徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初194号原告：徐州农村商业银行股份有限公司，住所地徐州市铜山区北京南路**。法定代表人：骆新超，该公司董事长。委托诉讼代理人：武珍宇，该公司员工。被告：李秀款，男，1979年5月4日出生，汉族，，住所地徐州市铜山区被告：李梅，女，1980年7月13日出生，汉族，，住所地徐州市铜山区被告：徐州市美的新城房地产发展有限公司，，住所地徐州市新城区行政服务中心****综合楼**法定代表人：王楠杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张旭沐，江苏时务律师事务所律师。原告徐州农村商业银行股份有限公司（以下简称徐州农商行）与被告李秀款、李梅、徐州市美的新城房地产发展有限公司（以下简称美的房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人武珍宇、被告李秀款、李梅、被告美的房地产公司的委托诉讼代理人张旭沐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告李秀款、李梅共同偿还原告借款本金159081.64元和利息3123.57元（暂计算至2020年12月31日）及至实际履行完毕之日的利息（含罚息、复利）；2、原告有权对被告李秀款、李梅所有的抵押给原告的房产申请变卖、拍卖，并在抵押担保范围内对变卖、拍卖款优先受偿借款本金、利息（含罚息、复利）及实现债权的费用；3、判令被告美的房地产公司对上述债务承担连带还款责任;4、案件受理费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：原告徐州农村商业银行股份有限公司（以下简称徐州农商行,原徐州淮海农村商业银行股份有限公司，简称徐州淮海农商行）与被告李秀款、李梅基于《2017042410132商品房买卖合同》于2017年5月15日签订合同编号为（72）农商个房字（2017）第051501号《个人购房担保借款合同》和《徐州市不动产抵押合同》，合同约定借款期限120个月，实际借款期间和具体起止日期以借款凭证记载为准。实际借款凭证日期为2017年6月1日至2027年5月9日，借款金额为人民币贰拾壹万陆仟元整，利率约定以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之10后确定为5.39%。如被告未按合同约定期限归还本金的，原告对逾期借款自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，均以逾期利率计算罚息。同时被告用其所有的位于徐州市云龙区作为抵押，抵押为最高额抵押，担保的主债权数额为432453元，并办理了预告抵押登记手续。为确保该笔借款的切实履行，原告又与徐州市美的新城房地产发展有限公司签订了编号为（14）农商合字【2015】第102901号徐州淮海农村商业银行股份有限公司《一手房贷款业务银企合作协议》以及（72）农商个房字（2017）第051501号《个人购房担保借款合同》，自愿为该笔借款提供连带保证责任担保。合同签订后，原告按照合同约定发放贷款，但被告未按合同约定还本付息，多次所要无果，为维护原告合法权益，现诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告李秀款辩称，欠款是事实，李秀款和李梅离婚了，房子判给李梅了，她不还款，李秀款同意卖房子。被告李梅辩称，1、欠款是事实，但是从开发商交房到今天李梅没见过钥匙，从2019年7月9日，法院把房子判给李梅之后至今，李梅去看过房子好多次，房子一直是租客在使用，但是不是李梅租出去的，所以收房租的人该还房贷；2、同意原告拍卖、变卖涉案房产。被告美的房地产公司辩称，1、根据合同约定，被告公司提供阶段性担保，原告需证明被告公司尚在担保期间；2、如被告公司尚在担保期间，原告对于被告一和被告二的欠款事实未及时告知被告公司，如被告公司知情会积极承担担保责任，由原告未及时通知我司造成的利息（含罚息、复利）、诉讼费等被告公司不承担担保责任；3、被告公司如要承担担保责任，被告公司将保留追诉被告一和被告二承担违约责任的权利。本院经审理认定事实如下：2017年4月24日，被告李秀款作为买受人与美的房地产公司签订商品房买卖合同，约定以432453元购买房屋一套。2017年5月15日，被告李秀款、李梅作为借款人和抵押人、被告美的房地产公司作为保证人，共同与贷款人徐州农商行（徐州淮海农村商业银行股份有限公司）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为：（72）农商个房字（2017）第051501号）一份，约定：李秀款、李梅向原告申请贷款贰拾壹万陆仟元整，用于购买美的翰城小区商业综合楼3单元709室房屋，贷款期限120个月；贷款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾确定，借款期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入美的房地产公司在淮海农商行的尾号为8515的账户内；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月20日，借款人的还款账号为62×××13；借款人未按双方约定期限归还本金的,贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息,直至本息清偿为止,并根据中国人民银行贷款基准利率做相应调整。对应付未付利息,贷款人根据中国人民银行的规定计收复利，应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息按照合同约定贷款执行利率计收复利,自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款计收复利。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人美的房地产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房产证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止;由抵押人李秀款、李梅提供抵押担保,抵押物为徐州市云龙区美的翰城小区商业综合楼3单元709室房产。借款人应在本合同签订后5日内办妥抵押预告登记，自房屋满足约定交付条件之日起15日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产管理机构申请办理抵押登记。如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等措施。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。基于上述借款，被告李秀款、李梅还与原告签订徐州市不动产抵押合同，李秀款、李梅于2017年5月19日办理了美的翰城商业综合楼3-709房屋的抵押权预告登记。合同签订后，徐州农商行（徐州淮海农村商业银行股份有限公司）于2017年6月2日向李秀款发放了贷款216000元，该款划入李秀款尾号为8813账户，徐州农商行出具借款借据一份，载明借款金额216000元，贷款种类为中长期非农个人消费贷款，贷款用途为购买商品房，结息方式为每个月20日结息，年利率5.39%，李秀款在借款借据中借款人处签字、捺印。上述贷款发放后，李秀款、李梅未按期足额偿还借款，截至2020年12月31日，被告应还借款本金159081.64元、利息（含罚息、复利）3123.57元。因改制重组，2020年9月17日起，徐州淮海农村商业银行股份有限公司业务已自行终止，其债权债务转为徐州农村商业银行股份有限公司（本案原告）的债权债务。以上事实，有借款借据、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、不动产登记证明、银行核心业务查询单、交易明细、改制重组及债权情况说明等证据及原、被告当庭陈述可以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：被告李秀款、李梅、美的房地产公司与徐州淮海农商行签订的《个人购房担保借款合同》、《徐州市不动产抵押合同》是各方真实意思的表示，且主体适格，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，当事人均应按照约定履行各自义务。原告改制重组继受徐州淮海农商行的上述合同权利，有权以自己的名义向被告主张合同权利。原告已按约发放贷款，被告李秀款、李梅未按照合同约定偿还借款本息已属违约，原告要求被告偿还全部借款本金及利息（含罚息、复利）有法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求判决其对抵押财产美的翰城商业综合楼三单元709房产享有拍卖、变卖并优先受偿的请求，原被告虽然签订了个人购房担保借款合同及徐州市不动产抵押合同，也对上述房产办理了预告抵押登记，但根据物权法的相关规定,抵押权自登记时设立,涉案抵押房产至今未办理抵押权正式登记，故抵押权不成立，原告无权对上述抵押房产享有优先受偿权。故对于原告该项请求,本院不予支持。美的房地产公司自愿为李秀款、李梅上述债务提供连带担保责任的意思表示真实，双方约定美的房地产公司承担阶段性担保责任至抵押房产办理抵押登记之日止，抵押房产尚未办理正式抵押登记，故仍在美的房地产公司的阶段性保证期间，原告主张权利时未超过保证期间。涉案房产仅办理预告抵押登记，预告登记的效力仅在阻却物权变动效力，不产生抵押登记法律效力，且原告对抵押房产未办理抵押登记没有过错，故美的房地产公司的保证责任终止条件未成就，其仍应对担保债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第六百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李秀款、李梅于本判决生效之日起十日内偿还原告徐州农村商业银行股份有限公司借款本金159081.64元、利息（利息含罚息、复利，截止至2020年12月31日利息为3123.57元，2021年1月1日起至实际清偿之日止的利息按合同约定继续计算）；二、被告徐州市美的新城房地产发展有限公司对被告李秀款、李梅上述债务向原告徐州农村商业银行股份有限公司承担连带清偿责任；三、驳回原告徐州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3544元，减半收取为1772元、保全费1520元，合计3292元，由被告李秀款、李梅、徐州市美的新城房地产发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  王 舒二〇二一年三月十一日法官助理  徐梦雨书 记 员  郭 颖