河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初793号原告：张合，男，1987年8月12日出生,汉族,住河南省襄城县。委托诉讼代理人：金泽，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁桂芳，河南豫尊律师事务所实习律师。被告：郜延涛，男，1965年5月7日出生，汉族，住河南省巩义市。被告：张玉粉，女，1964年11月28日出生，汉族，住河南省巩义市。被告：河南万之恒房地产营销分策划有限公司，住所地河南省郑州市新郑龙湖镇双湖大道**龙湖锦艺城便民店**楼********，统一社会信用代码91410103MA3X9FJ890。法定代表人：李文刚。原告张合与被告郜延涛、张玉粉、河南万之恒房地产营销分策划有限公司（以下简称“万之恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张合及其委托诉讼代理人金泽、丁桂芳到庭参加诉讼，被告郜延涛、张玉粉、万之恒公司经本院合法传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告张合向本院提出诉讼请求，请求判令：（以原告当庭明确的诉讼请求为准）1、解除原告张合、郜国正与被告万之恒公司签订的《河南省二手房买卖合同》；2、被告郜延涛、张玉粉返还原告张合购房款307529元，并支付利息（自2020年7月2日起至还清307529元之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3、被告郜延涛、张玉粉支付违约金217500元；4、被告万之恒公司退还中介费10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告郜延涛、张玉粉是郜国正的父、母亲，原告与郜国正于2017年10月10日签订《二手房买卖合同》约定（1）位于新郑市××镇××路北侧翰林府邸××楼××单元××室的房屋卖给原告；（2）该房屋及配套设施的总价款为725000元；（3）签订合同后450日内，原告与郜国正办理银行按揭手续。合同签订后，原告依约支付了购房定金、房屋首付款、物业费及每月的房屋贷款（自2017年11月—2020年6月）等所有费用。目前，得知郜国正已于2020年6月19日因一氧化碳中毒去世，致使合同约定的由郜国正履行房屋按揭贷款手续及解押手续等义务无法实际履行。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告郜延涛、张玉粉、万之恒公司均未到庭，也均未提交书面答辩状及相关证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月12日，郜国正购买新郑市森华房地产开发有限责任公司开发的位于新郑市××镇××路翰林府邸3幢2单元302号的房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》（合同号：16001294161）一份，约定：建筑面积为88.68㎡，总价款为806076元，2016年1月12日郜国正支付首付款246076元，下余560000元以商业贷款方式支付。2017年10月10日，（卖方、甲方）郜国正、（买方、乙方）张合、（居间方、丙方）河南万之恒房地产营销策划有限公司（以下简称“万之恒公司”）签订《河南省二手房买卖合同》，主要内容为：第一条、房产状况：甲方拥有位于龙湖××××路翰林府邸3号楼2单元302号的房产，商品房买卖合同号16001294161，房屋所有权人为郜国正，房屋建筑面积为88.68㎡。第二条、成交价格：甲方双方协商一致，房产及其配套设施的总房款为725000元。第三条、乙方于本合同签订时付购房定金20000元给丙方（其中佣金14500元、过户代办费2000元，共计16500元，甲方于签约现场拿走部分定金10000元，余额3000元，物业交割保证金3000元，其余部分在乙方交付首付时冲抵首付款）；甲方同意该定金在办理完房产过户手续并完成物业交接前由丙方保管。甲方自本合同签订时同意该房屋的《房屋所有权证》/商品房买卖合同及其他购房手续在办理完房产过户手续前，交由丙方保管。第四条、付款方式：2、按揭贷款：甲、乙双方应于签订本合同后450个工作日内，应共同到银行办理该房屋的按揭贷款手续。乙方应在签约后30个工作日内将首付款225000元交付甲方，剩余房款500000元由银行放贷时一次性支付给甲方……。第十条、交付房屋：1、甲方收到乙方首付款后，向乙方完整有效的交付本合同所签订的房产及其它相关配套设施，待甲方该房屋不动产证下发后积极配合乙方一同办理该房屋相关过户手续，并保证在过户后收到全额房款之日起7个工作日内将该房产名下所有户口全部迁出。第十三条、违约责任：1、甲方若拒绝执行本合同的约定，则视为其合同违约，应在三天内无条件赔付乙方违约金，违约金为总房价的30%。2017年10月10日，原告向郜国正交纳购房定金10000元，郜国正出具收据一份。2017年11月6日，原告向郜国正支付房屋首付款215000元、物业费2119元，郜国正出具收据一份。截止2020年6月30日，原告每月另向郜国正转账2200元用于催促郜国正办理房屋的相关解押手续。截止目前原告已支付房屋款项共计297529元（包含首付款、物业费等）。2017年10月10日，原告向万之恒公司支付款项10000元，万之恒公司的工作人员李文刚出具收据一份，收据上注明“购房定金”，实际上系房屋中介费。2020年6月19日，郑州市公安局商城路分局物证鉴定室出具《尸体检验结果通知书》确认：郜国正因一氧化碳中毒死亡。另查，1、郜延涛系郜国正之父，张玉粉系郜国正之母，郜国正未结婚。2、涉案房屋至今未办理不动产权证，新郑市房地产档案材料显示：该房屋目前存在贷款抵押，抵押权人为建设银行河南省分行，债务人为郜国正，房地售价806100元，贷款金额为560000元，贷款期限为2016年1月26日—2046年1月26日。此外，该房屋无其他抵押查封情况。以上事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、河南省二手房买卖合同、收据、银行交易记录、收据、郑州市公安局商城路分局物证鉴定室出具的尸体检验结果通知书、微信聊天记录、户籍信息、发票等相关证据足以证实。本院认为，郜国正与森华公司签订《商品房买卖合同》，郜国正购买森华公司开发的位于龙湖××××路翰林府邸3幢2单元302号的房屋；后郜国正与张合、万之恒公司签订《河南省二手房买卖合同》，郜国正将该房屋出卖给张合，上述《河南省二手房买卖合同》、《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，两份合同内容不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。《商品房买卖合同》签订后，张合按约定向郜国正支付款项共计297529元（包含房屋首付款、物业费等），《河南省二手房买卖合同》第十条约定“甲方收到乙方首付款后，向乙方完整有效的交付本合同所签订的房产及其它相关配套设施，待甲方该房屋不动产证下发后积极配合乙方一同办理该房屋相关过户手续”。郑州市公安局商城路分局物证鉴定室出具的《尸体检验结果通知书》确认郜国正因一氧化碳中毒死亡。因此即使郜国正取得涉案房屋的产权证，郜国正也无法协助张合办理房屋过户手续，同时郜国正的法定继承人郜延涛（郜国正父亲）、张玉粉（郜国正母亲）均未到庭，也未提交证据证实其二人在法定义务权限范围内自愿协助张合办理房屋过户手续，张合购买房屋的合同目的不能实现，故张合要求解除其与郜国正、万之恒公司于2017年10月10日签订的《河南省二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案《河南省二手房买卖合同》的解除，原告张合交纳的款项297529元应予返还。根据我国相关法律规定，继承遗产应在遗产范围内先予偿还被继承人债务。郜国正死亡后，其父母郜延涛、张玉粉成为郜国正遗产的法定继承人，涉案房屋系郜国正的遗产，郜延涛、张玉粉未到庭也未明确表示放弃继承，故对该房屋郜延涛、张玉粉依法取得继承权，郜国正将房屋出卖给张合并收取张合支付的款项297529元，故郜延涛、张玉粉作为法定继承人因《河南省二手房买卖合同》的解除依法应向张合返还款项297529元。《河南省二手房买卖合同》第十三条约定“甲方若拒绝执行本合同的约定，则视为其合同违约，应在三天内无条件赔付乙方违约金，违约金为总房价的30%”，该违约金约定过高，考虑到本案的实际情况，本院认为郜延涛、张玉粉支付的违约金应以297529元为基数，自郜国正死亡之次日（即2020年6月20日）起至还清297529元之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。张合要求被告支付利息的诉讼请求本院不予支持。本案包含张合与郜国正之间的房屋买卖合同及万之恒公司与张合、郜国正之间的居间合同两个法律关系，系复合诉讼，为避免当事人诉累，居间合同纠纷在本案中一并处理。房屋买卖合同解除时居间合同一并解除，因万之恒公司的居间义务并未全部履行完毕，故张合要求万之恒公司返还居间费（中介费）10000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第一千一百二十七条、第一千一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张合与郜国正、被告河南万之恒房地产营销策划有限公司于2017年10月10日签订的《河南省二手房买卖合同》；二、被告郜延涛、张玉粉应于本判决生效后之日起十日内返还原告张合款项297529元，并支付违约金（以297529元为基数，自2020年6月20日起至还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；三、被告河南万之恒房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还居间费10000元；四、驳回原告张合的诉讼请求。案件受理费9650元，减半收取计4825元，由原告张合负担1795元，由被告郜延涛、张玉粉负担2950元，由被告河南万之恒房地产营销策划有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  徐亚磊二〇二一年三月二日书记员  张 豪