福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终2457号 上诉人（原审原告）：谢晨，男，1985年12月28日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：陈启，福建名匠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州苏宁置业有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路193号宝龙城市广场西南侧小白楼3楼301室，统一社会信用代码91350103574708630X。 法定代表人：郑勇喜，董事长。 委托诉讼代理人：郑白玲，该公司员工。 上诉人谢晨与被上诉人福州苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院作出的（2020）闽0103民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。 谢晨向本院提出上诉请求：1、依法撤销福州市台江区人民法院作出的（2020）闽0103民初4872号民事判决书中的第二项判决，并依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人全部负担。事实和理由：一、本案系被上诉人违约导致双方根本无法按照案涉《认购书》的约定于2020年10月18日签订正式合法有效的商品房买卖合同，且至今仍无法签订，上诉人无法实现认购目的，上诉人对此已经提供充分证据予以证实，被上诉人违约事实清楚，原审判决驳回上诉人要求返还购房款、定金等诉讼请求，无任何事实理由和法律依据，明显有误，依法应当予以纠正。二、案涉《认购书》已经明确约定签订合同时间为2020年10月18日，然而，原审法院却无视《认购书》之约定，在履行期限已经超过且无任何证据证明的情况下，主观猜测被上诉人随时“有可能”恢复预售许可，并以此为由认定“并不必然”导致合同无效以及影响签订正式的商品房买卖合同，据此认为我方主张预约合同目的无法实现依据不足。该认定显然无任何根据，且明显违背客观事实，违反法律规定有意偏袒被上诉人，依法不能成立。1、订立预约合同之目的依法本应当是为了保障合同双方能够及时订立合法有效的正式的商品房买卖合同，以保障双方的合法权益和交易目的得以实现，避免存在不确定状态，剥夺购房者的权利，且上诉人购房本为“刚需”，现房价市场变动起伏大，若按照原审法院的判决，其在《认购书》已经明确约定了签约时间的情况下，却无理由要求上诉人必须超出《认购书》约定时限等待一个不确定是否会发生以及发生时间不确定的事情，并剥夺上诉人的解除权，若预售许可和网签备案几年后才恢复或者未恢复，上诉人仍需一直苦苦等待？该认定完全无任何依据，也不符合《认购书》之约定和有关法律规定，明显将给上诉人的利益造成重大损失，也严重违背了订立认购协议的法律本质。同时，如上所述，根据案涉《认购书》约定，即使日后恢复预售登记，也已经严重违反、超过了《认购书》所约定的签约时间2020年10月18日，亦已经构成根本违约。2、本案根据原审法院的认定：“苏宁公司具有案涉项目的预售许可资格，虽然目前处于暂停状态，但仍存在恢复的可能，并不必然导致将来的商品房买卖合同无效，也并不必然影响双方订立正式的商品房买卖合同。”可以看出原审法院对其自身所作出的判决认定也持有不确定、怀疑的态度，该认定无任何的依据可言，且事实上如按原审法院的认定来看，相反可以说明原审法院已经认定了截至目前为止，若签订商品房买卖合同必然无效，以及苏宁公司案涉项目的预售许可资格目前处于暂停状态必然影响双方订立正式的商品房买卖合同等事实。即已经认定了因被上诉人原因导致无法在约定期限内2020年10月18日订立合法有效的商品房买卖合同的事实。3、本案根据上诉人所提交的证据，可以证实上诉人多次发函告知被上诉人于2020年10月18日签订正式合法有效的商品房买卖合同，但被上诉人未予以任何回复且未依约签约的事实，被上诉人未能在约定时间或合理期限内与上诉人签订商品房买卖合同，且至今事实上商品房买卖合同根本无法签订，《认购书》根本无法得到履行，被上诉人已经构成根本违约。同时被上诉人作为商品房开发商，认购协议提供方，签订合同地点亦在被告处，根据交易习惯，其负有相应的通知义务，要求上诉人前往签署购房合同，其若主张2020年10月18日可以签订合同，应当提供证据予以证明，但其未能对此举证证明，应当承担举证不能的不利后果，且事实上被上诉人从未通知上诉人，也根本无法签订合同。三、退一步来说，即使本案认定被上诉人的行为不构成违约，原审法院在判决解除案涉《认购书》的情况下，也应当依法判决返还上诉人全部购房款及定金，其驳回上诉人要求返还购房款及定金的诉请，明显有误。1、根据原审法院的判决，其判决解除合同的理由是被上诉人“苏宁公司在庭审中亦表示同意解除合同，系双方当事人自行行使处分权，不违反法律规定，本院予以照准。”故本案至少应当视为上诉人与被上诉人协商一致解除合同，那么本案也应当依法退还上诉人所支付的全部购房款及定金。2、本案系被上诉人原因导致双方无法履行《认购书》无法在《认购书》约定时间签订合法有效的购房协议，为此，即使认定被上诉人对此无过错，上诉人更是无任何过错，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案也应当依法判决返还上诉人全部购房款及定金。3、原审法院以上诉人放弃购房房屋为由，认定所付款项不予退还明显有误，不符合事实和合同约定。根据案涉《认购书》第三条约定，其明确约定上诉人和被上诉人必须在约定的期限内2020年10月18日签署购房合同，然而根据本案上诉人提供的证据以及原审法院所查明的事实，足以证明上诉人多次发函要求签署购房合同，但被上诉人不予任何回复，且事实上因预售许可和网签被暂停根本无法于2020年10月18日签订合同，故原审法院在无任何证据予以证实的情况下以上诉人放弃购房为由，根据《认购书》第三条约定判决上诉人所付款项不予退还，明显违背基本客观事实，法律适用严重错误。4、最后，再退一步来说，即使认定上诉人解除《认购书》存在过错，原审法院判决上诉人所支付的270182元大笔巨额款项不予退还，也明显违反法律规定，违反公平公正原则，过分加大上诉人的违约责任，应当依法予以调整。（1）本案被上诉人在一审庭审中答辩陈述：“即使认定谢晨有权解除认购书，其主张利息及双倍返还定金没有事实及法律依据”，即被上诉人事实上是认可解除合同需要退还上诉人全部购房款及定金的。（2）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”案涉合同已经约定了定金2万元，即根据上述规定，本案违约责任则应当以2万元为限，而原审法院既判决没收定金又判决没收上诉人所支付的270182元大笔款项，明显违反法律规定。（3）根据合同法等相关法律规定，对于违约责任，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。而本案案涉《认购书》签订至原告起诉解除仅约3个月时间，且案涉商品房至今价格没有任何下跌，甚至还有上涨，故实则案涉认购书的解除未给被上诉人造成任何的损失，上诉人更是无任何过错，原审法院判决没收上诉人所支付的2万定金及270182元巨额款项，严重违反合同法等相关法律规定，违反公平原则，严重损害上诉人合法权益。（4）根据案涉《认购书》第四条，若被上诉人未能为乙方保留房号，则被上诉人仅双倍返还定金，无需承担其他责任。故据此案涉《认购书》违约责任约定明显显失公平公正，违背权利义务相一致原则，原审法院据此判决，亦严重违反法律规定。 综上所述，原审法院判决明显违背客观事实，适用法律严重错误，有违公平、公正原则，有意偏袒维护被上诉人，损害上诉人合法权益，故上诉人依法请求贵院查清本案案件事实，准确适用有关法律规定，依法维护上诉人合法权益，支持上诉人的全部上诉请求，作出公平公正的判决。 苏宁公司答辩称，一、本案双方签订的《福州恒大天璟商品房认购书》为预约合同，预约合同不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，是否具备预售许可资格，不影响预约合同效力，该预约合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应严格履行。二、案涉项目已经取得预售许可证明，具备预售许可资格，虽然处于暂停的状态，但仍存在恢复的可能，并不必然导致将来的商品房买卖合同无效，也并不必然影响双方订立商品房买卖合同。且，根据上诉人一审提供的证据，福州市不动产登记和交易中心政府信息公开申请办理告知书明确告知暂停的是“后续新楼盘预售许可审批业务”，实际上不影响双方订立商品房买卖合同，同时，案涉项目具备办理网签备案的履约能力，预约合同的目的可以实现。三、本案合同解除系上诉人提出，且未能提供证据证明本案合同解除系因被上诉人过错导致，应当按照合同的约定承担相应违约责任。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 谢晨向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除其与苏宁公司之间的《福州恒大天璟商品房认购书》；2．判令苏宁公司返还其购房款270182元并支付资金占用利息损失（资金占用利息损失以270182元为基数，从2020年7月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付至全部退还之日止）；3．判令苏宁公司双倍返还谢晨定金40000元；4．本案诉讼费用由苏宁公司承担。 一审法院查明，2020年7月18日，谢晨与苏宁公司签订编号为0002908号《福州恒大天璟商品房认购书》，约定，谢晨认购苏宁公司开发的福州恒大天璟楼盘xxx幢1xx3单元，房屋建筑面积59.91平方米，总价为1813638元；谢晨同意在签署认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；购房款以按揭付款方式支付，谢晨应于2020年10月18日前支付首付款713638元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款1080000元由银行提供按揭贷款，谢晨需于2020年10月18日前办理银行按揭贷款手续；谢晨必须在约定的付款方式和期限内到福州恒大天璟销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，苏宁公司无须通知谢晨，可另行销售该房屋。该认购书签订后，谢晨于当日向苏宁公司支付20000元作为购房定金，并于2020年7月20日向苏宁公司支付270182元。庭审中，苏宁公司确认收到上述款项合计290182元。 另查明，苏宁公司于2019年6月13日取得其开发的天璟小区（二区）A公寓塔楼（裙楼以上部分）的商品房预售许可，许可证号（2019）榕房许字第0xx号，该楼具备预售许可资格。2020年3月26日，福州市住房保障和房产管理局暂停苏宁公司“恒大天璟”项目预售许可和网签备案审批手续，截至2020年10月27日，尚未恢复预售许可和网签备案审批手续。 一审法院认为，谢晨与苏宁公司签订的《福州恒大天璟商品房认购书》是双方当事人对所认购房屋的概况、价款、付款方式、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，目的是为了将来签订商品房买卖合同所作的事先约定，其性质上属于预约合同。该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，是否具有预售许可资格，不影响预约合同的效力。本案认购书系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。认购书对双方当事人具有约束力，当事人应当严格履行认购书约定的内容。苏宁公司具有案涉项目的预售许可资格，虽然目前处于暂停状态，但仍存在恢复的可能，并不必然导致将来的商品房买卖合同无效，也并不必然影响双方订立正式的商品房买卖合同。故谢晨提出苏宁公司“恒大天璟”项目预售许可和网签备案审批手续被暂停导致双方无法签订商品房买卖合同，预约合同的目的无法实现的主张，依据不足，本院不予采纳。现谢晨提出解除认购合同的诉请，苏宁公司在庭审中亦表示同意解除合同，系双方当事人自行行使处分权，不违反法律规定，本院予以照准。本案合同解除系谢晨提出，且其未能提供证据证明本案合同解除系因苏宁公司的过错导致，而根据认购书的约定，买受人放弃购房房屋的，所付款项不予退还，故谢晨请求返还已付购房款270182元及资金占用期间利息损失，并双倍返还定金40000元，没有合同及法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谢晨与福州苏宁置业有限公司于2020年7月18日签订的《福州恒大天璟商品房认购书》(编号：0002908)于本判决生效之日予以解除；二、驳回谢晨的其他诉讼请求。案件受理费10936元，减半收取计5468元，由谢晨负担。 本院认为,本案系商品房预约合同纠纷。一审判决根据双方当事人合意确认涉案《福州恒大天璟商品房认购书》已解除,双方对此均未异议,本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见,本案二审中的争议焦点为苏宁公司是否应向谢晨返还所付房款及双倍定金。 涉案《福州恒大天璟商品房认购书》是卖方苏宁公司与买方谢晨在平等、自愿基础上订立,双方意思表示真实,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。该《认购书》约定买方须向卖方交付定金20000元,且买方谢晨必须在约定的付款方式和期限内到福州恒大天璟销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》。因此,该《认购书》是以将来双方订立商品房买卖合同为目的,并要求买方事先须交纳定金及首付款,一审认定本案是商品房预约合同纠纷正确，本院予以维持。双方形成预约合同关系,双方当事人在约定的期限内均负有签订买卖合同的义务。因2020年3月26日，福州市住房保障和房产管理局暂停苏宁公司“恒大天璟”案涉项目的网签备案审批手续，目前尚未恢复，故苏宁公司与谢晨签订《认购书》以及《认购书》中约定签订《商品房买卖合同》之时,均无法办理网签备案。而《商品房买卖合同》未办理网签备案手续，无法保障谢晨最终物权的实现，使其期待的合同利益落空，故谢晨依法享有解除权。由于本案存在不可归责于双方的行政部门原因,导致双方订立的《认购书》无法继续履行,合同目的已无法实现,双方均同意解除该《认购书》,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”,苏宁公司应在合同解除后将已收取的定金及购房款返还给谢晨。谢晨上诉主张双倍返还定金以及购房款270182元的资金占用期间利息损失,理由不成立,本院不予支持。 综上所述，一审认定事实不清,适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销台江区人民法院作出的（2020）闽0103民初4872号民事判决； 二、福州苏宁置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还谢晨购房款人民币270182元； 三、福州苏宁置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还谢晨定金人民币20000元； 四、驳回谢晨的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10936元，减半收取计5468元，由福州苏宁置业有限公司负担2826元，谢晨负担2642元。二审案件受理费10936元，由福州苏宁置业有限公司负担5652元，谢晨负担5284元。 本判决为终审判决。 审判员 林 辉 二〇二一年三月十九日 书记员 蒋莉莉