江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终1019号上诉人（原审被告）：黄莉琴，女，1978年12月2日生，江西省南昌市人，汉族，教师，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：朱小康，男，工程师，住南昌市西湖区，系黄莉琴配偶。被上诉人（原审原告）：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红角洲学府大道**慧谷创意产业园味粽空间******，统一社会信用代码91360125056400695H。负责人：孙殿锋，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：石灿华，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。上诉人黄莉琴因与被上诉人成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司（以下简称“嘉诚新悦南昌分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初5758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。黄莉琴提出上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人所有诉讼请求，支持我方反诉请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：停车费35元每天，过于昂贵。物业公司没有给我解决停车问题，物业费应该打75折。嘉诚新悦南昌分公司辩称：一审认定事实清楚，关于停车位的问题，前期物业服务合同和业主临时管理规约均明确约定了对于非产权停车位由物业公司代为经营，临停车费每日35元是针对全体业主的，不是针对上诉人一个人。一审判决正确，请求维持原判。嘉诚新悦南昌分公司向一审法院起诉请求：1.判令黄莉琴立即给付拖欠的2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务管理费3557.4元；2.判令黄莉琴立即支付物业服务费逾期违约金1120.5元；3.判令黄莉琴承担本案诉讼费。黄莉琴向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令嘉诚新悦南昌分公司对以往的不当行为向黄莉琴作书面诚恳道歉；2、判令嘉诚新悦南昌分公司对2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费减半收取；3、判令嘉诚新悦南昌分公司即刻纠正不当行为，参照南昌商业写字楼停车收费的普遍规则及相应收费水平（约300元/月）给予黄莉琴在其物业所附停车场地办理按月收费停车的权利或参照对在该物业所在楼栋营业的酒店的停车方式获得购买及使用停车抵用券的权利。一审法院认定事实如下：嘉诚新悦南昌分公司接受绿地外滩公馆开发商南昌绿地申翔置业有限公司的选聘为绿地外滩公馆提供前期物业管理服务，双方于2013年8月10日签订《前期物业服务合同》一份，对物业服务的具体内容、双方的权利义务、业主的权利义务、服务费用、物业的经营与管理等方面作出了约定。该合同约定：1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，写字楼（高层SOHO办公）标准为3.8元/月·平方米，业主收房后次年度起，每年分四期向乙方（即嘉诚新悦南昌分公司）交纳物业服务费，每年1月1日至1月5日交纳第一季度物业服务费，每年4月1日至4月5日交纳第二季度物业服务费，每年7月1日至7月5日交纳第三季度物业服务费，每年10月1日至10月5日交纳第四季度物业服务费，业主违反约定逾期交纳物业服务费的，按照实际逾期天数计算违约金，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向乙方支付逾期交纳违约金。2、业主同意将本物业管理区域内的业主共有的会所、车位、物业共有部位、物业共用设施设备委托乙方经营。3、车位属于全体业主共有的，车位使用人（含包月和临停）均应按经政府主管部门审批的收费标准向乙方交纳车位使用费，该收费标准经政府主管部门审批后由乙方向全体业主公布。4、属于全体业主共有的车位，除非业主大会另有明确决议，则乙方有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。2016年10月21日，黄莉琴、朱小康与南昌绿地申翔置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买绿地外滩城18#商业、办公楼1823室（建筑面积44.58平方米）房屋一套，合同附件明确前期物业管理由嘉诚新悦南昌分公司提供，物业管理公共性服务收费标准为3.8元/平方米建筑面积。2016年11月20日，朱小康作为物业买受人签字承诺遵守《绿地外滩公馆业主临时管理规约》及其附件的全部内容。规约第十二条约定全体业主授予物业服务企业下列权利：根据本临时管理规约制定并执行物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，对于非产权车位的机动车辆停放，采取非固定车位，先到先停，有偿使用的方式进行管理，车辆凭卡出入。2017年12月，嘉诚新悦南昌分公司张贴《关于外滩公馆商业停车场收费的温馨提示》一份，主要内容为：“经决定将对外滩公馆商业停车场进出车辆实施收费：1、临停车辆首小时停车免费；2、次小时起每小时计费3元；3、每日停车35元封顶，超过24小时重新计费；4、已认购或已租赁的车位，车主可凭营销中心提供的购车位有效材料至物业服务中心前台办理开通车卡手续，车辆凭卡进出，一车一卡；5、无车卡车辆，一律按临停车辆进行收费。以上收费自2018年1月1日起正式实行……”。之后，嘉诚新悦南昌分公司开始按上述收费标准收取停车费。黄莉琴、朱小康就该收费规则不合理与嘉诚新悦南昌分公司产生争议。对案涉房屋的物业费，黄莉琴、朱小康按3.8元/月·平方米的标准支付至2017年12月31日。对于2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业费，黄莉琴、朱小康认为嘉诚新悦南昌分公司公布的停车场收费规则给其工作、生活造成了损害，不同意全额缴纳，遂于2019年6月9日、2020年1月17日分两次支付了1016.4元（每次支付508.2元）。对于黄莉琴提出物业区别对待向酒店发放停车费抵用券的问题，嘉诚新悦南昌分公司陈述酒店、KTV是向物业统一购买停车抵用券向顾客发放，每月停车抵用券消费量在1000张左右。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，嘉诚新悦南昌分公司与绿地外滩公馆开发商签订的《前期物业服务合同》对黄莉琴具有约束力，嘉诚新悦南昌分公司为绿地外滩公馆提供了物业服务，黄莉琴应按合同约定的3.8元/月·平方米的标准向嘉诚新悦南昌分公司支付案涉房屋的物业费。黄莉琴以停车收费标准不合理为由要求调减物业费于法无据，一审法院不予支持。根据庭审查明的事实，案涉房屋2018年1月1日之后的物业费黄莉琴夫妇已支付1016.4元，应视为结清了案涉房屋2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费，案涉房屋2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业费尚未支付，故一审法院对嘉诚新悦南昌分公司要求黄莉琴支付该期间物业费3557.4元（3.8元/月/平方米×21个月×44.58平方米）的诉请予以支持。黄莉琴系与嘉诚新悦南昌分公司就停车场收费标准问题发生争议才未全额交纳物业费，综合本案具体情况，一审法院对嘉诚新悦南昌分公司要求黄莉琴支付逾期违约金的诉请不予支持。《物业管理条例》第二十三条规定：“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”，根据该条规定，业主在购买房屋时对遵守临时管理规约作出了书面承诺，故临时管理规约对业主具有约束力。《绿地外滩公馆业主临时管理规约》第十二条约定全体业主授予物业服务企业根据临时管理规约制定并执行物业共用部位和共用设施设备的使用方面的规章制度，并约定物业服务企业对于非产权车位的机动车辆停放采取非固定车位、先到先停、有偿使用的方式进行管理。同时，案涉停车场收费并未纳入政府价格管理范畴，可以自主定价。嘉诚新悦南昌分公司制定的外滩公馆商业停车场进出车辆收费规则并未违反临时管理规约确定的管理方式，黄莉琴所述嘉诚新悦南昌分公司未征得业主同意擅自公布停车收费规则与临时管理规约的约定相悖，故其以嘉诚新悦南昌分公司擅自公布停车收费规则给其工作生活造成伤害为由提出的三项反诉诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。至于黄莉琴提出嘉诚新悦南昌分公司制定的临时停车收费标准导致其需负担的临停费用过高以及对酒店和其他业主存在区别对待的问题，如业主对嘉诚新悦南昌分公司制定的停车收费方式和标准有异议，可通过业主大会另行决议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、黄莉琴于本判决生效之日起十日内支付成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司绿地外滩城18#商业、办公楼1823室2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3557.4元；二、驳回成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司的其他诉讼请求；三、驳回黄莉琴的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费50元（已由成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司预交），由黄莉琴负担；反诉案件受理费25元（已由黄莉琴预交），由黄莉琴负担。本案二审期间，双方没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人主张小区内停车费用过高，是因物业公司未履行好自己的服务所致，故物业费应当扣减25%，并要求嘉诚新悦南昌分公司参照南昌商业写字楼停车收费的普遍规则及相应收费水平给予其在其物业所附停车场地办理按月收费停车的权利。经查，嘉诚新悦南昌分公司与绿地外滩公馆开发商签订的《前期物业服务合同》对黄莉琴具有约束力，嘉诚新悦南昌分公司依约提供了物业服务，黄莉琴应按合同约定向嘉诚新悦南昌分公司支付案涉房屋的物业费。嘉诚新悦南昌分公司制定的外滩公馆商业停车场进出车辆收费规则并未违反临时管理规约确定的管理方式，如业主对嘉诚新悦南昌分公司制定的停车收费方式和标准有异议，可通过业主大会另行决议，黄莉琴主张停车费用过高并非扣减物业费的法定理由，故黄莉琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元（黄莉琴已预缴），由上诉人黄莉琴负担。本判决为终审判决。审判长  谢芸审判员  龚江审判员  沈莉二〇二一年三月二十二日法官助理王超迁书记员钟万友