江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)赣11民终597号上诉人（原审原告）：上饶市永安行物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰大道99号，统一社会信用代码913611007697824513。法定代表人：李敬雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪敏，江西梦企航律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘燕飞，江西梦企航律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张雪林，男，1978年1月15日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住上饶市信州区。上诉人上饶市永安行物业管理有限公司（以下简称：永安行物业公司）因与被上诉人张雪林物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初5110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。永安行物业公司上诉请求：1撤销上饶市信州区人民法院于2020年12月16日作出的（2020）赣1102民初5110号民事判决，判令被上诉人支付上诉人物业管理费5，573元、电梯运行费1,237元,合计6，810元;2、依法改判被上诉人从逾期之日起每日按照应缴纳费用千分之三向上诉人支付违约金，违约金暂计1，000元。违约金暂计算至2020年9月15日；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决扣减10%的物业费没有事实及法律依据。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》，及上诉人与米兰春天业主委员会签订的《物业服务委托合同》明确就物业管理费、电梯运行费有明确约定，这两份合同对双方都有约束力，上诉人自合同签订以来一直提供物业服务，若业主对上诉人提供的物业服务不满意，可以通过业主委员会协商变更或解除物业合同，但一审法院直接判决扣减10%的物业管理费显然缺乏法律与合同依据。2、一审不予支持上诉人主张的电梯运行费、违约金诉求没有事实及法律依据。上诉人收取电梯运行费是依据双方签订的合同，且也实际产生了费用。上诉人已提交说明，按照每年每梯235元的标准收取，每高一层加11元，被上诉人欠缴53个月电梯运行费合计1，237元。同时，合同还约定逾期支付应按缴纳费用千分之三支付违约金。综上，请二审支持上诉人的上诉请求。张雪林辩称：1、判令永安行物业公司切实履行《前期物业服务协议》所规定的义务和责任，对答辩人所述房屋被堵塞的公共下水管道进行有效管理疏通，以保障答辩人的合法权益；2、鉴于永安行物业公司无法履行《前期物业服务协议》规定应尽的责任与义务，答辩人拒绝支付协议所涉及的物业管理费用5,573元；3、本案诉讼费用由上诉人自行承担。上诉人永安行物业公司为证明其主张，二审期间提交证据：证据1，电费缴纳发票。证明目的：上诉人代小区缴纳电梯等设备的电费。证据2，其他业主缴纳电梯费用的收据。证明目的：小区是有电梯费用的，小区其他业主也按月缴纳了电梯费用，也证明了小区电梯费用的收费标准。证据3，信州区人民法院民事判决书两份。证明目的：信州区法院对米兰春天小区业主拖欠物业费的同类型案件，判决支持业主支付电梯费。张雪林针对上诉人永安行物业公司二审提交的证据，发表质证为：关于证据1，《前期物业服务协议》虽约定了电梯费用，但是上诉人没有举证证明84栋电梯的前期垫付的费用，也没有公示过，不能仅凭缴纳了小区所有电梯的电费而要求我缴纳电梯费用。而且这些票据都是2020年以后的。关于证据2与本案无关联，只认可我与物业签订的合同，以及84栋的费用。关于证据3与本案无关联。永安行物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业管理费5,573元、电梯运行费1,237元，合计6,810元（欠费暂计算至2020年7月31日）；2.判令被告从逾期之日起每日按照应缴纳费用千分之三向原告支付违约金，违约金暂计为1,000元，违约金暂计算至2020年9月15日，后续违约金计算至逾期物业费还清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告张雪林系上饶市信州区凤凰大道99号（米兰春天小区）84幢1-602房屋业主，房屋建筑面积131.45平方米。2015年，原告永安行物业公司与被告张雪林签订了一份《前期物业服务协议》，双方约定由原告为米兰春天小区提供物业管理服务；该协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业管理；服务范围包括房屋共用部位、共用设施及其运行的维护和管理，小区环境卫生、安保，维护交通秩序与车辆停放，请专业技术人员管理养护绿化，定期修剪、打药、浇水、施肥；承诺对各项消防设施定期检查，使用正常；被告于每月10日前交纳物业费，物业费收取按商铺1.2元/㎡/月、小高层住宅0.8元/㎡/月（不含电梯运行费，电梯运行费每月进行分摊，电梯运行费包括：电梯运行电费、维修保养费、年检费）；若被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起加收应缴纳费用千分之三的违约金；合同还对双方的权利义务等做了约定。2019年8月9日，原告（乙方）与米兰春天业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，其中约定：由甲方选聘乙方对米兰春天小区提供物业服务；服务期限为三年，自2019年7月1日至2022年6月30日止；物业费收费标准为小高层住宅0.8元/㎡/月，商业物业1.2元/㎡/月；物业费按季交纳，具体时间为每季度首月10日前；若业主未按时足额交纳物业服务费的，应当按每日3‰的标准向乙方支付违约金；乙方的物业服务范围包括共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理，电梯、智能系统等设备的运行服务，环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理，物业装饰装修的管理，车辆行驶和停放秩序的服务、管理，等等；合同还对双方的权利义务等做了约定。被告房屋系小高层住宅，应按0.8元/㎡/月支付物业服务费，被告从2016年3月1日起未按时交纳物业费，被告未按时交纳物业费，原告向被告催收物业费，未果。另查明，被告所有的本案涉案房屋存在下水管道堵塞情况。另案查明，原告物业服务期间小区在环境卫生、公共场所管理、电梯等公共设施设备方面均存在不同程度的服务管理瑕疵。一审法院认为：原告永安行物业公司与被告张雪林签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，被告与原告形成物业服务合同关系，对双方都有约束力。被告作为小区业主，应承担按时交纳物业费的义务。原告要求被告支付物业费的诉讼请求，该院予以支持。被告抗辩称由于房屋下水管道被堵塞导致其无法正常使用下水管道，被告服务不到位，其才拒交物业费的，但原告提供的视频及照片仅仅能证明其房屋下水道堵塞事实，无法确定下水道被堵原因，不能仅仅将修理下水管道的义务全部交给原告，但原告作为物业公司，有协助业主的义务，原告服务确实存在瑕疵，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，该抗辩理由不能成立。另由于本案属于系统案，另案查明原告在物业服务期间小区环境卫生、公共场所管理、电梯等公共设施设备方面均存在不同程度的服务管理瑕疵，原告的行为亦构成部分违约。综上，结合原告收取物业费的收费标准，应扣减部分物业费，该院酌定扣减10%的物业费，故原告要求被告支付物业服务费的主张，该院部分予以支持。被告应交纳的物业费为131.45㎡×0.8元/平方米/月×53个月×90%＝5,016.13元。原告要求被告支付电梯运行费的诉讼请求，虽然原告与被告签订的《前期物业服务合同》对电梯运行费做了约定，但原告并未提供证据证明其收取的电梯运行费符合合同约定即电梯运行电费、维修保养费、年检费的具体金额及计算方法，且原告与米兰春天小区业主委员会签订的《物业服务合同》也并未对电梯运行费做约定，故原告的该诉讼请求该院不予支持。由于原被告均存在违约，故原告要求被告承担逾期违约金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、被告张雪林在判决生效后五日内支付原告上饶市永安行物业管理有限公司2016年3月1日至2020年7月31日的物业服务费5,016.13元；二、驳回原告上饶市永安行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张雪林负担16元，由原告上饶市永安行物业管理有限公司负担9元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据诉辩双方的意见,归纳本案争议焦点为:1、一审法院判决扣减10%的物业费是否正确；2、关于永安行物业公司主张的电梯运行费、违约金是否应当支持。关于焦点1，上诉人永安行物业公司与被上诉人张雪林签订的《前期物业服务合同》，及上诉人永安行物业公司与米兰春天小区业主委员会签订的《物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，对双方都有约束力。被上诉人张雪林作为小区业主，应承担按时交纳物业费的义务，原审法院支持永安行物业公司要求张雪林支付物业费的诉请，符合法律规定。但是，根据本案查明的事实，上诉人永安行物业公司在履行合同约定的物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，其行为构成部分违约。一审法院根据本案认定的事实，在综合考量下认定扣减10%的物业费并不不当。关于焦点2，虽然上诉人永安行物业公司与被上诉人张雪林签订的《前期物业服务合同》对电梯运行费做了约定，但该协议第三条约定“此协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业管理。”本案中，上诉人永安行物业公司与米兰春天小区业主委员会于2019年8月9日签订了《物业服务合同》，该《物业服务合同》并未对电梯运行费做约定，且上诉人永安行物业公司也未提供证据证明《物业服务合同》生效前，即2019年7月1日前其收取的电梯运行费符合《前期物业服务合同》约定即电梯运行电费、维修保养费、年检费的具体金额及计算方法，故，对上诉人永安行物业公司的该上诉请求，本院不予支持。综上所述，上饶市永安行物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人上饶市永安行物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 霞审判员 李少琴审判员 周富华二〇二一年三月十五日书记员 郑芝萍