河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终634号上诉人（一审被告、案外人）：白玉飞,男,1971年12月20日出生,汉族,住河南省鲁山县。委托诉讼代理人:朱燕,河南物华律师事务所律师。委托诉讼代理人:马红果,女，1975年2月25日出生,回族,住河南省鲁山县,系白玉飞之妻。被上诉人（一审原告、申请执行人）：乔新娜,女,1976年10月21日出生,汉族,住河南省鲁山县。被上诉人（一审原告、申请执行人）：杨鲁伟,女,1972年9月19日出生,汉族,住河南省鲁山县。二被上诉人共同委托诉讼代理人:高文俊,平顶山市新华区应信法律服务所法律服务工作者。原审第三人（被执行人）:赵小红,女,1973年1月26日出生,回族,住河南省鲁山县。上诉人白玉飞因与被上诉人乔新娜、杨鲁伟及原审第三人赵小红申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省鲁山县人民法院（2020）豫0423民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人白玉飞的委托诉讼代理人朱燕、马红果，被上诉人乔新娜、杨鲁伟的委托诉讼代理人高文俊，原审第三人赵小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白玉飞上诉请求二审法院依法撤销原审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；本案的上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决认定事实不清,证据不足,判决显失公正。上诉人早在2016年起即从原审第三人赵小红处受让了案涉房产,开始对该房行使权利。当时是因赵小红之夫马红涛向上诉人借款五百万元一直未予偿还,××逝,为了结双方债权债务,上诉人与赵小红签订《抵账协议》,约定将案涉房产作价抵偿给上诉人。之后,上诉人即对案涉房产持续、稳定地行使权利至今。以上事实，一审中上诉人提供了大量书证、证人证言予以佐证。上诉人与赵小红签订的《抵账协议》至今未经任何有权机关确认无效或者撤销、解除,是完全合法有效的,应当作为定案依据;且上诉人获得案涉房产的权利付出了正常、合理的对价(抵偿马红涛所欠款项)。但原审判决却无视上述事实证据,对抵账协议及其他证据未予采信,显属认定事实不清、证据不足,且直接影响了案件的公正处理。二、原审判决认定上诉人是从2018年9月起对案涉房产进行占有、控制,收取房租的事实不清、证据不足。从上诉人一审提供的许昌市建安区消费品商会出具的《证明》、《喜相逢超市遗留问题处理办法》、许昌供电公司员工刘伟、董银成出具的《证明》等证据均能够证实,上诉人对案涉房产行使权利的时间远远早于2018年9月,且这一事实亦能从侧面证实《抵账协议》的合法有效性。原审在判决中对上诉人提供的、由许昌市建安区消费品商会出具的《证明》只字不提,对其他相关证据所证实的上诉人对案涉房产行使权利的时间远早于2018年9月份这一事实未予认定显属不当,且直接影响了对案件事实的认定。三、关于原审判决所采信的鉴定意见,存在重大瑕疵,不应作为定案依据。首先,最初原审法院委托广东南天司法鉴定所进行鉴定,后该所出具情况说明,明确说明因检材原件纸张泛黄,颜色不均,存在液体污染痕迹,不具备形成时间鉴定条件,将委托材料退回。后原审法院又委托福建正泰司法鉴定中心鉴定,该鉴定中心出具了鉴定意见。其次,福建正泰鉴定中心出具的三份鉴定结论,存在重大瑕疵,其对鉴定对象的描述均与事实不符，上诉人完全有正当理由对该鉴定意见产生合理怀疑,该鉴定机构不具备出具科学、客观、准确鉴定意见的责任心和专业技能。其鉴定意见中既然能出现以上诸多明显错误,其鉴定结论同样可能是错误的,缺乏客观性、科学性和准确性。对此,上诉人在原审庭审中已明确阐述上述理由,但原审法院仅以该鉴定机构自行出具的一份所谓的“鉴定意见补正书”就认可了该鉴定意见的效力,显然是错误和不公正的,且直接影响了对案件的正确处理。综上所述,上诉人早在人民法院对案涉房产查封之前,就已合法地获得了对该房产的权利,并直接、持续地行使着占有、使用、收益等权利,以上事实，足以排除被上诉人对该房产及其收益的执行。但原审判决无视上述事实和证据,判决准予对该房产租金冻结,显属认定事实不清、证据不足、适用法律不当、判决显失公正。上诉人依法提出上诉,请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。乔新娜、杨鲁伟答辩称，本案的争议应以“关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定为依据,即金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个条件缺一不可,在本案中，白玉飞与赵小红签订的以房抵债协议为虚假的协议,故白玉飞与赵小红在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。白玉飞对鉴定有异议可在一审中提出重新鉴定、申请鉴定人出庭作证的方式行使自己的权利,而在一审中没有行使上述权利,故应视为对鉴定认可。赵小红与马红涛为夫妻,马红果、马红涛系兄妹关系,马红果与白玉飞系夫妻,四人系亲属关系,马红涛与白玉飞长期一起做生意,故双方存在经济往来关系,白玉飞诉称借给了马红涛钱,双方既没有借据,双方的债权债务关系也没有诉讼文书,故不能证明双方存在真实的债权债务关系。转账凭证没有显示资金用途,况且双方互有转款记录,而非单方转款,转账凭证仅能证明白玉飞与马红涛之间存在经济往来,不能证明双方存在借贷关系。综上，上诉人没有合法有效的书面买卖合同，也不能证明白玉飞支付了涉案房屋的价款,不能全部满足上述四个条件,因此请求二审法院驳回上诉,维持原判。原审第三人赵小红述称，支持上诉人的上诉请求。乔新娜、杨鲁伟向一审法院起诉请求：1、要求恢复（2019）豫0423执恢969、1068号执行裁定冻结租金（305000元）项继续执行，驳回案外人的异议；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、原告杨鲁伟与被告赵小红民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，双方达成调解协议，法院于2017年9月18日作出（2017）豫0423民初4335号民事调解书：一、被告赵小红同意在2018年12月10日之前向原告杨鲁伟偿还借款本金85万元。如被告赵小红按期偿还上述款项，原告杨鲁伟自愿放弃所有利息；但如有逾期，被告赵小红自愿自2015年9月20日至实际还款之日按照年利率24％向原告杨鲁伟支付利息。二、原告杨鲁伟自愿放弃其他诉讼请求。三、案件受理费12300元减半收取6150元，由原告杨鲁伟负担。因赵小红未履行生效法律文书确定的义务，杨鲁伟于2019年3月5日向法院申请强制执行，案号为（2019）豫0423执515号。2019年8月20日恢复执行，案号为（2019）豫0423执恢969号。2、原告乔新娜与被告赵小红民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，双方达成调解协议，法院于2017年9月18日出具（2017）豫0423民初4336号民事调解书：一、被告赵小红同意在2018年12月10日之前向原告乔新娜偿还借款本金30万元。如被告赵小红按期偿还上述款项，原告乔新娜自愿放弃所有利息；但如有逾期，被告赵小红自愿自2015年9月10日至实际还款之日以下欠本金为基数按照年利率20％向原告乔新娜支付利息。二、原告乔新娜自愿放弃其他诉讼请求。三、案件受理费5800元减半收取2900元，由原告乔新娜负担。3、因被告赵小红未履行上述生效法律文书确定的义务，乔新娜于2019年3月5日向法院申请强制执行，案号为（2019）豫0423执492号。2019年9月18日恢复执行，案号为（2019）豫0423执恢1068号。2019年11月21日，法院作出（2019）豫0423执恢969、1068号之一执行裁定：查封被执行人赵小红所有的位于许昌市××路与××交叉口路东“福居小区”临大街门面房最南边门面房屋三间（座东朝西，建筑面积约566.4平方米，现分别为“晨曦教育”、“良民口腔”、“金手指吉他”用房），查封期限为二年。同日，法院作出（2019）豫0423执恢969、1068号之二执行裁定：对李某、胡某、郭某所租的位于许昌市××路与××交叉口路东“福居小区”临大街门面房最南边门面房屋三间（座东朝西，现分别为“晨曦教育”、“良民口腔”、“金手指吉他”用房）所产生的预期租金予以冻结，停止支付。4、白玉飞不服上述查封裁定，于2019年12月12日向法院提出书面异议，请求撤销（2019）豫0423执恢969、1068号之一、之二执行裁定书及（2019）豫0423执恢969、1068号协助执行通知书。法院于2019年12月23日作出（2019）豫0423执异89号执行裁定书，以“案涉查封房产未在房产管理部门登记，根据相关法律规定，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，案外人白玉飞提供了抵账协议和银行流水明细，又提供了房屋租赁协议和收取租金凭证等证据，其异议成立，应予支持”为由，裁定“一、中止法院（2019）豫0423执恢969、1068号之一执行裁定查封被执行人赵小红所有的位于许昌市××路与××交叉口路东“福居小区”临大街门面房最南边门面房屋三间（坐东朝西，建筑面积约566.4平方米，现分别为“晨曦教育”、“良民口腔”、“金手指吉他”用房）的执行。二、中止法院（2019）豫0423执恢969、1068号之二执行裁定对李某、胡某、郭某所租的位于许昌市××路与××交叉口路东“福居小区”临大街门面房最南边门面房屋三间（座东朝西，现分别为“晨曦教育”、“良民口腔”、“金手指吉他”用房）所产生的预期租金予以冻结的执行”。乔新娜、杨鲁伟不服上述执行异议裁定，遂引起本案诉讼。5、证人蔡某出庭作证：我是做防水的，我不认识白玉飞，我亲戚和白玉飞熟，2018年8月份，我的亲戚联系我让我去给白玉飞做防水，做的是一处门面房一楼的防水，具体在许昌什么路记不清了，工钱4600元是白小五给我结的，有微信转账和现金支付，我的微信名叫金峰，干活时没有其他人以房东身份和我接触过。6、证人郭某出庭作证：我是从白玉飞手里租的房子，我脑子里认为的房东就是白玉飞，我没有见过其他人，我是2018年8月租的房子，租金一年11万交给白玉飞了。我们之间签订的有合同，除了白玉飞外没有人给我说过租房子的事儿。7、证人李某出庭作证：我当时看到房子上有电话，打电话要租房子，白玉飞两口子来给我签的合同，我们是诊所，对房子要求比较严，所以签了十年的合同，没有听说这个房子还有其他纠纷。直到去年法院告诉我们才知道。刚开始我是在隔壁租的房子，不是一个房东，他们干的是超市，后来超市倒闭了，大概是2017年白玉飞两口儿将钥匙放在我这儿，若有人租房子了让我给他们照顾照顾。我是2019年租的房子，租金10万、一年一付，每年7月份交房租，提前一个月支付，通过微信转账支付。8、证人胡某出庭作证：我按照门面房上贴的电话打过去说租房子时是白玉飞接的电话，我们是2019年6、7月份签的租赁协议，租金10万，一年一付，都是通过微信转账方式。另查明，1、涉案的位于许昌市××路与××交叉口路东“福居小区”临大街门面房最南边门面房屋三间（座东朝西，建筑面积约566.4平方米，现分别为“晨曦教育”、“良民口腔”、“金手指吉他”用房）系“小产权房”未在房产管理部门登记。2、乔新娜、杨鲁伟于2020年4月13日向法院提出司法鉴定申请，要求对“白玉飞向法院提供的抵账协议中，赵小红、马逢原、白玉飞签名是否本人书写，指纹是否本人进行鉴定；白玉飞向法院提供的抵账协议是2016年3月27日形成还是2018年1月之后形成进行鉴定”。经法院委托鉴定，广东南天司法鉴定所于2020年7月24日向法院出具情况说明称，检材原件因纸张泛黄，颜色不均，存在液体污染痕迹，不具备形成时间鉴定条件，该项目无法受理，故将委托材料予以退回。乔新娜、杨鲁伟于2020年7月29日向法院撤回上述鉴定申请，于2020年7月30日重新向法院提出鉴定申请。法院于2020年8月5日再次委托鉴定。福建正泰司法鉴定中心于2020年10月10日出具司法鉴定意见书三份，分别为闽正泰司鉴［2020］文鉴字第HN1.1号，鉴定意见为：检材《抵账协议》的形成时间（笔迹）与落款标称的2016年3月27日不相符，实际形成时间应该在检前两年内。闽正泰司鉴［2020］文鉴字第HN1.2号，鉴定意见为：检材2016年3月27日《抵账协议》中的“赵小红”、“马逢原”、“白玉飞”三个签名字迹（各两处）分别是赵小红、马逢原、白玉飞所写。正泰司鉴［2020］痕鉴字第HN1.3号，鉴定意见为：1、无法确定检材标期2016年3月27日《抵账协议》中“赵小红”签名字迹处的指印（抬头、落款）是否系赵小红所留。2、无法确定检材标期2016年3月27日《抵账协议》中抬头“马逢原”签名字迹处的指印是否系马逢原所留；但可以确定落款“马逢原”签名字迹处的指印是马逢原右手食指所留。3、无法确定检材标期2016年3月27日《抵账协议》中“白玉飞”签名字迹处的指印（抬头、落款）是否系白玉飞所留。白玉飞对司法鉴定部分内容提出异议。福建正泰司法鉴定中心于2020年11月10日作出司法鉴定意见补正书，其内容为：1、闽正泰司鉴［2020］文鉴字第HN1.1号司法鉴定意见中“赵晓红”变更为“赵小红”。2、闽正泰司鉴［2020］文鉴字第HN1.2号和闽正泰司鉴［2020］痕鉴字第HN1.3号司法鉴定意见书中“抵押协议”变更为“抵账协议”。白玉飞为证明其主张向法院提供了以下证据:1、《抵账协议》一份,其内容为:甲方:鲁山县西关大街366号,赵小红,马逢原。乙方:鲁山县让河乡让西村,白玉飞。乙方于2013年6月至2015年8月期间借给马红涛现金共计:伍佰万元整(5000000.00元)。马红涛于2013年6月至2014年8月期间借给石花云夫妇现金:壹仟壹佰万元整(1100000.00元),石花云夫妇于2015年8月6日将位于许昌市八一路福居小区临街门面靠南边的三间门面房抵账给马红涛,马红涛于2015年9月17日不幸病故。经双方充分协商达成以下协议:1、甲方将石花云夫妇于2015年8月6日转让给马红涛的位于许昌市八一路福居小区临街门面靠南边的三间门面房的所有权抵账转让给乙方,乙方享有原协议马红涛的权益,原购房协议书、房产权属转让协议书约定权属清晰。2、考虑到甲方生活困难,该房首期房租30万元由甲方收取(2015年12月至2016年11月),2016年12月份以后由乙方收取。3、此协议双方签字生效,房产权属归乙方所有。4、此协议一式两份,甲乙双方各持一份,双方无条件自觉遵守。后附:1、原始购房协议书原件一份。2、原始购房收据一份。3、房产权属转让协议书一份。甲方:赵小红签字按指印(马红涛妻子)、马逢原签字按指印(马红涛女儿),乙方:白玉飞签字按指印。2016年3月27日。2、《房屋租赁协议》之一,甲方(出租方)白玉飞，身份证号,乙方(承租方)胡某(身份证号)。根据《中华人民共和国经济合同法》的有关规定,为明确甲乙双方的权利和义务,经双方协商一致,签订本协议。第一条:房屋位置,所租房屋位于许昌市××路与××交叉口路东福居小区门面房230平方米。第二条:租赁期限,租赁期限十年,实付房租一年,租金10万;时间为2019年7月1日至2020年6月30日;以后房租一次交一年。“三年房租不变,三年后房租随市场价调整”(此句话为手写)。第三条:租赁期间房屋修缮。3、本协议自2019年7月1日起生效。4、本协议一式二份,双方各执一份。甲方:白玉飞(签字按指印),乙方胡某(签字按指印)。《房屋租赁协议》之二,甲方(出租方)白玉飞,身份证号,乙方(承租方)李某,身份证号。根据《中华人民共和国经济合同法》的有关规定,为明确甲乙双方的权利和义务,经双方协商一致,签订本协议。第一条:房屋位置,所租房屋位于许昌市××路与××交叉口路东福居小区门面房160平方米。第二条:租赁期限,租赁期限十年,实付房租壹年,租金十万元;时间为2019年7月1日至2020年6月30日;以后房租一次交一年。“三年房租不变,三年后房租随市场价调整”(此句话为手写)。第三条:租赁期间房屋修缮。3、本协议自2019年7月1日起生效。4、本协议一式二份,双方各执一份。甲方:白玉飞(签字按指印),乙方李某(签字按指印)。《房屋租赁协议》之三,甲方(出租方)白玉飞,身份证号,乙方(承租方)郭某,身份证号。根据《中华人民共和国经济合同法》的有关规定,为明确甲乙双方的权利和义务,经双方协商一致,签订本协议。第一条:房屋位置,所租房屋位于许昌市××路与××交叉口路东福居小区门面房216平方米。第二条:租赁期限,租赁期限4年,实付房租1年,租金11万;时间为2019年9月1日至2020年8月31日;以后房租一次交一年。第三条:租赁期间房屋修缮。3、本协议自2019年9月1日起生效。4、本协议一式二份,双方各执一份。甲方:白玉飞(签字按指印),乙方胡某(签字按指印),白玉飞135××××2618.3、《借条》(手写),今借白玉飞现金叁万圆整(30000.00),还款日期2019年6月12日至2019年6月30日还款，借款人胡某(签字按指印)，2019年6月12日。3、“喜相逢超市遗留问题处理办法”其内容为:因所租房屋水电费没有交清,现将房屋内空调暂时抵押给房东,一星期内交清水电费,方可拆走空调。否则,空调归房东所有。在此期间,房屋内其他物品由承租方处理。出租方:白玉飞(签字按指印),承租方贾海涛(签字按指印)411002197704152013。下方标注:星期日下午六点之前把电费结清,如无结清空调抵押,装修设施不得拆除。证明人:王焱炜,2017年11月23日。4、《证明》一份,内容为:用电客户户号3102018287,用户地址许昌市××路与××交叉口东福居小区最南边三间,因(房主白玉飞口述)其房屋承租人拖欠电费未交,许昌供电公司工作人员刘伟、董银程正常催费未果,为了不影响许昌供电公司正常结算,于2017年8月31日17时48分,为该户暂付14030元电费,后该户白玉飞(口述房主)于2017年12月15日，用现金形式将上述电费结清。经办人:刘伟(签字按指印)、董银成(签字按指印)办公电话:0374-8905026,2020年11月3日。5、微信转账记录截图一份，该截图显示由河南农信储蓄卡(8869）扫二维码描付款给金峰2900元,转账单号1000050301201808273420739827953。转账时间2018-08-2719:30:26,当前状态支付成功。乔新娜、杨鲁伟向本院提供了《房屋租赁协议》一份,其内容分为:甲方(出租方)赵小红,身份证号,乙方(承租方)车尧伟,身份证号。根据《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，为明确甲乙双方的权利和义务,经双方协商一致,签订本协议。第一条:房屋位置,所租房屋位于许昌市××路与××交叉口路东福居小区门面房570平方米。第二条:租赁期限，租赁期限三年,实付房租一年,租金305000.00;时间为2016年11月20日至2017年11月19日;以后房租一次交一年。租金随行就市。第三条:租赁期间房屋修缮。3、本协议自2016年11月20日起生效。4、本协议一式二份,双方各执一份。甲方:赵小红(签字),法定代表人:马红果(签字按指印),乙方车尧伟(签字按指印),法定代表人:贾海涛(签字)。乔新娜、杨鲁伟认为抵账协议中显示赵小红从2015年12月-2016年11月收取了一年的房租,而该租赁协议却显示自2016年11月以后房屋出租方仍然是赵小红,故抵账协议应该系倒签,因白玉飞、赵小红有亲戚关系,该协议是赵小红为了躲避债务签的虚假协议。另查明,本院执行卷宗1、《询问笔录》三份,询问对象分别为案涉房产的三户承租户郭某、胡某、李某。郭某称,案涉房产以前是社区的,后来卖给石花云了，石花云又卖给马红涛,但是签合同是和白玉飞,不清楚白玉飞与马红涛之间的关系,合同签订时间为2018年9月1日,租金一年一付,今年的租金11万给白玉飞了。该门面房是“小产权房”,没有房产证,以前是超市,我租来做辅导班的;胡某称,其与房东签的租房协议是2019年7月1日,一年租金10万,给白玉飞了。房子没有房产证,应该是“小产权房”,听说房子是抵账过来的,以前是超市,并不认识马红涛。李某称,其与房东签的租房协议是2019年7月1日,一年租金10万,给白玉飞了。房子没有房产证,是“小产权房”，以前是超市,大约500多平方,其租时分成了三间,其不认识马红涛。2、“微信转账记录截屏”四张,截屏之一显示:扫二维码付款给五岳腾飞70000.00,当前状态支付成功，付款方留言房租,转账单10000499012019061200120901186391,转账时间2019-6-1215:39:45。截屏之二显示:扫二维码付款给五岳腾飞10000.00,当前状态支付成功,付款方留言房租押金,转账单号10000499012019061200081040223294转账时间2019-6-1215:37:33。截屏之三显示:扫二维码付款给五岳腾飞10000.00,当前状态朋友已收钱,转账说明微信转账,转账时间2019-08-0112:12:31。收款时间2019-08-0112:12:58。转账单号1000050101201908011703949791284。截屏之四显示:转账转给房东,-4000.00,当前状态朋友已收钱，转账说明:卡上转了六千一共一万,转账单号1000050101201907021203238189223,转账时间2019-07-0200:05:41,收款时间2019-07-0207:33:18。3、“转账记录”11页,该转账记录系白玉飞鲁山县农村信用合作联社西关分社6229911125013688690001账户自2013年8月16日至2014年12月24日的交易流水,在此期间白玉飞共向马红涛转账320.75万元。4、《售车协议》一份,以刘朝彬、白玉飞为甲方，刘占奇、王宏军为乙方,达成车辆及营运路线转让协议。甲方将客车豫Ｄ-×××××、豫Ｄ-×××××。共玖台车的十三分之七及营运路线自愿以5900000元的价格的售与乙方，乙方一次性付款,协议显示签订日期为2013年6月5日。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉一案，白玉飞作为对案涉房产主张权利的案外人应就其对案涉房产享有排除执行的民事权益负有举证责任。就本案来说，1、白玉飞称2013年6月至2015年8月期间陆续借给对马红涛人民币500万元。该款是其多年的积蓄及经营班车20多年的卖车款，并提供了其鲁山县农村信用合作联社西关分社6229911125013688690001账户交易明细及《售车协议》等证据。但该交易明细显示，白玉飞、马红涛二人互有转账，多达几十笔，未标明用途，不能区分该转账的性质。故白玉飞、马红涛之间借款关系的真实性不能确定，对此白玉飞应承担举证不能的责任。2、福建正泰司法鉴定中心于2020年10月10日出具司法鉴定意见书其内容为：检材《抵账协议》的形成时间（笔迹）与落款标称的2016年3月27日不相符，实际形成时间应该在检前两年内。该鉴定结果显示白玉飞与赵小红之间《抵账协议》并非形成于2016年3月27日，即2016年3月27日白玉飞与赵小红之间并不存在该《抵账协议》。另《抵账协议》显示：“该房首期房租30万元由甲方收取（2015年12月至2016年11月），2016年12月份以后由乙方收取”。协议显示的签订时间为2016年3月27日，却对2015年本应已经收取过的房租进行处分，不符合常理。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定的情形同时满足时，白玉飞才享有排除执行的权利。案涉房产虽未在房产管理部门登记，但当事人对案涉房产归赵小红所有的事实并无异议。根据白玉飞提供的“喜相逢超市遗留问题处理办法”、《房屋租赁协议》、证人蔡某、郭某、胡某、李某的证人证言、案涉房产租房户向白玉飞转账的微信截图、许昌供电公司出具的《证明》以及法院执行部门的三份《询问笔录》等相关证据能够证实白玉飞自2018年9月起已经对案涉房产实际占有、控制，并收取房租、进行修缮，该时间早于人民法院的查封时间（2019年11月21日）。但是案外人白玉飞所提供的证据不能满足上述规定第（一）项和第（三）项的条件，故不能排除人民法院的强制执行。综上所述，对原告乔新娜、杨鲁伟继续法院（2019）豫0423执恢969、1068号之二执行裁定对李某、胡某、郭某所租的位于许昌市××路与××交叉口路东“福居小区”临大街门面房最南边门面房屋三间（座东朝西，现分别为“晨曦教育”、“良民口腔”、“金手指吉他”用房）所产生的预期租金予以冻结的诉讼请求，法院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：准许执行法院（2019）豫0423执恢969、1068号之二执行裁定对李某、胡某、郭某所租的位于许昌市××路与××交叉口路东“福居小区”临大街门面房最南边门面房屋三间（座东朝西，现分别为“晨曦教育”、“良民口腔”、“金手指吉他”用房）所产生的预期租金予以冻结。案件受理费5875元，由赵小红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。白玉飞提供闪红宾、马六红、张双双的证言，还有签订的抵账房屋的售房合同，以及鲁山县人民法院(2017)豫0423民初4928号民事调解书和交易明细，闪红宾证言证明在2010年11月8日取了50万元交给马红涛，以证明其和马红涛之间存在借款关系，他们三人都存在这种情况。银行流水证明白玉飞和马红涛之间存在民间借贷关系，抵账是有依据的，抵账协议是合法有效的。还有一份银行流水是贾海涛在2016年11、12月份通过银行转给白玉飞的房租30.5万元。乔新娜、杨鲁伟质证认为，张双双的证人证言，写的是其将30万元经白玉飞借给马红涛，不能证明马红涛跟白玉飞之间存在民间借贷关系。马六红、闪红宾系马红涛的亲属，证言不具有可靠性，也不能证明白玉飞与马红涛之间存在借贷关系。对白玉飞的交易明细，白玉飞与马红涛之间有相互转账记录，转款只能证明白玉飞与马红涛之间有经济往来，而不能证明白玉飞与马红涛之间有借贷关系，白玉飞与马红涛之间涉案金额巨大，如存在民间借贷，应在转款备注栏标注，但是没有标注，因此转账记录不能证明白玉飞与马红涛之间存在民间借贷关系，只能证明存在着经济往来，白玉飞和马红涛二人原来放高利贷，该账户是异常账户。赵小红质证认为，对上诉人提供的该证人证言没有异议，转账记录是真实的。本院审查认为，上诉人白玉飞提供的证人证言、售房合同、民事调解书与其主张不具有关联性，交易明细，只能证明白玉飞与马红涛之间有经济往来，而不能证明白玉飞与马红涛之间有借贷关系。贾海涛在2016年11、12月份通过银行转给白玉飞转款，也不能证明白玉飞对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案争议焦点为：上诉人白玉飞对案涉房产是否享有排除执行的民事权益，是否具有排除执行的法定情形。经查，白玉飞与马红涛之间确实有经济往来，但双方是否存在民间借贷关系尚无法确定。本案中白玉飞作为乔新娜、杨鲁伟与赵小红执行案件的案外人,主张通过以房抵债的方式,取得了该案的执行标的物即诉争房屋的所有权,并以此为由请求法院停止对诉争房屋的执行。白玉飞提供的其与赵小红、马逢原于2016年3月27日签订的抵账协议，福建正泰司法鉴定中心于2020年10月10日出具司法鉴定意见书其内容为：检材《抵账协议》的形成时间（笔迹）与落款标称的2016年3月27日不相符，实际形成时间应该在检前两年内。该鉴定结果显示白玉飞与赵小红之间《抵账协议》并非形成于2016年3月27日，另外，车尧伟与赵小红约定2016年11月20日生效的房屋租赁协议，出租的也是案涉房屋，既然白玉飞与赵小红已经签订抵账协议，那么，赵小红作为出租方就没有依据。本院二审期间，白玉飞提供贾海涛在2016年11、12月份通过银行向其转款的证据以证明收取了房租，而抵账协议显示该房首期房租30万元由赵小红、马逢原收取（2015年12月至2016年11月），显然自相矛盾，协议显示的签订时间为2016年3月27日，却对2015年本已收取的房租进行处分，不符合常理。该抵账协议即使是真实的，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上诉人白玉飞称其与马红涛存在债权债务关系，双方因此签订抵账协议，该份协议的性质为以物抵债,目的在于用他物来抵原债，白玉飞与马红涛之间只有银行转账，没有借款合同，也未经司法确认，无法确认双方存在民间借贷关系，白玉飞与赵小红、马逢原签订抵账协议同样没有依据。因不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，上诉人白玉飞与赵小红、马逢原的以房抵债清偿行为并未发生法律效力。白玉飞如果确实与马红涛存在民间借贷关系，可依据该基础法律关系,另行主张。因此，上诉人白玉飞对案涉房产不享有排除执行的民事权益，没有排除执行的法定情形。综上所述，白玉飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5875元，由白玉飞负担。本判决为终审判决。审判长  刘艳丽审判员  张文平审判员  李 勇二〇二一年三月十五日书记员  刘 刚