广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2460号上诉人（原审被告）：广州市亚洲行市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路11号二层。法定代表人：庞开权，该公司经理。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州伦立博教育信息咨询有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路9号、11号全部（部位：11号二层自编B201）（仅限办公用途）。法定代表人：丁晨妍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴时霖，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人广州市亚洲行市场经营管理有限公司（以下简称亚洲行公司）因与被上诉人广州伦立博教育信息咨询有限公司（以下简称伦立博公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人亚洲行公司上诉请求：撤销一审判决，改判伦立博公司向亚洲行公司支付违约金7841元。事实与理由：一、一审法院认定2020年3月29日视为合同解除之日，根据涉案租赁合同第12条第4款约定，伦立博公司单方提前解除合同应支付合同未履行部分租金30%作为违约金，即2020年4月1日至2021年3月31日期间的总租金13068元×12×30%=47045元-已付保证金39204元=7841元。二、在（2020）粤0105民初18433号案中，亚洲行公司认为双方合同没有解除，故违约金之诉不在本案解决，一审法院考虑两案的具体情况，在本案中处理了违约金。因此，伦立博公司应向亚洲行公司支付违约金7841元。因疫情发生，伦立博公司可以提出减免或者免除租金的诉请，但不能以此为由要求解除合同。因亚洲行公司的出租方系村属企业，至今没有对亚洲行公司疫情期间的租金予以减免，故亚洲行公司也无法对伦立博公司的租金予以减免。一审法院结合疫情影响、伦立博公司的责任以及双方损失等，酌情认定亚洲行公司可以没收伦立博公司履约保证金19602元，过多考虑了伦立博公司的状况，对亚洲行公司显失公平。伦立博公司2020年3月26日提出解除合同时，亚洲行公司明确表示不同意。2020年3月29日伦立博公司自行搬出，亚洲行公司只好接收场地，但这并不代表亚洲行公司同意该日为解除合同之日。被上诉人伦立博公司二审辩称：一、无论双方租赁合同关系于2020年3月26日还是3月29日解除，双方的租赁合同关系从事实层面与法律层面，都已然解除。至于合同解除的性质为何，是否涉及违约责任，则是另一层面的问题。无论亚洲行公司接收场地的原因为何，其同意接收租赁场地，收回租赁场地的使用权乃是事实。因此，亚洲行公司主张2020年3月份之后的租金，缺乏事实和法律依据。如果允许亚洲行公司主张回收租赁场地之后的租金，实际上是支持亚洲行公司向伦立博公司索取高额的不当得利，或者说是一种远超双方合同约定的高额违约金，有失公允。二、一审判决有理有据，对双方利益权衡得当，应予维持。疫情暴发后，伦立博公司积极与亚洲行公司协商合同履行事宜，但亚洲行公司态度强硬、拒绝沟通，伦立博公司单方解除合同实属无奈之举。疫情乃天灾，由任何一方承担疫情造成的全部后果，都是不公平的。一审判决事实上已经让亚洲行公司获得因疫情影响空置一个月的租金收益13068元，也酌情让亚洲行公司没收伦立博公司履约保证金19602元。该判决已经让伦立博公司合理地承担了疫情造成的社会后果，应予维持。伦立博公司于2020年6月5日向一审法院起诉，请求判令：1.确认伦立博公司与亚洲行公司签订的《租赁合同》于2020年3月26日已合法解除；2.亚洲行公司返还伦立博公司履约保证金26136元；3.亚洲行公司返还伦立博公司智能电表及电表智能卡押金共200元；4.亚洲行公司承担本案受理费。一审法院经审理查明：海珠区XX路X号的权属人广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社。该社出具的《授权委托书》记载，该社委托广州市华晖物业有限公司经营管理海珠区XX路XX号、XX号及出租给亚洲行公司，并同意亚洲行公司分租，期限从2012年1月1日至2021年3月31日止。2018年7月6日，亚洲行公司（出租方、甲方）与伦立博公司（承租方、乙方）签订《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区XX路XX号XX中心内XX号商铺，建筑面积约165平方米；该物业仅限于用于销售和展贸办公的用途；租赁期限为2017年11月16日至2021年3月31日，每月租金为10800元，租金在原基础租金上每年递增10%（跨年度十二个月为一年）；履约保证金为39204元；(12.1)……乙方不按时缴清双方约定有关的各种费用，视为违约；除须补交所欠的各种费用外，自逾期之日起，每逾期一天，按应缴费额的5%向甲方缴纳违约金；逾期五日，甲方有权采取封门及停水电等措施（后果由乙方自负）；逾期十天（从欠费第一天开始计算），则视为乙方自动放弃场地／商铺或写字楼使用权，甲方有权单方解除合同并没收合同履行保证金……（12.4）……因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金……；等。亚洲行公司收取涉案商铺的租赁保证金39204元、智能电表押金150元和电表智能卡50元，并将上述商铺交付伦立博公司使用，伦立博公司承租涉案场地用于办公。双方确定涉案场地截止至2020年2月的租金和相关杂费已经清缴。据伦立博公司提交的短信反映，海珠市场监管部门于2020年1月26日发出通知：根据市、区政府防控新型冠状病毒感染工作要求，防止新型冠状病毒感染进一步扩散，即日起全市校外教育培训机构请暂停开展各线下培训活动。2020年2月16日，伦立博公司向亚洲行公司发出《减免租金申请》，其中主要陈述因受疫情和海珠区有关部门疫情防控措施的影响，其司自2020年1月9日寒假之日起无任何收入，支出增长，年后新生、新老师的招聘均遭受严重打击等，申请涉案场地2020年2月1日-2月29日免租一个月，3月1日至4月30日租金减半两个月。2020年3月23日，包括伦立博公司的承租户向亚洲行公司发出《关于受新冠病毒疫情影响广州亚洲行商贸中心减免租金申请》，申请减免2020年2月1日-2020年3月31日有效合同期内的租金、管理费及由此产生的违约金等一切费用、减半收取2020年4月1日-2020年6月30日有效合同期内月租金和管理费、亚洲行二层内各教育机构的“三免”持续至广州市教育局红头文件准许广州市校外培训机构复课之日止。同日，亚洲行公司出具《声明》，陈述相关事宜已报送相关部门备案，请求相关部门依法办理。2020年3月26日，伦立博公司向亚洲行公司发出《解除物业租赁合同通知书》，陈述因疫情因素，根据《租赁合同》“不可抗力及责任免除”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，要求双方合同于2020年3月26日解除，2020年3月31日移交场地；其司已付押金39204元，抵扣未交3月租金13068元，要求亚洲行公司退回押金26136元。亚洲行公司确认当天收到上述函件。2020年3月27日，亚洲行公司向伦立博公司复函，称其司不同意解除合同，认为合同解除的条件不成立，要求继续履行双方合同，并告知2020年3月至5月租金应2020年3月1日前缴交，要求伦立博公司交费。2020年3月29日，亚洲行公司与伦立博公司签署了《移交场地确认函》，亚洲行公司确认接收了涉案场地。同日，亚洲行公司向伦立博公司发出《关于声明》，其中陈述，其司不同意伦立博公司单方面解除合同，要求按合同履行至2021年3月31日；其司收场地，只是负责为伦立博公司保管场地，其司从未要求该司撤场，并要求伦立博公司支付合同期间的一切租金。另查，伦立博公司的经营范围为：教育咨询服务；信息技术咨询服务；地理信息加工处理；为留学人员提供创业、投资项目的信息咨询服务；舞台表演艺术指导服务；接受委托从事劳务外包服务；翻译服务；为公民出国定居、探亲、访友、继承财产和其它非公务活动提供信息介绍、法律咨询、沟通联系、境外安排、签证申请及相关的服务。再查，亚洲行公司另案起诉伦立博公司、丁晨妍，要求伦立博公司、丁晨妍共同支付2020年3月至5月的租金共39204元。一审法院以（2020）粤0105民初18433号受理该案。一审法院认为：伦立博公司与亚洲行公司签订的《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。即使因疫情影响，双方仍可基于公平合理、共克时艰的共识通过沟通协商使合同予以继续履行，故伦立博公司于2020年3月26日单方提出解除合同并不符合合同约定，而亚洲行公司也不同意解除合同，故伦立博公司要求确认涉案租赁合同于2020年3月26日合法解除的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。但鉴于亚洲行公司已于2020年3月29日接收了涉案场地，故一审法院认为双方租赁合同关系于2020年3月29日解除，但合同解除的责任在于伦立博公司，伦立博公司应承担违约责任。伦立博公司经营的是线下教育培训业务，其司主张因受疫情影响导致无法经营，故而主张合同解除并提前退场。综合考虑疫情的影响、伦立博公司的责任及双方的损失等情况，一审法院酌定亚洲行公司可没收伦立博公司的履约保证金19602元。鉴于伦立博公司同意按合同约定的月租金13068元标准支付2020年3月的租金并同意亚洲行公司从应退还的保证金中予以抵扣该租金，为避免讼累，一审法院对伦立博公司的上述意见予以采纳（已在另案处理）。鉴于此，伦立博公司要求亚洲行公司退回剩余履约保证金6534元（39204元-2020年3月的租金13068元-由亚洲行公司没收的履约保证金19602元）的请求合理，一审法院予以支持，对伦立博公司主张的其余履约保证金请求，一审法院予以驳回。关于智能电表及电表智能卡押金200元，因亚洲行公司同意返还该费用给伦立博公司，故一审法院对伦立博公司该项请求予以支持。鉴于本案纠纷系伦立博公司提前退场而引起，故受理费由伦立博公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2020年11月5日判决如下：一、原告广州伦立博教育信息咨询有限公司与被告广州市亚洲行市场经营管理有限公司签订的《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》于2020年3月29日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内返还履约保证金6534元给原告；三、被告于本判决生效之日起十日内返还智能电表押金和电表智能卡押金共200元给原告；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3698元，由原告负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另外，亚洲行公司二审庭后提交8张发票供法院参考，拟证明亚洲行公司已依约向业主支付了2020年2月至5月的租金和管理费，业主方并未给予租金减免的优惠。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：亚洲行公司上诉主张伦立博公司向其支付违约金7841元能否成立。对此，本院认定如下：涉案《亚洲行窗帘批发中心(商铺／写字楼)租赁合同》合法有效，虽伦立博公司受疫情影响导致经营困难，但双方合同期限于2021年3月31日届满，伦立博公司并无证据证明因疫情导致其合同目的完全无法实现，因此伦立博公司不享有合同解除权。伦立博公司于2020年3月26日单方提出解除合同，不发生法律效力，但亚洲行公司实际于2020年3月29日收回了涉案场地，一审法院认为双方租赁合同关系于2020年3月29日解除，并酌情认定应由伦立博公司承担相应的违约责任，由亚洲行公司没收伦立博公司履约保证金19602元。同时，鉴于伦立博公司同意按合同约定的月租金13068元标准支付2020年3月的租金并同意亚洲行公司从应退还的保证金中予以抵扣该租金，已予支持。综观全案，伦立博公司单方提前解除合同，亚洲行公司及时于2020年3月29日接收了场地，一审处理结果充分体现了疫情期间风险共担、共渡难关的原则，公平保障了双方的合法权益，可予维持。亚洲行公司上诉主张伦立博公司应向其支付违约金7841元，不予支持。此外，亚洲行公司二审提交发票拟证明其依约向案外人支付了2020年2月至5月期间的租金和管理费，两者可另循法律途径协商解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人亚洲行公司的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市亚洲行市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年三月三十日书记员  纪惠敏黄晶晶