沈阳铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2021）辽71民终8号 上诉人(原审被告)：葫芦岛市连山区锦郊街道地藏寺北站超市，住所地辽宁省葫芦岛市连山区。经营者：高士荣，男，汉族，1958年9月10日出生，住辽宁省葫芦岛市连山区。 上诉人（原审被告）：刘莉（实际经营者），女，蒙古族，1975年10月27日出生，住辽宁省阜新蒙古族自治县。 共同委托诉讼代理人：杨茂峥，北京盈科(沈阳)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区崇山东路**。 法定代表人：王少岩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈浩铭，辽宁华轩律师事务所律师。 上诉人葫芦岛市连山区锦郊街道地藏寺北站超市（以下简称北站超市）、刘莉因与被上诉人沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司（以下简称双瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服锦州铁路运输法院(2020)辽7102民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北站超市、刘莉的委托诉讼代理人杨茂峥，被上诉人双瑞公司的委托诉讼代理人陈浩铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北站超市、刘莉上诉请求：撤销原判第二项，发回重审或依法改判(不服金额为36904.40元)；一、二审诉讼费均由双瑞公司承担。事实与理由：1.违约金的请求缺乏法律依据，也没有合同约定，请法院驳回。2.三月封店到六月份搬货之前，一直在谈如何赔偿我方损失问题，此期间合同并未解除，双瑞公司不许北站超市经营，租金应不予支持，也不存在占用场地一说。而且因为双瑞公司封店，给我方造成了财产损失和经营损失，我方已起诉。3.《场地租赁合同》是双瑞公司出具的格式合同，不利于北站超市的条款未尽告知义务，应为无效条款。具体条款为：第六条第(二)款第3项，第九条第6、7项。4.在未有合同是否解除的判定的情况下，也未协商一致，双瑞公司用封条将北站超市承租的商店封住，并强行搬走商店里的所有货物、物品等财产，事后也未告知货物、物品等财产的存放地点，导致商品因过期、过时而失去商品价值，违约方在双瑞公司而不在北站超市。5.在实践和理论上北站超市有优先续租的权利，在之前的合同中约定了优先续租权，在补充协议中也写明了到期要招标。不知双瑞公司出于什么目的不续租，该商店被案外人承租，案外人与双瑞公司签的合同在2018年12月25日，而本案的合同2018年12月31日到期，说明双瑞公司违约在先。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法院判决不应与即将实施的法律相左。 双瑞公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。《场地租赁合同》不存在格式条款，没有剥夺北站超市的权利，没有加重其义务。 双瑞公司向一审法院起诉请求：1.请求判令北站超市、刘莉、高士荣支付租金53765.80元；2.请求判令北站超市、刘莉、高士荣支付违约金107531.50元；3.请求判令北站超市、刘莉、高士荣支付搬运费6900元及保管费(每月432元，自2019年6月28日起计算至实际储存期届满为止，截至2020年2月28日，暂计为3456元)；4.请求判令北站超市、刘莉、高士荣支付逾期付款利息(以161297.30元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月28日起计算至2019年8月19日止，暂计为1033元；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止)，以上合计：172686.30元；5.请求判令北站超市、刘莉、高士荣立即自行将双瑞公司委托保管的其经营的物品搬走；6.本案诉讼费由北站超市、刘莉、高士荣承担。 一审法院认定事实：2016年5月23日、5月25日，沈阳铁道锦州铁兴集团有限公司车站商业运营分公司（以下简称锦州公司）与北站超市签订了两份《场地租赁合同》，分别约定：将位于葫芦岛北站一楼候车室面积20平方米和9平方米的两块场地出租给北站超市用于经营超市、书店，租赁期限自2016年2月1日至2018年12月31日止，总租金306916元，按年缴纳，2018年年租金分别为88200元(20平方米)和22050元(9平方米)。合同期满后，北站超市逾期不搬迁的，每日向锦州公司支付原日租金2倍的违约金；如北站超市要求继续租赁此房屋，必须在租赁期限届满前45日向锦州公司提出书面申请。2018年9月1日，锦州公司(甲方)与北站超市(乙方)、双瑞公司(丙方)签订两份《合同主体变更三方协议》，约定：将上述两份《场地租赁合同》出租方锦州公司(甲方)的权利义务全部由双瑞公司(丙方)享有和承担，原合同中其它条款内容均不作变更。北站超市没有在租赁期限届满前45日向双瑞公司提出书面申请，要求继续租赁此房屋，双方未续签租赁合同，原合同于2018年12月31日期满后，北站超市一直占有房屋继续经营。2019年1月21日起，双瑞公司采用送达北站超市店员、店面张贴等方式，多次催告北站超市返还房屋，2019年3月25日，双瑞公司对两个超市进行了封店，但北站超市没有搬走物品，仍占用该房屋，直至2019年6月27日，双瑞公司委托搬家公司搬走物品进行保管，北站超市才交还房屋。还查明：北站超市实际经营者为刘莉，与登记经营者高士荣为夫妻关系。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、北站超市、刘莉、高士荣是否应给付双瑞公司租金和违约金及计算时间和标准。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁为双方未约定租赁期限或租期约定不明，不定期租赁情况下，出租人与承租人都可以随时解除合同，但出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。双方的租赁合同2018年12月31日届满，北站超市继续占有该房屋进行超市经营，双瑞公司没有提出异议，故认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方都可以随时解除合同。双瑞公司自2019年1月21日起，采用送交超市店员、店面张贴等方式，向北站超市送达租户退场通知书，催告北站超市返还房屋。双瑞公司作为出租方要求解除合同，根据法律规定、双方长期合作习惯，应该在合理期限之前通知北站超市。综上，该院认定2019年1月1日至2019年3月24日（共计83天），双方为不定期租赁合同法律关系，北站超市应按原合同2018年年租金88200元（20平方米）÷365天=242元／天和22050元（9平方米）÷365天=60元／天的标准，履行给付租金的义务。根据《合同法》相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，双方的租赁关系终止，承租人无权再使用租赁物，也没有占有租赁物的合法依据，承租人拒不返还的，则承担违约责任，2019年3月24日租赁期间届满，北站超市没有将房屋返还双瑞公司，2019年3月25日双瑞公司将两个超市封停，北站超市停止营业，但没有搬走超市内的物品，继续占用该房屋至2019年6月26日（共计94天），北站超市应比照上述租金标准给付双瑞公司房屋占用费。在诉讼请求和庭审调查中，双瑞公司均主张按照合同中约定的滞纳金标准索要逾期返还房屋的违约金，根据诚实信用原则和公平原则，违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅，双瑞公司的实际损失为房屋占用费损失，主张的违约金明显高于该损失，依据相关法律规定，该院依法对违约金适当调整，酌定按支付房屋占用费的30%支付违约金。二、物品的运费及保管费应由谁承担。本案案由为房屋租赁合同纠纷，双方为租赁合同法律关系，应履行各自的权利义务，而双瑞公司要求北站超市、刘莉、高士荣支付的搬运费、保管费及搬走双瑞公司委托保管物品的诉讼请求，是双瑞公司与第三人签订的物品保管合同产生的相关法律关系，与本案不是同一法律关系，该院不予调整，双瑞公司另案起诉。综上所述，双方签订的租赁合同合法有效，应当受到法律保护，双瑞公司已全面履行了合同义务，北站超市应按合同约定支付租金和占用费，并承担因违约给双瑞公司造成的损失。对于北站超市主张合同中，不利于北站超市的条款未尽告知义务，应为无效条款，北站超市享有优先承租权及双瑞公司违约的答辩意见，因北站超市没有提交具体的不利条款，该院无法查明双瑞公司是否履行告知义务，更不能认定无效；本案合同中没有约定北站超市享有优先承租权；双瑞公司虽然与第三人在2018年12月25日签订合同，但没有影响与北站超市履行合同的期限，故对北站超市所述辩解意见，该院不予采信。综上，北站超市应给付双瑞公司房屋租赁费（242元+60元）／天×83天=25066元、房屋占用费（242元+60元）／天×94天=28388元、违约金28388元×30%=8516.40元。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人，故本案被告应为北站超市和刘莉。依照《合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第一百四十二条的规定，判决：一、北站超市于判决生效后十日内一次性给付双瑞公司房屋租赁费25066元及利息（以25066元为基数，自2020年7月23日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、北站超市于判决生效后十日内一次性给付双瑞公司房屋占用费28388元及违约金8516.40元，合计36904.40元；三、刘莉对一、二两判项承担连带责任；四、驳回双瑞公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3754元，分别由双瑞公司负担2402.56元，北站超市、刘莉共同负担1351.44元。 本院二审期间，北站超市、刘莉及双瑞公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实,本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、租赁合同解除的时间；二、北站超市、刘莉是否应给付双瑞公司房屋占用费28388元及违约金8516.40元。 关于争议焦点一：《场地租赁合同》于2018年12月31日到期后，北站超市继续使用租赁场地，双瑞公司未提出异议。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，本案《场地租赁合同》2019年1月1日起继续有效，但其性质改变为不定期合同。对于不定期租赁合同，《合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。即法律赋予不定期租赁合同承租人和出租人双方都具有合同的随时解除权，但同时限定出租人在行使解除权时应在合理期限之前通知承租人，以给予承租人交还租赁物合理的准备时间。本案中，2019年1月21日，出租人双瑞公司首次通知承租人北站超市搬离，但通知中没有给予北站超市合理的准备时间，不符合上述关于出租人行使解除权应在合理期限之前通知承租人的规定。因此，一审法院将1月21日至3月24日封店之前63天，确定为合理期限，认定双方不定期合同解除的时间为3月25日，该期间足以使北站超市做好充分搬离准备，符合法律规定，本院予以维持。 北站超市、刘莉关于3月25日至6月26日封店期间，双方一直在谈赔偿问题，并未解除合同的抗辩理由，其既未提供证据予以证明，亦于法无据，本院不予支持。北站超市、刘莉关于其拥有优先续租权的观点，因该权利行使的前提为承租人有明确请求继续订立定期租赁合同的意思表示，但北站超市、刘莉并未向法院提供2019年1月21日双瑞公司首次通知北站超市搬离之前已向该公司提出请求的相关证据证明，因此，对上述观点本院不予支持。北站超市、刘莉关于租赁合同第六条第（二）款第3项、第九条第6、7项为格式条款，未尽告知义务应无效的观点。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。其成立条件为重复使用和未与对方协商两个条件同时存在。本案中，北站超市、刘莉一审提供了双瑞公司与其他商户订立合同中也出现同样条款的证据，但并未提供未尽告知义务，未经与北站超市协商的证据。同时，《合同主体变更三方协议》是对租赁合同的补充协议，该协议本身即证明了《场地租赁合同》系经双方当事人协商的事实，因此，上述条款并不满足格式条款的条件，故本院对其上述观点亦不予支持。 关于争议焦点二：从首次接到搬离通知至场地被封长达63天时间，双瑞公司已经给予北站超市充分的时间腾出场地，3月25日被封店后，北站超市仍拒不搬离，已违反双方《场地租赁合同》中关于合同解除相关条款的约定，应承担违约赔偿责任。因此，一审法院判定北站超市、刘莉比照租金标准连带给付双瑞公司房屋占用费，并根据违约金补偿性为主的原则，调整酌定北站超市、刘莉连带承担以房屋占用费为基数30%的违约金，即北站超市、刘莉应连带给付双瑞公司房屋占用费28388元及违约金8516.40元，于法有据，并无不当，本院予以维持。 综上所述，葫芦岛市连山区锦郊街道地藏寺北站超市、刘莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费722元，由上诉人葫芦岛市连山区锦郊街道地藏寺北站超市、刘莉共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 放 审判员 杨玉荣 审判员 马 妮 二〇二一年三月二十四日 法官助理左周 书记员李浩（代）