江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4459号上诉人（原审被告）:启东恒大温泉城开发有限公司，住所地江苏省启东市圆陀角旅游度假区恒大海上威尼斯会议中心。法定代表人：吴海，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，女，该公司员工。被上诉人(原审原告)：宋彬，男，1990年5月10日生，××族，住山东省新泰市。被上诉人（原审原告）：神嘉玲，女，1994年8月1日生，××族，住广东省韶关市浈江区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：俞士明，江苏省启东市信誉法律服务所法律工作者。上诉人启东恒大温泉城开发有限公司（以下简称恒大温泉城公司）因与被上诉人宋彬、神嘉玲商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2020）苏0681民初5434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒大温泉城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用由宋彬、神嘉玲承担。事实和理由：案涉编号为G7817420《恒大·世纪海岸商品房认购书》（以下简称《认购书》）合法有效，宋彬方缴纳定金后不履行合同义务属违约行为。1.一审法院认定我公司有提醒案涉房屋不参与无理由退房的义务无法律依据。根据我国合同法的相关规定，对采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应针对免除或者限制对方责任的条款予以说明提醒，但案涉认购书中并无案涉房屋无理由退房的约定，合同中没有约定的事项，我公司本就无提醒义务，即使有提醒义务，我公司也已在案涉房屋所在楼层大厅公示了该楼盘不参与无理由退房的活动字样。宋彬已在与我公司工作人员的微信聊天记录中委托其办理认购手续，故我公司工作人员有权代签《认购书》。2.一审法院片面解读无理由退房政策，扩大了适用范围，损害我公司合法权益。恒大集团自2015年实施无理由退房政策以来，无论在发布会、广告及其他宣传时均明确了无理由退房的具体适用条件，无理由退房并非无条件的解除权，而是赠送给买受人附条件的合同解除权。他案民事判决书亦支持了我公司此观点。一审法院仅根据无理由退房的字面解释，片面解读为买受人自认购后可于任何时间无任何理由提出退房要求，不符合恒大集团该政策的实际情况。宋彬、神嘉玲辩称，1.案涉楼盘属于恒大集团旗下产业。恒大集团官方文件称无理由退房，是向每一位购房人的承诺，我方理应享有无理由退房权。恒大温泉城公司称案涉楼盘不参与无理由退房活动与其官方承诺矛盾，且在案涉《认购书》中未就该情况向我方作任何说明。该公司拟定的《认购书》擅自将无理由退房权排除在外，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，该《认购书》应为无效。他案民事判决书与本案无关，案情并不相同。2.案涉《认购书》订立前，我方已明确表明2020年6月5日前无法付清首付款，恒大温泉城公司并未按我方要求办理首付款及按揭贷款时间，故案涉《认购书》属于双方未达成一致意见，而由恒大温泉城公司单方面强行订立的协议，理应为无效。3.案涉《认购书》中的签字均由恒大温泉城公司销售员张春伟未经我方授权所签，微信记录中宋彬发出的“是”并不是特别针对张春伟的回复，不构成对张春伟的授权，该《认购书》无效的责任应由张春伟承担，对我方无约束力。恒大温泉城公司销售员曾向我方承诺，若购房不成，意向金随时可以退还，并无附加条件。因我方不构成对协议中所述房屋的认购，故恒大温泉城公司理应退还2万元意向金。宋彬、神嘉玲向一审法院起诉请求：1.撤销《认购书》；2.恒大温泉城公司返还意向金20000元；3.本案诉讼费由恒大温泉城公司承担。一审庭审中，宋彬、神嘉玲将诉请1变更为要求确认《认购书》无效，其他诉请不变。一审法院认定事实：恒大集团在网上以“无理由退房”作承诺发布商业宣传。宋彬、神嘉玲经人介绍后，欲购买恒大世纪海岸的房屋。经协商，就购房事宜由恒大温泉城公司销售员张春伟、房屋中介及宋彬共同组成了一个名为“恒大VIP客户宋先生服务群”的微信群。2020年6月1日，销售员张春伟在该群中询问宋彬“是否委托我帮您办理认购手续”，宋彬回复“是”，当天下午，房屋中介将案涉《认购书》在该群中发给宋彬予以确认，该《认购书》载明：“乙方（宋彬、神嘉玲）向甲方（恒大温泉城公司）购买位于××·××岸××幢××室房屋一套，房屋面积为77.05㎡，总金额为511176元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方须于2020年6月5日前支付首付款141176元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款350000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年6月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。”宋彬就该《认购书》中首付款的支付时间及按揭手续的办理时间持有异议，其他予以认可。张春伟经与恒大温泉城公司沟通后，恒大温泉城公司同意宋彬可延迟支付首付款。恒大温泉城公司提供的当天下午与宋彬的通话记录显示，宋彬同意于2020年6月15日前支付首付款，并在房屋面签时办理按揭手续。同日，宋彬向恒大温泉城公司支付购房意向金20000元，但双方未签订变更条款的认购书。后，恒大温泉城公司将案涉《认购书》交与宋彬。2020年6月4日，宋彬在“恒大VIP客户宋先生的服务群”中表示，因恒大温泉城公司未按其要求编写认购书，且此《认购书》非其与神嘉玲本人签署，认为该《认购书》无效，要求退还意向金20000元。一审另查明，案涉《认购书》中购买方处的签名及捺印均出自恒大温泉城公司销售员张春伟。一审法院认为，恒大集团在其网上发布的宣传广告单上的显著位置标注了“无理由退房”字样，恒大温泉城公司虽抗辩案涉房屋所在楼盘不参与“无理由退房”活动，但案涉房屋所在楼盘亦属恒大集团旗下房产，其不参与“无理由退房”的该种“特殊对待”，在签订《认购书》时，恒大温泉城公司应就该情况向宋彬、神嘉玲作告知，履行其应有的提醒义务，但恒大温泉城公司未作释义。故双方签署的《认购书》属于因重大误解而订立的合同，应予以撤销。现宋彬、神嘉玲主张案涉《认购书》无效而非撤销，故对其主张该《认购书》无效的请求不予支持，该《认购书》应予以撤销。宋彬、神嘉玲不能履行《认购书》的原因系存在误解，不可归责于双方当事人，恒大温泉城公司业务员代宋彬、神嘉玲签订的未完全达成合意的《认购书》不能作为恒大温泉城公司抗辩的依据，故恒大温泉城公司应返还20000元。据此，一审判决：一、恒大温泉城公司于判决生效之日起十日内返还宋彬、神嘉玲定金20000元；二、驳回宋彬、神嘉玲的其他诉讼请求。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。另查明，2020年6月1日“恒大VIP客户宋先生服务群”的微信聊天记录显示，房屋中介@恒大温泉城公司张春伟“发下委托申明，帮宋先生办单”，张春伟回复“宋彬先生您好，由于您人不在我们的销售案场，您是否委托我帮您办理认购手续”后，房屋中介@宋彬，宋彬回复“是”。同日房屋中介将尚无宋彬、神嘉玲签字的《认购书》发在微信群中，并@宋彬“您看下”，宋彬未在微信群中确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。微信群的聊天记录显示，因宋彬不在销售案场，其确有委托张春伟办理认购手续之意，但该委托仍是建立在双方经磋商就合同条款达成合意的基础上委托张春伟办理手续。而结合微信聊天记录中宋彬未对该《认购书》内容确认以及恒大温泉城公司一审提供的与宋彬的通话内容可知，宋彬对该《认购书》的条款未予认可。在此情形下，张春伟仍代宋彬、神嘉玲在《认购书》上签字，显然非宋彬、神嘉玲本人的真实意思表示，故该《认购书》依法对宋彬、神嘉玲不发生法律效力，合同条款对宋彬、神嘉玲无约束力。宋彬已向恒大温泉城公司支付了2万元意向金，因双方最终未能签订达成合意的认购书，故恒大温泉城公司应予返还。综上，恒大温泉城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8912元，由上诉人启东恒大温泉城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二一年三月五日书记员  刘杰