吉林省柳河县人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0524执异27号异议人（案外人）：丁宝库，男，1976年7月4日生，汉族，个体，住柳河县柳河镇金达莱小区。申请执行人：姜兴良，男，1968年10月25日生，汉族，柳河县人，个体，住柳河镇世纪花园二号小区。被执行人：柳河金年轮房地产开发有限责任公司。法定代表人：崔承焕，经理。本院在执行姜兴良诉柳河金年轮房地产开发有限责任公司（以下简称金年轮公司）民间借贷纠纷一案中，丁宝库于2017年11月6日对本院执行柳河镇王船口村一区27栋号A13号楼111号商业用房提出书面异议，本院于2019年3月25日作出（2017）吉0524执异76号执行裁定，裁定驳回了丁宝库的异议请求，丁宝库在法定期限内并未提起执行异议之诉，后丁宝库又再次向本院提起同一执行异议请求，本院于2019年8月12日作出（2019）吉0524执异84号执行裁定，驳回了丁宝库的异议申请，丁宝库向通化市中级人民法院申请复议后又申请撤回复议，通化市中级人民法院于2019年9月18日作出（2019）吉05执复83号执行裁定，准许丁宝库撤回复议申请。丁宝库向本院提出申诉，要求撤销（2017）吉0524执异76号执行裁定并排除对案涉房屋的执行。本院作出（2020）吉0524执监1号执行裁定书，裁定：一撤销本院（2017）吉0524执异76号执行裁定书；二中止对位于柳河镇王船口一区27栋A13号楼111号174.44平方米产权证号00074056商业房屋的执行。经本院院长提交审判委员会讨论决定，认为本院作出的（2020）吉0524执监1号执行裁定书确有错误应予纠正，并作出（2020）吉0524执监3号执行裁定书，裁定一、撤销（2020）吉0524执监1号执行裁定书；二、对案外人丁宝库提出的执行异议重新进行审查。本院依法重新组成合议庭进行重新审查，现已审查终结。异议人丁宝库称，柳河县人民法院在执行金年轮公司民间借贷纠纷一案时，将丁宝库位于柳河镇王船口村一区27栋A13号楼111号（面积174.44平方米，产权证号00074056）商业用房进行查封并拍卖，该执行措施错误，该房屋实际所有人为丁宝库。丁宝库于2014年7月3日与金年轮公司订购了案涉房屋，双方签订了《河北新区综合市场订单》后，丁宝库交付了全额房款1011752元。2014年7月6日丁宝库与金年轮公司签订了正式的《商品房买卖合同》后，丁宝库接收案涉房屋实际占有、使用、管理至今，并支付该房屋物业费、水电费、取暖费等费用，房屋买卖合同依法成立并生效。在执行过程中，案外人在付清全部价款，并实际占有不动产，并对为办理过户登记没有过错的前提下，法院就不应该对该不动产采取查封措施，本案满足上述条件，且案涉房屋未办理过户登记手续的原因是金年轮公司未履行《房屋买卖协议书》的约定违约所致，丁宝库并无过错。姜兴良与金年轮公司并不具有真实的买卖关系，姜兴良在执行异议程序中所提交的买卖合同是虚假的，经丁宝库向金年轮公司核实，姜兴良在开发公司备案的是借款100万元，用建材城A13号楼409、410、411房屋抵押，金年轮公司与姜兴良并不存在买卖关系，故（2017）吉0524执异76号执行裁定以买卖合同无法确认为由驳回丁宝库的执行异议请求是错误的。丁宝库在柳河建材城购买了两处房屋，分别为109号和111号，该两处房屋均被柳河法院查封，丁宝库针对该两处房屋分别提出了执行异议，109号房产丁宝库胜诉，姜兴良针对109号门市提出执行异议之诉，在诉讼过程中经现场核查，发现法院查封裁定所指向的房屋并不是丁宝库购买的109号门市，而此时柳河县人民法院针对111号门市作出（2017）吉0524执异76号执行裁定，驳回了丁宝库的异议请求，因109号和111号门市是相邻的，丁宝库误认为柳河法院对111号房屋的查封也是房号错误，在查询房号错误的过程中错过了提起案外人执行异议之诉的机会。综上，柳河县人民法院应依法撤销（2017）吉0524执异76号和（2018）吉0524执恢151号执行裁定书，并解除对案涉房屋的查封。本院查明，2015年12月22日，本院作出（2015）柳民中初字第892号民事调解书，确认金年轮公司偿还姜兴良借款本金96万元及利息。2016年7月5日，本院受理姜兴良的执行申请。在强制执行中，本院于2017年6月2日作出（2016）吉0524执635号执行裁定书，裁定查封金年轮公司所有的位于柳河镇王船口一区27栋A13号楼111号174.44平方米产权证号00074056商业房屋等四处房屋。2018年8月22日，本院作出（2018）吉0524执恢151号执行裁定，裁定拍卖上述四处房屋。2019年5月31日，案涉00074056号房屋经在淘宝司法拍卖网络平台上公开拍卖，由姜雁坤竞得。2019年6月3日，本院作出（2018）吉0524执恢151号执行裁定，裁定该房屋所有权归姜雁坤所有。2019年7月，本院向丁宝库送达腾迁通知书。该房屋现已过户登记至姜雁坤名下，但尚未腾迁完毕。该执行案件已裁定终结本次执行。另查明，案涉房屋系金年轮公司开发建设，在本院查封拍卖期间系登记在金年轮公司名下。因金年轮公司拖欠丁宝库工程款，2014年7月3日，金年轮公司与丁宝库达成《河北新区综合市场订单》，以案涉房屋抵顶1011752元工程款，且金年轮公司向丁宝库出具房款收据一张。双方另于2014年7月6日就该房屋签订《商品房买卖合同》。2014年11月，丁宝库交付了物业费、取暖费。因欠税问题，金年轮公司未向丁宝库出具发票并未办理房屋转移登记。金年轮公司与姜兴良针对案涉房屋亦签订了《商品房买卖合同》，落款日期为2014年12月27日，该合同对该房屋面积的标注为131.14平方米，与实际面积不符。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2017年6月2日查封案涉房屋。案涉房屋虽登记在被执行人金年轮公司名下，但金年轮公司于2014年即因通化市银河房地产开发有限公司（与金年轮公司法定代表人同为崔承焕）欠吉林省通鑫绿化工程有限公司（法定代表人丁宝库）工程款而将该房屋以物抵债给丁宝库，双方签订《河北新区综合市场订单》以及《商品房买卖合同》，金年轮公司向丁宝库出具收到房款收据一张，且丁宝库也提交证据证明其于2014年起即占有使用该房屋。该房屋未办理过户手续是因为开发商欠税问题，开发商未向丁宝库出具正式发票，非因丁宝库原因未过户。故依据现有证据，在执行异议程序中应排除对该房屋的执行。虽申请执行人姜兴良也提交一份其与金年轮公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，但该合同标注房屋面积与该房屋的实际面积不符，且姜兴良未提交其他证据证明其为该房屋的权利人，故无法认定姜兴良系该房屋的权利人。综上，对案涉房屋的执行应予以排除。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项之规定，裁定如下：中止对位于柳河镇王船口一区27栋A13号楼111号174.44平方米产权证号00074056商业房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定、调解错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定、调解无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 孙 晴审判员 李海洋审判员 艾鹏飞二〇二一年三月九日书记员宋春雨