贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1042号 原告：杜佳，女，1990年8月12日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：文彪（特别授权）、邓成平（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权），贵州四立律师事务所律师。 原告杜佳与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（下称“龙鑫家业房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杜佳的委托诉讼代理人文彪、邓成平，被告龙鑫家业房开公司的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜佳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即被告向原告赔偿114673元；3.判决被告向原告支付购房款114673元及利息暂计6000元（具体以114673元为基数，自2018年9月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至前述款项全部付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判决被告承担本案全部诉讼费用。（庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为“判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效。”） 事实及理由：2018年9月4日，原告和被告签订商品房买卖合同，合同约定被告将其在毕节市流仓桥办事处流仓村营盘山开发的第4幢3层69号房出卖给原告，房屋面积22.3平方米，价格为5142.29元/平方米，房屋总价款为114673元。签合同当日原告向被告支付了全部购房款。合同还约定，被告应当在2020年8月30日前交付商品房。但迄今为止，被告向原告出卖的商品房还没有开始修建。通过原告了解，被告连涉案商品房的商品房预售许可证都没有取得。 原告认为，被告的行为导致双方签订的商品房买卖合同不能实现，应当受到法律的否定性评价，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被告除应当向原告返还已付购房款及利息外，还应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所诉为谢。 被告龙鑫家业房开公司答辩称：一、双方签订《商品房买卖合同》时，被告在合同签订过程中未就涉案房屋预售许可事宜作虚假陈述，也未进行虚假约定。且原告没有向被告询问涉案房屋商品房预售许可证的取得情况，被告才未向原告履行告知义务。故被告没有向原告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证的情形，不存在恶意欺诈行为。双方签订的《商品房买卖合同》第二章第一条，对涉案房屋的建设用地使用权、建设使用地使用权批准文号、开工、竣工日期等进行了约定，但就涉案房屋商品房预售许可部分未作任何虚假文字说明，这说明被告就涉案房屋在签订商品房买卖合同时，对未取得预售许可证这一事实没有刻意隐瞒。在合同未明确注明销售依据即预售许可证的情形下，原告仍与被告签订涉案商品房买卖合同，这同时证实双方在签订商品房买卖合同时，原告对涉案房屋未取得商品房预售许可证这一事实是明知的。退一步而言，双方在签订商品房买卖合同时，原告未询问被告有无取得涉案房屋商品房预售许可证，被告才未履行告知义务。但未告知不等于“故意隐瞒”，被告主观上也不存在隐瞒的故意，故不构成恶意欺诈，不应适用惩罚性赔偿责任的规定。《城市商品房预售管理办法》中明确规定了房地产开发企业负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售时负有将具备商品房预售许可证的事实告知买受人的义务，但根据权利义务相一致的原则，原告作为买受人，当然有询问并知晓房地产开发企业有无办理商品房预售许可证的权利。虽然，法律将办理商品房预售许可证及告知办理商品房预售许可的情况的义务负载于房地产开发企业，加重了房产地开发企业的义务责任，但并非房地产开发企业未履行告知义务当然构成恶意欺诈，因为，作为买受人也负有询问并要求房地产开发企业出示商品房预售许可证的审查注意义务。如将未问未答这一情形认定为恶意欺诈，一是完全排除了买受人的审慎注意义务及应有之审查责任，违反了权利义务一致的原则；二是此种情形下的“未告知”是一种消极不作为的事实状态，该不作为不同于“问而不答”及“问而诓言”之故意隐瞒。因此，对签约时买受人未询问，房地产开发企业也未告知情形，不能认定房地产开发企业构成“故意隐瞒”之欺诈。因此，原告诉请主张要求被告赔偿其已付购房款一倍，即114673元这一请求没有事实及法律依据。二、本案原告的损失，依据双方签订《商品房买卖合同》第九条的约定，只能按银行同期活期存款利率计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月4日，以原告杜佳为买受人，被告龙鑫家业房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房建筑面积22.3平方米，单价为每平方米5142.29元，总金额为114673元，买受人于2018年9月4日前支付全部房款。出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，买受人书面通知出卖人退房，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。”合同还约定了其他事项。同日，原告按合同约定向被告支付完毕购房款114673元。截止至2021年1月13日立案时，被告未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。因此，原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被告未取得涉案商品房预售许可证明的事实持续至民法典施行后，当事人之间因该事实引起的民事纠纷，应当适用民法典的规定。根据最高人民法院审判委员会于2020年12月23日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”截止至2021年1月13日立案时，被告未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，其与原告签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”原、被告签订的《商品房买卖合同》无效后，被告收取原告的购房款应当予以返还，故对原告诉请判决被告支付购房款114673元的请求，本院予以支持。同时，被告占用原告购房款给原告造成的损失相当于银行同期贷款利息。故对原告诉请判决被告支付利息的请求，应以购房款114673元为基数从2018年9月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款支付完毕之日止。对于原告诉请判决被告承担已付购房款一倍赔偿责任的请求，因法律及司法解释未就此另有规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杜佳与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于2018年9月4日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杜佳购房款114673元及支付利息，利息以购房款114673元为基数从2018年9月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止； 三、驳回原告杜佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1356元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二一年三月三十日 书记员 杨云兴