北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3597号上诉人（原审原告）:张德花，女，1951年6月5日出生，住北京市顺义区。上诉人（原审原告）:郑岩娜，女，1979年6月21日出生，住北京市顺义区。上诉人（原审原告）:郑彪，男，1985年8月1日出生，住北京市顺义区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：许力生，男，1957年6月12日出生，北京市顺义区光明街道法律服务所法律工作者，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）:吴兴海，男，1949年10月9日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：吴连国（吴兴海之子），1974年9月22日出生，住北京市顺义区。上诉人张德花、郑岩娜、郑彪因与被上诉人吴兴海确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张德花、郑岩娜、郑彪上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判决确认1998年6月6日郑某1与吴兴海签订的《立买卖房屋契约》无效；3.一、二审诉讼费由吴兴海负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、涉案《集体土地建设用地使用证》至今没有变更登记仍登记在郑某1名下。1998年6月6日签订《立买卖房屋契约》，当时吴兴海为非农业户口。一审庭审中吴兴海承认1972年在××工作并转为非农业户口的事实。非农户城镇居民禁止在农村买房，土地管理法第六十三条明确规定农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。本案中，吴兴海并非本村集体经济组织成员。实际上，所有购买农村房屋几乎都是家庭成员共同意思也是为家庭成员共同居住。现行法律没有规定在本村的非农业户口家庭成员共同居住就不受限制。一审判决没有法律依据，主观臆断。二、违反“一户一宅”的农村房屋买卖合同无效。土地管理法第62条第1款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。也就是说一户村民如果拥有两处以上宅基地违反法律规定，也即本集体经济组织成员有住宅又购买其他住户住宅的，房屋买卖合同无效。吴兴海在一审庭审时认可在本村已经有两块宅基地，并且都登记在其名下，涉诉房屋长期闲置吴兴海没有在此居住，两个儿子另有住房。而张德花、郑岩娜、郑彪一家仅有涉诉宅基地上唯一一处住房，现张德花、郑岩娜、郑彪一家居住在养殖承包地看护用房，面临北京市非宅基地拆违政策，房屋被拆除的风险，如果被拆除将无家可归。吴兴海没有证据证明其符合拥有两处以上宅基地使用权的条件。《立买卖房屋契约》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。按照立法法精神，特别法优于普通法，合同法系普通法，土地管理法为特别法，土地管理法优于合同法。三、吴兴海在北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初14326号、（2019）京0113民初29019号两案提交的证据《立买卖房屋契约》《买卖房屋草契》买房人“郑某1”签名并非郑某1所签，手印并非郑某1所按。北至郑某2等人均没有在场不知情，西至胡同也不知道胡同是哪。吴兴海承认契约和草契上涉及的签名和手印都不是本人所为，承认2004年7月19日《买卖房屋草契》是伪造的。1998年6月6日《立买卖房屋契约》上“赵某”字样、“赵某夫妻关系”字样是吴兴海为了诉讼后加上去的，是伪造的。吴兴海恶意伪造主要证据，明明知道双方签订的《房屋买卖契约》不合法，却千方百计的篡改伪造。吴兴海曾两次起诉，因诉求《房屋买卖契约》有效有一定的风险，经一审法院释明两次撤诉。吴兴海之所以篡改《立买卖房屋契约》，伪造《买卖房屋草契》，其实非常清楚其效力问题，即违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决有违法理。吴兴海辩称：同意一审判决，不同意张德花、郑岩娜、郑彪的上诉请求。张德花、郑岩娜、郑彪向一审法院起诉请求：确认1998年6月6日郑某1与吴兴海签订的《立房屋买卖契约》无效。一审法院认定事实：郑某1与张德花为夫妻关系，二人共生育一子一女，之女郑岩娜，之子郑彪。郑某1于2008年去世，其父母均先于其去世。吴兴海与赵某为夫妻关系。郑某1生前在北京市顺义区北小营镇北府村有宅院（即涉诉宅院）一处，院内原建有正房七间、厢房三间，该宅院的《集体土地建设用地使用证》编号为：北小营镇集建（证）字第×号，登记的土地使用者为郑某1。审理中，张德花、郑岩娜、郑彪提供1998年6月6日的《立买卖房屋契约》复印件一份，证明：1.买房人吴兴海在签订该契约时系非农业户口且卖房人郑某1的妻子张德花对买卖房屋一事不知情，故该契约应属无效；2.该契约上蓝色字体的“赵某”、“赵某夫妻关系”是吴兴海后加的，不予认可。上述《立买卖房屋契约》载明：卖房人郑某1现将瓦房正房七间、厢房三间，坐落在顺义县北小营镇北府村村东，经中人郑某1说合，情愿卖与本村吴兴海（上有蓝色字体“赵某”及捺印）名下为业，言明房价共计人民币四千元整，笔下交清并无短少，今后如有任何纠葛，俱由中人和卖主一面承担，与买主无涉，空口无凭，立此字据为证；四至为东至徐某，西至胡同，南至康某，北至郑某2；中证人郑某1，监证人吴某1、吴某2，代笔人皮某，卖房人郑某1，买房人吴兴海（后有蓝色字体“赵某夫妻关系”及捺印）。上述人名处均有捺印，签约日期为1998年6月6日，日期上方括号内另有一行字注明：将来正式契约买来后从新添写，此字据可作为临时字据。吴兴海认可该《立买卖房屋契约》的真实性，但不认可其证明目的，并称该契约有效，其中蓝色字体的“赵某”、“赵某夫妻关系”是在签署契约当时添上的，因吴兴海系非农业户口，赵某系农业户口，二人是夫妻；契约上的人名均是代笔人书写的，但手印都是本人的。张德花、郑岩娜、郑彪另提供2004年7月19日的《买卖房屋草契》复印件一份，证明该草契因不是当事人本人签字、捺印，故应为吴兴海所伪造。上述草契内容与《立买卖房屋契约》基本一致，但买房人为赵某，草契上另加盖有顺义区北小营镇北府村村民委员会及顺义区北小营镇村镇建设科的公章。吴兴海认可上述草契的真实性，但不认可其证明目的，并称该草契是当时为了交税、办理房屋契证补签的。吴兴海提供涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》原件一份，证明双方签订《立买卖房屋契约》时，郑某1将该证件一并交付给了吴兴海，双方之间存在真实有效的房屋买卖关系。张德花、郑岩娜、郑彪认可该证据的真实性，但称该宅院的宅基地使用权人仍为郑某1。经询问，吴兴海称买卖房屋契约中写的房屋价款为4000元，实际应为8000元，签协议之前先给了4000元，签协议时又给了4000元，当时为了少缴税才这么写的；协议是在郑某1家里签的，还在他家吃的饭，当时张德花也在场。张德花称签协议时其不在现场，只记得郑某1让其做饭了；而且1998年时，张德花在养殖地居住，并不在涉诉宅院居住；一开始双方说的是借用，后来才知道是买卖。经核实，吴兴海在签订《立买卖房屋契约》时已转为非农业户口，但户口一直未迁出北京市顺义区北小营镇北府村。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，郑某1与吴兴海签订的《立买卖房屋契约》系双方当事人的真实意思表示，吴兴海在签订该协议时虽已由农业户口转为非农业户口，但其户口并未迁出，且其购买涉诉房屋系其家庭成员的共同意思，所购买的房屋亦用于家庭共同居住，吴兴海系代表其家庭成员在该协议上签字。故上述《立买卖房屋契约》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。张德花、郑岩娜、郑彪的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：驳回张德花、郑岩娜、郑彪的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，郑某1与吴兴海签订的《立买卖房屋契约》系双方当事人的真实意思表示，上有中证人郑某1，监证人吴某1、吴某2，代笔人皮某的捺印，且吴兴海购买涉诉房屋系其家庭成员的共同意思，所购买的房屋亦用于家庭共同居住，吴兴海系代表其家庭成员在该协议上签字，故上述《立买卖房屋契约》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。张德花、郑岩娜、郑彪上诉主张签订《立买卖房屋契约》时吴兴海为非农业户口，《立买卖房屋契约》违反一户一宅的规定应为无效，但吴兴海在签订该协议时户口并未迁出，且吴兴海购买涉诉房屋系其家庭成员的共同意思，所购买的房屋亦用于家庭共同居住，故张德花、郑岩娜、郑彪的上述主张依据不足，本院不予采纳。综上所述，张德花、郑岩娜、郑彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张德花、郑岩娜、郑彪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年三月二十九日法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳