浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1299号 上诉人（原审原告）：苏响意，男，1964年2月8日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：姚斌斌、沈志文，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州卓信物业发展有限公司，住所地广州市番禺区大龙街石岗东村美心翠拥华庭美景中心3E。 法定代表人：张惠娴。 被上诉人（原审被告）：广州卓信物业发展有限公司湖州分公司，住所地湖州市吴兴区金源大厦**。 负责人：张日勇。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘宝来、赵越。 上诉人苏响意因与被上诉人广州卓信物业发展有限公司（以下简称广州卓信公司）、被上诉人广州卓信物业发展有限公司湖州分公司（以下简称广州卓信湖州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院(2020)浙0502民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人苏响意及其委托诉讼代理人姚斌斌，被上诉人广州卓信公司、被上诉人广州卓信湖州分公司共同委托诉讼代理人刘宝来、赵越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏响意上诉请求：上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉请或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、本案的基本事实是上诉人承租被上诉人商铺，被上诉人承诺上诉人可以进场装修的时间一推再推，造成上诉人延误装修损失。商铺交付后，上诉人发现商铺面积不实，消防通道、消防卷闸门均列入了上诉人的承租面积，且商场未按图纸设置消防通道。在上诉人经营过程中，商场管理存在诸多问题。基于这些原因，包括上诉人在内的其他商户一直都与被上诉人协商租金优惠政策，被上诉人也出台了“做二享三”、“做五享九”的租金减免措施。上诉人按原合同约定缴纳第一期（2018年10月26日一2019年1月25曰）租金44073.75元；第二期租金（2019年1月26日一2019年4月25日），经双方协商后，被上诉人同意扣除消防卷闸门面积，并给予“做二享三”优惠后，上诉人实际交纳9767.4元。第三期租金（2019年4月26日至2019年6月25日）约定以这两个月租金补偿前期上诉人延误装修的损失；2019年6月25日之后，约定是按照新合同执行。2019年7月29日，上诉人投诉商场存在消防问题，被上诉人怀恨在心，于2019年8月2日向上诉人发送了《关于解除租赁合同通知函》，8月6日加锁封门，8月16日处置店内所有物品。二、一审法院对以下基本事实认定不清：1、对已付租金对应期限的认定是错误的。一审法院认定“苏响意已支付的租金对应的租赁期为2018年10月26日至2019年2月17日”完全与事实不符。根据被上诉人发给上诉人的《关于解除租赁合同通知函》中的内容可以证实：被上诉人认为欠付的是2019年4月26日至2019年7月25日的租金，并没有提到2019年4月26日前的租金。实际上被上诉人对上诉人之前交付的租金是没有异议的，因为双方已就原合同中约定的面积与租金重新达成了一致。但一审法院无视这关键细节，仅凭被上诉人在庭审中的口头否认，在没有彻底查清事实的情况下，认定上诉人只支付至2019年2月17日的租金，完全是对事实的歪曲。2、对真相视而不见，全盘否认租金优惠政策。上诉人在一审中提交的证据12证人证言及证据11,再结合证据1、证据7，可以证明租金优惠政策是客观存在的，而且一审法院明知该证据掌握在被上诉人手里，只要被上诉人能提供商场所有商户交纳租金的收据，就能证明被上诉人是否有租金优惠政策，该证据关系到上诉人有没有欠付租金的事实，在庭审中一审法院也责令被上诉人提供商场所有商户交纳租金的情况，但在两次开庭中，被上诉人始终未提供。在第二次庭审结束前，一审法院再次责令被上诉人于庭审后一个星期内提供所有商户交纳租金的情况，但是在一审判决书中对于被上诉人有没有提交该证据只字未提，如果提交了，一审法院应当组织质证，如果未提交，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。3、对不支持上诉人经济损失主张的认定缺乏法律逻辑。关于上诉人提出赔偿损失的主张，一审判决陈述：“综上，苏响意要求两被告承担其经济损失的主张，缺乏事实和法律依据。”上诉人不能理解一审判决的逻辑：因为上诉人拖欠租金，被上诉人就可以随意处置上诉人的财产而不需要赔偿？还是因为上诉人拖欠租金，用处置财产的款项抵偿？一审中，被上诉人已经认可上诉人的财产被处置，不存在没有事实依据。租金是债权请求权，但上诉人对于被处置的财产享有物权所有权，债权请求权和财产所有权不能混为一谈。4、即使上诉人未付清租金，责任也不能完全归责于上诉人。合同是约定双方当事人权利义务的，上诉人有交付租金的义务，但被上诉人作为出租方也应当要交付符合合同约定的租赁物。在本案中，被上诉人交付的商铺占用了公用消防安全门，出租面积中包含了公用的消防卷闸门面积，而且前期装修延期的损失被上诉人也未对上诉人进行补偿，在这种情况下，上诉人本能的反应肯定是延迟交付租金。这也符合《合同法》第66条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”作为承租人应当支付租金没错，但是被上诉人交付的商铺也应当符合合同约定，一审法院完全无视被上诉人在履行合同过程中存在的问题，在事实的认定上避重就轻，有失公允。三、一审法院对证据之间的关联性未进行仔细审查，在部分证据上存在错误的认定，在明知对上诉人有利证据为被上诉人掌握的情况下，刻意减轻被上诉人举证责任。本案证据11是极为重要的证据，虽单从该证据的形式来看确有瑕疵，但结合证据1（上诉人第二期交了9767.4元租金）、证据7（被上诉人的解除租赁合同只说欠了2019年4月26曰至2019年7月25日租金，而没提之前欠租金的情况）、证据10（证人证明有租金优惠的事实），根据该证据链，至少能够证明双方是认可了第二期租金已经履行完毕。对被上诉人提供证据2三份的关联性作出错误的认定。证据2中日期为2019年1月21日及2019年2月14日的快递件真实性不予确认，仅对2019年4月2日的函件证明效力予以确认。但一审在判决书第10页表述:“广州卓信湖州分公司则一直在通过发函的方式向苏响意催缴租金，并无减免租金的意思表示。”一审法院认定被上诉人只发了一份有效函件，为什么得出的结论是一直在通过发函的方式向苏响意催缴租金？从4月2日发函催讨到8月2日发函解除，当中隔了四个月，被上诉人没有提供任何证据来证明催讨的事实，期间7月12日，上诉人还支付了第二期租金9767.4元。从现有证据来看，无法证明在解除合同前，被上诉人对上诉人进行过有效催讨，故被上诉人无权单方解除合同。 二审庭审中，因广州卓信公司、广州卓信湖州分公司在一审中同意返还因占用消防通道（5㎡）多收取苏响意的租金1681元，经本院释明，苏响意当庭表示撤回该上诉诉请。 广州卓信公司、广州卓信湖州分公司辩称：一审认定案件事实清楚，证据确凿，适用法律正确。一、上诉人是否欠租及拖欠期限，一审法院认定2018年10月26日开业(开始计租)，租期内上诉人共计支付租金合计53841.15元。租赁合同3.2条约定年租金176295元，本案当事人均认可商铺多计了5m的面积，按每天每平方米3元的标准，年租金应为176295-5x3×365=170820元，折算成日租金为每天468元，上诉人已付租金折算相当于115天，自2018年10月26日开始计租(开业日)计算，相当于支付了2018年10月26日至2019年2月27日的租金。两被上诉人对一审法院上述事实认定无异议。二、两被上诉人对上诉人主张装修损失折抵租金及“做二享三”即交两个月租金使用三个月等优惠政策不予认可。理由如下：1、上诉人未就上述主张举证予以证明；上诉人一方一审证人未就相关租金优惠政策提供书面证据；2、即使本案一审证人享受相关优惠，也不必然代表上诉人同样享受相关优惠；3、被上诉人广州卓信湖州分公司一直以发函方式催要租金，并无减免租金的意思表示。三、上诉人认为拖欠租金应当先从履约保证金中扣除的主张缺乏合同依据。根据本案所涉租赁合同20.7条约定，上诉人违约，导致广州卓信湖州分公司解除租赁合同时，广州卓信湖州分公司有权没收履约保证金；根据本案所涉租赁合同5.1条约定，当上诉人拖欠租金时，卓信湖州分公司有权从履约保证金中扣除租金，上诉人应于5日内补足履约保证金。从上述合同条款不难看出，当上诉人拖欠租金时，广州卓信湖州分公司有权从履约保证金中扣除租金，而不是应当优先扣除；即使是应当扣除租金，上诉人也应收到广州卓信湖州分公司送达的履约保证金抵扣租金及责令补交履约保证金的通知函，上诉人并无证据证明收到过该通知函说明广州卓信湖州分公司并没有将履约保证金抵扣租金，故上诉人该主张缺乏合同依据，与商业习惯不符。四、退一步而言，即使按本案所涉租赁合同5.1条约定，广州卓信湖州分公司从履约保证金中扣除租金，则上诉人也存在违约欠租这一事实，广州卓信湖州分公司有权单方解除涉案租赁合同。上诉人2019年2月8日至2019年07月25日期间的租金应为468元/天×158天=73944元，而上诉人支付的履约保证金为44073.75，亦不能足额抵扣，相当于拖欠了64天的租金。根据租赁合同5.1条第2款约定，广州卓信湖州分公司从履约保证金中相应扣除上诉人欠付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项的，履约保证金不足额的，上诉人应在5日内补足履约保证金；根据租赁合同第20.1条约定，上诉人未能在约定时间内足额支付履约保证金、装修保证金或质量保证金，自上诉人逾期支付第5个工作日起，卓信湖州分公司有权以书面通知方式解除租赁合同。虽然上诉人、广州卓信湖州分公司约定的因逾期支付租金或履约保证金而解除租赁合同的期限较短，但上诉人欠租158天，以履约保证金抵扣租金后仍欠64天租金的行为，结合上诉人、广州卓信湖州分公司租赁合同约定的租金支付形式，已属根本违约。尽管上诉人主张双方一直协商，但在租金已拖欠且未书面达成一致的情况下，上诉人应当按照租赁合同约定继续履行租赁合同，其继续拖欠租金的行为显属不当，广州卓信湖州分公司在2019年8月2日向上诉人提出解除租赁合同的行为并未违反租赁合同约定。五、上诉人以广州卓信湖州分公司解除租赁合同通知函中未涉及拖欠2019年4月26日前租金，推理出或者证明其不欠租金的观点，有悖常理，与事实不符。是否拖欠租金应以证据为依据，根据涉案租赁合同约定，上诉人向卓信湖州分公司支付租金，是其合同义务，上诉人对是否按约定的租金金额、支付时间足额支付租金的事实负有举证责任，不能靠主观推理。六、上诉人诉称让广州卓信湖州分公司举证证明其享有租金优惠政策，广州卓信湖州分公司认为其主张缺乏法律依据。根据民诉法及相关司法解释规定，谁主张谁举证，上诉人负有缴纳租金义务，其主张享有租金优惠政策(减少租金)，理应由上诉人完成举证义务，而不应误解相关法律规定，试图加重广州卓信湖州分公司举证责任，让广州卓信湖州分公司证明上诉人享有租金优惠政策，本案不存在举证责任倒置的情形。七、上诉人以《合同法》第66条规定主张同时履行抗辩权，于法无据，有悖法理、有悖商业习惯。根据双方签订租赁合同第3.1、3.4条约定，上诉人应为先付租金，后使用租赁商铺，并非《合同法》第66条规定的无先后履行顺序的情形，显然该主张缺乏法律依据。八、关于其他租户交租情况，与本案无关联性，上诉人是否享受租金优惠政策，应由上诉人完成举证责任，而非被上诉人完成。根据双方签订的租赁合同22.6条约定，上诉人实际撤离承租商铺之后，遗留任何设备、设施、物品均视为上诉人放弃所有权，两被上诉人有权予以自行处置。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 苏响意向一审法院起诉请求：1、判令广州卓信公司、广州卓信湖州分公司立即返还履约保证金44000元、质量保证金10000元，共54000元；2、判令广州卓信公司、广州卓信湖州分公司立即向其返还占用消防通道（5㎡）多收取的租1681元；3、判令广州卓信公司、广州卓信湖州分公司赔偿其各项损失共计580990.83元；4、案件诉讼费由广州卓信公司、广州卓信湖州分公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月14日，苏响意与广州卓信湖州分公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：广州卓信湖州分公司将坐落于湖州市吴兴区红旗路南街地段信业ICC购物中心三楼3F-5号商铺出租给苏响意；以广州卓信湖州分公司确定的商场开业日为起始计租日；商铺建筑面积161平方米；租赁期限自2018年9月28日至2021年9月27日；租金按计租面积支付，第一个租赁年度每天每平方米3元，年租金为176295元，每三个月为一个缴租期，苏响意应当在每个缴租期最后一个月的20日前按该租赁年度的固定租金向广州卓信湖州分公司一次性足额支付下个缴租期租金；苏响意经营的品牌为三不牛腩，经营项目为餐饮；合同签署当日，苏响意应向广州卓信湖州分公司支付履约保证金40000元，支付质量保证金10000元，广州卓信湖州分公司有权从履约保证金中相应扣除苏响意欠付的租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，保证金不足额的，苏响意应在5日内补足保证金；如苏响意未能在约定期限内足额支付履约保证金、装修保证金或质量保证金，则自苏响意逾期支付第5个工作日起，广州卓信湖州分公司有权以书面通知方式解除合同；苏响意迟延缴纳租金及其他费用超过15日的，广州卓信湖州分公司有权单方解除合同；因苏响意违约而提前终止合同的，广州卓信湖州分公司有权没收合同项下履约保证金，苏响意补缴自进场日至开业日期间的应承担的租金，不得向广州卓信湖州分公司提出装修等任何补偿或赔偿要求。合同签订后，苏响意于2018年6月12日向广州卓信湖州分公司支付履约保证金40000元、质量保证金10000元，于2018年7月24日向广州卓信湖州分公司支付租金44073.75元、履约保证金4073.75元，支付的租金合计为53841.15元、履约保证金合计为44073.75元，商场于2018年10月26日开业。2019年4月2日，广州卓信湖州分公司向苏响意邮寄催款通知函三份，要求苏响意支付结欠的租金。后因苏响意未能缴纳租金，广州卓信湖州分公司于2019年8月2日向苏响意发出解除租赁合同通知函一份，告知苏响意解除合同，并于2019年8月6日封锁了案涉商铺的大门，随后腾空了商铺。后苏响意以广州卓信湖州分公司违反合同约定单方解除租赁合同，造成苏响意经济损失为由，诉至该院。 一审法院认为：本案的争议焦点为苏响意有无拖欠租金及拖欠的期限、广州卓信湖州分公司解除合同的行为是否违约。关于第一个争议焦点，苏响意在租赁期间共计支付租金53841.15元，根据合同约定，每年的租金为176295元，由于广州卓信公司、广州卓信湖州分公司均确认苏响意租赁的商铺多计了5平方米的面积，故按照每天每平方米3元的标准，年租金应为176295-5×3×365=170820元，折算成日租金为468元/天，苏响意已支付的租金经折算相当于115天的租金，自2018年10月26日开业之日起计算则相当于苏响意支付了自2018年10月26日至2019年2月17日的租金。苏响意主张双方经协商，苏响意支付的租金可按照每使用三个月仅需支付两个月租金的原则计算，故其支付的租金可抵扣于172.5天的租金，则相应的租赁期限可延展至2019年4月16日，同时由于苏响意的装修损失亦可用于抵扣租金，故苏响意已履行至2019年7月25日的租金。然而，苏响意并未就其上述主张举证予以证明，其申请出庭作证的证人亦未就相关优惠提供书面证据予以证明，广州卓信湖州分公司则一直在通过发函的方式向苏响意催缴租金，并无减免租金的意思表示。即使证人在租赁广州卓信湖州分公司的商铺时享受相关优惠，亦不能代表苏响意同样享受相关优惠。故对于苏响意关于至2019年7月25日的租金经协商已抵扣的主张，该院不予采信。苏响意已支付的租金对应的租赁期为2018年10月26日至2019年2月17日。关于第二个争议焦点，根据合同约定，苏响意拖欠的租金应当先从履约保证金中扣除，而2019年2月18日至2019年7月25日期间的租金应为468元/天×158天=73944元，而苏响意支付的履约保证金为44073.75元，亦不能足额抵扣，相当于拖欠了64天的租金。合同同时约定，广州卓信湖州分公司有权从履约保证金中相应扣除苏响意欠付的租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，保证金不足额的，苏响意应在5日内补足保证金；如苏响意未能在约定期限内足额支付履约保证金、装修保证金或质量保证金，则自苏响意逾期支付第5个工作日起，广州卓信湖州分公司有权以书面通知方式解除合同。虽然双方约定的因苏响意逾期支付租金或者履约保证金而解除合同的期限较短，但苏响意拖欠租金158天，以履约保证金抵扣后仍拖欠64天的行为，结合双方合同关于租金支付形式的约定，已属于根本违约。尽管苏响意主张双方一直在协商，但在租金已经拖欠且未能书面达成一致的情况下，苏响意应当按照合同的约定继续履行合同，其继续拖欠租金的行为显属不当。因此，广州卓信湖州分公司在2019年8月2日向苏响意提出解除合同的行为并未违反合同约定。综上，苏响意要求广州卓信公司、广州卓信湖州分公司承担其经济损失的主张，缺乏事实和法律依据。而苏响意支付的履约保证金、质量保证金、多收的租金的总额小于其拖欠的租金，故苏响意要求广州卓信公司、广州卓信湖州分公司返还履约保证金、质量保证金、多收的租金的诉请，亦缺乏事实和法律依据。苏响意的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回苏响意的全部诉讼请求。案件受理费10167元，减半收取5084元，保全费3020元，合计8104元，由苏响意苏响意负担。 二审庭审中，苏响意向本院申请证人韩某出庭作证，拟证明按广州卓信湖州分公司当时给予的“做二享三”租金优惠政策，苏响意已经付清了至2019年4月26号之前的全部租金及2019年4月26号之后广州卓信湖州分公司对不退租的租户实行“做五享九”优惠方案的事实。经本院准许，证人韩某到庭作证。证人韩某当庭陈述：其于2019年4月1日入职广州卓信湖州分公司担任招商运营部经理，自商场开业其系第三任招商运营部经理。听前任经理说苏响意进场早、装修早，造成一定损失，与商场之间有纠纷未解决，所以后期租金未交。按照“做二享三”的租金优惠政策，苏响意已经付清了至2019年4月26号之前的全部租金。其入职后，当时商场客流量达不到预期，退租的人很多，所以商场给不退租的租户“做五享九”的优惠政策,苏响意跟其说与商场前面的纠纷没有协调好。一审苏响意提交的证据11系其按“做五享九”计算方法制作的表格，当时作为与苏响意之间事情的解决方案上报，但老总未同意。苏响意举报商场存在消防问题，商场为此被消防支队检查。2019年8月6日其接到商场指示，因为苏响意没有交租金，商场撤离了其商铺。 对证人韩某的证言，苏响意无异议。广州卓信公司、广州卓信湖州分公司质证认为：首先，该证人证言不属于二审新证据；其次，证人韩某在公司优化员工时被优化离职，与广州卓信湖州分公司之间存在利害关系；第三，该证人所陈述的内容均是间接听说，且前后矛盾，其陈述看到过入职前的2019年一季度“做二享三”的租金变更协议与事实不符且与其陈述的其只看到过广州卓信湖州分公司与苏响意签订的一份租赁合同和一份物业合同自相矛盾，故对证人韩某的证言不应予以认定。对证人韩某证言之证明力，本院将于本院认为中予以阐述。 广州卓信公司、广州卓信湖州分公司在二审中均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、苏响意有无拖欠广州卓信公司、广州卓信湖州分公司租金及拖欠的期限；二、广州卓信公司、广州卓信湖州分公司解除与苏响意房屋租赁合同的行为是否违约。 关于争议焦点一，苏响意与广州卓信湖州分公司于2018年6月14日签订的《商铺租赁合同》是在协商一致的基础上订立的，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当依约履行。该合同约定：广州卓信湖州分公司将案涉商铺出租给苏响意；以广州卓信湖州分公司确定的商场开业日为起始计租日；商铺建筑面积161平方米；租赁期限自2018年9月28日至2021年9月27日；租金按计租面积支付，第一个租赁年度每天每平方米3元，年租金为176295元，每三个月为一个缴租期，苏响意应当在每个缴租期最后一个月的20日前按该租赁年度的固定租金向广州卓信湖州分公司一次性足额支付下个缴租期租金。由此可见，本案中双方在订立租赁合同时即采用承租人先预付下一租赁期租金的方式，苏响意对此应是明知且同意的。在合同履行过程中，苏响意分两次共支付租金53841.15元，后未按合同约定支付相应租金。苏响意认为其未按合同约定支付下一租赁期的租金系因为存在广州卓信湖州分公司给予其推迟装修的补偿及租金优惠方案。对此，二审中，苏响意申请证人韩某出庭作证，韩某陈述其对双方之间因装修时间、租金缴纳的问题产生争议系听他人所说，其对苏响意要求的租金优惠方案亦仅自行制作表格后提交上级决策，但并未得到同意，据此其证言并不能证明苏响意与广州卓信湖州分公司之间达成过租金变更的一致意见，故对韩某证言的证明效力本院不予认定。至于苏响意认为一审举证责任分配不当，广州卓信湖州分公司应提交全体租户的租金收取情况以证明租金优惠政策确实存在，本院认为，苏响意作为其与广州卓信湖州分公司租赁合同的相对人，其对双方之间关于租金缴纳问题确实达成过变更合同的合意负有举证责任，且其对此并不存在举证不能之情形，其主张的举证责任倒置无法律依据，相关一节上诉理由本院难予采信。在本案中，虽广州卓信湖州分公司交付的商铺出租面积中包含了公用的消防卷闸门面积5平方米，但对于苏响意租赁的161平方米而言并未造成日常经营的实质性影响，且双方对前期装修延期损失的补偿问题是否达成一致意见亦并不当然影响租赁合同的继续履行，双方之间对此互负的权利义务并不具有等价性，故苏响意认为其未按约支付租金系主张租赁合同的同时履行抗辩权一节上诉理由无事实和法律依据，本院亦不予采信。综上，虽因广州卓信湖州分公司的管理问题对苏响意使用租赁商铺造成了一定程度的影响，但本案中，苏响意并无证据证明双方对推迟装修时间、多算租赁面积、减免租金数额等曾达成过一致意见，故苏响意未按合同约定履行缴纳租金义务之行为构成违约。至于苏响意租金拖欠的期限，一审法院在上述情形下，参照合同约定的租金标准，扣除实际缺少的租赁面积相应租金后，经计算确定苏响意缴纳租金的对应期限系自2018年10月26日开业之日起至2019年2月17日并无不当。苏响意主张其延期缴纳租金的时间仅为数天，未构成根本性违约，不应承担违约责任的主张与合同约定不符，本院不予支持。 关于争议焦点二，依据法律规定，履约保证金系为促使承租人及时履行租金的给付义务，在承租人出现延迟履行或不履行合同义务时，出租人有权没收保证金。在此意义上，履约保证金具有担保和违约金的双重功能，而并不当然等于应付租金。本案中，双方租赁合同约定，广州卓信湖州分公司有权从履约保证金中相应扣除苏响意欠付的租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，保证金不足额的，苏响意应在5日内补足保证金；如苏响意未能在约定期限内足额支付履约保证金、装修保证金或质量保证金，则自苏响意逾期支付第5个工作日起，广州卓信湖州分公司有权以书面通知方式解除合同。一审法院根据本案事实，认定苏响意欠付广州卓信湖州分公司2019年2月18日至2019年7月25日期间的租金468元/天×158天=73944元，即使以履约保证金抵扣后仍拖欠64天。上述事实表明，苏响意的违约行为已经阻碍了广州卓信公司、广州卓信湖州分公司租赁合同目的的实现，广州卓信公司、广州卓信湖州分公司要求解除租赁合同具有事实和法律依据。至于广州卓信湖州分公司采用的邮寄通知函的解除方式，苏响意认为从现有证据来看，无法证明广州卓信湖州分公司在发函解除合同前向其进行过有效催讨。然本案双方签订的《商铺租赁合同》第二十五条中明确约定“一方若指定其他地址、号码或地址、号码变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。……通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。以专人手递方式发出的，发至指定地址之曰视为收悉曰，以对方的签收文据为发送凭证……。”故2019年4月2日，广州卓信湖州分公司按苏响意在租赁合同上指定的地址向其邮寄催款通知函三份，要求苏响意支付结欠租金，该行为并未违反合同约定。苏响意认为其并未收到过上述通知函，然一审中广州卓信湖州分公司提交的两份邮寄回折均记载“地;地址无此人电联拒收”。苏响意据此否认广州卓信湖州分公司对其催讨过租金，与本案查明双方一直在租金催缴与拖交、不交问题上产生争议然始终未达成一致合意的事实不符。此后，广州卓信湖州分公司在苏响意仍未缴纳欠付租金且双方对由此产生的争议未达成一致合意的情况下，于2019年8月2日向苏响意发出解除租赁合同通知函，本院认为广州卓信湖州分公司行使合同解除权及其行使方式并未违反合同约定，一审对此认定正确，本院予以支持。至于苏响意所持广州卓信湖州分公司在2019年8月6日腾空其商铺、处置其财产时对其造成的经济损失应予赔偿的主张，其在上诉意见及二审庭审中认为广州卓信湖州分公司要求支付租金是债权请求权，但其对于被处置的财产享有物权所有权，广州卓信湖州分公司不能采用侵犯其财产权的方式抵偿租金，据此，苏响意可就其选择的请求权基础，依据相关法律规定另行主张侵权人承担侵权损害赔偿责任。 综上，上诉人苏响意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10167元，由上诉人苏响意负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 沈筱婕 审判员 朱惠明 二〇二一年三月二日 书记员 贾艳红 20- 19-