吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终156号上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司通化分行，住所地吉林省通化市东昌区新站路**。负责人：赵中伟，该分行行长。委托诉讼代理人：孙峰，男，1974年5月1日生，汉族，该分行客户经理，住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：赵民，吉林昱诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙伟，男，1984年4月10日出生，汉族，个体户，住吉林省通化市二道江区。委托诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。原审被告：梁爱秋，男，1968年7月29日生，汉族，住吉林省通化县。上诉人中国银行股份有限公司通化分行（下称通化中行）因与被上诉人孙伟、原审被告梁爱秋案外人执行异议之诉一案，不服吉林省通化市二道江区人民法院（2020）吉0503民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通化中行的委托诉讼代理人孙峰、赵民，被上诉人孙伟及其委托诉讼代理人迟泽东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通化中行上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判准许通化中行对通化市二道江区美好家园二期9号楼1单元601室房屋的执行；2.一、二审诉讼费由孙伟承担。事实与理由：一、原审法院认定梁爱秋对案涉房屋设定抵押时无处分权，属认定事实错误。办理抵押贷款时，梁爱秋向通化中行提供的购房合同、购房发票足以证明他是案涉房屋的购买人，具备办理商品房按揭抵押贷款的条件。通化中行的抵押权依法成立。二、原审法院适用《物权法》和《担保法》的规定判决通化中行不得对案涉房屋进行执行，属适用法律错误。本案属于案外人执行异议之诉案件，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。在无证据证明案涉房屋是孙伟唯一住房的情况下，孙伟不具备排除执行的法定条件。综上，原审判决在认定事实及适用法律上均存在错误。为维护合法权益，现提出上诉，望二审法院依法裁决。孙伟辩称，孙伟作为购房者对案涉房屋所享有的权利可以对抗通化中行的抵押权，且其提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条所规定的各项情形，原审法院判决对案涉房屋不得执行正确。通化中行的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。梁爱秋未到庭，未提供答辩意见。孙伟向一审法院起诉请求：1.不得对通化市二道江区美好家园二期9号楼1单元601室房屋予以执行、解除查封；2.判令位于通化市二道江区美好家园二期9号楼1单元601室房屋归孙伟所有；3．本案诉讼费用由通化中行承担。一审法院认定事实：案涉房屋存在“一房二卖”现象，存在孙伟及梁爱秋在诉争房屋通化市二道江区美好家园二期9号楼1单元601室上均有有效购房合同，均有购房交款发票的情况。孙伟已经入住诉争房屋多年，有孙伟提供的水费、电费、取暖费等在卷为凭，足资认证。梁爱秋在诉争房屋上经登记设置了抵押，抵押人为梁爱秋，抵押权人为通化中行。孙伟依据2009年11月24日缴纳配套费的时间，阐述自己与开发商吉林弘大实业集团有限公司二道江分公司（下称弘大集团二道江分公司）签订购房合同的时间为2009年11月24日，而购房合同上没有签订合同的时间记载；孙伟称自己入住诉争房屋时已经缴纳了全部购房款，但开发商出具的发票时间为2013年6月20日。梁爱秋合同签订时间经调查为2012年1月5日，开发商出具的购房发票时间为2012年1月5日。孙伟自称诉争房屋为自己的唯一住房。一审法院认为，孙伟与梁爱秋两人谁拥有诉争房屋的所有权是本案的争议焦点。没有证据证明抵押人梁爱秋在设定抵押时对抵押物拥有处分权，依据《中华人民共和国担保法》第一百八十条的规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押”，而梁爱秋在对抵押物没有处分权的情况下设立了抵押，从而导致了本案矛盾的发生。由于销售商对最终将诉争房屋的产权落实给谁有绝对的话语权，在没有最后确定为谁办理诉争房屋所有权证之前，诉争房屋上同时存在孙伟与梁爱秋的物权期待权，无法确定诉争房屋的物权人。因此，孙伟要求确认诉争房屋所有权的诉讼请求，不应支持；同时，由于诉争房屋的物权人无法确定，对于诉争房屋的执行亦不应进行。对于案外人执行异议之诉案件，要解决的是执行标的物所有权的归属以及是否应当阻却标的物的执行问题，因此，对于孙伟要求解除查封的请求不予评判和赘述。综上所述，对于不动产，应当依法登记取得所有权。孙伟对诉争房屋没有依法登记，且该诉争房屋同时存在孙伟与梁爱秋的物权期待权，在销售商决定与本案某一方购房者的购房合同无效之前，无法确认诉争房屋的物权人，因此，孙伟要求确认诉争房屋所有权的诉讼请求，不予支持；同时，由于诉争房屋的物权人无法确定，对于孙伟要求对诉争房屋亦不得执行的诉讼请求，予以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第三十条、《中华人民共和国担保法》第一百八十条的规定，判决：一、驳回孙伟关于要求确认房屋所有权的诉讼请求；二、对诉争房屋通化市二道江区美好家园二期9号楼1单元601室不得执行。案件受理费2509元，由孙伟负担1000元，通化中行、梁爱秋负担1509元。本院二审期间，孙伟提交了《通化市个人住房信息查询结果》，拟证明其与妻子张明明名下无其他房屋，通化中行对该证据的真实性无异议，但认为不能证明案涉房屋是孙伟夫妻唯一住房，但未提供反驳证据。本院认为，孙伟提交的前述证据具有真实性、合法性、关联性，应予以采信。另外，孙伟主张其与开发商弘大集团二道江分公司签订购房合同的时间为2009年11月24日，虽然其一审所举购房合同上未载明时间，但该合同第八条房屋交付时间记载为“2009年12月31日前”，且孙伟一审所举弘大集团二道江分公司盖章的2009年11月24日电费收据、2009年2月28日取暖费收据，2010年有线电视收视维护费等多份各类生活交费收据，能互相印证，本院予以采信。本院经审理查明，案涉争议房屋为通化市二道江区立新路美好家园二期9栋1-6-1号、建筑面积69.03平方米，开发商为弘大集团二道江分公司。2012年1月11日，梁爱秋与中国银行股份有限公司通化二道江支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款用途为购买案涉争议房屋，该双方办理了案涉房屋的抵押登记手续，通化市房产产权交易处于同日出具了抵押登记证明。后因拖欠借款未还，通化中行起诉了梁爱秋。本院于2017年9月26日作出（2017）吉05民终1303号民事判决，判决主要内容是：解除中国银行股份有限公司通化二道江支行与梁爱秋2012年1月11日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；梁爱秋于本判决生效之日立即给付通化中行贷款本金67,577.32元及自2013年11月1日起至贷款本息给付完毕时止的利息和罚息，利息按月利率7.6375‰计算，罚息按7.6375‰上浮50%计算；如梁爱秋不能按本判决确定之日履行上述债务，通化中行对抵押财产（通化市二道江区立新路美好家园二期9栋1-6-1号、建筑面积69.03平方米、产籍号270-035/652-159号房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。另外，在该案一审庭审中，梁爱秋称其与开发商弘大集团二道江分公司负责人梁勇系亲朋关系，是帮助梁勇贷款，提供了身份证，也办理过签字，其本人未实际收到或使用贷款，其本人不应承担还款责任。本院（2017）吉05民终1303号民事判决生效后，通化中行申请强制执行。通化市二道江人民法院在执行过程中，于2018年9月4日作出（2018）吉0503执恢14号执行裁定，查封了案涉争议房屋。孙伟提出了执行异议，通化市二道江区人民法院于2019年10月25日作出（2019）吉0503执异38号执行裁定，驳回了孙伟的异议请求。孙伟不服，遂提起本案诉讼。另查明：孙伟于2009年11月24日与弘大集团二道江分公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉争议房屋并交纳了购房款110,448元。此后，孙伟占有、居住案涉争议房屋至今。案涉房屋系孙伟及其妻子唯一住房。本院认为，本案系通化中行申请执行梁爱秋借款一案中，因案外人孙伟对人民法院查封的案涉争议房屋主张排除强制执行所引起的执行异议之诉。本案争议焦点在于孙伟作为案外人，对本案争议房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。本案中，孙伟与案涉争议房屋开发商签订的《商品房买卖合同》之内容不违反法律强制性规定，合法有效；孙伟已经交纳了案涉争议房屋的房款；在梁爱秋将案涉争议房屋抵押给通化中行前，孙伟已经实际入住使用，且其与妻子名下无其他住房，故应认定孙伟系案涉房屋的消费者。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故孙伟作为购房者对案涉房屋所享有的权利，能够对抗通化中行基于抵押权对该房屋的执行。孙伟提出的执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的情形，对案涉争议房屋应停止执行。综上，一审判决认定事实及裁判理由均有瑕疵，但裁判结果正确，故对通化中行的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,418.00元，由上诉人中国银行股份有限公司通化分行负担。本判决为终审判决。审判长 王文立审判员 赵慧颖审判员 杨海山二〇二一年三月二十二日书记员 张 航