河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终853号上诉人（原审原告）：王万宜，男，汉族，1973年2月15日生，住光山县。委托诉讼代理人：刘××北京名归师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈硕，北京名归师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：张庆功，男，汉族，1962年2月3日生，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：马德保，河南楚天阁律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人王万宜因与被上诉人张庆功房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初6957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，通过阅卷、询问的方式对本案进行了审理。上诉人王万宜及其委托诉讼代理人刘××被上诉人张庆功委托诉讼代理人马德保到庭接受询问。本案现已审理终结。王万宜上诉请求：1、依法判决撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫民初6957号民事判决第二项。2、依法判决张庆功以1万元为本金按照金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率7.125%赔偿王万一损失（截止2020年10月15日为1884.17元），从2018年3月8日开始计算至张庆功退还王万宜1万元定金之日止。3、依法判决张庆功以99万元为本金按照金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率7.125%赔偿王万宜损失（截止2020年10月15日为162236.25），从2018年7月10日开始计算至张庆功给王万宜办理不动产登记之日止。4、一、二审案件受理费由张庆功负担。事实和理由：1、张庆功多收取王万宜1万元定金，是违约行为，应当赔偿王万宜利息损失。原审已经查明，张庆功多收取王万宜1万元定金。原判决以“该1万元系原告自愿给付被告，该损失应由其自己承担”，不符合本案事实，该1万元是在王万宜不知情的情况下，向王万宜儿媳潘秀燕收取的。2、张庆功未给王万宜办理不动产登记，王万宜主张参照逾期贷款利息的标准计算损失，符合双方约定和法律规定。虽然双方签订的《房屋转让契约》未约定办理相关证件的时间，但是根据《合同法》第六十一条和《合同法司法解释二》第七条的规定，完全可以参照《城市房地产开发经营》第三十三条和《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款第二项的规定，自房屋交付使用之日起90日办理。3、虽然《房屋转让契约》第七条约定“如因甲方延误影响，因而遭受损失，由甲方负责赔偿所有损失”，合同没有约定违约金，但是由于张庆功未给王万宜办理不动产登记，严重影响王万宜实现房屋的价值。原审以“未约定办理相关证件的时间，无法举证证明损失已实际发生”不予支持王万宜的请求，违反《合同法》第一百零七条和第一百一十三条的立法本意。张庆功答辩称，一、涉案房屋未进行产权登记，是否应当赔偿损失问题。答辩人认为不应当承担赔偿责任。1、答辩人不存在违约行为。合同第五条“办理房屋产权证、土地使用证等费用由甲方全部负责”，仅仅是对将来办证费用承担承担方式的约定。小产权房不具备办证条件，按照法律规定也是不能办证的。答辩人在合同中没有承诺该房屋可以办证或者可以达到办证条件，也没有约定办理产权登记的具体时限。因此，上诉人主张答辩人逾期办证、存在违约行为没有合同依据。2、上诉人在本案中没有办证请求权。首先，上诉人对该房屋是小产权房、不能办证的事实是明知，在合同第八条也确认了房屋没有办证。其次，本案合同标的是自建小产权房，不是预售商品房，也不是现售商品房，因此不适用《城市房地产开发经营管理条例》及最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释的相关规定。第三，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案房屋未能进行产权登记的原因是上诉人没有报请政府审批，没有办理土地使用权出让手续和没有缴纳土地出让金，责任不在答辩人。第四，在本案之前，信阳市平桥区人民法院作出（2020）豫民初5378号判决驳回了王万宜起诉答辩人要求将涉案房屋产权证及土地使用证办理其名下的诉讼请求，该判决已生效。足以证明上诉人没有办证请求权。3、上诉人没有实际损失，也没有影响其房屋价值的实现。上诉人购买房屋后一直居住至今，房屋价值已经的到充分体现。二、一审判决退还1万元不应当支付利息。该款项是上诉人自愿支付的，不存在答辩人违约问题。上诉人为了促成交易，提前支付了未到期的购房款1万元。王万宜向一审法院起诉请求：1、依法判决被告以99万元为本金按照金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率7.125%赔偿原告损失，从2018年7月10日开始计算至被告给原告办理不动产登记之日止。（截止2020年10月15日为162236.25元）；2、依法判决被告退还多收的1万元定金，并以1万元为本金按照金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率7.125%赔偿王万一损失，从2018年3月8日开始计算至张庆功退还王万宜1万元定金之日止。（截止2020年10月15日为1884.17元）一审法院认定事实：2018年3月8日，原告通过银行转账方式向被告支付2万元购房定金，被告当日给原告出具收条一张，收条内容为：“今收到卖房定金款贰万元整（20000.00元），张庆功，2018年3月8日”。2018年4月10日，原、被告双方签订《房屋转让契约》，合同约定房屋总价99万元，付款方式为：原告已付被告定金2万元，协议签订后原告首次付给被告95万元，余额2万元等被告为原告办理房屋产权证、土地使用证等手续后，原告再行支付。合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告支付购房款94万元整。2018年5月9日，原告又给被告转账1万元整，被告于当日给原告出具了收条一张，收条内容为：今收到卖房款九十七万元整（970000.00元），张庆功，2018年5月9日”。还查明，原告儿媳潘秀燕为促成本次交易，于2018年3月8日替原告向被告转账1万元。庭审中，原告陈述其在2018年4月10日转账94万元后，因银行卡余额不足，就以现金方式给被告购房款2万元整。综上，原告认为其已支付被告购房款100万元整，其多支付的1万元被告应当退还并要求被告赔偿损失。被告认可其收取原告儿子的妻子转账的1万元，未收到原告的2万元现金，且给原告出具的97万元收条包含了原告于2018年3月8日转账的2万元、4月10日转账的94万元和5月9日转账的1万元，否认其收取原告现金2万元。另查明，案涉房屋的性质为国有划拨土地，登记在案外人徐启国名下。2006年，案外人郑世海将案涉房屋以17万元的价格出售给被告。后被告又出售给原告。原告于2020年起诉本案被告及郑世海（作为第三人），要求被告及郑世海将案涉房屋产权证及土地使用证办理至原告名下，信阳市平桥区人民法院以案涉房屋不具备办理转让房屋登记和土地使用权转让登记的条件，作出了（2020）豫1503民初5378号民事判决，驳回了原告的上述诉讼请求。一审法院认为，本案是基于不动产转让引发的房屋买卖合同纠纷。结合原、被告提供的证据及庭审情况，本案双方争议的焦点有二，一是原、被告签订的《房屋转让契约》效力问题，二是原告实际支付购房款金额。关于《房屋转让契约》效力问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人：（二)领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便《协议书（代合同）》违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案《房屋转让契约》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。其次，经有批准权的人民政府审批、批准并非《房屋转让契约》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。最后，认定《房屋转让契约》无效有违诚实信用原则和公平原则。《房屋转让契约》是基于原、被告双方的真实意思表示签订。《房屋转让契约》签订后，原告履行了付款义务，被告现亦实际交付了标的房屋，合同主要权利义务履行完毕。且原、被告双均认可《房屋转让契约》继续履行，双方争议的是付款金额及是否违约问题，现被告辩称《房屋转让契约》无效，违反合同约定，有违诚实信用原则。综上，《房屋转让契约》基于双方真实意思表示签订，并不违反法律强制性规定，合法有效。关于原告实际支付购房款金额问题。根据已查明的事实，双方实际争议的是被告是否收到原告于2018年4月10日交予的2万元现金问题。首先，被告于2018年3月8日收取了3万元（包含原告当日转账2万元及原告儿媳转账1万元），但仅出具了2万元收条；其次，被告辩称97万收条包含原告本人三次转账（2万元+94万元+1万元），这与其认可实际收到98万元相矛盾；最后，虽然原告未就现金支付2万元提供证据，但结合其提供的银行流水记录显示，原告在向被告转账94万元后，卡内余额为1179.91元，也与原告陈述其因银行卡金额不足，以现金方式支付2万元相符，而在现实生活中，小额交易以现金支付普遍存在。综合以上，本院认定以下事实：原告于2018年3月8日向被告转账2万元，原告儿媳向被告转账1万元，当日被告向原告出具了2万元收条；2018年4月10日，原告向被告转账94万元，现金给付2万元，又于2018年5月9日向被告转账1万元，故被告于2018年5月9日向原告出具了97万元收条。即原告累计向被告支付100元整。本案中，双方《房屋转让契约》约定购房价款为99万元，故原告要求被告退还多支付的1万元购房款事实清楚，予以支持。关于原告要求被告对上述多支付1万元赔偿损失的诉讼请求，法院认为，其未按照合同约定支付购房款（99万元），该1万元系原告自愿支付给被告，该损失应由其自己承担，故原告的该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。法院认为，双方签订的《房屋转让契约》未约定办理相关证件的时间，原告亦无法举证证明上述损失已实际发生，故原告的上述请求不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》六十三、第六十四条的规定，判决：一、被告张庆功于本判决生效后十日内退还原告王万宜多收取的购房定金（人民币）10000元。二、驳回原告王万宜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1791元，原告王万宜承担1700元，被告张庆功承担91元。本案二审期间，当事人均没有提供新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为被上诉人是否应当赔偿上诉人多支付的1万元购房款利息损失及99万元购房款的利息损失。经查，上诉人王万宜与被上诉人张庆功签订的《房屋转让契约》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该《房屋转让契约》合法有效。《房屋转让契约》约定购房款总额为99万元，一审查明上诉人一方实际支付购房款100万元，故被上诉人多收的1万元购房款应当返还，同时，该多支付的1万元购房款系上诉人儿媳潘秀燕为促成房屋买卖的成交而自愿向被上诉人转账，故上诉人主张该1万元的利息损失没有依据，一审法院对该1万元利息损失的诉讼请求不予支持，并无不当。双方签订的《房屋转让契约》，并未对房屋产权证、土地使用证等手续的办理期限作出明确约定，该房屋已按照合同约定交付给上诉人占有和使用，且上诉人未能提交证据证明其因该房屋未办理房屋产权证、土地使用证等手续造成实际损失。《房屋转让契约》虽然约定待房屋产权证、土地使用证办理到上诉人名下再支付尾款2万元，但从上诉人的陈述及法院查明的事实可知，上诉人支付99万元的全额购房款系其自愿行为，一审法院对上诉人要求被上诉人以所收99万元购房款为基数赔偿其利息损失不予支持，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王万宜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3582元，由上诉人王万宜负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  许前让审判员  彭 晨二〇二一年三月十日法官助理张中尉书记员熊晓梅