浙江省杭州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙01行终870号 上诉人（原审原告）陈**龙，男，1990年3月31日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人冉华维，上海秦兵律师事务所律师。 委托代理人贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州市余杭区住房和城乡建设局，住所地杭州市余杭区人民大道650号建设大厦。 法定代表人冯德伟，局长。 委托代理人周卓赟。 委托代理人来凌，浙江振业律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）杭州市余杭区房产业和物业管理服务中心（原杭州市余杭区塘栖房地产管理所），住所地杭州市余杭区东湖南路129号。 法定代表人黄芸，主任。 委托代理人陈善发。 委托代理人马洁，浙江振业律师事务所律师。 上诉人陈**龙因行政处理一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110行初71号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 2019年10月14日，杭州市余杭区住房和城乡建设局（以下简称余杭区住建局）向陈**龙作出《关于陈**龙的答复》。 原审法院经审理查明：2018年1月10日，杭州市余杭区塘栖房地产管理所作为甲方与陈**龙作为乙方签订《余杭区行政事业单位房地产租赁合同》，双方约定：一、甲方自愿将坐落在塘栖镇水北街166-169号的房屋，建筑面积为301.58平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。二、该房屋租赁期自2016年9月1日起至2019年8月31日止。三、该房屋年租金77053元。四、该房屋租金二年内不变。自第三年起，年租金每年递增5%。五、租金支付方式：租金按规定一年一付，乙方需自合同签订之日起30日内一次性支付年租金77053元，以后每年租金应于9月1日前支付，逾期收取每日租金5%的违约金……七、乙方保证所租赁的房屋作为营业使用……十七、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋。甲方对乙方在承租期限内的装修等改造费用不予补偿。乙方如需继续租用的，应提前3个月向甲方提出书面意向。同等条件下，乙方有优先租赁权……二十一、双方约定的其他事项：……2、按区国资办关于区行政事业单位房产出租管理操作办法及补充办法等相关规定为准。2019年9月29日，余杭区住建局收到陈**龙的《违法查处申请书》，要求余杭区住建局对杭州市余杭区塘栖房地产管理所违法收取租金的行为进行查处，并将处理结果书面告知陈**龙。余杭区住建局经查实，案涉房屋坐落于杭州市余杭区××镇××街××号××号××，为杭州市余杭区塘栖房地产管理所管理下的由陈**龙承租的直管非住宅公房。租期届满后，杭州市余杭区塘栖房地产管理所按照余财行［2017］5号《关于印发的通知》规定的流程，委托中铭国际资产评估（北京）有限责任公司对案涉房屋进行评估。2019年9月17日，中铭国际资产评估（北京）有限责任公司作出中铭评报字［2019］第3110号《资产评估报告》，认定坐落在××镇××街××号××商铺年租金评估价值为110200元。案涉房屋系直管非住宅公房。余杭区住建局根据所查事实于2019年10月14日向陈**龙作出《关于陈**龙的答复》。该答复载明：“一、在办理过程中，你在申请书中反映的擅自抬高租金问题。经查，根据余财行［2017］5号《关于印发的通知》文件规定，塘栖所应当聘请有资质的中介机构对房屋进行评估，以评估建议价为招租底价报区财政局审核同意后，与申请人签订租赁合同。此次向你提出的承租价格是由中铭国际资产评估（北京）有限责任公司评估确定的，该机构是余财行［2017］219号《关于对2017-2019年度余杭区区属国有资产评估项目实行定点采购的通知》中确定的入围评估机构。因此，不存在塘栖所擅自要求抬高租金的行为。二、在办理过程中，塘栖所告知你非住宅公房今后将以委托第三方实行网上竞拍招租的形式租赁，这是依据余财政［2019］19号《关于实行国有资产处置交易网络公开竞拍的通知》的规定，并不存在塘栖所以此实现逼迫你腾退该房屋的情况。综上所述，我局在调查过程中，未发现塘栖所及相关工作人员有违反《杭州市余杭区直管公房管理办法（暂行）》规定的行为，特此告知”。陈**龙不服，诉至法院。另查明，针对陈**龙需继续承租案涉房屋的实际，杭州市余杭区塘栖房地产管理所已根据《杭州市余杭区直管公房管理办法（暂行）》的有关规定将陈**龙作为定向承租户上报，杭州市余杭区机关事务服务中心、杭州市余杭区财政局已经予以审批。目前案涉房屋仍由陈**龙居住、使用。 原审法院认为：《杭州市余杭区直管公房管理办法（暂行）》第三条规定，余杭区住建局是我区直管公房管理的行政主管部门。余杭区住建局下属各房地产管理所按照属地管理的原则，具体负责实施属地直管公房管理工作。杭州市余杭区房地产管理处受余杭区住建局委托，对全区直管公房管理工作进行监督、指导和检查。余杭区住建局作为直管公房管理的行政主管部门，对辖区内涉及直管公房管理的违法行为进行查处系其职责。2014年7月起施行的《杭州市余杭区直管公房管理办法（暂行）》第四条规定“直管公房按照使用性质分为直管公有住房与直管非住宅公房两大类。直管公房管理单位应分别进行租赁和经营管理。直管公房管理单位和承租人应当按照房屋的设计用途合理使用，不得擅自改变房屋用途”，第十五条规定“……直管非住宅公房租赁按现行区级行政事业单位房产出租管理有关规定执行，由区财政局、区住建局负责出租审批事项。直管非住宅公房出租前或租赁期满前，各属地房管所应按规定程序，办理有关审批手续。租赁期满未办理续租手续的，租赁关系自动解除，各属地房管所应通知承租人限期腾房，收回直管非住宅公房”。2017年施行的《余杭区区级行政、事业单位房地产出租管理办法》第十条规定“区财政局根据中介机构评估建议价核准招租底价。核准年租金20万元以上的，在填写公开招租承诺书后，统一进入区公共资源交易中心，实行公开招租。招租结束后，由出租单位与承租单位或个人签订租赁合同（租赁合同、房地产出租审批表报区机关事务服务中心、区财政局、区公共资源交易中心备案）。核准年租金20万元以下（含20万元）的，由出租单位实行协议出租，年租金不得低于区财政局核准招租底价，招租结束后，由出租单位与承租单位或个人签订租赁合同（租赁合同、房地产出租审批表报区机关事务服务中心、区财政局备案）；核准年租金20万元以下（含20万元）的，经区财政局审批后也可以进入区公共资源交易中心实行公开招租”。本案中，余杭区住建局收到陈**龙的查处申请后立即着手调查，经核实：杭州市余杭区塘栖房地产管理所作为属地房地产管理所委托中介机构就陈**龙承租期限届满的直管非住宅公房的年租金市场价值进行评估，为下一步案涉房屋的租赁事宜提供参考，符合《杭州市余杭区直管公房管理办法（暂行）》《余杭区区级行政、事业单位房地产出租管理办法》的上述规定。杭州市余杭区塘栖房地产管理所不存在陈**龙所称的擅自抬高租金、违规操作以及侵害其承租权等违法行为。实际上，目前陈**龙仍继续使用案涉房屋。余杭区住建局遂据此作出被诉答复，实体处理并无不当，程序合法。陈**龙的诉讼请求没有法律依据和事实根据。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回陈**龙的诉讼请求。本案案件受理费50元，由陈**龙负担。 上诉人陈**龙上诉称：一、原审法院对于评估程序认定错误。首先，杭州市余杭区塘栖房地产管理所启动评估程序违法。根据《杭州市余杭区直管公房管理办法（暂行）》第十五条、《余杭区区级行政、事业单位房地产出租管理办法》第七条至第九条的规定，案涉房地产租赁合同到期的三个月前，杭州市余杭区塘栖房地产管理所应报杭州市余杭区机关事务服务中心和杭州市余杭区财政局审批，同时应依法提交相关审批材料，只有在杭州市余杭区机关事务服务中心审批同意后，才能委托有资质的社会中介机构进行评估。本案杭州市余杭区塘栖房地产管理所并未证明其在租赁合同到期前三个月内依法进行了审批手续，也未证明其依法提交了相关材料，随即委托中铭国际资产评估（北京）有限责任公司对案涉房屋进行评估，评估程序违法。其次，案涉租赁合同第十七条约定：租赁期满……乙方如需继续租用的，应提前3个月向甲方提出书面意向。同等条件下，乙方有优先租赁权。在原租赁合同对租赁期限届满后的履行情况已作出明确约定的情况下，杭州市余杭区塘栖房地产管理所不应当擅自启动评估程序对案涉房屋进行价格评估，并要求上诉人按照该评估价格支付租金。再次，杭州市余杭区塘栖房地产管理所单方委托评估公司进行评估，剥夺了上诉人的知情权、异议权，无法保障评估过程及结果的公平公正。最后，《余杭区区级行政、事业单位房地产出租管理办法》第十七条规定，对确属城镇（农村）持证困难家庭，凭相关证明经区机关事务服务中心审核，报区财政局批准后，招租底价可酌情下浮，最高下浮不得超过20%。上诉人户属于低保户，在符合上述法定条件的前提下，杭州市余杭区塘栖房地产管理所并未进行招租底价的下浮，直接要求上诉人按照评估价签署新的租赁协议，明显违法。二、被上诉人作为法定查处机关，并未依法调查处理杭州市余杭区塘栖房地产管理所的违法行为，原审法院对该事实认定不清。被上诉人作为直管公房管理的行政主管部门，对辖区内涉及直管公房管理的违法行为具有法定查处职责。在杭州市余杭区塘栖房地产管理所擅自委托评估公司违法评估抬高租金的前提下，被上诉人并未依法进行调查和处理，继而导致上诉人合法权益无法得到维护。三、原审法院适用法律不完善。原审法院还应适用《余杭区区级行政、事业单位房地产出租管理办法》第七条、第八条和第十七条之规定。综上，请求：1、依法撤销原审法院作出的（2020）浙0110行初71号行政判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回原审法院重新审理；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人余杭区住建局答辩称：案涉房屋属于直管非住宅公房。被上诉人根据直管非住宅公房的规定，对上诉人提出的查处申请进行了审核和处理，该处理程序到位。原判决已明确杭州市余杭区塘栖房地产管理所不存在上诉人所称的擅自抬高租金违规操作以及侵害其承租权的违法行为，被上诉人所作答复实体并无不妥，程序合法。《余杭区区级行政、事业单位房地产出租管理办法》第十七条规定的是，招租底价可酌情下浮而非应当下浮，上诉人主张对其必须进行下浮，缺乏依据。 被上诉人杭州市余杭区房产业和物业管理服务中心陈述称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杭州市余杭区塘栖房地产管理所作为属地房地产管理所委托中介机构就陈**龙承租期限届满的直管非住宅公房的年租金市场价值进行评估，为下一步案涉房屋的租赁事宜提供参考，符合相关规定，且不存在陈**龙所称的擅自抬高租金违规操作以及侵害其承租权的行为。 本院认为，原审法院对证据的采信符合法律规定。 根据予以采信的证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为：由案涉《违法查处申请书》可知，上诉人陈**龙系认为杭州市余杭区塘栖房地产管理所擅自要求抬高租金并将其欲续租的房屋提交至招拍网上公开竞拍，以此实现逼迫其腾退该房屋，故而要求被上诉人余杭区住建局进行查处。根据《余杭区区级行政、事业单位房地产出租管理办法》的规定，余杭区区级行政、事业单位房地产的出租须报杭州市余杭区机关事务服务中心、杭州市余杭区财政局审批。该办法第十条规定，杭州市余杭区财政局根据中介机构评估建议价核准招租底价。第十二条规定，行政事业单位出租房地产的租金评估由各产权单位（受委托管理单位）委托有资质社会中介机构进行（评估机构需在杭州市余杭区财政局备案认可）。本案中，杭州市余杭区塘栖房地产管理所向上诉人提出的续租案涉直管非住宅公房的年租金价格系由杭州市余杭区财政局备案认可的中铭国际资产评估（北京）有限责任公司经评估得出。在案涉评估事项完成后，杭州市余杭区机关事务服务中心与杭州市余杭区财政局均作出审批。被上诉人余杭区住建局认定杭州市余杭区塘栖房地产管理所不存在擅自要求抬高租金的行为，认定并无不当。杭州市余杭区塘栖房地产管理所告知上诉人直管非住宅公房将实行网络公开竞拍方式招租，符合余财政[2019]19号《关于实行国有资产处置交易网络公开竞拍的通知》的规定，被上诉人余杭区住建局认定杭州市余杭区塘栖房地产管理所并不存在以此逼迫上诉人腾退房屋的情况，认定亦无不当。被上诉人余杭区住建局作出案涉答复程序合法。上诉人陈**龙的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈**龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  秦 方 审 判 员  王银江 审 判 员  廖珍珠 二〇二一年三月十九日 法官助理  李惠娴 书 记 员  寿 芳 附： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。