河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终947号上诉人（原审被告）：郑秀霞，女，1966年11月27日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：任培田(系郑秀霞丈夫)，1965年10月25日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：马永刚，河南龙云律师事务所律师。上诉人（原审原告）：平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司，住所地河南省平顶山市卫**矿工路中段**楼（矿工路和康路交叉口路西）**，统一社会信用代码：91410400171811422R。法定代表人：张红伟，经理。委托诉讼代理人：赵红英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张方，河南物华律师事务所律师。上诉人郑秀霞因与上诉人平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司（以下简称宏鹰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑秀霞及其委托诉讼代理人任培田、马永刚，上诉人宏鹰公司的委托诉讼代理人赵红英、张方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑秀霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宏鹰公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宏鹰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定的部分内容与事实不符。（一）一审庭审中，郑秀霞对宏鹰公司出示的2019年4月11日的短信截图无异议并在上面签字，但表示未看到此短信，此短信也不能证明郑秀霞违约，宏鹰公司未向郑秀霞出示2020年1月3日赵红英向郑秀霞发送的短信内容截图，郑秀霞从未收到过此短信。（二）一审庭审中，宏鹰公司出示了其起诉郑秀霞后的录音，电话录音中张方问郑秀霞什么时间宏鹰公司和郑秀霞联系过，郑秀霞提到2018年4、5月份与赵红英联系过，电话录音中及一审庭审中郑秀霞均未提到2019年4月11日前与赵红英联系过。（三）业主与宏鹰公司是由平顶山市湛河区信访办组织协调的，而非湛河区九里山街道办事处，经协调双方达成一致意见是：“业主可以交70％的购房款后领钥匙入住，待手续齐全可以办理房屋产权证后，再补交剩余尾款”，而非“业主可以缴纳70％房款，剩余部分在五证齐全可以签订商品房预售合同时交清余款”。郑秀霞参加了协调会当场知道协商结果，而非通过网上查看市房管局回复才知道的。（四）案涉房款的70％郑秀霞早已交付，郑秀霞也占用房屋多年，宏鹰公司不按期完善房屋开发手续才导致不能签订正式的《商品房买卖合同》及办理产权证书，不存在因郑秀霞的原因致使协议的目的不能实现的情况。二、一审判决中遗漏重要事实。（一）按照商品房认购协议约定剩余房款在宏鹰公司通知签订《商品房买卖合同》时一次交清，宏鹰公司不通知郑秀霞签订《商品房买卖合同》，无权收取剩余房款。（二）宏鹰公司不具备要求郑秀霞缴纳剩余房款的条件，涉案楼盘仅取得《商品房预售许可证》，宏鹰公司只能和业主签订《商品房预售合同》，不是商品房认购协议约定的《商品房买卖合同》。三、宏鹰公司提供的平顶山市湛河区九里山街道办事处出具的情况说明和平顶山市房地产监察大队出具的情况说明系伪造的证据，郑秀霞两次向一审法院陈述了能证明该两份证据虚假的事实理由和逻辑分析。郑秀霞要求对给宏鹰公司出具上述证据的案外人进行法庭质证，但一审法院未对该案外人进行法庭质证就采信该证据，属程序违法。四、宏鹰公司未在庭审中向郑秀霞出示2020年1月3日赵红英向郑秀霞发送的短信内容截图，未经法庭质证，没有郑秀霞及其诉讼代理人在此证据上签字，一审法院采信此证据属程序违法。宏鹰公司针对郑秀霞的上诉辩称，请求驳回郑秀霞的上诉请求，依法支持宏鹰公司的上诉请求。一、关于宏鹰公司工作人员赵红英向郑秀霞发送的短信截图，郑秀霞在上诉状中已自认一审时对短信截图无异议并签字，却又否认看到短信内容，前后矛盾，且2020年1月3日所发送的短信内容截图与2019年4月11日的短信内容在同一张截屏上，为一份证据，宏鹰公司已当庭出示，既然郑秀霞已看到2019年4月11日的短信截图且已签字，必然能看到2020年1月3日的短信截图，郑秀霞称一审未向其出示2020年1月3日短信内容，系虚假言论。二、一审中郑秀霞已认可2019年4月11日之前赵红英与其联系过，有经过郑秀霞签字按指印确认的庭审笔录清楚记载，一审法院采纳该事实无误，一审审理程序合法。三、无论是湛河区副区长主持调解还是九里山街道办事处组织调解，对本案均无实质影响。四、关于郑秀霞所提交的政府回复的证据未注明证明的官方来源，且郑秀霞承认该证据是开庭前一晚在网上查到的，其称系很早之前就获得，应当举证证明该证明来源时间，否则承担举证不能的后果。五、关于郑秀霞上诉状其余几点理由的答辩意见：（一）宏鹰公司在一审期间已提交证据证明九里山街道办事处组织协商的结果为业主可先缴纳70%房款，剩余部分在五证齐全可以签订商品房预售合同时交清，该证据真实有效，符合证据规则，郑秀霞对该证据不予认同，应当提出反证，否则其应当承担举证不能的不利后果。（二）宏鹰公司于2018年9月14日取得商品房预售许可证，2018年11月6日报纸公告通知包括郑秀霞在内的业主前来办理房产手续，此后宏鹰公司工作人员赵红英多次联系郑秀霞缴纳剩余房款、签订房屋买卖合同，其一再拖延，其行为已严重违约，对公司造成严重损失。（三）郑秀霞在一审当庭表示其于开庭前一天看到平顶山市房管局于2016年6月27日作出的回复，充分证明在此之前，宏鹰公司多次通知而其拒绝缴纳剩余房款，存在恶意违约的意图与情形。（四）一审法院适用法律正确，郑秀霞对此不认同，系其对该法律的误读。宏鹰公司上诉请求：1.撤销一审判决书第四项,改判为“郑秀霞向平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司支付违约金43477.7元”;2.本案一、二审案件受理费由郑秀霞承担。事实和理由：根据《民法典》规定,合同解除后，违约方应承担违约责任，没有法律规定因违约方的违约行为对其自身造成的损失应由守约方赔偿，本纠纷系郑秀霞违约,却让宏鹰公司承担赔偿责任,无法律依据，亦违反公平原则。宏鹰公司与郑秀霞签订的商品房认购协议也明确约定了违约责任，该协议系双方真实意思表示,有双方签字盖章,应按约定履行,且企业经营需要极大的成本及可持续的资金链,郑秀霞自2018年11月就开始违约,近两年因郑秀霞及与其相同的其他违约方的违约行为,给企业资金运营造成很大损失，宏鹰公司同样因郑秀霞的违约行为遭受损失，宏鹰公司要求郑秀霞支付违约金43477.7元的诉讼请求合法合理,应得到支持，一审判决驳回宏鹰公司要求郑秀霞支付违约金的请求实属法律适用错误。郑秀霞针对宏鹰公司的上诉辩称，宏鹰公司的上诉理由不能成立，请求二审法院查明案件事实，依法驳回宏鹰公司的上诉，维持一审判决书第四项内容。依照郑秀霞与宏鹰公司于2015年6月20日签订的商品房认购协议，根据政府部门的协调意见，郑秀霞在已交付134777元首付款的情况下，补齐了总房款的70%，履行了付款义务。根据该协议第五条的约定，剩余房款是在双方签订正式备案的《商品房买卖合同》时一次交清，但截止一审法庭辩论终结，宏鹰公司仍不能与郑秀霞签订正式备案的《商品房买卖合同》，郑秀霞缴纳剩余购房款的条件没有成就，自然也就不存在违约行为，宏鹰公司以郑秀霞不缴纳剩余房款存在违约行为为由要求解除商品房认购协议并支付违约金43477.7元缺乏事实依据，不应得到支持。一审判决驳回宏鹰公司要求郑秀霞支付违约金的诉讼请求正确，但是郑秀霞对一审判决的理由保留意见不予评价。宏鹰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除宏鹰公司与郑秀霞签订的商品房认购协议，郑秀霞向宏鹰公司支付违约金43477.7元。2.诉讼费用由郑秀霞承担。一审法院认定事实：位于平顶山市湛河区南环路西段煤机厂生活区院内的理想家楼盘由宏鹰公司开发建设。2010年12月30日，郑秀霞向宏鹰公司交纳理想家1号楼东单元11层H户型定金100000元。2012年12月14日，郑秀霞又向宏鹰公司交纳该房首付定金34777元。2015年6月20日，郑秀霞再次向宏鹰公司交纳购房款170000元。以上共计304777元。2015年6月20日，郑秀霞与宏鹰公司签订商品房认购协议（填充式）1份。协议约定甲方为宏鹰公司（法定代表人张红伟），乙方为郑秀霞（联系方式为137××××****），甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：乙方自愿认购宏鹰公司位于平顶山市××西××煤××厂生活区理想家住宅楼A座东单元11层3号房，该商品房协议约定建筑面积为122.92平方米，协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，待签订房管部门正式备案的商品房买卖合同时所交总房款依照国家相关规定多退少补；该房屋总价434777元，首次支付134777元，二次支付170000元，剩余房款130000元在甲方通知签订房管部门正式备案的商品房买卖合同时一次交清，或者需要贷款的，甲方协助乙方办理贷款手续，乙方通过按揭贷款支付方式交纳剩余房款；如甲方原因致使无法办理按揭贷款手续，则属甲方违约。如乙方原因致使无法办理按揭贷款的，乙方需自筹资金交清剩余房款。如乙方在接到甲方通知30日内拒不交纳剩余房款，甲方有权对乙方所认购房屋停水停电，并按逾期时间，分别处理（不作累加）……逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按房屋总款的10％向甲方支付违约金；乙方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五的违约金；第11条特别约定：乙方理解认购时该住房尚未办理相关手续，同意甲方在乙方签订本协议之日起2年内办理签订正式备案的商品房买卖合同；甲方同意乙方先交纳70％房款暂时入住，具备办理签订正式备案的商品房买卖合同时，甲方按照乙方提供的电话号码通知乙方，乙方应在30日内足额交纳房款或办理贷款手续，否则视为放弃购房，甲方收回房屋，退回乙方房款。因乙方原因逾期交纳房款产生的一切法律纠纷及经济纠纷由乙方承担。2015年6月20日郑秀霞与宏鹰公司签订补充协议1份，约定因甲方理想家项目手续未办理完善，甲乙双方达成共识，甲方同意乙方先交纳总房款的70％暂时入住；甲方在完善手续后乙方采取商业贷款模式支付剩余款项。同日，郑秀霞又向宏鹰公司出具确认书（填充式）1份，载明：本人郑秀霞购买宏鹰公司理想家住宅楼A座11楼3号。因开发商手续不全，现只交纳总房款约70％，剩余房款在与开发商签订正式商品房买卖合同时一次交清。郑秀霞知晓与开发商签订的商品房定房协议条款，并按照协议规定如期支付剩余房款。如果产生逾期，愿意承担违约金和罚息，直至解除合同。双方办完上述手续后，宏鹰公司即将本案所涉房屋钥匙交给郑秀霞，郑秀霞未装修、未入住。2018年9月14日，宏鹰公司取得理想家住宅楼商品房预售许可证。2018年11月6日，宏鹰公司在报纸上发布公告通知湛河区理想家住宅楼所有业主于2018年11月25日前携相关证件到宏鹰公司办理房产手续，逾期不来视为业主自动放弃，宏鹰公司按照相关规定处理。此后宏鹰公司工作人员赵红英电话联系郑秀霞，并于2019年4月11日向郑秀霞（手机号：137××××****，与商品房认购协议中郑秀霞联系方式一致）发送短信，内容为“开源路湛河桥南300米路西食品厂家属院（平顶山银行旁）5号楼一单元三楼（即宏鹰公司办公地址）”。庭审中，郑秀霞认可2019年4月11日之前赵红英与其联系过，但认为“说的内容不符合协议约定交房款的条件”，故未到宏鹰公司。2020年1月3日，赵红英又向郑秀霞发送短信，内容为“郑秀霞，你在我公司理想家住宅楼项目订购的东单元十一层1103号房，我公司于2015年已交付使用。我公司多次通知但你至今未付清剩余房款，请你于2020年元月15日前按照双方签订的协议来公司结清款项。否则，后果自负”。但郑秀霞表示没看到公告和短信。2015年4月24日，平顶山市湛河区九里山街道办事处组织宏鹰公司与理想家住宅楼业主协商，经协调双方达成一致意见“业主可以先交纳70％房款，剩余部分在五证齐全可以签订商品房预售合同时交清余款”。2015年10月14日，网民在人民网“地方领导留言板”给平顶山市市委书记留言，反映其购买理想家的房子已经5年，却迟迟不能交房。平顶山市房管局于2015年11月9日作出回复，内容为：“网民反映煤机厂理想家项目不交房的问题。经调查，该项目属于旧城改造项目，目前正在补办土地手续，该楼盘已经完工。今年上半年经湛河区政府协调业主和开发单位，约定在一定时间段内，业主可以交齐70％的房款后领钥匙入住，待手续齐全可以办理产权证后再补交剩余房款，有部分业主在约定的时间段内办理了交房手续。现在要求交房的业主，开发单位确实要求交房款的95％才办理手续。我们电话与开发单位负责人进行了沟通，希望开发单位还遵照前期交70％房屋的条件向业主交房，业主有退房要求的也要解决。同时，我们也希望业主在协商不成的情况下，持相关证据到我单位举报投诉”。2016年6月12日，网民在人民网“地方领导留言板”给平顶山市市委书记留言，反映其购买理想家房子已经6年，催问平顶山煤机厂家属院宏鹰理想家何时手续办好。平顶山市房管局于2016年6月27日作出回复，内容为：“2015年经湛河区政府协调业主和开发单位，约定在一定时间段内，业主可以交齐70％的房款后领钥匙入住，待手续齐全可以办理房产证后再补交剩余房款，有部分业主在约定的时间段内办理了交房手续。由于该项目相关建设手续不全，截止目前未向我局申请办理该栋楼的商品房预售许可证，因此无法办理按揭贷款或公积金贷款手续，也不能办理房屋初始登记（房屋产权大证）或转移登记（房屋产权小证）。如消费者已付款购买宏鹰理想家建设项目未办理商品房预售许可证的房产，可携带相关资料，至市房管局监察大队进行投诉、举证，一经取得相关证据，我局将按照国家有关规定，依法对其违法预售行为进行从快从严查处”。郑秀霞表示于2020年10月25日晚（即开庭前一天）查看到上述网页信息，现在不符合交纳剩余房款的条件，不同意签订商品房买卖合同，不愿意交房款，也不退房。要求按照湛河区政府协调结果即待宏鹰公司可以办理房产证后再补交剩余房款。2020年11月23日，平顶山市房地产监察大队出具情况说明，载明：2015年10月14日人民网地方领导留言版“关于煤机厂家属院宏鹰理想家迟迟不交房的问题”回复，当时市房管局指派由市房地产监察大队调查回复，回复内容主要参考2015年4月24日湛河区九里山街道办事处主持调解形成的会议记录。主要参考内容即为“业主可以先交纳70％房款，剩余部分在五证齐全可以签订商品房预售合同时交清余款”，因此在2015年10月14日的政府网回复内容中“业主可以交齐70％的房款后领钥匙入住，待手续齐全可以办理产权证后再补交剩余房款”的表述与办事处2015年4月24日会议记录所表述的“五证齐全可以签订商品房预售合同时交清余款”意思一致。审理中，经一审法院释明，宏鹰公司增加诉讼请求，要求郑秀霞返还本案诉争房屋。郑秀霞仍坚持其主张，认为其不存在违约，不同意解除合同，不同意返还房屋。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。郑秀霞与宏鹰公司于2015年6月20日签订的商品房认购协议系双方当事人真实意思表示，宏鹰公司主张郑秀霞承担责任所依据的协议条款不违反有关法律法规的规定，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，郑秀霞与宏鹰公司于2015年6月20日签订的商品房认购协议约定，剩余房款13万元在甲方（宏鹰公司）通知签订房管部门正式备案的商品房买卖合同时一次交清。如乙方（郑秀霞）在接到甲方通知拒不交纳剩余房款，逾期超过60日后，甲方有权解除合同。宏鹰公司在取得预售许可证后分别于2019年4月、2020年1月3日按照郑秀霞提供的联系电话，以短信方式专门通知郑秀霞到宏鹰公司交纳剩余房款、签合同。但郑秀霞拒不按照协议约定交纳剩余房款和签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现郑秀霞不同意解除协议又不同意按照协议约定交纳剩余房款和支付逾期交纳房款的违约金，致使协议目的不能实现。故宏鹰公司主张解除该商品房认购协议并要求郑秀霞支付违约金43477.7元的诉讼请求符合法律规定及协议约定，一审法院予以支持。郑秀霞辩称依照政府协调理想家住宅楼业主与宏鹰公司达成的约定，待宏鹰公司能办理本案诉争房屋的房产证后，郑秀霞才有交纳剩余房款的义务。经查明，2015年4月24日，湛河区九里山街道办事处协调宏鹰公司与理想家住宅楼业主达成的调解结果是“等涉案楼盘五证齐全、可以签订商品房预售合同时，业主交纳剩余房款”。况且其后郑秀霞与宏鹰公司于2015年6月20日签订商品房认购协议时并未约定待宏鹰公司能办理本案诉争房屋房产证后郑秀霞才有交纳剩余购房款的义务。郑秀霞如认为该协议约定内容与2015年4月政府协调结果不一致，有权拒签协议或要求宏鹰公司返还购房款及赔偿损失。如认为协议显失公平，也应在法定时间内行使撤销权。但郑秀霞未依法行使其权利，应承担不利后果。故郑秀霞辩称其不违约，合同不应解除的答辩理由不能成立，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。郑秀霞与宏鹰公司签订的商品房认购协议解除后，双方互负返还义务。郑秀霞应当将本案诉争房屋返还给宏鹰公司并支付违约金43477.7元，宏鹰公司应当将购房款304777元返还给郑秀霞。但因宏鹰公司分别于2010年12月30日、2012年12月14日、2015年6月20日收取郑秀霞房款共计304777元，宏鹰公司占用该资金给郑秀霞造成的损失，足以弥补郑秀霞应向宏鹰公司支付的违约金43477.7元及其占用房屋给宏鹰公司造成的损失。相抵后，郑秀霞无需再向宏鹰公司支付违约金43477.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除郑秀霞与平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司于2015年6月20日签订的商品房认购协议；二、郑秀霞于判决生效之日起十日内返还平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司位于平顶山市××西××煤××厂生活区理想家住宅楼A座东单元11层3号的房屋；三、平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还郑秀霞购房款304777元；四、驳回平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4237元，由郑秀霞负担3911元，平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司负担326元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：1.宏鹰公司是否已通知郑秀霞缴纳剩余房款；2.郑秀霞缴纳剩余房款的条件是否成就，其不缴纳剩余房款是否构成违约，案涉合同应否解除；3.郑秀霞应否向宏鹰公司支付违约金。对此，本院具体分析评判如下：关于宏鹰公司是否已通知郑秀霞缴纳剩余房款的问题。宏鹰公司与郑秀霞于2015年6月20日签订商品房认购协议约定，宏鹰公司在具备办理签订正式备案的商品房买卖合同时，按照郑秀霞提供的电话号码通知郑秀霞。经查，宏鹰公司在取得预售许可证后分别于2019年4月11日、2020年1月3日按照郑秀霞提供的电话号码，以短信方式通知郑秀霞到宏鹰公司缴纳剩余房款，且从宏鹰公司提交的录音证据来看，录音中郑秀霞亦认可2019年4月11日之前赵红英与其联系过，郑秀霞上诉称对宏鹰公司一审提交的短信截图无异议，但却辩称未看到此短信，未收到短信内容，其辩解理由明显不具有合理性，不能成立，本院对此不予支持。因此，通过查明的事实可以认定宏鹰公司在取得商品房预售许可证后，已多次通知郑秀霞缴纳剩余房款。关于郑秀霞缴纳剩余房款的条件是否成就，其不缴纳剩余房款是否构成违约，案涉合同应否解除的问题。2015年4月24日，就案涉小区迟迟不能交房的问题，平顶山市湛河区九里山街道办事处组织宏鹰公司与小区业主协商，经协调双方达成一致意见：“业主可以先交纳70％房款，剩余部分在五证齐全可以签订商品房预售合同时交清余款”。虽然上述缴纳剩余房款的条件与平顶山市房管局于2015年11月9日作出的回复内容不太一样，平顶山市房管局回复内容为：“……今年上半年经湛河区政府协调业主和开发单位，约定在一定时间段内，业主可以交齐70％的房款后领钥匙入住，待手续齐全可以办理产权证后再补交剩余房款……”但是，平顶山市房地产监察大队对此出具的情况说明证实，当时平顶山市房管局指派市房地产监察大队对网名留言进行调查回复，回复内容主要参考2015年4月24日湛河区九里山街道办事处主持调解形成的会议记录。主要参考内容即为业主可以先交纳70％房款，剩余部分在五证齐全可以签订商品房预售合同时交清余款。2015年10月14日的政府网回复内容中“业主可以交齐70％的房款后领钥匙入住，待手续齐全可以办理产权证后再补交剩余房款”的表述与办事处2015年4月24日会议记录所表述的“五证齐全可以签订商品房预售合同时交清余款”意思一致。再者，郑秀霞与宏鹰公司于2015年6月20日签订的《商品房认购协议》第11条特别约定“乙方（郑秀霞）理解认购时该住房尚未办理相关手续，同意甲方（宏鹰公司）在乙方签订本协议之日起2年内办理签订正式备案的商品房买卖合同；甲方同意乙方先交纳70％房款暂时入住，具备办理签订正式备案的商品房买卖合同时，甲方按照乙方提供的电话号码通知乙方，乙方应在30日内足额交纳房款或办理贷款手续，否则视为放弃购房，甲方收回房屋，退回乙方房款。因乙方原因逾期交纳房款产生的一切法律纠纷及经济纠纷由乙方承担”，且同日郑秀霞向宏鹰公司出具的确认书也明确约定：“本人郑秀霞购买宏鹰公司理想家住宅楼A座11楼3号。因开发商手续不全，现只交纳总房款约70％，剩余房款在与开发商签订正式商品房买卖合同时一次交清。郑秀霞知晓与开发商签订的商品房定房协议条款，并按照协议规定如期支付剩余房款。如果产生逾期，愿意承担违约金和罚息，直至解除合同。”上述《商品房认购协议》和郑秀霞出具的确认书均签订于平顶山市湛河区九里山街道办事处组织协调之后，该内容与协调内容基本一致，即使内容不一致，因《商品房认购协议》签订在后，系双方的真实意思表示，双方在协议上签字盖章，故《商品房认购协议》真实有效，协议内容对双方当事人具有约束力。根据协议约定，宏鹰公司取得了预售许可证，已具备与郑秀霞签订商品房买卖合同的条件，且已多次通知郑秀霞缴纳剩余房款、签订合同，故郑秀霞缴纳剩余房款的条件已成就。郑秀霞在接到宏鹰公司通知后拒不交纳剩余房款，其行为构成违约。郑秀霞的逾期时间已超过60日，且未按照协议约定缴纳剩余房款及逾期缴纳房款的违约金，合同约定的解除条件已成就，合同目的已不能实现，故宏鹰公司有权解除《商品房认购协议》。关于郑秀霞应否向宏鹰公司支付违约金的问题。郑秀霞拒不缴纳剩余房款、签订合同的行为构成违约，给宏鹰公司造成损失，郑秀霞应依约承担违约责任。但一审考虑到宏鹰公司占用郑秀霞缴纳的房款304777元也有六、七年之久，该部分资金占用费用可以弥补郑秀霞应支付的违约金及占用房屋给宏鹰公司造成的损失，故认定债务相抵后郑秀霞不再向宏鹰公司支付违约金比较公平合理，并无不当，因此宏鹰公司关于郑秀霞应向其支付违约金的上诉主张，本院不予采信。综上所述，郑秀霞、宏鹰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费987元，由平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司负担887元，郑秀霞负担100元。本判决为终审判决。审判长  宋红彦审判员  郭 滨审判员  彭 莉二〇二一年三月二十九日法官助理朱晓鸽书记员贾亚航