广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初445号原告：吴一玄，男，1989年10月25日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑域，广东宏安信律师事务所实习人员。被告：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******。法定代表人：梁国锋。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区环市东路******v>法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：杨敏丽，女，1989年3月24日出生，汉族，系该公司员工。第三人：广州丰渡科技有限公司，住所地广州市海珠，住所地广州市海珠区红卫新村西路******法定代表人：张强。原告吴一玄与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）、第三人广州丰渡科技有限公司（以下简称丰渡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴一玄及其委托诉讼代理人徐剑文，第三人颐和公司的委托诉讼代理人杨敏丽到庭参加了诉讼。被告云梯公司、第三人丰渡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴一玄向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告有关花都颐和山庄E区H1栋1604号住宅的房屋买卖关系，解除签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄购房协议》、《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.请求判令被告返还定金20000元；3.判令被告向原告返还购房款300137元并赔偿损失直至被告返还购房款之日为止，暂计至起诉之日，为46662.72元（以已付定金20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年3月25日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止，暂计至起诉之日为3218.81元；以已付房款250137元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年3月30日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止，暂计至起诉之日为40105.99元；以已付房款30000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年5月11日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止，暂计至起诉之日为3337.92元）；4.判令被告向原告赔偿损失合计66271元（包括1604单元的维修资金11221元、代办维修资金费1050元、房道网会员增值服务费50000元、良策按揭服务费4000元）；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原被告于2017年3月25日签署了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，原告向被告认购花都颐和山庄E区H1栋1604号住宅。2017年4月1日原告与被告代理人颐和公司签署《花都颐和山庄购房协议》。而后在被告安排下，原告签署《广州市商品房买卖合同（预售）》。在此期间，原告多次配合办理公积金按揭，均不成功，但被告均没有给予任何合理解释，直至2019年，经其他业主多次举报，及在“阳光家缘”网查询，查明由于被告无法办理涉案房屋备案登记，导致公积金中心无法放款，并且在合同约定交房期间届满后，被告均无法如约交付房屋，被告以事实行为表明无法履行合同。由于办理备案是办理公积金贷款以及办理房产证的前提条件，因被告原因无法办理备案，属被告的根本违约，依法应当解除涉案合同。原告请求返还首期购房款300137元，并按照已付购房款赔偿利息损失，另被告还应当向原告赔偿损失包括维修资金11221元、代办维修资金费1050元、房道网会员增值服务费50000元、良策按揭服务费4000元，上述损失均是因被告违约造成的直接损失。因被告严重违约，双方《认购书》中明确约定原告向被告支付20000元的定金，故被告违约应当使用定金罚则，双倍返还定金合计40000元（其中20000元作为购房款主张退还）。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告云梯公司未答辩。第三人颐和公司述称：一、按照原告提供的商品房买卖合同补充协议第17条和第2条的约定，原告至今未按照合同约定在2018年的5月11日前支付银行按揭的房款，原告严重违约，因此被告是有权解除合同，并无须承担任何的违约责任。因此原告要求返还两倍定金以及赔偿损失的诉讼请求没有合同和法律依据。二、原告主张赔偿的维修资金和代办维修资金等费用均已经向相关部门提交，因此应由原告向有关部门提出申请退回。原告要求支付的房道网会员增值服务费50000元及良策公司的按揭服务费4000元，与被告及我司均无关，应由原告向有关的单位主张权益。其次本案中由于原告未能成功办理按揭贷款手续，需承担合同约定的违约责任，因此，本案的诉讼费用应由原告自行承担。第三人丰渡公司未陈述。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄购房协议》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、收款收据、信访事项受理告知书、关于云梯山庄购房纠纷信访事项的处理意见、住房公积金贷款审批确认书、房地产项目信息、人民网“领导留言板”中关于“花都颐和山庄不备案导致银行无法放贷”问题的答复、入伙通知书、收据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：涉案房屋位于广州市花都区梯面镇花都云梯山庄颐林九街4号1604房，开发商为云梯公司，涉案房屋所在楼盘已取得广州市商品房预售许可证。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为已签约，未备案状态。2017年3月25日，云梯公司（发展商、甲方），吴一玄（认购方、乙方）及颐和公司（代理方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定吴一玄向云梯公司认购花都颐和山庄E区H1栋1604号住宅，付款方式为公积金按揭，房价款900137元，住宅专项维修资金按规定由业主承担，标准为11221元。乙方于签署认购书时交付定金20000元整（在首期房款中抵扣），在签署认购书之日起七日内支付300137元，剩余房款乙方向广州住房公积金中心申办额度为60万元公积金贷款，乙方须于2017年4月1日前与律师事务所签署合同及有关手续办理商业贷款。乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。同日，吴一玄向颐和公司支付了20000元款项，颐和公司向吴一玄出具了《收款收据》，载明收到吴一玄交来代收涉案房屋订金20000元。此后，吴一玄又分别于2017年3月30日支付涉案房屋购房款250137元，颐和公司向吴一玄出具了《收款收据》。2017年4月1日，云梯公司作为甲方（卖方），颐和公司作为委托代理机构，吴一玄作为乙方（买方）签订了《花都颐和山庄购房协议》，约定乙方购买涉案商品房，总价款900137元，乙方在2017年3月30日前支付270137元（含订金），在签订网签合同时，剩余购房款通过银行按揭的方式向甲方支付。鉴于本商品房所属项目因其他客观原因暂时不能与乙方签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，在具备网签条件后，乙方须在收到甲方书面通知的七天内与开发商即甲方签订广州市房管局规定的网签合同等等。2018年3月26日，颐和公司向吴一玄发出《通知》，主要内容为要求吴一玄于2018年4月2日前办理签约及支付房款手续，否则视为吴一玄违约，所付定金不予退还。2018年5月11日，云梯公司（甲方，卖方）与吴一玄（乙方，买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为云梯山庄颐林九街4号16层1604房，房屋地址花都区颐林九街4号1604房，该商品房合同约定建筑面积共106.87平方米，总房价款900137元，付款方式为按揭付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付300137元，除首期款外，剩余房款金额600000元，须于2018年5月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州白云支行，委托代理人广东良策按揭服务有限公司花都分公司。甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。该合同附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。乙方同意预购商品房预告登记证明书原件由甲方收执，以便于甲方办理该商品房《房地产权证》，且乙方同意不要求甲方向其交付预购商品房预告登记证明书。甲方按照房管局要求代乙方已预交存首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在签署《商品房买卖合同》时将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位。本补充协议为《商品房买卖合同》的补充或修订，《商品房买卖合同》与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。本补充协议从双方签章之日起生效。2018年5月11日，吴一玄向颐和公司支付30000元购房款，颐和公司已向吴一玄开具了收款收据。因云梯公司与颐和地产集团合作期终止后，双方因再续合作问题未达成一致意见，涉案房屋至今未能办理商品房预售合同登记备案和预购商品房预告登记手续，故吴一玄的按揭贷款申请未被银行受理，吴一玄至今未能支付剩余购房款。另云梯公司至今未将具备法定交付条件的房屋交付给吴一玄。为证明其损失，吴一玄提交了以下证据：1.广州房道网络科技有限公司（即丰渡公司）于2017年3月25日出具的《收据》，载明：今收到吴一玄交来认购涉案房屋房道网会员增值服务费50000元。2.颐和公司于2018年5月11日出具的《收款收据》两张，分别载明：今收到吴一玄交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区H1栋1604单元维修资金11221元和代办费1050元。3.广州市良策房地产代理有限公司出具的《收款收据》，内容为收到吴一玄交来的按揭代理费4000元。本院于2021年1月11日向被告云梯公司送达了本案的起诉书副本。本院认为：颐和公司作为云梯公司的代理人与吴一玄签署《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄购房协议》及收取相应款项，其行为的后果由云梯公司承担。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄购房协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《本合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。《城市商品房预售管理办法》第十条亦规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。由此可知，办理商品房预售合同登记备案手续系云梯公司的约定及法定合同义务。由于云梯公司与案外人存在的纠纷，云梯公司何时能办妥涉案商品房预售合同备案手续不能确定，导致吴一玄的按揭申请无法获得银行批准，现吴一玄要求解除双方之间的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄购房协议》、《广州市商品房买卖合同（预售）》本院予以支持，双方上述合同于本案吴一玄要求解除上述合同的起诉状副本送达被告云梯公司之日即2021年1月11日解除。双方合同由于云梯公司未办理商品房预售合同登记备案手续而解除，云梯公司构成违约。关于吴一玄要求云梯公司适用定金罚则，双倍返还定金的诉讼请求。根据本案查明的事实，颐和公司作为云梯公司的代理人与吴一玄签署《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》约定吴一玄应于签署认购书时交付20000元的定金，因认购书属于预约合同，故认购书中约定的定金，属于为担保合同的订立而支付的定金，其后一方拒绝订立主合同应承受定金罚则，其性质不同于履约定金。因吴一玄与云梯公司在认购书后已于2018年5月11日签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，故本案不存在订约定金罚则适用的条件，《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未约定定金，因此吴一玄现以合同解除为由要求云梯公司向其双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。合同解除，双方权利义务终止。云梯公司应将收取的所有费用退还给吴一玄，该费用应当包括已付首期款300137元以及颐和公司代云梯公司向吴一玄收取的维修资金11221元和代办费1050元。吴一玄要求云梯公司赔偿其因合同解除造成损失应予支持。其中吴一玄支付给丰渡公司的增值服务费50000元及支付给广州市良策房地产代理有限公司的按揭代理费4000元属于因吴一玄未能购买涉案房屋实际发生的损失，吴一玄要求云梯公司予以赔偿本院予以支持。因云梯公司占用购房首期款给吴一玄造成了利息损失，故吴一玄要求云梯公司赔偿其利息损失，本院予以支持。利息应当分段计算，计算方式为以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月25日起计算至2019年8月19日；以250137元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月30日起计算至2019年8月19日；以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月11日起计算至2019年8月19日；以300137元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。被告云梯公司和第三人丰渡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、第二十条，判决如下：一、原告吴一玄与被告广州云梯地产开发有限公司之间签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄购房协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》于2021年1月11日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告吴一玄返还购房款300137元并赔偿利息损失（利息应当分段计算，计算方式为以20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月25日起计算至2019年8月19日；以250137元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月30日起计算至2019年8月19日；以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月11日起计算至2019年8月19日；以300137元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告吴一玄退还维修资金11221元和代办费1050元，合计12271元；四、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告吴一玄赔偿损失54000元；五、驳回原告吴一玄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3898元，由原告吴一玄负担150元，被告广州云梯地产开发有限公司负担3748元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年三月一日书记员  林嘉仪