浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终750号 上诉人（原审被告）：金法银，男，1962年5月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：鲍江云，浙江冠森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱书程，浙江冠森律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：姜永杰，女，1977年11月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：逄志增，男，1974年10月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘焕国，山东畅策律师事务所律师。 上诉人金法银因与被上诉人姜永杰、逄志增排除妨害纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初13655号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金法银上诉请求：撤销原判，改判驳回姜永杰、逄志增的诉讼请求。事实与理由：一、姜永杰、逄志增是否以合法方式、合法途径取得涉案房产没有事实和法律依据。金法银和王爱仙之间房产纠纷的裁判文书只是确认抵押借款协议是王爱仙名义签订的，但双方之间关于涉案房地产归属的争议应另案处理，王爱仙无权处分涉案房屋，无权与姜永杰、逄志增签订房地产买卖合同。姜永杰、逄志增与王爱仙之间签订买卖合同，但房地产过户手续是第一手房东王国强、王红星、王良金户直接与姜永杰、逄志增办理的，房屋产权取得途径违法违规，应移送行政部门撤销过户登记。自2017年以来，王国强等人、王爱仙就与金法银存在房产纠纷，金法银通过申请保全、发函告知居委会、不动产中心及在房屋外墙上张贴“房屋有纠纷，概不出售”公告等方式保全房产。姜永杰、逄志增作为房屋买受方，应当对房屋现状详细了解，对房屋是否存在纠纷、诉讼应尽注意义务，其明知涉案房产涉诉，仍与王爱仙达成房屋买卖协议，明显构成恶意串通损害第三人利益。另姜永杰、逄志增与王爱仙之间存在恶意伪造交易的嫌疑，购房款均不是直接支付给王爱仙的，涉案买卖合同的真实性值得怀疑。二、金法银是合法占有、使用涉案房屋，姜永杰、逄志增无权要求金法银腾空房屋及主张房屋占用费。涉案宅基地是金法银购买的，房屋是金法银出资建造、装修的，并居住至今，水、电户口、门牌号均登记在金法银名下。金法银建造、装修房屋的权益应归其自身享有，自然享有合法占有、使用权利。三、退一步说，即使姜永杰、逄志增合法取得房屋产权，但因涉及金法银的建造、装修等权益，姜永杰、逄志增无权要求腾空房屋及支付占用费。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院驳回姜永杰、逄志增的诉讼请求。 姜永杰、逄志增辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。姜永杰、逄志增以合法方式购买涉案房屋，并已办理不动产登记，享有合法的所有权。姜永杰、逄志增与王爱仙签订的《房地产买卖合同》自合同成立之日起即生效，涉案房产第一手权利人王国强等人配合办理过户登记，王爱仙系有权处分。即使王爱仙是无权处分，姜永杰、逄志增支付合理对价并办理了不动产登记，已依法善意取得了涉案房产的物权，金法银主张姜永杰、逄志增与王爱仙恶意串通，没有事实与法律依据。金法银与王爱仙、王国强等人之间的纠纷已经法院生效判决驳回了其诉讼请求，且金法银至今未提供有效证据证明其对涉案房屋享有合法权益。姜永杰、逄志增自取得不动产登记证书之日起对涉案房产享有合法所有权，金法银未经姜永杰、逄志增同意非法占用房屋，应承担腾空房产的义务。现有证据不能证明涉案房产的建造、装修由金法银出资，即使其出资，其出资的基础是非法占有，无权要求他人赔偿。综上，金法银的上诉理由不能排除姜永杰、逄志增对涉案房屋的所有权，请求二审法院维持一审判决。 姜永杰、逄志增向一审法院起诉请求：1.判令金法银将义乌市××街道××幢××号楼房产腾空并交付给姜永杰、逄志增；2.判令金法银按照日租金621.9元／天向姜永杰、逄志增支付2020年4月2日起至实际交付房屋之日的房屋占用费。 一审法院认定事实：2019年12月19日，姜永杰（乙方）与案外人王爱仙（甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：甲方同意将坐落于义乌市××街道××幢××号的房产出售给乙方；所有权人王国强，共有权人王展宏、斯亚仙、王良金、吴春荣、王国峰、王红星、王苏英；房地产权证号为浙（2018）义乌市不动产权第00385**；甲乙双方同意于2019年12月30日前到相应房产部门办理房产所有权证转移手续；上述房产的成交价格为900万元，乙方在签订本协议当日支付定金50万元，甲方应向乙方出具收款凭条，办理产证过户当日乙方不动产权证到手后乙方向甲方支付购房首付款300万元，甲方应向乙方出具收款凭条，中介协助办理该房产相关贷款额为495万元，此款作为购房余款直接打入甲方账户，乙方须在30个工作日内交予甲方，甲方应向乙方出具收款凭条，甲方承诺于2020年4月1日前腾空并交接该房产，房屋腾空双方交接完毕后乙方支付甲方购房尾款55万元，甲方应向乙方出具收款凭条；该房产产权过户的相关税费（含土地出让金）均由甲方承担，该房产配套设施过户的相关费用由乙方承担；上述房产应属于甲方所有或者甲方有权处理，并保证上述房产权属无争议，自本合同生效之日起若发生与甲方有关的房产权属纠纷或债务债权等，均由甲方负责清理并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿；甲方在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，甲方应将该房产已出租的情况告知乙方，若由此发生纠纷，均由甲方负责清理并承担相应的法律责任，因此给乙方造成的损失，由甲方赔偿等。2019年12月19日，逄志增转账给义乌市芳嘉电子商务商行50万元，同日由王爱仙出具金额为50万元的定金收条一份。2019年12月30日，姜永杰、逄志增通过支付土地出让金691727.04元、税费341092.81元（295168.1元＋45924.71元）、银行转账871180元及开具本票1096000元等形式支付购房款共计2999999.85元，同日由王爱仙出具金额为300万元的收条一份。2020年1月20日，姜永杰转账给李少金560万元，再由李少金转账给王爱仙指定的收款人金益飞495万元，同日由王爱仙出具金额为495万元的收条一份。2020年1月2日，涉案房产变更登记至姜永杰、逄志增名下，权证号码为浙（2020）义乌市不动产权第0000034号；坐落于义乌市××街道××幢××号；转移方式为买卖。2020年4月1日，姜永杰、逄志增委托山东雅圣律师事务所向金法银方发送《律师催告函》一份，载明：“2019年12月19日，委托人姜永杰与王爱仙签订《房地产买卖合同》，约定由委托人购买5号房产。2019年12月30日，委托人与王爱仙办理了房屋过户手续，委托人依法取得5号房产的所有权。根据《房地产买卖合同》的约定，委托人有权于2020年4月1日办理房屋交接手续……”然涉案房屋一直由金法银居住、使用至今。另查明，金法银曾以宅基地使用权纠纷为由，将王良金、吴春荣、王国峰［（2018）浙0782民初16578号］、王国强、斯亚仙、王展宏［（2018）浙0782民初16579号］、王红星、王苏英［（2018）浙0782民初16580号］等人诉至一审法院。该三案经金华市中级人民法院二审审理后，均认定“金法银提出其系涉案宅基地使用权的买受人，要求被上诉人协助过户的上诉理由，理据不足，不予支持”，据此金华市中级人民法院判决“驳回上诉，维持原判”后，金法银不服金华市中级人民法院的民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院经审查认为，“原审确认案涉宅基地转让的实际受让人系王爱仙，有相应的事实和法律依据。因金法银并非合同当事人，其基于案涉转让协议请求继续履行合同、办理过户手续缺乏依据，原审由此驳回其诉讼请求，并无不当”，据此浙江省高级人民法院裁定驳回金法银的再审申请。审理过程中，根据姜永杰、逄志增的申请，该院依法委托金华天证价格评估有限公司作出价格鉴定结论书，鉴定结论为：义乌市××街道××幢××号楼房产自2020年4月1日起至2020年11月8日止的租金为人民币138061元，平均日租金为621.9元。姜永杰、逄志增预交鉴定费4300元。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，姜永杰、逄志增出资购买案涉房屋并于2020年1月2日进行不动产登记，取得了不动产权属证书，姜永杰、逄志增对案涉房屋享有物权。金法银在无任何有效权属依据且未经姜永杰、逄志增同意的前提下，占有、使用该房屋，侵犯了姜永杰、逄志增的合法权益，姜永杰、逄志增有权主张排除妨害，故其要求金法银腾空并返还涉案房屋于法有据，予以支持。因金法银的侵权行为，姜永杰、逄志增至今未实际取得涉案房屋的使用权，故金法银应支付房屋占有使用费。姜永杰、逄志增于2020年4月1日向金法银发送律师催告函，告知金法银其已取得涉案房屋的所有权。该院酌定一个月的合理搬离期，则金法银应于2020年5月1日前腾空并返还涉案房屋；逾期未返还，应根据鉴定结论按621.9元／日支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。综上，姜永杰、逄志增合法有据的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十五条、第三十九条的规定，判决：一、金法银于判决生效后三十日内将位于义乌市××街道××幢××号房屋［权证号码浙（2020）义乌市不动产权第0000034号］腾空并返还给姜永杰、逄志增。二、金法银于判决生效后十日内支付姜永杰、逄志增房屋占有使用费（自2020年5月2日起按621.9元／日的标准支付至实际腾空并返还房屋之日止）。三、驳回姜永杰、逄志增的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1113元，由姜永杰、逄志增负担226元，由金法银负担887元。鉴定费4300元，由金法银负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是姜永杰、逄志增是否有权要求金法银腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费。姜永杰、逄志增通过买卖方式取得涉案房屋，并由不动产登记机构进行登记，其系涉案房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。现有证据不能证明金法银享有占有、使用涉案房屋的合法权利，金法银的上诉主张不能阻碍姜永杰、逄志增作为所有权人对该房产行使相关物权权利，故姜永杰、逄志增要求金法银腾退房屋并支付相应期间的房屋占有使用费于法有据。综上，金法银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2226元，由上诉人金法银负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张旭良 审 判 员 张燕燕 审 判 员 王小青 二〇二一年三月二十六日 法官助理 朱骏焘 代书记员 周璟学