贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终530号上诉人（原审原告）：胡尔辉，男，1989年11月7日生，汉族，贵州省普定县人，住贵州省普定县。委托诉讼代理人：唐金贤，贵州曹达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：贵州省安顺市瑞泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省普定县金地翠园1幢10号商铺2层。统一社会信用代码：91520400055021685U。法定代表人：任芹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任松，男，1987年1月1日生，汉族，贵州省普定县人，系公司法务,住贵州省普定县。代理权限：特别授权。上诉人胡尔辉与被上诉人贵州省安顺市瑞泰房地产开发有限公司（以下简称“安顺瑞泰公司”）买卖合同纠纷一案，贵州省普定县人民法院于2020年6月5日作出（2020）黔0422民初617号民事判决书，安顺瑞泰公司对该判决不服提起上诉，我院于2020年9月29日作出（2020）黔04民终1133号民事裁定书，裁定发回重审，贵州省普定县人民法院重审后于2020年12月24日作出（2020）黔0422民初3204号民事判决书，上诉人胡尔辉不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人胡尔辉上诉请求：一、请求二审法院依法撤销贵州省普定县人民法院（2020）黔0422民初3204号民事判决并改判支持上诉人的原审请求；二、本案的一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定的事实不清，适用法律错误，程序违法，导致做出的不公正判决，应当依法予以撤销并改判。首先，因被上诉人出售的精装房屋不在银行按揭的范围内，导致上诉人银行按揭贷款目的不能实现，上诉人有法定的解除权；即使是非因双方原因无法贷款，上诉人也有解除合同的权利并要求被上诉人退还已付购房款并承担银行贷款的利息。上诉人因经济条件有限，无法全款购买房屋，才选择银行按揭的方式买房，贷款的目的是为了融资，缓解资金周转压力，现因被上诉人出售精装房屋不在银行贷款范围，致使上诉人向银行按揭的目的无法实现。根据《民法典》“第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”规定，被上诉人因无法办理贷款，致使上诉人的银行按揭贷款目的无法实现，依法可以解除合同并赔偿上诉人损失。其次，根据《商品房买卖合同》第八条第3项约定以及“公平原则”和“对等原则”，上诉人依照合同的约定或依法都有权解除合同并要求被上诉人退款及其承担银行存款利息损失。双方签订《商品房买卖合同》第八条第3项约定：“第①种原因：因买受人的原因未能获得贷款或少于申请贷款的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内支付；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后7日内将已付款退还买受人。第②种原因：因出卖人的原因未获得贷款或少于申请贷款的，买受人可以以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后/日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。第③种原因：因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在叁拾日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后叁拾日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。再者，原审法院认定事实与判决依据事实前后矛盾，依法应当撤销。原审法院认为：“贷款不成，是原告、被告和银行三方协调不成结果，属于非原告与被告双方原因造成”，而在判决时依据的却是合同第八条第3项约定的"第②种原因即出卖人原因造成无法贷款，买受人可以选择继续履行"，前后矛盾。最后，上诉人与被上诉人于2016年12月3日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人以银行按揭的方式购买房屋，但因被上诉人原因无法办理贷款，直至2019年11月29日被上诉人下“催款通知书”要求上诉人7日内支付尾款否则解除合同，上诉人于2019年12月4日明确同意解除《商品买卖合同》，双方都有解除合同的意思表示，且上诉人已经直接起诉要求法院解除合同，在被上诉人没有书面反诉要求继续履行合同的情况下，原审法院就草率认定双方应当继续履行合同，判决驳回上诉人诉讼请求违反“不告不理原则”，依法应当予以撤销并改判。被上诉人贵州省安顺市瑞泰房地产开发有限公司未作书面答辩。原审原告胡尔辉向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告胡尔辉与被告贵州省安顺市瑞泰房地产开发有限公司双方于2016年12月3日签订的《商品房买卖合同》；2、基于《商品房买卖合同》的解除，同时判令解除原告与被告贵州钰清物业管理有限公司2016年8月9日签订的《业主公约》前期物业服务合同及产生的相应水、电、气等附属合同由被告贵州钰清物业管理有限公司代办终止；3、判令被告贵州省安顺市瑞泰房地产开发有限公司返还购房首付款300000元、维修基金6417元、契税11250元及其利息（利息按总价317667元为基数从2016年12月3日开始计算至本金付清为止）；4、判令被告贵州省安顺市瑞泰房地产开发有限公司连带承担返还原告支付相应的“四通费、燃气费”及相应代办费共计7299元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2016年7月17日，原告胡尔辉与被告安顺瑞泰公司签订“商品房认购协议书”，约定原告认购被告开发的位于普定县金融大道“普罗旺斯”6号楼1单元5层1号房屋，房屋总价款75万元，在签订本协议后七天之内双方签订“商品房买卖合同”。7月27日，原告向被告支付了首付款30万元、维修基金6417元及契税11250元。8月9日，被告向原告提供一份承诺书，内容为原告向被告申请将案涉房屋提前交付给其使用，同时承诺如因本人原因导致银行按揭办理不成功，愿意在30个工作日缴清剩余房款45万元。原告在该承诺书上签名并捺印，被告将涉案房屋交付原告居住使用。2016年12月3日，原、被告双方就上述房屋签订了“商品房买卖合同”，双方约定房屋总价款为75万元，原告交付首期房款30万元，余款45万元以银行按揭的方式支付。原告应在接到被告书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。同时约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除7日内将已付款退还买受人”。2016年12月15日，被告为涉案房屋办理了商品房预售合同备案登记，同年12月20日，原告为涉案房屋办理了预告登记。另查明，合同签订后，被告根据原告提供的资料为原告在中国农业银行普定支行办理涉案房屋按揭贷款，后因未办理成功，2019年11月29日，被告向原告送达催款通知书，告知原告因其名下有其他巨额贷款等原因，原告的贷款申请未获批准，故根据双方签订的合同约定，原告需在7日内向被告支付购房尾款45万元。原告认为系因被告原因导致贷款未能得到批准，致使原告合同目的不能达到，故要求解除双方签订的购房合同并要求被告返还已支付的相关费用。一审法院认为：原、被告双方签订的“商品房买卖合同”，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并发生法律效力,双方均应依照协议履行各自合同义务。原告购买房屋的目的是为了获得房屋的所有权及处分权。合同签订后，原告依约支付房屋首付款，被告将房屋交付给原告，并为涉案房屋办理了商品房预售登记、向银行申请房屋按揭贷款。在此期间，因原、被告及办理按揭贷款的银行三方协调办理不力,致按揭贷款不能及时审批办理，被告催款通知原告交付房屋尾款，原告不予认可,认为无法达到其购房目的,要求解除合同并返还已支付款项。双方签订的“商品房买卖合同”对贷款方式付款作了相应约定，如因买受人的原因未获得贷款的，买受人应在约定的时间内支付剩余款项，逾期，出卖人有权解除合同并将已交付款项退还买受人；如因出卖人的原因未获得贷款的，买受人可以选择“合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议”，双方签订的合同未约定得作为买受人即原告的解除合同情形，也不存在法定的解除合同的情形。本案中，原告申请银行按揭贷款偿还购房尾款只是原告履行支付义务的一种方式，并不是唯一方式，庭审中被告表示现可办理贷款并愿意积极配合原告办理相关事宜，如不能获得贷款，同意原告分期支付尾款，故原、被告应与按揭贷款银行三方相互配合,积极协调处理按揭贷款事宜,继续履行合同,最大限度减轻双方损失。综上,对于原告要求解除与被告之间签订的“商品房买卖合同”的诉讼请求,不予支持。原告要求被告返还购房首付款、维修基金、契税并支付利息等诉讼请求系基于解除合同的请求权而提出,现合同并未解除,亦不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决:驳回原告胡尔辉的诉讼请求。案件受理费6174元，由原告胡尔辉承担。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。二审经审查对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否达到解除条件？如解除，各方应承担的责任？本案中，双方均认可案涉“商品房买卖合同”合法有效，均应严格遵守，非因法定或约定事由不宜轻易解除。该合同对贷款方式付款作了相应约定，如因买受人的原因未获得贷款的，买受人应在约定的时间内支付剩余款项，逾期，出卖人有权解除合同并将已交付款项退还买受人；如因出卖人的原因未获得贷款的，买受人可以选择“合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议”方式解决；因非归责于双方的原因的，买受人应在叁拾日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后叁拾日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。从现有证据来看，双方均未有效举证证明前期未能办理贷款属于对方责任，但从以下几方面分析来看，本案合同不宜解除。首先，上诉人购买房屋并获得房屋的居住权和所有权的目的已经实现。合同签订后，上诉人依约支付房屋首付款，缴纳了房屋契税、维修基金等相关费用，被上诉人亦已将房屋交付给上诉人，并办理了商品房预售登记等手续。且案涉房屋属于精装房，并已在上诉人要求下提前交付使用，轻易解除必然严重影响被上诉人二次销售，相关损失及多年使用费用等亦难以评估，也不利于维护正常市场交易秩序。其次，案涉房屋约定以按揭贷款方式付款，虽前期未能办理贷款，上诉人认为未能办理贷款原因是因涉案房屋系精装房，无法办理贷款，但在被上诉人已明确只要上诉人积极配合，精装房完全是可以贷款的情况下，上诉人应严格根据合同约定配合被上诉人进行贷款以实现合同目的，但上诉人却仍坚持要解除合同，不积极予以配合，于理不通。再次，上诉人向被上诉人出具一份承诺书，内容为上诉人向被上诉人申请将案涉房屋提前交付给其使用，同时承诺如因本人原因导致银行按揭办理不成功，愿意在30个工作日缴清剩余房款45万元。上诉人陈述该承诺书是因为被上诉人向其保证一定能办理成功贷款才出具的，但上诉人作为成年的且经常从事商业活动的人，从常理应可知，是否能成功办理银行贷款，主要看银行审查贷款人情况后进行认定，不是谁能保证的，且上诉人亦未提供有效证据证实被上诉人向其做出过保证一定能办理到贷款。如上诉人符合银行发放贷款条件，应该继续积极配合被上诉人，依照合同约定完成按揭贷款买房程序，尽可能减损双方损失。最后，被上诉人于2019年11月29日向上诉人下的“催款通知书”，载明的是被上诉人有权解除合同，并非为将解除合同，庭审中被上诉人亦未表示要解除合同。一审法院结合全案实际，认为双方应积极配合，继续履行合同亦未违法相关法律程序。综上所述，上诉人胡尔辉的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6174元，由上诉人胡尔辉承担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 谢 伟审判员 朱俊蓉二〇二一年三月二十六日书记员 陈秋君