北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终4105号 上诉人（原审被告）：谢京宪，女，1954年7月26日出生。 委托诉讼代理人：林实，北京市龙基律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京万华置业有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街**第****。 法定代表人：杨奇，董事长。 委托诉讼代理人：李志明，男，北京万华置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：宫煜，北京市长安律师事务所律师。 原审第三人：中国光大银行股份有限公司北京西城支行，住所，住所地北京市西城区车公庄大街**-1div> 负责人：王文伟，行长。 委托诉讼代理人：沈虹，女，中国光大银行股份有限公司北京西城支行员工。 委托诉讼代理人：张弘博，男，中国光大银行股份有限公司北京西城支行员工。 上诉人谢京宪因与被上诉人北京万华置业有限公司（以下简称置业公司）及原审第三人中国光大银行股份有限公司北京西城支行（以下简称光大银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢京宪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回置业公司全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认为双方签订的《商品房买卖合同》属于借名买房认定错误。1.XXXB2301号房屋（以下简称案涉房屋）原属于置业公司，其无需再借谢京宪名购买自己的房屋；2.置业公司已经收到谢京宪购房款140万元，一审法院认为其没有偿还贷款是错误认定，银行贷款已经由谢京宪偿还；3.《商品房买卖合同》及《物华大厦房屋买卖（转让）合同》没有解除的事实和法律依据；4.即使按照原判决恢复原状，案涉房屋转移登记至置业公司也不属于恢复原状。综上所述，双方签署的《物华大厦房屋买卖（转让）合同》已经成立生效，双方按照合同条款已经履行了相关义务，即使存在履行瑕疵，也不符合《中华人民共和国合同法》关于当事人可以解除合同的相关情形。 置业公司辩称，同意一审判决，不同意谢京宪的上诉请求。事实和理由：1.2004年商品房买卖合同的目的在于借名买房取得银行贷款，该事实是双方一致确认的；2.谢京宪称其已经支付140万元购房款是不存在的，该房款是置业公司用自己房屋作抵押通过借名买房而向光大银行贷款的，贷款本息均是由我司自行偿还，该款项与谢京宪无关；3.根据买卖合同5.2条约定，在谢京宪放弃购买的情况下合同解除，置业公司返还首付款并支付资金占用费，双方已经实际履行了合同解除应当履行的一切行为，置业公司作为房屋所有权人有权要求谢京宪将房屋登记名变更至置业公司名下；4.房屋买卖关系中买方最基本义务是支付房款，在案证据充分表明谢京宪未支付房款，其要求享有房屋所有权无事实和法律依据。 光大银行述称，银行贷款已经全部结清，我行于一审判决作出后已经办理案涉房屋的解押手续。 置业公司向一审法院起诉请求：1.谢京宪将案涉房屋产权过户到我公司名下；2.光大银行协助办理过户手续。 一审法院认定事实：2004年12月28日，出卖人置业公司与买受人谢京宪（时为置业公司员工）签订《商品房买卖合同》（合同编号：№.XJ001806），合同内容有：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于北京市西城区车公庄大街甲4号的土地使用权。第二条商品房销售依据。第三条买受人所购商品房的基本情况。一、房号以附件一表示为准，为本合同第一条规定的项目中的第B座23层2301号房，建筑面积共213.79平方米。第四条计价方式与价款。1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9400元，总金额2009626元。第五条面积确认及面积差异处理。第六条付款方式及期限。3.其他方式，签约时首付房款609626元，余款140万元办理银行按揭付款。第七条买受人逾期付款的违约责任。第八条交付期限。出卖人应当在2005年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。第十条规划、设计变更的约定。第十一条共有建筑分摊部位变更的约定。第十二条交接。……” 上述《商品房买卖合同》签订后，谢京宪向光大银行申请按揭贷款140万元用以支付购房款，光大银行向置业公司发放了上述贷款，置业公司按月向银行偿还借款，谢京宪没有向银行偿还过借款本息。谢京宪没有给付上述《商品房买卖合同》中约定的首付房款609626元，上述《商品房买卖合同》中约定的商品房置业公司没有交付谢京宪，至今为置业公司自用。 2005年3月10日，上述《商品房买卖合同》中约定的商品房的房屋所有权转移登记为谢京宪，在京房权证西私字第XX**《房屋所有权证》记载：房屋所有权人为谢京宪，房屋坐落XXXB2301，建筑面积213.79平方米，抵押登记权利人为光大银行，权利价值为140万元。 2008年6月23日，出卖人置业公司（甲方）与买受人谢京宪（乙方）签订《物华大厦房屋买卖（转让）合同》，内容有：“鉴于乙方系甲方所属员工，2004年12月甲方因经营之需，决定将位于XXXB2301（建筑面积213.79平方米）登记在乙方名下。乙方为配合登记及按揭贷款等项工作，以乙方的名义与甲方签订商品房买卖合同（合同编号：№XJ001806），2005年3月10日西城区房地局颁发了上述房屋的房屋所有权证书，证书编号为京房权证西私字第XXXX号。后，乙方又与中国光大银行签订《中国光大银行个人贷款合同》（合同编号：光银北西房贷第二手房2005-008），贷款期限13年（2005年6月20日至2018年5月18日止），月均还款12600元左右。2005年4月29日甲方收到光大银行西城支行给予乙方的按揭贷款140万元，甲方将该房屋在房屋登记管理部门办理了抵押登记。从2005年6月20日起，甲方以乙方的名义按月向光大银行偿还月供，累计偿还37期，偿还贷款本息约45万余元。截至2008年5月20日，甲方以乙方的名义尚欠光大银行按揭贷款1163022.62元。甲方为办理上述房屋登记及按揭贷款以乙方的名义支出各项税费77940.65元，此后甲方利用上述房屋东侧的露台建造了三间房屋（建筑面积121.37平方米）并与房屋东侧阳台、窗户打通，构成整体办公场所并进行装修，甲方为此支出改造及装修费用近30余万元（不含空调）。甲方于2006年3月搬入上述房屋办公至今，现乙方有意出资购买此房屋的意向。就甲方向乙方转让B2301房屋，达成以下合意，以资共同遵守，1.房屋转让价格及结转。1.1甲方向乙方转让B2301房屋（建筑面积213.79平方米）单价为13300元/平方米，总价款为2843407元；1.2乙方尚欠光大银行按揭贷款余额1163022.62元；1.3及1.1项金额与1.2项金额相减，乙方应直接向甲方实付1680384.38元房款。2.付款方式-分期付款。2.1本合同成立后三日内，乙方向甲方支付680384.38元房款，乙方（甲方以乙方的名义）欠光大银行按揭贷款余额1163022.62元转由乙方向光大银行支付，其余1000000元房款乙方在本合同成立一年内向甲方结清；2.2甲乙双方对B2301房屋房款及贷款余额的支付和结转不存在分歧和争议。3.房屋的交付。3.1本合同成立后甲方应将现状房屋（含东侧露台改造的面积）交付给乙方，但乙方同意甲方继续使用；3.2、甲方若继续使用B2301房屋，则视为甲乙双方房屋租赁合同关系成立，租赁关系为不定期限。租赁期内，甲方代乙方偿还欠光大银行的月供折抵甲方应支付给乙方的房租，并承担相应的物业费、供暖费等；3.3甲方根据经营需要自行决定租赁期限，若不使用该房屋用于办公场所时应提前知会乙方，并将房屋交付给乙方；3.4甲方应向乙方交接《商品房买卖合同》（合同编号：№XJ001806）复印件一本、京房房权证西私字第XX**屋所有权证原件一本、《中国光大银行个人贷款合同》（合同编号：光银北西房贷第二手房2005-008）原件一本、借款借据正本一页、个人抵押贷款房屋保险保险单副本一页。5.违约责任。5.1甲方保证在交付B2301房屋时，该房屋不存在产权或其他纠纷，如交接后发现该房屋存在纠纷，由甲方承担全部责任并赔偿由此给乙方带来的损失；5.2若因甲方原因致使本合同不能履行或乙方放弃购买时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任，甲方将乙方交纳的首付款如数退还，并按20％的年利率向乙方支付资金占用费（按实际天数计算）。6.其他约定事项。” 置业公司分别于2008年6月24日收到谢京宪支付的23万元、于同年6月25日收到27万元、于同年7月15日收到180384.38元，金额合计680384.38。 2008年7月17日，置业公司将案涉房屋的《房屋所有权证》原件、《中国光大银行个人贷款合同》（合同编号：光银北西房贷第二手房2005-008）原件一本、借款借据正本一页、个人抵押贷款房屋保险保险单副本一页交给谢京宪。同日，谢京宪就收取上述文件出具了《收条》。在本案诉讼中，置业公司称“谢京宪收取案涉房屋的《房屋所有权证》等原件后又将原件交还置业公司了”。谢京宪称“置业公司取得原件没有证据，相关物品存在办公室，谢京宪被羁押后，这些物品没有交接，也存在置业公司自行清理谢京宪物品的情况”。 自上述《物华大厦房屋买卖（转让）合同》签订后至今，谢京宪没有给付置业公司100万元。谢京宪分别于2009年5月20日收到置业公司退还的680384.38元，于同年5月25日收到利息120745.55元。 诉讼中，置业公司主张“在起诉之前合同已经自动解除，置业公司作为房屋所有权人要求被告返还房屋”。置业公司称“谢京宪接收置业公司退款，也并未支付其他款项，证明合同已经自动解除，合同解除日期是置业公司退还房款的时间2009年5月20日”。谢京宪称“我们认为合同没有解除，原告解除理由也不符合合同约定，合同从未约定100万元不支付合同自动解除”。 谢京宪因涉嫌犯贪污罪于2011年2月27日被羁押，同年3月18日被逮捕，羁押在北京市第一看守所。2013年4月1日，北京市第一中级人民法院就北京市人民检察院第一分院指控被告人祝玉亮、谢京宪犯贪污罪、职务侵占罪、挪用资金罪，贾鹏云犯职务侵占罪一案作出（2012）一中刑初字第1872号刑事判决：“……（二）被告人谢京宪犯贪污罪，判处有期徒刑十二年；犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年；犯挪用资金罪，判处有期徒刑六年，决定执行有期徒刑十八年。……” 2013年11月1日，谢京宪在光大银行开具的还款账户收到置业公司支付的601553.35元，此款用于结清贷款。 一审法院认为，双方虽就置业公司开发建设的案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但通过合同签订后，谢京宪未给付首付款且未偿还贷款、置业公司未交付房屋并偿还按揭贷款等事实，足以证明当事人订立《商品房买卖合同》的目的非谢京宪购房，案涉房屋登记在谢京宪名下，属双方约定借用谢京宪名义进行产权登记。此后，置业公司与谢京宪就案涉房屋相关事宜继续签订了《物华大厦房屋买卖（转让）合同》（以下简称转让合同），该合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。通过当事人在转让合同中就相关事实的确认及约定判断，双方订立转让合同时，案涉房屋虽已登记在谢京宪名下，但谢京宪付清价款前，案涉房屋的所有权仍保留于置业公司。给付价款是谢京宪在转让合同中的主要义务，谢京宪未按照约定履行支付100万元房款的义务，属以自己的行为表明不履行主要债务，置业公司按照合同约定向谢京宪退还了全部款项并支付了利息，综合以上情形，能够认定谢京宪放弃购买案涉房屋，对置业公司之转让合同已经解除的主张，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。置业公司要求谢京宪协助将案涉房屋过户至置业公司的诉讼请求，存在依据，法院予以支持。案涉房屋过户需解除抵押，现案涉房屋贷款已经结清，对置业公司要求光大银行协助办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决如下：一、判决生效之日起十日内，谢京宪协助北京万华置业有限公司将坐落于北京市XXXB2301房屋的房屋所有权人转移登记为北京万华置业有限公司；二、判决生效之日起十日内，中国光大银行股份有限公司北京西城支行协助北京万华置业有限公司解除坐落于北京市XXXB2301房屋的抵押登记。 二审中，光大银行向本院提交《不动产登记信息查询结果告知单》，查询日期为2021年3月21日，关于案涉房屋抵押权登记情形一栏记载为“无”，光大银行已经协助办理完毕解除案涉房屋的抵押登记。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 另,本院审理期间谢京宪以其尚在监狱服刑需会见代理律师，并就置业公司两笔退款及其持有合同原件等事实进一步核实为由，提出延期审理的申请，本院认为通过审理谢京宪主张的上述事实已经予以查明，故对其要求延期审理的请求本院不予准许。 本院认为，本案的争议焦点为《物华大厦房屋买卖（转让）合同》是否已经解除及其法律后果问题。 根据查明的事实，置业公司与谢京宪虽然就案涉房屋曾签订《商品房买卖合同》，但从履行情况看，谢京宪未实际给付首付款、未偿还银行贷款，置业公司未交付房屋，按揭贷款由置业公司偿还，以上事实足以认定双方之间并非真实的房屋买卖关系,系置业公司借用谢京宪名义进行所有权变更登记并获取银行贷款的行为。一审法院关于上述合同系借名买房之认定不当，本院予以纠正，但该事实与本案的处理结果之间没有关联性。 其后置业公司与谢京宪就案涉房屋另行签订《物华大厦房屋买卖（转让）合同》，就买卖该房屋达成一致意见。合同履行过程中，谢京宪违反合同约定，未支付剩余购房款1000000元。后，置业公司退还谢京宪已支付的680384.38元并支付利息120745.55元，系该公司按照转让合同第5.2条约定行使合同解除权的行为，该行为有合同和法律依据，双方签订的转让合同解除，一审法院对此认定正确，本院予以确认。 谢京宪在本院审理期间称其未收到置业公司退还的房款及资金占用费，且不认可置业公司退还的两笔款项与本案相关，该主张与其在一审法院审理中自认已收到上述两笔退款的陈述不符，另结合置业公司退款金额与转让合同中5.2条约定的行使解除权应退还之数额一致的事实，本院对谢京宪该项上诉理由不予采信。关于谢京宪所述其持有《商品房买卖合同》原件一份，证明其未放弃购买房屋一节，本院认为谢京宪仅持有合同原件的行为，不足以变更转让合同已经解除的法律后果，故对其该项上诉意见亦不予采信。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。置业公司要求谢京宪协助将案涉房屋过户至置业公司的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。案涉房屋贷款已经结清，一审判决后，光大银行办理完毕案涉房屋的解押手续，置业公司要求光大银行协助解除案涉房屋抵押登记的诉讼请求已经实际得到履行，故本院对涉及光大银行协助解除抵押登记的判项予以撤销。 综上所述，谢京宪的上诉请求不能成立，应予驳回；本案因二审中出现新的事实，本院对一审判决结果予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34865号民事判决第一项； 二、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34865号民事判决第二项； 三、驳回北京万华置业有限公司其他诉讼请求。 诉讼财产保全申请费5000元，由谢京宪负担（于本判决生效后七日内交纳）。 一、二审案件受理费各29547.26元，均由谢京宪负担（于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘丽杰 审 判 员 杨志东 审 判 员 王 佳 二〇二一年三月三十日 法官助理 李 慧 书 记 员 黑梦雪