江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9790号上诉人（原审原告）：时先艳，女，1972年4月13日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：许彩宏（时先艳丈夫），住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：金园园，江苏天淦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙耀煌，男，1962年11月11日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁广，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原审第三人：南京市秦淮区万嘉欣房产咨询中心，住所地江苏省南京市秦淮区汇景路**。经营者：杨臣相，男，1993年11月5日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：王冬斌，男。上诉人时先艳因与被上诉人孙耀煌、原审第三人南京市秦淮区万嘉欣房产咨询中心（以下简称万嘉欣咨询中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初13495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时先艳上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误，且与诚实信用原则相违背。案涉房屋坠楼死亡事件是影响合同交易的重大事件，被上诉人隐瞒重要事实，导致上诉人在是否购买、交易价格等方面形成错误认识，被上诉人的行为构成欺诈，上诉人主张撤销合同及返还财产的诉讼请求具有事实与法律依据。一、一审法院认定事实不清，被上诉人在出售案涉房屋过程中，一直在虚构事实并实施欺诈行为。被上诉人是好孩子（中国）商贸有限公司南京分公司的投资人，将案涉房屋作为公司的注册地址从事经营活动。2017年6月10日，该公司一员工从案涉房屋坠楼死亡，2018年1月10日，被上诉人就将案涉房屋委托给南京楼中楼房地产销售公司（以下简称楼中楼公司）出卖。因被上诉人明知该事件对房屋市场价值有较大的影响，所以打包价为530万元，明显低于当时正常的市场价。被上诉人在出售房屋时就知晓坠楼死亡事件对房屋出售的影响，从一开始就虚构事实对上诉人进行误导。具体表现在：1、故意隐瞒房屋中有人坠楼死亡的重大事实，自始至终没有告知；2、通过重新装修，“变更”房屋使用用途，误导购房人以为是婚房；3、隐瞒委托中介装修销售的基本事实，扮演成朋友、司机等，麻痹购房人上当受骗；4、以“阳光房”吸引眼球，使购房人的关注点转移，无法认清房屋情况等。被上诉人在出售房屋过程中实施了一系列欺诈行为，一审法院认定事实不清从而做出错误判断。二、一审法院适用法律错误，坠亡事件属于影响房屋买卖合同订立的重大事件，被上诉人没有履行告知义务，应当依法认定为欺诈。一审判决“案涉房屋中曾发生人员坠楼死亡，但未被认定为自杀或他杀，且坠楼地点位于案涉房屋外，至原被告交易时已近两年，根据第三人的陈述，其也未就是否有人员死亡事宜特别询问，故本院认为被告孙耀煌行为并不构成欺诈”，该认定适用法律错误。1、坠楼死亡是一个行为，不能将坠楼点和死亡点人为分离；叫不叫“凶宅”，是不是自杀或他杀，均不能排除对购房人购买意愿的重大影响；2、从坠楼死亡事件到上诉人购房长达两年，并没有消除购房人对坠楼死亡时间的顾忌，反而说明坠楼死亡事件对房屋销售的重大影响；3、房屋买卖时中介人员进行了询问，被上诉人及其代理人并未告知，且以“特别询问”强加给上诉人没有法律依据，即使没有“特别询问”，也不能免除被上诉人的告知义务。三、一审法院对上诉人追加楼中楼公司为第三人的请求不置可否，却将楼中楼公司工作人员的证言作为证据，程序不当。四、即使被上诉人的行为不构成欺诈，本案至少可以认定为重大误解，上诉人对房屋情况错误认识，与上诉人真实意思相违背，构成重大误解，依法可以行使撤销权。综上，请求法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。孙耀煌辩称：1、被上诉人因经营原因搬离涉案房屋，委托楼中楼公司对涉案房屋打包销售等等，均是独立的事件，与涉案房屋是否发生过坠楼事件没有关联。上诉人将独立的事件串联起来，认为是坠楼影响导致，并以此认为被上诉人欺诈，缺乏依据。2、涉案房屋中确实发生了坠楼事件，但通过公安机关调查，确认坠楼是意外，且发生在房屋外，不是自杀或他杀，所以被上诉人认为该房屋不是凶宅。上诉人购买房屋时，没有向被上诉人陈述其购买房屋是为了儿子结婚，且该坠楼事实也不是交易的重大事项，所以，被上诉人没有义务主动告知上诉人，也没有必要进行隐瞒，不存在欺诈。3、本次交易被上诉人委托的价格是530万元，最后636万元成交，是因为楼中楼公司对房屋进行了装修，这个差价不代表就是装修价格，委托价格和出售价格之间有市场风险因素，楼中楼公司凭此赚取差价完全符合市场规律，这与坠楼也没有关系。4、本案不存在重大误解。上诉人购买房屋时进行了实地勘验，现已办理了过户。上诉人称其购买房屋是作为婚房，以此为由认为是重大误解，但其没有向任何人披露过其要购买婚房，由此产生的后果应由上诉人自己承担。综上，涉案合同已经履行完毕，不存在欺诈和重大误解，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。万嘉欣咨询中心述称：同意上诉人的上诉请求。涉案房屋买卖过程中，第三人先在网上查找房屋，涉案房屋登记人称是被上诉人的秘书，负责带看房屋和谈价格。第三人也询问了涉案房屋有没有抵押贷款和有人过世，当时被上诉人都说没有。中介都是这样询问的，第三人也不清楚房屋之前的情况，但房东当时都说没问题。然后第三人就带了上诉人来看房，看房几次以后上诉人有了购买意向，就约到门店洽谈。上诉人询问过房屋有没有问题，但一般都不会问有没有人坠楼自杀什么的，当时就问有没有问题，被上诉人回答说是没有问题，被上诉人委托人带着公证书来全权处理以后就走了。之后过了几个月上诉人来找第三人说房子有这个问题。一般来说如果第三人知道房子里面有过问题，第三人都会明确告知，但本案是上诉人和第三人都不知道这个情况。时先艳向一审法院起诉请求：1、判令撤销时先艳与孙耀煌及第三人签订的《房地产买卖中介合同》及双方签订的《南京市存量房买卖合同》；2、判令孙耀煌返还时先艳购房款636万元及利息损失148320.5元(按照中国人民银行同期贷款利率，以636万元为基数，从2019年5月23日计算至实际支付之日止，暂计算至2019年12月1日）；3、判令孙耀煌支付时先艳因房屋买卖所支付的中介费35000元；4.判令孙耀煌支付时先艳因房屋买卖所支付的税费156144.24元，产权登记费80元；5、判令本案诉讼费由孙耀煌承担。一审法院认定事实：案涉房屋原产权人为孙耀煌，时先艳经第三人万嘉欣咨询中心介绍购买案涉房屋。2019年4月30日，孙耀煌（委托人、出售方、甲方）、时先艳（委托人、买受方、乙方）、第三人万嘉欣咨询中心（受托人、中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定时先艳向孙耀煌购买案涉房屋，价款为636万元，其他情况载明“所有家电设施全留，摆件装饰品全留，以乙方拍摄照片为准”；时先艳向第三人万嘉欣咨询中心支付房屋佣金和代办费35000元。合同签订当日时先艳向孙耀煌支付定金5万元，向第三人万嘉欣咨询中心支付中介费20000元。2019年5月22日，孙耀煌（卖方、甲方）、时先艳（买方、乙方）、案外人南京美富美房地产经纪有限公司（经纪机构、丙方）又签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》一份，约定案涉房屋转让价款为300万元，该合同附件中“其它影响交易的不利因素”处为空白。双方向房产部门提交的《房产交易、不动产登记申请表》中“转让方是否已向受让方全面、真实地介绍了上述不动产，并自愿将该不动产相关权利转移给受让方”“转让方是否保证受让方受让的不动产无权利瑕疵，不受他人追索”均勾选“是”。同日，时先艳缴纳己方税费104042.83元、产权登记费80元，并向孙耀煌分别支付房款626万元、5万元。关于孙耀煌缴纳税费部分，其表示因未取得票据故金额不明，但认可系时先艳支付。后时先艳又向第三人万嘉欣咨询中心支付中介费15000元。现案涉房屋已转移登记至时先艳名下。一审另查明，孙耀煌原使用案涉房屋作为好孩子（中国）商贸有限公司南京分公司的办公场所。2017年6月10日，该公司一员工从案涉房屋坠楼死亡，接处警工作登记表载明“初步排除他杀怀疑不慎坠楼”。本案审理过程中，一审法院至秦淮分局红花派出所调查，承办警官告知根据调查情况不能认定死者系自杀故未做认定，后由好孩子公司对死者进行赔付。一审又查明，2018年1月10日，孙耀煌与案外人楼中楼公司签订《房屋装修销售委托代理合同》，约定委托代理总价530万元，楼中楼公司出售此房成交价低于该款的差额部分由其补足，高于该款的差额部分归其所有；交房后由楼中楼公司装修，费用由楼中楼公司承担。孙耀煌另向楼中楼公司的员工张俊出具了委托书。孙耀煌向楼中楼公司交付案涉房屋后，楼中楼公司对案涉房屋阳台部分加建了10平方米左右的阳光房。时先艳另提交了落款为2019年3月28日的红花街道《致大明路沿线违建户主的一封信》复印件及照片，信件内容载明将对清理大明路沿线乱搭乱建的违建，时先艳陈述阳光房已于2019年9月被拆除。孙耀煌质证称其未接到该封信，其当时已不住在案涉房屋内。一审庭审中，孙耀煌陈述，其未告知案涉房屋发生过人员坠楼死亡，因为其认为并非自杀或者凶杀，故不需要告知。第三人万嘉欣咨询中心陈述，其向楼中楼公司的员工蒋柏荣、孙耀煌询问过案涉房屋有无问题，两人都说没有。孙耀煌则否认第三人曾向其询问过。孙耀煌另申请楼中楼公司的员工张俊、蒋柏荣作为证人出庭作证。张俊陈述，楼中楼公司指派其工作内容仅为签订合同、办理公证，无人告知其案涉房屋坠楼死亡情况，无人询问其此事，其也未去了解过案涉房屋情况，因为非其工作内容；其在签订合同及办理过户时分别见过时先艳，但时先艳均未询问过案涉房屋有无意外或死过人。蒋柏荣陈述，其工作内容为销售，其不知晓案涉房屋坠楼死亡情况，时先艳、第三人万嘉欣咨询中心也均未向其询问，其也未了解；中介公司会问房子有无问题，有无债务，其回答没有问题。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，时先艳主张因孙耀煌构成欺诈故应撤销案涉房屋买卖合同，首先，时先艳应知晓阳光房本身即为违法搭建，且阳光房并非案涉房屋的主体部分，不影响房屋的主要使用功能,即使阳光房被拆除也不足以导致房屋买卖合同被撤销；其次，案涉房屋中曾发生人员坠楼死亡，但未被认定为自杀或他杀，且坠楼地点位于案涉房屋外，至时先艳与孙耀煌交易时已近两年，根据第三人的陈述，其也未就是否有人员死亡事宜特别询问，故一审法院认为孙耀煌行为并不构成欺诈；最后，关于案涉房屋价格问题，孙耀煌与案外人楼中楼公司之间约定的房屋价款系基于代销关系下孙耀煌所取得净得价的约定，案外人楼中楼公司尚需投入装修并获取报酬，该价款并不代表案涉房屋的实际价值。综上，一审法院对于时先艳的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回时先艳的全部诉讼请求。一审案件受理费58332元，由时先艳负担。本院审理期间，上诉人时先艳对一审法院查明的以下事实有异议：1、一审判决中所述“承办警官告知根据调查情况不能认定死者系自杀故未做认定”不能作为认定事实的依据。因为公安机关没有提供现场勘验笔录，上诉人有理由怀疑该人系自杀，而且公安机关也没有排除是自杀；2、一审判决中“张俊陈述，楼中楼公司指派其工作内容仅为签订合同、办理公证，无人告知其案涉房屋坠楼死亡情况，无人询问其此事”、“时先艳均未询问过案涉房屋有无意外或死过人”、“蒋柏荣陈述，时先艳、第三人万嘉欣咨询中心也均未向其询问”有异议，证人与上诉人和第三人一审第一次庭审时的陈述不符，不是有效证言，不能作为认定事实的依据。上诉人时先艳对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人孙耀煌及原审第三人万嘉欣咨询中心对一审法院查明的事实没有异议。对于各方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，时先艳提交以下新证据：1、从南京市公安局秦淮分局红花派出所调取的《关于温燕玲的尸体处理备忘录》及相关人员询问笔录，证明从涉案房屋中坠楼的温燕玲是自杀；2、涉案房屋内坠楼处飘窗的照片一张，证明该处位置较高，不易发生意外坠楼，且当日下着大雨，按照常理，案外人温燕玲不可能下着大雨开窗擦窗，不会由此导致意外坠楼。孙耀煌质证认为：1、对证据1的真实性没有异议，但认为无法证明上诉人的观点。上诉人陈述的证明内容是其自己的推断，心情不好不代表就会跳楼自杀，这是没有关联性的；且该内容是旁观者的说法，没有经过公安机关的最终认定，无法证明该女子系自杀。温燕玲最后通过工伤处理获得了工伤赔偿，如果是自杀是不可能获得工伤赔偿；2、对证据2的真实性没有异议，但该照片只能反映出房屋现状，无法证明温燕玲当时是自杀，上诉人认为下雨天不可能开窗也只是其自己的推断。万嘉欣咨询中心质证认为：对证据1的真实性认可，但只是排除了他杀可能，没有断定是自杀还是意外坠楼；对证据2的真实性和上诉人的证明目的都认可。本院审理期间，孙耀煌、万嘉欣咨询中心未提交新的证据。二审庭审中，时先艳明确其主张撤销合同的理由是认为孙耀煌出售房屋时构成欺诈。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人出售案涉房屋时的行为是否构成欺诈。上诉人时先艳主张被上诉人孙耀煌构成欺诈的主要理由为孙耀煌在出售案涉房屋时未主动告知时先艳案涉房屋曾经有人坠楼死亡，且孙耀煌以较低价格委托楼中楼公司重新装修房屋后销售，误导时先艳，使其对房屋情况错误认识，与其购买案涉房屋作为儿子婚房的意思相悖。对此本院认为，案外人温燕玲从案涉房屋坠楼身亡，现已排除他杀，且目前并无充分证据显示其系自杀，加之其死亡地点并非案涉房屋内，被上诉人孙耀煌辩称其认为该房屋不是凶宅，故未主动告知，符合一般人的认识理解，本院予以采信。而时先艳及万嘉欣咨询中心现并无充分证据证明，在购买案涉房屋时，就案涉房屋是否发生过非正常死亡事件明确询问孙耀煌，孙耀煌在此情形下，不具有主动告知的合同义务和法律义务，故一审法院认定孙耀煌未予告知的行为不构成欺诈并无不当。关于孙耀煌委托楼中楼公司装修案涉房屋并打包出售的事实，在房产交易中亦属常见，不能以此当然认定孙耀煌存在刻意隐瞒事实，误导时先艳的恶意。因此，时先艳主张孙耀煌构成欺诈证据不足，其要求撤销合同、孙耀煌返还房款并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人时先艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58332元，由上诉人时先艳负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二一年三月十六日法官助理李映碧书记员尹琪