湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）鄂10行终13号上诉人（原审原告）荆州市恩地物业管理有限公司，住所地：沙市碧波路48号。法定代表人孙霖，公司总经理。委托诉讼代理人龙秀英，湖北思捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）荆州市住房和城乡建设局，住所地：荆州市沙市区公园路13号。法定代表人杨冰，该局局长。委托诉讼代理人谢辉，该局工作人员。委托诉讼代理人杨颖，湖北昭信律师事务所律师。上诉人荆州市恩地物业管理有限公司（以下简称恩地物业公司）诉被上诉人荆州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）行政处罚一案，不服荆州市沙市区人民法院（2020）鄂1002行初16号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。2021年2月22日，本院通知双方当事人到庭进行了法庭调查。本案现已审理终结。恩地物业公司原审诉请：1.依法撤销被告市住建局作出的荆房罚字(2019)7号《行政处罚决定书》；2.诉讼费由被告承担。原审认定，荆州市沙市区滨湖小区系由荆州市滨湖房地产开发有限公司开发的住宅小区项目，2014年9月1日，荆州市滨湖房地产开发有限公司与原告恩地物业公司签订《滨湖国际前期物业管理服务委托合同》，由原告恩地物业公司对滨湖小区提供前期物业管理服务。2018年4月，滨湖小区成立业主委员会。2018年5月16日，恩地物业公司向滨湖小区业主委员会提出退出小区物业管理的申请。后滨湖小区选聘湖北楚天中大物业管理有限公司荆州分公司（以下简称楚天中大物业公司）为小区的物业服务企业，原告恩地物业公司与楚天中大物业公司于2018年8月15日签订《协议书》，双方就移交已预收的相关费用达成协议；2018年10月12日，原告公司向楚天中大物业公司发出《关于办理滨湖国际小区电费移交结算的函》，就多缴纳的电费作出了函告；2019年1月8日，原告公司向楚天中大物业公司作出《委托书》，委托楚天中大物业公司代为收取小区业主欠缴的物业管理服务费。2018年8月29日，荆州市物业管理中心向原告发出《责令限期改正违法行为通知书》，告知原告在提供物业管理服务及交接物业与管理服务的过程中存在的违法行为，并责令限期改正。2018年9月11日，荆州市物业管理中心将原告公司存在的问题移送至被告，被告于2018年9月18日立案。被告于2018年10月17日至18日，向滨湖小区业主委员会和荆州市物业管理中心和楚天中大物业公司调查原告已移交和未移交的相关事项，并于2018年11月30日和2018年12月6日向业主委员会和原告法定代表人制作了询问笔录。2019年6月4日，被告召开听证会，听取原告的陈述和申辩，后于2019年6月25日作出荆房罚字[2019]7号《行政处罚决定书》，认定原告对滨湖小区文化活动站二楼一间约15.4㎡的物业管理用房未移交、未结清预收、代收和预付、代付的有关费用、未移交关于小区公共部位的相关资料及相关费用缴纳记录，违反了《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第五项的规定，责令原告立即改正违法行为，决定处五万元罚款。原告不服，遂诉至法院。原审认为，根据《湖北省物业服务和管理条例》第四条第一款的规定，“县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作”，被告市住建局依法具有监督管理物业服务活动的法定职责，是作出本案《行政处罚决定书》的适格主体。根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定，“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并履行下列交接义务：（一）移交本条例第四十五条规定的资料；（二）移交物业服务用房；（三）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（四）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；（五）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（六）提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；（七）移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料；（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项”，被告在《行政处罚决定书》中认定原告公司未履行上述规定中的第（二）、（五）、（七）这三项交接义务，故本案争议焦点应围绕此三项内容进行审查。关于“移交物业服务用房”的问题，被告认定在滨湖小区“文化活动站二楼一间约15.4㎡的物业管理用房”未移交，而原告主张该房屋已由开发商与社区签订协议约定由开发商向社区支付十五万元替代提供社区办公服务用房的义务，经本院向社区证实，该协议属实。根据协议内容，此十五万元系替代开发商向社区提供的社区办公服务用房义务，而非小区内的物业管理服务用房，且协议中记载的房屋为“文化活动室一楼的一间房屋（总面积：120平方米）”，与被告在《行政处罚决定书》中认定的“文化活动站二楼一间约15.4㎡的物业管理用房”并非同一标的，故原告以开发商与社区达成协议为由拒绝移交文化活动站二楼一间约15.4㎡的房屋不具有正当性，被告对此项事实认定正确。关于“结清预收、代收和预付、代付的有关费用”的问题，原告公司与新的物业服务企业楚天中大物业公司已经于2018年8月15日签订《协议书》，对预收的物业费用及停车位服务费用的移交达成了协议，并在后续对预付的电费等问题进行了函告，结合该小区物业管理服务费用的实际收缴情况，应当认定原告公司在能够结算的范围内进行了结算，履行了预收、代收和预付、代付的有关费用的交接义务，故被告对此项事实认定错误。关于“移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料”的问题，依据原告提交的证据5-6及证据8，能够反映原告公司已经履行了法院判决其承担的公示公共收益的义务，对利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料原告公司已经公开告知业主。被告提交的证据5《恩地物业未移交事项》清单中仅有第6项“住宅、商铺、地下室、地面收费”属于“利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料”的内容，虽然原告公司对“住宅、商铺、地下室、地面收费”的明细已公示，但是公示不能代替向新的物业公司移交的义务，故被告对此项事实认定正确。综上所述，被告在《行政处罚决定书》中认定原告公司未履行交接义务的事项部分错误，但是其中关于“移交物业服务用房”和“移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料”的认定正确，原告公司未向新的物业服务企业移交全部物业管理用房及相关资料，违反了《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定，依照《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第五项的规定，可以对原告公司处以5万元以上10万元以下罚款，被告决定对原告处以五万元罚款符合法律的规定。虽然被告认定原告行为部分事实错误，但是不影响其处理结果的合法性和合理性，故不应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告荆州市恩地物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告荆州市恩地物业管理有限公司承担。上诉人恩地物业公司上诉称：一、原审判决认定上诉人未移交物业服务用房，与案件客观事实不符，在此事实基础上所作判决依法应当撤销。1.原审查明，案涉住宅小区的公用房建筑面积为698.41平方米，包含物业管理用房318.02平方米，青少年（老年人）活动中心161.49平方米，社区服务用房128.44平方米等，这一事实表明，案涉小区的公共用房并非全部是物业管理用房。2.原审还查明，开发商与社区签订了置换协议。社区将公共用房中一楼的120平方米的社区用房与开发商进行置换，开发商补偿社区人民币15万元，该120平方米的房屋由开发商使用。3.在原审时，上诉人提交的证据三证实，公共用房中的一楼现全部作为物业管理用房，开发商并未实际使用其与社区置换的一楼的120平方米的房屋，开发商与社区置换的房屋由一楼调整至二楼，“分层分户面积对照表”中物业管理面积为189.58平方米的物业用房由二楼调整至一楼，所争议的15.4平方米的房屋并非物业管理用房，而是开发商向社区置换的房屋。4.被上诉人及原审认定15.4平方米的房屋是物业管理用房与案件客观事实不符，如果将房屋认定为物业管理用房，物业管理用房的面积就是由规划的128.44（一楼）+189.58（二楼）变为128.44（一楼）+128.44（一楼）+189.58（二楼），这种认定时毫无事实依据的。5.上诉人作为小区原物业管理公司，因与开发商关系处理得好，开发商将自己与社区置换的房屋借一间给上诉人作为办公用房使用，合情合理也合法，上诉人退出时将向开发商借的房屋还给开发商也是情理之中的事，却被视为非法占有物业管理用房，拒不退出小区物业管理！并且给予行政处罚！上诉人不禁要问这种行政执法的合法性、公平性在哪里？二、原审判决认定上诉人未移交利用公用部位、公用设施设备经营的相关材料、物业服务费用和公共水电分摊费用缴纳记录等资料的问题，上诉人在原审时提交的证据七、证据八证实，上诉人从2018年8月8日至2018年9月12日，已将所有资料移交，只是有极少部分开发商未移交给上诉人的，上诉人无法移交，但已知开发商直接移交给新的物业管理公司。另外小区业主委员会向荆州市沙市区人民法院提起的要求上诉人移交费用的民事诉讼的一审民事判决也能证实，上诉人已向业主委员会和新的物业管理公司移交资料。否则，业主委员会根本无法计算上诉人应移交多少费用。三、原审判决维持行政处罚决定的法律依据不足。被上诉人依据《湖北省物业服务和管理条例》第69条的规定对上诉人进行处罚，该条第5款规定：“违反条例第四十九条，擅自撤离物业区域、停止物业服务的，或者被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款。”上诉人不存在上述规定的两种情形，既没有擅自撤离，停止物业服务，也没有不移交物业管理用房，不结清费用，不移交资料，拒不退出物业服务管理的行为。综上，上诉人认为原审判决认定事实有误，法律依据不足，上诉人请求二审法院撤销（2020）鄂1002行初16号行政判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；由被上诉人承担二审诉讼费用。被上诉人市住建局答辩称：被上诉人提交的证据4、5清楚的表明，滨湖国际住宅小区文化站二楼201室、202室分别是物业管理、青少年活动中心用房，而上诉人一直没有将该房屋向新物业公司移交，截至到2019年3月份，仍然没有移交相关资料和费用。被上诉人根据这些证据认定上诉人没有按照法律规定履行移交义务，事实清楚，证据确凿，处罚得当，上诉人的上诉请求不能得到支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合上诉人提交的上诉状，本案争议的焦点问题是市住建局作出的行政处罚决定书是否合法，是否应当撤销。争议的核心是上诉人恩地物业公司是否存在不“移交物业服务用房”和“移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料”的行为。关于上诉人是否存在不“移交文化活动站二楼一间约15.4平方米物业服务用房”的行为。争议的核心在于15.4平方米的涉案房屋是否属于物业管理用房。该涉案房屋位于文化活动站二楼，从荆州市滨湖房地产开发有限公司滨湖国际住宅小区项目建设工程规划许可证附图可以看出，文化活动站二楼功能规划为“社区服务和物业”，物业管理为189.58平方米，青少年（老年人）活动中心为161.49平方米。从规划用途上讲，涉案15.4平方米应属于物业管理用房。从《分层分户面积对照表》上看，分户号101，居委会，面积128.44平方米，结合2014年9月16日甲方荆州市滨湖房地产开发有限公司与乙方中山路街道办事处植物园社区签订的《社区办公用房移交协议》及2014年10月15日签订的《社区办公用房补偿协议》，协议中约定甲方将总面积为120平方米的社区办公服务用房以现金形式补偿给乙方，地点位于文化活动室一楼的一间房屋（总面积120平方米）。从上述协议可知，120平方米的社区服务用房并不包含涉案争议的二楼一间15.4平方米的房屋。荆州市滨湖房地产开发有限公司占有使用的社区服务用房，应严格按照上述协议约定履行。因此，上诉人存在不“移交文化活动站二楼一间约15.4平方米物业服务用房”的行为。关于上诉人是否存在不“移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料”的行为。从2018年10月17日滨湖国际业主委员会与湖北楚天中大物业管理有限公司签订的《恩地物业未移交事项》来看，“住宅、商铺、地下室、地面收费未移交”，上诉人恩地物业公司未提交其已向业主委员会移交上述资料的证据，应承担举证不能的责任。原审法院认定上诉人存在不“移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料”的行为，认定事实清楚，本院予以支持。综上，市住建局作出的行政处罚决定，认定事实清楚，根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款、第六十九条第五项之规定，对上诉人恩地物业公司罚款五万元，符合法律规定。上诉人恩地物业公司的上诉理由不能成立，不予支持。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，驳回恩地物业公司诉讼请求，并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荆州市恩地物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何炳松审判员  李爱民审判员  孙开炎二〇二一年三月十五日法官助理王文娟书记员陈凯