广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6601号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云区同和鑫辉招待所，住所地广州市白云区广州大道北路云新街**202铺。经营者：王金根。委托诉讼代理人：廖祥稳，该招待所员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州家华物业管理有限公司，，住所地广州市海珠区赤岗红卫路靖晖街**64铺法定代表人：邓晓英，该公司经理。委托诉讼代理人：邓树东，该公司员工。上诉人广州市白云区同和鑫辉招待所（以下简称鑫辉招待所）因与被上诉人广州家华物业管理有限公司（以下简称家华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初34937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。鑫辉招待所上诉请求：1.撤销一审判决；2.家华公司赔偿鑫辉招待所30680元的物业管理损失；3.上诉费由家华公司承担。事实和理由：1.237房的损失是因1-9的排污主管在一楼堵塞，只要及时抽化粪池的粪便就不会堵塞，这是以前物业管理的做法，家华公司因未及时抽化粪池和疏通管道造成堵塞，是严重的管理责任。2018年6月29日下午三点在小区物业管理办公室中，物业负责人多次约鑫辉招待所及房东共同见面，就237房漏水赔偿一事进行协调，在当时就达成了物业公司赔偿鑫辉招待所6000元的口头协议，鑫辉招待所要求立刻从管理费中扣除并写好证据。物业公司负责人可能早有预谋，只同意6000元的损失，不同意立刻扣减，称以后再扣减，故此作罢。2.217房顶漏水，是三楼的主管向下漏水，直接漏在鑫辉招待所房间的床上，因鑫辉招待所是营业性客房，需要干净整洁的房间，当时管漏是可以及时换管解决的，因家华公司业务水平低以及责任意识淡薄、敷衍，一拖就是半年，造成的损失理应由家华公司负责。综上所述，物业公司没有专业的水电工管理人，没有经验丰富的物业管理队伍，以挂靠一个公司来愚弄广大业主，其应付出相应代价。故鑫辉招待所请求撤销一审判决，并判令家华公司承担鑫辉招待所的损失，为物业管理行业树立一个正确的价值导向。家华公司二审答辩称，鑫辉招待所在涉案小区二楼，一楼是商铺，家华公司在2018年5月15日刚刚进入小区接管，在20日左右有接到过一个通知，当时的情况是一楼不堵，三楼也没有堵。当时鑫辉招待所有40间房，二楼的排污管是密密麻麻的，厕所也抬高40-50公分，家华公司进去看的时候基本断定是内部堵塞几间房，当时家华公司也跟鑫辉招待所沟通过，后来家华公司更改了管道、废弃使用原主管，到现在还在使用主管的上面的住户还在正常使用，没有堵塞。为了保险起见，家华公司在2018年5月份也抽了化粪池，并清理了管道。总体来说，堵塞问题是内部堵塞。关于天花板恢复的事情花了800元，当时天花板的恢复是这样的，主管维修花了4400元，当时只有8户交了，鑫辉招待所没有交，家华公司也跟其说了让其自行恢复，所以一审认定的800元是鑫辉招待所没有交的分摊费。鑫辉招待所自行恢复是合理的，家华公司不需要再次补800元。家华公司向一审法院起诉请求：1.鑫辉招待所向家华公司支付广州市白云区同和云新街19号203商铺自2018年5月15日起至2020年7月31日期间的物业管理费27187.3元（554.56㎡×1.85元×26.5月）及垃圾费159元（6元×26.5月）；2.鑫辉招待所向家华公司支付滞纳金，以每月物业管理费及垃圾费为本金，按每日3‰计算自2018年5月15日起计至清偿之日止；3.鑫辉招待所承担本案诉讼费。鑫辉招待所向一审法院反诉请求：要求家华公司赔偿损失27680元（包括3600元+600元+2880元+600元+3600元+600元+15000元+600元+200元）。一审法院认定事实：鑫辉招待所为广州市白云区同和路云新街**203商铺实际使用人，并在该商铺开设同和鑫辉招待所，该商铺面积554.56平方米，涉案商铺所在广州市白云区云东小区。2018年5月13日，云东小区业委会（甲方）与家华公司（乙方）签订《云东小区物业管理合同》，约定：甲方经业主大会投票通过将位于广州市白云区云新街云东小区委托于乙方实行物业管理；物业类型为住宅、商铺及停车场；物业服务范围为2栋9层住宅楼、1栋7层住宅楼、1楼悬空停车场1座、中心花园以及住宅楼裙楼商业铺面；用地面积18767平方米，建筑面积52403平方米，总计690户；物业管理需配备18人，物业管理费的收费标准为住宅管理费0.8元/平方米，商铺管理费1.85元-2.15元/平方米（以上两项均按建筑面积收费）；代收住宅每户垃圾中转费5元/每月；业主自有产权车位管理费每位120元/月，公共区域临时停车位的50%属于小区全体业主所有，用于小区公共维护使用，该款每月的中旬汇入业委会指定的账户，连续两个月乙方未按时支付该款将丧失续约权，公共区域临时停车费上涨收费标准由业委会根据相关流程后重新制定，乙方按照新标准执行，下调临时停车费需经乙方同意，小区智能停车系统由乙方在执行合同3个月内负责引入并安装好，产权归小区所有；上述费用有恶意延误不交者，乙方有权收取每日千分之三的滞纳金；本合同期限为4年，即2018年5月15日起至2022年5月14日止；等等。一审审理中，家华公司称每2个月的物业管理费在第3个月才收取。家华公司出示商铺资料表，显示二楼19之二商铺面积500平方米、物业管理费单价为1.85元，垃圾处理费为70元；二楼19之三商铺面积531.35平方米，物业管理费单价为1.85元，垃圾处理费为6元。家华公司明确二楼19之三商铺为涉案商铺，产权面积为554.56平方米，并确认鑫辉招待所已缴纳了二楼19之二商铺2018年5月15日至2019年6月期间的物业管理费12487.5元及垃圾转运费945元；家华公司称该笔费用的物业管理费是按照500平方米计算的，已包含涉案商铺的23.21平方米（554.56－531.35）的物业管理费。鑫辉招待所对商铺资料表中垃圾费的收费标准称不清楚，以往均是由物业公司开单，鑫辉招待所根据单据缴纳。鑫辉招待所出示照片及收据，主张涉案商铺存在排污管倒流污水以及鑫辉招待所自行维修的事实，其中照片显示房间内被污染，收据记载2018年5月2日、2018年6月10日、2018年6月22日各收到鑫辉招待所高压冲楼层排污主管600元，以及2018年8月23日收到鑫辉招待所改管人工材料费3000元。鑫辉招待所还出示开房明细表，主张因排污管污染期间导致招待所房屋无法营业损失；出示管道照片及天花板照片，主张因管道漏水造成招待所房间漏水。家华公司对上述证据均不予确认，主张鑫辉招待所的商铺因排污管堵塞，但涉案商铺在二楼，一楼和三楼均未堵塞，仅是鑫辉招待所内部管道堵塞，与家华公司无关；而管道漏水仅能证明家华公司及时更换了管道、履行了管理责任。另，鑫辉招待所为证实其损失存在申请证人张某、唐某出庭作证。证人张某到庭陈述，其于2020年7、8月份帮鑫辉招待所拆补天花，扇灰、拆除天花及线路整改、修补家具，原因是天花上面的楼上管道漏水，听鑫辉招待所说有大半年时间，拆除天花时积水都有一两厘米，工期一到两周，工程款2000元。证人唐某到庭陈述，其为涉案商铺业主，鑫辉招待所向其承租涉案商铺，2019年6月29日，家华公司与鑫辉招待所与其三方就物业费交纳问题进行协商，因鑫辉招待所租用多年从未拖欠费用，故其当时询问没有交物业管理费的原因，好像是漏水对鑫辉招待所造成了影响，最后也没有协商好。家华公司对证人证言均不予确认，并主张证人唐某已旁听了庭审经过，其证言不得被采纳；鑫辉招待所对证人证言均无异议。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现家华公司出示的《云东小区物业管理合同》尚未被依法认定为无效或被撤销，仍具有法律效力。因此，鑫辉招待所关于物业管理合同无效的抗辩意见于法不合，一审法院不予采纳。根据《解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。鑫辉招待所虽为涉案商铺的实际使用人，但因鑫辉招待所在使用过程中已确认其为涉案商铺物业管理费的缴纳义务主体，一审法院亦予以确认。鑫辉招待所抗辩家华公司提供的物业服务存在质量问题，不应收取物业管理费，一审法院认为，物业服务本身存在滞后性，且物业服务的受众较多，存在无法取得全部人员满意的情形，亦考虑涉案小区年份较久，存在自然损耗情形，无法全部归责于物业服务提供方；现家华公司收取的物业服务费标准不高，故在家华公司提供了基本物业服务时，鑫辉招待所理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。经计算，鑫辉招待所使用的涉案商铺每月物业费应为1025.93元（554.56×1.85）。家华公司主张鑫辉招待所支付2018年5月15日至2020年7月31日的物业管理费，但因其中23.21平方米在2018年5月15日至2019年6月期间的物业管理费已支付，故物业管理费用应计算为26607.62元（531.35×1.85元×13.5月+554.56×1.85元×13月）。家华公司诉讼请求超出部分，一审法院不予支持。关于垃圾费159元，该费用亦应由鑫辉招待所承担并向家华公司缴纳。关于赔偿损失，鑫辉招待所主张涉案房屋存在污水管堵塞及漏水事实，为此鑫辉招待所出示了维修费收据、照片并申请证人张某出庭作证，上述证据相互印证，已形成较为完整的证据链，为鑫辉招待所主张的污水管堵塞及漏水事实起到高度盖然性的证明力，故一审法院对鑫辉招待所主张的上述事实予以采信。关于污水管堵塞倒流是否与家华公司的物业管理义务有关，一审法院认为，污水管堵塞需要区分是涉案商铺内部的管道堵塞还是公共管道堵塞，现鑫辉招待所确认已对堵塞管道进行改管分流，而照片显示改管施工位置位于涉案商铺内的内部管道或管道连接处，故就此情况无法确定一定是由于公共管道堵塞造成的污水倒流。关于漏水是否与家华公司的物业管理义务有关，现家华公司确认其已对漏水管道进行了维修，故应认定该漏水情况与家华公司的物业管理责任有关。关于鑫辉招待所的损失金额，鑫辉招待所主张的损失中有25080元（3600元+2880元+3600元+15000元）均属于鑫辉招待所的营业损失，该营业损失属于鑫辉招待所的预期收益损失，并非因漏水导致的直接损失，亦非因房屋受损导致鑫辉招待所赔偿给客户的赔偿费用，故鑫辉招待所要求家华公司承担该营业损失理据不足，一审法院不予支持。另外的2600元的包括冲灌费用1800元及漏水维修800元，仅有800元漏水维修属于因家华公司物业管理工作导致的损失，而冲灌费用1800元并非能证明系家华公司物业管理行为导致的损失，故对于鑫辉招待所主张的损失，一审法院酌情认定为800元。关于物业管理费及垃圾费的滞纳金，依据一审法院上述认定，家华公司的物业管理行为确给鑫辉招待所造成了损失，在此情况下鑫辉招待所并非恶意拖欠物业管理费，而系基于对家华公司提出的合理诉求未能得到及时回应有关，故鑫辉招待所抗辩不应承担滞纳金，一审法院予以支持，并对家华公司要求鑫辉招待所承担滞纳金的诉讼请求予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，于2020年12月10日作出如下判决：一、广州市白云区同和鑫辉招待所于本判决生效之日起五日内向广州家华物业管理有限公司支付2018年5月15日至2020年7月31日期间的物业管理费26607.62元及垃圾费159元；二、广州家华物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向广州市白云区同和鑫辉招待所赔偿800元；三、驳回广州家华物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市白云区同和鑫辉招待所的其他反诉诉讼请求。案件本诉受理费242元，由广州家华物业管理有限公司负担25元，由广州市白云区同和鑫辉招待所负担217元；本案反诉受理费246元，由广州家华物业管理有限公司负担25元，由广州市白云区同和鑫辉招待所负担221元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，鑫辉招待所一审答辩时称：“2018年5月18日，涉案商铺内的237房排污管堵塞，从厕所喷出污水……报告原告后，原告并未派人维修，直到第五天被告迫于无奈自行请人冲灌……”。涉案《云东小区物业管理合同》约定：“物业管理服务内容……二、房屋管理方面1.对房屋共用部位进行定期检查和维修养护，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复……三、共用设施设备维修养护1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责）……4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小范围的，及时组织维修；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业委会提出报告与建议，根据业委会的决定，组织维修或者更新改造……”。二审期间，鑫辉招待所表示对一审法院认定的2018年5月15日至2020年7月31日的物业管理费为26607.62元、垃圾费为159元的数额没有异议，但认为其不应支付上述费用。鑫辉招待所称其所称管道堵塞是在2018年5月20日左右出现的，确认管道堵塞不是家华公司造成的，但认为问题出现在家华公司提供服务期间，家华公司有责任去解决，家华公司虽在其反映问题后有帮其冲洗管道，但冲洗管道的方法不合理，是从一个化粪池冲到另一个化粪池，其第二次向家华公司反映问题后，家华公司就没有理会了。家华公司称：其已告知鑫辉招待所一楼、三楼都没有堵塞，这证明主管没有堵塞，其已告知鑫辉招待所是其厕所内部堵塞，因为招待所内部厕所造成的堵塞应自行疏通，如果要求物业疏通需要其自行承担相应的费用。鑫辉招待所、家华公司确认鑫辉招待所所称漏水的管道位于招待所217房内部的天花上，属于302房的厕所专用管道。鑫辉招待所称：217房间天花有吊顶，渗漏水管需要拆除天花吊顶才能看到。其在2019年8月-2020年6月不知道哪里漏，因为家华公司没有派人来认真看过，2020年6月15日也就是家华公司要起诉其之前才请维修工人来维修，才发现是302房的管道渗漏；其发现管道渗漏后就把床铺移开，关闭了217房，217房就没有再经营；其认为自己没有管道到天花，天花漏水不是自己的责任，有困难应当找管理处，这是管理处的价值所在，而且是厕所，很臭，其有点介意，而且其在交管理费，应当由物业及时查这个问题，所以其没有去查清楚为何渗漏，其是在2020年5月份找工人查到了问题；天花漏水只影响217房，厕所堵塞影响到232、233、235、236、237、238房，每次堵塞大概半天到一天，影响了大概14天；其主张的损失构成为房间营业损失、家具损失、天花损失、灯具以及排气扇损失；其要求家华公司赔偿损失的理由是其不满意家华公司的服务，没有尽到责任，没有通知302与其联系；其经营的房间有40多间，在其所称管道堵塞以及漏水期间，其所经营的房间除了漏水、堵塞的房间外，还有很多空房。家华公司称：鑫辉招待所是2020年6月份向其反映漏水问题；当时302的业主第一时间下去看了，其至少与业主方去了两到三次；其在2020年6月15日联系了楼上的蛋壳公寓，要求蛋壳公寓整改，蛋壳公寓也整改了，但蛋壳公寓的师傅说主管堵塞，所以其就决定更换管道，在6月15日通知住户更换管道缴纳分摊费用，收齐费用后第一时间就维修好了主管。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，家华公司所主张的物业管理费以及鑫辉招待所所主张的损失均发生在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：鑫辉招待所拒绝向家华公司支付2018年5月15日起至2020年7月31日期间的物业管理费及垃圾费以及要求家华公司赔偿损失30680元的主张是否成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”物业服务企业物业服务管理活动中的主要违约行为有：1.物业服务企业未按服务合同规定的内容或违反合同要求向住户提供服务；2.未按服务合同约定对物业设施等进行维修、养护；3.物业服务企业就业主受到的人身和财产损害未履行物业服务合同的约定而存在的违约行为。在界定责任时，不能简单认为既然实施了物业管理，物业服务企业就应当保障业主的财产和人身安全，也不能简单地认为，只要是业主在物业服务管理区域内受到的人身或财产损害，物业服务企业就应当承担完全的法律责任。物业服务企业在物业管理活动中的权利、义务的责任，除了法律法规的明文规定外，还来自物业服务合同的约定，当业主人身、财产在物业服务管理区域受到损害时，应审查物业服务企业是否存在违约行为，是否存有过错。物业服务企业违反合同约定构成违约，应符合以下条件：1.物业服务企业有不履行或者不完全履行合同义务的行为；2.物业服务企业的违约行为造成了损害事实；3.违约行为和损害结果之间存在着因果关系。本案中，鑫辉招待所以其财产受到损害为由拒付物业管理费、垃圾费并要求家华公司予以赔偿，故本案关键在于审查家华公司是否构成违约、是否存在过错。对此，本院评析如下：对于管道堵塞问题。家华公司系2018年5月15日开始为涉案小区提供物业服务，鑫辉招待所主张管道出现堵塞的时间为2018年5月18日，距离家华公司进入小区提供物业服务的时间不到一周，鑫辉招待所确认管道堵塞并非因家华公司服务瑕疵所致，故家华公司对鑫辉招待所所称管道堵塞的发生并无过错。一审期间，鑫辉招待所答辩时称经营房间内的管道出现堵塞后，家华公司并未采取任何措施，二审期间又称家华公司采取帮其冲洗管道的方法解决堵塞问题不合理，鑫辉招待所前后陈述不一，本院对家华公司关于其在管道堵塞后曾对此进行过处理的主张予以采信。鑫辉招待所所称管道堵塞发生在其所经营的房间内，鑫辉招待所并无充分证据证明系公共管道堵塞导致其经营的房间内管道堵塞，涉案《云东小区物业管理合同》中并无约定家华公司对业主专有面积内的管道负有检测、维修义务，家华公司在鑫辉招待所反映管道堵塞问题后也采取了一定的处理措施，因此家华公司在管道堵塞事情发生的整个过程中并无过错。对于管道渗漏问题。鑫辉招待所无充分证据证明其在2019年曾向家华公司反映过管道渗漏问题，本院对鑫辉招待所的该主张不予采信。家华公司自认于2020年6月初收到鑫辉招待所反映管道渗漏问题，鑫辉招待所并无足以反驳的相反证据，本院对家华公司的该主张予以采纳。鑫辉招待所确认渗漏管道位于鑫辉招待所经营的房间内部天花吊顶内，家华公司日常巡查无法查看到，且该管道并不属于公共区域内的公共管道，对该管道的检测、维修不属于涉案《云东小区物业管理合同》中约定的家华公司的职责范围。家华公司称其得知管道渗漏后，已联系楼上业主、使用人协商处理，虽然家华公司对其所述并无提供相应的证据，但鑫辉招待所一审答辩时也自称家华公司派人修复了管道，可见家华公司在得知管道破裂后也采取了一定的措施防止损害进一步扩大，因此，现有证据不足以证明家华公司在管道渗漏事情发生的整个过程中存有明显过错。据上，鑫辉招待所并无充分的证据证明家华公司存在违约行为以及其所主张的损害结果与家华公司的行为存有因果关系，鑫辉招待所拒绝按照合同约定缴纳物业管理费并要求家华公司赔偿损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，鑫辉招待所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567元，由上诉人广州市白云区同和鑫辉招待所负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年三月三十一日书记员  贾妍苏劲丹