安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0223民初14号原告：南陵县斌胜汽车运输有限公司，住所地芜湖市南陵县家发镇盛桥长山头原派出所三楼，统一社会信用代码913402235815169958。法定代表人：李胜利,总经理。被告：芜湖鲁班物业管理有限公司，住所地安徽省南陵县金色水岸小区二期C5幢一单元101室，统一社会信用代码91340223MA2RU2H96Q。法定代表人：汪卓俊，总经理。委托诉讼代理人:张玉林,安徽熊小平律师事务所律师原告南陵县斌胜汽车运输有限公司（以下简称“斌胜运输公司”）与被告芜湖鲁班物业管理有限公司（以下简称“鲁班物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告斌胜运输公司法定代表人李胜利，被告鲁班物业公司委托诉讼代理人张玉林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告斌胜运输公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付租赁合同违约金5000元;2、请求依法判令被告承担直接经济损失装修材料费13000元，装修费9500元，合计27500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月18日，原告与被告签订《鲁班金色水岸C4号楼一单元103室商品房租赁合同》一份。后经了解，被告将小区业主公共用房租赁原告使用，原告在不知情的情况下承租，该房属于毛坯房，原告作简易装修后（仅装修费用保留部分发票13000元）使用，合同约定租赁期三年2019年3月15日至2022年3月15日，原告依照合同约定一次性给付被告三年房屋租金。2019年12月30日被告终止本小区物业服务，原告与被告租赁合同被迫自动终止，原告多次向被告讨要已付的三年的房屋租金，并要求被告依照双方租赁合同约定，承担合同违约金及装修费直接损失，被告借口种种理由拖延，至今只退给部分租金，依照合同约定的违约金及装修费损失，至今分文没兑现。为维护原告合法权益，请求贵院依法判如所请。被告鲁班物业公司辩称，1、被告不是本案适格的主体，被告并未在合同上盖章，也未授权桂扬代为签订该合同，同时原告也未将款项支付到被告账户，被告也未向原告出具任何票据，该合同与被告无关。案涉租赁房屋系金色水岸C区物业管理用房，被告不可能签订违背法律法规规定的合同。2、即使原、被告之间的合同成立，案涉租赁合同也是无效合同，当时原告租赁该房屋时，该小区业主委员会还未成立，被告作为当时该小区的物业服务企业无权对外出租该房。原告在房屋租赁前，不对房屋的所有权证书进行核实和查明，就擅自与对方签订房屋租赁合同，是明知该房是物业用房而故意签订。其对无效合同的成立起了积极促进的作用，其本身已存在故意或重大过失，因此其对无效合同产生的后果应当承担主要责任。3、原告于2019年1月15日实际占有房屋，到2020年1月中旬终止合同，原告仅支付租赁费用4500元，尚欠3500元，原告少支付的3500元应在违约金中予以扣减。4、原告既主张违约金，又主张违约损害赔偿，显然违背法律规定，同时原告并没有证据证明其违约损害赔偿的金额明显高于违约金的约定。4、本案第二次庭审结束时，原、被告在法院的主持下到案涉房屋进行了勘察，结果已证实原告至今仍在该房屋中办公，也就说明原告并未因案涉租赁合同的解除而实际受到损失。被告认为合同双方的权利义务已经终结。本院经审理认定事实如下：2019年1月18日，原告斌胜运输公司与被告鲁班物业公司签订《鲁班·金色水岸C4#楼1单元103商品房租赁合同》，合同约定：出租方将其合法拥有的坐落于鲁班金色水岸C区1单元103室商品房出租给承租方使用，房屋为毛坯房，面积123㎡，承租方租赁该房用于设立公司，租赁期限为三年，自2019年3月15日至2022年3月15日止，租赁费用为每年8000元，本合同签订后承租方于2019年1月20日前一次性付清，出租方应保证其合法拥有该房屋的所有权，若因房屋所有权问题导致本合同无效或产生纠纷，全部责任应由出租方承担，承租方有权解除合同，并要求出租方承担违约金5000元，给承租方造成损失的按实赔偿。合同对房屋装修也进行了约定。被告加盖了芜湖鲁班物业管理有限公司发票专用章，桂扬在委托代表人栏签字。合同签订后，2019年1月22日，原告将22500元的房租通过银行转账支付到桂扬账户。2019年1月26日，原告与肖南平签订《房屋装修合同》，约定原告将所承租的金色水岸C4号楼一单元103室租赁房简易装修（办公室用）工程给肖南平承包装修，该合同属包工不包料，由原告一次性付给肖南平装修用工工资9500元。2019年2月1日，原告将装修工资9500元转账给肖南平，2019年2月2日将装修材料款13000元转账给张旭东，并开具了增值税普通发票。2019年12月30日被告终止在金色水岸C区的物业服务。2020年1月中旬双方终止了租赁合同。2020年1月9日，被告会计汪丽退还原告房租18000元。2021年2月2日，法院对案涉租赁房屋现场进行了勘验，对房屋现状进行了拍摄，显示该房屋主室仍由原告在办公使用，而该房屋其他部分由南陵县金色水岸C区业主委员会使用。2021年2月5日，原告将所有办公物品搬出该租赁房屋。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提交的营业执照、《鲁班·金色水岸C4#楼1单元103商品房租赁合同》、《房屋装修合同》、中国农业银行业务回单、网上银行电子回单、安徽增值税普通发票、账户对账单、南陵县金色水岸C区业主委员会于2021年2月5日出具的证明、腾空照片，本院于2021年2月2日现场勘验时拍摄的租赁房屋使用现状的照片等在卷证实，本院予以确认。本院认为：本案案涉房屋鲁班金色水岸C区一单元103室商品房是物业管理用房，被告鲁班物业公司未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途进行出租，违反行政法规强制性规定，故原、被告签订的《鲁班·金色水岸C4#楼1单元103商品房租赁合同》无效。原告承租该房后对该房进行了简易装修，支付装修材料费13000元，支付装修工资9500元，合计22500元。租赁合同载明该房为毛坯房，合同对房屋装修也进行了约定，被告对原告的装修是明知和认可的。2019年12月30日被告终止在金色水岸C区的物业服务，2020年1月中旬，双方因此也终止了租赁合同，被告会计汪丽退还原告房租18000元，其后原告继续使用该房屋主室作为斌胜运输公司办公室，小区业主委员会使用该房其他部分。2021年2月5日原告搬离该租赁房屋。致租赁合同无效的责任，被告未经业主大会同意改变房屋用途，擅自将物业管理用房进行出租，违反了行政法规强制性规定，应负主要责任，原告承租房屋应查明该房是否属于被告所有，应在查明产权确定被告是否有处分权后才能签订合同，继而对房屋进行装修，负有注意义务，原告在未查明该房产权及被告能否出租的情况下即与被告签订合同并对房屋进行装修，负次要责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，综合剩余租赁期内的装饰装修损失，原告在该房的实际使用时间和现状以及双方的过错程度，本院酌情确定被告赔偿原告装修材料费及人工工资损失35%，即7875元（22500×35%）。原、被告双方签订的租赁合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。因此该合同中关于违约金约定的条款也无效，故原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同中出租方注明为鲁班物业公司，合同中虽只加盖了鲁班物业公司发票专用章，未加盖鲁班物业公司的公司印章，但那只是公司内部管理问题，对外证明了鲁班物业公司对该合同的确认效力，应是公司行为，且租赁合同终止时，被告退还原告的房租18000元也由鲁班物业公司会计汪丽经办退还原告。印证了该租赁行为是公司行为。故对被告关于该租赁合同为桂扬个人所签订，与被告无关的辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《物业管理条例》第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告芜湖鲁班物业管理有限公司赔偿原告南陵县斌胜汽车运输有限公司房屋装修材料费及人工工资损失7875元，于本判决生效后10日内付清。二、驳回原告南陵县斌胜汽车运输有限公司其他诉讼请求。案件受理费244元（已减半收取），由原告南陵县斌胜汽车运输有限公司负担100元，由被告芜湖鲁班物业管理有限公司负担144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  黄旭初二〇二一年三月八日书记员  刘凌志附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《物业管理条例》物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。