辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终680号上诉人（原审被告）：孙明明，男，1980年8月19日出生，汉族，住辽宁省辽中区刘二堡镇后岗村2组286号。被上诉人（原审原告）：岳勇，男，1965年5月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区青年大街斗姆宫巷4-4号5-8-2。上诉人孙明明因与岳勇房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初9241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。孙明明上诉请求：上诉人对（2020）辽0106民初9241号判决不服。1．请求法院判令被上诉人退还位于沈阳市铁西区飞翔路16号4-1-1的房屋的押金和疫情期间1月26日至6月1日的租金；2．一审二审上诉费均由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人起初明确表明退房退租金退押金撤出房屋，但被上诉人拒绝，无法达成解除合同的合意。2．上诉人与被上诉人签订租房协议是以房屋使用用途为基础，疫情造成房屋完全无法使用，并告知被上诉人房子对上诉人没用了，上诉人不应承担租金。3．房屋租期届满，已不属于租房协议之内，不存在占用。被上诉人始终不认可疫情的不可抗力，没有退返押金和租金的意愿，因此，被上诉人不能以疫情期间租不出去为由拒绝退还租金，更不能不退押金，6月1日之后上诉人不应继续承担该房屋的租金等任何费用。岳勇辩称，对原审判决8月起算有异议，但是我没上诉。岳勇向一审法院起诉请求：1．请求法院判令被告向原告将位于沈阳市铁西区飞翔路16号4-1-1的房屋腾空后返还原告，如有损坏应照价赔偿；2．请求法院判令被告按合同约定的租金标准向原告支付逾期腾退房屋期间的租金自2020年6月2日期起至实际腾房之日止，暂记1667元；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：经审理查明，2015年5月17日，原告岳勇（出租方、甲方）与被告孙明明（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于沈阳市铁西区飞翔路16号411房屋出租给乙方，租赁期限自2015年6月1日至2020年6月1日，月租金2500元，租金支付方式为年交，被告已向原告支付房屋租金至租金届满即2020年6月1日。关于案涉房屋的用途，双方均认可，房屋主要用于被告开设书法、美术等培训内容的校外培训机构。另查明，关于案涉房屋的现状，被告主张，因2020年年初的新冠疫情影响，被告自2020年2月17日开始陆续向原告提出减免租金以及退房退租等请求，但原告不同意，要求等疫情结束或者合同到期后再谈，所以被告一直没有将房屋钥匙向原告返还，以此作为对原告不向其退还租金的抗辩，被告称其已于2020年4月15日左右将房屋腾空，房屋中如果还有剩余物品则是被告丢弃不要的；原告称并不清楚，因被告至今没有与原告进行房屋交接，至今未将房屋钥匙返还原告，原告认可被告在2020年2月17日向其提出退租金的主张，但是原告没有同意，在合同到期后，原告曾主动与被告协商交接房屋、钥匙以及租金等问题，但被告一直不出面，并表示不退租金就不给钥匙，一直没协商成。再查明，原告认可收取被告房屋押金200元，同意向被告返还。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《房屋租赁协议》、照片、微信聊天记录截图，被告提供的微信聊天记录截图等证据，经庭审质证，本院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，合同有效，双方应当依约全面履行自己的合同义务。因合同约定的租赁期限于2020年6月1日届满，双方未达成新的租赁合意，并且，被告虽主张其于2020年2月向原告提出了退房、退租的请求并已于2020年4月中旬将房屋腾空，但因双方未达成解除合同的合意，被告未向原告发出解除合同的通知，未将其主张的已于2020年4月中旬腾空房屋的事实告知原告，且至今仍不同意与原告进行房屋交接、不同意向原告返还房屋钥匙，故双方的租赁合同因租赁期限届满于2020年6月1日终止，自2020年6月2日起至被告实际向原告交还房屋及钥匙的期间，应视为被告对案涉房屋持续占有使用期间，被告应比照租赁期限内的租金标准向原告支付该期间的占有使用费。另，依据合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，被告租赁房屋的主要用途为开设校外培训经营机构，2020年2月至6月期间，受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，被告应存在明显的经营困难，继续按照原租赁合同支付租金显失公平，故本院酌定2020年2月至6月期间被告应按合同约定的租金标准的50%向原告支付房屋租金及占有使用费为宜，则被告已向原告支付的房屋租金应折抵2个月占有使用费，综上，被告应自2020年8月16日起向原告支付房屋占有使用费至实际腾房之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告孙明明于本判决发生法律效力后十日内将位于沈阳市铁西区飞翔路16号411房屋腾空并返还原告岳勇；二、被告孙明明于本判决发生法律效力后十日内向原告岳勇支付房屋占有使用费（以月租金2500元为标准，自2020年8月16日起计算至实际腾房之日止）；三、原告岳勇于本判决发生法律效力后十日内向原告孙明明返还房屋押金200元；四、驳回本诉原告以及反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3962元，由被告孙明明承担。反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告孙明明承担。本院二审期间，当事人未提交证据。本案审理中，双方共同确认上诉人在2020年9月24日将房屋交还被上诉人。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间为房屋租赁合同关系，本案围绕上诉人的上诉请求予以审理。关于上诉人应否向被上诉人给付房屋租赁费的问题，双方共同确认上诉人在2020年9月24日交还案涉房屋给被上诉人，房屋租赁合同至此解除。上诉人并未支付该期间的租金，一审法院判决从2020年8月16日给付被上诉人房屋租金，截至2020年9月23日期间租金为3205.41元。对于上诉人以2020期间疫情而不能经营的原因和在2020年4月房屋已经搬空为由不同意给付上述房屋租金的问题，一审法院就疫情期间房屋租金的问题已经酌减，对此本院予以确认。上诉人主张2020年4月份已经搬空房屋，但上诉人并未将房屋钥匙交付与被上诉人，因此不能认定房屋已经返还。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，孙明明的上诉请求不能成立，应予驳回；因案件事实发生变化，本院对一审法院判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初9241号民事判决第三项即“三、岳勇于本判决发生法律效力后十日内向孙明明返还房屋押金200元”二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初9241号民事判决第四项；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初9241号民事判决第一项为：孙明明于2020年9月24日将位于沈阳市铁西区飞翔路16号411房屋腾空并返还岳勇（已返还）；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初9241号民事判决第二项为：孙明明于本判决发生法律效力后十日内向岳勇支付房屋占有使用费3205.41元（自2020年8月16日起至2020年9月23日）；四、驳回上诉人孙明明其他上诉请求。五、驳回上诉人孙明明其他反诉请求，被上诉人岳勇其他诉讼请求。一审案件本诉受理费减半收取3962元、反诉案件受理费减半收取25元，由孙明明负担；二审案件受理费50元，由孙明明负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年三月二十二日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。