湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终64号上诉人(原审被告)：张家界威尼斯娱乐有限公司，统一社会信用代码914308000791847453，住所地湖南省张家界市永定区市中心汽车站旁张家界国际旅游大厦**。法定代表人：蒋溪荣，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：熊群力，湖南天门律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焕德，湖南天门律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：湖南省张家界市湘成置业有限责任公司，统一社会信用代码914308007431868549,住所地湖南省张家界市紫舞路**。法定代表人：王树成，该公司董事长。委托诉讼代理人：王祯孟，湖南孟凯律师事务所律师。上诉人张家界威尼斯娱乐有限公司（以下简称威尼斯娱乐公司）因与被上诉人湖南省张家界市湘成置业有限责任公司（以下简称湘成置业公司）合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的不开庭审理的情形，本院决定对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人威尼斯娱乐公司上诉请求：1.撤销原判；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审在案件事实认定上忽略了重要的客观事实。一是有偿担保的事实，由于被上诉人债务缠身，上诉人为其融资借到了600万元，利息远低于当时的社会融资利息，且上诉人对借款进行担保的条件是被上诉人免收上诉人租赁其房屋的资金，被上诉人当时是答应的。二是有偿担保期不只是借款期一年，应是跟随债务延期而无限期延续。因被上诉人的债务没有清偿，担保责任不能消除，有偿的形式也自然在延续。债务期限届满，上诉人多次催被上诉人还款，上诉人明确表示不清偿债务就不给付房租，被上诉人未置可否，也从未向上诉人提出给付房租。被上诉人默认无限期免收房租换取上诉人无限期担保债务的客观事实，否则，对于资金困难的被上诉人来说不可能近四年不主张追偿高达六百多万的房租。三是双方利益实际上对等。被上诉人的房租利益实际上并未受损，被上诉人通过上诉人担保获得了高达600万元低息资金的使用和利息支付的拖延，避免了高额利息的社会融资成本，其利益得到了完全补偿。上诉人表面上是继续免除了租金，也获得了应得的对等利益，所以实际上双方利益获得是基本对等的。反倒是上诉人因担保被异地法院终审判决承担上千万元的连带责任及后续不可预料的风险，免收房租上诉人都还年年亏损，若不是债务担保，亏损第二年就会停止经营或止损。二、一审判决理由有失公允，对三方《借款协议》约定条款理解个人主观化。有偿担保免除租金不存在对被上诉人显失公平。被上诉人获取的是长期使用低息（连低息都未曾支付）资金所获利益，且客观上帮助被上诉人渡过了融资不到的难关，避免了“高息社会融资期”付出更大利益损失。一审判决对《借款协议》担保期限的理解是个人主观化。三方《借款协议》关于债务担保期限是没有明确的，存在诸多漏洞，但不能因为存在漏洞，就不顾全案事实机械地认定有偿担保期是债务约定期的一年。可以字面上理解“协议”，但是客观真实的事实是有偿担保跟随延期，并且后续催债、逼债过程中客观上形成了继续免收房租继续有偿担保的事实，被上诉人也默认。本案有偿担保期限在后续的行为表现中是明确的。三、《借款协议》第五条约定租金是给甲方吴磊的回报，表明被上诉人将房屋的使用权回报给了甲方，被上诉人已经丧失了对房屋租金的起诉权。综上所述，一审判决对案件事实认定有忽略，判决理由过于片面化，适用法律错误，请求二审法院予以纠正，并驳回被上诉人的一审诉讼请求、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人湘成置业公司辩称，1.一审法院判决认定事实清楚，证据充分，根据《借款协议》的约定，被上诉人与吴磊之间的借款期限只有一年，根据社会交易习惯和日常经验法则判断，免租的期限只有一年，并非上诉人所称的一直免租，上诉人自2016年9月30日以后，未缴纳租金816万元，其主张全部免租明显显失公平，故此上诉人的主张不应当得到支持，一审法院判决免租期限为一年，系认定事实清楚，证据充分；2.一审判决适用法律正确，双方签订的租赁合同依法成立，上诉人应当按照合同约定履行支付租金义务，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，应当维持原判，支持被上诉人的请求。湘成置业公司向一审法院起诉请求：1.解除湘成置业公司与威尼斯娱乐公司2014年3月20日签订的张家界市中心汽车站旁“张家界国际旅游大厦”三楼《租赁合同》，立即腾让房屋；2.威尼斯娱乐公司向湘成置业公司支付自2016年10月1日起至2020年9月30日期间的租金6120000元及按照同期银行贷款利息支付资金占用利息50000元；3.湘成置业公司不返还威尼斯娱乐公司支付的房屋租赁押金100000元；4.威尼斯娱乐公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月20日，湘成置业公司与威尼斯娱乐公司签订《租赁合同》，湘成置业公司将拥有的张家界市中心汽车站旁“张家界国际旅游大厦”三楼（该房屋建筑面积为3769.92平方米）出租给威尼斯娱乐公司使用，《租赁合同》第三条约定“该房屋租赁期为15年，自2014年10月1日至2029年9月30日止”；合同第四条约定“1、该房屋2014年10月1日至2024年9月30日月租金为人民币拾柒万元（170000.00）元整；后五年根据市场行情协商确定；2、该房屋租金及支付方式：按年支付，先付后用，第一年租金在签订合同当日支付人民币2040000元；其余每年度的租金提前一个月支付，第一年租金的开始日期为2014年10月1日。在此之前的时间作为乙方装修等其他工作的免租期。甲方收取租金采取收款加盖公章的办法进行收取，不提供发票，如需缴纳租赁税由双方各负责50%的费用；3、乙方在签订合同的当天另支付甲方房屋押金人民币拾万元（100000）元，待租赁期满结清费用后，甲方于结清当日押金足额退还乙方”。另查明，双方于2014年3月20日签订《租赁合同》起至本案湘成置业公司起诉之日止，威尼斯娱乐公司已经向湘成置业公司支付了2年(即2014年10月1日至2016年9月30日)的房屋租金共计4080000元。自2016年10月1日至起诉之日止，威尼斯娱乐公司没有向湘成置业公司缴纳房屋租金，共计8160000元。2016年6月19日，湘成置业公司与威尼斯娱乐公司、吴磊签订《借款协议》。协议第一条约定“甲方吴磊借600万元人民币给乙方湘成置业公司做资金周转，借期一年”。协议第二条约定“乙方湘成置业公司同意将天门之芯三楼租用的租金按月计。每月丙方威尼斯娱乐公司无需缴纳天门之芯三楼的租金。已缴纳租金部分每月乙方湘成置业公司必须按租金足额支付给丙方。乙方湘成置业公司同意另外按每月17.67厘利息计算，即每月另外支付106000元（大写：拾万元陆千元整）给甲方吴磊。借款日计算利息。每月月底结算利息”，协议第四条约定“丙方（张家界威尼斯娱乐有限公司）愿作第三方担保，如果乙方湘成置业公司违约，丙方威尼斯娱乐公司负应负责任。”在借款协议签订后，湘成置业公司未能在借款协议规定的借期内向吴磊清偿借款，吴磊向广东省广州市天河区人民法院提起诉讼，该案现经广州市中级人民法院二审判决，现已发生法律效力，威尼斯娱乐公司对该笔借款承担连带清偿责任，威尼斯娱乐公司没有代湘成置业公司向吴磊偿还借款。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，湘成置业公司与威尼斯娱乐公司签订的《租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。一、关于湘成置业公司主张解除《租赁合同》的问题。湘成置业公司认为威尼斯娱乐公司迟延履行支付剩余租金的行为，致使不能实现合同目的，请求解除合同。威尼斯娱乐公司辩称双方签订的租赁合同系自愿签订，依法成立，非因法定事由和约定事由发生，湘成置业公司不得解除租赁合同。威尼斯娱乐公司之所以未按期支付房屋租金，系《借款协议》约定威尼斯娱乐公司为湘成置业公司向吴磊的借款承担担保责任，且《借款协议》第二条明确约定威尼斯娱乐公司无需缴纳天门之芯三楼的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行合同主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”。经查，湘成置业公司在房屋租赁期间未与威尼斯娱乐公司就解除《租赁合同》达成一致意见，威尼斯娱乐公司之所以未缴纳剩余房屋租金义务，是因为双方有担保协议免除威尼斯娱乐公司缴纳房屋租金义务，且双方对免除租金义务存在理解分歧。威尼斯娱乐公司迟延支付剩余租金的行为，虽违反《租赁合同》的约定，但并没有致使不能实现双方租赁合同的目的，《租赁合同》仍可继续履行，湘成置业公司主张威尼斯娱乐公司迟延履行支付剩余租金的行为，致使不能实现合同目的的请求解除《租赁合同》的诉请，没有相关法律依据、不符合法律规定，一审法院不予支持。二、关于担保协议免除威尼斯娱乐公司缴纳租金的问题。威尼斯娱乐公司认为由于其为湘成置业公司向吴磊的借款清偿承担连带责任，该案现经广东省广州市中级人民法院二审判决，现已发生法律效力，威尼斯娱乐公司为其借款的清偿一直承担连带清偿责任，因连带清偿责任一直存在，按照《借款协议》中相关约定，威尼斯娱乐公司不负有缴纳租金的义务。湘成置业公司认为因威尼斯娱乐公司自2016年9月30日之后未缴纳房屋租金，至此，其房屋租金现已高达8160000元，威尼斯娱乐公司的主张对湘成置业公司明显存在显失公平的意义，该《借款协议》中“每月丙方无需缴纳天门之芯三楼租金…”应理解湘成置业公司同意免除威尼斯娱乐公司借款期（2016年10月1日至2017年9月30日）内的租金，威尼斯娱乐公司应自该借款期限届满之日向湘成置业公司缴纳房屋租金。一审法院根据各方当事人的诉辩主张和庭审举证质证情况，一审法院认为《借款协议》中第二条约定“每月丙方无需缴纳天门之芯三楼租金…”对免除租金期限属于约定不明，该协议存在合同漏洞，按照合同漏洞填补规则，在当事人不能协商达成一致补充协议的情况下，应当优先以一般社会交易习惯和日常经验法则判断，一审法院认为该《借款协议》中免除租金的期限宜认定为借款期限一年期间的租金，故威尼斯娱乐公司负有支付2017年10月1日至2020年9月30日租赁期间的租金6120000（170000元/月×12月×3＝6120000元）。故对威尼斯娱乐公司不负有缴纳房屋租金的义务的主张，一审法院不予采纳。三、关于迟延缴纳租金产生的租金占用利息问题。因担保协议对威尼斯娱乐公司免除缴纳房屋租金期限，双方存在理解分歧致使双方在租赁合同履行中，威尼斯娱乐公司向湘成置业公司迟延缴纳房屋租金，双方对此均有过错责任，且威尼斯娱乐公司将对湘成置业公司的高额借款债务需要承担连带清偿责任。故对湘成置业公司要求威尼斯娱乐公司向其支付迟延缴纳房屋租金期间占有利息的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条之规定，判决：一、张家界威尼斯娱乐有限公司于本判决生效后三十日内一次性向湖南省张家界市湘成置业有限责任公司支付2017年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金6120000元。二、2020年10月1日至租赁合同期满之日期间的房屋租金，双方按《租赁合同》执行。三、驳回湖南省张家界市湘成置业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费55690元，减半收取27845元，由张家界威尼斯娱乐有限公司负担15000元，湖南省张家界市湘成置业有限责任公司负担12845元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审认定事实清楚，证据充分，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，案涉《借款协议》甲方为吴磊，乙方为湖南省张家界市湘成置业有限公司（王树成），丙方为张家界威尼斯娱乐有限公司。该协议第五条约定：乙方愿意在借款期内以天门之芯三楼威尼斯娱乐有限公司租金支付给甲方作为借款的回报，同时乙方董事长王树成愿以个人名义担保此项借款。双方当事人在二审询问中发表了对协议第五条的理解，上诉人认为该条的真实目的是威尼斯娱乐公司不缴纳租金，同时也不向吴磊缴纳租金。被上诉人认为免租一年，同时不存在向吴磊支付租金。故双方当事人对该条达成的共识是在借款期内湘成置业公司愿意给威尼斯娱乐公司免除租金，不用向吴磊缴纳租金。在本案二审询问中，双方当事人认可《借款协议》第二条约定的“已缴纳租金部分每月乙方湘成置业公司必须按租金足额支付给丙方”中“已缴纳租金部分”是指在免租期内已缴纳部分的租金。因上诉人已缴纳2015年10月1日至2016年9月30日全年的租金，但在2016年6月19日签订《借款协议》时双方又约定了免除租金，且已缴纳租金部分应退还。据此，已缴纳租金部分为2016年6月19日至2016年9月30日，上诉人自认其已经收到了被上诉人退还的“已缴纳租金部分”共计三个月租金。双方当事人均认可《借款协议》中约定的“天门之芯”为案涉《租赁合同》中约定的案涉租赁房屋，即张家界市中心汽车站旁“张家界国际旅游大厦”三楼。广州市中级人民法院（2020）粤01民终12861号民事判决书载明：一审判决如下：一、湘成公司、王树成、刘忠于一审判决发生法律效力之日起十日内偿还吴磊借款5816000元及利息（第一笔借款200万元的利息自2016年6月20日起计收，第二笔借款3816000元的利息自2016年7月8日起计收，均按照每月1.767%的标准计至实际清偿之日止）；二、威尼斯公司对一审判决第一项确定债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向湘成公司、王树成、刘忠追偿；…依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院认为，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，因本案系由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案双方当事人2014年3月20日签订的《租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。上诉人承租被上诉人的房屋，双方约定租金按年支付，先付后用。至本案一审起诉之日止，上诉人已经向被上诉人支付了2年(2014年10月1日至2016年9月30日)的房屋租金共计4080000元。在2015年10月1日至2016年9月30日的年租赁期内，上诉人已缴纳全年租金。但在此期间即2016年6月19日，上诉人与被上诉人及案外人吴磊签订了《借款协议》，该协议约定湘成置业公司同意将天门之芯三楼租用的租金按月计，每月威尼斯娱乐公司无需缴纳天门之芯三楼的租金，且已缴纳租金部分每月湘成置业公司必须按租金足额支付给威尼斯娱乐公司。双方当事人对租金计付时间与方式进行的变更约定，亦不违反法律法规的规定，对当事人具有法律约束力。现被上诉人认可在免租期内上诉人已缴纳部分的租金需退还给上诉人，上诉人也认可已收到被上诉人退还的三个月租金。同时被上诉人认可免除上诉人的租金，但免租期只有一年。上诉人对此不予认可，双方产生了争议。本案二审的主要争议焦点有：一、被上诉人是否有租金请求权；二、上诉人是否应缴纳租金及缴纳多长时间的租金。根据以上分析，案涉房屋租金的具体金额与2016年6月19日湘成置业公司与威尼斯娱乐公司、吴磊签订的《借款协议》的具体内容有关，该《借款协议》的内容系本案的审理范围，故一审法院将案由定为房屋租赁合同纠纷不当。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》（法[2011]42号）在适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题中规定：“5、当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。”根据本院查明的上诉人与被上诉人之间在本案中实际存在的法律关系，本院将本案案由提级变更为合同纠纷。一、被上诉人是否有租金请求权。上诉人主张因《借款协议》第五条的约定，租金是给出借人吴磊的回报，表明被上诉人将房屋的使用权回报给了吴磊，被上诉人因此丧失了对房屋租金的起诉权。本院认为，请求权是指法律关系中一方主体请求另一方主体为或不为一定行为的权利。因上诉人与被上诉人之间签订了《租赁合同》，并约定上诉人应当向被上诉人给付租金。同时《借款协议》第五条虽约定，被上诉人愿意在借款期内以天门之芯三楼上诉人租金支付给吴磊作为借款的回报，但在吴磊起诉的其与本案双方当事人民间借贷纠纷一案中，吴磊并未认可被上诉人湘成置业公司将其租金作为吴磊借款回报的主张，该案生效判决也未将《借款协议》约定的租金纳入借款收益冲抵被上诉人依法应当支付的借款利息。而本案双方当事人对《借款协议》第五条达成的共识是湘成置业公司愿意在借款期内给威尼斯娱乐公司免除租金，不用向吴磊缴纳租金。由此可见，被上诉人并未将房屋使用权益赠送，且双方现对免租期的期限存在异议，故被上诉人享有要求上诉人给付租金的请求权，至于被上诉人的请求权能否得到支持的问题，与被上诉人是否享有请求权无关。二、上诉人是否应缴纳租金及缴纳多长时间的租金。现上诉人与被上诉人因《借款协议》而对租金的缴纳产生争议。经分析上诉人与被上诉人及案外人吴磊签订的《借款协议》，该协议第二条约定每月威尼斯娱乐公司无需缴纳天门之芯三楼的租金，未明确约定无需缴纳租金的具体期限。再结合协议第五条约定被上诉人愿意在借款期内以天门之芯三楼威尼斯娱乐有限公司租金支付给案外人吴磊作为借款的回报。根据双方当事人在二审询问中对协议第五条达成的共识，该条的部分内容应为：被上诉人愿意免除上诉人租赁天门之芯三楼的租金。同时各方在该条中对期限的约定是明确的，即在借款期内，《借款协议》第一条明确约定借款期为一年。另，上诉人主张其因为给被上诉人提供担保而被异地法院终审判决承担上千万元的连带责任及后续不可预料的风险，故而与被上诉人给其一直免除租金才是对等的利益获得。对此，因被上诉人认可其因上诉人提供担保而免除了上诉人一年的租金，即204万元，故上诉人所提供的担保确系有偿担保，但应遵循等价有偿原则。经查明，广州市中级人民法院（2020）粤01民终12861号民事判决维持原判，即判决威尼斯娱乐公司对湘成置业公司、王树成、刘忠偿还吴磊借款5816000元及利息承担连带清偿责任；其承责后，有权向湘成置业公司、王树成、刘忠追偿。故上诉人虽然承担了连带责任风险，但其并非案涉借款的最终责任承担人，其承担责任后有权向最终责任人追偿。上诉人主张被上诉人通过上诉人担保获得了高达600万元低息资金的使用和利息支付的拖延，避免了高额利息的社会融资成本，其利益得到了完全补偿。经查明，广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终12861号生效判决已确认被上诉人应承担相应的利息支付责任。关于上诉人主张其在免租情况下年年亏损，若不是债务担保，亏损第二年就会停止经营或止损的问题。本院认为，上诉人提供担保不是上诉人年年亏损及其是否停止经营的唯一或决定因素。上诉人主张因被上诉人的债务没有清偿，导致债务延期，同时有偿担保期也应无限期延续。本院认为，《借款协议》中约定借款期一年，当被上诉人未在借款期内履行偿还借款义务时，借款期并未延期，仅出借人享有了向借款人主张逾期责任的权利，故上诉人主张因债务延期导致有偿担保期必然无限延续缺乏事实和法律依据。关于上诉人主张其明确向被上诉人表示不清偿债务就不给付房租，被上诉人未置可否，也从未向上诉人提出给付房租，被上诉人默认无限期免收房租换取上诉人无限期担保债务。本院认为，因上诉人未提交相关证据予以证明，不予认可。结合以上内容，上诉人主张本案客观真实的事实是被上诉人在借款未偿还之前一直免除上诉人的租金，上诉人不应当向被上诉人缴纳租金的理由不充分，本院不予认可，一审判决认定免除租金的期限为一年并无不当。综上所述，上诉人张家界威尼斯娱乐有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55690元，由上诉人张家界威尼斯娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴媛春审判员  傅辉雪审判员  钟以祥二〇二一年三月十日法官助理田慧书记员谷成才附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。