安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终461号 上诉人（原审原告）：亳州华仑国际文化投资有限公司。住所地安徽省亳州市经济技术开发区桐花路翡翠庄园(商业**)。统一社会信用代码：91341600591433106L。 法定代表人：陈锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高贵斌，安徽重信众合律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：合肥世联先锋房地产顾问有限公司。住所。住所地安徽省合肥市蜀山区新际商务中心**社会信用代码：91340100052909195T。 法定代表人：黄逵胜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王翔，安徽华人律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：许凤娇，安徽华人律师事务所实习律师。 上诉人亳州华仑国际文化投资有限公司（以下简称亳州华仑公司）因与被上诉人合肥世联先锋房地产顾问有限公司（以下简称世联先锋公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初6611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亳州华仑公司的委托诉讼代理人于腾飞、高贵斌，被上诉人世联先锋公司的委托诉讼代理人王翔、许凤娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亳州华仑公司上诉请求为：1、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初6611号民事判决,改判世联先锋公司向上诉人赔偿损失619150元及支付违约金100000元;2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、世联先锋公司撤场行为构成根本违约。世联先锋公司在没有完成《华仑国际亳州华府˙伊顿庄园项目综合销售服务全程代理合同》(以下简称《销售代理合同》)销售任务的情形下,于2019年5月31日将销售人员全部撤走,致使合同目的不能实现,已经构成根本违约。根据《销售代理合同》第十四条第13款的约定,“在本合同履行期限内,一方擅自终止合同或其他行为导致本合同无法履行,构成根本违约并须支付违约金。违约遵照下列方法确定:违约方须向守约方一次性支付违约金10万元,在支付违约金及结清相关费用后,合同自然解除。”由于世联先锋公司单方撤走销售人员的行为,已经构成根本违约,所以,根据《销售代理合同》第十四条第13款的约定,世联先锋公司应向上诉人支付违约金10万元。二、《销售代理合同》应于2020年3月30日解除。2020年3月27日上诉人向世联先锋公司发出《关于解除通知函》,2020年3月30日世联先锋公司收到该解除通知函。根据《合同法》第九十四条的第二项的规定,“有下下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;”世联先锋公司撤场行为是以自己的行为表明不履行主要债务,因此,上诉人享有合同的法定解除权。根据《合同法》第九十六条的规定,“当事人一方依照本法 第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通 知对方。合同自通知到达对方时解除。”上诉人解除合同的通知于2020年3月30日送达到世联先锋公司。因此,华仑公司与世联先锋公司之间签订的《销售代理合同》于2020年3月30日解除。一审庭审中世联先锋公司自认撤场时间为2019年5月31日,也认可解除合同,一审法院以上诉人未提供充分证据证明世联先锋公司存在违约行为,对上诉人的解除合同的诉讼请求不予以支持系认定事实不清,适合用法律错误。三、世联先锋公司应赔偿上诉人因销售剩余商品房产而多支出的销售佣金。世联先锋公司与上诉人签订的《销售代理合同》把最高提点定为1.05%,是住宅加商业(含公寓)打包销售而设定的。之所以把销售佣金的最高提点定到1.05%就是考虑到销售包含了难以销售的商业(含公寓)。如果商业、住宅分别单独签订《销售代理合同》,纯住宅的销售佣金提点达不到1.05%,最高仅能达到0.85%。而单独签订商业的《销售代理合同》佣金提点最低也要1.5%,最高可达5%。世联先锋公司在将好销售的住宅售完毕之后,放弃对商业的销售,单方撤场是严重的不诚信行为，有违双方签订《销售代理合同》的本意。世联先锋公司仅销售了好销售的住宅商品房,却是按住宅加商业的提点拿走佣金有违公平。根据《合同法》第九十七条的规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”因此世联先锋公司应承担上诉人因销售剩余商业而多支出的佣金损失。现《销售代理合同》项下剩余未销售的商铺及公寓的价值约1.4537亿元,上诉人按现在销售纯商业最低提点计算,销售佣金将多支出654165元。该损失是由于世联先锋公司的违约行为造成的,根据《合同法》第九十七条的规定,世联先锋公司应当就该654165元损失承担赔偿责任。四、世联先锋公司应当赔偿华仑公司向陈亚利支付的折价款及因与陈亚利的诉讼而支付的律师费及诉讼费用。2014年10月18日,世联先锋公司未经上诉人授权,在伊顿庄园开盘仪式上级组织抽奖活动,对购房者进行虚假宣传、错误引导,致使华仑公司向陈亚利支付1.5万元折价款,并因此支付律师费4000元,诉讼费150元,合计损失19150元。根据《销售代理合同》第六条第27款的约定“乙方须根据甲乙双方书面确认的文件进行如实宣传和销售。乙方在营销推广过程中因处理不当、错误引导、夸大、隐瞒或工作疏忽及虚假承诺而引起法律纠纷由乙方自行承担。因上述原因导致甲方涉及诉讼或其他法律纠纷的,乙方应当承担由此造成的一切损失,甲方有权单方解除本合同;致使甲方承担赔偿责任的,甲方对乙方享有追偿权,并承担甲方由此而发生的一切费用(包括但不限于赔偿款、诉讼费、律师费、交通费、调查费)等合理支出。”因此该19150元损失,上诉人对世联先锋公司享有追偿权,应由世联先锋公司承担赔偿责任。 世联先锋公司答辩称，一、答辩人与亳州华仑公司签订的代理合同已于2019年5月31解除，且合同解除的原因为亳州华仑公司的根本违约，其要求答辩人单方违约的赔偿没有事实与法律依据。1、在亳州华仑公司起诉之前，答辩人已于2018年9月4日向亳州市谯城区人民法院提起诉讼，向其主张欠付的代理费，亳州市谯城区人民法院已作出（2018)皖1602民初6678号、（2018)皖1602民初6679号判决书，足以证明亳州华仑公司长期拖欠答辩人代理费的事实，其行为已经严重违约。亳州华仑公司的违约行为导致答辩人无力支付销售人员的工资薪酬，销售人员大量流失，答辩人迫于无奈于2019年5月31日撤场，根据《代理合同》第14条第1款的约定答辩人可以单方解除合同。2、案涉伊顿庄园项目系答辩人独家代理销售，然而在答辩人的代理销售期间亳州华仑公司另行委托众城、恋家等多家代理销售公司进场销售，其行为已经构成严重违约，根据《代理合同》第14条第12款的约定答辩人可以单方解除合同。综上，双方签订的《代理合同》已经于2019年5月31日解除，《代理合同》的解除原因并非答辩人的违约行为，而是亳州华仑公司存在违反合同约定拖欠答辩人代理费、违反合同约定委托其他销售公司销售案涉项目的房屋等违约行为导致。 二、《代理合同》解除的根本原因在于亳州华仑公司，其向答辩人主张赔偿损失600000元并没有提供任何证据予以证明，答辩人无需向亳州华仑公司支付任何赔偿款。案涉的《代理合同》解除的根本原因在于亳州华仑公司，而并非答辩人。亳州华仑公司主张赔偿损失600000元的依据仅是一份价格方案会议记录，该会议记录为亳州华仑公司的内部会议，系单方制作，该证据无法证明其遭受的实际损失，也无法达到主张赔偿损失的证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，亳州华仑公司向答辩人主张赔偿损失600000元没有任何事实与法律依据。 三、亳州华仑公司向陈亚利支付赔偿款的原因系其未能兑现陈亚利的中奖事项，与答辩人毫无关联。亳州华仑公司支付给陈亚利的款项性质为奖券利益款，并非其所述的虚假宣传折价款。在（2019)皖16民终2915号调解书之前亳州市谯城区人民法院已经对陈亚利与亳州华仑公司就双方纠纷作出（2018)皖1602民初2121号民事判决，该判决明确记载2014年10月18日，华仑国际投资公司在华府伊顿庄园小区售楼部举行开盘仪式，并举行抽奖仪式，陈亚利购买华仑国际投资公司开发的房屋，参加房屋开盘抽奖仪式，并获得特等奖“单人伦敦十日游资格”，后因双方对兑奖事宜未能达成协议才导致陈亚利向亳州市谯城区人民法院起诉。因此，亳州华仑公司向陈亚利支付的15000元奖券利益款并非答辩人的虚假宣传折价款，亳州华仑公司因此支付的律师费和诉讼费也不应当由答辩人承担。 亳州华仑公司一审诉讼请求为：1、依法确认原、被告签订的《华仑国际标准华府·伊顿庄园项目综合销售服务全程代理合同》已于2020年3月30日解除；2、依法判令被告向原告支付违约金100000元；3、依法判令被告返还原告代理费、赔偿损失等总计619150元（暂定）；4、本案诉讼费、保全费、律师代理费用由被告承担。 一审法院查明事实：2012年12月1日，亳州华仑公司（作为甲方及委托方）与世联先锋公司（作为乙方受托方）签订《华仑国际亳州华府·伊顿庄园项目综合销售服务全程代理合同》，约定亳州华仑公司委托世联先锋公司代理销售其开发的华府·伊顿庄园房屋，并对合作期限、双方的声明和保证、双方的权利和义务等问题进行了约定。现亳州华仑公司以世联先锋公司构成违约，主张双方签订的案涉合同已于2020年3月30日解除并要求其赔偿违约金、代理费等提起了民事诉讼。 一审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，亳州华仑公司主张双方签订的案涉合同于2020年3月30日解除，未提交相关证据佐证，亦未提充分证据证明世联先锋公司公司存在违约行为，故对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告亳州华仑国际文化投资有限公司的诉讼请求。案件受理费10992元，由原告亳州华仑国际文化投资有限公司负担。 双方二审未提供新证据。 本院认为，一、双方二审均同意解除在2014年9月1日签订的《华仑国际亳州华府伊顿庄园项目综合销售服务全程代理合同》，但对于合同解除时间，华仑公司主张案涉合同于世联先锋公司收到其邮寄的通知函之日即2020年3月30日解除，世联先锋公司主张合同于其离场时间即2019年5月31日解除。依据法律规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。世联先锋公司自认于2019年5月31日离场，但未提供通知华仑公司的证据，华仑公司举证其于2020年3月27日出具《关于解除通知函》，世联先锋公司于2020年3月30日接收，华仑公司主张2020年3月30日案涉合同解除符合法律规定，本院予以支持。 二、关于世联先锋公司是否承担违约责任的问题。2014年9月1日，世联先锋公司与华仑国际公司签订《华仑国际亳州华府伊顿庄园项目综合销售服务全程代理合同》，世联先锋公司为华仑公司开发的华府伊顿庄园提供营销策划、销售代理等服务，华仑公司以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按月向原告支付的佣金报酬。该合同第七条第2款约定了代理费用结算条件，且在第十四条第1款约定，华仑公司应按时支付世联先锋公司销售代理费用。如有拖欠，世联先锋公司向华仑公司发出书面通知，华仑公司于收到书面通知之日起五个日历天内支付上述费用，若华仑公司在收到华仑公司书面通知20个工作日内仍未支付代理费用，则世联先锋公司有权单方解除合同，要求华仑公司支付拖欠的销售代理费用。根据已发生法律效力的（2018）皖1602民初6678号认定“2018年12月11日，经世联先锋公司、华仑公司对账确认仍有630035.05元代理费未支付”。故在华仑公司未按合同约定履行欠付代理服务费用之前，世联先锋公司有权拒绝履行合同义务，不应认定构成根本违约，华仑公司主张世联先锋公司根本违约的理由不能成立，不予支持。 关于华仑公司主张世联先锋公司应赔偿销售剩余房产而多支付的销售佣金的问题。因双方合同并未对销售代理服务费费率的依据作出明确约定，华仑公司为此主张世联先锋公司赔偿多支付的销售佣金损失无相应事实依据，不予支持。 关于世联先锋公司是否应承担华仑公司向陈亚利支付的折价款、律师费及诉讼费用的问题。因华仑公司认为未经其授权而构成虚假宣传，虽有华仑公司向陈亚利支付相关费用的证据，但并未提供世联先锋公司虚假宣传的证据予以印证，其举证不足以达到证明目的，故对该项理由亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初6611号民事判决； 二、亳州华仑国际文化投资有限公司、合肥世联先锋房地产顾问有限公司在2014年9月1日签订的《华仑国际亳州华府伊顿庄园项目综合销售服务全程代理合同》，于2020年3月30日解除； 三、驳回亳州华仑国际文化投资有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费10992元，二审案件受理费10992元，均由亳州华仑国际文化投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  孙 曼 审判员  沙启峰 二〇二一年三月二十六日 法官助理高辛冉 书记员杨梦茹