江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终323号上诉人（原审原告）：泉山区德致行房产中介所，住所地徐州市湖滨新村32-5-102。经营者：陈建，男，1978年1月20日生，汉族，住徐州市。被上诉人（原审被告）：武蕊，女，1991年2月14日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人泉山区德致行房产中介所（以下简称德致行房产中介）与被上诉人武蕊居间合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初5609号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人德致行房产中介的实际经营者陈建、被上诉人武蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人德致行房产中介上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，歪曲上诉人的诉讼请求，片面采信被上诉人的意见，武蕊陈述的签订看房确认书是为了帮上诉人完成任务不符合实际情况，武蕊签了两次确认书，不可能每一次都是为了完成任务。被上诉人陈述看房确认书加重了被上诉人义务限制其权利，显失公平，但上诉人也尽到了提示说明的义务。通过双方的聊天记录可以看出上诉人一直在向房东为其争取61万元的优惠，上诉人也希望被上诉人能够加价到61.5万元有利于成交，最终被徐州加贝家兴房产经纪服务有限公司（以下简称贝家房产中介）以61.5万元的高价卖了，过错不在上诉人方。另外，5月3号被上诉人已经成交涉案房产，但5月6日被上诉人仍要求上诉人带其看房，并签订看房协议书。一审法院未能了解中介行业的行规约定，一审判决显示公平。武蕊辩称，上诉人就看房确认书没有尽到提示说明的义务，当时确实有个工作人员让帮忙完成工作任务，被上诉人就签了。且被上述人提供的聊天记录可以证明被上诉人向上诉人透底61.5万元可以签合同。5月6日不是被上诉人主动要求看房子，而是上诉人的工作人员让被上诉人去看房子。贝家中介公司在新淮海路上是真实存在的，被上诉人提供与中介签的合同原件以及被上诉人缴费凭据都是真实的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉。德致行房产中介向一审法院起诉请求：判令武蕊按约定支付其中介服务费12300元，本案诉讼费由武蕊承担。一审法院认定事实：武蕊因想购买一套二手房,找到德致行房产中介（门头名为“徐州弘居房产经纪有限公司”）,德致行房产中介根据武蕊的购房要求,于2020年5月1日，由其工作人员带武蕊看了徐州市泉山区湖滨六期1-1-503室的房屋，并签订了《带看确认书》，武蕊只签了自己的姓字“武”，该合同约定：带看房屋地址为：湖滨六期环卫（1-1-503）。乙方（德致行房产中介方，下同）的责任和义务为1、甲方（武蕊方，下同）看房后若有购买意向，由乙方协助查验售房业主的相关证件并落实房产权属是否清晰。2、乙方协助甲方与业主签订（房产买卖（租赁）合同），并最大限度为甲方争取优惠。另约定甲方的责任和义务为1、签订本协议后，甲方（包括其配偶、亲属、朋友及代理人）不得私自与房主进行交易，如未通过乙方私下与房主进行交易，即视为甲方违约，甲方需按本确认书所列房屋出售总价的2%（租房为一个月租金）作为违约金支付给乙方。2、甲方确认此委托书中所提供的房屋只委托乙方带看，若因第三方带看服务并购买成的，甲方需以该房产销售总额的2%赔偿给乙方。武蕊看房后对该房屋基本满意，最终于5月2日向德致行房产中介方明确61.5万可以签合同。5月2日下午三时许，德致行房产中介方工作人员微信回复武蕊：“今天晚上给你回复行吗？”武蕊同意。在接受德致行房产中介方居间服务的同时，武蕊还在第三方贝家房产中介了解案涉房产所在小区的房源信息，其中就包含了案涉房产湖滨六期1-1-503室。从德致行房产中介方工作人员与武蕊的微信聊天记录：“房东说对方中介叫她稳住我们，……”可以看出案涉房产房东一直在“稳住”德致行房产中介，并未与德致行房产中介确定61.5万元的价格，案外人贝家房产中介先于德致行房产中介同案涉房产房东谈成了61.5万元的成交价格。最终贝家房产中介与武蕊及房东龙凌云三方于2020年5月3日签订了《房屋买卖居间服务合同》，贝家房产中介协助办理了过户手续，武蕊支付了居间费用6500元。另,德致行房产中介未取得案涉泉山区湖滨六期1-1-503室房产房东的二手房独家挂牌销售权。一审法院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。德致行房产中介虽与武蕊签订了《带看确认书》,也与房屋的所有权人洽谈了房屋价格,但案涉的徐州市泉山区湖滨六期1-1-503室房屋的所有权人并未独家授权德致行房产中介出售其房屋,武蕊同时在案外人贝家房产中介处了解到同样的房源信息，且其经营者最先与房屋的所有权人磋商达到了武蕊购买房屋的心理价位61.5万元,武蕊最终系在贝家房产中介的居间服务下完成了房产的交易，并非在德致行房产中介的居间服务下完成交易，合同成立并非德致行房产中介促成，故其要求武蕊支付居间报酬，无事实和法律依据，不予支持。《带看确认书》系德致行房产中介制作的反复使用的格式合同,德致行房产中介作为提供格式合同的一方,应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务，并采取合理的方式提醒对方免除或者限制其责任的条款。《带看确认书》中关于“甲方（武蕊）确认此委托书中所提供的房屋只委托乙方（德致行房产中介德致行房产中介）带看，若因第三方带看服务并购买成的，甲方需以该房产销售总额的2%赔偿给乙方”的约定,限制了武蕊作出由其他也有该套房源以更低的成交价提供中介服务的房产中介进行居间服务的选择权,加重了武蕊的责任,其应当尽提示说明义务，本案中德致行房产中介并未举证证实其尽了明确的说明义务，因而该约定并不当然对武蕊发生法律效力。此外,在德致行房产中介与业主、武蕊均未签订独家委托协议的情况下,带看房屋为公开房源,仅凭德致行房产中介的某一次或某几次带看服务,就排除武蕊就带看房屋通过其他途径与业主建立合同关系的权利,显然有违平等自愿的合同原则,也扰乱了正常的市场秩序。德致行房产中介虽主张向武蕊提供房源信息、带领看房、沟通成交意向等服务,已经向武蕊履行了部分居间义务,但未提供证据证实其从事居间活动支出的必要费用，故对德致行房产中介主张不予支持。一审遂判决：驳回德致行房产中介的诉讼请求。案件受理费减半收取54元，由德致行房产中介负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《带看确认书》系上诉人德致行房产中介为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商具体条款的合同，德致行房产中介作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。该确认书中约定：“甲方（武蕊）确认此委托书中所提供的房屋只委托乙方（德致行房产中介）带看，若因第三方带看服务并购买成的，甲方需以该房产销售总额的2%赔偿给乙方”，根据该条款不管居间人是否勤勉、是否及时履行自己的义务,委托人皆得放弃选择权，即使委托人未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则委托人也无权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。显然，该条款对于委托人武蕊有重大利害关系，而德致行房产中介提供的证据并不足以证明双方在签订《带看确认书》时就该条款向武蕊履行了提示或者说明义务，致使武蕊并没有注意或者理解该条款，因此，该条款对武蕊不发生效力。另外，上诉人对涉案房产并不享有独家代理出售权，武蕊已经先行告知上诉人其心理成交价格为61.5万元，而在上诉人未能与房主谈成61.5万元报价的情况下，第三方房产中介先行与房主就该报价磋商成功，武蕊遂通过第三方中介公司与房主签订买卖合同，武蕊并不违反诚信原则。德致行房产中介并未提供充分证据证明武蕊利用其公司提供的信息、机会等条件签订案涉房屋买卖合同，因此，德致行房产中介要求武蕊支付居间费用于法无据。综上所述，泉山区德致行房产中介所的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人泉山区德致行房产中介所负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵东平审 判 员 杜演文审 判 员 周东海二〇二一年三月二十九日法官助理 黄 伟书 记 员 薛淑淑