江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏01民终3675号上诉人（原审原告）：南京市建邺区西堤国际业主委员会，住所地南京市建邺区恒山路**。负责人：俞晓帆，该委员会主任。委托诉讼代理人：王健，江苏钦友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京银城物业服务有限公司，住，住所地南京市鼓楼区江东北路**银城广场**/div>法定代表人：李春玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：范菲菲，江苏品迈律师事务所律师。上诉人南京市建邺区西堤国际业主委员会（以下简称西堤国际业委会）因与被上诉人南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初351之一号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人西堤国际业委会的委托诉讼代理人王健，被上诉人银城物业公司的委托诉讼代理人范菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西堤国际业委会上诉请求：请求二审法院依法撤销一审法院民事裁定，并指定一审法院审理本案。事实和理由如下：一、原审法院法律适用错误。1、小区业委会是对外维护和代表小区全体利益的唯一合法组织，不是无法主张权利的隐形人。目前在江苏地区的行政管理与司法实践都证明，小区业主大会不能登记成为其他组织，只有小区业委会才是代表小区对外行使权力的唯一主体。上诉人作为小区业委会与被上诉人于2018年签订《物业服务合同》，本案上诉人依据自己签订的合同起诉被上诉人，系物业服务合同之诉。根据合同权利义务平等原则和合同相对性原则，上诉人有权与被上诉人签订合同，当然有就该合同提出质疑或诉讼的权利。而原审法院的裁定是上诉人无权就本合同向被上诉人提起诉讼。那么上诉人岂不是仅有权来盖章签合同，却无权主张实体权利的隐形人。这样的结论并不符合物业管理相关法律与规定的立法本意。2、本小区《议事规则》是小区内部文件，并不影响小区业委会是小区对外唯一合法代表的身份，更不应成为其取得权利的障碍。涉案小区《议事规则》中规定，小区业主大会有决议全体业主诉讼事宜的权利。这仅为其内部规定，并不因此影响业委会对外行使权力和承担责任。正如公司董事会如有规定，需要加盖公司公章的文件或合同，应当经过董事会审批，董事长签字后，才能实施。而总经理未经内部审批，对外加盖公章的文件或合同，就没有效力了吗？加盖公章的文件或合同，本身就是以公章对外代表其公司合法身份的，并不以其是否履行了内部审批，而认可其是否具有效力。3、被上诉人当庭己经认可应当返还上诉人诉求的款项，原审法院不应置之不理。被上诉人对上诉人提出的第2项诉讼请求，要求返还的公共收益款，并无异议。根据最高院《民诉法》解释第九十二条规定及最高院民事案件证据规则第三条的规定，银城物业公司己经自认西提国际业委会的诉讼请求，西提国际业委会无需再举证，就应当予以确认。二、原审法院审理程序错误。1、就召开小区业主大会修改《议事规则》一事，原审法院拒绝原审中双方当事人均同意的暂时中止审理本案的申请。原审中，被上诉人在2020年10月21日本案最后一次庭审中提出小区《议事规则》限制了业委会作为西提国际业委会起诉权利的新观点，并提出建议法院可以暂时中止本案审理，等上诉人小区修改上述内部规定后，法院再恢复审理。庭审结束后，上诉人立即展开会议着手实施修改小区《议事规则》，并于10月22日向法院提交了要求暂时中止审理该案30天的申请。但原审法院对双方当事人提出的中止审理要求均不予理睬，径直作出不予受理的裁定。至此，上诉人只能去上诉，再另案起诉等。涉案小区是3000多户业主10000多人口的大型居民小区，300多万元的业主公共收益款，被被上诉人占用6年时间。小区业主要拿回自己的钱款，竟然如此艰难。恳请二审人民法院能够体恤民情，保护上诉人的合法权益。银城物业公司辩称：第一，根据法律规定可知，业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，根据业主大会的授权，对外代表业主进行民事活动。根据江苏省物业管理条例第44条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，故答辩人与上诉人签订物业服务合同是根据业主大会的决议获得授权来签订的，否则上诉人没有权利与答辩人签订物业服务合同。第二、南京市建邺区西堤国际业主大会议事规则，约定上诉人提起涉案诉讼请求的应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，在一审审理中，上诉人并没有获得业主大会的授权同意其提起诉讼。第三、最高人民法院（2005）民立他字第8号复函，明确了业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。原审裁定查明上诉人不符合业主大会议事规则及法律规定，因此认为上诉人不具备诉讼主体资格，原审认定与最高法院的复函是一致的，原审法院因此裁定驳回上诉人的起诉是完全正确的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院裁定驳回上诉人的上诉，维持原裁定。西堤国际业委会向一审法院起诉请求：1、提供西堤国际小区全部产权住宅和商铺所有权人清册和联系方式、小区全部地下车位使用权人清册及联系方式、小区所有公共设施、设备的钥匙及腾空西堤国际一区二幢101室和102室小区业主公共用房，并将该房屋移交给西提国际业委会；2、银城物业公司立即向西提国际业委会返还2014年1月1日至2019年12月31日期间，本小区的公共收益西提国际业委会应得分成款2933366.94元，并承担自2014年1月1日至生效判决确定给付之日的同期银行贷款利息；3、本案诉讼费用由银城物业公司承担。一审法院查明：银城物业公司提交的《南京市建邺区西堤国际业主大会议事规则》第二条规定：本业主大会的议事内容，（一）制定、修改管理规约，业主大会议事规则……（十四）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜……决定前款第七项的应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（属于维修资金应急使用项目的除外）；决定前款第八项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意；决定前款第九项的，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……。一审法院认为：业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，方具备诉讼主体资格。本案中，《南京市建邺区西堤国际业主大会议事规则》约定应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意来决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜，西堤国际业委会通过诉讼方式要求银城物业公司支付小区2014年度至2019年度公共收益等诉请属于业主大会议事规则中约定的诉讼事宜及法律规定的有关共有和共同管理的其他重大事项，现西堤国际业委会未能提供证据证明其起诉符合业主大会议事规则及法律规定，故其不具备诉讼主体资格。一审法院裁定：驳回南京市建邺区西堤国际业主委员会的起诉。本案二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，本年二审中的争议焦点为：本案是否应当指令一审法院进行审理。原《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。涉案小区议事规则亦有类似的规定。根据上述规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会授权对外代表业主进行相关活动,所产生的法律后果由全体业主承担。对因物业管理区域内的共有和共同管理权利的重大事项所发生的纠纷是否提起诉讼，属于应由业主共同决定的范围。本案中，上诉人西堤国际业委会并未举证证明其提起本案诉讼有业主大会决议或经过业主大会授权，故一审法院认定其诉讼主体不适格并无不当，其可在相关条件成就后再向人民法院提起诉讼。综上所述，西堤国际业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘凡二〇二一年三月二十四日书记员  戴苗