广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9805号原告：梁彬，男，1984年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××，公民身份号码：。委托诉讼代理人：黄伟键，广东沥桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭华诗，广东沥桂律师事务所实习律师。被告：广东岭君商业运营有限公司（原广东岭君置业有限公司），住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××850731M。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人:陈嘉健，男，1988年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××，系该公司员工。原告梁彬诉被告广东岭君商业运营有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人黄伟键、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年11月26日签订《岭君广场公寓物业使用权转让合同》（合同编号：2115B）为无效合同；2、被告向原告返还使用权出让金239651元，并以239651元为本金按银行同期贷款利率自起诉之日起至实际清偿之日止计付利息予原告；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：基于被告宣称其开发的岭君广场物业可出让38年使用权并返租物业支付固定收益，原告在2016年11月26日与被告签订了《岭君广场公寓物业使用权转让合同》（合同编号：2115B）。合同约定，被告将位于佛山市禅城区×××××××××××××××××的使用权出让给原告，物业使用权的出让期限从2016年11月26日至2035年6月30日，被告再赠送原告使用期限至2054年10月31日止，总使用权出让金额为239651元。同一时间，原告与佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司签订《岭君广场公寓委托管理返租协议》（合同编号：2115B）。合同签订后，原告向被告支付了239651元。2018年12月15日，原告与被告签订《公寓交接单》，但原告多次向被告要求出示物业的建设工程规划许可证、房地产权证等相关的证书，被告均予以拒绝。另外，原告与被告签订的《岭君广场公寓物业使用权转让合同》实为租赁合同，该合同赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过20年的限制所作，有违上述法律规定。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。”原告与被告签订的《岭君广场公寓物业使用权转让合同》无效。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判允原告的上列诉讼请求。被告辩称：一、本案争议合同标的房屋所属工程项目合法且已竣工验收合格并取得了竣工验收备案表。争议房产所属项目是被告以土地流转方式取得位于佛山市禅城区×××以南、文华路南延以西、黎明路以北的编号为佛土建补【2001】35号地块由被告投资建设的公寓、写字楼、商业结合体。被告对该项目具有包括出租、出让在内的经营管理权限，其经营期限至2055年2月28日止。该项目合法持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，该项目物业已于2018年5月18日竣工验收合格且取得了竣工验收备案表，故项目合法合规，物业使用权转让合同不存在违反法律、行政法规的无效情形。被告租用禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社该集体建设用地投资开发商业物业并已取得对该项目包括出租、出让在内的经营管理权限。这种投资开发方式符合国家关于利用集体建设用地建设租赁用房的产业政策，佛山市也已纳入该政策的试点城市。二、原、被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，不存在欺诈的事实。（一）双方签订的《物业使用权转让合同》第一、二、三条对物业的情况已作出清晰的交代、明确的描述，即合同标的房产的土地性质为集体建设用地，物业用途为商业用途，项目为非商品房项目，物业使用权出让年限截止至2037年10月1日。被告在其岭君广场销售中心一直设有公示栏，公示了土地的流转方式、用地性质、年限、规划许可证，及村集体签订的《集体建设用地使用权租赁框架协议书》、验收终审意见书等文件，证明被告已实际向原告清楚如实告知以上内容，被告并没有做出虚假宣传。（二）双方签订的《物业使用权出让合同》第十条物业使用权返还明确约定物业使用权期限届满或本合同解除的，原告应在本合同期满或解除当日前向被告交还物业，物业内一切固定装修、设施、设备归被告所有，原告不得损坏或拆除，这明显区别于商品房买卖合同的约定，内容清晰，不存在任何歧义，原告主张被告存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的的不法行为，无事实根据。（三）上述《物业使用权出让合同》明确约定合同期限至2037年10月1日止。期满后得以自动延续无偿继续使用该物业至2054年10月31日止，该约定系被告法务部及法律顾问参照根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”该约定系被告作为取得39年5个月土地经营使用权对原告的一种承诺，就如国有土地、集体土地所有权人、政府、村集体给地上物业使用人承诺一样，被告只收取涉案物业使用权至2037年10月1日止的物业使用权价款而非至2054年10月31日止的物业使用权价款，结合涉案物业是商业物业的性质，平摊至每月每平方米的物业使用权价款约为30元，与佛山地区同路段商业办公公寓的租金水平相当，与2016年禅城区房屋租赁市场指导租金标准相当，被告收取该款项并无不当，若把2037年10月2日起至2054年10月31日止的期间也计算入内，那平摊至每月每平方米的物业使用权价款约为23元，该原低于佛山地区商业办公公寓的平均租金的价格，与2017年禅城区保障性住房市场租金参考价相当，被告作为以营利为目的的市场经营主体，这样明显更为不合常理，更违背市场规律。顾上述一系列协议和合同均是双方自愿签订，其条件和条款均明白无误作出明示和约定，原告在诉讼过程中有争议的问题均在合同中作出约定，被告没有任何隐瞒和欺诈。三、关于格式合同及效力问题，不构成欺诈及显失公平，合同不因此而无效。（一）双方签订的一系列合同协议，虽有格式合同的部分特点，但并不构成格式合同。被告作为普通商事主体，并不存在垄断地位，原告完全可自主选择不签订系列合同协议，但原告均自愿选择签约，直至物业交付均无异议。《物业使用权转让合同》并不存在免除其主要责任、排除原告主要权利的情形;原告作为完全民事行为能力人，接受过一定的文化教育，并具有相应的社会工作经验，其在签订涉案《物业使用权转让合同》时应清楚知悉合同内容，更何况签约现场有专业律师作法律咨询及签约见证，原告签约即表明其对此并无异议，故《物业使用权出让合同》并不存在欺诈和显失公平的情形。（二）被告作为物业开发投资企业，其产品就是大量相同的房屋物业，对外租售时其合同条件和条款是一致的，这是由企业经营的持续性和重复性所决定。原告作为合同相对方，对合同条款如有异议，一可选择不签约不交易，二可提出修改要求，如不能协商一致，双方自然不能达成交易。（三）原告主要针对物业是否是商品房、是否有物业升值、是否有投资收益等问题有异议，但这些重要问题均在系列合同协议作出了明示和约定，相关条款是对土地用途及项目商业性质的真实描述，是双方交易的基础，而不是简单的免除或加重责任、排除权利的问题。如以欺诈为由主张格式合同无效，必须同时具备格式合同、欺诈事实、损害国家利益三个要件，被告认为三个条件均不具备。合同签订和履行过程被告从未以商品房、住宅名义进行宣传欺诈，即使营销人员在电话、口头、微信交流中有一定的随意性和不确定性，亦应以书面协议为准。（四）被告认为双方之间的业务交易过程中有一系列书面的协议包括物业使用权出让合同、物业管理服务协议、公寓交接单、业主管理规约承诺书、及岭君广场治安、消防安全协议书等，构成本案核心的证据，一系列协议的意思表示是清晰的，原告所提出一系列问题均在书面协议中有明确的交待和约定，不存在隐瞒欺诈或胁迫等情况，原告所指的在合同履行过程中各种言论及不正确的信息均不能构成对双方合同或协议的修改及变更。被告根据一系列合同协议履行，对协议及合同承担法律责任。四、原告主张合同无效提起本案诉讼根本目的系逃避责任、不遵守合同约定，明显违反“诚实信用”原则。涉案《岭君广场物业使用权转让合同》是双方的真实意思表示，合同在双方签订时已发生法律效力，对双方都具有约束力。被告依约已将涉案物业实际交付给原告，原告接收物业并在《公寓交接单》《物业管理协议》《消防安全协议》等上签名确认，并对涉案物业进行装修被获得了租金收益，现原告因疫情影响对全国经济打击巨大，租金收益无法保障，为了一己私欲背信弃义不尊重契约精神，无理要求全款返还物业使用权价款，破坏了良好的营商环境，给岭君广场复苏沉重打击、雪上加霜，其提出超出使用期限约定无效和返还使用权转让款的请求，明显违反“诚实信用”原则，无事实和法律依据。综上所述，结合本案事实，恳求法院支持被告的答辩意见，维护法律的公正与社会正义。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告公司信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《岭君广场公寓物业使用权转让合同》（含附件一、二）、收款收据（编号：0802645、0802644），证明2016年11月26日，原告与被告签订《岭君广场公寓物业使用权转让合同》，约定原告受让岭君广场A座21层15B号房的使用权，使用权期限为自2016年11月26日起至2054年10月31日止，原告为此于2016年11月29日前全额支付使用费239651元。该合同有关自动免费延续至2054年10月31日的表述，纯粹是为了规避合同法有关租赁期限不得超过20年的规定。被告在宣传及与原告的协商中，均一再明确涉案物业的使用权有38年，且原告需按此支付物业使用权转让费。合同第八条第3点约定原告与被告需签订《岭君广场公寓返租协议》。3、《岭君广场公寓委托管理返租协议》（含附件一），证明2016年11月26日，原告与案外人佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司（简称“阿卡斯公司”）签订返租协议，约定原告将涉案公寓委托给阿卡斯公司管理，阿卡斯公司按约定支付固定返租收益予原告，但自2019年11月起至今，阿卡斯公司没有再支付过租金收益。返租协议是被告在招商时，为招揽原告投资而对原告作出的承诺，原告也是基于被告承诺返租物业，才投资被告的物业。4、收据（编号：0802663、0802691）、中国农业银行业务凭证、中国建设银行个人活期账户交易明细、招商银行信用卡对账单、招商银行户口历史交易明细表，证明原告向被告支付了239651元，被告出具收据确认。其中2016年11月26日分四次共支付119826元，11月29日分两次共支付119825元。5、《公寓交接单》，证明被告于2018年12月15日将公寓交付给原告。6、《佛山市住房和城乡建设管理局佛山市国土资源和城乡规划局关于印发〈佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知（试行）〉的通知》，证明被告以租代售的销售方式是违反相关规定的，且原、被告之间的合同没有进行网签，被告也没有将其物业进行登记。诉讼中，被告提交以下证据：1、被告营业执照，证明被告具有合法的诉讼主体资格。2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明涉案房产所属项目的合法性，该项目是由被告负责投资建设，被告对该项目的房屋具有包括出让、出租在内的经营管理权限。3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房产所属项目工程已按建设工程规划许可证的规定建设并于2018年5月18日竣工验收。4、照片，证明签订物业使用权转让合同前被告在显著地方以作公示，对物业情况已作出清晰的交代，被告没有隐瞒和欺诈。5、《佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于发布〈佛山市禅城区××××××指导租金标准〉的通知》《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》《佛山市禅城区办公用房指导租金标准》《佛山市禅城区商业用房（专业市场和商业城）指导租金标准》《佛山市禅城区国土城建和水务局佛山市禅城区发展规划和统计局关于公布禅城区保障性住房市场租金参考价的通知》，证明被告收取的全款对应的是同路段商业办公类公寓指导价30元/平方的二十年租金。6、《岭君广场公寓物业使用权转让合同》（含附件一、二），证明被告对物业的情况已作出清晰的交代，即合同标的房产的土地使用权性质为商服用地，物业用途为商业用途，项目为非商品房项目，物业使用权出让年限为二十年，收取的款项对应的是二十年租金。7、《【岭君广场】物业管理服务协议》《公寓交接单》《承诺书》《岭君广场治安、消防安全协议书》，证明被告已按合同约定履行物业交付义务。本院认证认为，原告的证据1，系主体材料，本院经审查予以确认；原告的其他证据，被告对其真实性均无异议，本院予以确认。被告的证据1，系主体材料，本院经审查予以确认；被告的证据4，无原件核对，原告亦不予认可，本院对证据真实性不予确认，除此，原告对被告的其余证据真实性无异议，本院经审查予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年9月22日，佛山市国土资源和城乡规划局向广东省佛山市禅城区×××××湾华股份合作经济联合社核发建设用地规划许可证，用地项目为岭君广场商业建设项目，用地位置为佛山市禅城区×××以南、文华路南延以西、黎明路以北，用地性质为商业商务、娱乐康体用地，不兼容居住用地。2016年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局向被告核发建设工程规划许可证，证载建筑层数为地上7层、21层、22层，地下3层。2016年5月3日，佛山市禅城区国土城建和水务局向被告核发建筑工程施工许可证，证载建设规模为地上21层、地下3层。2016年11月26日，被告（甲方、出让方）与原告（乙方、受让方）签订《岭君广场公寓物业使用权转让合同》，约定：“乙方对甲方开发建设的位于佛山市禅城区×××岭君广场项目已做充分之了解，认真阅读了在岭君广场现场及政府相关部门公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条物业使用权转让依据。1.甲方以土地流转方式取得位于佛山市禅城区×××以南、文华路南延以西、黎明路以北的：编号为佛土建补【2001】35号地块的39年5个月土地经营使用权。2.上述地块土地流转年限自2015年10月1日至2055年2月28日，土地面积总为17641.45㎡。3.土地流转后甲方在经批准后，在上述地块上开发建设了岭君广场项目，取得相关物业在流转期间的使用权。第二条物业的基本情况。1.乙方受让所取得使用权的物业基本情况为：第A座21层15B号房。建筑面积共30.52平方米，套内面积为24.08平方米。2.该物业使用性质为商业。3.乙方签订本合同即代表清楚了解并认可物业的相关情况，能够接受上述的方式，对上述物业并无任何异议。第三条物业使用权期限。1.物业使用权期限自2016年11月26日起，至2035年06月30日止。2.在前款约定的期限届满后使用权以自动免费延续，乙方继续使用该物业至2054年10月31日。第四条合同总价款、支付方式及期限。乙方对该物业已经做了全面、详细的了解，清楚物业的现状，乙方同意按以下方式支付使用权期限内的全部使用权总价款。1.该物业使用权的总价款为239651元整……第七条双方就下列事项达成约定……6.自2022年10月01日起至2022年12月31日止，乙方有权单方面终止本合同，并可要求甲方退回239651元转让金，合同终止……甲方需于乙方提出终止合同要求后30日内向乙方退回239651元转让金……”2018年12月15日，被告（出让人）与原告（受让人）签订《公寓交接单》：“……一、公寓交付日期变更。出让人与受让人一致同意变更了《岭君广场物业使用权转让合同》约定的公寓交付日期，即双方一致同意将原日期变更为2018年12月15日前交付；对于公寓交付日期的变更，出让人与受让人双方均互不得追究对方任何责任。二、公寓交接。双方一致确认：该公寓符合《岭君广场物业使用权转让合同》约定的交付使用条件，并已于2018年12月15日正式交付^让人使用（附交接清单）。自交接之日起，该公寓损毁、灭失等一切风险转由受让人承担；因管理、维护该公寓所发生的一切费用（包括物业管理费、公摊水电费等）等均由受让人承担（如有其它约定的除外），且该公寓的保修期从交接之日起开始计算……”。2018年5月18日，岭君广场项目经竣工验收合格备案。竣工验收备案表载明的建筑面积为“149995.18平方米；地上21层/22层，地下3层”。另查明一：2016年11月25日，原告向被告支付涉案房屋定金50000元。次日，原告向被告支付涉案房屋使用权转让金69826元；11月29日，原告向被告支付涉案房屋使用权转让金119825元。合计239651元。另查明二：本院同时段受理岭君广场项目所在物业的部分使用权受让人诉被告合同纠纷15案，案号为（2020）粤0604民初9805、14518、14592、14593、14596、15628、17905、17909、20406、20407、22767、22834、31021、34457、37343号。本院认为，本案争议焦点为《岭君广场公寓物业使用权转让合同》的性质及效力。对此，本院分析评述如下：首先，关于使用权转让合同的性质。根据《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期限内，承租人应当按照约定方法使用租赁物，出租人负有维修租赁物并保持租赁物符合约定用途的义务，经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三方。本案中，物业使用权转让合同约定原告支付相应的价款后，可以取得涉案物业使用权，期限自2016年11月26日起至2035年6月30日止，期限届满后自动延续至2054年10月31日，此约定符合房屋租赁合同的特征。但是，原、被告签订的《公寓交接单》载明“自交接之日起，该公寓毁损、灭失等一切风险转由受让人承担，因管理、维护该公寓所发生的一切费用（包括物业管理费、公摊水电费等）均由受让人承担”，该约定与租赁合同关系中出租人所负的租赁物维修义务不同，此为其一；其二，使用权转让合同并未约定原告对外出租物业需要经过被告同意，更未对物业的使用用途进行约定，亦与房屋租赁合同的特征不符；其三，原告与被告签订的《岭君广场公寓物业使用权转让合同》合同第七条第6点约定“自2022年10月01日起至2022年12月31日止，乙方有权单方面终止本合同，并可要求甲方退回239651元转让金，合同终止……”。该“保底回购”的约定明显有别于租赁合同关系中租金的性质以及承租人所需承担的商业风险。使用权受让人在取得使用权后再返租给被告指定的公司并可以每月收取固定收益，合同履行至一定年限时，使用权受让人有要求被告保底回购的权利，由此可知，在该种商业模式下，被告就岭君广场项目所在物业与包含原告在内的使用权受让人签订的《岭君广场公寓物业使用权转让合同》显然有别于一般的房屋租赁合同，不宜完全参照适用我国合同法中租赁合同的规定处理。其次，关于使用权转让合同的效力。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，民事法律行为在行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定和公序良俗的情况下，民事行为应当有效。同时，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《全国民商事审判工作会议纪要》（九民会纪要）第30条规定，人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断‘强制性规定’的性质，特别是要考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质……本案中，涉案物业使用权转让合同于2016年11月26日签订，原告已依约足额支付全部转让款，亦于2018年12月15日确认接收房屋，截至本案诉讼时止，原告从未以重大误解、欺诈、受胁迫或显失公平为由，行使合同撤销权。故可予认定转让合同之条款均为原告的真实意思表示，该意思表示应予尊重及保护。另一方面，如前所论述，涉案《岭君广场公寓物业使用权转让合同》有别于一般的房屋租赁合同，不宜参照租赁合同的相关规定认为物业使用权转让合同期限超过20年的部分无效，从维护交易稳定性角度考虑，亦不应轻易否定合同的效力。因此，本院认定《岭君广场公寓物业使用权转让合同》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，应属有效，合同双方应诚实全面地履行。原告本案诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告梁彬的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取2447元，由原告梁彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二一年三月五日书记员  罗凤华