辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2550号上诉人（原审被告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路****，统一社会信用代码：91210200604862955M。法定代表人：苏跃升，董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：薛鹏，女，1991年5月14日出生，汉族，住黑龙江省饶河县。委托诉讼代理人：王晓琳，辽宁王善忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德军，男，1961年8月26日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区，系薛鹏舅舅。原审第三人（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码912102135655249526。法定代表人：王宝林，董事长。上诉人大连宜华建设集团有限公司（简称宜华集团）因与被上诉人薛鹏、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（简称宝林集团）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。宜华集团上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回薛鹏的诉讼请求。2、二审案件受理费由薛鹏承担。事实与理由：一、一审法院认定薛鹏与宝林集团形成买卖合同关系错误。客观事实是薛鹏与董继红之间形成了房屋买卖合同关系，案涉房屋是由董继红从宝林集团处购买的商品房，董继红将房款支付给宝林集团，后又由董继红转让给薛鹏，薛鹏的母亲将房款直接支付给董继红，即薛鹏购买案涉房屋实际属于二手房手续。薛鹏与宝林集团签订的《商品房买卖合同》目的是为了逃避相关税费。不仅如此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）二十九条严格规定案外人提出执行异议能够成立的条件，必须要在查封之前签订书面合同，薛鹏至今没有提供与董继红之间签订的《房屋买卖合同》，无法证明是在人民法院查封之前签订书面合同。二、薛鹏在本案开庭提交的所谓的“商品房买卖合同”不符合“合法有效”的要求。薛鹏主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且薛鹏也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该“商品房买卖合同”是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“合法有效”的要件。薛鹏辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由。一、薛鹏与宝林集团之间是真实的商品房买卖合同关系，薛鹏的母亲与案外人董继红是好朋友，两人都想在大连购房，董继红从宝林集团购买了案涉房屋，签订了商品房买卖合同，并支付了房款，后来董继红因自身原因想退房，当时案涉房屋是期房，宝林集团不同意退房，但表示如果有人愿意购买案涉房屋，可以为其办理变更手续。这时薛鹏目前表示愿意接受案涉房屋。2014年4月12日，各方到宝林集团办理手续。宝林集团与董继红解除商品房买卖合同，收回了董继红与其签订的商品房买卖合同，宝林集团和薛鹏签订了商品房买卖合同，并出具购房发票。另外宝林集团没有给董继红办理退款，三方约定薛鹏目前将购房款作为宝林集团给董继红的退款，直接转入董继红的账户。二、薛鹏与宝林集团之间签订了商品房买卖合同，合法有效，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的抵押期间未得抵押权人同意不得转让抵押财产的中的不得转让，是管理性强制规定，就不动产而言针对的是被抵押不动产的过户行为，即不得过户。该条款不是合同法第52条所规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。宝林集团未到庭，亦未提交书面答辩意见。薛鹏向一审法院起诉请求：1、判令停止对大连市金州区站前街道金港路320号2单元11层3号房屋（简称案涉房屋）强制执行，解除对该房屋的查封；2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年5月21日，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，宜华集团将宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日做出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林集团于判决生效后15日内支付宜华集团剩余工程款46547216元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林集团提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院做出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林集团于判决生效后15日内支付宜华集团剩余工程款46547216元，于判决生效后10日内返还宜华集团工程质量保证金7009440元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；大连市金州区人民法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。薛鹏与第三人宝林集团签订《商品房买卖合同》，薛鹏购买宝林集团的案涉房屋，房款总价560194元。宝林集团向薛鹏出具了时间为2014年4月12日的销售不动产统一发票，发票金额为560194元；双方签订的《商品房买卖合同》日期为2014年4月12日。薛鹏除案涉房屋外，在本辖区内没有用于居住的房屋。2019年1月16日，薛鹏向大连市金州区人民法院提出执行异议。同年9月12日，该院作出（2019）辽0213执异100号执行裁定，驳回薛鹏的异议请求。薛鹏不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。另查明，案涉房屋在建时，已被宝林集团在大连金普新区不动产登记中心抵押登记，现尚未解除抵押登记。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，买受人中止执行案涉房屋的诉讼请求，可得到人民法院的支持。本案中，薛鹏与宝林集团签订的《商品房买卖合同》日期、薛鹏向宝林集团汇款时间均早于查封时间，且案涉房屋为薛鹏在本辖区内用于居住的唯一房屋，薛鹏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其中止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：中止对案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。诉讼费9660元（其中案件受理费9400元、公告费260元，薛鹏已预交），由宝林集团负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，亦均对一审已查明的事实没有异议。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据宜华集团的上诉事由，本案争议的焦点问题是，薛鹏是否满足《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项，其与宝林集团签订案涉商品房买卖合同是否合法有效。首先，上诉人宜华集团主张，薛鹏与宝林集团之间并非真实的商品房买卖合同关系，薛鹏系通过与案外人董继红形成的房屋买卖合同而购得案涉房屋。从当事人无争议的薛鹏购买案涉房屋的客观经过看，薛鹏并非与案外人董继红订立了房屋买卖合同，而是案外人董继红欲将其退回宝林集团的案涉房屋，经宝林集团同意，由宝林集团出售给薛鹏，薛鹏母亲系通过案外人董继红知晓案涉房屋房源，但薛鹏欲购买案涉房屋的表意真实，宝林集团也愿意变更案涉房屋买受人为薛鹏，将案涉房屋出售给薛鹏，并愿意受其与薛鹏签订的商品房买卖合同约定内容的约束，因此薛鹏与宝林集团之间存在关于买卖案涉房屋的真实意思表示，其双方也因此签订了案涉商品房买卖合同，应且该书面合同的签订之日早于案涉房屋的查封之日。综合考量以上事实，本院认为，薛鹏与宝林集团签订的案涉商品房买卖合同合法有效，上诉人宜华集团的该节主张，依据不足，本院不予支持。其次，上诉人宜华集团上诉主张，案涉商品房买卖合同属于宝林集团未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同，因此不属于合法有效的合同。对此，即使宝林集团的转让行为未经抵押权人同意，宝林集团与薛鹏之间订立的商品房买卖合同亦未违反法律及司法解释的强制性效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉商品买卖合同应为合法有效并无不当。综上，本院认为，本案之情形满足《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项，薛鹏与宝林集团于案涉房屋被查封前签订了合法有效的书面商品房买卖合同，原审结合当事人无争议的其他事实，认定薛鹏享有排除案涉房屋强制执行的实体权利，结论正确。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担为宜。综上所述，宜华集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月二十六日书记员  杨 宁