广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28174号原告（反诉被告）：胡定柳，男，1990年10月4日出生，汉族，住福建省沙县×××××××××××××，公民身份号码350××××××××××××516。委托诉讼代理人：罗瑞燕，广东实德（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市长华商业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××长华国际商业中心10栋二层197商铺，统一社会信用代码914××××××××××××373。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈春伶，女，公司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，公司员工。原告胡定柳诉被告佛山市长华商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，被告在诉讼中提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗瑞燕，被告委托诉讼代理人陈春伶、崔伟碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原被告双方签订的《物业租赁合同（南区）》于2020年5月31日解除；2.2020年3月1日至2020年5月31日原告的每月租金及管理费按照50%的标准向被告支付；3.原告免于支付2018年12月1日至12月31日租金和管理费，且该费用用于进行相应抵扣；4.原告向被告支付的32764.8元租赁保证金以及装修保证金3000元用于抵扣相应租金和管理费；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：位于佛山市南海区××××××××××的长华国际商业中心物业系由被告拥有经营和管理权的商业物业，被告欲将长华国际中心的所有商铺向外出租。2018年10月16日，被告告知原告承诺长华国际中心将于2018年11月30日试营业，会举办大型美食节等活动，且称于2018年12月将引入“沃尔玛”大型超市以带动大量人流。原告基于被告的经营管理方式、理念及承诺，双方达成《物业租赁合同（南区）》，约定被告将长华国际中心××××××物业出租给原告使用，同时约定了租用期限、租金、违约责任等条款，但未将被告口头所承诺的事项加以书面约定。签订合同当天，原告向被告支付了32764.8元租赁保证金，并支付了2018年12月的租金和管理费以及装修保证金3000元。原告租赁涉案商铺，其目的在于利用商铺进行经营并获取经营收益，而非单纯占有使用该商铺，被告除了负有保障原告正常使用涉案商铺以外，还负有保障原告合理利用商铺附属设施设备以及商场整体顺畅经营所给原告带来的正常商业氛围的义务。但自签订合同后至今，长华国际中心一直死寂沉沉，未有被告所称大型活动的举办，也未有商城入驻，且长华商业中心周边的设施设备未能正常投入运行，连最基本的灯光照明、卫生间的设备均未配备，手扶梯、电梯不能运行，完全没有经营商业氛围。更甚，长华国际中心因被告的经营管理混乱，欺骗租户，出现自杀自残、游行示威等情形，导致长华国际中心更是无人流出入，整体处于停摆状态，原告系无法在这种情况下对外经营。原告认为，长华国际中心徒有商场之名，却无商场之实，被告基于该情况下仍将涉案商铺租赁给原告，将该恶劣的商业风险恶意转嫁到原告，而该经营氛围恶化的风险明显高于法律规定的商业风险，被告的不作为已严重影响合同目的的正常实现。同时于2020年5月31日，原告已实际搬离涉案商铺，合同已无法继续履行，原告要求当天为双方合同的解除之日。另，2020年2月份新冠肺炎疫情爆发，被告将整个长华国际中心都全部围蔽起来，非业主不能进出，原告无法对外进行经营，严重影响合同目的的实现。原告2019年1月至2020年2月的租金和管理费已由法院作出判决，而原告2020年3月1日至合同解除之日即2020年5月31日的租金和管理费应按照50%标准向被告支付。同时，原告应免于支付2018年12月租金和管理费，且该费用用于进行相应抵扣；租赁保证金以及装修保证金3000元也应当用于抵扣相应租金和管理费。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称：一、被告不同意解除合同，被告并不存在违约行为，原告要求解除合同没有合同及事实依据。1.被告未曾对外进行任何关于涉案商铺所在区域（南区配套商业）招商业态落位的宣传与承诺。2.涉案商铺经竣工验收备案并取得大确权，不存在质量问题，符合交付使用条件。3.（2020）粤0605民初5705号一审判决第12页法庭认定“被告（即本案原告）在合同签订后接受了原告交付的涉案商铺进行经营，未按照合同约定及时给付租金及物业管理费，已构成根本违约”。既然原告作为违约方并不享有合同解除权，且双方又未一致达成解除合同的合意，则原告搬走商铺内物品的行为，并未当然产生解除合同的法律效果。4.双方至今没有完成任何商铺交还手续，原告亦未将涉案商铺交还给被告，也即案涉商铺至今仍由原告占有、控制，故即使判决合同解除，也应判决合同解除之日为原告实际交还商铺之日，而非2020年5月31日。二、既然本案不存在合同解除的情形，且至今合同也未被解除，则双方应遵循诚信原则，严格履行合同。原告要求将合同租赁保证金抵扣原告应付的租金及管理费，没有法律和合同依据。即使涉案合同最终被解除，对于解除之前已履行的部分租金、管理费及水电费应缴清。况且是原告单方提出解除合同的，履约保证金应没收。三、原告要求按合同约定租金标准的50%支付所拖欠的租金是没有合同及法律依据。双方的权利义务应以合同约定为准，原告应按合同约定租金标准按时向被告支付租金及管理费。即使存在被告与案外第三人就租金等费用清缴达成了和解协议，但原告不是和解协议的相对人，对原告不具有约束力。四、原告要求免于支付2018年12月租金和管理费没有合同和法律依据。2018年12月被告已经实际控制使用涉案商铺，且该期间已过了装修免租期，租金、管理费已经实际产生，被告无权要求返还已经实际履行的部分租金、管理费。被告向本院提出反诉请求：1.原告立即向被告支付2020年3月至2020年11月租金85423.95元；2.原告立即向被告支付2020年3月至2020年11月物业管理费6020.55元；3.原告立即向被告支付2020年3月至2020年10月水电费1541.15元；4.原告向被告支付逾期付款滞纳金（自逾期支付租金及管理费之日起计算至实际付款之日，每日按逾期支付金额的万分之五的标准计算）；5.原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：《租赁合同》第四条约定，2019年12月1日至2020年11月30日每月租金为9491.55元，每月租金应于每月第5日前支付。原告应向被告支付每月的管理费（每月管理费为668.95元）；第十六条约定，原告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。《租赁合同》签订后，被告依约将该商铺交付给原告，原告也接受了该商铺并在该商铺营业。但被告多次催促原告支付租金、管理费及水电费，原告仍不支付租金、管理费及水电费。暂计至2020年11月，原告已拖欠2020年3月至2020年11月的租金85423.95元、管理费6020.55元、水电费1541.15元未付。被告认为，原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，原告理应严格依约向被告支付租金、管理费及水电费，原告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了《租赁合同》第四条约定及我国《合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，原告应立即向被告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据《租赁合同》第十六条的约定和我国《合同法》第一百一十四条的规定，原告除应立即向被告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的万分之五支付滞纳金。原告对反诉辩称：一、原告基于先履行抗辩权，迟延支付租金的行为不属于违约行为。1.被告并没有严格按照合同约定提供合格的物业管理服务，也没有任何大型超市入驻，导致长华国际中心人流量少之又少，无法达到原告租赁目的。2.《物业租赁合同（南区）》是被告提供的格式合同，存在大量的强制性约定、对双方的违约责任未作出对等约定，显然显失公平。二、被告依据合同法第一百一十四条的规定，要求原告支付滞纳金没有事实和法律依据，其所主张的所谓“滞纳金”本质上应当属于违约金的范畴；且被告无权要求原告支付滞纳金或违约金。首先，被告所依据的上述法律规定，系一方违约后违约责任的承担方式。其次，原告中止支付租金和管理费系行使先履行抗辩权的体现，且被告也有违反合同约定、存在管理失当行为，因此被告无权要求原告支付滞纳金或违约金。三、原告于2020年9月12日实际搬离了涉案商铺，原告只能按合同约定租金的50%标准支付所拖欠的租金和管理费，从2020年3月1日支付至2020年9月14日止。基于长华国际中心的恶劣运营氛围，原告已不再抱任何期望在长华国际中心进行经营，也无法与被告相抗衡，原告不可能一直砸钱在这亏本的生意上，又因新冠肺炎疫情以及政府一系列管制措施的影响，对涉案商铺的使用和经营造成影响和损失，因此原告已于2020年9月14日实际搬离了涉案商铺。基于公平原则，请求法院依法酌定原告按照每月应缴费用5折的标准向被告支付租金和管理费。诉讼中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对双方当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。原告的证据均提交了原件予以核对，本院对其真实性予以确认。被告的收据及转账流水、公摊水电明细表、电费通知单、水电发票、欠费明细表、南区商铺月结用户用电记录表，本院对其进行综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2018年10月16日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××自编物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；物业建筑面积68.26平方米，租赁期限自2018年12月1日至2021年9月30日，装修期自2018年10月20日至2018年11月30日；涉案商铺只供乙方作“老上海馄饨”品牌经营使用，其经营范围为餐饮；乙方该铺位首年月租金标准150元每平方米，按建筑面积计算，第二年开始按照上一年月租金标准，每一年递增3%，2018年12月1日至2019年11月30日每月租金8191.2元（按8折计），2019年12月1日至2020年11月30日每月租金9491.55元（按9折计），2021年12月1日至2021年9月30日10862.56元（按原价），上述租金并不包括乙方需支付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计32764.8元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；由双方另行签订《长华国际中心物业管理服务合同》，并按照《长华国际中心物业管理服务合同》的约定缴纳管理费；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日期前支付；甲方已于本合同签订前向乙方说明该物业建筑物的状况，而乙方在本合同签订前及与甲方签署《物业交接确认书》时已通过各种可能之途径了解、实地勘察该物业状况及周围地理环境、商业环境等状况，具体不限于空调、照明、用电、消防等使用注意事项和甲方有关装修管理规定、程序、验收要求及装修期乙方已缴付的相关费用标准；本合同签订前，甲方已向乙方出示了能足以表明甲方对长华国际中心拥有合法使用权、经营管理权的证明资料，乙方已清晰了解房屋产权与该铺位状况；乙方有权并应该在交付日期前已详细了解涉案商铺权属状况、装修、设施、该物业公共部位、公共设施设备等情况，如果乙方认为该物业存在缺陷，应当拒绝签署《物业交接确认书》，并在交付日当天向甲方提出书面异议，逾期未提出书面异议或签署《物业交接确认书》后向甲方提出书面异议的，均不构成该物业交付的有效异议；甲方系经长华国际中心物业产权人委托的物业公司，负责包括长华国际中心在内的全部物业管理事项；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更，变更必须以书面方式进行，变更本合同的，要求变更合同的一方应主动向另一方提出；提前解除本合同条件如下，经双方协商一致，同意提前解除合同的；出现非甲方能及的情况，使该物业设施正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次超过60日，乙方认为严重影响正常使用物业的等，因提前解除合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；在租赁期间内，甲方有如下行为，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，未按本合同约定的时间交付物业供乙方使用的，超过90日的；违反本本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该物业的；违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用等；乙方依据合同单方解除合同，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该物业；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金，逾期达15日以上的，甲方有权委托长华国际中心的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期达30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任。2018年10月16日，被告出具收据，确认收到原告承租涉案商铺2018年12月1日至2018年12月31日管理费1个月682.6元。2018年10月18日，原告办理涉案商铺的收铺手续，并提交《长华国际商业中心商户装修申请表》，装修时间从2018年10月18日至2018年12月18日。2018年11月23日，涉案商铺所在楼栋办理竣工验收备案手续。2020年3月9日，被告以与原告发生租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼致（2020）粤0605民初5705号案，请求判令原告立即支付2019年1月至2020年2月租金118577.85元、物业管理费9351.65元、水电费2862.75元及逾期付款滞纳金。诉讼中，双方均确认涉案商铺位于长华国际商业中心一楼沿街，原告已支付涉案商铺保证金32764.8元及租金8191.2元、管理费682.6元。本院作出民事判决，判令原告应支付租金92015.04元及物业管理费7291.58元予被告。被告不服该判决，提起上诉。佛山市中级人民法院于2021年2月7日作出（2021）粤06民终1121号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。2020年4月15日，佛山市粤海通房地产有限公司出具证明，确认已于2018年6月15日将位于佛山市南海区××××××××××长华国际商业中心项目南区（住宅1-10幢、商业1座、南商1-3座）配套商铺（包括涉案商铺）交付给被告进行招商经营管理，被告对涉案商铺享有出租、转租、分租、经营管理、收益以及代收取物业管理费（按建筑面积9.8元每平方米计算）、水电费（含自用和公摊，按政府部门规定单价收取）等权利。2020年10月30日，原告提起本案诉讼。2020年11月19日，被告提起反诉。诉讼中，原告确认被告要求支付2020年3月至10月水电费数额；被告确认原告已支付装修保证金3000元，并同意在租金中抵扣。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公示方案执行，外街按原公示方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。被告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。被告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）:步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折再查明，原告于2020年5月31日拍摄的视频显示涉案商铺已搬空。原告另持有一份《长华国际中心大件物品放行条》，显示办理日期为2020年5月31日，公司盖章处有相关人员签名。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《物业租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。一、关于合同的解除问题。被告虽存在管理失当的行为，但亦完成了交付商铺供原告使用的主要合同义务，故原告应当支付租金及物业管理费。原告未按照合同约定支付租金及物业管理费，已构成根本违约，原告作为违约方，依法不享有约定解除权。但商铺租赁合同是转移商铺使用权的合同，在原告不愿继续履行《物业租赁合同（南区）》，并已于2020年5月31日实际搬离涉案商铺的情况下，合同的目的已无法实现，涉案租赁合同不宜强制继续履行，而被告作为出租方在原告搬离涉案商铺后，亦负有积极收回涉讼租赁物的义务，故本院认定涉案租赁合同于原告实际搬离涉案商铺之日即2020年5月31日解除。二、关于租赁保证金的处理问题。合同约定，在租赁期限内，原告非因法律、法规及合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给被告。但考虑到被告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，在合同履行过程中存在瑕疵，且合同约定的租赁保证金标准过高，本院酌情确定被告返还已收取租赁保证金的50%即16382.4元（32764.8元×50%）予被告。三、关于租金及物业管理费的支付问题。因被告作为涉案商场的管理者，对涉案商铺具有管理责任，被告未能举证证明在合同解除后原告有继续占有使用涉案商铺行为，本院确定涉案商铺的租金、物业管理费及公摊水电费依法计算至合同解除之日即2020年5月31日。考虑合同的履行情况及商铺的经营情况等因素，结合被告发布的租金优惠政策及涉案商铺所在一楼沿街的位置，本院确定2020年3月1日至2020年5月31日期间，涉案商铺租金、物业管理费标准按每月应缴费用的8折进行收取；又因受新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉案商铺的使用和经营造成影响和损失，基于公平原则，本院酌定涉案商铺2020年3月租金、物业管理费按当月应缴租金、物业管理费减半进行收取。故原告应支付被告2020年3月1日至2020年5月31日期间租金19932.26元【其中2020年3月按每月4746元（9491.55元/月÷2）计租，2020年4月至2020年5月期间按每月7593.24元（9491.55元/月×0.8）计租】及物业管理费1404.8元【其中2020年3月按每月334.5元（668.95元/月÷2）计物业管理费，2020年4月至2020年5月期间按每月535.16元（668.95元/月×0.8）计物业管理费】予原告。原告请求超出本院核定部分，不予支持。原告主张被告退还其支付的2018年12月1日至12月31日租金和管理费，依据不足，本院不予支持。原告主张租赁保证金、装修保证金用于抵扣租金，本院予以确认。经抵扣，原告应付被告租金549.86元（19932.26元-16382.4元-3000元）及物业管理费1404.8元予被告。被告请求超出本院核定部分，本院不予支持。四、关于迟延付款滞纳金支付问题。被告主张的迟延付款滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到被告在合同履行过程中存在瑕疵，且原、被告对租金应否支付及支付租金标准产生争议，故本院对被告请求原告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求不予支持。五、关于水电费的支付问题。被告请求原告支付水电费，经核算，至2020年5月31日为1414.81元，原告同意支付，本院予以准照。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认胡定柳与佛山市长华商业管理有限公司于2018年10月16日签订的《物业租赁合同（南区）》于2020年5月31日解除；二、胡定柳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金549.86元、物业管理费1404.8元、水电费1414.81元予佛山市长华商业管理有限公司；三、驳回胡定柳的其他诉讼请求；四、驳回佛山市长华商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取3219.08元（原告已预交），由胡定柳负担1609.54元，由佛山市长华商业管理有限公司负担1609.54元。反诉受理费收取计1146.65元（佛山市长华商业管理有限公司已预交），由胡定柳负担185.98元，由佛山市长华商业管理有限公司负担960.67元。经抵扣，佛山市长华商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付1423.56元予胡定柳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年三月五日书记员  陈嘉瑜