重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初3073号 原告：刘华秀，女，1966年3月17日出生，汉族，城镇居民，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：王林（刘华秀之夫），男，1968年8月30日出生，汉族，城镇居民，住重庆市北碚区。 被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区。 法定代表人：罗应斌，该公司总经理。 诉讼代表人：重庆天亿（涪陵）律师事务所，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人。 负责人：周锋。 委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。 第三人：谭文莲，女，1960年7月13日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 原告刘华秀诉被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷公司）、第三人谭文莲普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理此案。因谭文莲与本案存在利害关系，本院依职权追加谭文莲为本案第三人参加诉讼。因该案疑难复杂，本院于2020年12月9日作出（2020）渝0156民初3073号民事裁定书，将本案转为普通程序，由审判员陈洁担任审判长，与人民陪审员顾国林、代群容组成合议庭，对该案进行审理。该案于2020年11月9日、2021年1月28日两次公开开庭进行审理，原告刘华秀及其委托诉讼代理人王林，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆和唐斯诗均到庭参加诉讼。第三人谭文莲经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘华秀向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告购买的位于重庆市武隆区XXX房屋不属于被告破产财产；2.确认原告就位于武隆区XXX房屋对被告享有交付类破产债权；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年10月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市武隆区XXX房屋出售给原告，价款为12万元。合同签订后，原告对房屋进行装修并居住至今，但被告至今未给原告办理房屋产权登记手续。2019年，被告申请破产清算，在管理人清算过程中发现，原告购买房屋已于2014年9月1日登记在谭文莲名下，且于2014年10月29日在重庆市武隆县兴农融资担保有限公司办理了抵押登记。因谭文莲系被告尚廷公司实际控制人谭荣亲属，且案涉房屋非房屋买卖关系过户至谭文莲名下，而是为套取银行贷款为目的办理，被告与谭文莲之间系虚假的房屋买卖行为。至此，原告起诉来院，诉请如上。 被告尚廷公司辩称，首先，2014年8月27日，案外人谭文莲已经取得案涉房屋所有权，而原、被告于2015年10月1日签订房屋买卖合同，至此，被告尚廷公司属于无权处分，根据法律规定，因房屋现已无法转移所有权，原告仅可要求被告承担违约责任或解除合同并主张损害责任。其次，原、被告签订的房屋买卖合同属于恶意串通，损害第三人利益的无效合同。经管理人核查，房屋建设成本为3805.6元/平方米。而原告购买价格为12万元，建筑面积59.24平方米，单价为2025.66元，远远低于建设成本价。被告明知该房屋购买价格明显低于市场价格，与债务人尚廷公司恶意签订《重庆市商品房买卖合同》，损害尚廷公司全体债权人利益。再次，原告提供的银行流水仅显示原告向刘晓波支付了款项，且收据亦载明为转账谭荣，故原告未履行向被告支付购房款的义务，被告签订合同、出具收据属于虚构债务的无效行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人谭文莲未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 经审理查明，2015年10月1日，原告刘华秀（乙方）与被告尚廷公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，合同约定：甲方将位于重庆市武隆区XXX住房一套（建筑面积59.24平方米，套内面积52.61平方米）出售给乙方；房屋价格为120000元；付款方式及期限：乙方一次性付清全部房款；交房期限及交付条件：房屋属预售商品房的，甲方在2016年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。《合同补充协议》载明：“由于该房屋于签订合同日起，三年内（2015年10月1日到2018年10月1日）开发公司将该房屋房产证做融资抵押，故经甲乙双方协商确定，甲方从签订合同日起三年内将本房屋房产证交付乙方，即（2018年10月1日前），如逾期未交付房产证于乙方，甲方应按乙方房款50%承担违约金。）”原、被告均在合同及协议落款处签字盖章。签订合同当日，原告刘华秀按照被告尚廷公司的指示向刘晓波银行账户支付购房款120000元。尚廷公司向其出具收据一张，载明：“收款方式：转账谭荣，收款事由：收购房款。”2015年10月12日，原告刘华秀与鑫源仙居前期物业公司，即重庆市钰航物业管理有限公司签订物业服务协议并缴纳物业服务费。现原告已将案涉房屋进行装修并搬入居住至今。 另查明，案涉房屋产权初始登记时间为2014年1月20日，权利人为被告尚廷公司。2014年9月1日，案涉房屋权属以商品房买卖为由变更登记在第三人谭文莲名下。2014年10月29日，第三人谭文莲将该房屋进行抵押登记，抵押权人为重庆市武隆县兴农融资担保有限责任公司。 还查明，本院于2019年9月20日作出（2019）渝0156破申4号民事裁定书，裁定受理南浦公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月17日，原告刘华秀向尚廷公司管理人申报债权，要求办理案涉房屋的不动产权登记证，并享有60000元违约金、契税3600元、大修基金2962元、水电气安装费3550元的债权。管理人于2020年7月20日作出（2020）尚廷破债审字第193号《债权审查意见书》，认为原告与尚廷公司之间存在低价购买情形，需原告补足176200元后对其购房权利予以确认，同时管理人对于违约金60000元予以确认。原告对该审查意见提出异议。2020年9月3日，管理人作出异议回复，认为案涉房屋已登记在第三人谭文莲名下，无法办理产权过户，现对原告购房者身份不予确认。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》《合同补充协议》、收据、《前期物业管理服务协议》《债权审查意见书》《破产清算债权审查回执》《债权审查意见书异议回复》，被告举示的收据及银行转账明细、不动产登记中心查询记录、《鑫源仙居销售底价表》、已申报住宅债权人的购房价格统计表、土地挂牌出让公告及相关资料信息、（2016）渝0232民初2155号民事判决书、园林绿化公司申报债权表、大修基金缴纳明细表等证据在案为凭。以上证据经庭审质证，本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”之规定，记载于登记簿的权利人，法律上首先被推定为权利人。本案中，第三人谭文莲于2014年9月1日办理了案涉房屋的所有权登记，即成为了案涉房屋法律上的权利人，而原、被告签订房屋买卖合同的时间系在后，若原、被告就案涉房屋主张其事实权利，则应就案涉房屋的产权归属承担相应的举证责任。庭审中，被告尚廷公司并未举示证据证明其在签订商品房买卖合同时系案涉房屋的权利人，享有处分权，故原告亦不能以原、被告之间的商品房买卖合同而依法取得案涉房屋的所有权。至此，案涉房屋不属于被告尚廷公司的破产财产，而属于第三人谭文莲的名下财产。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原告刘华秀与被告尚廷公司签订《重庆市商品房买卖合同》所购买的案涉房屋权利人系第三人谭文莲，被告尚廷公司至今未取得物权，故被告尚廷公司将案涉房屋出售给原告刘华秀的行为属于无权处分。对于无权处分的合同并不当然无效，但是在案涉房屋权利人，即第三人谭文莲予以追认或被告尚廷公司取得案涉房屋所有权之前，被告尚廷公司将案涉房屋的物权向原告刘华秀转移的行为至今应属效力待定状态。至此，原告刘华秀现以商品房买卖合同为由要求对被告尚廷公司享有交付类债权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘华秀的诉讼请求。 本案案件受理费2700元（原告已预交），由原告刘华秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  陈 洁 人民陪审员  顾国林 人民陪审员  代群容 二〇二一年三月四日 法官 助理  张 乐 书 记 员  徐 柠