山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终165号上诉人（原审原告）：德州来利达房地产有限公司，住所地山东省德州市宁津县南环路西首。法定代表人：胡朱晶敏，总经理。委托诉讼代理人：王臣生，宁津宁城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：梁福贵，男，1954年5月18日出生，汉族，住山东省宁津县城区。委托诉讼代理人：刘连祥，山东刘连祥律师事务所律师。原审被告：山东地矿舜景地热开发有限公司，住所地山东省德州市平原县富民大街紫金巷16号。法定代表人：高义云，董事长。委托诉讼代理人：刘连祥，山东刘连祥律师事务所律师。上诉人德州来利达房地产有限公司（以下简称来利达公司）因与被上诉人梁福贵、原审被告山东地矿舜景地热开发有限公司（以下简称地矿公司）合同纠纷一案，不服山东省宁津县人民法院（2020）鲁1422民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人来利达公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定双方的地热井管理权转交协议合同性质为转让合同关系属认定事实错误。来利达公司为宁津县名门现代城小区的开发商和建设方，2009年5月3日，来利达公司与山东省鲁北地质工程勘察院签订了《地热井施工承包合同书》，来利达公司将地热井的施工委托给该工程勘察院施工完成，后来利达公司又委托第三方建设完成一眼地热井。两眼地热井投入使用后，因该小区一直没有业主委员会，也没有物业管理公司进入，一直是由建设方自行管理小区物业。2017年3月5日，来利达公司与梁福贵签订了《名门现代城地热井管理权转交协议》，约定将管理权转交给梁福贵管理，由梁福贵收取业主取暖费、负责对地热井的看管、检查、维修、养护、增建其他项目和验收，其费用由梁福贵负责。管理权转交后，来利达公司不得插手供暖的事宜。对于该合同的性质问题：一审中，来利达公司已详细阐述了该合同的产生背景，该合同是在小区没有选聘物业服务企业之前，建设单位与梁福贵签订的委托代管协议。依据《物业管理条例》第21条的规定，业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务的企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。来利达公司在没有业主委员会及业主委员会选聘的物业服务企业的情况下，与梁福贵签订的代管协议属于前期物业服务合同的性质。从该合同的内容来看，该合同性质为委托代管合同，而一审法院认定梁福贵对该地热井既无所有权又无管理权为由，认定该合同的性质为一种转让合同，明显错误又自相予盾。既然一审法院认为来利达公司一直不具有所有权和管理权，又认定双方签订的协议是有效的转让合同明显自相予盾，按照这种逻辑，一审法院既不认可来利达公司有所有权，也不认可来利达公司的管理权，那梁福贵是如何从来利达公司处取得地热井的管理权和收益权的呢？那双方的协议是如何认定是有效的转让合同的呢？没有所有权和管理权的主体能否成为有效转让合同的合同主体呢？根据《物业管理条例》的规定，在没有业主委员会成立前，建设方是可以同物业企业签订物业管理合同的，签订的合同为有效合同，对于合同的性质应以合同的内容予以确定。本案中，从合同内容来看，来利达公司只是将管理权转交给梁福贵管理，由梁福贵收取业主取暖费、负责对地热井的看管、检查、维修、养护、增建其他项目和验收，其费用由梁福贵负责，管理权转交期间，来利达公司不得插手供暖的事宜。但自梁福贵接管后，管理混乱，造成业主投诉、上访等不断，且梁福贵在未经来利达公司及业主同意的情况下，私自同地矿公司签订了《宁津县名门现代城地热井资源及经营权转让协议》，将地热井的所有权及管理权向该公司进行了转让，该行为已严重侵害了来利达公司及全体业主的利益，也严重违反了来利达公司与梁福贵签订的名门现代城地热井管理权转交协议。因双方成立委托合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同的规定以及第九十四条当事人的违约行为致使合同目的不能实现的规定，来利达公司于2020年1月14日向梁福贵送达了解除代管协议通知书，解除了双方的委托代管合同关系。梁福贵收到该解除通知在法定期限内也未请求法院起诉确认解除合同的效力，双方签订的委托代管合同已合法解除。基于以上原因，来利达公司起诉要求梁福贵返还管理权与收益权是具有事实及法律依据的。二、一审法院程序严重违法。一审法院在明确争议焦点为双方是否存在委托合同关系的情况下，对地热井的所有权问题并不是本案争议和审理的焦点，一审法院也未对地热井所有权问题予以审理，来利达公司是基于建设方与梁福贵签订的代管协议提起诉讼，梁福贵一审中从未对所有权提出异议，在没有对所有权问题进行审理以及双方在该问题进行举证、质证、辩论的情况下，一审法院主动以来利达公司对涉案地热井的所有权归属做出判决，严重违反了民事诉讼法所规定的处分原则及辩论原则，属程序严重违法。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，请二审法院查明事实，依法改判或将本案发回重审。被上诉人梁福贵与原审被告地矿公司共同辩称，来利达公司与梁福贵之间的名门现代城地热井管理权转交协议是转让合同性质，不是委托合同关系。根据法律规定，委托合同是委托人与受托人相互约定，由受托人处理委托事务的合同。受托人实施的行为所产生的法律后果由委托人负担，而该转交协议其中的内容明确约定，来利达公司之后不再插手地热供暖事宜，发生任何问题均由梁福贵负责。从协议内容可以看出来利达公司将地热供暖事宜的整体权利义务转移给梁福贵，梁福贵与来利达公司之间的协议实际上是管理权、收益权的整体转让行为，即不符合委托合同的法律性质，应依法认定为转让合同关系。所以说一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。来利达公司向一审法院起诉请求：1.依法判令梁福贵、地矿公司返还来利达公司对地热井的管理权及收益权；2.依法判令梁福贵、地矿公司支付地热井收益30万元；3.依法判令梁福贵、地矿公司退交来利达公司修建的位于名门现代城西北角物业地热井办公房3间；4.本案诉讼费用由梁福贵、地矿公司承担。一审法院认定事实：来利达公司是宁津县名门现代城小区的建设方。2009年5月3日，来利达公司与山东省鲁北地质工程勘察院签订了《地热井施工承包合同书》，来利达公司将一眼地热井的施工任务委托山东省鲁北地质工程勘察院进行施工。2017年3月5日，来利达公司（甲方）与梁福贵（乙方）签订《名门现代城地热井管理权转交协议》，约定：一、名门现代城现有南北地热井两眼，完好无损，每年冬季正常供暖，因开发项目早已完结，甲方已撤离没有条件再行使管理权，故将两眼地热井转交给乙方管理使用，乙方同意接手对地热井的供暖管理权。二、以后每年冬季供暖均由乙方收取业主的取暖费，负责对地热井的看管、检查、维修、养护、增建其他项目和验收等，其费用由乙方负责，甲方不得参与、不得收取任何费用。三、自地热井管理权转交给乙方后，甲方不得插手地热供暖的任何事宜，如发生任何问题均由接收方负责。四、此协议自甲、乙双方签字后生效。梁福贵（甲方）曾与地矿公司（乙方）签订《宁津县名门现代城地热井资源及经营权转让协议》，约定：宁津县名门现代城居民小区供热面积12万平方米，现有地热开采井两眼，一并连同山东省国土资源厅、德州市国土资源局颁发的《矿产资源开采证书》一套，现甲方将上述资产及产权转让给乙方。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、来利达公司与梁福贵之间是否存在委托合同关系，如果存在委托合同关系，双方是否已解除委托合同；二、梁福贵、地矿公司是否应当返还来利达公司地热井的管理权、收益权；三、梁福贵、地矿公司应否向来利达公司支付地热井收益30万元；四、梁福贵、地矿公司是否应退还来利达公司地热井办公室三间。关于争议焦点一：第一，来利达公司提供《地热井施工承包合同书》，证明来利达公司对于涉案地热井具有所有权，没有提供其他权属证明。《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”从上述法律法规可以看出，规定了公共场所、公用设施和物业服务用房的权属属于业主共有。“其他公共场所、公用设施”部分应理解为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施或者公共场所，如围墙、大门、绿化道路，以及公共照明、供电、供水、供热、供气设施等。本案诉争地热井属于宁津县名门现代城小区业主生活不可缺少的供热设施，并且来利达公司诉讼中认可出卖商品房的时候，包括供热供电设施，费用都是由业主承担，因此，该供热设施应当属于建筑区划内的公用设施。根据上述规定，涉案地热井应为宁津县名门现代城小区全体业主共有。因此，来利达公司在没有提供有效证据证明的情况下，主张对地热井具有所有权不予支持。第二，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人委托的事务的合同，受委托人实施的行为所产生的法律后果由委托人承担。本案来利达公司与梁福贵签订《名门现代城地热井管理权转交协议》的内容为：来利达公司向梁福贵转交地热井，由梁福贵负责看管地热井、收取取暖费等事务，来利达公司之后不再插手地热供暖事宜，发生问题由梁福贵负责。该协议内容表明，来利达公司将地热供暖事宜的整体权利、义务转移给梁福贵。来利达公司与梁福贵之间的协议实际是管理权、收益权的转让行为，因此，双方之间的关系是一种转让合同关系，而不是委托合同关系。第三，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数的过半数的业主同意”。依此规定，小区物业服务和管理的决定权由业主共同决定。来利达公司未提供小区全体业主的证明，证明有关涉案小区地热井的管理权应当由来利达公司进行管理使用，也没有提供其他证据，证明业主要求梁福贵将地热井的管理权交由来利达公司管理。综上，来利达公司主张对涉案小区地热井享有所有权，其与梁福贵之间存在委托合同关系，没有事实依据。因此，来利达公司主张双方之间是委托合同关系，不能成立，来利达公司请求梁福贵、地矿公司返还地热的管理权和收益权，没有事实及法律依据，来利达公司的该项请求不予支持。关于本案的其他争议焦点，来利达公司没有提供证据证明，其相应的请求也不予支持。一审法院判决：驳回来利达公司的诉讼请求。案件受理费6000元，减半收取3000元，由来利达公司负担。二审中，本院于2021年1月28日向德州市自然资源局发出协助调查函，要求其协助调查以下情况：“在我市及县域居民小区为居民供暖开采地热井需要哪些手续，进行地热资源开采需要获得哪些资质（包括但不限于采矿权许可证、取水许可证），需要交纳何种税费，具体标准如何，如何征收。若各县市区具体情况不同，请以宁津县为例说明以上情况”。德州市自然资源局于2021年2月3日向本院进行答复称，在我市开采地热资源首先要符合德州市矿产资源总体规划，须在获得取水许可后，通过出让方式取得采矿权，办理采矿许可证方可施工地热井开采地热资源，开采井必须同时配套回灌井，实行以灌定采。依法获得地热采矿权时须缴纳矿业权出让收益，开采地热资源时须缴纳矿业权占用费和资源税，其中矿业权出让收益在采矿权出让时征收，矿业权占用费在办理采矿许可证时缴纳，资源税由税务部门负责征收。本院于2021年2月18日向各方当事人发出举证通知书，要求其对是否取得地热资源取水许可并缴纳水资源费、是否取得采矿许可证并缴纳矿业占用费和资源税进行陈述和举证。梁福贵与地矿公司向本院提交了成交确认书以及山东省非税收入收款收据，上述证据载明：2007年8月24日，来利达公司竞得德州市国土资源局公开出让的地热采矿权，最终成交价20.8万元。来利达公司向宁津县国土资源局交纳了该20.8万元。来利达公司向本院提交对证据显示：宁津县税务局曾于2010年3月1日向来利达公司下达宁水征字（2010）第011号征收水资源费及污水处理费决定通知书，山东省宁津县人民法院作出（2010）宁行执字第223号行政裁定书，强制执行来利达公司于2010年9月11日前向宁津县人民法院交纳水资源费及污水处理费66855元及滞纳金，后来利达公司于2010年9月26日向宁津县人民法院交纳罚款10万元。本院对以上证据对真实性以及所载明对内容予以认可。双方当事人均未再提交关于交纳水资源费、矿业权占用费及资源费的其他证据。梁福贵、地矿公司称2017年3月5日受让后，相关职能部门未向其征收水资源费和资源税。本院二审查明的其他事实与一审查明事实基本一致，予以确认。本院认为，地热资源是指存储于地下、具有一定质量（品级）和数量、可供开发利用的地热能。地热资源属于矿产资源，类属能源矿产，归国家所有，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。故，无论是来利达公司与梁福贵之间的《名门现代城地热井管理权转交协议》，还是梁福贵与地矿公司之间的《宁津县名门现代城地热井资源及经营权转让协议》均不能涉及地热资源所有权的问题，所有涉及地热资源所有权转让的合同内容均为无效。第二，合同性质的认定原则上应根据合同的名称予以判断，但如果合同名称与该合同约定的权利义务内容不一致的，则应以该合同约定的权利义务内容确定。根据转交协议内容，来利达公司向梁福贵转让的为案涉地热井的管理权，即对地热井看管、检查、维修、养护、增建其他项目和验收的权利，故本案并非委托合同纠纷，应为合同纠纷。第三，因本院已认定转交协议为来利达公司向梁福贵转让地热井的管理权，具体内容为看管、检查、维修、养护、增建其他项目和验收，以上内容转交后，合同即履行完毕，来利达公司2020年1月14日向梁福贵发送解除合同通知时已不具有解除权，来利达公司要求梁福贵返还地热井管理权及收益权、相应收益的诉讼请求不应支持。第四，关于来利达公司要求返还的3间地热井办公室，因来利达公司未能举证证明对该3间办公室的所有权，故可在来利达公司证据充足后另行主张。综上所述，来利达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000元，由上诉人德州来利达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉福审判员  张小雪审判员  高晓敏二〇二一年三月十六日法官助理史洪军书记员王洁