湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘13民终275号 上诉人（原审被告）：冷水江市双舟艺术培训学校有限公司，住所地：湖南省冷水江市。 法定代表人：周博文，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：谢银，女，1987年1月4日出生，汉族，现住湖南省冷水江市。 委托诉讼代理人：吴定华，湖南绍光律师事务所律师。 上诉人冷水江市双舟艺术培训学校有限公司因与被上诉人谢银房屋租赁合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院（2020）湘1381民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冷水江市双舟艺术培训学校有限公司上诉请求：1.请求撤销冷水江市人民法院（2020）湘1381民初1480号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人严重违反合同约定，于开庭当日向上诉人移交教室钥匙，具有重大过错。1.被上诉人在租赁期间对教室进行损坏，将屋顶改造成黑顶，墙壁布满钢钉，教室电线、吊扇、电灯已全部拆除，造成教室无法出租，其违约在先。在没有恢复原状之前，上诉人无法再次出租利用。被上诉人至今无法按原样移交教室，其行为严重违约。2.按照合同约定，被上诉人必须结清租赁期间费用，2018年8月23日至2019年8月22日以及强行占用教室期间所产生的房租、物业费、水电费等费用，被上诉人没有按约定结清，上诉人有权按合同约定扣留押金。3.被上诉人未能及时办理交接手续，交还教室钥匙，并非上诉人拒绝见面协商造成，系被上诉人自身过错造成，与上诉人无关。因被上诉人损坏教室,拖欠费用，上诉人要求恢复原样及结清强租期间费用。被上诉人拒不配合，双方协商无果，被上诉人强行拒绝交还钥匙,后果系被上诉人造成。二、被上诉人于合同租赁期满，被上诉人承诺继续承租一年，向上诉人转账租金5000元，暂时没钱交纳一年的房租，可以从押金里面多退少补。按培训学校行业习惯，出租房屋应当是一年起租，有利于学员培训。综上，由于被上诉人自身过错，违约在先；损坏租赁物，无法按原样移交租赁物，于开庭当日移交房屋钥匙。上诉人无法再次出租利用，基于以上事实，提出上诉，请支持上诉请求。 被上诉人谢银辩称：一、教室无法继续出租与被上诉人无关，是因为上诉人不收取房屋导致。二、租赁期间电费都已交清，物业费合同没有约定由谁承担，被上诉人租赁每间教室是1450元每月的费用，而上诉人租赁了5间教室，从公平角度来说都应由上诉人承担。三、合同期满后没有续签租赁合同，依法转为不定期的租赁关系，可以解除租赁关系，被上诉人多次催促归还钥匙，但因上诉人拒绝见面，所以钥匙无法归还，因此所有后续损失都不是被上诉人导致，是上诉人引起的。一审适用法律正确，应予维持。 谢银向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告押金10000元、房租650元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月23日，被告双舟学校（甲方）与原告谢银（乙方）签订了《学校教室出租合同》。合同主要约定：1、甲方将位于冷水江市××镇××街××室（面积65.79㎡）租赁给乙方用于教学，租赁期限1年，自2018年8月23日起至2019年8月22日止。租金标准按1450元／月计算，全年租金17400元，在合同签订之日交清房租；2、教室租赁合同生效后，乙方应向甲方交付押金10000元（不计利息），合同期满押金退回；3、乙方在租赁期间，不得从事违法和国家法律法规不允许的经营活动，乙方要搞好防范措施，安全用电。如乙方管理不善、出现火灾、水灾等给甲方造成经济损失，乙方要负责赔偿（因房屋本身原因及不可抗力除外）；4、乙方在租赁期间要保持房屋结构设施原样，在未取得甲方同意下，不得进行随意改造，如需要改造，改造费用由乙方承担，乙方在租赁期间损害设施由乙方维修。租赁期间，水、电费由乙方经营所产生的一切费用由乙方自己按规定缴纳，租赁期结束后，乙方需交清欠费；5、乙方在租赁期间未经甲方许可不得转租他人。合同期满后，如甲方仍继续出租教室的，乙方拥有优先承租权。乙方应在合同期满前三个月向甲方声明是否续租。如乙方继续租用，双方重新商定租赁事项，签订合同。原告谢银与被告双舟学校的法定代表人周博文在该合同上签字，并加盖双舟学校的公章。合同签订之后，原告谢银一次性支付一年租金17400元和押金10000元。被告双舟学校于2018年8月27日出具收取原告押金10000元的收据。租赁期间，原告谢银、被告双舟学校就案涉租赁教室联合开办美术培训班，招收学生约50人，原告向被告支付广告费2581元及相关费用4000多元。经被告允许，原告将租赁教室进行简单装修（包括刷黑教室顶、三面墙安装射灯、两面墙贴上隔音板毛毡、电线改造等），共计支出2500元左右，该装修费用由原告谢银承担，装修事宜由被告组织施工完成。2019年8月22日租赁期间届满之后，原告谢银继续租赁教室至2019年12月3日，双方并未继续签订租赁合同和改变租金标准，原告于2019年9月20日向被告双舟学校法定代表人周博文微信转账租金5000元。2019年12月3日，原告谢银搬离租赁教室时，将教室内自行安装的电线、射灯、照明灯拆除，同时误将吊扇拆除。原告搬离租赁教室后，因被告认为原告租赁期间损坏了教室墙体，未将教室恢复原状等，经原告多次联系，拒不接收教室钥匙和退还押金10000元，原告遂诉至法院。 一审法院另查明：1.2018年8月28日，被告双舟学校的法定代表人周博文（乙方）与冷水江市禾青镇商业步行街（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于冷水江市××镇××路××街××栋××层××号××学校。周博文在庭审中陈述该合同租赁期间为两年。2020年8月28日，双方再次签订《房屋租赁合同》，继续租赁前述门面用于办理培训学校，租赁期间为两年即2020年8月28日至2022年8月27日止。第一年租金为每月1869元，全年合计22428元；第二年租金为1869元，全年合计22428元，合同生效之日，乙方向甲方交纳押金7476元（四个月租金）。同日，双方还签订《物业管理合同》，该合同约定物业管理服务期限为2020年8月28日起至2022年8月27日止，物业管理费为1元／平方米，每年度为3612元，本合同签订时，租赁方向出租方支付物业管理费7224元。2.被告双舟学校属营业性民办培训学校，核准成立时间为2019年6月21日，办学许可证的有效期限为2019年3月15日至2024年3月14日，办学内容为中小学书法、绘画培训。原告谢银租赁案涉教室与被告双舟学校联合开办美术培训班时，双舟学校同时开办书法培训班，招收学生约60人。现在被告双舟学校继续开办书法培训班，招收学生50-60人。3.2020年11月30日、2020年12月6日，冷水江市禾青镇商业步行街出具两份证明，证实周博文租赁禾青镇商业步行街五栋二层2026、2027、2028、2032、2033、2035号门面，面积为301.46平方米，物业管理费为每平方米1元，2018年8月28日至2020年8月27日共交物业管理费7224元，房租及物业管理费一直按时缴纳，水费为4.5元一吨。4.双方当事人在庭审中均确认，案涉租赁教室现无法使用电、教室顶为黑色等，要恢复原状需要2000元。租赁期间所产生的电费，原告谢银自行缴清。租赁期间未缴纳过物业费和水费。 一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告谢银与被告双舟学校签订的《学校教室出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，双方当事人均应按约定履行自己的义务。2019年8月22日，合同到期后，双方虽未续签合同，但原告谢银仍继续租赁原教室，被告双舟学校亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原《学校教室出租合同》继续有效，租赁期限为不定期。根据庭审查明的事实，原告谢银于2019年12月3日搬离该租赁教室，因被告双舟学校的相关责任人拒绝见面协商无法交还教室钥匙，未办理交接事宜，此系被告自身过错，其在之后的时间未出租所产生的扩大损失应自行承担。故本院认定案涉实际租赁期间为2018年8月23日至2019月12日3日。根据双方当事人签订的合同，原告谢银应足额缴纳租赁期间的租金及租赁期间产生的费用，租赁期间产生的费用应包括电费、水费和物业费。租金计算为22310元（17400元÷365天×468天）（原告已支付租金17400元+5000元=22400元）、物业费计算为1012元（65.79元×12个月÷365天×468天）。被告双舟学校虽主张原告应当缴纳水费，但双方当事人并未提交充足证据证明租赁期间水费支出情况，故在本案中不予处理。同时，承租人应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，在解除租赁合同时应返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均认可案涉租赁教室恢复原状需花费2000元。租赁合同解除后，被告双舟学校应按照合同约定退还原告缴纳的押金和未实际使用的房屋租金，同时，应从未退还的押金中扣除前述物业费、恢复原状费用，故被告双舟学校应退还原告谢银押金7078元{（10000元-1012元-2000元）+（22400元-22310元）=7078元}。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、被告冷水江市双舟艺术培训学校有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谢银退还押金7078元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告谢银的其余诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告冷水江市双舟艺术培训学校有限公司承担。 二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。 本院认为：本案中，被上诉人谢银租赁上诉人冷水江市双舟艺术培训学校有限公司的教室一间，用于教学。合同签订后，谢银支付了一年的租金17400元，并向冷水江市双舟艺术培训学校有限公司交纳了10000元押金。租赁合同到期后，谢银未再与冷水江市双舟艺术培训学校有限公司续签书面租赁合同，仅支付了5000元租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，此后双方租赁合同的期限为不定期，故谢银有权解除合同，搬离租赁教室。谢银在搬离租赁场地时，将其自行安装的电线、射灯、照明灯等拆除，同时误将吊扇拆除。上诉人冷水江市双舟艺术培训学校有限公司以被上诉人在租赁期间损坏了教室墙体，未将教室恢复原状为由拒不接收谢银退还的教室钥匙，拒绝返还谢银所交的押金,存在过错，因此对谢银搬离之后，教室未能出租所产生的损失，其应自行承担。谢银在租赁期间损坏教室顶，搬离时拆除电线，系违约行为，双方确认恢复原状需要2000元。原审将物业费1012元及教室恢复原状所需的2000元费用从押金中进行扣除，冷水江市双舟艺术培训学校有限公司理应对剩余押金及多付的部分租金予以退还，故对冷水江市××学校××室,拖欠费用为由拒绝退还全部押金及多付租金的上诉请求，本院不予支持。冷水江市双舟艺术培训学校有限公司还称，谢银应支付其租赁期间的水费，但未能提交充分的证据予以证明。因此，对其此一上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人冷水江市双舟艺术培训学校有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 怡 审判员 蒋国保 审判员 李云霞   二〇二一年三月二十五日 书记员李 娟   附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。