山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2192号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。统一社会信用代码：91xx91。 法定代表人：乔伟利，董事长。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩景伟，男，1987年10月24日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人韩景伟商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初15890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在取得房地产权属登记证明之后多次通知被上诉人到上诉人处核对办证资料，一直在积极协助被上诉人办理涉案房屋的交付、过户手续，因被上诉人拒绝按照合同约定接收房屋、拒绝提交办理产权证的相关资料，致使涉案房屋产权证书未能办理完毕，未能办理房屋产权证书的原因系被上诉人造成的。二、被上诉人既未按合同约定向上诉人支付逾期付款违约金7581元，也未按合同约定向上诉人支付逾期接收房屋的违约金，无权要求上诉人协助办证。根据《商品房预售合同》附件一，被上诉人应于2017年6月30日将剩余房款823581元汇至上诉人账户，而上述款项实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日。根据《商品房预售合同》第七条约定，被上诉人应支付上诉人逾期付款违约金7581元，但被上诉人至今未支付。被上诉人应在上诉人向其提供办理产权登记所需的资料前，与上诉人结清应付给上诉人的所有款项，现被上诉人拒绝向上诉人支付逾期付款违约金和逾期收房违约金，其无权要求上诉人向其提供办理房屋产权证书的资料。三、本案涉嫌虚假交易、虚假诉讼，以合法手段掩盖非法目的，依法应予驳回被上诉人的诉讼请求，原审对此未予处理错误。被上诉人所购涉案房屋单价远远低于政府限定价格，被上诉人购买房屋后不但没有尽快到上诉人处办理房屋交接手续，更是拒绝提交任何房屋资料与上诉人核对；涉案房屋价值百万，被上诉人在2017年4月购房至今长达四年期间不向上诉人主张交房，被上诉人上述种种有悖常理的行为均不符合一个有购房需求的业主的正常表现，被上诉人拒绝配合提供相关资料，却要求上诉人单方面办理房屋产权证书，上诉人有理由怀疑被上诉人并非实际的购房者，而是通过顶名购买等形式上合法手段谋取非法利益的囤房、炒房行为，试图通过诉讼手段以判决的方式达到办理产权证书的目的。原审认定签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示错误。 韩景伟未提交书面答辩意见。 韩景伟向一审法院起诉请求：1.判令中能公司于2020年10月30日前将房屋交付给韩景伟使用；2.判令中能公司支付逾期交房违约金8235元；3.判令中能公司退还房屋面积差额款5824元；4.判令中能公司在合理期限内办理房屋权属证书；5.本案诉讼费由中能公司承担。庭审中，韩景伟自愿放弃主张的逾期交房违约金8235元。 一审法院认定事实：一、韩景伟、中能公司于2017年4月25日签订《商品房预售合同》，韩景伟为乙方（买方），中能公司为甲方（卖方）。合同约定：乙方购买甲方开发的位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋一处，该商品房约定建筑面积为100.40平方米，单价为每平方米8203元(不包含房屋全装修价格)，总价款为823581元；约定的付款方式为银行按揭贷款,首付款为253581元,于2017年4月25日前存入本合同指定账户；贷款570000元,乙方应于2017年5月31日前,将办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行青岛市南第四支行，放贷机构于2017年6月30日前将贷款存入本合同指定的账户；甲方定于2017年6月30日前将房屋交付给乙方；等等。截至2017年4月25日，韩景伟共支付给中能公司首付款253581元、住宅专项维修资金5120.4元。2017年5月17日，双方与中国工商银行青岛市南第四支行签订个人购房借款/担保合同，合同约定：韩景伟系借款人，中能公司系保证人，中国工商银行青岛市南第四支行系贷款人，借款金额为570000元，贷款发放的前提条件是以尚未取得产权的房屋做抵押，已办妥抵押权预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式，担保已经生效并持续生效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形，等等。2017年11月10日，韩景伟从中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款570000元获得批准，并发放至中能公司。综上，韩景伟按照合同约定支付全部房款823581元，中能公司亦为韩景伟出具了823581元的购房发票。经韩景伟多次通知，中能公司至今未向韩景伟交付房屋，中能公司亦未提交证据证明已与韩景伟办理房屋交接手续。中能公司称韩景伟根据合同约定应于2017年6月30日将剩余房款汇至中能公司账户，而剩余房款实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日，应支付逾期付款违约金7581元，但未提交证据证明中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行逾期发放贷款系韩景伟的过错造成。另外，中能公司主张本案涉嫌虚假交易、虚假诉讼，亦未提交证据加以证明。二、中能公司于2019年12月6日取得案涉房屋的权属证明，案涉房屋已具备办理产权证明的条件。2019年9月26日、2019年12月9日，中能公司通过报纸向业主发了《英格堡家园交房通知》、《英格堡家园交房公告》，通知包括韩景伟在内的业主办理交房手续。2019年12月30日，中能公司又发出《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，要求业主自2020年1月3日开始办理房屋产权手续。2020年8月24日中能公司又给韩景伟邮寄办理产权手续的通知，韩景伟已签收，该通知中中能公司要求韩景伟于2020年11月21日前携带《交房通知书》、《收房协议》等相关协议，但中能公司未提交证据证明已经向韩景伟交付房屋，故双方未签订《收房协议》。三、案涉青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋，经房产部门确认，案涉房屋实际建筑面积为99.69平方米，比合同约定的建筑面积100.40平方米减少0.71平方米，房款差价为5824元。 一审法院认为,双方签订的《商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。韩景伟按照双方约定支付了全部购房款、房屋维修基金等，中能公司亦已向韩景伟出具了房款发票。中能公司称韩景伟根据合同约定应于2017年6月30日将剩余房款即银行贷款汇至中能公司账户，而剩余房款实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日，应支付逾期付款违约金7581元，但其未提交证据证明中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行逾期发放贷款系韩景伟的过错造成，故其主张韩景伟逾期付款构成违约，证据不足，不予支持。根据双方的合同约定，中能公司应于2017年6月30日前将案涉房屋交付给韩景伟，现中能公司于2019年12月6日已取得案涉房屋的权属证明，取得房地产权属登记证明后120日内即至2020年4月4日，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，故韩景伟请求中能公司将案涉房屋交付，法院予以支持。双方签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月6日已取得房屋权属证明，案涉房屋已具备办理产权证明的条件。中能公司在取得房屋权属证明后，向各业户发了告知函，亦向韩景伟发过通知，要求韩景伟办理案涉房屋的相关产权手续，2020年8月24日韩景伟已收到中能公司邮寄办理产权手续的通知，但因中能公司未向韩景伟交付房屋、双方未签订《收房协议》，导致韩景伟无法与中能公司办理案涉房屋产权手续，故韩景伟要求中能公司在合理期限内协助办理案涉房屋的产权手续，理由正当，予以支持。中能公司主张因韩景伟逾期付款，中能公司办理案涉房屋产权证明的时间应相应顺延的问题，因双方约定案涉房屋以按揭贷款支付，韩景伟向贷款银行申请贷款，其提交贷款材料后，贷款银行何时放款并非由韩景伟所能控制，故中能公司要求顺延案涉房屋办理产权证明的时间，理由不当，不予采纳。关于韩景伟主张的因房屋面积减少的房屋差价,根据相关规定，中能公司应按照房产部门实际测量的面积为准，减少的房屋面积产生的差价，中能公司应予以退还。根据韩景伟提供的付款凭证、及贷款材料，足以证明韩景伟支付的购房款已经超出了实际面积的房屋总价款，韩景伟实际购买案涉房屋时，系按照每平方米8203元的价格支付购房款，故韩景伟主张退还房屋减少面积的差价应按照每平方米8203元计算为5824元（8203元×0.71平方米），予以支持。 一审判决：一、青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效之日起十五日内，将位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋交付给韩景伟，并协助韩景伟办理位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证等相关过户登记手续；二、青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效之日起十五日内退还韩景伟房屋差价款5824元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，减半收取75.5元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的焦点为：上诉人主张不应交付及不应协助被上诉人办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由能否成立。对此，本院认为，涉案房屋已经具备交付及办理不动产权属登记的条件，被上诉人诉求上诉人交付涉案房屋及协助办理不动产权属登记手续，一审判决予以支持并无不妥。根据双方合同约定，被上诉人应于2017年5月31日前,将办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行青岛市南第四支行，放贷机构于2017年6月30日前将贷款存入本合同指定的账户。本案贷款银行发放贷款的时间晚于上诉人与被上诉人双方约定的银行贷款付款时间，但双方与贷款银行签订个人购房借款/担保合同的时间为2017年5月17日，银行发放贷款的行为并不受上诉人与被上诉人合同约定的约束，且贷款银行系上诉人指定，上诉人作为被上诉人贷款的担保人，不能证明银行迟延发放贷款系由被上诉人个人原因所造成的，上诉人以被上诉人未支付逾期付款违约金为由，主张被上诉人无权要求其协助办理产权登记手续的理由不能成立。上诉人既以被上诉人拒绝接收房屋、拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由，主张涉案房屋未交付、未能办理房屋产权证书的过错在被上诉人，又以被上诉人未全面履行合同义务为由，主张被上诉人无权要求上诉人协助办理产权登记手续，上诉人的主张相互矛盾，本院不予支持。上诉人以被上诉人所购涉案房屋价格低于政府限定价格，且购房后长达四年期间不向上诉人要求交付房屋为由，主张本案涉嫌虚假交易、虚假诉讼的理由不能成立。依法不予支持。 综上所述，中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈明明 审判员   孙向东 审判员   马 喆 审判员   齐 新 审判员   孙秀强 二〇二一年三月十七日 法官助理 杨志昌 书记员张 旭 书记员 于国英