安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终261号 上诉人（原审被告）：安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司，住所地安徽省淮南市寿县蜀山现代产业园区办公楼内，统一社会信用代码91340422MA2NU2T05K。 法定代表人：胡明龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张琳，北京市炜衡(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，北京市炜衡(合肥)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵颍洪，女，1975年2月27日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：林松,安徽弘大律师事务所律师。 上诉人安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司（以下简称文一公司）因与被上诉人赵颖洪房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初4175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 文一公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵颖洪的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由赵颖洪承担。事实和理由：一、2019年12月31日，案涉房屋已符合交房条件，一审判决认定文一公司未按合同约定向赵颖洪出示《竣工验收备案表》等证明材料，致交付延迟，系认定事实错误。1.案涉房屋已于2019年12月20日通过勘察、设计、施工、监理、建设五大单位的验收合格，取得建设工程竣工验收备案的证明文件（包括工程竣工验收报告、工程施工许可证、施工图设计文件审查意见、单位工程质量综合验收文件、工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件),在交房当天已经将相关证明文件现场公式。2.类似赵颖洪起诉要求支付逾期交房违约金的案件,寿县法院及其他法院已经有多例生效判决,均不支持逾期交房并驳回全部诉请,该案判决使该类案件出现了同案不同判，违反前述规定。3.赵颖洪一审未举证证明文一公司未向其提交各项交房文件,应当承担举证不利的法律责任。4.赵颖洪拒绝收房属于个案情况，其他大多数业主的收房行为已经用事实证明,文一公司履行了合同全部义务,包括取得符合约定的交房条件,向业主书面告知交房时间、手续和在售楼部显眼位置展示各项要求问题等。二、赵颖洪明知交房事实而恶意拖延交房时间,不采取适当措施防止损失扩大,应承担不利后果。文一公司的交房手续符合规定,所有交房证件均有公示,但赵颖洪仍然拒绝接收房屋,恶意延迟收房时间,直至2020年8月12日才缴纳公共维修基金和相关契税。其缴纳相关费用也可以证明其对房屋符合交付条件的认可。其明知文一公司符合交房条件，仍不办理交房手续，应承担不利后果。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定,文一公司有权就其恶意拖延交房，要求其从约定交房之日，按总房款的日万分之一担违约责任。 赵颖洪辩称：文一公司的上诉理由无事实和法律根据，上诉状中的表述与事实不符，请求驳回上诉。一、该公司上诉状中称2019年12月31日涉案房屋已符合交房条件不属实，其称2019年12月20日已取得竣工备案的证明文件，并在交房当天将相关证明文件公示，与一审原告提交的证明和当事人陈述均不一致。也即涉案房屋当时并不符合交房条件，该公司也没有进行现场公示。赵颖洪2019年12月31日收房时向文一公司索要其上诉状中所称的证明文件，其未能提供。后赵颖洪于2020年8月12日再次去收房时，亦向该公司索要涉案房屋符合交付条件的证明文件，该公司仍然未能提供和出具。对此事实，已于一审时向法院提交了录像等证据加以证实，故案涉房屋在其去收房时，尚不符合上述条件。二、文一公司在一审法院（2020）皖0422民初3570号案件中的证据显示，双方约定的交房时间，涉案房屋未通过公安消防部门、城建档案管理机构的审核通过，其迟至2020年9月21日均未能通过验收，尚不符合交房条件。三、一审判决认定案涉房屋在文一公司交房时不符合交房条件，判决其承担逾期交房的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。赵颖洪两次前往收房均未能看到涉案房屋符合交房条件的证明材料，后直至本案一审期间的第二次庭审时，文一公司均未向赵颖洪发出案涉房屋符合交房条件的通知，故文一公司关于赵颖洪是自己造成损失扩大，应承担不利后果的上诉主张，依法不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。 赵颍洪向一审法院起诉请求：1.判令文一公司支付逾期交房违约金19697.6元(暂计算至2020年8月19日，此后违约金按每日75.76元计算至涉案房屋符合交房条件时止)；2、本案诉讼费由文一公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月26日，赵颍洪（买受人）与文一公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买其开发建设的位于寿县商品房，房屋预测建筑面积为108.21㎡，房屋单价为7001.64元／㎡，总价款为757647元。合同约定：签订合同前买受人支付定金20000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人于2017年11月8日前支付首期房价款309647元，余款448000元向贷款机构申请贷款支付；合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定；合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理；合同第十二条约定，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交房在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第二十五条约定，双方保证在本合同中记载的通信地址、联系电话（出卖人方预留联系电话159××××2266、买受人方预留联系电话17755890385）均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；合同同时约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容的，仍以本合同为准。 合同签订后，赵颍洪按约定时间和方式向文一公司共支付购房款757647元。2019年12月25日，赵颍洪签收了文一公司邮寄了“文一·叶语湾”入住通知书。2019年12月31日，赵颍洪前去办理交房手续，因文一公司尚未办妥涉案涉房屋建设工程竣工验收备案证明文件，致交房未能成功；2020年1月3日，文一公司取得了《竣工验收备案表》、淮南市商品住宅质量保证书、淮南市住宅使用说明书等相关文件，但一直未用合同约定的方式书面通知赵颍洪办理交房手续。2020年8月12日，赵颍洪再次去文一公司收房，并按照其要求交纳了公共维修基金和契税，到其指定的物业处去领取房屋钥匙时，再次要求其出具建设工程竣工备案证明等文件，但文一公司工作人员以停电为由一直未予出示，导致赵颍洪误认为涉案房屋仍不符合交房条件而拒绝接收房屋。赵颍洪因纠纷起诉至一审法院，一审法院于2020年10月28日开庭审理该案，文一公司庭审在向赵颍洪出示了交付房屋所需材料并要求赵颍洪接收房屋。 一审法院认为，赵颍洪与文一公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律及行政法规的效力性规定，依法应确认为有效。本案的争议焦点为，一、涉案房屋是否具备交付条件；二、涉案房屋何时通知买受人收房、文一公司应承担的违约金为多少。下面分别予以评议： 关于争议焦点一，一审法院认为，通过文一公司提供的《竣工验收备案表》、淮南市商品住宅质量保证书、淮南市住宅使用说明书等相关文件，涉案房屋已经于2020年1月3日符合合同约定的交房条件。故赵颍洪主张涉案房屋竣工验收备案表不符合同相关规定与事实不符。 关于争议焦点二，一审法院认为，文一公司虽在2019年12月25日按合同约定方式通知了赵颍洪交房，但在约定交房时间届满时并未取得建设工程《竣工验收备案表》等证明文件，构成迟延交付；文一公司在取得了涉案房屋的《竣工验收备案表》等证明文件后，也并未按合同约定的方式通知赵颍洪办理房屋交付手续，甚至在2020年8月12日赵颍洪已经交纳公共维修基金和契税准备收房的情况下，仍然未能向赵颍洪出示房屋交付必须具备的《竣工验收备案表》等证明文件，造成交房行为一直未能实现，对此文一公司应当承担相应的违约责任。庭审之日，文一公司向赵颍洪出示了《竣工验收备案表》等交房所需材料，通过庭审抗辩的方式通知了赵颍洪交房，故赵颍洪要求文一公司承担逾期交房至2020年10月28日的请求应予支持，赵颍洪在庭审时已至涉案房屋已经取得《竣工验收备案表》等证明文件后仍然拒不接收房屋，应当自行承担此后期间不能交付的责任。故文一公司应承担的违约金为757647元×0.1‰×302天=22880.93元。综上，判决：一、安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司于本判决生效后十日内支付赵颍洪逾期交房违约金22880.93元；二、驳回赵颍洪其他诉讼请求。案件受理费减半收取计146元（赵颍洪已预交），由赵颍洪负担。 二审查明的事实同一审判决书认定事实一致。 本案的二审争议焦点:一审判决认定文一公司向赵颖洪支付逾期交房违约金22880.93元是否妥当。 本院认为，本案中，首先，案涉商品房的《买卖合同》已经明确约定了2019年12月31日前交房的具体条件要求，双方均应当全面履行合同。当日，文一公司未能按照合同约定向赵颖洪交房，构成违约。该公司辩称其在此之前已按约定办妥案涉商品房符合交房条件的相关手续和证明文件，并按照合同确定的时间方式及时通知了买受人，但未提出充分证据证实，本院依法不予采信；文一公司在取得了涉案房屋的《竣工验收备案表》等证明文件后，也并未按合同约定的方式通知赵颍洪办理房屋交付手续，甚至在2020年8月12日赵颍洪已经交纳公共维修基金和契税准备收房的情况下，仍然未能向赵颍洪出示房屋交付必须具备的《竣工验收备案表》等证明文件，造成交房行为一直未能实现，对此文一公司应当承担相应的违约责任。文一公司上诉认为其已在《买卖合同》约定的期限内取得并公示告知了案涉商品房的建设工程竣工验收备案证明文件，无充分有效证据加以证实，且与其逾期交房的事实无法律上的必然联系，不能成为免除其支付逾期交房违约金的理由；对于其关于赵颖洪明知交房事实而恶意拖延交房时间，没有采取适当措施防止损失扩大，应当承担不利后果的主张，其一审未予提出，且无证据加以证实，本案对此不予采纳。 综上所述，文一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费372元，由安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二一年三月十六日 书记员  杨海波 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。