江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终336号上诉人（原审原告）：盐城万泰物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区平安路**商办综合楼**。法定代表人：辛鸣飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾兵，江苏嘉运鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城康力达健身有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区华荟大厦****。法定代表人：刘婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。上诉人盐城万某物业管理有限公司（以下简称万某物业公司）因与被上诉人盐城康某健身有限公司（以下简称康某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万某物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由康某公司承担。事实和理由：1.万某物业公司与康某公司签订的租赁协议系合法有效的合同，一审法院以物业用房出租未经业主大会同意为由认定合同无效没有相应法律依据；2.合同签订后，万某物业公司交付了房屋，康某公司应当支付占用期间的租金，案涉租赁合同未能继续履行的原因并非万某物业公司造成，且案涉房屋至今仍有康某公司的装潢材料，因此万某物业公司不应返还租金。康某公司辩称，1.案涉房屋是因为万某物业公司的原因导致康某公司无法占有和使用，其主张相关占用费用缺乏事实依据，康某公司不同意解除案涉租赁合同，表明万某物业公司应当承担交付、使用、赔偿损失的责任，不应由康某公司承担赔偿责任；2.一审法院对合同效力认定并无不当。万某物业公司向一审法院起诉请求：1.判决解除万某物业公司与康某公司于2018年7月25日签订的《租赁合同书》；2、判令康某公司支付已实际产生的租金75000元及按每日万分之五的标准承担违约金（2018年12月1日至2019年12月1日）；3、判令康某公司从2019年12月2日起至实际腾空交还之日止按45万元/年的标准继续承担占用费用；4.解除万某物业公司与康某公司于2018年7月25日签订的《游泳池承包经营合同》；5.本案诉讼费用由康某公司承担。一审法院查明的事实：2018年7月25日，万某物业公司（出租方）与康某公司（承租方）签订《租赁合同书》一份，约定康某公司向万某物业公司承租位于“万某时代城悦府18号楼”内约为1050平方米的区域，用于开办健身会所，开办品牌为：阳光游泳健身，租期10年，自2018年9月1日至2028年8月31日止，租金自2018年9月1日起开始计算缴纳。租金共计人民币75000元/年，第一次缴纳在签订合同当天，缴纳一个季度的租金37500元整，第二次缴纳在2019年3月1日前，缴纳租金37500元整。自2019年9月1日起至2020年8月31日止，租金共计人民币75000元/年，于2019年9月1日前缴纳；自2020年9月1日起至2021年8月31日止，租金共计150000元/年……后每年租金递增。合同约定康某公司第一年按季度支付租金，第二年至第十年按半年支付，首次租金应在本合同签订之日前向万某物业公司一次性支付完毕，以后每期租金应于到期之日前七日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）一次性向万某物业公司付清。逾期未足额支付租金的，康某公司需按照未付金额的日万分之五的标准支付迟延履行违约金。逾期支付超过10天的，视为康某公司放弃租赁该铺位，前期交纳的一切相关款项均不退还，万某物业公司有权解除合同，将该铺位租给其他商户。康某公司保证在万某物业公司规定的离场期间腾空租赁铺位，并与与万某物业公司办理交接手续。造成万某物业公司其他损失的，万某物业公司有权继续追偿。对于康某公司的装修装潢，万某物业公司有权不予任何补偿。合同第9.2条规定：甲方保证确实拥有租赁房产的使用权和租赁权，并提供相应有效的法律证明文件于本合同。由于乙方对租赁房产有本合同约定时间段的使用权，故此，除了在紧急情况下或因保安、设备检修、物业查看等原因外，甲方或其代表不可在未经通知或许可的情况下随意进入租赁房产。合同9.3条约定：甲方保证确实拥有完全的资格和权利将房产按本合同之约定租赁给乙方。若有第三人对房产主张权利的，甲方负责与之交涉，若致使乙方因此受到损害的，甲方负责赔偿。该合同第11.2.5条中明确出现以下情况甲方有权解除合同，如乙方在本合同签订之日起七日内尚未支付履约保证金及产品质量保证金的，如乙方拖欠应付费用包括但不限于租金、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项，且在收到甲方要求其纠正违约行为通知后10日内未予纠正的……合同13.1条规定：本合同因履行期满或被解除后，乙方应于合同被解除或届满之日起三十日内，将其所属物品全部搬离租赁房产并将租赁房产恢复原状，否则视为已经放弃其对该物品所享有的权利，且视为已授权甲方处置该物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将该租赁房产恢复原状的费用。如乙方延迟交还该租赁房产，每延迟一天，向甲方支付相当于三倍本合同约定租金的占用费用。合同18.7条还约定对于万某悦府居住的业主，乙方给予办卡价7.5折的优惠。当天，万某物业公司、康某公司还签订了一份《游泳池承包经营合同》，约定万某公司将泳池及配套设施承包给康某公司，在合同期间除按本合同约定收费费用外，不再以任何形式向其收取额外费用。时间：2018年9月1日-2028年8月31日（营业日期以每年开放与闭池公告时间为准），乙方根据实际情况调整营业日期和营业时间。泳池的收入归康某公司所有，涉及到的税收由康某主动自行缴纳，不得影响万某公司的利益。康某公司根据本合同约定的标准向万某公司支付承包费，并承担泳池产生的水电费及其他能耗费用。非康某公司原因造成的营业停止达2个月的，合同期限相应顺延。康某公司可用万某公司的名义对外宣传，办理相关事宜，针对万某业主办理游泳卡给予原价7.5折的优惠，但泳池培训指导提供有偿服务。合同中还对泳池每年的承包费用及支付时间具体进行了约定。2018年7月26日，万某公司与康某公司签订了一份《万某时代城租赁补充协议》，约定康某公司承包万某公司位于万某时代城悦府18号楼的房屋及配套泳池，房屋用途为健身，经营范围包括游泳、瑜伽、舞蹈、私教工作室等健身业态，具体经营项目以工商部门核定为准，双方之间关于租赁的具体约定以签订书面《租赁合同》和《承包协议》为准。双方确定在承租期内，康某公司作为万某时代城项目中唯一健身运营商，万某公司确保在万某时代城产权区域内不引进其他健身业态及泳池承包方，对于后期万某时代城商业综合体项目确需增加的健身业态，康某公司享有在同等条件下的优先承租权。本条约定的经营排他权的前提，是康某公司严格履行《租赁合同》和《承包协议》约定，不得拖欠任何费用，否则从拖欠之日起不享有任何经营排他权。并约定万某公司如违反本协议约定，康某公司有权解除关于万某时代城相关租赁合同及泳池承包合同，万某公司还需将履约保证金以及本年度所交租金无息退还给康某公司，并支付康某公司因此受到的所有损失（包括装修损失）……。康某公司于2018年6月22日、7月30日合计缴纳了租金37500元，于2018年7月30日交纳了履约保证金1万元、泳池租金1万元。后万某物业公司向康某公司交付了案涉租赁场地，康某公司对案涉场地进行设计、装潢、施工。因小区业主阻挠施工，康某公司于2018年9月22日作出书面通知函后邮寄给万某物业公司，函中称在其对租赁场所进行设计、装潢、安装、施工并招聘人员、营销推广等期间，由于万某物业公司在签订租赁合同时未依法告知该小区业主，造成小区业主多次阻止其正常装潢施工、营销推广，致其停工至今。并称事发后，其多次催促万某物业公司处理此纠纷，但未有结果。该公司认为根据租赁合同约定，因万某物业公司违约且不积极处理纠纷，致使其无法按预定计划开展相关经营活动，给其造成严重经济损失，要求万某物业公司按合同约定承担因违约造成的相关损失，并在收函后五日内立即妥善处理纠纷。2019年10月11日，万某物业公司作出书面通知函后于2019年10月14日邮寄送达至康某公司，通知函载明：“盐城康某健身有限公司：你方与公司签订《租赁合同书》，由你方承租悦府18号楼，合同签订后，你方仅支付47500元租金，在合同履行过程中，你方已实际撤出租赁房屋，该租赁房屋一直空置，鉴于目前情况，避免损失进一步扩大，现书面通知你方：1.终止与你方签订的《租赁合同书》；2.请你方收到本通知之日七日内，将租赁房屋移交给我公司，否侧届时我司将依法收回。特此通知。你方如有异议，请书面回复我公司。”康某公司收到函件后，向万某物业公司发出复函，称其在租赁合同签订后，按合同相关规定支付相关租赁费用及承包费用，在合同履约过程中其不存在任何违约行为，而万某物业公司未能保证其对于租赁场地的实际使用权，其发生纠纷后多次通知万某物业公司均未得到有效回复，并书面告知万某物业公司：1.你方无权单方面解除合同；2.租赁标的存在争议，你方无权要求我司移交租赁标的；3.你方违约行为已对我司造成重大经济损失，我司有权要求你方赔偿；4.请你方在收到本函之后七日内与我司清算赔偿事宜。一审另查明：2018年9月，小区业主因不满物业公司将物业管理用房出租给康某公司用于经营，多次与物业公司发生矛盾，并报警处理。盐城市公安局亭湖分局大洋派出所民警出警到达现场后，劝导说服双方合理维权。一审还查明：万某房地产盐城有限公司（以下简称万某房地产公司）与买受人签订的《商品房买卖合同》第十九条约定悦府会所二楼为开发企业所有的房屋，大堂一楼为物业用房。万某房地产公司与康某公司签订的《前期物业服务合同》，约定康某公司根据开发企业委托在小区未成立业主大会前对小区内全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施统一经营管理。一审法院认为：关于案涉租赁合同的效力问题。从万某房地产公司与部分业主签订的商品房买卖合同以及与康某公司签订的前期物业服务合同约定的相关内容来看,关于悦府会所中1A、1B地块入口大堂二层，属于开发企业所有的房屋；1-A、1-B地块入口大堂一层属于物业用房。物业用房未经业主大会同意,不能改变其用途，故万某物业公司仅根据前期物业服务合同，无权将物业用房1-A、1-B地块入口大堂一层房屋出租给康某公司。据此，一审法院确认万某物业公司与康某公司签订的租赁合同无效。关于万某物业公司主张的租金及占用费。万某物业公司与康某公司于2018年7月25日签订租赁合同，后康某公司在装修期间遇到业主阻挠致停工，康某公司于2018年9月22日作出书面通知函后邮寄给万某物业公司要求其出面解决纠纷未果。康某公司并未能装修完工亦未能经营，康某公司与万某物业公司签订租赁合同用于开办健身场所的目的未能实现，故万某物业公司要求康某公司支付租金及占用费的请求没有依据，一审法院不予支持。关于万某物业公司主张的解除泳池承包经营合同的请求。该合同中约定了承包费及交纳时间，康某公司因遇到小区业主阻止，无法继续装修。该承包经营合同的目的无法实现，故万某物业公司申请解除该合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，万某物业公司的诉讼请求依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百七十条之规定，一审法院判决：一、解除万某物业公司与康某公司签订的游泳池承包经营合同；二、驳回万某物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1675元，由万某物业公司负担。二审中，万某物业公司为证明其主张提交了案涉房屋的规划许可证复印件一份，证明案涉18号楼的规划用途系入口大堂、活动室。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。康某公司对万某物业公司所举证据的关联性、证明目的不予认可，认为案涉租赁合同未能履行系万某物业公司与小区业主发生矛盾导致。本院对万某物业公司提交的证据予以确认。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉房屋尚未办理产权登记，其规划用途为入口大堂、活动室。康某公司于2020年4月25日收到一审法院邮寄的起诉状副本。二审中，康某公司称该公司于2018年9月底已经撤离案涉房屋。本案的争议焦点为：1.万某物业公司与康某公司签订的《租赁合同书》的效力如何认定；2.案涉两份租赁合同应否解除；3.康某公司应否支付案涉房屋、泳池的租金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。1.关于案涉租赁合同效力如何认定的问题。经查，万某物业公司出租给康某公司的房屋规划用途为入口大堂、活动室，万某物业公司将案涉房屋、泳池出租给康某公司，双方签订的《租赁合同书》、《游泳池承包经营合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，均系合法有效的合同。一审法院以案涉房屋一楼为物业用房，万某物业公司出租该房屋未经业主同意为由认定案涉《租赁合同书》系无效的合同，没有法律依据，本院予以纠正。2.关于双方之间的《租赁合同书》、《游泳池承包经营合同》应否解除的问题。经查，万某物业公司将案涉房屋和泳池出租给康某公司，未事先征求业主意见，后在租赁合同履行过程中遭业主反对，致租赁合同无法继续履行。2019年10月14日，康某公司收到万某物业公司邮寄送达的函，该函载明由于康某公司已经实际撤出租赁房屋，该租赁房屋一直空置，为避免损失进一步扩大，故通知康某公司终止双方签订的《租赁合同书》，并要求康某公司交还房屋。康某公司后回函表示不同意解除租赁合同及交还房屋。对此，本院认为，案涉合同因小区业主不同意而未能继续履行系属客观事实，康某公司在二审中称该公司于2018年9月底已经撤离案涉房屋，而万某物业公司亦发函确认了康某公司撤出的情况并要求解除合同，据此，双方当事人已经以自己的实际行为表明不再继续履行案涉《租赁合同书》，故本院确认双方之间的《租赁合同书》于2019年10月14日解除。另，双方之间的《游泳池承包经营合同》系与案涉《租赁合同书》一并签订，且租赁用途为合并经营健身，其履行情况亦应与《租赁合同书》作相同认定，即双方已以自己的实际行为表明不再继续履行案涉《游泳池承包经营合同》，考虑到双方在本案诉讼前并未对泳池承包合同解除作出明确的意思表示，故本院确认案涉《游泳池承包经营合同》于2020年4月25日解除，即于康某公司收到一审法院邮寄送达的起诉书副本之日解除。3.关于康某公司应否支付租金的问题。经查，案涉租赁合同未能继续履行系案涉小区业主不同意造成，但引起业主阻挠的起因系万某物业公司在出租案涉房屋、泳池前未能妥善征求业主意见，存在过错，故万某物业公司对案涉租赁合同无法继续履行应负主要责任；康某公司承租案涉房屋、泳池前未能充分核实万某物业公司出租案涉房屋、泳池是否经业主同意，亦存在一定过错，对案涉租赁合同无法继续履行应负次要责任。考虑到康某公司对案涉房屋的装潢于2018年9月22日停工，并于2018年9月底撤离，案涉泳池处于公共场所，康某公司并未实际封闭控制等情形，以及康某公司租赁案涉房屋、泳池经营的目的尚未能实现，且案涉房屋并非经营性用房，故一审判决认定康某公司无需交纳租金并无不妥。综上，万某物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决适用法律错误，但判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人盐城万泰物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  周 陇二〇二一年三月二十三日书记员  施凯钰