广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1024民初63号 原告：梁民城，男，1987年1月14日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县。 委托诉讼代理人： 杨华，广西齐川律师事务所律师。 原告：李洁，女，1990年2月1日出生，布依族，住广西壮族自治区德保县。 委托诉讼代理人： 杨华，广西齐川律师事务所律师。 被告：广西东德房地产开发有限公司，住所地：德保县城关镇德盛路红山•中央公园停车场。 法定代表人：沈开家，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人： 潘汉科，广西新桂律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2021年1月20日 开庭日期：2021年3月3日 原告诉讼请求：一、判令被告立即向房屋登记机构提交办理产权登记所需材料；二、判令被告按合同约定从2018年1月6日起支付逾期办理房屋不动产权证书违约金至实际完成房屋所有权登记之日止，此项违约金暂计至2020年12月10日止共38391.1元（1069天）；三、判令被告按合同约定从2018年1月6日起支付逾期提交房屋所有权登记所需材料违约金至完整提交止，此项违约金暂计至2020年12月10日止共38391.1元（1069天）。四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原告与被告于2016年1月2日签订商品房买卖合同，约定：1.原告以总价359131元向被告购买被告开发出售的红山中央公园1栋2单元501号房一套，被告应于2016年5月30日向原告交付该商品房；2.因被告（出卖人）的原因，原告（买受人）未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；3.因被告（出卖人）的原因，原告（买受人）未能在该商品房交付之日起360日内向房屋登记机构提交办理产权登记所需要材料的，自被告应当完成提交办理产权登记所需要材料的期限届满之次日起至实际提交完毕之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。二、被告实际交付原告房屋日期为2017年1月11日，原告同日签订物业服务管理协议。至起诉之日止：因被告原因，原告未能按照合同约定在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，被告应从2018年1月6日起按日向原告支付违约金；因被告的原因，被告未能在该商品房交付之日起360日内向房屋登记机构提交办理产权登记所需要材料，被告应立即向房屋登记机构提交办理产权登记所需要材料，并同时应从2018年1月6日起按日向原告支付违约金。综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告答辩意见：1.2016年1月2日，原告与被告共同签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告应于2016年5月30日前将案涉房屋交付原告，并自交房之日起360日内被告协助原告办理并取得不动产权证书（原房屋所有权证书）；2017年1月1日，被告为红山•中央公园商品住宅小区竣工后的1#、2#楼举行统一交房庆典仪式，已购买1#、2#楼的业主（包括原告）对此均清楚，虽然被告未能按照合同约定的时间交房，但被告送交原告《入伙通知书》规定交房的截止日期为2017年1月8日，原告对此也完全接受，并无任何异议。但是，2021年1月12日，原告才将本案向法院提起诉讼，因此原告关于要求被告承担逾期交房和逾期办理不动产权证（原房屋所有权证)的违约责任的主张，既无事实和法律依据，也显然已超过3年法定诉讼时效期间。2.关于被告未能依约协助原告办理不动产权证问题，是因为自2018年6月8日德保县不动产存量数据整合工作开展起，德保县房地产管理所曾委托开展房产信息登记系统建设的相关技术单位一直未能向德保县国土资源局不动产登记中心提供完整的房产登记电子数据和纸质档案，迟迟未能与不动产登记中心对接，导致案涉房屋未能接时办理产权登记，故造成迟延办理不动产权证的事由并非被告所致。三、原告支付案涉房屋购房款的方式为银行按揭贷款，截止至本案审理终结之日，原告并未付清银行购房贷款，故原告在尚未付清全部购房款之前依法不能办理不动产权转移登记。综上，原告关于被告承担逾期交房和逾期办理不动产权证的违约责任的主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。 查明事实：2016年1月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2016600003)。原告以单价每平方米2636.23元总价款359131元从被告处购买了红山•中央公园第1幢2单元501房。按照合同第十一条第（一）款的约定，“出卖人应当在2016年5月30日前向原告交付该商品房”。合同第二十条第（二）款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金”。双方签订《商品房买卖合同》当天又签订了补充协议，约定：因出卖人的原因，未能在该商品房交付之日起360日向房屋登记机构提交办理产权登记所需要材料的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自出卖人应当完成提交房屋所有权登记所需材料的期限届满之次日起至实提交完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；本补充协议为《商品房买卖合同》一部分，与主合同具有同等效力，协议内容与主合同冲突的，以本补充协议为准。原、被告还对其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款首付，依法缴纳税费,并办理了银行按揭。被告于2017年1月8日将涉案商品房交付给原告。原告至今未取得涉案商品房不动产权证书。 本院意见：原告梁民城、李洁与被告东德房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的合同关系依法成立且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于被告是否有义务提交产权登记材料的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案原告已按约定支付购房款，被告亦应当按合同约定协助原告办理房屋所有权登记手续，并向不动产登记部门提供将办理权属登记所需由出卖人提供的资料。但被告于2017年1月8日向原告交付涉案商品房后，截至法庭辩论终结前仍未提交完整的登记材料，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求由被告向房屋登记机构提交办理产权登记所需材料，符合合同的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其已在合同期限内向房屋产权登记部门提交办证的相关材料，因国家政策变动引起各级政府部门的职能转换及工作交接造成涉案商品房办证逾期，但未能提供相应证据证实，本院对其抗辩意见不予采纳。关于逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均对房屋登记事项进行了约定，结合约定的具体内容，应视为双方通过签订补充协议形式对《商品房买卖合同》中关于房屋登记约定内容的变更，即对逾期办证违约金的计算方式，双方变更约定为“因出卖人的原因，未能在该商品房交付之日起360日向房屋登记机构提交办理产权登记所需要材料的，买受人不解除合同的，自出卖人应当完成提交房屋所有权登记所需材料的期限届满之次日起至实提交完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。结合被告交房的时间，被告支付逾期办证违约金的起始时间应从2017年1月8日起扣除360日，即从2018年1月7日开始起算。因房屋权属证书未能办理，被告的违约行为处于持续状态，原告要求将违约金计算至被告完整提交房屋所有权登记所需材料之日止，符合双方的约定，本院予以支持。原告同时主张被告支付自2018年1月7日起至实际完成房屋所有权登记之日止的逾期办理房屋不动产权证书违约金38391.10元，于法无据，本院不予支持。 判决主文：一、被告广西东德房地产开发有限公司应当自本判决生效之日起30日内向不动产产权登记机关提交其出售给原告梁民城、李洁办理位于德保县城关镇德盛路红山•中央公园第1幢2单元501房的产权登记所需材料； 二、被告广西东德房地产开发有限公司应当自本判决生效之日起10日内向原告梁民城、李洁支付自2018年1月7日起至2020年12月10日逾期提交产权登记材料违约金38391.10元，2020年12月10日以后的违约金以购房款359131元的日万分之一继续计付至被告完整提交房屋所有权登记所需材料之日止； 三、驳回原告梁民城、李洁的其他诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 诉讼费：本案受理费1720元（原告已预交1720元），依法减半收取860元,由原告梁民城、李洁负担400元，被告广西东德房地产开发有限公司负担460元。 上诉权利：如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日 内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 农建机 二〇二一年三月三十一日 法官助理 李朝照 书 记 员 周 旻