湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂28民终30号上诉人（原审被告）：恩施州粮油储备有限公司，住所地湖北省恩施市龙凤镇小龙潭村闸口组，统一社会信用代码：91422800MA48KJQK1D。法定代表人：李志祥，董事长。委托诉讼代理人：黄正明，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江琳，女，1971年4月3日出生，土家族，住湖北省巴东县，委托诉讼代理人：陈永红（江琳之夫），男，1973年10月3日出生，住湖北省巴东县，上诉人恩施州粮油储备有限公司（以下简称州粮油储备公司）因与被上诉人江琳合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2019）鄂2823民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。州粮油储备公司上诉请求：撤销一审判决，驳回江琳的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，采信证据错误。没有对《房屋租赁经营合同》《房屋租赁补充合同》《房屋租赁合同终止通知书》的内容作出具体认定；2.一审法院认定双方当事人就合并处置江琳的资产达成了口头协议或其他形式的协议缺乏依据。第一，州粮油储备公司没有派人参与江琳组织的第二次评估；第二，州国资委接待江琳一方的上访行为发生在拍卖截止日后，此时竞买人已经交纳了保证金，该信访接待行为不是合并处置的承诺，信访接待人是州国资委而不是州粮油储备公司；第三、州粮油储备公司的资产属于国有资产，江琳诉争的资产属私有资产，不可能合并处置；第四、案涉资产评估价格虚高，江琳表示自己要购买，在州粮油储备公司要求其签订购买承诺书时，江琳拒绝签订；第五、江琳不签承诺书又不购买的原因是江琳要求州粮油储备公司将国有资产部分按评估价格出卖，基于此，双方就此事没有形成合意，不能认定江琳对其请求履行了承诺。3.一审法院认定江琳遭受了630.8万元的经济损失缺乏依据。案涉评估报告不能反映江琳的投入情况，不能作为有效证据使用。江琳装潢和改造后已实际经营，获得了相关利润，装潢应当折旧；州粮油储备公司出卖房屋后，案涉房屋仍由江琳使用，其改造和装潢的投入并没有损失；江琳一直没有给州粮油储备公司交付租金或房屋占有费，也没有给王丹阳交付租金，故其装潢没有损失。4.一审法院适用《中华人民共和国合同法》的第十条、第十三条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十条处理本案错误。江琳起诉的是侵权之诉，一审法院以违约之诉判决本案超出了当事人的诉讼请求，江琳辩称：国有资产与私有资产应得到平等保护。本案涉及江琳及弱势群体的身家性命和血汗钱、保命钱，希望法院遵从公平正义原则，保护江琳的合法权益。虽然州粮油储备公司是上诉人，但本案能做主的是相关行政领导。而原州粮食局的领导在处置国有资产的过程中，性质恶劣，原委托诉讼代理人刘宾伪造了多份法律文书。江琳向一审法院起诉请求：1.因被告变卖国有资产时对原告的装修附合物处置失当，请求依法判令被告补偿原告装修附合物经济损失共计人民币1017.82万元（双方委托评估价）及其利息（自2012年7月30日之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至还清之日止）。2.依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告州粮油储备公司系恩施州千重浪粮油储备有限公司更名而来。2009年7月7日，原告江琳委托刘智举并以刘智举的名义与恩施州千重浪粮油储备公司签订《宾馆租赁经营合同》，恩施州千重浪粮油储备公司将其位于巴东县××××天路综合楼的部分房屋和宾馆内现存的设施、设备出租给江琳经营宾馆。合同约定了租赁期限为一年，自2009年7月18日至2010年7月17日止；合同期满不再续租，承租方应在合同期满的次日无条件将所有承租标的物交还给出租方等主要内容。该合同履行完后，2010年7月16日，原告江琳委托刘智举并以刘智举的名义与更名后的州粮油储备公司又签订了《房屋租赁经营合同》。合同约定了州粮油储备公司将其位于巴东县××××天路综合楼的部分房屋和宾馆内现存的设施、设备出租给刘智举经营宾馆；租赁期限为一年，自2010年7月18日至2011年7月17日止，合同期满如不再继续出租，承租方应在合同期满的次日无条件将所承租的标的物交还给出租方，每延期交付一天，按合同约定的租金标准向出租方双倍支付占用费等主要内容。该合同一并还对租赁价款及履约保证金收取办法、标的物的使用、维修及其交接办法、经营范围及限制、双方的权利与义务、违约责任等进行了约定。按照合同的约定，原告江琳以刘智举的名义向州粮油储备公司交纳了合同期内的全部租金、管理费用及履约保证金共计263650.00元。随后，原告江琳对所承租的房屋及设备、设施在征得被告州粮油储备公司同意的前提下进行了全面装潢改造。装潢改造结束后原告江琳于2011年4月20日对外以巴东县香巴拉大酒店的名义正式营业。2011年7月5日，被告州粮油储备公司向刘智举发出《房屋租赁合同终止通知书》，称刘智举2010年7月16日与其签订的房屋租赁合同依约定将于2011年7月17日租期届满，正式通知刘智举在合同期满后七日内按合同约定向州粮油储备公司办理租赁标的物交接手续，逾期将按合同违约条款处理。2011年7月8日，州粮油储备公司的工作人员黄正明、刘宾、郑永朝与江琳、陈永红、李黎明就租赁房屋延期一事进行沟通协商后，决定仍由刘智举代表江琳并以刘智举的名义与州粮油储备公司签订《房屋租赁补充合同》。双方在该合同中约定房屋租赁期限延期至2011年9月30日止；刘智举自合同签订时一次性付清延期到9月30日的房屋租金44500元。按照补充合同的约定，原告江琳以刘智举的名义交纳了延期后的租金44500元。2011年9月21日，州粮油储备公司又向刘智举发出《房屋租赁合同终止通知书》，称刘智举于2011年7月8日与其签订的房屋租赁补充经营合同将于2011年9月30日正式到期，所租赁房屋属国有资产，现根据上级主管部门的要求，欲对该房屋进行处置，经公司研究决定不再与刘智举签订租赁合同，刘智举必须在2011年9月30日前向公司返还该租赁房屋，并于合同届满七日内办理租赁标的物交接手续，逾期将按原合同违约条款处理，同时请刘智举做好竞买的准备。2011年9月30日后，江琳与州粮油储备公司并未进行相关财产的移交。2011年3月，被告州粮油储备公司的上级主管部门恩施州粮食局向恩施土家族苗族自治州人民政府报送请示报告，申请审批州粮油储备公司所属巴东国有资产处置方案，恩施州人民政府随后审批同意该资产处置方案。同年6月26日，被告州粮油储备公司向恩施土家族苗族自治州国有资产监督管理委员会报送《关于申请审批州粮油储备公司所属巴东国有资产处置方案的请示》，申请审批州粮油储备公司所属巴东国有资产处置方案。原告江琳在知悉所承租的房屋拟进行国有资产处置后于2011年7月5日以刘智举的名义向被告州粮油储备公司递交了《关于请求合并处理巴东香巴拉大酒店附加值资产的函》，表示愿意积极配合州粮油储备公司及各级主管部门的国资处置工作，可以如期交割给州粮油储备公司清场，提供一切便利条件，一如既往地保持友好合作态度并愿意参与购买该国有资产，同时要求州粮油储备公司确保承租方享有同等条件下的优先购买权及租赁期间内装潢改造产生的附加值资产合并加入主体资产一并处置。嗣后，巴东县香巴拉大酒店委托宜昌红峡资产评估有限公司对其实物资产进行评估。2011年7月24日，宜昌红峡资产评估有限公司作出宜峡评报字[2011]067号巴东县香巴拉大酒店实物资产评估报告书，以2011年6月30日为评估基准日，将巴东县香巴拉大酒店委托评估的实物资产的价值评估为1121.65万元。后因被告州粮油储备公司认为宜昌红峡资产评估有限公司对实物资产的评估价值过高，原告江琳根据州粮油储备公司的要求再次在湖北楚峡律师事务所、州粮油储备公司、恩施市物价局价格认证中心、湖北赛因特资产评估有限责任公司等单位工作人员共同参与下对涉案实物资产进行了核实。在核实相应实物资产后，原告江琳以巴东县香巴拉大酒店的名义又委托湖北赛因特资产评估有限责任公司对涉案实物资产进行评估。2011年9月15日，湖北赛因特资产评估有限责任公司作出鄂赛评报字[2011]第142号评估报告，以2011年7月31日为基准日，将巴东县香巴拉大酒店委托评估的实物资产（不含房地产）的价值评估为人民币1017.82万元，其中流动资产47.27万元、固定资产970.55万元（房屋改造及装修部分630.80万元）。2011年11月4日，恩施州国有资产监督管理委员会作出《恩施州国资委关于州粮油储备公司〈关于申请审批州粮油储备公司所属巴东国有资产处置方案的请示〉的批复》，同意州粮油储备公司所属巴东站国有资产作变现处置，并按照“进场交易”原则进场交易。被告州粮油储备公司随后委托武汉光谷联合产权交易恩施有限公司恩施州国有资产产权交易中心代为办理州粮油储备公司巴东综合楼房地产转让事宜。2011年11月8日，武汉光谷联合产权交易恩施有限公司恩施州国有资产产权交易中心受理了州粮油储备公司提交的州粮油储备公司巴东综合楼房地产转让申请并制作《州粮油储备公司巴东综合楼房地产转让文件》，正式受理挂牌，并决定自2011年11月9日至2011年12月6日在武汉光谷联交所（湖北省产权交易中心网站）、恩施日报及相关媒体上向社会公开发布转让信息。就案涉州粮油储备公司巴东综合楼房地产转让，被告州粮油储备公司在恩施日报及巴东电视台发布了产权转让公告。《州粮油储备公司巴东综合楼房地产转让文件》在转让的房地产使用情况部分写明：“该综合楼原出租给刘智举从事酒店业，合同到期时间为2011年9月30日，原承租方在租赁期间进行了整体装修，转让方已于2011年7月7日书面通知承租方合同到期后不再继续租赁并返还该综合楼，原承租方不再具备优先购买权。”在重大事项披露方面写明：“1、原承租人在承租该标的物（粮汇宾馆）期间，将其冠名为‘香巴拉大酒店’；2、原房屋租赁合同已于2011年9月30日到期，原承租方不具备优先购买权；3、受让方购买后，按转让方与原承租人双方所签订的《房屋租赁经营合同》的约定，由受让人与原承租人办理该标的物的交付事宜；4、转让标的在公开挂牌期间，若只征集到一个合格意向受让方，可采用协议方式转让；若征集到两个以上的合格意向受让方，则选择拍卖方式确定受让方。”原告江琳及巴东香巴拉大酒店的股东吕鸿、总经理李黎明在知悉武汉光谷联合产权交易恩施有限公司恩施州国有资产产权交易中心发布的转让公告及转让文件的内容后于2011年11月9日给恩施州人民政府及州长杨天然递交了《政府部门要不要讲诚信》的情况反映，认为在案涉国有资产处置过程中，恩施州国资委、恩施州粮食局不讲诚信并请求恩施州人民政府及州长杨天然过问并妥善处理。同时原告江琳于2011年11月10日在武汉光谷联合产权交易恩施有限公司购买转让文件准备参与竞买。同月12日，原告江琳等人以巴东香巴拉大酒店留守委员会的名义给州粮油储备公司、武汉光谷联合产权交易所恩施分所、恩施州粮食局、恩施州国资委发送函件，函告房产交易相关事宜。该函载明了“一、按照州粮油储备公司的书面通知，我公司租赁权于9月30日正式到期，贵方不再与我们续签租赁合同。贵方要求我们9月30日前返还该租赁房屋，然而贵方一直未履行收回职能，我们书面告知并督促贵方履责，由此所造成的一切责任均由贵方承担。二、鉴于贵方未按原先承诺，并未将我们三方共同参与评估的装修资产一并打包出售。目前已进入公开出售处置的法定公示时间，巴东香巴拉大酒店已丧失租赁权和固定资产的使用权，在没有办法的情况下，参照破产程序，被迫现将固定装修引起的债权债务全部转入甲方州粮油储备公司。凭香巴拉大酒店出具的凭证及财务专用章，原装修欠款户直接找州粮油储备公司催讨债务。……”等内容。在案涉转让资产公开挂牌征集意向受让人期间，原告江琳最终未报名，仅只有案外人王丹阳报名愿意受让转让资产。2011年12月19日，巴东香巴拉大酒店的股东代表向武汉光谷联合产权交易恩施有限公司递交了巴东县香巴拉大酒店改建装潢投入核资报告、宜昌红峡资产评估有限公司巴东县香巴拉大酒店实物资产评估报告书、湖北赛因特资产评估有限责任公司巴东县香巴拉大酒店实物资产评估项目资产评估报告、巴东香巴拉大酒店员工培训档案。2012年4月17日，巴东香巴拉大酒店的法人代表江琳、股东代表吕鸿、总经理李黎明给恩施州粮食局递交了1份《关于请求撤销一项不合理、不合法的国资挂牌的情况报告》，请求湖北省国资委督促恩施州国资委撤销2011年11月8日挂牌转让公告、保障群众的财产权、落实承租方的法定优先购买权。同年7月17日，刘智举、江琳、吕鸿等人又向恩施州粮食局及州粮油储备公司递交了1份《关于请求立即制止一项严重侵害群众权益并可能导致重大社会隐患的国资挂牌的函》，请求恩施州国资委、武汉光谷产权交易恩施有限公司、恩施州粮食局、州粮油储备公司立即停止与王丹阳签订成交合同、请求恩施州国资委撤销2011年11月8日挂牌转让公告、请求恩施州国资委保障承租方的优先购买权。因案涉州粮油储备公司巴东房地产在挂牌转让期间只征集到王丹阳这一合格意向受让方，被告州粮油储备公司根据公开挂牌结果于2012年7月17日与王丹阳签订了《州粮油储备公司巴东综合楼房地产项目转让产权交易合同》，将合同转让标的以1300万元转让给王丹阳。同日，被告州粮油储备公司（甲方）与王丹阳（乙方）又签订《补充协议》，补充协议约定了“甲乙双方资产移交不进行实物移交，仅以书面移交为准；乙方同意按转让文件的要求，办理资产移交；移交后，乙方同意承租给原经营方1至3年，租金参照相邻酒店价格，可以适当优惠；若租赁期满后，同等条件下乙方可优先考虑继续租赁；在资产移交过程中的相关事宜，乙方按法律程序依法向原经营方主张权利”等内容。2012年7月30日，就案涉房地产巴东县国土资源局给王丹阳办理了国有土地使用证、巴东县房地产管理局给王丹阳办理了房屋所有权证。2013年3月28日，州粮油储备公司以刘智举在合同期满后一直将租赁的房屋占用侵犯其合法权益为由诉至法院，请求判令刘智举腾退租赁的房屋并承担诉讼费用。同年11月12日，一审法院作出（2013）鄂巴东民初字第00416号民事判决，认为刘智举系以自己的名义在委托人江琳的授权范围内与州粮油储备公司签订《房屋租赁经营合同》，且州粮油储备公司在与刘智举签订合同时知道刘智举与委托人江琳之间存在代理关系，因此州粮油储备公司与刘智举签订的房屋租赁合同应直接约束江琳与州粮油储备公司。刘智举不是房屋租赁合同约束的相对人，不享有合同权利也不负有履行合同的义务，州粮油储备公司要求腾退房屋应向合同义务承受人主张权利，现州粮油储备公司选择刘智举主张权利属对象错误，应予驳回。遂依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定判决驳回州粮油储备公司的诉讼请求。州粮油储备公司不服该判决上诉后，二审法院裁定驳回了州粮油储备公司的起诉。2014年，本案原告江琳以州粮油储备公司为被告诉至恩施土家族苗族自治州中级人民法院，请求依法确认江琳对其承租的州粮油储备公司所有的位于巴东县××号综合楼享有优先购买权；州粮油储备公司赔偿因侵犯江琳优先购买权产生的房屋差价损失1605万元及相应利息、赔偿江琳行使优先购买权产生的费用及经营损失。2015年7月30日，恩施土家族苗族自治州中级人民法院以江琳未按缴纳诉讼费通知书指定的期限预交案件受理费，也未在期限内重新向人民法院申请司法救助为由，裁定该案按撤诉处理。2015年10月27日，原告江琳诉至一审法院，请求确认其与被告州粮油储备公司在2011年9月30日至2012年7月17日间存在不定期租赁合同关系。一审法院审理后判决：原告江琳与被告州粮油储备公司在2011年10月1日至2012年7月17日间就州粮油储备公司位于巴东县××××天路16号的综合楼的第一层西边仓库一间、第四、五、六、七层以及第三层接待大厅、第八层会议室及三间办公室这一标的物存在租赁合同关系。州粮油储备公司不服，提出上诉，恩施州中级人民法院审理后裁定将本案发回本院重审，本院重新审理后做出判决，判决结论与第一次审理时的一致。州粮油储备公司不服，提出上诉，恩施州中级人民法院审理后，认定江琳与州粮油储备公司在2011年9月30日至2012年7月17日间不存在不定期租赁合同关系，遂判决撤销一审判决并驳回了江琳的诉讼请求。2011年9月30日合同到期后，州粮油储备公司与江琳并未办理租赁物移交等相关事宜，州粮油储备公司出卖案涉房屋时，与买受方王丹阳之间也未进行实物交付。江琳一直未与王丹阳签订租赁合同，也未给王丹阳支付租金。2019年3月8日，江琳提起本案诉讼，请求判如所诉。一审法院认为，本案立案案由为财产损害赔偿纠纷，经过审理，本案的法律关系应为合同关系，因此，本案案由变更为合同纠纷。经过审理，本案争议的焦点为：一、原告江琳是否享有优先购买权，被告州粮油储备公司在处置资产时是否侵害了江琳的优先购买权；二、被告州粮油储备公司是否应赔偿原告江琳损失。分别评判如下：第一、原告江琳是否享有优先购买权，被告州粮油储备公司在处置资产时是否侵害了江琳的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该规定，行使优先购买权必须满足以下几个条件：一是双方存在合法有效的租赁合同关系；二是出卖人出卖房屋给第三人；三是承租人必须具备和第三人购买房屋的同等条件。从本案来看，州粮油储备公司于2011年9月21日向江琳的代理人刘智举发出了《房屋租赁合同通知书》，明确表示涉案租赁物需要处置，不再与江琳签订房屋租赁合同；2011年7月5日，江琳以刘智举的名义向州粮油储备公司递交《关于请求合并处理巴东香巴拉大酒店附加值资产的函》，表明江琳知晓州粮油储备公司对涉案租赁房屋将进行处置的事实，其愿意如期交割涉案租赁物，并参与竞买国有资产，应认定州粮油储备公司已履行了告知义务。但在最终对外公开拍卖时，案涉租赁房屋被王丹阳购买，江琳并未参加购买。同时，根据州粮油储备公司和江琳所签的租赁合同和补充合同以及州粮油储备公司于2011年9月21日发出的解除租赁合同的《房屋租赁合同通知书》，可以认定双方之间的租赁合同于2011年9月30日解除。恩施州中级人民法院的判决认定了2011年10月1日至2012年7月17日，恩施粮储备公司和江琳之间不存在租赁关系。也就是说，在州粮油储备公司出卖房屋给王丹阳时，其与江琳之间已不存在租赁合同关系。所以，江琳对州粮油储备公司出售案涉房屋时不享有优先购买权，州粮油储备公司出售案涉房屋并不存在侵害江琳的优先先购买权。第二、被告州粮油储备公司是否应赔偿原告江琳损失。江琳在知悉所承租的房屋拟进行国有资产处置后，于2011年7月5日以刘智举的名义向被告州粮油储备公司递交了《关于请求合并处理巴东香巴拉大酒店附加值资产的函》，表示愿意积极配合州粮油储备公司及各级主管部门的国资处置工作，同时要求州粮油储备公司确保承租方享有同等条件下的优先购买权及租赁期间内装潢改造产生的附加值资产合并加入主体资产一并处置。双方多次就打包处置江琳的装潢装修部分进行了协商，江琳首先委托了宜昌红峡资产评估有限公司对其装潢装饰等资产进行了评估，因恩施州粮储公司认为评估价格过高，双方再次派员并在湖北楚峡律师事务所、湖北赛因特资产评估有限公司参加下，对江琳的装潢装修及投入财产进行了现场复核，巴东县公证处现场进行了公证。根据巴东香巴拉大酒店的申请，湖北赛因特资产评估有限公司依据复核结果，于2011年9月15日作出资产评估报告，评估江琳投入的资产价值为1017.82万元。2011年12月13日在州国资委五楼会议室，在有州粮食局局长、纪检组长、财务科长、法律顾问，以及州国资委交易中心、办公室，州粮油储备公司，香巴拉大酒店代表参加的“关于巴东香巴拉大酒店的改建装潢投入纳入国资一并转让处置协调会”上，形成了会议纪要，并达成了如下共识：1、州粮食局、州国资委在处置州粮油储备公司巴东综合楼地产时，充分考虑巴东香巴拉大酒店的改建装潢投入的个人资产，兼顾你们的投入资产不受损失，在某种程度上讲我们的想法是一致的；2、将香巴拉大酒店的改建装潢投入与州粮油储备公司巴东综合楼地产一并打包转让给合格的受让人；3、香巴拉大酒店的改建装潢投资方要在五个工作日内将你们投入的总资产核定一个价格报州粮油储备公司和州国资委，且所有合伙人要签字盖章，由州粮油储备公司主谈，州国资委参与，巴东香巴拉大酒店参与，并与合格的受让方协商一致，并签订正式的协议，合格的受让人才能以最终的受让人身份与州粮油储备公司签订巴东地产转让合同。《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案中，江琳在知悉所承租的房屋拟进行国有资产处置后，于2011年7月5日以刘智举的名义向被告州粮油储备公司递交了《关于请求合并处理巴东香巴拉大酒店附加值资产的函》，应认定为江琳就合并处置其装潢装修部分向州粮油储备公司发出了有效邀约。州粮油储备公司在接受该邀约后，在主管部门的参加下，就江琳的请求达成会议纪要，同意一并处置，且州粮油储备公司就江琳资产的鉴定价格要求其重新复核，并派员到现场进行了复核，在复核清单上签字，所以足以认定州粮油储备公司对原告江琳的邀约进行了承诺，承诺生效时，双方合同成立。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，州粮油储备公司与江琳关于处置国有资产时一并处置江琳装潢装修等资产的协议方式并不违反法律规定，双方达成的合并资产处置协议已经成立并生效。合同已经成立并生效，即对当事人双方发生约束力，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案被告州粮油储备公司明知原告江琳投入大量资金，并耗时9个月（租期仅一年）对房屋进行了全面改造并装潢装修，其处置资产会对江琳造成损失的情况下，承诺在资产处置时对江琳的改造及装潢装修部分投入进行打包处置，州粮油储备公司应遵循诚实信用的原则，履行约定义务，且江琳花费大量资金对酒店进行改造并、装潢装修部分已与房屋形成了附合，其改造装修部分已与房屋不可分，该事实州粮油储备公司也是知情的，但州粮油储备公司在处置资产时，违背承诺，仅将原房屋出售，并未按约定打包处置江琳的装潢装修部分，显然构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告江琳要求被告赔偿损失符合法律规定。关于原告江琳请求赔偿损失的范围，一审法院认为，原告先后对其投入的改造及装潢装修以及添置资产进行了两次价格评估，第二次评估即湖北因赛特资产评估有限公司的评估系在州粮油储备公司派员参加下复核，有州国资委派员到场见证，且过程经过了公证机关进行了公证，因此具有客观性，对该评估报告予以采信。根据该评估报告的评估明细表记载，江琳房屋改造及装修部分资产的价值为630.8万元，流动资产价值为47.27万元，固定资产价值为339.75万元。从鉴定报告的明细可以看出，房屋改造及装修部分系江琳对原宾馆进行整体改造装修部分的价值，该部分已与房屋形成附合；固定资产部分为江琳为酒店经营需要而购置的车辆、机器设备、电子设备、家具等；流动资产部分为江琳为酒店经营需要购置的低值易耗品，如牙具、洗发精、厨房用品等。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2011年9月30日双方之间的租赁合同即已到期解除，州粮油储备公司正在处置租赁房屋的事实原告江琳是知情的，因此，即使州粮油储备公司存在违约，江琳亦应该采取措施，防止损失扩大，同时原告为酒店经营需要而购置的车辆等固定资产并不会因为被告出卖房屋而失去利用价值，所以，原告江琳因为被告州粮油储备公司的违约行为造成的直接损失只能限于其对房屋进行改造和装修后已和原房屋不可分离，形成附合的部分，其添置的固定资产、低值易耗品等其在合同解除后，应采取合理利用措施，防止损失扩大，且上述固定资产、低值易耗品也不会因为房屋出售而直接遭受损失。综上，一审法院认定，原告江琳因为被告州粮油储备公司的违约行为造成的直接经济损失为630.8万元，对原告请求超出的部分不予支持。原告江琳还要求被告对其经济损失自2012年7月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至还清之日止，根据原告的主张，利息也属于损失的范畴，所以不可重复主张，对其该项请求不予支持。综上所述，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十条之规定，判决：一、被告州粮油储备公司赔偿原告江琳损失630.8万元，限判决生效后30日内履行；二、驳回原告江琳的其他诉讼请求。案件受理费82870元，由被告恩施州粮油储备有限公司负担51380元，原告江琳负担31490元。二审中，双方当事人围绕上诉请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人有争议的事实，本院认定如下：江琳对州粮油储备公司提交的恩施州粮食局恩施州粮函[2012]13号《关于贵局巴住建函[2012]35号来函的答复》、国家税务总局巴东县税务局于2020年9月19日出具的证明、巴东县香巴拉大酒店2017年2月28日电费发票、巴东县水务公司2020年9月18日的水费查询表、巴东香巴拉大酒店于2011年12月18日出具的《香巴拉大酒店改建装潢投入核资报告》、江琳等人于2011年11月9日给州政府提交的信访材料《政府部门要不要讲诚信》等证据的真实性不持异议，但认为达不到州粮油储备公司的证明目的。江琳认为州粮油储备公司提交的州国资委于2020年6月29日作出的说明与客观事实不符，不具有真实性；州粮油储备公司对江琳提交的州信访局、国资委于2014年5月13日形成的《关于香巴拉大酒店资产处置的会议记录》的真实性不确认，认为州粮油储备公司没有参加会议，会议形成于案涉房屋交付给王丹阳两年之后，达不到江琳的举证目的。本院经审核后认为，双方当事人对证据的真实性均无异议的证据，均客观真实，与本案具有关联性，且证据证明的事实与当事人陈述一致，本院予以采纳。州粮油储备公司提交的州国资委出具的《说明》系复印件，从内容来看，《说明》系州粮油储备公司工作人员黄正明书写，州国资委的经办人员没有签字，故该证据不符合证据的形式要件，本院不予采纳；江琳提交的《关于香巴拉大酒店资产处置的会议记录》系复印件，未提交原件供本院核对，且从内容来看，会议形成于2014年5月13日州粮油储备公司将案涉房屋出卖给王丹阳之后，故与双方当事人在本案中的争议焦点无关联性，对该证据本院不予采纳。根据上述采纳的证据，本院认定事实如下：2012年8月29日，恩施州粮食局向巴东县住房和城乡建设局出具《关于贵局巴住建函[2012]35号来函的答复》，载明：“一、武汉光谷联合产权交易恩施有限公司于2012年7月17日签发的产权交易鉴证书中，受让人以1300万元购买的该宗房地产仅限于国有资产部分，不包含原承租人投入在该宗房屋中的装潢价值。二、关于2011年12月14日在州国资委召开协调会的情况说明。2011年12月14日上午在州国资委五楼会议室召开巴东处置资产协调会，由州国资委主持，参加方：州粮食局、州粮油储备公司、巴东县香巴拉大酒店代表。召开该次会议的背景是在该资产挂牌过程中，受让方王丹阳在武汉光谷联合产权交易恩施有限公司报名参与竞买，并交纳了260万元保证金。与此同时，巴东县香巴拉大酒店代表见有人报名竞买，便组织人员到州政府上诉，要求对其装潢价值一并处置。我局与州国资委协调召开了此次协调会。会上，我局时任局长聂紫云同志作出如下工作部署：1.请巴东香巴拉大酒店代表回去后认真商量一下，按装潢实际投入的价值定价，不能按评估价定价，其价格必须由全部股东签字认可后给我方回复；2.州粮油储备公司根据巴东县香巴拉大酒店提供的装潢实际价格给现报名参与竞买的王丹阳做工作，促使其接受该价格给予合理补偿；3.如果王丹阳不接收（受）该条件，该装潢价值另行再议，会后具体事宜与州粮油储备公司李志祥经理直接联系。会议结束后，巴东县香巴拉大酒店明确告知州粮油储备公司装潢价值为1203万元。此后，州粮油储备公司多次给王丹阳做工作，但王丹阳认为其装修价值不超过300万元，并当即表示拒绝接受。因此，导致该协调会所决定的事项不能实现。这与巴东香巴拉大酒店代表的表述及事实有较大出入。此次会议没有形成会议纪要。”州粮油储备公司将案涉房屋出卖给王丹阳后，江琳没有将房屋交付给王丹阳，一直经营至2016年12月31日。在此期间，江琳没有向王丹阳或州粮油储备公司支付过任何费用。另查明：2010年7月16日，州粮油储备公司与刘智举签订的《房屋租赁经营合同》第六条第（二）项第6目约定“若乙方（刘智举）根据自身要求对租赁标的物进行装潢改造，不能损坏甲方房屋结构和影响临街门店及整栋综合楼的正常经营活动，装潢改造费用由乙方承担，甲方不承担任何责任。”第8目约定：“乙方根据自身要求在租赁物添置的可搬迁的设施、设备和所有因经营项目而产生的投入，均为乙方的单方经营行为，与甲方无关，合同期满，由乙方处置，甲方不承担任何补偿，且乙方的处置不得影响租赁物标的物的安全、形象和价值。”再查明，江琳委托湖北赛因特资产评估有限公司对其装潢投入进行鉴定时，申请巴东县公证处对巴东香巴拉大酒店的装饰、装潢等现有资产状况办理证据保全。巴东县公证处于2011年8月19日出具的公证书（2011）巴证字第469号公证书载明，州粮油储备公司的工作人员郑永朝参与了勘验和评估，并在评估工作底稿上签字。一审法院所认定的2011年12月13日形成的会议纪要系打印件，无单位签章，无标注的会议参与人签字。江琳声称该证据来源于香巴拉大酒店经理李黎明从州国资委复印出来的，但未提交相关证据证实。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，对于江琳在房屋租赁期间对案涉租赁物的装修投入，在合同期满后是否应由出租人州粮油储备公司予以补偿的问题。从当事人的约定来看，双方在《房屋租赁经营合同》第六条第（二）项第6目、第8目中明确约定不予补偿。从法律规定来看，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”由此可见，无论江琳装饰装潢案涉租赁物时是否取得了州粮油储备公司的同意，在租赁合同期满后，江琳的装饰装修投入部分，州粮油储备公司依照法律规定均不应对其补偿。关于州粮油储备公司在出售案涉租赁物前，是否与江琳达成了将装潢和房屋一起打包出售的协议的问题。从湖北赛因特资产评估有限公司对案涉装饰装潢部分进行鉴定时，州粮油储备公司派人参与勘验和评估、州粮食局给巴东县住房和城乡建设局的答复意见来看，州粮油储备公司及其主管部门从解决实际问题的角度出发，确有打算将装饰装潢与房屋整体出售的想法，但实现打包出售的前提条件是江琳所报装潢价格为实际投入价值及实际竞买人王丹阳同意。后因王丹阳对江琳所报装饰价值产生异议导致打包出售未果。在租赁期间届满后，将装饰装潢部分与房屋打包出售并非州粮油储备公司的法定义务。如前所述，在租赁期间届满后，州粮油储备公司收回租赁物时依照法律规定本可对江琳投入的装饰装潢不做任何补偿，但考虑到江琳投入资金对租赁物确实进行了装饰装潢且实际经营期限较短，未收回成本的实际，州粮油储备公司欲在出售租赁物时对江琳的装饰装潢一并打包出售，以减轻江琳的损失，州粮油储备公司的该行为属于无偿帮助行为。后因竞买人王丹阳与江琳对装饰装潢投入的价值产生争议，导致打包出售未成功，对此，州粮油储备公司并无过失。其对打包出售未成功的后果不应承担法律责任。一审法院判决州粮油储备公司承担赔偿责任，没有法律依据。案涉房屋公开出售时，受让人王丹阳知道江琳对案涉房屋已经进行装修的事实，其受让房屋的价格为土地和房屋的价格，不包含装修价值，而装修价值巨大，王丹阳与州粮油储备公司对此均具有充分的认识，基于此，州粮油储备公司和王丹阳才达成补充协议，要求王丹阳允许江琳继续租赁经营。州粮油储备公司在出售房屋时候的这一安排，已最大限度地保护了江琳的利益，但江琳一方执着于优先购买权的问题，不予积极配合，既不参与竞买，也不交付房屋，更不交付租金或房屋占有费，仍占有房屋经营至2016年12月31日，主观上具有恶意。其经营房屋多年，在2016年12月31日后也是自己主动不经营，现其以2011年的鉴定价格要求州粮油储备公司赔偿损失，无任何依据。综上，上诉人州粮油储备公司的上诉请求成立。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，判决如下：一、撤销湖北省巴东县人民法院（2019）鄂2823民初911号民事判决；二、驳回江琳的诉讼请求。一审案件受理费82870元，二审案件受理费55956元，由江琳负担。本判决为终审判决。审判长 谭 云审判员 聂礼刚审判员 李志华二〇二一年三月十一日书记员 黄 骏