湖南省常德市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘07执异17号案外人：常德市远景投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区柳叶湖开发区七里桥居委会东方美景花园2-06栋二、三楼。法定代表人：刘桂英，该公司董事长。委托诉讼代理人：周勇，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建亚，常德市武陵区中信法律服务所法律服务工作者。申请执行人：张南华，男，1962年9月4日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被执行人：常德市美丽房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道长胜桥社区武陵大道379号。法定代表人：文柯，该公司执行董事兼总经理。被执行人：黄玲，女，1964年11月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：文柯（系黄玲儿子），住湖南省常德市武陵区。被执行人：陈文军，男，1963年8月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。本院在执行申请执行人张南华与被执行人常德市美丽房地产开发有限公司（原常德市美景房地产开发有限公司，以下简称美丽公司）、黄玲、陈文军民间借贷纠纷一案中，案外人常德市远景投资有限公司（以下简称远景公司）对执行常德市武陵区××栋××号房屋，以及东方美景花园1-06栋107号、108号、207号、208号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。远景公司称，其与美丽公司于2007年9月7日签订《房屋买卖协议书》，该协议约定美丽公司将其名下房屋所有权证号为常德市房权证武字第0××0号，位于常德市武陵区××号，混合结构，建筑面积为255.94平方米的房屋出售给案外人，所售房屋总金额为100万元。2019年5月18日，美丽公司与案外人签订《房屋买卖协议书》，该协议约定美丽公司将其名下所有权证号为常房权证武字第0××4号，位于东方美景花园1-06栋107号、108号、207号、208号房屋出售给案外人，所售房屋总金额及付款方式为，2007年美丽公司向案外人借款贰佰万圆中壹佰万圆本金及壹佰万圆利息。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条规定，当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。案外人对网络司法拍卖的标的提出异议的，人民法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定处理，并决定暂缓或者裁定中止拍卖。本院查封上述房屋，系错误查封案外人的财产，法院应该立即裁定中止执行，解除财产保全措施，并中止对该财产的网络司法拍卖程序。本案审查过程中，案外人补充称，其于2007年与常德市美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司)签订房屋买卖协议，由于案涉房屋被查封无法办理过户手续。案外人曾提出仲裁申请，请求排除执行，案外人的异议请求应得到人民法院的支持。张南华答辩称，1、案外人主张其购买了案涉房屋，但未办理过户和备案登记手续，该房屋在2009年办理了抵押，案外人当时并未提出异议；2、案涉房屋现已出租，但并非由案外人出租，案外人也未收取租金，这不符合常理；3、案外人提供的证据都是虚假的，其提供转账凭证的200万元，注明是工程款，案外人又主张该款项是借款，计算了利息，又同时主张是2007年的购房款；4、申请执行人申请查封案涉房屋时，该房屋登记在美景公司名下，属于该公司的资产；5、案外人与黄玲的关系属于其内部问题，不排除双方串通的情形。美丽公司答辩称：1、案外人所持合同不符合常规，不合法。（1）案外人所提交的两份房屋协议，并非正式的房屋买卖合同，且在2010年4月29日，美丽公司已登报声明，未经董事长签名的买卖合同该公司不予认可。（2）房屋产权证号为0××4号的买卖协议对房屋价款及付款方式、房屋单价约定不明确，属于主要内容约定不明；案外人提交的农业银行进账单载明用途为工程款，不是购房款，案外人并未支付购房款。（3）房屋产权证号为0××0的买卖协议，案外人出具的收据载明美景公司在2007年收到100万元购房款，案外人并未出示银行转账流水，不能证明案涉房屋已由案外人购买。（4）常德仲裁委员会于2020年3月25日作出（2017）常仲裁字第1133号、1136号裁决书，以黄近悦、案外人无法提供“需收款收据外的其他付款凭证如银行转账凭证等”为由驳回其请求。故案外人所持案涉合同的真实性、合法性有待查明。2、案涉房屋产权证载明美丽公司系房屋所有权人，且该公司已将案涉房屋出租，并交付使用。其中产权证号为0××0的房屋，于2009年作为美丽公司资产抵押给张家界市农业发展银行，案外人当时并未积极行使权利。现房屋已解除抵押，收归美丽公司所有。3、案外人存在证据滥用的行为。常德仲裁委员会（2019）常仲裁字第691号、743号卷宗材料所附证据材料正是案外人向本院提交的证据材料，案外人将相关证据材料到处乱用，试图混淆是非，侵占美丽公司的资产。本院查明，申请执行人张南华与被执行人美丽公司、黄玲、陈文军民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月21日查封美丽公司名下东方美景花园1-06栋107号、108号、207号、208号房屋（常武房权证字第0××4号），以及武陵区××栋××号房屋（常房权证武字第0××0号），查封期限为三年。另，张家界市永定区人民法院于2018年2月28日查封案涉5套房屋，并于2020年2月25日进行续行查封，后该院于2020年4月29日解除对案涉5套房屋的查封。本案审查过程中，远景公司向本院提交了两份《房屋买卖协议书》、一张收据、一份中国农业银行转账支票及相关凭证、两份房产登记信息。第一份《房屋买卖协议书》载明卖方为美景公司，买方为远景公司，协议主要内容为：甲方所售房屋所有权证号为常德市房权证武字第0××0号，房屋位于武陵区××号，建筑面积255.94平方米；甲方所售房屋总金额为壹佰万圆整；付款方式为乙方一次性将房款交付甲方；房屋交付期限为合同签订后，甲方立即将房屋交付乙方。该协议甲方处签字为“黄玲”，盖有“常德市美景房地产开发有限公司”的印章，乙方处签字为“刘桂英”，盖有“常德市远景投资有限公司”的印章，落款日期为2007年9月7日。收据的时间为2007年9月7日，载明“今收到常德市远景投资有限公司交来购房款”，金额为100万元，经手人处签字为“黄”，该收据盖有“常德市美景房地产开发有限公司”的印章。第二份《房屋买卖协议书》载明卖方为美景公司（甲方），买方为远景公司（乙方），该协议主要内容为：甲方所售房屋所有权证号为常房权证武字第0××4号，位于东方美景花园一期1-06栋107、108、207、208，建筑面积743.84平方米；甲方所售房屋总金额及付款方式为2007年甲方向乙方借款贰佰万圆中壹佰万圆本金及壹佰万圆利息；本合同签订后，甲方立即将房屋交付给乙方。该协议甲方处盖有“李小平”和“常德市美丽房地产开发有限公司”的印章，乙方处签字为“刘桂英”，盖有“常德市远景投资有限公司”的印章，落款日期为2019年5月18日。中国农业银行转账支票及相关凭证显示，远景公司于2007年4月28日以转账支票的方式向美景公司支付200万元，用途为工程款。常德市房地产管理局常房权证武字第0××0号证书载明，武陵区××号房屋所有权人为美景公司，建筑面积255.94㎡，用途为商业；常德市房地产管理局常房权证武字第0××4号证书载明，东方美景花园1-06栋，户号107号、108号、207号、208号房屋所有权人为美景公司，建筑面积743.84㎡，用途为商业。再查明，美景公司成立于1998年8月24日，法定代表人黄玲，股东为黄玲（持股比例91%）、陈文军（持股比例9%）。2013年7月10日，“常德市美景房地产开发有限公司”更名为“常德市美丽房地产开发有限公司”。2016年2月26日，美丽公司法定代表人由黄玲变更为李小平。2020年8月28日，该公司法定代表人由李小平变更为文柯。另，远景公司于1999年12月28日成立，法定代表人为刘桂英。刘桂英系该公司大股东，持股比例99%。2014年11月19日，远景公司股东由刘桂英、莫江铮变更为刘桂英、黄玲，后又于2015年7月28日变更为刘桂英（持股比例99%）、文柯（持股比例1%）。现文柯系远景公司监事，文柯系黄玲的儿子，黄玲系刘桂英的女儿。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除法院强制执行的，应同时符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，对于案外人提交的第一份房屋买卖协议，标的物为位于武陵区城北北堤居委会的商业门面，建筑面积255.94㎡，总金额为100万元，单价约为3907元／㎡，从门面所在地段及协议签订时间来看，该价格偏低，且双方签订协议后并未办理过户手续，不合常理。对于案外人提交的第二份房屋买卖协议，标的物为4个商业门面，总面积为743.84㎡，总价200万元，单价约为2689元／㎡，价格明显偏低，且双方签订协议后亦并未办理过户手续，不符合常理。其次，案外人并未提交证据证明其已在本院查封前实现对案涉房屋的合法占有；再次，案外人提交了2007年4月28日工程款转账支票和2007年9月7日的房款收据，二者在时间，尤其是用途上不能形成对应关系，难以认定2007年4月28日的200万元工程款中的部分款项转化为2007年9月7日，即第一份房屋买卖协议所涉的100万元房款；第二份房屋买卖协议约定购房款为2007年美景公司向远景公司借款的200万元中的100万元本金及100万元利息，前述银行转账支票为工程款，案外人亦未提供双方间借贷往来及本息结算的相关证据。故案外人提交的证据不能认定其已实际支付相应购房款。最后，对于武陵区××栋××号房屋（常房权证武字第0××0号）未办理过户登记的问题，案外人并未提交证据证明非因自身原因；至于东方美景花园1-06栋107号、108号、207号、208号房屋（常武房权证字第0××4号），从案外人提供的房屋买卖协议的落款时间来看，上述4套房屋当时处于人民法院查封状态。可见，在未办理房屋过户手续的问题上，案外人自身并非没有过错。根据上述司法解释的规定，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回常德市远景投资有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 龚 力审判员 李亚敏审判员 李志垠二〇二一年三月二十二日法官助理张慧书记员李函臻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。