广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1658号上诉人（原审原告）：庞柱，男，1980年4月16日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：何锋，广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈斌，男，1975年5月8日出生，汉族，身份证住址福建省古田县。委托诉讼代理人：周海峰，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人庞柱因与被上诉人陈斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年1月28日公开开庭进行审理。上诉人庞柱的委托诉讼代理人何锋，被上诉人陈斌的委托诉讼代理人周海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庞柱上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈斌另行再支付租金37478元给庞柱，并支付逾期支付2020年2月1日至2020年3月31日租金的滞纳金（从2020年2月1日起以欠缴租金额12000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；从2020年3月1日起以欠缴租金额12000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；改判陈斌向庞柱支付逾期交付的水电费利息损失（以水电费6917.20元为基数，自起诉之日即2020年8月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2.陈斌承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、庞柱对一审判决认定押金32000元退还陈斌、2020年2月及2020年3月租金按9261元减半收取，并在陈斌应付租金中直接抵扣有异议。（一）押金退还、抵扣问题。首先，依照双方签订的《租赁合同》第三条，陈斌自2020年2月1日起拖欠租金，至庞柱起诉之日即2020年8月5日要求解除租赁合同时长达半年之久，且起诉前，庞柱已多次要求陈斌支付所拖欠的租金，但陈斌一直未予理睬。陈斌不止拖欠庞柱租金，还拖欠2020年3月至4月期间的水电费。此外，其在搬离涉案商铺时未主动将涉案商铺交还庞柱，将涉案商铺一直上锁，影响庞柱后续出租计划，其行为属于恶意违约；其次，新冠疫情并未影响租赁合同目的实现，陈斌经营的餐饮行业确实受到新冠疫情影响，但广州限制堂食时间较短，且疫情期间陈斌一直通过美团等线上平台进行营业，疫情并未足以影响到其要关闭店铺、结束经营。陈斌结束店铺经营的原因是环保问题被行政处罚，这点从其提交的答辩意见中可看出，但一审法院片面以疫情原因认定陈斌拖欠租金“系事出有因”；最后，一审法院要求庞柱退还陈斌押金并直接在陈斌应付租金进行抵扣的认定超出了庞柱的诉讼请求，且陈斌关闭店铺的原因是因为环保问题，并非疫情原因，责任不在庞柱。因陈斌单方违约，导致租赁合同解除后过了几个月才找到新租客，且新合同的租金低于原租赁合同的租金，故陈斌的行为已经给庞柱造成重大损失，一审法院认定庞柱退还押金显失公平。（二）2020年2月及2020年3月租金减半收取问题。庞柱与业主签订《租赁合同》约定的租金是每月12000元，新冠疫情期间，业主并没有减免庞柱的租金，考虑到疫情对陈斌的影响，庞柱当庭表示同意给予陈斌2020年2月、3月租金优惠，每月减免6522元，该两月以12000元每月计租，并相应调整第2项诉讼请求计算利息的基数。一审法院直接认定该两月租金减半收取，租金减半后，庞柱该两个月还要倒贴租金，自己承担损失。二、庞柱代陈斌垫付水电费后，陈斌一直未支付给庞柱，陈斌如依照合同约定及时足额向庞柱支付，庞柱银行账户收到该款项后在银行可获取利息，庞柱要求陈斌支付逾期交付的水电费利息损失符合客观事实，陈斌应承担。综上，请求二审法院予以改判。陈斌答辩称，一、新冠××疫情对陈斌涉案店铺经营造成了严重影响，陈斌不存在恶意拖欠庞柱租金及水电费的行为。二、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，庞柱无权以陈斌拖欠租金为由解除租赁合同，其应当返还押金32000元。三、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5、6项规定，一审法院根据事实情况，减免陈斌在新冠××疫情期间的租金，免除迟延付款滞纳金符合公平原则。四、为避免累诉，陈斌同意以押金32000元抵消欠付租金32000元，符合抵消的构成要件。五、根据《民事诉讼法》第六十四条，庞柱未能提供证据证明因陈斌逾期支付水电费所造成的实际损失，应承担举证不能的不利法律后果，且一审判决陈斌承担2020年4月1日至2020年5月15日的租金滞纳金，足以弥补庞柱的损失。故其要求陈斌支付水电费于法无据。综上，请求二审法院维持原判。2020年8月5日，庞柱向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除庞柱与陈斌签订的《租赁合同》；2、陈斌向庞柱支付自2020年2月1日至2020年5月15日期间的租金64827元；3、陈斌向庞柱支付自2020年2月1日起至实际付清租金之日止的利息（其中，以租金人民币18522元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年2月1日起计暂至2020年5月31日为245.59元，以租金人民币18522元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月1日起暂计至2020年5月31日为184.90元，以租金人民币18522元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年4月1日起计暂至2020年5月31日为121.04元，以租金人民币9261元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月1日起暂计至2020年5月31日为30.38元，暂计至2020年5月31日利息总费用为581.91元）；4、陈斌向庞柱支付拖欠的电费5580.70元、水费1336.50元，并支付自起诉之日起至实际付款之日止的利息（以水电费6917.20为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算）；5、陈斌承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：据粤房地证字第2341351、05××65号房地产权证记载，越秀区西华路431号之2首层，权属人曾海燕、曾雁齐，各占1/2产权，建筑面积38.2517平方米，用途商住。2016年7月14日，曾海燕、曾雁齐将越秀区西华路431号之2首层房屋出租给庞柱、钟培东、叶洪志等三人，用途为商业，租期从2016年8月1日至2021年7月30日，月租金12000元等。2016年7月26日，曾海燕、曾雁齐在广东省广州市南方公证处作出（2016）粤广南方第047536号公证书，委托庞柱对越秀区西华路431号之2首层进行管理、出租等。2018年2月25日，庞柱（出租人、甲方）与陈斌（承租人、乙方）签订租赁合同，约定甲方将越秀区西华路431号之2首层的商用房地产出租给乙方，建筑面积38.25平方米。租期从2016年7月27日至2021年7月26日止，其中2019年7月27日至2020年7月26日的月租金额为18522元。双方签订协议后，乙方即交付32000元给甲方做保证金。合同期满，乙方必须结清交付甲方的租金及一切费用，恢复该物业装修原貌并按期迁出，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。乙方每月1号前交付当月租给甲方，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，甲方应按欠款金额的百分之一向乙方收取滞纳金，逾期5天，则视为乙方单方违约，甲方有权解除合同及没收保证金。租赁期间，需要交纳的税费由乙方按规定独自承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。租赁期内，任何一方如需提前解除合同，应事前征得对方同意，若租赁期内出现单方解除合同的，则属于违约方，违约方必须做出相应的保证金赔付，而且另一方有权要求对方赔偿解约所造成的一切经济损失。若遇不可抗力的原因，自然灾害及不能预见因素（包括国家征收及地产开发）造成本合同无法履行时，甲方无息退还保证金给乙方，双方免于承担违约责任等。合同签订后，陈斌向庞柱支付押金32000元。庞柱于2020年4月25日在陈斌经营商铺玻璃门上张贴《告知函》称，陈斌的行为已经构成严重违约，现依法通知陈斌，自本通知函发出之日起，双方的租赁合同解除，请陈斌在收到通知后3日内（最迟在2020年4月28日24时前）搬出案涉商铺，并清缴欠付的费用等。庞柱、陈斌双方多次通过微信沟通租赁事宜。2020年5月8日，庞柱通过微信向陈斌发出《通知书》，并于2020年5月12日在陈斌承租商铺现场张贴，要求解除庞柱、陈斌之间关于案涉西华路431号之2首层商铺的租赁合同，没收陈斌的保证金32000元，限令陈斌在2020年5月11日前清空店铺交还钥匙并支付拖欠的租金、水电费、税费等。陈斌确认该微信记录及《通知书》的真实性。庞柱为证明其缴纳了案涉房屋2020年2月1日至2020年5月15日期间的电费、税费，向法院提交了【广州供电局】的短信截图一页、微信转账记录2页，缴费记录显示庞柱缴纳了案涉房屋2020年3月1日至5月1日期间的电费5580.7元，水费651.24元、685.26元。陈斌认可该水电费的真实性和合法性，但认为该证据显示陈斌于2020年4月30日已搬离案涉房屋。庞柱为证明其将案涉房屋转租给陈斌的行为取得了业主的同意，向一审法院提交了一份日期为2020年6月16日，确认人为曾海燕、曾雁齐的确认函，载明曾海燕、曾雁齐同意庞柱等三人或单独对外转租案涉物业。陈斌质证称对该确认函三性予以认可。陈斌为证明承租案涉商铺开展炸鸡经营，庞柱知晓该租赁用途向一审法院提交了1、营业执照；2、企业公示信息截图；3、商铺照片；4、行政处罚决定书。庞柱对前述4份证据质证称真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该营业执照体现陈斌承租涉案物业后已经在该地址经营餐饮业，庞柱作为出租方仅需提供租赁物，合同没有约定庞柱需要设立专用烟道的条件。陈斌为证明案涉商铺受新冠疫情的影响，直至2020年3月21日才恢复堂食向一审法院提交了1、广东省人民政府《关于企业复工和学校开学时间的通知》；2、越秀区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部《关于进一步做好“外防输入、内防扩散”强化疫情防控工作措施的通告（第1号）》；3、广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部《关于继续做好疫情防控工作的通告（第6号）》，并请求减免2020年2月1日至3月21日的租金。庞柱对此质证称对前述三份证据真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，陈斌承租涉案物业后，一直通过线上进行营业，不能减免陈斌的租金。另查明，陈斌按照合同约定的租金标准支付至2020年1月31日，之后未再支付租金。再查明，陈斌称其于2020年4月30日已经退场，通过电话和短信通知庞柱接收房屋，但双方没有办理交接手续。庞柱称陈斌于2020年5月1日搬离部分物品，但未将房屋清空交还给庞柱，案涉大门一直由陈斌上锁。庞柱在2020年5月12日在案涉商铺张贴通知后，于2020年5月16日自行收场。庞柱当庭表示愿意给予陈斌2020年2-3月租金优惠，每月减免6522元，该两个月以12000元每月计租，并相应调整第2项诉讼请求计算利息计算的基数。一审法院认为：庞柱、陈斌之间的租赁合同是双方的真实意思表示，内容和形式没有没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现争议焦点在于租赁合同解除的时间、合同解除的责任、租金计算标准及陈斌是否承担违约责任的问题。关于合同解除时间，庞柱因陈斌拖欠租金，曾向陈斌发出通知要求解除双方租赁合同，陈斌陈述于2020年4月30日搬出案涉房屋，但并未提交证据证明其与庞柱完成房屋交接，直至2020年5月16日庞柱自行收回房屋，一审法院据此认定双方租赁合同于2020年5月16日解除。2020年4月30日前案涉房屋一直由陈斌在使用，陈斌亦答辩同意水、电费计至2020年4月30日，且陈斌认可庞柱提供案涉房屋的水电费支付凭证的真实性，故庞柱起诉要求陈斌支付电费5580.70元、水费1336.50元一审法院予以支持。庞柱并未提供证据证明因其为陈斌代缴案涉租赁房屋的水、电费造成相应损失，故庞柱主张陈斌逾期支付水电费的违约金一审法院不予支持。关于合同解除的责任，陈斌答辩称庞柱故意隐瞒租赁物的瑕疵，案涉房屋未配套设立专用烟道，陈斌未提供符合要求的租赁物，致使合同目的无法实现的问题。一审法院评析如下，原陈斌双方的租赁合同并未约定庞柱提供的租赁物需要配套设立专用烟道等餐饮标准，且双方的租赁合同在2018年2月25日签订案涉租赁合同，在合同履行的两年间陈斌并未提出租赁标的物不适租而一直恪守履行，陈斌答辩庞柱提供标的物不适租存在违约事由，一审法院不予采纳。从涉案房屋实际用途来看，《房屋租赁合同》约定为商用房，庞柱举证的照片亦显示该房屋亦确作“餐饮”使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多地省级人民政府自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，人民群众响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出、避免疫情扩散，复产复工时间延后，客观上因外出用餐客流量大幅下降，且广州市疫情防控期确实对餐饮业限制过堂食，客观上导致陈斌的资金周转及营业收入受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。双方有就疫情期间的租金标准进行协商，未能就减租事宜协商一致，故陈斌没有按时支付2020年2月1日以后的租金属事出有因，并非恶意违约。考虑到庞柱于2020年5月16日已自行收回场地，庞柱拖欠疫情期间租金时间较短，且系事出有因，现双方租赁合同已经解除，为减少双方诉累，一审法院根据公平原则，认定庞柱应退回陈斌预交的押金32000元。关于租金标准及迟延履行的违约金，综合疫情严重影响持续的时间、涉案房屋的实际用途以及庞柱曾经减免租金的意愿，一审法院酌情认定其中两个月（即2020年2月1日至2020年3月31日）租金按原租金标准的50%即9261元/月计付），该期间亦根据公平原则免除迟延付款的违约责任。此后疫情已缓解，陈斌应按照合同约定的租金标准及期限履行付款义务至双方租赁合同解除之日，故庞柱起诉请求陈斌按照合同约定的租金标准（即18522元/月）支付从2020年4月1日至2020年5月15日租金，一审法院予以支持。陈斌欠付的租金与庞柱应予退还的押金两厢抵扣，陈斌尚需支付庞柱租金14305元（计算方式为：18522×50%×2+18522+18522×15/30-32000=14305）。疫情缓解后，陈斌逾期支付2020年4月1日至2020年5月15日的租金应承担相应的违约责任，庞柱起诉要求陈斌按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算逾期支付租金的违约金属于处分自身合同利益，合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，2020年10月27日判决如下：一、庞柱与陈斌关于越秀区西华路431号之2首层的《租赁合同》于2020年5月16日解除；二、于本判决书发生法律效力之日起五日内，陈斌一次性向庞柱支付拖欠的租金14305元；三、于本判决书发生法律效力之日起五日内，陈斌向庞柱支付逾期交付2020年4月1日至2020年5月15日租金的滞纳金（从2020年4月1日起，以欠缴租金额18522元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止；从2020年5月1日起，以欠缴租金额9261元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止；滞纳金以不超过同期欠缴租金额为限。）；四、于本判决书发生法律效力之日起五日内，陈斌一次性向庞柱支付拖欠的电费5580.70元、水费1336.50元；五、驳回庞柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费804元，由庞柱负担139元，陈斌负担665元。本院二审期间,庞柱提交以下证据：1.电费通知单，拟证明陈斌在疫情期间2020年2月-3月有正常营业，在疫情期间的用电费用与非疫情期间差额不大，故疫情对陈斌影响不大，不会影响其租赁合同的目的；2.民生银行电子回单，拟证明在2020年1月至4月期间，庞柱每月均向业主缴纳租金12000元；3.商铺租赁合同、收款证明、银行转账记录、营业执照，拟证明陈斌搬离后直到2020年9月9日，涉案商铺才重新出租。陈斌质证称：对证据1的真实性、合法性无法确认，对其关联性不予认可。陈斌从事餐饮行业，大量食材需要使用大功率电器冷藏、冰冻，疫情期间仍使用电器，故该证据不能证明庞柱的证明目的；对证据2的真实性、合法性无法确认，对其关联性不予认可。该转账行为是案外人之间的转账，不能约束陈斌；对证据3的真实性、合法性无法确认，对其关联性不予认可。该证据系庞柱与第三人之间的租赁行为，不能约束陈斌。陈斌提交其商铺2019年1月至4月利润表和2020年1月至4月利润表，拟证明陈斌经营的涉案商铺应受新冠疫情的影响，2020年1月至4月的收益较2019年同期大幅度减少，严重亏损。庞柱质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该利润表系陈斌单方制作，不予确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定。”本案双方的争议发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：庞柱应否退还押金32000元给陈斌，以及疫情期间租金标准应否调整的问题。经本案查明的事实，陈斌按照合同约定支付租金至2020年1月31日，自2月1日起未付租金，之后陈斌退场，庞柱于2020年5月16日自行收回租赁场地，双方合同已实际解除。众所周知，因受新冠疫情的影响，广东省政府自2020年1月23日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，客观上对从事餐饮行业的商铺经营造成不利影响，收入减少。因新冠疫情及政府实施的防控措施属于不可抗力的因素，不属于商业风险，租赁双方应风险共当、共同扶持、共渡难关。在此情况下，承租人未按时支付租金事出有因，并非恶意违约。鉴于庞柱已经自行收回商铺，且已另行出租给他人使用，故一审认定庞柱返还押金32000元给陈斌，并无明显不妥。关于疫情期间2020年2月、3月的租金标准问题，《最高人民法院至于庞柱二审提交的证据，不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，庞柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费139元,由上诉人庞柱负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年三月十日书记员  张 旭彭诗敏