上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12338号上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽红，女，1982年3月1日出生，汉族，户籍地浙江省临海市。委托诉讼代理人：李丹，浙江瀛高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海军，浙江瀛高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵东方，男，1987年11月21日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：荣易，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人李丽红与被上诉人赵东方房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初18385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李丽红上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、七项，改判1、李丽红无须退还赵东方保证金130,000元；2、赵东方支付李丽红违约金780,000元；3、赵东方赔偿李丽红律师费30,000元；4、赵东方赔偿李丽红经济损失102,500元（家具损失100,000元、腾退费用2,500元）。事实和理由：1、赵东方向李丽红承租上海市闵行区XX路XX号XX号楼2楼（大面积的）房屋（以下简称涉案房屋）用于经营餐饮，赵东方在租赁期间歇业并张贴转租告示，经沟通后赵东方于2019年10月17日向李丽红表示其要提前退租。一审判决认定赵东方积极帮助李丽红寻找租客，与事实不符，租客是由李丽红自行联系的。况且，赵东方在其提交的起诉状和一审陈述中均称“在原告毫不知情的情况下被告将房屋出租”。2019年11月16日，案外人邓某代表程某、曾某前来租房，并与李丽红表达愿意承租的意向，但因之后程某上门实地看房时看到赵东方张贴的转租告示后就拨打了赵东方的电话，致使形成了由赵东方与程某先联系的事实。2019年11月16日晚李丽红、程某、曾某、赵东方进行面谈，但实际是程某、曾某一方面与李丽红商谈租赁事宜，另一方面与赵东方商谈店内物品折旧转让事宜。2、赵东方多次违约，根据合同约定已丧失主张退还租赁保证金的权利。双方微信记录中，李丽红从未同意退还租赁保证金，反而是数次强调赵东方违约的事实，违约则不退租赁保证金。3、因赵东方违约致李丽红存放室内的物品损失。双方约定店内物品原封不动由赵东方有偿使用，并约定赵东方支付使用费35,000元。而赵东方要求李丽红赔偿店内物品包括桌椅在内72,300元，又称其想将店内所有物品折旧至100,000元转让给案外人。从价格可以判断，赵东方支付的35,000元系使用费，并非折旧转让费，因此退租后，赵东方应返还李丽红的物品或者折价100,000元赔偿李丽红。4、因赵东方未将物品搬离，故李丽红支付邓某腾退费2,500元，系实际发生的损失，赵东方应予赔偿。5、赵东方在租赁合同履行过程存在多次违约行为，逾期支付租金、物业费及公共事业费，因在涉案房屋中违规经营致李丽红名下公司被行政处罚。其中赵东方拖欠的涉案房屋内两部电话的电信费，直至一审结束仍未支付，故一审法院认定赵东方结清所有拖欠费用是错误的。另外，李丽红向赵东方出借经营资质符合餐饮经营的需要，赵东方超出经营许可进行网络经营属于违规经营，一审法院把赵东方的违规经营的过错归责于李丽红，缺乏依据。据此，根据合同约定，赵东方应向李丽红支付相当于当年月租金2倍的违约金780,000元，并且不退还租赁保证金130,000元。6、合同约定因向赵东方追究违约责任而引起的包括诉讼费、律师费等的所有费用、开支，李丽红有权向赵东方追讨，故赵东方应支付李丽红全额律师费，并承担诉讼费用。请求二审法院支持李丽红的上诉请求。赵东方辩称：不同意李丽红的上诉请求。赵东方在微信向李丽红表达的意思是房屋内的物品是属于赵东方的，让李丽红不要动。赵东方虽提前退租，但确实主动帮李丽红找到了后续承租人，各方都达成了一致意见。如果李丽红认为赵东方违约，应向赵东方表达解除合同的意思，反而将房屋出租给了案外人。关于35,000元合同中没有明确性质，双方也没有明确的口头约定，赵东方认为就是房屋内物品的转让费用。腾退费2,500元不认可，赵东方曾联系物业人员帮忙清理房屋内物品，且已支付200元清理费。双方已协商一致，李丽红应退还保证金。本案合同解除的原因是李丽红擅自找下家签订租赁合同，三方会议并未就新租赁合同达成一致意见。赵东方电信费用应已付清，但若核实单据后确有遗漏支付的，同意支付给李丽红。请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵东方向一审法院起诉请求：1、判令赵东方和李丽红签订的《租赁合同》于2019年12月18日解除；2、判令李丽红向赵东方返还租赁保证金130,000元；3、判令李丽红向赵东方返还2019年12月7日至2019年12月19日的租金28,200元，计算方式为月租金65,000元÷30天×13天；4、判令李丽红向赵东方支付违约金130,000元；5、判令李丽红向赵东方返还房屋内的设备及赔偿转移设备的损失，设备价值总计72,300元；6、判令李丽红赔偿赵东方所花费的装修费256,100元；7、判令李丽红承担赵东方聘请律师费10,000元；8、诉讼费由李丽红承担。一审中，赵东方变更诉请5为：判令李丽红赔偿设备损失72,300元。另，增加诉讼请求9：判令李丽红向赵东方返还已支付的自2019年12月18日起至2020年7月10日止的网络费4,000元。李丽红向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》因赵东方退租而于2019年10月17日解除；2、判令赵东方缴纳的保证金130,000元不予退还；3、判令赵东方向李丽红支付违约金780,000元；4、判令赵东方赔偿李丽红经济损失102,500元（包括原留给赵东方使用的家具100,000元，李丽红为腾退房屋支付的费用2,500元）；5、判令赵东方赔偿李丽红因本案支出的律师费30,000元；6、判令赵东方负担本诉、反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年12月10日，李丽红作为出租方（甲方）与赵东方作为承租方（乙方）就涉案房屋签订《租赁合同》，租赁面积为378平方米，租赁期间为2018年12月20日起至2021年7月7日止。合同约定年租金为780,000元，上述租金不包括物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用。合同第5.2条约定，该房屋的租金每六个月预付一次，先付后用，为390,000元。乙方在签订本合同当日向甲方支付首期租金。其后，乙方应于每期租金到期前15日向甲方预先支付下一期的租金。合同第5.4条约定，甲、乙双方同意，若乙方未按本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按月租金的5‰缴纳滞纳金；且若逾期超过10天的，甲方有权停止水、电、燃气及采取甲方认为合适的相关措施和行动。合同第6.1条约定，乙方应在签订本合同当日，向甲方支付130,000元，作为该房屋的租赁保证金，以保证乙方履行本合同的所有条款。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，该保证金不计息。合同第7.3条约定，乙方在收到甲方或有关单位的收费通知函后，必须按规定的期限或甲方通知的期限支付上述费用。乙方未按规定支付物业管理、水、电、燃气、通讯等费用的，每逾期一天按欠缴费用的5‰缴纳滞纳金；若逾期超过10天的，甲、乙双方同意根据本合同第五条项下5.4条约定执行。合同第14.2.1条约定，若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约责任（即乙方已付的保证金不退，且乙方在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于当年的月租金的贰倍。若违约金、赔偿金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应负责赔偿。），且有权解除本合同，并按本合同第十五条的规定收回该房屋。该条项下第（3）款为：乙方于租赁期内擅自提前解除本合同的。合同第14.2.3条约定，租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，则已付的保证金不退，且应按当年月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同第14.2.4条约定，甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨。合同附件五补充条款另约定，甲方无偿提供营业执照和卫生许可证公乙方经营范围内使用（如果产生纠纷和食品安全等问题由乙方承担）。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名、捺印。后，赵东方向李丽红支付租赁保证金和租金。2019年7月3日，案外人上海A有限公司发出《通知》，上载：“尊敬的用户你的网费已到期，请于2019年7月10日之前交付，否则系统自动停机，需要24小时后系统才能重新启动，给您带来不便，谢谢配合！”该《通知》上还留有案外人刘某的联系电话。后赵东方向案外人刘某转账支付6,880元。2019年8月5日，上海市闵行区市场监督管理局向案外人XX公司（即李丽红向赵东方出借的营业执照所载公司）开具《行政处罚决定书》，责令当事人改正违法行为并没收违法所得1,934.3元以及罚款50,000元。赵东方对上述款项进行了支付。2019年10月15日左右，涉案房屋关门歇业。2019年10月17日，李丽红通过微信向赵东方发送一张税控盘的照片并称其发票、税控盘、章都拿走以防丢失，同时李丽红表示“到时候你们这边有变动，需要的话，或者后期你们还要继续的话，我再把这些拿回来。”2019年10月29日，李丽红通过微信询问赵东方如何处理涉案店铺并询问里面的材料是否拿走。赵东方回复称“今晚去弄，已经有4家看了”并询问涉案房屋的物业费标准。李丽红表示次日会去店里检查同时告知赵东方“那一点你下次跟他们谈的时候就是67,000（元）个月……包括物业费在内，就这么说好吧。”赵东方回复“那我按照五毛算……我跟他说了七万多一个月呢……”李丽红又一次要求赵东方晚上把要用的东西都清理掉，清理完以后将店内整理干净。赵东方回复称其将把菜处理掉并表示“你们的用具啊，还有那些东西我都不饿（要），我都就是不动啊。”之后李丽红表示将至物业公司清算电费。2019年10月31日，李丽红通过微信向赵东方催讨电费6,914元。2019年11月6日，李丽红再次通过微信向赵东方催讨电费6,914元，赵东方通过微信转账予以支付。李丽红又催讨赵东方此前欠付的电费2,000元。赵东方称：“那个2,000，到时候我把那个房子租出去，从那个押金里面扣吗。”李丽红回复“不要跟我说租出去以后再说，你现在把这个转给我吧，对吧。你，你之前都说转到现在也没有转。”李丽红要求赵东方“还有一个你店里的把东西拿走了，还没有清理掉，都已经融化掉的东西，今天晚上12点之前，必须把它清理掉好吧”最后，李丽红称：“我说这个钱不想给他，那我就不要了……转租的那个名字，我把你撕掉了，全都写我自己的了，哪有你这样子的，拖拖拖到现在你给我来一句，等你转出去的时候你再给我那个，而且是你先违约的对不对，突然直接给我关掉的物业都要找我的呀。”2019年11月15日赵东方与案外人程某就涉案房屋的租赁面谈事宜进行交流。2019年11月16日双方约定与李丽红三方见面商谈租赁事宜。2019年11月29日，李丽红与案外人曾某就涉案房屋签订《租赁协议》。协议约定租期自2019年12月7日起至2021年12月7日止，每年租金804,000元。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。2019年12月4日，赵东方通过微信向李丽红询问：“姐，他们合同是从几号开始啊”。2019年12月6日，案外人程某通过微信询问屋内设备如何处理，赵东方表示要其不要拆除并于当日报警。2019年12月10日，赵东方委托北京盈科（上海）律师事务所徐松贤律师、荣易律师向李丽红发出《律师函》。《律师函》称李丽红擅自与他人签订《租赁合同》已构成严重违约，并提出解除双方签订的合同等诸项请求。该《律师函》通过顺丰快递于2019年12月18日送达并签收。2020年7月18日，赵东方、李丽红至涉案房屋楼顶交接存放在屋顶的设备物品。赵东方向李丽红支付涉案房屋租金至2019年12月19日。赵东方承租期存在电信费、燃气费逾期支付并在李丽红催促下均已支付完毕。赵东方为本案诉讼聘请北京盈科（上海）律师事务所徐松贤律师、荣易律师为代理人并签订《委托代理合同》、支付律师费10,000元。李丽红为本案诉讼聘请浙江瀛高律师事务所李丹律师、李海军律师为代理人并签订《法律服务委托合同》、支付律师费30,000元。对于赵东方提供的有争议证据：1、《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、装修转账凭证，旨在证明其为了满足餐饮经营需求，与案外人上海B有限公司就涉案房屋的装修签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》并支出装修费用256,100元。对此，李丽红认为三性均有异议。根据合同约定赵东方装修房屋，需要提前告知李丽红且需要提交相应的装修图纸以及报备相应的物业部门等备案，但赵东方并未提交上述材料，故认为不存在装修。且该证据中不具备预算的清单、验收记录、赵东方向装修单位付款发票等材料，故对上述证据不认可。2、赵东方为购买店内设备的转账凭证一组，旨在证明其购买众多必要设备至于涉案店铺内用于餐饮经营。对此李丽红认为，该证据没有原件，故不发表质证意见，且对于转账凭证三性均有异议。例如证据57页和58页销货清单为20,530元，而下方加盖的印章是其他公司的，且最后一页的缴款费用是20,000元，与前一页公司并没有关联性。对于59页没有列明销售主体且没有原件，与后一页所载凭证的金额也不符，故对于三性不认可。对于微信聊天记录中对于桌椅板凳的钱款也有异议，均没有正式的采购记录，认为该证据与本案无关。3、XX路XX号房屋厨房设备报废情况表，旨在证明厨房设备的受到严重损害。对此李丽红认为对该证据三性均不认可。4、XX路XX号交接情况表和房屋被破坏前的室内图等一组，旨在证明李丽红未经赵东方同意擅自进入涉案房屋并拆除设备设施后，将部分设备暂放房顶，但是交接清单中的物品没有桌椅板凳和冰柜。对此李丽红认为对于交接情况表三性不认可，但对于交接清单表上的物品认可，对于备注内容及证明目的不认可。对于室内图中14-15、17真实性认可，对于其中的16不认可。对于物品对照表示认可的，但对于待证目的不认可，冰柜等物品应该是赵东方在此前已经搬走的。对于上述争议证据，一审法院认定如下：1-2、基于涉案房屋现状已不存在，对于装修情况等无法进行确认，且赵东方提供的转账凭证中部分系可拆除物品且无法做到转账记录与购买物品等一一对应，一审法院对于上述证据不予采信。3、该表格系赵东方自行制作，对于其上是否属于报废无法再行使用，一审法院难做认定，故对该证明目的不予认可。4、对于交接情况表上的物品清单予以确认。对于李丽红提供的有争议证据：1、图片23张，旨在证明涉案房屋在交付给赵东方前的状态，以此证明赵东方并没有进行装修。对此赵东方认为，与本案无关联性；2、与案外人邓某的微信聊天记录以及情况说明，旨在证明赵东方放弃涉案房屋内物品的事实。对此赵东方认为，不认可其证明目的，其从未表示过放弃屋内物品。3、歇业情况说明、违规装修情况说明及照片、案外人上海C有限公司（以下简称C公司）营业执照一组，旨在证明赵东方存在2019年10月中旬歇业的事实、擅自转租的事实以及多次拖欠水电费、燃气费并由李丽红代为支付的事实、擅自破坏房屋结构、未修复的事实。对此赵东方认为，真实性合法性认可，但是无法证明李丽红的证明目的。其没有擅自转租，其确认因为其经营不善无法再继续经营，但是在经营期内其也已经支付了相应的租金，且其也积极促成此后的承租人与李丽红签署合同，其并没有擅自退租。另外其已经缴纳清了所有的水电煤气费，对于拖欠的费用和天数，李丽红并没有陈列出具体的数额和天数，根据赵东方回忆拖欠的时间也只有一两天。其也不认可存在擅自破坏房屋结构、未修复的情况。4、情况说明（案外人徐某等3人），旨在证明赵东方擅自于2019年10月中旬歇业；对此赵东方认为，真实性合法性认可，但是无法证明李丽红的证明目的。5、情况说明（案外人程某），旨在证明赵东方与现承租人并没有就店内物品折旧转让达成合意；对此赵东方认为，该证据属于证人证言，其于证人出庭作证后发表质证意见。6、公证书，旨在证明李丽红将涉案房屋交付给赵东方后，其厨房之外的部分店内装修、物品与李丽红交付时无明显差，由此可证涉案商铺不存在装修的事实，且赵东方同时在上海市梅川路也经营了同样餐饮店，其主张的装修所依据的装修合同与本案房屋不具备关联性。对此赵东方认为，认可公证书的真实性、合法性，但不认可证明目的。7、公证书及公证费发票，旨在证明李丽红将案涉房屋交付给赵东方后，其店内桌椅等物品随房屋一并交付赵东方使用的事实。现相关物品不知去向，赵东方应负责赔偿。对此赵东方认为，认可公证书的真实性、合法性，但不认可证明目的。8、法律服务委托合同、律师费发票、付款凭证、公证费发票，旨在证明李丽红为本案诉讼发生的合理费用，该类费用应由赵东方承担。对此赵东方认为，不认可上述款项由其支付。对于上述争议证据，一审法院认定如下：对于上述证据的真实性、合法性，一审法院均予以确认。但对于证据1李丽红举证以证明赵东方未进行装修的证明目的，一审法院认为从该证据无法得出此项证明目的之结论，对该证据的证明目的不予认可。对于证据2，其上为李丽红与案外人邓某的微信记录，其中对于赵东方放弃物品的表述仅是李丽红向案外人邓某作出的意思表示，不能据此认定为赵东方本人的意思表示，故对于该证据的证明目的不予认可。对于证据3，真实性、合法性一审法院予以认可，但对于其中案外人C公司认为赵东方存在转租的说辞一审法院不予认可。证据4-5属于证人证言，以证人出庭作证之表述内容为准。证据6-8、三性认可。一审中，李丽红申请证人程某出庭作证。证人程某陈述，其于2019年11月得知涉案商铺的租赁信息，其查看店铺后觉得地理位置等合宜，就根据店铺张贴的电话号码（赵东方电话）取得联系，最终三方于2019年11月16日就商铺的租赁事宜、租金等进行商谈。证人表示在会面之前，赵东方就曾提出过设备等折价100,000元的事情，但其表示不需要这些物品。在2019年12月5日、6日，李丽红向其交付涉案房屋。2019年12月5日赵东方也在现场并告知工人承重墙的位置等。其曾询问过赵东方意见。赵东方先向工人表示餐厨设备不要了，后又表示不要搬动设备。最后，其为了经营装修，无奈将冰箱灶具等物品搬到顶楼。一审中，李丽红还申请证人汪某出庭作证。证人汪某陈述，其于2019年10月15日至同月20日期间发现涉案房屋歇业并张贴转租字样。一审中，李丽红又申请证人徐某出庭作证。证人徐某陈述，其于2019年10月中下旬发现涉案房屋歇业并张贴转租字样。一审中，李丽红另申请证人刘某出庭作证，证人刘某为涉案商铺的物业公司工作人员，负责网络维护工作。其表示在涉案房屋内有办理过两个电话服务账号，登记地址为XX路XX号，公司信息为Z公司。其陈述赵东方已经向其支付了2019年7月至2020年7月的网费。对于上述四位证人证言，赵东方表示四位证人与李丽红均有利益关联性，故对于证人证言不宜采信。但对于歇业和停业、以及张贴的事实是认可的。李丽红则表示四位证人证言是客观真实的，符合日常生活常识，故对于四位证人证言予以认可。一审法院对于上述四位证人的证人证言予以采信。一审法院认为，赵东方与李丽红签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。双方现对于合同解除无异议，但对于合同解除的理由以及解除日期、合同解除的过错方等问题存有争议，也由此对于合同解除后的后果处理亦存有争议。基此，一审法院认为双方的争议焦点如下：一、合同解除日以及解除理由为何？二、合同解除的责任确定以及后果处理。针对争议焦点一：赵东方认为李丽红与案外人曾某签订《租赁协议》时，其与李丽红的《租赁合同》并未解除且其支付的租金亦未到期，故李丽红系涉案合同解除的过错方。至于《租赁合同》的解除日应以李丽红收到其解除意思表示的《律师函》之日（即2019年12月18日）予以解除。对此李丽红则认为系赵东方无力经营擅自退租导致涉案合同解除，合同的解除日应为赵东方通过电话形式明确告知其不再承租之日（即2019年10月17日），且赵东方系涉案合同解除的过错方。对此，一审法院认为首先对于2019年10月17日赵东方是否致电李丽红且电话中是否提及过要求解除合同，从目前双方的举证均无法得出该结论。但从双方完整的往来微信记录中可见，自2019年10月17日这个节点之后双方的交流围绕着清理店铺、支付剩余水电费用、再行出租的商铺租金金额等问题展开，由此可见双方对于涉案合同的解除已有一定共识并尽力推进，而非赵东方所称其对于李丽红另行出租事宜概不知悉。双方解除合同的原因应在于赵东方经营不善（2019年10月中旬开始存在歇业现象）并提出过解除合同的意思表示，如若不然，在2019年10月17日李丽红取回税控盘以及印章的时候赵东方就应对此影响其经营的行为提出异议，而赵东方对李丽红的行为并未制止也从未提出过异议，由此可推论其与李丽红应就解除合同进行过一定协商。至2019年11月16日，赵东方、李丽红以及后续承租的案外人曾某、案外人程某三方于涉案商铺内进行租赁事宜的协商可见，赵东方、李丽红在该时间节点对于涉案合同的解除应达成共识，且李丽红亦以实际行动在重新寻找到租客后另行签订了《租赁协议》，再结合李丽红当庭自认于该日收回涉案房屋的表述，一审法院认定涉案合同的解除日应为2019年11月16日。针对争议焦点二：涉案合同解除后，应当对于涉案合同之后果进行处理。首先，对于租赁保证金130,000元是否应予返还？虽然李丽红现主张赵东方系违约方应对于该租赁保证金予以没收，但从双方的微信记录（2019年11月6日）中双方对于2,000元电费的缴纳的措词可见，当时双方对解除合同进行磋商时应对于违约后果的处理做出过一定的讨论并达成共识，即如果赵东方帮助李丽红寻找到后续的租客，则李丽红将退还其已付租赁保证金。若如李丽红所述其从未答应赵东方可退还租赁保证金一事。在一切按照涉案合同约定处理而赵东方将被没收租赁保证、承担高昂的违约金的前提下，赵东方还如此积极寻找租客并进行联系、斡旋并积极询问李丽红相应新的租金标准并约定三方于涉案房屋内进行后手的承租协商事宜等行为实难自洽。而案外人程某的作证可见，其确实先联系了赵东方并通过微信对于涉案房屋的租金、房屋情况进行了初步的了解。综上，一审法院认为基于案外人对于涉案房屋的后续承租行为，李丽红向赵东方返还租赁保证金130,000元条件已然成就，故该租赁保证金应向赵东方予以返还。其次，对于赵东方多支付部分的租金是否应予以返还？双方对于赵东方实际支付租金至2019年12月19日并无争议，而李丽红当庭认可其于2019年11月16日收回涉案房屋。基于赵东方在本案中仅主张返还自2019年12月7日起至2019年12月19日止的租金，一审法院对此予以支持。但赵东方主张的金额计算有误应为27,258元（65,000元÷31天×13天），一审法院对于该金额纠正后予以支持。再次，对于双方各自主张的违约金如何处理？1、赵东方主张要求李丽红支付的违约金130,000元部分。因为李丽红在涉案合同解除中不存在违约情形亦无过错，故一审法院对于赵东方该项诉请不予支持；2、李丽红主张要求赵东方支付的违约金780,000元部分。李丽红陈述了赵东方诸多的违约行为，虽然实际赵东方多数违约行为的违约情节轻微亦未造成李丽红严重的损失，但李丽红仍坚持按照合同约定主张了高昂的违约金。对此，一审法院认为对于涉案合同因赵东方经营不善而提出解约的违约行为，其已经通过积极寻找并促成李丽红与案外人达成《租赁协议》的行为尽可能得降低了损失。该解约行为并未导致李丽红租金利益的减损亦未造成其产生房屋空置的损失，相反从李丽红与案外人曾某签订的《租赁协议》中载明的租金金额可见李丽红的实际租金收益还高于涉案合同之约定。至于李丽红主张赵东方存在擅自转租的违约行为，从双方的微信记录可见其知晓赵东方张贴招租信息的行为并对租赁价格还作出了指示，就此可以认定赵东方并未擅自转租。至于李丽红主张赵东方破坏房屋结构、逾期支付租金、物业费、水电费、行政处罚的违约行为。一审法院认为赵东方装修时误敲承重墙的行为在物业公司告知、制止后便及时整改，并未造成严重后果；至于赵东方逾期支付租金、物业费、水电费的违约行为。至庭审前双方已经结清所有欠付费用，赵东方支付的水电费等均包括罚息在内，对于上述违约行为亦未造成严重后果；至于赵东方借用案外人XX公司名义经营遭遇行政处罚的违约行为，其已经向李丽红支付了所有的罚款。而双方合同中明确约定李丽红向赵东方出借营业资质，对于赵东方经营瑕疵致使XX公司遭受处罚，李丽红亦应承担擅自出借营业资质之责任后果。综上，一审法院认为基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，一审法院综合考虑赵东方诸多违约情形的主观恶意、违约时间的长短、对李丽红造成的实际损害等因素后，酌定由赵东方向李丽红支付违约金2,000元。最后，对于双方各自主张的损失如何处理？1、赵东方主张的设备损失72,300元部分。其主张的设备损失明细可见，基本为涉案房屋内留存的厨房、餐饮设备。双方合同解除后，其理应将涉案房屋内可移动之物品及时予以搬离。但由于双方发生争议导致屋内留存的设备搬至屋顶长达八个月之久。无论是案外人程某与赵东方的微信记录还是李丽红与赵东方的微信记录，均提示过赵东方及时搬离、尽快搬离。故对于该部分设备损失，一审法院认为不应归责于李丽红，故对于赵东方的该部分主张予以驳回。2、赵东方主张的装修损失256,100元部分。对此一审法院认为赵东方主张的装修损失因现场灭失已无从评估且李丽红并非涉案合同解除的违约方，故对于赵东方的该部分主张亦予以驳回。3、赵东方主张的律师费10,000元，对此一审法院认为根据双方合同约定只有在李丽红存在违约的前提下才需要承担赵东方所发生的律师费。故基于李丽红在涉案合同履行过程中不存在违约，对于赵东方的该项诉请一审法院一并予以驳回。4、赵东方主张要求退还的网络费4,000元部分。经双方举证以及庭审查明可见，赵东方确为了涉案房屋承租期间的网络使用向案外人刘某支付了自2019年7月起至2020年7月止的相应网络费。但赵东方和李丽红的《租赁合同》中并未就网络费的支付作出过约定而李丽红与案外人曾某的《租赁协议》中同样未对网络费的承担、支付作出过约定。基于赵东方实际向刘某支付网络费的情况，一审法院认为对于其所认为的多支付部分的网络费应向案外人刘某予以返还。故对于其此项诉请，一审法院予以驳回。5、李丽红主张的经济损失102,500元（家具100,000元以及腾退费用2,500元）。对此一审法院认为其中的家具部分在涉案合同签订后赵东方支付过35,000元的款项，虽然李丽红称35,000元仅属于使用费，但这并不符合餐饮行业商铺租赁时的操作惯例。如若李丽红所称属实，双方亦应对于使用家具的对象进行明确以方便租赁期满后由赵东方予以返还，但双方的实际操作显然未按此进行。至于腾退费用2,500元，根据李丽红举证的微信记录、情况说明等对于支付对象身份难以明确且对于2,500元所针对的腾退标的亦难确定。综上，对于李丽红该项诉请，一审法院不予支持。6、李丽红主张的律师费30,000元部分。一审法院认为赵东方确存在诸多违约瑕疵，一审法院亦据此判决由其承担违约金2,000元。但实际李丽红的反诉诉请高达1,000,000元，相应律师费的收取标准按照常理也应依据委托方的诉请金额标准予以计算。基此，参考业内律师费收取标准以及最终一审法院支持部分的诉请金额比例。一审法院酌定由赵东方向李丽红承担律师费2,000元为宜。一审法院审理后，于2020年8月12日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、赵东方与李丽红于2018年12月10日签订的《租赁合同》于2019年11月16日予以解除；二、李丽红于判决生效之日起十日内向赵东方返还自2019年12月7日起至2019年12月19日止的租金人民币27,258元；三、李丽红于判决生效之日起十日内向赵东方返还租赁保证金人民币130,000元；四、赵东方于判决生效之日起十日内向李丽红支付违约金人民币2,000元；五、赵东方于判决生效之日起十日内向李丽红支付律师费人民币2,000元；六、驳回赵东方其余诉讼请求；七、驳回李丽红其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计人民币5,033元，由赵东方负担人民币3,310.42元，由李丽红负担人民币1,722.58元。反诉案件受理费减半收取计人民币7,091.25元，由赵东方负担25元，由李丽红负担7,066.25元。二审中，李丽红向本院提交中国电信股份有限公司上海分公司《付费通知单》，证明赵东方尚欠付电信费（含违约金）1,250元。赵东方对欠费金额予以认可，并同意向李丽红支付该款。经本院审理查明，一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同解除。从李丽红和赵东方微信聊天记录可见，李丽红于2019年10月17日拿走发票、税控盘和印章等与店铺经营息息相关的物品，赵东方对此并未作反对表示，且从该日之后的双方微信记录均围绕涉案房屋搬迁清理、电费等费用清算、接待后续承租人看房等等，再结合一审中证人证言内容，本院认同一审法院的判断，双方解除合同的原因应在于赵东方经营不善并提出过解除合同的意思表示，而双方就解除合同以及将涉案房屋尽快重新出租事宜形成共识，并积极予以推进。至2019年11月16日，赵东方、李丽红以及后续承租的案外人三方于涉案房屋内就租赁事宜进行协商，李丽红也自认于该日收回涉案房屋，故足以认定李丽红和赵东方的租赁合同于该日解除。关于违约责任。李丽红虽对赵东方要求解除合同予以同意，但本案中并无证据证明李丽红放弃对赵东方追究其提前解约的违约责任之权利。本案中，李丽红要求赵东方支付违约金780,000元并没收赵东方已付保证金130,000元，系依据双方合同约定，因承租人提前退租的，已付保证金不退且按当年月租金的二倍计算违约金。该约定实质系将提前解除合同的违约金定为相当于四倍月租金的数额即260,000元。赵东方提前解约应承担违约责任，其于一审中表示李丽红主张的违约金过高，鉴于赵东方积极配合李丽红，促成涉案房屋及时重新出租，客观上最大限度地降低了李丽红房屋空置损失，故本院解约项违约金金额酌情调整为28,000元。另外，李丽红主张赵东方在租赁合同履行过程中还存在迟延支付租金、物业费、电费等多项违约，亦应按合同相关约定支付违约金2,000元。对此一审法院予以一一分析，充分论述，本院认同一审法院认定,赵东方应支付违约金共计30,000元。赵东方已付李丽红的租赁保证金130,000元与本案赵东方应付李丽红相关费用相抵扣，剩余部分李丽红应返还赵东方。关于家具损失。李丽红主张其出租给赵东方的房屋内包含家具，赵东方退租时应予返还，但其并无证据证明其与赵东方就该些家具确认过种类、数量等，便于返还时核对。况且，双方签约后，赵东方就家具部分还向李丽红支付过35,000元的事实，故一审法院认定该35,000元系赵东方购买家具费用，本院予以认同。李丽红要求赵东方赔偿其家具损失，本院不予采信。关于腾退费。李丽红所提供的证据不足以证明其为腾退赵东方的物品支付案外人2,500元的事实。本院对此不予支持。关于律师费。虽然合同约定为追究承租人违约造成律师费应由承租人承担。本案中，李丽红提出的一审反诉请求数额畸高，一审法院参考律师行业收费标准及法院支持部分的比例，酌情确定赵东方应赔偿律师费2,000元，尚属合理，并无不当。关于电信费用，李丽红于一审中并未就此提出反诉请求，其二审中提供新证据证明赵东方欠付电信费1,250元，赵东方亦表示同意支付该款，与法不悖，本院予以确认，在本案中一并处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初18385号民事判决第一、二、三、五、六、七项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初18385号民事判决第四项；三、赵东方于本判决生效之日起十日内向李丽红支付违约金30,000元；四、赵东方于本判决生效之日起十日内向李丽红支付电信费1,250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取5,033元，由赵东方负担3,793元，由李丽红负担1,240元；一审反诉案件受理费减半收取7,091.25元，由赵东方负担217.67元，由李丽红负担6,873.58元。二审案件受理费7,073.25元，由赵东方负担190.71元，由李丽红负担6,882.54元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二一年三月十日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……