辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终653号上诉人（原审被告）：吴云，男，1981年2月3日出生，汉族，住昌图县。委托诉讼代理人：吴翠玲，辽宁汇佰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昌图宏运房地产开发有限公司，住所地：昌图县昌图镇政府大路**。法定代表人：邹尚峰，该公司经理。委托诉讼代理人：梁世振，该公司职员。上诉人吴云与被上诉人昌图宏运房地产开发有限公司（以下简称宏运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省昌图县人民法院（2021）辽1224民初530号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经查阅卷宗和对上诉人吴云委托诉讼代理人吴翠玲、被上诉人宏运公司委托诉讼代理人梁世振进行询问查明事实。本案现已审理终结。吴云的上诉请求：1、请求撤销原审判决予以改判或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人无法正常支付租金，是因为被上诉人没有按照约定对上诉人租赁的房屋费用进行减免。在发生新冠非典疫情不可抗力事件后，被上诉人没有给上诉人进行减免租金，被上诉人违背诚信公平利益、均衡原则。依据我国法律规定以及疫情发生后各级政府部门发布大量法律文件，支持助力中小企业发展，给予各种优惠政策。对于发生不可抗力事件和情势变更情形，出租方没有尽到适租义务，应当减免租金。被上诉人作为房产开发公司，应遵守国家规定政策文件，主动给予上诉人减免租金。综上所述，请求二审法院查明事实，撤销原审判决并支持上诉人的上诉请求。宏运公司辩称，房屋租赁合同是上诉人与被上诉人协商签订的，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同应为有效，上诉人要求减免房屋租金不合理，没有依据。上诉人拖欠房租一年之久应当缴纳违约金。综上，请求维持原审法院判决。宏运公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的商铺房屋租赁合同。2、被告将案涉租赁商网归还原告，被告需按原合同约定支付拖欠租金27790元、并按迟付金额日千分之五收取违约金38211元（此金额计算2020年4月1日起至起诉之日，以实际支出日止为准）。3、由于被告原因终止合同的，被告需承担违约责任，并按最后一年租金标准赔付六个月租金作为合同违约金13895元。4、被告向相关部门结清所承租案涉商网的水电费用，并向原告归还案涉商网的水电卡。5、被告向原告支付因拖欠租金而产生的经济损失约为1111元（此金额以国家LRP实际执行核算为准。6、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2019年3月8日签订商铺房屋租赁合同，原告将昌图宏运北山庭院二期B4-9#商网租赁给被告，合同约定租赁期限为二年，2019年4月1日起至2021年3月31日届满，租赁房屋建筑面积154.39平方米，第一年租金20843元，第二年租金27790元，总租赁金额48633元。合同约定：从合同生效日开始，租赁费用实行上打租，一年支付一次，被告应于每期期满之前的30日内支付下一期租赁费用。2019年3月8日，被告交纳首年租金20843元。第二年租金27790元，经原告多次催交，被告至今未给付原告，故原告诉至本院。一审法院认为，原告宏运公司与被告吴云自愿签订《房屋租赁合同》，未违反有关法律、法规强制性规定，其房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。因被告吴云未按合同约定交纳租赁费，属违约行为，根据租赁合同的约定，原告有权解除合同，但根据本案实际情况，租赁合同即将到期，无解除合同必要，被告应履行给付租金义务。故对原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告按迟付金额日千分之五收取违约金38211元及赔付六个月租金13895元作为合同违约金的诉讼请求，被告提出双方约定的违约金过高，原、被告约定的违约金高于有关法律规定，应以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，根据本案具体情况及相关法律规定，本案原告的实际损失应为第二年租金27790元没有及时给付而产生的资金占用期间利息损失，由被告负担租金拖欠期间利息（按一年期贷款市场报价利率的四倍15.4%）。故对原告要求给付租金及因拖欠租金而产生的经济损失的诉讼请求，本院予以支持。对被告提出的抗辩主张：一、被告主张租赁合同无效问题，因双方签订的合同未违反有关法律、法规效力性规定，本院不予采信。二、被告主张原告违背诚信原则，原告口头承诺允许被告超期租赁房屋四个月，因双方签订的合同未约定此项内容，且原告对此予以否认，虽被告提供证人出庭作证，根据证据采信规则，书证效力大于证人证言效力，故本院对被告该诉讼主张不予采信。三、被告主张受疫情影响，请求减免租赁问题。新××炎疫情确对服务业、学校、中小企业等造成冲击，但根据原告租赁的商铺用于开办法律工作室，疫情防控部门未并对法律服务机构作出停业的规定，故本院对被告诉讼主张不予采信。四、被告主张租赁合同中的约定的违约金过高问题。基于上述论述，本院对被告该诉讼主张予以采信。五、被告主张如果原告要求解除合同由原告支付装修等费用问题，因原告签订的合同明确约定对装修等费用由被告自行负担，且无证据证明原告在履行合同中存在违约行为，由原告承担违约责任情形，故本院对被告该诉讼主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告吴云给付原告昌图宏运房地产开发有限公司租赁费27790元，于本判决生效后立即给付。二、被告吴云以27790元为基数，自2020年4月1日起至给付之日止按一年期贷款市场报价利率标准四倍即年利率15.4%计算给付原告昌图宏运房地产开发有限公司违约金。于本判决生效后立即给付。三、驳回原告昌图宏运房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果吴云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费913元，由原告负担666元、被告吴云负担247元。本院二审期间，当事人未提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。上诉人在承租争议房屋后接收了房屋，并进行了实际经营管理，应当支付相应的租金。因租赁期间发生了新型冠状病毒疫情，众所周知该疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。鉴于疫情对本地的影响情况及新××炎疫情的防控措施，确实对上诉人的经营产生了一定影响。依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。从平衡双方利益、既鼓励守约又兼顾公平的角度出发，参照新××炎疫情租金减免政策，对双方约定的租金，本院酌情减免两个月租金为宜。根据实际第一年租金减免3,473元，故上诉人拖欠租金为24,316元。对该部分延迟交纳租金的违约损失，原审法院将过高的违约金标准调整为按一年期贷款市场报价利率的四倍15.4%计算并无不当，本院予以维持。综上，上诉人吴云的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销辽宁省昌图县人民法院（2021）辽1224民初530号民事判决；二、上诉人吴云于本判决生效后十日内给付被上诉人昌图宏运房地产开发有限公司拖欠的租赁费24,316元，并承担自2020年4月1日起至给付之日止按一年期贷款市场报价利率标准四倍即年利率15.4%计算的违约金；三、驳回昌图宏运房地产开发有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费913元，由上诉人吴云负担274，被上诉人昌图宏运房地产开发有限公司负担639；二审案件受理费1,826元，由上诉人吴云负担548元，被上诉人昌图宏运房地产开发有限公司负担1278元。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  孙 伟审判员  李喜岩二〇二一年三月二十六日法官助理张芃书记员温泉