四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川03民终62号 上诉人（原审原告）：自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会，住所地四川省自贡市自流井区东兴寺街汇兴路118号尚东美域小区。 负责人：伍利斌，主任。 委托诉讼代理人：左莉，四川华望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈坤，四川华望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川银丰洁强物业管理有限公司自贡分公司，住所地四川省自贡市大安区济公居委会山水名苑临湖4栋2单元6层11号。 负责人：王**，经理。 委托诉讼代理人：李刚，四川新大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方利英，女，该公司工作人员。 上诉人自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人四川银丰洁强物业管理有限公司自贡分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人业委会的委托诉讼代理人左莉、陈坤，被上诉人物业公司的委托诉讼代理人李刚、方利英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 业委会上诉请求：1.撤销一审判决第三项内容并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:1.一审判决认定业委会主张的物业管理用房、业委会用房、公共收益“未提交证据予以证明”与客观事实不符。物业公司系案涉小区的前期物业管理公司，按规定，建设单位会将物业管理用房等移交物业公司；物业公司也承认收取了公共收益，不应以此品跌物业费损失；2.物业公司收取“楼道维护费”系违规收取，且无证据证明用于了小区楼道二次粉刷。 物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。1.上诉人无证据证明相关设施设备及用房向被上诉人进行了移交或者交付，因此不存在交还的问题；所有设施设备及其用房都属于不动产或者不动产的附着物，被上诉人已经离开小区一年半，现在的物业公司也在正常使用，故该上诉理由不成立；2.被上诉人收取相关费用符合《四川省物业管理条例》的规定，且上诉人提交的证据不能证明费用的计算；本案系上诉人违约，随意解除合同，违背契约精神；3.上诉人不能证明“楼道维护费”的收取违法，物业服务费用除前期物业费外，按市场规则是不需要审批的，该费用是代业主进行楼道二次粉刷，已实际使用，不应得到支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，应维持一审判决。 业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告按照《尚东美域小区物业管理服务合同》向原告支付工作经费10000元；2.判令被告向原告移交位于尚东美域小区2栋1号、2栋2号的物业管理用房的房屋；原告不知道小区的业主委员会用房在哪里，要求被告移交；被告向原告移交监控设备、消防设施设备、电力设施及电力设施验收报告、从2011年至2019年10月30日止的监控设备、消防设施设备、电力设施的日常维护保养记录；3.判令被告退还2019年11月、12月公共收益5332元；4.判令被告移交楼道维护费；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年11月22日，自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会（原第一届业委会，甲方）与被告物业公司（乙方）签订《尚东美域小区物业管理服务合同》，该合同约定：“第二条……该小区的设施设备相关资料由甲方自行保管，乙方需使用时，向甲方借用。第四条委托管理期限为三年：2017年1月1日起至2019年12月31日止。本合同终止时，乙方如不再继续续约，乙方应将物业管理用房，相关资料及时移交给甲方。第五条甲方权利义务……6.依法提供物业专项维修资金，……其本体房屋大修、中修，共用设施设备大修、中修、更新改造及共用绿地、场所等项目发生的费用在此维修资金列支。第六条乙方权利义务……7.负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划，保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施……11.对本物业的公共区域和公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施……14.乙方负责尚东美域小区公共区域的管理经营，收益用于补贴小区物业服务费的不足……第九条相关费用付款方式……3.为支持甲方工作，乙方按年支付甲方工作经费人民币5000元……第十一条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由开发商承担（人为原因或使用不当除外）；2.保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，报甲方审定后，在本物业专项维修资金中列支。……”及违约责任等。被告物业公司按约向尚东美域小区提供物业服务、向业委会支付了工作经费5000元。因尚东美域小区内的消防设施设备、监控、电梯、门禁、配电室漏电开关等需大修整改、更换，被告多次与小区业委会联系，恳请业委会重视并尽快审定启用专项维修资金进行恢复，但业委会一直未回复被告审定意见，致维护事项搁浅。2019年8月，自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会换届，新的业委会即本案原告任期为2019年8月3日至2022年8月2日。2019年10月14日，原告业委会向被告物业公司发出《终止物业服务合同告知函》，载明自2019年11月1日起终止与被告的物业服务合同。2019年10月30日，被告物业公司撤场。2019年11月1日，被告物业公司将其使用的物业管理用房交还原告业委会，对小区内消防系统、监控系统、电力设施设备保留原样在原处，给原告进行了指认。2019年12月20日，被告物业公司将小区业主名册、18栋19栋车位信息、业主信息档案、电梯等与原告业委会办理了移交。原、被告因移交原告所称的用房、维修记录、设施设备状态等发生争执，原告业委会向本院提起诉讼。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原告的上届业委会与被告物业公司签订的《尚东美域小区物业管理服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。按照双方物业管理服务合同第九条约定，被告物业公司应按年向原告方支付5000元工作经费，其履行物业管理服务合同期间实际仅向原告方支付过5000元，与合同约定不符，原告业委会在双方履行合同期间于2019年10月提前终止了与被告物业公司的物业管理服务合同，被告物业公司于同月底撤场，致双方实际履行合同的期限发生变化，被告物业公司辩称工作经费应按实际拖欠的22个月予以计算的理由成立，该院予以采纳，其辩称该费用支付前提的情况，无证据证实，其要求拒付的理由不能成立，该院不予采纳，对原告业委会的该诉请，该院予以部分支持。被告物业公司撤场时对其按物业管理服务合同约定从2017年1月起履行物业服务期间所形成的小区监控设备、消防设施设备、电力设施日常维护保养的记录未移交原告业委会，原告业委会请求移交该部分资料，符合合同约定，该院予以支持，原告业委会诉请移交2017年之前的日常维护保养记录，无事实根据，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告业委会对其主张的小区规划图纸上标注为物业管理用房的尚东美域小区2栋1号、2栋2号房屋及小区的监控设备、消防设施设备、电力设施为被告物业公司现实际占有使用未移交、业主委员会用房是否存在、电力设施验收报告存在被告处、被告于2019年11月与12月在原告小区公共收益情况等事实，未提交证据予以证明，应自行承担举证不能的后果，该院对其主张的该部分事实不予认定，对该部分诉请不予支持。被告物业公司对原告业委会主张楼道维护费的辩称意见，符合法律规定，该院予以采纳，对原告业委会的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告四川银丰洁强物业管理有限公司自贡分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会工作经费9166.67元；二、被告四川银丰洁强物业管理有限公司自贡分公司于本判决生效之日起十五日内向原告自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会移交其2017年1月至2019年10月对尚东美域小区监控设备、消防设施设备、电力设施日常维护保养的记录；三、驳回原告自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费183.40元，减半收取计91.70元，由原告自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会负担36.70元，由被告四川银丰洁强物业管理有限公司自贡分公司负担55元。 本案二审期间，业委会提交以下证据：1.尚东美域小区楼道维护费分栋统计表；2.客户缴纳物业费用明细单、收款收/票据；3.2-19栋尚东美域楼道维护费统计表。拟证明物业公司违规向业主收取楼道维护费合计354980元，印证一审时提交的统计数据。 物业公司的质证意见为，不具备新证据的基本要素，不能作为新证据认定，这些证据早就客观存在，请求不予采信；对缴费明细单、收款收据真实性无异议，缴费明细单证明物业公司在收取该费用时向业主进行了约定，说明了收费的原因，且证明物业公司是做了这件事；对统计表真实性有异议，是业委会自行制作，也不能计算出金额，不能达到其证明目的。 对业委会提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能证明其待证事实，本院不予采信。 物业公司提交以下证据：1.一份交房说明，拟证明开发商和物业公司在交房前向业主发出了收取楼道维护费的说明；2.八份《前期物业管理服务协议》及《装饰装修管理服务协议》，拟证明物业公司与业主对于二次楼道维护费进行了专门约定，并不违反法律及行政法规的强制性规定，不是违法收费；3.物业公司向自贡市物业管理协会的函请、自贡市物业管理协会关于收取和使用楼道二次维护费的证明。拟证明该项费用的收取是行业习惯。 业委会的质证意见为，交房说明没有业主签字确认；协议业主签字的真实性有待确认；装修管理服务协议里，约定的是每户收取200元不等的楼道修补费，现主张的是楼道维护费，不完全一致；物业公司仅提供了8套业主的合同，该小区有1880户业主，应举示所有业主签的前期物业服务管理协议，且即使签订了前期物业服务管理协议，也不能抗辩业委会认为应退还楼道维护费的主张；自贡市物业管理协会的证明内容不合法，相关规定中没有可以向业主收取楼道维护费的收费项目；自贡市物业管理协会不具备规范物业管理公司向业主收取费用的资格。 对于物业公司提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明效力本院将结合查明事实予以综合认定。 二审补充查明，尚东美域小区开发商在向业主交房时，与物业公司一起向业主发送了《交房说明书》，载明物业公司收取的费用标准中包含了楼道维护费每户200元。物业公司和业主签订的《装饰装修管理服务协议》中第三条管理服务费用第六项约定了楼道修补费，并载明：因装修期间楼道均有不同程度的破坏情况，物业公司负责在业主入住达95%后，对楼道进行统一修复。在尚东美域一期客户缴纳物业费用明细单上载明：办理接房需缴纳款项明细表4.楼道维护费，150元/户，备注“业主入住98%后对楼道进行修复”。后尚东美域小区的各期业主在2011年至2013年期间，分别向物业公司缴纳了每套150元、200元、220元不等的楼道维护费。 2014年3月6日，物业公司与四川英乐行广告制作有限公司签订《楼道粉刷协议》，工程项目名称：尚东美域项目（小区）楼道粉刷工程；进场日期：自2014年3月10日进场，第一批次完工时间应在2014年12月31日；第二批次完工时间应在2015年7月31日；包干价按9.5元/㎡，具体金额按实际收方结算。2015年5月5日，2016年1月8日，物业公司分别向四川英乐行广告制作有限公司支付工程款134000元、216000元。 2021年3月22日，自贡市物业管理协会根据物业公司的函请，向本院出具《关于收取和使用楼道二次维护费的证明》，载明：本市物业服务企业和各物业服务小区是从2009年开始，参照成都市物业行业习惯做法，收取和使用楼道二次维护费的。究其原因，主要是因为在新建成并交付使用的物业小区，因为业主在室内二次装修过程中，因为搬运装修物资，均会对小区楼道造成一定的毁损；而该项毁损，行为人及其行为具有普遍性和不确定，对此进行修复的义务只能由全体业主承担。但是，新建成并交付使用的物业小区因为《住宅专项维修资金管理办法》之规定，是很难启动住宅专项维修资金使用层序的。但是按照原《物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，该项费用可以向业主进行分摊；因此本市物业服务企业针对该项维修费用，均采取了合同约定的形式，向业主进行收取；并且在业主基本上完成了室内二次装修后，按照约定对楼道进行二次维修。2014年8月后，自贡市发改委牵头与自贡市城乡建筑和住房保障局颁发了《关于规范城市物业服务收费管理的通知》（自发改发【2014】）167号，对过去普遍收取的住宅室内装修管理服务费和装修垃圾清运费进行具体收费标准的规定。在此后，本市物业企业停止了除住宅室内装修管理服务费和装修垃圾清运费以外的其他临时性或者一次性的费用的收取。 二审查明其余事实与一审一致，对一审查明事实依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.物业公司是否应当将物业用房、业委会用房、公共收益部份退还业委会；2.物业公司对楼道维护费的收取是否应当退还。 一、关于物业公司是否应当将物业用房、业委会用房、公共收益部份退还业委会的问题。 对于物业用房、业委会用房的退还问题。业委会主张小区规划图上的2栋1、2号房为物业管理用房，建设单位应向物业公司进行了移交，物业公司应该在合同解除后向业委会移交。在二审中，业委会认可物业公司办公地点在小区19栋负一楼，不清楚物业公司是否使用过2栋1、2号房，也一直不清楚业委会用房在哪。根据查明事实，现物业公司已搬离小区办公地点，物业办公用房也已交还，且业委会也并未举示任何证据证明其主张的物业用房、业委会用房是否存在、是否系物业公司占有。因此，对于业委会请求退还物业用房、业委会用房的主张，并无事实根据，本院不予支持。 对于业委会主张物业公司应返还2019年11月、12月的公共收益的问题。业委会认为物业公司承认收取了公共收益，不应以此品跌物业费损失。经查明，物业公司在履职期间，对外签订了《游泳池租赁合同》《规范化智能取奶柜场地安装合同》《电梯轿厢内液晶播放器安装合作协议》《“邮政智能包裹柜”24小时自助服务系统合作协议》，收取了合同相对方的租赁、合作等费用，该费用应属尚东美域小区的公共收益。虽按照《尚东美域小区物业管理服务合同》第六条第14款的约定“物业公司负责尚东美域小区公共区域的管理经营，收益用于补贴小区物业服务费的不足”，但物业公司于2019年10月30日撤场，并未提供11月、12月的物业管理服务，其收取的公共收益又包含了该两月的费用，应将该两月的费用向业主予以退还。因此，业委会主张物业公司应返还11月、12月的公共收益的理由成立，本院予以支持。一审判决对此处理不当，应予以纠正。根据物业公司对外签订的合同约定的时间和金额分摊到每月后，2019年11月、12月的公共收益为4433元，应由物业公司向业委会予以退还。 二、关于物业公司对楼道维护费的收取是否应当退还的问题。 业委会主张物业公司收取楼道维护费系违规收费，擅自扩大收费范围，应予以退还。经查明，业主在收房时，开发商和物业公司即向业主说明，物业公司收取的费用中包含楼道维护费。业委会提交的物业缴纳明细单上也载明业主需缴纳楼道维护费，且备注“业主入住98%后对楼道进行修复”。结合物业公司在2014年与四川英乐行广告制作有限公司签订《楼道粉刷协议》，2015年5月5日，2016年1月8日，向该公司支付工程款共计350000元的事实，可以认定物业公司将收取的楼道维护费实际用于了小区的楼道粉刷。业委会虽认为没有相关规定物业公司可以收取楼道维护费，但从自贡市物业管理协会的证明可以看出，在2014年8月前，自贡市并无对于物业服务收费的相关规定，那时的物业行业习惯做法是要收取楼道维护费的。综合查明事实并结合本案楼道维护费收取的特定时间段，本院认为，物业公司在尚东美域小区收取楼道维护费系基于当时的行业惯例，业主在物业公司明示了收取的费用后予以缴纳的行为，亦可视为双方对该费用的收取达成一致，且物业公司在小区业主入住达到一定比例后，也用该笔费用对楼道实际进行了粉刷维护，因此，业委会主张该笔费用收取系违规，应予以退还的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人业委会的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、维持四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初2608号民事判决第一项、第二项，即“被告四川银丰洁强物业管理有限公司自贡分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会工作经费9166.67元”和“被告四川银丰洁强物业管理有限公司自贡分公司于本判决生效之日起十五日内向原告自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会移交其2017年1月至2019年10月对尚东美域小区监控设备、消防设施设备、电力设施日常维护保养的记录”； 二、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初2608号民事判决第三项，即“驳回原告自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会的其他诉讼请求”； 三、四川银丰洁强物业管理有限公司自贡分公司于本判决生效之日起十五日内退还自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会2019年11月、12月的公共收益4433元； 四、驳回自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 一审案件受理费183.40元，减半收取计91.70元，由自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会负担36.70元，四川银丰洁强物业管理有限公司自贡分公司负担55元。二审案件受理费50元，由自贡市自流井区东兴寺街毛家坝社区尚东美域小区业主委员会负担40元，四川银丰洁强物业管理有限公司自贡分公司负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄绚丽 审 判 员 曾伟贤 审 判 员 周玉萍 二〇二一年三月三十日 法官助理 刘 嫒 书 记 员 何小雪