上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13780号上诉人（原审原告、反诉被告）：董湛远，男，1991年8月12日出生，汉族，户籍地河南省方城县。委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海梓时餐饮服务有限公司，住所地上海市闵行区古方路**地下****商铺。法定代表人：彭云，执行董事。委托诉讼代理人：吴海静，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：史梦哲，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人董湛远因与被上诉人上海梓时餐饮服务有限公司（以下简称梓时公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初13038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董湛远上诉请求：撤销原判第二、三、四、五、八项，将本案发回重审，或变更原审判决第七项，支持其一审的诉讼请求并驳回对方一审反诉请求。事实与理由：原审认定事实有误,适用法律不当,判决董湛远支付房屋占用费没有依据。出借证照系对方过错,梓时公司出借证照属于根本性违约,理应由对方承担解除合同、赔偿损失等违约责任。一审对进场费未作全额返还亦属不当。被上诉人梓时公司辩称，不同意董湛远的上诉请求，要求维持一审判决。董湛远向一审法院起诉请求：1.确认其与梓时公司签署的《商铺承包租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2019年10月10日解除；2.梓时公司返还其因商铺不能合法正常使用应减少的租金23,000元；3.梓时公司赔偿其因商铺不能合法开具发票而造成客户流失所减少的营业损失6,000元；4.梓时公司返还其保证金46,000元、进场费50,000元、赔偿违约金46,000元。一审中，梓时公司不同意董湛远的诉讼请求，并提出反诉请求：1.确认董湛远与梓时公司签订的《租赁合同》于2019年10月10日解除；2.董湛远支付2019年10月1日至2019年10月10日的租金7,561.6元；3.董湛远支付2019年10月11日至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按照每月23,000元计算；4.董湛远支付违约金46,000元；5.董湛远支付2019年9月16日至2019年10月10日期间的逾期违约金，以23,000元为基数，按照日千分之一的标准计算，计575元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号地下1层46消防控制室等房屋的产权人为上海XX有限公司（以下简称XX公司）。其中地下1层25商业的面积为4,966.79平方米，用途为商业。案外人程某、彭云向XX公司承租了XX路XX号地下1层25商业的部分，商铺交付日为2016年11月1日，装修免租期为120天。双方于租赁合同中约定，同意承租方予以转租、分租，且XX公司提供承租区域内交付时符合消防规定和当地验收的喷淋和排烟系统等消防设施，在承租经营范围内，所有设施调整由程某、彭云自行负责；XX公司提供中央空调至承租经营范围内，符合国家标准规范。2018年6月21日，梓时公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，地址为XX路**地下**局部，使用性质为饭店，消防安全责任人为王春雷。2019年7月19日，梓时公司取得《食品经营许可证》，经营场所为XX路**地下****商铺，主体业态为餐饮服务经营者（中型饭店），经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售。2019年7月，梓时公司（出租方、签约甲方）与董湛远（承租方、签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：上海市闵行区XX路XX号地下一层大光明美食城20号位置（以下简称涉案商铺）建筑面积80平方米，房屋类型为商场商业店面，承包租赁期为二年，自2019年7月31日起至2021年7月30日止（《租赁合同》中笔误），甲方于2019年7月17日前将该商铺交付给乙方使用。月租金23,000元，进场费50,000元，租金每两个月支付一次，即46,000元，下一期租金于每次房租到期日前15天支付，租金二年内不变。乙方在签订合同时交付给甲方46,000元作为承租该商铺的保证金，该保证金不可视为乙方预付的租金。甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费、物业管理费等费用后甲方无息返还给乙方；当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足；无论甲、乙双方何方违约，则违约金金额为46,000元；甲方保证该商铺产权清楚，并符合出租房屋使用要求；甲方应按合同约定的时间内将该商铺及本合同附件中的设备完好无损地交付给乙方使用；如乙方需使用该商铺注册任何证照的，应在甲方同意后，由甲方予以配合；乙方必须按规定用途使用该商铺；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过拾天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该商铺；租赁期满或因某一方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将商铺及甲方提供的设备设施如数归还给甲方，除非经得甲方同意，否则乙方任何遗留在该商铺中的物品将被视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置该遗留物品。另如乙方在该商铺中注册了相关证照的，则应立即予以变更地址或注销；乙方于签订本合同后，未经得甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视为乙方违约。乙方需按本合同约定的违约金赔偿给甲方，并结清各种费用。若给甲方造成其他损失的，乙方还应负相应赔偿责任。进场费为甲方前期在该项的装修、办理证件等前期支付的费用，乙方在合同到期以后不予退返。2019年7月17日，董湛远向梓时公司转账支付117,000元，包括租金46,000元、保证金46,000元、进场费25,000元。梓时公司向董湛远开具了金额为142,000元的收据（包括租金46,000元、保证金46,000元、进场费50,000元）及金额为46,000元的租金发票。2019年10月10日，梓时公司向董湛远发送《解约通知函》，表示因董湛远拖延支付租金，并经书面催款仍无故拒付租金，故要求解除双方的租赁合同并没收保证金等。2019年10月11日，董湛远向梓时公司工作人员发送微信要求提供消防合格证书、环评证、个体工商户营业执照和个人卫生许可证以及承租协议，表示提供证件后才谈房屋事宜。2019年10月11日，案外人崔某向消防移动执法平台进行举报，XX路XX号地下一层大光明影院美食城存在违规行为。接到举报后，消防执法人员进行现场核查，发现存在堆放餐桌和杂物，占用消防通道。2019年10月12日，崔某向消防移动执法平台进行举报，XX路XX号地下一层大光明影院美食城存在违规行为。接到举报后，消防执法人员进行现场核查，发现存在多处常闭式防火门未保持常闭，存在消防设施未保持完好有效的违法行为。一审另查明，本案审理过程中，梓时公司于涉案商铺所在的出租区域内，将梓时公司的营业执照、《食品安全承诺书》及《食品安全卫生制度》予以张贴公示。梓时公司于出租过程中曾向案外的用餐人开具餐饮发票。一审法院认为，董湛远与梓时公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方一致同意《租赁合同》于2019年10月10日解除，于法不悖，法院予以确认。现双方的争议焦点为：《租赁合同》的解除责任在何方？就此，董湛远认为梓时公司为涉案商铺的规划用途为商场而非餐饮，没有获得环评审批许可；梓时公司未能按照合同约定提供董湛远名下的证照，并不是由梓时公司违法出借营业执照等；涉案商铺下水道溢流，妨碍商铺正常使用，消防通道违规占用，存在安全隐患；消费者要求开具餐饮发票，因梓时公司未能提供董湛远名下的营业执照，故无法开具，造成客源流失，影响经营收入。梓时公司认为董湛远逾期支付租金，构成根本违约。一审法院认为，首先，案外人向涉案商铺的产权人XX公司承租商铺后，于承租场所内成立梓时公司，取得了梓时公司的营业执照，在完成装修改造后通过了消防安全检查，并取得了承租场所内的《食品经营许可证》。梓时公司出租予董湛远的商铺可用于餐饮经营，符合双方约定的商铺使用用途。其次，关于证照或证件的办理及使用，《租赁合同》中有两处约定，一是第五条第3款约定：“如乙方需使用该商铺注册任何证照的，应在甲方同意后，由甲方予以配合”，二是第十二条约定：“进场费为甲方前期在该项的装修、办理证件等前期支付的费用，乙方在合同到期以后不予退返”。对于“证件”，董湛远主张梓时公司需提交登记于董湛远名下的证件，包括营业执照、食品经营许可证、消防二次检查合格证、环评备案申报手续。但登记于董湛远名下的证件需以董湛远的名义进行申请办理，梓时公司单方无法完成。若梓时公司需提交的为登记于董湛远名下的证件，则“乙方”董湛远已无使用该商铺再行办理证照的需要，董湛远陈述的解释与第五条第3款的约定相矛盾。再者，从双方对于进场费中“办理证件”的支付指向来看，系针对梓时公司前期办理证件时所支付费用的分担。结合上下文的内容，双方于合同中已明确约定，梓时公司提交登记于其名下的证件给董湛远使用，董湛远分担相应的办证费用，也可另行办理登记于自己名下的证件。法院同时注意到，合同第十二条为手写条款，系双方合同的特别约定。董湛远作为完全民事行为能力人，在进行商业经营活动中，对于该特别约定应为明知。在此情况下，董湛远并未提出异议，现董湛远主张系提交登记于其名下的证件的观点，一审法院不予支持。在梓时公司已取得营业执照、消防验收合格证及食品经营许可证，并以其名义向消费者开具发票的情况下，梓时公司已完成《租赁合同》约定的义务。董湛远主张因梓时公司根本违约导致合同目的无法实现的主张，法院不予支持。但一审法认为出借营业执照的行为已违反了《中华人民共和国企业法人登记管理条例》及《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》的规定，不得出借营业执照系管理性强制规定，董湛远及梓时公司均应规范经营。再次，董湛远提出的下水道溢流、消防通道违规占用问题，均是商铺使用中的瑕疵，并不导致商铺实际无法使用，就此梓时公司并未根本性违约。董湛远提出的发票开具问题，如前所述，双方约定由梓时公司提供证件，且梓时公司以其名义可向消费者代为开具发票。董湛远陈述的开具发票与客源流失之间并无必然的因果关系。综上所述，梓时公司于租赁合同履行过程中并未根本违约，董湛远并无单方解除权，故其主张因梓时公司违约导致合同解除的意见法院不予支持。在此情况下，董湛远自2019年9月16日起拖欠支付租金，经梓时公司催缴后仍未支付，构成根本违约，《租赁合同》解除的责任在于董湛远。《租赁合同》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审法院认为，董湛远于承租涉案商铺期间，正常使用并对外经营，其主张减少租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。关于董湛远主张的营业损失，如前所述，开具发票与客户损失之间并无直接因果关系，该项损失亦缺乏依据，法院亦不予支持。关于董湛远主张的保证金46,000元，因《租赁合同》已解除，梓时公司应于董湛远结清费用后予以返还。关于进场费，董湛远认为已支付50,000元，其中25,000元为转账，25,000元为现金支付，梓时公司已开具收据；梓时公司认为仅收到转账的25,000元，收据为先开。一审法院认为，梓时公司已向董湛远开具进场费为50,000元的收据，且梓时公司在催缴租金及《解约通知函》中均未提及未缴付的25,000元，结合常理，法院认定董湛远向梓时公司支付的进场费金额为50,000元。《租赁合同》约定“进场费为梓时公司前期在该项的装修、办理证件等前期支付的费用，董湛远在合同到期以后不予退返”，现《租赁合同》提前解除，一审法院综合考量租赁期限、实际占用的期限、双方的过错程度等因素，酌定梓时公司向董湛远返还进场费42,000元。关于董湛远主张的违约金，因《租赁合同》解除的过错在于董湛远，故其无权向梓时公司要求赔偿。关于梓时公司主张的租金及占有使用费。董湛远欠付2019年10月1日至2019年10月10日的租金为7,419.35元（23,000元/月÷31天×10天）。《租赁合同》解除后，董湛远应及时清空并向梓时公司返还涉案商铺，但同时梓时公司也负有及时收回涉案商铺、减少损失的义务。法院结合《租赁合同》的约定及本案案情，酌定董湛远负担自2019年10月11日至2019年11月10日的房屋占有使用费，以租金标准计算，计23,000元。关于梓时公司主张的合同解除违约金，本案《租赁合同》系因董湛远违约导致解除，梓时公司依据双方合同约定主张违约金46,000元，符合合同约定，于法不悖，法院予以支持。关于梓时公司主张的逾期付款违约金，按照合同约定，董湛远应于2019年9月15日前向梓时公司支付下一期的租金，在董湛远的抗辩理由均未能成立的情况下，无权拒付租金。董湛远自2019年9月16日至10月10日期间存在逾期支付租金的行为，应支付相应之违约金。但一审法院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑守约方于诉讼中的实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。双方合同约定的违约金标准显属过高，法院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合违约行为对梓时公司造成的实际损失，酌定董湛远支付逾期付款违约金250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认董湛远与上海梓时餐饮服务有限公司签订的《商铺承包租赁合同》于2019年10月10日解除；二、董湛远于判决生效之日起十日内支付上海梓时餐饮服务有限公司租金7,419.35元；三、董湛远于判决生效之日起十日内支付上海梓时餐饮服务有限公司房屋占有使用费23,000元；四、董湛远于判决生效之日起十日内支付上海梓时餐饮服务有限公司合同解除违约金46,000元；五、董湛远于判决生效之日起十日内支付上海梓时餐饮服务有限公司逾期付款违约金250元；六、上海梓时餐饮服务有限公司于判决生效之日起十日内返还董湛远保证金46,000元；七、上海梓时餐饮服务有限公司于判决生效之日起十日内返还董湛远进场费42,000元；八、驳回董湛远的其余本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计1,860元，由董湛远负担924.56元，由上海梓时餐饮服务有限公司负担935.44元；反诉案件受理费减半收取计2,201.61元，由董湛远负担784.60元，由上海梓时餐饮服务有限公司负担1,417.01元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点仍为《租赁合同》的解除责任在何方。董湛远上诉认为出借证照系对方过错,梓时公司出借证照属于根本性违约,理应由对方承担解除合同、赔偿损失等违约责任，一审判决其承担房屋占有使用费也为不当。梓时公司则认为《租赁合同》的解除系董湛远欠付租金所致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案外人向涉案商铺的产权人XX公司承租商铺后，于承租场所内成立梓时公司，取得了梓时公司的营业执照，在完成装修改造后通过了消防安全检查，并取得了承租场所内的《食品经营许可证》。梓时公司出租予董湛远的商铺可用于餐饮经营，符合双方约定的商铺使用用途。梓时公司在合同签订后也实际向董湛远交付了涉案商铺。因此，董湛远的合同义务应为依法及按约对涉案商铺进行使用与收益，向梓时公司按时支付租金。至梓时公司2019年10月10日向董湛远发《解约通知函》时，董湛远已欠付租金多日，且该拖欠行为按约已致对方获得了合同的单方解除权。董湛远上诉称梓时公司出借证照属于根本性违约的观点缺乏充分的依据：本院认同一审法院根据在案事实作出的有关双方于合同中已明确约定，梓时公司提交登记于其名下的证件给董湛远使用，董湛远分担相应的办证费用，也可另行办理登记于自己名下的证件之相关认定，虽然如一审法院指出的出借营业执照的行为违反了相关管理性强制规定，但并不因此导致双方之间签订的合同的无效，且合同亦未排除由义务人董湛远出面办理证照，并由梓时公司配合提供相关材料的方式以实现董湛远对房屋的正常使用，实现董湛远的合同目的。故董湛远以梓时公司出借证照违法为由主张梓时公司构成根本性违约的意见不能成立；梓时公司以董湛远欠付租金构成根本性违约的主张则具有相应的事实根据和法律依据。就《租赁合同》解除的责任应归属于何方，一审判决也对此有相应的围绕双方各自主张所作的阐述，本院均予以认同，在此不再赘述。因此，《租赁合同》解除的责任在于董湛远。《租赁合同》解除后，一审根据双方各自诉请对于合同解除的后果问题也进行了相应的处理，鉴于双方当事人二审中并未提供新的事实与理由，本院现亦认同一审判决所作的处理，故在此也不再赘述。本院确认一审判决对于包括租金及占有使用费的负担、违约金、保证金、进场费等合同解除所涉后果问题所作出的处理并无不当。一审判决在《租赁合同》提前解除的情况下，综合考量租赁期限、实际占用的期限、双方的过错程度等因素，酌定梓时公司向董湛远返还进场费42,000元，尚属合理，本院予以确认。董湛远上诉认为一审对进场费未作全额返还属不当的意见，本院不予采纳。综上，上诉人董湛远的上诉请求，缺乏充分的依据，本院不予支持。一审根据双方诉请所作出的判决并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,916.73元，由上诉人董湛远负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二一年三月八日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……