湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1004号上诉人（原审被告）：湖北大都地产集团有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界锦绣北一号。法定代表人：易浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张韦,男,1983年3月1日出生,汉族,住湖北省武汉市洪山区。上诉人湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）因与被上诉人张韦房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。大都公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回张韦的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由张韦承担。事实及理由：根据双方《商品房买卖合同》第十六条的约定，有关违约金的约定为一时性债权，明确了违约金的具体数额（已付房款的0.3%）以及违约金诉讼时效的起算点（商品房交付使用之日起90日的次日）。2015年8月12日，大都公司向张韦交付房屋，2015年11月10日大都公司未办证，张韦此时已明知大都公司逾期办证的事实，根据相关法律规定，其应当在三年诉讼时效期间内提起诉讼。本案中，张韦提起诉讼时，已经超过三年诉讼时效期间，一审判决对此认定错误。张韦未发表答辩意见。张韦向一审法院起诉请求：1.判令大都公司及时为张韦办理伊托邦渔人码头一期第7号楼2单元1层3号房屋的产权登记手续；2.判令大都公司向张韦支付逾期办理产权登记违约金2894.41元；3.判令大都公司开具全款正规税务发票；4.判令本案诉讼费由大都公司承担。一审法院认定事实：2013年10月7日，张韦（买受人）与大都公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定张韦购买大都公司所有的伊托邦渔人码头一期【国有土地使用证号：夏国用（2010）第××号】第11幢2单元1层2号房。房屋总金额为677726元，张韦应于2013年11月6日前一次性付款。合同“第十六条：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2和3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3、为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致买受人逾期办理房地产权属登记的，出卖人不承担违约责任。……”附件三中“第四条：买受人同意出卖人协助办理房产证、土地证，并承诺在与出卖人签订商品房买卖合同时，将办理房地产权属证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项维修基金等）一并一次性交予出卖人，并委托其代办。……”合同签订后，张韦依约支付了购房款677726元。2015年7月，经张韦申请，将其原购买的房屋更换为伊托邦渔人码头一期第7号楼2单元1层3号房屋，房屋总价为964802元。张韦于2015年7月13日向大都公司支付购房差价287076元。大都公司向其开具收款收据。2015年8月12日，大都公司向张韦交付房屋。一审庭审中，一审法院询问大都公司是否书面通知张韦去缴纳专项维修基金及书面通知的必要性。其称“需要房管部门向我公司出具缴纳专项基金的核算表，之后我公司才能向业主出具通知”、“因为现在公司经营比较困难，工作人员不够，涉及的楼盘户数太多，可能是没有通知到他们这里来，已经在陆续通知”。张韦称“我们从来没有接到过大都公司的通知需要去缴纳这个基金”。2020年8月31日，大都公司向一审法院递交申请书，申请调查核实案涉房屋所在项目土地（土地证号：夏国用（2010）第××号）查封导致的房屋办证问题。经调查，2017年1月，湖北省宜昌市中级人民法院查封了夏国用（2010）第××号土地使用权，后期限届满续封，续封期限自2020年1月22日至2023年1月21日止。一审法院认为，大都公司与张韦签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，张韦已经按照合同约定履行了付款义务，大都公司应履行合同约定的按时办理房地产权属证书的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”案涉房屋所在项目土地所有权已于2017年即被人民法院查封，在法律上无法履行产权登记手续，故张韦主张大都公司及时为其办理案涉房屋产权登记的诉求，一审法院依法不予支持；大都公司逾期办证的行为已经构成违约，应承担违约责任。大都公司辩称逾期办证是由于张韦未及时缴纳住房专项维修基金，一审庭审中大都公司自认其未及时书面通知张韦缴纳，故该辩称意见一审法院依法不予采纳。关于诉讼时效问题，合同约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”，但并未约定支付违约金的时间和期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”所以，大都公司主张“张韦第2项诉讼请求已经超过诉讼时效”于法无据，一审法院依法不予采纳。大都公司应向张韦支付其已付房价款964802元的0.3%即2894.41元的违约金。关于张韦主张大都公司开具购房款发票的诉求，因双方合同并没有开具发票的约定，张韦主张大都公司开具正规税务发票的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十条规定，判决：一、大都公司于判决生效之日起7日内向张韦支付逾期办证违约金2894.41元；二、驳回张韦其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由大都公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审期间，为查明涉案房屋占用范围内土地是否仍处于查封状态，本院于2021年3月9日前往武汉市江夏区自然资源和规划局进行调查。经查询，本院获取加盖有武汉市江夏区不动产登记资料查询专用章的《不动产登记资料查询结果证明》，证实涉案土地原国有土地使用权证编号为夏国用（2010）第××号，2013年8月该地块与P（2013）042号地块合并，登记为夏国用（2013）第730号，查询日该地块仍处于查封状态。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审应围绕大都公司的上诉请求及理由进行审理。本案中，双方在《武汉市商品房买卖合同》中明确约定了涉案房屋产权证书办理时间及逾期违约责任承担。因大都公司的原因，导致涉案房屋目前仍未办理不动产权登记，大都公司应当承担相应的违约责任。关于大都公司上诉提出的诉讼时效问题，因大都公司的违约行为处于持续状态，张韦有权就其当前的违约行为主张权利，大都公司认为张韦的主张已超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，大都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湖北大都地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  胡铭俊审判员  张文浩二〇二一年三月二十六日法官助理邱冠群书记员贾玉玲