四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终141号 上诉人（原审被告）：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街56号。 法定代表人：杨祖万，总经理。 委托诉讼代理人：张冲，四川融众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋维民，男，1975年9月23日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人（原审原告）：余秀菊，女，1971年8月22日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原审被告：成都博化房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区熊猫大道1248号3楼102室。 法定代表人：金侨，总经理。 原审第三人：伍秀利，女，1973年8月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：杨杰，四川八和律师事务所律师。 原审第三人：田荣亮，男，1953年2月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：杨杰，四川八和律师事务所律师。 原审第三人：刘汉军，男，1964年8月23日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：谢远强，四川兴岳律师事务所律师。 上诉人四川奥鑫实业有限公司（以下简称奥鑫公司）因与被上诉人蒋维民、余秀菊、成都博化房地产营销策划有限公司（以下简称博化公司）、第三人田荣亮、伍秀利、刘汉军商品房销售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院(2020)川2021民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张冲，被上诉人蒋维民，第三人田荣亮、伍秀利的委托诉讼代理人杨杰，第三人刘汉军的委托诉讼代理人谢远强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 奥鑫公司的上诉请求：1．依法撤销四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初1971号民事判决书中“奥鑫公司是与原告成立商品房买卖合同的合同相对人，原告与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。”的认定，改为上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系。2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案基本事实认定不清。1.被上诉人在购买案涉商品房时，该商品房登记在第三人刘汉军（第三人伍秀利、田荣亮指定人，也系七星公司股东）名下，并未登记在上诉人名下，上诉人无权处分该商品房。该商品房所在的奥鑫A区项目的权益归第三人伍秀利、田荣亮享有。2014年6月16日，第三人伍秀利、田荣亮因贷款融资需要，要求上诉人将奥鑫A区负三层所有房屋过户至第三人伍秀利、田荣亮及其指定入名下。因此，被上诉人在2019年2月25日购买该商品房时，上诉人无权处分该商品房。2．上诉人没有委托任何企业和个人出售案涉商品房，更没有与被上诉人建立商品房买卖合同关系的意思表示，委托博化公司销售案涉商品房的是房屋登记产权人，与博化公司签订《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》的主体是第三人伍秀利、田荣亮。因为在代理合同上签字的系第三人伍秀利、田荣亮，上诉人提交的证据能够证明只有在第三人伍秀利、田荣亮共同行使实际投资人权利时，第三人伍秀利、田荣亮才会在相关文书上共同签字。代理合同上奥鑫公司安岳岳阳三售房部印章的加盖系第三人伍秀利利用其作为售房部负责人的身份所为，且该售房部独立核算，仅销售第三人伍秀利、田荣亮实际投资的商品房。并且第三人伍秀利、田荣亮及其指定人均与博化公司签订了《委托销售协议》，委托博化公司负责销售奥鑫A区负三层商品房，博化公司作为案涉商品房的居间方，其对案涉商品房的登记产权人系第三人刘汉军亦是明知的。3.虽然被上诉人的部分购房款名义上是进入了上诉人开设的银行账户，但是该账户由第三人伍秀利、田荣亮实际控制，真正收取被上诉人购房款的是第三人伍秀利、田荣亮，而不是上诉人。第三人伍秀利、田荣亮向上诉人申请开通POS机以便于收取购房款，被上诉人支付的部分购房款进入账户后，就以劳务费、往来款等名义转入了七星公司、田贵军名下。并且上诉人作为合法的正规房地产开发企业，也不可能以微信方式收取购房人支付的购房款。综上，上诉人无权处分案涉商品房，没有与被上诉人建立商品房买卖合同关系的意思表示，也没有实际取得被上诉人支付的购房款，与被上诉人建立商品房买卖合同关系的是房屋登记产权人刘汉军。因此，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法改判。 田荣亮、伍秀利辩称，答辩人作为奥鑫锦城项目实际投资人属实，也确实对案涉项目享有所有权。被答辩人是否有权处分房产与是否实际处分房产是两个不同的概念。一审中，被答辩人也申请其员工作为证人出庭作证，证实其与各购房者间签订购房合同的事实是真实的，加盖奥鑫公司公章的行为也是属实的。因此与各购房者签订商品房销售合同的相对方是奥鑫公司而非答辩人，商品房销售合同也是双方的真实意思表示，应属合法有效。奥鑫公司安岳岳阳三售房部作为奥鑫公司的分公司，其不具有独立的法人主体资格，其对外委托销售的行为产生的法律后果应由奥鑫公司承担。另外购房款也全部支付至奥鑫公司账户，对于未签订书面房屋销售合同部分购房者而言，与其实际建立房屋销售合意的主体也是奥鑫公司。针对奥鑫公司一直主张其收取购房款的账户由答辩人控制，未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回上诉，维持原判。 刘汉军辩称，原审原告并未与答辩人签订商品房买卖合同且其在原审中主张与被答辩人签订的商品房买卖合同，原审原告提供的证据加盖了四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部公章，四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系奥鑫公司下设的分支机构，所产生的法律后果应由奥鑫公司承担，而不应由答辩人来承担。原审原告并未向答辩人支付购房款，其涉案购房款交至奥鑫公司账户，且其提供的专用收据加盖了四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部公章。由此可见，原审原告支付购房款的行为，系履行与四川奥鑫实业有限公司之间签订的商品房买卖合同约定的义务。至于被答辩人与伍秀利、田荣亮之间的关系，田荣亮与答辩人之间的关系是内部协议关系，不具有对外对抗原审原告的效力，且原审原告并不知情。因此，答辩人与原审原告之间不存在商品房买卖合同关系，请驳回被答辩人的上诉请求。 蒋维民辩称，我们与奥鑫签订的购房合同，章是奥鑫的公章，购房款汇入奥鑫公司的账户，故与奥鑫达成的买卖关系，请求驳回上诉，维持原判。 蒋维民、余秀菊向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与奥鑫公司之间的《商品房买卖合同》；2、判令被告奥鑫公司返还原告已付房款137304元及利息(利息以已付房款137304元为基数，从2019年2月25日起按中国人民银行同期同贷款基准利率计算至返还全部购房款之日止)，并由博化公司承担连带给付责任；3、判令被告博化公司向原告返还服务费20000元，并由被告奥鑫公司承担连带给付责任；4、判令第三人伍秀利、田荣亮对奥鑫公司返还购房款、支付利息和博化公司返还服务费的法律责任承担连带责任；5、案件受理费由二被告承担。 一审法院认定事实：奥鑫公司系1994年6月24日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；批发、零售：建材。四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系2013年1月21日成立的有限责任公司分公司，经营范围为商品房销售服务，负责人为伍秀利。 2008年9月22日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍现云（系第三人伍秀利之父）、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，合同涉案主要内容：1、甲方将奥鑫锦城黄桷坡段开发经营承包给乙方，乙方向甲方缴纳开发承包费人民币2180万元。（包括土地出让金40年及前期投入费用、奥鑫锦城总项目政府基础设施不足分摊费用、开发经营管理费用、总项目其他费用）；2、乙方在甲方授权及本协议范围内以甲方公司名称进行承包开发经营。其报建、修建及平整土地、项目区域基础设施建设、销售、办证等各项经营活动的资金及税费由乙方自行负责；3、乙方商品房销售收入必须存入甲方指定账户内公司统一入账，除协议承包费以外的资金甲方必须在销售实款全额七日内支付给乙方，专款专用。若甲方未经乙方同意而临时挪用乙方资金，须按银行贷款利息4倍赔偿乙方。 2013年8月26日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍秀利、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫A区开发建设承包补充协议》，合同涉案主要内容：1、现因伍先云于2013年8月13日因病去世，其妻刘汉群，其女伍秀利，其子伍连敏作为其合法继承人，伍先云对甲方的一切权利义务全部转移给全体合法继承人，全体继承人将继承履行伍先云与甲方签订的协议；2、刘汉群、伍连敏由于个人原因不能参与相关事宜，现特委托伍秀利作为合法代理人，全权代为履行原签订协议的一切相关事宜，享有与伍先云同等权利。协议加盖四川奥鑫实业开发公司公章，伍秀利、田荣亮、刘汉群、伍连敏在该协议上签字。 2016年1月22日，伍秀利、田荣亮向奥鑫公司出具承诺书，承诺书主要内容为：承诺人田荣亮、伍秀利承包经营奥鑫锦城黄桷坡段即奥鑫A区范围内的房地产经营权，涉及房屋营销、商业开发、房屋租赁、抵押贷款、安全生产管理等项业务，凡需奥鑫公司提供资质加盖印章、完善手续的业务，商请奥鑫公司全力协助。承诺人田荣亮、伍秀利特别承诺：1、凡是由奥鑫公司以企业资质、印章涉及的业务范围，如发生纠纷由承诺人自行协商解决，协商不成产生诉讼，由承诺人应诉，由此产生的法律后果、法律责任和经济责任，均由承诺人承担，奥鑫公司不承担责任；2、凡由奥鑫公司法定代表人及其股东签字提供的抵押担保，如产生连带责任，主债人无力偿还或者拒不偿还条件下，由担保人偿还贷款本金。担保人偿还后抵押担保物归奥鑫公司所有，承诺人自愿放弃追偿和申诉的权利。贷款利息、担保物变更登记所产生的税、费由承诺人承担，并保证在奥鑫公司偿还贷款后30天内付清（不含奥鑫公司借用奥鑫A区部分融资产权）；3、奥鑫A区范围内的安全生产、安全管理由田荣亮、伍秀利依法行使管理权，由此产生的安全责任及法律后果和经济责任由田荣亮伍秀利承担。伍现云与伍先云系同一人，涉案房屋属于黄桷坡开发范围内。 “奥鑫锦城黄桷坡段”项目即“奥鑫锦城”A区，于2013年7月25日开工，2016年11月24日竣工，总建筑面积为99090.62㎡。其中17幢、18幢、19幢为住宅，合计436套；负一层、负二层、负三层为商铺，负一层有商铺378个，负二层有商铺365个，负三层有商铺320个；负四层、负五层为车位，共550个。 2017年8月18日,四川奥鑫实业开发公司第三售楼部（甲方）与博化公司（乙方）签订《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》,合同约定四川奥鑫实业开发公司第三售楼部委托博化公司销售对安岳县奥鑫锦城A区商业房及地下车位进行销售，约定甲方向乙方支付服务佣金（含营销推广费、电商平台团购费、销售代理佣金），并约定了销售代理期限、服务内容、销售目标、双方权利义务等内容。合同加盖四川奥鑫实业开发公司第三售楼部及博化公司公章，伍秀利、田荣亮在四川奥鑫实业开发公司第三售楼部代表处签字。 二原告系夫妻关系。二原告在奥鑫公司（安岳岳阳三售楼部）定购负三层33号商铺一个。2019年2月1日，二原告向博化公司支付服务费20000元，博化公司向二原告出具加盖博化公司财务专用章的收据一张。二原告通过POS机刷卡，于2019年2月1日将购房定金10000元支付至奥鑫公司开设的资金账户，于2019年2月25日将购房款127304元支付至奥鑫公司开设的资金账户，原告共计支付购房款137304元。四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售楼部向二原告出具加盖四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售楼部公章的专用收据，收据载明所购买的商铺位置：负三层33号；建筑面积：约34.08㎡；单价：7550元/㎡。二原告交付购房款后，案涉房屋至今未过户至二原告名下。 目前，案涉房屋产权登记位置为四川省资阳市安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城Ａ区，产权人为刘汉军。原权属登记产权证号为××号，原产权人为四川奥鑫实业有限公司。2014年7月1日，奥鑫公司将涉案房屋产权从奥鑫公司变更登记到第三人刘汉军名下，产权证号为××号。办理产权过户登记时第三人刘汉军没有支付相应的对价。2018年6月15日，案涉房屋设定抵押登记，并办理了他项权证，证号为××号，抵押权人为四川安岳农村商业银行股份有限公司安农支行，债权数额6700000元。原告购买涉案房屋时，未被告知该房产已经抵押。 另查明，2019年2月25日，原告向奥鑫公司支付购房款的当天，原告与四川七星企业管理服务有限公司签订了委托经营合同，委托七星公司对外出租涉案商铺。原告已收取部分租金。 一审法院认为，本案的争议焦点为：第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系；第二、如何认定与原告签订商品房买卖合同的合同相对人；第三、如何认定本案商品房买卖合同的效力；第四、是否应当解除本案商品房买卖合同，被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息，博化公司是否应当对奥鑫公司对返还购房款和支付利息承担连带责任的问题；第五、如何认定原告、奥鑫公司与被告博化公司之间的法律关系，被告博化公司是否应当返还20000元服务费，奥鑫公司对返还20000元服务费是否承担连带责任；第六、第三人伍秀利、田荣亮是否对奥鑫公司返还购房款、支付利息和博化公司返还服务费的法律责任承担连带责任。 第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系。被告奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间签订了《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，伍秀利、田荣亮从奥鑫公司承包奥鑫锦城A区的建设，又以奥鑫公司的名义报批、报建、销售案涉房产、竣工验收等，二者之间成立承包合同关系和挂靠关系。 第二、如何认定与原告签订商品房买卖合同的合同相对人。奥鑫公司是与原告成立商品房买卖合同的合同相对人，原告与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。理由为：第一、原告主张与奥鑫公司之间存在商品房买卖合同关系,并提供二张专用收据为凭,二张专用收据加盖了四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部公章，四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系奥鑫公司下设的分支机构，所产生的法律后果应由奥鑫公司承担；第二、原告将涉案购房款交至奥鑫公司账户，奥鑫公司亦实际收取了原告的购房款，足以证明双方具有订立商品房买卖合同关系的合意；第三、被告奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮成立挂靠关系，原告系第三人，对奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的关系并不知情，其内部协议不具有对外对抗原告的效力。 第三、如何认定本案商品房买卖合同的效力。原被告虽未签订书面商品房买卖合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本案中原告已向被告履行了买受人支付大部分购房款的主要义务，且被告奥鑫公司予以接受，原告接房后也已对外委托出租，故本案原告与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系成立生效。 第四、是否应当解除本案商品房买卖合同？被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息？博化公司是否应当对奥鑫公司对返还购房款和支付利息承担连带责任的问题。原告主张应当解除合同，理由为奥鑫公司将产权已经转移登记给第三人的房产对外出售属于“一房二卖”，并且对原告隐瞒了已经设置了抵押的事实，导致原告合同目的不能实现，构成根本违约，因此应当解除合同。被告奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间成立挂靠关系。奥鑫公司将涉案房屋产权从奥鑫公司过户给第三人刘汉军时，与第三人刘汉军之间没有达成买卖的合意，第三人刘汉军也未支付对价，因此第三人刘汉军取得产权登记属于奥鑫锦城A区项目内部管理问题，不构成“一房二卖”，原告以“一房二卖”要求解除合同的理由不成立。此外，原告还以涉案房屋已经抵押不能办理产权变更登记导致合同目的根本不能实现为由要求解除合同。经审理查明，本案原告在购买涉案房产时确实未被告知该房已经抵押，但2019年5月28日原告与七星公司签订了委托经营协议，委托七星公司对外出租涉案房产，且已经开始收取租金。原告签订委托经营协议和收取租金的行为，是其接房后的占有、使用和收益行为，被告奥鑫公司已经完成了商品房买卖合同房屋交付的主要义务，原告也予以了接受，只是没有完成产权转移登记。涉案房屋未办理产权转移登记并不影响原告占有、使用、收益涉案房产的权利，且目前房屋产权登记所有人田勇、伍连敏同意将涉案房产过户给二原告。因此，涉案房产设定了抵押也并不必然导致原告合同目的不能实现，原告要求解除合同的诉讼请求与客观实际和法律规定不符，不予支持。在合同未解除的情况下原告要求奥鑫公司返还购房款、支付利息并由博化公司承担连带支付责任的诉讼请求没有法律依据，不予支持。 第五、如何认定原告、奥鑫公司与被告博化公司之间的法律关系，被告博化公司是否应当返还20000元服务费，奥鑫公司对返还20000元服务费是否承当连带责任。 博化公司与四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部签订的销售代理合同约定，由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部委托博化公司销售涉案房屋，并由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部向博化公司支付服务佣金。原告并非销售代理合同当事人，博化公司收取原告服务费于法无据，即使博化公司辩称的居间关系成立，依法也应当由委托人奥鑫公司支付居间报酬，故对原告要求博化公司返还服务费20000元的诉讼请求予以支持。原告服务费系博化公司收取，原告要求奥鑫公司对博化公司向原告返还20000元服务费承担连带责任,于法无据,不予支持。 第六、第三人伍秀利、田荣亮是否对奥鑫公司返还购房款、支付利息和博化公司返还服务费的法律责任承担连带责任。虽然伍秀利、田荣亮与奥鑫公司之间成立挂靠关系。但奥鑫锦城A区报批、报建、竣工、验收等符合城市房地产开发和工程质量管理的相关规定，原告要求第三人伍秀利、田荣亮对奥鑫公司返还购房款和支付利息的法律责任承担连带责任的诉讼请求没有法律和事实依据，不予支持。第三人伍秀利、田荣亮与博化公司之间没有直接法律关系，原告要求其对博化公司返还20000元服务费的法律责任承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。 综上,原告要求博化公司返还20000元服务费的诉讼请求于法有据，予以支持。对其他诉讼请求不予支持。被告博化公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此造成的一切法律后果自负。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,经审判委员会讨论决定，判决:一、限被告成都博化房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋维民、余秀菊服务费20000元；二、驳回原告蒋维民、余秀菊的其他诉讼请求。 二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院认定商品房买卖合同的事实是否正确？伍秀利、田荣亮并不具有开发商品房的资质，其与奥鑫公司之间受《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》约束，并以奥鑫公司的名义报批、报建、经营等，伍秀利、田荣亮与奥鑫公司成立挂靠关系。虽然伍秀利、田荣亮与奥鑫公司签订了协议，但是协议内容仅能约束合同双方。从商品房买卖的主体来说，奥鑫公司作为具有资质的房地产开发商，在本案中对外仍是商品房买卖合同的相对人，其与伍秀利、田荣亮之间合同关系并不当然产生对抗房屋买受人的效力。因此，四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部作为奥鑫公司下属机构，与房屋买受人之间的商品房买卖行为所产生的法律后果应由奥鑫公司承担。且房屋买受人并不知情奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间的关系，销售的款项进入奥鑫公司开设账户，奥鑫公司与伍秀利、田荣亮协议约定以奥鑫公司名义对外经营，故房屋买受人与奥鑫公司成立商品房买卖合同关系，应当认定合同有效。奥鑫公司关于无权处分所涉商品房以及双方操作模式等主张，因系伍秀利、田荣亮与奥鑫公司之间依据双方协议约定的处分行为，根据合同相对性原则，不能对外约束本案善意的房屋买受人，故其理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，四川奥鑫实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川奥鑫实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王旭东 审 判 员 林用政 审 判 员 陈光彬 二〇二一年三月一日 法官助理 谢 臻 书 记 员 高婕语