江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终77号上诉人（原审被告、反诉原告）：连云区云山街道白果树村村民委员会,住江苏省连云港市连云区云山街道办事处白果树村村民委员会。法定代表人：王程，该村委会主任。委托诉讼代理人：李吉忠，该村委会法律顾问。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙慧,女,1972年9月2日生,汉族,住江苏省连云港市连云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王洪义,男,1959年9月7日生,汉族,住江苏省盐城市亭湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王运河，灌云县东王集法律服务所法律工作者。上诉人连某区云山街道白果树村村民委员会（以下简称白果树村委会）因与被上诉人孙慧、王洪义房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人委会上诉请求：撤销原判依法改判。事实和理由：一、一审错误认定租赁合同无效。涉案租赁房屋2008年建成时，房屋所在的委会尚没有纳入连某港市整体规划，不属于城市、镇、乡、村庄规划区内的房屋，不受城乡规划法和城镇房屋租赁合同司法解释的调整。涉案房屋属于合法建筑。合法建筑的租赁应当受法律保护。城镇房屋租赁合同司法解释只能调整2009年后建成的房屋。因此上诉人与被上诉人之间的租赁合同合法有效。二、一审判决依据顺丰速运有限公司出具的《顺丰速运有限公司关于快件材料查询结果的答复函》错误认定上诉人于2018年6月24日收到被上诉人邮寄给上诉人的交接证明。顺丰速运有限公司出具的《顺丰速运有限公司关于快件材料查询结果的答复函》并非签收凭证，不能证明上诉人己收到被上诉人邮寄给上诉人的交接证明。且《顺丰速运有限公司关于快件材料查询结果的答复函》中提供的快递运单（238749312986)信息并非是一审法院委托调取的快递运单（821029853726)信息。另外该答复函没有具体经办人员的签名，不具有合法性。三、《工程造价咨询报告》中应当扣除的没有形成附合的物品造价没有扣除。一审中已查明《工程造价咨询报告》中包括没有形成附合的物品造价，上诉人对此质证明确指出没有形成附合部分的物品明细，并向出具《工程造价咨询报告》的出庭工作人员进行了发问，出庭工作人员明确回答：是否应当扣除由法院决定，他们只负责鉴定。而一审判决却没有扣除。四、对合同无效的责任承担比例分配错误。在被上诉人对原一审判决的责任承担比例没有异议且没有上诉的情况下，调整原责任承担比例，明显有失公允。五、一审判决错误推定上诉人同意被上诉人对租赁房屋进行装修，且错误认定上诉人同意被上诉人对租赁房屋进行任意装修，错误判决上诉人对被上诉人任意装修行为承担责任。1.被上诉人盲目装修行为发生在室内，属于其经营行为，上诉人无从知道其装修的范围、程度，即使知道也无权干涉被上诉人的经营行为，故上诉人无从制止也无权制止。2.错误认定上诉人同意被上诉人对租赁房屋进行任意装修。首先，被上诉人装修时没有告知上诉人装修范围、装修程度，装修没有经过上诉人同意，上诉人根本无法知晓其装修内容。其次，被上诉人注册的是个体工商户，注册资金不过几万元，经营的是普通的保健服务，涉案房屋的通常用途是办公、居住，现有条件完全能够满足被上诉人的经营需要。因此在双方未对装修的工艺方法、面积、程度等事先作出明确约定的情况下，被上诉人只能在房屋现状基础上按照房屋通常用途可能涉及的范围进行适当的装修，而不能对房屋进行任意装修。再次，一个注册资金几万元的个体工商户投入60多万元对租赁房屋进行装修也不合常理。六、双方《房屋租赁协议》第五条第3项明确约定被上诉人“未经上诉人同意不得改变其房屋内部结构”，一审已查明被上诉人未经上诉人同意改变了租赁房屋内部结构，被上诉人理当恢复原状。以上二至六条上诉理由不表示上诉人认可涉案租赁合同无效。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人孙慧、王洪义辩称，一、涉案租赁房屋无任何合法手续，双方所签订的《房屋租赁协议》无效，一审法院认定正确。二、顺丰速运有限公司出具的《顺丰速运有限公司关于快件材料查询结果的答复函》是由一审法院依法调取，证据来源合法，足以认定上诉人于2018年6月24日收到被上诉人邮寄的交接证明。三、上诉人明知所承建的涉案房屋无合法手续还出租给被上诉人作为经营用房，应承担合同无效的主要责任。一审法院认定上诉人承担70%赔偿责任客观公正。四、上诉人单方认为装修改造未经其同意，与双方合同约定及客观事实相违背。因上诉人出租的房屋当时状况不适合经营，被上诉人进行相应的装修改造是实现合同目的的需要，况且上诉人在签订合同的当天将涉案房屋交付给被上诉人，并给被上诉人一个多月的装修期，在装修过程中上诉人村干部多次到现场均未提出异议，应当视为上诉人同意被上诉人对涉案房屋进行装饰装修。故上诉人的上诉主张不能成立，请求驳回其上诉。孙慧、王洪义向一审法院提出诉讼请求：1.确认租赁合同无效；2.委会给付孙慧、王洪义损失462000元；3.委会退还房租费用35000元。委会向一审法院提出反诉请求：1.判令孙慧、王洪义恢复房屋原状，返还租赁房屋；2.孙慧、王洪义支付房屋占有使用费（已交纳第一年的租金，要求自2018年1月1日起至实际返还房屋恢复原状之日止支付占有使用费）。一审法院认定事实：2016年11月13日，王洪义、孙慧（乙方）与委会（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，甲方将办公楼二楼房屋租给乙方经营，经协议达成如下协议：一、超市二楼房屋租给乙方经营使用,面积约447.46平方米。二、租期：2017年1月1日至2026年12月30日共计10年。三、价格：前五年每年3.5万，后五年每年4万。四、付款方式：签订之日当年租金一次性付清，以后每年提前一个月交付。五、双方责任：1.甲方保证水、电至乙方所租房屋内，水电费由乙方负责交纳，交由甲方代收。2.乙方所经营项目必须经甲方同意（即乙方所经营项目必须保证环保、无污染、不违法）。3.乙方所租房屋未经甲方同意不得转租、改变其房屋内部结构。协议还就其他内容进行了约定。孙慧、王洪义承租上述房屋后，交纳了一年的租金35000元，并对房屋进行了装饰装修，在房屋西侧修建了直通二楼的钢架楼梯。2017年2月10日，孙慧、王洪义办理了名称为连某区脉通保健服务部的个体工商户登记，经营脉通养生会所。2017年3月，孙慧、王洪义进行了一个月的试营业，后因房屋消防不达标未再营业。2017年10月20日，孙慧、王洪义向连云港市连云区人民法院（以下简称连云区法院）起诉委会要求确认租赁协议无效，赔偿装修损失654427.38元、返还租金35000元；委会提起反诉要求孙慧、王洪义恢复房屋原状，返还房屋，并自2018年1月1日支付占有使用费。该案诉讼中，连云区法院委托江苏某建设投资咨询有限公司对装饰改造工程造价进行鉴定，鉴定结论为白果树养生会所装饰改造工程造价为654427.38元，其中土建工程造价为428726.39元，安装工程造价为225701.02元。2018年6月11日，连云区法院作出（2017）苏0703民初3499号民事判决书，判令委会给付孙慧、王洪义装饰装修损失373023.61元；孙慧、王洪义拆除房屋内未形成附合的装饰装修物，并将房屋返还给委会，并按95.89元/天支付自2018年1月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费。孙慧、王洪义接到上述民事判决书后，于2018年6月22日向委会邮寄一份《交接证明报告》，载明：我养生会所关于与贵村委会租房非法协议一案经过了法院判决情况，我们双方必须共同遵照执行。目前我会所接到判决后一直在做撤离工作，到今天为止撤离已完毕。敬请委会收回房屋。从今日起村委会迟收回一天房屋所有相关费用与我养生会所无关，由委会自己承担。2018年6月24日，委会收到上述交接证明报告，但一直未接收租赁房屋。此后，白果树村委会不服连云区法院（2017）苏0703民初3499号民事判决书向连云港市中级人民法院提起上诉。2018年12月10日，连云港市中级人民法院作出（2018）苏07民终3205号民事裁定书，认为原审判决依据的江苏某建设投资咨询有限公司对涉案房屋的装饰改造工程造价所做的鉴定结论中材料价格依据错误，导致原审判决认定的基本事实不清，撤销一审判决，发回连云区法院重新审理。连云区法院立案号（2019）苏0703民初231号重新审理该案。在该案审理过程中，连云区法院委托江苏某建设投资咨询有限公司对白果树脉通养生会所装饰改造工程重新进行造价鉴定。2019年8月12日，江苏某建设投资咨询有限公司出具工程造价咨询报告书，认为白果树脉通养生会所装饰改造工程造价为462098.22元，其中土建工程造价为296848.57元，安装工程造价为165249.65元。2019年9月3日，孙慧、王洪义向连云区法院申请将该案移交异地法院审理。连云区法院报经本院指定一审法院审理该案，遂产生本案。另查明，涉案房屋位于，系该村委会于2008年建设。该房屋未取得建设工程规划许可证，未办理房屋产权登记。2009年5月15日，江苏省人民政府批复同意《连某港市城市总体规划（2008-2030年）》，自此被纳入连某港市城市规划区范围内。诉讼中，孙慧、王洪义陈述其于2018年6月22日向委会邮寄《交接证明报告》时即将房屋钥匙一并寄给了委会，但委会对此不予认可。孙慧、王洪义在2019年2月28日连云区法院组织的证据交换时陈述“一审后，我们书面告知委会来收房，但是委会（未）来收房。我们目前留有一间办公室，其他房屋闲置中，没有使用，钥匙也在我们手中”。本案诉讼中，一审法院组织双方对房屋进行交接，委会确认2020年6月23日收房。一审法院归纳本案的争议焦点：1、双方签订的《房屋租赁协议》的效力如何；2、孙慧、王洪义主张的装修损失有无依据，金额如何计算；3、房屋占有使用费计算至何时。一审法院认为，关于焦点1：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年9月1日施行，自该日起，城市、镇规划区内的房屋租赁纠纷案件适用该司法解释，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，也可以参照该司法解释处理。本案租赁房屋所在地于2009年5月被纳入连某港市城市规划区范围内，孙慧、王洪义与委会双方于2016年11月13日签订《房屋租赁协议》，随后发生争议，双方争议案件适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的调整。根据该司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。涉案委会建设的房屋至今未取得建设工程规划许可证，双方签订的涉案《房屋租赁协议》无效，一审法院对孙慧、王洪义要求确认上述协议无效的诉讼请求依法予以支持。关于焦点2：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案委会明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，仍违法出租营利；孙慧、王洪义在承租涉案房屋时，未审核该房屋的建设手续，未对该房屋的状况进行充分了解，就签订合同，双方对于涉案无效合同的签订均存在过错。委会作为房屋的建设方，对于房屋的状况最为了解，其应对合同无效承担主要责任，孙慧、王洪义承担次要责任。委会对已形成附合的装饰装修物不同意利用，应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审法院根据双方的过错程度，结合本案的实际情况，酌情确定由孙慧、王洪义自行承担30%，由委会承担70%。江苏某建设投资咨询有限公司2019年8月12日出具的咨询报告书系法院委托鉴定，鉴定人员在连云区法院出庭接受当事人质询，对双方当事人的异议一一作出了合理的解释，该咨询报告书可以作为定案依据，一审法院予以采信。鉴于咨询报告书确定的系装饰装修的工程造价，一审法院综合考虑本案孙慧、王洪义装修后仅进行试营业的实际情况，酌情按咨询报告书认定工程造价的95%确定装饰装修的现值损失。综上，委会应赔偿孙慧、王洪义装修损失307295.32元（462098.22元×95%×70%）。委会主张孙慧、王洪义的修饰装修未经其同意，一审法院认为，双方合同约定孙慧、王洪义租用该房屋作经营使用，而房屋出租时的状况并不适合用于孙慧、王洪义的经营项目，孙慧、王洪义进行相应的装修是实现合同目的的需要。且委会亦认可在合同签订当天将房屋交给孙慧、王洪义，并给予一个多月的装修期。孙慧、王洪义虽未提供证据证明其对涉案房屋进行装饰装修系经委会同意的，但其装饰过程中委会并未予以制止，应当视为委会同意进行装饰装修。综上，委会关于装饰装修未经其同意的辩解理由，一审法院不予采信。关于焦点3：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方签订租赁协议后，涉案房屋即一直由孙慧、王洪义占用，2018年6月22日孙慧、王洪义向委会邮寄的交接证明报告也载明直至当日孙慧、王洪义才搬离完毕，故孙慧、王洪义应当自2017年1月1日起支付占有使用费。2018年6月24日委会接收孙慧、王洪义邮寄的交接证明报告后应当及时接收房屋，其拒不接收房屋，自该日起占有使用费应由其自担。综上，孙慧、王洪义应承担2017年1月1日至2018年6月23日期间的占有使用费，其要求退还已交纳的35000元租金，一审法院不予支持。对于委会要求2018年1月1日至2018年6月23日期间的占有使用费16684.93元（35000元÷365天×174天），一审法院予以支持。对于委会主张2018年6月24日之后的占有使用费，一审法院不予支持。诉讼中，委会确认于2020年6月23日已收房，委会诉求主张返还已无意义，一审法院不予支持。因装饰装修系经委会同意进行的，委会要求恢复原状无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、孙慧、王洪义与委会于2016年11月13日签订的《房屋租赁协议》无效；二、委会于判决发生法律效力后十日内给付孙慧、王洪义装修损失307295.32元；三、孙慧、王洪义于判决发生法律效力后十日内支付委会占有使用费16684.93元；四、驳回孙慧、王洪义的其他诉讼请求；五、驳回委会的其他诉讼请求。本诉案件受理费10694元、鉴定费8000元，共计18694元（孙慧、王洪义已预交），反诉案件受理费120元（委会已预交），以上合计18814元，由孙慧、王洪义承担5814元，由委会承担13000元（因孙慧、王洪义与委会已预交，由委会于判决发生法律效力之日起十日内给付孙慧、王洪义12880元）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，一审法院审理期间向顺丰速运有限公司发函调取运单号821029853726的快递收发详情，顺丰速运有限公司于2020年7月28日出具《顺丰速运有限公司关于快件材料查询结果的答复函》，答复如下：快递运单238749312986的相关信息如下：寄件人：孙女士，寄件地址江苏省连某港市海州区洗浴中心旁边，收件人：金某，收件地址江苏省连某港市连某区云山街道委会，邮寄时间：2018年6月23日，签收时间2018年6月24日，签收人：金某1代。二审庭审中，上诉人陈述金某1系其村委会工作人员。本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同的效力；2.房屋占有使用费数额如何认定；3.上诉人是否应当赔偿被上诉人装修损失及相关赔偿数额。本院认为，对于第一个争议焦点，因涉案租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，故上诉人与被上诉人签订的涉案《房屋租赁协议》无效，一审法院认定合同效力正确，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用于城市、镇规划区内的房屋租赁纠纷案件，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，也可以参照该司法解释处理；该解释施行前已经终审，该解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用该解释。上诉人与被上诉人的房屋租赁合同纠纷属于该解释施行后发生的纠纷，并非再审案件，故上诉人主张涉案租赁合同不适用该司法解释的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于第二个争议焦点，根据法院查明事实，被上诉人在签订租赁合同后一直占有使用租赁房屋，一审诉讼过程中被上诉人于2018年6月22日向委会邮寄房屋交接报告，上诉人于2018年6月24日收到该交接报告后应及时接收涉案房屋，对于未及时接收房屋造成的扩大损失应由上诉人承担。故一审法院认定被上诉人支付2017年1月1日至2018年6月23日期间的房屋占有使用费16684.93元并无不当，本院予以维持。但鉴于被上诉人陈述其在上诉人未来收房的情况下，占有租赁房屋中的一间作为办公室使用，故对该部分本院酌定被上诉人另支付占有使用费2000元。因此，被上诉人应支付的占有使用费数额为18687.93元。对于第三个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。上诉人将无规划许可手续的房屋租赁给被上诉人，应对合同无效承担责任。被上诉人租赁房屋后为实现经营目的必然对租赁房屋进行装修，涉案房屋位于，紧邻委会办公地点，且双方合同约定了装修期，故上诉人对被上诉人的装修行为应认定为知晓且同意，对已经形成附合的装饰装修物应按照其过错程度予以分担，对于未形成附合的装饰装修物，且委会不同意利用的，被上诉人可予以拆除。一审法院根据双方的过错程度，结合本案的实际情况，酌情确定由被上诉人自行承担30%责任，由上诉人委会承担70%责任，综合考虑被上诉人装修后仅进行试营业的实际情况，酌情按咨询报告书认定工程造价的95%确定装饰装修的现值损失，该分配比例并无不当，本院予以维持。但对未形成符合的装饰装修物价值应予扣除，涉案房屋的装饰装修工程造价经过司法鉴定予以确定，未形成附合的装饰装修物价值为：LED显示屏23175元，暖气片14955.63元，合计38130.63元。故上诉人应赔偿被上诉人装修损失281938.45元（（462098.22元-38130.63元）×95%×70%）。综上，上诉人委会的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初473号民事判决第一项；二、撤销江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初473号民事判决第四项、第五项；三、变更江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初473号民事判决第二项为：连云区云山街道村民委员会于本判决发生法律效力后十日内给付孙慧、王洪义装修损失281938.45元；四、变更江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初473号民事判决第三项为：孙慧、王洪义于本判决发生法律效力后十日内支付连云区云山街道村民委员会占有使用费18684.93元；五、驳回孙慧、王洪义的其他诉讼请求；六、驳回委会的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费10694元、鉴定费8000元，共计18694元（孙慧、王洪义已预交），反诉案件受理费120元（连云区云山街道村民委员会已预交），以上合计18814元，由孙慧、王洪义承担6000元，由连云区云山街道村民委员会承担12814元。二审案件受理费10694元（连云区云山街道村民委员会已预交），由孙慧、王洪义负担2000元，由连云区云山街道村民委员会负担8694元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年三月二十五日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。