江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终188号上诉人（原审被告、反诉原告）：张巍伟，男，1988年10月14日出生，汉族，住安徽省巢湖市含山县。委托诉讼代理人：孙翌，江苏中湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：章金凤，女，1972年8月6日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：郑沥为，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚南，江苏新高的律师事务所律师。上诉人张巍伟与被上诉人章金凤房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初6499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法由审判员张旭东独任审理。本案于2021年1月22日公开开庭，上诉人张巍伟及其委托诉讼代理人孙翌、被上诉人章金凤及其委托诉讼代理人郑沥为、李亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张巍伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求;2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院遗漏了部分事实且部分事实认定有误。1、双方虽然约定“乙方应提前七天支付下一期租金”，但实际履行过程中，上诉人均为分期支付房租，且一直存在比约定支付日期稍晚几日的情况，实际履行的内容与约定不符。2、上诉人支付给被上诉人的房子及水电费共计53400元，实际上双方最初均认可上诉人支付的总费用为54400元。二、一审法院认为上诉人违约而被上诉人不违约，与事实不符。上诉人系逾期足额支付租金而非逾期支付租金，一审法院的判断存在错误。上诉人并未延期支付租金超过10天，不符合合同解除条件。一审法院判决违约金明显过高。上诉人在承租期间对涉案房屋进行了适当的装修，一审法院对装修损失未予确认，不符合法律规定。章金凤辩称，上诉人多次逾期支付租金，每次租金都需被上诉人催收，迫于无奈，被上诉人才按约行使单方解除权，被上诉人始终诚信履约，不存在违约行为。上诉人在未经被上诉人同意的情况下，擅自给房屋安装隔断，损害了房屋墙体，也构成违约。章金凤向一审法院提出诉讼请求：1.判令张巍伟向章金凤支付33653元，其中违约金10000元、逾期付款违约金14500元、房屋空置费7500元、居间费2500元、换锁费950元、水电气物业费3336元(扣减押金5000元，以及计算至2020年6月10日多付的租金133元)；2.判令张巍伟将房屋恢复原状，将房屋内隔断拆除。张巍伟向一审法院提出反诉请求：判令章金凤退还押金5000元，并赔偿经济损失62500元（装饰装修含家具45000元、居间服务费2500元、房屋出租的预期可得利益15000元），合计62500元。一审法院认定事实：南京市秦淮区苜蓿园大街242号01幢3单元606室房屋（以下简称涉案房屋）系章金凤所有，建筑面积为87.93平方米加37.82平方米。2019年6月22日，章金凤（甲方）与张巍伟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，户型为4室2厅；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为居住使用，居住人数在5人以内；租赁期限自2019年9月1日起至2023年8月30日止；该房屋每月租金为5000元，租金支付方式为季付，首期租金乙方于合同签订后七日内支付，其后乙方应提前七天支付下一期租金；租赁期限内，水、电、气、有线电视费、物业管理费等费用，由乙方承担；甲方于签约时收取乙方押金5000元整，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金(不计利息)，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；本合同签订时，甲方向见证方支付居间服务费2500元整：乙方向见证方支付居间服务费2500元整，提前终止租赁不影响租赁居间服务费的支付；在租赁期内，乙方逾期支付租金累计10天以上，甲方有权终止合同并收回房屋；乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方需按月租金的5%向支付滞纳金，超过十天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的2倍承担违约金，此款甲方可先从押金中抵扣；乙方应于租赁期终止后次日内，将房屋返还甲方并结清相关费用，如乙方逾期归还房屋，出租方有权依约自行收回房屋，乙方遗留在房屋内的物品视为乙方放弃所有权，任由甲方处理；乙方因使用需要进行房屋内部装修，需经甲方同意；合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，守约方已经支付的服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方；实际交房日为2019年7月1日，如乙方不能继续履行合同，按年度补偿甲方空置期费用，每年空置期为15天。合同签订后，章金凤向张巍伟交付了案涉房屋。张巍伟于2019年7月2日向章金凤支付5000元、2019年7月4日支付5000元、2019年7月6日支付1500元、2019年7月8日支付1000元、2019年7月9日支付1000元、2019年7月11日支付2000元、2019年7月14日支付1000元，并以代章金凤向中介公司支付居间费用的方式支付房屋租金2500元。2019年12月5日支付15000元，2020年3月9日支付15000元，2020年5月20日支付600元，2020年6月5日支付2800元。上述付款共计52400元。2020年6月6日，案涉房屋的实际使用人联系张巍伟，将章金凤张贴在大门上，要求收回房屋、租客周末腾出房子的通知拍照后发送给张巍伟。2020年6月10日，章金凤微信通知张巍伟：“现在拖欠我房租、水电物业费已经超过十天以上，现正式通知你解除苜蓿园大街242号1栋3单元606层的租赁合同，请尽快将拖欠费用交付我承担相应的违约责任，并立即将房屋腾空，房屋在未腾空期间产生的租赁费用由你承担，继续向我支付！”2020年6月12日，章金凤微信通知张巍伟：“我已将门锁更换。1、如果你需要拿取你的物品，请联系我，让我到场确认。我会配合。2、请你尽快安排工人拆除隔板，恢复房间原貌”。张巍伟微信回复章金凤：“东西我都不要了，所有租客钱我都退过了，我也不管了”。一审另查明，张巍伟承租案涉房屋后，在房屋内添加隔板，增加房间数量，转租给租客使用。现案涉房屋内的隔板尚未拆除。章金凤陈述，案涉房屋租金计算至2020年6月10日，其同意房屋内的租客李文于2020年8月搬离，其他租客已经于2020年6月中下旬搬离案涉房屋。一审审理过程中，章金凤主张张巍伟拖欠案涉房屋租赁期间的水费557元、电费1827元、物业费1503元、燃气费49.14元，合计3936元，张巍伟于2020年5月20日支付600元，目前尚欠3336元。张巍伟对拖欠费用的金额没有异议，并同意承担，但认为2020年5月20日支付的600元是租金。章金凤主张其支付换锁费用950元，并提供收据一张予以证明。经质证，张巍伟认为章金凤并未提供付款凭证，而正常锁具的价格在200元左右，950元的价格明显过高；且有部分租客与章金凤续签了租赁合同，因此换锁费用不应由张巍伟承担。张巍伟主张其对案涉房屋进行了装饰装修，金额为45000元，装修后其将房屋转租给案外人并获取租金收益。为证明其主张，其提供了装修报价预算表及收据、六份租赁合同，六份租赁合同的总租金为4800元/月。经质证，章金凤对上述证据均不予认可，并陈述签订合同时其仅同意张巍伟转租4户。一审法院认为，章金凤与张巍伟签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按约履行。合同约定：“房屋每月租金为5000元，租金支付方式为季付，首期租金乙方于合同签订后七日内支付，其后乙方应提前七天支付下一期租金”“超过十天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋”。根据上述约定，张巍伟应于2020年5月24日前支付第四期租金15000元，但张巍伟未按约支付租金，且已超过十日，故章金凤有权解除《房屋租赁合同》，并要求张巍伟承担相应的违约责任。张巍伟主张其已于2020年5月20日支付租金600元、6月5日支付租金2800元，故不属于合同约定的逾期支付而属于未足额支付，于法无据，一审法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。章金凤要求张巍伟将案涉房屋内隔断拆除、恢复原状的诉讼请求，合法有据，但一审法院考虑到案涉房屋已由章金凤控制使用，故由章金凤自行进行拆除恢复原状、张巍伟承担相关费用为宜，结合案涉房屋的实际情况，一审法院酌定该费用为1000元。张巍伟辩称双方已协商一致，章金凤不主张恢复原状的权利，张巍伟放弃屋内物品的返还，但张巍伟对此未能举证加以证明，故一审法院不予采纳。《房屋租赁合同》约定，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，守约方已经支付的服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方。故章金凤要求张巍伟支付违约金10000元，赔偿居间费2500元，合法有据，一审法院予以支持。张巍伟在合同履行过程中虽存在迟延付款行为，但章金凤主张逾期付款违约金14500元明显过高，一审法院综合考虑章金凤的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度，酌定逾期付款违约金为200元。《房屋租赁合同》约定，如张巍伟不能继续履行合同，按年度补偿章金凤空置期费用，每年空置期为15天。故在合同履行不足一年的情况下，章金凤要求张巍伟补偿45天的房屋空置费7500元，合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，章金凤并未及时向张巍伟索取房屋钥匙，也未通过复制房客钥匙的方式来配备钥匙，而是自行更换门锁，故章金凤更换门锁的款项并非必须产生的费用，对于章金凤要求张巍伟支付换锁费950元的请求，一审法院不予支持。张巍伟反诉要求章金凤返还押金5000元，合法有据，一审法院予以支持，并在张巍伟应付款项中予以抵扣。因张巍伟未按合同约定支付租金，导致案涉租赁合同解除，而章金凤并无违约行为，且张巍伟在发给章金凤的微信中已明确表示“东西我都不要了”，故张巍伟要求章金凤赔偿损失62500元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，张巍伟应支付违约金10000元、延期付款违约金200元、房屋空置费7500元、居间费2500元、拆除费1000元，共计21200元。截止2020年6月10日，张巍伟应付租金46667元（15000元×3+5000元/30天×10天），以及水费、电费、物业费、燃气费共计3936元，张巍伟已付款52400元（含应返还的押金5000元），故张巍伟还应向章金凤给付19403元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、张巍伟于判决发生法律效力之日起十日内给付章金凤19403元；二、驳回章金凤的其他诉讼请求；三、驳回张巍伟的其他诉讼请求。一审案件受理费641元，减半收取为320.5元，由章金凤负担178元，张巍伟负担142.5元。反诉案件受理费743.75元，由张巍伟负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，被上诉人提交支付凭证及拆除隔板的收据，证明被上诉人聘请工人拆除隔板支付了1800元。上诉人对转帐的真实性没有异议，但对收据的真实性不予认可，并认为该证据不能证明是因为拆除墙面而产生的费用，故以上证据与本案没有关联性。本院认为，章金凤与张巍伟于2019年6月22日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方应当诚信履行。合同履行过程中，张巍伟逾期支付租金超过十日，合同约定的解除条件成就，章金凤依约解除合同，有事实与法律依据。张巍伟主张合同履行期间支付相关费用共计54400元，但没有相应的证据证实，一审法院认定其共支付53400元，有事实与法律依据。张巍伟的行为构成违约，一审法院根据合同约定并考虑双方的实际状况，判决张巍伟支付的各项费用及违约金数额，于法有据，本院予以维持。案涉租赁合同解除系因张巍伟违约所致，张巍伟要求章金凤赔偿损失62500元，无事实和法律依据。综上，上诉人张巍伟的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费368元，由张巍伟负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东二〇二一年三月二十二日法官助理吴伯庙书记员王凤