湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1102民初194号原告：余飞来，男，1991年12月23日出生，汉族，湖北浠水县人，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：王莲勋，湖北万泽律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：黄冈市东门国贸商业运营有限公司，住所地：黄冈市黄州区东门路12号紫金城2幢1单元001A号。统一社会信用代码：91421100075487685A。法定代表人：田光红，总经理。委托诉讼代理人：许强胜，湖北德铭律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：黄冈市君城房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州区体育路21号。统一社会信用代码：91421100706987492T。法定代表人：余阳春，董事长。原告余飞来与被告黄冈市东门国贸商业运营有限公司（以下简称国贸运营公司）、黄冈市君城房地产开发有限公司（以下简称君城房地产公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余飞来及其委托诉讼代理人王莲勋，被告国贸运营公司的委托诉讼代理人许强胜到庭参加了诉讼，被告君城房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的请求事项：1、依法判令被告君城房地产公司以972000元的价款向原告支付回购款；2、依法判令被告君城房地产公司向原告支付租金58320元（该租金为2020年1月1日起至2020年9月30日的租金，2020年10月1日起至实际支付之日止的租金按照6480元／月的标准另行计算）；3、被告国贸运营公司连带承担1、2项请求；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月12日，原告以738720元对价购买被告君城房地产公司开发的位于黄冈国贸商业中心l层Sl18B号商铺(建筑面积为：35.06㎡)。原告办理了上述房产的产权证。同日原告与国贸运营公司签订《黄冈国贸商业中心产权商铺委托经营管理合同》，约定原告委托国贸运营公司代为经营管理原告购买的上述商铺，并约定委托经营期限为10年，即2014年6月12日至2024年6月l1日，同时被告君城房地产公司作为运营公司的担保方向原告出具《担保函》明确承诺：在上述受托运营商铺运营满五年，被告君城房地产公司随时可无条件按人民币72000元价格回购。回购完成后，黄冈国贸委托经营合同自动终止，国贸运营公司不再向原业主支付租金（包括基本租金和增值租金部分）收益，并承诺合同期内如国贸运营公司不按约定向原告支付上述租金君城房地产公司对此承担连带清偿责任。现国贸运营公司自2020年1月起就未向原告支付任何租金，且该期间原告委托国贸运营公司经营的案涉商铺一直由国贸运营公司对外出租并获取租金收益，现经原告多次提出要求行使回购权及支付租金，被告均以资金困难为由予以推脱，原告为维护合法权益，诉至人民法院，望判如所请。被告国贸运营公司辩称：1、我公司对原告所购案涉商铺不负有回购义务，原告诉请我公司连带支付回购款没有事实和法律依据。2、依照《委托经营管理合同》约定，我公司虽负有向原告支付委托经营收益的义务，但因受新冠疫情等不可抗力影响，我公司有权要求减免支付该委托收益。3、因疫情等不可抗力事件及情势变更，绝大部分业主同意调低委托经营受益，并签订了《补充协议》。新的《委托经营管理补充协议》将返租标准统一调整为由原来的年8%返租标准降为年3.6%返租标准。请求法院酌定将本案委托经营收益标准调整为年3.6%。4、自原告于2020年10月26日向君城房地产公司请求回购之日，双方《委托经营管理合同》应视为自动解除，自2020年10月26日起我公司不再负有向原告支付委托经营收益的义务。综上，请求法院依法驳回被答辩入主张我公司连带支付回购款的诉讼请求，并判令我公司免交或减交委托收益。被告君城房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。经审理查明：2014年6月12日原告与被告君城房地产公司签订了商品房买卖合同,原告以738720元的价格购买了被告君城房地产公司开发的位于黄州区东门路××号商铺。当日，原告与被告国贸运营公司签订了《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同（原告并出具了委托书）,将黄州区东门路××号商铺委托给其进行统一运营管理,被告国贸运营公司每年分别向原告支付委托收益77760元等内容。并约定，乙方（国贸运营公司）未按合同约定向甲方（余飞来）支付收益的，应按收益额的日万分之贰点壹支付违约金。当天，被告君城房地产公司为上述商铺委托经营管理合同提供了担保,《担保函》约定:本公司承诺,保证您委托经营基本租金，在您购买“黄冈国贸商业中心”(原君城紫金城商业)后运营满5年,可以随时无条件按人民币972000元的价格回购；回购完成后，“黄冈国贸”委托经营合同自动终止。如果“黄冈国贸”公司没有依照委托经营合同约定按时向您支付基本租金，本公司保证在该公司未按委托合同约定的支付期限届满之日起七日内先行向您支付基本租金等内容。合同、协议签订后，原告办理不动产权证书（证号为：黄冈市房权证黄州区字第××号），被告国贸运营公司按月支付租金，在扣除税费后每月租金5955元已支付至2019年12月，自2020年1月起至起诉之日国贸运营公司未予支付租金。现原告认为现在5年运营期已满被告未依约回购,违反了合同约定,侵害了原告的合法权益，遂诉至人民法院。受新冠疫情及市场影响国贸运营公司与部分“东门国贸商业中心”业主签订《委托经营管理补充协议》，约定返租标准由原来的年8%返租标准统一调整为年3.6%。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《担保函》、《不动产权证书》、银行转账记录，被告提交的《委托经营管理补充协议》等证据证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除合同另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告黄冈市君城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告国贸运营公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》及被告君城房地产公司向原告出具的《担保函》,系当事人真实意思表示,内容不违反相关法律禁止性规定,合法有效，各方均应按照合同约定诚信履行。被告君城房地产公司自愿承诺出具的担保函约定了回购商铺价款972000元，其应依约支付上述回购款。被告国贸运营公司辩称，其对原告所购案涉商铺不负有回购义务，原告诉请我公司连带支付回购款没有事实和法律依据，本院予以支持。原告仅可以要求被告君城房地产公司支付涉案商铺的回购款。原告与被告国贸运营公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》及被告君城房地产公司向原告出具的《担保函》自愿承诺对基本租金承担连带保证责任，被告国贸运营公司未按期支付租金，违反约定，原告主张二被告支付拖欠租金，本院予以支持。《担保函》中约定在回购完成后，委托经营合同终止，故在被告君城房地产公司完成回购前，被告国贸运营公司应继续支付租金。被告辩称因受疫情影响等因素请求减免租金，本院酌情由原告余飞来承担疫情期间两个月的租金，对于被告提出返租标准由原来的年8%返租标准统一调整为年3.6%，该标准系被告国贸运营公司与其他业主签订的补充协议中约定，未与原告余飞来达成合意，本院不予支持。在扣除税费后每月租金为5955元，应以此为标准予以计算，故被告国贸运营公司应承担给付2020年1月至2020年9月租金41685元（5955元/月×（9-2）个月）和余下基本租金的责任。被告君城房地产公司对被告国贸运营公司该债务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告黄冈市君城房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内以972000元的价格回购原告余飞来购买的位于黄州区东门路12号紫金城8幢-1层-S118-B号商铺；二、被告黄冈市东门国贸商业运营有限公司于本判决生效后二十日内给付原告余飞来2020年1月至2020年9月租金41685元，并承担自2020年10月起按5955元/月标准计算至付清之日的余下基本租金；三、被告黄冈市君城房地产开发有限公司对黄冈市东门国贸商业运营有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告余飞来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14073元，减半收取7036.5元，由被告黄冈市东门国贸商业运营有限公司、黄冈市君城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 李 樵二〇二一年三月十五日书记员 胡国丽