北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初775号原告：陈丽佳，女，1993年8月30日出生，汉族，北京市石景山区人民法院书记员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：齐岳，男，1988年4月29日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：刘艳雄，男，1969年8月5日出生，汉族，无业，住北京市苹果园四区。委托诉讼代理人：李那，北京市百瑞律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，1994年7月10日出生，该公司法务。原告陈丽佳与被告刘艳雄、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，于2021年3月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈丽佳，被告刘艳雄的委托诉讼代理人李娜，第三人链家公司的委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽佳向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的合同编号为（合同编号100005263749）的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》于本案起诉之日解除；二、要求被告刘艳雄返还定金10万元；三、要求被告赔偿原告经济损失30万元整；四、案件受理费由被告承担。事实与理由，陈丽佳、刘艳雄于2020年4月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议，刘艳雄将位于北京市石景山区景阳东街（以下简称1302号房屋）出售给原告。房屋成交总价为277万元，陈丽佳已于签订合同当日将第一笔定金10万元转账至刘艳雄名下中国工商银行账户，合同约定刘艳雄应不晚于2020年8月5日办理1302号房屋不动产转移登记手续。刘艳雄未履行合同，要求我方延迟办理期限，我们于2020年8月17日签订了《变更协议书》，现到期仍未按变更协议履行义务，导致无法取得该房屋所有权，同小区户型房屋成交价已经上涨30万元，由于刘艳雄根本违约，给陈丽佳造成巨大的经济损失，应根据合同约定支付原告违约金。请求法院根据实际情况及现房屋的涨幅情况，判令刘艳雄赔偿违约金。刘艳雄辩称，同意解除原被告签订的合同编号为（合同编号100005263749）的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》，但不同意陈丽佳其他诉讼请求。理由是，合同无法履行的原因是无法办理房屋回购证明，因为这是原被告双方无法预料的，链家公司是中间人，手续都是链家做的，链家公司没有明确告知我方，导致合同无法履行。房屋价值受疫情影响基本没有上涨，我在无法办理回购证明的第一时间告知原告要求解除合同，原告没有及时止损，造成的损失不应由我们承担，并且原告并没有实质损失，我方已经返还了原告的定金10万元，故请求法院驳回其他诉讼请求。链家公司辩称：同意解除合同，认可原告所说，公司收取的中介费已经退还给原告，其他是原被告之间的事情，跟公司没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，对下列事实予以认定。刘艳雄于2012年10月17日取得1302号房屋所有权登记证书，载明所有权证号为X京房权证石字第XXXX号，房屋性质是经济适用房，建筑面积66．4平方米。2020年4月5日，刘艳雄（甲方）与陈丽佳（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人刘艳雄，买受人陈丽佳，主要约定：第一条出卖人所售房屋坐落为北京市石景山区景阳东街，产权证所载建筑面积共66．4平方米。第二条该房屋不动产权证号为X京房权证石字第XXXX号，填发单位是北京市石景山区住房和建设委员会，该房屋性质为向社会公开销售的经济适用房。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币263万元整，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币14万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金人民币55万元。第五条房屋权属及具体状况的承诺，就该房屋权属及具体情况，双方当事人承诺如下事项……4、出卖人承诺该房屋已符合出售条件……如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反签署承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。第六条房屋的交付，出卖人应按照下列哪种约定将房屋交给买受人，按照本项约定时间或约定条件：甲方开具放弃回购证明，收到乙方支付全部定金3日内办理转商手续当天将该房屋交付买受人。第七条违约责任，逾期交房违约责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：在逾期15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。第八条税费，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关政策交纳各项税费，承担税费约定详见补充协议。第九条不动产登记，出卖人和买受人同意自本合同签订之日起120日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2020年4月5日，甲方（出卖方）刘艳雄、乙方（买受方）陈丽佳、丙方（居间方）北京链家置地房地产经纪有限公司三方签订《补充协议》，主要内容如下：鉴于双方经丙方居间方就坐落于1302号的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出补充约定如下。第一条成交总价款，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币277万元，此价格为甲方净得价格。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，乙方于2020年4月5日将第一笔定金人民币10万元自行划转的方式支付甲方，乙方于甲方办理完政府放弃回购证明3日内将第二笔定金45万元以第三方担保方式支付甲方。甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方不晚于2020年8月3日将第一笔首付款42万元以理房通支付监管支付的方式支付甲方。甲乙双方应不晚于2020年8月5日共同前往税务部门办理缴税手续。甲乙双方同意，在不晚于2020年8月5日共同办理房屋不动产登记转移手续。无业交割，甲乙双方应当在甲方开具放弃回购证明，收到乙方支付全部定金3日内办理转商手续当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。第四条税费承担，甲方确认，交易房屋在缴税时情况为交易房屋所有权证满五年，交易房屋是甲方家庭名下在京的唯一住房。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费按照全部由乙方承担的方式承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，按照全部由甲方承担，并直接向房主管机关缴纳。第五条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款百分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或者限制转让的，导致乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。上述合同签订后，2020年4月5日，陈丽佳向刘艳雄中国工商银行账户转账10万元。因刘艳雄名下有二套住房，故未取得1302号房屋的政府放弃回购证明，所以案涉房屋不能过户买卖，陈丽佳未支付剩余房屋款项。链家公司已经返还陈丽佳中介费2020年8月17日，甲方（出卖方）刘艳雄、乙方（买受方）陈丽佳、丙方（居间方）北京链家置地房地产经纪有限公司三方签订《变更协议书》，主要内容如下：甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方位于1302号房屋达成交易，并于2020年4月5日签署了《交易合同合订本》（编号：100005263749，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》）、《补充协议》（编号100005263749），现三方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议如下：1、原《北京市存量房屋买卖合同》第九条不动产登记第（二）项约定变更为出卖人和买受人同意自本合同签订之日起240日内，共同向不动产机构申请办理不动产转移登记手续。8、原《补充协议》其他约定：甲乙双方协商，如甲方在合同签订起60日内未能成功办理经济适用房政府放弃回购证明，则双方免责，互不承担违约责任，甲方退还乙方所付款项，丙方退还所付款项；2、房屋交易的综合地价款由甲方承担。现变更为：其他约定为：1、甲乙双方协商一致，如甲方在签署变更协议当日起60日内未能办理经济适用房政府放弃回购证明，则甲方违约，甲方应当按照合同约定退还乙方所付款项并承担违约责任，丙方退还乙方所付款项；2、房屋交易的综合地价款由甲方承担。其他约定：甲乙丙三方一致认可上述协议的变更，其他事宜均按照原协议约定继续履行。2020年8月17日，原被告在链家公司，三方协商合同履行事宜，当时的录像内容包括以下内容，2020年8月11日的录像15时44分45秒开始，转换文字内容如下：“被告方：我们押10万元行吗？原告方：10万元是保证金吗？被告方：用于过桥，合同后面推进。原告方：这10万元可不是我给你的10万元，你只是说这个数是吧？被告方：对。如果按这个走了，这10万元还是我们的，没错吧？原告方：对。”15时45分30秒，“被告方：如果不按这个走，这10万元就是您的了，你该起诉起诉，对吧？原告方：对。”15时46分00秒，“被告方：（外甥和刘艳雄解释）不是定金给谁，定金是定金，保证金是保证金，比如咱们说咱们不做了，这个房子咱们不卖了，或者没有办成，这就是人家的了。这10万元归人家所有了。如果咱们办下来，这10万元还是我的。”15时46分47秒，“原告方：这保证金涉及到后续的合同违约啊，双倍返还定金，赔偿可都没有关系。被告方：对。”2020年8月17日至18日，刘艳雄向陈丽佳转账共计10万元。2020年8月18日陈丽佳通过微信向刘艳雄发送保证金收据一份，载明：“本人陈丽佳（身份证号：×××）今收到与刘艳雄（身份证号：×××）交易北京市石景山区景阳东街（房屋所有权证号：X京房权证石字第XXXX号，合同编码：100005263749）保证金人民币壹拾万元整，特立此为收据。说明：在此房屋交易中刘艳雄将名下北京市石景山区景阳东街房屋交付与陈丽佳并完成交接，则陈丽佳退还刘艳雄人民币五万元整；在此房屋交易合同约定时间内完成网上签约，则网上签约后三个工作日内陈丽佳退还刘艳雄人民币五万元整；如未能在合同约定时间内完成房屋交付或网上签约，则陈丽佳无需退还余下保证金。刘艳雄在微信中收到该收据照片后，回复好的。庭审中双方认可，案涉房屋因无政府回购证明，暂不具备上市条件。双方争议的问题，刘艳雄支付给陈丽佳的10万元是否是单独的保证金，还是对定金10万元的偿还。陈丽佳表示是由于刘艳雄违约，未办理下来政府放弃回购证明，他为了保证能办理下来该证明，才单独支付给原告的保证金，当时刘艳雄一直承诺能够办理下来。刘艳雄表示自己没有收到10万元收据的原件，也没有查看微信中收据的照片，而且收据中只有陈丽佳个人签名，没有自己的签名，自己并没有承诺这是单独的保证金，这10万元仅仅是偿还了陈丽佳以前支付的定金。在当时谈话视频中，刘艳雄支付这10万元保证仅仅是保证去办政府放弃回购证明，而不是保证能办理下来政府回购证明的结果。链家公司表示，这10万元保证金和定金是两回事，保证金是保证刘艳雄办理政府放弃回购证明。陈丽佳表示其主张的违约金30万元，是同小区同户型房价上涨造成的，并提交了2020年8月至11月份的石景嘉园小区在链家网上的售价截屏。刘艳雄对此表示，受疫情影响，房价已经下跌，并未上涨，而且陈丽佳仅仅支付了10万元的定金，并未支付其他首付款及房款，其也知晓房屋存在不能办理回购证明的可能，故陈丽佳要求赔偿房屋差价损失的要求没有依据。本院对争议的证据认定如下。刘艳雄不认可陈丽佳提交视频录像的证明目的，并主张未提供视频的原始载体，不予认可。该视频具有连续性，视频清晰、音效清楚，在原告无反证的前提前，本院对其真实性予以认可。刘艳雄为了证明《变更协议书》是受胁迫签订的，申请外甥胥钢出庭作证。证人证言表示，陈丽佳的姐姐是石景山法院的法官，她说不签《变更协议书》就让赔50万元，我方被迫签署的合同。陈丽佳表示录像视频显示不存在胁迫，链家公司的也在，都是自愿签署，不存在胁迫情形。本院认定，证人提供的事实不属于受胁迫签署合同的情形。对合同解除的时间，陈丽佳表示起诉之日为合同解除之日，因刘艳雄根本违约，行使法定解除权；刘艳雄表示合同已经于2020年4月份就解除了，因为此时陈丽佳已经知晓无法办理政府放弃回购证明，但是未提供证据证明合同解除的具体理由。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《北京市存量房屋买卖合同》是陈丽佳、刘艳雄的真实意思表示，合同合法有效。《补充协议》、《变更协议书》是对上述合同的补充变更，是三方的真实意思表示，本院对其真实性认可。《变更协议书》约定如甲方在签署变更协议当日起60日内未能办理经济适用房政府放弃回购证明，被告应退还原告所付款项并承担违约责任。本案是房屋买卖合同纠纷，其合同目的在于出卖人出让房屋所有权以获得对价，买受人支付对价以取得房屋所有权，故出卖人的主要义务为保证交易房屋顺利过户，而买受人的主要义务则是按时足额支付对价。本案中，涉案房屋为经济适用住房，现因被告名下有其他住房，无法开具政府同意放弃回购证明，不具备上市交易的条件，导致合同无法继续履行，属于被告方构成违约，原告有权行使解除权。现原告要求解除上述三份合同，刘艳雄、链家公司表示同意，本院准予解除合同，确定解除之日为被告收到起诉状之日2021年1月16日。对于刘艳雄主张2020年4月份合同已经解除的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。合同解除后，原告要求被告返还定金10万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。本院认为2020年8月17日刘艳雄向陈丽佳支付的10万元是单独的保证金，而不是偿还10万元的定金。理由如下：首先，刘艳雄于2020年8月17日仍然表示能够办理出政府放弃回购证明，其该日期返还定金不合常理；其次，陈丽佳已经通过微信发送收据照片，刘艳雄回复微信好的，并未提交其他对此不予认可的证据，刘艳雄否认查看收据照片内容也不合常理；第三，通过2020年8月11日的视频录像，可以看出买卖双方已经达成了支付10万元保证金的意向，并认可不同于原先支付的定金，以保证能办理政府回购证明，刘艳雄否认该视频录像的真实性，但未提出相反证据。该10万元是保证金，具有违约金性质，是对其不能履行合同的惩罚性措施，本院予以确认。对于刘艳雄所提出10万元属于返还定金的答辩意见，本院不予采纳，刘艳雄仍未返还陈丽佳定金10万元。关于陈丽佳主张涉案房屋溢价造成经济损失30万元的问题，本院认为陈丽佳提供的证据不足以证明已经产生了该经济损失，其亦未提出损失的评估鉴定申请，陈丽佳提供链家公司的同小区房屋价格成交截屏，各房屋成交价系买卖双方协商所定，不能推定该房屋与市场价所形成的差额损失。陈丽佳仅支付了10万元定金，未支付其他房屋款项，其亦知晓案涉房屋存在可能不具备上市条件的情形，对合同不能履行具有一定预期。综合考虑合同履行情况，双方过错程度以及预期利益等因素，在陈丽佳已收取保证金10万元且不退还的情况下，刘艳雄已经承担了相应的违约责任，故对于陈丽佳另行主张该经济损失30万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2020年4月5日刘艳雄、陈丽佳签订的《北京市存量房屋买卖合同》，2020年4月5日刘艳雄、陈丽佳、北京链家置地房地产经纪有限公司签订的《补充协议》和2020年8月17日刘艳雄、陈丽佳、北京链家置地房地产经纪有限公司签订的《变更协议书》于2021年1月16日解除。二、刘艳雄于本判决生效之日起七日内向陈丽佳返还定金10万元。三、驳回陈丽佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千六百五十元，由陈丽佳负担二千五百元，已交纳；由刘艳雄负担一千一百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 源二〇二一年三月三十日法官助理  陈新明书 记 员  沈 彤