北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2616号上诉人（原审被告）：北京金福世纪酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄苇子坑149号北厂。法定代表人：栾世杰，总经理。委托诉讼代理人：马子迁，女，北京金福世纪酒店管理有限公司经理。被上诉人（原审原告）：刘丹，女，1992年11月25日出生，汉族，富兰克（北京）信息服务有限公司翻译，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：何继兰（刘丹之母），1969年12月12日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王晓伟，北京市惠诚律师事务所律师。上诉人北京金福世纪酒店管理有限公司（以下简称金福世纪公司）因与被上诉人刘丹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金福世纪公司上诉请求：撤销一审判决，一审判决认定“房屋使用费”标准错误。事实和理由：一审判决认定“房屋使用费”标准错误，不符合公平原则。刘丹利用我公司的房屋每月获利2000余元。F栋6502号房自2015年8月17日至今51个月，获利102000元。在“合同无效”的前提下，刘丹利用我公司房屋所获利益应当归还我公司，我公司应当退还所收“租金”。我公司应当在应退还“租金”中扣除上述款项。刘丹辩称，同意一审判决，不同意金福世纪公司的上诉请求。刘丹向一审法院起诉请求：1.依法解除我与金福世纪公司签订的房屋租赁合同，我向金福世纪公司交付房屋；2.判令金福世纪公司返还房屋租金191408元；3.判令金福世纪公司给付我利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2018年2月22日始至租金返还完毕之日止；4.诉讼费、保全费由金福世纪公司承担。一审法院认定事实：2015年8月15日，金福世纪公司向何继兰出具《收款收据》，载明：“今收到何继兰交来房款F栋6502金额贰拾贰万元。”2015年8月17日，出租方金福世纪公司与承租方刘丹签订《金福世纪公寓楼房屋租赁合同》，约定，房屋坐落于大红门南路158号公寓楼F栋5层6502号，建筑面积30平方米。该房屋用途为住宅。承租方在支付该房屋的租金后，在本合同约定的承租期内，对该房屋拥有完全的使用权，享有将该房屋使用权转让、转租、赠与使用等相关权利；承租方行使本条约定之权利时，出租方应配合承租方，并按照本合同约定的权利义务及剩余期限与承租方选定的第三方签订《房屋租赁合同》，出租方有权收取变更手续费一千元。该房屋租赁期限20年，自2015年8月17日至2035年9月30日。经双方协商确定，该房屋按整套整租、一次性计费的方式计算租金，承租方需向出租方支付该房屋的租金总金额为220000元。该房屋租金付款方式为一次性付款，承租方应在2015年8月17日之前，将该房屋的租金付清。在本合同履行过程中，双方不得无故解除合同，但如遇政府规划、政策调整或有关单位依法征、占该房屋及土地而导致本合同成为履行不能时，本合同自然终止；出租方将按照已使用年限扣除租金，将剩余未使用年限租金退还给承租方。何继兰在承租方代表人处签名。金福世纪公司认可收到了上述房租220000元。2018年1月24日，金福世纪公司经理马子迁向刘丹出具《证明》，载明：“F栋6502房间于2018年1月20日房间内所有物品搬完，2018年1月24日交还两套钥匙，董慧敏接收，之后所有的使用权归公寓所有，春节后公司结算该房间的剩余房款。”董慧敏亦在该证明中签名。2018年3月27日，刘丹又从金福世纪公司处取回涉案房屋钥匙。刘丹主张扣除2018年1月24日至2018年3月27日期间的租金。另，刘丹称其于2019年8月6日将涉案房屋钥匙又交还金福世纪公司，且于2020年6月份左右将钥匙取回，但未提供相关证据，金福世纪公司亦不予认可。审理中，金福世纪公司向法院提交房屋所有权证，国有土地使用证及其与北京长城日用品工业有限公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明涉案房屋的权属、使用性质。国有土地使用证载明土地使用者北京市长城日用品工业公司，土地座落大兴县南苑北和义庄，登记日期为1996年4月18日，土地用途工业，使用期限永久，四至为东至南苑北路，西至长城日用品工业公司住宅，南至和义农业队耕地，北至厨具公司。房屋所有权证载明所有权人为北京长城日用品工业公司，房屋座落为大兴县红星区大红门南路，登记日期为1992年10月24日，所有权性质为集体，房屋状况详见房屋登记表。该登记表显示有平房51幢，二层楼房5幢，三层楼房2幢。52幢系二层楼房。《房屋租赁合同》约定金福世纪公司租赁北京长城日用品工业有限公司位于大红门南路158号B栋、F栋房屋，经营范围为商业酒店业，承租期限为15年，自2015年1月1日至2029年12月31日止。金福世纪公司称大红门南路158号F栋系房屋所有权证房屋登记表中52幢。刘丹、金福世纪公司均认可大红门南路158号F栋现系六层楼房，F栋6502房间仍由刘丹占有使用。经法院向北京市规划和自然资源委员会大兴分局调查，未查询到大红门南路158号的产权登记信息。一审法院认为：刘丹与金福世纪公司签订了《房屋租赁合同》，因租赁标的物没有取得合法建房审批手续，金福世纪公司对该房屋并不享有合法权利，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。金福世纪公司依据房屋所有权证、土地使用权证主张其对涉案房屋享有合法权利，经法院审查，房屋所有权证登记的房屋无法确认为涉案房屋，土地使用权证登记的土地四至亦无法确认为涉案房屋所在的地块，且经法院调查，大红门南路158号未查询到产权登记信息，故金福世纪公司的主张，法院不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，造成合同无效，双方都有过错，应各自承担相应的责任。因此，刘丹应将所承租房屋腾空后交由金福世纪公司。关于刘丹主张的房屋租金，因合同无效即已不存在房屋租金问题，但金福世纪公司并非无偿取得房屋使用权，刘丹占有使用房屋应支付一定的使用费，具体标准由法院参照双方约定的房屋租金确定，金福世纪公司多收取的部分，应向刘丹返还。关于应退还的房屋使用费的款项，应加上2018年1月24日至2018年3月27日期间的费用，对于2019年8月6日至2020年6月份的费用，刘丹要求返还，证据不足，法院不予支持。刘丹要求金福世纪公司支付利息，鉴于造成合同无效，刘丹亦存在过错，法院对其该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、刘丹与北京金福世纪酒店管理有限公司于二〇一五年八月十七日签订的《房屋租赁合同》无效；二、刘丹于判决生效后十五日内将坐落于北京市丰台区大红门南路158号F栋6502号房屋腾退后交付北京金福世纪酒店管理有限公司；三、北京金福世纪酒店管理有限公司于判决生效后十五日内返还刘丹房屋使用费163288.77元（截至二〇二〇年十二月十六日为163288.77元，自二〇二〇年十二月十七日起至刘丹实际交付房屋之日止的房屋使用费按照每日30.56元的标准从163288.77元中扣除）；四、驳回刘丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，金福世纪公司上诉主张一审判决认定房屋使用费标准错误。经查，对于房屋使用费标准，一审法院系参照双方约定的房屋租金进行的认定。本院经审查认为，一审法院的上述认定，符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。金福世纪公司关于房屋使用费标准错误的上诉意见缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，金福世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4128元，由北京金福世纪酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李俊晔审 判 员 王 琪二〇二一年三月二十四日法官助理 王若净书 记 员 张 爽