湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘04民终272号 上诉人（原审被告）：华耀城（衡阳）有限公司。 法定代表人：杨贤辉，系公司总经理。 委托诉讼代理人：申龙龙，男。 被上诉人（原审原告）：陈新建，女。 委托诉讼代理人：邹伟军，湖南溥天律师事务所律师。 上诉人华耀城（衡阳）有限公司因与被上诉人陈新建房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 华耀城（衡阳）有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：涉案房屋已经完成竣工验收备案，符合法定和约定的交房条件，被上诉人拒收没有事实和法律依据；竣工验收时间延迟是因为恶劣天气影响和政府限制性行为等因素影响；被上诉人没有按照约定缴纳物业维修资金，根据相关规定，上诉人在此情况下不得交房；合同约定的违约金计算标准过高。 陈新建答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人逾期交房是事实；被上诉人不认识汪玉钦，也从未提出申请不设楼梯；上诉人从未发出书面通知催促被上诉人收房；一审对违约金已经进行了调整。 陈新建向一审法院起诉请求：1、华耀城（衡阳）有限公司向陈新建交付满足使用功能要求的房屋；2、华耀城（衡阳）有限公司向陈新建支付逾期交房违约金135626.24元（暂按购房款的万分之三计算至2020年8月31日，后段违约金继续计算至交房日止）；3、华耀城（衡阳）有限公司承担本案受理费。 一审法院查明：2018年12月6日华耀城（衡阳）有限公司和陈新建签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，其主要内容为：1、陈新建购买华耀城（衡阳）有限公司位于衡阳华耀城72#107室（商品房平面图见附件），建筑总层为地上3层，建筑面积为123.45平方米，总价款为人民币741127元；2、陈新建应当在2018年11月6日全额支付购房款给华耀城（衡阳）有限公司，华耀城（衡阳）有限公司应在2018年12月31日向陈新建交付商品房；3、办理交付手续前，陈新建有权对商品房进行查验，华耀城（衡阳）有限公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为陈新建查验和办理交付手续的前提条件；4、逾期60日交付房屋，陈新建有权选择解除合同或继续履行合同。陈新建要求继续履行合同的，华耀城（衡阳）有限公司按日向陈新建支付全部房款万分之三的违约金；5、如遭遇不可抗力的特殊原因，需要延期交房，华耀城（衡阳）有限公司在不可抗力发生之日起60日内告知陈新建，或因国家法律、法规、政策改变等导致工期延误的，华耀城（衡阳）有限公司可据实予以延期；6、双方签订合同后，华耀城（衡阳）有限公司按照法定程序变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，应当在变更确立之日起十日内以书面通知陈新建，华耀城（衡阳）有限公司在规定期限内未通知陈新建的，陈新建有权解除合同。合同签订当日，陈新建依约向华耀城（衡阳）有限公司支付全部房款741127元。华耀城（衡阳）有限公司因未完成五金机电交易中心工程竣工验收备案，在2018年12月31日未向陈新建交付房屋。2019年12月31日华耀城（衡阳）有限公司完成了五金机电交易中心工程竣工验收备案。2020年7月，陈新建通过其售房人员得知交房信息后，到购买的房屋现场进行查验，发现107号房（铺面）与相邻（背靠背）116号铺面未做隔断，增加了一个通道，遂向华耀城（衡阳）有限公司提出异议，要求华耀城（衡阳）有限公司按其购买房屋时的设计隔断107号与116号房屋。华耀城（衡阳）有限公司以通道是按照业主双方要求建设为由，一直未隔断107号与116号房屋通道，酿成纠纷，陈新建诉至该院。 一审法院认为，双方于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对双方当事人有约束力，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。陈新建履行了支付购房款义务。本案双方当事人争议焦点为：1、陈新建拒绝受领华耀城（衡阳）有限公司交付的房屋是否合法；2、本案是否存在可以顺延交房期限事由；3、合同约定的违约金是否过高，是否应当适当减少。关于陈新建拒收华耀城（衡阳）有限公司的房屋是否合法。2020年7月，陈新建通过其售房人员得知华耀城（衡阳）有限公司交房信息后，依据双方签订的《商品房买卖合同》到房屋现场查验，发现房屋与双方约定的交付条件不符，即向华耀城（衡阳）有限公司提出整改意见，要求依合同约定隔断107号房屋与116号房屋通道，但华耀城（衡阳）有限公司至今仍未按照合同约定履行义务。华耀城（衡阳）有限公司答辩中提出“陈新建与116号房屋买受人汪钰钦共同向其申请将两间房屋连通”，华耀城（衡阳）有限公司只提交了116号房屋业主汪钰钦的申请书，该申请书系汪钰钦于2019年8月25日向华耀城（衡阳）有限公司提出，其主要内容是要求华耀城（衡阳）有限公司增加72栋116号与107号隔断、116号增加楼梯、卫生间与排水，楼顶增加一个天窗。该申请书不能证明107号房屋与116号房屋间的通道是应陈新建的要求形成的。故陈新建拒收不符合合同约定的标的物合法。关于本案是否存在可以顺延交房期限事由。华耀城（衡阳）有限公司在诉讼中提交了衡阳市气象局关于衡阳市2018年至2020年4月降水证明和衡阳市石鼓区华耀城项目指挥部2018年4月1日“关于全力配合惜香路建设的函”，以证明其可以顺延交房期限。该院认为，衡阳市气象局的降水证明无出证人的签名，形式上不符合证据要求，同时，其证明内容也只能证明衡阳市近三年自然降雨情况，而不能证明在合同履行期间发生了合同约定的不可抗力事由。而华耀城项目指挥部“关于全力配合惜香路建设的函”，落款时间为2018年4月1日，早于2018年12月6日双方当事人签订合同时存在，华耀城（衡阳）有限公司应当预见惜香路建设对合同标的物交付的影响，故惜香路建设亦不能成为华耀城（衡阳）有限公司延期交房的事由。而华耀城（衡阳）有限公司提出因陈新建未缴纳物业维修资金，华耀城（衡阳）有限公司可不交房的答辩意见与双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的“华耀城（衡阳）有限公司不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为陈新建查验和办理交付手续的前提条件”不符，故本案不存在华耀城（衡阳）有限公司可以顺延交房期限的事由。关于合同约定的违约金是否过高，是否应当适当减少。该院认为，华耀城（衡阳）有限公司延期交付合同标的物已超过60天，且交付的标的物不符合合同约定的要求，依据双方签订的合同，华耀城（衡阳）有限公司应按日支付全部购房款万分之三的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”诉讼过程中，双方均没有就延期交付房屋给陈新建造成的损失提出证据。该院根据违约金兼具补偿性、惩罚性的双重属性，并结合中国人民银行公布的一年期贷款利率，在超出一年贷款利率30%部分适当减少双方约定的违约金计算标准。该院确定违约金计算标准为“按每日万分之二计算全部购房款违约金”。综上，华耀城（衡阳）有限公司在陈新建全面履行合同约定的义务后未按约定的时间和标准履行交付合同标的物义务，应承担继续履行和支付违约金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内按照2018年12月6日与陈新建签订的《商品房买卖合同》约定的标准向陈新建交付衡阳华耀城72#107号房屋。二、华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内，以购房款741127元为基数，按每日万分之二向陈新建支付自2019年1月1日至上述第一项房屋交付之日的违约金。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回陈新建的其他诉讼请求。案件受理费1506元，由华耀城（衡阳）有限公司负担。 本院二审期间，双方均未提供新的证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，综合华耀城（衡阳）有限公司的上诉意见和陈新建的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、陈新建拒收华耀城（衡阳）有限公司交付的房屋有无事实和法律依据；二、华耀城（衡阳）有限公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素；三、合同约定的违约金是否过高。分别评析如下： 一、陈新建拒收华耀城（衡阳）有限公司交付的房屋有无事实和法律依据。华耀城（衡阳）有限公司主张房屋已经于2019年12月31日完成竣工验收备案，符合法定的和约定的交付条件，经查，陈新建购买的房屋与他人房屋之间未进行有效隔断，且华耀城（衡阳）有限公司没有证据证明陈新建提出申请不需要进行隔断，故通知交房时房屋现状不符合合同约定，陈新建拒收符合法律规定。 二、华耀城（衡阳）有限公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素。华耀城（衡阳）有限公司主张因为天气因素、政府限制性行为影响和陈新建未缴纳物业维修资金可以顺延交房期限或者不交房。关于这一上诉理由，一审判决在说理部分已经详细阐述，理据充分，本院不再赘述。 三、合同约定的违约金是否过高。华耀城（衡阳）有限公司主张与涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为每平方米每月12元，在一审时提供了位于华耀城M6区63栋101号商铺的租赁协议作为证据。根据案涉商铺所在地段的租金标准，酌情考虑被上诉人的实际损失，对华耀城（衡阳）有限公司主张在一审判决的基础上进行调整的请求予以适当考虑，酌情将违约金标准调整为“按日支付全部购房款万分之一点二”为宜。 综上所述，华耀城（衡阳）有限公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。本案系二审采信新的证据改判，一审判决部分不属于错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1118号民事判决第一项。 二、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1118号民事判决第三项。 三、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初1118号民事判决第二项为：华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内，以购房款741127元为基数，按每日万分之一点二向陈新建支付自2019年1月1日至上述第一项房屋交付之日的违约金。 四、驳回陈新建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1506元，二审案件受理费3012元，共计4518元，由华耀城（衡阳）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  丁枥澎 审 判 员  张 健 二〇二一年三月三十一日 法官助理  王 婷 书 记 员  谢倩茜