北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4047号上诉人（原审被告、反诉原告）：李乾，男，1988年6月3日，汉族，北京柏润佰隆商贸有限公司员工，户籍地河南省遂平县。委托诉讼代理人：刘伸正，男，北京柏润佰隆商贸有限公司员工，由北京柏润佰隆商贸有限公司推荐。委托诉讼代理人：李**，男，北京柏润佰隆商贸有限公司员工，由北京柏润佰隆商贸有限公司推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张慧，女，1989年7月20日出生，汉族，渤海银行北京分行职员，住北京市海淀区。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：于宝洁，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。上诉人李乾因与被上诉人张慧、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初30059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法适用二审独任制审判公开开庭对本案进行了审理。上诉人李乾之委托诉讼代理人刘伸正、李**，被上诉人张慧、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人于宝洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李乾上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张慧的诉讼请求并支持我的反诉请求，诉讼费用由张慧负担。事实和理由：我因疫情原因无法缴纳房租，属于不可抗力，不构成违约，一审判决适用法律错误。张慧明知我租房目的是作为员工宿舍，因疫情原因导致合同目的无法实现，合同已自行解除，我不应交付租金，更不用赔付违约金。张慧辩称，不同意李乾的上诉请求。对方一直在使用涉案房屋，并没有主动交还房屋，且其未提出过租房是为作员工宿舍，李乾所述不属实。北京我爱我家房地产经纪有限公司辩称，同意一审判决。张慧向一审法院起诉请求：1．请求法院判令确认双方签署的租赁合同于2020年6月14日解除；2．请求法院判令李乾支付我2020年1月28日至2020年6月14日期间欠付的租金27000元（以7500元／月为标准计算出欠付总金额，再扣减对方已经支付的押金7500元）；3．请求法院判令李乾支付违约金15000元；4．请求法院判令李乾支付欠付的水费207元、电费196元；5．请求法院判令李乾承担本案诉讼费。李乾向一审法院反诉请求：1.要求确认双方签订的租赁合同于2020年1月24日解除；2.要求张慧退还我2020年1月25日到1月28日的房租1000元；3.要求张慧退还我押金7500元；4.诉讼费由张慧承担。一审法院认定事实：2019年7月24日，张慧（甲方，出人）、李乾（乙方，承租人）、我爱我家公司（丙方，居间人）共同签署《北京市房屋租赁合同》，约定的主要内容为：第一条、李乾承租张慧所有的位于西城区XXX号房屋，租赁用途为居住。第三条、房租租赁期自2019年7月28日至2020年7月27日，共计1年。第四条、租金标准为7500元/月，支付方式押一付三，各期租金支付日期为2019年7月28日、2019年10月28日、2020年1月28日、2020年4月28日。押金7500元，于合同签订之日由乙方向甲方支付。合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给乙方。第五条、租期内水费、电费由乙方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第九条、合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以书面解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的。2.欠缴各项费用达500元的。……第十条、违约责任：（一）乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按照年月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，张慧依约将涉案房屋交付给李乾作为柏润公司员工宿舍使用。李乾依约向张慧支付了押金7500元，并支付租金至2020年1月27日，自1月28日起未再支付租金。审理中，关于双方是否协商解除合同，张慧称疫情爆发后双方就租赁合同解除或继续履行有过沟通，但没有最终结果，李乾也从未向其主张过解除合同。李乾称因为疫情，其已经和张慧沟通过，也有过解除合同的意思表示。双方就所述均未提交证据予以佐证。审理中，关于涉案房屋收房时间，张慧提交视频1份证明其2020年6月14日报警并开锁收房。李乾认可真实性，不认可证明目的；我爱我家公司认可证据真实性，表示2020年6月14日在其工作人员见证下，张慧将涉案房屋门锁打开。法院对张慧提交的视频证据的效力予以认可，认定涉案房屋于2020年6月14日由张慧收回。审理中，双方均认可签订合同时双方已结清水费及电费，后续水电由承租人自行向自来水公司、国家电网公司购买后使用。审理中，张慧提交自来水缴费通知单（截止至2020年6月14日）、支付宝截屏证明其垫付涉案房屋截止至2020年6月14日水费207元，李乾认可真实性，但不认可证明目的，认为看不出实际欠缴的是哪几个月的水费，并表示只同意支付2020年1月28日之前的水费。张慧提交国家电网网页截图、国家电网手机APP信息查询截屏及电子发票打印件，证明其垫付涉案房屋欠缴电费196元，李乾认可真实性，不认可证明目的，认为国家电网网页截图显示“剩余值-196元”不符合常理，电子发票打印件显示缴费时间为2020年10月16日，不能证明是其公司员工使用，国家电网手机APP信息查询截屏显示2020年2月至6月用电量与往年同期用电量明显不符。张慧解释称，国家电网网页截图显示为负数是国家电网疫情期间的特殊政策，允许用户先用电后缴费。法院认定张慧垫付了2020年6月14日前涉案房屋产生的水费207元及电费，电费具体金额因国家电网网页截图显示数据时间为“2020年7月13日”，结合国家电网手机APP信息查询截屏显示的各月用电量，法院酌定为157元。一审法院认为，张慧与李乾签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。一、疫情是否对本案合同履行构成不可抗力新冠疫情及防控措施对全国人民的生活和工作均产生影响，但个案中疫情是否对合同履行构成不可抗力，导致合同目的无法实现，须严格依照法律规定及查明的事实进行认定。经查，本案涉案房屋用途为居住，而非经营性用房。疫情防控措施虽然会给李乾使用涉案房屋带来不便，但并未达到合同目的无法实现之程度，因此李乾不享有合同解除权，法院对于其要求合同于2020年1月24日解除的反诉请求不予支持。二、张慧是否享有约定解除权当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。依据涉案合同第九条（四）约定，乙方不按照约定支付租金达7日或者欠缴各项费用达500元的，甲方有权单方解除合同。经查，李乾于2020年1月28日起便未再继续交付租金，已达到约定的解除条件。李乾虽主张对张慧有过解除合同的意思表示，但因其不具有合同解除权，且双方并未就合同解除达成一致意见，故法院认定李乾欠租构成违约，张慧约定解除权成就。关于合同解除时间，因涉案房屋实际于2020年6月14日被张慧收回，张慧在收房之前未向李乾主张解除合同，其起诉请求确认合同于2020年6月14日解除，法院予以支持。三、合同解除的后果如何处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李乾虽主张2020年1月起便未使用涉案房屋，但其并未将房屋交还给张慧，故合同解除之前的租金应由李乾负担。张慧要求李乾支付2020年1月28日至2020年6月14日欠付的租金27000元，该项主张已扣减了李乾支付的押金7500元，符合双方合同约定，法院予以支持。李乾反诉要求张慧退还2020年1月25日至1月28日房租1000元及押金7500元，没有事实及法律依据，法院予以驳回。张慧要求李乾支付违约金15000元，符合合同第十条（二）之规定，且根据张慧提交的国家电网手机APP信息查询截屏显示合同解除后涉案房屋确实存在空置损失，张慧主张的违约金金额并未高于其实际损失，法院予以支持。关于水费及电费，经查，张慧垫付了截止至2020年6月14日水费及电费，水费数额为207元，电费数额结合张慧提交的证据，法院酌定为157元，对张慧要求李乾返还水电费主张中合理部分法院予以支持。据此，一审法院于2020年12月21日判决如下：一、张慧、李乾、北京我爱我家房地产经纪有限公司于2019年7月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月14日解除；二、判决生效之日起七日内，李乾支付张慧2020年1月28日至2020年6月14日期间租金27000元；三、判决生效之日起七日内，李乾支付张慧违约金15000元；四、判决生效之日起七日内，李乾支付张慧垫付的水费207元、电费157元；五、驳回张慧的其他诉讼请求；六、驳回李乾的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，张慧与李乾签订的《北京市房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约遵守。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。对于张慧所提要求法院确认双方签订的租赁合同于2020年6月14日解除的诉请，租赁合同约定“乙方不按照约定支付租金达7日或者欠缴各项费用达500元的，甲方有权单方解除合同”。李乾于2020年1月28日起便未再继续交付租金，已达到约定的解除条件，因此张慧享有约定解除权。关于合同解除时间，因涉案房屋实际于2020年6月14日被张慧收回，一审法院确认合同于2020年6月14日解除并无不当。关于李乾所提，在双方合同履行期间遭遇新冠疫情影响属于不可抗力，因此双方合同已于2020年1月24日解除的上诉主张，新冠疫情及防控措施对全国人民的生活和工作均产生影响，但个案中疫情是否对合同履行构成不可抗力，导致合同目的无法实现，须严格依照法律规定及查明的事实进行认定。本案涉案房屋合同约定租赁用途为居住，而非经营性用房。疫情防控措施虽然会给李乾使用涉案房屋带来不便，但并未达到合同目的无法实现之程度，因此李乾所提合同于2020年1月24日解除的主张本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于张慧所提要求李乾支付2020年1月28日至2020年6月14日租金（扣减李乾所支付的押金7500元）的诉请，经查，虽李乾主张2020年1月起便未使用涉案房屋，但其未将房屋交还给张慧，故合同解除之前的租金应由李乾负担，对于李乾已经支付的7500元押金予以扣减。对于张慧要求李乾支付违约金15000元的诉请，根据张慧所提交其因李乾违约所造成损失的证据，一审法院认定张慧主张的违约金金额并未高于其实际损失，故支持张慧所提违约金诉讼主张并不不妥。关于水费及电费，经查，张慧垫付了截止至2020年6月14日水费及电费，一审法院根据酌定李乾返还水电费数额合理。综上，李乾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费859元，由李乾负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二一年三月十八日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡