辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2496号上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**，统一社会信用代码91210231723451243K。法定代表人：王娜，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李洪双，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许华宇，男，1995年11月14日生，汉族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：许松（被上诉人父亲），1972年12月18日生，汉族，住辽宁省大石桥市。原审第三人：大连软件园世通开发有限公司，，住所地辽宁省大连高新技术产业园区枫峪园**统一社会信用代码：912102005506407234。法定代表人：梁天辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁达鹏，男，该公司员工。上诉人亿达物业服务集团有限公司因与被上诉人许华宇、原审第三人大连软件园世通开发有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿达物业服务集团有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求。主要事实和理由：1.被上诉人一审提交的其与管家的微信聊天记录中，始终未提到房屋房号与房主姓名，管家开具的发票显示的业名与面积与许华宇家不符。可见，管家是将许华宇错认为邢有辉。一审法院依据矛盾的微信内容便认定许华宇家享有买空调减免物业费的事实错误。2.通过一审被上诉人申请出庭作证的证人证言可知，不同客户享受的优惠条件不同，一审认定许华宇家可抵顶物业费是17,000元没有证据支持。3.本案属于物业合同纠纷，是业主与物业公司之间的法律关系，上诉人要求业主交纳物业费，有合法依据，业主应在付清欠费后向开发商另行主张。一审将三个独立的法律主体形成的两个法律关系混淆，适用法律错误。4.一审适用举证责任倒置，适用法律错误。被上诉人许华宇不同意上诉人亿达物业服务集团有限公司的上诉请求，主要答辩意见如下：1.业主对于开发商和物业公司而言是弱势群体，他们制作的规则，自己不遵守，是违反契约精神。2.答辩人2015年入住小区后，交了一年物业费，2016年至2020年期间，物业公司明知答辩人享有物业减免政策，故一直未曾催缴过物业费。被上诉人是自行计算减免时间快到了，主动与管家联系交纳接下来的物业费。至于缴费发票，答辩人当时也没仔细看。物业管家在平时联系维修时都知晓微信对方是哪一户，所以在本次没问户名和房号就能直接查到物业费缴纳信息。原审第三人大连软件园世通开发有限公司同意上诉人亿达物业服务集团有限公司的上诉请求，主要答辩意见如下：1.一审判决认定许华宇参加了购中央空调抵顶17000元物业费的活动，没有任何有效的证据支持，会产生“司法干预市场交易”的不良后果。第三人从没有认可过、也没有任何书面的证据证明存在所谓的买空调赠物业费的活动，第三人给89户业主赠送物业费的行为，是开发商和购房人之间一对一的市场交易行为。一审法院不应当推定为普惠性的活动。2013至2015年，是大连房地产市场销售最困难的时期，为了促销，每套房屋的价格、优惠都不一致，当年第三人为卖房子，的确答应给89户赠送物业费，但没有任何证据证明第三人同意给许华宇和证人邢有辉赠送过物业费。2.第三人与物业公司并不是一家，所谓向业主“赠送”物业费，实际上由第三人代业主向物业公司支付。物业公司没有收到第三人代业主支付的物业费，不存在免收业主物业费的问题。物业公司提供了服务，就有权向业主催收。一审判决将两个法律关系混到一个案件中进行了审理。第三人是否应当向许华宇赠送物业费的问题，虽然与本案有关联性，但不应是本案审理的范畴，许华宇可就第三人的行为单独主张权利。一审判决，实质上是通过本案审理了第三人和许华宇之间的商品房买卖合同争议。亿达物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费15,195.65元；2.被告向原告支付逾期交费违约金1000元（暂计算至2019年11月1日），请求支付至实际支付物业服务费之日。一审法院经审理查明，原告系普罗旺斯二期小区的物业服务企业，被告系普罗旺斯二期小区17号楼（老楼号9号楼）二单元103号房屋业主，物业建筑面积131.28平方米。根据原告与大连软件园世博开发有限公司（建设单位）签订的《前期物业服务合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积2.6元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主应于每季度首月10日内向原告交纳当期物业服务费，逾期未缴纳的，每逾期一日按欠费总额的3‰向原告支付违约赔偿金。被告在收房时已向原告交纳自2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，未向原告交纳自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。2020年4月8日，被告向小区工作人员发微信说：“你好！今年下半年应该交物业费了！你帮我看看！因为政策装中央空调减17000物业费！15年入住交了一年！应交物业费了！”小区工作人员回复：“好的您稍等”“您好业主，减免费用到2020.2.15，您从2.16开始交到12.31应交2,322.8”被告说：“日期应该是5月”小区工作人员回复：“电脑显示是到2020.2.15”被告说：“行！怎么交！转你！”工作人员回复：“嗯转账给我就行，开好发票拍照片发您”被告说：“好！你全称！”工作人员回复：“我姓马，马卫”被告微信转账2,322.8元。工作人员回复：“收到多谢，等一下给您开发票”工作人员收转账。被告说：“好！”工作人员回复：“您好业主，发票开好了，谢谢”工作人员向被告发送一张发票的照片，该发票上载明交款人：刘微微、刑某。另查，案涉小区在开盘销售首日，第三人推出一项销售政策购房赠送中央空调。后推出另一项销售政策，业主购中央空调抵顶物业费。在诉讼过程中，被告陈述其因参与购30,000元中央空调抵顶17,000元物业费的活动，故不应交纳自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，并提供证人刑某、张某出庭作证，其中证人刑某系上述发票所记载的业主，其陈述其物业面积85平方米，享受购中央空调抵顶物业费、买房赠物业费等活动，但具体内容记不住了；证人张某陈述其子女2013年在该小区购房，其在案涉小区实际居住，在购房时有安装20,000元中央空调抵顶17,000元物业费的优惠活动，把中央空调发票交给原告就可以抵物业费，参加活动后，原告也曾反悔向其催要物业费，经与原告多次沟通后，才抵顶物业费。原告、第三人均主张，证人刑某并非参与购中央空调抵顶物业费的活动的业主，证人张某并非小区业主，故认为证人证言不足以证明其主张。一审法院认为，本案争议焦点是被告是否参与购中央空调抵顶物业费的活动；如果参加该活动，是否是购30,000元中央空调抵顶17,000元物业费。庭审过程中，证人刑某出庭作证，陈述其名下物业参与购30,000元中央空调抵顶物业费、购房赠物业费的活动，但具体内容记不清楚了；原告、第三人均无法提供证人刑某名下物业的物业费减免、抵顶的具体情况；第三人陈述被告及证人刑某所在的9号楼没有参与购中央空调抵顶物业费的情况。但根据被告与原告工作人员的微信截图可以看出，证人刑某名下的物业参与物业费减免、抵顶活动。原告作为案涉小区的物业服务企业、第三人作为案涉小区的开发单位，对于其减免、抵顶物业服务费的具体政策、具体内容，应负担举证责任，现原告、第三人无法提供减免、抵顶物业服务费的具体政策、具体内容，其陈述被告与证人刑某所在楼不参与购中央空调抵顶物业费的活动内容与事实相矛盾，故一审法院采信证人刑某的证言。因被告购房在证人刑某之前，故被告亦有参与该活动的资格，现被告家中已安装中央空调，故认定被告参加了购30,000元中央空调抵顶17,000元物业费的活动。现原告要求被告支付自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费15,195.65元及违约金的主张，因被告参加抵顶17,000元物业费，故不予支持。判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费205元，由原告亿达物业服务集团有限公司负担（此款原告已预交）。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人是普罗旺斯二期小区业主，上诉人是该小区的物业服务单位，双方成立物业服务合同关系。上诉人有义务按约为小区提供物业服务，被上诉人负有按时足额交纳物业费的义务。上诉人主张被上诉人欠付2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，被上诉人抗辩称其在购买案涉房屋时，参加了购30,000元中央空调抵顶17,000元物业费的优惠活动，被上诉人无需交纳案涉期间的物业费。故双方在二审中争议的焦点问题仍是被上诉人是否享有物业费减免权利，应否交纳案涉期间的物业费。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条和第一百零八条之规定，被上诉人的证据具有优势性，一审法院认定被上诉人主张的事实成立，并据此认定被上诉人有权免交案涉期间物业费，驳回上诉人的诉讼请求并无不当，二审予以维持。首先，上诉人作为原审第三人聘请的物业服务单位，与原审第三人就享受优惠政策的业主信息进行了交接与登记，其有管理业主信息、为业主提供服务与收费等权利义务。上诉人工作人员的职务行为的法律后果由上诉人承担。被上诉人在向物业管家微信询问物业费应缴时间时，物业管家未询问被上诉人是哪户业主，双方也并非首次建立起微信联系，应推定物业管家对被上诉人的房号、业主姓名是明知的。被上诉人通过微信询问物业管家：“今年下半年应该交物业费了！你帮我看看！因为政策装中央空调减17000物业费！15年入住交了一年！”物业管家回复“您好业主，减免费用到2020.2.15，您从2.16开始交到12.31应交2322.8”。由此可知，根据物业登记的信息，上诉人对于被上诉人享有减免物业费权利是认可的，被上诉人有权减免期间为2016年4月1日至2020年2月15日。被上诉人虽对物业管家告知的交费起算时间有异议，但还是按照该时间缴纳了物业费，视为对其余减免权利的放弃。上诉人解释称微信内容是其工作人员工作失误所致，但对于为何在该时间前未向被上诉人主张过物业费未能作出合理解释，故上诉人的辩称内容本院不予采纳。其次，上诉人与被上诉人成立物业服务合同关系，被上诉人与原审第三人成立房屋买卖合同关系，三方当事人虽存在不同的法律关系，但均与案涉争议事实有关，故一审将相关的法律关系在本案中一并处理，有利于减少当事人讼累，并无不当。一审未支持上诉人的主张，上诉人仍可向原审第三人另行追索，其权益并未受到损害。如果一审法院僵化适用合同相对性原则，支持了上诉人的诉请，势必导致被上诉人另行起诉原审第三人。被上诉人作为相对弱势的个人，因原审第三人在搞优惠活动时，未与参加活动的业主签订书面协议，也未在购房合同、物业合同或空调发票等文件上备注该优惠活动信息，被上诉人的举证将十分困难。而上诉人与原审第三人都是法人单位，又是合作方，其两方的举证能力、诉讼能力、谈判能力都更强，由上诉人另行主张案涉债权更有利于查清事实，维护各方权益。第三，原审第三人作为优惠活动举办方，负有完善活动方案与资料，保存活动相关信息的义务。但其未能提供有效证据证明该优惠活动具体内容及参与活动的业主信息，其对此负有不可推卸的责任。一审将证明减免活动的举证责任分配给原审第三人并无不当。原审第三人仅能提供其自行记录的业主信息，不符合证据规则的要求，一审未予采信，并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人亿达物业服务集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年三月二十六日书记员  李 波