广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24519号上诉人（原审第三人）：盛民富，男，户籍所在地：江西省丰城市，现住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：叶静，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘映辉，广东品杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市南沙区南沙街金洲村民委员会，住所地：广东省广州市南沙区。法定代表人：周春松，职务主任。委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁艳好，女，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：马梓淋，广东纬国律师事务所律师。原审第三人：广州市南沙区闯天下网吧，住所地：广东省广州市南沙区。法定代表人：盛民富，职务总经理。原审第三人：广州市南沙区世芬餐厅，住所地：广东省广州市南沙区。个体工商户经营者：袁世芬，女，住江西省丰城市桥东镇。原审第三人：广州市南沙区盛世旅店，住所地：广东省广州市南沙区。法定代表人：盛国正，职务总经理。原审第三人：广州市南沙区南沙梓辰木桶饭店（个体工商户），住所地：广东省广州市南沙区。个体工商户经营者：李婷。上诉人盛民富因与被上诉人广州市南沙区南沙街金洲村民委员会（以下简称金洲村委会）、梁艳好、原审第三人广州市南沙区闯天下网吧（以下简称闯天下网吧）、广州市南沙区世芬餐厅（以下简称世芬餐厅）、广州市南沙区盛世旅店（以下简称盛世旅店）、广州市南沙区南沙梓辰木桶饭店（以下简称梓辰饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人盛民富代理人叶静、被上诉人金洲村委会代理人张颉、原审第三人梁艳好代理人马梓淋到庭参加诉讼。闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店经本院传唤，梓辰饭店经本院公告传唤，均无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。盛民富上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判盛民富无需协助返还位于广州市南沙区南沙街原金洲大酒店；2.判令本案诉讼费由金洲村委会、梁艳好承担。事实和理由：2013年7月25日，金洲村委会将涉案租赁物租赁给梁艳好，2013年11月4日梁艳好将涉案租赁物转租给盛民富，盛民富作为合法承租人，享有承租涉案租赁物的权利。一审法院以金洲村委会与梁艳好之间的租赁合同解除以及要求盛民富协助返还涉案租赁物严重损害了盛民富的合法权利。综上，盛民富请求二审法院依法予以改判。梁艳好二审答辩称其不同意盛民富的上诉请求，一审判决事实清楚，法律适用适当，应当驳回盛民富的上诉请求。盛民富不按合同约定交付租金，已构成根本违约，应当承担由此造成的一切违约后果。金洲村委会二审答辩称其不同意盛民富的上诉请求。金洲村委会与梁艳好的租赁合同已依法解除，梁艳好及实际占有人应向金洲村委会返还案涉租赁标的物。盛民富与梁艳好的转租合同与金洲村委会无关，该转租并未经金洲村委会的同意。而盛民富并无向金洲村委会支付租金，金洲村委会与盛民富不存在租赁法律关系，亦不存在收取其租金的事实。盛民富上诉仅是为了恶意拖延占有、使用租赁标的物的时间，请二审法院驳回盛民富上诉请求。闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店二审均未答辩。金洲村委会于2019年7月9日向一审法院起诉请求：1.梁艳好、盛民富、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店向金洲村委会返还位于广州市南沙区南沙街原金洲大酒店；2.梁艳好向金洲村委会支付自2017年6月1日起至2019年8月31日止的租金761282.04元（按25194.24元/月×2个月＋27209.78元/月×12个月＋29386.56元/月×12个月＋31737.48元/月×1个月计算）；3.梁艳好向金洲村委会支付自2019年5月1日起至实际返还租赁物之日止的管理费（按每月700元的标准计算）；4.梁艳好向金洲村委会支付自2017年6月1日起至2019年8月31日止的租金的违约金761282.04元（每月租金的违约金从当月6日起计至该月租金实际付清之日止，按每日2000元的标准计算，各阶段违约金均以本金为限）；5.梁艳好承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市南沙区经济技术开发区建设委员会于1995年颁发了涉案租赁物的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，上述文件记载：金洲大酒店的用地单位为广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司，用地规模为193.98平方米，建设规模为1623平方米。金洲村委会为广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司的唯一股东。2013年7月25日，金洲村委会（为甲方、出租方）与梁艳好（为乙方、承租方）签订《原金洲大酒店租赁合同》。合同约定，甲方将涉案租赁物按现状出租给乙方作商业使用，乙方已清楚地知道租赁物作为经营场地存在的问题，也清楚了解该物业的现状及产权状况，乙方自愿并强烈要求承租，自愿承担全部法律风险和经营风险。乙方保证：乙方任何时候都不得以租赁物未具备产权或报建手续、验收手续不全等为理由要求解除合同，或主张合同无效进行索偿。租赁期为9年，即自2013年8月1日起至2022年7月31日止，没有装修期。租赁物在2013年7月26日前交付。签订本合同的当天，乙方向甲方交纳500000元作为本合同履约保证金。待乙方按照甲方提供酒店的建筑施工图进行改造并取得消防合格证后无息退还20000元（所投入的费用由乙方自行负责），余下300000元在租赁合同期满无违约的，无息退还。如乙方在合同期内未能办理该酒店的消防合格证，合同押金不予退回，归甲方所有。若乙方在租赁期间出现违约事由，甲方有权没收保证金并解除合同。租金按月缴纳，乙方应于每月的5日前，将当月租金支付给甲方，甲方开具有效收款凭据。乙方向甲方缴纳的租金明细如下：……2016年8月1日至2017年7月31日，25194.24元/月；2017年8月1日至2018年7月31日，27209.78元/月；2018年8月1日至2019年7月31日，29386.56元/月；2019年8月1日至2020年7月31日，31737.48元/月……。租赁期间，租赁物应缴交的一切费用，包括水电费、治安费、管理费及清洁费等由乙方自付，与甲方无关。乙方必须在本合同租赁期届满后（或合同经协商一致解除、合同经依法解除）7天内无条件将场地腾空交回给甲方，乙方所添附的装修及固定设施设备无偿归甲方所有，乙方所购置的可移动设备由其自行搬走。乙方逾期缴交租金的，每逾期1日，乙方应向甲方支付2000元作为违约金；未按本合同约定的时间、金额向甲方支付租金超过10天，甲方有权单方解除本合同。合同因此解除的，乙方所交付的保证金不予退回，乙方除应向甲方付清欠付租金外，还应按逾期每天2000元的标准向甲方支付违约金，如违约金不足以弥补因此所造成甲方的损失，甲方有权就不足部分继续向乙方追讨。乙方不得将租赁物整栋转包或转租给第三方，但乙方可以将租赁物进行分租经营。乙方自行承担其与次承租人的权利义务，与甲方无关。合同签订当日，梁艳好支付了保证金300000元，涉案租赁物交付梁艳好使用。2013年11月4日，梁艳好（为出租方）与盛民富（为承租方）签订了《原金洲大酒店租赁合同》，合同约定：甲方将现有位于广州南沙区金洲裕兴花园亿裕街33号原金洲大酒店按现状出租给乙方作商业使用，现在一楼泵房位置是甲方使用，乙方不得占用。乙方已清楚地知道租赁物作为经营场地存在的问题，也清楚了解该物业的现状及产权情况，乙方自愿并强烈要求承租，自愿承担全部法律风险和经营风险。乙方保证：乙方任何时候不得以租赁物未具备产权或报建手续、验收手续不全等理由要求解除合同，或主张合同无效进行索偿。租赁期自2013年11月1日起至2022年7月31日止。租赁期间，甲方不得中途无故收回租赁物。如乙方确因特殊情况需要退租的，所缴交的保证金不予返回；一方因此而造成对实际方损失的，由责任方承担赔偿责任。如甲方确需提前收回租赁物的，乙方应当同意，甲方应当提前90天书面告知乙方，并给予乙方30天时间腾退租赁物；甲方除应当退还乙方保证金外，还应当赔偿乙方实际投入装修费的折旧费（按照未完成的租期进行折旧）和预期收益。现涉案租赁物一层由西向东分为三部分，西边由盛世旅店作旅店大堂使用，中间由世芬餐厅经营使用、东边由梓辰饭店经营使用。涉案租赁物二层由闯天下网吧经营使用，涉案租赁物三至七层由盛世旅店经营使用。在本案一审诉讼过程中，金洲村委会、梁艳好一致确认双方签订的《原金洲大酒店租赁合同》于2019年8月31日解除。梁艳好确认其没有支付涉案租赁物自2017年6月1日起至2019年8月31日的租金及2019年5月1日起至今的管理费。一审法院认为，金洲村委会与梁艳好签订的《原金洲大酒店租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同的约定全面履行。金洲村委会已按照合同约定将涉案租赁物交付梁艳好使用，梁艳好无正当理由迟延支付租金，其行为已构成违约。上述合同已经解除，金洲村委会提出返还涉案租赁物、支付管理费、租金及违约金的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。盛民富为涉案租赁物的次承租人，闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店以涉案租赁物作为经营场所，应负担协助返还涉案商铺的义务。对于租金的问题，金洲村委会主张自2017年6月1日起至2019年8月31日止的租金761282.04元（按25194.24元/月×2个月＋27209.78元/月×12个月＋29386.56元/月×12个月＋31737.48元/月×1个月计算），符合合同约定，一审法院予以支持。对于违约金的问题，合同约定违约金按2000元/日的标准计付，梁艳好主张违约金计算标准过高，应予以调整。其中，延迟支付2017年6月1日至2017年7月31日租金的违约金，应以25194.24元为本金，分别从当月的6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；延迟支付2017年8月1日至2018年7月31日租金的违约金，应以27109.78元为本金，分别从当月的6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；延迟支付2018年8月1日至2019年7月31日租金的违约金，应以29386.56元为本金，分别从当月的6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；延迟支付2019年8月1日至2019年8月31日租金的违约金，应以31797.48元为本金，从2019年8月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。每月租金违约金应以本金为限。对于金洲村委会主张的超过上述金额的违约金，一审法院不予支持。对于管理费的问题，梁艳好同意按每月700元的标准支付管理费，一审法院予以照准。对于庭审时尚未发生的管理费，一审法院不予支持。梁艳好应向金洲村委会支付自2019年5月1日起至2020年6月9日止的管理费9310元（按700元/月×13个月＋700元/月÷30天×9天计算）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告梁艳好应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市南沙区南沙街金洲村民委员会返还位于广州市南沙区南沙街原金洲大酒店；第三人盛民富、广州市南沙区闯天下网吧、广州市南沙区世芬餐厅（个体工商户）、广州市南沙区盛世旅店、广州市南沙区南沙梓辰木桶饭店（个体工商户）负协助返还义务；二、被告梁艳好应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市南沙区南沙街金洲村民委员会支付自2017年6月1日起至2019年8月31日止的租金761282.04元；三、被告梁艳好应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市南沙区南沙街金洲村民委员会支付自2017年6月1日起至2019年8月31日止的租金的违约金（延迟支付2017年6月1日至2017年7月31日租金的违约金，应以25194.24元为本金，分别从当月的6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；延迟支付2017年8月1日至2018年7月31日租金的违约金，应以27209.78元为本金，分别从当月的6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；延迟支付2018年8月1日至2019年7月31日租金的违约金，应以29386.56元为本金，分别从当月的6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；延迟支付2019年8月1日至2019年8月31日租金的违约金，应以31737.48元为本金，从2019年8月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；每月租金的违约金应以当本金为限）；四、被告梁艳好应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市南沙区南沙街金洲村民委员会支付自2019年5月1日起至2020年6月9日止的管理费9310元；五、驳回原告广州市南沙区南沙街金洲村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18687元，由原告广州市南沙区南沙街金洲村民委员会负担945元，被告梁艳好负担17742元。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：在金洲村委会与梁艳好租赁合同关系解除的情况下，盛民富作为次承租人是否应配合交还租赁场地。针对前述争议焦点，本院认定如下：从一审查明事实可知，梁艳好与金洲村委会签订租赁合同后，转租了部分物业给盛民富作酒店使用。由于梁艳好自2017年6月起未向金洲村委会缴纳租金已构成违约，应承担相应的违约责任。一审诉讼过程中，金洲村委会、梁艳好已一致确认双方签订的《原金洲大酒店租赁合同》于2019年8月31日解除。租赁合同解除后，梁艳好作为承租人还交承租物业是其应尽的随附义务。再因租赁合同解除，梁艳好已不再享有继续转租涉案场地的权利，梁艳好与盛民富之间的租赁合同已无法继续履行。在此情况下，金洲村委会要求梁艳好与盛民富等次承租人交还租赁物业合理合法，一审予以支持并无不当。况且，一审庭审中，盛民富与其他原审第三人均陈述的是待梁艳好与金洲村委会租赁合同解除后，众原审第三人再与金洲村委会建立租赁合同关系。本案也无证据显示盛民富向金洲村委会直接支付2017年6月之后的租金，盛民富所抗辩金洲村委会拒绝接受其缴纳租金又无证据予以证实，本院不予采信。因盛民富未取代梁艳好承租人的地位，其继续占有使用承租物业于法无据。为此，盛民富上诉主张其不需配合交还租赁物业无事实与法律依据，应予驳回。综上所述，上诉人盛民富的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人盛民富负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年三月十五日书记员  吴浩正徐毅敏