四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终304号 上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市印象商业管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2003号“华嵘大厦”703号。统一社会信用代码91440300MA5DC85E1N。 法定代表人：林围沙，执行董事。 委托诉讼代理人：曾祥玉，广东敦明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：阆中金汇投资置业有限公司，住所地四川省阆中市华胥路269号。统一社会信用代码91511381575257923J。 法定代表人：佘德强，董事长。 委托诉讼代理人：戴雷，四川纪明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代中联，系该公司员工。 被上诉人（原审反诉被告）：佘德强，男，汉族，生于1973年10月6日，住四川省阆中市。 原审被告：深圳潜丰投资控股集团有限公司，住所地深圳市前海深圳合作区湾一路1号A栋201室。统一社会信用代码91440300MA5ER1BY7G。 法定代表人：林成海，执行董事。 委托诉讼代理人：曾祥玉，广东敦明律师事务所律师。 上诉人深圳市印象商业管理有限公司（下称深圳印象公司）因与被上诉人阆中金汇投资置业有限公司（下称金汇置业公司）、佘德强、原审被告深圳潜丰投资控股集团有限公司（下称深圳潜丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初927号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 深圳印象公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审中的全部反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）原判认定事实不清。1.一审认定被上诉方已将案涉租赁物交付给上诉人属事实认定不清。租赁物交付时不仅需要符合法定条件（即被上诉方需对租货物享有完全所有权、且竣工验收合格），还需符合双方约定的条件，即需同时满足时间（物业交付日为合同签订后30个工作日内）、手续（《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交钥匙）、交付标准（楼板荷载、商业用电、天然气接入、污水管接入等）三个条件，才视为交付完成。而案涉租赁物至今仍不满足合同约定的交付标准，导致双方至今未交验签署《房屋附属设施、设备清单》，被上诉方未完全履行合同义务，违约在先。不能因为约定条件中的附属设施设备不属于租赁物的主体工程从而完全否认约定交付条件对合同双方的约東，一审的理解系片面的，该约定的具体含义也不应当从完全有利于参与诉讼任何一方的角度来进行释明和确定。被上诉方在《阆中金汇投资置业有限公司关于请求履行房屋租赁合同相关义务的通知》中明确写明“租赁的房屋处于对外开放无任何封闭措施的框架结构状态，社会人员可以任意出入”，但一审认定上诉人将租赁物一楼的门洞和墙体进行了全封闭并张贴了大幅立体豪华招商广告，该事实与被上诉方的表述存在矛盾之处，明显不符合事实。一审仅因被上诉方提供了案涉租赁物的不动产权证书和竣工验收备案书即认定案涉租赁物具备且符合交付使用条件，显然不当。2.一审认定的租金起算日存在错误，且对于租赁截止日的认定缺乏事实依据。依据租赁合同约定，起租日应当为2019年6月1日，因被上诉方原因延期交付的，则免租装修期、租赁期、起租日相应顺延。首先，被上诉方未交付租赁物，上诉人也未实际占有、使用租赁物，并无起租日；其次，即使一审认定已经交付，其认定起租日为2019年5月26日也有违合同约定，且上诉人于2020年4月17日向金汇置业公司支付第二笔履约保证金50万元的事实与上诉人是否一直占有租赁物无直接关联。一审未查明被上诉方是否实际交付租货物以及上诉人实际占有租赁物的期限，未查明计算租金截止日，反而确定租金起算日为2019年5月26日并依据开庭时间（2020年8月14日）直接确定租赁截止日，无事实依据。3.一审判决支持赔偿495,000元拆建费违反租赁合同约定，且无事实依据。租赁合同中明确约定被上诉人物业交付标准中需要负责上诉人预设的电影院位置楼板的拆建，以满足上诉人电影院设备的安装，拆建费用由被上诉人承担。一审中被上诉方一再强调拆建原有建筑物和修建电影院均是依据上诉人的要求，但上诉人是基于租赁合同事先约定的条款提出合理需求，属于被上诉人自愿负担的合同义务，由此产生的拆建费不应当由上诉人承担，且合同未对该部分内容约定违约责任，一审判决支持被上诉方的该部分诉讼请求缺乏事实依据。4.一审认定被上诉方修建电影院产生的工程款4,422,867元，系事实认定错误。该项事实的证据仅有对方提出的“金汇丽思”1号商业楼5层浇筑加固梁、板的施工承包合同及部分支付凭证，并未提供完整的支付凭证，不能证明被上诉方为电影院修建实际支付了4,422,867元的事实，且对方仅为私人承包方，合同造价无相应的标准，亦未经鉴定，该事实无相应证据支撑。（二）原判适用法律错误。1.一审判决支持赔偿拆除案涉租物楼项原来的建筑物产生的工程款495,000元以及修建电影院产生的工程款4,422,867元，属适用法律错误。上述工程款赔偿并不属于租赁合同约定的违约责任范畴，而是被上诉方请求上诉人额外赔偿的实际损失，该诉求无相应的事实及合同依据，因此不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。此外，被上诉方应当对其遭受的实际损失承担举证责任，但其仅提供两份工程合同，无其他付款凭证或合同实际履行情况的相关凭证。因此将合同中载明的工程款直接认定为被上诉方的实际损失有欠妥当。同时，一审判令上诉人承担全部赔偿责任，属于重复计算违约责任，即使进行计算，也应以实际损失为限进行判定，而不能将损失与违约金叠加认定。2.一审同时支持被上诉方不予返还履约保证金且支持1,596,000元违约金的诉请，无明确法律依据，且违反公平原则。涉及到履约保证金没收时，审判实践一致认定其为违约金形式的一种，应受到合同法关于赔偿金规定的约束。应以被上诉方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则来确定没收履约保证金以及判决支付违约金数额。本案被上诉方主张的欠缴租金的违约金按日5‰标准计算过高。租赁合同中不但约定了上诉人迟延支付租金的违约金，还另行约定了上诉人如违约则没收全部履约保证金，约定了因上诉人违约导致合同终止应向被上诉方支付3个月租金作为赔偿等多项针对上诉人违约行为的具有违约赔偿和惩罚性质的条款。一审判决支持上述有关违约金的诉请均是基于认定上诉人迟延履行交付预付租金的违约行为，针对同一行为反复进行违约惩罚有违公平合理原则，应当予以调整。综上，一审事实认定不清、法律适用错误，且违反公平合理原则，请求二审依法改判。 被上诉人金汇置业公司、佘德强答辩称，（一）原审认定事实清楚。1.金汇置业公司已将案涉租赁物交付给上诉人。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。金汇置业公司在一审中提交了竣工验收合格证明及不动产权证书，足以证明金汇置业公司的房屋符合法定交付条件。双方约定的房屋交付标准中，电影院拆建未约定履行期限，应当给金汇置业公司合理的准备时间，由于电影院的拆建需要等待上诉人的设计资料以及后续拆除和改造等复杂程序，故上诉人将该履行期限理解为房屋主体交付的30日，不符合常理。商业用电、用水、天然气、污水管等交付条件的履行期限约定为起租日前，而租赁合同中约定的起租日为2020年12月1日。故金汇置业公司在提起诉讼前，约定的房屋交付条件的履行期限均未届满，金汇置业公司不存在违约行为。租赁合同第八条约定的在合同签订后30个工作日内将房屋交付给上诉人，实际指房屋主体的交付时间，约定的《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，实际指房屋附属设施、设备的交接。由于双方约定的商业用电、用水、天然气、污水管等附属设施、设备的交付时间为起租日前即2020年12月1日前，超过了合同约定的签订后30个工作日长达一年半之久，更进一步说明租赁合同第八条约定的在合同签订后30个工作日内交付对象指的是符合法定交付条件的房屋主体，而非合同约定的房屋交付条件的履行期限。金汇置业公司在《阆中金汇投资置业有限公司关于请求履行房屋租赁合同相关义务的通知》中所称“租赁的房屋处于对外开放、无任何封闭措施的框架结构状态，社会人员可以任意出入”，是针对房屋主体没有填充墙，处于无固定封闭措施的框架状态，而上诉人利用广告支架和广告布的封闭是临时的且容易破坏，不属于封闭措施，广告封闭时预留了出入口。故该事实与金汇置业公司的陈述并不矛盾。金汇置业公司的出租房屋为没有填充墙等任何固定封闭措施的框架结构，上诉人可以基于合同约定，不受时间、方式等限制而自由行使占有、使用的权利，与封闭的房屋交付不同，无需履行钥匙交接等特别的交接手续。上诉人已对租赁物采取了发布广告的方式进行了封闭处理，金汇置业公司提交的照片、微信聊天记录、上诉人支付租金等证据，均能证明上诉人已实际占有了租赁物的事实。综上，一审认定金汇置业公司按照合同约定履行了交付租赁物的义务，具有事实依据。2.一审对租金的起算日和截止日期的认定正确。合同约定的租期起算日虽为2019年6月1日，但这是金汇置业公司基于对上诉人全面履行合同的信赖和期待而给予的准备期和优惠条件。如果上诉人按约定履行合同，即便租期起算时间延后，金汇置业公司的信赖利益和期待利益会因上诉人的全面履行而得到实现。正是由于上诉人的违约，导致金汇置业公司的信赖利益和期待利益落空，如果按该约定延后计算租期起算日，有违公平和诚信原则，一审确定实际租金损失的起算日为2020年5月26日并无不当。基于上诉人的违约而解除合同，基于合同解除而主张的租金损失赔偿，租金损失理应计算至一审确定的合同解除之日。而一审开庭之日，合同解除之日尚未确定，且案涉房屋仍处于闲置状态，实际损失客观存在并处于继续状态，一审将租金赔偿的计算截止日期确定在开庭日即2020年8月14日，明显有利于上诉人。3.一审支持金汇置业公司拆除费用495,000元的主张，有事实和法律依据。虽然合同约定电影院拆建费用由金汇置业公司承担，但这同样是基于对上诉人全面依约履行合同的信赖和期待而增加的合同履行费用，如果上诉人全面履行合同，金汇置业公司增加的合同履行费用会因此通过租金收取得以弥补，反之，该增加的费用因无法得到弥补而必然成为一种损失，一审判决上诉人赔偿，符合损失赔偿的法律规定。且赔偿损失是法定的违约责任，并非约定的违约责任。4.一审认定金汇置业公司修建电影院产生的工程款4,422,867元的事实正确。金汇置业公司既提供了相应合同，又提供了具有相关资质人员出具的控制价意见，能够证明金汇置业公司修建电影院产生的工程款为4,422,867元。上诉人既未提供反驳证据，也未申请造价鉴定，应当承担举证不能的法律后果。（二）一审判决法律适用正确。1.金汇置业公司因满足上诉人设置电影院的要求而对楼顶建筑物进行拆除和改造，客观上增加了合同履行费用，由于该拆建行为导致了原有楼顶建筑物的多种用途缩减为只能作为电影院使用的单一用途，不但不能增加楼顶建筑物的使用价值，反而使其在原有使用价值的基础上发生严重贬损，一审将其作为损失认定符合法律规定。损失赔偿属于法定的违约责任，违约金属于约定的违约责任，两者可以并存。2.一审认定金汇置业公司不予返还150万元履约保证金，并认定1,596,000元违约金，具有法律依据。履约保证金是由合同当事人约定的确定合同履行的一种保证方式，支付履约保证金的一方违约是否退还履约保证金，完全基于合同当事人之间的约定，适用意思自治原则。双方约定的履约保证金不予返还是双方真实意思表示，不违反法律规定。由于上诉人的违约导致金汇置业公司的房屋闲置至今，损失处于继续状态，一审判决上诉人赔偿的租金损失远不足以填补金汇置业公司的损失，上诉人请求对违约金进行调整，不符合法律规定。金汇置业公司的损失客观存在，该损失既包括实际租金损失，也包括逾期支付租金导致的可得利益损失，上诉人应支付的租金虽系预付租金，但由此而产生的可得利益理应赔偿，故一审支持金汇置业公司主张的预付租金违约金，符合法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 原审被告深圳潜丰公司陈述，虽然深圳潜丰公司未提起上诉，但其在本案中不应承担责任。 金汇置业公司向一审起诉请求：1.解除与深圳印象公司签订的房屋租赁合同；2.要求赔偿租金损失1330万元；3.要求支付从2019年4月27日至2020年11月26日期间的违约金共6,079,500元；4.履约保证金按合同约定不予退还；5.已预付首期租金按照合同约定不予退还；6.要求承担电影院改扩建损失4,917,067元；7.要求赔偿潜在和预期损失200万元。 深圳印象公司向一审提起反诉请求：1．请求判令金汇置业公司返还履约保证金150万元及利息（其中100万自2019年4月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其中50万自2020年4月18日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；暂计算至2020年4月30日的利息48,950元）；2.判令金汇置业公司返还租金210万元及利息（其中自2019年6月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；计算至2020年4月30日的利息86,929.93元）；3．判令金汇置业公司赔偿经济损失4,686,926.31元。 一审查明的事实，2019年4月26日，金汇置业公司（甲方）与深圳印象公司（乙方）签订房屋租赁合同，内容为：租赁标的物：甲方自愿将其开发的位于阆中市七里新区××路××号××号楼的建筑总面积25000平方米的商业用房出租给乙方，租赁房屋的分布位置和面积如下：地上部分建筑面积共计20109平方米，包括第一层3522平方米，第二层4472.02平方米，第三层4907.63平方米，第四层4173.47平方米，第五层3033.26平方米。甲方用于出租的地上部分房屋已经取得了具备商业用途的不动产权证；地下部分约5300平方米，乙方用于自行安排停车或经营，甲方不提供地下室部分的产权，现状交于乙方，但必须保证乙方在租赁期间的正常经营。房屋用途：因该房屋位于阆中市七里新区核心商业圈，为维护和保障该核心商业圈的档次、品位，兼顾小区业主居住环境，乙方承租的房屋用途限于如下经营项目：高端百货、男装、女装、童装、珠宝首饰、皮具、日化、美容美体、咖啡、会所、电影、超市、儿童乐园、药店、餐饮、ＫＴＶ等。在租期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途。租赁期限及续租：本合同约定起租期限自2019年6月1日起至2035年11月30日止共计16.5年，其中2019年6月1日至2020年11月30日为甲方给予乙方的免租装修期共计18个月，在此期间甲方不得向乙方收取任何房屋租金；计算租金日为2020年12月1日至2035年11月30日止，自本起租日起，乙方应按照本合同约定向甲方支付房屋租金和保证金……租金相关约定：自起租，甲方按照每平方米28元／月向乙方收取房租。自起租日起，甲方递增向乙方收取房屋租金。按季度支付，每季度提前10个工作日支付下个季度租金，支付时间及金额见附件明细表……租金的支付：乙方同意在签订之日起30日内，向甲方预付2020年12月1日至2021年2月28日（3个月）的房租210万元；并于2020年1月15日之前，再次向甲方预付2021年3月1日至2021年5月31日3个月的房租210万元，剩余房租按照本合同约定房租明细表支付……履约保证金：首次支付：乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方支付第一笔履约保证金100万元。第二次支付：乙方自签合同之日起20个工作日内向甲方支付第二笔履约保证金50万元作为履行本合同的担保，甲方在收到保证金后5个工作日内向乙方出具收据。本合同期满或双方协商解除的，由甲方在10个工作日内一次性无息返还乙方。但如果乙方在租赁期内违反本合同相关约定或乙方在签约后、入驻前悔约，甲方有权不予退还该保证金……其他费用约定：物业服务费约定：（1）自2019年6月1日至2020年11月30日为甲方给予乙方的免租期，此间的物业费由甲方承担。（2）自2020年12月1日至2025年11月30日乙方按照1元／平方米／月向物业服务企业缴纳物业管理费……物业交付：物业交付日：甲方承诺在本合同签订后30个工作日内，将房屋交付给乙方，《房屋附属物、设备清单》经双方交验签字盖章移交钥匙后视为交付完成，因甲方原因延期交付的，则免租装修期、租赁期期限、起租期相应顺延。甲方物业交付标准：楼板荷载：租赁场区域楼板须满足【450】ＫＧ／平方米以上的荷载需要，并且负责乙方预设的电影院位置楼板的拆建（土建基础部分层高不低于12米），以满足乙方电影院设备的安装，拆建费用由甲方承担……违约责任：甲方违约责任：如甲方违反本合同任何一条，擅自单方解除合同，在乙方书面通知改正30日内仍未改正，乙方有权解除本合同，且乙方可免于支付甲方因未改正违约行为期间的租赁费，同时甲方应支付本合同约定违约金及相关经济损失给乙方……乙方违约责任：如乙方违反本合同的约定导致合同终止的，乙方应向甲方支付3个月的房屋租金作为赔偿并且乙方在经营过程中所投入的所有装修及设备不得拆除，作为经济补偿归属甲方所有。如果乙方超过本合同约定拖欠房屋租金60日以上仍未支付的，每逾期1日，乙方应按照逾期部分租金的0.5%向甲方支付违约金。如乙方在未按约定时间返还房屋的……，还应按同期租金5%的标准支付违约金。免租期内，如乙方违约导致本合同解除或乙方于2021年11月30日前仍未达到开业条件的，则乙方应向甲方支付免租期内的租金。如因非人为因素导致开业延期，则顺延开业时间……合同履行、生效：……本合同自双方签字或盖章之日起生效……。 合同经乙方于2019年4月24日签字盖章后，同日深圳潜丰公司为该合同全面履行，为深圳印象公司与金汇置业公司签订的房屋租赁合同提供不可撤销的连带责任担保，保证责任范围为：1.承租人履行合同约定的租金、违约金、履约保证金、赔偿金、税金、物业管理等费用的给付义务；2.因乙方在履行合同的过程中与第三人产生的违约金、赔偿金等相关债务的给付义务；3.因乙方不按合同约定或法律规定履行债务给付义务，甲方为实现债权而支出的律师费、诉讼费、评估费在内的所有费用。 合同签订后，深圳印象公司在2019年6月6日向金汇置业公司支付了合同约定的预付2020年12月1日至2021年2月28日（三个月）的房屋租金210万元；2019年4月28日，深圳印象公司向金汇置业公司支付了第一笔履约保证金100万元；在合同签订之后，按照合同约定，在2020年1月15日之前深圳印象公司应当向金汇置业公司预付2021年3月1日至2021年5月31日（三个月）房屋租金人民币210万元，逾期后，经金汇置业公司联系深圳印象公司和深圳潜丰公司催缴租金和催促尽快进场装修，得到回复是：正在抓紧落实设计方案、其也是全身心投入，请金汇置业公司放心，深圳潜丰公司不会让金汇置业公司失望，并表示一定会加快速度，前期因公司内部出现了问题导致履行合同慢了，耽误了的时间定会加快速度补上，甚至表示弥补金汇置业公司损失，双方联系沟通比较畅通；随着时间推移，2019年10月金汇置业公司分别向深圳印象公司和深圳潜丰公司邮寄送达租金催收及相关履行合同通知书，此邮件均以公司注册地查无此公司和收件人被退回，2020年1月19日阆中市公证处（2020）川阆证内民字第219号公证书对该行为进行了保全；同日，阆中市公证处（2020）川阆证内民字第220号公证书对深圳印象公司和深圳潜丰公司将租赁物一楼的门洞和墙体进行了全封闭并张贴了大幅立体豪华招商广告进行了现场证据保全，2020年3月18日金汇置业公司提起诉讼，原审法院受理后，依法按照公司注册地向深圳印象公司和深圳潜丰公司邮寄送达起诉书副本等法律文书，回执均以此地查无收件人；嗣后，经多方查找，在深圳福田区某写字楼找到深圳印象公司和深圳潜丰公司，当场依法向其直接送达了起诉状副本及开庭传票等法律文书；一审诉讼期间，即在2020年4月17日，深圳潜丰公司向金汇置业公司支付了第二笔履约保证金50万元；按照合同约定在2020年1月15日之前，深圳印象公司应当向金汇置业公司预付2021年3月1日至2021年5月31日（三个月）房屋租金210万元，深圳印象公司和深圳潜丰公司至今未支付该款项。 原审同时查明，案涉商业租赁用房位于阆中市七里新区××路××号××号楼，建筑总面积25000平方米的商业用房出租给乙方，地上部分：建筑面积共计20109平方米，包括第一层3522平方米，第二层4472.02平方米，第三层4907.63平方米，第四层4173.47平方米，第五层3033.26平方米；地下部分：建筑面积约5300平方米闲置至今；按照合同约定，楼顶按乙方提供的设计方案，金汇置业公司在楼顶拆除原有的建筑物，重新按照乙方提供的设计图和要求修建了12米内高的电影院，以满足乙方开设电影院设备的安装，拆除楼顶原有的建筑物工程款495000元，修建电影院产生工程款4422867元，该项目已经可投入使用。 原审另查明，深圳潜丰公司是深圳印象公司的控股公司，本案涉及长期商业用房租赁合同纠纷，且合同约定的2021年11月30日之前达到开业条件，深圳潜丰公司和深圳印象公司完全有充足的时间进场装修和招商，有继续履行合同条件，只要深圳潜丰公司和深圳印象公司继续履行合同，而且金汇置业公司表示愿意放弃追究乙方违约造成的损失，开业时间可以根据乙方进场的装修的实际情况顺延；一审中，多次询问深圳潜丰公司、深圳印象公司是否继续履行合同，其均明确表示愿意解除合同，不愿意继续履行，并提出了反诉赔偿请求。一审中，深圳印象公司、深圳潜丰公司对于其未按约在2020年1月15日之前交纳预付2021年3月1日至2021年5月31日3个月的房租210万元的事实予以认可。 原审认为，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。关于金汇置业公司是否完全具备交付案涉租赁物的条件的问题。金汇置业公司提供了不动产权证书、竣工验收备案书，依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产薄时发生效力”，不动产登记书载明产权所有人是金汇置业公司，金汇置业公司对案涉租赁物享有完全所有权。竣工验收备案书证实了该案涉租赁物完全具备了交付使用的条件和功能。深圳印象公司、深圳潜丰公司辩称租赁物是在建工程、不具备交付条件的抗辩理由不能成立。 关于案涉租赁物是否交付于深圳印象公司、深圳潜丰公司。根据房屋租赁合同的内容，金汇置业公司向深圳印象公司交付的是清水房，室内的装饰装修及其室内冷库、冷柜、海鲜池、空调等等均属于深圳印象公司负责；合同签订后，深圳印象公司和深圳潜丰公司立即将租赁物一楼门洞和墙体进行了全封闭处理并张贴了大幅立体豪华招商广告，并在官网上注册为“印象潜丰广场”，向社会发出招商招租广告；深圳印象公司、深圳潜丰公司辩称租赁合同约定甲方承诺在合同签订后30工作日内将房屋交付给乙方，且约定《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交钥匙后视为交付完成，因租赁物没有经双方交验签字盖章，所以没有完成租赁物的交付；甲方承诺在合同签订后30工作日内将房屋交付给乙方，实际已经完成，阆中市公证处（2020）川阆证内民字第220号公证书对租赁物交付证据进行了保全，合法有效；《房屋附属设施、设备清单》约定的经双方交验签字盖章并移交钥匙后视为交付完成，该条本意是深圳印象公司进场装饰装修后，室内、外按合同约定各自安置的附属设施、设备进行登记造册签字盖章移交，顾名思义附属设施、设备交付，不是租赁物主体工程的交付，深圳印象公司、深圳潜丰公司曲解了该条约定的本意，断章取义，故其提供的（2020）闽泉海证内第8456号公证书证实的内容缺乏证据的真实性和关联性；对深圳印象公司、深圳潜丰公司的该辩解意见，不予采纳。 关于案涉租赁物在租期内是否租赁给第三人的问题。深圳印象公司、深圳潜丰公司提供（2020）闽泉海证内第8456号公证书，拟证明案涉租赁物出租方金汇置业公司在租期内已出租给第三人。（2020）闽泉海证内第8456号公证书没有标明租赁物的具体位置（即第几轴至第几轴），况且金汇置业公司总计开发了1、2、3、4幢楼，深圳印象公司租赁的1号楼第5－9轴之外的部分，其余部分则租与哈尔滨银行、中国银行等客户（已入驻），深圳印象公司租赁区域闲置至今，（2020）闽泉海证内第8456号公证书缺乏证据的真实性和客观性。对深圳印象公司、深圳潜丰公司的该辩解意见，不予采纳。 关于租赁物免租期、租金起、止时间段的问题。租赁合同约定“免租期内，如因乙方违约导致本合同解除或乙方于2021年11月30日前仍未达到开业条件的，则乙方应向甲方支付免租期内的租金。如因非人为因素或甲方原因导致开业延期，则顺延开业时间”，因深圳印象公司没有按租赁合同约定履行租金给付义务，至今仍未履行，是导致合同解除根本原因。故免租期应当计付租金。 按照约定在合同签订之后30个工作日内交付房屋，即从2019年5月26日起计付租金；关于截止时间的问题，深圳潜丰公司在本案受理后即2020年4月17日才向金汇置业公司支付了第二笔履约保证金50万元，足以证明该租赁物一直处于深圳印象公司占有状态，直到2020年8月14日本案一审开庭审理，一审辩论终结前，深圳印象公司才明确表示解除合同，所以案涉租赁物租期截止时间为2020年8月14日。单价28元/月，从2019年5月26日至2020年8月14日（解除合同之日）期间共14.7个月，租金计算为：25000平方米×28元/平方米/月×14.7个月=1,029万元。 关于租赁合同解除后，履约保证金的处理问题。根据租赁合同约定，深圳印象公司应在该合同签订后3个工作日内和20个工作日内分别支付履约保证金100万元和50万元，深圳印象公司在2019年4月28日已交纳100万元，深圳潜丰公司在2020年4月17日已交纳50万元，共计交纳履约保证金150万元。租赁合同第五条明确约定了深圳印象公司若违反合同相关约定，交纳的履约保证金不予退还，该条款对双方均具有约束力，根据私法自治和责任自负原则，交纳的履约保证金应不予退还。 关于深圳印象公司在2019年6月6日预付2020年12月1日至2021年2月28日（3个月）租金210万元是否应抵扣的问题。依据租赁合同第十六条约定“如乙方违反合同约定的导致合同终止的，乙方应向甲方支付3个月的房屋租金作为赔偿”，故深圳印象公司在2019年6月6日向金汇置业公司预付2020年12月1日至2021年2月28日（3个月）租金210万元应当作为对金汇置业公司的赔偿予以抵扣。 关于违约金的计算方法问题。依据租赁合同第十六条约定“如乙方超过合同约定拖欠房屋租金60日以上仍未支付的，每逾期1日，乙方应按照逾期部分租金的0.5%向甲方支付违约金”，即深圳印象公司未按约定在2020年1月15日之前预付2021年3月1日至2021年5月31日3个月的房租210万元，减去60日除斥期间，即从2020年3月15日至合同解除2020年8月14日（一审辩论终结前）止，每逾期1日，乙方应按照逾期部分租金210万元的0.5%向甲方支付违约金，从2020年3月15日至2020年8月14日违约天数152天，违约金计算为：210万元×0.5%×152天=1,596,000元。 按照合同约定，楼顶按照乙方提供的设计方案，金汇置业公司在楼顶拆除原来的建筑物，重新按照乙方提供的设计图和要求修建了12米内高的电影院，以满足乙方开设电影院设备的安装，拆除楼顶原来的建筑物发生工程款495,000元，修建电影院产生工程款4,422,867元。金汇置业公司按合同约定为深圳印象公司“量身打造”的12米内高的电影院，如果深圳印象公司继续履行合同，双方均可能获利，现深圳印象公司明确表示不履行租赁合同，导致该12米内高的电影院无法作为其他项目加以利用，更无法恢复原状，加盖建筑无再利用价值，而且加重了金汇置业公司今后对该整栋租赁物对外出租的负担。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，请求增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。很明显，深圳印象公司从签订合同起，其拖延预付租金，已构成根本违约，金汇置业公司为维护好其是长期租赁客户的关系，能打造城市品牌，并能提升城市品位和形象，直到2020年4月17日深圳潜丰公司向金汇置业公司履行了合同约定第二笔保证金50万元，足以使金汇置业公司更加有理由相信其会继续履行合同，金汇置业公司并明确表示以前的违约行为可不予追究，只要深圳印象公司进场装修，至于合同约定的开业时间可以顺延，在一审辩论终结前，深圳印象公司明确表示不愿继续履行合同，并对造成的损失不予认可，导致租赁物闲置至今。双方约定的违约金不足以补偿金汇置业公司改、扩建造成的损失，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益和维护良好、诚信的市场秩序等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因此拆除楼顶原来的建筑物工程款495,000元和修建电影院产生工程款4,422,867元直接损失应当由深圳印象公司承担。 关于深圳潜丰公司是否承担连带担保责任及担保范围问题。根据《中华人民共和国公司法》第十六条第二款规定，公司对外担保，不得以未经股东会决议主张担保无效。深圳潜丰公司为深圳印象公司提供书面保证担保，依据《中国人民共和国担保法》第二十一条规定，保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。据此，深圳潜丰公司以担保没有经过股东会决议为由主张担保无效，其理由不成立。故深圳潜丰公司应承担连带担保责任。 关于金汇置业公司请求赔偿造成的潜在损失和预期损失的问题。依照租赁合同约定，兼顾以实际损失为限，已就相关损失计算了赔偿，如果再请求赔偿造成的潜在损失和预期损失，则属于“双重”赔偿，故对此诉请不予支持。 关于深圳印象公司的反诉请求是否应得到支持。深圳印象公司反诉称金汇置业公司未按约定交付租赁物、租赁物不符合使用用途、在租赁期内将租赁物租给第三方等理由不成立，且2020年4月17日深圳潜丰公司向金汇置业公司履行了合同约定的第二笔保证金50万元，足以证明深圳印象公司提出的反诉请求于法无据，故不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十六条第二款，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除阆中金汇投资置业有限公司与深圳市印象商业管理有限公司签订的房屋租赁合同；二、深圳市印象商业管理有限公司向阆中金汇投资置业有限公司支付租金计1,029万元；三、深圳市印象商业管理有限公司向阆中金汇投资置业有限责任公司支付违约金1,596,000元；四、深圳市印象商业管理有限公司向阆中金汇投资置业有限公司赔偿电影院改扩建损失计4,917,867元；五、深圳潜丰投资控股集团有限公司对判决的金钱给付款项承担连带清偿责任；六、驳回阆中金汇投资置业有限公司其他诉讼请求；七、驳回深圳市印象商业管理有限公司的全部反诉请求。以上判决金钱给付款项由深圳市印象商业管理有限公司在判决生效后三十日内履行完毕。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费173,283元、保全费5,000元、反诉案件受理费70,760元，共计103,360元，由深圳市印象商业管理有限公司和深圳潜丰投资控股集团有限公司共同负担。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，金汇置业公司系将其开发的具有较大规模的商业体出租与深圳印象公司，双方基于期待获取较大商业利益的合同目的，具有真实的缔约合意，所签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有合约拘束力。深圳印象公司未按合同约定期限履行支付租金的义务，构成根本违约，应承担相应违约责任。本案中，金汇置业公司所开发的用以出租的商业体系经竣工验收，且已办理不动产权属登记，金汇置业公司享有完全物权，租赁物具备交付条件且不存在其他权利障碍。根据查明的事实，承租方深圳印象公司为招引第三方入驻商业体，在该商业体外设置了具有一定规模的立体招商广告，该招商广告上并明确冠以体现其企业名称的“印象潜丰广场”字样，且其在官网上发布“印象潜丰广场”招商招租广告。金汇置业公司的合同目的系为了令其开发的商业体迅速形成良好的商业氛围，以期显现出较高的商业价值，金汇置业公司亦积极协助深圳印象公司尽快完成招商入驻，且事实上已按约将租赁物交付与深圳印象公司。相关公证文书及案涉事实亦证明金汇置业公司事实上对租赁物行使了占有权。深圳印象公司所称金汇置业公司未完成相关附属设施、设备交付，因所涉租赁的商业体已实际交付与承租方，合同中约定的附属设施、设备交付实质是指承租方进场装饰装修后，双方对各自安置的附属设施、设备予以登记移交，故并不能以此否认租赁物的交付。故对深圳印象公司关于“金汇置业公司不具备租赁物交付条件、不符合交付标准、不能视为已交付”的上诉意见，不予采纳。 深圳印象公司在一审中已明确表示不再继续履行租赁合同，双方事实上已解除合同。导致合同解除的原因系深圳印象公司未按约支付租金，且合同约定了在承租方违约情形下应当计付免租期内租金，故深圳印象公司应按约定标准支付至合同解除之日前产生的租金。原审依据应当计付租金的期间以及合同约定的租金计付标准，认定支付租金数额，具有事实和法律依据。对深圳印象公司关于“原审认定支付租金数额不当”的上诉意见，不予采纳。 金汇置业公司根据深圳印象公司的租赁需求，依照深圳印象公司的设计要求对原建筑物改建增设电影院，且事实上产生了拆除、修建费用，因深圳印象公司违约而未继续履行租赁合同，且因电影院的特殊设计要求和特殊用途，其难以作为其他商业用途加以有效利用，客观上降低了金汇置业公司对商业体的整体利用价值，给金汇置业公司带来难以弥补的经济损失。因改建电影院可能同时使金汇置业公司产生其他间接损失，故原审认定由深圳印象公司承担直接损失责任，并无不当。金汇置业公司提交了相关合同、工程价款依据等证据证明其因改建电影院产生的直接损失，深圳印象公司虽对此持异议，但并未提交证据证明其抗辩主张。故对深圳印象公司关于“原审认定承担电影院改建损失不当”的上诉意见，不予采纳。 案涉房屋租赁合同明确约定了违约金及损失赔偿的计付方式，由于深圳印象公司系对商业体的整体承租，因其根本性违约行为给出租方金汇置业公司造成较大损失，租赁合同所约定的违约金并不足以弥补其损失，故原审依照合同约定认定深圳印象公司支付违约金并以其预付租金作为损失赔偿予以抵扣，符合本案实际，且不违反法律规定。同时，租赁合同明确约定了承租方违约则履约保证金不予退还，且履约保证金的性质系为了保障交易双方诚信履约，以维护正常的、良好的商事交易秩序。故原审认定履约保证金应不予退还，具有合约依据。对深圳印象公司关于“支付违约金与损失赔偿不能并存，履约保证金应当退还”的上诉意见，不予采纳。 综上，深圳印象公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费221,443元，由上诉人深圳市印象商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二一年三月二十五日 书记员  廖志宏