浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0702民初723号 原告：朱文伟，男，1960年9月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：叶进健，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 被告：黄晓建，男，1981年12月29日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 被告：金小丽，女，1982年4月27日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 两被告共同委托诉讼代理人：吴罕超，浙江首望律师事务所律师。 原告朱文伟诉被告黄晓建、金小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后依法适用简易程序，于2021年3月12日、17日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人叶进健，被告黄晓建及其委托诉讼代理人吴罕超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告黄晓建支付租金170000元（截止2020年9月1日），被告金小丽承担连带责任。事实和理由：原告与被告于2018年1月31日签订《房屋租赁合同》一份，约定自2018年3月1日至2021年2月28日止，被告租用原告位于金华市兰溪××市场××号楼东侧店面一间。双方之间约定房屋租金为第一个租赁年度为90000元，下一租赁年度租金比上一年度增加5%，以此类推。但是被告至今只支付租金60000元，尚欠租金170000元（截止2020年9月1日）。两被告为夫妻关系，应当共同承担还款义务。原告认为，双方所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告在合同期间将房屋交付被告使用，已履行了原告的合同义务，被告至今未完全履行义务，属于违约。 两被告辩称：一、案涉的《房屋租赁合同》已经在2018年10月14日解除。2018年1月，被告黄晓建和原告（实为原告女婿叶进健代签），就位于金华市兰溪××号楼东侧一间店面（即涉案房屋）签订租赁合同后，虽然被告按约支付了第一年的租金90000元，但原告违反诚信原则，于2018年9月28日将房屋出租给他人（案外人徐重进），并于2018年10月14日通知被告解除合同。根据法理，合同的单方解除系形成权，自通知到达对方时发生法律效力。因此案涉《房屋租赁合同》已经在2018年10月14日解除。二、《房屋租赁合同》解除以后，被告黄晓建和原告之间形成了不定期租赁关系。2018年10月14日，原告通知被告黄晓建解除合同以后，为迫使被告黄晓建腾房，2018年10月21日晚，原告女婿将被告尚在使用中的案涉房屋门锁撬开并更换。次日凌晨，被告黄晓建发现以后立即拨打了110报警，金华市公安局婺城分局城中派出所的民警到现场处警，经民警协调，被告黄晓建与原告女婿达成口头协议，对案涉房屋再租赁一段时间（即截止到2019年9月），但双方未再签订书面的租赁合同。根据《合同法》第二百一十五条的规定，双方之间形成了不定期租赁关系。2019年4月27日，被告黄晓建向原告支付了剩余租期的租金40000元。三、双方之间的不定期租赁关系已经在2019年9月底终止，受金华市兰溪门市场整体搬迁的影响，被告黄晓建无法继续经营，因此，按照之前与原告女婿达成的口头协议，于2019年9月28日前腾退案涉房屋并搬出兰溪门菜市场，双方的租赁关系终止。2019年9月28日，被告黄晓建将已腾退房的事实告知了原告的妻子虞贤芳，事后，原告委托租赁在涉案房屋隔壁经营的“周记排骨饭”的经营户在案涉房屋外张贴了招租广告。广告上留存了原告妻子虞贤芳和女婿叶进健的手机号码。四、原告提起本案的诉讼，系虚假诉讼行为。原告已于2019年9月28日知晓被告黄晓建腾退案涉房屋，双方的租赁关系终止，而且被告已经付清了截止该时的租金等事实情况下，仍在起诉状中做虚假陈述，谎称被告支付了部分租金，并通过刻意隐瞒案件事实的手段，要求被告履行债务，已经构成虚假诉讼。综上所述，被告请求驳回原告的诉讼请求同时对原告进行罚款或拘留，或是移送公安机关追究虚假诉讼的刑事责任，对于原告虚假诉讼，对被告所造成的损失，被告将保留另行主张的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其中有争议的事实，双方当事人提交的证据包括： 对原告提交的证据：1.租赁合同1份，证明双方之间签订了房屋租赁合同以及相关的约定；2.房产证1份，证明原告为房屋的所有权人；3.社会关系证明1份，证明两被告为夫妻关系；4.租赁合同和汇款记录证明各1份，证明原被告之间存在另外一份租赁合同且已经履行的情况。 两被告提出质证意见：对证据1，被告认为对证据的三性无异议，案涉房屋实际承租到2019年9月28日，当天已经告知原告妻子虞贤芳已腾空房屋，房屋租金也付清。本院认为：对原、被告双方签订《房屋租赁合同》并形成租赁关系的事实予以确认。对证据2.3：两被告无异议。本院对该两组证据予以确认。对证据4，两被告认为双方确实存在另一间房屋的租赁关系，且租金已全部付清。本院认为：该份证据证明被告曾向原告租赁两间房屋，涉案房屋为其中一间，对该组证据的真实性予以确认。 对两被告提交的证据：1.微信转账记录及中国工商银行转账凭证各1份，证明2018年10月22日，被告发现涉案房屋门锁被撬后报警，经处警民警协调，原、被告口头商定一年租赁期限届满后再租赁至2019年9月。为此，被告黄晓建于2019年4月27日再向原告支付40000元的房屋租金（即截止至2019年9月的租金）；2.《解除合同通知书》1份，证明就金华市兰溪××市场××号楼第9号店面（原烤鸭店至药店之间）的租赁，被告已支付了第一年的租金180000元（租赁期限自2016年9月9日起至2017年9月8日止）；3.2018年10月14日《解除合同通知书》、录音记录、公安局婺城分局城中派出所接处警工作登记表各1份，证明原被告就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，并且收取了第一年房屋租金之后，又违反诚信原则，于2018年9月28日将房屋出租给他人；原告曾于2018年10月14日通知原告解除合同；2018年10月21日，原告女婿在与案外人（即后承租人）商量之后，将被告尚在使用中的案涉房屋门锁撬开，被告发现后于2018年10月22日凌晨报警，城中派出所民警于2018年10月22日上午到达现场处警；4.录音录像资料三段及文字整理资料1份、电话录音一段及文字整理资料1份，证明被告于2019年9月腾房后，双方的房屋租赁合同已终止履行，后原告已委托向其承租案涉房屋隔壁店面的租户（煲仔饭经营户），在案涉房屋中张贴招租广告，经案外人联系原告女婿，其承认案涉房屋正在对外招租；5.录音及录音文字整理材料各1份，证明原告出租给被告金华兰溪门市场3号楼9号店面（原烤鸭店至药店之间），被告黄晓建已在2018年10月24日前（即通知前）付清第三年租金，即证明该三年租赁期限的租金已全部付清；6.原告妻子虞贤芳微信首页及2019年9月28日虞贤芳与被告黄晓建微信聊天记录截屏各1份，证明被告黄晓建在2019年9月28日告知虞贤芳已腾空金华市兰溪××号楼东侧一间店面；7.证人证言2份，证明案涉房屋在被告搬出去之后，原告已委托向其承租案涉房屋隔壁店面的租户（煲仔饭经营户），在案涉房屋中张贴招租广告，原被告之间的租赁合同在2019年9月已终止，原告也知道《房屋租赁合同》已经解除；8.补充微信聊天记录1份，证明至2018年1月7日，两被告向原告租赁的金华市兰溪××市场××号楼第9号店面第一年租金尚欠20000元。 原告提出质证意见：对证据1，原告对其真实性无异议，但对证明内容有异议，已支付了40000元租金，但是不能证明原被告双方口头商定一年租赁届满期限之后再租赁至2019年9月。本院认为：对被告黄晓建于2019年4月27日向原告支付40000元房屋租金的事实予以确认，但无法证明双方对租赁期限重新达成口头协议，原告异议成立，对该份证据的证明力部分予以确认。对证据2，原告对2018年10月14日的《解除合同通知书》有异议，实际是在发出《解除合同通知书》后，被告于2018年10月22日又支付了后续租金210000元。本院认为：该份证据能够证明原告曾于2018年10月14日以向原告发出《解除合同通知书》的形式通知原告解除合同，对该份证据的证明力予以确认。对证据3，原告对其真实性无异议，但对证明目的有异议。原告并非违反诚实信用原则，而是被告一直不支付租金的情况下，原告依法履行了解除合同的通知，被告未按通知搬离，多次报警后，警方做出出警记录，而且出警记录恰恰证明了被告是极其不愿意解除合同的，原告被逼无奈继续按原合同履行。本院认为：原告向两被告发出《解除合同通知书》，双方因租金及租期问题发生纠纷并向公安机关报警，但无法证明双方对继续租赁的期限及租金已达成口头协议，故对该份证据的证明力部分予以确认。对证据4，原告对证据三性均有异议，原告确实是2020年9月张贴出租告示。内容均为被告诱导。本院认为：对原告曾张贴招租广告的事实予以确认，但具体时间不明确，对该份证据的证明力部分予以确认。对证据5，原告对录音的真实性无法确认，即使是真实的，也恰恰是证明了双方之间是继续按照原合同在履行。本院认为：录音双方身份无法核实，且据录音内容，也无法确认租赁关系的实际终止时间，对该份证据的证明力不予确认。对证据6，原告对该份证据有异议，不能证明原告已同意于2019年9月28日终止合同。本院认为：对被告搬离涉案房屋后通知过原告的事实予以确认，本院对该份证据的证明力予以确认。对证据7，原告认为证人证言不可采信，证人对具体时间均已记不清楚，时间上都是矛盾的。本院认为：原告异议成立，对该份证据的证明力不予确认。对证据8，原告认为从双方微信聊天的字面意思是指，第一间店面尚欠2016年度租金20000元，到2017年10月6日，付过了90000租金。本院认为：据双方聊天内容，原告确认，至2018年1月7日，两被告尚欠金华市兰溪××市场××号楼第9号店面（原烤鸭店至药店之间）2016年度租金20000元。 本院经审理认定事实如下：位于金华市兰溪××市场××号楼东侧一间店面属原告朱文伟所有。2018年1月31日，两被告向原告承租该店面房屋用于水产批发经营，并由被告黄晓建与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一个租赁年度年租金为90000元，下一租赁年度比上一年度增加5%，以此类推；租用期自2018年3月1日至2021年2月28日止，租用期限共为3年；租金付款方式：自合同签订之日起15日内支付第一期租金，被告在一个租赁年度到期前二个月支付下一租赁年度房屋租金，否则原告可以提前解除合同；如有特殊情况下不再租用，应提前二个月通知，说明原因不再租用等等。后原告按照合同约定交付了房屋，两被告使用该房屋经营水产批发生意。房屋租赁合同履行过程中，两被告未按约完全履行支付租金义务，原告于2018年10月14日向两被告发出《解除合同通知书》一份，载明：本人与你于2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》，将房屋租赁给你使用，但2018-2019租赁年度租金未完全支付。已构成严重违约，依合同约定通知解除《房屋租赁合同》。于三日内搬离且结算租金等等。通知书发出后，因两被告未搬离涉案租赁房屋，2018年10月21日，原告女婿将该房屋门锁撬开，两被告于22日凌晨向公安机关报警处理，双方在金华市公安局婺城分局城中派出所调解协调下，原告同意两被告继续租赁该房屋，但双方对租赁期限及租金未签订书面合同。为配合政府规范城市管理，对批发配送行业整体搬迁要求，两被告于2019年9月28日搬离腾空涉案租赁房屋，并通过微信方式通知原告妻子虞贤芳。 另查明，两被告系夫妻关系。除本案涉案租赁房屋外，两被告还向原告租赁金华市兰溪××市场××号楼第9号店面进行经营。2016年8月3日，被告金小丽与原告就该店面签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一个租赁年度年租金为180000元，下一租赁年度租金比上一年度增加8%，以此类推；租用期自2016年9月9日至2019年9月8日止等等。该合同签订后，原告将房屋交予两被告经营使用。 两被告向原告租赁上述两间店面房屋后，租金支付情况为：2018年1月7日前已支付金华市兰溪××市场××号楼第9号店面租金160000元，2017年10月10日至2017年11月6日分三笔支付租金90000元，2018年2月15日至2018年10月22日分九笔支付租金400000元，2019年4月27日支付租金40000元，共计支付租金690000元。 本院认为：原告与被告黄晓建签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。涉案房屋租赁合同中承租方的签订人为被告黄晓建，但租赁房屋为两被告共同经营，并认可承租人身份，故原告主张两被告为共同承租人并无不当，两被告应依约履行合同义务。本案争议的主要焦点为：一、原告与两被告房屋租赁关系解除时间如何确认？据双方签订的《房屋租赁合同》，两被告应在合同签订之日起15日内支付第一期租金，在一个租赁年度到期前二个月支付下一租赁年度房屋租金，否则出租方可提前解除合同。两被告未按期足额支付租金，经原告催讨后，仍未完全支付租金，已构成违约。依据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在租赁合同中对解除合同的约定符合合同法的相关规定。因此，原告于2018年10月14日向两被告送达《解除合同通知书》，通知两被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，于三日内搬离租赁房屋并结算尚欠租金，原告通知两被告解除租赁合同的行为，有法律规定和合同约定为据，合法有效，对双方当事人均产生约束力，故双方于2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》已解除。合同解除后，经协商，原告又同意将租赁房屋继续交由两被告经营使用，但双方并未再签订书面租赁合同，也未提供证据证明双方对租赁期限和租金标准进行了具体约定，故租赁期限应为不定期租赁，租金标准仍按原合同履行。对于不定期租赁，当事人可随时解除合同，两被告于2019年9月28日通知原告解除租赁关系并搬离租赁房屋，至此，双方租赁关系于当日解除。另，庭审后向涉案房屋所在市场监管部门调查了解到，因市场管理需要，相关部门在2019年9月前多次通知两被告搬离涉案房屋，两被告在客观上已无法继续占有使用涉案房屋进行经营。两被告解除双方租赁关系符合法律规定条件。综上，确认双方事实租赁关系于2019年9月28日已解除。二、对于租金期限如何计算问题？对于不定期租赁关系，双方可随时通知解除租赁关系，但出租方应在合理时间内通知承租方。对于承租方提出解除时是否应在合理时间通知出租方，虽未有法律明确规定，但本案双方原签订的租赁合同中有约定：两被告如有特殊情况不再租用，应提前两个月通知原告，以便原告另行出租。该约定既符合租赁习惯，又有利于保障出租方相关权益，故两被告在提出解除租赁合同时应履行提前两个月的通知义务。两被告于2019年9月28日解除租赁关系并搬离，但并未在合理时间通知对方，故租金期限虽计算至2019年9月28日止，但两被告应另支付两个月租金作为对原告的租金损失补偿。三、对于两被告尚欠租金金额的问题。据双方提交证据及庭审调查，两被告向原告租赁两间店面，金华市兰溪××市场××号楼第9号店面第一期租金180000元，第二期租金194400元，第三期租金209952元，共计584352元。涉案房屋第一期租金90000元，第二期租金（含补偿款）为70088元，共计160088元。两间店面产生租金共744440元。两被告分多次共向原告支付租金为690000元，尚欠原告租金54440元。两被告抗辩本案涉案房屋租金已付清，尚欠金华市兰溪××市场××号楼第9号店面的租金。因该房屋签订租赁合同时间及租金产生时间均先于涉案房屋，故租金应优先支付金华市兰溪××市场××号楼第9号店面的租金，对两被告的抗辩，不予采信。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款等规定，判决如下： 一、确认原告朱文伟与被告黄晓建、金小丽之间就坐落于金华市兰溪××市场××号楼东侧一间店面房屋的租赁关系于2019年9月28日解除； 二、被告黄晓建、金小丽在本判决生效后10日内支付原告朱文伟拖欠未付租金54440元。 三、驳回原告朱文伟其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1850元（原告已预交，己减半收取），由原告朱文伟承担1258元，由两被告承担592元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  王晓萍 二〇二一年三月二十三日 书记员  吴子燕