北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3734号上诉人（原审原告、反诉被告）：林贤进，男，1981年1月26日出生，汉族，北京大印图文快印有限责任公司职员，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：苗玉芬，女，1954年6月24日出生，汉族，承德运输公司退休职工，住北京市东城区**。委托诉讼代理人：咸金佩（苗玉芬之儿媳），住，住北京市东城区/div>委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。上诉人林贤进与上诉人苗玉芬房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初10261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林贤进上诉请求：撤销一审判决第四项。事实与理由：一审认定双方对解除合同均不存在违约责任，却将苗玉芬的房屋空置损失由林贤进承担，缺少法律依据，亦有失公平合理。合同终止后，苗玉芬因其自身主观原因造成的房屋空置损失应由其自行承担。一审判决前后矛盾。苗玉芬上诉请求：撤销一审判决，改判林贤进给付苗玉芬租金损失40999.71元，补交免租期租金20000元，不认可由苗玉芬承担3538元诉讼费。事实和理由：林贤进经营的图文印刷业务受疫情影响不大，直接证据是疫情期间其用电量几乎未减少，且双方已签订补充协议就减免房租达成协议。双方终止履行合同是林贤进无正当理由不缴纳房租和自行决定搬离的结果，其属单方违约，应按合同约定赔偿苗玉芬损失。房屋空置87天，对应租金损失为115999.71元，除一审判决赔偿的75000元外还应再支付40999.71元。林贤进应补交50%免租期对应租金20000元。一审认定双方协商于2020年6月15日解除合同不符合事实。且2020年6月15日收回房屋，林贤进至2020年7月28日迁出营业执照，故依合同约定苗玉芬不应退还押金。林贤进与携程旅游的关系与本案无关，苗玉芬不应补偿分租人的损失。林贤进向一审法院提出诉讼请求：1.苗玉芬退还房屋押金80000元；2.苗玉芬退还2020年1-6月多支付的租金4775元；3.苗玉芬退还2020年1月20日至2020年6月14日的租金197760元；4.苗玉芬承担诉讼费。苗玉芬向一审法院提起反诉请求：1.林贤进支付违约解除租赁合同给苗玉芬造成的租金损失115999.71元(每日空置的租金损失，自2020年6月15日至9月12日止，共计87天)；2.林贤进返还免租期租金20000元；3.林贤进支付2020年的物业费1400元；4.反诉费由林贤进承担。一审法院认定事实：2017年11月14日，苗玉芬（出租人、甲方）与林贤进（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）,双方约定：甲方所有的位于东城区广渠门内大街86号4号楼01层107，建筑面积129.13平方米的房屋，租赁予乙方商用，期限自2017年12月15日至2022年12月14日，共计五年，甲方应于2017年11月14日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准及支付方式??470000.00/年，租金总计肆拾柒万元整；支付方式押二付三；押金捌万元整（??80000.00）；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费等由乙方承担；违约责任……(二)租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方……（五）若甲、乙双方违约解除合同，违约方需向另一方支付违约金捌万元整（??80000.00）。同日，双方还签订了补充协议，约定若乙方违约，乙方需将2017年11月14日至2017年12月14日租金补交；并约定了房租支付日期；约定租赁期间，乙方不可整体转租，但可部分分租，甲方配合乙方办理各项相关手续。林贤进2019年9月1日交纳房租120000元，2019年12月1日交纳房租113300元，2020年3月12日交纳房租120000元。林贤进已于2020年6月15日搬出租赁房屋，苗玉芬收回租赁房屋。双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日解除。林贤进为证明苗玉芬要求其2020年3月交纳房租，提供了微信截屏，证明苗玉芬通知其2020年3月10日支付房租，如逾期未支付，按合同约定属于林贤进违约，有权收回房屋。林贤进为此向借贷平台借款交纳了下一季度租金。苗玉芬对上述证据认可，并提供了双方微信记录，说明双方于2020年3月11日同意继续履行租赁合同。林贤进还提供了2020年5月31日和6月12日的微信记录，证明双方协商解除合同，苗玉芬要求林贤进搬家。苗玉芬认可证据真实性与其提供的证据一致，但解除租赁合同系林贤进单方提出的。林贤进为证明经营困难及2020年营业额下降，提供了支付宝和微信的月收入记录、复印机的计数器、对公帐户余额一组证据。苗玉芬认为该组证据与本案无关。庭审中，苗玉芬自认2020年8月20日已将诉争房屋出租。另查，2018年1月19日，冯持与林贤进签订《北京市房屋租赁合同》，将北京市东城区广渠门内大街86号4号楼01层107-2号房屋出租给冯持，冯持用于经营携程旅游门店，租金每月18333元，支付方式为押一付六。冯持起诉至一审法院，要求确认与林贤进签订的租赁合同于2020年3月15日解除，并要求林贤进支付违约金，退还押金、退还2020年1月3日至5月10日的租金等诉讼请求。一审法院于2020年11月12日作出判决：双方于2020年5月10日解除租赁合同，林贤进退还冯持2020年1月3日至5月10日的部分租金34110元。一审法院认为，双方认可《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日已实际解除，法院对此事实予以确认。苗玉芬同意退还租金4775元，林贤进同意支付2020年的物业费1400元，法院不持异议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中发生新冠疫情，造成林贤进资金紧张，林贤进多次表示无法按时交纳租金，予以解除合同。2020年6月12日林贤进提出由月租金改为日租金，苗玉芬明确表示不同意，要求按合同规定时间交纳下季度租金，否则就搬家。从上述双方对话可以认定双方协商，继续履行租赁合同未果，一致同意解除租赁合同。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考虑到合同履行期间发生了新冠疫情，双方协商于2020年6月15日解除租赁合同，均不存在违约责任，故林贤进要求苗玉芬退还押金，理由充足，法院予以支持。关于林贤进主张的退还2020年1月20日至2020年6月14日的租金197760元一节。因林贤进将分租的部分房屋租金经法院判决要求退还冯持，根据公平原则，且综合疫情期间林贤进的经营情况、疫情防控措施对合同履行影响程序，法院酌定苗玉芬亦应退还林贤进部分房屋租金。根据公平原则，合同解除后，苗玉芬会有一定的空置期损失，法院应予酌定考虑，故林贤进应支付部分空置期租金，数额由法院酌定。因林贤进不存在违约行为，故苗玉芬主张的返还免租期租金20000元，无合同依据，法院不予支持。判决：一、自判决生效之日起七日内，苗玉芬退还林贤进房屋押金80000元；二、自判决生效之日起七日内，苗玉芬退还林贤进多交纳的房屋租金4775元；三、自判决生效之日起七日内，苗玉芬退还林贤进2020年1月20日至6月14日的房屋租金75000元；四、自判决生效之日起七日内，林贤进给付苗玉芬租金损失75000元；五、自判决生效之日起七日内，林贤进给付苗玉芬物业费1400元；六、驳回林贤进的其他诉讼请求；七、驳回苗玉芬的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，租赁合同履行期间发生疫情，造成林贤进资金周转困难。根据双方聊天记录内容，2020年6月12日林贤进提出由月租金改为日租金，苗玉芬明确表示不同意，要求按合同规定时间交纳下季度租金，否则就搬家。双方均认可合同于2020年6月15日已实际解除。苗玉芬主张林贤进承担违约责任，法律依据不足。一审法院支持林贤进要求苗玉芬退还押金的诉请，并无不当。综合合同约定、疫情影响、林贤进的经营情况、苗玉芬的实际损失、当事人意见等本案具体审理因素，一审法院根据公平原则，对退还租金、空置期损失、物业费、返还免租期租金等事项所做处理，均无不当。林贤进、苗玉芬上诉坚持对本案的异议，因事实及法律依据不足，本院均不予支持。综上所述，林贤进、苗玉芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5421元，由苗玉芬负担4583元（已交纳），林贤进负担838元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年三月三十一日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静