贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终123号 上诉人（原审原告）：王敏，女，1971年3月18日生，汉族，住贵州省都匀市。 上诉人（原审原告）：郑恩龙，男，1970年8月13日生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：韦荣塔，贵州向君律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：贵州灵智农业集团置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市斗篷山路317号“灵智广场”，统一社会信用代码91522701683984167K。 法定代表人：刘灵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗炼，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈凯洋，男，该公司员工。 上诉人王敏、郑恩龙因与上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司（以下简称灵智集团）商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初4489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月10日公开开庭对本案进行了审理，王敏、郑恩龙及其委托诉讼代理人韦荣塔，灵智集团委托诉讼代理人罗炼、陈凯洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王敏、郑恩龙上诉请求：撤销一审判决第二项的内容，将本案发回重审或者查清事实后改判。事实和理由：根据双方《商品房买卖合同》第25页第二十二条第三款之约定，灵智集团明确承诺于2018年8月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给王敏、郑恩龙，并且明确承诺超过180日以后，灵智集团仍然不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付购房款万分之一的违约金。合同约定清清楚楚，并且是灵智集团自己提供的格式合同，且该约定的违约金并未过高，比银行同期贷款年利率都低很多，合同是双方当事人的真实意思表示，一审法院却按照日万分之零点五计算违约金，没有任何的事实和法律依据。关于违约金的计算，应由违约方按照银行同期贷款利率支付，或者按照违约方承诺的违约金计算方式支付。综上，请求二审法院改判支持王敏、郑恩龙的上诉请求。 灵智集团上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回王敏、郑恩龙的诉讼请求。事实和理由：一、根据《商品房买卖合同》第二十二的约定，灵智集团虽然承诺于2018年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但该商品房是否具备初始登记和达到办证条件，系行政机关的行政行为，不是民事法律行为，灵智集团与王敏、郑恩龙签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，违返法律法规的禁止性规定，应认定无效。一审判决认定灵智集团与王敏、郑恩龙签订的《商品房买卖合同》全部有效错误。二、王敏、郑恩龙与灵智集团在合同中并未承诺具备办证条件后，必须通知买受人且必须书面通知，如果不通知买受人应承担何种法律责任，灵智集团没有约定义务通知王敏、郑恩龙，不应承担通知义务的举证责任。三、根据合同约定，达到办证条件后，灵智集团的义务是配合将相关资料交付买受人，买受人提供身份证及购房票据，自行到行政机关办理证件，如果买受人不愿办证或者拖延办证，灵智集团不能强迫买受人办理。本案具备办证条件后，灵智集团曾经电话通知王敏、郑恩龙多次，王敏、郑恩龙一直未来办理，不是灵智集团的过错，要求办证和联系办证应是王敏、郑恩龙的义务，不是灵智集团的义务，一审法院认定“灵智集团虽已于2017年3月20日取得案涉商品房所有权初始登记，但其并未举证证明其已通知王敏、郑恩龙办理相关手续而王敏、郑恩龙迟延履行或已将有关文书交付给王敏、郑恩龙”，违反证据规则的举证分配原则，索取办证手续应是王敏、郑恩龙举证责任，王敏、郑恩龙在一审的诉状中自称“合同签订后，王敏、郑恩龙已履行支付全部购房款的合同义务，但灵智集团一直以各种理由推脱，多次催告未果，拒绝交付办理商品房转移登记有关文书，导致王敏、郑恩龙至今无法办理房屋所有权证”，王敏、郑恩龙的这一理由，并未举证证明。根据灵智集团向一审法院提交的《贵州省不动产登记查询结果》，1.位于都匀市斗篷山路317号灵智广场Ｃ区房屋已于2017年7月30日办理了房屋所有权初始登记，登记权利人为贵州灵智农业集团置业有限公司；2.案涉位于都匀市房产无抵押、无查封，证明灵智集团已经按照约定履行合同义务完毕，王敏、郑恩龙是否办证灵智集团只是配合，灵智集团不构成违约，不应承担违约责任。综上，请求二审法院改判支持灵智集团的上诉请求。 王敏、郑恩龙向一审法院起诉请求：1.判令灵智集团履行《商品房买卖合同》，立即将办理商品房转移登记有关文书并交付给王敏、郑恩龙；2.判令灵智集团支付违约金68024元（自2018年8月31日起至2020年7月31日止，按照已付购房款银行贷款年利率4.8%计算）；3.判令灵智集团支付从王敏、郑恩龙起诉之日起至灵智集团办理商品房转移登记有关文书交付给王敏、郑恩龙之日止期间的违约金（按已付购房款银行贷款年利率4.8%计算）；4.判令灵智集团承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年7月20日，郑恩龙、王敏与灵智集团签订《商品房买卖合同》，约定由王敏、郑恩龙购买灵智集团开发的位于都匀市门面，建筑面积为72.39平方米，套内面积69.12平方米，合同价款为739399元。该《商品房买卖合同》第二十二约定，出卖人承诺于2018年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若自约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，王敏、郑恩龙于2017年7月20日向灵智集团支付了全部购房款739399元。一审庭审中，灵智集团向一审法院提交了盖印“都匀市自然资源局不动产登记查询专用章”的《贵州省不动产登记查询结果》，该查询结果显示：1.位于都匀市斗篷山路317号灵智广场Ｃ区房屋已于2017年7月30日办理了房屋所有权初始登记，登记权利人为贵州灵智农业集团置业有限公司；2.案涉位于都匀市房产无抵押、无查封。 一审法院认为，王敏、郑恩龙与灵智集团签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对双方当事人均具约束力。王敏、郑恩龙向灵智集团支付了购房款项后，灵智集团应按照合同约定的时间，向王敏、郑恩龙交付办理商品房转移登记有关文书，现灵智集团并未按照约定履行，已构成违约。对此，灵智集团抗辩理由如下：1.案涉房屋已达到办证条件，相应票据也可以提供，灵智集团已履行自己的义务，王敏、郑恩龙对积极办理房产证有义务，因王敏、郑恩龙未积极与灵智集团对接办理相关手续导致办证时间拖长；2.灵智集团逾期办证系因不可抗力导致，并非灵智集团主观意识以及过错行为导致延期办证，对此灵智集团无需承担违约责任。首先灵智集团虽主张其早已具备办理转移登记的条件，但其并未将商品房转移登记有关文书交付王敏、郑恩龙，或举证证明其已通知王敏、郑恩龙办理转移登记手续而王敏、郑恩龙迟延履行，故对灵智集团的此项辩称，不予采信；其次，因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，灵智集团未能举证证明不可抗力的因素，但2020年初突发的新冠疫情属不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，属不可抗力，故根据疫情客观情形以及各相关单位、企业等复工复产的时间综合考虑，酌定扣除因新冠疫情导致不可抗力的期间为60天，此期间的逾期交付转移登记有关文书违约金应予减免。关于违约金的计算标准及期间。依照案涉《商品房买卖合同》的约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，应按已交付房价款的日万分之一的标准计付违约金，现灵智集团提出抗辩，要求予以调整，一审法院以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将违约金计算标准调整为日万分之零点五。灵智集团虽已于2017年3月20日取得案涉商品房所有权初始登记，但其并未举证证明其已通知王敏、郑恩龙办理相关手续而王敏、郑恩龙迟延履行或已将有关文书交付给王敏、郑恩龙，王敏、郑恩龙因此诉至一审法院后，灵智集团于2020年9月24日的庭审中陈述已可交付办理商品房转移登记有关文书，且灵智集团已提交《贵州省不动产登记查询结果》证明案涉房产可办理转移登记，考虑王敏、郑恩龙对交付转移登记文书亦具有积极的配合义务，故自2020年9月24日起，可视为灵智集团已履行通知义务，本案违约金的截止日期应计至2020年9月24日止。鉴于王敏、郑恩龙主张的违约金计算期间为2018年8月31日至2020年7月31日止及自起诉之日起计付至灵智集团交付办理转移登记文书之日止，故根据王敏、郑恩龙主张的期间，分段计算本案违约金为：1.（自2018年9月1日起计付至2020年7月31日止共计700日-疫情不可抗力扣除的60日）640日×0.05‰／日×739399元＝23660.77元；2.自起诉之日（2020年8月6日）起计付至2020年9月24日止共49日×0.05‰／日×739399元＝1811.53元。据此，前述违约金数额共计25472.30元。关于王敏、郑恩龙主张灵智集团交付办理转移登记相关文书的诉请。因灵智集团已当庭陈述可予交付，且提交了都匀市自然资源局不动产登记中心出具的《贵州省不动产登记查询结果》予以证明，案涉房屋确已具备办理转移登记条件，故对王敏、郑恩龙的该项诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州灵智农业集团置业有限公司于判决生效之日起十日内向王敏、郑恩龙交付办理都匀市商品房转移登记有关文书；二、贵州灵智农业集团置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王敏、郑恩龙逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金25472.30元；三、驳回王敏、郑恩龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，适用简易程序实际收取750元，由王敏、郑恩龙承担490元，由贵州灵智农业集团置业有限公司负担260元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：一审法院在审理查明的事实部分，认定灵智广场C区2单元房屋办理房屋所有权初始登记的时间存在笔误，经本院二审核实灵智广场C区2单元办理房屋所有权初始登记的时间应为2017年3月20日，本院对该事实予以纠正。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.《商品房买卖合同》第二十二条的效力应如何认定；2.满足办理房产证的条件后，灵智集团是否有义务通知王敏、郑恩龙，灵智集团是否构成违约；3.一审法院对违约金比例的调整是否适当？ 本院认为：关于第一个争议焦点。灵智集团主张因商品房是否具备初始登记和达到办证条件系行政机关的行政行为，不是民事法律行为，因此，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，因违法了法律法规的禁止性规定，应认定无效。本院对此认为，虽然灵智集团主张该合同条款违法了法律、法规的禁止性规定，但未提供相关的法律依据。同时，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局在国家住房城乡建设部、工商总局制定的《商品房买卖合同示范文本》基础上，针对不特定的对象，为了在我省重复使用而制定的，在该份合同中，除划横线部分系商品房买卖双方当事人根据实际情况填写外，其余内容都是预先制定的。其中，灵智集团争议的“取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的内容，即属于预先制定的内容。上述内容，不但不违反法律和行政法规的强制性规定，反而能够进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序。因此，灵智集团的该项主张理由不成立，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十八条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，商品房买卖合同的出卖人除了应向买受人交付房屋外，还负有转移标的物所有权的义务，且转移标的物所有权应是出卖人一方的主合同义务，而非附随义务。因此，在商品房具备办理转移登记条件的情况下，灵智集团有义务通知王敏、郑恩龙，或是向其交付办理商品房转移登记的有关文书。灵智集团虽主张其已电话通知王敏、郑恩龙多次，是王敏、郑恩龙一直未来办理，但王敏、郑恩龙并不认可收到灵智集团的电话通知，灵智集团也未举证证明其该项主张，应由灵智集团承担举证不能的不利后果。另外，灵智集团还主张其已于2017年3月20日取得案涉商品房所有权初始登记，早已具备办理商品房转移登记的条件，但本案双方当事人是在2017年7月20日签订的《商品房买卖合同》，王敏、郑恩龙在签订合同当日，已按合同约定付清了全部购房款，履行了其作为买受人的全部义务。既然灵智集团在此之前就已经具备办理商品房转移登记的条件，则其完全可以在双方签订《商品房买卖合同》时，将办理商品房转移登记的有关文书交付给王敏、郑恩龙，但其却未向王敏、郑恩龙履行交付相关文书的义务。王敏、郑恩龙主张其多次向灵智集团索要办理商品房转移登记的有关文书，虽未提供相应证据证明，但王敏、郑恩龙作为买受人，在《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的期限届满之后，不可能不向灵智集团主张权利，而灵智集团主张本案不能排除王敏、郑恩龙因资金困难故意拖延办证或者不办证的可能，该项主张更是不符合常理。一是王敏、郑恩龙作为买受人，购房款是一次性付清的，说明其经济条件相对宽裕；二是后续办证虽需要交纳契税和维修基金，但所支出的费用与王敏、郑恩龙取得案涉房屋所有权后，即可用该房屋进行融资取得的收益相比，显而易见收益将远大于办证支出的费用；三是王敏、郑恩龙故意拖延办证，可能获得的违约金赔偿也远小于其办证之后给其带来的收益，且违约金究竟赔偿多少，能否得到赔偿还具有不确定性。因此，灵智集团的该项主张，其理由不能成立，本院不予采纳。由于灵智集团未在合同约定的期限内，将商品房转移登记有关文书交付王敏、郑恩龙，或举证证明其已通知王敏、郑恩龙办理转移登记手续而王敏、郑恩龙迟延履行，因此，一审法院认定灵智集团未按合同约定履行义务，已经构成违约，应承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。 关于第三个争议焦点。根据法律的规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人利益的目的。本案双方当事人虽已在《商品房买卖合同》中约定了违约金按照买受人支付全部已付房价款每日万分之一的标准计算，但灵智集团认为该约定的违约金标准过高，请求一审法院予以调整，一审法院根据本案的实际情况，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的违约金调整为按照买受人支付全部已付房价款每日万分之零点五的标准计算，并无不当。王敏、郑恩龙主张不仅不应当调减合同约定的违约金比例，还要求灵智集团按银行同期贷款利率计算违约金的理由不成立，本院对其该项上诉主张不予采纳。 综上所述，上诉人王敏、郑恩龙与上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2364元，其中，上诉人王敏、郑恩龙交纳864元，上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司交纳1500元，分别由其各自承担所交纳的部分。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年三月十七日 书记员  黄雅菲