吉林省吉林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉02执复30号复议申请人（被执行人）：吉林市东方医疗器具有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区吉桦路120号。法定代表人：王秀德，经理。申请执行人：吴广成，男，1976年4月20日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。被执行人：吉林市丰德实业有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区吉桦路126号。法定代表人：王秀德，经理。复议申请人吉林市东方医疗器具有限公司（以下简称东方公司）不服吉林市丰满区人民法院（2021）吉0211执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。吉林市丰满区人民法院查明，中国农业银行吉林市分行江南支行（以下简称农行江南支行）诉吉林市丰德实业有限公司（以下简称丰德公司）、东方公司借款合同纠纷一案，吉林市丰满区人民法院于2006年3月10日作出（2005）吉丰民二初字第330号民事判决：一、被告丰德公司偿还原告农行江南支行借款本金5900000元，支付截止到2005年11月20日止的利息494458.03元，后续利息按照中国人民银行同期逾期罚息计算标准计付至欠款全部付清之日止，上述款项于判决生效后十日内给付完毕。二、如被告丰德公司逾期不付，则原告农行江南支行对被告丰德公司所有的型号为JC36-800的闭式双点机械压力机一台及被告东方公司所有的坐落于吉林市丰满区小白山乡红旗村二社，建筑面积为2007.8平方米的砖木结构的仓库、厂房(产权证号为00521)、建筑面积为1504平方米的框架结构的厂房(产权证号为00450)、建筑面积为2162平方米的混结构的办公楼(产权证号为00451)折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿。其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由被告丰德公司继续清偿。抵押权人实现抵押权后，抵押人东方公司有权向被告丰德公司追偿。案件受理费41982元，由被告丰德公司负担。该判决发生法律效力后，农行江南支行向吉林市丰满区人民法院申请强制执行，吉林市丰满区人民法院于2008年6月28日作出（2007）吉丰民执字第295号民事裁定书，裁定：吉林市丰满区人民法院（2005）吉丰民二初字第330号民事判决书中止执行。2019年4月12日，农行江南支行与中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称华融资产公司）签订《委托资产分户转让协议》（债权），将本案债权转让给华融资产公司。2019年7月16日，吴广成与华融资产公司签订《债权转让协议》，吴广成基于该协议取得涉案债权，并向吉林市丰满区人民法院申请变更其为本案的申请执行人。吉林市丰满区人民法院于2019年10月23日作出（2019）吉0211执恢249号执行裁定，变更吴广成为本案申请执行人；于2019年11月11日作出执行裁定，对被行人东方公司名下位于吉林市丰满区红旗街道吉桦路128号，面积322平方米，所有权号00521DFYLQJ-1房地产；吉林市丰满区红旗街道吉桦路128号，面积238.6平方米，所有权号00521DFYLQJ-2房地产；吉林市丰满区红旗街道吉桦路128号，面积308.8平方米，所有权号00521DFYLQJ-3房地产；吉林市丰满区红旗街道吉桦路128号，面积424平方米，所有权号00521DFYLQJ-4房地产；吉林市丰满区红旗街道吉桦路128号，面积714.4平方米，所有权号00521DFYLQJ房地产；吉林市丰满区白山乡红旗村，面积1504平方米，所有权号00450房地产；吉林市丰满区白山乡红旗村，面积2162平方米，所有权号00451房地产。进行公开评估、拍卖。东方公司对该执行裁定提出异议，认为东方公司为丰德公司担保只用了三个房证，其他建筑如变电室、仓库、锅炉房、土地等没有担保给银行，不应将东方公司没有设置担保给银行作抵押的部分作为执行标的，应终止执行拍卖。吉林市丰满区人民法院经审查，于2020年1月19日作出（2020）吉0211执异1号执行裁定，驳回东方公司的异议请求。该裁定已发生法律效力。后吉林市丰满区人民法院于2020年8月20日作出执行裁定，对东方公司名下房产、土地和地上无籍房等进行公开评估、拍卖。该裁定的附表里，除前述2019年11月11日执行裁定中的房屋外，还有位于吉林市丰满区小白山乡红旗村，面积8485.49平方米，权证号吉丰国用（2002）字第020520069号土地。吉林市丰满区人民法院认为，除权证号为吉丰国用（2002）字第020520069号的土地，东方公司此前已对本院裁定评估拍卖其他几项资产提出过异议，且其申请已被驳回，故这部分异议内容本院依法不再重复审查。对于权证号吉丰国用（2002）字第020520069号的土地，《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”即房地一体原则，抵押建筑物占用范围内的土地依法视为一并抵押，且根据抵押承诺书、董事会决议、承诺书等，房地一并抵押亦不违背抵押时东方公司的主观意愿。关于对“占用范围内”的理解，根据我国地籍管理规定，建设用地使用权的登记以宗地为单位。换言之，建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。另据东方公司陈述，该土地“三面把边都盖了房子（抵押的三处房子）”，“一进大门左侧有一个无籍房是变电室，两侧的房子是厂房（抵押的房子），大门正对面是办公楼（抵押的房子），办公楼的两侧各有一个无籍房，左边的无籍房原来是锅炉房，现在空置了，右边的房子是仓库”。从案涉土地上建筑物的分布，以及各建筑物的功能进行考量，亦无法将整块土地割裂进行处置。故本院在东方公司未履行完毕判决义务的情况下，对前述建筑物及土地进行评估拍卖并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款、第十七条第一项之规定，裁定驳回东方公司的异议请求。复议申请人东方公司向本院提出复议称，请求依法撤销吉林市丰满区人民法院（2021）吉0211执异6号执行裁定，撤销2020年8月20日作出的（2019）吉0211执恢249号执行裁定，并停止评估、拍卖。事实及理由：1.（2021）吉0211执异6号执行裁定，程序、实体均存在违法事项，应予撤销。首先其合议庭组成人员中杨华丽、石艳梅不是执行法院工作人员，不具有审判资格，合议庭组成违法；其次，适用法律不当，该裁定认为“根据抵押承诺书、董事会决议等，房地一并抵押不违背东方公司的主观意愿”，因抵押承诺书、董事会决议仅是当事人的一种意识表示，其不具有物权效力，故执行法院对东方公司的财产进行整体拍卖，违背了物权以登记为生效要件，未经登记不发生效力的原则。同时，东方公司作为担保人，仅在抵押财产范围内承担责任，执行法院对未抵押财产无权执行，故执行法院应对抵押财产所对应的土地进行分割后，方可进行评估、拍卖。2.2020年8月20日执行法院作出的（2019）吉0211执恢249号执行裁定行为存在违法，应予撤销。首先，抵押的三处房屋占地面积及四至不明，应停止对三处抵押房屋的评估、拍卖；其次，三处抵押房屋占地面积仅为3182.15平方米，而执行裁定评估、拍卖土地的面积为8485.49平方米，属于明显超标的评估、拍卖；此外，该土地性质为划拨方式取得国有土地使用权，应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，经有批准权的人民政府审批，方能进行拍卖，而执行法院未经其有批准权的人民政府审批，进行评估、拍卖，存在违法行为；同时，在该地块上有三处无籍房屋，不属于抵押财产，亦不在三处抵押房屋占地面积范围之内，执法法院无权评估、拍卖。本院查明，2021年2月20日，吉林市丰满区人民法院作出（2021）吉0211执异6号之一执行裁定，裁定“审判员”补正为“人民陪审员”。在审查期间向复议申请人释明后，其表示对合议庭组成违法该项理由不予主张。2021年1月26日，吉林市丰满区人民法院作出（2019）吉0211执恢249号之二执行裁定，将裁定落款日期由原来的“2019年8月20日”更正为“2020年8月20日”。2019年11月13日，吉林市丰满区人民法院向吉林市规划和自然资源局发出执行函，请求其协助执行法院确定该土地使用权性质、面积及四至，可否进行拍卖、欠缴土地费用多少及若拍卖后如何办理更名手续等事项。吉林市规划和自然资源局于2020年7月9日作出复函，对请求事项予以函复。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是对案涉土地使用权及其他无证房产一并评估、拍卖处置是否符合法律规定。第一、关于案涉土地使用权、其他无证房产能否一并评估、拍卖的问题。根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，房屋及其所附着的土地使用权作为不可分物，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，即土地使用权与房屋所有权应当一并处置。本案中，双方对抵押房产及房产面积范围内的土地进行评估、拍卖并无异议，仅对房产面积范围外的土地及地上无籍房屋能否评估、拍卖产生分歧。根据吉林市规划和自然资源局出具的复函及现场照片可知，案涉的三处抵押房产坐落在同一宗土地上，分别处于该土地的南、北、西处，与东侧的大门及围墙等形成四方的院落，中间有院内道路相连，整宗土地与地上房屋（含无籍房屋）为一体利用，如仅将抵押的房产单独拍卖，则会导致购买人通行、使用不便，亦会贬损土地及其他房屋的使用价值，给复议申请人造成损失。故复议申请人提出的应对土地进行分割后再行拍卖、不应对土地及地上无籍房屋进行拍卖的主张，既不符合法律规定，亦不符合现实情况，本院对其该项主张不予支持。第二、关于划拨性质的土地根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案在执行过程中，执行法院曾就案涉土地能否拍卖、房屋面积和四至等情况函询过吉林市规划和自然资源局，吉林市规划和自然资源局于2020年7月9日对此复函对上述事项予以确认，并要求执行法院在拍卖时对上述瑕疵进行披露，并提示该土地可能存在的瑕疵，需竞买人竞买后自行解决，并完善相关要件，具备报审条件后依法申报。根据该复函可知执行法院已征得土地管理部门同意。故复议申请人提出的抵押房屋面积和四至不明以及划拨性质的土地未经有批准权的人民政府审批不得进行评估、拍卖的理由不能成立。另外，因本案系复议申请人对执行法院2020年8月20日作出的（2019）吉0211执恢249号执行裁定不服所引起，原审异议裁定需评判的系执行法院将案涉的抵押房产、土地和地上无籍房一并评估、拍卖这一执行行为是否符合法律规定，而非对抵押财产的范围进行确认，故原审异议裁定虽结果正确，但审理方向存在偏差，在此予以指出。当事人双方可就抵押财产的范围这一事项，在拍卖价款分配时予以主张，以维护自身的合法权益。综上，东方公司的复议理由不能成立，本院不予支持。原审异议裁定虽审理方向存在偏差，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人吉林市东方医疗器具有限公司的复议申请，维持吉林市丰满区人民法院（2021）吉0211执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘海东审判员  马毅韬审判员  季海滨二〇二一年三月二日书记员  彭 悦（此件共8页，印15份）