江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3646号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙飞，男，汉族，1979年2月16日出生，住江苏省灌云县。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵学玲，女，汉族，1982年11月19日出生，住江苏省灌云县。两上诉人共同委托诉讼代理人：王小亮，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙海林，男，汉族，1975年7月9日出生，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：韦九银，江苏震云律师事务所律师。上诉人孙飞、赵学玲因与被上诉人孙海林确认合同效力纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初6673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孙飞、赵学玲上诉请求：撤销原判,依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对被上诉人接收的案涉土地的现状未予查明，导致判决结果对上诉人极不公平。被上诉人接收的案涉土地已被盐西村委会收回并出租给了小伊镇政府，小伊镇政府已经在案涉土地上种植了绿化植物，而一审法院在未对案涉土地的现状进行查明的情况下即判决被上诉人向上诉人返还案涉土地，对上诉人极不公平。上诉人不仅面对无法收回案涉土地的困境，还将与村委会、政府纠纷不断。二、一审判决对被上诉人拆除的案涉地上建筑物面积未予查明，导致判决结果对上诉人不公平。一审判决对被上诉人拆除的案涉土地上建筑物的面积应当依法查明，上诉人在一审提供的灌集（1997）字第号集体土地建设用地使用证载明建筑占地1123.06平方米，而被上诉人在接收该建设用地使用证原件时并未提出任何异议，其当庭也未提供任何证据推翻使用证上的建筑面积，结合航拍图等证据，一审判决完全可以认定被上诉人拆除的案涉地上建筑物面积为1123.06平方米，但是却未予认定，显属错误。三、一审法院认定合同无效时未依法释明，导致一审判令单方返还，对上诉人不公平。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条规定：“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用‘不告不理’原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。例如，基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求；人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书‘本院认为’部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。”一审法院在认定案涉协议书无效时，应当向上诉人释明，但一审法院未释明，在案涉土地现状、地上建筑物面积及价值等问题上未予查明，导致一审案件出现对上诉人不公平的结果。一审判决看似双方返还，实质出现了案涉土地因现状无法返还、案涉地上建筑物还要另行主张权利、只能上诉人对被上诉人返还75万元的单方返还情形。四、一审判决错误认定《协议书》无效，更错误认定上诉人对于《协议书》无效有过错，应当承担相应的责任。首先需要说明的是，上诉人提出前三点上诉理由，并不代表上诉人认可一审判决认定合同无效是正确的。从协议书内容来看，双方的房地产具有互易性质，协议书并未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实的意思表示，应当认定合同有效。即使法院认定协议书无效，上诉人也没有任何过错，不应承担相应的责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。被上诉人孙海林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应依法予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立，应该依法予以驳回。一、关于案涉土地现状问题，上诉人在一审时对此没有提供证据，即使现状案涉土地已经被村委会收回出租给小伊镇政府，也与被上诉人没有因果关系，与本案也无关，是上诉人与村委会及小伊镇政府关于土地使用权的另一个法律关系。二、关于案涉土地建筑物面积问题，上诉人仅提供了1997年12月份集体土地建设用地使用证，该证中记载建筑面积占地1123.06平方，在经过二十年后，即2017年的10月份被上诉人对建筑物进行拆除时，建筑物已经发生了变化，仅有几间旧的平房，大约为300平方米，且案涉房屋的所有权人是龙某贸易公司并非上诉人。由于双方对此分歧意见较大，不能达成共识，一审判决上诉人可就此另行主张权利，并无不当之处。三、关于一审法院认定合同无效，未依法释明的问题。一审法院几次开庭，上诉人都没有到庭参加诉讼，且有专职律师作为代理人参加庭审，其代理人从本诉到反诉，均是坚持案涉协议书是有效协议，不认可属于无效合同，根据我国现行的法律法规，对无效合同的认定，并未有法院释明作为前置条件。四、上诉人对案涉协议书的签订具有过错，上诉人认为协议书的缔结一方明知被上诉人签订协议书目的是用于房地产开发，且协议书中的第2.5项有明确的载明，新建三套房屋的具体位置，所以上诉人称其无过错与本案事实不符。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙海林向一审法院起诉请求：1、依法确认孙海林与孙飞、赵学玲于2017年10月1日签订的《土地转让协议书》无效；2、判令孙飞、赵学玲依法返还收取孙海林的土地补偿款人民币35万元；3、判令孙飞、赵学玲依法返还依据该协议书取得的位于下车镇仲某村世纪新村某室和某室两套住宅，两套价值40万元；合计75万元；4、案件受理费用由孙飞、赵学玲承担。孙飞、赵学玲向一审法院提出反诉请求：1、判令孙海林赔偿孙飞、赵学玲经济损失78万元；2、判令孙海林向孙飞、赵学玲支付违约金20万元及律师费3万元；3、判令孙海林承担本案的全部费用。一审法院认定事实：2017年10月1日，孙飞、赵学玲（甲方）与孙海林（乙方）签订《协议书》，约定：“根据我国《合同法》的相关规定，甲乙双方经平等、友好协商一致，就乙方使用甲方位于仲某大桥桥南（原连云港市龙某贸易有限公司）的土地进行有偿使用的相关事项，达成如下协议：……1.1甲方是位于仲某大桥桥南（原连云港市龙某贸易有限公司）的实际产权人。1.2甲方应于2017年10月6日前将上述第1.1项所列土地及地上建筑物交付乙方有偿使用。……2.1乙方承诺在接收甲方上述第1.1项土地及地上建筑物的用途权限于乙方使用，自乙方接收之日起,该场所内的一切事务均出乙方承担。2.2乙方自愿拿伍套房屋作为对甲方将会上述第1.1项所列土地及地上建筑物的补偿,且每套房屋均不低于120平方米。2.3乙方在第2.2项所述的伍套房屋由贰套现房及在第2.1项所列房屋中的叁套新房组成。2.4乙方应于2017年10月6日前将位于仲某的上第2.3项所列贰套现房交付给甲方；2.5乙方应于本协议签订之日起24个月内将上述第2.3项所列叁套新房交付给甲方,该叁套新房的位置由原基础的总大门而定,必须是最前排第一幢靠边的第一、二、三层；2.6乙方如不能按照第2.5项所列要求如期向甲方交付上述叁套新房,应在到期后五日内按照每套新房折价人民币26万元的标准一次性赔偿给甲方(如政府造成延期,甲方自愿拿仲某世纪新村一至三楼作为抵换)。……3.1本协议签订后,双方均应严格按照协议条款执行,任何一方不得违约或无故终止协议,违约方须向另一方支付二十万元违约金,并须赔偿守约方的全部经济损失；3.2因一方违约行为导致另一方产生的诉讼费、保全费、担保费、律师费、差旅费等一切维权开支均由违约方承担。……3.4双方于此声明:在协商过程中,对与本协议相关的法律法规均已有完整、正确的认知和理解。本协议条款均属双方在此基础上平等磋商所达成,是双方真实的意思表示。双方均认可本协议公平有效,不存在任何重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危的情形……”合同签订后，孙飞、赵学玲依合同约定将案涉土地及地上建筑物交由孙海林使用，并于2017年10月30日将灌集建（1997）字第集体土地建设用地使用证原件交给孙海林，孙海林接收孙飞、赵学玲交付的土地及地上建筑物后，对地上建筑物进了拆除，但孙飞、赵学玲对孙海林所拆除的地上建筑物面积、价值存有异议；孙海林于2017年10月2日、2017年10月30日分两次支付孙飞、赵学玲350000元，并已将《协议书》第2.3项所约定的贰套现房（即位于灌云县下车镇仲某村世纪新村某室交付给孙飞、赵学玲，该两套房屋经孙海林同意，已转让给案外人。另查明，案涉土地系农民集体所有的土地，该土地权属证明即灌集建（1997）字第集体土地建设用地使用证载明案涉土地使用者为连云港市龙某工贸有限公司，用地面积2800.02平方米，其中建筑占地1123.06平方米，用途为工业，四至为东邻、南邻、西邻、北邻。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，案涉土地属于农民集体所有的土地，孙海林与孙飞、赵学玲于2017年10月1日就使用该土地的相关事项签订《协议书》，故本案应当适用合同签订时的《中华人民共和国土地管理法》，根据该法第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，孙海林称签订《协议书》目的是开发房地产，孙飞、赵学玲虽辩称不清楚，但根据《协议书》中第2.5项载明的“叁套新房的位置由原基础的总大门而定,必须是最前排第一幢靠盐河边的第一、二、三层”，足以证明孙飞、赵学玲明知孙海林签订《协议书》后使用案涉土地的用途并非灌集建（1997）字第号集体土地建设用地使用证上载明的工业用途，且根据该法第六十三条规定，案涉土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且本案亦不属于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况，故双方签订的《协议书》违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故孙海林与孙飞、赵学玲于2017年10月1日签订的《协议书》应属于无效合同，孙海林与孙飞、赵学玲对于《协议书》无效均具有过错，应当各自承担相应的责任。因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。孙海林依法应当将依据《协议书》取得的土地及地上建筑物、土地使用权证返还孙飞、赵学玲，但孙海林与孙飞、赵学玲对签订《协议书》时案涉地上建筑物的面积、已被孙海林拆除的面积及价值均无法达成一致意见，且双方均未提供孙海林所拆地上建筑物的价值等相关证据，孙飞、赵学玲可就此另行主张权利；孙飞、赵学玲依法应当将依据《协议书》取得的35万元及位于灌云县的两套房屋返还孙海林，但因上述两套房屋已经孙海林同意出卖给案外人，且孙海林与孙飞、赵学玲一致确认上述两套房屋价值为40万元，故孙飞、赵学玲应当折价补偿孙海林两套房屋款40万元，综上，孙飞、赵学玲共应返还孙海林人民币75万元。关于孙飞、赵学玲依据《协议书》第2.6、3.1、3.2条的约定，要求孙海林赔偿78万元、支付违约金20万元、律师费3万元的诉讼请求，根据合同法第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”，故《协议书》对双方自始没有法律约束力，孙飞、赵学玲依据无效的《协议书》要求孙海林支付赔偿金、违约金、律师费，于法无据，一审法院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正版）第四条、第六十三条之规定，一审法院判决：一、确认孙海林与孙飞、赵学玲于2017年10月1日签订的《协议书》无效；二、孙海林于判决生效之日起10日内将连云港市龙某工贸有限公司所享有土地使用权的土地及灌集建（1997）字第号集体土地建设用地使用证返还孙飞、赵学玲；三、孙飞、赵学玲于判决生效之日起10日内返还孙海林人民币75万元；四、驳回孙飞、赵学玲的诉讼请求。案件受理费11300元、反诉费6945元，共计18245元，由孙海林负担9122.5元，孙飞、赵学玲负担9122.5元。二审期间，上诉人孙飞、赵学玲提供以下证据：证据一、2021年1月6日灌云县村民委员会出具的证明一份，证明：案涉土地在2017年10月份之前一直是由孙某1以及本案的上诉人使用，在2017年的10月份该土地上的建筑物1000多平，被被上诉人拆除之后因为该土地一直处于荒废状态，村委会在2020年春收回该土地，并且将该土地出租给小伊镇政府用于种植绿化景观树木至今，案涉土地的现状已经不具有返还的可能性。而该土地的现状出现的直接原因是被上诉人拆除了上诉人所有的案涉土地的地上建筑物，致使上诉人遭受了巨大经济损失。证据二、两份从灌云县自然资源和规划局调取的案涉土地及地上建筑物的2016及2017年的影像图，证明：在上诉人与被上诉人签订合同前后，案涉土地的地上建筑物被被上诉人拆除的事实。证据三、证人孙某2到庭发表证人证言：上诉人和被上诉人之间2017年签订的合同，我是中间人。当时我是帮被上诉人打工的，之前2014年、2015年的时候就去找上诉人谈仲某大桥南土地的事情，准备盖房子。2017年10月份左右谈好的，谈好之后孙海林就让我组织挖机工程车去平复。当时土地上面有建筑物：西边是，有8栋房子，各2层半，大概是4000平方，东边是面粉厂，还有住宅，门朝东，有1000多平方，两边总共有五六千平方。我平整了有半个月，用了工程车四五台，挖掘机一台，请了六七个人，花了两三万元。钱是孙海林给的现金。影像图上就是涉案土地上的房子，左边是小鸭厂2层，右边是面粉厂2层，竖起来的住宅一层，住宅的北面是三间厨房。经质证，被上诉人发表质证意见：对证据一的证据三性均有异议，不予认可。理由如下：1、该土地的性质属于农村集体土地建设用地，使用权人是连云港市龙某工贸有限公司,证明中提到案涉土地一直由孙某1及上诉人使用，这与集体土地使用证记载内容相违背。2、该证明被上诉人拆除的建筑面积达到1000多平方不是事实，且被上诉人在拆除房屋时，村委会没有人在场，证明是主观臆断。3、关于土地的现状，不论是村委会收回还是小伊镇政府租赁了，均证明被上诉人没有占有使用涉案土地。证据二影像图里的地是孙某1租赁的孙建平家的地，不在合同约定范围内。合同约定的土地范围是。证据三的证人证言不具有合法性，一审及二审开庭审理，上诉人均未申请证人到庭，该证人证言不属于新证据。证人与上诉人是好朋友，可能影响本案的公证审理。证人证明的内容也与本案事实不符，不能证明涉案房屋拆迁的面积是一千多平方米。经审查，本院对以上证据认证如下：对上诉人提交证据真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、涉案合同的效力如何认定；2、如认定合同无效，合同无效后的责任如何承担。本院认为，对于第一个争议焦点，案涉土地系农村集体土地，土地用途为工业用地，土地使用权人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。被上诉人陈述其使用土地目的为开发房地产，且上诉人与被上诉人约定部分土地及地上建筑物转让价款由三套新房抵充，三套新房位置“由原基础的总大门而定，必须是最前排第一幢靠盐河边的第一、二、三层”，故上诉人应知晓被上诉人开发房地产的使用目的。因此，上诉人与被上诉人的协议书约定违反了《土地管理法》关于农村集体用地使用用途的强制性规定，应认定为无效。对于第二个争议焦点，因涉案合同无效，上诉人与被上诉人因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被上诉人应向上诉人返还案涉土地。上诉人主张涉案土地已被盐西村委会收回并租赁给案外人、土地无法返还的问题，根据合同相对性，应由被上诉人承担向上诉人返还涉案土地的义务，一审法院判决被上诉人返还土地并无不当，本院予以维持。上诉人上诉主张被上诉人应对其拆除的地上建筑物予以折价补偿，但一审审理过程中上诉人未提出该项诉讼请求，二审期间双方就地上建筑物价值无法达成一致，且现有证据亦不足以认定被拆除的地上建筑物的面积、户型、材质及相应价值，故上诉人可另行提起诉讼向被上诉人主张相应权利。一审法院虽然未予释明，但不影响上诉人另案诉权，本院予以维持。综上，上诉人孙飞、赵学玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18245元，由上诉人孙飞、赵学玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年三月二十九日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。