江苏省徐州经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0391执异6号案外人：王燕，女，1981年8月1日生，汉族，户籍地贵州省六盘水市，现住云南省曲靖市。申请执行人：徐州徐工施维英机械有限公司，住所地江苏省徐州经济技术开发区法定代表人：王岩松，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡艳，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜庆珠，江苏淮海正大律师事务所律师。被执行人：李含坤，男，1979年6月28日生，汉族，户籍地云南省曲靖市麒麟区，现住云南省曲靖市麒麟区。被执行人：亢雪梅，女，1978年8月19日生，汉族，户籍地云南省曲靖市麒麟区，现住云南省曲靖市麒麟区。被执行人：曲靖伟正商贸有限公司，统一社会信用代码915303000832567218，住所地云南省曲靖市麒麟区。法定代表人：李含坤，该公司总经理。在本院执行申请执行人徐州徐工施维英机械有限公司与被执行人李含坤、亢雪梅、曲靖伟正商贸有限公司融资租赁合同纠纷一案过程中，案外人王燕对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月2日询问了申请执行人徐州徐工施维英机械有限公司的委托诉讼代理人胡艳。本案现已审查终结。经审查查明，2019年9月22日，本院对原告徐州徐工施维英机械有限公司与被告李含坤、曲靖伟正商贸有限公司、第三人亢雪梅融资租赁合同纠纷一案作出（2019）苏0391民初2700号民事调解：一、各方当事人一致确认，截至2019年9月22日，被告李含坤、曲靖伟正商贸有限公司共同拖欠原告徐州徐工施维英机械有限公司租金本金110.268984万元，违约金144.47049万元。现原告徐州徐工施维英机械有限公司仅主张租金本金110.268984万元，违约金15万元版，合计125.268984万元；二、被告李含坤、曲靖伟正商贸有限公司向原告徐州徐工施维英机械有限公司给付上述款项的方式如下：于2019年9月22日前支付5.268984万元，余款120万元自2019年10月起至2022年3月止，于每月25日前支付4万元；三、第三人亢雪梅对被告李含坤、曲靖伟正商贸有限公司所欠债务承担连带清偿责任；四、案件受理费29125元，减半收取计14562.5元，保全费5000元，合计19562.5元，由被告李含坤、曲靖伟正商贸有限公司负担；五、如被告李含坤、曲靖伟正商贸有限公司、第三人亢雪梅未能按时、足额履行给付义务，违约金不再减免，原告徐州徐工施维英机械有限公司可就尚余全部未付款项向人民法院申请强制执行。2020年1月10日，根据徐州徐工施维英机械有限公司的申请，本院立案强制执行，案号为(2020)苏0391执107号。在案件审理过程中，2018年11月28日，本院作出(2018)苏0391民初号民事裁定：冻结被申请人李含坤、亢雪梅、曲靖伟正商贸有限公司的银行存款280万元，或查封、扣押等值财产。2018年12月28日，本院向曲靖市房管局送达了民事裁定书、协助执行通知书，轮候查封了李含坤、亢雪梅名下位于云曲靖市麒麟北路××号8号龙城国际一期A-1-902房产。案外人王燕向本院提出异议请求：我们于2012年5月14日经曲靖市雨信房地产中介公司介绍与李含坤签订了《房屋买卖协议》购买了李含坤曲靖市麒麟北路××号8号龙城国际一期A幢1一902房屋，即现在被贵院查封，当初签订《房屋买卖协议》约定成交价38万元，付款分三次支付，第一次2012年5月14日支付20万元，第二次于2012年7月1日支付15万元，第三次在双方办理完房屋产权证过户当日支付，我们于2012年9月26日开始房屋装修，并于2012年11月27日搬入房屋居住至今，签订《房屋买卖协议》时承诺三个月内办理过户手续，承诺到期后，未履行义务，避而不见，电话不接，信息不回，于2016年11月4日将李含坤、亢雪梅起诉到曲靖市麒麟区人民法院。经法院调解，于2016年11月4日，给我们书写一份《房屋过户承诺书》过户日期不得超过2016年12月30日，并且李含坤补偿3万元违约金给我们，房屋成交价余额作废，至此所购李含坤亢雪梅房屋价款全部付清。由于李含坤没按承诺办理过户手续，在此起诉到曲靖市麒麟区人民法院，因房屋于2017年10月被麒麟区人民法院查封不能立案，2019年再次起诉到曲靖市麒麟区人民法院，最终解除查封，查封文号(2017)云0302民初4593号一民事裁决!请求：解除对云曲靖市麒麟北路××号8号龙城国际一期A幢第九层1一902号房屋的查封!买这个房屋是多少年的心血，被李含坤、亢雪梅所骗，这此不能来徐州办理此事，实属家庭条件所限不能到场，实在惭愧。申请执行人徐州徐工施维英机械有限公司辩称：第一，在案外人王燕不享有所有权的情况下，应依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条之规定，判断案外人是否享有足以排除强制执行的权利，根据案外人王燕申请书中所述，其在2016年起诉被执行人李含坤承诺2016年12月30日之前办理过户手续，在李含坤未兑现承诺的情况下，案外人王燕未采取任何救济措施怠于行驶自己的权利，致使2017年涉案房屋被曲靖市麒麟区人民法院查封，2018年被开发区法院查封。对此，案外人有过错。第二，对于房屋价款的支付，虽然案外人王燕与被执行人李含坤就涉案房屋签订了房屋买卖协议，但无证据证明案外人已按房屋买卖协议的约定履行了付款义务。案外人王燕主张其向被执行人李含坤支付了两次购房款，应当提供相应的付款凭证。综上，案外人王燕不享有足以排除强制执行的权利，应当依法驳回其异议请求。另查明，2012年5月14日，王燕与李含坤在曲靖雨信房地产中介公司的参与下，签订《房屋买卖协议》约定：李含坤自愿转让的房屋坐曲靖市××区麒麟北路××号8号龙城国际A-1-902号，产权面积87.53平方米,房屋成交价人民币58万元，付款方式分三次支付，第一次于2012年5月14日支付20万元，第二次于2012年7月1日支付15万元，第三次在甲乙双方办理产权过户手续当日支付。协议签订后，王燕于2012年5月14日支付购房款20万元，2012年6月30日支付购房款15万元，李含坤均在当日出具收条。2012年9月26日，王燕开始装修案涉房屋。2012年11月27日，王燕搬入该房屋居住至今。后因李含坤未能依约办理房屋产权过户手续，王燕将其诉至曲靖市麒麟区人民法院。2016年11月14日，李含坤及其妻子亢雪梅与王燕签订《房屋过户承诺书》一份，承诺：1、过户日前不得超过2016年12月30日。2、涉及该房过户手续费由原告支付。3、房屋成交价余额作废，并且李含坤补贴原告违约金叁万元整，过户前付清。李含坤、亢雪梅、王燕均签字捺印，据此王燕撤回起诉。2017年，创金天地投资有限公司起诉李含坤并提出财产保全申请，曲靖市麒麟区人民法院作出（2017）云0302民初4593号之一民事裁定书，裁定查封了案涉房屋，后该案经法院调解并制作了（2017）云0302民初4593号民事调解书。因李含坤未能如约履行生效法律文书的义务，创金天地投资有限公司向该院申请强制执行。2019年1月17日，王燕向该院提出书面异议，经审查后该院于2019年3月28日作出（2019）云0302执异2号执行裁定书，裁定驳回王燕的异议申请。后王燕于2019年4月11日立案起诉被告创金天地投资有限公司、第三人李含坤案外人执行异议之诉。2019年12月19日，该院作出（2019）云0302民初2591号民事判决，认为依据不动产物权的公示原则，涉案房屋属于李含坤、亢雪梅所有。但原告王燕与第三人李含坤签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告也如约支付购房款，并实际占有房屋，亢雪梅作为房屋共有人未在《房屋买卖协议》中签字，但在《房屋过户承诺书》中签字捺印同意处置房屋，虽未能办理房屋产权过户手续，但原告曾向本院起诉，行使自己的权利，故对此没有过错。原告已按约定基本付清全部房屋款项，少量未付部分是因为第三人的原因所致，且房屋已在原告长期使用和管理中，原告王燕提出的执行异议成立。原告主张解曲靖市××区麒麟北路××号8号龙城国际A-1-902号房屋的查封执行的诉请，本院予以支持。原告补充诉请要求第三人李含坤支付违约金3万元，因该诉请与本案不属于同一法律关系，故本院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条、第二百二十七条的规定，作出判决：一、解除本院（2017）云0302民初4593号之一民事裁定曲靖市××区麒麟北路××号8号龙城国际A-1-902号房屋的查封执行；二、驳回原告王燕的其他的诉讼请求。本案争议的焦点问题是：案外人王燕对案涉房屋是否享有排除本院强制执行的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋目前没有过户，仍登记在被执行人李含坤、亢雪梅名下，但是在本院查封之前，王燕已与被执行人李含坤签订了书面买卖合同，且已合法占有该房屋，依照《房屋买卖协议》及《房屋过户承诺书》，已经支付了全部购房款。虽未能办理房屋产权过户手续，但案外人曾向有关人民法院起诉，行使自己的权利，故对此没有过错。因此，案外人王燕对案涉房屋享有排除本院强制执行的权利。综上，案外人王燕的异议请求有事实与法律依据。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于的解释》第九十二条的规定，裁定如下：中止对被执行人李含坤、亢雪梅名下位于云南省曲靖市麒麟北路188号龙城国际一期A-1-902房产的查封。案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  魏俊哲审判员  胡先锋审判员  郭九昌二〇二一年三月十一日书记员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。