安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终173号 上诉人（原审原告）：李爱侠，女，1978年5月12日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 上诉人（原审原告）：戴世博，男，2000年10月5日出生，汉族，住蒙城县。 二上诉人的委托诉讼代理人：戴子岭，男，1975年7月13日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 转委托诉讼代理人：慕超，安徽潮平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒙城京开城置业有限公司，住所地蒙城县经济开发区鲲鹏路南侧天缘太阳能产业有限公司，统一社会信用代码：91341622MA2N21U06A。 法定代表人：沈正阳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张杰，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明，安徽承义律师事务所实习律师。 上诉人李爱侠、戴世博因与被上诉人蒙城京开城置业有限公司（以下简称京开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行审理。上诉人李爱侠、戴世博的转委托诉讼代理人慕超，京开公司的委托诉讼代理人张杰、张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李爱侠、戴世博上诉请求为：1、撤销安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初3564号民事判决；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实及判决结果错误。(1)京开公司没有按照合同第十条的约定交付商品房，构成违约的事实清楚,一审法院没有认定。双方签订的《商品房买卖合同》第十条商品房相关设施设备交付条件(一):“基础设施设备供水、排水、供电、燃气、供暖、电话通信、有限电视、宽带网络。”上述承诺都是京开公司白纸黑字写在合同中,上诉人正是基于对其承诺的信任才购买案涉房屋,然而一审不予认可，说明一审违背事实、有事实不认定,被上诉人已经实际违约。(2)京开公司应当承担违约责任。其没有按照合同约定交付商品房,应当比照合同第十二条的规定,承担违约责任。一审法院驳回上诉人全部诉讼请求,与合同约定及法律规定不符合,二审法院应当纠正。(3)一审法院将京开公司的违约行为认定为合同版本使用不当,违背客观事实。其作为商品房开发专业机构,具有丰富的商品房销售及合同签订经验,况且合同文本系京开公司提供,上诉人也是基于合同内容及附属设施的约定,才签订合同的。京开公司没有按照合同约定履行合同构成违约。至于第三人导致当事人违约的,不影响合同相对人承担违约责任。一审法院对该部分事实的认定,有误。二、一审适用法律错误。《合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”该法第四十四条:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”此合同系格式合同,上诉人只有签与不签的权利,没有更改合同的余地,然而一审未依法适用《合同法》第八条、第四十四条判决,因此一审适用法律错误。 京开公司答辩称，一、案涉《商品房买卖合同（预售）》系格式文本。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“本案《合同》”），案涉市场系专门从事五金建材销售的专业市场，但本案《合同》为蒙城县《商品房买卖合同》（预售）统一格式合同文本，与住宅项目通用。因此，本案合同约定了燃气、供暖、有线电视作为交付条件之一，但案涉房产属于经营易燃品的商业房产，实际无法办理燃气、供暖、有线电视，否则无法办理规划条件，亦无法办理综合验收。 需要特别说明的是，答辩人就本案合同部分通用条款更改事宜与蒙城县住房发展中心进行沟通，但根据蒙城县住房发展中心的要求，本案合同无法进行更改，亦无法签订补充协议附在本案《合同》后进行备案。 二、原告在接收房屋、委托经营时均未提出异议。戴世博、李爱侠于2020年1月1日接收案涉房产，但对于案涉房屋以没有燃气、供暖、有线电视的现状进行交付并未提出异议，反而对《房屋验收表》、《业主入户须知》等交付资料进行了签字确认。同时，在戴世博、李爱侠签署的一系列材料里均明确注明“不设置明火炉灶煮饭、炒菜、取暖”。并且，案涉房产现交由第三方对外出租经营门窗使用。对此，戴世博、李爱侠将案涉房产委托答辩人公司全资子公司京开城商管公司委托经营时亦未对无燃气、供暖、有线电视等提出任何异议。显然，对于案涉房屋没有燃气、供暖、有线电视，戴世博、李爱侠是明知并认可的。 三、根据蒙城县实际情况，燃气、供暖、有线电视均无法实际履行。根据蒙城县住房发展中心出具的情况说明，整个蒙城均无供暖开通，故本案《合同》关于供暖的约定，仅属于格式条款，无法实际履行。根据蒙城县广播电视中心、蒙城县海特燃气有限公司分别出具的情况说明，京开城A区住宅小区可以交付并已实际交付，但D区因为属于商业区域，不参与配套建设和综合验收。故案涉房产属于蒙城县的商业区域，无法供暖、无法开通燃气及有线电视是人尽皆知的事实，戴世博、李爱侠按照本案《合同》中的格式条款，要求答辩人承担违约责任显然是极不合理、违反公平正义的。 李爱侠、戴世博向一审法院起诉请求：1、判令被告立即完成室内燃气、供暖的建设与开通、室内有线电视的建设；2、判令被告向原告支付逾期交付违约金19399元；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院查明：原、被告于2018年1月24日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于蒙城县铺。《商品房买卖合同》第四章第十条商品房相关设施设备交付有开通燃气、供暖、有线电视，均未建设、连接和办理开通手续。蒙城县广播电视中心出具说明，广电部门仅对蒙城县城区商业住宅小区项目内的有线电视纳入配套建设和综合验收范围，商业门面及商业地块内的有线电视不纳入配套建设和综合验收的范围。蒙城县海特燃气有限公司出具说明，蒙城县京开城五金建材市场为建材类专业批发市场，无用气需求，该项目燃气不参与配套建设和综合验收。蒙城县住房发展中心出具说明，蒙城县城区均未设置供暖主管网，蒙城县所有商业开发项目均未设集中供暖系统。2020年1月1日，原告同被告签订了《房屋验收表》《业主入住须知》《消防安全责任书》《业主管理规约》《承诺书》，接收了案涉房屋，并将案涉房屋委托京开城商管公司经营，已经完成交付，案涉房产已经对外出租经营门窗使用。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系2018年蒙城县商品房销售（住宅类）统一合同格式模板，案涉房屋系京开城五金建材经营商铺，《商品房买卖合同》第四章第十条关于开通燃气、供暖、有线电视的约定，在规划建设中无此三项建设，也不参与配套建设和综合验收，该三项交付的约定，显然不能实现，原告对此并无过错，且案涉房屋现已实际交付使用。因此，对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项的规定，判决：驳回原告李爱侠、戴世博的诉讼请求。案件受理费285元，减半收取143元，由原告李爱侠、戴世博负担。 二审中，双方未提供新证据。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：京开公司是否构成违约，李爱侠、戴世博的一审诉讼请求是否应予支持。 京开公司辩称因使用统一格式的商品房买卖合同，但对于合同约定但案涉房屋未建有燃气、供暖、有线电视等设施，其也未通过另行订立补充协议等方式撤销前述条款或免除义务。但现今案涉房屋已建成并投入使用，李爱侠、戴世博要求京开公司完成室内燃气、供暖、有线电视的建设，客观已履行不能，故对该项诉讼请求不予支持。 至于京开公司是否应承担违约责任的问题。2018年1月24日,李爱侠、戴世博与京开公司签订《商品房买卖合同》，该合同第十条第一款第三项:3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第三款约定：以上设施中第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。京开公司未按合同约定履行合同义务应承担相应的违约责任。根据前述合同第十二条第1款第2项约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。因燃气管道已客观不能再行铺设，如按照合同约定的违约条款持续计算亦属不当，李爱侠、戴世博一审要求京开公司支付逾期交付违约金19399元，即是京开公司违约给其造成的损失，在京开公司未举证因违约给李爱侠、戴世博造成的具体损失数额的情况下，对李爱侠、戴世博要求公司赔偿19399元的诉讼请求予以支持，一审认定不当，本院予以纠正。 在该合同中虽对供暖、有线电视有约定，但京开公司一审举证当地实际并未建设有供热管网等基础设施，且双方在合同条款中对于该两项未达到交付使用条件，出卖人支付违约金标准处填写为“此处空白”，该字体与合同条款的字体同等大小，戴世博、李爱侠在签订合同时亦应知晓，应视为双方对该两项并未约定违约责任，故对于戴世博、李爱侠要求京开公司承担未开通供暖、有线电视的违约责任的理由不予支持。 综上所述，李爱侠、戴世博的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初3564号民事判决； 二、蒙城京开城置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付李爱侠、戴世博19399元； 三、驳回李爱侠、戴世博的其他诉讼请求。 如果蒙城京开城置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费285元，由李爱侠、戴世博负担85元，蒙城京开城置业有限公司负担200元；二审案件受理费285元，由李爱侠、戴世博负担85元，蒙城京开城置业有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长 怀 峰 审判员 孙 曼 审判员 沙启峰 二〇二一年三月十日 法官助理高辛冉 书记员刘明明