内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2021）内29民终77号   上诉人（原审被告）：布仁，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：张倩茹，内蒙古凯创律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王子晨，内蒙古凯创律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张广年，现住内蒙古自治区。   被上诉人（原审被告）：高贺，现住内蒙古自治区。   上诉人布仁因与被上诉人张广年、高贺房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人布仁及其委托诉讼代理人张倩茹、王子晨，被上诉人张广年到庭参加了诉讼。被上诉人高贺经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。   上诉人布仁的上诉请求：1.请求判决驳回被上诉人张广年的诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人张广年承担。事实与理由：一、布仁与张广年、高贺之间均系买卖合同关系，而非委托合同关系。布仁与张广年存在口头房屋买卖协议，约定房屋买卖价款为180000元，后布仁将该房屋转卖给高贺。虽布仁从张广年处购买房屋未办理产权过户手续，但根据物权法有关规定，未办理登记手续不影响房屋买卖合同的效力，实践中此类省去中间过户环节的房屋转卖行为甚为常见。因此，布仁从张广年处购买房屋，后转卖给高贺的行为均为买卖合同关系，一审法院认定张广年委托布仁代为出售房屋，与事实不符，亦无委托代理协议证明。至于张广年与高贺在房管局备案的400000元房屋买卖合同，纯系办理变更登记形式所需，高贺亦明确承认400000元价款是为了多办贷款所写，并非真实意思表示，因此买卖三方均不持有，而仅在房管局备案一份；二、高贺与布仁的真实房屋买卖价款并非高贺所称300000元，而是包含高贺对布仁的欠款，为多办贷款，借买房之机一并偿还布仁曾多次向高贺提供借款120000元，高贺借买房之机，将应当偿还布仁的120000元借款一并算入购房款，以提高其贷款金额。因此，高贺向布仁支付的300000元，实际包括180000元购房款和120000元的归还借款；三、涉案房屋出售时的市场价格远低于300000元，一审法院认定300000元房款符合基本市场行情，与事实不符。2016年涉案房屋所在小区的售楼部价格及中介价格为每平米1600元到1800元，涉案房屋位于6层，为单价最低的楼层，该房屋当时的市场价格不到220000元。因张广年、布仁为多年好友关系，故张广年以低于售楼部价格的180000元将房屋出售给布仁，布仁平价转让给好友高贺符合人情常理。一审法院判决称布仁无理由以低价出售，与情理不符。综上，一审判决事实认定不清，依据证据不足，应当依法改判或发回重审。   被上诉人张广年辩称：答辩意见与一审一致。   被上诉人高贺未到庭参加诉讼，提交了书面答辩状，答辩内容与一审一致。   张广年向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付尚欠原告的房屋转让价款320000元。2.请求判令由被告承担诉讼费用。事实及理由：2016年8月25日，原告通过原告与被告高贺共同的朋友布仁，与被告高贺签订《房屋买卖协议》，原告将其所有的的位××旗房屋出售给高贺。双方约定该房屋转让价款为400000元，因通过朋友转让，故双方约定在二年之内将转让价款陆续付清。现已过去近四年，高贺通过布仁只给了原告80000元房款，后一直未再支付。原告多次索要无果，无奈诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。   一审法院认定事实：原告与被告布仁系朋友关系，被告布仁与被告高贺原系同事关系。阿拉善左旗巴彦浩特镇贺兰山社区九泰澳林花园住××区房屋原系原告所有，原告委托被告布仁为其出售该房屋，被告布仁向被告高贺称其有房要卖，双方达成口头房屋买卖协议。2016年8月26日，原告与被告高贺在阿拉善左旗不动产登记中心办理了房屋所有权转移登记，原告将案涉房屋过户到被告高贺名下。在办理不动产权证书转移登记手续时，被告高贺向阿拉善左旗房管局提供一份《房屋买卖协议书》，协议约定房屋价款400000元，该协议原件留存在阿拉善左旗房管局，原、被告均无原件。2018年被告高贺向被告布仁支付房款300000元。被告布仁陆续给付原告房款80000元，剩余款项未付。原告向二被告索要房款未果，遂诉至本院，要求二被告支付剩余房款。   一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，虽然最初的购买案涉房屋的事宜均系二被告协商，但后经被告布仁联系，在房管部门进行变更登记时原告和被告高贺均明知了房屋的所有权人及房屋的买受人，但双方均未提出任何异议，说明其二人均认可房屋买卖事宜，故原告与被告高贺形成了事实的房屋买卖合同关系。原告委托被告布仁卖房，与被告布仁形成委托合同关系。被告布仁辩称案涉房屋系其以180000元价格从原告处购买后又出售给被告高贺，但未提供证据予以证实，本院对其意见不予采纳。   对于房屋的价格问题，双方均陈述房屋买卖合同中载明的房款为400000元并非真实价格，对此事实本院予以确认。根据庭审陈述，在协商房屋价款时，原告和被告高贺未协商过房屋价款。被告布仁陈述其以180000元价格从原告处购买后又以同样价格出售给被告高贺。首先，被告布仁对上述陈述并未提供证据予以证实；其次，其陈述的购买价格明显低于市场价格，并也低于原告陈述的实际购买价格，故对被告布仁辩称的其以180000元价格购买案涉房屋的辩称本院不予采纳。被告布仁认可收到了高贺300000元，认为另120000元系借款，但并未提供证据予以证实。原告主张案涉房屋320000元，但原告亦未提供房款320000元的证据，况且如按原告所述，其出售价格为320000元。而高贺实际以300000元购买的案涉房屋，被告布仁作为受托人无理由帮忙以低价出售他人，这与情理不符，故综合上述，被告高贺实际支付的房屋价款符合情理，且也符合同地段同楼层的基本市场行情，故本院确认房屋价款为300000元。   对于未付房款数额。原告认可被告已付房款为80000元，被告布仁辩称支付了130000元，对于房款支付问题，被告布仁负有举证义务，庭审中其未能举证证明已付房款130000元的证据，其应当承担举证不能的法律后果，对其辩称意见本院不予采纳，故确认已付房款为80000元，未付房款为220000元。   对于未付房款应由谁承担的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。被告布仁作为受托人，在2018年收到出售房款后，依据上述法律规定，就应当及时将房款交付给原告，故对原告要求被告布仁交付房款的诉讼请求本院予以支持。本案中，被告高贺在购买案涉房屋过程中一直与被告布仁协商，且此后原告一直未向被告高贺索要过款项，被告高贺有理由相信被告布仁系房屋出卖方，故将房款交给布仁符合情理，其已将房款交清，让其再次重复支付房款无依据，故对原告该主张本院不予支持。被告高贺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的法律责任。   据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告布仁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张广年支付房款220000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。   二审审理期间，上诉人布仁提交了微信支付交易明细证明、银行卡交易明细、借记卡账户历史明细单、微信转账截图等证据，意在证明上诉人与张广年形成房屋买卖合同关系，且已支付张广年130000元房款，但张广年不予认可，并称因当时与布仁关系尚好，双方还有其他经济往来，上述单据中80000元是房款，其余的是其他经济往来。上述证据不属于新产生或新发现的证据，并且也不能充分证明布仁的主张成立，故本院不予采信。二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。   本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，上诉人布仁在二审期间未提供任何证据证明其上诉主张成立，应承担举证不能的责任。相反，案涉房屋所有权人张广年与高贺之间的《房屋买卖协议书》充分证明了他们之间的买卖合同关系成立，同时也说明了张广年与布仁之间实际上形成了委托关系。一审法院对案涉房屋价格及未付房款数额的认定符合基本市场行情，并无不当。布仁辩称已向张广年支付了130000元房款的理由，因无证据证实，本院不予支持。高贺已将300000元房款支付给布仁，张广年认可布仁已给付80000元，所以，未付房款220000元理应由布仁给付张广年。   综上所述，布仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4600.00元，由布仁负担。   本判决为终审判决。   审判长 袁振文   审判员 李润亮   审判员 孙 渊   二〇二一年三月八日   书记员 富 华