吉林省德惠市人民法院民事判决书（2021）吉0183民初926号原告：于才富，男，1963年12月9日出生，汉族，住吉林省德惠市。被告：吉林省千城房地产开发有限公司。住所地：德惠市西六道街城郊市场东50米。法定代表人：朱海洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张佳庚，吉林衡丰律师事务所律师。原告于才富与被告吉林省千城房地产开发有限公司（以下简称千城公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于才富、被告千城公司委托诉讼代理人张佳庚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于才富向本院提出的诉讼请求：请求判令被告立即履行原、被告签订的岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书，将德惠市岔路口财富家园小区的回迁房交付原告，具体回迁房屋如下：1栋楼北墙皮往南邻八中路至曲家公路一侧延伸总长度37米左右（以售楼处北墙为界）的全部越层门市8栋及角房一处、1栋9门东侧157.2平方米越层门市一处；5栋楼三单元302室西侧，面积123.8平方米楼房、6栋楼四单元302室西侧86.6平方米楼房；4栋北11门37.7平方米车库、5栋南10门27平方米车库、6栋北四门20.7平方米车库。事实及理由：被告承建德惠市岔路口镇财富家园小区，占用原告德惠市岔路口镇街道4组的房屋及院落土地，在2016年4月28日，原、被告签订了《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》一份，协议第一条约定：被告将财富家园小区1号楼北墙皮往南临八中路至曲家公路一侧延伸总长度36.60至37米左右（以售楼处北墙为界）的全部越层门市、1栋9门东侧157.2平方米越层门市1处、5栋楼3单元302室西侧楼房、6栋楼4单元302室西侧楼房、4栋北11门37.7平方米车库、5栋南10门27平方米车库、6栋北4门20.7平方米车库回迁给原告；协议第5条约定，拆迁自开工之日起（以签此合同时间为准执行）如在8个月内甲方不能按时交付回迁楼给乙方使用……甲方（被告）按动迁价格10%的赔偿款补偿给乙方（原告）造成的经济损失和财产损失（详见拆迁补偿协议书）。在签订协议后原告将上述土地及房屋腾出并交付了被告，被告开始施工建设，现该楼房已承建完毕，被告没有按照约定的期限将上述回迁房交付原告，被告的行为已经构成违约，原告多次找被告协商交付房屋并进行赔偿，被告推托拒绝，故原告向法院提起诉讼。千城公司辩称，本案超过诉讼时效，诉讼时效应从2017年2月份起算，原告于2021年1月份提起本案诉讼，已经超过诉讼时效；本案涉案协议应为无效协议，自2011年国有土地征收补偿条例颁布实施后，开发商不能与被拆迁人签订征收补偿协议，涉案协议违反法律法规强制性规定，应为无效；本案所涉及拆迁房屋，原告在诉请及事实中均没有对房屋性质、面积、朝向等基本情况描述，而原告主张要求回迁的房屋无论是栋数还是面积均数额较大，请法院查清事实基础上认定被告应当履行的责任。于才富围绕其诉讼请求向法庭提交证据如下：1.《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》一份；2.动迁之前的房屋照片复印件2张；3.动迁之前的楼房房照一份、动迁之前的房屋房照一份（包括院落）。证实动迁之前的房屋状况、土地状况，动迁后回迁楼房位置、车库位置及各自面积。千城公司对岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书真实性无异议，但认为该协议形成时间为2016年，晚于国有土地征收补偿条例颁布时间，应为无效；对照片复印件有异议，认为无法证实是涉案拆迁房屋；对两份房照真实性无异议，但房照显示面积一共372平方米，而实际补偿共有十个门市，两处房屋、三个车库，远远超出正常的拆一补一标准。因千城公司对于才富提交的《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》和原房房屋所有权没有异议，对两张照片复印件有异议，并说明了异议理由，本院对于才富提交的《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》和原房房屋所有权证据予以采信，对两张照片复印件不予采信。千城公司提交如下证据：1.（2020）吉01民申139号民事裁定书一份、（2020）吉01民再91号民事裁定书一份。证实在孙兆军管理千城公司时涉及到公章乱用的情形，给公司造成重大损失，针对于系列诉讼，千城公司目前已经通过法律手段维护自身权益；2.有限责任公司变更登记审核表一份。证实在孙兆军管理千城公司时涉及到公章乱用的情形，给公司造成重大损失，针对于系列诉讼，千城公司目前已经通过法律手段维护自身权益。经质证，于才富认为千城公司提交的两份证据是公司内部关系，与动迁协议无关；被告承认动迁协议的真实性，应按动迁协议履行。因为千城公司提交的证据系人民法院作出的裁判和官网公布的企业信息，本院对上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：千城公司承建德惠市岔路口镇财富家园小区，占用于才富位于德惠市岔路口镇街道4组的房屋及院落土地，在2016年4月28日，千城公司和于才富签订了《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》一份，协议第一条第1款约定：回迁门市房位置是1号楼北墙皮往南临八中路至曲家公路一侧延伸总长度36.6至37米左右，1号楼西墙皮往东总长度12.15米至13米左右，所有门市房一至二层归乙方（于才富）所有，如图所示……；协议第一条第2款约定：回迁住宅及车库。5栋楼3单元302室西侧，面积123.8平方米楼房，6栋楼4单元302室西侧86.6平方米楼房，4栋北11门37.7平方米车库，5栋南10门27平方米车库，6栋北4门20.7平方米车库。1栋9门东侧157.2平方米门市。2018年，德惠市住房和城乡建设局向千城公司下发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，2019年，德惠市住房和城乡建设局向千城公司下发了商品房销（预）售许可证。现于才富回迁的门市房、住宅楼和车库均没有被第三人占有。本院认为，千城公司对于才富提交的《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》没有异议。该协议系于才富与当时千城公司的法定代表人孙兆军签订的，且盖有千城公司的公章，是于才富和千城公司的真实意思表示，协议内容合法，不损害第三人的利益。虽然动迁标的物没有通过政府部门拆迁，也在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后发生的拆迁行为，但相关政府部门仍然为千城公司下发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。千城公司签订协议后，已将于才富的动迁标的物拆迁，于才富回迁的门市房、住宅楼和车库均没有被第三人占有，因此《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，千城公司虽然列举（2020）吉01民申139号民事裁定书和（2020）吉01民再91号民事裁定书，但该裁定书只能反映原法定代表人孙兆军是否损害公司利益行为，对外不能影响拆迁补偿行为的效力；千城公司也没有提供于才富回迁面积过大的证据，故对千城公司的回迁协议无效的抗辩主张不予支持。综上所述，于才富的原有房屋已被千城公司拆迁，土地被千城公司占有，根据回迁协议，千城公司应遵守诚信原则，向于才富交付位于德惠市岔路口镇财富家园小区1号楼北墙皮往南临八中路至曲家公路一侧延伸总长度36.6至37米左右，1号楼西墙皮往东总长度12.15米至13米左右，所有门市房一至二层；5栋楼3单元302室西侧，面积123.8平方米楼房，6栋楼4单元302室西侧86.6平方米楼房，4栋北11门37.7平方米车库，5栋南10门27平方米车库，6栋北4门20.7平方米车库。1栋9门东侧157.2平方米门市。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《中华人民共和国民法典》第五百零二条、五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、吉林省千城房地产开发有限公司于本判决生效后20日内向于才富交付位于德惠市岔路口镇财富家园小区1号楼北墙皮往南临八中路至曲家公路一侧延伸总长度36.6至37米左右，1号楼西墙皮往东总长度12.15米至13米左右，所有门市房一至二层；5栋楼3单元302室西侧，面积123.8平方米楼房，6栋楼4单元302室西侧86.6平方米楼房；4栋北11门37.7平方米车库，5栋南10门27平方米车库，6栋北4门20.7平方米车库；1栋9门东侧157.2平方米门市。二、驳回于才富的其他诉讼请求。案件受理费2944元，由吉林省千城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 卢清贵二〇二一年三月二十六日书记员 董岢桉