辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4126号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳亦家房产经纪有限公司，住所地沈阳市浑南区浑南三路1-1号（4门）。法定代表人：刘海峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔恩月，男，1983年10月7日出生，汉族,该公司工作人员，住黑龙江省虎林市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王红霞，女，1983年10月26日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：孙翼南，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人沈阳亦家房产经纪有限公司因与被上诉人王红霞房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2020)辽0112民初5568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳亦家房产经纪有限公司上诉请求：1.撤销一审判决中第一、二项，依法改判被上诉人退还上诉人剩余水费262.89元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方租赁合同系自愿解除，不应当承担赔偿责任。2、免除四个月租金不是以租期三年为条件，法院认定事实错误。3、房屋交接时自来水属于物业管理收取，物业无法提供单据，上诉人承租此房时预存水费600元，事实退还房屋时有剩余，双方交接未记录水表数。2021年1月8日通过物业查水表，1216房间水表数是103吨，1217水表数是63吨，3.3元每吨，自合同期2018年11月23日至2021年1月8日按照实际发生每间房平均每月使用，1216房间水费=103吨/26个月16个月*3.3=209.17元，1217房间水费=63吨/26个月*16个月*3.3=127.94元，退还600-337.11=262.89元。综上，请求二审法院查清事实予以改判。王红霞辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，第二项上诉请求超出一审的诉讼请求及反诉请求不应审理。王红霞向一审法院起诉请求：1.被告支付原告解除合同违约金12600元（三个月租金）；2.被告支付原告房屋租金16800元；3.被告支付原告房屋电费122元；4.被告承担案件受理费。沈阳亦家房产经纪有限公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告退还2020年1月28日-2020年3月22日租金7700元；2.反诉被告承担案件受理费用。一审法院认定事实，原告（反诉被告）王红霞与被告（反诉原告）沈阳亦家房产经纪有限公司于2018年11月22日签订房屋租赁合同，约定甲方（王红霞）将其坐落于沈阳市浑南区营盘北街7-3号1216室、1217室两处房屋租赁给乙方（沈阳亦家房产经纪有限公司）使用，租赁期限为2018年11月23日至2021年11月22日共计三年，月租金为4,200.00元（两房屋），租金按季度支付。自签订租赁合同时起，甲方需为乙方提供免租期4个月，作为乙方改善屋内设施配备家具、电器，除去异味时间。免租期内乙方免付租金给甲方，租金支付自过了免租期之后开始按照合同约定支付。第十条约定因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。违约责任一节约定，租赁期内，甲方如提前终止合同须赔偿乙方全部损失，包括乙方前期投入的人工、布草、用品的损失及因甲方违约导致的乙方经营损失；如乙方提前终止合同，除应按时结算费用外，应向甲方支付解约违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，由被告作为公寓经营使用，双方正常履行合同至新型冠状病毒感染的××疫情爆发。被告最后一次缴纳租金日期为2020年1月10日，金额为12180元（因房屋防水问题，修理三天，扣减三天租金），此次缴纳租金承租期限为2019年12月23日至2020年3月22日。2020年1月28日，沈阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部下发第1号指挥部令，命令自即日起，暂停全市旅游经营活动，旅行社、宾馆、酒店要依法依规做好善后工作。2020年2月16日，被告工作人员与原告确认租金减免事宜，原告不同意；当日下午，被告通过微信平台向原告发出合同解除告知函，告知原告由于新冠疫情影响，该公司已决议暂停服务式公寓营业，基于上述不可抗力，不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，依据相关法律通知原告合同无责解约，2月17日前该公司工作人员与原告办理交接手续。原告微信回复：“真不要脸！”。2020年2月17日，被告公司工作人员交房屋交付原告，原告出具收条确认收到被告交来的案涉房屋钥匙，房建设施设备齐全无损。原告认为被告违约应赔偿违约金及四个月免租期房租，故而诉讼来院。一审法院认为，2020年年初新冠疫情席卷我国，各省市均第一时间做了相应防范部署以控制疫情进一步发展，此是本案发生的背景情况。本案被告主张解除合同，原告虽未书面同意，但其接收房屋后亦以诉讼形式要求被告支付解除合同违约金，故应视为其同意解除合同，因此一审法院对双方已合意解除租赁合同的事实予以确认。本案的争议焦点是原告给予被告的四个月免租期在合同意外解除的情况下应否支付租金的问题以及被告解除合同是否依据充足，应否支付违约金的问题。首先，关于四个月免租期，双方约定租赁期限为2018年11月23日至2021年11月22日共计三年，原告为被告预留四个月免租期用于改善屋内设施配备家具、电器等，即租赁期限三年、四个月免租期互为依托基础，最终形成了双方签订的合同，但实际履行中被告自接收房屋至将房屋交还给原告，共计使用房屋共计451天，不足十六个月，未能成立租赁期限三年的要素，故依旧按照原约定免去四个月租期明显有悖公平原则，故一审法院认定按照被告实际履行期限折合免租期应为公允，具体被告应支付的租金金额应按〔1-451天÷（365天／年×3年）〕×4个月×4200元计算为9880.55元。关于被告解除合同是否依据充足，应否支付违约金的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告依据新冠疫情爆发防疫指挥部下发暂停营业的命令，认为构成不可抗力，自行适用了约定的不可抗力条款解除了合同。对此一审法院认为，新冠疫情爆发确属不可预见、不能避免之事由，但不能克服的要素却并不充足，现实中我国人民在党中央的领导下已经取得了阶段性胜利，早已复工复产，除了做好防护措施外，基本经济运行秩序已恢复正常，且指挥部的命令是暂停营业，并非永久关闭，疫情并未造成标的房产的灭失，导致合同履行不能，即疫情影响仅能构成被告经营收入减少，并未造成房屋租赁合同无法履行，此种不可预见之事由导致经营收入的减少系经营者应承担的风险范畴，租赁合同正常履行期限内不能将此种风险转移至房屋出租方，并因此造成对方损失。但在疫情冲击下，全国人民众志成城，团结一致，共同奋战，任何个体均应发挥守望相助，共渡难关之中华精神，故完全以合同违约论之并判令赔偿损失，亦有损中国精神的感召力和凝聚力。故从共度时艰的大局观考虑，被告自行解除合同虽有不妥，但也算事出有因；原告未为被告减免租金不违反法律规定，却因被告将房屋交回导致其几个月的租金损失，一审法院综合考虑酌情认定被告支付原告一个月的租金作为违约导致的损失费用已属足够，且处于合理范畴，其余部分损失，一审法院根据疫情的影响力范畴及守望相助的社会主义核心价值观，判定免除被告的赔偿责任。被告对应支付原告电费122元的诉请予以认可，一审法院予以确认。反诉部分，鉴于反诉原告将诉讼请求变更为返还2020年2月17日（原告收房日期）至3月22日共计35天房租，反诉被告对此亦予以认可，一审法院予以确认，具体返还租金金额应按4200元×12个月÷365天×35天计算为4832.88元。一审法院判决：一、被告沈阳亦家房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内给付原告王红霞部分免租期租金9880.55元；二、被告沈阳亦家房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内给付原告王红霞违约所致损失费4200.00元；三、被告沈阳亦家房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内给付原告王红霞垫付电费122元；四、反诉被告王红霞于判决生效之日起十日内返还反诉原告沈阳亦家房产经纪有限公司2020年2月17日至3月22日期间租金4832.88元；五、驳回原告王红霞的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告亦家房产经纪有限公司的其他反诉请求。案件受理费538.00元，由被告沈阳亦家房产经纪有限公司承担；反诉费25.00元，由反诉被告王红霞承担。二审中，上诉人提交了工商登记查询单，证明被上诉人2020年3月13日前将案涉房屋租赁给辽宁鼎泰自动化设备有限公司。被上诉人质证意见：真实性没有异议，但关联性有异议，上诉人举证的是企业查询卡，登记的地址是案涉的其中一个房屋，借给朋友用来注册朋友的公司，未获利，也没使用。后来2020年6月份才出租出去。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。一审结合双方履行情况及诉讼情况对上述合同已经解除进行确认并无不当。关于免租期租金问题，一审法院认定按照上诉人实际履行期限折合免租期确定应支付的免租期金额，符合公平原则，并无不当。关于违约金问题，一审法院综合考虑酌情认定上诉人支付被上诉人一个月租金作为违约金并未超出合理范畴，本院不予调整。关于上诉人主张的水费问题，因超出一审提出的反诉请求，本院不予审理，上诉人可另行解决。综上，上诉人沈阳亦家房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159元，由上诉人沈阳亦家房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年三月二十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。