辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5618号上诉人（原审原告）：宋文藻，女，1986年9月13日出生，汉族，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：宋大欣（宋文藻父亲），男，1959年5月25日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。上诉人（原审被告）：沈阳东昊地产有限公司，住所地法库县双台子乡双台子村。法定代表人：张希才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李飞，男，1977年5月31日出生，汉族，该公司销售经理，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：辽宁四维房地产代理有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区长江南街**（7门）。法定代表人：黄世维，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志鹏，辽宁安行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳瑞铭房地产代理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南京南街**。法定代表人：孙瑞，该公司经理。上诉人宋文藻、上诉人沈阳东昊地产有限公司（以下简称“东昊公司”）与被上诉人辽宁四维房地产代理有限公司（以下简称“四维公司”）、沈阳瑞铭房地产代理有限公司（以下简称“瑞铭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初13284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋文藻上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判瑞铭公司、四维公司共同返还上诉人团购费50000元，东昊公司承担连带责任；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定团购费为中介服务费，不予返还是错误的；二、如果认定是服务费，一审法院不判决返还也是错误的。东昊地产答辩：我公司没有收到团购费，不同意上诉人的上诉请求。四维公司答辩：我方于本案中从未收取任何费用，亦未与宋文藻签订任何合同，要求我方承担返还责任无事实和法律依据。团购费具有中介服务费性质，上诉人购买房屋时明知且同意，按最终结果瑞铭公司促成合同交易，上诉人要求返还于法无据。宋文藻享受相应的团购优惠，按最终团购价实际支付房款，如判返还团购费违反公平责任，请求法院就团购费问题维持原判。瑞铭公司未答辩。东昊公司上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人宋文藻的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院作出判决，所依据的法律条款互相矛盾；二、一审法院认定的法律关系错误，本案并非表见代理而是转委托；三、在转委托的情况下，东昊公司不应承担本案的法律后果，因此一审判决错误。宋文藻答辩：驳回东昊地产上诉。四维公司答辩：与我无关。瑞铭公司未答辩。宋文藻向一审法院起诉请求：请求确认被告沈阳东昊地产有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》有效；请求判决被告沈阳东昊地产有限公司为原告办理位于沈阳市皇姑区房屋（大学经典小区）的《商品房买卖合同》的备案手续；要求被告沈阳瑞铭房地产代理有限公司、辽宁四维房地产代理有限公司返还购房的团购费50000元，被告沈阳东昊地产有限公司承担连带责任；请求判令三被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月30日，原告宋文藻（乙方）与被告东昊公司（甲方）签订《商品房认购协议书》一份，协议加盖的是瑞铭公司的印章。约定原告认购东昊公司开发的大学经典2号楼2单元18楼2号，建筑面积91.47平方米，最终以房产局测绘大队审核批准面积为准。房屋总款1222498元一次性付款。签署认购书同时交付定金10000元。2018年11月2日前补齐剩余购房定金40000元，14日前补齐购房款700000元，参加团购费50000元，12月15日前补齐剩余房款472498元，此房不退不换不更名。违约责任约定：乙方须在接到甲方通知的指定时间内，持本认购书（原件）和甲方出具的交款收据（原件），亲临甲方售楼处签署《商品房买卖合同》。如果乙方违反本条规定，未按本认购书约定期限内支付应付房款或者逾期不签署《商品房买卖合同》，甲方有权解除本认购书，并有权将该房屋另行出售给他人而无须事先通知乙方或征得乙方同意，乙方已交付的定金不予退还。协议还约定：经双方签字盖章且乙方缴清定金时生效，具有同等法律效力，待甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，本认购协议自行失效。原告于签订认购协议当日，交纳购房定金10000元，11月2日补交定金40000元。11月14日交购房款700000元，团购费50000元。2018年12月29日缴纳房款472498元，并于当天签订《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人购买的商品房为第2幢2单元1802号房。建筑面积91.47平方米，每平方米13365米。出卖人应当在2019年4月30日前交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买卖双方共同申请办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，处理方式详见补充协议。双方未签订补充协议。该协议印鉴系沈明男私自刻印。另查，被告东昊公司作为甲方与作为乙方的被告四维公司曾签订《房地产销售代理协议书》约定：甲方指定乙方为在沈阳（（地区的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在延河街77号兴建的大学经典项目4栋楼。被告东昊公司在该协议书上加盖了合同专用章及法定代表人张希才名章。被告四维公司在此协议书上加盖了合同专用章及法定代表人黄世维名章。再查，被告瑞铭公司成立于2017年6月16日，股东为沈明男和孙瑞。被告四维公司成立于2018年11月20日，股东为沈明男和黄世维。又查，沈明男于2020年8月27日因职务侵占罪被一审法院判处有期徒刑五年八个月，并责令沈明男退赔被害单位辽宁四维房地产代理有限公司人民币三百三十四万一千七百九十八元。但未实际退赃给被告四维公司。沈明男在皇姑分局经侦大队询问笔录中自述：“2018年9月中旬，黄世维告诉我带着团队去沈阳大学经典售楼处销售房产。当时，我们约定，黄世维去谈开发商如东昊公司，我带领团队入驻售楼处卖房子，然后，我们平分团购费50000元的利润。黄世维说客户的购房款我们自己收，因为当时黄世维注册的四维公司营业执照还没办下来，没法让客户打款，（他）就和我说，先用我瑞铭公司的建设银行个人账户进行收房款。我一共收取了11名客户的钱，¨¨¨我一共收取了6074627元，转给王赞、王淑荣、黄世维共计2782829元，其中有100000元是出事后，我给黄世维转过去的，还有3291798元没给公司，我个人花了。”黄世维在皇姑分局经侦大队询问笔录中自述：“我之前和东昊公司的负责人贝洪峰谈好了相关销售事宜，就在2018年9月初，来到沈阳市皇姑区大学经典售楼处二楼的东昊公司办公室和东昊公司的工作人员签署这份合同（销售协议），这份合同是东昊公司起草的，当时，东昊公司有一个叫李菲（李飞）的在场，合同一式两份，东昊的工作人员盖了东昊的合同专用章及法人名章，我盖上了四维公司的合同专用章及法人名章。（四维公司）在2018年7月前发起成立的，当时，还没有批下来，我就提前用了（提前使用四维公司合同专用章）。我和沈明男应该是雇佣关系，我雇佣沈明男。沈明男代表我，实际上就是东昊公司的销售商，全权负责售大学经典楼业务。沈明男在售楼处售楼的时间是2018年9月末到2019年3月末或4月末。我和沈明男当时口头约定，让沈明男收取团购费、定金、首付款及全款后转给我，然后，我再分利，原来约定的是50000元团购费中，我给沈明男20000元-35000元的利润，该笔利润就是沈明男卖方的利润。”诉讼中，一审法院裁定查封、冻结东昊公司开发的位于沈阳市皇姑区的房屋。一审法院认为，依据民事诉讼法相关规定，当事人有答辩、向法庭陈述及举证、质证的权利。一审法院依据原告及被告东昊公司、被告瑞铭公司、四维公司的陈述，结合经审查确认的证据，认定本案事实，并依法作出裁判。公民、法人的合法的民事权益受法律保护。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人在替委托人处理事务时致第三人损害的，委托人应承担赔偿责任。本案被告东昊公司与被告四维公司签订《房地产销售代理协议书》时，被告四维公司尚未进行登记注册，而被告四维公司的法定代表人黄世维提前使用了四维公司的合同专用章与被告东昊公司签订了《房地产销售代理协议书》，被告东昊公司知道或者应当知道被告四维公司在未取得资质的前提下而与其签订《房地产销售代理协议书》，故双方均存在过错，但双方签订的《房地产销售代理协议书》系双方当事人真实意思表示，并已实际履行，虽签订协议时，四维公司尚未进行登记注册，但四维公司成立后，对此协议内容并未提出异议，应视为四维公司对《房地产销售代理协议书》法律后果的追认，故该协议合法有效。因原告购买涉案房产时，四维公司尚未成立，故四维公司法定代表人黄世维与沈明男协商以沈明男经营的瑞铭公司的名义收取原告房款，又因黄世维自认被告四维公司与沈明男之间是雇佣关系，故沈明男的行为系被告四维公司的职务行为。依前所述，被告东昊公司委托被告四维公司销售案涉房产，被告四维公司在销售过程中，因其销售人员沈明男收取原告的购房款大部分用于个人消费，生效判决已经将沈明男收取的款项作为四维公司被侵占的财产，应视为四维公司收到了原告的购房款，结合被告四维公司和东昊公司之间的委托关系，东昊公司作为委托人对于受托人的收款行为应承担相应的民事责任。在东昊公司收到购房款的情况下，其抗辩购房合同中的盖章系沈明男私刻，不构成表见代理的问题。首先，表见代理是指虽行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案中，通过庭审调查可知，原告宋文藻系在东昊公司开发楼盘的售楼处购买的案涉房屋，且当时接待宋文藻的工作人员手持印有沈阳东昊地产有限公司职业顾问的名片及加盖沈阳东昊地产有限公司印章的商品房买卖合同，在此情况下，宋文藻有充分的理由相信该行为人是具有代理权的，本案符合表见代理的构成要件及法律特征；其次，通过庭审中东昊公司、四维公司及瑞明公司的自认可知，东昊公司委托四维公司作为案涉房屋所在项目的销售代理，后四维公司又委托瑞铭公司代为销售，收取团购费。且瑞铭公司又为宋文藻出具收款三联据；第三，认购协议书虽加盖的是瑞铭公司的印章，但协议中的甲方为东昊公司；第四，东昊公司委托四维公司进行销售没有对外进行公示告知。结合以上几点，原告有理由相信瑞铭公司的行为系代理东昊公司，符合表见代理的特征，故认定东昊公司对瑞铭公司的销售行为承担相应的民事责任。原告与被告东昊公司签订的商品房买卖合同应为有效。由于东昊公司在出售房屋时为预售，且在买卖合同中也约定了“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案”，故一审法院对于原告请求确认合同有效及办理备案登记，予以支持。关于原告要求被告沈阳瑞铭房地产代理有限公司、辽宁四维房地产代理有限公司返还购房的团购费50000元，被告沈阳东昊地产有限公司承担连带责任的主张。司法实践中一般对团购费认定为预付款或者服务费。本案中，东昊公司与四维公司在销售代理协议中并未约定团购费计入购房款中，而是瑞铭公司与原告签订认购协议中约定了团购费50000元，但并未约定因缴纳团购费有购房优惠。显然，此款应为瑞铭公司约定收取的服务费。且被告四维公司亦承认此款系其本公司和瑞铭公司售出房屋的利润。四维公司与瑞铭公司作为销售代理，在原告购买房屋时，对于交纳团购费用系明知并同意，且一审法院已经判决合同有效且继续履行，被告四维公司、瑞铭公司促成了合同交易。原告提出收取团购费违法要求返还，不符合法律及合同约定。故一审法院对原告的该请求不予支持。关于东昊公司、瑞铭公司和四维公司提出的因本案涉及刑事犯罪，应裁定驳回起诉的主张，虽本案涉及刑事犯罪，但该案经法院判决案外人沈明男的定案罪名为职务侵占，而非诈骗，且在该刑事案件的处理中沈明男对案涉赃款并未予以退还，故本案不应适用《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，一审法院对东昊公司、瑞铭公司和四维公司的上述主张不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，判决：一、原告宋文藻与被告沈阳东昊地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳东昊地产有限公司于本判决生效后十日内为原告宋文藻办理位于沈阳市皇姑区房屋备案手续;如果未按本判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费16252元，保全费5000元，均由被告东昊公司、瑞铭公司、四维公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于东昊公司应否承担本案民事责任问题。庭审中，虽东昊公司主张，一审法院认定本案构成表见代理是错误的，且法律明确规定公司不应为个人私刻公章骗取财物的行为承担责任。对此，本院认为，首先，表见代理是指虽行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案中，通过庭审调查可知，宋文藻系在东昊公司开发楼盘的售楼处购买的案涉房屋，且当时接待宋文藻的工作人员手持印有沈阳东昊地产有限公司职业顾问的名片及加盖沈阳东昊地产有限公司印章的商品房买卖合同，在此情况下，宋文藻有充分的理由相信该行为人是具有代理权的，本案符合表见代理的构成要件及法律特征；其次，通过庭审中东昊公司、四维公司及瑞明公司的自认可知，东昊公司委托四维公司作为案涉房屋所在项目的销售代理，后四维公司又委托瑞铭公司代为销售，收取团购费。且瑞铭公司又为宋文藻出具收款三联据；第三，东昊公司虽主张其并未收到宋文藻交纳的购房款，但其事后又未及时到公安机关进行报案，该行为明显有悖于常理。综上，一审法院判决作为被代理人身份的东昊公司承担本案民事责任并无不当，本院对东昊公司的该项上诉主张不予支持。关于宋文藻请求返还团购费50000元的问题，通过庭审中东昊公司、四维公司、瑞明公司的自认及四维公司的法定代表人在公安机关的自述可知，东昊公司委托四维公司作为案涉房屋所在项目的销售代理，后四维公司又委托瑞铭公司代为销售，收取团购费，故四维公司辩称未收取团购费与其之前的陈述不符，应认定四维公司与瑞铭公司共同收取了宋文藻的团购费。按照团购费的使用实践，购房者在支付团购费后可以享受一定的购房优惠，本案宋文藻支付团购费后并未享受购房优惠，50000元团购费亦并未计入宋文藻购买的房屋价款之中，则瑞铭公司收取宋文藻的团购费依据不足；四维公司主张宋文藻支付的50000元系中介费（服务费），但宋文藻与瑞铭公司签订的《商品房认购协议书》中明确约定本案宋文藻支付的50000元为团购费、并非中介服务费，故四维公司的该项主张亦依据不足。瑞铭公司收取宋文藻50000元一未给宋文藻购房优惠、二未明确约定为中介服务费，故瑞铭公司收取宋文藻该笔费用无法律依据，则宋文藻主张瑞铭公司与四维公司返还团购费50000元应予支持。东昊公司并未收取宋文藻团购费，故东昊公司并无返还义务。综上所述，沈阳东昊地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；宋文藻的上诉请求依据充分，应予支持；一审判决认定事实不清，应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初13284号民事判决第一、二项；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初13284号民事判决第三项；三、沈阳瑞铭房地产代理有限公司与辽宁四维房地产代理有限公司于本判决生效后15日内返还宋文藻团购费50000元；四、驳回本案各方的其他诉讼请求。一审案件受理费16252元，保全费5000元，均由沈阳东昊地产有限公司、沈阳瑞铭房地产代理有限公司、辽宁四维房地产代理有限公司共同负担；二审案件受理费16252元，由沈阳东昊地产有限公司负担；二审案件受理费1050元，由沈阳瑞铭房地产代理有限公司、辽宁四维房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年三月三十一日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。