河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民终338号 上诉人（一审原告、申请执行人）：郑州市正岩建设集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航兴华南街25号。 法定代表人：王俊岭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵红魁，河南建魁律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、案外人）：潘红，女，1960年1月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 委托诉讼代理人：程巧梅，北京市盈科（郑州）律师事务所律师及实习律师王华英。 被上诉人（一审被告、被执行人）：河南六合置业有限公司。住所地河南省郑州市金水区索凌路1号7号楼1层附1号。 法定代表人：李兆辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。 上诉人郑州市正岩建设集团有限公司（以下简称正岩公司）因与被上诉人潘红、河南六合置业有限公司（以下简称六合置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正岩公司的委托诉讼代理人赵红魁，被上诉人潘红的委托诉讼代理人程巧梅、王华英，被上诉人六合置业公司的委托诉讼代理人朱安新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一建公司的上诉请求：撤销一审判决，判令驳回潘红的诉讼请求，对登记在六合置业公司名下位于郑州市金水区××路××号××号楼××层××号房产（不动产权证号××，以下简称案涉房屋）继续强制执行，依法评估拍卖。事实与理由：一、潘红与六合置业公司没有签订商品房买卖合同，不存在合法有效的商品房买卖合同关系。二、潘红未提交证据证明其银行转账凭证，不能证明向六合置业公司支付房款。三、潘红提交的缴纳物业费票据、业主临时公约的相对方为物业公司不是六合置业公司，不能证明六合置业公司将案涉房屋交付给潘红，且不能证明潘红用于自身居住，不是合法占有。四、潘红未提起诉讼或者仲裁行使物权登记请求权，未通过法院强制执行完成物权变动登记，应当认定因买受人自身原因未办理过户登记。五、案涉房屋仍登记在六合置业公司名下，潘红对案涉房屋享有物权的证据不足，应当优先保障正岩公司依据生效判决的执行。 潘红答辩称，一、其是案涉房屋的消费者，与六合置业公司存在合法有效的商品房买卖关系。案涉房屋系郑州市财税学校（现郑州财税金融职业学院）委托六合置业公司为职工定向开发建房，潘红是学校党委副书记选购了案涉房屋。潘红多次要求签订合同但六合置业公司内部管理不完善及人员流动等未签订商品房买卖合同，不能以此否定消费者的地位。二、潘红2009年7月10日通过银行转账100455元、定期存款单销户转账、现金等方式支付给六合置业公司273939元，六合置业公司开具了194876元、79063元的两张收据，证明潘红支付了房款。三、物业公司出具的物业费收据、垃圾清运费、水、电、天然气等票据足以证明潘红自收房实际占有使用至今。四、案涉房屋所在小区的房产证一直未办理，六合置业公司人员拖延，潘红于2020年9月4日提起诉讼请求六合置业公司配合办理不动产登记手续。五、案涉房屋系用于居住且潘红名下无其他用于居住的房屋。潘红的情形符合排除执行的情形，正岩公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 六合置业公司答辩称，请求依法裁判。 正岩公司的一审诉讼请求：一、撤销（2020）豫01执异1094号执行裁定书；二、驳回潘红的执行异议请求；三、对登记在六合置业公司名下位于郑州市金水区××路××号××号楼××层××号房产（不动产权证号××）继续强制执行，依法评估拍卖。 一审法院查明：正岩公司诉六合置业公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院作出的（2016）豫01民初1098号民事判决书已发生法律效力。正岩公司申请强制执行，2018年8月7日，一审法院依法立案执行，执行案号为（2018）豫01执1216号。在执行过程中，一审法院于2020年9月7日作出（2018）豫01执1216号之十执行裁定书，裁定查封被执行人六合置业公司名下位于郑州市金水区××路××号××号楼××层××号房产（不动产权证号：××）。后案外人潘红依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议申请，一审法院于2020年11月16日作出（2020）豫01执异1094号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。 另查明，潘红系郑州市财税学校职工，2008年-2009年期间，郑州市财税学校（现更名为郑州财税金融职业学院）委托六合置业公司为该单位定向开发建房，潘红选购案涉房屋。潘红于2009年7月10日缴纳了全部购房款。潘红提交的六合苑小区前期物业管理服务协议、业主临时公约、河南轩和物业管理有限公司于2020年出具的物业费收据等，2020年前的物业费、垃圾清运费、水、电费缴费凭证拟证明其已实际入住。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，潘红系郑州市财税学校职工，2008年-2009年期间，即人民法院查封前，郑州市财税学校委托六合置业公司为该单位定向开发建房，潘红购买案涉房屋，并支付了全部购房款，六合置业公司于2009年7月10日向其开具购房款收据。潘红已在人民法院查封之前实际占有使用涉案房屋。因六合置业公司原因，案涉房屋未办理过户登记手续，潘红属于非因自身原因未办理过户登记。故潘红对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，正岩公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回正岩公司的诉讼请求。一审案件受理费5409元，由正岩公司负担。 除对一审法院查明的事实予以确认外，本院另查明：交通银行河南省分行业务凭证显示潘红的尾号8651账户2009年7月10日向要云的尾号1332账户转账支付100455元。 本院认为，本案的争议焦点为潘红是否对案涉房产享有排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条，对何种情形可以排除执行进行了规定。 一、关于潘红是否合法占有案涉房屋的问题。 潘红提交了2009年10月15日的业主临时公约、前期物业管理服务协议，还提交了2012年1月7日的垃圾清运费收据、2012年2月7日的物业费收据、多份2020年以前的水费发票、电费发票等，足以证明潘红在2020年9月7日查封前已合法占有案涉房屋。 二、关于潘红是否支付房款的问题。 潘红称以银行转账、定期存款单销户转存、现金形式支付了房款273939元，提交了六合置业公司2009年7月10日开具的194876元、79063元的两张收据，还提交了2009年7月10日向六合置业公司财务人员要云转账支付100455元的银行转账凭证。考虑到付款时间已距今十余年，定期存款单销户记录不易查询，结合案涉房屋系潘红所在单位的委托建房、六合置业公司已开具收据等，可以认定潘红已支付了相关款项。 三、关于是否存在合法有效的商品房买卖合同问题。 潘红与六合置业公司虽未签订书面的商品房买卖合同，但潘红已向六合置业公司支付了房款、六合置业公司开具了发票，且潘红已合法占有使用了案涉房屋，又因案涉房屋系潘红所在单位委托建设，潘红已在2020年9月7日查封前起诉六合置业公司，不存在潘红与六合置业公司串通的可能，不能简单以潘红与六合置业公司之间无书面合同否定双方之间的商品房买卖合同关系。 四、关于未办理过户登记是否潘红的原因问题。 案涉房屋所在小区涉及多起工程款纠纷、房屋买卖合同纠纷，六合置业公司的工作人员有变动，部分时间人民法院传唤六合置业公司亦有障碍，一审判决认定是六合置业公司原因而非潘红的原因未办理过户登记正确。 郑州市个人房屋权属信息表显示潘红无其他住房，故潘红的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的情形，享有可以排除执行的民事权益。 综上所述，正岩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5409元，由郑州市正岩建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张俊宇 审判员  李建瑞 审判员  刘海全 二〇二一年三月二十二日 书记员  李嘉慧