宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁04民终134号 上诉人（原审被告）：固原宁新房地产开发有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。 法定代表人：张录，系该公司总经理。 上诉人（原审被告）：固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场。住所地：宁夏固原市原州区。 负责人：张金鹏，系该公司总经理。 以上二上诉人委托诉讼代理人:沈学宏，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：赵元东,男,1997年2月7日出生,汉族,住宁夏银川市。 委托诉讼代理人：张波,宁夏国信嘉华律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人固原宁新房地产开发有限公司（以下简称宁新公司）、固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场（以下简称宁新公司帝豪广场）因与被上诉人赵元东租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初9238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宁新公司、宁新公司帝豪广场上诉请求：1．依法撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初9238号民事判决，并将本案依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足，判决结果错误。一、一审认定被上诉人并未委托赵杰就涉案商铺的租金作出减免，固原宁新房产公司帝豪广场亦未提交原告就此事进行过授权的证据，应由其承担举证不能的不利后果。该认定与事实严重不符。首先，赵杰作为被上诉人的爷爷，其长期以来代理被上诉人处理涉案商铺的所有事宜，其行为及其与被上诉人之间亲属关系的特殊性，且赵杰为被上诉人代理处理涉案商铺的一切行为被上诉人从未向上诉人提出过任何异议，视为被上诉人对上诉人特别代理行为的认可，其足以证明赵杰在被上诉人涉案商铺中有特别授权的意思表示，致使上诉人产生信赖，完全构成表见代理。一审认定被上诉人并未委托赵杰对涉案商铺租金进行减免，该认定完全错误。其次，上诉人庭审中提交的由被上诉人签字捺印的2018年11月1日签署的《授权委托书》明确载明其委托赵杰处理涉案商铺的相关事宜：1．代为签订双方之间的《业主返租合同》；2．代为变更合同、有权处理双方之间的经济纠纷。2018年l2月5日由赵杰代被上诉人与上诉人签订了《帝豪商业广场摊位返租合同》，租期自2019年12月28日至2024年l2月27日，且合同第2条第2款用黑体字明确注明：“遵循据实返租的原则，包括但不限于免租期、装修期、空铺期、养商政策免费期不计费。免租期、装修期及空铺期计算时间以商户租赁合同及撤场时间为准，养商政策免费期以乙方对商户的正式通知，及乙方财务部与商户的实际结算单为准。”以及其他条款均有类似的规定。该合同的签署系被上诉人授权委托，如果这都不算被上诉人对租金减免与上诉人达成合意的话，将会产生需要被上诉人将合同具体条款逐条对赵杰授权的谬论。故一审对被上诉人未委托赵杰对涉案商铺租金进行减免的事实认定错误。2.一审认定应当支付被上诉人剩余租金116643.49元没有任何依据。3．本案并非同一债务分期履行，而属于分期履行合同之债，一审对此认定错误。分期履行的债务区分为两种情形：分期履行合同之债与同一债务分期履行。其中，分期履行合同之债通常是指继续性合同履行过程中持续定期发生的债务，本案的商铺的租金就属于这一类；而同一债务分期履行则是指债务在合同订立时已经产生并确定，只是依照约定的时间分期履行，例如借款合同分期偿还、分期付款的买卖等。两种情形相比较，前者债务发生有先后，可以视为不同债务；后者系同一债务的分期次履行或支付，在法律关系上无法分割。且庭审中被上诉人代理人明确表示涉案租金支付为按月支付，支付租金也有随时增加或减少的可能。故一审认为本案租金系同一债务分期履行的认定完全错误。二、本案法律适用不当，导致判决严重错误。1、其一、一审引用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》认定本案系同一债务，分期履行，其诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起计算。该认定完全错误，因本案根本不是同一债务，具体前文已经详细阐述，在此不再赘述。其二、一审引用《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条之规定完全错误，本案系商铺租赁合同，其与融资租赁合同存在本质区别，一审以该解释来确定本案诉讼时效，显属适用法律不当。2．本案作为商铺租金拒付或者延付相关问题我国法律已经有明确规定，即本案应当适用《民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的之规定，而根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释“第二条，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。第三条，“民法通则规定的两年或者一年的诉讼时效期间已经届满，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间，人民法院不予支持”。第五条，本解释自2018年7月23日期施行。”以及我国《民法总则》于2017年l0月1日施行。故本案被上诉人诉称2016年10月1日前的租金其诉讼时效于2017年10月1日前已满。故对被上诉人2016年10月1日前的诉求，应当依法不予支持。一审对其该主张因适用法律严重错误，予以认定，导致判决结果严重错误。综上所述，一审认定事实不清，适用法律不当，判决结果严重错误。现为维护上诉人合法权益，特依据《民事诉讼法》等相关规定，向贵院提起上诉，望判如所请。 赵元东辩称，上诉人与被上诉人之间签订的合同真实合法有效成立，案外人赵杰虽然有权代为签订合同，但被上诉人并未授权赵杰就涉案商铺的租金作出减免，故上诉人主张系表见代理的意见不能成立，且被上诉人未过诉讼时效。综上，原审法院作出的判决事实清楚，法律适用正确，应当维持，驳回上诉人的上诉请求。 赵元东向一审法院提出起诉请求：1、依法判令二被告向原告支付拖欠的商铺租赁费116643.49元，逾期利息17882.35元（逾期利息按月息5‰暂计算至2020年9月26日，此后利息按照合同约定计至付清之日）；2、本案诉讼费用由二被告负担。 一审法院认定事实，赵杰系原告的爷爷。2015年3月25日，原告（甲方、出租方）委托赵杰与宁夏金海帝豪商场管理有限公司（乙方、承租方）分别签订了两份《商铺返租经营管理合同》，合同约定将其购买的位于宁夏固原市××街商铺（建筑面积46.26平方米）、一层A62号商铺（建筑面积24.23平方米）出租给宁夏金海帝豪商场管理有限公司，租期为5年，自2014年12月27日至2019年12月27日，其中2014年12月27日至2015年5月27日为免租期。二层B147号商铺租金为40元/㎡/月，合计1850元/月。一层A62号商铺租金为60元/㎡/月，合计1454元/月。3年后每年3%递增租金。同时约定逾期支付租金的，逾期部分按月息5‰计息。同时约定租期内乙方有权自主决定招商、转租或自行经营管理。合同签订后，原告按照约定将涉案商铺交付被告。2018年11月1日，原告授权赵杰就涉案商铺代为签订返租合同，处理相关经济纠纷，并明确后期租金返还至原告的指定账户。2018年12月15日，赵杰（甲方）与固原宁新房房产公司帝豪广场（乙方）签订了《帝豪商业广场摊位返租合同》，约定将A37、A38、A61（太秀莲所有），A62、B147（原告所有），A63、B148（赵元东所有），B149、B150（赵杰所有），建筑面积（326.31平方米）出租给乙方，期限5年，自2019年12月28日至2024年12月27日，合同生效时间为2019年12月28日，并将授权委托书交由固原宁新房产公司帝豪广场保存。该合同现已实际履行。赵杰在固原宁新房产公司帝豪广场提供的领款单中多次签字确定其代表领取了涉案商铺的全部租金。另查明，宁夏金海帝豪商场管理有限公司于2015年3月25日注销，注销后其权利义务由固原宁新房产公司帝豪广场承继，该公司系固原宁新房产公司的分公司。一审法院认为，原告与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的《商铺返租经营管理合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行义务。宁夏金海帝豪商场管理有限公司注销后，其权利义务由固原宁新房产公司帝豪广场承继，对该公司亦具有约束力。本案中，双方合同约定的租赁期间已届满且双方重新续签了返租合同，故该租赁合同到期自动解除。固原宁新房产公司帝豪广场应当按照合同约定支付租赁期间的租金。固原宁新房产公司帝豪广场辩称，赵杰系原告的爷爷，其代表原告领取了全部租金并作出了放弃部分租金的承诺，该承诺对原告具有法律效力，退一步讲即使存在拖欠情况，2016年10月1日前的租金已过诉讼时效，不应支持。庭审中，原告对此抗辩不予认可。本院认为，原告委托赵杰代为签订返租合同，但并未授权赵杰就涉案商铺的租金作出减免，固原宁新房产公司帝豪广场亦未提交原告就此事项进行过授权的证据，应由其承担举证不能的不利后果。且租赁合同中涉及的租金为同一债务，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”双方约定的合同期至2019年12月份，给付租金为相同债务的分期履行。同时，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“当事人因融资租赁合同租金欠付争议向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间为两年，自租赁期限届满之日起计算。”虽然融资租金合同具有其自身特点，但不能否认其仍为租赁合同的一种，故原告的主张未超过诉讼时效。综上对固原宁新房产公司帝豪广场的抗辩理由，不予采纳。原告诉请的租金计算符合合同约定，扣减其自认的从赵杰处取得的租金，对剩余租金116643.49元予以支持。对原告诉请的逾期利息，因原告在固原宁新房产公司帝豪广场逾期支付后，未积极主张权利，依据“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，及租赁合同租金支付的特殊性，本院按照原告起诉时间即2020年10月26日为起算时间，按照合同约定的逾期月息5‰予以支持，超出部分不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第七十条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己名义进行民事活动产生的民事责任可以先由该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，固原宁新房产公司帝豪广场是固原宁新房产公司分支机构，在涉案合同履行过程中，固原宁新房产公司帝豪广场具有相应的财产，故固原宁新房产公司对上述款项承担补充支付责任。综上所述，原告的请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:一、被告固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场于本判决生效之日起十日内向原告赵元东支付商铺租116643.49元及逾期利息（逾期利息以116643.49元为基数，按照月息5‰支付2020年10月26日起至本判决生效之日止）；二、被告固原宁新房地产开发有限公司对上述款项承担补充支付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1495元，由原告赵元东负担179元，被告固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场负担1316元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 一审中，上诉人宁新公司帝豪广场提交的证据三，赵杰之子赵海波签字同意减免租赁费的工作联系单，上诉人赵元东质证称不是赵海波签字，虽然庭审中表示申请鉴定，但未在期限内提出鉴定申请，应视为对其权利的放弃。本院认为，宁新公司帝豪广场就减免租赁费的事实已经完成了举证责任，赵元东否认该证据，应提交相关证据证明。该工作联系单系赵海波在2017年3月8日签字，虽然无赵元东等人书面授权委托书，但可以证实其侄儿赵元东对减免租金知晓并认可，未提出异议。结合赵元东委托代理人赵杰减免租金的行为，可以相互印证本案存在减免租金的事实。故该证据符合证据的三性，可以达到宁新公司帝豪广场的证明目的，一审对该证据不予采信欠妥，二审予以采信。 二审经审理查明，赵杰作为赵元东的委托代理人，其在宁新公司帝豪广场提供的领款单中多次签字确定其代表赵元东领取了案涉商铺的付款之日前的全部租金，其中在2020年7月3日三张领款单中注明：A37、A38、A61、A62、A63、B147、B148、B149、B150，2019年3月-2019年12月底摊位租金已领清，现领2020年1月-2020年4月、5月、6月摊位租金款已领清。其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审认定事实是否清楚，证据是否充分。1、一审判决认定宁新公司帝豪广场未提交赵元东授权赵杰就案涉商铺的减免的证据是否与事实相符；2、一审认定宁新公司帝豪广场支付赵元东剩余租金116643.49元是否有证据支持；二、一审适用法律是否正确。 关于第一个争议焦点，1、本案中，被上诉人赵元东分别与宁夏金海帝豪商城管理有限公司签订了两份帝豪商业广场二层B147号商铺、一层A62号商铺《商铺返租经营管理合同》，赵杰作为赵元东（系赵杰之孙）授权委托的代理人在合同中签字确认。赵杰作为被委托人多次对案涉商铺领取租金款。2017年3月8日，赵杰之子赵海波在工作单上签字，同意案涉A63商铺免租及返款的金额，事后赵元东未提出异议，应视为对赵海波代理行为的认可。2017年5月7日赵杰与宁新公司帝豪商业广场签订的《摊位返租合同补充协议》，约定了案涉A62、B147号商铺的租金。从本案合同的履行情况看，赵杰作为被委托人，代为签订双方之间的《摊位返租合同补充协议》、赵元东签订的授权委托书，授权赵杰代为变更合同、有权处理双方之间的经济纠纷等委托事项。对其作出的减免租金及领款单上签字的行为，赵元东事后对赵杰的代理行为并未提出异议。赵杰行使代理行为，应该能够意识到所要承担的法律责任，其实施的代理行为所产生的法律后果，应该由委托人赵元东承担。同时，赵杰在本案中始终以代理人的名义实施代理行为，宁新公司帝豪广场有理由相信赵杰有代理权。故赵杰的代理行为有效。依据赵杰在固原宁新房产公司帝豪广场提供的领款单中多次签字确定其代表领取了案涉商铺的付款之日前的全部租金及本院查明的事实，本院认定案涉合同的A62、B147号商铺的租金，宁新公司帝豪广场已经支付完毕，该事实清楚，证据确实充分，足以认定。一审对该事实认定不清，处理不当。2、因赵杰作为代理人，其签字表示至2020年6月摊位租金款已领清的事实，其作为代理人系对之前摊位租金已领清事实的确认，其民事法律行为对赵杰、赵元东均具有法律约束力。一审认定上诉人宁新公司、宁新公司帝豪广场欠付赵元东剩余租金116643.49元无事实和法律依据。上诉人宁新公司、宁新公司帝豪广场的上诉理由成立，对其主张本院予以支持。 关于第二个争议焦点，一审关于对诉讼时效的法律适用正确，二审不再赘述。但鉴于一审判决宁新公司帝豪广场向赵元东支付商铺租金116643.49元及逾期利息，宁新公司承担补充支付责任，无事实和法律依据，故一审该部分适用法律不当。 综上所述，宁新公司、宁新公司帝豪广场的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定基本事实不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款、第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初9238号民事判决； 二、驳回赵元东的一审诉讼请求。 一审案件受理费1495元，由被上诉人赵元东负担。二审案件受理费2632元，由被上诉人赵元东负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二一年三月二十二日 书记员  侯 荣