河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终3036号上诉人（原审被告）：牛彦选，男，1973年1月4日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：彭皖江，河南晖特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亭，河南晖特律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：濮阳市龙湖置业有限公司，住所地濮阳市市辖区京开大道中段（人防商业街）12号口办公室。法定代表人：余存荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。上诉人牛彦选因与被上诉人濮阳市龙湖置业有限公司（以下简称龙湖置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初7354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛彦选的委托诉讼代理人彭皖江、张亭，被上诉人龙湖置业公司的委托诉讼代理人白占玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛彦选上诉请求：1、请求撤销民初7354号判决书第一项，判决牛彦选以案涉商铺项目建设时市场成本价支付案涉争议面积对价；2、一审、二审诉讼费均由龙湖置业公司承担。事实和理由：一、《银街付款方式及优惠协议书》中格式条款约定：“最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”应理解为是对商品房面积出现误差时适用的条款，多交付的面积并不能直接适用。《银街付款方式及优惠协议书》并未对多交付面积的价格进行约定。二、一审违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，仅凭龙湖置业公司对案涉项目没有设计变更的单方陈述，即认定涉案商业街项目建设期未进行设计变更。三、牛彦选向法庭提交龙湖置业公司保存管理的案涉项目全部设计文件、规范性文件后，一审法庭没有要求龙湖置业公司提交案涉项目设计全部设计文件,严重违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条的规定。四、在牛彦选与龙湖置业公司对涉案多出的房屋面积价格没有明确约定前提下,对“最终以房产所测绘面积为准,所收房款多退少补”格式条款作有利于格式合同提供人的扩张性解读,严重损害牛彦选合法权益。五、牛彦选购买案涉商铺,至今一直由龙湖置业公司统一对外租赁并向牛彦选支付租金。一审法院认定由龙湖置业公司对外出租三年,并按照月租金为每平方米1,000元确定牛彦选损失为53,040元无事实依据，应予以纠正。龙湖置业公司辩称，案涉协议书真实有效，其中第二条并非格式条款，该条约定房产面积最终以测绘面积为准，所收房款多退少补。且多份生效裁判文书已认定案涉项目建设期间未进行设计变更，可作为有效证据，牛彦选并未提供证明设计变更的证据。案涉商铺在2013年至2016年间由龙湖置业公司统一出租，但2017年以后为牛彦选出租并获益。一审判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。龙湖置业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令牛彦选支付房款196,462元；2、本案诉讼费用由牛彦选承担。一审法院认定事实：2013年9月16日，牛彦选与龙湖置业公司签订了《银街付款方式及优惠协议书》一份，约定由牛彦选购买龙湖置业公司开发的位于濮阳市京开路银街地下商业街263号商铺，合同约定的建筑面积为57.44平方米，单价11,112.08元／平方米，总价款638,278元；协议书中对面积误差处理作的特殊注明（加粗并加下划线）“最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”。涉案“商业街”项目于2013年之前竣工，建设期间未进行设计变更，但建设中遇地质性质及施工技术或难以预料的因素的变化亦未有书面约定。涉案房屋已登记在牛彦选名下，显示房屋建筑面积75.12平方米。涉案商铺前三年统一由龙湖置业对外租赁，租金由龙湖置业收取，租金标准约为1,000元／年／平方米。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。当事人双方对于增加面积17.68平方米，且上述面积不属于“误差”及涉案商铺每年每平方米租金1,000元均无异议，案件争议的焦点问题在于增加面积是如何形成的，龙湖置业公司是否应承担过错责任。现牛彦选主张该项目经过规划变更，且未告知牛彦选，故龙湖置业公司应对此承担过错责任，应按照成本价收取房款。从现有证据可以看出，一方面在双方签订的协议第二条约定：“此商品房协议面积与测绘面积出现差异时，双方同意最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”，上述条款以加黑、加线形式载明于协议当中，足以证实双方在签订该协议时对面积可能出现差异是明知的，该条款应是认定、处理约定面积与实际交付面积存在差异的合同依据；另一方面，多份生效文书均认定涉案项目“建设期间未进行设计变更”，牛彦选未提出证据予以反驳，故对牛彦选关于项目进行了设计变更应按照成本价支付价款的辩解意见，法院不予采纳，双方增加面积的单价仍应以合同约定为准。故牛彦选应补交房款196,461.58元（17.68平方米＊11,112.08元／平方米）。另外龙湖置业公司自认面积增加是因其自身的原因或施工、管理存在漏洞，牛彦选在利用其购买的房屋对外出租收益时确有所损失，该损失为53,040元（17.68平方米＊1,000元＊3年），应当由龙湖置业公司赔偿牛彦选，对牛彦选应扣除租金损失的辩称予以支持，综上牛彦选应支付龙湖置业公司房款为143,421.58元（196,461.58元-53,040元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：牛彦选于判决生效后十日内支付濮阳市龙湖置业有限公司房屋价款143,421.58元。如果牛彦选未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,229元，由牛彦选负担3,087元，由濮阳市龙湖置业有限公司负担1,142元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。《银街付款方式及优惠协议书》系牛彦选与龙湖置业公司合意签订，内容未违反法律法规，应认定为有效合同。其中引发双方争议的第二条约定：“此商品房协议面积与测绘面积出现差异时，双方同意最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”以加黑、划线形式载明于协议中，牛彦选坚持实际交付房屋面积多出约定面积的31%，不适用合同约定的误差概念，能够说明其认可协议条款，只是针对事实情况是否符合协议条款提出异议。上述约定中使用“差异”二字并非“误差”，且“差异”和“误差”两个名词针对具体范围均未明确界定，所以本案中多交付面积应认定为符合合同约定的“出现差异”。牛彦选主张交付面积超出是由于涉案项目设计变更，应由龙湖置业公司提供全套设计图纸及变更证据，龙湖置业公司辩称交付面积超出是由于施工现场技术性调整，主要是现场施工人员决定，并未有设计上的更改，龙湖置业公司也是在2016年5月6日测绘报告出具后才知情，龙湖置业公司即使提供设计图纸，也无法从设计图纸中发现设计变化，故设计图纸并非不利于龙湖置业公司的证据，一审法院并未违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定。双方签订的协议中确认“最终以房产所测绘面积为准”，即该协议的标的的结算面积实际为“房产测绘面积”，并未约定合同面积与房屋测绘面积差异产生原因的归责问题，故超出部分也适用于合同整体约定。一审法院事实认定正确，对于牛彦选的主张没有事实依据。故对于牛彦选提示交付面积与合同面积的误差是由于设计变更所致，应按误差处理，仅应支付成本价的上诉意见本院不予采纳。综上所述，牛彦选的上诉请求不能成立，本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,169元，由牛彦选负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二一年三月十二日书记员 郭琳婧