山西省寿阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0725民初167号 原告：山西森强房地产开发有限公司。住所地，山西省寿阳县北外环杜家堙盛世华庭售楼部。 法定代表人：李盛春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭永红。 被告：赵丽军，男，1979年12月26日出生，汉族。 原告山西森强房地产开发有限公司与被告赵丽军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西森强房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭永红、被告赵丽军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山西森强房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告赵丽军立即给付原告购房款254725元，并判令被告赵丽军立即支付原告违约金13055元，同时承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月17日，被告赵丽军与原告签订了6#-2017034号认购协议，双方约定被告赵丽军以3288元/㎡的单价购买原告在盛世华庭小区6号楼3单元8层03号房屋，该房屋建筑面积为132.35㎡，总价为435167元，付款方式为被告赵丽军在2017年11月15日支付房屋总价款的31%，计人民币135167元，余款300000元在银行按揭。在实际履行该协议时，被告赵丽军仅支付了135167元之后，又交纳45275元，就于2017年11月入住该房屋至今。去年7月份原告通知被告赵丽军将余款254725元做银行按揭，2020年9月16日原告又书面通知该在2020年9月25日前办理完按揭手续或者一次性交清尾款，后原告几次与被告协商未果。到目前为止，被告已入住该房屋三年多，逾期30日未付款，构成严重违约，依据当时双方所签订认购协议，被告应向原告支付累计应付款3%的违约金，即13055元。故为维护原告合法权益不受侵犯，请求人民法院依法判令被告赵丽军立即给付原告购房尾款254725元，并判令被告赵丽军支付原告违约金13055元，同时判令被告承担本案诉讼费。 被告赵丽军辩称，不同意支付原告起诉的剩余房款。2017年11月11日我和原告签订认购书，约定房价每平方米3288元，房屋建筑面积为132.35平方米，房价总计435167元。认购书上标明我个人支付首付30%即130550元，保险15%即65275元。实际履行过程中我分两次支付了180442元，其中包括65275元的保险费用。原告和保险公司合作以国家资助的幌子把房卖给我们，我认为按照认购书的约定，剩余房款按照20年计算，我每月支付348元，合计83520元就是我应该支付的房款。不同意支付违约金，房子是2017年购买的，我交了材料但是一直不能办理按揭手续，是原告违约，不是我违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。本院对证据认定如下：1.原告提交了认购书、认购协议、催款通知书，被告赵丽军无异议，以上证据与本案具有关联性，本院依法予以确认。2.被告提交了原告分别于2017年11月15日、2018年10月18日向被告出具的收据各一张，可以证明被告赵丽军给付原告购房款115167元、保险65275元的事实，本院予以认定。3.被告提交了原告于2017年11月16日出具的金额为1000元的收据一张，被告陈述该费用是用于办理按揭的工本费，原告对该收据无异议，本院对其真实性予以确认，但对该证据与本案的关联性，不予认定。 本院经审理认定事实如下：2017年11月11日，原告山西森强房地产开发有限公司与被告赵丽军签订编号为0000926的盛世华庭住宅小区认购书，认购书约定认购方为赵丽军，认购房号为6号楼3单元8层03号，建筑面积为132.35㎡，销售单价为3288元/㎡，销售总价为435167元。首付款30%即130550元，保险15%即65275元，合计200442元，贷款总房款70%即304617元，实际贷款300000元，月供1980元，国家资助总房款90%除以240月即1632元，被告实出月供348元。认购书签订后，原、被告双方于2017年11月15日签订了合同编号为6#-2017134的认购协议，约定被告购买的房屋为盛世华庭项目6号楼3单元8层803号房，建筑面积共计132.35平方米，房屋单价为每平方米3288元，总金额为435167元。协议第四条约定，付款方式为按揭：2017年11月15日，支付总房价款的30%，计135167元，余款300000元做银行按揭。协议未约定办理按揭的具体时间。协议第六条约定，买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。同时在认购协议第六条买受人逾期付款的违约责任第2项下，注明：总房款435167元，首付款135167元，首付款已付10万元整，剩余100442元将在2018年10月19日付清。认购协议同时还对交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等作出约定。协议签订后，被告赵丽军于2017年11月15日向原告支付购房款100000元，原告于2017年11月26日将房屋交付被告使用。2018年10月18日被告赵丽军向原告支付购房款15167元和认购书约定的保险费用65275元。 原告在庭审中陈述，2017年11月中国老龄事业发展中心和全国智能化养老科技信息中心发起百城居家养老公益资助项目，根据该项目，业主缴纳房款30%首付款和房款15%保险后，开发商将保险款交给平台公司深圳中盛嘉鸿基金，平台公司再交给友邦保险国际有限公司，业主可享受项目资助。当时双方约定被告支付首付款和保险后通过开发商办理按揭贷款30万元，之后项目每月资助1632元，被告每月实际需要支付348元，支付20年。后因为平台公司出了问题，项目无法继续办理。因原告的手续不到位，不能办理按揭，被告一直没有交付剩余房款，2020年7月底具备办理按揭条件后，原告于2020年9月16日向被告发出《催款通知书》，要求被告赵丽军于2020年9月25日前办理按揭手续或一次性交清房款，被告未予办理。 庭审中，被告赵丽军明确表示不同意解除合同，要求继续按照认购书的约定履行，即每月支付348元，按20年计算，共计83520元。 另查明，原告在庭审中陈述购房当时的房屋市场单价为2800元/㎡，是为了办理保险的原因，才将合同中房屋单价约定为3288元/㎡。被告赵丽军陈述当时盛世华庭同类型的房屋单价在2600元到2800元不等。 本院认为，原、被告签订的认购协议，约定的内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且在协议签订后被告支付了首付款，原告交付了房屋，认购协议应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：认购协议该如何履行，被告应否支付原告主张的违约金。 关于认购协议该如何履行的问题。认购协议是原、被告双方在签订认购书的基础上签订的。现认购书约定的购房资助项目已经无法办理，认购书无法继续履行。庭审中，被告赵丽军明确表示不同意解除合同，要求继续按照认购书的约定，即每月支付348元，支付20年履行。原告自认当时认购书和认购协议中将房屋单价约定为每平方米3288元，是为了办理购房资助项目而抬高房屋价格，从公平、诚信的原则考虑，结合原、被告双方对当时涉案房屋的市场价值的陈述，本院认为以每平方米2700元的价格计算本案所涉房屋的单价较为合理。据此，房屋总价为357345元（132.35㎡×2700元/㎡），核减被告赵丽军已向原告支付的180442元，被告赵丽军还应支付原告剩余房款共计176903元。关于付款方式，认购协议虽然约定剩余房款办理银行按揭贷款，但由于被告不同意按照认购协议办理按揭，且办理房屋按揭贷款需开发商、购房人和银行三方合意，本案民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而强制银行发放贷款，故被告赵丽军应按一次性付清剩余房款的方式继续履行。 关于违约金，原告主张其于2020年9月16日书面通知被告在2020年9月25日前办理按揭手续或一次性交清尾款，被告未办理，被告已经入住三年多，逾期30日未付款，构成违约，依照认购协议第六条的规定要求被告按累计应付款3%支付违约金，即13055元。本院认为，认购协议第六条规定“……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金……。”依照该规定，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金的前提是出卖人解除合同。本案中，原告的诉讼请求是要求被告支付购房尾款，并未要求解除合同，庭审中被告也明确表示不同意解除合同。故原告依照认购协议第六条的规定要求被告按累计应付款的3%向出卖人支付违约金13055元的请求，不符合协议约定，综合本案原、被告双方在订立、履行合同过程中的实际情况，对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告赵丽军于本判决生效之日起三十日内向原告山西森强房地产开发有限公司支付剩余房款共计176903元。 二、驳回原告山西森强房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案法律文书生效后，负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，不得有非生活和工作必需的消费行为，不得有转移、隐匿、销毁财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费5316元，减半收取计2658元，由原告山西森强房地产开发有限公司负担904元，由被告赵丽军负担1754元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 员 赵海忠 二〇二一年三月二十六日 法官助理 韩丽萍 书 记 员 任亚雪 （校对人：任亚雪）