湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0723民初1993号 原告：肖荣辉，住湖南省澧县。 委托诉讼代理人：代则红。 被告：湖南常德市广龙房产开发有限公司澧县分公司，住所地澧县。 负责人：施彦庭。 委托诉讼代理人：王麒淋。 委托诉讼代理人：冯显华。 被告：湖南常德市广龙房产开发有限公司，住所地常德市。 法定代表人：施彦庭。 委托诉讼代理人：黄奕喧。 原告肖荣辉与被告湖南常德市广龙房产开发有限公司澧县分公司（以下简称广龙房产澧县分公司）、湖南常德市广龙房产开发有限公司（以下简称广龙房产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖荣辉及其委托诉讼代理人代则红、被告广龙房产澧县分公司委托诉讼代理人王麒淋、冯显华、被告广龙房产的委托诉讼代理人黄奕喧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖荣辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告按日计算以房价总额万分之三的标准向肖荣辉支付从2019年3月31日起至房产交付之日的违约金50027.25元（计算至2020年6月30日）；2、判令被告按日计算以房价总额万分之一的标准支付从2019年6月31日至收到不动产权证之日的违约金13377.25元（计算至2020年6月30日）；3、判令被告按房价总额的5%支付因未按约定数量提供电梯的违约金18325元（计算至2020年6月30日）。事实和理由：肖荣辉与广龙房产澧县分公司于2018年4月27日签订《商品房买卖合同》，约定肖荣辉购买广龙房产澧县分公司开发的浦金·墨池大厦第3幢312号商铺，2019年3月31日交付房产。但因广龙房产澧县分公司严重违约：未按合同约定办理竣工验收，未按期向肖荣辉交付房产，无法按期办理不动产权证；且广龙房产澧县分公司未经肖荣辉同意，擅自改变设计，减少公用电梯一台，严重损害了肖荣辉的利益，肖荣辉特具状起诉，要求被告按约支付相应的违约金。 广龙房产澧县分公司、广龙房产辩称，肖荣辉的诉讼请求与客观事实不符，请求驳回肖荣辉的诉讼请求。1、2018年4月27日，肖荣辉与广龙房产澧县分公司签订《商品房买卖合同》，同日，肖荣辉又与浦金市场管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，由肖荣辉将其所购商铺全权委托浦金公司与开发商办理验收交房手续，2019年1月15日，被告已在《商品房买卖合同》约定的期限内向浦金公司交付了案涉商铺，并由浦金公司在《房屋交接确认书》中盖章确认，故肖荣辉主张逾期交房违约金缺乏事实依据。2、双方在《商品房买卖合同》第八条第三款及附件五的补充协议中已明确约定，肖荣辉应于合同备案时自行缴存房屋维修资金，且根据现行法律法规规定，房屋维修资金是产权办理的前置程序，故肖荣辉未履行缴存房屋维修资金的合同先履行义务，从而导致产权证无法办理，系其自身过错导致。3、根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款中对设计变更已进行特别约定，即“在不影响买受人所购房屋的结构、户型、空间尺寸、朝向的前提下，且通过规划设计有关主管部门审查通过的，出卖人有权变更无须告知”。浦金墨池大厦建设工程已通过规划部门批准，并已通过相关政府主管部门竣工验收，被告设计变更并未对原告所购商铺的结构、户型等造成影响，且被告在合同中并未对原告所购3号楼商铺的电梯数量、位置、品牌进行任何承诺故原告主张违约无事实依据。4、广龙房产澧县分公司不存在减少电梯的行为，是经过规划部门批准改变了电梯位置。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：对肖荣辉提交的以下证据：1、证明双方当事人主体资格的双方身份信息，广龙房产、广龙房产澧县分公司对其关联性提出异议，认为广龙房产澧县分公司的法定代表人已变更为施彦庭，本院经审查认为上述异议不能成立；2、植木公司出具的20000元收款收据，广龙房产及广龙房产澧县分公司对其三性均提出异议，本院经审查认为该证据与本案无关，对该证据依法不予采信；3、建设工程消防验收意见书、浦金墨池大厦综合验收意见书各1份，广龙房产及广龙房产澧县分公司对其真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议，认为该消防验收意见书显示为“综合评定该工程消防验收复验合格”，不能证明该工程未经消防验收，本院经审查认为广龙房产及广龙房产澧县分公司的异议不能成立，该证据能证明本案事实，本院予以采信；关于综合验收意见书，广龙房产及广龙房产澧县分公司认为澧县分公司已于2019年1月向相关部门递交综合验收资料文件，至于2019年7月才通过综合验收系行政审批周期问题，广龙房产及广龙房产澧县分公司已全面履行合同义务并无过错，本院经审查认为，该异议不能成立，对该证据本院予以采信；4、浦金墨池大厦3栋1层157号业主邓细平与广龙房产澧县分公司签订的《商品房买卖合同》1份、墨池新天地效果图、销售模型及商铺平面分布图照片各1份及公证书1份，广龙房产及广龙房产澧县分公司对商品房买卖合同及公证书的关联性有异议，对墨池新天地效果图、销售模型及商铺平面分布图照片真实性、合法性、关联性均提出异议，本院经审查认为，上述证据内容真实、来源合法、能证明本案事实，本院予以采信；5、短信截图5份、增值税发票、物业专项维修资金专用收据及税收完税证明各1份，广龙房产及广龙房产澧县分公司对其关联性提出异议，本院经审查认为，广龙房产及广龙房产澧县分公司未对其真实性、合法性提出异议，而上述证据能证明本案事实，本院予以采信。 对广龙房产及广龙房产澧县分公司提交的证据：1、《商品房买卖合同》，肖荣辉对其关联性提出异议，本院经审查认为，广龙房产澧县分公司提交的《商品房买卖合同》与肖荣辉提交的本院予以采信的《商品房买卖合同》内容一致，故本院对上述两份证据均予以采信；2、《商铺委托经营管理协议》、《房屋交接确认书》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，肖荣辉对《商铺委托经营管理协议》真实性无异议，但对其关联性有异议，对《房屋交接确认书》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》真实性、合法性、关联性均提出异议，本院经审查认为，以上证据内容真实、来源合法、能证明本案事实，本院予以采信；3、竣工验收会签单、单位工程质量竣工验收记录、澧县房地产开发项目综合验收意见书及工程竣工验收备案表，肖荣辉对竣工验收会签单、综合验收意见书、工程竣工验收备案表真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，对单位工程质量竣工验收记录真实性、合法性、关联性均提出异议，本院经审查认为，上述证据能相互印证，能证明本案事实，本院予以采信；4、《申请审查报告》，肖荣辉对其真实性、合法性、关联性均提出异议，本院经审查认为，肖荣辉的异议不能成立，对该证据予以采信；5、设计变更单、工作联系函及《澧县墨池大厦商住小区外立面局部微调装饰方案》，肖荣辉对其未提出异议，表示该证据恰恰证实广龙房产澧县分公司在与肖荣辉签订商品房买卖合同前就对设计进行了变更，且未通知肖荣辉，本院经审查认为，上述证据能证明本案事实，本院予以采信。6、肖荣辉所购商铺现场照片，肖荣辉对其真实性、合法性、关联性均提出异议，本院经审查认为，该照片不能显示肖荣辉所购商铺的具体位置，对该证据本院不予采信。 根据原告举证、被告质证、本院认证和审理查明的情况，本院确认以下案件事实：2018年4月27日，肖荣辉与广龙房产澧县分公司签订《商品房买卖合同》，约定肖荣辉购买广龙房产澧县分公司开发的浦金·墨池大厦3栋3层312号商铺，合同总价款为336500元，肖荣辉依约支付了价款。该合同第五条约定：“（一）出卖人交付的该商品房质量经政府有关部门竣工验收合格，房屋建筑质量符合国家和地方的强制性标准……”第七条第（二）款规划变更的处理约定：“1、本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案……2、本合同签订后，出卖人就该商品房和该商品房项目的下列任一情形，向规划和建设主管部门申请变更审批前，应书面征求买受人意见：（1）该商品分结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；（2）该商品房项目的开发建设范围与规模、容积率、建筑密度、绿地率等变化；（3）该商品房项目建筑区划内建筑加层、占用公共空间、新增建筑物；（4）该商品房项目建筑区划内配套用房的性质和功能及公共空间的结构形式和功能的变化；设计变更约定：在不影响买受人所购房屋结构户型空间尺寸、朝向的前提下且通过规划设计有关主管部门审查通过的，出卖人有权变更无须告知。……出卖人未书面征求买受人意见……买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。”第七条第（三）款配套设备设施建设违约的处理约定：“出卖人违反被合同约定，存在以下情形：1、未按约定提供广场、架空层、文体活动场地等公共空间以及其他商业服务配套设施，致使减少投资，降低该商品房项目品质的……3、未按约定提供业主活动、物业服务等公共用房；未按约定的数量、品牌和质量提供电梯、安防、二次供水、备用电源灯公共设备……存在以上第1种情形的……买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。”（第3项未约定违约责任）第八条约定：“……（三）按照物业管理有关法规、规章规定，买受人需缴存房屋维修资金的，首期缴存标准为40元/平方米（实际缴存标准出现差异的，以政府维修资金监管机构的文件为准），共计1810.00元。该款项未包含在本条约定的房价款总额中，由买受人在办理商品房买卖合同备案时自行缴存。”第十一条约定：“出卖人应当在本合同签订之日起30日内到澧县房地产管理局办理该商品房买卖合同备案登记手续……”第十五条约定：“出卖人在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：1、遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；2、政府区域规划或市政建设施工影响；3、建筑施工受天气变化影响、受供电、供水、燃气配套施工进度影响等。延期180天交房，出卖方不承担违约责任。”第十七条约定：“除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在30日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之三的违约金。逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的0.01%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之三的违约金。”第十八条约定：“出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内（最长不超过60日），办理该商品房所在楼栋的房屋所有权初始登记。”第十九条约定：“出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内（最长不超过90日），【×双方共同】【√委托出卖人】向澧县房地产管理局、澧县国土资源局申请办理该商品房的所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证。”第二十一条约定：“（一）因出卖人责任，买受人未能在本合同第十九条约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2、买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。（二）因买受人的原因未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。”补充协议第四条第3款约定：“因买受人原因未能办理完毕商品房买卖合同备案、贷款手续不符合要求，或买受人未付清房款、相关税费住宅专项维修资金相关费用及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交房，且出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任”。同日，肖荣辉与澧县浦金市场管理服务有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定肖荣辉将其所购买的浦金·墨池大厦3栋3层376号商铺委托给澧县浦金市场管理服务有限公司统一出租和经营管理，委托期限为2019年7月1日至2029年6月29日。肖荣辉于委托合同签署后即将本条第1款委托之商铺交付澧县浦金市场管理服务有限公司；肖荣辉不可撤销地全权委托澧县浦金市场管理服务有限公司代表肖荣辉与开发商办理该商铺的验收交房手续，肖荣辉无条件配合，验房交房如需相关费用由肖荣辉承担。2019年1月10日，广龙房产澧县分公司向相关主管部门申请竣工验收，相关主管部门于次日同意其竣工验收。同年1月13日，建设单位广龙房产会同监理单位常德市佳顺建设咨询监理有限公司、施工单位湖南澧洲建设有限公司、设计单位湖南城市学院规划建筑设计研究院及勘察单位湖南鑫湘物探工程有限公司对浦金·墨池大厦3栋进行了竣工验收，各项验收结论均为符合要求，综合验收结论为符合设计要求，验收合格。该竣工验收记录于2019年11月11日向澧县建设工程质量监督站申请竣工验收备案，当日，澧县建设工程质量监督站同意其竣工验收备案。2019年1月15日，广龙房产澧县分公司（甲方）与澧县浦金市场管理服务有限公司（乙方）签订房屋交接确认书，载明：“2018年4月27日乙方与商铺业主签订《商铺委托经营管理协议》，约定’有商铺业主将浦金·墨池大厦3栋3层312号商铺委托给乙方经营管理，并由乙方代表商铺业主与开发商办理验收交房手续’。甲方现依照《商品房买卖合同》，对位于澧阳路与洗墨池路交汇处的浦金·墨池大厦3栋3层312号商铺向乙方进行交付。经现场核实，甲方移交的商铺符合交付标准，乙方对此没有异议并同意接受。”广龙房产澧县分公司还一并向澧县浦金市场管理服务有限公司交付了《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，此后，澧县浦金市场管理服务有限公司将涉案房屋租赁给他人经营，并按双方约定将房屋租金汇入肖荣辉账户。2019年3月28日，常德市公安消防支队出具了常公消验字[2019]第0055号建设工程消防验收意见书，认定浦金墨池大厦1＃-4＃及地下室新建工程消防验收复验合格。2019年7月9日，浦金·墨池大厦项目通过综合验收。2020年8月12日，广龙房产澧县分公司向澧县住宅专项维修资金管理中心查询肖荣辉缴纳维修资金的情况，澧县住宅专项维修资金管理中心于当日向广龙房产澧县分公司出具书面查询结果，肖荣辉所购买的墨池大厦3-376号商铺截至2020年8月12日上午，无缴纳专项维修资金信息。庭审过程中，本院责令广龙房产澧县分公司为肖荣辉开具不动产发票，2020年9月1日，广龙房产澧县分公司开具不动产发票交付肖荣辉，9月2日，广龙房产澧县分公司工作人员以短信方式通知肖荣辉：“9月3日上午九点到办证大厅五号楼二楼办理不动产权证面签，需带夫妻双方身份证、户口本、结婚证复印件，维修资金和契税自己缴纳。墨池大厦。”2020年9月29日，肖荣辉缴纳了契税及专项维修资金。肖荣辉认为广龙房产澧县分公司在履行商品房买卖合同过程中存在逾期交房、逾期办证及少交付1台电梯等违约行为，故诉至本院。 另查明，2017年8月15日，广龙房产澧县分公司向湖南澧洲建设有限公司发出《工作联系函》，载明：“经本公司董事长决定，将1#楼8-10/轴1、2、3层的电梯取消，改为商业门面。配筋及板厚均同本层结构。”2018年5月29日，广龙房产澧县分公司向澧县规划局发出《关于墨池大厦外立面局部微调的申请报告》，其中第5项载明：“将1号楼北面原设计的1台商业电梯改在西面入口处内。并在电梯入口前增加1个20平方米左右的简易收货棚。”2018年8月21日，澧县住建局同意其变更。随后经广龙房产澧县分公司要求，设计单位对设计进行了相应的变更。而根据广龙房产澧县分公司2018年5月18日与3幢157号商铺业主邓细平签订的《商品房买卖合同》、广龙房产澧县分公司效果图、销售模型及广龙房产澧县分公司发布于吉屋网、楼盘网房天下等网络平台上的广告均明确显示存在10号电梯。 又查明，广龙房产澧县分公司系广龙房产依法登记设立的分公司，无独立法人资格。 根据当事人的举证、相互质证、本院认证和庭审查明的情况，本院确认以下案件事实： 本院认为，本案的争议焦点有三：一、广龙房产及广龙房产澧县分公司是否应承担逾期交房的违约责任？二、广龙房产及广龙房产澧县分公司是否应承担逾期办证的违约责任？三、广龙房产及广龙房产澧县分公司是否应承担未按约定提供电梯的违约责任？ 关于焦点一，广龙房产及广龙房产澧县分公司是否应承担逾期交房的违约责任？本院认为，广龙房产无须承担违约责任。理由如下：首先，肖荣辉与澧县浦金市场服务管理有限公司前订的《商铺委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，该协议约定肖荣辉全权委托澧县浦金市场服务管理有限公司与广龙房产澧县分公司办理商铺交接手续。在肖荣辉撤销该委托前，澧县浦金市场服务管理有限公司有权以肖荣辉名义与广龙房产澧县分公司办理交房手续，相应的法律后果应由肖荣辉承担。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，商品房交付时，出卖人应向买受人交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，出卖人不出示证明文件的，买受人有权拒绝接交，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。其中《商品房质量保证书》第一条约定：“该房屋于2019年1月11日通过相关部门的工程竣工联合（综合）验收合格，各项建设手续齐全”。按照上述约定，在交付房屋时，广龙房产澧县分公司未出具经澧县建设工程质量监督站备案确认的竣工验收证明，肖荣辉可以拒绝接受商铺。但2019年1月15日广龙房产澧县分公司将案涉商铺交付给澧县浦金市场服务管理有限公司时，澧县浦金市场服务管理有限公司予以接受，确认移交的房屋符合交付标准，且未提出异议。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，广龙房产澧县分公司于2019年1月15日将案涉商铺交付给肖荣辉的委托人澧县浦金市场服务管理有限公司时，完成了转移占有，应当视为商铺已经交付，且案涉商铺在交付时已经取得了建设、勘验、设计、施工、监理单位出具的竣工合格验收证明，在交房后又取得了消防验收合格证明及经过了澧县建设工程质量监督站备案确认的竣工验收证明，案涉商铺能够达到正常使用的合同目的，交付的时间也在合同约定的2019年3月31日的交房期限内。其次，澧县浦金市场服务管理有限公司已依约将房屋租金汇入肖荣辉账户，肖荣辉收取了租金收益，又以澧县浦金市场服务管理有限公司代为收房的行为无效为由提出抗辩，于法无据。第三，《商品房买卖合同》补充协议有明确约定，买受人肖荣辉未及时缴纳专项维修基金的，出卖人广龙房产澧县分公司有权拒绝交房且不承担逾期交房的违约责任。根据本院查明的事实，肖荣辉于2020年8月12日前尚未缴纳专项维修基金，广龙房产澧县分公司可依据合同约定不承担逾期交房的违约责任。综上，对肖荣辉要求广龙房产澧县分公司承担逾期交房的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二：广龙房产及广龙房产澧县分公司是否应承担逾期办证的违约责任？虽然根据合同约定为肖荣辉办理不动产所有权证明系广龙房产澧县分公司的义务，但根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条关于“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同……（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料”的规定，缴纳专项维修资金不仅是肖荣辉应履行的合同义务，且根据交易习惯缴纳专项维修资金是办理不动产转移登记的必要条件，只有肖荣辉及时缴纳了专项维修基金，广龙房产澧县分公司才能为肖荣辉办理不动产转移登记。根据《商品房买卖合同》第八条约定，肖荣辉应在该合同备案时自行缴存专项维修资金，而根据本院查明的事实，肖荣辉于2020年9月29日才缴纳专项维修基金，因此不能办理不动产登记系因肖荣辉未及时缴纳维修基金所致，因此肖荣辉主张广龙房产及广龙房产澧县分公司支付自2019年6月30日起至2020年6月30日止的逾期办证的违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对肖荣辉关于不能缴纳维修资金及契税是因为广龙房产澧县分公司未及时开具发票所致的主张，因广龙房产澧县分公司作为发票出具方，也是合同约定办理产权登记的主体，只要肖荣辉完成缴纳维修资金等购房人应履行的义务，广龙房产澧县分公司可随时开具发票并为肖荣辉办理不动产所有权登记证明，因此，肖荣辉的上述主张不能成立。 关于焦点三，广龙房产及广龙房产澧县分公司是否应承担未按约定提供电梯的违约责任？根据本案查明的事实，广龙房产澧县分公司并未少交付电梯，而是经过规划部门批准将1号楼10号电梯位置进行了调整，但广龙房产澧县分公司在宣传过程中对10号电梯进行了承诺，根据法律及相关司法解释的规定，应视为邀约，广龙房产澧县分公司未按约定的位置提供电梯，应视为违约。但变更电梯位置不属于《商品房买卖合同》第七条第（二）款规划变更的处理第2项须书面征求买受人意见的约定范围，而《商品房买卖合同》未约定变更电梯位置相应的违约金计算方法及违约金数额，且法律及有关司法解释的也无相应的规定。在法律无相关规定且当事人无相关约定的情况下，肖荣辉请求广龙房产澧县分公司承担变更电梯位置的违约责任，应就其所受损失举证证明，在肖荣辉未举证证明其因广龙房产澧县分公司变更电梯位置所受损失的情况下，本院对其要求广龙房产及广龙房产澧县分公司承担因变更电梯位置所受损失这一诉讼请求不予支持。 综上，对肖荣辉的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第八条规定，判决如下： 驳回肖荣辉的全部诉讼请求。 本案受理费1844元，减半收取922元，由肖荣辉负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  刘庆华 审 判 员  刘 莉 人民陪审员  李宙家 二〇二一年三月二日 法官 助理  张 威 书 记 员  赵泓越