安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终66号 上诉人（原审被告）：安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司，住所地安徽省淮南市寿县蜀山现代产业园区办公楼内，统一社会信用代码91340422MA2NU2T05K。 法定代表人：胡明龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张琳，北京市炜衡(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，北京市炜衡(合肥)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张佳庆，男，1999年5月9日生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：张兴奎，1968年1月14日生，汉族，住址，系张佳庆父亲。 上诉人安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司（以下简称文一集团寿蜀置业公司）因与被上诉人张佳庆房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初3572号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 文一集团寿蜀置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，文一集团寿蜀置业公司无须承担18864元违约金，改判驳回张佳庆一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由张佳庆承担。事实和理由：一、2019年12月31日，案涉房屋已符合交房条件，一审判决认定文一集团寿蜀置业公司尚未办妥案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件致交付未成功，系认定事实错误。1.案涉房屋已于2019年12月20日通过勘察、设计、施工、监理、建设五大单位的验收合格，取得建设工程竣工验收备案的证明文件（包括工程竣工验收报告、工程施工许可证、施工图设计文件审查意见、单位工程质量综合验收文件、工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件),且在交房当天将相关证明文件现场公示。一审法院错误理解竣工验收备案证明文件就是指《竣工验收备案表》,并依据备案意见的时间来确定交房时间延迟，系认定事实错误。2.2020年7月27日颁布的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第九条第二款规定：“检索到其他类案的,人民法院可以作为作出判决的参考”。类似张佳庆起诉要求支付逾期交房违约金的案件,一审法院及其他法院已有多例生效判决,均不支持逾期交房并驳回全部诉请,该案判决使该类案件出现了同案不同判的情形，违反了前述规定。3.张佳庆一审未举证证明文一集团寿蜀置业公司未向其提交各项交房文件,应当承担举证不利的法律责任。一审法院忽略该问题,将举证责任强加至文一集团寿蜀置业公司,不符合程序法规定，损害文一集团寿蜀置业公司合法权益。4.张佳庆拒绝收房属个案情况，其他大多数业主的收房行为已用事实证明,文一集团寿蜀置业公司履行了合同全部义务,包括取得符合约定的交房条件,向业主书面告知交房时间、手续和在售楼部显眼位置展示各项要求问题等。按照法律逻辑和演绎推理原则,文一集团寿蜀置业公司不可能也没必要不向张佳庆提交各项交房文件，故一审判决的认定不符合法律规定，也不符合一般常理。二、张佳庆明知交房事实而恶意拖延交房时间,不采取适当措施防止损失扩大,应承担不利后果。文一集团寿蜀置业公司的交房手续符合规定,所有交房证件均有公示,但张佳庆仍然拒绝接收房屋,恶意延迟收房时间,直至2020年8月12日才缴纳公共维修基金和相关契税。其缴纳相关费用也可以证明其对房屋符合交付条件的认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”,张佳庆明知文一集团寿蜀置业公司符合交房条件，仍不办理交房手续，应承担不利后果。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定,文一集团寿蜀置业公司有权就其恶意拖延交房，要求其从约定交房之日，按总房款的日万分之一担违约责任。综上,一审判决认定事实错误，适用法律不当,请求二审法院在查明案件事实基础上,依法支持文一集团寿蜀置业公司的上诉请求。 张佳庆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，文一集团寿蜀置业公司的上诉无事实和法律根据，请求驳回上诉，维持原判。 张佳庆向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令文一集团寿蜀置业公司支付逾期交房违约金18864元；2.本案全部诉讼费用由文一集团寿蜀置业公司承担。 一审法院认定如下事实：2018年1月22日，张佳庆（买受人）与文一集团寿蜀置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），购买其开发建设的位于本市寿县商品房，房屋预测建筑面积为118.01㎡，房屋单价为6660.93元／㎡，总价款为786056元。《买卖合同》约定：签订合同前买受人支付定金20000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人于2017年11月8日前支付首期房价款158056元，余款628000元向贷款机构申请贷款支付；第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定；第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理；第十二条约定，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交房在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十五条约定，双方保证在本合同中记载的通信地址、联系电话（出卖人方预留联系电话159××××2266、买受人方预留联系电话180××××1662）均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；合同同时约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容的，仍以本合同为准。《买卖合同》签订后，张佳庆按约定时间和方式向文一集团寿蜀置业公司支付购房款783059元。2019年12月25日，文一集团寿蜀置业公司按《买卖合同》记载的张佳庆通讯地址和联系电话，通过顺丰快递向张佳庆邮寄了“文一•叶语湾”入住通知书。2019年12月31日，张佳庆前去办理交房手续，因文一集团寿蜀置业公司尚未办妥涉案涉房屋建设工程竣工验收备案证明文件，致交房未能成功；2020年1月3日，文一集团寿蜀置业公司取得了《竣工验收备案表》、《淮南市商品住宅质量保证书》，《淮南市住宅使用说明书》等相关文件，但一直未用合同约定的方式书面通知张佳庆办理交房手续。2020年8月12日，张佳庆再次去文一集团寿蜀置业公司收房，并按其要求交纳了公共维修基金和契税，到其指定的物业处领取房屋钥匙时，再次要求其出具建设工程竣工备案证明等文件，文一集团寿蜀置业公司工作人员以停电为由未予出示，导致张佳庆误认为涉案房屋仍不符合交房条件而拒绝接收房屋。并于2020年9月1日提起本案诉讼，案经调解未果。 一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。张佳庆与文一集团寿蜀置业公司签订的《买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律及行政法规的效力性规定，依法应确认为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。张佳庆已向文一集团寿蜀置业公司履行了交付购房款的义务，该公司亦应按合同约定履行交付房屋的义务；该公司虽2019年12月25日按合同约定方式通知了张佳庆交房，但在约定交房时间届满时并未取得建设工程《竣工验收备案表》等证明文件，构成迟延交付；文一集团寿蜀置业公司在取得涉案房屋的《竣工验收备案表》等证明文件后，也未按合同约定的联系地址和电话书面通知张佳庆办理房屋交付手续，甚至在2020年8月12日张佳庆已交纳公共维修基金和契税准备收房的情况下，仍然未能向张佳庆出示房屋交付必须具备的《竣工验收备案表》等证明文件，造成交房行为一直未能实现，对此，文一集团寿蜀置业公司应当承担相应的违约责任；双方关于迟延交付按日计算支付全部房价款万分之一违约金的约定，不违反法律规定，张佳庆要求文一集团寿蜀置业公司承担逾期交付房屋违约金18864元，未超过上述违约金计算标准，予以支持；张佳庆在庭审时明确知道涉案房屋已经取得《竣工验收备案表》等证明文件后仍然拒不接收房屋，应自行承担此后不能交付的责任。文一集团寿蜀置业公司关于已通过短信通知同行人员的方式通知张佳庆交房的抗辩主张，不符合合同约定；关于文一集团寿蜀置业公司已向张佳庆公示涉案房屋《竣工验收备案表》等证明文件的抗辩主张，依据不足，均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：文一集团寿蜀置业公司于一审判决生效后十日内支付张佳庆逾期交房违约金18864元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费272元，减半收取136元，由文一集团寿蜀置业公司负担。 二审查明的事实同一审判决书认定事实一致。 本案的二审争议焦点:一审判决文一集团寿蜀置业公司向张佳庆支付逾期交房违约金18864元，是否有事实和法律根据？ 本院认为，本案中，首先，案涉商品房的《买卖合同》已约定了2019年12月31日交房的具体条件要求，双方均应当全面履行合同。当日，文一集团寿蜀置业公司未能按照合同约定向张佳庆交房，构成违约。该公司辩称其已按约定办妥了符合案涉商品房交房条件的相关手续，但未提出充分的证据加以证实；其次，张佳庆在当日交房未果后，已按照合同约定和相关规定，缴纳了案涉商品房的公共维修基金和契税。文一集团寿蜀置业公司仍未能履行约定的交房义务，故张佳庆诉请该公司向其支付逾期交房违约金，于法有据。一审判决在认定张佳庆已按照合同约定支付案涉商品房总价款786056元的基础上，根据案涉商品房逾期交付的时间和《买卖合同》的违约金计算方式，判决文一集团寿蜀置业公司向张佳庆支付逾期交房违约金18864元，并无不当。对文一集团寿蜀置业公司上诉认为其已在《买卖合同》约定的期限内取得案涉商品房的建设工程竣工验收备案证明文件，与其逾期交房的事实并无法律上的必然联系，不能成为免除其支付逾期交房违约金的理由；对于其关于张佳庆明知交房事实而恶意拖延交房时间，没有采取适当措施防止损失扩大，应承担不利后果的主张，其一审未予提出，亦未提出充分有效证据加以证实，本案对此不予采纳。 综上所述，文一集团寿蜀置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元，由安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二一年三月十六日 法官助理王泉慧 书记员王雨婷 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。