北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4589号上诉人(原审被告)：北京吉卓乐居公寓管理有限公司，住所地北京市顺义区信中北街**院**楼**2-18。法定代表人：冀克华，经理。被上诉人(原审原告)：武义昌，男，1984年1月28日出生，汉族，户籍所在地河南省通许县，现住北京市丰台区。上诉人北京吉卓乐居公寓管理有限公司(以下简称吉卓公司)因与被上诉人武义昌房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人吉卓公司的法定代表人冀克华，被上诉人武义昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉卓公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一、第二项判决；发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由武义昌承担。事实和理由：（1）一审判决吉卓公司要向武义昌支付免租期内租金，吉卓公司不认可，首先免租期作为签订租赁合同成交的前提，如没有免租期且免租期要支付租金的情况下已经违背合同的主体，其合同不生效，其次免租期是作为吉卓公司寻找租户的前提保障，且免租期吉卓公司并未盈利收入。本案中此房屋最终完全出租日期为2020年7月21日，此期间房屋空置，所以免租期吉卓公司不认可向武义昌支付免租期租金。（2）一审判决吉卓公司的诉讼请求全部驳回，其也很难理解。其一、吉卓公司曾提前一个月通知武义昌拆除违建，可是武义昌方迟迟不予与办理且各种理由，期间吉卓公司说可代为拆除，武义昌不同意。其二、吉卓公司与武义昌说明2020年9月1日之前让武义昌来公司解决此事，但吉卓公司明确的说要拖至合同要求的15天，如15天内不支付房租算吉卓公司违约，其目的明确，做法卑劣。其三、按租赁合同主体第八条：甲方有义务承担房屋维修的责任，造成乙方或第三方损失的应当依据公平原则，及诚实守信原则，承担赔偿责任。且拆除违建是街道与政府要求，期间已经影响租户正常租用，武义昌不积极响应反而故意拖延，已违反合同要求，所以吉卓公司认为最后通知武义昌故意拖延不去解决，造成吉卓公司损失其租金不应予支付。（3）吉卓公司一审提出的租户违约金及搬家费用赔偿问题，应予以赔偿。武义昌并未本着协商的态度去解决此事情，而是故意拖到此事非到解约的程度，吉卓公司一直并未说要解约，但是武义昌不同意，一直说要解约不租给我们公司，而且未经吉卓公司允许私自去找吉卓公司客户，要与其私下成交，其越过公司与客户私自成交目的明显，这也违背了合同里的原则。所以吉卓公司认为违约是武义昌所导致，所以违约金及租户的搬家费用应由武义昌承担。武义昌辩称，同意一审法院判决，不同意吉卓公司的上诉请求。免租期是在合同正常履行的情况下存在的，但是我们的合同是其在合同约定中的9月1日至15日未给我支付房租，吉卓公司单方违约；在其违约的情况下，如果合同按照2年履行我首月是免租的，因为吉卓公司没有履行合同义务，视为没有正常履行合同，因为支付房租是其合同的主要义务；不同意吉卓公司的诉求，因为吉卓公司没有权利让我拆除，吉卓公司租我的房子是看到了现状的；搬家费用不认可，没有事实和法律依据。武义昌向一审法院起诉请求：1．判令吉卓公司给付武义昌2020年5月17日至2020年6月30日共计45天的房屋租金7200元；2．判令吉卓公司给付武义昌2020年9月1日至9月25日共计25天的房屋租金4000元；3．判令吉卓公司给付武义昌物品损失，包括灶具600元、门锁120元；4．本案诉讼费由吉卓公司承担。吉卓公司向一审法院反诉请求:1.判令武义昌支付吉卓公司合同约定的违约金9600元；2.判令武义昌支付吉卓公司租客搬家费用1000元，租客因搬家产生的误工费1400元；3.反诉诉讼费由武义昌承担。一审法院认定事实：2020年5月7日武义昌（出租方，甲方）与吉卓公司（承租方，乙方）签订《房屋代理合同》，约定：“第一条标的房屋基本情况，（一）甲方同意将位于北京市顺义区焦各庄村街2号院1号楼5层4单元XX的房屋（以下简称‘标的房屋’）在设备良好、无其他权利负担、可租赁的状态下租给乙方使用……（三）房屋权属状态：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号：X京房权证顺字第XXXX号，房屋所有权人姓名或名称：武义昌。……第二条，合同期限（一）甲方应于2020年5月17日之前将标的房屋按约定条件交付给乙方。……（二）本合同租赁期自2020年6月1日至2022年5月31日。第三条租金（租金标准）第一年??：4800元／月，第二年??：4800元／月。（二）免租约定：免租期内甲方免收乙方房租，由此产生的电费、水费、网费等费用乙方自付。第一年免租30天2020年6月1日至2020年7月1日。第二年免租30天2021年6月1日至2021年7月1日。（三）支付方式：银行汇款，付款按季付。支付明细：第一年2020.5.18付：9600；2020.9.1付：14400；2020.12.1付：14400；2021.3.1付：14400；第二年2021.6.1付：9600；2021.9.1付：14400；2021.12.1付：14400；2022.3.1付：14400。……第六条转租，甲方同意并确认，乙方可在本合同履行期间将标的房屋转租给第三人使用，并对第三人的情况拥有知情权。……第八条甲方的权利及义务……（三）合同履行期间，对于标的房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后的2日内进行维修。甲方未进行维修义务的，乙方有权代为维修，并由甲方承担相关费用。……第十条合同解除（一）甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不能提供标的房屋的产权证明或者所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，严重影响乙方使用标的房屋的……”武义昌提交《群租房检查台账》，内容为：“检查时间：2020.9.23，存在问题：客厅打隔断，（客厅隔成2间），挡住：武义昌：138XXXX****。整改方案：9月25日前拆除隔断，恢复原规划设计。”武义昌另提交涉诉房屋厨房灶台对比照片，吉卓公司称原来的灶具已损坏故其进行了更换，武义昌认可该灶具已经安装十几年，且票据无法提交。吉卓公司称街坊邻居投诉我们群租房不合法，街道办也要求我们拆除隔断，我们也通知了武义昌，因不了解北京市群租房管理的相关规定将涉诉房屋租给四个租户；同时，提交《北京市住房和城乡建设委员会北京市公安局北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（以下简称通知），该通知规定：“一、本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，……出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、抚养义务关系的除外）”，以证明涉诉房屋无法继续租赁给其他租户共同使用，收取租金会少于预期，经营亏本，希望武义昌降低房租，与武义昌协商不妥后协调其余租户搬离涉诉房屋。吉卓公司另提交其工作人员与武义昌的微信聊天记录，8月28日的微信聊天记录显示：“吉卓地产：该给您打房租了，你回北京呢。武义昌：打房租我还得回去？吉卓地产：房子有事情没处理啊，小房间还没拆啊……武义昌：我出租房子这么多年了，真没见过现在这情况。吉卓地产：解决了给您打房租。武义昌：不解决不打是吧，按照合同我没违约。……吉卓地产：政府来人强制拆除回复（恢复）原来，我也不管，到时候你该陪客户多少钱就赔多少钱。武义昌：跟我没关系，我隔断的时候自己住的。……吉卓地产：两居室改四居室……合同上写的很清楚。武义昌：小房间本身就是放杂物的。……”武义昌称于9月26日拆除了客厅的隔断，并给社区居委会、镇政府流转办发送了拆除后的房屋照片，但未拆除储藏间的隔断。吉卓公司确认联系武义昌是要求其拆除储藏间。双方均认可已于2020年9月25日解除房屋租赁合同，涉诉房屋内的租客均已于该日搬走，武义昌已于2020年9月26日收回涉诉房屋。2020年12月22日，武义昌向一审法院确认撤回要求吉卓公司退还钥匙折价款60元、门禁卡折价款20元的诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《房屋代理合同》系武义昌与吉卓公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故武义昌与吉卓公司均应按照该《房屋代理合同》履行。结合庭审陈述，一审法院认为双方之间的法律关系系房屋租赁关系。庭审中双方均确认《房屋代理合同》于2020年9月25日解除，吉卓公司应向武义昌支付解除合同前应付的租金，吉卓公司承认其于2020年5月18日向武义昌支付了两个月租金9600元，自2020年9月1日后未向武义昌给付房屋租金，故一审法院对武义昌主张自2020年9月1日至2020年9月25日的房屋租金予以支持。关于《房屋代理合同》无法继续履行，武义昌确认在9月26日拆除客厅隔断，吉卓公司称原本联系武义昌是让其拆除储藏间隔断，且有居委会、镇政府流转办要求拆除，对于违反房屋出租规定不能随意设置隔断并设立群租房，吉卓公司称在此次纠纷发生后才充分了解，此前对群租房管理的规定不甚清楚，结合本案事实，并未有证据表明武义昌事先知晓吉卓公司将房屋设置群租房对外出租，一审法院认为，吉卓公司作为专业房屋租赁的代理机构，充分了解房屋租赁市场的政策法律规定是其应尽的责任，其应对合同解除负责，一审法院认为武义昌对合同解除没有明显过错，其不同意降低房租并不违反合同约定，吉卓公司的经营风险应自行承担。武义昌在本案中主张免租期的租金，鉴于吉卓公司认可《房屋代理合同》签订时涉诉房屋的状况与该合同解除时一致，武义昌对合同解除没有明显过错，且涉诉房屋实际租赁期仅有3月余，尚不足一年，而《房屋代理合同》约定的免租期间为2020年6月1日至2020年7月1日，故一审法院对武义昌主张退还免租期房屋租金4800元予以支持。关于武义昌主张的物品损失，鉴于灶具已使用十几年，发生自然损耗确属正常，根据《房屋代理合同》第八条第三款，设备因自然属性或合理使用而导致的损耗应由武义昌进行修理更换，吉卓公司已代为修理且未向武义昌主张相关费用，又有武义昌未提交证据证明门锁的更换费用，因此，一审法院对武义昌主张的物品损失均不予支持。反诉案件中，吉卓公司主张违约金及租客搬家的费用和误工费，一审法院认为吉卓公司应对合同解除负主要责任、武义昌无明显过错，故一审法院对吉卓公司主张的违约金、租客的搬家费用及误工费等请求均不予支持。判决如下：一、北京吉卓乐居公寓管理有限公司于判决生效之日起七日内给付武义昌免租期房屋租金四千八百元；二、北京吉卓乐居公寓管理有限公司于判决生效之日起七日内给付武义昌二〇二〇年九月一日始至二〇二〇年九月二十五日止的房屋租金四千元；三、驳回武义昌的其他诉讼请求；四、驳回北京吉卓乐居公寓管理有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八十八元，由武义昌负担二十五元（已交纳），由北京吉卓乐居公寓管理有限公司负担六十三元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二十五元，由北京吉卓乐居公寓管理有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审一致,本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，武义昌与吉卓公司签订的《房屋代理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一审中双方均确认《房屋代理合同》于2020年9月25日解除，吉卓公司应向武义昌支付解除合同前应付的租金。双方的合同解除原因是基于相关房屋租赁政策明确规定不能随意设置隔断并设立群租房。对此，吉卓公司作为专业房屋租赁的代理机构，理应充分了解房屋租赁市场的政策法律规定是其应尽的责任，故一审法院认定其对合同解除负有主要过错，认定正确。对于免租期租金的问题，考虑涉诉房屋实际租赁期仅3月余，时间较短，而《房屋代理合同》约定的免租期间为2020年6月1日至2020年7月1日，从公平原则的角度，一审法院对武义昌主张退还免租期房屋租金4800元予以支持，并无不当，应予维持。对于吉卓公司主张的违约金及租客搬家的费用和误工费，如前所述，吉卓公司对合同解除负有主要过错，故一审法院对吉卓公司主张的违约金、租客的搬家费用及误工费等请求不予支持，并无不当。综上所述，北京吉卓乐居公寓管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由北京吉卓乐居公寓管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二一年三月三十一日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 王 艳