北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终2666号 上诉人（原审被告）：鲍瑾，女，1984年2月4日出生。 委托诉讼代理人：陈劭翀，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑冬雪，北京市京师律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王阳，男，1981年7月10日出生。 委托诉讼代理人：王晓欣，北京市安悦律师事务所律师。 上诉人鲍瑾因与被上诉人王阳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初24549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人鲍瑾之委托诉讼代理人陈劭翀、被上诉人王阳之委托诉讼代理人王晓欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲍瑾上诉请求：撤销一审判决，判决驳回王阳诉讼请求。事实和理由：涉案房产实际购买人是杨某，只是借用了王阳的名义，杨某支付了首付款和按揭贷款，鲍瑾支付了银行贷款。王阳未支付费用，不享有任何房产权利，无权出卖涉案房产，签订的买卖协议不具有法律效力，王阳将涉案房产过户给鲍瑾是履行协议的约定，并不是实际的买卖行为，其无权要求鲍瑾支付房款。由于王阳一直不配合过户，鲍瑾无奈之下同意给王阳部分钱款。根据《存量房屋买卖合同》约定的房屋售价，王阳只有30%的份额，应为51000元，鲍瑾已经支付60000元给王阳，并不欠王阳钱款。 王阳辩称，同意一审判决。 王阳向一审法院起诉请求：1.请求鲍瑾向王阳支付未付购房款290000元；2.本案诉讼费用由鲍瑾承担。 一审法院认定事实：2005年3月11日，出卖人北京宝隆城房地产开发经营中心与买受人王阳签订商品房买卖合同，约定：买受人所购商品房的基本情况为XXX20、21号房，用途为住宅，建筑面积共140.39平方米，单价为每平方米4900元，总金额陆拾捌万柒仟玖佰壹拾壹元整，首付款壹拾叁万柒仟玖佰壹拾壹元整。 2014年9月15日，甲方：杨某，乙方：王阳，丙方（见证人）：牛某签订协议，约定：甲乙双方对以王阳名义购买的XXX21号房产作出一下约定：1.该房产实际购买人和出资人均是杨某先生，当时（2005年）以王阳的名义购买，所以实际购买人为杨某先生，享有房屋所有权利。对此，王阳先生予以承认，承诺不对该房产享有任何权利。2.购房时按揭贷款还剩数额（以银行实际金额为准），由杨某还，王阳配合。3.杨某在偿还银行贷款时有逾期，给王阳造成了信誉损失。由于以王阳名义购房，造成王阳再次购房时产生首付差和利息差损失，为此，杨某先生同意支付430000元（已付一万元）给王阳先作为赔偿。金额双方已认可，此金额一次性支付。4.杨某先生现已把以上房产卖给牛某、鲍瑾夫妇，牛某、鲍瑾夫妇已支付房屋140平米全款2100000元。王阳在收到以上赔偿需全力配合牛某、鲍瑾夫妇办理房产过户一切手续，如不配合，每天支付430000元的百分之五的违约金。5.见证人牛某先生对以上协议约定予以见证。 2015年3月14日，出卖人：北京宝隆城房地产开发经营中心与买受人王阳、鲍瑾签订商品房买卖合同（合同编号№050328-1），约定：买受人所购商品房的基本情况为第2幢2单元20号房，用途为住宅，建筑面积共79.36平方米，单价为每平方米4900元，总金额叁拾捌万捌仟捌佰陆拾肆元整。同日，出卖人：北京宝隆城房地产开发经营中心与买受人王阳、鲍瑾签订商品房买卖合同（合同编号№050328-2），约定：买受人所购商品房的基本情况为第2幢2单元21号房，用途为住宅，建筑面积共61.03平方米，单价为每平方米4900元，总金额贰拾玖万玖仟零肆拾柒元整。 2016年1月19日，王阳（转让方）与鲍瑾（受让方）签订房产转让协议，约定：今王阳同意将王阳与鲍瑾共同购买的XXX220、221之房屋产权出售给鲍瑾，剩余尾款为￥310000元，大写人民币叁抬壹万元整，其余所有与XXX220、221房屋有关的所有费用，包括银行按揭贷款的余款等，全部由鲍瑾负责全权处理，与王阳无任何经济、法律关系。鲍瑾于2016年1月19日支付给王阳房款20000元，于2016年2月2日向王阳支付房款30000元，于2016年3月15日向王阳支付房屋转让款10000元。 2016年3月15日，出卖人鲍瑾、出卖人共有人王阳与买受人鲍瑾签订存量房屋买卖合同（自行成交版），编号CW331668，约定：出卖人所售房屋坐落为；XXX220，建筑面积共88.69平方米。房屋所有权证证号为：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号，共有权证证号为：京（2016）丰台区不动产权第0015223号。出卖人与买受人自行成交达成交易，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币70000元（小写），柒万元整（大写）。同日，双方签订存量房交易结算资金自行划转声明，约定经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。双方在合同中并未对于付款方式及期限进行具体约定。同日，出卖人鲍瑾、出卖人共有人王阳与买受人鲍瑾签订存量房屋买卖合同（自行成交版），编号CW331672，约定：出卖人所售房屋坐落为；XXX221，建筑面积共67.9平方米。房屋所有权证证号为：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号，共有权证证号为：京（2016）丰台区不动产权第0015225号。出卖人与买受人自行成交达成交易，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币100000元（小写），壹拾万元整（大写）。同日,双方签订存量房交易结算资金自行划转声明，约定经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。双方在合同中并未对付款方式及期限进行具体约定。 庭审中，王阳提交录音材料，意在证明其曾在2018年向鲍瑾催要欠款，构成诉讼时效中断。鲍瑾认可录音确为双方通话的内容，但表示已记不清通话时间。双方此次通话录音部分内容如下：“王阳：那个XXX220和221房子的事儿，我要不催你，你也不跟我联系啦？鲍瑾：你现在催我没有用，因为老杨跑了我们也在找。王阳：是这样啊，老杨给你写了欠条对不对？鲍瑾：但我们现在找不到人了，而且我们现在也把他起诉了，他不给我钱，我也没办法给你钱呀。王阳：你看从17年的时候，我老父亲住院，我就跟你要这个钱，你说离婚了，没有对吧？鲍瑾：你找谁也没有用，因为这个欠条是老杨欠你的，而且我们也在起诉他。王阳：我只能跟你要钱呀，因为是咱俩之间签的。对不对？因为当时如果是老杨的话，我也不会跟你过这个户。鲍瑾：你现在找我们领导也没有用，因为我现在也没有这个钱，老杨还欠着我的钱，如果说老杨给我钱了，我肯定不会缺你这笔钱。王阳：你怼过来的，那你接了你就得把它还完呀，所以不然我不会给你过户的，对不对？鲍瑾：是我给你怼过来的，但现在前提条件是我没有拿到这笔钱。我跟你说王阳，如果不是我把这笔钱怼过来，你连我那笔4万块钱都拿不着。王阳：那现在，这就是你最后的口径了，是吧？鲍瑾：不是最后口径，你现在找我没有用，我现在没有钱，我一个女人也还不了你20多万，还有多少万。王阳：还剩24万，是当初给你抹了10万。鲍瑾：我跟你说王阳，我手机里到现在还存着你的电话呢，你打电话我就接。我跟你说，就是因为连海南带大哥都起诉老杨，老杨现在人也没有。如果现在我手里有这笔钱，我不会让你天天追着我打电话。王阳：我也没天天给你打电话，我一年一个电话，这不过分吧。鲍瑾：我知道，我当然知道这不过分。我跟你说，我跟于海龙说过要还王阳那钱，他也没说不还你，说老杨只要把钱还了，立马把钱还给你，咱们说到哪儿做到哪儿。王阳：我跟你讲，那套房子在我名下，我出30万买一套房是很便宜的，明白吗？那套房子值大几百万呢。鲍瑾：那你当初为啥不这么做呢？你非得要一个20多万块钱呢。王阳：我跟你讲，这是我做人的原则，如果当时我卡着你不给你过户，你也不能把我怎么着，对不对？鲍瑾：我反正没辙，你愿意怎么做就怎么做，你该法律上走什么程序就怎么走完了，然后呢我该怎么配合就怎么配合，但是现在就是说这个钱我肯定没有……”。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王阳与鲍瑾针对XXX220、221号房屋签订了房屋买卖合同并办理了相应的变更登记手续，双方形成房屋买卖合同关系，双方均应依约履行相应义务。本案争议焦点在于王阳的诉讼请求是否超过诉讼时效及未付房款数额。关于诉讼时效，王阳提供通话录音，证明其一直在向鲍瑾催要欠款，鲍瑾虽不记得具体通话时间，但认可通话内容，根据通话内容可以认定王阳曾向鲍瑾主张过权利，构成诉讼时效中断，故王阳在本案中的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于欠款数额，双方曾签订房产转让协议，约定涉案房屋的剩余购房款数额为310000元，双方在签订存量房买卖合同时，约定涉案房屋的购房款为170000元。而当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定履行。法院综合现有证据情况，结合双方在通话录音中沟通的内容，认为双方针对购房款数额实际履行的是房产转让协议约定的310000元，鲍瑾主张应按170000元的30%计算房款的主张没有证据佐证，法院难以采信，因此扣除房产转让协议签订后鲍瑾已经支付给王阳的60000元外，鲍瑾还应支付王阳购房款250000元。 据此，一审法院判决：一、鲍瑾于判决生效之日起七日内给付王阳购房款250000元；二、驳回王阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 综合双方诉辩意见，本案主要争议为鲍瑾是否尚欠王阳“购房款”250000元。鲍瑾认为自己不应支付王阳购房款主要理由有二：一是王阳不是涉案房屋的实际购房人，其不享有房产权利，鲍瑾迫于无奈签订的协议不具有法律效力；二是鲍瑾已经根据《存量房屋买卖合同》的约定支付了相应的款项，不欠王阳钱。 关于理由一，根据已查明的事实，从王阳、杨某、牛某、鲍瑾各方签订的数份协议来看，鲍瑾买受涉案房屋、办理变更登记手续等，均需要王阳的配合与协助，且王阳与鲍瑾已就案涉房屋办理了相应的变更登记手续。在此基础上，鲍瑾与王阳关于支付转让款的约定并不违背常理。鲍瑾主张其与王阳2016年1月19日签订的房产转让协议系无奈之下签署，但并未举证证明存在合同无效或可撤销的事由，且依照王阳提交的与鲍瑾通话录音等现有证据，可以认定于2016年1月19日签订的房产转让协议系鲍瑾与王阳达成意思表示一致、且实际履行的合同，故本院对鲍瑾的诉讼主张不予采信，确认鲍瑾与王阳签订的房产转让协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方发生法律效力。 关于理由二，鲍瑾与王阳于2016年3月15日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》中约定案涉房屋价款为170000元，现鲍瑾主张应按照170000元的30%计算房款，但并未就此举证，故鲍瑾应承担举证不能的法律后果。一审法院根据双方房产转让协议的约定，扣除鲍瑾已付款60000元后，判决鲍瑾还应付款250000元，并无不当，本院予以确认。 综上所述，鲍瑾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由鲍瑾负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 琨 二〇二一年三月二十九日 法官助理  吴京竞 书 记 员  黑梦雪