河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3121号上诉人（原审原告）：袁志，男，汉族，1964年11月17日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：乔鹏飞，河南有道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市二七区雯雯饰品商行，经营场所郑州市**福寿街**万博商城****4127-4141，**。经营者：李明珠。委托诉讼代理人：代召国，河南大河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兆宝，河南大河律师事务所律师。上诉人袁志因与被上诉人郑州市二七区雯雯饰品商行（以下简称雯雯商行）物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初13839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。袁志上诉请求：一、撤销郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初13839号民事判决书的第二、第三判项，并依法改判为：1、雯雯商行将4133号商铺及铺前过道的吊顶装修、“明珠饰品”招牌门头等予以拆除，并将铺前过道陈列的商品予以清理，恢复过道两端正常通行；2、雯雯商行按月租金3000元的标准向袁志支付自2019年8月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费；或将本案发回重审。二、请求由雯雯商行承担本案上诉费、评估费等。事实和理由：1、一审判决书对雯雯商行侵害上诉人合法物权的行为事实未予以查明，导致出现错误判项。上诉人袁志在一审中提交了房产证、分层分户图、现场照片、现场录像等证据，充分证实了涉案商铺及铺前过道被雯雯商行陈列的商品占用，同时雯雯商行还在过道两端私自加装带锁的玻璃门，导致上诉人商铺的正常通行必须要经过雯雯商行上锁的大门方可出入的事实。另，雯雯商行在上诉人的商铺及铺前过道进行统一装修和商品陈列，并在仅剩的唯一通道口处加装巨型招牌门头，导致上诉人的商铺无法正常对外经营或出租使用。雯雯商行的上述行为严重侵害了上诉人对商铺的所有权、相邻权等合法物权，为便于一审法院更好的查明上述事实，上诉人在一审中还专门递交书面现场勘查申请，但未被准许。一审法院对上诉人合法物权被侵害的事实置若罔闻，并在本院认为内容中载明侵权行为缺乏事实依据，上诉人对此严重不服。2、一审判决雯雯商行支付房屋占有使用费的租金标准错误。上诉人正是基于雯雯商行前期支付的1029元租金标准明显过低，才诉至法院要求判决雯雯商行返还商铺占有，并支付恶意占有期间的占有使用费。根据一审诉讼过程中雯雯商行的答辩和其向法庭提交的证据可以证实，1029元的标准仅为7.33平方米的租金价款，而上诉人的商铺面积为15.79平方米，其中还包括商铺前面过道的8.46平方米。雯雯商行恶意占有上诉人商铺的面积为15.79平方米，一审法院判决支付房屋占有使用费按照1029元的标准，还不到实际应付租金的一半，同时结合涉案商铺所在建筑物其它商铺租金标准，以及同一区域其它商铺租金标准，上诉人认为一审判决书该判项对上诉人未做到公平公正。3、一审仅判决返还商铺，但对于商铺返还后无法正常通行、使用、收益的现状置之不理，违背了民法典中关于物权保护的基本原则。《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。”上诉人作为涉案商铺的所有权人，针对雯雯商行侵害上诉人合法物权的行为，依据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条之规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”；第二百三十八条之规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任”；第二百九十一条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”；第一千一百六十七条规定：“侵权行为危及他人财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍等侵权责任。”上诉人有权要求雯雯商行将4133号商铺前过道陈列的商品予以清理，将过道两端加装的上锁大门予以拆除，恢复铺前过道两端的正常通行。上诉人也有权要求雯雯饰品商行将商铺及铺前过道的顶部装修、“明珠饰品”招牌门头等予以拆除，保障4133号商铺的通行权和使用、收益权不受侵害。一审判决书仅判令返还商铺，但对于返还后的商铺根本无法使用、收益、正常通行的荒唐局面未作处理，该判项相当于将上诉人对商铺的所有权予以架空，未做到真正有效保护当事人的合法权益。综上所述，请求二审法院查明事实，公平公正审理。雯雯商行辩称，一、被上诉人对上诉人商铺的使用是基于商铺托管协议和双方与万菱物业公司的三方协议，不存在恶意侵害的情形。1、自2013年上诉人商铺交房后被上诉人即租赁经营，双方和万菱物业公司签订有三方协议，被上诉人对涉案商铺是合法占有使用。《商铺托管经营协议书》和《商铺租赁及商业管理协议书》约定根据万博商城二期的统一规划和品牌形象要求，公司或商户有权根据经营需要对商铺进行统一设计、重新规划等，包括但不限于变更商铺之间的尺寸、合并、分割、出租、装修、改建等。对涉案商铺和其他租赁商铺进行统一设计、重新规划，装修成统一风格，安装招牌和门头，是根据三方协议约定进行的。不存在上诉人所诉称的擅自行为和侵权情形。2、2019年8月合同约定期限届满后，双方虽未续签书面的租赁合同，但被上诉人并未退租，仍在持续使用，上诉人在提起本案诉讼之前，从未对被上诉人使用涉案商铺提出任何异议，依照民法典第七百三十四条之规定，双方转为不定期的租赁合同关系，双方仍按原租赁协议的约定延续履行合同，且被上诉人已依据原三方协议向上诉人授权的商铺代为管理方万菱物业公司交付了由其代收的商铺租金，且已交付至2021年7月31日。被上诉人对涉案商铺的使用仍是合法合理的。3、上诉人购买商铺就是为了出租盈利，托管商铺时就已明知并接受商铺的实际现状以及由商场进行统一规划和统一经营管理的模式。目前，上诉人的商铺是在商场统一规划、统一管理下的经营和出租，并未空置，商铺所有权也仍是上诉人的，并未损害上诉人的所有权和使用收益等物权权益。二、一审法院判决被上诉人按月租金1029元的标准向上诉人支付房屋占有使用费是正确的。1、《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》第8.3条约定，本协议期满，三方应在期满后的3个工作日内办理完毕续约或交接事宜。甲方（上诉人）不办理的，由丙方（万菱物业公司）代为管理，因商铺产生的任何责任、费用或风险均有甲方（上诉人）承担，且甲方不得针对丙方提出任何交接异议或其他权利主张。2、案涉商铺套内使用面积7.33平方米，原协议书约定上诉人收取租金标准为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为每月1029元。结合临近商铺已续签的协议书，4125号套内面积8.44平方米，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为1147元；4126号套内面积7.81平方米，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为1062元；4127号套内面积7.8平方米，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为1008元；4131号套内使用面积7.34平方米，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为948元；4132号套内使用面积7.34平方米，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为1031元；4135号套内使用面积7.83平方米，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为1000元。一审法院判决按月租金1029元的标准向上诉人支付房屋占有使用费是公平的、合理的。上诉人要求高于该标准，没有事实和法律依据，亦无证据支持。三、原物权法第七十一条和民法典第二百七十二条规定，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权益，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。案涉商铺虽为上诉人所有，但被上诉人基于《商铺托管经营协议书》和《商铺租赁及商业管理协议书》合法取得租赁使用权，并根据万博商城二期的统一规划和经营品牌形象要求，对商铺进行了统一设计和重新规划，且已经营多年。上诉人在购买案涉商铺时就已明知该商铺所有权性质不能等同于完全独立商铺，上诉人托管该商铺时就已明知并接受商铺的现状以及商场的统一经营模式，其行使权利时必然受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。被上诉人及万菱公司对包括上诉人商铺在内的商场进行了统一设计、重新规划、统一装修和改建是经过了上诉人及被上诉人和万菱公司书面约定的，并未影响到上诉人商铺的通行权及上诉人对其商铺的使用和收益权。现上诉人虽未与被上诉人及万菱物业公司续签协议，但其余48户商铺业主已和被上诉人续订协议，且被上诉人已经将案涉商铺租金支付至2021年7月31日。上诉人要求被上诉人拆除装修、招牌、门头和清除物品、恢复通道原状的诉请，势必会损害被上诉人的正常经营和合法权益，更会损害商场内其他48户商铺业主的合法权益，故，一审法院未支持其该诉请是正确的。综上，上诉人的上诉请求及上诉理由均不能成立，请驳回上诉，维持原判。袁志向一审法院起诉请求：1、请求判令被告将郑州市二七区福寿街16号楼万博商城二期四层4133号商铺清理腾空并返还至原告；2、请求判令被告将郑州市二七区福寿街16号楼万博商城二期四层4133号商铺门前公共通道的吊顶装修、“明珠饰品”招牌、门头等设施予以拆除，同时将公共过道陈列的物品予以清除，恢复过道公共通行，保障4133号商铺经营不受影响；3、请求判令被告向原告支付2019年8月1日至2020年11月1日期间的房屋占有使用费共计112500元；4、请求判令被告自2020年11月1日起以每年递增上年度租金金额5％的标准向原告支付租金，至实际返还商铺、拆除装修、恢复过道之日止；5、请求判令被告向原告支付律师费5000元；6、请求被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、袁志是位于**××号商铺的所有权人，该商铺产权面积为15.79平方米，套内建筑面积7.33平方米，共有分摊面积8.46平方米。2、袁志与案外人河南万菱商贸有限公司签订《万博商城二期商铺托管经营协议书》，约定袁志购买了万博商城二期商铺号为4133商业用房，系合法所有权人，该商铺的建筑面积为15.41平方米，案外人河南万菱商贸有限公司同意接受袁志的委托，对商铺号为4133商业用房托管经营；同时约定万博商城二期的统一规划和各种品牌形象的要求，案外人河南万菱商贸有限公司或招商客户有权根据托管经营需要场地内统一设计、重新规划等，包括但不限于变更商铺之间的尺寸、合并、分割、出租、装修、改建等；在托管期内案外人河南万菱商贸有限公司按6552元每年向袁志支付托管收益，有关收益每半年结算一次；前3年托管期满，双方协商是否定订合同，如袁志不选择续订合同，由案外人河南万菱商贸有限公司将房屋按届时现状交还袁志。2016年7月31日，袁志作为出租方与案外人虞向阳作为承租方、河南万菱物业管理有限公司作为管理方签订《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》，约定袁志将其涉案商铺交由河南万菱商贸有限公司管理，虞向阳按照约定及时足额向袁志交纳租金，租赁期间为2016年8月1日至2019年7月31日。当即，袁志与虞向阳签订《万博商城商铺租赁备案录》，租赁期为2016年8月1日至2019年7月31日，该铺首年月租金916元，首年租金分两期缴纳，虞向阳首期价款起止日期2016年8月1日至2017年1月31日，首期总价款为5496元，第二期价款起止日期2017年2月1日至2017年7月31日5496元，第二年起止日期2017年8月1日至2018年7月31日，月价款为971元，第二年的全年总价款为11652元，第三年起止日期2018年8月1日至2019年7月31日，月价款为1029元，第三年的全年总价款为12348元。3、河南万菱物业管理有限公司已经收取了涉案商铺2019年8月1日至2021年7月31日涉案商铺的租金。4、“明珠饰品”所在的公司为郑州市二七区雯雯饰品商行。一审法院认为，袁志与雯雯商行并未签订涉案商铺的租赁协议，雯雯商行作为涉案商铺的实际占有人，袁志作为涉案商铺的所有人有权要求雯雯商行腾空并返还涉案商铺，故该院对原告要求被告将郑州市二七区福寿街16号楼万博商城二期四层4133号商铺清理腾空并返还至原告及支付房屋占有使用费的诉讼请求，但鉴于原告商铺在涉案协议到期前的月租金为1029元，故该院认为被告应按月租金1029元支付原告房租占用期间的费用。关于原告要求请求判令被告将郑州市二七区福寿街16号楼万博商城二期四层4133号商铺门前公共通道的吊顶装修、“明珠饰品”招牌、门头等设施予以拆除，同时将公共过道陈列的物品予以清除，恢复过道公共通行，保障4133号商铺经营不受影响、请求判令被告自2020年11月1日起以每年递增上年度租金金额5％的标准向原告支付租金，至实际返还商铺、拆除装修、恢复过道之日止及请求判令被告向原告支付律师费5000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故该院对原告的以上诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市二七区雯雯饰品商行于本判决生效之日起十日内将位于郑州市二七区福寿街16号楼万博商城二期四层4133号商铺清理腾空并返还原告袁志；二、被告郑州市二七区雯雯饰品商行于本判决生效之日起十日内按月租金1029元的标准支付原告袁志自2019年8月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告袁志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1325元，由被告郑州市二七区雯雯饰品商行负担。本院二审期间，袁志提交证据一：安居客网站截图、58房产网站截图共4张（打印件）。证明目的：全国范围内的租赁市场及生活实务中都是按照建筑面积进行租赁并计算租金，从来没有按套内面积出租并计算租金的行业惯例。雯雯商行在占有使用15.79平方米商铺的前提下，无权单方强制使用套内面积，作为向上诉人支付租金的标准。证据二：房地产评估报告一份（原件）。证明目的：经具备资质的专业估价机构实地考察并核算评估，涉案商铺的市场租金价值为2500元/月。一审判决书认定的租金价值标准无事实和法律依据，且明显低于正常市场价格，应当予以纠正。雯雯商行质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议。首先该网站发布的信息，只是一种要约信息，属于挂牌价格，不是实际的租赁价格或销售价格，也不是经达成租赁合同或买卖合同以后双方所确定的双方可以接受的价格。涉案商铺属于上诉人向第三方购买的连体通铺，不是独立的商铺，其购买面积除套内实际使用面积以外，还包括公摊面积，而被上诉人所实际使用的是套内的实际面积，也使用了商场商铺所有人的公摊面积，证据一不能作为上诉人计算或要求被上诉人支付租金的标准参考。对证据二真实性、合法性、关联性均有异议。首先从该评估报告内容来看，系上诉人在一审诉讼以后单方私自委托。第二，该评估报告中没有记载委托书，没有提供委托人的委托书和有效身份证件。另一点，该评估报告的价值点日是2020年2月25日，并非双方所实际争议的时间起点。第四，该评估报告给出的也是参考价值并非涉案商场和涉案商铺实际的真正的租金价格依据，真正的市场交易正常价格应当参考案发地相邻商铺以及上下楼层商铺的价格进行确定。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人袁志与被上诉人雯雯商行并未签订涉案商铺的租赁协议，雯雯商行作为涉案商铺的实际占有人，袁志作为涉案商铺的所有人，其有权要求雯雯商行腾空并返还涉案商铺。关于袁志诉请拆除涉案商铺及铺前过道的吊顶装修、招牌门头等装修，清理铺前过道商品和恢复通道正常通行的问题。根据袁志与河南万菱商贸有限公司之间签订的商铺托管经营协议可知，袁志对河南万菱商贸有限公司会根据经营需要对场地进行统一设计、重新规划等是明知和接受的。雯雯商行在袁志解除商铺托管关系之前，就已经承租了包括涉案商铺在内的多家商铺并进行了统一的装修，该现状是基于之前托管经营协议所形成的，且此类商铺与独立商铺的情况有所区别，业主在行使个人权利的同时，应当考虑相邻其他业主的权利。现袁志要求拆除涉案商铺及铺前公共通道上的招牌、门头等装修和恢复通道原貌，但并无充分证据证明相邻其他业主对此表示同意，故一审判决认定袁志的该项主张依据不足，对其该诉请不予支持并无不当。关于袁志名下商铺被占用期间的租金损失认定问题。雯雯商行在没有与袁志续签商铺租赁合同的情况下，继续使用该商铺，其应当支付租金，签于涉案商铺租赁到期前的月租金为1029元，该租金是商铺整体的租金，并未约定按每平方米的面积计算租金，所以，一审判令雯雯商行按每月1029元的标准支付袁志未付的租金也无不当。袁志二审期间提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，袁志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由袁志负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年三月十六日法官助理张彦超书记员娄杨杨