河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1022民初976号 原告：吕佩阳，女，1991年8月16日出生，汉族，山东省胶州市人，住胶州市。 委托诉讼代理人：曹婷婷，北京冠领律师事务所律师。 被告：孙彦明，男，1974年11月29日出生，汉族，河北省固安县人，住固安县。 委托诉讼代理人：谷贺东，固安县恒明法律服务所法律工作者。 被告：辛克强，男，1966年4月16日出生，汉族，河北省固安县人，住固安县。 原告吕佩阳与被告孙彦明、辛克强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕佩阳委托诉讼代理人曹婷婷、被告孙彦明及委托诉讼代理人谷贺东到庭参加诉讼，被告辛克强经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕佩阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令二被告退还购房款58万元，并按贷款市场报价利率支付自2016年6月16日至实际退还之日期间的利息；3、判令二被告承担诉讼费。事实和理由：2016年6月16日，原告与二被告签订《房屋买卖协议》，约定：二被告将与河北广通房地产开发有限公司（以下简称广通公司）第一分公司（以下简称广通一公司）置换的楼房（翠林湾小区9号楼2单元1503室）转让给原告，房价款61万元；因房屋未办理过户手续，原告留压尾款3万元；二被告保证原告享受回迁房待遇，保证协助原告完成房屋过户登记手续。协议签订后，原告按照约定向二被告支付58万元购房款。2017年6月9日，《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定，施行限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。原告户籍为山东省胶州市，未在固安县当地缴纳社会保险及纳税，不符合购房政策，无法办理过户登记，双方签订的《房屋买卖协议》根本无法履行。另外，在该协议签订后，涉案房屋的开发商广通一公司音信全无，涉案房屋建设毫无进展，也导致《房屋买卖协议》无法履行，合同目的无法实现。此外，涉案房款为原告母亲车祸去世后的丧葬金等费用，于情于理该笔费用均应退还原告。原告多次向二被告提出解除合同并返还已付购房款，但均遭二被告以种种理由拒绝，严重损害了原告财产权益。故此诉至法院。 被告孙彦明辩称：我与原告签订的《房屋买卖协议》合法有效。2016年6月16日，经中间人杨素先等人介绍，我与原告签订《房屋买卖协议》，对买卖标的物性质及现状，原告已经充分了解知晓，对享有的权利义务及可能出现的风险也十分清楚，相关内容均包含在协议中。况且订立协议时，双方均属于完全民事行为能力人，该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，更不违背公序良俗，具备民事法律行为有效条件。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方的《房屋买卖协议》不具备解除的法定条件。限购政策涉及法律和政策溯及力问题。廊坊市人民政府出台限购政策的时间为2017年6月2日，且针对的是开发商经营销售商品房的行为，而双方签订协议的时间为2016年6月16日，涉及的标的物是回迁置换面积，限购政策对双方协议不具有溯及力，从内容上也无关联性。其次，双方签订协议的合同目的能够实现。双方交易的标的物为固安镇柏村回迁房置换面积，而柏村的整体拆迁置换又是政府主导的旧城改造项目，合法合规，政府的行为对公众具有公信力。双方在协议中约定“辛克强保证吕佩阳享受回迁房待遇（具体以开发商公示为准，实际交房日期以开发商通知为准”，这种约定也符合实现合同目的的交易习惯原则，双方都应当按照约定全面履行自己的义务。协议中约定的置换楼房翠林湾小区9号楼2单元1503室，已经完成主体建设施工，政府相关部门现正在办理置换面积的合同确认手续，原告合同目的完全能够实现，双方的协议应当继续履行。我在履行过程中，不存在任何违约行为，没有退还购房款并支付利息义务。请法院驳回原告诉讼请求。 被告辛克强辩称：我系固安镇柏村村民。柏村整体拆迁改造是政府主导的工程项目。2011年8月10日，广通一公司与我签订《产权调换安置补偿协议（柏村专用）》，对我所有的平房予以拆迁置换。后来，被告孙彦明购买我的回迁楼房（3号楼7层，置换面积91.50平方米）。此楼主体完工后，改为翠林湾小区9号楼2单元1503室，面积为89.96平方米。原告与被告孙彦明商谈购买回迁房置换面积时，已经了解知晓前述情况。双方在协议中约定“保证吕佩阳享受回迁房待遇（具体以开发商公示为准”，保证协助完成房产过户手续”等内容。故此，我在出卖方处签字。2017年6月，河北固安工业园区管理委员会（以下简称工业区管委会）启动我村整体拆迁工作，我便把与广通一公司签订的《产权调换安置补偿协议》里所有拆迁安置补偿权益顺延至工业区管委会、固安工业园区柏村村民委员会（以下简称柏村村委会）签订的《拆迁补偿协议书》中，当然也包含了原告购买的置换面积。因原告购买时已确认了具体楼房位置，现在政府正在着手实施与村民签订协议后的具体问题，尤其是村民置换后交易合同的拆分确认工作，以最大程度保证村民置换合同的顺利进行。我与原告的协议是有效的，能够配合履行。在履行中，我没有任何违约，原告起诉是不想继续履行合同，原告违约在先，原告解除合同理由是站不住脚的，请法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年8月10日，广通一公司与被告辛克强签订《产权调换安置补偿协议（柏村专用）》，约定：广通一公司为甲方，辛克强为乙方；甲方以拆迁改造后的楼房置换乙方实际使用的土地面积，乙方置换所得回迁楼房面积为529.24平方米；回迁完毕后，甲方统一办理产权手续；回迁时间从动迁区域内最后一户签订协议18个月内回迁完毕，可以延期半年，如果两年内未能回迁，以后双倍发给补助费；回迁房按协议签订先后顺序选择，乙方选房时间由甲方在拆迁区张贴公告确定时间地点；协议还约定了交付回迁楼房标准等内容。2012年7月13日，被告辛克强与被告孙彦明签订《平房置换楼房转让协议书》约定：辛克强为甲方，孙彦明为乙方，辛江山为丙方；经丙方介绍，甲方将其用平房置换广通一公司的回迁楼房（3号楼7层，91.50平方米）以现金方式转让给乙方；转让价款为18万元。因甲方暂时不能给乙方办理房产权，待甲方为乙方办理完房产证后，乙方再将尾款3万元付清；甲方承诺置换楼房为70年大产权，在乙方办理房产证前，乙方若将此楼房转让给第三方，第三方同样享受并遵守甲乙双方所订立协议的所有条款。双方商定此置换楼房交房时间为二年，如到期仍未能回迁，则开发商所补助的双倍租房费由乙享有。乙方有优先选房权，甲方承诺乙方享受甲方与开发商所签订协议的全部权利义务；甲方违约，应及时通知乙方，并于7日内双倍返还乙方所付房价款；乙方违约，应及时通知甲方，甲方所收取的乙方全部购房款归甲方所有，并且甲方有权收回回迁房另行处置；双方还约定了其它相关内容。2016年4月28日，广通公司向被告辛克强出具一份《回迁协议》，内容为：辛克强回迁置换翠林湾小区9号楼2单元1503室面积89.96平方米。2016年6月16日，经杨素先和耿华丽介绍，原告与二被告签订《房屋买卖协议》，约定：孙彦明、辛克强为甲方，吕佩阳为乙方；甲方将从广通一公司置换的89.86平方米回迁楼房转让给乙方，如果开发商实际交付房屋面积与合同面积不符，多退少补；转让价款61万元一次性付清；因回迁楼房未办理过户手续，乙方待房屋办理完过户手续后付清尾款3万元；实际交房日期以开发商通知为准；甲方保证乙方享受回迁房待遇（具体以开发商公示为准），甲方保证协助乙方完成房产过户手续。之后，原告分多次给付被告孙彦明购房款58万元。2017年6月2日，《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》发布施行，规定：包含固安县在内的部分县市，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。2017年6月8日，工业区管委会和柏村村委会又与被告辛克强签订《拆迁安置补偿协议书》，约定：工业区管委会和柏村村委会为拆迁人（甲方），辛克强为被拆迁人（乙方）；甲方用楼房置换乙方占用的600.24平方米土地面积；拆迁安置过渡时间至2017年12月31日，自2018年1月1日起，如甲方未能对乙方安置回迁，过渡费继续发放，发放周期为每6个月一次，发放标准为8元/平方米/月；双方还约定了其它相关内容。 另查明：在原告与二被告签订《房屋买卖协议》时，双方所约定交易的回迁楼房已近封顶。但至今日，原告所购买的回迁楼房仍处于主体完工状态，工程多年未见进展。2021年3月17日，柏村村委会出具证明一份，内容为：兹有我村村民辛克强在我村有宅基地院落一处，于2011年8与广通公司签订《产权调换安置补偿协议》。鉴于2017年6月。工业区管委会组织我村村民启动整体拆迁工作，辛克强与广通公司签订的《产权调换安置补偿协议》所有安置补偿权益顺延至辛克强与工业区××和柏村村委会签订的《拆迁补偿协议书》。2021年3月19日，固安县行政审批局出具《情况说明》，内容为：河北广通房地产开发有限公司建设的翠林湾9号楼项目暂未申报办理建设工程规划许可审批手续。原告在廊坊市区域内（含固安县）未缴纳社会保险和纳税。 原告曾多次向二被告催要所购回迁楼房，但二被告未能交付。故此，原告诉至本院。 前述事实有被告与广通一公司签订的《产权调换安置补偿协议》、二被告签订的《平房置换楼房转让协议书》、广通公司出具的《回迁协议》、原告与二被告签订的《房屋买卖协议》、二被告出具的收条、原告提交的银行和微信转账记录、原告提交的北京市和广东省社会保险参保信息、被告辛克强与工业区××和柏村村委会签订的《拆迁安置补偿协议书》、柏村村委会出具的证明、被告孙彦明提供的涉案回迁楼房照片、固安县行政审批局出具的《情况说明》及到庭当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖协议》虽涉及三个当事人，但该协议主要权利义务的享有和承担者实际为原告吕佩阳和被告孙彦明，该协议所涉交易是被告孙彦明在购买被告辛克强回迁楼房后的二次转卖，被告辛克强之所以加入其中，是因为被告辛克强是原始被拆迁人，是出售案涉回迁楼房的原始出卖人，其加入其中只是为了增加协议的确定性和协助过户，并不享有其它权利也不承担其它义务。原告与二被告签订的前述协议是多个当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。但案涉回迁楼房主体已完工多年，至今仍未取得建设工程规划许可审批手续，二被告虽经原告多年多次催促，也无法完成交付回迁楼房的义务，原告与二被告签订的《房屋买卖协议》目的无法实现，应准许原告解除协议。在原告与二被告签订协议时，作为一个完全民事行为能力人，对购买房屋如此重大民事行为，应当充分考虑其履行的可能性，但其未能尽到审慎注意义务，对合同解除负有责任，故对原告主张的解除合同后房价款的利息损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告吕佩阳与被告孙彦明和辛克强于2016年6月16日签订的《房屋买卖协议》； 二、被告孙彦明于本判决生效后十日内返还原告吕佩阳房价款58万元； 三、驳回原告吕佩阳其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11192元，减半收取计5596元，原告负担1205元，被告孙彦明负担4391元，均应于本判决生效后五日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在判决书规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 审判员  胡庆忠 二〇二一年三月二十九日 书记员  王翠翠