上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11467号上诉人(原审原告)：上海英龙科技发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张惠珍，执行董事。委托诉讼代理人：陈丽玲，女。委托诉讼代理人：董媛媛，女。被上诉人(原审被告)：江苏省志美电子科技有限公司，住所地江苏省。法定代表人：余锦雯，董事长。委托诉讼代理人：宋士平，女。委托诉讼代理人：李雨心，男。上诉人上海英龙科技发展有限公司(以下简称“英龙公司”)因与被上诉人江苏省志美电子科技有限公司(以下简称“志美公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。英龙公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五、六项，支持英龙公司的所有诉讼请求或发回重审。事实和理由：2013年3月至2015年9月，英龙公司出面与大房东上海新朋实业股份有限公司签订了《房屋租赁合同》，租下整个厂区含办公室。期间，由志美公司、上海英洲电子科技有限公司(以下简称“英洲公司”)，上海乾铁机电科技有限公司(以下简称“乾铁公司”)三家低价承租，并分摊租赁厂区内的费用。同时，志美公司将承接的订单委托给英洲、乾铁两家公司加工配套生产。2015年10月，英龙公司与上海新朋实业股份有限公司解除了租赁合同，将厂房归还。上海新朋实业股份有限公司对外招租，大幅提高了租金，改用按建筑面积计算分摊费用，但是公用与损耗电费仍旧分摊到各家。2015年开始，志美公司遭遇订单流失，效益不佳，但从未向英龙公司提出退租，也从未否认收到英龙公司提供的邮件对账单或书面对账单，也不曾对分摊方式提出具体反驳或分摊建议，表明了志美公司确认欠款金额，只是赖账不还。对志美公司欠付租金、水费、电费的事实认定，一审法院举证责任的分配存在错误。一审法院混淆了“使用面积”和“承租面积”，直接认定按照承租面积计算志美公司欠付的物业费，该项判决有违公平公正原则。案涉场地的电梯维护保养、垃圾处理、物业管理、公共区域清洁、保安管理大部分费用均是公共部分的开支，且员工宿舍等使用面积均未计算在承租面积之内。志美公司已明言认可分摊费用，仅是要求按承租面积比例，并非否认事实。志美公司未提出反诉请求，一审法院直接判决英龙公司返还志美公司保证金，违反了“不告不理”的审判原则。志美公司辩称，不同意英龙公司的上诉请求。英龙公司与英洲公司、乾铁公司属于关联企业，因而从不按租赁行业的行规操作，不按志美公司的要求提供电费和物业费摊派依据和数据，使得志美公司无法对英龙公司收取的费用进行核对。直至一审法院审理期间，志美公司才拿到电费和物业费数据，按照租赁行业的行规计算了合理分摊费用，并为一审法院确认。英龙公司发的邮件明确了房租［2014年3月、4月、5月共计人民币(以下币种均为人民币)45，625元］、水费(6，271.08元)，承认志美公司以税金抵扣的方式支付，并且作为证据提供给一审法院，一审法院予以确认。租赁合同明确约定了“承租面积”，也就是我们通常所说的“使用面积”，两者仅是说法不同。志美公司的员工向英龙公司租赁宿舍，是员工的自主行为，与志美公司无关。保证金按照《租赁合同》的约定应返还志美公司，一审法院确认双方同意保证金在本案一并处理，与法无悖。英龙公司向一审法院起诉请求：1．志美公司向英龙公司支付厂房租金282，875元；2．志美公司向英龙公司支付水费7，707.60元；3．志美公司向英龙公司支付电费157，657.39元；4．志美公司向英龙公司支付管理费124，376.28元(其中电梯维护保养费6，300元、垃圾处理费3，750元、物业管理费39，378元、公共区域清洁费15，000元、保安管理费75，000元、公共设备维护费6，240元，并扣除厂房押金21，291.72元)；5．志美公司向英龙公司支付逾期违约金(以月租金18，250元为基数，按照年利率24％的标准，自2015年10月10日起算至实际清偿之日止)；6．本案诉讼费及保全费由志美公司负担。一审法院认定事实如下：2013年4月2日，英龙公司(甲方、出租方)与志美公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市青浦区工业园区新科路XXX号房屋出租给乙方，承租范围包括标准厂房(建筑面积第三层1，000平方米)、办公楼第二层(建筑面积200平方米)、宿舍楼5间，甲方应在2013年3月1日将该房屋交付乙方使用；房租租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日，租赁期为5年；租金为厂房0.5元／平方米／天、办公楼1元／平方米／天，年租金为255，500元；租金两年不变，自第三年起，甲方有权适当上浮租金，每年上浮比例2-3％，乙方同意接受甲方的租金调整；租金支付实行付三押一的形式，该房屋月租金为21，291.67元，租金按季度计算，每三月支付一次，支付日为每季度首月5日前，逾期支付，每逾期一日，则乙方需按日租金0.3％支付违约金；乙方在支付首期租金时，应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为21，291.67元；租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方负责全厂区的物业管理，参考使用面积收取各项管理费用，管理费用包括物业管理费、保安管理费、公共区域清洁费、垃圾处理、电梯维护保养、共用设备维护等；管理费用甲方每月5日前核算，8日前将清单送达乙方，乙方应于每月10日前付清管理费用；甲方负责供应乙方工作餐，甲方每月6日之前提供对账清单，确认无误后，乙方于每月10日前付款；水费每月按人数分摊，电费每月按耗用电表读数结算，加上损耗电量，与公共区域电费分摊；以上条款管理费用于每月5日之前结算，8日送达乙方，乙方在接到甲方通知收款单三日内支付。合同另对其他内容进行了约定。2014年6月，英龙公司(甲方、出租方)与志美公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市青浦区工业园区新科路XXX号房屋出租给乙方，承租范围包括标准厂房(建筑面积第三层1，000平方米)，甲方应在2014年6月1日将该房屋交付乙方使用；房租租赁期限自2014年6月1日至2018年2月28日，租赁期为4年；租金为厂房0.6元／平方米／天，年租金为219，000元；租金自第二年起，甲方有权适当上浮租金，每年上浮比例2-3％，乙方同意接受甲方的租金调整；租金支付实行付三押一的形式，该房屋月租金为18，250元，租金按季度计算，每三月支付一次，支付日为每季度首月5日前，逾期支付，每逾期一日，则乙方需按日租金0.3％支付违约金；乙方在支付首期租金时，应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为21，291.67元；租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方负责全厂区的物业管理，包括保安管理、公共区域清洁、垃圾处理、电梯维护保养、共用设备维护等；水费每月按人数分摊，价格按国家规定的基数计算；电费每月按耗用电表读数结算，加上损耗电量，与公共区域电费分摊；乙方应于次月甲方提供水电费结算单后5日内，缴纳水电费用，若逾期不缴纳的，甲方有权暂停供应水电，直至交清为止。合同另对其他内容进行了约定。2015年9月30日，英龙公司(甲方、出租方)与志美公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同终止协议书》，约定甲乙双方同意，提前终止双方于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》，终止时间为2015年9月30日；乙方应于2015年9月30日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。返还前，乙方会同甲方对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收，乙方承担返还租赁房屋之日前的租金、水费、电费等一切费用，并于2015年10月10日前双方结算完毕。乙方不得损坏租赁房屋内原有的基础装修、设施设备、物品等，如有损坏，应赔偿机房损失；如乙方不按照本协议约定时退租及支付未结算的租金及水电费用，每逾期一天，须向甲方支付原合同月租金3％的违约金，逾期达十五天，甲方有权强行收回租赁房屋并进行清理，由此产生的一切损失和责任由乙方负责。协议另对其他内容进行了约定。自2015年5月起，英龙公司多次向志美公司催讨欠款。其中2015年5月21日邮件显示，2013年3月至2015年3月期间实收水费6，271.08元、2013年3月至2015年4月期间实收电费50，889.90元、2013年3月至2014年5月期间实收管理费31，387.67元。一审法院审理中，英龙公司表示其主张的费用是截止至2015年9月30日发生的志美公司欠付费用。英龙公司确认志美公司支付了保证金21，291.67元，双方当事人同意在本案中一并处理。双方当事人一致确认2013年3月至2015年9月30日期间，志美公司使用案涉厂房期间产生的水费为10，332.93元。英龙公司主张：1．案涉房屋所在厂区是英龙公司自案外人上海新朋实业股份有限公司处承租，租期自2013年3月1日至2018年2月28日，租赁面积合计21，838.61平方米，包括门卫室52.21平方米(附送)、厂房12，227.30平方米、办公楼5，278.56平方米、宿舍楼4，280.54平方米。2．截止2015年9月30日，志美公司欠付英龙公司租金金额为282，875元，其中包括2014年3-5月、2014年9月至2015年9月的租金均未支付。为此，英龙公司提供2014年6-8月份租金收据作为证据。3．截止2015年9月30日，案涉厂区发生的水费总计164，020.70元，根据志美公司每月用餐人(次)数／厂区月总用餐人(次)数＊当月生活用水水费进行分摊，根据英龙公司统计及水费总额计算得出，志美公司应支付水费共计10，332.93元，扣除志美公司已支付的2013年12月至2014年6月期间的水费2，625.33元，剩余7，706.60元应由志美公司支付。为此，英龙公司提供水费发票、收据作为证据。4．根据租赁合同约定，志美公司应付电费按照耗用电表读数结算，加上损耗电量，与公共区域电费分摊进行计算，故志美公司应承担的电费应按照基本费＋公共区域电费损耗分担＋志美公司自己使用电费进行计算；其中基本费按照电费发票中基本费的10％计算，公共区域电费损耗分担为公共区域电费损耗的10％，自用电费按照志美公司实际使用电量乘以平均单价计算；志美公司自承租至退租未曾支付过电费，故其欠付电费金额合计158，479元。为此，英龙公司提供厂区电费计数登记表、电费发票作为证据。5．截止2015年9月30日，志美公司应分摊的电梯维护保养费为6，300元、垃圾处理费为3，750元、物业管理费为39，178元、公共区域清洁费为15，000元、保安管理费为75，000元、公共设备维护费为6，240元，上述共计145，668元，扣除志美公司预付的押金21，291.72元后，志美公司还需支付管理费124，376.28元。为此，英龙公司提供管理费明细表作为证据。6．根据终止协议约定，双方应于2015年10月10日前结算完毕，如志美公司未能按照约定支付未结算的租金及水电费用，每逾期一天需支付月租金3％的违约金，英龙公司现自愿调整至年利率24％的标准。志美公司表示：1．根据英龙公司与案外人签订的租赁协议，显示园区总承租面积为21，838.61平方米，故相关管理费应按照英龙公司承租面积与总园区面积比进行计算，认可整个园区的电梯养护费1，350元／月、垃圾处理费500元／月、物业与电工1万元／月、清洁工6，000元／月、保安服务费2万元／月、IT设备租用费2，520元／月。为此，志美公司提供管理费明细表作为证据。2.2014年3月至2014年5月期间的租金已通过税金抵扣的形式支付，故志美公司欠付英龙公司的租金应为2014年9月至2015年9月期间的租金237，250元。3．根据英龙公司发送的对账单，志美公司已向英龙公司支付2013年3月至2015年3月的水费6，271.08元，应自英龙公司主张的水费中予以扣除。4．根据合同约定，电费是按照耗用电表读数结算，加上损耗电量，与公共区域电费分摊进行计算，故应根据志美公司实际使用的电量与园区总电量之间的比例进行分摊并应扣除志美公司已支付的电费50，889.90元，而不应采取英龙公司的计算方式。为此，志美公司提供清单及计算表作为证据。5．对于保证金，应先用于抵扣志美公司欠付的租金。6．对于违约金，因英龙公司未提供相应费用的计算方式及依据，导致双方未能结算完成，故不应向英龙公司支付违约金；如法院认定需支付违约金的话，对于违约金的计算标准无异议。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同终止协议书》是英龙公司、志美公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据英龙公司于2015年5月21日向志美公司发送的邮件显示，志美公司欠付2014年9月至2015年5月份的租金164，250元，并结合英龙公司向志美公司开具2014年6月至8月租金收据的事实，法院认定志美公司结欠英龙公司租金期间为2014年9月至2015年9月，合计金额为237，250元。志美公司对英龙公司提出的2013年3月至2015年9月期间水费总额10，332.93元无异议，法院予以确认。根据合同约定，电费需按照耗用电表读数结算，加上损耗电量，与公共区域电费分摊进行计算，现英龙公司提出的电费计算方法缺乏合同依据，且未提供相应证据证明其计算基数，故法院不予认可，法院认定志美公司欠付英龙公司电费金额为64，137.92元。2013年3月1日双方签订的租赁合同约定甲方参考使用面积收取各项管理费，故应按照志美公司承租面积与园区面积比例计算其应支付的管理费，综合双方对管理费计算标准的意见，法院认定志美公司应支付管理费31，321.10元。2015年5月21日英龙公司邮件显示，志美公司已支付水费6，271.08元、电费50，889.90元、物业管理费31，387.67元，故上述费用应自志美公司应付费用中扣除。综上，法院认定志美公司应支付英龙公司租金237，250元、水费4，061.85元、电费13，248.02元。根据合同约定志美公司应每三个月支付租金一次，且在双方终止协议签订时志美公司也存在欠付租金的情形，虽然双方未就欠付钱款达成书面意见，但是英龙公司也多次催告志美公司进行结算，故对英龙公司主张的违约金法院予以支持。英龙公司、志美公司均同意保证金在本案中一并处理，与法无悖，法院予以确认。一审法院判决如下：一、江苏省志美电子科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海英龙科技发展有限公司租金237，250元；二、江苏省志美电子科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海英龙科技发展有限公司水费4，061.85元；三、江苏省志美电子科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海英龙科技发展有限公司电费13，248.02元；四、江苏省志美电子科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海英龙科技发展有限公司逾期付款违约金(以18，250元为基数，按照年利率24％的标准，自2015年10月10日计算至实际支付之日止)；五、上海英龙科技发展有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、上海英龙科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还江苏省志美电子科技有限公司保证金21，291.72元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。英龙公司与志美公司于2015年9月30日签订《房屋租赁合同终止协议书》，约定了于2015年9月30日提前终止双方签订的《房屋租赁合同》，于2015年10月10日前结算完毕租金、水费、电费等一切费用。英龙公司与志美公司未按上述约定按时结算完毕租金、水费、电费等一切费用。英龙公司向法院提起诉讼，应对志美公司的欠付费用承担举证责任。而志美公司应对欠付费用的事实不存在，承担证明责任。一审法院根据双方当事人的陈述及提供的证据，认定志美公司应支付英龙公司的管理费为31，321.10元(已支付)；志美公司还欠付英龙公司租金237，250元、水费4，061.85元、电费13，248.02元，符合法律事实，本院予以认同，不再赘述。《房屋租赁合同》约定了租赁关系终止时，英龙公司收取的保证金除用以抵充合同约定由志美公司承担的费用外，剩余部分无息归还志美公司；且英龙公司、志美公司均同意保证金在本案中一并处理，一审法院判决英龙公司予以返还，符合合同约定。综上，英龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，731.20元，由上诉人上海英龙科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐二〇二一年三月八日法官助理  万 晶书 记 员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……