广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1357号原代：陈德镜，男，1987年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：冯志玲，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定中，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。被告：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××第3-13层，统一社会信用代码91440605MA51Y90M7F。法定代表人：黄某1。两被告的共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告陈德镜诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于同年2月22日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人冯志玲、李定中，两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司于2019年9月8日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告智家公司于2019年9月8日签订的《委托经营管理合同》；3.被告智城公司退还原告转让金106435元及支付违约金15965.25元（参照合同约定被告智城公司选择解除合同，原告按约定物业使用权转让金15%支付违约金标准计算）；4.被告智家公司退还原告推广服务费50000元、物业权益保障金70920元及支付资金占用费（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日起计算至全部清偿之日止）；5.本案全部诉讼费用由被告智城公司、被告智家公司承担。事实和理由：2019年9月8日，原告与智城公司签订《物业使用权转让合同》，约定原告向智城公司支付使用权转让金106435元，智城公司将位于佛山市南海区***商铺使用权转让给原告，转让期限从合同签订之日至2048年12月31日，合同约定智城公司在2020年5月31日前将该物业交付给原告占有、使用、收益。关于违约责任，合同约定若原告逾期付款超过90日的，智城公司有权解除本合同，智城公司选择解除合同的，原告应按合同约定物业使用权转让金总额的15%向智城公司支付违约金。合同签订后，原告于签订合同当天一次性向智城公司支付了全部转让金106435元，履行了支付转让金的合同义务。但截止至今，上述合同约定的该物业尚未建设完毕，智城公司至今客观上根本无法向原告交付涉案物业，致使不能实现原告对涉案物业进行占有、使用、收益的合同目的。根据《民法典》563条的相关规定和《物业使用权转让合同》的约定事实，原告有权解除涉案与智城公司于2019年9月8日签订的《物业使用权转让合同》，并依法追究智城公司的违约责任。原告与智家公司签订的《委托经营管理合同》是在上述《物业使用权转让合同》基础上签订的，原告根据《委托经营管理合同》的约定，已向智家公司支付了推广服务费50000元及物业权益保障金70920元。因智城公司违约，该物业客观上至今未建设完毕，即客观上原告与智家公司所签订的《委托经营管理合同》是无法履行的。故原告同时请求解除该《委托经营管理合同》，智家公司向原告退还推广服务费50000元及物业权益保障金70920元等，望判如诉请。被告智城公司辩称，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，智城公司不同意解除。原告已实际收取智家公司向其支付的经营管理收益，即使智城公司存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与智家公司就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业委托智家公司进行经营管理，委托期限为8年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但智家公司已经向自2020年6月起每月向原告支付经营管理收益，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因智城公司延迟交付涉案物业的行为而无法实现。且原告出具《授权委托书》给智家公司接收涉案物业，智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是委托智家公司来获取经营管理收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉案物业已实际收取智家公司支付的经营管理收益，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求智城公司支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取经营管理收益的事实自相矛盾，且原告主张按照物业使用权转让款的15%支付违约金明细过高，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告智家公司辩称，1、智家公司与原告就涉案物业签订涉案《委托经营管理合同》，约定原告将涉案物业委托智家公司进行经营管理，委托期限为8年。原告与智家公司就涉案物业签订涉案《委托经营管理合同》的同时，亦向智家公司出具一份《授权委托书》，委托智家公司接收涉案物业并进行经营管理。虽涉案物业尚未实际交付，但智家公司已向原告支付收益1804元。智家公司就涉案《委托经营管理合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告已提起诉讼要求解除《委托经营管理合同》，智家公司同意解除。并要求原告将已收取的收益1804元返还给智家公司，同时以已收取的收益1804元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予智家公司。2、原告要求智家公司退还推广运营费5万元、物业权益保障金709元并支付资金占用费没有依据。如前所述，智家公司不存违约行为，且根据涉案《委托经营管理合同》第二条第2款第（2）项约定，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，该策划推广费用智家公司无须退还。而且，智家公司在接收涉案物业之前已就涉案物业所在项目进行了前期推广和策划，接收涉案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于智家公司的策划推广服务，原告亦表示认可，故无权要求智家公司退还策划推广费、物业权益保障金及资金占用费。综上，被告智家公司同意解除涉案《委托经营管理合同》，但无需向原告退还5万元策划推广费、物业权益保障金并支付资金占用费，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议，本院经审查后确认当事人提交的证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年9月8日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××商铺的使用权转让给乙方。使用权转让期限从合同签订之日起至2039年9月7日止。甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方。涉案物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金106435元。甲方在2020年5月31日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金。等等。被告智城公司确认收取原告支付的转让费106435元。同日，原告（甲方）、被告智家公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理。甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费50000元和物业权益保障金70920元（物业权益保障金具体付款方式见附件），甲方确认上述50000元策划推广费用不与本合同约定的委托经营管理期限相关联，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，乙方均无须向甲方退还上述50000元策划推广费。乙方确认，本合同因其违约或双方协商一致解除的，乙方退回甲方支付的物业权益保障金70920元。委托经营管理期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算。委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益1182元，实际经营盈亏由乙方承担。原告出具授权，委托被告智家公司代为办理物业的检验与接收手续等。被告智家公司确认收取原告支付的推广费50000元、物业权益保障金70920元。2021年1月28日，两被告收到本院送达的包含起诉状在内的应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉案物业尚未竣工。各方确认原告已收取委托经营收益款1804元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有原告解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月28日）解除。《委托经营管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，现《物业使用权转让合同》解除，《委托经营管理合同》丧失履行的基础，《委托经营管理合同》亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《委托经营管理合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让金106435元应退予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定被告以已付转让金的15%即15965.25元向原告支付违约金，原告的该项诉讼本院予以支持。在被告智家公司未能举证履行推广服务义务的情况下，被告智家公司收取的推广服务费50000元、物业保障金70920元，合计120920元应退予原告，原告收取的委托经营收益1804元亦应退予被告智家公司，上述扣减后，被告智家公司尚应退还推广服务费、物业保障金合计119116元予原告。被告智家公司对合同的解除没有过错，对原告诉请利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈德镜与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年9月8日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月28日解除；二、解除原告陈德镜与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2019年9月8日签订的《委托经营管理合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金106435元及支付违约金15965.25元予原告陈德镜；四、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还推广服务费、物业保障金合计119116元予原告陈德镜；五、驳回原告陈德镜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2355.17元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担。被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费2355.17元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费2355.17元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年三月五日书记员  卢丹伦