河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终1268号上诉人(原审原告)：王园园，女，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：孙凯，河南团结律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：项城市福德置业有限公司，住所地：项城市西大街路南（人民会堂二楼）。法定代表人：黄东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯民朋，该公司员工。委托诉讼代理人：张红，该公司法律顾问。上诉人王园园因与被上诉人项城市福德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省项城市人民法院（2020）豫1681民初3072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王园园的委托诉讼代理人孙凯，被上诉人项城市福德置业有限公司（以下简称福德置业公司）的委托诉讼代理人张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王园园上诉请求：1、依法判令撤销项城市人民法院（2020）豫1681民初3072号民事判决书第卫项，改判福德置业公司履行合同第五条第二款第二项、第八条、第十一条之约定，收取补差款13756元。2、判令福德置业公司承担本案一二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决没有对福德置业公司是否应当履行组织验收义务的事实进行查明。原商品房买卖合同约定福德置业公司具有组织对约定商品房进行验收的义务，并且双方争议房产具备交付条件，且对部分购房人进行了交付。王园园有充分的理由认定福德置业公司违约不履行商品房验收义务，并以此为由对王园园施加压违规收取而积补差款。二、一审判决没有对福德置业公司是否应当履行交房通知义务进行查明。原商品房买卖合同约定福德置业公司应当履行商品房交房通知义务。三、一审判决没有对福德置业公司是否应当履行面积补差条款进行查明。原商品房买卖合同约定面积补差条款。福德置业公司在多种场合，包括一审法院的其他诉讼中均承认已经对商品房进行实测，实测面积严重超过合同约定面积的3％。一审人民法院没有查清是否增加面积，增加多少面积就在其他诉讼中驳回了其他案件中原告的诉请。为此，在本案中王园园变更诉讼请求要求福德置业公司履行合同合同第五条第二款的约定。本案中王园园没有要求其收取面积补差款，是要求其履行合同约定。一审人民法院没有查清事实驳回王园园诉请，属事实认定错误。四、一审法院认定事实和判决结果矛盾，判决错误。一审法院认定双方之间的商品房买卖合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。但是，王园园要求福德置业公司履行合同中组织验收条款、交房通知条款、面积差额调整条款的诉请求却被驳回，明显属于判决错误。福德置业公司辩称，一审判决第二项“驳回王园园的其他诉讼请求”没有错误。对于包括福德置业公司的物业在内的项城市中心广场项目,福德置业公司目前正在组织竣工验收,在双方签订的预售合同明确约定在交房时必经验收合格后才能进行交房,由于该项目未经验收,达不到交付条件,王园园依据合同第五条主张面积误差的理由不能成立,因该合同系预售合同,依据不动产登记有关规定,对预售合同的面积确定应当以实际测量为准,虽然该条约定了面积误差不能超过3%,但该合同系格式合同,该条款也系格式条款,本着公平原则,王园园也应该按照现在测量的面积补足购房款。王园园在上诉状中要求福德置业公司履行合同第八条及第十一条的约定,预售合同第十一条明确约定达到交付使用条件后,出卖人才能按照合同第八条约定通知王园园办理交接手续,本案涉案的房屋虽然已经实际使用,但事实上并未经验收合格,只是公司为了挽回部分损失、尽量盘活该问题楼盘而采取的一种措施。一审法院判决驳回王园园在一审时的该诉讼请求并无不当。请求二审法院依法驳回王园园的上诉,维持原一审判决。王园园向一审法院起诉请求：1．判令项城市福德置业有限公司继续履行合同，限期按照实测增加后的面积向王园园交付约定房屋并为王园园办理房产证等相关证照；2．判令项城市福德置业有限公司向原告支付逾期交房违约金150637元（违约金自2016年6月30日暂计至2019年7月1日并续计至实际交房之日止）；3．判令项城市福德置业有限公司收取所售商品房面积增加比在3％以内的房款；4．判令由项城市福德置业有限公司承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。后变更为1．判令项城市福德置业有限公司继续履行合同，限期按照合同第八条之约定组织对约定房产进行验收；并按照合同第十一条约定在商品房达到交付条件后，限期履行通知王园园办理交付手续义务；2．判令项城市福德置业有限公司向王园园交付逾期交房违约金150637元（违约金自2016年6月30日暂计至2019年7月1日并续计至实际交房日止）；3．判令项城市福德置业有限公司履行合同第五条第二款第二项之约定，承担产权面积大于合同面积时超过3％部分的房价款；或者在产权面积小于合同面积时，双方返还超过3％部分的房价款；4．判令由项城市福德置业有限公司承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。一审法院认定事实：2015年2月16日，王园园、福德置业公司签订了《商品房买卖（预售）合同》。约定：王园园购买福德置业公司开发建设的广场大厦A幢2单元360号商品房，用途为商业。360号商品房建筑面积为34.17平方米，其中套内建筑面积20.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.07平方米，单价为每平方米13420.08元，总价款458564元；交付期限均为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房；逾期交房不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。该套商品房福德置业公司取得了商品房预售许可，证号为项房预售证第2014009号。合同签订后，王园园于当日支付了商品房的购房款458564元。王园园支付购房款后，福德置业公司未向王园园交付商品房。为此，王园园诉至法院，请求福德置业公司继续履行合同约定的交房义务、支付逾期交房违约金150637元（至逾期交房日期2016年6月30日至2019年7月1日并延续至房屋实际交付之日止）。一审法院认为，本案双方争议的焦点是：王园园、福德置业公司之间的《商品房买卖合同》是否成立有效，案涉房屋是否符合交付条件，福德置业公司应否承担逾期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”王园园、福德置业公司签订的商品房买卖（预售）合同，是双方的真实意思表示，双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋位置、面积、价格、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖的实质要件，且房屋已经竣工。双方之间的房屋买卖合同成立有效，依法应受法律保护。王园园请求福德置业公司继续履行合同约定的交房义务。由于福德置业公司辩称案涉房屋虽已竣工，但未经验收合格，不符合交付条件；而王园园也未提交证据证明案涉房屋已经验收合格符合交付条件；因此，依据双方提交的证据均不能证明案涉房屋已经验收合格，对目前尚未取得房屋验收合格证明的房产，尚不能交付使用，王园园请求福德置业公司继续履行合同约定的交房义务，法院不予支持，王园园可待条件成就后另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”王园园、福德置业公司签订房屋买卖合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。王园园于合同签订当日按照约定向福德置业公司支付了购房款458564元购房款，已支付全部购房款。而双方合同约定的房屋交付日期为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房，但至今福德置业公司未向王园园交付房屋。依据双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于被告未在双方约定的期限内按时向原告交付房房屋，构成了违约，应当承担违约责任。因此，王园园请求福德置业公司支付逾期交房违约金150637元（至2019年7月1日，全部违约金计至实际交房日止）。因双方明确约定了逾期交房自合同约定交房最后期限的第二天起按已付房价款日万分之三支付违约金，该约定不违反法律规定，应当按照双方约定的违约金计算标准予以计算。因此，法院予以支持福德置业公司支付王园园逾期交房违约金150637元（自2016年7月1日始至2019年7月1日止），并自2019年7月1日始至交房之日止，按已付购房款元日万分之三支付王园园违约金，关于案涉商品房面积误差比问题，虽双方签订的《商品房买卖合同》对于面积误差比进行了约定，但是，王园园并未提交就案涉商品房的面积与合同所约定的面积存在误差，故王园园诉请法院不予支持。综上所述，双方之间的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。王园园按照约定向福德置业公司交付了购房款，福德置业公司也应当按照约定向王园园交付经验收合格的商品房，福德置业公司逾期交房，应当承担违约责任。依据双方提交的证据均不能证明案涉房屋已经取得验收合格证明，该房屋尚不能交付，王园园可待条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、项城市福德置业有限公司支付王园园逾期交房违约金150637元（自2016年7月1日始至2019年7月1日止），并自2019年7月1日始至交房之日止，按已付购房款458564元日万分之三支付王园园违约金，于判决生效之日起10日内履行完毕。二、驳回王园园的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1656元，由项城市福德置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：王园园的上诉主张是否应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王园园上诉请求福德置业公司履行合同约定收取补差款13756元，王园园就其主张有责任提供证据证明。王园园请求福德置业公司收取补差款的前提是房屋已验收合格，在办理相关不动产登记时对面积进行实测，在实测面积之后才能确定是否需要补差款，王园园并未提交充分证据证明案涉房屋已验收合格符合交付条件且相关部门对房屋面积进行了实测，王园园该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，王园园的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144元，由上诉人王园园负担。本判决为终审判决。审判长  沈华秋审判员  智卫东审判员  曹春萍二〇二一年三月二十三日法官助理王秋洁书记员马俊婷