广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30721号原告：蒋超，女，1986年6月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区汉溪大道**洛奥路**×××××××，公民身份号码362×××××××********。委托诉讼代理人：张子亮，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦嘉淇，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：贾翠玲，女，1983年3月26日出生，汉族，住黑，住黑龙江省牡丹江市阳明区××××××××××身份号码231×××××××********。委托诉讼代理人：张峥，广东引力律师事务所律师。原告蒋超诉被告贾翠玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张子亮、韦嘉淇，被告及其委托诉讼代理人张峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年4月至2020年3月租金48000元、水电费9130元，并支付违约金（违约金以57130为基数，从2019年4月6日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月23日，原告与被告签订《租赁合同》YB2019-0233A)，约定由被告承租位于佛山市南海区×××××××××××××××，租赁期限为五年，自2019年2月24日起至2024年2月23日止，第一、二年租金均为4000元/月。2019年2月24日至3月31日为免租期，被告自2019年4月1日起向原告支付租金及水电费。如被告未能按时支付租金及其他费用，每逾期一日，按被告欠费总额的千分之五的比例向原告支付违约金。合同签订后，原告已依约向被告交付了案涉物业，被告亦已使用案涉物业经营茶叶商铺。然而，被告从未向原告支付案涉物业的租金及水电费。2020年3月23日，原告将案涉物业交还上一手出租人吴怡雪，被告与上一手出租人吴怡雪重新签订《租赁合同》，至此，原告与被告签订的《租赁合同》终止。因此，被告至今仍拖欠原告2019年4月至2020年3月的租金48000元、水电费9130元，合计57130元。考虑到被告的经营状况，原告酌情将违约金的计算利率调整至每日万分之五，即暂计至2020年9月20日的违约金为15367.97元。为此，原告提起本案诉讼，请求法院判决支持原告全部诉讼请求。被告辩称，一、被告在不清楚原告是否为位于南海区穗盐路×××××××号综合楼自编×××××××号商铺（即佛山市优百酒店有限公司一楼左侧商铺和一二楼之间夹层隔楼位置）的合法所有权人或使用权人的情况下，与原告于2019年2月23日签订了编号为YB2019-0223A《租赁合同》。但在原告及案外人张伟明、吴怡雪另案[（2019）粤0605民初18779号]的诉讼过程中，被告被依法追加为第三人参加该案诉讼，被告据此得知原告及张伟明、吴怡雪于2017年11月3日签订了《承包经营协议书》，是由吴怡雪将位于佛山市南海区穗盐××××综合楼一至四层佛山市优百酒店有限公司、佛山市南海红屋美食店、烟酒行的经营管理权发包给原告及张伟明共同经营，故根据《承包经营协议书》作为共同承包经营的主体不仅仅是原告而且应该包括张伟明，原告单独以自己名义提起本案诉讼，主体不适格。二、原告与张伟明、吴怡雪所签订的《承包经营协议书》第十八条约定：“乙方在承包经营管理期内，不得转租、出售、抵押、转让、转包、转法人和相关证照等损害甲方利益的行为”，而原告将涉讼商铺转租给被告未经吴怡雪的同意或事后的确认，应当认定上述转租行为无效，即原告与被告于2019年2月23日签订的《租赁合同》应当无效，基于无效合同产生的法律后果是被告向上述商铺的权利人支付实际使用费，而被告向原告支付了2万元的押金，该2万元押金可以直接抵扣相应的实际使用费。同时由于原告与被告之间的合同无效，原告关于违约金的计算（自2020年9月21日起的违约金以57130元为基数，按照每日万分之五计算至实际清偿之日止）缺乏事实及法律依据，不应当得到支持。三、由于在被告与原告上述租赁合同期间，张伟明跟被告说明其与原告是合伙关系，由于张伟明长期需要茶叶烟酒等送礼，张伟明要求与被告合作，由张伟明从被告处以较低的价格拿茶叶烟酒，到时结算抵扣租金，故而张伟明在被告处多次、经常性拿取茶叶烟酒等价值近7万元，张伟明拿取的上述物品价值已事实抵扣了被告应支付的场地使用费（租金）。原告应当知晓上述事实，否则在被告使用上述商铺过程中原告没有主动向被告电话或到商铺追讨相应的租金，明显是原告与张伟明两人恶意串通意图通过这种方式重复收取被告费用，原告的该项诉讼请求不应当得到支持。四、原告起诉时间为2020年9月29日，故其本案关于2019年9月之前的租金已超过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。除原告提供的通知外，当事人对对对方提供证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认并附卷佐证。原告提供的通知部分没有盖章，且为案外人佛山市优百酒店有限公司单方出具，被告对该证据真实性、合法性及关联性均不予认可，在无其他证据补强佐证的情况下，本院对该证据不予采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：佛山市南海区×××××××××××××综合楼已取得房地产权证（粤房地证字第C6744240号），登记权属人为佛山市南海区×××××××边股份经济合作社。2019年2月23日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××××××××（即佛山市优百酒店有限公司一楼左侧商铺和一二楼之间夹层隔楼位置）出租予乙方独立经营；租赁期为五年，自2019年2月24日起至2024年2月23日止；租赁期间内，第一、二年租金均为4000元/月，即2019年2月24日至2021年2月23日的纯租金为每月4000元，第三年开始每年每月租金在上一年租金基础上递增5%；租金按月结算，乙方应于每月5号前一次性足额向甲方缴纳当月租金；电表、水表由甲方提供，电费按1.5元/度标准收取，水费按5元/吨收取；乙方应在签订本合同的同时向甲方交付押金20000元作为合同履约保证金。若乙方未按时支付全部合同履约保证金，则本合同解除，乙方已交纳的费用不予退还，甲方有权另行出租所租位置；如乙方未能按合同约定的时间支付租金及其他费用，除须补交外，每逾期一天，按乙方欠交总金额千分之五的比例向甲方交付滞纳金，逾期超过五天的，甲方除有权按乙方欠交总金额每逾期一天千分之五的比例向乙方收取滞纳金外，在未能书面与甲方取得同意延期交付租金的情况下，在通过电话、以及上门催租达到5天未果，视作为乙方违约。已收的履约保证金及其它费用不予退还；其他：租金从2019年4月1日起计，乙方可在2019年2月24日开始进行装修。同日，原告向被告出具收据，确认收到被告交来涉讼商铺租赁押金20000元整。诉讼中，原、被告一致确认：原告已于2020年3月23日将涉讼商铺交还予案外人吴怡雪。本院认为，涉讼商铺所在楼栋已经取得房地产权证，合法适租，原、被告签订的《租赁合同》由双方签字确认，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告据此起诉主张上述《租赁合同》项下的权利，诉讼主体适格。原告诉请被告支付2019年4月至2020年3月期间的租金及水电费，被告确认其于2020年3月23日前一直有正常使用涉讼商铺且从未向原告支付过租金及水电费，并抗辩主张原告的搭档张伟明及其父亲从其商铺拿茶叶等货物用以抵扣涉讼商铺的租金及水电费，故被告无需再向原告支付租金及水电费。经审查，被告未能提供充分有效的证据对其抗辩主张的事实予以证明，况且，张伟明及其父亲并非涉讼《租赁合同》的缔约方，本案亦无证据表明原、被告及张伟明等各方就以茶叶等货物抵扣涉讼商铺的租金及水电费事宜达成一致意见，故被告以此为由拒绝支付涉讼商铺租金及水电费予原告，缺乏理据，被告若与张伟明或其他人就茶叶等物品的货款存在争议或纠纷，可另寻法律途径解决，本院对其该项抗辩主张不予支持。被告应向原告支付其租赁使用涉讼商铺期间的租金及水电费。考虑到新冠肺炎疫情及政府一系列防疫措施对被告经营存在的影响，本院结合合同约定及履行情况，根据公平原则，酌情认定2020年2月、3月份的租金减半收取。经核算，被告应支付予原告2019年4月1日至2020年3月期间的租金数额为44000（4000×10+4000÷2+4000÷2=44000）元。被告在答辩状中提出可将其向原告支付的押金20000元用以抵扣租金及水电费。根据涉讼《租赁合同》的约定，上述押金实质上是针对整个租赁期限的履约保证金，被告虽然逾期支付租金违约在先，但原告作为出租方在2020年3月23日之后实际上也无法继续提供涉讼商铺予原告使用，因此，本院结合合同履行情况及当事人损失等因素，根据公平原则，酌情认定由被告没收相当于两个月租金的押金8000（4000×2=8000）元，其余的12000元应由原告予以返还，同时为减少当事人的讼累，本院认定将该12000元直接在被告应支付的上述租金44000元中予以抵扣，即被告应支付予原告的租金为32000（44000-12000=32000）元。至于原告诉请的水电费，原告提交的催收水电费通知是由佛山市优百酒店有限公司出具，且其提交的仅为2019年5月至10月的通知，部分通知没有佛山市优百酒店有限公司盖章，而涉讼《租赁合同》或本案其他证据并无显示佛山市优百酒店有限公司有权代原告收取涉讼商铺的水电费，况且，原告提供的上述通知为佛山市优百酒店有限公司单方出具，被告对该证据亦不予确认，在无其他证据予以补强佐证的情况下，不足以证明涉讼商铺实际产生的水电费数额，原告依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告关于水电费的诉讼请求不予支持。此外，被告迟延支付租金确会造成原告资金被占用的损失，本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及损失等因素，根据公平原则，酌情认定被告以32000元为本金，从本案起诉之日即2020年11月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息于原告。原告诉请的租金及违约金数额超出本院上述核定范围的，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贾翠玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋超支付租金32000元及利息（利息以32000元为本金，从2020年11月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告蒋超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费806.23元（原告已预交），由原告蒋超负担317.23元，由被告贾翠玲负担489元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告蒋超,本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年三月十二日书记员 李和仪