江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终591号上诉人（原审被告）：丰县惠民中西医结合医院，住所地江苏省丰县工业园区。法定代表人：许金成，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹磊，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梦頔，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州东大钢结构建筑有限公司，住所地丰县工业园区。法定代表人：李亚东，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭修华，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：李玲，该公司法律顾问。上诉人丰县惠民中西医结合医院（以下简称丰县惠民医院）因与被上诉人徐州东大钢结构建筑有限公司（以下简称东大钢结构公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丰县惠民医院上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人原审诉请；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决解除合同没有事实及法律依据。1.涉案房屋租赁合同不具备解除条件。2.一审法院在上诉人与政府协商拆迁赔偿款项期间解除合同违反公平原则。二、一审法院认定上诉人自2016年第一季度至2020年第二季度止，未按约足额支付租金，构成违约，从而判决上诉人支付被上诉人违约金39557.1元没有事实及法律依据。1.在合同实际履行过程中，双方对付款方式已经进行了变更。2.上诉人在合同的履行过程中不存在违约的情况。东大钢结构公司辩称，根据双方签订的租赁合同第十三条约定，本案由于政策性调整遇到拆迁，具备法定和约定解除的情形。上诉人存在逾期缴纳房屋租金的事实，从第一次支付房租的时候就没有按期支付，一直在逾期，一审法院判决3.9万元东大钢结构公司也认可。东大钢结构公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》一份；2.丰县惠民医院支付违约金1378000元；3.本案的诉讼费用由丰县惠民医院承担。一审法院经审理查明：2011年4月1日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由东大钢结构公司（甲方）将坐落在丰县工业园区内、丰沛公路与东城路交汇处的房屋租赁给丰县惠民医院（乙方）用于开办医院。合同第一条租赁范围为：甲方原东大钢结构办公楼一至六层和附楼的一层（由西往东四间前后门面房）二至三层及原办公楼前后的绿化地。第三条约定租赁期限自2011年10月1日至2031年9月30日。第四条租赁费约定为：前五年每年租金为35万元，第六年为38万元，以后每年租金在上一年度租金的基础上逐年递增5%，直到合同终止为止。第五条租金支付期限与方式为：乙方在当年每季度必须付一次租金，合同签订后即2011年第4季度支付租金，以后提前一个月交纳下季度租金。第十一条合同解除的条件为：有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、乙方不交付或者不按约定期限履行交付租金达1个月以上；2.乙方所欠各项费用达8万元以上……。第十三条违约责任约定：乙方不履行协议付款义务，逾期达10天，除交纳应交租金外，还应承担逾期之日起每日违约金500元。……因政府相关部门或上级政策性调整而提前终止合同的，甲方不承担违约责任，如甲方因此获得的补偿，由甲方就补偿费用中乙方所改造、装潢部分的补偿费用全部转交给乙方。此外合同还对水电费、物业管理费、房屋装修维修等事项作了相应约定。合同签订后，丰县惠民医院使用涉案房屋至今。另查明：合同签订后，丰县惠民医院承租东大钢结构公司上述房屋经营医院，丰县惠民医院分别于2016年8月16日支付2016年度租金、于2017年6月30日支付2017年度租金、于2018年7月5日支付2018年上半年租金、于2018年12月28日支付2018年下半年租金、于2019年8月21日支付2019年上半年租金、于2019年12月18日支付2019年下半年租金、于2020年5月20日支付2020年上半年租金。还查明：因城市建设需要，2020年3月10日，丰县人民政府发布了房屋征收决定（丰政房征决字[2020]1号），征收项目为杨庄东大钢结构地块，本案中的出租房屋即属于该公告的征收范围。案件审理过程中，东大钢结构公司变更第二项违约金诉讼请求为20万元，放弃其余违约金诉请。一审法院认为，一、双方之间的租赁合同能否解除问题。双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。合同第十三条明确约定了因政府相关部门或上级政策性调整而提前终止合同的情形。合同履行过程中，因政策调整，政府于2020年3月10日作出了房屋征收决定，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定：“房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。”涉案房屋被征收面临拆迁，双方之间的房屋租赁合同应予以解除。二、东大钢结构公司要求违约金能否支持问题。涉案房屋租赁合同中第五条约定租金支付方式为每季度支付一次,提前1个月付按下一季度租金。第十三条约定逾期交付租金达10天，还应承担逾期之日起每日违约金500元。东大钢结构公司提供其自行制作的计算明细要求丰县惠民医院支付违约金但未提供其他证据予以佐证，对其中自2011年第四季度至2015年第四季度期间的违约金主张依法不予支持。根据丰县惠民医院提供的付款凭证可以看出，在合同实际履行过程中,丰县惠民医院自2016年第一季度至2020年第二季度止，存在未按约足额支付租金的事实，其行为构成违约，应承担违约责任。双方合同约定的每日500元的违约金标准过高，依据相关司法解释综合本案具体情况予以调整，酌定按照年利率4.35%的1.3倍计算违约金。经核算,至2020年5月20日最后一次付款止，丰县惠民医院应支付东大钢结构公司违约金39557.1元。另，丰县惠民医院辩称应先由东大钢结构公司出具发票后其再支付租金，故其不应支付违约金。但双方签订的合同中并未有该项约定，东大钢结构公司对此亦不认可，其中丰县惠民医院提供的2016年8月16日转账回单及18日发票，不能证明双方存在上述交易习惯，故对丰县惠民医院的该辩解不予采信。遂判决：一、解除徐州东大钢结构建筑有限公司与丰县惠民中西医结合医院于2011年4月1日签订的房屋租赁合同；二、丰县惠民中西医结合医院于判决发生法律效力之日起十日内，向徐州东大钢结构建筑有限公司支付违约金39557.1元；三、驳回徐州东大钢结构建筑有限公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于涉案房屋租赁合同是否符合解除条件的问题。在上诉人租赁涉案房屋期间，丰县人民政府于2020年3月10日发布了房屋征收决定，征收范围包括涉案房屋在内。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条约定及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定，涉案房屋因征收面临拆迁，双方之间签订的涉案房屋租赁合同应予解除。故对于上诉人主张涉案房屋租赁合同不具备解除条件，本院不予支持。关于上诉人是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。根据上诉人提供的付款凭证可以看出，在合同履行过程中上诉人存在未按约足额支付租金的情形，上诉人虽主张双方对付款方式进行了变更，但并未提供充分证据予以证明，被上诉人对此亦不予认可，故上诉人的行为已构成违约，应承担相应违约责任。因涉案房屋租赁合同约定的违约金标准过高，一审法院依据相关司法解释及本案具体情况酌定予以调整，调整后计算的违约金数额无误，本院予以确认。综上，上诉人丰县惠民中西医结合医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18192元，由丰县惠民中西医结合医院负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年三月二十六日书记员  宗 正