河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民初16号原告（申请执行人）平顶山卫东农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91410400t1768946B。住所地平顶山市矿工路**院**楼。法定代表人：马国峰，董事长。委托诉讼代理人：崔进东，河南首位律师事务所律师。被告（案外人）：寇丽敏，女，1985年3月6日生，汉族，住河南省干顶山市卫**，公民身份证号马410403198503065548。被告（案外人）：朱康，男，1984年1月28日生，汉族，住河南省平页山市卫**。被告（被执行人）：平顶山市百顺置业有限公司，统一社会信用代码91410400574956132F，住所地平顶山市卫东区矿工路99号院法定代表人：马剑锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宣跃峰，男，汉族，1977年3月5日生，住河南省平顶山市卫**。系公司员工。委托诉讼代理人：朱栋，男，汉族，1978年4月9日出生，住河南省安阳市北关区。公司员工。原告平顶山卫东农村商业银行股份有限公司（以下简称卫东农商行）与被告寇丽敏、朱康、平顶山市百顺置业有限公司（以下简称百顺置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案。原告卫东农商行委托诉讼代理人崔进东，被告寇丽敏、朱康委托诉讼代理人宁坤，被告百顺置业公司委托诉讼代理人宣跃峰到庭参加诉讼。现已审理终结。卫东农商行向本院提出诉讼请求：准许执行位于平顶山市××东区矿工路与诚朴路交叉口西南角××花园××楼××单元××房产；案件受理费等费用由被告负担。事实和理由：原告申请执行河南百利制衣集团有限公司、平顶山市百顺置业有限公司、河南省中牟中房置业有限责任公司、陈石头金融借款纠纷一案，执行中贵院于2020年9月26日以(2020)豫04执145-1号执行裁定书栽定查封了平顶山市百顺置业有限公司所有的位于平顶山市卫东区矿工路99号院瑞星花园小区的房产(含争议房产),争议房产位于瑞星花园1号楼2单元30层3007号。后被告寇丽敏、朱康向贵院提出执行异议并要求中止对争议房产的执行,贵院公开听证后于2021年1月27日以(2021)豫04执异10号执行裁定书栽定中止对案涉房屋的执行。原告认为,中止对案涉房屋的执行没有事实及法律依据。具体理由如下,(2021)豫04执异10号执行裁定书认定案件事实及适用法律均错误,被告寇丽敏、朱康系对登记在被执行的房地产开发企业(平顶山市百顺置业有限公司)名下的商品房提出异议,故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定,而该条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,被告寇丽敏、朱康提供的证据均不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条第(一)、(二)项的规定。基于以上事实及法律规定,故原告不服(2021)豫04执异10号执行裁定书并依法提起诉讼,请贵院依法裁判!寇丽敏、朱康辩称，寇丽敏、朱康在贵院查封案涉房屋之前已经与百顺置业公司签订书面协议（合同），全额支付了购房款，现已实际占有使用房屋，虽然没有办理过户登记，但是非因购房人的原因造成，购房人对此没有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条虽然适用于不同的情形，但被执行人为开发商，在执行登记在开发商名下的房产时，第二十八条、第二十九条在适用上产生竞合关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条法律适用问题，最高人民法院（2016）最高法民申2736号、（2016）最高法民申254号裁定书认为可以选择适用。本案寇丽敏、朱康符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，可以排除强制执行。百顺置业公司辩称，当事人采用书面形式订立合同的，自当事人签字盖章之日起合同成立，执行裁定支持寇丽敏、朱康的异议正确。同意寇丽敏、朱康的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：卫东农商行出示的（2020）豫04执145-1号查封执行裁定书及送达回证能够证实一审法院曾经查封案涉房屋的事实，予以采纳。寇丽敏、朱康出示的《商品房买卖合同》、《平顶山市不动产登记信息查询结果》、银行交易记录、支付款项收据、物业费收据、维修基金票据、百顺置业公司情况说明以及（2020）豫04执145-1号、（2021）豫04执异10号执行裁定、住房公积金借款合同及贷款凭证客观真实，与本案有关联，予以采纳。卫东农商行提供不动产登记证明四份、在建工程抵押登记证明六份，其并非权利人，与卫东农商行没有关系，不能证明其主张，依法不予采纳。本院于2021年3月29日依法向平顶山市不动产登记中心查询案涉房屋所在楼房产权登记情况，不动产登记中心查询回复：百顺置业公司对案涉瑞星花园1号楼、3号楼、6号楼均未办理房产权大证，本案有关联，予以采纳。依据在案证据并结合当事人陈述，本院经审理查明，因被告百顺置业公司未履行(2020)豫04民初17号民事判决确定的连带清偿义务,即河南百利制衣集团有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内偿还平项山卫东农村商业银行股份有限公司借款本金3400万元并支付利息和逾期利息(截止2020年3月4日之前的利息、逾期利息共计85680元,下余逾期利息自按照月利率8.4%上浮50%即12.6%的标准从2020年3月5日起计算至实际清偿之日，平顶山市百顺置业有限公司、河南中牟中房置业有限责任公司、陈石头作为保证人对上述借款本金及利息、逾期利息承担连带清偿责任,保证人承担保证责任后有权向河南百利制衣集团有限公司追偿。卫东农商行向本院申请执行,本院于2020年9月26日作出(2020)豫04执145-1号执行裁定,将包含案涉房屋在内的百顺置业公司开发的瑞星花园部分房屋予以查封。寇丽敏、朱康提出异议认为其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。本院于2021年1月27日作出（2021）豫04执异10号执行裁定，中止了对河南省平顶山市××东区矿工路与诚朴路交叉口西南角××花园××楼××单元××房屋的查封。卫东农商行不服该裁定，向本院提起本案执行异议之诉。另查明,2017年5月9日,寇丽敏、朱康与百顺置业公司签订《商品房买卖合同》载明:出卖人平顶山市百顺置业有限公司,卖受人寇丽敏，共有人朱康,购买出卖人所开发的瑞星花园1号楼2单元30层3007号房屋一套，总房价689296元整。付款方式：2017年4月26日前支付首付款309296元整，并同时提供公积金按揭贷款资料，剩余房款380000元整由买受人向公积金申请贷款解决。寇丽敏、朱康于2017年4月26日向百顺置业公司支付购房款309296元，百顺置业公司出具了相应收据，剩余380000元购房款于2017年6月15日通过公积金中心支付给了百顺置业公司。寇丽敏、朱康提供了2017年8月2日平顶山市五星家园物业公司开具的2017年9月至2018年9月的物业费收据。百顺置业公司出具说明称，瑞星花园是原矿山机械厂及周边地区连片改造项目，由于拆迁问题、分期规划开发，前期项目部分验收手续存在较多历史遗留问题，目前正在积极处理遗留问题并完善竣工备案等相关手续，重新提出验收申请，截至2020年12月15日已完成消防、绿化、环境检测等验收工作，取得认可文件，人防工程初验完成并整改到位。截至2021年1月26日出具说明时正在办理项目大证，然后才能为住户办理分户产权证。寇丽敏、朱康出示的2021年1月21日平顶山市不动产登记中心查询结果，载明寇丽敏、朱康名下仅登记有一套案涉房屋。经本院向平顶山市房地产登记中心查询，截至2021年3月29日百顺置业公司就案涉房屋所在楼房尚未办理不动产产权证（大证）。经本院入户调查，案涉房屋已装修入住。本院认为，根据原告卫东农商行的起诉请求、理由，结合被告寇丽敏、朱康以及百顺置业公司的答辩意见，可以归纳双方之间主要争议问题为：本案可否选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中的规定审查寇丽敏、朱康对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，本案系申请执行人执行异议之诉。原告卫东农商行系申请执行人，执行中寇丽敏、朱康对本院作出的(2020)豫04执145-1号执行裁定提出异议，本院审查作出（2021）豫04执异10号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定中止了对案涉房屋的查封。卫东农商行不服，提起本案诉讼，其认为本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条确认寇丽敏、朱康对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”系一般债权人申请强制执行时一般不动产买受人符合法定条件时的排除执行规则，一般不动产买受人享有请求出让人变更过户登记的请求权，本质上虽然属于债权，但该条规定主要目的是保护一般不动产善意买受人的合法权益，赋予其排除执行的权利。该第二十八条对执行中案外异议人的主体身份并未明确限定，即既可以是自开发商处购买房屋的消费者买受人，也可以是买卖二手房屋的买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”系基于对消费者生存权这一更高价值的维护作出的规定，即消费者房屋买受人享有的民事权益应当优先保护，并以特别规则规定，显然消费者房屋买受人享有的民事权益既能排除一般债权人为申请人的强制执行，依据相关实体法规定，其亦可优先于建设工程施工人建设工程价款优先权或者抵押权等担保物权，排除相应执行。该二十九条规定的房屋买受人主体特殊，必须为消费者，且一般适用于消费者自开发商处购买首套房的情形。对比以上两条规定看，第二十八条规定的卖受人、出卖人主体较为宽泛，没有否定卖受人可以是消费者，也没有否定出卖人可以是开发商；而第二十九条规定的主体特殊，消费者为买受人、开发商为出卖人。因此，两个法条规定的目的不同，在于保护不同位阶的民事权益，两个法条之间关于买卖双方身份的规定上有一定的竞合关系，当房屋出卖人为开发商，购房买受人系消费者时，如果符合第二十九条规定的条件，则买受人享有的民事权益受到特殊保护，可以排除一般债权人甚至享有抵押权等优先权的债权人申请的强制执行，如果符合第二十八条规定的条件，则买受人享有的民事权益可排除一般债权人为申请人的强制执行。所以房屋出卖人为开发商时并非必须依据第二十九条的规定审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告卫东农商行为申请执行人，其未提交相应证据证明其对案涉房屋享有抵押担保等优先权，系一般债权人；被告寇丽敏、朱康为执行中的案外人系房屋买受人；被告百顺置业公司为被执行人系开发商。因此本案可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定审查寇丽敏、朱康是否享有足以排除卫东农商行为申请人的强制执行的民事权益。其次，关于寇丽敏、朱康是否享有足以排除本案强制执行的民事权益的问题。本案现有证据表明案涉房屋于2020年11月12日查封。查封前，2017年5月9日寇丽敏、朱康与百顺置业公司签订商品房买卖合同并依法向登记机关备案。寇丽敏、朱康已通过转账、公积金贷款等向百顺置业公司交纳完毕房款，有相应银行交易记录及百顺置业公司出具的收据为证，足以采信。寇丽敏、朱康交纳房款后交纳了2017年8月起一年的物业费，经本院入户调查查明案涉房屋已经装修入住，能够证实寇丽敏、朱康占有使用房屋的事实。百顺置业公司对案涉房屋所在的楼房尚未取得相应房产证（大证），无法为寇丽敏、朱康办理房屋过户登记，系非因寇丽敏、朱康的原因。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，并且经本院入户调查，寇丽敏、朱康购买案涉房屋实际用于家庭居住，具有消费性质，经不动产登记中心查询登记在寇丽敏、朱康名下仅有一套案涉房屋，本案查明寇丽敏、朱康交纳完毕购房款，已交纳房款远远超过总价款的50%，寇丽敏、朱康亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。因此，寇丽敏、朱康对案涉房屋享有合法的民事权益应受保护，足以排除本案卫东农商行为申请执行人的强制执行。本院（2021）豫04执异10号执行裁定依法裁定中止对案涉房屋的查封，并无不当。综上所述，卫东农商行请求准许执行案涉房屋的起诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回平顶山卫东农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费10693元，由平顶山卫东农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 波审判员 张泰东审判员 崔伟杰二〇二一年三月三十一日法官助理吴桐书记员史园书记员郭琰