河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终1278号上诉人(原审被告)：胡梅,女,1963年7月2日出生,汉族,住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：孙雪坤，河南润合律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审原告)：许引胜,男,汉族,1975年7月22日出生,住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：吴长河，洛阳法律研究会研究员，特别授权。委托诉讼代理人：许黎清，系许引胜哥哥，特别授权。原审被告：熊现乐,男,1968年10月13日出生,汉族,住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：贾安、王淑艳（实习），河南洛神律师事务所律师，特别授权。原审被告：洛阳亿和置业有限公司,住所地河南省洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。法定代表人：常社力,该公司总经理。委托诉讼代理人：贾安、王淑艳（实习），河南洛神律师事务所律师，特别授权。上诉人胡梅因与被上诉人许引胜，原审被告熊现乐、洛阳亿和置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人胡梅的委托诉讼代理人孙雪坤，被上诉人许引胜的委托诉讼代理人吴长河、许黎清，原审被告熊现乐、洛阳亿和置业有限公司的委托诉讼代理人贾安、王淑艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡梅上诉请求：1、请求依法撤销洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初6192号民事判决书。2、本案上诉费由被上诉人及第三人承担。事实和理由:一、被上诉人执行异议之诉没有法律依据,一审法院支持被上诉人的诉讼请求违背法律规定,二审法院应予以撤销或改判。被上诉人在上诉人依法对被执行人洛阳亿和置业有限公司进行强制执行过程中,对涧西法院执行局依法查封被执行人位于洛阳市××工区纱厂××路与××大道交叉口世纪王城项目5幢2单元1703号房产的行为提出异议,后执行局法官了解详情后依法驳回了被上诉人的异议申请。被上诉人在上诉人依法查封第三人洛阳亿和置业有限公司涉案房产前并没有与第三人签订正式的商品房买卖合同,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条均明确规定:房屋买受人排除人民法院强制执行必须满足要件“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”而本案被上诉人与第三人洛阳亿和置业有限公司至今也没有签订正式的商品房买卖合同,因此一审法院判决解除对涉案房产的查封于法相悖,二审法院应依法撤销一审判决。二、一审法院裁定停止对位于洛阳市××工区纱厂××路与××大道交叉口世纪王城项目5幢2单元1703号房产的执行,严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人依据已经生效的法律文书申请强制执行,其合法权益理应得到法院的保护,涧西法院执行局依据(2017)豫0305执1569号执行裁定查封第三人洛阳亿和置业有限公司涉案房产合法有据,一审法院判决解除对涉案房产的查封,不仅严重侵害了上诉人的合法权益,而且也是对有效判决的否定,违背了法律公平、公正之原则。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误,严重侵害了上诉人的合法权益,请求二审法院予以撤销或改判。许引胜答辩称：我们认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。一、许引胜与洛阳亿和置业有限公司签订的房屋买卖协议，应认定合法有效，是双方真实意思表示，并不违法。二、许引胜以全款购买了此房，对此房拥有所有权利，并已居住多年。三、根据物权优于债权的原则，我们认为一审法院的判决应得到二审支持。熊现乐答辩称：我和洛阳亿和置业有限公司一起陈述意见如下：本案与熊现乐个人无关，是单位行为。洛阳亿和置业有限公司答辩称：坚持一审答辩意见，另补充：目前该工程不具备签订商品房买卖合同，该楼盘属于问题楼盘，事实上已被接管，政府正在协调，涉及购房户较多。该楼盘的实际所有人是洛阳市洛投置业有限公司，洛阳亿和置业有限公司仅在该公司持有百分之五的按份股权。许引胜向原审法院起诉请求：1、请求依法确认位于洛阳市××工区纱厂××路与××大道交叉口世纪王城项目5号楼2单元1703号房产，系原告2013年5月25日全款出资购买并享有权利。2、请求依法判决涧西区法院（执行分局）停止对上述涉案房产执行。原审法院认定事实：2013年5月5日，许引胜与洛阳亿和置业有限公司签订《认购协议》，双方约定许引胜购买亿和置业公司开发的世纪王城项目5号楼2单元1703号房产，许引胜于2013年5月5日支付定金20000元，2013年5月25日前付清全部房款700077元。2013年5月5日，洛阳亿和置业有限公司给许引胜出具收据一份，载明：今收到许琰培诚意金贰万元。2013年5月25日，洛阳亿和置业有限公司给许引胜出具收据三份，分别显示今收到许引胜、许琰培诚意金680077元，燃气初装费3320元、暖气初装费10039元。2018年9月13日，洛阳市洛投置业有限公向许引胜、许琰培出具收据一份，载明：今收到许琰培、许引胜购房款743971元。胡梅与洛阳亿和置业有限公司等民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月9日作出（2016）豫0305民初3587号民事判决书，判决：一、被告熊现乐、洛阳亿和置业有限公司向原告胡梅支付借款本金7000000元。二、被告熊现乐、洛阳亿和置业有限公司向原告胡梅支付利息。熊现乐、洛阳亿和置业有限公司不服上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）豫03民终3060号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后胡梅向本院申请执行，执行案号（2017）豫0305执1569号。执行过程中，本院于2017年9月27日查封洛阳亿和置业有限公司名下位于西工区纱厂××路与××大道交叉口世纪王城项目5幢2-1703号房产。在本院执行胡梅申请执行熊现乐、洛阳亿和置业有限公司等借款合同纠纷一案中，案外人许引胜向本院提出执行异议，本院于2020年9月2日作出（2020）豫0305执异90号执行裁定书，裁定驳回案外人许引胜的异议请求，许引胜在收到执行裁定书后法定期限内向本院提起了执行异议之诉。原审法院认为：申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中判定许引胜就执行标的即坐落于西工区纱厂××路与××大道交叉口世纪王城项目5幢2-1703号的房产是否享有足以排除本院对执行标的强制执行的民事权益，主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，许引胜与洛阳亿和置业有限公司签订书面认购协议在本院查封之前，其交纳房款额亦达到法律规定的百分之五十以上，且许引胜购买的涉案房产系用于居住，符合上述法律规定，许引胜对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告许引胜要求停止对洛阳亿和置业有限公司开发的世纪王城小区5号楼2单元1703号房产的诉求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：停止对位于洛阳市××工区纱厂××路与××大道交叉口世纪王城项目5幢2单元1703号房产的执行。本案受理费11240元，由被告（被执行人）洛阳亿和置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原审被告洛阳亿和置业有限公司提交证据如下：第一组证据共有五份，1、为洛阳市商品房预售许可证一份（复印件）；2、建筑工程施工许可证（复印件）；3、建筑工程规划许可证一份（复印件）；4、建设用地规划许可证一份（复印件）；5、另外是不动产证（复印件），证明按份持有洛阳市洛投置业有限公司持有百分之九十五的股份，6、权利人为洛阳亿和置业有限公司的不动产权证（复印件），证明洛阳亿和置业有限公司持有百分之五的股份，洛阳市洛投置业有限公司是该楼盘的实际所有人，一审判决没有查清事实，适用法律错误。该楼盘预售许可证显示，开发单位是洛阳洛投置业有限公司，不是洛阳亿和置业有限公司。第一组证据的原件在洛阳市洛投置业有限公司。第二组证据共有两份，1、春都冷库地块联合竞买协议书（复印件），2、春都冷库地块联合开发建设（国有土地使用权）土地配置比例、位置协议书（复印件），该两份协议书均在国土局、房管局备案，证明洛阳亿和置业有限公司只持有占地面积319.04平方米，其他用地面积为736.87平方米，洛投公司占地面积为60061.72平方米，其他用地面积为14000.51平方米，洛阳亿和置业有限公司占地面积的位置是在一号楼，其他均与洛阳亿和置业有限公司无关。第二组证据是从洛阳市土地局拍照来的。上诉人胡梅质证意见如下：对第一组证据，对洛阳亿和置业有限公司提交的证据的真实性没有异议，对证明方向有异议。从其提交的预售许可证建设工程这个项目看，该项目为洛阳洛投公司和洛阳亿和置业有限公司共同所有。无论洛阳亿和置业有限公司资产情况如何，都不能改变上诉人与洛阳亿和置业有限公司之间的债权债务关系，更不能证明该楼盘为洛投公司所有。上诉人的申请查封的房产是洛阳亿和置业有限公司名下房产，上诉人申请没有错误。洛阳亿和置业有限公司的答辩意见证明方向不能成立。对第二组证据，真实性没有异议，对证明方向有异议，该楼盘为洛阳亿和置业有限公司和洛投公司共同所有，不能改变一个基本的事实，是上诉人申请执行洛阳亿和置业有限公司的债权时，洛投置业对该债权提供了担保，有涧西区法院执行局作出的笔录为证，因洛投公司没有履行担保责任，未归还上诉人的债权，才导致了涉案房产被查封。所以该两组证据不能证明上诉人查封涉案房产错误。被上诉人许引胜质证意见如下：对第一组证据的第一份证据洛阳市商品房预售许可证发表质证意见：对其真实性没有异议，上面充分证明许引胜购买的案涉房产系洛阳市洛投置业有限公司办理的预售许可证，而不是洛阳亿和置业有限公司办理的此证。所以我们认为上诉人申请执行对象错误，我们购买的房产有预售许可证，我们才能合法得到此房产。所以说我们的权益应当得到保护，停止执行。第一组证据的第二份证据是建筑工程施工许可证，该证据显示洛阳亿和置业有限公司和洛阳市洛投置业有限公司系建设单位。第一组证据第三份证据洛阳建设工程规划许可证上仍然证明建设单位是洛阳亿和置业有限公司、洛阳市洛投置业有限公司；第一组证据的第四份证据建设用地规划许可证，上面显示用地单位洛阳市洛投置业有限公司、洛阳亿和置业有限公司；对第一组证据的第五份证据，洛阳市不动产权第00001901号，权利人为洛阳市洛投置业有限公司，上面显示该案涉房产的不动产产权人系洛阳市洛投置业有限公司占比例95%。对另一份不动产产权证登记，第00001901号，显示权利人系洛阳亿和置业有限公司共有情况占比例的5%。我们认为是由于他们属于共有财产关系，没有划分哪一块属于洛阳亿和置业有限公司，哪一块属于洛投的。上诉人没有充分的证据能够证明被上诉人所购买的房产就属于洛阳亿和置业有限公司名下的房产，并且该房产是不是上诉人购买的那一部分，目前事实认定不清楚。所以说我们认为上诉人申请执行我方的财产事实不清、理由不足，其二审诉求不应得到支持，应停止执行。对第二组证据真实性没有异议，对证明方向有异议，该证据只能证明洛阳亿和置业有限公司和洛投公司内部的问题，不能对抗被上诉人购买房产的事实存在，足以排除上诉人申请执行该房产。原审被告熊现乐表示：对证据不发表意见。本院认定的事实与原审法院认定的事实基本相一致。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。审理的焦点问题为执行案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。人民法院在执行异议之诉案件的审理中，判断案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的审查标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。基于本案事实，原审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，根据被上诉人许引胜与洛阳亿和置业有限公司在案涉房产查封前已签订《认购协议》、支付约定房款等事实，作出原审判决，并无不当。综上所述，胡梅的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11500元，由上诉人胡梅负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二一年三月三十日法官助理白璐书记员闫飞