河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2989号上诉人(原审原告)：齐先桥，男，1965年2月10日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：彭皖江，河南晖特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫鑫，河南晖特律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张秀美，女，1980年11月3日出生，汉族，住范县。委托诉讼代理人：郭丽红，河南飞鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娇娇，河南飞鸿律师事务所律师。原审被告：濮阳市建发置业有限公司，住所地市京开路南段路东。法定代表人：张肖彬，该公司经理。第三人：中国工商银行股份有限公司濮阳中原油田支行，住所地濮阳市大庆路423号。负责人：林铁军，该支行行长。委托诉讼代理人：刘彤彤，该支行副行长委托诉讼代理人：董志杰，男，该支行员工。上诉人齐先桥因与被上诉人张秀美、原审被告濮阳市建发置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司濮阳中原油田支行房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初7367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐先桥及其委托诉讼代理人张鑫鑫，被上诉人张秀美的委托诉讼代理人郭丽红、李娇娇，原审第三人中国工商银行中原油田支行的委托诉讼代理人董志杰到庭参加诉讼。濮阳市建发置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。齐先桥上诉请求：一、撤销一审民事判决书;二、依法改判支持齐先桥的诉讼请求；三、依法判令张秀美承担本案诉讼费用。事实与理由:齐先桥之所以未按约定交付第二期房款,是因为上诉人发现房屋设有抵押权,抵押权人是银行,而非出卖方所说的出卖人,根据《合同法》第一百五十二条之规定,买受人享有中止支付价款的权利,据此上诉人不构成违约,不能作为解除合同的条件,上诉人多次与出卖人协商,但因对方换号均未能联系到卖方,如果被上诉人能消灭抵押权或提供担保,上诉人仍同意支付第二期房款,但在未消灭抵押权或提供担保时，上诉人依法享有中止支付价款的权利应得到保护。合同履行至今,上诉人已居住两年余,总房款75万元,已付50万元,达67%,下余房款仍同意依法支付,原审判决解除合同不符合法律规定,也不符合保护民生的法律政策。综上,原审认定事实和适用法律错误，应予纠正。张秀美辩称，1、上诉人系恶意违约，无意继续履行合同。上诉人作为买房人，在买房时已经对房产房屋的信息做了全面的了解，也明知案涉房屋有抵押权，对案涉房屋抵押给工商银行，没有提出任何异议，因此上诉人以抵押权人为银行作为中止付款的抗辩理由没有依据。张秀美在2018年4月18日已经通过微信告知齐艳更换后的手机号码，上诉人除口头陈述外没有提过任何证据证明在2020年3月20日应付款到期时联系不上张秀美，况且上诉人之前已经支付给张秀美50万元，上诉人完全有理由按照之前的收款账号支付到期款项，因此上诉人以联系不上张秀美作为逾期付款的抗辩理由不成立。按照房屋买卖合同约定，尾款是用于解押，而且上诉人只有先履行支付到期房款义务后张秀美才负有履行偿还贷款办理抵押注销手续的义务，上诉人在诉状中要求张秀美先注销抵押权，再支付到期款项，有违合同约定，没有任何依据，由上可以认定上诉人是恶意拒付到期款项，恶意违约，无意继续履行合同。2、按照房屋买卖合同第五项第三条规定，张秀美享有约定解除权，约定解除条件已经成立，且享有法定解除权。张秀美于2020年6月30日将解除房屋买卖合同通知已经张贴到上诉人居住的案涉房屋，按照合同解除的法律规定，房屋买卖合同已于2020年6月30日解除，上诉人诉求继续履行合同，没有合同基础和法律依据。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。濮阳市建发置业有限公司未到庭陈述意见。中国工商银行股份有限公司濮阳中原油田支行当庭表示对齐先桥、张秀美之间的纠纷不发表意见。齐先桥向一审法院起诉请求：1、判令张秀美和第三人协助涂销上海城104-09-002-2-3-0301号房屋设定的抵押权登记；2、判令张秀美协助齐先桥办理上海城104-09-002-2-3-0301号房屋所有权权属登记；3、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年，张秀美（甲方、出卖方）与齐先桥（乙方、买受方）、华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，张秀美以75万元的价格将位于濮阳市上海城104-03-002-2-3-0301的房屋出售给齐先桥。该合同第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”中第2项约定“该房屋的抵押情况为：（2）该房屋已经设定抵押，抵押权人为张秀美，抵押金额为23万元，解押方式为尾款25万元解押”；第4项约定“购房款分两次支付：乙方于2018年3月20日将首付款50万元（含定金贰万元）以自行支付的方式支付甲方；剩余房款25万元，若甲方在2年内无法取得房产证，乙方于2020年3月20日付20万元整，剩余5万乙方在房屋所有权转移当天支付甲方。”；第5项约定“权属转移登记：甲乙双方同意于在甲方取得房屋不动产证7日内共同办理房屋所有权转移登记手续。”；第五条违约责任中第2项中约定，甲、乙双方逾期履行本合同第三条约定的义务超过十五日的，逾期方构成根本违约，另一方有权以书面形式解除本合同，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向另一方支付违约金。2018年3月15日，齐先桥向张秀美支付首付款50万元，2018年3月21日，张秀美将涉案房屋交付齐先桥。2018年6月15、16日，张秀美与齐先桥的女儿齐燕微信联系，提出因自己无力偿还工行的抵押贷款，希望齐燕直接汇款给工行，解除抵押关系，齐燕问其工行房贷还差多少，张秀美回复二十万多，不到二十一万。后双方未在微信上联系，直至同年10月29日，齐燕微信联系张秀美，要求其提供气费号，张秀美一直未回复，齐燕随后通过中介和其单位联系张秀美，张秀美没有回复。后双方没有联系，2020年3月20日，齐先桥未依约向张秀美支付房款二十万元。截至2020年9月2日，涉案房屋尚未办理房产证，尚未结清的贷款本金利息共计189081.4元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，齐先桥与张秀美签订了《房屋买卖合同》，二人于2018年已依约履行各自的付款、交房义务，双方因张秀美要求提前交纳房款一事产生纠纷，后续未再正常联系，按照合同约定，齐先桥应在2020年3月20日支付房款20万，但至今仍未付款，虽然其辩称是因无法联系到张秀美而未转款，但其提交的证据无法证明其在2020年3月20日前后无法联系到张秀美，也无法证明其在应付款的日期有付款的意愿，其行为确已违约，被告明确表明要求解约，不再继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”结合合同约定和审理查明事实，现已符合约定解除条件，另原告在未支付20万元的情况下诉请张秀美与工行油田支行协助其进行抵押权涂销与合同约定并不相符，且建发置业亦无法直接为原告办理涉案房屋的房产证，故对原告诉请法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回齐先桥的诉讼请求。案件受理费100元，保全费4270元，由齐先桥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。齐先桥提交的证据有：证据一、河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司出具的《情况说明》，用于证明齐先桥和中介公司均联系不上张秀美。证据二、张秀美、齐先桥的录音证据。用于证明无法联系上张秀美支付尾款，联系上后积极沟通。张秀美提交的证据有：证据一、张秀美与齐先桥之女齐燕之间微信聊天记录一份，证明将变更后的电话告知了齐燕。证据二、张贴解除合同通知的照片两张，证明涉案的房屋买卖合同已于2020年6月30日已通知方式解除。本院组织当事人对上述证据进行了质证。因上述证据均针对非本案诉请的合同是否解除问题，故对上述证据在本案中不予评定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张秀美以出售涉案房屋取得价款为目的，齐先桥以购买涉案房屋为目的，双方订立的房屋买卖合同为有效合同。齐先桥在本案中向一审法院提出了由张秀美涂销涉案房屋设定的抵押，协助办理涉案房屋所有权权属登记的诉讼请求。依据涉案的房屋买卖合同约定解押方式为尾款25万元解押，齐先桥在合同约定的25万元并未支付的情况下，请求张秀美涂销抵押没有事实依据。而涉案房屋买卖合同约定的权属转移登记的条件是张秀美取得房屋不动产证7日内双方共同办理转移登记，在一审查明张秀美未取得房屋产权登记证书的情况下，仍不具备向齐先桥办理产权转移登记的条件，齐先桥的该项请求同样没有事实依据，齐先桥的两项诉讼请求均应驳回。本案中在齐先桥已支付大部分房款，出卖方张秀美已将房产交付给齐先桥的情况下，为实现各自的合同目的，双方可通过协商的方式，处理在合同履行过程中存在的争议问题。在双方当事人均未提出请求的情况下，一审在本案中对是否符合合同解除的条件作出认定及评判并不适当。对此，双方当事人在进行沟通协商后可另行处理。综上所述，齐先桥的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决虽适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由齐先桥负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二一年三月十五日书记员 李淑敏