四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终164号 上诉人（原审原告）：黄继军，男，1965年12月4日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：徐静怡，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文晓丽，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川申阳置业有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山东路。 法定代表人：杨红武，董事长。 委托诉讼代理人：罗旭刚，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李晓玲，四川高贸律师事务所律师。 上诉人黄继军因与被上诉人四川申阳置业有限公司（以下简称申阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄继军上诉请求：1.撤销一审判决；2.申阳置业公司支付黄继军逾期交房违约金1,385,222.28元；3.本案一、二审诉讼费用均由申阳置业公司承担。事实和理由：首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是合同没有约定违约金，但案涉商品房买卖合同明确约定了逾期交房违约责任及违约金计算方法，故一审判决适用前述法条按照申阳置业公司提交的《房地产估价报告》调减违约金，属于适用法律错误。其次，补充协议由申阳置业公司拟定，其知晓合同内容，该协议第十九条第六款明确约定不调整违约金、违约金具有惩罚性质，且违约金数额是在保障当事人权利的情况下，双方基于商业角度决定，应当自行承担风险。因双方放弃调整违约金的约定属于当事人意思自治，不违反法律规定，最高人民法院作出的（2019）最高法民申3344号裁判文书对此予以了明确，故人民法院不应当调减违约金。再次，黄继军从2016年6月19日开始向申阳置业公司分期支付房款，截止2017年6月30日已支付了全部房款合计4,137,462元。申阳置业公司逾期交付近三年，违约情节恶劣，且无偿占用黄继军资金，给黄继军造成了资金利息的损失，故租金损失不能全面反映黄继军在本案中遭受的实际损失。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，违约方对违约金约定过高的主张应承担举证责任，但申阳置业公司提交的《房地产估价报告》不能达到合同约定违约金过高的证明目的，故本案不应调减违约金。最后，根据最高人民法院公报案例［（2011）民再申字第84号］的裁判规则可知，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”是认定违约金是否过高的标准，并非适当减少违约金的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。本案中，申阳置业公司逾期交房给黄继军造成的损失，不仅是租金损失，仅根据同地段同类房屋租金标准的参照情况不能全面反映黄继军的实际损失，而且双方签订的合同约定逾期交房违约金系惩罚性违约金，是对违约行为约定的一种制裁，故一审判决根据租金标准调减违约金为299,461元过低，应该按照合同约定确定逾期交房违约金。 申阳置业公司辩称，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金高于了损失的30％应该予以调减。其次，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，违约金的性质是补偿性的，在违约金约定过高的情况下进行调整是法律赋予当事人的权利。再次，申阳置业公司在一审提交的租金评估报告是由具有资质的机构作出的综合评定，案涉房屋处于峨眉山市的乡镇，而租金评估价格则是根据峨眉山市整个区域内与案涉房屋类似房屋的市场价格来确定，故评估报告符合证据的真实性、合法性和关联性，能够证明黄继军因逾期交房而产生的实际损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄继军向一审法院起诉请求：申阳置业公司向黄继军支付逾期交房违约金1,385,222.28元（以4,137,462元为基数，按每日万分之四的标准，自2018年1月1日起至2020年4月16日止），并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1.根据统计数据，近年来租金都呈上涨，2020年的租金是高于2019年、2018年，申阳置业公司以评估报告上的2020年租金价格作为2018年和2019年的租金价格并无不当；2.涉案别墅在峨眉山市符溪镇就只有九宾一处，评估事务所以位于峨眉山市域内现状为验收合格、符合商品房交付使用条件、有私家花园、有私家车位、车库、含装饰装修、带家具家电、拎包入住情况下的独幢别墅市场作为估价对象所得出的平均租金，条件明显优于只是清水房的涉案房屋，申阳置业公司以评估报告的租金作为黄继军损失参考也无不当，因此对申阳置业公司提交的《房地产估价报告》予以采信。 一审法院认为，黄继军依照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条关于“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金”的规定，主张申阳置业公司支付逾期交房违约金的主张依法成立。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，如果当事人约定的违约金低于违约造成的损失的，当事人可以请求适当增加，违约金过高可依请求适当减少，该规定在赋予当事人以约定违约金自由的同时，又规定了当事人可以就过高违约金主张调整，以使违约金与实际损失大体相当，这充分体现了我国违约金补偿性性质而非惩罚性性质。申阳置业公司据此规定要求减少违约金的请求依法应予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，申阳置业公司交房时间为2017年12月31日，交房条件为具备《建设工程竣工验收备案证明文件》《建设工程竣工验收合格证明》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》，申阳置业公司所售房屋最后出具的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》时间载明为2020年4月16日，因此申阳置业公司实际逾期交房天数为836天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，当事人约定违约金高于法律规定上限（实际损失的30%以上）后，人民法院依照当事人申请依法应予以调减。本案中黄继军因申阳置业公司逾期交房实际损失依照前述司法解释的规定应当按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对超过实际损失（即有资格的房地产评估机构确定的租金）30%以上部分依法不应当得到支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、本判决生效后十日内申阳置业公司支付黄继军逾期交房违约金299,461元（24元/平方米/月×130%÷30天×344.43平方米×836天）;二、驳回黄继军的其他诉讼请求。如未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,185元，由黄继军负担11,393元，申阳置业公司负担5,792元。 二审中，申阳置业公司提交了《竣工验收备案书》4页，拟证明案涉房屋已完成竣工验收备案登记。 黄继军质证认为，对申阳置业公司提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，案涉房屋已完成竣工验收备案。 黄继军没有提交新证据。 本院认为，申阳置业公司提交的《竣工验收备案书》符合证据真实性、合法性、关联性的特征，故本院予以采信。 本院二审查明：2016年6月19日黄继军作为买受人与申阳置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，该合同约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于峨眉山市××镇××路××段地块的国有土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为九宾（一期）项目。第二条商品房销售依据……买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：峨眉山市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为：峨市住建（2016）房预售证第006号。第三条买受人所购商品房的基本情况……该商品房为第一条规定项目中的2幢第1-3层1-3号……该商品房的用途为住宅，建筑面积共344.43平方米……第五条计价方式与价款该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第3种方式计算该商品房价款……3.按照套（单元）计算，该商品房总价款为4137462元……第六条付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款。1.一次性付款……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书;2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］……（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……第二十七条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充……本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。 同日，黄继军与申阳置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：……第二条对房屋基本情况的补充约定1.该商品房为本合同第三条规定项目中的2幢第3单元……第三条计价方式及价款的补充约定本主合同第五条约定的计价方式及价款，双方当事人充分协商，做如下约定：1.本商品房：3幢第3单元按栋计价。单栋价款：4,137,462元……第四条对付款方式的补充约定出卖人、买受人双方约定按照下列第3种方式付款：……3.分期付款方式买受人须按照如下时间分期支付购房款：1）于2016年6月19日之前，买受人缴纳房款827,492元整；2）于2016年12月30日之前，买受人缴纳房款1,241,239元整；3）于2017年6月30日之前，买受人缴纳房款2,068,731元整……第十九条对合同解除及违约责任的补充约定……6.本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。 黄继军分别于2016年6月19日向申阳置业公司转款827,492元、2016年12月22日向申阳置业公司转款1,241,239元、2017年6月30日向申阳置业公司转款1,825,731元和243,000元。九宾(一期）项目A区调整一批次于2020年3月19日完成竣工验收备案登记。2020年4月16日申阳置业公司出具了《峨眉山市商品住宅质量保证书》《峨眉山市商品住宅使用说明书》，并于当日向黄继军交付了其购买的房屋。 峨眉山市金顶房地产评估事务所于2020年7月10日出具《房地产估价报告》［峨金顶房评字（2020）第050-1号］载明：估价委托人：申阳置业公司；估价目的：为委托方确定租金价格提供参考依据而评估估价对象的市场平均租金；估价对象：位于峨眉山市区××幢别墅房××市场平均租金，是指在目前房地产市场状况下，估价对象为验收合格，符合商品房交付使用条件，且有私家花园、私家车位、车库、含装饰装修、带家具家电、拎包入住状况下的独幢别墅市场平均租金；价值时点：二〇二〇年三月三十一日；估价结果：独幢别墅市场平均租金单价为24元／㎡／月。 一审庭审中，申阳置业公司以约定的逾期交房违约金过高为由要求对违约金进行调减。 前述事实有《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、银行转款凭据、《竣工验收备案书》《峨眉山市商品住宅质量保证书》《峨眉山市商品住宅使用说明书》《房地产估价报告》[峨金顶房评字（2020）第050-1号]及当事人陈述予以证明。 本院认为，本案的争议焦点：案涉房屋的逾期交房违约金应如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定可知，首先，我国法律规定的违约金性质是以补偿为主，以惩罚为辅，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。衡量违约金是否过高最根本的标准是违约造成的损失。其次，合同自由并非绝对，需以合同正义予以规制，以防止违约金条款成为一方压榨另一方和获取暴利的工具。违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，是商品交换等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的重要内容。有鉴于此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。本案中，虽然双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十九条项下第六条约定双方均不能以“违约金过分高于损失”为由要求调低违约金，但因违约金调整请求权是具有公法性质的请求司法保护的权利，当事人不能约定排斥法院的司法介入，故黄继军以该条约定为由主张一审判决调减逾期交房违约金错误的上诉理由不能成立。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释［2009］5号）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日通过）第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，申阳置业公司要求调减违约金，其负有证明违约金过高的举证责任，但因衡量违约金是否过高最重要的标准是申阳置业公司逾期交房给黄继军造成的实际损失，黄继军更了解违约造成损失的事实和相关证据，故黄继军主张违约金约定合理，其亦应提供相应证据。黄继军主张逾期交房给其造成了购房款资金占用利息、租金损失，因本案是商品房预售合同纠纷，申阳置业公司对案涉房屋购房款的收取并占用符合合同约定和法律规定，购房款的资金占用利息不属于逾期交付房屋给黄继军造成的损失；黄继军对于租金损失没有举证予以证明，故本院对黄继军的该主张不予采纳。在黄继军未举证证明损失的情况下，申阳置业公司主张双方约定违约金过高，其提交了峨眉山市金顶房地产评估事务所出具的《房地产估价报告》予以证明，该报告是由有资质的房地产评估机构出具，客观反映了峨眉山市区××幢别墅房××市场平均租金；又因出卖人不按照合同约定交付房屋使得买受人不能及时得到房屋而失去占有、使用、收益的权益，使其失去的是应当收取的同期间地段房屋租金或者丧失的该笔损失，故一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日通过）第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，根据峨眉山市金顶房地产评估事务所评定的租金标准认定双方约定逾期交房违约金按全部已付房款的日万分之四计算过分高于损失并无不当，该判决进而在峨眉山市金顶房地产评估事务所评定的租金标准基础上上浮30%确定逾期交房违约金亦无不当。 因双方签订的《商品房买卖合同》约定申阳置业公司应在2017年12月31日前交付房屋，但该公司实际交付房屋的时间是2020年4月16日，故逾期交房期间是27个月零16天，即837天。又因《房地产估价报告》[峨金顶房评字（2020）第050-1号]载明租金价格为24元/㎡/月，故申阳置业公司应支付黄继军逾期交房违约金295,879.15元（24元/㎡/月×344.43㎡×130%×27个月+24元/㎡/月×344.43㎡×130%÷30天×16天）。因申阳置业公司对一审判决认定的逾期交房违约金299,461元没有提起上诉，故本院予以确认。 综上所述，黄继军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,572元，由黄继军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 全 审 判 员  黎 琳 审 判 员  谭媛媛 审 判 员  刘一铭 审 判 员  周文勤 二〇二一年三月二十九日 法官助理  吴 君 书 记 员  孙 影