山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1102民初3227号 原告：戴世宾，男，1978年4月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：陈平，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。 被告：魏书杰，女，1980年10月13日出生，汉族，居民，住东港区。 被告：日照市银硕物业服务有限公司，住所地日照市东港区淄博路369号，统一社会信用代码91371102MA3CLR2T1G 法定代表人：王海峰，经理。 委托诉讼代理人：杨美玲，女，系该公司职工。 原告戴世宾与被告魏书杰、被告日照市银硕物业服务有限公司（以下简称“银硕物业”）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴世宾的委托诉讼代理人陈平，被告银硕物业的委托诉讼代理人杨美玲到庭参加诉讼，被告魏书杰经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴世宾向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付欠缴物业费1231.3元，并支付违约金；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求中的欠缴金额系2017年12月至2018年6月共计7个月的物业费。事实与理由：原告戴世宾原是日照和协物业服务有限公司(以下简称“和协物业”)股东、法定代表人，2020年9月7日和协物业注销工商登记。2015年11月18日和协物业与日照正德房地产开发有限公司签订了日照正德广场《前期物业管理服务合同》，合同期自2015年11月18日起至正德广场小区业主委员会成立。2018年6月正德广场小区成立了业主委员会，重新聘用被告银硕物业进行物业服务。2018年7月2日，和协物业与银硕物业签订交接《协议》后，和协物业退出小区服务管理。《协议》第五条约定：甲方（和协物业）在该项目收取的2018年7月之后的物业费、垃圾处理费及押金全额退还给乙方（银硕物业）管理。甲方未收取的物业费及垃圾处理费转由乙方收取，双方所产生的所有费用相互顶账，多退少补。但被告银硕物业接管小区之后，并未按该协议履行。因为在2020年5月26日，该小区一位业主起诉和协物业退还装修押金，原告才知此事。原告认为，双方在签订《协议》时，双方协商一致，合同也无违反法律规定的事项，合同合法有效，对双方具有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务，但事实是被告银硕物业在合同签订后没有履行协议，致使原告权益受损。原告为避免以后再因该小区物业管理方面诉讼事件的发生，只能主动提出诉讼，保护自己的合法权益。 案经送达，被告魏书杰未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。 被告银硕物业辩称，1B-605魏书杰在我公司于2018年7月2日接手正德广场物业管理以后于2018年9月3日交予我公司物业费，2017年12月至2018年6月的费用共计1231元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告戴世宾提交如下证据：证据一、和协物业与正德广场签订的前期物业管理合同，证明和协物业在正德广场有物业管理权利和义务；证据二、与被告签订的协议书一份，证明和协物业于2018年7月2离开小区物业管理；证据三、（2018）鲁1102民初765号民事判决书，证明违约金计算方式，该判决已经生效；证据四、和协物业办理交接之前核对账目1B号楼业主的物业缴费情况，证明被告魏书杰尚欠缴物业费1231.3元；证据五、公司的注销情况，证明原告诉讼主体资格。 被告魏书杰未到庭参加诉讼，视为放弃质证。 被告银硕物业经质证，对证据一、二、三、五无异议；对证据四只认可魏书杰欠缴物业费的情况，其他的真实性不清楚。 经审查，被告银硕物业对原告提交的证据一、二、三、五无异议，本院亦予以确认；对于证据四，被告银硕物业仅对其中魏书杰欠费情况认可，本院对此亦予以确认，至于该证据中的其他业主欠费情况，因与本案无关联，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告魏书杰系日照正德房地产开发有限公司开发的“正德广场”住宅小区1B-605业主。2015年11月18日，日照正德房地产开发有限公司与和协物业签订《前期物业管理服务合同》，约定由和协物业对正德广场小区进行前期物业管理，物业管理服务期限自2015年11月18日起至正德广场业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。合同约定了物业服务事项等，同时约定了物业费收取标准，具体为住宅1.8元/月·平方米，按建筑面积向业主或物业使用人收取。垃圾处理费按照政府文件收取。物业费于2015年11月18日起交纳，于每月1-3号缴纳上月物业费，业主逾期不交付超过7天的，物业管理公司将加收物业费违约金每天2%、垃圾处理费违约金每天3%，逾期仍未交纳的，由物业管理公司依法向人民法院起诉，等等。 2018年7月2日，和协物业（甲方）与银硕物业（乙方）签订《协议》，约定：现甲方所管理的正德广场物业服务项目，由于本小区业主委员会成立，甲方对该小区的物业项目的服务，截止到2018年6月30日，以后该小区的物业服务由乙方管理。协议第五条约定，甲方在该项目收取的2018年7月之后的物业费、垃圾处理费及押金全额退还给乙方管理。甲方未收取的物业费及垃圾处理费转由乙方收取，双方所产生的所有费用相互顶账，多退少补。和协物业时任法定代表人即本案原告戴世宾与银硕物业法定代表人王海峰均代表所属物业公司在协议中签字。 后和协物业向登记机关申请公司注销，经核准，日照市山海天旅游度假区市场监督管理局于2020年9月7日为和协物业办理了注销登记。和协物业注销前，公司法定代表人及股东均为原告戴世宾。 现原告主张，被告魏书杰尚欠2017年12月至2018年6月物业费1231.3元未交纳，故起诉要求魏书杰交纳物业费，并主张如魏书杰已将物业费交纳给银硕物业，要求银硕物业返还该段期间的物业费。庭审中，银硕物业认可被告魏书杰已于2018年9月3日向其交纳2017年12月至2018年6月的物业费共计1231元。 另查明，被告魏书杰住宅建筑面积为94.08平方米。 本院认为，和协物业与日照正德房地产开发有限公司就后者开发的“正德广场”住宅小区签订《前期物业管理服务合同》，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，双方之间形成的物业合同关系合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故该《前期物业管理服务合同》对正德广场住宅小区全体业主均具有约束力。《前期物业管理服务合同》的物业管理服务期限为自2015年11月18日起至正德广场业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。该小区业主委员会成立后，由银硕物业对小区进行物业管理，和协物业与银硕物业于2018年7月2日签订交接协议，约定和协物业对小区的物业管理截止至2018年6月30日。故被告魏书杰作为该小区业主，应当按照前期物业管理服务合同约定，将自2015年11月18日至2018年6月30日期间的物业费交纳至和协物业。 现原告主张魏书杰尚欠2017年12月至2018年6月物业费1231.3元未交纳，被告银硕物业认可魏书杰已于2018年9月3日将1231元物业费交至银硕物业。庭审中，原告与银硕物业均认可双方于2018年7月2日签订的《协议》第五条含义为：和协物业预收的2018年7月之后的物业费应退还银硕物业，银硕物业收取的2018年7月之前业主欠缴的物业费应转交给和协物业，双方用上述收费相互抵顶。故根据上述协议约定，被告银硕物业应将被告魏书杰交纳的2017年12月至2018年6月物业费退还和协物业。因和协物业已于2020年9月7日注销，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”原告戴世宾作为和协物业法定代表人及股东，在和协物业已经办理注销登记的情况下，有权向被告主张权利。故银硕物业应当将收缴的1231元物业费退还原告。剩余0.3元（1231.3元-1231元）物业费，因现有证据无法证实魏书杰已经将该款项交至原告或银硕物业，故魏书杰应当将剩余0.3元物业费支付原告。 关于违约金，虽被告魏书杰于2018年9月3日才将1231元物业费交至银硕物业，但原告未举证证实其未按时交纳物业费系魏书杰个人原因所致，在魏书杰已将该部分物业费支付至银硕物业的情况下，对于原告要求被告魏书杰支付因迟延交纳该部分物业费产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持；对于魏书杰至今尚欠的0.3元物业费，因对原告造成的损失极微，故对于原告要求魏书杰支付因欠缴该0.3元物业费产生的违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。而银硕物业与和协物业并未就业主欠缴物业费的退还约定履行期限及违约责任，且银硕物业与原告因物业费收缴等协议履行方面存在争议，本次庭审中双方才就相关权利义务进行了明确，故对于原告要求银硕物业承担违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告日照市银硕物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告戴世宾物业费1231元； 二、被告魏书杰于本判决生效之日起七日内支付原告戴世宾物业费0.3元； 三、驳回原告戴世宾本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告日照市银硕物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员 王 晓 二〇二一年三月二十三日 书记员 尹丽君