广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1751号上诉人（原审原告）：王**，男，1975年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：吴金陵，男，1970年2月20日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上诉人王**因与被上诉人吴金陵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年2月4日公开开庭进行审理。上诉人王**，被上诉人吴金陵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王**上诉请求：1.撤销一审判决，改判为吴金陵向王**支付租金7210元、赔偿中介费1750元及开锁、换锁费1000元，以及王**没收吴金陵缴纳的押金7000元；2.判决王**与吴金陵签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；3.判决吴金陵承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实不清。（一）一审判决事实认定错误。根据王**与吴金陵的聊天记录显示，吴金陵不按时缴纳2-4月房租，已构成违约，一审判决亦认定为违约，在此情况下，王**根据双方签订的《房屋租赁合同》第十五条收回涉案房屋并无不当。一审判决认为双方在就后续的补偿问题协商期间，王**即单方更换锁匙收回房屋亦属违约，双方应承担违约责任，属于认定事实错误，与双方合同约定不符。一审法院基于“王**亦属违约”所判决的“吴金陵应承担没收50%押金的违约责任”、“本院酌情认定吴金陵应承担50%的中介服务费”亦缺乏事实基础，损害了王**的合法权益。另，关于换锁费用由王**自行承担的认定既缺乏王**存在违约的事实基础，也未认定吴金陵在聊天记录和法庭陈述中均表达同意按照王**要求支付换锁费用的意愿，一审判决由王**自行承担换锁费与双方真实意思相悖；（二）双方签署《房屋租赁合同补充协议》，但不代表吴金陵未提供虚假说辞欺骗王**签订该协议，该协议有效性存疑。在吴金陵提供本人为合法经营民宿企业或个体工商户法人代表或员工的有效证明，并证明吴金陵利用本案承租单位合法经营民宿业务之前，存在吴金陵提供虚假信息签订《房屋租赁合同补充协议》的嫌疑，因此该协议有效性存疑。一审法院并未就上述事实要求吴金陵提供佐证材料就直接认定吴金陵经营民宿，属于事实认定不清。在此情况下，一审法院作出双方互谅互让、根据公平原则共担风险，共渡难关的错误原则定性，并判决王**分担吴金陵的违约责任明显不当。二、一审判决适用法律错误。首先，省发展改革委等8个委、厅、办、局共同颁布的《关于印发的通知》（粤发改投资〔2020〕245号）只规定了国有房屋实施减免的规定，并未要求私人业主减免房租。王**已充分考虑吴金陵提出的所谓困难，主动提出延期收取2、3月房租，已充分体现共渡难关的人文关怀；其次，吴金陵在证明为合法经营民宿的企业或个体工商户的同时，还需要出具企业所在地经信委提供的中小微企业证明，否则只能是公民之间的合同，上述实施方案也不适用。故一审判决王**与吴金陵共担风险、共渡难关缺乏依据，实质性的损害了王**的合法权益。综上，请求二审法院予以改判。吴金陵答辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确、证据充分，请求二审法院维持原判。因2020年受到了新冠××疫情的影响，吴金陵迟延了一个月向王**支付租金，并且当时国家倡议出租人可为承租人免租一个月，而涉案物业附近的其他物业的出租方均为承租人减免了一个月的租金，因此吴金陵对此也有所期待，但却未曾想王**不同意减免，甚至在吴金陵迟延交租一个月后即对涉案物业进行了上锁。吴金陵对一审判决作出的在疫情期间双方均应共担风险的说法是予以认可的。在一审作出判决后，吴金陵已经及时向王**支付了一审判决的租金3710元、中介费875元、一审案件受理费30元，对此王**也已经收取了。2020年7月7日，王**向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、吴金陵向王**支付2020年3、4月租金（每月3605元）;2、吴金陵向王**支付因违约需要赔偿的中介服务费1750元；3、吴金陵向王**支付开锁及换锁的费用1000元；4、没收吴金陵交纳的押金7000元。一审法院经审理查明：广州市越秀区北京路仰忠街青云巷17号201房，建筑面积为54.8平方米，规划用途为住宅，权属人为王**，房屋所有权取得方式为购买。2018年7月3日，王**（出租方）与吴金陵（承租方）签订《房地产租赁合同》，其中约定：出租方同意将坐落于越秀区北京路仰忠街青云巷17号201房之物业出租给承租方作住宅使用，建筑面积为54.8平方米；租赁期限从2018年8月4日起至2023年8月3日止，免租期为2018年7月4日起至2018年8月3日；其中2019年8月4日起至2020年8月3日期间每月租金为3605元；承租方在签署本合同之同时支付承租押金7000元给出租方，租赁期限，承租方未经出租方同意不得将押金当作租金之用，在租赁期满及承租方付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应及时将押金无息退还给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从押金中扣除；承租方须在每月第4日前交付租金；租赁双方同意出租方在签署本合同当天交付该物业予承租方使用；租赁期满或解除或终止之日，承租方（或承租方物色的新承租户）必须依时迁出及交还该物业和原配置的设备给出租方，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现属于承租方（或承租方物色的新承租户）认为损坏的，则在承租方承租押金中扣除，不足部分由承租方负责赔偿，承租方迁出时应同时将其个人之家具杂物全部搬走，如迁出后2天内仍留下物件不搬清，出租方有权视为承租方掉弃，可全权处置，承租方对此无任何异议；承租方违约不能履行合同承租该物业的违约处理约定：1、承租方若提前解约、不按时交付租金及押金、有违法犯罪的、违反上述约定的视为违约，出租方在确认承租方违约后，有权将承租方已付的当月租金和押金没收及收回该物业；2、须赔偿出租方的中介服务费等。同日，王**（出租方、甲方）与吴金陵（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：租赁双方经协商对2018年7月3日签署的《房屋租赁合同》未尽事宜作出如下补充：1、经甲乙双方协商乙方可以对房屋内的家具进行处理；2、乙方承诺在租赁合同到期后将房屋内的所有家私及原有装修留给甲方；4、甲方知道并同意乙方将房屋作为民宿使用，如遇政策或特殊情况无法做民宿经营，出租方同意承租方转长租出租；5、因为乙方需要对房屋现有基础上进行装修，装修费为6万元，经甲乙双方协商决定，甲方如果在合同期内违约收回房屋，需赔付乙方装修费，赔付金额第一年赔付6万元，之后每年进行依次递减，递减金额为每次1.2元，直至合同结束等。同日，案外人广州佳悦房地产代理有限公司向王**出具咨询及中介服务费1750元的发票。一审诉讼中，王**称：我方交付房屋给吴金陵时入户大门共有内外两把锁，我方换锁时发现吴金陵已将大门里的锁撬掉，外面只装了一把密码锁，因此当时只换了一把锁，且提供给吴金陵，吴金陵确认的费用只是一把锁的费用，另一把锁我方还没有更换，但若更换肯定要花费费用，我方参照前一把锁花费500元，所以类推这一把锁也要500元，故起诉请要求赔偿1000元；吴金陵于2020年4月27日提出和平解约，我方提出合同解除后的后续处理事宜，视为我方同意其提出的合同解除申请，故我方认为合同已于2020年4月27日解除；我方于2020年4月28日收回房屋，因为吴金陵微信告知我方，电子锁不能给我方使用，是吴金陵公司的，所以我方于当日请师傅换了锁，钥匙在我手里，所以视为当日收回房屋。吴金陵称：我方认为合同没有完全解除，因为押金、房屋留置的物品还没有处理；王**换锁时我方不在场，也没有进行任何物品的交接；我方微信记录称把涉讼房屋的物品留给王**的前提是王**把押金退回给我方、不追究所欠租金的情况下。王**主张是吴金陵先提出解除合同且换锁经其同意，向一审法院提交了以下证据：1、王**、吴金陵之间自2020年2月6日起至2020年7月15日的微信聊天记录；2、案外人广州王牌开锁公司出具的《维修服务单》（载明：开锁换锁500元）。吴金陵质证称：对证据1，确认我方于2020年4月27日有向王**表示解除合同。对证据2予以认可。吴金陵主张涉讼房屋内的物品均由其自行购置，提交了照片若干张。王**质证称与本案无关，不发表意见。一审法院认为，王**确认其已于2020年4月28日收回涉讼房屋，故王**、吴金陵之间的租赁关系已于该日实际解除。关于合同解除的责任，根据《房屋租赁合同补充协议》约定，王**知道并同意吴金陵将涉案房屋作民宿经营使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住民宿的客流量大幅下降，吴金陵的资金周转及营业收入将受到一定的影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。但同时，疫情并不直接导致王**、吴金陵之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。本案中，吴金陵以疫情无法继续经营为由而先行提出解除合同，已属违约，但王**、吴金陵仍在就后续的补偿问题协商期间，王**即单方更换锁匙收回房屋，亦属违约，双方均应承担相应违约责任，故一审法院酌情认定吴金陵应承担没收50%押金的违约责任，且换锁费用由王**自行承担。关于欠付租金问题。吴金陵同意按合同约定的租金标准支付，是其自行处分其权利，一审法院予以照准。关于中介服务费。上述《房地产租赁合同》约定“承租方违约不能履行合同承租该物业，须赔偿出租方的中介服务费”，鉴于存在疫情这一因素，吴金陵提出解除合同事出有因，一审法院酌情认定吴金陵应承担50%的中介服务费。鉴于双方租赁合同已经解除，而吴金陵有押金3500元未退还，其有权主张抵销，经计算，故吴金陵需向王**另行支付租金3710元、赔偿中介服务费875元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，吴金陵向王**支付租金3710元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，吴金陵向王**赔偿中介费875元。三、驳回王**的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取112元，由王**负担82元，吴金陵负担30元。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据，且对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，王**确认：在本案一审判决后，其已收到吴金陵支付的一审判决确定的租金3710元、中介费875元及一审案件受理费30元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定。”本案双方纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”针对王**的上诉请求和理由，本院认定如下：关于王**主张应没收全部押金，以及吴金陵应赔偿全部中介费、赔偿其换锁费用的上诉意见。经本案查明的事实，虽吴金陵作为承租人，以疫情无法继续经营为由单方提出解除合同构成违约，但是，双方在后续补偿问题协商期间，王**即单方更换房屋钥匙收回房屋，该行为亦属不当。故一审法院综合本案的事实、证据，结合合同履行情况、双方的过错程度，以及疫情等因素，酌定吴金陵应承担的违约责任为被没收50%押金，王**自行承担换锁费用，并无不当。同理，一审法院酌定吴金陵赔偿50%的中介费，也并无不妥。王**该上诉主张，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元,由上诉人王**负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年三月十日书记员  张 旭彭诗敏