河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终228号上诉人（原审原告）：仝新建，男，汉族，1968年6月24日出生，住许昌市魏都区。上诉人（原审被告）：司晓丽，女，1980年2月28日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张国威，男，1978年4月3日生，汉族，住郑州市金水区，系司晓丽丈夫。上诉人仝新建因与上诉人司晓丽租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初5195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人仝新建的上诉请求：不服魏都区人民法院（2020）豫1002民初5195号民事判决书，特依法提出上诉，请求依法改判。事实和理由：上诉人与被上诉人租赁合同纠纷一案，一审判决存在程序错误及判决不当之处，应予纠正，理由如下：一、一审法院将被上诉人交纳的5000元押金在本案中予以直接抵扣是错误的。关于本案所涉及的5000元押金，一审法院认为“虽然被告司晓丽存在晚于合同约定的每年8月20日前缴纳租金的情形，但原告仝新建并未在出现该情形时主张扣除该5000元押金，应当视为原告仝新建放弃该项权利”，该认为是错误的。首先，该5000元押金是被上诉人司晓丽未按时缴纳次年租金的违约金，该5000元已由被上诉人司晓丽提前交于上诉人保存，上诉人可在被上诉人违约时直接予以扣留，在被上诉人未提异议的情况下，不存在返还的问题，根据一审法院的逻辑，难道需要上诉人在一审诉讼中提出“不退还5000元的押金”的诉讼请求。其次，一审中，司晓丽关于该5000元并未提出反诉，仅是抗辩，根据“不告不理”民事审判原则，一审法院无权被上诉人未提起反诉的情况下直接予以抵扣，显属程序错误。二、上诉人主张的损失55000元合情合理，应支持上诉人的诉讼请求。上诉人与被上诉人的租期是6年，在尚有2年租期的情况下，被上诉人未经上诉人同意单方解除合同是违约行为，给上诉人造成的直接经济损失是可预见的2年租金收益110000元。由于上诉人已考虑到疫情的因素，故仅主张了一年的租金损失55000元，系合情合理，对于一审法院判决再减免租金4000元，对上诉人显失公平。综上，一审法院判决不当，应予纠正。司晓丽辩称，判决书中“现本院酌情将损失标准调整为六个月的空铺期租金，即：27500元”。经我处查明，该商铺已于2020年11月30日前实现租赁(相关照片见附件1)，故：空铺期应从六个月调整为三个月，相应空铺期租金应由27500元调整为13750元。所以我方主张向原告方支付损失应不大于4750元(13750元-5000元-4000=4750元）。相关理由如下：1、提前退租不是由于被告商业因素，而是由于新冠疫情不可抗力造成的，导致生意无以为继被迫提前撤场；2、在撤场前已经与原告通过短信和电话及特快专递进过意见沟通目的是使双方损失降到最低，使原告利益提前得到保证；3、经过四年多的合作我方对全新建老师充分认可和尊重，且一直合作很愉快不存在人为故意撤场的因素；4、鉴于新冠疫情对整个市场状况和双方都造成了不可避免的损失，本着共同发展的原则双方应尽量达成谅解；5、根据最高院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见二第一款第六条本着公平原则来处理此案；6、租赁合同中仅约定了一方违约扣除合同保证金5000元，并未进行约定双方违约责任所以原告要求没有具体的合同依据；7、经我处查明，该商铺已于2020年11月30日前实现租赁。以上事实有房屋租赁合同、转账凭证、结束租赁合同告知函、庭审笔录以及当事人陈述等证据在卷为凭，足以证实。上诉人司晓丽的上诉请求：判决书中“现本院酌情将损失标准调整为六个月的空铺期租金，即：27500元”。经我处查明，该商铺已于2020年11月30日前实现租赁，故：空铺期应该从六个月调整为三个月，相应空铺期租金应由27500元调整为13750元。所以我方主张向原告支付损失应不大于4750元（13750-5000-4000=4750元）。仝新建辩称，晓丽以全新建于2020年11月30日前将本案涉及商铺实际租赁为由要求空铺期从六个月调整为三个月，即要求仅承担全新建损失4750元（13750-5000-4000），其上诉理由显然不能成立，应予驳回。理由如下：首先，答辩人虽然于2020年11月将商铺出租，但出租时间为2020年11月9日至2021年11月9日，租金每年40000元，对于答辩人来讲，因司晓丽的违约对答辩人造成的可预见的直接损失已达26458元，具体计算方式为：1、答辩人与司晓丽签订租赁合同约定年租金为55000元，月租金计4583元，2020年8月21日至2020年11月9日，约计2.5个月空铺期，该期间答辩人的租金损失为11458元(4583元/月*2.5)；2、答辩人与司晓丽约定的租金为一年55000元，而答辩人再交签订的租赁合同约定的租金为一年40000元，一年直接的经济损失15000元。司晓丽的上诉理由显然不能成立。其次，答辩人与司晓丽约定的租期还有2年固定期限未到期，该2年是明显可预见的租金收益，但答辩人再次与他人签订的合同却仅有一年，在一年到期后是否能将商铺再次无时间差的出租对于答辩人来讲也是存在相当大的风险的。而且，答辩人与他人签订的租赁合同，答辩人按合同实际仅收取了半年租金，后半年是否有情况变化，对答辩人来说仍存在风险。综合考虑所有因素，答辩人才主张了一年的租金的损失55000元，答辩人的请求是合情合理的。仝新建向一审法院起诉请求：1、请求判令被告赔偿原告损失55000元；2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年8月31日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：被告司晓丽租赁原告仝新建位于西关办事处××北段××市场××北××第一件房屋；租期从2016年9月1日至2022年8月31日，共计6年；租金每年55000元，水电押金为5000元；租金缴纳方式：每年缴纳一次，即每年8月20日前，逾期视为违约，押金不退；合同期内，单方面提出变更或终止合同时，应征得对方的书面同意，否则视为违约。合同签订后，被告于2020年8月前后告知原告不再租赁该房屋，并于2020年8月31日搬离该房屋，双方协商无果，原告仝新建诉至法院。一审法院认为，原、被告间签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。根据合同约定，在合同期内，单方面提出变更或终止合同时，应征得对方的书面同意，现被告司晓丽因自身原因中止履行合同，应属违约，应当赔偿原告的损失。关于损失的计算问题，因双方未约定违约金，原告的损失可根据双方履行合同后可以获得的利益计算，但原告主张的损失过高，根据常理，出租房屋收回后另行招租需要一定的时间，因被告提前解除合同，现法院酌情将损失标准调整为六个月的空铺期租金，即27500元。关于被告所提新冠肺炎疫情对被告经营所造成的影响，以及已经缴纳了5000元的押金的辩解，法院认为，新冠肺炎疫情对原、被告都造成了一定的影响，根据相关政策文件，可对被告已缴纳的部分房租予以减免，法院酌定减免租金4000元，因该部分租金被告已预缴，可折抵损失。关于被告所预缴的5000元押金，虽然被告司晓丽存在晚于合同约定的每年8月20日前缴纳租金的情形，但原告仝新建并未在出现该情形时主张扣除该5000元押金，应当视为原告仝新建放弃该项权利，故该5000元押金可用于折抵本案原告损失。综上，被告司晓丽应当向原告支付损失18500元（27500元-5000元-4000元=18500元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十三条的规定，判决：一、被告司晓丽于判决生效之日起十日内一次性支付原告仝新建损失18500元；二、驳回原告仝新建的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人仝新建围绕上诉请求依法提交了证据。证据一：通话录音一份、照片一组。证明：司晓丽不租我的房子不是因为疫情，而是因为房子小不合适才不租赁。证据二：租赁协议一份。证明：我的损失不是以一审判决六个月算的，而是司晓丽违约之后我重新给别人签的合同。上诉人司晓丽根据上诉人仝新建提交的证据发表质证意见为：对证据一：1、本案涉及的房子因为比较小，我们当时说的是门店扩大，但是后期协调不了无法扩大，且这个店后期都是亏损，所以就不租房子；2、我别的店是否盈利与本案无关。对证据二：1、租赁合同中仅约定了缔约责任为合同保证金5000元，对超过5000元的要求不同意。我们赔偿损失就是合同签订的内容，没有签订的时间就不进行赔偿。对上诉人仝新建出示的证据本院经审查后认为：该证据不能证明待证事实，不予采信。上诉人司晓丽围绕上诉请求依法提交了证据。证据一：2020年11月30日门面房现场拍摄照片。证明：2020年11月30日之前已经形成租赁。上诉人仝新建根据上诉人司晓丽提交的证据发表质证意见为：我起诉他的时候早于这个时间，因为疫情的原因我才让他赔偿我的损失5.5万元，我起诉他是违约责任，跟时间长短没有关系。对上诉人司晓丽出示的证据本院经审查后认为：该证据不属于二审新证据，不予采信。本院认为，上诉人司晓丽存在晚于合同约定的每年8月20日前缴纳租金的情形，但上诉人仝新建并未在出现该情形时主张扣除该5000元押金，应当视为仝新建放弃该项权利，故该5000元押金可用于折抵仝新建的损失。一审判决酌情认定案涉商铺空铺期为六个月，租金27500元，合情合理。上诉人仝新建上诉案涉5000元押金不应予以抵扣，其损失55000元的请求，没有有效证据予以证明，本院不予支持。上诉人司晓丽上诉称空铺期应调整为3个月，租金为13750元，应向仝新建支付损失不大于4750元，司晓丽提交的2020年11月30日案涉商铺的拍摄照片不属于二审中的新证据，因此上诉人司晓丽的上诉请求本院不予支持。故，一审判决合法合理，并无不当。综上所述，上诉人仝新建、司晓丽的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计1319元，由仝新建负担1175元、司晓丽负担144元。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年三月五日法官助理高毫歌书记员杨冰执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口