山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终377号上诉人（原审被告）：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田×，山西省兴县人，现住太原市。原审第三人：中国农业银行股份有限公司兴县支行。负责人：于×，行长。委托诉讼代理人：马×。上诉人山西明泽房地产开发有限公司（以下简称明泽房地产）因与被上诉人田×及原审第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行（以下简称农行兴县支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2020）晋1123民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。明泽房地产上诉请求：1.依法撤销山西省兴县人民法院（2020）晋1123民初69号民事判决第三项；2.改判为上诉人明泽房地产于判决生效后十五日内赔偿被上诉人田×房屋装修费46865.5元；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定被上诉人于2013年4月搬离房屋错误。被上诉人田×在2020年7月7日仍在缴纳案涉房屋的水电费，足以证明其至起诉时仍在案涉房屋居住。上诉人向案涉房屋的物业公司吕梁龙兴物业有限公司调取了被上诉人田×的水电费缴纳时间。经物业公司核实，被上诉人的水费最近一次缴纳时间为2020年7月7日，最近一次电费的缴纳时间为2020年6月3日，上述证据足以证明被上诉人截止起诉时仍在案涉房屋居住，其居住时间应当为2011年9月30日收房至起诉时，居住时间应为9年。根据一审装修损失费计算方法，装修损失应为85210元÷20×（20年-9年）=46865.5元。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。田×辩称，房子确实占着，人不住着，有时候还要回去看看房子的裂缝时要洗手、上厕所，回去的话肯定要开灯，所以交水费、电费，被上诉人平时在太原住着，孩子现在也在太原上学。一审判决正确，应当维持。农行兴县支行述称，对上诉人的上诉无意见，应当核减损失。田×向一审法院起诉请求：1.解除原告田×与被告明泽房地产于2011年9月22日签订的商品房买卖合同；2.判令被告明泽房地产返还原告田×的购房款109965元、代收办理房产证等费用5579元，地下室9728元；3.判令被告明泽房地产赔偿原告田×因房屋涨价形成的损失费41747元，装修费用85210元；4.判令原告所购被告的商品房退回被告；5.解除原告、被告与第三人农行兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》；6.判令被告明泽房地产返还原告田×所偿还第三人农行兴县支行贷款本金及利息（以第三人系统计算原告实际支付本息为准）；7.本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月22日原告购买被告在××县开发的龙兴花园第7幢3单元3层301号房一套，原告与被告签订编号为XF-2011-0487的商品房买卖合同书，该房建筑面积111.54平方米，房屋总价款为218965元，原告首付房款109965元，余款109000元办理银行按揭。2012年08月原告与第三人农行兴县支行签订《个人购房担保借款合同》书，按揭贷款109000元已付被告。被告于2011年9月30日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关办理房产证等费用7257元，后被告于2013年8月15日退还原告暖气入网费1678元。2011年6月原告对房屋进行了装修，2012年10月原告住入新房，2013年4月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、通缝等现象，于是原告与同楼的其他房主就上述问题与被告进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调，2014年5月被告对七号楼的地基进行灌水泥桨，处理后原告房屋墙体的裂缝，继续增宽。地下室墙体受损严重，原告住房的安全受到严重影响。为此房屋受损住户派代表，于2015年3月到太原找被告，被告答复诉讼解决。原告同楼住户2016年起诉被告后，兴县人民法院委托《山西省太原市建筑工称质量司法鉴定所》对龙兴花园7号楼整幢建筑进行质量安全鉴定。山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所于2018年2月6日出具晋建司鉴[2018]兴县一建鉴字第002号司法鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园7号楼三、四单元安全性等级为Csu级。Csu级的分级标准为安全性不符合本标准对Asu级的规定，显著影响整体承载，处理要求为：应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。本案在审理过程中，经原告申请，原审委托山西秉信资产评估事务所对原告所购房屋涨价损失、装修损失进行鉴定，山西秉信资产评估事务所于2020年6月2日出具晋秉信评报字[2020]第007号资产评估被告（司法鉴定意见书）。鉴定意见为：田×所有位于吕梁市××县第7幢3单元3层301号房屋及地下室涨价损失费为41747元、装修损失为85210元。原告支出鉴定费8500元。另查明，截止2020年6月27日，原告田×共计偿还第三人农行兴县支行本金80055.55元，支付利息32868.12元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告田×所购被告明泽房地产房屋是否存在质量问题以及是否应当解除双方的商品房买卖合同；2、原告田×所请求被告返还购房款项及赔偿的涨价损失和装修损失是否应予支持；3、关于装修损失的鉴定意见能否作为本案参考依据。4、房屋涨价损失是否应扣除折旧。5、原告田×与第三人农行兴县支行及被告明泽房地产签订的个人购房担保贷款合同应否解除。关于第一个争议焦点，即案涉房屋是否存在质量问题以及是否应当解除双方的商品房买卖合同。原审认为，原、被告订立的商品房买卖合同系双方当事人意思表示真实，不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告田×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂等现象，该房屋的质量安全经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Csu级，即安全性不符合规定，显著影响整体承载，处理要求为应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。据此可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告田×关于解除合同并赔偿损失的请求依法应予支持。关于第二个争议焦点，双方解除合同后，原告田×应将本案争议房屋退还被告，被告应返还原告购房款109965元及购买地下室款9728元。原告田×的损失包括因房屋涨价和装修形成的损失，经鉴定该房屋的涨价损失费为67581.5元、装修总费用为69713元，均属于应赔偿损失，原审予以支持。对于被告代收的费用5579元，被告称该费用为被告代相关部门收取，但未能提供已向相关职能部门交纳该部分费用的相关证据，故应由被告返还原告。关于第三个争议焦点，因本案装修损失的鉴定机构山西秉信资产评估事务所以及评估师郭秉毅、毕阳鹏均具有相应的资格，被告关于鉴定机构不具备鉴定资质、鉴定意见不能作为本案参考的辩论意见原审不予采纳。关于第四个争议焦点，即房屋涨价损失是否考虑折旧的问题。原审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:“当事人-方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，房屋涨价损失是合同正常履行后原告可以获得的利益，即可得利益损失。商品房现在的市场价格高于合同约定的价款,如合同正常得以履行，原告原本可以获得该增值部分的利益。现因被告原因解除合同，致使原告无法以该合同价款重新购置同地段、同类型、同面积的商品房，故被告应赔偿原告房屋涨价损失。装修费用系原告在占有案涉房屋时为宜居而支付的费用，而装修物在法律上属于添附物，因案涉《商品房买卖合同》中对合同无效后装修费用及装修物如何处理没有约定，原审参照与买卖合同相类似的租赁合同的有关法律规定，结合原告2011年9月30日收房后，于2012年10月原告住入新房，于2013年4月发现裂缝搬离再未居住，确定原告房屋实际使用年限为1年，原审酌定装修费用折旧后为80949.5元【（85210元÷20年×（20年-1年）=80949.5元】。关于第五个争议焦点，即原告田×与第三人农行兴县支行签订的贷款合同是否应当解除。原审认为，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”虽然商品房买卖合同与购房担保借款合同不是主从合同的关系，但却具有紧密的关系，有效签订商品房买卖合同是购房担保借款合同得以签订的前提。本案原告田×与被告明泽房地产开发公司解除商品房买卖合同后，已确定无法再取得原购买的商品房，故应当认定原告田×与第三人农行兴县支行订立的购房担保借款合同的目的已经无法实现，依法应予解除。因购房担保合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，购房担保合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在购房担保合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。本案系因被告（即开发商）原因导致合同解除，被告应返还原告支付给农行兴县支行的本金及利息，并对农行兴县支行的其他损失承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：（一）解除原告田×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月22日签订的编号为XF-2011-0487的商品房买卖合同；（二）被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告田×购房款109965元、购买地下室款9728元，代收办理房产证费用5579元；（三）被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告田×涨价损失费41747元、装修总费用80949.5元、鉴定费8500元；（四）原告田×于判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第7幢3单元3层301号房屋一套以及12.16方米的地下室一间退还被告山西明泽房地产开发有限公司；（五）解除原告田×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行及被告山西明泽房地产开发有限公司签订的个人购房担保借款合同；（六）被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告田×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的贷款本金及利息；（七）被告山西明泽房地产开发有限公司偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行购房担保合同项下剩余的贷款本金及利息；（八）驳回原告田×的其它诉讼请求。本案受理费5204元，由被告山西明泽房地产开发有限公司负担5000元，原告田×负担204元。二审审理期间，上诉人明泽房地产提供：案涉房屋所在物业公司吕梁龙兴物业有限公司出具的从2018年9月21日-2021年2月1日被上诉人的电费缴纳记录及2020年水费缴纳记录，拟证明被上诉人自2018年-2021年期间每月用电量，每季度用水量均有规律可寻，约为每月使用电200度，足以证明其自2013年5月接收案涉房屋至2021年2月1日仍在使用该房屋，根据二审法院以往对房屋装修价值中就该商品房使用的年限进行核减的裁判观点应改判本案的装修费用，核减掉案涉房屋使用9年的实际年限。被上诉人田×质证意见为，具体每个月交多少是被上诉人老公交的，被上诉人也不清楚。每个月会回去看房子，有时候周末会回去住两天，且一直插着太阳能，怕冬天把管道给冻烂，所以用水、用电比较大。原审第三人农行兴县支行称没有意见。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人主张房屋装修损失费核减9年的上诉请求应否予以支持。关于装修损失，一审按照评估价格与使用年限的比例进行了计算，双方对该计算标准无异议，但上诉人认为被上诉人实际使用年限为9年，并在二审中提交了被上诉人田×从2018年9月21日-2021年2月1日电费缴纳记录及2020年水费缴纳记录。被上诉人对其真实性无异议，但主张每个月会回去看房子，有时候周末会回去住两天，且一直插着太阳能，怕冬天把管道给冻烂，所以用水、用电比较大。对此，本院认为，案涉房屋从2013年4月份被发现墙体裂缝，从墙体裂缝之日起该房屋就不具备居住条件，因为上诉人的违约行为导致被上诉人遭受的房屋装修损失应从墙体开裂时起算，一审按照一年核减正确，本院予以确认。上诉人主张按照实际占用时间核减房屋装修损失不合理，本院不予支持。案涉房屋经鉴定安全等级为Csu级，说明案涉房屋所处整幢楼承重结构已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，表明该房屋已不具备居住条件，无使用价值。上诉人明泽房地产的上诉请求无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人明泽房地产的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元，由上诉人山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇二一年三月十一日书记员 张亚楠