安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初1131号 原告：陈欣悦，女，1995年6月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。 法定代表人：胡先会，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告陈欣悦与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈欣悦、被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈欣悦向本院提出诉讼请求：1.依法判令东方城市广场公司支付11个月租金6425.21元；2.本案的全部诉讼费用由东方城市广场公司承担。事实和理由：陈欣悦和东方城市广场公司经协商于2015年签订《委托经营管理合同》，约定陈欣悦将位于淮北市淮海中路与孟山路交汇处城市（东方城市广场）6层60XX号铺位委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2016年1月1日至2027年12月31日，东方城市广场公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的经营收益。时至今日，东方城市广场公司已拖欠2020年11个月的租金。陈欣悦多次催要，东方城市广场公司始终以各种理由拒绝支付。综上，陈欣悦与东方城市广场公司之间的合同关系系双方真实意思表示，应当受到法律的保护，东方城市广场公司无故拖欠约定租金，严重侵害了陈欣悦的合法权益，现诉至法院，望依法支持其诉讼请求。 东方城市广场公司辩称，1.双方签订的合同第四条约定“第四年、第五年乙方每年分别按照购房总价的9%、10%支付当年的经营收益”，陈欣悦的经营收益应以其实际支付的购房款总数为基数计算，在陈欣悦未举证已实际支付购房款的情况下，其主张的租金数额缺乏依据。2.陈欣悦请求的租金、违约金为新冠××疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠××疫情爆发，2020年2月初政府明文要求涉案商铺在内的诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，这属于政府的强制性要求，东方城市广场公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方城市广场公司的责任。2020年3月底开始虽然部分商铺恢复营业，但是后疫情期间仍然有较为严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少，加之电商的冲击，实体店受到了前所未有的影响，这也是在签订合同的时候不可预见的情况。双方约定的租金明显过高，对东方城市广场公司显失公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款以及关于情势变更的法律规定，东方城市广场公司请求法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，免除疫情期间的租金，变更减少或免除东方城市广场公司疫情以外期间的应当给付部分租金的50%以上并免除全部违约责任。综上，陈欣悦部分请求与事实不符，东方城市广场公司请求准许部分或全部减免租金并免除违约金有事实和法律依据，请法院依法查明案件事实并作出公平判决。 围绕诉讼请求当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈欣悦提交的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、银行交易明细、购房发票，均具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：陈欣悦系城市广场1栋（东方城市广场）6层60XX号铺位的业主。陈欣悦与淮北市新中原置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》约定该商铺总价为77881元。2016年1月1日，陈欣悦（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）就涉案商铺租赁事宜签订《委托经营管理合同》，合同约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）6层60XX号铺位委托乙方经营，该商铺总建筑面积为8.15平方米，购买合同总价77881元；委托经营期限自2016年1月1日起至2027年12月31日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下，托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益；自第八年至第十二年根据物业收益执行9:1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签订的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方城市广场公司支付陈欣悦经营收益至2020年1月。后续经营收益经陈欣悦催要未果，遂提起本案诉讼。 本院认为，陈欣悦与东方城市广场公司之间签订的《委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据合同约定，2020年东方城市广场公司按照购房合同签约总价的9%向陈欣悦支付当年的经营收益。陈欣悦主张的所谓“租金”即合同约定的经营收益。东方城市广场公司已向陈欣悦支付2020年1月的经营收益，还拖欠陈欣悦2020年2月1日至12月31日共计11个月的经营收益6425.18元（77881元×9%÷12个月×11个月），没有支付构成违约，按照合同约定东方城市广场公司除应补偿陈欣悦所欠经营收益外，并按日计算支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金。2020年1月底新冠××疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠××疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方城市广场公司2020年2月至3月的经营收益及相应的违约金。故东方城市广场公司应当向陈欣悦支付经营收益5256.98元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内支付陈欣悦经营收益5256.98元； 二、驳回陈欣悦的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取计25元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  唐晓芳 二〇二一年三月十八日 法官助理王宇婷 书记员徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。