河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3439号上诉人（原审原告）：董世远，男，1974年2月11日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人（原审原告）：孙晓会，女，1978年10月25日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。二上诉人共同委托代理人：桑中伟，北京市京师（郑州）律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人：谭冉，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。被诉人（原审被告）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地河南省郑州市高新区冬青街**，统一社会信用代码：91410100053360202C。法定代表人：姚桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。上诉人董世远、孙晓会因与被上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称加速器公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初23944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人董世远、孙晓会共同的委托诉讼代理人桑中伟、谭冉，被上诉人加速器公司的委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董世远、孙晓会上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审判决第一项为：加速器公司向董世远、孙晓会支付逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以740万元为基数，自2019年1月17日起至董世远、孙晓会实际取得房屋权属证书之日止，按年利率6%标准计算）；3.一、二审诉讼费用由加速器公司承担。事实和理由：1.加速器公司的工商信息显示其经营范围包括房地产开发与经营，说明其属于房地产开发企业，其将开发建设的案涉园区房屋向社会销售并转移房屋所有权的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案可以适用该司法解释。2.本案双方未约定逾期办证违约金，董世远、孙晓会有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张参照金融机构计收逾期贷款利息标准请求违约金，一审判决按同期活期利率支付逾期利息没有法律依据。3.根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，董世远、孙晓会诉请的逾期办证违约金以已付款金额按年利率6%计算，符合法律规定，应予支持。4.加速器公司为董世远、孙晓会办理案涉房屋权属证书之前，其逾期办证的违约状态一直持续，一审法院将逾期办证违约金仅计算至判决作出之日，之后的未予支持错误。加速器公司辩称，1.上诉人购买的房屋是在工业用地上建设的工业厂房，位于郑州××企业加速器产业园区内，该房产并非面向社会出售，房屋属性不属于商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定；2.目前虽然存在无法及时为上诉人办理房屋权属证书的客观结果，但案涉房屋已经实际交付给二上诉人，并未给其造成实际损失，一审法院结合案件情况，判决合法合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。董世远、孙晓会向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金795500元，以740万元为基数，自2019年1月17日起至原告取得房屋权属证书之日止，暂计算至2020年10月31日，按年利率6%的标准计算；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月13日，原告与被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为：GX1_100-558、GX1_100_599的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号：《郑高规地字第410100201200045号》、《郑高规地字第410100201200046号》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买的标的物位于郑州市××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D7-5号楼）。建筑面积为630平方米，，地上**原被告约定该厂房所有权预约转让价为人民币柒佰肆拾万元整(7400000)，其他契税、政府规费项目由原、被告按照国家规定各自承担。双方一致同意采取分期付款的方式付款，签订本协议之前原告支付购房款叁佰柒拾万元整（3700000），自2017年04月至2018年03月，原告每月30日之前向被告支付房款人民币壹拾伍万元整（150000），12个月共计人民币壹佰捌拾万元整（1800000），剩余房款人民币壹佰玖拾万元整（1900000）于2018年6月30日之前付清。被告应当在2018年6月30日之前，将标的物交付原告。房屋正式交付使用后，被告在365个工作日将房屋权属证书办至原告名下，并协助原告领取房产证，原告积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求承担。原告在合同乙方处签字捺印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。涉案房屋交付时间为2017年8月1日，交房后的365个工作日的次日为2019年1月17日。一审法院认为，原被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方协议约定，被告应在房屋交付使用后的365个工作日将房屋权属证书办至原告名下，被告未履行该义务，应承担相应的违约责任。鉴于双方并未对逾期办理房屋产权证书的违约金标准进行约定，综合当事人履约情况，参考适用逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”的约定，酌定被告以原告交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期利率标准即年利率0.35%向原告支付延期办理房屋权属证书的损失。被告应以原告已付款740万元为基数，按年利率0.35%的标准支付原告自2017年8月1日后365个工作日的次日即2019年1月17日至判决之日2021年1月12日止726天的违约金为52231.67元。原告自本判决做出之日后至办理过户登记之日止的损失尚未产生，暂不予处理。对于原告请求损失数额过高部分亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告董世远、孙晓会逾期办理房屋权属证书违约金52231.67元；二、驳回原告董世远、孙晓会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11755元，减半收取5877.5元，由原告董世远、孙晓会负担5491.5元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担386元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，董世远、孙晓会与加速器公司于2017年3月13日签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（以下简称房产转让协议）明确约定购买房产位于郑州市××新区碧桃路××楼××（加速器××）号，加速器公司应当在2018年6月30日前将案涉房屋交付董世远、孙晓会，并在房屋正式交付使用后在365个工作日内将案涉房屋权属证书办至董世远、孙晓会名下，协议未对逾期办证违约金进行约定；2017年5月4日，经郑州高新技术产业开发区大学科技园管理办公室审批，河南恒睿机械制造有限公司签署《河南省国家大学科技园产业基地企业入驻审批表》，董世远、孙晓会作为买受人购买上述案涉房产，董世远系河南恒睿机械制造有限公司的法定代表人，案涉房产系由加速器公司开发建设，根据郑开会纪[2013]15号郑州高新区管委会主任办公会议纪要第八项关于解决金山产业园、电子商务产业园和加速器产业园房产转让问题的意见，要求规范转让程序，确保参与房产转让的主体是符合高新区主导产业定位的电子电器、仪器仪表类企业法人，故董世远、孙晓会与加速器公司签署的《房产转让协议》并非通常意义上的商品房买卖。2020年郑州高新技术产业开发区管委会国土规划住建局出具《关于郑州高新科技企业加速器产业园不动产登记办理的情况说明》载明项目一期包含企业独栋厂房31套，其中8户已经过户至园区企业名下，23户房产证尚在加速器公司名下，自2016年下半年开始，因郑州市不动产登记机构成立，该产业园土地属工业用地，入驻企业办理不动产登记所涉及的土地分割、转让等业务受制于不动产登记政策及土地政策等原因，剩余23户在办理产权转移手续过程中出现停滞延迟。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉房产并非通过通常意义上的商品房买卖途径所购买，逾期办理房屋权属证书也并非全部是由于出卖人的原因所致，且房屋已按约交付使用，董世远、孙晓会亦未举证证明其因加速器公司逾期办理房屋权属证书而遭受损失，故董世远、孙晓会主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准计算加速器公司逾期办理房屋权属证书违约金的请求，缺乏法律依据。《房产转让协议》明确约定房屋正式交付使用后在365个工作日内将案涉房屋权属证书办至董世远、孙晓会名下，加速器公司在约定期限内未为董世远、孙晓会办理房屋权属证书确系违约，故一审法院综合客观情况及当事人履约情况，参考适用逾期交房违约金的标准酌定加速器公司以董世远、孙晓会交纳的购房款740万元为基数，按照中国人民银行同期活期利率标准即年利率0.35%向董世远、孙晓会支付2019年1月17日起至2021年1月12日止共计726天延期办理房屋权属证书违约金52231.67元，并无不当。因加速器公司的违约行为一直持续，董世远、孙晓会主张的自本判决做出之日至办理过户登记之日止的逾期办证违约金在本案中完全可以一并处理，也可以减轻当事人诉累，故董世远、孙晓会上诉称一审法院将逾期办证违约金仅计算至判决作出之日错误的理由成立，本院予以采纳，一审法院以该期间损失尚未产生未予处理错误，应予纠正。综上所述，董世远、孙晓会的上诉理由部分成立，其相应上诉请求，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理有不当之处，判决应予部分纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初23944号民事判决第一项，即：“被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内向原告董世远、孙晓会支付截止2021年1月12日的逾期办理房屋权属证书违约金52231.67元”；二、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初23944号民事判决第二项，即：“驳回原告董世远、孙晓会的其他诉讼请求”；三、被上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内，以740万元为基数，自2021年1月13日起至董世远、孙晓会取得涉案房屋权属证书之日止，按年利率0.35%标准向原告董世远、孙晓会支付逾期办理房屋权属证书违约金；四、驳回原告董世远、孙晓会的其他诉讼请求。一审案件受理费5877.5元，由上诉人董世远、孙晓会负担5400元，由被上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担477.5元；二审案件受理费11755元，由上诉人董世远、孙晓会负担9800元，由被上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担1955元。本判决为终审判决。审判员 闫 明二〇二一年三月十日书记员 师蕾鸣