辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终196号上诉人（原审被告）：辽宁新力房地产开发有限责任公司，住所地：沈阳市和平区延边街12号甲1。法定代表人：任朝九，公司董事长。委托诉讼代理人：祖鸿鑫，辽宁希光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马玉珍，女，1957年10月17日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：魏国，女，1970年3月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行，住所地：沈阳市沈河区沈阳路123号。负责人：孟祥东，该行行长。委托诉讼代理人：崔彬彬，女，1981年5月28日出生，满族，系该单位员工，住址沈阳市皇姑区．委托诉讼代理人：陈伟，男，该单位员工。上诉人辽宁新力房地产开发有限公司因与马玉珍、魏国、中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初7093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后进行了审理。本案已审理终结。辽宁新力房地产开发有限公司上诉请求：一、请求沈阳市中级人民法院依法撤销大东区人民法院（2020）辽0104民初7093号民事判决书中的第一项判决内容，维持余下判决书内容。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行承担。事实和理由：1．原审认定事实不清在大东区人民法院（2020）辽0104民初7093号民事判决书中已经审理查明，被上诉人马玉珍购买的沈阳市大东区室早已被被上诉人魏国在2005年4月以个人往房按揭抵押贷款形式购买此房，魏国贷款是39万元，但中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行却将该笔39万元贷款打入了罪犯高阳伪造的辽宁新力房地产开发有限责任公司中信银行账户内，并挥霍没有了，这一点在原审过程中农行和魏国的陈述都能证明这一点，即上诉人没有收到该房的39万元的房屋贷款，即已无偿还义务。二、适用法律不当原审既已查明该房产沈阳市大东区室以个人往房按揭贷款合同被上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行没有将39万元贷款没有转账到上诉人辽宁新力房地产开发有限责任公司的账户内，却判令上诉人偿还被上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行的借款本息，于法无据。马玉珍、魏国、中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行辩称。马玉珍向一审法院起诉请求：1、请求二被告提前清偿第三人贷款，并与第三人办理抵押权注销登记；2、请求确定二被告签订的商品房买卖合同无效，并撤销合同备案；3、请求被告辽宁新力房地产开发有限责任公司协助原告办理涉案房屋的不动产产权登记。一审法院认定事实：经审理查明：被告辽宁新力房地产开发有限责任公司成立于1994年9月5日。2007年4月26日，法定代表人由亢永和变更为安东。原告与被告辽宁新力房地产开发有限责任公司原法定代表人安东于2006年11月30日签订《购房协议书》，原告购买被告坐落在沈阳市大东区，面积155.12平方米房屋。总房款46万元，分三次付清，在该协议签订之日，原告首次支付15万元，其次于2006年12月25日前原告再支付25万元，最后被告负责将该房变更为原告名下，原告将剩余房款6万元给付（该房契税、维修基金等一切办理房产费用由原告承担）。双方签订《购房协议书》后，原告于合同签订当日向安东支付房款15万元，于2006年12月27日支付房款21万元，于2007年8月9日支付房款2万元，于2007年11月2日支付房款4万元，以上原告共计支付房款42万元。被告辽宁新力房地产开发有限责任公司未给原告办理不动产产权证，原告未向被告交付剩余房款4万元。原告马玉珍与被告辽宁新力房地产开发有限责任公司于2013年10月11日签订《商品房买卖合同》。被告于2007年向原告下发商品房准住通知，原告办理入住居住至今。另查明，2005年4月1日，第三人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行与被告魏国签订《个人住房按揭合同》，被告魏国贷款39万元用于购买位于大东区房屋，并以购买房屋做抵押。借款期限自2005年4月1日至2025年4月1日止。第三人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行将借款一次性以被告魏国购房款名义划入辽宁新力房地产开发有限责任公司在其银行开立的售房专用账户内。后经查实，《个人住房按揭合同》保证担保人处盖的辽宁新力房地产开发有限责任公司的公章与法人章均系伪造。中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行发放的39万元贷款，发放到辽宁新力房地产开发有限责任公司在中信银行开立的账户，该账户是犯罪人高扬等人使用伪造的辽宁新力房地产开发有限责任公司的财务专用章、法人章在中信银行开立的虚假账户。2006年4月1日，沈阳市房产局下发了《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，批准魏国购房抵押备案登记。截至2007年11月7日，被告魏国均按期偿还贷款本息，从2007年12月以后，未按期偿还贷款本息。中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行起诉被告魏国至沈河区人民法院，沈河区人民法院于2009年7元24日做出【2009】沈河民三初字第608号民事判决书，认为，中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行违反合同约定将39万元贷款发放到犯罪人高扬等在中信银行开立的虚假账户内，未全面履行合同义务，应承担违约责任。被告魏国因未取得39万元贷款，不负有还款义务，故判决驳回中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行的诉讼请求。中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行因不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2009年10月14日做出【2009】沈中民（3）终字第1592号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，被告辽宁新力房地产开发有限责任公司于2018年10月9日向原告出具了《承诺书》，承诺在2019年3月末将大东区农业银行贷款还清并帮助办理更名过户。被告辽宁新力房地产开发有限责任公司未按承诺内容履行。上述事实，有原告提供的购房协议书、商品房买卖合同、商品房准住通知、收条、发票、收据、承诺书、不动产电子登记查询证明、公司变更登记申请书、公司章程、核准变更登记通知书、被告魏国提供的民事判决书、第三人提供的民事判决书、刑事裁定书及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。一审法院认为：安东原是被告辽宁新力房地产开发有限责任公司法定代表人，其与原告签订《购房协议书》及收房款行为均是职务行为。原告与被告辽宁新力房地产开发有限责任公司于2006年11月30日签订《购房协议书》及于2013年10月11日签订《商品房买卖合同》均是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告购买房屋总价款为46万元，原告已支付42万元，应向被告辽宁新力房地产开发有限责任公司继续支付剩余房款4万元，被告辽宁新力房地产开发有限责任公司应按合同约定为原告办理房屋不动产权证。第三人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行与被告魏国签订《个人住房按揭合同》，但第三人并未将贷款发放到被告辽宁新力房地产开发有限责任公司账户内，被告魏国也未向开发商支付购房款，且被告魏国也表示同意撤销合同备案，故对原告主张撤销合同备案诉请予以支持。被告辽宁新力房地产开发有限责任公司于2018年10月9日向原告出具了《承诺书》，承诺在2019年3月末将大东区农业银行贷款还清并帮助办理更名过户。因被告辽宁新力房地产开发有限责任公司自愿承诺还款，故应按承诺期限履行还款义务。被告辽宁新力房地产开发有限责任公司偿还全部剩余贷款后，被告魏国、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行应办理注销抵押权预告登记。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁新力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起7日内一次性偿还第三人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行借款本息（还款金额以实际还款日期时，中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行结清数额为准，按借款合同及中国人民银行、农业银行的相关规定执行）；二、被告魏国、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行于被告辽宁新力房地产开发有限责任公司履行第一项判决义务后7日内办理位于沈阳市大东区房屋抵押权预告注销登记；三、被告辽宁新力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起7日内协助被告魏国办理撤销沈阳市大东区房屋商品房买卖合同备案登记；四、原告马玉珍于本判决生效之日起7日给付被告辽宁新力房地产开发有限责任公司购房款4万元；五、被告辽宁新力房地产开发有限责任公司于本判决第二项履行后7日内协助原告马玉珍办理位于沈阳市大东区房屋不动产权登记手续；六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8,200元，由被告辽宁新力房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人辽宁新力房地产开发有限责任公司与被上诉人马玉珍之间为商品房买卖合同关系。马玉珍依据合同约定履行房款的交付义务，辽宁新力房地产开发有限责任公司履行了房屋的交付义务。但案涉房屋并未因该合同备案至马玉珍名下，以及未能办理房产登记手续。对此，辽宁新力房地产开发有限责任公司构成违约行为，应当完成为马玉珍办理房产备案和登记的相关手续。对于辽宁新力房地产开发有限责任公司以案涉房产在其向马玉珍销售之前就由魏国办理贷款设定抵押登记，高扬虚拟辽宁新力房地产开发有限责任公司的银行账户，辽宁新力房地产开发有限责任公司并未实际收到银行转款为由，抗辩其不应当承担偿还中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行借款本息的民事责任。因辽宁新力房地产开发有限责任公司在2018年10月9日向马玉珍承诺还清银行贷款并协助办理更名过户手续，辽宁新力房地产开发有限责任公司现以该上诉理由主张不承担责任，本院不予支持。综上所述，辽宁新力房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由辽宁新力房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年三月二十二日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。