贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10453号上诉人（原审被告）：华润置地（贵阳）有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：吴秉琪，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶卫，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：米骥，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谭书平，男，1958年10月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：谭慧敏，女，1983年3月29日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人华润置地（贵阳）有限公司（以下简称华润贵阳公司）因与被上诉人谭书平、谭慧敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初6716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人华润贵阳公司的委托诉讼代理人叶卫、米骥，被上诉人谭慧敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人华润贵阳公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项、第三项，改判驳回前述判决所涉被上诉人的诉讼请求；2.判令由被上诉人（原审原告）承担本案一、二审诉讼费用及本案鉴定费用。被上诉人谭书平、谭慧敏辩称，1.本案中《商品房买卖合同》户型图的标注错误不属于笔误而属于欺诈。被上诉人在购房时看过当时的房屋，大小房之间有墙隔开，被上诉人不知晓小房间存在，否则在签订合同时发生合同红线户型与所看房屋不一致，被上诉人肯定会提出质疑并要求整改。该户型图由华润贵阳公司用红笔勾出，要求购房人在上面签名确认，同时华润贵阳公司也在上面盖章确认，这有别于合同其他条款的谨慎操作，证明户型图是合同非常重要的组成部分。另一审中被上诉人提供了签约时华润贵阳公司的审批单，证明合同签订是华润贵阳公司层层上报审批的。如此重要部分华润贵阳公司多名工作人员和领导未发现，且用墙将小房间遮住，只能证明华润贵阳公司在出售时存在欺诈。2.违约责任的承担不需要违约方有故意或过失，违约方只要有违约行为就应当承担违约责任。本案中华润贵阳公司一直强调户型图画错是因为存在笔误，不是故意。合同之债不同于侵权之债，合同之债中，违约责任的承担不需要违约方有故意，违约方只需要有违约行为即需要承担违约责任。所以华润贵阳公司是否故意不影响违约责任的承担，其自认笔误实际上自认了其存在过失及违约行为，一审判决承担违约责任符合事实及法律规定。3.被上诉人已及时行使解除权，解除权的发生不应按华润贵阳公司认为的2017年12月31日来起算。首先，被上诉人要求解除合同的一个理由是长期延迟履行按合同约定交付房屋的义务，该延迟履行的行为是一个延续的行为，因此不能从2017年12月31日来起算解除权的发生。华润贵阳公司一直强调按合同无法办理房产证，但按照法律规定，规划是可以变更的。华润贵阳公司按合同约定交付房屋后重新申请办理相关行政手续即可。其次，根据《民法典》第五百六十四条第二款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，解除权的起算时间应当从解除权人知道或应当知道解除事由之日起计算。2017年12月31日，被上诉人收房时发现房屋的户型与合同不一致，被上诉人认为在无权威机构认定情况下，有理由相信《商品房买卖合同》可以继续履行，被上诉人在第一次起诉时诉请华润贵阳公司按合同约定交付房屋，此时解除权并未起算。该案发回重审后，2019年10月11日一审法官告知如按之前诉请房屋有可能拿不到房产证，故经考虑后当日变更诉请要求解除合同。因此，在没有权威机构认定合同不能继续履行或华润贵阳公司明确催告被上诉人解除合同之前，解除权没有产生，故起算时间不能按照2017年12月31日计算。4.租金损失和房价上涨的损失二者从法律上说并不矛盾，并且都是被上诉人实质存在的损失。首先，从法理上来看，华润贵阳公司存在两个违约行为，应承担两个相应的违约责任：一是未按合同约定交付房屋，构成逾期交房的违约责任；二是因违约导致合同解除的违约责任。从《合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第三款的规定可以看出，迟延履行违约金及解除合同后赔偿损失两个违约责任是可以同时适用的。2018年1月1日至2019年10月11日，华润贵阳公司迟延履行义务，应承担迟延履行违约金，依据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，被上诉人觉得违约金过低，就直接诉请的支付租金损失。2019年10月11日后，被上诉人请求解除房屋，解除合同系华润贵阳公司过错，故解除合同后产生的损失（包括房屋上涨引起的被上诉人重新购房多支付的款项，租金损失）也应该华润贵阳公司承担。其次，从事实上来看，合同解除系华润贵阳公司过错引起，租金损失和房屋上涨损失均是可预见损失。因此，无论租金损失如何理解，无论是逾期交房违约金或是可预见性损失，都是可以支持的。5.房屋涨价的损失属于可以预见性损失。华润贵阳公司认为房价可能上涨也可能下跌，因此属于不可预见损失，被上诉人认为这是对《合同法》第一百一十三条可预见性的错误理解。可预见性损失的正确理解是：华润贵阳公司只要签订合同时知道房价有可能上涨（并非绝对上涨），房价上涨部分的差额即属于可预见性损失。否则如果按华润贵阳公司理解，只有签订合同同时预见肯定涨价的损失才是可预见性损失，那么就不可能有“可预见性损失”了，因为世界上没有什么东西是只涨不跌的。房屋的价值上涨经评估公司评估，证明被上诉人实际产生价差损失40余万元。6.房屋租金的计算标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。被上诉人提交的《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》具有权威性，上面记载观山湖区租金指导价为70元每平每月—125元每平每月。而华润贵阳公司提交租赁合同是复印件，真实性无从考量，且这些租赁合同房屋情况与本案实际不同，房东与租客可能是亲戚关系，故华润贵阳公司提供证据不具有参考性。谭书平、谭慧敏向一审法院起诉请求：1.判令被告按《商品房买卖合同》约定的户型图交付房屋；2.由被告支付迟延交房期间造成的原告的租金损失，按每平方米60元/月计算，从2018年1月1日计算至2018年5月31日，暂定9159.6×5=45,798元，剩余部分按每平方米60元/月从2018年6月1日起一直计算至房屋实际交付之日止；3.由被告支付其延迟交房期间原告应缴纳的物业费，按每平方米4元/月计算，从2018年1月1日计算至2018年5月31日，暂定610.64*5=3,053.2元，剩余部分按每平方米4元/月从2018年6月1日起一直计算至房屋实际交付之日止；4.由被告将安装在原告购买商铺内的消防栓移到室外；5.本案诉讼费由被告承担。重审中，二原告变更诉讼请求为1.解除与被告签订的编号为HR-GJSQD-01-0406的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告已支付的房款986,341元，并按照银行同期贷款利息年利率4.75%支付利息（从2017年6月5日至全部实际给付给原告时止）；3.赔偿因被告的过错导致合同解除后给原告造成的损失，包括房价上涨所产生的房价差额损失1,063,620元、租金损失（以每月15,266元为准从2018年1月1日起计算至合同解除之日止，暂定为320,586元）；4.赔偿原告已支付的维修基金9,163元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2017年6月5日，二原告与被告华润贵阳公司签订《商品房买卖合同》（合同编号ＨＲ-ＧＪＳＱＤ-01-0406），约定二原告以916341元的价格向被告华润贵阳公司购买其开发的位于贵阳市观山湖区，建筑面积152.66平方米，被告华润贵阳公司应当在2017年12月31日前向二原告交付该商品房。合同第十三条载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1.按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知书之日起45日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……”。合同附件一的房屋平面图及位置图中用红线标注了二原告购买商铺的户型结构，该户型结构为一间形似长方形的房间，二原告在红线标注范围内予以签名确认，被告华润贵阳公司亦在红线标注处加盖印章。后二原告分别于2017年5月31日以及同年6月5日向被告华润贵阳公司支付款项50000元、866341元，共计916341元。此外，二原告分别于2017年5月30日、31日向案外人贵州时代纵横传媒有限公司就涉案商品房支付咨询服务费10000元、60000元，共计70000元。案外人贵阳银行股份有限公司会展城支行于2017年7月1日向二原告出具了收到涉案商品房9163元住宅专项维修资金的收据。2017年12月23日，被告华润贵阳公司刊登交房公告通知二原告等业主收房。2017年12月31日，二原告到被告华润贵阳公司处收房时发现被告华润贵阳公司拟交付的房屋除了《商品房买卖合同》所附平面图标注的形似长方形的房间外右上边还连接有一间方形的小房间，即户型结构有差异，且形似长方形的房间右下角靠墙有消防管道一个，二原告遂拒绝收房。双方当事人对上述事实没有争议，一审法院予以确认。重审中，二原告向一审法院提出对观山湖区的2-2026号商铺同等地段、同等户型（户型为长方形，以《商品房买卖合同》附件一中红线图所附的户型为准）、同等面积的房屋价值进行评估的申请，一审法院经审查同意后依法委托贵州天一众源房地产资产评估有限公司进行评估，贵州天一众源房地产资产评估有限公司于2020年5月20日作出黔天一众源房估报（2020）05004号《房地产估价报告》，评估结果为“贵阳市观山湖区的2-2026号商铺同等地段、同等户型（户型为长方形，以《商品房买卖合同》附件中红线图所附户型为准）、同等面积房地产于价值时点（2020年5月8日）的市场价值为138.92万元”，估价报告使用期限为一年（即2020年5月20日至2021年5月19日止）。二原告向贵州天一众源房地产资产评估有限公司交纳了评估费7645元。2020年5月31日，二原告向一审法院提交书面申请，请求变更其第三项诉请为“赔偿因被告的过错导致合同解除后给原告造成的损失，包括房价上涨所产生的房价差额损失472859元、租金损失（以每月15266元为准从2018年1月1日起计算至合同解除之日止，暂定为320586元）”并主张由被告华润贵阳公司承担本案评估费7645元。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《交房登记表》、购房款收据、刷卡ＰＯＳ单、维修资金收据、《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》、签约房价计算单、《房地产估价报告》等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.涉案《商品房买卖合同》应否予以解除；2.被告华润贵阳公司是否应向二原告返还已付购房款以及应返还的金额为多少；3.被告华润贵阳公司应承担的违约金如何认定；4.二原告已支付的维修资金应否由被告华润贵阳公司予以返还。关于焦点1，依法成立的合同，受法律保护。涉案《商品房买卖合同》系二原告与被告华润贵阳公司之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效。合同附件一的房屋平面图及位置图系合同的组成部分，对合同双方均具有法律约束力。合同所附平面图及位置图中用红线标注了二原告购买商铺的户型结构并经二原告签名确认及被告华润贵阳公司加盖印章，根据行业惯例，该红线标注的户型结构即为双方合同约定的户型结构。而被告华润贵阳公司实际拟交付的商铺户型结构增加了一间方形的无窗户小房间，该户型结构与合同约定不相一致。一审法院认为，商铺的户型结构系消费者购买商铺的重要决定因素之一，对商铺的使用具有重大影响，被告华润贵阳公司未在合同约定期限内向二原告交付户型结构与合同相符的商铺，属重大违约，该违约行为足以致使二原告购买商铺的目的无法实现。虽然被告华润贵阳公司辩称拟交付的商铺户型结构与规划设计、竣工备案、办理房屋产权的户型结构均一致，但其并未提供证据证明其在合同签订前向二原告出示了涉案商铺的规划设计施工图纸等，本案并无证据显示二原告在合同签订前即已知晓涉案商铺的户型结构为一间形似长方形的房间外加一间方形的无窗户小房间，合同签订后办理竣工备案及房屋产权的户型结构二原告亦无从知晓，故被告华润贵阳公司的该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，被告华润贵阳公司未在合同约定期限内向二原告交付户型结构与合同相符的商铺的行为属重大违约行为，该行为致使双方合同目的不能实现，二原告主张解除涉案《商品房买卖合同》于法有据，一审法院予以支持。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，二原告主张返还已付购房款的请求于法有据。关于二原告已付购房款的金额问题，根据二原告提供的证据，二原告先后共计向被告华润贵阳公司支付款项916341元，该款项金额与《商品房买卖合同》中关于涉案商铺总价款为916341元的约定相符，应认定为二原告向被告华润贵阳公司支付的购房款。至于二原告先后向案外人贵州时代纵横传媒有限公司共计支付的70000元款项，因该款并未由被告华润贵阳公司实际接收，二原告亦未举证证明贵州时代纵横传媒有限公司系受被告华润贵阳公司之委托代收该笔款项，且款项收据已载明该款为咨询服务费，故不宜认定该70000元为二原告向被告华润贵阳公司支付的购房款，二原告主张由被告华润贵阳公司向其返还该70000元于法无据，一审法院不予支持。据此，基于涉案合同应予解除，被告华润贵阳公司应向二原告返还其已支付的购房款916341元。关于焦点3，本案中，因被告华润贵阳公司向二原告拟交付的商铺户型不符合合同约定，且截至二原告变更诉讼请求前被告华润贵阳公司仍未能向二原告交付符合合同约定的商铺，故应认定被告华润贵阳公司的行为构成逾期交房，根据《商品房买卖合同》之约定，被告华润贵阳公司因逾期交房而应负担的违约金为二原告全部已付房款的1%，即91634.10元，该金额不足以弥补二原告的实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，一审法院对被告华润贵阳公司应承担的违约金按照二原告的实际损失进行认定。首先是房价差额损失。通常情况下，消费者购买商铺的主要目的系投资、通过营业获取利润或通过出租获取租金收入等。本案中，涉案合同解除后，二原告于2017年支付对价购买的商铺已不能实际取得，现二原告以同等价格已不能再获得购买同等地段同等面积的商铺，被告华润贵阳公司给二原告造成的房价差额损失是可预见的，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告华润贵阳公司应赔偿二原告涉案商铺的房价差额损失，而与合同约定的涉案房屋同等地段、户型、面积的房屋的现有价值可作为二原告主张的房价差额损失的计算依据。贵州天一众源房地产资产评估有限公司作出的《房地产估价报告》，评估机构资质合格、评估程序合法、评估报告依据充分，且双方均对该报告的真实性无异议，一审法院对该评估报告予以采信。关于被告华润贵阳公司提出的该报告评估对象与涉案商铺实际情况不符且商铺价值计算方式有误的主张，因评估报告系依据二原告的评估申请作出，评估对象为“与观山湖区的2-2026号商铺同等地段、同等户型（户型为长方形，以《商品房买卖合同》附件一中红线图所附的户型为准）、同等面积的房屋价值”，与合同约定的商铺地段、户型、面积相符，可以作为认定商铺差价损失的依据，故对被告华润贵阳公司的该主张不予采纳。根据《房地产估价报告》的评估结果，与涉案房屋同等地段、户型、面积的房屋的现有价值为138.92万元，故涉案房屋的房价差额损失应为1389200元-916341元＝472859元，一审法院对二原告主张472859元房价差额损失的请求予以支持。其次是租金损失。因被告华润贵阳公司向二原告拟交付的商铺户型不符合合同约定，且截至二原告变更诉讼请求前被告华润贵阳公司仍未能向二原告交付符合合同约定的商铺，确给二原告造成了可预见的租金损失，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及第一百一十三条之规定，二原告向被告华润贵阳公司主张租金损失于法有据。根据《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》，涉案商铺所在的观山湖区仅列明了住宅类租金指导价为6-16元／平方米，未列明非住宅类房屋租金指导价，而参照该公告分六级地段分别列明的云岩、南明非住宅类（商业类）房屋租金指导价范围（70-335元／平方米），结合贵阳市房地产出租市场的实际情况，以上指导价认定为月租金较为合理，二原告主张以每月15266元（100元／平方米）的标准计算其租金损失亦在合理范围内。关于租金损失得起止计算时间，因二原告已于2019年10月11日变更诉讼请求主张解除涉案合同，故应认定二原告主张解除合同之时已明知合同所涉商铺将不再对其产生租金等可期待利益，加之租金作为可期待利益本身具有不确定性，故一审法院酌情支持二原告的租金损失从2018年1月1日起计算至其主张解除合同之日前一日止（即2019年10月10日），为15266元＊21月＋15266元／31天＊10天＝325510.52元。最后是购房款利息的问题。利息的本质是资金占用损失，因一审法院已对涉案商铺的房价差额损失予以支持，而房价差额损失的本质是为了弥补二原告不能以原对价购买同等商铺的损失，故在房价差额损失已得到补偿的情况下，不再产生资金占用损失。据此，一审法院对二原告主张的购房款利息不予支持。关于焦点4，根据二原告提供的证据，其确已就涉案商铺支付9163元维修资金，但被告华润贵阳公司并非该笔维修资金的接收主体，二原告向被告华润贵阳公司主张返还维修资金不当，二原告可另行向维修资金接收主体主张返还。故对二原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告谭慧敏、谭书平与被告华润置地（贵阳）有限公司于2017年6月5日签订的《商品房买卖合同》；二、被告华润置地（贵阳）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告谭慧敏、谭书平返还购房款人民币916341.00元；三、被告华润置地（贵阳）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告谭慧敏、谭书平赔偿房价差额损失人民币472859.00元以及租金损失人民币325510.52元；四、驳回原告谭慧敏、谭书平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20862.00元、评估费7645.00元（原告谭书平、谭慧敏已预交），共计28507.00元，由原告谭书平、谭慧敏负担1258.00元，被告华润置地（贵阳）有限公司负担27249.00元。二审期间，华润贵阳公司提交贵阳市房屋建筑面积测绘报告、平面图实测报告、房屋分层分户平面图，拟证明华润贵阳公司在签订合同之前就已经固定房屋的房源型号和面积，当时就含有16平米的小房间。谭慧敏质称对真实性无异议，对关联性不认可，认为其无法达到本案证明目的。关于测绘报告我签订合同时未看到，且仅标注面积、没有户型、未区分每一个商铺的界限；分层分户平面图于2017年产生，是在签订合同之后，且是行政管理中需要的东西，与民事合同无关。华润贵阳公司提交租赁合同20份，1份为原件，其余为复印件，证明周围商户的租金价格和租金标准、开铺价格及开铺率，实际租金价格为14-58元每平方米每月。谭慧敏质称对三性均有异议，租赁合同大多为复印件，真实性存疑；每个商铺户型情况不一样，与本案无关；我提供的是权威部门发布的参考，能证明观山湖区租金最低为70元每平米每月，故我方主张100元每平米每月租金符合法律规定。另查明，2020年5月20日贵州天一众源房地产资产评估有限公司作出的黔天一众源房估报（2020）05004号《房地产估价报告》，其中以收益法方式计算案涉商铺租金收入为45元每平方米每月。本院二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。本案事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》《房地产估价报告》《房屋建筑面积测绘报告》等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.案涉《商品房买卖合同》是否达到解除条件；2.案涉合同解除的法律后果；3.被上诉人主张合同解除权是否已超过法定除斥期间。关于焦点一，涉案《商品房买卖合同》是否达到解除条件。商铺户型结构对商铺的使用及价值具有重大影响，《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图及位置图中用红线标注了谭慧敏方购买商铺的户型结构，该户型结构为一间形似长方形的房间，谭慧敏方在红线标注范围内予以签名确认，华润贵阳公司亦在红线标注处加盖印章，足见该户型图是双方当事人合意，系合同重要组成部分。现上诉人主张案涉商铺户型与《商品房买卖合同》附件户型图不一致系笔误所致，但未能提供相关证据加以证实，本院对此不予采信。华润贵阳公司未向谭慧敏交付户型结构与合同附图相符的商铺，属重大违约，该违约行为足以致使谭慧敏购买商铺的目的无法实现，案涉《商品房买卖合同》解除条件成就，一审判决解除合同并无不妥。至于华润贵阳公司上诉主张其并未迟延交付房屋，自带小房间属于多交付标的物而非迟延交付，故不能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定解除合同。本院认为本案中华润贵阳公司存在两个违约行为，应承担两方面的违约责任：一是未按合同约定时间交付房屋，构成逾期交房的违约责任；二是因违约导致合同目的不能实现从而致使合同解除的违约责任。本案中华润贵阳公司违约导致合同解除系适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，并非“迟延履行债务致使不能实现合同目的”之规定，故一审法院适用法律并无不妥，本院对华润贵阳公司该项上诉主张不予支持。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因华润贵阳公司违约导致合同解除，应赔偿对方损失。华润贵阳公司上诉主张其在已承担房屋溢价损失的前提下，不应重复承担租金损失。本院认为房屋溢价损失和租金损失二者并不重复，守约方因对方违约行为所造成的损失,包括实际损失与可得利益损失，可得利益即因合同履行能够获得的利益，本案中守约方因合同履行能够获得的利益分房屋溢价和租金收益两部分，房屋溢价已经一审法院委托评估，本院对此予以确认，对于租金收益问题，如华润贵阳公司按约交付房屋，在2019年10月11日谭慧敏提出解除合同之前，其可取得租金收益，由于华润贵阳公司逾期交付的违约行为，致使谭慧敏遭受租金损失，一审法院对租金损失予以支持并无不妥，谭慧敏亦要求通过计算租金损失对违约金标准过低提出抗辩，并非未予抗辩，故华润贵阳公司称一审法院主动适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定提高违约金计算标准系法律适用错误的上诉主张，本院不予支持。对于租金收益的计算标准双方存在分歧，华润贵阳公司上诉主张租金损失计算过高，二审中提交相关的租赁合同证实案渉商铺周围同类型商铺租金为14-58元每平方米每月不等，一审法院以100元每平方米每月为租金标准计算过高。结合本案实际情况，《房地产估价报告》中载明的租金标准为45元每平方米每月较为客观真实，本院酌情将租金损失的计算标准调整为45元每平方米每月，故租金损失总计为152.66平方米*45元*21月+152.66平方米*45元/31天*10天=146,479.7元。关于焦点三，华润贵阳公司上诉主张谭慧敏方行使合同解除权已过一年除斥期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，解除权发生之日应当系解除权人知道或应当知道解除事由之日。本案中2018年6月1日谭慧敏起诉系要求华润贵阳公司按合同约定交付房屋，华润贵阳公司称按合同户型图无法办理房产证，但双方就是否能办理房产证存在争议，在无权威机构认定情形下谭慧敏有理由相信《商品房买卖合同》可以按原户型图继续履行，此时谭慧敏方并不知道解除事由，解除权行使期间并未起算；本案发回重审后，2019年10月11日一审法院向谭慧敏释明，此时谭慧敏才知道原合同无法履行情形，故合同解除权起算时间应从此时计算，当天谭慧敏即变更诉请要求解除合同，并未超过合同解除权一年除斥期间，故华润贵阳公司该上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决关于华润贵阳公司应承担租金损失赔偿责任的计算标准过高，本院对此予以更正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初6716号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初6716号民事判决第四项；三、变更贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初6716号民事判决第三项为：华润置地（贵阳）有限公司于本判决生效之日起十五日内向谭慧敏、谭书平赔偿房价差额损失人民币472,859.00元以及租金损失人民币146,479.7元；四、驳回华润置地（贵阳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20,862.00元、评估费7,645.00元（谭书平、谭慧敏已预交），共计28,507.00元，由谭书平、谭慧敏负担9977.50元，被告华润置地（贵阳）有限公司负担18529.50元。二审案件受理费用20862元，由上诉人华润置地（贵阳）有限公司负担13560元，被上诉人谭书平、谭慧敏负担7302元。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 邹爱玲审判员 邓禹雨二〇二一年三月二十二日法官助理沈祥凤书记员王飘