浙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）浙执复7号复议申请人（异议人、利害关系人）：朱凯明，男，汉族，1966年10月5日出生，户籍所在地浙江省杭州市上城区，现居住浙江省杭州市。申请执行人：董捷，男，汉族，1978年10月13日出生，住浙江省杭州市江干区。被执行人：陈頠，女，汉族，1963年6月25日出生，住浙江省杭州市下城区。第三人：杨慧惠，女，汉族，1992年8月16日出生，户籍所在地浙江省温州市鹿城区，现居住浙江省杭州市西湖区。浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）在执行董捷与陈頠民间借贷纠纷一案过程中，依法拍卖了被执行人陈頠名下的位于杭州市富阳区××镇××号××室［浙（2019）富阳区不动产证明第0005463号］房产（以下简称案涉房产）。朱凯明对杭州中院的该执行行为提出异议，请求撤销拍卖。杭州中院经立案审查，于2020年12月14日作出（2020）浙01执异138号执行裁定，驳回朱凯明的异议请求。朱凯明不服，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。利害关系人朱凯明向杭州中院异议称，其作为案涉房产的承租人，对案涉房产享有优先购买权，根据相关法律规定，法院在网络司法拍卖程序中应当在公告发布三日前通知优先购买权人，但杭州中院在拍卖过程中未依法履行通知优先购买权人的义务，导致其并不知道案涉房产已被拍卖，损害了优先购买权人的利益，严重违反了有关程序规定，故请求：一、撤销杭州中院（2020）浙01执59号执行裁定；二、裁定暂缓或中止案涉房产过户及执行案款的划拔；三、撤销对案涉房产的拍卖并重新拍卖；四、保障其对案涉房产的优先购买权。第三人杨慧惠答辩称，本次拍卖是通过阿里拍卖司法平台发布拍卖公告，而拍卖公告刊登的时间长达一个多月，且公告内容中已载明拍卖标的物他项权利状况，对此，承租人在明知自己对案涉房产享有优先购买权，且有证据证明承租人对案涉房产的拍卖情况及拍卖时间都已知悉的情况下，不及时申请报名参与拍卖。现其依法竞得案涉房产并已全额支付拍卖房款后，承租人却以未收到书面通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效，并要求撤销拍卖，无法律依据。故承租人要求撤销拍卖的申请不能成立，请求法院依法予以驳回。杭州中院经审查查明，董捷与陈頠民间借贷纠纷一案，经杭州仲裁委员会依法仲裁，于2019年11月13日作出（2019）杭仲裁字第1338号裁决，陈頠需向董捷归还本金、利息及违约金2656180元（违约金暂计至2019年8月14日，自2019年8月15日起以尚欠本金为基数按照年利率24%的标准计算至本息实际清偿日止）；董捷有权就陈頠名下位于杭州市富阳区××镇××号××室【浙（2019）富阳区不动产证明第0005463号】房产在抵押担保范围内享有优先受偿权。后因陈頠未履行生效裁决所确定的给付义务，董捷向杭州中院申请执行。杭州中院立案执行后，于2020年1月16日作出（2020）浙01执59号执行裁定：一、查封、冻结、扣押、扣留、划拨、提取被执行人陈頠款项人民币2925461元及债务利息或相应价值的其他财产。二、现金不能履行部分，拍卖、变卖被执行人陈頠名下相应价值的财产以清偿债务。2020年4月8日依法查封被执行人陈頠名下的案涉房产，朱凯明、蔡金美于2020年5月6日提出执行异议，其主张对案涉房产享有所有权并要求排除执行。该院审查后于2020年6月24日作出（2020）浙01执异54号执行裁定，驳回朱凯明、蔡金美的异议。2020年7月8日，朱凯明又以对案涉房产享有租赁权为由，向杭州中院主张带租拍卖。杭州中院审查后于2020年7月23日告知其本案不动产将带租拍卖，并要求其作为房屋的实际占有人，配合法院做好评估、看样等工作。同月24日，该院依法委托杭州华正房地产估价咨询有限公司对被执行人陈頠名下的案涉房产进行价值评估，该评估公司于同年8月17日出具评估报告，确定案涉房产的公开市场价值为193万元。并将评估结果告知各方当事人。2020年9月8日，该院将案涉房产在阿里巴巴司法网络平台上进行公开拍卖，拍卖时间自2020年10月12日10时至2020年10月13日10时止，起拍价人民币136万元，保证金21万元，增价幅度5000元。2020年10月13日9时55分许第三人杨慧惠以起拍价136万元一人竞买成功，并于同月29日全额付清了拍卖尾款。另查明，在拍卖公告期间，该院虽然没有向朱凯明发出优先购买权告知书，但在拍卖公告中已明确载明了本标的物优先购买权人及相关权利人说明：有优先购买权人，该优先购买权人是租赁户。……；有法院查封、有抵押、有租赁、有优先购买权；同时，在拍卖须知中也特别提醒：优先购买权人参加竞买的，应于拍卖日的5日以前向该院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物的优先购买权。还查明，陈頠因急需款项周转，向朱凯明借款30万元，后陈頠没有及时还款，经双方协商于2014年1月6日签订一份租赁协议，约定：朱凯明承租陈頠名下的案涉房产，租期20年，从2014年1月6日至2033年1月5日止，租金人民币30万元一次性支付，且对案涉房产享有优先购买权。杭州中院认为，本案争议焦点是能否以未通知承租人为由，撤销司法拍卖。本案中，朱凯明系案涉房产的承租人,该院没有向其发出书面的优先购买权告知书，但根据执行笔录和听证笔录均反映，朱凯明认可在拍卖前知晓案涉房产巳进入评估、拍卖程序,该院将案涉房产的拍卖公告刊登在阿里巴巴司法网络拍卖平台上，具有公示作用，但承租人朱凯明并未办理竞买登记手续。现承租人朱凯明以法院在拍卖过程中未依法履行通知优先购买权人的义务，导致其并不知道案涉房产已被拍卖，损害了优先购买权人的利益为由，要求撤销拍卖。本案不存在最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第六项的情形。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持的精神，即使存在租赁关系的优先购买权，承租人也不能主张拍卖无效，因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权。本案中，房屋承租人朱凯明明知案涉房屋要被拍卖又不参加竞拍却以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效，亦不予以支持。综上，朱凯明的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项规定，裁定驳回朱凯明的异议请求。朱凯明向本院申请复议称，杭州中院在已知优先购买权人的情况下，未向优先购买权人明确告知拍卖时间，严重违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第六条、第十六条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》）第十四条等条款规定，属于严重违反网络司法拍卖程序且损害申请人利益的情形，应当撤销该拍卖；杭州中院异议裁定中参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，属适用法律错误。故请求撤销杭州中院（2020）浙01执异138号执行裁定及（2020）浙01执59号执行裁定；对案涉房屋重新拍卖，保护复议申请人的优先购买权。本院经审查，对杭州中院查明的事实予以确认。另查明，朱凯明与本案被执行人陈頠于2014年1月6日就案涉房屋签订租赁协议后一直占有使用至今。本院认为，本案的争议焦点为申请复议人申请撤销拍卖的请求是否应予支持。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当通知当事人和优先《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》购买权人。该规定第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条(原第十四条)规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。从上述司法解释的规定看，法院在对标的物拍卖处置时，对优先购买权人应当进行通知。本案中，杭州中院在对涉案房屋进行带租拍卖时，未就拍卖事宜书面通知承租人朱凯明，与上述司法解释的规定不符。但纵观全案，承租人朱凯明对案涉房屋已进入司法评估、拍卖程序是知情的，杭州中院也将案涉房产的拍卖公告在司法网络拍卖平台予以刊登，公示期达一个月，拍卖公告中载明了拍卖标的物存在租赁和优先购买权人的情况，已起到以其他适当方式告知的作用。故朱凯明以未收到通知为由要求撤销拍卖的理由不符合《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条应当撤销拍卖的规定的情形，且本案也不存在适用法律错误的情形。杭州中院在执行拍卖程序中未通知优先购买权人，存在明显瑕疵，但根据本案的具体情况，并不足以构成撤销拍卖的情形。复议申请人朱凯明所提复议理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人朱凯明的复议申请，维持杭州市中级人民法院（2020）浙01执异138号执行裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  方嘏风审判员  林翔荣审判员  汤华桐二〇二一年三月十九日书记员  王晓青