上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11756号上诉人(原审被告)：上海恒驰房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：温介邦，总经理。委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：深圳市华宇之星科技有限公司，住所地深圳市。法定代表人：董夫暖，董事长。委托诉讼代理人：雷婷婷，浙江红船律师事务所律师。原审第三人：上海嘉房房地产测绘有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨武，总经理。委托诉讼代理人：盛军，男。委托诉讼代理人：周喜清，上海市中天信律师事务所律师。上诉人上海恒驰房地产有限公司(以下简称恒驰公司)因与被上诉人深圳市华宇之星科技有限公司(以下简称华宇公司)、原审第三人上海嘉房房地产测绘有限公司(以下简称嘉房测绘公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初10636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒驰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回华宇公司的诉讼请求。事实和理由：一、上海绿路工程技术服务有限公司(以下简称绿路公司)对上海市嘉定区双单路1355-1399(单)号1-2层的房屋(以下简称系争房屋)进行建筑面积勘测，该公司出具的《房屋建筑面积勘测报告书》明确载明委托单位为华宇公司，并非一审法院；二、《房屋建筑面积勘测报告书》仅对房屋建筑面积进行勘测，并未对该勘测面积是否属于套内面积进行判断，一审法院自行认定套内面积部分存在错误；三、《房屋建筑面积勘测报告书》的结果并未报房地产行政主管部门审核，不应作为判决依据；四、在一审法院认定的套内面积642.49平方米中，部分建筑面积由华宇公司实际使用；五、双方合同明确约定系争房屋的房价按建筑面积进行计价，而系争房屋的建筑面积并未发生变化；六、系争房屋的交易为现房买卖，适用所见即所得的原则，恒驰公司已按合同约定交付系争房屋，不存在违约行为；七、即使认为争议面积不应计入套内面积，双方因认识错误存在重大误解而享有的撤销权也已消灭；八、一审法院未对恒驰公司提交的同类案件作出释明。华宇公司辩称，不同意恒驰公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、经华宇公司申请，一审法院依法委托绿路公司对系争房屋进行了面积勘测，绿路公司出具的《房屋建筑面积勘测报告书》可作为定案依据；二、系争房屋套内面积的减少损害了华宇公司的使用权益，恒驰公司应向华宇公司进行补偿；三、恒驰公司提交的同类案件与本案的性质不同，不能作为参考。华宇公司向一审法院起诉请求：1．要求恒驰公司返还购房款人民币2，930，782.38元(按照房屋面积642.49平方米、单价4，561.6元／平方米计算，以下币种均为人民币)；2．要求恒驰公司赔偿房屋差价损失24，428，533.97元(其中第1层房屋差价损失以488.82平方米面积差×40，193.4元／平方米房价差计算；第2层房屋差价损失以153.67平方米面积差×31，113.4元／平方米房价差计算)；3．要求恒驰公司赔偿租金损失(按照1，773.8元／天的标准，自房屋产证完成登记之日即2015年5月29日计算至判决生效之日止)；4．要求恒驰公司赔偿物业费损失(按照6，424.9元／月的标准，自房屋产证完成登记之日即2015年5月29日计算至判决生效之日止)；5．要求恒驰公司承担测绘费用25，992元。一审法院认定事实：恒驰公司系位于上海市嘉定区双单路《龙湖郦城》的开发商。2015年5月27日，华宇公司与恒驰公司签订《上海市商品房出售合同》，约定：华宇公司向恒驰公司购买《龙湖郦城》内门牌号为上海市嘉定区双单路1355-1399(单)号1-2层的商用房屋(即系争房屋，位于****建筑的**)，据上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构即嘉房测绘公司测量该房屋建筑面积为10，071.03平方米，其中套内建筑面积为9，571.16平方米、公摊建筑面积为499.87平方米；建筑面积单价4，561.6元／㎡，总房价款为4，594万元，付款方式为2015年5月27日前一次性付清全部房款，房屋于付款期限届满后的30日交付，双方约定于2015年9月30日前共同办理过户及申领产权证(小产权)的手续；合同另对其它权利义务、违约责任等条款作了约定。合同签订后，华宇公司支付了房款，恒驰公司亦将系争房屋交付。2015年5月29日，系争房屋取得了沪房地嘉字(2015)第016520号上海市房地产权证，该证房屋建筑面积测算表记载：房屋建筑面积10，071.03平方米，其中套内建筑面积9，571.16平方米、公摊建筑面积499.87平方米。测算单位为嘉房测绘公司。之后，华宇公司将系争房屋出租他人使用，物业管理费由华宇公司按产证登记建筑面积100，71.03平方米、10元／月／平方米的标准承担。期间，因华宇公司认为系争房屋的实际使用面积(套内面积)少于产证登记的面积，遂与恒驰公司产生纠纷，双方无法协商一致，华宇公司诉至一审法院。一审法院审理中，经华宇公司申请，一审法院依法委托绿路公司对系争房屋进行了面积勘测并出具了《房屋建筑面积勘测报告书》，该《房屋建筑面积勘测报告书》确定：系争房屋实测套内面积为9，569.64平方米，其中包含有垂直通道部分(系争房屋所处大楼的通风井、电梯井及管道井)总面积642.49平方米。经质证，华宇公司与恒驰公司对上述报告均无异议，但华宇公司认为642.49平方米的垂直通道部分非其可以使用，不应认定为已交付的套内面积；恒驰公司则认为该部分面积应按层记入共用的分摊面积；嘉房测绘公司认为该部分面积应该记入系争房屋的分摊面积，现产证将该部分面积计入套内面积属于登记错误，如华宇公司申请变更产证的上述登记内容，嘉房测绘公司可以配合办理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，华宇公司与恒驰公司签订的关于系争房屋的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。实际履行中，华宇公司已按合同约定支付了房款，故恒驰公司有义务根据合同约定的面积(包括总建筑面积、套内建筑面积和分摊建筑面积)将房屋交付被上诉人使用。现经实测恒驰公司交付的房屋套内建筑面积为9，569.64平方米，但其中有642.49平方米的建筑面积属系争房屋所处大楼通风井、电梯井及管道井的垂直通道部分，不应属于华宇公司可自用的套内建筑面积，系争房屋的测绘部门嘉房测绘公司亦明确该642.49平方米部分面积应属公用的分摊建筑面积，故一审法院认为恒驰公司交付的房屋套内建筑面积实为8，927.15平方米，不符合合同中“套内建筑面积为9，571.16平方米”的约定，相比减少了642.49平方米，减少的面积误差比已超出3％，其中减少面积误差比在3％以内(含3％)部分面积为287.13平方米，减少面积误差比超出3％部分面积为355.36平方米。由于双方在系争房屋的《上海市商品房出售合同》中对交付房屋套内建筑面积减少的后果及责任并无相关约定，故应按照相关法律、法规进行处理。根据法律规定，恒驰公司交付的系争房屋套内建筑面积不符合同约定，有较大面积的减少，减少的面积误差比已超出3％，华宇公司有权要求解除合同或要求恒驰公司返还减少面积的房价款，本案中华宇公司未主张解除合同，其诉请为要求返还减少的642.49平方米部分面积的房价款，该诉请符合法律规定，应予支持，故恒驰公司应返还套内建筑该部分减少面积的房价款，其中287.13平方米面积的房价款1倍返还，355.36平方米面积的房价款双倍返还。关于套内建筑面积单价问题，一审法院认为，房屋的总建筑面积由套内建筑面积和分摊面积组成，且套内建筑面积系业主实际使用面积，按常识判断，同一物业，其套内建筑面积单价应高于总建筑面积单价，本案中《上海市商品房出售合同》中约定了房屋面积单价按总建筑面积计价为4，561.6元／平方米，虽未具体约定套内建筑面积单价，但华宇公司诉请要求恒驰公司按低于套内建筑面积单价的总建筑面积单价即(4，561.6元／平方米)退还套内建筑面积减少部分的房价款，并未损害恒驰公司的利益，属合理，应予支持，据此计算，恒驰公司应退还华宇公司套内建筑减少部分面积的房价款合计4，551，792.56元，而华宇公司主张的差价损失无合同约定及法律规定，一审法院不予支持，其主张的租金损失及物业费损失均无相关法律依据，一审法院不予支持。本案中，华宇公司返还房款的诉请系基于房屋套内面积减少而产生的赔偿请求权，非合同撤销权，且房屋套内面积减少的事实在本案审理中通过司法鉴定方予确定，该请求权并未超过诉讼时效，故对恒驰公司关于诉讼时效的辩称，一审法院不予采信。另系争房屋产证记载事项与实际不符，华宇公司应申请予以变更。据此，一审法院判决如下：一、恒驰公司应于判决生效之日起十日内返还华宇公司房款人民币4，551，792.56元；二、华宇公司的其他诉讼请求不予支持。本院二审期间，恒驰公司向本院提交随申办不动产登记查询，证明直至2021年1月5日，系争房屋的产权登记信息仍然与合同之约定相一致，表明上海市嘉定区不动产登记中心并未对华宇公司所称面积登记错误进行纠正，即不存在面积登记错误。华宇公司对上述证据的合法性、真实性予以认可，但认为与本案没有关联，该查询结果仅表明当时测绘的错误面积，应当以实际结果为准。嘉房测绘公司没有异议。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，上海市房屋土地资源管理局于2003年6月18日出台《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》(以下简称《规则》)，《规则》规定，不包括在结构面积内的通风道、管道井均计入套内使用面积。本院认为，华宇公司与恒驰公司签订的《上海市商品房出售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。首先，《上海市商品房出售合同》约定系争房屋建筑面积为10，071.03平方米，其中套内建筑面积为9，571.16平方米、公摊建筑面积为499.87平方米，与华宇公司取得的沪房地嘉字(2015)第016520号上海市房地产权证所记载的房屋建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积均相符，故恒驰公司所交付之房屋符合合同约定。其次，《上海市商品房出售合同》约定系争房屋建筑面积为10，071.03平方米，建筑面积单价4，561.6元／㎡，总房价款为4，594万元，系争房屋房价按建筑面积单价计价，故华宇公司以套内面积差异为由主张房屋差价，缺乏合同依据。再次，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书记载的事项与不动产登记薄不一致的，除现有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，在上海市嘉定区不动产登记中心未对系争房屋房地产权证中的房屋面积进行变更登记的情况下，一审法院委托绿路公司对系争房屋进行面积勘测并出具了《房屋建筑面积勘测报告书》，该报告书结果不能直接产生物权效力。最后，《房屋建筑面积勘测报告书》并未明确指出642.49平方米的建筑面积不属于套内面积范围，且依据《规则》之规定，不包括在结构面积内的通风道、管道井均应计入套内使用面积，故一审法院自行依据《房屋建筑面积勘测报告书》认定642.49平方米不属于套内面积不当，据此判令恒驰公司返还购房款4，551，792.56元，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。综上所述，恒驰公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初10636号民事判决；二、改判驳回深圳市华宇之星科技有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币198，593元，司法鉴定费25，992元，二审案件受理费人民币198，593元，均由被上诉人深圳市华宇之星科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  徐 江二〇二一年三月十五日书记员  闵嘉阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……