江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终261号上诉人（原审原告）：周俊，女，1989年1月3日生，汉族，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：李宪民，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：董洋，女，1989年8月15日生，汉族，住徐州市。被上诉人（原审被告）：夏友军，男，1966年8月2日生，汉族，住徐州市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曾永，徐州市铜山区棠张法律服务所法律工作者。上诉人周俊因与被上诉人董洋、夏友军房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初7876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周俊及其委托诉讼代理人李宪民，被上诉人董洋、夏友军的共同委托诉讼代理人曾永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周俊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审中的诉请或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审中，上诉人为证明自己的主张，向法庭提交了双方签订的租赁合同、50000元租金转款记录、30000元转让费记录、被上诉人与原房主签订的涉案房屋的租赁合同、上诉人的装潢票据及相应电话录音，录音证据并未侵害被上诉人的隐私和其他权利，且上述证据能够相互印证被上诉人是在以欺诈方式，欺骗了上诉人，并足以使上诉人相信其有权将涉案房屋对外租赁的事实。2019年11月，原房主来涉案房屋要求上诉人搬出时，上诉人才知道被上诉人无权对外租赁，并立即找被上诉人交涉无果后，于2019年12月16日进行诉讼。庭审所举证据环环相扣，已充分证明上诉人在一审的诉请，故上诉人的诉请理应依法得到支持。特别是关于30000元转让费，一审判决不予返还，无事实和法律依据。合同并没有约定转让费，一审判决书认定该30000元转让费是“实为原房屋承租人将涉案房屋经营权转交次承租人，从事经营活动而收取的费用，在转租合同能够正常履行的情况下，转让费可以不予退还”。此系一审法院对本案事实的错误认定。本案是房屋租赁合同纠纷，并非经营权转让合同纠纷，并无转让费之说。此外，本案房屋租赁签订后，双方所交接的涉案房屋是空的，无任何商品或物品，上诉人仅租赁一间空房子。在上诉人经营期间，使用的是上诉人自己的合法营业执照和自己进货批发的商品进行销售，一审法院错误地将房屋租赁合同纠纷，演变成经营权转让纠纷，系利用审判职权，在无任何证据的情况下擅自推断得出的结论，背离案件事实，系一审法院对本案事实的错误认定。2.一审法院程序严重违法。本案2019年12月16日立案，至2020年11月14日结案，严重超过法律规定的审理期限。3.一审法院适用法律错误。因一审法院事实认定错误，导致适用法律错误。董洋、夏友军共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周俊向一审法院提出诉讼请求：1.判令周俊与董洋、夏友军签订的自2019年5月15日至2020年5月15日期间的房屋租赁协议无效；2.董洋、夏友军返还收取周俊的转让费3万元、已缴纳但未使用的三个月租金12000元、装修费12000元。一审法院查明，董洋作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的周俊签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方将云龙区惠民花园小区A3-1门面出租给乙方使用，租期为一年，自2019年5月15日至2020年5月15日止，年租金为50000元，留押金2000元，若乙方中途退租，甲方不退租金；房租一次付清，2019年8月1日付清50000元；乙方在承租期间爱护室内一切设施，不得损坏或擅自改动，人为造成损坏按价赔偿或修复；承租期间所发生的各种税、费由乙方负责，房租到期后双方将租期内各项费用结清；乙方在承租期间发生跑水、漏电、失火等事故造成的一切损失均由乙方赔偿；若房屋到期，乙方需要续租提前一个月同甲方协商相关事宜，并交纳续租租金，否则甲方可以自有将房屋转租给他人。2019年8月1日，周俊支付董洋租金50000元（含押金2000元），同时支付董洋转让费30000元。周俊还提供金额为3850元的门头、广告费收据一张，金额为8000元的装修款收条一张，金额为7240元的购买货架、衣架等物品的清单一张，拟证明其接收房屋后进行装修花费18000元。涉案房屋于2019年8月份交付周俊。周俊称其自2019年8月1日接收房屋，到2020年1月出现疫情后就关门不能使用，所以使用了半年，2019年11月中旬原房东出现要求收回房屋，在周俊向原房东哀求的情况下原房东许可三个月，后一直到期后搬出。周俊提供2019年11月3日的录音一份，拟证明夏友军对其不是原房东这一事实予以认可。周俊陈述，该录音地点在夏友军家的客厅，是周俊用其手机录音，录音时未告知夏友军。另查明，夏友军与涉案房屋所有人潘向阳签订房屋租赁合同一份，约定夏友军承租潘向阳门面房一间，年租金41000元，夏友军只有房屋使用权并且不得改变房屋结构及转租他人。潘向阳已经收取夏友军2019年5月20日至2020年5月19日的租金计48000元。一审法院认为，涉案房屋系夏友军从房屋所有权人处承租而来，再由董洋转租给周俊，故周俊与董洋签订的房屋租赁合同实为房屋转租合同。虽然董洋不是承租人，但其转租房屋系经承租人夏友军认可。而夏友军与房屋所有权人订立的房屋租赁合同中，虽约定不得转租，但根据周俊当庭陈述，其使用房屋至转租合同到期，故其未因出租人的原因而无法使用房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，周俊与董洋签订的房屋转租合同是双方真实的意思表示，周俊在签订合同时亦明知董洋系转租，二人在订立合同时的意思表示一致，合同已经成立并生效。周俊以转租行为未得到出租人的同意为由主张合同无效，无法律依据，不予支持。周俊称夏友军冒充原房东，其在夏友军、董洋的欺骗下签订合同，夏友军、董洋对此予以否认，并称当时并未隐瞒房屋所有权人是谁。周俊为此提交的录音证据，因录音地点在夏友军家中，且录音时未告知夏友军，属在他人的私密场所偷录，侵犯了夏友军的隐私，该证据取得方式不合法，不能作为认定案件事实的依据，故周俊主张其受到夏友军、董洋的欺骗才签订合同的事实，无证据证明，不予采信，周俊据此主张该合同符合合同法第五十二条规定的无效情形，亦无事实依据，不予支持。关于夏友军、董洋收取的转让费30000元应否退还的问题。董洋出具收条载明收取周俊转让费30000元，但未列明转让的内容及价格，结合一般经营用店铺转让的惯例认定，本案转让费实为原房屋承租人将案涉房屋经营权转交次承租人从事经营活动而收取的费用。在转租合同能够正常履行的情况下，转让费可以不予退还。周俊自接受房屋后至租赁期限届满才搬离，应当认定其正常使用房屋，转租合同已正常履行，故该转让费30000元不应退还，周俊要求夏友军、董洋退还转让费30000元的诉讼请求，依法不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方租赁合同中未对装修装饰费用进行约定，且周俊使用房屋至租赁期间届满时，故其要求夏友军、董洋返还装修费12000元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。周俊自2019年8月1日接收房屋，使用至2020年5月15日租赁期满，其实际使用时间未满一年，按照合同约定的一年50000元的租金标准计算，周俊未使用房屋的期限为2.5个月，故周俊未使用房屋期间的租金10415元，夏友军、董洋应予退还。周俊主张疫情期间的租金减免事由，符合不可抗力的适用原则，对因疫情防控期间所产生的损失，应当由合同双方合理分担。根据疫情防控的实际期间计算，将周俊主张返还租金12000元与其未使用房屋期间的租金10415元之间的差额1585元作为夏友军、董洋应当分担的损失数额，较为合理公平。因此，周俊要求夏友军、董洋退还租金12000元的诉讼请求，予以支持。因本案转租合同的转租人即合同相对人系董洋，收取周俊租金的亦系董洋，故退还租金的主体应为董洋，夏友军不是合同相对人，不应当承担该合同义务。综上所述，周俊的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条第一款之规定，遂判决：一、董洋于判决生效之日起十日内退还周俊房屋租金12000元；二、驳回周俊其他的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.周俊要求返还转让费30000元、装修费12000元应否予以支持；2.一审程序是否违法。一、关于周俊要求返还转让费30000元、装修费12000元应否予以支持的问题。本院认为，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。周俊系以其受欺诈以致相信董洋、夏友军有权将涉案房屋对外租赁为由主张其与董洋签订的《房屋租赁协议书》无效，但其一审提交的录音证据获取方式不合法，且仅凭该录音证据，并不能证明夏友军以欺诈手段促使周俊与董洋订立涉案《房屋租赁协议书》，亦无证据证明双方签订合同的过程存在合同法第五十二条规定的无效情形，且周俊实际使用房屋至转租合同期满，未因出租人原因而不能使用房屋。故一审法院认定涉案《房屋租赁协议书》已成立并生效，并无不当。周俊与董洋之间签订的《房屋租赁协议书》中虽未对转让费进行约定，但周俊实际向董洋支付了转让费30000元，双方在合同履行过程中未对租赁合同期满转让费的处置以及返还与否进行事先约定，其后亦未能达成合意，而按照房屋租赁合同的交易习惯，转让费实为租房人为获取涉案房屋承租权以从事经营活动而支付的对价，故在周俊与董洋之间的转租合同正常履行到期的情况下，一审法院认定该笔转让费不应退还，并无不当。至于周俊主张的装修费12000元，因其与董洋签订的《房屋租赁协议书》中并未对装修费的承担进行约定，且周俊使用涉案房屋直至合同约定的租赁期限届满，故周俊要求返还其装修费12000元，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。二、关于一审程序是否违法的问题。本院认为，本案一审承办人于2020年3月9日以案情疑难复杂为由申请适用普通程序审理本案。根据《民事诉讼法》第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月。据此，本案于2019年12月16日立案受理后，于2020年11月16日结案并未超过一年的审理期限，亦不构成程序违法。综上所述，上诉人周俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人周俊负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 苏 团审判员 胡元静二〇二一年三月二十二日书记员 赵 莹