四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初592号 原告：胥益明，男，汉族，出生于1968年8月14日，住四川省西充县。 原告：邱育琳，女，汉族，出生于1969年1月9日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：李才甫，西充县晋城法律服务所法律工作者，系二原告共同委托的诉讼代理人。 被告：刘碧芳，女，汉族，出生于1968年5月28日，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨旭东，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨森，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：李恕泗，男，汉族，出生于1968年8月26日，原住四川省成都市武侯区，现住址不详。 原告胥益明、邱育琳与被告刘碧芳确认合同效力纠纷一案，本院于2019年6月20日作出（2019）川1325民初792号民事判决。被告刘碧芳不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉。四川省南充市中级人民法院于2019年9月12日作出（2019）川13民终2978号民事裁定书，以原判决遗漏当事人为由，裁定撤销了本院（2019）川1325民初792号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。在重审过程中，本院依职权追加了李恕泗作为本案被告参加诉讼。原告胥益明及胥益明、邱育琳的委托诉讼代理人李才甫、被告刘碧芳的委托诉讼代理人杨森到庭参加了诉讼，被告李恕泗经本院公告传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告胥益明、邱育琳向本院提出诉讼请求：1、判决确认《卖房协议》有效;2、诉讼费、保全费等全部由被告承担。事实与理由：2005年5月20日被告将位于两充县××街××市场××室，即虹源市场×区×号、×号楼负×层（约700平方）以15万元的价格出售给原告，因被告长住成都我方无法联系，被告又不主动联系收取尾款3.5万元，也未给原告办理产权过户登记。该地下室经原告整改、又多次装修，用于经营虹源市场已达十三年之久。现原告为维护自身合法权益依法提起诉讼，希法院判如所请。 被告刘碧芳的委托诉讼代理人在庭审中代其辩称，刘碧芳从未向原告出售过案涉房屋，也未与原告签订任何协议，更未收到过原告的购房款，原告所述买卖房屋之事刘碧芳并不知情。原告要求确认卖房协议有效首先应当明确卖房协议的合同相对人是谁，刘碧芳并未与原告签订任何协议，刘碧芳不是合同缔约的相对人，李恕泗的签名也与其本人签名不一致，原告可向合同相对人提起诉讼，因此，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 第一组：1、《卖房协议》、房产证、房款收条、刘碧芳与李恕泗身份信息、楼房临街门牌统计表。旨证明：1、2005年5月20日，被告刘碧芳将位于西充县××街××市场××号××号楼××层房屋（地下室、面积746.64平方米）以15万元出售给原告，原告支付了房款11.5万元，余款3.5万元被告一直未收；2、《卖房协议》上有刘碧芳与李恕泗签名，收条上和楼房临街门牌统计表上有刘碧芳与李恕泗委托的代办人石文国（刘碧芳妹夫）签名；刘碧芳与李恕泗当时是夫妻。 2、原一审承办人对案外人石文国进行调查的询问笔录。旨证明刘碧芳知道将案涉房屋卖给胥益明的事实，还曾与李恕泗一同到西充房管局等原告收尾款、办证。 3、成都市武侯区人民法院判决二被告离婚的（2011）武侯民初字第1882号民事判决书。旨证明二被告在离婚时并未将本案案涉房屋列为共同财产进行分配，进而充分证明被告知道案涉房屋已经于2005年出售给了原告。 第二组：1、市场开办申请登记表、西充县虹源市场营业执照、个人独资企业营业执照、市场登记证。旨证明原告购得虹源市场A区3号、4号楼负一层房屋后于2005年开办了西充县虹源市场并经营、管理、收益至今。 2、原西充县工商局晋北工商所安全工作目标责任书3份、限期整改通知书2份、安全检查报告单2份。 3、市场三化一改请示、施工合同、施工图、支付整改费的凭证、结算表、市场部分水费、广告费、社团费工会费支付凭证。 4、2008年房屋租赁协议、2011年租赁协议、2009年西充县虹源市场因开挖市场通道与西充县邮政局签订的补偿协议、西充县邮政局出具的收条。 以上第二组证据的2、3、4项证据旨在从多方面证明原告自2005年接房后一直对购买的案涉房屋实际控制、管理、经营、收益。 对原告所举的证据，被告刘碧芳一方的质证意见是：对《卖房协议》的三性不予认可，该协议甲方刘碧芳的签名不是其本人所签，李恕泗的签名与我方提供的李恕泗的签名也不一致，原、被告没有签订《卖房协议》。对收条的三性不予认可，收款人不是刘碧芳，是石文国。第一份收条载明的时间2005.5.20，与《卖房协议》的时间一致，如果是李恕泗签名，应当是李恕泗出具收条；对所有权证没有异议；对证明刘碧芳、李恕泗身份信息的证据没有异议；对询问笔录本身的真实性没有异议，但对其内容的真实性有异议，并且第二页能够证明《卖房协议》实际是石文国签订的；对武侯区法院的民事判决书的真实性没有异议；对原告占有使用案涉房屋没有异议，但不能证明原告就是案涉房屋的实际所有权人；对房屋租赁协议的真实性有异议，即使是真实的原告也无权处分案涉房屋。 被告刘碧芳为支持其辩解主张，向本院提交了其与李恕泗于2012年9月26日达成的“协议”一份，旨证明案涉房屋归刘碧芳所有，该协议中刘碧芳、李恕泗的签字与《卖房协议》中刘碧芳、李恕泗的签字字迹不一致。 对被告刘碧芳一方所举的证据，原告的质证意见是：该协议是一份复印件，二被告在协议中的签字与《卖房协议》签字字迹不同我方不认可，对该份证据的三性均持异议。 对于原、被告所举的证据，合议庭作如下认证： 原告所举的案涉房屋的房产证、刘碧芳与李恕泗身份信息、成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第1882号民事判决书以及除房屋租赁协议外证明原告对案涉房屋实际控制、管理、经营、收益的证据，被告刘碧芳一方对其真实性未提出异议，且这些证据与本案相关事实的认定具有关联性，予以认定；原告所举的原一审承办人对案外人石文国进行调查的询问笔录，系本案一审承办人为查明案件事实对知情人进行调查形成的证据，取证程序合法，被告刘碧芳一方虽对其内容的真实性有异议，但从刘碧芳与石文国的关系上看，石文国作为刘碧芳的亲妹夫，不可能作出对刘碧芳不利的证言，结合原告购买案涉房屋后即对案涉房屋行使实际控制权利，刘碧芳在长达10余年时间里对案涉房屋不闻不问的客观表现综合分析，石文国关于案涉房屋是出卖给原告的、签订《卖房协议》时其与李恕泗均在场、原告支付了大部分房款、刘碧芳至少在2008年即知道案涉房屋已出卖给原告的事实符合客观实际，故对该询问笔录中所反映的案涉房屋实际是原告购买的、签订《卖房协议》时石文国与李恕泗均在场，原告支付了大部分房款、刘碧芳知晓案涉房屋已出售给原告的事实予以认定；原告所举的《卖房协议》，被告刘碧芳一方虽质证认为该协议甲方刘碧芳的签名不是其本人所签，李恕泗的签名也与己方提供的刘碧芳与李恕泗签订的协议上李恕泗的签名不一致，证明原、被告没有签订《卖房协议》，不认可原告所举的《卖房协议》的三性，但根据石文国在原一审时证实，签订《卖房协议》时其与李恕泗均在场，该份《卖房协议》上甲方刘碧芳的签名是李恕泗代刘碧芳所签，《卖房协议》落款下方“经办人石文国”几个字是其本人签注的，由此可以看出，尽管该份《卖房协议》上甲方刘碧芳的签名不是刘碧芳本人所签，李恕泗与胥益明签订该份《卖房协议》却是客观存在的，故对该份《卖房协议》的真实性予以认定；原告所举的4份总金额共11.5万元的房款收条，被告刘碧芳一方虽然质证认为收款人是石文国，不是刘碧芳，进而不认可该组证据的三性，但石文国在原一审承办人向其调查时证实房款收条确实是由其向原告出具的，而这4份房款收条中均注明了是收原告购买案涉房屋的房款，故对原告所举的该组证据的真实性予以认定。 对被告刘碧芳一方所举的证据，因李恕泗经公告传唤未到庭，无法核实该份证据的真实性，且被告刘碧芳一方所举该份证据的最终目的，是要证明其与原告就案涉房屋的买卖合同关系不成立，而根据合议庭对原告所举证据的分析认定，被告刘碧芳一方所举该份证据的最终目的不能达到，故对被告刘碧芳一方所举该份证据意欲证明其与原告就案涉房屋的买卖合同关系不成立的证明目的不予认定。 通过庭审调查，各方当事人举证、质证，结合合议庭对证据的认证，查明如下事实： 被告刘碧芳、李恕泗原系夫妻关系，石文国是刘碧芳的妹夫。在刘碧芳与李恕泗婚姻关系存续期间，2003年以刘碧芳的名义购买了原西充县虹源房地产开发有限责任公司（时任法定代表人为本案原告之一胥益明）抵偿给原中国建设银行西充县支行的本案案涉房屋即位于西充县××街××市场××室（虹源市场Ａ区3号4号楼）的房屋，并将房屋的产权过户登记到刘碧芳名下。之后，刘碧芳、李恕泗夫妇将西充的房屋出租等事宜交由石文国代为办理。2005年5月20日，李恕泗以刘碧芳为甲方，与作为乙方的原告胥益明签订《卖房协议》，将案涉房屋出卖给原告。协议约定：出卖给原告的房屋面积约700平方米，以产权面积为准（产权证上登记的建筑面积为746.64㎡）；价格为15万元，签订合同时支付定金3万元，2005年底前支付2万元，余款10万元在2006年12月31日前付清；待乙方付清甲方全部价款后，甲方将产权证交由乙方办理房屋产权过户手续，甲方协助乙方办理过户手续，在办理过户手续中的一切税费由乙方自理……。《卖房协议》落款处甲方刘碧芳的签名系李恕泗代签，李恕泗本人亦在刘碧芳的签名下方具名，胥益明在乙方处签名，石文国在协议上作了“经办人石文国”的签注。协议签订后，原告胥益明于当日支付3万元，2006年1月15日支付2万元，2006年12月8日支付5万元，2007年11月24日支付1.5万元，原告所支付的款项均由石文国出具收条。在2005年5月20日的收条上，石文国列明收到的是胥益明购虹源市场地下室刘碧芳房产的购房款；在2006年1月15日的收条上，石文国列明收到的是胥益明购虹源市场地下室A区3—4号的房款；在2006年12月8日的收条上，石文国列明收到的是胥益明购虹源市场A区地下室的房款，同时批注余款5万元于2007年12月10日前一次性付清，并注明石文国是刘碧芳的妹夫，石文国代收；在2007年11月24日的收条上，石文国列明收到的是胥益明购刘碧芳虹源市场房款。原告在该份收条上也备注写有:“余款35000元于2007年12月4日下午3时28分石文国（刘碧芳代理、刘碧芳妹夫）带刘碧芳一行四人坐一面包车（无牌新车）等我收款，我们已带好款到其地点，因电话信号问题未能及时到达房管所，而刘碧芳因到阆中赶路很急而生气，就未能办理房产证等手续。”以上款项石文国称均已交给李恕泗。根据石文国证实，刘碧芳至少在2008年即知道案涉房屋已出卖给原告的事实。2018年，刘碧芳到西充以房产证遗失为由要求补办诉争房屋房产证，胥益明及其妻子邱育琳获悉后即向本院提起诉讼。 同时查明：邱育琳于2005年12月21日成立个人独资企业“西充县虹源市场”，主要经营市场摊位出租、服务，经营场所和对象即包含本案诉争房产。“西充县虹源市场”一直由胥益明、邱育琳夫妇整改、出租、管理至今。 另查明：刘碧芳与李恕泗于1991年10月13日登记结婚，2012年7月23日经成都市武侯区人民法院判决离婚，但该判决未涉及本案讼争的房屋。刘碧芳在该离婚案件中作为原告方提出了分割夫妻共同财产的诉讼请求，但也未涉及本案讼争的房屋。 本院认为，本案的焦点问题是原、被告之间就案涉房屋签订的《卖房协议》是否有效？而要判断原、被告之间就案涉房屋签订的《卖房协议》是否有效，关键是看双方签订的《卖房协议》是否符合法定的合同有效条件。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为只要是行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益，即应有效。本案中，原、被告双方均具有完全民事行为能力；本案案涉房屋的产权虽登记在被告刘碧芳一人名下，但本案案涉房屋系被告刘碧芳、李恕泗在夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，刘碧芳、李恕泗对案涉房屋均享有处分权，尽管原、被告之间就案涉房屋签订《卖房协议》时刘碧芳本人未在场，亦未在《卖房协议》上签字，但作为当时刘碧芳丈夫的李恕泗在该《卖房协议》上签了字，也代刘碧芳在该《卖房协议》上签了字。虽然无证据证明李恕泗代刘碧芳签字系受刘碧芳委托，但从刘碧芳知晓案涉房屋出卖后长达十年的时间里对案涉房屋从未过问的客观表现看，刘碧芳对将案涉房屋出卖给原告是认可的，如若不然，刘碧芳为何在知晓案涉房屋出卖后长达十年的时间里对案涉房屋不闻不问，任由原告对案涉房屋行使实际控制的权利？又为何在起诉李恕泗的离婚案件中所提出的分割夫妻共同财产的诉讼请求里不提及本案讼争的房屋？结合原、被告双方均是具有完全民事行为能力的人，《卖房协议》约定的卖房价格符合当时当地的房价行情，原告也支付了大部分房款并对案涉房屋行使实际控制权利多年的事实综合分析，原、被告双方签订的《卖房协议》应属买卖双方的真实意思表示；原、被告双方所签订的《卖房协议》亦不具有违反法律或者社会公共利益的情形，因此，对原、被告双方所签订的《卖房协议》应认定为有效。至于原告下欠房款的问题，系属于合同履行中的问题，不应影响合同效力的认定。 综上，原告请求确认双方签订的《卖房协议》有效的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告胥益明2005年5月20日与被告李恕泗以刘碧芳的名义签订的《卖房协议》有效。 案件受理费100元，由被告刘碧芳、李恕泗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  庞 彪 人民陪审员  吴云修 人民陪审员  巨 毅 二〇二一年三月三十日 书 记 员  冯 璐