上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终627号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海宝龙商业地产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：李梦楠，女，1988年2月2日生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：李昊，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王碧碧，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海宝龙商业地产管理有限公司(以下简称“宝龙公司”)因与上诉人李梦楠房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初8998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李梦楠于2021年1月26日申请撤回上诉，本院予以准许。本案现已审理终结。上诉人宝龙公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、七项判决，依法改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：1．李梦楠与宝龙公司签订租赁合同取得上海市嘉定区阿克苏路1099嘉定宝龙广场第1层编号M3-F1-276／278／280／282的商铺(以下简称“涉案商铺”)后开设“儿童绘本馆”，该类经营业态无需办理培训资质。对于李梦楠办理证照需要的各类资料，宝龙公司均予以配合提供。李梦楠没有向教育机构去申办资质，却以宝龙公司没有提交相关资料为由，要求退租，责任在李梦楠；2．快递信息显示李梦楠收到了宝龙公司寄送的解约函，故应以解约函送达之日为解约日。上诉人李梦楠辩称：1．对于李梦楠需要租赁建筑面积超过200平方米的商铺以申办培训资质，宝龙公司是明知的，但宝龙公司迟迟没有提供相关证明，导致培训资质办不下来，责任在宝龙公司；2．李梦楠好几次到教育机构办事窗口询问过，仅凭宝龙公司提供的租赁合同办不了培训资质。请求本院驳回上诉，维持原判。宝龙公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认宝龙公司与李梦楠签订的《商铺租赁合同》于2019年10月1日解除；2．李梦楠支付租赁场所恢复原状费用人民币(以下币种均为人民币)6，868元；3．李梦楠支付自2019年9月1日至2019年9月30日的房屋租金31，764.50元；4．李梦楠支付自2019年10月1日至2019年12月31日的房屋使用费95，293.50元；5．李梦楠支付2019年9月1日至2019年12月31日的综合物业服务费15，796.40元，按3，949.10元／月计算；6．李梦楠支付逾期支付租金的违约金，以3，1，764.50元为基数，从2019年6月26日起计算至实际付清之日止，按照日万分之五的标准；7．李梦楠支付逾期支付物业费的违约金，分两段计算，第一段以3，949.10元为基数，按日万分之五计算，自2019年6月26日起计算至实际付清之日止；第二段以11，847.30元为基数，自2019年9月26日起计算至实际付清之日止，按日万分之五的标准；8．李梦楠支付合同解除损失赔偿金63，529元(31，764.5元＊2)；9．李梦楠支付律师费5，782元。李梦楠向一审法院提出反诉，请求判令：1．解除双方间的《商铺租赁合同》；2．宝龙公司赔偿财产损失112，394.3元；3．宝龙公司归还履约保证金71，427.2元、质保金3，000元、装修押金5，000元、敲墙押金2，520元，共计81，947.2元。一审法院经审理查明：2018年8月30日，宝龙公司(出租方、甲方)与李梦楠(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租的租赁场所面积为171.7平方米(以下简称“计租面积”)，乙方承诺承租租赁场所仅作为儿童绘本馆，品牌：OxfordReadingCentre。合同第1.3条约定，本合同所称“计租面积”是指附件1《租赁场所平面图》红线圈定范围内的面积(红线圈定范围内有外墙的，包括外墙中线以内的面积)，包括租赁场所的玻璃门、店面、租赁场所范围内的建筑结构、设备设施所占面积，以及租赁场所与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半，租赁场所与公共区域的隔墙所占面积的全部等。乙方如有专用楼梯、专用消防通道、专用卫生间等专用设施的，该等面积也应计算在内。合同第3.1条约定，双方约定租赁期限为一年3个月25天，自租赁起始日即2018年9月1日起算。第3.3条约定，双方约定的租赁场所交付日为2018年9月1日。第3.4条约定，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年9月25日。第4.1.2条约定，第一年租金标准为每平方米每月169.58元，月租金额29，117.46元，年租金额349，409.50元，第二年租金标准为每平方米每月185元，月租金额31，764.50元，年租金额121，140.23元。第4.2.1条约定，乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为每平方米每月23元。第4.3.5条约定，乙方对租赁场所装修如需拆除隔墙，需提前经甲方／物业管理公司批准，并按每平米500元，缴纳隔墙恢复保证金。第4.4.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。第4.4.3条约定，甲乙双方协商一致，本条为对第4.1.2条的补充。若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起1个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为31，764.5元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为31，764.50元。第4.4.4条约定乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付95，293.50元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。第4.5.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的综合物业服务费。第4.5.3条约定，乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付11，847.30元综合物业费，该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合服务物业费，直至全部抵减完毕。第4.7条约定，根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金，若乙方延迟超过30日仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任。第5.1条约定，乙方应在本合同生效后5日内向甲方缴纳71，427.20元作为履约保证金。第5.4条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；第5.5条约定，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计3，000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。第10.1条约定，租赁场所开业前，乙方需自行取得并向甲方出示所有与其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的国家及当地政府部门规定要求的许可证和其他证书，包括但不限于营业执照、许可方授权乙方销售相关品牌商品、提供相关服务、使用注册商标及其他知识产权的授权文件等等，其复印件最迟在乙方开业前交给甲方备案，甲方应协助乙方提供办理上述证件需要甲方提供或出具的相关文件资料。第13.1条约定，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内(以下简称退还期)迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复交付时原状并以租赁场所交付时原状交还甲方，或以甲方书面认可的状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。第13.4条约定，若乙方承租的租赁场所由多个商铺组成，且甲方交付时该多个商铺之间存在隔墙的，则乙方在退还租赁场所前，应将隔墙予以恢复并承担所有费用。第13.5条约定，乙方在交还租赁场所时应该恢复原状而不予恢复的，甲方有权自行委托第三方恢复，费用甲方有权向乙方追索。第13.7条约定，自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动，若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为本合同续期，乙方应向甲方支付占用费(占用费的标准：每日按本合同解除或终止时年租金额／365＊2)，从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止，同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。第13.8条约定，乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，甲方有权采取停止、切断能源供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施，或采取任何措施进入该租赁场所。对该租赁场所进行强制清场。第15.1条约定，除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公共事业费、利息和违约金等)超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)……。第15.2条约定，如有第15.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第13条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金等)，乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。第15.4条约定，双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。第15.9条约定，双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。合同另对双方其他权利义务作出了约定。合同签订后，李梦楠向宝龙公司支付履约保证金71，427.20元、装修押金5，000元、质量保证金3，000元、敲墙押金2，520元。李梦楠支付租金及综合物业管理费至2019年8月30日。此后再未支付过。2018年10月19日，李梦楠通过微信联系宝龙公司工作人员，催要能够证明租赁面积超过200平方米的书面材料用于办理培训资质即《民办培训机构办学许可证》。2018年10月23日，宝龙公司工作人员微信回复李梦楠：“你办证资料准备好了来三楼办公室拿一下”。2018年10月29日，李梦楠发微信给宝龙公司工作人员：“教育局老师说需要一个平面分割说明，宝塔路这几家怎么划分的，每家建面是多少？因为之前备案的我们这家是170多，现在是200多，是什么原因？”宝龙公司李影影回复：“你直接给他说那个171.1是套内面积，200多是建筑面积。”李梦楠又微信回复李影影：“因为之前有太多家提交了，已经有那个图了，需要一个建筑面积的《平面分割说明》，主要产调也拉不出来，产调拉出来就方便很多了。”2019年5月23日，李梦楠通过微信向宝龙公司工作人员提出需要整套退铺流程准备退租。2019年7月31日，李梦楠告知宝龙公司工作人员，因涉案商铺一直无法办出民办培训机构资质，李梦楠已经重新找了场地，故正式提出退租，并明确告知宝龙公司9月1日前肯定会搬离。2019年8月30日，李梦楠搬离涉案商铺。在搬离涉案商铺的过程中，宝龙公司工作人员与李梦楠的员工发生争执，李梦楠的员工报警。2019年7月31日，宝龙公司发出《催款函》，向李梦楠催缴2019年9月的租金及物业管理费。2019年8月16日，宝龙公司在涉案商铺的大门上张贴《催款函》，向李梦楠催缴2018年9月的租金及物业管理费。2019年9月10日，宝龙公司在涉案商铺的大门上张贴《解约函》，告知李梦楠双方租赁合同自2019年10月1日起解除，不予退还已付未用的履约保证金、质量保证金等所有款项，要求李梦楠返还商铺、支付拖欠的租金及物业管理费并承担相应的违约责任等。宝龙公司也同时向李梦楠身份证上的地址寄送了《解约函》，但李梦楠称其当时并不在南京未收到该《解约函》。一审法院另查，1．涉案商铺为上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称“宝龙康骏公司”)出售给案外人。案外人又委托上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称“华瞻公司”)进行运营管理。华瞻公司系宝龙公司的关联公司，经营行为互相关联，由宝龙公司实际对涉案商铺进行出租管理。2.2018年9月1日，宝龙康骏公司与上海领英培训学校有限公司(以下简称“领英培训学校”)签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定宝龙康骏公司将涉案商铺出租给领英培训学校，房屋面积219.06平方米。李梦楠在该合同上签字。3．关于房屋返还问题，李梦楠称其搬离的当日(2019年8月30日)宝龙公司就已经将房屋上锁后自行收回，宝龙公司则表示因李梦楠一直未将涉案商铺恢复原状，宝龙公司于2020年1月1日自行将该商铺恢复原状后收回。4.2018年1月1日实施的《上海市民办培训机构设置标准》第十一条第一款第一项规定，民办培训机构法人注册地实际使用的办学场所总建筑面积不少于200平方米，其依法设立的教学点实际使用的办学场所面积不少于150平方米。5．关于李梦楠搬离时有多少物品没能搬走，李梦楠称由于宝龙公司工作人员的阻拦，大量的办公家具、教学设备及物资未能带走，累计11万余元。宝龙公司则表示李梦楠搬走时仅遗留一台空调，其余物品均已搬空。6．本案审理中，宝龙公司提供了上海嘉房房地产测绘有限公司出具的《房屋土地权属调查报告书》，该报告显示涉案商铺的建筑面积为219.06平方米。宝龙公司还提供了与涉案商铺有关的《上海市商品房预售合同》，根据上述合同的记载，涉案商铺的面积为219.06平方米。7．宝龙公司为本次诉讼花费律师代理费5，782元。8．在李梦楠租赁期间，涉案商铺的大产证未办出。一审法院认为，宝龙公司与李梦楠签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。承租人承租涉案商铺的目的在于从事商业经营，在选择租赁场地时应明知什么标准、类型的房屋能够满足自身经营所需。在签订合同时，承租人也应充分考察房屋的真正情况，衡量房屋能否满足经营所需，审查房屋的相关证照以判断自身能否正常开展经营。李梦楠在签约时并未要求宝龙公司出具产权信息等材料以证明涉案商铺的建筑面积超过200平方米，未尽到承租人的审慎的注意义务。宝龙公司作为出租方，根据合同约定，有义务提供房屋相关凭证协助李梦楠办理相关证照。然宝龙公司在李梦楠办理培训资质的过程中，并未向其提供能够证明房屋面积超过200平方米的证明材料，仅配合李梦楠以宝龙康骏公司的名义签署了一份租赁面积219.06平方米的租赁合同。《房屋土地权属调查报告书》、《上海市商品房预售合同》这两份材料宝龙公司也未向李梦楠提供过。结合李梦楠与宝龙公司员工的微信聊天记录及宝龙公司与李梦楠签订219.06平方米的租赁合同的行为，可以推定宝龙公司在签约时对于李梦楠需要租赁建筑面积超过200平方米的房屋是明知的。虽然根据相关规定，申请办理《民办学校办学许可证》需要具备诸多条件，但面积条件也是必备条件之一。故宝龙公司主张李梦楠未办出培训资质的原因完全与宝龙公司无关，难以采信。鉴于李梦楠已于2019年8月30日搬离，房屋租赁合同实际上无法继续履行，应予解除。故确认双方之间的《商铺租赁合同》于2019年8月30日解除。考虑到双方当事人对于合同无法继续履行均有过错，结合合同履行的具体情况，酌情确定双方互不承担违约责任。对于宝龙公司主张李梦楠支付2019年8月30日之后的租金，不予支持。对于宝龙公司主张的解除合同的违约金及逾期付款的违约金，亦不予支持。至于李梦楠称宝龙公司于2019年8月30日将涉案商铺上锁收回，但宝龙公司对此不予认可，李梦楠亦未就其主张的上述事实举证，应承担举证不能的后果。但考虑到宝龙公司对涉案商场的商业经营实施统一管理，且其明知李梦楠在2019年8月30日已经搬离，宝龙公司应当及时跟踪了解房屋状况，并应及时收回房屋以防止损失的扩大，但宝龙公司却未能及时收回房屋，故宝龙公司对此存在过错，酌定10天的时间为宝龙公司收房的合理期限，李梦楠应向宝龙公司支付10天的房屋使用费10，588.17元及物业管理费1，316.37元。因双方互不承担违约责任，合同解除后，宝龙公司应将收取的履约保证金、质量保证金、装修押金退还李梦楠。关于敲墙押金，因李梦楠未将敲掉的墙恢复原状，故该押金宝龙公司可不予返还。对于宝龙公司主张的恢复原状的费用，因其未提供相关证据，故对该费用不予支持。对于宝龙公司主张的律师费，不予支持。至于李梦楠反诉主张宝龙公司赔偿其未能带走的物品的折价损失，因李梦楠未提供证据证明有哪些物品因宝龙公司的阻拦而无法带走，故对该反诉请求不予支持。据此判决：一、确认上海宝龙商业地产管理有限公司与李梦楠于2018年8月30日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月30日解除；二、李梦楠应于判决生效之日起十日内支付上海宝龙商业地产管理有限公司房屋使用费人民币10，588.17元；三、李梦楠应于判决生效之日起十日内支付上海宝龙商业地产管理有限公司综合物业服务费人民币1，316.37元；四、上海宝龙商业地产管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还李梦楠履约保证金人民币71，427.20元；五、上海宝龙商业地产管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还李梦楠装修押金人民币5，000元；六、上海宝龙商业地产管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还李梦楠质量保证金人民币3，000元；七、驳回上海宝龙商业地产管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回李梦楠的其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，李梦楠提供以下证据：1．《企业名称预先核准通知书》，想证明李梦楠以上海领英培训有限公司(以下简称“领英公司”)名义前往教育局申办培训资质；2．《代理注册咨询服务协议》，想证明李梦楠多次前往教育局递交材料未果后委托代办公司继续申请培训资质，然终因缺乏产权证明代办公司无法申办成功；3．《电子银行回单》，想证明李梦楠委托代办公司支付的费用。宝龙公司表示：1．对证据1真实性、合法性、关联性没有异议，但对李梦楠主张的证明内容不予认可。李梦楠没有提供任何材料说明为企业的设立提交了进一步的材料，在领英公司尚未成立的情况下，李梦楠申办培训资质，不符合基本条件；2．对于证据2的真实性难以确认。即使是真实的，也不能体现李梦楠的主张；3．对于证据3的真实性、合法性没有异议，但和本案没有关联性。以上事实，由《企业名称预先核准通知书》、《代理注册咨询服务协议》、《电子银行回单》、《质证意见》等为证。本院认为，宝龙公司与李梦楠签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。李梦楠承租涉案商铺的目的在于开办儿童绘本馆，而根据2018年1月1日实施的《上海市民办培训机构设置标准》规定，法人注册地实际使用的办学场所总建筑面积不少于200平方米。租赁合同约定乙方承租的租赁场所面积为171.7平方米，签约时李梦楠并未要求宝龙公司出具涉案商铺建筑面积超过200平方米的证明材料，未尽审慎义务。合同约定，宝龙公司有提供房屋相关凭证协助李梦楠办理相关证照的义务。然宝龙公司仅配合李梦楠以宝龙康骏公司的名义签署了一份租赁面积219.06平方米的租赁合同，不符合申报资质的要求。一审法院结合微信聊天记录及宝龙公司的行为，推定宝龙公司在签约时对于李梦楠的需求是明知的，并无不当。宝龙公司上诉称对于李梦楠办理证照需要的各类资料，宝龙公司均予以配合提供，与事实不符，本院不予采信。李梦楠提供的证据可以证明为办理培训资质而向教育局提出过申请。宝龙公司上诉称李梦楠未去申请，依据不足，本院不予采纳。李梦楠已搬离涉案商铺，租赁合同无法继续履行，双方亦诉请解除租赁合同，本院予以准许。考虑到双方对于合同解除均有过错，结合合同履行的具体情况，兼顾公平原则，确定双方互不承担违约责任。2019年8月30日李梦楠搬离涉案商铺后，宝龙公司有止损义务，应及时收回房屋以防止损失的扩大。一审法院确认《商铺租赁合同》于2019年8月30日解除，并酌定10天的时间为宝龙公司收房的合理期限，并无不妥。宝龙公司上诉称应以解约函李梦楠送达之日为解约日，本院不予采纳。综上，上诉人宝龙公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，444.18元，由上诉人上海宝龙商业地产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年三月十六日法官助理  何 倩书 记 员  姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……