河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终930号上诉人（原审被告、申请执行人）：李丕振（曾用名李培振），男，1980年12月16日出生，汉族，住河南省虞城县。被上诉人（原审原告、案外人）：林姣，女，1992年7月12日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：林福昌，男，1967年4月13日出生，汉族，住河南省虞城县，系林姣之父。委托诉讼代理人：闫素梅，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：虞城县兴安物流有限公司。住所地河南省虞城县稍岗镇南庄村。统一社会代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，该公司经理。上诉人李丕振因与被上诉人林姣、虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安物流公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省虞城县人民法院（以下简称虞城法院）（2020）豫1425民初1432号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李丕振，被上诉人林姣的委托诉讼代理人林福昌、闫素梅到庭参与诉讼，被上诉人兴安物流公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。李丕振上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的异议请求，二审案件受理费由林娇负担。事实与理由：1.案涉土地性质为工业划拨用地，用途为仓储用地，案涉房产虽办理了房屋所有权证书，但因兴安物流公司将其所建仓储用房当作商品房买卖的行为违反关于土地用途、管制的法律强制性规定，故兴安物流公司与林娇签定的商品房买卖合同应为无效合同。2.一审判决把林娇父亲林福昌出售给尹伟峰的1001号房屋视为林娇对全部房屋合法占有，没有依据。3.林娇未向兴安物流公司交付全部房款，双方款项交易凭证及手续均不真实。4.案涉房产未能办理过户手续，买受人林娇自身存在明显过错，一审以没证据证明买方有过错为由予以认定，举证分配不当。如属正常合法买卖，自双方签订买卖协议之日起至查封之日前这段时间内,案涉房产不存在查封、抵押等不能过户的法律障碍及原因，林娇未举证证明其就过户事宜曾主张权利。林娇辩称，林娇与兴安物流公司签订的房屋买卖合同合法有效，兴安物流公司并未改变案涉土地及房屋的性质，其有权处分自己所有的不动产，林娇已交付了购房款，并已对房屋占有使用，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。兴安物流公司未答辩。林娇一审诉讼请求：1.不得执行虞城县稍岗国际五金城工业园区内B12门面房一栋（上、下两层、房产证号：15××27）1001-1011房屋（折价110.14万元）；2.撤销虞城法院（2017）豫1425执1226-3号执行裁定、（2017）豫1425执1226-4号执行裁定、（2017）豫1425民初2439号民事裁定。3.确认稍岗国际五金城工业园区内B12门面房一栋上下层（房产证号：15××27）1001-1011房屋归林娇所有。4.诉讼费由李丕振负担。一审法院查明事实：李培振诉王俊坤、魏慧玲、刘红超、王敏广、兴安物流公司民间借贷纠纷一案，该院于2017年5月14日作出（2017）豫1425民初115号判决，判决王俊坤、魏慧玲偿还李丕振借款230万元及利息（年息率24%），刘红超、王敏广、兴安物流公司承担连带责任。该院依据李培振的申请于2017年1月11日作出（2017）豫1425民初115号之二号民事裁定，查封了兴安物流公司位于虞城县××岗镇南庄村工业园区（国际五金商贸城）内B12排门面房一栋（上下层，房产证号：15××**）等财产。林娇提出异议，要求解除查封，该院作出（2017）豫1425民初115号之四民事裁定，驳回了林姣的异议申请。林娇在法定期限内提出异议之诉，该院于2017年7月28日作出（2017）豫1425民初2439号民事裁定，林姣未按时交纳诉讼费用为由按撤诉处理。2018年1月22日，该院作出（2017）豫1425执1226－3号执行裁定，裁定：1.解除被执行人兴安物流公司位于虞城县××岗镇南庄村工业园区（国际五金商贸城）内B12排门面房一栋（上下层，房产证号：：15××**，1001－1007和1010、1011共18间门面房的查封；2.将兴安物流公司位于虞城县××岗镇南庄村工业园区（国际五金商贸城）内B12排门面房一栋（上下层，房产证号：1：15××**001－1007和1010、1011共18间门面房以第一次流拍价110.14万元折抵给李培振抵偿其等额债权；3.李培振可持裁定到有关机关办理相关产权手续。林姣向该院提起申诉，该院依照审判监督程序，作出（2018）豫1425民监10号民事裁定，1.维持（2017）豫1425民初115号之二号民事裁定；2.撤销（2017）豫1425民初115号之四民事裁定；3.驳回林姣的其他请求。林姣于2018年10月24日再次向该院起诉，经该院（2018）豫1425民初5079号民事判决，判决不得执行位于虞城县××岗镇南庄村工业园区（国际五金商贸城）内B12排门面房一栋（房产证号：15××**）中的1008、1009号两套房屋，并解除对该房屋的查封；驳回林姣的其他诉讼请求。林姣提起上诉，商丘中院以该院查封行为提出异议而被驳回的（2017）豫民初115号之四民事裁定已被撤销，其提出执行异议被驳回的裁定已不存在，其提起执行异议之诉的前提基础已不具备，故林姣提起诉执行异议之诉并不符合法律规定，裁定撤销虞城县人民法院（2018）豫1425民初5079号民事判决，驳回林姣的起诉。该院于（2020）豫1425执异13号执行异议裁定，裁定驳回林姣的执行异议请求。另查明：案涉房屋所占土地为国有土地、用途为仓储用地/仓储；权利类型：出让/市场化商品房。兴安物流公司拥有房屋所有权及土地使用权，其作为权利人有权处分自己争议的房地产。林姣与兴安物流公司在2015年11月2日签订了房屋买卖协议，兴安物流公司也将本案争议房屋交付给了林姣，林姣接受并实际占有、支配案涉房屋也将本案争议的房屋的全部房款4308700元交付给兴安物流公司，并将涉案编号为1001的一套房屋以37万元的价格转让尹伟峰，尹伟峰已经安装上了门窗、接通了电源。一审法院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上享有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中，兴安物流公司在稍岗镇工业园内开发建设稍岗“国际五金城”，是在扩大招商引资规模、繁荣当地工量具市场、提升工量具国际市场地位的背景下批准开发建设的，政府给予了相应的政策优惠和资金扶持。虞城县人民政府为其颁发的土地使用证、房屋所有权证均注明用途为仓储，其立项、规划、建设目的明确。兴安物流公司在仓储用途的范围内，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，既可以自己使用，也可以转让他人使用。林娇与兴安物流公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有改变涉案房屋的仓储用途，合法有效。合同签订后，林娇按约定向兴安物流公司支付购房款，兴安物流公司将房屋交付林娇占有，没有办过户登记亦不能归责于林娇原因。林娇对该院裁定查封、拍卖的本案房产享有足以排除执行的实体权利。林娇要求撤销虞城县法院（2017）执1226-3号执行裁定、（2017）执1226-4号执行裁定不属于本案的审理范围，在本案中不予处理。林姣请求确认稍岗国际五金城工业园区内B12门面房一栋上下层（房产证号：15××27）1001-1011房屋归其所有。因该房屋没有变更所有权登记，林娇仅享有物权期待权，对于该请求不予支持。综上，经该院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决：一、不得执行虞城县稍岗国际五金城工业园区内B12门面房一栋（上、下层、房产证号：15××27的1001-1007，1010、1011房屋；二、驳回林姣的其他诉讼请求。案件受理费14700元由兴安物流公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李丕振提交证据，（2018）豫1425民初3145号案件中，庭审笔录、判决书以及林娇、赵慧君、林红文提交证据；（2018）豫1425民初3158号案件中，庭审笔录、判决书以及范玉玲提交证据；（2018）豫1425民初5079号案件庭审笔录、林娇提交证据；房产证号为15××27房屋所有权证存根，对李丕振提交的上述证据达不到证明目的，不予采信。林娇提交五份营业执行照，该证据达不到证明目的，不予采信。兴安物流公司未提交新证据材料。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，各方争议焦点为林娇是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。林娇对执行登记在兴安物流公司名下的房产提出执行异议，应举证证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，兴安物流公司以开办仓储物流园的名义通过拍卖程序取得了案涉国有建设用地用于工业项目建设，用途为仓储物流用地，主体建筑物性质为仓储用房，附属建筑物性质是配套服务设施，不能建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产配套设施。兴安物流公司违反国有土地出让合同约定，擅自改变土地使用权证载明的土地用途，在工业仓储用地上建造二层连排商住房屋，面向社会公众出售，从中获利。依照《物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”兴安物流公司没有报请有关行政主管部门批准，擅自将用于大型仓储的整宗工业项目建设用地分割建设成单套房屋对社会公众出售，改变土地用途，违反上述法律规定，造成国家应征收的土地出让金及税收利益的损失，扰乱了房地产市场秩序，侵害国家利益，依照《合同法》第五十二条的规定，林娇与兴安物流公司签订的房屋买卖合同无效。合同无效，自始即不具有法律效力，林娇没有取得案涉房屋的合法权益，不享有能够排除李丕振执行的民事权益。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初1432号民事判决；二、驳回被上诉人林娇的全部诉讼请求。一审案件受理费14700元，二审案件受理费14700元，均由被上诉人虞城县兴安物流有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  李念武审判员  许长峰二〇二一年三月十日书记员  周永昆