青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终48号上诉人（原审原告）：张锋云，公民身份号码×××，男，1971年12月1日出生，汉族，湟源县中医院办公室主任，住青海省湟源县。委托诉讼代理人：谈华，公民身份号码×××，系张锋云之妻。上诉人（原审原告）：谈华，公民身份号码×××，女，1976年10月21日出生，汉族，住青海省湟源县。被上诉人（原审被告）：焦生忠，公民身份号码×××，男，1968年3月27日出生，汉族，住青海省海西蒙古族藏族自治州。委托诉讼代理人：何宗乾，西宁市城西区方圆法律服务所法律工作者。上诉人张锋云、谈华因与被上诉人焦生忠房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省湟源县人民法院（2020）青0123民初1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张锋云、谈华上诉请求：撤销青海省湟源县人民法院（2020）青0123民初1294号民事判决，判令焦生忠返还涉案房屋或发回重审并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、原审法院将被上诉人提出支付剩余房款条件作为判决依据无法律依据；2、原审法院认定事实不清，上诉人完全履行了合同义务，被上诉人拖欠房款构成违约，故原审判决适用法律错误，二审应撤销原判，支持上诉人解除合同的诉讼请求。焦生忠辩称，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决公平正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。理由：1、上诉人请求解除双方的房屋买卖合同的理由不成立。根据房屋买卖合同解除的法律规定，解除合同的条件在本案中不成就。根据合同法130条规定和最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，双方的买卖关系有效，房屋买卖过户手续不完善，补办即可；2、上诉人请求返还房屋的理由不成立，因被上诉人已经支付大部分房款，只剩余小部分未支付，本案是因为被上诉人有特殊情况没有过户，不是被上诉人的主观故意所致。且被上诉人已经入住使用涉案房屋，故上诉人要求返还房屋的依据不足，请求驳回上诉请求。谈华、张锋云向原审法院提起诉讼请求：1、判令张锋云、谈华与焦生忠解除房屋买卖合同；2、判令焦生忠返还湟源县城关镇建设西路财政局家属院2号楼111室房屋；3、判令焦生忠支付张锋云、谈华逾期付款违约金，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，60000×4／10000×30=720元（每月）共计720×7=5040元；4、判令本案诉讼费用由焦生忠承担。原审法院查明事实：2020年3月15日，张锋云、谈华、焦生忠双方签订《二手房购房合同》，约定张锋云、谈华将其所有的的位××县出售给焦生忠，约定房屋总价款为340000元，首付款140000元，剩余200000元在交钥匙时一次性付清。合同签订后，焦生忠向张锋云、谈华支付房款280000元，张锋云、谈华于2020年4月7日将房屋交付焦生忠居住使用。现因焦生忠剩余房款60000元未支付张锋云、谈华认为其违约要求解除合同，焦生忠认为张锋云、谈华解除合同无法律依据双方产生纠纷，张锋云、谈华诉至法院。原审法院认为，张锋云、谈华主张因焦生忠拒绝办理过户，并未按合同约定支付剩余房款60000元，要求解除双方签订的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的,当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行只要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中双方签订房屋买卖合同后，张锋云、谈华已经将房屋交付焦生忠居住使用，焦生忠也已经向张锋云、谈华支付房款280000元，双方均已经履行了合同的基本义务。现焦生忠尚欠张锋云、谈华房款60000元，该房屋也并未办理过户手续。庭审中，焦生忠并不同意解除合同并且其表示张锋云、谈华如果现在给予过户，剩余房款在过户时予以全部支付。本案中双方合同内容中的义务已经基本履行完毕，现未履行的合同内容是焦生忠支付剩余房款及张锋云、谈华给予过户，在合同中双方均未履行完整自己的义务。对于张锋云、谈华主张解除合同的请求，结合本案事实及双方的陈述和证据，并不存在上述法律规定解除的情形，故不予支持。张锋云、谈华主张焦生忠承担逾期付款违约金5040元的诉求，根据双方合同约定余款200000元在张锋云、谈华交付房屋钥匙时付清，现焦生忠确实未按照约定时间支付房款，合同中双方并未约定该项违约责任，但是按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。张锋云、谈华于2020年4月7日将房屋交付焦生忠居住使用，因此计算逾期付款的时间应当从2020年4月8日起计算至张锋云、谈华主张的2020年11月8日七个月，2020年4月8日同期人民银行一年期贷款利率为4.05%，结合该法律规定，经核算张锋云、谈华主张的违约金应当为2126元（60000元×4.05%/年×1.5÷12月×7月）。综上所述，张锋云、谈华、焦生忠签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违法法律规定，合同依法成立并有效。张锋云、谈华、焦生忠签订合同，应当按照合同约定积极履行促成合同的履行。遂判决：一、驳回张锋云、谈华请求解除张锋云、谈华与焦生忠房屋买卖合同的诉讼请求；二、驳回张锋云、谈华请求焦生忠返还湟源县城关镇建设西路财政局家属院2号楼111室房屋的诉讼请求；三、焦生忠于本判决生效后十五日内支付张锋云、谈华违约金2126元。二审中，经调查，双方当事人对原审查明的事实均无异议。二审查明的事实与原审认定的事实一致，应予确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：本案解除买卖合同的条件是否成就，原审判决适用法律是否正确。上诉人认为，其已于2020年4月9日向被上诉人交付了房屋钥匙，履行了全部合同义务。被上诉人经其催告不配合办理过户手续且拖欠剩余房款6万元，已构成根本违约，合同应予解除。办理过户手续并非其合同义务。被上诉人认为，其已履行大部分合同义务，拖欠房款6万元及未配合办理过户手续系存在其父住院及出丧、妻子手术的客观原因，愿意为此承担原审判决的违约金，并于上诉人申请办理房屋过户手续的同时支付剩余房款6万元，涉案合同不符合解除条件。本院认为，双方当事人于2020年3月15日签订的《二手房购房合同》合法有效，双方应依约定全面履行各自的义务。从双方当事人购房合同约定和合同的履行情况看，房屋作价总金额为34万元，被上诉人于签订合同之日首付14万元，对于剩余20万元，合同虽约定被上诉人于上诉人交钥匙时一次性付清，但上诉人交钥匙时，被上诉人实际给付14万元，先后共计支付28万元，上诉人予以接受并腾房。因双方对于房屋过户手续的办理时间及余款6万元的给付时间，未作书面约定，故各执一词，争议较大。从相关证据反映，上诉人催告被上诉人办理过户手续并支付余款6万元的情况及被上诉人以家事为由拖延的事实确实存在。据此，双方虽未签订书面协议，但已认可支付剩余房款6万元与办理房屋过户手续可同时履行的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，焦生忠已向张锋云、谈华支付房款28万元，占总房款的百分之八十以上，张锋云、谈华也已向焦生忠交付房屋近一年，双方均履行了合同主要义务。焦生忠拖欠的6万元房款不足总房款的百分之二十，不属于迟延履行“主要债务”的情形。结合双方提交的证据及合同履行的实际情况综合分析，本案不符合合同法定解除情形，上诉人主张解除涉案合同的条件未成就，其请求不应支持。上诉人据最高人民法院《关于适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定主张解除权的理由，因该规定不适用于本案房屋买卖纠纷，故其主张不能成立，不予支持；原审判决驳回上诉人解除合同的诉求，并据焦生忠拖欠购房款的事实判其承担相应的违约金并无不当，应予维持。综上所述，本院认为，张锋云、谈华的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费100元由上诉人张锋云、谈华负担。本判决为终审判决。审判长 柳香芳审判员 马秀芬审判员 刘 红二○二一年三月十一日法官助理 周 毛书记员 杨 雪附：本案适用法律规定如下