宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)宁03民终247号上诉人（原审原告）：杨凡，女，1977年2月5日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。委托诉讼代理人：黄辉，男，1969年02月18日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区吴忠市利通区，杨凡丈夫，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宁夏金海置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：施永平，宁夏金海置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：李亮，男，1984年10月16日出生，汉族，宁夏金海置业有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市贺兰县，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗静，女，1987年9月7日出生，汉族，宁夏金海置业有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市贺兰县，特别授权代理。上诉人杨凡因与被上诉人宁夏金海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院(2020)宁0302民初3047号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人杨凡的委托诉讼代理人黄辉,被上诉人宁夏金海置业有限公司的委托诉讼代理人李亮、罗静到庭参加了诉讼。现已审理终结。上诉人杨凡的上诉请求：上诉请求：1.依法撤销宁夏吴忠市利通区人民法院（2020)宁0302民初3047号民事判决书，将本案发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用若干问题的解释》第十四条的规定，本案应依据《商品房买卖合同》第五条按照“建筑面积”进行面积确认及面积差异处理，司法解释及合同约定都不是以必须办理不动产登记证书为前提条件，而是以建筑面积差异为条件，原审以上诉人必须办理不动产登记证书为由驳回上诉人的诉讼请求明显错误；依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、《房屋登记办法》第三十条的规定，被上诉人在首次登记时涉案房屋产权登记面积就已确定；依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，包括不得办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，故被上诉人必须先办理不动产首次登记后,才能为上诉人办理不动产转移登记，也就是说首次登记时，涉案房屋的产权登记面积就已确定；上诉人提交的《中华人民共和国不动产权证书》上载明涉案房屋建筑面积为50.04平方米，而被上诉人与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》中的建筑面积为72.58平方米，合同建筑面积与不动产登记面积明显不符；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条规定的惩罚性赔偿规则，就是为了防止出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，故上诉人认为本案是房屋买卖合同关系，审查被上诉人是否存在合同约定建筑面积与交付的房屋产权登记面积不符即可判断被上诉人是否违约，而非必须以上诉人办理房屋产权登记证书为裁判依据；原审以上诉人必须办理不动产登记证书为由驳回上诉人的第二项诉请与法律、法规的规定相悖；如果要求上诉人必须办理房屋产权登记手续，用原《商品房买卖合同》势必无法办理，上诉人必须与被上诉人重新按照建筑面积为50.04平米签订新的《商品房买卖合同》，新的合意改变原合意，将导致上诉人无法主张合同权利。2.涉案房屋出现合同建筑面积72.58平方米、实测建筑面积50.04平方米，从原审上诉人提交的《不动产权证书》上载明的房屋建筑面积50.04平方米，充分证明涉案房屋建筑面积为50.04平方米，即产权登记面积为50.04平方米；原审庭审阶段，上诉人向被上诉人发问要求被上诉人确认涉案房屋建筑面积，被上诉人以"不知道”来回答，法院也忽略该问题是本案被上诉人违约的核心问题；上诉人认为之所以会出现这种情况，是法官先入为主，认定被上诉人违约的条件是上诉人必须为涉案房屋办理不动产登记证书，才导致该案被错判；《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》都规定了首次登记时开发公司向登记部门提交“测绘报告，“测绘报告”是确定房屋产权登记面积的依据，且被上诉人提交的相关办理首次登记的材料均记录在不动产登记簿中，上诉人在原审中提交的《不动产权证书》是登记部门依据不动产登记簿的记载出具的，该证据具有法律效力，涉案房屋产权登记面积为50.04平方米无可争议，被上诉人违约事实清楚，证据充分。3.上诉人提交的证据充分证明涉案房屋产权登记面积为50.04平方米，与合同建筑面积不符，证明被上诉人违约的事实。被上诉人当庭没有提交任何证据，其行为不符合常理，作为开发商，从建设到出售有完整的资料，被上诉人却不出示，只能是故意隐瞒事实，隐藏证据，误导法官正确裁判；依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条、第九十一条的规定，被上诉人应当对其举证不能承担不利后果。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，二审法院依法应当予以纠正。被上诉人宁夏金海置业有限公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求及理由，维持原判。1.关于办理不动产登记证，被上诉人作为涉案房屋的开发销售单位，应根据涉案房屋签订的商品房买卖合同约定的时限为上诉人办理房屋产权登记证，但办理产权登记证单位为吴忠市不动产登记中心，被上诉人按照房地产行业相关的政策、法规等完成了全部的开发建设手续，并同上诉人一并到吴忠市不动产登记中心协助办理涉案房屋的不动产登记证，均被该中心拒绝，并且无任何书面回复不办理的理由及原因。被上诉人愿意为上诉人办理涉案房屋的产权登记证。2.关于面积差的约定。根据涉案房屋商品房买卖合同第五条及补充协议约定，建筑面积应以产权登记面积为准，面积误差的确认也应是产权登记面积和合同约定面积的差额。上诉人未能提供登记在其名下的涉案房屋的产权登记证，因此无法确认涉案房屋的最终建筑面积，因此也就不能确认涉案房屋是否存在面积差。3.关于重新签订合同。房屋为特殊商品，商品房买卖合同是由被上诉人将涉案房屋备案于吴忠市不动产登记中心后，由该中心确认信息，被上诉人方可与上诉人签订商品房买卖合同。该合同不能随意撤销修改，因此上诉人所述的不动产登记中心要求被上诉人与上诉人重新签订涉案房屋商品房买卖合同不具备可操作性。杨凡向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行《商品房买卖合同》；2.依法判令被告返还房价款15488元，并双倍返还房价款289680元，共计：305168元；3.依法判令被告向原告支付违约金516元，违约金计算至被告办完产权证时止；4.依法判令被告向原告退还多支付的维修基金225.4元；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2016年8月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》,约定建筑面积72.58平方米，套内建筑面积47.46平方米、分摊建筑面积25.12平方米；每平方米单价7113.03元，总金额516264元，买受人于2016年7月27日前支付首付款266264元，余款250000元须于2016年7月27日前办理银行按揭贷款；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；出卖人在2017年5月24日前将该商品房验收合格并符合本合同约定商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件五合同补充协议第二条约定：面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人不退房。产权登记面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定计价面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十二条约定双方同意以2017年5月24日之次日为办理产权登记期限的起算日，被告应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记；如果被告未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有权证，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，被告向原告交付了房屋并为原告办理了预告登记，原告交纳了维修基金725.8元。后原告多次要求被告按照约定办理房产手续，被告未予办理。2020年5月12日原告向吴忠市不动产中心进行查询，原告购买的房产建筑面积有两栏，一栏为72.58平方米，一栏为50.04平方米，面积相差22.54平米。双方就面积问题无法达成协议，原告于2020年7月6日诉至法院。2020年7月10日，吴忠市自然资源局发出宁（2020）利通区不动产权第W0005385号《中华人民共和国不动产权证书》，记载的权利人为宁夏金海置业有限公司，共有情况为单独所有，坐落吴忠市利通区文化街东侧滨河大道南侧恒大名都小区恒大剧场及商业楼114铺，房屋建筑面积50.04㎡，权利其他状况中载明专有建筑面积47.46㎡，分摊建筑面积2.58平方米。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。合同当事人应当严格按照合同约定全面履行各自义务。原告诉求被告继续履行《商品房买卖合同》，在庭审中本院对其诉讼请求第1项中“继续履行合同”的具体内容向其询问时，其表示继续履行合同的内容包括承担违约责任，按照面积差向原告赔付，并为原告办理不动产权证，关于办理不动产权证的诉讼请求予以支持；原告要求被告按照合同约定退还房款15488元，并双倍返还房屋面积差额部分的房款289680元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。......”本案中，双方在《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。发生争议按照补充协议第二条，即产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同有约定应从其约定。原被告签订的《房屋买卖合同》约定的面积为72.58平方米，而不动产登记事务中心出具的不动产登记信息查询结果证明中，建筑面积分别为72.58平方米和50.04平方米，不能认定最终产权登记面积。原告提交的《中华人民共和国不动产权证书》上载明的建筑面积虽为50.04平方米，但权利人为宁夏金海置业有限公司，并非原告杨凡，原告杨凡需提交相关资料，申请将该房屋产权登记至其名下，产权登记面积应为载明杨凡为房屋所有权人的不动产登记簿和房屋产权证书上所记载的面积。现该涉案房屋并未办理房屋产权登记至杨凡名下，产权登记面积不明,故原告要求被告按面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人，面积超出绝对值3%部分房款双倍返还的诉讼请求不予支持。原告杨凡可在办理房屋产权证书确定产权登记面积后向原告主张返还多支出的房款及双倍返还超出绝对值3%部分的房款。原告诉求被告支付自2019年7月至2020年7月一年的违约金，并支付至被告办理产权证时止。合同补充条款第十二条约定“自2017年5月24日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关办妥产权登记。如出卖人未能在约定的时间内办妥该房屋的所有权证，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”故应自2017年5月25日起计算，在540个工作日内办理，而被告在540个工作日内未能办理房屋产权证书，已属违约。被告虽辩称是因为原告未及时向其提供办理房产证的手续，未及时领取办理不动产权证资料导致逾期办理，但并未提交相关证据，对此辩解不予采信。根据合同约定，被告应支付原告违约金516.264元（516264×0.1%=516.264元），原告主张516元，并每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金至实际办证之日止的诉讼请求予以支持。原告要求被告退还多交纳的维修基金225.4元，因该房屋产权登记面积未能确定，该项诉讼请求不予支持，原告可在房屋产权证书依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告宁夏金海置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告杨凡办理位于吴忠市利通区文化街东侧滨河大道南侧恒大名都小区恒大剧场及商业楼114铺的房屋产权登记手续；二、被告宁夏金海置业有限公司支付原告杨凡违约金516元（自2019年7月至2020年7月），之后违约金每年按已付房款516264元的0.1%向买受人支付至实际办证之日止，限被告宁夏金海置业有限公司于本判决生效后三十日内付清；三、驳回原告杨凡的其他诉讼请求。案件受理费5888元，由原告杨凡负担5838元，被告宁夏金海置业有限公司负担50元。本院二审期间，上诉人杨凡提交了由宁夏盛元达测绘工程有限公司成果报告书封面一页及户型图一张，证明涉案房屋的实际建筑面积都是50.04平米。被上诉人宁夏金海置业有限公司未提交证据。上诉人杨凡提交的证据，本院组织双方进行了质证。被上诉人宁夏金海置业有限公司对上诉人杨凡提交的证据不予认可。因上诉人杨凡二审提交的证据并不能证实其主张的事实，本院不予确认。一审法院认定的事实，有相关证据证实，予以确认。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，而房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案一、二审查明的事实是上诉人杨凡与被上诉人宁夏金海置业有限公司于2016年8月24日签订了《商品房买卖合同》,合同约定了建筑面积、套内建筑面积、分摊面积、单价、总金额，买受人支付首付款及余款的时间、支付方式，面积确认及面积差异的处理、产权登记、违约责任等内容。合同签订后，上诉人杨凡依约支付了房款，被上诉人宁夏金海置业有限公司交付了房屋。2020年5月12日上诉人向吴忠市不动产中心进行查询，购买的房产建筑面积有两栏，一栏为72.58平方米，一栏为50.04平方米，面积相差22.54平米。2020年7月10日，吴忠市自然资源局颁发了宁（2020）利通区不动产权第W0005385号《中华人民共和国不动产权证书》，证书的权利人为被上诉人宁夏金海置业有限公司，共有情况为单独所有，载明坐落吴忠市利通区文化街东侧滨河大道南侧恒大名都小区恒大剧场及商业楼114铺，房屋建筑面积50.04㎡，专有建筑面积47.46㎡，分摊建筑面积2.58平方米。上述事实客观反映了双方之间的法律关系。依据查明的事实和法律规定，应确认双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方应依法全面履行合同约定义务。现双方因交付的涉案房屋面积发生了争议，而双方签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，也即本案涉案面积应以产权登记面积为准。上诉人杨凡虽然在一二审中提交了《不动产权证书》和《房屋分户面积明细表》等证据材料，但证据材料中面积并不能当然确认为“产权登记面积”，产权登记是房管部门的专属权,在房管部门未确认涉案房屋产权登记证书权利人为杨凡的“产权登记面积”的情况下，法院无权直接确认该面积。一审法院依据查明的事实以及法律规定,依据合同约定，判决宁夏金海置业有限公司为杨凡办理涉案房屋的产权登记手续，并告知杨凡可在办理房屋产权证书确定产权登记面积后向宁夏金海置业有限公司另行主张其他权利，并无不当。综上，上诉人杨凡称本案系违约责任纠纷，原判认定事实不清，适用法律错误的上诉理由均不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5888元，由上诉人杨凡负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 侯士俊二〇二一年三月十六日书记员 马少花附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。