云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终256号上诉人（原审被告）：云南锡业房地产开发经营有限公司，住所地：昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区**。法定代表人：李师勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨晓晟，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨茜，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈实，男，1990年3月3日生，哈尼族，住蒙自市。被上诉人（原审原告）：陈治颖，女，1990年9月9日生，汉族，住蒙自市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李敏，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：白居飞，云南谣光律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。上诉人云南锡业房地产开发经营有限公司（以下简称云南锡业地产公司）因与被上诉人陈实、陈治颖商品房销售合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云南锡业地产公司上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初2206号民事判决，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金90806.61元；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审适用法律错误，遗漏认定新冠疫情对上诉人履约的重大影响，未考虑上诉人因疫情原因自2020年1月24日起至2020年3月3日完全无法开展小区建设工作的情况，仅以不可抗力事件发生在违约行为之后为由即完全不考虑其影响，在该期间内持续、全额计算违约金，该处理对上诉人不公平，应在一审认定的违约金计算期间内扣除2020年1月24日至2020年3月3日共39天的违约金6858.60元（15.6÷30×39×1.3×260.15）。根据《合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，但上诉人并未要求免除全部责任，仅请求基于新冠疫情不可抗力的影响，合理公平调整违约金，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈实、陈治颖辩称，上诉人的违约行为产生于疫情发生之前，按照相关法律规定不能免除其责任，故上诉人请求扣除39天的违约金缺乏法律依据，其上诉理由不能成立。陈实、陈治颖向一审法院起诉请求：1.判决被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金，截止2020年3月25日的违约金为195737元；从2020年3月26日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金以858495元为基数，按每天万分之五计算；2.由被告承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2017年12月22日，云南锡业房地产公司作为甲方、原告作为乙方签订《商品房购销合同》，约定：“第一条、项目建设依据。甲方以出让方式取得位于蒙自市红河州公安局警务技能训练基地左侧18-（1）-2-2的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。土地使用权证号：蒙国用（2013）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，［项目名称］鑫泰小区。建设工程规划许可证号：532500201612001。……第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：Ｂ3幢1-2层101号房，属钢筋混泥土结构。该商品房建筑层数为地上7层，，地下**第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计价，该商品房建筑面积为260.15平方米，单价为人民币每平方米3300元，总金额为858495元……第六条、付款方式及期限。乙方按下列第3种方式付款：3.乙方于合同签订之日首付20.79%，计178495元；余款680000元乙方在本合同签订之日起7天内向甲方指定的银行申请办理完成银行按揭贷款......第七条、交付期限。甲方应于2018年12月25日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。第九条、甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按（一）种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列（3）种约定承担违约责任。1.……2.……3.逾期交房90天以上的，甲方按乙方已付款的万分之五乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；如遇法律法规政策调整及不可抗力等因素致使不能按照合同约定交房，甲方在公告或书面通知乙方后交房时间相应顺延，甲方不承担逾期交房的违约责任。第十条、交接。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、短信或书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条第一项执行。”合同签订后，原告分别于2017年12月18日、2018年4月27日向被告支付购房款178495元、680000元。被告收到款项后，分别向原告出具《云南增值税普通发票》二份。2019年8月23日，蒙自市人民政府办公室就“鑫泰小区”业主反映的问题答复如下：该项目于2018年12月6日取得《建设工程消防验收意见书》，蒙自经济技术开发区管理委员会已于2019年1月31日出具《建设工程规划核实意见》，该项目因地上车位问题，需变更规划设计后进行施工，待州规划局出具《建设项目竣工规划备案证》，该项目才能组织竣工验收后，交付业主使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，该项目暂未通过竣工验收，未达到交付标准，市房管处已于2019年3月3日对云锡地产下发《停止交房的通知》后，市房管处多次约谈督促云锡地产尽快办理竣工验收手续，收效甚微，项目至今未能通过竣工验收。建议原告等业主等项目验收合格后再办理接房手续。被告开发的鑫泰小区于2020年9月15日经勘察、设计、施工、监理、建设单位签章验收，质监部门于2020年9月30日对原告提交的鑫泰小区建设项目工程的竣工验收备案文件予以备案。2020年9月24日，被告通过在鑫泰小区内张贴书面通知、电话通知的方式，通知业主接房，根据《鑫泰小区接房及不动产证资料收集通知》记载内容，C、D户型接房时间为2020年9月25日。另查明，根据被告委托，云南天禹资产评估有限公司于2020年1月10日作出天禹咨询报（2020）字第15001号《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》，结论为鑫泰小区周边区间合理房租范围参考值为14元/㎡－16元/㎡。审理过程中，原告认为质监部门对鑫泰小区房屋竣工验收备案时间为2020年9月30日，对被告主张的违约金计算截止时间不予认可。同时，原告明确表示不对鑫泰小区同地段租金标准申请鉴定。一审法院认为，（一）关于合同约定违约金是否过高的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，原、被告双方应按诚实信用原则，全面、完全履行合同义务，被告未按合同约定期限将竣工验收房屋交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，根据原、被告签订的《商品房购销合同》第九条的约定，逾期交房90天以上，违约金按原告已付购房款的万分之五乘以逾期天数计算，结合被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》中记载的鑫泰小区同地段租金标准，对原告主张的被告逾期交房超过90天的违约金已超过造成的损失30%，故应认定合同约定违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额”的规定，对被告要求减少违约金的请求，一审法院予以支持。（二）关于违约金计算标准及起止时间的认定。关于违约金计算标准。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许”。本案中，被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》属被告单方委托有关机构对鑫泰小区同地段租金出具的意见书，但原告未提交相应的证据予以反驳，且经一审法院释明，原告明确表示不申请鉴定，故根据原、被告签订的《商品房购销合同》及被告提交的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅区间平均房租价格市场调查咨询意见书》，结合本案实际，一审法院对本案违约金计算采取分段计算，即：1.逾期交房90天内的违约金按每天30元计算；2.逾期交房超过90天的违约金，以原、被告签订的《商品房购销合同》中约定的房屋面积为基数，在15.6元/㎡/月基础上上浮30%计算。关于违约金起止时间的认定。根据原、被告签订的《商品房购销合同》约定的交房时间，结合鑫泰小区项目已于2020年9月15日经建设、监理、施工、设计、勘查五方签章验收合格以及被告通知原告接房的时间，一审法院认定违约金起止日期为2018年12月26日至2020年9月25日，对原告称被告通知原告交房时，鑫泰小区项目竣工验收尚未经行政主管部门备案，对违约金计算截止时间不予认可的陈述，无证据证实，一审法院不予支持。综上，一审法院认定本案违约金为（90天×30元/天）+[（15.6元/月/㎡×30%+15.6元/㎡/月）×18月×260.15㎡]＝97665.20元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：被告云南锡业房地产开发经营有限公司于判决生效之日起三十日内一次性支付原告陈实、陈治颖逾期交房违约金97665.20元。案件受理费4214元，由原告陈实、陈治颖负担2112元，被告云南锡业房地产开发经营有限公司负担2102元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一审对逾期交房违约金的计算是否正确。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应按诚实信用原则，全面、完全履行合同义务，上诉人未按合同约定期限将竣工验收房屋交付被上诉人，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，云南锡业地产公司继续履行“商品房经建设单位组织验收合格”的义务，已于2020年9月15日完成了工程竣工五方责任主体的签章验收手续，故其承担逾期交房责任的同时，计算违约金应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确认：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，本案双方订立的《商品房购售合同》约定了区分时间段的违约金计算方式，一审法院采取分段计算违约金即逾期交房90天内按合同约定每天30元计算，逾期交房超过90天的参照同地段同类房屋租金标准在15.6元/㎡/月基础上上浮30%计算，既符合法律规定也符合双方合同约定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，本案中，双方签订的《商品房购售合同》约定的交房时间为2018年12月25日前，而上诉人于2020年9月24日才通知被上诉人接房，其逾期交房的违约行为在疫情发生之前，故不能免除其违约责任。一审认定计算违约金起止期限为2018年12月26日至2020年9月25日并无不当，本院予以确认。上诉人主张因疫情原因要求扣除自2020年1月24日起至2020年3月3日止总计39天的违约金6858.60元的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人云南锡业地产公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人云南锡业房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 张 嘉二〇二一年三月二十六日书记员 董之旋