渭南市临渭区人民法院执行裁定书 (2021)陕0502执异3号   案外人：高撑照，男，1962年XX月XX日出生，汉族，非党员，住陕西省渭南市临渭区，农民。委托诉讼代理人：李萌，渭南市临渭区故市法律服务所法律工作者。申请执行人：张晓娟，女，1971年8月28日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，居民。委托诉讼代理人：和永某某，陕西科健律师事务所律师。被执行人：陕西华联科技实业发展有限公司，住所地陕西省西安市新城区。法定代表人：李良果，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张桂芝，上海市XX城（西安）律师事务所律师。本院在执行张晓娟与陕西华联科技实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人高撑照于2021年1月13日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月22日组织各方当事人进行听证。案外人高撑照及其委托诉讼代理人李萌均到庭参加听证，申请执行人张晓娟、被执行人陕西华联科技实业发展有限公司法定代表人李良果均未到庭，分别指派其委托诉讼代理人和永某某、张桂芝到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人高撑照称，案外人与陕西华联科技实业发展有限公司（以下简称华联公司）存在借贷关系，因陕西华联科技实业发展有限公司未能按照约定向案外人及时还款，于是华联公司提出将其开发的位于渭南市高新区东风大街XX座XX单元XX号房屋销售给案外人，案外人于2016年2月1日以584377元购买该房并签订了《商品房买卖合同》，案外人已经向华联公司支付了全部购房款。当日与渭南国华物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》等相关物业手续，也一并将该房屋交付给案外人，华联公司承诺会尽快履行合同义务，给案外人办理相关房屋备案登记手续。案外人向华联公司多次进行催问，但华联公司总经理李良果一直躲避不见，找各种借口进行推脱。案外人缴纳物业费截止2018年12月31日。2020年12月初，案外人找李良果催问房屋登记手续相关问题，李良果依旧找借口推脱，在案外人再三催问之下，其告知该房屋被他人起诉，法院已经判决该房屋属于他人，并向案外人出示了临渭区法院（2019）陕0502民初1599号民事判决书、渭南市中级人民法院（2019）陕05民终1662号民事判决书。案外人当场表示该判决损害了案外人的合法权益，并要求华联公司立即履行合同，但李良果表示无法继续履行。案外人认为，案外人与华联公司达成房屋买卖关系，签订了合法有效的书面买卖合同，案外人已经支付全部购房款，且华联公司已经向案外人交付该涉案房屋，案外人现实际占有该房屋，非因案外人原因未办理过户登记手续，案外人也一直在缴纳物业管理费用。华联公司与张晓娟之间的购房款明显低于当时市场行情，明显存在不合理的情形，不排除张晓娟与华联公司之间恶意串通的情况，且华联公司在之前的庭审中对案外人购房的事情避而不谈，属于恶意行为，已经非法侵害了案外人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，现提出书面执行异议，请求依法中止依据临渭区人民法院（2019）陕0502民初1599号民事判决书、渭南市中级人民法院（2019）陕05民终1662号民事判决书，对案外人所有的XX座XX单元XX号房的执行。案外人高撑照提供的证据有：借条、还款协议、《商品房买卖合同》、收据、《前期物业服务协议》、《安全责任书》、《临时管理规约》、《房屋装修装饰管理协议》、《高新国际项目装修注意事项》、渭南国华物业管理有限公司收据。证明华联公司向案外人借款的事实。案外人与华联公司于2016年2月1日达成了购房事项，已向华联公司支付了全部购房款，且已办理了物业手续及装修手续，缴纳物业费至2018年12月31日。申请执行人张晓娟称，案外人的房屋买卖合同无法确定真假，案外人在2016年以4850元高于市场价购买该涉案房屋，却连基本的预售登记都没办理的情况下，一次付清房款，不符合交易习惯，更不会在被执行人未交房的情况下，缴纳物业管理费。而申请执行人已经做了合同预售登记，且缴纳了相关的税费，已经取得了对该房屋的排他性权利。在申请执行人起诉要求办理过户之前，渭南市中级人民法院对涉案房屋进行了核实，该房屋已给申请执行人做了备案，且该房屋没有出卖与他人，法院在执行中也核实过该房屋为空置状态，案外人并没有占有，更不可能合法占有。如果案外人与被执行人签订了房屋买卖合同，被执行人属于一房二卖，案外人应向被执行人进行追偿，挽回自己的损失，而不是向申请执行人主张，帮助被执行人阻挠申请执行人实现自己的合法权益。申请执行人已经完全取得涉案房屋的排他性权利，案外人所提异议既无法律依据，也无事实依据，请求依法驳回案外人的异议申请。申请执行人张晓娟提供的证据有： 2016年7月26日申请执行人与被执行人签订的《商品房买卖合同》、税收完税证明、陕西省渭南市中级人民法院作出的（2017）陕05民初38号民事判决书、陕西省高级人民法院作出的（2018）陕民终79号民事判决书、中华人民共和国最高人民法院作出的（2018）最高法民申4939号民事裁定书、渭南市临渭区人民法院作出的（2019）陕0502民初1599号民事判决书、陕西省渭南市中级人民法院作出的（2019）05民终1662号民事判决书、案涉房屋现状照片。证明案涉房屋已存在预售备案登记。申请执行人已经对涉案房屋缴纳了契税。案涉房屋经法院审理，申请执行人取得了该房屋的排他权利，该涉案房屋归申请执行人所有。该案涉房屋为空置状态。被执行人陕西华联科技实业发展有限公司称，2016年2月1日，案外人高撑照与其单位签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并已实际交付。之所以2016年备案至申请执行人张晓娟名下，是因华联公司当时资金紧张，向张晓娟借款100万元，为了保证债权的实现，借款时张晓娟让华联公司提供抵押物，华联公司以两套房子109万元明显低于市场价进行抵押，并完成备案。后华联公司将借款100万元返还后还未撤销备案时，申请人执行人张晓娟起诉华联公司之前的1000万元借款，并用该两套房屋抵偿部分借款，法院在未查明事实的情况下进行了判决，导致目前无法给案外人办理过户登记，针对张晓娟起诉华联公司1000万元借款的判决，华联公司不服，提起上诉、再审，目前抗诉在审理中。华联公司并未和申请执行人张晓娟串通，侵害案外人高撑照的合法权益，华联公司认可案外人的异议请求。本院查明，2019年6月13日，本院作出 (2019)陕0502民初1599号民事判决书，主要内容为被告陕西华联科技实业发展有限公司在本判决生效后45日内向原告张晓娟交付高新国际A座2单元501号房和902号房，并协助原告将这两套房屋过户至原告张晓娟名下。陕西华联科技实业发展有限公司不服提起上诉，2019年9月29日，陕西省渭南市中级人民法院作出（2019）陕05民终1662号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决于2019年10月11日生效。因陕西华联科技实业发展有限公司未按生效法律文书履行义务，申请执行人张晓娟依法向本院申请强制执行，执行标的为：陕西华联科技实业发展有限公司将高新国际A座2单元501号房和902号房过户到张晓娟名下，并协助张晓娟办理房屋所有权证。案件受理费7307元、本案执行费由陕西华联科技实业发展有限公司承担。本院于2020年1月21日立案受理并开始执行，案号：（2020）陕0502执175号。2020年5月19日、2020年6月12日，本院分别向渭南高新区房地产管理所、渭南高新区XX中心发出协助执行通知书，要求将陕西华联科技实业发展有限公司开发的高新国际A座2单元501号房和902号房登记（过户）到申请执行人张晓娟名下。2021年1月13日，案外人高撑照向本院提出书面执行异议，请求依法中止依据临渭区法院（2019）陕0502民初1599号民事判决书、渭南市中级人民法院（2019）陕05民终1662号民事判决书，对案外人所有的XX座XX单元XX号房的执行。又查，被执行人陕西华联科技实业发展有限公司不服陕西省渭南市中级人民法院作出的（2019）陕05民终1662号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审，2020年11月18日，陕西省高级人民法院作出（2020）陕民申2313号民事裁定书，驳回陕西华联科技实业发展有限公司的再审申请。另，2017年9月29日，陕西省渭南市中级人民法院作出（2017）陕05民初38号民事判决，其中第五项判决内容为“由被告陕西华联科技实业发展有限公司在本判决生效后三十日内依法履行渭南市高新区高新国际A座2单元501号A座2单元902号商品房房产证登记的相关法定义务，由原告张晓娟自行办理房产证。”陕西华联科技实业发展有限公司不服提起上诉，2018年3月29日，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民终79号民事判决书，判决第二项内容为“撤销渭南市中级人民法院（2017）陕05民初38号民事判决第五项。” 陕西华联科技实业发展有限公司、李良果、姜亚玲、西安大唐西游生态旅游发展有限公司均不服（2018）陕民终79号民事判决，向最高人民法院申诉，2018年10月26日，最高人民法院作出（2018）最高法民申4939号民事裁定书，驳回陕西华联科技实业发展有限公司、李良果、姜亚玲、西安大唐西游生态旅游发展有限公司的再审申请。再查，2016年2月1日，陕西华联科技实业发展有限公司与案外人高撑照签订商品房买卖合同，约定将渭南高新区XX座XX单元XX号房，建筑面积120.49平方米，单价每平方米4850元，总金额584377元出售给买受人高撑照，买受人于合同签订当日一次性付清总房款人民币584377元。总房款及代收费用全部交清1个月内办理接房手续，未办理的视为已接房，次月1日起物业公司开始计收相关物业费用。买受人的房屋仅作住宅使用。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向渭南市房地产管理部门申请登记备案。该商品房买卖合同出卖人栏显示有陕西华联科技实业发展有限公司合同专用章及法定代表人李良果印章，买受人一栏显示有高撑照的签字摁印。同日，陕西华联科技实业发展有限公司出具工商服务业统一收款收据NO.5852645，载明收取高撑照高新国际A座2单元902房房款584377元并加盖陕西华联科技实业发展有限公司财务专用章。同日，高撑照与渭南风华物业管理有限公司签订前期物业服务协议、安全责任书、房屋装饰装修管理协议、高新国际项目装修注意事项，渭南国华物业管理有限公司出具书面工商服务业统一收款收据。本院认为，当事人争议焦点是该涉案标的物的权属问题。结合本案，因本案的执行依据为已发生法律效力的（2019）陕05民终1662号民事判决，且该判决维持的本院（2019）陕0502民初1599号民事判决主要内容为“被告陕西华联科技实业发展有限公司在本判决生效后45日内向原告张晓娟交付高新国际A座2单元501号房和902号房，并协助原告将这两套房屋过户至原告张晓娟名下。”本院认为，该案执行依据的标的为行为执行并非金钱债权的执行，且案外人提出书面执行异议所指向的执行标的恰系该案执行依据所指向的执行标的，案外人的异议请求及事实理由实质是对本案的执行依据不服，本院已明确告知案外人，若对本案执行依据不服，根据法律规定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，而非径直提出书面执行异议。而且，案外人所提执行异议与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定不相符合，故对其异议请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人高撑照的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。                              审  判  长   苏继军                             审  判  员   张  鹏                             审  判  员   刘晓静                               二0二一年一月二十六日                               法 官助 理   丁秦龙书  记  员   张  丹1