湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2759号上诉人（原审原告）：阮倩，女，1989年1月28日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：谢琳琳，女，1978年4月1日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：王孔林，湖北聚力律师事务所律师。上诉人阮倩因与被上诉人谢琳琳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初4854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。阮倩上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一审、二审诉讼费用由谢琳琳承担。事实和理由：一、新冠××疫情属于不可抗力，因受此影响不能如期履行合同义务而要求变更、解除合同的，应免除部分或全部责任。谢琳琳应减免阮倩2月至4月租金并返还租金，在此前提下阮倩可补偿因退租产生的损失，具体为从阮倩搬离并归还钥匙到谢琳琳与下一租户签订租赁合同期间产生的原合同租金。二、一审认定合同未解除与事实不符。根据新增的聊天记录，双方已经口头就解约达成了一致，案涉房屋已经出租。押金仅具有补偿性的特点，合同解除后，阮倩享有押金返还请求权。谢琳琳于5月5日下午已将案涉房屋出租，新租户当天下午已经进房测量，口头承认已租房，具体证据可以让新租户或谢琳琳提供新租房合同，请求法院协同调查取证。同理，在合同符合法定及约定解除条件的情况下，阮倩有权要求谢琳琳退还已收取的5月6日的物业费30元。三、一审认定阮倩违约与事实不符。阮倩5月之前的房租已按时缴纳，5月3日提出退租，5月1日至5日的租金已经从押金中扣除，阮倩已提前告知解除合同，经过了谢琳琳同意，未导致合同目的无法实现，不构成根本违约，有权要求谢琳琳返还押金。四、谢琳琳在与阮倩达成口头一致的情况下不返还押金，构成不当得利，对阮倩经营状况造成影响，阮倩请求法院依法处理。谢琳琳辩称：无论疫情是否爆发，均不影响阮倩支付租金的合同义务。双方虽就解除租赁合同有过交流，但并未达成一致意见，谢琳琳并未放弃追究阮倩单方解除合同的违约责任。阮倩退租后，无论谢琳琳是否再次出租了案涉房屋，均系谢琳琳的权利，不影响对阮倩违约的认定。阮倩的各项上诉事由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。阮倩向一审法院起诉请求：一、谢琳琳向阮倩返还租房押金共计7213元；二、谢琳琳向阮倩支付垫付物业费用30元；三、谢琳琳承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2019年12月11日，阮倩、谢琳琳签订《不动产租赁合同》，约定：谢琳琳将其名下位于武汉市洪山区徐东路18号龙潭SOMO1栋12层B1201-02室出租给阮倩用于办公经营，租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日；每月租金8600元；租金每三月支付一次，每次租金于到期日前十日内支付，先付后租；租赁保证金8600元，签订合同时由阮倩支付给谢琳琳；乙方（阮倩）应按时交付租金，若逾期交房租，每逾期一日，按月租金的百分之三收取违约金；乙方（阮倩）未经甲方书面同意擅自提前解约或者其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方（阮倩）无权请求退还保证金，若给甲方造成损失的，乙方（阮倩）还应负责赔偿；乙方（阮倩）如提前退租应提前30天告知甲方（谢琳琳）。合同并对其他权利义务作出约定。签订合同后，阮倩向谢琳琳支付了一个月租金作为租赁保证金，并支付了2020年1月1日至2020年3月31日的租金。因“新冠××”疫情影响，双方经协商达成一致，谢琳琳同意阮倩按月交纳租金，每个月交纳租金一次，故2020年4月1日，阮倩向谢琳琳交纳了2020年4月份的租金8600元，后阮倩再未向谢琳琳交纳租金。2020年5月3日，阮倩向谢琳琳提出解除合同，提前退租，谢琳琳表示同意，但双方未就后续退还押金等事宜达成一致。2020年5月5日晚上，阮倩腾退案涉房屋，2020年5月6日上午，阮倩将案涉房屋钥匙交予谢琳琳。一审法院另查，阮倩交纳了2019年12月12日至2020年5月6日的物业费。一审法院认为，阮倩、谢琳琳双方签订《不动产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。“新冠××”疫情属于不可抗力，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，阮倩可与谢琳琳协商减免租金，但阮倩仅以疫情影响履约困难为由，要求解除合同的，一审法院不予支持。阮倩提出解除合同之时正值疫情逐步缓解期间，疫情的影响也并不导致合同目的无法实现，双方签订的合同期间为2年，阮倩不能以疫情为由擅自解约。一审庭审中，阮倩主张已与谢琳琳就解约达成了一致，诚然，在双方微信聊天中，阮倩要求退租，谢琳琳同意，但并不能视为阮倩、谢琳琳双方就解除合同已达成一致，合同的协商解除是指双方当事人通过协商一致将原合同加以解除，即通过双方当事人重新订立的合同消灭基于原合同形成的债权债务关系。解除合同协议的有效成立，也必须满足合同成立的一般要件。即，一是在合同的订立方式上，要通过要约和承诺的方式订立；二是在合同的内容上要具体确定，合同中不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容。本案虽然阮倩告知谢琳琳提前退租并解除《不动产租赁合同》，谢琳琳表示同意解除，但对于合同解除后的结算和清理事项，双方并未形成一致的意思表示，故双方当事人协商解除合同的合意并未有效成立。一审庭审中，阮倩主张曾与谢琳琳就结算和清理事项达成口头一致，但阮倩无其他证据佐证，且谢琳琳否认，一审法院不予采信。阮倩要求解除合同既不符合法定解除的条件，也不符合约定解除的条件，在此情况下，阮倩未交纳2020年4月之后的租金，谢琳琳抗辩阮倩违约在先，阮倩擅自终止合同行为导致谢琳琳损失，谢琳琳之抗辩有事实及法律依据，一审法院予以采信。阮倩交纳的租赁保证金具有担保合同履行的作用，在谢琳琳就租赁事宜对阮倩享有权利的情况下，一审法院对阮倩要求谢琳琳退还押金的诉请不予支持。同理，在谢琳琳就租赁事宜对阮倩享有权利的情况下，不宜判决谢琳琳先行退还已收取的5月6日的物业费30元。此外，阮倩表示谢琳琳在阮倩退租后立马出租了案涉房屋，谢琳琳不存在任何损失，但阮倩仅有其丈夫（即本案证人袁某）的口头证言，无其他证据佐证，一审法院对此不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回阮倩全部诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取25元，由阮倩自行承担。本院二审期间，阮倩围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。阮倩提交的证据均为微信截图，拟证实谢琳琳承认5月4日双方口头协议的内容，阮倩提出了减免疫情期间租金的要求和返还物业费的请求，谢琳琳提出现租户向其反映问题，案涉房屋已经出租，谢琳琳不履行口头协议。阮倩主张口头协议的内容为谢琳琳向阮倩退还3000元押金。谢琳琳对阮倩所提证据的真实性、证明目的均有异议，称双方未就合同解除达成一致，并无口头协议，案涉房屋在2020年5月5日尚未出租。经审理，本院确认一审查明事实属实，对阮倩二审所提证据及陈述，将结合全案事实作出判定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，阮倩主张其已与出租人谢琳琳就合同解除、清算事宜达成一致，谢琳琳应依约向其返还租房押金、垫付的物业费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：“（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”故，阮倩应对上述合同关系变更的基本事实承担举证责任。阮倩一审、二审提交的微信截图，均反映的是其与谢琳琳洽商退租、善后事宜的过程，尚不足以证实双方就合同解除后的权利义务达成完全的、明确的一致。阮倩关于其向谢琳琳提出返还押金、物业费的主张后谢琳琳予以允诺的上诉主张，欠缺证据予以证实，本院不予采信。案涉合同为以办公用房为标的物的两年期租赁合同，2020年5月3日阮倩向谢琳琳提出解除主张时，合同期限尚未届满，阮倩的行为严重违反了合同约定。当时新冠××疫情及其防控措施对商业经营所造成的影响基本已经消除，阮倩无权以此为由提出解约或主张减免违约责任。阮倩主张其就案涉合同享有法定解除权，无事实和法律依据，本院不予采信。阮倩关于由谢琳琳返还租房押金、支付垫付物业费的主张，以其关于合同解除的主张成立为逻辑前提，在该前提不成立、谢琳琳就租赁事宜对阮倩享有权利的情况下，一审法院驳回阮倩关于返还款项的情况，合法合理，本院予以维持。综上所述，阮倩的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阮倩自行承担。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二一年三月二十四日法官助理胡海洲书记员彭倩雯