山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终606号 上诉人（原审原告）：韩广会，男，汉族，1977年1月5日生，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：孟广荣，泰安岱岳科创法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：山东南翔文化产业有限公司，住所地泰安市光彩大市场泰山区****1,3,5,7(光彩北门****,光彩大市场管理办公室)。 法定代表人:邓绍宏，执行董事。 委托诉讼代理人：邵长亮，山东盈和盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安新百润房产营销策划有限公司，住所地泰安市光彩大市场****。 法定代表人:张淑芳，总经理。 委托诉讼代理人：李纪刚，男，该公司经理。 被上诉人（原审第三人）：安徽南翔光彩大市场经营管理有限公司泰安分公司，住所地，住所地泰安光彩大市场泰山区****iv> 法定代表人：姜国庆，总经理。 委托诉讼代理人：翟树鹏，山东盈和盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王征，山东盈合盈律师事务所律师。 上诉人韩广会因与被上诉人山东南翔文化产业有限公司（以下简称山东南翔公司）、泰安新百润房产营销策划有限公司（以下简称新百润公司）、安徽南翔光彩大市场经营管理有限公司泰安分公司（以下简称安徽南翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩广会上诉请求：撤销一审判决，改判支持韩广会一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院虚构事实，枉法裁判。一审判决书本院认定部分，“山东南翔公司向韩广会发出交房通知，韩广会表明：交房并缴纳相关税费。原告已足额交纳购房款958496元及相关税费36,937元，中介新百润公司已收取服务费80,000元，以上双方行为表明房屋已支付对价并支付。”这一段论述可以看出一审法院虚构事实、荒谬推理。第一，一审开庭时，韩广会提交证据九（交房通知书），证明韩广会知道501室变更设计，改成卫生间后，即向被上诉人提出异议。山东南翔公司仍发出交房通知，并通知补交相关税费。山东南翔公司明知以现状无法正常交付商铺，还违心的走过场。一审法院断章取义，摘出“交房缴纳相关税费”的文字，并强加给韩广会，变成韩广会的陈述，属于典型拼凑事实。第二，“以上双方行为表明房屋已支付对价并交付”，这是一个极为荒谬的推理。正常情况下，交房时山东南翔公司要办好产权房屋手续，房屋竣工验收，韩广会再现场确认房屋现状，然后按照合同第四章第十一条（三）第三小条（合同第11页）规定“双方签署商品房交接单”。一审法院硬是说交上房款就等于交付了预售房屋，属于典型的枉法裁判。二、韩广会一审诉讼请求应得到支持。韩广会有诚心买商铺的意愿。在2018年11月30日来到的售楼处，经被上诉人一通讲解，看中涉案501号商铺房层高，且对“戏台”的优势，同意购买，当场交款，韩广会购房意愿初步完成。然而本案中，三个被上诉人合谋商业欺诈，让韩广会进入陷阱。第一，山东南翔公司收取房款是正常的，预收韩广会办证税费也正常，问题是三个单位收取，谁能想到同一名称收据加盖不同印章是被上诉人制造的“陷阱”。三个单位使用“安徽南翔集团收款收据”对外进行民事活动，打着光彩大市场的噱头进行宣传，这难道不是典型的商业欺诈？第二，山东南翔公司未依约交房，山东南翔公司在2019年12月28日通知交房，明知不可能顺利完成，故意制造交房的态势。按双方合同，涉案商品房规划用途为商业服务，合同约定“双方签署商品房交接单”。基于此约定，韩广会面对一个“公共卫生间商铺”拒绝接受是正确的，解除合同是正确的。第三，新百润公司宣称自己是房产中介，收取的却是“团购服务费”。韩广会没有委托它作为中介为自己买房，双方没有合同关系，韩广会也不认识新百润的相关人员。即使“团购服务费”理解成中介收费，新百润公司对出售的预售商铺其实是公共卫生间，怎能不知道。按《合同法》规定，故意隐瞒事实也应该承担连带责任。何况韩广会不了解新百润公司，未办理过委托事宜。第四，安徽南翔公司宣称自己按租赁合同进行装修属于胡扯。双方在合同中有明确约定“交付之日双方办理交接手续”。山东南翔公司尚未给韩广会交房，也谈不上韩广会向安徽南翔公司交房。第五，追求资产升值是韩广会的初衷，韩广会购买房产追求升值空间也没有过错。泰安房价上涨是不争的事实，合同约定的利息和违约金不足以弥补韩广会的实际经济损失。韩广会的损失经过司法鉴定达50多万元，所得的结果是公允的，是取得房屋便可得到的利益。综上所述，请二审法院依法支持韩广会的上诉请求。经本院二审中释明，韩广会上诉要求安徽南翔公司对其诉讼请求亦承担连带责任。 山东南翔公司辩称，一、山东南翔公司与韩广会签订的房屋买卖合同系有效合同。在履行过程中，山东南翔公司并不存在违约行为，韩广会无权解除涉案房屋买卖合同。二、韩广会主张我方存在根本违约不符合事实。1.韩广会购买涉案房屋的目的系租赁给安徽南翔公司，现双方已经签订十年的租赁合同，其目的已经实现，已经获得租赁收益。2.韩广会在与安徽南翔公司的租赁合同中，已经同意安徽南翔公司可以进行改造，且涉案房屋的改造行为与山东南翔公司并无关联，韩广会起诉我方无事实和法律依据。另外我方提交的《竣工验收备案表》亦可以证明，涉案房屋符合设计要求，并无变更设计的情形。三、韩广会可得利益损失不应予以支持。首先，韩广会不享有合同解除权，韩广会购房目的已经实现。其次，即便合同解除，其也无权要求所谓的“增值损失”。双方合同中并未约定可得利益损失，法律亦规定，其可得利益损失需要是双方在签订合同是能够预见的。因此，即便有利益损失，也仅是其出租给第三人的租金损失。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 新百润公司辩称，我公司是一家合法的房产中介公司，受开发公司的委托进行客户的介绍，并有交8万元抵顶15万元的优惠。韩广会在了解到这些优惠后交的款。商品房买卖合同签订之后，我们的工作就履行完毕。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回韩广会的上诉请求。 安徽南翔公司辩称，同山东南翔公司的答辩意见。另外，1.本案为房屋买卖合同纠纷，安徽南翔公司不是买卖合同的相对方，也没有参与韩广会购买房屋的过程，韩广会将安徽南翔公司列为被上诉人，没有事实和法律依据。2.2018年11月30日，韩广会与安徽南翔公司签订《房屋租赁合同》，该合同是双方在自愿平等基础上签订的，内容不违反法律行政法规强制性规定，为合法有效的合同。依据该合同4.6条、5.1条、5.3条的约定，安徽南翔公司有权自主决定或授权次承租方进行装修改造。综上，请求二审法院驳回韩广会的上诉请求。 韩广会向一审法院起诉请求：一、解除韩广会与山东南翔公司2019年1月11日签订的《山东省新建商品房买卖合同》；二、山东南翔公司返还购房款958,469元，收取的办证手续款36,937元，赔偿增值利益损失535,601元；三、新百润公司返还服务费80,000元，并支付利息；四、山东南翔公司、新百润公司对请求事项（二）和（三）负连带责任；五、诉讼费用、鉴定费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月11日，原告与山东南翔公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买山东南翔公司开发的泰山云集商业楼3号楼501室（位于，泮河小镇北）商铺一套。先期物业管理人为安徽南翔公司。2018年11月30日，山东南翔公司出具名称安徽南翔集团编号00166653收据一份，金额958,469元，理由为购买涉案房产501室，按合同第三条规定属足额交款，日期与合同不一致，是原告交款在先，签合同在后。2018年11月30日，原告支付相关税费36,937元，名称为安徽南翔集团编号0089880号的收据一份，按照合同约定，被告负责后期办理产权证书手续。2018年11月30日新百润公司收取服务费80,000元，出具编号5136526号收据一份。山东南翔公司向韩广会发出交房通知，韩广会表明：交房并交纳相关税费。2018年11月30日，韩广会与安徽南翔公司签订的《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给安徽南翔公司，租赁期限为10年，自2019年10月1日至2029年9月30日。涉案房屋自2019年10月1日起已经租赁给了案外人即次租赁人小山羊餐饮公司，后由该公司对以上房屋进行了改造装修，安徽南翔公司还未付租金。租赁合同4.6条约定“甲方同意乙方或次承租人在不破坏房屋主体安全结构的前提下对租赁房屋进行装修装饰，或因经营需要与其他房屋打通相连以及增置或取消部分硬件设施”。租赁合同5.1约定山东南翔公司自主决定租赁房屋的使用方式和经营范围，有权对租赁房屋进行转租，依法享有经营收益和转租收益。同时有权将本合同项下的权利义务转移给第三方。租赁合同5.3山东南翔公司有权自主决定或授权次承租方对租赁房屋进行装修、改造，但不得破坏房屋主体结构。山东南翔公司已经按照《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的约定办理了房屋网签备案手续。新百润公司作为中介机构，向原告提供中介服务，在原告与山东南翔公司签订房屋买卖合同并交付房款后的新百润公司中介服务即告结束。 一审法院认为，原告与山东南翔公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买山东南翔公司开发的泰山云集商业楼3号楼501室（位于，泮河小镇北）商铺一套。先期物业管理人为安徽南翔公司。山东南翔公司向韩广会发出交房通知，韩广会表明：交房并交纳相关税费。原告已足额交纳购房款958,469元及相关税费36,937元，中介新百润公司已收取服务费80,000元。以上双方行为表明房屋已支付对价并交付。韩广会与安徽南翔公司签订的《房屋租赁合同》，主体适格、意思表示真实、内容不违反法律规定，系有效合同，各方均应按照约定自觉、全面、正确履行各自义务。租赁合同4.6条、5.1条、5.3条已明确约定双方权利义务。综上所述，对于原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第二百二十三条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回韩广会的全部诉讼请求。案件受理费7,260元，由韩广会负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩广会提交：涉案房屋照片6张，证实结合购房合同附件一可以看出，合同约定的涉案501室商铺应该是独立的空间，该四方形建筑中除楼梯占据的一个角外，其余为毛坯状态，并有北墙和进出门，并有西墙，形成一个独立状态。而现在山东南翔公司交房时并不符合以上情况，改变了设计，增加了卫生间，不但是违约，还有背公序良俗。现在501商铺内还多了一个防火柜，占据了空间。因山东南翔公司没有将涉案商铺隔断成独立空间，导致我方无法按照合同进行房屋查验，山东南翔公司构成根本违约。山东南翔公司、新百润公司、安徽南翔公司质证称，照片1、2并不是本案涉案商铺，与本案无关联性。照片3、4、5、6真实性认可，涉案商铺的现状是依据韩广会与安徽南翔公司签订了租赁合同的约定，由第三人或者是次承租人基于经营需要或者安全需要进行的相应的改造、增置行为。本院认为，韩广会提交的照片可以证实现在其购买商铺的现状，已经被进行了较大的改造，该商铺一角现改造为两个卫生间，在该商铺空间内还有防火柜一个。韩广会自认，其购买了涉案商铺的目的一方面是为了投资，保值增值；另一方面是为了自己经营，或者用于出租。韩广会还称，其代理人曾于近日在商铺现场见过现房屋的租赁方小山羊公司的管理人员。该管理人员称，按照原图纸设计，每个商铺都有独立的空间，都是有墙有门的。但因为小山羊公司需要对内部空间统一进行改造装修，就没有让山东南翔公司加装墙和门。经查阅一审卷宗可知，涉案3号楼已经于2019年12月3日经竣工验收，工程符合设计要求。并于2020年1月14日在相关部门进行了备案。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、韩广会与山东南翔公司签订的商品房买卖合同是否应予解除；二、如判令解除，山东南翔公司、新百润公司是否应返还购房款，办证手续费、服务费并赔偿韩广会损失535601元；三、安徽南翔公司在本案中是否应承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从以上法律规定并结合本案的实际情况可以看出，只有出现不可抗力或者一方当事人出现根本违约致使合同目的不能实现时，另一方当事人才享有法律规定的解除权。本案中，韩广会在二审中述称，其购买涉案房屋的目的，一方面是投资保值增值；另一方面是自己经营或者用于出租。而在本案中，其已经与安徽南翔公司签订了十年的房屋租赁合同，实现了对外出租的目的。另外，涉案房屋经过鉴定，现已经得到较大的升值。故，其购买涉案房屋的目的均已经全部实现，并不存在合同目的无法实现的情形。经法院查明，涉案房屋已经竣工验收，并无在建设过程中变更设计的情形。而涉案房屋亦是根据安徽南翔公司与韩广会的租赁合同约定，将涉案房屋转租给小山羊公司从事餐饮使用。之后，小山羊公司为经营需要进行的整体装修改造，在相关区域建造了卫生间，并加装了消防柜，亦不存在韩广会所述的有失公序良俗的情形。综上，因山东南翔公司不同意解除合同，而韩广会又不享有上述法律规定的单方解除权，故一审法院对韩广会的主张解除合同的诉求不予支持正确，本院予以维持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，因韩广会主张解除合同的诉求不应予以支持，故其按照合同解除之后所主张的返还购房款项、服务费和赔偿损失等诉讼请求，本院亦不予支持。 本案系房屋买卖合同纠纷，韩广会与安徽南翔公司系房屋租赁合同关系，韩广会并未在一审中主张安徽南翔公司承担责任，现其在二审中令安徽南翔公司承担连带责任，既无事实及法律依据，又不符合诉讼程序，本院不予支持。 综上所述，韩广会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14520元，由上诉人韩广会负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二一年三月十二日 书记员  李丹丹