湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终53号上诉人（原审被告）：澧县瑞峰房地产开发有限责任公司，住所地澧县澧阳街道办事处万寿宫居委会翊武路。法定代表人：李春秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙战武，湖南中锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱万霞，女，1971年8月28日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：贺平，澧县翊武法律服务所法律工作者。上诉人澧县瑞峰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞峰公司）因与被上诉人朱万霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2020）湘0723民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞峰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱万霞的全部诉讼请求。事实与理由：1.瑞峰公司在一审中明确抗辩朱万霞的起诉已过诉讼时效，一审法院对该项抗辩理由未进行审理；2.澧县不动产登记中心明确认可对朱万霞发放的产权证有误，并同意为其重新发放产权证，其产权面积误差可以通过新的确权得以解决。瑞峰公司已将此情况短信通知朱万霞，朱万霞拒不重新办理不动产权证，一审法院直接判决瑞峰公司双倍赔偿错误。朱万霞辩称，瑞峰公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。朱万霞向一审法院起诉请求：1.判令瑞峰公司返还给朱万霞因本案103号门面商品房买卖产权登记面积小于合同面积差在3%以内（含3%）部分2.7393㎡房价款19821元和面积差超出3%部分22.2307㎡按房价双倍返还321714.2元；2。判令瑞峰公司返还给朱万霞因本案104号门面商品房买卖产权登记面积小于合同面积差在3%以内（含3%）部分2.3967㎡的房价款19105元和面积差超出3%部分19.4433㎡按房价双倍返还309981.4元。一审法院认定事实：2011年9月11日，朱万霞与瑞峰公司签订《商品房买卖合同》，该房屋属于预售商品房，该合同载明：“……第三条……第4、7【幢】1【层】103号房……该商品房……层高为4.5米……该商品房【合同约定】……建筑面积共91.31平方米，其中，套内建筑面积88.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.51平方米……第四条……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7235.81元，总金额陆拾陆万零柒佰零贰元整……第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2……（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在小区商品房综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”该合同后所附的澧县房地产测量事务所出具的《房屋分户平面图》上显示“……套内建筑面积88.8平方米，共有分摊面积2.51平方米，建筑面积共91.31平方米……”。同日，朱万霞与瑞峰公司又签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：“……第三条……第4、7【幢】1【层】104号房……该商品房……层高为4.5米……该商品房【合同约定】……建筑面积共79.89平方米，其中，套内建筑面积77.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.19平方米……合同的其他内容与上述一致。朱万霞在签订合同后即按约定付清了二份合同所涉的全部房款。2016年3月31日，朱万霞、瑞峰公司共同向产权登记部门申请办理涉案的103和104号房屋的不动产权转移登记（申请转移登记的面积分别为66.34㎡和58.05㎡），产权登记部门对朱万霞、瑞峰公司进行了询问，后给朱万霞103号房颁发了（2016）澧不动产权第0××3号不动产权证书，该证书上载明建筑面积为66.34㎡，其中专有建筑面积为64.4㎡，分摊建筑面积为1.94㎡，给104号房颁发了（2016）澧不动产权第0××6号不动产权证书，该证书上载明建筑面积为58.05㎡，其中专有建筑面积为56.35㎡，分摊建筑面积为1.7㎡。一审法院认为，本案争议的焦点是：瑞峰公司是否应向朱万霞退还房屋面积绝对差3%之内的购房款和绝对值超出3%部分的双倍购房款。朱万霞与瑞峰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：＂当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：＂当事人一方不履行合同义或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《商品房买卖合同》第三条约定：第4、7【幢】1【层】103号房／104号房……层高为4.5米……建筑面积共91.31平方米／79.89平方米…….第五条约定：“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理…….2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房…产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人…….”。现根据（2016）澧不动产权第0××3号不动产权证书载明本案诉争的第4、7【幢】1【层】103号房建筑面积仅为66.34㎡。《商品房买卖合同》约定的建筑面积与不动产权证书载明的建筑面积相差24.97㎡。根据（2016）澧不动产权第0××6号不动产权证书载明本案诉争的第4、7【幢】1【层】104号房建筑面积仅为58.05㎡。《商品房买卖合同》约定的建筑面积与不动产权证书载明的建筑面积相差21.84㎡。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，因此当产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；即出卖人瑞峰公司应返还103号门面商品房产权登记面积小于合同面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分2.7393㎡（91.31㎡×3%）的房价款19821元（2.7393㎡×7235.81元／㎡）和面积差超出3%部分22.2307㎡按房价双倍返还321714.2元给买受人朱万霞；出卖人瑞峰公司应返还104号门面商品房买卖产权登记面积小于合同面积差在3%以内（含3%）部分2.3967㎡（79.89㎡×3%））的房价款19105元和面积差超出3%部分19.4433㎡按房价双倍返还309981.4元给买受人朱万霞。故对朱万霞的诉讼请求该院予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、澧县瑞峰房地产开发有限责任公司给朱万霞返还因本案103号门面商品房买卖产权登记面积小于合同面积差在3%以内（含3%）部分2.7393㎡房价款19821元和面积差超出3%部分22.2307㎡按房价双倍返还房价款321714.2元；二、澧县瑞峰房地产开发有限责任公司给朱万霞返还因本案104号门面商品房买卖产权登记面积小于合同面积差在3%以内（含3%）部分2.3967㎡的房价款19105元和面积差超出3%部分19.4433㎡按房价双倍返还房价款309981.4元。三、上述款项共计670621.6元，澧县瑞峰房地产开发有限责任公司应在本判决生效后5日内履行完毕。案件受理费10506元，减半收取5253元，由澧县瑞峰房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了质证。瑞峰公司向本院提交了（2020）湘民申2039号民事裁定书，拟证明当事人为瑞峰公司和彭元华的同类型案件经湖南省高级人民法院裁定由本院重新审理。本院认为，该裁定证实了瑞峰公司与彭元华一案已由本院重新审理，本院予以采信。朱万霞向本院提交了如下证据材料：1.（2019）湘07民终1903号民事判决书，拟证明当事人为瑞峰公司和彭元华的同类型案件经本院判决支持购房者彭元华的诉讼请求；2.《澧县消费者委员会2020年第2号消费警示》，拟证明瑞峰公司在房屋销售过程中存在欺诈消费者的行为。本院认为，证据1证实彭元华购买的房屋与朱万霞购买的房屋为相邻房号房屋，二者房屋结构相似，但该案经湖南省高级人民法院裁定由本院重新审理，故证据1不能作为认定本案事实的依据，本院不予采信。证据2系澧县消费者协会对瑞峰公司销售的澧县浦东街道多安桥社区“远智.东方春晓”小区房屋行为的警示，与本案没有关联，本院不予采信。经二审审理查明，2014年8月14日，瑞峰公司向朱万霞出具的《销售不动产统一发票》上注明“销售的不动产楼牌号4、7-104……建筑面积58.5㎡……合计金额……636837元……”。同年9月12日，朱万霞缴纳了契税，《中华人民共和国税收缴款书》上载明“……计税金额660702……面积66.34㎡……”，“……计税金额636837……面积58.5㎡……”。朱万霞与瑞峰公司签订合同中的附件即房屋分户平面图显示，案涉房屋中间有隔断，将房屋分成两个部分，即前厅和阁楼。双方当事人在庭审中认可阁楼以下是车库，瑞峰公司将前厅和阁楼交付给朱万霞使用，车库卖给案外第三人，现未将阁楼面积计入产权面积。经瑞峰公司申请，澧县不动产登记中心于2020年9月10日批复同意补办朱万霞面积差部分的不动产登记。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.朱万霞起诉是否超过诉讼时效；2、瑞峰公司应否向朱万霞退还房屋面积绝对差3%之内的购房款和绝对值超出3%部分的双倍购房款。关于争议焦点一。诉讼时效期间应当从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院应予支持”。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施。本案中，2016年3月31日朱万霞、瑞峰公司共同向产权登记部门申请办理涉案的103和104号房屋的不动产权转移登记，申请朱万霞领取的不动产权属证书登记的面积分别为66.34㎡和58.05㎡。此时朱万霞对产权登记面积小于合同约定面积应当知情，故诉讼时效应从2016年3月31日开始起算三年，至2019年3月31日届满，故朱万霞于2020年7月23日提起诉讼已过诉讼时效。朱万霞向一审法院提交的2020年7月3日与张国强的电话录音，并没有在法定的三年诉讼期间，不属于诉讼时效中断的情形。瑞峰公司认为本案已超过诉讼时效的上诉理由成立。关于争议焦点二，朱万霞与瑞峰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律效力性、禁止性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定的内容全面履行各自的义务。按照合同约定，103号房、104号房建筑面积分别为91.31㎡、79.89㎡，层高均为4.5m。双方对瑞峰公司房屋产权面积产生争议，朱万霞认为其购买的房屋应为一个整体，不应区分前厅和阁楼。现产权登记面积与合同约定的面积不一致，未包括阁楼面积，瑞峰公司已构成违约。本院认为，朱万霞的上述理由不能成立，其理由如下：第一、从合同签订来看，双方签订的《商品房买卖合同》的附件即房屋分户平面图显示案涉房屋中间有隔断，房屋由前后两个部分组成。第二、从房屋交付的情况看，2016年3月，瑞峰公司将案涉房屋交付给朱万霞，交付的房屋面积中包括前厅和阁楼。朱万霞接收房屋后在近四年的时间内并未对房屋的结构及面积提出异议，而是将房屋出租给他人。第三、从2014年8月瑞峰公司开具购房发票以及同年9月朱万霞开具的税务发票来看，上述票据均明确载明103号房屋面积为66.34㎡、104号房屋面积为58.05㎡，朱万霞亦未提出异议。第四、从购房人的注意义务看，朱万霞陈述在2016年取得房产证时才得知房屋面积为66.34㎡和58.05㎡。本院认为，因房屋对于普通百姓而言属于重大投资，朱万霞作为购房人购买了两套房屋，出于维护自身利益的本能，应对房屋的面积进行检测。若103号房屋实际交付面积仅为66.34㎡、104号房屋实际交付的面积仅为58.05㎡，则两套房屋与合同约定面积分别相差24.97㎡和21.84㎡。一般人通过目测即可得知面积不符合约定的情况，而朱万霞在实际占有、使用、出租达四年之久均未提出异议，与常理不符。第五、从对购房人权利造成的影响看，不动产权证书中登记面积为66.34㎡和58.05㎡，现不动产登记机构已明确表示依当事人的申请可进行变更登记，将阁楼计入产权面积。故朱万霞认为瑞峰公司交付房屋的面积只有66.34㎡和58.05㎡，已构成违约的理由与本案查明的事实不符。阁楼面积的层高未达到合同约定的4.5m，瑞峰公司确存在违约行为，但朱万霞并未对层高未达到合同约定主张违约责任，本院不予审理。故瑞峰公司就房屋交付的面积而言并未违反合同的约定，不应向朱万霞返还购房款。一审判决瑞峰公司向朱万霞返还购房款670621.6元不当，本院予以纠正。对瑞峰公司请求驳回朱万霞诉讼请求的上诉主张，本院予以支持。综上所述，瑞峰公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省澧县人民法院(2020)湘0723民初2024号民事判决；二、驳回朱万霞的全部诉讼请求。一审案件受理费10506元，减半收取5253元，二审案件受理费10506元，共计15759元，由朱万霞负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  杨 炎审判员  孙 晖二〇二一年三月四日法官助理彭芬书记员于松卉附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。