广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2557号上诉人（原审原告）：钟洪莲，女，1978年6月8日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：梁欣，广东信良兆诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭丽燕，女，1950年2月16日出生，汉族，户籍住址广州市东山区）原道路44号之一103房，现住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：何钰云，女，1984年1月27日出生，汉族，住广州市越秀区，系彭丽燕的女儿。上诉人钟洪莲、彭丽燕因物权保护纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初25785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。钟洪莲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判彭丽燕将位于广州市越秀区东风东路617号之三807房的房产腾空并交回给钟洪莲，同时判令彭丽燕向钟洪莲支付自2012年12月21日起至交回房屋之日止的占用费（按同期同类型同地段租金参考标准计算），或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由彭丽燕承担。事实和理由：一、一审法院在彭丽燕没有提出反诉甚至没有出庭答辩的情况下，判决彭丽燕对涉案房屋享有两年的使用权，严重超越诉请范围，违反不告不理原则。一审程序中，由于法院无法联系到彭丽燕，故案件材料通过公告方式送达，彭丽燕在举证期间没有提交任何的书面答辩意见及证据材料，没有参加一审庭审，更没有提出要求继续使用涉案房屋等请求。然而，一审判决第一项却判决彭丽燕及其同住人员均有权在判决生效之日起在涉案房屋住两年，这显然己超越诉请范围，严重违反了法院不告不理的基本原则，加重了钟洪莲的义务。二、彭丽燕开庭后提交陈述书及相关书面材料，一审法院将其作为认定事实的主要证据，但相关书面材料未经钟洪莲质证。彭丽燕在举证期满且案件开庭审理后向一审法院提交了书面的陈述书并提供购房付款协议书、收据、商品房买卖合同、补充协议、彭丽燕个人不动产登记结果查询证明。一审法院通知钟洪莲于11月10日下午到法院做笔录，钟洪莲才当场翻阅彭丽燕提交的上述材料的复印件。11月11日，钟洪莲就收到一审判决书，以“彭丽燕属于年迈老人，涉案房屋属其唯一住房”为由，判决彭丽燕有权在涉案房屋中暂住两年。“唯一住房”是一审法院作出上述判决的依据，而认定的证据是彭丽燕提交的“彭丽燕个人不动产登记结果查询证明”，该证据超过举证期限提交，且没有经过钟洪莲的质证，一审法院明显违反法定程序。三、一审判决认定事实不清，逻辑混乱，法律适用不当，严重侵犯钟洪莲作为涉案房屋所有权人的合法权益。（一）彭丽燕在钟洪莲主张权利的时间段中对涉案房屋没有合法使用权，其个人情况不应作为其有权在涉案房屋暂住、侵犯所有权人合法权益的依据。根据彭丽燕提供的复印件材料，彭丽燕曾与涉案房屋的开发商广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）签订买卖合同购买涉案房屋，但未办理过户手续，后由于穗京公司债务原因，涉案房屋经由法院拍卖给案外人，而钟洪莲在2012年12月通过正常交易取得了涉案房屋的所有权。彭丽燕对涉案房屋的使用权早在法院拍卖成交时已经丧失，其没有居住在涉案房屋内的法律依据，继续占有使用涉案房屋侵犯了所有权人的合法权益。彭丽燕怠于向穗京公司主张违约责任，损失应由其自行承担。此外，彭丽燕的个人情况不应作为其有权在涉案房屋暂住的依据，其虽然年迈也没有住房，但其子女应负有赡养义务，且若彭丽燕有特殊情况，亦应由政府部门进行帮助。一审法院将子女赡养、政府救助等义务强加在钟洪莲身上，判决钟洪莲将自有的涉案房屋给彭丽燕及其同住人住两年，缺乏依据。（二）一审判决仅支持2017年6月12日至判决生效之日的房屋使用费缺乏法律依据，应支持自2012年12月21日起至交回房屋之日止的房屋使用费。首先，钟洪莲一直未能与涉案房屋的占用人联系，不能确定具体的义务人，直到通过自来水公司查询到使用人才明确彭丽燕就是涉案房屋的占用人，根据《民法总则》第188条的规定，诉讼时效应自钟洪莲通过自来水公司查询到使用人信息之日起计算，故2012年12月21日至2017年6月11日的房屋使用费没有超过诉讼时效。另外，根据彭丽燕一审提交的陈述书，其确认于2018年10月26日看到钟洪莲张贴的公告，诉讼时效因此发生中断，彭丽燕也应支付2015年10月27日起的房屋使用费。其次，一审法院对于房屋使用费仅计算至判决生效之日，但彭丽燕的非法占用行为并不在判决生效之日终止，而是将一直延续到交回房屋之日，彭丽燕应支付房屋使用费至交回房屋之日。（三）一审法院没有对房屋使用费的计算标准进行论述，缺乏依据，应按同期同类型同地段租金参考标准计算。综上所述，一审违反法定程序，判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判支持钟洪莲的上诉请求。彭丽燕二审辩称：一、一审法院程序违法，未穷尽送达方式，未进行合法有效的送达。本案系物权保护纠纷，钟洪莲在诉讼请求中明确要求彭丽燕腾出涉案房屋，因此钟洪莲以及一审法院必然清楚涉案房屋所在地为彭丽燕的实际居住地，亦即有效送达地。但一审法院却在按照彭丽燕的身份证地址邮寄送达失败后，未再进行有效送达，导致彭丽燕未收到开庭信息，错过了一审庭审，属于严重程序违法，严重损害了彭丽燕的合法诉讼权益。二、涉案房屋系彭丽燕合法购买的房屋。彭丽燕早在2005年就购买了涉案房屋并开始使用，该部分事实已在广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初1889号判决书中进行了认定。涉案房屋系彭丽燕通过合法方式从开发商手中购买取得的一手商品房，并且用于居住的目的，因此涉案房屋本应属于彭丽燕所有。三、彭丽燕的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形。彭丽燕作为商品房的第一手买受人，早在法院查封的7年前就已经与开发商签订了书面买卖合同，购买房屋的目的是为了居住且名下无其他用于居住的房屋，且在购买时就已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十以上的房款。可见，彭丽燕的情况完全符合能够排除执行所规定的情形，如果彭丽燕在执行终结前提出，必然能排除执行。四、原执行程序严重违法，一方面原执行程序在拍卖前未尽到核实调查义务，另一方面也未按照法律规定的程序依法进行送达，导致彭丽燕对拍卖事情毫不知情，错过了执行异议期。五、钟洪莲作为房屋拍卖的二手买受人，存在多重过错，具有多个不善意的行为。首先，2012年涉案房屋的市场价是3至4万元，钟洪莲以不到三分之一的价格买入，该交易金额明显违背市场规律，其要为交易项下的风险买单。其次，执行法院在对房屋进行拍卖时已明确告知涉案房屋属于不交吉房屋，在拍卖之后需要自行处理后续无法执行等风险问题。钟洪莲在充分知晓涉案房屋现状的情况下，仍然不尽力去核实房屋现状，明显违背了正常交易的审慎义务，不属于法律上的善意行为。再次，钟洪莲购买房屋的目的不是为了居住，而是为了炒房，与国家政策相违背。钟洪莲作为专业的炒房客，在明知涉案房屋具有争议的情况下，却选择钻法律空子，以极低的价格获得同栋楼中多套房产用于炒卖，逼迫像彭丽燕这种社会底层人员无家可归，明显属于不善意行为。最后，钟洪莲明知彭丽燕实际居住在涉案房屋内，却故意不向法院提供有效的送达地址，加上法院办案未尽职尽责，导致彭丽燕错过了一审开庭。六、彭丽燕现已是七十多岁的高龄，配偶也于2017年初离世，彭丽燕已成孤寡老人，老无所依。由于执行错误已然发生，彭丽燕要奔走于多部门进行维权，包括申请执行回转及国家赔偿等，申请难度大、周期长，需要更长的准备时间。一审判决考虑到彭丽燕的自身情况，同时结合在涉案房屋的拍卖过程中法院的疏忽和过错以及钟洪莲的多重不善意行为，根据公平原则，才判令彭丽燕两年后腾出场地，请求二审法院对此予以充分考虑。七、一审判决中单月租金过高。涉案房屋原是烂尾楼，2005年彭丽燕购买时是毛胚房，经过装修之后才投入使用，彭丽燕为此花费了大量的装修费用。2016年管理处还向每户收取20000元购买和维修电梯，该费用属于房屋的基建部分。上述装修费用和电梯费用应当从租金中予以扣除。涉案房屋的居住环境非常恶劣，属社会底层人士居住地，在租金数额的确定上要考虑上述情况并结合彭丽燕的年纪和支付能力，采用同期同类型同地段的租金下限。彭丽燕上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回钟洪莲的第1项诉讼请求；2.本案诉讼费用由钟洪莲承担。事实和理由：钟洪莲房屋来源不合法。首先，涉案房屋原登记业主黄秉璋的房屋来源不合法，广州市白云区人民法院在拍卖涉案房屋时违反程序。彭丽燕于2005年9月4日与穗京公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，并自2005年11月入住至今已有十五年。2011年末白云法院张贴公告称涉案房屋所在楼盘有12套房屋被抵押并已完成拍卖，还有其他多套房屋已被抵押。2018年初，各业主联合起诉穗京公司，其中未被拍卖房屋的业主都得到了胜诉判决，被拍卖房屋的业主全是败诉。白云法院的该次拍卖行为，存在法官职务疏忽、不作为的情况，更有与拍买人恶意串通的可能，严重损害了彭丽燕的合法权益。该次拍卖白云法院没有正式书面通知到一直在房屋中居住的业主，彭丽燕应该享有该次拍卖的知情权及优先拍卖的权利。该次拍卖的价格相当低，且自始至终仅黄秉璋一人参与拍卖并顺利以底价拍得，没有任何竞买过程。涉案房产属于不交吉房产，但白云法院在拍卖前均没有上门勘察、评估，刻意隐瞒业主进行暗中拍卖。另外，黄秉璋没有按照拍卖成交确认书的时间支付拍卖款，按照法律规定，白云法院应撤销该次拍卖，但经办法官并没有撤销，反而允许黄秉璋延期支付价款，并裁定惠雅阁12套房屋属黄秉璋所有，让其在没有缴纳土地出让金的情况下就从房管部门取得房产证。彭丽燕对该次拍卖一直被蒙在鼓里，直到从败诉的判决书所查明的事实中才得知相关情况，否则本人无任何渠道能知道任何消息。其次，钟洪莲就涉案房屋的来源也不合法。黄秉璋2012年6月6日取得房产证后又于同年12月21日将涉案房屋转卖给钟洪莲，但在该次买卖前后，均没有任何有关人员来涉案房屋内了解房屋情况，测量房屋实际尺寸，也没有任何验收交付的行为。钟洪莲明知房屋无法交吉，存在重大问题，仍坚决买入，明显违反常理，其与黄秉璋及白云法院恶意串通、刻意隐瞒住户拍卖转卖的动机明显，其购买行为是前述违法行为的延续。另，彭丽燕从黄秉章手中购入同栋楼5套房屋，为恶意炒房，同属不合法行为。综上，无论是钟洪莲还是其上一手业主，其房屋所有权来源均不合法，其占有、收益、使用权也无合法基础，请求二审法院驳回其诉请。钟洪莲二审辩称：第一，关于彭丽燕称一审法院程序违法、没有实际送达的问题，由二审法院依法认定。第二，钟洪莲通过正常交易方式购买涉案房屋，且已拥有涉案房屋的所有权，因此彭丽燕没有对涉案房屋进行占有、使用、居住、收益的权利。第三，关于彭丽燕所述的执行拍卖事宜，钟洪莲不清楚，且与本案无关。第四，彭丽燕所述的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，适用于处理执行程序中提出的异议事宜，但彭丽燕当时没有提出相关的执行异议，其怠于主张权利而产生的不利后果也应该由其自行承担。第五，钟洪莲是通过正常交易来购买涉案房屋的，不适用无权处分下的善意取得制度。第六，钟洪莲是根据广州市住房与城乡建设局下属的广州市房地产租赁管理所每年定制的租金参考价来计算每月租金的，相较于市场价已经是比较便宜，不存在彭丽燕所述的租金过高的问题。因本案纠纷，钟洪莲于2020年6月11日诉至一审法院，请求判令：1.彭丽燕将位于广州市越秀区东风东路617号之三807房的房产腾空并交回给钟洪莲；2.彭丽燕向钟洪莲支付从2012年12月21日起至交回房屋之日止的占用费（按同期同类型同地段租金参考标准计算）。一审法院经审理查明：钟洪莲是广州市越秀区东风东路617号之三807房（建筑面积81.12平方米）的所有权人，登记时间为2012年12月21日，所有权取得方式为购买。钟洪莲为证明彭丽燕使用居住涉讼房屋，另提供了广州市自来水有限公司中区供水分公司出具的水费清单，记载用户名称为彭丽燕。彭丽燕在本案审理过程中，向一审法院提出了诉讼时效的抗辩。钟洪莲未提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向彭丽燕主张过涉案房屋使用费。一审法院认为，钟洪莲是涉讼房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然钟洪莲取得该房屋所有权后，没有与彭丽燕签订租赁合同，但彭丽燕作为该房屋的使用人，根据公平合理及等价有偿原则，应向钟洪莲支付使用该房屋的使用费。此外，彭丽燕属于年迈老人，涉案房屋属其唯一住房，故钟洪莲要求彭丽燕立即交还房屋的诉讼请求，一审法院暂难以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，于2020年11月10日作出如下判决：一、彭丽燕（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起在广州市越秀区东风东路617号之三807房暂住两年。二、彭丽燕在本判决发生法律效力之日起15日内，向钟洪莲支付广州市越秀区东风东路617号之三807房自2017年6月12日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（其中，2017年6月12日至2017年12月31日期间，按每月2758.08元/月计；2018年1月1日至2018年12月31日期间，按每月3001.45元/月计；2019年1月1日至本判决发生法律效力之日止，按每月2920.32元/月计）。三、驳回钟洪莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2744元，由钟洪莲负担1714元，彭丽燕负担1030元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，彭丽燕提交了房产登记结果查询记录，拟证明彭丽燕名下一直没有房产。钟洪莲对此质证称：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，该证据与本案无关，彭丽燕名下是否有房产与其有无权利居住在涉案房屋中无关。另查，钟洪莲在一审期间提交了落款时间为2018年10月26日的《公告》，上面载明其为涉案房屋的合法权属人，对涉案房屋享有占有、使用及收益权利，同时告知涉案房屋的住户应在本公告作出之日起3日内搬离并通知钟洪莲接收，否则其将采取一切法律手段来维护自身的合法权益。彭丽燕在向一审法院提交的《陈述书》中确认其知悉上述公告的内容。再查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2015年至2020年的广州市房屋租金参考价，涉案房屋所在的越秀区建设街惠雅阁楼盘居住用房（电梯楼）在上述年度的房屋租金参考价分别为每平方米每月33元、55元、40元、42元、38元、38元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是彭丽燕应否向钟洪莲腾空交还涉案房屋并支付房屋使用费。首先，涉案房屋于2012年12月21日登记至钟洪莲名下，钟洪莲作为房屋所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。彭丽燕主张其是依据2005年9月4日与穗京公司签订的《商品房买卖合同》而入住涉案房屋的，但涉案房屋的产权经司法拍卖后已发生变更，穗京公司不再为涉案房屋的产权人，对涉案房屋已不再享有任何权利，故彭丽燕与穗京公司所签订的《商品房买卖合同》已无继续履行的可能性，彭丽燕对涉案房屋亦不再具有合法占有的依据。钟洪莲取得涉案房屋产权时，彭丽燕已无合法占有涉案房屋的依据，故钟洪莲作为产权人有权要求彭丽燕腾空交还涉案房屋并支付房屋使用费。至于彭丽燕上诉所述的涉案房屋在拍卖等执行程序中出现的问题，并非本案的审理范围，本院不予调处。考虑到彭丽燕属于年迈老人，名下无其他住房，钟洪莲应当给予彭丽燕一段期限的搬迁期，本院结合本案的具体情况，酌情确定搬迁期为六个月。一审法院判令彭丽燕在涉案房屋中暂住两年缺乏依据，本院予以纠正。其次，关于房屋使用费的计算问题。彭丽燕确认其知悉钟洪莲在2018年10月26日所发出的公告，该公告仅要求彭丽燕搬离涉案房屋，并没有要求彭丽燕支付房屋使用费，故钟洪莲上诉认为该公告发生诉讼时效中断的法律后果理据不足，本院不予采纳。钟洪莲于2020年6月11日提起本案诉讼，而现有证据未能显示在本案起诉前钟洪莲曾向彭丽燕主张过房屋使用费，故一审法院以2017年6月12日作为房屋使用费的起算时间并无不当。同时，根据公平合理原则，钟洪莲要求彭丽燕按照房管部门公布的同期同类同地段房屋租金参考价为标准支付房屋使用费，合理合法，本院予以采纳。涉案房屋的建筑面积为81.12平方米，故2017年6月12日至2017年12月31日期间的房屋使用费标准为3244.80元/月（81.12平方米×40元/平方米/月），2018年1月1日至2018年12月31日期间的房屋使用费标准为3407.04元/月（81.12平方米×42元/平方米/月），2019年1月1日至2020年12月31日期间的房屋使用费标准为3082.56元/月（81.12平方米×38元/平方米/月）。因广州市房地产租赁管理所尚未公布2021年的租金参考价，故2021年1月1日起的房屋使用费以2020年的租金参考价来计算即3082.56元/月。一审法院在房屋占用费的具体计算时未对相关标准予以核实，本院据实予以纠正。综上所述，钟洪莲的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；彭丽燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但在对搬迁及房屋占用费的标准认定上存在不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初25785号民事判决第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初25785号民事判决第一项为：彭丽燕（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起六个月内，迁出广州市越秀区东风东路617号之三807房；搬迁期间，彭丽燕应按照3082.56元/月的标准按月支付房屋使用费给钟洪莲；三、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初25785号民事判决第二项为：彭丽燕在本判决发生法律效力之日起15日内，一次性向钟洪莲支付广州市越秀区东风东路617号之三807房自2017年6月12日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（其中，2017年6月12日至2017年12月31日期间，按每月3244.80元/月计；2018年1月1日至2018年12月31日期间，按每月3407.04元/月计；2019年1月1日至本判决发生法律效力之日止，按每月3082.56元/月计）；四、驳回钟洪莲的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果当事人未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费2744元，由钟洪莲负担1108元，彭丽燕负担1636元。二审案件受理费5488元，由钟洪莲负担2216元，彭丽燕负担3272元。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年三月三十一日书记员 莫善友区敏儿