北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2794号上诉人（原审原告）：杨宏芹，女，1952年11月26日出生。委托诉讼代理人：孙克娜，北京市立方律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪果，北京市立方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市赛欧工贸有限公司，住所地北京市丰台区文体路58号。法定代表人：王海轮，董事长。委托诉讼代理人：季成，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：石全，北京德和衡律师事务所实习律师。上诉人杨宏芹因与被上诉人北京市赛欧工贸有限公司（以下简称赛欧公司）房屋买卖合同纠纷一案诉至北京市丰台区人民法院，该院审理后于2018年12月27日作出（2018）京0106民初11798号民事判决。杨宏芹不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日作出（2019）京02民终4434号裁定，撤销原判，发回重审。一审法院重审后，做出(2019)京0106民初39949号民事判决，杨宏芹不服向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨宏芹上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、判令被上诉人向上诉人支付违约金7000元，并赔偿上诉人经济损失4469017元及相应资金占用利息损失（以4469017元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2013年12月16日起至实际清偿日的资金占用利息，暂计至2018年3月16日为1018551.05元）。事实和理由：1、买卖合同履行过程中，京西商业公司于2013年1月4日以合同无效为由发出解约通知的行为是恶意毁约，应承担违约责任；其隐瞒取得涉案房屋房产证的事实并欺诈我无需办理产权手续的行为亦违反了合同的附随义务，构成违约。2、一审法院错误认定我损失范围，关于停产停业、区位补偿款等系我在合同履行后可获得的利益，应全部归我所有。如根据赛欧公司主张涉案房屋所在土地属于划拨，则应不存在土地补偿一项。我缴纳了房产土地税，对于涉案房屋项下土地享有实体权利，一审法院错误适用可预见原则，损害了我的合法利益。3、我在1998年购得被拆迁房屋，支付了合理对价，现对方恶意违约占有本应属于我的拆迁利益，法院审理后判决补偿的60余万元不能弥补我的损失，不符合民法“损害填补”的精神和公平原则。赛欧公司辩称，同意一审判决，请二审法院驳回杨宏芹的上诉请求。1、杨宏芹不是本案争议的房屋土地及地上房屋的合法权利人，其提供的房屋使用权有偿转让协议书中的京西商业公司实际也不是本案土地及地上房屋的合法权利人，包括我司也不是房屋使用权人和土地使用权人，同时京西商业公司签署有偿转让协议书的时候都没有经过所有权人及土地使用权人的授权，该协议本身属于无权处分，因此该协议也属无效。2、杨宏芹提到关于停产停业损失的问题，在已经发生法律效力的（2016）京02民终2772号判决已经做出了认定，不属于杨宏芹的损失且也不是其可以预期的收益，杨宏芹对该部分款项没有权利主张。关于杨宏芹提到的区位补差价，无论在本案或侵权案件中，在生效判决中已经查明（1）区位补差价针对土地补偿；（2）房屋重置成新价，针对房屋的补偿；实际补偿款的构成有该两部分构成。上诉人称区位补偿是对于房屋的补偿价属于不实陈述。被上诉人取得区位补偿价后已经移交给了实际权利人（北京市供销社投资管理中心）。3、杨宏芹的权益，在前述2772号生效判决中已经予以确认，且2017京民申821号民事裁定也驳回了杨宏芹要求再审的申请。4、杨宏芹在签订合同时对于房屋无法转让后续无法办理产权过户的事实是明知的。杨宏芹向一审法院起诉请求：1、要求赛欧公司向我支付违约金7000元；2、要求赛欧公司赔偿我经济损失4469017元及自2013年12月16日至实际给付之日的中国人民银行同期贷款利息损失。一审法院认定事实：杨宏芹原系京西商业公司职工。1998年10月1日，杨宏芹（乙方）与京西商业公司（甲方）签订《房屋使用权有偿转让协议书》，约定：一、甲方将位于XX商店商业网点的房屋捌间，130平方米的房屋有偿转让给乙方，用于生产经营性使用。二、房屋转让期永久性，转让金3.5万元，转让金自签订协议之日起一次性付清。三、甲方将所属营业网点的房屋有偿转让给乙方，协议生效之日起，房屋所有权归乙方，甲方根据国家有关规定，为乙方办理产权移交手续，转移手续费用甲乙双方各承担50%。四、自签定协议之日起，发生的一切费用均由乙方承担（如：房屋修缮费，房产土地税及其它费用），其中房产土地税按国家有关规定，每年十月一日前交清。五、……六、违约责任：1、乙方未按时向甲方交付房产土地税，除及时补交外，应支付转让金的20%违约金；2、转让期内甲乙双方任何一方不得终止协议，如违约，违约方向对方支付转让金的20%违约金。七、免责条件：房屋如因不可抗拒的原因，如：自然灾害．火灾，国家政策等所造成的损失，双方互不承担责任。八、本协议的各项条款如与国家法律、法规有抵触时，应按国家有关规定执行。本合同一式三份，甲乙双方各持一份，送赛欧集团备案一份。同年10月12日，杨宏芹向京西商业公司交付房屋有偿转让金3.5万元，此后，诉争房屋一直由杨宏芹使用，其亦按合同约定向京西商业公司交纳了房产土地税。现房屋已被拆除。2013年12月16日，赛欧公司（乙方）经案外人北京市丰台区供销合作联合社、北京供销社投资管理中心授权后，与北京丰科建投资有限公司（甲方、以下简称丰科建公司）签订《丰台科技园西区Ⅰ非住宅房屋拆迁补偿协议》（以下简称涉案拆迁协议），约定：一、被拆除房屋状况：乙方在拆迁范围内占地面积约654平方米，房屋建筑面积566.2平方米。二、拆迁补偿：（一）拆迁补偿费：经北京开元恒基土地房地产评估有限公司评估确定，腾退房屋所在地区位补偿价为7093元/平方米，区位补偿金额为4016057元；被拆迁房屋重置成新及附属物作价为631815元。被拆迁建筑物、构筑物补偿费共计4647872元；（二）搬家补助费566.2平方米，25元/平方米，计14155元；（三）停产停业补助566.2平方米，800元/平方米，计452960元；（四）甲方应付乙方上述七项房屋拆迁补偿费合计5114987元。上述拆迁款项由赛欧公司实际取得。2015年8月，杨宏芹以财产损害赔偿纠纷将赛欧公司和丰科建公司诉至一审法院，要求赔偿经济损失5114987元，包括地上物、电气设备、化粪池两个、区位补偿款的损失。该院于2015年12月作出（2015）丰民初字第18582号民事判决，判决：“一、北京丰科建投资有限公司、北京市赛欧工贸有限公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿杨宏芹区位补偿损失、房屋重置成新及附属物损失、搬家补助损失共计四百六十六万二千零二十七元；二、驳回杨宏芹的其他诉讼请求”。后赛欧公司、丰科建公司均不服向北京市第二中级人民法院提出上诉。北京市第二中级人民法院于2016年8月3日作出（2016）京02民终2772号民事判决，认为：“……杨宏芹本案关于根据涉案《房屋使用权有偿转让协议书》，其就涉案房屋及其占用的土地享有合法权利的主张，缺乏事实及法律依据，本院在本案中难以支持。因此，杨宏芹要求取得拆迁协议中区位补偿款的主张及请求，本院无法支持。此外，赛欧公司称拆迁协议中的停产停业补助是该公司和丰科建公司争取的，实际已经不经营，杨宏芹也表示其对停产停业补助一事不知情，且其经营几年后就不经营了，故拆迁协议中的此项款项，与杨宏芹无关。需指出：杨宏芹在涉案《房屋使用权有偿转让协议书》签订后支付了约定的价款和费用，并实际使用了该合同涉及的房屋并对这些房屋进行了修缮，且其又自建了本案涉及的其他被拆迁房屋，这两部分房屋共同构成涉案拆迁协议中写明的566.2平方米房屋建筑。特别是涉案拆迁协议中认定的房屋面积，明确包括了杨宏芹的自建房部分，确定的被拆迁房屋重置成新及附属物作价款631815元也包括杨宏芹自建房部分。因此，从公平角度，拆迁协议中的被拆迁房屋重置成新及附属物作价款631815元、搬家补助费14155元应属于杨宏芹所有，赛欧公司应将此款给付杨宏芹。”据此判决：“一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第18582号民事判决；二、北京市赛欧工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向杨宏芹支付房屋重置成新及附属物款、搬家补助费共计六十四万五千九百七十元。三、驳回杨宏芹的其他诉讼请求。”另查，诉争房屋所有权人为北京市丰台区供销合作联合社，于1999年2月10日取得房屋所有权证，房屋所有权证号为：京房权证丰集字第XXXX号，土地使用权人为北京供销社投资管理中心，土地性质为国有土地。京西商业公司系于1993年由原北京市丰台区王佐供销社变更而来，当时的经济性质为集体所有制，当时的隶属单位为北京市丰台区供销合作联合社；后经改制、合并，于2003年成为赛欧公司下属企业，现名称为北京市赛欧工贸有限公司赛欧京西商业分公司。赛欧公司系根据北京市人民政府国有资产监督管理委员会2004年的文件关于北京市供销合作社体制改革的要求，由北京市丰台区供销社对外挂牌成立，其前身为北京市丰台区供销社北京市赛欧工贸集团。京西商业公司于2019年8月29日注销。庭审中，关于本案所涉《房屋使用权有偿转让协议书》的性质，赛欧公司认为系租赁合同，杨宏芹认为系房屋买卖合同。关于合同效力，赛欧公司主张双方所签协议书为无效合同，杨宏芹主张该协议书有效，经释明，杨宏芹坚持其协议书有效的主张，并基于合同有效提出诉讼请求，要求赛欧公司承担违约责任。一审法院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局致函，询问涉案房屋所在土地在双方签订协议即1998年10月1日时的土地性质、土地使用权取得方式及后续是否有办理土地使用权有偿使用手续的情形。北京市规划和自然资源委员会丰台分局复函表示：一、涉案土地1998年10月1日时的土地性质为国有；二、经查询，未找到相关审批文件，无法确定涉案土地使用权的取得方式；三、涉案土地使用权未办理有偿使用手续。一审法院审理认为：杨宏芹与京西商业公司签订《房屋使用权有偿转让协议书》，该协议书中约定房屋转让期永久性，京西商业公司与杨宏芹亦对房屋所有权归属及办理产权移交手续进行约定，由此可见，《房屋使用权有偿转让协议书》的性质实际上应为房屋买卖合同性质，该《房屋使用权有偿转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行相应义务。杨宏芹关于违约金的请求，因上述协议约定，转让期内双方任何一方不得终止协议，如违约，违约方向对方支付转让金的20%违约金，而涉案房屋不能继续使用的原因系房屋拆迁，并非单方终止协议，故杨宏芹的此项请求依据不足，法院难以支持。杨宏芹关于赔偿损失的请求，经询问，杨宏芹基于合同有效，因赛欧公司违约给杨宏芹造成损失提出该请求，其损失包含两部分，分别为涉案房屋拆迁补偿费中的停产停业补助及区位补偿金。关于停产停业补助，在（2016）京02民终2772号案件中，杨宏芹表示其对停产停业补助一事不知情，且其经营几年后就不经营了，考虑到此项费用系对于经营性主体的补偿，故杨宏芹主张此费用为其经济损失依据不足，法院难以支持。关于拆迁补偿费中的区位补偿金，此费用系拆迁时针对土地使用权的补偿。在涉案合同签订时，涉案房屋所在土地为国有土地，双方虽约定了办理产权移交手续，但双方应对与后需履行存在困难及实际履行到位的可能性有所预估，因为涉案房屋所在土地为国有土地，国有土地上的房屋转让涉及国有土地使用权的转让问题，需要经有批准权的单位批准办理手续才能完成。双方在签订协议后的履行过程中，均未针对土地使用权进行过任何工作。生效判决亦已确定杨宏芹对其占用的土地并不享有合法权利。同时，根据合同法第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故杨宏芹要求赛欧公司赔偿区位补偿金的请求依据不足，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条之规定，判决：驳回杨宏芹的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉、辩意见，二审中双方的争议焦点为赛欧公司是否应向杨宏芹承担违约赔偿责任，及其赔偿数额问题。杨宏芹与京西商业公司签订的《房屋使用权有偿转让协议》实为房屋买卖合同，一审法院依据查明的事实认定该合同合法有效，本院对此予以确认。涉案房屋买卖合同有效，杨宏芹作为购买人交纳全部购房款项及土地税，京西商业公司作为出卖人交付房屋，该房屋由杨宏芹使用多年。现查，涉案房屋已经由京西商业公司的上级单位亦为赛欧公司的前身北京市丰台区供销合作联合社取得房屋所有权登记，京西商业公司并未按买卖合同约定为杨宏芹办理房屋所有权转移登记，亦未在买卖合同合法解除的情况下，由其上级单位赛欧公司办理房屋拆迁手续，将涉案房屋拆除并取得全部安置利益，京西商业公司违反买卖合同约定应承担违约赔偿责任。京西商业公司作为赛欧公司的下属企业，已经于2019年8月29日注销，其权利义务应由赛欧公司承继，现杨宏芹就上述房屋买卖合同纠纷起诉赛欧公司主体适格，要求该公司承担违约赔偿责任的请求符合法律规定。关于赔偿数额问题。涉案房屋买卖合同合法有效，没有依法解除，杨宏芹依据该合同取得所购房屋的合同利益。现查涉案房屋被拆除，赛欧公司取得拆迁补偿款共计5114987元；而杨宏芹已经以财产损害赔偿为由起诉该公司要求给付赔偿款，这一纠纷经本院审理后做出（2016）京02民终2772号民事判决，对相关事实进行了认定并判决赛欧公司给付杨宏芹645970元。上述事实是本案确定赔偿数额的依据，同时本院考虑赛欧公司作为京西商业公司的上级单位，对京西商业公司向杨宏芹出售涉案房屋的事实应该是了解的，至少应于拆迁事件发生之时对该房屋由杨宏芹使用的情况是明知的，其在未与杨宏芹协商处理且未考虑杨宏芹正当利益的情况下，实施拆迁并全部占有拆迁补偿款项的行为，有违诚信及公平之法律原则。综合以上事实，本院参考赛欧公司实际取得拆迁补偿款项数额，及生效判决已经确定该公司向杨宏芹支付之数额，确定赛欧公司应承担之违约赔偿款数额为4469017元，杨宏芹超出上述数额之请求本院不予支持。杨宏芹要求赛欧公司支付利息一节没有法律依据，本院不予支持；本院在确定赛欧公司承担违约责任，给付杨宏芹赔偿款项后，对其要求赛欧公司支付违约金的请求不再予以支持。综上所述，杨宏芹的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持，不成立部分予以驳回。一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决驳回杨宏芹之全部诉讼请求的处理不正确，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初39949号民事判决；二、北京市赛欧工贸有限公司于本判决生效后七日内给付杨宏芹4469017元。三、驳回杨宏芹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50262元，均由北京市赛欧工贸有限公司负担（均于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 杨志东二〇二一年三月二十六日法官助理 李 慧书 记 员 黑梦雪