安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终954号 上诉人（原审被告）：安徽省欧陆置业有限公司，住所地阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧，统一社会信用代码91341225793574767E。 法定代表人：王成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨敬文,该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张静文，女，1991年7月31日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审原告）：张龙，男，1984年2月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吕俊良，安徽阜淮律师事务所律师。 上诉人安徽省欧陆置业有限公司（以下简称欧陆公司）因与张静文、张龙商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧陆公司上诉请求：撤销一审判决，二审查明案件事实，作出公正判决。事实和理由：欧陆公司不存在多收取购房款的事实；涉案房屋已经竣工验收，具备办证条件，不能办证的责任不在欧陆公司，其公司不应当承担逾期办证违约金的责任。 张静文、张龙辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。 张静文、张龙向一审法院起诉请求：1.判令欧陆公司给给张静文、张龙办理房屋权属登记；2.判令欧陆公司返还购房款62919元、利息8057元，合计70976元（利息从2018年6月22日暂计算至2020年8月10日，应计算至款息还清止）；3.判令欧陆公司支付逾期交房违约金5499.1元（从2019年5月31日暂计算至2020年8月10日，应计算至欧陆公司交付房屋符合合同约定第九条全部交付条件止）；4.判令欧陆公司支付逾期办证违约金20069.2元（从2020年5月31日暂计算至2020年8月10日，应计算至欧陆公司依约给张静文、张龙办理权属登记之日止）；5.本案诉讼费由欧陆公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月3日，张静文、张龙与欧陆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201807030024，合同约定：张静文、张龙购买欧陆公司开发的位于界南河南侧、东一环路东侧的欧陆翡翠湾1124幢3层301号房屋一套，预测建筑面积共224.71平方米，套内建筑面积201平方米，分摊共有建筑面积23.71平方米。该房屋单价为每平方米5600元，总价款为1258376元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：买受人支付首期房价款358376元，余款90万元申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列1.2.3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当自2019年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。 2018年3月30日、2018年5月30日、2018年6月21日，张静文、张龙分四笔分别支付首付款2万元、10万元、238376元、62919元，四笔款项合计421295元，超出双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的首付款62919元。 2018年8月21日，张静文、张龙向中国银行股份有限公司阜南支行办理贷款90万元，并签订《个人一手住房贷款合同》，欧陆公司作为保证人参与该合同签订。合同签订后，中国银行股份有限公司阜南支行已如约将90万元贷款转入欧陆公司账户。 2018年10月9日，张龙与安徽欧陆物业管理有限公司签订入住声明，已于同日办理入住手续；2020年1月19日，承建的欧陆翡翠湾住宅小区取得建设工程规划核实合格证；2020年7月10日，经阜南县住房和城乡建设局综合查验，作出涉案房屋楼栋的竣工验收备案文件；2020年7月14日，欧陆公司取得阜南县国土资源局颁发的不动产登记证书（皖20**阜南县不动产权第0006327号）。至张静文、张龙起诉之日，欧陆公司未替张静文、张龙办理不动产登记证书。 一审法院认为，张静文、张龙与欧陆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。张静文、张龙按合同约定向欧陆公司交付了购房款，并于2018年10月9日办理入住手续，欧陆公司已实际交付房屋，并未逾期，从双方签订的商品房买卖合同第九条约定可以看出，欧陆公司交付房屋时，虽未完全达到合同约定，但张静文、张龙购买房屋所应享受的基础权利并未破坏，且欧陆公司所举的由张龙签署的入住声明，张龙并未提出异议，故张静文、张龙主张欧陆公司支付逾期交房违约金，不予支持。 张静文、张龙购买涉案房屋，在商品房买卖合同中约定的房屋总价款为1258376元，而张静文、张龙在前期支付首付款421295元后，另贷款90万元支付剩余购房款，总计支付购房款为1321295元，超出合同约定购房款62919元，欧陆公司应予以返还。张静文、张龙针对多支付的购房款按年利率6%主张利息8057元，于法无据，不予支持。 双方在合同中还约定：“因出卖人的原因，买受人未能在涉案房屋交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方应协商解决”。但一审期间，双方仍未协商一致，双方合同中未约定对逾期办证违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张静文、张龙主张自2020年5月31日开始计算逾期办证违约金，不违反法律规定，予以支持。现欧陆公司已取得办理房屋产权证书的相关证明文件，应当及时协助张静文、张龙办理房屋产权证书。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助张静文、张龙办理房屋产权登记；二、安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起十日内返还张静文、张龙购房款62919元；三、安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起十日内以总房款1258376元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿张静文、张龙逾期办理房屋产权登记违约金（违约金自2020年5月31日暂计算至2020年8月10日，应计算至房屋产权登记证书办理完毕之日止）;四、驳回张静文、张龙其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1107元，由张静文、张龙负担207元，安徽省欧陆置业有限公司负担900元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，张静文、张龙与与欧陆公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应忠实履行合同约定的义务。张静文、张龙依约向欧陆公司支付全部购房款后，欧陆公司未能按照约定及时履行为张静文、张龙办理房屋所有权转移登记的义务，依法应承担违约责任。欧陆公司虽上诉称逾期办证的原因不在于其，其公司不应承担逾期办证的违约责任，但并未提供证据予以证明，故其此项上诉理由不能成立，应予驳回。张静文、张龙支付的首付款已超出合同约定的首付款62919元，一审判决欧陆公司予以返还并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1373元，由上诉人安徽省欧陆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 莉 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二一年三月十日 法官助理刘梦李 书记员杨茹茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。