河南省洛阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫03执异433号异议人（案外人）：杜兵兵，男，1984年2月16日生，汉族，住河南省滑县。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地河南省郑州市金水区红专路**。负责人：徐建斌，该公司负责人。委托代理人：马静，河南尤扬律师事务所律师。委托代理人：蔡子恒，河南尤扬律师事务所实习律师。被执行人：洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司，，住所地河南省洛阳市西工区中州中路**凯瑞君临广场******及******整层法定代表人：刘宏强，该公司董事长。被执行人：刘宏强，男，1974年3月21日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。被执行人：刘振强，男，1976年10月28日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。被执行人：陈大海，男，1972年6月23日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。被执行人：曹万勤，男，1971年2月10日生，汉族，住山西省运城市盐湖区。在本院执行中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司与被执行人洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司、刘宏强、刘振强、陈大海、曹万勤追偿权纠纷一案中，异议人杜兵兵提出书面异议，请求中止（2020）豫03执恢87号之一公告对被执行人陈大海名下位于河南省郑州市郑东新区商务内环16号12层1201、1202，不动产权证号为不动产权证号为1301065027、13××28号房屋的拍卖执行程序，保护其合法权益。事实与理由：杜兵兵与陈大海早年结识，经常有业务上的合作关系，私交也是很好。2013年春节前得知陈大海在郑州市二七区有房地产开发项目。由于杜兵兵多年以来一直从事建筑行业劳务分包方面的业务，陈大海为保证其公司在郑州市二七区西陈庄的城中村改造项目主体建筑方面成本最低化,与杜兵兵进一步合作。在得知杜兵兵在郑州并没有像样的办公场所，决定将其购得的世贸大厦A座12楼的1201号、1202号以每月一千元租金租赁给杜兵兵使用，次日双方签订了15年的租赁合同，并且以现金方式一次性将18万元租金交给陈大海。按照当时口头约定本人与合伙人刘正义在世贸大厦A座12楼的1201注册成立河南海大建筑工程有限公司。杜兵兵2019年10月18号与合伙人姚家华在世贸大厦A座12楼的1201注册成立河南咕噜咕噜科技有限公司。杜兵兵自2013年以来一直在使用世贸大厦A座12楼的1201、1202房产。法院应依法保护杜兵兵在租赁期内对该物业的合法使用权利。中国长城资产股份有限责任公司河南省分公司辩称，一、杜兵兵非出租人，亦非承租人，无权提出异议。（一）案涉房产于2013年3月19日出租给了郑州龙羽房产开发公司。中信银行股份有限公司洛阳支行在案涉房产的抵押合同签订时已经审慎审查，并由陈大海和郑州龙羽房产开发有限公司出具承诺书作为2014信豫银最抵字第1425369-2号《最高额抵押合同》附件，郑州龙羽房产开发有限公司租赁并实际占用案涉房屋，并承诺“在抵押权人处置该抵押房产时，本人（单位）自愿解除与房屋出租人之间的租赁关系，搬出租赁房屋。”申请人所举证的租赁合同系虚构伪造的，不符合中信银行股份有限公司洛阳支行审查的情况。（二）陈大海取得案涉房屋的产权证的时间是2013年3月29日，而按申请人杜兵兵所述，其在2013年2月1日即租赁了案涉房屋，即陈大海在未取得案涉房屋将房屋租赁给了杜兵兵，该陈述不符合常理，系虚假陈述。（三）杜兵兵提交的租赁合同、现金交纳租金的凭证明显是伪造的，不应采信。1.经向郑州市工商行政管理局查询，河南海大建筑工程有限公司成立于2013年3月4日，其向工商局备案的租赁合同显示“甲方（出租方）河南省商丘商电铝业（集团）有限公司，乙方（承租方）河南海大建筑工程有限公司”，该合同约定“甲方愿意将郑州市郑东新区商务内环路16号12层1201号房屋租赁给乙方使用……甲方租给乙方房屋壹间，面积354.09平方米，供乙方营业使用。双方一致同意租赁期为壹年，自2013年1月1日至2014年1月1日”。代表河南海大建筑工程有限公司签订合同的是其法定代表人杜正义，杜兵兵并未作作为出租方或承租方在合同出现，该合同约定租赁期限壹年，在2014年案涉房屋抵押时，承租人为郑州龙羽房地产有限公司，杜兵兵陈述是虚假的，合同和租金缴纳凭证明显是恶意串通伪造的。2.经向郑州市工商行政管理局查询，河南咕噜咕噜科技有限公司于2019年10月18日成立，在其备案的住所（经营场所）申报承诺书中，明确申报地址为河南省自贸试验区商务内环路16号世贸大厦A座12层1201号，使用面积216平方米，使用权取得于租赁，租赁方陈大海，杜兵兵代表公司签字。3.杜兵兵的陈述和其举证的《房屋租赁合同》有悖常理，漏洞百出，明显是伪造的。按杜兵兵所述，租赁了1201和1202两套房子，却仅使用一套。在资产公司走访中，并未见到其所述的海大公司的使用痕迹，上述郑州龙羽房产开发有限公司的标志仍赫然在目。租赁合同中房屋用途为15年有悖常理，在日常交易中，存在诸多不确定因素，因此，一次性签订期限长达15年的租房协议明显不符合现实生活中市场主体的交易习惯及社会常理。600平方的写字楼，租金1000元每月，该价格严重偏离市场价，甚至低于一般住房价格。一次性以现金形式支付15年的租金，不符合市场交易规则和交易习惯。二、申请人杜兵兵未能证明其在抵押担保之前已享有本案争议的位于郑州市郑东新区商务内××东侧××、××房产的租赁权，更不能排除执行，法院依法应当驳回申请人的异议。案涉房产未见备案信息，杜兵兵亦未提交其使用房屋的物业费、水电费等等的支付记录、缴费凭证等等，杜兵兵举证不能证明其在案涉房产抵押前实际承租并使用房屋，更不能排除执行，依法应当驳回其异议。三、杜兵兵涉嫌虚假诉讼，浪费司法资源、扰乱执行秩序，请求法院务必惩戒或将本案移送有权机关侦查处理。本院查明，中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司与洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司、刘宏强、刘振强、陈大海、曹万勤追偿权纠纷一案，洛阳市中级人民法院于2018年12月19日作出（2016）豫03民初303号民事判决，判决：一、被告洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司于本判决生效后十五日内向原告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司偿还款项9487805.03元及相应利息(按照年利率7.8%，2015年11月13日起计算至实际清偿之日止);被告洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司于本判决生效后十五日内向原告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司偿还款项19965562.79元及相应利息(按照日利率0.05%自2015年12月21日起计算至实际清偿之日止);二、原告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司就第一项判决在房他证市字第××号他项权证登记范围内对不超出1140万元债权数额的款项享有优先受偿权，在郑房他证字第××号他项权证登记范围内对不超出2500万元债权数额的款项享有优先受偿权;曹万勤、刘振强、陈大海承担担保责任后，有权向洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司追偿;三、刘宏强就第一项判决中洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司所负清偿责任承担连带清偿责任;刘振强就第一项判决中洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司所负清偿责任在3000万金额范围内承担连带清偿责任;陈大海就第一项判决中洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司所负清偿责任在2500万金额范围内承担连带清偿责任;刘宏强、刘振强、陈大海承担连带保证责任后有权向洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司追偿;四、驳回原告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司其他诉讼请求。中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司、洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司和刘宏强均不服该判决，提起上诉。河南省高级人民法院于2019年12月6日作出（2019）豫民终1379号民事判决，判决：一、维持河南省洛阳市中级人民法院(2016)豫03民初303号民事判决第一、二、四项;二、变更河南省洛阳市中级人民法院(2016)豫03民初303号民事判决第三项为:刘宏强就本判决第一项中今世福公司所负清偿责任在10080万元金额范围内承担连带清偿责任(刘宏强承担连带清偿责任的财产范围包括但不限于其与邢文惠的夫妻共同财产);刘振强就本判决第一项中今世福公司所负清偿责任在3000万元金额范围内承担连带清偿责任(刘振强承担连带清偿责任的财产范围包括但不限于其与王改玲的夫妻共同财产);陈大海就本判决第一项中今世福公司所负清偿责任在2500万元金额范围内承担连带清偿责任(陈大海承担连带清偿责任的财产范围包括但不限于其与杜芳丽的夫妻共同财产);刘宏强、刘振强陈大海承担连带保证责任后有权向今世福公司追偿。根据生效判决审理查明：2014年12月5日，中信银行洛阳分行与陈大海签订2014信豫银最抵字第1425369-2号《最高额抵押合同》，陈大海以其名下证号为郑房权证第**、第××号、13××28号的房产为今世福公司提供最高额抵押担保，合同约定担保的债权为中信银行洛阳分行与今世福公司在2014年12月5日起至2016年12月5日期间所签署的主合同，担保金额为2500万元，抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使。杜芳丽作为陈大海的配偶在合同上签字。2014年12月12日，双方办理了郑房他证字第××号他项权证。2016年10月31日，根据中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司诉讼保全申请，本院查封洛市房房权证2005字第**的产，2019年10月28日，对该房产续查封。中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司依据上述生效判决向本院申请强制执行，执行案号为（2020）豫03执147号、恢复案号为（2020）豫03执恢87号。在执行中，本院于2021年1月25日作出（2020）豫03执恢87号之一公告，责令占有、使用案涉房屋的人员迁出房屋等。另查明，2013年2月1日，陈大海（甲方）与杜兵兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于河南省××郑东新区商务内××大厦××、××号出租给乙方；租赁期限自2013年2月1日至2028年2月1日止；月租金为人民币1000元整，乙方按全额支付租金给甲方。同日，陈大海出具收到杜兵兵18万元租金的收条。2013年3月4日，河南海大建筑工程有限公司注册成立，登记住所地为河南自××试验区郑州××）商务内环路××号。河南海大建筑工程有限公司注册成立时，向工商登记部门提供的租赁合同为2013年1月1日刘正义与河南省商丘商电铝业（集团）有限公司所签订，出租房产为郑州市郑东新区商务内环16号12层1201号，租赁期限自2013年1月1日至2014年1月1日。2019年10月18日，杜兵兵作为法定代表人注册成立河南咕噜咕噜科技有限公司。另根据郑州市不动产登记中心证明显示：郑东新区商务内环路16号12层1201号面积为354.09平方米；郑东新区商务内环路16号12层1202号面积为285.50平方米；郑东新区商务内环路16号12层1203号面积为315.43平方米。复查明，2014年12月12日，陈大海作为案涉房屋所有权人、抵押人在设立最高额抵押时向中信银行股份有限公司洛阳分行出具承诺书，确认并承诺其已于2013年3月29日至2019年3月29日，将郑州市郑东新区商务内环16号1201号、1202号、1203号出租给郑州龙羽房产开发有限公司，已收缴租金合计3440000元。郑州龙羽房产开发有限公司作为承租人亦出具承诺书对上述情况予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。本案中，生效判决已经确认中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司就案涉债权本息在郑房他证字第××号他项权证登记范围内对不超出2500万元债权数额的款项享有优先受偿权。杜兵兵主张其就案涉房产在抵押权设立之前已经享有承租权，以排除本案的执行。首先，关于案涉房产郑州市郑东新区商务内环16号12层东侧1201号、1202房产，在同一时期存在不同的租赁关系，杜兵兵所主张的该房产负担的租赁关系真实性无法判定。杜兵兵提交2013年2月1日其与陈大海签订的《房屋租赁合同》，双方约定出租的房屋位于郑州市郑东新区商务内××大厦××、××号，该租赁期限为15年；但刘正义作为法定代表人在注册成立河南海大建筑工程有限公司时提供的租赁合同为2013年1月1日其与河南省商丘商电铝业（集团）有限公司所签订，租赁标的物为郑州市郑东新区商务内环16号12层1201号，租赁期限自2013年1月1日至2014年1月1日；而2014年12月12日，陈大海作为案涉房屋所有权人、抵押人在设立最高额抵押时向银行确认并承诺其已于2013年3月29日至2019年3月29日，将案涉房产出租给郑州龙羽房产开发有限公司，并收取租金。其次，关于杜兵兵所主张的租赁合同履行情况，其未能举证证明于案涉房产设立抵押权前实际占有案涉房产，杜兵兵作为股东的河南海大建筑工程有限公司成立时，向工商部门备案的并非杜兵兵与陈大海签订的房屋租赁合同；河南咕噜咕噜科技有限公司成立于本院查封案涉房产之后；杜兵兵未提交占有使用郑州市郑东新区商务内环16号12层1202号房产的证据；案涉租赁合同一次性约定全额支付15年租金，并且一次性现金支付15年租金，不符合日常交易习惯；杜兵兵未能提交证据证明其在上述期间占有使用案涉房产所支出的水、电费用凭证。再次，郑州市郑东新区商务内环路16号12层1201号、1202号面积总和在600平方米以上，月租金1000元明显低于市场价格。故杜兵兵以承租权主张中止对案涉郑州市郑东新区商务内环16号12层东侧1201号、1202房产执行的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条规定，裁定如下：驳回杜兵兵的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张仲锋审判员  李 宁审判员  李丹杰二〇二一年三月二十二日书记员  常梦笛