安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1802民初184号 原告:陶涛，男，1991年8月20日出生，汉族，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：王**，安徽徽瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：花君，安徽徽瀚律师事务所律师。 被告:宣城粤通置业有限公司,住所地安徽省宣城经济技术开发区。 法定代表人：孙佳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李畅，女，汉族，1992年11月15日出生，住安徽省合肥市蜀山区，该公司员工。 原告陶涛与被告宣城粤通置业有限公司(以下简称：粤通置业公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶涛及其委托诉讼代理人王**、花君，被告粤通置业公司的委托诉讼代理人李畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶涛向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告2020年11月19日签订的编号为：1900971《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》；2、请求法院判令被告返还原告已交购房款308000元，并承担自起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际清偿日止的利息；3、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。当庭变更：请求法院判令解除申请人与被申请人2020年11月19日签订的编号为1900971《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》以及双方就恒大悦澜湾楼盘一期37幢1802室签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：2020年11月19日，原告与被告就宣城恒大悦澜湾楼盘一期37幢1802室签订的编号为1900971《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》及《房屋买卖合同》。双方约定：案涉房屋总价998000元，原告向被告支付308000元（不征税），余款以按揭贷款的方式处理。被告就按揭贷款先提议让原告“假离婚”获取银行评分，银行审查未能通过，后被告又提议让原告的父母做担保人，银行仍未认可。现原告认为被告当初提议可通过按揭方式解决余款导致本次购房已无法实现，原告多次找被告协商解除该预约并退款未果。 被告粤通置业公司答辩称:《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》以及《商品房买卖合同》是双方合意后签订，双方应该按照协议约定履行相关的手续，原告作为房屋买受人具有支付房屋价款的义务，原告作为贷款申请人，因个人征信原因导致贷款无法下发，根据认购书第二条的约定，若银行批准的按揭贷款额度低于原告的申请额度，差额部分由原告付清即余款由原告补足，认购书的目的并非不能实现，故被告不同意解除上述认购书以及房屋买卖合同。第二，原告主张被告返还购房首付款、定金及利息无事实与法律依据，如原告所陈述，由于自身征信原因导致贷款无法发放，责任在于原告，被告无任何违约行为，而且被告不同意解除认购书，故原告要求被告支付首付款、定金及利息，无任何事实依据。即使解除合同，根据原告已交房款308000元，减去房屋总价款的10%，以及实际损失17964元，被告仅需退还原告190236元，综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告陶涛为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、企业基本信息复印件1份，证明被告诉讼主体资格。2、编号1900971《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》及付款票据、转账回单，证明2020年11月19日，双方约定按揭方式付款，被告无损失，其提出全款的10%作为违约金过高，且没有事实依据；原告无任何过错，即使损失存在也是被告拖延时间单方导致，不应由原告承担；原告诉请有事实及法律依据，应予以支持。3、（当庭提交）录音及本文、张勇身份、刑事受案回执复印件各1份，证明被告负责办理按揭，原告并未参与任何办假证的行为，仅支付了800元的费用，被告制作假离婚证，诱使原告办理根本无法办理的银行按揭，意图欺骗侵吞原告10%的全款违约金，请法院依法惩处；被告明知原告不具备银行按揭条件，仍约定按揭方式，类似“卖房套路贷”，所以被告的损失系被告单方原因导致，故原告诉请应予以全部支持；原告仅持有商品房认购书，被告隐匿购房合同，被告于2021年2月9日举证后拿出购房合同，故原告于2021年2月24日提交《变更诉请申请书》，于情、法、理均有依据；公安部门的受案回执，有具体的受案登记，本案应以刑事认定为准，请法庭依法处理。4、2020皖18**民初3131号民事判决书复印件1份，证明被告提交的《承诺书》、《确认函》均系提前预设的格式合同，免除了原告的权利，加重了原告的义务，被告因本次合同解除，并无超额损失，该案中同一小区违约损失额28700元，两案中主张一致，且发生原因相同，故应以同一裁判标准审理，因此，被告主张10万元违约金，显然法院应大幅降低。 被告对原告提交的证据发表的质证意见：原告提交的证据一“三性”及证明目的无异议。证据二，“三性”无异议，但证明目的不予认可，被告与原告签订《商品房买卖合同》之前，客户购房先签确认函、承诺函以及承诺书，原告对于贷款未办下来产生的相关违约后果是知情的。证据三的真实性无法核实，关联性不予认可，被告认为该份证据材料与本案无关联，且原告作为完全民事行为能力人与被告签订认购书以及房屋买卖合同，已经充分知悉其合同项下的义务是支付房款；根据认购书第二条约定，如果银行批准的贷款按揭额度低于原告的申请额度，差额部分由原告付清，即余款可由原告补足。证据四的真实性无异议，关联性、证明目的均不予认可。 被告粤通置业公司为证明其答辩意见提交如下证据：1、《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》编号1900971；《商品房买卖合同》合同编号（2020000410027）复印件各1份，证明原告已于2020年11月19日与被告签订《商品房买卖合同》，《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》项下相关权利义务已履行完毕，原告要求解除无事实和法律依据，且《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，具备继续履行的条件。2、《宣城恒大悦澜湾客户购房事项确认函》、《承诺函》、《承诺书》复印件各1份，证明原告对于贷款未办理下来产生的相关违约后果知情且认可，应对违约承担违约责任。3、《律师函》、EMS快递单号查询复印件各1份，证明原告未按照合同约定前往银行办理按揭贷款，被告多次催促并发送律师函，原告仍未予配合，存在违约行为。4、推荐购房系统截图及购房佣金付款凭证复印件各1份，证明被告因出售给原告案涉房屋支付给兼职销售推荐人李连朋的成交佣金金额17964元的损失。 原告对被告提交的证据发表的质证意见：证据一“三性”均有异议，该组证据脱离客观事实，且购房合同有多处矛盾，该购房合同依据其自身内容实为预售购房协议，而被告并未向法庭提交商品房买卖合同必要的五证、两书、三表，且原、被告双方购房合同，扣在被告处，被告通过承诺书、承诺函、确认书等格式合同，加重了原告义务，免除了其基本权益。证据二的“三性”均有异议。原告提交有公安部门的受案通知书，以及录音，也是被告销售该房屋的经理人员与原告进行的调解录音，均可明确涉案房屋办理按揭事宜由被告负责，原告予以协助。证据三“三性”均有异议，证据三系被告在原告起诉后发生的行为，无法达到其证明目的，且不是客观的表述事实。证据四“三性”也有异议，作为涉案的李连朋的证言，其李连朋本人应出庭而未出庭，同时李连朋的中介事宜是以房屋按揭达成银行放款作为前提，同时这也反映了被告早已获知原告会因无法通过审查而违约，被告违反了合同法的基本原则，具有其不法性，应以刑事认定为准，请法庭依法审查。 本院认为，原告提交的证据一、二，被告对其“三性”无异议，本院予以确认;原告提交的证据三刑事受案回执未提交原件核对，“录音”的真实性也无法确认，证据四与本案无关联，本院不予确认。原告虽对被告提交的证据“三性”有异议，但《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《承诺书》、《承诺函》以及《宣城恒大悦澜湾客户购房事项确认函》是双方在房屋买卖过程中，经原告认可后签署的，故对原告的质证意见不予采纳，被告提交的证据四,仅能证明其向李连朋支付销售佣金，但不能证明李连朋向原告推荐购房,且原告亦不予认可,其余证据符合证据的“三性”，本院予以确认。 本院经审理查明事实如下：2020年11月17日，原告陶涛与被告粤通置业公司就宣城恒大悦澜湾楼盘37幢1802室签订《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》（编号为1900971），并签订《承诺函》，《承诺函》第2条载明“……如逾期办理或者逾期提供相关材料……超过20天以上视为本人（购房人）单方解除合同，本人向粤通置业公司支付总房款的10%作为违约金……”。2020年11月19日双方签订《商品房买卖合同》，合同补充协议约定：…该套商品房合计总价款（含装修款）为998000元（大写玖拾玖万捌仟元整），买受人于2020年12月5日前付款叁拾万捌仟元整，余款陆拾玖万元整由买受人在2020年12月7日前办理银行贷款，同时提供银行贷款所需全部资料。合同签订后，原告于当日向被告支付308000元，余款以按揭贷款的方式处理。原告向银行申请按揭贷款审查未能通过。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告双方签订《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》时约定2020年12月5日前签订《商品房买卖合同》，由于《商品房买卖合同》已涵盖《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》项下的权利和义务，在双方签订《商品房买卖合同》后，《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》作为预约因本约的缔结而终止，原告既已请求解除《商品房买卖合同》，故再请求解除《宣城恒大悦澜湾商品房认购书》已无必要。被告粤通置业公司提交的《承诺函》载明“如逾期办理或者逾期提供相关材料超过20天以上视为本人（购房人）单方解除合同”，且双方在购房合同中补充约定“2020年12月7日前办理银行贷款，同时提供银行贷款所需全部资料”，本案庭审结束前，原告仍未办理按揭贷款，根据《承诺函》中第2条的约定，陶涛可以单方解除《商品房买卖合同》。本案合同解除后，被告粤通置业公司应当返还原告首付款308000元，由于原告方的原因导致《商品房买卖合同》不能继续履行，按照合同约定，粤通置业公司可以要求原告方支付违约金,但双方约定的违约金为总房款的10%，约定数额明显过高，本院酌定陶涛给付粤通置业公司违约金为38000元。陶涛因自身原因导致合同无法继续履行，本院对其主张的利息损失不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陶涛与被告宣城粤通置业有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、被告宣城粤通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陶涛购房款270000元； 三、驳回原告陶涛的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5920元，原告陶涛负担820元，被告宣城粤通置业有限公司负担5100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  孙玉琴 人民陪审员  徐应凤 人民陪审员  王明瑛 二〇二一年三月十六日 书 记 员  陈星云 附：法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。