湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1003号上诉人（原审原告）：罗勋波，男，1976年3月4日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人（原审原告）：罗聪，男，1999年1月18日出生，土家族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：罗勋波，系罗聪父亲。上诉人（原审原告）：熊芹芳，女，1976年7月1日出生，土家族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：罗勋波，系熊芹芳丈夫。上诉人（原审被告）：湖北大都地产集团有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界锦绣**。法定代表人：易浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，湖北维思德律师事务所律师。上诉人罗勋波、罗聪、熊芹芳与上诉人湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。罗勋波、罗聪、熊芹芳共同上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判大都公司为罗勋波、熊芹芳、罗聪办理伊托邦渔人码头一期第6号楼2单元1-2层4号房屋的产权登记手续；二、大都公司为罗勋波、罗聪、熊芹芳开具全款正规税务发票；三、本案上诉费用由大都公司承担。事实和理由：一、涉案房屋可以办理不动产登记手续，一审法院认定涉案房屋无法办理登记手续属事实认定错误。双方签订商品房买卖合同后，罗勋波、罗聪、熊芹芳支付了购房款，夏国用（2010）第××号土地被查封不能成为涉案房屋无法办证的理由。自2015年5月31日到2016年1月10日，大都公司有充足时间办理产权证书。根据相关法律规定，土地使用权与建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特点。从房屋登记部门了解的情况看，涉案房屋可以办证，且同小区房屋已有办证的先例。二、开具发票是大都公司作为房地产开发企业法定的附随义务，该义务不因合同未约定而免除。税务发票是办理商品房不动产权证的重要依据，大都公司不开具发票可能涉嫌偷税漏税。针对罗勋波、熊芹芳、罗聪的上诉请求及理由，大都公司辩称，同意一审法院关于办证问题的判决，发票是因为大都公司账户被查封，无法开票，请求驳回罗勋波、熊芹芳、罗聪的上诉请求。大都公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回罗勋波、罗聪、熊芹芳的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由罗勋波、罗聪、熊芹芳承担。事实及理由：双方于2019年10月1日签订的《协议书》中关于房屋产权办理时间的约定不属于无效的格式条款。该条款明确约定了双方的权利义务相对等，内容公平。大都公司的义务在于向罗勋波、罗聪、熊芹芳交付竣工验收合格、达到居住条件的房屋，而罗勋波、罗聪、熊芹芳的义务则是房屋产权证书的办理时间以甲方统一书面通知为准。大都公司多方努力，使涉案房屋达到竣工验收标准，并在进一步推进房屋产权证书办理，说明其依约履行了义务，不存在违约行为，不应承担逾期办证违约金。针对大都公司的上诉请求及理由，罗勋波、罗聪、熊芹芳共同辩称，未看到并且不认可《协议书》内容，请求驳回大都公司的上诉请求。罗勋波、罗聪、熊芹芳向一审法院起诉请求：1.判令大都公司及时为罗勋波、罗聪、熊芹芳办理伊托邦渔人码头一期第6号楼2单元1-2层4号房屋的产权登记手续；2.判令大都公司向罗勋波、罗聪、熊芹芳支付逾期办理产权登记违约金3150元；3.判令大都公司开具全款正规税务发票；4.判令本案诉讼费由大都公司承担。一审法院认定事实：2015年5月25日，罗勋波、罗聪、熊芹芳（买受人）与大都公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定罗勋波、罗聪、熊芹芳购买大都公司所有的伊托邦渔人码头一期【国有土地使用证号：夏国用（2010）第××号】第6号楼2单元1-2层4号房屋。房屋总金额为63万元，罗勋波、罗聪、熊芹芳应于2015年5月25日前一次性付款。合同“第十六条：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：若出卖人按照本合同及本合同补充协议约定履行了办理该商品房产权初始登记，则视同出卖人对买受人已履行完毕该商品房产权登记之所有责任与义务；如因出卖人的责任造成买受人不能在该商品房实际交付之日起365日内办理该商品房权属证书的，买受人无权退房，但每逾期一日，出卖人需按买受人已付房价款的万分之零点三向买受人支付违约金（出卖人的违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限）……”合同签订后，罗勋波、罗聪、熊芹芳依约支付了购房款63万元。大都公司向其开具收款收据。2019年10月1日，罗勋波、罗聪、熊芹芳（买受人、乙方）与大都公司（出卖人、甲方）签订《协议书》，约定：乙方认同2015年5月31日为实际交房日期；本协议的签订视为甲方已履行完毕《武汉市商品房买卖合同》中的相应的义务，房屋产权证书的办理时间以甲方统一书面通知为准。一审庭审中，一审法院询问大都公司是否书面通知罗勋波、罗聪、熊芹芳去缴纳专项维修基金及书面通知的必要性。其称“需要房管部门向我公司出具缴纳专项基金的核算表，之后我公司才能向业主出具通知”、“因为现在公司经营比较困难，工作人员不够，涉及的楼盘户数太多，可能是没有通知到他们这里来，已经在陆续通知”。罗勋波、罗聪、熊芹芳称“我们从来没有接到过大都公司的通知需要去缴纳这个基金”。2020年8月31日，大都公司向一审法院递交申请书，申请一审法院调查核实案涉房屋所在项目土地（土地证号：夏国用（20**）第××号）查封导致的房屋办证问题。经调查，2017年1月，湖北省宜昌市中级人民法院查封了夏国用（2010）第××号土地使用权，后期限届满续封，续封期限自2020年1月22日至2023年1月21日止。一审法院认为，大都公司与罗勋波、罗聪、熊芹芳签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，罗勋波、罗聪、熊芹芳已经按照合同约定履行了付款义务，大都公司应履行合同约定的按时办理房地产权属证书的义务。但《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”案涉房屋所在项目土地所有权已于2017年即被人民法院查封，在法律上无法履行产权登记手续，故罗勋波、罗聪、熊芹芳主张大都公司及时为其办理案涉房屋产权登记的诉求，一审法院依法不予支持；大都公司逾期办证的行为已经构成违约，应承担违约责任。其辩称“双方就办证时间达成了新的一致，不存在逾期办证的情形”，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《协议书》关于房屋产权办理时间的约定符合排除对方主要权利的情形，该条款无效，故该辩称意见一审法院依法不予采纳。关于诉讼时效问题，合同附件六的约定“如因出卖人的责任造成买受人不能在该商品房实际交付之日起365日内办理该商品房权属证书的，买受人无权退房，但每逾期一日，出卖人需按买受人已付房价款的万分之零点三向买受人支付违约金”，但并未约定支付违约金的时间和期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”所以，大都公司主张“罗勋波、罗聪、熊芹芳第2项诉讼请求已经超过诉讼时效”于法无据，一审法院依法不予采纳。大都公司应向罗勋波、罗聪、熊芹芳支付其已付房价款63万元的0.3%即1890元的违约金。关于罗勋波、罗聪、熊芹芳主张大都公司开具购房款发票的诉求，因双方合同并没有开具发票的约定，罗勋波、罗聪、熊芹芳主张大都公司开具正规税务发票的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十条规定，判决：一、大都公司于判决生效之日起7日内向罗勋波、罗聪、熊芹芳支付逾期办证违约金1890元；二、驳回罗勋波、罗聪、熊芹芳其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由大都公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：罗勋波、罗聪、熊芹芳提交了证据一、《武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果》，拟证明涉案房屋已经网签备案审核通过；证据二、一份不动产权证，拟证明同小区其他业主办理了房屋不动产权证，涉案房屋也可以办证。经质证，大都公司对证据一的真实性无异议，可以达到证明目的，最终以房产部门登记信息为准；对证据二的真实性不认可，认为达不到证明目的。本院认为，罗勋波、罗聪、熊芹芳提交的上述证据无法证明涉案房屋可以办理产权证书，达不到其证明目的，本院不予采信。大都公司未提交新证据。二审期间，为查明涉案房屋占用范围内土地是否仍处于查封状态，本院于2021年3月9日前往武汉市江夏区自然资源和规划局进行调查。经查询，本院获取加盖有武汉市江夏区不动产登记资料查询专用章的《不动产登记资料查询结果证明》，证实涉案土地原国有土地使用权证编号为夏国用（2010）第××号，2013年8月该地块与P（2013）042号地块合并，登记为夏国用（2013）第730号，查询日该地块仍处于查封状态。经质证，罗勋波、罗聪、熊芹芳对《不动产登记资料查询结果证明》的客观真实性无异议，但是认为目前涉案房屋可以办证；大都公司对查询结果的真实性、合法性及关联性无异议。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日由最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理……”的规定，本案应围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案房屋能否办理产权登记问题。根据查明的事实，涉案房屋占用范围内的土地现在处于另案诉讼的查封状态。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物……”及第三十二条规定：“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定”，据此，涉案房屋所在范围内土地的查封状态及于涉案房屋，即涉案房屋亦处于查封状态。因民事诉讼中的查封，系当事人借助公权力对债权的保全手段，具有公示性和对抗效力，在涉案房屋查封状态解除前，不能进行房屋权属的转移登记。故，罗勋波、罗聪、熊芹芳请求办理涉案房屋产权登记，因存在客观的履行障碍，在事实上和法律上无法履行，本院不予支持，待上述履行障碍消失后，其可以另行主张。关于大都公司应否为罗勋波、罗聪、熊芹芳开具购房税务发票问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：“……单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票……”，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票……”，因此，作为房屋出卖人，大都公司在收到罗勋波、罗聪、熊芹芳的购房款后，应当按照上述法律、法规规定向罗勋波、罗聪、熊芹芳出具发票，即大都公司开具发票系其法定义务。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料……”之规定，大都公司出具发票亦属于其从合同义务，而罗勋波、罗聪、熊芹芳能否取得发票直接影响其后续民事权益的实现。不论双方合同中有无关于开具发票的约定，大都公司在收到涉案房屋购房款后应当履行开具发票的义务。故罗勋波、罗聪、熊芹芳请求大都公司出具购房款发票有事实和法律依据，本院予以支持，一审判决对此认定存在错误，本院予以纠正。关于大都公司是否应当支付逾期办证违约金问题。双方系房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，罗勋波、罗聪、熊芹芳的合同目的是按约定支付购房价款并获取房屋的所有权，大都公司的合同目的是转移房屋的所有权并获得房屋价款。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，因此，确保并协助罗勋波、罗聪、熊芹芳能够办理涉案房屋权属登记是大都公司的主要合同义务及罗勋波、罗聪、熊芹芳的主要合同目的，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中对权属登记亦有明确约定。其后，双方虽然在签订的《协议书》中约定“房屋产权证书的办理时间以甲方统一书面通知为准”，但该约定并未明确办理产权证书的时间，使罗勋波、罗聪、熊芹芳的权利处于不定状态，事实上免除了大都公司协助办理涉案房屋权属转移登记的主要合同责任，排除了罗勋波、罗聪、熊芹芳的主要合同权利，结合双方缔约地位及能力，一审认定该约定无效并判决大都公司承担违约责任符合公平及诚信原则，本院予以维持。大都公司的该项上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。综上所述，大都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。罗勋波、罗聪、熊芹芳的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1893号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1893号民事判决第二项；三、湖北大都地产集团有限公司于本判决生效之日起15日内向罗勋波、罗聪、熊芹芳开具伊托邦渔人码头一期第6号楼2单元1-2层4号房屋购房款的正规税务发票；四、驳回罗勋波、罗聪、熊芹芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由湖北大都地产集团有限公司负担。二审案件受理费100元，由湖北大都地产集团有限公司负担75元，由罗勋波、罗聪、熊芹芳负担25元。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  胡铭俊审判员  张文浩二〇二一年三月二十六日法官助理邱冠群书记员贾玉玲