河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终216号上诉人（原审原告）：张永杰，男，汉族，1988年5月10日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：赵珂，河南展骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈童，河南展骥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河新泰置业有限公司，住所地：源汇区长江路西段沙澧馨苑门面房。法定代表人：赵军磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：李莉，河南信鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈青青，河南信鼎律师事务所律师。上诉人张永杰与被上诉人漯河新泰置业有限公司（以下简称新泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张永杰上诉请求：1、请求依法撤销（2020）豫1102民初1191号民事判决并依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，判决错误。1、《建筑法》第61条第2款和《城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。双方签订的《商品房买卖合同》第9条、第10条约定，交付房屋时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但一审中，被上诉人未提供确实充分的证据证实涉案房屋已经验收备案，符合法定和双方合同约定的交房条件。至今，上诉人仅领取一把装修钥匙，且小区供电仍为临时供电。2、2020年9月27日，漯河市中级人民法院作出的（2020）豫11民终1571号民事判决书，已认定涉案房屋即便于2019年9月25日取得《建设工程质量监督报告》，亦尚不具备交付条件。因此，一审判决认定领取钥匙即房屋完成交付，明显错误。综上所述，一审判决认定事实错误，判决错误，上诉人根据《民诉法》第164条的规定，提起上诉，请求人民法院依法判决撤销一审判决并依法改判。新泰置业公司答辩称：1、上诉人一旦领取了钥匙，开发商就不具有开启房屋的钥匙了，故上诉人已经实际占有了涉案房屋。2、2019年漯河市中级人民法院做出100多份判决书，其中80多份判决书均认定开发商交付钥匙视为交付房屋。张永杰向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决新泰置业公司支付逾期交房违约金暂定10000元（从2017年2月1日起至交房之日止的逾期交房违约金）；2、本案诉讼费由新泰置业公司承担。一审法院认定事实：2015年8月13日，新泰置业公司作为出卖人，张永杰作为买受人，签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：张永杰购买新泰置业公司开发的位于漯河市源汇区××自××单元××商品房××套，房屋预测建筑面积87.47平方米，单价为每平方米3660元，房屋总价款320140元。合同第九条约定了商品房交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条（一）交付时间和手续：出卖人应当在2017年1月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。2.出卖人逾期交房的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日址，延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金；延期交付超出180个工作日（含180个工作日）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。附件十一补充协议第八条：合同第八条附件：……3.国家政府相关法律政策调整导致交付延迟的；4.由于出卖人意志之外政府因素导致重大设计变更的；……7.遇城市人民政府重大城市规划，市政工程，地下文物障碍及突发性公共事件导致施工受阻或停工的；……合同签订后，张永杰按照合同约定交付了购房款。2018年10月7日，张永杰领取钥匙。新泰置业公司提供有漯河市政府因环保、扬尘治理等政策发布的相关文件、（2019）豫1102民初748号、（2019）豫1102民初1237号、（2019）豫1102民初1684号、微信截图及漯河市西城区建设与环境保护局关于月亮山路进场施工的通知。欲证明因政府环保、扬尘治理等政策及极端天气原因造成工期顺延，按照案涉合同附件十一补充协议8.3之规定，新泰置业公司不承担责任。张永杰经质证认为，月亮山进场通知是对道路的改造，并不要求停工，不应计算在因不可抗力停工的时间内。因政策原因造成的停工扣减顺延时间应当确定在双方约定交房日期之前，对约定交房日期之后因政策原因造成的停工不应当予以扣减。判决书所认定的因政策原因导致的逾期交房时间，是依据政府相关文件所确定的停工时间为依据，两个时间不能重复计算。新泰置业公司要求对政府环保、扬尘治理等原因导致的停工天数不承担逾期责任，一审法院认定如下，经一审法院审核新泰置业提交的文件，经一审法院审核新泰置业公司提交的文件，1.漯建[2016]172号（2016年8月25日-2016年9月6日，停工13天）；2.漯环委办通知（2016年9月30日-2016年10月7日、2016年10月14日-10月16日，共停工11天）；3.漯环委办[2016]6号（2016年10月18日-2016年10月23日，停工6天）；4.（2019）豫1102民初748、1684号判决书（2016年10月28日-10月31日、2016年11月2日-2016年11月10日，共停工13天）；5.漯环委办[2016]13号（2016年11月12日-2016年11月18日，停工7天）；6.（2019）豫1102民初1237号判决书（2016年11月18日-2016年11月24日停工6天）；7.漯环委办[2016]24号（2016年11月25日，停工1天）；8.关于启动重污染天气黄色预警（Ⅲ级）响应的紧急通知（2016年12月1日-12月4日，停工4天）；9.漯建明电[2016]59号、漯政办明电[2016]38号（2016年12月5日-12月31日，停工27天）；10.（2019）豫1102民初1237号判决书（2017年1月1日-1月5日、1月10日-2月8日，共停工35天）；11.（2019）豫1102民初748号判决书（2017年2月19日、3月1日、3月5日、3月19日各停工1天，3月24日-3月26日停工3天，4月20日停工1天，共停工8天）；12.漯环委办[2017]19号（2017年3月31日-4月2日，停工3天）；13.漯环委办[2017]20号（2017年4月5日-4月7日，停工3天）；14.漯气防办[2017]6号（2017年5月4日-5月6日，停工3天）；15.（2019）豫1102民初748号判决书（2017年6月1日、2017年10月16日-10月18日、10月26日-10月30日，共停工9天）；16.漯环攻坚办[2017]133、138号（2017年11月1日-12月31日，停工61天）；17.（2019）豫1102民初748号判决书（2018年1月6日-1月7日，停工2天）；18.（2019）豫1102民初1237号判决书（2018年1月12日-1月23日停工12天、）；19.（2019）豫1102民初748号判决书（2018年2月14日-2月24日停工11天、2月27日-3月5日停工7天、3月9日-3月16日停工8天、3月23日-3月29日停工7天，共停工33天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，新泰置业公司在其中的257天期间不承担逾期责任的主张，一审法院予以支持，其他未提供证据证明的停工天数一审法院不予认定。一审法院认为，张永杰与新泰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。张永杰已经按照合同约定支付了购房款，新泰置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。关于逾期交房违约金的起算点问题。合同约定的交房日期为2017年1月31日前，新泰置业公司主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延，经查，案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工257天，交房日期应向后顺延，新泰置业公司抗辩有理，予以采信。一审法院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2017年10月15日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在买受人张永杰已领取钥匙、占有房屋的情形下，应当认定本案商品房已完成交付，出卖人仅负有补足完善缺项的合同义务。故新泰置业公司逾期交房违约金计算期间确定为自2017年10月15日至2018年10月6日。由于双方约定“延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金”，新泰置业公司在2018年6月28日之前不应当支付违约金。综上所述新泰置业公司逾期交房违约金为320140元×日万分之零点五×100天=1600.7元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、漯河新泰置业有限公司于本判决生效之日起五日内向张永杰支付逾期交房违约金1600.7元；二、驳回张永杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张永杰负担35元，漯河新泰置业有限公司负担15元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张永杰提交以下新证据：一、“月湾湖东岸”二期工程承诺书。来源：2019年6月4日，由新泰置业出具。证明新泰置业公司承诺2019年9月底前房屋达到入住条件，逾期交付房屋的，支付违约金一倍的经济赔偿。二、物业催缴通知书。来源：2020年12月26日，由丰泽园物业公司张贴。证明丰泽园物业公司催缴物业费起算时间是2019年10月1日，即2019年10月1日之前房屋未达到入住时间，无物业费。三、小区现状照片。来源：2020年11月到2021年1月，由小区业主拍摄。证明1、2020年11月，小区才接入电力公司供电，之前系临时用电；2、2020年12月，小区绿化及消防设施均未完成。四、（2020）豫11民终1568号、（2020）豫11民终1571号民事判决书两份。来源：裁判文书网下载。证明1、漯河市中级人民法院未认定领钥匙即房屋完成交付；2、漯河市中级人民法院认定涉案小区直至2019年9月25日仍不符合验收交付条件。被上诉人新泰置业公司质证称：对证据一、二、三的真实性均有异议，不是原件，应提供原件。对证明目的有异议，上诉人领取了钥匙，已完成对涉案房屋的占有。关于证据四，本合议庭作出的（2020）豫11民终1771号民事判决书中，认定领取钥匙视为交付房屋，本案应适用同案同判原则，领钥匙视为交房。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人张永杰与被上诉人新泰置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定交房日期为2017年5月31日前，新泰置业公司虽未在合同约定的时间内交付涉案房屋，但其主张应扣除因治理大气污染等原因延期的相应天数抗辩理由成立，扣除后其不应承担逾期交房的违约责任，一审判决新泰置业公司不支付逾期交房违约金有事实和法律依据。涉案房屋2019年9月25日经漯河市住房和城乡建设局验收合格，取得《建设工程质量监督报告》，此时，涉案房屋已满足使用功能，具备交房条件，张永杰也于2018年10月7日领取钥匙并实际占有涉案房屋，其以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件的理由不能成立。综上所述，张永杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张永杰负担。本判决为终审判决。审判长  寇文启审判员  王三超审判员  李 冲二〇二一年三月四日书记员  赵 帅