新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终327号 上诉人（原审原告）：郭红玲，女，1974年2月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。 委托诉讼代理人：张向文，新疆君向律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔军，女，1967年3月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被上诉人（原审被告）：孔义清，男，1965年3月31日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 上诉人郭红玲因与被上诉人崔军、孔义清房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院（2020）新2324民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，因双方当事人未提供新证据、未提出新的事实，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭红玲上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院（2020）新2324民初2093号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1．被上诉人构成根本违约，应当承担违约责任。一审法院认定“被告在签订合同时并未交清土地出让金，而是于2021年11月3日才交清土地出让金及滞纳金。被告该行为不符合合同约定，构成违约”。而后又认为“被告出售给原告的房屋不存在产权纠纷，被告虽然存在违约行为，但该违约行为不是合同约定支付违约金的条件”，该认定显属错误。交清土地出让金是被上诉人的义务，被上诉人只有交清土地出让金，才能初始取得不动产权属证书。也就是说，被上诉人只有交清土地出让金，才能将房产证办到自己名下，然后转让给他人。正是因为被上诉人没有交清土地出让金，不能将产权证书办理到自己名下，才导致上诉人不能及时办理过户手续，故被上诉人违约，应当承担违约责任。被上诉人不能按时交清土地出让金是造成不能办理所有权转移登记的根本原因。被上诉人在没有交清土地出让金的情形下，其对房屋的产权是不完整的，也是不能完成交易的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第38条规定，办理所有权转移登记应当提交材料的第一项就是不动产权属证书，其未交清土地出让金，就不能取得不动产权属证实，其未提交不动产权属证书，就不能办理所有权转移登记。所以，一审判决认定交纳土地出让金并非完成不动产转移登记的法定必要条件是错误的。2．因被上诉人的违约行为，给上诉人造成了违约损失，致使上诉人不能使用房产证抵押登记贷款，而需支付高利息借款，给上诉人造成了294000元的损失。3．根据相关法律规定，被上诉人应当支付评估费、增值税、城市建设维护税、教育附加、地方教育费附件等费用。而双方在合同中虽约定了“按照国家及地方相关规定缴纳的各项税费，由买方承担”，该条款属于约定不明确，且该约定违反法律规定，应当不生效。 崔军、孔义清辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 郭红玲向一审法院起诉请求：1．判令孔义清、崔军履行合同，立即协助郭红玲办理房屋所有权转移登记手续；2．判令孔义清、崔军支付违约金125000元；3．判令孔义清、崔军支付评估费1500元；4．判令孔义清、崔军支付案件保全费1153元、保全费300元。 一审法院认定事实：2018年5月12日，郭红玲与孔义清、崔军签订《房屋买卖合同》，约定孔义清、崔军将玛纳斯县F5区480栋团结路峰景苑小区6号商铺出售给郭红玲。房屋所有权证号为：玛房权证字第XXXX号，土地使用证已经申请办理且交清相关办证费用。双方还约定：房屋成交价格为2500000元，签订合同后，买方支付定金200000元，一个月后交房屋钥匙，郭红玲拿到钥匙后向孔义清、崔军交房屋总价50%的房款，剩余房款在办理所有权转移登记后一次付清，若因郭红玲原因导致房屋暂不过户的，于60日内付清剩余房款；自合同签订之日起7日内，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如郭红玲暂不过户，孔义清、崔军同意进行合同公证，在郭红玲办理过户时协助办理过户手续；孔义清、崔军保证该房屋没有产权纠纷，因孔义清、崔军原因造成该房屋不能办理产权登记的，孔义清、崔军应支付房价总款5%的违约金；按照国家及地方相关规定缴纳的各项税、费，由买方承担。合同签订后，孔义清、崔军向郭红玲交付了房屋钥匙，2018年6月1日，郭红玲、孔义清、崔军共同到玛纳斯县房产交易大厅办理了所有权变更登记的面签手续，郭红玲支出房产评估费1500元。郭红玲分三次向孔义清、崔军交清房款2500000元，孔义清、崔军孔义清于2018年11月1日向郭红玲出具收到房款2500000元的收条。2020年11月3日，孔义清、崔军向玛纳斯县自然资源局交清土地出让金及滞纳金。2020年11月7日办理了不动产权证，登记在孔义清、崔军孔义清名下，不动产权证号为：新（2020）玛纳斯县不动产权第XXXX号。2020年11月13日，孔义清、崔军孔义清将不动产权证交给郭红玲，并与郭红玲共同到玛纳斯县不动产登记中心办理不动产所有权转移登记，完成了面签，因未交纳增值税21738.1元、城市建设维护税543.5元、教育费附加326.08元、地方教育附加217.38元，未完成不动产所有权转移登记。一审法院认为，本案的争议焦点是：孔义清、崔军是否存在违约行为，是否应当向郭红玲支付违约金125000元及评估费1500元、财产保全申请费、保险费。郭红玲与孔义清、崔军签订的《房屋买卖合同》不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于孔义清、崔军是否存在违约行为，要看孔义清、崔军的行为是否符合合同的约定。双方在合同中约定“土地使用证已经申请办理且交清相关费用”，但孔义清、崔军在签订合同时并未交清土地出让金，而是于2020年11月3日交清土地出让金及滞纳金。孔义清、崔军该行为不符合合同的约定，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。郭红玲、孔义清、崔军约定孔义清、崔军保证该房屋没有产权纠纷，因孔义清、崔军原因造成该房屋不能办理产权登记的，孔义清、崔军应支付房价总款5%的违约金。2016年1月1日起公布并施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”根据该规定，交纳土地出让金并非完成不动产所有转移登记的法定必要条件。郭红玲、孔义清、崔军于2018年5月12日签订合同，同年6月1日共同完成了办理所有权转移登记的相关手续。郭红玲需办理不动产权利证书时，孔义清、崔军亦配合郭红玲完成了在不动产登记中心面签的合同义务。孔义清、崔军在签订合同时虽未交清土地出让金，但该行为并不必然导致不能办理不动产所有权转移登记的后果。孔义清出售给郭红玲的房屋不存在产权纠纷，孔义清、崔军孔义清虽存在违约行为，但该违约行为不是合同约定支付违约金的条件。故一审法院对郭红玲要求孔义清、崔军支付违约金125000元的诉讼请求，依法不予支持。依合同约定，按照国家及地方相关规定缴纳的各项税、费，由买方承担，孔义清、崔军已经完成了相关协助义务，一审法院对郭红玲要求孔义清、崔军协助办理不动产所有权转移登记手续的诉讼请求依法不予支持。关于郭红玲要求孔义清、崔军支付评估费1500元的诉讼请求，按双方约定，相关税费均由买方承担，郭红玲该诉讼请求无事实根据，一审法院对郭红玲该诉讼请求亦不予支持。郭红玲要求孔义清、崔军支付申请保全交纳的财产保全申请费1153元，保全保险费300元的诉讼请求，因其诉讼请求被驳回，应由郭红玲自己承担。对于孔义清、崔军申请解除保全的请求，因本案判决尚未生效，孔义清、崔军亦未提供相应担保，其申请解除保全的条件尚不具备，一审法院不予准许。判决：驳回郭红玲的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。为查清办理不动产权属转移等相关事宜，本院依职权向玛纳斯县房地产管理所调取了房屋过户手续步骤。 经质证，上诉人郭红玲对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人崔军、孔义清对该证据的真实性无异议，提出如有需要，同意协助上诉人办理房产的所有权转移登记手续。 因双方当事人对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该份证据的效力予以确认。 二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。二审另查明，办理房产过户手续中，出卖人与买受人完成面签之后，还需完成如下流程：出流转单、出图、缴纳契税、出不动产证书，其中出流转单与出不动产证需要出卖人予以协助。 本案争议焦点为：1．被上诉人崔军、孔义清是否完成了涉案不动产转移登记的协助义务？2．被上诉人是否应当承担违约金125000元？3．被上诉人应否承担评估费1500元？ 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。关于本案争议焦点1，根据本院查明的事实，被上诉人与上诉人虽完成了不动产过户登记的面签，但办理不动产转移登记流程尚未完成，且截止到目前未实际取得不动产权利证书，故被上诉人崔军、孔义清仍应协助上诉人郭红玲完成办理不动产过户手续。一审法院认定完成面签即完成了协助过户义务不当，本院予以纠正。 关于争议焦点2，关于被上诉人崔军、孔义清是否向上诉人支付违约金的问题，上诉人与被上诉人在2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》第3条中约定“双方同意，自本合同签订之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，从被上诉人一审提交的短信记录、房屋产权登记发证审批表、房屋权属登记申请表以及同意协助办理过户的情况来看，双方于2018年6月1日共同去房管部门开始办理房产转移登记手续，这与合同中“自本合同签订之日起7日内”的约定不符，构成违约。被上诉人虽构成违约，但双方对该违约行为产生的法律后果并未做明确约定，且上诉人也未提供因被上诉人的违约行为给其造成损失的有效证据。上诉人以《房屋买卖合同》第4条关于房屋产权纠纷违约责任的法律后果之约定要求被上诉人承担125000元的违约金没有事实依据，本院不予支持。 关于郭红玲要求孔义清、崔军支付评估费1500元的上诉请求，上诉人与被上诉人在《房屋买卖合同》第七条中约定“本合同履行过程中，按照国家及地方相关规定缴纳的各项税费，由买方承担”，该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照该约定履行。上诉人提出该约定违反了《中华人民共和国税收管理法》的规定，致使该合同条款不生效的意见没有法律依据，本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的上述约定，涉案房产交易过程中产生的税费应当由买受人郭红玲承担。一审法院以判决驳回郭红玲的该项诉讼请求正确。 综上所述，郭红玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项、第一百六十九条第一款规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院（2020）新2324民初2093号民事判决； 二、被上诉人崔军、孔义清于本判决生效后三十日内协助上诉人郭红玲办理位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县F5区480栋团结路峰景苑小区6号商铺的过户手续； 三、驳回上诉人郭红玲的其他诉讼请求。 一审案件受理费1430元，由上诉人郭红玲负担1380元，被上诉人崔军、孔义清负担50元。二审案件受理费2830元，由上诉人郭红玲负担2730元，被上诉人崔军、孔义清负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 瑞 审 判 员  闫 旭 审 判 员  董 蕾 二〇二一年三月二十五日 法官助理  赵丽丽 书 记 员  孙 冰