湖南省常德市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘07执异16号案外人：黄近悦，男，1996年9月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：周勇，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建亚，常德市武陵区中信法律服务所法律服务工作者。申请执行人：张南华，男，1962年9月4日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被执行人：常德市美丽房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道长胜桥社区武陵大道379号。法定代表人：文柯，该公司执行董事兼总经理。被执行人：黄玲，女，1964年11月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：文柯（系黄玲儿子），住湖南省常德市武陵区。被执行人：陈文军，男，1963年8月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。本院在执行申请执行人张南华与被执行人常德市美丽房地产开发有限公司（原常德市美景房地产开发有限公司，以下简称美丽公司）、黄玲、陈文军民间借贷纠纷一案中，案外人黄近悦对执行湖南省常德市东方美景花园1-07栋105号、205号、206号、207号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。黄近悦称，2008年2月18日，美丽公司与案外人签订《商品房买卖合同》，约定该公司将其名下所有权证号为常房权证武字第0××7号，位于东方美景花园一期1-07栋105号、205号、206号、207号，建筑面积为615.77平方米的房屋出售给案外人，所售房价为50万元。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条规定，当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。案外人对网络司法拍卖的标的提出异议的，人民法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定处理，并决定暂缓或者裁定中止拍卖。本院裁定查封上述四套房屋，系错误查封案外人的财产，法院应该立即裁定中止执行，解除财产保全措施，并中止对该财产的网络司法拍卖程序。本案审查过程中，案外人补充称，其于2008年与常德市美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司)签订房屋买卖协议，因案外人与黄玲存在亲属关系，当时未办理过户手续。后案涉房屋被查封，且被他人占用，无法办理过户手续。案外人曾提出仲裁申请，请求排除执行，案外人的异议请求应得到人民法院的支持。张南华答辩称，1、案外人提供的证据都是虚假的，从其提供的收据来看，2007年交50万元，签订合同时间是2008年，不符合常理；案外人提供的合同没有备案；2、无证据显示是案外人对案涉房屋进行管理；3、案涉房屋于2009年被查封，案外人没有提出异议不符合常理；4、申请执行人申请查封案涉房屋时，该房屋登记在美景公司名下，属于该公司的资产；5、案外人与黄玲的关系属于其内部问题，不排除双方串通的情形。美丽公司答辩称：1、案外人所持合同并非美丽公司所签订，属虚构合同。（1）该商品房买卖合同约定建筑面积共计615.77㎡，单价812元/㎡，总金额为50万元。美丽公司在同期所售房屋单价均在3000元/㎡左右，该合同约定的单价和总价严重不合常理，系严重显失公平的合同。（2）该合同存在大量内容不明确的情形，如无合同编号、买受人联系方式缺失、无委托代理人信息、合同中编号为200411060的商品房预售许可证不存在、交付期限不明确等。（3）2008年，案外人年仅12周岁，属于无民事行为能力人，仅能签订纯获利益的合同，而本案所涉合同不仅房屋面积巨大，价款总额高达50万元，并不应当由案外人签订，即使签订了，根据法律规定，应当属于无效合同。（4）案外人于2008年2月18日在案涉合同上的签字与其于2021年2月5日在异议申请书上的签字痕迹明显不同，无需专家鉴定即可看出不是出自同一人之手。（5）案外人提供的票据仅为50万元收据，并不是购房发票，且收据经手人一栏签有“黄”字，该“黄”字指谁，不得而知。（6）案外人并未提供相应银行转账流水，买卖合同并不成立。（7）常德仲裁委员会于2020年3月25日作出（2017）常仲裁字第1133号、1136号裁决书，以案外人、常德市远景投资有限公司无法提供“需收款收据外的其他付款凭证如银行转账凭证等”为由驳回其请求。故案外人所持案涉合同的真实性、合法性有待查明。2、案涉房屋产权证载明美丽公司系房屋所有权人，且该公司已将案涉房屋出租，并交付使用。3、案外人存在证据滥用的行为。常德仲裁委员会（2019）常仲裁字第691号、743号卷宗材料所附证据材料正是案外人向本院提交的证据材料，案外人将相关证据材料到处乱用，试图混淆是非，侵占美丽公司的资产。本院查明，申请执行人张南华与被执行人美丽公司、黄玲、陈文军民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月21日查封美丽公司名下东方美景花园1-07栋105号、205号、206号、207号房屋（常房权证武字第0××7号），查封期限为三年。另，张家界市永定区人民法院于2018年2月28日查封案涉4套房屋，并于2020年2月25日进行续行查封，后该院于2020年4月29日解除对案涉4套房屋的查封。本案审查过程中，黄近悦向本院提交了一份《商品房买卖合同》、一张收款收据、一张房款收据（未提供原件核对）。《商品房买卖合同》未办理网签备案，该合同载明，出卖人为美景公司，买受人（本人）为黄近悦；所购商品房为东方美景小区1-07栋105号、205号、206号、207号房，用途为商业；房屋面积共615.77平方米，单价为812元/㎡，总价款为50万元；合同尾部出卖人处签字为“黄玲”，盖有“常德市美景房地产开发有限公司”的印章，买受人处签字为“黄近悦”，落款日期为2008年2月18日。收款收据的时间为2007年5月15日，客户名称为莫江铮，项目为往来款，金额为50万元，盖有美景公司的印章。房款收据的时间为2008年2月18日，载明“今收到黄近悦交来107栋一、二层105、205、206、207号购房款”，金额为50万元，经手人“黄”，该收据盖有美景公司印章。另查明，常德市房地产管理局常房权证武字第0××7号证书载明，东方美景花园1-07栋，户号105号、205号、206号、207号房屋所有权人为美景公司，建筑面积615.77㎡，用途为商业。还查明，美景公司成立于1998年8月24日，法定代表人黄玲，股东为黄玲（持股比例91%）、陈文军（持股比例9%）。2013年7月10日，“常德市美景房地产开发有限公司”更名为“常德市美丽房地产开发有限公司”。2016年2月26日，美丽公司法定代表人由黄玲变更为李小平。2020年8月28日，该公司法定代表人由李小平变更为文柯。另，黄近悦系黄玲的侄子。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除法院强制执行的，应同时符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人所提交的商品房买卖合同的标的物为4个商业门面，总面积为615.77㎡，单价仅为812元/㎡，价格严重偏低，明显不符合常理；从合同落款时间来看，买受人黄近悦当时不满12周岁，属于限制民事行为能力人，直接以其本人名义签订标的额为50万元的合同亦不符合常理；该合同未办理网签备案手续、双方签订合同后亦未办理房屋过户手续，不符合交易习惯和常理。其次，案外人并未实现对案涉房屋的合法占有；再次，案外人虽然提交了2007年5月15日的往来款收据和2008年2月18日的房款收据，两张收据的付款人、开具时间以及项目名称均不能形成对应关系，难以认定2007年5月15日的50万元往来款转化为2008年2月18日的购房款，且案外人也未提供该50万元往来款的转账凭证或是相关银行取款记录。故案外人提交的证据不能认定其已实际支付相应购房款。最后，案外人称签订合同时未办理案涉房屋过户手续的原因是其与黄玲存在亲属关系，后又因房屋被查封且被他人占用而未办理过户手续。可见，在未办理房屋过户手续的问题上，案外人自身并非没有过错。根据上述司法解释的规定，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回黄近悦的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 龚 力审判员 李亚敏审判员 李志垠二〇二一年三月二十二日法官助理张慧书记员李函臻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。