浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0822民初2379号 原告：占烁雯，女，汉族，1996年8月8日出生，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：潘国英，浙江**风律师事务所律师。 被告：陆晓芳，女，汉族，1967年8月20日出生，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：朱浩涵，男，1994年9月12日出生，系被告陆晓芳之子。 委托诉讼代理人：方涛、缪云凡，浙江诚如律师事务所律师。 被告：常山县圆梦房地产经纪服务部，住所地：常山县天马街道文峰西路**。 法定代表人：江爱京，职务：总经理。 被告：常山县芳华房地产经纪服务部，住所，住所地：常山县天马街道定阳北路**div> 法定代表人：蒋丽华，职务：总经理。 原告占烁雯与被告陆晓芳、常山县圆梦房地产经纪服务部（以下简称圆梦中介）、常山县芳华房地产经纪服务部（以下简称芳华中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案受理，依法适用简易程序于2021年2月3日、3月4日、3月31日公开开庭进行了审理。原告占烁雯委托诉讼代理人潘国英、被告陆晓芳及其委托诉讼代理人缪云凡、被告圆梦中介法定代表人江爱京、被告芳华中介法定代表人蒋丽华到庭参加诉讼，被告陆晓芳委托诉讼代理人朱浩涵参加了第二、第三次庭审。本案现已审理终结。 原告占烁雯诉称，2020年10月21日，原告找到被告芳华中介，欲购买常山县紫港小区住宅，因被告圆梦中介有房源，被告芳华中介就将原告带至被告圆梦中介处，后三方以被告陆晓芳为甲方，原告为乙方，被告圆梦中介、芳华中介为丙方签订“房屋买卖合同（定金）”一份，被告圆梦中介因当时自己的格式合同已用完，就向“常山县尔家房地产信息咨询服务部”要了份格式合同作为三方合同，原、被告均在“房屋买卖合同”乙、甲方处签字捺印，被告圆梦中介经理姚伟国，被告芳华中介经纪人协理饶红芳分别代表被告圆梦中介、芳华中介在丙方处签字捺印，被告圆梦中介同时在丙方处盖章确认。上述合同约定：房屋坐落常山县××街道××小区××幢××单元××室，房屋所有权证号：0004931，建筑面积128.51ｍ2，车库面积42.65ｍ2，房屋成交价格1820000元；原告于2020年10月21日前支付购房定金50000元，付定金当日被告将房屋的产权证书及相关权属证书原件存放于被告圆梦中介、芳华中介处，用于产权过户；2020年11月30日支付被告首付款910000元（含5万定金），余款910000元房屋过户给原告后由原告向银行抵押贷款支付；合同签订之日起45日内双方办理转让过户手续。合同签订后，原告即按上述定约于当日向被告支付50000元定金，于2020年11月12日前支付被告103万元购房款（含定金）。2020年11月8日常山县人民政府发布《关于常山县主城区旧城改造项目有关事项的公告》后，常山县城区和郊区将大面积进行改造，改造项目分九个片区，从而提高了房价。被告陆晓芳以共有人不同意出卖房屋为由，进行反悔，遭原告拒绝后，于11月25日将已收取的103万元购房款未经原告同意强行还给原告，原告于当日退回，被告陆晓芳又于次日转回原告并威胁原告，明确拒绝继续履行合同。综上，原告认为，三方所签《房屋买卖合同》约定，被告陆晓芳保证已取得其他共有人书面同意出售该房产，并承诺其发生于“甲方”（被告陆晓芳）有关的产权纠纷，因此给乙方（原告）造成的经济损失，全部由甲方负责赔偿。常山县人民政府“公告”发布后，在同一地段的房屋单价就相差几千元，原告如在同一地段购入相同面积和户型的住宅将比原来高出几十万，被告陆晓芳在收到原告103万元购房款后提出解除合同并强行退回已收款，已构成根本性违约，由于被告陆晓芳的违约行为已不能实现合同目的，为此被告陆晓芳应承担赔偿原告房屋差价损失。被告圆梦中介、芳华中介作为专门从事房屋中介的房地产经纪机构，未认真审查房屋产权人信息，未履行让共有人在合同上签字义务，同样存在过错，由于三被告的共同过错使“合同”无法继续履行，三被告均应承担赔偿责任，故向法院提起诉讼，诉请：1.要求被告陆晓芳双倍返还定金100000元，并加付自2020年11月25日起至付清止违约金（按300元／天计算）；2.要求三被告共同赔偿房屋差价损失299670元（住宅暂时按2000元／ｍ2差价计算，车库按1000元／ｍ2计算，最后以评估价值为准）；3.要求三被告承担评估费、法院受理费等。 被告陆晓芳辩称意见如下：一、《房屋买卖合同(定金)》未生效。1.案涉合同是附生效条件的合同。合同约定需经过所有的当事人或者委托代理人签字后生效，但是案涉合同并未经过房屋共有人朱昌耀的签字，故合同未生效。2.原告明知房屋产权人有两位，未有人未在合同上签字的应当属于未生效合同。买卖房产是一件大事，原告在不了解案涉房屋的具体情况下就直接签合同、下定金的。案涉合同自始至终未生效，且原告和另两被告对此也具有一定的过错。二、若法院认定合同生效。那么根据合同约定“在甲方收取购房定金后不卖给乙方，则甲方属于违约，导致乙方收回双倍定金的，甲方同意中介方的中介费从违约金中扣除。”根据该规定，被告陆晓芳是可以单方解除合同的，单方解除合同对应的代价就是支付双倍的定金作为违约金。三、原告要求按300元/天计算违约金没有法律依据。1.被告陆晓芳跟被告圆梦中介、被告芳华中介以及原告明确告知其不愿意出售房屋的时间是2020年11月5日，3日、4日也打到电话给中介，但是没有接通，5日时明确告知不愿出售。在2021年11月12日至2021年11月25日，原告与被告陆晓芳来回转账多笔，被告陆晓芳已经全额退还购房款以及定金。在此期间，被告陆晓芳也表示愿意支付合同约定的解除合同的五万元的违约金，但是原告并不接受。所以被告陆晓芳并不需要按照300/天支付给原告因迟延给付双倍定金而导致的延期履行的违约金。2.即使需要支付，300元/天的违约金约定过高。四、原告的第二项诉讼请求没有事实依据以及法律依据。1.一房一价，原告提供的其他地方的购房合同并没有参考价值；2.被告陆晓芳向原告表明不想卖房的意愿是在原告所谓的相关政策出台之前；3.政策出台对房价影响没有直接关系，案涉房屋也非拆迁对象；4.原告自认为政策的出台导致了常山县整个县城的房价提高，这显然是与本案没有直接的逻辑关系的。被告曾委托的专业机构评估，案涉房屋价格没有提高。况且，被告陆晓芳及时转回了购房款给原告，原告完全可以在当时购入常山县其他区域的房产。 被告圆梦中介辩称，中介不存在过错。首先，在签订合同的时候，已明确告知过原告被告陆晓芳的共有人没来（在外地），原告自己认可的。原告称房屋买卖合同都没看，也不知道房产证上面积多少，有无共有人等，这些都不是事实的，面积、价格都在买卖合同中写明的，原告确认后才签字的，另外房屋的产权证书当时是从支付宝上的页面调出来给她看过的。其次，合同签订之后不久，本中介还曾提醒原告，让其早一点过户，是原告自己不同意，非得按合同期限办理。第三，被告陆晓芳不同意卖房之后，我们马上通知了原告，且为此我们中介还花了很多的时间在做他们双方的调解工作。第四，本案是房屋买卖合同纠纷，跟我们中介没有关系，我们中介已尽到自己的义务。故此，请求法院驳回原告对中介的诉讼请求。 被告芳华中介辩称，原告是其合伙人饶红芳的买方客户，被告陆晓芳是被告圆梦中介的卖方客户，当时到现场看房后，买方满意、卖方同意，所以买卖双方就到被告圆梦中介那儿签了房屋买卖合同，买方付了定金。因为被告陆晓芳的违约，饶红芳也做了很多的工作，当时出发点还是想极力给他们调解成功的。至于责任有否，以法院认定为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告占烁雯提供了“营业执照”、“备案证书”、“工作牌一份”、“房屋买卖合同”、“收条”、“银行分户明细对账单”、“微信聊天记录”、“短信记录”、“公告”等证据。经质证，被告陆晓芳质证意见如下：对“营业执照”、“备案证书”、“工作牌一份、“房屋买卖合同”、“收条”等证据没有异议；对“银行分户明细对账单”、“结算业务申请书”的真实性没有异议，但认为被告陆晓芳在明确提出不卖的意见后原告还多次向其转款，具有明显的恶意；对“微信聊天记录”的真实性难以确认，且非与被告陆晓芳的对话，故无法质证；对“短信记录”的真实性没有异议，但认为被告陆晓芳只是在多次协商后向原告表达的不同意出售的意见而已，并无威胁之说；对“公告”的真实性没有异议，但认为案涉房屋不在拆迁范围，故与本案无关联。被告圆梦中介质、芳华中介对原告提供的证据没有异议，但认为中介已经履行了告知义务，原告认可后才签订合同并下定金，被告陆晓芳违约的后果与中介无关。 被告陆晓芳提供了“房屋买卖合同”、“浙20**常山县不动产权第0××3号房产证”、“被告陆晓芳与饶红芳的微信聊天记录”、“县旧城改造房屋征收补偿方案”、“房产评估报告”、“通讯记录”、“通话录音”等证据。经质证，原告占烁雯质证意见如下：“房屋买卖合同”，认为双方已签字，是生效的。“浙20**常山县不动产权第0××3号房产证”，当时原告签订合同之时是不知道有共有人存在，只是在起诉时查询后才知。“被告陆晓芳与饶红芳的微信聊天记录”，原告认为没有关联性，与本案无关。“县旧城改造房屋征收补偿方案”，对其的真实性没有异议，但认为是不是影响本案房价应该通过法院的评估来确定。对“房产评估报告”，原告称不知情，不认可其三性，且其在起诉之时也一并申请法院对案涉房屋进行评估，应以诉后的评估机构评估为准。“通讯记录”，对通讯记录不认可，认为652491号只是原告母亲的，非原告本人；另外，打过电话也不能证明是通知原告被告不卖的内容。对“通话录音”，其不清楚是谁的声音，因录音时间是11月25日，恰可说明合同解除时间是在11月25日，当时房子已涨价了，对原告造成了很大的损失。被告圆梦中介质、芳华中介对被告陆晓芳提供的“房屋买卖合同”、“浙20**常山县不动产权第0××3号房产证”、“被告陆晓芳与饶红芳的微信聊天记录”、“县旧城改造房屋征收补偿方案”、“房产评估报告”等证据放弃质证。被告圆梦中介质对“通讯记录”无异议，承认被告陆晓芳在11月5日提出不卖房，之后中介在11月11日还组织买卖双方在一起进行了调解，但未调解成功；对“通话录音”也无异议，且说明11月25日被告陆晓芳明确不卖之前就提出过不卖的意见，双方已有过交涉。被告芳华中介对“通讯记录”未予质证，但称在11月11日的时候曾组织过买卖双方进行调解，但未调解成功；对“通话录音”，认为真实性没有异议，被告陆晓芳在之前提出不卖之后也曾反反复复，但11月25日将款退还给原告之后是明确不卖了。 被告圆梦中介、芳华中介未提供证据。 根据双方的质证意见，结合庭审陈述，本院认定案件事实如下：2020年10月21日，原告占烁雯与被告陆晓芳通过被告圆梦中介、芳华中介介绍，双方就常山县××街道××小区××幢××单元××室（房屋所有权证号：0004931），达成成交价格182万元的买卖意向，并支付定金5万元。同日，双方在被告圆梦中介、芳华中介的主持下签订了《房屋买卖合同（定金）》一份，合同对房屋的位置、层次、建筑面积及车库面积等作了明示，同时对付款数额及期限也作了约定，另还约定“乙方（原告占烁雯）中途违约，乙方无权要求甲方（被告陆晓芳）返还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起三日内双方返还定金给乙方。如逾期未支付双倍定金的、甲方要每日再加人民币￥300元违约金支付给乙方”、“若甲方在收取购房定金后不卖给乙方，则甲方属于违约，导致乙方收回双方定金的，则甲方退还乙方5万元定金，并支付乙方违约金5万元”。后因被告陆晓芳不同意出售涉案房屋，双方遂起纠纷。 另查明，2020年11月12日，原告向被告陆晓芳支付了购房款98万元；同月23日，被告陆晓芳退回原告98万元，原告于同日又将98万元打入被告陆晓芳账户；同月25日，被告陆晓芳将103万元（含5万元定金）退回原告，原告又于同日将103万元打入被告陆晓芳账户；次日，被告陆晓芳将103万元再次退回给原告。 又查明，案涉房屋系被告陆晓芳与其夫朱昌耀共同所有。 庭审中，原告占烁雯申请对涉案房屋现值进行评估，本院审查后认为该涉案房屋现有价值与本案无关联，不需要进行评估。 本院认为，共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，涉案房屋作为被告陆晓芳与朱昌耀夫妻共同共有的房屋，被告陆晓芳在未经朱昌耀同意的情况下出售,事后朱昌耀也未予以追认，故而被告陆晓芳单方处置该房屋的行为应为无效。被告陆晓芳作为出卖人因未取得案涉房屋处分权致使房屋买卖合同无法履行，原告占烁雯作为买受人要求其承担违约责任，本院理应支持。本案系房屋买卖合同纠纷，合同相对方为被告陆晓芳，故本案相应的违约赔偿责任应由被告陆晓芳承担。根据双方合同中关于违约条款的约定,原告占烁雯要求被告陆晓芳承担双倍返还定金100000元（应扣除已返还的50000元）的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。至于违约金的认定：根据合同法及相关司法解释的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理；买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。本案中，因被告陆晓芳的违约行为致合同解除，原告占烁雯可依法主张相应的违约金。在房屋买卖合同中，作为买受人对购买房屋的权属等本应有必要的审慎注意义务，然原告占烁雯未尽审查，且未与房屋所有共有权人签订房屋买卖合同，自身亦存在一定的过错。故对违约金部分，本院根据合同双方的过错程度，酌情认定被告陆晓芳应承担5000元违约金。对原告占烁雯要求被告圆梦中介、芳华中介共同担责的诉请，因被告圆梦中介、芳华中介并非本案的合同相对方，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下: 一、被告陆晓芳返还原告占烁雯定金50000元，并支付违约金5000元，合计55000元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告占烁雯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7296元，减半收取3648元，由原告占烁雯负担3060元，被告陆晓芳负担588元；案件保全费2270元，由原告占烁雯负担1700元，被告陆晓芳负担570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效法律文书履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢玉英 二〇二一年三月三十一日 申请执行期间为二年 书记员  袁 园