成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初120号 原告：王宁，男，1995年8月17日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：廖秀红，女，1973年6月9日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。系原告王宁母亲，特别授权代理。 被告：成都中南锦腾房地产开发有限公司。住所地：成都市温江区柳城街道新华社区新华苑商业街1271号。 法定代表人：张宽权，经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：李秋林，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：袁梁平，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 原告王宁与被告成都中南锦腾房地产开发有限公司（以下简称中南锦腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宁及其委托诉讼代理人廖秀红，被告中南锦腾公司的委托诉讼代理人李秋林、袁梁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王宁向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决退还原告《中南上熙府熙悦花园》4-1-2601号房屋的精装修预估差价100000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.请求依法判决被告对房屋瑕疵进行整改，并赔偿不能正常使用房屋期间原告租房的租金损失10000元（2020年8月27日至可实际居住之日）；3．本案全部诉讼费、装修造价评估鉴定费由被告承担。事实和理由：2018年12月22日原告与被告签订的合同编号为4-1-2601号的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。合同约定本人购买被告预售的商品房，位于成都市温江区××街道××街××号，《中南上熙府熙悦花园》4幢1单元2601号（以下简称该房屋）。该房屋总价为人民币1373828元（其中装修成交价为人民币319786元），被告应于2020年6月30日前交付该房屋。当天合同签订后，原告与被告签订了《补充协议》，约定的中南上熙府熙悦花园Ｂ户型精装配置标准。原告于2019年3月8日前通过首付款和银行贷款方式向被告支付了全部购房款1373828元。2020年8月交房验收时原告发现房屋实际装修标准与最初预售的样板间不一致，且违反了《补充协议》约定的装修标准。完全不能达到合同约定的2985.31元每平方米的精装修标准。且被告私自拆除装修样板间，经现场查看目前装修所采用的品牌及型号均存在偷梁换柱、以次充好的行为。被告也拒绝提供实际房屋装修品牌清单及型号单据。经原告现场验房发现房屋存在客厅新风系统未通电、阳台推拉门门框划痕、窗户窗框调漆等44处问题。被告没有按照合同约定以及样板间进行房屋装修，由此给原告造成的损失应当依法赔偿。原告根据相关法律规定特向贵院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。 中南锦腾公司答辩称，首先，原被告双方签订的合同，标的物是成品房屋，没有单独销售，是整体的交易价款，不存在原告说的实际价格有差异。其次，在诉求中提到合同约定的条款2，985.31元/每平方米的表述，这条是被告在交易中按照政府的要求填制而不是装修的交付标准，租金的损失，双方之间签订的合同合法有效应当对原告有约束力，《中华人民共和国民法典》第一百三十六条，原告要求退还装修价款，所以没有依据；对事实部分房屋交付的时间、价款没有异议，装修标准是与样板房、合同的配置清单、造价咨询报告的价格清单都是一致的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月22日，王宁与中南锦腾公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定王宁自愿购买中南锦腾公司开发的位于成都市温江区××街××路××号××花园××小区××幢××单元××层××号房屋，该商品房预测建筑面积共107.12平方米，其中套内建筑面积87.78平方米，分摊的共有建筑面积19.34平方米，该商品房是成品住宅，按照现代风格装修标准是2985.31元／每平方米。《四川省商品房买卖合同（预售）》中第八条计价方式与价款中约定，商品房价款按照套建筑面积计算，每平方米15650.81元，总价款为1373828元；第二十条第（三）款“装饰装修及设备标准”约定该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列的第（1）项，及时更换、修理来处理，关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六；附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”第（一）条载明，交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人，第二条关于双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容的约定中仅有外墙采用涂料以及电梯品牌通力，其他内容均未进行勾选或填写。 同日，王宁与中南锦腾公司签订的《＜四川省商品房买卖合同＞补充协议》中第一条承诺与保证中第6款约定：“买受人确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等仅做风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于买卖合同的内容，不作为交付标准。买受人承诺，不基于样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等向出卖人主张权利；有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等，均以双方签署的买卖合同及实际交房为准。”《＜四川省商品房买卖合同＞补充协议》第六条“关于交付条件和交付手续的补充约定”中第12款约定：“在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面、墙面局部不平、空鼓、开裂、起沙等），买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。”《＜四川省商品房买卖合同＞补充协议》第七条“关于商品房质量及保修责任的补充约定”中第3款约定：“由于商品房开发建设的漫长性、复杂性以及其他不可预知的原因，买受人理解并同意出卖人有权将装饰装修材料、设备品牌更换为同等档次、同等质量规格或更高档次的其他品牌装饰装修、设备，买受人承诺不以该房屋、装饰装修、设备部符合约定为由拒绝接收房屋或要求赔偿损失，且出卖人不承担逾期交房或维修、整改、补偿的责任。”其中第4款约定：“凡规格、色彩、品牌、材质等未具体约定的，买受人同意以实际交付为准。因装饰装修材料自然属性造成的差异，包括但不限于色差、纹理，保修期内更换的装饰装修材料与原材料之间的色差、纹理差等，均属于正常质量范围，买受人理解并表示接受。” 另《＜四川省商品房买卖合同＞补充协议》中有中南上熙府熙悦花园B户型精装配置标准表一份，其中以表格形式列明了位置、分类、装修和设备标以及品牌及型号，备选品牌及型号，如入户门显示装修标准为“三合一指纹密码锁，第吉尔三合一6600-92A”，玄关墙面“定制墙纸，品牌为爱舍，备选品牌为特普丽”等，表格下方特别提醒注明：1、双方特别约定出卖人在装修原则上应采用上述品牌及型号的产品，但由于产品升级换代、品牌及政策变化等不可预见的市场因素，买受人允许出卖人以同档次品牌下的同等品质产品替代上述材料及设备。 2018年12月26日，中南锦腾公司出具了《收款收据》，载明王宁已付首期购房款413，828元。 2018年9月19日，四川正则工程咨询股份有限公司出具了案涉房屋的《装修价格构成表编制报告》，报告中附件5部分列明了中南上熙府熙悦花园B户型精装修工程“现代”风格装修价格构成表以及主材清单表。 2018年5月28日，成都市城乡建设委员会出具了《成品住宅装修工程造价咨询报告收件回执》（2018）63号，载明成都中南锦腾公司已向成都市城乡建设委员会报送了“中南上熙府熙悦花园”成品住宅项目成品住宅装修价格核定报告，其中方案二（现代风格适用于B户型）的造价咨询报告核定的成品住宅装修价格为2985.31元/平方米。 中南锦腾公司提供了《竣工验收报告》《房产测绘成果报告书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收结果表》表明案涉房屋已经竣工验收合格。 上述事实有当事人陈述、《收据》《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《成品住宅装修工程造价咨询报告收件回执》（2018）63号、《装修价格构成表编制报告》《竣工验收报告》《房产测绘成果报告书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收结果表》等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，王宁与中南锦腾公司作为完全民事行为能力人，签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实且一致的意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，也不违背公序良俗，故合同有效。本案的争议焦点为案涉房屋实际装修价值是否达到合同约定的2985.31元/平方米。 首先，虽然《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定装修标准是2985.31元/每平方米，但是该“装修标准”并不明确，既未明确是否仅仅包含装修材料花费，还是装修材料花费与人工造价之和，或者除此之外还要加上开发商利润，也未明确装修材料花费系以市场均价计算还是以实际集中采购价计算，人工成本应按照独户用工计算还是大规模用工标准计算，开发商的利润又如何计算，故该2，985.31元/每平方米的装修标准从根本上不具备操作性，亦无法作为参考。 其次，双方之间签订的《商品房买卖合同补充协议》的附件中包含了案涉小区B户型精装配置标准表，该表相较于2，985.31元/每平方米更加具化，能够证明双方对案涉房屋的装饰装修标准及装修材料的品牌和档次等作出了明确具体的约定。原告主张依据《成品住宅装修工程造价咨询报告收件回执》（2018）63号、《装修价格构成表编制报告》，案涉房屋的装修标准应为2，985.31元/每平方米，被告应按此装修标准交付房屋。由于向成都市城乡建设委员会申报房屋装修单价，系中南锦腾公司为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政部门履行的价格报备手续，并非中南锦腾公司向王宁作出的承诺，且王宁亦未提供充分证据证明材料中载明的价格对其购买案涉房屋产生重大影响，在双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议》中，亦均未约定该价格或资料内容作为合同价格依据，案涉房屋系按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款没有针对装修部分单独计价或者拆分销售，并非在毛坯房之外由中南锦腾公司另行提供装修服务。因商品房本身属于交易商品，在销售中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值应是开发商综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等因素后，经交易双方自愿平等协商达成的合意，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。本案中，中南锦腾公司出售的系精装房，并将装修价包含在购房总价款中一并作价，中南锦腾公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权，王宁作为买受人享有自主选择权。因此，双方对案涉房屋装修标准的约定，因是基于合同附件六“关于装饰装修及相关标准的约定”就案涉房屋精装修总价达成一致的意思表示，而非基于合同附件六约定的装修标准所计算的装修工程造价。不论《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议》中是否对装修标准的具体金额有约定，也不论合同备案信息中是否分别载明清水价与装修成交价，购房人以房屋的实际装修工程造价与约定装修成交价之间存在差价为由要求出卖人退还，均缺乏事实和法律依据。故，王宁关于对案涉房屋实际装修工程造价进行鉴定的申请所对应的待证事实，与本案中其要求退还装修差额款的主张能否成立之间，不具有关联性，本院对王宁提出的对案涉房屋实际装修造价进行鉴定的申请不予准许。 再次，关于案涉房屋的装修是否符合《商品房买卖合同补充协议》的附件中案涉小区B户型精装配置标准表，王宁未提供足以证明案涉房屋存在严重影响其入住情形的证据，亦未提供足够证据证明案涉房屋装修不符合《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议》的约定，故，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对王宁提出的要求返还装修款差额的主张，其提供的证据不足以证明其主张的事实，王宁对此应当承担举证不能的不利后果。 综上，对于王宁以房屋装修成本造价主张案涉房屋装修不符合合同约定2，985.31元/每平方米的标准，并要求返还装修款差额的主张的诉讼请求，本院不予支持。 王宁主张中南锦腾公司对房屋瑕疵进行整改，并赔偿不能正常使用房屋期间原告租房的租金损失10，000元（2020年8月27日至可实际居住之日）。根据《＜四川省商品房买卖合同＞补充协议》约定：“在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面、墙面局部不平、空鼓、开裂、起沙等），买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。本案中王宁未就房屋存在的具体瑕疵提交证据。且王宁也未举证证明其书面向中南锦腾公司提出对房屋瑕疵进行整改而中南锦腾公司拒绝整改。因此对王宁的该项诉讼请求，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 驳回王宁的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取1，250元，由王宁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 鲜 明 二〇二一年三月十九日 书记员 曾先容