江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1056号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴南清，男，1964年1月6日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐凤琴，女，1963年6月22日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴晓婷，女，1987年11月28日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：颜辰超（受吴南清、唐凤琴、吴晓婷的共同委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：季熙臣，男，1971年9月4日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市惠山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱伟华，女，1970年1月7日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：丁震球（受季熙臣、朱伟华的共同委托），无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。上诉人吴南清、唐凤琴、吴晓婷因与被上诉人季熙臣、朱伟华房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴南清、唐凤琴、吴晓婷上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.吴南清并非实际处理房屋买卖事宜的人，其不清楚详细付款情况，其在通话录音中也未明确表示已经足额收到购房款，现有证据仅能证明季熙臣、朱伟华支付了49万元购房款，尚余3万元购房款未付。2.直至办理产权证时吴南清、唐凤琴、吴晓婷才知晓房屋实际面积为145.85平方米。吴南清仅在交付单上签名，未在计算分表上签名，交付单上没有关于房屋面积的信息，也没有证据证明当时拆迁办告知了其房屋实际面积，故一审法院认定吴南清、唐凤琴、吴晓婷在拆迁时就已知晓房屋实际面积是错误的。3.《房屋转让协议》已明确约定由吴南清、唐凤琴、吴晓婷享有车库使用权，仅凭唐凤琴个人签订的《车库转让协议》无法产生车库使用权变更的效力。4.《房屋转让协议》约定仅转让房屋，未包含屋内家电及装修，实践中也并无家电及装修随房屋一并转让并包含在房屋价格中的交易习惯，故相关家电及装修费用应根据双方约定单独计价。季熙臣、朱伟华二审辩称：1.根据《房屋转让协议》的内容及实际履行情况，结合录音证据，吴南清、唐凤琴、吴晓婷对已收到购房款52万元是确认的。根据通话录音的内容，吴南清、唐凤琴、吴晓婷违反诚实信用原则，要求季熙臣、朱伟华另外多支付10万元购房款才肯过户，并称“52万元还给你，再给你30万元，毕竟这套房子可以卖到150万元”，足以证明季熙臣、朱伟华已支付52万元购房款。2.根据一审法院从拆迁办调取的交付单和计算分表，吴南清、唐凤琴、吴晓婷在拆迁时就已知晓房屋的实际面积。且根据二手房交易习惯，房屋价格系按照“套”来计算而非按照“面积×单价”来计算。即便要补差价，也应当按“52万元÷140平方米”的单价来计算。故吴南清、唐凤琴、吴晓婷要求支付58500元房屋差价无事实和法律依据。3.《车库转让协议》是双方真实意思表示，且吴南清、唐凤琴、吴晓婷已收取转让费2万元，故车库应归季熙臣、朱伟华所有。4.根据二手房交易习惯，如果合同中没有另外约定家电及装修价格，则房屋转让价格中已一并包含。房屋交付前吴南清、唐凤琴、吴晓婷已将需要的家电等财物搬走，遗留下的屋内财物即随房屋一并转让给季熙臣、朱伟华。此外，对吴南清、唐凤琴、吴晓婷提交的《家电装修明细》不予认可。综上，一审法院认定事实清楚、证据充分，请求驳回上诉、维持原判。季熙臣、朱伟华向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的房屋转让协议有效，确认坐落于无锡市惠山区××街道××房屋属于季熙臣、朱伟华所有；2.判令吴南清、唐凤琴、吴晓婷配合办理无锡市惠山区××街道××房屋过户手续，将产权变更至季熙臣、朱伟华名下，相关费用由季熙臣、朱伟华负担；3.判令吴南清、唐凤琴、吴晓婷承担多支出的土地出让金损失18231.25元。吴南清、唐凤琴、吴晓婷向一审法院反诉请求：1.判令季熙臣、朱伟华支付购房款3万元；2.判令季熙臣、朱伟华支付面积差价58500元（按每平方米1万元的标准计算）；3.判令季熙臣、朱伟华支付房屋内的家电装修费用96300元；4.判令季熙臣、朱伟华归还侵占的车库。一审法院经审理查明：2014年3月31日，季熙臣、朱伟华（乙方）与吴南清、唐凤琴、吴晓婷（甲方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将其所有位于无锡市惠山区××小区××号××室××方（目前无房产证），该房屋总面积140平方米，房屋总价52万元；乙方己于2月21日付定金5万元，从房款中扣除，付款方式一次性付清全部房款；甲方在乙方付清全部房款的前提下，交予乙方本楼房的全部购房手续（甲方己支付的购房款收据、房屋钥匙），房主更名为乙方姓名，乙方拥有该房屋一切权益；本协议签订后不论房屋是涨价还是跌价或有其他原因，甲乙双方都无权悔约；日后政府出台允许过户政策后，甲方应协助配合乙方办理一切手续，所有过户所产生的费用均由乙方承担；乙方要保证车库今后用水电，由甲方自己装水电表。朱伟华于协议签订前的2014年2月21日支付给唐凤琴定金5万元，协议签订当日朱伟华通过银行转账支付给吴南清44万元。季熙臣、朱伟华于2014年4月13日入住涉案房屋并占有使用至今。2020年4月9日，涉案房屋领取了不动产权证，证号为苏（2020）无锡市不动产权第0060846号，权利人为吴南清，房屋建筑面积145.85平方米。后双方为过户事宜发生矛盾，季熙臣、朱伟华于2020年4月26日诉至法院。另查明：关于购房款的支付，季熙臣、朱伟华称总价52万元，于2014年2月21日支付定金5万元，由唐凤琴写了收条，2014年3月31日银行转账44万元给吴南清，有银行转账凭证，另3万元于交房时支付的现金，未有收条。吴南清、唐凤琴、吴晓婷质证称对己收到49万元无异议，但认为余款3万元未支付，故反诉要求支付该3万元。季熙臣、朱伟华提供朱伟华与唐凤琴的通话录音及朱伟华女儿与吴南清的通话录音，主要内容为要求吴南清、唐凤琴配合办理过户，吴南清、唐凤琴要求加价9万元，季熙臣、朱伟华同意加价5万元，双方未能达成一致意见；在通话录音中朱伟华及其女儿都提及付了52万元买了涉案房屋，吴南清和唐凤琴对此均未提出异议，并且吴南清还在电话中说可以把52万元还给季熙臣、朱伟华，再贴30万元把房子拿回来。季熙臣、朱伟华以此证明涉案购房款52万元己全部付清。吴南清质证认为录音是截取的，与事实有出入，通话时对方要求其写52万元的收据，因未收到该3万元，故其不同意写52万元的收据。关于吴南清、唐凤琴、吴晓婷反诉要求季熙臣、朱伟华支付房屋面积差价58500元。吴南清、唐凤琴、吴晓婷称《房屋转让协议》中写明房屋面积为140平方米，直到涉案房屋办证前其才从政府拿到《安置房计算分表》，其中载明涉案房屋面积为145.85平方米，因此要求季熙臣、朱伟华按目前市场价每平方米1万元的价格补足面积差价58500元，并将该《安置房计算分表》作为证据提交法庭。季熙臣、朱伟华质证称该表应该是政府安置时形成的材料，而不是2020年办证时形成的材料，也就是说吴南清、唐凤琴、吴晓婷在拿到涉案房屋时就应知道面积为145.85平方米，《房屋转让协议》中写140平方米要么是笔误，要么是故意隐瞒实际面积，且当时房屋转让是整套转让，故不同意补足该面积差价，如法院认定需要支付面积差的购房款，也应以《房屋转让协议》约定的价格计算，而不应按每平方米1万元的价格计算。法院至拆迁安置办公室调取了《钱桥镇拆迁安置房款交付单》和《安置房计算分表》，拆迁办称该二份材料系同时形成，形成时间就是交付单载明的时间2004年9月13日；计算分表载明，吴南清安置面积145.85和73.54两套，合计房款132056元，旧房款164271元，余款32215元；交付单载明，吴南清安置房门牌号16-31-301（钥匙己发）、6-5-102，旧房收购余款164271元，安置房购房款132056元，应付房款32215元，拆迁户签字一栏中有吴南清签名。季熙臣、朱伟华质证无异议，认为该二份材料能够证明吴南清、唐凤琴、吴晓婷在转让房屋之前就知道房屋的实际面积，现又要求其补差价无事实和法律依据。吴南清、唐凤琴、吴晓婷质证认为交付单上的签名是吴南清签的，对该二份材料的真实性无异议；但交付单上没有写明房屋的面积，而计算分表则是办证时刚拿到的。关于吴南清、唐凤琴、吴晓婷反诉要求季熙臣、朱伟华支付房屋交付时室内家电装修等费用96300元。吴南清、唐凤琴、吴晓婷提交《家电装修明细》，列明了家电、家具、装修材料、人工费用等，合计价值96300元。季熙臣、朱伟华质证对该证据的三性均不认可，认为无法证明吴南清、唐凤琴、吴晓婷交付了这些财产及财产的价值；涉案房屋是吴南清、唐凤琴、吴晓婷入住过的二手房，转让价格中己考虑到房屋内的装修及留下的家电等财产，房屋交付前吴南清、唐凤琴、吴晓婷己将自己需要的财物搬走，遗留下的财物属于一并转让给季熙臣、朱伟华的，不存在需另外支付费用的问题；在通话录音中吴南清、唐凤琴也未主张过家电装修费用，故不同意支付该费用。关于车库，吴南清、唐凤琴、吴晓婷称《房屋转让协议》明确约定出卖方对车库享有使用权，但季熙臣、朱伟华一直未将车库交给吴南清、唐凤琴、吴晓婷使用，故反诉要求季熙臣、朱伟华归还侵占的车库。季熙臣、朱伟华辩称吴南清、唐凤琴、吴晓婷己于2016年7月将车库转让给其，无权要求其返还车库。季熙臣、朱伟华提供《车库转让协议》一份，时间为2016年7月3日，载明吴南清户将车库以2万元的价格转让给其，今后由其拥有该车库一切权益；该协议是唐凤琴交给季熙臣、朱伟华的，上有吴南清、唐凤琴、吴晓婷三人的签名，其当时将2万元转让费支付给了唐凤琴。吴南清、唐凤琴、吴晓婷质证认为该协议确实是唐凤琴交给季熙臣、朱伟华的，但协议中吴南清的签名不是其本人所签，唐凤琴收到2万元也是事实，但当时双方口头约定包含房款以及其他费用都等房产证办完后统一进行结算；吴南清并没有同意车库以2万元价格转让的方案，也不清楚车库转让的事，都是唐凤琴在操作的，包括将涉案房屋出卖给季熙臣、朱伟华也都是唐凤琴在操作的。再查明：涉案房屋是拆迁安置房，己满足上市交易的条件，在产权过户时要交纳土地收益等费用，该费用标准由政府相关部门规定，且标准也会逐年调整。涉案房屋所在的华新苑小区2018年之前的土地收益等费用标准为每平方米交纳1245元，2019年标准（2020年5月1日起施行）调整为每平方米交纳1370元。季熙臣、朱伟华认为，由于吴南清、唐凤琴、吴晓婷拖延未能在2020年5月1日前过户，导致其将来会多支出土地收益等费用18231.25元，故要求吴南清、唐凤琴、吴晓婷赔偿该损失。吴南清、唐凤琴、吴晓婷认为其从未拖延办理过户，反而是季熙臣、朱伟华的相关违约行为才导致无法办理过户，且《房屋转让协议》明确约定由购买方承担，故其不同意承担该费用损失。一审法院认为：双方签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，在当时不符合办证条件时属于效力待定，现涉案房屋己办理产权证并符合过户条件，故该合同合法有效。季熙臣、朱伟华要求吴南清、唐凤琴、吴晓婷配合办理产权过户手续，理由正当，应予支持。但根据合同约定，过户中的相关费用应由季熙臣、朱伟华承担。涉案房屋于2020年4月9日领取产权证，符合过户条件，而政府相关部门调整收费的新规定于2020年5月1日实施，时间间隔较短，双方之间就房款是否付清、是否要补面积差价、车库问题等存在纠纷，因此季熙臣、朱伟华称吴南清、唐凤琴、吴晓婷未在新规定实施之前完成过户，导致其将多支出土地收益等费用，要求赔偿该损失，无正当理由，不予支持。吴南清、唐凤琴、吴晓婷反诉要求季熙臣、朱伟华支付购房余款3万元，季熙臣、朱伟华称己于房屋交付时以现金方式支付，但未写收条。在季熙臣、朱伟华提交的通话录音中，朱伟华及其女儿都提及付了52万元购买了涉案房屋，吴南清和唐凤琴对此均未提出异议，且吴南清还说可以把52万元还给季熙臣、朱伟华，再贴30万元把房子拿回来，可见该3万元余款确己支付。故吴南清、唐凤琴、吴晓婷再要求季熙臣、朱伟华支付3万元，无正当理由，不予支持。关于面积差价，双方在《房屋转让协议》中写明买卖的是华新苑小区49号门301室，虽房屋总面积只写了140平方米，与实际面积存在误差，但写明了房屋总价为52万元，且双方并未约定可按实际面积计算总价。《钱桥镇拆迁安置房款交付单》和《安置房计算分表》能够证明吴南清、唐凤琴、吴晓婷在2004年9月拿到涉案房屋时，政府拆迁安置部门就是以实际面积145.85平方米与其进行结算的，即吴南清、唐凤琴、吴晓婷在当时就应当知道涉案房屋面积为145.85平方米。因此，吴南清、唐凤琴、吴晓婷反诉要求季熙臣、朱伟华补足5.85平方米的面积差价，还要按目前市场价每平方米1万元的价格补足，无正当理由，不予支持。关于吴南清、唐凤琴、吴晓婷反诉要求季熙臣、朱伟华支付房屋交付时室内家电装修等费用96300元的问题。首先，吴南清、唐凤琴、吴晓婷仅提交了《家电装修明细》，不能证明涉案房屋交付给季熙臣、朱伟华时其中有该明细载明的财产及价值，属于证据不足；其次，双方在协议中并未特别约定购买方需另外支付家电装修等费用；再次，季熙臣、朱伟华抗辩根据二手房买卖交易习惯，即出卖方在房屋交付前将自己需要的财物搬走，遗留下的财物和装修应隐含在转让价格中随房屋一并转让给购买方，符合社会生活实际情况。综上，吴南清、唐凤琴、吴晓婷的该反诉请求，无正当理由，不予支持。关于车库，根据《房屋转让协议》约定，乙方要保证车库今后用水电，由甲方自己装水电表，可以看出车库使用权归出卖方，但季熙臣、朱伟华提交的2016年7月3日《车库转让协议》，可以证明吴南清、唐凤琴、吴晓婷将车库使用权以2万元的价格转让给了季熙臣、朱伟华。虽然《车库转让协议》是由唐凤琴交给季熙臣、朱伟华并由唐凤琴收取了2万元，吴南清的签名并非其本人所签，但吴南清自己也承认车库的转让包括涉案房屋的转让均由其妻子唐凤琴操作，因此季熙臣、朱伟华有理由相信转让车库系吴南清、唐凤琴、吴晓婷整体真实意思表示，故《车库转让协议》有效，且己履行完毕。吴南清、唐凤琴、吴晓婷称包含房款以及其他费用都等房产证办完后统一进行结算，无证据印证，季熙臣、朱伟华也不认可。故吴南清、唐凤琴、吴晓婷反诉要求季熙臣、朱伟华归还车库使用权，无正当理由，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、双方于2014年3月31日签订的《房屋转让协议》合法有效，双方应继续履行。吴南清、唐凤琴、吴晓婷于判决生效之日起十五日内配合季熙臣、朱伟华将位于无锡市惠山区××街道××房屋［证号为苏（2020）无锡市不动产权第0060846号］产权过户至季熙臣、朱伟华名下，相关费用由季熙臣、朱伟华承担。二、驳回季熙臣、朱伟华要求吴南清、唐凤琴、吴晓婷赔偿土地收益等费用损失18231.25元的本诉诉讼请求。三、驳回吴南清、唐凤琴、吴晓婷的全部反诉诉讼请求。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，吴南清称其办理房屋产权证花费工本费80元，提供相关发票，要求季熙臣、朱伟华承担；吴南清还提交部分购买家电的发票，要求季熙臣、朱伟华承担相关费用。季熙臣、朱伟华认为，上述证据已超过举证期限，不应采纳；根据《房屋转让协议》的约定，其只承担过户费用，工本费应由吴南清、唐凤琴、吴晓婷自行承担；至于家电费用，已包含在房屋转让价格中，其无需额外承担。吴南清称，季熙臣、朱伟华家里比较穷，交房时其就带走了两张床和一个电视机，其余均留在涉案房屋内供季熙臣、朱伟华使用，双方虽未约定家电及装修的价格，但其心里的想法是等到办好房产证总结账，补点钱给其。本案二审争议焦点为：一、季熙臣、朱伟华已付购房款的金额如何认定；二、《房屋转让协议》约定的转让价格52万元是否已包含屋内家电及装修价值，是否及于房屋全部建筑面积145.85平方米；三、《车库转让协议》是否有效，吴南清、唐凤琴、吴晓婷能否以《房屋转让协议》的约定要求返还车库。关于争议焦点一，本院认为：双方一致确认季熙臣、朱伟华于签订《房屋转让协议》前支付5万元，于签订《房屋转让协议》当日支付44万元，双方有争议的是剩余购房款3万元有无支付。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，季熙臣、朱伟华称3万元是在交房时现金支付的，虽其没有提供支付凭证，但根据其提供的通话录音，吴南清、唐凤琴、吴晓婷不但从未否认季熙臣、朱伟华已支付完毕全部购房款52万元的事实，而且还称“52万元还给你，再给你30万元，毕竟这套房子可以卖到150万元”，故季熙臣、朱伟华主张余款3万元已付的事实具有高度可能性，一审法院予以认定并无不当，本院对此予以确认。关于争议焦点二，本院认为：本案系二手房交易，在签订《房屋转让协议》时相关家电及装修就已存在于涉案房屋内，如双方未另行约定家电及装修价格，根据交易习惯，应当认为房屋转让价格中已包含家电及装修价值。且交房时吴南清、唐凤琴、吴晓婷亦未提出需要另行结算家电及装修费用，其所谓等房产证办完后一并结账仅是其单方陈述，未获得季熙臣、朱伟华的认可，且《房屋转让协议》约定的是“过户产生的费用均由乙方承担”，并未约定过户后对家电及装修费用另行结算。故一审法院对吴南清、唐凤琴、吴晓婷要求支付家电装修费用的诉请不予支持，并无不当，本院予以确认。本案系二手房交易，在签订《房屋转让协议》时涉案房屋的建筑面积早已固定，这与开发商预售商品房的情形显著不同，且《房屋转让协议》约定的52万元系针对房屋现状的总价，系房屋成套价格，不应轻易以协议载明面积与实际面积存在误差而变动。根据一审法院从拆迁办调取的交付单和计算分表，形成时间均为2004年9月13日，根据经验法则，应系同时交给吴南清户，虽然吴南清仅在交付单上签字而交付单上未涉及房屋面积，但是交付单上的安置房购房款、应付房款金额均是根据房屋实际建筑面积145.85平方米计算得出的，面积与价格是一一对应的，故吴南清、唐凤琴、吴晓婷在拆迁时就已知晓涉案房屋实际建筑面积的事实具有高度可能性，其要求补偿房屋差价没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为：虽吴南清称《车库转让协议》上的签名并非其本人所签，但其同时称房屋及车库买卖均由其妻子唐凤琴一手操办，故可以认定唐凤琴有权代表吴南清签订《车库转让协议》，该协议对吴南清具有法律效力，且季熙臣、朱伟华已依约支付转让费用2万元，涉案车库也已交付使用，《车库转让协议》已实际履行，故吴南清、唐凤琴、吴晓婷要求返还车库依据不足，本院不予支持。综上所述，吴南清、唐凤琴、吴晓婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3996元，由上诉人吴南清、唐凤琴、吴晓婷负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年三月二十九日书记员  曹 蕾