福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终392号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林星妹，女，1978年7月23日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：俞文峰，福建中美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林建峰，福建中美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州一起发商贸有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街**中富广场****。 法定代表人：徐水平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛美芳，北京市京师（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽燕，北京市京师（福州）律师事务所律师。 上诉人林星妹因与被上诉人福州一起发商贸有限公司（以下简称“一起发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林星妹上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回一起发公司的一审诉讼请求，支持林星妹一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决以一起发公司与林星妹签订的《商业用房租赁合同》中“乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解并无异议”的文字为由，武断认为林星妹对案涉商铺充分了解且无异议，进而解释为林星妹对该商铺面积没有异议，现在提出面积不符有悖诚信原则，这一认定极端不妥。前述条款属于格式条款。一起发公司在与林星妹签订合同时没有进行协商，没有提供证据证明商铺的面积，双方也没有进行测量。上述条款只能是对该房的商业用途及现状没有异议，而不能扩大解释对质量及面积没有异议，且一起发公司也未对该条款进行提示说明。二、一起发公司作为二房东，为赚取其中差价，按每平方米的租金与出租铺位面积计算租金，租金当然与铺位面积有直接关联性。（2019）闽0103民初4158号民事判决及（2020）闽01民终3073号民事判决未支持林星妹主张一起发公司少交付合同约定面积商铺的理由为证据不成立，林星妹未在法定期限内申请鉴定。但之前证据不足并不代表本案证据不足，之前林星妹未在法定期限内申请鉴定，而本案林星妹在法定期限内申请鉴定，故应对涉案面积进行鉴定，一审未鉴定，明显不当，认定事实有误。三、一审判决驳回林星妹请求一起发公司退还押金的诉请，没有事实与法律依据。案涉《商业用房租赁合同》约定了违约金条款，一审判决根据实际损失原则将违约金调整为日0.05%并判决，因此租金逾期违约在违约金判决中已经得到赔偿，不能重复适用其他违约责任。关于保证金处理，《商业用房租赁合同》第五条保证金（押金）第3点约定“合同履行过程中，若乙方违反合同约定，则甲方有权没收保证金，没收后保证金用于补偿甲方的损失，多余部分予以返还乙方，不足部分乙方另行赔偿”，而一起发公司除租金逾期支付损失（该项损失在违约金判决中得到补偿）之外，不存在其他损失，在其他损失不存在情况下，一起发公司当然应退还保证金。若重复将押金判归一起发公司，违背公平原则。另，（2019）闽0103民初4158号民事判决及（2020）闽01民终3073号民事判决并未解除案涉《商业用房租赁合同》，林星妹没有交纳诉讼费提出退还诉请。本案中的基础事实已经发生变化，即双方合同已经解除，押金当然应予以退还。 一起发公司辩称，一、一起发公司与林星妹签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。林星妹作为承租人，应依法依约足额及时支付租金。林星妹存在违约行为，应承担违约责任。二、一起发公司依照约定租赁面积提供案涉商铺，林星妹没有提供充分的证据证明案涉商铺面积小于439.65㎡，应承担举证不能的不利后果。三、在先生效判决（2020）闽01民终3073号已就保证金问题释理说明，驳回林星妹请求，林星妹无权要求一起发公司返还保证金。 一起发公司向一审法院起诉请求:1.依法判令林星妹向一起发公司支付自2019年8月22日起至2020年1月5日期间租金134532元；2.依法判令林星妹向一起发公司支付违约金16502.59元（自2019年9月6日起至租金付清之日止按月利率2%标准计算，暂计至2020年4月30日）；3.依法判令林星妹支付一起发公司为实现本案债权支出的律师费6000元。 林星妹向一审法院反诉请求：1.依法确认林星妹与一起发公司之间的房屋租赁合同于2020年1月5日解除；2.依法判决一起发公司向林星妹退还押金85730元。 一审法院认定事实：案涉房屋坐落于福州市台江区××路××号××花园××＃楼××层××层商场，该商场系一起发公司于2015年2月1日向福建时代房地产有限公司承租，租赁总面积5918平方米。2017年1月20日，双方签订《商业用房租赁合同》，约定租赁期限自2015年2月1日起至2021年5月31日止。 2013年6月20日，一起发公司（甲方）与林星妹（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将坐落于台江区××路××号××花园××＃楼××层商场的27＃号铺位出租给乙方，该铺位面积（含分摊面积）为439.65平方米，房屋租赁期限自2013年6月22日起至2016年6月21日止。 上述租赁期满后，双方于2016年9月17日续订《商业用房租赁合同》，约定：“该铺位面积（含分摊面积）为439.65平方米，乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解并无异议，愿意承租该商业用房”，房屋租赁期限自2016年6月22日起至2018年6月21日止；租赁期满，甲方有权收回出租给乙方的商业用房，乙方应如期办理该商业用房并无条件及时停止使用。房屋租金按月支付，租金每月每平方米68元，月租金为29896元，年租金358752元。合同第五条第一款约定：乙方在签订合同时需向甲方交付合同保全金85731元，合同履行完毕后，乙方无违反本合同约定的，甲方于合同期限届满后1个月内将保证金退还给乙方。该保证金用以担保乙方严格、充分地履行本租赁合同，乙方不得以该保证金冲抵租金。合同履行过程中，若乙方违反合同约定，则甲方有权没收保证金。第七条约定：乙方可根据自身情况对商业用房进行装修，乙方另行装修的费用由乙方自行承担。第八条约定：乙方有存在违约行为的，甲方有权提前解除租赁关系，强行收回该租赁的商业用房，没收合同履约保证金，并保留继续追索所受经济损失的权利（包含诉讼费、律师费等由此引起的一切相关费用）。第十二条约定：林星妹逾期未缴纳租金的，应按未交纳租金的0.5%/天向一起发公司支付滞纳金；超过一个月乙方仍未足额缴纳的，甲方有权解除合同，没收保证金不予退还，收回出租商业用房并要求乙方承担全部赔偿责任；租赁期满，乙方应如期交还该商业用房同时办理房屋交接验收手续签署房屋交接确认书。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。合同签订后，一起发公司将讼争房屋交由林星妹装修使用。 2019年9月16日，一起发公司与林星妹房屋租赁合同纠纷一案，一起发公司向一审法院提起诉讼，要求林星妹偿还所欠租金、违约金、为实现债权支出的律师费等。该案诉讼过程中，林星妹提出反诉，请求判令一起发公司返还林星妹多收取的租金及抵扣后的装修资金，并要求一起发公司承担律师费等费用。一审法院经审理后认定林星妹存在违约行为，林星妹要求一起发公司返还租赁保证金缺乏合同依据而不予支持，并于2019年12月13日作出（2019）闽0103民初4158号民事判决，判决：林星妹应于本判决生效之日起十日内支付给福州一起发商贸有限公司自2018年2月22日至2019年8月21日拖欠的租金533128元及违约金（其中2019年8月21日前的违约金为67336元，自2019年8月22日起以533128元为基数，按日万分之五计至林星妹付清上述所欠租金为止）；林星妹应于本判决生效之日起十日内支付给福州一起发商贸有限公司律师费20000元；驳回福州一起发商贸有限公司的其他诉讼请求；驳回林星妹的反诉诉讼请求。林星妹不服判决上诉于福建省福州市中级人民法院，福建省福州市中级人民法院经审理后于2020年7月28日作出（2020）闽01民终3073号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2019年12月31日，林星妹通知一起发公司其决定于2020年1月5日退还租用的讼争商铺。一起发公司确认双方签订的《商业用房租赁合同》于2020年1月5日解除并收回了林星妹承租的讼争商铺。现一起发公司主张林星妹未缴交2019年8月22日起至2020年1月5日的租金，林星妹确认未缴交上述期间的租金，但认为一起发公司实际交付讼争商铺面积少于合同约定面积，双方因此成讼。林星妹于诉讼中向一审法院提出鉴定申请，要求对本案讼争商铺面积进行鉴定。 另查明，一起发公司就本案诉讼与福建闽润律师事务所签订《委托代理合同》，委托福建闽润律师事务所律师作为本案一审委托诉讼代理人，并为此支出律师费6000元。 一审法院认为，一起发公司与林星妹签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。林星妹作为承租人继续使用租赁物，且一起发公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。直至2020年1月5日，林星妹退还租赁物，一起发公司收回租赁物，双方间的租赁合同至此解除。林星妹反诉请求确认双方间的租赁合同于2020年1月5日解除事实充分，一审法院予以支持。 《商业用房租赁合同》中明确本案讼争商铺面积(含分摊面积）为439.65平方米，林星妹已对该商铺做了充分了解且无异议，现林星妹再辩称讼争商铺实际面积与合同约定面积不符有悖民事主体从事民事活动应当遵循的诚信原则，一审法院不予采纳。对林星妹提出对讼争商铺的面积进行鉴定的申请一审法院不予准许。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，一起发公司、林星妹双方约定的租赁期间届满，林星妹作为承租人继续使用租赁物，且一起发公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故林星妹仍应按照29896元/月标准向一起发公司支付2019年8月22日至2020年1月5日期间欠缴租金134532元（29896元/月×4.5个月）。林星妹未按时足额缴纳租金的行为构成违约，应当承担违约责任。双方约定的滞纳金缺乏法律依据，而一起发公司诉请按日0.5%计算违约金过高，一审法院依法予以调整为日万分之五，其中2020年1月5日前的违约金为5605.5元（29896元/月×1.5%×12.5个月），自2020年1月6日起以134532元为基数，按日万分之五计至林星妹付清上述所欠租金为止。一起发公司主张按月利率2%标准计算违约金于法无据，一审法院不予支持。鉴于林星妹欠缴租金构成违约，一起发公司主张林星妹承担律师费6000元符合双方合同约定，一审法院予以支持。 就林星妹提出一起发公司退还押金85730元的反诉诉请，一审法院认为，（2019）闽0103民初4158号及（2020）闽01民终3073号民事判决已对林星妹提出的退还押金请求作出处理，现林星妹于本案中再次提出主张，一审法院不予处理。综上，判决：一、确认福州一起发商贸有限公司与林星妹之间的房屋租赁合同于2020年1月5日解除；二、林星妹应于本判决生效之日起十日内支付给福州一起发商贸有限公司自2019年8月22日至2020年1月5日拖欠的租金134532元及违约金（其中2020年1月5日前的违约金为5605.5元，自2020年1月6日起以134532元为基数，按日万分之五计至林星妹付清上述所欠租金为止）；三、驳回福州一起发商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回林星妹的其他反诉诉讼请求。案件受理费3440元，由福州一起发商贸有限公司负担440元、林星妹负担3000元；反诉案件受理费1720元，由林星妹负担。 本院二审期间，林星妹向本院提交商业用房租赁合同10份，拟证明案涉《商业用房租赁合同》是一起发公司提供“乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解并无异议”的文字是一起发公司预先拟定，在所有出租合同中重复使用的文字，且在订立合同时未与租户协商，属于格式条款。一审用格式条款内容判决明显错误。一起发公司质证认为，对证据中有提供原件的无异议，无原件的有异议，江海松的两份租赁合同的真实性不予认可，对证据的关联性及证明对象均有异议。乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解，并无异议，愿意承租该商业用房。该条款并未免除一起发公司的责任亦未加重林星妹的义务，且该条款位于合同第一页的第一条部分，且用手写数字注明商铺位置与面积清晰可见。林星妹明知租赁面积有所增幅，自愿签订案涉商业用房租赁合同，现其又以租赁面积不符合合同要求抗辩，拖延诉讼进程。本院认为，林星妹向本院提交的证据不属于二审的新证据，且与本案缺乏关联性，本院对上述证据不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，根据租赁合同所载，双方在平等、自愿基础上，经协商一致，就讼争商铺订立合同条款。合同第一条条款意思表示明确，林星妹已对所承租的商业用房做了充分了解并无异议后与一起发公司签订租赁合同，前述事实可以证实林星妹对商铺面积大小及现状已作确认，并与一起发公司形成合意。林星妹作为承租人，对于租赁物的性状包括权属、地址、面积、用途等情况，应当尽到必要的注意义务，通过查看权属证明、现场勘查等方式进行审查。即使合同签订时无法查看权属登记证书以核实租赁物面积，亦应在合同订立后的合理期限内通过其他方式对租赁面积进行确认。未在合理期限内提出异议的，应视为对约定计租面积的接受和认可。林星妹2013年6月开始接收并实际使用案涉场地，可随时对场地进行测量，另外，根据林星妹的主张，实际面积与计租面积相差较大，林星妹在使用场地的过程中不难发现此问题，但林星妹按租赁合同约定的租金标准支付租金至2018年2月，直至本案双方发生纠纷时才提出，显然已经超过对所租赁场地的面积大小提出异议的合理时间，故本案中林星妹应根据租赁合同的约定标准向一起发公司支付房屋使用对价。一审法院对林星妹提出对讼争商铺的面积进行鉴定的申请不予准许，亦无不当。 因本案中，林星妹延付租金构成违约，根据租赁合同约定，一起发公司为主张债权支出的律师费6000元应由林星妹承担。 关于林星妹在本案中诉请的押金（合同保证金）应否退还的问题。虽然林星妹在前案即（2019）闽0103民初4158号及（2020）闽01民终3073号民事案件中已提出过用押金抵扣租金的主张，但其并未作为独立的诉讼请求提出，在前案中亦未确认解除案涉《商业用房租赁合同》，故林星妹在本案中提出解除《商业用房租赁合同》和返还押金的诉请，并不属于基于同一事实和理由提出的重复诉请。一审法院以林星妹关于退还押金的请求已在前案中作出处理，故不予处理林星妹本案中关于退还押金的诉请不当，本院予以纠正。根据《商业用房租赁合同》第五条第一款约定：乙方在签订合同时需向甲方交付合同保证金85731元，合同履行完毕后，乙方无违反本合同约定的，甲方于合同期限届满后1个月内将保证金退还给乙方。该保证金用以担保乙方严格、充分地履行本租赁合同，乙方不得以该保证金冲抵租金。合同履行过程中，若乙方违反合同约定，则甲方有权没收保证金。没收的保证金用于赔偿甲方的损失，多余部分予以返还乙方，不足部分乙方须另行赔偿。履约保证金指的是当事人预先支付的，用于防止在合同履行过程中违反合同约定时，需要补偿或者赔偿给守约方的经济损失。本案中，一起发公司的损失表现为林星妹迟延支付租金导致的租金损失与违约金损失，故林星妹交纳的履约保证金可以用于抵扣违约金，且本案违约的原因是林星妹拖欠租金，因已确定林星妹从逾期交纳租金之日起按照日利率0.05%向一起发公司支付违约金，该标准足以弥补一起发公司的损失。故，本院认为不应再将林星妹支付的85731元保证金单独作为违约金，而应将该85731元保证金用于抵扣从逾期之日起按照日利率0.05%计算的违约金。一起发公司在一审答辩中陈述林星妹缴纳的保证金为85731元，林星妹诉请退还的押金为85730元，本院予以照准。经抵扣，若林星妹支付的保证金还有剩余，一起发公司应将剩余款项退还给林星妹。 综上所述，林星妹的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初2033号民事判决第一、三项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初2033号民事判决第二、四、五项； 三、林星妹应于本判决生效之日起十日内一次性支付给福州一起发商贸有限公司自2019年8月22日至2020年1月5日拖欠的租金134532元及违约金（其中2020年1月5日前的违约金为5605.5元，自2020年1月6日起以134532元为基数，按日万分之五计至林星妹付清上述所欠租金为止，林星妹向福州一起发商贸有限公司支付的保证金85730元用于抵扣上述违约金）； 四、驳回福州一起发商贸有限公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回林星妹其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3440元，由福州一起发商贸有限公司负担440元、林星妹负担3000元；反诉案件受理费1720元，由福州一起发商贸有限公司负担。二审案件受理费3440元，由林星妹负担2293元，由福州一起发商贸有限公司负担1147元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二一年三月二十二日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷