河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终952号上诉人（原审原告）：高同军，男，1971年6月10日出生，汉族，住长垣市。被上诉人（原审被告）：李强，男，1973年4月19日出生，汉族，住长垣市蒲**。委托代理人：翟彦，河南启轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建军，男，1970年6月6日出生，汉族，住长垣市。上诉人高同军与被上诉人李强、李建军案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省长垣市人民法院（2020）豫0728民初4314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人高同军与被上诉人李强的委托诉讼代理人翟彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高同军的上诉请求：撤销原判并依法改判支持上诉人的原审诉求或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。在本案中，不仅有证人出庭作证，证明上诉人已经交付了房款，且被上诉人李建军亦认可双方于2012年1月1日签订了房屋买卖合同，上诉人以支付了房屋价款。上诉人提供的并非孤证，亦有相关买卖合同、证人证言、被上诉人李建军的自认等予以印证。关于房屋交付问题，高同军已提交了相关的票据、证明、微信转账记录等，证明案涉房屋2013年至今的物业费、水电费、垃圾处理费等费用，均由其和其女儿缴纳，能够证明房屋已经交付，上诉人和其女儿在该房屋中居住。如房屋未交付给上诉人，上诉人不可能一直缴纳物业费、水电费等。案涉房屋未办理过户手续，并非上诉人自身原因未办理过户登记。上诉人向被上诉人李建军支付房款、取得房屋后，期间一直催促上诉人李建军到房管局办理过户手续，但因该涉案房屋系李建军贷款分期购买，由于李建军迟迟不还清房贷，导致案涉房屋一直无法办理过户。2013年至今上诉人一直在案涉房屋中居住，也未有他人就案涉房屋主张权利，直到2020年上诉人才知道因李建军与他人的纠纷，该房屋已被长垣市人民法院查封。李强答辩称：1、高同军在长垣市人民法院查封案涉房屋之前，并未与李建军签订合法有效的商品房买卖合同，高同军原审提交的商品房买卖合同，明显为虚假合同。高同军与李建军之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。2、高同军未提交充分证据证明其已经就案涉房屋支付全部价款。高同军对于大额房款交付没有收据凭证，没有转账记录，没有资金来源，仅靠证人证言证明，显然有悖常识，不能认定。3、高同军在长垣市人民法院查封案涉房屋之前，案涉房屋水电费、物业费住户名称均为李建军，更无其他证据证明高同军在案涉房屋居住，占有使用，因而高同军在查封案涉房屋之前并未实际占有、控制案涉房屋。4、案涉房屋长达近十年没有办理过户手续，系高同军自身原因导致，其存在过错。根据高同军陈述，案涉房屋买卖发生在2012年，至本院提起诉讼时，已经长达近十年时间。而在如此长的时间内，高同军并未提起诉讼或采取其他有效措施要求对案涉房屋办理过户手续，因其自身原因未办理过户登记，高同军自身存在过错。5、高同军上诉称，案涉房屋之所以没有过户，系因案涉房屋系贷款分期购买，房贷未还清原因所导致，该陈述显属虚假陈述。在原审中一直主张房贷34万已经全部付清，如果案涉房屋系分期付款，实际交易中要么高同军仅支付部分房款，下余贷款由高同军继续以李建军名义偿还；要么高同军支付全部房款，由李建军办理银行解押手续，马上办理过户。而本案中，高同军在支付完全部房款后，却不要求李建军办理解押手续进行过户，显然不符合常理。高同军向原审法院提出诉讼请求：停止对位于长垣蒲西区亿隆国际城2期20幢1单元401室（产权证号：30××**）房产的强制执行，并解除查封扣押。原审查明：2013年李强因与李建军民间借贷纠纷一案，李强申请冻结、查封李建军价值30万元的财产，该院出具（2013）长民二保字第54号民事裁定书，对李建军名下案涉房屋予以查封。后李强依据该院（2014）长民二初字第46号民事判决书，申请该院依法强制执行，在执行期间，该院作出（2015）长执字第1118-1号执行裁定书，查封了被执行人李建军名下案涉房产，该房产登记在李建军名下。执行过程中，案外人高同军向该院提出执行异议申请，该院于2020年9月2日作出（2020）豫0728执异35号执行裁定书，驳回异议人高同军的异议请求。高同军称其于2012年1月1日与李建军签订了商品房买卖协议（并提供了两份相同的合同书），该房屋现仍登记在李建军名下，案涉房屋所缴纳物业费、电费、水费住户名称均为李建军。高同军在庭审中称其不认识字，只会签名；案涉商品房买卖合同其中一份为补的合同，其中一份为原合同，原合同内容是高同军侄子写的，后来补的合同都是李建军写的，包括高同军的签名，高同军在合同上按的手印。原审法院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述条款规定,案外人在未办理财产登记的情况下,虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权,但若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的,即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”,仍享有排除强制执行的民事权利。本案中,高同军提交的两份相同的商品房买卖合同存在明显的瑕疵，不能证明高同军与李建军在法院对案涉房产查封前达成了房屋买卖的合意。高同军称房款是现金交付，仅是证人证言不足以证明房款已经全部交付，亦不能证明房款交付时间。从本案高同军提交的证据来看,其仅提交了微信支付凭证和物业缴费等证明,支付凭证仅直接表明资金的流向问题,物业缴费证明亦仅直接表明高同军对涉案房产的占有使用问题,上述证据之间无法形成完整的购房证据链条;退一步讲,如高同军所称其已支付了全部房款,在其支付了全部房款之后法院查封之前,在此期间,其完全可以要求对涉案房产办理过户登记并有权主张权利,但其未提供证据证明在此期间系非因其自身原因未办理过户登记。综合上述种种情形,本案高同军不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,其提起的案外人执行异议之诉不足以排除强制执行,故对高同军的诉讼请求,该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决:驳回高同军的诉讼请求。案件受理费6400元，由高同军承担。本院查明：案涉房产于2005年12月份办理产权登记，登记所有权人为李建军，房产证号为长房登字第**。该房产抵押于工行长垣县支行，抵押期限为20年。原审法院于2013年11月12日查封了案涉房产。高同军主张其以现金方式支付房款34万元，但未提供转账凭证和收据等证据佐证。本院查明的其他事实与原审认定一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人主张排除执行不符合上述司法解释规定的前三个要件，原审对此已经充分论述，本院予以认同，不再赘述。且在上诉人主张购买案涉房产时，该房产已经办理了所有权登记并抵押于银行，该房产完全具备解除抵押并办理过户登记的客观条件，截止上诉人提供房屋买卖交易之日起近2年时间内其并未积极主张办理过户登记，故应认定系其自身怠于行使权利所致。故其上诉人请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费8800元，由高同军负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年三月二十二日书记员  郭盛彧