河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终249号上诉人（原审原告）：聂焕英，女，汉族，1958年3月10日出生，住址：漯河市源汇区。委托诉讼代理人：刘占彪，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯士源，河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南雅顺置业有限公司（原漯河市和泰房地产开发有限公司）。住所地：漯河市郾城区107国道嘉和苑1号楼，统一社会信用代码：9141110075225226xO。法定代表人：冯东亮；职务：总经理。委托诉讼代理人：宋二虎，该公司员工。上诉人聂焕英因与被上诉人河南雅顺置业有限公司（以下简称雅顺置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初4926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂焕英及其委托诉讼代理人刘占彪，被上诉人雅顺置业公司的委托诉讼代理人宋二虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂焕英上诉请求：1、请求法院撤销郾城区人民法院作出的（2020）豫1104民初4926号民事判决。2、依法改判支持上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担.事实和理由：原审法院查明事实错误，依法应当予以撤销，依法改判支持上诉人的原审诉请或者将发回重审。一、关于本案被上诉人是否通知上诉人缴纳房款的事实。1、被告在庭审中所提供的电话录音一份，电话录音中的曹金红与宋二虎均是被告公司工作人员，二者均与被告存在重大的利害关系，同时该录音中并没有上诉人的参与，不能作为本案的定案依据，并且二人之间录音的内容并不能证明与上诉人之间存在任何关系，被上诉人提供报纸以及张贴的公告并不显示上诉人的名字以及其所购买的房屋。2、上诉人在购买房屋时就已经留有电话联系方式，并且该电话现在上诉人仍然在使用，被上诉人如果要进行通知，通过合同上显示电话就可以联系到上诉人，但是被上诉人却一直未进行电话联系，更能证明被上诉人一直未进行通知。因此，被上诉人提供的证据均不能证明其已经通知过上诉人缴纳剩余房款的事实，上诉人在本案中并不存在任何违约行为。二、关于被上诉人所提供的抵押证明的是否真实有效问题。1、根据被上诉人在庭审后提供抵押证明，该证明上诉人无法核实其真实性，更无法确认其购买之前是否存在抵押，上诉人携带有关证明到漯河市自然资源确权登记交易服务中调查核实被上诉人提供：“抵押证明”真实性时，被工作人员告知根本就没有抵押证明上显示的水畔城邦7号楼，但是只有法院进行调查才能查阅抵押登记的内容。因此，上诉人向法院提出调查核实，法院未准许。2、原审法院查明的抵押权人为河南宏基投资担保有限公司，经核实2012年12月12日变更为河南智永商贸有限公司，上诉人无法确认抵押权是否仍然有效。三、关于上诉人已经于2012年6月11日、2012年8月1日共向被上诉人支付151256.42元的事实。1、上诉人在原审庭审中提供由被告出具收款收据显示为9万元，并不是被上诉人所辩称的8万元。2、剩余由被上诉人出具收据显示71256.42元系被上诉人无力支付工程款时为上诉人出具的房款的收据，庭审时被上诉人辩称无事实依据，并且承诺庭审后可以核实是否已经退还给上诉人，但至今未向法院反馈其核实的意见。综上，原审法院事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法支持上诉人的上诉请求雅顺置业公司辩称，当时通知上诉人交款时，上诉人没有及时交款，该套房屋现在被漯河中院执行部门查封。这套房屋抵押到河南智勇商贸有限公司（原河南宏基担保有限公司），无法交付。综上，请求驳回上诉，维持原判。聂焕英向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告于2012年6月11日签订的《水畔城邦认购协议书》；2、判令被告将水畔城邦7号楼1单元1层103号房屋交付给原告，并为原告协助办理按揭贷款手续及相关不动产登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月13日，和泰房地产公司变更为雅顺置业公司，和泰房地产公司法定代表人为和鸿彬，即雅顺置业公司的前身是和泰房地产公司。2010年3月8日，杨德川（原告聂焕英丈夫）向和泰房地产公司缴纳1万元二期认筹金，原告向法院提交该1万元的收据复印件一份。2012年6月11日，原告聂焕英（乙方）与和泰房地产公司（甲方）签订《水畔城邦认购协议》一份，约定：付款方式银行按揭付款；房源为水畔城邦7号楼1单元1层103号，建筑面积120.66平方米，单价3392元／平方米，总价409279元；本协议签订后，乙方必须在接到甲方电话通知签约信息后三个工作日以内到甲方指定地点办理有关购房手续，同时按约定足额交齐房款，签署《商品房买卖合同》；逾期未办理手续的，定金不退还，且甲方拥有对本协议选定房源的全权处置权；……。庭审中，原告向本院提交和泰房地产公司给杨德川出具的2012年8月1日8万元的收据一份，收据显示7#-1-103号，被告称该8万元中包括原来的1万元定金。另，原告向本院提交一份71256.42元的收据复印件，被告对此不予认可。被告称2016年其公司通知原告补交下余房款，原告拒不补缴。原告则称没有接到被告要求交款的通知，其2018年夏天到过涉案房屋看过，被告公司的曹金红说不给他们房子了。但在二次庭审中，原告丈夫杨德川称自2012年交过部分房款后，每年都去涉案小区看看，并称当时涉案房产在银行被抵押了。被告为证明已通知原告缴纳下余房款，向本院提交被告代理人宋二虎和曹金红的电话录音一份、小区单元门张贴的公告。原告认可录音的真实性，但称不能证明被告通知过原告缴纳房款。录音中，曹金红明确的说“通知过可能通知过、小区门上的公告也通知过”等。另查明，涉案房产2010年6月24日以来一直在银行抵押中，抵押权人为河南宏基投资担保有限公司。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。关于原告要求被告继续履行《水畔城邦认购协议书》、交付房屋、协助其办理按揭贷款及办理房屋不动产权证的诉讼请求，因原告所购房屋已被作为在建建筑物抵押给银行，上述抵押行为限制了涉案房地产转移登记权利，直接阻却了被告履行过户的义务，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，在此情况下，原告要求被告协助其办理银行按揭贷款及房屋不动产权证的诉讼请求，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告聂焕英的诉讼请求。本案收取受理费3720元，由原告聂焕英承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的属实予以确认。本院认为，漯河市自然资源确权登记交易服务中心出具的《抵押情况登记表》显示涉案房屋存在在建建筑物抵押，抵押人为漯河市和泰房地产开发有限公司，抵押权人为河南宏基投资担保有限公司。基于上述事实，由于涉案房屋存在限制转移登记的客观事实，故一审法院对上诉人主张的被上诉人协助其办理银行按揭贷款及房屋不动产权证的诉讼请求不予支持，并无不当。二审法院对其该项请求，亦不予支持。综上所述，聂焕英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7440元，由聂焕英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二一年三月十一日法官助理刘珂馨书记员沈强