贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3311号 原告：刘睿，男，1987年12月22日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：薛红（特别授权代理），女，汉族，1963年11月6日出生，住贵州省毕节市，系原告之母亲。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520502577122184H。 法定代表人：雷洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王兴（特别授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙照燃（特别授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告刘睿与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下至判决主文前简称“万丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行速裁审理。原告刘睿的委托诉讼代理人薛红，被告万丰公司的委托诉讼代理人孙照燃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、诉请人民法院判令被告万丰置业公司立即为被告办理“万丰国际商贸城”第34栋128号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权并交付给原告。2、诉请人民法院依法判令被告万丰置业公司支付逾期办证违约金，暂计：133,567.43元（该违约金从2014年5月30日以原告已支付总房款311,346.00元为基数，按日万分之二的标准支付至执行完毕时至，暂计算至2020年11月2日），直至被告为原告办理房屋产权证书交付给原告之日止。 双方对下列要素事实没有争议：原告刘睿与被告万丰公司于2013年12月10日签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积为42.94平方米的商业用房出卖给原告，房屋总价款为311346.00元，交房时间为2013年9月30日前。原、被告双方约定：原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；被告于2014年5月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书超180日以后，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。原告按合同约定向被告支付了全部购房款。 对上述双方无争议的要素事实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。 关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2014年5月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年5月30日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（即2020年11月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年11月3日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间问题，结合庭审举证、质证，原告提交的《商品房买卖合同》仅能证实原、被告双方就案涉房屋买卖进行相关约定，不能证实被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间。被告提交的《商品房屋备案证明书》、《不动产权证书》、《公告》、手机短信截屏图片，本院审查认为：案涉《商品房买卖合同》系2013年12月10日签订，此时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书应指交付涉案房屋《商品房屋备案证明书》。被告于2019年3月4日取得涉案房屋《商品房屋备案证明书》，于2019年6月10日取得《不动产权证书》，自2019年3月4日起，被告已具备交付文书条件。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得涉案房屋《商品房屋备案证明书》及《不动产权证书》，已具备转移登记的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但案涉《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。被告万丰公司在无证据证实其无法通知原告的情形下先行登报通知，该通知行为不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。被告万丰公司提交的短信截屏图片证实被告于2019年3月29日向182××××8387的手机用户发送短信通知毕节万丰国际商贸城的业主携带相关材料等办证，该手机号码系原、被告在签订《商品房买卖合同》时原告预留在被告处的电话号码，因此，被告万丰公司的该通知行为能认定为其已尽到书面通知的义务。故其承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的截止时间应认定为2019年3月29日。被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金具体金额以已付购房款307430.53元为基数，按日万分之二的标准从2017年11月3日起至2019年3月29日止计算为31419.4元（307430元×0.0002×511天）。 原告的不动产权证书已于2020年11月11日取得，因此对于原告诉请要求被告立即为其办理不动产权证书并交付的诉讼请求，本院不再进行处理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘睿支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金31,419.4元； 二、驳回原告刘睿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,485.00元，由原告刘睿负担1,129.00元，被告贵州毕节万丰置业有限公司负担356.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月十二日 书记员  郑 丹