浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5217号 上诉人（原审被告）：金小健，男，1964年4月26日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 委托诉讼代理人：陈文元，浙江赞成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方伟霞，女，1987年1月12日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：方东升，浙江创欣律师事务所律师。 上诉人金小健因与被上诉人方伟霞房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2020）浙0703民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金小健上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。双方签订的《房地产买卖（居间）合同》不是双方真实意思的表示，而是方伟霞利用特殊身份恶意串通他人而骗签的。其只有初小文化，无法读懂和理解合同内容。方伟霞利用她母亲的虚假承诺（即同意嫁给其及可以居住至百年之后）获得信任，骗签上述合同，该合同的权利义务严重不对等。方伟霞的行为是以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《房地产买卖（居间）合同》属于无效合同。庭审中补充：退一步说，该合同即使有效，但方伟霞的损失只是同地段同类房屋的租金损失，一审判决20万元违约金过高。 方伟霞辩称：金小健歪曲事实，不存在让金小健可以居住百年之后的事实。实际上因为房价上涨，金小健要求其加价购买讼争房产，金小健要价过高，双方未达成一致意见，导致本案诉讼，金小健故意违约，违反诚信原则。双方签订合同时的房屋价格比当时市场价略高，不存在恶意骗取金小健的事实。该合同等价有偿，双方权利义务对等，金小健恶意违约，应承担法律责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 方伟霞向一审法院起诉请求判令：1、金小健继续履行《房地产买卖（居间）协议》，向方伟霞交付房屋及车位并协助方伟霞办理房屋权属转移登记手续，过户至方伟霞名下；2、金小健赔付违约金30万元；3、金小健承担本案诉讼费用及律师费3.8万元。 一审法院认定事实：2018年7月31日，方伟霞（乙方）与金小健（甲方）签订《房地产买卖（居间）合同》一份，约定如下：1、甲方自愿将坐落于金都美地11-1-1803房屋转让给乙方，房屋的建筑面积86.88平方米，车位1个，共有权人：单独所有，土地用途：住宅，使用权类型：出让。2、房屋的成交价款100万元，按套计价。付款方式，签订协议之日，由乙方付给甲方购房定金为人民币19.5万元，该项可以用来抵充房款。余款805000元与该房过户至乙方名下当日支付给甲方。3、产权证过户，该房产权证出证之日起（空）日办理过户，交税领取契证，约2个工作日领取房产证当日办理土地征过户，约2个工作日领取土地证，发证日期以房产交易所及国土资源局实际办理进度为准。4、交房约定，甲方于领到该房钥匙之日房屋交付使用。5、违约处理：甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，应向乙方支付成交总价款万分之十的违约金。甲方不能按期迁出户口，每逾期一日，应向乙方支付成交总价款万分之十的违约金。甲方收到定金后，若悔约或故意拖延不配合办理产权过户，视为甲方违约，甲方愿意支付乙方违约金未人民币100万元。6、本协议在履行中发生争执，甲、乙、丙三方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向人民法院提起诉讼。由此产生的律师代理费、交通费、误工费等主张权益所产生的费用均由对方承担。7、该房产系甲、乙双方自行成交，委托丙方（金华市万泰美家房地产经纪有限公司）办理合同签订及产权过户等相关手续。合同还对其他事项进行了约定。2018年8月21日，金小健向方伟霞出具收到购房款195000元的收条一份。2020年1月3日，涉案房屋办理房产证，权证号码：浙（2020）金华市不动产权证第0000995号。另查明，方伟霞母亲与金小健系男、女朋友，对双方关系及金小健居住权产生争议未协商确定过户。案涉房产系拆迁安置房。方伟霞为诉讼支付了律师代理费38000元。 一审法院认为：双方签订的《房地产买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有法律约束力，协议双方应当按照协议内容履行权利义务。案涉房产系拆迁安置房，双方在签订合同时，尚未办理不动产权证，尚无法过户。故双方在合同中未约定具体的时间，对剩余房款也约定在“该房过户至乙方名下当日支付给甲方”，因方伟霞母亲与金小健系男、女朋友，对双方关系及房屋出卖后是否给金小健居住产生争议，此后双方均未协议补充或另行协商确定过户时间。但现涉案房屋已于2020年1月3日办理不动产权证，已具备过户的条件，故对方伟霞请求的要求金小健继续履行合同、交付房屋、车位及办理权属转移登记的请求，依法予以支持。在未能达成协议约定过户具体时间的情况下，金小健以是否有居住权予以拒绝办理转移登记，无证据证明是合同的附加条件，且方伟霞母亲并不是本案的当事人，其约定并不能约束本案当事人，故金小健的行为属于违约行为，应承担违约责任。方伟霞主张的违约金过高，综合本案的情况，一审法院认为，以20万元为宜，符合双方当事人签订合同的预期损失。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、由金小健于判决生效后三十日内将坐落于金华市多湖街道松廉路398号金都美地11幢1单元1803室（产权证号：浙（20**）金华市不动产权证第0000995号）协助办理过户于方伟霞名下，并交付房屋及相应的车位。二、由金小健于判决生效后三十日内支付方伟霞违约金20万元及律师代理费38000元，合计238000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回方伟霞的其他诉讼请求。案件受理费3185元，保全费5000元，合计8185元，由方伟霞负担2727元，金小健负担5458元。 二审中，金小健提供学历证明，证明：其不识字，案涉合同不是其真实意思表示。方伟霞质证认为：该证据形式上不符合法定要件，证明需要有单位负责人及实际签署人签字。且该证据内容也与本案无关，金小健是否认识字，与合同内容没有必然联系。该证据说明金小健有初小文化，是认识字的，合同也是在第三方在场情况下一起签订的，金小健本人已签字，可以认定签订合同是金小健的真实意思表示。因该证明不具备法律规定的证据要件，且合同是否为当事人的真实意思表示与当事人的文化程度之间亦无必然关系，故本院对该证据不予认定。 本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为：金小健主张其签订案涉《房地产买卖（居间）合同》系以方伟霞承诺可由其在案涉房产居住到过世等为前提条件，因合同并未对此作出约定，金小健也未提供其他充分、有效的证据证明，故本院不予采信。结合该合同系在金华市万泰美家房地产经纪有限公司见证下签订，且合同成交价高于金小健所述政府回购价等情形，一审法院认定《房地产买卖（居间）合同》系双方真实意思表示并确认合同合法有效，合理有据。金小健以案涉合同系方伟霞欺骗其签订、以合法形式掩盖非法目的等为由主张合同无效，缺乏事实依据，本院不予采纳。金小健拒绝办理转移登记且拒不交付房屋，除应继续履行交付房屋及协助过户的合同义务外，还应承担相应违约责任及守约方主张权利所支出的律师代理费。二审中，金小健认为一审判决的违约金过高并要求予以调整。本院认为，案涉合同并未解除，金小健仍负有继续履行合同之义务。同时，本案方伟霞已付房款与成交总价款的金额占比较小。且案涉房屋系毛坯房，方伟霞以年租金3.5万元为标准计算逾期交房损失依据不足且无租赁合同等证据佐证。一审法院对方伟霞主张的违约金数额虽已进行调整，但判决确定的违约金仍然过高。综合考虑案涉合同的履行情况、当事人违约程度、守约方损失等因素，本院酌定由金小健支付方伟霞违约金10万元。综上，对金小健上诉请求中合理合法部分，本院予以支持；其余上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省金华市金东区人民法院（2020）浙0703民初1104号民事判决第一项； 二、撤销浙江省金华市金东区人民法院（2020）浙0703民初1104号民事判决第二项、第三项及诉讼费用负担部分； 三、由金小健于本判决生效后十日内支付方伟霞违约金10万元及律师代理费38000元，合计138000元。 四、驳回方伟霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3185元，保全费5000元，合计8185元，由方伟霞负担1880元，金小健负担6305元；二审案件受理费4870元，由方伟霞负担1510元，金小健负担3360元。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张斯欣 二〇二一年三月二十九日 代书记员  刘晔婷 8-