成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初488号 原告：成都市河道监管事务中心，住所地：成都市锦江区东较场街198号。 法定代表人：谢振川,职务：处长。 委托诉讼代理人：李秋町，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：王建平，男，汉族，1977年8月10日出生，住成都市青羊区。 原告成都市河道监管事务中心(以下简称事务中心）与被告王建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告事务中心的委托诉讼代理人李秋町以及被告王建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告事务中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间关于位于成都市成华区双沙路沙河××号房屋的租赁合同关系；2、判令被告向原告支付其欠付的2017年1月1日至2019年4月30日期间的房屋租金及房屋占有使用费925421.68元；3、判令被告立即向原告支付其欠付的电费12675.51元、水费2016.25元；4、本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。以上金额暂合计为940113.44元。庭审中，原告明确主张的第二项诉讼请求全部为房屋租金，无房屋占用使用费。事实和理由：2005年5月11日，成都市沙河综合整治工程项目管理有限公司（以下简称沙河公司，该公司为城投集团下属公司，性质为国有企业）将成都市成华区双沙路沙河××号综合楼（以下简称案涉出租房屋）出租给被告用于商业经营（茶坊休闲），沙河公司与被告签订《房屋租赁合同》【沙经租（2005）第2号】，约定租赁期限为2005年7月11日至2013年7月10日，租赁物建筑面积733.20平方米，附属面积200.9平方亩，租金标准为：建筑面积部分第一年26.8元／平方米／月，附属面积部分第一年13.4元／平方米／月；租金标准均第二年至第五年按6%递增，以后每年按2%递增。被告承租后，在该租赁房屋上开设成华区蜀菜映象花园酒楼经营。2016年9月15日，根据成都市人民政府《研究沙河绿地及配套设施管理维护移交工作的会议纪要》（成府阅【2016】120号）、成都市水务局《2017年第4次局长办公会议纪要》，沙河公司（城投集团）将案涉出租房屋的经营管理、占有、使用、收益之权利移交给了成都市水务局，成都市水务局委托其下设机构即原告对案涉出租房屋进行管理、维护，行使占有、使用、收益、处分之权利。被告的租赁合同到期后，一直在继续承租并实际使用案涉出租房屋，并向原告缴纳其使用的2017年12月至2018年9月期间的电费，其后便一直未缴纳任何费用，也从未向原告缴纳任何租金。原、被告之间在租赁合同到期后未就案涉租赁房屋形成新的租赁合同，原告依据市政府会议纪要的要求需收回案涉租赁房屋用于优先满足市政配套和公共需要，故要求解除不定期租赁合同关系并收回房屋，但双方一直未就租金支付达成一致。2019年4月30日，被告将案涉租赁房屋腾退返还原告，双方签署《房屋交接单》对此进行确认，但被告一直未向原告支付其欠付的租金、电费、水费款项。故请求依法判决。 被告王建平辩称，原成都市河道管理处(现成都市河道监管事务中心)2019年8月9日以我与成都市河道管理处《房屋租赁合同》纠纷案诉讼到成都市成华区人民法院，案号：(2019)川0108民初8106号，经2020年4月1日开庭审理查明，我与成都市沙河综合整治工程项目管理公司签订的合同编号为沙经租(2005)第2号《房屋租赁合同》第十四条双方明确了合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可以由有关部门调解；协商或调解不成的，提交成都仲裁委员会仲裁。我对管辖权提出了异议后，经贵院14庭张焱彬审判长开庭审理查证，成都市成华区人民法院民事裁定书裁定，对我与成都市沙河综合整治工程项目管理公司签订的合同，编号沙经租(2005)第2号《房屋租赁合同》的纠纷，成都市成华区人民法院没有管辖权，该案应提交成都仲裁委员会仲裁。双方当事人和委托人都签字认可。2020年4月15日，成都市河道监管事务中心，又将我与成都市沙河综合整治工程项目管理公司签订的合同，编为沙经租(2005)第2号《房屋租赁合同》向成都仲裁委员会申请仲裁。成都市仲裁委员会根据申请人成都市河道监管事务中心提交的案外人成都市沙河综合整治工程项目管理公司与被申请人王建平于2005年5月1日签订的《房屋租赁合同》中的仲裁条款，以及申请人的书面仲裁申请，于2020年5月14日依法受理了上列当事人之间的租赁合同纠纷仲裁案，由成都仲裁委会员主任指定了邓川为首席仲裁员，邓建民、王春生为仲裁员，于2020年7月7日组成仲裁庭，于2020年8月3日在中国成都开庭，仲裁庭认为我签订的《房屋租赁合同》的出租人为成都市沙河综合整治工程项目管理公司，成都市河道监管事务中心非此协议的一方当事人。成都市人民政府因此决定将包括我租赁的上游9号楼在内的22栋综合楼等设施设备的维护管理工作由成都城投集团移交给成都市水务局，成都市水务局委托河道管理处维护管理依据其行政职权和程序，该移交或委托行为可以导致国有资产或其在国有企业、政府部门之间发生转移，但无论是沙河公司还是城投资产管理公司，或是成都市水务局，均为独立法人，其并为合并、分立、终止、撤销等发生变更，《房屋租赁协议》的效力并没有延伸到原告成都市河道监管事务中心，按原告方提供的依据2016年8月22日的成都市人民政府《研究沙河绿地及配套设施管理维护移交工作会议纪要》(成府国[2016]120号)载明的内容：即“2016年9月15日前完成移交工作，移交前的各项管理责任及移交过程中发生的债权债务、合同纠纷等问题由成都城投集团负责，移交后各接收单位负责落实管理责任，涉及的社会管理事务、社会治安等由属地政府负责”，“由于沙河公司与各管护单位签订的维护管理合同己于2015年8月1日期满，城投集团暂以一个月时间为合同期限与现行管理单位签订临时管护合同至完成移交日”，以及2018年4月25日城投资产管理公司，成都市河道管理处在成都商报发布《沙河绿地已到期综合楼及售卖亭(经营点)腾退公告》载明的内容，即“对租赁合同期届满的综合楼、经营点的处置按‘到期一处，腾退一处，移交一处’的原则进行”，市政府的决定显然是由沙河公司或者成都城投集团自行处理完毕债权债务，并在腾退之后办理移交，而非将债权债务遗留或者转移至新的管理单位；至于成都市水务局与河道中心的委托关系或者上下级隶属关系，依据有关代理的法律规定和行政机关的性质，河道中心通常只能以代理人或者本机关的名义行使或者主张权利，且该代理或者隶属关系并不导致债权债务的转移，即使成都市水务局同意河道中心对外以自己的名义主张权利，并表示其不再向22栋综合楼的承租人主张权利，河道中心获得的也仅仅是程序性的权利，成都市水务局放弃的也仅仅是程序性权利，而实体权利义务或者债权债务的归属并未发生改变，《房屋租赁合同》的效力没有延伸到原告。原告在我与成都市沙河综合整治工程项目管理合同签订的《房屋租赁合同》的纠纷争议解决中，原告成都市河道监管中心的主体不适格，应驳回成都市河道监管事务中心的诉讼请求。 经审理查明，2005年5月11日，成都市沙河综合政治工程项目管理公司（以下简称管理公司）和被告签订《房屋租赁合同》约定如下：第一条租赁房屋编号为上游9号，间数1间、层数2层、房屋质量优、建筑面积814.67*0.9=733.2平方米、附属面积200.9平方米。第二条租赁期限从2005年7月11日只2013年7月10日.第三条租金以建筑面积计算：第一年26.8元/平方米/月，全年为235797.10元。第二年至第五年按6%递增，以后每年按2%递增；附属面积的租金按建筑面积的1/2计算：第一年为13.40元/平方米/月，全年为32304.7元。第二年至第五年按6%递增，以后每年按2%递增。承租人添建的操作间的租金，以实际建成面积为准，按建筑面积租金的1/3计收。递增率与附属面积租金递增率相同。第四条租金的支付方式：现金。支付时间：每年6月27日和12月26日。第五条承租人负责支付出租房屋承租期间所发生的所有水费、电费、煤气费、网络使用费、电话费、光缆电视收视费和物业管理费。第六条租赁房屋的用途：茶坊休闲。第十一条合同解除的条件：（一）有下列情形之一的，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金超过壹个月。第十二条房屋租赁合同期满，承租人退还房屋的时间是：2013年7月20日。第十四条合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可以由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第一种方式解决：（一）提交成都仲裁委员会仲裁。合同还约定其他内容。被告系成华区蜀菜映像花园酒店的实际经营者，用前述案涉租赁房屋作为经营场地。 2016年8月22日，成都市人民政府出具《研究沙河绿地及配套设施管理维护移交工作的会议纪要》（成府阅（2016）120号）记载将包括本案租赁房屋在内的22栋综合楼的维护管理工作移交市水务局。成都城投集团负责，会同属地政府及市城管委、市水务局、市财政局、市建委等进一步梳理移交具体范围、项目清单及分布图，细化移交方案，明确接手管理主体及责任、维护养护及改造标准等内容、确保移交项目全覆盖，不出现纰漏。 2017年3月23日，成都市水务局纪要记载：将沙河绿地及除排水设施以外的配套设施委托市河道管理处维护管理。2019年7月24日，成都市水务局出具的情况说明载明，根据市政府2016年8月22日《研究沙河绿地及配套设施管理维护移交工作的会议纪要》（成府阅（2016）120号）精神，成都城投资产经营管理有限公司将沙河绿地、公园区域22栋综合楼、10处售卖亭（详见附件《综合楼及售卖亭移交清单》）移交我局管理，2017年3月2日，我局召开局长办公会进行专题研究，明确将沙河绿地、公园区域内22栋综合楼、10处售卖亭委托成都市河道管理处维护管理，由成都市河道管理处对外行使占有、使用、收益、处分的权利。我局同意由成都市河道管理处向22栋综合楼和10处售卖亭的承租人主张各项权利，依法收取2017年1月1日之后承租人拖欠的款项。成都市河道管理处可对外委托律师作为代理人通过法律途径主张权利，我局不再向22栋综合楼和10处售卖亭的承租人通过法律途径主张权利。 2019年8月23日，中共成都市委机构编织委员会出具的《关于规范市水务局所属事业单位机构编织要素的通知》（成机编（2019）33号）载明：市河道管理处更名为市河道监管事务中心（市水资源调度服务中心），为市水务局属正处级公益一类事业单位。 2018年8月31日，被告缴纳2017年12月至2018年8月期间的案涉房屋电费11912.96元。2018年9月21日，被告向成都市河道管理处支付电费1825.28元。2019年4月30日，原告和被告签订房屋交接单，确认被告将案涉房屋于当日交还给原告，并确认欠付电费金额12675.51元，且原告提供的缴费清单显示2019年5月，原告已经实际代为缴纳包括该笔费用在内的案涉楼栋电费213829.73元。2019年8月以及9月成都市河道管理处向成都市自来水有限责任公司缴纳案涉商铺当月自来水费1403.85元以及9月自来水费57.30元，同时票据载明上次未交零头0元。 另查明，管理公司的股东包括成都城建投资管理集团有限责任公司，持股比例为77%。 2020年10月12日，成都市仲裁委员会（以下简称仲裁委）作出（2020）成仲案字第664号决定书，该决定书记载本案原告作为申请人，以被告作为被申请人向仲裁委申请仲裁，仲裁的直接依据包括本案案涉房屋租赁合同。该决定书裁决结果为驳回本案原告的申请，理由为原告并非案涉房屋租赁合同当事人。 2020年4月14日，本院向本案原告作出询问笔录，就涉及本案房屋租赁合同管辖权问题进行释明。后本院作出（2019）川0108民初8106号民事裁定，准予本案原告撤回起诉。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案作证：1、当事人基本信息及工商登记资料；2、房屋租赁合同；3、《研究沙河绿地及配套设施管理维护移交工作的会议纪要》（成府阅（2016）120号）；4、成都市水务局纪要及情况说明；5、中共成都市委机构编织委员会《关于规范市水务局所属事业单位机构编织要素的通知》（成机编（2019）33号）；6、缴费票据以及房屋交接单；7、成都市仲裁委员会（2020）成仲案字第664号决定书；8、（2019）川0108民初8106号民事裁定以及笔录等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，原告承继案涉房屋权利义务，有权提出本案主张。案涉房屋租赁合同到期后，被告继续使用案涉房屋至2019年4月30日。现原告主张从2017年1月1日起至2019年4月30日期间的房屋租金。前述期间并未约定在案涉房屋租赁合同中，故该期间双方之间构成不定期租赁合同关系，原告作为权利承继人有权随时解除合同，且不存在仲裁条款约定而排除法院管辖权情形存在。2019年4月30日，原告和被告签订房屋交接单，确定该日作为案涉房屋交接之日，则该日应认定为案涉不定期房屋租赁合同关系解除之日。故案涉不定期房屋租赁关系已经解除，现原告起诉解除房屋租赁合同的诉讼请求已经实现，本院在本案中不予支持。 关于支付租金问题。根据合同约定，第一条租赁房屋编号为上游9号，间数1间、层数2层、房屋质量优、建筑面积814.67*0.9=733.2平方米、附属面积200.9平方米。第二条租赁期限从2005年7月11日只2013年7月10日.第三条租金以建筑面积计算：第一年26.8元/平方米/月，全年为235797.10元。第二年至第五年按6%递增，以后每年按2%递增；附属面积的租金按建筑面积的1/2计算：第一年为13.40元/平方米/月，全年为32304.7元。第二年至第五年按6%递增，以后每年按2%递增。承租人添建的操作间的租金，以实际建成面积为准，按建筑面积租金的1/3计收。递增率与附属面积租金递增率相同。第四条租金的支付方式：现金。支付时间：每年6月27日和12月26日。经计算，原告所主张的2017年1月1日至2019年4月30日期间应支付的租金总额约为925421.68元，原告主张该项租金金额符合合同该约定，不违反法律规定。被告关于租金的抗辩意见不成立，本院不予采信。详细租金计算表格见附表。 关于电费问题。案涉房屋交接单确认案涉房屋欠付电费金额12675.51元，且原告已经实际代为缴纳该笔费用，故原告主张被告负担该笔费用符合约定和法律规定，本院予以支持。 关于水费问题。根据原告提供的其主张代为缴纳水费的票据记载，2019年8月和9月上次未交零头为0元，表明之前月份水费已经交清，不存在欠缴的情况。而案涉商铺于2019年4月30日即交由原告管理控制，故原告依据2019年8月和9月垫付水费票据主张被告应支付案涉商铺2019年4月30日以后的水费，而原告尚未提供证据证实在2019年4月30日之前已经为案涉商铺垫付水费的票据以及金额，属于证据不足，故本院在本案中不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告王建平于本判决生效之日起十日内向原告成都市河道监管事务中心支付2017年1月1日至2019年4月30日期间的房屋租金925421.68元； 二、被告王建平于本判决生效之日起十日内向原告成都市河道监管事务中心支付电费12675.51元； 三、驳回原告成都市河道监管事务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13202元，减半收取计6601元，由被告王建平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年三月二十四日 书记员  王加琦                            期间                       主楼租金                       附属楼租金                       年租金                       月租金                       日租金                               第一年（2005年7月11日-2006年7月10日）                       235797.1                       32304.7                       268101.8                       22341.82                       744.73                               第二年（2006年7月11日-2007年7月10日）                       284187.908                       23682.32567                       789.4108556                               第三年（2007年7月11日-2008年7月10日）                       301239.1825                       25103.26521                       836.7755069                               第四年（2008年7月11日-2009年7月10日）                       319313.5334                       26609.46112                       886.9820373                               第五年（2009年7月11日-2010年7月10日）                       338472.3454                       28206.02879                       940.2009595                               第六年（2010年7月11日-2011年7月10日）                       345241.7923                       28770.14936                       959.0049787                               第七年（2011年7月11日-2012年7月10日）                       352146.6282                       29345.55235                       978.1850783                               第八年（2012年7月11日-2013年7月10日）                       359189.5608                       29932.4634                       997.7487799                               第九年（2013年7月11日-2014年7月10日）                       366373.352                       30531.11266                       1017.703755                               第十年（2014年7月11日-2015年7月10日）                       373700.819                       31141.73492                       1038.057831                               第十一年（2015年7月11日-2016年7月10日）                       381174.8354                       31764.56962                       1058.818987                               第十二年（2016年7月11日-2017年7月10日）                       388798.3321                       32399.86101                       1079.995367                               第十三年（2017年7月11日-2018年7月10日）                       396574.2987                       33047.85823                       1101.595274                               第十四年（2018年7月11日-2019年7月10日）                       404505.7847                       33708.81539                       1123.62718                               期间                       年租金                       月租金                       日租金                       租期                       合计租金                               2017年1月1日-2017年7月10日                       388798.3321                       32399.86101                       1079.995367                       6月10天（原告主张6月9天）                       204119.1244                               2017年7月11日-2018年7月10日                       396574.2987                       33047.85823                       1101.595274                       1年                       396574.2987                               2018年7月11日-2019年4月30日                       404505.7847                       33708.81539                       1123.62718                       9个月21日（原告主张9个月19天）                       324728.255                                                                                                                                             925421.678