河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终671号 上诉人（原审原告）：滦平美天物业服务有限公司，住所地河北省滦平县滦平镇北山新区金色阳光小区物业办公室。 法定代表人：王鹏勃，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，河北盛誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金龙，河北盛誉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：滦平县金色阳光小区业主委员会。 负责人：陶冶，男，1989年4月25日出生，汉族，住河北省承德市双桥区，现住河北省滦平县。 委托诉讼代理人：孙屹，北京盈渊律师事务所律师。 上诉人滦平美天物业服务有限公司因与被上诉人滦平县金色阳光小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初3070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 滦平美天物业服务有限公司上诉请求：请求二审人民法院依法撤销一审民事判决，支持上诉人的一审诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。小区业主对于建筑区划内共同决定的重大事项及其表决权，我国《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条，都做出了明确具体的规定。滦平县金色阳光小区选聘物业服务企业，属于小区业主共同管理的重大事项，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才合法有效。滦平县金色阳光小区现有业主3072户，建筑物总面积316000平方米。召开业主大会，需有1537户且专有面积达到158001平方米的业主，一致同意选聘某一物业服务企业，选聘的物业服务企业才是合法有效的。在此基础上，滦平县金色阳光小区业主委员会，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业，才能够签订《物业服务合同》。签订的《物业服务合同》在符合我国《民法总则》、《合同法》规定的生效条件后，合同才能发生法律效力。滦平县金色阳光小区业主大会没有依法选聘物业服务企业，也没有授权业主委员会与任何物业服务企业签到《物业服务合同》。滦平县金色阳光小区业主委员会擅自越权，于2020年12月2日与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订了《滦平金色阳光小区物业服务合同》。根据我国《民法总则》、《民法典》第一百四十三条之规定，行为人具有相应的行为能力，不违反法律、法规的强制性规定，实施的民事法律行为才能发生法律效力。滦平县金色阳光小区业主委员会与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订的《滦平金色阳光小区物业服务合同》，因存在越权行为和违反法律的强制性规定，依法应当认定为无效。北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司是专业的物业服务公司，熟知我国《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定。应当知道滦平县金色阳光小区业主委员会未经业主大会授权，无权代表业主签订《物业服务合同》，而仍然违法与之签订合同，也是认定该合同无效的因素。一审法院将严重违法签订的无效合同，却认定为有效，实属认定事实错误。 一审判决适用法律错误。本案不但认定事实错误，而且适用法律也是错误的。我国《物权法》第八十一条规定，对于建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。有权更换的主体是业主（业主大会决定），而不是业主委员会。更换的程序是依法更换（按照物权法第七十六的规定选聘、解聘），而不是任意更换。一审法院错误的认为金色阳光小区业主委员会有任意更换物业服务企业的权利。再者，一审法院适用我国《物业管理条例》第二十六条之规定进行判决，是因事实认定错误而适用法律错误，是将无效的合同认定为有效的结果。一审法院基于上述种种错误，从而驳回了上诉人的诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实和法律错误，请二审人民法院依法纠正并改判被上诉人的通知行为无效。 滦平县金色阳光小区业主委员会辩称，其答辩意见同一审一致，上诉人的上诉主张无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 滦平美天物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认被告于2020年10月3日向原告送达的，停止金色阳光小区前期物业服务合同的通知（关于停止物业服务的函）无效；2、请求依法判决原告与被告按照2019年7月12日《金色阳光小区前期物业服务合同》继续履行；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年3月1日，中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订《金色阳光小区（一期）前期物业服务合同》，合同第三十五条约定：“本合同期限自2009年8月31日起至2014年10月31日止，合同期限为五年，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2010年12月8日，滦平中诚房地产开发股份有限公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订《金色阳光小区（一期）前期物业服务合同》，合同第三十五条约定：“本合同期限自2010年12月15日起至2014年10月31日止，合同期限为五年，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2014年11月1日，滦平中诚房地产开发股份有限公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订《金色阳光小区前期物业服务合同》，合同第二十九条约定：“本合同期限到业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2019年7月12日，滦平中诚房地产开发股份有限公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订《金色阳光小区前期物业服务合同》，合同第二十九条约定：“本合同期限到业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”承德市滦平县北山新区金色阳光小区建成后，一直由原告滦平美天物业服务有限公司提供物业管理服务。 2020年5月22日，滦平县中兴路街道金色阳光社区居民委员会公布《金色阳光小区业主委员会筹备组名单》、《中兴路街道金色阳光社区居委会关于成立金色阳光小区业主大会筹备组的通告》；2020年6月4日，金色阳光小区业主委员会筹备组发布《关于〈金色阳光小区业主管理规约〉草案及〈金色阳光小区业主大会议事规则〉草案的通告》；2020年8月18日，召开金色阳光社区金色阳光小区业主委员会选举大会会议；2020年9月，金色阳光小区业主委员会向滦平县住房和城乡建设局层报备案。 2020年11月22日，陶冶以金色阳光小区业主委员会主任名义签发《金色阳光小区选取物业服务公司项目公开招标监督报告》；2020年11月22日，评标委员会出具《金色阳光小区选取物业服务公司项目公开招标评审报告》；2020年11月23日，招标单位滦平县金色阳光小区业主委员会、招标代理机构承德金贝壳建设项目管理有限公司向北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司发出《自主采购项目成交通知书》（编号：CDBJC202009027）。 2020年10月3日，被告滦平县金色阳光小区业主委员会向原告滦平美天物业服务有限公司发送《关于停止物业服务的函》；2020年11月25日，被告滦平县金色阳光小区业主委员会向原告滦平美天物业服务有限公司发送《关于配合物业交接工作的函》。 2020年12月2日，被告滦平县金色阳光小区业主委员会与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订《滦平金色阳光小区物业服务合同》，约定“本合同自甲乙双方加盖公章或合同专用章之日起生效，并且取代双方之前任何口头和书面信函”。 2020年12月7日，原告滦平美天物业服务有限公司向本院提起诉讼，请求确认被告滦平县金色阳光小区业主委员会于2020年10月3日向其送达的停止金色阳光小区前期物业服务合同的通知（关于停止物业服务的函）无效，并继续履行2019年7月12日《金色阳光小区前期物业服务合同》。 一审法院认为，关于原告滦平美天物业服务有限公司主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，滦平美天物业服务有限公司请求确认被告滦平县物业服务合同的通知（关于停止物业服务的函）无效，并继续履行《金色阳光小区前期物业服务合同》，滦平美天物业服务有限公司属于与本案有直接利害关系的法人，其作为本案原告主体适格。 《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”原告滦平美天物业服务有限公司与滦平中诚房地产开发股份有限公司签订《前期物业服务合同》，为滦平县金色阳光小区全体业主提供物业管理服务，其作为建设单位聘请的物业服务企业，滦平县金色阳光小区业主有权依法更换。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”滦平中诚房地产开发股份有限公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订《金色阳光小区前期物业服务合同》中亦约定：“本合同期限到业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”被告滦平县金色阳光小区业主委员会于2020年12月2日与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订《滦平金色阳光小区物业服务合同》，约定委托北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司就滦平县金色阳光小区实施物业管理服务，并约定“自双方加盖公章或合同专用章之日起”《滦平金色阳光小区物业服务合同》生效。根据行政法规及合同约定，滦平中诚房地产开发股份有限公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订的《金色阳光小区前期物业服务合同》，应自被告滦平县金色阳光小区业主委员会于2020年12月2日与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订的《滦平金色阳光小区物业服务合同》生效时自动终止。原告滦平美天物业服务有限公司于2020年12月7日提起诉讼时，被告滦平县金色阳光小区业主委员会与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订的《滦平金色阳光小区物业服务合同》已经生效，其请求确认被告滦平县物业服务合同的通知（关于停止物业服务的函）无效，并继续履行《金色阳光小区前期物业服务合同》的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：驳回原告滦平美天物业服务有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实相一致，一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，2019年7月12日，滦平中诚房地产开发股份有限公司与上诉人滦平美天物业服务有限公司签订的《金色阳光小区前期物业服务合同》合法有效。经审查，被上诉人滦平县金色阳光小区业主委员会是在街道、乡镇政府监督指导之下成立的，并于2020年9月11日在滦平县物业管理办公室、滦平县住房和城乡建设管理局备案，该业主委员会成立的过程是合法有效的。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”的规定，被上诉人滦平县金色阳光小区业主委员会有权依法对金色阳光小区的物业服务公司更换。另据《金色阳光小区前期物业服务合同》第二十九条约定：“本合同期限到业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止”,滦平中诚房地产开发股份有限公司与上诉人滦平美天物业服务有限公司签订的《金色阳光小区前期物业服务合同》，应自被上诉人滦平县金色阳光小区业主委员会于2020年12月2日与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订《滦平金色阳光小区物业服务合同》生效时自动终止。由此可见，上诉人滦平美天物业服务有限公司请求确认滦平县物业服务合同的通知无效，并继续履行《金色阳光小区前期物业服务合同》的诉讼请求于法无据。一审判决驳回滦平美天物业服务有限公司的诉讼请求符合合同约定和法律规定，并无不当，应予支持。 综上所述，滦平美天物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由滦平美天物业服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 钱丽艳 二〇二一年三月十九日 法官助理 杨晓梅 书 记 员 包居正