北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4628号上诉人（原审原告）：张耕岐，男，1950年11月14日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审原告）：蔡筱萍，女，1953年3月31日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审原告）：张韦力，男，1980年10月24日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审原告）：陆晖，女，1981年2月9日出生，汉族，住北京市丰台区。上列四上诉人之共同委托诉讼代理人：卢硕，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张英岐，女，1958年1月6日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：邱彩霞，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊丽霞，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京宝华地产有限公司，住所地北京市东城区天坛路55号1号楼4层1-12内406。法定代表人：陈艳，董事长。委托诉讼代理人：胡彦霞，女，北京宝华地产有限公司员工。上诉人张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖因与被上诉人张英岐、北京宝华地产有限公司（以下简称宝华地产公司）共有纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初16172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人张耕岐及其与蔡筱萍、张韦力、陆晖之共同委托诉讼代理人卢硕，被上诉人张英岐之委托诉讼代理人邱彩霞、樊丽霞，被上诉人宝华地产公司之委托诉讼代理人胡彦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.确认我们享有北京市东城区X房屋（以下简称涉案房屋）的拆迁补偿安置利益；并确认我们享有购买1套1居室安置房的权利；3.确认张英岐与宝华地产公司签订的《东城区X危改项目补偿安置协议书》（以下简称《安置协议》）以及《东城区X危改项目补偿安置补充协议》（以下简称《补充协议》）无效；4.一、二审案件受理费由张英岐、宝华地产公司负担。事实和理由：一、一审判决认定我们属于涉案拆迁项目的安置对象，却并未明确认定我们享有相应的安置利益，反而提出“户口利益”的概念，将安置利益和户口利益混淆，属于对案件事实认定不清。1.安置利益可明确为回迁安置房购买权和补偿补助奖励取得权。其中补助补偿款是发放给房屋权利人或承租人的，而购买回迁安置房是所有安置人共同享有的权利。安置面积和安置人口数成正比，故张英岐将陆晖列为安置人口，宝华地产公司也因被安置人口为10人，才增加了1套1居室的安置房屋。且按照两套安置房的面积推算，我们占安置人口的40%，主张享有1套1居室安置房的购房资格是有合理依据的。2.一审判决认定张英岐使用了我们的“户口利益”，无合同及法律依据。3.张英岐在于2019年11月21日录制的视频中明确认可我们享有安置利益；一审庭审中张英岐及宝华地产公司的代理人均认可张英岐获得的拆迁利益中包含我们的安置利益，构成自认。二、一审判决对《安置协议》及《补充协议》的效力认定错误。1.《安置协议》因违法而无效。案涉房屋《原承租人变更单》形成于2019年8月5日，而《安置协议》签订于同年7月31日，说明宝华地产公司在张英岐不具备合法资格的情况下与其签订《安置协议》，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿协议的被拆迁人仅限于房屋所有权人和承租人，故《安置协议》因违法而无效。2.《补充协议》因宝华地产公司与张英岐恶意串通，损害张英岐的合法权益而归于无效。《补充协议》签订于《安置协议》签订1年后的2020年8月31日，张英岐于2019年11月21日在由宝华地产公司工作人员拍摄、制作的视频中明确表示将陆晖纳入安置人口，并愿意承担由此产生的家庭财产纠纷。我们也曾多次找宝华地产公司，告知其存在家庭矛盾，需要解决后才能签约。但张英岐与宝华地产公司为了各自的利益，恶意串通签订《补充协议》，致使我们的利益受损。张英岐辩称：同意一审判决，不同意张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖的上诉请求。1.第二项上诉请求与一审起诉请求不完全一致，我认为应当以一审诉讼请求为限。2.本案是共有纠纷，共有标的只能是物，张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖所说的拆迁利益指的是一居室的购买资格，该资格并非是物，因此一审法院驳回其诉讼请求是正确的。3.涉案房屋的原承租人是张德政，其去世后，我作为唯一符合变更条件的承租人，在拆迁时被确定为被拆迁人，有《原承租人变更单》为证。4.宝华地产公司在一审时当庭明确，协议只能与被拆迁人签署，拆迁安置房和补偿款也均是给被拆迁人的。根据拆迁政策，只有我们一家3口在涉案房屋有户口且长期居住，陆晖的户口不在涉案房屋，张耕岐、蔡筱萍、张韦力是空挂户，不在涉案房屋居住，不符合拆迁安置条件，把他们列为被安置人是我努力的结果，但是拆迁安置房的购买资格仅限于被拆迁人，不是给被安置人口的。购房款由补偿款进行抵扣，因此不能区分出五分之二的利益，更不能区分出个1居室。5.关于第三项上诉请求，张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖主张《安置协议》及《补充协议》无效，其一审时并未提出相关诉讼请求，这部分不在一审审理范围内，二审法院对此不应当进行审理。宝华地产公司辩称，同意一审判决，不同意张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖的上诉请求。我公司按照拆迁政策只能同承租人张英岐签订《安置协议》。张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖向一审法院起诉请求：1.确认我们享有涉案房屋五分之二的拆迁安置补偿利益（即享有购买回迁房权利，其中60平方米按照成本价购买）；2.要求宝华地产公司与我们订立《安置房认购协议》，由我们购买1套1居室。一审法院认定事实：涉案房屋的原承租人张德政，于2003年12月12日去世。张德政育有包括张耕岐、张英岐在内的5名子女。登记在涉案房屋内的户籍在册人口包括张耕岐、蔡筱萍（张耕岐之妻）、张韦力（张耕岐之子），张英岐、赵汝静（张英岐之夫）、赵一鸣（张英岐之子）、赵汝娟（赵汝静之姐）、董伯岩（赵汝娟之子）、董子萱（董伯岩之女）。2019年8月5日，北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心出具《原承租人变更单》，确定张英岐为涉案房屋被拆迁人。2019年7月31日，张英岐（乙方）与宝华地产公司（甲方）订立《安置协议》，主要内容为：乙方在X危改项目范围内有正式住房1间，使用面积13.7平方米，建筑面积18.263平方米，有正式户口9人，被安置人口10人，分别为张英岐、赵汝静、赵一鸣、张耕岐、蔡筱萍、张韦力、赵汝娟、董伯岩、董子萱、陆晖。乙方选择就地安置，可被安置：3居室1套、1居室1套。2020年8月4日，张英岐（乙方）与宝华地产公司订立《补充协议》，主要内容为：乙方选择的安置房屋为X小区4-3号楼（施工楼号）4单元15层1502号1居室及X小区31号楼（施工楼号）1单元12层1202号3居室。被拆迁房屋原建筑面积为18.263平方米，乙方选择的就地安置房屋建筑面积未超过原建筑面积部分，按照房改成本价格购买，可享受规定的优惠政策，小计20295.31元；乙方选择的就地安置房屋建筑面积超过原建筑面积但未超过人均15平方米以内部分131.737平方米，按照房改成本价格购买，不享受相关优惠政策，小计205509.72元；乙方选择的就地安置房屋建筑面积超过人均15平方米且大于原建筑面积部分19.41平方米，按照X危改项目经济适用住房购房价格购买，小计85404元，以上就地安置房屋购房款合计为311209.03元。乙方所得相关补偿、补助及奖励扣减就地安置房源的购房款，最终结算金额为391606.49元。一审审理中，张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖提交《X危改项目拆迁补偿安置方案》及张英岐于拆迁时录制的视频，欲证明张英岐要求将陆晖（张韦力之妻）纳入被安置人，享受相关待遇，因此回迁安置住房才从1套3居室变成了1套3居室和1套1居室；宝华地产公司在明知道家庭可能产生纠纷的情况下擅自与张英岐订立协议，未征求其他被安置人意见。经质证，张英岐认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，认为张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖均不符合被安置人的条件；其选择回迁才享受了张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖的户口利益，其承诺可以支出一定的经济补偿，但并非意味着张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖有购房资格，如果张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖坚持认为其享有购房权利，其可以与宝华地产公司协商变更选择外迁或货币补偿。宝华地产公司认可证据的真实性，并称考虑到被拆迁居民的利益，因此将户籍在册人员均列为被安置人，没有考虑实际居住情况，陆晖因婚姻关系被列为被安置人，也正因为被安置人为10人，才增加了1套1居室的安置房屋；其与承租人订立协议，无需征得被安置人意见。张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖还提交了张耕岐与张英岐之间的微信聊天记录，欲证明张英岐曾承诺将1套1居室给张耕岐。该聊天记录显示张耕岐向张英岐表示其可以不用签字，在家庭成员群中发一条消息，内容为：拆迁分房8月4日终于落地，我们分1套3居室，三哥分1套1居室。随后张英岐将上述消息内容转发至家庭成员群。张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖解释称，当时本想让张英岐订立书面协议，但最终决定在微信群中确认一下。经质证，张英岐认可证据的真实性，但认为并未体现其真实意思表示，仅转发张耕岐的微信内容，且张英岐已因回迁一事导致精神抑郁。一审法院认为：本案虽为共有纠纷，但系基于《安置协议》及《补充协议》引发，因此争议焦点为张英岐根据与宝华地产公司订立《安置协议》及《补充协议》所取得安置利益是否能被认定为共有关系，进而张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖基于共有关系所提起的本案诉讼请求，应否得到法院支持。根据已查明情况，涉案房屋承租人已变更为张英岐，虽然张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖对变更程序不予认可，但其并没有提请法定程序否定《原承租人变更单》效力，而张英岐是否属于擅自变更承租人，不属于本案审理范围。宝华地产公司基于承租人变更情况与张英岐订立《安置协议》及《补充协议》，体现当事人真实意思表示，合法有效。根据《北京市东城区X危改项目拆迁补偿安置实施办法》规定及宝华地产公司的当庭陈述可以认定，张英岐获得的现拆迁利益，确使用了张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖的户口利益，张英岐基于此获得了额外的安置面积，并在一定面积内享受成本价格购买的优惠。根据法律规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有是指两个民事主体对同一物享有所有权。作为成立共有关系客体的共有物，应是共有人的所有权标的物。现张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖起诉要求确认其对拆迁安置补偿利益（即购买回迁房资格）成立共有关系，首先“拆迁安置补偿利益”并非“物”，而张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖也并不因张英岐使用其户口利益而与张英岐成立共有关系，并区分出五分之二的共有份额，因此张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖要求确认享有涉案房屋五分之二的拆迁安置补偿利益（即享有购买回迁房权利，其中60平方米按照成本价购买）的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。张英岐作为被拆迁人与宝华地产公司订立《安置协议》及《补充协议》，双方之间基于合同关系进行磋商，属双方当事人意思自治范畴。虽然张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖提交了微信聊天记录用以证明张英岐的在先承诺，但该微信内容并无法约束宝华地产公司，现宝华地产公司根据《北京市东城区X危改项目拆迁补偿安置实施办法》已明确表示其仅能与被拆迁人订立购房协议，而双方事实上已订立了《补充协议》确定被安置住房内容，张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖要求与宝华地产公司另行订立《安置房认购协议》，由张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖购买1套1居室的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖的全部诉讼请求。二审审理中，张英岐、宝华地产公司对一审判决认定的事实并无异议，张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖认为一审判决记载的“张英岐已因回迁一事导致精神抑郁”并非是事实，张英岐对此并未举证。张英岐认为这是一审判决记载的其陈述意见，且其已经提交了相关病历资料。张耕岐表示未对病历资料等进行质证。本院认为，结合上下文，可以认定一审判决记载的该表述系张英岐的陈述意见，但本院认为张英岐提交的病历资料与本案实体处理并无关系，故张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖提出的上述异议不能成立，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致确认，涉案房屋拆迁时张英岐一家3口在涉案房屋实际居住，张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖并未在涉案房屋居住。张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖主张《原承租人变更单》的形成时间为2019年8月5日，而《安置协议》签订于2019年7月31日，因此在签订《安置协议》时，涉案房屋的承租人尚未变更，张英岐不具备签订《安置协议》的资格，《安置协议》无效。宝华地产公司对此述称，其为了项目推进，允许居民先提交承租人变更申请，后签订《安置协议》，等承租人实际完成变更后，提交相关材料，由有关部门对《安置协议》进行审计审核，只有审核通过后《安置协议》才能生效，因此《安置协议》是在变更单确认承租人后才生效；按照拆迁政策规定，回迁安置房只能由张英岐购买。宝华地产公司述称，涉案房屋所在项目系危改项目，针对涉案房屋，其根据相关政策，只能与房屋承租人签订《安置协议》，被安置人并不享有拆迁利益；张英岐已购买安置房，拆迁补偿款已抵扣房款，其不会再与张英岐签订购房合同。张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖均表示其所主张的拆迁利益仅为购买1套60平方米安置房的权利。本院认为，不动产或动产可以由两个以上单位和个人共有。共有是指两个民事主体对同一物享有所有权。现张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖起诉要求确认其对涉案房屋享有五分之二的拆迁安置补偿利益，即购买1套1居室回迁房的资格。该项请求，显然不属于双方当事人基于同一物而产生的共有法律关系之下的争议，故本院对其该项诉讼请求，实难支持。至于张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖提交的微信聊天记录，该聊天内容不能约束宝华地产公司，宝华地产公司明确表示根据《北京市东城区X危改项目拆迁补偿安置实施办法》，其仅能与被拆迁人张英岐订立购房协议，而双方事实上也已订立了《补充协议》，确定了被安置住房。现张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖要求与宝华地产公司另行订立《安置房认购协议》，由其购买1套1居室的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。至于张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖针对涉案房屋变更新承租人的程序提出的质疑，该变更行为属于涉案房屋的公房管理机构依其职权所为，涉案房屋承租人已变更为张英岐，且至今并无法定程序对《原承租人变更单》的效力予以否定。至于张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖二审中提出要求确认《安置协议》及《补充协议》无效一节，此系其二审增加的诉讼请求，且该两份合同的效力并不必然影响本案的实体处理结果，本案不予涉及。但应当指出，根据《北京市东城区X危改项目拆迁补偿安置实施办法》规定及宝华地产公司的当庭陈述可以认定，张英岐获得的现拆迁利益，确实使用了张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖的户口利益，张英岐由此获得了额外的安置面积，并在一定面积内享受了成本价格购买回迁安置房的优惠。张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖可另行通过合法途径对此进行主张。综上所述，张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10828元，由张耕岐、蔡筱萍、张韦力、陆晖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年三月二十四日书记员 刘 荧书记员 韩 铮