四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川17民终264号上诉人（原审被告）：四川天泰置业发展有限公司，住所地达州市通川区西外马房坝五一花园**。统一社会信用代码：915117006602741384。法定代表人：许永忠，经理。委托诉讼代理人：廖光全，公司员工。委托诉讼代理人：熊驷震，四川瀛诚虹信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张荣芳，女，1987年10月4日出生，汉族，现住达州市通川区。委托诉讼代理人：王伟，四川法尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧成联，四川法尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余海，男，1986年2月20日出生，汉族，现住达州市通川区。委托诉讼代理人：王伟，四川法尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧成联，四川法尊律师事务所律师。上诉人四川天泰置业发展有限公司（以下简称天泰公司）因与被上诉人张荣芳、余海房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2020）川1702民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天泰公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人无法协助被上诉人办理房屋产权证，上诉人违约金支付条件不成立且违约金过高。事实及理由：一、办理房屋产权的主义务人是房屋买受人，上诉人作为出卖人仅负有协助义务，被上诉人未提供相关资料，上诉人无法履行协助义务，且现行规定被上诉人可自行前往不动产主管部门办理房屋权属证书；二、被上诉人未举证证实其遭受了实际损失，一审判决依据双方签订合同判决上诉人承担的违约金过高，应予调整。张荣芳、余海答辩：上诉人作为房屋出卖人交付房屋权证应是其主要义务，案涉房屋已办理了大证，已具备办理小证的条件，上诉人提出办理产权证的条件不成就的上诉理由不成立，对逾期办证的违约责任应按双方的合同约定履行。张荣芳、余海向一审法院起诉请求，1.依法判令被告立即办理达州市通川区野茅溪南岳居委“凤翎锦绣”小区17幢1单元12楼5号房屋所在楼栋的权属证明，并立即为原告办理该商品房的房屋不动产权证；2.依法判令被告支付原告因逾期办理前述房屋所在楼栋的权属证明自逾期之日起至2020年5月31日期间的违约金63701元，并判决被告自2020年6月1日起至实际取得权属证明止依约承担违约责任；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，因原告主张被告已于2020年7月6日实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，原告明确诉讼请求为：判令被告立即为原告办理该商品房的房屋不动产权证；支付原告因逾期办理前述房屋所在楼栋的权属证明自逾期之日起至2020年7月6日期间的违约金65126元。一审法院认定事实：2012年8月30日，原告张荣芳、余海（买受人）与被告天泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告采取贷款方式购买被告开发的“凤翎锦绣”17幢1单元12楼5号房屋，建筑面积104.35平方米，单价3791.70元/平方米，总价款395664元。合同第二十条约定“产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、见补充协议。（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、见补充协议。”。补充协议第十一条约定：“就合同第二十条补充如下：1、如因出卖人责任未能治安合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起三十日内支付给买受人。2、如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。3、如按照约定，出卖人既需支付本条1所约定的违约金，又需要支付本条2所约定的违约金，则买受人只能要求出卖人支付其中的一项而不能要求出卖人两项均支付，但买受人有权选择要求出卖人支付其中的任何一项”。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首付款并通过办理银行按揭手续方式支付完购房款共计395664元。被告天泰公司按约向原告交付了房屋，于2020年7月6日才向达州市不动产登记中心申请办理案涉商品房所属楼栋的权属证明，随即达州市不动产登记中心为案涉商品房所属楼栋登记并办理了权属证明，不动产权证书编号为川（2020）达州市不动产权第0005020号。同时查明，达州市住房和城乡规划建设局于2012年3月31日对凤翎锦绣1、2、3号楼通过项目竣工规划验收合格，颁发达市住建（2012）字02号合格证。2013年6月13日对凤翎锦绣6、7号楼通过项目竣工规划验收合格，颁发达市住建（用规）字01号合格证。达州市城乡规划局于2014年7月10日对凤翎锦绣10、11、17、19、20号楼通过项目竣工规划验收合格，颁发达市规验（2014）第13号合格证。2016年7月19日对凤翎锦绣15、16、18号楼通过建设工程规划核实，颁发达市规核（2016）第14号合格证。2017年3月21日凤翎锦绣4、5幢通过建设工程规划核实，颁发达市规核（2017）第8号合格证。2017年11月1日对凤翎锦绣12、13号楼通过建设工程规划核实，颁发达市规核（2017）第18号合格证。另查明，因凤翎锦绣项目未办理产权证的问题，温正友等部分业主向省委第八巡视组反映。达州市自然资源和规划局于2019年10月17日向温正友反映未办理产权证问题作出处理意见书。意见对“凤翎锦绣”项目的土地取得情况、实际建设情况、存在问题等作出回复：天泰公司“凤翎锦绣”项目依法取得商住综合用地面积共计47446.97㎡，缴纳土地出让金共计7096.58万元。2014年3月10日原规划局确定该项目共17栋，规划计容建筑面积345758.02㎡。经市国土勘测规划队《四川天泰置业发展有限公司（凤翎锦绣）用地现状图》[达市国土勘（2019）建字11号]核实：天泰公司“凤翎锦绣”项目实际用地面积47630.41㎡，超土地证范围用地面积183.44㎡。根据市不动产登记中心《凤翎锦绣各楼幢建筑面积指标统计表》和市房管局《关于凤翎锦绣房屋建筑面积核实的函》[达市房函（2019）43号]，天泰公司“凤翎锦绣”项目实建筑17幢，计容建筑面积353082.65㎡，天泰公司至今未向市不动产中心提供“凤翎锦绣”项目4－7、10－13、15－20幢房屋经房管部门审核后的房屋测绘报告。经核实“凤翎锦绣”项目存在超土地证范围和超出让土地计容建筑面积建设的情况。处理意见1.我局成立“凤翎锦绣”信访事项工作组，专门负责办证问题。2.工作组加强与税务等相关部门的协调沟通，为“凤翎锦绣”办证提供绿色通道。3.待市政府批准我局请示意见后，我局将按照市政府批复意见依法征收“凤翎锦绣”小区超红线建设和超容建设土地出让价款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告双方经协商自愿签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同及协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原、被告双方均应按照合同约定的内容履行义务并享有权利。争议焦点一、原告诉请被告立即协助原告办理并取得案涉房屋不动产权证是否成立。“凤翎锦绣”项目各楼栋在2012年3月31日至2017年11月1日期间先后通过相关职能部门规划验收，并获得达州市住房和城乡规划建设局以及达州市城乡规划局颁发的合格证。达州市自然资源和规划局对部分业主就未办理不动产证的信访事项作出的处理意见书中载明被告存在超土地证范围和超出让土地计容建筑面积建设的情况，“凤翎锦绣”项目是否存在超容积率等违规行为，应由相关职能部门依法审查，并作出决定，非民事案件审查范围，本案不作认定。根据庭审查明，2020年7月6日达州市不动产登记中心接受被告天泰公司登记申请后，案涉房屋所属楼栋已经取得川（2020）达州市不动产权第0005020号不动产权证，不动产权证是原告作为权利人享有该不动产权的权属证明，被告应尽快协助原告办理不动产权证书。争议焦点二、被告天泰公司是否应当向原告支付逾期办理权属证明的违约金及违约金金额计算。一是按照合同约定，被告应当于2015年12月31日前取得所在楼栋的权属证明，法院2019年审理的达州市通川区野茅溪南岳居委“凤翎锦绣”小区商品房销售合同纠纷系列案件生效判决书已经认定“被告提供的证据显示市不动产登记中心于2018年6月6日批注‘凤翎锦绣’该项目超出规划容积率指标，此前被告并无此项办理权属证明的障碍，被告应当办理而未办理，故被告对逾期办理权属证明负有过错责任，应承担相应的违约责任。”，因此对被告辩称是职能部门原因导致无法办证，被告不应当承担责任的意见，不予支持。二是案涉房屋所属楼栋实际已经取得川（2020）达州市不动产权第0005020号不动产权证书，该不动产权证书在完成登记并加盖达州市不动产登记中心登记专用章后即生效，不以被告是否实际领取为生效条件，因此对被告辩称，职能部门至今未向其送达可以用于办理权属证明的行政许可导致被告至今无权办理的意见，不予支持。三是被告辩称诉讼时效从2015年12月31日起算，原告2019年7月起诉救济时已过诉讼时效。双方补充协议明确约定，如因出卖人责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起三十日内支付给买受人。2015年12月31日被告尚未取得案涉房屋楼栋的权属证明，支付违约金的期限尚未成就，诉讼时效应当从取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起三十日后开始计算，原告2020年8月起诉时未过诉讼时效。因此被告应当承担逾期办理权属证明的违约责任。根据双方合同约定，原告主张被告天泰公司应当支付逾期之日起至2020年7月6日期间的违约金65126元（395664元×1/10000×1646天）的诉请，予以支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下：一、被告四川天泰置业发展有限公司于本判决生效后三十日内协助原告张荣芳、余海办理达州市通川区野茅溪南岳居委“凤翎锦绣”小区17幢1单元12楼5号房屋不动产权证；二、被告四川天泰置业发展有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张荣芳、余海逾期办理达州市通川区野茅溪南岳居委“凤翎锦绣”小区17幢权属证明的违约金65126元。案件受理费1393元，减半收取696.5元，由被告四川天泰置业发展有限公司负担。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，天泰公司作为案涉房屋的出卖人，其为房屋买受人办理和交付不动产权属证书应属其主合同义务，天泰公司上诉称其仅负有协助义务并提出被上诉人可自行前往不动产主管部门办理房屋权属证书于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限”的规定，天泰公司在2018年6月6前并无办理权属证明的障碍情况下，其应当办理而未办理办理房屋权属证书，存在过错并应承担违约责任。因双方当事人在补充协议第十一条就出卖人未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明需承担的违约金标准明确，一审判决依据合同约定的违约金标准判决上诉人支付相应违约金并无不当，上诉人提出被上诉人未举证证实其遭受了实际损失，一审判决依据双方签订合同判决上诉人承担的违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，天泰公司上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1393元，由上诉人四川天泰置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓东川审判员  张爱东审判员  刘全明二〇二一年三月十二日书记员  王淑芳