浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终6号 上诉人（原审原告）：陈**香，女，1947年4月15日出生，汉族，住仙居县。 委托代理人：陈坚，仙居县国浩法律服务所法律工作者。 委托代理人：陈斐娜，女，1977年2月13日出生，汉族，住仙居县。 被上诉人（原审被告）：陈义林，男，1964年11月16日出生，汉族，住仙居县。 委托代理人：陈奎余，男，1987年3月20日出生，汉族，住仙居县。 被上诉人（原审被告）：陈雪琴，女，1948年12月19日出生，汉族，住仙居县。 委托代理人；周慧琳，女，1971年12月5日出生，汉族，住仙居县。 上诉人陈**香因与被上诉人陈义林、陈雪琴房屋买卖合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2020）浙1024民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈**香上诉请求：1、撤销（2020）浙1024民初2193号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回原审法院重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院故意规避被上诉人不享有处分权，而导致协议无效的事实。1、上诉人与陈雪琴之间的买卖行为已被（2019）浙1024民初1349号民事判决书确认无效，陈雪琴系无权处分，上诉人对陈雪琴的无权处分又没有追认，故被上诉人签订的《断契》因失去权利的本源而无效。2、从《断契》的内容中可以得知，双方商定的房价为133800元，但实际交付的房价为22余万，双方明显存在恶意串通行为进行偷税漏税，严重损害国家利益，当然无效。3、从《灶房土地使用证》来分析，该土地使用证记载的权利人系陈三米而不是陈雪琴，陈义林作为具有完全民事行为能力人，明知该房屋的产权证没有完全登记在陈雪琴的名下，陈雪琴系无权处分还签订《断契》，其主观性质为恶意，也不构成善意取得的构成要件而无效。4、陈雪琴骗取上诉人签字后，在上诉人不知情的情况下，擅自将房子转卖给陈义林。在过户的时候，实际上，陈雪琴通过伪造相关委托书，去办理过户手续，陈三米、陈**香都没去。二、一审在认定案涉房屋的土地性质方面存在错误。1、根据《土地登记审批表》，案涉的灶房系上诉人丈夫以农民入社的形式向仙居县城关小南门村取得的集体使用权，陈义林因非该村村民无权购买案涉房屋。2、陈义林申请调取的证据没有说案涉房屋系国有土地，只是案涉主屋的土地征用在报批过程中，并没完成征用土地的整个流程。陈义林提交的证据只能说明同意立项审批环节，而不能说明案涉主屋的土地性质就是国有；而判断土地的性质关键看有没有土地使用证所记载的内容来确定，陈义林明确灶房的面积在平面图内，那么可推知本案主房屋的土地性质为集体土地，故属于禁止转让。3、类似案件判决认为仅凭批文是不能认定为国有土地性质。三、一审论理和判决自相矛盾。一审认定两被上诉人的灶房买卖无效后，根据无效合同的处分原则，一审在判决主文中并没有要求陈义林赔偿给上诉人损失的文字表述。四、一审程序违法。 陈义林辩称，一、上诉人之上诉违反公平原则，也不符合诚信原则。1、上诉人出卖房屋系其真实意思表示，房屋的买卖契约也是其本人亲自签字的。现因上诉人陈**香受经济利益驱动提起本案的诉讼，其诉讼行为是不诚信的。此外，上诉人故意隐瞒其丈夫陈三米是城镇居民户口、隐瞒房屋建造时间、隐瞒其1991年3月就已办理房屋所有权证，更隐瞒了房屋的土地使用权性质系国有的事实。这些事实在一审中，均已查明。2、陈义林购买房屋时，已经了解过陈雪琴所出卖房屋的来源，陈雪琴出示了有陈**香签字、捺印的卖断契和房屋所有权人为陈雪琴的房屋所有权证书。陈义林已经尽到了审慎义务，购买该房屋后，陈义林又对房屋陆续进行了大范围的翻修，对房屋进行了长达将近20年的管业，如再判决返还房屋给上诉人，对陈义林来说是极不公平的，在客观上，也无法返还与当时一样的房屋。二、本案转让房屋不属于法律禁止转让的情形。本案转让的房屋土地使用权性质并非集体土地，本案房屋土地使用权未经登记，而不动产登记管理部门是允许陈义林取得房屋产权证，这一登记具有法律效力，其效力为确认了房屋转让的效力，也应该延伸为国家机关认可了房屋所占范围的土地可以转让。本案房屋所占的土地，均是国家已经完成征用手续的土地，包括灶房在内的土地，均在当时征用土地700平方米的范围之内。根据当时的法律规定，本案的土地已经属于国家所有，在国有土地上的房屋转让，不属于法律禁止转让的集体土地的情形。因此，本案房屋买卖合同合法有效。三、陈义林通过购买已取得案涉房屋所有权证书，本着地随着房走的原则，案涉房屋所有权及土地使用权也已转移至陈义林，房屋所有权人及土地使用权人均是陈义林。四、陈义林在户籍所在地没有房屋，目前仅拥有案涉房屋的一处房屋，根据《仙居县历史遗留非法住宅处置意见（试行）》、《仙居县农村村民“一户多宅”分类处置指导意见》、《仙居县下山移民搬迁安置和宅基地退出补偿实施意见》、《仙居县“一户多宅”及历史遗留非法住宅综合整治实施方案》的文件精神，陈义林符合补办条件。五、即便案涉土地的性质是集体土地，陈三米作为原集体土地使用权人，其售房行为隐含抛弃宅基地使用权的意思表示，其行为所产生的效果丧失了房屋所有权，无权再要求确认合同无效并返还房屋。 陈雪琴辩称，一、陈雪琴与上诉人是亲戚关系，当时陈三米自愿将房屋过户至陈雪琴名下，陈雪琴出卖房屋的行为，上诉人一家都是完全知情并同意的，上诉人及其儿子均参与了出卖房屋的一系列过程。上诉人也因为出售房屋取得了相应的对价，得到了房款，房屋登记也实际已经转移到了陈义林名下。因此，房屋转让行为合法有效。二、上诉人之诉讼违反诚信原则，应该承担过错责任。陈义林购买房屋时，陈雪琴出示了有陈**香签字、捺印的卖断契，在购买该房屋后，陈义林又对房屋进行了大范围的翻修，对房屋进行了长达近20年的管业，这些过程，上诉人均是知情的。就本案来讲，上诉人的过错最大，导致灶房不能返还的原因和过错均在于上诉人，应由上诉人自己承担该不利后果。三、原（2019）浙1024民初1349号民事判决认定事实错误，该判决应该予以撤销。 陈**香向一审法院起诉请求：一、请求法院确认被告陈义林与被告陈雪琴签订于2003年2月24日签订的《断契》无效。二、判令两被告共同归还坐落在××路××号的四层半楼立即房及前面灶房一间，并协助原告将房屋产权证变更到原告名下。三、本案的诉讼费全部由两被告承担。 一审法院认定事实：1985年11月18日，仙居县农机公司与原仙居县城关镇小南门村十二队、廿二队签订《征用土地协议书》，征用土地1.27亩土地用于建造职工宿舍。1985年11月25日，仙居县计划委员会作出仙计（85）50号文件，批复同意仙居县农机公司建造700平方米的职工住宅。1986年5月22日，经仙居县人民政府批准同意仙居县农机公司在上述征用的1.27亩的土地内建造12户的职工宿舍，建筑面积为700平方米。原告的丈夫陈三米取得其中一户的职工宿舍的建设用地使用权，并建造了位于仙居县××路××号××层半楼房一间，地号为070770。1991年3月25日，原告丈夫陈三米取得该四层半楼房的房屋所有权证。但未取得该四层半楼房屋的土地使用权证。后原告丈夫陈三米在其房屋的南面违建灶房一间。1997年12月31日，原告丈夫陈三米取得违建的灶房的集体土地使用权证，证号为：仙集建97字第2229号。1999年7月13日，因陈三米欠债，为了保障陈三米姐妹即被告陈雪琴以及亲友周素兰、朱希临的债权130800元，原告陈**香与被告陈雪琴签订《契约》一份，约定将上述四层楼屋及灶房出售给被告陈雪琴，并在《契约》中约定购房款超过130800元部分归陈三米所有。同年8月10日，上述的四层半楼屋的产权在相关部门办理了变更登记手续，登记至被告陈雪琴名下。2003年2月25日，由原告儿子陈波执笔，被告陈雪琴作为出卖人与被告陈义林签订《断契》一份，载明将涉案房屋及灶房出卖给被告陈义林，房价为183800元。同年4月15日，被告陈雪琴将涉案四层半楼屋的产权变更过户给被告陈义林。涉案的灶房的土地使用证仍登记在原告丈夫陈三米的名下。2019年4月1日，陈三米提起诉讼，要求确认原告于1999年7月间与被告陈雪琴签订房屋买卖的《契约》无效，并要求被告陈雪琴归还坐落仙居县××路××号××层半楼房及前面灶房一间。2019年10月28日，陈三米因病亡故。2020年4月9日，该院作出（2019）浙1024民初1349号民事判决：一、确认原告陈**香与被告陈雪琴于1999年签订的关于坐落在××路××号房屋买卖的《契约》无效；二、驳回原告陈**香的其他诉讼请求。另查明，陈义林系仙居县湫山乡四都村村民；被告陈雪琴系城镇居民户口；陈三米原属仙居县物资局下属的仙居化轻公司职工，属城镇居民户口。 一审法院认为，涉案的四层半楼房的土地性质原属集体土地，仙居县农机公司经相关部门审批后转为职工宿舍的建设用地。原告夫妇在仙居县农机公司批准的建设用地上建造了涉案的四层半楼屋一间。涉案的四层半楼屋一间所占的土地并非集体土地，被告陈雪琴又转卖给被告陈义林，并不违反我国法律、法规的禁止性规定，两被告间就涉案的四层半楼房一间的买卖行为，依法应当认定有效。关于涉案的灶房一间，其土地的性质属原城关镇小南门村的集体土地。根据现行的法律规定，将集体土地上的房屋出卖给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效。本案中两被告间就涉案的灶房一间的买卖行为无效。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产各自应当返还并赔偿经济相应的经济损失。但考虑到被告陈义林已经入住多年，并对涉案的灶房进行了改建，且该灶房已经成为涉案楼房南面的唯一的通道，若返还灶房会严重影响被告陈义林方的出入以及房屋的功用，并恶化双方间相邻关系。依据公平及诚实信用原则，原告要求两被告返还房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条和《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条之规定，判决：一、确认被告陈雪琴与被告陈义林于2003年2月25日的《断契》中涉及灶房的部分无效。二、驳回原告陈**香的其他诉讼请求。案件受理费人民币11800元，由原告陈**香承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：1、鉴定意见书，证明陈雪琴以保房为目的，骗取陈**香签字以后，同时伪造了相应的委托书，将房屋过户到陈雪琴名下；2、土地登记审批表、地籍调查表，证明涉案房屋土地性质是集体土地。 陈义林质证认为，对证据1并不知晓；证据2反映面积只有16平方米，并非主屋，且地籍调查表下面落款时间是1997年8月10日。 陈雪琴对证据1认为，当时双方关系很好，根本不需要伪造，且委托书上面是陈**香儿子签字，也经过了陈**香核对。对证据2的意见与陈义林意见一致。 本院认为，上诉人提供的上述证据应结合本案的其他证据加以综合认定。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据本案的现有证据以及查明的事实，涉案四层半楼房的土地性质原属集体土地，但经政府相关部门批准后转为建设用地，并在其上建设了本案讼争的四层半楼房。因此，一审认定该四层半楼房的土地性质并非集体土地有事实依据。2003年2月25日，持有合法房屋产权证的被上诉人陈雪琴将包括该四层半楼房的房屋出卖给被上诉人陈义林，该合同已经履行完毕，且该四层半楼房的房屋产权已经变更到被上诉人陈义林名下。故被上诉人陈义林与陈雪琴之间就讼争四层半楼房的买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认为合法有效于法有据。虽然（2019）浙1024民初1349号民事判决就上诉人陈**香与被上诉人陈雪琴之间的房屋买卖认定无效，但该判决仅约束上诉人陈**香与被上诉人陈雪琴，且根据本案的现有证据亦应认定讼争四层半楼房的土地性质并非集体性质。涉案的灶房一间，其土地的性质仍属于集体性质，故该部分的买卖因违反法律、行政法规的强制性规定而应确认为无效。一审综合考量该灶房为涉案楼房南面的唯一的通道、陈义林已经入住多年等因素，对该灶房判决不予返还并无不妥。由于上诉人并未对该灶房不予返还后提出赔偿损失的请求，故一审对该部分的处理并无不当。基于此，本院对上诉人二审提供的证据不予认定。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币11800元，由上诉人陈**香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二一年三月十八日 代书记员 严 凌 10- 9-