广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1803民初123号原告：清远市中恒物业管理有限公司，住所地清远市××××远光电缆实业有限公司办公楼二楼。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：王子鹏，广东品格律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫宏伟，广东品格律师事务所实习律师。被告：黄海萍，女，1987年2月14日出生，汉族，住广州市番禺区××××××××××××××××，公民身份号码450××××××××××××580。原告清远市中恒物业管理有限公司（以下简称中恒物业公司）与被告黄海萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中恒物业公司的委托诉讼代理人王子鹏、莫宏伟到庭参加诉讼，被告黄海萍经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告中恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付2015年8月至2020年11月拖欠的物业服务费10110.72元及逾期付款滞纳金(物业服务费暂计算至2020年11月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按5‰的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年11月30日为47874.26元)；2、请求判令被告立即向原告支付2019年11月至2020年10月拖欠的水费及各分摊费(电梯、公共照明、水泵加压)共人民币1332.76元；3、请求判令被告立即向原告支付原告为实现债权支出的律师费6000元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用，以上1、2项合计金额59317.74元。事实和理由：被告与开发商广东中恒房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于清新区太和镇太和路33号中恒大地花园5号楼1703号房屋。房屋所在项目于2018年7月13日完成竣工验收，于2018年7月27日取得竣工验收备案，符合交付条件。双方完成房屋交接的时间为2016年5月9日。被告与原告中恒物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，原告按约定的收费标准收取物业服务费，原告依约提供物业服务。现被告已接收房屋并入住，应当在接收之日起承担物业服务费及其他费用。但被告自2015年8月份起就无正当理由一直拖欠物业服务费及各分摊费，原告多次催缴无果。原告认为，被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十五条约定及《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金、律师费。为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，望判如所请。原告为其主张向本院提供的证据有：1、被告身份证复印件，拟证明被告主体地位；2、《广东省商品房买卖合同》，拟证明被告购买涉案物业，是涉案物业的业主，应当缴纳物业费；3、《竣工验收备案表》，拟证明涉案物业竣工验收合格，达到交付条件；4、《前期物业管理服务协议》，拟证明原告系涉案物业的物业服务提供人，“协议”对物业费及缴费时间、公摊费、违约金等事项作明确的约定；5、《商品房交付使用通知书》、邮寄底单，拟证明涉案房屋已经交接；6、《律师函》、邮递情况详细清单，拟证明原告向被告催收物业费的事实；7、《公摊费明细表》、电费发票（含用户物业电费及公摊电费）、水费发票（含用户物业水费及公摊水费），拟证明原告代缴公摊电费、水费的事实；8、《诉讼委托代理合同》、律师费转账凭证，发票，拟证明原告为实现债权合理支出律师费；9、公示，拟证明原告证明公摊费用有明确的计算方式，每个月都在小区的公示栏张贴公摊费用明细表，对所有的业主进行公示。被告书面答辩称，原告与答辩人签订《前期物业管理服务协议》后，原告没有并未依约提供服务，答辩人未缴纳物业费系因原告不履行物业管理服务义务在先，答辩人属于行使自身合法的抗辩权。一、原告要求支付的物业费无事实和法律依据。在原告管理物业期间，小区多处设施损坏无人修复，业主所在的楼房大门长期损坏至今亦无人修复，期间多次向物业反映，但原告却一直拖延不进行修复。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。答辩人拒交物业费系因原告未尽到物业管理服务义务，未按约定全面履行自己的义务，答辩人有权行使合法的抗辩权。退一步讲，若法院认为答辩人需要向原告支付一定费用，也应当考虑到原告未全面履行物业管理服务义务，承担相应责任。二、本案诉讼时效已经过，原告继续主张已过诉讼时效的债权不应得到法律的支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告主张答辩人支付从2015年11月至2020年11月物业费，其中部分已过三年诉讼时效。即使原告于2020年10月20日向答辩人发出《律师函》视为诉讼时效中断，原告主张的物业费也应从2017年10月20日起算，2015年11月至2017年10月的物业费已过诉讼时效，法院应不予支持。三、原告请求支付的滞纳金无事实和法律依据。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，原告没有并未完全履行合同，答辩人认为，由于原告违约在先，违背诚实守信原则；原告收取答辩人的滞纳金也就明显违背公平原则，而且应该依据其不完全履行合同，而不能足额收取服务费。退一步讲，若法院认为答辩人需要承担违约责任，支付滞纳金，也应当考虑到原告因未全面履行物业管理服务义务，而承担相应违约责任。四、原告请求支付的律师费费用过高。本次诉讼不是因答辩人过错引起的，答辩人曾多次与原告沟通，希望能协商解决本次纠纷，但原告却执意要答辩人支付全额的违约金，这明显毫无事实和法律依据，答辩人不可能妥协，且答辩人认为原告在履行物业管理义务时，并没有尽到合同及法律规定的义务，有明显的过错，因此本次诉讼产生的律师费全因原告过错引起，被告无任何过错，被告无需承担律师费。退一步，若法院认为答辩人需要承担律师费的，虽然本案原告起诉的金额约6万元，原告聘请的律师若按真实的6万元标的额收取6000元律师费是合理的，但是在本案中，原告起诉的违约金过高，已经远远超出法律规定的标准，不可能得到法院的支持，原告起诉6万元有绝大部分是虚高的金额，本案实际的标的额只有1万元左右。若1万元的标的额却要收取6000元的律师费，这明显不公平，望法院结合答辩人上述的理由，酌情判决律师费。综上，望法院驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄海萍是清新区太和镇太和路33号中恒大地花园5号楼1703号房的业主，涉案房屋建筑面积131.65平方米。原告清远市中恒物业管理有限公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，经营范围包括物业管理。2015年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为清新区太和镇太和路33号中恒大地花园5号楼1703号房屋提供前期物业服务，该协议第六条约定，乙方所购商品房为住宅的，物业服务费按每平方米建筑面积1.2元/月计算；第八条约定，乙方须于每月5日前向甲方缴交上月份的物业管理服务费；第十五条约定，乙方逾期缴交物业管理服务费用的，每日按未缴费用总额的5‰向甲方支付滞纳金。逾期超过二个月，甲方有权予以公布、敦促交费，甚至通过法律途径收取拖欠物业管理服务费。甲方因上述行为而引起的诉讼费、律师费、执行费等相关费用由乙方承担。第二十二条约定，如发生争议，协商或调解不成的，可向清远市仲裁委员会申请仲裁。被告在协议乙方一栏签名捺印；原告在协议甲方一栏加盖公章。在本院首次开庭前，被告无向本院提出异议。因被告没有依约向原告支付物业费，原告委托广东品格律师事务所于2020年10月21日通过EMS向被告发出《律师函》催收物业费，函件载明被告拖欠2015年8月至2020年9月（暂计算至该日期）的物业管理费9794.76元，滞纳金44908.97元等内容。根据邮件1198687973975投递情况说明显示，该邮件于2020年10月26日拒收。但被告仍未交费，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。2020年12月21日，原告与广东品格律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，约定委托广东品格律师事务所代理原告与被告物业服务合同纠纷一案，律师费6000元。同日，原告通过银行转账律师费6000元给该律所。2021年1月14日，该律所向原告出具金额为6000元的律师费发票。以上事实，有原告提交的《广东省商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》《竣工验收备案表》、律师费转账凭证、发票、《公摊费明细表》《诉讼委托代理合同》以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。故本院对本案有主管权。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告应按合同约定支付物业管理费及原告代缴的其他相关费用给原告。虽然被告认为原告提供的物业服务中小区多处设施损坏无人修复，业主所在的楼房大门长期损坏至今亦无人修复，期间多次向物业反映，但原告却一直拖延不进行修复。管理存在瑕疵，但无提交证据予以证实，其抗辩不能成为被告拒交物业服务费的正当理由，业主在遇到不满物业服务公司的问题时，应及时与物业服务公司沟通协商，亦可通过业委会或召开业主大会行使权利更换物业服务公司，但不宜选择以拒交物业服务费的方式来“抗议”，被告拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，此行为不属于正当的行使权利，不应当予以鼓励和支持。但与此同时，原告在物业服务过程中也要按约提供服务，对业主反映的问题做好及时的沟通处理，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。原告主张被告2015年8月至2020年11月拖欠的物业服务费人民币10110.72元（计算方式为131.65㎡×64个月×1.2元/月/㎡=10110.72元）及支付2019年11月至2020年10月拖欠的水费及各分摊费(电梯、公共照明、水泵加压)共人民币1332.76元未支付。原告提供了双方签订的协议及代缴公摊费用发票为依据。关于是否超过诉讼时效问题，被告认为即使以原告向被告发出《律师函》视为诉讼时效中断，原告主张的物业服务费应从2017年10月20日起算，2015年8月至2017年10月20日的物业服务费已超过三年的诉讼时效，因该《律师函》于2020年10月26日被告拒收，原告无证据证明2017年10月26日之前有主张权利，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2015年8月至2017年10月26日前的物业服务费已超过诉讼时效，本案的物业服务费应从2017年10月27日起至2020年11月拖欠的物业服务费人民币5870.24元计算，[计算方式为131.65㎡×（37个月+5天）×1.2元/月/㎡=5870.74元，每月物业服务费为157.98元）]，对原告主张超出本院认定范围的逾期物业服务费，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期付款滞纳金的问题。被告拖欠2017年10月27日至2020年11月期间的物业服务费、水费及分摊费的行为违反合同约定，应当承担违约责任。在《前期物业管理服务协议》约定逾期缴交相关费用的，每日按未缴费用总额的5‰支付滞纳金，逾期超过二个月，甲方有权予以公布、敦促交费，甚至通过法律途径追讨欠款。双方约定的滞纳金实为违约金，因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，被告应当向原告支付逾期付款违约金。对被告黄海萍抗辩原告没有并未完全履行合同，由于原告违约在先，违背诚实守信和公平原则，而且应该依据其不完全履行合同，而不能足额收取服务费，原告请求支付的滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。原告未提供证据证明其因被告逾期付款所导致的具体经济损失，其损失应为被占用资金的利息，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告、被告在上述合同中约定按每日5‰的标准计算违约金明显过高，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。因原告与被告约定物业管理费交纳时间为每月5日前交付上月的物业管理服务费，本院确定被告应从2017年11月6日起支付逾期付款损失给原告。以每期实际拖欠的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款年利率上浮50%计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。关于原告要求被告支付因本案诉讼而产生的律师费6000元的诉求，被告黄海萍抗辩费用过高，原告依据《前期物业管理服务协议》约定要求被告黄海萍支付律师费，原告提交的《诉讼委托代理合同》、律师费转账凭证及发票，也可证明原告因本案纠纷实际支出律师费，故原告要求被告承担律师费损失有合同和事实依据，但物业服务单个业主是无权选择是否需要物业服务的，具有一定的强制性；且约定的律师费的负担也仅是有利于物业管理公司的；提起物业服务合同聘请律师也非必然需要花费的费用；即律师代理不是必然需要发生的。但因结合上述分析，被告实际还需支付给原告的费用仅为7203.6元（5870.84+1332.76）及物业服务费的滞纳金，原告却要求被告负担律师费6000元，该费用明显不合理，故此综合物业服务的特殊性，本院酌定被告需要承担原告的律师费损失3000元。被告黄海萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，并应承担相应的法律后果。综上，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款规定、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄海萍于本判决生效之日起5日内向原告清远市中恒物业管理有限公司支付物业服务费5870.84元及逾期付款滞纳金（违约金分两段计算，从2017年11月6日起至2019年8月19日止的违约金以157.98元为基数每月递增157.98元至2019年7月31日，按中国人民银行同期贷款年利率上浮50%计算；从2019年8月20日起至付清款日为止的违约金以157.98元为基数，从2019年8月1日起每月递增157.98元至2020年11月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。上述违约金总额不能超过5870.84元）；二、被告黄海萍于本判决生效之日起5日内向原告清远市中恒物业管理有限公司支付代缴的水费及各分摊费(电梯、公共照明、水泵加压)共1332.76元；三、被告黄海萍于本判决生效之日起5日内向原告清远市中恒物业管理有限公司支付律师费损失3000元；四、驳回原告清远市中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计716元（原告清远市中恒物业管理有限公司已预交），由原告清远市中恒物业管理有限公司负担540元，被告黄海萍负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  丁红霞二〇二一年三月十七日书记员  潘国恒附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行提示：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146×××××391。三、如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。