江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初9号原告：张二林，男，1983年11月16日生，汉族，住南京市玄武区。原告：张敏，女，1990年3月8日生，汉族，住南京市玄武区。与原告张二林系夫妻关系。二原告共同委托诉讼代理人：乔文猛，睢宁县群星法律服务所法律工作者。被告：徐州衡锦置业有限公司，统一社会信用代码91320324694487844G(1/1)，住所地睢宁经济开发区前进路**。法定代表人：朱芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨海，江苏金合律师事务所律师。原告张二林、张敏与被告徐州衡锦置业有限公司（以下简称衡锦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张朋银独任审判，公开开庭进行了审理。原告张二林、张敏的委托诉讼代理人乔文猛，被告衡锦公司的委托诉讼代理人杨海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交付金港国际建材家居购物广场1号楼9间商铺房产并向原告出具房产销售发票和协助配合原告办理产权过户登记手续；2.判令被告给付逾期交房违约金737700元；3.由被告承担诉讼费用。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告给付逾期交房、逾期办证违约金（违约金从逾期之日起至被告实际交房和办理证件之日止）。事实与理由：被告系坐落于睢宁县经济开发区金港国际建材家居购物广场的开发企业。2016年11月19日原告委托张培友同被告就被告开发的1号楼2-202号、2-203号、1-299号等3套房产的买卖达成意向。2016年11月20日原告交清了该3套房屋及追加买受1-241号、1-242号、1-243号、1-244号、1-245号、1-246号6套房屋，合计9套房产的总价款2459000元。被告承诺2016年12月30日前给予办理网签手续，后被告没有按约定时间网签合同。2017年5月7日被告又同原告协商将网签时间变更为2017年6月10日前并同时交付房产。然被告又一次违约，至2017年12月22日才同原告网签合同，但至今没有交付房产并办证。原告多次要求被告全面履行合同义务，被告均以种种理由拒绝履行，其行为构成违约。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：原、被告之间存在商品房买卖合同关系是事实，但原告没有依据合同约定支付房款。被告多次催缴，原告仍然不履行支付义务。被告未交付房屋的原因是原告不支付房款造成的，被告没有违约，不应承担违约责任,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2016年11月19日，被告衡锦公司与案外人张培友（原告张二林父亲）就以前借款债务进行最终结算后，达成了以其开发的20套商品房（其中包括本案9套）冲抵债务的协议即以房抵债协议。该以房抵债协议达成后，被告衡锦公司于当日向张培友出具《承诺书》一份，载明：因公司原因张培友购买衡锦公司开发的金港国际1号楼2-203、2-202、2-201、1-299、1-298、2-101、2-102、2-103、2-104、1-150、1-149，共计壹拾壹套房产，建筑面积571.33平方米，定于2016年12月30日前给张培友签订网上合同，如不能按时给张培友签订合同，公司愿以5000元/天赔偿损失……。该《承诺书》内容中包括本案涉及的1号楼1-299、2-202、2-203三套不动产房屋。承诺当日，被告衡锦公司即与张培友签订了11套房屋的《商品房买卖合同》并进行了备案登记，其中包括案涉9套房屋中6套商品房即1号楼1单元241号、242号、243号、244号、245号、246号商品房。同年11月20日，被告衡锦公司向张培友出具《1号楼房源清单》一份，该清单载明了20套商品房面积、铺号、单价及总房款，其中1号楼2单元203号房屋面积44.93平方米，单价5000元，房款2856650元(注：计算有误，实为224650元)；2单元202号房屋面积57.49平方米，单价5000元，房款224650元(注：实为287450元)；1号楼1单元299号房屋面积57.55平方米，单价5000元，房款287750元；1单元241号房屋面积44.77平方米，单价5000元，房款223850元；1单元242号、243号、244号、245号4套房屋面积均为56.59平方米，单价均为5000元，总房款1131800元；1单元246号房屋面积60.70平方米，单价5000元，房款303500元，以上9套房屋实际总价款2459000元。该清单内容以下载明：“以上共计19套房产（注：实为20套），所有费用全部结清”，被告衡锦公司加盖了财务专用章，财务朱敏签字确认。因被告衡锦公司未开具购房款收据，在张培友多次催办下，被告衡锦公司于2016年12月30日通过其关联公司即睢宁金港家居广场有限公司，以该关联公司的名义向张培友出具了票号为8430901《收据》一张，该收据载明：交款人张培友，收款方式转账，收款人民币9770000元，收款事由购房款。2017年5月7日，被告衡锦公司向张培友出具《备忘录》一份，主要内容为：经双方协商，原2016年11月19号所承诺的因张培友购买衡锦公司开发的金港国际1号楼2-101、2-104、2-201、2-202、2-203、1-102、1-103、1-149、1-150、1-298、1-299共计壹拾壹套房产重新协商，定于2017年6月10日前交付给张培友，并将以上房产按时网签至张培友名下。2017年7月20日，被告衡锦公司又与张培友指定的购买人张林、张艳签订了6套房屋的《商品房买卖合同》并进行了备案登记，其中包括案涉9套房屋中3套商品房，即1号楼1单元299号、1号楼2单元202号、203号商品房。2017年11月17日，张培友及张林、张艳以对房屋户型结构不满意为由申请退房。2017年11月24日，案涉1号楼1单元241号、242号、243号、244号、245号、246号计6套房屋的《商品房买卖合同》，经睢宁县不动产登记交易服务中心予以注销；2017年12月1日，案涉1号楼1单元299号房、1号楼2单元202号、203号3套房屋的《商品房买卖合同》，经睢宁县不动产登记交易服务中心予以注销。上述9份合同注销前后，张培友经被告衡锦公司同意，将其在认购案涉9套商品房协议中的权利义务，一并转让给原告张二林、张敏，并与被告衡锦公司达成了变更购房主体为原告张二林、张敏的协议。根据该主体变更协议，被告衡锦公司于2017年12月22日，分别与原告张二林、张敏签订了案涉9套商品房的《商品房买卖合同》，并分别进行了网上登记备案。同年12月29日，被告作为转让方、原告作为受让方又共同向睢宁县不动产登记交易服务中心申请了房屋权属登记。原、被告签订的9份《商品房买卖合同》系同一版本的格式合同，由被告衡锦公司提供。该9份合同分别就商品房基本情况、计价方式和价款、付款方式及期限，商品房交付时间和手续以及逾期交付、办证违约责任等事项进行了约定。其中，合同第六条计价方式和价款，分别约定：1号楼1单元241号房屋价款为223850元；1号楼1单元242号、243号、244号、245号房屋价款分别为282950元；1号楼1单元246号房屋价款为303500元；1号楼1单元299号房屋价款为287750元；1号楼2单元202号房屋价款为287450元；1号楼2单元203号房屋价款为224650元。合同第七条付款方式及期限均约定，买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款，买受人应当在2017年12月22日前支付该商品房全部价款。2、……。第八条逾期付款责任均约定，除不可抗力外买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：1……；2，买受人逾期付款超过20日的，买受人按总房价的10%承担违约（责任），同时出卖人有权解除合同。第九条商品房交付条件均约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续第（一）项均约定，出卖人应当在2017年5月18日前向买受人交付该商品房……。第十二条逾期交付责任均约定，除不可抗力外出卖人未按第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1……；2、自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第二十条房屋登记第（二）项均约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……；2，自逾期之日起，以已付购房款为本金，按照同期银行活期存款利率给付利息。第二十九条合同生效均约定，本合同自双方签字或者盖章之日起生效。此外，该合同还就房屋权属状况、商品房相关设施设备交付条件、商品房质量、预售合同登记备案、前期物业管理等事项进行了约定。原、被告达成案涉9套商品房买卖协议后，原告多次要求被告衡锦公司交付商品房并协助办证，但被告衡锦公司均以原告未付购房款等为由拒不履行合同义务。另查明，被告衡锦公司系具有合法资质开发案涉金港国际建材家居购物广场商品房的企业，成立于2009年9月8日，法定代表人朱芹，注册资本2000万元，股东刘培元持股比例为51%，股东朱芹（系股东刘培元之妻）持股比例为49%。被告衡锦公司已取得案涉9套房屋预售许可，预售许可证号为睢房售许字（2013）第8号。睢宁金港家居广场有限公司，成立于2010年4月23日，法定代表人蒋东凯，注册资本500万元，股东刘培元持股比例为99.40%，股东蒋东凯持股比例为0.60%。诉讼中，原告主张被告按案涉9套商品房总价款30%的标准支付逾期交房、办证违约损失等；被告抗辩称其没有违约等，均未提供充分有效的证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告衡锦公司向张培友出具的《1号楼房源清单》、《备忘录》和被告关联公司向张培友出具的《收据》、经政府职能部门注销的《商品房买卖合同》等证据，以及被告实际履行承诺或者相关协议的行为，足以证明被告衡锦公司与张培友就以往借款债务进行了最终结算，并达成了以房抵债协议。该以房抵债协议系被告与张培友真实意思表示，内容符合相关法律规定，成立生效。根据以房抵债协议，被告原借款债务已转化为购房款，因此应当认定张培友已支付了被告衡锦公司购房款2459000元。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。张培友经由被告同意或者认可，将其在以房抵债协议中的全部权利和义务一并转让给第三人即本案原告张二林、张敏，符合上述法律规定，本院予以确认。张培友与被告衡锦公司达成的购房主体变更协议及原、被告之间达成的案涉9套商品房买卖协议，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律拘束力。以房抵债协议权利义务概括转让后，张培友退出了案涉9套商品房买卖关系，原告张二林、张敏承继了该9套商品房买卖合同中的权利义务，买卖法律关系在原、被告之间形成。原张培友支付给被告的购房款2459000元债权已由原告张二林、张敏受让，因此，依据上述购房主体变更协议及权利义务概括转让，本院确认原告张二林、张敏已支付了2459000元的购房款。原、被告签订的案涉9份《商品房买卖合同》为有效合同，双方均应按约全面履行各自的义务。原告张二林、张敏已支付了全部购房款，被告应当在合同约定的期日前向原告交付案涉9套商品房，并在交付后360日内协助办理产权过户登记手续。案涉9份《商品房买卖合同》第十一条均约定：出卖人应当在2017年5月18日前向买受人交付该商品房，但2017年5月18日原、被告尚未网签合同，被告履行不具可能性，因此应当推定2017年12月22日网签合同之日为交付商品房之日。案涉9份《商品房买卖合同》签订后，被告衡锦公司以原告未付购房款等为由拒不履行交付、办证义务，其行为构成违约，依法应当承担民事责任。原告要求被告衡锦公司交付案涉商品房，并协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求成立，本院予以支持。按照案涉9份《商品房买卖合同》第十二条约定，被告衡锦公司作为出卖人逾期交房，应当向原告支付自2017年12月23日至实际交付之日，按已付房价款每日万分之一标准计算的违约金；第二十条约定，被告衡锦公司逾期办证应当向原告支付以已付房价款为基数，按照同期银行活期存款利率计算利息的违约金，因此原告要求被告支付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，符合法律和合同约定，本院予以支持。但原告主张被告按9套商品房总价款30%的标准支付逾期交房、办证违约损失等，证据不足，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求成立（部分），本院予以支持。被告有关没有违约等免责抗辩观点，与事实相悖，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐州衡锦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告张二林、张敏交付金港国际建材家居购物广场1号楼1单元241号、242号、243号、244号、245号、246号、299号及1号楼2单元202号、203号商品房，同时向原告张二林、张敏出具上述九套商品房销售发票，并协助原告张二林、张敏办理上述九套商品房产权过户登记手续；二、被告徐州衡锦置业有限公司向原告张二林、张敏支付逾期交付上述九套商品房违约金（违约金自2017年12月23日起算至实际交付之日止，每套商品房每日按已付房价款万分之一的标准计付），同时支付逾期办理上述九套商品房所有权证的违约损失（该损失以每套商品房已付房价款为基数，支付自2018年12月18日起按中国人民银行发布的同期活期存款利率计算至实际履行之日止的利息）。三、驳回原告张二林、张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11478元，减半收取5739元，由被告徐州衡锦置业有限公司负担5200元，原告张二林、张敏负担539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张朋银二〇二一年三月二十五日书记员  赵易轩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不当擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。