浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5349号 上诉人（原审原告）：李桂鑫，男，1985年10月12日出生，汉族，住河南省固始县，现住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：冯哲宇，浙江浙融律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴美芳，女，1946年7月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审被告）：钱潮法，男，1963年9月18日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省永康市。 被上诉人（原审被告）：徐爱玲，女，1967年7月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。现住浙江省永康市。 钱潮法、徐爱玲共同委托诉讼代理人：张建新，浙江赤松律师事务所律师。 上诉人李桂鑫因与被上诉人吴美芳、钱潮法、徐爱玲房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初12327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 李桂鑫上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持李桂鑫诉请。事实与理由：首先，一审判决书第11页中关于钱潮法7月4日的微信回复内容的阐述有一处笔误，不应是“你说租到8月16日就搬走”，而应是“你就租到8月16日就搬走”。李桂鑫从未说过租到8月16日就搬走。新房东买受涉案房屋后，想马上进行整体装修，所以想让李桂鑫马上搬走。但通过7月3日李桂鑫发给钱潮法的微信内容可知，要想李桂鑫配合装修是有条件的，否则李桂鑫选择继续履行原合同不允许装修改造。钱潮法显然不同意李桂鑫的条件，所以才有了7月4日的那段回复。李桂鑫的微信内容很明确，即使配合装修，也是要求装修完毕后搬回继续承租的，到了判决书里怎么就变成“我方说租到8月16日就搬走了”？很明显是钱潮法强制要求李桂鑫8月16日搬出，因为钱潮法告知不会继续履行原合同让李桂鑫去找原房东维权。后来一审法院主动发现了上述笔误并作出了补正裁定，对于一审法院细致、负责的工作态度，李桂鑫表示支持和赞赏。但是，一审判决仍然存在以下多处错误需要纠正：一、李桂鑫提供的证据8即合伙人陈春生与案外人向海涛的微信聊天记录真实性应予以认可。庭审中，李桂鑫己出示微信聊天记录的原始载体手机予以核对，李桂鑫提供该证据只想证明一点：即新房东于7月18日便己对外发布招租广告，对此真实性，新房东并未表示异议、承认确有此事；只是不认可关联性，认为是李桂鑫没有按时付下一年的房租所以才重新招租。因此，关于证据8的真实性由于己核对原始载体、并经新房东自认，应予以认可。至于关联性部分，对方的意见不能成立，理由如下：（1）涉案租赁合同中第7条的措辞显而易见约束的是三年租期届满后的续租事宜，绝非针对三年租期内的履行问题，因此李桂鑫本没有必须提前一个月付清下一年度租金的义务；（2）退一步讲，即使认为李桂鑫有这个义务，根据李桂鑫提供的大量证据，足以证明新房东在7月17日以前便己多次口头明确表示并且以各种实际行为进一步表明不会继续履行原租赁协议，在此情境下，李桂鑫当然可行使不安抗辩权，在未谈拢的情况下没有提前支付下一年度租金，完全合情合法合理。（3）再退一步讲，即使认为李桂鑫必须提前一个月付租金、且无权行使不安抗辩权，那么在李桂鑫迟延支付租金的情况下，新房东应先履行催告义务，经催告后李桂鑫在合理期限内仍未履行的，其方可解除合同对外招租，因此其于7月18日便对外招租的行为显属违约。二、一审法院所谓的“新房东曾与李桂鑫协商过下一年租赁事宜”这一认定没有依据，显属错误。新房东的口吻语气明显是命令式的单方告知，根本不是要与李桂鑫进行协商的态度。新房东最一开始便是命令李桂鑫赶紧搬走，因为其要对房屋进行整体装修。李桂鑫在接收到这样的命令后，于7月3日通过微信进行了回应：表示可以暂时搬出配合新房东进行装修，但有两个前提条件：（1）二楼装修期间，由新房东出钱帮李桂鑫在外承租三间房屋供李桂鑫使用，装修完毕后李桂鑫要搬回继续承租涉案房屋。（2）由于一楼装电梯会导致李桂鑫一楼的经营面积减少同时装修期间将对李桂鑫生产经营及生活造成严重影响，并且众所周知，人的消费是带有惯性的，很多客人因为装修改造期间不来消费，那么就算装修好了，可能也没有继续来本店消费的习惯了，所以装修改造行为可能直接导致装修完成以后的客流量相对减少，综合以上原因李桂鑫要求次年一、二层租金降低到6.5万。若新房东不同意上述2个条件，则李桂鑫还是要求按原合同继续履行，不允许装修改造。但新房东在7月4日通过微信明确拒绝了李桂鑫的意见，命令李桂鑫于8月16日前搬离，明确表示不会履约。根据7月7日上午的录音可证明，新房东仍然一直是命令的口吻明确告知李桂鑫不会履约。除此以外，新房东还通过未经李桂鑫同意开始强制装修改造（李桂鑫提供的视频证据可证明）、拆除卫生间（微信中李桂鑫质问为何拆除卫生间，新房东未予回应）、强制装电梯（李桂鑫提供的视频证据可证明）、提前发布招租广告（证据8以及新房东的自认可证明）、砸坏李桂鑫烟囱（微信中李桂鑫质问为何砸坏烟囱，新房东未予回应）等各种实际行动进一步表明坚决违约的态度，根本不是所谓的协商。新房东一共只提供了2组证据，第一组证据即证人证言的真实性己经被一审法院否定，那么仅剩的一组照片证据根本无法体现“新房东曾与李桂鑫协商过下一年租赁事宜”，综上，一审法院的认定无任何依据，明显错误，应予纠正。三、一审法院所谓的“新房东曾要求李桂鑫按合同约定交纳下一年的房租”这一认定没有任何依据，显属错误。李桂鑫提供大量证据证明新房东一直都向李桂鑫明确表示不会履行原租赁合同，并以各种实际行动进一步表明违约态度，在这种情况下，一审法院居然认定新房东曾要求李桂鑫按原合同支付下一年租金，也就是说曾要求按原合同继续履行，互相矛盾。要是新房东真有提出过，李桂鑫肯定就把租金支付了，因为通过7月3日的微信聊天内容可知，要求按原合同继续履行的是李桂鑫。新房东均明确表示不会履行原合同。新房东一共就出示了2组证据，第一组证据即证人证言的真实性已经被一审法院否定，那么仅剩一组照片证据，不能得出“新房东曾要求李桂鑫按原合同约定支付下一年租金”的结论。该照片只能证明李桂鑫8月12日开始搬离，但之所以搬离，正是因为新房东违约了，所以李桂鑫选择根据合同法第94、108条的规定解除合同，追究对方违约责任。至于交纳水电费问题，通过新房东7月7日未经李桂鑫同意开始强制装修改造、拆除卫生间、强制装电梯、提前发布招租广告、砸坏李桂鑫烟囱等各种违约行为可以看出，由于李桂鑫一直表态要继续租赁，新房东要整体装修的想法可能要落空，于是在施工队的一再催促之下，为了不延误工期并达到驱赶李桂鑫搬离的目的，直接强制开始装修，目的就是赶走李桂鑫，所以新房东才会提早让李桂鑫结清水电费，想让李桂鑫赶紧走人。既然新房东提出要李桂鑫支付水电费，李桂鑫不能拒绝，因为欠付的水电费是己经产生了，理应支付，若不付，则变成李桂鑫违约，会被对方抓住把柄控告李桂鑫违约，所以李桂鑫只能先行支付水电费，再慢慢搜集证据起诉追究新房东的违约责任，这和支付下一年租金完全是两码事，不能据此认为新房东曾要求李桂鑫按合同约定交纳下一年的房租。更何况，水电费是8月8日支付的，根本不是一审法院认定的7月18日。综上，一审法院作出的“新房东曾要求李桂鑫按合同约定交纳下一年的房租”的认定无任何依据，明显错误，应予纠正。四、一审法院所谓的“李桂鑫没有提供新房东强制要求李桂鑫搬离承租房屋的证据”这一认定显属重大错误。李桂鑫一共出示了8组证据，前7组证据的真实性一审法院己认可，至于证据8，通过上诉理由部分的第一段论证可知，证据8的真实性也应予以认可。那么通过李桂鑫出示的证据可知，新房东曾两次明确口头表示不会履行原租赁合同，要求李桂鑫8月16日搬走：第一次是7月4日的微信聊天，第二次是7月7日的现场录音。除此以外，新房东还通过未经李桂鑫同意开始强制装修改造、拆除卫生间、强制装电梯、提前发布招租广告、砸坏李桂鑫烟囱等各种实际行动进一步表明违约态度，李桂鑫提供了如此多的新房东违约证据，一审法院认为李桂鑫没有提供证据不当。根据合同法94条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”、108条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定可知，本案中由于新房东己经不止一次的明确表示并且以自己的行为表明不会履约，李桂鑫便己享有合同解除权，既然法律赋予李桂鑫解除合同的权利，那么当然就应该及时维护自己的权利。于是李桂鑫通过搬离房屋这一行为行使了解除权，并于搬离后次日立即提起诉讼追究新房东的违约责任，一审法院对李桂鑫出示的大量证据熟视无睹，并且完全无视合同法第94、108条的明确法律规定，认定李桂鑫没有提供新房东违约的证据，显然错误，应予纠正。综上，请求依法改判。 钱潮法、徐爱玲辩称，李桂鑫的上诉理由不能成立。1、对解除合同的基本事实无异议，但是解除的原因不是钱潮法方违约，而是对方违约，因为根据合同约定下一年的房租先付再用。7万元房租钱潮法方与李桂鑫的合伙人陈春生提前一个月跟陈春生说让其支付，但是李桂鑫觉得太贵，疫情期间已经减免过房租。在期限内李桂鑫没有缴纳房租，钱潮法方发布告示，就贴在店门口，陈春生也知道的，也没有提出过异议。本案除了开庭，李桂鑫都没有出现过，也没有和钱潮法方直接联系过，直到第一次开庭才出现。2、房屋的押金，当时是6月份房屋完成过户，原房东吴美芳欠水电费5700元，退押金的时候跟水电费进行结算直接相抵，700元是另外支付给吴美芳的。钱潮法方没收到过押金，如果要继续履行合同按合同约定5000元押金交付给新房东，但是钱潮法方没有收到过。3、钱潮法方确实存在装修行为，但是装修是陈春生同意的，在一审时也提供了3000元的装修损失费的补偿。而李桂鑫认为装修影响了其经营，从而无理要求降低租金，这个是改变原合同的约定，事实上装修是有利于李桂鑫的经营，也有利于住户的环境舒适。钱潮法方是基于原合同履行的，在合同到期前的一个月，钱潮法方已经催促过让其缴纳房租，但是至今未收到房租，一审也有两位证人出庭作证。4、搬离是李桂鑫自己要搬离的，钱潮法方没有劝李桂鑫搬离或者强制其搬离，而且李桂鑫很多搬离行为都是半夜进行的，搬离之后钱潮法方8月11日把门锁掉了。从这个行为本身看，李桂鑫自己要求解除合同。5、本案的事实真相是陈春生在钱潮法方房屋处经营生意不好，交不出水电费跟房租。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。 吴美芳辩称，吴美芳于2020年6月30日通过义乌坐标中介，将坐落在义乌上溪红安街6号房产出售给钱潮法并签订了房屋买卖合同，并在当日办理过户手续，在当日把房屋交接给钱潮法，在李桂鑫饭店结算了水电费和剩余租金，并退给钱潮法从2020年6月30日至2020年8月16日租金共计8750元。是中介小金办理，李桂鑫、钱潮法、徐爱玲等多人在场，至此，李桂鑫、钱潮法、吴美芳三方都已知晓，此房屋租赁合同收益权已转移给钱潮法拥有，钱潮法应该履行该有的义务。该日后，吴美芳再没有去过案涉房屋，至于李桂鑫与钱潮法之间的纠纷，吴美芳不知情，也与吴美芳无关。 李桂鑫向一审法院起诉请求：1、请求依法解除李桂鑫与吴美芳于2019年8月17日签订的房屋租赁合同。2、请求判令钱潮法、徐爱玲、吴美芳赔偿李桂鑫剩余租赁期内装饰装修残值78342元，并支付资金占用期间利息（利息自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）。3、请求判令钱潮法、徐爱玲、吴美芳赔偿李桂鑫店面搬迁费12000元，并支付资金占用期间利息（利息自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）。4、请求判令钱潮法、徐爱玲、吴美芳赔偿李桂鑫停业损失116058元，并支付资金占用期间利息（利息自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）。5、请求判令钱潮法、徐爱玲、吴美芳赔偿李桂鑫因上述损失鉴定所支出的鉴定费7000元。 一审认定的事实：2019年8月17日，李桂鑫与吴美芳签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：“甲方（即吴美芳）将坐落在上溪镇红安街6号店面三间、二楼一层租给乙方（即李桂鑫）使用，经双方商定如下协议：1、租房期限从2019年8月17日至2022年8月16日止。2、年房租费7万元。3、收房屋押金5000元。乙方交回钥匙，室内设施无损坏，交清水电费，室内设施还原，押金退还乙方，不计利息。4、现有房屋设施不得损坏，不得擅自改变房屋建筑结构，如有损坏照价赔偿。5、在租期内的水、电、卫生费、治安费等国家规定的费用均由乙方支付。水费收每吨6元，电收每度1.2元，水电费按月付清。6、乙方如需继续租房屋，提前30天内向甲方协商，并付清下一年的租金在同等条件下优先续租。备注：如甲方出卖本房屋，须保证乙方续租本房屋。本房屋租金年递增8%......。”合同签订后，李桂鑫于2020年1月2日将第一年租金及押金7.5万元支付给吴美芳，并在租赁的房屋开了一家“聚君客饭堂”。 钱潮法、徐爱玲系夫妻关系。2020年3月间，吴美芳通过中介浙江坐标房地产营销策划有限公司，将涉案房屋以人民币649万元出售给钱潮法、徐爱玲（儿子钱衍代签合同），并于2020年6月30日将房屋所有权证过户至钱潮法、徐爱玲名下。同年7月2日，钱潮法、徐爱玲告知李桂鑫欲对涉案房屋二至五层进行整体装修并安装电梯。李桂鑫与合伙人商量后通过微信给钱潮法作了回复：“房东晚上好！我们商量以后，形成一个初步方案。主题全力支持房东装修房子。主要提两点，第一是二楼装修，我们搬出去住，你们帮我租三间房子，带空调和卫生间，费用你们出，等二楼装修好了我们搬回来。二楼现在的三个空调还可以安装在二楼。二楼的一些物品可以放在地下室。第二，是一楼的事，安装电梯，要移墙，减少了店面的营业面积，本来是放三排桌子，改了后只能放两排桌子，确实对饭店生意影响比较大。你给一楼租金一年减少五千，也就是一层二层总共租金一年六万五千块。装修期间造成的影响，我也就不提了。如果可以，我们按照这个方案重新签合同，要么仍然履行原来的合同。谢谢房东！”钱潮法收到微信后作了回复：“既然你这样说，那就这样好了，你就租到8月16日就搬走，然后我再开始装修。现在你不肯马上搬走的话，我现在装修就太麻烦了，所以你就租到8月16日就搬出去。因为之前的合同，我不是跟你签的，要不你自己去找前房东好了，那没办法的，这个房子因为我已经买下来了，我没有义务履行你和前房东的那个协议的，你如果不肯现在马上搬的话，那就等到了你就自己搬出去吧。我就等到你8月16号搬出去后再装修好了，我要整幢房屋全部装修。”同年7月18日，李桂鑫通过微信转账给钱潮法3924元，付清了当年的水电费用。同年8月12日至14日，李桂鑫雇请小货车搬离涉案房屋内的空调及其他物品。 本案在诉讼过程中，钱潮法、徐爱玲于2020年9月28日撤回对装修残值、店面搬迁费、停业损失鉴定申请。 一审法院认为，李桂鑫与吴美芳于2019年8月17日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据相关的法律规定，在房屋租赁合同期间，由于房产所有权的变化，不会影响原租赁合同的效力。吴美芳作为出租方，在出卖涉案房屋时没有证据显示剥夺了李桂鑫的承租权。钱潮法、徐爱玲受让涉案房屋后，曾与李桂鑫协商过下一年租赁事宜，并要求李桂鑫按合同约定交纳下一年的房租。李桂鑫除向钱潮法支付当年所欠的水电费用外，并未支付下一年房屋租金。李桂鑫不提前支付房租，自行搬离承租房内物品的行为，其行为可视为李桂鑫不再续租涉案房屋。庭审中，李桂鑫未能提供钱潮法、徐爱玲强制要求李桂鑫搬离承租房屋的证据。鉴于吴美芳也同意解除《房屋租赁合同》，故对李桂鑫的第一项诉请予以支持。李桂鑫主张钱潮法、徐爱玲、吴美芳赔偿装饰装修残值78342元、店面搬迁费12000元、停业损失116058元、鉴定费7000元缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除李桂鑫与吴美芳于2019年8月17日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回李桂鑫的其他诉讼请求。案件受理费2251元，由李桂鑫负担。 二审中，李桂鑫向本院提供了李桂鑫在寻找店铺过程中的微信聊天记录复印件一份（13张），证明李桂鑫在被迫搬离后寻找店铺打算继续经营餐饮生意的事实。 钱潮法、徐爱玲对上述证据认为，1、该证据是复印件，真实性有异议。2、该证据不属于法律上的新证据。3、对证明的关联性有异议，李桂鑫自己生意不好搬走，并不能证明钱潮法方强制让李桂鑫搬离。4、主体不是李桂鑫，而是陈春生。陈春生是开这个饭店的，找其他店铺是很正常的。5、如果李桂鑫把租金、押金交给钱潮法方，钱潮法方不让李桂鑫住和开店，是钱潮法方的责任，但是本案没有这个钱支付过。 吴美芳对上述证据认为，不能作为本案证据，一审未提供，二审才提供，太过勉强。 以上证据经质证，结合双方的质证意见，本院认证如下：李桂鑫提供的聊天记录系复印件，且该记录形成于本案一审受理之后，系李桂鑫与案外人的聊天内容，故该证据不能证明待证的事实，本院不予认定。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，关于案涉租赁合同的解除问题。李桂鑫承租案涉房屋，租期为2019年8月17日至2022年8月16日，钱潮法方在二审中确认其从2020年7月1日开始装修该房屋，由此，钱潮法方系在李桂鑫承租期内对房屋进行装修。从双方的微信聊天内容来看，双方对装修问题进行了协商，李桂鑫并非无条件同意装修，而是向钱潮法方提出了同意装修的条件，但钱潮法方未同意李桂鑫的条件，可知钱潮法方在未经房屋承租人李桂鑫同意的情况下，自行对房屋进行了装修。李桂鑫承租的是一楼店面和二楼一层，并将一楼用于餐饮经营、二楼作为员工宿舍，钱潮法方对二楼及以上进行装修并从一楼店面安装电梯，此装修行为虽未经李桂鑫同意，但结合装修位置、房屋用途等情况，尚不足以认定已符合法定解除合同的情形。同时，结合李桂鑫未提前支付房租，付清水电费并自行搬离承租房内物品等行为，一审认为可视为李桂鑫不再续租案涉房屋并无不当，考虑出租方亦对解除租赁合同未提异议，一审认定解除该合同不违反法律规定。 关于李桂鑫所提剩余租赁期内装饰装修残值、搬迁费、停业损失费及利息问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李桂鑫承租房屋后一楼用于餐饮经营、二楼用于员工宿舍，钱潮法方未与李桂鑫就装修问题达成一致意见的情况下仍自行装修及安装电梯的行为，在客观上对李桂鑫的正常经营和其员工日常生活产生较大影响，亦在一定程度上促使李桂鑫不再续租房屋，对李桂鑫造成了一定的损失，李桂鑫有权要求钱潮法方承担相应的赔偿责任，但同时李桂鑫提供的证据不足以证实合同解除对其造成的具体损失，而且按照《房屋租赁合同》约定李桂鑫对案涉房屋装修还负有还原义务。因此，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及双方预期利益等因素，并结合剩余租期、租金额度以及李桂鑫承租房屋用途、装修及合同解除李桂鑫负有还原义务等情形，本院酌定由钱潮法、徐爱玲赔偿李桂鑫2万元。 综上，李桂鑫的上诉请求部分成立。本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初12327号民事判决第一项； 二、撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初12327号民事判决第二项及诉讼费负担部分； 三、钱潮法、徐爱玲于本判决生效后十日内赔偿李桂鑫人民币2万元； 四、驳回李桂鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2251元（已减半收取），由李桂鑫负担2040元，钱潮法、徐爱玲负担211元；二审案件受理费4501元，由李桂鑫负担4079元，钱潮法、徐爱玲负担422元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  蓝俏彦 二〇二一年三月十九日 代书记员  吴晓雯 14- 15-