吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉民再68号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：白国臣，男，1962年12月1日出生，汉族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：王晓菊。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴宝忠，男，1961年2月12日出生，汉族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：靳亚娇。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：长岭县盛海房地产开发有限责任公司，住所：吉林省长岭县。法定代表人：陈青华。再审申请人白国臣因与被申请人吴宝忠、长岭县盛海房地产开发有限责任公司（以下简称盛海公司）执行异议之诉一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2020）吉07民终253号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月24日作出（2020）吉民申2440号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人白国臣及其委托诉讼代理人王晓菊、被申请人吴宝忠及其委托诉讼代理人靳亚娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白国臣申请再审称，1.有新的证据足以推翻原判决。新证据是盛海公司的企业股东架构图，通过天眼查查询到的，证明范玉旺不是盛海公司的股东，他是挂靠盛海公司开发天元雅居的实际投资人，二审认定范玉旺是盛海公司的股东是错误的。2.二审判决书认定范玉旺是盛海公司的股东，其所签订的房屋回迁合同有效，缺乏证据证明。范玉旺不具有拆迁资格，其不具有签订房屋拆迁安置补偿协议的法律主体资格，他是实际投资人，另外案涉争议房屋登记在盛海公司名下，依据公司法第三条规定，公司以其全部财产对公司的债务承担责任，登记在公司名下的财产是公司的财产，因而应当成为公司对外承担债务的财产，个人采用借用企业资质挂靠等手段开发房地产是法律行政法规所禁止的行为。范玉旺不具有签订回迁安置协议的主体资格，所以范玉旺和吴宝忠签订回迁安置补偿合同是违法合同，违法合同自始无效，依据的法律是《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款。2016年10月31日吴宝忠与盛海公司签订了楼房回迁合同，约定回迁了五个1带2的门市房，没有其他回迁事项，二审法院应当以该协议作为依据判决。3.二审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条适用法律错误，本案中没有明确回迁位置，没有房号，不能确定案涉房屋是回迁房。2018年11月10日吴宝忠与盛海公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是在白国臣查封案涉房屋之后签订的，白国臣是于2017年10月1日与盛海公司签订的以房抵债协议，2017年11月30日长岭县法院作出2017吉0722执1546号执行裁定书查封了案涉房屋，白国臣于2018年6月20日对此房屋进行了评估拍卖，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第一款的规定、《城市房地产管理法》第37条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项、第六项规定，查封的房屋不得买卖、转让，故《商品房买卖合同（预售）》无效。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项申请再审，请求：再审本案，撤销松原市中级人民法院（2020）吉07民终253号民事判决，依法改判。吴宝忠辩称，1.本案事实情况。吴宝忠为被拆迁户，在2014年范玉旺与吴宝忠签订了《房屋回迁合同书》，当时由于要回迁的小区没有图纸、具体规划，属于尚未建成的阶段，所以合同书没有明确约定回迁具体房源。但由于县城开发、拆迁都是这种模式及方法，老百姓只能按着拆迁人的要求去谈，否则就为钉子户，因此大的拆迁环境无法改变，老百姓也没办法。之后2016年10月31日，楼房基础基本完成。吴宝忠与范玉旺挂靠的盛海公司协商此事，并签订了一份《楼房回迁合同》，该合同是对2014年签订的《房屋回迁合同书》部分面积的回迁房确定，还有部分面积没有确定房源，是当时盛海公司的大股东刘磊口头承诺，以后确定剩余的房源再签订补充合同。在这期间范玉旺、代笠等人合伙开发没有资金投入，出现资金链断裂的问题，导致回迁户的房源一房二卖的情况，回迁户有的没有拿到回迁房，便找到政府上访，于是，2017年5月政府指定挂靠单位盛海公司接盘处理纠纷问题，盛海公司对吴宝忠解决剩余回迁面积问题，双方达成的合意是涉案房屋作为吴宝忠回迁房，并与2017年吴宝忠实际入住。由于接盘后存在多处问题，房屋不能登记备案，所以吴宝忠当时就实际使用入住，后在2018年11月10日吴宝忠与盛海公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，补的入住手续。实质是对剩余回迁面积的安置补偿协议，系双方真实意思表示。2.根据法律规定及长岭县当地政府对盛海公司开发的天元雅居小区下发的文件，要优先保护回迁户物权。2017年吴宝忠就实际居住涉案房屋，占有、使用至今。在一审法庭调查中盛海公司代理人刘磊（控股股东）承认吴宝忠具有物权的所有权并实际占有的事实。根据中共长岭县委办公室文件长办发[2018]53号关于印发天元雅居历史遗留问题解决方案的通知，也要求首先解决被拆迁户问题，亦体现国家对弱势群体保护原则。被申请人恳请贵院考虑长岭县政府文件及社会稳定性的问题保护回迁户的合法权利。3.白国臣一直强调盛海公司与其签订过以房抵债协议，认为房屋抵债给他，没有任何法律依据。在2017年10月1日盛海公司与其签订的以房抵债协议，该协议没有履行，涉案房屋没有交付其占有、使用，也没有相关备案、登记。同时此协议双方没有履行，属于新债。白国臣向盛海公司主张的借款债务而非物权请求权。白国臣向一审法院起诉请求：准予继续执行天元雅居1号楼3单元302室房屋。一审法院认定事实：白国臣与盛海公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年11月16日作出（2017）吉0722民初3916号民事调解书。后白国臣向一审法院申请强制执行，执行过程中一审法院依申请作出（2017）吉0722执1546号执行裁定书，查封了天元雅居小区1号楼3单元302室、4号楼6单元502室、4号楼3单元402室、3号楼2单元402室的房屋。后吴宝忠提出执行异议，要求解除对天元雅居小区1号楼3单元302室的查封。一审法院于2019年8月15日作出（2019）吉0722执异30号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封。另查明2014年3月27日吴宝忠与范玉旺签订《房屋回迁合同书》，2018年11月10日，吴宝忠与盛海公司签订《商品房买卖合同（预售）》，确认回迁房屋为天元雅居小区1号楼3单元302室。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。白国臣符合以上条件，可以作为本案原告提起执行异议之诉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，白国臣与盛海公司签订以物抵债协议后未办理物权转移手续，因此白国臣不能取得物权期待权。作为被拆迁人，吴宝忠的安置补偿权益具有优先性。因此吴宝忠享有足以排除执行的民事权益，一审法院应当解除对案涉房屋的查封。一审法院判决：驳回原告白国臣的诉讼请求。白国臣不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行天元雅居小区1号楼3单元302室。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。二审法院认为，吴宝忠与盛海公司股东范玉旺签订的《房屋回迁合同书》，能够证明吴宝忠确系被拆迁人，就拆迁补偿问题双方达成了回迁安置的补偿方式。因该协议签订时间处于被开发的小区尚未建成阶段，该协议没有明确约定回迁具体房源。2018年11月10日吴宝忠与盛海公司签订的名为《商品房买卖合同（预售）》，实质为就案涉房屋签订的回迁安置补偿协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方当事人合法成立了拆迁人与被拆迁人的法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”本案中，白国臣与盛海公司签订以房抵债协议后，未办理案涉房屋的产权变更登记，即白国臣不享有案涉房屋的物权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，实质是对拆迁安置补偿协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁安置补偿协议中的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理冲突的基本原则，在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的所有权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对其基于拆迁补偿协议享有的安置补偿房请求权，应给予优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中，吴宝忠的安置补偿权益具有物权属性，应优于白国臣的债权请求权。故白国臣的上诉请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，白国臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,700.00元，由白国臣负担（已交纳）。本院再审期间，白国臣向本院提交了通过天眼查查询到的盛海公司股东架构图一份，意在证明范玉旺不是盛海公司的股东；吴宝忠发表质证意见称，对该份证据的真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以认可。吴宝忠提交以下证据：1.天元雅居回迁户安置补充协议复印件一份，意在证明2018年11月10日盛海公司与吴宝忠签订了该协议，约定了房屋的具体位置。2.松原市中级人民法院（2018）吉07民初8号民事判决书复印件一份，意在证明政府督促盛海公司先行解决拆迁回迁安置的争议难点问题。3.中共长岭县委办公室文件（长办发[2018]53号）复印件一份，意在证明政府下发文件解决回迁户16户、一房二卖户40-50户的问题，对回迁户的优先保护。4.照片十张，意在证明吴宝忠实际占有并居住案涉房屋。白国臣质证认为，对证据1、证据3的真实性不认可，对证据2、证据4的关联性不认可。结合白国臣的质证意见，本院认证认为，对于证据1，因系复印件，对其真实性本院不予认可，且该协议的签订日期在人民法院查封案涉房屋之后，不能证实盛海公司与吴宝忠约定了房屋的具体位置。对于证据2、3，其证明目的与本案没有关联性。对于证据4，照片中无形成时间，也无具体位置信息，不能证实吴宝忠占有使用案涉房屋。本院再审认为，吴宝忠对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。首次，从合同主体上看，本案吴宝忠以其为回迁户为由主张排除人民法院的强制执行，故对其请求应依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年）相关规定进行审查。该条例第四条第二款规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”该条例第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”该条例自2011年1月21日公布起实施。根据上述条文，2011年1月21日起，只有房屋征收部门有权与被征收人签订房屋征收补偿协议。本案中，吴宝忠提交的《房屋回迁合同书》签署日期为2014年3月27日，合同相对方为范玉旺，吴宝忠提交的《楼房回迁合同》的签署日期为2016年10月31日，合同相对方为盛海公司，均不符合上述条例规定的房屋征收补偿协议主体要件，且前述两份合同均缺乏“用于产权调换房屋的地点和面积”这一房屋征收补偿协议的法定必需条款。故一、二审法院认定吴宝忠与盛海公司合法成立了拆迁人与被拆迁人的法律关系，于法无据，应予纠正。其次，从合同内容上看，对一、二审判决的实体法依据，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，而且在拆迁补偿安置协议中明确约定“位置”“用途”等，是发生前述冲突时根据该条规定支持被拆迁人优先取得补偿安置房屋诉讼主张的法定要件。但本案案涉合同均未明确载明用于补偿的房屋位置和用途，一、二审法院根据该条款认定吴宝忠的安置补偿权益具有物权属性，应优于白国臣的债权请求权，适用法律错误，应予纠正。综上所述，白国臣的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条，判决如下：一、撤销吉林省松原市中级人民法院（2020）吉07民终253号民事判决；二、撤销吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初3648号民事判决；三、准许执行天元雅居小区1号楼3单元302室。一审案件受理费3700元，二审案件受理费3700元，由吴宝忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 国审 判 员  芮海宏审 判 员  寇承魁二〇二一年三月三十日法官助理  李雅楠书 记 员  张梦泽