广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3723号上诉人（原审被告）：赖凯华，男，1975年1月5日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。上诉人（原审被告）：王冲，男，1972年9月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：许玮，广东鸿蒙律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄广钊，广东鸿蒙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭海生，男，1970年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：韩必东，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。原审第三人：张艳霞，女，1975年6月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：戚永忠，男，1971年3月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上述两原审第三人的共同委托诉讼代理人：许玮，广东鸿蒙律师事务所律师。上述两原审第三人的共同委托诉讼代理人：黄广钊，广东鸿蒙律师事务所律师。原审第三人：中国平安财产保险股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田路5033号平安金融中心12、13、38、39、40层。法定代表人：孙建平，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈明，广东明沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽滢，广东明沃律师事务所律师。上诉人赖凯华、王冲因与被上诉人彭海生、原审第三人张艳霞、戚永忠、中国平安财产保险股份有限公司（以下简称平安保险公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赖凯华、王冲共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彭海生的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决在明知赖凯华与彭海生办理了《公证书》证明彭海生出具的《授权委托书》是其自身的明确意思表示的情况下，强行认定公证书彭海生委托张艳霞、赖凯华、戚永忠代表其办理广州市番禺区钟村街祈福新邨康怡七街5B号4楼房屋（以下简称涉讼房屋）的出售的相关事宜并非是其真实意思表示，属于事实不清。无论彭海生是否希望变卖涉讼房屋，其希望用涉讼房屋价值保证相关债务清偿，并在无法偿债的情况下出售房屋对有关债务做清理的意思表示清楚无疑。受委托人经公证证实其真实意图，从而在债务无法清偿，且债权人催促的情况下，按其意思办理房屋出售，没有任何违背其偿还债务的真实意思，不存在“出售房屋并非其真实意思表示”的情况。一审法院强行扭曲解读为公证授权仅为债务保证，并非为出售房屋，是违背事实且适用法律错误。事实是彭海生在房屋出售时清楚知道的，并且在此之后长时间都没有任何异议。（二）一审判决并未实际核实有关情况，单方认定涉讼房屋不是以合理价格转让。赖凯华、王冲及张艳霞、戚永忠声称的房屋交易价格，无论该价格是否真实，一审法院不能仅凭猜测因为交易方是亲属关系没有留存有关证据而予以否定。该房屋当时的市场价格为何，至少可以参照房管局的价格核实。但一审法院在没有任何证据的情况下无任何理由、证据予以否定，是毫无道理的。（三）一审判决仅凭前述两点就认定王冲是非善意第三人没有事实依据。赖凯华、王冲购买涉讼房屋是真实交易，也是根据当时市场价格购买，不能仅凭王冲与张艳霞的关系及没有交易单据就认定交易系恶意，根本没有考虑亲属关系的正常交易才有可能不存在有关交易凭证。因此，本案事实不清证据不足，适用法错误，请求二审法院判如所请。被上诉人彭海生二审辩称，一审查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决的处理，不同意赖凯华、王冲的上诉请求。具体理由如下：（一）关于赖凯华、王冲上诉第一点理由，在一审庭审中赖凯华、王冲已经承认双方办理了出售房屋授权委托公证，并非是彭海生委托赖凯华等出售房屋的意思表示，仅仅是赖凯华等要求彭海生给其一个还款保证而出具的文件。（二）赖凯华、王冲主张涉讼房屋的交易价格合理，但没有提供实际的证据。根据上述意见，真实权利人没有授权、追认，而王冲与张艳霞又是亲属关系，张艳霞作为受委托人的关系，可以认定王冲并非善意第三人，因此，赖凯华、王冲的上诉请求不成立。原审第三人张艳霞、戚永忠共同述称，同意赖凯华、王冲的上诉请求、事实和理由。原审第三人平安保险公司述称，赖凯华、王冲上诉理由不成立，同意一审判决。彭海生向一审法院起诉请求：1.确认彭海生与赖凯华、王冲于2018年1月10日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）无效；2.赖凯华、王冲协助将广州市番禺区钟村街祈福新邨康怡七街5B号4楼房屋恢复登记至彭海生名下；3.案件受理费由赖凯华、王冲承担。一审法院认定事实：1.王冲与张艳霞为夫妻关系，双方于2009年11月30日经广州市海珠区民政局核准登记结婚。2.位于广州市番禺区钟村街祈福新邨康怡七街5B号4楼的房屋建筑面积为108.9平方米，原登记权属人为彭海生，登记日期为2011年10月10日，原产权证号为粤房地权证穗字第××号，原他项抵押权利人为中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，债权数额361000元；现登记权属人为王冲，发证日期为2018年1月29日，曾于2018年5月14日设定抵押权，权利人为深圳市唐人融资担保有限公司，债权数额1600000元，后抵押权利人变更为平安保险公司，债权数额为2421100元。3.2013年4月27日，彭海生作为委托人出具《授权委托书》，委托张艳霞、赖凯华、戚永忠为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理涉讼房屋之下列事项：一、到银行办理提前还款、赎契的手续，领取房产证、保险单、他项权证、涂销证明及还清证明文件；二、代为办理涂销、抵押的手续；三、出售上述房屋，办理上述房屋的买房交易过户手续（包括查册、测绘、交税费、领证、更正、调档等），如交易不成功有权办理退案手续；四、领取房屋交易缴费通知书，受托人收取上述房屋的售房款；五、办理测绘、调阅、复印有关产权的档案资料；六、办理更正房地产证中错误登记的有关手续；七、协助买家办理相关的银行按揭手续，签署银行所有文件；八、任一受托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，受托人均予以承认并承担相应的法律责任，任一受托人均有转委托权；本委托书有效期直至办完所有手续为止。2013年4月28日，广东省广州市南方公证处就上述《授权委托书》出具了（2013）粤广南方第043857号《公证书》。3.2018年1月23日，赖凯华作为彭海生（甲方，卖方）的委托代理人与王冲（乙方，买方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定彭海生将涉讼房屋以120万元的价格出售予王冲，房屋交付使用时间为彭海生收齐楼款当天，买方王冲承担全部税费。4.2019年3月26日，彭海生提起本案诉讼，要求确认赖凯华与王冲就涉讼房屋签订的涉讼合同无效等。5.2019年6月8日，彭海生向一审法院申请财产保全，请求查封、冻结王冲名下价值300万元的财产。一审法院遂作出（2019）粤0113民初4242号《民事裁定书》，并依该裁定查封了涉讼房屋。6.2019年8月14日，赖凯华对一审管辖权提出异议，一审法院于2019年8月20日作出（2019）粤0113民初4242号之二《民事裁定书》，裁定驳回赖凯华的异议。赖凯华因不服上述民事裁定书而提起上诉，广州市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）粤01民辖终2488号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审庭审过程中，各方当事人均确认彭海生于2013年4月27日出具的《授权委托书》并办理的公证委托系基于保证彭海生有偿还借款能力而签订，各方尚未就民间借贷关系提起相关诉讼。彭海生主张其通过朋友介绍认识了从事金融放贷业务的赖凯华、张艳霞、戚永忠，其因经济原因曾向该三人借款约20万元，其中张艳霞通过王冲的银行账户向其转账出借8万元，后因借款未偿还，彭海生经赖凯华、戚永忠、张艳霞要求办理了涉讼房屋的委托授权手续，但涉讼房屋被赖凯华以恶意低价出售予王冲。为证明价格异常，彭海生向一审法院提交了由广州市越房房地产价格评估有限公司于2019年3月4日出具的《广州市房地产估价答复书》，其上载明涉讼房屋在价值时点2018年1月10日的评估价值为2940300元。赖凯华对上述答复书不予确认，称其代理彭海生于2018年1月23日与王冲签订的涉讼合同仅为网签合同，双方口头约定的售房款实际为285万元。而王冲、张艳霞确认彭海生经赖凯华介绍于2012年4月23日向王冲借款8万元，但其后又陆续以现金方式借款，并通过张艳霞的银行账户借款5万元，王冲、张艳霞向彭海生的出借款项总额已达30万元，彭海生向其二人出具相应借据并办理委托公证手续；2018年，彭海生有意出售涉讼房屋，便涂销了原抵押登记，王冲知晓后与彭海生协商还款及公证委托事宜，彭海生向王冲偿还款项2500元后表示无力偿还，便以285万元的价格将涉讼房屋出售给王冲，由王冲、张艳霞扣除借款本息后再将剩余款项支付予彭海生，后赖凯华、王冲办理了房屋过户手续，王冲并支付全部税费，但双方就借款本息的计算产生争议，现王冲、张艳霞尚未将售房款返还给彭海生。针对其陈述，王冲、张艳霞向一审法院提交了以下证据予以证明：1.2013年4月26日的《借款合同》，借款人（乙方）为彭海生，出借人（甲方）处未填任何信息，合同约定甲方出借给乙方的款项金额为30万元，借款期限自2013年4月27日至2013年7月26日；2.彭海生于2013年4月27日出具的《借款收据》，载明其收到出借人出借给其的款项30万元用作资金周转用途，借款期限自2013年4月27日至2013年7月26日止，借款期限届满，其以现金或银行转账方式全额归还给出借人；3.签署日期为2014年11月4日的《延期还款协议》，借款人（乙方）为彭海生，贷款人（甲方）处未填任何信息，协议约定《借款合同》的借款期限延长17个月。质证过程中，彭海生确认上述证据中的签名为其本人所签，但主张出借人并非王冲，而是赖凯华、张艳霞、戚永忠，其曾于2010年至2012年期间向赖凯华、张艳霞、戚永忠借款约20万元，后因其未及时还清款项，赖凯华、张艳霞、戚永忠在欠款基础上计算惩罚性违约金，并预扣20个月高额利息计得30万元，并要求其在上述《借款合同》、《借款收据》及《延期还款协议》上签名，赖凯华、张艳霞、戚永忠从未以现金方式向其出借款项。另经一审法院询问，彭海生主张涉讼房屋现设定的他项权利系由王冲、张艳霞申请办理，相应贷款应由该二人及时偿还，贷款还清涂销抵押后再行过户，彭海生是否先行代王冲垫资赎契需根据抵押贷款剩余金额确定。一审庭后，赖凯华、王冲又向一审法院提交平安银行借记卡交易明细对账单、证人曾某出具的证明及微信转账记录截图，主张赖凯华与彭海生系同事关系，赖凯华依彭海生委托出售涉讼房屋，彭海生曾通过微信转账方式向王冲偿还借款2500元，而王冲就涉讼房屋向平安保险公司申请的贷款尚欠1929707元未清偿。彭海生对上述证据均不予确认，称其并非赖凯华、曾某的同事，银行交易明细对账单未显示交易对方户名，交易情况不明，无法证实涉讼房屋尚欠的贷款情况，微信转账截图亦未显示转账方及收款方的微信账户信息，不能证明系彭海生向王冲转账的事实。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”庭审中双方当事人均确认彭海生于2013年4月28日经广东省广州市南方公证处公证的《授权委托书》系基于保证其有偿还借款能力而向张艳霞、赖凯华、戚永忠出具，即彭海生在《授权委托书》中委托张艳霞、赖凯华、戚永忠代表其办理涉讼房屋的出售等相关事宜并非其真实意思表示，该民事法律行为应为无效，张艳霞、赖凯华、戚永忠并无实际取得彭海生关于办理涉讼房屋事宜的委托。现赖凯华代理彭海生于2018年1月23日签订涉讼合同将涉讼房屋出售予王冲，且涉讼房屋已于2018年1月29日过户至王冲名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”赖凯华明知彭海生并未实际授权其出售涉讼房屋，而王冲作为《授权委托书》中受委托人之一张艳霞的配偶，亦理应知晓该委托书并非彭海生的真实意思表示，且王冲受让涉讼房屋的价格明显过分低于交易当时的房屋市场价。虽赖凯华及王冲辩称双方就涉讼房屋口头约定的售房款为285万元，但其二人对此并未提交任何证据予以证明，王冲也未能举证其已将涉讼房屋的房款支付予赖凯华。可见，赖凯华系在明知其未取得彭海生的真实授权，彭海生也无出售涉讼房屋意愿的情况下，与王冲以明显低价交易涉讼房屋，而王冲并非善意第三人，赖凯华与王冲就涉讼房屋签订合同并办理了产权变更登记手续的行为，明显损害了彭海生的利益，涉讼合同应为无效合同，故就彭海生要求确认涉讼合同无效的诉请，合理有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，现因涉讼房屋已抵押予平安保险公司，且尚未涂销抵押，而彭海生经一审法院询问未明确表示同意代王冲垫资赎契，在涉讼房屋未涂销抵押登记的情况下，涉讼房屋无法办理产权变更登记手续，故就彭海生要求王冲、赖凯华协助将涉讼房屋恢复登记至其名下的诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院对彭海生的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年11月10日作出如下判决：一、确认赖凯华代理彭海生与王冲于2018年1月10日就广州市番禺区钟村街祈福新邨康怡七街5B号4楼签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、驳回彭海生的其余诉讼请求。一审案件受理费15600元，财产保全费5000元、管辖异议费100元，由赖凯华、王冲共同负担受理费15600元，财产保全费5000元，由赖凯华负担管辖异议费100元。上诉人赖凯华、王冲与被上诉人彭海生、原审第三人张艳霞、戚永忠、平安保险公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审庭询过程中，赖凯华、王冲表示他们双方仅是朋友关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合赖凯华、王冲的上诉请求和理由以及彭海生的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉案《广州市存量房买卖合同》的效力认定问题。现评析如下：虽然彭海生于2013年4月28日出具的《授权委托书》有委托张艳霞、赖凯华、戚永忠出售房屋的内容，但各方当事人在一审庭审中均确认该委托书系彭海生基于保证其有偿还借款能力而向张艳霞、赖凯华、戚永忠出具，可见，彭海生在《授权委托书》中委托张艳霞、赖凯华、戚永忠代表其办理涉讼房屋出售等相关事宜并非其真实意思表示。上述委托书也未明确如果彭海生无法偿债的情况下可出售涉讼房屋对有关债务做清理的意思表示。现赖凯华明知彭海生并未实际授权其出售涉讼房屋的情况下，却于2018年1月23日代理彭海生与王冲签订《广州市存量房买卖合同》，约定将涉讼房屋出售给王冲，而王冲是前述《授权委托书》中受委托人之一张艳霞的配偶，其理应知晓该委托书并非彭海生的真实意思表示。同时，赖凯华与王冲之间约定出售涉讼房屋的价格明显低于交易当时的房屋市场价，王冲亦无举证证明其向赖凯华实际支付了购房款对价，显然王冲并非善意购房人，其与赖凯华就涉讼房屋签订的《广州市存量房买卖合同》并办理了产权变更登记手续的行为，构成了恶意串通，且损害了彭海生的利益，上述合同应为无效合同，因此，一审法院判决支持彭海生要求确认涉讼合同无效的诉请，依法有据，本院予以维持。赖凯华、王冲主张撤销一审判决，驳回彭海生诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，赖凯华、王冲的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15600元，由赖凯华、王冲负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年三月二十五日书记员 李志康谢金泽