江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏行终1398号 上诉人（原审原告）泰州市丽达工具厂，住所地泰州市姜堰区罗塘街道城中村4组。 法定代表人施国英，该厂厂长。 委托代理人张**，该厂经营厂长。 被上诉人（原审被告）泰州市姜堰区人民政府，住所地泰州市姜堰区上海路1号。 法定代表人孙靓靓，泰州市姜堰区人民政府区长。 上诉人泰州市丽达工具厂（以下简称丽达工具厂）因诉泰州市姜堰区人民政府（以下简称姜堰区政府）房屋征收补偿一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2019）苏12行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院认定： 2016年11月4日，泰州市姜堰区房屋征收管理办公室（以下简称姜堰区征收办）在丽达工具厂大门旁张贴《丽达工具厂地块国有土地上房屋征收调查公告》，对西至姜官路，北至道路范围内房屋进行调查。2016年12月27日，姜堰区征收办在丽达工具厂大门旁张贴《关于公示丽达工具厂地块国有土地上房屋征收调查结果的公告》，对丽达工具厂的房屋土地调查结果予以公示，并告知对调查结果有异议的救济方式。其中载明，姜堰市丽达工具厂，房屋用途为非住宅，认定面积为2440.4平方米，土地用途为工业用地，认定面积为4663.9平方米，备注：因该户未能配合入户调查，公示的结果如有出入，请产权人提供相关权属证件等依据。 公示后，姜堰区相关职能部门经过再次现场勘查和调阅档案，对被调查房屋相关情况进行了复核、调整。2017年2月27日，原泰州市国土资源局姜堰分局出具《关于姜堰市丽达工具厂国有原土地使用权的调查》，载明国有土地使用权面积为4640.7平方米。泰州市姜堰区不动产登记中心出具《丽达工具厂国有土地房屋面积调查表》载明产权证面积为2440.35平方米，未认定面积为1184.38平方米。2017年3月2日，姜堰区征收办在丽达工具厂大门旁再次张贴了《关于公示丽达工具厂地块国有土地上房屋征收调查结果的公告》。其中载明，丽达工具厂，房屋用途为非住宅，认定面积为2440.35平方米，未认定面积为1184.38平方米，土地用途为工业用地，认定面积为4640.7平方米。 2017年5月8日，姜堰区征收办在丽达工具厂大门旁张贴了《关于公布丽达工具厂地块国有土地上房屋征收补偿方案公开征求意见的通知》及附件《丽达工具厂地块国有土地上房屋征收补偿方案》，明确就该方案征求修改意见，征求意见时间截止2017年6月9日。到期后，姜堰区征收办未收到书面和口头反馈意见。 2017年7月31日，姜堰区征收办在丽达工具厂地块张贴《丽达工具厂国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选择公告》。丽达工具厂以及该厂经营厂长张**均出具说明，自愿选择泰州永诚房地产土地资产评估有限公司（有限简称永诚公司）对被征收房屋进行评估。2017年8月17日，姜堰征收办发布了《关于公布丽达工具厂地块上房屋征收房地产价格评估机构选定结果的公告》，公布本地块房地产价格评估机构为永诚公司。 2017年8月23日，姜堰区政府作出泰姜政发[2017]104号《区政府关于丽达工具厂地块国有土地上房屋征收的决定》（以下简称104号征收决定），决定对罗塘街道姜官路116号（罗塘街道城中村4组西至姜官路，北至道路）范围内的房屋及附属物实施征收。 2017年9月9日，永诚公司出具永诚评报字（2017）JYLD第001号房屋征收估价报告，估价对象：房屋认定面积2440.35平方米，土地使用权面积4640.7平方米，估价时点：2017年8月23日，认定房屋评估价格为1949269元，土地评估价格为1855018元，评估价格合计为3804287元。同日，永诚公司出具永诚评报字（2017）JYLD第001-2号估价报告，估价时点：2017年8月23日，认定装饰装潢及附着物补偿价格为330643元。同日，永诚公司出具永诚评报字（2017）JYLD第001-1号资产评估报告，评估基准日为2017年8月23日，认定委估资产在拥有完全权利等前提下评估值为267500元，其中可搬迁设备搬迁费用267500元。2017年9月11日，丽达工具厂出具收到永诚评报字（2017）JYLD第001号房屋征收估价报告的收条，并提出异议。永诚公司于2017年9月19日出具答复函，决定不改变原评估结果。 2018年1月9日，姜堰区征收办出具告知书，告知“鉴于你单位在签约期限内未与姜堰区征收办达成房屋征收补偿安置协议，姜堰区征收办根据征补条例第二十六条规定，将依法向区政府报请作出房屋征收补偿决定。为保护被征收人的合法权益，现将你单位房屋征收补偿的有关事项告知如下……。2018年1月17日，丽达工具厂向姜堰区征收办出具《答征管办告知书》就安置方式、面积、附着物等提出异议。2018年2月1日，姜堰区征收办出具《答复意见书》，对丽达工具厂提出异议作出答复。 2018年2月8日，姜堰区征收办向姜堰区政府提交《关于对丽达工具厂作出房屋征收补偿决定的请示》。2018年7月6日，姜堰区政府作出泰姜政发[2018]135号《区政府关于房屋征收补偿的决定》（以下简称135号补偿决定），决定：一、对被征收人位于泰州市姜堰区罗塘街道城中村4组（姜堰罗塘街道姜官路116号）房屋实行货币补偿的安置方式。补偿金额为：认定面积部分的房地产补偿1949269.00元；装修及附属物补偿330643.00元；工业用地使用权补偿1855018.00元；搬迁补助费48807.00元；停产停业损失费380429.00元；机械设备搬迁等补偿267500.00元；合计房屋征收补偿总额4831666.00元。提前搬迁奖励根据《区政府关于印发丽达工具厂地块国有土地上房屋征收补偿方案的通知》（泰姜政发[2017]103号）规定，不予奖励。二、被征收人应当于本决定书送达之日起30日内将泰州市姜堰区罗塘街道城中村4组（姜堰罗塘街道姜官路116号）的房屋腾空，交于姜堰区征收办拆除。姜堰区征收办须在被征收人腾空交房之日起10个工作日内将上述4831666.00元补偿款支付给被征收人。被征收人如不服本决定，可在本决定书送达之日起60日内向泰州市人民政府申请行政复议，或者6个月内向泰州市中级人民法院提起行政诉讼，在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本决定规定的期限内又不搬迁的，本机关将依法申请人民法院强制执行。丽达工具厂不服，提起行政诉讼，请求撤销135号补偿决定。 原审法院另查明，2006年5月18日姜堰市市区重点工程建设指挥部、姜堰市建设局、姜堰市规划局、姜堰市城建房屋拆迁实施中心联合出具的一份备忘录，其中明确载明“1、同意你厂以改造后的姜官路东侧道路红线向东退让五米后，按规划设计要求申请批准沿路新建综合楼。2、房屋拆除后，按规划局审批的内容建综合楼建筑面积2772平方米，丽达工具厂只需缴纳规费20万元整，其余政府规费免交。”原审庭审中，法院询问丽达工具厂其是否按规划设计要求申请批准新建综合楼以及是否缴纳规费20万元整，丽达工具厂明确陈述其并没有缴纳规费，亦未能办理合法的审批手续。 原审法院再查明，丽达工具厂不服104号征收决定，于2017年10月24日向泰州市人民政府申请行政复议，请求撤销104号征收决定。泰州市人民政府经审查，于2017年12月19日作出（2017）泰行复第179号行政复议决定书（以下简称179号复议决定），维持104号征收决定。丽达工具厂仍不服，诉至泰州中院，要求撤销104号征收决定及179号复议决定。泰州中院经审查，作出（2018）苏12行初6号行政判决，驳回丽达工具厂诉讼请求。丽达工具厂上诉至江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院于2019年5月15日作出（2018）苏行终1611号行政判决，驳回上诉，维持原判。 原审法院认为： 本案所涉104号征收决定的合法性已经法院审查，并由（2018）苏行终1611号生效行政判决予以确认，法院予以认可。本案争议焦点系135号补偿决定是否合法。 首先，因丽达工具厂未能与房屋征收部门在签约期限内就补偿问题达成一致意见，姜堰区政府在姜堰区征收办报请下，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）作出135号补偿决定，并送达丽达工具厂，程序合法。 其次，2016年12月27日，姜堰区征收办在对丽达工具厂房屋、土地予以调查的基础上将调查结果予以公告，其后进一步经过原泰州市国土资源局姜堰分局以及泰州市姜堰区不动产登记中心等职能部门复核，重新调整确定了调查结果，并于2017年3月2日再次予以公告，期间，丽达工具厂均未提出异议。对上述调查结果，法院予以认可。关于丽达工具厂诉称调查结果未直接送达丽达工具厂，程序违法的问题。法院认为，姜堰区政府已在丽达工具厂厂房门口张贴了上述调查结果公告，张贴位置醒目，应当认定已合法送达，丽达工具厂该诉称于法无据，法院不予采信。 关于丽达工具厂诉称调查结果中1243.71平方米未认定面积的房屋是2006年姜官路拓宽工程征收丽达工具厂房屋后经规划、城建等部门批准准许丽达工具厂新建的，属于合法房屋的问题。法院认为：一方面，上述房屋面积认定系由泰州市姜堰区不动产登记中心作出的，泰州市姜堰区不动产登记中心作为房屋登记行政主管部门，其作出的认定合法有效，且与丽达工具厂所持有的房屋所有权证上证载面积一致，应予认可；另一方面，丽达工具厂所谓规划、城建等部门批准其新建2772平方米房屋的依据，系2006年5月18日姜堰市市区重点工程建设指挥部、姜堰市建设局、姜堰市规划局、姜堰市城建房屋拆迁实施中心联合出具的一份备忘录，但是，据法院查明事实可知，该备忘录已明确载明丽达工具厂需要按照规划设计要求办理相应的审批手续并缴纳规费，但丽达工具厂庭审中已经自认其并未缴纳规费以及合法的审批手续，故该房屋建设不符合法律规定，丽达工具厂以此为由诉称1243.71平方米房屋系合法房屋，于法无据，法院不予采信。 综上，法院认为，上述房屋、土地调查程序合法，调查结果事实清楚，证据充分。 第三，丽达工具厂自行选择确定的房地产价格评估机构即永诚公司在调查结果的基础上出具了评估报告，并送达丽达工具厂。丽达工具厂收到上述评估报告后，依法向永诚公司申请复核。永诚公司复核后，维持原评估结果。丽达工具厂在规定期限内，未再次就复核结果申请评估专家委员会进行鉴定，应视为其放弃申请鉴定的权利。故，丽达工具厂庭审中再行诉称评估机构评估方法不当、评估数额偏低、可搬迁设备认定不合理等，没有事实依据，法院不予采信。 关于丽达工具厂诉称评估机构选取时间在征收决定作出之前，程序违法的问题。法院认为，根据法院查明事实可知，案涉房屋征收房地产价格评估机构选取时间确系早于征收决定作出之日，程序存在瑕疵。但是，应当认识到，案涉房地产价格评估机构选择时间提前，本质是为了进一步加快推进征收工作，提高征收工作效率，有助于该征收项目公共利益的及早实现，同时，案涉房地产价格评估机构的选定确系丽达工具厂的自身真实意思表示，且房地产价格评估机构对案涉房屋及土地进行评估所依据的材料均系上述合法有效的房屋及土地调查结果，具体评估时间亦在评估时点即104号征收决定作出日之后，亦充分保障了丽达工具厂对评估报告的异议复核权，实体上对丽达工具厂的权利义务并未产生不利影响，丽达工具厂以此为由要求确认评估程序违法并进而否定评估报告的效力，于法无据，法院不予采信。 关于丽达工具厂诉称姜堰区政府对其停产停业损失没有进行评估而系迳行认定的问题。法院认为，根据《国有土地上房屋征收评估办法》《江苏省贯彻实施若干问题的规定》《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》等规定，停产停业损失确定有两种方式：由征收当事人协商确定及评估确定。但是，对于停产停业损失的评估，系根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素予以确定，需要丽达工具厂自行提交资产负债表、利润表、完税凭证等资料作为评估依据。本案中，丽达工具厂在选取评估机构后，未向评估机构或房屋征收部门提交上述材料，由评估机构评估确定停产停业损失具有客观不能，在此情形下，姜堰区政府依据《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，按照房屋评估价值比例的上限确定其停产停业损失，并无不当。而且，在房屋征收部门向其出具告知书，告知其停产停业损失数额后，丽达工具厂在《答征管办告知书》中亦未就此提出异议。故丽达工具厂该诉称，法院不予采信。 综上，案涉评估报告作出程序合法，应予采信，姜堰区政府依据上述评估报告作出135号补偿决定，证据充分，事实清楚。 最后，关于补偿安置方式的问题。丽达工具厂诉称，被告在补偿安置方案中仅列举了货币补偿一种方式，剥夺了其选择产权调换安置方式的权利。对此，法院认为，产权置换方式是一种实物形态的补偿方式，是以易地或者原地建设的房屋和被征收房屋进行产权交换。置换房屋及所占土地的性质应当是一致的。本案中，丽达工具厂房屋系工业用地上的非住宅房屋，强制要求征收部门给被征收人提供一处相同性质的土地及房屋，明显具有不合理性。同时，江苏省高级人民法院（2018）苏行终1611号行政判决中也明确载明“由于上诉人的房屋是非住宅房屋，难以采用产权调换方式安置，姜堰区政府按照泰州市国有土地上房屋和补偿办法的相关规定实行货币补偿亦无不当。”综上，丽达工具厂该诉称，于法无据，法院不予采信。 综上，姜堰区政府作出135号补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，补偿的各项标准符合征补条例相关规定要求。丽达工具厂要求撤销135号补偿决定的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回丽达工具厂的诉讼请求。 上诉人丽达工具厂上诉称：1、案涉房屋面积认定错误，未认定为合法面积的1243.71平方米房屋系历史因素导致未登记；2、案涉房屋评估报告采用成本法评估不合法；3、135号补偿决定给予货币补偿，侵害其安置补偿方式选择权。请求本院撤销原审判决，依法改判或发回重审。 被上诉人姜堰区政府未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为:本案中，姜堰区政府作出104号征收决定的合法性已经法院审查，由本院（2018）苏行终1611号行政判决予以确认。本案被诉的行政行为是135号补偿决定。故本案争议焦点系135号补偿决定是否合法。 一、关于涉案房屋面积、土地面积的认定是否合法的问题 在房屋征收补偿决定中，房屋面积和土地面积的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。本案中，2017年2月27日，原泰州市国土资源局姜堰分局出具《关于姜堰市丽达工具厂国有原土地使用权的调查》，载明国有土地使用权面积为4640.7平方米，用途为工业用地。泰州市姜堰区不动产登记中心出具《丽达工具厂国有土地房屋面积调查表》载明产权证面积为2440.35平方米，未认定面积为1184.38平方米。2017年3月2日，姜堰区征收办在丽达工具厂大门旁张贴《关于公示丽达工具厂地块国有土地上房屋征收调查结果的公告》，将该调查结果予以公告。泰州市姜堰区不动产登记中心出具《丽达工具厂国有土地房屋未认定面积增补表》，载明未认定面积为59.34平方米。故135号补偿决定认定丽达工具厂的土地使用面积为4640.7平方米，用途为工业用地；房屋建筑面积为2440.35平方米，用途为非住宅；另有未认定房屋面积为1243.72平方米（1184.38平方米+59.34平方米）。 关于丽达工具厂提出1243.71平方米未认定面积的房屋属于合法房屋的问题。首先，丽达工具厂所持有的房屋所有权证上证载面积为2440.35平方米。其次，2006年5月18日姜堰市市区重点工程建设指挥部、姜堰市建设局、姜堰市规划局、姜堰市城建房屋拆迁实施中心联合出具备忘录，该备忘录已明确载明丽达工具厂需要按照规划设计要求办理相应的审批手续并缴纳规费，但丽达工具厂在原审庭审中自认其并未缴纳规费以及合法的审批手续，故丽达工具厂主张该1243.71平方米房屋系合法房屋没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，135号补偿决定认定丽达工具厂的土地、房屋面积并无不当。 二、关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题 姜堰区政府提供的《丽达工具厂地块国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选择公告》《关于公布丽达工具厂地块上房屋征收房地产价格评估机构选定结果的公告》、姜堰区罗塘街道康华社区出具的《证明》、张贴照片及丽达工具厂出具的《说明》等证明，丽达工具厂自愿选择永诚公司对被征收房屋进行评估。2017年8月17日，姜堰征收办发布公告公布本地块房地产价格评估机构为永诚公司。该评估机构的选定，符合征补条例第二十条第一款、《国有土地上房屋征收与补偿评估办法》第四条第一款的规定。 三、关于涉案房屋评估报告是否合法的问题 征补条例第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，依法选定的具有资质的房屋评估机构根据涉案房屋的面积和性质，对涉案房屋予以评估并无不当。姜堰区政府提供的涉案房屋评估报告及送达回证证明，涉案房屋评估报告已送达。丽达工具厂收到上述评估报告后，依法向永诚公司申请复核。永诚公司复核后，维持原评估结果。丽达工具厂在规定期限内，未再次就复核结果申请评估专家委员会进行鉴定，应视为其放弃申请鉴定的权利。故涉案评估报告可以作为135号补偿决定的依据。 四、关于135号补偿决定是否合法的问题 本案中，丽达工具厂房屋系工业用地上的非住宅房屋。2017年5月8日，姜堰区征收办在丽达工具厂大门旁张贴《关于公布丽达工具厂地块国有土地上房屋征收补偿方案公开征求意见的通知》及附件《丽达工具厂地块国有土地上房屋征收补偿方案》，就该方案征求修改意见。该补偿方案在“征收补偿安置方式”部分明确载明，“对被征收人实施货币补偿的安置方式”。到期后，姜堰区征收办未收到书面和口头反馈意见。2018年1月9日，姜堰区征收办出具告知书，告知案涉房屋征收补偿的有关事项，其中明确“对你单位实施货币补偿的安置方式”。本院（2018）苏行终1611号行政判决也载明“由于上诉人的房屋是非住宅房屋，难以采用产权调换方式安置，姜堰区政府按照泰州市国有土地上房屋和补偿办法的相关规定实行货币补偿亦无不当。”据此，135号补偿决定采用货币补偿的方式并无不当。 姜堰区政府依据涉案房屋评估报告以及补偿安置方案作出135号补偿决定，房屋征收补偿总额4831666元（房屋补偿1949269元；装修及附属物补偿330643元；工业用地使用权补偿1855018元；搬迁补助费48807元；停产停业损失费380429元；机械设备搬迁等补偿267500元）。姜堰区政府针对丽达工具厂涉案房屋的补偿，已保障丽达工具厂的合法权益。姜堰区政府在就涉案房屋补偿安置问题与丽达工具厂协商未果的情况下，依据涉案房屋评估报告作出135号补偿决定符合征补条例第十七条第一款、第二十六条第一款等规定。原审法院判决驳回丽达工具厂的诉讼请求并无不当。 综上，上诉人丽达工具厂的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人泰州市丽达工具厂负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 军 审判员 张世霞 审判员 杨 述 二〇二一年三月十五日 书记员 王雅露 书记员 张莹莹 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条第一款作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 第十九条第一款对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 二、《国有土地上房屋征收评估办法》 第四条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第二十条第一款被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 三、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；