湖北省松滋市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂1087执异1号案外人：胡成星，男，生于1970年2月12日，汉族，松滋市人，住湖北省松滋市，案外人：刘东华，女，生于1976年7月18日，汉族，松滋市人，住湖北省松滋市，与胡成星系夫妻关系。申请执行人：宜昌华宇建设工程有限公司，统一社会信用代码91420506182629298W，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道20号。法定代表人：董怀升，该公司董事长。委托代理人：邓晓君，湖北七君律师事务所律师。被执行人：松滋市龙海置业有限公司，统一社会信用代码914210870581059727，住所地松滋市新江口镇言程路99号。法定代表人：付振业，该公司董事长。本院在执行申请执行人宜昌华宇建设工程有限公司（以下简称宜昌华宇公司）与被执行人松滋市龙海置业有限公司（以下简称龙海置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人胡成星、刘东华于2021年2月22日对本院（2019）鄂1087民初1581号民事裁定书查封龙海置业公司名下位于松滋市刘家场镇园丁路“在水一方”项目16号楼320号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现己审查终结。案外人胡成星、刘东华称，案外人胡成星、刘东华系夫妻关系。2015年10月9日，二人作为买受人，与出卖人龙海置业公司在刘家场镇“在水一方”售楼部签订《商品房买卖合同》。双方约定出卖人将商住小区16幢320号房以总价184127.17元出售。合同签订前后，买受人于2015年10月1日支付出卖人房款10000元，2015年10月8日支付房款164127元，2015年10月8日通过认筹款转房款形式支付10000元。虽然16幢320号房室至今没有达到合同约定的交房标准，但买受人自2016年元月起至今，一直对其处于实际占有和管理。案外人于2020年11月4日通过“在水一方”小区张贴的公告才得知“因宜昌华宇公司享有工程价款的优先受偿权，包括案外人的商品房在内的部分房屋已经被法院查封”的事实。案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向本院提出执行异议，要求对案外人购买刘家场镇“在水一方”的16幢320号房屋解除查封。申请执行人宜昌华宇公司称，二案外人的请求事项不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、二十九条规定的条件排除执行，不符合最高人民法院关于优先受偿权批复的范围。具体理由如下：1.《异议复议规定》第二十九条中商品房是用于居住，且买受人无其他房屋，而本案的涉案房屋是商铺，是用于出租经营收益的房屋。2.不满足《异议复议规定》第二十八条第二款合法占有该不动产的规定。无证据证明案外人占有了该房屋，且该房屋未经过竣工验收，也不具备合法交付的条件，也不满足《异议复议规定》第二十八条第三款支付全部房款的条件，也不满足《异议复议规定》第二十八条第四款非因买受人自身原因未办理过户登记。3.关于优先受偿权的批复不能对抗消费者，消费者是因生活所需，保障的是消费者的生存权，不包括投资经营。被执行人龙海置业公司未提交书面意见。本院审查中，2021年3月5日，对龙海置业公司工作人员覃楚波进行调查，覃楚波陈述，案外人胡成星、刘东华于2015年与龙海置业公司签订《商品房买卖合同》，购买龙海置业公司开发的“在水一方”小区16幢320号房屋，合同签订后付清全部付款，龙海置业公司于2017年即将房屋钥匙交与胡成星、刘东华，视为房屋交付，交付后胡成星、刘东华通过对房屋安装卷闸门及围栏对房屋进行管理。“在水一方”小区，龙海置业公司因资金问题，没有办理房屋验收，导致未给胡成星、刘东华办理房屋不动产权证。本院查明，案外人胡成星、刘东华系夫妻关系。2015年10月9日，二人作为买受人，与出卖人龙海置业公司在刘家场镇“在水一方”售楼部签订《商品房买卖合同》。双方约定出卖人将商住小区16幢320号房以总价184127.17元出售。合同签订前后，买受人于2015年10月1日支付出卖人房款10000元，2015年10月8日支付房款164127元，2015年10月8日通过认筹款转房款形式支付10000元。龙海置业公司于2017年元月将房屋钥匙交付胡成星、刘东华。胡成星、刘东华一直对该房屋处于实际占有和管理。2019年8月14日，本院受理宜昌华宇公司与龙海置业公司建设工程施工合同纠纷一案，审理中，本院根据宜昌华宇公司的申请于2019年8月27日作出保全裁定，查封龙海置业公司包括案涉房屋0003148号房屋。2019年10月31日作出（2019）鄂1087民初1581号民事判决，判决“一、被告松滋市龙海置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告宜昌华宇建设工程有限公司工程价款、工程损失费及返还履约保证金共计20619561.87元；二、原告宜昌华宇建设工程有限公司在4500000元、1300000元、12420000元（共计18220000元）工程价款范围内分别对被告松滋市龙海置业有限公司开发的刘家场镇‘在水一方’项目3号楼（原5-7号楼）、5号楼（原12-15号楼）、6号楼（原16号楼）折价、拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回原告宜昌华宇建设工程有限公司的其他诉讼请求”。判决生效后，申请执行人宜昌华宇公司向本院申请执行，本院在执行中查封了龙海置业公司包括案外人胡成星、刘东华所购买16幢320号房屋在内的财产。2021年2月22日，案外人胡成星、刘东华向本院提出执行异议，请求解除对案外人所购买房屋的查封。同时查明，不动产登记信息案外人胡成星、刘东华名下有房屋二套，权证号分别为：刘家场镇20093593，坐落刘家场镇人民大道××小区××楼××房，鄂（2016）松滋市不动产证第0001894号，坐落刘家场镇园丁路在水一方4幢103室。案涉执行刘家场镇“在水一方”的16幢（现为6号楼）320号房屋不动产权证号为鄂（2016）松滋市不动产权第0003148号。本院认为，一、本院（2019）鄂1087民初1581号民事判决宜昌华宇公司对龙海置业公司开发的刘家场镇“在水一方”项目6号楼（原16号楼）折价、拍卖的价款享有优先受偿权；宜昌华宇公司的优先受偿权是法律规定的，案外人胡成星、刘东华对案涉房屋提出执行异议，并非对宜昌华宇公司的优先受偿权提出异议，而是认为案外人对案涉房屋的权利可以排除宜昌华宇公司优先受偿权的行使。故案外人的执行异议，本院应予审查。二、《异议复议规定》第二十八条，申请债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。参照最高人民法院公布的156号指导案例《第28条与第29条适用上产生竞合，该如何处理》的精神，应适用第二十八条、第二十九条的规定，对案外人的执行异议申请进行审查。三、本案中，案外人胡成星、刘东华不动产登记信息中显示有房屋二套，不符合《异议复议规定》第二十九条第（二）项所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。故依照该条法律规定审查，案外人对案涉房屋的权利，不能排除执行。四、案外人胡成星、刘东华于2015年10月9日与龙海置业公司签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》签订于本院2019年8月27日查封之前。案外人于2015年10月8日向龙海置业公司支付全部购房款184127元，2017年1月龙海置业公司将房屋钥匙交于案外人胡成星、刘东华，认为已将案涉房屋交付，且案外人对案涉房屋安装了围栏及卷闸门，应认定案外人对案涉房屋合法占有。案涉房屋交付后，龙海置业公司因房屋没有验收等问题一直未办理房屋产权证，非案外人的原因未办理房屋产权登记。故本院依照《异议复议规定》第二十八条的规定，进行审查，案外人胡成星、刘东华对案涉房屋的权利，符合排除执行情形的法律规定。综上，案外人胡成星、刘东华的执行异议，理由正当，本院应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：本院在执行（2019）鄂1087民初1581号民事判决中，中止对松滋市龙海置业有限公司开发的刘家场“在水一方”小区16幢〔现为6号楼，房屋不动产权证号为鄂（2016）松滋市不动产权第0003148号〕320号房屋的执行，解除对该房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  沈忠明审 判 员  陈能元人民陪审员  徐 刚二〇二一年三月八日书 记 员  赵 柳