北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4688号上诉人（原审原告）：北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。法定代表人：蔡葵，主席。委托诉讼代理人：刘群，北京道冲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高世芳，女，1956年4月7日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：杨某，男，2006年4月6日出生，汉族。被上诉人（原审被告）兼杨某之法定代理人：郭锦辉，女，1969年8月20日出生，汉族。被上诉人兼高世芳、杨钧铭、郭锦辉之委托诉讼代理人（原审被告）：孙迟（高世芳之子、郭锦辉之弟、杨某之舅），男，1983年9月26日出生，汉族。上诉人北京市基督教三自爱国运动委员会（以下简称：基督教委员会）因与被上诉人高世芳、杨某、郭锦辉、孙迟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人基督教委员会之委托诉讼代理人刘群、被上诉人高世芳、杨某、郭锦辉之委托诉讼代理人兼被上诉人孙迟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。基督教委员会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、本案的争议焦点在于高世芳等四人违法转租、转借我方拥有的涉案房屋，侵害了我方的合法权益。一审法院既认定我方与高世芳继续履行原租赁合同，又认定高世芳存在转租行为，自相矛盾，应按照租赁合同约定判决我方与其解除合同；二、一审法院认为我方与高世芳之间的房屋租赁关系具有历史性因素，不同于市场化租赁合同关系逻辑错误。双方签订的租赁合同项下的条款已充分考虑到历史性原因，且对解除合同收回房屋的情况作出了特定约定与说明，高世芳的行为已构成违约，应当将涉案房屋返还给我方；三、高世芳自述其2013年起已搬离涉案房屋，该房屋不再用于承租人居住，由孙迟作为工作室使用，属于改变了房屋的居住用途，违反双方签订的合同目的，构成根本违约；综上，一审法院认定事实错误，高世芳的转租行为构成违约，应依法改判支持我方的原审全部诉讼请求。高世芳、杨某、郭锦辉、孙迟共同辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。基督教委员会向一审法院起诉请求：1.请求判令解除基督教委员会与高世芳之间的《公有住宅租赁合同》；2.请求判令高世芳等四人共同将北京市西城区东廊下胡同1号院内32号房最北头1间房屋腾空交还基督教委员会，并将房屋周边的自建房予以拆除，将渣土清运干净；3.请求判令高世芳等四人共同承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：1号房屋在册户籍4人，户主高世芳（服务处所北京建筑机械修造厂三车间）、之子孙迟、之外甥女郭锦辉、之外孙杨某。2011年7月1日，首都医科大学附属北京安贞医院（出租方、甲方，以下简称安贞医院）与高世芳（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定住宅座落于1号（G6-2），使用面积12.27平方米（以下简称涉案房屋），合同第五条约定，乙方擅自将承租房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权中止合同、收回房屋。该合同无租赁期限。基督教委员会提交的北京市落实私房政策办公室京落房办宗字【2002】第003号文件显示：“2002年1月25日，北京市落实私房政策办公室向西城区房屋土地管理局通知，1958年市宗教管理部门移交北京市房管局经租房屋清册记载：10号53间房产系基督教委员会经租房产。依据市京政办发【1998】48号《关于北京市落实宗教团体房产政策的意见》通知精神，经市落办与基督教委员会共同核查确认，同意将10号经租的53间房产产权带户发还给基督教委员会。请按有关规定办理产权发还手续。”2004年4月29日，1号、26号房屋登记在基督教委员会名下。房屋登记表显示：座落1号胡同26号（旧）10及车门后门。2014年12月30日，安贞医院（撤管方）与基督教委员会（接管方）签订《房屋管理交接书》，约定将安贞医院代管的北京市1号院房产交还基督教委员会，安贞医院于2014年12月31日撤管，基督教委员会从2015年1月1日按现状接管，双方签字盖章之日视为接管完成。基督教委员会提交了其在东廊下胡同1号张贴的《通知》、《告示》及《公告》照片，证明基督教委员会与高世芳存在房屋租赁合同关系，且告知承租人不得转租转借。高世芳等四人对该组证据不予认可，表示未见过张贴的通知，不认可基督教委员会的通知方式。基督教委员会另提交了2020年6月17日入户巡查录像和高世芳于2020年7月8日出具的情况说明，证明高世芳将涉案房屋于2013年转租给胡玉伟。高世芳等四人不认可该录像和情况说明，表示录像是巡查人员诱导式询问，情况说明与高世芳7月7日作出的说明不一致，是受胁迫签订的，表示涉案房屋已年久失修高玉芳于2013年搬离后由孙迟使用，后于2018年左右由胡玉伟借住并代为看管，但基督教委员会巡查后，其已让胡玉伟搬离。高世芳另提交了北京市建筑工程机械厂出具的证明，证明涉案房屋为福利分房。基督教委员会认可该证明的真实性，但不认可证明目的。经询，基督教委员会表示胡玉伟已搬离涉案房屋，关于房屋修缮问题，基督教委员会表示涉案房屋原系教会教堂并非居住性房屋，后改造为居住保障用房，一些房屋存在安全隐患，但高世芳未反映过涉案房屋的修缮问题。基督教委员会主张涉案房屋门前有自建，高世芳等四人表示并非其建设。关于租金交纳情况，双方均表示截止2020年底，高世芳未拖欠租金。经查，高世芳名下有正式住房。另查，高世芳等人庭后向法院提交了承诺书，明确表示今后将严格遵守出租管理规定、合理使用房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。根据已查明的事实，涉案房屋原系基督教委员会经租房产，但因历史原因由安贞医院代管，在代管期间，安贞医院与高世芳签订《公有住宅租赁合同》，将涉案房屋出租给高世芳使用，按照公有住宅进行管理，该合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同未约定租赁期限，在北京市落实私房政策办公室发还房屋产权后，涉案房屋登记在基督教委员会名下，基督教委员会与高世芳继续履行原《公有住宅租赁合同》。基督教委员会以高世芳未经其同意擅自将涉案房屋转租转借给胡玉伟为由，要求与高世芳解除合同、收回房屋。法院对此认为，考虑到双方之间房屋租赁关系具有历史性因素，不同于一般市场化租赁合同关系，根据本案查明的事实，高世芳确实存在转租行为，鉴于高世芳于基督教委员会对转租行为提出异议后即收回了涉案房屋，并向法院提交承诺书明确表示将严格遵守相关出租管理规定、合理使用房屋，法院对基督教委员会的该项诉讼请求不予支持。关于自建房屋，高世芳否认系其建设，基督教委员会亦未证明，法院不予支持。需要指出的是，高世芳享有公房承租人的权利，亦应当履行承租人的义务，法院未支持基督教委员会的诉讼请求系因综合情况考虑，高世芳尚未达到根本违约程度，高世芳收回房屋后应当按照房屋规定用途进行使用，严格履行其承租人义务，不得再行转租转借。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回北京市基督教三自爱国运动委员会的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋原系基督教委员会经租房产，因历史原因由安贞医院代管，在代管期间，安贞医院与高世芳签订《公有住宅租赁合同》，将涉案房屋出租给高世芳使用，按照公有住宅进行管理，该合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在北京市落实私房政策办公室发还房屋产权后，涉案房屋登记在基督教委员会名下，基督教委员会与高世芳继续履行原《公有住宅租赁合同》。基督教委员会上诉主张因高世芳未经其同意擅自将涉案房屋转租转借给胡玉伟，故要求与高世芳解除合同、收回房屋。一审法院考虑到双方之间房屋租赁关系基于历史性原因所致，且高世芳于基督教委员会对转租行为提出异议后即收回了涉案房屋，并向法院提交承诺书明确表示将严格遵守相关出租管理规定、合理使用房屋，判令驳回基督教委员会的解除合同、收回房屋的诉求，并无不当。本院对此予以维持。关于自建房屋，高世芳、杨某、郭锦辉、孙迟等人否认系其建设，基督教委员会亦未对此证明，基督教委员会上诉要求高世芳、杨某、郭锦辉、孙迟拆除自建房，本院不予支持。综上所述，基督教委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京市基督教三自爱国运动委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年三月二十四日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越