宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初1851号原告：固原市医药有限责任公司。法定代表人:马志英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翁继平，男，1966年5月19日出生，汉族，系该公司职员，住宁夏固原市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姜修欣，宁夏古雁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：固原经济开发区三福资源开发有限公司。法定代表人：王冠学，系该公司经理。委托诉讼代理人：连春清，宁夏大光明律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告固原市医药有限责任公司与被告固原经济开发区三福资源开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，被告于2020年7月7日申请对涉案租赁房屋的装修费用进行评估，本院依法对外委托进行了评估，评估鉴定程序于2021年1月18日结束。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告固原市医药有限责任公司的委托诉讼代理人翁继平、姜修欣和被告固原经济开发区三福资源开发有限公司的委托诉讼代理人连春清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固原市医药有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的位于固原市六盘山路固原市医药有限责任公司综合大楼三楼的房屋租赁合同，被告将该房屋返还给原告；2.被告向原告支付顶抵后拖欠的租金2008082.69元（暂按合同约定标准一、二楼房租自2017年8月31日计算至2019年6月30日，三楼房租自2019年9月1日计算至2019年12月31日，之后三楼租金计算至被告返还房屋并搬离时止）；3.被告向原告返还收取的房屋押金40000元、保证金10000元，共计50000元；4.被告向原告支付违约金180816元（暂计算至2019年12月31日，按日租金1506.8元×120天计算，之后违约金计算至被告返还房屋并搬离时止）；5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年8月18日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于固原市六盘山路固原市医药有限责任公司综合大楼一、二、三楼的房屋（面积9144.62平方米）用于商场经营，租期15年。2019年5月1日，被告以经营亏损，负债严重为由向原告提出解除固原市医药有限责任公司综合大楼一、二楼的房屋租赁合同。2019年6月20日，双方就解除综合大楼一、二楼的房屋签订了《房屋租赁合同解除协议书》，约定一、二楼的房屋租赁合同关系解除，被告于2019年12月31日前一次性向原告支付截至2019年5月1日的租金2479387元，原三楼房屋租赁合同约定的租期、租金支付及违约责任等继续履行。后被告未按约定支付一、二楼的租金。自2019年9月1日开始，被告也未按双方签订的《房屋租赁合同》约定向原告支付三楼的租金。截至2019年12月31日，被告拖欠租金共计183333.33元（550000元/年÷12个月×4个月），故其应按《房屋租赁合同》第十二条第3款约定向原告支付相应的违约金。双方租赁合同关系存续期间，原告为被告垫付一楼商场货款和工人工资共计2549275.70元。经宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司对一楼超市柜台等固定资产及装修的评估，金额为3203914.24元。另外，被告收取转租门面房的押金40000元、保证金10000元应向原告返还。被告在承租期间未经原告同意将房屋转租给第三人，并无故拖延向原告支付租金，其行为严重违反合同约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。现原告根据相关法律规定诉至法院，望判如所请。固原经济开发区三福资源开发有限公司辩称，因原、被告约定的租期未到，被告不同意原告关于解除双方之间的三楼房屋租赁合同的诉讼请求。如果原告要求解除该合同，应对被告投入的装修费用和固定资产予以折价赔偿。被告在三楼投入的资金共计3649283.50元，合同解除后应由原告支付。原告的第二项诉讼请求，因原、被告在解除一、二楼合同时，对财产进行了移交，移交的财产和一、二楼的装修费用高达500万元，而原告单方面委托评估公司对移交的财产进行了部分鉴定、部分评估，遗漏了大部分财产，因此鉴定数额不实，被告对该份鉴定报告不予认可，不同意顶抵。原告第三项诉讼请求与本案的房屋租赁合同无关，属于另一法律关系，应由第三人向被告主张，原告无权主张。对第四项诉请，原、被告在解除合同中明确约定放弃违约责任，故原告第四项诉讼请求没有事实根据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告依法向本院提交了证据。本院对原、被告提交的证据认定如下：对原告提交的房屋产权证复印件13份、《固原市医药有限责任公司综合大楼租赁合同》《申请》《房屋租赁合同解除协议书》、综合大楼2018年9月1日至2019年6月30日租赁费计算表、接收商品盘点结果确认表各1份，被告质证称对该证据的三性及证明目的均无异议，经审查该证据来源合法，内容真实，能够证明相关案件事实，对其证明效力予以确认；原告提交的宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司房地产估价报告1份，被告质证称系原告单方申请进行评估产生的评估报告，不予认可，经审查该评估报告存在争议，与本案没有关联性，对其证明效力不予确认；原告提交的中国人寿保险销售有限责任公司宁夏分公司与原告签订的《房产租赁合同》1份，被告质证称该证据与本案无关联性，经审查该证据不能证明被告向中国人寿保险销售有限责任公司宁夏分公司收取费用及原告有权主张该费用的目的，对其证明效力不予确认；被告提交的××区财产统计表1份、合同13份，原告质证称对证据的真实性无异议，对关联性及证明目有异议，经审查该证据不能证明被告投入到三楼的金额，对被告证明目的不予确认；被告提交的垫付金额统计表1份、储蓄卡领用表1份,原告质证后对该证据的三性及证明目的均提出异议，经审查该证据系被告单方制作，不能核实该证据的真实性，对其证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年8月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《固原市医药有限责任公司综合大楼租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的位于固原市六盘山路固原市医药有限责任公司综合大楼一、二、三楼层的房屋（面积9144.62平方米）用于商场经营；租期为2017年9月1日至2032年8月31日；前三年每年租金为270万，每满三年房屋租金再上期租金的基础上递增10%（详见合同附件2:2017年9月1日至2032年8月31日农副蔬菜产品及中医药综合市场租赁费统计表）；乙方须于当年的9月1日前一次性预先支付房租；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有；房屋租赁期间，乙方拖欠房租及各项应当由乙方承担的费用累计超过2个月的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照合同约定向甲方支付剩余期限租金10%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋。2019年5月1日，被告以经营亏损，负债严重、楼盘对外租金相对过高、导致剩余部分不能出租为由向原告提出解除一、二楼层的房屋租赁合同。2019年6月20日，原告（甲方）与被告（乙方）就解除综合大楼一、二楼层的房屋签订了《房屋租赁合同解除协议书》，约定一、二楼层的房屋租赁合同解除；解除后，双方就解除的部分互不追究违约责任；乙方于2019年12月31日前一次性支付截至2019年5月1日的房屋租赁费2479387.90元；三楼面积3046.81平方米，租金55万元，继续由乙方租赁，租期、租金支付及违约责任等依据原合同执行。后被告未按约定支付一、二层的租金，亦未支付自2019年9月1日起的三楼层的租金。另查明，2019年1月5日至6日，原告接收被告价值为586874.24元的库存商品，被告庭审中同意顶抵租金。2020年3月1日，原告将三楼层出租给他人，被告尚占用面积为23.6平方米的房屋1间用于存放物品。2021年2月5日，本院组织原、被告对三楼层的物品各自进行拍照固定，原告当场以被告未付清租金为由，拒绝被告搬离相关物品。本院认为，原、被告签订的《固原市医药有限责任公司综合大楼租赁合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。本案争议的焦点有四：一是原告是否享有单方解除三楼层租金合同的解除权。被告在承租期间未按约定期限支付租金违反合同约定，符合合同约定的解除条件，故原告单方行使合同解除权的行为合法有效，对原告要求解除三楼层的租赁合同的诉讼请求予以支持。被告仍占有的房屋，在合同解除后，其应当将房屋返还给原告。因本院于2021年2月5日主持清查被告的固定物品时，原告以被告未付清租金为由拒绝被告搬走物品，原告的该行为视为被告已经向原告返还了房屋，故对原告要求返还房屋的诉讼请求不予支持；二是合同解除后租金的具体数额。原、被告对欠付的一、二楼层的租金2479387.90元和三楼层2019年9月1日至2019年12月31日的租金183333.33元无异议，予以确认。对于三楼层的剩余租金，原告庭审中自认于2020年3月1日将三楼层房屋出租他人，被告只占用面积为23.6平方米的房屋存放物品。据此，因2020年1月底全国范围内发生新冠疫情，商场普遍未开门营业，应酌情扣除2个月租金，即2020年1月1日至2020年3月1日三楼层的租金为45833元（550000元/年÷12个月×1个月），2020年3月1日至2021年2月5日的租金为3905元（550000元/年÷12个月÷3046.81平方米×23.6平方米×11个月），以上租金共计2712459.23元。原告接收被告价值为586874.24元的库存商品，被告同意顶抵租金，故在租金中予以扣减。原告主张扣除被告一楼超市的固定资产及装修价值合计2167040元，因被告对原告单方委托鉴定的数额不予认可，且双方对一楼超市的处理存在争议，被告亦不同意按此数额顶抵，故本案中不予顶抵扣除。原告所说的垫付的货款和人工工资，因其在本案中未予主张，亦与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。被告辩称三楼的装修费用和固定资产应予以折价赔偿，经本院依法释明，被告表示对此不提起反诉，只是抗辩意见，同时，合同约定除双方另有约定外，合同解除后依附于房屋的装修归原告所有，且被告虽提出鉴定申请，但因其在鉴定程序中未依法预交鉴定费用导致未进行鉴定，应由其承担举证不能的不利后果，故被告的该辩称理由不能成立，不予采纳。被告辩称原告公司的员工从其商场购买了价值18.65万元的商品未付款，应在租金中予以扣减，因被告提交的证据不能证明系原告购买了该物品，故被告该辩称证据不足，不予采纳。综上所述，顶抵后被告欠付原告的租金为2125584.99元（2712459.23元-586874.24元）；三是原告主张的房屋押金、保证金是否应予返还。原告提交的证据不证明中国人寿财产保险股份有限公司宁夏分公司向被告交纳了房屋押金、保证金，且原告并非该债权的权利人，无权主张该费用，故原告要求被告返还收取的房屋押金40000元、保证金10000元的诉讼请求证据不足，理由不能成立，不予支持；四是原告主张的违约金是否应予支持。原告在租赁期内与被告协商分期支付租金，视为其默认了被告迟延履行支付租金义务的行为，故对其主张的违约金不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、解除原告固原市医药有限责任公司与被告固原经济开发区三福资源开发有限公司之间签订的关于固原市六盘山路固原市医药有限责任公司综合大楼三楼层的《租赁合同》；二、被告固原经济开发区三福资源开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告固原市医药有限责任公司支付租金2125584.99元；三、驳回原告固原市医药有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25475元，由原告固原市医药有限责任公司负担4671元，被告固原经济开发区三福资源开发有限公司负担20804元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 刘汉龙审判员 郑银花人民陪审员 张天智二○二一年三月三日书记员 谢明娟附：本案引用的法律条文：一、《中华人民共和国民法典》：第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租金期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理的期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。