浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8898号 上诉人（原审原告）：陈小瑜，男，1969年7月26日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：朱伟，上海市经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州千岛湖晚晴酒店管理有限公司，住所地：浙江省杭州市淳安县千岛湖镇青溪大道118号3楼301室。 法定代表人：赖顺犟，总经理。 委托诉讼代理人：章献彪、王**，浙江泽道律师事务所律师。 上诉人陈小瑜因与被上诉人杭州千岛湖晚晴酒店管理有限公司（以下简称晚晴公司）合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2020）浙0127民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法指定审判员程雪原适用普通程序独任审理。经审理，本院将本案案由更正为中介合同纠纷。在审理过程中，经双方当事人申请，本院同意给予庭外和解时间两个月。本案现已审理终结。 陈小瑜上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持陈小瑜的一审诉讼请求或发回重审，并判令一、二审诉讼费用均由千岛湖晚晴公司承担。事实与理由：一、一审法院关于“应视为陈小瑜已提供部分中介服务”的认定错误。（一）一审法院不合理地加重了陈小瑜的合同义务。根据《千岛湖项目合作协议》第1条、第4条、第5条的约定无法得出陈小瑜负有“主导商谈并确定租金定价”的义务。1.陈小瑜的义务是“负责介绍承租人，与甲方签署租赁合同”。根据协议第1条、第2条的约定，陈小瑜的义务是负责介绍承租人与晚晴公司签署租赁合同。2.陈小瑜只需介绍符合条件的潜在承租人给晚晴公司，不必然要求陈小瑜全程参与主导商谈。根据协议第2条的约定，晚晴公司给陈小瑜的租金条件是相对开放式的，但陈小瑜为了自身报酬的最大化，力争找到出价更高的承租人，后陈小瑜经过努力，介绍了最终成交的杭州智中酒店管理有限公司（以下简称智中公司）给晚晴公司，且陈小瑜在介绍前已与智中公司磋商并初步确立了每天每平方米1.8元的租金价格。后智中公司与晚晴公司确立每天每平方米1.68元的租金价格并签订了租赁合同。一审法院一味要求陈小瑜一定要全程参与主导商谈，不合理地扩大、加重了陈小瑜的合同义务，无合同与法律依据。3.一审法院对协议第4条、第5条的本意存在误解。（1）关于协议第4条“甲方有义务维持乙方给予的租金定价”。该条约定的是晚晴公司（协议的甲方）的义务，而非是陈小瑜（协议的乙方）的义务。对于陈小瑜是否给予晚晴公司明确的“租金定价”完全由陈小瑜根据与潜在承租人的接触、商谈的具体情况而定，在此过程中也许有具体明确的“租金定价”给到晚晴公司，也许只有一个初步确定的租金价格给到晚晴公司，而一旦陈小瑜给予了“租金定价”，晚晴公司就应依约始终维持。显然，该条款不能被反过来解读为陈小瑜要主导后续商谈并确定租赁合同的租金定价。最终签约价格为每天每平方米1.68元，陈小瑜也予以了认可，双方对该租金价格均有维持的义务。（2）关于协议第5条。该条约定的本意主要是为了在早期防范晚晴公司绕过陈小瑜和陈小瑜介绍的潜在承租人交易的“跳单行为”，但该防范性的约定主要适用在介绍对象撮合交易的早期，而不是整个谈判、交易。一审法院将该条误解为后续商谈只能由陈小瑜主导而不能由晚晴公司主导或参与，明显错误。（二）晚晴公司承认介绍成功即可获得报酬。晚晴公司在一审答辩时承认“合同约定由陈小瑜负责介绍承租人，根据被介绍人与晚晴公司签订租赁合同按单位租金计算居间费用”，即晚晴公司也认为陈小瑜的义务是介绍潜在承租人，只要承租人与晚晴公司签约，陈小瑜的合同义务就已完成，应获得约定的全部报酬。 二、一审法院加重陈小瑜合同义务的做法不符合商业习惯。本案中，陈小瑜已在先与智中公司磋商、初步确立了每天每平方米1.8元的租金价格，并将智中公司成功介绍给了晚晴公司。后续谈判过程中，陈小瑜只能观察时机、相机而动。后续谈判的客观情况是智中公司与晚晴公司进行最后面谈的半个小时内，陈小瑜未被允许参加。但这恰恰说明是商业交易习惯使然，也恰恰说明陈小瑜介绍过来的智中公司在各方面符合晚晴公司的条件，是一次非常成功的服务。 三、陈小瑜完成了全部的合同义务，理应获得全部约定报酬。陈小瑜的义务是介绍潜在承租人与晚晴公司签约，一审法院查明的事实说明陈小瑜已完成了全部合同义务，酒店项目也成功运行，晚晴公司在一审中也认可陈小瑜“介绍了承租人法定代表人刘闪光”。故陈小瑜理应获得约定的全部报酬，并有权追究晚晴公司延迟支付的违约责任。 四、一审法院酌定陈小瑜报酬，缺乏合同与法律依据。《千岛湖项目合作协议》明确约定了计算报酬的方法，一审法院没有酌定的空间和理由。一审法院错误扩大了陈小瑜的合同义务在先，酌定陈小瑜的报酬在后，均极不合理、显失公平，亦均缺乏合同与法律依据。 五、一审判决忽略了庭审中的重要情节。（一）最早的争议焦点是计算报酬的租金价格而非是否完成中介服务。庭审早期（调解阶段），晚晴公司的意见反映出两个重要问题：一是陈小瑜和晚晴公司之间的争议在于到底是按照每天每平方米1.68元还是每天每平方米1.53元的租金标准计算报酬；二是不管按照哪个租金标准计算报酬，都暗含着一个前提，即晚晴公司承认陈小瑜完成了整个中间服务。至于后来晚晴公司出尔反尔，谎称陈小瑜没有完成中间服务，要求陈小瑜举证证明完成了中间服务，完全是晚晴公司单方违约不想依约支付报酬所致。（二）晚晴公司曾按照《千岛湖项目合作协议》约定的标准向陈小瑜支付过中介费400000元。但晚晴公司在调解阶段却谎称该笔款项系借款，在一审庭审中又改称该笔款项并非借款，而是中介费。故真实情况是陈小瑜已履行完了义务，晚晴公司不愿意支付报酬的义务，晚晴公司的该违约行为必须受到法律的严惩。 综上，请求二审法院依法改判支持陈小瑜的上诉请求。 晚晴公司辩称，一、关于一审法院是否加重陈小瑜合同义务的问题。现有事实和证据证实，陈小瑜并未实质性给晚晴公司提供居间中介服务。第一，双方发生居间协议关系的事实依据是2017年10月20日签订的《千岛湖项目合作协议书》。根据该协议，陈小瑜提供的居间服务一是负责介绍承租人，二是代表晚晴公司或主导与承租人洽谈房屋租赁事宜，三是代表晚晴公司或参与签订物业租赁合同，决定或主导租金价款。同时，陈小瑜在一审中陈述其在东呈酒店集团公司任职，主要业务是负责推荐加盟东呈酒店集团公司经营的万枫酒店，且陈小瑜也自认其参与本案居间服务目的是介绍承租人加盟万枫酒店品牌并租赁物业。第二，晚晴公司在将其位于杭州市××镇××道××号物业出租的过程中，最终成功签订租赁合同的承租人为智中公司，并非是陈小瑜所直接介绍；而智中公司承租物业开设经营的是维也纳国际酒店，也并非是陈小瑜推荐加盟的万枫酒店。特别是晚晴公司与承租人智中公司在关于租赁事项和维也纳酒店加盟的洽谈过程、签约过程中，都是晚晴公司与智中公司的投资人赵广杰、顾春晓、关北泉、伍宗仁四人磋商中完成，陈小瑜从未有任何的参与。第三，《千岛湖项目合作协议书》签订后，陈小瑜的确曾介绍人来千岛湖看过物业用于加盟开设万枫酒店，但一个都未成功。晚晴公司仅于该期间通过陈小瑜认识了刘闪光，后在与刘闪光接触过程中又认识了智中公司的投资人赵广杰等人，进而由赵广杰等人与晚晴公司进行磋商谈判，最终形成租赁协议。虽然陈小瑜的居间介绍并未成功，但考虑到其前期曾付出一些劳务，晚晴公司为表示感谢而自愿同意给付一些报酬，但并不等于陈小瑜的居间介绍已成功。第四，陈小瑜也未提供任何实质性证据证实其居间介绍已成功。陈小瑜自称已完成居间服务，但至今未提供任何实体证据，特别是如何洽谈、维也纳品牌的加盟过程、租金及面积的磋商、签约过程、签约相对人情况等实质性内容，均与陈小瑜无关。如陈小瑜参与，则必然在租赁合同中有其签名确认或身份出现，但陈小瑜在诉讼前连租赁合同的内容都不清楚，何来中介、何来参与和服务。 二、关于陈小瑜是否应该获得其主观认为的报酬问题。首先，晚晴公司仅通过陈小瑜认识刘闪光而已，且当时刘闪光首次来千岛湖是基于加盟万枫酒店进行初步了解，最终签订《租赁合同》并非为加盟万枫酒店，而是纯粹另外开设维也纳国际酒店，签订合同的对方当事人亦非与陈小瑜相关联。因此，陈小瑜所谓介绍成功没有事实依据。其次，从陈小瑜收取的款项来看，年租金虽有480余万元，但晚晴公司在出租过程中需履行巨额装修义务，故该年租金并非纯收入。承租方尚未支付2020年度的租金，目前已收取的租金尚不足以让晚晴公司盈利。陈小瑜仅介绍认识某个人，还不是直接交易相对方，就轻松获取巨额报酬，显然与权利义务对等原则不符，显失公平。最后，从晚晴公司提交的补充协议来看，租赁最终的面积为8657.52平方，折算到每天每平米价格为1.53元，并非陈小瑜诉称的每天每平米1.68元。如陈小瑜介绍成功履约到位的话，按每天每平米1.53元的价格计算每年只能支付报酬9万余元。晚晴公司所付400000元，仅是作为一次性对陈小瑜前期提供劳务和间接帮助的感谢，陈小瑜没有理由按《千岛湖项目合作协议》的约定计收报酬。 三、一审判决认定以晚晴公司出租物业面积890平方米单位租赁价格作为判断陈小瑜居间服务参与度基础，晚晴公司为息事宁人、不愿意诉累而未上诉，但认为一审判决有失公允。晚晴公司涉案物业出租面积为8657平方米，并非7890平方米。涉及物业出租的2017年12月8日的《租赁合同》和2018年6月28日的《补充协议》，均是实现物业维也纳酒店加盟经营目的的有效正当性调整。一方面是房产面积计算错误，大门头漏计182平方米；二是基于承租人经营实际需要的配套辅助设施的完善，否则不利于酒店功能格局和设计要求，更何况承租人承租后方可在设计中优化完善；三是双方为实现合同目的，根据地理位置、千岛湖客流量，推进合同有效实施，做些完善和调整都是常态。即使《租赁合同》系陈小瑜提供居间服务而形成，居间费用也为年9万余元，更何况陈小瑜并未按约提供居间服务。一审法院以每年250000元作为陈小瑜参与程度的报酬，有违公平和事实。 四、陈小瑜诉称晚晴公司曾按照《千岛湖项目合作协议》的标准向陈小瑜支付过中介费，缺乏事实依据。1.晚晴公司确于2018年、2019年向陈小瑜支付过两笔200000元，但已说明第一笔200000元系作为对陈小瑜曾经提供的一些劳务服务的感谢，第二笔200000元是基于陈小瑜提出资金紧张而给予的借款。2.为避免诉累和争吵，晚晴公司在一审调解程序中愿意将该400000元有条件的作为支付陈小瑜曾经提供劳务的报酬。这是一种善意的民事行为，陈小瑜将这种善意反而主观臆断认为是晚晴公司认可陈小瑜提出所谓的中介费，显属不诚实、不守信，缺乏事实与法律依据。 综上，陈小瑜的上诉事由和请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回陈小瑜的上诉请求，维持原判。 陈小瑜向一审法院起诉请求：1.晚晴公司向陈小瑜支付中介费636746元及逾期付款违约金为38724.89元；2.诉讼费由晚晴公司承担。 一审法院认定事实：陈小瑜在东呈酒店集团公司任职，曾负责代理万枫酒店加盟业务。2017年10月20日，陈小瑜、晚晴公司签订一份《千岛湖项目合作协议书》，约定“1.乙方（陈小瑜）负责介绍承租人，与甲方（晚晴公司）签署租赁合同，出租位于杭州市××道××号物业；2.乙方介绍给甲方的承租人，与甲方签署的租赁合同，租金低于每天每平米1.5元，甲方一次性给付乙方中介费800000元；租金为每天每平米1.5元，甲方一次性付给乙方中介费税后1000000元；租金高于每天每平米1.5元，高于1.5元的差价部分，由甲方按与承租人签订的合同期限，每年全部支付给乙方。……3.甲方支付时间为承租人支付租金后的5个工作日；4.甲方有义务维持乙方给予的租金定价；5.甲方不得越过乙方直接和承租人洽谈租赁事宜，不得接受乙方的名片等联系资料。……9.此协议不具有任何排他性。”晚晴公司自认经陈小瑜介绍认识了承租人智中公司法定代表人刘闪光，后经刘闪光介绍认识了智中酒店其他股东。为加盟维也纳酒店品牌，2017年12月8日，晚晴公司和智中酒店签订了《租赁合同》，合同约定：租赁期至2030年7月31日止。合同签订生效日至2018年7月31日为免租期，2018年8月1日起至2021年7月31日止的年租金及设备使用费为1.68元每平方米每天，每年租金4838148元，租金按年支付，为每年的8月1日，于10个日历天内付清。2018年6月28日，晚晴公司和智中酒店签订了《补充协议》，协议约定将承租面积7890平方米扩大为8657.52平方米并维持总租金不变，租金每平米1.53元。2017年12月16日，晚晴公司向陈小瑜账户分别转账100元、49900元、50000元、50000元、50000元（其中四笔摘要为开发，一笔摘要为货款），2018年9月12日，晚晴公司又向陈小瑜账户分别转账50000元、50000元、50000元、50000元（其中三笔摘要为借款，一笔摘要为货款）。2020年3月20日开始，双方就中介费事宜进行了交涉，晚晴公司拒绝按1.68元每平方米计算中介费。2020年6月16日，陈小瑜起诉至法院。 一审法院认为，双方的争议焦点有：一、陈小瑜、晚晴公司双方签订的《千岛湖项目合作协议书》是否有效；二、陈小瑜是否完成了合同义务以及如何计算中介费的问题。陈小瑜、晚晴公司签订的《千岛湖项目合作协议书》，从其内容来看，该协议具备中介服务的因素，又因为其系当事人之间的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，故可以认定为合法有效的居间合同，双方当事人应按约履行。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法施行后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《房地产经纪管理办法》属于部门规章，不能直接作为认定协议无效的依据。关于焦点二，陈小瑜是否完成了合同义务以及如何计算中介费的问题。从合作协议第1条“乙方负责介绍承租人，与甲方签署租赁合同”、第4条“甲方有义务维持乙方给予的租金定价”、第5条“甲方不得越过乙方直接和承租人洽谈租赁事宜”等条文语义并结合案情综合来看，陈小瑜至少应负责介绍承租人并主导商谈并确定租金定价，甚至晚晴公司对后续加盟品牌酒店也有相应期待。陈小瑜庭审中陈述其曾参与前期磋商并初步确立了1.8元每平方米的价格，但之后的协商、最终确定价格及签署合同陈小瑜并未参与。而晚晴公司仅认可陈小瑜介绍了某人、做了一些工作但并不认可是陈小瑜主导谈判并签署合同。陈小瑜提交晚晴公司的付款记录及微信聊天记录用以证明其已经履行了中介义务，但是从陈小瑜提交证据的内容来看，并不能证明陈小瑜的主张：晚晴公司付款并未按照1.68元每平米的标准，且晚晴公司付款之后，陈小瑜没有相应证据证明其曾就金额上提出过异议，双方直到2020年才通过微信聊天产生付款金额的争议。综上，陈小瑜未提供有效证据能够证明其已经完成了中介义务，故无权要求晚晴公司按照每平米1.68元标准支付每年的中介费，但鉴于陈小瑜曾介绍了承租人法定代表人刘闪光，经该人介绍又认识了其他股东，使得租赁合同有机会签署，且陈小瑜也参与了前期磋商工作，应视为晚晴公司已提供部分中介服务，该院认为晚晴公司应支付陈小瑜相应的、合理的中介费。关于中介费数额，该院结合双方合同约定、履行情况、付款情况，认为2018年、2019年中介费应分别为250000元为宜，两年共计500000元，晚晴公司已支付400000元，还应支付陈小瑜100000元。对于陈小瑜要求晚晴公司支付逾期付款违约金，该院认为晚晴公司应对剩余未付款部分承担相应逾期付款违约金，故该院部分支持陈小瑜的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院于2020年9月14日作出如下判决：晚晴公司于判决生效之日起十日内支付陈小瑜中介费100000元（不包括已付400000元部分）及逾期付款违约金，其中50000元的部分从2019年8月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率1.5倍、2019年8月20日起至付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算，另外50000元逾期利息损失从2019年8月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率1.5倍、2019年8月20日起至付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。驳回陈小瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5277元（已减半）、陈小瑜负担4448元，晚晴公司负担829元；保全申请费3939元，陈小瑜负担3363元，晚晴公司负担576元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据陈小瑜起诉主张的事实与理由，本案案由应为中介合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第二款规定，“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”《房地产经纪管理办法》第十四条规定：“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”根据上述规定，提供房地产经纪服务的主体应当为具有相应资质的中介机构。陈小瑜以个人名义为晚晴公司提供房地产经纪业务的行为违反了上述规定，不利于房地产中介市场的稳定，也不利于政府部门对该领域的监督管理，破坏了社会公共管理秩序，当事人之间的中介合同关系应当认定无效。陈小瑜以合同有效为基础提起本案诉讼，其诉讼请求不应得到支持。经本院释明后，陈小瑜仍未明确表示变更原诉讼请求，故其诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省淳安县人民法院（2020）浙0127民初2178号民事判决； 二、驳回陈小瑜的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取5277元，财产保全申请费3939元，合计9216元，由陈小瑜负担。二审案件受理费9506元，由陈小瑜负担。 本判决为终审判决。 审判员  程雪原 二〇二一年三月十二日 书记员  周天阳