河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终689号上诉人（原审被告）：河南永平置业有限公司，住所地安阳市文峰区中华路与迎春东街交叉口东南角**楼****。法定代表人：李改平，该公司经理。委托诉讼代理人：陈金龙，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李正龙，男，1982年11月2日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：陈俊军，河南相州律师事务所律师。上诉人河南永平置业有限公司（以下简称永平公司）因与被上诉人李正龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初6650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。永平公司上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审认定事实错误。1.商品房预售实行许可证制度，出卖人持有预售许可证，签订的预售合同才有效，本案双方当事人签订《锦程国际花园认购协议》时，永平公司未取得商品房销售许可证，且认购协议第六条明确约定待取得商品房（预）销售许可证后签订《商品房买卖合同》，本案双方签订的认购协议应认定为无效。2.《认购协议》是独立合同，对买卖双方不具有商品房买卖合同约束力，属于预约合同，与商品房买卖合同是预约和本约的关系，除认购条款齐备外，还应具备商品房买卖合同实际履行条件，二者存在较大区别。本案认购协议不具备《商品房预售办法》规定的合同主要内容，不应认定为商品房买卖的性质，本案双方并非签订商品房买卖合同，不构成一房两卖。3、永平公司对涉案房产的担保对被上诉人的认购权没有损害或实质影响，双方未签订《商品房买卖合同》，也未交付，被上诉人对房产装修系紫星星为，是严重违约行为。且因永平公司因管理手续员工离开且将担保手续带走，故双方签订认购协议时，工作人不知房产担保情况，并非故意隐瞒。原审判决支持利息、财产损失属于事实不清。二、原审适用法律错误。案涉认购协议为无效协议，且上诉人不存在恶意和欺诈，不构成一房两卖，不符合适用惩罚性赔偿责任。三、原审程序存在重大瑕疵。李正龙因本纠纷投诉信访，并得到信访部门的处理答复。本案违反诉讼与信访分离制度，应依法驳回起诉。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。李正龙答辩称：1.永平公司违反市场准入规则，违反法律强制性规定，存在重大过错，答辩人作为消费者按照2018年市场价购买商品房，上诉人称合同无效的理由不能成立。2.上诉人称认购协议是预约不是本约不成立。答辩人全额交付了房款，且已装修，认购协议应认定为商品房买卖合同。3.上诉人属于一房二卖或将抵押房屋出售，该事实有常守山的购房合同和收款收据、上诉人公司出具的情况说明、信访事项处理意见等证明。4.上诉人明确是在未取得房屋预售许可证的情况下预售商品房，且故意隐瞒所售房屋已出卖第三人或已抵押的事实，造成答辩人全款购买房屋无法正常装修入住，明显存在过错，应赔偿答辩人由此造成的所有损失。5.开发商是否具有预售许可证应主动向购房者告知，答辩人提交的证据足以证明上诉人存在“故意隐瞒”一房二卖或将抵押房产出售的事实，答辩人有权请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。6.本案系商品房买卖合同纠纷，属于人民法院的受理范围，原审程序合法。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确、程序正当，请求驳回上诉，维持原判。李正龙向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告2018年7月11日签订的《锦程国际花园认购协议》；2.判决被告河南永平置业有限公司立即退还原告的购房款45万元及违约金4.5万元和违约利息（自2018年7月12日起，至本金全部退还之日止，按同期银行存款活期利息的3倍计算），违约利息暂计算至2020年8月13日为95375元；并赔偿原告支付的相关费用的损失157491.52元；3.依法判决被告立即补偿原告450000元赔偿金；4.诉讼费、保全费、保险费及相关费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年7月11日，原告李正龙与被告永平公司签订《【锦程国际花园】认购协议》一份，协议约定：原告李正龙从被告永平公司处购买由永平公司开发的位于“林州市锦程国际花园”A5号楼西7层西户房屋商品房住宅一套，房产面积约为150㎡（含公摊面积）、单价3000元/平方米、总价款为人民币450000元，原告通过转账和现金方式向被告支付购房款450000元，被告永平公司于2018年7月11日向原告出具加盖有被告永平公司财务专用章的450000元收据一张，被告永平公司向原告李正龙交付了钥匙。2018年7月14日，原告李正龙向林州市万顺物业有限公司（以下简称万顺物业）缴仪表费1000元、装修期电梯维护费500元、2018年年底前的物业费4000元、对讲电话150元、纳垃圾清运费454元、水电初装费2300元、装修押金2000元；2019年12月19日，万顺物业收取了原告2019年的物业费1814.52元，2019年2月27日，林州市锦程国际物业收取了原告李正龙暖气配套费11355元，煤气初装费、煤气建设费4495元；当日，实际施工人牛俊海拖欠工程款为由，要求原告李正龙交付了4万元款项购买了涉案房屋的地下室（西单元702号），以上款项共计68068.52元。2020年初，原告李正龙开始装修A5号楼西7层702号房屋，在改好水电、铺设地暖并铺好地板砖之后，案外人常守山阻拦原告李正龙装修，称该房屋属一房二卖，将常守山的房屋购买合同、收款收据复印件及联系电话张贴在门上，双方产生纠纷，致使原告李正龙无法装修入住。原告李正龙及妻子张晓艳开始到政府信访，2020年7月2日，被告永平公司向开元街道办事处出具情况说明：2015年2月,因永平公司资金紧张,向常守红借款40万元,将5号楼西单元7层的房屋作担保；2017年,李正龙购买了上述房屋，当时,因公司工作人员调整,工作疏忽,手续未交接,将上述房产出售，现永平公司正在积极妥善处理此事,保证在2020年7月30日之前把该房屋的问题解决,让李正龙顺利装修入住,也得到了李正龙的理解,并达成一致解决意见。2020年7月7日，开元街道办事处就信访事项2017年从锦程国际小区购房，房屋被一房多卖出具信访事项处理意见：河南永平置业公司承诺，锦程国际A5号楼西单元702室归信访人李正龙所有，并于2020年8月1日前将房屋交付信访人李正龙。2015年2月17日，被告永平公司与案外人常守山签订《【锦程国际花园】认购协议》一份，协议约定：原告李正龙从被告永平公司处购买由永平公司开发的位于“林州市锦程国际花园”A5号楼西7层西户房屋商品房住宅一套，房产面积约为151.21㎡（含公摊面积）、单价3000元/平方米、总价款为人民币453630元，被告永平公司于2015年2月17日向常守山出具加盖有被告永平公司财务专用章的453630元收据一张。再，自2020年8月1日至现在，原告李正龙因案外人常守山阻挠无法装修入住，原告李正龙装修费用损失共计人民币89423元。一审法院认为，关于原告李正龙与被告永平公司于2017年7月11日签订的商品房购房协议合同性质问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告永平公司也收取了原告李正龙全部购房款45万元，故该协议为原、被告之间的商品房买卖合同。关于原告李正龙要求被告永平公司退还原告李正龙购房款450000元、违约金45000元、违约利息95375元、赔偿财产损失157491.52元及给付450000元赔偿金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，因被告永平公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人常守山的事实，导致双方合同目的无法实现，故对原告李正龙要求被告永平公司返还其已付购房款450000元及利息，并要求被告永平公司给付450000元赔偿金的请求，依法予以支持，对原告主张的合同价款10%的违约金45000元，合同明确约定，予以支持。但对于原告主张的利息，应当按照同期银行存款活期利率的3倍计算，虽然合同有明确约定，但与违约金合并计算，2017年7月12日起至2019年8月19日，按照年利率24%计算，2019年8月20日起至本金全部退还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，予以支持，对原告主张超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告河南永平置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李正龙购房款450000元，给付原告李正龙违约利息款项140375元；并赔偿原告财产损失157491.52元，合计747866.52元。二、被告河南永平置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李正龙赔偿款450000元。三、驳回原告李正龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15581元，减半收取计7790.5元，保全费5000元，由被告河南永平置业有限公司负担。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于本案双方于2018年7月11日签订的《【锦程国际花园】认购协议》是否应认定为商品房买卖合同的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中,李正龙与永平公司签订的《【锦程国际花园】认购协议》有明确的购买人信息、房屋坐落位置、单价、总价、面积、付款方式等相关出售房屋的基本状况。且签订认购协议当日，李正龙即向永平公司缴纳了全部购房款，永平公司收取了购房款并向李正龙出具了房款收据，李正龙接收房屋后交纳了物业服务费用并开始进行装修，因此,案涉《【锦程国际花园】认购协议》应当认定为商品房买卖合同。关于永平公司是否存在“一房二卖”或者抵押担保情形，是否应赔偿损失并承担惩罚性赔偿的问题。根据永平公司于2015年2月17日与案外人常守山签订的《【锦程国际花园】认购协议》及2020年7月2日向开元街道办事处出具的情况说明，可以认定永平公司向李正龙出售房屋存在已出卖于案外人常守山或已抵押担保的事实，存在“一房二卖”或者抵押担保的情形。因案涉房屋存在“一房二卖”或者抵押担保情形，造成李正龙购买房屋后无法正常装修入住，无法取得房屋，导致合同目的不能实现，永平公司应返还已付购房款并赔偿李正龙的的损失。永平公司上诉称案涉房屋出现争议系因工作人员离职，并未故意隐瞒案涉房屋已抵押或出售第三人，该理由与常理不符，本院不予采纳。综上，原审判决永平公司返还李正龙购房款及利息、赔偿损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。综上所述，河南永平置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7790.5元，由河南永平置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 朱志伟审判员 付文华二〇二一年三月三十日书记员 张文科