贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初940号 原告：吴贵珍，女，汉族，1949年10月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：秦晓熙、黄重花（实习律师），特别授权代理。 被告：贵州品艺房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第7栋1单元13层4号房，统一社会信用代码：915205000856885285。 法定代表人：孙正祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告吴贵珍与被告贵州品艺房地产开发有限公司（下称“品艺房开公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴贵珍的委托诉讼代理人秦晓熙，被告品艺房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴贵珍向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告签订的《商铺认购协议》。二、判决被告返还原告已支付的购房款115000.00元，并以115000.00元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算逾期罚息的标准支付至本息付清时止的利息，暂计16972.00元。（暂计以115000.00元为基数，按银行贷款利率3.85%标准的1.5倍从2017年3月7日起计算至2021年1月6日止）；三、判决被告按《优惠补助条款》支付原告的补助费第1年为10350.00元，第2年为11500.00元，第3年为5750元（至起诉时止），合计27600.00元。以上二、三项合计：159572.00元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年2月24日签订了两份《商铺认购协议》和两份《优惠补助条款》，约定向被告公司购买其开发的位于毕节市七星关区，建筑面积约11.2平方米，购房单价4017.85元／㎡，购房总价为人民币30000.00元；和一栋二层87号，建筑面积约11.2平方米，购房单价4017.85元／㎡，购房总价为人民币45000.00元的房屋两套，约定被告在2017年12月31日前向原告交付商铺。双方又于2017年3月6日签订了壹份《商铺认购协议》，约定向被告公司购买其开发的位于毕节市七星关区，建筑面积约14.6平方米，购房单价2564.1元／㎡，购房总价40000.00元，约定被告在2017年12月31日前向原告交付商铺。双方签订的《优惠补助条款》约定被告按原告已交付的购房金额为基数，按第1年9%，第2年10%，第3年10%，按年向原告支付优惠补助。原告共在被告处购买了3套房屋，一次性支付了全部购房总价款115000.00元，但被告未按《商铺认购协议》约定的2017年12月31日前向原告交付商铺，也未按《优惠补助条款》的约定向原告支付补助，也构成违约。另，由于被告负债累累，涉案房屋已被毕节市海恒房地产开发有限责任公司申请执行拍卖，严重侵害了原告的合法权益，造成原告购买房屋的合同目的不能实现。原告认为：原告按协议履行了购买商铺的付款义务，被告不按约定交付商铺和支付补助款行为构成违约，应当依法承担违约责任。被告的违约行为又造成涉案商铺被其它权利人申请司法拍卖，造成原告的合同权益不能实现。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”的规定，为维护原告的合法权益，特依法起诉至贵院，恳请判如所诉为感! 原告变更诉讼请求为：一、判决解除原、被告分别于2017年2月21日签订的购买被告品艺大厦商业一栋一层41号《商铺认购协议》、2017年2月24日签订购买被告品艺大厦商业一栋二层86号《商铺认购协议》、2017年2月24日签订购买被告品艺大厦商业一栋二层87号《商铺认购协议》、2017年3月6日签订购买品艺大厦商业一栋二层10号《商铺认购协议》。二、判决被告退还原告已支付的购房款145000.00元（其中：一栋一层41号购房款30000.00元，一栋二层86号购房款30000.00元，一栋二层87号购房款45000.00元，一栋二层10号购房款40000.00元），并以145000.00元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算逾期罚息的标准支付至本息付清时止的利息，利息暂计1万元（以145000.00元为基数，从2018年1月1日开始，按银行贷款利率3.85%标准的1.5倍计算）；三、判决被告按《优惠补助条款》支付原告的补助费暂计1万元。以上二、三项暂合计：159572.00元。 原告补充、变更事实与理由为：原告购买被告位于毕节市七星关区，分别于：2017年2月21日原告与被告签订了一份《商铺认购协议》和《优惠补助条款》，约定购买被告品艺大厦商业一栋一层41号，建筑面积约9平方米，购房单价3333.33元／㎡，购房总价为人民币30000.00元，约定被告在2017年12月31日交付商铺；二、2017年2月24日原告与被告签订了两份《商铺认购协议》和两份《优惠补助条款》，约定购买被告品艺大厦商业一栋二层86号，建筑面积约11.2平方米，购房单价4017.85元／㎡，购房总价为人民币30000.00元；一栋二层87号，建筑面积约11.2平方米，购房单价4017.85元／㎡，购房总价为人民币45000.00元，约定被告在2017年12月31日前向原告交付商铺；三、2017年3月6日又签订壹份《商铺认购协议》和《优惠补助条款》，约定购买品艺大厦商业一栋二层10号，建筑面积约14.6平方米，购房单价2564.1元／㎡，购房总价40000.00元，约定被告在2017年12月31日前向原告交付商铺。以上原告共购买签订合同四份，购买商铺4个，共支付购房款145000.00元。但被告未按《商铺认购协议》约定的2017年12月31日前向原告交付商铺，也未按《优惠补助条款》的约定向原告支付补助，构成违约。 被告品艺房开公司答辩称：一、本案双方签订的《商铺认购协议》系双方真实意思表示，合法有效，商铺认购协议书第四条约定，被告在2017年12月31日前向原告交付商铺，最终的交付时间以双方签订的商品房买卖合同为准。商铺认购协议书属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同，双方合同权利义务应当以最终签署的商品房买卖合同约定为准。商品房买卖合同未签订，双方权利义务未确定，本案不存在逾期交房的事实。原告现依据预约合同的约定主张逾期交房理由不能成立。二、即使认定被告方存在逾期交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十一条、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。根据原告的主张，本案逾期交房时间已超过一年的解除权行使期限，原告的解除权已经消灭，原告以逾期交房为由要求解除合同，理由不能成立。三、原告购买的该商铺并不存在一房多卖的情形，即使被查封，也只是暂时的，并非是最终的处理结果，不至于影响原告合同目的不能实现，原告要求退还购房款及支付利息损失于法无据。四、《商铺认购协议》性质上属于预约合同，签订该《商铺认购协议》的目的在于签订《商品房买卖合同》。根据双方《商铺认购协议》第五条：违约责任第一点明确表示：若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款，并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。据此，即使法院认定《商铺认购协议》应当解除，根据协议违约金标准也只为实交商铺总款的百分之三。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月21日，原告吴贵珍为乙方，被告品艺房开公司为甲方，双方签订《商铺认购协议》约定：乙方认购的商铺项目名称为品艺大厦，铺位为一栋一层41号，建造面积约为9平方米（实际面积最终以相关部门实测为准）。乙方认购的商铺按建筑面积计算，商铺单价为每平方米3333.33元，总价30000.00元整。乙方选择一次性付款，于2017年2月21日一次性付清全部房款。甲方应在2017年12月31日前向乙方交付商铺，最终的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本协议签订后叁年内（含叁年），在甲方项目验收合格之后，乙方根据甲方的通知签署正式的《商品房买卖合同》。若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。本协议书未尽之物业面积、物业认购总价、交付时间、双方超出本协议书的违约责任等内容均以签署的《商品房买卖合同》为准。同日，被告品艺房开公司为出卖人，原告作为认购人，双方签订《优惠补助条款》约定：“业主吴贵珍所认购的商铺符合公司3年优惠补助政策。优惠补助＝已交认购金额×优惠补助比例。优惠补助比例第1年为9%，第2年10%、第三年10%，优惠补助按年结算。为了保障整个商场的整体统一性，商铺达到交付使用后前三年由甲方统一经营管理。”2017年2月21日，被告向原告出具收据，收到原告认购款30000.00元。 2017年2月24日，原告吴贵珍为乙方，被告品艺房开公司为甲方，双方签订《商铺认购协议》约定：乙方认购的商铺项目名称为品艺大厦，铺位为一栋二层86号，建造面积约为11.2平方米（实际面积最终以相关部门实测为准）。乙方认购的商铺按建筑面积计算，商铺单价为每平方米4017.85元，总价30000.00元整。乙方选择一次性付款，于2017年2月24日一次性付清全部房款。甲方应在2017年12月31日前向乙方交付商铺，最终的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本协议签订后叁年内（含叁年），在甲方项目验收合格之后，乙方根据甲方的通知签署正式的《商品房买卖合同》。若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。本协议书未尽之物业面积、物业认购总价、交付时间、双方超出本协议书的违约责任等内容均以签署的《商品房买卖合同》为准。同日，被告品艺房开公司为出卖人，原告作为认购人，双方签订《优惠补助条款》约定：“业主吴贵珍所认购的商铺符合公司3年优惠补助政策。优惠补助＝已交认购金额×优惠补助比例。优惠补助比例第1年为9%，第2年10%、第三年10%，优惠补助按年结算。为了保障整个商场的整体统一性，商铺达到交付使用后前三年由甲方统一经营管理。” 2017年2月24日，原告吴贵珍为乙方，被告品艺房开公司为甲方，双方签订《商铺认购协议》约定：乙方认购的商铺项目名称为品艺大厦，铺位为一栋二层87号，建造面积约为11.2平方米（实际面积最终以相关部门实测为准）。乙方认购的商铺按建筑面积计算，商铺单价为每平方米4017.85元，总价45000.00元整。乙方选择一次性付款，于2017年2月24日一次性付清全部房款。甲方应在2017年12月31日前向乙方交付商铺，最终的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本协议签订后叁年内（含叁年），在甲方项目验收合格之后，乙方根据甲方的通知签署正式的《商品房买卖合同》。若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。本协议书未尽之物业面积、物业认购总价、交付时间、双方超出本协议书的违约责任等内容均以签署的《商品房买卖合同》为准。同日，被告品艺房开公司为出卖人，原告作为认购人，双方签订《优惠补助条款》约定：“业主吴贵珍所认购的商铺符合公司3年优惠补助政策。优惠补助＝已交认购金额×优惠补助比例。优惠补助比例第1年为9%，第2年10%、第三年10%，优惠补助按年结算。为了保障整个商场的整体统一性，商铺达到交付使用后前三年由甲方统一经营管理。” 原告于2017年2月22日、2017年2月24日向被告支付商铺定金10000.00元、商铺款65000.00元，原告共计向被告支付75000.00元，分别为品艺大厦，铺位为一栋二层86号、品艺大厦，铺位为一栋二层87号商铺购房款。 2017年3月6日，原告吴贵珍为乙方，被告品艺房开公司为甲方，双方签订《商铺认购协议》约定：乙方认购的商铺项目名称为品艺大厦，铺位为一栋二层10号，建造面积约为14.6平方米（实际面积最终以相关部门实测为准）。乙方认购的商铺按建筑面积计算，商铺单价为每平方米2564.10元，总价40000.00元整。乙方选择一次性付款，于2017年3月6日一次性付清全部房款。甲方应在2017年12月31日前向乙方交付商铺，最终的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本协议签订后叁年内（含叁年），在甲方项目验收合格之后，乙方根据甲方的通知签署正式的《商品房买卖合同》。若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。本协议书未尽之物业面积、物业认购总价、交付时间、双方超出本协议书的违约责任等内容均以签署的《商品房买卖合同》为准。同日，被告品艺房开公司为出卖人，原告作为认购人，双方签订《优惠补助条款》约定：“业主吴贵珍所认购的商铺符合公司3年优惠补助政策。优惠补助＝已交认购金额×优惠补助比例。优惠补助比例第1年为9%，第2年10%、第三年10%，优惠补助按年结算。为了保障整个商场的整体统一性，商铺达到交付使用后前三年由甲方统一经营管理。”原告向被告支付商铺购房款40000.00元。 另查明：截止至庭审时，被告未与原告签订以上商铺的《商品房买卖合同》，未向原告支付商铺优惠补助款，且涉案商铺已被人民法院查封。因此，原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商铺认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《商铺认购协议》应属于预约合同性质，签订正式《商品房买卖合同》双方仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式。截止至庭审时，因被告原因未与原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告支付商铺优惠补助款，致使双方签订《商铺认购协议》的合同目的不能实现，故对原告诉请解除原被告于2017年2月21日签订《商铺认购协议》（位于品艺大厦一栋一层41号）、解除原被告于2017年2月24日签订《商铺认购协议》（位于品艺大厦一栋二层86号）、解除原被告于2017年2月24日签订《商铺认购协议》（位于品艺大厦一栋二层87号）、解除原被告于2017年3月6日签订《商铺认购协议》（位于品艺大厦一栋二层10号）的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订的《商铺认购协议》解除后，被告因此获得的商铺款应当退还原告，并应赔偿占用原告商铺款期间的损失。原告向被告支付品艺大厦铺位为一栋一层41号，商铺款30000.00元，品艺大厦铺位一栋二层86号商铺款30000.00元，品艺大厦铺位为一栋二层87号商铺款45000.00元，品艺大厦铺位一栋二层10号，商铺款40000.00元，共计145000.00元，故对原告诉请判决被告退还商铺购房款145000.00元的请求，本院予以支持。同时，被告占用商铺款给原告造成的损失相当于银行同期贷款利息，原告分别于2017年2月21日向被告支付30000.00元，2017年2月22日支付10000.00元，2017年2月24日支付65000.00元，2017年3月6日支付10000.00元，2017年3月13日支付30000.00元，利息应从原告支付相关款项之次日起计算，但原告主张从2018年1月1日开始计算利息，本院从其所愿；故对原告诉请判决被告支付利息的请求，应以购买商铺款145000.00元为基数从2018年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止。原、被告签订的《优惠补助条款》履行前提是双方之间商铺买卖合同关系得以履行，现原告诉请解除《商铺认购协议》，同时又依据《优惠补助条款》诉请补助费，该主张并无相应的事实及法律依据。故对原告诉请被告支付补助费的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原被告于2017年2月21日签订《商铺认购协议》（位于品艺大厦铺位一栋一层41号）、解除原被告于2017年2月24日签订《商铺认购协议》（位于品艺大厦铺位一栋二层86号）、解除原被告于2017年2月24日签订《商铺认购协议》（位于品艺大厦铺位一栋二层87号）、解除原被告于2017年3月6日签订《商铺认购协议》（位于品艺大厦铺位一栋二层10号）； 二、被告贵州品艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴贵珍退还商铺购房款145000.00及支付利息（利息以商铺购房款145000.00元为基数从2018年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项支付完毕之日止）； 三、驳回原告吴贵珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1746.00元，由被告贵州品艺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二一年三月一日 书记员 包清琳