安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终566号上诉人（原审原告）：蚌埠市市直机关房产管理直属中心，住所地蚌埠市蚌山区曹凌路**，统一社会信用代码12340300F09419552R。法定代表人：李占兵，该中心主任。委托诉讼代理人：刘睿，安徽皖中律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽九月九藏酒窖管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市中荣街**，统一社会信用代码91340300588879641P。法定代表人：曹晓军，该公司经理。委托诉讼代理人：刘会明，安徽张家和律师事务所律师。上诉人蚌埠市市直机关房产管理直属中心（以下简称市直房产中心）因与上诉人安徽九月九藏酒窖管理有限公司（以下简称九月九公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初5894号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。市直房产中心上诉请求：1、依法判决撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初5894号民事判决之第一、二项，并改判支持市直房产中心的诉讼请求；2、九月九公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、市直房产中心与九月九公司2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》，租赁期间届满后，九月九公司仍占有使用上述房屋。九月九公司从2019年2月1日起长期拖欠租金，至今分文未付，九月九公司应当按照《房屋租赁合同》的约定支付2019年2月1日至2021年1月的租金（房屋使用费）及滞纳金；二、原审判决减少九月九公司的租金（房屋使用费）缺乏事实和法律依据。九月九公司提供的证据仅能证明双方于2018年6月28日因房屋积水产生了纠纷，并没有任何证据证明房屋此后一直不能够处于正常的可仓储使用的状态。九月九公司为了保存证据未清理被淹物品，并不代表租赁房屋就不是正常的可仓储使用的状态。不论九月九公司出于什么目的占用房屋，都不能掩盖其占有、使用租赁房屋的事实。不仅是地下室部分仍被占用，而且地上部分也已经被改造成门面对外经营使用，因此原审法院认定九月九公司未将房屋用于经营并盈利是错误的。原审判决认定九月九公司存在较大过错，并减免九月九公司应付租金，酌定比例按3000元的60%支付房屋使用费，无事实依据；三、九月九公司针对案涉房屋漏水对其造成损失另案诉讼，并不能抵销其持续不支付房屋租金的违约责任。综上，请依法判决支持市直房产中心的上诉请求。九月九公司辩称，一、由于市直房产中心未能按照合同约定在租赁期内保持租赁物符合约定的仓储用途，案涉房屋被水浸泡后已不能再用作仓储使用，九月九公司承租房屋的目的已不能实现，且被淹后，九月九公司也没有再使用租赁房屋，因此九月九公司无需缴纳租金及滞纳金，请求法院判决驳回市直房产中心的诉讼请求；二、本案租赁合同于2019年4月30日已经期满，九月九公司既没有使用案涉房屋，也没有利用房屋取得收益，不应该支付房屋使用费。九月九公司存储红酒，为了保护被淹的现场和证据，九月九公司只能将被淹物品留在案涉房屋内；三、在市直房产中心已经根本违约情形下，不论九月九公司是否行使合同解除权，九月九公司均有权不支付租赁费。综上，涉案损失都应由市直房产中心承担。九月九公司上诉请求：1、请求撤销蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初5894号民事判决第一项，改判九月九公司无需支付2019年2月1日至2019年4月30日的房屋租金9000元及2019年5月1日至2020年12月31日期间的房屋使用费27900元。2、本案一、二审诉讼费由市直房产中心承担。事实与理由：1、案涉房屋被水浸泡后已不能再用作红酒的仓储使用，九月九公司承租房屋的目的已不能实现，且被淹后，九月九公司也没有再使用租赁房屋，更没有利用房屋取得任何收益，因此九月九公司无需缴纳租金。九月九公司已不再使用该房；2、案涉房屋漏水导致合同目的无法实现的过错在于市直房产中心，九月九公司对于承租房被淹没有过错。一审法院认为九月九公司被淹后没有及时转移、安置受损物品，双方合同到期后，没有及时腾空房屋，客观上造成损失扩大，存在较大过错，并据此判决九月九公司按照原房屋租赁合同约定的租金3000元的60%支付房屋使用费至2020年12月31日，没有事实及法律依据；3、本案租赁合同于2019年4月30日已经到期，双方租赁关系已经终止。合同终止后，九月九公司并未使用案涉房屋，不应支付使用费。综上，请求二审法院查明事实，维护九月九公司的合法权益。市直房产中心辩称，1．九月九公司声称其租赁房屋用于存储红酒仓储不属实；2．涉案房屋2018年6月28日被水浸泡，不是一直被水浸泡，九月九公司仍能按照合同约定租赁房屋；3．九月九公司租赁房屋不仅是地下室，还有门面房，租赁地下室至今，若九月九公司从2018年6月28日开始未经营，应当提交证据。九月九公司长期占有并使用市直房产中心的房屋，应当支付租金并承担违约金。市直房产中心向一审法院起诉请求：1．请求判令九月九公司立即支付给市直房产中心2019年2月至2021年1月房屋使用费（租金）72000元；2．九月九公司向市直房产中心支付滞纳金10195.64元（从逾期付款之日起暂计算至2020年10月31日，参照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍标准计算）；3．九月九公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月27日，市直房产中心与九月九公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定“出租方（甲方）：蚌埠市市直机关事务管理局房地产管理分局（后更名为市直机关房产管理直属中心），承租方（乙方）：安徽九月九藏酒窖管理有限公司，出租房屋地址：中心花园6#楼一层30.92平方米，地下室，地下室230平方米限为贰年，自2017年5月1日至2019年4月30日止。乙方租赁该房屋用作仓储使用。租金为每月3000元，按季度缴纳；首期租金于合同生效的5日内缴纳，以后每期租金提前15日支付；九月九公司未按时支付款项的，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向市直房产中心支付所欠款1%的滞纳金等。九月九公司于2018年6月28日发现案涉房屋的地下室漏水，以致室内红酒等物品受到浸泡，虽市直房产中心进行了修复，但九月九公司仍以其产生了损失为由向一审法院提起了诉讼。后九月九公司仅支付租金至2019年1月31日。2019年4月30日合同到期后，市直房产中心工作人员多次要求九月九公司与市直房产中心签订合同、支付租金均未果，故市直房产中心提起诉讼。一审法院认为，市直房产中心、九月九公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务，故对于市直房产中心主张九月九公司支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的租金9000元的诉讼请求，一审法院予以支持。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对于市直房产中心主张的2019年5月1日至2021年1月31日期间的房屋使用费，因本案九月九公司承租案涉房屋用于仓储使用，市直房产中心应当保证案涉房屋在九月九公司租赁期间能够处于正常的可仓储使用的状态，而双方在原租赁合同约定的期间内即因案涉房屋漏水而发生纠纷，九月九公司为了保存证据的需要未清理被淹物品，且在案涉房屋漏水后，九月九公司未将该房屋用于经营并盈利，但九月九公司作为经营酒类窖藏管理等业务的公司，在地下室遭遇雨水浸泡后，未能第一时间将受损的物品转移、安置，而是仍存放于遭雨水浸泡过的地下室，在双方的租赁期限届满后未能及时腾空房屋，客观上造成了损失的扩大，存在较大过错，基于公平原则及九月九公司的过错程度，对于九月九公司关于房屋租金的抗辩理由一审法院部分予采信，故一审法院酌定九月九公司按照原房屋租赁合同约定的月租金3000元的60%即每月1800元向市直房产中心支付房屋使用费至2020年12月31日，具体金额为1800元×20个月=36000元，扣除市直房产中心在庭审中陈述的疫情期间按政策可减免的金额，应为27900元。鉴于九月九公司未能按约交纳租金的主要原因是案涉房屋漏水对其造成了损失且九月九公司已另案诉讼，故对于市直房产中心要求九月九公司支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，对市直房产中心的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百三十一条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、安徽九月九藏酒窖管理有限公司于本判决生效之日起十日内向蚌埠市市直机关房产管理直属中心支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的房屋租金9000元及2019年5月1日至2020年12月31日期间的房屋使用费27900元，合计36900元；二、驳回蚌埠市市直机关房产管理直属中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1855元（市直房产中心已预交），减半收取928元，由蚌埠市市直机关房产管理直属中心承担560元，安徽九月九藏酒窖管理有限公司承担368元，安徽九月九藏酒窖管理有限公司负担额于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院。二审期间，九月九公司提交2020年12月14日市直房产中心向九月九公司发送的通知一份。证明租赁合同已经于2019年4月30日终止，出租方不同意续签租赁合同。市直房产中心质证认为，对真实性无异议。本院认证，对该证据予以认定。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为：市直房产中心、九月九公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。关于租赁期满后的房屋使用费，因案涉房屋漏水而发生纠纷，九月九公司为了保存证据未清理被淹物品，一审法院根据本案情况，基于公平原则及九月九公司的过错程度，酌定九月九公司承担按照原房屋租赁合同约定的月租金3000元的60%并扣除疫情期间按政策可减免的金额，并无不当。鉴于九月九公司未能按约交纳租金的主要原因是案涉房屋漏水对其造成了损失且九月九公司已另案诉讼，故对于市直房产中心要求九月九公司支付滞纳金的诉讼请求，一审法院未予支持亦并无不妥。故市直房产中心要求九月九公司按合同约定支付房租及滞纳金的上诉理由不能成立。九月九公司在房屋漏水后未及时采取措施减少受损的损失，且未能及时腾退房屋，至今仍未交付房屋，一审法院认定其存在较大的过错，并无不当。九月九公司上诉称其在本案中无过错的上诉理由不能成立，其应承担支付部分房屋使用费的责任，一审法院对此认定正确。九月九公司上诉称不应支付房屋使用费的上诉理由不能成立。综上，市直房产中心、九月九公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1855元，由蚌埠市市直机关房产管理直属中心、安徽九月九藏酒窖管理有限公司各负担927.5元（均已缴纳）。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二一年三月二十四日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。