湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终709号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘建波，男，1979年6月12日生，汉族，住湖北省汉川市,被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉兰桂坊综合市场有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞南街卓刀泉南路10号。法定代表人：张一星，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪翊华，湖北筑予律师事务所律师。上诉人刘建波因与被上诉人武汉兰桂坊综合市场有限公司（以下简称兰桂坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省洪山区人民法院（2020）鄂0111民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李文独任审理。本案现已审理终结。刘建波上诉请求：撤销一审判决第三项，驳回兰桂坊公司一审对我方的反诉请求。事实与理由：虽然武汉疫情是4月8日解除封控，但是疫情对餐饮行业的影响持续到八九月份，一审武断认定从解封之日起计算我方支付的房租没有法律依据。我方有证据证明从4月10日开始我方就一直要求解除合同，要求兰桂坊公司退还押金、租金。电话是一直保持沟通，五月份是面对面沟通，是兰桂坊公司故意躲避沟通，我方多次信访也说明了要求解除合同的意思。一审时我方也提交了录音证据，法院并未采信存在过错。兰桂坊公司答辩称，刘建波的上诉没有事实和法律依据，本案合同终止期限是2020年9月15日，并非一审法院认定的不定期租赁合同，刘建波单方在期限内解除合同，应当承担没收履约保证金的违约责任。一审对我方判决有不公，但是本着息事宁人的想法，我方并未上诉。请求驳回上诉，维持原判。刘建波向一审法院起诉请求：一、判令兰桂坊公司退还刘建波合同保证金12470元。二、判令兰桂坊公司退还刘建波2020年1月26日至2020年3月15日期间的租金，计8313元（合计20783元）。第三、本案诉讼费由兰桂坊公司承担。兰桂坊公司向一审法院反诉请求：1、依法判决刘建波向兰桂坊公司支付2020年3月16日到2020年7月1日的租金21822.5元及逾期支付租金违约金(以21822.5元为计算基数，按每天千分之三计算，从2020年7月2日起计算到实际清偿之日止，暂计至2020年11月2日为7856.1元)；2、本案的本诉和反诉的所有诉讼费用由刘建波承担。3、请求判令刘建波支付更名费5000元。一审法院审理查明，2017年8月7日，案外人李攀与兰桂坊公司签订房屋租赁合同一份，甲方为兰桂坊公司，乙方为李攀。合同约定：由兰桂坊公司将位于武汉市洪山区卓刀泉南路10号（HO街内）第5区1层111室，建筑面积58.43平方米的房屋出租给李攀作餐饮使用。未经甲方许可，乙方不得改变本合同约定的房屋用途。房屋租赁期自2017年9月16日起至2019年9月15日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满叁个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金标准为计租租赁期第一年、第二年租金单价140元/月/平方米，实收6235元/月。租金支付实行先付费后使用的原则，租金首次按年付，后期按每3个月交付一次。首期租金乙方应在甲方通知可以交房后3个工作日内向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日30天前按3个月将当期租金一次性付清；如乙方未能按时向甲方缴清租金的，甲方有权按本合同约定追究乙方违约责任。乙方享受免租政策的免租期共7月，于2018年9月16日起至2019年4月15日止。免租期满后次日开始恢复计算租期。乙方应于签订本合同之日起当日内向甲方支付房屋租赁履约保证金，具体金额为12470元整。保证金作为乙方忠实履行合同的保证，乙方不得要求用此保证金来冲抵租金及其他应付费用。租赁期满后，若乙方无任何违约行为且乙方已清缴其全部费用，向甲方返还房屋并全面履行其按本合同所承担责任及义务的情况下，甲方需将保证金如数无息归还乙方。若乙方确因特殊原因需要转租的，乙方须事先征得甲方书面同意且不破坏租赁合同的前提下，与甲方办理转租手续，并承担5000元的更名费用。合同的解除和终止条款中约定：有下列情形之一的，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，甲方退还乙方保证金、剩余租金。……2、因不可抗力原因（含因地震、自然灾害、政府行为、国家或军队政策法规重大调整等）而终止合同的；3、因政府有关部门的管理行为，导致市场不能如期开业或中途歇业的；……合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，案外人李攀于2018年退出与兰桂坊公司的租赁关系，转而由刘建波继续承租案涉房屋直至2020年，案外人李攀与刘建波并于2019年9月1日共同向兰桂坊公司提出“关于HO街5-111号商铺更名的申请”，申请将案涉商铺的承租人由李攀变更为刘建波。此后，刘建波替兰桂坊公司将履约保证金支付给李攀，转而由刘建波继续承担12470元的保证金，兰桂坊公司于2019年9月3日通过收据的形式对刘建波承担履约保证金的事宜予以了确认。刘建波承租案涉房屋后，按照6235元/月的标准将房屋租金交到了2020年1月31日止，但刘建波、兰桂坊公司未再重新签订书面的房屋租赁合同。2020年1月23日，武汉市爆发新型冠状病毒疫情，政府有关部门为应对疫情传播，对武汉与全国其他地区交通出行、武汉市区内的交通及人员出行、城市商业经营等进行了管制，刘建波无法及时回到武汉进行商业经营。2020年4月8日，武汉地区逐步解除了疫情防控措施，刘建波于2020年4月回到武汉，并在此后与兰桂坊公司交涉了退还押金、房租及卫生费的问题。2020年6月25日，兰桂坊公司收到了刘建波要求退场的通知，并于当日对刘建波搬离物品予以了放行，刘建波于2020年6月25日从案涉房屋搬离，直至2020年7月1日，经兰桂坊公司放行后刘建波继续搬离了自己的剩余物品。一审法院另查明，刘建波于2020年5月28日向武汉市洪山区人民政府珞南街办事处反映退租金、押金、卫生费事宜，武汉市洪山区人民政府珞南街办事处于2020年7月22日出具《处理意见书》，告知刘建波上述问题应通过法律途径解决。一审法院还查明，案涉房屋的所有权人为武汉蓝牧商贸有限公司，该公司已将案涉房屋出租事宜授权兰桂坊公司租赁、运营。一审法院认为，刘建波、兰桂坊公司提交的书面房屋租赁合同系案外人李攀与兰桂坊公司签订，该租赁合同的租赁期至2019年9月15日已到期，而此后刘建波与兰桂坊公司并未重新签订书面的房屋租赁合同，因此刘建波、兰桂坊公司之间的房屋租赁合同关系为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可随时解除合同。在刘建波的通知下，兰桂坊公司已于2020年6月25日对刘建波退场予以了放行，双方的租赁合同关系已解除，故刘建波诉请退还12470元保证金，一审法院予以支持。对刘建波诉请退还2020年1月26日至2020年3月15日期间的租金、卫生费，一审法院认为，刘建波提交的收据上载明了其2019年8月29日交的租金是2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金共计37410元，武汉地区实行疫情管控是自2020年1月23日起，因此，2020年1月23日至2020年1月31日期间刘建波并未进行实际经营，故兰桂坊公司应当退还刘建波2020年1月23日至2020年1月31日期间的租金，因刘建波交付租金是按照6235元/月交付的，故兰桂坊公司应向刘建波退还的租金应为6235元/月÷30天×9天=1870.5元。关于刘建波主张的物业管理费，一审法院认为，因刘建波缴纳的是2020年2月1日至2020年3月15日的物业费，该期间正是武汉地区实行疫情管控期间，无证据证明兰桂坊公司在此期间公司在进行正常物业管理活动，因此不应计算此期间的物业管理费，该费用1315元应当予以退还。关于卫生费657元，刘建波陈述该卫生费对应的期间是2020年2月1日至2020年3月15日，一审法院认为，收据上并未注明657元卫生费对应的期间，在双方对此未作特别说明的情况下，一审法院认可兰桂坊公司陈述的刘建波缴纳的657元卫生费对应的期间是2019年8月1日至2020年3月15日共计228天期间的卫生费，扣除2020年1月23日起至2020年3月15日止的卫生费，刘建波在2019年8月1日至2020年1月22日共计175天期间，共计产生的卫生费应为657元÷228天×175天=504.3元，故兰桂坊公司应当退还的卫生费应为657元-504.3元=152.7元。综上，除保证金外，兰桂坊公司应当退还的租金、物业费、卫生费共计1870.5元+1315元+152.7元=3338.2元。对于兰桂坊公司主张的租金，一审法院认为，2020年4月8日以前武汉地区都处于疫情管控的特殊时期，就全国范围内而言，武汉地区的疫情最为严重，所采取的疫情管控措施相对而言也最为严格，经济生活受到的影响相比全国其他地区而言也最大，刘建波利用案涉房屋经营的餐饮行业也属于受疫情影响最为严重的行业之一；从另一方面而言，兰桂坊公司也未提交证据证明其在疫情期间就案涉房屋还存在其他损失，故基于疫情管控措施的不可抗力影响，并考虑到双方可能产生的损失程度，一审法院认为2020年1月23日至2020年4月8日的租金，不应予以收取。但2020年4月8日以后，在刘建波未提交充分证据证明其于2020年6月25日以前向兰桂坊公司发出过解除合同的通知的情况下，刘建波、兰桂坊公司之间的不定期租赁合同关系不应被认定为解除。一审法院认为，一般而言，合同的解除应当以通知为前提，本案刘建波、兰桂坊公司之间虽未重新签订书面的房屋租赁合同，但刘建波从案外人李攀处获得的书面房屋租赁合同上已明确载明了承租人与出租人相互通知的方式和地址，刘建波完全可以通过该合同上载明的地址向兰桂坊公司发送解除合同的通知，但刘建波怠于行使自己解除合同的权利，而自行认为双方的合同已于2020年1月解除的抗辩理由不能成立。刘建波系于2020年6月25日开始退场，直至2020年7月1日才搬离完毕。因此，刘建波应当向兰桂坊公司缴纳自2020年4月8日起至2020年7月1日止的租金，根据合同法的有关规定，按照双方的交易习惯，一审法院以6235元/月的标准计算该期间刘建波应缴纳的租金金额为6235元/月÷30天×85天=17665.83元。关于兰桂坊公司诉请的违约金，一审法院认为，刘建波、兰桂坊公司双方系不定期租赁合同，双方并未就租金交付的方式及违约责任的承担方式进行具体的书面约定，况且，案涉租赁合同纠纷产生的主要因素仍是疫情爆发的不可抗力而导致双方对租金的交付及续租产生争议而引起，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二），一审法院认为应当免除刘建波的违约责任。关于兰桂坊公司诉请的更名变更费，一审法院认为，更名费实际是兰桂坊公司与李攀所约定，刘建波与兰桂坊公司之间并未明确约定更名费用。案涉书面的《房屋租赁合同》并未由兰桂坊公司在刘建波更改签名处予以签章确认，刘建波、兰桂坊公司之间仍无书面的房屋租赁合同。因此，兰桂坊公司主张更名费用，一审法院不予支持。关于刘建波以珞南街办事处的处理意见书为证抗辩称其在2020年6月25日前通知过兰桂坊公司解除合同的事宜，一审法院认为，该处理意见书上仅载明了刘建波曾提出要求兰桂坊公司退押金、房屋和卫生费的诉求，并未载明刘建波曾通知过兰桂坊公司解除合同的内容。故对刘建波主张的解除合同的时间，因无证据予以证明，一审法院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决：一、兰桂坊公司于判决生效之日起十日内向刘建波退还保证金12470元；二、兰桂坊公司于判决生效之日起十日内向刘建波退还租金、物业费、卫生费共计3338.2元；三、刘建波于判决生效之日起十日内向兰桂坊公司支付租金17665.83元；四、驳回刘建波的其他诉讼请求；五、驳回兰桂坊公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费因适用简易程序减半收取为160元，由刘建波负担38元，由兰桂坊公司负担122元；一审案件反诉受理费334元，由刘建波负担170元，由兰桂坊公司负担164元。二审期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，针对刘建波的上诉请求及理由，本院评判如下：因受新冠疫情及疫情管控措施等不可抗力影响，刘建波从事的餐饮行业确实存在一定期限无法经营的客观事实，一审法院因此也认定了免予收取刘建波在疫情全面管控期间自2020年1月23日至2020年4月8日的房屋租金。在2020年4月8日武汉市解封、疫情管控措施解除、商业门店能够正常开业的情况下，刘建波再以疫情防控为由要求免除2020年4月8日疫情管控措施解除后的租金，于法无据。刘建波主张其自2020年4月10日已要求解除合同，并以合同解除为由主张不予支付租金，但并未就此提交充分证据，在无充分证据证实刘建波于2020年4月8日以后向兰桂坊公司发出了解除合同通知的情况下，一审法院认定刘建波应支付其搬离房屋前的租金，并无不妥。刘建波要求撤销一审判决第三项的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘建波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121元，由刘建波负担。本判决为终审判决。审判员  李文二〇二一年三月十一日法官助理严洁书记员何瑛