吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终362号 上诉人（原审被告）：刘光旭，女，1980年1月28日生，汉族，现住白城市。 委托诉讼代理人：柳善玉（与刘光旭系夫妻关系），男，1976年7月10日生，汉族，现住白城市洮**。 被上诉人（原审原告）：吉林省乐邦物业服务有限公司。 法定代表人：张丽会，系总经理 委托诉讼代理人：邵娟，系员工。 上诉人刘光旭因与被上诉人吉林省乐邦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，审理了此案。本案现已审理终结。 刘光旭上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，重新审理依法作出公正合理的裁判，判决上诉人不应承担物业费4108.00元(2019年l月1日至2020年12月31日)；2、判决被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院判决事实不清，请求二审法院重新审理，依法作出公正合理的裁判，理由如下：上诉人系白城市业主，被上诉人虽与鹤城壹号业委会2018年签订了《物业管理委托合同》，但被上诉人并未按合同中约定履行应尽的物业服务，上诉人的小区没有北窗口及门，因为系门市，所以物业小区内的所有公共绿化及设施上诉人根本都未能享受，最令上诉人不能接受的是上诉人家室内上下水堵塞，上诉人找到被上诉人物业给维修，被上诉人却以不在其物业服务范围内未给上诉人维修。上诉人家的卫生垃圾都是由环卫处工人清扫的。上诉人2018年也未与被上诉人签订过任何合同，被上诉人的收费标准不符合事实，也未经过业主委员会代表通过。被上诉人对上诉人商业经营用房收费标准为按每平方米每月1.50元，被上诉人未给上诉人提供任何物业服务，显然被上诉人的收费过高，与应尽的物业服务事实不符。综上所述，上诉人恳请二审法院查明事实，依法作出公正合理的裁判，判决上诉人不承担物业费4108.00元，应予以降低物业费收费标准。以维护上诉人的合法权益，以彰显法律的公正与神圣。 吉林省乐邦物业服务有限公司辩称：上诉人是1-14商网，鹤城壹号小区的门是没有北边窗户和门，然后小区的所有的绿化都没有享受的话，他是不切合物业的一个正常的服务内容的。在民法典里的第二部分第六章业主的建筑物区分所有权里面，明确规定了业主对建筑物区分所有权部分以外的共有部分享有权利和承担义务，不得以放弃权利不履行义务。但是1-14商网，没有北窗户和门，它属于小区在开发建设的时候规划的一个设计问题，不影响业主对小区共有部分享有权利和承担义务。被上诉人乐邦物业服务有限公司已经按照合同约定履行了服务义务，上诉人不应该以未接受或者无需接受相关服务拒交物业费，应该按照法律约定向物业公司交付，应该缴纳的物业费。还有就是上诉人说我们与业主委员会签订的合同他没有签过，但是就是在法律规定，为业主委员会业主大会依法选聘的物业公司签订的物业合同，对业主是具有约束力的。还有就是上诉人说他家里边上下水管道堵了，找物业不给维修，这个也不是事实存在的。因为，上诉人家的房子已经租出去了，租给住户使用，每次住户家下水管道堵塞流通不畅的时候，找到物业公司，物业公司都已经第一时间进行了清理。我们有现场的工作照片，还有工作记录，作为证明。 吉林省乐邦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告交付原告1-14商网物业费4076.00元（截止2020年7月31日），违约金32元，合计4108.00元。2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告系白城市鹤城壹号小区1-14商网的业主。原告与鹤城壹号业委会2018年9月1日签订《物业管理委托合同》，依该合同规定，住宅按每平方米每月1.20元、商业经营用房按每平方米每月1.50元收费。但被告自2019年01月01日至2020年12月31日拖欠物业费为4108.00元，原告因向被告催缴欠费未果，故诉讼来院。 一审法院认为，原告与鹤城壹号业委会2018年9月1日签订《物业管理委托合同》，即取得对该物业小区进行物业服务的权利和主体资格，并有权依约收取小区业户相应的物业费。被告刘光旭居住的白城市属于原告物业服务小区范围，原告与鹤城壹号业委会2018年9月1日签订《物业管理委托合同》对被告具有约束力，被告应按该物业服务合同约定缴纳相应物业服务费。中华人民共和国最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告以因享受不到原告合同约定的服务进行抗辩，因与法相悖法院不予支持。原告诉求正当合法，应予支持。一审法院判决：被告于判决生效后五日内给付原告物业服务费4108元。案件受理费25.00元，由被告刘光旭负担。 二审中吉林省乐邦物业服务有限公司出示工作记录一份共五张，关于商网排污井、室内下水疏通维修、卫生清理的图片12张，下水管道疏通清理情况说明确认书一份，是有1-14商网住户签字的。证明首先、这个工作记录是我们不同年份、不同月份的，一个对于排污井还有上下水疏通的一个工作记录，工作图片就是对现场的卫生清理、排污井清理，还有门市室内的下水清理的一个工作图片，它包括1-14商网的这里面就是情况说明，就是租户承认我们在他每一次下水管道有堵塞的情况下，工作人员能够第一时间到达现场，在最短的时间内恢复下水管道的一个正常使用。我们已经按照合同约定，进行了相关的物业服务，并不像上诉人所述没有进行物业服务。 刘光旭质证后称，被上诉人所提供的照片里边1-14通下水是2021年2月8日就是最近的，本案物业费是2019年、2020年这两年的。乐邦物业公司给我们通下水是从今年才开始。以前的是不管的。被上诉人提供的照片我不认可。还有吸粪统计记录，也没有什么权威，完全可以造假。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，对于一审查明事实予以确认。另查明，二审中吉林省乐邦物业服务有限公司为支持其主张提供工作记录、图片及情况说明书。 本院认为，关于物业费收取标准问题。根据《吉林省物业管理办法》第五十条规定：业主办理入住手续后，应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。根据吉林省物价局吉省价综【2015】162号《吉林省物价局关于印发＜吉林省定价目录（2015年版）＞的通知》中规定，物业服务费现已放开，由物业服务企业与业主委员会协商确定价格，不存在行政审批行为，价格由双方合同中予以约定。关于业主委员会是否有权签订物业服务合同和提供服务是否存在瑕疵问题。依据《最高人民法院审理关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此业主委员会有权代表全体业主与物业公司签订物业服务委托合同。案涉物业服务合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力。所以该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。武静权提出御居公司提供的服务存在瑕疵，但鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。同时，物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理服务正常运转的前提条件。纵观本案，现有证据不足以证明御居公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，不足以相应减收或免收武静权物业费。且武静权主张物业公司要封闭小区大门的情况并未发生。故御居公司要求武静权交纳物业费的诉讼请求应予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由武静权负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年三月二十二日 书记员  燕 秋