山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终291号 上诉人（原审被告）：卫会波，男，1974年4月4日出生，汉族，住万荣县。 委托诉讼代理人：阴威武，山西法实威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：运城幼儿师范高等专科学校。住所地：运城市盐湖区空港南区。 法定代表人：张汉语，该学校校长。 委托诉讼代理人：王**，山西淳正律师事务所律师。 上诉人卫会波因与被上诉人运城幼儿师范高等专科学校(以下简称运城幼师）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 卫会波的上诉请求：1、依法撤销盐湖区人民法院（2020）晋0802民初1967号民事判决，改判为驳回被上诉人的原审起诉；2、诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、原审判决认定租赁期限届满事实错误，在此基础上适用《合同法》第二百三十五条错误，该判决应依法予以撤销。 原审判决认定双方于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》两年期限已经届满，上诉人应返还房屋，拆除公寓楼内舞台上搭建的房屋，并参照原租金支付占用费，明显错误。《合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人在两年期限届满后，继续使用房屋，而被上诉人并没有提出异议，且在2017年11月15日收取了上诉人支付的10万元租金，2018年1月15日又收取上诉人10万元租金。由此可见，上诉人与被上诉人之间履行的《房屋租赁合同》，在2017年9月14日后，已经不再是两年期限，而是不定期。因此，原审法院仍然按照2015年8月10日双方签订的《房屋租赁合同》的两年期限去认定事实，显然不符合合同双方主体实际履行合同的状况。在此基础上适用《合同法》第二百三十五条做出的判决必然错误。 二、被上诉人原审起诉没有请求权基础，其起诉应予以驳回。本案案由原审法院确定为租赁合同纠纷，因此本案在适用法律上理应适用《合同法》的规定。原审中被上诉人的诉讼请求是要求上诉人返还租赁标的物、支付房屋占用费、房屋恢复原状。被上诉人的该请求，其权利来源按照法律规定可以来源于《合同法》的第五十八条及第九十七条。《合同法》五十八条规定的是：无效合同及可撤销合同的法律后果；《合同法》九十七条规定的是：解除合同的法律后果。只有这两条是返还原物、恢复原状的请求权法律基础。而本案中，双方签订的合同不存在无效的情形，因此《合同法》第五十八条设定的请求权不适用被上诉人。那么《合同法》九十七条的规定是否是被上诉人请求权的法律基础。答案是否定的，因为《合同法》九十七条是对合同解除后当事人权利义务的设定。本案中，没有任何上诉人与被上诉人所签订的合同已经解除的证据，即2015年8月10日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》仍然在履行状态，没有任何一方提出解除该合同，尽管该合同在变更为“不定期”后，被上诉人有权随时解除合同，但被上诉人至今没有向上诉人发出解除合同的通知（包括起诉中以及2019年9月24日的律师函、2020年3月16日的腾房公告）。因此，《合同法》九十七条的规定也不是被上诉人的请求权基础。所以被上诉人的请求因缺乏权利基础应予以驳回。 三、原审判决第二条、第三条因不符合事实及客观情况应予以撤销。1、关于占用费的计算，既然原审判决已经认定合同期限已经届满，那么原合同约定的内容已经对双方没有约束力，则在计算占用费时就不应该参照原合同。而应该参照《合同法》第六十一条的规定：对价款约定不明的按照市场价进行确定。而客观情况是，被上诉人的房屋，在被上诉人进行招租公告时，最后年租金309357元都没有人承租，而且这个价格在评估时是按照上诉人对房屋已经彻底改造后的状况进行评估，如果按照房屋的原貌，价格会更低。因此，原审判决参照原合同的价格，明显没有依据，也十分不合理。2、关于拆除舞台搭建按照法律规定，租赁期间，承租人未经出租人同意对租赁物进行扩建等，费用由承租人承担。但本案中，对于舞台的改造扩建，并不是一个小的工程，在改造时是经被上诉人同意的，遗憾的是当时没有书面证据。但对于事实的认定，要根据实际情况来判断，出租房屋虽然是被上诉人的老校区，但该校区有被上诉人员工的住宅楼，相当一部分员工就居住在该校区，而且该校区有管理人员。并不是该校区已经脱离被上诉人的管控。因此在舞台改造时，被上诉人是明知的和默许的。基于此，原审判决就不应该按照“未经出租人同意进行改造”的法律规定进行认定。同时从经济效益角度讲，该舞台改造花费巨大，拆除必然造成浪费。所以上诉人认为，原审的该项判决，既不符合实际情况也未考虑经济利益，更不符合立法精神。因此该判项应予以撤销。综合上述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，同时，在被上诉人没有请求权基础的情况下，进行判决，该判决理应撤销并驳回被上诉人的原审起诉。 运城幼师辩称，一、原判决认定租赁期限届满的事实正确，上诉人的上诉理由依法不能成立。双方在2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期限为两年，即2015年9月15日至2017年9月14日止，并且合同还明确约定租赁期满后上诉人应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。上诉人在租赁期限届满后未按照合同约定返还房屋，而继续强行占用，在被上诉人多次要求返还房屋并支付占用费的情况下，上诉人才向被上诉人支付了部分占用费。故原审法院按照合同约定认定租赁期限届满的事实正确。二、上诉人称被上诉人起诉没有请求权基础，起诉应予驳回的理由依法不能成立。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期满后上诉人应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，在合同到期后，上诉人非但没有按照合同约定返还房屋，而是强行占用，该行为已严重的侵害了被上诉人的合法权益。被上诉人起诉要求上诉人返还房屋、支付占用费、恢复原状合理合法，上诉人的行为属于滥用诉权，浪费司法资源，上诉人的上诉理由依法不能成立。三、关于占用费的问题，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租金为两年678900元，上诉人在合同期满后未按照合同约定返还房屋，原审法院按照双方约定的租金计算占用费并无不当。四、关于拆除舞台搭建的问题。双方签订的《房屋租赁合同》第二条第二款明确约定，租赁期满后上诉人应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，上诉人在承租期间将舞台搭建为临时用房，在返还房屋时就应当恢复原状，故原审判决上诉人拆除舞台上搭建的二层房屋正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 运城幼师向一审法院起诉请求：被告立即向原告返还所租赁的运城市河东东街老幼师院内3号公寓楼（除二楼楼梯以南的房子外）房屋；被告向原告支付直至返还房屋之日止的占用费（按每天930元计算，自2017年9月15日起算至2020年3月16日为600485元）；被告对所租赁的运城市河东东街老幼师院内3号公寓楼（除二楼楼梯以南的房子外）房屋恢复原状，即拆除舞台上搭建房屋。 一审法院认定事实：2015年8月10日，原告运城幼师与被告卫会波签订《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于运城市××××号老幼师院内3号公寓楼（除二楼楼梯以南的房子外），租赁期限两年，自2015年9月15日至2017年9月14日，租金为两年678900元，一次付清，押金20000元，合同到期房屋交接无问题后退还。租赁期满或合同解除后原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收结清各自应当承担的费用。原告所出租的房屋就是目前现状，不做任何维护和维修。被告使用前的维护维修和承租期内的维护和维修均由被告负责。被告在维修、装潢中，不能改变房屋大的结构，因被告保管不当或不合理使用致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，被告应负责维修或赔偿责任。使用该房屋进行商业活动产生的各项费用由被告缴纳，其中包括自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用。合同签订后，被告将合同约定的租金付清，并支付押金20000元，自2015年9月15日占用房屋至今。期间，被告对承租房屋水电暖的部分管道线路进行了改造，在公寓楼内的舞台上搭建了二层房屋。合同期满后，被告继续占用房屋，被告向原告交纳了合同外的250000元租赁费。原告同意因新冠××疫情减免被告3个月的房租。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告卫会波承租原告运城幼儿师范高等专科学校位于运城市××××号老幼师院内3号公寓楼（除二楼楼梯以南的房子外），双方约定租赁期满后被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。现租赁期限两年已届满，原告请求被告返还房屋，拆除公寓楼内舞台上搭建的房屋，符合法律规定，本院予以支持。租赁期满后，被告继续占用原告房屋，应向原告支付相应的占用费，占用费应参照原租金计算。双方原约定的两年678900元租金，按每天计算为930元，现原告主张被告按每天930元支付占用费，本院予以支持。对于被告交付的押金20000元，因双方约定了返还条件，宜另行处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条规定,判决：一、被告卫会波于本判决生效后三十日内返还原告运城幼儿师范高等专科学校位于运城市××××号老幼师院内3号公寓楼（除二楼楼梯以南的房子外）；二、被告卫会波于本判决生效后三十日内支付原告运城幼儿师范高等专科学校房屋占用费（自2017年9月15日起按930元/天算至实际返还房屋止，含已付的250000元，免除3个月租金）；三、被告卫会波于本判决生效后三十日内拆除运城市××××号老幼师院内3号公寓楼内舞台上搭建的二层房屋。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9805元，由被告卫会波负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，依法生效的合同对签订合同的当事人具有法律约束力，当事人均应按合同履行。运城幼师与卫会波签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定,“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。本案中，运城幼师与卫会波在合同中约定的租赁期间至2017年9月14日已经届满，卫会波至今仍在使用租赁物。由于卫会波未按时交付租金，运城幼师要求解除租赁合同，返回租赁物，符合法律规定。根据上述法律规定，在租赁期间届满后承租人继续租赁的，原租赁合同继续有效，故一审法院判决卫会波按原合同约定的租金标准支付占用费与法有据。卫会波上诉认为原合同约定的内容已经对双方没有约束力，占用费不应参照原合同的理由不能成立。卫会波在租赁期间，搭建了舞台，对租赁物进行了改造扩建。卫会波上诉主张其改造扩建时已经经过运城幼师的同意，对此运城幼师予以否认，卫会波不能举证证实，应认定卫会波在改造扩建时，未经运城幼师同意。双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定，“租赁期满或合同解除后甲方（运城幼师）有权收回房屋乙方（卫会波）应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施”。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定,“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。因此，运城幼师要求卫会波恢复租赁物的原状符合合同约定和法律规定。卫会波上诉要求驳回运城幼师起诉的请求，本院不予支持。 综上所述,卫会波的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9805元，由上诉人卫会波负担。 本判决为终审判决。 审判长  任国强 审判员  张山平 审判员  梅志勇 二〇二一年三月二十六日 书记员  崔甜甜