江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏行终1350号 上诉人(原审原告)刘敬泽，男，汉族，住泰州市海陵区。 委托代理人刘晓玲，女，汉族，住址同上。 委托代理人黄艳，北京在明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）泰州市海陵区人民政府,住所地泰州市海陵区府前路26号。 法定代表人刘剑波，该区区长。 出庭负责人肖六林，该区副区长。 委托代理人李**，泰州市海陵区住房和城乡建设局工作人员。 委托代理人蔡蕾，江苏君谊律师事务所律师。 上诉人刘敬泽因诉泰州市海陵区人民政府（以下简称海陵区政府）房屋征收补偿一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2018）苏12行初15号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘敬泽及其委托代理人刘晓玲、黄艳，被上诉人海陵区政府的行政机关负责人肖六林及委托代理人李**、蔡蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2016年6月1日，海陵区政府基于环境综合整治等公共利益的需要，作出泰海征决[2016]5号《泰州市海陵区人民政府关于车辆厂周边地块棚户区国有土地上房屋征收的决定》（以下简称5号《征收决定》）并发布公告，决定对车辆厂周边地块棚户区所涉及国有土地上房屋实施征收。同日，海陵区政府发布泰海征告[2016]13号《车辆厂周边地块棚户区国有土地上房屋补偿方案》的公告。征收决定公告载明房屋征收部门为泰州市海陵区房屋征收办公室（以下简称海陵区征收办），征收实施单位为泰州市海陵区人民政府城中街道办事处（以下简称城中街道办），签约期限为2016年7月21日至2016年8月9日。 2016年6月2日，海陵区征收办作出《关于古银杏游园周边地块棚户区、车辆厂周边地块棚户区、站前路（渔行社区周边地块）、钢厂周边地块、斜桥街区改造地块、元河南侧地块、吴陵路北延周边地块等房屋征收工程备选评估机构报名公告》。2016年6月3日，评估机构报名。同日，海陵区征收办作出《关于车辆厂周边地块棚户区工程被征收人选择房屋征收评估机构的公告》，公布了11家备选评估机构名单。选择评估机构公告规定被征收人应当在7个工作日内协商选定评估机构，并在2016年6月15日18:00前将协商结果书面告知海陵区征收办。被征收人在规定时间内协商不成的或在规定时间内不将协商意见书面告知的，由海陵区征收办通过抽签方式确定评估机构。选择评估机构公告还附了11家备选评估机构简介。因被征收人在规定时间内未将评估机构协商选定意见书面告知海陵区征收办，2016年6月16日，海陵区征收办作出《关于抽签确定斜桥街区地块、吴陵路北延周边地块、钢厂周边地块、站前路（渔行社区周边地块）、车辆厂周边地块棚户区、古银杏游园周边地块棚户区、元河南侧地块等工程房屋征收评估机构的公告》（以下简称抽签确定评估机构公告），决定通过电脑抽签方式公开确定评估机构。2016年6月17日，在海陵区征收办一楼会议室通过抽签方式确定了评估机构，中签评估机构为恒信评估公司。抽签活动经江苏省泰州市海成公证处公证。随后，海陵区征收办发布了中签公告。 涉案房屋位于泰州市海陵区××（××），属于征收范围。刘敬泽、刘凤祥、朱根明系刘素贞之子。刘素贞、刘凤祥、朱根明户口曾登记在海陵××号，1998年6月7日刘凤祥及其子刘胡俊户口登记在海陵××号。1981年11月14日，刘凤祥申请在海陵××号建房。1987年9月14日，刘敬泽申请在海陵××号原平顶加层。1992年12月7日，原县级泰州市国土管理局颁发了泰州国用权（92）字第1174号《国有土地使用权权属证明书》载明：土地使用者刘敬泽，地址泰州市海陵××号，用地面积267.78平方米，建筑占地132.73平方米。2006年8月8日，刘敬泽之女刘陵玲在海陵南路552号经营泰州市海陵区金贝旅社，登记的经营场所面积为132平方米。2016年4月8日，城中街道办出具《车辆厂地块工程搬迁房屋基本情况公示表》，其中载明：海陵南路552号实际居住人刘敬泽、房屋面积153.69，海陵南路552号,实际居住人刘胡俊、房屋面积129.81，海陵南路554号实际居住人朱根明、房屋面积90.10。2016年4月19日，车辆厂周边、古银杏游园周边房屋征收工程分指挥部在《泰州日报》发表公告，车辆厂周边地块房屋征收范围内有下列房屋，因产权人不明，公告通知房屋相关权利人见公告后，一周内持有效证件到征收现场指挥部主张房屋相关权益，并洽谈征收补偿事宜。其中载明：海陵南路552号现居住人××、海陵××现××人××、海陵××号现居住人朱根明。2016年6月24日，泰州市房产管理处出具证明载明：依据房产档案资料和现场查勘等情况，海陵区海陵南路552号，建筑面积153.69㎡的房屋使用人为刘敬泽。同日，原泰州市国土资源局海陵分局出具《情况说明》载明：海陵南路552号刘敬泽户，土地证载面积267.78平方米，在该宗地范围内，包括刘凤祥（老二，已故）儿子刘胡俊（刘敬泽侄子）居住，房屋面积为129.81平方米，已于2016年5月11日签约交房并结算，朱根明（老三）房屋面积90.1平方米，已于2016年5月8日签约交房并结算，刘敬泽自己房屋面积153.69平方米，至今未签约。 2016年6月29日，恒信评估公司作出《车辆厂周边地块棚户区工程被征收房屋初评结果公示表》，对包括刘敬泽在内的房屋作出初步评估结果。同日，该初评公示表进行现场公示。城中街道办出具情况说明：海陵南路552号房屋在进场调查期间未能够提供相关的权属证明，故当初产监部门认为该户产权待定。后经现场登报公示无他人来主张权利，将征收调查初评结果上墙公示，也无他人主张权利，且海陵南路552号土地使用证上是刘敬泽的名字，故申请产监部门按刘敬泽的名字给予确权。 2016年7月10日，恒信评估公司出具恒信估（2016）字第01004号《房屋征收估价报告》（以下简称1004号《估价报告》），价值时点为2016年6月1日（征收决定公告之日），载明：刘敬泽房屋评估价格1333862元，装饰附属物评估价格110755.5875元，评估价格合计1444617.588元。2016年7月6日，该估价报告送达刘敬泽。2016年7月18日，征收部门出具的《被征收房屋生产经营用房调查认定表》认定海陵南路552号经营用房面积132.84平方米。同日，恒信评估公司重新出具恒信估（2016）字第01020号《房屋征收估价报告》（以下简称1020号《估价报告》），载明：刘敬泽房屋评估价格1333862元，“住改非”增加补偿79704元，装饰附属物评估价格110756元，评估价格合计1524322元。估价报告同时载明2016年7月10日作出的1004号《估价报告》作废。2017年7月29日，该评估报告送达刘敬泽户。2017年7月22日，刘敬泽针对1004号《估价报告》向恒信评估公司提出异议申请，申请对房屋及附属设施重新评估。2017年7月29日，刘敬泽针对1004号《估价报告》向恒信评估公司提出复核申请，同日，恒信评估公司向刘敬泽作出《复核结果告知书》，决定维持1020号《估价报告》。同时告知刘敬泽如对复核结果有异议，可在收到复核结果之日起10日内，向泰州市评估专家委员会申请鉴定。刘敬泽在规定期限内未申请签定。 因与刘敬泽协商未果，2016年8月14日，城中街道办作出征收补偿安置方案，载明了货币补偿和产权置换两种补偿安置方案，次日，征收补偿安置方案送达刘敬泽户。2017年8月14日，海陵区征收办申请海陵区政府作出补偿决定。2017年8月15日，海陵区政府作出泰海征补决[2017]2号《泰州市海陵区人民政府房屋征收补偿决定》（以下简称2号《补偿决定》），并于2017年8月18日送达刘敬泽户。 原审法院另查明，刘敬泽曾就本案所涉5号征收决定的合法性向泰州中院提起行政诉讼，要求撤销5号征收决定。该案经泰州中院一审，江苏省高级人民法院于2017年12月21日作出（2017）苏行终字143号行政判决，确认5号征收决定符合《征收与补偿条例》的规定。 原审法院再查明，刘敬泽分别于2016年8月3日、5日向恒信评估公司邮寄不服1020号《估价报告》的复核申请，均被拒收退回，刘敬泽不服，于2016年8月12日向江苏省住房和城乡建设厅邮寄查处申请，请求对恒信评估公司及该公司注册房地产估价师张建榕、杨烨依法予以查处。省住建厅于2017年3月15日向刘敬泽作出《关于刘敬泽投诉事项核查结果的告知函》（以下简称《告知函》），载明，通过核查，在对刘敬泽户被征收房屋评估过程中，未发现恒信评估公司及估价师存在违法违规行为，对刘敬泽户就被征收房屋评估结果提出异议，该公司及估价师的做法，符合复核评估相关规定。刘敬泽不服，向南京市中级人民法院院提起诉讼，请求撤销《告知函》，责令江苏省住房和城乡建设厅重新履行房地产价格评估违法行为查处职责。南京市中级人民法院作出（2017）苏01行初844号行政判决，驳回刘敬泽的诉讼请求，刘敬泽不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2019年2月25日作出（2018）苏12行终892号行政判决驳回上诉，维持原判。 原审法院认为，关于涉案土地、房屋面积的认定。补偿方案第八条“被征收房屋及土地性质、用途和面积的认定”规定，“对于未领取房屋产权证或又未办理合法建房手续的房屋，以1995年航测图参照2006年及之前最近年份的影像图（地形图）作为认定依据，图中未显示的不予补偿安置；核定土地权属、面积时以登记面积为准。如未登记的，参照2002年地籍图或2010年城镇地籍调查成果作为认定依据。”海陵区政府依据房产管理部门出具的证明认定案涉被征收房屋建筑面积，有事实依据，符合补偿方案规定。关于刘敬泽认为存在“地大于房”，空地面积多达135.03㎡的问题。法院认为，刘敬泽虽持有证载面积为267.78㎡的土地证，但国土部门出具的加盖了“泰州市海陵区拆迁现场土地使用权面积核定专用章”的情况说明载明：海陵南路552号宗地范围内，包括刘敬泽房屋面积153.69平方米，刘凤祥（老二，已故）儿子刘胡俊（刘敬泽侄子）房屋面积为129.81平方米，朱根明（老三）房屋面积90.1平方米。故该宗地范围内所有房屋建筑面积已大于刘敬泽持有的土地证的证载面积。情况说明同时载明刘胡俊、朱根明均已签约，根据地随房走的原则，刘胡俊、朱根明房屋所占土地的价格已经在其房屋价格中体现。据此，海陵区政府依据国土部门的确认结果认定不存在“地大于房”，并无不当。 关于房屋性质的认定。双方对案涉房屋用途为“住改非”没有异议。关于刘敬泽认为认定的“住改非”面积错误的问题。法院认为，工商部门登记记载该房屋经营面积为132㎡，故房屋征收部门认定“住改非”面积132.84㎡，并未侵害刘敬泽的合法权益，刘敬泽该诉称意见，依法不予采信。 关于评估机构的确定。海陵区征收办于2016年6月2日依法发布了评估机构报名公告。评估机构报名后，海陵区征收办于2016年6月3日发布了选择评估机构公告，并公布了11家备选评估机构供被征收人选择。因被征收人在规定期限内未能协商选定评估机构，海陵区征收办于2016年6月16日发布了抽签确定评估机构公告。2016年6月17日，经江苏省泰州市海成公证处现场公证，经抽签确定恒信评估公司为案涉房屋征收工程的评估机构，抽签结果也进行了公示。为刘敬泽被征收房屋进行评估的恒信评估公司的产生程序符合规定。 关于估价报告的合法性。泰州中院（2018）苏12行终892号生效行政判决已经认定：恒信评估公司对刘敬泽就1004号《估价报告》提出的异议进行了复核，因复核改变原评估结果，亦向其重新出具了《估价报告》，并告知了刘敬泽对复核结果不服的救济途径，符合相关法律规定。刘敬泽如对复核结果不服，应在规定的期限内向泰州市评估专家委员会申请鉴定，但刘敬泽并未向泰州市评估专家委员会申请鉴定，应视为对自身权利的放弃，相应的法律后果应由其自身承担。 关于刘敬泽认为对其停产停业损失没有进行协商或评估的问题。刘敬泽在评估机构选定后，未向评估机构或房屋征收部门提交利润表、完税凭证等资料，由评估机构评估确定停产停业损失具有客观不能。在此情形下，海陵区政府依据《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，按照“住改非”房屋评估价值比例的上限，再根据其经营年限确定其停产停业损失，并无不当。且在城中街道办向刘敬泽出具征收补偿安置方案，告知其停产停业损失数额后，刘敬泽亦未就此提出异议。故对刘敬泽该项主张，依法不予支持。 关于2号《补偿决定》是否侵犯刘敬泽的补偿方式选择权的问题。海陵区政府提供的征收补偿安置方案及送达回证表明，海陵区政府提供了货币补偿和产权置换两种补偿安置方式供刘敬泽选择。由于刘敬泽未作选择，2号《补偿决定》载明了货币补偿及产权调换两种方式，并明确如刘敬泽不作选择，则确定产权调换方式。故2号补偿决定未侵害刘敬泽的选择权。 综上，因在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，经海陵区征收办报请，海陵区政府对刘敬泽被征收房屋作出2号《补偿决定》。该补偿决定作出程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，刘敬泽要求撤销缺乏事实和法律依据，依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回刘敬泽的诉讼请求。 上诉人刘敬泽上诉称：1、被上诉人提供的证据不能证明，已就涉案房屋的安置补偿与上诉人进行了充分的协商，原审判决认定2号补偿决定作出程序合法，缺乏事实根据。2、1020号《估价报告》的1年有效期已满，被上诉人应当重新确定估价时点，对涉案房屋重新进行评估，且未保障上诉人申请复核的权利。3、原审法院依据海陵区国土分局出具的《情况说明》认定涉案房屋的土地使用面积错误，上诉人拥有的土地使用权证可以认定，该土地使用面积为267.78平方米。4、2号《补偿决定》关于涉案房屋的停产停业损失补偿的确定错误。5、上诉人提供的证据可以证明涉案房屋系沿街商铺，原审法院未支持该主张错误。6、2号《补偿决定》确定的安置房不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第二十一条第三款的规定。7、原审法院审判程序违法。请求本院撤销一审判决，撤销2号《补偿决定》。 被上诉人海陵区政府未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 本案中，上诉人刘敬泽的房屋位于泰州市海陵区××（××），被列入海陵区政府作出的5号征收决定的征收范围。海陵区政府依据上述规定，依法具有作出补偿决定的法定职责。 在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。本案中，上诉人刘敬泽持有的泰州国用权（92）字第1174号《国有土地使用权权属证明书》载明，涉案土地使用者刘敬泽，地址泰州市海陵××号，用地面积267.78平方米，建筑占地132.13平方米。海陵区政府提供的国土部门出具的《情况说明》虽加盖了“泰州市海陵区拆迁现场土地使用权面积核定专用章”，但该证据的证明效力低于《国有土地使用权权属证明书》，海陵区政府依此认定涉案房屋不存在“地大于房”，证据不足。故海陵区政府作出的2号《补偿决定》认定事实不清，应当予以撤销。 综上，海陵区政府作出的2号《补偿决定》认定事实不清，上诉人请求本院撤销2号《补偿决定》的上诉请求，本院予以支持。原审法院未查明涉案房屋是否存在“地大于房”系认定事实不清，判决驳回刘敬泽的诉讼请求系适用法律错误，依法应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项，第八十九条第一款第二项的规定判决如下： 一、撤销江苏省泰州市中级人民法院(2018)苏12行初15号行政判决； 二、撤销泰州市海陵区人民政府于2017年8月15日作出的泰海征补决[2017]2号《泰州市海陵区人民政府房屋征收补偿决定》。 一、二审案件受理费人民币100元，由被上诉人泰州市海陵区人民政府负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 军 审判员 张世霞 审判员 杨 述 二〇二一年三月十七日 书记员 吁 璇 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十一条第一款被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 二、《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；