广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1752号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市香积品素食餐饮管理有限公司，住所地广州市荔湾区荔湾路**大院自编**楼**A5铺。法定代表人：邓美卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：申武潮，广东威戈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市畅禧影业有限公司，住，住所地广州市荔湾区荔湾路**大院自编**楼整栋/div>法定代表人：孔静，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州市香积品素食餐饮管理有限公司（以下简称香积品公司）、广州市畅禧影业有限公司（以下简称畅禧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5146号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人香积品公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判支持香积品公司一审全部诉请，驳回畅禧公司的全部反诉请求；2.畅禧公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决没有支持香积品公司要求畅禧公司退还租赁期间多收取电费的诉请，是违法且错误的。（一）根据《中华人民共和国电力法》第四十四条的规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”以及《中华人民共和国价格法》第三条第五款规定“政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格”和第十二条规定“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”电力价格显然属于政府定价。至于电力部门按照发改委的规定将各种附加费用加入到电价中去，最后形成“一口价”向用户收取，这是得到发改委批准的。畅禧公司无权以任何理由在电费价格中再加收任何名义的费用。一审判决无视电价政府定价的强制性属性，杜撰出“纯粹的电价”、“单纯的用电合同”等名称，都是违法和错误的。（二）《商铺租赁合同》第十二章第2点明确约定“日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整。”可见，双方知道电价的政府定价属性，所以在合同里明确约定只要政府部门调整电价，双方就随之调整，这已经算是双方达成了合意，但一审法院却曲解该条款的约定是“亦系要求双方对日后水电价调整达成合意”，显属多余。（三）畅禧公司为了达到不退还其多收取的电价的目的，为1.4元/度的电价提出了名目繁多的加价名称和理由，并不惜提供在双方租赁之前的工程签证单等虚假证据来证明，但这都是违反广东省发改委的文件规定的。畅禧公司提供的证据十三《广东省发改委关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知》第三点明文规定：“商业综合体等经营者应按照国家及我省规定的销售电价向租户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决”足以证明电价是不容许价外加价的。同时，只要政府电价降低，畅禧公司就应该相应地降低电价，这是不争的事实。香积品公司提供的广东省发改委的多份电价调整文件，就是为了证明电价有降低的客观事实存在。至于是按照发改委的调整电价文件的价格还是电力部门向用户收取的电价单价来计算，这是需要进一步核实的案件事实问题，但不能因此否认畅禧公司不需退还多收取的电价。（四）香积品公司计算畅禧公司多收取的各个调整阶段的电费的单价，是通过咨询南方电网后，以对应的调整期间的电费单价为准，并不是简单地套用香积品公司提供的广东省发改委公布的关于电价标准的多份文件中的电价，两者的单价实际上是有出入的，香积品公司并没有简单地去套用。一审法院在庭审时，偏袒畅禧公司，对香积品公司主张退还多收取的电费的本诉请求没有做任何庭审调查。在判决时，先入为主，未做任何核对，就草率作出。对多收电费这种常识性的违约违法行为，是不难判断的，畅禧公司于理于法都应退还。二、一审判决依据公平原则酌定香积品公司支付一个月租金28408元作为解除合同违约金，没有任何事实基础和法律依据，且显失公平。（一）《商铺租赁合同》的解除是由香积品公司先提出，但不等于是香积品公司单方面解除合同，而是取得畅禧公司的同意，是双方意见一致的结果。此次疫情以及政府因疫情采取的防控措施对香积品公司所经营的餐饮行业造成毁灭性打击，这是不争的事实。由于政府对疫情采取的防控措施、疫情期间顾客不上门、素食店的员工在老家不能外出、素食店的特殊服务对象即中老年人对疫情的加倍顾虑、素食店共用畅禧公司的洗手间没有开放等等，导致香积品公司的素食店根本无法正常经营，无法实现租赁合同的经营盈利的目的，香积品公司就此书面向畅禧公司提出解除租赁合同，畅禧公司书面回复予以认可，证明了双方对解除租赁合同的意见完全是一致的。香积品公司先提出解除租赁合同并不构成违约。（二）《商铺租赁合同》并没有约定香积品公司单方解除合同属于违约以及需要支付违约金。《商铺租赁合同》中没有关于香积品公司单方解除合同的任何约定。相反，只有在第八章违约责任的第3点关于畅禧公司单方面提前终止合同的违约责任约定。因此，一审判决香积品公司支付一个月租金28408元作为解除合同违约金，没有事实依据。（三）香积品公司自2020年2月起没有按时支付租金属于事出有因，也取得畅禧公司的认同，不构成违约。（四）畅禧公司提供的民事反诉状中也明确表示“期间香积品公司多次要求减免租金，畅禧公司表示在业主确定租金优惠政策后提供同等优惠，为减少对各方的影响，畅禧公司并未催促香积品公司支付租金、水电费”。可见，一审判决认定“现香积品公司自2020年2月起停止支付案涉房屋租金已构成违约，畅禧公司据此主张合同解除依约有据”，是错误的。三、畅禧公司没有提出没收香积品公司保证金的反诉请求，一审判决没收香积品公司的50％保证金即26800元给畅禧公司，违反不告不理的诉讼原则。四、一审法院“依据公平原则”判决香积品公司需要支付畅禧公司疫情期间的租金和解除合同后的房屋使用费也是明显不公平且违法的，违背了双方约定的付租条件，损害了香积品公司的权益。（一）香积品公司支付疫情期间的租金条件未成就，不需要向畅禧公司支付租金。双方对疫情期间的租金支付是达成了一致意见的，即约定了租金支付条件：业主向畅禧公司给予多少租金优惠，畅禧公司就给予香积品公司同等租金优惠。至本案开庭日，畅禧公司提供的证据显示业主仍未最终确认租金优惠条件。因此，一审判决无视政府指导性文件规定、违背双方的约定和承诺付款条件，以所谓的公平原则来对租金支付标准进行判决，显然是错误的。（二）退一步来说，一审判决对疫情期间香积品公司应支付的租金标准按照疫情一级响应期间30％、二级响应期间70％的租金标准计付租金，其减免幅度也过低，不符合实际情况，有违公平合理原则。（三）香积品公司不应支付合同解除后至畅禧公司加锁期间（2020年3月18日至4月20日）的房屋使用费。同样的道理，这段时间仍属于疫情期间，香积品公司的素食店在这段期间没有开门经营，没有任何收入，不需支付租金。另外，双方在《商铺租赁合同》第八章违约责任中有约定10天的清理期，如果一定要计算租金，需要减去10天的清理期，使用费也只能按照正常租金标准的30%计算。综上，恳请二审法院支持香积品公司的二审诉请。针对香积品公司的上诉请求，畅禧公司二审答辩称：一、在案涉商铺具备继续经营条件且畅禧公司同意继续履行的情况下，香积品公司自行决定不营业应当由其自行承担损失，其单方解除合同而不支付租金的主张是没有依据的，是将其自行经营损失转嫁给畅禧公司的行为，更是违反租赁合同的违约行为，应承担违约责任。二、畅禧公司是承租案涉物业后转租给香积品公司，约定租期为5年，至香积品公司提出解除合同时租期仅过一年。在疫情影响下香积品公司擅自解除合同导致商铺空置多月，严重损害畅禧公司权益，无论畅禧公司与香积品公司之间的纠纷如何解决，均无法免除畅禧公司向业主支付租金的义务，畅禧公司是本案中最大的受害者。三、双方在租赁合同中约定的电费计收标准是包含了商铺线缆、电箱的工程费用、日常损耗、线缆维护保养费用、公摊及增容费用，还包括香积品公司在租赁期内占用我方场地所产生的费用，并非单纯的用电成本，且双方在合同履行过程中也曾经就电费的计收标准进行过协商，最后确定维持1.4元每度计收，可见香积品公司对该电费计收标准是确认的。上诉人畅禧公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五判项；2.改判香积品公司向畅禧公司支付2020年2月1日至2020年4月20日租金、场地使用费75754.67元及逾期付款违约金（违约金以每月租金金额为本金，按每日千分之五的标准，从每月20日计算至租金实际付清之日止）；3.改判香积品公司向畅禧公司支付单方解除合同违约金56816元；4.改判香积品公司向畅禧公司支付拖欠2018年10月1日起至2020年1月31日租金产生的违约金32921.12元；5.香积品公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、香积品公司的诉讼请求及畅禧公司的反诉请求均未涉及保证金的处理，一审判决擅自处理保证金违反不告不理原则。香积品公司的诉讼请求及畅禧公司的反诉请求均未涉及保证金的处理，畅禧公司在一审庭审中明确租金保证金应没收、水电费保证金在香积品公司足额缴纳水电费后才予以退还，但香积品公司至今尚未支付租金、水电费等任何费用，一审判决迳行对保证金进行处理超出双方诉请，违反不告不理的原则。二、一审判决对于2020年2月1日至2020年4月20日期间租金、场地使用费的调整过分加重了畅禧公司的责任，没有法律依据，也缺乏合理性。荔湾区于2020年2月12日起禁止堂食，但仍可通过到店自取、外卖等方式进行经营，其后广州市政府于2020年2月22日发布复工复业指引，荔湾区恢复限制堂食服务。可见，虽然疫情对香积品公司的经营造成一定影响，但并非无法经营，堂食服务禁止时间仅10日，且没有禁止到店自取、外卖等服务。一审判决以广东省重大突发公共卫生事件响应等级调整租金没有法律依据，其中一级响应期间按照月租金的30％标准计收租金显然过分加重了畅禧公司的责任，二级响应期间已经全面复工复业，不应当由畅禧公司承担30％的租金损失。一审判决一方面认为“共担风险、共渡难关及公平原则”，一方面却认定畅禧公司在一级响应期间承担70％的租金损失，案涉租赁物系畅禧公司承租再转租给香积品公司，并非自有物业，一审判决对租金的调整对畅禧公司显失公平。三、畅禧公司从未放弃追究香积品公司逾期支付租金产生的违约责任。香积品公司在合同履行过程中多次逾期支付租金，畅禧公司当时为了维护双方之间的友好关系，未及时向其主张违约责任，但畅禧公司一直均有催促香积品公司按时交租，更从未放弃向其追究违约责任的权利。另外，租赁合同明确约定了逾期支付租金的违约责任，该违约责任的承担并没有约定以导致合同解除为前提。一审判决以畅禧公司未提出异议或主张以及合同没有因逾期支付租金导致解除为由驳回该项反诉请求，显然没有依据。针对畅禧公司的上诉请求，香积品公司二审答辩称：一、2018年10月1日起至2020年2月1日止，在这期间内香积品公司虽然有迟延支付租金的行为，但都是事出有因，也取得了畅禧公司的同意及默许，也没有对畅禧公司造成损失，所以畅禧公司主张香积品公司支付2018年10月1日起至2020年2月1日期间的违约金，不能成立。二、畅禧公司主张2020年2月1日至4月20日期间的租金、违约金也是没有道理的。由于今年的疫情及疫情防控措施应是属于双方当事人不可预见、不能避免的事件，双方在合同中明确约定发生该事件双方免于承担责任，这是双方合同明确约定的。在此期间畅禧公司有向香积品公司电话、微信包括书面回函都是主张如果业主就案涉物业进行租金减免，则畅禧公司将给予香积品公司同样的租金减免。在业主未明确告知畅禧公司租金减免的情况下，畅禧公司也未明确告知香积品公司明确的租金减免标准，香积品公司因此未按合同约定支付租金并不构成违约，租金支付尚未达到双方约定的支付条件。三、香积品公司提前向畅禧公司提出解除合同，畅禧公司回复予以同意，这应当是双方协商一致的结果，不是香积品公司单方解除合同，香积品公司不存在违约行为，不应当支付违约金。四、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3点以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5、6点均有明确规定，受疫情或疫情防控措施导致合同无法履行的，依法可适用不可抗力的规定，双方可部分或全部免除责任。因疫情没有收入或收入明显减少的，承租人要求减免租金是可以依法进行免除或予以调整的。综上，请求二审法院驳回畅禧公司的上诉请求。香积品公司于2020年5月13日向一审法院起诉，请求判令：1.畅禧公司于2020年疫情期间擅自对香积品公司的商铺大门加锁的行为违约；2.疫情期间，香积品公司暂停向畅禧公司支付2020年1月24日起至2020年3月17日止的租金和水电费用；3.畅禧公司退还在租赁期间多收取香积品公司的电费152977.56元及利息3034.47元给香积品公司；4.畅禧公司承担本案的全部诉讼费用。5.确认合同于2020年3月17日解除。畅禧公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.香积品公司向畅禧公司支付拖欠2018年10月1日起至2020年1月31日租金产生的违约金32921.12元；2.香积品公司向畅禧公司支付2020年2月1日至2020年4月20日租金75754.67元及逾期付款违约金；3.香积品公司向畅禧公司支付2020年1月12日至2020年4月26日水费194.4元、电费8289.4元；4.香积品公司向畅禧公司支付单方解除合同违约金56816元；5.香积品公司承担本案全部诉讼费用，包括诉讼费、反诉费等。一审法院经审理查明：2018年6月13日，畅禧公司（出租方，甲方）与香积品公司（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定出租广州市荔湾路X号X楼自编铺位号X，建筑面积268平方米作餐饮行业使用；免租期自2018年7月1日起至2018年8月31日止；租赁其自2018年7月1日起至2023年6月30日止；第2年月租金为28408元；履约保证金53600元；本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不必为此承担任何责任；如乙方逾期支付租金或水电等费用的，每逾期一日，按月当交费用的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过15天，甲方有权要求采取停止向乙方供电等强制措施；逾期超过30天，甲方有权提前解约，保证金不予退还，乙方还需向甲方支付相当两个月租金的违约金。乙方未经甲方同意擅自停止营业、转租、转让或从事违法违规经营的，甲方有权提前解除合同，乙方所交保证金不予退回，乙方还需向甲方支付相当于两个月租金的违约金；甲方单方面提前终止合同的，甲方应退还乙方保证金，甲方还需向乙方支付相当于两个月租金的违约金；甲方根据单价1.4元/度收取电费（不含公共部分分摊），4.86元/吨收取每月水费，甲方收取电费时须向乙方提供收据。日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整；等等。合同签订后，畅禧公司如约将案涉房屋交与香积品公司使用；香积品公司使用案涉房屋作素食餐饮店铺。期间，双方按照单价1.4元/度的标准交收电费。2020年3月17日，香积品公司向畅禧公司交《合同终止报告》，认为出现新冠疫情为不可抗力，提出终止合同以及减免租金办理退场手续。畅禧公司于2020年4月14日签收，并于4月20日回复，主要内容有：合同不具备以“不可抗力”解除的条件，由于香积品公司单方提前终止合同函件，同意《商铺租赁合同》提前至2020年3月17日终止；要求香积品公司清缴2月后租金及水电费；没收租赁保证金，承担违约责任，缴清欠款后3日内撤场；疫情结束后如物业方给予租金、物业费减免，畅禧公司将按同等条件减免给香积品公司。香积品公司自2020年2月1日起未向畅禧公司支付租金，自2020年1月13日起未向畅禧公司支付水电费。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。又查，2020年2月12日，荔湾区发布进一步强化荔湾区餐饮服务单位疫情防控有关措施通知，从当日起荔湾辖区所有社会餐饮服务单位（含饮品店、小吃店、早餐店等）暂停堂食服务，可提供到店自取、外卖订餐服务，食品外卖实行“无接触配送”；除集体食堂外，禁止一切聚集性用餐活动（含自办宴席、独立包房），禁止餐饮服务单位或个人承接或为聚集性用餐提供服务。鼓励单位食堂分开用餐、错峰用餐。荔湾区全区所有社会餐饮服务单位应合理安排营业时间，必须每天对营业场所进行彻底清洗消毒，保持经营场所空气流通，对所有进入本单位人员测量体温、确保进入人员佩戴口罩，未落实相关疫情防控措施的，一律不得经营。2020年2月17日，广东省防控指挥部办公室引发应对新冠××病毒分级防控指引，明确在做好防控措施的前提下，餐饮业的防控措施为I级、II级防控区明确暂停堂食；Ⅲ级防控区限制堂食；Ⅳ级防控区正常提供搞餐饮服务。同月20日，广东省防控指挥办疫情防控组发布《广东省餐饮服务业新冠××防控工作指引》，对餐饮业的四级防控做了进一步明确。同月21日，广州市防控新型冠状病毒××疫情工作指挥部发布《广州市推动餐饮业有序复工复业指引（试行）》（下称指引），要求全市各区对照新冠××防疫指挥部对各区分机防控的评估结果，有序推动餐饮业复工复业。按指引，南沙、从化、增长3个区为Ⅳ级防控区，其余8区为Ⅲ级防控区，其中对Ⅲ级防控区要求各类餐饮单位限制堂食服务。一审法院认为：畅禧公司、香积品公司双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。对于是否能适用不可抗力条款解除合同的问题。本案为租赁合同关系，适用不可抗力须考究疫情是否对案涉房屋的使用造成了实质性的障碍。纵观疫情期间的政府文件，在2月份政府系倡导有序复工复产。2020年2月12日，荔湾区暂停堂食服务，但可提供到店自取、外卖订餐服务，食品外卖实行“无接触配送”，且要求全区所有社会餐饮服务单位应合理安排营业时间。在2月21日的指引中，荔湾区为Ⅲ级防控区，要求各类餐饮单位限制堂食服务。另从案涉房屋本身来看，案涉房屋为独立门面商铺，其仅系洗手间与电影院共用。现并无证据表明2月1日后案涉房屋所在辖区有关部门因防治疫情而对案涉房屋采取相关封闭措施。因此，是否决定对外开业、如何经营自主权依然在承租人香积品公司一方。综合上述因素，一审法院认为疫情对合同在政府倡导复工复产后的履行未构成实质性障碍，香积品公司据此主张不可抗力解除合同的理由不成立。关于解约时间和解约原因问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对香积品公司的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，香积品公司可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应提出解除合同。现香积品公司自2020年2月起停止支付案涉房屋租金已构成违约，畅禧公司据此主合同解除依约有据。根据畅禧公司给香积品公司的复函，其同意案涉合同于2020年3月17日解除，尽管其于4月20日才对香积品公司进行答复，但视为对合同解除时间进行了确认。因此，案涉合同于2020年3月17日解除。畅禧公司于2020年4月21日对案涉房屋加锁。对于香积品公司要求确认畅禧公司加锁行为非法的请求，一审法院认为当事人在合同履行过程中出现的行为的性质，应由法院在审理过程中作出认定；直接以此作为诉求，不属于人民法院民事诉讼受案范围。因此对香积品公司该诉求一审法院不予处理。合同解除后，香积品公司有腾空返还案涉房屋义务，现畅禧公司的加锁行为，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为免除香积品公司的违约责任。鉴于疫情对双方经营均有影响，故依据公平原则酌定香积品公司支付一个月租金28408元作为解除合同违约金。对于履约保证金，庭审中，香积品公司表示保证金抵扣相应费用，而畅禧公司认为应予以没收，为减少诉累，同理，依据公平原则酌定畅禧公司没收香积品公司已付履约保证金的50%，即26800元。余下部分对香积品公司欠付费用进行抵扣。关于租金的问题。依据公平原则，对2020年2月1日至2020年2月24日（即疫情一级响应防控期间）的租金，一审法院酌定香积品公司按28408元租金标准的30%向畅禧公司支付，即28408元÷29天×24天×30%=7053元；对于2020年2月25日至2020年3月17日（即疫情二级响应防控期间）的租金，一审法院酌定香积品公司按28408元租金标准的70%向畅禧公司支付，即（28408元÷29天×5+28408元÷31天×17天）×70%=20477元。租金合共27530元。关于房屋返还和房屋使用费的问题。畅禧公司于2020年4月21日对案涉商铺进行加锁，视为对案涉房屋实现实际控制，已收回房屋。香积品公司应向畅禧公司支付2020年3月18日至4月20日的房屋使用费。如前所述根据公平原则，对上述处于广东省重大突发公共卫生事件二级响应期间即2020年3月18日至2020年4月20日，一审法院酌定香积品公司按28408元租金标准的70%向畅禧公司支付房屋使用费，金额为（28408元÷31天×14天+28408元÷30天×20天）×70%=22238元。关于电费计价标准及是否应退电费的问题。根据上述合同约定，畅禧公司根据单价1.4元/度收取电费（不含公共部分分摊），日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整。本案中，案涉房屋电费约定以1.4元一度来收取执行。香积品公司认为目前实际履行的计算标准没有按照广东省发改委电价调整进行调整，但香积品公司提供的证据均不是供电部门针对其租用的案涉房屋所列明的电价标准，故不能证明属于供电部门实收案涉房屋的电费单价。另，畅禧公司对于收取1.4元一度电解释为，案涉物业的电存在设置电箱、增加电容、布置线缆等费用，以及日常损耗、线缆维护保养等。虽然案涉房屋对于用电的约定高于政府所定价格的电价，但根据畅禧公司的解释，上述电价的约定包含了电费在内的电损、维护、改造等费用，并非纯粹的电价。本案系房屋租赁合同纠纷，所涉约定电价属房屋租赁合同一部分事项，而非单纯的用电合同，因而本案的“电价”并不属于《中华人民共和国电力法》第三十五条所指的“电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价”的情形。而合同中“日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整”的表述，亦系要求双方对日后水电价调整达成合意。因此，畅禧公司、香积品公司双方已约定电费暂按1.4元一度计收，现香积品公司主张电费按国家发改委和广州市发改委确定单价标准计算，依据不足，也与双方实际约定不符，故一审法院不予支持。关于香积品公司未付的水电费问题，畅禧公司向一审法院提交了2020年1月12日至4月15日水电费欠费单以及2020年1月12日至4月26日水电费欠费，其中2020年1月12日至4月26日水电费欠费上的签收人一栏签名字样为“邓美卿”。香积品公司虽对畅禧公司提交的水电缴费通知书不予认可，但未提交证据反驳，应承担举证不能的不利后果，一审法院对该缴费通知书予以确认。如前所述，畅禧公司自2020年4月21日将案涉商铺上锁，香积品公司未再使用案涉商铺，虽畅禧公司称香积品公司物品仍在畅禧公司处会产生电费，但这应属畅禧公司自行上锁而导致的损失扩大，故畅禧公司要求香积品公司支付2020年4月21日之后的水电费理据不充分，不予支持。结合截至2020年4月15日及截至2020年4月26日的两份缴费通知书，一审法院酌定香积品公司应向畅禧公司支付2020年1月12日至2020年4月20日的水电费合计8346.3元。对香积品公司诉请要求减免疫情期间水电费多出部分，不予支持。为免讼累，该部分水电费以水电保证金20000元抵扣，对于水电保证金扣减后多出部分可在香积品公司应付租金中抵扣。关于迟延交租违约金。香积品公司于2018年10月份到2020年2月前均可正常营业，可见，在合同履行过程中，畅禧公司并未对香积品公司逾期支付租金的行为提出过异议或主张违约金，且在该期间合同未因香积品公司逾期支付租金导致解除，畅禧公司仅在本案中提出迟延交租违约金的意见，理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第四款以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年10月15日判决如下：一、原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司与被告广州市畅禧影业有限公司签订关于广州市荔湾路X号X楼自编铺位号X的《房屋租赁合同》于2020年3月17日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司向被告广州市畅禧影业有限公司支付2020年3月18日至4月20日房屋使用费11314.3元（被告应退履约保证金26800元、应退水电保证金20000元，抵扣原告应付租金27530元、房屋使用费22238元、水电费8346.3元）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司向被告广州市畅禧影业有限公司支付违约金28408元。四、驳回原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告广州市畅禧影业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1107元，由原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司负担。本案反诉受理费2259元，由原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司负担904元，由被告广州市畅禧影业有限公司负担1355元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，一、双方租赁合同约定“乙方（香积品公司）需在合同解除后10天内前来清理物品，否则，作为乙方放弃所有权，任由甲方处置，因此造成的损失由乙方自负”。二、香积品公司于2021年1月26日向本院出示：香积品公司与畅禧公司于2021年1月12日在广州市荔湾区市场监督管理局组织下签订的协议书，拟证明市场监督管理局要求电费中不得加入其他费用，只能按政府价格收取，双方已就涉案电费达成一致调解意见，其余费用应自行另行协商解决，双方约定在2021年2月1日前进行对账确认，协议未对1月12日之后的水电费一并协商是因为畅禧公司表示需要延后处理。畅禧公司质证称：确认协议上畅禧公司盖章的真实性，但协议内第一点已载明其余费用另行商议，即合同中关于实际用电的费用按照南方电网的规定进行计收，但对于电缆、电箱等费用需要另行协商。本院经对前述协议审查认为，该协议为双方在香积品公司就电费计收的问题向广州市荔湾区市场监督管理局提出举报后，双方就电价计收问题达成的协议，市场管理局要求电费中不得加入其他费用，只能按政府价格收取，其余费用应自行另行协商解决，政府电价以外部分应予退还，约定双方于2021年2月1日前对账，对电价以外的费用进行分期退还。但此后，双方并未就电价以外退还部分达成一致意见。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、案涉租赁合同解除时点和责任承担认定的问题；二、涉案租赁保证金退还和香积品公司单方提前解除合同违约金计付问题；三、租金计付及迟延支付租金的违约金问题；四，电费计付标准的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，案涉租赁合同解除时点和责任承担认定的问题。（一）依照香积品公司2020年3月17日发出的《合同终止报告》以及畅禧公司2020年4月20日发出的《合同终止报告回复函》内容来看，虽畅禧公司在收到香积品公司提出合同终止报告后表示同意案涉租赁合同提前至2020年3月17日终止，但畅禧公司复函亦明确表示香积品公司单方面要求解除合同属于根本性的违约行为，畅禧公司有权没收香积品公司所交的租赁保证金等。据此，一审法院认定案涉租赁合同于2020年3月17日终止，且非双方协商一致解除，理据充分。（二）关于案涉租赁合同解除责任承担认定的问题。虽疫情及疫情防控措施对香积品公司承租案涉房屋经营使用产生部分影响，但我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步进入正规。案涉租赁合同期限至2023年6月30日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不导致合同目的无法实现。香积品公司不享有合同解除权，香积品公司单方提前解除合同，理应承担相应违约责任。二、关于争议焦点二，涉案租赁保证金退还和香积品公司单方提前解除合同违约金计付的问题。如前文所述，香积品公司单方提前解除合同构成违约，应承担违约责任。双方租赁合同明确约定“乙方（香积品公司）未经甲方（畅禧公司）同意擅自停止营业、转租、转让或从事违法违规经营的，甲方有权提前解除合同，乙方所交保证金不予退回，乙方还需向甲方支付相当于两个月租金的违约金。一审法院综合考虑合同约定的违约责任以及疫情对合同履行产生的影响等因素，基于公平原则酌情认定畅禧公司有权没收香积品公司已付租赁保证金的50%，并支付一个月租金28408元作为解除合同的违约责任，充分体现双方疫情之下共担风险，共克时艰的原则，并无不妥。关于双方上诉主张一审直接处理租赁保证金超出当事人诉请的问题。根据本案查明的事实，因畅禧公司在一审明确香积品公司拖欠租金且单方解除合同已经构成违约，香积品公司已付租赁保证金不予退还，且另需要支付两个月租金的违约金在；而香积品公司在一审中亦明确案涉租赁合同协商一致的基础上解除，香积品公司同意租赁保证金与应交的疫情期间的租金予以抵扣。据此，一审法院鉴于双方租赁合同解除以及双方一审诉辩意见直接对租赁保证金进行审查处理，对于多余部分抵扣租金等欠费，减少当事人诉累，节约司法资源，利于保障双方当事人的合法权益。另外，一审法院基于双方违约责任的约定以及疫情对合同履行及提前解除产生的影响酌情对香积品公司应承担的违约责任进行部分减免，并无不妥。畅禧公司上诉主张应没收全部保证金以及香积品公司应支付两个月租金的违约金，不能成立。同理，香积品公司上诉主张应退还全部保证金以及不应支持违约金，亦理据不足，本院均不予支持。三、关于争议焦点三，租金计付及迟延支付租金的违约金问题。（一）香积品公司上诉主张无需支付2020年2月1日至4月20日期间租金、占用费，且如需支付，一审判决对租金减免的幅度过低；畅禧公司上诉主张一审判决对租金减免的幅度过高。本院认为，其一，前述期间案涉物业一直由香积品公司占有使用，其理应支付租金或占用费。因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人主张减免租金的，当事人可参照有关租金减免的政策进行协商，协商不成的，人民法院可根据公平原则结合案件的实际情况酌情予以支持。虽双方确认两者之间的租金减免标准要待案涉物业业主对畅禧公司的租金减免方案确定后才能确定，但该减免方案属于业主与畅禧公司之间的法律关系，并非当然约束涉案双方。一审法院根据双方举证情况及本案查明事实，酌情认定租金减免标准，并无不当。香积品公司主张因租金减免方案未确认，租金支付条件未成就，理由不能成立。其二，前述期间处于我省启动重大突发公共卫生事件一级至二级响应期间，一级响应期间确对香积品公司的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。一审法院根据疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，按照响应等级的调整酌定不同比例的租金支付标准公平合理。双方的上诉请求均依据不足，本院不予支持。其三，虽双方合同约定“乙方（香积品公司）需在合同解除后10天内前来清理物品，否则，作为乙方放弃所有权，任由甲方处置，因此造成的损失由乙方自负”，但该约定是双方对香积品公司逾期清理物品导致物品权利归属及处置作出的约定，并非约定免除该期间的租金或占用费。香积品公司上诉主张应扣除物品清理期10天的租金或占用费，于约不符，不予支持。（二）关于逾期付租金违约金的问题。如前文所述，香积品公司受疫情或者疫情防控措施影响无法经营或者经营困难，不能依约交付租金，不存在恶意违约情形，畅禧公司要求香积品公司支付此时间段逾期支付租金违约金依据不足，本院不予支持。（三）关于畅禧公司上诉主张香积品公司支付2018年10月1日至2020年1月31日迟延支付租金相应违约金的问题。因如一审查明和认定的事实，虽然香积品公司对于上述期间的租金未在每月20日前支付，但在合同履行过程中，畅禧公司并未对香积品公司逾期支付租金的行为提出过异议或主张要求香积品公司支付逾期付款违约金，合同未因香积品公司逾期支付租金导致解除，且2020年4月20日畅禧公司向香积品公司发出的《合同终止报告回复函》应视为对合同解除后的相关事项进行清理，在该函中畅禧公司也未对此提出异议或要求香积品公司支付该违约金。畅禧公司现诉请香积品公司支付上述期间违约金，依据不足。一审法院综合具体案情作出的认定，理据充分，可予维持。四、关于争议焦点四，电费计付标准的问题。因本案系租赁合同纠纷，案涉租赁合同签订时，香积品公司案涉商铺所适用的广州市电价标准应知悉并了解，双方仍在平等自愿签订的《商铺租赁合同》中明确约定畅禧公司根据单价1.4元/度收取电费，并约定“日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整”。双方对电费标准约定明确，且已经实际履行多年，诉前双方亦一直未对此提出异议。虽相关行政部门认定畅禧公司应按政府电价收取电费，但双方二审期间未对电价之外的款项计付达成一致调解意见。双方约定的电费标准是否合法，不属于民事案件调处的范围，香积品公司应通过其他途径解决。综上所述，现香积品公司上诉主张畅禧公司应按政府公布电价计收电费，多余部分予以退还，本院不予支持。另外，一审法院认定香积品公司诉请的判令畅禧公司于今年疫情期间擅自对香积品公司的商铺大门加锁的行为违约，不属于明确的诉讼请求不予处理，一审认定无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。上诉人香积品公司与畅禧公司的上诉请求均不成立，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4428元，由广州市香积品素食餐饮管理有限公司负担2214元，广州市畅禧影业有限公司负担2214元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年三月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶