辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终63号上诉人（原审原告）：海城市鑫泰房地产开发有限公司，住所地为辽宁省鞍山市海城市兴海大街141号。法定代表人：张朝坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，该公司员工。委托诉讼代理人：路虹，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张正彦，男，1963年10月25日出生，汉族，住辽宁省海城市。原审第三人：王嘉豪，男，1978年5月12日出生，汉族，户籍所在地：海城市。上诉人海城市鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）因与被上诉人张正彦、原审第三人王嘉豪民间借贷纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初9182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫泰公司提起上诉称：1、原审认定事实不清，适用法律错误，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、不存在借贷关系。原审法院对借贷关系是否成立的认定（第五页下数第四行起)：“被告将上述借款交付给了案外人张松，而张松称已将所有借款交给了第三人王嘉豪，王嘉豪辩称今收到张松给付的张正彦、吴迪借款10万余元，其余款项并未收到。”……“故本案中无法查清的借款数额，但是可以明确的是存在借款的事实”……“出借人向王嘉豪给付借款即应当视为向原告给付借款”该部分论述没有事实和法律依据。第一，上诉人从未收到过被上诉人的款项，不存在向被上诉人借款的合意。被上诉人自认将借款交给张松，通过张松转交给王嘉豪，但未提供任何证据加以证明，据此原审法院认定上诉人收到款项没有事实依据。第二，上诉人在原审法院庭审中已经明确说明，存在过向王嘉豪借款的事实，但从未委托王嘉豪向其他人借款，本案中，即便王嘉豪向被上诉人借款，也应当是王嘉豪与被上诉人之间的借贷关系，该借款与上诉人无关，原审认定上诉人与被上诉人存在借贷关系，是毫无事实和法律依据的。第三，在王嘉豪刑事判决书中可知，上诉人作为王嘉豪诈骗罪一案的报案人，在向公安机关报案时，已经说明王嘉豪将被上诉人的房屋骗走，故上诉人对王嘉豪是否对外借款毫不知情，均系王嘉豪的个人行为。第四，鞍山中院在对王嘉豪询问时（2019年10月15日，在鞍山市监狱第8号提审室)，王嘉豪明确表示，是上诉人向其借款，不存在委托王嘉豪向外借款的情况，且自认该借款并未给到上诉人，张松也认可是支付给王嘉豪而非上诉人。以上都可证明，王嘉豪在对外举债，没有上诉人追认，且上诉人从未收到借款、出借人与借款人之间尚存两层关系的情况下，原审法院如何认定本案双方存在借贷关系？故双方的借贷关系不存在。二、解除买卖合同合理合法。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的目的是为取得借款，并为该笔借款进行担保。但本案中，从当事人自认和现有证据足以认定，上诉人并未收到该笔借款，致使双方的借贷关系没有成立。据此，上诉人在错误意识上签订的《商品房买卖合同》就没有存在的现实意义，不具有所有权转移的作用和目的，双方不具备任何借款合同或商品房买卖合同关系，故上诉人要求解除双方的《商品房买卖合同》，于法有据。综上，原审法院在事实认定不清的情况下，未理清双方的法律关系，应予改判，支持上诉人的上诉请求。张正彦答辩称：服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求。王嘉豪未来院参加诉讼亦未答辩。鑫泰公司向一审法院起诉称：2016年3月21日原告公司因为资金问题向第三人王嘉豪借款人民币70万元，第三人提出需用原告公司蓝湾国际小区九套房产做抵押，每套房子必须在80平方米左右，每平按1000元，因房子为准现房，房子都在房产局备案有正式发票，当时开发票的时候必须以买卖房子的形式开具发票，所以第三人提供了包括被告张正彦在内的5个人的姓名及身份证，在被告张正彦名下有原告一套房屋，后到房产局办理房子增值税发票，第三人提出办理发票的5个人需要看合同，随即将合同取走，待发票开出后原告工作人员陪同第三人王嘉豪到西关农业银行进行交易取款，但在原告工作人员上厕所期间，第三人王嘉豪将发票私自取走，70万借款第三人王嘉豪一直没有出借给原告，随即原告报警，第三人王嘉豪将原告所有的房屋抵押给张正彦，原、被告无任何合同关系，现诉至法院，请求法院依法解除原告与被告张正彦签订的房屋买卖合同，合同编号为201500613，价值为253520元，并由被告承担本案诉讼费用。原审法院审理查明：2016年3月，原告鑫泰公司因资金问题找到第三人王嘉豪，委托王嘉豪向外借款。后经案外人张松介绍，王嘉豪找到了本案被告张正彦，向其借款，并约定用原告公司所有的位于海城市蓝湾国际的一套房屋作为抵押。2016年3月18日，原告鑫泰公司与被告张正彦签订了《商品房买卖合同》，合同载明原告将位于海城市鑫泰蓝湾国际4号楼1单元7层1072号、建筑面积126.76平方米房屋出售给张正彦。原告于当天向被告出具了购房发票，发票金额为253,520元。合同签订后，被告张正彦向实际支付给张松182，800元，由张松转交给王嘉豪。张松口头答辩称已将所有款项交付给王嘉豪，王嘉豪辩称仅收到张松给付的张正彦、吴迪借款10万余元，其余款项并未收到。张松、王嘉豪的所述的事实均为口头陈述，未提交相关证据。王嘉豪在收到借款后并未将借款交付给原告。原审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告鑫泰公司与被告张正彦之间是否构成商品房买卖合同关系。二、原、被告之间是否为借贷关系，及被告张正彦是否为出借人，原告鑫泰公司是否为借款人？关于原告鑫泰公司与被告张正彦之间是否构成商品房买卖合同关系。民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务，除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。被告张正彦庭审中辩称其是购房者，就是为了购买房屋。但是从2016年3月张正彦在公安机关的供述内容“我朋友张松和我说开发商用钱，想卖房子，当时约定给点利息，想从我这借20万元，当时约定利息2.5分，如不给利息时房子就归我”可以看出，其与原告签订《商品房买卖合同》的目的通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。即使被告主张签订合同时具有购买商品房的真实意思表示，也因未就此与原告达成合意而不能在双方之间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。关于原、被告之间的借贷关系是否成立一节。法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应当由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定；认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同亦并非不可缺少的要件，主要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立；同时，双方履行合同，实现债权债务的方式应当符合法律规定。本案中，双方本着为借贷担保的目的签订的《商品房买卖合同》，原、被告双方已经就借贷达成了合意。关于借款的给付，被告将上述借款交付给了案外人张松，而张松称已将所有借款交给了第三人王嘉豪，王嘉豪辩称仅收到张松给付的张正彦、吴迪借款10万余元，其余款项并未收到。因张松、王嘉豪所陈述的内容均为口头答辩，未提交相关证据，故本案中无法查清的借款数额，但是可以明确的是存在借款的事实。关于王嘉豪能否代表原告向外借款一节。在借款活动中，王嘉豪始终代表原告公司与各出借人商谈，并在其帮助下，出借人与原告签署了《商品房买卖合同》，取得了发票，且在（2019）辽03民终3527号案件庭审中，鑫泰公司明确自认“公司董事长张云委托王嘉豪为我公司借款”，因此，出借人向王嘉豪给付借款即应当视为向原告给付借款。综上所述，原、被告之间的借贷关系成立。关于原告要求解除《商品房买卖合同》一节。原告鑫泰公司从被告张正彦处取得借款的真实意思是融资借贷，与被告张正彦签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行。鉴于双方未就《商品房买卖合同》办理抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，在债务履行期限届满前，不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，即原告不能按时归还借款本息，被告不能就涉案房屋主张所有权，但可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式，确保能够实现债权。因此，在原告未偿还被告借款本息的情况下，原告所主张的合同解除权不符合《中华人民共和国合同法》关于约定解除或者法定解除的法定情形，该院对于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百九十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告海城市鑫泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5103元，由海城市鑫泰房地产开发有限公司承担。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于原审判决未予支持鑫泰公司的诉讼请求是否正确的问题。鑫泰公司向一审法院起诉要求解除与张正彦之间的商品房买卖合同，其主张借款系从王嘉豪处借得，与张正彦之间无借款关系，亦无出售案涉房产的主观意愿。鑫泰公司为此提供2016年8月8日张松的询问笔录、2016年7月5日王嘉豪的询问笔录等一组证据，证明其与张正彦之间不具有借款或商品房买卖的意思表示。因鑫泰公司系通过王嘉豪向不特定人群借款，并为此提供了包括案涉房产在内的九套房产全部手续供王嘉豪借款时使用，其在此情况下，与张正彦签订的商品房买卖合同具有让与担保性质。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”之规定，该案涉商品房买卖合同（预售）实际具有担保性质，该行为不违反法律强制性规定。故鑫泰公司提供的此组证据与其主张解除商品房买卖合同不具有直接关联性，本院不予采纳。同时，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年施行版）第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”之规定，鑫泰公司应当根据案涉基础民间借贷法律关系主张权利，确定其担保借款的实际借贷数额，是否存在利息等问题。现案涉基础民间借贷法律关系尚未解决，鑫泰公司在解决民间借贷问题后，可以确定如何履行担保性质的商品房买卖合同。因现阶段，具有担保性质的商品房买卖合同不存在《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除情形，一审判决未予支持鑫泰公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。故对鑫泰公司的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5103元，由海城市鑫泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 安审判员 王 瑶审判员 秦长虹二〇二一年三月十八日法官助理刘雪飞书记员谢姝娅