广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1651号上诉人（原审原告、反诉被告）：岑树戈，男，1956年7月7日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周文隽，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱春江，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄木昌，男，1969年1月25日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：钟灿成，广东百健律师事务所律师。上诉人岑树戈、黄木昌因确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。岑树戈上诉请求判令：1.撤销原审判决第三项，改判黄木昌在本判决发生法律效力之日起5日内，将广州市广园东路登峰管理区西坑后街23号401房按现状腾空返还给岑树戈；2.撤销原审判决第四项，改判岑树戈在本判决发生法律效力之日起5日内，向黄木昌赔偿房差价379777元的50％即189888.5元；3.本案一、二审案件受理费、反诉费、评估费均由黄木昌承担。事实与理由如下：一、对造成涉案《买卖契约》无效，双方都存在过错，因无效合同造成的损失应由双方各自承担相应的责任。一方面，岑树戈无权将涉案房屋出卖给黄木昌，岑树戈存在过错。另一方面，黄木昌明知其并非本村村民，其无权购买涉案房屋仍购买，黄木昌同样存在过错。因此，原审判决涉案房屋差价648561元扣除房屋使用费268784元后的剩余房价差379777元全部由岑树戈赔偿给黄木昌，是将造成合同无效的责任全部归于岑树戈一方，显然不公正。依据原审判决，合同无效，黄木昌可以收回已支付的全部购房款本金及十二年的利息，还可获取赔偿金379777元，明显对岑树戈不公。涉案房屋原归属岑树戈，房价上涨带来的收益本应归于作为业主的岑树戈，原审判决将剩余房价差379777元利益全部归于黄木昌，等同于认定黄木昌从不合法的房屋交易中获取房价上涨带来的全部收益，而岑树戈却只有亏损。因此，对于剩余房价差379777元，不管是将之视为涉案房屋的升值利益，还是作为涉案宅基地房屋买卖造成的损失，都应由岑树戈与黄木昌共同享有或按责共同分担；二、原审判决岑树戈在判决发生法律效力之日起5日内交付款项给黄木昌，同时判决黄木昌在判决发生法律效力之日起30日内将房屋交付给岑树戈，二者互负义务，但履行义务的期限却存在差别，明显不公；三、涉案房屋所在区域现未收到任何拆迁公告，不存在巨大拆迁利益驱动问题。黄木昌在本市内有无房屋居住，不是本案需要考虑和解决的问题，不能以此来左右或影响本案判决；四、原审法院在分配案件受理费、反诉费、评估费时，明显偏袒黄木昌。涉案《买卖契约》无效是双方造成的，则在案件受理费、反诉费及评估费的分担问题上也应遵循平等、公正原则，由双方共同分担。黄木昌对岑树戈的上诉请求答辩称：岑树戈的上诉请求缺乏事实根据和法律依据。其一，涉案房屋由黄木昌用于家庭居住接近二十年，无法在五日内腾退。其二，岑树戈在双方买卖完成接近二十年后恶意提起本案诉讼，要求黄木昌腾退房屋，严重违反契约精神。黄木昌在未收到岑树戈支付的款项前无能力在当地购房或者租房，严重影响黄木昌的生活。且，原审已经判决黄木昌支付相应的房屋使用费，岑树戈既想要取得房屋差价又要求黄木昌支付房屋使用费，缺乏合理性。黄木昌上诉请求判令：1.撤销原审判决第四项，改判岑树戈在判决发生法律效力之日起5日内向黄木昌赔偿房价差658561元；2.本案诉讼费由岑树戈承担。事实与理由如下：原审认定黄木昌需支付使用涉案房屋期间的使用费缺乏法律依据。首先，黄木昌是经岑树戈允许才居住涉案房屋，黄木昌主观上也不存在侵占岑树戈房屋的意图。而在岑树戈提起本案诉讼要求黄木昌腾退房屋的情况下，黄木昌已明确表明在岑树戈赔偿完所有损失后将腾退房屋。因此，黄木昌由始至终均不存在占用涉案房屋的意图。其次，岑树戈在其本诉诉请中未将使用费明确列明，根据不告不理的原则，原审法院理应对使用费问题不作处理。再次，原审法院支持使用费，必将违反社会公序良俗，助展社会不良风气形成。最后，退一步讲，即使认定黄木昌需支付使用费，原审法院也未综合考虑涉案房屋实际使用情况、房屋内部装修、地段等因素，导致确定的使用费标准明显崎高。岑树戈对黄木昌的上诉请求答辩称：双方之间的合同属于无效合同，双方应当承担相互返还的义务。黄木昌主张合同期间的利息的同时又要求岑树戈认可其不存在侵占房屋的行为，对岑树戈不公平。无论当初的买卖合同是否经由双方同意，黄木昌都存在占用房屋的事实。虽然岑树戈在起诉状中未对房屋使用费提出主张，但针对黄木昌的反诉有作出相应回应，故不存在不告不理的问题。此外，岑树戈依据政府部门发布的相关文件并结合涉案房屋所在地的实际使用情况主张使用费，不存在过高的问题。岑树戈于2020年5月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认岑树戈与黄木昌签订的《买卖契约》无效；2.黄木昌将广州市越秀区广园东路登峰管区西坑后街23号401房返还给岑树戈，岑树戈将转让款16.2万元退还给黄木昌。黄木昌反诉请求判令：1.岑树戈向黄木昌支付自2008年6月23日至退还16.2万元之日止的资金占用利息（按银行同期同类贷款基准利率计算）；2.岑树戈向黄木昌赔偿房屋现有价值与已付房款差额损失（具体以评估报告认定价值为准）。原审法院经审理查明，据穗天登字第000562号村镇宅基地使用证记载，岑树戈是宅基地登峰街广园东西坑后街23号401房的使用人，建筑面积75.81平方米。黄木昌不是该房屋所在村的村民。2008年6月23日，岑树戈（甲方）与黄木昌（乙方）签订《买卖契约》，约定：甲方愿将广州市广园东路登峰管区西坑后街23号401房，总计面积75.81平方米，套房内外门窗户扇，浮沉砖石及水电户一切固定设施全部卖给乙方，总价16.2万元，乙方在付清上述款项后，即由甲方交付全部房产给乙方全权使用，并无条件协助乙方去政府部门办理房屋过户手续等。合同签订后，黄木昌向岑树戈支付房款16.2万元，岑树戈将涉案房屋交付黄木昌使用至今。原审庭审中，岑树戈提交了涉案房屋所在沙河路多层住宅从2008年至2019年期间的广州市房屋租金参考价，经计算从2008年6月23日至2020年7月1日租金共270869.1元。黄木昌对该证据不予确认，黄木昌是经过岑树戈允许使用房屋，不存在侵占。原审期间，黄木昌申请对涉案房屋的房屋价值进行评估。原审法院依法委托广东金太阳房地产土地资产评估规划有限公司负责评估，该评估机构于2020年9月27日作出房地产估价报告，认定涉案房屋在2020年9月24日的市场价值为810561元。岑树戈表示对该评估报告的真实性没有异议，合法性、关联性不予确认。黄木昌表示对该评估报告没有异议。原审法院认为，涉案房屋属于宅基地，黄木昌并非村民身份，其向宅基地使用人岑树戈购买涉案房屋签订的《买卖契约》因违反《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上述契约无效后，岑树戈应向黄木昌退还已付房款16.2万元，黄木昌应将涉案房屋交还给岑树戈，故黄木昌反诉要求岑树戈退还已付房款16.2万元并支付利息合法，予以支持，利息从2008年6月23日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付，从2019年8月20日至付清房款之日为止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。黄木昌同意将涉案房屋交还给岑树戈，予以照准。黄木昌反诉要求岑树戈赔偿涉案房屋市场价值与原购房款之间的差价，经依法评估，涉案房屋市场价值为810561元，该价值与原购房款之间的差价648561元，属于买受人黄木昌因上述合同无效无法受让房屋所受的实际损失，应由岑树戈向黄木昌进行赔偿。从签约至今，涉案房屋由岑树戈交付黄木昌实际使用，在合同无效的情况下，黄木昌应向岑树戈支付使用房屋期间的使用费。岑树戈辩称按照涉案房屋所在沙河大街楼梯楼同时期租金参考价标准，要求在退还款项中抵扣黄木昌从2008年6月23日至2020年7月1日期间的房屋使用费合法，予以接纳，该经计算，该期间的房屋使用费为268784元，该费用在房价差648561元中扣除后，剩余房价差379777元，由岑树戈赔偿给黄木昌。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，于2020年10月22日判决如下：一、确认岑树戈与黄木昌签订的《买卖契约》无效；二、岑树戈在本判决发生法律效力之日起5日内，向黄木昌退还购房款162000元并支付该款项的利息（从2008年6月23日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付，从2019年8月20日至实际付清之日为止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、黄木昌在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市广园东路登峰管区西坑后街23号401房腾空交还给岑树戈；四、岑树戈在本判决发生法律效力之日起5日内，向黄木昌赔偿房价差379777元；五、驳回岑树戈的其他诉讼请求；六、驳回黄木昌的其他反诉请求。本案受理费1770元，由岑树戈负担1670元，黄木昌负担100元；反诉费5675元，由岑树戈负担4296元，黄木昌负担1379元；评估费5800元，由岑树戈负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，岑树戈是否应向黄木昌全额赔偿房屋差价款；其二，黄木昌向岑树戈返还涉案房屋的期限应如何界定；其三，黄木昌是否应向岑树戈支付房屋使用费。关于岑树戈是否应向黄木昌全额赔偿房屋差价款的问题。双方于2008年6月23日签订《买卖契约》，约定岑树戈以16.2万元的总价将涉案房屋出卖给黄木昌，该合同系双方的真实意思表示并已由双方实际履行完毕。依据双方的真实意思，在岑树戈收取黄木昌支付的全部购房款并将涉案房屋交付黄木昌之后，涉案房屋的所有权益包括房屋价值上涨利益应归属于黄木昌。而在前述《买卖契约》因违反法律禁止性规定而无效的情况下，涉案房屋应由黄木昌返还岑树戈，相应的房屋价值上涨利益也转由岑树戈实际享有，因此而导致黄木昌无法依据双方之前已达成的合意享有涉案房屋的权益，故房屋价值上涨利益应由岑树戈赔偿给黄木昌。据此，原审认定岑树戈应赔偿黄木昌房屋差价款648561元并无不当，本院予以确认。岑树戈以黄木昌对造成《买卖契约》无效也具有过错为由，上诉认为其仅需分担房屋差价款的50%，但在《买卖契约》无效而涉案房屋应由黄木昌返还岑树戈的情况下，房屋差价并未灭失，而是由岑树戈实际享有，故岑树戈以损失的名义要求黄木昌分担房屋差价缺乏法律依据，岑树戈的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于黄木昌向岑树戈返还涉案房屋的期限应如何界定的问题。依据已查明的事实，在双方签订的《买卖契约》实际履行完毕超过十年后，岑树戈提起本案诉讼要求确认《买卖契约》无效，岑树戈的行为有违诚信。在《买卖契约》无效的情况下，双方应各自向对方返还因无效合同取得的财产，但各自返还并不等同于同时返还，返还财产的期限应根据财产类型、当事人过错程度等各种因素综合确定。因岑树戈需向黄木昌返还的财产属于钱款，而黄木昌需向岑树戈返还财产的是已长期居住的房屋，两者性质不同，返还的便利性亦存在差别，原审据此分别确定不同的返还期限，合乎情理，亦不违反相关法律法规的规定，本院予以确认。岑树戈以双方对造成合同无效均具有过错，故款项与房屋的返还期限应当保持一致为由，上诉请求改判黄木昌在本判决生效之日起5日内按现状向岑树戈腾空交还涉案房屋，缺乏充分理据，本院不予支持。关于黄木昌是否应向岑树戈支付房屋占用费的问题。双方签订的《买卖契约》因违反法律禁止性规定而自始无效，故无论是岑树戈基于合同对购房款的占有，还是黄木昌基于合同对房屋的占有，均丧失合法依据，故原审认定在岑树戈向黄木昌支付购房款利息的同时，黄木昌需向岑树戈支付房屋占用费，合理合法，本院予以确认。黄木昌一方面否认岑树戈基于黄木昌的履约行为占有黄木昌已付购房款的合法性，并据此要求岑树戈支付自2008年6月23日起的购房款利息，另一方面又以其使用涉案房屋系基于岑树戈的履约行为故不构成无权占有为由，上诉认为其无需向岑树戈支付房屋占用费，有违公平合理原则。据此，黄木昌上诉认为其无需向岑树戈支付房屋占用费，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人岑树戈与黄木昌的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7191.81元，由岑树戈负担2049元，黄木昌负担5142.81元。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年三月三十日法官助理王文杰书记员唐颖琪