河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终949号上诉人(原审原告)：焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行。住所地：焦作市人民路**福安家园****楼**商铺。法定代表人：卢炜，行长。委托诉讼代理人：孙保红，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文豪，河南苍穹律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张秀莲，女，1957年12月17日出生，汉族，住焦作市马村区。委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧洁，金博大律师事务所律师。原审第三人：焦作市文宝阁文化产业有限公司。住所地：焦。住所地：焦作市人民路**福安****楼**>法定代表人：孙志伟，董事长。原审第三人：焦作市福安置业有限公司。住所地：焦作市解放区丰。住所地：焦作市解放区丰收路中段style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孙文斌，董事长。原审第三人：孙志伟，男，1981年12月26日出生，汉族，住焦作市解放区东于村**。原审第三人：张玉兰，女，1953年3月18日出生，汉族，住，住焦作市解放区/div>原审第三人：任建国，男，1974年4月14日出生，汉族，住，住焦作市山阳区/div>原审第三人：张劲书，男，1961年8月19日出生，汉族，住，住焦作市解放区/div>上诉人焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行（以下简称农商行王褚支行）因与被上诉人张秀莲、原审第三人焦作市文宝阁文化产业有限公司、焦作市福安置业有限公司、孙志伟、张玉兰、任建国、张劲书申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初4330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭于2021年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人农商行王褚支行的委托诉讼代理人周文豪，被上诉人的委托诉讼代理人董军芳、张慧洁到庭参加诉讼，原审第三人焦作市文宝阁文化产业有限公司、焦作市福安置业有限公司、孙志伟、张玉兰、任建国、张劲书经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农商行王褚支行上诉请求：一、请求法院依法撤销河南省焦作市解放区人民法院(2020)豫0802民初4330号民事判决，并判决支持农商行王褚支行的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由张秀莲承担。事实与理由：一审法院认定事实明显不清、适用法律错误。一、一审法院认定事实错误。一审法院认定未能办理过户登记是由于第三人（被执行人）焦作市福安置业有限公司的缘故，而非张秀莲原因导致，从而依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决驳回农商行王褚支行的一审诉讼请求，明显属于事实认定错误。（一）未能办理过户登记，张秀莲存在过错。涉案房屋早在2011年左右，焦作市福安置业有限公司便已将涉案房屋登记在自身名下，而张秀莲自2011年至2020年将近9年时间内，一直未主张办理过户登记，也从未办理过预告登记，一审法院在张秀莲未提交任何证据证明其向焦作市福安置业有限公司主张过权利的前提下，直接认定未能办理过户登记是由于焦作市福安置业有限公司的缘故，而非张秀莲原因导致，明显属于事实认定错误。（二）农商行王褚支行对本案房屋享有抵押权。依据(2020)豫0802执异104号执行裁定书及张秀莲一审提交的查封公告内容可知，张秀莲提起执行异议系因农商行王褚支行依据(2019)豫0802民初4758号民事调解书向解放法院申请的执行案件中所采取的措施，侵犯了张秀莲的合法权益。结合(2019)豫0802民初4758号民事调解书内容可知，农商行王褚支行申请执行焦作市福安置北有限公司的理由是因为农商行王褚支行对其名下的7套房产依法享有抵押权（他项权证号为：焦房他证解放字第201604**），以及农商行王褚支行一审期间向解放法院提交的他项权证证书（焦房房他证解放字第201604**，以上事实足以证明农商行王褚支行对本案房产依法享有抵押权。二、农商行王褚支行已合法享有抵押权，并在房地产管理机关办理了抵押登记，且该抵押权已经解放法院生效文书确定享有优先受偿权，依法应当予以保护。依据农商行王褚支行申请执行的依据(2019)豫0802民初4758号民事调解书内容可知，焦作市福安置业有限公司已将涉案房屋抵押给农商行王褚支行，并办理了抵押登记，抵押权合法有效，农商行王褚支行已合法享有优先受偿权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案农商行王褚支行对执行标的已依法享有对抗案外人的优先受偿权，依法应当支持农商行王褚支行的一审诉讼请求。综上所述，为维护农商行王褚支行的合法权益，现特向法院提起上诉，请求依法支持农商行王褚支行的一审诉讼请求。张秀莲辩称：张秀莲因与农商行王褚支行、焦作市文宝阁文化产业有限公司、焦作市福安置业有限公司等执行异议之诉纠纷一案，针对农商行王褚支行的上诉请求，答辩如下：一、一审法院认定事实正确，适用法律正确，张秀莲对案涉房屋未能办理过户登记不存在过错。办理房屋过户非张秀莲单方可以完成，需满足许多条件。从农商行王褚支行所涉的焦作市福安置业有限公司商铺系列纠纷案，以及近两年来解放区法院和贵院处理的焦作市福安置业有限公司商铺相关纠纷案，可以充分证明焦作市福安置业有限公司相关商铺均未办理过户，该事实亦充分佐证未能办理过户系因焦作市福安置业有限公司的原因而非张秀莲的原因，张秀莲对此无过错，一审认定事实及适用法律正确，应当维持。二、农商行王褚支行所谓的“抵押权”的取得是在张秀莲合法占有案涉房屋期间，农商行王褚支行应当自行承担案涉房屋抵押过程未尽到基本的审慎核实义务的法律责任。张秀莲对案涉房屋享有的物权期待权依法可以排除农商行王褚支行对案涉房屋的执行。1.张秀莲早于2008年即购买了案涉房屋并与开发焦作市福安置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该公司也早于2009年将案涉房屋交付张秀莲。张秀莲随即委托焦作市福安大丰商业管理有限公司对外管理出租并获取租金收益。原执行裁定书和一审认定焦作市福安置业有限公司将案涉房产抵押给农商行王褚支行的时间为2016年1月27日，其抵押权的取得是在张秀莲合法占有案涉房屋期间。因此，因农商行王褚支行在案涉房屋抵押过程未尽到基本的审慎核实义务，应由其自行承担不利后果。2.正如前述，就涉案房屋，张秀莲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；张秀莲在人民法院查封之前已合法占有该不动产并已支付全部价款；张秀莲未办理过户登记系因焦作市福安置业有限公司的原因造成，非因张秀莲自身原因。本案事实情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，张秀莲的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行，符合该规定二十七条规定的除外情况。因此，张秀莲提出的执行异议依法成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，农商行王褚支行的上诉请求无事实及法律依据，请求法院驳回上诉维持原判，以维护张秀莲合法权益。农商行王褚支行向一审法院起诉请求：准予执行焦作市解放区××商城××房××房产。一审法院认定事实：农商行王褚支行与焦作市文宝阁文化产业有限公司、焦作市福安置业有限公司、孙志伟、孙文斌、张玉兰、任建国、张劲书金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，于2019年11月28日作出（2019）豫0802民初4758号民事调解书。双方当事人自愿达成如下协议：1．双方当事人共同确认，焦作市文宝阁文化产业有限公司等尚欠贷款本金4000000元及2017年5月18日之后的利息未偿还；2．焦作市文宝阁文化产业有限公司于2020年6月30日前偿还农商行王褚支行贷款本金4000000元及利息（计算方式：2017年5月18日至2019年1月26日按月利率8.85‰、2019年1月27日至清偿完毕之日止按月利率13.275‰）；3．农商行王褚支行对焦作市福安置业有限公司提供的其名下位于焦作市解放区站××号大丰商城裙房、地下室7套总面积为11、地下室**总面积为1144证号为：焦房他房他证解放字第201604**卖、变卖后的款项享有优先受偿权；4．孙志伟、孙文斌、张玉兰、任建国、张劲书对上述债务承担连带清偿责任；5．案件受理费46258元，减半收取为23129元由孙志伟、孙文斌、张玉兰、任建国、张劲书负担，该费用于2020年6月30日之前一并支付给农商行王褚支行。（2019）豫0802民初4758号调解书生效后，债务人未按约定履行还款义务，农商行王褚支行向本院申请执行。本院于2020年8月13日查封了被执行人焦作市福安置业有限公司名下位于焦作市解放区××商城××房××房产，查封期限为2020年8月14日至2023年8月13日。案外人张秀莲于2020年11月2日对本院查封上述房产提出异议，要求中止对案涉房屋的执行并解除对该房产的查封。经查审，本院于2020年11月3日作出了（2020）豫0802执异104号执行裁定书，裁定中止对焦作市解放区××商城××房××房产的执行。农商行王褚支行作为执行案件的申请执行人，不服上述执行裁定书，遂向本院提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，2008年3月份，张秀莲预购了焦作市福安置业有限公司开发的位于焦作市解放区××路××商城××房××、××号房屋。2008年3月17日，李靳魏就上述房屋向焦作市福安置业有限公司支付购房款20万元，焦作市福安置业有限公司向李靳魏出具了房款收据。此后，李靳魏分别于2008年5月23日、2008年7月11日、2009年5月4日，就上述房屋向焦作市福安置业有限公司支付购房款300000元、600000元、300000元，焦作市福安置业有限公司分别向李靳魏出具了房款收据／收条。2020年12月27日，李靳魏为张秀莲出具证明。该证明载明“我叫李靳魏，支付给福安置业公司位于解放区××商城××房××房的购房款，实际为代张秀莲支付”。2009年10月31日，张秀莲就上述房屋向焦作市福安置业有限公司支付购房款248080元，焦作市福安置业有限公司向其出具了收据。该收据载明“今收到张秀莲人民币贰拾肆万捌仟零捌拾元整，系付大丰商城4#，面积274.88㎡”。至此，案涉房产的购房款全部支付完毕。2009年10月31日，焦作市福安置业有限公司（出卖人）与张秀莲（××）签订了商品房买卖合同（合同编号：570001082）。该合同约定，张秀莲购买焦作市福安置业有限公司开发的位于焦作市解放区××路××商城××房××、××号房屋建筑面积274.68平方米，单价6000元／平方米，总金额壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整；商品房用途为商铺；总房款壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整已付清。2009年10月31日，张秀莲（委托方／甲方）与大丰商业管理公司（受托方／乙方）、焦作市福安置业有限公司（保证方／丙方）签订了大丰商城商铺委托招商及管理合同。该合同约定，甲方将其购买的位于焦作市站前路福安大丰商城第1、2层4号的商铺（建筑面积274.68平方米，总价款壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整）委托乙方经营管理，甲方保留财产处分权，乙方以自己的名义统一对外招租管理，自主经营、自负盈亏；商铺托管期为5年，2008年11月1日至2013年10月31日；2009年2月28日前为过渡期，在此期间乙方不向甲方支付目标收益；2009年3月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日后，乙方按约定向甲方支付目标收益。2012年4月27日，张秀莲与大丰商业管理公司在上述委托招商及管理合同到期后，达成续约协议，再次签订了委托招商及管理合同。该合同约定托管期限为7年，2013年11月1日至2020年10月31日；大丰商业管理公司每年支付张秀莲租金收益197770元整，每年3月底前支付。上述合同签订后，张秀莲将上述商铺交予大丰商业管理公司对外经营管理，大丰商业管理公司自2010年4月起开始向张秀莲支付租金收益。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。根据上述规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议一般不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外，同时该法第二十八条又规定了异议成立的详细情形。具体到本案中，本院于2020年9月22日查封了焦作市福安置业有限公司名下位于焦作市解放区××商城××房××房产。根据以上法律规定及本案事实，农商行王褚支行所主张的权利是否足以排除执行，需要正确认定以下几个问题：一、房屋买卖合同签订的时间以及是否存在恶意逃避的情形。2008年3月，张秀莲预购了焦作市站前路福安大丰商城第1、2层4号商铺（即本院查封的位于焦作市解放区××商城××房××房产），并开始支付购房款。2009年10月31日付清全部购房款后，张秀莲又与焦作市福安置业有限公司签订了商品房买卖合同（合同编号：570001082）。该合同约定，张秀莲购买焦作市福安置业有限公司开发的位于焦作市解放区××路××商城××房××、××号房屋建筑面积274.68平方米，单价6000元／平方米，总金额壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整。而农商行王褚支行主张的债权形成的时间为2016年，达成调解协议的时间为2019年。应当注意到，即便以2009年10月31日（焦作市福安置业有限公司与张秀莲正式签订商品房买卖合同）为准，也早于农商行王褚支行与福安置业公司债权债务关系的形成时间，更早于法院查封案涉房屋的时间。故可以确认，在本院查封案涉房屋之前，案外人张秀莲已经与被执行人焦作市福安置业有限公司签订了房屋买卖合同，并且该交易行为不存在恶意逃避债务的情形。二、关于房屋交付是否构成张秀莲对诉争房屋占有的问题。本案诉争房产系商业经营性用房，张秀莲购买案涉房屋的目的在于经营收益。根据庭审查明的事实，2009年10月31日，张秀莲作为委托方，大丰商业管理公司作为受托方，焦作市福安置业有限公司作为保证方，三方签订了福安大丰商城商铺委托招商及管理合同。根据该委托招商及管理合同，张秀莲将本案诉争房屋委托给大丰商业管理公司进行经营管理，自己获取相关收益。大丰商业管理公司已自2010年4月起开始向张秀莲支付租金收益。如前所述，本案诉争房屋系商业经营性房屋，张秀莲购买案涉房屋的目的在于经营收益。本院确认，张秀莲于2009年即将案涉房屋委托第三方经营管理的行为，应视为其已经合法占有了该房屋。应当注意到，张秀莲将案涉房屋委托第三方经营管理、获取收益的时间早于农商行王褚支行与焦作市福安置业有限公司债权债务关系的形成时间，更早于本院查封案涉房屋的时间。故本院确认，在法院查封该房之前，××已合法占有该不动产。三、关于张秀莲是否履行完毕支付购房款的认定。关于房款支付，根据庭审查明的事实，2008年3月17日，李靳魏就上述房屋向焦作市福安置业有限公司支付购房款200000元，焦作市福安置业有限公司向李靳魏出具了房款收据。此后，李靳魏分别于2008年5月23日、2008年7月11日、2009年5月4日，就上述房屋向焦作市福安置业有限公司支付购房款300000元、600000元、300000元，焦作市福安置业有限公司分别向李靳魏出具了房款收据／收条。2020年12月27日，李靳魏为张秀莲出具证明。该证明载明“我叫李靳魏，支付给福安置业公司位于解放区××商城××房××房的购房款，实际为代张秀莲支付”。2009年10月31日，张秀莲就上述房屋向焦作市福安置业有限公司支付购房款248080元，焦作市福安置业有限公司向其出具了收据。该收据载明“今收到张秀莲人民币贰拾肆万捌仟零捌拾元整，系付大丰商城4#，面积274.88㎡”。焦作市福安置业有限公司与张秀莲于2009年10月31日签订的商品房买卖合同（合同编号：570001082）亦载明，总房款壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整已付清。对此，农商行王褚支行虽主张李靳魏所付房款不是替张秀莲支付，但并未提交证据予以证明。结合李靳魏为张秀莲出具的证明及本案商品房买卖合同“总房款壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整已付清”的记载，本院确认李靳魏所付房款确系代张秀莲支付。据此，张秀莲已支付了全部购房款，并且该时间远早于农商行王褚支行与焦作市福安置业有限公司债权债务关系的形成时间，更早于法院查封案涉房屋的时间。四、关于房产未完成过户张秀莲是否存在过错的问题。庭审过程中，张秀莲明确表示，其本人及家属多次向焦作市福安置业有限公司要求办理房产证，也通过其他渠道及方式积极向焦作市福安置业有限公司主张办理相关手续，但焦作市福安置业有限公司一直不作为。考查本案事实，张秀莲与焦作市福安置业有限公司于2009年10月31日签订了正式的商品房买卖合同，购买了焦作市福安置业有限公司开发的位于焦作市解放区××前路××商城××、××房产。2015年前后，焦作市福安置业有限公司以福安大丰商城的房产做抵押，办理了抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。焦作市福安置业有限公司违规抵押上述房产的行为导致上述房产无法及时办理过户手续，但这属于出卖人违规操作产生的法律后果，不能要求××承担相应责任。故本院确认，本案诉争房产未能及时办理过户手续并非××的过错。综上，案外人张秀莲对于本案诉争房产提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行，故对于农商行王褚支行要求允许执行该房产的请求，本院不予支持。关于农商行王褚支行主张其对案涉房产享有抵押权。但农商行王褚支行提交的民事调解书仅载明“农商行王褚支行对福安置业公司提供的其名下位于焦作市解放区站××号大丰商城裙房、地下室7套总面积为11、地下室**总面积为1144证号为：焦房他证房他证解放字第201604**、变卖后的款项享有优先受偿权”，而农商行王褚支行持有的他项权证（焦房他证解房他证解放字第201604**“房屋坐落为解放区站××号大丰商城裙房，地下室；房屋编号：33，地下室34950、35611、133359、133368、133369；债务人：文宝阁公司”。上述调解书及他项权证所载内容均与本案商品房买卖合同载明的案涉房屋的坐落不一致，不能证明农商行王褚支行对本案案涉房产享有抵押权。退一步讲，即便农商行王褚支行对本案房产享有抵押权，根据庭审查明的事实，抵押权形成前该房产已经出售并交付××，××已就该房产与第三方签订委托经营管理合同，开始对外出租并获取收益。农商行王褚支行作为专业的银行金融机构，应当对债务人提供的抵押财产进行充分的审查，尤其应当对其销售情况进行审查，避免错误接收已经出售的房产作为抵押，损害××的权利。考虑到案涉房产所在楼宇均系焦作市福安置业有限公司开发，绝大部分商铺均委托大丰商业管理公司经营管理，在本案抵押权形成前正在出租经营，农商行王褚支行如能认真进行现场核查，有较大可能发现房屋已售事实，从而避免后续情形。据此，本院确认即便农商行王褚支行主张的抵押权成立，但因其未尽到银行金融机构的审慎注意义务，存在重大过失，在签订抵押合同、办理抵押登记时错误接收已经由张秀莲买受并实际占有、使用和收益的房产作为抵押财产，其对案涉商铺的抵押权不能对抗张秀莲对案涉房产的物权期待权。一审法院判决：驳回原告焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行负担。本院二审期间，农商行王褚支行提交以下证据：办理贷款时焦作市福安置业有限公司出具的与焦作市福安大丰商业管理有限公司签订的委托经营管理协议一份。证明焦作市福安置业有限公司在办理贷款时明确告知农商行王褚支行其房屋统一交由焦作市福安大丰商业管理有限公司进行管理，而未能获取到张秀莲的任何信息，从而证明在办理贷款过程中，农商行王褚支行不存在任何过错，其不利后果不应由农商行王褚支行承担。张秀莲质证意见：第一，该证据不属于新证据。第二，证据系复印件，对其真实性无法核实，不予质证。第三，该证据恰恰证明了农商行王褚支行在办理抵押登记过程中未尽到审慎核实的义务。未与大丰商业进行核实，也未至现场与相关租户进行核实，农商行王褚支行存在过错，应依法承担在办理抵押登记过程中未尽到审慎核实义务而造成的后果和责任；张秀莲提交证据如下：1.案涉房屋2007年预售许可证信息查询网页（[2]份，共[4]页）。证明张秀莲购买案涉房屋时，焦作市福安置业有限公司已经取得房屋预售许可证书，张秀莲对于购买案涉房屋尽到了基本的审慎注意义务。农商行王褚支行质证意见：对证据真实性没有异议，但该组证据仅能表明张秀莲在购买涉案房屋时尽到了相关注意义务，而案涉房产未办理过户系张秀莲长时间未主张自己权利造成的，其不利后果应当由自身承担。本院对上述证据认定如下：对农商行王褚支行提交的焦作市福安置业有限公司与焦作市福安大丰商业管理有限公司签订的委托经营管理协议，因该证据系复议件，没有原件相互印证，对该证据的真实性不予采信；对张秀莲提交的案涉房屋2007年预售许可证信息查询网页，因农商行王褚支行对其真实性不持异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是张秀莲对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，该民事权益能否对抗农商行王褚支行享有的担保物权。一、关于法律适用问题。本案涉及到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条三个条文的关系和适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形，符合该二条规定条件的××的物权期待权是可以排除享有担保物权等优先权申请执行人的强制执行。具体说，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产××物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，因同时存在“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，导致《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条的适用产生竞合。在此种情况下，当事人可以择一适用，而并非适用其中一条就自然排斥另一条。本案中，焦作市福安置业有限公司既是房地产开发企业，又是本案的被执行人，由于本案同时存在“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，导致《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在本案的法律适用上产生了竞合。故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对张秀莲就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益进行审查，并无不当。二、关于张秀莲对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益问题。申请执行人执行异议之诉纠纷中，案外人是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应当依据相关法律法规对其所提证据予以综合分析认定，案外人所提证据能够相互印证证明其就执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的，不得执行该执行标的，应判决驳回申请执行人的诉讼请求。本案中，案涉房屋被法院查封的时间是2020年8月13日，农商行王褚支行作为抵押权人取得案涉房产他项权证的时间是2016年1月27日。而在此之前，案外人张秀莲于2009年10月31日即与焦作市福安置业有限公司签订了商品房买卖合同，并已缴纳了全部的购房款，焦作市福安置业有限公司向张秀莲出具了购房款收据。2009年10月31日，张秀莲将案涉房产委托给焦作市福安大丰商业管理有限公司进行招商并经营管理，该房产对外出租后张秀莲实际收取了租金。根据案件查明的事实，可以确认张秀莲与焦作市福安置业有限公司签订有正式的商品房买卖合同，张秀莲已缴纳全部购房款，并实际收取了该房产出租的租金。因焦作市福安置业有限公司对张秀莲要求办理房屋所有权证的请求置之不理，后又擅自将案涉房屋进行抵押，是导致张秀莲至今未能办理并取得房屋所有权证书的主要原因。综上所述，案外人张秀莲所提证据能够相互印证证明其在人民法院查封案涉房屋前已与焦作市福安置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，缴纳了全部购房款并实际占有、控制了案涉房屋，且张秀莲对案涉房屋未能过户不存在过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，张秀莲享有足以排除执行的民事权益，该民事权益亦能对抗农商行王褚支行享有的担保物权，可以排除人民法院的强制执行。综上，上诉人农商行王褚支行的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人焦作解放农村商业银行股份有限公司王褚支行负担。本判决为终审判决。审判长  苑海峰审判员  王晓武审判员  毛富中二〇二一年三月二十二日书记员  许丹阳