湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终146号上诉人（原审原告）：钱兵安，男，1977年2月18日出生，汉族，住湖北省京山市，委托诉讼代理人：李振新，湖北惠山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：京山县慧丰置业发展有限公司，住所地湖北省京山市新市镇沿河南路19号，统一社会信用代码914208216917618365。法定代表人：曹红云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕海涛，湖北子彦律师事务所律师。上诉人钱兵安因与被上诉人京山县慧丰置业发展有限公司（以下简称慧丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服京山市人民法院（2020）鄂0821民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钱兵安上诉请求：1.撤销一审判决，并改判慧丰公司返还首付款80万元，支付违约金50万元；2.本案一、二审诉讼费用由慧丰公司承担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。1.被上诉人在一审答辩中承认曾经使用过案涉的“售房合同专用章”“财务专用章”，被上诉人如不认可印章应当申请鉴定印章的真伪，一审判决认定加盖在《意向协议》和《收据》上的印章存疑错误。2.被上诉人无证据证明案涉印鉴虚假时，案涉购房行为即为公司行为，上诉人无需证明王小明的行为属于表见代理。即使印鉴虚假，一审查明的事实也足以认定王小明的签约售房行为构成表见代理。上诉人亦针对被上诉人长期未使用的案涉印鉴进行了调查，发现被上诉人在同钱兵安签订协议的同一时段，大量使用了案涉印鉴。一审判决认定王小明向钱兵安出售房屋并收取房款的行为不构成表见代理错误。3.上诉人为普通打工者，回乡过年期间看到心仪的铺面，在价格优惠的情况下，在被上诉人售楼部与王小明协商购房，完全符合常理，一审判决认定上诉人购房违背常理，显然超出了上诉人的认知水平和能力。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条规定均是针对表见代理的法律规定，本案查明的事实也符合表见代理的情形，即使印鉴为虚假也能产生有效代理的法律后果，何况被上诉人加盖了印鉴。一审法院应当适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零八条规定判决解除《意向协议》并承担违约责任。慧丰公司辩称，一审判决认定事实正确。1.上诉人所述意向协议，被上诉人并不知情，且该协议的形式和内容存在诸多不合常理之处，明显不真实。该意向协议上加盖的印鉴并非被上诉人使用的印鉴，一审诉讼过程中无需通过司法鉴定或其他途径进一步否定意向协议，应由上诉人就意向协议的不合理之处进行进一步举证。2.表见代理的构成需满足：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止；相对人善意；被代理人进行追认。本案中，钱兵安作为相对人，在其签订协议以及付款的过程中国，存在非常明显的过程，不属于法律规定的善意的相对人。相关款项也未进入被上诉人财务部门，购房也未签订正式的商品房买卖合同。3.王小明是被上诉人的大股东，不代表其所有个人行为都可以代表公司，更不能将其个人行为所造成的不利后果全部由公司承担，也与公司法的法人人格制度的基本原则相悖。一审认定事实清楚，使用法律正确，实体处理得当，请求驳回上诉，维持原判。钱兵安向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除钱兵安、慧丰公司签订的《意向协议》；2.判令慧丰公司返还钱兵安首付款80万元；3.判令慧丰公司支付违约金50万元；4.本案诉讼费由慧丰公司承担。一审法院查明，王小明系慧丰公司股东。2018年2月15日，王小明手写一份《意向协议》，并在尾部出售方一栏上加盖慧丰公司“售房合同专用章”，与钱兵安约定“一、××楼商铺二层1144㎡，一层四号铺共计约壹仟贰佰柒拾㎡，均价叁仟伍佰元/㎡，面积按房产局实测为准。二、首付捌拾万元整，余款待工程验收（消防）后，再办理按揭手续（按揭首付50%）。三、工程改造：1.现有空档由开发商封闭；2.新开楼梯由开发商改造（毛坯）；3.消防门（楼梯处）开门由开发商改造。四、此协议一经签定，双方不得违约，如违约，违约均按柒拾万负违约责任。”庭审中，钱兵安陈述其于2018年2月15日至2月17日期间通过本人、钱群娥和熊杰华的银行账户分多次向王小明指定的收款人为王映文、黄山松、夏志红的银行账户转款并向王小明支付现金，上述转款和现金共计80万元。王小明向钱兵安出具一份加盖圆形慧丰公司财务专用章并由王小明在经办处签字的收据。另查明，慧丰公司于2013年4月18日将预留在中国银行的圆形财务专用章变更为方形财务专用章，于2014年5月22日将预留在中国建设银行的圆形财务专用章变更为方形财务专用章。一审法院认为，本案的争议焦点为王小明是否享有代理权或其行为是否构成表见代理，案涉《意向协议》是否对慧丰公司发生法律效力。钱兵安认为《意向协议》加盖慧丰公司“售房合同专用章”，且80万元收据加盖慧丰公司财务专用章，慧丰公司应承担责任。慧丰公司则认为《意向协议》中加盖的“售房合同专用章”和收据中加盖的圆形慧丰公司财务专用章已经停止使用，且慧丰公司并未收到80万元首付款；王小明不是慧丰公司法定代表人，也没有在慧丰公司负责，不能对外代表慧丰公司，其行为不构成表见代理。本院认为，在《意向协议》和收据中加盖的印章存疑的情况下，需认定王小明是否具有慧丰公司相应的代理权，如没有代理权的，则是否构成表见代理。结合本案实际情况，王小明不具有慧丰公司代理权且其行为也不构成表见代理。理由如下：第一，王小明虽是慧丰公司的股东，但并非慧丰公司的法定代表人，王小明如以慧丰公司名义实施民事行为，则需取得慧丰公司相应的授权。本案中，钱兵安未能举证证明王小明具有代理权的相关证据，王小明显然无代理权。第二，虽然钱兵安陈述案涉《意向协议》的签订地点为文峰新都汇售楼部，但在案涉房屋面积大约1270㎡、均价3500元／㎡及案涉房屋价款高达至少400万元的情况下，案涉《意向协议》的全部内容均为手写，且有几处内容存在涂改。钱兵安仅凭一份手写的《意向协议》即向多个个人账户、非慧丰公司账户支付80万元款项，明显违背常理，显然其并未尽到善意相对人的合理注意义务，钱兵安提供的证据尚不能证明其有理由相信王小明具有代理权的事实或理由。故案涉《意向协议》对慧丰公司不产生法律效力，对其没有约束力，本院对钱兵安要求慧丰公司承担责任的全部诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回钱兵安全部诉讼请求。案件受理费8250元（已减半），由钱兵安负担。二审审理过程中，上诉人钱兵安向本院提交一组证据，分别为上诉人购买案涉门面房同时期的，被上诉人就其他房屋出具给购房人的收据影印件，拟证实该收据影印件上的收据序号与上诉人购买案涉房屋的收据号间隔20多个号，收据上加盖的印鉴一致。被上诉人慧丰公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，仅凭收据也不能说明被上诉人实际收取了相关购房人的款项以及购房其他的相关手续是否与上诉人相同，并且购房人要求公司承担责任。本院认证意见，相关收据是影印件，真实性无法核实，收据本身也无法证实确有相关款项的支付和收取，在缺乏其他证据佐证的情况下，不足以认定相关房屋买卖关系存在并履行，亦难以以此旁证案涉房屋买卖关系的成立及履行情况，不予采信。本院经审理查明，钱兵安自认曾于2016年与王小明协商在文峰新都汇小区购买过一套住宅，所付房款上加盖的慧丰公司的方形财务章，签订有商品房买卖合同，但除本案合同纠纷外与王小明不存在其他债权债务关系。慧丰公司自认，公司开发建设的文峰新都汇小区，公司的股东针对小区三期项目的建设签订有分建协议，约定股东分建三期项目工程，公司统一销售，房款统一进公司账户，由公司统一办税费等手续。王小明目前仍为慧丰公司股东。其他事实与一审查明事实相同。本院认为，本案是钱兵安以与慧丰公司存在合法有效房屋买卖协议并部分履行为前提，主张慧丰公司违反合同约定致使不能实现合同目的为由，要求解除合同并返还已付房款和支付违约金的诉讼。因此，钱兵安与慧丰公司是否成立合法有效房屋买卖协议并部分履行是处理本案的先决条件。钱兵安作为主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案一审中，钱兵安提交了意向协议及收据（加盖圆形财务专用章）、转款凭证作为主张与慧丰公司存在房屋买卖关系的证据。慧丰公司一审亦提交了案涉房屋所在楼栋的竣工验收报告及同时期公司销售房屋的商品房买卖合同及收据（加盖方形财务专用章），以此否定与钱兵安存在房屋买卖合同关系。对此，本院认为，钱兵安主张与慧丰公司购买案涉房屋的时间为2018年2月15日，购买案涉房屋是在慧丰公司的售楼部由股东王小明手写协议，并于该意向协议签订后受王小明指示将购房款打入案外自然人账户。钱兵安主张的购房及付款期间正值农历除夕及新年期间，购房款也未进入公司账户，且采用了在售楼部手写意向协议的方式来确认双方关于案涉房屋买卖的意思表示，意向协议亦未明确房屋的门牌号及房款总价，不符合一般商品房买卖的流程和形式。同时，钱兵安所自认曾与王小明协商购买的同一小区的另一套住房，其亦认可虽是以先支付房款开具加盖了方形财务专用章的收据，但其后与慧丰公司签订有《商品房买卖合同》，慧丰公司亦实际履行了交房义务。故钱兵安作为完全民事行为能力人，购买住房时已知晓，对王小明代表公司出售的房屋，应当与慧丰公司签订正式商品房买卖合同，才能得到慧丰公司的认可和履行。根据慧丰公司提交的案涉房屋所在楼栋的竣工验收报告，及同时期慧丰公司出售房屋时与购房人签订有商品房买卖合同以及出具加盖有方形财务专用章的收据的事实，表明慧丰公司认可与购房人成立房屋买卖关系，应当签订有商品房买卖合同及持有加盖方形财务专用章的收据。故钱兵安所举证据尚不足以证实与慧丰公司达成了购买案涉门面房屋的一致意思表示。退一步讲，由于钱兵安与王小明所签意向协议中并未明确何时交付房屋、支付剩余房款和签订商品房买卖合同等，该意向协议即使成立，钱兵安以慧丰公司违约致使合同目的不能实现为由，要求解除合同亦缺乏事实和法律依据。故钱兵安要求返还已付款并承担违约损失的请求依据不足。综上，钱兵安的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人钱兵安负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年三月三十一日法官助理李园园书记员吴素云