湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初13793号原告：武汉市金鑫集团家私市场有限公司，住所地武汉市武昌区和平杨园街余家头特**。法定代表人：杨发根，董事长。委托诉讼代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：王继邦，男，1966年9月20日出生，汉族，居民身份证住址湖北省监利县，原告武汉市金鑫集团家私市场有限公司（以下简称金鑫家私公司）与被告王继邦租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法由审判员王冰依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告金鑫家私公司的委托诉讼代理人黄晨、张**，被告王继邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鑫家私公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年4月至2020年7月租金46816元、经营管理费14320元，总计61136元；2、判令被告支付迟延交纳租金及经营管理费的违约金（从2020年3月21日起，每逾期一日，按未缴纳金额的千分之三，计算至被告实际支付之日止）；3、判令被告支付因逾期将商铺返还给原告的占用费及经营管理费（每逾期一日，按原告租金及经营管理费标准的2倍支付，从2020年8月1日计算至被告实际返还该商铺之日止）；4、判令被告支付因被告未履行与客户间销售合同项下送货安装义务，导致原告向客户履行先行赔付义务支付的109358元；5、判令由被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更第四项诉讼请求为：判令被告支付因被告未履行与客户间销售合同项下送货安装义务，导致原告向客户履行先行赔付义务支付的114824元。事实与理由：2018年9月9日，原被告签订《卖场租赁合同》约定，原告将位于武汉市武昌区杨园街余家头特8号金鑫集团建材家居的和平店内的二楼A区A2-019号铺位租赁给被告使用，经营产品类别是全屋定制，租赁期自2018年10月1日起至2020年7月31日止，每月租金为15400元。合同签订后，原告按约定将商铺交付给被告使用。但自2020年4月起，被告开始拖欠租金、经营管理费等费用。虽经原告多次催缴，被告拒不履行支付费用的义务，截至2020年7月31日，被告欠缴租金46816元、经营管理费14320元。2020年8月，双方租赁合同到期后，被告应按照合同约定腾退涉案商铺交还给原告，但原告多次催促，被告拒不履行该义务，导致原告不能再继续出租涉案商铺，造成较大的损失。并且，依照双方签订的《卖场租赁合同》，在被告未履行与客户之间合同项下义务时，客户有权向原告主张先行赔付，由此原告对被告享有追偿的权利。2019年至2020年，先后共有数十位客户购买被告产品，但被告拒不履行送货安装义务，故客户向原告主张先行赔付，原告共垫付了114824元。后原告多次向被告主张返还垫付款，被告拒不履行。综上，原告认为，被告未按合同约定履行支付费用和返还原告向客户支付垫付款的行为，已严重损害原告合法权利，故诉至法院，请求判如所请。被告王继邦辩称：合同2020年7月31日到期，商场免租3月、5月、7月，我尚欠2个月的房租。我跟商场有协商，我找到了续租的人，商场答应7月份免租，原告诉请中没有免掉7月份的租金。2019年5月份之后实际不是我在经营了，我跟商场说了的，但是我跟商场没有办手续，我已经转给别人了，我跟转让方办了手续。对第二项诉讼请求不予认可，我实际过程中不欠原告相关费用，其实我的下家也不差欠原告的费用，因为我们还缴纳了38480元的保证金，其中2万元是保证金，18480元是租金。对第三项诉讼请求不予认可，我的东西在原告处，原告可以自行处理。我没有搬，我一直都不在武汉没有管。对第四项诉讼请求不予认可，单据没有一个是我签字的，我没有收到原告一分钱。对第五项诉讼请求不予认可。经审理查明：2004年7月6日，金鑫家私公司经工商部门登记成立，经营范围家具、建筑及装饰材料、木材、五金配件、家具配件的批发零售；房屋出租；物业管理等。2018年9月9日，金鑫家私公司作为甲方与王继邦作为乙方签订《卖场租赁合同》，主要内容：王继邦承租位于武汉市武昌区杨园街余家头特8号金鑫国际建材家居的和平店内二楼A区A2-019号铺位，代理品牌名称为材源帝（布兰莎），计租面积154平方米，租金单价100元/平方米·月，每月租金15400元。租期2018年10月1日至2020年7月31日。经营管理费单价20元/平方米·月，每月经营管理费3080元，经营管理费包含商场公共区域的水、电能源费及保洁费、绿化维护费等。经营管理费支付方式及时间同租金。第三章租金及相关费用的缴付，第一条第2项，租金支付实行“先付费后使用”的原则，首期租金乙方应在本租赁合同签订的当日向甲方付清，以后各期租金乙方必须于每月20日（含20日）之前将下月租金缴纳给甲方，如乙方未能按时缴清。甲方有权按未缴纳的上述费用总金额每日千分之三向乙方收取滞纳金，如每月30日（含30日）仍未缴清上述费用，则视为乙方单方违约，甲方有权采取包括但不限于停电等相应措施直至乙方缴清欠款……，第三条合同履约金按照每铺200平方米以下20000元收取，并在签订本合同时一并缴清。合同期内如乙方单方违约该合同履约金将不予退还。本合同终止，且乙方未在合同期内违约的，至乙方撤场之日起三日内，甲方将合同履约金全额无息退还乙方。第四条质量保证金，1、乙方在租赁期间，按计租面积每平方米120元（￥18480），向甲方交纳质量保证金18480元，并在签订本合同时一并缴清。2、本合同有效期内及合同期满后壹年内，如乙方因销售商品或售后服务发生纠纷，而乙方对该纠纷又未能妥善处理的，则甲方有权从乙方所交纳的质量保证金中扣除相关费用，作为维修及赔偿费用。乙方应及时补足相关金额的质量保证金，保证金不足以抵消相关费用和损失的，甲方可另行向乙方主张赔偿。3、本合同终止或乙方正常退场并已未在甲方商场经营，按最后一笔交易送货安装完毕之日起满壹年，如乙方销售履约情况良好，所售商品未出现质量问题或发现质量问题能及时妥善解决，也无其他因销售商品或售后服务所应承担的经济责任，由乙方提出申请，经甲方相关部门查验属实后，甲方将质量保证金全额免息退还给乙方。合同期内如乙方单方违约，该质量保证金将不予退还。……第七章经营管理，第九条第1项，……乙方因商品质量、售后等方面的问题，导致消费者投诉时，甲、乙双方应积极协调，相互配合，及时解决。乙方如一周内不能妥善解决，甲方有权用乙方的商品质量保证金支付维修费或对顾客的损失进行赔偿。甲方扣除乙方的商品质量保证金后，乙方须在接到甲方的补交通知之日起10日内补齐原保证金金额，如乙方未按时补齐，甲方有权从应给乙方的销售商品返款中扣除。……第九章违约责任，第一条乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费、空调服务费等费用的，每逾期一日，甲方按未缴纳金额的千分之三向乙方收取违约金并有权暂停向乙方返款；如超过10日仍未缴清，甲方有权终止本合同和停止物业服务。第十章第三条合同的终止及租赁铺位的返还，本合同到期双方未续约的，乙方须于到期日当日或之前结清相关费用，办理合同约定的其他交接事项并将商品清理完毕后将房屋按现状交还给甲方；逾期返还的，乙方应按原租金、物业服务费标准的2倍向甲方支付相关费用。《卖场租赁合同》附件四《售后服务管理协议》约定：……六、顾客反映的质量问题和其他合理要求，乙方应在24小时内给予明确答复，接受甲方相应处理意见，并在3日内妥善解决；凡符合退换货、退款条件，而乙方未按与顾客约定时间及时为顾客办理退换货或退还货款手续，或者采取拖延、拒绝方式不予以执行的。甲方有权代为办理，根据“先行赔付制”细则向顾客先行赔付，由此发生的所有费用由乙方支付，甲方可从乙方所交合同履行金及质量保证金中扣除其相应费用代其先行赔付。……十一、1、先行赔付是指当消费者在甲方商场消费时，因商品质量或服务受到损害，不能得到乙方（赔偿义务主体）及时、合理赔偿时，由甲方（承担一般保证责任）在一定条件下先行赔偿的惠民措施……合同签订后，王继邦向原告支付合同履约金20000元，质量保证金18480元。关于租金及经营管理费：王继邦陈述，我按约交至2019年5月底，后来我将店铺转让给案外人郭梯明、李素杨，由他们在经营“名雅居”，我就没有管了，也没有与原告办理手续，案外人继续使用我的账户接受原告商场返款。原告认可实际收取涉案商铺租金及经营管理费至2020年2月底，2020年3月1日起，原告未收到涉案商铺租金及经营管理费。合同履行过程中，因王继邦未按约支付租金、经营管理费及履行对顾客的合同义务，原告通过短信、微信等方式向王继邦进行催告，具体如下：2020年5月7日，原告工作人员向王继邦短信发送落款时间2020年5月6日的《租金、物管费缴纳通知书》，主要内容：我商场现已开始2020年4月份租金及物管费（物管费不可从货款中抵扣），电费的收取工作，根据贵我双方签订的《商铺租赁合同》中第三章第一条第3项，商铺租金及物管费支付实行“先付费后使用”的原则，因疫情期间商场通知有所延误，导致本次“租金、物管费缴纳通知书”延迟下发，请您接到此通知后，务必在2020年5月20日（含20日）之前到我商场财务部缴纳4月份租金及电费等相关费用。逾期未缴。我商场将依据《租赁合同》的相关规定按每日千分之三的标准计收滞纳金或暂停用电及禁止出货。由于疫情给商场及商户都带来了实际运作中的重重困难，商场为了激励商户，特推出系列优惠政策如下：1、2020年1月、2月份缴清租金的商户，可享受3月份免租；2、2020年5月20日前缴清4月份租金且积极配合商场推广5月份营销活动的商户，可享受5月份免租；3、2020年6月份缴清租金且7月20日（含20日）前签订完2021年租赁合同的商户，可享受7月份免租。2020年5月8日，原告工作人员向王继邦发送短信，告知：由于近期有多位顾客、在我商场客服处询问，在你店面购买的商品的送货安装等问题，经我客服处查看了你店面的相关单价、发现有多笔逾期还未送货，请您务必予以处理、并妥善安排送货。2020年7月1日，原告工作人员向王继邦发送微信，告知：因未能及时送货且联系不上店铺负责人，杨玲（货款金额14248元）、汤云洲（货款金额8944元）两位顾客要求退货，商场后期会走先行赔付程序，顾客退款将从您质保金中扣除。2020年7月3日，原告工作人员向王继邦短信发送《违约通知》，主要内容：按照合同约定，你方应于2020年6月20日前缴纳2020年7月租金。截止目前，我商场工作人员多次通知贵商户来办理2020年4、5、6、7月租金（含运营管理费和商铺物业服务费）的缴纳手续，但贵商户仍未办理相关手续，已构成单方违约。商户租金逾期未交，商场将依据《租赁合同》的相关规定按每日千分之三的标准计收滞纳金。2020年7月7日至7月23日，原告工作人员多次向王继邦微信发送先行赔付顾客名单及赔付信息。还查明，因王继邦租赁涉案店铺未按约向顾客履行送货、安装等合同义务，顾客要求原告先行赔付，原告经查验顾客与王继邦店铺签订的《建材家具销售合同》、实际付款情况及履行情况等，按照“先行赔付”原则代王继邦向顾客履行了整单退款、继续履行等义务，具体如下：2020年7月15日向汤云舟退款8450元；2020年8月11日向余青松退款21166元，向陈涛退款32658元，向杨玲退款14177元；2020年9月1日向马彩云退款15963元，向施汉蓉退款13696元；2020年8月5日至12日，因向杨建成、徐继红、张永壑继续履行分别产生费用2368元、660元、220元；2020年11月4日，向徐玮部分退款5466元。以上原告因“先行赔付”共支付114824元。其中，向汤云舟、杨玲、马彩云退款的《付款批准通知单》中备注使用质保金或合同履约金垫付。审理中，王继邦向原告支付了3笔款项，分别为45000元、35000元、20470元，共计100470元；双方还确认，王继邦尚有货款11106元在原告处保管，以上款项均先充抵“先行赔付”款。再查明，2020年1月23日,武汉市新冠防控指挥部发布《武汉市新冠防控指挥部通告》(第1号),载明:自2020年1月23日10时起,全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营;无特殊原因,市民不要离开武汉,机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日,武汉市新冠防控指挥部发布《武汉市新冠防控指挥部通告》(第12号),载明:决定自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日,湖北省新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布通告:从4月8日零时起,武汉市解除离汉离鄂通道管控措施,有序恢复对外交通,离汉人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。武汉市根据疫情风险等级评估情况,在做好疫情防控的前提下,推动企业分区分级、分类分时、有条件复工复产。审理中，王继邦自述，自新冠疫情防控措施实施后，店铺一直处于停业空置状态，但也未与原告办理交接手续。经本院组织调解，双方未能达成一致意见。以上事实有卖场租赁合同及附件、建材家具销售合同、承诺书、付款批准通知单、出账回单、短信截图、微信截图及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，金鑫家私公司与王继邦签订的《卖场租赁合同》及相关附件内容均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王继邦抗辩已将涉案商铺全部转让案外人的意见，王继邦当庭自认未与原告办理转让手续，也未举证证明系经原告同意转让，故不发生概括转让的效力，王继邦仍应受涉案合同约束。王继邦与案外人之间因转让涉案店铺产生的纠纷，其可另案主张权利。本案责任涉及“先行赔付”损失，租金及经营管理费，占用费三个部分。关于“先行赔付”损失。原告接到涉案店铺顾客要求送货安装等请求后，自2020年5月起，通过微信、短信等方式多次向王继邦催告，王继邦既未向其店铺顾客继续履行或退赔补偿，也未采取其他补救措施，原告根据双方合同约定向被告的顾客进行“先行赔付”，由此支付114824元的事实，有建材家具销售合同、顾客承诺书、付款批准通知单、出账回单等证据佐证，本院对此予以确认。双方《卖场租赁合同》附件四《售后服务管理协议》约定“甲方有权代为办理，根据“先行赔付制”细则向顾客先行赔付，由此发生的所有费用由乙方支付，甲方可从乙方所交合同履行金及质量保证金中扣除其相应费用代其先行赔付。”，且根据已查明事实，原告向顾客汤云舟、杨玲、马彩云退款的《付款批准通知单》中均备注已使用质保金或合同履约金抵扣。故王继邦交纳的合同履行金及质保金已抵扣部分“先行赔付”款，原告因“先行赔付”所受实际损失为76344元（114824-20000-18480）。审理中，王继邦已向原告补交三笔款项合计100470元，加上原告尚未返还的货款11106元，合计111576元，双方确认先充抵“先行赔付”款，本院予以照准。前述款项折抵后剩余35232元（11576-76344），应用于继续折抵涉案租金及经营管理费。关于租金及经营管理费。本案纠纷产生之前，王继邦的租金及经营管理费已交至2020年2月底，自2020年3月1日起，虽未按约交纳，但其间正处于新冠疫情防控措施实施过程中，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，故对原告主张王继邦支付迟延交纳租金及经营管理费违约金的请求，本院不予支持。综合考虑疫情及疫情防控措施对占有、使用涉案商铺的影响，结合本案实际情况，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的相关规定，本院对原告自愿免除被告两个月租金（2020年3月、5月）责任的事实予以确认。关于王继邦辩称被告承诺免除7月份租金的意见，被告向王继邦送达《租金、物管费缴纳通知书》载明“2020年6月份缴清租金且7月20日（含20日）前签订完2021年租赁合同的商户，可享受7月份免租。”，王继邦未缴清6月份租金亦未续签合同，免租条件未成就，该承诺对王继邦不发生效力，王继邦也未提交其他证据，故对其抗辩意见，本院不予采信，王继邦还应向原告支付三个月租金（2020年4月、6月、7月），共计46200元（15400×3）。因经营管理费与实际经营密切相关，王继邦在新冠疫情防控措施实施过程中无法使用涉案商铺，加之王继邦租赁的商铺因疫情影响至今仍处于停业状态，未实际经营，故对原告主张王继邦支付4个月经营管理费的意见，本院不予支持。综上，王继邦还应向原告支付租金46200元，折抵前述“先行赔付”余款35232元后，实际应向原告支付租金10968元。关于逾期返还商铺的占用费及经营管理费。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”，本案中，双方合同于2020年7月31日到期，此后，王继邦既未腾退商铺，也未与原告办理清算手续，仍继续占有涉案商铺，造成原告收益损失，应向原告支付房屋占用费。占用费标准参照双方前期租金标准15400元/月为宜。逾期返还商铺的经营管理费，与合同期内的经营管理费同理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王继邦应于本判决生效之日起十日内向原告武汉市金鑫集团家私市场有限公司支付租金10968元；二、被告王继邦应于本判决生效之日起十日内向原告武汉市金鑫集团家私市场有限公司支付房屋占用费（以15400元/月的标准，自2020年8月1日起支付至实际返还商铺之日止）；三、驳回原告武汉市金鑫集团家私市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1855元，由被告王继邦负担（此款原告已垫付，王继邦连同上述款项一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王冰二〇二一年三月三日法官助理卓明艳书记员严丽轩