北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4743号上诉人（原审原告、反诉被告）：李侠，女，1971年10月20日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯静，女，1958年9月8日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：季志庆，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院******。法定代表人：李峰岩，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家置地房地产经纪有限公司员工。上诉人李侠因与被上诉人冯静、北京链家置地房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2020)京0102民初28491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人李侠、被上诉人冯静及其委托诉讼代理人季志庆、被上诉人北京链家置地房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李侠上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项；2.依法改判冯静向李侠返还押金11000元并支付违约金11000元，北京链家置地房地产经纪有限公司（下称链家公司）退还李侠中介费9680元；3.依法改判李侠无需向冯静支付房屋租赁税费3142.86元；4.由冯静、链家公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、有充分证据证明系冯静先提出解除合同，冯静应返还押金11000元，一审判决有失公正。我至始至终从未提出解除合同，且冯静就是否解约从未与我协商，而是利用我爱人不了解合同内容有意与其沟通，引诱其同意不再续租。冯静和我爱人的往来短信充分证明了是冯静首先提出不租，我爱人只是表示同意。当时我已将下一期的房租准备好，完全没有解约的打算，在此期间，冯静不接我电话，故意不与我商讨续租问题。按照合同第十一条第（二）项约定，冯静首先提出解除合同，应返还我押金11000元。二、一审法院有意歪曲事实，冯静没有尽到维修义务，应按照合同第十一条的约定向我支付违约金11000元。一审判决认定冯静对马桶进行了维修，但实际上冯静从未维修马桶。我多次向冯静反应马桶漏水事宜，其只是让我用白醋泡马桶，拒绝维修和更换，并且不允许我自己更换。我承租案涉房屋期间一直不能正常使用马桶。冯静尽管维修了空调，但是空调年久老化，我承租案涉房屋期间一直不能正常使用。我起诉后，冯静才更换了空调和马桶，故意毁灭证据。三、一审法院否定房屋租赁价格因受疫情影响而下降，否定我的法定合同解除权属于无理狡辩。疫情期间房屋租金下降是不争的事实（国家的官方统计数据和冯静在链家地产登记的租金低于出租给我的租金可以证明），依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，鉴于疫情不可抗力因素，我享有法定合同解除权，冯静应返还押金11000元。四、一审法院对袼式合同中明显不合理的无效条款不加审理，直接认定合同有效属于违法裁决，链家公司没有完成委托义务，应当退还中介费9680元并支付房屋租赁税费3142.86元。合同约定了没有任何前提条件的递增条款，不具有合理性，不是我的真实意思表示。一审法院在没有任何证据的情况下，将显失公平的条款强行判定为我的真实意思表示，属于违法判决。链家公司收取了中介费却为我提供了显失公平的合同，链家公司应退还中介费9680元。合同约定房屋租赁税费由我承担，我直到庭审时才知道此条款，发现此项约定的选择对号在前面的一个小括号里，而我一直将后面的叉作为此项约定，即我从未认可签署过此项条款。按照法律规定，格式条款如果对当事人不利，应当提醒当事人并将该条款放在合同醒目的位置并加黑、加粗。按照法律规定，该格式条款属于无效条款，且个人所得税和房产税法定由冯静承担，不应当由我承担。另，我未向冯静索要过发票，冯静是在接到我的起诉状后私自以我的名义开具发票，是冯静与链家公司蓄意欺诈，损害我的利益。综上，一审判决认定事实有误，请求二审法院查明事实后依法改判支持我的上诉请求。冯静辩称，同意一审判决，不同意李侠上诉请求。一、李侠2020年7月20日接到催缴房租通知时，拒绝按照合同约定支付房租，明确不租赁房屋，是“提出解除合同需求的一方”，且于2020年7月22日在案涉小区另租房屋，以事实行为单方面解除合同。二、案涉房屋交付给李侠时一切安好，其在使用过程中也没有出现违反“建筑结构和设备设施关于建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，以及危及人身安全”的情况。我对马桶、空调都进行了维修，现场双方确认没有问题，后续也未向我反映问题。三、案涉小区毗邻学校，李侠承租案涉房屋是方便孩子上学及其上下班，只与房屋位置有关系，与疫情没有关系。李侠主张疫情必然导致房租下降没有依据。四、李侠在各文书签字，且在签订合同后单方面要求我将房屋原有物品搬离并在合同上签字确认，可见李侠对合同签订极其谨慎，且更是倾向利于自己的强势行为。综上，李侠的上诉请求没有事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。链家公司辩称，同意一审判决，不同意李侠的上诉请求，我公司提供了居间服务，有权收取居间报酬，不存在退费的事实和理由。李侠向一审法院起诉请求：1.依法判令李侠与冯静合同解除，解除时间为2020年7月25日；2.依法判令冯静返还李侠押金11000元，依法判令冯静向李侠支付违约金22000元，依法判令冯静向李侠支付购买LED灯费用200元、花洒费用120元、防盗门锁费用400元，依法判令冯静、链家公司链家地产退还李侠中介费9680元；3.由冯静、链家公司承担本案诉讼费用。冯静向一审法院反诉请求：1.判令李侠向冯静、链家公司支付违约金人民币11000元；2.判令李侠向冯静、链家公司支付水电燃气费254.60元；3.判令李侠向冯静、链家公司支付房屋租赁税费3142.86元。上述合计人民币14397.46元；4.判令李侠承担本案反诉的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年7月11日，冯静（甲方、出租方）与李侠（乙方、承租方）、链家公司（丙方、居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区×××601，建筑面积50.2平方米。……第三条、租赁期限。房屋租赁期限自2019年7月25日至2022年7月24日，共计3年。……第四条、租金及押金。租金每月11000元，租金按照半年支付。各期租金支付日期：2019年7月25日，2020年1月25日，2020年7月25日，2021年7月25日。押金11000元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条、其他相关费用的承担方式。租赁期内的下列费用中，由甲方承担：供暖费、物业管理费，由乙方承担：水费、电费、燃气费、房屋租赁税费、上网费。本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第六条、居间服务。丙方应当认真负责地为甲乙双方提供订立房屋租赁合同的机会和中介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项。……乙方应于合同签订当日向丙方支付居间代理费9680元。合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的居间代理费。第七条、房屋维护及维修。（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。……第十条、合同解除。（一）经双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1.不按照约定支付租金达十日的。2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。……8.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。第十一条、违约责任。（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的200%标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的居间代理费外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。第十三条、其他约定事项。……3.其他：1.甲乙双方协商一致，乙方允许甲方在交房时将阁楼和通往露台的门锁住，乙方不得私自打开。2.甲乙双方协商一致，乙方在本房租住期间租金每年递增3%，递增后租金为，首年11000元每月，第二年11330元每月，第三年11660元每月。3.甲乙双方协商一致，在乙方租住期间，除首年外，第二年起付款方式为年付，具体付款日期以合同为准。合同附件一相关费用明细记载：水费起计底数18.6立方米，电费起计底数31.59元，燃气费起计底数339立方米。合同签订当日，李侠向链家公司支付居间费9680元。2019年7月12日，李侠向冯静转账支付押金11000元。2019年7月25日，李侠向冯静转账支付2019年7月25日至2020年1月24日的房屋租金66000元。2019年8月1日，李侠通过微信向冯静反映马桶漏水事宜，双方进行了协商，冯静找人对马桶进行了维修。2019年8月5日，李侠表示维修后还是漏水，冯静表示维修后已经不漏水了，李侠提出购买新的马桶，冯静以换马桶会破坏防水为由未予同意。2019年8月，李侠交纳租赁房屋水费180元。审理中，冯静、李侠均认可其中140元是李侠入住前的水费。2020年1月17日，李侠向冯静转账支付2020年1月25日至2020年7月24日的房屋租金66000元。2020年5月，李侠提出房屋内的空调无法使用。2020年5月3日，冯静找人对空调进行了维修。2020年7月20日，冯静通过手机短信通知李侠爱人交纳下期房屋租金。李侠爱人表示由于疫情导致房租大幅下降，询问冯静能否不按照合同约定上涨租金，还是按上一年的标准支付。冯静表示按照合同执行。2020年7月21日，冯静通过手机短信通知李侠爱人如果继续租要按合同交纳房租。李侠爱人回复需要和李侠商量一下。2020年7月23日，冯静通过手机短信询问李侠爱人是否继续租，如果不租要寻找新的租户。李侠爱人回复不准备租了，楼层太高，爬楼比较累，厨房太矮，房顶上总有声音，准备找个一楼的房子，房子24号到期，25号叫上中介一起交割。2020年7月25日，冯静与李侠在链家公司的协助下办理了房屋交接手续，李侠将租赁房屋交还给了冯静。2020年7月，冯静交纳了租赁房屋水费375元、燃气费91.59元。冯静主张交接时电表内尚余电费104.04元。2020年9月，冯静给李侠开具了房屋租金132000元的增值税普通发票，交纳了房产税及个人所得税3142.86元。李侠提交2019年7月26日北京中诚鑫盛智能照明科技有限公司出具的门锁收据金额400元、2019年9月20日北京中诚鑫盛智能照明科技有限公司出具的花洒收据金额120元、2019年10月30日及2020年6月28日北京中诚鑫盛智能照明科技有限公司出具的两张LED灯收据金额共计200元，用于证明其更换房屋内损坏的物品支出了相应的费用。冯静对上述收据的真实性不予认可。根据李侠提供的微信记录显示：2020年6月27日，李侠告知冯静客厅的灯突然不亮了。2020年7月29日，冯静表示知道李侠换锁芯的事，要求李侠把配的东西拿走。一审法院认为，链家公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理。冯静与李侠、链家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。各方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。李侠主张的马桶及空调问题，根据双方的微信聊天记录可知，在李侠提出问题后，冯静找人进行了维修，李侠主张冯静不履行维修义务，证据不足，法院不予采信。根据合同约定，第二年的房屋租金应递增3%，李侠应当按照约定的金额交纳房屋租金，李侠主张受到疫情影响房屋租赁价格存在下降，但本案租赁房屋是用于居住，李侠并未提供证据证明疫情或疫情防控措施对其居住使用房屋造成了影响，故李侠应当按照合同约定履行义务。在冯静要求李侠按照合同约定支付房屋租金的情况下，李侠提出不再承租，冯静亦予以同意，双方在链家公司的协助下于2020年7月25日办理了交接手续，故租赁合同应于2020年7月25日解除。李侠系提出解除合同需求的一方，应按照合同约定向冯静支付相当于一个月租金的违约金。根据合同约定，合同解除后，李侠交纳的押金应用于抵扣拖欠的租金、违约金等费用，法院将押金用于抵扣违约金，抵扣之后，冯静无须退还李侠押金，李侠也无须支付冯静违约金。根据合同约定，租赁期间的水费、电费、燃气费、房屋租赁税费应由李侠承担，冯静给李侠开具了租金发票，交纳了税费3142.86元，根据合同约定该费用应由李侠承担。关于水、电、燃气费，根据冯静提交的票据，扣减李侠多交的费用后，李侠还应支付水费、燃气费共计254.14元。对于李侠主张的更换物品的费用，根据双方的微信聊天记录可知，李侠将更换锁芯的事宜告知了冯静，冯静并未提出异议，该费用应由冯静承担。结合双方2020年6月27日的微信记录及李侠提交的2020年6月28日的LED灯收据，李侠将此次灯损坏事宜告知了冯静，故在第二天购买并进行更换具有合理性，该费用应由冯静承担。对于2019年9月20日的花洒和2019年10月30日的LED灯，李侠并未提供证据证明其通知了冯静，仅凭收据法院无法确认李侠更换物品的真实性及合理性，故该两项费用不应由冯静承担。综上所述，对李侠要求确认合同于2020年7月25日解除的诉讼请求，法院予以支持。对李侠要求冯静返还押金、支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。对李侠要求冯静支付花洒费用、门锁费用、LED灯费用诉讼请求的合理部分，法院予以支持。对李侠要求链家公司退还居间费的诉讼请求，法院不予支持。对冯静要求李侠支付违约金的反诉请求，法院不予支持。对冯静要求李侠支付水、电费反诉请求的合理部分，法院予以支持。对冯静要求李侠支付房屋租赁税费的反诉请求，法院予以支持。综上所述，一审法院于2021年1月判决：一、冯静与李侠、北京链家置地房地产经纪有限公司2019年7月11日签订的位于北京市西城区×××601号房屋的《北京市房屋租赁合同》于2020年7月25日解除。二、判决生效之日起七日内，冯静支付李侠更换门锁费用400元、LED灯费用100元。三、判决生效之日起七日内，李侠支付冯静水费、燃气费共计254.14元。四、判决生效之日起七日内，李侠支付冯静房屋租赁税费3142.86元。五、驳回李侠的其他诉讼请求。六、驳回冯静的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，李侠主张就是否解约问题上，冯静故意与其爱人协商，其爱人的意见不能代表其意见，此前其已向冯静明确表示有事通过中介联系。本院认为，李侠与冯静、链家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，各方均应履行各自义务。二审中各方争议的焦点为：一、租赁合同对于税费负担的条款是否无效；二、冯静是否尽到了维修义务；三、李侠与冯静哪一方系提出解除合同的需求方。关于租赁合同中对于租赁税费的约定。李侠上诉称租赁税费由其承担属于格式条款应属于无效，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案双方签订的租赁合同不具备预先拟定、重复使用格式条款的基本特点，且租金及相关费用的约定系租赁双方应该高度关注的重大事项，李侠以其未注意该条款为由主张无效，明显依据不足，本院对其该项上诉意见不予采信。原审法院依据租赁合同约定判令李侠承担租赁税费，并无不当，本院予以维持。关于出租人的维修义务。租赁合同约定，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，李侠应及时通知冯静修复；冯静应在接到李侠通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，李侠可代为维修，费用由冯静承担；因维修房屋影响李侠使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。合同履行过程中，李侠就马桶漏水及空调致冷不佳向冯静提出要求维修，冯静随即对马桶及空调进行了维修，冯静基本尽到了出租人的维修义务，李侠虽上诉称马桶及空调维修之后不久又出现故障，但未提供有效的证据证明冯静拒绝进行维修，李侠上诉要求冯静未尽到维修义务而承担违约责任的意见，依据不足，本院不予支持。关于提前解除合同的违约方，根据查明的事实，李侠的爱人提出因疫情影响不同意按租赁合同约定上涨下一年度租金，冯静表示按合同执行并询问李侠是否继续承租，李侠的爱人回复不准备租了。李侠上诉称其爱人的意见不能代表其个人意见，因案涉房屋由李侠一家三口居住使用，李侠的爱人系房屋的实际承租人之一，冯静直接与李侠的爱人沟通租赁相关事宜亦符合常理，李侠爱人的意思表示应视为夫妻的共同意思表示，故本院对李侠的该项上诉意见不予采纳。李侠一方率先提出不按租赁合同约定的租金标准履行合同，冯静询问是否继续承租系督促其按合同约定交纳租金，李侠的爱人明确回复提前解除合同，因此李侠一方系提前解除合同的需求方，应按合同约定承担违约的法律后果；租赁合同约定，李侠交纳的押金应用于抵扣拖欠的租金、违约金等费用，原审法院认定李侠的押金折抵违约金不予退还，并无不妥，本院予以确认。链家公司促成李侠与冯静订立并履行了租赁合同，已经完成了居间义务，李侠上诉要求链家公司退还居间费，依据不足，本院不予支持。综上所述，李侠的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费671元，由李侠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二一年三月二十九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥