江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终76号上诉人（原审被告）：徐州跃辉置业有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区新城商贸大厦**。法定代表人：王楠杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张磊，江苏领信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义，江苏领信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：沈荣华，男，1984年6月27日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：徐春华，女，1984年1月20日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人徐州跃辉置业有限公司（以下简称跃辉置业公司）因与被上诉人沈荣华、徐春华商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山人民法院(2020)苏0311民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。跃辉置业公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发回重审，并由河北津西公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决超出诉讼请求，违反了“不告不理”原则。依照“不告不理”的原则，法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更。法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容与标的由当事人确定；法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。被上诉人一审第一项诉讼请求为“请求判定上诉人赔付被上诉人逾期交房I约金5354元(参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息4.35%的标准按55天计算)”，庭审中被上诉人也自述涉案房屋已于2019年12月15日交付，自认逾期交付时间为55天。但原审法院以其实际查看房屋的2020年11月3日为房屋交付日期，背离了案件事实、超出了被上诉人的诉讼请求。二、原审法院混淆逾期交付责任与房屋质量保修责任。根据江苏省高级人民法院民事审判第六庭印发《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第15条规定：装修质量瑕疵与修复责任。装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。本案中，根据补充协议约定：如存在与交楼标准有差异或存在质量问题，出卖人应履行保修责任，进行整改、修补或其他合理方式解决，但买受人不得借此拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付。双方确认，除地基基础或主体结构质量不合格或其他影响正常居住使用的房屋质量问题外，买受人不得以房屋的建筑、装修装饰存在质量问题为由拒绝接收房屋。被上诉人于2019年12月21日查验房屋并出具《房屋交付验收记录表》，提出的房屋质量问题共四处，且均为细小事项，根据合同约定，不构成其拒绝收房的理由，涉案房屋已经交付。原审法院错误的将交付后的保修责任等同于逾期交付责任，与事实不符，违反了商品房买卖合同约定。三、商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实的意思表示，并非免除其责任的格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，格式条款无效。本案中，商品房买卖合同出卖人的责任即按期交付符合合同约定的房屋，买受人的责任即交纳全部房款，买受人的主要权利即收房。补充协议第三条第3款、第5款均约定除地基基础或主体结构质量不合格或其他影响正常居住使用的房屋质量问题外，被上诉人不得以房屋的建筑、装修装饰存在质量问题为由拒绝接收房屋。根据该约定被上诉人虽不能主张拒绝接收房屋，但可以要求上诉人承担保修责任来保障自身权益，并未单方免除上诉人的责任或排除被上诉人的主要权利。且根据江苏省高级人民法院民事审判第六庭印发《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》规定，即便是交付的商品房存有瑕疵问题，出卖人承担亦是修复责任，并非逾期交付的违约责任，更不存在格式条款的问题。另，补充协议中第17条明确约定：上诉人已提请被上诉人特别注意有关免除或限制上诉人责任、上诉人单方拥有某些权利、增加被上诉人责任或限制被上诉人权利的条款。被上诉人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在上诉人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解；被上诉人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除上诉人责任的情况，也不存在不合理加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的内容；本协议于合同签订当天在上诉人售楼部签订，自双方签字或盖章之日起生效。本协议与合同约定不一致时，以本补充协议为准。该内容位于双方签署页的醒目位置，被上诉人完全应当注意到。上诉人已经充分告知补充协议中的上述条款，并不存在免除上诉人责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的情形。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉火的上诉请求。沈荣华辩称：一、上诉人所述原审判决超出原审原告诉讼请求违反“不告不理”原则，无事实及法律依据。一审时被上诉人提出了逾期交房违约金及租金损失的赔偿，原审法院在审理过程中表明，上诉人应向被上诉人支付的逾期交房违约金已足以弥补逾期交房给被上诉人造成的实际损失，故原审法院选择了判令上诉人赔付逾期交房违约金而未选择租金损失，是只能两者选其一的判法，而并不是上诉人所述超出原告诉求主动审理。原审法院法官在审理过程中于2020年11月3日与上诉人及被上诉人双方代表一同至诉争房屋现场勘验核实，至2020年11月3日时，上诉人仍未对被上诉人提出的诉争房屋的质量问题全面修复完毕，且上诉人迄今为止未向被上诉人发出再次验房通知。在勘验现场上诉人、被上诉人及原审法院法官三方确定，标的房屋内天花板新修复痕迹明显，入户入口橱柜修补痕迹较新，所打结构胶应为当天刚处理，存在结构胶尚未凝固等现象。截止当天未修复的还有“开关面板未更换、踢脚线弯曲变形、厨房窗台大小头”等问题，但不影响正常使用，故经三方代表确定修复已达到不影响正常入住时间为当天(即2020年11月3日)。被上诉人在6月份提起本案诉讼时，在起诉状中对逾期交付造成的租金损失明确注明：除逾期交房违约金外租金损失暂按2个月计算，在庭审当天被上诉人也明确表示将租金损失暂按2个月变更为暂按6个月计算，具体符合交房标准时间应按修复至不影响被上诉人正常入住的当天计算。在被上诉人于2020年6月发给上诉人的《关于暂时拒绝收楼的函》中也明确表示(第二页函告告知如下的第1条)：1、在贵司对本人所购房屋未彻底修复之前仍将视同贵司未完成交房。经原审法院、上诉人及被上诉人代表在勘验现场确认，不影响被上诉人正常入住时间为当天即2020年11月3日(有原审法院拍摄照片、上诉人及被上诉人双方代表签字)，故原审法院判定上诉人完成房屋实际交付时间为2020年11月3日并无不当。二、原审法院判定上诉人按合同约定万分之0.5/日向被上诉人支付违约金，被上诉人认为该标准与《商品房买卖合同》所述买受人逾期付款违约金标准差距过大，且明显低于被上诉人的实际损失。双方签订的合同第十二条约定：逾期交付违约责任：第一款第(1)条：逾期在90日之内……，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。附件四第一条第1款约定买受人逾期付款违约责任：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三十的违约金，合同继续履行。以上违约条款存在严重显失公平，双方对等违约情形买受人承担的违约责任为出卖人所承担违约责任的60倍，故依据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”依照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第72条的规定“商家利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”显失公平的可以要求适当增加上诉人的违约责任，故被上诉人认为，应当按照同房屋租金损失2180元/月来计算上诉人的逾期期交房违约责任为2180元/月×9.8月=21364元。三、原审法院认定的被上诉人为证明损失所提交的租赁合同及租金转账凭证与本案并无关联。实际是因被上诉人至今未收到上诉人所发出的交房通知，即使上诉人在2019年12月13日向被上诉人发送了交房通知，但2019年12月14日被上诉人并未收到交房信息亦未接到上诉人电话或者短信通知，故被上诉人在12月14日上午，因无法确定交房时间的情况下，选择了租赁房屋居住。在12月15日，被上诉人在业主群中得知12月17日开始办理交房手续后于2019年12月21日前往现场查验房屋，在确定质量问题后提出整改意见(上诉人物业人员未记齐全)，被上诉人要求修复完毕后再行通知验房及办理上房手续(被上诉人至今未收到再次验房通知)，故被上诉人在未修复前只能选择租房居住，租房所付租金即为被上诉人损失。四、上诉人所述江苏省高级人民法院民六庭印发的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》中规定的是细小瑕疵出卖人承担修复责任，不承担逾期交付违约责任。但第15条亦规定装修质量问题影响正常居住使用的，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形的，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任及装修质量修复责任的，应予以支持。经被上诉人在2019年12月21日初验，2020年4月12日复验(复验时完全未修复)，存在卫生间、厨房瓷砖大面积空鼓、部分即将脱落，客厅顶板开裂、门窗翘裂、地板空鼓爆灰，部分损坏，严重影响被上诉人正常入住，故不适用细小瑕疵条款。五、原审法院未支持被上诉人请求的要求上诉人出具精装修材料的采购清单及发票，按照《消费者权益保护法》第二章第八条，消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。依据江苏省高级人民法院民六庭印发的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》中第10条：拒不提供持有证据的后果，当事人对其持有的证据应当承担举证责任。出卖人作为商品装修房的提供者，应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等证据。以样板房为装修质量交付要求的，出卖人还负有封存样板房以及说明样板房质量的义务。诉讼中出卖人无正当理由未按照人民法院要求提供相关证据的，人民法院可以依据出卖人申报的商品房备案资料等查明相关事实，买受人主张该证据的内容不利于出卖人的，可以推定该主张成立。故上诉人应当向被上诉人提供装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等证据。以此证明所交付房屋与合同所述交付标准品牌及档次一致。六、原审法院以被上诉人未缴纳物业费用未产生损失为由，未支持被上诉人的逾期交付期间物业管理费用应由建设单位即本案上诉人承担的请求，因为原审法院已经判定上诉人逾期交房至2020年11月3日，故2020年11月3日(含)之前的物业管理费及公共能耗费应当由建设单位即本案上诉人承担，请求法院予以支持。综上，请求判定：1、将一审所判定的逾期交房违约金标准提高按2180元/月执行，总额为21364元；2、上诉人向被上诉人出具装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同、发票等证据以此证明所交付房屋与合同所述交付标准品牌及档次一致；3、2020年11月3日(含)之前的物业管理费及公共能耗费应当由建设单位即本案上诉人承担；4、本案一、二审诉讼费由上诉人承担。徐春华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。沈荣华、徐春华向一审法院起诉请求:1.提高合同约定逾期违约金计算标准，判令耀华置业公司赔付其逾期交房违约金5354元（参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息4.35%的标准按55天计算）；2.判令耀华置业公司赔付其房屋维修期间无法使用房屋产生的租金损失13080元（20元/㎡/月，除去新冠××疫情期间及正常维修时间，按6个月计算）；3.判令耀华置业公司迅速将其购买房屋修复完毕，并向其出示所有竣工验收凭证（包括交房时间节点诉争房屋室内空气合格证明、装修材料的采购清单）；4.请求判令2019年12月17日至2020年10月30日的物业费及公共能耗费由耀华置业公司承担。一审法院查明：2018年2月1日，沈荣华、徐春华（买受人）与耀华置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号0696524），约定由沈荣华、徐春华购买耀华置业公司开发的美润园小区17幢1单元2702室房屋，价款为816853元。合同第九条“商品房交付条件”约定：“该商品房交付时应当符合第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定：“（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。适用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3.供暖：交付时供暖系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应，燃气管道敷设到户，由买受人自行申请开通。5.电话通信：交付时线路敷设到户。6.有线电视：交付时线路敷设到户。7.宽带网络：交付时线路敷设到户…（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2019年10月31日达到建设工程规范许可批复要求；2.小区内非市政道路：2019年10月31日达到建设工程规划许可批复；3.规划的车位、车库：2019年10月31日达到建设工程规划许可批复；4.物业服务用房：2019年10月31日达到建设工程规划许可批复要求”。合同第十一条“交付时间和手续”约定“（一）出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全、不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验…2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）房屋、墙面、地面渗漏或开裂；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用…3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为该商品房自合同约定的交付期限届满之日或者通知要求的交付日已经交付，该商品房毁损灭失风险，以及物业费的交纳均由买受人承担；房屋保修期开始计算”。合同第十二条“逾期交付责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不做累加。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的校服期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金”。合同第十六条“商品房质量”第三款“装饰装修及设备标准”约定：“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备、装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理并同时要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价…该商品房室内空气质量符合国家标准，标准名称《民用建设工程室内环境污染控制规范》，标准文号GB50325-2010（2013年版）…该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同”。除上述规定外，合同附件十一“补充协议”第三条第三款约定：“买受人认可，商品房项目取得竣工验收合格，作为其质量合格的依据，应当按照合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼。如存在与交楼标准有差异或存在质量问题，出卖人应履行保修责任，进行整改、修补或其他合理方式解决，但买受人不得借此拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付”，第五款约定：“…双方确认，除地基基础或主体结构质量不合格或其他影响正常居住和适用的房屋质量问题外，买受人不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋，亦不得要求出卖人修复完毕后再行交付，否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人在办理商品房交接手续过程中，认为有需要维修的事项，应按质量保证书的规定要求出卖人承担保修义务；但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”。沈荣华、徐春华均在上述合同及补充协议上签字确认合同内容，并在合同签订后履行了付款义务。合同履行过程中，耀华置业公司于2019年12月13日向沈荣华、徐春华寄送《收楼通知书》，通知书载明房屋交付手续的办理时间为2019年12月17日至2019年12月31日。原告沈荣华于2019年12月21日至标的房屋验房，但因其认为房屋质量存在问题故拒绝办理房屋交付手续。针对房屋交付时的实际情况，沈荣华、徐春华提交翘楚验房监理网出具的《验房报告》、网络投诉单打印件、照片、与维修人员微信聊天记录截屏打印件等证据证明房屋装修质量不符合合同约定，入户口、客厅、次卧、走道、主卧、卫生间、厨房等区域均有质量瑕疵，已影响其正常居住使用。耀华置业公司提交美的物业沪苏区域公司于2019年12月21日出具的《房屋交付验收记录表》证明房屋并不存在业主有权拒绝收房的质量问题，仅是涉及应承担保修责任的装修瑕疵问题，该记录表载明维修遗留问题为“进门左上角有凹痕、厨房吊顶线倾斜、厨房门框杠板有破损、防火门无锁舌孔、南卧室（两个）东南角墙不平、三个房间木地板爆灰、不平整、洗水盆四周未打胶”。2020年6月24日耀华置业公司向沈荣华、徐春华发出《催收楼通知书》，称：“您所购买我司开发建设的徐州美的公园天下项目17栋1单元2702室房屋已具备交付条件，我司已向您发出了书面《收楼通知书》，并多次电话收楼，但您尚未在通知日期内办理收楼手续，根据法律规定及合同约定，该物业已完成交付…为了充分维护您作为业主的权益，现我司再次催请您，尽快前来我司领取商品房钥匙，并与物业公司办理相关手续”。沈荣华收到上述通知书后于2020年6月26日出具《关于暂时拒绝收楼的函》，称因耀华置业公司未及时履行修复义务，在完全修复之前，仍然影响其正常居住使用，不能视为房屋已完成交付。案件审理过程中，该院于2020年11月3日至标的房屋勘验现状。经查，房屋天花板维修痕迹明显，入户口橱柜与墙面连接处存在修补痕迹，且修补痕迹较新。另经沈荣华及耀华置业公司维保人员共同确认，沈荣华、徐春华之前提出的装修问题已基本修复完毕，剩余装修质量问题为“开关未更换、主卧踢脚线不平直、厨房窗台的瓷砖大小头”。一审法院认为：本案争议焦点为：一、标的房屋质量问题否构成沈荣华、徐春华拒绝收房的合理事由；二、何时可视为耀华置业公司已完成房屋交付义务；三、沈荣华、徐春华耀华置业公司支付违约金、租金损失等诉请是否有事实及法律依据。针对争议焦点一，该院认为，根据沈荣华、徐春华与耀华置业公司签订的《商品房买卖合同》约定，耀华置业公司应于2019年10月31日向买受人交付标的房屋，但耀华置业公司实际通知沈荣华、徐春华验房的时间为2019年12月17日至2019年12月21日，已经超出合同约定的交付时间。耀华置业公司提交的政府政策文件并不直接对其交房行为产生不利影响，其辩称逾期交房系因政府管控行为所致，缺乏事实依据，不予采纳。其次，虽然沈荣华、徐春华与耀华置业公司签订的《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第五款的约定“双方确认，除地基基础或主体结构质量不合格或其他影响正常居住和适用的房屋质量问题外，买受人不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋，亦不得要求出卖人修复完毕后再行交付，否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人在办理商品房交接手续过程中，认为有需要维修的事项，应按质量保证书的规定要求出卖人承担保修义务；但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”，但该条作为格式合同中的约定之一，免除了耀华置业公司按照质量标准及装修质量标准的交付精装修房屋的义务，导致沈荣华、徐春华作为买受人与耀华置业公司作为出卖人之间的权利义务不平衡，且该条款放置在附件进行约定并没有进行特别的注明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反未遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，亦未采取合理方式提请对方注意并向对方予以说明，且提供格式条款一方免除其责任的，该格式条款无效。因此，上述补充协议第五款的约定无效。另根据《商品房买卖合同》第十一条第三款第二项的约定，在房屋存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂、门窗翘裂、五金件损坏的非地基基础和主体结构的质量问题时，由耀华置业公司自查验次日30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。针对房屋交付时的实际情况，沈荣华、徐春华提交的《验房报告》及耀华置业公司提交的《房屋交付验收记录表》中均没有对方的签字确认，无法作为直接认定房屋交付状态的证据，应结合其他证据综合予以认定。结合沈荣华拍摄的房屋内部装修照片打印件、投诉页面截图打印件及现场勘验的结果，耀华置业公司交付的房屋存在墙面开裂、门窗翘裂等质量问题，因此耀华置业公司应当在沈荣华验房次日起30日对房屋质量问题进行修复，并在修复后再行通知沈荣华、徐春华验房并交付房屋，沈荣华、徐春华要求耀华置业公司完成维修义务后另行验收房屋符合合同约定。现耀华置业公司未按约在30日内修复，且截至该院现场勘验之日止，耀华置业公司亦未向沈荣华、徐春华发出再次验房通知，其行为已构成违约，应当承担相应逾期交房违约责任。针对争议焦点二，该院认为，沈荣华、徐春华提交的其于2020年4月13日提出投诉的页面打印件内容及沈荣华与维修人员微信聊天记录的内容，可以证实耀华置业公司在2020年4月13日时仍未完成保修义务，至2020年11月3日该院至房屋现场勘验时仍可发现墙面修补痕迹较新。但根据现场勘验的结果，该院认为标的房屋现已满足交付条件，且沈荣华在勘验时亦认可耀华置业公司已将其之前提出的装修问题予以维修完毕，因此，依据上述事实确认耀华置业公司完成房屋交付义务的时间为2020年11月3日。关于争议焦点三，该院认为，耀华置业公司逾期交房且拖延修复未再另行通知沈荣华、徐春华验收房屋已构成违约，应当按约向沈荣华、徐春华支付逾期交房违约金。沈荣华、徐春华要求提高《商品房买卖合同》关于耀华置业公司逾期交房违约金的计算标准，但其为证明损失所提交的租赁合同签订时间为2019年12月14日，早于其验房时间，与耀华置业公司的逾期交房行为之间并无关联，对该证据，不予采纳。除此之外，沈荣华、徐春华未提交证据证明其因耀华置业公司逾期交房行为产生的实际损失，故其要求提高合同约定的违约金计算标准无事实及法律依据，不予支持。耀华置业公司完成交房义务的时间为2020年11月3日，扣除新冠××疫情影响的期限，其应支付逾期交房的期限共294天（2019年11月1日至2020年11月3日，扣除疫情影响期75天），故耀华置业公司应向沈荣华、徐春华支付逾期违约金12007.74元（816853元*0.00005/天*294天）。针对沈荣华、徐春华要求耀华置业公司支付六个月租金损失的主张，因沈荣华、徐春华提交的租赁合同与本案无关，在其未提交其他证据证明损失的情况下，耀华置业公司应向其支付的逾期交房违约金已足以弥补逾期交房行为给其造成的实际损失，故沈荣华、徐春华要求耀华置业公司支付租金损失，不予支持。针对沈荣华、徐春华要求耀华置业公司立即将房屋修复完毕的诉请，因现场勘验时沈荣华已确认其提出的装修问题已修复完毕，故耀华置业公司已完成沈荣华、徐春华的该项要求，不再理涉。针对沈荣华、徐春华要求耀华置业公司出示空气合格证明、装修材料采购清单等无合同及法律依据，不予支持。对于沈荣华、徐春华要求耀华置业公司承担2019年12月17日至2020年10月30日物业费及公共能耗费的诉请，因物业费及公共能耗费是由沈荣华、徐春华向物业公司交纳，且其并未提交证据证明其已向物业公司交纳上述费用，未产生实际损失，故对该向诉请，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条规定，判决：一、耀华置业公司应于判决生效之日起十日内向沈荣华、徐春华支付逾期交房违约金12007.74元；二、驳回沈荣华、徐春华的其他诉讼请求。案例受理费260元，减半收取130元，由沈荣华、徐春华负担50元，由耀华置业公司负担80元。二审期间,耀华置业公司为证明其上诉主张，提交了广东省高院（2017）粤民再502号民事判决书一份、房屋交付验收记录表（复印件）即法信平台检索观点两份、自制维修进展资料一套、民事判决书三份，沈荣华、徐春华未提交新证据，沈荣华对上述证据材料不予认可。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：根据本案《商品房买卖合同》的约定，耀华置业公司应于2019年10月31日前向沈荣华、徐春华交付案涉商品房，但该公司于2019年12月13日才向沈荣华、徐春华寄送《收楼通知书》，通知2019年12月17日至2019年12月31日办理房屋交付手续。并且，根据现有证据沈荣华2019年12月21日现场验房后确认房屋存在质量问题，耀华置业公司于2020年6月24日再次向沈荣华、徐春华发出《催收楼通知书》通知办理验房手续。同时，一审法院于2020年11月3日进行房屋现场勘验，确认房屋天花板维修痕迹明显，入户口橱柜与墙面连接处存在修补痕迹，且修补痕迹较新。综上，耀华置业公司存在逾期交付房屋及交付的房屋存在质量瑕疵的违约行为，一审法院酌情判决其向沈荣华、徐春华支付违约金12007.74元并无不当，且并未超过沈荣华、徐春华的一审各项诉讼请求总额。至于沈荣华、徐春华二审答辩提出的其他各项诉请，因一审判决后其并未提出上诉，本院二审不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐州跃辉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪佩建审判员  秦国渠审判员  张 洁二〇二一年三月三十日书记员  陈斯雅