江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终26号上诉人（原审被告）：胡荣武，男，1964年3月12日出生，汉族，住江阴市。委托代理人：何静忠，江阴市新桥法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：于某2，女，1966年6月22日出生，汉族，住江阴市。委托代理人：何静忠，江阴市新桥法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：于某1，男，2003年12月28日出生，汉族，住江阴市。法定代理人：于某2（系于某1的母亲，经胡荣武、于某2协商确定），女，1966年6月22日出生，汉族，住江阴市。委托代理人：何静忠，江阴市新桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：钱辉，男，1988年12月30日出生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：罗忠良，江阴市扬子法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：胡晓玲，女，1988年4月18日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：罗忠良，江阴市扬子法律服务所法律工作者。上诉人胡荣武、于某2、于某1因与被上诉人钱辉、胡晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初8306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡荣武、于某2、于某1上诉请求：一、撤销一审判决，驳回钱辉、胡晓玲的诉讼请求；二、一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、签订涉案房产买卖合同时，胡荣武仅占该房屋的10%，而于某1占有该房屋的90%，且胡荣武、于某2在出卖涉案房屋时并未取得于某1的同意，于某1至今也不予追认。二、一审法院认定胡荣武、于某2协商确定于某2系于某1的法定代理人，该情况不属实。于某2系于某1的法定代理人，无须与胡荣武进行协商。三、于某2系于某1的法定代理人，但于某1属于未成年人，于某2无权处置于某1的财产，一审法院认定的事实部分有误；且本案适用法律错误。四、一审法院认定钱辉、胡晓玲在法庭辩论终结前有权变更诉讼请求，有违事实依据以及法律依据和程序等。五、既然钱辉、胡晓玲在江阴市人民法院（2019）苏0281民初9465号案件中提出要求返还房款等请求，胡荣武、于某2、于某1也享有解除合同或者继续履行合同的选择权。一审法院在明知胡荣武、于某2、于某1不存在任何违约，且明知钱辉、胡晓玲已提出返还房款情况下，又判决继续履行合同，没有事实和法律依据。钱辉、胡晓玲辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钱辉、胡晓向一审法院起诉请求：一、胡荣武、于某2、于某1将位于江阴市××街道××村××幢××室房屋过户到钱辉、胡晓玲名下；二、本案诉讼费用由胡荣武、于某2、于某1承担。一审法院认定事实：2017年9月15日，胡荣武、于某2（甲方）与钱辉、胡晓玲（乙方）签订《江阴市房产买卖合同》，约定甲方将江阴市新城东东苑新村97幢303室，转让给乙方，总成交价45万元；付款方式为乙方于2017年9月15日前首付房款定金10万元，于2017年9月18日前再付房款30.5万元，于房产证过户最后付清尾款4.5万元；并约定于2017年9月18日交付钥匙；在允许领房产证后甲方必需帮助乙方办理房产证过户手续，房产证领到后，配合乙方过户，费用由乙方负责。该合同由甲方胡荣武、于某2，乙方钱辉、胡晓玲，中介方胡士良共同签字。2017年9月15日，胡晓玲向于某2支付10万元，并由于某2向胡晓玲出具了收条。2017年9月18日，胡晓玲通过转账存款支付胡荣武30.5万元，并由于某2出具了收条。同日，胡荣武、于某2将案涉房屋交付给钱辉、胡晓玲，经装修后钱辉、胡晓玲一直居住。2019年2月27日，东苑新村97幢303室登记在于某1（份额90%）和胡荣武（份额10%）名下。2019年6月20日，一审法院立案受理钱辉、胡晓玲诉胡荣武、于某2房屋买卖合同纠纷一案，案号：（2019）苏0281民初9465号，钱辉、胡晓玲起诉要求胡荣武、于某2将东苑新村97幢303室房屋产权登记到钱辉、胡晓玲名下。后钱辉、胡晓玲于2019年7月31日第一次庭审时变更诉讼请求要求胡荣武、于某2返还92万元，其中包括双倍定金30万元（15万×2），装修款14万元、违约金22.5万元、购房款25.5万元。2019年12月26日第二次庭审就变更后的诉讼请求进行审理，胡荣武、于某2同意解除房屋买卖合同，但对钱辉、胡晓玲的其他诉讼请求有异议。胡荣武、于某2在庭审中陈述，胡荣武与于某1系父子关系，默认于某2与于某1系母子关系，但由于于某1系超生，没有出生证且户口原先落户在外地，亲子鉴定报告遗失，无证据可以证明于某2及于某1的母子关系。2020年1月16日，一审法院依职权向江阴市档案馆调取胡荣武与于某2的离婚登记审查处理表及自愿离婚协议书，载明胡荣武与于某2于2009年11月11日登记离婚，并协议次子于某1随于某2生活，抚养权归于某2。后钱辉、胡晓玲于2020年5月9日申请撤诉，一审法院予以准许。2020年8月10日本案受理后，经一审法院出具调查令，钱辉、胡晓玲于2020年9月10日向江阴市公安局调取的2012年7月19日北京华大方瑞司法物证鉴定中心出具的ＤＮＡ鉴定意见书上载明：支持于某2是于某1的生物学母亲。以上事实有江阴市房产买卖合同、收条、江阴市房屋登记薄证明、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、DNA亲子鉴定意见书、(2019)苏0281民初9465号案件材料及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院审理后认为，钱辉、胡晓玲与胡荣武、于某2签订的《江阴市房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。虽然案涉房屋的实际所有权人系于某1（90%份额）、胡荣武（10%份额），而于某1在《江阴市房产买卖合同》签订及案涉房屋登记在其名下时均未成年，但是根据《民法通则》第十二条，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。胡荣武、于某2的离婚协议书上约定次子于某1随于某2生活，抚养权归于某2。故于某2作为于某1的法定代理人，其在《江阴市房产买卖合同》签字应视为代理于某1与钱辉、胡晓玲达成买卖案涉房屋的合意，故该合同应属合法有效。对于胡荣武、于某2抗辩称钱辉、胡晓玲已经在江阴市人民法院（2019）苏0281民初9465号案件的两次庭审中都明确不要房子，要求胡荣武、于某2返还房款，故钱辉、胡晓玲无权再要求房屋过户，对于该抗辩，法院不予采纳。法院认为，钱辉、胡晓玲在江阴市人民法院（2019）苏0281民初9465号案件中要求返还房款的诉讼请求应视为解除原房产买卖合同的意思表示，胡荣武、于某2虽已同意解除合同，但是双方对解除合同后的返还房款金额及违约责任的承担均有异议，故在钱辉、胡晓玲诉求解除合同过程中是否符合解除合同的条件及能否实现解除的效果，需要法院予以判断，在法庭辩论终结前，当事人有权变更诉讼请求。胡荣武、于某2作为合同的守约方，对于要求解除合同或继续履行合同有选择权。结合本案中的实际情况，本案具备继续履行的条件，且继续履行合同更有利于维护诚实守信一方当事人的合法权益并节约司法资源。故对钱辉、胡晓玲要求胡荣武、于某2继续履行合同，将案涉房屋过户的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：胡荣武、于某1在判决发生法律效力之日起十日内将位于江阴市××街道××村××幢××室房屋过户到钱辉、胡晓玲名下。过户的同时钱辉、胡晓玲向胡荣武、于某2支付剩余房款45000元。一审案件受理费减半收取4650元，由胡荣武、于某2、于某1负担。二审中，双方当事人均未提供新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、涉案合同应为合法有效。首先，八周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。本案中，涉案房产被买卖时，于某1还未满14周岁，此民事活动显然与其年龄、智力不相适应，于某2作为其法定代理人，有权代理其进行该民事活动，故涉案合同应系双方的真实意思表示。其次，未有证据显示，涉案合同签订时，出售涉案房产会损害于某1的合法利益，在该合同并不违反法律法规的强制性规定的情况下，应为合法有效。二、涉案合同并未被解除。在江阴市人民法院（2019）苏0281民初9465号案件中，双方虽均表示可以解除涉案合同，但对解除合同后的返还房款金额及违约责任等事项存在较大争议，在此情况下，不能认定涉案合同已被双方合意解除。同时，由于钱辉、胡晓玲已按约足额支付了购房款，故一审法院在钱辉、胡晓玲仍要求继续履行本案所涉合同的情形下，判令该合同继续履行，且继续履行更有利于维护诚实守信一方当事人的合法权益并节约司法资源，并无不当。胡荣武、于某2、于某1认为其也享有合同解除权，本案所涉合同已解除等上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。经审查，一审法院审理程序合法，并无不当。胡荣武、于某2、于某1认为一审法院审理程序违法的上诉理由，没有充分的事实依据，本院不予采信。综上所述，胡荣武、于某2、于某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由胡荣武、于某2、于某1负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二○二一年三月十九日书记员  范 洁