文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终162号上诉人（原审被告）：郭梅，女，1981年9月30日出生，汉族，住邹平市。委托诉讼代理人：刘晓，山东励志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宝民，男，1969年10月4日生，汉族，住惠民县。委托诉讼代理人：孙静，山东宏臣律师事务所律师。上诉人郭梅因与被上诉人刘宝民房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省惠民县人民法院(2020)鲁1621民初4155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭梅上诉请求：一、撤销惠民县人民法院作出的（2020）鲁1621民初4155号民事判决,并依法改判。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方原租赁合同关系已经于2019年12月终止。2019年8月25日，双方合同签订后，上诉人本计划装修，但被上诉人出租房屋破旧，仅组织消防验收就进行了3个月，租赁房屋并未真正使用。受市场经济环境恶化关系影响，上诉人于2019年12月向被上诉人明确提出终止合同履行请求，且被上诉人同意了，并在租赁房屋等各处用红纸粘贴了转租告示，及联系电话等故上诉人认为，至此，双方租赁合同关系已经终止。2.2020年租赁房屋系双方合作关系，被上诉人应承担相应市场风险。2020年初全国“新冠疫情”爆发，疫情缓解后，被上诉人刘宝民告知上诉人他也想开洗浴汗蒸店，并且带着他的股东来上诉人经营的邹平店参观考察，在其一再要求下让上诉人也带他去济南考察，又带他去设计师那里看图纸；后来他却告诉我采用双方“合作方式经营”要求我继续投资，但考虑到实际情况自2020年1月起每年房租225000元计算（被上诉人陈述为230000元），因上诉人这时候已经拿不出钱再投资了，双方协商同意上诉人将房租交付到5月份的，双方租赁合同自行解除，后续风险由被上诉人承担。同时上诉人承诺，对剩余拖欠房租每月偿还30000元，直至付到2020年5月止。一审法院，在上诉人未到庭情况下，未认真核实相关证据，偏听偏信被上诉人乙方陈述，认定每月付租金30000元，显然是极其荒谬的。试问，在疫情爆发，全国市场不景气，到处纷纷减租免租的背景下，对一家未投入使用、尚在亏损期的店面，按将租金每年225000元调至每年360000元，显然逻辑上是讲不通的。3.原告房租计算错误，且未扣除相应费用。2020年，双方协商全年房租为225000元（被上诉人陈述为230000元），2020年房租已经交了60000元加上定金10000元，共计70000元，也就是说房租已经交到了四月份了。且因被上诉人说要合作，上诉人自行垫付了四楼用的岩棉板、配电箱、电缆合计22444元，垃圾清理费20000元，被上诉人其亦应承担上述费用。经综合计算折抵后，上诉人并不在拖欠被上诉人任何费用。综上，请二审人民法院查明事实，撤销惠民县人民法院作出的（2020）鲁1621民初4155号民事判决,并依法改判。刘宝民辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由无任何依据。一、上诉人称“原租赁合同已经于2019年12月终止”纯属歪曲事实，根据租赁合同约定，上诉人对于涉案房屋的承租期限为8年，自2020年1月1日起至2028年1月1日止。约定的合同租赁期限尚未开始，何谈终止？事实上，由于上诉人当时急于装修，答辩人才提前交付了房屋，上诉人除支付了装修期间的租金外，还支付了2020年1-2月份的租金60000元，上诉人也未向答辩人交还房屋，这本身就表明合同在履行中，根本就谈不上合同终止的问题。此外，上诉人在其上诉理由的第二条自认“将房租交付到5月份”、第三条也已经认可对于2020年的房租进行了约定并已支付60000元租金的事实，从而自我否定了“合同终止”一说，其所谓“合同终止”的谎言不攻自破。二、上诉人称“2020年租赁房屋系双方合作关系”更是无稽之谈。首先，答辩人从未与上诉人约定“合作方式经营”；其次，答辩人也从未同意上诉人将房租交到5月份，答辩人只是为了避免房屋闲置时间太久给上诉人造成损失，主要出于对上诉人利益考虑，在征得上诉人同意后，答辩人才帮忙将房屋另行出租，所幸在2020年9月份有人接盘，本案合同才可解除，否则，上诉人应支付的租金期限绝不止计算到2020年9月份，其租金数额也远高于180000元。上诉人在上诉状中既已认可“对剩余拖欠房租每月偿还30000元”，又以“新冠疫情”为借口试图推翻调整月租金的约定，实际上，对于租金的调整是由上诉人提出的，原本合同约定的租金为年交，即上诉人应提前支付2020年的租金270000元，但是应上诉人的要求减免了40000元，改为230000元，但此后上诉人又提出将租金改为每月一交，为了平衡双方的利益，月租金也相应调整为30000元，因此，对于租金的调整是双方在互利互让的基础上进行的约定，事实上，上诉人于2020年1-2月份也是按照月租金30000元履行的支付义务。上诉人以疫情为由所做的租金不合理推定是站不住脚的。在答辩人已经履行了交房义务的情况下，上诉人对于自己的经营能力、市场前景的误判和经营不善所造成的亏损不应嫁祸于答辩人，这不仅违反合同约定，也缺乏基本的诚实信用原则。三、关于房租计算问题。首先，在原合同中，上诉人亲自书写将原定租金270000元改为230000元，其称225000元与事实不符。其次，由于案涉房屋于2020年9月才另行出租，在此之前的时间均处于合同履行期内，因此，上诉人当然负有支付租金的义务，其主张的四月份并非支付租金的截止时间。再次，其所谓的定金10000元，已经包含在2019年9-12月其装修期间应返还的原承租者100000元租金中。此外，垃圾清运费、岩棉板、配电箱、电缆等费用系因上诉人为自己装修房屋营业而应当支出的费用，与答辩人无关。上诉人一再歪曲事实，其所谓的“不拖欠”答辩人任何费用的主张显然不成立。综上所述，上诉人一方面声称租赁合同已于2019年12月终止，一方面又称其租金已经支付到了2020年4月份等等，其上诉的三点理由自我矛盾、漏洞百出，根本无法自圆其说，这本身就表明上诉人置客观事实于不顾，一再违反诚信、拒付所欠租金的意图。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉理由无事实依据，望二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘宝民向一审法院起诉请求：1、请求法院判令原告与被告签订的租赁合同已解除；2、判令被告向原告支付租金180000元、违约金23000元及滞纳金(滞纳金以180000元为基数，按照每日2%，自2020年4月1日起计算至付清之日止）；3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定：2019年8月25日，原告刘宝民与被告郭梅签订租赁合同一份。约定由被告承租原告位于惠民县××路××路××街楼房一处，租赁期限为96个月，原告自2020年1月1日起将出租房屋交付被告使用，至2028年1月1日止。第一年租金为270000元，按年结算。同时双方约定，“在房屋租赁期间，任何一方违反合同约定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金”。此外，合同还就其他事项进行了约定。此后，因被告急于承租装修。原告刘宝民实际于2019年9月份将所出租楼房交付给了被告使用。被告郭梅并因此先行向原告支付了该四个月的相应租金。租赁期间，原告在2020年的270000元的租金中减除40000元，作为对被告房屋装修期间的租金优惠，将2020年的租金改为230000元。此后，又经双方协商，改为由被告向原告每月支付租金30000元。在以后的租赁期间，被告仅对房屋原设施进行了部分拆除，并未进行营业。期间，被告郭梅仅向原告刘宝民支付了2020年1月-2月份的租金60000元，余款未再支付。经原告多次催促，被告拒付租金，且在与原告的微信聊天中明确表示同意原告将房屋另行出租他人。2020年9月1日，原告与他人就涉案房屋签订了租赁合同，另行出租给了他人。根据原被告双方合同的约定及事后达成的协议，截止到2020年8月底，被告郭梅尚欠原告刘宝民2020年3月至8月共6个月的租金180000元未付。以上事实有原告的陈述、租赁合同、微信聊天记录等予以证实。一审法院认为，在合同履行期间，被告郭梅未按约支付租金，且在与原告的微信聊天中明确表示，同意原告将房屋另行出租他人。在2020年9月1日原告将涉案房屋另行出租后，其双方的租赁合同实际已经解除。被告郭梅尚欠原告刘宝民6个月的房屋租金180000元，事实清楚，证据确实充分，应予偿还。此外，被告郭梅长期拖欠原告房屋租金未付，应根据租赁合同第9条的约定，向原告交纳年度租金的10%即23000元作为违约金承担违约责任。另外，原告刘宝民同时还要求被告按照每日2%支付房屋逾期滞纳金。一审法院认为，被告郭梅在承担23000元违约金的情况下，再按照每日2%缴纳滞纳金系对违约责任的重复计算，明显过高，一审法院不予支持。被告郭梅经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利，不影响本案正常审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及其他相关规定，判决：一、被告郭梅于本判决生效之日起十日内支付原告刘宝民租金180000元及违约金23000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4346元，减半收取2173元，由被告郭梅负担2000元，由原告刘宝民负担173元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的主要焦点问题为:一、双方当事人之间是租赁关系还是合伙关系；二、若存在租赁关系，一审判决认定租金数额是否正确。首先，郭梅主张其与刘宝民之间系合伙关系，刘宝民予以否认，双方未签订书面合伙协议。郭梅应当对其主张的合伙关系承担举证责任。郭梅申请证人牛某出庭作证拟证明郭梅与刘宝民存在合伙关系，该证人证言仅能证明刘宝民其参与过设计方案的讨论过程,无法证明刘宝民与郭梅之间存在合伙关系。上诉人的该项上诉主张，理由及证据不充分，不予支持。其次，《民法典》第五百零二条规定:依法成立的合同,自成立时生效但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外;第五百零九条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务;第五百六十三条第(二)项规定:在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同;第五百七十八条规定:当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任;第五百八十四条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失;第五百八十五条第一款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法;第五百九十一条第一款规定:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿;第七百二十二条规定:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。在合同履行期限届满之前，郭梅在合理的期限内未足额支付已发生的租金,且其在与刘宝民2020年4月份的微信聊天记录中表示同意转租，但双方没有明确转租是由刘宝民联系转租还是由郭梅联系转租，也没有明确解除双方之间的合同，刘宝民明确表示找到新的承租户之前租赁费由郭梅承担。应计算至2020年8月份。另查明，刘宝民应郭梅要求，在2020年的租金中减除4万元作为对其房屋装修期间的租金优惠，将2020年的租金改为230000元。郭梅于2020年1-2月份分别两次交纳房租60000元加上定金10000元，共计70000元，该款项在租赁合同解除后，应抵扣郭梅尚欠刘宝民的租金，除已付款项70000元，尚欠刘宝民租金25833.33元(230000元÷12×8-70000元)。此外，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定,在第二审程序中,原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的,告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的,第二审人民法院可以一并裁判。本案郭梅诉请双方因合作关系而自行垫付了四楼用的岩棉板、配电箱、电缆合计22444元，垃圾清理费20000元，应由被上诉人承担上述费用，上诉人在一审期间没有提起反诉，在二审期间提出的诉讼请求，二审不予审理。上诉人主张的上述费用及租赁物残值，上诉人可另行主张。综上，上诉人郭梅的部分上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一、二项规定，拟判决：一、维持山东省惠民县人民法院(2020)鲁1621民初4155号民事判决第二项；二、变更山东省惠民县人民法院(2020)鲁1621民初4155号民事判决为：被告郭梅于本判决生效之日起十日内支付原告刘宝民租金83333.33元及违约金23000元。三、驳回刘宝民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4346元，减半收取2173元，由郭梅负担1138.24元，由刘宝民负担1034.76元。二审案件受理费4345元，由郭梅负担2275.96元，由刘宝民负担2069.04元负担。本判决为终审判决审判长  赵慧莲审判员  张魁海审判员  王正真二〇二一年三月三日            本件与原本核对无异      法官助理郑文燕书记员董学学