山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终63号上诉人（原审被告）：王志刚，男，1974年8月14日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：李春梅，山东瀛清律师事务所律师。委托诉讼代理人：周澍彤，山东瀛清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘明德，男，1974年8月5日出生，汉族，住山东省荣成市新庄**。被上诉人（原审第三人）：张钰晗，女，1982年3月5日出生，汉族，住山东省荣成市。上诉人王志刚因与被上诉人刘明德、张钰晗房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志刚上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判张钰晗承担租金、违约金、占用费，违约金占用费应当在不重复计算的情况下，按照不超过实际损失1.3倍的标准计算；二、刘明德、张钰晗承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审未依法追加必须参加诉讼的当事人，遗漏当事人，属于程序不合法，依法应撤销一审判决，发回重审。1.一审未依法查清案涉房屋实际使用人，在设定租金支付义务时遗漏荣成七加七文化传播有限公司（以下简称七加七公司）为本案的诉讼主体。王志刚系作为七加七公司发起人与刘明德签订案涉《租赁协议》，用于注册经营七加七公司歌厅，对此刘明德是知情的；2.案外人王洪军（七加七公司前法定代表人）与张钰晗签订了转让协议及补充协议，将包括案涉房屋的使用权、物业费等经营歌厅的权利义务整体转让给了张钰晗。2018年12月24日经登记机关变更登记张钰晗为七加七公司法定代表人，张钰晗是七加七公司现在的控制人和实际使用人。二、一审未依法查明基础法律关系及租金、违约金、占用费等实际承担主体，就判由王志刚承担全部责任，认定事实不清，适用法律错误。1.王志刚与张钰晗之间系整体转让公司的法律关系（含经营权、股权、员工、房租支付义务等），案涉房屋的实际使用人未发生变化，始终是七加七公司，公司转让不涉及房屋是否非法转租，亦并非房屋转租关系。王志刚已如约履行了七加七公司转让协议及补充协议，依法退出七加七公司，同时也是退出了与刘明德的协议约束关系。根据王志刚、刘明德所签房屋租赁合同的约定内容、实际履行情况及刘明德未提出异议的情节，案涉房屋使用主体为七加七公司，王志刚与张钰晗之间仅仅是转让了七加七公司，并未变更房屋的实际使用主体。本案不涉及转租事宜，更不存在非法转租。2.王志刚并非转租案涉房屋，即使认定其转租案涉房屋，王志刚也不存在非法转租的情况。第一、本案不涉及王志刚向张钰晗转租案涉房屋，仅仅是变更了七加七公司的经营者及实际控制人；第二、根据《转让协议》、《房屋租赁合同》的内容，七加七公司继续使用案涉房屋不存在任何法律阻却事由，也不存在实际使用人变更的问题；第三、即使认定王志刚与张钰晗就案涉房屋形成转租关系，王志刚有证据证明张钰晗与刘明德曾就案涉房屋2020年度租金事宜进行磋商并初步达成一致，刘明德知晓七加七公司的实际经营人、控制人发生变化，其对转租事实知道或应当知道，但未提出任何异议，现已超过异议期，应视为同意转租。亦可以视为张钰晗与刘明德已经变更了《房屋租赁合同》的履行主体，由张钰晗继续履行案涉《房屋租赁合同》相关租金支付义务。即使无法认定张钰晗与刘明德已变更案涉《房屋租赁合同》履行主体，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，张钰晗承担占有使用费更恰当。3.刘明德解除《租赁合同》并非因王志刚非法转租造成，而是由张钰晗迟延支付租金造成的，刘明德并非依据非法转租理由解除合同。刘明德起诉解除《房屋租赁合同》的依据为迟延支付租金，并不是存在非法转租的事实，非法转租是一审法院的认定。刘明德在起诉之初甚至在判后与王志刚的沟通中，均不认为这是一种非法转租，仅仅是因为不交租金才进行的诉讼。三、一审适用法律错误，计算违约金及占用费不符合法律规定。1.一审在判决王志刚承担违约金的同时判决王志刚向刘明德按照3040元/日支付占用费，达1109600元/年，超出正常租金35万元/年近三倍，系法律适用错误。根据《民法典》第五百八十五条及相关司法解释的规定，案涉占用费的约定系对因违约产生的损失赔偿额的计算方法，具有惩罚性质，实际为违约金条款，且其约定的违约金明显高于刘明德的实际租金损失和预期利益损失，系“过分高于造成的损失”。2.一审在判决支付上述明显过高的占用费的同时，判决王志刚以35万元为基数按年利率24%计算支付违约金无法律依据，明显过高，且系重复适用违约金条款，不符合公平公正原则。刘明德辩称，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、案涉《房屋租赁合同》主体是王志刚，七加七公司与本案无关，一审程序合法，不存在遗漏当事人情形。二、本案系刘明德与王志刚的违约之诉，刘明德与七加七公司没有租赁关系。七加七公司的转让对刘明德不具约束力。王志刚无论是否转租案涉房屋都应履行按期给付房租义务。刘明德解除《房屋租赁合同》是依据合同约定条款。一审认定事实清楚，适用法律正确。三、违约金与占用费是《房屋租赁合同》明确约定，法律没有禁止，二者也并不矛盾。1.刘明德、王志刚是完全民事行为能力人，有法无禁止皆可为的资格。基于合同解除后王志刚继续占用房屋，刘明德先后两次通知王志刚腾退房屋并告知其逾期腾退的后果，但其仍拒不腾退。租金是双方平等协商的结果而占用费是拒不搬离的后果，其性质有本质的不同。2.房屋占用费有明确约定，不违反法律规定，王志刚应当履行义务。案涉合同全面履行，刘明德可得利益为四年房租140万元，远高于一审判决赔付的金额。3.违约金有担保合同履行意义，其支付仅需存在违约行为即可，与房屋占用费并不矛盾，且一审法院也依法对刘明德主张的违约金数额予以调整。4.根据案涉《房屋租赁合同》约定，刘明德赠与了王志刚两个多月的房租，前五年的物业费以及前五年较低的租金，累计达42.6万元。以上赠与是基于全面履行合同的前提。王志刚享受了上述赠与却不履行约定义务，对刘明德是不公平的。张钰晗述称，本案是刘明德与王志刚解除租赁合同，跟我没有关系。刘明德向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋租赁合同，限期王志刚和张钰晗向刘明德返还房屋；2.判令王志刚支付房屋占用费，按3040元/日，至王志刚清退房屋之日（截止起诉时暂计273600元）；3.判令王志刚支付违约金，按照1750元/日计算至判决生效之日（截止起诉时暂计236250元）；4.判令王志刚支付物业费，按照40元/天自2020年2月1日起计算至王志刚清退之日；5.诉讼费用由王志刚承担。一审法院认定事实：2013年11月25日，刘明德、王志刚签订《房屋租赁合同》一份，约定：刘明德（甲方）将其坐落于荣成市出租给王志刚（乙方）用于商业KTV经营，租赁区域面积为1216平方米。王志刚应于合同签订当日向刘明德支付房屋押金5万元。王志刚如违约或未按规定结清相关费用，刘明德有权拒还押金。合同租赁期限10年，自2014年2月1日起至2024年1月30日止，前5年租金为29万元，第1年租金于合同签订当日付清。第2年至第5年的租金应于上一年12月1日以前付清。自第6年起至第10年，租金为35万元/年，于上一年12月1日以前付清。租赁期内刘明德免除王志刚前5年的物业管理费，从第5年开始，物业管理费按1元/月每平方米计算收取，即每月1217元，每年12个月共14604元，与房租同时收取。合同第八条约定：“1、王志刚应在本合同的租期届满日之前返还该房屋，未经刘明德同意逾期返还房屋的，每逾期一日，王志刚应按每日2.5元/平方米向刘明德支付该房屋占用使用费”。合同第十条约定：“1、王志刚有下列情况之一的，刘明德有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过20天的。（2）在租赁期内未经刘明德书面认可或同意擅自改变租赁房屋的结构或用途，经刘明德书面通知，在限定的时间内仍未修复的。（3）在租赁期内，未经刘明德书面认可或同意擅自转租或转让承租房屋的。（4）从事非法经营及违法犯罪活动的”。合同第十一条约定：“符合本合同第十条的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按未履约租金的日5‰支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿对方的经济损失”。合同还约定其他事项。合同订立后，刘明德向王志刚交付案涉房屋。王志刚向刘明德支付押金5万元。2018年6月，王志刚未经刘明德允许，将案涉房屋转租给张钰晗。此后，案涉房屋由张钰晗实际占有使用并经营至今。因王志刚未按约定在2019年12月1日前向刘明德交付第七年租金35万元，刘明德于2019年12月23日将《解除租赁合同通知》张贴至案涉房屋处并交KTV工作人员。2020年1月21日，刘明德再次以短信形式向王志刚发出解除租赁合同通知书，通知王志刚解除案涉租赁合同，并要求王志刚于2020年1月31日前腾退房屋。受新冠疫情影响，案涉房屋处经营的KTV自2020年1月24日起至2020年5月2日止停止营业。2020年5月4日，KTV恢复营业。王志刚主张疫情期间应调减租金，刘明德不予认可。张钰晗及王志刚均当庭同意返还案涉房屋。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定即时履行合同义务。刘明德、王志刚订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，经审查符合法律规定，该合同合法、有效。刘明德已按合同约定向王志刚履行了交付房屋的义务，但王志刚未按合同约定期限支付租金，且未经刘明德允许擅自转租案涉房屋，达到合同约定的解除条件，刘明德于2020年1月21日向王志刚发出解除合同通知，王志刚未提异议，故应当认定双方合同已于2020年1月21日解除。现刘明德要求王志刚及张钰晗腾退案涉房屋，张钰晗及王志刚均无异议，故对刘明德该项诉请，予以支持。刘明德主张按照3040元/日（2.5元/平米/日×1216平方米）支付房屋占有使用费，系双方合同明确约定，该项诉请，理由正当，标准合理，予以支持。占有使用费应从2020年2月1日起按照合同约定标准的3040元/日计算至实际腾退房屋之日止。刘明德主张按照35万元为基数日千分之五的标准支付违约金，标准过高，应予以调整，酌定违约金应以35万元为基数，按照年利率24%计算从2020年2月1日起至判决生效之日止。刘明德主张按照40元/日的标准支付自2020年2月1日起至实际清退之日止的物业费，王志刚予以认可，予以支持。王志刚主张疫情期间的租金应予以减免，但双方租赁合同已于2020年1月21日解除，新冠疫情期间，双方并未存在租赁合同法律关系，刘明德主张的房屋占有使用费系基于合同解除后王志刚继续占用案涉房屋的行为，而非基于租赁合同产生的租金，故该案不涉及疫情期间的租金减免问题，对王志刚该项主张，不予考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、刘明德与王志刚于2013年11月25日订立的《房屋租赁合同》已于2020年1月21日解除；二、王志刚与张钰晗于判决生效后十日内向刘明德腾退位于荣成市；三、王志刚于判决生效后十日内向刘明德支付房屋占有使用费（按照3040元/日的标准，从2020年2月1日起计算至实际腾退房屋之日止）；四、王志刚于判决生效后十日内向刘明德支付违约金（以35万元为基数，按照年利率24%，自2020年2月1日起计算至本判决生效之日止）；五、王志刚于判决生效后十日内向刘明德支付物业费（自2020年2月1日起，按照40元/日计算至实际腾房之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回刘明德其他诉讼请求。案件受理费4449元，由王志刚负担。二审期间，王志刚为证实其主张，提交了如下证据：一、《荣成七加七文化传播有限公司转让协议》、《荣成七加七文化传播有限公司整体转让补充协议》、《欠条》，拟证明王志刚与张钰晗之间系就七加七公司进行的公司转让法律关系，并非一审认定的转租关系。二、王志刚与刘明德的通话录音。拟证明：1.刘明德全程知晓案涉房屋的租赁用途为七加七公司经营KTV使用，即案涉房屋实际使用人为七加七公司；2.刘明德知道或应当知道七加七公司转让的事实。如果该转让行为被认定为转租行为，则刘明德自知道或应当知道之日起六个月内形式合同解除权，否则视为同意转租，但自2018年6月至2020年5月，刘明德一直未提出任何异议，故应当认定为合法转租；3.张钰晗曾就2020年房租与刘明德协商以张钰晗名下房产抵顶，虽然双方就抵定金额、年限未能达成一致，但足以证明刘明德知晓张钰晗系案涉房屋实际使用人七加七公司的实际经营人，刘明德默认张钰晗为租金及占用费承担主体；4.张钰晗就2020年度租金与刘明德协商，但表示仅支付10万元租金，故拖欠2020年度租金系张钰晗个人原因造成，与王志刚无关，也证明张钰晗系案涉房屋实际使用人七加七公司的实际经营人、实际控制人。三、国家企业信用信息公示系统截图，拟证明1.七加七公司自2014年成立起便使用案涉房屋经营，王志刚系该公司原实际控制人；2.《荣成七加七文化传播有限公司转让协议》签订并实际交接后，为张钰晗办理了法定代表人变更手续，张钰晗成为七加七公司实际经营人与实际控制人。四、微信聊天截图，拟证明1.王志刚与张钰晗为公司转让系列法律关系，在张钰晗欠付转让费时，提出让王志刚以其拖欠王志刚的转让款入股七加七公司，由此可见王志刚与张钰晗之间，转让的是公司而不是转租的案涉房屋。2.张钰晗提出与以其所有的房屋与刘明德抵顶租金，本证据与录音证据相结合，共同证明刘明德与张钰晗曾就房屋抵顶租金事宜进行磋商，刘明德已经行使了房屋租金承担主体的选择权，而此时张钰晗作为七加七公司的实际控制人及经营人出面协调，代七加七公司支付租金并无不当。刘明德质证称，证据一与刘明德及本案无关，无论是否涉及转租，王志刚依法都应履行给付房租义务对证据二，1、刘明德自签订合同之日起就知晓房屋用途，无需证明。2.录音的通话时间为收到一审判决后，内容多为王志刚违约之后的闲聊，内容有不实之处，不乏道听途说、主观臆断并涉及个人隐私，不宜作为证据。比如七加七公司的转让价格，录音与王志刚提供的转让协议出入很大。且录音也表明王志刚是七加七公司的实际控制人，王志刚转让公司时清楚案涉房屋不得转让，其故意隐瞒刘明德。其也清楚七加七公司转让与刘明德无关，只是想协商赔偿数额，准备另案起诉张钰晗。刘明德是在一审开庭时才确定知道王志刚转让转租一事，刘明德与张钰晗没有直接接触过。证据三与刘明德及本案无关。证据四，对王志刚、张钰晗之间的聊天记录不清楚，这是他们二人之间的聊天。张钰晗质证称，对证据一的转让协议和补充欠条真实性认可，但不能证实王志刚的主张。对证据二的录音真实性有异议，录音中的内容不真实。对证据三的真实性认可，但不能证实王志刚的主张，因为没有实际发生股权转让。刘明德提交两份交房租的转账记录，拟证明本案是其与王志刚两人的房屋租赁关系，与七加七公司以及转让没有任何关系。王志刚质证称，对两份转账记录的真实性没有异议，但是2016年11月30号，王志刚是作为七加七公司的实际控制人，由七加七公司委托其转账支付的租金，该租金的来源是七加七的经营收入款，并且该尾号为5461银行卡也是七加七公司经营的收款卡，2017年10月23日支付的29万元租金是七加七公司营业收入后以现金方式存到刘明德账户。该存款是七加七公司的会计以现金方式转交给刘明德的会计后他们存入的。上述两份证据更进一步证明了王志刚对七加七公司在本案的诉讼地位的确认，以及对本案诉争的租金承担义务的确认。基于该两份证据，王志刚认为刘明德应当再提供2018年租金支付的情况，予以佐证本案整个事实，据王志刚了解2018年的租金就是由本案的七加七公司实际控制人张钰晗支付的，而刘明德对该情况是知情的。张钰晗质证称，不清楚该证据。2016-2017年其在七加七做店长，做店长不能干涉老板付房租的事情。本院经审查，除王志刚提交的证据二系一审判决后形成属于民事诉讼法及其司法解释所规定的新证据外，上述其他证据均不属于新证据。鉴于刘明德、张钰晗对上述录音内容的真实性不予认可，本院对其真实性及其关联性均不作直接认定，将结合在案其他证据综合分析认定。对其他证据，鉴于对方当事人对其真实性均未予否认，本院予以确认，对其关联性及证明效力不做直接认定，将结合在案其他证据综合分析认定。本院二审审理查明，一审期间，就刘明德对王志刚转租是否知情，刘明德陈述，“之前并不知道，是在诉讼过程中才知道的”王志刚称，“应该是知道的。2018年交的2019年的房租已经是张钰晗交给刘明德的，不是我交的，所以我认为刘明德是知情的，同不同意我不知道”张钰晗陈述，“刚开始不知道，在去年年底要2020年房租的时候才知道的。我是去和他商量房租的事情，但是他说他和我没有关系，不和我商量”。二审期间，王志刚称，就承租刘明德的案涉房屋在转让公司时，没有和刘明德沟通，是和他们夏经理沟通的。刘明德称，因为王志刚没有按期缴纳租金才要求解除合同，不同意王志刚把这个房子转让给别人，并陈述“在王志刚提供的录音里面，有两次我都提到因为合同上面写的不允许转让，所以他就没和我说。所以我认为王志刚是故意隐瞒我，因为他是控制人，然后张钰晗是店长，可能是他们之间私下签订协议，我什么都不知道，所以我一直不太相信转让了。直到我起诉后在法庭上我才确定是转让了，在录音中王志刚也说过可能合同写的不能转让，所以他没有告诉我。”“这几年（交房租）一直是往卡里打，人不见面。”“王志刚没有权利将房屋转让给别人来经营，合同里也有明确的约定。”本院经审查对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》的出租方、承租方分别是刘明德与王志刚，虽然王志刚主张其签订上述合同租赁房屋的目的是为了成立七加七公司用于经营，但承租之后，在注册成立七加七公司后直至其所称的转让七加七公司后，并未与刘明德就案涉房屋变更租赁合同主体，而刘明德也明确表示不同意变更承包合同主体，故王志刚上诉以其已将七加七公司整体转让给张钰晗，七加七公司是案涉房屋的实际使用人，张钰晗是租金及占用费的义务主体为由主张一审漏列当事人，程序违法，要求撤销原判发回重审，突破了合同的相对性，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。其因转让而产生的相关权利义务关系应另案处理，不属于本案审理范围。至于案涉房屋的占用费及违约金的承担主体，一如前述，应按《房屋租赁合同》的约定，是刘明德所诉的承租方王志刚，而非王志刚所主张的七加七公司受让方张钰晗。但从《房屋租赁合同》约定的房屋占用费计算标准看，其远远超出《房屋租赁合同》所约定的正常租金标准，其在补偿损失的作用外，含有明显的惩罚性，故王志刚关于案涉占用费的约定系对因违约产生的损失赔偿额的计算方法，具有惩罚性质，实际为违约金条款的主张成立，本院予以采纳。一审在王志刚主张占用费及违约金过高应予酌减以及因疫情影响应缓付和调减租金的情况下，既依合同约定判决王志刚承担高额占用费，又依合同约定判决王志刚以35万年租金为基数，年利率24%给付违约金，系对违约责任的重复加罚，显属不当，本院依法予以纠正。综合考虑案发疫情期间、案涉合同约定的占用费及违约金的具体标准以及王志刚主张违约金远超实际损失要求调减等情节，本院依法认定案涉合同关于占用费的约定系对因违约产生的损失赔偿额的计算方法，实际为违约金条款，在支持刘明德依据合同关于占用费的诉讼请求的基础上，对其关于另付违约金的诉请不支持。综上，王志刚的上诉请求部分成立，本院依法予以支持，原审处理不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初2249号民事判决第一、二、三、五项，即（一）刘明德与王志刚于2013年11月25日订立的《房屋租赁合同》已于2020年1月21日解除；（二）王志刚与张钰晗于判决生效后十日内向刘明德腾退位于荣成市；（三）王志刚于判决生效后十日内向刘明德支付房屋占有使用费（按照3040元/日的标准，从2020年2月1日起计算至实际腾退房屋之日止）；五、王志刚于判决生效后十日内向刘明德支付物业费（自2020年2月1日起，按照40元/日计算至实际腾房之日止）；二、撤销山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初（格式）2249号民事判决第四、六项，即（四）王志刚于判决生效后十日内向刘明德支付违约金（以35万元为基数，按照年利率24%，自2020年2月1日起计算至本判决生效之日止）；（六）驳回刘明德其他诉讼请求；三、驳回刘明德其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照（格式）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4449元，由刘明德负担1000元，王志刚负担3449元。二审案件受理费8899元，由刘明德负担2000元，王志刚负担6899元。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二一年三月二十二日法官助理安姣姣书记员刘珍琪