湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘13民终161号 上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南双峰经济开发区管理委员会，住所地：湖南省娄底市双峰县五里牌。 负责人：李雄伟，该管理委员会主任。 上诉人（原审原告、反诉被告）：双峰县科技工业园开发有限公司，住所地：双峰县永丰镇五里牌。 法定代表人：王诤，该公司董事长。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李富强，湖南国藩律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：贺省阳，男，1973年12月29日生，汉族，住湖南省双峰县，系湖南双峰经济开发区管理委员会工作人员。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王文彬，男，1974年12月6日生，汉族，住广州市番禺区。 委托诉讼代理人：赵建新，王文彬的合伙人。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵建新，男，1970年5月24日生，汉族，住湖南省双峰县。 原审第三人（反诉原告）：湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店，住所地：湖南省娄底市双峰县永丰镇。 法定代表人：贺嫦娥，该公司总经理。 上诉人湖南双峰经济开发区管理委员会（以下简称双峰经开区管委会）、双峰县科技工业园开发有限公司（以下简称双峰科技园公司）与被上诉人王文彬、赵建新及原审第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店（简称双峰金汇酒店）租赁合同纠纷一案，不服双峰县人民法院（2019）湘1321民初5046号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年01月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司的上诉请求：一、请求改判上诉人不应支付被上诉人装修装饰补7690254.6元。二、请求改判被上诉人按照合同约定支付上诉人租金4439217.57元（该租金数据计算至2020年6月30日，后续租金按照此标准计算至被上诉人实际搬离之日止）三、请求改判被上诉人按照合同约定支付上诉人违约金3615067元。事实和理由：一、原审法院判决要求上诉人对被上诉人金汇大酒店的装修装饰进行补偿既无合同约定也无法律规定，上诉人不能补偿被上诉人装修装饰款7690254.6元。（一）本案是基于被上诉人长达数年不支付租金存在根本性违约，且在原审法院（2017）湘1321民初885号民事判决后仍未支付租金，继续形成2018年以后租金的拖欠，上诉人才根据租赁合同的违约条款，依法向法院再次提起因被上诉人违约解除合同、要求承担违约责任、支付租金的诉讼。因此本案是被上诉人违约而形成解除合同之诉，而不是双方协商自愿解除合同的诉讼。故原审法院对被上诉人装修、装饰物按照双方协商解除合同的情形处理是错误的，本案应严格按照被上诉人违约情形进行处理。（二）既然本案是被上诉人违约而导致租赁合同的解除，对被上诉人装修装饰物的处理时，应当严格按照合同约定和法律规定进行处理。根据双方签订的租赁合同相关条款，是没有约定在合同履行期间因承租人违约解除合同应如何对承租人的装修装饰物进行处理的具体或直接条款。参照该合同第六条第四款“乙方在租赁期限内要求提前解除合同租约，应在解约前的三个月内向甲方提交解约意见书，经甲方同意，并缴清一切未清的款项；乙方已交的履约保证金不予退还，作为违约赔偿金处理。对乙方在大厦的装修及其他投入，甲方不作补偿”，如果是被上诉人违约解除合同，且经上诉人同意，上诉人对被上诉人也是无需补偿装修及其他投入。同时根据“合同没有约定的按照法律规定进行处理”的法律原则，本案被上诉人的装修装饰物同样无需进行任何补偿。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十一条第二款的规定，因承租人违约导致解除合同的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；该法条明确规定因承租人违约解除租赁合同的，对承租人的装修装饰物不予赔偿，如果要进行补偿，则必须在经出租人同意利用的，才在利用价值范围内予以适当补偿。但在本案一审过程中，上诉人作为本案案涉房屋的出租人，从未向原审法院或被上诉人口头或书面作出承诺或表态，愿意对被上诉人的装修装饰物进行利用且同意补偿。相反上诉人多次向原审法院书面表示对被上诉人的装修装饰物不能进行补偿。（三）原审法院以被上诉人已承担了违约责任，应根据公平原则对被上诉人的装修装饰物进行补偿同样没有法律依据。本案是合同纠纷案件，原审法院审理应当按照法律规定和合同约定进行，而不能脱离法律尺度进行裁判。被上诉人在本案中出现根本性违约，依据合同约定条款必须承担违约责任。而是否需要补偿按照法律规定应当经上诉人同意，而不能由法院通过自由裁量权进行确定。本案中原审法院以公平原则判定装修装饰物的处置是错误的。二、原审法院对本案租金计付仍按照（2017）湘1321民初885号民事判决中调整的租金标准计付缺乏证据，且只计算至2020年6月30日止，属于认定事实不清。（一）原审法院的（2017）湘1321民初885号民事判决关于租金的调整只是解决2017年12月30日之前被上诉人拖欠租金期间的问题。而本案是从2018年元月1日开始，且被上诉人在本案中没有提交关于案涉租金需要调整的任何证据，原审法院也没有依职权对需要调整租金进行调查取证。（二）原审法院对租金只计算至2020年6月30日属于认定事实不清。上诉人在起诉时明确主张要求被上诉人支付租金至实际搬离之日止。而本案被上诉人在2020年6月30日既未搬离也未与上诉人达成解除合同且进行移交，直至本案原审判决在2020年10月18日送达上诉人时尚未进行搬离移交，法院此一判决直接导致2020年7月1日至今的租金形成空挡，直接造成国有资产流失。三、被上诉人应当按照合同约定承担违约责任即在未支付租金30天内按照每日千分之五计算，逾期超过一个月的按照本合同15年总租金10%支付违约金。原审法院只按照（2017）湘1321民初885号民事判决中调整的租金标准支付15年总租金的10%是错误的，应当予以调整为上诉人的诉讼请求3615067元。四、本案适用法律错误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的第十条、第十一条、第十二条均不是可以对被上诉人的装修装饰物进行补偿的法律条文。上述法条更清楚的表明上诉人无需对被上诉人的装修装饰物进行任何的补偿。五、原审法院对被上诉人金汇大酒店的室内外装饰装修等项目投入价格和现值价格的鉴定依法不能作为本案证据使用，且原审法院认为在规定期限内未提出异议，认为上诉人无异议的判定是错误的，依法应当纠正。（一）金汇大酒店根据原审第三人向原审法院提交的证据表明金汇大酒店的财物所有权人是原审第三人湖南丰信投资有限公司金汇国际酒店，而不是本案被上诉人。（二）原审法院委托娄底市星罡价格评估有限公司进行评估鉴定所提交的鉴定依据均是由被上诉人自己提交，并未按照鉴定程序规则，先由法院组织当事人进行质证认证且无异议再提交鉴定评估。该评估结论不具有合法性。（三）上诉人在收到法院送达的《价格鉴定意见书》后，按照该鉴定报告的第九条第五款之规定“如对鉴定意见有异议，可于自接到本意见书之日起十天内书面提出并附依据”，依法已在规定期限内向鉴定机构娄底市星罡价格评估有限公司邮寄了书面异议书，同时抄送一份给原审法院，且在原审法院庭审中同样提出了异议。上诉人请求二审法院对本案发回重审或直接改判本案支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王文彬、赵建新答辩称：1、改变固定资产的判决内容，请上诉法院判决全部给予被上诉人。2、改变违约金的计算方法，可计算已履行部分的违约金，不能计算未履行部分的违约金。理由如下：被上诉人是上诉人的招商引资对象，双峰金汇国际酒店的投资有3000余万元，加上后期营运过程中的亏损，被上诉人已投入近4000万元，被上诉人的愿望是要把企业办好，从装修的质量和最初的经营情况可以看出这一点，但因政策和地理环境的影响，酒店连连亏损，今年疫情之后亏损更大，为维持上诉人的颜面，被上诉人还在不断注资发放人工工资维持运转，同时还期盼着形势还能好转，但上诉人却乘人之危，以我违约为由，起诉解除合同，同时还要求法院加大力度执行以前的租金判决，把被上诉人打入黑名单并在政府网站悬赏公示。一审判决以后，上诉人约谈时，被上诉人又作出了许多让步，接到上诉状时，如晴天霹雳，有些话不吐不快。1、固定资产处理的问题，现值还有12848787.40万元（评估金额）（不包括空调、水电等），上诉人欺负被上诉人不懂法，在一审法院，就是不表达接收，一审法院不知是用什么法律规定，估计是当作一个损失，要被上诉人承担一部分。事实上合同未做明确约定，一审法院鉴于本案实际情况做出的判决要我们承担相关损失，违反规定，因为该残值上诉人事实上已接收，故应该全部赔偿，不应该区分比例，况且在一审判决后，经过双方协商这些不动产都给上诉人，都签订了协议，说明上诉人对这些资产是愿意接收的，2、违约金一审法院计算了全合同的违约金，一直计算到了合同期满。合同现在只履行了8年，只能计算经营期间的违约金。我们这个还不构成根本违约，因为我们垫付了几百万的水电费一直没有抵扣，起诉前酒店一直在经营，并且没有给上诉人添加任何麻烦，因酒店经营中遇到的所有困难和引起的事情都是被上诉人在处理，一直亏损都在及时发放工人工资，而被上诉人从未对我们酒店给予支持过。另外我们酒店代上诉方预交水电费用合计230余万，该费用应该可以抵扣房租，所以违约金也相对减少了，一是不能整个算，二是只能算部分违约。 原审第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店未到庭未进行答辩。 原告湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2013年5月3日所签订的《双峰经济开发区创业大厦租赁合同》；2、被告王文彬、赵建新迅速支付拖欠原告租金4439217.57元（租金已算至2020年6月30日止），并支付违约金3615067元；3、被告王文彬、赵建新承担本案全部诉讼费用。 被告王文彬、赵建新、第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店答辩并反诉称，1、同意解除合同；2、被告王文彬、赵建新与原告所订房屋租赁合同，因发生了签订合同时不能预见的事由，且受国家政策影响，造成被告经济及经营困难，故请求对租金进行调整；3、原、被告对违约金的约定不合理，与原告的损失不符，与被告的违约责任不相匹配，请按相关法律规定免除违约金；4、今年1月13日开始都是疫情期，无法营业，请求免除2020年度租金；因原、被告已解除合同，同时被告投入巨大，故特提起反诉，由原告补偿被告及第三人人币1300万元。 一审法院认定事实：（一）当事人无争议的事实 2013年5月3日，原告湖南双峰经济开发区管理委员会作为出租方（甲方）与被告王文彬、赵建新作为承租方（乙方）签订《双峰经济开发区创业大厦租赁合同》，合同约定：一、租赁范围：甲方提供的创业大厦位于双峰县城的北大门，崛起广场的东北角；大厦共有16个楼层，乙方租赁大厦的第2层至10层楼房及第一层靠西的四弄门面。租赁总建筑面积为10796.06平方米（其中第1层649.46平方米，第2至第10层每层1127.4平方米共10146.6平方米，具体以房产证面积为准），第1层至10层设置有单独的电梯，此电梯甲方负责安装，产权归甲方所有，乙方负责日常维护管理并承担相关费用。二、交付时间：租赁物交付给乙方使用的时间以甲方该建筑物外架拆放后7个工作日内交付。三、租赁期限：（一）租赁期为15年，即从2013年5月1日至2028年4月30日止。2013年5月1日起至试营业日为免租期，免租期不计租金，租金从试营业日起计算。在正式签订本租赁合同后乙方即启动装修设计并在甲方该建筑物外架拆除后交付给乙方使用，乙方应在6个月内完成装修，争取于2014年元月1日前试营业。（二）合同期满，由乙方投资在该大厦的可动产（如办公桌、空调等）可由乙方自行支配；不动产按无破坏性的原状完好移交给甲方（含乙方投入的装修，配套设施等）。（三）合同期满后，乙方可自行处置可动产之外，对于电梯、中央空调除主机主管外的辅助设施、水电、消防设施等不动产，双方充分协商，按移交时的市场价格，对其残值按折旧后计价给予适当补偿。如乙方恶意破坏性撤场，甲方有权在其履约保证金中扣除违约给甲方造成损失的款项，如无此情况，甲方将乙方所缴纳的履约保证金全额无息退给乙方。为了保障出租方的财产安全，承租方所有财产的搬迁离开，必须经出租方主要负责人的书面同意。（四）合同期满后，乙方在如实履行合同的情况下，如需续租的，则应在合同期满前三个月向甲方书面提出。租金及《租赁合同》内容另定，在同等条件下，原承租方优先租赁。四、租赁用途：乙方租赁本楼后，只能作为办公写字楼、商务中心、宾馆酒店及配套ＫＴＶ之用，如转作他用，甲方有权采取相应措施，而由此所发生的费用和责任均由违约方全部承担。五、租金计算：租金按租赁建筑面积（具体以房产证登记为准）计算，每三年在上三年租金基数上增长16%，具体计算如下：（一）第一、二、三年（2013年5月1日-2016年4月30日）每年租金，第1层门面月租金为：20元／平方米，计算月租金为：12989.2元，第2至10层月租金人民币10元／平方米，计算月租金为：101466元；合计月租金为：114455.2元，每年租金为1373462.4元。（二）第四、五、六年（2016年5月1日-2019年4月30日）每年租金，在第一、二、三年租金的基数上增长16%，第1层门面月租金为：23.2元／平方米，计算月租金为：15067.5元，第2至10层月租金人民币11.6元／平方米，计算月租为：117700.6元；合计月租金为：132768.1元，每年租金为1593216.7元。（三）第七、八、九年（2019年5月1日-2022年4月30日）每年租金，在第四、五、六年租金的基数上增长16%，第1层门面月租金为：26.91元／平方米，计算月租金为：17478.3元，第2至10层月租金人民币13.46元／平方米，计算月租金为：136532.7元；合计月租金为：154011元，每年租金为1848132元。…以上甲方租金收入是扣除税费后的纯收入。乙方租赁范围所产生的物业管理费、水电及其他相关费用由乙方承担，双方共同公共设施所产生的费用按各自比例分担。六、租赁要求：（一）甲方完成大楼的地下室及整栋楼的排污、化粪池等工程；中央空调的主机主送风管由甲方统一安装，乙方负责空调其他设施；甲方大厦实行双供电源，若消防要求购置发电机则由双方共同出资购置；原设计的卫生间隔断、内装饰、水电安装及其他工程等全由乙方负责并承担相关费用。…。（三）甲方出租物因工程质量而致使乙方租赁经营受阻，甲方只负责无偿维修，但不承担乙方其他任何损失。如因乙方使用不当或擅自更改使用功能危及楼宇结构而造成楼宇损坏或者影响甲方及其他租户的使用，所造成的一切损失由乙方负责赔偿。（四）乙方在租赁期限内要求提前解除合同租约，应在解约前的三个月内向甲方提交解约意见书，经甲方同意，并缴清一切未清的款项；乙方已交甲方的履约保证金不予退还，作违约赔偿金处理，对乙方在大厦的装修及其他投入，甲方不作补偿。…七、租金支付：（一）经甲方确认，乙方在租赁报名时已向甲方以银行转账形式支付租赁保证金伍佰万元（小写：500万元），乙方应在甲方将租赁楼层交付乙方之日起6个月内完成楼盘的装修工程并投入营运。待乙方完成装修工程的50%后，甲方向其返还叁佰万元租赁保证金；若乙方6个月内完成了装修工程并正式营运，剩余的贰佰万元租赁保证金转为第一年租金1373462.4元及履约保证金20万元，余款退还乙方；若6个月内不能完成装修工程，剩余的200万元租赁保证金转为违约金,不予返还。（二）租金支付方式为先付后租，提前预交一年。第二年及以后年度全年租金须在当年的元月1日前一次性支付到位，租金支付方式为银行转账。租金支付账号如下：户名双峰县财政局，银行账号4300××××5853，开户行建设银行双峰支行。特别约定，除甲方另有指定外，乙方应将租金全额支付至上述账号并到账，否则认定乙方没有履行支付租金的责任，甲方有权终止合同并追究乙方违约责任。八、其他事宜…九、违约责任：（一）乙方所交租赁保证金扣抵第一年租金后的余款20万元，作为履约保证金，若乙方在租赁期间无违约行为，在租赁合同期满后甲方须全额无息退还乙方。（二）乙方未按本合同约定期限完成装修的，则应为乙方违约，违约金除按本合同第七条第一款计取外，乙方还应按本合同约定装修期满的第二日起开始计付租金。（三）乙方未按本合同约定日期支付租金，则应为乙方违约，逾期在一个月内的违约金由乙方每日按当年度租金总额的5‰支付给甲方，逾期超过一个月的，甲方随时有权解除本合同，乙方应按本合同15年租金总额的10%向甲方支付违约金。（四）该物业因不可抗力而导致损坏损失，双方互不承担责任，由损失方自理。十、附则…合同甲方盖有原告湖南双峰经济开发区管理委员会公章及原法定代表人曹科识的签名,乙方有被告王文彬、赵建新的签名。被告王文彬、赵建新将所租房屋用于开办第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店（该酒店成立于2016年11月17日）,并投资进行了装饰、装修，按合同约定将房租交至2014年12月31日,余欠房租原告多次进行了催收,2017年2月22日,原告湖南双峰经济开发区管理委员会向被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店（王文彬、赵建新）发出催告履行合同通知书,要求被告按合同约定在2017年3月1日前缴纳租金及违约金,被告以酒店经营亏损为由拒付。原告则诉至本院，要求两被告支付至2017年12月31日止的租金4434687.9元并支付从拖欠之日起千分之五的违约金，本院于2017年12月22日作出了（2017）湘1321民初885号民事判决书，判决被告支付原告至2017年12月31日止的租金2472232.32元（649.46平方米×12元／平方米×36月＋10146.6平方米×6元／平方米×36月）、违约金200000元，合计2672232.32元；因被告未向原告支付自2018年1月1日起至今的租金，原告又诉至本院，并提出前述诉讼请求；从2019年农历十二月底开始，被告王文彬、赵建新所经营的湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店已停业至今。 在审理过程中，被告及第三人提起反诉并申请鉴定，受本院委托，2020年5月9日，娄底市星罡价格评估有限公司作出了娄星（2020）价鉴字第57号价格鉴定意见书，其鉴定意见如下：根据价格鉴定依据（委托方提供的有关资料）和价格鉴定方法，计算得王文彬、赵建新、湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店申请租赁经营的双峰金汇国际酒店由申请人实施的基建项目，室内外装修、装饰项目按2013年的价格投资金额鉴定及对申请人所实施的项目现有残值估价鉴定分别如下：1、由申请人实施的基建项目，室内外装饰装修项目2013年的投入资金总额为贰仟零陆拾陆万伍仟玖佰壹拾贰元壹角贰分（20665912.12元）。2、对申请人所实施的项目（双峰金汇国际酒店的室内外装饰装修等其他项目）在鉴定基准日的现实正常价格即现值为壹仟贰佰捌拾肆万捌仟柒佰捌拾柒元肆角整（12848787.40元）。对租赁合同中三、租赁期限…（三）合同期满后…，对于“电梯、中央空调除主机主管外的辅助设施、水电、消防设施等不动产”中的不动产投入资金4072006.07元，其现（残）值为2531721.80元。被告王文彬、赵建新为此支付鉴定费50000元，原告对此鉴定意见异议，认为不具关联性和合法性，但未在规定的期限内提出，被告无异议；本院认为，因该鉴定意见符合相关规定，予以认定； 在审理过程中，第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店及案外人湖南丰信投资有限公司向本院作出的情况说明是：湖南丰信投资有限公司的股东是王文彬、赵建新，湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店是湖南丰信投资有限公司的分公司，在本案中所产生的权利、义务关系，均由王文彬、赵建新承担和享受，湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店和湖南丰信投资有限公司均无异议。 另查明,原告双峰县科技工业园开发有限公司曾用名称湖南省双峰县科技工业园开发有限公司,企业类型有限责任公司（国有独资）,成立日期2002年6月4日,股东或发起人为原告湖南双峰经济开发区管理委员会,持股比例100％。第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店企业类型为有限责任分公司（自然人投资或控股）,成立日期2016年11月17日。双方所租赁的创业大厦登记的房屋所有权人为原告双峰县科技工业园开发有限公司，登记时间2012年12月25日,房产权证号为双房权证经2012字第2××9号。 （二）当事人有争议事实的认定 1、所欠租金的认定，原告认为，法院作出了（2017）湘1321民初885号民事判决书后，双方并未变更合同，应按原合同计算至2020年6月30日止为4439217.57元；被告及第三人认为，被告与原告所订房屋租赁合同，因发生了签订合同时不能预见的事由，且受国家政策影响，造成被告经济及经营困难，同时2020年1月13日开始都是疫情期，无法营业，故请求对租金进行调整，并免除2020年度租金；一审法院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发[2020]17号中一、关于合同案件的审理6、第一款内容是：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。……。同时根据一审法院已经发生法律效力的（2017）湘1321民初885号民事判决书所确定的租金标准，核减2020年因受疫情影响的2个月租金，故从2018年1月1日起至2020年6月30日止租金计算为132768.1元×16月＋154011元×12月（16-4）=3972421.6元×60%=2383452.96元； 2、违约金的认定，原告认为，违约金包括两部分，第一部分为：被告于2018年、2019年、2020年三年未交租金，其违约金计算为781420.3元（应为780676.32元）即1593216.38×30天×0.005＋1767649.76（应为1763160.4）×30天×0.005＋1848602.45（应为1848132）×30天×0.005；第二部分为：提前解除合同，被告应按本合同15年租金总额的10%应支付的违约金2833646.7元（应为2833646.91元）即1373462.4×3＋1593216.7×3＋1848132×3＋2143832.7×3＋2486845.9×3=28336466.9元（应为28336469.1元）×10%=2833646.91元；以上合计违约金为3615067元；被告及第三人认为，原、被告对违约金的约定不合理，与原告的损失不符，与被告的违约责任不相匹配，请按相关法律规定免除违约金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因原、被告均同意解除合同，故对原告主张的第一部分违约金不予认定，根据本院（2017）湘1321民初885号民事判决书所确定的租金标准，认定违约金为1373462.4×3＋1593216.7×3＋1848132×3＋2143832.7×3＋2486845.9×3=28336469.1×60%×10%=1700188.15元。 3、反诉原告主张的损失认定，反诉原告主张损失1300万元；反诉被告认为，按合同办，该拿回去的，应拿回去；一审法院认为，原、被告签订了合同，按合同约定，期满后对部分残值应予以适当补偿，现双方对解除合同无异议，故要予以适当补偿；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十条规定：租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方约定，对于电梯、中央空调除主机主管外的辅助设施、水电、消防设施等不动产残值2531721.80元予以补偿后，其它残值为12848787.40－2531721.80=10317065.6元，这些装饰、装修有价值和使用价值，解除合同后怎么处理，双方未作约定，双方只约定如被告提前解除合同，被告的投入，原告不予补偿，但约定：合同期满，…；不动产按无破坏性的原状完好移交给甲方（含乙方投入的装修，配套设施等），由此可看出，这些装饰、装修应归原告，本案因被告违约解除了合同，被告已承担了违约责任，根据本案实际情况，从公平原则出发，认定反诉原告的损失2531721.8+10317065.6×50%=7690254.6元； 本案争议的焦点是：1、能否解除合同；2、第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店是否要担责；3、租金和违约金怎样支付；4、被告的反诉请求是否成立。 一审法院认为，对原、被告争议的焦点1即能否解除合同；原告湖南双峰经济开发区管理委员会与被告王文彬、赵建新所签订的双峰经济开发区创业大厦租赁合同系双方真实意思表示,虽然双方所租赁的创业大厦登记的所有权人为原告双峰县科技工业园开发有限公司,因原告双峰县科技工业园开发有限公司系国有独资有限责任公司,而原告湖南双峰经济开发区管理委员会系该公司唯一股东及发起人,故双方所订租赁合同合法有效,双方均应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告以被告违约为由要求解除合同，被告表示同意，因符合约定的条件，也是双方的一致意见，故对原告要求解除与被告于2013年5月3日所签订的《双峰经济开发区创业大厦租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，被告的附随义务是将租赁物退给原告，并将动产搬出租赁物，此义务限被告于本判决生效后十五日内履行，而动产的范围以2020年5月9日娄底市星罡价格评估有限公司作出的娄星（2020）价鉴字第74号关于金汇国际酒店店内动产价格的鉴定意见所定范围为准。对原、被告争议的焦点2即第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店是否要担责；本案中，原、被告签订合同时，第三人尚未成立，被告租赁原告的创业大厦是用于兴办第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店，虽然被告在装饰、装修后以该酒店的名义经营，而根据第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店及案外人湖南丰信投资有限公司向本院作出的情况说明和合同的相对性原则，且原告并没有提出要求第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店承担租合同义务，故第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店不应承担责任，同理，其反诉亦不符合规定，其此一反诉请求，本院亦不予支持；对原、被告争议的焦点3即租金和违约金怎样支付；《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中,与原告签订租赁合同的是被告,被告租赁原告的创业大厦是用于兴办第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店,被告是承租人，理当承担租赁合同义务，故对原告要求两被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持；因被告未按合同的约定，向原告支付租金，是违约行为，故对原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对原、被告争议的焦点4即被告的反诉请求是否成立。《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告约定，合同期满后，原告对被告投入的相关财产要适当予以补偿；但对解除合同后，原告对被告投入的相关财产是否要适当予以补偿，未作约定，因这些装饰、装修有价值和使用价值，同时双方又约定：不动产按无破坏性的原状完好移交给甲方，根据公平原则，原告应予补偿，故对反诉原告要求反诉被告予以补偿的反诉请求，本院予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十条、第十一条、第十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司与被告（反诉原告）王文彬、赵建新于2013年5月3日所签订的《双峰经济开发区创业大厦租赁合同》；二、第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店在本案中不应承担责任；三、被告（反诉原告）王文彬、赵建新支付原告（反诉被告）湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司至2020年6月30日止的租金2383452.96元、违约金为1700188.15元，合计4083641.11元；四、驳回原告（反诉被告）湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司的其余诉讼请求；五、反诉被告（原告）湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司补偿反诉原告（被告）王文彬、赵建新款项7690254.6元；六、驳回反诉原告王文彬、赵建新的其余反诉请求；七、驳回第三人湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店的反诉请求。上述三、五项互抵后，由原告（反诉被告）湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司支付被告（反诉原告）王文彬、赵建新款项3606613.49元；此款限原告湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司于判决生效后十五日内履行，并将款汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰县支行开户的标的款账户上（账号为：7603××××1275）。并注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68180元，反诉费99800元，鉴定费50000元，合计217980元，由原告（反诉被告）湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司负担87192元，由被告（反诉原告）王文彬、赵建新负担130788元。 二审审理中，上诉人湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司向本院提交新证据:双峰县新冠疫情隔离点临时租赁协议书。 证明目的：1.《双峰经济开发区创业大厦租赁合同》双方已协商解除。2.金汇酒店的动产部分已经移交处理完毕。 被上诉人王文彬、赵建新质证认为，我们在签订协议时双方约定过这份协议不能当证据使用，但是现在上诉人又把这个协议拿出来做证据。 被上诉人赵建新向本院提交两份新证据。 证据一：金汇酒店物品清点移交说明。 证明目的：上诉方对接收酒店资产是愿意的，对评估结果是认可的。 证据二：代缴水电费清单。 证明目的：被上诉人方每个月都缴费，我们是从2016年开始缴纳水电费等，这期间我们有缴纳两百多万元的水电费，这个费用能扣减租金。以水电费抵房租，所以不构成根本违约。另外水电费要冲减所欠租金，那么违约金相应就减少了。 上诉人湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司质证认为，对证据一真实性没有异议，证明目的有异议，我们对装修装饰没有进行赔偿，只能说对动产达成清点是事实。证据二真实性无异议，但对被上诉人提出的观点不成立。 本院认为，对于二审期间上诉人湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司提交的证据双方无争议，予以认定。被上诉人赵建新向本院所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。 二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。 本院认为，本案的争议焦点问题：1、本案的租金应当以什么标准来计算及计算的截止日期；2、上诉人是否应支付被上诉人的装修装饰补偿款。 对于争执焦点1、本案的租金应当以什么标准来计算及计算的截止日期。双峰县经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司的诉讼请求为1、解除原、被告签订的《双峰经济开发区创业大厦租赁合同》；同时判决两被告迅速支付拖欠原告租金3149257.7元（租金算至2019年9月30日止，后续租金按合同约定标准支付至被告实际搬出为止），并从2018年1月1日开始按照每日千分之五支付违约金。在2020年6月22日开庭中，原告明确诉讼请求为，租金算到了2020年6月30日止为4439217.57元，违约金是3615067元。对之后的租金是否主张并未明确，故一审法院的判决书确定原告的诉讼请求为：1、解除原、被告于2013年5月3日所签订的《双峰经济开发区创业大厦租赁合同》；2、被告王文彬、赵建新迅速支付拖欠原告租金4439217.57元（租金已算至2020年6月30日止），并支付违约金3615067元；从上述的情况可以看出，对于后续的租金，一审没有审理也没有判决，上诉人方可以另行主张权利。关于租金的计算标准问题，合同约定；（一）第一、二、三年（2013年5月1日-2016年4月30日）每年租金，第1层门面月租金为：20元/平方米，计算月租金为：12989.2元，第2至10层月租金人民币10元/平方米，计算月租金为：101466元；合计月租金为：114455.2元，每年租金为1373462.4元。（二）第四、五、六年（2016年5月1日-2019年4月30日）每年租金，在第一、二、三年租金的基数上增长16%，第1层门面月租金为：23.2元/平方米，计算月租金为：15067.5元，第2至10层月租金人民币11.6元/平方米，计算月租为：117700.6元；合计月租金为：132768.1元，每年租金为1593216.7元。（三）第七、八、九年（2019年5月1日-2022年4月30日）每年租金，在第四、五、六年租金的基数上增长16%，第1层门面月租金为：26.91元/平方米，计算月租金为：17478.3元，第2至10层月租金人民币13.46元/平方米，计算月租金为：136532.7元；合计月租金为：154011元，每年租金为1848132元。一审法院确定租金的价格按双方之间约定的60%进行判决，系参照当地市场价格及王文彬、赵建新所经营的酒店的状况，予以调整，在双峰县人民法院作出（2017）湘1321民初885号民事判决对价格进行调整书后，双方当事人均未上诉，表明上诉人及被上诉人已接受对租金价格的调整。故本案一审处理并无不当。 对争执焦点2、上诉人是否应支付被上诉人的装修装饰补偿款。双方当事人的合同约定“合同期满，由乙方投资在该大厦的可动产（如办公桌、空调等）可由乙方自行支配。 合同期满后，乙方可自行处置可动产之外，对于电梯、中央空调除主机主管外的辅助设施、水电、消防设施等不动产，双方充分协商，按移交时的市场价格，对其残值按折旧后计价给予适当补偿。乙方在租赁期限内要求提前解除合同租约，应在解约前的三个月内向甲方提交解约意见书，经甲方同意，并缴清一切未清的款项；乙方已交甲方的履约保证金不予退还，作违约赔偿金处理，对乙方在大厦的装修及其他投入，甲方不作补偿。乙方未按本合同约定日期支付租金，则应为乙方违约，逾期在一个月内的违约金由乙方每日按当年度租金总额的5‰支付给甲方，逾期超过一个月的，甲方随时有权解除本合同，乙方应按本合同15年租金总额的10%向甲方支付违约金。”在双方所签订的合同中，约定了对部分残值应予以适当补偿，应当依合同双方约定，由湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司给予王文彬、赵建新适当补偿，根据鉴定，该部分价值为2531721.80元。对于装饰装修是否予以补偿的问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，其它装饰装修残值为12848787.40－2531721.80=10317065.6元，这些装饰、装修具有价值和使用价值，提前解除合同后怎么处理，在双方的合同中，只约定了王文彬、赵建新提出提前解除合同，才对装饰装修残值不予补偿，对于湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司要求提前解除合同，对于装饰装修残值的处理双方并未作约定，但从本案情况看，解除合同的主要原因是承租人未能按合同交纳租金，而在合同中对于不能及时支付租金，王文彬、赵建新也可按一定的比例支付违约金，一审依湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司的诉请已判决由王文彬、赵建新已承担了违约责任。在一审判决后，湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司将本案所涉租赁物作为新冠疫情隔离点进行租赁，说明其有利用的价值，故一审根据本案实际情况，从公平原则出发，酌情认定其残值的价值，并无不当。 另对于被上诉人王文彬、赵建新为上诉人湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司代交的水电等费，在一审中王文彬、赵建新并未提出也未提供证据，故在二审中不予审理。 综上所述，湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费91765元，由上诉人湖南双峰经济开发区管理委员会、双峰县科技工业园开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王旺山 审判员  蒋国保 审判员  李云霞   二0二一年三月二十九日 书记员  邓凤禧    附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。