浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙02民终647号 上诉人（原审被告）：宁波中悦精密模具有限公司。住所地：宁波杭州湾新区晓塘路11号，统一社会信用代码913302823405747486。 法定代表人：朱海洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：翟要先，安徽正申律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波钜隆电子科技有限公司。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路468号，统一社会信用代码9133020178434592XF。 诉讼代表人：陈益亭。 委托诉讼代理人：王来泗，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡露姣，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路468号，统一社会信用代码91330201MA281K6U13。 法定代表人：史羊生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：童哲，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙瑶，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人宁波中悦精密模具有限公司（以下简称中悦公司）因与被上诉人宁波钜隆电子科技有限公司（以下简称钜隆公司）、原审被告宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司（以下简称仟仁公司）对外追收债权纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2020）浙0282民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 中悦公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、一审法院根据另案中宁波三港资产评估有限公司评估价判决中悦公司租赁房屋费以15.40元/平方米/月计算，明显错误，无事实和法律依据。一方面，中悦公司与仟仁公司之间存在租赁合同的明确约定；另一方面，本案合同解除系钜隆公司破产清算导致，客观上造成了中悦公司一定的损失，钜隆公司存在一定的过错，一审没有判决导致合同解除过错方承担一定的过错责任，反而加重守约方的民事责任，明显违背了公平原则；二、一审法院判决中悦公司与仟仁公司租赁合同确定的实质性条款打包价年租金195000元（含物业费），在合同依法解除后中悦公司不再继续享有，明显错误，无法律依据；三、中悦公司与仟仁公司签订的租赁合同租金费用包含物业费，钜隆公司自始至终并未实际提供物业服务，钜隆公司庭后提供的物业合同，从物业费缴纳时间可知，明显系其一审庭审后伪造。一审法院根据钜隆公司提供的伪造的物业合同，认定钜隆公司提供了物业服务明显错误，中悦公司所支付的物业费用依法应予以扣除；四、中悦公司与仟仁公司租赁合同中约定开6个点的增值税专用发票、由各自承担一半，参照合同约定，钜隆公司应承担的3%增值税费应在中悦公司所支付的租金中予以扣除，且钜隆公司应向中悦公司开具6个点的增值税专用发票；五、一审法院判定中悦公司向钜隆公司支付案涉厂房产权变更后的租赁期间的租赁费用明显无事实和法律依据，中悦公司已于2020年5月17日搬离，并非一审认定的5月26日；六、仟仁公司在本案中存在过错，其在明知钜隆公司破产的情形下，仍向中悦公司收取相关物业费用，并未履行告知义务，应承担连带责任。 钜隆公司辩称：一审对于中悦公司的裁判结果是合理合法的，但钜隆公司认为仟仁公司应承担连带责任，事情变成现在这样，主要是仟仁公司有责任在。请求法院依法裁判。 仟仁公司辩称：一、中悦公司在一审中的地位是被告，在上诉过程中没有权利提出要求仟仁公司承担连带责任的请求权。中悦公司仍欠付仟仁公司合理租赁期内的相关租金和物业费，仟仁公司没有理由承担连带责任。二、尽管钜隆公司在一审中认为仟仁公司应承担连带责任，但其未对此提出上诉请求。综上，仟仁公司是否应承担连带责任不应在本案二审中进行审理。 钜隆公司向一审法院起诉请求：1.判令中悦公司即时支付钜隆公司房屋占有使用费1199916.67元（自2018年1月29日至2020年3月20日，以17元/平方米/月计算）及自2020年3月21日起至实际腾空日按前述标准计算的占有使用费；2.判令仟仁公司对第1项诉请款项承担连带责任；3.案件诉讼费由中悦公司、仟仁公司负担。 一审法院认定事实如下：仟仁公司办理企业工商登记时向宁波杭州湾新区市场监督管理局提交了落款日期为2016年3月2日的租房协议一份，载明：仟仁公司向钜隆公司租赁位于宁波杭州湾新区××路××号××房××栋，用作住所及经营场所，租期自2016年3月2日至2036年2月25日，租金每月100000元，每年支付一次。 钜隆公司与仟仁公司签订落款时间为2016年3月3日的租赁合同一份，合同载明：钜隆公司将位于宁波杭州湾新区××路××号××区房屋出租给仟仁公司，租赁期限自2016年3月3日至2036年3月3日止，共20年；为支持仟仁公司发展，钜隆公司减免前三年租金即自2016年3月3日至2019年3月2日租金为零元，减免期结束后房租按5元／㎡结算，每年仟仁公司向钜隆公司支付租金；合同还对其他事项作出约定。 2016年3月3日，钜隆公司出具房屋转租授权书一份，载明：宁波钜隆电子科技有限公司同意杭州湾新区电商产业园服务有限公司租赁的468号的所有房屋做电商产业园对外招商招租，具体事项按双方的租赁合同执行。 钜隆公司从宁波市市场监督管理局杭州湾新区分局调取的钜隆公司与中悦公司签订的落款时间为2016年12月27日的租房协议载明：中悦公司向钜隆公司租用位于宁波杭州湾新区滨海三路468号，建筑面积1565.704平方米的工业房屋，租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日，租金为每年195000元，租金一年一付，2017年1月1日前交付；该合同还对其他事项作出约定。 仟仁公司与中悦公司签订落款时间为2016年12月27日的租赁合同一份，双方载明：中悦公司向仟仁公司租赁宁波杭州湾新区滨海三路468号一栋一层大厅东侧场地，租用面积2750平方米，场地用途为办公和生产，租期5年，自2017年1月1日至2022年12月31日；为支持仟仁公司发展同时招揽园区人气，仟仁公司给予中悦公司支持，仟仁公司减免前三年租金，仅收取固定设施保证金10000元，满三年后根据当时的市场行情再确定具体租赁费；该合同还对其他事项作出约定。 此外，仟仁公司与中悦公司还签订了落款时间同为2016年12月27日的租赁合同一份，合同载明：中悦公司向仟仁公司租赁位于杭州湾新区滨海三路468号仟仁电商产业园办公室区域1幢靠东侧1楼东101建筑面积为336.52平方米的办公区××栋××层中东侧部分场地，租用面积1229.184平方米的生产车间；期限10年，自2017年1月1日至2026年12月31日。仟仁公司减免2017年1月1日至2017年1月31日的租金，从2017年2月1日计收租金；租金标准为办公室租赁费为15元／平方米／月（含物业费0.22元／平方米／月），厂房租赁费为11元／平方米／月（含物业费6元／平方米／月），双方协商确定办公室加生产车间租赁费每年195000元（含物业费）。前五年租赁费不变，后续租赁费根据行情暂定；该合同还对其他事项作出约定。中悦公司向仟仁公司支付了2017年1月1日至2017年7月31日的租金97500元。 2017年11月29日，该院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定，受理了钜隆公司的破产清算申请，并于同年12月1日作出（2017）浙0282破申11号决定书，指定浙江金穗律师事务所［现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所］担任管理人。2018年1月3日，该院作出（2017）浙0282破12号公告，就破产相关事项及第一次债权人会议时间等予以公告。2018年1月5日，管理人在宁波杭州湾新区滨海三路468号宁波杭州××区张贴了上述裁定书及公告。2018年2月5日，该院在人民法院报上刊登了该破产清算案的公告。 2018年2月9日，钜隆公司管理人向仟仁公司发送关于解除租赁合同的通知，载明：“浙江金穗律师事务所受慈溪市人民法院指派担任宁波钜隆电子科技有限公司破产清算一案的管理人。现管理人了解到钜隆公司将位于杭州湾新区滨海三路468号的房屋出租给宁波杭州××新区××服务有限公司使用，租赁期为2016年3月3日至2036年3月3日，仟仁公司又将上述房屋分别转租给第三人。现管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，决定解除宁波市钜隆电子科技有限公司与宁波杭州湾新区仟仁电商产业园服务有限公司之间订立的租赁合同，并将解除通知你方，请你方在收到通知之日起1个月内做好腾空事宜，后续管理人将接管上述房屋，特此告知。”次日，仟仁公司门卫签收了该通知。 2018年12月29日，钜隆公司管理人在厂区以张贴的形式向各使用人发送租金/使用费交纳通知书，载明：“2017年11月29日，慈溪市人民法院受理了对宁波钜隆电子科技有限公司的破产清算，并指定浙江金穗律师事务所[现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所]作为本案的破产管理人，管理人已在园区内张贴了破产裁定书和破产公告，对破产事宜予以了公示。各公司至今一直在使用厂区内的厂房/宿舍，但未向管理人交纳过租金/使用费，请各公司在收到本通知书之日起5日内与管理人接洽协商租金/使用费事宜。” 2019年1月30日，该院院长签发了（2017）浙0282破12号之一公告，责令钜隆公司及房屋实际使用人在2019年3月9日前腾空位于宁波杭州湾新区滨海三路468号的房地产。2019年1月31日，钜隆公司破产管理人在厂区内以张贴的形式予以公告并向各使用人发送腾空通知书，载明：“2017年11月29日，慈溪市人民法院受理了对宁波钜隆电子科技有限公司的破产清算，并指定浙江金穗律师事务所[现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所]作为本案的破产管理人，管理人已在园区内张贴了破产裁定书和破产公告，对破产事宜予以了公示，慈溪市人民法院于2019年1月30日发布腾空公告，责令各使用人在2019年3月9日前腾空位于杭州湾新区滨海三路468号的房地产，你公司至今一直在厂区内使用的厂房/宿舍，现管理人特通知你方，应当在法院责令期限内腾空使用的厂房/宿舍，到期仍不腾空的，管理人将提请法院依照强制执行对你公司相关责任人追究相应的法律责任。” 钜隆公司破产管理人与慈溪市天安物业管理有限公司陆续签订了二份企业安保服务外包协议，委托期限自2018年4月28日至2020年4月27日。2020年4月28日，钜隆公司破产管理人与慈溪市天安物业管理有限公司签订企业安保服务外包补充协议，载明：钜隆公司因破产案件需要将钜隆公司厂区的安保业务外包给天安公司，承包时间至2020年4月27日止，但因厂房已拍卖成功但未完成交付，仍需天安公司提供安保服务，安保服务期限延长至2020年5月31日。 在钜隆公司破产管理人依法处置债务人的破产财产过程中，对钜隆公司名下位于宁波杭州湾新区滨海三路北侧的房地产（含案涉房地产）进行拍卖。2020年1月3日，竞买人宁波华胜办公家具有限公司以68967600元的最高价竞得。2020年2月12日，该院裁定上述房产归买受人宁波华胜办公家具有限公司所有。2020年4月8日，宁波华胜办公家具有限公司办理了该房地产过户登记。2020年5月26日，钜隆公司与宁波华胜办公家具有限公司办理了上述厂房的交接手续，并签订了交接备忘录。 该院在另案办理钜隆公司与宁波德恒电线电缆有限公司对外追收债权纠纷一案中就钜隆公司位于宁波杭州湾新区滨海三路468号一幢一楼最东侧面积3080.0827平方米、厂区××幢××楼××市场租赁价委托宁波三港资产评估有限公司进行评估，其中一楼厂房2018年1月29日至2020年5月26日月租金为15.40元／平方米。 另查明，宁波华胜办公家具有限公司于2020年3月10日更名为浙江**胜智能家具实业有限公司。 还查明，仟仁公司曾用名为宁波杭州湾新区仟仁电商产业园服务有限公司。 一审法院认为，本案钜隆公司将厂房整体出租给仟仁公司，并授权仟仁公司将其作为电商产业园区对外招商招租，仟仁公司将其租赁的厂房部分出租给中悦公司，应当认定就涉案厂房钜隆公司与仟仁公司成立租赁合同关系、中悦公司与仟仁公司成立次租赁合同关系。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为合同解除。本案中，管理人未通知仟仁公司继续履行合同，则涉案租赁合同自2018年1月29日起视为解除。仟仁公司主张管理人向承租方寄送《租金／使用费交纳通知书》系双方以实际行动继续履行租赁合同，该院认为该通知书仅用于向房屋使用人催讨租金或使用费，管理人并未作合同继续履行的意思表示，对仟仁公司主张的双方以实际行动继续履行租赁合同的辩称，该院不予采纳。主合同解除后，仟仁公司与次承租人之间的次租赁合同随之解除。合同解除后，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务，故中悦公司应在钜隆公司给仟仁公司限定的一个月期限内予以腾房。基于案涉租赁关系的特殊性，该院酌定在管理人给予的腾房期限内可以考虑免除对中悦公司收取占有使用费，但中悦公司逾期腾房的，应当自腾房期限届满后即自2018年3月10日起向钜隆公司支付占有使用费。关于占用面积，钜隆公司主张中悦公司占用面积为2750平方米，但其提供的租赁面积为2750平方米的租赁合同系三年免租，与中悦公司已向仟仁公司交纳2017年7月31日前的租金的事实相矛盾，钜隆公司也未提供其他证据证实中悦公司占用的面积，故对钜隆公司主张的占用面积2750平方米，该院不予采信；钜隆公司与中悦公司也曾签订过租房协议，该协议虽系中悦公司在工商管理部门处的备案材料，但其载明的租赁面积1565.704平方米及租金每年195000元与中悦公司、仟仁公司提供的租赁合同中的面积、租金数额以及中悦公司实际支付租金的情况能相互印证，故中悦公司、仟仁公司主张的占用的面积1565.704平方米该院予以采信。关于涉案租赁物产权变更后钜隆公司能否主张占有使用费问题，该院认为，钜隆公司对产权变更后、交付前的涉案租赁物，仍然享有占用使用权，故钜隆公司仍可主张该期间的占有使用费，钜隆公司于2020年5月26日交付房屋，中悦公司也未提供证据证明其已于2020年5月26日前已将案涉厂房腾退给钜隆公司，故占有使用费应计算至2020年5月26日。中悦公司主张钜隆公司已于2020年4月20日对涉案厂房采取停水等强制措施，其不能继续开展活动，不能再计算占有使用费。本案中，经管理人多次催促，中悦公司拒不腾退涉案房屋，管理人在后期采取停电停水等方式促使其腾退，属正当救济行为，仟仁公司不能以此主张扣减占有使用费。关于占有使用费的计算标准，中悦公司主张应当按照中悦公司与仟仁公司约定的租金扣除物业费后按5元／平方米计算，本案中，中悦公司与仟仁公司约定的年租金195000元系仟仁公司招商招租过程中给予中悦公司的优惠租金，但该租金优惠应当认定系在租赁期间享有，在合同依法解除后不应再继续享受。该院在另案办理钜隆公司与宁波德恒电线电缆有限公司对外追收债权纠纷一案中就钜隆公司位于宁波杭州湾新区××路××号××幢××楼××市场租赁价委托宁波三港资产评估有限公司进行评估，该标的物与本案标的物属同一厂区内，且楼层相同，故其一楼厂房评估价格可以作为本案占有使用费的参考价格。经计算，中悦公司应支付钜隆公司占有使用费合计639349.59元（15.40元／平方米／月×1565.704平方米×26.516月）。该院对钜隆公司主张的占有使用费在上述639349.59元范围内予以支持。关于仟仁公司是否应对中悦公司的付款义务承担连带清偿责任，该院认为钜隆公司提供的证据尚不足以证明其主张，该院对钜隆公司该诉请不予支持。 综上，该院对钜隆公司诉请的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：一、中悦公司于判决生效之日起七日内支付钜隆公司房屋占有使用费639349.59元；二、驳回钜隆公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费15599元，由钜隆公司负担7289元，中悦公司负担8310元。财产保全申请费3883.99元，由中悦公司负担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，钜隆公司与仟仁公司的租赁合同已于2018年1月29日解除，作为次承租人的中悦公司，其与仟仁公司之间的租赁合同亦随之解除。中悦公司未及时履行腾退房屋的义务，故应向钜隆公司支付相应的占有使用费。第一，关于占有使用费的计算标准，占有使用费是承租人（或次承租人）未及时返还租赁物，无权占有租赁物期间给出租人造成的损失，故占有使用费的标准应当为无权占有期间租赁物租金的公允价值。本案当事人未对无权占有期间使用费作出约定，一审参照另案中对同一厂区、相同楼层的租赁评估价格计算占有使用费并无不当。第二，关于物业费用是否应予扣除，中悦公司主张钜隆公司提供的物业合同系伪造，钜隆公司实际并未提供物业服务，但其并未提供相应的证据予以证明，本院不予采信，故对扣除物业费用的主张不予支持。第三，关于增值税费是否应予扣除，中悦公司与仟仁公司的租赁合同中关于租金的增值税费承担的约定，不能及于中悦公司与钜隆公司之间占有使用费的计算，故本院对中悦公司扣除相应增值税费的主张亦不予支持。第四，关于占有使用费的计算期间，涉案租赁物于2020年4月8日发生产权变更，同年5月26日钜隆公司向案外人宁波华胜办公家具有限公司交付，产权变更后、交付前这一期间，钜隆公司对涉案租赁物虽无所有权，但仍享有占有、使用的权利，故钜隆公司仍有权主张该期间的占有使用费。第五，关于仟仁公司是否应对中悦公司的付款义务承担连带责任，本案证据尚不足以证明仟仁公司与中悦公司构成共同侵权，故一审未判决仟仁公司对中悦公司的付款义务承担连带责任并无不当。 综上所述，中悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6912元，由上诉人宁波中悦精密模具有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孔 华 审判员 朱 静 审判员 施 晓 二〇二一年三月二十三日 书记员 夏晶晶