山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异135号 案外人：青岛海天俪笙酒店，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：卫新兴，总经理。 委托代理人：张向明，山东晟策律师事务所律师。 委托代理人：江梦洁，山东晟策律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司青岛分行，住所地山东省青岛市市南区。 负责人：刘泽云，行长。 委托代理人：张永进，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：王佳，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛友邦源贸易有限公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：王毅，总经理。 被执行人：山西达康铸业有限公司，住所地山西省运城市河津市城区。 法定代表人：原红民，总经理。 被执行人：申翠霞，女，1973年5月3日出生，汉族，住山西省河津市城区。 被执行人：王小峰，男，1973年4月16日出生，汉族，住山西省河津市城区。 本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行与被执行人青岛友邦源贸易有限公司、山西达康铸业有限公司、申翠霞、王小峰金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执597号】过程中，青岛海天俪笙酒店向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛海天俪笙酒店称，请求：1.停止对青岛市崂山区××路××号××号楼××房产（下称“案涉房产”）的评估拍卖，并依法确认案外人对案涉房产享有租赁权。2.若法院认为应当拍卖，则请求法院对案涉房产带租拍卖，案外人有权在租期内阻止向买受人移交占有案涉房产。事实与理由：2016年9月，青岛友邦源贸易有限公司与案外人签订《房屋租赁合同》，约定由案外人承租案涉房产，租赁期限15年，自2016年9月1日至2031年8月31日，后案外人实际使用案涉房产至今，依据“买卖不破租赁”的原则，请求支持案外人的请求。 申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行辩称，案外人与被执行人之间是否存在真实的租赁关系无法确认，即使具有租赁关系，也不能阻止申请执行人依法行使对案涉房产的抵押权。且案外人曾经给申请执行人出具过承租人声明，表示若申请执行人在租赁期内处置抵押房产，案外人同意配合。 为证明其主张，案外人青岛海天俪笙酒店向本院提交了以下证据：1.房屋（产）租赁合同一份，证明2016年9月，案外人青岛海天俪笙酒店与被执行人青岛友邦源贸易有限公司签订《房屋（产）租赁合同》，合同约定由案外人承租被执行人位于崂山区××路××号××号楼××户房产，租赁期限15年，自2016年9月1日至2031年8月31日。2.协议书、银行转账凭证各一份，证明被执行人青岛友邦源贸易有限公司将其享有的对青岛海天俪笙酒店承租的15年的房屋租赁权收益1350万元抵债给江苏致顺国际贸易有限公司，案外人向江苏致顺国际贸易有限公司支付房屋租金。3.营业执照、国家企业信用信息报告各一份，证明案外人在市场监督管理局注册的住所即为青岛市崂山区××路××号××号楼××，案外人实际经营使用案涉房产。 申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行质证称，1.对证据一形式上的真实性予以认可，对该租赁合同具体内容及合同形成时间均有异议，该份合同是否已真实履行需要案外人提交缴纳租金等其他证据予以证明。即使该合同真实存在并实际履行也不能影响申请执行人依法实现对案涉房产的抵押权。若法院依法处置案涉房产给案外人造成损失，案外人只能向租赁合同的相对方另案主张，也可以在拍卖成交后与新的买受人商谈租赁事宜。2.对证据二协议书形式上的真实性予以认可，对银行转账凭证真实性无法确认。案外人申请异议时间为2020年11月2日，缴纳租金回单时间为2020年12月15日，金额为180万元，缴纳时间在法院决定处置案涉房产后，且与合同约定的年付不一致，案外人应当提交自2016年该租赁协议开始生效后所有缴纳房租的凭证，以证明其真实履行该租赁合同。该付款凭证是为了本案而发生，并不能反映真实的租赁合同履行情况。3.对证据三真实性予以认可，对证明内容有异议。案外人是否经营使用案涉房产，不能仅以工商注册作为依据，应当提交每年支付租金的凭证以及实际在此生产经营的其他证据。 为证明其主张，申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行向本院提交了承租人声明一份，证明案外人对于申请执行人在其租赁期间有可能处置抵押房产承诺予以配合，现案外人提出执行异议有与被执行人恶意串通阻止法院依法处置案涉房产的嫌疑。 案外人青岛海天俪笙酒店质证称，对声明的真实性无异议。通过声明可以看出申请执行人在与被执行人办理房产抵押时，已经知道该抵押房产存在15年的租赁合同且案外人为承租人，申请执行人对于租赁是明知并且认可的。在声明的最后也记载“贵行该等处置租赁房屋的行为不得影响本人根据租赁合同在上述租赁期限内继续承租该租赁房屋。”由此可见，即使申请执行人为实现抵押权，申请法院对房屋进行拍卖，也不能影响案外人的租赁权，案外人主张的租赁权是真实存在且有效的。 本院查明，中信银行股份有限公司青岛分行与青岛友邦源贸易有限公司、山西达康铸业有限公司、申翠霞、王小峰金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月22日作出（2019）鲁02民初440号民事判决书，判决书载明：一、青岛友邦源贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中信银行股份有限公司青岛分行借款本金4997万元及利息、罚息、复利4240201.3元（暂计算至2019年1月20日，此后至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《人民币流动资金贷款合同》的约定计算）；二、青岛友邦源贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中信银行股份有限公司青岛分行借款本金5000万元及利息、罚息、复利4178548.54元（暂计算至2019年1月20日，此后至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《人民币流动资金贷款合同》的约定计算）；三、山西达康铸业有限公司、申翠霞、王小峰对本判决第一、二项给付义务在最高债权本金1亿元及相应利息、罚息、复利的范围内承担连带清偿责任。山西达康铸业有限公司、申翠霞、王小峰承担保证责任后，有权向青岛友邦源贸易有限公司追偿；四、如青岛友邦源贸易有限公司未履行上述第一、二项给付义务，中信银行股份有限公司青岛分行有权以青岛友邦源贸易有限公司提供抵押的鲁（2016）青岛市崂山区不动产证明第xxxx号不动产登记证明项下的抵押财产所处分的价款在最高债权本金4530万元及相应利息、罚息、复利的范围内优先受偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583744元、财产保全费5000元，由青岛友邦源贸易有限公司、山西达康铸业有限公司、申翠霞、王小峰负担。因山西达康铸业有限公司不服上述判决，上诉至山东省高级人民法院，2020年3月23日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民终334号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 诉讼过程中，本院于2019年3月27日作出（2019）鲁02民初440号民事裁定书，并于2019年4月15日作出协助执行通知书，查封青岛友邦源贸易有限公司所有的、位于青岛市崂山区××路××号××号楼××不动产。查封期限自2019年4月15日至2022年4月14日。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人中信银行股份有限公司青岛分行向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执597号。 执行过程中，本院于2020年10月27日作出（2020）鲁02执597号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛友邦源贸易有限公司名下位于青岛市崂山区××路××号××号楼××房产，并于2020年10月28日作出责令限期迁出通知书，责令上述20套房产的住户和其他使用人在本通知送达或张贴后的30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出，造成的相应法律后果自行承担。 另查明，在本院查封前，案外人青岛海天俪笙酒店已与被执行人青岛友邦源贸易有限公司签订房屋（产）租赁合同，由案外人承租青岛市崂山区××路××号××号楼××户，租赁期限自自2016年9月1日至2031年8月31日。案外人青岛海天俪笙酒店提交的营业执照载明的住所地为青岛市崂山区××路××号××号楼××，登记时间为2016年4月7日。案涉房产抵押登记时间为2016年11月8日。 本院认为，在被执行人未履行生效法律文书确定的义务的情况下，人民法院对被执行人名下房产采取执行措施符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案外人青岛海天俪笙酒店与被执行人青岛友邦源贸易有限公司在案涉房产查封前已签订书面租赁合同并对案涉房产持续占有、使用至今，故案外人关于在租赁期限内继续占有使用案涉房产、对案涉房产进行带租拍卖的请求于法有据，本院依法予以支持。但案外人享有的权利不足以阻止本院对案涉房产的拍卖，故案外人请求停止对案涉房产拍卖的主张本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 一、案外人青岛海天俪笙酒店在租赁期限内享有阻止向受让人移交占有青岛市崂山区××路××号××号楼××房产的权利，对上述20套房产进行带租拍卖。 二、驳回案外人青岛海天俪笙酒店提出的停止对被执行人青岛友邦源贸易有限公司名下位于青岛市崂山区××路××号××号楼××房产评估拍卖的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二一年三月十六日 法官助理 马春伟 书记员王 钰