山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0302民初699号原告：车璐，女，1984年3月26日出生，汉族，现住淄川区。委托诉讼代理人：刘坤锋，山东诚信德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧子，山东诚信德律师事务所律师。被告：韩克俊，男，1968年1月25日出生，汉族，现住淄川区。被告：韩金祥，男，1947年3月6日出生，汉族，现住淄川区。二被告共同委托诉讼代理人：王晓东，山东齐嘉律师事务所律师。被告：山东省云铭山文旅康养产业发展集团有限公司，住所地淄川区太河镇上端士村东。法定代表人：李春敬，执行董事。原告车璐与被告韩克俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，作出（2020）鲁0302民初3677号民事裁定，驳回了车璐的起诉，山东省淄博市中级人民法院作出（2020）鲁03民终4215号民事裁定，裁定撤销本院(2020)鲁0302民初3677号民事裁定，指令本院审理。本院于2021年2月2日重新立案后，经本院释明，车璐同意追加韩金祥、山东省云铭山文旅康养产业发展集团有限公司（以下简称“云铭山公司”）为本案被告参加诉讼，本院依法适用普通程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告车璐及其委托诉讼代理人刘坤锋、李慧子，被告韩克俊以及韩克俊、韩金祥的共同委托诉讼代理人王晓东到庭参加诉讼，云铭山公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。车璐向本院提出诉讼请求：要求韩克俊向车璐返还购房款203000元。案件审理过程中，车璐明确其诉讼请求为：1.要求韩克俊向车璐返还购房款203000元；2.云铭山公司在其受益范围内承担赔偿责任；3.韩金祥承担连带赔偿责任。事实与理由：2018年11月，韩克俊将其所有的位于房屋出售给车璐，并向车璐承诺能够办理土地及房屋手续，双方约定房款203000元。车璐于2018年11月11日通过微信向韩克俊的妻子支付定金3000元，于2018年11月14日向韩克俊转账200000元房款。后该房屋被认定为违法建筑并于2019年11月27日被强制拆除。韩克俊将没有土地规划、建设手续的房屋出售给车璐，违反了法律的强制性规定，该房屋已经拆除致使合同目的不能实现，车璐多次要求韩克俊退还房款未果。为此诉讼至法院。韩克俊辩称，车璐起诉韩克俊主体不适格。韩克俊与房屋买卖无关系，只是代理其父亲办理有关手续，房屋的真正交易对象为淄博泰鑫旅游开发有限公司（以下简称“泰鑫公司”）与车璐。车璐与泰鑫公司签订了房屋买卖合同，明确房屋价款及相应权利义务，并且也收取了部分费用，因此车璐起诉韩克俊主体不适格，应驳回其诉讼请求。韩金祥辩称，车璐起诉韩金祥主体不适格。韩金祥将于2013年从泰鑫公司购买房产一套，后期与开发公司解除了合同，原合同交回泰鑫公司，涉案房产由车璐购买，并与泰鑫公司签订了房屋买卖合同。因为韩金祥购买此房产，因此委托其儿子韩克俊代为办理有关事宜，韩金祥购买房产后对房产也进行了投入，花费10余万元。韩金祥不是本案的适格被告，请求驳回车璐的诉讼请求。云铭山公司未作答辩。本院认定事实如下：原泰鑫公司已经于2021年1月27日更名为云铭山公司。云铭山公司经淄川区太河镇上端士村两委研究决定，村民代表大会讨论通过，同意由该公司在梨花谷（里三峪）建设“云明山度假村”。2014年1月27日，韩克俊之父韩金祥向原泰鑫公司交付购房款100000元，用于购买位于房屋，并于2014年签订了《太河镇上端士村云明山度假村土地租赁房屋购买合同》一份。案涉房屋的建筑面积约56平方米，庭院面积约100平方米。后来，韩金祥、韩克俊对该房屋及院落投资进行了装饰、装修并已实际居住。2017年12月7日，由原泰鑫公司向韩金祥收取了“2015年院内工程款”计15149元。韩金祥还支付了部分其他费用。2018年11月11日，由韩克俊与车璐联系，将案涉房屋及院落以200000元的价格出卖给车璐。由韩克俊经手并出资7000元，车璐出资3000元，共计向原泰鑫公司交纳了10000元更名的费用后。由车璐与原泰鑫公司重新签订了《太河镇上端士村云明山度假村土地租赁房屋购买合同》一份，该合同约定：车璐购买该套房屋总金额贰拾万元人民币，土地使用期自2018年11月11日至2088年11月30日。土地使用权为70年，到期后车璐再根据当时的国家法律规定办理延期，合同继续履行；本土地目前为集体土地，待条件具备后，原泰鑫公司负责给车璐办理土地使用证、房屋所有权证，办理的费用由车璐支付。该合同签订后，车璐通过银行转账的方式支付给韩克俊购房款200000元，韩克俊将案涉房屋交付给了车璐。2019年11月23日，淄川区自然资源局监察大队以淄川区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组名义，向淄川区太河镇上端士村民委员会下达淄违建别墅改字（2019）第5119号《责令改正违法行为通知书》，责令自行拆除在非法占用土地上建筑物和其他设施，恢复土地原状。2019年12月，车璐购买的案涉房屋被拆除，为追回已支付的购房款，车璐诉讼至本院。车璐为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：淄川公安局刑警队对韩克俊询问笔录一份、李春敬询问笔录一份、李以超询问笔录二份、车璐询问笔录一份、涉案房屋被认定为违建房屋拆除后车璐联系韩克俊协商退还房款相关事宜的录音及文字资料一份、《责令改正违法行为通知书》一份、2018年11月14日中国建设银行转账支付购房款200000元的明细一份、2018年11月11日通过微信转账支付购房定金3000元的记录一份。韩克俊、韩金祥为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：车璐与原泰鑫公司签订的房屋买卖合同一份、韩金祥与原泰鑫公司签订的房屋买卖合同一份、韩金祥向原泰鑫公司支付购房款115149元的收款收据两张、韩金祥对涉案房产资金投入的收款收据六张、证明韩克俊、韩金祥对案涉房屋院落进行建设投资的照片四张。本院认为，关于合同效力以及各方应当承担的责任。车璐与原泰鑫公司（现名为云铭山公司）签订的《太河镇上端士村云明山度假村土地租赁房屋买卖合同》，根据双方交付款项及实际履行情况及合同内容，该合同实际为房屋买卖合同。因该合同涉及房屋的土地为集体土地，没有办理相关审批手续，不允许违法转让。云铭山公司在无合法的审批手续的情况下进行建设并将涉案房屋出售的行为，违反了国家法律法规的强制性规定，该合同应属无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋已拆除，车璐不能实现合同目的，也无法返还云铭山公司房屋，各方投入的款项均成为了经济损失，云铭山公司、韩金祥、韩克俊、车璐均应根据自己的过错承担因此所受到的损失。云铭山公司作为案涉房产的建设方和销售方，并且作为签订案涉房屋买卖合同的相对人，存在主要过错，因云铭山公司实际收到的是购房款100000元及过户费用10000元，共计110000元等因素，本院酌定由云铭山公司向车璐承担50%的赔偿责任，即101500元。在车璐与云铭山公司签订房屋买卖合同时，韩金祥与韩克俊虽然不是房屋买卖合同中的当事人，但是买卖合同的相关事宜是由韩克俊受韩金祥的委托经手办理，且购房款203000元交给了韩克俊，对车璐购买案涉房屋起了决定性作用，车璐与韩金祥、韩克俊形成了事实上的房屋买卖关系。韩金祥、韩克俊对房屋买卖合同的成立存在过错，考虑到韩金祥、韩克俊实际居住使用多年等实际情况，本院酌定由韩金祥、韩克俊共同向车璐承担30%的赔偿责任，即60900元。韩克俊、韩金祥主张自己不是适格被告的观点，本院不予采纳。车璐明知案涉房屋是在农村建设的房屋，在购买时应当持谨慎的态度，仔细了解卖方有没有合法的建设手续，其疏于核实存在的风险，对于自己的损失应自行承担相应的责任。根据案件的实际情况，本院酌定由车璐自行承担20%的经济损失，即40600元。关于韩克俊、韩金祥购房后建设的支出。韩克俊、韩金祥在案涉房屋的院落中进行了建设，向云铭山公司支付15149元工程款等建设费用，属于韩克俊、韩金祥的建设行为所造成的损失，其建设、装修的行为与本案的房屋买卖行为属于不同的法律行为，该部分的损失不属于本案合同无效而产生的损失，故不属于本案审理范围。云铭山公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对答辩权和质证权的放弃。综上所述，车璐要求韩克俊、韩金祥、云铭山公司承担返还购房款责任的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、韩克俊、韩金祥于本判决生效之日起十日内共同返还给车璐购房款60900元；二、山东省云铭山文旅康养产业发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还车璐购房款101500元；三、驳回车璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4345元（车璐已经预交2173元），由韩克俊、韩金祥共同负担1303元，山东省云铭山文旅康养产业发展集团有限公司负担2173元，车璐负担869元；财产保全费1570元，由车璐负担785元，韩克俊负担785元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  唐 峰审 判 员  王 菲人民陪审员  田爱红二〇二一年三月二十九日法官助理徐路超书记员徐梅