河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫14民终892号上诉人（原审第三人）：陈科肖，男，1997年1月28日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王忠齐，河南旺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘志军，男，1983年2月16日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：蒋伟涛，河南安靖律师事务所律师。原审被告：河南民建置业有限公司永城分公司，住所地：永城市东城区光明路南中原路东，统一社会信用代码：914114815637267298。负责人：侯华东，职务公司经理。原审被告：河南民建置业有限公司，住所地：郑州市**京广南路天宇国际**楼**，统一社会信用代码：91410100698725301R。法定代表人：翟盼盼，职务总经理。原审第三人：张路方，女，1990年7月10日出生，汉族，住河南省永城市。上诉人陈科肖因与被上诉刘志军，原审被告河南民建置业有限公司、河南民建置业有限公司永城分公司，原审第三人张路方房屋买卖合同纠纷一案，不服永城市人民法院（2020）豫1481民初7540号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。陈科肖上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人被刘志军的一审诉讼请求；2.本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院未认定上诉人完成付款义务及合法占有案涉房产事实认定错误。上诉人为购买案涉房屋，在民建公司安排下先行向张路方交付房款20万元，待民建公司与张路方解除案涉房屋买卖合同并与上诉人签订房屋买卖合同及备案后将剩余房款交付于张路方。上诉人一审时提交了转账凭证及张路方的说明，足以证明上诉人完成了付款义务，此情形完全符合交易习惯，应予认定；2.本案不存在恶意串通损害第三方权利的情形。刘志军此前虽提起确认合同效力之诉，且得到一审法院支持，但上诉人与民建公司均非该次诉讼的当事人，更未参加该诉讼，对该结果不可能知晓。民建公司作为案涉房屋的权利人，其在解除与张路方的买卖合同后当然有权处置该房屋，而上诉人按照民建公司要求向张路方付款的行为属“指示交付”，不违背任何法律规定。3.根据最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条之规定，上诉人实际占有使用该房屋的事实，显示其对房屋享有物权期待权明显优于刘志军的一般债权，刘志军无权主张该房屋的所有权，只能依据与民建分公司签订的合同向该公司主张违约责任。刘志军辩称，一审法院认定事实正确，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。1.上诉人未能提供支付房款的相关证据。一审中上诉人虽然提供了向张路方的转账凭证，但张路方并非房屋出售方，且其付款时间远远早于商品房买卖合同签订的时间，不能证明同购买房屋具有关联性。且仅上诉人陈述系支付购房款，却没有销售方出具的房款收据。2.上诉人没有证据证明其已合法占有案涉房屋。上诉人在一审中并未提交《商品房买卖合同》所约定的交房凭据、房屋交接单，同时也没有提供售房方或物业公司出具的交房证明，不能证明其合法受领了房屋，更不能证明其已占有了涉案房屋。3.上诉人同河南民建置业有限公司恶意串通，签订虚假的《商品房买卖合同》，损害答辩人合法权益的目的十分明显。涉案房屋系河南民建置业有限公司永城分公司开发建设的，河南民建置业有限公司不享有处分权。一审查明，在答辩人起诉河南民建置业有限公司永城分公司确认合同有效纠纷一案中，河南民建置业有限公司在判决作出的头一天突然同上诉人签订《商品房买卖合同》并备案，这一系列明显不符合日常交易习惯的行为证明了两方恶意串通转移财产的目的，该合同应确认为无效合同。4.刘志军与河南民建置业有限公司永城分公司之间的房屋买卖合同已经被生效的法律文书确认为有效协议，且该合同签订时间远远早于上诉人与民建置业有限公司签订的商房买卖合同，刘志军应依法享有优先于上诉人的权利。原审被告河南民建置业有限公司永城分公司、河南民建置业有限公司、原审第三人张路方未提交书面答辩状。刘志军向一审法院提出诉讼请求：1.判决一审被告将“怡和嘉园”小区2号楼1单元1401室房屋交付原告，并在条件成就时将上述房屋产权过户至原告名下；2.一审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月17日、4月28日，案外人李建民（被告河南民建置业有限公司原法定代表人）向刘志军借款120万元及利息，借款到期后未予偿还。因河南民建置业有限公司永城分公司欠李建民工程款，经协商，2014年12月26日、12月30日，河南民建置业有限公司永城分公司用其开发的永城市东城区“怡和嘉园”2号楼1单元604室、3号楼1单元901室、2号楼1单元1401室三套房屋折抵李建民部分工程款，并由河南民建置业有限公司永城分公司为刘志军开具涉案房屋收据及《怡和嘉园房源认购书》。2015年5月8日，河南民建置业有限公司永城分公司再次与刘志军签订《购房协议补充条款》，约定河南民建置业有限公司永城分公司保证在2016年5月1日前向刘志军交付涉案房屋。2019年8月2日，刘志军提起诉讼，要求确认与河南民建置业有限公司永城分公司之间房屋买卖合同及补充协议有效，一审法院于2019年11月12日作出（2019）豫1481民初6949号民事判决书，判决：刘志军与被告河南民建置业有限公司永城分公司签订的永城市东城区怡和嘉园小区3号楼1单元901室、2号楼1单元604室、2号楼1单元1401室《怡和嘉园房源认购书》、《购房协议补充条款》有效。该判决书已发生效力。陈科肖持有2019年11月11日与河南民建置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定：怡和嘉园“第2幢X单元14层1401号房”，“建筑面积138.13平方米，其中套内面积112.76平方米”，按建筑面积计算，每平方米3200元，总金额422016元；付款方式及期限为：一次性付款，于2019年11月11日将房款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为永城市农村信用合作联社营业部，专用账户为34×××15；交付期限：2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格后，交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。一审法院另查明，河南民建置业有限公司成立于2009年12月23日，河南民建置业有限公司永城分公司于2010年10月27日成立，负责人为侯华东。一审法院认为，刘志军与河南民建置业有限公司永城分公司于2014年12月30日签订的《怡和嘉园房源认购书》、2015年5月8日签订的《购房协议补充条款》均合法有效，河南民建置业有限公司永城分公司系“怡和嘉园”小区的实际开发商，其与刘志军签订的《怡和嘉园房源认购书》、《购房协议补充条款》的权利义务及于河南民建置业有限公司，故刘志军关于河南民建置业有限公司及河南民建置业有限公司永城分公司履行交房义务，并在办理产权登记条件成就时协助办理产权登记手续的诉讼主张应予支持。陈科肖虽持有2019年11月11日与被告河南民建置业有限公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》，但该合同晚于刘志军与河南民建置业有限公司永城分公司签订的《怡和嘉园房源认购书》、《购房协议补充条款》，且陈科肖未提供《商品房买卖合同》中约定的交房凭证，不能认定案涉房屋已交付陈科肖使用，也不存在陈科肖对《商品房买卖合同》享有的权利优于刘志军的情形。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：河南民建置业有限公司、河南民建置业有限公司永城分公司于本判决生效后十日内将“怡和嘉园”小区2号楼1单元1401号房屋交付刘志军，并在产权登记条件成就时，履行协助刘志军办理产权登记手续的义务。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:上诉人陈科肖提交的新证据一系河南民建置业有限公司出具的证明，证明案外人张路方于2016年就已经与该公司签订了涉案房屋的买卖合同，后在2019年经协商将该房屋转让给陈科肖。该证明无张路方关于涉案房屋商品房买卖合同相佐证，对该份证据本院不予采信；上诉人陈科肖提交的新证据二系张路方分两笔收取陈科肖购房款46万元的收条，证明陈科肖支付了全部房款。该份证据无张路方购房协议、合同等其他证据佐证，张路方及河南民建置业有限公司均未向陈科肖出具收据，其中的26万元以现金形式支付无其他证据印证，且付款时间远早于陈科肖商品房买卖合同签订时间，该份证据不能证明陈科肖向张路方支付了46万元，亦不能证明确系涉案房屋购房款；上诉人陈科肖提供的新证据三系自己与永城市天一物业服务有限公司签订的关于涉案房屋的物业管理服务协议、装修申请表、消防安全责任书等，证明涉案房屋已经被实际交付给了陈科肖。本院认为该组证据全部系复印件，且无验房交房通知、房屋交接单等证据佐证，对该组证据的证明效力本院不予认可。综上，一审法院认定事实清楚，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，一房数卖纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。合法占有房屋，需基于买卖双方真实意思表示的交付交接，以实际占有为目的的单方占有行为，系侵犯他人民事权利的事实行为，并不构成合法占有。本案中，涉案房屋并未装修，且已被一审法院应被上诉人申请采取了保全措施。上诉人陈科肖主张已经合法占有涉案房屋，却并未提供交房凭证或其他房屋交接手续，主张已经付清房款亦未提供充分有效的证据予以证明，而其与河南民建置业有限公司签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，签订时间为2019年11月11日，即被上诉人刘志军关于涉案房屋买卖合同效力确认之诉胜诉的前一日，远晚于刘志军于2014年12月30日和2015年5月8日签订的《怡和嘉园房源认购书》及《购房协议补充条款》，且上诉人主张案外人张路方关于案涉房屋合同签订时间为2016年6月，该时间亦晚于刘志军签订合同时间，而刘志军所签合同效力也已被法院生效法律文书所确认，因此刘志军对涉案房屋的合法权利应优先得到保护，一审法院判决河南民建置业有限公司、河南民建置业有限公司永城分公司将涉案房屋交付刘志军，并在产权登记条件成就时，履行协助办理产权登记手续义务并无不当。综上所述，陈科肖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由陈科肖负担。本判决为终审判决。审判长  徐亚超审判员  曹爱民审判员  陈光应二〇二一年三月十七日法官助理王霞书记员冯芬芬