陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2021）陕01民终1168号上诉人（原审被告）：朱建河，男，1968年9月7日出生，汉族，百年人寿保险公司员工，住西安市碑林区，现住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：宫复园，男，1973年9月4日出生，汉族，个体户，住安徽省宿州市砀山县，现住西安市未央区。原审被告：牛雪艳，女，1970年7月26日出生，汉族，西安宾馆退休职工，住西安市莲湖区夏家什字省。原审被告：牛丽艳，女，1972年2月26日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区夏家什字省，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：朱建河，简况同上。上诉人朱建河因与被上诉人宫复园及原审被告牛雪艳、牛丽艳房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱建河上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判为由宫复园向其支付违约金36000元、房租16000元；3.诉讼费由宫复园负担。事实和理由：根据双方租赁合同，2015年12月15日至2016年12月14日，房租为9000元，押金为3000元，共计12000元。后双方在2016年6月1日签订合同，约定租赁期限为2016年6月1日至2018年6月1日，租金为4000元，按年结算，宫复园未按约履行。现有证据表明事实，一审认定事实的证据不充分。双方合同约定，乙方未经甲方同意，乙方不得将承租房屋转租，否则后果由乙方承担全部责任。其提交的证据表明，乙方有甲方不知情的情况下，私自在2019年1月15日至2020年1月14日与西安公交巴士运营有限公司签订房屋租赁合同，将位于XX城XX路XX段房屋一间，以月租金2000元按年租出。宫复园的诉讼请求与事实不符，存在违约行为，宫复园应承担违约责任。宫复园辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回朱建河的上诉，维持一审判决。牛雪艳述称，要求宫复园赔付违约金，补齐出租房屋的差价。牛丽艳述称，其同意朱建河的上诉意见。宫复园向一审法院起诉请求：1.判令朱建河、牛雪艳、牛丽艳返还其自2019年9月15日至2019年12月15日交付的房租共计10500元；2.判令朱建河、牛雪艳、牛丽艳向其返还房屋保证金3000元；3.诉讼费由朱建河、牛雪艳、牛丽艳负担。一审法院认定事实：2015年，牛丽艳（出租方、甲方）与宫复园（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由甲方将坐落在祥和居佳园30106号房出租给乙方使用。该房屋面积共123平方米；房屋租赁期为一年，自2015年12月15日起至2016年12月14日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前30天内向甲方提出书面意向，双方可以协商后重新签订新的租赁合同，租金酌情递增。注：第二年租金为3500元；租金及支付方式：租金按季为一期支付，每期租金共计9000元，应于2015年12月15日前付清，以后的租金应于每期提前30天支付，先付后用，甲方收到租金后应该给乙方开具收据；保证金：为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲、乙双方同意本合同的保证金为3000元；乙方应于本合同签订时付清全额保证金，甲方在收到保证金后给乙方开具收据；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还乙方……宫复园支付保证金3000元。宫复园提交的银行交易明细及微信转账记录显示，其每三个月向朱建河转账18300元，据宫复园陈述，该款项系其向朱建河支付的房屋租金，其中30106号房租金每季度为10500元，另外两间房每季度为7800元。2019年6月3日，朱建河通过微信告知宫复园房租按年交，不再按季度交。2019年6月8日，宫复园通过微信向朱建河转账12000元，通过银行向朱建河转账6300元，朱建河收取该款项。2019年9月8日，宫复园向朱建河转账18300元。同日，朱建河向宫复园发送微信：“你把钱收回房子你嫂子租出去了。”2019年9月11日，朱建河向宫复园发送微信：“小宫你好，今天是最后一天，你来把你的东西搬走，过时后果自负。”后宫复园向朱建河腾退了涉案房屋。另，牛雪艳系涉案房屋所有人，与牛丽艳系姐妹，牛丽艳与朱建河系夫妻关系。牛雪艳当庭陈述因朱建河夫妇负责赡养老人，故涉案房屋由朱建河出租并收取租金。朱建河当庭亦陈述涉案房屋由其出租并收取租金。宫复园主张朱建河向其退还已支付的租金未果，遂诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，宫复园与牛丽艳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方所签合同到期后，未续签书面合同，但双方均以实际行为履行原合同，双故方仍存在房屋租赁合同关系。朱建河在租期内收回房屋，宫复园亦腾交了房屋，故双方租赁合同关系已经实际解除，对于宫复园已支付的未使用期间的租金及保证金，应向宫复园退还。根据庭审查明的事实，宫复园一直按照月租金3500元的标准按季度向朱建河支付房屋租金，朱建河未提出异议，朱建河当庭称房屋租金为4000元，但朱建河提交的证据不符合证据形式要件，不足以证明其主张的事实，故认定涉案房屋租金为每月3500元。宫复园已于2019年9月8日向朱建河支付租金18300元，其中包含案涉房屋2019年9月至2019年12月的房屋租金共计10500元。涉案房屋所有人虽为牛雪艳，但对外出租及收益均由朱建河、牛丽艳负责，故对于宫复园已支付的租金及保证金，朱建河、牛丽艳应向宫复园归还，牛雪艳非合同相对方，也未收取租金及保证金，不承担退还责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告朱建河、牛丽艳于本判决生效之日起十五日内向原告宫复园退还租金10500元、保证金3000元，合计13500元；二、驳回原告宫复园其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元（宫复园已预交），由朱建河、牛丽艳负担，于本判决生效之日起十五日内给付宫复园。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，宫复园与牛丽艳签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同到期后，双方虽未续签合同，但双方均以实际行为履行原合同，故一审认为双方仍存在房屋租赁合同关系，于法有据。本案查明，朱建河在租期内收回房屋，而宫复园亦实际腾交了房屋，故一审认为双方租赁合同关系已实际解除，宫复园已支付的未使用期间的租金及保证金，应向宫复园退还，并无不当。关于应退还租金的具体数额，经审核，宫复园于2019年9月8日向朱建河支付租金18300元中包含宫复园未使用期间2019年9月至2019年12月的租金共计10500元，故应向宫复园退还租金10500元。据此，本案应向宫复园退还租金、保证金合计13500元（10500元+3000元）。宫复园一直按月租金3500元的标准按季度向朱建河支付房屋租金，朱建河未提出异议，朱建河主张月租金为4000元，所提交的证据不足以证明其主张成立，依法不予认定。涉案房屋所有人为牛雪艳，但对外出租及收益均由朱建河、牛丽艳负责，故一审认为本案应由朱建河、牛丽艳向宫复园退还上述租金及保证金，并无不妥。综上所述，朱建河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元，由朱建河负担。本判决为终审判决。     审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二〇二一年三月九日法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛     1