安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终706号 上诉人（原审原告）：芜湖中鸠商业运营管理有限公司,住所地安徽省芜湖市鸠江区。 法定代表人：陈慧兰,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢文捷，安徽文理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李灿，安徽文理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：芜湖市中豪酒店管理有限公司,住所地安徽省芜湖市鸠江区。 法定代表人：刘宗芳,总经理。 委托诉讼代理人：王红纪，广东广和(芜湖)律师事务所律师 委托诉讼代理人：艾飞，广东广和(芜湖)律师事务所实习律师。 上诉人芜湖中鸠商业运营管理有限公司（以下简称中鸠公司）因与被上诉人芜湖市中豪酒店管理有限公司（以下简称中豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院(2020)皖0207民初5991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中鸠公司上诉请求：1.依法撤销（2020）皖0207民初5991号民事判决书第一项内容,依法改判被上诉人支付上诉人房屋租金762664.88元,或发回重审;2.判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原审法院对国家发改委发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规（2020）734号,以下简称“国家发改委734号文”）及安徽省发改委发布的《关于印发安徽省应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案的通知》（皖发改投资规（2020］7号,以下简称“安徽发改委7号文）理解存在偏差,据此判定上诉人应当免除被上诉人三个月房屋租金没有法律依据。《国家发改委734号文》及《安徽发改委7号文》第二条第一款均规定“转租、分租国有房屋的,要确保免租惠及最终承租人”。上述条文表明,转租、分租国有房屋的出租人,要确保把国有房屋被免除的2020年上半年三个月“房屋租金”全部落实、惠及到最终承租人而并非要求转租、分租的出租人按照“上半年三个月”的期限标准确保落实、惠及到最终承租人。故原审法院未能正确理解上述两个文件的精神,错误认为涉案房屋所有权人安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称驿达公司）免除了上诉人三个月租金,上诉人就应当免除被上诉人三个月租金。二、原审法院基于合同相对性的裁判观点,却做出相反认定。合同相对性是指合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上,合同只能对合同当事人产生拘束力,而非合同当事人不能诉请强制执行合同。结合本案,被上诉人不能超越与上诉人之间的合同关系,强行要求上诉人与驿达公司之间关于三个月免租的约定直接适用在上诉人与被上诉人之间的租赁合同中。故上诉人与被上诉人之间的权利义务应当限制在双方的租赁合同中,不能因为上诉人与驿达公司达成了免除三个月房租的变更协议,就要求上诉人与被上诉人之间也要达成免除三个月房租的变更协议,这个请求恰恰违反了合同相对性。综上,原审判决错误理解国家关于国有房屋减免租金的租赁政策,致使适用法律错误,依法应当予以纠正。 中豪公司辩称，一、原审法院对国家发改委734号文，以及安徽发改委7号文理解不存在偏差。据此判定上诉人应当免除被上诉人三个月房屋租金具有法律依据。国家发改委734号文及安徽发改委7号文第二条第一款均规定免除2020年上半年三个月房屋租金，转租分租国有房屋的，要确保免租权落实到最终承租人。上述条文表明，转租分租国有房屋的出租人，要确保把国有房屋被免除的2020年上半年三个月房屋租金全部落实汇集到最终的承租人，即本案被上诉人享有免除三个月的房屋租金，故原审法院正确理解上述两个文件的精神，上诉人应当免除被上诉人三个月的租金。二、原审法院裁判观点准确，并未作出相反认定。不同的个案反映不同的法律关系，不同的法律关系适用不同的法律规范，具体情况要具体分析。结合本案，安徽省在疫情期间规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业免除2020上半年三个月的房屋租金，上诉人作为出租人享受免除了2020年2月到4月期间的三个月的优惠政策，作为次承租人也应当统一享受国家优惠扶持政策，故最终承租人本案被上诉人已经自原告已经自上诉人处享受免除三个月租金，符合公平正义原则。综上，原审判决适用法律正确，依法应当驳回上诉请求。 中鸠公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告欠付的房屋租金762664.88元;2.判令被告支付原告欠付的物业费54375.6元；3.判令被告向原告支付房屋租金违约金55389.7元(暂计算至2020年8月31日)；4.判令被告向原告支付物业费违约金5999.45元(暂计算至2020年8月31日)；5.判令确认被告缴纳的履约保证金2万元归原告所有，不予返还；6.判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年1月5日,中鸠公司与中豪公司签订《芜湖汽车服务中心房屋合同》,主要约定，中豪公司承租中鸠公司享有使用权的芜湖汽车服务中心X号楼部分房屋用作格林豪泰宾馆经营,租赁范围建筑面积为4531.3平方米；租赁期限自合同签订之日起至2027年12月31日,租金从2019年5月1日起算，租金每半年支付，下个半年租期前十日支付相应租金，其中2020年1月1日至2020年6月30日及2020年7月1日至2020年12月31日期间租金均分别为546150元；中豪公司同意接受中鸠公司或中鸠公司指定的物业管理单位提供物业服务，服从中鸠公司的物业管理工作安排，并支付物业管理费，租赁期间物业管理费由中豪公司负担，物业费1元/平方米/月，按季度收取，从2019年4月1日起算；中豪公司须按时缴纳租金及其他费用，如逾期拖欠租金及其他费用，中鸠公司有权向中豪公司加收违约金，违约金每日按所欠金额的1‰计算；中豪公司在本合同签订后5日内支付中鸠公司20000元履约保证金，中豪公司不得主张履约保证金冲抵租金，中豪公司无违约情形的，履约保证金在租期终止10日内不计息退还中豪公司，中豪公司应承担违约责任或赔偿责任的，中鸠公司有权直接从履约保证金中扣除中豪公司应赔偿的损失或支出的费用。该合同还对其他事项作了约定。 上述合同签订后,中鸠公司依约将涉案房屋交付中豪公司使用，中豪公司向中鸠公司支付履约保证金20000元。此后，中豪公司支付了2020年1月1日前的租金。2020年8月17日，中豪公司向中鸠公司交纳了2020年1月部分租金79325元和同年8月租金91025元，合计170350元。 另查明，涉案房屋国有企业房屋，2018年9月驿达公司将位于芜湖汽车服务中心（芜宣高速北侧，纬次路南端）X号房屋整体出租给中鸠公司，建筑面积约10226.24平方米，中鸠公司将其中部分房屋转租给中豪公司；2020年6月16日，驿达公司向中鸠公司致函，载明按照省国资委《关于贯彻落实应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业平稳健康发展若干措施的通知》精神，免收2020年2-4月份房租。 一审法院认为，中鸠公司、中豪公司于2019年1月5日签订的《芜湖汽车服务中心房屋合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效的房屋租赁合同，对当事人具有法律约束力。依据双方各自提出的诉辩主张，本案实体处理涉及房屋租金及其违约金，物业费及其违约金，新冠××疫情期间应否减免租金、物业费及其期限和具体数额，中豪公司交纳的履约保证金应否归中鸠公司所有等相关内容，结合中鸠公司提出的各项诉讼请求，分别作如下分析论证： 一、关于中鸠公司诉请的房屋租金部分 中鸠公司诉请主张的房屋租金所涉的时间段为2020年1月1日至2020年6月30日及2020年7月1日至2020年12月31日期间租金，按照合同约定的租金标准分别为546150元，合计1092300元，并主张扣除中鸠公司自愿扣减2020年2-4月期间驿达公司同意免除3个月租金按比例分摊到中豪公司的159285.12元，以及扣除中豪公司已支付的该期间租金170350元（其中交纳2020年1月部分租金79325元、2020年8月租金91025元）后，中豪公司尚应支付中鸠公司该期间762664.88元。对此，中豪公司抗辩理由之一，其作为小微企业因承租涉案房屋进行经营，因受疫情的影响，按照芜湖市及鸠江区有关政策规定，其中2020年2-7月份应属于租用国有企业房屋租金应予减免六个月的范围。对此，该院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第1款规定：“承租国有企业房屋以及政府、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”虽然芜湖市人民政府和芜湖市鸠江区人民政府在2020年2月先后出台了《关于应对疫情支持企业发展的政策意见》，规定了“受疫情影响导致生产经营遇到困难的中小企业，承租国有资产类经营用房的，免收6个月租金”的政策，但此后，根据疫情的发展阶段以及疫情影响的程度变化，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局于2020年5月9日出台的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，明确载明进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金；转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。此后，安徽省也制定了与上述政策精神内容相互一致的有关规定，即在疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，免除2020年上半年3个月房屋租金。本案中，中豪公司租赁涉案房屋系国有企业房屋，用于宾馆经营，疫情期间经营遇到困难，涉案房屋虽为中鸠公司转租，但根据免租惠及最终承租人的政策精神，中豪公司应为租金减免对象，且中鸠公司自身作为承租人也从出租方享受了免除2020年2-4月疫情期间三个月租金的优惠政策。根据权利义务对等、享受统一国家优惠扶持政策的原则，该院确定中豪公司作为最终承租人亦应自中鸠公司处享受免除2020年2-4月疫情期间三个月租金。对中豪公司主张应免除2020年2-7月份六个月租金的抗辩意见，不予采纳。同时，对中豪公司辩称中鸠公司违反合同约定将配套用地擅自改变用途、增加厂房，未向中豪公司免费提供配套用地用于停车场，中豪公司享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权，中豪公司有权延付租金，不构成违约的抗辩意见，因合同中该项约定内容并非法律规定的租赁合同出租方的主要义务，且亦未约定出租方未履行该项义务可作为承租方拒绝租金支付义务的条件，未约定先后履行顺序或者同时履行，故中豪公司该抗辩意见，与事实和法律不符，不予采纳。 根据中鸠公司、中豪公司之间合同中对租金标准的约定，经计算，中鸠公司应对中豪公司免除2020年2-4月期间三个月租金金额为273075元（546150元÷6个月×3个月），再扣减中豪公司已经支付的2020年1月部分租金79325元和2020年8月租金91025元，中豪公司尚应支付中鸠公司截至2020年12月31日的租金金额为648875元（1092300元-273075元-79325元-91025元）。中鸠公司主张应以其自出租方驿达公司享受免除三个月租金中按比例分摊到中豪公司的租金金额作为减免中豪公司相应该期间租金，不符合合同相对性的原则和国家政策规定的是免除2020年上半年3个月房屋租金，以及免租惠及最终承租人的政策精神，该院不予采纳。中豪公司抗辩理由之二，即中豪公司垫付了因中鸠公司消防水箱造成了罚款8100元和房屋窗户掉落造成的维修费3600元，该款应在2020年1月租金中予以扣减的意见，因中豪公司未提供相关证据证明该事实的客观存在，中鸠公司亦表示不予认可，且双方间合同中亦未约定该种情形可折抵租金，不符合法律规定的抵消情形，故而，不予采纳。双方对此可另行协商或通过另行诉讼等方式解决。 二、关于中鸠公司诉请的物业费部分 中鸠公司、中豪公司间签订的《芜湖汽车服务中心房屋合同》明确约定中豪公司同意接受中鸠公司或中鸠公司指定的物业管理单位提供物业服务，服从中鸠公司的物业管理工作安排，并支付物业管理费，租赁期间物业管理费由中豪公司负担，物业费1元/平方米，按季度收取。按照合同约定，中豪公司接受中鸠公司或指定的物业管理，在庭审中中豪公司也明确曾向中鸠公司交纳过物业费，故中豪公司应当向中鸠公司交纳未付的物业费。中豪公司辩称中鸠公司不具备收取物业费资质且未接受中鸠公司物业服务，不符合合同约定和案件事实，该院不予采纳。结合涉案房屋建筑面积为4531.3平方米，中鸠公司诉请中豪公司支付自2019年8月至2020年10月期间扣除疫情减免2020年2-4月的物业费，即2019年8月至2020年1月、2020年5月至2020年10月合计12个月的物业费54375.60元（4531.3平方米×1元/平方米/月×12月），具有事实和合同依据，应予以支持。 三、关于中鸠公司诉请的延迟支付租金、物业费的违约金部分 中鸠公司、中豪公司间签订的《芜湖汽车服务中心房屋合同》明确约定中豪公司须按时缴纳租金及其他费用，如逾期拖欠租金及其他费用，中鸠公司有权向中豪公司加收违约金，违约金每日按所欠金额的1‰计算。该约定内容实质系针对中豪公司逾期支付租金、物业费等其他费用的违约行为产生的损失赔偿额的计算方法，属于迟延履行的违约金责任条款，属于法律规定的可约定情形，但双方该约定标准过高，且中豪公司对此提出减少的抗辩主张，可予调整。考虑到中豪公司逾期支付租金、物业费给中鸠公司造成的实际损失主要为资金占用所带来的利息损失，该院兼顾合同的履行情况、时间段为2019年8月至2020年12月期间、当事人的过错程度以及预期利益等因素，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为限，酌定按照年利率5%的标准计算违约金。 1.延迟支付租金的违约金部分。按照合同关于租金半年一付、租期前十日支付的约定，中豪公司应于2019年12月21日前交纳2020年上半年租金，于2020年6月20日前交纳2020年下半年租金。但中豪公司对此两期租金，仅于2020年8月17日向中鸠公司交纳了2020年1月部分租金79325元和同年8月租金91025元，合计170350元，未按合同约定及时足额支付，显已构成违约，依法应承担违约责任。中豪公司辩称因中鸠公司未提供银行账号导致中豪公司无法支付的意见，因中豪公司此前曾向中鸠公司支付2020年1月1日前租金，故其该抗辩意见，本院不予采纳。按照年利率5%标准，经计算，截至2020年8月31日，中豪公司应支付延迟支付租金的违约金为14561.50元。其中，对上半年租金，扣减因疫情免交的2020年2-4月期间三个月租金273075元外，以应付租金273075元（546150元-273075元）为基数，支付自2019年12月22日起至2020年8月17日止240天的违约金8977.81元（273075×0.05÷365×240），以应付租金193750元（273075元-79325元）为基数，支付自2020年8月18日起至2020年8月31日止14天的违约金371.58元（193750×0.05÷365×14）；对下半年租金，以应付租金546150元为基数，支付自2020年6月21日起至2020年8月17日止58天的违约金4339.27元（546150×0.05÷365×58），以应付租金455125元（546150元-91025元）为基数，支付自2020年8月18日起至2020年8月31日止14天的违约金872.84元（455125×0.05÷365×14）。 2.延迟支付物业费的违约金部分。按照合同约定，物业费按季度交纳，虽未约定具体交款时间，但根据现实生活习惯，结合合同中关于租金交纳采取先付后用的约定，可认定物业费交纳时间亦为先付后用。因中豪公司未及时交纳自2019年8月起的物业费，依法应承担违约责任。按照年利率5%标准，经计算，截至2020年8月31日，中豪公司应支付延迟支付物业费的违约金为490.89元。其中，以应付2019年8月1日至2019年10月31日期间季度物业费13593.9元为基数，支付自2019年8月1日起至2020年8月31日止13个月的违约金245.45元（13593.3÷3×13×0.05÷12）；以应付2019年11月1日至2020年1月31日期间季度物业费13593.9元为基数，支付自2019年11月1日起至2020年8月31日止10个月的违约金188.80元（13593.3÷3×10×0.05÷12）；因中鸠公司自愿减免中豪公司2020年2月1日至2020年4月30日期间季度物业费不应计算该部分违约金；以应付2020年5月1日至2020年7月31日期间季度物业费13593.9元为基数，支付自2020年7月1日起至2020年8月31日止2个月的违约金37.76元（13593.3÷3×2×0.05÷12）；以应付2020年8月1日至2020年10月31日期间季度物业费13593.9元为基数，支付自2020年8月1日起至2020年8月31日止1个月的违约金18.88元（13593.3÷3×1×0.05÷12）。 四、关于中鸠公司诉请的中豪公司交纳的履约保证金20000元应否归中鸠公司所有，不予退还部分 根据合同约定，中豪公司交纳的20000元履约保证金，中豪公司不得主张履约保证金冲抵租金，中豪公司无违约情形的，履约保证金在租期终止10日内不计息退还中豪公司，中豪公司应承担违约责任或赔偿责任的，中鸠公司有权直接从履约保证金中扣除中豪公司应赔偿的损失或支出的费用。据此，可以得出结论，在中豪公司违约时，中鸠公司仅有权用中豪公司交纳的履约保证金折抵中豪公司应承担的违约责任、赔偿责任或者应支出的费用，无权归属中鸠公司所有、不予退还。故而，中鸠公司该项诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告芜湖市中豪酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告芜湖中鸠商业运营管理有限公司支付租金648875元、延迟支付租金的违约金14561.50元；二、被告芜湖市中豪酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告芜湖中鸠商业运营管理有限公司支付物业费54375.60元、延迟支付物业费的违约金490.89元；三、驳回原告芜湖中鸠商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费12784元，由中鸠公司负担2564元，中豪公司负担10220元。 本院二审期间，中鸠公司提交《关于贯彻落实应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业平稳健康发展若干措施的通知》（皖国资评价函［2020］89号文）复印件一份，拟证明，按照安徽省国资委的规定，各省属企业要将免收租金真正落实到实际经营承租人，因为中鸠公司和中豪酒店所签合同约定的租金标准是高于中鸠公司与驿达公司所签合同约定的租金标准，并且中鸠公司是将部分房屋转租给了中豪酒店，故中鸠公司仅应当在驿达公司免收租金的数额范围内，按照中豪酒店所交租金，占案涉房屋全部租金总额比例，将属于中豪酒店部分的租金进行减免。中豪公司对该复印件的真实性不予认可，该文件亦达不到上诉人的证明目的。 庭询后，中鸠公司补充提交一视频材料，拟证明中豪酒店于2020年2月25日营业。中鸠公司质证认为，视频2020年2月26日的报纸陈旧，拍摄时间显然不是报纸的日期，对该证据的真实性、合法性均有异议，且系庭后提交，不能作为本案证据采用。 经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方的诉辩主张和举质证意见，本案争议的焦点是一审法院对案涉租金的减免是否适当。 国家发改委734号文，以及安徽发改委7号文均明确规定，对于承租国有房屋用于经营、出现困难的小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金；转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。中鸠公司提交的皖国资评价函[2020]89号文虽系复印件，真实性无法核实，但其中规定“对间接承租省属企业经营性房产情形的，各省属企业要将免收租金真正落实到实际经营承租人，力保实际经营的中小微企业最终受益”的内容精神与上述规定一致。本案中，中鸠公司将从驿达公司租赁的国有房屋转租给中豪公司，中豪公司租赁该房屋用于酒店经营。中鸠公司提交的视频不能确定拍摄的真正日期，不能反映中豪公司经营不受新冠疫情的影响。且新冠疫情期间，酒店餐饮行业经营受影响巨大亦是客观事实。根据上述政策规定，中豪公司作为实际承租人，应属于国家相关疫情应对政策扶持的对象。驿达公司已按上述政策规定，免除中鸠公司2020年2月、3月、4月计三个月的租金，按照免租惠及最终承租人的政策精神，中鸠公司亦应免除中豪公司2020年2月、3月、4月计三个月的租金。因驿达公司已免除中鸠公司三个月租金，若按照中鸠公司主张的按驿达公司减免的金额予以免除中豪公司的租金，则中鸠公司的收益不会因新冠疫情受到任何影响。这显然背离了上述政策制定的本意，也不符合公平原则。上述政策制定的目的在于帮扶因新冠疫情受到影响的中小微企业，租金优惠政策应最终惠及实际经营承租人，确保实际经营的中小微企业最终受益，而非确保转租者的利益不受损失。且上述政策规定均系对一定期限内的租金予以减免，而非规定减免具体金额。因此，一审按照中鸠公司与中豪公司之间合同约定的租金标准减免中豪公司2020年2-4月疫情期间三个月租金，符合国家应对新冠疫情政策的原则和精神，亦符合公平原则，应予维持。 综上，上诉人中鸠公司的上诉请求和理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2575.80元，由上诉人芜湖中鸠商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年三月二十五日 书记员  黄 静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。