河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终344号 上诉人（原审被告赵国山之子）：赵子龙，男，1985年7月9日出生，蒙古族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：胡守国，河北运达律师事务所律师。 上诉人（原审被告赵国山之女）：赵颖，女，1981年10月16日出生，蒙古族，住河北省承德市。 二上诉人委托诉讼代理人：王士峰，河北文帆律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：承德市城镇面貌三年大变样活动办公室，住所地承德市住房和城乡建设局。 法定代表人：刘威，主任。 委托诉讼代理人：袁伊，河北承天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：承德市正昊房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区石洞子沟22号。 法定代表人：王恩重，总经理。 委托诉讼代理人：白皓丞，河北蓝岛律师事务所律师。 上诉人赵子龙、赵颖、承德市城镇面貌三年大变样活动办公室（以下简称三年大变样办公室）因与被上诉人承德市正昊房地产开发有限公司（以下简称正昊公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审被告赵国山因于2020年11月30日病故，赵国山之子赵子龙、赵国山之女赵颖对本案提起上诉，上诉人三年大变样办公室与被上诉人正昊公司对赵子龙与赵颖的诉讼地位表示认可。上诉人赵子龙及其委托诉讼代理人胡守国，上诉人赵子龙与上诉人赵颖的委托诉讼代理人王士峰、上诉人承德市城镇面貌三年大变样活动办公室的委托诉讼代理人袁伊、被上诉人承德市正昊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白皓丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵子龙、赵颖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人无权就涉案协议效力问题提起诉讼。1、涉案四份协议是上诉人与原审被告签订的，被上诉人提起的为确认之诉，被上诉人非协议当事人，其无权就他人签订的协议效力问题提起诉讼。2、原审被告为承德市政府临时组建机构，负责上诉人原房屋所在区域的房屋拆迁，在《产权调换协议书》中以拆迁人名义出现，并已经取得承市拆许字（2008）第25号《房屋拆迁许可证》，其拆除上诉人房屋属于行政行为，其将上诉人房屋所在土地及相应资料交给被上诉人，被上诉人取得相应土地并按《产权调换协议书》内容进行安置，亦属于行政行为。如被上诉人不同意按协议要求进行安置，可以提起行政诉讼。3、涉案协议签订后，被上诉人于2019年6月，向上诉人发放四份回迁确认单，并与上诉人签订四份补充协议书，对安置房屋的具体面积问题进行协商。先安置房屋已经完工，大部份回迁户已经回迁入住。二、原审法院认定合同无效所依据的法律是错误的。本案涉及两个合同关系，一个是上诉人赵国山和张致钧房屋买卖关系，一个是上诉人与原审被告签订的产权调换关系。原审判决依据的《土地管理法》规定只能适用上诉人赵国山和张致钧房屋买卖行为，即使该行为无效，按《合同法》规定，合同无效的法律后果是相互返还，也是赵国山和张致钧谁有权享有拆迁补偿的问题，不可能因为合同无效，就不给补偿了。在原审庭审中，张致钧出庭作证，同意拆迁房屋补偿归赵国山所有。也就是说即使双方房屋买卖协议无效，上诉人也有权取得四套房屋安置权。该房买卖行为的效力并不影响《产权调换协议书》的效力及履行。本案一个基本事实是，房屋被拆迁了，应该得到补偿，至于所拆除房屋的来源是否合法，属于另外一个法律关系，并不影响拆迁补偿协议的法律效力。原审判决混淆了法律关系，错误适用法律。补充：上诉状第一部分第2项去除，原审判决对事实认定第八页，将三年改为二年。赵子龙补充，被上诉人不符合提起确认合同无效之诉的主体资格，赵国山与张致钧的房屋买卖关系，以及赵国山与办公室签订的《产权调换协议书》合同当事人均不是被上诉人，即便被上诉人作为合同外的第三人从合同的内容来看与被上诉人也没有直接的利害关系，合同本身并没有侵害到被上诉人的权利。因为有拆迁就应该存在补偿，无非是对谁补偿的问题。在原审庭审时张致钧明确表示该房屋补偿归赵国山所有，被上诉人提起诉讼不符合民事诉讼法119条的规定，应依法驳回起诉。张致钧将宅基地及地上附着物转让给赵国山并不违反法律的强制性规定，因为转让行为发生在张致钧审批后的1991年，按照当时1988年实施的土地管理法的规定，城镇居民是可以在农村建设住宅的，直到1999年国务院办公厅颁布《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》第二条规定农民住宅不得向城市居民出售，就是说在1999年1月1日前发生的转让行为并未被禁止。根据法不溯及既往的原则，后出台的法律不能约束之前的法律行为，因此在此之前双方签订的房屋买卖合同有效。一审法院引用1999年之后的土地管理法认定赵国山购买张致钧的宅基地及地上物违反法律的强制性规定是错误的。1999年之后的土地管理法虽然规定一户农民只能拥有一块宅基地，农村居民出卖住房后再申请宅基地的不予批准，但并没有绝对禁止农村居民出卖住房，只是对再申请不予批准。一审法院认定赵国山与办公室签订的《产权调换协议书》无效没有法律依据，认定合同无效应该依据合同法第五十二条规定的五种情形，涉案产权调换协议书无论是合同签订过程还是合同内容均不符合无效的情形，一审法院在判决时称因合同涉及的房屋建造违反了法律的规定，缺乏合法的前提基础，亦应属于无效协议，明显不符合法律规定。且双方在签订产权调换协议书时已经是2012年6月26日，此时涉案的宅基地已经在2008随着政府的征收由集体土地转变为国有土地，土地性质发生了改变，不应再适用城镇居民到农村买房的法律规定。被上诉人提起确认合同无效之诉违反了诚实信用原则，不应得到法律支持。请求二审法院撤销一审判决予以改判。 承德市城镇面貌三年大变样活动办公室辩称，对赵子龙及赵颖没有答辩意见。 承德市城镇面貌三年大变样活动办公室上诉请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案争议的产权调换协议不具有无效的情形。依据《中华人民共和国会同法》第五十二条合同无效的法定情形的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”正昊房地产所诉的产权调换协议，不具有合同无效的法定情形，当时三年大变样总指挥部办公室作为政府部门出面协调拆迁工作，在三年大变样总指挥部办公室与拆迁户形成初步协议后，开发公司实际履行该产权调换协议。而且产权调换协议的形成也是在开发公司（也就是正昊房地产）工作人员在场的情况下与拆迁户协商形成的，开发公司对此知情并认可。现开发公司又提起诉讼，认为被拆迁户房屋手续不全，请求确认合同无效，没有任何事实依据。二、三年大变样总指挥部办公室并非拆迁主体，审查被拆迁户是否符合产权调换的条件不是该办公室的工作内容。三年大变样总指挥部办公室作为市政府下设部门，为尽快完成拆迁任务、推进拆迁进度，分片成立工作组，由工作组成员与拆迁户协调拆迁事宜，以促使拆迁工作的顺利推进。但是三年大变样总指挥部办公室并非拆迁主体，依据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第四条，“拆迁人应当依据本条例的规定，对被拆迁人给与补偿安置······拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位······”。由此可见，拆迁主体应为房发地产开发公司，也就是被上诉人正昊房地产，三年大变样总指挥部办公室不是拆迁主体，不负责审查被拆迁户的相关拆迁手续是否齐全，虽然三年大变样总指挥部办公室工作组在产权调换协议上签字、盖章，但只是当时拆迁工作的需要，如果不是政府工作组出面，无法及时推进拆迁工作的进度。三、本案诉争的产权调换协议已经实际履行完毕，被上诉人以实际行动认可产权调换协议的内容，并作为拆迁安置补偿主体已经为被拆迁人实际安置了房屋，产权调换协议实际履行完成后，被上诉人又诉请产权调换协议无效，没有客观基础。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，依法改判。维护上诉人的合法权益。 赵子龙、赵颖辩称，对三年大变样办公室没有答辩意见。 承德市正昊房地产开发有限公司共同辩称，一、一审法院认定事实无误，判决结果正确，请求二审法院维持原判。二、案涉的四份《产权调换协议书》签订主体虽然是赵国山和承德市城镇面貌三年大变样活动办公室，但承担合同义务、履行合同的主体是正昊公司，所以，正昊公司有权对协议的效力问题进行核实或者请求法院调查裁判。不然正昊公司并非是签订上述《产权调换协议》的当事人，上诉人赵国山一方为何向正昊公司主张回迁安置房屋，而不向其他人主张房屋。所以，正昊公司承担着合同义务，也享有法律赋予的权利。三、自房屋拆迁后至回迁房屋交付完成过程中，在任何阶段或者程序上当事人均有权主张相应权利和承担相应义务。正昊公司虽然发出回迁确认单，但是回迁房屋没有交付，也就是《产权调换协议》没有履行完毕。上诉人主张合同履行完毕无事实依据。四、赵国山与三年大变样拆迁工作组签订的产权调换协议合法性问题。根据我国法律、法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋转让给本集体经济组织以外的，该买卖合同应认定无效。本案赵国山并非牛圈子沟村村民，所以其买售的该村房屋违反了土地管理法的强制性规定，应当认定为无效。案涉房屋由正昊公司拆除，但是正昊公司并没有推脱义务，也并非房屋被拆除后就不能得到补偿。需待政府相关部门对案涉被拆的房屋性质重新确认后、依据拆迁补偿方案，正昊公司依然会依法依规的对被拆迁入进行补偿。五、上诉人提交的张致钧证明显示，牛圈子沟村民张致钧在案涉被拆的房屋处于1991年申请宅基地一处，但是只是申请宅基地，未申请建房手续及建造房屋事实。后经他人介绍将该处宅基地卖给了赵国山，赵国山利用案外人张致钧申请取得的“农村宅基地申请审批表”建造房屋三间。六、上诉人提交的牛圈子沟村委会证明显示，赵国山是水利工程处职工，因水利工程处与该村关系融洽，赵国山于2003年盖有无证住宅60平米，2007年盖有无证住宅66平米，当时建房只经过村委会同意，没有经过牛圈子沟乡政府和双桥区土地部门审批，也就是建造房屋行为并不合法。七、上诉人提交的农村宅基地申请审批表显示，1991年4月16日张致钧作为户主申请宅基地，并且载明了四至，面积60平米，经过了村委会、牛圈子沟乡政府和双桥区土地管理局三级审批。同时该审批表中明确注明该批示1年内有效，逾期作废。该批示最终经区土地局统一的时间为1991年5月23日，1992年5月23日前已经作废，但建房时间最早的为2003年，早就经过批示规定的时间，所以赵国山以该批示建房无效，属于违建。虽然签订过调换协议的是赵国山和办公室，但是实际履行的是正昊公司，赵国山依据协议向正昊公司主张补偿，所以正昊公司取得了主体资格。 承德市正昊房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求确认二被告之间的产权调换协议无效；2、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：1991年承德市双桥区牛圈子沟镇牛圈子沟村村民张致钧（张志军）在该村二牛沟东山坡上申请宅基地一处（占非耕地二分），但未建设房屋。被告赵国山2003年在该处宅基地上建设房屋一处，2007年又在该处宅基地上建设房屋三间。被告赵国山系承德水利工程处正式职工，非承德市双桥区牛圈子沟镇牛圈子沟村村民。原告承德市正昊房地产开发有限公司系牛圈子沟村二牛沟地块的开发建设单位，承德市委、承德市人民政府2008年7月为实现城市规划、拆迁、建设工作任务而成立承德市城镇面貌三年大变样活动办公室，2008年8月18日承德市城镇面貌三年大变样活动办公室通知原告承德市正昊房地产开发有限公司就原告承德市正昊房地产开发有限公司取得的二牛沟地块拆迁的水利工程处及住户拆迁工作由政府工作组接手。被告赵国山建造的房屋在上述拆迁范围内。2012年6月26日承德市三年大变样活动办公室二牛沟拆迁工作组与被告赵国山就涉案房屋签订产权调换协议四份，并经过公证；被告赵国山于产权调换协议当日承诺，本次产权调换协议发生的任何纠纷由其自行解决，与被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室无关。协议签订后，被告赵国山于产权调换协议当日将建造的房屋交付验收后拆除。2019年6月12日，原告承德市正昊房地产开发有限公司为被告赵国山出具了回迁房确认单四份；2019年6月17日，原告承德市正昊房地产开发有限公司与被告赵国山因回迁安置面积不足问题签订了补充协议。后经原告承德市正昊房地产开发有限公司核实被告赵国山的房屋无宅基地使用证等相关手续，原告承德市正昊房地产开发有限公司遂要求赵国山提供，但被告赵国山未能提供合法有效的房屋产权手续。为此原告承德市正昊房地产开发有限公司提起诉讼，请求确认二被告之间签订的四份产权调换协议无效。 一审法院认为，2012年6月26日承德市三年大变样活动办公室与被告赵国山就涉案房屋签订产权调换协议，原告承德市正昊房地产开发有限公司做为承德市三年大变样活动办公室一方的实际权利义务承受者，与该产权调换协议的履行有直接利害关系，具有诉讼原告主体资格。《中华人民共和国土地管理法》规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以依法转让；宅基地属于农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地由乡（镇）人民政府审核批准；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”被告赵国山作为承德水利工程处正式职工，不属于牛圈子沟村村民，其在牛圈子沟村村民张致钧（张志军）审批的宅基地上建造房屋的行为违反了法律的强制性规定。被告承德市三年大变样活动办公室与被告赵国山2012年6月26日就上述房屋拆迁签订的四份产权调换协议，因合同涉及的房屋建造违反了法律的强制性规定，缺乏合法的前提基础，亦应属于无效协议。原告承德市正昊房地产开发有限公司请求确认二被告签订的四份产权调换协议无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：被告承德市三年大变样活动办公室与被告赵国山2012年6月26日就涉案房屋签订的四份产权调换协议无效。 本院二审期间，上诉人赵子龙与赵颖提交新证据，证据1，承德市住房和城乡建设局文件，证实当时签订四分产权协议时依据的2008年第25号《房屋拆迁许可证》表明当时的拆迁实施单位是被上诉人，对于四份调换协议的签订被上诉人是知情的，签订的时候被上诉人工作人员在场；证据2，省人民政府2006年征转函，证明案涉房屋所在的集体土地已经全部被征收为国有；证据3，承德中院（2015）承民终字第2184号民事判决书，证明在2008年1月29日正昊公司取得了案涉地块的国有土地使用权，证号为承市国用2008第25号，在2006年之前所有土地已经被征收为国有土地。三年大变样办公室质证认为，对三份证据的真实性予以认可，被上诉人确实是案涉拆迁区域的拆迁主体，而且在案涉安置补偿协议签订过程中，正昊公司一直派人参加，赵国山一方提交的其他证据的证明目的请法院依法予以核实。正昊公司质证认为，对1号证据的真实性不认可，答复的内容是当事人申请公开的内容，不属于住建局制作和保存的政府信息，请向是自然资源和规划局申请公开相关信息，附页中有房屋拆迁许可证复印件一份，但是并没有加盖出具相关证据单位的公章，该份证据的合法性、真实性不予认可，其中房屋拆迁许可证中载明的拆迁范围并没有注明赵国山的房屋四至在拆迁范围之内；对2号证据的真实性合法性均不予认可，不能达到上诉人的证明目的，该份证据是复印件，没有相应原件予以核对，该证据中内容载明的是征收土地相关事项，并没有说明征收土地的位置，不能证明正昊公司拆迁的范围在土地征集地块之中；对3号证据认可该证据的真实性，但该证据与本案无关，不发表质证意见。本院经审查认为，上诉人提交的1号证据为政府信息公开答复，对于其真实性本院予以采信，上诉人赵子龙与赵颖根据拆许字（2008）第25号《房屋拆迁许可证》主张被上诉人正昊公司为该地块拆迁实施单位的事实与本案一审查明的事实能够互相印证，本院予以采信，但该证据不能证明案涉四份调换协议签订过程中正昊公司知情并且在场，对于该证明目的本院不予采信；上诉人提交的2号证据为复印件，被上诉人正昊公司对该证据的真实性不认可，且该证据的内容亦不能反映所征收的集体土地是否包含案涉土地，对于上诉人提交该证据的证明目的本院不予采信；上诉人提交的3号证据，被上诉人正昊公司认可该证据真实性，本院予以采信。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，被上诉人正昊公司作为案涉《产权调换协议书》的实际权利和义务承受人，与该协议的履行有直接利害关系，上诉人三年大变样办公室中认可该办公室不负责审查被拆迁户是否符合产权调换条件，亦不负责审查相关拆迁手续是否齐全，故正昊公司承担对《产权调换协议书》该项审查的权利和责任并无不当。因案涉《产权调换协议书》与《回迁房确认单》所约定的回迁房屋并未实际交付，上述协议仍处于履行期间，被上诉人正昊公司依据对赵国山房屋产权资料的审查情况，有权提起本案诉讼，具备本案的诉讼主体资格。上诉人赵子龙与赵颖主张被上诉人正昊公司无权就该协议效力提起诉讼缺乏事实及法律依据，本院不予支持。赵国山与案外人张致钧签订宅基地买卖合同后，赵国山一直未能对其在该处宅基地及地上建设房屋申请获得相应合法有效的个人产权，故一审法院依据现行《中华人民共和国土地管理法》规定，认定赵国山在张致钧审批的宅基地上建造房屋的行为违反法律强制性规定，并据此认定案涉《产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础而应属无效协议并无不当，本院予以支持。 综上所述，赵子龙、赵颖、承德市城镇面貌三年大变样活动办公室的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160.00元，由赵子龙与赵颖负担80.00元，由承德市城镇面貌三年大变样活动办公室负担80.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 裴赤博 审 判 员 应春明 审 判 员 钱丽艳 二〇二一年三月二十四日 法官助理 顾成龙 书 记 员 蔄丽丽