山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终1089号 上诉人(原审原告)：泰安老街商业运营管理有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店街道天平湖路与梅山西路交叉口东北角。 法定代表人：陈书军，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：娄立斌，山东敢当律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程文靖，山东敢当律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张龙，男，1987年3月15日出生，汉族，住齐河县。 委托诉讼代理人：张盼盼，山东润秋律师事务所律师。 上诉人泰安老街商业运营管理有限公司因与被上诉人张龙房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2020)鲁0911民初6083号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安老街商业运营管理有限公司上诉请求：1.依法撤销泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初6083号民事判决书，予以改判，改判为支持上诉人全部的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认为“本案中被告承租的涉案商铺有两个档口，原告仅提交其中一个档口的监控录像，不能充分证明涉案商铺的营业状态违反了合同约定”，该认定违背逻辑，明显错误；2.被上诉人除了承租泰安老街11-1-124号商铺，还承租了10-1-138号、3-1-111号商铺，被上诉人提交的经营流水并非涉案124号商铺的经营流水；3.被上诉人并未在交付商铺后60天内如约开业经营，且逾期未能营业达30天以上，上诉人也有权解除本合同；4.泰安老街作为山东省第二批步行街改造提升试点单位之一，对于商铺的租赁和管理无法与承租一般居住性房屋等同，上诉人出租商铺的目的在于打造泰安特色商业管理模式，有效引流客户。被上诉人擅自违反老街商铺的业态管理、经营时间管理规定，经工作人员催告和警告多次都无济于事，其闲置商铺的行为无法有效引流客户，也严重影响被上诉人的正常管理秩序，致使上诉人的合同目的无法实现，双方《商铺租赁合同》应予解除，应当由被上诉人按照该合同第十二条的约定承担违约责任。 张龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。事实和理由：1.被上诉人租赁泰安老街11栋1层124号商铺，分为南北两个档口，房屋中间并未隔断，实际为一间房屋；2.在双方签订的《商铺租赁合同》中，只说明租赁的是124商铺，并未说明两档口店铺只要有一边无人营业即是违约，124铺北档口一直处于正常营业状态，退一步讲，即使被告的南档口有出现无人售卖的情况，但北档口每天正常售卖商品，并不影响店铺的收入及双方的合同履行；3.被上诉人在租赁涉案铺面后，按照合同约定，交纳租金，正常营业，已完全履行合同义务，并未有违约行为。 泰安老街商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告于2019年9月9日签订的《商铺租赁合同》(合同编号：TALJ-2L-192)；2.依法判令被告自合同解除之日起三日内将商铺恢复原状、清空腾退后返还给原告；3.依法判令被告支付原告商铺占用租金暂计36594.528元(计算方法：日租金2.4元/㎡*面积52.04㎡*实际占用商铺天数，实际占用商铺天数自实际交房之日起计算至被告返还商铺之日止。暂计算至起诉之日共计293天，商铺占用租金为36594.528元)；4.依法判令被告支付违约金11397元(月租金3799元乘以3个月)；5.依法判令被告退还已享有的优惠钱款22794元(优惠未收的半年租金)；6.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告泰安老街商业运营管理有限公司系由泰安老街商业管理有限公司更名而来。2019年9月9日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》，主要约定：乙方自愿租赁甲方位于山东省泰安市泰安老街11栋1层124号商铺；租赁期限为5年，自统一开业之日，2020年1月1日起至2024年1月1日止，租赁优惠期自2020年7月1日始至2020年12月31日止，租赁优惠期间甲方明确的优惠费用按照优惠政策执行，其他费用（包括物业管理费、水电等有关费用）乙方应依约按时足额缴纳；租金2.4元/天/㎡，每月租金合计3799元，租金按年缴纳，年租金在本年度开始前提前90日缴纳，优惠后具体如下2020年1月1日至2020年12月31日，交款时间2019年9月9日，金额为22794元；2021年1月1日至2021年12月31日，交款时间2020年9月30日，金额为34191元；2022年1月1日至2022年12月31日，交款时间2021年9月30日，金额为45587元；2023年1月1日至2023年12月31日，交款时间2022年9月30日，金额为48778元；2024年1月1日至2024年12月31日，交款时间2023年9月30日，金额为52192元；乙方在签署本租赁合同时需缴纳履约保证金5000元；乙方须在甲方向乙方交付商铺后60日内开业经营，乙方逾期未能开业经营或不能取得合法经营条件的视为违约，未能开业经营的每天须按月租金的10%向甲方缴纳违约金，乙方逾期30天还未开业经营的，甲方有权终止本合同，收回商铺并不退还履约保证金；乙方营业时间应服从甲方的统一安排，乙方不得闲置租赁商铺，不得于营业时间拒绝接待顾客或擅自停止营业或变相停止营业；因特殊原因需停业二日以上二十日以内的，需提前到甲方有关部门办理批准手续，对擅自停业或变相停业三日以上七日以内，甲方扣除乙方履约保证金每日200-1000元；七日以上的视为乙方自动放弃承租权，甲方有权解除合同，收回经营场所，乙方已缴纳的租金及履约保证金不予退还；合同第十二条违约责任约定：1、一方违反本合同任何条款，应向守约方支付相当于三个月租金的违约金，若损失高于违约金，则可以向违约方主张赔偿损失，同时依法享有解除合同的权利；2、违约责任的特别规定（1）乙方应按时缴纳租金、水电及物业费等费用，如未能及时缴纳，物业公司有权采取停水、停电等必要措施；（2）若乙方逾期缴纳租金，擅自终止合同，甲方可扣除其履约保证金作为违约金；逾期15天仍未交纳的，甲方可以解除本合同，乙方还应按月租金的三倍赔偿甲方；若因此给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方的所有损失；（3）乙方若在合同租赁期内擅自停止经营或因乙方原因导致合同终止解除等，乙方不再享受甲方给予的相关优惠政策，并须退还已享有优惠钱款，按实际占用天数（从交房时间计起）结算租金，并将免租期内的商铺租金支付给甲方，乙方已缴的租金不予退还并没收履约保证金（计算办法：日租金*面积*实际占用商铺天数）；（4）乙方在本租赁合同终止时应恢复商铺原状，如乙方未能及时恢复商铺原状，由此产生的所有费用由乙方承担并没收乙方所缴纳的质量履约保证金；（5）合同期内，甲方擅自终止合同的，应退还乙方剩余租金，并向乙方赔偿剩余租金的20%作为违约金；（6）若因乙方违约致合同解除的，乙方应在接到甲方书面通知后三日内清除经营房屋内所有物品，否则甲方予以直接清除，乙方不得有任何异议；合同尾部备注有自正式开业之日起计算租金；该合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日被告向原告支付租金22794元。2020年1月11日，被告签署房屋钥匙签收确认书并领取了涉案商铺钥匙。涉案商铺有南、北两个档口经营餐饮服务，因受新冠疫情影响，于2020年5月份正式营业。庭审中，原告提供了涉案商铺2020年9月25日至2020年10月20日监控录像，证实涉案商铺一直未予营业，处于闲置状态。被告对该证据的真实性无异议，但对证明内容不予认可，认为该监控录像不完整，涉案商铺有北、南两个档口，两个档口均属于一个商铺，监控录像只是其中一个档口的。被告提交2020年5月至11月份营业流水部分截图7张，证实截止目前被告店铺一直正常营业，并无歇业、停业、无人售卖等情形。原告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该手机截图并未显示是涉案商铺，有交易记录的这些属于被告另外与原告签订租赁合同的商铺。以上事实由当事人陈述、营业执照、泰安老街商铺租赁流转单、商铺租赁合同、房屋钥匙签收确认书、监控录像、营业流水、律师函、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的商铺租赁合同主体适格，意思表示真实，且不违反法律法规规定，属有效合同。原告主张被告店铺无人售卖、闲置和变相停止营业长达数月，被告的行为已严重违约，请求解除合同并承担违约责任。原告提交了监控录像用于证明其主张。被告辩解涉案商铺一直正常营业并提交了营业流水予以证实。本案中被告承租的涉案商铺有两个档口，原告仅提交其中一个档口的监控录像，不能充分证明涉案商铺的营业状态违反了合同约定。因此，原告提交的证据不足以证明其主张，其诉讼请求依法不予支持。综上，判决：驳回原告泰安老街商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费785元，由原告泰安老街商业运营管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审中双方当事人均认可涉案124号商铺及时足额支付租金，泰安老街商业运营管理有限公司亦认可一审中其提交的视频主要是该商铺其中一个档口的视频。故一审认定现有证据不能充分证明涉案商铺营业状态违反了合同约定并无不当。同时，即便涉案124号商铺未按商铺租赁合同约定于2020年3月14日前营业，亦非张龙自身所能掌握。综上所述，泰安老街商业运营管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1570元，由泰安老街商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕经纶 审判员  李 莹 审判员  邢友峰 二〇二一年三月十七日 法官助理王乐文 书记员白金金