安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终471号 上诉人（原审被告、反诉原告）：夏纯丽，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：龚仁乐（系夏纯丽配偶），男，住安徽省芜湖市弋江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐杰，女，xxxx年x月x日出生，汉族，银行职员，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：常林林（系唐杰配偶），男，住址同上。 上诉人夏纯丽因与被上诉人唐杰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2020)皖0202民初9010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏纯丽上诉请求：1.撤销原审判决书第一、三项判决,改判上诉人无需向被上诉人返还房屋租金,改判被上诉人对租住房屋进行复原、赔偿,并判令被上诉人继续履行《房屋租赁合同》至2020年12月31日。2.判令被上诉人承担本案原审及二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。被上诉人于2017年12月通过中介承租本案房屋,双方书面签订了《房屋租赁合同》。之后,双方同意延长该《房屋租赁合同》的期限至2020年12月31日,合同其他条款不变,且被上诉人已依约向上诉人足额支付租赁费至2020年12月31日。原审法院对双方合同效力及期限进行确认。后因被上诉人单方原因要求解除合同,上诉人并未同意,且通过微信告知被上诉人何时房屋再出租,何时双方租赁关系结束。另外,上诉人退还被上诉人押金及双方对能耗费结算并不能证明双方对解除合同达成一致,且上诉人自始至终从未有任何解除合同的明示的或暗示的意思表示,并一直强调“房屋系因被上诉人违约导致空置,上诉人可以先挂牌出租,等房屋再次出租后,双方合同才解除”。但原审法院未依法查明事实,径直认定双方合同于2020年9月21日解除,明显与事实不符。在9月20日,中介拍摄房屋照片的时候,发现房屋有4处地方有损坏和改动,被告至今没有维修和更改。(1)客厅的日立(进口)50寸等离子电视无法打开；(2)实木餐椅缺失一把;(3)客厅的单元门禁系统损坏；(4)原卧室空调被拆下,更换了安装的位置。原审法院未依法查明事实,以照片拍摄日期是11月20日为由,认定照片无效,明显与事实不符,现已经联系中介,中介提供了9月20日拍摄的照片与上诉人11月20日拍摄照片一致。目前由于房屋内物品更改,损坏,造成了房屋至今没有租出去,这些损失须要被上诉人来承担。二、原审法院适用法律错误。1.根据法律规定,合同双方均应诚实守信,一诺千金。在双方签有书面合同且被上诉人方已实际支付租赁费至合同期限届满日的情况下,被上诉人竟然谎称双方无书面租赁合同,并毫无诚信地要求上诉人退还房租,实属无稽之谈。2.《民法典》第五百七十七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先,因被上诉人单方原因要求解除合同,属于违约,并利用上诉人的善意和同情心要求提前返还押金,收到押金之后竟谎称上诉人同意解除合同,显然毫无诚信可言;其次,在被上诉人腾空房屋后,上诉人同意可以先挂牌转租,等房屋再次出租后,双方合同才解除,但事实上合同并未解除。因此,双方理应继续履行合同。 唐杰辩称，9月20日退房时，中介也在，当时上诉人并没有提出室内设施损坏或物品有缺失；9月21日，上诉人在双方确认所有物品交接后，扣除水电费将押金退还，双方租赁关系终止。在双方没有租赁关系后，上诉人提出赔偿要求，既不合理也不合法。 唐杰向一审法院起诉请求：1.判令被告退还房租7000元；2.判令被告退还物业费296.1元；3.判令被告退还车位管理费500元；4、判令被告承担诉讼费用。 夏纯丽向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行与反诉原告夏纯丽签订的《房屋租赁合同》；2.对所租住的房屋进行维修还原或赔偿2000元；3.判令反诉被告唐杰承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月30日，唐杰与夏纯丽签订《房屋租赁合同》一份，约定夏纯丽将坐落在芜湖市镜湖区香格里拉xx-x-xxx室房屋出租给唐杰居住，租赁期限自2018年1月1日至2020年1月1日止，租金2050元/月，唐杰向夏纯丽交付房屋押金2050元，租赁期内的水电气费用、物业费及能耗费由唐杰支付。合同期满后，唐杰继续租住该房屋，并于2020年11月27日向安徽伟星物业管理有限公司缴纳了该房屋2020年度的物业费及车位费。2020年6月17日，唐杰在与夏纯丽的微信聊天中确认续租房屋至2020年12月底，并将2020年7月至12月的房租12600元给付夏纯丽。2020年9月20日，唐杰从案涉房屋中搬离。2020年9月21日，唐杰按照与夏纯丽的约定将房屋钥匙交给房屋中介，同日，夏纯丽丈夫龚仁乐将房屋押金退还唐杰并扣除未结清的水电费154元。后唐杰向夏纯丽要求退还9月21日之后的房租、物业费和车位费未果，遂成讼。 对于双方是否对提前退租达成一致意见，唐杰称其于2020年8月29日与夏纯丽电话协商一致，夏纯丽称其未与唐杰协商一致，仅同意唐杰将房屋对外转租。唐杰为证明其主张提交了一组微信聊天记录，其中夏纯丽询问唐杰何时搬离房屋，并提到“之前说的9月底肯定不行了”。夏纯丽辩称该记录系夏纯丽为方便转租需要对房屋拍照挂网。 对于夏纯丽退还唐杰押金的理由。唐杰称系双方已经就退租达成一致，解除了房屋租赁关系，故夏纯丽将房屋押金退还唐杰。夏纯丽称唐杰以家庭困难为由希望夏纯丽能够退还押金，夏纯丽心软故将押金退还。 对于夏纯丽反诉要求唐杰对房屋进行维修还原。唐杰称双方于2020年9月20日完成房屋交割并确认了房屋物品。夏纯丽称唐杰在交还钥匙时即对房屋现状进行确认，当时屋内物品已经损坏，其向法庭提交的房屋内部照片系于2020年11月20日拍摄。 一审法院认为，唐杰、夏纯丽签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。唐杰、夏纯丽双方在租赁合同到期后未再续签合同，但唐杰与夏纯丽确认将房屋租赁至2020年底，故应认定双方之间形成租赁合同关系。现唐杰提前解除合同，并按照夏纯丽的要求将房屋钥匙交还给中介，夏纯丽于交还钥匙的当天即将房屋押金退还给唐杰，可见双方对提前解除合同达成了合意。夏纯丽辩称其未同意提前解约只是同意唐杰转租房屋，仅是因为唐杰称家庭困难故返还押金，但从双方的聊天记录及夏纯丽的陈述可以看出系夏纯丽要对房屋进行拍照挂网，且夏纯丽退还押金时结算了房屋能耗费用，故对夏纯丽的上述辩称不予采信。因此该院确认唐杰、夏纯丽签订的《租赁合同》于2020年9月21日解除。因合同提前解除，夏纯丽应返还唐杰未租赁期间（2020年9月21日至2020年12月31日）的租金7000元【12600元÷6个月×（10÷30+3）个月】。对于未租赁期间的物业费及车位费，该费用系直接交纳给物业公司，且系唐杰主动要求提前解除合同，故对唐杰的该项诉请不予支持。对于夏纯丽反诉要求夏纯丽对房屋进行维修还原或赔偿损失，双方在退还钥匙时已经对房屋现状进行确认，夏纯丽并没有向唐杰提出房屋损坏的问题，其于2020年11月20日拍摄的照片不能认定为系唐杰的原因导致，故对夏纯丽的诉请不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）夏纯丽于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）唐杰房屋租金7000元；二、驳回原告（反诉被告）唐杰的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）夏纯丽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）夏纯丽负担；反诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）夏纯丽负担。 本院二审期间，夏纯丽提交两组证据：1.常林林与夏纯丽的微信聊天记录，拟证明夏纯丽没有同意唐杰退租。2.照片打印件5张，拟证明房间设施在唐杰租赁期间受到损坏。唐杰质证认为，聊天记录是真实的，但达不到证明目的，双方之前达成过退租的一致意见，夏纯丽对之前的约定反悔；照片是真实的，但不能证明是被上诉人租赁期间受到的损坏。唐杰提交一份网上房屋出租中介信息，拟证明双方之前达成退租协议，后上诉人突然反悔的原因。夏纯丽认为该房屋中介信息与上诉人主张并不矛盾，转租是需要挂上房屋信息的，上诉人并没有同意退租。 经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，据已查明的案件事实，2020年9月20日，唐杰已从案涉房屋搬出；2020年9月21日，唐杰根据夏纯丽的要求将房屋钥匙交于中介；2020年9月21日，夏纯丽方将房屋押金扣除水电费后退还唐杰方。结合双方《房屋租赁合同》第六条关于押金的约定，“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用于抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”，应当认定双方于2020年9月21日解除租赁关系。夏纯丽主张双方租赁关系未解除，未同意唐杰提前退租，退还押金是因为唐杰称家庭困难，并无有效证据证明，且与已查明案件事实不相符，本院难以采信。双方在交还房屋钥匙时已对房屋进行了现场查看，房屋内相关设施是否为唐杰方损坏，双方当时应当进行确认，双方的聊天记录中亦未提及房屋内设施损坏的问题。现夏纯丽仅依其提交的照片主张唐杰对其房屋进行维修或赔偿损失，证据不足，不应予以支持。综上，上诉人夏纯丽的上诉请求和理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人夏纯丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年三月二十六日 书记员  黄韵融 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。