河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终623号上诉人(原审原告)：新乡市土产公司，住所地：河南省新乡市卫滨区解放路南150号。法定代表人：王福意,经理。委托诉讼代理人：张鹏，男，汉族，1975年3月1日出生，住新乡市，系该公司副经理。委托诉讼代理人：尚志军，河南国豪律所律师。被上诉人(原审被告)：宋国忠，男,汉族,1944年6月9日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：贾宝贵，河南日诚律师事务所。上诉人新乡市土产公司因与被上诉人宋国忠房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市卫滨区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0703民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新乡市土产公司的委托诉讼代理人尚志军、张鹏，被上诉人宋国忠的委托诉讼代理人贾宝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新乡市土产公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第一项，并改判被上诉人向上诉人返还房屋、支付2020年4月l曰至2020年6月30日的租金共计59550元及违约金；2．撤销一审判决第二项、第四项；3．变更判决第三项，变更为自2020年7月1日起，至实际返还房屋之日止，按每月19850元向上诉人支付房屋占有使用费。不服金额共计178650元。事实和理由：一、一审法院判决“继续按原合同履行一年（期限为2020年7月1日至2021年6月30日）”没有法律依据，判决错误。上诉人与被上诉人之间的租赁合同合法有效，对双方具有约束力，租赁期限届满后，被上诉人依法应当向上诉人返还房屋，一审判决在租赁期限于2020年6月30日届满后再延长一年违反合同法的有关规定，更违背了我国法律所确立的民事活动自愿的原则。其次，按照《新乡市新冠肺炎疫情防控指挥部关于促进企业复工复产的若干意见》，从2020年2月21日起，包括洗浴业在内的服务业已经全面复工，在上诉人与被上诉人租赁合同期限已经届满的情况下，一审法院依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》判决延长租赁期限一年有失公平。二、一审判决减免三个月租金有失公允。上诉人新乡市土产公司为集体所有制企业，不是国家明确的减免租金实施主体，并且长久以来，上诉人经营十分困难，长期拖欠职工工资和退休养老金、拖欠国家税金，负债累累，一审法院强行判决上诉人为被上诉人减免3个月租金没有依据，更有失公允。三、被上诉人应当向上诉人支付占用房屋的占有使用费。上诉人与被上诉人之间的租赁合同期限已经届满，双方也未续签合同，但被上诉人未向上诉人返还房屋，被上诉人已经构成实质违约，除应当向上诉人返还房屋外，还应当向上诉人支付违约金及占有使用费。综上，一审判决在原租赁合同期限届满后延长一年、并减免三个月租金，违背了民事活动自愿原则，更有失公平，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。宋国忠辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。新乡土产公司要求解除租赁关系返还房屋违反不动产投资经营长期租赁关系的事实和约定，违反国家政策。我与被答辩人从2011年7月签订的五年租赁协议，专门约定所租房屋用于建设开办洗浴中心，租赁费6000元每年递增5%。我投入400余万元进行了新的基建、打井和装修，由于没有经验，勉强维持经营。2017年开始被答辩人采取一年一签合同，5间门面房涨至9250元，每年随心所欲增加租金，2019年门面房租金每月涨至10250元，平房由2017年每月7800元涨至2019年9600元，我虽困难重重仍按时缴纳租金，因双方约定的是不动产投资性的租赁关系，事实上仍然是长期租赁美系。2020年由于疫情影响，停业两个多月，恢复营业后也是惨淡亏损经营。被答辩人不顾疫情影响，以不增加租金就不续合同要我搬出相要挟，不符合国家政策和现实情况，租金增加已经超出目前实际经营租赁市场行情。最高法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持”以及河南省高级人民法院《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第二条第（二）项第6、8目之规定，一审判决符合事实和法律，应驳回其上诉。二、一审判决减免我三个月租金符合国家政策和法律，应驳回其上诉。被答辩人是新乡市供销社全额投资的企业，名为集体实为全民企业，其所出租的房屋产权证也注明的是全民所有，被答辩人狡辩无理。三、占用使用费判决第三项已判，我同意支付。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回被答辩人的上诉，维持原判。新乡市土产公司向一审法院起诉请求：请求法院判决宋国忠支付2020年4月1日到2020年6月30日的租金59550元；3、请求判决宋国忠从2020年7月1日起，至实际返还房屋之日止，按每月19850元向新乡市土产公司支付房屋占有使用费用；4、由宋国忠承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：宋国忠与新乡市土产公司系长期租赁关系，宋国忠自2011年开始租赁新乡市土产公司位于解放路150号土产公司大楼一楼临街门面房五间（由北向南面积约250平方米）和办公楼后面平房（面积约850平方米），双方主要约定所租房屋只作为开办洗浴中心用，不作它用，租金年递增5％。起初合同约定期限为五年，自2017年7月后双方实行一年一签。双方签订的最后一份租赁合同是2019年6月28日，约定租期一年，从2019年7月1日至2020年6月30日，租金为19850元，由宋国忠于每月开始前5日内交付。合同还约定，合同期满后，宋国忠应提前一个月与新乡市土产公司协商租金事宜。逾期未签，视为宋国忠放弃承租房屋。期间宋国忠一直按时缴纳租金。2020年1月底，新冠疫情爆发，宋国忠经营的洗浴中心根据政府命令停业，没有收入，宋国忠要求减免租金被拒后，自2020年4月开始拒绝向新乡市土产公司缴纳租金。2020年5月，双方开始协商续租事宜，新乡市土产公司要求继续按年递增比例增加租金，宋国忠以经营困难为由不予接受，双方未能达成协议。新乡市土产公司于2020年8月25日向宋国忠下达通知，要求其于8月31日前到新乡市土产公司处签订租赁合同并缴纳租金，逾期未签，将终止租赁。目前宋国忠同意向新乡市土产公司缴纳拖欠租金，希望新乡市土产公司考虑宋国忠疫情期间以及常态化防疫情况，以原租金与宋国忠签订租赁协议。一审法院认为，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，企业停产，商业闭市，各行各业都投入到新冠肺炎疫情防控中来。进入新冠肺炎疫情常态化防控工作后，国家先后多次出台政策，要求减轻服务业小微企业和个体工商户房租负担，推动对承租国有房屋的上述小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。对承租非国有房屋的用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。最高人民法院于5月15日发布的关于依法妥善审理渋新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见指出，承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有收入或营业收入明显减少，继续按照原合同支付租金对其明显不公平，承租人可以请求减免租金、延长租期或者延期支付租金。宋国忠作为一名从事洗浴业的个体租赁户，租赁新乡市土产公司房屋已将近十年，期间一直按时向新乡市土产公司缴纳租金。即使疫情期间企业关门停业，没有收入，仍然按时向新乡市土产公司缴纳了2-3月份的租金。其后4-6月，因经营收益明显减少，入不敷出，才未按时向新乡市土产公司支付租金，其行为不宜认定为违约。宋国忠从事的系传统服务行业，应对风险能力较弱，受疫情影响较大，损失多，困难也多，新乡市土产公司应当履行社会责任，与宋国忠共克世艰，共担风险，共渡难关，合理减免其租金，对其要求减免三个月租金的请求，法院予以支持。由于疫情防控措施对宋国忠造成重大影响，如仅因原宋国忠未续签合同而不察其因便要求宋国忠返还房产，对宋国忠明显不公平，也会对宋国忠造成重大损失，既无法保障其合法权益，也与中央提倡千方百计帮扶中小微企业的政策不符。对宋国忠要求继续履行合同的诉求，法院予以适当支持。根据本案实际情况，法院酌情延期以一年为宜。宋国忠应履行义务，向新乡市土产公司及时支付实际使用房屋期间的租金。新乡市土产公司作为集体所有制企业，在所租赁企业普遍受到疫情冲击的情况下，既未按国家政策，主动帮扶小微企业，对宋国忠实行租金减免等措施，反而以终止租赁为条件，要求继续增加租金，再续签合同，致使双方应当签订的租赁合同迟未签订，其行为既不合情，也不合理，也不足以体现人文关怀和公平正义，对其要求宋国忠返还租赁房屋及支付4-6月租金的诉求，法院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，一审法院判决：一、新乡市土产公司与宋国忠继续按原租赁合同履行一年（期限为2020年7月1日至2021年6月30日）。二、新乡市土产公司于判决生效后十日内减免宋国忠承租的解放路150号土产公司大楼一楼临街门面房五间和办公楼后面平房三个月租金59550元。三、宋国忠于判决生效后十日内支付新乡市土产公司租金119100元（截止于2020年12月31日，之后按合同约定履行）。四、驳回新乡市土产公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2682元，由新乡市土产公司和宋国忠各承担1341元。反诉费1288元，新乡市土产公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”按照上述司法解释的规定，围绕上诉人上诉主张，本院二审主要评述如下：关于合同租赁期限问题。上诉人新乡市土产公司与被上诉人宋国忠签订了多份房屋租赁合同，双方形成租赁关系已近十年，合作基础较好。2020年新冠肺炎疫情爆发后，宋国忠经营受损，在协商续签事宜时，因新乡市土产公司要求继续按年递增比例增加租金，双方未能达成一致意见致使合同未能续签。一审判决综合考虑了新冠肺炎疫情影响、国家政策、双方租赁关系存续期间合作情况、未能续签租赁合同的原因，判决双方继续按原合同履行一年，符合法律规定及国家政策，彰显了社会公义和人文关怀，并无不当，应予维持。关于减免房租问题。上诉人新乡市土产公司虽并非国家明确的减免租金实施主体，但一审判决依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，结合本案实际情况，对被上诉人宋国忠减免三个月租金，并无不当，应予维持。关于房屋占有使用费用。一审判决第三项已明确判令被上诉人宋国忠支付上诉人新乡市土产公司房屋占有使用的租金119100元，宋国忠在答辩中亦明确表示愿意支付，故对上诉人该项主张不予支持。综上所述，新乡市土产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3873元，由新乡市土产公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二一年三月十八日书记员  石涵西