广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初35716号原告（反诉被告）王金瑜，男，汉族，1984年1月14日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。原告（反诉被告）张秀珍，女，汉族，1983年4月25日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人王金瑜，系原告张秀珍丈夫。被告（反诉原告）深圳市福田房地产有限公司，住所地深圳市福田区上步中路1011工会大厦14楼，统一社会信用代码91440300192181554E。法定代表人周道清。委托诉讼代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人屈剑鸣，广东深宝律师事务所律师。上列原告诉被告、被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告暨原告张秀珍委托诉讼代理人王金瑜、被告委托诉讼代理人屈剑鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告赔偿原告逾期办证违约金36086.55元。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告赔偿其逾期办证违约金47842.79元（340760.64元×0.0004×351）；增加1诉讼请求为由被告承担所有诉讼费用。具体事实与理由:被告于2016年4月28日取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，但未按照与原告签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》在240日内进行不动产证的初始登记。按照深圳市地方税务局出具的电子缴费凭证，实际登记时间为2017年12月12日。房产交付日期为2016年5月6日，被告应于2017年1月1日完成办证义务，但实际完成的时间是2017年12月18日。被告应承担自2017年1月2日起至2017年12月18日期间违约金，共计351天。被告辩称，一、双方签订的商品房买卖合同明确约定原告在初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请转移登记，办理绿本房产证。涉案楼盘的初始登记于2017年3月1日完成，被告办证义务已履行完毕。被告在具备办证条件后履行了通知义务，于2017年2月13日通过微信公众号告知原告可以办证，2017年3月3日通过快递再次通知原告可以办证，通过人工电话等多种方式多次告知被告相关事宜。二、合同约定按日计算逾期办证违约金，因此诉讼时效也应按日计算。根据原告的起诉状日期，原告向法院提起诉讼不早于2020年9月3日，其于2017年9月3日前的逾期办证违约金均已超过诉讼时效。三、涉案物业为安居型商品房，10年内不能转让的，因此迟延办证并没有给原告造成实际损失。原告未能举证证明其有实际损失，被告认为按照日万分之三的约定标准判处违约金过高，请求法院酌情调低为按照日万分之一的标准计算。四、原告主张自取得竣工验收备案回执之日起计算逾期办证违约金属于对合同条款的理解错误。被告向本院提起反诉，请求判令：1.两原告支付迟延付款违约金4131元；2.两原告应付迟延付款违约金与被告应付迟延办证违约金在相同金额范围内抵销；3.两原告承担全部诉讼费用。具体事实与理由：原告与被告签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》约定被告购房当日支付购房款70760.64元，在合同生效之日起20日内即2015年5月13日前通过银行按揭贷款付清剩余房款270000元；买卖双方约定的住房交付期限届满，买受人仍未付清全部房款的，出卖人有权拒绝向买受人交房，并不因此向买受人承担延期交房的违约责任；买受人逾期付款在90日之内的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期付款超过90日的，出卖人同意继续履行的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；房地产的交付时间为2015年10月31日。被告实际在2015年7月3日才通过贷款支付了购房款270000元，迟延付款自2015年5月14日至2015年7月3日共51天，应付违约金为270000×0.0003×51=4131元；被告逾期办证违约金在2017年3月1日届止，双方互负债务，具备法定抵销的要件，随时可以抵销。原告仍应支付抵销后剩余部分债务相应款项。请法庭支持被告的反诉请求。原告就反诉辩称，一、房屋买卖合同约定买方自生效起20日内办理贷款并向出卖人支付剩余价款，我方签订合同时就该约定即向被告提出异议，被告回应不用考虑时间，后期会通知我方签贷款合同；贷款合同签订由被告主导，我方仅依通知到现场签字确认，延迟付款完全是被告造成的，我方作为购买方主观上没有延迟的故意。二、被告在2015年7月2日签定公积金借款合同时没有提出任何异议，说明对方已经接受了房屋买卖合同的条款，另外，被告迟延交房并进行了赔偿。三、被告反诉主张的逾期付款违约金已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2015年4月23日，原告与被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）原告以价款340760.64元住房公积金贷款或公积金组合贷款方式付款购买被告开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春南路西侧锦鸿花园7栋1406房；（二）原告应于合同生效之日起1日内支付70760.64元，合同生效之日起20内办理住房公积金贷款或住房公积金组合贷款并向出卖人支付剩余价款270000元，原告自行办理银行按揭贷款手续，被告应在签订合同之日起3日内将需由出卖人提供的证件资料交给原告或原告指定的第三人；原告逾期付款在90日之内，或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定付款期限届满之日起次日起按照逾期支付金额万分之三支付违约金至实际付清之日止，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，经出卖人同意合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；（三）被告应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人，逾期交房在90日之内（含90日）的按总价款万分之三赔付违约金，逾期交房超过90日合同继续履行的按总价款日万分之四赔付违约金；（四）被告应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内完成本房地产项目的初始登记，在房产交付给原告之日起240日内为原告办理绿本房地产证；被告在初始登记时向深圳市不动产登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，原告于出示登记后径直向深圳市不动产登记机关申请房地产转移登记，办理绿本房地产证，有关税费按规定由买卖双方各自承担；因可归责于被告的原因造成原告不能按约定期限取得不动产权证书的，被告应自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款万分之三赔付违约金；如延期办证达到120日，合同继续履行，被告应自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款万分之四赔付违约金；。合同签订后，原告即付部分价款70760.64元。2015年7月2日，原、被告、中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订《深圳市个人住房公积金借款合同》。2015年7月3日，被告收到贷款本金270000元。后，被告于2021年1月16日提起反诉，期间被告未向原告主张过支付购房款本金或违约金。2016年2月2日，被告取得涉案锦鸿花园地下室及主体工程的《工程竣工验收报告》。2016年2月25日，锦鸿花园燃气工程经相关建设单位、设计单位、监理单位施工单位共同验收，竣工验收合格，出具竣工验收报告。2016年4月28日，涉案锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。庭审中，原、被告双方均确认涉案房产实际交付日期为2016年5月6日。原、被告均确认迟延交房，被告已向原告支付了赔偿金。2017年2月13日，被告通过微信公众号“锦鸿花园”向原告通知可以办理不动产证，通知载明：被告目前正在收集办理房产证的资料，现需要各业主们提供相关材料并填写表格信息；请业主们按照安排的时间前往被告处提供资料并填写信息；各业主们所提供的资料等内容。2017年3月1日，被告完成涉案房产的初始登记。2017年3月3日，被告向原告邮寄关于办理不动产权通知函，原告当庭确认收到。2017年5月3日，原告向被告支付办证税费共计人民币3492.61元。2017年12月12日，深圳市光明新区地方税务局开具了《深圳市地方税务局电子缴款凭证》，2017年12月18日原告不动产证办理完成。2018年4月12日，被告向原告退返代收的办证费用80元。原、被告双方确认，被告在本案提起反诉前未向原告主张过支付逾期付款违约金，未向原告发出过抵销通知。本院认为，原告王金瑜、张秀珍与被告深圳市福田房地产有限公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期付款违约金。双方房屋买卖合同约定生效之日起20内办理办理住房公积金贷款或住房公积金组合贷款并向出卖人支付剩余价款270000元，而非原告主张的仅需履行办理按揭贷款手续的义务。按揭银行于2015年7月3日发放购房贷款，原告已构成逾期付款。原告主张按揭银行为被告指定，即便延迟放款也应由被告自行承担。合同约定原告自行办理银行按揭贷款手续，无论按揭银行是否与被告存在合作关系，本案中与按揭银行形成借款关系的仍为原告而非被告，原告上述抗辩主张于法无据，本院不予采纳。原告逾期付款51天（2015年5月14日至2015年7月3日），违约责任为4131元（270000元×0.0003×51）。原告主张，被告的反诉请求超过诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”原告在2015年5月14日至2015年7月3日期间存在违约行为，至2021年1月6日提起反诉时均已超过二年诉讼时效，被告未能举证证明上述期间内曾向原告主张过支付购房款本金或违约金或存在其他导致诉讼时效中止中断的事由，也无证据证明原告在诉讼时效期间届满后同意履行该债务。因此，本院采纳原告的抗辩主张，确认被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求已超过诉讼时效，不予支持。关于迟延办证违约金。双方对被告客观上存在逾期办证违约情形，违约情形开始时间为2017年1月2日无异议，本院予以确认。关于违约金截止日期，根据合同约定，双方选择被告初始登记后由原告自行申请办证，故被告完成初始登记并予通知即可视为履行办证义务完毕。被告于2017年3月1日办理完初始登记前，已于2017年2月13日提前通知原告准备办证材料，原告在收到上述通知后，即应当积极预约取号、及时提交办证资料。在2017年3月1日后，涉案房屋已经具备办证条件，原告在本案中并未举证证明其在收到通知后积极申请办证而被告在2017年3月1日后未积极履行协助义务。本院认为，在办理完初始登记前，被告即已提前通知办证，在2017年3月1日后亦有催告，并未怠于履行协助义务，本案迟延办证违约金应当计至2017年3月1日，原告主张迟延办证违约金计至2017年12月18日本院不予支持。合同明确约定逾期办证未超过120的，自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款日万分之三的标准支付延期办证违约金，超过120日的，按日万分之四的标准支付延期办证违约金。该约定已经对不同违约情形的违约金进行了区分处理，系当事人的真实意思表示，被告未举证证明该约定标准过高，其以原告没有实际损失请求调整违约金标准，依据不足，本院不予采纳。依据合同约定，被告延期办证期59天，延期办证违约金应按日万分之三计算。故，延期办证违约金应为6031.46元（340760.64元×0.0003×59日）。被告主张，原告的诉讼请求超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”被告于2017年1月2日至2017年3月1日期间存在违约情形，至2020年9月3日原告起诉时均已超过三年诉讼时效，原告未能举证证明上述期间内曾向被告主张过支付违约金或存在其他导致诉讼时效中止中断的事由，也无证据证明被告在诉讼时效期间届满后同意履行该债务。因此，本院采纳被告的抗辩主张，不予支持原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。关于被告主张与原告债务抵销。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，原、被告互负债务均因同一房屋买卖合同法律关系产生，且均属于金钱债务，不存在法律规定或合同约定不得抵销的情形。被告对原告的延期付款违约金债权诉讼时效届满之前，原告对被告的延期办证违约金亦处于可履行之状态，故双方债务均已到期。原、被告互负到期金钱债务，法定抵销权形成的积极条件已经成立，被告行使抵销权的效力溯及自抵销条件成立之时，双方互负债务已在同等数额内消灭。故被告关于以逾期付款违约金抵销延期办证违约金的理由成立，本院予以支持。原告的债权数额高于被告的债权，但原告的债权抵销后差额部分已超过诉讼时效，故被告不需向原告支付延期该差额部分延期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告王金瑜、张秀珍全部诉讼请求；二、驳回被告深圳市福田房地产有限公司全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费702元，由原告负担，原告已预交。反诉受理费25元，由被告负担，被告已预交50元，本院退回25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年三月十九日书记员 涂莹洁（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。