安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终610号 上诉人（原审被告）:舒城县裕鹏物业管理有限公司利辛分公司，住所地:利辛县城关镇向阳路北侧中红丝沟西侧。统一社会信用代码:91341623336785534B。 负责人:徐立权，总经理。 委托诉讼代理人：李立，该公司员工。 委托诉讼代理人：任彰，安徽文州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:利辛县园景天下业主委员会，住所地:利辛县园景天下小区。 负责人:吴平，主任。 委托诉讼代理人：孙磊，安徽臻圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汝润泽，安徽臻圆律师事务所律师。 上诉人舒城县裕鹏物业管理有限公司利辛分公司（以下简称裕鹏公司利辛分公司）因与被上诉人利辛县园景天下业主委员会（以下简称园景天下业委会）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院(2020)皖1623民初7665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裕鹏公司利辛分公司负责人徐立权、委托诉讼代理人任彰、李立，被上诉人园景天下业委会负责人吴平、委托诉讼代理人孙磊、汝润泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕鹏公司利辛分公司上诉请求：1、撤销一审判决，判决驳回园景天下业委会的一审诉讼请求；2、本案的上诉讼费由园景天下业委会承担。事实与理由：一审法院判决错误，1、按照《物业管理条例》第11条规定,业主共同开会决定选聘和解聘物业服务企业。而本案业主委员会私自与金服服务公司签订物业合同是不合规的,因为物业公司的选聘是个别业主为了谋取私利而为之,现有半数以上业主愿意让裕鹏公司利辛分公司继续提供物业服务。故园景天下业委会应解除金服物业服务集团有限公司安徽分公司签订物业合同,裕鹏公司利辛分公司作为依法注册成立的物业管理公司,已经利辛县房屋产权部门及城关镇人民政府等单位的认可并且在多地从事物业服务均收到一致好评。由于园景天下业委会私自与金服服务公司签订物业合同是不合规的,致使裕鹏公司利辛分公司的前期物业服务合同一直继续履行并为小区业主提供物业服务。2、裕鹏公司利辛分公司按照2013年12月25日签订的利辛县中豪置业有限责任公司园景天下前期物业服务协议,履行该协议规定的权利及义务，依法对物业共用部位公共设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护修缮、服务与管理,收取业主的物业费用。3、裕鹏公司利辛分公司至今一直接受业主的监督,且有部分业主无事生非认为小区管理混乱,拒不交纳物业管理费。具体那些业主没有交纳有裕鹏公司利辛分公司财务处收取的物业费名单可查证。4、园景天下业委会作为业主委员会,成立不合法,存在假选票等现象,且有部分业主向有关部门反映。因为业主委员会是执行业主大会的决定事项。园景天下业委会在裕鹏公司利辛分公司正常经营管理物业期间,没有召开业主大会又擅自在2020年3月17日签订了物业服务合同，侵犯了裕鹏公司利辛分公司的合法权利。故园景天下业委会不具有本案适格的主体,应依法驳回。5、裕鹏公司利辛分公司也曾多次要求园景天下业委会与其签订物业服务合同，但没有签订,部分业主阻拦致使收费低于周边小区的收费标准,且部分业主无理拒交。裕鹏公司利辛分公司一直执行前期物业服务合同,是园景天下业委会的原因导致没有签订物业服务合同，故过错在园景天下业委会。6、一审判决要求撤离小区及移交物业资料不能成立。作为裕鹏公司利辛分公司保管的物业资料是裕鹏公司利辛分公司根据前期物业合同进行保管的,资料是保密的,不会泄露给任何人,只向业主权利人公示,随时可到裕鹏公司利辛分公司的办公室查阅,一直在物业管理办公室存放。一审法院判决认定事实及适用法律错误，望法院查明事实依法支持裕鹏公司利辛分公司的以上请求。 园景天下业委会答辩称，园景天下业委会依法成立并经过当地居民委员会、镇政府及房管部门登记备案，因此主体是合法的，裕鹏公司利辛分公司所称园景天下业委会的主体不合法，其没有权利针对业主成立的自治组织提出要求撤销或者违法的权利，业主委员会的决定都有法律规定。裕鹏公司利辛分公司没有弄清楚与业主委员会的法律关系，裕鹏公司利辛分公司属于前期物业服务，是与建筑方签订的合同，在废止的物权法和生效的民法典均有明确的规定，前期物业服务协议在业委会与物业服务企业签订合同后终止，前期物业应当无条件交付相关的物业资料，并不是合同解除问题，裕鹏公司利辛分公司没有与业主成立物业服务合同。一审认定事实清楚，适用法律正确。 园景天下业委会向一审法院起诉请求：1.判令裕鹏公司利辛分公司立即撤离涉案小区（位于利辛县南侧的园景天下小区）;2.判令裕鹏公司利辛分公司向园景天下业委会移交物业服务用房和相关设施及物业所必须的相关资料和其代管的专项维修资金；3.本案诉讼费用由裕鹏公司利辛分公司承担。 一审法院查明：2013年9月25日，利辛中豪置业有限责任公司作为利辛县园景天下小区的建设单位与裕鹏公司利辛分公司签订了《前期物业服务协议》，由裕鹏公司利辛分公司负责园景天下小区的前期物业管理工作。期间，小区业主对该公司的物业管理服务质量极度不满。2018年8月31日，园景天下小区业主召开业主大会，大会成立了业主委员会，并向有关部门完成备案。业主大会还通过了《利辛县园景天下小区业主大会议事规则》，该议事规则第四十一条载明：“授权业主委员会会议，通过全员表决同意后，可直接选聘和解聘物业服务管理企业。业主遵从业主委员会会议决定。”2020年3月17日，园景天下业委会与金服物业服务集团有限公司安徽分公司签订了《利辛县远景天下物业管理服务合同》，委托该公司对园景天下小区实行物业管理，合同签订当日生效。新的物业服务合同签订后，园景天下业委会通知裕鹏公司利辛分公司撤离该小区并做好交接工作，裕鹏公司利辛分公司至今拒不撤离，园景天下业委会向本院提起诉讼。 上述事实有经庭审举证、质证，本院予以认定的《前期物业服务协议》、园景天下业主大会会议总结、《利辛县园景天下小区业主大会议事规则》、备案意见表、《利辛县园景天下物业管理服务合同》等书证及当事人庭审陈述等予以证实。 一审法院认为，园景天下小区业主大会通过的《议事规则》授权业主委员会会议，通过全员同意后，可直接选聘物业管理服务企业。故园景天下业主委员会有权通过会议决定直接选聘新的物业管理服务企业。该业主委员会于2020年3月17日与金服物业服务集团有限公司安徽分公司签订了《利辛县园景天下物业管理服务合同》，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并于合同签订之日起生效。依据国务院颁布的《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”故新的物业服务合同生效后，园景天下建设单位与本案被告签订的《前期物业服务合同》终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。故《前期物业服务合同》终止后，前期物业公司应及时搬离并做好交接。园景天下业委会诉请裕鹏公司利辛分公司撤离案涉小区、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等，依法应予以支持。园景天下业委会要求裕鹏公司利辛分公司移交由其代管的专项维修资金，裕鹏公司利辛分公司庭审中否认代管专项维修资金的事实，园景天下业委会对此未提供证据证实，本院对该诉讼请求不予支持。裕鹏公司利辛分公司提出的其按照前期物业服务协议履行物业服务合同，部分业主无事生非不交纳物业管理费等抗辩意见，不能作为其拒不撤离的理由，不予支持。裕鹏公司利辛分公司辩称业委会成立不合法，存在假选票等现象的抗辩意见，经审查园景天下业委会举证的成立业委会的相关证据，未发现不合法之处，况且业主大会的召开及业主委员会的成立等事项均属于小区业主自行行使管理权的内容，裕鹏公司利辛分公司作为提供前期物业服务的公司没有权利对此提出异议，对该抗辩意见不予支持。裕鹏公司利辛分公司辩称原告擅自在2020年3月17日同其他物业公司签订新的物业服务合同，侵犯了其合法权利的抗辩意见，本院认为，园景天下业委会对裕鹏公司利辛分公司的前期物业管理服务工作不满意，有权选择新的物业服务企业，不存在侵犯了其合法权益，裕鹏公司利辛分公司该抗辩于法无据，不予采信。裕鹏公司利辛分公司辩称物业资料是保密的，只能向业主权利人公示的抗辩意见，因业委会即代表了业主的相关权利，有权要求前期物业撤离前交接相关物业资料等，对该抗辩不予支持。 综上所述，园景天下业委会与新的物业服务公司签订的物业服务合同生效后，裕鹏公司利辛分公司作为前期物业公司，经业主委员会通知后一直拒不撤离的行为，侵犯了园景天下广大业主的合法权益。依据《物业管理条例》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，判决：一、被告舒城县裕鹏物业管理有限公司利辛分公司于本判决生效之日五日内撤离利辛县园景天下小区；二、被告舒城县裕鹏物业管理有限公司利辛分公司于本判决生效之日五日内向原告利辛县园景天下业主委员会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料；三、驳回原告利辛县园景天下业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告舒城县裕鹏物业管理有限公司利辛分公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。裕鹏公司利辛分公司举证园景天下小区业主罢免业委会签字名单10张，拟证明园景天下小区部分业主要求罢免业主委员会；证人宋某、刘某1、纪某、刘某2、刘某3出庭作证，陈述其作为该小区业主，认为园景天下业委会成立不合法，业主委员会主任不具备资格，对裕鹏公司利辛分公司服务满意。签名名单与本案不具关联性，证人证言与其他相关证据不能相互印证，真实性无法核实，本院均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：裕鹏公司利辛分公司主张园景天下业委会不是合法主体是否应予支持；一审认定园景天下业委会与金服物业服务集团有限公司安徽分公司签订的物业管理服务合同自合同签订之日生效，前期物业服务合同终止，并判决裕鹏公司利辛分公司撤离园景天下小区及移交物业服务用房、相关设施和物业服务所必需的相关资料是否正确。 业主大会是小区业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会的选举产生是小区业主行使小区事务自治权利。本案中的证据不能证明园景天下业委会成立不合法。裕鹏公司利辛分公司是前期物业服务公司，不是小区业主，无权对园景天下业委会产生等相关事项提出异议或进行干预。对裕鹏公司利辛分公司上诉主张园景天下业委会成立不合法，不是案件适格主体，本院不予支持。一审查明，经园景天下小区业主大会通过的《议事规则》授权园景天下小区业主委员会会议，通过全员表决同意后，可直接选聘和解聘物业服务管理企业。园景天下业委会有权通过会议决定选聘金服物业服务集团有限公司安徽分公司为新的物业服务企业，并签订《利辛县园景天下物业管理服务合同》。依照国务院颁布的《物业管理条例》第二十六条规定，一审认定园景天下业委会与金服物业服务集团有限公司安徽分公司签订物业管理服务合同依法成立，合同自签订之日起生效，前期物业服务合同终止并无不当。一审判决裕鹏公司利辛分公司撤离利辛县园景天下小区并向园景天下业委会移交物业服务用房和相关设施及物业服务所必需的相关资料不违反法律规定。 综上所述，裕鹏公司利辛分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元,由上诉人舒城县裕鹏物业管理有限公司利辛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 胜 审判员 张贝贝 审判员 王肖红 二〇二一年三月二十九日 书记员 张 聪