山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终230号上诉人（原审原告）：日照市汇泽房产经纪有限公司，住所地日照市东港区烟台路**老行政服务审批大楼****，统一社会信用代码91371102MA3CJJND1J。法定代表人：吕粉红，经理。委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：古昊，男，1985年09月15日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人（原审被告）：梅彩娅，女，1985年09月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。以上二上诉人委托诉讼代理人：张伟，山东律苑律师事务所律师。上诉人日照市汇泽房产经纪有限公司（以下简称汇泽公司）与上诉人古昊、梅彩娅因房屋租赁合同纠纷一案，均不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初7146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇泽公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判古昊、梅彩娅支付汇泽公司租金、房屋使用费等损失共计166857.6元；(上诉异议金额88117.1元)；2.一、二审诉讼费用由古昊、梅彩娅负担。事实和理由：一审对解除房屋租赁合同的损失承担责任划分有失公平，汇泽公司无过错，应由古昊、梅彩娅承担合同解除的全部损失，支付汇泽公司租金、房屋占有使用费、损失等。1.合同解除前的租金损失承担问题。古昊、梅彩娅发出解除商铺租赁合同通知书，以经营不善为由要求解除合同，但经营不善不是合同约定或法定解除条件，且汇泽公司委托律师发送律师函明确表示不同意解除合同并要求古昊、梅彩娅及时支付租金、违约金等。依据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46、48条，古昊作为违约方，不享有单方解除合同的权利，因此涉案房屋租赁合同并未解除。在合同未解除的情况下，双方仍应履行合同权利义务。汇泽公司有权拒绝接收房屋钥匙，一审以汇泽公司拒绝接收房屋钥匙为由认定汇泽公司存在过错，无法律依据。合同解除前的租金损失应由古昊负担。2.合同解除后的损失问题。涉案房屋租赁合同的解除系由古昊违约造成的，古昊应赔偿汇泽公司合同解除后的空租期、新租户免租期等损失，一审对该损失未予认定。为减少双方损失，汇泽公司也在积极招租，由于疫情期间出租困难，涉案商铺仅有5000元的短期租赁收入，目前仍处于空租状态，对汇泽公司的该部分损失，应予支持。古昊、梅彩娅辩称，汇泽公司的上诉请求无事实和法律依据，汇泽公司的租赁损失系其自身原因导致而非古昊，古昊、梅彩娅早已通过电话及书面函的形式告知汇泽公司解除合同，明确表示合同无法继续履行，因此扩大的损失应由汇泽公司自行承担。请求依法驳回汇泽公司的上诉请求。古昊、梅彩娅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由汇泽公司负担。事实和理由：一、双方合同早已解除。1.古昊于2020年2月26日已向汇泽公司发出解除合同通知书。双方签订合同时约定涉案房屋只能从事教辅工作，汇泽公司亦为此提供桌椅，但事后发现房屋无法通过消防验收，无法办理教育资质，致使古昊一直违规办学，因此租赁合同自始无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，古昊有权随时要求解除房屋租赁合同。2.一审判决已明确驳回汇泽公司要求继续履行合同的诉讼请求，应视为双方合同已经解除。法院不支持双方合同继续履行，视为认可双方无需继续履行合同，故古昊无需继续履行该合同权利义务。3.汇泽公司于2020年7月、8月将涉案房屋对外出租，证明涉案房屋已被汇泽公司收回使用，证明其已默认与古昊解除租赁关系。二、一审判决明显加重了古昊的赔偿义务。1.因房屋质量问题，古昊对租赁合同的解除无需赔偿。退一步讲，即使要求古昊赔偿判决损失，上诉人亦不应赔偿至2020年9月26日。2.汇泽公司诉求的16000元律师费系(2020)鲁1102民初2436号案件的代理费用，与本案无关联性，现要求在本案中抵顶明显损害古昊利益。3.物业公司出具的发票购买方为吕粉红，并非汇泽公司，汇泽公司无权要求古昊承担。三、疫情期间，国家倡导减免房租，由于受新冠××影响，古昊自2019年12月后确已停止营业，未再使用涉案房屋，即使古昊不履行租赁合同应承担一定的损失赔偿，也应考虑疫情而适当减免。汇泽公司辩称，古昊、梅彩娅的上诉请求无事实和法律依据，本案双方房屋租赁合同纠纷系因古昊、梅彩娅违约造成的，虽然古昊、梅彩娅向汇泽公司发送过解除合同的通知书，但因其属于违约一方且没有符合法定解除条件的理由，也没有双方约定的合同解除的理由，古昊、梅彩娅无权解除合同，汇泽公司第一时间通过委托律师发送律师函的形式明确告知不同意解除合同，并要求其继续履行，符合合同的守约方，针对对方违约行为时的法律行为。汇泽公司也采取了相应的措施，减少双方损失的扩大，曾在双方诉讼期间，将涉案房屋做过短期租赁，租赁费用已经在一审中从损失中扣除，应处于疫情期间，房屋租赁市场非常冷淡，故涉案的房屋至今还处于空租的状态。汇泽公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除汇泽公司与古昊签订的《商铺租赁合同》；2.判令古昊返还涉案房屋给汇泽公司并支付汇泽公司租金及房屋占有使用费(截止2020年07月26日为70493.33元，之后按合同约定第三年度租金标准支付至判决合同解除之日或返还房屋之日止)；3.判令古昊赔偿汇泽公司违约损失105740元(包括空租期、新户免租期)；4.判令古昊支付水费、电费、物业费(截止至2020年07月21日为10011元，具体以实际金额为准)；5.判令古昊支付汇泽公司律师费16000元；6.判令梅彩娅对古昊的上述支付义务承担连带清偿责任；7.诉讼费等相关费用由古昊、梅彩娅负担。一审法院认定事实：2018年3月26日，汇泽公司与古昊签订商铺租赁合同一份，合同约定：出租方/甲方为日照市汇泽房产经纪有限公司，承租方/乙方为古昊，乙方自愿租用甲方竞拍获得使用权的商铺，租期为2018年3月26日起至2023年3月25日止，第一年度租金为每年178000元，第二年度租金为每年194020元，第三年度租金为每年211481元……以上租赁费为乙方交付给甲方的净价，涉及商铺房屋政府应收纳的发票租赁税费及乙方经营中产生的各种杂费、税均由乙方承担；租赁费的缴纳为合同签订当日，乙方将第一年度租金全额交付给甲方，以后每年2月26日前全额支付该年度租金；合同签订之日，乙方须向甲方交付22000元作为履约保证金，在合同期内如乙方无违反合同条款行为，合同期满，甲方无息退还乙方；乙方应如期按时交纳租金，若乙方拖欠租金，超期后，每天按年租金总额的千分之五支付违约金给甲方，拖欠超过30天，甲方有权对该商铺作停水停电、单方解除合同、收回商铺，有权乙方搬离该商铺，甲方有权不予返还履约保证金，且有权要求乙方按该年度租金的30%支付违约金，若甲方因乙方违约行为提起诉讼的，一切诉讼费用（包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、保全担保费、执行费等）由乙方承担；乙方担保人向甲方提供连带责任保证，保证乙方按合同约定履行义务，保证范围包括租金、违约金、利息及甲方的诉讼费用（包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、保全担保费、执行费等）等内容。古昊在乙方落款处签字，梅彩娅在乙方担保人处签字。合同签订后，古昊按约支付第一、二年度租金，未支付第三年度租金211481元。古昊于2020年2月26日向汇泽公司发出解除商铺租金合同通知书一份，该通知书内容为：“致日照市汇泽房产经纪有限公司：我与贵公司签订的《商铺租赁合同》已履行二年，合同约定租赁期为五年，年租金于每年的2月26日前支付，由于本人经营不善出现重大亏损，致使经营业务破产等原因，本人已无力继续租赁贵公司所出租的商铺，为此，十分抱歉的通知贵公司：一、本人已于2019年12月9日电话通知贵公司涉案租赁合同解除，贵公司无异议，现因本次新型冠状××的影响，不方便当面送达，故以特快专递方式再次通知贵公司，本承租人不再租赁涉案商铺，自本通知送达之日起上述商铺租赁合同解除。二、涉案商铺已腾空，请贵公司及时接收并另行行使出租等权利。通知人：古昊二〇二〇年二月二十六日”。2020年2月28日，梅彩娅与汇泽公司法定代表人吕粉红电话联系，梅彩娅陈述“我想把钥匙和卡之类的给你，在我这放着也不是个事儿，我知道，你让我租吧，我也寻思给你，但是我交不起房租了，在这耗着也不是事儿，是不是”，吕粉红陈述“你这样我就没法跟你说了，房子现在是你的，不是我的”，梅彩娅“我知道是我的，但是我交不起房租了，我都破产了，怎么给你房租啊，所以我想跟你解除合同”、吕粉红“那你签了合同就不管了，哪有这种事”、梅彩娅“对啊，这不是也想着跟你坐下来商量商量这个事，要不咱们就解除这个合同，然后把东西给你”、吕粉红“那个事不是商量的，是合同”。2020年3月2日，汇泽公司委托山东舜铭律师事务所向古昊、梅彩娅发送律师函，律师函内容为“古昊、梅彩娅：山东舜铭律师事务所接受日照市汇泽房产经纪有限公司的委托，就你与其签订的商铺租赁合同纠纷事宜，郑重致函：一、日照市汇泽房产经纪有限公司始终不同意你方解除双方合同的请求……希望你方收到本律师函后3日内，速与日照市汇泽房产经纪有限公司联系并支付租金及违约金等。如果你方借故拖延、拒绝支付、没有足额支付上述款项，日照市汇泽房产经纪有限公司将授权本律师事务所待其通过诉讼的方式维护其合法权益……山东舜铭律师事务所汪凯律师2020年3月2日”。因古昊未交纳房租，汇泽公司于2020年3月26日起诉要求判令古昊继续履行与汇泽公司签订的《商铺租赁合同》并支付汇泽公司租金211480元及违约金；判令古昊、梅彩娅支付汇泽公司律师费16000元。该案于2020年5月11日开庭，古昊辩称“原被告签订商户租赁合同属实，因被告经营不善，曾于2019年12月9日向原告打电话，沟通解除合同事宜，原告明确表示同意，无法经营就不用租赁了，可以解除合同，将房屋另行租赁给他人。因此，原被告双方是以口头方式解除了涉案合同，原告的主张没有事实和法律依据，请法庭依法驳回”。一审法院于2020年6月25日作出（2020）鲁1102民初2436号民事判决，认为“汇泽公司与古昊签订的商铺租赁合同系当事人真实意思表示，双方之间商铺租赁合同关系成立且合法有效，予以确认。对于汇泽公司要求古昊继续履行租赁合同并支付租金及违约金的诉讼请求，古昊抗辩因其经营不善及疫情原因，其无力继续租赁涉案商铺，故不同意继续履行合同，经一审法院向汇泽公司释明，汇泽公司是否在本案变更诉讼请求为按照解除合同继续诉讼，汇泽公司明确表示不同意变更诉讼请求，双方出现合同僵局，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任”之规定，古昊明确表示不继续履行合同，汇泽公司可以在履行期届满之前要求其承担违约责任，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，汇泽公司可以选择要求古昊赔偿损失等违约责任，古昊主张其经营不善无力继续经营，根据公平原则，双方可就合同解除后的赔偿问题进行协商，故对汇泽公司要求古昊继续履行合同及相应的诉讼请求，不予支持。关于汇泽公司要求古昊支付律师费的诉讼请求，因起诉前，古昊即明确表示不履行合同，故该费用由汇泽公司自行负担”，最终判决驳回汇泽公司的全部诉讼请求。因双方纠纷未解决，汇泽公司再次诉至一审法院。古昊主张于2019年12月9日电话告知汇泽公司解除合同，其仅提供与汇泽公司法定代表人的通话记录，未提供证据证实通话内容。2020年7月份和8月份，汇泽公司将诉争房屋部分房间转租他人暂时使用一段时间，共计收取5000元租赁费，现在房屋仍处于空租状态。汇泽公司为纠纷支出律师费16000元，缴纳物业服务费11960元。本案受理后，一审法院为减少双方损失，通知古昊、梅彩娅将房屋钥匙交付至一审法院，2020年8月5日古昊、梅彩娅将房屋钥匙及水电卡交付一审法院，2020年8月7日将房屋钥匙及水电卡交付汇泽公司。一审法院认为，汇泽公司与古昊签订的商铺租赁合同系当事人真实意思表示，双方之间商铺租赁合同关系成立且合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但在房屋租赁合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不能履行长期合同，需要提前解约，法院应当遵循公平和诚实信用原则对租赁关系进行处理，使当事人从难以继续履行合同中脱身，便于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。具体到本案中，因为疫情和古昊自身经营等原因，古昊实际已经无力继续经营活动，难以继续履行房屋租赁合同，古昊通知汇泽公司解除合同，汇泽公司予以拒绝，形成合同僵局，在汇泽公司起诉继续履行合同未获得法院支持的情况下，再次起诉要求解除合同，应当予以准许。合同解除的种类为法定解除、约定解除和协议解除，双方之间未约定解除条件亦未就解除达成协议，故本案房屋租赁合同是否解除应当看是否属于法定解除。通过古昊于2020年2月26日给汇泽公司邮寄解除通知书看，古昊解除房屋租赁合同的原因系“由于本人经营不善出现重大亏损，致使经营业务破产等原因”并未提及消防验收和不符合办学条件等，对古昊该抗辩不予支持，故古昊通知解除合同系自身原因所致，属于明显违约方，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，古昊不享有法定解除权，故其通知不产生解除租赁合同的后果，古昊应通过起诉方式要求法院判决解除双方租赁合同，但古昊未起诉。一审法院作出的（2020）鲁1102民初2436号民事判决仅对汇泽公司要求继续履行合同的诉请予以驳回，亦未明确解除双方合同，故双方之间的租赁合同在汇泽公司起诉前并未解除，故应判决解除双方租赁合同。古昊主张已经在2019年12月份就通知汇泽公司解除合同，但其仅提供通话记录，不能证明通话内容，亦不能证明汇泽公司同意解除合同，故对古昊上述抗辩，不予支持。2020年2月26日，属于我国疫情严重期间，古昊举办的培训机构因政策原因不能营业，其通知解除合同，属于减少自身损失的救济途径，但其在疫情严重期间提出解除合同，将自己的损失转嫁给汇泽公司，显然不符合诚信原则和公平原则，作为违约方应当赔偿汇泽公司相关损失。汇泽公司作为房屋出租方，租赁合同守约方，在接到古昊解除合同通知后，应当遵循公平、诚实信用的原则处理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，汇泽公司有权利和义务采取措施减少自己的损失，但其在古昊以书面通知的方式告知不再履行合同并腾空房屋的情况下，拒不接收房屋钥匙等，导致房屋处于空租状态，不能使物品利用最大化，汇泽公司亦应当承担部分损失。综合考虑疫情影响、双方过错等案件情况，一审法院酌定：古昊仍应支付汇泽公司自2020年3月27日至2020年9月26日之间的房屋租金、使用费及汇泽公司的损失，根据双方租赁合同，第三年度租金211481元，古昊应当支付汇泽公司上述费用的数额为105740.5元。汇泽公司在古昊通知后，七个月的时间内有充足的时间对外出租处置，因汇泽公司自身原因导致的损失，不予支持。因汇泽公司在上述期间内对外出租获得5000元收益，上述5000元从古昊应付款项中扣减，古昊应付数额为100740.5元。古昊应当支付物业费，汇泽公司已经代为垫付物业费11960元，古昊应当给付汇泽公司，因汇泽公司为减少损失对外进行的临时租赁使用，期间的物业费数额较少，不再进行扣减，由古昊负担。因古昊违约，汇泽公司支出律师费16000元，根据合同约定，古昊应当支付。古昊已经交付给汇泽公司的履约保证金22000元，古昊同意扣减，故应当从古昊应当支付的租金、使用费、损失中予以扣减，故古昊仍应支付汇泽公司78740.5元及律师费16000元、物业费11960元。梅彩娅对上述费用承担连带责任。诉争商铺，古昊已经腾空并通知汇泽公司接收，汇泽公司不主动接收，而起诉要求古昊交付，不予支持，且一审法院已经将房屋钥匙交付汇泽公司，故汇泽公司该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除汇泽公司与古昊于2018年3月25日签订的商铺租赁合同；二、古昊于判决生效后七日内支付汇泽公司租金、房屋使用费、损失共计78740.5元；三、古昊于判决生效后七日内支付汇泽公司律师费16000元；四、古昊于判决生效后七日内支付汇泽公司垫付的物业费11960元；五、梅彩娅对古昊上述二、三、四项给付义务承担连带清偿责任；六、驳回汇泽公司本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4334元，减半收取2167元，由汇泽公司负担1000元，古昊、梅彩娅负担1167元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，古昊与汇泽公司因商铺租赁合同解除事宜产生争议。首先，关于合同解除问题。古昊提供的证据不足以证实其早已与汇泽公司协商一致解除合同，其虽于2020年2月26日向汇泽公司发出通知要求解除合同，但汇泽公司并未同意。古昊主张涉案房屋无法通过消防验收导致其无法办理教育资质，未能提供证据予以证实，故其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定主张合同解除，亦不能成立。（2020）鲁1102民初2436号民事判决虽驳回了汇泽公司要求继续履行合同的诉讼请求，但该判决并未确认双方合同解除。汇泽公司于2020年7、8月份将涉案部分房屋对外出租，仅系其在古昊明确表示不继续履行合同的情况下，采取措施减少损失，不能据此认定汇泽公司同意解除合同。因此，涉案租赁合同解除应以一审判决确认解除时为准。其次，关于汇泽公司的损失认定及承担。古昊违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，古昊应当赔偿汇泽公司的损失。但是，考虑2020年2月份为疫情严重时期，古昊在疫情期间无法经营系客观实际情况，以及汇泽公司在古昊明确表示不继续履行合同的情况下，未能采取适当措施防止损失扩大，并本着诚信、公平的原则，一审对汇泽公司的损失认定及赔偿责任的分担并无不当。另外，一审对物业费及律师费的处理亦无不当。综上所述，上诉人汇泽公司、古昊、梅彩娅的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6337元，由上诉人日照市汇泽房产经纪有限公司负担2003元，上诉人古昊、梅彩娅负担4334元。本判决为终审判决。审判长  杨荣国审判员  张卫华审判员  王春燕二〇二一年三月十二日法官助理张锦秀书记员裴凤文