北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3428号上诉人（原审被告）：北京华房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里**楼****。法定代表人：王翠翠，经理。被上诉人（原审原告）：田桂华，男，1997年8月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人北京华房房地产经纪有限公司（以下简称华房公司）因与被上诉人田桂华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初25478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人华房公司的法定代表人王翠翠、被上诉人田桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华房公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：田桂华在一审提交的关于收取中介费的微信记录中田桂华将所谓的押金1530元支付给了华房公司员工张俊成（微信名：成成），在聊天记录中“中介费你别提”可以证明田桂华向张俊成支付的中介费属于私下交易与华房公司无关。并且华房公司提交了照片、保洁费收据、水费通知单，证明田桂华在承租期间因使用不当和豢养宠物造成墙体壁纸、踢脚线等物品损坏。而华房公司与田桂华签订的租赁合同中明确规定承租人不允许养宠物。华房公司要求以押金抵顶上述损失。并且田桂华在第二、四次交纳租金时，分别延迟交纳租金3日、6日，华房公司要求从押金中扣除因田桂华拖延交纳租金而产生的滞纳金1800元。两项费用相加足以抵顶田桂华的押金1933.20元。田桂华辩称，同意一审判决，不同意华房公司的上诉请求和理由。田桂华向一审法院起诉请求：1．判令华房公司双倍退还押金共计8200元；2．判令华房公司支付赔偿金10000元；3．判令华房公司退还额外中介费1530元；4．判令华房公司支付利息（以5630元为基数，按照银行贷款利率的标准，自2020年5月31日起计算至今日开庭之日止）。案件审理过程中，田桂华变更诉讼请求为：1．判令华房公司双倍退还押金2250元即4500元；2．判令华房公司退还中介费1530元；3．判令华房公司赔偿田桂华损失5000元；4．判令华房公司给付利息，利息以2250元为基数，按照银行贷款利率计算，自2020年5月31日起至今日开庭之日止。一审法院认定事实：2018年5月31日，田桂华（承租人乙方）与华房公司（出租代理方甲方）签订《北京市房屋租赁合同》约定：一、甲方将位于北京市通州区梨园镇海棠湾7号楼1单元XX房屋中楼上带独立卫生间的一间主卧室出租给乙方用于居住，租赁期限自2018年5月31日至2019年5月31日止。二、房屋租金每月2250元，具体付款日期：第一次2018年5月31日6750元，第二次2018年7月31日6750元，第三次2018年10月31日6750元，第四次2019年1月31日6750元。三、本合同签订之日起，乙方应向甲方交付一个月租金2250元作为保证金，另需支付每年卫生费730元，乙方交付的保证金仅作担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿；保证金用于垫付后，乙方应当在5日内补足保证金，保证金不得冲抵末期房租；合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在5日内将所收保证金全部返还给乙方。四、乙方逾期未交房租的，每日加收200元的滞纳金……五、乙方不允许养宠物、不得扰民、保持公共卫生、不得给任何人开门。张俊成在甲方经办人处签名。《北京市房屋租赁合同》签订后，华房公司如约将案涉房屋交付田桂华，田桂华向华房公司支付了全年各期租金，并向华房公司支付押金2250元。2019年5月31日，田桂华（承租人乙方）与王玉龙（出租代理方甲方）续签《北京市房屋租赁合同》约定：一、田桂华继续承租案涉房屋，租赁期限自2019年5月31日至2020年5月31日止。二、房屋租金每月2400元，具体付款日期：第一次2019年5月31日7200元，第二次2019年7月31日7200元，第三次2019年10月31日7200元，第四次2020年1月31日7200元。三、本合同签订后，乙方向甲方支付保证金2400元、中介费730元。续签的《北京市房屋租赁合同》除租金数额、租期与原《北京市房屋租赁合同》有差异外，其余条款基本相同。唐立美在甲方经办人处签名。续签的《北京市房屋租赁合同》签订后，田桂华向华房公司支付了全年各期租金，并交纳了中介费730元、补足押金差额150元。但田桂华在支付第二、四次交纳租金时，分别迟延交纳租金3日、6日。案涉房屋由华房公司分别租给包括田桂华在内的三户承租人进行承租，自2019年11月19日至2020年6月4日尚有水费335元未缴纳，三户共用一块水表进行水费计量，费用由三户自行分摊。田桂华在承租房屋内豢养宠物（猫）。2020年5月24日，田桂华与华房公司办理了退租手续，华房公司将案涉房屋的租赁合同、押金收据、钥匙收回，并向田桂华出具了《退房收条》，要求田桂华在15-30个工作日内的周五下午15：00-17：00来公司结算押金，过期作废。田桂华、华房公司未进行现场验房交接。一审庭审中，华房公司认可两份《北京市房屋租赁合同》均系华房公司与田桂华签订，经办人张俊成、唐立美均为华房公司员工。田桂华提供了微信聊天记录证明其在2018年5月29日向华房公司员工张俊成（微信名“成成”）支付了中介费1530元；华房公司根据聊天记录中的“中介费你别提”的内容辩称，该款项是张俊成与田桂华的私下交易，并提交了张俊成2018年5月31日向华房公司的付款记录，证明该中介费与华房公司无关。华房公司提交了照片、保洁费收据、水费通知单，证明田桂华在承租期间因使用不当和豢养宠物造成墙体壁纸、踢脚线等物品损坏，要求以押金抵顶上述损失，并称由于田桂华迟延交纳租金和退租时卫生状况太差需要进行保洁，按照合同约定华房公司应当支付滞纳金1800元、分摊保洁费400元，并要求田桂华支付水费。田桂华不认可壁纸、踢脚线及物品的损坏是田桂华造成的，迟延交纳租金系疫情影响所致不同意支付滞纳金或降低滞纳金的数额，同意分摊水费和负担合理的保洁费。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，田桂华、华房公司就案涉房屋签订的房屋租赁合同系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现房屋租赁合同于2020年5月31日到期，田桂华已于合同到期前搬离，故华房公司应按照保证金的用途，在扣除合理费用后将剩余的押金向田桂华退还。滞纳金是行政法律关系中因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理机关依法向行政管理相对人采取的惩罚性措施，滞纳金的主张，应当由法律规定或授权的机关行使，故华房公司无权以滞纳金向田桂华主张。但根据双方合同中对“滞纳金”的约定目的，《北京市房屋租赁合同》中的“滞纳金”，应当解释为违约金的约定。现田桂华认为该约定过分高于因其迟延交纳租金给华房公司造成的损失而要求减少，华房公司也未就其损失向一审法院提供证据，故一审法院参照中国人民银行同期贷款利率来确定华房公司由此造成的利息损失。华房公司虽然提交了照片证明案涉房屋的损失，但因双方在房屋交接时未当面进行验房交接，且现有证据既不能直接证明田桂华在收房和退房时的房屋差异，也不能证明房屋损害结果与田桂华之间的因果关系，故一审法院对于华房公司要求以押金抵扣房屋损失的辩解意见不予采纳。田桂华自愿分摊水费和承担合理的保洁费，一审法院不持异议，保洁费的数额由一审法院按照案涉房屋的使用面积、居住的户数、保洁市场的价格酌定。田桂华主张双倍返还押金的请求缺乏法律依据，要求赔偿损失的请求事实依据不足，故一审法院对于田桂华的该部分主张均不予以支持。关于田桂华要求退还中介费的请求，因《北京市房屋租赁合同》对田桂华应当负担的费用予以明确约定，现田桂华未按照合同约定向他人支付“中介费”，且支付“中介费”后亦未及时要求收款人出具付款凭证或向华房公司进行核实，由此造成的财产损失，应当由田桂华向收款人单独主张，故一审法院对于田桂华的该项主张亦不予支持。综上，一审法院判决：一、北京华房房地产经纪有限公司退还田桂华押金2250元，扣除迟延支付租金的利息5.14元、水费111.66元、保洁费200元，实际退还1933.20元，于判决生效后七日内执行清；二、驳回田桂华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由田桂华负担125元（已交纳），由北京华房房地产经纪有限公司负担25元，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，田桂华、华房公司就案涉房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。本案二审的争议焦点在于保证金是否应当用于抵扣华房公司主张的损失。就其主张，华房公司虽提交了照片证明案涉房屋的损失，但因双方在房屋交接时未当面进行验房交接，华房公司现有证据既不能直接证明田桂华在收房和退房时的房屋差异，也不能证明房屋损害结果与田桂华的行为之间的因果关系，故华房公司未能举证证明因田桂华的行为造成其实际损失。因此，对于华房公司要求以保证金抵扣损失的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，华房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京华房房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  周艳雯二〇二一年三月二十九日法官助理  仵 霞法官助理  高玉珠