福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终2124号 上诉人（原审被告、反诉原告）：庄学强，男，汉族，1981年11月27日出生，住丰泽区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：薛婉虹，女，汉族，1987年5月20日出生，住丰泽区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈仲红，福建腾启律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：朱小斌，福建腾启律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:泉州友达置业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区中芸洲海景花园。 法定代表人：王**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄文龙，福建天衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭煌煜，福建天衡律师事务所律师。 上诉人庄学强、薛婉虹因与被上诉人泉州友达置业管理有限公司（以下简称友达公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020)闽0503民初7551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 庄学强、薛婉虹上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或改判驳回友达公司的一审诉求。事实和理由：一、原审法院认定二上诉人应按每月2元/平方米的标准支付物业服务费属事实认定错误，且适用法律错误。(一)被上诉人未按照《福建省前期物业服务合同》约定的合法程序调整物业服务费，对二上诉人不具备约束力，根据《福建省前期物业服务合同》约定，被上诉人调整物业服务费必须经过业主同意，而被上诉人在未经上述程序的情况下，且在事后未在案涉小区明显位置张贴公示告知众业主，径行调整物业服务费，该行为对二上诉人不具备约束力。(二)二上诉人要求按照每月1.6元/平方米的标准支付物业服务费有事实依据。根据《前期物业服务合同》的约定，被上诉人向二上诉人收取物业服务费按建筑面积每平方米2元/月(前期服务暂按八折按建筑面积每平方米1.6元/月向业主收取)，结合我国相关法律的规定，该“前期服务”是指在案涉小区成立业主委员会之前，被上诉人应按每月1.6元/平方米支付物业服务费，待业主委员会成立之后，是否由被上诉人继续提供物业服务及按照何种标准收取物业服务费再行确定。(三)被上诉人提供的物业服务与其收取的物业服务费并不相适应原审法院的认定，被上诉人提供的物业服务确实存在不足。就实际情况而言，案涉小区的绝大多数人对物业服务均表示不满意。二、原审认定二上诉人需支付违约金违反当事人意思自治原则，在双方未设立支付违约金的情形下，原审法院认定二上诉人需承担违约金，不仅缺乏事实依据，亦缺乏法律依据。 友达公司答辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，二审法院依法应当驳回上诉，维持原判。 友达公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告立即向原告支付自2018年2月1日起至2020年6月30日止的物业服务费7991.82元（按每平方米建筑面积2元计算），并以日千分之一为标准支付自2018年2月1日起至付清物业服务费之日止的滞纳金（暂计至起诉日止的滞纳金为2511.1元）；2、判令二被告立即向原告支付自2017年2月1日起至2020年5月31日止的公摊水电费1151元，并以日千分之一为标准支付自2017年2月1日起至付清公摊水电费之日止的滞纳金（暂计至起诉日止的滞纳金为371.37元）；3、判令二被告承担本案诉讼费用。 反诉原告薛婉虹、庄学强向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告依法向二反诉原告双倍返还多缴纳的物业费共计2535.34元；2、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月20日，被告薛婉虹、庄学强与福建省金爵房地产开发有限公司（以下简称“金爵公司”）签订商品房买卖合同，二被告向金爵公司购买址在丰泽区团（海景国际星域）11号楼405室房产，建筑面积计137.79㎡；同时，原告与金爵公司签订前期物业服务合同，双方约定将位于海景花园城东部住宅11组团（海景国际星域）小区交由原告实施物业服务管理，双方对委托管理事项、管理期限及收费办法等作了约定，其中高层住宅物业管理服务费收费标准为2元／㎡／月（前期服务暂按八折按建筑面积每平方米1.6元／月向业主收取）；高层住宅电梯、水泵、其他运行的水电费按实结算，由乙方向业主收取；业主违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳物业服务费、公摊水电费等费用的，乙方有权要求业主自逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。2014年8月6日，二被告在验收房屋合格后办理了交房手续；二被告办理交房手续后至今，原告一直为二被告提供相应的物业服务。2016年1月20日，原告发出关于恢复物业管理费收费标准的通知并张贴在小区公告栏进行公示，将高层住宅物业收费标准自2016年3月1日起恢复为每月2元／平方米。此后，二被告也按每月2元／平方米的标准向原告交纳物业管理费、公摊水电费至2018年1月31日。 另查明，上述房屋自2018年2月1日至2020年6月30日期间的物业管理费为7991.82元（137.79㎡×2元/月·㎡×29个月），2017年2月1日至2020年5月31日公摊水费1151元。 一审法院认为，具备物业管理资质的友达公司与开发商签订的前期物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法成立有效，该合同约定小区物业服务费按每月2元／平方米收取，公摊水电费按实收取，对双方当事人均有约束力，双方均应按合同全面履行义务。原告友达公司已提供相应的物业管理服务，被告庄学强、薛婉虹未依照物业服务合同约定的标准向友达公司缴纳物业管理费、公摊水电费，已构成违约。原告友达公司请求被告庄学强、薛婉虹支付物业管理费、公摊水电费，有事实与法律依据，本院予以支持；但原告请求违约金的数额过高，被告应按照以每月275.58元为基数按日万分之五的标准自2018年2月1日起至实际付款之日止累计计算予以支付。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款、第一百六十二条规定，判决：一、被告庄学强、薛婉虹应于本判决生效之日起十日内就址于丰泽区团（海景国际星域）11号楼405室房屋支付原告泉州友达置业管理有限公司自2018年2月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费7991.82元、2017年2月1日至2020年5月31日公摊水费1151元及违约金（以每月275.58元为基数按日万分之五的标准自2018年2月1日起至实际付款之日止累计计算）。二、驳回原告泉州友达置业管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告庄学强、薛婉虹的反诉请求。案件受理费62.5元，减半收取31.25元，由庄学强、薛婉虹负担；反诉受理费50元，减半收取25元，由庄学强、薛婉虹负担。 二审期间，双方当事人均未提供新证据。 对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：关于物业服务费的收费标准问题。根据开发商与原告签订的前期物业服务合同，约定高层住宅物业管理服务费收费标准为2元/㎡/月，虽然前期友达公司暂按每平方米1.6元/月向庄学强、薛婉虹收取，该行为系对其权利自行处分，但友达公司已发出通知恢复按每月2元/平方米的标准收取物业费并张贴在公告栏予以公示，该收费标准符合合同约定，并不属于对现有物业费标准的调整，且二上诉人实际上也按此标准缴纳物业费至2018年1月31日，故本案二上诉人主张应该按照每平方米1.6元/月收取的主张缺乏事实依据，本院不予采信。关于滞纳金问题。由于二上诉人未按合同约定及时支付物业管理费，故应依据合同中关于违约责任的约定承担逾期缴付物业服务费的滞纳金，虽然滞纳金在法律上有一个专属的内涵，但如果根据合同上下文的解释以及合同主体双方的权利义务的内容来看，实际上本案合同约定的滞纳金就是在合同主体怠于履行合同时所应承担的违约责任，原审根据本案客观实际下调违约金的承担比例并无不当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求没有依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62.5元，由上诉人庄学强、薛婉虹负担。 本判决为终审判决。 审判长  董耿瑜 审判员  孙志坚 审判员  傅兴锴 二〇二一年三月十六日 书记员  庄巧毅 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。