浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终334号 上诉人（原审被告）：浙江省台州市路桥区螺洋街道屿前村村民委员会，住所地：浙江省台州市路桥区螺洋街道屿前村下寺前小区30幢。 法定代表人：应君辉，该村务工作领导小组组长。 委托诉讼代理人：周官保，台州市路桥区恒立法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈卫清，女，1970年5月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：王何方，浙江飞平律师事务所律师。 上诉人浙江省台州市路桥区螺洋街道屿前村村民委员会（以下简屿前村委会）因与被上诉人陈卫清租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初4700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人屿前村委会上诉请求：一、撤销台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初4700号民事判决，查清被上诉人于2019年6月30日至2020年4月10日在屿前村综合市场摊位经营这一事实，审核合同的实际履行主体或者将本案发回重审。二、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉租赁关系的截止时间为2020年4月10日而非2019年6月30日。2019年6月26日，台州市自然资源和规划局出具了《责令改正违法行为通知书》，2019年6月30日，案涉综合市场所存在的违法建筑被拆除。上诉人与各摊位业主协商确定搭建临时经营用房用于继续经营，故被上诉人在原址继续经营至2020年4月10日。该事实有上诉人在一审时提供的台州市路桥区螺洋街道城市管理办公室出具的《证明》予以证实。虽然本案租赁合同依法应属无效，但对于被上诉人继续租赁经营至2020年4月10日的事实依法应当予以认定。原审判决判令返还租金23100元及押金1950元于法无据，应予纠正。二、案涉法律关系的权利义务承担主体应为屿前村经济合作社。2018年8月18日，台州市路桥区人民政府下发了路政函【90】号《关于同意螺洋街道行政村规模调整方案的批复》：撤销圆珠屿村、下寺前村，合并建立屿前村。根据《村委会组织法》第五条的规定“村民委员会应当尊重集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权”以及螺洋街道的相关文件规定，对于原下寺前村综合市场等集体资产，由合并村经济合作社，即屿前村经济合作社予以管业，对此负责。路桥区螺洋街道下寺前村村民委员会(以下简称下寺前村委会)与被上诉人于2018年1月1日签订的《下寺前村综合市场摊位租赁协议书》，原下寺前村村委会的相关权利义务应由屿前村经济合作社承担。三、一审法院将上诉人所主张的“原合同中的权利与义务由本社(屿前村股份经济合作社)享有和承担”作为“另案处理”的理由显然亦是错误的。一审法院将2019年6月30日后被上诉人“继续租赁经营”的行为与之前的租赁经营行为完全割裂开来，并以另案处理为由不对2019年6月30日后的继续租赁事实展开调查导致本案主要争议事实未查清。 被上诉人陈卫清辩称：一、上诉人出租给被上诉人的经营场地是违章建筑，租赁时间截止2019年6月30日，并不是2020年4月10日。台州市三改一拆办公室于2019年6月26日通知上诉人自行拆除违章建筑，并于2019年6月30日将该建筑物完全拆除。拆除之后，被上诉人就没有办法继续经营，因此上诉人提出继续租赁到2020年4月10日是缺乏依据的。二、关于被告的主体是否适格问题。被上诉人与下寺前村委员会签订了租赁协议书，现在下寺前村合并为屿前村。根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人形成了租赁合同关系，新的村委员会要承担民事责任，所以主体没有错。三、关于另案处理是否得当。在一审中，上诉人没有向一审法院提交关于继续租赁的相关证据，只提交了一份屿前村经济合作社的证明，该份证明不能证明双方继续租赁的事实，所以一审法院作出另案处理并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审原告陈卫清向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告摊位租金23100元及押金1950元(合计人民币25050元)；2、判令被告赔偿摊位装修损失30000元；3、本案的诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2018年1月1日，原告与下寺前村委会签订《下寺前村综合市场摊位租赁协议书》(甲方为下寺前村委会，乙方为陈卫清)一份，约定：2018年1月1日至2021年12月31日止；营业房租金按每平方50元收取押金，合计1950元，甲方在乙方期满后退还押金，如未满四年押金不予退还；年租金46200元；协议签订后即付清第一年租金，以后每年租金均于当年的1月1日前付清，不得逾期；乙方经营期间如提前终止协议履行的甲方不予退还未到期的预付租金，若该经营场地政府规划或上级不允许开设提前关闭的，甲方按乙方实际承租时间收取租金；乙方所投入设施、装潢等一切费用，甲方不予承担。后原告按约向下寺前村委会支付了2018、2019年的租金以及押金1950元。2018年8月18日，台州市路桥区人民政府下发了路政函【90】号《关于同意螺洋街道行政村规模调整方案的批复》：撤销圆珠屿村、下寺前村，合并建立屿前村。2019年6月26日，因屿前村委会未经批准在临时用地范围新建菜场、超市，台州市自然资源和规划局出具了台自然资规责【2019】1号《责令改正违法行为通知书》，责令屿前村委会在收到通知书之日起七日内予以改正，拆除未经批准的地上建筑物，恢复土地用途。2019年6月30日，案涉综合市场被拆除。 一审法院认为，案涉综合市场为未经批准的临时建筑，故下寺前村委会与原告所签订的租赁合同应为无效。鉴于下寺前村现已与圆珠屿村合并为屿前村，故下寺前村的权利义务由合并后的屿前村承担。租赁合同无效后，承租人仍应参照合同约定的标准支付租赁物占有使用费。案涉租赁物已于2019年6月30日拆除，扣减前期的占有使用费后，原告现要求被告返还多余的租金23100元与押金1950元，合理合法，予以支持。鉴于原告未提供证据证实对案涉租赁物进行了装饰装修、装修价值几何且出租人同意其进行装饰装修，故其要求被告应承担摊位装修损失30000元，依据不足。被告抗辩原告在摊位被拆除后，原告不日便在原址搭建了新的摊位继续经营至2020年4月，被告提供的屿前村经济合作社载明“本社经陈卫清要求和同意，在原址按照同等面积提供土地供其搭建临时板房继续进行经营，因此，原合同中的权利与义务由本社享有和承担”，被告在庭审中亦认可综合市场拆除后所产生的临时摊位占有使用关系发生在陈卫清与屿前村经济合作社之间，屿前村委会与屿前村经济合作社系不同的法人，如屿前村经济合作社与陈卫清因场地租赁事宜产生纠纷，应另案处理，并入本案有所不妥。被告还抗辩本案押金的返还主体应为屿前村经济合作社，未提供证据予以证实，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告浙江省台州市路桥区螺洋街道屿前村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈卫清租金23100元和押金1950元。二、驳回原告陈卫清的其他诉讼请求。案件受理费1180元，减半收取计590元，由原告陈卫清负担375元，被告浙江省台州市路桥区螺洋街道屿前村村民委员会负担215元。 二审期间，上诉人申请章梅芳、应永德出庭作证，拟证明被上诉人在原址按原租金标准继续经营至2020年4月。被上诉人质证认为，证人证言不真实，不予认可。本院认为，该证言系传来证据，真实性难以直接认定。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。下寺前村委会将综合市场摊位出租给陈卫清经营，因市场摊位属于未经批准的临时建筑，故下寺前村委会与陈卫清签订的租赁协议应属无效。2019年6月30日，临时建筑被政府部门拆除，双方的租赁关系终止。据此，被上诉人要求返还租赁关系终止以后的租金及押金，符合法律规定。下寺前村委会因行政村规模调整，其权利义务由本案上诉人屿前村委会承担，故本案的被告主体适格。至于上诉人主张2019年6月30日以后的场地占用费，因主体、租费标准、时间等问题，一审法院建议另案解决，并无不妥。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1180元，由上诉人浙江省台州市路桥区螺洋街道屿前村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈永领 二〇二一年三月二十九日 代书记员 赵灵仙