宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁01民终155号 上诉人（原审被告）：张彦民，男，1993年10月16日出生，回族，宁夏概念网络科技有限公司副总经理，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审原告）：朱建梅，女，1976年6月21日出生，汉族，宁夏平安保险公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。 原审被告：宁夏啵啵营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区银川国际贸易中心C栋写字楼1407室。 法定代表人：梁龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卜彦虎，男，1990年12月7日出生，汉族，该公司经理，住宁夏回族自治区贺兰县。 上诉人张彦民因与被上诉人朱建梅,原审被告宁夏啵啵营销策划有限公司（以下简称啵啵营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2020）宁0122民初5334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人张彦民，被上诉人朱建梅，原审被告啵啵营销公司的委托诉讼代理人卜彦虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张彦民上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不承担责任。事实和理由：一、上诉人已按照合同约定支付了购房定金及首付款，以实际行动履行了购房合同。原审被告已将上诉人的征信送达银行，后征信未通过银行审核属于政策调整或不能归咎于上诉人的意外事件。上诉人不存在违约情形，不存在违约的故意。一审认定上诉人存在缔约过失适用法律错误。二、上诉人与被上诉人、原审被告三方退还定金的行为应视为双方对买卖合同的解除并互不追究责任的意思表示。 朱建梅辩称，原审被告退还押金时被上诉人并不在场。请求驳回上诉，维持原判。 啵啵营销公司述称，请求驳回上诉，维持原判。 朱建梅向一审法院起诉请求：1.解除原告与二被告于2020年1月14日签订的《个人二手房屋居间买卖合同》；2.二被告向原告支付定金10000元；3.被告张彦民支付原告违约金9540元（即318000元×3%）；4.被告宁夏啵啵营销策划有限公司支付原告违约金954（即318000元×3‰）；5.二被告赔偿原告涉案房屋租赁经济损失8500元；以上第2至5项合计28994元；6.本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告自愿选择向二被告主张违约金。 一审法院认定事实：2020年1月14日，原告与二被告签订《个人二手房屋居间买卖合同》，约定：“出售方朱建梅（甲方，即本案原告）；购买方张彦民（乙方，即本案被告）；居间代理方宁夏啵啵营销策划有限公司（丙方，即本案被告）；甲乙双方通过丙方居间介绍，甲方同意将坐落在银川市××县房屋及该房屋占用范围的土地使用权出售给乙方；甲乙双方协商，一致同意上述房屋房地产转让价款为叁拾壹万捌仟元整（￥318000元）；乙方同意于2020年１月14日交付壹万元（￥10000元）作为购买上述房产的购房定金，为充分保证甲乙双方个人利益，需交由丙方代为保管，甲乙双方反悔须按照本合同违约责任进行赔偿；乙方为按揭贷款付款方式，首付款不低于房屋成交总价的30%；如遇国家政策、法律法规、银行金融部门等相关政策，导致未能办理或延期的三方均不算违约，合同继续履行或自行协商解决；甲乙丙三方商定甲方向丙方支付房屋成交价款1%的中介费（￥3000元）；乙方签订本合同后反悔，不履行本合同，甲方有权单方面解除合同。乙方须向甲方赔偿房屋成交价的3%作为违约金；丙方无正当理由不履行合同，或由其他过失影响甲方乙方交易的，且给甲方乙方造成损失的，丙方将支付甲乙双方房屋成交总价3‰的违约金；经甲乙双方协商一致，自甲乙双方提供材料之日起，初步约定2020年1月24日之前办理银行面签以及打首付款。如果甲乙双方时间改变，年后再面签；过户之后甲方让租户搬走，将房子交接给乙方，甲方负责交清水、物业、天然气、电等费用，甲方确定无漏水等问题；甲乙双方协商一致，等产证满两年再办理过户”。合同签订后，被告张彦民向被告啵啵营销公司交付了定金10000元，原告与被告张彦民进行了银行面签，并由被告啵啵营销公司协助代理被告张彦民办理了银行按揭贷款审批手续，后因被告张彦民个人征信未审查通过，银行按揭贷款未获批准，现合同已不能履行，原告与被告张彦民自行协商不能，原告提起诉讼，要求判如所请。另查明，定金10000元，被告啵啵营销公司已退还被告张彦民。原告已于2020年10月10日将涉案房屋自行出售给案外人冷冬梅。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案各方争议的焦点是：1、三方签订的合同是否应当解除；2、被告张彦民银行按揭贷款未获批准，是否构成违约；3、被告啵啵营销公司在履行居间合同义务时是否存在违约行为；4、原告主张的违约金以及其他损失是否应当予以支持。本案原告朱建梅与被告张彦民、宁夏啵啵营销策划有限公司现一致同意解除三方于2020年1月14日签订的《个人二手房屋居间买卖合同》，故原告本项诉请，法院依法予以支持。对于二被告是否构成违约。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，被告张彦民明知其本人名下有车贷未偿还，向银行申请按揭贷款会有不获批准的可能，仍与原告签订《个人二手房屋居间买卖合同》，后按揭贷款未获批准导致签订的合同不能继续履行，被告张彦民存在缔约过失。庭审中，原告自愿选择向二被告主张违约金，故原告要求被告张彦民承担支付原告违约金9540元（即318000元×3%），法院依法予以支持。被告啵啵营销公司已履行了居间合同义务，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，其代理被告张彦民办理银行按揭贷款审批手续，尽到谨慎审查的义务，不存在违约行为，原告要求被告宁夏啵啵营销策划有限公司支付违约金954（即318000元×3‰）的诉请，法院依法不予支持。对于原告主张的房屋租赁经济损失。买卖不破租赁租,赁合同是否解除、是否产生租金损失，与本案房屋买卖合同是否履行不具有必然的关联性，原告因自行与租户解除租赁合同所产生的租金损失，应当由其自行承担。故，原告本项诉请，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、四百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告朱建梅与被告张彦民、宁夏啵啵营销策划有限公司三方于2020年1月14日签订的《个人二手房屋居间买卖合同》；二、被告张彦民向原告朱建梅支付违约金9540元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告朱建梅的其他诉讼请求。案件受理费262元（已减半收取），由原告朱建梅负担176元，由被告张彦民负担86元。 本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人、原审被告签订的《个人二手房屋居间买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。现因上诉人自身原因致使银行贷款未获审批，导致房屋买卖合同无法继续履行，上诉人已构成违约，一审判决其承担违约责任，并无不当。无证据证实原审被告将定金退还上诉人时经被上诉人同意，故上诉人认为退还定金即意味着三方协议解除合同并互不追究责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费525元，由上诉人张彦民负担。 本判决为终审判决。 审判员  宁丽 二〇二一年三月十六日 书记员  苏芮 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。