北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3531号上诉人（原审被告）：陈泽民，男，1952年9月23日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：马正军，北京京法律师事务所律师。委托诉讼代理人：房顺建，北京京法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李华诚，男，1998年3月31日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：司晓红，女，1966年8月1日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凌，女，1976年2月12日出生，汉族，住北京市石景山区。原审第三人：李萌，男，1991年9月22日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人陈泽民因与被上诉人李华诚、司晓红、李凌及原审第三人李萌合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初12662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈泽民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李华诚、司晓红、李凌的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律不当，程序违法。1.证人证言不符合“记忆有限”的常识，记住了20多年前发生事情的具体日期，不合常理。按照法律规定，在一方当事人协助下形成的证言没有证明力，不应被采纳。2.《有偿转让房屋的协议》欠缺合同主要条款，合同没有可履行性，不具有强制执行效力。该协议未约定价款数额，说明订立者并无转让房屋所有权的真实意思，且无法缴纳契税，不能作为所有权归属的根据。借名代持协议通常在房屋买卖合同签订前或同时订立，而案涉协议晚于房屋买卖合同订立。该协议经过20多年，对方仍未要求履行，不合常理，该协议是为了帮李博伦结婚增加身价，并非真实协议。3.1998年11月才付清房款和开具发票的说法不符合合同约定，在此之前已经付清房款，否则李博伦不可能入住。李华诚、司晓红、李凌提供的尾款票据开给了与购房合同无关的公司，不合法也不合规。4.李华诚、司晓红、李凌曾称李博伦有遗嘱表明案涉房屋继承给李华诚、司晓红，但一直未提交。5.无论是按照李博伦和陈泽民签订案涉协议开始，还是按照李华诚、司晓红、李凌所称的李博伦有资格变更房屋所有人时起算，均已超过最长权利保护期，超过诉讼时效。6.一审法院让李华诚、司晓红、李凌去补充北京天平亚太经贸集团出具的几份证明，使证据变得合法，这种做法违反法律规定。7.李凌书面意见中的表述和李博伦母亲陈桂兰放弃对案涉房屋继承的做法，说明其主观上就觉得此房屋并非李博伦的。8.陈泽民是案涉房屋的唯一合法权利人。从购房合同的签订、首付款的支付以及全权委托王世伟办理房屋的收尾及收房事宜，均是陈泽民亲自或在陈泽民授权下办理。9.陈泽民基于与李博伦的私交与信任，购买房产的相关文件一直存放在李博伦处。10.陈泽民购买案涉房屋时，李博伦没有自己的房子，陈泽民及其家人也不在北京居住，于是让李博伦居住，由于房产增值且李博伦可以照料房屋，故陈泽民未向其收取租金。11.2018年10月物业打电话称案涉房屋欠付物业费，陈泽民才知道房屋无人看管，遂补交了物业费。李博伦去世后，陈泽民不知道购房资料在何处，才去房地产交易中心补办了相关手续，便于找开锁公司查看房屋状况。12.首付款是陈泽民从香港汇丰银行汇款给开发商账户的，购房发票是开给陈泽民的，但银行对客户的交易记录只保存七年。13.李华诚、司晓红、李凌提交的交纳物业、水电等缴费账单是由于其在此居住，不能证明房屋产权归属。14.北京太平亚太经贸集团的购房发票与案涉房屋无关。15.一审判决进行的不合常理的推理是错误的，没有事实与证据相印。李华诚、司晓红辩称，同意一审判决。1.王世伟当时是亲历人，替陈泽民签过合同、同时也替李博伦办理购房款支付事宜，本案不但有其证人证言还有大量书证相符，因此法院有权采信王世伟的证人证言。2.有偿转让协议书签订于1996年，购房款分三次支付，第二、三次由北京天平亚太经贸集团支付，协议书签订时实际房款并没有全付清，当时协议的实质就是借名买房协议。3.双方关于权属争议发生在2018年，目前并未超过诉讼时效。4.北京天平亚太经贸有限责任公司关于票据出具的说明以及请款函等相关证据能形成证据链证明双方形成借名买房关系。李凌未提出上诉。李萌未提出上诉。李华诚、司晓红向一审法院起诉请求：要求陈泽民配合李华诚、司晓红、李凌办理房屋转移登记手续，将位于北京市东城区龙潭东路8号15号楼某房屋（以下简称案涉房屋）登记在李华诚、司晓红、李凌名下（李华诚、司晓红、李凌之间的份额不需要法院确认）。李凌未出庭应诉，其向一审法院提交书面意见称其系李博伦的法定继承人，如法院确认案涉房屋系李博伦生前购买，李凌应依法享有该房屋相应的继承权。一审法院认定事实：1996年7月31日，陈泽民（乙方）与北京帝苑房地产开发有限公司（甲方）订立《北京市外销商品房预售契约》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋价款1369000美元。当日，陈泽民与王某订立《委托书》，陈泽民委托王某办理案涉房屋登记过户手续，1996年8月19日，上述《委托书》办理公证。1998年6月1日，王某代理陈泽民与北京帝苑房地产开发有限公司订立《协议书》，因案涉房屋核准面积有变化，故变更房价款为1390868美元。1998年11月16日王某代理陈泽民办理案涉房屋产权登记手续。房屋档案中查询到1998年11月4日北京天平亚太经贸集团财务部出具证明一份，显示陈泽民购买案涉房屋，在办理产权过户时所缴费用使用该公司支票，支票号码0444。根据购房发票等显示，1996年7月13日，显示以陈泽民名义向北京帝苑房地产开发有限公司支付案涉房屋预收购房款美元547580元（汇款）。1998年1月4日，显示北京天平亚太经贸集团向北京帝苑房地产开发有限公司支付购房款人民币181062元（支票号码7411，折合美元21868元）。1998年11月4日，显示北京天平亚太经贸集团向北京帝苑房地产开发有限公司支付购房款人民币6980572元（支票号码0443、折合美元843268元）。1998年11月4日显示以陈泽民名义支付印花税人民币91元（支票号码0444）、契税人民币345391元。1998年11月11日显示以陈泽民名义支付测绘费人民币200元（现金）。上述发票原件均由李华诚、司晓红持有。李华诚、司晓红解释称上述购房款分三笔支付，第一笔购房款由李博伦的朋友（杨某）转账给陈泽民，由陈泽民支付给开发商（因李博伦与杨某之间有其他经济往来，因此代李博伦支付房款，无李博伦与杨某之间的转账记录）；第二笔及第三笔款项均由北京天平亚太经贸集团支付，该公司系由李博伦实际控制，法定代表人系李博伦的弟弟。陈泽民称案涉房屋房款均系其个人支付，但因时间久远无法提供转款凭证，否认北京天平亚太经贸集团为案涉房屋支付购房款。李华诚、司晓红提交1996年8月8日的《关于有偿转让北京帝苑公寓B-xxx室的协议》，甲方为陈泽民，乙方为李博伦，约定甲方将已购买的案涉房屋有偿转让给乙方，乙方向甲方已支付完规定所需金额，房屋产权归乙方所有。李华诚、司晓红称因李博伦非法律专业人员，故以该协议表明案涉房屋产权真实情况，虽然显示为转让协议，但是双方并没有真实的转让行为，而自始系借名买房关系。陈泽民认可该协议的真实性，但称该协议系帮助李博伦取悦女友而订立，证明李博伦有房产，实际款项并未支付。李华诚、司晓红另提交1.王某于1998年11月4日因需交纳案涉房屋剩余购房款而向李华诚、司晓红请款的书证，证明案涉房屋由李博伦支付房款。经质证，陈泽民否认该证据的真实性。2.北京天平亚太经贸有限责任公司（北京天平亚太经贸集团现名称）出具的《证明》，证明该公司于1998年代李博伦支付案涉房屋购房款，该公司不向李博伦及开发商主张上述款项。经质证，陈泽民否认该证据的内容，且认为该证据形成于纠纷发生之后。3.王某出具的《证明》，证明其原系李博伦的员工，李博伦于1996年因陈泽民系外籍身份（当时系加拿大籍）故以陈泽民名义购买案涉房屋，除《北京市外销商品房预售契约》外所有的购房手续均由王某代办，陈泽民并没有参与。首期购房款547580美元由李博伦支付，剩余房款本来准备办理银行按揭贷款。1998年6月1日，王某就案涉房屋实际面积增加一事与开发商订立协议书，案涉房屋房价款变更为1390868美元，并于1998年6月4日由北京天平亚太经贸集团向开发商支付面积增加款21868美元。后由于李博伦经济能力好转，故决定不再进行银行按揭贷款，而付清剩余款项，故王某请示李博伦一次性支付剩余款项843288美元（原已支付的面积增加款21868美元退回）。房屋自交付一直由李博伦及家人实际使用。庭审中，王某出庭作证称第一笔房屋款项是李博伦的朋友杨某代其支付给陈泽民，由陈泽民支付给开发商，因当时境内不能直接收款，所以只能由陈泽民自香港转账。后李博伦与杨某在经济合作中将上述款项结算完毕。经质证，陈泽民认为证人与李博伦存在利害关系，因此否认证言的真实性。4.电信缴费通知单，证明李博伦家属在案涉房屋实际居住使用。经质证，陈泽民否认该证据的真实性。陈泽民提交1.抵押合同、判决书等，证明2005年李博伦向陈泽民借钱，陈泽民没有能力，故由李博伦所在公司向银行借款，由陈泽民将案涉房屋抵押。后李博伦的公司与抵押权人发生了纠纷，李博伦被列为失信被执行人，陈泽民以此证明案涉房屋非李博伦的房产，否则李博伦在当时应将房产变卖以履行判决。经质证，李华诚、司晓红认为这恰能证明2005年陈泽民即知晓案涉房屋产权证在李博伦处，与陈泽民当庭陈述相矛盾。2005年李博伦公司向银行借款，以案涉房屋作为抵押物，陈泽民配合办理相关手续。经询，陈泽民称李博伦还款后该房屋即解除了司法查封及抵押，陈泽民配合至银行办理手续，但并未关注到产权证问题。2.公证书及翻译件，证明李华诚、司晓红继承了李博伦的遗产，并不包括案涉房屋。经质证，李华诚、司晓红否认上述证据与本案的关联性。3.物业费缴费凭证及业委会、物业公司催缴公共维修基金通知，证明陈泽民自2018年6月始交纳案涉房屋相关费用。经质证，李华诚、司晓红否认陈泽民的证明目的，称以往的相关费用均系李博伦及家人支付。就案涉房屋产权证为何由李华诚、司晓红持有问题，陈泽民先称因购买案涉房屋手续系由李博伦帮忙办理，双方系朋友关系，因此未向其主张要求产权证。后又称陈泽民不清楚房屋产权证在何处，以为丢失，故于2018年重新办理了产权证。就案涉房屋为何由李博伦继承人实际居住使用问题，陈泽民称考虑到双方系朋友关系，故由其居住使用，且从未主张过租金。2019年陈泽民以为案涉房屋由司晓红的姐姐居住使用，故曾提起诉讼，后又撤回了起诉。另查，李博伦前配偶于1995年9月13日去世，生前与李博伦育有一女李凌。司晓红与李博伦于1996年11月2日登记结婚，育有一子李华诚。李博伦于2016年1月5日去世。李博伦之父已去世，李博伦之母陈桂兰表示放弃对案涉房屋的继承，不作为原告参加本案诉讼。诉讼中，法院另查陈泽民与李萌于2020年4月9日订立《借款合同》，约定陈泽民向李萌借款300万元，借款期间2020年4月9日至2020年10月8日，利息为月息2%，陈泽民需于每月向李萌支付利息60000元。如陈泽民逾期还款，仍应按照约定标准继续支付利息。陈泽民可到期一次性偿还本金，经李萌同意也可分次偿还。陈泽民以案涉房屋作为抵押物。当日，陈泽民与李萌办理案涉房屋抵押权登记，订立《抵押合同》，约定被担保主债权金额为300万元，担保范围为主债权、本金、利息。现李萌称陈泽民并未向其归还本金，亦未支付自2020年10月9日始的利息。经询，陈泽民认可其与李萌的借贷关系及抵押合同关系，并表示无法归还到期本金。李华诚、司晓红表示同意代陈泽民偿还本金及支付2020年10月9日之后的利息，以此实现解除案涉房屋的抵押权。李萌称无论李华诚、司晓红或陈泽民向其归还本金及支付相应利息，其同意配合解除抵押权。一审法院认为，本案李华诚、司晓红认为李博伦与陈泽民之间就案涉房屋成立借名买房的合同关系，现李博伦已去世，其继承人有权以合同纠纷提起诉讼。而李凌系李博伦的法定继承人，其并未表示放弃实体权利，虽然未到庭参加诉讼，但不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。李博伦之母已明确表示放弃实体权利，法院不予追加。本案中，李华诚、司晓红、李凌与陈泽民的争议焦点在于案涉房屋是否属于借名买房。首先，从购房款的交纳主体分析，李华诚、司晓红提交的购房发票、北京天平亚太经贸有限责任公司的《证明》、王某的证人证言及案涉房屋档案材料记载的相关内容，可以相互印证，形成证据链证明北京天平亚太经贸有限责任公司代李博伦支付案涉房屋后两笔购房款。虽然李华诚、司晓红针对第一笔购房款的支出仅能以证人证言相佐证，但陈泽民关于其支付案涉房屋购房款未能提交任何证据，且其否认北京天平亚太经贸有限责任公司支付案涉房屋购房款的行为，但恰有该公司支付相应款项的记录留存于案涉房屋的档案材料中。因此法院对李华诚、司晓红提交的上述证据予以认证。第二，从案涉房屋产权证、购房合同、相关票据持有主体分析，李华诚、司晓红持有上述文件，陈泽民于诉讼中对于为何不持有上述文件的解释存在前后矛盾之处，陈泽民系案涉房屋形式上的产权人，其长期不持有权利凭证并于2018年才办理挂失登记的行为，有违常理。第三，从案涉房屋实际居住情况分析，陈泽民认可其并不实际居住使用案涉房屋，虽称其与李博伦系朋友关系，但多年不管理、使用房屋且不提出异议的行为不合常理，同时如果真如陈泽民陈述其将该房屋交付李博伦使用，其欲收回房屋时未起诉李博伦的继承人，却起诉司晓红的亲属，也并不符合常理。最后，陈泽民与李博伦曾订立有《关于有偿转让北京帝苑公寓B-xxx室的协议》，虽然该协议显示为房屋买卖的形式，但当事人均认可李博伦并未实际向陈泽民交付款项，从合同行文内容分析，也可体现出案涉房屋的归属问题。陈泽民抗辩称因帮助李博伦取悦女友才订立上述协议的意见，不合常理，法院不予采信。综上，法院认为李华诚、司晓红、李凌主张要求陈泽民配合办理案涉房屋产权转移登记手续，将该房屋转移登记至李华诚、司晓红、李凌名下的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。陈泽民虽提交其交纳案涉房屋相关物业费等证据，但并不能仅以此证明其系案涉房屋真实的权利人；陈泽民以李博伦未以案涉房屋履行债务及李华诚、司晓红未依法继承案涉房屋为主张的抗辩意见，亦缺乏合理性，法院不予采信。关于诉讼时效问题，根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。虽然李博伦与陈泽民于1996年成立借名买房关系，但双方此后并没有因房屋归属问题产生争议，李博伦及家人实际居住使用案涉房屋，迟至2018年后才因该房屋归属问题产生争议，因此陈泽民主张房屋所有权并要求居住人腾退时，李华诚、司晓红、李凌的相应权利始受到损害，因此陈泽民关于李华诚、司晓红、李凌的起诉超过诉讼时效期间的抗辩意见，法院不予采信。但鉴于案涉房屋现设立有抵押权，无法办理房屋转移登记手续。李萌主张实现借贷关系中本金及相应利息后消灭抵押权，李华诚、司晓红亦同意代陈泽民支付借款及相应利息，以消灭抵押权，法院照准。其代为清偿债务并支付利息后与陈泽民之间的纠纷，可另案予以解决。一审法院判决：一、李华诚、司晓红于判决生效后十日内向李萌支付300万元及自2020年10月9日至实际支付上述款项之日止的利息（按照月息2%计算）；二、李萌于收到上述款项当日协助李华诚、司晓红、李凌办理位于北京市东城区龙潭东路8号15号楼某房屋抵押权注销手续，陈泽民履行配合义务；三、陈泽民于北京市东城区龙潭东路8号15号楼某房屋抵押权注销当日协助李华诚、司晓红、李凌办理该房屋所有权转移登记手续，将上述房屋转移登记至李华诚、司晓红、李凌名下。二审中，当事人没有提交新证据。另查，北京天平亚太经贸集团向北京帝苑房地产开发有限公司支付购房款人民币181062元（支票号码7411，折合美元21868元）的日期应为1998年6月4日。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合双方诉辩意见，本案主要争议有二：一、李博伦与陈泽民是否就案涉房屋成立借名买房关系；二、本案是否超过诉讼时效。关于李博伦与陈泽民是否就案涉房屋成立借名买房关系一节。陈泽民与李博伦签订的《关于有偿转让北京帝苑公寓B-xxx室的协议》关于“乙方（李博伦）向甲方（陈泽民）已支付完规定所需金额，房屋产权归乙方（李博伦）所有”的约定反映了双方对案涉房屋的产权归属达成一致的意思表示，并且含有李博伦已经完成付款义务的内容。结合李华诚、司晓红提交的购房发票、北京天平亚太经贸有限责任公司的《证明》、王某的证人证言与一审法院调取的案涉房屋档案材料相互印证，可以证明北京天平亚太经贸有限责任公司代李博伦支付了案涉房屋后两笔购房款。关于第一笔购房款，尽管李华诚、司晓红仅能提交证人证言予以证明，但亦与《关于有偿转让北京帝苑公寓B-xxx室的协议》中的约定相符。陈泽民主张案涉房屋购房款均由自己支付，但未能提交证据予以证明，本院对此不予采信。同时，李华诚、司晓红多年来持有案涉房屋产权证、购房合同及相关票据，案涉房屋亦由李博伦及其家人居住使用。基于上述情况，一审法院认定李博伦与陈泽民构成借名买房关系并无不当，本院予以确认。鉴于李博伦已经去世，李博伦之继承人依法继承相关权利。关于诉讼时效一节，借名买房关系系不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致情形，此种情形不适用诉讼时效。故李华诚、司晓红、李凌的诉讼请求不因诉讼时效而不予支持。综上所述，陈泽民的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89804元，由陈泽民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 霍翠玲审 判 员 陈 妍二〇二一年三月三十一日法官助理 吴京竞书 记 员 刘欣欣