江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终468号上诉人（原审原告）：刘建军，女，1970年8月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈乾飞，江苏苏泓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：葛忠，男，1964年9月14日生，汉族，住南京市。上诉人刘建军与上诉人葛忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人刘建军的委托诉讼代理人陈乾飞、上诉人葛忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持刘建军一审全部诉讼请求；2、判令葛忠承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对葛忠是否违约的事实认定错误。双方签订的《商铺租赁合同》系真实意思表示，双方应当按照合同约定履行其义务，合同约定葛忠应于2020年3月28日之前足额支付2020年4月28日至2020年10月27日期间房租，考虑到疫情原因，刘建军于2020年4月24日委托刘建军姐姐李培红在推迟近一个月后才向葛忠收取租金，但葛忠仍未缴纳房屋租金。二、一审法院认定葛忠占有使用案涉房屋至2020年7月20日,葛忠占有期间一直拖欠物业费,且葛忠在2020年7月20日将案涉房屋钥匙交与一审法院前,对案涉房屋进行了大肆破坏,影响了万达金街西区的消防系统,一审法院仅支持2万元房屋占有使用费,不符合相关法律规定。综上所述，一审法院对部分案件事实认定错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持刘建军一审全部诉讼请求。葛忠辩称：1、我没有拖欠过物业费。2、我缴纳租金到4月28日，在4月28日之前，由于新冠疫情的问题，我已经告知不再续租，多次电话和微信要求对方过来办理交接手续，对方表示其在香港，让其姐姐过来，其姐姐说不能做主。3、我没有动过房屋的水电、消防管道，消防管损坏只有消防部门认定，不能由对方认定。4、对方称天花板隔断被损坏，天花板隔断是前承租人的，不存在我损坏天花板的事实。请求驳回对方的上诉请求。葛忠上诉请求：撤销一审判决，改判刘建军支付葛忠113899.55元。事实与理由：1、自2020年年初以来，受新冠肺炎疫情影响，国内经济环境出现严冬，刘建军不但不减免房租反而逆行涨价，导致葛忠不堪重负，无法继续经营。在2020年4月28日之前，葛忠明确告知房东后面不再续约，刘建军置之不理，借自己在香港之由故意，导致该房屋一直无法交接，一切责任应由刘建军承担。2、葛忠在明确告知刘建军不再续租后，及时请来3位搬运工和一辆大货车准备组织清运房屋内自有资产，但房东代理人却电话通知万象美物业，禁止葛忠搬运物品，导致葛忠自有设备物品和超市售卖的商品一直滞留在店里，超市售卖的饮料、食品等因无法及时退给批发商而过了保质期，造成葛忠直接经济损失十几万，现葛忠要求刘建军支付损失。3、由于刘建军拖延不办理交接手续，使得该房屋无法归还，在此期间葛忠对房屋进行有效的看护，要求刘建军支付房屋看护费。4、葛忠在初始承租该房屋之时，屋内堆满垃圾和杂物，葛忠要求刘建军把该房屋清理干净，刘建军拒绝葛忠的合理要求，葛忠请人进行清理，费用过万，现要求刘建军支付清理费。5、国有房屋按要求疫情期间可免除三个月房租，非国有房屋参照此要求执行，现葛忠要求刘建军减免房屋租金42000元。刘建军辩称：1、葛忠在一审中并未提起反诉，在上诉期间不应当处理上诉人葛忠的上诉请求。2、在事实与理由方面，双方签订商铺租赁合同，刘建军的义务仅为将案涉商铺交给葛忠使用并收取租金，葛忠的上诉请求要求刘建军返还租金，并无相关的事实与理由。请求驳回对方的上诉请求。刘建军向一审法院起诉请求：1、判令刘建军、葛忠2018年10月27日签订的《商铺租赁合同》解除；2、判令葛忠于三日内将南京市建邺区水西门大街291号万达金街西区127号门面商铺清空搬离并将该商铺返还刘建军；3、判令葛忠向刘建军支付违约金28800元并以86400元为基数每日1%计算，暂计至2020年4月27日，支付滞纳金25920元，以上合计54720元；4、葛忠向刘建军支付房屋占有使用费用自2020年4月28日至实际返还之日止（暂计至2020年6月28日）28800元；5、葛忠承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月27日，刘建军、葛忠签订《商铺租赁合同》一份，约定葛忠承租刘建军名下位于南京市建邺区，刘建军按照约定交付了该房屋。合同约定第一年租金为16万元，第二年租金为17.28万元，第三年租金为18.56万元，租金每半年付一次，提前一个月付款。因葛忠未按约定在2020年3月28日前足额支付2020年4月28日至2020年10月27日的房租，刘建军委托律师向葛忠发出《律师函》，内容为：“解除合同、返还房屋并支付违约金”，葛忠陈述对于合同在2020年4月27日解除无异议。2020年5月2日，葛忠通过微信告知刘建军:“你好，我再次催你们来进行房屋交接，如果逾期不来后果你自负”。刘建军陈述葛忠仅发送短信并未将案涉房产钥匙以及商铺里的设施等办理清空，双方未就交接达成一致。刘建军提供证据证实截止2020年7月4日，葛忠仍有冰箱等物品在涉案房屋内。一审另查明：葛忠于2020年7月20日将涉案房屋钥匙交与一审法院，一审法院于次日交与刘建军。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘建军、葛忠签订《租赁合同》，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按约履行。关于刘建军主张的第一项诉讼请求，因庭审中刘建军予以认可，一审法院依法予以确认；关于刘建军主张之第二项诉讼请求，庭审后葛忠已将钥匙交与刘建军，房屋已交由刘建军控制，故一审法院不予支持；关于刘建军主张之第三项诉讼请求，因葛忠应交纳房租日期处于疫情期间，且葛忠已实际支付的房租到期日为2020年4月28日，故对刘建军主张葛忠承担违约责任之诉讼请求，一审法院不予支持；关于刘建军主张之第四项诉讼请求，葛忠辩称系刘建军拒绝交接，葛忠虽提供有微信记录，但并未采取相应交接措施，根据刘建军提供的2020年7月4日照片证据显示，葛忠仍有物品放置于涉案租赁房屋内，庭审结束后葛忠将钥匙交与一审法院，视为已将房屋返还于刘建军，但葛忠应当支付2020年4月29日起至2020年7月20日的房屋占有使用费，结合疫情期间的影响和相关政策，基于公平原则，一审法院酌定葛忠应当支付的房屋占有使用费为20000元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决:一、原告刘建军与被告葛忠于2018年10月27日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月27日解除；二、被告葛忠于判决生效后十日内支付原告刘建军自2019年4月29日起至2020年7月20日止房屋占有使用费20000元；三、驳回原告刘建军的其他诉讼请求。一审案件受理费1888元，减半收取944元，由刘建军负担718元，由葛忠负担226元。本院二审期间，刘建军提供以下证据：证据1、2021年2月26日南京市公安局建邺分局莫愁湖派出所出具接处警证明一份；证据2、2020年8月21日深圳市万象美物业管理有限公司南京建邺分公司出具的物业费缴费通知单一份；证据3、案涉房屋照片打印件9张。以上证据证明刘建军在2020年7月21日在法院的协调下交接案涉房屋后，发现案涉房屋中的水电、消防管道、天花板及房屋隔断门均被葛忠破坏，一审法院支持的数额不足以弥补刘建军的损失。葛忠质证称：对于三份证据的真实性均有异议；证据1中水电、消防不存在问题；证据2物业费缴纳的是5月1日和7月31日，我方5月1日已经将房屋的钥匙交给房东了，物业费不应当由我方缴纳；证据3天花板的吊顶不是我的，是原承租人做的，墙纸有损坏但不存在墙体破坏，我当时把现场清理干净了，不存在照片上乱七八糟的情况。二审经审查，刘建军提供的上述证据均有原件，对上述证据的真实性本院予以确认。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。另查明，刘建军、葛忠2018年10月27日签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2018年10月28日至2021年10月27日。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。刘建军上诉提出，一审法院对于葛忠是否违约的事实认定错误。经审查，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，虽然因疫情原因，承租人的经营受到一定影响，但尚不足以达到应当解除合同的程度，可以用减少租金的方式由双方分担经营受到的不利影响，葛忠在合同约定的租赁期限届满前，单方要求解除合同，存在违约行为，应当承担违约责任。一方当事人要求解除合同，导致合同无法履行时，另一方可以要求对方承担违约责任，但也应当及时接收房屋，避免损失扩大。葛忠向刘建军提出解除合同后，刘建军未及时接受房屋，直至一审法院审理中，才由一审法院在2020年7月20日将案涉房屋钥匙交给刘建军，一审法院将租金计算至2020年7月20日，而非计算到葛忠提出解除合同时止，已经考虑了葛忠的违约情形，故对刘建军再提出要求葛忠承担违约责任的主张不予支持并无不当。刘建军上诉提出，葛忠拖欠物业费,且对案涉房屋进行了破坏,造成其损失。经审查，刘建军一审诉讼请求中并不包含上述主张，其这一上诉请求不属于本案审理范畴，本院不予理涉。葛忠上诉提出，刘建军阻止其搬运案涉房屋内的物品，导致其产生损失，要求刘建军赔偿其损失，并主张清理费，因葛忠并未在一审中提出反诉，其上述主张不属本案审理范畴，本院不予理涉。葛忠要求刘建军按照疫情期间可免除部分租金的规定，减免房屋租金42000元，本院经审查，对于疫情的影响，一审法院在确定葛忠应付租金时已予以充分考虑，对葛忠这一主张，本院不再予以支持。综上所述，刘建军和葛忠的上诉请求均不能成立,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1888元，由刘建军负担1436元，由葛忠负担452元。本判决为终审判决。审判员  孙伟二〇二一年三月十九日法官助理高婷书记员戴苗