新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新27民终29号  上诉人（原审原告）：康国军，男，1971年7月23日出生，汉族，新疆振博律师事务所律师，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。委托诉讼代理人：刘文馨，新疆振博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。法定代表人：孙扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：敬金花，女，该公司办公室员工。委托诉讼代理人：杨丹，新疆皓昌律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。主要负责人：刘彤，该分行行长。委托诉讼代理人：伊明霞，女，该分行副主任。上诉人康国军因与被上诉人新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒昌隆公司）及原审第三人中国银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行（以下简称中国银行博州分行）商品房销售合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2020）新2701民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康国军的委托诉讼代理人刘文馨，被上诉人恒昌隆公司的委托诉讼代理人敬金花、杨丹，原审第三人中国银行博州分行的委托诉讼代理人伊明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康国军上诉请求：撤销一审判决，将本案发回博乐市人民法院重新审理或改判支持康国军的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决查明事实不清，证据不足。1．一审判决第11页另查部分恒昌隆公司提交的《承诺书》不具有法定的证据形式要件，仅是恒昌隆公司自书的，不具证明力，不能推翻其违约没有按期协助办理不动产权属登记的事实；反之进一步证明其长达6年逾期协助办理不动产权属登记是恒昌隆公司没有及时履行自己的协助义务造成的。2．一审未查明恒昌隆公司没有办理涉案房屋的产权登记的原因、办理涉案房屋产权登记需要向产权登记机关报送哪些材料、恒昌隆公司房屋的产权登记工作现在处于什么阶段等相关事实，进而直接认定“结合被告提交的相关证据，涉案房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要”。康国军所购买的房屋暂且不说还有哪些备案登记的材料不具备，就凭恒昌隆公司自认的规划验收未通过、环保验收未通过、人防工程罚款未交纳等义务未完成，至今无法办理房屋所有权登记。以上违法违规行为不是恒昌隆公司的所谓“郑重承诺”能够解决的。3．恒昌隆公司承认是因其自身原因至今不动产权属登记资料仍有规划验收未通过、环保验收未通过、人防工程罚款未交纳等义务未完成，从2014年10月至今，与约定的“商品房交付后180日报送相关资料”明显差距了2010日，这是显而易见的违约行为，恒昌隆公司应承担合同约定的违约责任或法定的违约责任。4．退一步讲，是否能够办理产权登记并不影响康国军主张的解除合同赔偿损失的诉讼请求的成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，因恒昌隆公司未能按合同约定的期限完成权属登记的资料备案，导致康国军购买房屋以使得到对该房屋的完整物权的合同目的不能实现，且该合同目的长达6年之久不能实现，无法处分该房屋，其依法解除合同的请求符合双方之间的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，康国军的请求有事实和法律依据，属履行法定解除权，理应予以支持。二、一审判决程序严重违法。一审中康国军在法定期限递交了评估鉴定申请，要求对涉案房屋装修造价进行评估鉴定，一审法院理应委托有资质的中介机构进行评估，但其未进行评估属程序违法。三、一审判决适用法律错误。本案系商品房销售合同纠纷，一审判决引用与本案毫无关联的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，只字未提《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，没有适用应当适用本案的法律、司法解释。恒昌隆公司辩称，一、康国军提起本次诉讼目的就是希望通过诉讼获得最高额赔偿并同时长期无偿占有现居住的房产，理由如下：1．康国军在与恒昌隆公司签订完《×××合同》后，该房屋合同即在博乐市房产局依法进行备案登记，至今康国军对房屋的所有权、使用权、处分权、收益权等没有受到任何影响，康国军从2014年10月2日起至今居住在该房屋，按照自己的意愿对房屋进行改造、装修，也就是康国军要求恒昌隆公司赔偿160多万元的损失，但是短期内并不打算搬离现在居住的房屋，说明康国军对现在的居住环境还算满意；2．我国不动产预告登记制度已赋予康国军该房屋完全的物权所有权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，恒昌隆公司预告登记的表现形式就是在房管局进行商品房销售合同备案，合同一经备案，房地产开发企业则不能将房屋再出售、抵押，该房屋的使用、收益和处分权均由买方取得。该条规定得非常明确，就算恒昌隆公司破产，康国军的所有权一直受到法律保护。二、一审判决事实清楚，证据充分。理由：1．恒昌隆公司不存在违约行为，涉案商品房销售合同已经备案，恒昌隆公司已经按照合同约定履行了备案登记义务。恒昌隆公司不是办理不动产权利证书的主体，仅是协助办理产权登记手续、协助提供相应资料，然后由房地产管理部门颁发房屋所有权证书，合同中并没有明确约定恒昌隆公司办理不动产证的时间，康国军混淆了备案登记和不动产证的概念。2．依照法律规定“无法”办理房产证，才是买受人请求解除合同和赔偿损失的法定事由，恒昌隆公司的各项手续都是合法合规的，不存在无法办理的情形，康国军请求解除合同不符合法律规定。3．法律保护的是公民的合法权利，康国军居住至今，其没有遭受任何实际损失。综上，一审判决应当维持。中国银行博州分行述称，《×××合同》及《×××贷款合同》是在平等自愿的基础上签订，是各方真实意思表示，中国银行博州分行按照约定全面履行了合同义务，不存在任何过错。康国军于2014年7月向中国银行博州分行申请个人一手住房贷款，以所购房屋作为抵押物，由开发商提供阶段性担保，放款前在博乐市房产局办妥了预抵押登记备案，我行已向其发放住房贷款，入账至恒昌隆公司在我行开立的对公账户。根据贷款合同第三条第一款第十一项约定，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。根据以上事实和理由，中国银行博州分行请求：若解除中国银行博州分行与康国军之间的住房贷款合同，康国军和恒昌隆公司承担连带偿还贷款本息的责任，至贷款实际结清之日，并请求法院确认中国银行博州分行的抵押权、就抵押物拍卖所得的价款享有优先受偿权。康国军向一审法院起诉请求：1．判令解除康国军与恒昌隆公司签订的《×××合同》；2．判令解除康国军与中国银行博州分行签订的《×××贷款合同》；3．判令恒昌隆公司退还购房款1206000元及按揭贷款利息206402.94元；4．判令恒昌隆公司赔偿垃圾清运费1085元、物业费8138元、办土地证费500元、装修押金5000元、契税36180元、印花税603元、备案费80元、房屋维修基金11257元、电视初装费300元、天然气初装费6400元、房产证费80元、保险费5384元，以上合计75007元；5．判令恒昌隆公司赔偿首付款366000元的利息损失（利息损失自2013年8月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6．判令恒昌隆公司赔偿房屋装修损失300000元（暂定，以评估报告为准）；7．判令恒昌隆公司承担本案保全费、鉴定费等所有费用。一审法院认定事实：2013年8月1日，康国军与恒昌隆公司签订《×××合同》，并于2013年9月4日在博乐市房地产管理局办理了备案登记。合同约定康国军购买恒昌隆公司开发的博乐市×××小区一幢一号房，房屋建筑面积271.249平方米，房屋总价款1206000元。2014年7月24日，康国军作为借款人，中国银行博州分行作为贷款人，恒昌隆公司作为保证人签订了《×××贷款合同》，并在博乐×××公证处进行了公证，博乐×××公证处出具×××号债权文书公证书。康国军向中国银行博州分行贷款840000元，期限15年，约定等额本息还款，康国军每月向中国银行博州分行还款金额为7959.73元。2014年7月30日，中国银行博州分行向康国军发放贷款840000元，入账至恒昌隆公司账户。截至2020年10月30日，康国军待还余额为581943.74元。恒昌隆公司于2014年10月2日向康国军交付涉案房屋，康国军于2014年10月2日向恒昌隆公司缴纳了装修押金5000元、物业费8138元、办土地证费500元、维修基金11257元、备案费80元、契税36180元、印花税603元、房产证办证费80元、保险费5384元，同时收取了电视初装费300元及燃气初装费6400元。双方签订的《×××合同》第十五条约定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：“1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失。2．买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3．买受人未付清全部购房款，买受人未按时验收入住，按揭贷款购房以及产权登记机关原因等造成延误的顺延。”，因恒昌隆公司至今未按照合同完成办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案的约定，康国军于2020年7月16日向一审法院提起诉讼，并申请财产保全，于2020年10月22日缴纳保全费5000元，于2020年10月15日在中国人民财产保险股份有限公司博州分公司购买诉讼保全责任保险，缴纳保险费2145元。2011年至2012年期间，恒昌隆公司获得相关手续后，于2013年开工建设涉案小区，于2013年8月1日将房屋出售给康国军，并于2014年10月2日交付涉案房屋，恒昌隆公司至一审庭审结束前，仍未按照合同完成办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案的约定。2020年1月15日，博州×××局向恒昌隆公司下发《×××通知书》，通知恒昌隆公司按照相关规定补办人防行政许可手续。2020年10月27日，博州住房和城乡建设局向恒昌隆公司下发《×××通知书》，通知恒昌隆公司在收到该通知书后30日内交清人防易地建设费。2020年10月20日，博乐市自然资源局向恒昌隆公司下发《关于×××的函》，要求恒昌隆公司尽快安排人员办理建设工程规划竣工认可书。2020年10月30日，恒昌隆公司向一审法院提交《承诺书》，郑重承诺于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明。一审法院认为本案案由为商品房销售合同纠纷。康国军与恒昌隆公司签订的《×××合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、康国军主张恒昌隆公司违反合同约定逾期向办理产权登记机关报送应当由出卖人提供的资料备案，是否构成根本违约；二、康国军能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条请求解除合同。对于争议焦点一、根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房屋买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，参考该规定，在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有了交易房屋，即可以认定为业主，该规定保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。故，康国军认为恒昌隆公司迟延登记的行为构成根本性违约的意见不予采信。对争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（现三十二条）规定的办理房屋所有权登记的期间届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”《城市房地产开发经营管理条例》（2019年3月24日第三次修订版）第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”，上述条款约定的解除情形，系合同无法继续履行，或者该合同无继续履行的必要。本案涉案房屋，至今虽未完成备案登记，但从恒昌隆公司向一审法院提交的《承诺书》可以看出，恒昌隆公司作出郑重承诺于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明，结合恒昌隆公司提交的相关证据，涉案房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要，恒昌隆公司的承诺主观上也表明其在合同履行过程中并无恶意拒绝。故康国军依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，请求解除商品房买卖合同的请求不能成立。结合本案涉案房屋所在小区，绝大多数房屋已经完成交付使用，如果判令解除本合同，既不利于交易整体的稳定，也将对恒昌隆公司造成不可预估的责任风险。最后，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”不动产权属证书是对财产拥有和交易事实的确认，是买受人享有不动产物权的凭证，该凭证是行使处分权能的基础。买受人无法取得不动产登记证书前，无法实现增值和转让等目的，侵害了康国军权能的完整性。恒昌隆公司已作出于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明的承诺，则作为房地产开发企业应当严格履行自己应尽的义务，维护交易安全，使双方权利得以完整实现。综上所述，对康国军要求解除与恒昌隆公司签订的《×××合同》的诉讼请求不予支持，故对上述请求未予支持的前提之下，对康国军向一审法院申请对房屋装修造价进行评估鉴定的申请不予准予。康国军要求解除与中国银行博州分行签订的《×××贷款合同》的请求不予支持；对康国军要求恒昌隆公司返还购房款及按揭贷款利息、赔偿垃圾清运费、物业费、办土地证费、装修押金、契税、印花税、备案费、房屋维修基金、电视初装费、天然气初装费、房产证费、保险费、及赔偿康国军支付首付款产生的利息损失、房屋装修损失、保全费、保险费的诉讼主张失去了请求基础，亦不能支持。判决：驳回原告康国军的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。康国军提交证据：《致本小区业主的一封公开信》1份，拟证实该证据显示涉案小区预计2020年6月底主体完工，9月达到竣工条件，故恒昌隆公司的工程仍在建设中，不具备办理产权证的条件。经质证，恒昌隆公司对真实性、关联性不认可，该份公开信上提到的38号楼与涉案房屋不在一个地段；中国银行博州分行对该证据的真实性无法确认，证明的问题不清楚。恒昌隆公司提交证据：一、《×××认可书》1份，拟证实恒昌隆公司已完成不动产首次登记的全部工作；二、情况说明2份，拟证实康国军是有组织针对恒昌隆公司的起诉；三、新20**博乐市不动产权第0001369号不动产权证书1份，拟证实×××小区1幢的不动产权证书已经办理完毕，康国军可以去不动产登记机关办理不动产证。经质证，康国军对证据一的真实性认可，证明的问题不认可，认为该证据只能说明对文件归档进行了认可，建设档案馆进行保存，只是办理房屋产权证书的一个环节，且认可书是2021年1月15日出具的，进一步说明已经长达8年时间未能办理房屋产权证；对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，证人应当出庭作证，情况说明内容高度一致，有出自一人之手的可能性，情况说明人与恒昌隆公司有直接利害关系；对证据三的真实性认可，认为其已向恒昌隆公司交纳了办理房屋产权证的费用，恒昌隆公司应当将房屋产权证办理好。中国银行博州分行对恒昌隆公司提交的证据一、证据二的真实性均认可，证明的问题不清楚；对证据三的真实性及证明的问题均认可。二审期间，本院从博乐市×××中心调取了×××申请表1份。经质证，康国军对该证据的真实性认可；恒昌隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，认为该证据证实恒昌隆公司已按照合同约定完成了备案登记，康国军的权益得到了合法保护；中国银行博州分行对该证据的真实性认可。本院对上述证据认定如下：康国军提交的致本小区业主的一封公开信未加盖恒昌隆公司的公章，恒昌隆公司亦不予认可，本院对该证据不予采信；恒昌隆公司提交的《×××认可书》的真实性本院予以确认，对2份情况说明，恒昌隆公司未提供其他证据予以印证，本院对2份情况说明不予采信，各方对不动产权证书的真实性均认可，本院对不动产权证书予以采信；对本院调取的×××申请表予以采信。本院二审查明，恒昌隆公司于2021年3月4日取得案涉房屋不动产权证书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、康国军要求解除案涉两份合同以及要求恒昌隆公司退还购房款1206000元及按揭贷款利息206402.94元、赔偿垃圾清运费、物业费、办土地证费、装修押金、契税、印花税、备案费、房屋维修基金、电视初装费、天然气初装费、房产证费、保险费、首付款366000元的利息损失、房屋装修损失、保全费、鉴定费的诉讼请求能否成立；二、一审判决程序是否违法。关于第一个争议焦点，康国军与恒昌隆公司签订的《×××合同》系双方真实意思表示，一审认定该合同合法有效正确，本院予以确认。关于合同是否应当解除，康国军依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，认为合同目的已经无法实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条是指合同因出卖人违约，已经无法履行或者没有履行的必要。双方签订合同后，恒昌隆公司已经按照约定向康国军交付房屋，合同已经部分履行。在本案二审审理过程中，恒昌隆公司已于2021年3月4日取得案涉房屋不动产权证书，办理涉案房产不动产权证书的条件已经全部成就，阻却合同履行的情形已经消失。在此情况下，本案事实已不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“无法办理房屋所有权登记”的根本违约情形，故而不应当适用该规定。康国军关于一审法院未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定属于适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。康国军购买案涉房屋的目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，并取得合法的登记手续，因其迟迟不能办理房产登记，故而提起本次诉讼。但自2021年3月4日起，康国军已可以办理房屋产权的登记手续，原先阻却合同完全履行的情形已经不存在，即康国军提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已经消失，解除合同已无必要。另一方面，康国军已经长期占用案涉房屋，如果解除合同，不利于交易的稳定。故康国军的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。但《承诺书》系恒昌隆公司单方出具的，一审法院采信恒昌隆公司提交的《承诺书》认定“案涉房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要”错误，本院予以纠正。因《×××合同》不应解除，康国军要求解除与中国银行博州分行签订的《×××贷款合同》的上诉请求亦无法律依据，本院亦不予支持。恒昌隆公司认可2021年3月4日之前，一直未取得案涉房屋的首次产权登记，其虽主张未完成备案系因行政机关办理程序变更等原因导致，但未提供相应证据证实，应当认定恒昌隆公司已构成违约，承担相应的违约责任。但康国军在诉讼请求中未明确主张该违约责任，其可另行主张权利，其提出的要求恒昌隆公司退还购房款1206000元及按揭贷款利息206402.94元、赔偿垃圾清运费、物业费、办土地证费、装修押金、契税、印花税、备案费、房屋维修基金、电视初装费、天然气初装费、房产证费、保险费、首付款366000元的利息损失、房屋装修损失、保全费、鉴定费的诉讼请求均以解除合同为基础，在本案中难以支持。虽然康国军的诉讼请求未得到支持，考虑到恒昌隆公司是违约方，康国军在本案中无违约行为，为保护守约方的合法权益，本院确定一、二审的案件受理费均由恒昌隆公司负担。关于第二个争议焦点，因康国军要求解除合同的诉讼请求不能成立，对其要求对案涉房屋装修造价进行鉴定评估的申请本院亦不予准许，一审法院对评估申请未予准许并无不当，康国军关于一审法院未进行评估程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，康国军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9093元、二审案件受理费18186.69元，由被上诉人新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。              审判长 骆玲           审 判 员 赵鑫           审 判 员 热古力艾森别克 二〇二一年三月二十四日           法 官助 理 岳晓桐           书记员 周斌