山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁07民终967号 上诉人（原审被告）：苏良永，男，1974年5月7日生，汉族，住临朐县。 委托诉讼代理人：冯国祥，临朐胜宇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：于峰，临朐胜宇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王法群，男，1958年4月18日生，汉族，住临朐县。 委托诉讼代理人：窦斌，临朐嘉诚法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：宋伟，临朐寺头法律服务所法律工作者。 上诉人苏良永因与被上诉人王法群土地租赁合同纠纷一案，不服山东省临朐县人民法院作出的(2020)鲁0724民初658号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏良永上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案土地所有人为临朐县辛寨镇辛寨村，属于该村集体所有土地，其土地属性为基本农田。被上诉人不属于辛寨镇辛寨村集体经济组织成员。被上诉人提供的辛寨村证明不是被上诉人所说的由马忠来出具，该证明没有法定代表人、证明出具人的签字，其来源真实性不明，该宗土地不在案外人潍坊中港有机复合肥有限公司使用土地范围内。潍坊中港有机复合肥有限公司是沈阳远东经贸有限公司和俪豪(香港)国际贸易有限公司两法人股东共同出资设立的有限公司，被上诉人提供的“潍坊中港有机复合肥有限公司股份财产转让合同”资产出卖方是方文军，基于以上事实，上诉人认为，被上诉人所提供的的村委证明不具备证据的基本形式要件要求，内容也属于虚假。潍坊中港有机复合肥有限公司对涉案的该宗土地不享有合法处分权。被上诉人提供的转让合同的出卖方不是潍坊中港有机复合肥有限公司或该公司的法人股东，该财产转让合同不能证明方文军或潍坊中港有机复合肥有限公司对该宗土地享有处分权，进而不能证明被上诉人对涉案土地进行出租属于有效。二、结合被上诉人提供的与上诉人之间的《土地租赁合同》能够证明是被上诉人将无合法来源的集体农业用地用于非农建设进行出租牟利，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被上诉人在非法占有他人集体土地后，改变土地的农业用途，违法处分，且至今未办理建设用地审批手续，此行为严重侵害国家、集体和社会公共利益，违反了法律、行政法规的效力性强制规定，被上诉人提供的土地租赁合同应属于无效合同。 王法群辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 王法群向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的土地租赁合同；2、依法判令苏良永支付所欠王法群土地租赁费70000元，并支付违约金50000元；3、诉讼费由苏良永承担。 一审法院认定事实：2012年4月26日，王法群、苏良永双方签订土地租赁合同，苏良永租赁王法群土地，租期8年，自2012年7月1日至2020年6月30日，每年租赁费20000元，一年一交，先交后干。涉案土地为王法群从案外人潍坊中港复合肥有限公司承接转让而来，该涉案土地已经办理权属证明，房权证临公房字第2××7，权属性质为租赁土地。且，王法群自承接转让以来一直向土地发包人临朐县辛寨镇辛寨村村民委员会交纳土地承包费，未拖欠。本案中王法群、苏良永签订土地租赁合同后，王法群自认苏良永仅支付2012年7月1日至2013年6月30日的租赁费20000元，其余租赁费一直未交纳。 一审法院认为，王法群、苏良永签订土地租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。苏良永不按约支付土地租赁费致使合同目的无法实现，王法群请求解除土地租赁合同，于法有据，予以支持。苏良永辩称王法群对涉案土地无处分权，王法群、苏良永签订合同应为无效合同或效力待定合同，但未提供证据予以证明，也与本案查明事实不一致，对苏良永辩解不予采纳。且，自2012年4月26日双方签订土地租赁合同以来至王法群起诉之日，已达七年之久，此时苏良永以合同无效或效力待定抗辩，也有违合同的诚实信用原则。关于王法群主张的土地租赁费，王法群自认苏良永仅交纳2012年7月1日至2013年6月30日的租赁费20000元，苏良永主张不欠王法群租赁费，但苏良永未提供证据予以证明其主张，对苏良永该主张不予采纳，但对王法群自认的苏良永已支付的一年的租赁费20000元予以确认。王法群又主张从2016年5月17日开始王法群与苏良永解除了涉案土地中东边部分土地的租赁权，剩余租赁土地从2016年5月17日计算至2018年12月19日每年承包费15000元，两年共计30000元。再加上2016年5月17日未变更前的租赁费，苏良永共欠王法群租赁费90000元，扣除苏良永搭墙头的费用20000元，苏良永尚欠王法群租赁费70000元。法院认为，王法群关于土地租赁费上述计算方式均系王法群的自我计算，并未得到苏良永的认可，王法群也未提供相应证据证明其上述主张，对王法群上述计算租赁费的主张不予支持。法院对王法群与苏良永签订租赁合同确定土地租赁开始时间2012年7月1日至2016年5月17日王法群主张的租赁土地范围变更前的土地租赁费先行判决，至于王法群主张的其他租赁费用的请求王法群可在证据充分后另行主张。从2012年7月1日至2016年5月17日共计3年零316天，按照合同约定，计算租赁费用为77315元，扣除王法群自认的苏良永已经支付的租赁费20000元，截至2016年5月17日苏良永欠王法群租赁费57315元。关于违约金，王法群与苏良永在签订的土地租赁合同中虽然约定了违约条款，但因为王法群主张的全部租赁费尚无法确定，现在计算违约损失存在障碍，王法群可在请求剩余土地租赁费用时一并主张违约损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用解释（二）》第九十条之规定，判决：一、解除王法群与苏良永于2012年4月26日签订的土地租赁合同；二、苏良永于判决生效之日起十日内向王法群支付租赁费57315元；三、驳回王法群其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1350元，苏良永负担1000元，王法群负担350元。 二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了2018年12月19日山东省临朐县辛寨村村委和案外人刘维亮签署的土地承包合同复印件一份、本案被上诉人和案外人刘维亮签署的土地院墙转让协议书复印件一份，证实涉案土地原所有人为临朐县辛寨镇辛寨村民委员会，本案涉案土地并非被上诉人享有的土地承包权或其出让权利。被上诉人质证称，合同均是复印件，真实性不清楚，即使合同是真实的，也和本案无关，本案中的租赁土地仅仅是原砖厂土地中的一部分，上诉人提供的该合同看不出四至范围，无法证实上诉人的主张。本院审查认为，该证据系复印件，且被上诉人对真实性不予认可，本院对该证据真实性不予确认。二审审理查明的其他事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点是王法群、苏良永签订土地租赁合同是否有效以及苏良永是否应当支付王法群土地租赁费。涉案土地是王法群经他人流转而来，符合法律规定。临朐县辛寨镇辛寨村出具的盖有“临朐县辛寨镇辛寨村民委员会”印章和“马忠来”印章的证明亦进一步佐证以上事实。土地租赁合同中王法群作为出租人、苏良永作为承租人均进行了签字，合同系当事人真实意思表示，合法有效。苏良永上诉主张涉案土地系基本农田，王法群在非法占有他人集体土地后，改变土地的农业用途，违法处分，未办理建设用地审批手续，违反了法律、行政法规的效力性强制规定而无效，但王法群的该抗辩主张并未提交充分证据证明，本院不予采信。苏良永已在涉案土地上使用多年而未向出租人交纳租金，其作为土地承租受益人以合同无效为由拒绝向土地出租人支付租金的抗辩理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人苏良永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人苏良永负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二一年三月二十三日 书记员  李朋朋