广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2430号上诉人（原审原告、反诉被告）：许超，男，1968年12月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张土维，男，1980年4月3日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：龙冬梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人许超因与被上诉人张土维房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初29260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人许超、被上诉人张土维及其委托诉讼代理人龙冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许超上诉请求：1.依法改判撤销一审判决第三、第四项，或者将本案发回重审；2.判决张土维承担违约金14490元；3.一、二审诉讼费由张土维承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。出租人之间收租的矛盾并不足以构成许超和张土维之间租赁合同实际无法履行。张土维如果是真要想支付租金，完全可以向两位商铺业主分别支付租金，租赁合同是可以正常履行下去的，但张土维想利用出租人之间的矛盾不支付租金。许超在2020年1月5日明确告知张土维要收取2019年12月及2020年1月的属于自己产权商铺租金，张土维同意支付租金，但借口没有资金写下欠条拖延，承诺2020年1月12日支付两个月B89铺租金。张土维没有按承诺支付该两个月的租金以及水电费没有结清的情况下，私自撤场失联。其一审还捏造许超当日收取了张土维的现金，缺乏诚信。一审认定张土维在退出商铺前出具字条同意向许超支付2019年12月和2020年1月的租金，则其应按承诺履行义务，因此，张土维未支付上述款项属于故意违约。现因疫情因素的影响，导致许超至今未能将商铺出租，损失惨重，根据《提前(续)租赁合同》第五条：“乙方拖欠租金累计达20天的，赔偿违约金贰万捌仟玖佰捌拾元(28980元)。”针对张土维有意毁约的行为，许超有权主张收取一半违约金14490元。（二）一审认定许超在停收租金期间对张土维使用商铺造成影响，在此情况下，张土维退还商铺并无不当，该认定证据不足。许超在2019年12月至2020年1月三次去过商铺协商收租的事宜，在协商期间也都是通过平和的方式进行，并没有出现大吵大闹堵塞商铺等妨碍张土维营业和导致张土维失去商铺使用权的行为，涉案商铺的钥匙是一直在张土维的手里。根据现场录音，当时的协商行为并不足以造成到张土维无法正常使用商铺的状态，张土维也没有证据证明许超存在闹事行为。而张土维在一审反诉状中称欧阳某和许超多次在商铺中大吵大闹也是有意做伪证的不诚实行为，妄图夸大许超正常收租行为的影响。结合一审法院（2020）民初第12126号民事判决书，该案认定“现有证据无法证明原被告的催租行为与租客提前退租存在必然的因果关系”。本案中，在没有具体证据证明的情况下，一审判定许超对张土维使用商铺造成影响，导致张土维退租，证据不足，不能令人心服。（三）一审对张土维退还商铺的交接过程认定不清晰，因张土维在合同有效期内违约在先，保证金不应返还。该商铺一直由张土维使用，且一审法院也认定根据合同有其他案外人是合同相对人，该租赁合同不能撤销，即合同有效期是到2020年4月30日为止。现一审法院判决许超向张土维返还14490元，显然违背了法律的公平原则。根据侵权责任法或合同法规定的损害填补原则，其目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失。本案中，在合同期内张土维在没和许超协商的情况下私自违约撤场，而一审判决却对此事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了许超的合法权益。根据租赁三方第一次签定的《商铺租赁合同》(续租)第八条违约金和违约责任第2点中也明确规定“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金27600元。”第二次签定的《提前(续)租赁合同》第五条：乙方拖欠租金累计达20天的，赔偿违约金贰万捌仟玖佰捌拾元(28980元)。虽然案外人欧阳某未经和许超商议而办理了《房屋租赁合同注销登记备案申请表》，但并非如张土维在一审中所说的，是其和欧阳某协商好了退租且欧阳某同意了该要求，原因一是张土维并没有提供和欧阳某的退租协议或者通话记录录音，商铺交接记录等客观证据进行证明，二是欧阳某还在1月13日要求张土维交水电费等欠费，三是2019年12月及2020年1月的租金张土维也没有交给欧阳某。而欧阳某办备案的原因主要是看到张土维私自撤场失联后，为了避免产生税金及防止因张土维转租给他人产生其他麻烦损失而已。请求二审法院判如所请。张土维二审答辩称，同意一审判决，不同意许超的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：张土维没有收到1月5日的通知，但从1月5日的通知及1月9日张土维所写的所谓的欠条以及报警记录都重复了以下几点：许超与欧阳某之间因收取铺租问题存在极大的矛盾，因欧超与欧阳某的矛盾，导致张土维难以交租，这是许超自己也承认的事实。且许超与欧阳某之间也有诉讼现正上诉至广州市中级人民法院。根据（2020）粤0105民初12126号民事判决书即许超与欧阳某的一审判决，一审法院查明欧阳某收取租金后克扣租金，许超对克扣租金的行为有异议，后双方因租金收取问题产生争议，协商无果。且许超在（2020）粤0105民初12126号民事判决书自己陈述了“欧阳某私下要求租客将租金全部转给他，目的为了扣取许超相关费用，许超打电话给欧阳某为表示公平起见双方各收各租，但欧阳某不同意，双方僵持不下”，“2019年12月5日欧阳某一直威胁租客要租客继续将两个商铺的当月租金都要交给他，因此许超报警”，且许超在2019年12月5日所出具的证明也写了“B88,B89暂缓收取租金，直到B88,B89协商完成，再通知收取租金。”许超在与欧阳某的一审判决中也承认了因其与欧阳某的矛盾，双方僵持不下，导致租客难以交租，亦写下证明要等到双方协商完成后再通知收取租金。在此种情况下，张土维根本无法交租。更毋论多次到张土维的商铺“协商”，张土维的生意根本无法开展，一审过程时，张土维亦申请了证人到场开庭证实因许超与欧阳某之间的矛盾导致张土维的商誉降低，客源减少，客户损失，张土维在一审过程时亦提起了反诉要求许超支付张土维的损失。因为张土维的生意为婚纱服装生意，本就年底时才旺季，但因许超与欧阳某的矛盾，12月及1月，张土维根本无法开展生意，更不用说发展客户。许超与欧阳某之间的矛盾本应由双方协商解决，协商完成之后再通知张土维，但双方不仅没有友好协商解决，反而要将解决不了矛盾的责任推向张土维，张土维在其中苦不堪言！张土维租赁该场地多年以来，一直以来都正常交租，从未有拖延支付租金的行为，但由于双方的矛盾，导致张土维交不了租，如今却说张土维无法交租的行为是违反了合同约定，要求张土维支付违约金，且张土维逾期交租的行为是经许超白纸黑字写下的；“B88,B89暂缓收取租金，直到B88,B89协商完成，再通知收取租金。”，此种情况下，张土维根本无需承担违约责任。因此，一审判决认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回许超上诉，维持原判。许超于2020年10月15日向一审法院起诉请求：1.张土维支付2019年12月及2020年1-4月商铺租金7250元/月×5个月=36250元；2.张土维承担广州市江南大道中73号首层B89铺2020年2月1日至2020年4月30日的物业管理费、水电费1796元；3.所有诉讼费用由张土维承担；4.张土维赔偿违约金28980元，14490元（月租金）×2。张土维向一审法院提出反诉请求：1.许超返还张土维租赁保证金14490元；2.许超承担张土维因许超的侵权行为导致张土维所产生的客户损失共81800元。一审法院认定事实：2016年4月25日，欧阳某、许超（均为出租方、甲方）与张土维（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将B88、B89铺一起对外出租给乙方；租赁期限自2016年5月1日至2018年4月30日止；月租金13800元；保证金27600元；等。当天，欧阳某向张土维出具收取“B88、89铺二按一租41400元”的收据。2017年10月15日，欧阳某、许超（均为出租方、甲方）与张土维（承租方、乙方）就上述商铺签订《提前（续）租赁合同》，约定：提前七个月与甲方签订续租二年（自2018年5月1日起至2020年4月30日止）的租赁合同；月租金14490元；乙方拖欠租金累计达20天的，并赔偿违约金28980元；乙方应向甲方补缴保证金1380元；等。2019年12月5日，许超出具《证明》：2019年12月5日，B89铺、B88铺因租金收取问题，B89铺已经报警处理；根据警察意见，B88、B89暂缓收取租金，直到B88、B89协商完成，再通知收取租金。2020年1月9日，张土维向许超出具字条：“B89档的档租在1月12日交付12月和1月的租金（合计14500元）。”欧阳某、许超曾因上述合同发生纠纷在一审法院进行诉讼，欧阳某起诉要求：1.许超赔偿欧阳某2019年12月至2020年4月30日期间五个月的租金损失36250元；2.许超承担B88铺2019年12月、2020年1月1日至2020年1月19日、2020年3月16日至2020年3月31日、2020年4月至6月的水电费，2020年3月至6月的物业管理费共计3578元；等。许超反诉要求：1、欧阳某返还2019年11月扣张土维的租金300元及7个月的利息126元；2、欧阳某赔偿许超2019年12月至2020年4月共5个月的租金损失36250元；3.欧阳某赔偿B89铺的水电费、物业管理费共计3578元（时间段与欧阳某主张的一致）；等。一审法院审理案号（2020）粤0105民初12126号。该案中一审法院查明：海珠区江南大道中73号（189）B88铺的权属人为欧阳某，海珠区江南大道中73号（189）B89铺的权属人为许超。从2018年5月1日至2019年11月期间，欧阳某、许超都有收取租金，其中2018年5月1日至2018年10月由欧阳某收取，2018年11月开始至2019年10月一直由许超收取。2019年10月，欧阳某通知张土维将租金支付给欧阳某，2019年11月欧阳某收取张土维租金后扣了300元，仅支付6950元给许超。许超对欧阳某要求收租及克扣租金的行为有异议，后双方因租金收取问题产生争议，协商无果，张土维于2020年1月退租，且未支付2019年12月及2020年1月的租金。一审法院审理后于2020年8月12日作出（2020）粤0105民初12126号民事判决：一、欧阳某在判决生效之日起10日内向许超返还租金300元；二、驳回欧阳某的其他诉讼请求；三、驳回许超的其他反诉请求。一审法院于2020年11月12日开庭审理。庭审中，许超确认：2016年欧阳某收转了一半（押金）13800元给许超；2017年欧阳某又转了（押金）690元给许超，共14490元。张土维表示：2019年12月5日许超来过现场，干扰到了张土维的经营，警察过来了，商铺无法继续经营下去；但许超与欧阳某没有一起在商铺出现过。许超表示：确认有报警，当时欧阳某威胁张土维交租，当时许超与张土维商量报警处理，而且是为了阻止欧阳某继续威胁张土维交租；下午5点多警察才来，现场人也不多，不会形成影响。张土维还表示：张土维在2019年11月11日跟欧阳某说用押金抵扣12月、1月两个月的租金，张土维将钥匙放在档口门底下，欧阳某也同意了，张土维才搬离了涉案场地，后来张土维打电话跟许超说无法承租下去。许超还明确其第2项诉讼请求中款项的构成与广州市好百年物业管理有限公司出具的“B89铺3-4月管理费786元、代收水费41元、代收电费969元，共计1796元”的发票一致，该发票备注“12月、1月1-19日、3月16-31日、4月”。张土维对上述发票无异议。张土维为证明其损失还提交了以下证据：1、欧阳某于2020年1月14日签名的《房屋租赁合同注销登记备案申请表》；2、销售单；3、《证明》。许超表示：对证据的真实性、合法性、关联性不确认。一审法院认为，欧阳某与许超作为共同的出租人将B89、B88铺作为一个整体共同出租给张土维，则双方已建立起租赁关系。在上述合同履行过程中，许超因与另一出租人的原因出具了暂停支付租金的证明，张土维因此未支付租金不构成违约。上述情况使得张土维履行合同进入不确定的状态，且从许超在上述商铺内报警的陈述可见，许超在停收租金期间对张土维使用商铺造成影响，在此情况下，张土维退还商铺并无不当。张土维并无违约行为，且许超、张土维之间的合同实际已无法履行，则张土维要求许超退还保证金14490元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持；许超要求张土维支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。虽然许超对张土维使用商铺造成一定影响，但并不必然导致张土维的损失，故张土维要求许超赔偿损失的诉讼请求，依据不足，一审法院不予采纳。张土维在退出商铺前出具字条同意向许超支付2019年12月和2020年1月的租金14500元，则其应按承诺履行义务。张土维主张已支付现金给许超，但并未提交证据证明，且张土维明知两出租人对于何人收取租金存在争议仍支付现金给许超，不符合常理，故一审法院对张土维的上述抗辩不予采纳。因此，一审法院对许超要求张土维支付2019年12月和2020年1月的租金14500元以及相应时间段的水、电费的诉讼请求予以支持。许超提交的发票中包含了“12月、1月1-19日、3月16-31日、4月”的水、电费，根据上述时间及金额，张土维应支付的水、电费分别为20.5元、484.5元。因张土维已于2020年1月退出商铺，故许超要求张土维支付2020年2-4月的租金、管理费、水电费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月20日作出如下判决：一、张土维在判决发生法律效力之日起10日内向许超支付租金14500元；二、在判决发生法律效力之日起10日内向许超支付水费20.5元、电费484.5元；三、许超在判决发生法律效力之日起10日内向张土维返还14490元；四、驳回许超的其他诉讼请求；五、驳回张土维的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费737元，由许超负担572元，张土维负担165元。反诉受理费1103元，由许超负担165元、张土维负担938元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，张土维与欧阳某、许超于2016年4月25日签订的《商铺租赁合同(续租)》第四条第2款约定，租赁关系终止时，乙方需付清一切应付费用后，甲方将无息归还保证金给乙方。张土维一审提交的《房屋租赁合同注销登记备案申请表》显示出租人于2020年1月10日起，单方解除房屋租赁合同，并申请房屋租赁合同注销登记备案。二审中，许超明确表示其主张张土维承担违约金14490元是因为张土维逾期交租，并非因为张土维提前解约。同时许超向本院提交如下证据：1.关于铺租收取的通知，拟证明许超2020年1月5日要求收取B89铺的铺租。2.2020年1月9日商铺两段现场录音，拟证明许超在商铺内没有干扰租客正常营业，还帮助租客招呼顾客；3.一审法院（2020）民初字第12126号民事判决书第8页，拟证明欧阳某、许超的催租行为与租客提前退租存在必然的因果关系；证据4.微信聊天截图，拟证明案外人欧阳某在2020年1月13日在租客1月10日私自撤场失联后追要租客去交水电费等欠费；证据5.一审法院（2020）民初字第12126号民事庭审笔录第131页，拟证明租客没有支付案外人欧阳某2019年12月及2020年2月租金。张土维质证称，1.对许超提交的证据2真实性确认，其陈述其一直在店铺坐着，但张土维的店铺经营不需要许超帮助，许超在店铺坐着完全影响张土维的正常经营。且自2019年12月5日-2020年12月9日期间，可看出许超一直到张土维的店铺进行所谓的协商。从录音中可以看出许超也承认“上次也在那里坐着”，即许超一直在张土维的店铺中。2.关于12126号的民事判决书可以看出许超与欧阳某确实因收取租金存在巨大的矛盾，且许超与欧阳某之间的催租行为与张土维提前退租有存在因果关系，从张土维的答辩状也可以看出，许超在该案判决书是承认了欧阳某是威胁到租客，两个出租人不同的意思表示会影响租客的承租。3.关于微信截图对其真实性、合法性、关联性不予认可。4.关于庭审笔录真实性予以认可，但从一审中也可看出张土维的妻子陈述其已将租金以现金支付给许超，无法证明许超想证明的目的。张土维也向本院提交（2020）民初字第12126号民事判决书，拟证明许超与欧阳某因租金收取存在争议，且许超也承认欧阳某多次威胁租客将租金交给欧阳某，这种情况下导致张土维无法交租，难以开展正常运营。张土维是经营婚纱的店铺，如果有警察到商铺会影响商铺的商誉，且一直因为租金收取的问题到张土维商铺协商，判决书没有直接说影响张土维的经营，但张土维认为会影响到其经营。许超质证对上述证据的真实性予以确认，但不确认张土维拟证明的目的，并表示该案明确说明租客的退租与许超去催租没有直接关系，该案二审（2020）粤01民终24506号均有相关说明，判决结果是维持。上述（2020）粤01民终24506号案二审另查明：对于为何填报《房屋租赁合同注销登记备案申请表》，欧阳某称：其用88号商铺的产权证为租户办理营业执照和税务登记，2020年1月9日，许超威胁租户，当天晚上租户就走了，租户于2020年1月11日发短信给其说已经搬走了，其经过调查确认租户已经搬走，下午单方去工商局办理，工商局管理处调查确认租户已经搬走就同意注销房屋租赁合同备案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合许超的上诉请求和理由以及张土维的答辩，本院确定本案争议的焦点是：许超要求张土维支付逾期交租违约金及抗辩无需退还保证金应否支持问题。现评析如下：根据一审查明的事实可知，欧阳某与许超分别为海珠区江南大道中73号（189）B88铺和海珠区江南大道中73号（189）B89铺的权属人。欧阳某与许超作为共同的出租人将上述两铺整体出租给张土维使用，据此双方签订了租赁合同。在上述合同履行过程中，许超与欧阳某对于由谁向张土维收取租金产生矛盾，同时，双方均陈述对方就收租问题曾威胁过张土维。许超与欧阳某的上述行为导致张土维履行合同进入不确定的状态，而为收租问题，许超还在张土维承租铺位中报过警，并向张土维出具了暂停支付租金的证明。虽然仅凭许超的报警行为难以证实导致张土维无法正常经营该铺位，但报警之后许超和欧阳某仍未能就收租事宜达成一致意见。许超与欧阳某之间的内部矛盾以及他们对张土维采取的措施在一定程度上对于张土维能否按两铺分别向两出租人支付租金以及能否继续整体稳定的使用前述两铺产生不安，再综合张土维一审提交的《房屋租赁合同注销登记备案申请表》显示出租人于2020年1月10日起单方解除房屋租赁合同等情况，本院认为一审法院认定张土维暂不支付租金不构成违约，且对许超要求张土维支付租金的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。至于保证金问题，鉴于双方合同实际已无法继续履行，且对于许超主张的租金和水电费等费用，一审法院已作出了处理，故在没有证据证实张土维欠付许超相关费用的情况下，依照双方合同约定，张土维主张退还保证金，合理合法，本院予以支持。许超上诉要求撤销退还保证金判项，欠缺依据，本院不予支持。综上所述，许超的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费162元，由上诉人许超负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年三月二十二日法官助理李志康书记员谢金泽