广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1668号上诉人（原审原告）：赵彬，男，1974年2月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吴洁银，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州云梯地产开发有限公司（曾用名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。委托诉讼代理人：刘文康，该公司员工。上诉人赵彬因与被上诉人广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵彬上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判云梯公司向赵彬支付逾期交房违约金(以2611360元为计算基数，按每日0.01‰自2017年5月2日起算至判决生效之日)，逾期交房违约金暂计为5万元；2.依法判决房屋鉴定费27780元由云梯公司承担；3.依法判决一审、二审诉讼费用由云梯公司承担，暂合计77780元。事实与理由：广东合正建筑物鉴定检测有限公司（以下简称合正公司）为一审委托房屋鉴定公司，该公司存在鉴定结论不公正、鉴定费用不合理两个问题。鉴定报告不公正，赵彬对于房屋安全性本无异议，华工匠鉴字【2018】0112号中也给与结构性安全评价，但梁构件钢筋配置以及板构件钢筋配置、地梁裂缝等问题同样属于建筑质量范畴，2019年11月12日合正公司出具的《房屋损害纠纷鉴定报告》中刻意回避上部承重结构子单元安全性等级(包括梁构件钢筋配置以及板构件钢筋配置、地梁裂缝等建筑质量问题，且房屋墙体局部开裂、渗水现象同样属于质量问题，见华工匠鉴字【2018】0112号)，对于赵彬提出的两次房屋鉴定异议书均未给与正面回复；该报告误导一审判决认定赵彬认为房屋质量问题故意拖延入住。鉴定费用不合理，赵彬依据2019年7月30日合正公司复函缴纳房屋工程质量鉴定费18000元，合正公司收费无鉴定内容、无收费项目、无收费标准，明显违背粤发改价格函【2019】3103号广东省发展改革委广东省司法厅关于我省司法鉴定收费政策的通知要求。根据粤发改价格函【2019】3103号广东省发展改革委广东省司法厅关于我省司法鉴定收费政策的通知中第五条司法鉴定机构依法接受委托提供司法鉴定服务，应当与委托人签订《司法鉴定委托书》，并载明鉴定内容、收费项目、收费标准、收费金额、收费方式、结算方式、争议解决办法，以及经受托双方协商一致的其他相关事项和广东省司法鉴定收费项目和收费标准表中物证类司法鉴定收费备注中收费标准(四)超过200万元至500万元的部分，按照0.4％收取；房屋鉴定费应为2611360(标的房总价)×0.4％=10445.44元，赵彬依据华工匠鉴字【2018】0112号报告结果，诉广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）对于出售的房屋存在明显的质量问题且该房屋无竣工合格验收，并存在故意拖延和逃避维修义务，而做出对该房屋的质量是否合格进行鉴定，从而申请专业房地产评估机构对房屋质量缺陷进行评定并确定损失、出具专业维修方案，从房屋质量鉴定申请书中请求事项中明确指出为请求依法对位于花都区颐林六街(B1—09栋)101房的房屋工程质量进行鉴定并确定损失及维修方案。一审法院判决书认为赵彬以房屋主体结构质量不合格，影响居住安全的重大质量缺陷为由无法入住，明显严重违背赵彬意愿。而且赵彬多次催促案涉公司安装水、电等生活必备设施，至今房屋未通水、电，又如何入住。赵彬与云梯公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七补充协议第四条关于交房条件约定违反法律规定，交房条件尚未成立，云梯公司并未实际交楼。合同的第十二条约定了交楼条件，附件七补充协议第四条对合同第十二条的内容进行了变更，变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。”交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故云梯公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则房屋视为未交付及赵彬有权认为房屋尚未交付。故云梯公司在案涉房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下通知赵彬收楼，视为未实际交付房屋，赵彬有权拒绝收楼。云梯公司在案涉房屋不具备收楼条件的情况下，通知赵彬收楼。但是房屋连基本的居住条件都不具备，至今尚未通水通电通气，收楼的目的也无法实现。《广州市商品房买卖合同(预售)》附件属于格式条款，由云梯公司单方提供，附件七补充协议第四条属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，根据合同法第四十条，该条款无效。云梯公司至今尚未取得案涉房屋的竣工验收备案手续，亦无法确定何时可以取得竣工验收备案手续，只计算到2017年10月1日的逾期交房违约金，有违公平原则，无法弥补赵彬的损失。综上，请求判如所请。被上诉人云梯公司答辩称：不同意赵彬的全部上诉请求。在2017年时赵彬与云梯公司就其提交的问题进行过诉讼，在一审法院已经生效的判决中有明确延迟交的违约金应返还2%的上限，因此云梯公司认为赵彬要求支付违约金没有事实依据。关于房屋鉴定费，一审法院对其的认定清楚合理，云梯公司认为应予维持。赵彬向一审法院起诉请求：1.云梯公司支付延期办理产权登记的违约金（以2611360元为计算基数，按每日0.05%，自2017年10月1日收楼之日起计210个工作日，即2018年8月8日起计至2019年3月24日止共229日）违约金10万元整，其他超出部分自愿放弃；2.云梯公司向赵彬支付逾期交房违约金（以2611360元为计算基数，按每日0.01%，自2017年5月2日起算至案涉房屋符合收楼条件之日），违约金暂计为2万元；3.云梯公司支付自2017年10月1日收楼之日起向赵彬支付租金及其他经济损失，标准为每月5000元，直至房屋竣工验收合格之日止，暂计5万元；4.云梯公司委托有资质的第三方对房屋进行全面修复，直至房屋竣工验收合格；5.云梯公司支付赵彬支付房屋鉴定的费用9780元；6.云梯公司向赵彬出具案涉房屋的竣工验收备案表，及将竣工验收合格的房屋交付给赵彬使用；7.云梯公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，赵彬变更诉讼请求为：1.云梯公司支付延期办理产权登记的违约金（以2611360元为计算基数，按每日0.05%，自2017年10月1日收楼之日起计210个工作日，即2018年8月8日起计至2019年3月24日止共229日）违约金10万元；2.云梯公司向赵彬支付逾期交房违约金（以2611360元为计算基数，按每日0.01%，自2017年5月2日起算至案涉房屋符合收楼条件之日），违约金暂计为2万元；3.云梯公司支付自2017年10月1日收楼之日起按照每月支付5000元的租金给赵彬，直至判决生效之日止，房屋租金暂计5万元；4.云梯公司委托有资质的第三方对房屋进行全面修复，直至房屋验收合格；5.云梯公司支付赵彬支付房屋鉴定的费用9780元；6.云梯公司将竣工验收合格的房屋交付给赵彬使用；7.云梯公司支付赵彬本案的两次鉴定费用合计26000元；8.云梯公司向赵彬支付房款利息，利息自2017年5月2日起以2611360元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际竣工验收交房之日止。暂核算10000元；9.云梯公司向赵彬支付维修费用10525元；10.云梯公司承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，赵彬向一审法院申请撤回第四项诉讼请求。一审法院认定事实：白云公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，在与赵彬签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售案涉房屋。白云公司于2020年5月14日经核准变更名称为云梯公司。2015年8月21日，赵彬与白云公司签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七。约定：赵彬（买方）为乙方，白云公司为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇××房。该商品房建筑面积共326.42平方米，其中套内建筑面积321.9平方米。该商品房按建筑面积计房价，单价为每平方米8000元，总金额2611360元，付款方式为按揭贷款方式付款。甲方应当在2016年6月30日前将案涉房屋交付乙方使用。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任为：甲方未能按合同规定期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定的迟延办理产权登记的违约责任2.乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。第二十五条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期不得低于以下期限：（一）地基及主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任在有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可自行或聘请他人进行维修，合理的费用由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第十条：双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内向房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方（如乙方属选择银行按揭方式付款的，则甲方将办证回执交给按揭银行），具体取得房地产权属证书的时间应有登记机构确定，甲方对此不负责任。在领取房地产权证时，乙方应带齐身份证，办证回执并由本人咨询到房地产登记机构领取。第十一条：甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得办证回执的，主合同继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方之或按揭银行实际取得办证回执之日止，甲方每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过该商品房总价款的2%。第二十三条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，赵彬向白云公司支付了全部房款。赵彬于2017年10月1日办理收楼手续。云梯公司陈述，案涉房屋尚未取得竣工验收备案表，已具备永久用水，已于2017年10月28日取得燃气工程竣工报告，未取得永久用电使用条件，现具备临时用电使用条件。云梯公司为此提交了新奥燃气竣工报告拟证实其主张。赵彬对于新奥燃气竣工报告无异议，但认为案涉房屋现未通气，该证据不能证明燃气已经通到案涉房屋。云梯公司未提交证据证实案涉房屋已具备永久用水使用条件。赵彬在办理收楼手续后，发现案涉房屋存在多处渗水、漏水、开裂的情况，认为案涉房屋存在质量问题，为此其自行委托广东华工匠检测鉴定有限公司对案涉房屋进行房屋安全鉴定。广东华工匠检测鉴定有限公司于2018年9月27日出具华工匠鉴字[2018]0112号建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告，鉴定日期为2018年9月6日，鉴定结论为根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），广州市花都区颐和山庄颐林六街11号房屋的安全性等级评定为Csu级，即安全性不符合本标准对Asu级的要求，显著影响整体承载功能和使用功能。广东华工匠检测鉴定有限公司于2018年6月26日取得广州市房屋安全鉴定单位备案证书。赵彬为此支出鉴定费用9780元，赵彬为此提交了发票拟证实其主张。云梯公司对于上述鉴定报告及发票均不予认可，认为该鉴定系赵彬单方委托，其并未参与。云梯公司主张案涉房屋主体结构合格，不存在质量问题，符合设计和施工质量验收规范要求，云梯公司为此提交了建筑物结构实体检测鉴定报告及建设工程质量监督执法抽查通知书拟证实其主张。云梯公司提交的建筑物结构实体检测鉴定报告由广东省建筑科学研究院于2013年10月12日出具，检测鉴定结论为：1.本次共计抽检50个构件的混凝土强度，其中基础承台3个、地梁5个、框架柱18个、框架梁24个。检测结果表明，抽检的基础承台混凝土抗压强度值介于29.6-43.6MPa之间，抽检的地梁混凝土抗压强度值介于35.1-35.5Mpa之间，抽检的框架柱混凝土抗压强度值介于31.1-43.0Mpa之间，抽检的框架梁混凝土抗压强度值介于30.1-36.2Mpa之间。抽检构件的混凝土强度均满足设计强度等级的要求；2.本次共计抽检57个构件的钢筋配置情况，其中框架柱18个、框架梁24个、楼板15个。检测结果表明，抽检的柱和梁纵筋数量满足设计要求，柱、梁箍筋间距和楼板钢筋间距满足设计和施工质量验收规范要求；3.本次共计抽检57个构件的截面尺寸，其中框架柱18个、框架梁24个、楼板15个。检测结果表明，抽检的柱、梁截面尺寸和楼板厚度满足设计和施工质量验收规范要求。混凝土结构实体检测报告由广东省建设工程质量安全监督检测总站于2013年6月17日出具，检测结果为抽检的柱和梁的纵筋数量满足设计要求；抽检的柱和梁箍筋间距以及楼板钢筋间距的实测值与设计值的偏差在规定允许偏差范围内，满足验收规范要求。抽检的柱和梁截面尺寸以及楼板厚度的实测值与设计值的偏差在规定允许偏差范围内，满足验收规范要求。赵彬对于上述报告提出异议，认为上述报告系云梯公司单方委托鉴定，该鉴定报告在双方签订合同之前，该报告针对的主要是结构实体，与赵彬主张的质量问题没有矛盾，同时，案涉房屋没有竣工验收合格，也说明案涉房屋存在质量问题。一审诉讼中，赵彬申请对案涉房屋因楼面下陷、漏水等造成的房屋工程质量安全性进行鉴定并确定维修方案。一审法院经摇珠选定合正公司对案涉房屋进行鉴定。合正公司于2019年11月12日出具《房屋损害纠纷鉴定报告》，鉴定结论为：该房屋未发现有因地基基础部均匀沉降而引起的损坏迹象，承重结构构件未发现有因承载能力不足而引起损坏的现象，首层A-C×7-8楼板（负一层顶板）挠度满足《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）的挠度限值，但多处围护墙体出现渗水现象，且个别位置出现室外水倒灌入室内的迹象。依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》（城住字[1984]第678号）评定该房屋为“一般损坏房”。故该房屋按现状可继续使用，但需对渗水墙体进行防水维修处理。处理意见（仅供参考）：1.对渗水墙体的维修方案：a.确定渗漏点；b.清理渗漏基层表面；c.根据渗漏点情况，选取钻孔或凿3-5cm的V型槽的方法；d.采用快速膨胀型水不漏封堵；e.采用1.5mm聚合物水泥基防水涂料；f.槽孔修补；2.室外水倒灌入室内处理方案：a.保持室外排水系统顺畅；b.室内铺设地面砖，增加室内、外地坪的高差。赵彬为此支出评估费18000元。赵彬对该鉴定报告不予认可，认为未对破开墙面查验情况进行鉴定，未对负一楼墙面及主梁出现裂缝进行鉴定，该鉴定报告对于华工匠鉴字[2018]0112号建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告中提出的问题并未进行鉴定，且两份鉴定报告得出的结论差异巨大。云梯公司对于该鉴定报告无异议。赵彬此后对案涉房屋的修复费用申请进行鉴定。一审法院经摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司进行鉴定。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年5月8日出具报告书，评估结论为以2020年3月6日为基准日，案涉房屋的修复费用为10525元。赵彬对该报告无异议。云梯公司对该报告的真实性、合法性无异议，但认为该费用不应由其承担，其已对案涉房屋进行了维修，且在交付房屋时，赵彬并未对房屋质量提出异议。赵彬陈述，其在收楼时已提出案涉房屋存在质量问题，但云梯公司并未维修，在其进行鉴定后，云梯公司才对案涉房屋进行维修。赵彬为此支出评估费8000元。一审另查明，赵彬主张因案涉房屋存在质量问题，其在收楼之后无法居住，且案涉房屋为其名下唯一房屋，故其只能租赁房屋居住，就此产生租金损失。赵彬为此提交了个人名下房地产登记情况查询证明、房屋租赁合同（复印件）、收据（复印件）及银行记录（复印件）拟证实其主张。赵彬提交的房屋租赁合同由赵彬与蒋建国签订，双方约定租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日止，租金为每月2000元；赵彬提交的租金收据载明的收款人为李明波，收取租金数额为20000元，租赁期限为2017年10月至2018年7月。云梯公司认为，赵彬提交的上述证据无法证实其亲属家人无房产，且赵彬未提交房屋租赁合同、收据及银行记录的原件，收据载明的收款人与房屋租赁合同的甲方不一致。再查明，赵彬于2017年5月2日将白云公司诉至一审法院，要求白云公司向其支付逾期交楼违约金。一审法院于2017年7月13日作出（2017）粤0114民初3789号民事判决，判决如下：一、白云公司于判决发生法律效力之日起十日内，向赵彬支付迟延交楼违约金52227.2元；二、驳回赵彬的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审法院认为：《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是赵彬及云梯公司的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。关于逾期交房违约金，赵彬虽已于2017年5月2日将白云公司诉至一审法院，要求白云公司向其支付逾期交楼违约金。一审法院依据案涉合同的约定，按照案涉房屋总价款2%的标准判决白云公司向赵彬支付迟延交楼违约金52227.2元。但云梯公司至今仍未取得案涉房屋的竣工验收备案手续，亦无法确定何时可以取得竣工验收备案手续，以总房款的2%为限计算逾期交楼违约金，显然有违公平原则。赵彬要求云梯公司每日按照总房价款万分之一的标准向其支付2017年5月2日至2017年10月1日的逾期交房违约金，一审法院予以支持，因赵彬已于2017年10月1日办理收楼手续，故2017年10月1日以后的逾期交楼违约金，一审法院不予支持。经核算，云梯公司逾期交楼153天，应支付的逾期交楼违约金为39953.8元（2611360元×0.01%×153天）。关于逾期办证违约金，赵彬已于2017年10月1日办理收楼手续，根据案涉合同附件七第十条及第十一条的约定，乙方应在房屋交付730日后办理房地产权证并将办证回执交给甲方，甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得办证回执的，主合同继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方之或按揭银行实际取得办证回执之日止，甲方每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过该商品房总价款的2%。截止法庭辩论终结之日，办证宽限期并未届满。赵彬要求云梯公司向其支付逾期办证违约金，一审法院不予支持。案涉房屋虽至今仍未取得竣工验收备案表，但赵彬已于2017年10月1日办理收楼手续。赵彬要求云梯公司将取得竣工验收备案手续的房屋交付给其，一审法院不予支持。云梯公司虽已对案涉房屋进行了维修，但根据合正公司于2019年11月12日出具的《房屋损害纠纷鉴定报告》，评定案涉房屋为“一般损坏房”，按现状可继续使用，但需对渗水墙体进行防水维修处理。该报告足以证实云梯公司对于案涉房屋的维修并未解决案涉房屋存在的问题。云梯公司仍应承担保修义务。根据案涉合同第二十五条的约定，在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可自行或聘请他人进行维修，合理的费用由甲方承担。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年5月8日出具报告书，评估结论为以2020年3月6日为基准日，案涉房屋的修复费用为10525元。云梯公司在对案涉房屋进行维修后，案涉房屋仍存在渗水的情况下，并未继续履行保修义务。赵彬要求云梯公司赔偿其修复费用10525元，属于维修案涉房屋的合理费用，一审法院予以支持。赵彬向一审法院申请撤回第四项诉讼请求，一审法院予以准许。关于租金损失，根据合正公司于2019年11月12日出具的《房屋损害纠纷鉴定报告》，评定案涉房屋为“一般损坏房”，按现状可继续使用，但需对渗水墙体进行防水维修处理。该鉴定报告足以证实案涉房屋并不存在房屋主体结构质量不合格、影响居住安全的重大质量缺陷。赵彬以案涉房屋存在质量问题使其无法入住为由，要求云梯公司向其支付租金损失，一审法院不予支持。赵彬要求云梯公司向其支付房款利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于鉴定费用，因赵彬自行委托广东华工匠检测鉴定有限公司对案涉房屋进行房屋安全鉴定，该公司于2018年9月27日出具华工匠鉴字[2018]0112号建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告，鉴定结论为案涉房屋的安全性等级评定为Csu级，即安全性不符合本标准对Asu级的要求，显著影响整体承载功能和使用功能。而一审法院经摇珠选定的合正公司于2019年11月12日出具《房屋损害纠纷鉴定报告》，鉴定结论为：案涉房屋为“一般损坏房”。故该房屋按现状可继续使用，但需对渗水墙体进行防水维修处理。广东华工匠检测鉴定有限公司出具的报告与一审法院经摇珠选定的合正公司出具的报告结论不同。一审法院对于赵彬自行委托广东华工匠检测鉴定有限公司出具的鉴定报告不予采信。因此产生的鉴定费用9780元，应由赵彬自行承担。赵彬要求云梯公司向其支付该费用，一审法院不予支持。关于房屋安全鉴定的费用18000元，赵彬主张案涉房屋存在质量问题，而鉴定结论并不支持赵彬的该主张，故相关鉴定费用应由赵彬自行承担。至于因鉴定房屋维修费用而产生的鉴定费用8000元，因维修案涉房屋属云梯公司应履行的保修义务，故由此产生的相关鉴定费用应由云梯公司承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、云梯公司自判决发生法律效力之日起十日内向赵彬赵彬支付逾期交房违约金39953.8元；二、云梯公司自判决发生法律效力之日起十日内向赵彬支付修复费用10525元；三、驳回赵彬的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4305元，由赵彬负担3228.7元，由云梯公司负担1076.3元；鉴定费用26000元，由赵彬负担18000元，由云梯公司负担8000元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方均无提交新证据。二审查明，赵彬于2017年5月2日将白云公司诉至一审法院，要求白云公司向其支付逾期交楼违约金。一审法院于2017年7月13日作出（2017）粤0114民初3789号民事判决，认定：“《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是赵彬及云梯公司的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。”又查，一审期间，合正公司就赵彬对房屋鉴定结论提出的异议回复称：“……三、关于负一楼墙面出现的裂缝，及负一楼主梁出现裂缝的说明：……原告所述，负一楼主梁出现裂缝，据现场检查，并未发现负一楼主梁出现裂缝的情况，可能是抹灰裂缝。抹灰是外墙梁与墙面齐平，外墙砌体开裂连同抹灰开裂，影响到梁面抹灰开裂。如原告可以提供相关相片说明负一层的主梁有开裂现象，我司愿意予以配合，安排鉴定人员对其损坏情况再次进行现场鉴定。四、为何不对《建（构）筑物安全（检测）鉴定报告》（华工匠【2018】0112号）报告中所述明显影响安全性等级的部分进行鉴定的说明：本次现场鉴定前，于合正函【2019】081号复函中已明确提出本次鉴定不对房屋结构承载力的安全性进行鉴定。原告所提及的构件，均满足《房屋完损等级评定标准》（城住字【1984】第678号）中3.1.1.2承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀的要求。五、为何《建（构）筑物安全（检测）鉴定报告》（华工匠【2018】0112号）与本次鉴定的结果有差异的说明：《建（构）筑物安全（检测）鉴定报告》（华工匠【2018】0112号）是根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）进行评定；本次鉴定我司是根据法院的委托要求，对楼面下陷、漏水问题进行鉴定。我司经测量楼面下陷情况，结果显示其下挠程度在允许范围内，不造成安全影响，故按《房屋完损等级评定标准》（城住字【1984】第678号）对房屋构件的完损程度进行评定房屋完损等级，从而判断原告房屋的现状能不能使用及对使用提出相关的处理意见。……”另查，2021年3月16日，合正公司向本院复函称：“贵院转发来的广州市花都区人民法院(2019)粤0114民初3850号一案当事人赵彬上诉状对我司收费的质疑，我司作回复如下：我司为该案摇珠选定司法鉴定机构，由广州市花都区人民法院出具司法委托书委托我司进行司法鉴定。司法委托书委托事项：对花都区颐林六街××房的因楼面下陷、漏水等造成的房屋工程质量安全性进行鉴定并确定维修方案。我司根据委托事项内容，于2019年07月30日出具复函(合正函[2019]059号)，其中包括对该案鉴定费用作出报价：房屋工程质量鉴定项目，按18000元／宗收费。我司作出的鉴定费用报价，若当事人对报价有异议，可在勘查现场前向法院提出异议或不予以缴付费用。当事人赵彬在2019年8月5日缴付该笔费用18000元。当事人赵彬上诉状提出我司收费违背“广东省发展改革委广东省司法厅关于我省司法鉴定收费政策的通知(粤发改价格函[2019]3103号)”要求。对此，我司认为：我司收费并没有违背此通知。该通知自2019年9月1日起执行，具该通知上的鉴定收费项目和收费标准为法医、物证、声像资料类鉴定项目。《司法鉴定收费管理办法》第五条规定，法医、物证、声像资料类以外的司法鉴定收费，由省级价格主管部门会同同级司法行政部门根据当地实际情况确定价格管理形式和管理权限。根据发改价格[2015]299号文、粤府办[2015]42号文等有关文件，房屋检测和鉴定类收费不进入政府定价或政府指导价目录，实行市场调节价。房屋司法鉴定类，目前行业收费没有这方面的明确标准。我公司根据多年累积的司法鉴定工作经验，并充分考虑该类鉴定工作难度、地域成本、时间成本、人工成本等综合测算，参考业内的收费情况，制订本公司该类纠纷司法鉴定的收费标准，并在我司接待处公示，对同地区该类司法鉴定均按这个标准收费。”对上述复函，赵彬表示由法院认定。云梯公司表示其对复函没有异议。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系商品房预售合同纠纷。赵彬和云梯公司之间签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的效力，已经生效的（2017）粤0114民初3789号民事判决所确认，对此本案不作赘述。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：赵彬诉请云梯公司支付2017年10月1日以后的逾期交房违约金是否成立的问题，以及本案鉴定报告合理性及鉴定费的计付问题。关于2017年10月1日之后的逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。案涉合同约定的交楼条件低于法定条件，云梯公司在交楼时还不具备法定的交楼条件，但鉴于赵彬在案涉房屋尚未符合法定交楼条件的情况下，于2017年10月1日接收了案涉房屋，应视为对交楼标准的让渡。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋转移占有视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定云梯公司已完成交付房屋的义务，故赵彬请求云梯公司支付自2017年10月1日起的逾期交房违约金，缺乏充分依据，本院不予支持。关于鉴定的问题。在合正公司作出案涉鉴定报告后，赵彬对该鉴定报告提出异议，合正公司已就赵彬的异议作出回复称“……据现场检查，并未发现负一楼主梁出现裂缝的情况，可能是抹灰裂缝。……赵彬所提及的构件，均满足《房屋完损等级评定标准》（城住字【1984】第678号）中3.1.1.2承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀的要求。”故赵彬上诉认为案涉鉴定报告中未对梁构件钢筋配置以及板构件钢筋配置、地梁裂缝等问题作审查、案涉房屋存在质量问题，均缺乏理据，本院不予采纳。至于鉴定费的问题，合正公司已表示其司系根据委托事项内容作出报价，其司收费并没有违背“广东省发展改革委广东省司法厅关于其省司法鉴定收费政策的通知(粤发改价格函[2019]3103号)”要求，该通知上的鉴定收费项目和收费标准为法医、物证、声像资料类鉴定项目；而根据《司法鉴定收费管理办法》第五条规定，法医、物证、声像资料类以外的司法鉴定收费，由省级价格主管部门会同同级司法行政部门根据当地实际情况确定价格管理形式和管理权限；再根据发改价格[2015]299号文、粤府办[2015]42号文等有关文件，房屋检测和鉴定类收费不进入政府定价或政府指导价目录，实行市场调节价。本案鉴定属于房屋司法鉴定类，目前行业收费没有这方面的明确标准。其司根据多年累积的司法鉴定工作经验，并充分考虑该类鉴定工作难度、地域成本、时间成本、人工成本等综合测算，参考业内的收费情况，制订本公司该类纠纷司法鉴定的收费标准，并在其司接待处公示，对同地区该类司法鉴定均按这个标准收费。本院认为，现赵彬在2019年8月5日缴付案涉鉴定费用18000元，应视为其同意该收费标准，且合正公司已就案涉鉴定费用的收费依据作出合理的解释，故对赵彬主张鉴定收费无依据的上诉意见，本院不予采纳。关于鉴定费用的负担问题，因赵彬自行委托广东华工匠检测鉴定有限公司对案涉房屋进行房屋安全鉴定，该鉴定结论与一审法院经摇珠选定的合正公司出具的报告结论不同，一审法院对于赵彬自行委托广东华工匠检测鉴定有限公司出具的鉴定报告不予采信，并认定因此产生的鉴定费用9780元由赵彬自行承担，并无不当，本院予以确认。此外，关于房屋安全鉴定的费用18000元，鉴定结论亦不支持赵彬关于房屋存在质量问题的主张，故相关鉴定费用亦应由赵彬自行承担。赵彬上诉请求云梯公司承担上述两笔鉴定费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵彬的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1744.5元，由赵彬负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二一年三月三十一日书记员  郭 俏古文娜