福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终901号 上诉人（原审原告）：福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层。 法定代表人：田英，董事长。 委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：林芬，女，1982年10月26日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄晓锋，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张磊，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 原审第三人：福建顺康商业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼4层01-06商店。 法定代表人：郑挺，总经理。 委托诉讼代理人：刘俊钦，男，该公司员工。 原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市鳌峰支行，住所地福建省福州市台江区鳌峰路海峡电子商务产业基地桂园怡景一期02号店面。 负责人：张宁，行长。 委托诉讼代理人：郑蓉，福建闽天律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈健玲，福建闽天律师事务所实习律师。 上诉人福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）因与被上诉人林芬、原审第三人福建顺康商业管理有限公司（以下简称顺康公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市鳌峰支行（以下简称邮储银行福州鳌峰支行）所有权确认纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 华辰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持华辰公司的全部诉讼请求或裁定发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由林芬负担。事实和理由：一、一审法院偷换概念,认定事实错误。1.从案涉收条载明内容“鉴于华辰公司承担顺康公司关于王府城购物中心项目前期招商筹备期成本,华辰公司同意将案涉房产备案至林芬名下并办理产权证用于贷款融资,以解决招商燃眉之急。…房款未结,特此!”可以看出华辰公司是用案涉房产贷款融资款项承担王府城购物中心项目前期招商筹备期成本,只是通过将案涉房产备案至林芬名下并办理产权证的方式贷款融资,并不是用案涉房产抵偿王府城购物中心项目前期招商筹备期成本。2.华辰公司从未否认承担王府城项目前期招商成本,但这跟华辰公司与顺康公司是否就王府城购物中心项目签订《租赁合同》并无直接关联,事实上顺康公司原本系华辰公司集团公司下属企业,负责王府城购物中心项目的招商工作,相关《租赁合同》仅是为配合招商工作出具给商户使用,双方并无真实的“租赁合意”。3.林芬也承认不是通过买卖关系取得案涉房产,而是抗辩以房抵债,因此应由林芬承担以房抵债的举证责任,但林芬现有证据并无法证明存在以房抵债的法律关系。一审法院在华辰公司与顺康公司之间关于王府城购物中心项目前期招商问题是否存在未了债务都不确定的情况下,直接依据顺康公司出具的情况说明作出“顺康公司指定华辰公司将冲抵招商运营成本的案涉房产登记在林芬名下”的认定,显属错误；二、案涉《收条》的法律关系就是委托(代持)关系,一审法院错误认定华辰公司用案涉房产抵偿顺康公司招商成本，以双方就案涉房产不存在委托代持关系为由不支持华辰公司关于要求林芬返还案涉房产的诉讼请求,适用法律和认定事实上均存在问题。根据《合中华人民共和国同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同”规定，案涉《收条》因缺少法言法语而未直接明确“委托”、“代持”的法律关系,但从《收条》内容可以看出是因为华辰公司承担顺康公司在王府城购物中心项目的前期招商成本,所以委托林芬将案涉房产备案至其名下办理产权证并进行贷款融资,用贷款所得款项解决招商成本问题；三、一审法院未查清林芬是否有将案涉房产贷款所得款项用于王府城购物中心项目前期招商成本的情况下,不予支持华辰公司关于要求林芬立即还清案涉房产的贷款并解除相应抵押权的诉讼请求,存在事实认定不清导致判决结果错误。由于案涉房产存在抵押权,林芬办理过户登记手续客观上需要还清贷款解除抵押权,但林芬一审所提供证据并无法证明其将贷款所得款项实际用于王府城购物中心项目的前期招商成本及支付王府城购物中心项目的广告费。即便林芬最终能提供证据证明,那么林芬也有义务配合华辰公司还清相应贷款并办理解除相应抵押权的手续；四、一审法院根据物权公示原则,以案涉房产登记在林芬名下认定林芬为案涉房产的所有权人,但根据华辰公司与林芬双方关于《收条》的内部约定,华辰公司要求确认其才是案涉房产的所有权人,并且要求林芬返还案涉房产并办理过户登记手续并未不当。即便法院认定在案涉房产没有过户登记回华辰公司名下之前,无法直接确认华辰公司系案涉房产的所有权人,也不影响华辰公司关于解除委托(代持)关系后要求返还案涉房产并办理过户登记手续的诉讼请求。 林芬辩称，一、华辰公司与林芬之间不存在房产代持的法律关系。1.根据一审双方提供的证据及法院查明的事实，2015年3月，顺康公司（林芬系该公司的大股东、实际控制人）承租华辰公司开发的“王府城购物中心”项目地下三层及地上五层的全部商业房屋，华辰公司同意承担该购物中心筹备期产生的招商运营成本，直至购物中心正式开业。2015年4月27日，华辰公司为履行《租赁合同》《租赁补充协议》的约定，向顺康公司承担招商成本的义务。因此双方达成协议，华辰公司将案涉两个店面抵给林芬作为招商前期的运营支出，双方签订了编号为FZ1504XJ015443、ＦＺ1504ＸＪ015451《商品房买卖合同》两份，并且于2015年4月27日由华辰公司和林芬共同向福州市房地产交易登记中心申请预告登记备案，并将上述两房产交给林芬实际管理使用。林芬于2016年4月29日对该两店面办理了不动产登记手续，领取不动产登记证书。案涉两个店面是由林芬委托他人在管理、使用并收取租金。2.收条中体现“房款未结”是应华辰公司财务做账要求。在2016年4月21日由华辰公司开出案涉房产的发票两张（11号店面496250元、13号店面554150元）给林芬去办理产权证登记，因华辰公司与林芬之间针对前期产生的费用尚未进行结算，该发票的金额林芬并未实际缴款，财务出于做账需要而要求林芬书写“用于贷款融资、以解决招商燃眉之急。房款未结”等字样的《收条》一张。2016年9月1日，林芬以该案涉房产为抵押物向邮储银行福州鳌峰支行贷款190万元用于支付广告费用。3.华辰公司与林芬之间实际上是一种以房抵债的法律关系，而不是委托关系。不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准，不动产物权的设立、登记、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记发生法律效力。若本案是委托代持关系，需双方有共同的意思表示，签订书面委托代持的合同或协议，或双方当事人的事实行为来证明双方的权利义务，而本案华辰公司既没有提交建立委托关系的协议，也不能证明华辰公司和林芬之间达成了建立事实上的代持房产法律关系；二、华辰公司主张其是房屋真实权利人，没有事实及法律依据。1.案涉房产登记在林芬名下，华辰公司请求确认对案涉房产享有所有权，必须要证明不动产权属证书记载确有错误，但华辰公司未能证明。2.在代物清偿的法律关系中，更重要的是实际履行。本案不仅相关权属证书已实际登记至林芬名下，多年来该房产并未由华辰公司经营管理使用，华辰公司诉称是代持房产，既没有明确的书面协议证实，也没有证据证明其承担着案涉房产的权利义务，享受着对案涉房产占有、使用、收益、处分的一切权利；三、华辰公司与顺康公司之间由于资金往来的结算情况属于另案法律关系，华辰公司应另行结算，并根据结算的情况提起另案诉讼。 顺康公司述称，华辰公司所诉房产代持关系不属实。2015年3月，顺康公司承租华辰公司开发的“王府城购物中心”项目地下三层及地上五层的全部商业房屋，华辰公司同意承担顺康公司该购物中心筹备期产生的招商运营成本。2015年4月27日，华辰公司将案涉的两个店面抵给顺康公司作为招商前期的运营支出，顺康公司委托大股东林芬与华辰公司签订了《商品房买卖合同》两份，并于2015年4月27日由双方共同向福州市房地产交易登记中心申请预告登记备案，并将上述两房产交给林芬实际管理使用。华辰公司所主张的委托代持房产的法律关系不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 邮储银行福州鳌峰支行述称，华辰公司与林芬的纠纷与邮储银行福州鳌峰支行无关，且华辰公司在上诉状里均主张的是因还清贷款之后再行解除案涉房产的抵押权，邮储银行福州鳌峰支行对此是没有异议的，即解除抵押之前应当提前还清贷款，用以维护邮储银行福州鳌峰支行的合法权益。 华辰公司向一审法院起诉请求：1.判决林芬将位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭地块一商业综合楼2层11、13店面返还华辰公司，并办理不动产权属过户登记回华辰公司名下；2.判决确认位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭地块一商业综合楼2层11、13店面的不动产归华辰公司所有；3.判决林芬立即还清位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭地块一商业综合楼2层11、13店面的贷款并解除相应的抵押权。4.本案诉讼费用由林芬承担。 一审法院认定事实：2016年4月21日，林芬向华辰公司出具《收条》，载明鉴于华辰公司承担顺康公司关于王府城购物中心项目前期招商筹备期成本；根据公司OA审批，华辰公司同意将一地块两间店面（2层13店、11店）备案至本人名下并办理产权证用于贷款融资，以解决招商燃眉之急；现为办理上述事项收到该两间店面发票二张（金额为1050400元）；房款未结，特此。 2016年4月21日，华辰公司向林芬开具金额为554150元、496250元的发票各一张。 2015年4月27日，华辰公司与林芬签订合同编号为FZ1504XJ015451《商品房买卖合同》。合同约定，林芬向华辰公司购买位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼2层13商店；总金额554150元。 2015年4月27日，华辰公司与林芬签订合同编号为FZ1504XJ015443《商品房买卖合同》。合同约定，林芬向华辰公司购买位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）Ａ区地块一商业综合楼2层11商店；总金额496250元。 2016年4月29日，福州市住房保障和房产管理局向林芬出具榕房权证ＦＺ字第1××7号《房屋所有权证书》，载明房屋所有权人林芬；房屋坐落鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）Ａ区地块一商业综合楼2层11商店；建筑面积99.25平方米；房屋取得方式买卖；上一道权利人华辰公司。同日，福州市住房保障和房产管理局向林芬出具榕房权证ＦＺ字第1××4号《房屋所有权证书》，载明房屋所有权人林芬；房屋坐落鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）Ａ区地块一商业综合楼2层13商店；建筑面积110.83平方米；房屋取得方式买卖；上一道权利人华辰公司。 2016年8月24日，林芬与邮储银行福州鳌峰支行签订《个人额度借款合同》，约定本合同项下授信额度190万元；贷款用途为生产经营。同日，林芬与邮储银行福州鳌峰支行签订《个人最高额抵押合同》，约定为确保林芬与邮储银行福州鳌峰支行签订的《个人额度借款合同》的履行，林芬愿意提供金额为3848000元的最高额抵押担保；抵押物为位于鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼2层11商店及鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼2层13商店。后林芬与邮储银行福州鳌峰支行办理了抵押物的抵押登记。 2016年9月5日，邮储银行福州鳌峰支行向林芬发放贷款190万元；约定借款期限60个月，从2016年9月5日至2021年9月5日，年利率7.125%。 2017年12月1日，林芬出具《授权委托书》，委托林传强对位于福州市鼓楼区八一七中路18号君临盛世茶亭地块一（闽商楼）2楼11号、13号商铺进行出租。 2018年1月1日，林传强与郭益签订《君临盛世茶亭商铺租赁合同》，约定郭益承租林传强拥有合法出租权的福州市区817中路18号君临盛世茶亭地块一2号楼07-13门面/商铺；租期二年，从2018年1月1日至2019年12月31日。 2020年4月1日，华辰公司向林芬发送《通知函》，认为2016年4月，华辰公司委托林芬代持坐落于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼2层11店面、2层13店面共2个店面，对此林芬曾以向华辰公司出具收条的方式作出相应说明；现华辰公司决定解除上述代持关系，同时要求林芬在五日内将该店面交还华辰公司，具体交还方式为将该店面办理过户登记至华辰公司指定人员名下。 2020年6月23日，顺康公司出具《情况说明》，载明顺康公司与华辰公司于2015年3月签订《租赁合同》，由顺康公司为华辰公司“王府城购物中心”提供商业服务；根据双方协议，顺康公司在王府城项目开业之前的所有运营成本均由华辰公司承担；华辰公司于2015年将其名下的位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭地块一商业综合楼2层11、13店面抵给顺康公司用于前期经营；林芬作为顺康公司股东，因此，顺康公司将该两套房产登记在林芬名下。 另查，2015年，华辰公司与顺康公司签订《租赁合同》，约定华辰公司将位于福州市台江区八一七路与工业路交汇处西北角的君临盛世茶亭九地块（王府城购物中心）项目地下三层至地上五层全部商业房屋出租给顺康公司。双方对标的房屋、承租人专用的辅助场地及广告位、承租人有权使用的公共条件、标的房屋法律和权利状况、标的房屋设计方案及其确认和工程验收、租金及计租方式、租金支付办法、款项支付日和收款发票、交房时间和交房条件、相关法律手续的办理和合法性持续维持、合同内新增资产所有权归属、物业管理、能源供应、保险责任划分、出租人保证事项、承租人保证事项、文件资料真实性保证和合同履行确认、合同变更和解除、租赁期满、合同解除或暂时停业善后处理、保密条款、违约责任等作了约定。 2015年7月31日，华辰公司与顺康公司签订《租赁补充协议》，约定华辰公司同意在购物中心筹备期产生的招商运营成本全部由华辰公司承担，直至购物中心正式开业；开业后产生的招商营运成本由顺康公司自行承担。 2017年12月8日，顺康公司向福州市台江区人民法院起诉，要求华辰公司向顺康公司支付逾期交房违约金1115519.73元（违约金每日按照初始年租金16308768元的万分之一计算，支付至实际交房之日止，自2016年1月1日起暂计至2017年11月15日为1115519.73元）；本案诉讼费由华辰公司负担。2018年1月25日，顺康公司与华辰公司达成调解，福州市台江区人民法院作出（2017）闽0103民初5249号民事调解书，协议内容为：一、华辰公司应于2018年5月31日前将坐落于福州市台江区八一七路与工业路交汇处西北角的君临盛世茶亭九地块（王府城购物中心）项目地下三层至地上五层全部商业房屋交付给顺康公司。二、若华辰公司未能按期交付上述房产，华辰公司同意向顺康公司支付每日按初始年租金16308768元的万分之一计算，自2016年1月1日起至实际交房之日止的违约金，顺康公司有权向法院申请强制执行；三、顺康公司放弃其他诉讼请求，并同意不再就本案向华辰公司主张其他权利。四、案件受理费14839元，调解结案减半收取7419.5元，由顺康公司负担。 因华辰公司未履行（2017）闽0103民初5249号民事调解书项下的义务，顺康公司向福州市台江区人民法院申请强制执行。 2020年4月3日，华辰公司向福州市公安局台江分局控告顺康公司与华辰公司就台江区“王府城购物中心”房屋租赁合同纠纷一案存在虚假诉讼。2020年4月30日，福州市公安局台江分局作出台公（后洲）不立字〔2020〕00003号《不予立案通知书》，认为根据现有证据，未发现本案中存在单方或双方捏造事实进行虚假诉讼情形，决定不予立案。华辰公司不服并申请复议。2020年6月2日，福州市公安局台江分局作出台公刑复字〔2020〕002号《刑事复议决定书》,决定维持原不予立案决定。后华辰公司向福州市公安局申请刑事复核。 2020年5月21日，福建隆昌泰置业有限责任公司向福州市台江区人民法院起诉，请求依法撤销福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初5249号生效《民事调解书》。 一审法院认为，本案争议的焦点是：华辰公司与林芬就案涉房产是否形成委托代持关系，林芬是否应将案涉房产返还给华辰公司；华辰公司对案涉房产是否享有物权；林芬是否应还清案涉房产的贷款并解除相应的抵押权。 从双方当事人提交的证据及庭审查清的事实可以认定：华辰公司与顺康公司签订《租赁合同》《租赁补充协议》，约定顺康公司承租华辰公司开发的“王府城购物中心”项目地下三层及地上五层的全部商业房屋。其中《租赁补充协议》约定，华辰公司同意在购物中心筹备期产生的招商运营成本全部由华辰公司承担，直至购物中心正式开业。林芬是顺康公司的股东及实际控制人，故顺康公司指定华辰公司将充抵招商运营成本的案涉房产登记在林芬的名下。林芬向华辰公司出具的《收条》，亦载明“鉴于华辰公司承担顺康公司关于王府城购物中心项目前期招商筹备期成本,华辰公司同意将一地块两间店面（2层13店、11店）备案至林芬名下并办理产权证用于贷款融资，以解决招商燃眉之急”。故可认定华辰公司将案涉房产过户登记至林芬名下系华辰公司履行《租赁合同》《租赁补充协议》项下华辰公司向顺康公司承担招商成本的义务。华辰公司与林芬之间就案涉房产不存在委托代持关系，华辰公司诉请要求林芬将案涉房产返还给华辰公司的诉讼请求，一审法院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。现案涉房产登记在林芬名下，系案涉房产的所有权人，华辰公司诉请要求案涉房产归华辰公司所有，一审法院不予支持。林芬将其名下的案涉房产作为抵押物办理抵押贷款，亦未违反法律规定，故华辰公司诉请要求林芬立即还清案涉房产的贷款并解除相应的抵押权，一审法院亦不予支持。 华辰公司与顺康公司之间因履行《租赁合同》《租赁补充协议》之间发生的争议，华辰公司应另行寻求救济途径解决。 综上，判决：驳回福建华辰房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由福建华辰房地产有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，本案的争议焦点为华辰公司与林芬之间是否形成委托代持关系。华辰公司根据林芬出具的《收条》中载明的将案涉房产备案至林芬名下“用于贷款融资，以解招商燃眉之急……房款未结”，主张双方之间成立房产代持关系，然该《收条》并未明确体现“代持”，且华辰公司对其承担王府城项目前期招商成本不持异议，而林芬将案涉房产用于贷款后，多年来的还款行为均由林芬完成，该情形亦与华辰公司所主张的房产代持不符，故一审法院认定华辰公司将案涉房产登记至林芬名下系履行其承担王府城项目前期招商成本义务，双方之间不存在委托代持关系并无不当，予以维持。 综上所述，华辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由福建华辰房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年三月二日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷