福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽07民终240号 上诉人（原审原告）:张荣平，男，1974年8月13日出生，汉族，住政和县。 委托诉讼代理人：范水强，政和县众成法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：黄银仔，女，1977年6月21日出生，汉族，住政和县。 委托诉讼代理人：陈勇，福建五仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄世奇，男，1971年12月30日出生，汉族，住政和县。 委托诉讼代理人：陈勇，福建五仁律师事务所律师。 原审第三人：魏裕桃，女，1976年11月9日出生，汉族，住政和县。 委托诉讼代理人：范水强，政和县众成法律服务所法律工作者。 上诉人张荣平因与被上诉人黄银仔、黄世奇，原审第三人魏裕桃房屋租赁合同纠纷一案，不服政和县人民法院（2020）闽0725民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张荣平上诉请求：撤销一审判决，改判支持张荣平的诉讼请求。事实和理由：一、一审案由定性错误。涉案合同名为《房屋（酒店）租赁合同》,但纵观合同内容，黄银仔、黄世奇将宾馆租赁给张荣平，张荣平支付租金，黄银仔、黄世奇为张荣平经营宾馆提供营业执照变更，提供两个宾馆的《特种行业许可证》，其合同实质是宾馆整体承包经营。二、一审认定涉案合同不存在法定解除条件,张荣平解除合同证据不足的事实错误。两宾馆至今未获得开业许可，从疫情期间至今关门停业是事实。既然是宾馆经营权的出租，符合法定经营的条件必须具备。政和县公安局治安大队出具涉案房屋存在违章搭盖，安全检查不合格，不予开业的证明，证实了黄银仔、黄世奇出租的宾馆存在安全隐患没有排除而不能开业的主要事实。黄银仔、黄世奇未能取得开业许可文件，应当承担相关责任。原审认为张荣平并未提供证据证明涉案房屋不符合法律关于房屋使用条件的强制性规定而导致承租人不能使用的相关证据，应当承担举证不能的法律后果错误。首先，张荣平与黄世奇、黄银仔签订《房屋（酒店）租赁合同》时证照齐全并不等于符合宾馆经营条件。其次,公安机关通知办理相关合格证明，通知对象不是张荣平，是两个宾馆实际业主，出租人应当依约合规地提供经营条件，不能归咎于合同双方有没有约定。再次，对宾馆用房结构安全性进行鉴定的是黄银仔、黄世奇，其在诉讼期间单方委托检测，两个宾馆顶层为违章建筑是明摆的事实。关于福建中志消防科技有限公司出具的《福建省建筑消防安全评查报告》也无公安机关的审查意见。三、张荣平的诉讼请求应予以支持。在本案判决前，涉案的宾馆不能开业是不争的事实，张荣平有权解除合同。宾馆不能经营的原因是黄银仔、黄世奇的违约行为造成。张荣平在起诉时已提出装修损失的赔偿请求，一审法院未组织鉴定程序违法。 黄银仔、黄世奇共同辩称,本案《房屋（酒店）租赁合同》所约定的内容及两宾馆名称变更、两宾馆经营者均变更为张荣平与其妻子魏裕桃的事实均证实本案是房屋出租合同纠纷，只是出租的房屋用于经营酒店，并非是张荣平认为本案应是宾馆经营权出租合同纠纷。黄银仔、黄世奇提供的政和县公安局于2020年12月23日核发的政和县南都宾馆、政和县银泉商务酒店特种行业许可证及两个宾馆的营业执照均证实黄银仔、黄世奇出租的房屋均是可以用于经营酒店使用，因此张荣平在政和县公安局要求对已有酒店的房屋结构、消防安全重新检测达标后方能继续开业时，利用该要求不履行相应的检测义务并以此为由主张黄银仔、黄世奇出租的房屋不符合宾馆经营条件，从而主张黄银仔、黄世奇违约不能成立，请求二审法院驳回张荣平的上诉请求。 张荣平向一审法院起诉请求：1.解除2014年8月28日张荣平与黄银仔、黄世奇双方签订的《房屋(酒店）租赁合同》；2.黄世奇、黄银仔退还张荣平合同押金100000元、退还2020年6月22日已付租金50000元；3.黄银仔、黄世奇赔偿张荣平装修装饰损失280000元。 一审法院认定事实：2014年8月28日，黄世奇、黄银仔（合同中的甲方）与张荣平（合同中的乙方）签订《房屋（酒店）租赁合同》，约定：一、甲方出租的酒店坐落地址为：政和县××街××号××层××层。政和县城关南大街XX-X号二、三、四、五层。二、租期、押金交纳时间和具体金额。租金及押金转入如下账户：户名：黄世奇：农业银行账号：6288××××6416。1.第一年租金为人民币叁拾万元整，第二年租金不变，第三年起年租金按每两年10%递增。具体租金交付时间和金额如下：合同签署当日乙方应交2014年9月1日至2015年8月31日的租金为人民币叁拾万元整。2015年8月31日交2015年9月1日至2016年8月31日的租金为人民币叁拾万……。2.押金交纳日期：2015年2月1日前交纳第一笔押金为人民币壹拾万元整。2015年9月1日前交纳第二笔押金为人民币壹拾万元整……。3.乙方必须依约交纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金按实欠金额每天1%计算，如拖欠租金超过30天，视为乙方自动违约，甲方有权终止合同收回房屋，并没收乙方押金。4.合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租权。四、双方约定：1.乙方对房屋进行装修的费用及其他的相关费用由乙方负责，装修期间的安全及装修所需的各相关政府部门的报审工作由乙方负责。租赁期满或合同解除，卫生间各装修物、砌体、门窗，水电安装及固定装修装饰物归甲方所有，乙方不得进行人为损坏，如有人为损坏，甲方从押金中扣除相关费用……。七：甲乙双方的职责：……5.如甲方原因造成的乙方不能正常运营，甲方应向乙方做出相应的补偿。八、租赁期间，甲、乙双方因法律规定的不可抗力的原因导致不能使用租赁房屋，本合同自然终止，双方互不承担责任，甲方将押金及预付房租不计利息退还给乙方等内容。合同签订后，黄世奇、黄银仔将涉案房屋交付给张荣平经营，张荣平支付了押金100000元。涉案房屋所有权登记在黄银仔的名下。 2020年2月4日，政和县公安局城关派出所通知辖区各宾（旅）馆、民宿：“根据政和县新型冠状病毒感染肺炎防控工作领导小组第7号的通知，请各宾旅馆、民宿立即暂停营业，一律不能再接收的客人，对原居住在店内的客人可以让其继续居住至退房……”。 2020年4月27日，一审法院立案受理了黄银仔诉张荣平房屋租赁合同纠纷一案[案号为：（2020）闽0725民初427号]，黄银仔诉请张荣平支付20XX年9月1日至2019年8月31日止的未付租金XX5000元并从20XX年9月1日起按月利率2%计算并支付滞纳金至该款项全部支付之日止；以及支付2019年9月1日起至2020年8月31日的租金363000元并从2019年9月1日起按月利率2%计算并支付利息至该款项全部支付完毕之日止。2020年5月14日，经一审法院组织调解，双方达成调解意见：“一、张荣平按双方于2014年8月28日签订的《房屋（酒店）租赁合同》约定的月租金额计算并支付租金至2020年5月31日止，双方确认未付租金总金额为457250元；该款于2020年5月21日前支付100000元，余款357250元在2020年8月14日前支付完毕；逾支付的，按月利率2%计算并支付未付金额的违约金至付清之日止。二、从2020年6月1日起至2022年8月31日止的租金按每月20600元计算，张荣平于每月1日支付当月租金给黄银仔、黄世奇，逾期支付的，未付租金按月利率2%计算并支付利息；在此期间内，黄银仔、黄世奇可将租赁房屋出租给他人经营管理，但黄银仔、黄世奇须提前20日书面通知张荣平；张荣平接到通知后须在通知书确定的期限内将租赁物返还给黄银仔、黄世奇；但同等条件下，张荣平有优先承租权。三、张荣平在签订《房屋（酒店）租赁合同》时交付的押金壹拾万元仍作为租赁合同的押金，待合同期限届满或解除日无息退还。四、租赁房屋的广告牌由黄银仔、黄世奇负责修缮。五、本协议签订之日起，登记在张荣平名下的银泉商务酒店及南都宾馆变更登记到黄银仔、黄世奇名下，变更登记的费用均由黄银仔、黄世奇承担；张荣平经营期间黄银仔、黄世奇须积极协助张荣平办理经营所需的相关事务。六、本协议未作约定的部分均按双方于2014年8月28日签订的《房屋（酒店）租赁合同》的约定履行。七、本协议签订后，黄银仔、黄世奇解除对张荣平财产采取的诉讼保全措施”。2020年10月13日黄银仔向一审法院申请对该案的执行。2020年11月16日，涉案宾馆、酒店的营业执照分别从张荣平和魏裕桃的名下变更登记至黄银仔名下。在该案调解后，张荣平向政和县公安局城关派出所申请复产复工。2020年6月11日，政和县公安局城关派出所向银泉宾馆送达了《关于要求提供房屋结构安全证明和消防安全检查合格证明文件工作的通知》，根据《福建省公安机关办理特种行业和娱乐服务场所审批备案工作规范》闽公综[2019]303号文件的规定，要求在7月16日内提供所经营宾馆的房屋结构安全证明和消防安全检查合格证明文件。逾期未提供相关证明的，政和县公安局将责令停止营业，直至吊销特种行业许可证。 2020年6月27日张荣平与黄世奇进行通话,问“什么时候宾馆可以开业”，黄世奇答“一定会办好给你开业”。2020年7月10日与2020年7月12日黄银仔电话联系张荣平，要求协助办理营业执照过户等事宜。2020年7月17日魏裕桃通过微信联系黄世奇沟通过户事宜。2020年7月22日张荣平向黄银仔发函，主要内容为：“就该通知我方于2020年6月19日给到你方，要求你方予以提供，你方承诺我方30日内予以办理并提供租赁酒店的房屋结构安全证明和消防安全检查合格证明。现就上述证明文件我方也多次催促你方，你方至今一直未能按时提供，致使租赁酒店至今无法经营。现你方已过通知要求期限未能提供要求证明文件。为此，我方再次向你方予以催告，希望你方在2020年7月25日前予以提供，如逾期，将视为你方违约，我方将解除《房屋（酒店）租赁合同》，并要求你方承担我方损失的赔偿责任”。黄银仔于2020年7月24日对张荣平的发函进行了回复，主要内容为：“我并没有承诺办理酒店重新开业所需的全部手续。因出租的酒店经营者登记为你，政和县公安局关于酒店重新开业的相关信息均是向你通知的”等内容。2020年10月27日，政和县公安局治安大队出具《情况说明》。浙江众城检测技术有限公司分别于2020年5月26日、6月12日根据黄银仔的委托对银泉商务酒店用房、新南都宾馆用房结构安全性进行了鉴定。并分别于2020年5月29日出具了银泉商务酒店用房《房屋鉴定报告》，结论：银泉商务酒店用房危险性程度等级评定为B级，即承重结构基本能满足安全使用要求等；2020年6月14日出具了新南都宾馆用房《房屋鉴定报告》，结论：新南都宾馆用房危险性程度等级评定为B级，即承重结构基本能满足安全使用要求。2020年12月14日，福建中志消防科技有限公司分别出具了政和县银泉商务酒店、政和县南都宾馆《福建省建筑消防安全评查报告》，综合评定结论为：“基本合格，建筑具备/基本具备消防安全条件”。 2020年10月22日，一审法院组织双方对涉案宾馆进行现场勘查，现场勘查结果为：“1.涉案房屋位于政和县××街道××街××号××号，两栋房屋临街；XX-X号房屋共有九层、XX-X号房屋共有八层；XX-X号房屋开办的是银泉宾馆、XX-X号房屋开办的是南都宾馆。2.两个宾馆经营的服务台均设在XX-X号房屋的一楼（共用）；XX-X号房屋的一楼由被告自行使用。3.XX-X号房屋的二楼可从XX-X号房屋的楼梯进入，两栋房屋的二楼互通。三至五楼未互通。从XX-X号房屋的天台可进入到XX-X号房屋。4.在XX-X号房屋的2楼往1楼处的楼梯中间安装了铁门。在XX-X号房屋的五楼通往六楼的楼梯处安装有铁门。在XX-X号房屋的六楼通往七楼的楼梯处安装有铁门。XX-X号房屋六楼、XX-2房屋的七楼由被告自行使用。5.XX-X号房屋从二楼的铁门处可以通往一层（一层位置靠翻身街，现为餐饮店）。注：上述所说的一楼是以临南大街的一层起算”。 一审法院认为，本案的争议焦点系张荣平是否享有合同解除权，涉案的租赁合同是否已解除。现张荣平主张涉案宾馆消防验收不合格导致其无法经营，黄银仔、黄世奇存在违约，要求解除合同，返还押金、租金和赔偿装修损失。黄银仔认为其不存在违约，张荣平无权解除合同。一审法院认为，双方于2014年8月28日签订《房屋（酒店）租赁合同》系当事人的真实意思表示,于法不悖,应属有效,双方当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。合同的解除有协议解除和法定解除之分。协议解除是当事人通过行使约定解除权或者双方协商解除。法定解除是解除的条件由法律直接规定，当该条件具备时当事人可以解除合同。本案中并未出现涉案租赁合同中约定的解除事由和当事人协商一致解除合同的事由，故不存在协议解除的事项。本案重点审查是否出现法定解除的事由以及张荣平是否享有法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。张荣平以消防验收未通过，导致无法继续经营，黄银仔、黄世奇存在违约为由，主张解除合同。结合本案查明的事实，可知涉案房屋在出租时已取得房屋所有权证。张荣平与黄世奇、黄银仔签订《房屋（酒店）租赁合同》时，证照齐全,符合宾馆经营条件，且张荣平已经营多年。2020年2月因新型冠状病毒防控的特殊情况，宾馆停业。当张荣平申请复工复产时，公安机关根据《福建省公安机关办理特种行业和娱乐服务场所审批备案工作规范》闽公综[2019]303号文件的规定，要求张荣平提供所经营宾馆的房屋结构安全证明和消防安全检查合格证明文件。因双方签订的合同并未约定由谁来承担房屋结构安全和消防安全检查验收的责任，且双方未能协商一致。后，黄银仔委托浙江众城检测技术有限公司分别对银泉商务酒店用房、新南都宾馆用房结构安全性进行了鉴定，鉴定结论承重结构基本能满足安全使用要求，并提供了福建中志消防科技有限公司出具的《福建省建筑消防安全评查报告》综合评定结论为“基本合格，建筑具备/基本具备消防安全条件”。因张荣平并未提供证据证明涉案房屋不符合法律规定的关于房屋使用条件的强制性规定而导致承租人不能使用的相关证据,应当承担举证不能的法律后果。综上，一审法院对张荣平主张解除2014年8月28日与黄银仔、黄世奇签订的《房屋（酒店）租赁合同》，不予支持。又因张荣平主张的涉案租赁合同未解除，故对其要求黄银仔、黄世奇退还押金100000元和已付的租金50000元，赔偿装修装饰损失280000元的诉讼请求以及对张荣平的鉴定申请，不予支持。黄世奇认为其不是本案的适格被告。一审法院认为，黄世奇虽不是涉案房屋的所有权人，但其系涉案房屋租赁合同的出租人，根据合同的相对性，黄世奇系本案的适格被告。综上所述，张荣平的诉讼请求，不予支持。黄银仔的辩解意见，予以采纳，对黄世奇辩解其不是适格被告的辩解意见，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回张荣平的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：一审法院对2020年10月27日政和县公安局治安大队出具的《情况说明》已作事实认定，该《情况说明》载明的主内容有“政和县南都宾馆、银泉商务宾馆存在房屋违章搭盖、无消防安全评查报告，不符合开业条件”，该《情况说明》的内容一审法院未作载述，本院予以确认。黄银仔、黄世奇涉案房产有进行部分违建的事实予以认可，但涉案房产产权的具体情况与本案审理并无关联，本案不作遗漏事实予以审查认定。黄银仔、黄世奇二审提交的营业执照及特殊行业许可证可以证明涉案的房产至2020年12月已符合开办宾馆条件的事实。对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，承包经营是以生产经营任务为标的，对象是经营成果。本案张荣平与黄银仔、黄世奇双方于2014年8月28日签订的《房屋（酒店）租赁合同》合法有效。结合该合同内容，张荣平对两宾馆名称与经营者的变更，以及2020年4月27日黄银仔诉张荣平房屋租赁合同纠纷一案的处理等事实，可以认定张荣平是自己独立经营，并非是对黄银仔、黄世奇原经营宾馆的承包。张荣平的经营管理与黄银仔、黄世奇无关联关系，其辩称双方是承包经营关系没有事实与法律依据，一审法院认定属房屋租赁合同关系正确。本案审查的是张荣平对涉案的《房屋（酒店）租赁合同》是否存在法定的解除权。涉案场所在双方签订《房屋（酒店）租赁合同》时为正常合法经营的宾馆，张荣平签订《房屋（酒店）租赁合同》的目的也是经营宾馆。张荣平从2014年8月28日签订合同并接收涉案房屋后至2020年6月11日政和县公安局城关派出所向银泉宾馆送达《关于要求提供房屋结构安全证明和消防安全检查合格证明文件工作的通知》前，不存在因涉案房屋的原因造成张荣平不能正常经营，因此此前张荣平并未获有对涉案合同享有法定解除权的事由。2020年6月11日政和县公安局城关派出所向银泉宾馆送达了《关于要求提供房屋结构安全证明和消防安全检查合格证明文件工作的通知》，该通知要求银泉宾馆在2020年7月16日前提供所经营宾馆的房屋结构安全证明和消防安全检查合格证明文件，否则停止营业至吊销特种行业许可证。关于涉案房屋的结构安全证明，黄银仔、黄世奇于2020年7月16日前已提供，至于消防安全检查合格证明的提供依法应由经营者履行，张荣平作为涉案宾馆的经营者依法应由其自行办理。张荣平上诉称黄银仔、黄世奇承诺为其办理好消防安全检查合格证明，但本案并无证据可以证明黄银仔、黄世奇作出此方面的承诺，且在2020年7月24日黄银仔针对张荣平的发函要求办理房屋结构安全证明与消防安全检查合格证明问题进行回复时，明确表示其未承诺办理酒店重新开业所需的全部手续。消防安全检查合格证明的提供系因张荣平经营过程中相关部门对经营场所的新要求，作为黄银仔、黄世奇未对张荣平作出办理承诺，因此其无该项义务。张荣平明知黄银仔、黄世奇已不会办理消防安全检查合格证明，因此未办理导致宾馆未经营不能归责于黄银仔、黄世奇，故张荣平不享有因黄银仔、黄世奇未办理好消防安全检查合格证明可行使解除涉案合同的权利。若因涉案经营场所本身原因无法办理消防安全检查合格证明，导致张荣平的合同目的无法实现，当然也可行使解除权。黄银仔、黄世奇提交的证据能够证明，涉案场所不存在妨碍办理消防安全检查合格证明方面的因素，因此，张荣平未自行对消防安全检查合格证明的办理问题进行处理，即行主张解除涉案合同没有事实与法律依据。关于张荣平是否有权因涉案房屋存在违章搭盖主张解除涉案合同问题。本院认为，该违章搭盖部分在张荣平承租前已形成，张荣平亦属明知，在2020年10月27日公安机关出具《情况说明》之前，并未影响张荣平的正常经营。该违章搭盖问题可通过整改作出处理，并不会影响张荣平的合同根本目的实现，黄银仔、黄世奇对此不存在违约行为。事实上，涉案场所经对违章搭盖部分整改后已符合经营条件，故该问题亦不能作为张荣平行使法定解除权的理由。 综上所述，张荣平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7850元，由上诉人张荣平负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二一年三月十六日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。