湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终485号上诉人（原审原告）：谢海涛，男，1972年8月14日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：谢少臣（系谢海涛之父），住武汉市汉阳区。被上诉人（原审被告）：王发传（曾用名王骏威），男，1966年10月26日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：黄俊，男，住武汉市硚口区。上诉人谢海涛因与被上诉人王发传房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初10489号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人谢海涛及其委托诉讼代理人谢少臣，被上诉人王发传委托诉讼代理人黄俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢海涛上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.改判王发传租赁合同违约，赔偿用于装修的违约金35.1万元；3.改判王发传未在能力范围内积极拿回电梯钥匙，没有维护办公房屋附属设施电梯一项，退还谢海涛交纳一年多租金中的5万元；4.改判王发传退还补充说明的第六年介绍关系费用1万元。事实与理由：一、本案房屋租赁纠纷由电梯停止运行而起，谢海涛认为，电梯这种高层办公必须附属设施不需要在房屋租赁合同中进行特别约定。一审判决认定双方当事人在《房屋租赁合同》中对电梯的使用维护没有特别约定，故谢海涛主张王发传退还租金和返还协调外围关系费用的诉讼请求没有事实和法律依据，属于实体处理错误。电梯不能运行并非是损坏了，而是物业公司没有年检不想运行。王发传凭借其业主身份完全可以要到电梯钥匙，交给谢海涛通过年检就可运行。电梯间既在王发传房屋面积内，也属于公用设施，该公用设施在没有维修基金情况下，应由王发传等全体业主出资维修，王发传对电梯停运负有责任。电梯停运对谢海涛公司造成重大、长期、持续的损害，造成员工大量流失，公司无法正常办公。依据商品房屋租赁管理办法第九条规定，谢海涛有权要求王发传减免和退还租金。王发传收取关系介绍费1万元，没有介绍任何关系，造成谢海涛无法正常办公，还损失后面4年的装修费用，理应退还。二、一审判决认定王发传另行与案外人签订《商服用房租赁合同》，且王发传没有通知谢海涛解除合同，故王发传没有解除与谢海涛《房屋租赁合同》的意思表示，不应承担违约责任，属于认定和解释错误。谢海涛认为，在谢海涛合同未到期情况下，王发传将谢海涛租赁的面积以高一倍租金价格出租给了黄俊，并且4、5楼不交付，黄俊可以不付三楼租金。也就是王发传收回4、5楼，交付给黄俊势在必得，王发传违反原合同是肯定会发生的事情。一审判决没有全面审查新租赁合同全部条款和授权书，断章取义。王发传明知谢海涛在无电梯情况下，不愿意以原价格承租，才假意询问谢海涛，其一系列行为，根本不是一审判决认定的没有解除租赁合同的意思表示。《房屋租赁合同》约定王发传无权再次转租他人，王发传签订新合同，就是违约。谢海涛是守约方，法院应该维护守约方的权益。在王发传拒不按照法律规定疫情延期，拒不拿到电梯钥匙给到谢海涛，签订新租赁合同一系列违约事实后，谢海涛只能搬走，收回残值，不是收回残值行为就代表认可《商服用房租赁合同》。王发传辩称，王发传是通过法院生效判决，才取得案涉房屋的权属证书。整栋楼只有小部分由业主办理了产权证，大部分房屋权属都属于开发商。绿洲广场属于烂尾楼，整栋楼没有进行消防施工。大厦没有物业管理，电梯属于开发商。房屋出租时已告知谢海涛是现状出租，如果电梯不能使用，王发传也无法负责。谢海涛已承租房屋多年，现在才谈电梯的使用问题，不妥。案涉租赁合同也没有对电梯的使用进行约定。周边地块租金价格都是70-80元一平方米，租给谢海涛租金才15000元/月，远低于市场价，这个租金价格就是基于房屋很多条件不足。租赁合同8月30日到期，8月1日前谢海涛就退租了。我方给了谢海涛2.5万元租金补偿，并负担了搬家车费，只是搬运费由谢海涛自己负担。疫情期间的问题请法院斟酌。谢海涛向一审法院起诉请求：1.判决王发传退还疫情期间二个半月未办公时间段租金60937.50元；2.判决王发传租赁合同违约，赔偿装修费35.1万元；3.判决王发传因为修复办公房屋附属设施电梯一项，退还谢海涛交纳一年多租金中的5万元；4.判决王发传退还补充说明的第六年介绍关系费用1万元。谢海涛明确其第二项诉讼请求为合同中约定的违约金。一审法院认定事实：坐落于武昌区武珞路230号绿洲广场B座4层B-2号、B-3号，B座5层B-2号、B-3号房屋所有权人为王骏威（王发传的曾用名）。2014年6月20日，王发传（甲方）与谢海涛（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将武昌区武珞路230号绿洲广场B座4层B-2号、B-3号（建筑面积450平方米）租赁给乙方用于办公及员工宿舍；租赁期壹拾年，从2014年9月1日起至2024年8月31日止；租金每月每平方米22.5元，每年租金一次性缴纳；如果甲方违约取消本租赁合同，前叁年赔偿双倍年租金，第肆年至第捌年赔偿递减，最后两年特别约定转卖并过户房产不赔偿；具体双方违约金额如下：…2020年9月1日-2021年8月31日第柒年租金为650平方米×22.5元×12月175500元；如甲方单方违约不租赁给乙方，除退还乙方当年剩佘租金外，另外甲方按照从2014.9.1日开始，截止违约时的实际租期租金总和的20%赔偿给乙方…。同日，王发传（甲方）与谢海涛（乙方）还签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将武昌区武珞路230号绿洲广场B座5层B-2号、B-3号（建筑面积450平方米）租赁给乙方用于办公及员工宿舍；租赁期壹拾年，从2014年9月1日起至2024年8月31日止；租金每月每平方米15元，每年租金一次性缴纳；如果甲方违约取消本租赁合同，前叁年赔偿双倍年租金，第肆年至第捌年赔偿递减，最后两年特别约定转卖并过户房产不赔偿；具体双方违约金额如下：…2020年9月1日-2021年8月31日第柒年租金为650平方米×15元×12月=117000元；如甲方单方违约不租赁给乙方，除退还乙方当年剩佘租金外，另外甲方按照从2014.9.1日开始，截止违约时的实际租期租金总和的20%赔偿给乙方…。2014年10月8日，王发传（甲方）与谢海涛（乙方）签署书面《说明》一份，载明：乙方因租用甲方房屋周围和上下关系复杂，甲方帮忙介绍水、电、卫生、消防等关系，费用乙方自理,甲方每年的费用壹万元，随同每年租金一并收取。2019年9月4日，谢海涛通过佘平珠银行账户向王发传转款302500元，交纳了承租涉案房屋2019年9月1日至2020年8月31日的租金及关系介绍费。2020年6月20日，出租人王发传（甲方）与承租人武汉市河之洲贸易有限公司（乙方）签订《商服用房租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场，本次租赁总面积为1950.78平方米，具体包括B3-2、B3-3、B4-2、B4-3、B5-2、B5-3；租赁期限为15年，自本合同签订之日起至租期满的对应日，即从2020年7月1日至2035年12月31日，合同签订之日即为现状交付；前五年租金为每月每平方米35元，前叁年不递增，租金每五年递增5%；3楼签约后可用，4.5（4楼和5楼）办理交接并付三个月房租方可使用；4.5楼交付日期起免租7个月，3楼同时计算…本合同履行保证金为一个月租金，合同生效后，此履约保证金直接转为房租押金，乙方应在向甲方支付首次租金时一并向甲方支付…本合同自甲乙方签章且乙方支付履约保证金之日起生效…。2020年7月，谢海涛通过微信与王发传就电梯运行和免除疫情期间两个半月租金问题进行了沟通，王发传表示不同意免除租金或延长租期两个半月，并要求谢海涛在9月1日交下一期租金。2020年8月23日，谢海涛搬离承租房屋。因谢海涛认为王发传将承租房屋提前转租他人属违约而诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，2014年6月20日，王发传与谢海涛签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应本着诚实信用原则全面履行合同约定的权利义务。关于王发传是否违约问题。王发传在与谢海涛签订的《房屋租赁合同》尚未期限届满时，与他人签订《商服用房租赁合同》，将谢海涛已经承租使用的4楼、5楼房屋又出租给他人；虽然在双方的《房屋租赁合同》中有王发传不将房屋出租给谢海涛应承担违约责任的约定，但王发传在《商服用房租赁合同》有“4.5（4楼和5楼）办理交接并付三个月房租方可使用”的约定，属附条件生效条款，即在谢海涛退出承租的4楼、5楼房屋后，才可租赁给《商服用房租赁合同》的承租人；另在谢海涛与王发传的沟通中，王发传没有通知谢海涛解除合同，而是要求谢海涛交纳2020年9月1日以后的租金；由此可以看出王发传没有解除与谢海涛《房屋租赁合同》的意思表示，不应承担违约责任。谢海涛系因知晓王发传与他人签订《商服用房租赁合同》，并收取《商服用房租赁合同》承租人部分费用后自行搬离承租房屋。关于谢海涛诉请判令王发传退还疫情期间二个半月租金60937元的问题。一审法院认为，2020年1月23日至4月8日期间，因新冠疫情，武汉封城91天。一审法院从公平原则考量，酌情扣减谢海涛在疫情期间一半的房屋租金。具体计算为1300平方米×每月每平方米租金18.75元÷30天×（91天÷2）=36968.75元。关于谢海涛诉请判令王发传因未修复电梯，退还谢海涛交纳一年多租金中的50000元及退还第六年介绍关系费用10000元的诉讼请求。一审法院认为，虽然王发传作为房主，应配合物业管理方保证租户对承租房屋的正常使用；谢海涛承租的房屋电梯在2019年停止运行，对谢海涛承租房屋的使用造成一定影响；但双方在《房屋租赁合同》中对电梯的使用和维护没有特别约定，谢海涛因此主张王发传退还租金和返还协调外围关系费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、王发传于本判决生效之日起5日内一次性向谢海涛退还房屋租金36968.75元；二、驳回谢海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8380元，减半收取4190元，由谢海涛和王发传各负担2095元。本院二审期间，谢海涛围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢海涛提交了其与黄俊的电话录音和微信聊天记录，拟证明王发传刻意隐瞒其与他人签订租赁合同的事实。王发传对两份证据真实性无异议，但证明目的有异议，认为其没有刻意隐瞒，《商服用房租赁合同》约定要谢海涛搬出去后才生效，谢海涛在电话录音中也明确表示退租，才与第三方签订了《商服用房租赁合同》。本院认为，对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认，但从谢海涛提交的证据内容来看，无法达到其关于王发传刻意隐瞒与第三方另行签订租赁合同的证明目的。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，王发传与谢海涛签订两份《房屋租赁合同》，将王发传名下确有产权的绿洲广场B座4层2、3号和5层2、3号房屋租赁给谢海涛，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。双方签订租赁合同后，王发传将租赁房屋交付给谢海涛，谢海涛也支付了截至2020年8月31日的租金和关系介绍费。现谢海涛认为王发传将案涉房屋另行转租，且未解决电梯停运问题，存在违约，要求其赔偿装修违约金35.1万元，并退还5万元租金和关系介绍费用1万元。就此，本院认为，王发传与武汉市河之洲贸易有限公司签订的《商服用房租赁合同》约定，3楼签约后可用，4、5楼办理交接并付三个月房租方可使用。该条款属于附生效条件条款，即在交接后方可租赁给承租人武汉市河之洲贸易有限公司。从谢海涛与王发传的聊天内容来看，双方系为是否减免疫情防控期间的租金以及电梯问题进行协商，王发传未同意减租并要求谢海涛交纳2020年9月1日之后的租金，并未通知谢海涛解除合同。谢海涛关于王发传另行与他人签订租赁合同，存在违约的主张，无事实依据，本院不予支持。关于电梯停运问题，案涉《房屋租赁合同》未约定电梯使用和维护责任，电梯亦属于公共设施，将电梯停运责任归责于出租方，要求出租方退还租金和返还介绍交易费用，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，谢海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7465元，由谢海涛负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二一年三月二十二日法官助理黄旭东书记员程玉