江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终198号上诉人（原审原告）：吴中芹，女，1968年7月18日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：谷风林，江苏光剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏克大，男，1971年10月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：尹希芳，女，1968年8月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：程秉义，江苏淮海潮律师事务所律师。上诉人吴中芹因与被上诉人夏克大、尹希芳房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初6213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴中芹上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋交付给上诉人并协助办理产权过户手续；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.合同签订当天上午看房时，上诉人与两被上诉人、中介及案外人杨太洲均在场，各方就房屋的买卖已经达成一致，下午签订合同时因尹希芳陪孩子睡觉未到场，但成交价格与上午商议价格基本一致。尹希芳对合同签订过程及后续定金支付均未提出异议，其将签合同手续交由夏克大办理符合常理，故尹希芳未签字不影响合同效力；2.上诉人有充分理由相信本案合同是夫妻双方真实意思表示，上诉人属于善意第三人，被上诉人违背诚信原则故意毁约，不应得到支持；3.一审未查明案件事实即机械适用《物权法》第95、97条，适用法律错误；4.被上诉人未对证人证言发表质证意见，尹希芳也未对合同订立过程作出陈述，导致法庭作出错误的事实认定，要求尹希芳参加庭审。被上诉人夏克大、尹希芳辩称，涉案房屋系两被上诉人夫妻共同财产，被上诉人尹希芳既没有在房屋买卖合同上签字，也未出具过授权委托书给被上诉人夏克大，至今被上诉人尹希芳也拒绝对该房屋买卖合同进行追认。一审时，庭审中并没有要求被上诉人尹希芳庭后三日内说明签署买卖合同相关情况，而是要求三日内对证人证言发表质证意见，代理人已经将书面的质证意见提交一审法院。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。吴中芹一审起诉请求：1.夏克大、尹希芳继续履行房屋买卖合同，将位于淮安市清江浦区房屋交付吴中芹并协助办理产权过户手续；2.夏克大、尹希芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实:夏克大、尹希芳系夫妻关系。位于淮安市清江浦区房屋系夏克大、尹希芳共同共有。2020年5月28日，夏克大（卖方）与吴中芹（买方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定卖方将坐落于淮安市清江浦区房屋（建筑面积69.28平方米）转让给买方，转让总价款为189万元；合同签订时，买方向卖方支付定金20万元，余款169万元买方须于2020年9月20日前一次性付清，款清交房；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。备注条款：1、定金在2020年5月28日前付5万元，2020年6月2日前付15万元；2、公证日期为2020年9月20日前，公证时间有效期为两年，公证之日付尾款169万元；3、卖方保证2020年9月1日实小学位可用。当日，夏克大出具承诺书一份，载明：“本人郑重承诺：本人夏克大已经取得了位于荷花池小区3号楼601房屋的所有权人尹希芳的合法授权，代为出售上述房屋。若因本人未取得该合法授权而导致该《房地产买卖合同》无效或交易无法履行，则本人自愿承担合同约定的双倍返还定金、对经纪方的违约责任及其他相关法律责任。”合同签订后，吴中芹于2020年5月28日向夏克大转账5万元，于2020年6月2日向夏克大转账15万元，于2020年7月1日向夏克大转账20万元。2020年7月1日，夏克大出具收条一份，载明：“今收到吴中芹购房定金荷花池小区3号楼601室，合同协议定金贰拾万元，修改后实收定金肆拾万元。”后因双方产生争议，吴中芹向一审法院提起诉讼。2020年9月18日，吴中芹通过手机短信告知夏克大其购房款已准备好，可以办理过户手续。合同签订后，与夏克大联系购房事宜的是案外人杨太洲，吴中芹陈述杨太洲系其外甥，请杨太洲帮忙商谈房屋买卖事宜。证人张某,4（房产中介工作人员）向某,4陈述，看房时吴中芹及夏克大、尹希芳均在场，还有吴中芹的一个亲戚，吴中芹问价格，尹希芳说要200万元，吴中芹说能不能少点，后来双方约好了下午到中介门市再谈；下午吴中芹和夏克大到中介门市，但尹希芳没到，吴中芹和夏克大谈好价款189万元，夏克大说尹希芳是同意的，后来中介就让夏克大写了一份承诺书；在签订合同前，夏克大没有打电话给尹希芳。庭审中，经一审法院释明，吴中芹不同意将诉讼请求变更为要求夏克大、尹希芳承担违约责任，坚持主张继续履行涉案房屋买卖合同。一审法院认为：处分共有不动产应当经全体共同共有人同意。涉案房屋系夏克大、尹希芳夫妻共有财产，尹希芳既未在房屋买卖合同上签字，也未出具委托书授权夏克大出售，事后也拒绝对夏克大一人签署的房屋买卖合同进行追认，夏克大出具的承诺书系其单方书写，并无充分证据证明其得到了尹希芳的授权；从证人的陈述来看，吴中芹看房时，尹希芳虽在场，但当时双方就房屋买卖并未谈妥，相约当日下午再谈，而当日下午尹希芳又未到现场磋商房屋买卖事宜，从吴中芹的举证情况看，并无充分证据证明尹希芳同意涉案房屋买卖合同的条款或授权夏克大出售涉案房屋，涉案房屋买卖合同对尹希芳不发生效力。由于尹希芳不同意出售涉案房屋导致本案房屋买卖合同无法履行，但吴中芹不同意变更诉讼请求为要求夏克大、尹希芳承担违约责任，坚持要求夏克大、尹希芳继续履行合同，交付房屋并协助办理涉案房屋过户手续，对此，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回吴中芹的诉讼请求。案件受理费21810元，减半收取10905元，保全费5000元，合计15905元，由吴中芹负担。二审中，上诉人吴中芹提供2020年8月18日与被上诉人夏克大的通话录音光盘一份，证明夏克大在录音中承认自己有过错，其认为房子涨价了，卖给上诉人不上算。被上诉人质证称，对该份录像文本内容真实性无异议，从中可以看出夏克大并未取得尹希芳授权，且谈判时尹希芳也未在场，中介张某,4也陈述了“回去劝大姐看看能不能继续”，由此也能说明尹希芳不同意卖房。本院认为，该份证据系上诉人吴中芹、被上诉人夏克大及中介张某,4三方在场的情况下就本案房屋买卖合同履行进行的磋商，从内容上看，被上诉人尹希芳拒绝出售本案房屋，也未明确授权被上诉人夏克大出售该房屋。上诉人吴中芹另申请案外人杨太洲出庭接受法庭询问，杨太洲陈述了其与吴中芹一起看房及签署合同的过程。从杨太洲的陈述看，看房当天上午双方商谈的价格并未确定，双方约好下午在中介继续商谈并签署合同。本案合同发生纠纷后，杨太洲亦未有参与。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，吴中芹在签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》时未确认夏克大的授权委托情况，也未与尹希芳联系得到其签字追认。因涉及夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，需要经双方协商同意，吴中芹未能提供证据证明尹希芳同意以189万元的价格出售涉案房屋，现涉案房屋共有权人尹希芳明确拒绝出售涉案房屋，故对上诉人所提各方就涉案房屋买卖已经达成一致、夏克大代表夫妻共同意思表示的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院在庭审中要求被上诉人三日内对证人证言发表质证意见，被上诉人的代理人已经将书面质证意见提交一审法院。结合双方当事人的陈述、提交的证据及证人证言，一审法院对案件事实进行了认定，并依法向吴中芹进行释明，程序合法。综上所述，吴中芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21810元，由上诉人吴中芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年三月二十四日法官助理 何 倩书 记 员 鲍婷婷