福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终55号 上诉人（原审原告）：陈经民，男，1970年11月6日生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：黄鹏飞，福建携晟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石狮骏德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市长宁路凤里街道办事处机关大楼**，统一社会信用代码913505810543216004。 法定代表人：林金国，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄伟明，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹蓉，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 上诉人陈经民因与被上诉人石狮骏德房地产开发有限公司（以下简称“骏德公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2020）闽0581民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈经民上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或直接改判支持陈经民的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由骏德公司承担。事实及理由：一、骏德公司变更中骏·商城Ⅰ期设计规划对陈经民构成违约，一审法院对该事实认定错误。理由如下：1．虽然中骏·商城Ⅰ期和中骏·商城Ⅱ期分属两个不同的建设工程规划许可证范围，但中骏·商城Ⅰ期和中骏·商城Ⅱ期是一个整体，不应机械的进行区分。2．骏德公司在宣传时将中骏·商城Ⅰ期与Ⅱ期作为一个整体进行宣传推广，实际上是将Ⅰ期的规划情况作为与陈经民所签订合同的组成部分的。骏德公司对中骏·商城Ⅰ期与Ⅱ期作为一个整体进行宣传推广属于“要约”而非一审法院认定的“要约邀请”。骏德公司是将Ⅰ期与Ⅱ期作为“城中心30万平方米国际商业综合体”进行规划的，骏德公司的该规划明确具体，这对双方合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，而且骏德公司是在与陈经民签订商品房买卖合同后再变更规划的，这应当视为要约。虽然骏德公司在宣传资料和合同中注明“本资料供参考，不作合同要约”，但作为提供格式合同的骏德公司，其并未以合理的方式提请陈经民注意，该条款并不能发生法律效力。综上，骏德公司的宣传推广的内容的性质属于“要约”，是商品房买卖合同的组成部分，骏德公司与陈经民签订商品房买卖合同后改Ⅰ期规划，已经构成违约，应当依法承担相应的违约责任。二、陈经民并不否认购买商铺本身具有一定的风险，但骏德公司改变设计规划，改变了整个商业综合体的功能定位，将原属于商业综合体的商铺及SOHO办公楼改变成住宅也是不争的事实，因骏德公司改变规划的行为，使得商业综合体的功能定位发生改变，整个商业规模和商业生态都发生了改变，必然导致该商铺的价值发生变化，至于是增值或贬值并不是基于一审法院的认为，而应当是委托有资质的评估机构对该区域的价值进行评估确定。综上所述，一审法院对本案的认定错误，导致判决错误，二审法院应当撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。 骏德公司辩称，一、陈经民的诉讼请求没有达到具体明确之要求，不符合民事起诉条件，依法应予以驳回。本案中，陈经民起诉请求“判令被告支付原告各项损失人民币50万元”，陈经民虽牵强引用了计算公式，但该公式并不能得出其诉求的损失金额。骏德公司诉讼请求未符合民事诉讼法第119条所规定的具体明确之要求。二、陈经民以骏德公司变更规划设计为由要求骏德公司支付损失缺乏事实依据和法律依据。1．案涉房屋所属地块与骏德公司变更规划的地块并非同一地块，该变更规划的行为对陈经民所购商品房质量或使用功能不产生影响。2．陈经民亦未能举证证明系因3号地块的规划变更使得案涉房屋贬值、无法对外出租或经营。案涉房屋的商业价值具有动态和不确定性，取决于多种因素，住宅面积的增加也可能增加人流量而使得案涉商业房屋商业价值提升，且住宅和商业互相结合的设计更为科学合理。3．中骏商城II期的沙盘效果、销售广告和宣传资料所载内容，性质上属于要约邀请。招商说明是希望他人向自己发出要约的意思表示，为要约邀请而非要约。陈经民提交的销售广告和宣传资料中均已注明“本资料仅供参考，不作合同要约”。案涉合同之附件6《合同补充协议》第四十二条约定：“出卖人向买受人提供的项目或商品房相关资料和广告（包括但不限于总平面图、效果图、户型图、模拟及有关文字说明）因未经确定而不作为该商品房状况的依据，亦不作为要约。”以及陈经民在签订《合同补充协议》时应当知道该第四十二条约定，知晓销售广告和宣传资料不能作为买卖合同的组成内容，陈经民不能据此向骏德公司主张违约责任。三、陈经民诉求的损失赔偿不合理、不合法。买卖合同的目的是出卖人将房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款。骏德公司自2015年下半年向陈经民交付案涉房屋，至今已逾5年，买卖合同已基本履行完毕。在此期间，陈经民也享受了超过三年的房屋租金收益，现陈经民以案涉房屋总价近1/2的估算损失要求骏德公司进行赔付，对骏德公司而言显然难谓公平合理。 陈经民向一审法院起诉请求：1．骏德公司支付陈经民各项损失50万元；2．本案诉讼费用由骏德公司承担。一审诉讼过程中，陈经民明确其请求的各项损失50万元包括房屋贬值损失和租金损失。 一审法院认定事实：骏德公司系依法注册成立的从事房地产开发、租赁及物业经营管理的有限责任公司。2012年11月14日，骏德公司以出让方式取得座落于石狮市××街××镇××路××路××号××号地块的国有土地使用权证，证号为狮地凤国用（2012）第00548号、狮地凤国用（2012）第00549号。同年，骏德公委托厦门新区建筑设计院有限公司对中骏商城进行设计规划并将设计方案报送相关部门审批。2013年1月31日，石狮市住房和城乡规划建设局向骏德公司出具狮规认［2013］16号《关于石狮骏德房地产开发有限公司石狮2011-14-03号2011-14-04号地块项目（中骏商城）设计方案认可意见》，载明：“你司石狮市2011-14-03号、2011-14-04号地块项目（中骏商城）用地位于石狮市××街道××路××镇××路西侧，国有建设用地使用权出让合同编号分别为×××15、35058120120817Ｐ014号，土地用途均为商服用地、住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅），出让用地面积分别为19944、22668平方米。……石狮市2011-14-03号地块主要经济技术指标如下：建筑占地10969.2平方米，总建筑面积149912.2平方米，地上计容建筑面积107438.6平方米（ＳＯＨ0办公、商业建筑面积分别为89431.8、18006.8平方米），公共建筑面积（不计容）681.1平方米，骑楼建筑面积（不计容）1557.3平方米，地下室建筑面积40235.2平方米，建筑密度55%，容积率5.39，停车位760个。……石狮市2011-14-04号地块主要经济技术指标如下：建筑占地12467.4平方米，总建筑面积155354.3平方米，地上计容建筑面积105621.4平方米（商业、办公、住宅建筑面积分别为21220、30235.2、54166.2平方米），公共建筑面积（不计容）2547.8平方米（含物业管理用房850平方米），骑楼建筑面积（不计容）226.6平方米，地下室建筑面积44920.5平方米，建筑密度55%，容积率4.66，停车位601个。其中5-7＃楼层数为地上三十层局部二十五层二层……15＃楼层数为地上二十二层局部二层”等内容。骏德公司于2013年3月19日同时取得中骏商城Ⅰ期、Ⅱ期的建设工程规划许可证，分别为建字第350581201300049号、建字第350581201300050号；于2013年12月13日取得（狮）预售［2013］第21号商品房预售许可证。 2014年7月27日，陈经民与骏德公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈经民购买骏德公司开发的中骏商城8幢南2050单元商铺（简称案涉房屋），单价为19,200元/㎡，建筑面积为57.7㎡，房屋总价为1,107,840元。签订案涉合同当天，陈经民与案外的石狮泰达商业管理有限公司（与骏德公司同属一个集团）签订了《石狮【中骏商城】商铺租赁合同》各一份，约定陈经民所购的上述商铺委托石狮泰达商业管理有限公司出租，租赁期限为39个月，从2015年12月21日起至2019年3月20日，三年租金为商铺购买总价的30%，其中商铺购买总价的27%在签订购房合同时直接抵扣购房款，另购买总价的3%租金逐年返还给陈经民。案涉房屋的购房款均已付清，三年返租的租金亦履行完毕，案涉房屋现已交付陈经民。 2017年1月31日，石狮市国土规划和房产管理局向骏德公司出具狮国规认〔2017〕33号《中骏·商城Ｉ（2011-14-03地块）设计方案认可意见》，载明：“你司申请审查的中骏·商城Ｉ（2011-14-03地块）项目用地位于××路××镇××路××路北侧，土地用途为商品住宅用地，用地面积19944平方米。设计方案经组织专家会审及交通和城市建设局、城市管理局、经济局、生态环境保护局、消防大队、交通警察大队、市政公用设施管理处、园林环卫管理处、水务处、供水公司、电力公司、凤里街道办事处和我局审查，出具修改意见狮国规修〔2017〕9号，修改后经有关部门（单位）认可。主要经济技术指标如下：总建筑占地面积6382.08平方米，总建筑面积145230.4平方米，总计容建筑面积103508.6平方米（住宅88931.81平方米、社区文体活动室274.91平方米、社区卫生室39.46平方米、居家养老服务点185.62平方米、发电机房80.83平方米、商业13542.1平方米），不计容建筑面积41721.8平方米（架空层公共开发空间505.96平方米、物业管理用房561.33平方米、消防通道85.56平方米、人行通道29.46平方米、地下室40539.49平方米）建筑密度32.0%，容积率5.19，绿地率25%，配套停车位985个。拟建各单体指标详见附件。主要经济技术指标符合狮国规〔2017〕51号及狮规设〔2012〕25号文件要求，该规划方案已公示，原则予以通过。该项目为北区，计容总建筑面积为103508.6平方米，北区应建人防地下室面积为6210.52平方米，南北区应建人防地下室面积合计14855.87平方米，其中南北区实建人防面积为13848.49平方米，现防空地下室建筑面积为1203.50平方米，位于**地下室**，原北区地下室为非人防，应重新设计加固改造。该项目为“四类建筑”，要求按照绿色建筑标准进行建设，做到同步规划，同步设计，同步施工，同步验收。”2017年2月8日，石狮市行政服务中心石狮市公共资源交易中心官网网站公示了《石狮市国土规划和房产管理局关于石狮市中骏商城2011-14-03地块ＳＯＨＯ办公转住宅总平面图及技术指标批前公示》，公示内容为：“石狮市2011-14-03、2011-14-04地块（中骏商城）项目设计方案于2013年1月经我局认可，其中04地块已建成并交付使用。石狮市骏德房地产开发有限公司于2016年4月申请将03地块ＳＯＨＯ办公部分整体转为普通住宅，经市政府研究通过了该项申请。经审查，现将03地块Ｓ0Ｈ0办公转住宅后的总平面图及主要经济技术指标进行公示（详见附件）。本公示期限从2017年2月9日至2017年2月17日。根据《中华人民共和国行政许可法》第三十六条和第四十七条的规定，申请人、利害关系人享有陈述、申辩和要求听证的权利。如有陈述、申辩意见或要求听证的，应于公示期限内或公示期限结束后五个工作日内，以署名书面形式向我局提出。逾期未递交听证申请，也未递交陈述、申辩意见的，视为放弃陈述、申辩和要求举行听证的权利，我局将终止听证程序，并依法作出许可决定。”2017年7月19日，石狮市人民政府官网网站政务公开重大建设项目栏公布了《石狮市国土规划和房产管理局关于中骏商城Ｉ（2011-14-03地块）项目规划设计方案调整批后公示》，公示内容为：石狮市中骏商城Ｉ（2011-14-03地块）项目用地位于宝岛路南侧、镇中路西侧，建设工程设计方案经市有关部门审查，项目总平面图经公示无异议，我局依法批准规划设计方案调整。根据《福建省实施＜中国人民共和国城乡规划法＞办法》第五十三条有关内容，现对项目总平面图予以公示，公布时间至项目规核实合格为止。”2017年9月30日，骏德公司取得中骏·商城Ｉ期（2＃、7＃楼）及中骏·商城Ｉ（3＃、5＃、6＃楼、地下室）的建设工程规划许可证，分别为建字第350581201700064号、建字第350581201700065号。2019年初，骏德公司将中骏·商城Ｉ期开发建设中的房屋围档拆除并按照改变后的设计规划方案进行施工。 一审法院认为，一、本案是否超过诉讼时效的问题。陈经民主张其在2019年初骏德公司将中骏·商城I期开发建设的房屋围档拆除后才得知骏德公司变更了中骏·商城I期的设计规划，故本案未超过诉讼时效。骏德公司主张其于2016年4月22日向原石狮市国土规划和房产管理局申请对3号地块进行规划变更，故陈经民基于3号地块规划变更而主张损失赔偿的诉讼请求的诉讼时效已于2019年4月21日届满。中骏·商城I期项目规划设计方案调整批前于2017年2月8日在石狮市行政服务中心石狮市公共资源交易中心官网网站进行公示，批后于2017年7月19日在石狮市人民政府官方网站进行，此时应推定陈经民知道或者应当知道中骏·商城I期项目规划设计进行了变更，无论诉讼时效从2017年2月8日起算还是从2017年7月19日起算，陈经民于2020年1月7日诉至法院，均未超过三年诉讼时效期间，故陈经民的诉讼请求未超过诉讼时效。 二、骏德公司变更中骏·商城I期设计规划是否构成对陈经民的合同违约行为的问题。骏德公司变更中骏·商城I期设计规划不构成违约。理由如下：1．中骏·商城Ⅰ和中骏·商城Ⅱ属于两个不同的建设工程规划许可证范围。陈经民与骏德公司签订《商品房买卖合同》购买的商品房属于中骏·商城Ⅱ范围。因此，中骏·商城Ⅰ规划许可的变更对陈经民的权利义务不产生影响。2．案涉商品房买卖合同第十条约定：“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的；出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……”可见，双方在合同中约定规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，骏德公司方需书面通知陈经民，陈经民才享有退房的权利，但骏德公司变更中骏·商城I期设计规划方案并不影响到陈经民所购商品房质量或使用功能，骏德公司未通知陈经民，不构成合同违约行为。3．陈经民能否主张赔偿的依据是骏德公司在出售房屋时是否将中骏·商城Ⅰ的规划情况作为合同的组成部份，或者在合同中承诺陈经民购买的房屋可以达到什么样的商业收益效果或者租金收益效果。从本案来看，骏德公司在销售房屋的广告和宣传资料中均已注明“本资料仅供参考，不作合同邀约”，中骏·商城Ⅱ周边情况，包括中骏·商城Ⅰ的规划设计情况并不能构成案涉《商品房买卖合同》的组成部分。陈经民与石狮泰达商业管理有限公司签订的《石狮【中骏商城】商铺租赁合同》关于三年返租的合同也已经履行完毕。骏德公司在合同中并没有承诺陈经民购买的店面在三年返租期后可以达到的商业收益及租金收益水平情况，因此陈经民请求赔偿没有合同依据。4．市场的交易风险是每个市场活动参与主体应当预见且应当承担的责任。陈经民投资购买案涉商铺，应当预见案涉商铺价值可能存在贬值的商业风险。其主张案涉商铺目前价值贬损，究其原因应是经济发展形势及商业运行模式即电商的迅速发展导致，故陈经民主张系因骏德公司改变中骏·商城I期项目规划设计方案导致其所购买的案涉商铺价值贬损的主张，事实和法律依据不足，不予支持。 综上，陈经民关于骏德公司应支付其各项损失50万元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：驳回陈经民的诉讼请求。案件受理费9,541元，减半收取计4,770.5元，由陈经民负担。 二审中，陈经民向本院申请对骏德公司改变中骏·商城Ⅰ期项目规划而对中骏·商城Ⅱ期商铺价值的影响进行评估。 本院经审查认为，中骏·商城Ⅰ期、Ⅱ期分属于两个不同的建设工程规划许可证范围，中骏·商城Ⅰ期规划设计情况并不是涉案《商品房买卖合同》的合同内容，骏德公司改变中骏·商城Ⅰ期项目规划不构成违约。陈经民系基于骏德公司违约，请求赔偿损失，故对其上述评估申请不予准许。 经审查，一审判决查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，中骏·商城Ⅰ期、Ⅱ期涉及的地块不同，分属于两个不同的建设工程规划许可证范围。陈经民购买的涉案房屋属于中骏·商城Ⅱ期，而非中骏·商城Ⅰ期。双方签订的《商品房买卖合同》及附件并无有关中骏·商城Ⅰ期规划设计的约定。骏德公司在销售房屋的广告和宣传资料中已注明“本资料仅供参考，不作合同要约”。现陈经民主张广告和宣传资料中有关中骏·商城Ⅰ期的规划设计情况构成涉案合同内容，依据不足，不予采纳。中骏·商城Ⅰ期设计规划变更，对涉案房屋的质量并无影响，且未改变涉案房屋作为商业用房的性质，其使用功能亦未受到影响。本案并无证据证明骏德公司交付的涉案房屋不符合合同约定。陈经民以骏德公司变更中骏·商城Ⅰ期规划设计违约为由，请求判令骏德公司赔偿损失50万元，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，陈经民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由陈经民负担；二审案件受理费8,800元，由陈经民负担。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  陈美雅 审判员  蒋秀华 二〇二一年三月一日 书记员  庄雯茜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。