河北省石家庄市长安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0102执异26号 案外人：程桂兰，女，1955年1月26日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托代理人：蔡蕊，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托代理人：刘凯，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 申请执行人：仝海华，男，1981年6月21日出生，汉族，住河北省正定县。 委托代理人：刘清云，河北韬晖律师事务所律师。 委托代理人：马笑梅，河北韬晖律师事务所律师。 被执行人：牛燕燕，女，1981年10月24日出生，汉族，住石家庄市长安区。 本院在执行申请执行人仝海华与被执行人牛燕燕婚约财产纠纷一案，案外人程桂兰对（2018）冀0123民初3358号民事裁定书、（2020）冀0102执952号执行裁定书提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人程桂兰称，一、位于石家庄市不动产虽然登记在被执行人牛燕燕名下，但实际所有权人是申请人程桂兰，不能作为被执行人牛燕燕的财产进行执行拍卖。具体理由如下：申请人与被执行人系母女关系，且被执行人系申请人唯一子女。在被执行人四、五岁的时候，申请人与被执行人的父亲离婚，申请人独自抚养被执行人成人。申请人是石家庄棉二公司职工，1997年申请人出资购买位于石家庄市长安区（以下简称6-1-102号房产），该房产建筑面积为66.97㎡。该房产自始至终是申请人唯一住房。2009年，棉一西生活区旧城改造项目开始启动，申请人所有的6-1-102号房产也被划入拆迁范围。2009年6月28日，申请人与石家庄市土地储备中心、石家庄市东房城市房产拆迁有限公司签订了《城市房产拆迁产权调换协议书》及附件（以下简称《调换协议书》）。根据协议约定，6-1-102号房产被拆除后，调换成坐落于石家庄市长安区（以下简称2-2-1002号房产），调换后的新房产建筑面积107.21㎡，新房比旧房扩容面积为33.456㎡。申请人同意将拆迁单位发放的拆迁补偿费等费用抵充房产拆价款，在经过详细计算后，2-2-1002号房产优惠后的价款为314635.05元，申请人支付拆迁单位50433.41元。签订《调换协议书》后，2009年7月18日，申请人将6-1-102号房产腾退并交房。申请人补齐价款后，2010年11月30日石家庄市地产集团有限公司为申请人出具314635.05元的购房款收款收据。在办完上述拆迁手续后，6-1-102号房产的房产所有权证书被冻结。在办完上述手续后，申请人听说如果取得新的房产证后再交易，由于新房的面积大于旧房，过户的税费会增加。考虑到被执行人系申请人唯一子女，申请人的房产在去世后由被执行人一人继承等因素，申请人就想直接将《调换协议书》的被拆迁人变更成被执行人的名字，这样新房的房本就会直接登记到被执行人名下，少了一道交易程序，也节省了交易费用。在作出上述决定后，申请人找到原拆迁单位，要求将《调换协议书》被拆迁人由申请人程桂兰更名为被执行人牛燕燕，时间还是2009年6月28日。之后，申请人向石家庄市拆迁管理办公室申请解冻下6-1-102号房屋产权证，2011年5月16日，房产解冻后，申请人和被执行人以买卖的形式将下6-1-102号房产过户到被执行人名下。如前所述，申请人和被执行人只是通过房产买卖的形式将申请人的房产证过户到被执行人名下，被执行人成了名义上的房产所有权人，但实际房产所有权人还是申请人。表现在：与房产有关的补差价款都是由申请人出资缴纳，该房产的拆迁过渡费等费用也是发放到申请人名下。置换回来的2-2-1002号房产交付后，也是由申请人居住。2014年8月23日，申请人又出资22932元购买了2-2-1002号房产的附属地下室一个，地下室编号为ＦＯ-33。2017年9月23日，2-2-1002房产的开发商河北永嘉房地产开发有限公司为申请人出具了《结算单》，约定将6-1-102号房产拆迁产生的应付未付82273.24元转到申请人的尾号为4024的工商银行卡中。申请人和被执行人之间签订的《石家庄房地产买卖契约》只是双方为过户所签订，动机只是为了节省房产面积扩大之后再过户的税费，该买卖合同内容并非双方真实的意思表示。如果是真实的买卖，申请人也不会在房产过户后这么多年不找被执行人要一分钱房款。该房产系申请人唯一住房，申请人不可能真正卖掉该房产将自己陷入无家可归的境地。如果是真实的买卖，申请人不可能一直居住。总之，《石家庄房地产买卖契约》是申请人、被执行人之间以虚假的意思表示实施的民事法律行为，根据《民法总则》第146条规定，应属于无效民事法律行为。综上所述，位于石家庄市不动产的真正所有权人是申请人，不能被法院拍卖执行。二、应当解除对上述不动产的查封措施。被执行人对外与人发生经济纠纷，该不动产被错误查封，极大的侵害了申请人的合法利益。如果该不动产被法院拍卖，将导致申请人无家可归。因此，申请人申请法院对上述不动产的查封措施。请求法院停止对位于石家庄市不动产的执行并解除对该不动产的查封措施。 案外人程桂兰提供证据如下：1、常住人口公民身份号码登记卡，证明程桂兰与牛燕燕系母女关系。2、石家庄房屋资产权属登记监理中心填发的石房权证东字第××号，房屋所有权人程桂兰，房屋坐落桥东区建设北大街西侧，房屋幢号6-1-102。3、2019年10月17日不动产查询证明，经查询程桂兰在石家庄市内四区及高新区无房屋登记。4、交验房单及收款收据等票据。5、棉一建和园拆迁补偿安置明细表。6、城市房屋拆迁产权调换协议书及附件。7、石家庄房地产买卖契约等房产过户手续。8、公园城地下室认购协议及交款票据，买受人牛燕燕购买出卖人河北永嘉房地产开发有限公司的公园城项目2号楼2单元1002室的地下室一个。9、河北永嘉房地产开发有限公司出具的结算单一份，产权人牛燕燕，被委托人程桂兰，应付未付金额82273.24。10、中国工商银行股份有限公司石家庄建华支行2013年1月1日至2017年12月31日银行流水。 本院查明，2018年11月23日河北省正定县人民法院作出（2018）冀0123民初3358号民事裁定书，查封被申请人牛燕燕名下位于，查封期限自2018年11月26日起至2021年11月25日止。2018年12月21日河北省正定县人民法院将仝海华与牛燕燕婚约财产纠纷一案移送本院审理。2019年4月15日本院作出（2019）冀0102民初671号民事判决书，被告牛燕燕在本判决生效后十日内返还原告仝海华1598000元。 进入执行程序后，2020年6月22日本院作出（2020）冀0102执952号执行裁定书，拍卖被执行人牛燕燕名下位于石家庄市长安区。 本院认为，第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。本案中，涉案房屋登记在被执行人牛燕燕名下，现牛燕燕未履行生效法律文书所确定的义务，本院执行该房产并无不当。涉案房产在2011年5月份就已经办理于牛燕燕名下，程桂兰在长达数年的时间内未将涉案房产的权属确定，对于涉案房产外观所有权显示为牛燕燕从而造成的法律风险的形成，其存在主观因素，应自行承担不利后果。第二，本案中，程桂兰所提异议称为节省税费其与牛燕燕签订《石家庄房地产买卖契约》应属于无效的民事法律行为，其主张涉及实体权利，应通过诉讼解决。故案外人程桂兰的主张不符合排除执行的法定条件，其所提异议理据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人程桂兰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向石家庄市长安区人民法院提起诉讼。 审判长 谢 飞 审判员 范 矛 审判员 籍东雷 二〇二一年三月八日 书记员 张 豪