山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1251号 上诉人（原审被告）：青岛东方御城实业有限公司，住所地山东省胶州市。 法定代表人：刘忠国，总经理。 委托诉讼代理人：邱积强，男，1975年5月8日出生，汉族，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘作斌，胶州阜安法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：孙鹏，男，1987年10月16日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：李敏（孙鹏岳母），女，1965年5月27日出生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人青岛东方御城实业有限公司（以下简称东方御城公司）因与被上诉人孙鹏商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方御城公司上诉请求：1.撤销(2020)鲁0281民初4413号民事判决并予以改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由： 一审认定事实不清、适用法律不当。一、按照上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》，虽然双方约定由上诉人负责办理房地产权证，但造成涉案房屋延期办证的原因及责任不是上诉人，是由于胶州市建设局及供热公司计量表不能及时安装、配套设施不完善等多种因素造成涉案工程不能整体竣工验收，导致涉案房屋不具备办理房屋初始登记条件，因此上诉人不应承担逾期办证违约金。 二、原审判决认定被上诉人所主张的违约金过高、时间过长，不符合事实和法律依据。 孙鹏辩称，一审判决查明事实清楚，证据充分。请求二审法院依法判决。 孙鹏向一审法院起诉请求：1.判令东方御城公司立即为孙鹏办理胶州市xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx号房屋的房地产权证；2.判令支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金暂计10000元(违约金自2016年7月14日计算至其实际办理上述房屋不动产所有权证之日止)；3.诉讼费由东方御城公司承担。后孙鹏增加诉讼请求为要求东方御城公司支付逾期办理房地产权证的违约金（以486100元为基数，自2016年7月14日至2020年6月23日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算的违约金，共计136640元）。 一审法院认定事实：2013年9月19日，孙鹏（乙方）与东方御城公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买胶州市xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx号房屋，暂测房屋建筑面积97.22平方米，房屋总价款486100元。合同第十四条约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后90日内，由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向胶州市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同签订后，孙鹏已按合同约定向东方御城公司支付全部购房款。双方已于2015年7月20日将涉案房屋进行了交接。孙鹏曾于2018年1月3日就涉案房屋延期交房起诉过东方御城公司，经法院判决，东方御城公司应支付孙鹏以486100元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的自2014年7月31日起至2015年7月20日止的违约金。经询问，双方均表示涉案房屋现未达到办理房产证的条件。对于涉案房屋未能办理房产证的原因，食品表示：涉案小区南侧原规划为复式车位，东方御城公司却将其建成了网点房和车库，未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，不能办理规划验收，直接导致房地产权证无法办理。东方御城公司表示：是由于胶州市金州热力有限公司的原因，热计量表不能及时安装，2018年9月5日才安装完毕，导致涉案工程不能整体竣工验收。双方提供的证据均也不足以证明其主张。 一审法院认为，孙鹏与东方御城公司签订的《青岛市商品房预售合同》,未违反法律禁止性规定,是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方应按照合同约定行使权利、履行义务。对于孙鹏主张的东方御城公司立即为其办理胶州市xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx号房屋的房地产权证，因涉案房屋尚未达到办证条件，故对孙鹏的该项诉讼请求不予支持。关于孙鹏要求东方御城公司支付逾期办证违约金136640元的主张,双方在合同中约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向胶州市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”涉案房屋于2015年7月20日交付,办理房屋所有权证期限应为2016年7月25日前，且东方御城公司认可系与热力公司之间纠纷导致涉案工程无法按时办理竣工手续，导致无法办理房屋产权证，故应承担延期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。东方御城公司应当自2016年7月16日起支付孙鹏逾期办证违约金,孙鹏主张计算至2020年6月23日以涉案房屋总房款486100元为基数按逾期贷款利息为计算标准作为违约金，总计不超过136640元,法院予以支持。 一审判决：一、青岛东方御城实业有限公司于判决生效之日起十日内支付孙鹏自2016年7月16日至2020年6月23日逾期办证违约金（自2016年7月16日至2020年6月23日止以已付购房款486100元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以136640元为限）；二、驳回孙鹏的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人东方御城公司与被上诉人孙鹏对双方签订的《青岛市商品房预售合同》没有异议，该合同是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据双方合同约定，双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向胶州市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。涉案房屋已于2015年7月20日交付,上诉人未能在交付后的360天内协助被上诉人办理房地产权证手续，上诉人对一审认定的逾期办证的事实亦无异议，因此，一审认定上诉人支付被上诉人逾期办证违约金并无不妥。上诉人以配套设施不完善等多种因素造成涉案工程不能整体竣工验收，导致涉案房屋不具备办理房屋初始登记条件为由，主张不应承担逾期办证违约金于法无据，依法不予支持。一审按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准认定逾期办证违约金数额符合法律规定，上诉人主张违约金过高的理由不能成立。本院不予支持。 综上所述，东方御城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3033元，由上诉人青岛东方御城实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   孙向东 审判员   马 喆 审判员   齐 新 二〇二一年三月三十日 法官助理杨志昌 书记员张 旭 书记员 于国英