上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10866号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市智家高科技有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安社区泰然六路泰然科技园206栋三层东378室-14。法定代表人：杜春芳，总经理。委托诉讼代理人：宋栽，上海市杨浦区大桥法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：纂赢商和（上海）企业发展有限公司，住所地上海市杨浦区黄兴路2228号地下二层47号-23。法定代表人：鲁敏，执行董事。委托诉讼代理人：王浩君，上海恒在律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡隽，上海恒在律师事务所律师。上诉人深圳市智家高科技有限公司（以下简称智家高公司）因与被上诉人纂赢商和（上海）企业发展有限公司（以下简称纂赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人智家高公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回纂赢公司的一审诉请，并支持智家高公司的一审反诉请求。事实和理由：第一，一审法院没有查清案件根本事实，判决显失公允。智家高公司向纂赢公司承租上海市静安区沪太路1111弄10号1号楼4层A-4号商铺（以下简称涉案商铺）主要是看中纂赢公司在涉案商铺所在商场做的城市集市项目。但智家高公司耗资人民币（以下币种均为人民币）50万元装修完毕刚刚开业3个月，纂赢公司就告知智家高公司城市集市项目不做了，纂赢公司要与商场方面解除合同后撤场，其招商进来的许多商家也要撤走。此时是2019年7月，而智家高公司房租已经支付到了7月底。2019年7月智家高公司因撤场事宜与纂赢公司商量补偿而行使不安抗辩权是正当的，且欠费数额远低于合同约定的解除条件，故一审法院认定智家高公司自2019年6月起欠缴费用违约在先，没有依据。第二，纂赢公司在房屋租赁合同中既设定租金又设定业务提成14％，没有法律依据，该合同应为可撤销合同。第三，一审法院将合同解除时间确定为2019年10月11日，严重违背事实。智家高公司于2019年7月接到撤场的通知，周围几家商户随即开始撤场，这种情况对智家高公司的正常经营造成了极大的影响。从商场方面与纂赢公司的协议来看，其约定合同提前终止的时间就是2019年7月31日，所以智家高公司与纂赢公司合同解除的时间应确定为2019年7月31日。退一万步而言，2019年9月3日，纂赢公司对涉案商铺采取了停水停电措施，智家高公司根本无法经营，解约时间定为2019年9月3日也算是有事实依据。一审法院判令智家高公司支付2019年8-10月的租金及10月以后的费用没有依据。第四，由于纂赢公司违约在先，智家高公司的反诉请求有法可依，纂赢公司应当返还相关保证金、押金并承担公证费、律师费、装修赔偿金、提前解约赔偿金。被上诉人纂赢公司辩称，不同意智家高公司的上诉请求。一审法院已查明案件相关事实，双方合同解除是因智家高公司违约行为所致，故智家高公司应承担相应的违约后果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。纂赢公司向一审法院起诉请求：1．智家高公司支付纂赢公司2019年6月至2020年9月账单费222，448.97元；2．智家高公司支付商铺占有使用费47，083.73元；3．智家高公司赔偿纂赢公司因复原商铺造成的损失43，000元；4．纂赢公司没收智家高公司支付的保证金162，939元（租赁经营保证金、物业管理保证金），另由智家高公司支付纂赢公司违约金57，264元；5．智家高公司赔偿律师费21，000元。一审审理中，纂赢公司变更诉讼请求为：1．确认双方之间的《商铺租赁合同》于2019年10月11日解除；2．智家高公司以月租金38，176元为标准，支付纂赢公司2019年8月1日至2019年10月11日的租金90，158.11元；3．智家高公司以月物业管理费16，137元为标准，支付2019年8月1日至2019年10月11日的物业管理费38，109.85元；4．智家高公司支付纂赢公司2019年8月1日至2019年9月30日的收银费1，000元；5．智家高公司支付纂赢公司2019年6月1日至2019年8月31日的电费14，438.75元；6．智家高公司支付纂赢公司2019年6月1日至2019年8月31日的水费27.88元；7．智家高公司参照租金标准向纂赢公司支付2019年10月12日至2019年11月8日的房屋使用费35，142.84元；8．智家高公司参照租金标准向纂赢公司支付免租期租金56，479.56元；9．智家高公司向纂赢公司支付逾期付款违约金3，890.72元；10．智家高公司已经支付的162，939元保证金作为违约金纂赢公司予以没收。智家高公司向一审法院提起反诉请求：1．确认双方之间的《商铺租赁合同》于2019年9月3日解除；2．篡赢公司退还房屋租赁保证金114，528元、物业管理费保证金48，411元、施工押金15，000元；3．纂赢公司赔偿智家高公司装修损失396，319.4元、公共装修款116，702元；4．纂赢公司支付因纂赢公司违约给智家高公司造成的员工2019年8月到10月的租房损失30，000元；5．纂赢公司支付智家高公司2019年员工工资损失87，466.29元；6．纂赢公司向智家高公司支付公证费4，550元；7．纂赢公司向智家高公司支付律师费30，000元。一审审理中，智家高公司变更反诉请求为：1．确认双方之间的《商铺租赁合同》于2019年9月3日解除；2．纂赢公司退还房屋租赁保证金114，528元、物业管理费保证金48，411元、施工押金15，000元；3．纂赢公司赔偿智家高公司装修损失427，050.65元、公共装修款116，702元；4．纂赢公司向智家高公司支付公证费4，550元；5．纂赢公司向智家高公司支付律师费30，000元，不再向纂赢公司主张智家高公司员工在2019年8月到10月的租房损失30，000元、智家高公司2019年员工工资损失87，466.29元。一审法院认定事实：2019年1月14日，纂赢公司（甲方）与智家高公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由智家高公司承租涉案商铺，合同期限自2019年4月6日至2022年4月5日止，甲方可在每月营业额中进行分成，第一年分成比例为月度实际营业额（税前）的14％，每月保底租金为38，176元，两者取其高。如乙方上月营业额抽成低于保底租金的，乙方应在每月23日前补足全部差额部分，若乙方拒绝补足或未在规定时间内补足的，累计额超过2，000元的，甲方有权解除合同，不退还乙方支付的保证金。乙方应于每月23日前向甲方支付下一自然月的保底租金。公共事业费中电费按2.5元／千瓦／时计算。物业管理费16，137元／月。乙方向甲方支付租赁保证金114，528元，物业管理费保证金48，411元。乙方不得擅自中途解约。若乙方擅自中途终止租赁经营或乙方原因提前终止解除本合同的，则本合同所涉所有保证金不予退还，甲方有权要求乙方按照每日保底营业额向甲方补偿装修期免除的营业额抽成部分。如乙方逾期支付本合同项下任何到期应付之款项的，每逾期一日，甲方有权要求乙方自逾期支付之日起按拖欠款项的1％支付滞纳金。同时甲方有权停止有关供应或禁止有关使用（但乙方不得因此要求终止或减免支付有关费用），由此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方同意每月向甲方支付500元的收银系统使用费。甲方同意为乙方提供为期45日的装修期。甲乙双方同意，若乙方出现下列行为导致合同提前解除的，甲方有权要求乙方补足装修期／准备期之间的租赁经营费，该租赁经营费的计算以上一个月的营业额提成或保底租赁经营费的高者为依据：……14.8.5除上述条款外，乙方存在其他违约的情况，并经甲方书面通知后十日内仍未予改正的……2019年1月17日，双方签订《补充合同》，约定“甲方……有权对建筑物的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，应提前一个月书面通知乙方，并尽量降低对乙方的不利影响，乙方应予以配合，并不得以此要求甲方减免租金、赔偿损失或作出任何其他补救措施。如因对乙方业态经营活动造成经营影响，甲方可予以适当补偿或顺延租期，具体事项届时由双方共同协商解决。”2019年2月25日，双方签订《补充协议二》，约定“……乙方应当在向甲方交还该商铺之时将所有拆除及改建处进行复原，将其复原至甲方交付时的原始状态……”合同签订后，智家高公司支付了相应的租金及保证金，双方开始履行合同。2019年7月24日，纂赢公司向智家高公司发送催缴通知函，要求智家高公司支付六月份账单款。2019年7月25日，智家高公司回函提出接到纂赢公司口头通知即将撤场，周边环境变化已经对智家高公司的经营产生影响，并要求暂停支付款项并与纂赢公司进行协商。2019年7月26日，纂赢公司回函表示因智家高公司未同意将合同权益义务转让，故双方之间的租赁合同继续履行，要求智家高公司支付款项。2019年7月28日，智家高公司回函对应付款项的计算方式提出异议，并提出纂赢公司对其他区域的施工严重影响智家高公司经营，要求与纂赢公司协商损失事宜再行支付款项。2019年7月30日，纂赢公司回函否认对智家高公司经营产生影响，并继续催讨账款。此后纂赢公司通过催缴通知函、律师函等形式向智家高公司催讨账款。2019年9月4日，纂赢公司与案外人签订《〈商铺租赁合同〉之终止协议》，约定双方就“上海静安大融城”购物中心1号楼4层412-416、419单元签订的《商铺租赁合同》于2019年7月31日提前终止。2019年7月31日，纂赢公司与案外人签订《大融城商铺租赁合同》，约定纂赢公司向案外人租赁上海市静安区沪太路1111弄10号的大融城购物中心1号楼4层L419-4室商铺，租期自2019年8月1日起至2022年4月5日止，店铺名称为智家高智能家居。2019年9月3日，纂赢公司发出停水停电通知函，同日智家高公司回函提出纂赢公司单方违约故拒绝支付款项。2019年10月10日，纂赢公司发出合同解除通知函，通知智家高公司合同于2019年10月11日解除。2019年10月30日，纂赢公司发出代为复原通知函。2019年11月8日纂赢公司自行进入涉案商铺，代为复原，2019年11月17日，复原完成。因双方就各项金额支付等相关事宜协商未果，遂成讼。一审庭审中，纂赢公司确认收取了智家高公司施工押金15，000元，并要求在智家高公司应付费用中予以抵扣。双方当事人均确认没有进行过交接，2019年11月8日纂赢公司自行收回涉案商铺。一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。智家高公司自2019年5月账单款之后再没有支付款项，经纂赢公司多次催讨，仍不支付，已构成违约，纂赢公司有权解除合同。智家高公司称纂赢公司与案外人就涉案商铺的前手租赁合同的解除对智家高公司的经营环境造成了变化，影响了智家高公司的经营构成违约，对此一审法院认为，首先，纂赢公司与案外人确曾就双方之间的房屋租赁法律关系进行过解约和签约事宜，但涉案商铺始终处于纂赢公司承租状态内，并未对智家高公司的经营造成实质性影响，且依据双方的补充协议，如纂赢公司行为对智家高公司经营造成影响可以协商补偿或顺延，具体事项届时由双方共同协商解决，在未就减免、缓交相关费用达成一致之前，智家高公司应当按约支付相应款项。综上，智家高公司以纂赢公司行为影响智家高公司经营为由拒付费用的抗辩意见，一审法院不予采纳，据此，一审法院认定造成合同无法继续履行的原因系智家高公司违约，纂赢公司有权解除合同。关于合同解除的时间，鉴于纂赢公司于2019年10月10日向智家高公司送达合同解除函，并明确合同解除时间为2019年10月11日，智家高公司对前述时间节点未提出异议，一审法院认定合同解除时间为2019年10月11日为宜。合同解除后，智家高公司应当向纂赢公司结清合同项下的所有应付费用，故纂赢公司主张智家高公司向纂赢公司支付2019年8月1日至2019年10月11日的租金90，158.11元、2019年8月1日至2019年10月11日的物业管理费38，109.85元、2019年8月1日至2019年9月30日的收银费1，000元、2019年6月1日至2019年8月31日的电费14，438.75元、2019年6月1日至2019年8月31日的水费27.88元及免租期租金56，479.56元的诉请，具有事实和法律依据，一并予以支持；因智家高公司违约导致合同解除的，智家高公司还应向纂赢公司承担相应的违约责任。纂赢公司要求没收智家高公司已经支付的162，939元保证金作为违约金的诉请，实质上是以保证金折抵违约金，租赁合同对此已有明确约定，且纂赢公司以保证金抵作违约金的主张在合理范围之内，故一审法院对纂赢公司该项诉请予以支持；因智家高公司逾期支付费用，纂赢公司主张依据各期账单款为本金，分段计算逾期付款违约金的诉请，于法有据，予以支持，纂赢公司自愿将标准调低至万分之五，系对自身权利的处分，与法不悖，予以准许，则纂赢公司要求智家高公司支付逾期付款违约金3，890.72元的诉讼请求，予以支持；因智家高公司未向纂赢公司交付房屋并进行复原，纂赢公司自行收回房屋并完成复原工作，鉴于双方确认纂赢公司于2019年11月8日收回房屋，故纂赢公司主张以每月38，176元为标准，从2019年10月12日起至2019年11月8日止的房屋占有使用费35，142.84元，于法有据，予以支持。针对智家高公司的反诉，因智家高公司违约，故其主张纂赢公司退还房屋租赁保证金114，528元、物业管理费保证金48，411元，赔偿装修损失427，050.65元、公共装修款116，702元，支付公证费4，550元、支付律师费30，000元的诉请均缺乏依据，不予支持；对于其要求返还施工押金15，000元的诉请，鉴于纂赢公司当庭表示愿意退还，并同意折抵智家高公司的应付费用，与法不悖，予以准许。据此，一审法院作出判决：一、纂赢公司与智家高公司就上海市静安区沪太路1111弄10号1号楼4层A-4号商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年10月11日解除；二、智家高公司应于判决生效之日起十日内支付纂赢公司2019年8月1日至2019年10月11日的租金90，158.11元、2019年10月12日至2019年11月8日的房屋占有使用费35，142.84元、免租期租金56，479.56元；三、智家高公司应于判决生效之日起十日内支付纂赢公司2019年8月1日至2019年10月11日的物业管理费38，109.85元；四、智家高公司应于判决生效之日起十日内支付纂赢公司2019年8月1日至2019年9月30日的收银费1，000元、2019年6月1日至2019年8月31日的电费14，438.75元、2019年6月1日至2019年8月31日的水费27.88元；五、智家高公司应于判决生效之日起十日内支付纂赢公司逾期付款违约金3，890.72元；六、智家高公司应于判决生效之日起十日内支付纂赢公司违约金162，939元（与智家高公司支付的租赁保证金114，528元，物业管理费保证金48，411元相折抵）；七、纂赢公司应于判决生效之日起十日内返还智家高公司15，000元（与智家高公司的前述一至五项付款义务相抵扣）；八、智家高公司的其他反诉请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，纂赢公司表示对于其要求智家高公司支付的2019年8月1日至2019年10月11日期间的租金及物业管理费，愿意按照合同约定标准的70％主张；同时自愿放弃要求智家高公司支付逾期付款滞纳金及2019年9月收银费500元的请求。本院认为，第一，双方当事人就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据已查明的事实，智家高公司自2019年5月账单款后未支付合同约定的应付款项，且经纂赢公司多次催讨仍未支付，故一审法院认定智家高公司构成违约，纂赢公司因此享有合同解除权，并无不当。智家高公司主张纂赢公司放弃城市集市项目并提前撤场，严重影响智家高公司正常经营，故智家高公司因与纂赢公司商量补偿而行使不安抗辩权是正当的，不构成违约行为。但首先，双方合同中并未约定城市集市项目是双方建立商铺租赁关系的前提，且纂赢公司与商场方面的租赁关系虽有变化，但涉案商铺始终在纂赢公司的承租范围内，智家高公司称其经营活动受到了根本性的影响，依据不足；其次，根据双方《补充合同》的约定，如因改建、扩建、装修等对智家高公司造成不利影响，双方可以协商适当补偿或顺延租期，但智家高公司不得要求减免租金、赔偿损失等。在双方未就减免或缓交租金等费用达成一致的情况下，智家高公司拒付全部费用亦缺乏正当性，故对智家高公司的上述主张，本院难以采纳。第二，因智家高公司拒付合同约定租赁费用，构成违约，纂赢公司享有合同解除权，纂赢公司于2019年10月10日向智家高公司送达合同解除函，并明确合同解除时间为2019年10月11日，一审法院据此确定合同解除时间为2019年10月11日，并无不当。智家高公司主张合同解除时间应为2019年7月31日或2019年9月3日，缺乏相应依据，本院无法采纳。合同解除后，智家高公司理应结清租赁期间的相关费用。智家高公司欠付2019年8月的收银费500元、2019年6月1日至2019年8月31日的电费14，438.75元、2019年6月1日至2019年8月31日的水费27.88元，一审法院判令智家高公司向纂赢公司支付上述费用，具有事实和法律依据。关于智家高公司欠付的2019年8月1日至2019年10月11日的租金及物业管理费，考虑到纂赢公司撤场行为对智家高公司的经营确实会造成一定的影响，以及2019年9月后涉案商铺因电力供应问题影响正常使用等因素，现纂赢公司表示同意按照合同约定标准的70％主张2019年8月1日至2019年10月11日期间的租金及物业管理费，较为合理，本院予以准许。因智家高公司违约导致合同解除，故纂赢公司要求智家高公司支付免租期租金56，479.56元，及要求没收智家高公司已经支付的162，939元保证金作为违约金的诉请，于法有据，应予支持；智家高公司要求纂赢公司退还房屋租赁保证金、物业管理费保证金，赔偿装修损失、公共装修费，支付公证费、律师费的诉请，缺乏依据，不予支持。合同解除后，智家高公司未依约对涉案商铺予以复原并交还纂赢公司，纂赢公司经催告后于2019年11月8日自行收回涉案商铺并完成复原工作。现纂赢公司主张智家高公司应按照合同约定的保底租金标准支付2019年10月12日至2019年11月8日的房屋占有使用费，当属合理，一审法院支持纂赢公司上述请求，并无不当。二审中，纂赢公司表示自愿放弃要求智家高公司支付逾期付款滞纳金及2019年9月收银费500元的请求，与法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初5261号民事判决第一、六、七、八项；二、撤销上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初5261号民事判决第五项；三、变更上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初5261号民事判决第二项为：深圳市智家高科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付纂赢商和（上海）企业发展有限公司2019年8月1日至2019年10月11日的租金63，110.68元、2019年10月12日至2019年11月8日的房屋占有使用费35，142.84元、免租期租金56，479.56元；四、变更上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初5261号民事判决第三项为：深圳市智家高科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付纂赢商和（上海）企业发展有限公司2019年8月1日至2019年10月11日的物业管理费26，676.9元；五、变更上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初5261号民事判决第四项为：深圳市智家高科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付纂赢商和（上海）企业发展有限公司2019年8月1日至2019年8月31日的收银费500元、2019年6月1日至2019年8月31日的电费14，438.75元、2019年6月1日至2019年8月31日的水费27.88元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案一审本诉案件受理费3，666.4元，由深圳市智家高科技有限公司负担3，275.58元，由纂赢商和（上海）企业发展有限公司负担390.82元；一审反诉案件受理费5，681.21元，由深圳市智家高科技有限公司负担5，246.46，由纂赢商和（上海）企业发展有限公司负担434.75；二审案件受理费12，862.42元，由深圳市智家高科技有限公司负担12，296.61元，由纂赢商和（上海）企业发展有限公司负担565.81元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  彭 辰二〇二一年三月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。