中华人民共和国 北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终2311号 上诉人（原审被告）：周华，男，1964年3月22日出生，汉族，住北京市东城区。 被上诉人（原审被告）：陆红庆，女，1967年9月30日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：刘聪娜，北京市金友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王智（ANNACHINWANG），女，1960年11月27日出生，美国籍，住美国纽约州。 被上诉人（原审原告）：王毅，男，1965年12月13日出生，汉族，住北京市海淀区。 二被上诉人委托诉讼代理人：刘克祥，北京市国典律师事务所律师。 原审被告：周邦京，男，1947年11月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。 原审被告：周韶荣，女，1945年5月20日出生，汉族，住北京市西城区。 原审被告：周仁，男，1958年3月9日出生，汉族，住北京市东城区。 原审被告：周义，男，1959号10月24日出生，汉族，住北京市东城区。 原审被告兼周邦京、周韶荣、周仁、周义委托诉讼代理人：周绍清，女，1951年10月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。 上诉人周华、陆红庆因与被上诉人王毅、被上诉人王智及原审被告周邦京、原审被告周韶荣、原审被告周仁、原审被告周义、原审被告周绍清确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初19936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周华、陆红庆上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王智、王毅起诉的诉讼请求或者发回重审。2.一二审案件受理费由王智、王毅负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，位于北京市东城区1-7（401）号房屋（以下简称案涉房屋）原为周洪臻婚前承租房，周洪臻与吴永勤再婚后，案涉房屋进行了房改并登记在周洪臻名下。王毅、王智称吴永勤不知道周洪臻与周华签订《北京市房屋买卖合同》的事实，应当提供相关证据。王毅、王智在一审诉讼中提交的遗嘱为代书遗嘱，代书人、见证人没有明确的身份信息，且均未出庭，不符合法律规定对代书遗嘱的要求，不具备法律效力，不能证明吴永勤对案涉房屋出卖一事不知情。一审法院调取的案涉房屋档案中，在共有人对出售案涉房屋的意见中有吴永勤的名章，该名章是经过吴永勤同意后才加盖的。签订《北京市房屋买卖合同》是有历史缘由的。周华原承租一套房屋，即北京市东城区1-2（102）号房屋（以下简称102号房屋）。在房改过程中，为享受更多的优惠，周洪臻、吴永勤与周华达成协议，将102号房屋改在周洪臻名下，两套房屋均以周洪臻的名义进行房改，房改费用均由周华、陆红庆负担。因周华、陆红庆照顾老人较多，所以房改后将案涉房屋过户至周华名下。因两套房屋的面积不同，周华给周洪臻、吴永勤补贴了3万元作为房屋面积补偿款。综上，周洪臻与周华签订的《北京市房屋买卖合同》是有效合同。 王毅、王智辩称，同意一审判决。案涉房屋是周洪臻、吴永勤夫妻共同财产。周洪臻与周华签订《北京市房屋买卖合同》时，未告知吴永勤，侵害了吴永勤的合法权益，存在恶意串通的情形，所以一审判决确认该合同无效系正确的。周华、陆红庆的上诉请求没有道理，应当驳回。 周邦京、周韶荣、周仁、周义、周绍清辩称，不同意一审判决，但没有上诉。同意周华、陆红庆的上诉理由及请求。 王智、王毅向一审法院起诉请求：确认周洪臻与周华就案涉房屋所签《北京市房屋买卖合同》无效。 一审法院认定事实：吴永勤与周洪臻于1995年5月24日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女。周洪臻于2014年12月22日死亡，吴永勤于2019年6月1日死亡。吴永勤与前夫王明友（已死亡）育有王智、王毅两个子女。周洪臻与前妻张秀兰（已死亡）育有周华、周邦京、周韶荣、周仁、周义、周绍清六个子女。周华与陆红庆系夫妻关系。 1997年12月31日，周洪臻（买方、原承租人）与北京市房地产开发经营总公司（卖方）签订《房屋买卖合同书》，约定周洪臻享受有关优惠政策后以47911.64元购买案涉房屋。2000年5月17日，周洪臻取得案涉房屋所有权证（崇私字第20414号）。 2001年3月1日，周洪臻（出卖人）与周华（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定周洪臻将案涉房屋出售给周华，成交价格为512440元。2001年6月8日，周华取得案涉房屋所有权证（京房权证崇私字第XXXX号）。 2011年8月31日，周华、陆红庆就案涉房屋办理夫妻间房屋转移登记，陆红庆取得案涉房屋所有权证（X京房权证东字第XXXX号）。 根据一审法院调取的案涉房屋档案，申请出卖房屋登记表记载：申请人周洪臻（盖章），共有人意见为同意出售（配偶意见）；申请人周洪臻（盖章）提交卖房申请，内容为本人周洪臻因家庭原因现准备出售案涉房屋，房屋出售后居住在102号房。落款处下方有吴永勤（盖章），内容为吴永勤为上述房屋产权人周洪臻的爱人，同意将上述房屋出售。经询，王智、王毅称房屋档案转移登记中没有吴永勤的签字及盖章，系周洪臻与周华在没有取得吴永勤同意情况下转移的，档案中也没有周华支付房款的证明；周华、陆红庆称卖房申请上写明吴永勤为周洪臻的爱人，上面有吴永勤的人名章。卖房申请是周华写的，当时周华写完后电话沟通，经两位老人允许盖的章。不对，再想一下，是周华当时写完后拿回家让老人看过，具体章是谁盖的不记得了；关于案涉房屋是否支付购房款，周华、陆红庆称周华将102号房屋置换给周洪臻，另支付了3万现金，加上房改费用是周华出的，相当于周华补了房屋差价。 一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本案查明的事实，周洪臻于1997年12月31日购买案涉房屋时虽登记在周洪臻一人名下，但案涉房屋系在周洪臻与吴永勤夫妻关系存续期间取得的所有权，故案涉房屋应当认定为周洪臻与吴永勤共同所有。在此情形下，周洪臻未经共有人吴永勤的同意，擅自将案涉房屋出售给周华，构成无权处分；周华在购买案涉房屋时应明知吴永勤对案涉房屋享有共有权利，且周华未支付案涉房屋购房款，不构成善意取得。王智、王毅要求确认《北京市房屋买卖合同》无效，有事实及法律依据，法院予以支持。周华、陆红庆关于吴永勤对《北京市房屋买卖合同》知情及王智、王毅诉讼请求超过诉讼时效等相关抗辩意见，依据不足，法院均不予采信。应当指出，周华、陆红庆在诉讼过程中，自认房屋档案中卖房申请不是由吴永勤亲自出具，故周华、陆红庆应对吴永勤同意出售案涉房屋承担举证责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，一审法院于2020年11月判决：确认周洪臻与周华于二〇〇一年三月一日签订的《北京市房屋买卖合同》无效。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 周华、陆红庆提交了案涉房屋房改房交费收据，用以证明案涉房屋在购买时吴永勤没有出资，所以案涉房屋系周洪臻个人财产。王智、王毅不认可该证据的证明目的。周邦京、周韶荣、周仁、周义、周绍清认可该证据的真实性及证明目的。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。 本院认为，结合二审庭审情况及周华、陆红庆上诉请求，本案的争议焦点为：周洪臻与周华于2001年3月1日签订的《北京市房屋买卖合同》是否有效。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已经查明的事实，案涉房屋系于周洪臻与吴永勤婚姻关系存续期间取得的所有权证，故应为周洪臻与吴永勤的夫妻共同财产。2001年3月1日，周洪臻与周华签订《北京市房屋买卖合同》后，办理了案涉房屋所有权转移登记手续，将案涉房屋所有权人变更为周华。在案涉房屋档案中亦存在一份盖有吴永勤名章的卖房申请。周洪臻与吴永勤于2014年及2019年相继死亡，现没有证据显示二人在生前对《北京市房屋买卖合同》的签订提出过异议，亦没有证据显示周洪臻与周华所签合同时存在法律规定的合同无效情形，故周洪臻与周华签订《北京市房屋买卖合同》有效。关于王智、王毅以周洪臻与周华签订合同时未征得吴永勤同意，侵害了吴永勤的权利，要求确认周洪臻与周华所签买卖合同无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于周华是否支付了购房款问题，因支付购房款的行为属于合同履行范畴，不影响合同效力，故王智、王毅以周华未支付购房款为由，要求确认签订的买卖合同无效的请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，周华、陆红庆的上诉理由成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予更正。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销北京市东城区人民法院（2019）京0101民初19936号民事判决； 二、驳回王智、王毅的诉讼请求。 一审案件受理费8924.45元，由王智、王毅负担（已交纳）。二审案件受理费8924.45元，由王智、王毅负担（于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 妍 审判员 高宝钟 审判员 陈雨菡 二〇二一年三月三十一日 书记员 孙辰姝