重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终191号上诉人（原审被告）：重庆布莱顿酒店有限公司，住所重庆市北部新区泰山大道东段62号1幢9-7，统一社会信用代码91500000MA60AQ4K2Q。法定代表人：伍鹏程，执行董事。委托诉讼代理人：王君，女，1986年12月24日出生，汉族，住四川省资中县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：汪中成，男，汉族，1958年12月10日出生，住重庆市奉节县。上诉人重庆布莱顿酒店有限公司（以下简称布莱顿公司）因与被上诉人汪中成房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初19281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月21日审理了本案。上诉人布莱顿公司的诉讼代理人王君、被上诉人汪中成参加了询问。本案现已审理终结。布莱顿公司上诉请求：一、撤销一审民事判决书第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1．上诉人按时交付了房屋租金，不存在违约，被上诉人应当退还履约保证金8919元。2．上诉人系被迫不再使用被上诉人的房屋，解除行为实属无奈，且被上诉人已经于2020年8月初收回租赁房屋并封门，理应退回上诉人的履约保证金8919元。汪中成答辩称，一审适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。汪中成向一审法院起诉请求：1．被告支付原告2020年2月1日起至2020年7月31日期间的租金10945.8元，支付违约金14594元，合计25539.8元；2．被告缴纳的履约保证金8919元，原告不予退还；3．被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2014年4月11日，位于重庆市北部新区××道××段××号××幢××房屋登记至汪中成名下，房屋建筑面积为40.54㎡。在2019年3月31日的《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》抬头处注明：甲方（出租方）姓名汪中成，乙方（承租方）企业名称为空白，在企业名称下方有何莉、唐丽娅、伍鹏程的姓名及各自身份证号，合同落款处甲方有汪中成签名，乙方有何莉、唐丽娅签名。该合同主要约定：物业情况：甲方同意将位于重庆市北部新区××道××段××号××幢××层××号房（建筑面积40.54平方米）出租给乙方。租赁期限：租赁期限为15年，从本合同签订之日起计算（2019年4月1日至2034年4月30日），其中：免租期1个月不计租金不计租期。相关费用标准及支付方式：2019年5月1日至2024年4月30日月租金为建筑面积60元／月／平方米。2019年4月20日前交付第一次一季度租金，第一年至第五年每季度租金金额为7297元。以后2019至2034年的租金交付期为每年3、6、9、12月30日以前付清。甲方需无条件配合乙方办理酒店所有相关手续。履约保证金：为保证合同的履行，乙方向甲方支付履约保证金8919元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。乙方违约责任：1、乙方若逾期向甲方支付租金，视为乙方违约，并按下列情形分别处理（不作累加）：（2）逾期付款超过10日的，甲方有权选择是否解除本合同。甲方解除本合同的，乙方除应将欠付的租金等相关费用支付给甲方外，乙方还应按欠付当期款项的5%向甲方支付赔偿金。甲方不解除本合同的，由乙方继续向甲方支付逾期付款违约金，违约金按乙方应付款项的日千分之五计算至付清时止。超过30日未付租金的，视为乙方违约，乙方已支付的租金和履约保证金，甲方不予退还。乙方则还应向甲方支付违约金，违约金金额为6个月的物业租金金额，即14594元。2、乙方在租期内提前退租的，视为乙方违约，乙方已支付的租金和履约保证金，甲方不予退还。乙方则还应向甲方支付违约金，违约金金额为6个月的物业租金金额，即14594元。同日，汪中成作为甲方，与乙方何莉、唐丽娅签订了《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：1．将“二、租赁期限”中的“第1条”修改为：租赁期限为15年，暂定租期为2019年4月1日至2034年4月30日（在甲乙双方签订的合同生效后，以甲方拟租赁物业交与乙方实际时间开始计算租期），其中：免租期1个月不计租金不计租期。10．将“八、违约责任（二）乙方违约责任”条款中第1条之（2）逾期付款超过10日的，修改为：逾期付款超过10日至30日的。租赁合同签订后，案涉房屋用作经营布莱顿公司。在布莱顿公司实际使用租赁房屋过程中，郭友海受委托与承租方（乙方）何莉、伍鹏程于2020年1月13日签订了《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》（以下简称再次补充备忘录），主要约定：一、甲乙双方于2019年3月31日签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》（下称租赁合同），甲方将其所拥有的动力国际一幢8层4号的酒店房屋出租给乙方经营。二、鉴于火车北站南广场封闭维修期间，酒店客源受到较大影响，经甲乙双方反复友好磋商，在原合同基础上，就南广场维修期间，达成租金再次下调谅解备忘录：自2020年2月1日起，原《补充谅解备忘录》约定租金每月税后45元/平方米调整为每月税后37元/平方米，支付方式由季度支付调整为半年支付。三、在此期间，乙方不得以任何理由降低甲方的租金，乙方于每年6月30日前未支付当年8、9、10、11、12、次年1月租金和12月30日前未支付次年2、3、4、5、6、7月的租金，则视为乙方违约，保证金和已付租金不予退还。四、本谅解备忘录是对《租赁合同》中租金约定一款的临时变更，在降租期内不得转让，不得以任何理由拒绝愿意降租的业主正常签订备忘录，且仅针对何莉、伍鹏程、唐丽娅三位承租人有效。除租金条款外，租赁合同其他条款不变，对双方继续有效。2020年7月28日，布莱顿公司向汪中成发送《关于动力国际A栋房屋解除租赁合同的告知函》，主要载明：重庆布莱顿酒店有限公司与汪中成于2019年3月31日签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》，合同中约定对该物业中8层804号房屋进行租赁。近期由于受疫情影响，酒店在疫情期间停工停业期长达2个月之久；及南广场改造，造成客流量急剧下降，导致酒店复工后生意惨淡，经营入不敷出，一直处于亏损状态。经多次协商未达成一致意见，导致我们之间的租赁合同无法继续履行。为此，特通知你方于2020年7月31日24时解除与你方的租赁合同，从2020年8月1日起，我司停止使用该房屋，租金支付截止于2020年7月31日。一审庭审中，双方确认以下事实：案涉租赁房屋位于重庆市北部新区××道××段××号××幢××层××号。案涉租赁合同已于2020年7月31日解除；布莱顿公司已经支付2020年2月1日至7月31日期间的房屋租金。汪中成收到布莱顿公司支付的保证金共计8919元。另，布莱顿公司成立于2019年3月28日，案涉租赁合同签订时的股东有唐丽娅、张益铭、伍鹏程。汪中成陈述：《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》、《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同补充协议》、《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》上没有加盖布莱顿公司公章，是因为签订合同时布莱顿公司刚成立，公司公章尚未办理。布莱顿公司事后进行了追认。汪中成对此知晓并认可。根据双方约定，因布莱顿公司没有按约在2020年6月30日前支付2020年8月至2021年1月的租金，故被告应支付原告违约金，原告不应退还履约保证金。布莱顿公司陈述：案涉房屋租赁后用作经营布莱顿酒店公司。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。虽然在《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》、《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同补充协议》、《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》上没有加盖布莱顿公司印章，但是案涉租赁合同及补充协议签订时唐丽娅系布莱顿公司股东，签订案涉租赁合同可以视为其职务行为。同时，伍鹏程作为布莱顿公司法定代表人，与汪中成签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》。该备忘录明确表明案涉房屋用作酒店经营。再次，布莱顿公司在《关于动力国际A栋房屋解除租赁合同的告知函》中明确了于2019年3月31日与汪中成签订案涉租赁合同。最后，布莱顿公司实际使用案涉租赁房屋并向汪中成支付房屋租金。故可以认定本案当事人为案涉房屋租赁合同的双方，案涉租赁合同系其真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约全面履行义务。双方经协商下调了房屋租金，且均认可布莱顿公司已支付2020年2月1日起至2020年7月31日期间的房屋租金。故汪中成要求布莱顿公司支付2020年2月1日起至2020年7月31日期间的租金10945.8元，对此不予支持。在房屋租赁期间，布莱顿公司于2020年7月28日通过向汪中成邮寄《关于动力国际A栋房屋解除租赁合同的告知函》的方式，主张双方签订的租赁合同于2020年7月31日解除。双方均认可房屋租赁合同于2020年7月31日解除。可见布莱顿公司确实在租期内提前退租，构成违约，应当承担违约责任。根据《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》第三条、《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》第八条第（二）款第1项之约定，汪中成主张因布莱顿公司未按期支付2020年8月到2021年1月的租金，故保证金和已付租金不予退还；此外，布莱顿公司还应向汪中成支付违约金14594元。布莱顿公司辩称违约金过高。对此，一审法院认为，布莱顿公司虽然未在2020年6月30日前支付2020年8月至2021年1月租金，但是布莱顿公司已于2020年7月28日通过发送解除告知函的方式，双方确认已于2020年7月31日解除案涉房屋租赁合同。故汪中成不能根据合同关于“超过30日未付租金的，视为乙方违约，乙方已支付的租金和履约保证金，甲方不予退还。乙方则还应向甲方支付违约金，违约金金额为6个月的物业租金金额，即14594元”的约定，要求布莱顿公司支付违约金。同时，合同约定的不退还履约保证金亦具有解除合同违约金的性质。对同一违约行为既约定违约金又约定不予退还履约保证金的，不应双重适用，故应一并予以处理，不应重复主张。违约金的主要功能在于弥补损失。本案中解除合同违约金主要是弥补汪中成的房屋空置损失。鉴于案涉房屋具有位置、面积优势，较便于转租，结合租金标准，一审法院酌情将上述两项违约金的总金额调整为8919元。故汪中成已收取的履约保证金8919元作为违约金不予退还，布莱顿公司无需再向汪中成支付违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、原告汪中成不退还被告重庆布莱顿酒店有限公司已支付的保证金8919元；二、驳回原告汪中成的其他诉讼请求。”二审期间，双方均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于布莱顿公司是否存在违约行为，保证金是否应当退还。根据双方签订的《物业租赁合同》约定，布莱顿公司在租期内提前退租的，视为布莱顿公司违约，布莱顿公司已支付的租金和履约保证金，汪中成不予退还，且布莱顿公司还应向汪中成支付违约金（违约金金额为6个月的物业租金金额即14594元）。在房屋租赁期间（2019年4月1日-2034年4月30日），布莱顿公司于2020年7月28日向汪中成邮寄《关于动力国际A栋房屋解除租赁合同的告知函》，以经营惨淡为由提前解除双方签订的租赁合同。虽然汪中成认可房屋租赁合同于2020年7月31日解除，但布莱顿公司在租期内无正当理由（虽然当事人可就疫情期间的租金标准依法主张变更，但疫情高峰期之后，基本生产生活恢复常态情况下，经营惨淡并非合同解除的正常理由）提前退租，已构成违约，应当依法承担违约责任支付违约金。违约金的支付以补偿损失为原则，布莱顿公司违约提前解除合同必然给汪中成造成房屋重新招租期间的空置损失，一审法院根据本案合同租赁期限、租赁面积、租金标准等酌情确定违约金的金额为8919元，大致能够弥补汪中成房屋空置期租金损失，并不违反合同约定或相关法律规定。布莱顿公司认为系汪中成强行封门导致租赁合同无法继续履行，但对此并未举示证据证明，故该上诉理由不能成立。综上，对布莱顿公司退还保证金的上诉请求，不予支持。综上所述，布莱顿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438.50元，由重庆布莱顿酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  刘 静二〇二一年三月一日法官助理  彭松涛书 记 员  陈 欣