辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终893号上诉人（原审被告）：田小华，女，1975年7月25日出生，汉族，个体，住址朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：翟永芝，辽宁帅旗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朝阳市文泽物业管理有限公司，住所地朝阳市龙城区龙泉大街二段****。统一社会信用代码：91211303MAOP5LCHXH。法定代表人：宋岩，经理。委托诉讼代理人：张春杰，女，1970年7月20日出生，汉族，公司员工，住址朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：周向民，男，1967年9月13日出生，汉族，公司职员，住址朝阳市龙城区。被上诉人（原审被告）：朝阳屹兴房地产开发有限公司，住所，住所地朝阳市双塔区长青路二段**社会信用代码：91211302736726584N。法定代表人：张学明，经理。委托诉讼代理人：毕广雨，辽宁东宝律师事务所律师。上诉人田小华因与被上诉人朝阳市文泽物业管理有限公司(以下简称文泽物业公司)、朝阳屹兴房地产开发有限公司(以下简称屹兴房产公司)物业服务合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初3072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人翟永芝，被上诉人文泽物业公司委托诉讼代理人张春洁、周向民，被上诉人屹兴房产公司委托诉讼代理人毕广雨到庭应诉。本案现已审理终结。田小华的上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是：案涉《物业服务合同》有仲裁条款，在仲裁条款未撤销的情况下，一审法院无管辖权；物业公司是2017年12月16日与业主委员会签订的合同，其应当主张2017年12月16日之后的物业费，2017年12月1日至15日物业费其无权主张；上诉人已举证汉宫宴饭店门前的公共设施下水道经常堵塞，这解决此问题已自费支出33,750元，物业公司未予处理；田小华不是网点所有人，只是汉宫宴饭店经营者，故起诉主张错误。文泽物业公司辩称：上诉人自2017年至2019年12月期间，经催缴一直未交物业费，物业公司进驻小区服务以来，得到大部分业主好评，上诉人与屹兴房产公司有《租赁合同》，明确注明物业费由承租人承担，田小华是汉宫宴饭店的实际经营者，其承担物业用是应当的。屹兴房产公司辩称：公司与上诉人有《租赁合同》，明确约定了物业费由田小华承担，一审判决公司承担连带责任，若直接让公司承担物业费，公司将依法追偿。文泽物业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告给付自2017年12月至2019年12月两年物业费共计22,185.12元，面积为924.38平方米；判决被告承担自2017年12月起至还清之日止中国人民银行同期存款利息，并承担诉讼费。一审法院认定事实：被告屹兴房产公司系原告所提供物业服务的雅仕兰庭小区27-1号商业网点的业主，该商业网点的建筑面积为924.38平方米。2012年10月30日，被告屹兴房产公司作为出租方（甲方）与被告田小华（乙方）作为承租方签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于朝阳市网点，面积924㎡租给乙方作为经营场所，主营餐饮。租赁期限为6年，从2012年12月30日至2018年12月30日止，并约定租赁期内所产生的维修费用或按有关规定应付的其他费用，由乙方承担。乙方应按规定按时交纳水、电费、取暖费及物业管理费等费用。2017年12月19日，被告屹兴房产公司作为出租方（甲方）与被告田小华（乙方）作为承租方又签订《田小华租赁合同补充协议》一份，约定租赁期限为3年，从2017年12月30日至2020年12月30日止，其他约定遵照原始合同NO20120901号执行。被告田小华租赁该商业网点用于经营朝阳市双塔区汉宫宴饭店。2017年12月16日，原告文泽物业公司作为乙方与雅仕兰庭业主委员会作为甲方签订了《物业管理合同》一份，合同中对物业管理服务事项进行了约定，并约定商业网点的物业费收费标准为1元/月/平方米。上述物业服务合同未明确约定合同有效期限，但在末尾备注部分约定“服务合同期限一至三年，签合同日期满一年后认同服务履行第二年合同至止完成三年合同”。上述《物业管理合同》还约定了其他事项。2019年8月30日，原告文泽物业公司作为乙方与雅仕兰庭业主委员会作为甲方又签订了一份《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》，合同对甲、乙双方的权利义务、物业服务的范围进行了约定，合同约定商业网点的物业费收费标准仍为1元/月/平方米，合同有效期限为2019年8月30日至2022年8月30日。上述《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》还约定了其他事项。因被告田小华未按期交纳物业费，原告文泽物业公司分别于2019年12月31日和2020年5月26日向被告田小华送达了物业费催缴通知单。现原告文泽物业管理公司以要求被告田小华、屹兴房产公司交纳2017年12月1日至2019年11月30日期间的物业费为由诉至法院。上述事实有原、被告当庭陈述笔录、《物业管理合同》、《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》、物业费催缴通知单、《租赁合同》、《田小华租赁合同补充协议》等证据材料予以佐证，可以采信。一审法院判决认为，原告文泽物业公司与被告屹兴房产公司所在的雅仕兰庭业主委员会签订的《物业管理合同》及《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述司法解释的规定，上述《物业管理合同》和《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》对原告文泽物业管理公司和被告屹兴房产公司均具有法律约束力。根据《辽宁省物业管理条例》第四十条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费，从其约定，业主负连带缴纳责任。违反物业合同约定，业主未按时缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，本案中，被告屹兴房产公司将雅仕兰亭小区2#楼04号网点出租给被告田小华使用，双方在租赁合同中约定物业费由承租方缴纳，故被告田小华作为物业使用人应承担缴纳物业费的民事责任，被告屹兴房产公司作为雅仕兰庭小区的业主，应对物业费承担连带缴纳责任。被告屹兴房产公司提出其与被告田小华签订合同时明确约定了物业费由田小华承担，故不同意缴纳物业费的辩解意见，一审法院不予采信。关于原告文泽物业公司要求被告给付其拖欠物业费的欠款利息的诉讼请求，原告该项诉讼请求在其与雅仕兰庭业主委员会签订的第一份《物业管理合同》中没有约定，同时根据物业服务合同的广泛性、公益性等特征，对于原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告田小华提出本案应申请仲裁，不归法院管辖的辩解意见，原告文泽物业公司就本案曾向朝阳仲裁委员会提出过仲裁申请，后朝阳仲裁委员会以田小华不是合同相对人，不受合同中的仲裁条款约束为由决定不予受理，故被告该项辩解意见，一审法院不予采信。被告田小华辩称被告主体不适格，应以个体工商户为被告，因租赁合同系屹兴房产公司与田小华个人签订，田小华系物业使用人，故其作为本案被告主体适格，该项辩解意见一审法院不予采信。被告田小华提出其因自行解决下水道堵塞问题而花费33,750元，其对于该部分损失可另行主张权利。应当指出，原告文泽物业公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。一审法院判决如下：一、被告田小华于本判决生效后十日内，给付原告文泽物业公司2017年12月1日至2019年11月30日期间的物业费人民币22,185.12元；二、被告屹兴房产公司对本判决第一项确定的款项承担连带给付责任；三、驳回原告文泽物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元（原告文泽物业公司预交，已减半收取），由被告田小华、屹兴房产公司负担。本院二审期间，上诉人田小华提交光盘1张及朝阳中院民事裁定书1份，以证明物业合同约定了仲裁条款，一审法院对该案无管辖权，光盘内容证明2020年3月8日发生下水道反水将一楼层水淹；文泽物业公司的质证意见是，该裁定书与物业服务企业无关，下水堵塞问题不认可，其未交纳物业费用，此时上诉人已经搬走，房屋已经空置；屹兴房产公司的质证意见是，对该裁定书没有意见，下水堵塞问题是事实；被上诉人文泽物业公司申请证人孙某出庭作证称，其本人是物业公司员工，负责驾驶吸污车从事吸污清掏工作，对物业公司管理的下水管道每年清掏两次，包括楼房外化粪池和下水井，对汉宫宴店门口下水井清掏过；田小华的质证意见是，证人证言不真实，其没有去过汉宫宴饭店门口掏过下水，下水堵塞是事实，物业公司没有履行管理义务；屹兴房产公司无具体质证意见。双方围绕本案诉争焦点当庭质证，经合议庭研究评议后认定，田小华提交的光盘及朝阳中院民事裁定书，双方对其来源的真实性均无异议，本院予以采信；文泽物业公司申请其员工孙某出庭作证的证人证言，反映是其本职工作内容，孙某身份经核准属实，其证人证言应予以确认。本院认为，经查明，屹兴房产公司所拥有田小华租赁的房产即雅仕兰亭小区2#楼04号网点，处于雅仕兰庭业主委员会管理区域，2017年12月16日，文泽物业公司与雅仕兰庭业主委员会签订《物业管理合同》，后又签订了《雅仕兰庭小区物业管理服务合同》均属双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。屹兴房产公司所拥有田小华租赁的房产与文泽物业公司之间已经形成事实上的物业服务关系，物业公司在合同期间已履行相应的服务义务，所在辖区业主应当承担物业服务费，符合《辽宁省物业管理条例》第四十条规定的情形。2012年10月，屹兴房产公司将雅仕兰亭小区2#楼04号网点出租给田小华经营使用，双方签订《租赁合同》并约定物业费由承租方缴纳。据此，田小华是基于经营行为的租赁合同约定，作为物业服务成果实际享有者，应承担缴纳物业费的民事责任，事实清楚，于法有据。文泽物业公司曾向朝阳仲裁委员会提出仲裁申请，后朝阳仲裁委员会以田小华非合同相对人，不受合同仲裁条款约束为由决定不予受理，故田小华称本案一审法院无管辖权的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。案涉《租赁合同》属田小华与屹兴房产公司签订，且又为汉宫宴饭店的实际经营者，故田小华作为物业费承担主体，并无不当，田小华称其主体不适格的抗辩理由，与事实不符，于法无据，本院不予支持。文泽物业公司与雅仕兰庭业主委员会签订案涉《物业管理合同》时间为2017年12月16日，属于物业公司与业主之间形成物业服务合同关系的节点，是履行物业服务的初始时间，而一审法院判决田小华给付物业服务费起始时间为2017年12月1日，属认定事实错误，故应按合同履行时间节点，扣除15天物业服务费462元，即：22,185.12元-(924÷30天ⅹ15天)=21,723.12元。一审法院认定事实有误，应予以纠正。屹兴房产公司与田小华签订的《租赁合同》明确约定物业管理费由承租人承担，一审法院认定屹兴房产公司对田小华给付物业费款项承担连带给付责任，其未提出上诉请求、也未抗辩免责，应视为屹兴房产公司对一审法院判决的认同。田小华经营饭店过程中，造成下水堵塞过频符合常理，属于物业公司履行职责的服务内容，其主张因自行解决下水道堵塞而支出33,750元，其出具《收款收据》均属个人出具，庭审期间清掏劳务人员均未到庭质证，其证据来源的真实性不能核准确认，田小华可待证据充分后，另行主张权利。综上，田小华的上诉请求部分成立，应予以部分支持，一审法院认定事实有误，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、维持朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初3072号民事判决的第二、三项；二、变更朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初3072号民事判决第一项为：上诉人田小华于本判决生效后十日内，给付被上诉人文泽物业公司2017年12月16日至2019年11月30日期间的物业费人民币21,723.12元。一审案件受理费177元、二审案件受理费355元，共计532元。其中，432元由上诉人田小华负担、100元由文泽物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月三十日书记员  毕 雪（法官助理代）