江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏03执复28号复议申请人（申请执行人）：刘艳，女，汉族，1964年11月5日生，住徐州市泉山区。原审异议人（案外人）：刘亚峰，男，汉族，1977年10月21日生，住徐州市贾汪区。被执行人：花金梅，女，汉族，1959年9月14日生，住徐州市泉山区。复议申请人刘艳不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）苏0311执异119号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2017年1月3日，原审法院对刘艳诉花金梅股权转让纠纷一案作出（2015）泉商初字第677号民事判决，判决：一、花金梅自判决生效后十日内在继承王化义遗产范围内偿还刘艳38万元；二、驳回刘艳其他诉讼请求。刘艳不服上述判决向本院提起上诉，本院经审理于2017年5月16日作出（2017）苏03民终1630号民事判决，判决：一、维持原审法院（2015）泉商初字第677号民事判决第二项即“驳回刘艳其他诉讼请求”；二、撤销原审法院（2015）泉商初字第677号民事判决第一项即“花金梅自判决生效后十日内在继承王化义遗产范围内偿还刘艳38万元”及案件受理费部分；三、花金梅于本判决生效后十日内在继承王化义遗产实际价值范围内偿还刘艳114万元。一审案件受理费15060元，刘艳缴纳的二审案件受理费11400元，合计26460元，由花金梅负担。2015年3月9日，原审法院根据刘艳的申请向徐州市不动产局发出（2015）泉商初字第622号协助执行通知书，查封花金梅名下的本市贵邦财富大厦1#-1-1602室房产（以下简称涉案房产），查封期限三年。根据刘艳的申请，原审法院于2017年6月13日立案强制执行，案号为（2017）苏0311执1461号。2018年4月18日，原审法院作出（2017）苏0311执1461号执行裁定：终结（2017）苏03民终1630号民事判决的本次执行程序。2020年5月31日，原审法院通过淘宝网司法拍卖网络平台对花金梅名下的涉案房产进行司法拍卖，买受人刘亚峰以人民币461976元竞得该房产。同年6月3日刘亚峰签署《拍卖成交确认书》，其后刘亚峰以原审法院（2019）苏0311执恢681号民事裁定及协助执行通知书进行房屋过户登记。竞买人刘亚峰不服上述拍卖行为，向原审法院提出异议称，刘亚峰接收涉案房产后得知2015年徐州朝阳集团董事长吊死在该房屋内，经上网查询得知涉案房产内有人自杀，是典型的“凶宅”。虽然拍卖公告特别提醒“标的物以实物现状为准，原审法院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”的内容，但拍卖公告中未对上述信息进行披露，而涉案房产发生过的自杀事件不属于“实物现状”的内容，且在没有第三人告知的情况下无论刘亚峰之前怎么实地看样对上述情形也是无法了解的，因此刘亚峰有权对在不知情的情况下通过拍卖购买的该房屋要求退房。请求：撤销涉案房产的《拍卖成交确认书》，返还购房款461976元、向刘亚峰出具相关证明文件将涉案房产登记恢复原状并由刘亚峰办理相关的退税手续。原审法院查明，原审法院曾于2017年10月17日就涉案房产在淘宝网司法拍卖网络平台上（网址××,户名：江苏省徐州市泉山区人民法院）进行公开拍卖（第一次拍卖）发布拍卖公告，就拍卖标的、竞价时间、拍卖方式、竞买人条件、拍卖成交后付款等事项进行详实公告，并注明标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的物瑕疵保证，其中特别提醒：有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。公告发布后，该轮拍卖因无人报名而流拍。2020年5月9日，原审法院再次在淘宝网司法拍卖网络平台上（网址××,户名：江苏省徐州市泉山区人民法院）就涉案房产公开拍卖（第二次拍卖）发布拍卖公告，内容同前次公告内容一致。公告发布后，竞买人刘亚峰于2020年5月31日以461976元竞得该房屋。原审法院认为，发生自杀等非正常死亡的房屋虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但其作为一般人认知的“凶宅”会对使用人的心理产生不同程度的影响，客观上会降低房屋对使用人的效用，应当属于涉及房屋的重大事实。本案中，原审法院对涉案拍卖标的物（徐州市中山南路贵邦财富大厦1#-1602室房产）发布的两次网拍公告中均未披露涉案房产曾有人自杀的信息，而该信息并非现场实物现状所能获知，现也无证据表明有关工作人员已将该信息告知包括刘亚峰在内的竞买人，应属于未将拍卖财产已知瑕疵公示说明的情形。而依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第三十一条的规定，网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息；除拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明外，由于拍卖财产的文字说明、食品或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现或存在其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益等情形之一的，人民法院对当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的应当支持。因此刘亚峰要求撤销2020年6月3日签署的徐州市中山南路贵邦财富大厦1#-1-1602室房产《拍卖成交确认书》的异议请求具有事实和法律依据，原审法院予以支持；《拍卖成交确认书》撤销后刘亚峰交纳的房屋拍卖款应予返还，涉案房产登记应恢复原状。遂裁定：刘亚峰提出的异议成立，撤销原审法院与刘亚峰于2020年6月3日签订的《拍卖成交确认书》。复议申请人刘艳不服上述执行裁定，向本院申请复议称，一、凶宅的认定必须具有时效性。涉案房产从发生死亡事件至今已有5年，此间未发生灵异事件，不宜认定为凶宅；凶宅的认定应当结合房屋使用。涉案房产系办公室，并非住宅，不能以住宅的标准认定为凶宅；二、涉案房产是否曾有人自杀，并非法院需要查明的事实，也并非法院应当披露的事实。法院在对房屋进行拍卖时，仅有对现状进行披露的义务。且如在公告中披露某人自杀于某处，是对公民隐私权的侵犯。三、关于凶宅解除买卖合同的判例所涉及的事实，一是为具有极端凶杀且时间较近，对人的心理影响较大；二是出售者故意隐瞒事实，本案不符合该情形。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款“拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息”的规定，执行法院在处置财产前，要依法全面、具体、详细调查财产情况，并在拍卖公示时说明。本案中，原审法院在网络拍卖涉案房产的过程中，对涉案房产内曾有人自杀的事实未披露，存在信息披露不充分的情形。按照一般交易风俗习惯，如果房产内发生过非自然死亡事件，都会给购房者带来内心的恐惧，从而影响购房意愿。该信息应属于对竞买人决定购房意愿会产生重大影响的信息，应在拍卖时予以公告披露。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（四）项规定，未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，人民法院应予支持。原审法院裁定撤销涉案房产的该拍卖行为，有事实和法律依据，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：一、驳回刘艳的复议申请；二、维持徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311执异119号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  韩黎华审判员  宋宏伟审判员  王 青二〇二一年三月二十九日书记员  刘 迪