内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初2583号   原告(案外人):李宏忠,男,1960年3月11日出生,汉族,住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：辛丽红，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告（申请执行人）:阿拉善盟建通砼业有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。   法定代表人:彭平,该公司总经理。   委托诉讼代理人：马雪丽，女，1989年12月13日出生，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：李华昂，内蒙古凯创律师事务所律师。   被告（被执行人）:内蒙古济明商品混凝土有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。   法定代表人:杨虎荣,该公司总经理。   委托诉讼代理人：李胜义，男，1957年4月28日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗。   原告李宏忠诉被告阿拉善盟建通砼业有限责任公司（以下简称阿盟建通砼业公司）、内蒙古济明商品混凝土有限责任公司（以下简称内蒙古济明公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李宏忠及其委托诉讼代理人辛丽红，被告阿盟建通砼业公司委托诉讼代理人马雪丽、李华昂，被告内蒙古济明公司委托诉讼代理人李胜义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出如下诉讼请求：一、不得执行原告所有的位××旗房屋，并解除对该房屋的查封;二、请求人民法院判决确认原告与被告内蒙古济明公司签订的《购房协议》合法有效，并确认位于××旗房屋(价值441840元)的所有权归原告所有;三、判决被告内蒙古济明公司立即协助和配合原告办理案涉房屋的不动产登记手续;四、本案案件受理费用全部由被告负担。事实和理由:第一、原告认为阿拉善左旗人民法院作出的(2020)内2921执异43号执行裁定书驳回原告的执行异议申请，实属缺乏事实及法律依据。本案的案件事实情况是2014年被告内蒙古济明公司因资金周转需要向原告借款50万元，所借资金全部用于给内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司（以下简称瀚隆公司）开发建设的翰隆国际·美林湾住宅小区的建设工程供应商品混凝土，后瀚隆公司以其公司开发建设的部分房屋作价以抵顶商砼款的形式抵顶给被告内蒙古济明公司。2015年12月31日，被告内蒙古济明公司因无法偿还原告借款，双方约定将案涉的××区房屋以441840元的价格出售给原告，双方于当日签订一份《购房协议》。2017年因瀚隆公司与施工方国厦建设有限公司就工程款的支付发生纠纷，施工方遂停工后诉讼至人民法院，并申请法院将包括案涉房屋在内的美林湾小区的大部分房屋全部查封，使工程进度一度拖延甚至停滞，所以由于开发商瀚隆公司的原因导致该房屋一直未能正常交付使用，亦未能办理网签手续。后经原告及瀚隆公司多次申请，内蒙古自治区高级人民法院于2019年8月22日将该案涉房屋解封，解封后，被告内蒙古济明公司立即将该房屋交付给原告，原告于2019年8月25日向该小区提供物业服务的物业公司交纳了2019年至2020年度的物业费用后开始装修房屋，2020年6月原告入住，该房屋原告自交付后一直占有使用居住至今，所以，人民法院查封的××旗房屋合法所有权人系原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。综上，原告认为，原告与被告内蒙古济明公司双方签订的购房协议是双方真实意思表示，协议内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议属合法有效协议，该案涉房屋属于原告合法所有，因瀚隆公司在建房及售房过程中，存在违规违法行为等原因，导致瀚隆公司将房屋抵顶给被告内蒙古济明公司后，内蒙古济明公司一直无法给原告办理房屋登记手续。依据我国《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告是以支付了相应对价的形式取得该房屋，且原告在取得时并无过错，所以，人民法院不得查封该房产。第二、原告与被告内蒙古济明公司于2015年12月31日签订了《购房协议》后，按照合同双方当事人的约定，以抵账的方式进行了房屋买卖交易的行为，应当认定为原告(买受人)已经实际支付了全部购房款。按照购房协议中的约定，原告在2015年就以抵账的方式全额付清了该房款，由于双方早在2015年12月就已经签订了正式的房屋买卖合同，从而形成了合法有效的房屋买卖合同关系，被告内蒙古济明公司也将该房屋交付原告，原告在接手该房屋后也已经装修并入住，故该房屋已经完全属于原告合法所有。所以，人民法院现在查封的该房屋早在2015年12月31日就已经进行了所有权的转移，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。按照上述规定，原告早在2015年12月31日就已经与被告内蒙古济明公司达成以抵账的方式进行房屋买卖交易并取得了该案涉房屋的所有权，所以原告取得该房屋的情形完全符合最高人民法院上述司法解释第二十八条的规定，法院应当认定原告享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向你院提起诉讼，请求人民法院在查明案件事实的情况下，依法支持原告的合理合法诉讼请求为盼。   被告阿盟建通砼业公司辩称：一、本案原执行行为不存在错误。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。而本案执行房屋不动产登记人为内蒙古济明公司，因此，本案执行房屋物权人为内蒙古济明公司而非原告。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：以已登记的不动产按照不动产登记簿判断，登记的建筑物、构筑物及其附属设施。按照土地使用权登记簿，建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。原告作为本案执行行为案外人，不具有涉案房屋的物权，同样也非本案执行行为权利人，故阿左旗人民法院对于本案房屋的查封、扣押行为程序合法，主体正确。二、本案原告不具有足以排除执行行为的权利。首先，原告与内蒙古济明公司间房屋买卖合同真实性存疑。其次，原告向内蒙古济明公司只支付房屋买卖合同相应对价，事实存疑。最后，本案涉案房屋如原告所述，自2009年解封后应当不存在无法进行不动产过户登记事由，但原告自过户登记障碍排除后到答辩人申请强制执行为止，长达一年之久，均未进行过户登记行为。即使认为原告与内蒙古济明公司间房屋买卖是事实存在，也应当认为原告对于未过户登记的事实存在重大过错或放任态度，因此原告不具有足以排除强制执行行为的权利。综上所述，答辩人认为阿左旗人民法院原执行行为程序正当主体准确。请求阿左旗人民法院依法驳回原告的执行异议。   被告内蒙古济明公司辩称：对原告的诉求都认可，原告说的是事实。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月25日，本院受理阿盟建通砼业公司诉内蒙古济明公司买卖合同纠纷一案，于2016年11月2日作出（2015）内2921民初345号民事判决书，判决：一、内蒙古济明公司于本判决生效后十五日内向向阿盟建通砼业公司支付所欠商品混凝土款1789428.32元；二、驳回阿盟建通砼业公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，内蒙古济明公司未按法律文书确定的义务履行，2017年1月12日，阿盟建通砼业公司向本院申请强制执行。2017年6月20日终结本次执行。2020年6月12日，阿盟建通砼业公司申请恢复执行。2020年7月7日，本院作出（2020）内2921执恢46号执行裁定书，查封登记在内蒙古济明公司名下的××旗在内的十套房屋。查封期限为三年。2020年8月12日，原告向本院提出执行异议，本院于2020年8月21日作出（2020）内2921执异43号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服遂提起诉讼。   另查明，2015年12月31日，原告李宏忠（乙方）与被告内蒙古济明公司签订《购房协议》，约定乙方以441840元的的价格购买位××旗即本案案涉房屋。协议第二条约定：“乙方2014年借给甲方现金50万元整，以此抵偿债务”。双方在协议末尾处签字或盖章予以确认。同日，内蒙古济明公司向原告出具收条一张，载明收到原告购房款441840元。被告内蒙古济明公司于2019年8月22日向原告交付案涉房屋，原告自2019年9月1日起缴纳案涉房屋物业费，并于2019年11月29日与阿左旗晟曦物业有限公司签订《房屋装修协议书》，后原告装修入住至今。案涉房屋系原告唯一住房。   再查明，内蒙古自治区高级人民法院在审理国厦建设有限公司与内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司名下的包含案涉房屋在内的14套房屋，后于2019年8月22日解除查封。2019年11月27日，内蒙古济明公司缴纳案涉房屋住宅专项维修资金6312元。2020年6月16日，内蒙古瀚隆房地产开发有限公司与内蒙古济明公司签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋网签登记在内蒙古济明公司名下。   本院在审理过程中，经向阿拉善左旗房产管理局调查，阿拉善左旗房产管理局向本院书面复函：“2、根据2019年8月22日内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院执行裁定书(2019)内29执29号和2019年8月27日内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院下发给阿左旗房管局的协助执行通知书2019)内29执29号，解封顶账给内蒙古济明商品混凝土有限责任公司名下美林湾小区14套房屋，其中10套网签登记在内蒙古济明商品混凝与有限责任公司名下，剩余4套未办理手续”并附相关印证材料。其中，原告在《美林湾小区济明商混顶账房法院解封交房统计表》中对12-2-1203室签字确认。后经本院与内蒙古济明公司原工作人员核实，内蒙古济明公司法定代表人杨虎荣与原告协商后，将12-2-1203室与12-2-1603室互换，实际向原告交付的房屋是12-2-1603室。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原告提供的证据与本院从阿左旗房管局调取的顶账给内蒙古济明商品混凝土有限责任公司名下美林湾小区14套房屋明细来看，原告主张的案涉房屋房号与其在房管局登记的房号不一致。后本院向被告内蒙古济明公司原工作人员询问，其陈述在实际交房过程中双方对房屋的房号进行了变更，并重新签订了合同，只是没有更改合同日期。本院认为虽然原告在阿左旗房管局登记的房号与案涉房号不一致，但足以证实在本院查封之前，被告内蒙古济明公司用案涉房屋抵顶借款的事实；其次，从原告提供的证据可以证实在本院查封前，被告内蒙古济明公司已向原告交付了案涉房屋，并且原告已经装修入住，且该房屋系其唯一住房；再次，原告没有办理房屋产权证书是因开发企业不允许办理在实际买受人即原告名下，故无法办理过户登记的原因不在原告。以上情形均符合上述法律规定的法定情形，故根据上述法律规定，原告提交的证据能够证明其系执行标的即案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉请依法予以支持。因案涉房屋并未办理产权登记手续，故对原告请求确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求不予支持。对于原告主张的要求被告协助过户的诉请，不属于本院审理范围，本院不予处理。综上，原告对案涉房屋享有的权利足以排除本院的强制执行，故对原告的诉请本院依法予以支持。   据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决如下：   一、不得执行位于××旗的房屋；   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费7928元，由被告内蒙古济明商品混凝土有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   本院（2020）内2921执异43号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 冯瑞平   人民陪审员 张淑萍   人民陪审员 宫 星   二〇二一年三月一日   书记员 汪 静