贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0203民初96号原告：陈鹏，男，1979年8月10日生，汉族，住六枝特区。原告：刘芳，女，1983年2月14日生，汉族，住六枝特区。二原告委托诉讼代理人：陈政，贵州颂然律师事务所律师，执业证号15202201310841352。被告：六盘水扬帆房地产开发有限公司，住所地六盘水市六枝特区平寨那平路侧2-5层1层，统一社会信用代码91520200573329719E。法定代表人：王旭辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王凤祥，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邓燕，女，该公司员工。原告陈鹏、刘芳与被告六盘水扬帆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈鹏、刘芳及其委托诉讼代理人陈政、被告六盘水扬帆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王凤祥、邓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鹏、刘芳向本院提出诉讼请求：1、解除被告与原告于2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还收取原告的首期房款48000元、其他代收费用包括契税2220元、公维金3623元、三通费3400元、其他费用1915元，合计59158元；3、判决被告支付上述59158元费用产生的利息7259元（暂时从2018年3月26日计算至2020年10月25日计31个月），并继续按照银行贷款利率标准计算至案件审理终结；4、判决被告支付因恶意违约支付原告的违约金48000元。事实和理由：2018年3月23日，原告认购被告开发的六枝扬帆广场A区6层13号商品房（建筑面积42.62平方米），优惠前总价154625元，经双方商定达成总价148000元，原告于当日交付20000元定金。之后原、被告双方于2018年3月26日正式签订商品房买卖合同，约定首期房款48000元，余款100000元使用按揭方式。合同签订后，二原告交付28000元购房款补足首付。并且另外支付了被告代收的费用包括契税2220元、公维金3623元、三通费3400元、其他费用1915元，合计11158元。综上，二原告总计支付被告59158元。合同签订后，被告一直未履行合同约定的交房义务，并以各种理由拖延交付时间。后原告得知房屋已出售给他人，被告的行为属于恶意违约。被告六盘水扬帆房地产开发有限公司辩称，原、被告双方于2018年3月26日签订商品房买卖合同，约定房屋总价为148000元，原告支付首付款48000元，剩余100000元采取商业贷款支付。2018年8月，六枝民健医院有限公司有意向购买扬帆广场房屋开办医院，经过被告与医院共同申报，2019年8月8日，经过六枝特区规划委员会同意，下发六规专纪字[2019]4号文件，同意将扬帆广场内部规划部份更改为医疗业务用房，另因医院配套用房需要，增加使用被告的房屋作为月子中心，从2018年11月至2020年原告起诉之前，被告多次主动与原告沟通，希望将其购买的住房更换到十楼的相应房间，或其它未售房源由原告选择，但原告不同意，并且口头提出退款，支付违约金的要求，按照商品房卖买合同第六章第十六条规划变更的约定（详见合同）；根据这一约定，被告同意原告退房，与其协商按照银行同期活期存款利率，支付利息给原告作为违约金，但其不同意，要求被告支付所交总款双倍赔偿，双方协商未果，原告才诉至法院，被告认为商品房买卖合同是双方真实意思的表示，双方均按照商品房买卖合同的约定履行，对原告超越合同约定提出的要求无事实与法律依据，被告无法同意，请法院依法判决，维护双方的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年3月23日，原、被告签订扬帆广场商品房认购书，约定原告认购被告开发的扬帆广场A区6层13号商品房一套（建筑面积42.62平方米），原告于当日向被告支付定金20000元。同年3月26日，原、被告签订涉案房屋的商品房买卖合同，合同第八条约定，房屋总价为148000元，首期房款48000元，余款100000元使用银行按揭方式支付；第十一条约定，被告应当在2018年7月30日前交付涉案房屋；第十三条约定，逾期交房超过60日的，原告有权要求退房，被告应当在收到退房通知之日起60日内退还原告全部已付款，并按照已付房款的0.01%支付违约金。合同签订后，二原告交付28000元购房款补足首付，并另外支付了被告代收费用11158元，分别为契税2220元、公维金3623元、三通费3400元、其他费用1915元。2018年4月，六枝民健医院购买了扬帆广场负一楼至五楼拟作为医疗业务用房，2019年2月1日向原特区规划城管局提出扬帆广场内部使用功能调整申请。2019年8月8日，经过六枝特区规划委员会同意，下发六规专纪字[2019]4号文件，同意将扬帆广场内部规划部份更改为医疗业务用房。后被告与原告沟通更换房源或者退房事宜，双方未达成一致意见。被告至今未将涉案房屋交付原告。另查，被告于2017年11月23日签订协议书，以扬帆广场六楼全部公寓房，为水城县兴业担保有限公司提供反担保，被告已按协议书要求将涉案房屋于2017年11月24日网签备案给汪晓琪。认定上述事实有原告提交的证据：1、身份证复印件2份；2、商品房认购书、商品房买卖合同各1份；3、收据3张；4、证明1份；被告提交的证据：1、会议纪要1份；2、短信联系记录1份；3、协议书1份；以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告未按约定时间交付房屋已经违约，故对原告要求解除合同并退还已付款59158元的诉请，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；......。”，原、被告双方在合同中约定的被告按已付房款的0.01%支付违约金，该约定过低，本院予以调整，对原告诉请的利息，以已付款项59158元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率LPR，从2018年3月26日暂计至2020年10月25日为：59158元×（3.85%÷365天）×944天=5890.52元，之后的利息按此方法计算至被告将款项付清之日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；......。”，被告在订立合同时未告知原告涉案房屋已经抵押的事实，应向原告承担赔偿责任。对原告要求被告赔偿损失的诉请，结合六枝特区现今房价等因素考虑，本院酌情考虑由被告按照已付房款的40%赔偿原告较为适宜，故被告应赔偿原告48000元×40%＝19200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告陈鹏、刘芳与被告六盘水扬帆房地产开发有限公司于2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告六盘水扬帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈鹏、刘芳购房款、契税等共计59158元，支付利息5890.52元（利息暂计至2020年10月25日，之后的利息以已付款项59158元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率LPR计算至本判决第二项款项付清之日止），合计65048.52元；三、被告六盘水扬帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈鹏、刘芳19200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元（原告已预交），由原告陈鹏、刘芳负担341元，被告六盘水扬帆房地产开发有限公司负担953元（于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  周定友二〇二一年三月三日法官助理付娴书记员徐敏