广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初2212号原告：郑志东，男，1984年8月27日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区×××××××××××，公民身份号码442×××××××********。原告：黄沛斯，女，1983年9月15日出生，汉族，住广东省中山市**××西××××××，公民身份号码442×××××××********。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尧鑫，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区××××××××，统一社会信用代码914××××××××××806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗雅，广东泰力律师事务所律师。原告郑志东、黄沛斯与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑志东、黄沛斯的共同委托诉讼代理人陈尧鑫，被告贝迪龙庭公司的委托诉讼代理人张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑志东、黄沛斯向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金8462.1元（以421000元为基数，按每日万分之一的标准自2020年1月2日起计算至2020年7月20日止）。事实和理由：2015年12月21日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××××××××××××××。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告于2017年2月××日向原告交付涉案房产，于2020年1月10日向被告提交了办证所需资料，但被告于2020年7月20日才为原告办妥不动产权属证书，构成逾期办证，依法应当承担违约责任。合同关于原被告违约责任的约定不对等，不公平，应予调整；合同约定的违约金过低，与被告的违约程度无法匹配，故请求法院予以调整增加。被告贝迪龙庭公司辩称，一、涉案商品房迟延办证是原告原因导致，不可归责于被告，被告不应承担违约责任。原告已于2017年2月16日办理了收楼手续。根据双方买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。因此，应以实际交楼的次日起作为被告是否如约履行持证备案义务的计算点，被告应在2020年1月3日前持办证权属登记相关资料到产权登记机关备案。被告因为处理原告等多个业主的诉讼案件，到2019年9月已经注意到原告等业主的办证期限将近，并着手手机办证所需的材料。在收集过程中，业主的材料中有些身份证过期，有些缺少完税凭证。发现后，被告立即通过书面方式通知原告，但原告在收到被告通知后，不按通知的内容向被告提交材料，导致被告无法向办证部门提交资料。二、根据双方买卖合同第十四条第4项约定，如因买受人的原因（包括但不限于：买受人未付清购房款、未补交面积差价款、未按约收楼、未缴纳相关的办证税费、逾期提供办理产权登记所需买受人资料等），导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。被告在办理产权证的过程中，要求原告提供需要由其提供的完税凭证，但原告没有按约定提供，且经多次催促才于2020年7月10日才由其代理律师交来完税发票。被告收到后立即提交到办证部门，涉案房产已于2020年7月20日取得产权证。所以导致办证迟延，责任在于原告，被告不承担违约责任。三、即使存在逾期办证，双方合同约定的违约金以已付房款1%为上限，该条款字体已加粗并加下划线作为提示，所以应当合法有效。另外，本案不属于严重逾期，不应当做违约金调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年12月21日，郑志东、黄沛斯（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以421000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××××××××××××××的房屋；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在201×年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失，如因买受人的原因（包括但不限于：买受人未付清购房款、未补交面积差价款、未按约收楼、未缴纳相关的办证税费、逾期提供办理产权登记所需买受人资料等），导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖入不承担违约责任。合同签订后，郑志东、黄沛斯依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2017年2月××日，郑志东、黄沛斯办理了收楼手续。2019年9月30日，贝迪龙庭公司向郑志东、黄沛斯邮寄办证通知书，大致内容如下：贝迪龙庭小区目前已符合办证条件，因位于中山市火炬开发区×××××××××××××的商品房实测面积与商品房买卖合同约定的面积存在差异，郑志东、黄沛斯须前来办理面积多退少补相关手续，贝迪龙庭公司才能向国土部门递交资料办理产权证，现正式通知郑志东、黄沛斯于2019年10月30日前到贝迪豪庭售楼部补交资料或办理相关手续，若逾期不前来处理，贝迪龙庭公司将按合同约定顺延办理产权证的时间，造成的任何损失，贝迪龙庭公司不承担任何责任，资料包括：二代身份证复印件，税收缴纳款书，《中山市商品房销售登记备案表》表一（已提前还清银行按揭的业主）。同日，郑志东、黄沛斯签收了该邮件。2020年1月10日，郑志东（以下简称郑）与贝迪龙庭公司工作人员（以下简称贝）在贝迪豪庭小区售楼部的对话如下：郑：补交契税以及办房产证所有资料，靓姐，来交那个资料；贝：好；郑：交那个契税；贝：补了，对吧？郑：补了补了，就这一张对吧？贝：对对对；郑：身份证、发票上次交了……郑：齐了，对吧？贝：齐了齐了，契税发票都齐了。2020年7月10日，郑志东、黄沛斯将涉案房屋的税收缴款书补发复印件提交给贝迪龙庭公司。2020年7月20日，涉案房屋的不动产权证书已办出。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。郑志东、黄沛斯和贝迪龙庭公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。涉案合同第十四条约定，贝迪龙庭公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因贝迪龙庭公司的责任，郑志东、黄沛斯不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日，贝迪龙庭公司按郑志东、黄沛斯已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，贝迪龙庭公司应从2017年2月16日起算720个工作日内（即2020年1月2日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2020年7月20日才不动产登记，贝迪龙庭公司的行为已构成违约，郑志东、黄沛斯诉请贝迪龙庭公司支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。贝迪龙庭公司抗辩郑志东、黄沛斯于2020年7月10日才向其提交办证所需的全部材料，应予以顺延。根据已查明的事实得知，贝迪龙庭公司通知郑志东、黄沛斯于2019年10月30日前提交办证所需材料，郑志东于2020年1月10日主动前往涉案小区售楼部补充提交办证材料，贝迪龙庭公司的工作人员收取了郑志东提交的办证所需材料并确认已经齐全，本院认定郑志东、黄沛斯于2020年1月10日才提交齐全由其提供的办证所需材料，准予顺延贝迪龙庭通知的提交办证材料之日即2019年10月30日至2020年1月10日共72天的办证期限。郑志东、黄沛斯未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分权利受到限制。综合考量贝迪龙庭公司逾期办证的过错程度,对郑志东、黄沛斯造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致郑志东、黄沛斯的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，本院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至贝迪龙庭公司将郑志东、黄沛斯个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止。涉案房屋的不动产权证书于2020年7月20日办出，双方当事人未提供证据证明前述的被告递件之日，鉴于产权登记机关办妥产权登记的期限一般为受理递件次日起5个工作日内，本院酌情认为贝迪龙庭公司递件之日为2020年7月13日。故，逾期办证天数为121日（2020年1月3日至2020年7月13日期间-72天），贝迪龙庭公司应向郑志东、黄沛斯支付逾期办证违约金5094元（421000元×121日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郑志东、黄沛斯支付逾期办证违约金5094元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告郑志东、黄沛斯已预付），由原告郑志东、黄沛斯负担10元，被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担15元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二一年三月一日书记员 詹绮婷王静