河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终3043号上诉人（原审被告）：安阳市冶都地产开发有限公司，住所地安阳市殷都区铁西路46号。法定代表人：程晓锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。委托诉讼代理人：范一凡，河南长庚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高宏刚，男，1987年9月16日出生，汉族，住清丰县。委托诉讼代理人：陈宁文，河南卫都律师事务所律师。上诉人安阳市冶都地产开发有限公司（以下简称冶都地产公司）因与被上诉人高宏刚商品房销售合同纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2020）豫0922民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冶都地产公司的委托诉讼代理人白占玲、范一凡，被上诉人高宏刚的委托诉讼代理人陈宁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶都地产公司上诉请求：一、依法撤销一审民事判决，并依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2020年3月3日已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人由于自身原因未办理不动产权证。上诉人与案涉小区业主多次协商，最终于2020年6月2日与业主代表达成一致意见，并签订《协议书》，该《协议书》明确约定，本协议书签订后，业主代表及其代表的业主均不再依据案涉《商品房买卖合同》向上诉人主张任何权利。被上诉人正是在《意见委托书》中签字的业主，被上诉人又提起本案诉讼没有事实基础。二、被上诉人在一审诉讼过程中未提供任何证据证明上诉人逾期办证给其造成的损失以及损失数额，中国人民银行贷款基准利率已经取消，第九次全国民商事审判工作会议以后，人民法院裁判贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，中国人民银行同期逾期贷款利率标准已经不存在，更不应作为裁判本案损失的计算标准，一审法院按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算损失明显错误。综上，恳请二审法院在查明案件事实后，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。高宏刚辩称，一、《意见委托书》仅为一般授权，一般授权不涉及委托人的实体利益，而特别授权因需要涉及到委托人的实体利益，委托人作特别授权的应当写明授权事项。对于上述《意见委托书》，代理事项仅仅笼统地表示争取最高点，而利益最高点的金额是在哪个区间却并未写明。因此，三位业主代表仅仅是一般授权。协议书的内容对上诉人明显有利，而三位业主代表在签订协议前也未将调解结果告知诸位业主，上诉人与超越代理权限的业主代表签订的协议，在没有被上诉人追认的情况下应属无效协议。所以，一审判决并未认定协议书及意见委托书的效力，符合事实和法律依据。二、实际损失是被上诉人由于上诉人的违约行为而实际产生的损失，而违约金作为一种责任方式兼有补偿性和惩罚性，只要存在违约行为即可，无需证明有无实际损失。三、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）规定，已不按中国人民银行贷款基准利率这一标准计付利息，但是金融机构逾期贷款利率并未取消，而且2020年修正后，2021年1月1日起实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对于合同没有约定违约金的，仍然参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审判决适用法律正确。综上，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。高宏刚向一审法院起诉请求：1、依法判令冶都地产公司向高宏刚支付逾期办证违约金为55,176元（违约金计算方式为自2017年4月20日起至2020年3月3日止以已付房款总额278,010元乘以百分之4.35乘以1.5除以360乘以365乘以3）；2、冶都地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月27日高宏刚与冶都地产公司签署了《商品房买卖合同》，购买冶都地产公司位于清丰县人民路南惠丰路东侧中央公园15栋2单元1603号商品房。合同签订后，高宏刚依约履行了付款义务，支付购房款共计278,010元，冶都地产公司应在2013年9月30日前交付房屋。合同签订后，高宏刚依约履行了付款义务，冶都地产公司于2014年2月26日向高宏刚出具了上述金额的不动产统一发票。高宏刚当庭自述2015年7月17日接收了上述房屋。冶都地产公司直至2020年3月3日才向产权登记机关提供办理权属登记资料及通知涉案小区15号楼业主办理不动产证相关事宜。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，高宏刚与冶都地产公司签订了《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立、有效，法院予以确认。根据相关法律法规的规定，开发商应当按照约定或法律规定的办证期限内承担产权证办理的协助义务。高宏刚按合同约定向冶都地产公司支付房款，冶都地产公司应按约定或在法定期限内向高宏刚交付房屋及办理不动产权证书，冶都地产公司直至2020年3月3日才向产权登记机关提供办理权属登记资料及通知涉案小区15号楼业主办理不动产证相关事宜，构成了违约，应承担相应的违约责任。因高宏刚、冶都地产公司签订的《商品房买卖合同》未约定办理房产证的期限及逾期办证的违约金数额、计算方式。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。冶都地产公司逾期办证的行为已超过该期限约定，应当按照法律规定向高宏刚支付违约金。高宏刚主张自2017年4月20日起至2020年3月3日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算逾期办证的违约金，符合上述法律规定，一审法院予以支持，但高宏刚计算的数额55,176元（违约金计算方式为自2017年4月20日起至2020年3月3日止以已付房款总额278,010元乘以百分之4.35乘以1.5除以360乘以365乘以3）不准确，应为以交付房款278,010元为本金，自2017年4月20日起至2020年3月3日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于冶都地产公司辩称对合同的履行已采取了补救措施，即由高宏刚等推选的代表人签署了《协议书》，但该协议至今没有履行，且高宏刚是否已经授权委托业主代表双方陈述不一，冶都地产公司提供的证据未能达到冶都地产公司已采取补救措施的法律后果，法院对其上述意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、冶都地产公司于判决生效之日起10日内赔偿高宏刚逾期办理房产证违约金，以278,010元为基数，自2017年4月20日起至2020年3月3日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算。二、驳回高宏刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由冶都地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。冶都地产公司提交了录音证据一份，用于证明冶都地产公司与业主之间签订了《协议书》后，积极履行协议，而业主主动要求不予更换门窗，并非冶都地产公司不履行协议约定的内容。高宏刚质证认为，录音证据恰能证明业主们对协议书的约定不予追认。对当事人争议的事实本院认定如下：案涉房产小区部分业主签署了《意见委托书》，委托业主代表黄军强、刘瑞宽、孔繁娟与冶都地产开发商调解违约协议，“争取最高点，如果咱们业主相信我们代表的，以下签字表示同意，不同意的可以拒签”。2020年6月2日冶都地产公司与黄军强、孔繁娟、刘瑞宽签订《协议书》鉴于：1、乙方系甲方开发建设的冶都·中央公园小区业主，因甲方未按时提供办理不动产权属登记材料导致包括乙方在内的部分业主未办理不动产权证书。2、乙方及其代表的业主起诉甲方，要求甲方协助其办理不动产权证书并承担违约责任。3、乙方有权根据《意见委托书》代表其他业主与甲方进行调解，并确保其代表的业主同意本协议约定的内容。现经甲、乙双方充分协商，在平等自愿、互惠互利的基础上签订如下协议，以供双方遵守：一、乙方及其代表的业主在本协议签订后两日内自愿撤回对甲方提起的商品房买卖合同纠纷的诉讼。二、甲方保证在2020年8月31号前对其物业达到办理不动产证的条件。三、乙方向法院撤诉后，甲方负责对冶都·中央公园小区13号、14号楼全部窗户进行维修。四、甲方与乙方及其代表的业主之间签订的《商品房买卖合同》履行完毕，不存在其他任何争议。五、本协议是在甲、乙双方充分阅读并完全理解的情况下签订的，是双方真实意思表示，不存在撤销、无效的情形。六、本协议经甲、乙双方签字、盖章后生效，一式两份，双方各执一份。除上述事实外，本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案是在商品房买卖合同履行中，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限届满前，未能取得房屋权属证书而引发的纠纷。对于双方争议的焦点问题，分析认定如下：一、对于本案争议的由业主代表与冶都地产公司签署的协议书的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。对于涉案的显示高宏刚在内的多名业主的署名的《意见委托书》中，仅有“争取最高点”能够表明是对三名业主代表授权的内容，从2020年6月2日三名业主代表与冶都地产公司签订的协议书约定的第四条等约定内容看，是对包括受委托人在内的业主所享有的依《商品房买卖合同》主张冶都地产公司逾期办证违约责任等权利的放弃，该约定并未经高宏刚特别授权，且无证据证明高宏刚对《协议书》约定事项表明追认，或以履行、同意履行协议内容等方式进行了追认，而冶都地产公司提交的录音证据所证明业主不让维修窗户，应视为是拒绝对协议约定内容给予追认，故三位业主代表与冶都地产公司之间订立《协议书》对高宏刚并不发生效力。故冶都地产公司以该协议书主张高宏刚已放弃向其主张逾期办证违约责任的意见不能成立，高宏刚仍有权依据《商品房买卖合同》及法律规定向冶都地产公司主张逾期办证的违约责任。二、关于逾期办证违约期限的认定及计算违约金标准问题。本案中高宏刚主张的违约期限，并不大于依据《商品房买卖合同》约定的逾期办证的违约期限，故对高宏刚主张的违约期限应予确认。因在涉案的商品房买卖合同中并未约定逾期办证违约责任的承担，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审法院据此作为认定冶都地产公司应支付逾期办证违约金的标准并无不当。冶都地产公司认为应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算违约金的标准，没有事实和法律依据，对冶都地产公司提出的该项上诉意见，不予采纳。综上，冶都地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，予以驳回。一审判决同时存在认定事实及将冶都地产公司应支付的违约金表述为赔偿损失的瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人安阳市冶都地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二一年三月十五日书记员 李淑敏