贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终254号上诉人（原审被告）：安顺禹晋房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区北山路8号3-3-2号。统一社会信用代码：91520400MA6DRT989G。法定代表人：徐焕，公司董事长。委托诉讼代理人：徐香春，公司总经理。被上诉人（原审原告）：晏某，男，汉族，1974年4月18日生，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：田静，贵州能盛律师事务所律师。上诉人安顺禹晋房地产开发有限公司因与被上诉人晏某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安顺禹晋房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，对名为出售，实为担保的购房协议不予备案。二、一审案件受理费由被上诉人晏某承担。事实和理由：一、被上诉人申请的备案房屋，名为买卖，实为担保。被上诉人2019年8月21日，签订的《商品房买卖合同》（合同编号：BY商0006），约定被上诉人购买上诉人开发的安顺报业中心X栋X层X号房（建筑面积827.49㎡，套内建筑面积682.39㎡），单价按套内建筑面积5456.86元/㎡，总价款3723705元，实际被上诉人并未支付购房款。二、被上诉人自己已认定和郑传银的合作工程款抵扣房款，但被上诉人并未提供与合伙人的有效证明和合法性合同，没有依据和相关法律文书支撑。三、应将案外人郑传银作为第三人或被告，还原事实真相。综上，上诉人认为，原审人民法院认定事实不清，请求二审人民法院依法查清后改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人晏某二审中未作书面答辩。原审原告晏某向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效10日内将双方共同签订的《商品房买卖合同》（编号：BY商0006）（安顺市报业中心X幢第X层X号房，建筑面积827.49㎡）到安顺市住房和城乡建设局办理备案登记。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月21日，原、被告及案外人郑传银签订一份内容为：“商品房抵债协议甲方晏某，乙方郑传银，丙方安顺禹晋房地产开发有限公司。鉴于甲方与乙方于2017年5月7日签订《合伙协议》合伙投资安顺市工程项目。2018年8月27日甲方、乙方、丙方三方共同达成《解除合伙协议书》认可：1、甲方退伙，乙方支付甲方退伙股金及收益分成共计人民币360万；2、鉴于甲方、乙方是安顺市工程项目的实际施工人，丙方仍有建设工程款未结算给甲方、乙方，乙方、丙方同意上述款项由丙方直接支付给甲方；3、丙方承诺用其开发的安顺市X号楼住房、X号楼住房、X号楼商铺、X号楼商铺及酒店承担付款担保责任。为履行上述协议，三方达成如下抵偿协议，以共同遵守：一、丙方自愿将安顺市X号楼第X层、整层商铺（具体房号为3-1）抵偿给甲方，甲方与丙方另行签订《商品房买卖合同》（由买受人承担相关税费从债务额中抵扣，由出卖人承担的相关税费由？承担）；二、第一条所列住房总面积827.49平方米，由于位置较偏商业条件差，因此单价按4500元／平方米，总价款3723705元，甲方用上述款项抵付后，尚差123705元尾款，甲方通过银行转账至丙方账户。三、丙方须在《商品房买卖合同》签订后十日内到住建部门办理商品房预售合同登记备案手续（维修基金由丙方承担），若未如期备案视为违约，按总房价款20%承担违约责任。四、甲方与丙方签订《商品房买卖合同》且办理完毕备案手续后，甲方在五日内支付第二条约定的尾款，若未如期支付按照尾款的20%承担违约责任。五、《商品房买卖合同》备案且甲方支付尾款后，甲方完全拥有《商品房买卖合同》项下的房屋的所有权，甲方对乙方的360万元债权全部抵消，乙方在丙方的工程款中相应扣减360万元，丙方的担保义务终止。各方不再就此债权债务作任何主张。六、履行本协议发生争执，均可向西秀区人民法院提起诉讼，违约方须承担守约方的律师费、诉讼费等费用。七、本协议一式三份，各方签字盖章生效。甲方晏某（签名、捺印）、乙方郑传银（签名、捺印）、丙方安顺禹晋房地产开发有限公司（公司印章）及法定代表人徐焕（签名、捺印）”的《商品房抵债协议》。同日，原、被告依据上述协议签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＹ商0006），约定：原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，房屋建筑面积827.49㎡，套内建筑面积682.39㎡，按套内建筑面积计算单价为5456.86元／㎡，总价款3723705元。付款方式为一次性付款；合同第十一条为交付时间和条件（一）出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房...。合同签订后，原告于2019年8月28日向被告支付尾款123705元。一审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，且办理商品房预售合同备案登记是出卖方的附随义务。现原告持与被告签订的《商品房买卖合同》要求被告按照国家有关规定，将该商品房预售合同报有关部门登记备案有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告安顺禹晋房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内将其出售“位于安顺市西秀区”的《商品房买卖合同》到有权部门办理备案登记。案件受理费50元，减半收取25元，由被告安顺禹晋房地产开发有限公司承担。二审审理期间，上诉人向本院提交以下证据:第一组证据：立案通知书，拟证明刘基忠代表贵州化工建设有限责任公司，贵州化工建设有限责任公司安顺分公司盖章是伪造的。第二组证据：郑传银证人证言，由郑传银确认其与晏某合伙的真实性。第三组证据：微信聊天记录，拟证明签订《商品房买卖合同》不是为了抵债，而是为了贷款。第四组证据：建设工程施工合同，拟证明总体施工主体是上诉人和贵州化工建设公司，如果我们代郑传银支付工程款，会损害贵州化工建设公司的利益。被上诉人向本院提交以下证据：第一组证据：建设工程施工合同、授权委托书，拟证明2017年5月7日，案外人郑传银代表贵州建天下建筑工程有限公司与报业大厦发包方贵州化工建设公司安顺分公司签订建设工程施工合同，承包报业大厦建设工程，贵州剑天下公司授权郑传银为该公司代表人参加安顺市项目工程及相关工程承包合同的签订。第二组证据：合伙协议，拟证明郑传银签订《建设工程施工合同》后，与原告达成合伙协议，约定双方共同投资该建设项目，郑传银占60%股份，晏某占40%股份。第三组证据：授权委托书两份，拟证明贵州建天下建筑工程有限公司委托实际施工人郑传银、晏某有权与贵州化工建设有限责任公司就工程量、工程款及支付方式进行结算，贵州建天下建筑工程有限公司委托实际施工人郑传银、晏某有权与安顺禹晋房地产开发有限公司就工程量、工程款及支付方式进行结算。第四组证据：解除合伙协议、委托书，拟证明晏某、郑传银及安顺禹晋房地产开发有限公司签署协议，约定案外人郑传银将应当支付给晏某的360万元款项由安顺禹晋房地产开发有限公司在郑传银工程款中抵扣并直接支付给晏某，安顺禹晋房地产开发有限公司承诺分10期付款，每月付款36万元，郑传银委托安顺禹晋房地产开发有限公司支付360万元。本院组织各方当事人对以上证据进行了质证。上诉人认为被上诉人提交的第一组证据不能达到其证明目的。经审查，该组证据涉及刘基忠涉嫌“伪造公司、企业印章罪”，本案所涉及的合同与刘基忠无关联性，本院不予采信。被上诉人对上诉人第二组证据的真实性均无异议，本院予以采信。被上诉人对上诉人提交的第三组证据真实性无异议，但达不到其证明目的。经审查，微信聊天内容中被上诉人未表示签订《商品房买卖合同》不是为了抵债，而是贷款，故不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。被上诉人认为上诉人提交的第四组证据与本案无关联性。经审查，该组证据与本案无关联性，本院不予采信。上诉人对被上诉人提交的第一组证据的真实性无异议，但是认为贵州化工建设公司安顺分公司的公章是假的。经审查，因刘基忠涉嫌“伪造公司、企业印章罪”，故本院对该组证据不予采信。上诉人对被上诉人提交的第二组证据真实性不发表意见，被上诉人在工程上没有出钱。经审查，案外人郑传银对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。上诉人对被上诉人提交的第三组证据的真实性不清楚。经审查，该组证据有贵州建天下建筑工程有限公司的盖章，本院予以采信。上诉人对被上诉人提交的第四组证据真实性无异议，本院予以采信。二审对一审查明的事实予以确认。另根据二审采信的证据及当事人陈述，补充查明：2017年5月7日，郑传银作为甲方与晏某作为乙方签订《合伙协议》载明：“二、股份比例：合伙后，甲方占总股份中的60%，乙方占总股份中的40%，股份明确双方均无异议。......”2018年9月27日，晏某作为甲方，郑传银作为乙方与安顺禹晋房地产开发有限公司作为丙方签订《解除合伙协议》载明：“一、甲乙双方同意解除双方于2017年5月7日签订的《合伙协议》及其他相关协议，自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭，甲方不再对安顺市工程项目承担任何的责任及义务。二、鉴于甲方曾就安顺市工程项目在甲、乙双方合伙下进行至60%，现乙方同意支付甲方退伙股金及收益分成共计人民币叁佰陆拾万元整（￥3600000.00）。三、鉴于甲、乙方是安顺市工程项目的实际施工人，丙方仍有建设工程款未结算给施工方，因此，乙、丙方同意本协议第二条约定的款项由丙方直接支付给甲方。四、丙方需在本协议生效后按本协议第三条约定支付款项人民币叁佰陆拾万元整（￥3600000.00）给甲方：支付时间为：丙方办理完报业大厦小区预售许可证之日起，10个月内付清给甲方，每月应支付甲方叁拾陆万元整、直至付清为止。......六、乙、丙方对本协议应付款项及违约金承担连带责任。七、丙方承诺用其开发的安顺市X号楼住房、X号楼住房、X号楼商铺、X号楼商铺及酒店对本协议应付款项及利息承担担保责任。......”后郑传银、安顺禹晋房地产开发有限公司未按该协议履行支付义务。二审中，上诉人于2021年3月3日《接待笔录》中认可郑传银作了案涉工程。案外人郑传银作为证人出庭作证时认可《合伙协议》、《解除合伙协议》、《商品房抵债协议》均系其本人签订，郑传银认可与晏某合伙，并知晓委托安顺禹晋房地产开发有限公司支付360万元的事实。郑传银认为晏某仅出资60万，不同意在与安顺禹晋房地产开发有限公司结算工程款时扣除360万元，但未向法院起诉解除或撤销以上合同，亦未向晏某、安顺禹晋房地产开发有限公司告知解除或撤销以上合同。本院认为，二审中，本案争议焦点为：上诉人应否为被上诉人办理案涉房屋的备案登记。结合被上诉人提交的《合伙协议》、《解除合伙协议》、《商品房抵债协议》、《商品房买卖合同》以及郑传银的证人证言，能够证明以下事实：晏某与郑传银就安顺市工程项目合伙后晏某退伙，郑传银同意向晏某支付360万元退伙股金及收益分成。2018年9月27日，晏某、郑传银、安顺禹晋房地产开发有限公司签订《解除合伙协议》约定360万元由安顺禹晋房地产开发有限公司分10个月每月代郑传银向晏某支付36万元。后因安顺禹晋房地产开发有限公司、郑传银未按该协议约定履行支付义务。各方又于2019年8月21日签订《商品房抵债协议》约定安顺禹晋房地产开发有限公司将安顺市X号楼第X层、整层商铺（具体房号为X）抵偿给晏某，双方另行签订《商品房买卖合同》，尚差尾款123705元由晏某支付给安顺禹晋房地产开发有限公司，《商品房买卖合同》备案且晏某支付尾款后，晏某拥有《商品房买卖合同》项下所有权，晏某对郑传银的360万元债权全部抵消，郑传银在安顺禹晋房地产开发有限公司的工程款相应扣减360万元。同日，安顺禹晋房地产开发有限公司与晏某签订《商品房买卖合同》，晏某亦按照《商品房抵债协议》、《商品房买卖合同》补缴了尾款123705元。安顺禹晋房地产开发有限公司亦对为晏某就其开发的位于安顺市西秀区办理了网签。因此，虽然被上诉人未实际支付购房款360万元，仅支付了尾款123705元，但该事实系上诉人与被上诉人及案外人郑传银通过签订《解除合伙协议》、《商品房抵债协议》共同达成的约定。且被上诉人已提供证据证明其与郑传银合伙后退伙，郑传银与其签订《解除合伙协议》同意退还360万元退伙股金及收益分成的事实，郑传银对上述事实亦表示认可。因此，《商品房买卖合同》应为上诉人与被上诉人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。一审据此判决由上诉人就案涉房屋为被上诉人办理备案登记并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安顺禹晋房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黄光美审判员 王 爽二〇二一年三月十九日法官助理张婕书记员卢昌蝶（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。