河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1270号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨雪霞，女，1994年6月13日出生，汉族，住河南省柘城县。上诉人（原审被告、反诉原告）：贺晨曦，女，1993年3月13日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：李素勤，女，1972年12月8日出生，汉族，住河南省柘城县，系贺晨曦之母。代理权限：特别授权。上诉人杨雪霞因与上诉人贺晨曦租赁合同纠纷一案，不服柘城县人民法院（2021）豫1424民初376号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨雪霞，上诉人贺晨曦之委托诉讼代理人李素勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雪霞上诉请求：一、请求依法改判柘城县人民法院(2021)豫1424民初376号民事判决第二项“原告杨雪霞于本判决生效生效之日起5日内退还被告贺晨曦押金5000元。”为被告所交的租房押金因违反合同约定不予退还;二、改判柘城县人民法院(2021)豫1424民初376号民事判决第三项“本判决生效之日前的原告杨雪霞房屋租金损失由原告杨雪霞、被告贺晨曦分担各承担50%按每月1500元自2021年1月2日起计算。本判决生效之日后,如果被告贺晨曦未按本判决履行交付房屋,原告杨雪霞的房屋租金损失至被告贺晨曦实际交还房屋之日按每月1500元计算由被告贺晨曦承担,如果原告杨雪霞未按本判决收取房屋所产生的房屋租金损失由杨雪霞自行承担。”为被告贺晨曦赔偿杨雪霞房屋占用期间的房屋租金损失按每月1500元至实际腾空交还房屋之日止(自2021年1月2日起算至实际腾空房屋并交还房屋之日止)；三、改判柘城县人民法院(2021)豫1424民初376号民事判决第四项“原告杨雪霞于本判决生效之日起五日内向被告贺晨曦支付200元维修费为驳回被上诉人何晨曦的该项反诉请求或不予支持该项反诉请求；四、判令本案的受理费、反诉费、上诉费及全部费用由被上诉人贺晨曦全部承担。事实和理由：一审判决适用法律错误,认定事实不准确。原审法院认定原被告经协商一致签订房屋租赁合同中,备注内容中明确约定“押金5000元退还房子时押金退还,房子不准恶意破坏如有违规押金不退。"至今被上诉人贺晨曦未将所租房屋腾空交还给上诉人,并且还在主张房屋内的物品索取转让费。不能仅依被上诉人同意交房就认定上诉人应当收房,至少应当满足腾空房屋的基本条件,被上诉人所谓的交房只是转移损失风险的行为,并不是实际意义上的交还房屋。应认定房屋没有腾空退还给上诉人，属于违反合同约定故押金不退还。二、上诉人在知道被上诉人不肯腾空房屋交还给上诉人的第一时间,就向其讲明道理说其在房屋到期前可以转让房屋,可现在到期了你的装修和附加物,还有上家转让给你的东西你可以拆走清空,也可以视为弃物,任由房东自行处理。但被上诉人的代理人多次变换主张和否认事实,上诉人无奈于2021年1月1日报警调解处理,在民警调解不成的情况下上诉人为防止损失扩大,减小损失,又积极采取了第二个止损措施,于2021年1月4号提交了起诉状至柘城县人民法院。房屋现状为被上诉人既不騰空其装修物品,也不明确放弃所有权,将房屋实际占用至今，损失扩大纯属被上诉人贺晨曦单方面造成的,依法应由被上诉人单独承担。三、关于200元维修费,因被上诉人所租赁的房屋为商铺性质,其商铺使用期间的装修,装饰,维修均由承租人承担。关于变压器维修,应由提供用电服务的第三方供电公司和物业管理公司承担维修责任,这两家是电费的收取人,和实际受益人。该房屋上诉人仅对其发生在该屋内的维修责任承担维修费用分担约定义务。对通往该房屋的道路通往该房屋的水管,通往该房屋的电路,通往该房屋的网络,均有其相应的服务和受益的权利义务主体,不能把什么责任都归责到出租人身上。故其被第三人收取的“维修变压器”钱不应当按照房屋维修费来进行认定。其应当向对其提供供电服务的主体主张返还。且电费每度8毛钱是由被上诉人按需交付给物业管理公司的,承租人实际使用。承租人才是真正的业主,物业公司和供电公司才是实际受益人。关于被上诉人所说的不交不给通电,更应该是第三方的霸道作风和违法行为。如果造成损失也应当找代收代管电费的物业公司承担损失赔偿责任,而不应当向赖人低头找实在人买单。贺晨曦辩称，上诉人的上诉理由不能成立，杨雪霞拒不接收房屋，租金损失不应由贺晨曦承担，杨雪霞应退还押金，支付维修费，同时还应返还贺晨曦保证金，请求驳回杨雪霞的上诉。贺晨曦上诉请求：1、撤销柘城县人民法院(2021)豫1424民初376号《民事判决书》第三项,改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；2、撤销柘城县人民法院(2021)豫1424民初376号《民事判决书》第六项,改判被上诉人退还上诉人转让费10000元；本案一、二审诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、双方合同到期后,上诉人主动联系被上诉人交还房屋,但是被上诉人拒不接收，因此之后产生的租金损失不应当由上诉人承担。2、上诉人的10000元转让费,是直接打至被上诉人银行账户。被上诉人应当予以退还。杨雪霞辩称，因为贺晨曦拒不腾空房屋，租金损失应全部由贺晨曦负担，保证金10000元系杨雪霞代为李振佳收取且已经转给李振佳，不应当退还，请求驳回贺晨曦的上诉。杨雪霞向一审法院起诉请求：1.判令贺晨曦腾空所租赁房屋内的物品，并将房屋交还给杨雪霞；2.判令贺晨曦所交的5000元押金，因违反合同约定不予退还；3.判令贺晨曦赔偿房屋占用期间的房屋租金损失按每月1500元至实际交还房屋之日止及迟延履行期间的利息（自2021年1月1日起算）；4.由贺晨曦承担本案受理费、保全费及全部诉讼费用。贺晨曦向一审法院反诉请求：判令杨雪霞返还转让费10000元、变压器维修费用200元。一审法院认定事实：2019年12月31日杨雪霞与贺晨曦经协商一致签订房屋出租合同一份，租期为一年。合同内容：“出租人（甲方）杨雪霞，电话158××******，承租人（乙方）贺晨曦，电话156××******。甲方同意将自己的商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议：一、甲方出租的商铺坐落于和谐大街中南海××向北第二间，建筑面积116平米。双方商定房屋租期为1年，自2019年12月31日起至2021年1月1日止。二、承租方有下列行为之一的出租方可终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转借或转让的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3.承租方不能按约定支付房租的；三、合同期满后，如出租方继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周边商铺租金涨幅，由双方协商后作适当调整。四、租金为每年18000元人民币，大写壹万捌仟元整。租金为年付，房租到期前，提前一个月支付下一年房租。房租押金5000元，如乙方无违约行为，房租到期后退还押金。五、水费缴费账号（空白），电费电卡一张。备注：床一张、柜子2台，押金5000元退还房子时押金退还，房子不准恶意破坏，如有违规押金不退，吧台2张。出租方杨雪霞，承租方贺晨曦，2019年12月31日”。双方在合同上签名并捺指印。贺晨曦通过移动银行于2019年12月31日向杨雪霞转账33000元，贺晨曦承租杨雪霞房屋的上一任租户李振佳向贺晨曦出具10000元转让费的收条。在被告租赁原告房屋期间，因物业通知需维修变压器，每户需交200元，不交不通电。贺晨曦于2020年10月25日向物业微信转账200元，并告知杨雪霞。贺晨曦于2020年12月30日向杨雪霞交房并表示不再续租，杨雪霞因贺晨曦未将房屋腾空，还有空调和热水器没有拆走，不具备交房条件拒收，未退还贺晨曦押金5000元，又经梁庄派出所调解未果，形成纠纷。另查明，豫（2020）柘城县不动产权第0006866号不动产权证显示，权利人杨雪霞，房屋单独所有，坐落河南省商丘市柘城县未来大道南侧和谐大街1幢112铺。一审法院认为，双方签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定,合法有效,双方当事人均应当按照合同约定履行合同。合同到期，双方未续签合同，该合同自行解除。杨雪霞要求贺晨曦腾空所租赁房屋内的物品，并将房屋交还给杨雪霞的诉请，由于双方所签订的合同未涉及热水器、空调，且杨雪霞称热水器、空调是上一任租户李振佳转让给贺晨曦的，并不属于杨雪霞。贺晨曦交还房屋给杨雪霞时应腾空租赁房屋内的物品（热水器及空调），杨雪霞该项诉请予以支持。杨雪霞要求贺晨曦所交的5000元押金不予退还的诉请，按合同约定，贺晨曦并无违约行为，杨雪霞应按合同约定退还被告押金5000元，该项诉请不予支持。杨雪霞要求贺晨曦赔偿房屋占用期的房屋租金损失按每月1500元至实际交还房屋之日止及迟延履行期间的利息（自2021年1月1日起算）的诉请，因贺晨曦交房而杨雪霞以未腾空房屋为由拒收，也因此未退押金，又经派出所调解未成，未及时止损造成损失扩大双方均有过错。故判决生效之日前的杨雪霞房屋租金损失由双方分担各承担50%，按每月1500元自2021年1月2日起计算。判决生效之日后，如果贺晨曦未按判决履行交付房屋，杨雪霞房屋租金损失至贺晨曦实际交还房屋之日按每月1500元计算由贺晨曦承担；如果杨雪霞未按判决收取房屋，所产生的房屋租金损失由杨雪霞自行承担。杨雪霞诉请的保全费，因未提交证据不予支持。贺晨曦反诉要求杨雪霞返还10000元转让费的诉请，因双方所签订的房屋出租合同并未涉及10000元转让费，且贺晨曦称杨雪霞向贺晨曦出具10000元转让费收条，但该收条未有杨雪霞签名及日期，杨雪霞否认该收条是其出具的，称是上一任租户李振佳向贺晨曦出具的。经向李振佳调查，李振佳认可贺晨曦提交的10000元转让费的收条是其向贺晨曦出具的，并且该收条李振佳签名被撕掉，该10000元转让费包含热水器、空调、隔断、门头、装修。贺晨曦将一年的房租18000元、5000元押金及10000元转让费通过手机银行转账给杨雪霞，杨雪霞将代收的10000元转让费给李振佳，由李振佳向贺晨曦出具了10000元转让费的收条。贺晨曦虽然向杨雪霞转账33000元，但其中10000元是代李振佳收的转让费。贺晨曦要求返还10000元的反诉请求不予支持。贺晨曦反诉200元变压器维修费，有微信转账截屏及物业出具的收据，杨雪霞作为中南海花园业主，是租赁房屋的受益者、出租人，该维修费不应该由租户承担，贺晨曦垫付的200元维修费，杨雪霞应予以返还，对该项反诉请求予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贺晨曦于判决生效之日起五日内腾空所租赁房屋河南省商丘市柘城县未来大道南侧和谐大街1幢112铺（位于和谐大街中南海××向北第二间）内的物品（热水器及空调），并将房屋交还给原告杨雪霞；二、原告杨雪霞于判决生效之日起五日内退还被告贺晨曦押金5000元；三、判决生效之日前的原告杨雪霞房屋租金损失由原告杨雪霞、被告贺晨曦分担各承担50%，按每月1500元自2021年1月2日起计算；判决生效之日后，如果被告贺晨曦未按本判决履行交付房屋，原告杨雪霞的房屋租金损失至被告贺晨曦实际交还房屋之日按每月1500元计算由被告贺晨曦承担；如果原告杨雪霞未按判决收取房屋，所产生的房屋租金损失由原告杨雪霞自行承担。四、原告杨雪霞于判决生效之日起五日内向被告贺晨曦支付200元维修费；五、驳回原告杨雪霞的其他诉讼请求；六、驳回被告贺晨曦的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取）、反诉费28元（已减半收取）共计53元，由原告杨雪霞负担20元、被告贺晨曦负担33元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人贺晨曦提交的其与杨雪霞的录音光盘以及其与一审承办法官的录音光盘等证据，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，因上诉人贺晨曦交房而上诉人杨雪霞以未腾空房屋为由拒收，也因此未退押金，又经派出所调解未成，未及时止损造成损失扩大双方均有过错，一审酌定判决生效之日前的杨雪霞房屋租金损失由双方分担各承担50%按每月1500元自2021年1月2日起计算并无不当，上诉人杨雪霞与上诉人贺晨曦的上诉理由均不能成立。按合同约定，上诉人贺晨曦并无违约行为，故上诉人杨雪霞应按合同约定退还上诉人贺晨曦押金5000元，上诉人杨雪霞作为中南海花园业主，系租赁房屋的受益者、出租人，该维修费不应该由租户承担，上诉人贺晨曦垫付的200元维修费，上诉人杨雪霞应予以返还，上诉人杨雪霞关于不应退还押金5000元和不应支付维修费200元的上诉理由不能成立。因双方所签订的房屋出租合同并未涉及10000元转让费，根据查明的事实，上诉人贺晨曦将一年的房租18000元、5000元押金及10000元转让费通过手机银行转账给上诉人杨雪霞，上诉人杨雪霞将代收的10000元转让费给案外人李振佳，由案外人李振佳向上诉人贺晨曦出具了10000元转让费的收条，故上诉人贺晨曦向上诉人杨雪霞转账33000元中的10000元系代李振佳收的转让费，一审不予支持上诉人贺晨曦要求返还10000元的反诉请求亦无不当，上诉人贺晨曦关于要求上诉人杨雪霞返还转让费10000元的上诉理由不能成立。综上所述，杨雪霞与贺晨曦的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由上诉人杨雪霞承担78元，上诉人贺晨曦承担78元。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  张学朋审判员  王晓辉二〇二一年三月二十九日法官助理刘畅书记员张良涛