广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终345号上诉人（原审被告）：平远县远源房地产开发有限公司。住所地：广东省平远县。统一社会信用代码：914××××××××790932J。法定代表人：叶伟兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨文胜，男，汉族，1969年1月19日出生，住所地：广东省梅州市。该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢祥云，女，汉族，1982年6月11日出生，住所地：平远县××××××。被上诉人（原审原告）：陈辉，男，汉族，1978年6月5日出生，住所地：平远县××××××××××××××××。上诉人平远县远源房地产开发有限公司（以下简称“远源公司”）因与被上诉人谢祥云、陈辉商品房销售合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院(2020)粤1426民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人远源公司的委托诉讼代理人杨文胜，被上诉人谢祥云、陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告远源公司上诉请求：1、二审法院依法撤销广东省平远县人民法院作出的（2020）粤1426民初845号民事判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已按照合同约定为为被上诉人办理了房屋所有权证书，不存在上诉人未为被上诉人办理房屋所有权证书的事实，因此上诉人依法不应承担违约责任。因为：1、上诉人在2015年8月与被上诉人签订商品房买卖合同，合同签订后，上诉人就到平远县房地产管理局为被上诉人申请办理了不动产权登记证明，该不动产登记证明实际上就是房屋所有权证书，此事实有上诉人向法院提交的权利人为被上诉人的不动产权登记证明书为证。从该不动产登记证明书可以证实上诉人已为被上诉人办理了房屋所有权登记证明书，因此从上诉人为被上诉人办理不动产登记证明书之日起，该房屋产权权属已由国家机关对外公示为权属人属被上诉人所有。2、被上诉人也根据该不动产权登记证明书向平远县房地产管理局以权利人中国农业银行股份有限公司平远县支行办理了不动产权登记抵押登记证明，如果上诉人未为被上诉人办理权属证明，则被上诉人根本不可能到银行办理抵押登记，也不可能向银行贷款。3、不动产权登记证明是属于双方买卖合同中约定的上诉人为被上诉人办理房屋所有权证书。上诉人方所办理的不动产权证明书是政府机关为被上诉人方颁发的权属证书。二、合同中约定的600天的办证天数是依据办证职能部门的工作日的默认。三、平远县自然资源局出具的（关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明）中证明：被上诉人在2019年3月21日才取得粤（2019）平远县不动产权第0003140号不动产权证书是因为政府机构改革的原因，时间上有所顺延，该原因并不是上诉人的原因，而一审法院将政府机构改革未受理业务的理由不予支持，明显是属于认定事实不清，判决不公。综上所述，上诉人认为上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同后，已在2016年02月25日为被上诉人到国土部门办理了不动产权登记证明，从不动产权登记证明出具之日起，该权属已转移给被上诉人，且被上诉人也据此将该权属到银行办理了抵押登记，所以，不动产权登记证明依法应当认为上诉人已为被上诉人办理了房屋所有权证书。合同中约定的600天的办证时间是依据办证职能部门的工作日的默认。同时根据上诉人向一审法院陈述的事实可知，被上诉人在2019年3月21日才取得粤（2019）平远县不动产权第0003140号不动产权证书是因为政府的原因造成，该原因并不是上诉人的原因，而一审法院将政府机构改革未受理业务的事实不予支持。综上所述，上诉人认为上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，已在2016年02月为被上诉人到国土部门办理了不动产权登记证明，从不动产权登记证明出具之日起，该权属已转移给被上诉人，且被上诉人也据此将该权属到银行办理了抵押登记，所以，不动产权登记证明依法应当认定为上诉人已为被上诉人办理了房屋所有权证书。合同中约定的600天的办证天数是依据办证职能部门的工作日的默认。而一审法院对上诉人向法院陈述的理由不予采纳明显是属于认定事实不清，判决不公，上诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出上诉，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人谢祥云、陈辉辩称：一、关于上诉人上诉所谓已办理了不动产权登记证明的问题。注意：上诉人所述的是“证明”而非证书，不是不动产权证书。该证明是预告登记，是为了做不动产权证书的前期准备，不是政府颁发的房屋所有权转移登记的产权归属凭证。这一点，一审判决“本院认为”部分已经阐明，这里不再赘述，一审判决是正确的。二、关于银行贷款问题。银行贷款是开发商为了获取现款告知业主凭合同到银行贷款，不动产权证书做好后再抵押给银行，如果预告登记证明可以算数的话，银行还要不动产权证干什么。三、众所周知，工作日是工作日，这是严格的问题，合同没有明确约定为工作日，依法应默认为自然日。四、关于上诉人主张其违约是因为遇到政府机构改革，暂时未受理不动产权登记业务的问题。上诉人所述不属实，根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于交房后600日期满的2018年3月23日前办妥并向被上诉人交付不动产权证，逾期则属违约，而平远县政府机构改革是2019年的事，这在平远是众所周知的事实。何况即便政府机构改革也不会影响不动产登记的业务办理，因为这是法律规定的政府的法定职责，不可能受机构改革的影响。政府无任何机构在改革期间宣布在某时至某时停办业务的时间规定，开发商是违背事实，自己订的合同，自己违约了还千方百计为不履行合同寻找理由，这是无视双方已生效的合同，更无视《合同法》。换个角度如果答辩人违约支付购房款，上诉人同样会追究我方的违约责任。综上所述，违约的事实很清楚，应承担的违约责任在其提供的格式合同中有明确约定：上诉人的上诉理由不成立；一审判决认定事实清楚，证据确凿、充分，适用法律正确，判决并无不妥，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。一审原告谢祥云、陈辉向一审法院起诉请求：1、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金86849.6元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方共同签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201531636），合同约定原告以399860元购买被告开发的位于平远县×××××××××××××××××501房（第五层）。合同第七条关于付款方式及期限的约定：商业贷款，买受人应当于2015年8月12日前支付首期房价款129860元，占全部房价款的32.47%，余款270000元向建设银行平远县支行申请贷款支付。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金。庭审中，原、被告双方确认涉案房屋交付原告使用的时间是2016年7月31日，原告亦已按约向被告付清了全部购房款399860元，在原告按合同交纳各种费用后，具体办证事宜由被告公司实施。平远县房地产管理局于2016年2月25日颁发了粤房地预登平远县字第20160456号不动产登记证明，对涉案房产进行了预告登记，权利人为陈辉、谢祥云；于2019年3月21日颁发了粤（2019）平远县不动产权第0003140号不动产权证书，权利人为陈辉、谢祥云。2020年6月12日，平远县自然资源局出具了《关于相关规划建设的情况说明》，说明：平远县×××××××××项目，分为三期进行建设，目前一期、二期已完成规划核实，三期规划核实工作正在进行中。2018年9月至2019年8月，【二期项目，办理了《建设工程规划许可证》（建字第2014-129号）】作为县主要领导自然资源资产离任审计项目，由广东省审计厅对该项目规划建设情况进行审计，后又由梅州市纪委对存在问题进行核查，平远县远源房地产开发有限公司按要求用一段时间进行重新核实、配合解决与答复相关问题。2019年上半年县级政府部门进行机构改革，因人员、档案、数据、职能整合等原因，办理不动产登记申请受理业务时间在此期间有所顺延。以上事实，有原告提交并经开庭质证的原告的身份信息、结婚证户口本复印件、被告的企业登记信息、《商品房买卖合同》（合同编号：201531636）、不动产权证书【粤（2019）平远县不动产权第号】、购房款发票二张，被告提交并经开庭质证的房地产预告登记证明【粤房地预登平远县字第号】、平远县自然资源局出具的《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》、2015年被告与其他业主（案外人）签订的《商品房买卖合同（预售）》，以及庭审笔录予以证实。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务，如违约则应按约定承担违约责任。本案争议的主要焦点为：一、预告登记证书是否就是不动产所有权证书问题；二、合同约定的600天办证期限是工作日还是自然日问题；三、被告应否向原告支付违约金及违约金计算问题。关于预告登记证书是否就是不动产所有权证书问题。被告抗辩认为其于2016年2月25日为涉案房屋进行了预告登记，不动产登记部门颁发了预告登记的不动产证明，该不动产预告登记证书即为所有权证书。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，可见，预告登记证并不等同于不动产所有权证，原、被告双方在合同中约定的“商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书”是指办理不动产所有权证书，故被告上述抗辩意见，理由不足，一审法院不予采纳。关于合同约定的600天办证期限是工作日还是自然日的问题。被告主张《商品房买卖合同》第二十条约定“买受人未能在该商品房交付之日起600日取得该商品房的房屋所有权证书的……”，该600日是指工作日。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，涉案合同系被告方提供的格式合同，在原告未能提供其他补充协议等进行解释说明的情况下，该600日应认定为是自然日而非工作日，故被告上述抗辩意见，一审法院亦不予采纳。关于被告应否向原告支付违约金及违约金计算问题。被告抗辩认为逾期办理出涉案房屋所有权证书是因2018年9月-2019年8月期间因政府原因被告公司工作受影响及政府部门办证行为有所顺延导致。按照原、被告双方庭审陈述，在原告交纳各种费用后，具体办证事宜由被告公司实施，但政府行政部门是否及时办理、何时办理出证事宜，并非被告公司能够控制，而平远县自然资源局出具情况说明，证实在2018年9月-2019年8月期间因政府原因被告公司工作受影响及政府部门办证行为有所顺延。经查，涉案房屋的交付时间为2016年7月31日，被告本应在交付之日起600日内即2018年3月24日前办理出房屋所有权证书，此办证截止时间在2018年9月政府机构改革之前，不应适用上述顺延期限，且涉案房屋不动产所有权证书于2019年3月21日才颁发，存在逾期办理房屋所有权证书的事实，故被告应承担逾期办证的违约责任向原告支付违约金。关于违约金计算问题。虽原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金”，但违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。合同签订后，被告按照约定交付了房屋，原告也顺利办理了银行贷款并入住涉案房屋，逾期办证并不影响原告对房屋的使用。原告未举证证明逾期办证对其造成的具体损失数额，结合实际情况来看合同约定的违约金计算标准日息万分之六（即年利率21.9%）过高，一审法院依法予以调整。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”之规定，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，可调整为按起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%确定涉案房屋逾期办证违约金标准为宜。被告所提应以2015年其公司与其他业主签订的网签合同中的违约条款约定的“以购房总款的0.03%”标准来支付违约金之主张，依据不足，一审法院不予支持。经一审法院核算，涉案房屋办证超期362天，故涉案房屋的逾期办证违约金应为15268.08元【399860元×（3.85%÷365天）×362天】。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告平远县远源房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向原告陈辉、谢祥云支付因逾期办证产生的违约金15268.08元；二、驳回原告陈辉、谢祥云的其他诉讼请求。如果被告平远县远源房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1971.24元，减半收取985.62元（原告已预交）,由原告陈辉、谢祥云负担809.94元，由被告平远县远源房地产开发有限公司负担175.68元并径行支付给原告陈辉、谢祥云。二审中，上诉人提供了平远县自然资源局出具的因发证改革及政府职能部门机构改革原因影响不动产登记发证效率等的《情况说明》及平远县住房和城乡建设局出具的因机构改革，原房地产管理局登记发证业务整合移交到不动产登记中心办理，造成办理不动产登记受理业务有所顺延的《情况说明》。被上诉人认为该材料是事后出具的，具体情况其不清楚。根据上诉人庭后提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，本案诉争的一期18号楼已于2016年8月11日竣工验收合格，并于2016年9月28日进行了备案。一审法院查明的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要争议焦点为：上诉人是否存在逾期办理涉案商品房房屋所有权证书的违约行为及应否为此承担违约责任。远源公司以该公司在签订商品房买卖合同后已为被上诉人办理了不动产权登记证明，合同中约定的600天的办证天数是依据办证职能部门工作日的默认；导致被上诉人在2019年3月21日才取得不动产权证书是政府机构改革的原因为由，上诉主张该公司不存在未为被上诉人办理房屋所有权证书的事实，依法不应承担违约责任。虽然上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同后，于2016年2月25日为涉案商品房进行了预告登记，但该预告登记的性质与合同约定的被上诉人取得房屋所有权证书不同，前者属对被上诉人取得房屋所有权的保护措施，后者属证明被上诉人已依法取得涉案商品房不动产权的凭证，故两者不能混同。诉争商品房买卖合同明确约定买受人在600日内取得涉案商品房的房屋所有权证书，而被上诉人于2019年3月21日才取得涉案商品房的不动产权证，距涉案商品房已于2016年7月31日交付被上诉人使用超过了600日。由于诉争商品房买卖合同没有明确约定600日为工作日，结合该合同其他条款约定的期限，600日应该是指自然日。上诉人主张是依据办证职能部门工作日的默认，缺乏依据，不予采信。虽然不动产登记发证业务的办事机构存在调整的事实，客观上也可能在短时间内对办证业务有一定的影响；但因双方签订的商品房买卖合同约定的办证期限为从商品房交付之日起600日内，办证期限宽裕，且上诉人未能举证证明其在为被上诉人办理涉案商品房不动产权证过程中受上述所述的登记发证业务的机构调整影响的确切证据。因此，根据合同约定的办证期限和被上诉人实际取得涉案商品房及不动产权证的时间，一审认定上诉人已构成违约，应承担违约责任并无不当。上诉人主张其不存在未为被上诉人办理房屋所有权证的事实，依法不应承担违约责任的上诉，依据不足，不予采信。综上，上诉人上诉依据不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费181.7元（已由上诉人平远县远源房地产开发有限公司预交），由上诉人平远县远源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二〇年××月××日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅