广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初30788号原告：钟华达，男，1971年12月5日出生，汉族，住广东省高州市×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××51X。委托诉讼代理人：王宣友，湖南苍松律师事务所律师。被告：徐有祥，男，1957年1月12日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××，公民身份号码：442××××××××××××413。被告：徐子聪，男，1986年8月13日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××，公民身份号码：441××××××××××××312。两被告共同委托诉讼代理人：钟智峰，广东泰旭律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈苑云，广东泰旭律师事务所律师助理。第三人：东莞市领航房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市万江区万江墟社区×××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××942。法定代表人：隋华强，总经理。委托诉讼代理人：李冰祥，该公司员工。委托诉讼代理人：黄向勇，该公司员工。原告钟华达与被告徐有祥、徐子聪、第三人东莞市领航房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人王宣友，被告徐有祥、徐子聪及其委托诉讼代理人钟智峰，第三人的委托诉讼代理人李冰祥、黄向勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、解除原、被告及第三人于2020年6月19日签订的《二手房买卖合同》；二、两被告连带返还原告定金30000元；三、两被告支付原告资金占用期间利息（利息以30000元为本金，自起诉之日起至被告付清定金及利息之日止，按全国银行间同业拆借中心当期公布的贷款市场报价利率计算）；四、本案诉讼费由两被告承担。后原告明确诉请一为要求解除原告与被告的房屋买卖合同关系。原告主张的事实和理由：原、被告及第三人于2020年6月19日签订关于东莞市万江区×××××××××××的《二手房买卖合同》。合同签订后，原告依约支付了定金。第三人为原告申请贷款，在两个多月内分别前往多家银行申请按揭贷款，均以房屋楼龄太久、房产证书权利登记事项存在瑕疵等原因不同意放贷。第三人于8月底联系原告到东莞市大朗镇的银行办理贷款，但该银行利息远高于合同订立时预算的利息，原告无法承受，因此没有向该银行申请贷款。2020年7月25日，东莞市人民政府多部门联合发布了相关房屋限购措施，原、被告订立的《二手房买卖合同》无法继续履行，被告却拒绝返还定金。被告徐有祥辩称，原告未能按期支付首期款，构成违约，徐有祥有权依据合同约定没收定金。一、原告未能于合同约定的期限内支付首期款，徐有祥因原告违约而解除与原告签订的《二手房买卖合同》。二、第三人已为原告找到能办理按揭贷款的银行，原告同意办理后又反悔，不去办理贷款手续。三、原告提交的税费预算表并非与徐有祥之间的约定，徐有祥不知情，原告不能以此为由主张其未违约。四、因原告违约导致徐有祥至今没有出售案涉房屋，房产证也押在第三人处，徐有祥保留向原告追索的权利。被告徐子聪辩称，徐子聪与原告没有合同关系，原告起诉徐子聪的主体不适格，请求驳回原告的相应起诉。第三人述称，原、被告应继续履行合同。经审理查明，案涉房屋于1992年11月19日登记在徐有祥名下。徐有祥与徐子聪为父子关系。2020年6月19日，原告与被告徐有祥、第三人签订《二手房买卖合同》，约定：徐有祥将位于东莞市万江区×××××××××××屋转让给原告，转让价为800000元；原告于合同生效当日支付定金30000元，于2020年7月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款290000元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号，于2020年7月20日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理相关手续；如原告未能按照约定期限履行义务，徐有祥有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过五日，徐有祥有权解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金或没收已支付的定金；等等。同日，原告向徐子聪账户转账30000元，没有备注转账信息，徐有祥确认收到原告定金30000元。根据各方的微信聊天记录可知，2020年7月至8月期间，原告与第三人多次沟通案涉房屋的银行贷款问题，前几家银行未同意放贷，第三人称有一家银行可以放贷，但年利率为7.5%，原告称利率太高不能接受，已经超出签订《二手房买卖合同》时的合理预见，双方关于贷款问题未能达成一致。后徐子聪通知第三人，若8月20日未能收到首期款则收回房产证不卖了。8月26日，原告告知第三人，根据7月25日出台的房地产调控政策，原告不能办理案涉房屋的过户手续，原告不构成违约。2020年7月25日，东莞市住房和城乡建设局等多部门联合发布《东莞市关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品房或二手商品房），须提供购房之日起2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明。就案涉房屋根据相关政策能否办理网签及过户手续问题，本院致函东莞市×××××××进行询问，该中心作出东不动产函[2021]67号复函，称根据《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》的规定，案涉交易转账凭证的收款方并非卖方本人，也没有备注相关购房信息，故案涉房屋无法按原政策规定继续办理网签及过户手续。本院认为，原告与徐有祥于2020年6月19日订立《二手房买卖合同》后，东莞市相关部门于7月25日出台房地产调控政策，根据新政策，原告无法办理案涉房屋的过户手续，因此，原告没有按照《二手房买卖合同》约定履行付款义务，不构成违约，徐有祥主张因原告违约而行使合同解除权，本院不予支持。上述新政策导致无法办理房屋过户手续属于情势变更，原告有权要求解除与徐有祥成立的房屋买卖合同关系。原告要求解除合同的意思表示已经送达徐有祥，本院确认双方的房屋买卖合同关系已解除。上述合同非因任一方过错导致解除，原告诉请徐有祥返还定金30000元，本院予以支持。因徐子聪并非合同相对方，原告诉请徐子聪返还，本院不予支持。徐有祥、徐子聪对上述合同解除不具有过错，原告诉请徐有祥、徐子聪支付定金的资金占用利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告钟华达与被告徐有祥的房屋买卖合同关系已解除；二、被告徐有祥应自本判决发生法律效力之日起五日内返还原告钟华达定金30000元；三、驳回原告钟华达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元（原告已预交），由原告负担2950元，被告负担2950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周汝丽二〇二一年三月十六日书记员  孙靖文邓见章附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。