浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初17604号原告：吴东治，男，1977年10月15日出生，汉族，住诸暨市。原告：斯丽燕，女，1977年7月29日出生，汉族，住诸暨市。两原告的共同委托诉讼代理人：周建春，浙江道策律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：张真，浙江道策律师事务所律师。被告：诸暨盛建置业有限公司，住所地诸暨市浣东街道十里牌兴达家居城内。法定代表人：王伟锋。委托诉讼代理人：张立旺，男，1995年5月1日出生，汉族，住天津市北辰区。系公司员工。原告吴东治、斯丽燕与被告诸暨盛建置业有限公司（以下简称“盛建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告吴东治、斯丽燕的共同委托诉讼代理人周建春、张真、被告盛建公司的委托诉讼代理人张立旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴东治、斯丽燕向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交付违约金84372元（以总购房款3937950元为基数，自2020年4月1日起暂计2020年10月31日，共214天，按日万分之一计算违约金暂计84272元）；2.判令被告赔偿原告擅自改变排屋一期项目北面主入口设计用途给原告造成的损失暂计5万元。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付逾期交房违约金80216元（以购房款2756570元为基数，自2020年5月10日起至2020年9月8日，共121天，按日万分之一计算违约金计33354.40元；以购房款3937950元为基数，自2020年9月8日起至2021年1月5日，共119天，按日万分之一计算违约金计46861.60元，合计80216元）。事实与理由：两原告系夫妻，被告系诸暨恒大悦珑府小区开发商。2018年5月18日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定：原告以总价3937950元向被告购买诸暨恒大悦珑府85幢000102号房产；被告将于2020年3月31日前达到所有交付条件并向原告交付房屋，否则，被告将在逾期之日起按已付房款日万分之一向原告支付违约金。截至2020年11月底，被告仍未通知原告收房。经原告现场踏勘，至十月底前小区基础配套无法满足基本生活所需，且业主及车辆进出小区均只能通过施工临时便道。另根据规划设计，小区北门为主入口，西门为次入口。按合同第11条规定，规划变更若影响到原告所购商品房质量或者使用功能等，被告应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告。但被告未作规划变更，亦未告知全体业主，擅自改变北大门主入口设计用途，导致北面主入口目前仍大门紧闭且上锁，禁止业主及车辆通行，改变了小区原设计的合理性和实用性，严重影响业主进出小区的便利性。被告盛建公司辩称，1.原、被告于2019年2月28日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的85幢102号房屋，总价款3937950元；约定交付日期为2020年3月31日，被告于2020年8月27日通过房管局验收备案，达到合同约定的交付条件。合同约定原告需在交房日期前付清房款，否则被告不承担任何责任，故原告对于2020年9月8日前逾期交房违约金诉请无合同依据，原告于2020年9月8日才交款，违约金起算点应为2020年9月9日，违约金应自2020年9月9日起至至实际收楼日，并扣除疫情影响40天的违约金，故被告应支付的逾期交房违约金应为33078.84元。2.被告未更改北面主入口设计，实际上小区北面道路为市政道路，系被告开发小区之外的市政道路，不属于被告修建，在小区交付后，该道路并未完全开通，为了方便出入，被告在小区东面开通了临时出入口，方便业主出入小区，小区北侧出入口并未一直大门紧闭，因为处于施工状态，避免施工人员出入小区，所以临时关门，业主是可以联系物业开门的。原告吴东治、斯丽燕为证实其主张向本院提供证据材料如下：1.商品房买卖合同、购房发票；2.关于西园西门开放的温馨提示；3.规划设计总平面图；4.北大门现状照片；5.诸暨市建设工程规划跟踪管理记录表；6.关于要求严格履行合同，切实保障业主合法权益的意见书，经质证，被告盛建公司对证据1、2、3无异议，但是因为市政道路原因北大门关闭，临时开口方便业主出入；对证据4北大门上面原贴有温馨提示的告知函，拍摄的时候被风吹走了，告知函载明可以通知物业开门；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，被告并未改变北大门设计用途，实际用途与规划设计一致；证据6，签收人是物业经理，被告是房产公司，被告未收到该份意见书。本院对上述证据的真实性予以确认。被告盛建公司为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：7.房管局的付款截图；8.工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收综合意见、规划核实确认书；9.绍市建设【2020】52号通知；10.北大门照片及温馨提示。经质证，两原告对证据7无异议，认为原告最后一期付款日期为2020年9月8日；对证据8的真实性无异议，虽然竣工验收，但是被告在8月底前仍不符合交付条件，整个小区通行是不符要求的，业主进出都是施工临时便道的，该便道在小区交付前应当完全封堵；对证据9、10无异议，证据10可以看出被告实际上是把主入口封闭，如果作为业主被堵在门外，如何通知物业，且实际上该大门现状已经变成了小区的消防通道，可以看出北大门是不符合通行条件的。本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明事实如下：2018年5月18日，原告吴东治、斯丽燕与被告盛建公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告盛建公司将悦珑府85幢000102室及00002号地下室出卖给两原告；买受人应于2018年4月4日前支付首期房款590695元，于2018年10月2日前支付房款590695元，于2019年4月2日前支付房款787590元，于2019年10月2日前支付房款787590元，余款1181380元于2020年4月2日前支付。出卖人应于2020年3月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八补充协议约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担；若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交接手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。另查明，两原告于2020年9月8日支付最后一期房款1181380元，于2021年1月5日收房。本案的争议焦点是：一、被告是否应当支付两原告逾期交房违约金，如需支付违约金，违约金应如何计算。二、被告是否存在擅自改变排屋一期项目北面主入口设计用途的情况。本院分析如下：一、被告是否应当支付两原告逾期交房违约金，如需支付违约金，违约金应如何计算。分析如下：两原告表示被告从未通知其可以收房，两原告于2021年1月5日至被告盛建公司处办理房屋交接手续；虽然被告盛建公司陈述其于原告付清全部款项时口头告知原告收房，但是未能举证证明该主张；虽然《商品房买卖合同》约定“出卖人应于2020年3月31日交付两原告涉案房屋”，但双方在合同附件八补充协议中又约定“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交接手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。”因此，《商品房买卖合同》、《补充协议》对交房时间的约定存在冲突的情况下，应根据《补充协议》的约定为准，即买受人收房前需将最后一期房款缴纳完毕。被告盛建公司在收到原告交付的最后一笔房款日（2020年9月8日）后，合同约定的交房条件成就，被告应及时通知两原告并交付涉案房屋，但是被告盛建公司未能举证证明其已向两原告通知收房，故被告盛建公司应承担以款项3937950元为基数自付清房款次日即2020年9月9日起至2021年1月5日期间按日万分之一计算的违约金即46467.81元。二、被告是否存在擅自改变排屋一期项目北面主入口设计用途的情况。分析如下：两原告提供的诸暨市建设工程规划跟踪管理记录表显示被告未对北面主入口设计用途进行变更，且被告盛建公司陈述到：北大门临时关闭的原因是：北面主入口的市政道路尚未竣工验收，北大门的设计仍然是主入口。本院认为，两原告未能举证证明被告盛建公司擅自改变排屋一期项目北面主入口设计用途，故对其主张不予采信。本院认为，原告吴东治、斯丽燕与被告盛建公司签订的《商品房买卖合同》（含附件八补充协议），系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认有效。两原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院对以款项3937950元为基数自2020年9月9日起至2021年1月5日期间按日万分之一计算的违约金即46467.81元予以支持，对其余诉请予以驳回。两原告要求被告赔偿擅自改变排屋一期项目北面主入口设计用途给原告造成的损失5万元的诉请，于法无据，本院不予支持。被告盛建公司辩称，应扣除疫情期间40天的违约金。本院认为，本院确定的违约金起算点为2020年9月9日，其辩称缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条规定，判决如下：被告诸暨盛建置业有限公司应赔偿原告吴东治、斯丽燕逾期交房违约金46467.81元，款限本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告吴东治、斯丽燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2904元，依法减半收取1452元，财产保全费1170元，合计2622元，由原告吴东治、斯丽燕共同负担1682元，被告诸暨盛建置业有限公司负担940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二一年三月十一日书记员 谢周成3