安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终290号 上诉人（原审被告）:张华会，男，1971年9月18日出生，汉族，住安徽省滁州市。 上诉人（原审被告）:徐军，男，1975年3月28日出生，汉族，住安徽省滁州市。 上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：龚军，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会（曾用名滁州经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会），住所地安徽省滁州市龙山东路788号，统一社会信用代码55341103MEA4047091。 法定代表人：李凯，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：吴**斌，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张研，安徽环滁律师事务所律师。 上诉人张华会、徐军因与被上诉人安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会（以下简称花都路社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初4703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张华会、徐军上诉请求：1.撤销（2020）皖1103民初4703号民事判决，发回重审或改判花都路社区返还其费用169839.56元；2.本案一、二审诉讼费用由花都路社区承担。事实和理由：1.案涉标的物没有建设工程规划许可证、房产证、消防验收许可证，违反了法律强制性规定，案涉《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》无效，其仅需对实际占用摊位承担占用费义务，无承担全部标的租金的义务；2.花都路社区未将案涉房屋交付，2019年10月，花都路社区将龙山农贸市场改为便民点，擅自变更了标的物的用途，应视为违法解除房租合同，提前收回租赁物；3.其仅需要承担实际占用租赁物的使用费，该费用应据实按照实际平方面积计算，原审判决其承担全部房屋租金和违约金错误，花都路社区存在过错，应返还其164839.56元，另退还履约保证金5000元。 花都路社区辩称，1.双方签订合同时已经明确约定出租的标的物是铺面、房产、土地等，开办菜场的相关手续应由张华会、徐军自行办理，现张华会、徐军以原本应当由自已承担的对租赁进行消防建设的义务为由要求认定案涉合同无效无事实和法律依据；2.张华会、徐军在将案涉铺面、房产、土地等建设菜场并经营后，其单位应政府要求将门头更换为龙山便民点，实际上还是原先的商户，卖的还是原来的商品，只是换了一个门头；3.原审判决已经对疫情、菜场环境卫生检查、维修改造的时间进行了扣减，判决中的租金是张华会、徐军实际租赁并经营期间的租金。请求驳回张华会、徐军的上诉请求。 花都路社区向一审法院起诉请求：1.判令解除双方租赁合同关系，并要求张华会、徐军立即将租赁的门面房及菜场腾退并归还；2.判令张华会、徐军立即向其支付拖欠房屋租金390178元（后附清单，租金暂计算至2020年9月30日，实际租金计算至张华会、徐军将房屋归还之日止）；3.判令张华会、徐军支付其的履约保证金5000元不予退还；4.判令张华会、徐军向其支付违约金78035元（拖欠租金20%）；5.本案诉讼费由张华会、徐军承担。 一审法院认定事实：2017年8月4日，安徽省滁州市经济技术开发区召开2017年第九次主任办公会议，同意将龙山小区商业3#交由花都路社区按照公开招标程序进行装修并支付装修费用，同意龙山小区商业3#的经营收入，由花都路社区上交滁州市经济技术开发区财政，然后财政再按照前四年100%，第五年开始50%，补贴给各自社区。2018年4月13日，花都路社区（甲方）与张华会、徐军（乙方）签订《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》载明：乙方于2017年11月24日通过公开竞价的方式竞得本合同标的物的承租权。根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，双方本着平等自愿、公平合理原则，经充分协商一致，就资产租赁事宜签订如下协议：第一条合同标的物及使用用途，1、甲方将位于龙山小区商业3的菜场（铺面、房产、土地等），面积约1000平方米（以实际面积为准），出租给乙方使用。2、移交使用前，甲方负责对合同标的物的门（含卷闸门）、窗、锁、水龙头、灯管等室内设施进行必要的修缮、更换；移交使用后，此类修缮、更换一律由乙方自行负责（含有关费用）；合同期满，乙方需完整无偿归还甲方。3、签订本合同前，甲方已告知乙方有关该资产未设定抵押等情况。4、合同标的物的质量和装修状况以标的物交付乙方时的现状为准。乙方对合同标的物已进行了实地了解，同意依照本合同的条款租用该资产。5、使用用途：乙方租用合同标的物的用途为农贸菜场。不能擅自改变标的约定用途。如乙方未经甲方同意擅自改变合同约定用途的，甲方有权单方面解除合同并将合同标的物收回。第二条租赁期限，本合同的有效期限为叁年，即从2018年5月1日起至2021年4月30日止。第三条有关租金缴交的规定，1、租金标准：乙方使用合同标的物的租金为264360元/年。由乙方按合同规定按年缴交甲方。2、如合同签订年限超过一年，从第二年起年租金在上年度的基础上递增1%，即第二年租金为267003元，第三年租金为269673元。3、租金缴交时间：先付后租，第一年租金，在签订合同时交纳和收取，以后每年租金，在该年度或季度开始计算前一个月交纳和收取。4、甲方负责收取租金，并在收取租金后10个工作日内上缴财政。乙方应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方按欠交租金1%向乙方收取滞纳金，迟交15天，甲方有权解除合同，并从第16天开始，甲方每天向乙方收取租赁合同约定租金额200%的房屋占用费，直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束。第四条有关履约保证金、水、电、气、有线电视等费用的规定，1、履约保证金：在签订本合同时，乙方必须先向甲方交纳履约保证金，合计5000元。租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金的情形时甲方不计息退还。2、租赁期满或合同解除后，在乙方无违约情形下，甲方按乙方提供的甲方开出的履约保证金凭证原件在10个工作日内退还。在租赁期满或合同解除前，乙方不得利用该保证金冲抵任何应由乙方承担的费用。乙方如因自己行为不能提供甲方原开出的履约保证金凭证原件或有违约情形的，甲方将不负责退还该履约保证金。．．．．．．等。第九条合同标的物交付及收回的验收，1、合同标的物交付时。双方应共同参与，如对装修、器物等硬件设施、附属设施有异议的，应当场提出，协商解决。乙方接受标的物钥匙后视为甲方已按合同约定完成了交付，且乙方对房屋的现状无异议。．．．．．．等。第十一条乙方违约责任，1、不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期1日应按欠交租金的1%向甲方支付违约金等．．．．．．合同签订后，甲方将钥匙交与乙方，乙方将264360元租金交与甲方。在合同履行过程中，乙方经营的龙山小区商业3的菜场，因滁州市创建文明城市及省、市环境卫生检查，菜场不能正常经营，自2018年、2019年、2020年三年共停业39天；2018年5月6日，菜场下水道、改厕等，菜场停业7天；公厕改造时间为2018年12月5日至2018年12月20日，菜场停业15天；2019年龙山农贸市场装饰改造工程为2019年4月5日至2019年5月4日，菜场停业60天；2019年污水管道修复时间为2019年9月20日至2019年11月3日，菜场停业43天；2020年疫情期间，菜场停业扣除3个月时间。上述合计254天。2019年10月，龙山农贸市场改为便民点。 一审法院认为，涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按约定履行自己的义务。涉案租赁合同约定，张华会、徐军使用合同标的物的租金为264360元/年即724元/天（264360元÷365天），由张华会、徐军按合同规定按年缴交花都路社区，如合同签订年限超过一年，从第二年起年租金在上年度的基础上递增1%，即第二年租金为267003元即731元/天（267003元÷365天），第三年租金为269673元即738.8元/天（269673元÷365天）。张华会、徐军除2018年交付花都路社区租金264360元/年外，至今未向花都路社区缴纳租金，故张华会、徐军2019年应向花都路社区缴纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金267003元，但应扣除合同签订后因菜场环境卫生检查、维修改造及疫情期间停业共254天，张华会、徐军实际应缴纳花都路社区租金为81141元【731元/天＊（365天-254天）】。2020年5月1日之后的租金按269673元即738.8元/天（269673元÷365天）计算至张华会、徐军实际返还龙山小区商业3的菜场（铺面、房产、土地等）时止。在本案审理中，张华会、徐军对花都路社区要求解除租赁合同无异议，故本合同予以解除。张华会、徐军依据合同约定，向花都路社区支付了5000元保证金，因涉案租赁合同已解除，故花都路社区应当返还张华会、徐军保证金5000元。双方约定的违约金为每逾期1日应按约定的日租金1%向花都路社区支付违约金，明显过高，依法调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会与张华会、徐军签订的《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》；二、张华会、徐军于本判决生效之日起十日内支付安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会2019年5月1日至2020年5月1日租金81141元及利息（自2019年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至付清之日止）；2020年5月1日至实际返还完毕龙山小区商业3的菜场（铺面、房产、土地等）时的租金，即738.8元/天（269673元÷365天）计算，并以所欠租金为基数自2020年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至付清之日止；三、安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付张华会、徐军履约保证金5000元；四、张华会、徐军于本判决生效之日起十日内将龙山小区商业3的菜场（铺面、房产、土地等）返还安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会；五、驳回安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费3576元，减半收取1788元，由安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会负担388元，张华会、徐军负担1400元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张华会、徐军提交房屋租赁协议13份，用于证明其对租赁物使用情况，应按实际使用情况支付费用。花都路社区质证认为对三性均无异议，但对证明目的不认可，其在签订合同时已经将整体的房屋和土地出租给张华会、徐军，具体怎么样经营，对外部分出租还是整体出租与其无关，该证据恰恰证明了张华会、徐军已经在合理的使用、租赁标的物，且已经获得收益，故应向其支付租赁费用。本院认为，该证据仅能证明张华会、徐军对案涉租赁物的经营使用情况，不能达到张华会、徐军关于应按实际使用情况支付费用的证明目的，本院不予采信。张华会、徐军提交短信，用于证明2020年12月19日其已将占用的摊位、室内门面房交付给花都路社区。花都路社区质证认为对2020年12月19日返还租赁物时间予以认可。本院认为，鉴于双方对租赁物返还时间无异议，本院予以确认。 二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 经审理查明：2020年12月19日，张华会、徐军将案涉租赁物返还给花都路社区。 本院二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方在《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》中并未约定将案涉租赁物经过消防验收合格作为租赁合同的生效要件，案涉租赁物是否经过消防验收合格与租赁合同的效力没有必然联系，张华会、徐军以案涉租赁物无消防验收许可证为由，提出租赁合同无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。花都路社区虽未提交案涉租赁物的产权证明，但案涉租赁物权属清晰，没有争议，有无产权证对租赁合同的效力并不产生影响，张华会、徐军以案涉租赁物无房产证为由，提出租赁合同无效的上诉主张无法律依据，本院不予支持。案涉租赁物已取得建设工程规划合格证，张华会、徐军仍依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定主张租赁合同无效不能成立，本院不予支持。 张华会、徐军上诉提出花都路社区未将案涉租赁物向其交付，但其于一审答辩中已认可花都路社区将租赁物交付，仅主张交付时间为2018年7月底，前后矛盾；而张华会、徐军于二审中提交的《龙山农贸市房屋租赁协议》所载内容能够证实，张华会、徐军于案涉租赁合同签订后即取得了案涉租赁物进行实际经营，并将其中的部分房屋、摊位租赁给他人且签订了租赁协议。故张华会、徐军关于花都路社区未将案涉房屋交付的上诉主张不能成立，本院不予支持。本案既无证据证明案涉租赁物由农贸市场更名为便民点对张华会、徐军的经营产生实际影响，也无证据证明花都路社区于更名后解除了案涉租赁合同并实际收回了租赁标的；且张华会、徐军于二审期间举证证明将案涉租赁物返还给花都路社区的时间为2020年12月19日，双方当事人对于该事实均无异议，本院予以确认。故张华会、徐军关于花都路社区擅自对案涉标的物性质予以变更，于2019年10月提前终止了租赁合同并收回标的物的上诉主张不能成立，本院不予支持。 双方当事人在《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》约定的租赁标的物为龙山小区商业3的菜场，面积约为1000平方米，租金标准为264360元/年，逐年递增1%。合同签订后，花都路社区将租赁标的物整体交付张华会、徐军，至于对租赁标的物的使用是整体经营，还是分户出租经营，系张华会、徐军对自己事务的处理，与花都路社区无关，张华会、徐军应按合同约定的标准向花都路社区支付租金。张华会、徐军关于其仅应根据实际使用面积支付相应使用费的上诉主张无合同和法律依据，本院不予支持。案涉租赁物的返还为2020年12月19日，花都路社区虽在诉状中主张租金计算至房屋归还之日止，并要求张华会、徐军支付违约金，但在原审判决作出前，原审法院于2020年12月2日组织双方当事人进行了问话，制作了《问话笔录》，花都路社区法定代表人李凯在该《问话笔录》中签字确认，并加盖了花都路社区的印章，根据该《问话笔录》的内容，花都路社区明确表示，因2020年11月30日菜场已经招标，其同意租金计算到2020年11月2日，且自愿放弃违约金。该内容系当事人对自身权益的处置，并不违反法律规定，理应作为裁判的依据。原审仍将租金计算至租赁物实际返还之日并以相关利率标准判决支付违约金不当。张华会、徐军关于原审判决其承担全部租金和违约金错误的上诉主张部分能够成立，本院予以支持。 各方当事人对原审判决的其他内容均未提起上诉，本院予以确认。张华会、徐军对于第一年的租金已经全额交纳；自2019年5月1日至2020年4月30日租金经计算为81141元；自2020年5月1日至2020年11月2日，计186天，按738.8元/天（269673元÷365天）标准计算，租金为137416.80元。上述合计218557.80元，张华会、徐军应当支付给花都路社区。因案涉租赁物已实际返还，故不应再判决予以返还。 综上，上诉人张华会、徐军的部分上诉请求能够成立，本院予以支持。原判认定事实错误，判决不当，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初4703号民事判决第一、三、五项，即：解除安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会与张华会、徐军签订的《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》；安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付张华会、徐军履约保证金5000元；驳回安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会的其他诉讼请求。 二、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初4703号民事判决第四项，即：张华会、徐军于本判决生效之日起十日内将龙山小区商业3的菜场（铺面、房产、土地等）返还安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会。 三、变更安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初4703号民事判决第二项为：张华会、徐军于本判决生效之日起十日内支付安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会租金218557.80元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费3697元，由上诉人张华会、徐军负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二一年三月十一日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。