安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终825号 上诉人（原审原告）:侯祥松，男，1995年1月27日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：杨夫让，安徽山石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张路路，女，1990年2月26日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：张召起，灵璧县渔沟镇法律服务所法律工作者。 上诉人侯祥松因与被上诉人张路路房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初6571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯祥松上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律均错误。案涉房屋被查封导致无法交付是事实,该判决认定“本案侯祥松主张人民法院已经将案涉房屋作为案外人王灵龙的财产查封,张路路无权处分,因查封财产系人民法院在执行案件过程中采取的执行措施之一,并不必然导致案涉合同根本不能履行,且该案正在尚在执行过程中”不能成立。庭审中,闫秀丽证明案涉房屋所在的小区已具备交付条件,无法交付的原因是房屋被查封了(庭审笔录P9)。因此,一审判决如此认定违背事实。请依法改判支持侯祥松的诉讼请求并判令张路路承担二审诉讼费用。 张路路辩称，1.房屋买卖合同是双方真实意思表示，且已实际履行。张路路从张凤伟处购买了案涉房屋，手续合法，并非侯祥松诉称属王灵龙所有，该房屋虽被人民法院查封，但不影响后期交房、办理变更登记。2.侯祥松在购买案涉房屋时，张路路已将该房屋情况进行了告知，没有过错，一审法院以该房屋属王灵龙所有并进行查封不妥，因该房屋是灵璧县灵城镇人民政府安置给张凤伟的，现张凤伟目前在服刑，无法主张权利（但张凤伟表示要提起执行异议之诉）。3.双方未约定房屋过户、交房期限，无法确认张路路存在违约，且双方约定合同不能履行应支付利息和中介费，显失公正，该约定应为无效。 侯祥松向一审法院起诉请求：1.解除双方间的房屋买卖合同,判令张路路返回购房款455000元;2.判令张路路支付已付房款的利息240846.67元,及已支付的中介费4000元；3.判令张路路承担本案的诉讼费用。 一审法院审理查明事实：2018年8月27日，侯祥松（乙方）与张路路（甲方）在“龙山房产”中介所签订房屋买卖合同，约定甲方将灵璧县灵城镇庆丰家园7号楼1201室房屋出售给乙方,房屋价款为47万元,2018年8月27日付首付房款320000元，2018年10月31日前付135000元,余下15000元待甲方办好房产证并协助乙方过户当日付清。同时约定,如甲方不能如期签订房地产买卖合同或者甲方在办理买卖过程中违约,并导致最终不能完成此笔交易,在得到确认后,甲方退还乙方所交的全部购房款,对已经正在办理的过户手续所产生的费用及1%中介费甲方应全部承担,并向乙方支付自签订合同当日算起已付购房款的2分月息,同时向乙方支付总房款的50%作为违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，侯祥松支付购房款455000元。另查明，2020年8月10日，该院作出（2020）皖1323执1719号执行裁定，查封了案涉房屋。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。侯祥松主张一审法院已经将案涉房屋作为案外人王灵龙的财产查封，张路路无权处分，因人民法院查封财产系在执行案件过程中采取的执行措施之一，并不必然导致案涉合同根本不能履行，且该案尚在执行过程中。侯祥松现有证据也不能证明张路路存在违约情形。对侯祥松要求解除合同并要求张路路承担违约责任的主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回侯祥松的诉讼请求。 案件受理费10758元，由侯祥松负担。 二审中，当事人没有提供新的证据。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，侯祥松与张路路签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。侯祥松主张在履行合同过程中，因案涉房屋被一审法院查封致合同无法继续履行，请求解除该房屋买卖合同，虽张路路辩称查封行为不影响后期的交付、过户等义务，但从一审法院的查封裁定内容看，该院是依据已经生效的刑事裁决及灵璧县人民政府确认案涉房屋归属王灵龙、杨娟的财产而采取的措施，至本案审理期间尚无权利主体对此提出异议，虽然一审法院的查封措施不是最终结果，但切实影响到案涉合同的实际履行，侯祥松以此为由请求解除案涉房屋买卖合同及返还已付购房款，不违反双方约定及法律规定，应予支持。鉴于双方约定“如甲方不能如期签订《房地产买卖合同》或者甲方在办理买卖过程中违约,并导致最终不能完成此笔交易,在得到确认后,甲方退还乙方所交的全部购房款,对已经正在办理的过户手续所产生的费用及1%中介费甲方应全部承担,并向乙方支付自签订合同当日算起已付购房款的2分月息”，侯祥松请求张路路以455000元为基数自合同签订之日起按月息2分支付已付购房款的利息不违反双方约定，部分予以采纳。至于侯祥松主张的中介费，因其没有提供实际支付该费用的相应凭据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，侯祥松的部分上诉理由成立，部分予以采纳；一审判决虽认定事实清楚，审判程序合法，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初6571号民事判决； 二、解除侯祥松、张路路于2018年8月27日签订的房屋买卖合同； 三、张路路于本判决生效后十日内返还侯祥松购房款455000元，并以该款为基数自2018年8月27日起至2020年8月19日按月息2分支付利息，自2020年8月20日起至判决实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算利息（合计以不超过侯祥松诉称的240846.67元为限）； 四、驳回侯祥松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各10758元，均由张路路负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  丁 伟 审判员  朱珊珊 二〇二一年三月十一日 法官助理马文 书记员张晨晨 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。