河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终622号上诉人：汪亚汉，男，汉族，1972年7月10日生，住信阳市浉河区。上诉人：徐杰，女，汉族，1977年7月6日生，住信阳市浉河区。上诉人：徐发根，男，汉族，1951年9月13日生，住信阳市浉河区。上诉人：谢玉华，女，汉族，1951年9月16日生，住址同上。四上诉人委托诉讼代理人：张玉利，信阳市148法律服务所法律工作者。被上诉人：杨润峰，男，汉族，1971年6月4日生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：程玲，河南轩文律师事务所律师。上诉人徐杰、汪亚汉、徐发根、谢玉华因与被上诉人杨润峰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初5285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐杰，汪亚汉，徐发根，谢玉华委托诉讼代理人张玉利，被上诉人杨润峰委托诉讼代理人程玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐杰、汪亚汉、徐发根、谢玉华上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人汪亚汉不应向被上诉人支付违约金及利息。（一）原购房协议应属无效合同。上诉人汪亚汉与杨润峰签订购房协议时，杨润峰知晓该房屋被查封的事实，但仍同意购买房屋，双方才将购房款付款时间及房屋交付时间约定较长，该事实也有双方通话录音为证。被人民法院冻结、查封的财产依法不得变卖，双方签订的购房协议有违法律禁止性规定，应当认定为无效合同。（二）还款保证为购房协议的补充，汪亚汉不存在违约行为，该保证有违公平原则，且并非真实意思表示，同为无效。被上诉人在支付第三笔购房款时反悔，坚持要求解除购房协议，并威胁上诉人汪亚汉签订还款保证。首先，2019年4月12日，双方签订还款保证时，房屋交付和办证时间并未到期，仍有一年履行期限，上诉人汪亚汉不存在任何违约行为，反而是被上诉人存在违约，即未按期支付购房款；其次，购房协议无效，无效合同自始无效，也就不存在违约，还款保证中违约金条款当然无效；最后，该还款保证在汪亚汉不存在违约情形下要求汪亚汉承担违约金15万元既违反了公平原则，也不是汪亚汉的真实意思表示，是在被上诉人的胁迫下签订。（三）还款保证中关于违约金及利息的约定过高，违反法律禁止性规定，依法不能支持。被上诉人共计向上诉人汪亚汉交付购房款35万元，还款保证要求上诉人汪亚汉退还35万，并承担15万元违约金。该违约金显然过高，参照当时关于民间借贷司法解释规定，该违约金超出了年利率24％的标准。同时该还款保证在过高的违约金基础上，又计算2分利息，该约定显然更是高于法律规定的利息红线，违约金加上利息远超法律允许的范围，依法不应支持。二、一审判决上诉人徐杰承担还款责任缺乏事实和法律依据。购房协议及还款保证中均没有徐杰签字，款项的支付也从未到过徐杰账户，上诉人徐杰从未对汪亚汉的该行为进行追认，被上诉人也未举证证明该债务是上诉人汪亚汉与徐杰的共同意思表示，一审法院适用法律错误。三、即使认定还款保证有效、关于违约金和利息的约定有效，上诉人徐发根和谢玉华的担保范围也仅限于35万购房款及15万违约金，不包括利息。还款保证中，上诉人徐发根和谢玉华提供了保证和物的担保，但保证范围仅限于购房款及违约金，不包含利息。二人提供担保和保证的约定在还款保证中的第三条，该条明确约定“如上述债务到期不能偿还，以房抵债”，而关于逾期利息的约定是在第四条中，因此二上诉人徐发根和谢玉华仅仅是对第三条以上约定的债务范围承担相应的担保责任，一审法院判令二上诉人对违约金的利息承担担保责任缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院查明事实，判如上诉请求。杨润峰辩称，（一）房屋被查封、冻结，不影响房屋协议的效力。买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖完成分为两道程序：一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋查封、冻结、没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系。（二）杨润峰与汪亚汉签订的《购房协议》系双方真实意思表示。被上诉人作为一个善意的相对人，在尽到合理的注意义务后，购买房屋用于居住。而汪亚汉事前没有告知房屋被查封的事实，致使被上诉人购买房屋目的不能实现。被上诉人在支付第三笔购房款时才知道该事实，随后要求解除购房协议。且双方就解除合同及违约责任的承担，另外达成独立的《还款保证》，为担保退还购房款的价金风险还约定了担保人及无权的担保，且汪亚汉已经按还款保证履行部分义务。（三）双方之前签订的《买卖合同》的效力不影响《还款保证》的效力，《还款保证》是双方就买卖合同不再履行，达成的解除合同后的退还房款及违约责任的承担协议，是双方真实意思表示，符合法律规定，该《保证》是独立于《买卖合同》的协议，其有效性不受《买卖合同》任何效力瑕疵的影响。（四）双方约定的违约金，是对违约惩罚的赔偿，不违反法律法规有关规定，应当合法有效。违约金约定15万，是双方真实意思表示，汪亚汉应当按照约定履行。实践中违约金没有规定的比例，只要双方都接受就行。司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；”，这是对违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。再者，如果按照房屋的总价款30％来计算违约金则为201199.8元，所以15万的违约金并不过高。（五）对于其中的利息是汪亚汉不能及时履行还款义务所产生擎息的约定。汪亚汉如能按时履行还款约定，就不会产生利息。利息是其迟延履行《还款保证》的违约责任，独立于不能履行房屋买卖合同的违约责任承担，一审法院判决利息按照LPR（贷款基础利率）的四倍计算符合法律规定适当。（六）徐杰做为汪亚汉的妻子，在夫妻关系存续期间，如不能证明自己的财产和汪亚汉的财产已经分开，应当承担连带责任，且还款保证人系徐杰的父母，徐杰对还款保证的内容应当知晓。（七）徐发根、谢玉华应当对违约金及利息承担连带责任。在《退款保证》上徐发根、谢玉华承诺汪亚汉的债务到期不能偿还，清晰的约定了抵押担保的条款，且由二人作为担保人签字认可，其应当承担保证责任，协助办理抵押登记手续。请二审予以维持原判。杨润峰向一审法院起诉请求：1、判令被告汪亚汉、徐杰偿还原告剩余购房款及违约金15万及利息（利息以50万为基数，月息2分计算至偿清之日止）；2、判令被告徐发根、谢玉华办理抵押登记，对上述债务承担连带担保责任，原告对其房屋（新城国际2号楼1002号房）优先受偿。一审法院认定事实：2017年3月20日，原告杨润峰与被告汪亚汉签订《购房协议》，约定原告杨润峰购买被告汪亚汉所有的位于信阳市××山新区新城国际1号楼2单元405房，总金额670666元；付款方式：首付定金20万元为购房定金，2018年3月1日前支付房款15万元，2019年3月1日前支付15万元，2020年3月1日付清余款；付清余款前，房产证必须办理到原告杨润峰名下。2017年3月21日，原告向被告汪亚汉转账支付20万元，被告汪亚汉出具收据。2018年3月19日，原告向被告汪亚汉汇款15万元，被告汪亚汉出具收据。2019年4月12日，被告汪亚汉作为承诺人、被告徐发根、谢玉华作为保证人在《还款保证》签字，该《还款保证》载明，因汪亚汉违反原《购房协议》约定，向杨润峰承诺：汪亚汉退还杨润峰购房款及违约金共计伍拾万元整；该款分三次支付，2019年6月30日前支付贰拾万元整，2019年10月30日前支付贰拾万元整，2019年12月30日前支付贰拾万元整；徐发根、谢玉华自愿为上述债务承担保证责任，将自己所有的羊山新区新五路新城国际2号楼1002号房屋为抵押，如上述债务到期不能偿还，以房抵债，汪亚汉还清款项前不准出售此房；汪亚汉如违反上述约定，以月息2分支付占用该笔款项的利息，对给杨润峰造成的损失应予以赔偿（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、误工费等实现债权所花费的支付）。2019年6月28日，被告汪亚汉向原告汇款20万元；2019年10月31日，被告汪亚汉向原告汇款15万元。现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告汪亚汉、徐杰偿还原告剩余购房款及违约金15万及利息（利息以50万为基数，月息2分计算至偿清之日止）。2、判令被告徐发根、谢玉华办理抵押登记，对上述债务承担连带担保责任，原告对其房屋（新城国际2号楼1002号房）优先受偿。3、本案诉讼费律师费保全费由被告承担。一审法院认为，债务应当清偿。原告与被告汪亚汉签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且该合同符合法律规定，原、被告买卖合同依法成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定履行相应的义务。第一、2019年4月12日，被告汪亚汉向原告杨润峰出具了《还款保证》，被告徐发根、谢玉华自愿承担还款保证责任，在该保证中，汪亚汉认可违反了原购房合同约定，并承诺了违约赔偿方式。该《还款保证》重新约定了原、被告双方的权利义务，形成了新的债权债务关系，且不违反法律禁止性规定，故原告据此诉讼请求的还款及保证责任，是债的履行，于法有据，依法成立，法院予以支持。被告汪亚汉抗辩的购房协议属于无效协议，原告诉求的违约金等依法不能成立，证据不足，法院不予采纳。第二、被告汪亚汉主张其因受原告胁迫而签订了《还款保证》，该《还款保证》属于无效协议。为此被告提供了2019年4月11日、4月12日汪亚汉与原告之间的两份通话录音，从通话录音内容看，显示不出原告有胁迫被告及两位保证人的意思表示，且被告汪亚汉已经部分履行了该还款协议约定的义务。故被告汪亚汉的该项抗辩理由，证据不足，法院不予采纳。第三、被告徐杰、徐发根、谢玉华出具委托书，共同委托汪亚汉全权代理本案诉讼事项，但汪亚汉本人没有出庭应诉，而汪亚汉的委托代理人仅认可受汪亚汉一人委托，委托书亦显示为汪亚汉一人委托，故不存在徐杰、徐发根、谢玉华转委托的情形，应视为以上三被告缺席审理。由于以上三被告怠于行使自己的诉讼权利，不出庭答辩、亦未提交书面答辩意见，应承担相应的法律责任。第四、原告请求对被告徐发根、谢玉华所有的位于羊山新区新五路新城国际2号楼1002号房屋的优先受偿权问题。优先受偿权是法律规定的特定债权人优于其他债权人甚至优于其他物权人受偿的权利，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生效力。原告尚未对该房屋行使抵押权，故其该项诉讼请求，法院不予支持。原告可于办理抵押登记后，另行主张权利。原告杨润峰主张被告承担本案的律师费、保全费，因未提交相关证据予以证实，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告汪亚汉、徐杰于判决生效后十日内向原告杨润峰还款15万元及利息（利息按照LPR的四倍，自2019年10月31日起以5万元为本金计算至2019年12月31日止，自2019年12月31日起以15万元为本金计算至实际清偿完毕之日止）。二、被告徐发根、谢玉华对上述债务承担连带清偿责任，并于判决生效之日起两个月内配合原告杨润峰办理信阳市××山新区新五路新城国际2号楼10层1002号房屋的抵押登记。三、驳回原告杨润峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1650元，由被告汪亚汉、徐杰、徐发根、谢玉华承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。另查明，上诉人汪亚汉与被上诉人徐杰于2018年12月17日办理了离婚登记。二审查明的其它事实与一审基本一致。本院认为，二审双方争议的焦点为：1、上诉人汪亚汉是否应向被上诉人杨润峰支付违约金及利息；2、一审法院判决上诉人徐杰承担还款责任是否有法律和事实依据；3、上诉人徐发根与谢玉华承担的担保范围。本案中，上诉人汪亚汉、徐发根、谢玉华与被上诉人杨润峰《购房协议》及《还款保证》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,且《还款保证》汪亚汉已经实际履行了部分还款义务，《购房协议》、《还款保证》依法成立有效。一、关于汪亚汉是否还应向杨润峰支付违约金及利息的问题。2017年3月20日，汪亚汉在与杨润峰签订《购房协议》时，应当知道涉案的房屋因工程款纠纷已被人民法院查封，合同目的已不能实现。2017年3月21日、2018年3月19日，杨润峰通过转账、汇款的方式分两笔向汪亚汉转款35万元，汪亚汉出具收据。因案涉的房屋已被查封，不能依约交房和办理相关产权证件，双方又签定了《还款保证》，《购房协议》已终止履行。从《还款保证》内容上看，是双方对已付购房款及违约金、履约保证的重新约定。一审法院按协议约定内容，在扣除上诉人汪亚汉已返还的35万元后，确认汪亚汉偿还剩余15万元及利息，判决并无不当，上诉人的该项上诉理由依法不能成立。二、汪亚汉与杨润峰《购房协议》中约定的信阳市××山新区新城国际1号楼2单元405房无产权证明。《购房协议》、《还款保证》无上诉人徐杰的签名，上诉人徐杰也未对汪亚汉的行为进行过追认，且签订《还款保证》之前汪亚汉与徐杰就已解除了婚姻关系，被上诉人杨润峰未提交证据证明《还款保证》约定的应付款项属夫妻共同债务。故上诉人徐杰该项上诉理由成立，本院予以采信。三、上诉人徐发根与谢玉华承担保证责任的范围。《还款保证》第三条约定“保证人徐发根（身份证号码）、谢玉华（身份证号码）自愿为汪亚汉上述债务承担保证责任；并自愿将自已所有羊山新区新五路新城国际2号楼1002号房屋为抵押，如上述债务到期不能偿还，以房抵债，汪亚汉还清款项前，不准出售此房。”该条款已明确了上诉人徐发根与谢玉华仅对“上述”即第一、二条欠款承担保证责任。该项约定系二上诉人真实意思表示，内容明确，也并未影响到《还款保证》中被上诉人主债权的整体权力。《还款保证》第四条约定“汪亚汉如违反上述约定，应支付占用该笔款项的利息，以月息2分计算，至实际付清之日止。”双方对下欠款项逾期不能支付，约定了利息及损失。该利息支付的主体应当是上诉人汪亚汉。《还款保证》到期后，上诉人汪亚汉仅偿还了35万元，下欠15元未予支付，对拖欠的本息首先应当由汪亚汉个人偿还。一审判决认定由担保人徐发根与谢玉华承担逾期利息无事实依据。综上所述，徐杰、汪亚汉、徐发根、谢玉华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初5285号民事判决；二、变更为汪亚汉于判决生效后十日内向杨润峰还款15万元及利息（利息按照LPR的四倍，自2019年10月31日起以5万元为本金计算至2019年12月31日止，自2019年12月31日起以15万元为本金计算至实际清偿完毕之日止）。三、徐发根、谢玉华在欠款15万元内承担连带清偿责任，并于判决生效之日起两个月内配合杨润峰办理信阳市羊山新区新五路新城国际2号楼10层1002号房屋的抵押登记。四、驳回杨润峰的其他诉讼请求。一审案件受理费1650元；二审案件受理费3300元，合计4950元，由汪亚汉、徐发根、谢玉华负担3465元；由杨润峰负担1485元。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇二一年三月二十五日书记员  艾津冉