广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初1687号原告：刘静，女，汉族，1984年4月20日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈泓宇，广东盛唐（龙岗）律师事务所律师，执业证号：14403201810014329。被告：林进想，男，汉族，1958年9月18日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王中铠，广东深田律师事务所律师，执业证号：14403202010230372。委托诉讼代理人：何苗，广东深田律师事务所律师，执业证号：14403200710244071。原告刘静与被告林进想房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈泓宇、被告委托诉讼代理人王中铠、何苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告合同违约金213万元（合同成交价总额1065万元×20%）；2.请求判令本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月16日，原告作为买方与被告签订关于深圳市福田区的《二手房买卖及居间服务合同》，卖方为林进想（身份证号码：4403011958********），其代理人为黄肖明（身份证号码：4403011964********），深圳市乐有家房产交易有限公司作为居间方。合同约定有：（1）房屋建筑面积为105.9平方米，转让价格为1065万元（不含税费）；（2）交易定金为80万元，于签订之日起三日内分2次支付。交房保证金为2万元；（3）除上述定金及交房保证金外，于2020年3月15日前支付首期款453万元并向银行递交资料办理贷款手续；（4）相关税费由买方承担；（5）卖方应于收到除保证金外所有款项后五日内履行验收、清点、交接钥匙等交房手续（逾期交房违约金为0.04%总价款／日）；（6）房屋上存有租约，期限为2019年7月10日至2022午7月9日。双方于2019年11月16日同时签订《二手房买卖合同补充协议》，约定由卖方交房时协调租客与买方重新签订于2020年10月31日到期的租赁合同，相关违约金由卖方承担；如一方违约则赔付成交价总款20%的违约金，不履行赔付定金条款。2019年11月28日，租客签署了放弃优先购买权声明。2020年4月2日，该房屋已完成所有权变更登记，所有权人由被告变更为原告。根据上述事实，双方于2019年11月16日签订的补充协议中明确约定：被告应协调涉案房屋租客与买方即原告重新签订于2020年10月31日到期的租赁合同，相关违约金由卖方承担。根据《房屋买卖合同》及实际履行情况，原告已履行付款义务，房屋所有权已发生变更，交易已完成，但经多次催告，截止至今，被告仍未履行该应尽义务，租客仍居住在涉案房屋内。根据该补充协议约定：如一方违约则赔付成交价总款20%的违约金，被告未履行上述义务已构成违约，应当承担成交价总款20%的违约金即1065万元×20%＝213万元。综上所述，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称:一、原告和被告签订了合法有效的二手房买卖合同,并且已经履行完毕合同义务。原告和被告于2019年11月16日签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(编号：57333010020),约定被告将“深圳市福田区百花路长城大厦5栋B507”房屋转让给原告,建筑面积105.9平方米,转让价款1065万元,同时还约定了产权现状、租约现状、付款方式等内容,随后双方完成了合同义务,房屋已经变更登记至原告名下。二、被告出售的房屋在合同中已经明确约定是带租约的房屋,原告知晓该内容并签署了合同,应当按照“买卖不破租赁”的法律规定执行,且原告已经自2020年5月起实际接受了涉案房屋的租金,原告与承租人之间已经实际履行了房屋租赁法律关系。根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第三条原告“房产租约现状”,明确约定“该房产之上存有租约”、“月租金玖仟元整(小写￥9000.00元）”、“租期自2019年07月10日至2022年07月09日”,原告明确知晓该内容并签署了合同,接受了房屋交易的现状。根据当时有效的《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力，根据“买卖不破租赁”规则,本案原告在明确知晓房屋存在租约的情况下,仍然签署房屋买卖合同,即为接受原租赁合同的约束。而根据房屋承租人提供的转账记录显示,原告已经自2020年5月起至2021年1月起诉时,按月接收租金,且自2020年7月起,原告与承租人已经将租金金额变更为9450元/月,充分说明原告与承租人之同已经实际履行了房屋租赁法律关系。三、原告与被告签订的《二手房买卖合同补充协议》,被告已经履行了协调租约的义务,原告与承租人之间是否签订新的租赁合同,属于双方意思自治的范畴,与被告无关。根据《二手房买卖合同补充协议》第一条的约定,“卖方与租客协调租约,约定交房给卖方时,卖方配合让租客与买方签订新的租赁合同,合同终止日期为2020年10月31号”。首先,《二手房买卖合同补充协议》没有任何关于被告需解除原租赁合同或清退租客的约定,因此,原告以“租客仍居住在涉案房屋内”作为被告违约的理由,没有事实和法律上的依据；其次,根据前述买卖不破租赁的相关法律规定,房屋所有权发生转让后,原告已经承继原租赁合同出租人的权利和义务,根据相关法律规定,其与承租人之间是否协商签订新的协议,承租人是否继续承租,都是属于原告与承租人之间意思自治的范畴,与被告无关；最后,被告在交易过程中,积极履行了协调租约的义务,在被告、原告、承租人、中介各方组成的微信群里多次协调,并完全配合线下的见面协谈活动,原告与承租人之间未能达成一致意见,并非被告的过错。综上,被告没有任何违约行为,原告的诉讼请求没有事实和法律上的依据,其在已经获取房屋所有权,与承租人已经实际履行房屋租赁法律关系,获得了全部合同利益的情况下,仍然向人民法院强诉被告违约,原告的行为已经违反了公平、诚信的民事法律精神,请求人民法院依法予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年11月16日，原告与被告在深圳市乐有家房产交易有限公司居间服务下签订了编号为57333010020的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，被告的房屋买卖合同代理人为黄肖明，合同约定：被告将其所有的深圳市福田区产（以下简称“涉案房产”）转让给原告，该房产建筑面积105.9平方米，转让价格为1065万元，其中定金为80万元，于签订之日起三日内分2次支付，双方协商同意从总价款中预留2万元为交房保证金，除上述定金及交房保证金外，原告应于2020年3月15日前支付首期款453万元并向银行递交资料办理贷款手续。合同第三条约定，涉案房产存有租约，租期自2019年7月10日至2022年7月9日；合同第十一条约定，被告应当于收到全部款项后除交房保证金外五日内将涉案房产交付原告，并履行交接手续、交付钥匙；第十二条约定被告未按合同约定的期限将涉案房产交付原告,自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止,被告以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向原告支付违约金,合同继续履行。2019年11月16日，双方同时签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定：1.被告与租客签订的租赁合同原约定为2022年7月9日，现达成以下约定：被告与租客协调租约,约定交房给原告时,被告配合让租客与原告签订新的租赁合同,合同终止日期为2020年10月31号，相关违约金由被告承担；2.房产由50年产权续约成70年产权，买卖双方先按照70年贷款进行审批，买卖双方过户后，待原告拿到新的房产证，续约70年产权后再进行抵押手续；3.买卖双方若任何一方违约，则按照成交价总额的20%来赔付，不履行赔付定金条款。原告于2019年11月15日向深圳市乐有家房产交易有限公司支付了10万元定金，于2019年11月16日、18日分四次向被告支付了70万元定金，于2019年11月21日向深圳市乐有家房产交易有限公司支付了2万元交房保证金。2020年4月2日，被告收到首期款451万元，2020年4月8日，被告收到剩余购房款532万元。2020年4月2日，双方办理了涉案房产的产权转移登记手续，涉案房产已登记至原告名下。二、2019年6月25日，被告与案外人江奕锌签订了涉案房产的租赁合同，约定租赁期限为2019年7月10日至2022年7月9日，租金每月9000元，押金18000元，合同第九款约定：乙方（江奕锌）不得使用该房子的学位，合同期内每年递增5%（从第二年开始）。2019年11月28日，案外人江奕锌签署了放弃优先购买权承诺书，并注明同时要求购房第三人继续依照原租赁合同同等条件履行租赁义务至租赁期结束。2020年8月27日，被告将涉案房产押金共18000元退回给了案外人江奕锌，并于同日将涉案房产4月份租金7800元转账至原告账户。原告确认，自2020年5月份起至本案庭审之日，案外人江奕锌将涉案房产的租金按月支付给本案原告。三、根据被告提交的“长城大厦5B507租约沟通群”的微信聊天记录显示，2020年5月9日，深圳市乐有家房产交易有限公司工作人员杨丽娜在群中发送消息：“江女士，新老业主这边有一份补充协议，就是关于租约的，因为新业主明年要申请学位，需要装修过来入住，所以签订了一份新的补充协议，租约截止到2020年10月31日，上次约您麦当劳洽谈也是为了说明此事，相互协调。”租客江奕锌回复：“我们坚持按原租房合同履行合同义务。”2020年5月13日，江奕锌在群中发送消息：“房屋租赁合同号0000028，合同租赁期2019年7月10日至2022年7月9日依法继续履行，鉴于出租方林进想妻子要求，2020年5月开始，每月房租转至新业主刘静，直到2022年7月9日房屋租赁合同到期为止。”2020年7月14日，黄肖明在群中发送消息：“江小姐，小孩考完试没，请安排个时间，我们谈谈。”江奕锌回复：“上次见过三次了，第二次你没出现，第三次你不给我老公开口说话的机会，如果还是这样，不用浪费大家的时间了。我们已经明确表示继续依法履行租赁合同直到合同到期，你委托的代理人今天已约我们明天见面，最后一次，我们希望正常的生活工作不被打扰”。2020年9月15日，黄肖明在群中发送消息：“刘静女士、江奕锌女士：下午好，根据之前与各方签订的租赁合同及二手房屋买卖合同约定，鉴于目前刘静女士已成为该房屋的新业主，特约刘静女士及江奕锌女士于2020年9月18日下午2点在长城大厦门口第一次见面的麦当劳共同协商二位签订新租赁合同的相关事宜，请双方准时到达。”刘静老公回复：“9月18日下午在上班，9月19日，20日的时间。”黄肖明回复：“那就9月19日下午二点。”2020年9月19日，黄肖明在群中发送消息：“刘静女士、江奕锌女士：下午好，我方曾于2020年9月16日向你们发出通知，特约双方于今日下午2点钟在长城大厦门口第一次见面的麦当劳餐厅协调二位承接原租赁合同的相关事宜，但由于二位逾期不到，导致我方无法继续协调租赁合同事宜。同时，鉴于你们之间已事实上形成房屋租赁关系，请二位继续本着平等互利、友好协商原则继续处理租赁事宜。如需本人居中协调，请明确告知，本人也将尽力而为。”2020年11月12日，黄肖明在群中发送消息：“刘静女士、江奕锌女士：您们好，根据之前与各方签订的租赁合同及二手房屋买卖合同约定，鉴于我方已向刘静交付了房产，刘静女士已成为该房屋的新业主，你们两位已实际承继了原租赁合同的相关权利义务。根据约定，我方曾多次通知各方，希望协调和配合你们二方签订租赁合同事宜，但贵两方在收到信息后均未予以理会。现再次邀约刘静女士及江奕锌女士于2020年11月16日下午2点在长城大厦门口第一次见面的麦当劳，共同协商二位签订新的租赁合同相关事宜，本人会准时地点等待，请您们二方准时到达，逾期不达将视为你们拒绝本人的协调和配合”。上述微信聊天群有原告本人、原告老公、被告的房屋买卖合同代理人黄肖明、深圳市乐有家房产交易有限公司工作人员、承租方江奕锌。原告对上述微信聊天记录中当事人身份予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。结合原、被告的诉辩意见来看，本案的争议焦点在于被告是否履行了补充协议第一条约定的与租客协调租约，约定交房给原告时，被告配合让租客与原告签订新的租赁合同的义务。本案中，原被告双方在涉案房屋买卖合同中明确约定了涉案房产带有租约，被告依约将房产交付给原告后，原告已经承继原租赁合同出租人的权利和义务，原告自2020年4月起也实际接收了涉案房产的租金。根据被告提交的证据来看，被告的房屋买卖合同代理人黄肖明多次与原告方、承租方就涉案房产租约事宜进行协调磋商,但能否顺利变更租约在客观上取决于原告及承租人的共同主观意志,非被告所能决定。因此，对于原告要求被告支付合同违约金213万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘静的全部诉讼请求。案件受理费11920元，由原告刘静承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 胡 爱二〇二一年三月十九日书记员 危梦雅