安徽省合肥市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）皖01民终3049号 上诉人（原审原告）:合肥工业大学,住所地安徽省合肥市屯溪路**。 法定代表人:梁樑,该校校长。 委托诉讼代理人：卫兵，安徽杰创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海芳，安徽杰创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:刘华,男,1966年4月12日出生,汉族,住合肥市庐阳区。 被上诉人（原审被告）:合肥绝美酒店管理有限公司,住,住所地安徽省合肥市宁国路**/div> 法定代表人:赵荣彬,该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴宇，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 上诉人合肥工业大学因与被上诉人刘华、合肥绝美酒店管理有限公司（以下简称合肥绝美酒店）物权保护纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初16512号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。 合肥工业大学上诉请求：撤销一审裁定，发回一审法院重新审理。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律不当。一、一审裁定认定“案涉房屋租赁期限届满后的房屋占用费属于房屋租赁合同,应由合同相对方主张权利”是明显错误的。(一)合肥工业大学是基于物权人主体身份行使物上请求权,属于物权保护,而非债权请求权；(二)案涉费用并非基于合同履行过程中产生的,亦非合同履行争议,跟业已终止的合同没有任何关系。(三)合肥工业大学与刘华、合肥绝美酒店均不存在合同关系,而属于侵害物权法律关系中的物权人和恶意违法侵占人。合肥工业大学物业管理有限公司与刘华的房屋租赁合同于2019年3月9日已经租赁期届满,期满后也未缴纳租金,因此应予认定该合同因到期而自动终止,合肥工业大学物业管理有限公司向法院诉讼时,与刘华、合肥绝美酒店不存在房屋租赁合同关系,这也被(2019)皖0111民初17386号民事判决认定。后合肥工业大学物业管理有限公司代表合肥工业大学多次要求刘华以及合肥绝美酒店腾退房屋,但一直未果,无奈合肥工业大学物业管理有限公司通过诉讼要求刘华、合肥绝美酒店腾退。通过一系列的诉讼,法院支持了腾退房屋的诉请。后双方仅就房屋腾空与返还达成了协议，但对于超期占用费的支付并没有涉及。刘华、合肥绝美酒店的行为侵害了合肥工业大学对该物权的占有、使用和收益等法定权益,作为产权人的合肥工业大学对其所有的房屋享有实体权利，依法可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等实现权力救济。故本案争议的事实并非合同履行,而属于无权侵占房屋引起的纠纷,适用的法律应该是《中华人民共和国物权法》(《中华人民共和国民法典》物权编),而非《中华人民共和国合同法》(《中华人民共和国民法典》合同编)。二、一审裁定认定“现原告以物权保护纠纷案由主张占用费,诉讼主体不适格”也是错误的。(一)合肥工业大学与刘华、合肥绝美酒店不存在任何房屋租赁关系,故也就不存在有所谓的合同相对应关系。合肥工业大学是该涉案房屋的物权所有人,行使的是物权请求权,请求支付的费用是合同终止后刘华、合肥绝美酒店侵占房屋的占有使用费。(二)合肥工业大学物业管理有限公司与刘华的合同租赁关系于2019年3月9日已经租赁期届满,而占有使用费既不是基于合同纠纷产生,也不属于合同租赁期间产生的费用,故跟已经终止的合同没有任何关系。(三)合肥工业大学物业管理有限公司与合肥绝美酒店没有签订任何的书面租赁合同。(四)刘华在本次与合肥工业大学物业管理有限公司签订租赁合同之前,曾经承租涉案房屋十多年,对该涉案房产是合肥工业大学的校产,以及要收回应随时配合都十分清楚。(五)涉案房屋属于合肥工业大学自建自有房屋,拥有完全的产权,因此是适格的物权请求权人。本案是物权保护纠纷,合肥工业大学是适格的诉讼主体(物权人行使物权保护权),合肥工业大学的请求有事实和法律依据。三、保护国有资产不被流失。涉案房屋属于国有资产,且合肥工业大学收回房屋也是为了满足教学使用的目的,刘华、合肥绝美酒店在合同期限届满后明知我校急需收回,不仅不配合腾空还多加阻挠,并且在侵占房屋一年之久后还拒绝主动支付占有费用,该行为不仅仅属于违法侵占国有资产,同时拒不支付占有费的行为还有可能会导致国有资产的流失,应当依法承担法律责任。(二)刘华、合肥绝美酒店侵占案涉房屋的事实已经成立,历经艰险,合肥工业大学终于拿回了属于自己的房屋,假若无权侵占房屋的费用不能得以支持和保护,则会助长这种恶意侵占行为,社会后果极其严重。另，合肥工业大学系教育部直属重点211驻皖高校,如利益不能得以保护,社会影响也将会极其恶劣。四、刘华、合肥绝美酒店违法侵占房屋(系国有资产)行为,属于八种校闹行为之一,应予以严惩,而不应该驳回起诉,从而纵容这种侵占学校房屋的校闹行为继续发生和发酵。综上,一审法院认定事实不清,本案属于物权保护而非债权请求,故不应该适用合同相对性原理,而应该适用物权绝对性原则,一审法院适用法律不当,裁定结果明显错误。望二审法院能够查明事实真相,维护合肥工业大学的合法权益。 合肥绝美酒店辩称，一、一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、合肥绝美酒店占有案涉租赁物系基于租赁合同关系，合肥工业大学主张权利主体不适格。合肥工大物业管理有限责任公司经合肥工业大学授权对外出租案涉房屋，合肥绝美酒店于2014年3月6日与合肥工大物业管理有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定合肥工大物业管理有限责任公司将案涉房屋出租给合肥绝美酒店用于经营汉庭酒店，租期为2014年3月10日至2019年3月9日。合肥绝美酒店是基于合法租赁合同关系占有案涉房屋，并不是非法占有。三、合肥绝美酒店继续占有房屋的原因。案涉房屋出租方于租期届满后，在新安晚报就案涉房屋发布招租广告，合肥绝美酒店基于该招租广告积极办理续租事宜，缴纳投保保证金，但直到2019年4月份，合肥工大物业管理有限责任公司才告知房屋不再续租。合肥绝美酒店作为投资近千万元的酒店，职工上百人，短期内根本无法搬迁，而且导致合肥绝美酒店需要突然搬迁的责任在合同出租方。四、根据合肥绝美酒店一审提交的2020年7月15日《交房协议》，该协议的双方当事人为合肥绝美酒店和合肥工大物业管理有限责任公司，协议第六条约定：关于乙方（合肥绝美酒店）超出原合同约定租赁期限的纠纷等问题，双方将另行友好协商解决，协商不成另行诉讼解决。该协议也表示关于超出原合同约定租赁期限的问题由合肥工大物业管理有限责任公司主张权利，并不涉及合肥工业大学。五、案涉房屋至今仍然空置，且仍在对外招租，并不存在合肥工业大学上诉所称“合肥绝美酒店恶意侵占”等情形。 刘华辩称，对一审裁定无异议。坚持一审抗辩意见。同意合肥绝美酒店答辩意见。请求驳回合肥工业大学上诉请求。 合肥工业大学向一审法院起诉请求:一、判令刘华、合肥绝美酒店给付自2019年3月10日至2020年7月16日期间的房屋占有使用费1277638元(计算方式:78880元/月×16个月=1262080元;946560元/年÷365天=2593元/天,计6天,计15558元;合计1277638元)；二、判令刘华、合肥绝美酒店依法承担本案的全部诉讼费用。 一审法院查明：2014年3月6日，合肥工大物业管理有限责任公司与刘华签订了一份《房屋租赁合同》，将位于合肥市（总建筑面积约为2900平方米）租赁给刘华,租赁期限自2014年3月10日起至2019年3月9日止。合同到期即行终止。合同第四条约定：前三年房屋总额79.2万元，后两年房屋租金总额83万元，租赁费用按季度结算，于每季度的第1个月付清。装修期两个月免房租。合同第五条约定：租赁保证金50万元，合同中止之日乙方（刘华）无违约责任条件下房屋交付给甲方（合工大物业公司）后，甲方退还租赁保证金。合同第七条约定：乙方如将租赁房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得甲方的同意并约定经营范围，乙方承担转租受益和相关责任。合同期满，甲、乙双方及时办理清结事宜，甲方有权立即收回房屋。乙方如需继续承租，应提前6个月于甲方协商续租事宜，乙方在同等条件下，享有续租优先权。 2014年4月26日，合肥工大物业管理有限责任公司与刘华就上述租赁合同又签订《补充协议》，其中第2条约定：在双方合同终止时，乙方（刘华）无条件恢复甲方外立面和窗户原貌，甲方（合工大物业公司）不承担任何费用，经甲方验收合格后退还乙方租赁押金。 合同签订后，刘华将案涉房屋提供给合肥绝美酒店用于经营商务客房。房屋租赁期间，房租一直由合肥绝美酒店直接支付给合肥工大物业管理有限责任公司。 2019年3月9日，合同约定的租赁期限届满,双方没有续签房屋租赁合同。此后，合肥工大物业管理有限责任公司要求刘华、合肥绝美酒店腾空并交还案涉房屋，刘华、合肥绝美酒店要求续签合同。双方多次商谈未果，2019年10月8日，合肥工大物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：一、判令刘华、合肥绝美酒店将合肥市宁国南路工大电子文化商城五号楼，整体共一至三层的房屋腾空并返还给合肥工大物业管理有限责任公司（无条件恢复房屋外立面和窗户原貌）;二、判令刘华、合肥绝美酒店按照合同约定给付自2019年3月10日至实际搬离时的房屋占有使用费（至起诉时暂计450000元，以后顺延）；三、刘华、合肥绝美酒店依法承担本案的全部诉讼费用。一审法院于2020年1月21日作出（2019）皖0111民初17368号民事判决，判令：一、刘华、合肥绝美酒店于判决生效之日起十日内把位于合肥市的房屋腾空并返还给合肥工大物业管理有限责任公司,并无条件恢复房屋外立面和窗户原貌；二、驳回合肥工大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。同时该判决认定：“关于房租是否多付、保证金如何退回、原告擅自停水导致被告公司营业收入减少、租房期满后的房屋占用费，均属于房屋租赁合同纠纷，本案系返还原物纠纷，对上述情况，本院在本案中不予处理。”上述案件宣判后，刘华不服向合肥市中级人民法院提出上诉，合肥市中级人民法院于2020年5月13日作出民事判决，驳回上诉，维持原判。 2020年7月15日，合肥工大物业管理有限责任公司（甲方）与刘华、合肥绝美酒店管理有限公司（乙方）签订《交房协议》一份，其中第六条约定：本协议仅解决合肥市宁国南路工大电子文化商城五号楼该处房产交房与外立面恢复原状问题，关于乙方超出原合同约定租赁期限的纠纷等问题。双方将另行友好协商解决，协商不成另行诉讼解决。 一审法院认为，案涉房屋租赁期限届满后的房屋占用费属于房屋租赁合同纠纷，应由合同相对方主张权利，现合肥工业大学以物权保护纠纷案由主张占用费，诉讼主体不适格,合肥工业大学的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项、第一百五十四条第一款第(三)项的规定，裁定：驳回合肥工业大学的起诉。案件受理费减半收取8149元退还给合肥工业大学。 本院经审查认为，当事人依据何种法律关系提出诉求，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定的当事人合法处分自己诉讼权利的范畴，应受到程序上的保障。驳回原告起诉是人民法院受理案件后，发现原告的起诉不符合民事案件受理条件，从程序上予以驳回，主要适用于原告诉讼主体不适格、被告不明确、没有具体的诉讼请求、事实和理由，不属于人民法院受理民事案件的范围和受诉人民法院管辖等情形。若案件实质上涉及原告的权利保护要件是否成立时，应由人民法院对案件进行实体审理后加以判断。本案从合肥工业大学提交的诉状及诉讼过程中的陈述来看，合肥工业大学是基于物权保护主张权利，有明确的被告，有具体的诉讼请求及具体的事实和理由，并在一审期间提交了案涉房屋建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等用以证明其与本案有直接利害关系的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的民事案件受理条件，且本案不具有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定的情形和其他法定驳回起诉的情形，一审裁定驳回合肥工业大学的起诉，于法无据，本院依法予以纠正。至于合肥工业大学提出的诉请能否被人民法院支持，属于实体审理范畴，应经实体审理后加以判断。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初16512号民事裁定； 二、本案指令安徽省合肥市包河区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判员  王军 二〇二一年三月十七日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法审理。