安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021）皖12民终1128号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王峰，男，1971年7月9日出生，汉族，住安徽省临泉县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：张桂芝，女，1972年9月9日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：临泉佳源房地产开发有限公司，住所地安徽省临泉县兴泉大道****，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A。 法定代表人：戴富强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭磊，安徽春源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张大方，安徽春源律师事务所律师。 上诉人王峰、张桂芝因与被上诉人临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初6115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王峰、张桂芝上诉请求：撤销一审判决，判令佳源公司支付其违约金21079元。事实与理由：1.一审未查明相关事实。一是临泉佳源东方都市小区未纳入城市供电网络正式供电，不具备交付条件；二是商品房买卖合同签订后，其二人只能被动等待佳源公司或银行通知办理贷款，一审仅以贷款签订时间为依据，错误判决其二人承担违约金。2.依照合同约定，佳源公司应当以书面形式，采用邮政快递方式向送达交房通知，一审法院认定佳源公司在《农民日报》公告方式送达有效不合法。3.涉案合同补充协议第四条第三款约定的是买受人逾期交房的违约责任，其没有交房义务，佳源公司依据该条约定要求其承担违约责任显属不当；4.补充协议第二款第二项约定“买受人未在签订本合同十五日内与银行签订贷款合同的，……，自签订本合同之日的第二天起，视为买受人逾期付款”，该条款明显加重买受人责任，应属无效。 佳源公司辩称：涉案房屋符合双方约定的交付条件，王峰、张桂芝未按照合同约定办理贷款手续及收房，应当承担相应的违约责任，一审判决正确，应予维持。 王峰、张桂芝向一审法院起诉请求：1.判令佳源公司立即按照编号为201802528的合同约定的条件交付临泉佳源东方都市项目A13幢1802房屋；2.判令佳源公司承担逾期交房违约金6873元（以房价款572816元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起暂计算至2019年12月31日，以后的违约金计算至佳源公司将符合合同约定的房屋实际交付之日止）。 佳源公司向一审法院提起反诉请求：判令王峰、张桂芝支付逾期收房违约金10626.49元及逾期付款违约金4960元。 一审法院认定事实：2018年2月10日，王峰、张桂芝与佳源公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定王峰、张桂芝购买佳源公司开发建设的临泉县佳源·东方都市项目A-13幢18层1802号房屋，该商品房预测建筑面积116.19平方米，总价款为572816.7元。付款方式为首付款+公积金贷款，买受人应当于2018年2月8日前支付首期房价款171316元，余款400000元向阜阳市住房公积金管理中心临泉管理部申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。补充协议第二项规定“买受人在签订本合同之日起15日内，未与银行签署《贷款合同》并提供符合银行要求的贷款资料的，自签订本合同之日的第二天起，视为买受人逾期付款，按照合同第八条约定处理”。第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当经分期综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本合同所指的交付是指买受人所购买的商品房的交付，非整个小区和（或）整个项目的交付。…（三）查验房屋…3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋；（2）买受人接到出卖人书面、电话或者公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需要向出卖人按每月5元/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。补充协议第四条约定“如买受人自规定之日起30天内没有交房，出卖人有权收取每日总房款万分之二违约金（自第31天起计算）”。合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯方式、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。补充协议第三条约定：在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知媒体公告交房。 王峰、张桂芝按合同约定已向佳源公司支付首付款，并于2018年4月13日与中国建设银行临泉支行签订《住房公积金借款合同》，借款40万元。2019年12月29日，佳源公司通过中通速递向王峰、张桂芝邮寄《临泉佳源东方都市交房通知书》，通知业主于2019年12月31日前办理交房手续。2020年1月15日，佳源公司又在《农民日报》刊登公告，通知业主“临泉佳源·东方都市”项目已经通过政府有关部门综合验收合格，达到合同约定交房条件，请及时办理收房手续。2020年5月3日，王峰、张桂芝接收涉案房屋。 一审另查明：“临泉佳源•东方都市”住宅项目于2019年11月19日通过规划核实；2019年12月11日经建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》；2019年12月16日，通过消防验收备案；2019年12月31日，通过环保验收；2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 庭审时，因王峰、张桂芝仅就买受人未收房是否构成违约提出抗辩，未对逾期收房违约金计算标准进行抗辩。经一审法院释明后，王峰、张桂芝认为即使买受人逾期收房构成违约，出卖人主张的违约金也过高，应当予以调整。出卖人的实际损失不会超出应当收取的物业服务费，应将违约金计算标准调整为不高于物业费每月1.06元/㎡为宜。佳源公司于2020年8月17日向法庭提交一份《声明》表示：为平息矛盾解决纷争，双方各自应向对方支付的违约金相互抵扣后，如王峰、张桂芝需赔偿佳源公司违约金的，佳源公司愿意调低（其主张的）违约金，至双方违约金完全抵销。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同（买卖合同补充协议中的关于逾期贷款违约金计算的开始时间约定除外），双方应按照约定全面履行自己的义务。王峰、张桂芝已履行支付购房款的义务，佳源公司应当按照约定的时间和标准向王峰、张桂芝交付房屋。王峰、张桂芝起诉要求佳源公司按照合同约定的条件交付涉案房屋，予以支持。佳源公司辩称涉案房屋于2019年12月11日分期综合验收合格，达到合同第九条约定的交房条件；商品房验收合格后佳源公司通过微信、快递、公告通知王峰、张桂芝收房，王峰、张桂芝要求“判令佳源公司交房”没有依据。而王峰、张桂芝认为涉案房屋于2020年1月10日才在临泉县完成综合查验备案，按照有关规定，此时才符合交房条件。一审法院认为，双方签订的买卖合同第九条约定商品房交付条件是该商品房交付时应当经分期综合验收合格。涉案房屋实际于2019年12月31日分期综合验收合格。2019年12月29日，佳源公司向王峰、张桂芝邮寄交房通知书（通知王峰、张桂芝于2019年12月31日前办理收房手续），王峰、张桂芝应当依约于15日内至佳源公司处查验房屋、办理交付手续。但因当时房屋尚未有备案审批手续，涉案小区业主就房屋是否具备交付条件产生质疑，佳源公司于2020年1月15日再次通过公告确认涉案小区达到交房条件，通知业主尽快办理交房手续。该公告通知行为可视为佳源公司自愿将王峰、张桂芝的收房时间推迟至此时开始，王峰、张桂芝的收房时间应该从该日起计算。佳源公司违反了2019年10月31日前交付房屋的合同约定，构成违约。王峰、张桂芝主张逾期交房违约金，予以支持。按王峰、张桂芝主张暂计算至2019年12月31日，佳源公司应支付王峰、张桂芝逾期交房违约金为572816元×0.2‰／天×60天＝6874元。 佳源公司辩称，佳源公司在2018年至2019年建设涉案房屋过程中，政府有关部门因空气重污染责令建筑企业停工，造成停工69天，并且施工期间历经中、高考停工14天；依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日。一审法院认为，本案商品房买卖合同系于2018年1月13日签订的，此前政府有关部门因重污染天气防治已通知建筑等企业停工。佳源公司作为阜阳的房地产开发企业，在接到政府停工通知后，对上述停工情形可能会导致其建房、交房时间迟延是可以预见的，在与王峰、张桂芝签订购房合同时，可以采取相应措施予以避免。该情形不属于合同约定的不可抗力，故佳源公司不得据此顺延交房时间。很多年来，我国每年都进行中、高考，考试期间建筑工地停止施工、减少噪音，也是很多年来实行的行政措施，佳源公司在签订买卖合同时是可预见的情形，不属于不可抗力的范畴。综上，对于佳源公司上述辩解意见不予采信。 王峰、张桂芝对佳源公司反诉要求其支付逾期付款、收房违约金辩称，佳源公司既没有达到交付条件，又没有履行通知义务，佳源公司无权要求王峰、张桂芝支付收房违约金；补充协议与主合同相冲突的部分，以及补充协议加重王峰、张桂芝责任，减轻佳源公司义务的部分，应以主合同为准；补充协议中关于限期签订贷款合同的约定无效；佳源公司要求王峰、张桂芝支付逾期付款违约金没有任何合同依据。一审法院认为，合同关于送达方式的约定条款虽是佳源公司单方制定，但已经王峰、张桂芝同意。且该条款并没有加重王峰、张桂芝的责任和义务，没有限制王峰、张桂芝的权利，系有效条款。佳源公司依据该约定选择任何一种方式通知交房，都应视为佳源公司已经按照合同约定履行了交房通知义务。对于王峰、张桂芝关于公告送达交房通知不符合约定的辩解，不予采信。依据合同第十一条第三款第二项约定，王峰、张桂芝应于2020年1月15日公告通知次日起15日内,即在2020年1月31日前至佳源公司处办理案涉商品房交接的相关手续。但自2020年1月24日开始,因春节法定节假日及新冠疫情的不可抗力的影响,王峰、张桂芝无法办理相关收房手续，交接房屋的时间应予中止，待不可抗力的情形消除后自行恢复。2020年2月10日，临泉县政府下发了《临泉县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第16号）》，要求实行企业分类、分时有序审批复工，建筑业企业原则上不早于2月24日，但对居民出行等仍严格要求，出行受限。2020年3月6日，临泉县政府下发了《临泉县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第24号）》全面恢复正常生产生活秩序，全面恢复道路交通，调整社区（村）管控措施。扣除该期间，本案王峰、张桂芝应于2020年3月13日前至佳源公司处办理交接房屋手续。《商品房买卖合同》补充协议第四条对买受人逾期收房违约金的约定明确且与主合同第十一条互相衔接，双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。该条款虽书写为“交房”，但根据合同文本上下文的意思表示及合同约定的权利义务约定，该款中文本书写为“买受人交房”系笔误，实际应为“买受人收房”。故王峰、张桂芝应自通知交房第31日起向佳源公司支付逾期收房违约金，自2020年3月29日计算至2020年5月3日，王峰、张桂芝逾期收房35天。王峰、张桂芝延迟贷款导致佳源公司迟延收款，王峰、张桂芝理应支付相应的逾期付款违约金。根据补充协议第二条第二项约定，王峰、张桂芝应于签订购房合同之日起15日内与银行签订贷款合同并提供符合银行要求的贷款资料，但约定自签订商品房买卖合同之次日起计算违约金，明显加重了王峰、张桂芝的责任，且佳源公司并未采取合理的方式提示王峰、张桂芝注意该条款内容，该约定依法当属无效。王峰、张桂芝应该在《商品房买卖合同》签订15天后即2018年2月25日前签订贷款合同，违约金应该从此起计算。王峰、张桂芝实际于2018年4月13日才签订贷款合同，逾期47天。按照合同及补充协议约定，王峰、张桂芝应付佳源公司的逾期收房违约金及逾期付款违约金为：572816元×0.2‰／天×35天＋400000元×0.2‰／天×47天＝7770元。经调解，佳源公司愿意降低对王峰、张桂芝主张的违约金，不违反法律规定，予以准许。现将王峰、张桂芝应付佳源公司的逾期收房违约金及逾期付款违约金调整为6874元。 综上所述，本案经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、临泉佳源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王峰、张桂芝支付逾期交房违约金6874元；二、王峰、张桂芝于判决生效之日起十日内向临泉佳源房地产开发有限公司支付逾期收房违约金、逾期付款违约金合计6874元；三、驳回王峰、张桂芝的其他诉讼请求；四、驳回临泉佳源房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由临泉佳源房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费190元，减半收取95元，由王峰、张桂芝负担25元，由临泉佳源房地产开发有限公司负担70元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：1.一审法院认定案涉房屋已符合交付条件是否正确？2.王峰、张桂芝应否承担逾期收房责任？若应承担，起始时间如何确定？3.王峰、张桂芝应否承担逾期付款责任？若应承担，起始时间如何确定？ 对于焦点一,关于一审认定案涉房屋已符合交付条件是否正确的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得为己利而否定之前的言论。本案中，双方当事人约定的商品房交付条件为“分期综合验收合格”，而案涉房屋于2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。王峰、张桂芝一审期间对上述事实并无异议，也认为案涉房屋所在小区经综合查验备案后已具备交付条件。即使佳源公司为涉案商品房提供的供电模式为专变自管，即由临泉供电公司输电至案涉房屋所在小区变压器，再由佳源公司进行转供电，没能做到由供电公司直接向业主提供“一户一表”的公变局管供电模式，但该种专变自管转供电模式仍属于纳入城市供电网络供电，不属于买受人可以拒绝收房的约定情形。故一审法院认定案涉房屋已具备交付条件正确，王峰、张桂芝关于案涉房屋至今不具备交付条件的上诉理由与约定不符，于法律无据，本院不予采信。 对于焦点二，关于王峰、张桂芝应否承担逾期收房责任，若应承担，起始时间如何确定的问题。案涉合同第二十五条虽约定“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方”，但双方在补充协议第三条又约定“在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知、媒体公告交房”。该补充协议第三条应是双方当事人关于通知交房事宜的特别约定，故佳源公司在《农民日报》公告通知小区业主办理收房手续，应视为已经完成约定的通知交房义务，王峰、张桂芝未按通知要求如期接收房屋，理应承担逾期收房的违约责任。故一审法院综合考虑春节及疫情因素，判定王峰、张桂芝应从2020年3月29日承担逾期收房违约责任并无不当。 对于焦点三，关于王峰、张桂芝应否承担逾期付款责任，若应承担，起始时间如何确定的问题。房屋买卖合同当事人的主要权利义务为出卖人的交付房屋义务和买受人给付购房款义务。依照公平原则，在双方当事人约定出卖人逾期交房应承担违约责任的情况下，买受人若存在逾期付款的违约情形，理应承担约定的逾期付款违约责任。本案中，双方对履行交房、付款义务的方式、时间以及逾期交房、逾期付款违约责任均有明确约定，因关于逾期付款违约责任的条款，没能合理扣除王峰、张桂芝提交资料签订合同的必要期限，加重了王峰、张桂芝十五天违约金的责任，该加重部分的约定应属无效；但若据此认定该条款全部无效，则完全免除了王峰、张桂芝的逾期付款违约责任，对佳源公司同样显失公平，故一审法院综合全案事实情节判定王峰、张桂芝自签订购房合同十五天之后开始承担逾期付款违约责任，符合公平原则，结果并无不当。 综上，王峰、张桂芝的上诉理由均不能成立，依法应予驳回，一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王峰、张桂芝负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二一年三月二十九日 法官助理张婷玉 书记员徐玉洁 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。