山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终471号上诉人（原审被告）：威海市星樾房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区嵩山中南熙悦小区**楼。法定代表人：孟令令，总经理。委托诉讼代理人：张海滨，男，系公司职员。被上诉人（原审原告）：威海海锦信息科技有限公司，，住所地威海市环翠区青岛北路**B1313-B1314法定代表人：赵阳，总经理。委托诉讼代理人：张天琪，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：王永亮，男，系该公司职员。上诉人威海市星樾房地产开发有限公司（以下简称星樾公司）因与被上诉人威海海锦信息科技有限公司（以下简称海锦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初6755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星樾公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回海锦公司其他诉讼请求。事实和理由：一、在海锦公司提交的涉及本案17组客户《中南华夏熙悦项目推介客户确认单》（以下简称《确认单》）上签字的星樾公司工作人员均系无权代理，《确认单》也不符合双方合同约定的格式和签字要求，依法不应当采信。1.《威海熙悦项目威海海锦分销合同》（以下简称《分销合同》）中明确约定了分销客户、来访、签约确认的流程和要求，但本案中《确认单》并未采用双方合同约定的格式，签字人无星樾公司任何授权，该确认单不应当作为佣金结算凭证及本案证据。2.即使认为《确认单》符合格式要求，因无星樾公司公章、财务章及指定对接人签字而不应予以采信，且《确认单》一式三份应当由开发商及分销单位各留一份，现三份原件均在海锦公司，说明《确认单》并未生效，也不应当作为双方判断客户归属及结算的有效凭证。二、一审作出的部分客户认定理由不符合合同约定，裁判依据不足，应当依法撤销。1.关于客户常磊、杜金。根据双方《分销合同》约定以及星樾公司提供的常磊定金支付pos小票，客户常磊、杜金认购时间早于海锦公司报备时间，按照合同约定的判断客户归属规则，该客户不应当认定为海锦公司推介，因此一审将其认定为海锦公司客户无事实和法律依据。2.关于客户胡某、刘某。客户胡某、刘某系夫妻，根据《分销合同》7.4、7.5条的约定，夫妻双方为一组客户，而胡某的报备时间己过推介客户保护期1个月，因此该组客户不再视为海锦公司推介客户，星樾公司不应支付佣金。3.关于客户孙爱玲。星樾公司2019年5月2日系统登记的电话150……1523确定为“孙爱玲”本人，系统内性别登记错误、海锦公司是否参与客户看房签订合同过程均不应当作为判定客户归属的依据，应当以双方系统登记先后作为客户归属判定依据。4.客户林涛、仇伟宁、谷庆强、成琳、林海滨实际为刘飞介绍到访并联合与星樾公司洽谈成交，该五人实际到访售楼处时间均早于海锦公司推介时间，应当属于星樾公司自然到访客户而非海锦公司推介客户。海锦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判,理由如下：一、《确认单》均由星樾公司渠道负责人宋奕坤签订，宋奕坤系《分销合同》第10.1、10.2条中确定的项目对接人，有权对房源、价格、结算，及其他联系沟通事项进行确认，其签字确认的文件有效。二、《分销合同》系星樾公司提供的格式合同，不允许海锦公司进行修改，实际业务履行与合同条款约定存在不一致情形，比如星樾公司提交的对账单签字人为王栋伟即与合同约定的签字人不符，故星樾公司不能仅凭单据不符合合同格式要求即拒绝结佣，海锦公司已经完成居间服务，星樾公司理应支付佣金。三、客户孙爱玲在一审中已明确在海锦公司推介前从未至项目现场，星樾公司未证明林涛、仇伟宁、谷庆强、林海滨、程琳五组客户非海锦公司推荐，应承担举证不能的不利后果，以上客户星樾公司均应向海锦公司结佣。海锦公司向一审法院起诉请求：1.判令星樾公司支付佣金373,238元以及自逾期付款之日起至实际还清之日止的逾期付款违约金；2.判令星樾公司承担本案的诉讼费、保全费、公告费等相关费用。一审法院认定事实：海锦公司与星樾公司分别于2019年5月13日、7月19日、9月23日、2020年1月1日签订《分销合同》及2019年第三季度《分销合同》、2019年第四季度《分销合同》、2020年第一季度《分销合同》。合同均约定星樾公司将其中南华夏熙悦项目的商品房委托海锦公司进行分销，分销范围为该项目可销售的所有在售房源，分销期限分别自2019年5月13日起至2019年7月12日止、2019年7月20日起至2019年9月30日止、2019年10月1日起至2019年12月31日止、2020年1月1日起至2020年3月31日止；合同第三条第二款约定海锦公司推荐的客户，经星樾公司介绍、带看、谈判、贷款（如有）等实际成交，海锦公司推介客户与星樾公司签订了《商品房买卖合同》并已支付全部房款即为海锦公司成功销售。佣金的结算和支付以成功销售为前提”；第四条约定佣金计算及支付方式，约定当月累计签约1-10套的房源，按购房总价款1.5%计算佣金、当月累计签约在11套及以上的房源，每套按2%计算佣金，并约定星樾公司次月按海锦公司提供的结算函的90%支付佣金，其余10%作为代理风险保证金，在客户付清全部购房款的3至6个月后支付；如果发生购房者签约后退房的星樾公司有权要求海锦公司退还该房源已结算全部佣金；第七条约定，海锦公司推介的购房者应提前报星樾公司备案，未进行事先报备的不视为海锦公司推介的客户，经星樾公司在其《明源系统》中查询证明该购房者系首次到访星樾公司售楼处，确认为海锦公司推介的客户，并由置业顾问及案场经理在《确认单》中签字确认，并要求《确认单》中置业顾问、项目案场经理及海锦公司指定人签署规范齐全，无缺漏无涂改作为该购房者为海锦公司推介的客户的凭证及结算凭证之一。该条还约定海锦公司推介的客户保护期为1个月，如合同期届满时客户尚未满1个月保护期，则保护期延续到1个月届满，视为海锦公司的推介客户；对直系亲属、夫妻等客户，在双方客户登记中以时间优先为原则，作为确定客户的归属，客户确认原则及保护期按前述约定执行；已到访过星樾公司售楼处的客户，无论是否在其《明源系统》登记，均视为星樾公司的自然客户，最终解释权归星樾公司所有。双方在履行合同中，对部分客户的归属或佣金的结算是否符合条件发生争议。具体查明事实如下：（一）2019年4月13日，星樾公司的“明源系统”中录入客户为李先生、电话号码为138××******的来访信息。同年8月25日，海锦公司通过互联网向星樾公司报备曹春霞等信息，由于报备的电话号码与星樾公司“明源系统”中李先生的电话号码一致而被拒收，海锦公司更换电话号码后再次报备得以通过，9月11日，曹春霞、李世志作为买受人与星樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1,875,669元，曹春霞、李世志支付首付款875,669元，按揭贷款支付100万元。海锦公司于2020年1月16日对上述合同价款按2%的比例向星樾公司出具2019年12月签约房屋对账单，佣金金额为37,513元，星樾公司工作人员宋奕坤在该对账单的项目负责人处签名。另查，电话138××******的机主为李军；李世志的电话号码为138××******。（二）2019年9月2日晚，海锦公司的工作人员带领常磊的父母到星樾公司售楼处签订《认购协议书》，并于同日20时42分许通过POS机刷卡交付2万元的定金，海锦公司又于21时28分对常磊的信息进行了报备，星樾公司“明源系统”审核通过。同年9月9日，常磊、杜金来威与星樾公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1,328,802元，佣金应为19,932元。（三）邓建海、谢爱芹系夫妻关系。2019年9月19日，威海卓一地产顾问有限公司向星樾公司的“明源系统”报备谢爱芹的购房信息。同年9月22日，海锦公司又以邓建海的名义向星樾。9一公司“明源系统”报备，9月27日，邓建海与星樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1,164,793元。（四）2019年7月26日11时许，孙敏华使用其133××××****的电话号码通过海锦公司向星樾公司的“明源系统”报备未获通过，海锦公司又使用孙敏华的150××××****的电话号码再行报备并获得通过，同年8月7日，孙敏华与星樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1,864,639元，按1.5%的比例计算，佣金为27,969元。（五）2019年10月3日12时许，威海市广德行房产经纪有限公司使用刘长春137××××****的电话号码通过海锦公司向星樾公司的“明源系统”报备，海锦公司于同年10月5日使用刘长春的150××××****的电话号码再行报备并获得通过，同年10月23日，刘长春与星樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1,293,150元，按1.5%的比例计算，佣金应为19,397.25元。（六）胡某、刘某系夫妻关系。2019年7月4日，胡某通过海锦公司向星樾公司的“明源系统”报备。同年9月27日，胡某、刘某在海锦公司工作人员的带领下到星樾公司售楼处欲签订购房合同，由于胡某的报备时间已超过对海锦公司1个月的保护期，星樾公司明确告知海锦公司后，海锦公司又以刘某的名义进行报备并由刘某与星樾公司签订商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1,386,154元，按1.5%的比例计算，佣金应为20792.3110元。（七）星樾公司的“明源系统”中于2019年5月2日出现“孙爱玲，男，电话150××******，客户来源：自然来访”的信息。2019年6月14日，孙爱玲等人在海锦公司工作人员卢书昱带领下到星樾公司的中南华夏熙悦项目处看房并支付定金，7月6日，孙爱玲与星樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1,444,359元，按1.5%的比例计算，佣金应为21,665.39元。（八）2019年8月11日，海锦公司将杨永波的信息向星樾公司的“明源系统”报备后带领杨永波到达星樾公司中南华夏熙悦项目售楼处，同年8月26日，杨永波与星樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1,415,361元，按1.5%的比例计算，佣金应为21,230.42元。另查，海锦公司将杨永波的信息向星樾公司的“明源系统”报备前，杨永波曾与他人一起到星樾公司中南华夏熙悦项目处考察过，但未在售楼处登记本人信息，其到访踪迹被星樾公司售楼处录相。（九）海锦公司于2019年9月28日、9月30日、10月8日先后将林涛、仇伟宁、林竹的信息向星樾公司的“明源系统”报备，上述三人与樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，均未付清全部购房款。（十）海锦公司于2019年8月24日、9月30日、10月1日先后将林海滨、孙鸿雁、谷庆强、成琳的信息向星樾公司的“明源系统”报备，上述5人与星樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》并支付购房款，海锦公司向星樾公司提交《中南华夏熙悦项目成功销售确认表》《确认单》等结算佣金凭证后，星樾公司对以《确认单》中的案场经理签名与双方约定的人员不符或有涂改为由拒绝支付佣金。根据双方约定的佣金计算方法，海锦公司对林海滨、孙鸿雁、谷庆强、成琳购房佣金分别为28,099元、27,929元、21,102元、19,589元。（十一）2019年7月15日，海锦公司将朱卫琴的信息向星樾公司的“明源系统”报备，同年7月22日，朱卫琴与星樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1,946,477元，按1.5%的比例计算，佣金应为29,197元。海锦公司对佣金结算90%结算后，星樾公司又认为朱卫琴非海锦公司的客户，并将已结算给海锦公司的佣金自双方无争议为海锦公司推介的客户闫阳、贺丹妮的佣金中抵扣。一审法院认为，本案争议的焦点，一是涉案购房人是否为海锦公司推介的客户；二是是否满足结算佣金的条件。首先，李世志、曹春霞虽为夫妻关系，但星樾公司的“明源系统”中登记的138××××****电话号码的机主“李先生”并非李世志，因此曹春霞属海锦公司首次向星樾公司推介，属于海锦公司的推介客户；常磊的父母在海锦公司的工作人员带领到星樾公司售楼处签订《认购协议书》，并通过POS机刷卡交付2万元的定金，虽然海锦公司的报备时间晚于常磊父母交付定金的时间，但不能否定该客户为海锦公司所推介；根据《分销合同》夫妻属于同一组客户的约定邓建海、谢爱芹属于同一组客户，按照合同约定的推介在先的原则，而从星樾公司“明源系统”中反映的信息看，威海卓一地产顾问有限公司对谢爱芹报备在先、海锦公司对邓建海的报备在后，邓建海、谢爱芹属于威海卓一地产顾问有限公司潜在客户，而星樾公司将邓建海未认定为海锦公司的客户并无不妥；孙敏华使用其133××××****的电话号码通过海锦公司向星樾公司的“明源系统”报备未获通过，海锦公司又使用孙敏华的150××××****的电话号码再行报备并获得通过，星樾公司在海锦公司报备前对其“明源系统”已存孙敏华的客户信息无法说明来源，且经一审法院对孙敏华电话询问，孙敏华称在海锦公司推介前未向他人透露购房信息，而是星樾公司的售楼人员通过非法渠道获得其身份信息，其已向星樾公司投诉，因此，孙敏华应认定为海锦公司向星樾公司首推；根据《分销合同》约定的推介在先的原则，而从星樾公司“明源系统”中反映的信息看，威海市广德行房产经纪有限公司对刘长春报备在先、海锦公司的报备在后，刘长春属于威海市广德行房产经纪有限公司潜在客户，而星樾公司未将刘长春认定为海锦公司的客户并无不妥；胡某、刘某为同一组客户，虽然海锦公司在对胡某的报备超过1个月的保护期，但在胡某、刘某购房前仍由海锦公司对刘某提前报备并带领该二人到星樾公司售楼处签订购房合同，上述二人的整个购房过程均有海锦公司参与，应认定海锦公司客户；虽然星樾公司的“明源系统”中有孙爱玲的姓名，该系统中的姓别确为“男”姓，如果孙爱玲自行到访并登记，星樾公司的工作人员及孙爱玲对此不能无视且不予纠正，而海锦公司参与了孙爱玲看房、签订合同的全部过程，孙爱玲应属海锦公司推介的客户；杨永波在海锦公司向星樾公司“明源系统”报备前，已自行到星樾公司售楼处及涉案房产处进行过探访，根据《分销合同》的约定，杨永波不应认定为海锦公司推介的客户；海锦公司对朱卫琴的报备时间虽然超过《分销合同》的委托期间，但签订《商品房买卖合同（预售）》的时间在《威海熙悦项目2019年3季度海锦分销合同》约定的委托期间，因此朱卫琴系海锦公司推介的客户；星樾公司对林海滨、孙鸿雁、谷庆强、成琳、林涛、仇伟宁、林竹系海锦公司推介的客户无异议，一审法院予以认定。其次，星樾公司主张林涛、仇伟宁、林竹未支付全部购房款，而海锦公司未提供林涛、仇伟宁、林竹已向星樾公司支付全部购房款的证据，根据《威海熙悦项目2019年3（4）季度海锦分销合同》的约定，结算佣金的条件尚不成熟；海锦公司向星樾公司推介的林海滨、孙鸿雁、谷庆强、成琳、曹春霞、常磊、孙敏华、刘某、孙爱玲、朱卫琴等购房客户的《确认单》中虽然有部分涂改及星樾公司的工作人员的签名不是合同中约定的人员所签，但并不影响海锦公司向星樾公司推介客户的事实的认定，因此，海锦公司向星樾公司推介的上述客户结算佣金的条件已经成就。故海锦公司要求星樾公司支付其推介的林海滨、孙鸿雁、谷庆强、成琳、曹春霞、常磊、孙敏华、刘某、孙爱玲、朱卫琴等购房客户的购房佣金的诉讼请求，符合法律规定和双方的约定，一审法院予以支持；但对要求星樾公司支付林涛、仇伟宁、林竹购房佣金的诉讼请求，因结算条件不成就，一审法院不予支持；对其要求星樾公司支付刘长春、杨永波、邓建海购房佣金的诉讼请求，因不能认定上述人员为其推介客户，一审法院不予支持。关于海锦公司要求星樾公司支付违约金11,177.4元的诉讼请求，由于海锦公司与星樾公司对部分客户的归属发生争议及海锦公司工作人员填写双方约定的结算凭证不规范，导致星樾公司未能为海锦公司结算佣金，不属于违约，故其该诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决：威海市星樾房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付威海海锦信息科技有限公司佣金253,787.70元。二、驳回威海海锦信息科技有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3609元，由威海海锦信息科技有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。星樾公司提供下列证据：证据一，支付宝转款实名认证截图一份，拟证实150……1523就是孙爱玲的号码，应按明源系统中记载的情况来确定孙爱玲系星樾公司自有客户。证据二，客户林涛、仇伟宁、谷庆强、程琳的视频截图一份（相关视频资料因技术原因已丢失），拟证明上述四人实际到访售楼处时间均早于海锦公司的推介时间，四组客户均属于星樾公司自然到访客户。经质证，海锦公司对证据一的真实性无异议，但孙爱玲已明确其在海锦公司报备前从未致电或实地到访；对证据二的真实性有异议，到访视频截图不清晰，无法判断是否为客户本人。海锦公司提供下列证据：证据一，顾建萍系统带看报备截图、常磊报备及佣金生成截图、常磊户口本照片各一份，拟证实顾建萍系客户常磊母亲，海锦公司于2019年9月1日对顾建萍进行报备，顾建萍9月2日到访项目并缴纳定金，pos机小票写名为其子常磊，海锦公司又以常磊名义进行报备，故星樾公司应对常磊所购房屋对海锦公司进行结佣。证据二，证人胡某、刘某书面证言一份（照片打印件），载明“二人系由海锦公司的经纪人协助购房，项目置业顾问曾承诺给予结佣”，拟证明星樾公司应向海锦公司支付该组客户佣金，另外《分销合同》系格式合同，根据7.2.3条约定星樾公司的客户享有永久保护期，而7.4条约定海锦公司的客户仅有一个月保护期，双方权利地位不对等，故条款4.7.4条属于格式条款而对海锦公司无法律约束力。经质证，星樾公司对证据一的真实性无异议，但该证据无法证实顾建萍与常磊之间存在母子关系，且根据《分销合同》7.5条约定，成年子女为单独客户，故即使常磊与顾建萍为母子关系亦不影响判定为两组客户，另外，置业顾问无权就客户归属作出有悖双方合同约定的承诺，故不应就常磊购房向海锦公司结佣，其不能确定常磊在交纳定金之前是否到过售楼处。对证据二的真实性因证人未到庭而不予认可，且根据《分销合同》7.4条、7.5条约定，夫妻双方为一组客户，而胡志红在海锦公司明源系统登记时间已经超过保护期一个月，按照合同约定此种情况下该组客户不再视为海锦公司推荐客户而视为星樾公司自有客户，故星樾公司不应支付佣金。另外，海锦公司与星樾公司是平等主体，《分销合同》并非格式合同，亦无格式条款。对当事人二审提供的新证据，本案认定如下：星樾公司提供的证据一，海锦公司对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，但孙爱玲在星樾公司“明源系统”中的登记信息有重大错误，且星樾公司未能提供诸如客户到访的视频记录等加以证明，故对该证据的证明力不予确认；星樾公司提供的证据二，海锦公司对其真实性不予认可，因该证据系视频截图，但已无原始视频资料加以核对，对该证据的真实性不予确认。海锦公司提供的证据一，星樾公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据无法证实顾建萍与常磊之间存在母子关系，对证据的关联性不予确认；证据二，海锦公司对其真实性不予确认，因证人未出庭，本院对其真实性不予确认。另查明，自2019年7月开始，星樾公司与海锦公司签订的《分销合同》中约定的星樾公司案场联系人为宋奕坤。星樾公司陈述，其没有在《明源系统》中查询到常磊的到访信息。2019年第三季度《海锦地产分销合同》7.5条约定：夫妻视为**客户的多人，在双方客户登记中以时间优先为原则，作为确定客户的归属，客户确定原则及保护期限等7.4条约定。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，关于《确认单》是否有效。星樾公司虽提出《确认单》上的人员签字并不齐备，但在案《确认单》上均有“宋亦坤”的签字，宋奕坤系星樾公司工作人员，且星樾公司已对部分只有宋奕坤签字的《确认单》的效力予以认可，故应视为双方在实际履行中对合同履行达成新合议，对有宋奕坤签字的《确认单》的效力应予确认。关于星樾公司主张部分客户不应向海锦公司结算佣金的问题，具体评判如下：1.关于客户常磊、杜金的结佣问题。星樾公司以常磊的POS机刷卡记录显示时间早于海锦公司报备为由拒绝结佣，但其未能提供证据证实其在《明源系统》中查询到常磊的到访记录，亦未能证实常磊到访到星樾公司售楼处，现常磊已经按合同约定报备并购房成功，星樾公司应就该客户向海锦公司结佣。2.关于客户胡某、刘某的结佣问题。2019年3季度《分销合同》7.5条约定的是在星樾公司和海锦公司均登记客户的归属判断规则，而本案胡某、刘某虽系夫妻关系，但二人均系在海锦公司进行登记，刘某登记后在合同约定的期限内购房，符合结佣条件，星樾公司应就该客户向海锦公司结佣。3.关于客户孙爱玲的结佣问题。星樾公司虽主张孙爱玲系其客户，但其在《明源系统》中登记信息有误且未能提供证据证实孙爱玲到过售楼处，而海锦公司有孙爱玲的报备信息，其工作人员已为房屋出售付出了实质劳动，一审判令星樾公司应就该客户向海锦公司进行结佣并无不妥。4.关于客户林涛、仇伟宁、谷庆强、成琳、林海滨的结佣问题。上述五人均在海锦公司登记，星樾公司主张五人在登记之前已到过售楼处，但提供的证据不足以证实其主张，故就上述客户应向海锦公司结佣。综上所述，星樾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7218元，由上诉人威海市星樾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二一年三月二十四日法官助理马文姣书记员刘金凤