福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽07民终243号 上诉人（原审原告）：江学年，男，1958年7月12日出生，汉族，住福建省光泽县。 上诉人（原审原告）：许如萍，女，1956年9月15日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：杨秋琴，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼欣杰，福建首嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：杨文泽，男，1954年4月26日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：龚建生，光泽县闽源法律服务所法律工作者。 原审被告：严孟义，男，1954年9月20日出生，汉族，住福建省光泽县。 原审被告：罗秀金，女，1955年8月27日出生，汉族，住福建省光泽县。 上诉人江学年、许如萍因与被上诉人杨文泽、原审被告严孟义、罗秀金房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省光泽县人民法院（2020）闽0723民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江学年、许如萍上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回杨文泽的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审程序错误，应当发回重审。杨文泽作为有独立请求权第三人参加诉讼，其只是以江学年、许如萍为被告提出诉求，并未将严孟义、罗秀金列为被告，不符合独立请求权第三人的要求。且杨文泽与江学年、许如萍的诉讼请求存在先后顺序，分属两个不同法律关系，在江学年、许如萍与严孟义、罗秀金的案件未审结的情况下，杨文泽不能对江学年、许如萍提出独立的诉，这与有独立请求权第三人提出独立诉的要求背道而驰。一审程序错误，应当发回重审。2.实体上，事实不清、证据不足。江学年、许如萍与杨文泽之间不存在事实房屋买卖合同关系，杨文泽交付的20,000元是借款并非购房款。双方没有达成房屋买卖合意，江学年从未将从严孟义处取得的案涉产权证及与严孟义的《购房合同》交给杨文泽。杨文泽陈述其要求江学年交付产权证原件及合同、房款收据,可见杨文泽具备一定法律常识。房屋买卖系普通家庭重大的财产变动,但是,杨文泽与江学年在长达十几年之久的时间里没有签订一份书面的房屋买卖协议,而仅以口头方式达成如此重要之协议,并在江学年收到20,000元其所称的“交付款项”的时候也没有要求江学年出具购房款收条,明显不符合常理。事实是杨文泽私自撬柜取得江学年放在案涉房屋柜子中的证件原件。江学年是基于与杨文泽是老乡,关系很好,故将闲置房屋借给杨文泽居住。当时杨文泽提出要购买，江学年表示要征询妻儿意见，填的契税申报表格并不是买卖合同,后因妻子不同意，所以回复杨文泽不同意卖。双方在谈话录音中,江学年也陈述“当时过户过了一半,那时候就终止”,更加印证了江学年明确向杨文泽表示过案涉房屋不卖,杨文泽对此知情,双方对于案涉房屋的买卖没有达成合意。后杨文泽找过江学年，江学年均表示不同意。3.2004年商品房买卖尚不普遍，杨文泽无房可住向江学年暂借房屋居住,符合当时社会现状。4.杨文泽交付给江学年的20,000元现金系借款,借贷关系发生于2005年,并非购房款。2005年8、9月份江学年因父亲生病向杨文泽借款8,000元,2005年年底又因儿子订婚向杨文泽借款12,000元,共计借款20,000元,因双方是老乡,关系很好,故没有出具借条,这也符合日常交易习惯,后双方在交流过程中合意将此2万元用于抵扣杨文泽多年房租,故杨文泽没有向江学年追讨该笔借款。此外，根据杨文泽提供的证据“契税申报表”中金额一栏显示房款为壹万叁仟元整,数额上也与其主张的20,000元不符,亦可印证杨文泽2005年通过现金方式交付给江学年的20,000元系借款并非购房款。 杨文泽辩称，1.杨文泽及家人入住自己所购房屋至今，在居住、使用、管理、维护涉案房屋期间，江学年从未提出任何异议。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》及房屋权属登记的程序要求等，彻底解决办案中各方当事人的纠纷，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条的规定，符合节约司法资源的要求。2.2004年4月11日，江学年与杨文泽达成口头买卖房屋的合意，杨文泽交了20,000元购房款后，江学年主动将房屋钥匙、房屋产权证原件一并交付给杨文泽，杨文泽及家人入住自己所购房屋。2006年1月9日左右，杨文泽要求江学年一起办理房产转移过户手续，江学年带杨文泽找到严孟义，告知要转到杨文泽名下，严孟义同意，并将自己持有的《购房合同》原件及结婚证、身份证复印件交给杨文泽，表示需要其签字时其会去签字。江学年根据房屋登记部门要求，带杨文泽到光泽县华昌测绘所由杨文泽缴纳房产测量费后，再由光泽县华昌测绘所出具《房产测量图》给杨文泽。2006年2月14日，杨文泽与江学年一起去办理房产转移过户手续，江学年填写《房屋契税申报表》杨文泽缴纳评估费后，福建永和资产评估有限公司出具《房地产估价报告书》给杨文泽。显然，杨文泽与江学年达成了口头房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方也履行了各自的义务。江学年、严孟义也协助履行了过户登记的大部分义务。严孟义知道且同意江学年将房屋转让给杨文泽，三方一直没有异议。3.关于20,000元购房款，江学年、许如萍多次陈述不一致，江学年无论是主张租金还是主张借款，均未举证证明。4.杨文泽已支付购房款，取得房屋钥匙，持有产权证原件，实际居住，已经享有对房屋的占有权，应受到保护。且该房屋是杨文泽在光泽的唯一住宅，有合法居住权，有权要求取得完整物权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 严孟义述称，2003年房屋已出售给江学年，并将所有手续交给江学年，第二年江学年转卖杨文泽，这么多年都没有要求过户，现在房子拆迁升值了才来要求过户。严孟义不存在过错，一审判决其承担诉讼费不能接受，要求撤销。 罗秀金未陈述意见。 江学年、许如萍向一审法院提出诉讼请求：严孟义、罗秀金严格履行房屋买卖协议，协助江学年、许如萍将光泽县××巷××幢××号房屋（以下简称案涉房产）过户至江学年、许如萍名下。 杨文泽向一审法院提出诉讼请求：1.杨文泽与江学年、许如萍达成《房屋买卖合同》（口头合同）依法成立，合法有效；2.江学年、许如萍取得案涉房产所有权后协助杨文泽办理产权转移登记至杨文泽名下。 一审法院认定事实：1982年8月16日起，江学年与许如萍以夫妻名义同居生活。2003年7月31日，福建武夷汽车配件有限公司（甲方）与严孟义（乙方）签订《购房合同》，根据光泽县政府光政［2000］综151号文关于企业体制改革的精神及县经委对本厂职工安置方案的批复，现将甲方职工生活区宿舍即案涉房产有偿转让给乙方，转让金3668.2元。之后，严孟义与江学年、许如萍商议出卖案涉房产。2003年9月25日，严孟义、罗秀金（甲方）与江学年（乙方）签订《住房出售协议》，约定：1．甲方将案涉房产即坐落于光泽县××巷××幢××号房屋（证号：光房证字第1××2号，砖木结构，面积43.52平方米）以及前后院子、水电设施等以13500元转卖给乙方；2.乙方如要变更住房过户手续，一切所需费用由乙方承担，甲方协助乙方提供一切必要手续；3.如需补办住房的土地使用权证，所需的一切费用由乙方承担，甲方应协助乙方提供一切必要手续和证件。甲方应无偿交付土地使用权证给乙方。同日，江学年支付严孟义、许如萍购房款13500元，严孟义亦交付了案涉房产、产权证、钥匙。2004年4月，江学年将案涉房产交付杨文泽居住，杨文泽支付现金20000元给江学年。2006年2月6日，杨文泽委托光泽县华昌测绘所对案涉房产进行测绘，并支付了测绘费。之后，杨文泽委托福建永和资产评估有限公司对案涉房产进行现值估价，并支付了评估费。2006年2月14日，杨文泽支付案涉房产的买卖契税，江学年填写了案涉房产的《房屋契税申报表》，其中载明原所有权人严孟义、承受人杨稳根（杨文泽儿子）、房屋即为案涉房产。2008年，江学年、许如萍离开福建光泽到江苏居住。2014年4月14日，江学年与许如萍补办结婚登记。至今，案涉房产尚登记在严孟义名下，案涉房产由杨文泽居住，案涉房产的产权证原件、严孟义的《购房合同》原件均由杨文泽持有。 一审法院对当事人有争议的事实认定如下： 1．江学年、许如萍与杨文泽是否成立房屋买卖合同？其一，杨文泽陈述其与江学年商议案涉房产的买卖。其二，江学年将案涉房产交付杨文泽居住至今，江学年从严孟义取得案涉房产的产权证及严孟义的《购房合同》，亦由杨文泽持有。其三，证人邓某陈述杨文泽向其借款2000元，用于向江学年购买案涉房产。江学年还填写了《房屋契税申请表》，杨文泽解释系为了减少转移登记次数直接由严孟义变更至杨文泽儿子杨稳根名下。并且，杨文泽与江学年谈话录音中，江学年陈述“过户过了一半，那时候就终止”，可证实江学年确有参与办理案涉房产的转移登记事宜。综合以上事实足以认定杨文泽与江学年有买卖案涉房产的合意具有高度可能性。 江学年与许如萍在2014年4月14日办理结婚时，确认其二人于1982年8月16日起，以夫妻名义同居生活，江学年与许如萍办理结婚登记前亦符合结婚实质要件，按事实婚姻处理。其一，2004年4月起，江学年将案涉房产交付杨文泽居住，作为以夫妻名义与江学年共同生活的许如萍理应对此是知晓的。其二，许如萍虽在2006年2月14日得知江学年填写案涉房产的有关材料，与江学年发生争吵，但许如萍从案涉房产交付至本案诉讼前，未向杨文泽提出任何主张。由上，杨文泽完全有理由相信江学年口头协议出卖案涉房产，系江学年与许如萍夫妻双方共同意思表示，是代表夫妻双方处分家庭财产的行为。其三，本案亦无证据证实杨文泽是非善意的，现许如萍不得以其不同意为由对抗善意第三人杨文泽。故认定江学年、许如萍与杨文泽成立房屋买卖合同。 江学年解释系出借案涉房产给杨文泽居住，案涉房产的房产证及严孟义的《购房合同》被杨文泽自行取得，亦无证据佐证，且出借案涉房产居住至今未要求返还，也有违常理，不予采纳。 2．杨文泽交付的20,000元是借款还是购房款？其一，江学年认为该款系借款，但杨文泽至今未向江学年催讨，江学年亦无归还的意思表示，明显与常理不符。其二，江学年陈述杨文泽经济困难无房居住，遂出借房屋给杨文泽居住，但又陈述向杨文泽借款20,000元，也与常理不符。其三，前述认定杨文泽与江学年、许如萍成立房屋买卖合同，在无其他证据证实该款系借款或其他法律关系所涉款项，应认定该款系案涉房产的购房款。江学年、许如萍解释系借款抵付出借房屋居住费用，亦无证据证实，与日常生活经验不符，不予采纳。 一审法院认为，严孟义、罗秀金与江学年签订《住房出售协议》，双方合同有效。合同签订后，严孟义交付了案涉房产、产权证、钥匙，双方未办理案涉房产的所有权转移登记手续。严孟义认可其系出卖案涉房产给江学年、许如萍。江学年、许如萍要求严孟义、罗秀金履行房屋买卖协议，协助办理案涉房产所有权转移登记，严孟义予以认可，予以支持。 杨文泽与江学年、许如萍成立房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。杨文泽要求确认双方口头房屋买卖合同有效，予以支持。江学年、许如萍抗辩与杨文泽不成立房屋买卖合同，与查明事实不符，不予采纳。江学年、许如萍还抗辩房屋买卖合同不具备书面形式要求，但法律、行政法规并未否定口头房屋买卖合同的效力，不予采纳。 案涉房产所有权登记至江学年、许如萍名下后，系其二人的夫妻共同财产。江学年、许如萍与杨文泽成立案涉房屋买卖合同。杨文泽支付了购房款，已履行了合同主要义务。江学年交付案涉房后，但江学年、许如萍仍负有协助杨文泽办理案涉房产所有权转移登记的义务。故杨文泽要求江学年、许如萍取得案涉房产所有权后，协助办理所有权转移登记，予以支持。江学年、许如萍抗辩杨文泽作为有独立请求权的第三人参加诉讼程序违法，缺乏法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、严孟义、罗秀金应于判决生效后十五日内协助江学年、许如萍办理坐落于光泽县××巷××幢××号房屋（证号：光房证字第1××2号）的所有权转移登记手续；二、杨文泽与江学年、许如萍成立的买卖坐落于光泽县××巷××幢××号房屋（证号：光房证字第1××2号）的口头合同有效；三、江学年、许如萍在取得判决第一项的房屋所有权后，应在十五日内协助杨文泽办理该房屋的所有权转移登记手续。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。江学年对一审认定杨文泽交付江学年20,000元的时间有异议，认为并不是2004年4月杨文泽入住案涉房屋的时候交付的，而是2005年8月-10月份，因为江学年向杨文泽借款而收取杨文泽的20,000元。本院认为，双方均无证据证明该20,000元的实际支付时间，但江学年认可收到杨文泽20,000元，该事实本院予以确认，对该款的性质本院将在下文论述。双方当事人对一审查明的其余事实无异议，本院予以确认。 本案二审庭审争议焦点为：1.杨文泽作为有独立请求权的第三人参加诉讼，程序是否合法。2.杨文泽交付的20,000元是否是购房款；江学年、许如萍与杨文泽之间是否形成房屋买卖合同关系。 关于杨文泽作为有独立请求权的第三人参加诉讼，程序是否合法问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。本案杨文泽认为其是江学年、许如萍与严孟义、罗秀金房屋买卖合同诉讼标的的实际权利人，请求确认其与江学年的房屋买卖合同关系成立并要求协助过户，符合有独立请求权第三人的法律规定，有权以第三人身份参加诉讼。一审审判程序合法，并无不当。 关于杨文泽交付的20,000元是否是购房款以及江学年、许如萍与杨文泽之间是否形成房屋买卖合同关系问题。江学年确认收到20,000元但前后说法不一。本院认为，20,000元符合当时购房市价，杨文泽如系具备出借20,000元的经济能力却选择无息借给江学年而自己借住江学年的房产，有悖常理。结合杨文泽持有房屋产权证原件、持有江学年与严孟义《购房合同》原件、杨文泽居住长达十六年之久而江学年未提出异议等事实以及在案证据，一审认定杨文泽交付20,000元系购房款，双方形成房屋买卖合同关系具有高度盖然性并无不当。江学年认为双方没有签订书面房屋买卖合同，故未形成房屋买卖合同关系的上诉理由。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用合同书形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。江学年收取20,000元购房款并实际交付房屋，杨文泽支付购房价款，取得相关证书原件并入住至今，双方已实际履行主要义务，房屋买卖合同依法成立。江学年认为当时因许如萍不同意故没有办理过户，没有形成买卖合意的上诉意见，本院认为，双方按照房屋买卖合同内容已实际履行主要义务后，江学年在长达十几年的过程中从未对此提出异议。许如萍作为长期与江学年共同生活的配偶，且对此事已明知的情况下未明确向杨文泽作出解除合同的意思表示也未付诸行动，亦未在法律规定的时限内通过提起撤销权之诉等方式维护自己的合法权益，应认为许如萍已默示同意出售案涉房产给杨文泽，该房屋买卖系江学年、许如萍的共同意思表示。江学年主张房屋买卖合同关系不成立的上诉理由均不能成立。江学年、许如萍选择在房屋即将拆迁之时提起诉讼主张房屋权利，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，江学年、许如萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人江学年、许如萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二一年三月四日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。