广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终240号 上诉人(原审被告)：广西贺州市宫城旅游投资有限公司，住所地：贺州市八步区鞍山西路远东国际城百胜苑20BC。 法定代表人：庄兴凯。 委托诉讼代理人：罗志刚，广西汇豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶年能，男，1981年11月11日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：张启利，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢巧凌，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 上诉人广西贺州市宫城旅游投资有限公司（以下简称宫城旅游公司）因与被上诉人叶年能商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭于2021年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人宫城旅游公司法定代表人庄兴凯及其委托诉讼代理人罗志刚，被上诉人叶年能的委托诉讼代理人张启利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宫城旅游公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金和调整违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“2016年3月市住建部门责令其停工期间属于被告自身原因造成，本院不予扣除”是认定事实错误。理由是：被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同（预售)》第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的”。从签订合同后到约定交房的时间段内，2016年3月贺州市住房和城乡建设局通知停工，直至2018年11月27日，贺州市住房和城乡建设局才签发建筑工程施工许可证给上诉人，建筑工程才能复工。依照双方合同约定可据实予以延期。二、一审判决认定“可据实予以延期天数共计145天”是认定事实错误。理由是：在延期交房的时间内，因2020年初的疫情强制停产停业，直至2020年4月30日建筑行业才允许复工。2020年初的疫情强制停产停业是不可抗力事由，不能归责于合同当事人，依法应当在延期时间扣减。一审判决未依法予以认定，是认定事实错误。上述两个延期交房的法定事由，上诉人依合同约定的交房时间应为2020年6月28日。上诉人在2020年6月28日交付房屋给被上诉人。因此，上诉人交房的时间没有逾期；被上诉人要求给付逾期违约金没有事实依据和法律依据，也没有合同依据。三、一审判决调整违约金按日万分之一计没有法律依据和合同依据。理由是：依照《中华人民共和国合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，合同约定的违约金是损失的补偿，本案如果有逾期的事实发生，合同的当事人应当举证证明损失的数额，损失数额大于合同约定的违约金，才能调整，不是随意的调整。在本案中，被上诉人不能举证证明其损失大于合同约定的违约金数额，只能按照合同约定的违约金计算方式计算违约金。综上理由，上诉人认为，依照合同可据实予以延期约定的事由，交房的时间没有逾期，被上诉人要求支付逾期交房违约金没有事实依据和法律依据；要求调整违约金没有法律依据和合同依据。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。 被上诉人叶年能辩称，一、一审认定事实清楚、证据确实充分，应当依法予以维持。二、上诉人主张可以延期的事项没有事实和法律依据。1.政府通知停工只有因政府原因通知停工才可以延期，本案是上诉人因资金问题的自身原因造成的，因此不应当予以顺延；2.2020年的疫情是在扣除可以顺延期间之后发生的不可抗力，因此不属于可以顺延的事由。三、法院予以调整违约金有事实和法律依据。1.上诉人通过优势地位设立格式合同，上诉人违约就约定很小的违约责任，被上诉人违约则需要承担比上诉人违约责任大十倍以上的责任，显失公平，应当予以调整；2.被上诉人由于不能按期交房必然要承担租房支出或者租金损失，该损失是必然发生的，无需举证；3.法院根据该房屋所处地段据实予以调整租金并不违反法律规定，也有之前的生效判决予以支撑，是有事实和法律依据的。综上所述，被上诉人的行为有充分的事实和法律依据予以支持，而上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，因此请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 叶年能向一审法院起诉请求：1.被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付从2017年7月1日起至被告交房之日止的逾期交房违约金（以386625元为基数按每日万分之一计算，暂计至2020年8月10日为43920.6元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条第二款之规定，判决：一、被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司继续履行与原告叶年能于2015年5月5日签订的《商品房买卖合同》；二、被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司应支付原告叶年能逾期交房违约金（逾期交房违约金计算方式：以购房款386625元为基数按每日万分之一计算，从2017年7月1日起计至房屋通过建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格后通知原告收房之日止，但需扣除可据实延期天数145天）。 一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2898号民事判决书。 双方当事人没有新证据向本院提交，综合在案证据及双方当事人陈述意见，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、上诉人宫城旅游公司是否存在逾期交房的情形；二、如存在逾期交房，逾期天数及逾期损失应如何确定。 关于上诉人宫城旅游公司是否存在逾期交房的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，合同约定的商品房交付期限已至，但上诉人宫城旅游公司并未按期交房，故关键在于是否存在可据实予以延期的情形。上诉人宫城旅游公司主张“2016年3月至2018年11月贺州市住房和城乡建设局通知停工期间”属于《商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定的因政府通知停工而影响工期的情形，但被上诉人认为该停工期间是上诉人自身原因造成不应当予以顺延。本院认为，根据2016年10月27日贺州市住房和城乡建设局作出的《关于责令在美·宫城小区地下室工程项目停止施工的通知》，责令停工的原因是变更施工单位后未重新申请领取施工许可证。由此可知，2016年3月至2018年11月期间停工并非政府原因而是上诉人自身原因所致，且上诉人宫城旅游公司重新申请领取施工许可证耗时近2年半，亦远超过办理施工许可证变更手续的合理时间。故一审法院对该期间不予扣除并无不当，本院予以维持。上诉人宫城旅游公司主张“2020年新冠肺炎疫情防控期间”属于不可抗力应当予以延期，但根据双方合同约定，不可抗力发生在合同履行期限内可据实予以延期，本案中扣除依据合同可据实延期的事由后顺延的时间不能持续到2020年，一审法院未予认定并无不当，本院予以维持。故上诉人宫城旅游公司存在逾期交房的情形。 关于逾期天数及逾期损失应如何确定的问题。一审法院根据《商品房买卖合同》约定内容及本案实际情况，确定本案可据实予以延期天数共计145天（因中雨停工136天，高考停工9天），并无不当，本院予以维持。由于《商品房买卖合同》中约定逾期交房的违约金过低，一审法院根据该房屋所处的位置地段、被上诉人诉讼请求及合同中约定的逾期付款违约责任等实际情况将本案逾期交房违约金调整至按每日万分之一计算并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人宫城旅游公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1021元，由上诉人广西贺州市宫城旅游投资有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二一年三月三十日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰