贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终406号上诉人（原审被告）：贵州佰信昌房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区海马冲街营盘小区**宏福景苑商住楼******。法定代表人：胡迎新，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何克义，男，1967年06月14日出生，汉族，住贵州省开阳县。被上诉人（原审第三人）：贵州恒康房地产开发有限公司，住，住所地贵州省贵阳市修文县久长镇修开东路/div>法定代表人：张玉兰，该公司总经理。上诉人贵州佰信昌房地产开发有限公司（以下简称佰信昌公司）因与被上诉人何克义、贵州恒康房地产开发有限公司（以下简称恒康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2020）黔0123民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佰信昌公司上诉请求：一、依法撤销原判，改判驳回何克义诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决存在认定事实、适用法律均严重错误，依法应予以改判。一、双方签订的认购书已经明确签订商品房买卖合同的时间，在案涉房产可办理相关手续后，佰信昌公司通过电话、短信和邮政邮件的形式通知何克义来办理手续，并提交的相关证据予以证实，何克义均拒不来办理相关手续，佰信昌公司在本案中不存在过错；二、佰信昌公司2016年已将案涉房产具备符合销售的预售许可证通知何克义，何克义拒不来办理相关手续的行为构成违约，购房定金不应返还。直至2020年3月份，佰信昌公司在与何克义协商无果的情况下，将案涉房产出售，现案涉房屋已销售给案外人，此系何克义的违约行为所导致，佰信昌公司并不存在过错。何克义答辩称，2015年1月1日双方签订了认购书，但是在签订认购书的时候上诉人并没有取得预售许可证，上诉人从来没有通知我方来签订商品房买卖合同，上诉人的工作人员与我就涉案商铺的层高和两面开门以及面积的问题进行协商，都没有谈妥。直到五月份涉案房屋已经出售给案外人，随后上诉人的工作人员承诺返还定金并且我有录音，但迟迟没退还我才起诉的。请求法院依法裁判。恒康公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。何克义向一审法院提出诉讼请求：判令被告贵州佰信昌房地产开发有限公司双倍支付原告购房定金60,000.00元。一审法院认定事实：2015年01月01日，原告作为乙方、被告作为甲方双方签订《佰信昌久长金街认购书》（以下简称《认购书》），约定原告向被告认购位于修文县交汇处（广场旁）久长金街1栋一层10号商铺，该商铺建筑面积共26.1平方米，按建筑面积计算，单价为15912.86元／㎡，总价为人民币415326.00元，原告当日向被告支付门面定金30000.00元。该《认购书》还约定：“一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币叁万元整（30000元）作为认购金。二、乙方选择下列第2种付款方式。1.一次性付款：乙方须于签署本认购书后，待甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》后7个日历日内乙方需付清房款，并签署《商品房买卖合同》。2.按揭付款（商业贷款）：乙方须于签署本认购书后，待甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》后7个日历日内乙方需支付不低于总价50%的房款……四、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到佰信昌久长金街销售中心支付首期款，并与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期未办理该手续，则视为乙方弃权，所付定金不予退还，甲方无需通知乙方，可另行处理该商铺。第五条：在乙方履行完毕认购书约定的情况下，甲方未能为乙方保留该商铺，则双倍返还乙方所付定金。第六条：乙方同意签署本认购书后在该单位的销售过程中不换房，若乙方不能按照认购书房号签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。……”被告提供的宣传单上载明：“涉案项目商业最高层高7.2米，真正买一层得两层”，原、被告均认可涉案商铺层高未达7.2米。另查明，被告于2014年02月19日竞得位于修文县土地的国有建设用地使用权（出让面积17266㎡），案涉商铺实际开发人系第三人恒康公司。2016年03月15日，第三人贵州恒康房地产开发有限公司取得案涉商铺的预售许可证。2016年，被告通知原告签订《商品房买卖合同》，因商铺层高和面积等问题，原告认为没有达到协议签订时的条件，故未与被告、第三人签订《商品房买卖合同》，之后原、被告就商铺及定金事宜多次进行磋商，被告法定代表人同意退还原告购房定金30000.00元，并承诺原告资料准备齐后在2020年07月份到其公司办理退费手续。双方均认可现案涉商铺已经于2020年出卖交付给其他人，双方签订的《认购书》已无法履行。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订《认购书》约定原告购买被告销售的久长金街商铺，并向被告支付购房定金30,000.00元，后因商铺层高、面积等原因双方最终未能达成《商品房买卖合同》。现商铺已经出卖给其他人，双方的认购协议无法继续履行，原告的合同目的不能实现。根据原告提供的录音资料，原、被告就商铺定金退还事宜进行过磋商，被告也同意退还原告定金，并同意原告资料准备齐后在2020年07月份到其公司办理退费手续。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”被告未退还定金，违反了诚实信用原则，故对原告要求被告退还定金30,000.00元的诉请，予以支持。对于原告要求双倍返还定金的主张，因在2016年被告已经通知原告签订《商品房买卖合同》，但由于双方未达成一致意见，故未能签订《商品房买卖合同》，根据双方《认购书》约定，若原告逾期不办理手续，被告无需通知原告，可另行处理该商铺，原告未按照协议约定办理购房手续，也存在违约情形，故对原告要求被告双倍返还定金的主张，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告贵州佰信昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向原告何克义退还购房定金30,000.00元；二、驳回原告何克义的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300.00元，减半收取计650.00元，由原告何克义负担325.00元，被告贵州佰信昌房地产开发有限公司负担325.00元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据，本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：案涉合同认购金30000元是否应当返还。本案中，被上诉人何克义向上诉人佰信昌公司预约购买修文县交汇处（广场旁）久长金街1栋一层10号商铺，双方于2015年01月01日签订了认购书，该认购书中约定，买受人须于签署本认购书后，待甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》后7个日历日内乙方需支付不低于总价50%的房款，同时签署《商品房买卖合同》，余款由银行提供按揭款，买受人需在合同规定时间前办理完毕银行按揭贷款申请手续。在认购书的履行过程中，双方因涉案商铺层高和面积等问题不能达成一致意见，导致未能签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”上诉人佰信昌公司与被上诉人何克义对于双方未能签订商品房买卖合同均不存在过错，即因不可归责于本案双方当事人的事由，导致本案双方当事人未能订立商品房买卖合同，购房者何克义可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“不可归责于双方的事由”放弃购买房屋，要求解除预约合同，上诉人佰信昌公司应将何克义向其支付的定金返还给被上诉人何克义。故上诉人所提之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人贵州佰信昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年三月二日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦