山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终1197号 上诉人（原审被告）：泰安长城实业有限公司，住所地泰安市泰山区泰良路第三棉纺厂院内。 法定代表人：彭学波，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：禹化军，山东瀛众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏成，山东瀛众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马文原，男，1988年3月23日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：吴向华，山东宇慧律师事务所律师。 上诉人泰安长城实业有限公司因与被上诉人马文原合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院(2020)鲁0902民初5960号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安长城实业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间的车位使用权转让协议没有达到解除的条件，一审法院判决解除车位使用权转让协议，没有事实和法律依据。1.上诉人所建设的乐道小城（拉菲公馆）地下车库已于2020年6月30日在泰安市泰山区住房和城乡建设局竣工验收备案，涉案车位在2020年6月30日已符合交付的条件。上诉人于2020年7月19日通过EMS向马文原邮寄了乐道小城（拉菲公馆）交房通知书、入住费用清单等相关的交房手续，通知被上诉人于2020年7月28日前往上诉人处办理入住手续，入住费用清单中也明确注明车位号：077。马文原按照交房通知于2020年7月28日办理完毕入住手续，被上诉人已于2020年7月28日接收了房屋及涉案车位，上诉人履行完毕车位使用权转让协议的交付车位义务，没有违约。“交付车位”与“不使用车位”是两个不同的概念，实际上是上诉人已经向被上诉人交付了车位，但是被上诉人不去办理车辆进出手续，被上诉人不去使用车位，这是被上诉人个人的原因，与上诉人无关，一审法院将被上诉人的过错强加于上诉人，判决解除车位使用权转让协议，有违公平原则。2.关于迁入证的问题，“交付车位”是合同约定的上诉人需履行的行为，交付物具备交付条件，上诉人通知被上诉人交付即完成了交付义务，迁入证只是个形式，不能说不办迁入证就没交付。被上诉人在自己提交的录像中也认可上诉人已经交付购买车位，只是因为部分底下车位存在渗漏影响部分车位正常使用。协议条款约定迁入证作为交付形式，但迁入证不是车位约定或法定交付的必须、必要条件，所有业主均未要求办理，实际办理车位交付手续时，迁入证不作为强制办理，只要物业公司依据上诉人提交的购买车位业主名单，没有迁入证，车辆照样可以进出涉案小区。合同双方均已认可以实际交付履行合同，因此，没有迁入证，上诉人也不构成根本违约。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有当因不可抗力或者其他延迟履行的情形致使合同目的不能实现、或者合同当事人不履行合同主要义务的，可以解除合同，但本案中，上诉人已经按照约定向被上诉人交付了车位，没有违反协议约定，且车位能够正常使用，解除车位使用权转让协议的条件没有成立，因此，一审法院的判决没有事实和法律依据。二、关于车位宽度是否符合标准的问题。车位宽度的测量是这样的，如果车位两边都是白线的话，车位宽度是两条白线的中间对中间：如果车位一边是白线一边靠墙，车位的宽度是白线的中间对靠墙一侧的白线最边上。根据这一测量计算，车位宽度是完全符合国家规定的标准的，是能够正常使用的。三、关于被上诉人提供的有关视频是否具有证明效力的问题。该视频不是被上诉人与上诉人沟通车位事宜，而是与物业公司人员之间的沟通，此视频不能证明上诉人没有向被上诉人交付车位，不具有证明力。并且视频在录制时为了达到对己方有利的目的，有可能会对物业人员进行一定的诱导，说出对己方有利的话语。事实上，上诉人与物业公司沟通了解到，当时的物业人员并不是“车位没有交付，不能进小区”的意思，真实的意思是：地下车库因为连续严重降雨，出现漏水、返潮等现象，物业公司当时正在做除湿，车辆暂时无法进入。四、关于被上诉人要求解除车位使用权转让协议的真实目的。目前涉案小区还有部分车位待售，价格较之被上诉人当时的购买价格偏低，被上诉人之所以强烈要求解除车位协议，其背后的真实目的就是解除之后再重新以低价格购买车位，这有违诚实信用原则。 马文原辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。根据上诉人与被上诉人签署的《车位使用权转让协议》的约定，上诉人逾期交付车位10天以上，被上诉人有权利解除合同，本案已经达到合同解除条件，被上诉人的诉讼请求应得到支持。本案中上诉人确实给被上诉人发出了办理收楼的通知，要求被上诉人在2020年7月27日办理楼房的交接手续，也给被上诉人邮寄了办理楼房交接的流程，但是双方办理的是楼房的交接手续，并且签署了收楼书，缴纳了住房的物业费用，并不是办理的车位的交接手续。上诉人告知被上诉人车位未完工，暂时不能交接。通过小区入住费用清单也可以看出，上诉人只收取了被上诉人的住房的物业管理费，但是车位的物业管理费没有收取，原因是当时上诉人并没有将车位交付给被上诉人。上诉人辩称说该入伙通知就是包含车位的交付根本没有任何依据，如果包含办理车位的交接，那么上诉人应陈述清楚如何办理的车位的交接，整个小区的业主现在近20个起诉的，均已经出具了一审判决，并且有两个案件已经出具了二审判决，现判决已经生效，也可以作为本案的审理依据。该案起诉后，为了应付诉讼，上诉人慌忙收取了几个业主的车位的物业费，但是收取的这几个的物业费也是在2020年10月份之后，整个小区的车库在此之前根本无法使用，对于这样的基本事实上诉人一直否认。上诉人一直陈述自己交接了车位，在诉讼中做不实陈述，在民事诉讼中违背了诚实信用的原则。如果如上诉人所说办理了车位的交接，那么双方为什么没有任何交接手续，根据合同的约定双方应该签署车位的迁入证，迁入证是双方转让合同约定的必备条款，并不是上诉状中所说的只是一个形式，按照上诉人陈述，自己已经交付了车位，那么为什么没有收取车位的物业费，为什么没有任何业主的签字手续，甚至最重要的是车位交接手续最起码的应该登记业主的车辆信息，办理车辆的蓝牙手续，但是截至到现在上诉人也未登记车辆的任何信息，被上诉人的车辆也无法进入出库。那么上诉人所谓的车位已经办理了交接是如何办理的。上诉人没有交付车位的真实原因是上诉人的车位的排水系统存在严重的质量问题，导致积水严重，上诉人在一审庭审时也认可排水存在问题，进行了整修，被上诉人一审提供了大量的视频资料，整个上诉人的车库截至庭审即2020年10月份还不能进入，根本不是上诉人陈述的个别的车位不能使用，而是整个地下车库都无法进入，不管视频是谁录制的，也是录制的上诉人的整个地下车库的现状，车库漏水，还在施工，根本不具备使用和交付的条件，并不是暂时不能进入。上诉人的车位的距离不符合国家标准，被上诉人根本无法开车门，被上诉人测量的就已经是白线之内的距离，该距离低于国家标准，造成了被上诉人车辆容易剐蹭，并且同时停放时无法开车门。关于上诉状中提到被上诉人的真实目的是想以低价购买车位，该陈述完全是歪曲事实，上诉人的车位现在的车位价格比以前上涨了，而不是下降了，上诉人陈述被上诉人是因为想便宜购买，这一陈述显然捏造事实，且不正视自己已经违约的事情，将责任推给被上诉人。首先上诉人违约在先，违反了合同的约定，其次在诉讼中做不实陈述，违背诚实信用原则的是上诉人，被上诉人要求的只有合同约定的极少的2%的违约金，相反上诉人收取了被上诉人的车位款几年，该违约金都已经低于利息，并且被上诉人缴纳车位款是是办理的按揭贷款，这些年的贷款利息也属于被上诉人的损失，这些损失均是因为上诉人的违约造成的，若仅仅是因为价格的原因，被上诉人是不可能放弃贷款利息去解除车位的使用权的。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 马文原向一审法院起诉请求：1.解除马文原与泰安长城实业有限公司之间的签署的《泰安乐道小城项目车位使用权转让协议》；2.泰安长城实业有限公司退还马文原支付的车位使用权转让款107000元，并承担违约金2140元；3.诉讼费用由泰安长城实业有限公司承担。 一审法院认定事实：2019年12月23日，被告（甲方、转让方）与原告（乙方、受让方）签订《泰安乐道小城项目车位使用权转让协议》一份，约定基于乙方对甲方所开发的地下车位情况和本协议内容有了充分的认识和理解，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方受让甲方开发的泰安乐道小城（推广名：拉菲公馆）地下车位使用权事宜达成如下协议：一、乙方已购买乐道小城2号楼1单元2002室，现自愿受让乐道小城的地下车位使用权；二、乙方受让的地下车位使用权编号为077号（该车位为在整体地下车库中划定的某一停车位置，无四至墙体围合、非独立封闭空间），该车位使用权转让价款为人民币107000元；三、乙方应当自签订本协议当日，向甲方支付认购定金57000元；五、乙方逾期付款违约……甲方逾期交付该车位，逾期不超过10日的，自本协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已交付价款万分之一的违约金，协议继续履行；逾期超过10日后，乙方有权解除本协议；乙方解除本协议，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起并向乙方配合甲方办理完毕相关全部退车位手续后三十天内退还全部已付款，甲方并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金……但无论乙方是否解除协议，甲方向乙方支付的违约金总额累计不超过乙方已付价款的2%；六、车位的交付时间：2020年7月31日前交付；七、乙方应于该车位交付日期至甲方处办理迁入手续，甲方为乙方开具该车位迁入证，迁入证签署后，视为甲方将该车位交付乙方，乙方凭迁入手续至泰安乐道小城服务中心办理车位使用与管理的相关手续，如因乙方未办理相关手续而造成该车位逾期交付不能正常使用，甲方不承担责任；八、乙方所受让的地下停车位与所购乐道小城商品房同等年限的使用权，车位配套设施规划已经由有关部门批准，不再单独办理权属证书；九、该车位属于兼顾人防工程，乙方在签订本协议前已对该车库情况及权属性质作了充分了解，乙方应根据有关规定合理使用并服从管理，在和平时期对该车位享有使用权等。2019年12月23日，原告向被告交纳车位款57000元，2020年1月16日原告向被告交纳车位款50000元。2020年7月24日，被告通过中国邮政EMS特快专递方式向原告邮寄《泰安乐道小城（拉菲公馆）小区入住费用清单》及入伙通知书，原告于2020年7月28日签署收楼书和办理入伙手续。原告称双方签署了住房的交接手续并缴纳了住房的物业费用，但被告是通知原告办理涉案房屋的入住手续，并不是办理车位的交接手续，被告告知原告车位未完工不能办理交接，双方未办理车位迁入证，且通过小区入住费用清单也可以看出，被告只收取了原告的住房的物业管理费，但是车位的物业管理费没有收取，由此可以证明被告并没有将车位交付给原告。被告则称，原告只需携带购买车位的收据、协议、身份证复印件即可到物业服务中心办理车位信息录入收入，无需办理“迁入证”；车位物业费的管理是原告与物业公司之间的法律关系，与被告没有关系，原告不接收车位是原告自己的原因造成的。原告提交2020年9月小区业主拍摄的视频、照片资料一宗、小区业主群聊天记录及与物业的聊天记录，用于证实被告未交付车位的原因是地下车位的工程质量一直未过关，车位存在漏水等工程质量，且也未完工，物业也没有与被告办理交接手续，另外车位存在设计缺陷，间距近，宽度低于国家的2.4米的标准，无法开车门，现在整个小区的车位一直处于未使用状态。被告质证称视频并非是原告录制，而且没有录制时间，根据今年因雨水过大发生的部分车库漏水，推断是2020年8月份左右录制，而且通过视频可以看出被告已经交付了车位，录制视频的位置为车库的东门，东门至今未启用，不能视为车位未交付；车位是否具备交付条件，应当以有关机关出具的竣工验收备案文件为准，2020年6.7月份，泰安市连续暴雨，导致地下车库出现漏水、返潮等常规现象，但不影响车位的使用，而且发现情况后，被告也已及时的对渗漏情况进行了维修，并购买除湿机进行除湿，9月的视频中可以看出车库已经重新粉刷，并除湿完毕；原告所提交的该部分视频及照片证据，并没有体现原告车位的状况，原告车位一直可以正常使用，在该视频中原告对和物业公司之间的聊天记录，与本案没有关系，且与原告及物业公司之间实际交付车位的情况不符；原告之所以不能进入车库，是因为原告没有办理车辆的录入手续，和被告没有关系，视频中物业值岗人员的说法是受业主引诱而进行的个人猜测，无法证明客观情况。原告提交2020年9月19日小区业主拍摄的视频一份，用于证实2020年9月19日拉菲公馆的车库仍用铁栏杆挡住，无法正常使用。被告质证称不能证明被告未向原告交付车位。被告称涉案车位在2020年6月30日已符合交付条件，为此被告提交涉案077号车位的现场照片一张、车位物业费及车位物业费预收车位费的收据九份、其他车位的使用现场照片一张，用以证明车库顶层悬挂拉菲公馆字样的标牌，能够证实两张照片是拉菲公馆小区地下车库，涉案车位077号完好无损能够正常使用，证明有部分业主已经缴纳了2020年8月1日至2021年1月31日的车位物业费，结合其他车位的使用现场情况，地下车位能够正常使用，业主亦能够正常使用。原告质证称上述证据无法证实被告已将涉案车位交付给了原告，且涉案车位宽度低于国家的2.4米的标准，无法正常使用；对被告提交的其他业主交付车位物业费的收据的真实性原告不知情，但是通过这一宗收款收据更能证实了被告没有在2020年7月31日之前将涉案的车位交付给业主，因为所有的收款收据的交款时间均是在2020年10月份，也就是说本案起诉之后，被告为了应付诉讼，才将这个车位交付了业主，被告存在违约情形。另查明，涉案的乐道小城拉菲公馆地下车库已于2020年6月26日经建设单位、施工单位、勘验单位、设计单位、监理单位验收合格。2020年6月29日，泰安市建设工程竣工验收备案管理办公室准予备案，并于2020年6月30日在泰安市泰山区住房和城市建设管理局竣工验收备案。 一审法院认为，原、被告签署的车位使用权转让协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定和社会公序良俗，该协议系合法有效的，对原、被告双方均具有约束力。原告依约向被告交付车位使用权转让款后，被告应当按照约定时间即于2020年7月31日前向原告交付涉案车位。根据双方签署的车位使用权转让协议，车位交付应当办理迁入手续，签署迁入证后视为车位交付，但被告无法提供车位迁入证，足以认定涉案车位至今未实际交付的事实。原告称被告未通知原告接收车位且系因涉案车位不符合交付条件才未交付，被告则称系原告自身原因不接受车位，故本案的争议焦点为涉案车位未交付的原因在于本案原告还是被告。根据原告提交的视频资料、业主群聊天记录、与物业的聊天记录，可以证实截止到2020年9月19日涉案小区车位仍不符合交付和使用条件，涉案车位未交付的原因在于被告，被告的行为已经构成违约。根据合同约定，原告有权解除车位使用权转让协议，要求被告返还车位款107000元并按照合同约定标准支付相应的违约金。关于违约金，双方约定违约金为原告已付价款的2%，故违约金应为2140元（107000元*2%）。被告提交的入伙通知书和入伙流转手续，不能证实被告已经通知原告接收涉案车位且原告存在拒绝接收的情况，故对被告辩称系因原告自身原因未接收车位的辩称理由，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除马文原与泰安长城实业有限公司签署的《泰安乐道小城项目车位使用权转让协议》；二、泰安长城实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还马文原转让款107000元；三、泰安长城实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付马文原违约金2140元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1241元，由泰安长城实业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人应对其诉讼主张提供充分证据予以证实。本案中，上诉人主张已履行车位使用权转让协议约定的交付车位义务，已将涉案车位交付被上诉人，但对所主张的交付车位的事实，上诉人提交的证据均无双方交付涉案车位的相关内容，不能证实其诉讼主张，应承担举证不能的法律后果。同时，上诉人也未按照《泰安乐道小城项目车位使用权转让协议》第七条“乙方应于该车位交付日期至甲方处办理迁入手续，甲方为乙方开具该车位迁入证，迁入证签署后，视为甲方将该车位交付乙方”的约定，向被上诉人开具车位迁入证，一审认定涉案车位上诉人至今未向被上诉人交付并无不当。上述事实与被上诉人一审提交的视频资料、业主群聊天记录、与物业的聊天记录等证据，能够相互印证，足以证实截止到2020年9月19日涉案小区车位仍不符合交付和使用条件，涉案车位未交付的原因在于上诉人，一审认定上诉人构成违约符合法律规定。根据双方签订的《泰安乐道小城项目车位使用权转让协议》第五条的约定，被上诉人有权请求解除合同，一审判决解除双方签订的《泰安乐道小城项目车位使用权转让协议》，并判令上诉人承担相应的违约金并无不当。 综上所述，泰安长城实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2482元，由上诉人泰安长城实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 李 莹 审判员 于永刚 二〇二一年三月二十六日 书记员 王 琳