重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初274号 原告：胡美兵，男，1972年6月23日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原告：魏传红，女，1971年2月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被告：家利物业管理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，统一社会信用代码914403007261786338。 法定代表人：徐建东，董事长。 委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。 原告胡美兵、魏传红与被告家利物业管理（深圳）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告胡美兵、魏传红，被告家利物业管理（深圳）有限公司的委托诉讼代理人金川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡美兵、魏传红向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已支付的物业服务费14729.05元（其中物业服务费14303.58元、公摊水费29.84元、公摊电费395.63元，费用自2017年7月1日起至2020年8月31日止），装修垃圾清运费996元；2、判令被告依据相关法律法规重新核定物业服务费价格。事实和理由：1、《重庆市物价局重庆市土地房屋管理局关于印发重庆市城市物业管理服务收费实施办法的通知》（渝价[1999]398号）第七条规定：未成立业主（住户）管理委员会的住宅小区或独立实施物业管理的楼宇，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定；物业管理单位凡经批准（含经管委会协商议定）向产权人或使用人收取物业管理费，均应到物价部门领取收费许可证，公开悬挂由物价部门核发的《重庆市物业管理服务收费标价牌》。2、《重庆市物价局关于对重庆市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）第二条规定：物业服务收费实行登记综合评定制度，即根据物业具备的条件和物业管理企业提供的服务内容、服务标准，按照申报所对应的分值表打分评定其等级，并根据不同等级实行不同的收费标准。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。4、原告与和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》附件《重庆市商品房买卖合同补充协议》物业服务费每平方米收取3.4元远超过上述相关最高规定，符合上述条文中擅自扩大收费范围、提高收费标准。 被告家利物业管理（深圳）有限公司辩称，1、被告是经过招投标成为小区前期物业服务单位，与建设单位签订的前期物业服务合同经过行政部门备案，按规定及行政部门要求积极进行物业费价格备案，但因重庆市新旧物业服务收费管理办法的更替，导致小区的物业费价格未取得物价局的备案证明，被告成为案涉小区的前期物业服务单位以及前期物业服务合同的内容均是合法有效的；2、根据重庆物价局渝价（2004）778号文件第三条，案涉小区系高档住宅，物业费应实行市场调节价，前期物业服务合同关于物业费标准的约定合法有效；3、原告在签订商品房买卖合同时签署了临时管理规约及承诺书，确认其充分了解前期物业服务合同的内容，并对其表示认可，同意被告按前期物业服务合同的约定实施物业服务；4、关于物业费标准，已经有生效判决依法认定，并判决原告向被告支付物业费及公摊费。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告胡美兵、魏传红系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为110.71平方米，系高层住宅。 2013年10月8日，被告（乙方）与和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司（甲方）签订《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（玥湖园）项目前期物业服务合同》一份，主要约定由被告为玥湖园小区提供物业服务，合同期限自2013年12月1日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效日止。该合同第十二条约定，物业服务费以物业的建筑面积为依据，标准为：类独栋住宅4.8元/月/平方米（不含业主需承担的公摊水电费）、多层住宅3.8元/月/平方米（不含业主需承担的公摊水电费）、高层住宅3.4元/月/平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；业主或非业主合法使用人应于每月5日前但不迟于每月最后一日交纳当月的物业服务费及上月的公摊水电费。第十四条约定，公摊水电费根据重庆市相关规定按每户建筑面积据实分摊；业主及非业主合法使用人在办理装修申请时需向乙方交纳包括但不限于建筑垃圾清运费、出入证工本费/押金等费用。第三十一条约定，本合同的效力及于本小区的全体业主及非业主合法使用人。该合同还约定了其他事项。 2016年6月3日，原告签署《关于玥湖园前期物业服务合同临时管理规约承诺书》一份，确认其承认服务机构根据服务合同取得对包括该房屋及车位（若有）在内的玥湖园实施物业服务的资格，并对服务合同和规约的内容表示认可，同意服务机构按照服务合同和规约的规定实施玥湖园的物业服务，同意自该房屋交付或视为交付之时，按服务合同约定预先向服务机构交纳物业服务费。 上述物业服务合同签订后，被告对玥湖园小区提供了物业服务至今。审理中，被告认可原告已交纳2017年7月至2020年8月期间的物业服务费14303.58元、公摊水费29.84元、公摊电费395.63元，以及装修垃圾清运费996元。被告为证明其物业服务费收费标准符合规定，提供了（2020）渝0112民初19772号民事判决书，该判决书确认被告与和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司签订的《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（玥湖园）项目前期物业服务合同》合法有效，对包括原告在内的小区全体业主具有约束力，原告应支付的物业服务费标准为3.4元/月/平方米、公摊水电费标准为据实分摊，并判决原告支付被告2019年3月至2020年8月期间的物业服务费6775.45元、2018年5月至2020年8月期间的公摊水费20.24元、公摊电费290.58元。该判决已发生法律效力。 上述事实，有房产证、和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（玥湖园）项目前期物业服务合同、玥湖园业主临时管理规约、关于玥湖园前期物业服务合同临时管理规约承诺书、（2020）渝0112民初19772号民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用2021年1月1日之前的法律、司法解释。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，根据（2020）渝0112民初19772号民事判决书查明的事实，被告与和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司签订的《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（玥湖园）项目前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对包括原告在内的小区全体业主具有约束力。被告作为物业服务企业对玥湖园小区提供了物业服务至今，原告作为该小区的业主，应当向被告支付物业服务等费用。《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（玥湖园）项目前期物业服务合同》约定高层住宅的物业服务费标准为3.4元/月/平方米，公摊水电费根据重庆市相关规定按每户建筑面积据实分摊。因此，被告针对原告的物业服务费、公摊水电费收费标准符合前期物业服务合同的约定，不属于擅自扩大收费范围、提高收费标准，故对原告要求被告退还已支付物业服务费、公摊水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于装修垃圾清运费，被告按照前期物业服务合同收取并无不当，且被告在收取后也为原告提供装修垃圾清运服务，故本院对原告要求退还的诉讼请求不予支持。原告要求被告重新核定物业服务费价格，因物业服务费标准在前期物业服务合同中已有约定，无证据证明案涉小区的物业状况发生了变化，且物业服务费标准的调整需要经过召开业主大会等程序，被告无权自行调整，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告胡美兵、魏传红的诉讼请求。 案件受理费84.12元（已减半收取），由原告胡美兵、魏传红负担。 本判决为终审判决。 审判员  张晓华 二〇二一年三月二十二日 书记员  李文婧