浙江省湖州市南浔区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙0503行初85号 原告凌建国。 原告周品华。 被告长兴县住房和城乡建设局。 法定代表人闵世华，该局局长。 出庭应诉负责人施利飞，该局党委委员。 委托代理人顾伟成，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 委托代理人蒋越，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 第三人长兴县城市建设发展管理中心。 法定代表人李苏平，该中心总经理。 委托代理人顾伟成，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 委托代理人蒋越，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 第三人长兴县人民政府房屋征收补偿管理中心。 法定代表人吴淑平，该中心主任。 委托代理人顾伟成，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 委托代理人蒋越，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 原告凌建国、周品华诉被告长兴县住房和城乡建设局、第三人长兴县城市建设发展管理中心，长兴县人民政府房屋征收补偿管理中心解除房屋货币补偿协议补充协议一案，本院于2020年11月3日立案后，向被告及两第三人送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书，被告及两第三人在法定期限内进行了答辩和举证。本院依法组成合议庭于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告凌建国、周品华，被告长兴县住房和城乡建设局出庭应诉负责人施利飞及委托代理人顾伟成、蒋越，两第三人的委托代理人顾伟成、蒋越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2012年9月26日，凌建国、周品华与原长兴县城市建设发展总公司签订《房屋货币补偿协议》及附件一《补充协议》。 原告凌建国、周品华向本院请求：1.解除第三人长兴县城市建设发展管理中心（原长兴县城市建设发展总公司）与两原告签订的房屋货币补偿协议补充协议；2.被告长兴县住房和城乡建设局向两原告支付利息941753.97元（暂以6123243元为基础，按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算，利息为2074879.76元，从2012年9月26日计算至2020年9月10日，扣除已经收到的以工资及过渡费名义金额1177519.3元），要求计算至实际返还之日；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月26号，第三人长兴县城市建设发展管理中心因长兴县雉城街道张家村拆迁工程分别与两原告达成房屋货币补充协议，在补充协议中约定两原告为户，两原告总计拆迁补偿款为7250000元。从中扣除6123243元用作为新营业房15号（面积60.5平方米，售价3217753元）、16号（面积60.5平方米，售价3214547元）的部分购买金，同时约定交房期限最长不到超过5年（即2017年9月26日前），如超期按法律有关规定解决，但直至到2018年被告才通知原告可以办理交房手续。2018年4月，第三人长兴县人民政府房屋征收补偿管理中心以雉城街道解放中路59号、61号（新营业房15号、16号）实测面积均为65.48平方米要求两原告按照实测面积支付价款，并声称不支付不予交房。截止至今，第三人长兴县人民政府房屋征收补偿管理中心仍未向两原告完成交付。根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中的新营业房15号、16号，实测面积均超过约定面积4.98平方米，超过比例为8.2%，按照上述规定，面积误差比例超过3%，买受人要求解除合同的，人民法院应予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，请求贵院依法裁决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 原告凌建国、周品华向本院提供了以下证据： 1.房屋货币补偿协议及附件补充协议（凌建国），拟证明约定购买的营业房面积为各60.5平方米； 2.预选单两份，拟证明两原告拥有优先购买权，但不一定要买； 3.平面单，拟证明原告优先购买的营业房位置； 4.张家村花园优先购买营业房结算清单两份，拟证明被告实际交付的面积超过约定面积3%； 5.周品华中国建设银行账户交易明细，拟证明被告开始以工资名义支付过渡费，后期按过渡费支付费用。 被告长兴县住房和城乡建设局辩称，1.基于原告的诉求的依据不是行政协议，被告认为本案不属于行政诉讼受案范围。原告与第三人长兴县城市建设发展管理中心签订的《房屋货币补偿协议》已履行完毕，在该协议后附《补充协议》，而该《补充协议》事实上是原告与第三人长兴县城市建设发展管理中心变更了拆迁补偿款的支付约定，为回购营业房达成的协议，已不属于行政协议的范畴。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》(法释(2019)17号)第二条第二款的规定，因土地、房屋等征收征用补偿协议引起的纠纷人民法院应当依法受理，而被告认为本案房屋征收征用补偿协议已履行完毕，因回购营业房达成合意而形成的《补充协议》不属于行政协议，因此不属于行政诉讼受案范围，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条的规定，应裁定驳回起诉。2.即使本案属于法院行政案件受案范围，被告认为原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回。理由如下：（1）根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”2018年4月17日，本案第三人长兴县城市建设发展管理中心工作人员吴毅以电话的形式通知原告领取房产，且领取营业房的过渡费发放至2018年4月，如原告认为其权益受侵害，要求解除因回购房屋而达成的《补充协议》，自2018年4月开始6个月内就应当主张权益，而原告于2020年9月才向法院提起诉讼主张权益，明显超过法律保护的起诉期限，且没有《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条的规定，应裁定驳回起诉。（2）被告认为，原告与第三人长兴县城市建设发展管理中心之间的《补充协议》系自愿平等协商一致签订，并不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。《补充协议》已实际履行，原告已签订《张家村地块营业房预选单》，预选单上载明原告所选定房屋的坐落位置(房号)、面积及单价，原告一直领取过渡费至第三人长兴县城市建设发展管理中心通知交房时止，足以证明双方已按照《补充协议》约定的内容实际履行，没有法定和约定的事由，任一方不能随意解除。（3）原告诉称实际交房时房屋实测面积为65.48平方米，与《补充协议》及《预选单》上载明的60.5平方米不一致，超出4.98平方米，要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，解除合同。被告认为原告的理由不能成立。首先，双方在预选单上仅仅是约定了大概的面积为60.5平方米，明确注明以实测面积为准，因此不能以60.5平方米为双方确认的准确面积，双方应按照现实测面积65.48平方米的房产全面履行，原告认可第三人长兴县城市建设发展管理中心于2018年4月履行了交房手续，知晓营业房15号、16号的实测面积为65.48平方米，那么原告应按双方约定的价格53133元/平方米的价格向第三人补齐房款。其次，本案不能也不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为本案的定案依据，因该司法解释约束的是房地产开发企业与业主签订的商品房买卖合同，本案诉争的营业房的开发商系长兴建设房屋开发有限公司，并非本案的被告或者第三人，所以，被告认为不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。退一步说，如果适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，根据该解释第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外……解除权的保护时效是一年。本案原告自2018年4月开始便知晓领取营业房、补缴购房款的事宜，如要求解除《补充协议》，应当自2018年4月开始起算1年内主张权益，但是原告只于2020年9月才提起诉讼，明显超过1年，应当裁定驳回诉求。（4）虽第三人长兴县城市建设发展管理中心向原告交付房屋已超过了《补充协议》第5条约定的交房期限最长不超过五年的期限。被告认可交房确实有逾期的情况，但第三人将过渡费发放至2018年4月，过渡费的给付标准是比照房屋租金，足以弥补原告逾期收房的损失。况且原告对发放至2018年4月的过渡费已经全额收取，未提出异议，足以证明其也接受逾期交房的事实。3.原告的第二项诉求要求支付利息，没有事实和法律依据，不应得到支持。综上所述，原告要求解除合同的理由不能成立，请求驳回原告的起诉或者驳回原告的全部诉请。 被告长兴县住房和城乡建设局向本院提交了以下证据： 1.房屋货币补偿协议及附件补充协议两份，拟证明原告凌建国与第三人长兴县城市建设发展管理中心之间就回购营业房签订了补充协议； 2.预选单两份，拟证明两原告与第三人长兴县城市建设发展管理中心约定回购的房屋面积以实测为准； 3.过渡费发放清单及转账记录，拟证明第三人长兴县城市建设发展管理中心发放过渡费至实际交房2018年4月止，已弥补逾期交房损失； 4.公证书，拟证明第三人长兴县城市建设发展管理中心工作人员吴毅通过电话的形式告知原告交房事宜。 第三人长兴县城市建设发展管理中心的意见与被告长兴县住房和城乡建设局的意见基本一致。未向本院提供证据。 第三人长兴县人民政府房屋征收补偿管理中心的意见与被告长兴县住房和城乡建设局的意见基本一致。未向本院提供证据。 经庭审质证，原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，补充协议中并没有标注交付面积以实测为准；对证据2的证明目的有异议，预选单上只表明优先购买；对证据3的真实性没有异议，开始过渡费是以工资名义发放的，后来是按照过渡费发放的；对证据4的真实性无异议，但在录音前并未告知将要录音，当时原告发现被告在录音后很生气，导致原告没有马上去拿房。两第三人对被告提交的证据没有异议。被告对原告提供的证据的真实性没有异议，对证据1、2的证明目的有异议，当时给原告的预选单上也注明了面积以实测为准，结合补充协议，两者能相互印证。两第三人对原告提交的证据的质证意见与被告一致。 本院对各方当事人提交的证据认证如下：原告及两第三人对被告提交的证据的真实性没有异议，上述证据来源合法，与本案有关联性，本院对被告提交的证据予以认定。被告及两第三人对原告提供的证据的真实性亦没有异议，原告提供的证据1、2、5与被告提交的证据1、2、3能相应印证，本院对原告提供的证据予以认定。 经审理查明，原长兴县城市建设发展总公司与凌建国、周品华就名下营业房的货币补偿事宜达成一致意见，因凌建国、周品华愿意回迁，经各方当事人协商一致。2012年9月26日，原长兴县城市建设发展总公司分别向凌建国、周品华出具《张家村地块营业房预选单》，告知凌建国可优先购买张家村改造地块营业房壹间，房号西起15号，面积（以实测面积为准）60.5㎡，价格每平方53186元；周品华可优先购买张家村改造地块营业房壹间，房号西起16号，面积（以实测面积为准）60.5㎡，价格每平方53133元。同日，原长兴县城市建设发展总公司、受委托单位长兴国信房屋拆迁有限公司分别与凌建国、周品华签订《房屋货币补偿协议》，约定了凌建国、周品华名下营业房的货币补偿事宜。并达成《补充协议》作为在凌建国名下《房屋货币补偿协议》附件一，约定如下：1.总补偿价7250000元（凌建国、周品华二户），扣除旧房总补偿价6123243元，余1126757元合同生效后一次性付清（其中壹万元等整体腾空后支付）；2.营业房过渡费按每平方米每天伍元计算：二户计115.33㎡×5×365=21047（每半年支付一次）。3.营业房（新）15号、16号（自西向东排列）面积各60.5㎡，计121㎡，新营业房15号53186×60.5=3217753元，16号53133×60.5=3214547元，总计6432300元。4.营业房过渡费如整个解放中路拆迁户有一户增加也给乙方增加。5.交房期限最长不超过五年，如超期按法律规定解决。《房屋货币补偿协议》及《补充协议》签订后，被告按约定以工资、过渡费的名义实际支付过渡费至2018年4月。2018年4月17日，第三人长兴县城市建设发展中心工作人员以电话方式告知了凌建国张家村地块营业房交付事宜。后因《补充协议》履行问题发生纠纷，凌建国、周品华向本院提起行政诉讼。 另查明，原长兴县城市建设发展总公司几经变革，现为长兴县城市建设发展中心。 本院认为，本案的争议焦点有三：第一，原告提起本案行政诉讼是否符合法律规定；第二，原告主张撤销或者解除案涉补充协议的理由是否成立；第三，若案涉补充协议被撤销或解除，相关费用如何计算。针对争议焦点一，原长兴县城市建设发展总公司由长兴县住房和城乡建设局举办，受长兴县住房和城乡建设局委托从事房屋拆迁工作。现原长兴县城市建设发展总公司为了张家村旧城改造，与凌建国、周品华协商订立了案涉房屋货币补偿协议及补充协议，该房屋货币补偿协议及补充协议属于行政诉讼法规定的行政协议，双方现因补充协议的履行问题发生纠纷，属于人民法院行政诉讼受案范围。被告及两第三人主张补充协议不属于行政协议缺乏法律依据，本院不予支持。原告提起本案行政诉讼符合法律规定。针对争议焦点二和三，房屋货币补偿协议和补充协议系当事人协商一致后达成，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。补充协议和预选单能相互印证原、被告间就回购营业房的面积、单价、位置等达成了一致意见。主要的争议在于被告实际交付两套各65.48平方米的营业房是否符合约定，原告是否可以据此主张解除补充协议。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”规定，行政机关与被拆迁人、被征收人签订的房屋回购协议不属于商品房买卖合同，两原告请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定解除补充协议于法无据。其次，预选单上已明确载明“面积（以实测面积为准）60.5㎡”，现被告实际交付面积为65.48平方米，并不导致合同目的无法实现，或构成根本性违约。最后，被告在营业房实际结算时，根据客观事实，对于超过60.5平方米部分的面积按照交付时的评估价进行结算，并未损害两原告权益。两原告关于解除补充协议并支付相应利息的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》六十九条规定，判决如下： 驳回原告凌建国、周品华的诉讼请求。 案件受理费61255元，由原告凌建国、周品华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邵钧伟 人民陪审员  郑珊珊 人民陪审员  敖 黎 二〇二一年三月三十一日 法官 助理  洪金凤 书 记 员  金林兵 12- 11-