河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终749号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：徐德峰，行长。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王辉，女，1977年7月23日出生，汉族，黑龙江省大庆市人，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 委托诉讼代理人：刘馨远，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：丁建燃，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）因与被上诉人王辉、承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初4459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建设滦平支行的委托诉讼代理人寇丽莎、被上诉人大地营造公司的委托诉讼代理人丁建燃到庭参加诉讼。被上诉人王辉、被上诉人承德华耀公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设滦平支行上诉请求：1、撤销原判第六项、第八项；2、依法改判三被上诉人连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金1539976.37元及利息，同时判令被上诉人王辉将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务。事实和理由：一、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款规定并未免除借款人返还剩余购房贷款本息的法定义务。上诉人请求的判令一审原告偿还剩余贷款本息的诉讼请求依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人有权要求一审原告恢复原状（返还剩余贷款本金）并赔偿损失（赔偿因案涉金融借款合同不能正常履行所造成的利息损失）。可见，返还剩余贷款本息是一审原告负有的法定义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖合同纠纷的解释）第二十五条第二款只规定了商品房买卖合同的出卖人应当将购房贷款的本金及利息直接返还担保权人，并未规定商品房担保贷款合同的借款人不用返还购房贷款的本金及利息。《中华人民共和国合同法》是商品房买卖合同纠纷的解释的上位法，该司法解释的规定，不得与合同法的相关规定发生冲突。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。如果人民法院对商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款作出过度解读，并因此免除了借款人返还购房贷款本息的法定义务的话，那么在出卖人没有能力直接返还购房贷款本息的情形下，上诉人要求返还购房贷款本息的合法权益就无法得到有效保护。如此裁判势必严重损害上诉人的合法权益，也明显背离了商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第二款的立法本意。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。上诉人的第一项诉讼请求，依法应予支持。合同法第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案金融借款合同第十九条即为合同中的清理条款，案涉金融借款合同被解除，并不影响该清理条款的效力。案涉金融借款合同第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，即便案涉金融借款合同被解除，一审原告依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本息的义务。案涉金融借款合同第十九条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”。如果案涉商品房买卖合同被解除，一审原告应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。《最高法院关于适用若干问题的解释》第10条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”，案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力”，依据上述法律规定和合同约定，案涉金融借款合同被解除并不影响案涉最高额保证合同的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任，与一审原告连带返还案涉金融借款合同顼下剩余购房贷款本息。四、本案依法应与（2019）冀08民初11号一案合并审理。商品房买卖合同纠纷的解释第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，上诉人在《第三人参诉申请书》中明确请求将本案与（2019）冀08民初11号一案合并审理。上诉人诉一审被告、承德市华耀房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司、承德大地创见房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，已经由承德市中级人民法院于2019年1月28日依法受理，案号（2019）冀08民初11号。上诉人之所以同意承德市人民法院将（2019）冀08民初11号一案移送滦平县人民法院管辖，就是为了能将本案与（2019）冀08民初11号一案合并审理，以便于人民法院能够及时、全面、公正地处理上诉人、一审原告、一审被告以及承德市华耀房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司之间围绕“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目所发生的系列民事纠纷。一审法院决定本案不与（2019）冀08民初11号一案合并审理，有违承德市中级人民法院将（2019）冀08民初11号一案移送管辖的初衷，且不利于案涉“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目系列民事纠纷的及时、全面、公正地解决。综上所述，本案一审判决免除一审原告的返还案涉金融借款合同项下剩余购房贷款本息的义务，不但缺乏法律依据，且违背了当事人意思自治原则，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 王辉未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 大地营造公司辩称，一、答辩人向被上诉人王辉出售的商品房“五证”齐全，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋未按时交付与当地政府的“四停”、拆除、撤销“四证”等行政行为有关，属于不可抗力或者情势变更，交付时间应顺延至不可抗力或情势变更情形解除后；二、由于当地政府考虑到维护社会稳定和银行征信需要要求我司代被上诉人王辉向银行支付按揭贷款，具体金额以实际支付为准；三、二审意见同一审意见一致。 承德华耀公司提交书面答辩意见：1、合同具有相对性，承德华耀房地产开发有限公司不是合同当事人，不应承担合同义务；2、承德华耀房地产开发有限公司已经实缴注册资本，履行了全部的出资义务。承德华耀房地产开发有限公司作为独立法人，财务报表清晰，财务账册独立，财务凭证完整且由公安局调查封存，不存在财产混同的情况。法院亦可依职权进行调查，以客观事实为准。3、其余答辩意见与承德大地营造房地产开发有限公司一致。答辩人在此案中不承担任何责任。 王辉向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；2、请求依法判令大地营造公司返还原告已支付的首付款1189519.00元，并赔偿原告2016年10月5日至大地营造公司实际返还款项之日止的利息损失（按银行同期贷款利率计算）；3、请求依法判令大地营造公司赔偿原告已经偿还的银行按揭贷款本金及利息（以判决生效当日第三人核算清单为准）：4、请求依法判令大地营造公司支付原告违约金292951.90元；5、请求依法判令大地营造公司支付原告各项损失3518.00元（预存一年电视、网络费920.00元、固定电话、有线电视、网路接入费600.00元、公共区域能源费288.00元、预存水费500.00元、能源费备用金1000.00元）；以上金额合计为1485988.90元。6、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；7、请求依法判令大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；8、请求依法判令承德华耀公司对大地营造公司的债务承担无限连带责任；9、本案全部诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：原告王辉与被告大地营造公司于2016年10月5日签订了合同编号为00017320的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告王辉购买被告大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的五组团127号商品房，房屋总价款为2929519.00元，大地营造公司应在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。根据合同约定，如出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。案涉合同签订后，原告王辉于2017年1月24日与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人贷款1740000.00元用于购买案涉房屋。2017年4月1日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地营造公司账户。被告大地营造公司于2017年5月24日出具金额为2929519.00元的购房款发票。被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。现滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。另查明，截止2020年8月24日，第三人已收到原告方账户偿还的贷款本息合计436964.00元，其中包括被告大地营造公司替原告偿还贷款本息218489.00元，原告本人偿还218475.00元，尚欠贷款本金1545221.44元及利息。另外，自2019年5月至2020年8月，被告大地营造公司每月向原告还贷账户多转账付款14.00元，合计224.00元。 一审法院认为，原告王辉与被告大地营造公司于2016年10月5日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现。原告依合同约定有权要求解除双方于2016年10月5日签订的《商品房买卖合同》，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持，对被告辩解合同不应解除的辩解意见本院不予采信。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告大地营造公司关于案涉房屋拆除系因政府行为所导致，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳。 因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告大地营造公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定,利息应自2016年10月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告大地营造公司的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。对于第三人请求原告王辉偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告王辉为还款义务人，解除前的贷款本息应由王辉负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地营造公司应将王辉已偿还的贷款本息返还王辉，同理，王辉未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告王辉偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于判令被告大地营造公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。原告起诉要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司对被告大地营造公司的认缴出资已出资完毕，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。原告王辉请求依法判令大地营造公司支付原告各项损失3518.00元，因该物业费用非被告大地公司收取，且与本案不是同一法律关系，原告可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告王辉与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2016年10月5日签订的合同编号为00017320的《商品房买卖合同》（包括合同补充协议），并由被告大地营造房地产开发有限公司协助原告办理撤销网签备案手续；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王辉支付的购房首付款1189519.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王辉支付的购房首付款1189519.00元的利息损失（利息损失自2016年10月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王辉已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息218475.00元，扣除判决前承德大地营造房地产开发有限公司多向原告还贷账户多转账的224.00元，尚欠218251.00元；五、解除原告王辉与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年1月24日签订的合同编号为130687508-2012-20171739894的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20171739894的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告王辉的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地营造房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地营造房地产开发有限公司承担，承德大地营造房地产开发有限公司已经在偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，故，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地营造房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初11号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18170.00元,由上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘宪海 审判员  周亚秋 审判员  孟路遥 二〇二一年三月十九日 书记员  刘明喆