苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初9028号原告：苏州正润房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区越溪街道东太湖路****。法定代表人：唐国红。委托诉讼代理人：盛雪川，江苏卓岳律师事务所执业律师。被告：李晓明，男，汉族，住苏州市。原告苏州正润房地产开发有限公司（以下简称正润公司）诉被告李晓明商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正润公司的委托诉讼代理人盛雪川，被告李晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正润公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年4月19日签订的江南沄著花园10幢1204室的《商品房买卖合同》（草稿）；2、被告支付违约金354469.2元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年4月19日，正润公司与李晓明签订江南沄著花园10幢1204室《商品房买卖合同》(草稿)，约定合同总价3544692元，第一期首付款355000元于2020年4月20日前支付，第二期首付款709692元于2020年7月31日前支付，剩余购房款2480000元于首付款付清之日起30日内以按揭方式支付原告。李晓明支付了第一期首付款，第二期首付款709692元未能在2020年7月31日前如期支付，双方也未能于2020年8月31日前签订《商品房买卖合同》。李晓明于2020年4月19日出具《承诺书》，第二条约定：因本人自身原因，申请延期网签《商品房买卖合同》，本人承诺首付齐全之日起一个月之内与贵司网签《商品房买卖合同》，并于《商品房买卖合同》签署之日起30个自然日之内付清全部购房款(包括以贷款形式支付的房款，以款项到账为准)。第三条约定：本人承诺在上述期限前交齐首付并网签《商品房买卖合同》等相关购房资料，若因本人原因未在前述期限内付足当期首付或网签正式《商品房买卖合同》的，每逾期一日，本人同意按照约定总价款万分之三的金额向贵司支付违约金，逾期支付当期首付款或者网签《商品房买卖合同》超过30日的，贵司有权解除《商品房买卖合同》(草稿)并将该房屋另售，本人承担约定总房款10%的违约金。李晓明的违约行为影响正润公司资金回笼，故正润公司提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告李晓明辩称，其同意解除合同，但不同意支付违约金。2020年3月28日，其签订购房协议并交纳50000元定金，当时销售说如果不买，可以退定金。后来其决定退房，销售写了退款证明，但销售主管答应帮其推销其手上的小房子，其又决定在被告处购房，因此交了305000元首付。签协议的时候，被告工作人员称，如果最后不买涉案房屋，前面的50000元和后面的305000元都退回。6月份，其交了延期申请，申请延期至小房子卖掉。后来，小房子卖不掉，其申请退款，但是被告处的销售换掉了，现在的销售不认可前面销售人员的说法。其与原告、之前的销售公司、住建局沟通协调。11月2日，原告通知其去售楼处填写退款申请表。之后，其一直等退款，但原告却提起了诉讼，其至11月22日住建局，住建局认为其不符合购房条件，原告还与其签订购房合同，系违规操作，因此停止了原告的网签。本院经审理认定事实如下：2020年3月28日，原、被告签订《商品房定购协议书》一份，约定被告定购江南沄著花园10号楼1204室房屋，建筑面积119.37平方米，单价29695元，定金50000元。首次购房的，本《商品房定购协议书》签订之日起2日内，支付不少于商品房总价的30%的首付款，本《商品房定购协议书》签订之日起2日内，买受人向出卖人、贷款机构提交办理按揭贷款所需的所有材料，申请不少于商品房总价款70%的贷款。当日，被告交付定金50000元。2020年4月19日，原告签订《江南沄著花园销售签约确认书》一份，该销售签约确认书载明了苏州地区限购、贷款政策提示等内容。同日，被告签署《苏州市商品房买卖合同》（草稿）一份，约定：被告购买苏州吴中经济开发区太湖街道江南沄著花园10幢1204室房屋一套，建筑面积119.37平方米，总价款3544692元。买受人首期支付总价款10%，其余部分房价款由买受人贷款支付。因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后10日内，以自有资金或其他方式支付（含获得原贷款银行贷款或获得贷款金额符合申请贷款数额），并不承担本合同第七条约定的违约责任。若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除合同。自出卖人解除合同通知书送达之日起20日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按合同第四条约定的房屋总价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人应退还买受人已付房款。因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于15日内签订补充协议；协商不成的，双方均有权单方面书面通知对方解除合同。自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应将买受人已支付的房价款及相应利息（按中国人民银行同期同档存款基准利率计算）和定金退还买受人。买受人如未按合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款，逾期60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起20日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按合同第四条约定房屋总价款的5%向出卖人支付违约金。第四十二条约定：买受人承诺本人已知晓苏州市区相关购房及转让政策，如果由于本人违反相关政策，原因承担包括不能办理不动产登记在内的相应法律责任及经济责任。附件三约定：买受人于签订本合同之日支付首期购房款，计355000元，于2020年7月31日支付709692元，其余购房款2480000元，买受人在首付付清之日起30日内以按揭方式支付给出卖人。被告称，其签署该份合同时，原告并未在该合同上盖章，其收到的诉讼材料中，合同复印件上也没有原告的盖章，原告的公章应是后续加盖的。同日，被告签署承诺书一份，主要内容为：被告承诺首付款1064692元，第一笔首付款355000元于2020年4月20日前支付，第二笔首付款709692元于2020年7月31日前支付。因本人自身原因，申请延期网签《商品房买卖合同》，承诺首付齐全之日起一个月之内与贵司网签《商品房买卖合同》并于《商品房买卖合同》签署之日起30个自然日之内付清全部购房款（包括以贷款形式支付的房款，以款项到账为准）。本人承诺在上述期限前交齐首付并网签《商品房买卖合同》等相关购房资料，若因本人原因（包括但不限于本人未能满足本市限购政策要求的购房或贷款条件，且本人承诺无条件承担限购限贷政策在延期签约付款期间变化的风险）未能在前述期限内付足当期首付或网签正式《商品房买卖合同》的，每逾期一日，本人同意按照约定总房款万分之三的金额支付违约金，逾期支付当期首付款或网签《商品房买卖合同》超过30日的，贵司有权解除《商品房买卖合同》（草稿）并将该房屋另售，本人承担约定总房款10%的违约金。本人与贵司签订的《商品房买卖合同》（草稿）具有法律效力，本人按《商品房买卖合同》（草稿）的约定享受权利承担义务。本承诺书内容与《商品房买卖合同》（草稿）不一致的，以本承诺书内容为准。后，被告支付了305000元。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、苏州工业园区不动产登记中心出具的不动产登记信息查询结果证明，证明其在苏州市××区、××区、××、相城区、高新区没有有效住宅类所有权登记信息，在苏州工业园区有一套不动产。2、2020年3月26日的微信聊天记录及其房产证复印件，证明其将其名下有一套房屋的情况告知了原告的销售主管朱俊杰，并且将房屋的位置发送给了朱俊杰。3、朱俊杰与张玲的微信聊天记录，证明当时其想申请退回50000元定金，朱俊杰于2020年4月13日代写了退款申请发送给其妻子朱玲。后来，其名下的房子卖不掉，让朱俊杰帮忙申请延期。4、客户退款申请表、江南沄著花园退定退房申请表、商品房买卖合同终止协议、退房申请、身份证复印件、银行卡复印件、收款收据复印件、苏州工业园区唯一住宅类房屋所有权登记证明，证明其于2020年11月4日申请退房退款，其按照要求在相关表格上签名，并且提供了身份证等材料。客户退款申请表上，原告关联公司正荣公司的销售经理，金辉公司的销售经理，正荣公司的出纳均签字。客户退款申请表上记载退款金额为355000元，退款原因为本户属于限购。另有手写部分“住建要求整改，否则停网签系统”。江南沄著花园退定退房申请表客户申请处为“本人李晓明于2020年4月20日认购10#1204室合计缴纳房款355000元，现由于本人限购，无法办理网签，特申请退房退定，望领导同意”，置业顾问及销售经理在该申请表上签字。商品房买卖合同终止协议记载甲方为原告，乙方为被告，双方协商甲乙双方于2020年4月20日签订的买卖合同于协议生效之日起终止，所涉及的一切权利义务亦随之终止。完成该房屋买卖合同的注销手续后，乙方将甲方所开具的相应发票退还甲方，甲方退还乙方所付房款（含定金）355000元。协议自双方签字或盖章之日起生效。被告在乙方处签字，甲方处未有原告的签字、盖章。退房申请记载因本人限购，提出退房申请。经质证，原告对证据1真实性无异议，对证据2、3不予认可，对证据4真实性无异议，是有退款的事情，但退款是基于被告确定无法履行合同，被告要求退房，其同意退房，但不代表其不追究被告的违约责任。正荣公司系其的关联公司，金辉公司系与其合作开发涉案楼盘的，金辉公司和正荣公司的销售经理在退款申请表上签字仅代表申报，销售经理没有权限代表其表态。之后，公司没有同意原告的退款申请，所以没有在合同终止协议上签字，其同意退款，但要追究被告的违约责任，将被告应承担的违约金在已付款中扣减后，其同意将余款退还给被告，并将退款事宜在本案中一并处理。另，原告称，被告在《苏州市商品房买卖合同》（草稿）上签字后，其在走公司内部盖章流程，并不影响本案合同关系的成立。因为被告不是一次性付清首付款，所以双方先签订了一份草稿，待被告付清首付款后，双方再签订正式的房屋买卖合同备案。其不清楚当时销售是否知道被告被限购的情况，但被告应知道自己是被限购的，应该预判如名下的房子不能在付款期限前售出，将承担相应的法律后果。住建部门是作为行政管理方，对开发商及购房者的签约进行管理，即便住建部门要求订购时或签约时，购房人必须符合购房资格，只是管理性规定，并非效力性规定。即便住建部门要求原告整改，也仅是从行政管理的角度，并非从合同法的角度。因此，本案合同解除系被告造成的，被告应承担相应的违约责任。以上事实，由原告提供的商品房订购协议、承诺书、《苏州市商品房买卖合同》（草稿）、销售签约确认书，被告提供的不动产登记信息查询结果证明、微信聊天记录、客户退款申请表、退房退定申请表、商品房买卖合同终止协议、退房申请及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为，被告签署的《苏州市商品房买卖合同》（草稿）记载了房屋的坐落、面积、价款等内容，原告在该份合同上盖章确认，且双方在审理中也确认购买涉案房屋的事实，应认为原、被告之间成立房屋买卖合同关系。庭审中，原、被告均称被告于2020年11月4日申请退房退款，原告也同意退房退款，则双方于2020年11月4日就解除涉案《苏州市商品房买卖合同》（草稿）达成一致意见，《苏州市商品房买卖合同》（草稿）于2020年11月4日解除。原告称，其同意退房退款，但未表示不追究被告的违约责任，故其在收到原告的退款申请后未在商品房买卖合同终止协议上盖章，但原告的销售经理、出纳已在退房申请表上签字确认，该申请表上同时记载了“住建局要求整改，否则停止网签”的内容，与被告陈述的退房退款的原因、经过相互佐证，且涉案的《苏州市商品房买卖合同》（草稿）系被告签订后，原告在诉讼过程中在合同上盖章的，被告的退款申请表、商品房买卖合同终止协议等退款材料均于2020年11月4日提交给原告，原告的销售经理等工作人员也未在上述材料中表明需被告承担违约金，原告称其未通过审批，未在商品房买卖合同终止协议上盖章，因此认为双方未就退还款项金额达成一致意见，本院不予采纳。双方于2020年11月4日协商一致解除合同，被告已交付购房款355000元，原告应予返还。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州正润房地产开发有限公司与被告李晓明签订《苏州市商品房买卖合同》（草稿）于2020年11月4日解除。二、原告苏州正润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李晓明人民币355000元。三、驳回原告苏州正润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取为人民币17579元，由原告苏州正润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴明燕二〇二一年三月九日书记员  钱喆人