广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1806号原告：纪梦飞，男，1993年11月14日出生，汉族，住广东省雷州市。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：利发华，该公司董事长。被告：佛山市南海嘉匠装修有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：罗家坤，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：黄志坚，广东智友律师事务所律师。原告纪梦飞诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、佛山市南海嘉匠装修有限公司（以下简称嘉匠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理，原告纪梦飞，两被告的共同委托诉讼代理人黄志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告嘉匠公司签订的《物业装修合同》；3.被告卓景公司向原告返还款项176057元并支付违约金（违约金自2020年1月1日起，按45元/日的标准计算至实际清偿之日止）；4.被告嘉匠公司向原告返还63594元并支付违约金（违约金从2020年1月1日起，按15元/日的标准计算至实际清偿之日止）；5.被告卓景公司对被告嘉匠公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年9月9日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定乙方受让甲方位于佛山市南海区××××××目自编号第**栋***号物业的使用权，出让期限从2019年12月31日起至2048年6月30日止，乙方支付甲方使用权转让金定金20000元、首期款55775元、19期款100282元、总付款176057元，甲方应当在2019年12月31日前将该物业交付乙方。同日，在被告卓景公司要求下，原告与被告嘉匠公司签订《物业装修合同》，按单价1800元/平方米计算装修工程费用为63594元。该合同第六条第5款约定，“本合同须与主合同同时履行或解除。无论原因如何，本合同解除，则主合同亦同时接触”由于被告卓景公司至今未交付房屋，原告多次主张权利未果，原告签订《物业使用权转让合同》的目的已无法实现，原告有权解除合同。《物业装修合同》为《物业使用权转让合同》的从合同，应一并解除。被告卓景公司应返还原告已支付的176057元，被告嘉匠公司应返还63594元。因被告卓景公司承诺对被告嘉匠公司的还款责任承担连带清偿责任。根据合同法第一百零七条规定，两被告构成根本违约，应赔偿原告违约金损失。两被告共同辩称，一、是否解除《物业使用权转让合同》及《物业装修合同》由法院依法处理。二、逾期利息应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、对原告主张被告卓景公司需对被告嘉匠公司的债务承担连带责任有异议，承诺书并非是被告卓景公司对被告嘉匠公司的债务承担连带责任的意思表示，而是对装修工程承担责任的意思表示，属于被告卓景公司对装修质量的保证和监督，不构成债务连带的依据。原告围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，被告卓景公司、嘉匠公司没有向本院提交证据。两被告对原告提交全部证据的真实性无异议，本院经审查后对原告提供全部证据的真实性予以确认并附卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年9月9日，原告（乙方）与被告卓景公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定乙方受让甲方开发建设的佛山市南海区××××××项目自编号第**栋***号物业使用权；物业使用权期限自2019年12月31日起，至2048年6月30日止。其中2019年12月31日至2039年12月31日为租赁期，2040年1月1日至2048年6月30日为自动续约期，租赁期自动顺延；乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成，按套计价）为265775元，其中物业使用权转让期内使用权转让费为177007元，综合管理费为88768元；签订本合同前，乙方应向甲方支付定金30000元，该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款；乙方采取分期付款方式支付使用权转让总价款，首期转让款75775元于本合同签订之日前付清（含定金），余下款项190000元从本合同签订之日次月起分36期按日历月份逐月支付，即每期款项为5278元，应在每月5日前支付当期款项；甲方应当在2019年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日止；甲方逾期超过90日仍未向乙方交付该物业的，自逾期超过90日后起，每逾期交楼一日，甲方应按照45元/日的标准向乙方支付违约金。2018年9月14日，原告（甲方，委托方）与被告（乙方，承接方）签订《物业装修合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行装修至精装修标准；该物业的装修工程费用总价款为63594元；甲方于本合同签订之日一次性付清全部装修费；根据主合同的约定，该物业的交付时间为2019年12月31日；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与主合同同时履行或解除。无论原因为何，本合同解除，则主合同亦同时解除，因本合同解除导致主合同解除的，违约方还需承担主合同解除责任，如主合同终止、解除、被撤销，本合同亦随之自动解除。同日，被告卓景公司出具承诺书，承诺对涉讼物业的装修工程承担连带责任，如该物业装修工程在交付时未能达到合同约定的交付标准，被告卓景公司承诺积极协助原告与装修公司对上述问题在1个月内进行完善和整改，如装修公司对上述问题未进行整改，则由被告卓景公司承担装修整改责任。原告已向被告卓景公司支付定金20000元、首期转让款55775元并于2018年10月至2020年4月期间共支付19期分期款100282元（每期5278元），即共向被告卓景公司支付物业使用权转让款176057元。原告已向被告嘉匠公司支付装修款共63594元。已发生法律效力的（2020）粤0605民初27227号民事判决书查明：琦宝铝材装饰展贸中心*幢已办理规划报建并取得施工许可证。诉讼中，被告卓景公司自认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。2021年1月19日，原告提起本案诉讼，被告卓景公司于同年1月26日签收本院邮寄送达的起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已办理规划报建并取得施工许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告卓景公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年6月30日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年部分的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据审理查明的事实，原告已按照涉讼《物业使用权转让合同》的约定向被告卓景公司支付定金、首期款并按月支付分期款至2020年4月，但被告卓景公司未能按照涉讼《物业使用权转让合同》约定于2019年12月31日前将涉讼物业交付予原告，故原告有权拒绝支付剩余转让款，原告已依约履行了其付款义务。截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍未竣工验收，不具备交付使用的条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告卓景公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2021年1月26日）解除。与此同时，涉讼《物业装修合同》因上述合同有效部分的解除丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司收取的转让金176057元应退还予原告。合同解除的过错方为被告卓景公司，原告诉请被告卓景公司从2020年1月1日起至实际清偿之日止按45元/日的标准计付违约金，本院结合合同约定及履行情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，对原告的该项违约金诉请予以支持。涉讼《物业装修合同》已经解除，被告嘉匠公司收取的装修款63594元应当退还予原告，但被告嘉匠公司对涉讼《物业装修合同》的解除没有过错，故原告诉请被告嘉匠公司向其支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。此外，原告提供的《承诺书》所载内容仅显示被告卓景公司承诺在物业装修工程未达合同约定标准且装修公司未进行整改时由其承担装修整改责任，而非承诺对被告嘉匠公司的本案债务承担连带责任，原告亦未能提供充分有效证据证明被告卓景公司存在需为被告嘉匠公司的本案债务承担连带责任的法定或约定事由，依法应承担举证不能的不利后果，其该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告纪梦飞与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2018年9月9日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2021年1月26日解除；二、解除原告纪梦飞与被告佛山市南海嘉匠装修有限公司于2018年9月14日签订的《物业装修合同》；三、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让金176057元并支付违约金（违约金从2020年1月1日起按45元/日的标准计至实际清偿之日止）予原告纪梦飞；四、被告佛山市南海嘉匠装修有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款63594元予原告纪梦飞；五、驳回原告纪梦飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费3291.27元，财产保全费1718.26元，共计5009.53（原告已预交），由被告佛山市南海卓景置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告纪梦飞，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁哲二〇二一年三月十日书记员  李慧