山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁09执复20号 复议申请人：孙海洋，男，1986年11月26日出生，汉族，住肥城市。 申请执行人：韩超，男，1972年11月18日出生，回族，住泰安市泰山区。 被执行人:李晓娜，女，1970年8月5出生，汉族，住泰安市泰山区。 复议申请人孙海洋不服泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902执异25号执行裁定书，向本院申请复议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 关于申请执行人韩超与被执行人李晓娜民间借贷纠纷一案，异议人孙海洋向泰安市泰山区人民法院提出书面异议称，请求暂停对（2015）泰山执字第921号案件的执行。一、贵院对涉案房屋的拍卖存在违法情形，剥夺了的优先购买权，严重损害了异议人的合法权利。异议人作为享有合法租赁权的主体，对于涉案拍卖房屋应当享有优先购买的权利，故提出执行行为异议，请求依法审查。二、贵院执行过程中对执行标的拍卖行为严重违法，应当予以撤销。本案执行标的拍卖时市场价格远高于评估价格。异议人在租赁期间对房屋进行了装修，装修价值一百余万元，但评估价格却与实际价值严重不符，且实际竞买人还是申请执行人本人，所以，本案的拍卖过程存在竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害其他人利益的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，本案拍卖过程存在违法情形，应当依法予以撤销。三、根据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。因此，异议人对执行标的按照租赁合同继续享有租赁权。 申请执行人韩超称，（一）涉案房屋拍卖时，法院依法发出了公告，告知了权利人及利害关系人的权利义务，异议人认为享有优先购买权应当在房产拍卖前依法向拍卖法院提出，不提出即放弃了权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，异议人提出异议的，应当在执行标的执行终结前提出，异议人提出的异议期间超出了法定期间。（二）该房屋系在淘宝网公开拍卖，竞买人自主出价，申请执行人竞买时也是依照法定程序，依法竞买，并经多次竞价购买所得，不存在也不可能存在恶意串通的情形。（三）案涉房产于2014年7月4日办理了抵押登记，李晓娜将房屋抵押给了唐文。抵押期间是不得对抵押财产进行转让和出租的，即使存在租赁也是无效的，不能阻却执行，也不能以该理由阻却善意人取得合法买受的房产。（四）2014年6月27日，异议人与单磊、李晓娜同日签订了房屋买卖合同和租赁合同，其中买卖合同中约定被执行人购买异议人孙海位于泰安市××路××号××楼××座××号房屋，建筑面积462.25平方米，成交价360.5万元，合同签章后预付定金60万元。而房屋租赁合同中又约定被执行人因未支付上述购房款，被执行人将上述房屋出租给异议人，每年租金15万元，用于抵顶购房欠款。这两份合同约定的事项和阐述的理由互相矛盾，是虚假的，根据买卖合同，被执行人向孙海洋支付了60万元的定金，如果被执行人违约付款，异议人完全可以将60万元定金作为违约金，解除买卖合同收回房屋，怎么会再签订租赁合同，以租金折抵未付的购房款，由此可见，两份合同存在虚假性，其目的是想证实支付了20年的租赁费，来达到抗拒执行和规避执行的目的。综上，应依法驳回异议人异议，并责令异议人交付房产。 泰安市泰山区人民法院查明：申请执行人韩超与被执行人单磊、李晓娜、李岩民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月23日作出（2014）泰山民初字第1466号民事判决书，判决单磊、李晓娜偿还韩超借款本金40万元，李岩承担连带清偿责任。2016年8月8日，本院以（2015）泰山执行字第921号执行裁定书，对位于泰安市××路××号××商务办公楼Ａ座2508户房地产进行了查封，产权证号为泰房权证泰字第2××8号，房地产所有权人为李晓娜。此后，本院又多次进行了续查封。2019年9月28日，本院在案涉房产显著位置张贴了查封公告。同日，在房屋的显著位置张贴了通告，通告中通知该房屋的共有权人、租赁权人，本院拟对该房屋进行评估拍卖，凡主张对该房产享有优先购买权的单位和个人，均有权自本通告发出之日起十个工作日内向本院申报权利，逾期视为放弃，异议人并未提出优先购买的主张。2019年11月29日，本院委托评估机构对案涉房产进行了现场勘验和评估，并通知房屋占用人配合评估机构进行勘验，如占用人对室内设施或装修有添附的，需自行向评估机构说明并签字确认。2019年12月19日，评估机构出具评估报告，评估价值为143.56万元。评估报告向当事人送达后，当事人及相关权利人均未提出异议。2020年4月27日，本院在淘宝网司法拍卖平台对该房产进行第二次公开拍卖，申请执行人韩超以1036300元的最高价竞得。 异议人提交2014年6月27日孙海洋（乙方）与单磊、李晓娜（甲方）签订的房屋租赁合同一份，合同载明，因甲方欠乙方购房款300.5万元，经多次催要未付，甲方自愿将位于××路××号××楼××座××室建筑面积约462.25平方米写字间出租给乙方，甲乙双方协商达成如下协议，租赁期限20年，自2014年6月27日至2034年6月27日，年租金15万元，用于折抵上述欠款，不足部分，合同到期后续签到欠款及利息全部履行完为止。 申请执行人提交孙海洋与单磊、李晓娜签订的房屋买卖合同复印件一份，签订时间亦是2014年6月27日，合同载明，单磊、李晓娜购买异议人孙海洋所有的位于泰安市××路××号××楼××座××号房屋，建筑面积462.25平方米，成交价360.5万元，购买方于契约签章后向出卖方预付定金60万元，交易手续费由双方按规定承担。 泰安市泰山区人民法院认为，申请执行人韩超与被执行人单磊、李晓娜、李岩民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月25日对该房产进行了查封，案件立案执行后，本院又多次进行续查封。2019年9月又在该房产的显著位置张贴了查封通告，通知房屋的租赁权人、共有人向本院主张其权利，但异议人并未向本院主张其优先购买权，故本院的拍卖并未侵害其优先购买权。关于异议人提出房屋评估价格的问题，评估机构对案涉房屋的现状进行了现场勘验，依法出具了评估报告，评估程序合法，当事人对评估报告亦未提出异议，本院在对该房产进行公开拍卖时，第一次拍卖，因无人竞价而流拍，在对起拍卖价进行大幅降低的情况下，经多轮竞价，最终以1036300元的价格成交，也充分反映了该房产的评估价格并不是异议人所称的明显低于市场价格。关于异议人称拍卖的房产由原房屋所有权人将房屋租赁给了异议人，要求继续享有租赁权的问题。根据异议人没有提交租赁合同可以看出，异议人将包括案涉房屋在内的三套房屋出卖给被执行人后，因担心被执行人不能如期支付购房款，而与被执行人签订租赁合同，以租金抵顶债务，该租赁合同实际是对未偿债务的担保，不是典型的租赁合同，异议人主张的租赁权，亦是一般债权的请求权，不能对抗人民法院的执行。故异议人以租赁权对抗房屋腾退交付的主张，本院不予支持。综上，异议人的异议理由不能成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回孙海洋的异议请求。 孙海洋向本院申请复议称，请求撤销（2021）鲁0902执异25号执行裁定书，并依法裁定暂停（2015）泰山执字第921号案件的执行和涉案房屋的腾退、交付行为。事实与理由：一、一审法院对（2015）泰山执字第921号案件的执行过程中，未尽到合理的审查义务，未对涉案查封房屋的权利主体进行合理合法的调查，导致申请人的合法权益受到损害。二、涉案房屋拍卖评估程序存在严重瑕疵。涉案房屋包括装修部分的整体价格远远高于评估价格；申请人作为权利主体应当参与评估及拍卖程序；涉案房屋拍卖最后成交人是申请执行人本人，不排除竞买人与拍卖机构之间恶意串通。三、一审法院原执行案件不应当继续执行。根据《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。一审法院对申请人享有合法的租赁权和对涉案房屋存在优先购买权进行了认定，所以应暂停执行。 申请执行人韩超答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。法院在拍卖前发布了公告，告知了权利人及利害关系人相关权利义务，复议申请人未提出其享有优先购买权，视为放弃。案外人提出异议应当在执行标的执行终结前提出。二、答辩人虽系最终购买人，但系按照淘宝网拍卖流程和相关法律规定依法依规进行，不存在违规情形。三、根据房产登记信息，涉案房产于2014年7月4日办理了抵押登记，抵押期间是不能进行转让或出租的，即使存在租赁合同，租赁关系无效。四、复议申请人于2014年6月27日与被执行人签订房屋买卖合同和房租租赁合同各一份，租赁合同说购房款经多次催要未付，被执行人自愿将房屋租赁给复议人，可证实两份合同的虚假性，两个合同同日签订，不存在多次催要的可能。五、2014年7月4日，李晓娜将涉案房产抵押给了唐文，说明此时李晓娜享有房屋产权，根据房产登记档案，涉案房产出卖人为泰安市天龙房地产开发有限公司，买受人为李晓娜，日期是2014年6月28日，也证实复议人与被执行人签订合同的虚假性。六、复议中涉及的2507号房产，因金春雷诉单磊、李晓娜的执行案件被依法处置，复议人也未提出异议，也证明了买卖合同、租赁合同的虚假性。 本院查明的事实与泰安市泰山区人民法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1、一审法院是否保障了复议申请人的优先购买权；2、涉案房屋拍卖评估程序是否存在瑕疵；3、复议申请人能否以其享有租赁权为由阻却本案执行。关于优先购买权问题，泰安市泰山区人民法院在涉案房产显著位置张贴了公告，复议申请人并未向法院主张优先购买权等权利，法院的拍卖未侵害其优先购买权。关于涉案房屋的评估拍卖，泰安市泰山区人民法院依法对房屋进行了评估，并按照法定程序进行了公开拍卖，因第一次拍卖流拍而降价后又组织公开拍卖，申请执行人依法参与竞买而最终竞得，不存在违反法定程序问题。复议申请人认为不排除竞买人与拍卖机构之间恶意串通，但并未提交证据予以证实。关于本案应否继续执行问题，复议申请人与被执行人签订的房屋租赁合同，系为确保收回购房款而签订租赁合同，且涉案房产于租赁合同签订不久即被泰安市泰山区人民法院查封，无论从合同约定内容看还是从合同实际履行情况看，均不同于典型的租赁合同，复议申请人不能以其租赁权对抗法院执行。综上，泰安市泰山区人民法院的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，孙海洋的复议理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回孙海洋的复议申请，维持泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902执异25号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 于 刚 审判员 张宗强 审判员 刘庆伟 二〇二一年三月十六日 书记员 陈珠慧