江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终605号上诉人（原审原告）：中国外运连云港有限公司，住所地连云港市连云区中山西路6号。法定代表人：赵明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李群，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：何政，江苏引航律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：姜国斌，男，1972年3月2日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：祁金波，江苏凯仕曼律师事务所律师。上诉人中国外运连云港有限公司（以下至本判决主文前简称外运连云港公司）与上诉人姜国斌房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。外运连云港公司上诉请求：变更一审判决第二项为姜国斌于判决生效之日起三十日内给付外运连云港公司房屋租金216833.33元（暂计算至2020年7月7日，后续房屋租金或占有使用费按736.11元/天自2020年7月8日起计算至姜国斌实际交还房屋之日止）；变更一审判决第三项为姜国斌于判决生效之日起三十日内支付外运淮安公司违约金13.25万元；一、二审诉讼费用由姜国斌承担。事实和理由：一审认定4万元收条载明的租金不在外运连云港公司提交的47笔收款收据载明的租金数额内，属于认定事实错误。一审法院将违约金调整为8万元，属于认定事实不当。被上诉人姜国斌答辩称，外运连云港公司的上诉理由不能成立,具体意见同我方上诉意见。姜国斌上诉请求：撤销一审判决第一、三项；变更原审判决第二项为姜国斌于判决生效之日起三十日内给付外运连云港公司房屋租金16833.33元（暂计算至2020年7月7日，后续房屋租金或占有使用费按726元/天自2020年7月8日起计算至姜国斌实际交还房屋之日止）；一、二审诉讼费用由外运连云港公司承担。事实和理由：一审法院未采信姜国斌提交的证据，导致认定事实错误。一审法院将2020年7月7日以后的租金计算错误。涉案租赁合同不应解除。姜国斌不应当支付违约金且违约金数额过高。被上诉人外运连云港公司答辩称，1.一审法院未采纳王海洋书写的结算单是正确的。2.2020年7月7日以后的租金以及占有使用费的计算是正确的。3.一审法院判决解除涉案合同及补充协议是正确的。4.对一审法院判决违约金的意见同我方上诉观点。中国外运淮安有限公司（以下简称外运淮安公司）一审诉讼请求：1.解除外运淮安公司、姜国斌签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，姜国斌将租赁房屋返还原告；2.判令姜国斌支付租金283083.33元及迟延履约金（以261000元为基数，自2019年6月8日起按日万分之五计算至实际支付之日止；以22083.33元为基数，自2020年6月8日起按日万分之五计算至实际支付之日止）；3.姜国斌支付房屋使用费（按736.11元/天，从2020年7月8日起计算到姜国斌实际迁出房屋之日止）；4.姜国斌支付房屋水费、电费、物业维护费等相关费用；5.姜国斌支付违约金132500元；6.姜国斌承担本案诉讼费。一审法院认定事实：外运淮安公司系国有公司，原企业名称为中国外运江苏集团公司淮阴公司，位于淮安市（富士达广场）1号楼203室房屋系中国外运淮安有限公司所有。2016年4月8日，中国外运江苏集团公司淮阴公司（出租方，甲方）与姜国斌（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于淮安市（富士达广场）1号楼203室房屋出租给乙方用于经营洗浴中心，租期自2016年4月8日至2021年4月7日止；房屋租金为25万元/年，自租房之日起，3年内保持不变，后2年租金为26.5万元/年，甲方同意乙方在房屋装修期间免收2个月的房租费；乙方向甲方支付押金2万元，在本合同签订后3日内支付，本合同期限届满或合同解除后，甲方除抵扣乙方应承担的费用、租金及相关损失，剩余部分应在租赁期满或合同解除之日起5日内免息如数返还给乙方；乙方租金支付以半年为单位计算方式支付，第二年起，以一年为单位计算方式支付，即每周期开始前30日内支付本计算周期的租金，即每半年（第二年起为每一年）开始前30日内支付下一个半年（或一年）租金，如遇法定休假日，则顺延至法定休假日届满后第一天支付；在房屋租赁期间，乙方支付包括但不限于水费、电费、通讯网络费、电话费、物业管理费、政府有关部份征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用等，乙方对上述费用如有拖欠行为，甲方有权终止合同并追缴上述费用；乙方未按照合同约定的期限支付租金的，每迟延一天应向甲方支付本期租金万分之五的迟延履约金；乙方逾期不支付租金累计超过3个月的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方应承担违约责任并向甲方支付违约金，违约金相当于本合同项下6个月租金；本合同到期后，乙方未及时返还租赁房屋的，应按照本合同约定当期之日租金的2倍标准向甲方支付实际拖延天数的租金。当日，双方还签订了上述房屋租赁合同的补充协议，约定：2016年4月8日至2016年12月7日（含免除2个月房屋装修时间）房租费12.5万元，乙方于协议签订之日一次性支付给甲方；2016年12月8日至2017年6月7日房租费12.5万元，乙方应于2016年11月8日至12月7日一次性支付给甲方；2017年6月8日至2018年6月7日房租费25万元，乙方应于2017年5月8日至6月7日一次性支付给甲方；2018年6月8日至2019年6月7日房租费25万元，乙方应于2018年5月8日至6月7日一次性支付给甲方；2019年6月8日至2020年6月7日房租费26.5万元，乙方应于2019年5月8日至6月7日一次性支付给甲方；2020年6月8日至2021年6月7日房租费26.5万元，乙方应于2020年5月8日至6月7日一次性支付给甲方。房屋租赁合同及补充协议签订后，中国外运淮安有限公司将涉案房屋交付姜国斌经营洗浴中心。在合同履行过程中，因姜国斌拖欠租金，中国外运江苏集团公司淮阴公司于2017年10月13日向一审法院提起诉讼，要求解除外运淮安公司与姜国斌签订的房屋租赁合同及补充协议，并要求姜国斌支付租金等，即（2017）苏0812民初8816号案件，后外运淮安公司、姜国斌于2018年1月12日在法院的主持下达成调解协议：双方的房屋租赁合同及补充协议继续履行，姜国斌尚欠外运淮安公司2018年12月7日前的租金共计28.7万元，姜国斌在2018年7月30日前支付。达成调解协议后至外运淮安公司起诉前，外运淮安公司的财务收据记载，姜国斌共向外运淮安公司支付租金41.6万元（2018年1月30日至2020年6月15日期间共计47笔收款收据，其中2018年24.7万元，2019年12.6万元，2020年4.3万元）。另查明，2018年3月1日，外运淮安公司工作人员王海洋曾向姜国斌出具一份收条，载明收到姜国斌房租费4万元。姜国斌陈述，该笔租金外运淮安公司未入账；外运淮安公司则称，王海洋收取该笔租金后，将该款作为备用金参加广交会，会议结束后将该笔款分3次交给公司（2018年5月30日1万元、2018年6月12日1万元、2018年7月3日2万元，已包括在上述47笔收款收据中）。一审庭审中，姜国斌提交一份2020年1月15日王海洋书写的其称为“结算单”的证据一份，证明姜国斌尚欠2019年6月8日至2020年6月7日期间租金9.5万元，之后的租金暂未计算。该份“结算单”显示，姜国斌在2019年已付租金12.6万元（共22笔），2020年1月8日、1月13日又分别支付租金3000元、6000元，王海洋在该结算单底部手写有“2019年还欠9.5万人民币，2020年未算，4月计算，4.30开始”字样，该“结算单”无双方签字确认。外运淮安公司经质证认为，具体的对账应以财务的实际对账为准。另，姜国斌还提交了其于2020年8月27日与外运淮安公司工作人员王海洋的通话录音，证明其尚欠2019年至2020年4月（实际应为6月）租金9.5万元，扣除之后交纳的租金2.4万元及外运淮安公司答应的减免一个月租金2.1万元，还欠5万元；2018年账务已清。外运淮安公司经质证认为，王海洋与姜国斌通话的当晚喝酒了，应以双方实际对账为准。外运淮安公司当庭撤回要求姜国斌支付房屋水费、电费、物业维护费等相关费用的诉讼请求。在案件审理过程中，外运淮安公司因上级单位工作整合需要而进行工商注销，其债权债务、人员、资产等由其全资股东外运连云港公司承接。另，外运淮安公司向该院申请财产保全，产生保全费2670元。本案的争议焦点为：一、外运淮安公司、姜国斌之间的房屋租赁合同及补充协议是否应当解除；二、姜国斌是否存在拖欠租金的情形；三、受新冠疫情防控影响，是否应当对姜国斌减免租金；四、外运淮安公司主张的迟延履约金及违约金是否存在过高的情形，是否应予调整。关于争议焦点一，一审法院认为，根据租赁合同约定，第一年度的房屋租金半年一付，第二年度起一年一付，外运淮安公司、姜国斌在2018年1月12日达成调解协议后，姜国斌尚欠2018年12月7日前的租金28.7万元，姜国斌应在2018年7月30日前付清；2018年12月8日至2019年6月7日期间的租金应为12.5万元，姜国斌应在2018年6月7日前支付；但姜国斌整个2018年度仅向外运淮安公司支付租金24.7万元，姜国斌欠付租金远超3个月，后续租金姜国斌亦存在欠付的情形，特别是外运淮安公司经过诉讼后，姜国斌也未按生效法律文书及时履行。根据租赁合同约定，承租方逾期不支付租金累计超过3个月的，出租方可以解除合同，现外运淮安公司要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，符合法律规定及双方约定，该院予以支持。合同解除后，外运淮安公司要求姜国斌返还租赁房屋，该院亦予以支持。对于姜国斌辩称有疫情影响因素问题，该院认为，姜国斌在尚未发生疫情及疫情恢复生产后均有未及时支付租金情形，故对姜国斌该辩称意见不予采纳。关于争议焦点二，一审法院认为，根据外运淮安公司、姜国斌于2018年1月12日达成的调解协议，姜国斌尚欠外运淮安公司2018年12月7日之前的租金28.7万元，2018年12月8日至2019年6月7日的房屋租金应为12.5万元，2019年6月8日至2020年6月7日的房屋租金应为26.5万元，2020年6月8日至2020年7月7日的房屋租金为22083.33元，根据合同约定姜国斌应在2020年6月7日前支付，上述租金合计699083.33元。外运淮安公司、姜国斌在达成上述调解协议后，根据外运淮安公司的47笔财务收据记载，姜国斌支付了41.6万元租金，法院予以认定；关于外运淮安公司工作人员王海洋出具的4万元租金收条，外运淮安公司陈述已包含在上述47笔财务收据中（分三次入账），法院认为，外运淮安公司所述在收到租金后两个多月才入账，且在重新出具收据时未将原收条收回，均不符合常理，且违反财务制度规定，同时外运淮安公司所述情形与王海洋出具给姜国斌的收据内容、时间、金额均不吻合，外运淮安公司该主张证据不充分，法院不予支持，该笔4万元租金应认定为系姜国斌另行支付，不包括在上述47笔财务收据中。扣除姜国斌已付租金，姜国斌还欠付外运淮安公司租金243083.33元（699083.33元-41.6万元-4万元）。2020年7月8日之后的租金（或房屋占有使用费），外运淮安公司要求姜国斌按736.11元/天支付，不违反法律规定，法院予以支持。姜国斌辩称其曾于2020年1月15日与外运淮安公司工作人员王海洋对租金进行结算，其2019年仅欠租金5万元，由于姜国斌所称“结算单”无双方的签字确认，且缺乏具体的结算凭证、明细清单印证，另外，姜国斌与王海洋的通话录音发生在本案诉讼之后，从通话的内容来看，姜国斌在通话中有处于主导地位，王海洋被动附和的情形，姜国斌亦未提交其他充分证据证明双方的租金结算情况，姜国斌该辩称意见证据不充分，法院不予采信。关于争议焦点三，一审法院认为，姜国斌经营的浴室系服务业，洗浴行业受新冠病情防控影响巨大，时间较长，法院根据疫情防控情况，结合本案合同履行情况，酌情减免姜国斌三个月的房屋租金，即66250元，故姜国斌还应向外运淮安公司支付租金176833.33元。关于争议焦点四，外运淮安公司主张违约金13.25万元，由于姜国斌违约导致本案房屋租赁合同解除，姜国斌辩称外运淮安公司主张的违约金过高，一审法院认为，涉案房屋面积较大，外运淮安公司在合同解除后重新招租需要一定的时间，且姜国斌曾在2017年因未按约支付租金导致外运淮安公司向法院提起诉讼，双方在该院主持下达成调解协议后，姜国斌仍未按调解协议履行义务，之后也未按合同约定支付租金，导致外运淮安公司再提起本案诉讼，现外运淮安公司按合同约定要求姜国斌支付相当于6个月租金的违约金，符合双方约定，亦不违反法律规定，但法院考虑到洗浴行业受新冠疫情影响巨大，虽确定了恢复经营的时间点，但实际经营状况在很长时间内都难以恢复至疫情前的正常状态，故法院酌情将外运淮安公司主张的违约金调整为8万元。由于法院已支持外运淮安公司关于违约金的主张，故法院对外运淮安公司要求姜国斌再支付迟延履约金的诉讼请求不再支持。由于外运淮安公司已被注销，其债权债务、人员、资产等由其全资股东外运连云港公司承接，故姜国斌应向外运连云港公司履行义务。经调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除外运连云港公司与姜国斌于2016年4月8日签订的关于淮安市富士达广场1号楼203室的房屋租赁合同及补充协议，姜国斌于判决生效之日起三十日内将承租的上述房屋返还外运连云港公司；二、姜国斌于判决生效之日起三十日内给付外运连云港公司房屋租金176833.33元（暂计算至2020年7月7日，后续房屋租金或占有使用费按736.11元/天自2020年7月8日起计算至姜国斌实际交还房屋之日止）；三、姜国斌于判决生效之日起三十日内支付外运连云港公司违约金8万元；四、驳回外运连云港公司其他诉讼请求。案件受理费9236元，由外运连云港公司负担2748元，姜国斌负担6488元；保全费2670元，由姜国斌负担。本院审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。为查清案件事实，外运连云港公司工作人员王海洋经本院传唤接受询问，王海洋陈述：“当时是在核对2019年度的租金时写的。我和徐寿春以及姜国斌三个人核对账目，最终得出9.5万元的数额。2019年是参照2018年25万元的租金计算的，其实按照合同约定，租金比2018年是有所递增的，不止25万元。我当时核对的时候是按照25万元核对的，姜国斌先付12.6万元，又付了一个9000元，还有一个争议的2万元。徐经理说我们先暂定欠付9.5万元，看姜国斌能否将2019年度的租金付清，但是至今姜国斌也没有付清。”“当时是徐总说他先把9.5万元付完，剩余的钱我们向公司汇报再研究。徐总和我都没有权利把争议的2万元解决掉。”本院认为，本案的争议焦点为：1.姜国斌欠付外运连云港公司的租金数额是多少；2.涉案租赁合同应否解除；3.姜国斌应否向外运连云港公司支付违约金，如应支付，数额是多少。关于争议焦点一，外运淮安公司、姜国斌于2018年1月12日达成的调解协议确认：姜国斌尚欠外运淮安公司2018年12月7日前的租金共计28.7万元。之后，外运连云港公司认可姜国斌在2018年支付租金24.7万元，姜国斌主张支付28.7万元，并提供外运连云港公司工作人员的4万元收条，外运连云港公司主张该4万元收条分三次入账包含在其认可的租金范围内，不合常理，本院不予采纳。据此，本院认定姜国斌已经足额支付28.7万元。2018年12月8日至2019年6月7日期间，姜国斌应付租金12.5万元，2019年6月8日至2019年12月7日的房屋租金应为13.25万元，合计25.75万元。双方一致认可姜国斌在2019年支付12.6万元，2020年支付0.9万元，合计13.5万元。按照外运连云港公司主张，姜国斌尚欠2018年12月8日至2019年12月7日租金12.25万元。外运连云港公司工作人员王海洋主张其书写欠付9.5万元是依照2018年租金25万元一年计算的，且姜国斌提出扣除2万元。本院认为，外运连云港公司工作人员对于在租金明细表上签字能够作出合理说明，该9.5万元计算方式并不准确，也非双方最终签字认可的最终数字。经本院释明，姜国斌也表示无法提供其实际已经支付了双方争议的3.65万元租金的证据。故本院认定姜国斌在2020年1月15日前支付租金13.5万元，尚欠12.25万元。2019年12月8日至2020年7月7日姜国斌应付租金154583.33元。2020年1月13日以后，姜国斌未能举证证明其支付租金数额，外运连云港公司认可其支付3.4万元。据此，姜国斌欠付外运连云港公司的租金数额为243083.33元，一审根据疫情对姜国斌经营的影响，酌情减免姜国斌三个月的房屋租金66250元，认定姜国斌尚欠外运连云港公司租金176833.33元正确，本院予以支持。对于2020年7月7日以后的租金，因租金是按月计取，一审援用原租金标准，即26.5万元/年，计算每日租金736.11元（265000/12/30）并无不当，本院予以支持。关于争议焦点二，根据双方合同约定，姜国斌如拖欠租金超过三个月的，外运淮安公司有权终止合同，姜国斌在2018年达成调解协议后，仍然欠付租金，且早已超过三个月，故外运连云港公司主张解除合同于法有据，应当予以支持。关于争议焦点三，双方合同约定，乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，应当承担违约责任并向甲方支付违约金，违约金相当于本合同项下6个月租金。外运连云港公司因姜国斌拖欠租金累计超过三个月主张违约金，姜国斌抗辩违约金过高。一审法院综合考虑违约责任、疫情影响、重新招租带来的损失等，酌情确定违约金8万元，不违反法律规定，本院予以支持。双方当事人对违约金所提的上诉理由均不成立，本院不予支持。二审中，上诉人外运连云港公司向本院提交补充财产保全线索查封申请书，请求本院将姜国斌所有的位于淮安市房屋中的空调、电视等动产予以查封。本院认为，本案一审中，一审法院于2020年7月13日作出（2020）苏0812民初4307号民事裁定书，裁定冻结姜国斌银行存款43万元，或查封、扣押其价值相当的财产。该裁定已经生效并已执行。执行过程中，一审法院查封姜国斌名下车辆一辆，期限至2022年7月19日，冻结姜国斌名下银行账户，期限至2021年7月17日。因一审保全裁定已生效并已实施，在上诉人外运连云港公司未追加保全金额的情况下，本院不应再继续作出财产保全裁定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。两上诉人的上诉请求均没有事实和法律依据，不应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人中国外运连云港有限公司预交的二审案件受理费2175元，由上诉人中国外运连云港有限公司负担；上诉人姜国斌预交的二审案件受理费9236元，由上诉人姜国斌负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 马玉宝审判员 刘玉娟二〇二一年三月二十九日书记员 孙 静