贵州省安顺市平坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0403民初329号 原告：张小燕，女，1984年8月28日生，汉族，贵州省安顺安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。 委托诉讼代理人：陈建文、贵州序引律师事务所律师，代理权限为特别授权代理；魏佳丽，贵州序引律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。 被告：安顺市中渝房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区塔山西路华油商储大厦7楼。 统一社会信用代码：91520402580676567H。 法定代表人：佘海钧。 原告张小燕与被告安顺市中渝房地产开发有限公司（以下简称“中渝公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈建文到庭参加诉讼。被告中渝公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席审理。本案现已审理终结。 原告张小燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金共计14145.05元（按照原告已交房价款70025元，按每日万分之二的标准，自2017年4月1日起计算至2020年1月5日止）。2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金共计5356.91元（自2017年12月1日起至2020年1月2日止，以70025元为基数，按照每日万分之一计算）。3.判决被告自2020年1月3日起，以320025元为基数，按照每日万分之一计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书时止。4.判决确认原告与被告于2016年12月29日签订的《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第（6）项的约定无效，被告将代收的三通费共计人民币3000元返还给原告。 事实及理由：原告于2016年12月29日与被告签订《商品房买卖合同》。“合同”约定：原告购买被告开发销售的位于平坝区，房屋建筑面积为128.01平方米，房屋总价款为人民币320025元，支付方式为首付＋银行按揭，合同还对房屋的交付、产权办理及违约责任等相关事宜进行了约定。之后，原告按约定向被告支付了购房款首付款70025元、三通费、楼宇对讲费等3740元，以及将办理按揭贷款的资料交付给被告并最终通过按揭付清购房款。但被告未按照约定的时间交房，也未按照约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书和配合原告办理房屋转移登记。另，按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房买卖合同中商品房的价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。因此，被告将“三通费”转嫁给原告承担的约定应属于提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任的情形，应属无效。综上，原告认为，被告未按合同约定履行义务，已构成违约，应承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请判决支持原告的诉请为谢! 原告张小燕向本院提供身份证、商品房买卖合同、收款收据、个人贷款支付凭证、交付确认书等证据，用以支持其主张。 被告中渝公司未到庭也未向本院提交证据材料。 根据原、被告的陈述及双方提供的证据，并经庭审质证，本院审理查明事实如下：被告中渝公司系平坝区中山东路“尚品都汇”项目的开发建设单位。2016年12月29日，原告张小燕与被告中渝公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购“尚品都汇”2号楼1单元18层2号商品住宅（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为128.01平方米，套内建筑面积为101.82平方米；按套内建筑面积计价，每平方米单价为3143.05元，总价款为320025元；付款方式为银行按揭贷款。买受人应在接到出卖人书面通知之日起将由请办理银行按揭或公积金贷数所需的全部资料提交给出卖人资款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用：买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷藏数额的、出卖人同意在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担中合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同：合同解除后20日内将买受人已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日支付不足款项，逾期，任何一方均可以单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同第十一条（一）约定被告2017年3月31日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺保险范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条（一）约定：1.上水、下水交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖：/达到X；4.燃气：/达到/；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。合同第十三条约定，逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人按照：①、逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）中的时限），自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；②、逾期超过60日（该期限应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率的违约金。并于实际交付之日起30日向买受人支付违约金。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，或约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二补充协议第一条约定：1、出卖人向买受人承诺关于本补充协议对应之房屋的交付时间为2016年12月31日前，若在此承诺的交付日期内，出卖人未能严格按照本补充协议对应之《商品房买卖合同》中所约定的交房标准将商品房交付买受人时，则按以下方式处理：（2）房屋逾期交付时间超出90日时，买受人选择不退房的，出卖人按买受人已付房款的万分之二作为违约赔偿金，自逾期之日起按月向买受人支付，直至实际交付之日止，合同继续履行。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告已于2016年12月30日支付首付款70025元、2020年1月2日支付按揭贷款250000元。2016年12月30日，原告向被告支付楼宇对讲费500元、水电开户费1000元、电视开户费2000元、转现房抵押登记费80元、预告登记费80元、抵押登记费80元，共计3740元。被告于2020年1月6日方向原告交付案涉房屋，并签订交付确认书。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《安顺商品房预售合同备案登记表》、收据等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告应当按照合同的约定，遵循诚实信用、相互协作的原则，全面适当地履行各自义务。本案争议的焦点问题是：原告诉讼请求是否具有事实基础和法律依据，下面就各项诉请分析如下： 一、关于逾期交付房屋违约金的问题。 原被告签订的《商品房买卖合同》约定交付时间为2017年3月31日，被告向原告交付房屋的时间为2020年1月6日，逾期天数为1010天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十三条1.（2）中约定逾期超过60日，合同继续履行的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金。附件十二补充协议第一条1.（2）中约定房屋逾期交付时间超出90日时，买受人选择不退房的，出卖人按买受人已付房款的万分之二作为违约赔偿金，自逾期之日起按月向买受人支付，直至实际交付之日止，合同继续履行。合同第二十九条、第三十条虽约定双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充；本合同及附件，具有同等法律效力，但第二十九条亦约定“但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。另，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，若按补充协议约定逾期交房违约金按月万分之二计算，明显属于排除对方主要权利的情形。此外，《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，无论是从合同条款排除买受人主要权利，应当无效；还是从应作出不利于提供格式条款一方的解释。其次，具体违约责任的承担问题。根据上列分析，本案应适用双方合同第十三条的约定按每日万分之二的标准计算逾期交房违约金，亦即原告主张的计付标准。根据本院审理同一小区同类型案件，本院酌情对违约金调减。本院认为，其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其二，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。若举证不能，应当承担相应的不利后果。具体到本案，就逾期交房而言，鉴于原告未举证证明其因被告迟延交房所受具体损失情况，本院认为原告损失只能根据合同正常履行情况下其可得利益，即将案涉房屋出租应得租金损失确定。参考本地区房屋租赁市场行情，本院结合同一小区同类型案件酌情按12.5元/平方米确定案涉房屋每月租金标准。案涉房屋套内建筑面积为101.82平方米，原告每月可得租金损失约为1272.75元。而据合同约定的逾期交房违约金计算标准，被告每月应承担违约金：0.0002×30×320025=1920元，明显超过租金损失的百分之三十。因此，本院予以“调减”。对于具体“调减”问题，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平、诚实信用原则并兼顾违约金制度的填补性与惩罚性特点，鉴于原告所提交证据以及本案约定交付房屋的时间原告的购房尾款尚未支付完毕的特殊性，违约金计算标准并不再上浮，即参照1272.75元计算。但因原告前期支付购房款为70025元，且原告也自愿按照该数据计算，那么被告每月支付的违约金为1272.75元×（70025元÷320025元）=278.49元，根据前述查明的事实，被告逾期交房共1010天，约33个月，其应承担的逾期交房违约金为278.49元/月×33月=9190.17元。原告主张超出部分，本院不予支持。 关于逾期交付办理商品房转移登记文书违约金的问题。 本案中双方签订《商品房买卖合同》中并未约定办理时间，根据合同约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。约定未交付转移登记证书按照已付房款万分之已付房款的万分之一支付违约金，原告主张按照日万分之一支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中中渝房开逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。关于逾期办证时间原告自愿按照2017年12月1日开始计算，被告未到庭提出异议，也未提供相应证据进行抗辩，故根据合同约定情况，原告支付购房款的情况，为分两段进行计算违约金，2017年12月1日至2020年1月2日为70025×0.15÷10000×762天=800元，2020年1月3日以后的违约金以320025元为基数，按照日万分之零点一五计算，直至交付商品房转移登记证书之日止。超出部分不予支持。 三、关于水、电、电视开户费及楼宇对讲费等费用应否退还的问题。 双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定：上水、下水交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；有线电视线路敷设到户；宽带网络线路敷设到户。根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上列费用的实质应为供电、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。双方当事人虽在合同第十四条（四）1中约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电开户费用，但被告并未提供其已向相关单位代买受人缴纳了该部分费用的缴费凭证，被告收取该费用没有事实依据。同时，国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，双方约定代收相关费用的条款应属无效。被告收取的三通费于约于法均无合理依据，故对原告要求被告退还已收取的三通费的诉请，本院亦予以支持。经查，原告向被告交纳的水电立户安装费及有线电视立户安装费分别为1000元、2000元，被告应予返还。 被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,视为其自动放弃诉讼抗辩权利，应承担相应的法律责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张小燕给付逾期交房违约金9190.17元。 二、被告安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张小燕给付截止2020年1月2日逾期办理商品房转移登记证书违约金800元。2020年1月3日以后的逾期办理商品房转移登记证书违约金以320025元为基数，按照每日万分之0.15计算，直至实际交付办理商品房转移登记证书之日止。 三、原告与被告于2016年12月29日签订的《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第（6）项的约定无效，被告安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张小燕退还水、电及有线电视开户费3000元。 四、驳回原告张小燕的其他诉讼请求。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费减半收取计181元，由被告安顺市中渝房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 审判员  李洪波 二〇二一年三月二日 法官助理谭美妮 书记员刘娇 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： (一)承担加倍罚息或迟延履行金。 (二)被强制进行审计。 (三)被限制出境。 (四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 (五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 (六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 (七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 (八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。