广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32883号原告：章胜光，男，1970年3月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区××××××××××，公民身份号码：330××××××××××××518。原告：邢丽芬，女，1973年6月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区××××××××××，公民身份号码：330××××××××××××828。被告：保利华南实业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道82区灯湖西路20号保利洲际酒店15楼，统一社会信用代码：914×××××××××××950L。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：张婧，广东力诠律师事务所律师。被告：保利物业服务股份有限公司南海分公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××427X。负责人：赵广峰。委托诉讼代理人：张忠，男，公司员工。原告章胜光、邢丽芬与被告保利华南实业有限公司（保利华南实业公司）、保利物业服务股份有限公司南海分公司（保利物业南海分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序于2021年1月29日公开开庭进行了审理，两原告、被告保利华南实业公司的委托诉讼代理人张婧、被告保利物业南海分公司的委托诉讼代理人张忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将严重受损的木地板、窗框线、拆掉的护栏恢复原状或赔偿经济损失5000元；2.将房子外墙修复至原状；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2011年11月从被告保利华南实业公司处购买位于广东省佛山市南海区***38-1-3303室的物业，2013年下半年9月份收楼后即可开始装修，并于2014年元旦入住。2014年上半年雨水多了就发现房子主卧的飘窗和卫生间、外墙等多处严重漏水，后经过与二被告协商，进行了修复。2016年又发现书房窗户外墙、厨房漏水等问题。经查是由于楼体外墙建筑质量问题导致外墙壁漏水进来。原告曾多次向被告保利物业南海分公司反映，催促后也有给予补漏，但补后还是照样漏水，但被告保利物业南海分公司百般拖延拒不履行维修义务。后经多次投诉反映，2019年的9月份被告保利华南实业公司派人查漏维修，为了查出真正的漏水点在什么地方，连窗户护栏也被他们拆除，截止目前未能来重新安装护栏，存在着很大的安全隐患。同时也因长期漏水导致窗框线、木地板泡水严重受损。房子外墙维修后用水泥刷，水泥那块有孔，不美观，要求恢复至原贴外瓷砖。原告认为被告保利华南实业公司作为涉讼楼盘的开发商理应对出售的物业质量出现问题导致损失承担赔偿责任，被告保利物业南海分公司作为被告保利华南实业公司委托的具体负责小区物业服务的公司，同样应当对给原告造成的经济损失承担法律责任。被告保利华南实业公司辩称，1.被告保利华南实业公司已于2013年9月20日将涉讼房屋交付给原告，且原告在签订《商品房买卖合同》时应当知道房屋保修范围和期限的规定，亦知道如何报修。原告于2019年才向保利华南实业公司主张维修责任已超出保修责任范围和期限，应由其自行承担房屋修复责任。根据保利华南实业公司与原告于2011年6月30日签订的《商品房买卖合同》第16条，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商铺住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。又根据附件《住宅质量保证书》第4条，屋面、墙面、厨房、卫生间、地面防水保修期限是5年，自交楼之日起计算。超出保修期和保修责任范围的，物业管理公司可以代为维修，但费用由当事人支付。原告主张的诉讼请求为要求将严重受损的木地板、窗框线、拆掉的护栏恢复原状、房子外墙恢复原状。首先，关于木地板、窗框线、房子外墙，根据原告的起诉书，原告于2013年9月20日收楼，保修期限至2018年9月20日，原告的主张已过保修期限。同时，对于护栏，原告称2019年1月保利华南实业公司维修房屋时拆除了护栏，此时已过保修期，护栏修复事项应由原告自行解决并承担费用。2.原告未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的原告承担不利的后果。原告称多次向保利华南实业公司进行投诉反映、催促维修，但其提供的证据中没有在质保期内的相关投诉反映证据。只有一个2019年12月13日出具的《情况说明》，此时早已过保修期，且狮山镇政府也回应因房屋已过保修期，保利华南实业公司无义务对该房进行维修。同时，原告称保利华南实业公司拆除了窗户护栏，也未能从其提供的相关证据材料中予以证明。《最高人民法院关于适用综上所述，原告的诉讼请求已过保修责任期限，同时，其应当对举证不利承担相应的法律后果。故原告要求保利华南实业公司恢复原状、承担诉讼费的请求，没有事实和法律依据。原告诉请不明确，诉请金额无计算依据，原告房屋已使用近8年，恢复原状是指恢复至何时的原状，且恢复原状无合同依据。被告保利物业南海分公司辩称，一、本案案由为商品房预售合同纠纷，原告提出的房屋质量保修责任、房屋外墙恢复原状、因房屋质量问题造成经济损失的赔偿问题，被告保利物业南海分公司非《商品房买卖合同》合同相对方，主体不适格，被告保利物业南海分公司无须承担上述责任。根据被告保利物业南海分公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告保利物业南海分公司与原告仅存在物业管理服务合同关系，上述责任应由相关主体承担。二、被告保利物业南海分公司已按照双方签订的《前期物业服务协议》履行了物业管理服务义务，被告保利物业南海分公司不存在违约行为。同时被告保利物业南海分公司提交的证据《情况说明》中已明确被告保利物业南海分公司已经就漏水问题给予补漏。被告保利物业南海分公司自签订《前期物业服务协议》以来，严格按照合同约定尽心为原告提供各项物业管理服务，即使原告的要求已超出《前期物业服务协议》约定，被告保利物业南海分公司仍然以尽心服务业主为宗旨，积极协助原告解决相关诉求及问题。故被告保利物业南海分公司已完全履行了《前期物业服务协议》，不存在违约行为。综上所述，应依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.商品房买卖合同、住宅质量保证书、住宅使用说明书复印件各1份；2.不动产权证复印件1份；3.物业服务合同复印件1份；4.情况说明复印件1份；5.室内、外墙照片1组（有手机原本核对）；6.12345微信回复截图复印件1张。证据1-6共同证明原告房屋存在质量问题，被告为维修拆除了原告装修，导致原告损失。两被告没有提交证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2011年6月30日，两原告（买受人）与被告保利华南实业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定原告向被告保利华南实业公司购买位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋），总价930947元，出卖人应当在2013年9月20日前将经验收合格、已办理竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付予买受人使用；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；等等。合同附件一为房屋平面图。《住宅质量保证书》载明保修范围、保修期限：主体结构保修50年，屋面、墙面、厨房、卫生间、地面防水保修5年，墙面、天花抹灰层脱落保修2年，地面空鼓、开裂保修2年，五金件安装保修2年，灯具、电器、水电管线的安装保修2年，排水管道堵塞保修2年，智能化系统保修1年。原告章胜光（甲方）与被告保利物业南海分公司（乙方）签订物业服务合同，约定乙方为甲方提供物业管理服务，甲方向乙方缴纳物业服务费用，物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，环境卫生，保安服务，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理服务；物业管理服务质量包括：房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹等等。2013年9月7日，原告接收涉讼房屋。2017年9月4日，涉讼房屋登记至两原告名下。2017年9月23日的照片显示涉讼房屋书房靠窗木地板破损，被告保利物业南海分公司的人员在查看涉讼房屋书房窗户。因维修涉讼房屋书房的窗户漏水问题，造成窗户周边多处外墙瓷砖破损。诉讼中，原告陈述：第1项诉请中的木地板、窗框线、护栏位于书房，有几块木地板、窗框线因漏水损坏，护栏是因维修拆除，原告要求被告赔偿损失，由原告自行恢复；2016年已电话向物业公司报修书房，物业公司直至2017年才来查看，2019年才维修。被告保利物业南海分公司陈述：被告保利物业南海分公司至少去了涉讼房屋五次维修书房，原告不同意按被告保利物业南海分公司的维修方式维修，要求按原告的方案维修，后2019年由被告保利华南实业公司维修好漏水问题，维修过程损坏了一块木地板和窗框，当时协商由保利华南实业公司负责更换，但原告以色差为由要求更换全部木地板，双方无法达成一致意见。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。原告、被告保利华南实业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉讼合同约定被告保利华南实业公司自涉讼房屋交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，《住宅质量保证书》载明墙面防水的保修期限为5年。原告于2013年9月7日接收涉讼房屋，故涉讼房屋墙面防水的保修期限至2018年9月6日。被告保利物业南海分公司在诉讼中确认涉讼房屋书房存在漏水问题，2019年由被告保利华南实业公司维修好，而现有证据反映被告保利物业南海分公司的人员于2017年9月23日已在查看涉讼房屋书房窗户，即原告在2017年9月23日已向被告保利物业南海分公司反映涉讼房屋书房窗户漏水问题，其时尚在涉讼房屋墙面防水的保修期限内，相应漏水问题应由被告保利华南实业公司负责保修。因漏水、维修导致原告书房的木地板、窗框线损坏及因维修拆除原告书房窗户护栏，被告保利华南实业公司应承担修复或赔偿损失的责任。原告要求赔偿损失，本院予以采纳。原告主张上述损失为5000元，但未提供充分的证据予以证明，本院结合涉讼合同附件一房屋平面图、原告提供的照片酌定被告保利华南实业公司赔偿3000元予原告，原告主张超出核定部分，本院不予支持。被告保利华南实业公司维修涉讼房屋书房的窗户漏水问题，造成窗户周边外墙瓷砖有多处破损，从原告的陈述来看，原告要求恢复原状实为要求以与现有外墙瓷砖颜色、规格相同的瓷砖更换破损的瓷砖，本院予以支持，但原告应为被告保利华南实业公司履行修复义务提供相关便利。如前所述，涉讼房屋的书房窗户漏水问题应由被告保利华南实业公司进行保修，因漏水、维修导致的损坏应由被告保利华南实业公司修复或赔偿损失，原告主张被告保利物业南海分公司承担责任没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告保利华南实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失3000元予原告章胜光、邢丽芬；二、被告保利华南实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内以与现有外墙瓷砖颜色、规格相同的瓷砖更换佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××书房窗户周边外墙破损的瓷砖；三、驳回原告章胜光、邢丽芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费50元，减半收取计25元（两原告已预交），由被告保利华南实业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二一年三月十日书记员  黄晓璇