文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7530号上诉人(一审被告、反诉原告)：刘淑霞，女，1963年5月17日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：张国峰，黑龙江云度律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘春凤，女，1985年11月29日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：赵丽，黑龙江建企律师事务所律师。一审第三人：哈尔滨和美家房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨经开区南岗集中区时代广场小区A栋1-3层A-1号。法定代表人：吴晓盈，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙艳侠，女，1977年3月24日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。上诉人刘淑霞因与被上诉人刘春凤，一审第三人哈尔滨和美家房地产经纪有限公司（以下简称和美家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。刘淑霞上诉请求：一、撤销一审判决;二、驳回刘春凤的诉讼请求，支持刘淑霞的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及《补充协议》不是刘淑霞的真实意思表示且违反法律的强制性规定，刘淑霞不存在任何违约行为，不应承担违约责任。根据合同法第五十四条的规定可知，判断合同当事人一方是否有欺诈的故意应为订立合同时。一审法院查明刘春凤在合同签订时没有如实告知刘淑霞案涉房产存在增值税的事实，却承诺案涉房产没有增值税，并在后续合同履行的过程中不向刘淑霞与和美家公司出示产权证的原件，刘春凤的行为均证实其在签订合同时就明知案涉房产存在交易瑕疵而刻意隐瞒，实属欺诈。即使在合同履行过程中做出积极表示也不能改变刘春凤欺诈的性质。而事实上，刘春凤从未表示过愿意承担案涉房产增值税的事实，该内容也没有任何证据予以支持，仅是刘春凤在一审庭审时的单方表述。二、刘淑霞向和美家公司交付的15,000元应为定金，不包含其他项目。一审法院认定上述金额不完全是定金的依据是和美家公司提供的两份《收据》，该两份《收据》在第二次开庭质证阶段出示的是复印件，即使是原件也是由和美家公司单方制作，不具备证据的真实性，而刘淑霞出示的《收条》不仅是证据原件并且刘淑霞、刘春凤以及和美家房地产公司均进行了签章。根据该《收条》的记载，15,000元的钱款性质仅为定金而未约定任何其他项目。此外，根据日常经验法则，收据应该是出具给刘淑霞和刘春凤的,但庭审过程中刘淑霞称未见过该收据。即使一审法院认定该定金15,000元包括居间服务费11,640元、产权代办费1000元及定金2360元，根据合同法第四百二十七条以及《补充协议》中居间费补充的约定“非丙方原因导致代办目的无法实现的，不返还代办费用”，故和美家公司应向刘淑霞返还14,000元，否则便是不当得利。综上所述，一审法院认定案件事实错误，刘淑霞不应承担任何违约责任。二审庭审中，刘淑霞称其上诉状有笔误，应是要求刘春凤返还15,000元。刘春凤辩称，一、刘淑霞、刘春凤、和美家公司之间自愿签订合同，该合同合法有效，受法律保护，不存在可撤销的情形。刘淑霞和其家属多次实地看房，对房屋真实情况充分了解，刘春凤虽然没有提供房产证原件，但也向刘淑霞出示过房产证的照片。刘春凤并不存在欺诈故意。刘春凤还清房屋贷款后，即具备履行合同更名过户的条件，虽然刘春凤出卖房屋时，房屋登记制约定交付房屋的期间未满两年，但因此产生额外费用，刘春凤承诺自行承担，刘淑霞并不会因此而多支付任何费用，所以刘春凤不存在欺诈行为。而刘淑霞拒绝支付购房款构成根本违约，因刘淑霞的违约行为，造成刘春凤因房屋涉案至今未出卖，即便出卖价格已经大跌，造成巨大损失。定金与刘春凤无关，因为是由和美家公司收取，刘春凤并未得到任何定金，没有返还义务。和美家公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回刘淑霞的上诉请求。刘春凤向一审法院起诉请求：1．依法解除刘春凤与刘淑霞、和美家公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及《补充协议》；2.刘淑霞赔偿刘春凤违约金150,000元；3.刘淑霞承担律师费7000元。刘淑霞向一审法院反诉请求：1.撤销《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及《补充协议》；2.刘春凤返还合同定金15,000元；3.刘春凤承担因本案产生的律师费6000元。一审法院认定事实：2019年12月15日，出售方刘春凤授权委托赵百峰代刘春凤（甲方）与买受方刘淑霞（乙方）、中介方和美家公司（丙方），三方签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及《补充协议》（合同编号：00041929），《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》约定：第一条房屋基本情况：甲方将坐落于哈尔滨市利民开发区青鸟大街东侧、北京东路南侧辰能溪树河谷34栋1单元37层4号房屋出售给乙方，房屋建筑面积98.82平方米，房屋出售时有抵押，甲方自行偿清并注销抵押。第二条转让价格与定金：房屋成交价为970,000元，为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，乙方应支付购房定金15,000元……第四条房屋交易税费承担方式：乙方承担房屋交易过程中产生的契税、印花税、工本费、建设费、增值税、个人所得税、土地增值税、公证费。第五条经纪服务内容及收费：丙方为甲乙双方提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；协调双方实地看房，协助查验双方买卖房屋资格、身份证明和房屋权属状况等，并建立档案，设立专门的资金监管账户，为交易双方提供免费服务，协助签订房屋买卖合同，协助查验房屋、附属设施及家具设备等……第七条付款方式：全额现金方式交易，乙方于合同签订后的5日内将购房款970,000元存入指定资金监管账号，乙方已支付的定金可冲抵购房款。第八条房屋交接：甲方收到全额房款当日将房屋交付给乙方使用。第九条责任义务：（一）甲方责任义务3.甲方及时提供办理房地产转让过户的相关手续与材料并配合各方订立房地产买卖合同。如甲方原因导致交易延迟受理、未能按时交接房屋等，每逾期一日，应向乙方支付房屋总成交价的10％滞纳金，逾期10日，构成单方面违约的，甲方应按本合同第九条第一款第4条约定承担违约责任，即甲方单方违约，应书面通知乙方。自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经纪服务费用及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括不限于律师费、交通费、调查费等），另行约定的除外。（二）乙方责任义务：1．乙方已亲自实地对房屋进行详尽的实地考察，并对房屋状况满意、权证情况清楚，愿意购买房屋……3.乙方配合各方订立房地产买卖合同就提供办理房地产转让过户的相关手续与材料，并保证所提供相关资料真实有效。否则由此产生的法律及经济纠纷，由乙方承担。如乙方原因导致交易迟延受理，未能及时交接房屋等，每逾期一日，应向甲方支付房屋总成交价的10％的滞纳金。逾期10日，构成乙方单方违约，乙方应按合同第九条第二款第4条，即乙方单方违约，乙方所支付的定金不予退还，并承担本合同约定的全部经纪服务费用及甲方为追究乙方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等），另行约定除外。《补充协议》对房屋情况、甲方的权利及责任、乙方的权利及责任、居间费用及违约责任进行了补充约定，对甲方权利及责任补充约定为，甲方保证房屋产权真实合法，无产权、债务、查封、抵押、典当、产权证质押，已经列入动迁范围等权利瑕疵，财产共有人及承租人均放弃优先购买权并同意出售……甲方违约行为发生之日起超过15日的，甲方根本违约，需双倍返还乙方定金。乙方有权选择解除合同，并要求甲方赔偿乙方支付给丙方的所有费用。丙方收取的所有费用不因甲方违约而退还。乙方的权利及责任补充约定为，1.保证对合同中所述的一切情况已充分了解并认可，核实过《房屋所有权证》或其他房产证明中的相关信息。2.乙方需依照合同约定按期付款，保证依据合同约定如实提交符合条件的办理产权过户、贷款所需证件及证明材料，并按照丙方通知时间及时到指定部门，依据现行政策办理手续的，每逾期一日向甲方赔偿房款千分之三的违约金，逾期十五日视为乙方违约，定金及居间服务费不予返还……4.保证及时结清本合同约定由其承担的税、费，每逾期一日向甲方赔偿房款千分之三的违约金。5.乙方在违约行为发生之日起超过15日的，视为乙方根本违约，所缴纳定金不予返还。6.因乙方违约导致合同解除或者无法履行应承担给甲方造成的损失，包括但不限于合同约定的违约金、直接损失、间接损失及因购房而支付给丙方的费用、律师费、中介费、鉴定费等，由此引起的一切纠纷及赔偿责任由乙方及其委托代理人承担，与丙方无关。甲方可以要求乙方赔偿甲方支付给丙方的所有费用。丙方收取的所有费用不因乙方违约而退还。居间费用补充约定为，乙方一次性向丙方支付房地产经纪买卖代理费及信息咨询费11,640元，产权过户代办及费用清缴代办费1000元，合计12,640元。丙方收取的代办费用不在居间服务费用之内，因法律、法规、政府规定、不可抗力或委托方提供资料等非丙方原因导致代办目的无法实现的，不返还代办费用。甲乙双方同意购房定金自支付丙方时视为定金已支付，此定金作为房款的一部分（此购房定金包括居间费用、佣金及代办费用等）。违约责任补充约定为，乙方未按照合同约定时间付款，每逾期一日，乙方应支付甲方应支付而未支付款千分之三的违约金，逾期超过15日的，甲方有权选择解除合同，如甲方选择解除合同，乙方应向甲方未支总房款30％的违约金。甲方承诺此房无增值税。2.甲乙双方协商，此房屋于2020年1月6日交接，同时清理房屋水、电、煤气、物业、包烧费。3．甲乙双方协商甲方自行解贷，解贷尾款300,000元，如解贷之后因乙方问题导致此房屋不能正常交易，则视为乙方违约，乙方赔偿甲方300,000元违约金，如甲方不卖此房屋，则视为甲方违约，赔偿乙方300,000元违约金。2019年12月15日，合同签订当日，刘淑霞依约向和美家公司支付定金15,000元，和美家公司经理孙涛出具收条一份。2019年12月16日，和美家公司依照合同约定的“购房定金包括居间费用、佣金及代办费等”，将刘淑霞交付至和美家公司的15,000元，分为代理费、信息咨询费11,640元，代办费1000元，定金2360元，并出具12,640元的佣金收据及2360元的定金收据。为履行合同，2019年12月18日，刘春凤将涉案房屋贷款294,050元提前还清，承担提前还款偿还利息324元，并于2019年12月20日注销涉案房屋的抵押登记。房屋解贷后，和美家公司多次通知刘淑霞交付购房款履行购房合同，刘淑霞以未见到涉案房屋房产证为由拒绝支付购房款。房屋注销抵押登记后，刘春凤取出房产证，和美家公司多次电话通知双方到场核验房屋产权证，刘淑霞表示房屋有增值税不购买房屋，刘春凤提出增值税由其承担继续履行案涉合同，刘淑霞仍拒绝履行。双方产生争议，刘春凤诉至法院，请求解除合同，赔偿违约金，刘淑霞反诉认为刘春凤欺诈，请求撤销合同。案涉房屋不动产权证载明登记时间为2018年2月6日。刘春凤委托诉讼代理人支付律师代理费7000元、刘淑霞委托诉讼代理人支付律师代理费6000元。一审法院认为，本案争议焦点为，1.案涉合同因违约解除还是因欺诈而撤销。2.何方原因导致房屋不能交易，应如何承担责任。3.刘春凤是否应当返还刘淑霞合同定金15,000元。4.刘春凤、刘淑霞请求对方支付律师费代理费的诉讼请求是否应当得到支持。关于争议焦点1，刘春凤、刘淑霞与和美家公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在签订合同过程中，刘淑霞已知案涉房屋为刘春凤贷款购买，房屋尚有抵押贷款未清偿，双方亦约定刘春凤自行清偿购房贷款，注销抵押登记。在刘春凤偿还购房贷款注销房屋抵押登记后，刘淑霞以房屋登记至交易时未满两年有增值税为由拒绝履行合同，刘春凤提出增值税由其承担，刘淑霞亦拒绝履行合同，并在本案审理过程中提出案涉合同因刘春凤欺诈而行使撤销权。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销。”本案中刘春凤在签订房屋买卖合同过程中，未就案涉房产登记情况告知刘淑霞，并在合同中约定无增值税，合同履行过程中刘春凤承诺承担相应增值税，故刘春凤未告知刘淑霞案涉房产有增值税，不存在不正当性，没有欺诈的故意，在卖方承诺承担增值税的情况下，案涉房屋是否存在增值税不影响刘淑霞履行合同，故对刘淑霞以欺诈为由撤销涉案合同及补充协议的诉讼请求一审法院不予支持。本案中，刘淑霞在案涉合同成立并生效的情况下明确表示不履行案涉合同，拒绝交付购房款，致案涉合同目的无法实现，故对刘春凤请求解除案涉合同及补充协议的诉讼请求一审法院予以支持。关于争议焦点2，案涉合同不能如约履行，案涉房屋不能交易，系因刘淑霞拒绝履行合同，拒不支付购房款，故刘淑霞应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”刘春凤与刘淑霞于补充协议中对逾期付款的违约责任进行约定，具体为“乙方未按约定时间付款，每逾期一日，乙方应支付甲方应付而未付款千分之三违约金，逾期超过15日的，甲方有权选择解除合同，如甲方解除合同，乙方应向甲方支付总房款30％的违约金。”同时约定“甲方自行解贷，解贷尾款叁拾万元，如解贷后因乙方问题导致此房屋不能正常交易，则视为乙方违约，乙方赔偿甲方叁拾万元违约金。如甲方不卖此房，视为甲方违约，赔偿乙方叁拾万元违约金”。本案中刘淑霞未于约定期限交付购房款，且自刘春凤解除尾贷后拒绝履行合同，刘淑霞存在违约行为，应根据双方约定承担相应的违约责任。刘春凤自愿依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，将双方约定的违约金予以适当减少，参照民间借贷月利率2分的标准将违约金调整为150,000元。刘淑霞主张刘春凤自行调整后的违约金过高，刘春凤按照民间借贷月利率2分计算相应损失无事实和法律依据。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，刘春凤举示的证据无法证明其损失金额为150,000元，且在签订和履行合同过程中刘春凤亦存在过错，刘春凤未及时出示房屋产权证，在对方未查验房产证情况下承诺房屋没有增值税与客观实际不符，一定程度上影响了合同的履行，但其行为，从主观恶意程度、客观影响程度上均未达到严重状态。在刘春凤解除尾贷后，刘淑霞拒绝履行合同，一定程度上给刘春凤造成了损失。一审法院根据双方合同的实际履行情况、刘淑霞的违约程度、刘春凤的实际损失情况等因素予以适当调整。按照合同约定刘淑霞应于合同签订后的五日内即2019年12月20日前支付购房款970，000元，故将违约金调整为以970，000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率自2019年12月20日起计算至变更诉请后诉状送达之日（2020年4月10日）止即合同解除之日的利息12,379.80元（970,000元×4.15％÷12个月×3个月＋970,000元×4.15％÷365天×21天）。关于争议焦点3，《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中《黑龙江省房地产经纪附件服务合同》约定“本协议签订之日，乙方应支付购房定金15,000元”，《补充协议》约定“甲乙双方同意购房定金自支付于丙方时视为定金已交付，此定金作为房款的一部分（此定金包括居间服务费用、佣金及代办费等）”。按照合同约定居间服务费为11,640元，产权代办费为1000元，扣除居间服务费及代办费余款为购房定金即2360元，该定金支付至和美家公司。涉诉合同无法履行系因刘淑霞拒绝支付购房款，刘淑霞作为违约方无权请求刘春凤返还定金，且刘淑霞支付定金的返还义务人应为和美家公司，故对刘淑霞反诉请求刘春凤返还购房定金15,000元的诉讼请求一审法院不予支持。关于争议焦点4，刘春凤与刘淑霞于合同中约定一方单方违约，承担本合同约定的全部经纪服务费用及为追究对方违约责任而支付的合理费用（包括不限于律师费、交通费、调查费等），本案中，涉诉合同未履行，双方均存在一定责任。双方为主张权益均委托诉讼代理人，花费相应的律师代理费，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应担各自承担相应的责任。”故刘春凤、刘淑霞主张对方承担律师代理人的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决：一、确认2019年12月15日刘春凤、刘淑霞与和美家公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及《补充协议》（合同编号：00041929）于2020年4月10日解除；二、刘淑霞于判决生效之日起七日内给付刘春凤违约金12,379.80元；三、驳回刘春凤、刘春凤其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人未提交新的证据。一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、一审法院判令解除案涉合同，由刘淑霞支付违约金是否得当；二、刘春凤是否应向刘淑霞返还15,000元。关于焦点一。根据双方在《居间服务合同》及《补充协议》的约定可知刘淑霞作为买受人其真实意思表示为以970,000元购买案涉房屋，并不承担增值税。双方在补充协议中约定“此房源无增值税”，该约定虽与客观情况不符，但一方面刘春凤作为出卖人同意承担增值税，另一方面如刘春凤不承担增值税，刘淑霞可依据合同约定提出抗辩或主张刘春凤承担违约责任。所以，虽合同约定无增值税与客观情况不符，但并不影响案涉合同的履行，亦未对刘淑霞的真实意思表示产生影响，而构成民法意义上欺诈的前提在于“违背真实意思”，故刘淑霞以欺诈为由主张撤销案涉合同，无事实和法律依据，本院不予支持。在双方履行合同的过程中，刘淑霞无正当理由不履行合同约定的义务致使合同目的不能实现，故刘春凤主张解除案涉合同的请求应予支持。因刘淑霞的违约行为致使案涉合同解除，其应承担相应的违约责任，故一审法院判令其支付违约金并无不当，本院予以支持。关于焦点二。如上所述，由于刘淑霞的违约行为致使案涉合同解除，其主张由刘春凤返还15,000元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘淑霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由刘淑霞负担。本判决为终审判决。审判长  张禹珩审判员  孟朋卓审判员  赵 晟()二〇二一年三月十五日法官助理王百卉书记员于文娟