务所律师。原审被告：赤水市爱途酒店管理有限公司，住所地贵州省遵义市赤水市大同镇民族村十组百丰洞天阁。统一社会信用代码：91520381MA6H46CAXX。法定代表人：李月江。上诉人贵州百丰房地产开发有限公司（以下简称百丰公司）因与被上诉人郭浩予以及原审被告赤水市爱途酒店管理有限公司（以下简称爱途公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。百丰公司上诉请求：一、依法撤销贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初2152号民事判决书；2、依法改判由贵州百丰房地产开发有限公司退还郭浩予1.5万购房款，由赤水市爱途酒店管理有限公司退还郭浩予购房款和办证费15.8721万元。事实及理由：一、被上诉人郭浩予购买上诉人百丰公司开发的洞天阁房产，上诉人百丰公司收取了郭浩予1.5万元，一审被告赤水市爱途酒店管理有限公司收取了郭浩予19.3721万元购房款和办证费，后郭浩予与一审被告赤水市爱途酒店管理有限公司达成协议解除合同，就退还款项发生争议；二、本案争议的焦点，一审法院认定的由上诉人百丰公司与一审被告爱途公司连带返还被上诉人郭浩予17.3721万元是不正确的上诉人百丰公司认为，其不应当与一审被告爱途公司承担连带返还责任，应当按“相对性原则”，谁收取谁退还，即由百丰公司与一审被告赤水市爱途酒店管理有限公司各自退还款项。上诉人百丰公司与一审被告爱途公司是各自依法独立成立，不是关联公司，没有人格混同，本案涉及的款项都是分别进入上诉人百丰公司与一审被告爱途公司的各自帐户，判决二者承担连带返还责任于法无据，也没有事实依据，一审法院的认定不正确。另外，被上诉人郭浩予是完全民事行为能力人，其应当有个正确、独立的判断，其是与上诉人百丰公司签订房屋买卖合同，涉及的购房款项应当交给上诉人百丰公司，但其却向一审被告爱途公司交纳购房款，得到的收据是一审被告爱途公司的，被上诉人郭浩予应当及时提出异议，但其没有，故被上诉人郭浩予也有过错。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人郭浩予二审答辩称，一、上诉人与原审被告应当承担连带责任。答辩人购买上诉人开发的洞天阁房产，双方签订的是预约协议，协议签订后，答辩人按照上诉人的要求付款上诉人及赤水市爱途酒店管理有限公司，并向上诉人提出签订正式的《商品房买卖合同》，是上诉人自身的原因造成无法签订《商品房买卖合同》。同样，解除协议也是上诉人要求并安排人员与答辩人对接办理。法庭审理查明，上诉人与赤水市爱途酒店管理有限公司对洞天阁项目的开发、销售、管理系合作关系。二、上诉人与赤水市爱途酒店管理有限公司应承担不能签订《商品房买卖合同》及交付房屋的违约责任，承担双倍返还定金及其他损失的民事责任。双方签订的退房协议系格式文本，答辩人无违约行为却要承担违约责任属无效条款，对答辩人不应有约束力。被上诉人郭浩予的委托诉讼代理人提交的书面代理意见称，百丰公司与爱途公司在案涉项目存在合同关系和人格混同关系，也就是上述关系，才出现郭浩予向百丰公司申请退房时，由爱途公司签章的行为。基于百丰公司与爱途公司存在合作关系和人格混同的利害关系，便符合情理的出现爱途公司在退房协议上面的签章行为，该行为系爱途公司因利害关系的债务加入行为，为并存的债务承担，该并存的债务加入行为赋予了郭浩予请求百丰公司与爱途公司承担连带责任的权利。郭浩予按约支付款项，不能签到《商品房买卖合同》系百丰公司的过错，郭浩予守约行为却要承担违约责任，有违公平原则。原审被告爱途公司二审未作陈述。郭浩予向一审法院起诉请求：1、百丰公司返还郭浩予购房款20.8721万元；2、百丰公司双倍返还郭浩予定金3万元；3、案件受理费由百丰公司负担。一审庭审中，郭浩予变更诉讼请求为：1、百丰公司、爱途公司连带返还郭浩予购房款20.8721万元及双倍返还定金3万元，共计23.8721万元；2、案件受理费由百丰公司、爱途公司负担。一审法院认定事实：百丰公司是代正华、巫显隆、晋永勤为开发建设百丰·洞天阁商品房项目于2013年11月投资设立。百丰·洞天阁项目于2016年9月19日取得施工许可证，于2017取得商品房预售许可证，于2018年8月完成项目综合验收。其间，股东晋永勤将其在百丰公司的股份转让给陈永奎。2018年7月1日，代正华、巫显隆与陈永奎签订《百丰·洞天阁项目内部承包销售经营管理协议》，约定：陈永奎在12个月内支付项目投资款1.2135亿元后，项目产权全部归陈永奎所有；陈永奎未付清项目投资款前，销售收入必须全部进入百丰公司账户；陈永奎成立一家商业服务公司，对销售、物业管理进行委托管理。协议签订后，陈永奎向李月江出具书面函件，将百丰·洞天阁项目的经营管理权全权委托李月江实施。李月江接受陈永奎委托后，于2018年7月11日申请设立爱途公司，负责百丰·洞天阁项目商品房屋的销售、运营及物业管理等事项。2019年8月13日，百丰公司（甲方）与郭浩予（乙方）签订“百丰·洞天阁”《房屋认购协议书》，主要内容：一、乙方认购房屋为“百丰·洞天阁”B3号楼1单元5层3号房屋，建筑面积58.05㎡。二、该房屋优惠总价50万元，乙方选择按揭支付。三、签订本协议之日乙方向甲方支付定金1.5万元，在双方签订《商品房买卖合同》及相关附件后，所交定金转为乙方购房款。四、乙方交付购房定金后，于2019年8月24日携带剩余房款及相关办证费用到百丰·洞天阁销售中心签订《商品房买卖合同》。协议书签订当日，百丰公司向郭浩予出具收据一份，载明收到郭浩予B3号-1-5-3号购房款1.5万元（收据制单人是罗扬）。2019年8月23日，百丰·洞天阁项目置业顾问与郭浩予就认购房屋签订《洞天阁项目合同会审签呈》，主要内容：房号B3号-1-5-3号，签约总价50万元，付款方式按揭，首付款20万元（含1.5万元定金），今日补18.5万元，贷款30万元。同日，爱途公司向郭浩予出具收据二份，分别载明收到郭浩予B3号-1-5-3号购房款18.5万元（收据制单人是罗扬）、代收B3号-1-5-3号办证费0.9721万元（收据制单人是罗扬）。后因百丰公司与爱途公司之间内部原因及其他原因，百丰公司与郭浩予未签订《商品房买卖合同》。2020年4月1日，郭浩予要求百丰公司、爱途公司退还购房款，并就爱途公司提供的填充式“退房申请”进行了填写，内容为：“退房申请贵州百丰房地产开发有限公司：本人郭浩予于2019年8月13日交纳￥208721元（大写贰拾万捌仟柒佰贰拾元）定购我司【洞天阁】项目B3栋1单元5楼3号房。现因个人原因申请退房，并自愿支付违约金￥35000元，申请退款￥173721元。贵司从即日起此房源均可另售。特此申请！购房人：郭浩予2020年4月1日”。李月江在该退房申请下方批注“同意2020年5月1日前退款”及签名，并加盖爱途公司印章。逾期，爱途公司未退还郭浩予购房款。本案一审审理期间，根据郭浩予申请，一审法院于2020年8月13日作出（2020）黔0381民初2152号民事裁定：一、查封被申请人贵州百丰房地产开发有限公司名下坐落于赤水市。二、查封申请人郭浩予用于担保的肖俐所有的位于泸州市江阳区住房（不动产权证书编号：51001410207）。查封期间可以使用，但不得出租、转让、抵押等。一审法院认为，本案的争议焦点：1、《房屋认购协议书》的效力及“退房申请”性质和效力；2、百丰公司、爱途公司是否应当返还原告购房款、定金及返还金额。一、关于第一个争议焦点。百丰·洞天阁是被告百丰公司开发建设的商品房项目，公司股东之间就商品房销售所达成的相关协议及设立爱途公司对项目商品房进行销售，是公司内部行为及委托销售行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，该商品房销售对外产生的权利义务依法应由百丰公司享有和负担。郭浩予与百丰公司于2019年8月13日签订《房屋认购协议书》，是郭浩予向百丰公司购买百丰·洞天阁项目B3号楼1单元5层3号房屋相关事宜达成的意向，在性质上属商品房预约合同，签订该认购协议时百丰公司已取得商品房预售许可证明，认购协议书中载有当事人名称、项目及商品房的基本情况、价款及支付方式和时间、违约责任等内容，且郭浩予已按约定支付了购房首付款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，双方签订的《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，且是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。从郭浩予提供的“退房申请”看，形式上虽是购房人郭浩予提出的退房申请，但内容不仅有郭浩予申请退还的购房款金额、自愿承担的违约金金额、房源可另售等，还有爱途公司法定代表人李月江签署的同意意见并加盖了爱途公司签章，且载明了退款时间。应当认定该“退房申请”是爱途公司代表百丰公司与郭浩予签订的解除《房屋认购协议书》合同，也是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。即百丰公司与郭浩予签订的《房屋认购协议书》已于2020年4月1日协议解除。郭浩予所持“退房申请”中由其承担违约金3.5万元，是免除违约方责任和加重守约方责任的条款，应当认定无效的主张，无事实依据和法律依据，不予采信。二、关于第二个争议焦点。百丰公司未按“退房申请”约定期限和金额返还郭浩予购房款，其行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，现郭浩予要求百丰公司返还购房款有理，应予支持，但返还金额应为“退房申请”约定的17.3721万元。郭浩予向百丰公司、爱途公司交纳的定金、购房款、办证费共计为20.8721万元，其中定金1.5万元在2019年8月23日向白丰公司交纳首付款时已转为购房款，其属性不再是定金，现郭浩予诉请要求百丰公司双倍返还定金3万元及返还购房款20.8721万元，无事实依据和法律依据，且与“退房申请”约定的返还金额不符，不予支持。在郭浩予交纳的购房款和办证费中，有18.9721万元是爱途公司收取，且爱途公司在“退房申请”中同意退还郭浩予购房款17.3721万元，爱途公司构成债的加入，郭浩予要求百丰公司、爱途公司连带返还购房款的诉请有理，应予支持。审理中，爱途公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，属自行放弃陈述及举证和质证权利，应承担由此产生的不利法律后果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案适用缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内连带返还原告郭浩予购房款17.3721万元；二、驳回原告郭浩予的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费2440.00元、保全费1713.00元，共计4153.00元，由被告贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，2019年8月13日，百丰公司（甲方）与郭浩予（乙方）签订“百丰·洞天阁”《房屋认购协议书》，协议书签订当日，百丰公司向郭浩予出具收据一份，载明收到郭浩予B3号-1-5-3号购房款1.5万元（收据制单人是罗扬）。2019年8月23日，百丰·洞天阁项目置业顾问与郭浩予就认购房屋签订《洞天阁项目合同会审签呈》，主要内容：房号B3号-1-5-3号，签约总价50万元，付款方式按揭，首付款20万元（含1.5万元定金），今日补18.5万元，贷款30万元。同日，爱途公司向郭浩予出具收据二份，分别载明收到郭浩予B3号-1-5-3号购房款18.5万元（收据制单人是罗扬）、代收B3号-1-5-3号办证费0.9721万元（收据制单人是罗扬）。因在白丰公司的售楼部，相关工作人员也未向郭浩予表明身份，郭浩予根据该约定向爱途公司公司支付了购房款、办证费，且收据制单人均为同一人，郭浩予对此并无过失并且也无证据证明郭浩予主观上存在恶意。同时，在收款收据上也载明案涉房屋房号等字样，郭浩予从爱途公司上述行为外观上有理由相信爱途公司的行为代表了百丰公司。同时，根据一审查明的事实，百丰·洞天阁是百丰公司开发建设的商品房项目，公司股东之间就商品房销售所达成了相关协议并设立爱途公司对项目商品房进行销售。由此可以认定，百丰公司应系被代理人，爱途公司系代理人，该商品房销售对外产生的权利义务依法应由被代理人百丰公司享有和负担，爱途公司收取的郭浩予的购房款，应属于爱途公司在其代理权限内的代理行为。从郭浩予提供的“退房申请”看，形式上虽是购房人郭浩予提出的退房申请，但内容不仅有郭浩予申请退还的购房款金额、自愿承担的违约金金额、房源可另售、认购协议和定房收据交回公司财务等，还有爱途公司法定代表人李月江签署的同意意见并加盖了爱途公司签章，且载明了退款时间，“退房申请”应认定为是爱途公司代表百丰公司与郭浩予签订的解除《房屋认购协议书》合同。在郭浩予交纳的购房款和办证费中，有18.9721万元是爱途公司收取，且爱途公司在“退房申请”中同意退还郭浩予购房款17.3721万元，亦可以认定“退房申请”属于爱途公司与郭浩予达成的双方协议，爱途公司构成自愿债的加入，但“退房申请”并未免除百丰公司的责任，且当事人也未另行约定承担责任的方式，故一审判令百丰公司、爱途公司承担连带返还义务并无不当，本院予以维持。综上，百丰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3474元，由上诉人贵州百丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年三月八日法官助理朱梅书记员胡汝静