文书内容湖北省巴东县人民法院执 行 裁 定 书(2021)鄂2823执异11号案外人：谭刚，男，1964年4月21日出生，土家族，住湖北省巴东县。案外人：周贤保，男，1966年6月23日出生，汉族，住湖北省巴东县。案外人：税先树，男，1962年12月6日出生，土家族，住湖北省巴东县。申请执行人：巴东县水务公司，住所地：巴东县信陵镇沿江大道97号，统一社会信用代码：91422823183210050K。法定代表人：黄本毅。申请执行人：湖北鑫泽消防工程有限公司恩施分公司，住所地：恩施市施州大道硒都商城1栋C，统一社会信用代码：91422801052625539。法定代表人：胡航，总经理。申请执行人：湖北远华建设工程有限公司，住所地：恩施市施州大道118号福星城5栋301，统一社会信用代码：91422800770779433U。法定代表人：王全宇。申请执行人：陈丽芳，女，1977年1月6日出生，土家族，教师，住湖北省巴东县。申请执行人：湖北鑫宇物业服务有限公司，住所地：湖北省巴东县信陵镇白土坡社区中环国际广场B栋，统一社会信用代码：9142282379056669X1。法定代表人：李世界，系该公司执行董事。被执行人：巴东县兴业房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省巴东县信陵镇巴山路38号，统一社会信用代码：914228237844653828。法定代表人：史德林，系该公司董事长。本院在执行巴东县水务公司、湖北鑫泽消防工程有限公司恩施分公司、湖北远华建设工程有限公司、陈丽芳、湖北鑫宇物业服务有限公司与巴东县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房产公司）系列案中，本院作出（2020）鄂2823执1253号之一执行裁定书，裁定查封、拍卖兴业房产公司所有的位于巴东县信陵镇营沱社区北京大道128号卓越广场车库共计46个停车位，并在京东网司法拍卖平台进行公开拍卖。案外人谭刚、周贤保、税先树对此提出书面异议，请求依法中止执行并撤销（2020）鄂2823执1253号之一执行裁定书。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人谭刚、周贤保、税先树称，巴东县人民法院发布拍卖公告将在京东网络司法拍卖平台上进行公开拍卖卓越广场地下负一层共计46个车位，严重影响申请人及“卓越广场”小区其他业主的切身利益。具体理由如下：一、优先购买权无法得到保障。第一顺位优先购买主体是41户置换户（原巴东县国税局住户），被执行人与异议申请人于2011年12月1日签订的《住房置换协议书》确定了申请人为置换户对象。《住房置换协议书》中第五条约定被执行人确保置换户有固定使用的泊车位。第二顺位优先购买主体是除41户置换户以外的其他170多户业主。《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”开发商修建了车位、车库之后，应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价给第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给其他人。二、未限制竞买人购买数量违法。根据《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》（恩施州住建发[2018]7号）规定，在车位配比不超过1:1时，购房人每购买1套房屋只能相应购买1个产权停车位。一套房屋或一个业主最多可购买二个车位。对不符合本《通知》规定出售、出租或者附赠停车位的，住建部门不予办理交易备案手续，限购目的是对其他业主相邻权利的保护。被执行人取得卓越广场项目土地的历史背景是与原巴东县国税局的职工宿舍进行置换。通过置换，被执行人取得土地开发权，但土地性质为划拨。三、涉案车位存在权属争议。即使不动产登记中心为被执行人颁发不动产登记证书，但巴东县城乡建设规划局【巴规函（2017）37号】《关于建设暂缓对卓越广场进行不动产登记的函》第四条“该项目负一层未征收城市基础设施配套费，为卓越广场配建的停车库”，充分说明虽然所有权属兴业房产公司，但使用权属全体业主共有。四、部分涉案车位曾经通过协议置换给原巴东县国税局。根据《补充协议》第一条约定：“置换车位位置：巴东县卓越广场项目负一楼地下车库共计12个（车位为20号、31-41号）。”为避免业主之间发生冲突，保证全体业主共同享有停车位，原巴东县国税局放弃置换停车位的主张，将国有资产置换成为商铺，也佐证了车库属全体业主共同使用是一个不争的事实。五、强制执行，将有可能激发新矛盾。目前，车位本就无法满足本小区业主的需要，虽然停车难，但是业主还是可以通过租赁等或计时收费等可以接受的形式有使用的机会。若通过执行易主，则完全打破现状，极易激发矛盾。六、拍卖标的评估价格不合理，依据不足。拍卖公告中的46个停车位，建筑面积不等且存在较大的差异，但是评估价格均为98439.13元，除开位置差异对价值有影响，建筑面积也直接影响其他相关费用，面积不等，价格应当有所差异才合理。本院查明，关于申请执行人巴东县水务公司、湖北鑫泽消防工程有限公司恩施分公司、湖北远华建设工程有限公司、陈丽芳、湖北鑫宇物业服务有限公司与被执行人兴业房产公司系列案，本院作出的（2019）鄂2823民初1474号等民事调解书、判决书发生法律效力后，兴业房产公司未按期履行生效法律文书确定的义务，申请执行人申请强制执行。执行中，兴业房产公司向本院提供其位于巴东县××土坡社区××大道××号中环国际广场的车库共计84个车位以及位于巴东县信陵镇××社区××大道××号卓越广场车库共计46个车位，用于评估、拍卖以抵偿上述申请执行人债务，并提供了湖北华瑞资产房地产评估有限公司于2020年10月29日出具的鄂华瑞房咨询字（2020）006号评估报告，该评估报告对位于巴东县信陵镇××社区××大道××号卓越广场的46个停车位房地产价值评估为452.82万元。申请执行人湖北鑫泽消防工程有限公司恩施分公司、陈丽芳等同意以该评估报告作为拍卖依据。本院于2021年2月24日作出（2020）鄂2823执1253号之一执行裁定书，裁定：一、查封、拍卖被执行人兴业房产公司所有的位于巴东县××土坡社区××大道××号中环国际广场的车库共计车位84个；位于巴东县信陵镇××社区××大道××号卓越广场车库共计46个停车位（土地使用权证号：巴国用【2013】第11号、巴国用【2012】第549号。负一层1-46号车位）；二、被执行人兴业房产公司负责保管被查封的财产；三、查封期限为三年。2021年3月4日，本院发布拍卖公告，对巴东县信陵镇××社区××大道××号卓越广场负一楼46个停车位在京东网司法拍卖平台进行公开拍卖。另查明，巴东县信陵镇××社区××大道××号商业住宅不动产权证书登记信息显示，该房屋所有权人为兴业房产公司，不动产权证号：鄂（2018）巴东县不动产权第0000442号，宗地面积3435.82平方米，建筑面积856.89平方米。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉巴东县信陵镇××社区××大道××号卓越广场负一楼46个停车位对外公示的产权人为兴业房产公司，因兴业房产公司在本院存在大量生效法律文书未履行，兴业房产公司亦同意对案涉46个停车位进行评估、拍卖后清偿对外所负债务，故本院依法对登记在兴业房产公司名下的46个停车位进行拍卖并无不当。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。案外人谭刚、周贤保、税先树虽提出置换户与兴业房产公司签订的《住房置换协议书》约定兴业房产公司须确保置换户有固定使用的泊车位，但谭刚、周贤保、税先树与兴业房产公司双方并未通过出售、附赠或者出租等方式约定案涉46个停车位中具体哪个停车位由谭刚、周贤保、税先树所有或使用。因此，谭刚、周贤保、税先树并不是案涉46个停车位的权利人，其要求本院中止执行并撤销（2020）鄂2823执1253号之一执行裁定书的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回案外人谭刚、周贤保、税先树的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  罗桂香审判员  谭清波审判员  覃方平            本件与原件核对无异      二〇二一年三月三十日书记员  郭倩丽