山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1898号 上诉人（原审原告）：北京安信行物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：张春峰，总经理。 委托代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛舜联建设工程有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：聂同升，经理。 上诉人北京安信物业管理有限公司青岛分公司因与被上诉人青岛舜联建设工程有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初4087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 北京安信行物业管理有限公司青岛分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决推定青岛雅园物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，是错误的。1.青岛雅园物业管理有限公司已经按照前期物业服务合同约定提供物业服务，不存在瑕疵。2015年12月8日，被上诉人购买青岛城发地产投资有限公司开发的崂山区xx路xx号xx项目xx期xx号楼xx户房屋，建筑面积382.13m，双方签订的《青岛市商品房预售合同》选聘青岛雅园物业管理有限公司作为前期物业管理服务公司，青岛雅园物业管理有限公司进场后，依据前期物业服务合同约定提供物业管理服务，不存在服务瑕疵，被上诉人在一审庭审中也未主张其是由于物业公司服务存在瑕疵而拒交物业费。2.一审判决推定青岛雅园物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵证据不足。2019年，颐山源墅小区业主委员会成立，此时前期物业服务合同已经到期，因未与青岛雅园物业管理有限公司协商一致签订新的物业服务合同，青岛雅园物业管理有限公司于2019年6月30日以后退出该小区。双方未能协商一致签订新的物业服务合同是雅园物业公司退场的原因，不能据此推定其物业服务存在瑕疵。 一审判决推定物业服务存在瑕疵的另一个理由是有众多业主未缴纳物业费用，这也是错误的。因物业公司要撤场，部分业主拖欠物业费是正常现象，部分业主欠费数额仅为几十元、几百元的微小数额，大部分物业服务费用是不拖欠的，这也表明其对物业服务的认可，一审判决据此推定物业服务存在瑕疵是讲不通的。二、一审判决将被上诉人已经交纳三个月物业费14541.9元自上诉人主张的数额中予以扣除是错误的。被上诉人与青岛城发地产投资有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定交房时间为2017年6月27日，被上诉人于2017年8月7日才办理收房手续，办理手续当日，被上诉人支付了2017年7月1日-2017年9月30日的物业费14541.9元，而上诉人主张的欠费起始时间为2017年10月1日，已经扣除了被上诉人支付的该笔费用，一审判决再次予以扣减是错误的。三、一审判决认定被上诉人房屋空置并按照60%计算物业费证据不足。一审庭审中，被上诉人提供了付款截图作为房屋空置的证据，但该截图体现不出费用的用途、没有房号也体现不出与涉案房屋的关联性，一审判决据此认定房屋空置是认定事实错误。 青岛舜联建设工程有限公司未答辩。 北京安信行物业管理有限公司青岛分公司向原审法院提出诉讼请求：判令青岛舜联建设工程有限公司支付物业费101793.3元及违约金4297.05元。 原审法院查明事实如下：2017年5月27日，青岛舜联建设工程有限公司与青岛城发地产投资有限公司（以下简称城发公司）签订商品房买卖合同，青岛舜联建设工程有限公司购买城发公司开发的崂山区xx路xx号xx项目xx期xx号楼xx户房屋，建筑面积暂测为679.86平方米（北京安信行物业管理有限公司青岛分公司按675.11平方米向青岛舜联建设工程有限公司收取物业费）。该合同附件中约定由青岛雅园物业管理有限公司（以下简称青岛雅园物业管理有限公司）为涉案小区提供物业服务，物业服务为7.18元/月/平方米，车位费150元/月。2017年8月8日，城发公司将涉案房屋交付给青岛舜联建设工程有限公司。2019年7月1日，青岛雅园物业管理有限公司将其对本案青岛舜联建设工程有限公司等115户因欠截止到2019年6月15日的物业费、车位费所成立的债权转让，该表中青岛舜联建设工程有限公司欠费金额为101793.3元。北京安信行物业管理有限公司青岛分公司主张2017年10月-2019年6月的物业费为101793.3元。青岛舜联建设工程有限公司曾向北京安信行物业管理有限公司青岛分公司交纳三个月的物业费28625.7元，向青岛雅园物业管理有限公司交纳5000元装修保证金。另青岛舜联建设工程有限公司提交的了电费交纳凭证，从该凭证上显示青岛舜联建设工程有限公司每月交纳电费金额为10元左右。 另查明，2019年6月25日，颐山源墅小区业主委员会于2019年6月25日选取了保利物业管理有限公司青岛分公司，雅园物业退出了涉案小区。 原审法院认为，青岛舜联建设工程有限公司在购买涉案房屋与开发商签订商品房预售合同时签订了前期物业服务合同，约定青岛雅园物业管理有限公司作为涉案小区的物业服务单位为青岛舜联建设工程有限公司等业主提供服务，青岛雅园物业管理有限公司实际履行了服务义务，青岛舜联建设工程有限公司应交纳物业费。现青岛雅园物业管理有限公司将收取已到期的物业费、车位费的债权转让给了北京安信行物业管理有限公司青岛分公司，青岛舜联建设工程有限公司应将欠缴物业费、车位费支付给北京安信行物业管理有限公司青岛分公司。关于青岛舜联建设工程有限公司辩称其房屋属于空置房屋物业费应予减免的主张，原审法院认为根据青岛舜联建设工程有限公司提交的电费交纳凭证可以认定青岛舜联建设工程有限公司房屋系空置房屋，且青岛舜联建设工程有限公司在庭审中提出了减免物业费的请求，因此原审法院酌定青岛舜联建设工程有限公司按欠交物业费的60%向北京安信行物业管理有限公司青岛分公司交纳。关于物业费数额问题，青岛舜联建设工程有限公司自2017年8月7日至2019年6月30日的物业费应为110396.1元(675.11*22*7.18+7.18*675.11/31*24)，青岛舜联建设工程有限公司已交纳三个月的物业费14541.9元，尚欠95854.2元，按60%计算为57512.5元。另北京安信行物业管理有限公司青岛分公司应返还青岛舜联建设工程有限公司装修保证金5000元，两项抵销青岛舜联建设工程有限公司需支付物业费52512.5元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零九条、第一百一十一条之规定，判决：一、青岛舜联建设工程有限公司于判决生效之日起十日内给付北京安信行物业管理有限公司青岛分公司物业费52512.5元。二、驳回北京安信行物业管理有限公司青岛分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2422元，由北京安信行物业管理有限公司青岛分公司承担484.4元，由青岛舜联建设工程有限公司负担1937.6元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：青岛舜联建设工程有限公司应否足额向安信行物业公司交纳物业服务费。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，青岛舜联建设工程有限公司签订的商品房买卖合同附件约定，由青岛雅园物业管理有限公司为涉案小区提供物业服务，以及物业服务费和车位费的收取标准，该约定对青岛舜联建设工程有限公司具有约束力。青岛雅园物业管理有限公司提供了物业服务，青岛舜联建设工程有限公司未提交证据证明其服务存在严重瑕疵，故其应当按照约定交纳物业费，青岛舜联建设工程有限公司已交付的三个月的物业费，应在本案中予以扣除，故青岛舜联建设工程有限公司应向北京安信行物业管理有限公司青岛分公司支付物业费为95854.2元。因北京安信行物业管理有限公司青岛分公司自青岛雅园物业管理有限公司受让的涉及青岛舜联建设工程有限公司的债权不包括违约金，故对安信行物业公司上诉主张的违约金的诉请，本院不予支持。青岛舜联建设工程有限公司以房屋空置为由，主张减免物业费数额，对此，本院认为，依据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，青岛舜联建设工程有限公司该项抗辩于法无据，不应支持，原审判决错误，本院予以纠正。 综上，北京安信行物业管理有限公司青岛分公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初4087号民事判决； 二、青岛舜联建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京安信行物业管理有限公司青岛分公司物业费95854.2元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司青岛分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2422元，由北京安信行物业管理有限公司青岛分公司承担1022元，由青岛舜联建设工程有限公司负担1400元；由北京安信行物业管理有限公司青岛分公司承担1022元，由青岛舜联建设工程有限公司负担1400元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月十五日 书记员  翟国媛