辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终132号 上诉人（原审原告）：李艺琦，女，1993年6月21日出生，汉族，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：王晓峰，辽宁圣权律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：丹东太阳房地产开发有限公司，住所地丹东市锦江街96号太阳财富中心2302室。 法定代表人：单玉花，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡乙娟，辽宁乾朗律师事务所律师。 上诉人李艺琦因与被上诉人丹东太阳房地产开发有限公司（以下简称太阳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李艺琦的委托诉讼代理人王晓峰，被上诉人太阳房地产公司的委托诉讼代理人胡乙娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李艺琦上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或依法改判支持李艺琦的上诉请求；2、诉讼费用由太阳房地产公司承担。事实和理由：一、一审判决并非李艺琦所诉请。李艺琦的诉讼请求之一是太阳房地产公司交付所购房屋，但一审法院却判令太阳房地产公司办理交付手续。办理交付手续和交付房屋在性质和内容上完全不同，办理交付手续仅是交付房屋的一个附随义务，二者不能等同。二、导致案涉房屋一直未交付的原因在于太阳房地产公司违法单方面设置交付条件，将本不应由李艺琦承担的取暖费、物业费作为向李艺琦交付房屋的前提义务，导致李艺琦一直未能使用案涉房屋。三、由于太阳房地产公司违法单方面设置入住条件，致使李艺琦至今未能使用已支付全额购房款的房屋，给李艺琦造成巨大损失，且这一损失一直处于持续状态。根据商品房买卖纠纷司法解释，李艺琦的上述损失应由太阳房地产公司承担。 太阳房地产公司辩称，一、一审判决判项是针对业主的诉请，所以一审判决第一项判项是正确的，但同时说明太阳房地产公司已经履行了向李艺琦交房的手续，所以再判令太阳房地产公司履行交付手续没有意义。二、太阳房地产公司并没有特别设置交付房屋的前提条件，李艺琦因未按照规定交纳相关费用，导致案外人涉案小区的物业公司没有向其实际交付钥匙，但李艺琦已经于2019年7月8日借装修之机实际占有使用房屋至今，案涉房屋一直也由李艺琦占有使用；三、因李艺琦没有按时办理入住手续，过错在于李艺琦，所以李艺琦请求赔偿损失没有事实依据。更何况没有及时使用房屋的责任并不在太阳房地产公司一方，而是由案外人物业公司所致。综上，太阳房地产公司不同意李艺琦的上诉请求。 太阳房地产公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判李艺琦支付太阳房地产公司前期（截至2020年9月26日）物业费、取暖费共计22775元后，太阳房地产公司才能为李艺琦办理涉案房屋的交付手续。2、本案诉讼费用由李艺琦承担。事实与理由：一、一审法院未考虑上诉人提出的先履行抗辩权的意见，径行判决上诉人为被上诉人办理交付房屋的手续是错误的。本案争议的是涉案商品房交付的条件和交付手续的办理。众所周知，商品房的交付并非普通货物的简易交付。商品房交付的大致过程为，出售人与买受人共同到现场验房，买受人与出售人委托的物业管理公司签订前期物业服务合同，并先行交付包括物业服务费、取暖费等老百姓常说的进户费后，然后出售人向买受人出具进户通知单、向买受人交付钥匙，进户手续办理完毕。本案中，李艺琦至今未与太阳房地产公司履行前期验房、未与太阳房地产公司委托的物业管理公司签订物业服务合同，也未交付相关进户费。所以，太阳房地产公司未向李艺琦交付房屋是行使先履行抗辩权。一审法院应判决李艺琦交纳欠付的相关费用后，太阳房地产公司才应履行交付房屋的手续。二、一审法院未追加丹东太阳物业管理公司参加诉讼，程序瑕疵。太阳房地产公司已委托案外人物业公司为案涉小区提供物业服务，所以涉案商品房的交付脱离物业管理公司的参与和协助无法实现。这也是房地产开发建设行业的惯例，本案应发回重审，追加丹东太阳物业管理公司参加诉讼。三、本案的裁判结果对商品房的交付具有普遍指导意义，将对商品房的交付惯例产生不可估量的影响，请二审法院审慎处理。 李艺琦辩称，太阳房地产公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。一、依据双方签订的商品房买卖合同及行政法规的规定，出卖人不得以交纳相关税费或签订物业管理文件作为向买受人交付手续的前提条件，所以太阳房地产公司并不享有先诉抗辩权，一审判决办理房屋过户手续并无不当。二、一审程序没有违法，物业公司与太阳房地产公司是二个不同的民事主体，分别与李艺琦发生物业服务合同关系和商品房买卖合同关系，本案与物业公司无关，物业公司不是本案当事人。太阳房地产公司请求支付物业费及取暖费的抗辩不成立。三、太阳房地产公司并没有履行交付房屋的义务，李艺琦虽然在2019年7月8日短暂的进入房屋进行装修，但被发现后就离开了该房屋，并且太阳房地产公司也没有出具入户通知单等其他交房手续，且没有履行交付房屋的义务。 李艺琦向一审法院起诉请求：1、被告交付原告购买的位于万元)；2、请求判令被告支付原告损失(主要是租金)1万元(暂定)并由被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2010年4月2日原告(乙方、买受人)就乙方所购商品房为太阳世纪广场二期D幢5层503号房与被告(甲方、出卖人)签订了《商品房预定协议》一份，相关条款约定：该商品房建筑面积为145平方米；该房屋单价为5015.52元/平方米，总房款为727250元；预付定金300000元；协议还约定了其余房款付款日期及违约责任等。协议签订后原告按约于当日交付定金300000元。2013年10月18日原告(购房人)与被告签订《太阳·7号公馆认购登记表》明确原告认购单元为4#栋503室；建筑面积150.77平方米；认购单价为每平方米5151.63元、总价为776711元；付款方式为一次性付款，认购定金为776711元；……。该认购登记表备注栏标注：已交30万补476711元(当日交款476711元)。 2018年9月6日原告(买受人)与被告(出卖人)签订合同编号为201809060020的《商品房买卖合同》(预售)，合同首页注明了原告的通讯地址及联系电话。该合同相关条款约定原告购买被告开发建设的位于，建筑面积共150.77平方米；该商品房单价为每平方米5151.63元、总价为776711元；买受人一次性付款，应当在2010年4月6日前支付该商品房全部价款；商品房交付条件及交付手续约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；该合同第十一条交付时间和手续约定出卖人应当在2018年9月20日前向买受人交付该商品房，该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；查验房屋一节约定办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意协商处理；合同第九章前期物业管理约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为丹东太阳物业管理服务有限公司，物业服务时间从2015年11月30日至(空)年(空)月(空)日；合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式以邮寄方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系方式的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能，应承担相应的法律责任…。 2018年9月29日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订补充合同，约定李艺琦购买出卖人开发建设的“太阳7号公馆”小区，行政坐落：丹东市滨江中路136一4号503室，双方于2018年9月6日签订商品房买卖合同，现经双方协商一致，就双方签订的上述合同达成以下修改意见：将合同第5页第三条商品房基本情况4.其预测建筑面积为：150.98平方米，其中套内建筑面积为：116.56平方米，分摊共有建筑面积为：34.42平方米。(将)合同第6页第三章商品房价款2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5151.63元，总价为人民币777792.84元。原告补交房款，被告于当日即2018年9月26日向原告开具金额为777792.84元的辽宁增值税普通发票，同年9月30日，原告交纳了涉案房屋的专项维修资金。被告于2016年8月31日取得包含涉案房屋在内的涉案太阳世纪广场B区4#楼(竣工验收时间为2015年12月15日)竣工验收备案书(编号：2016173)。被告于2017年1月4日通过丹东日报发布入户通知：于2015年前购买的太阳公馆未办理进户的业主，太阳7号公馆项目已于2015年12月31日达到交付使用条件，现再次通知您请于2017年1月15日前办理进户手续。逾期办理将按此日期收取进户费用。原告对此公告的真实性不持有异议，但认为在这个时间其没有和被告签订商品房买卖合同、没有交钱，所以这个公告对其没有约束力。根据丹东市第十六届人民代表大会常务委员会第五次会议于2018年5月29日通过并经辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议于2018年10月11日批准并从2018年11月1日起施行的丹东市城市供热条例第三十六条规定，新建建筑供热设施保修期为两个供热期。在保修期内，不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，热费由开发建设单位承担；已办理入住手续的房屋，热费由房屋购买人承担。建设单位或者供热单位不得要求房屋购买人一次性交纳两个供热期(保修期)的热费。经本庭询问，原告认可其于2019年7月8日前已自己要了一把装修钥匙对涉案房屋进行了部分装修。庭审中被告明确本案“热费”指向2017年1月15日起算的2016年度到2017年度部分加上2017年到2018年度的部分。 庭审中原告主张因被告不向其交房至使其不能正常入住涉案房屋而申请对其自2018年9月26日交付房款至2020年7月9日起诉时的损失进行评估，经该院调解未果。 一审法院认为，根据丹东市城市供热条例的有关规定，新建建筑供热设施保修期为两个供热期。在保修期内，不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，热费由开发建设单位承担；已办理入住手续的房屋，热费由房屋购买人承担。建设单位或者供热单位不得要求房屋购买人一次性交纳两个供热期(保修期)的热费。本案争议的关键是涉案滨江中路136—4号503室商品房在具备交付条件下被告通知原告办理进户手续的时间及未办理入住手续的原因认定，该认定可能决定涉案争讼房屋相关取暖费、物业费的交付起算时间。虽然依据双方《商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付时间为2018年9月20日前，原告也确于2018年9月26日依据补充合同约定交付了差价房款，但根据被告提交的竣工验收备案书(编号：2016173)及被告2017年1月4日通过丹东日报发布入户通知等证据，结合考量太阳7号公馆项目交付使用的业主并非仅原告一户的事实，足以认定被告主张的最迟于2017年1月15日原告知晓了可以办理入住手续的事实；被告辩称的为了日后办理产权登记需要签订由建委统一印发的格式的商品房买卖合同符合实际情况，且提前交付并不损害原告利益。原告诉称的商品房买卖合同约定涉案房屋交付时间为2018年9月20日，此前即为未交付的观点没有事实依据，本院不予支持。考虑到虽然建设单位或者供热单位不得要求房屋购买人一次性交纳两个供热期(保修期)热费的规定，但涉案房屋可以办理入住手续已经经历过原告主张的2017年1月15日起算的2016年度到2017年度这部分加上2017年到2018年度热费，而目前涉案房屋已具备办理所有权登记条件，根据双方《商品房买卖合同》(预售)“出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”约定，被告应正式向原告办理涉案房屋交付手续。根据本案纷争发生的原因、双方对取暖费物业费缴纳争议未及时依法处理的态度及原告方已自行装修减损的事实，原告申请评估再行主张2018年9月26日交付房款至2020年7月9日起诉时的损失没有事实依据，该院不予支持。虽然双方《商品房买卖合同》(预售)约定邮寄等通知送达方式，但本案争议并非原告否认送达通知时间问题，而是其坚持《商品房买卖合同》(预售)约定的交付时间所致。双方《商品房买卖合同》(预售)包含前期物业合同的相关约定，鉴于与本案主体不完全一致，相关争议本案不予一并处理。判决：一、被告丹东太阳房地产开发有限公司于本判决生效后三日内为原告李艺琦办理涉案位于丹东市房屋交付手续；二、驳回原告李艺琦其它诉讼请求。案件受理费10000元，减半收取5000元由原告承担64元，被告丹东太阳房地产开发有限公司承担4936元。 太阳房地产公司为证明其上诉主张，依法提交如下证据：证据1、太阳房地产公司向李艺琦开具的入户通知单存根一份；证据2、太阳房地产公司向案外人太阳物业管理服务有限公司开具的入户通知单存根一份；证据3、进户通知单格式文本一份；证据4、太阳房地产公司工作人员记载发放入户通知单的工作记录一份，该组证据证明太阳房地产公司于2018年9月26日向李艺琦开具了入户通知单的手续。 李艺琦的质证意见为，关于证据1李艺琦的签字是否为本人签字需要庭后确认。关于证据2、3是空白的，没有填写完毕，不能证明进户单送达给李艺琦。证据4是太阳房地产公司单方制作，没有法律效力。太阳房地产公司在一审辩称其需办理入户通知时需要提前交齐二年取暖费，为交付房屋预设了条件，该条件违反了合同及行政法规的规定，致使涉案房屋一直未交付。 综合双方的举证、质证意见，本院的认证意见为，该组证据可以证明太阳房地产公司已为李艺琦办理了案涉房屋的入户手续，对该组证据予以采信。 本院经审理查明，2018年9月26日，太阳房地产公司向太阳物业管理服务有限公司出具《太阳7号公馆入户通知单》，该通知单载明已将太阳7号公馆小区4#1单元503室交付给李艺琦居住，请太阳物业管理服务有限公司办理入户手续，该通知单有业主李艺琦和经办人杨宁签字。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审期间主要在以下方面存有争议： 关于太阳房地产公司为李艺琦办理房屋交付手续是否属于李艺琦诉请范围。依据商品房买卖合同中双方权利义务来看，买受方在依约交纳房款后，出卖方应向买受方交付商品房及相关手续，故交付房屋及房屋手续均属于出卖方义务范畴，且办理房屋交付手续亦包括交付房屋及相关手续。所以，一审法院据此判决太阳房地产公司向李艺琦交付房屋手续并不属于超诉请裁判。 关于李艺琦在此期间是否存在损失及应否由太阳房地产公司承担的问题。依据所查事实，太阳房地产公司已于2017年1月4日通过登报的方式通知业主办理房屋入户手续，结合案涉小区其他业主交付房屋的事实，可以认定李艺琦于2017年已知晓案涉房屋可以办理入住，且通过物业公司私自领取钥匙对案涉房屋进行了装修，故李艺琦主张太阳房地产公司赔偿其自2018年9月26日至起诉前的延迟交付房屋损失，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于李艺琦交纳前期物业费和取暖费是否属于其先合同义务，太阳房地产公司能否以此理由主张先诉抗辩权的问题。太阳房地产公司所主张的物业费和取暖费并不属于案涉商品房买卖合同双方权利义务内容，且也不属于商品房买卖合同买受人先履行合同义务，故太阳房地产公司以其享有先履行抗辩权为由拒绝履行合同义务的上诉主张不能成立。 关于一审程序是否遗漏当事人的问题。本案中，太阳房地产公司所主张的案外人物业公司并不是商品房买卖合同相对方，且也不属于本案必须参加诉讼当事人，故太阳房地产公司主张一审遗漏案外人物业公司的上诉主张不能成立。 综上所述，李艺琦、太阳房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10000元，由李艺琦负担9630元，由丹东太阳房地产开发有限公司负担370元。 本判决为终审判决。 审判长  吕姝 审判员  于军 审判员  康璐 二〇二一年三月二十三日 法官助理刘云 书记员王晓宇