广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终384号上诉人（原审被告）：樊菊红，女，1973年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××××××××××××××，公民身份号码为652××××××××××××327。上诉人（原审被告）：张泽臣，男，1971年6月26日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××××××××××××××，公民身份号码为652××××××××××××75X。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐松，广东普翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭根，男，1990年5月18日出生，汉族，住湖南省岳阳县××××××××第十组，公民身份号码为430××××××××××××871。委托诉讼代理人：王寒光，广东经致律师事务所律师。原审第三人：东莞市东联房地产信息咨询有限公司，住所地：东莞市××××××××××××××××，统一社会信用代码为914×××××××××××155F。法定代表人：黄芬，总经理。委托诉讼代理人：黄福合，为公司员工。上诉人樊菊红、张泽臣、被上诉人彭根、原审第三人东莞市东联房地产信息咨询有限公司（以下简称东联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初10844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除彭根与樊菊红、张泽臣及东莞市东联房地产信息咨询有限公司于2019年12月21日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0000813）；二、樊菊红、张泽臣应于判决生效之日起七日内向彭根支付违约金398000元；三、樊菊红、张泽臣应于判决生效之日起七日内向彭根返还定金50000元。如樊菊红、张泽臣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费减半收取13152元、保全费5000元，合计18152元（彭根已预交），由樊菊红、张泽臣共同负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初10844号民事判决书。樊菊红、张泽臣上诉请求：（一）维持原审判决第一项，撤销其他项。（二）驳回彭根的诉讼请求。（三）本案诉讼费用由彭根承担。事实与理由：1.一审认定合同主体错误。在房屋登记机构签署《房地产买卖合同》的主体是樊菊红、张泽臣与姚燕鹊，委托中介办理房屋权属登记的主体也是姚燕鹊，彭根并非本案适格原告。同时，案涉房屋所有权人是樊菊红，张泽臣只是其代理人，张泽臣也不是本案适格当事人，故张泽臣、彭根不是本案适格主体。本案交易主体是樊菊红、姚燕鹊，应以两人为本案当事人。2.彭根与姚燕鹊假离婚真买房的行为违法，樊菊红、张泽臣、彭根、姚燕鹊签订的《房地产买卖合同》无效。如果彭根不是假离婚，请其提供购房资格证明。3.合同的顺延履行日应为2020年2月24日。樊菊红、张泽臣已经为履行留出合理时间。4.彭根怠于履行案涉合同，在合同约定的履行期内都没有积极履行合同，也没有为疫情发生后的履约做准备。5.彭根、姚燕鹊若因不可抗力未能履约，应履行通知义务。但是二人既未通知樊菊红、张泽臣，也未提供相应证明。6.案涉交易不符合不可抗力的适用条件，可以继续履行。姚燕鹊可以选择自己前来办理或委托其他人过来办。7.樊菊红、张泽臣行使解除权合法有据。樊菊红、张泽臣已多次催促对方履约，也给了合理期限，但是彭根没有合理原因而不按约定履行合同，导致合同目的无法实现，樊菊红、张泽臣只能选择解除合同。彭根辩称：1.案涉《房地产买卖合同》签约主体为彭根、樊菊红、张泽臣，一审认定事实清楚，适用法律正确。2.彭根严格按照签订的《房地产买卖合同》履行义务，虽因疫情这一不可抗力导致双方不能按照合同约定期限履行过户手续，但该事由不可归责于彭根。3.因疫情影响，2020年2月21日东莞市政务服务数据管理局才发布通告，自2020年2月24日起政务服务大厅恢复对外开放。樊菊红、张泽臣未与彭根协商，即在2020年2月21日单方决定的合同履行期限为2020年2月25日不合理，未考虑彭根和姚燕鹊身处外省及当时东莞市疫情防控措施等客观因素，也不接受彭根提出的增加定金等其他条件，后樊菊红、张泽臣以此为由拒绝履行合同，是导致案涉合同没有履行的根本原因。4.为实现案涉合同目的，彭根一直积极与樊菊红、张泽臣协商过户事宜，寻求更多履行合同的方法。后彭根、姚燕鹊选择2020年2月24日办理委托公证，并将材料寄到东联公司处，后经过补充材料，2020年2月28日东联公司已收集齐所需材料，并约到3月9日房管部门的预约号，随后东联公司通知樊菊红、张泽臣于3月9日前往房管部门办理案涉房屋的过户手续，但张泽臣、樊菊红未前往。由此可见，彭根一直全面、积极的履行案涉合同，希望早日过户。5.樊菊红、张泽臣称因彭根原因导致其无法购买翡翠东望与事实不符，二者并无关联。东联公司的答辩意见与一审答辩意见一致。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。二审期间，樊菊红、张泽臣提交一份在房管所签订的网签合同。拟证明房屋买卖合同双方主体为姚燕鹊与樊菊红。根据该份网签的《房地产买卖合同》，姚燕鹊应当在2019年12月21日支付首期款5万元，在2020年1月20日支付55万元，在合同签订日30日内办理不动产登记手续。合同签订于2019年12月27日，根据该约定应当在2020年1月27日完成房屋登记手续，但姚燕鹊并没有在约定期限内交付第二笔款项，也没有办理房屋变更登记手续。其次，彭根在与樊菊红、张泽臣签订合同后，因其无购房资格，采取假离婚方式，用姚燕鹊的名义签订购房合同，其行为违背法律规定，双方签订的合同为无效合同。彭根认为，在房管所签订网签合同时比较匆忙，没有细看合同内容。各方的履行主要是依据在中介处签订的《房地产买卖合同》的内容。而且签中介合同之时，三方协商网签合同可能会以其他人的名义签订。东联公司确认网签合同的真实性，主张据相关经理反映，本来准备按照中介合同约定的过户时间来确定网签合同第二笔款项的付款时间。彭根亦提交出生医学证明一份，拟证明女儿彭沐尧的出生日期。樊菊红、张泽臣确认出生证明的真实性，不确认关联性，认为即便姚燕鹊处于哺乳期内，但离小孩出生已有7个多月，姚燕鹊可以携带小孩来东莞办理过户手续，也可以委托其他人来办理。处于哺乳期不能免除其依约过户的义务。东联公司对出生证明没有意见。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对樊菊红、张泽臣上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：首先，案涉《房地产买卖合同》是樊菊红、张泽臣与彭根签订，合同主体是樊菊红、张泽臣与彭根，虽然在履行过程中是以姚燕鹊名义签订网签合同，但樊菊红、张泽臣对此是清楚且未提出异议，双方当事人仍应受案涉合同约束。彭根作为原告提起本案诉讼主体适格。彭根的婚姻状况并不属于导致案涉合同无效的情形，案涉合同亦不存在其他合同无效的情形，依法应属有效合同。其次，案涉合同约定首期款在双方在房管部门过户并完税当天支付，双方应在2020年2月3日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延。由于新冠病毒影响，双方无法按约定时间办理过户手续，则交易时间应相应顺延，各方应友好协商重新确定合理的履行时间。2020年2月21日，东莞市政务服务数据管理局发布通告，自2020年2月24日起政务服务大厅恢复对外开放，张泽臣于2020年2月21日告知彭根及东联公司，其已成功预约2020年2月25日上午办理过户，并要求彭根返莞办理。该时间为樊菊红、张泽臣自行确定，且仅提前三天通知彭根，并未考虑彭根和姚燕鹊身处外省及当时东莞市疫情防控措施等客观因素，未给彭根预留合理的期限。彭根与樊菊红、张泽臣沟通调整过户时间未果，仍积极办理公证委托手续，在2020年2月25日下午将公证书邮寄给了东联公司，并根据东联公司的要求对公证材料进行补充后再次在2020年2月27日将公证材料邮寄给了东联公司，表明彭根在积极履行合同，并非故意拖延。故虽然彭根未能及时在2020年2月25日前来东莞办理过户手续，但其已积极采取其他措施办理过户手续，并不构成违约。樊菊红、张泽臣以彭根未在2020年2月25日办理过户手续解除案涉合同依据不足。东联公司后预约了2020年3月9日办理过户，但樊菊红、张泽臣已不愿意配合，致使案涉合同受房地产调控政策影响无法继续履行，樊菊红、张泽臣构成违约，彭根要求解除案涉合同及诉请樊菊红、张泽臣赔偿违约金398000元符合合同约定，原审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，樊菊红、张泽臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8020元，由上诉人樊菊红、张泽臣负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年三月十六日书记员 刘丹青