福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0125民初527号 原告：福州顺和物业管理有限公司，住所地福州市仓山区建新镇盘屿路东侧奥体阳光花园****楼**11办公。 法定代表人：林永忠，执行董事。 委托诉讼代理人：王国栋,福建海山律师事务所律师。 被告：林莺，男，1986年11月27日出生，汉族，福建省永泰县人，住址福建省永泰县，现住福建省永泰县。 原告福州顺和物业管理有限公司与被告林莺物业服务合同纠纷一案,本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王国栋、被告林莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州顺和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.林莺立即向福州顺和物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费4100元及滞纳金4643.4元（滞纳金按逾期每日千分之三计算，暂计至2020年12月31日）;2.林莺支付福州顺和物业管理有限公司为本次诉讼所支出的律师费2000元;3.本案诉讼费由林莺承担。事实与理由：2017年3月1日，福州顺和物业管理有限公司与福建五环实业有限公司签订《福建省前期物业服务合同》。约定由福州顺和物业管理有限公司为山水传说水韵府小区提供物业管理服务，期限自2017年12月1日起三年，高层住宅物业管理服务费为每月每平方米1.6元，并对水电公摊费用收取等作出约定。福州顺和物业管理有限公司于2017年12月1日正式入驻山水传说水韵府小区提供物业管理服务。由于小区尚未成立业委会也没有选聘新的物业服务企业，福州顺和物业管理有限公司一直在山水传说水韵府小区服务至今。林莺为山水传说水韵府小区2#203业主。2018年1月1日，林莺办理交房手续时与福州顺和物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，进一步确认了福州顺和物业管理有限公司在山水传说水韵府小区提供物业服务的事实。该协议与上述《福建省前期物业服务合同》主要条款基本一致，同时第五条第二款有约定林莺逾期缴纳物业费用的，福州顺和物业管理有限公司按日千分之三收取滞纳金，并且由林莺承担起诉过程中产生的律师费、诉讼费等相关费用。福州顺和物业管理有限公司入驻山水传说水韵府小区提供物业服务至今，严格按照上述物业服务合同的约定，积极的履行了所有义务，为林莺及小区其他业主提供了优质的物业服务。然而，林莺于2019年1月1日起便没有再向福州顺和物业管理有限公司支付物业管理服务费用和水电公摊费用。福州顺和物业管理有限公司经多次、多种方式催讨，林莺仍拒绝支付所拖欠的物业费、水电公摊费。 林莺辩称，我是暂时未交物业费。由于交房的时候主卧的外窗均是水泥，入户门外侧由于工人做工时不小心碰到有破损，楼上业主有东西掉落影响日常生活，二楼走道垃圾多未清理。我找过物业部门，物业部门说是开发商的责任。 本院认为，2017年3月1日，福建五环实业有限公司（甲方）与福州顺和物业管理有限公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》。合同约定：乙方为山水传说—水韵府（永泰县城峰镇汤洋村汤尾）提供前期物业服务。期限2017年12月1日起至2020年11月30日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。乙方负责本物业共用部位、共用设备的日常维修、养护和管理；负责本物业共用部位、公共区域的清凉卫生、垃圾及清运等；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；其他服务事项。乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费。物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），其中约定高层住宅1.6元／月·平方米。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按建筑面积分摊。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取；尚未出售的，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权登记办理后按登记面积结算，多退少补。2018年6月7日，永泰县住房保障和房屋管理中心出具编号201803福州市物业服务合同备案证明。内容：福州顺和物业管理有限公司：你单位提交的关于山水传说水韵府物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：一、项目名称：山水传说水韵府。二、委托单位:福建五环实业有限公司。三、项目地址：永泰县××镇××村××号。四、总建筑面积：366373.4平方米。五、物业服务合同期限：2017年12月1日-2020年11月30日。 2018年1月1日，福州顺和物业管理有限公司（甲方）与林莺（乙方）(山水传说水韵府2号楼203单元建筑面积106.75平方米）签订前期物业服务协议。合同约定：合同期限自开发商交付首个业主交楼之日起至业主委员会成立选聘新的物业服务企业并且与新物业服务企业签订合同生效之日止。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。依据本协议议定的标准向乙方收取物业服务相关费用。物业服务费由乙方按建筑面积问甲方缴纳，住宅每月每平方米1.60元（不含电梯运行电费、电梯年检费用和电梯维保费、公共水电分摊费等公共费用）。乙方交纳费用时间：交房自开发商接楼通知单发放之日起预交一年物业服务费，一年后物业服务费按月预交，即每月的5日前交纳。为了节约业主的时间，也可按季或按年交纳。如逾期将每日按千分之三收取滞纳金。如未交缴的，起诉过程中所产生的律师费、诉讼费一切相关费用均由乙方承担。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，福州顺和物业管理有限公司提供物业服务。2018年1月1日，林莺向福州顺和物业管理有限公司缴交2018年1月-12月的物业费、水电公摊费，合计2530元。后林莺未按约定交纳物业服务费用，经福州顺和物业管理有限公司多次催收仍未缴纳。2021年1月20日，福州顺和物业管理有限公司对林莺欠缴物业费进行公示，告知及时缴纳，否则通过法律途径催讨物业服务等费用。林莺仍未缴纳物业服务费。后福州顺和物业管理有限公司委托福建海山律师事务所诉讼，支付律师代理费2000元。 福州顺和物业管理有限公司是依法成立的物业管理机构。林莺系永泰县山水传说水韵府小区2#203室业主，该物业公司提供物业管理服务。林莺应按前期物业服务协议按时履行缴交物业服务费用。经福州顺和物业管理有限公司向林莺发出催交物业服务费通知。至今，林莺仍未交纳物业服务费。我国《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《物业服务收费管理办法》第二条指出：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”林莺的住宅小区实行物业管理，应按照物业服务合同约定交纳物业服务费用。2009年10月1日施行的最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案物业公司应在其职责范围内尽到谨慎的注意义务和勤勉义务。在物业服务过程中，若仍出现若干服务瑕疵，则应属于“可容忍”范畴。林莺的主张有的不属于物业公司服务责任范围，有的是属于物业公司服务应当注意的事项，今后物业公司应当进一步提高物业服务质量。涉案物业服务企业已经催告林莺在合理期限内交纳物业费，林莺未交纳。根据上述规定，因此，对福州顺和物业管理有限公司请求林莺交纳物业服务费用4100元，应予支持。依合同约定，林莺因拖欠物业服务费，应当缴纳福州顺和物业管理有限公司本案诉讼所支付的律师代理费2000元。 涉案合同约定业主缴纳物业费按月交纳，即每月的5日前交纳，也可按季或按年交纳。如逾期将每日按千分之三收取滞纳金。1999年3月15日施行的《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同的预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案约定滞纳金费用过高。本案应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量调整。本案实行小额诉讼，实现一审终审。 依据《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百七十六条、第五百零九条第一项、第五百七十七条、第五百八十四条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款规定，判决如下： 一、林莺应于本判决生效之日起十日内支付福州顺和物业管理有限公司2019年1月至2020年12月物业服务费用4100元； 二、林莺应于本判决生效之日起十日内偿付福州顺和物业管理有限公司逾期未缴纳物业服务费的滞纳金，滞纳金费用按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算（从2019年1月1日起以当月缴纳的物业服务费用170.8元为基数，按月计算支付，计至2020年12月31日止）； 三、林莺应于本判决生效之日起十日内支付福州顺和物业管理有限公司所支出的律师代理费2000元； 四、驳回福州顺和物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68元，减半收取计34元，由林莺负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 胡贤明 二〇二一年三月十二日 法官助理 李 霞 书 记 员 林溢男 本案所适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 中华人民共和国国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。