河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1041号上诉人（原审被告）：焦作市福安金源置业有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区长恩路1288号。法定代表人：秦江民，该公司董事长。委托诉讼代理人：王炜云，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄闯，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙晓利，女，1969年12月20日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：勇彦军（孙晓利的丈夫），住河南省焦作市山阳区世纪路1229号。被上诉人（原审原告）：勇彦军，男，1966年9月15日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。上诉人焦作市福安金源置业有限公司（以下简称福安金源公司）因与被上诉人孙晓利、勇彦军房屋买卖合同纠纷一案，最早由河南省焦作市山阳区人民法院于2019年3月13日作出（2019）豫0811民初88号民事判决、本院于2019年6月17日作出（2019）豫08民终1343号民事判决，后河南省高级人民法院于2020年6月29日作出（2020）豫民申1283号民事裁定，指令本院再审该案，本院于2020年9月1日作出（2020）豫08民再59号民事裁定，将该案发回重审。河南省焦作市山阳区人民法院经审理，于2020年12月30日作出（2020）豫0811民初4614号民事判决，福安金源公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人福安金源公司的委托诉讼代理人黄闯、被上诉人暨孙晓利的委托诉讼代理人勇彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福安金源公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回对方的原审诉讼请求，或者将该案发回重审；诉讼费用由对方负担。事实和理由：原审认定事实、适用法律和判决错误。一、勇彦军不具备诉讼主体资格，对其诉求应予驳回：仅依据孙晓利与勇彦军系夫妻关系就认定二人与福安金源公司存在房屋买卖法律关系严重违背客观事实，勇彦军未提供任何证据材料证明他是房屋买卖的共同主体，夫妻共有财产不等夫妻一方对外作出的民事法律行为均代表夫妻双方的共同意思表示。二、孙晓利、勇彦军未支付剩余房款140,000元，无权要求福安金源公司为其出具280,689元的房款发票。福安金源公司反复催要而孙晓利、勇彦军拖欠余款140,000元至今不付，房屋买卖并未实际完成，福安金源公司没有义务履行所谓的全部合同义务，孙晓利、勇彦军并未提供他已经实际支付完毕房款的转款记录、取款证明，证据不足以证明他已经支付完全部房款，本案应开具的发票数额应为140,689元，而不是280,689元。三、本案置业计划书并非协议文件，不具备书面商品房所应具备的主要条款，只是待交易房屋的简要说明或者说是孙晓利有了解房屋、购买房屋的意向，并不是认购合同，也不是正式的购买合同，不应认定为商品房买卖合同，原审判决错误地适用了有关司法解释。四、福安金源公司无法协助履行，是否签订合同应遵循自愿原则。不动产所有权登记等事项均为要式行政行为，需提交各种手续文件，包括房屋买卖合同，原审判决要求福安金源公司协助办理过户手续显然系履行不能。五、孙晓利、勇彦军的第三项诉讼请求在原审当中并未补充、变更且未向福安金源公司作任何解释、说明，原审程序违法，应予纠正。孙晓利、勇彦军辩称，福安金源公司的上诉应予驳回。一、福安金源公司销售人员多次联系推销房屋，并邀请勇彦军参观了样板间。后勇彦军动员妻子孙晓利查看了房屋，交了定金，又于2013年7月26日夫妻二人到福安金源公司交纳了新贵族61号楼241号房款140,689元，部分房款由勇彦军刷自己的银行卡。当时要将购房人写成女儿的名字，对方销售人员说写谁的名字都一样。开票时因勇彦军未带身份证而用了孙晓利的名字，之后的维权均由勇彦军出面。之后的诉讼当中对方代理人也同意勇彦军、孙晓利变更诉讼请求重新起诉，当事人均有签名，并非只有孙晓利是唯一适格原告。证据充分证明是勇彦军和孙晓利共同购买的房屋。关于对方所诉房款140,000元未交的问题，多年的诉讼当中对方均是认可的，从未催要过，反而在2019年发出过催办房产证的函，明确称房产已经具备办证条件、要求限期办证，福安金源公司诉称房款没有交清与以上事实自相矛盾。法律对于双方的有关争议问题有明确规定。福安金源公司引用的合同法已经失效，引用错误。福安金源公司称孙晓利、勇彦军未补充、变更诉讼请求也未作说明、解释，事实是2019年上诉后福安金源公司的代理人也同意变更诉讼请求后重新起诉，双方当事人都签了名字，对方是认可的，福安金源公司上诉是出尔反尔。订立书面商品房买卖合同、开具发票是房地产开发企业应尽、必尽的义务。孙晓利、勇彦军向一审法院起诉请求，要求福安金源公司：1、限期与二人签订商品房买卖合同；2、限期为二人换发正式的购房发票；3、提供办理该房产不动产证前的一切应该提交的手续，审理中，勇彦军、孙晓利明确主张福安金源公司应为其办理房屋过户登记手续；4、承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：孙晓利与勇彦军系夫妻关系，案涉房屋位于龙源湖国际广场小区，系福安金源公司开发。孙晓利于2013年7月26日向福安金源公司交纳140,689元首付款，福安金源公司出具收据一张，载明系新贵族61-241户首付款。当日，福安金源公司的工作人员余芳填写了置业计划书交与孙晓利，该置业计划书记载了孙晓利所购房屋的坐落位置在61号楼15层241号，建筑面积49.58㎡，单价6,059.24元/㎡，总价300,417元，一次性付款优惠后总价280,689元。余芳在该置业计划书中签名并填写了手机号码。2015年4月24日，福安金源公司向孙晓利出具金额为140,000元的收据，载明系61号楼241号房款。2015年5月9日，福安金源公司及河南东大物业服务有限公司焦作分公司向孙晓利、勇彦军出具交房手续书，后孙晓利、勇彦军对该房屋进行装修并占有使用至今。因双方就案涉房屋签订商品房买卖合同及房屋过户登记事宜协商未果，诉至法院。案涉房屋坐落为河南省焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场新贵族61号楼1单元241号，现首次登记在焦作市福安金源置业公司名下。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。孙晓利、勇彦军提交的置业计划书明确约定了案涉房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价及一次性付款优惠总价等内容，已具备了商品房买卖合同的主要内容，且孙晓利、勇彦军提交的福安金源公司出具的两份房款收据、通知函、交房手续书、物业服务协议等以及双方当庭陈述，能够证明双方虽没有签订正式的示范文本的商品房买卖合同，但孙晓利、勇彦军已经向福安金源公司交付了首付款140,689元及剩余房款140,000元，且福安金源公司早已向孙晓利、勇彦军交付案涉房屋，孙晓利、勇彦军已对案涉房屋进行了装修并占有使用，双方商品房买卖合同已实际履行，故该置业计划书应当认定为商品房买卖合同。在商品房买卖合同中，双方均应全面履行各自义务，出卖人的主合同义务是将房屋所有权转移给买受人，买受人的主合同义务是支付房屋价款，因此，孙晓利、勇彦军支付购房款后，福安金源公司应将案涉房屋所有权转移给孙晓利、勇彦军，协助办理商品房产权过户登记手续，并履行出具不动产购房款发票的附随义务。关于孙晓利、勇彦军要求与福安金源公司签订商品房买卖合同的请求，因契约自由、合同自愿是民事主体从事民事活动的基本原则，且本院已确认案涉置业计划书具备商品房买卖合同的性质，故对孙晓利、勇彦军的该项诉讼请求，不予支持。关于福安金源公司辩称孙晓利、勇彦军未交剩余房款以及通知函系工作人员误发的主张，因并未提供相应的证据，且与其作为从事房地产开发的商事主体的行为能力不符，该抗辩主张不能成立。关于福安金源公司辩称勇彦军不具备诉讼主体资格的主张，因孙晓利与勇彦军系合法夫妻，该购房行为系在夫妻关系存续期间的共同购买房屋行为，故该项抗辩不能成立。综上所述，孙晓利、勇彦军的诉讼请求部分成立，予以支持。一审法院经审判委员会讨论决定，判决：一、被告焦作市福安金源置业有限公司于判决生效后五日内向原告孙晓利、勇彦军开具已收房款280,689元的发票；二、被告焦作市福安金源置业有限公司于判决生效后三十日内协助原告孙晓利、勇彦军办理河南省焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场新贵族61号楼1单元241号房屋的过户登记手续；三、驳回原告孙晓利、勇彦军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告焦作市福安金源置业有限公司负担。本院二审期间，勇彦军、孙晓利提交了证据两份证据，本院组织双方当事人进行了示证和质证。证据一是刷卡记录，证据二是买房样板间照片，勇彦军、孙晓利据以主张二人受福安金源公司蒙骗才买的房，后发现房屋实际状况与样板房差距较大，后来众多购买人维权；房屋虽然登记孙晓利的名字但系勇彦军刷的卡，房款大多是勇彦军所交。福安金源公司质证称，不认可证据一的客观性、关联性、合法性，证据二在本案再审前的原审程序中已经提交，不属于新的证据；收据明确载明买房人是孙晓利，付款行为和签约行为不是同一民事行为，上述证据的举证目的不能成立。本院对上述证据认证如下：证据一显示内容是2013年7月26日勇彦军通过他的银行卡向福安金源公司支付、消费3万元，该内容与当事人的陈述等证据相一致，能够证明涉案房屋购买当中勇彦军支付部分房款的事实；本案双方争议的是福安金源公司应否开具280,689元发票、协助办理相关手续和产权证等，证据二与本案争议缺乏关联性，因此不予认证、评判。本院二审经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无违法。关于勇彦军的诉讼主体资格：在案证据显示，购买福安金源公司开发的房屋当中，勇彦军、孙晓利系夫妻关系，而且勇彦军支付了部分房款。根据有关法律规定，夫妻关系存续期间夫妻一方取得的财产为共同财产，所以，本案因房屋买卖而形成的债权系勇彦军、孙晓利二人的共同财产，属于连带债权，勇彦军作为共同财产所有人、连带债权人，是与本案有利害关系的当事人，有权与妻子孙晓利共同向福安金源公司提起本案诉讼，原告主体适格。关于双方的法律关系：主要涉及对置业计划书性质的认定，该置业计划书明确载明了房屋价格、座落位置等情况，具备商品房买卖合同的主要内容，特别是，双方已经实际进行了房款、房屋收付，原审认定置业计划书具有商品房买卖合同性质于法有据。该置业计划书系双方自愿签订形成的，且双方已经实际履行，不存在违反自愿和合同自由原则的问题。进行不动产所有权登记需要提供格式化的房屋买卖合同，置业计划书虽然与格式化的房屋买卖合同的格式不同，内容不完全一致，但不影响对双方房屋买卖合同关系性质的认定。如果办理房屋产权证书需要格式化的房屋买卖合同，可由双方依据置业计划书和已经履行的合同内容补充、完善有关合同，以满足行政审核的要求，不属于判决履行不能的情形，协助购房人办理产权登记手续也是卖房人的合同和法律义务。基于双方已经形成房屋买卖合同关系，福安金源公司应当协助办理房屋过户登记手续，原审判决事实和法律依据充分。关于勇彦军、孙晓利是否已经交纳余款140,000元：二人持有福安金源公司开具的该款收据，福安金源公司主张对方没有实际交纳的证据不充分，不能支持。关于应否判决协助办理房屋过户手续和原审程序是否违法：勇彦军、孙晓利以购买了福安金源公司开发的商品房为事实依据，要求福安金源公司开具购房发票、提供办理不动产证应该提交的一切手续，一审当中勇彦军一方当庭陈述称，“办理房屋所有权登记需向不动产所有权登记机构提供买卖双方的正式商品房买卖合同，希望通过诉讼，让被告履行他应当履行的义务，办理产权登记的所有手续”，可见，勇彦军、孙晓利的诉讼请求指向就是办理房屋过户登记手续，原审判决福安金源公司协助办理房屋过户登记手续并无不当，该判项内容明确，更有可执行性，有利于减少双方诉累，及早化解纠纷，不能认定为超出诉讼请求范围、程序违法。综上所述，焦作市福安金源置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由焦作市福安金源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二一年三月十五日书记员 刘           颖