浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1141号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司苍南县支行，住所地浙江省苍南县灵溪镇玉苍路**，统一社会机构代码913303277043694980。负责人：金道一，支行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：陈培逸。委托诉讼代理人（特别授权）：陈淑慧。被上诉人（原审原告）：郭和表，男，1965年6月11日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：林孙玉，女，1969年9月29日出生，汉族，住浙江省苍南县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：秦锋，浙江震瓯律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘瑞翔，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张秀，女，1975年4月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审被告）：朱明绸，男，1972年11月22日出生，汉族，住浙江省龙港市。原审第三人：蔡其鹏，男，1977年4月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。原审第三人：吴丽芳（曾用名吴丽凤），女，1977年5月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人中国农业银行股份有限公司苍南县支行（以下简称中国农行苍南支行）因与被上诉人郭和表、林孙玉、张秀、朱明绸、原审第三人蔡其鹏、吴丽芳案外人执行异议之诉一案，不服浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式进行了审理。本案现已审理终结。中国农行苍南支行上诉请求：1.依法撤销（2020）浙0327民初564号一审判决。2.判令二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人郭和表、林孙玉并非涉案房产所在村之村民，而涉案房产的土地权属为村集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条的规定，集体土地不得出让、转让或出租用于非农业建设，故被上诉人郭和表、林孙玉和第三人之间房地产转让之目的无法实现，其买卖协议亦应无效。2.案涉房产目前仍登记在被上诉人张秀名下，根据民法典、物权法相关规定，张秀仍为涉案房产权利人。被上诉人郭和表、林孙玉从第三人处购买房产，但产权人未登记在第三人名下，从一审庭审过程明显可以判断被上诉人郭和表、林孙玉清楚房屋权证未能过户给本案第三人是因为土地集体属性，而在此基础上仍执意购买涉案房屋，应对其承担不能过户的过错责任。3.原审三位证人的证言对涉案房产购房款如何交付陈述不一致，原审法院对明显相冲突的陈述，却直接认定为交付了购房款，不符合证据规则。综上，本案房屋买卖协议因违反法律强制性规定而无效，同时郭和表、林孙玉在明知本案第三人因土地集体属性而无法过户时未尽到审慎义务，对后续房地产未能过户应承担过错责任，故其排除强制执行之请求没有法律依据，原审判决事实认定错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。郭和表、林孙玉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。1.原审判决认定2010年3月10日被上诉人郭和表向第三人蔡其鹏支付定金4万元用于购买涉案房屋，2010年3月31日二被上诉人郭和表、林孙玉与第三人蔡其鹏、吴丽芳签订卖尽契一份，双方约定购房款128800元，当日二被上诉人交付了全部剩余购房款后，对涉案房屋占有使用和管理，目前涉案房屋所有权和土地使用权人登记在张秀、陈香尧名下。本案各方当事人都是农民，同属苍南县金乡镇，本地农村房屋买卖普遍存在，郭和表、蔡其鹏与张秀虽非同集体组织成员，但其购买涉案房屋并未违反法律的效力性强制性规定，故上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。2.涉案房屋未能办理产权变更登记，并非被上诉人郭和表、林孙玉的过错，系因目前的政策法规原因导致。3.虽然三位证人在原审中没有都表明亲眼看见购房款已经交付，但因为事情经过已经有10年之久，证人证言有误差属于正常，虽然二被上诉人未能提供交付全部购房款的客观凭证，但双方在卖尽契中已经明确载明购房款即日随契由卖主蔡其鹏夫妇收讫无误，说明购房款已随即支付完毕，这种情况也符合当地的房产交易习惯，同时结合第三人蔡其鹏出具的收条、证人证言以及二被上诉人已在涉案房屋居住10年之久，足以证明二被上诉人已经支付了全部款项。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。张秀、朱明绸、蔡其鹏、吴丽芳未陈述意见。郭和表、林孙玉向原审法院起诉请求：1.判决停止对登记在被告张秀（共有人陈香尧）名下坐落于苍南县××乡××巷××号房产的执行措施；2.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：农历2009年10月28日，第三人蔡其鹏以125800元向被告张秀（共有人陈香尧）购买坐落于苍南县××乡××巷××号房屋一间，并签订卖尽契一份，购房款已于当日付清，双方未办理过户登记。2010年3月10日，原告郭和表向第三人蔡其鹏支付定金40000元，用于购买坐落于苍南县××乡××巷××号房屋。2010年3月31日，二原告与第三人蔡其鹏、吴丽芳签订卖尽契一份，双方约定购房款128800元，当日二原告交付了全部剩余购房款。后原告对该案涉房屋进行占有、使用和管理，目前案涉房屋所有权和土地使用权仍登记在张秀、陈香尧名下。原审另查明，苍南县人民法院在执行中国农业银行股份有限公司苍南县支行与张秀、朱明绸金融借款合同纠纷一案时，于2019年11月22日作出（2019）浙0327执4699号裁定书，裁定拍卖或变卖登记在张秀与他人名下的坐落于苍南县××乡××巷××号房屋【房产证号：苍房权证苍字第0××**、第0××**，土地证号：苍集用（2009）第03-**】。2019年12月26日，原告郭和表、林孙玉向原审法院提出执行异议，该院于2019年12月30日作出（2019）浙0327执异251号执行裁定书，驳回原告执行异议申请。原审法院认为，被告张秀与第三人蔡其鹏、吴丽芳，原告郭和表、林孙玉与第三人蔡其鹏、吴丽芳之间签订的卖尽契，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。卖尽契签订后，二原告依约支付了全部价款，并实际占有、使用、管理该案涉房屋。本案现有证据足以表明二原告对案涉房屋拥有实体权利，二原告取得物权期待权，且尚无证据表明案涉房屋未办理变更登记系二原告过错所致，故应认定二原告已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对该案涉房屋的强制执行的民事权益。因此，二原告提出停止对案涉房屋执行的请求，理由正当，予以支持。被告中国农业银行股份有限公司苍南县支行关于该买卖不真实以及原告存在过错的答辩意见，证据不足，理由不充分，不予支持。原审法院判决：不得执行坐落于苍南县××乡××巷××号房屋【房产证号：苍房权证苍字第0××**、第0××**，土土地证号：苍集用（2009）第03-**。案件受理费2432元，由郭和表、林孙玉负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为郭和表、林孙玉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该规定，买受人需同时符合上述四个条件，方可排除执行。其中，（一）“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、（三）“已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款…”，是指买受人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，并向被执行人支付全部或部分价款。本案中，涉案房屋虽登记在被执行人张秀（共有人陈香尧）名下，但经过两次买卖，被执行人张秀将涉案房屋出卖给蔡其鹏，蔡其鹏、吴丽芳又将涉案房屋出卖给郭和表、林孙玉，故郭和表、林孙玉系与蔡其鹏、吴丽芳签订房屋卖尽契，且向蔡其鹏、吴丽芳支付购房款，买受人郭和表、林孙玉与被执行人张秀之间既无合法有效的书面买卖合同，又未向被执行人张秀支付价款，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第（三项）的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，被执行人张秀没有明确提出反对案外人异议的意见，原审法院将其列为被告不当，朱明绸虽与张秀同为（2019）浙0327执4699号一案的被执行人，但双方争议的涉案房屋与被执行人朱明绸无关，本案也不涉及被执行人朱明绸的责任承担，原审法院将朱明绸列为原审被告亦属不当，本院予以指正。综上所述，中国农行苍南支行的上诉请求成立，予以支持；原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初564号民事判决；二、驳回郭和表、林孙玉的诉讼请求。一审案件受理费2432元，二审案件受理费2432元，均由郭和表、林孙玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 李翔宇审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二一年三月二日代书记员 杨 扬附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。