湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终721号上诉人（原审被告）：赵方亮，男，汉族，1986年6月4日出生，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：杨远梅（系赵方亮之母），女，1963年10月10日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县。特别授权代理。委托诉讼代理人：向超，湖北博真律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：孙鸿雁，女，土家族，1990年10月22日出生，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：胥双文，湖北真誉律师事务所律师。特别授权代理。上诉人赵方亮因与被上诉人孙鸿雁房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省长阳土家族自治县人民法院（2020）鄂0528民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵方亮及其委托诉讼代理人杨远梅、向超，被上诉人孙鸿雁的委托诉讼代理人胥双文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵方亮上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决的第二项，驳回孙鸿雁的诉讼请求。事实和理由：赵方亮和孙鸿雁签订房屋租赁合同，约定租赁期为两年，从2019年4月15日至2021年4月15日。因孙鸿雁在租赁期内对赵方亮经营造成影响，赵方亮提出解除合同。孙鸿雁要求赵方亮必须在2020年4月15日交出房屋，2020年4月15日孙鸿雁丈夫申晓浩邀请王建波为见证人和赵方亮进行了解除房屋租赁合同的交接事宜。一审法院认为是赵方亮无法定事由，不全面履行合同，单方要求解除合同，是违约行为，应承担相应法律责任。赵方亮不同意一审法院的“认为”。赵方亮提出解除合同，孙鸿雁同意并要求赵方亮在规定的时间内必须交房，并邀请见证人一同进行，双方完成合同解除，不是赵方亮的单方违约行为，而是双方的一致行为。一审中孙鸿雁的诉讼请求是要求赵方亮承担迟延交付租赁费的违约金27000元。一审法院判决要求赵方亮承担单方面解除合同的违约金9000元是错误的。孙鸿雁辩称，赵方亮与孙鸿雁之间于2020年4月15日并未达成相关房屋租赁合同交接事宜的一致意见，孙鸿雁也并未向赵方亮按照合同约定发出书面的终止合同通知，赵方亮也未向法院提交双方完成合同解除的相关证据。因此，赵方亮存在违约行为，孙鸿雁按照合同约定要求赵方亮支付违约金于法有据。孙鸿雁向一审法院起诉请求：1、判令赵方亮支付孙鸿雁三个月门面租赁费11250元，并解除孙鸿雁、赵方亮双方签订的《门面房租赁合同》；2、判令赵方亮支付孙鸿雁因迟延交付租赁费而应承担的违约金27000元；3、判令赵方亮恢复孙鸿雁商住楼门面联排12－3号楼客厅及房间三面墙原状；4、判令赵方亮承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月15日，孙鸿雁与赵方亮签订《门面房租赁合同》，其约定主要内容为：赵方亮租赁孙鸿雁位于龙舟坪镇津××市场××号房屋整套三层（毛坯房），其用途为经营建材，租赁期限为五年，即2014年4月16日至2019年4月16日，租金及支付方式为房屋租金每年25000元人民币，签约当日一次性付清当年房租，此后一年一缴纳。合同还约定了双方其他权利义务、违约责任等内容。期间，因赵方亮需将二楼作为展厅使用，于2015年9月10日与孙鸿雁之夫申晓浩达成《合同附加约定》：赵方亮将租用房屋二楼客厅及房间三面室内墙拆除，不得改变房屋主体结构，损坏承重墙，如有损坏按物业相应要求赔偿。赵方亮拆除上述室内墙后，如合同期满未续约，则按另外承租用户要求或孙鸿雁要求，如有需要，恢复原来室内墙。改造完工后，双方及物业现场验收。《门面房租赁合同》签订后，双方当事人已依约履行完毕。同时赵方亮依据《合同附加约定》，拆除了部分室内墙。2018年12月22日，因原、赵方亮租赁合同即将到期，双方续签《门面房租赁合同》，约定赵方亮租赁孙鸿雁清江市场联排12－3号第一层和第二层房屋，面积200平方米，其用途为经营建材，租赁期限为二年，即2019年4月15日至2021年4月15日，租金及支付方式为房屋租金每年45000元人民币，签约当日一次性付清当年房租，次年租金提前一个月一次性付清。在违约责任条款中约定，如甲方（孙鸿雁，下同）未按时交付房屋，乙方（赵方亮，下同）有权解除合同；如乙方未及时付款，甲方有权解除合同并没收剩余房租；如乙方未经甲方书面同意中途退租的，按合同未履行部分租金的二倍向甲方支付违约金；租赁期满后，如乙方未如期交还房屋，则甲方有权没收押金并按逾期天数双倍收取租金。同时，合同还对双方权利义务、房屋返还、合同变更和解除等进行了约定。签约后，赵方亮即交付了2020年度房租45000元，其中转账4万元，孙鸿雁在赵方亮处订购门窗抵扣5000元。2019年下半年，赵方亮称孙鸿雁在三楼装修房屋时，对其门店经营造成影响，多次要求退租，双方因而发生纠纷，其间双方互有不当或过激行为，后经当地公安派出所调解处理。由于赵方亮坚持要求退租，2020所4月15日，孙鸿雁的丈夫申晓浩邀请王建波为见证人与赵方亮进行了解除房屋租赁合同的交接事宜，赵方亮清理腾退了房屋，将承租房钥匙及U型锁交与申晓浩。孙鸿雁认为赵方亮不按合同约定单方改变租期，不将拆除室内墙恢复原状，应承担违约责任，故向法院提起诉讼。一审法院认为，1、孙鸿雁与赵方亮签订的《门面房租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。2、赵方亮在房屋承租期限尚未届满时，无法定事由，不全面履行合同义务，单方要求解除合同不再履约，是民事违约行为，应承担相应法律责任。续订《门面房租赁合同》约定“如乙方未经甲方书面同意中途退租的，按合同未履行部分租金的二倍向甲方支付违约金”以及孙鸿雁实际按未履行部分租金的30%的二倍主张权利，其违约金约定及诉请显著过高，应予以减少。综合考虑孙鸿雁的损失、新冠病毒对赵方亮经营的影响等因素，以及参考类比民间借贷等相关司法解释规定的情况，认为赵方亮以承担未履行部分租金20%的违约责任更加公平合理。3、赵方亮已腾退承租房屋，双方当事人就退租事宜已进行了处理，本房屋租赁合同已事实解除。孙鸿雁自愿撤回对赵方亮支付三个月门面租赁费11250元的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，予以准许。4、孙鸿雁求赵方亮对撤除室内墙恢复原状的请求，由于没有提供赵方亮拆除了哪些部分，应恢复到何等标准的证据，且在赵方亮退租房屋时，并未作为交接中的未了事宜提出，故其诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认孙鸿雁、赵方亮双方签订的《门面房租赁合同》事实解除；二、赵方亮赔付孙鸿雁违约金9000元，限本判决生效后十日内给付。三、驳回孙鸿雁的其他诉讼请求。一审案件受理费378元，由赵方亮负担230元，孙鸿雁负担148元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，赵方亮以其与孙鸿雁系协议解除合同为由，上诉认为不应向孙鸿雁支付违约金9000元，但并未提交双方协议解除合同的书证。并且，根据孙鸿雁在二审中提供的2020年4月4日及2020年4月10日的《接处警登记表》，以及赵方亮本人陈述，均印证了双方当事人在解除合同之前曾多次交涉无果且矛盾甚深的事实。虽然在二审庭审中，赵方亮一方又称，双方在交还钥匙、腾退店铺时彼此情绪平稳、交谈友好，且孙鸿雁一方未在当时提出要求己方支付违约金；但仅凭该述称，无法证实亦无法推导出双方系协议解除合同且已达成了“孙鸿雁放弃了要求赵方亮承担违约责任”的合意。由于协议解除合同系赵方亮所主张的事实，应由其负举证责任，也应由其承担举证不利的后果。综上，经查，本案系赵方亮违约致合同解除，一审法院判决应由其支付违约金并无不当，且违约金数额亦在合理范围之内，本院依法应对此判决结果予以维持。综上所述，赵方亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费756元，由赵方亮负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二一年三月三十一日书记员  余 丹