成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初1881号 原告：苏金丽，女，汉族，1981年6月26日出生，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。 委托诉讼代理人：彭平静，四川宪恒律师事务所律师。 被告：成都龙湖辰顺置业有限公司,住所地四川省成都市成华区杉板桥。 法定代理人：陈序平，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晶晶，女，泰和泰律师事务所律师。 原告苏金丽与被告成都龙湖辰顺置业有限公司（以下简称龙湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏金丽以及委托诉讼代理人彭平静，被告龙湖公司的委托诉讼代理人陈晶晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告苏金丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院确定原被告双方签订的《租赁合同》已解除：2、请求法院判决被告返还原被告预付的履约保证金11665元、房屋租金17498元，合计29163元；3、本案的诉讼费用由上述被告承担。事实和理由：原告欲租赁龙湖滨江天街广场的商铺用于经营活动，经与被告销售人员沟通，原告欲租赁位于成都市成华区××道××路××号××街广场××幢××单元××层××号，被告销售人员向原告承诺商铺有半年的免租期，之后半年房租半价，遂原告决定租赁此商 铺，井要求被告销售人员将租赁合同带上，签订合同后支付相关款项，但是被告利用其优势地位，告知原告应先缴纳履约保证金才能签订合同，原告无奈于2018年10月23日向被告支付了11665元履约保证金。2018年10月30日，原告出于对被告的信任，未仔细阅读合同的情况下便与被告签订商铺租赁合同，并于2019年4月15日向被告支付了17498元租金。租赁合同约定商铺交付时间为2020年2月1日，但是在商铺交付之前，新冠病毒在全国蔓延，成都市政府采取限制措施或强制交通与人员流动，商业暂停经营等管制措施，原告在接收商铺后无法按约定进场装修、开业，不得不于2020年4月24日向被告发送解除合同通知书，被告收到解除合同通知书向原告发出合同解除通知书，故请求依法判决。 被告龙湖公司辩称，原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年10月30日，原告和被告签订《租赁合同》约定被告将位于成都市成华区××道××路××号××街广场××幢××单元××层××号商铺出租给原告，租赁期限60个月，从2020年2月1日到2025年1月31日。房屋租赁面积为33.33平方米。合同第3.1乙方必须于2020年2月1日前自行到该房屋所在地项目物业服务中心办理该房屋交接手续。该房屋交接条件以该房屋届时的现状为准。5.22020年2月1日至2020年10月30日期间，该期间租金合计17498元。5.5为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同时需一次性向甲方缴纳1个月的租金作为租赁保证金，履约保证金为11665元。11.1本合同涉及的有关通知的地址、电话、传真，以双方在本合同中所提供的通讯地址、电话、传真为准（乙方接收该房屋后，该房屋地址作为乙方的通讯地址）；以信函通知的，自信函发出后第三日视为送达，以电话、传真通知的自电话、传真接通并告知通知内容后即为送达。2018年11月23日，原告以刷卡方式向被告支付履约保证金11665元。2019年4月15日，原告向被告支付租金17498元。 2018年11月7日，被告将案涉商铺出售给案外人艾莉并签订《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议，现案涉商铺已经由被告交付给案外人艾莉使用占有。 2018年11月7日，原告（乙方）和被告（甲方）以及案外人艾莉（丙方）签订《三方主体变更协议书》约定案涉房屋出租人变更为案外人艾莉。合同第一条约定丙方与甲方签订买卖合同前已经清楚知悉租赁房屋的租赁情况，包括但不限于租赁物的租金、期限、承租人的义务、违约责任等全部内容。租赁合同经丙方核对原件无误后，甲方将复印件已经交给丙方收持，丙方完全接受其条款内容。合同第二条约定甲方与丙方签署租赁房屋的买卖合同时，应当同时签订本三方协议。丙方接受并认可甲乙方所签署的租赁合同，并自愿按照该合同内容执行。合同第五条约定乙方已缴纳的履约保证金及甲方预收的应由丙方享有的租金在丙方ABC条件满足后90个工作日内，由甲方直接转交给丙方，租赁合同解除或者终止后，由丙方按照租赁合同约定退还给乙方，乙方不得向甲方主张退还。合同第八条约定同时，乙方知悉并认可，甲方将该房屋另行出售并与新业主签署《商品房买卖合同》及相关附件的，乙方在接到甲方通知后，应当全力配合甲方与新业主签订《三方主体变更协议书》。如乙方拒绝签署或拖延签署时间，自甲方发出通知之日起七日后，视为甲方、乙方与新业主之间已经签订了《三方主体变更协议书》，由新业主继续承担和享有丙方基于本协议的权利和义务，乙方向新业主承担承租人的权利义务。 2020年1月19日，被告将收取原告支付的履约保证金11665元以及租金17498元转支付给案外人艾莉。 原告作出一份解除合同通知书并陈述邮寄给被告和案外人艾莉，要求解除和被告之间的房屋租赁合同。案外人艾莉向原告发出的解除合同通知书中记载案外人艾莉于2020年4月24日收到原告发出的解除合同通知书。庭审中原告提供案外人艾莉发出的解除合同通知书， 被告于2021年2月5日签收本案民事起诉状副本。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、租赁合同以及转款记录；3、解除合同通知书；4、三方主体变更协议书；5、转款记录以及商品房买卖合同及附件等。当事人提供的其他证据材料不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，原告和被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，约束各方当事人，各方当事人应按照合同约定主张权利和履行义务。 关于解除合同问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。现原告并未举证证实解除合同通知发送给被告，被告已经实际签收。因被告于2021年2月5日签收本案民事起诉状副本，故应从该日期认定为合同解除之日。关于解除权行使问题，因原告、被告以及案外人达成《三方主体变更协议书》，并且约定租赁合同的出租方变更为案外人，并且由案外人享有原租赁合同的权利以及履行义务，故原告和被告之间的房屋租赁合同关系即告终结，故原告有权提起诉讼请求确认解除和被告之间的租赁关系。原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 关于退还履约保证金以及租金问题。原告和被告以及案外人签订的《三方主体变更协议书》合同第八条约定同时，乙方知悉并认可，甲方将该房屋另行出售并与新业主签署《商品房买卖合同》及相关附件的，乙方在接到甲方通知后，应当全力配合甲方与新业主签订《三方主体变更协议书》。如乙方拒绝签署或拖延签署时间，自甲方发出通知之日起七日后，视为甲方、乙方与新业主之间已经签订了《三方主体变更协议书》，由新业主继续承担和享有丙方基于本协议的权利和义务，乙方向新业主承担承租人的权利义务。同时根据查明的事实，被告已经将收取原告的履约保证金和租金转支付给案外人，故原告应向案外人主张权利，被告基于《三方主体变更协议书》不再负有返还原告已付款项的义务。 关于追加当事人问题。鉴于《三方主体变更协议书》对于原告、被告以及案外人的权利义务约定明确，故原告可基于该份协议书向案外人直接主张权利，本院在本案中不再追加和认定。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告苏金丽和被告成都龙湖辰顺置业有限公司的房屋租赁合同关系解除； 二、驳回原告苏金丽的其他诉讼请求。 案件受理费530元，减半收取计265元，由原告苏金丽200元，被告成都龙湖辰顺置业有限公司负担65元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 彭有志 二〇二一年三月十二日 法官助理 王加琦 书 记 员 向 琴