江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终35号上诉人（原审原告）：吉安市广和物业服务有限公司，住所地江西省吉安市吉州区滨江******门面，统一社会信用代码913608027319428357。法定代表人：韩志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭珍萍，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜筱蕾，女，1971年11月20日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：黄平，江西向群律师事务所律师。上诉人吉安市广和物业服务有限公司（以下简称广和物业公司）因与被上诉人姜筱蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广和物业公司上诉请求：⒈判令撤销吉安市吉州区人民法院作出的（2020）赣0802民初3650号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判令解除上诉人与被上诉人的租赁合同；⒉本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人为国有企业，与被上诉人于2011年6月就光明小区幼儿园签订房屋租赁合同，租赁面积1562平方米，至2019年10月起租金为每平方米每月为6元，租期至2023年9月30日（2019年全年租金仅为112,464元）。吉州区光明小区幼儿园（该幼儿园所占土地为划拨，房屋资产为国有），属于政府确定的公办园性质，根据国家、省、市政府文件要求，上诉人需在2020年6月30日前，将该幼儿园资产及经营管理权移交给吉州区教体局。因上诉人与被上诉人多次协商未果，不得已导致诉讼发生。为了保证该幼儿园在2020年9月能按照公办园如期招生，上诉人的主管单位吉安市万家房地产公司不得不按照公办园与普惠园的价差，按照每月60,000元进行补偿给被上诉人，才使得广大适龄幼儿能以公办园的收费正常入园。一审法院毫无政治站位，置国家大政方针于不顾，作出错误判决。⒈一审法院认定事实错误。⑴一审法院错误分配举证责任，导致对被上诉人拖欠租金一事出现明显错误。从2020年1月开始至今，被上诉人拖欠上诉人的租金未交分文，被上诉人认为其已经缴纳了2020年的租金，应向法庭提交相关证据。至一审庭审结束，被上诉人未就其已经缴纳2020年的房屋租金事实向法庭举证，但一审法院认为“原告未举证证明被告拖欠租金”，在分配举证责任原则时明显错误。⑵2019年12月，根据政府的统筹安排，该光明小区幼儿园已经被确定为公办幼儿园。一审被告提交其在2016年和2019年6月，其定性为普惠幼儿园的文件，已经被此后的政府文件所否定。一审法院对吉安市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案的通知（吉府办字［2019］77号文）断章取义，无视政府已将光明小区幼儿园确定为公办园的事实，认定该幼儿园办成普惠幼儿园符合政府要求。⒉一审法院适用法律错误。上诉人诉请解除合同既符合《房屋租赁合同》第七条第3项约定，又符合《合同法》第九十四条第㈠项和合同法司法解释㈡第二十六条规定。⑴被上诉人拖欠租金长达1年，依据《房屋租赁合同》第七条第3项约定，即被上诉人拖欠租金一个月的，上诉人可终止合同，提前收回房屋。⑵根据国家和省“国有资产及土地性质属划拨用地的小区配套园，必须无偿移交教育部门并办成公办园”的政策规定，2019年12月18日案外人吉安市万家房地产开发公司与吉州区教育体育局签订《光明小区幼儿园移交办学协议书》，约定2019年12月20日前将光明小区配套幼儿园及围墙内所有建筑设施的产权无偿移交给吉州区教育体育局。鉴于光明小区配套幼儿园目前处于出租状态，吉安市万家房地产开发公司应在2020年6月30日前按照《房屋租赁合同》与承租方依法解除租赁关系，确保不因解除合同关系的纠纷影响幼儿园正常的教育教学秩序及人身财产安全。⑶本案中，因政策导致光明小区幼儿园无偿移交吉州区教育体育局，属于“不可抗力”事件，依据《合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，上诉人享有法定解除条件。⑷2020年8月28日，案外人吉安市万家房地产开发公司与光明小区幼儿园（姜筱蕾）签订《补充协议》，载明：万家公司补偿60,000元/月（公办园与普惠园的价格差）。且万家公司也已按《补充协议》向被上诉人支付了6个月的补偿款300,000元。《房屋租赁合同》成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即政策原因私立幼儿园改成公办幼儿园，需无偿移交给区教体局，如继续履行《房屋租赁合同》，对上诉人一方明显不公平，且无法实现合同目的，完全符合《合同法司法解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定。⑸鉴于本案双方已形成的合同僵局，也完全符合最高法院《九民会议纪要》第48条规定的情形，上诉人要求解除双方《房屋租赁合同》于法有据。姜筱蕾辩称，⒈上诉人称被上诉人拖欠租金不属实。⑴如果被上诉人存在拖欠租金情况，上诉人在起诉状中会把拖欠租金作为解除合同的理由进行重点阐述，而上诉人在起诉状中只字未提，只是提到要求解除合同是为了配合政府的工作，充分说明被上诉人没有拖欠租金情况。如果被上诉人拖欠租金，上诉人肯定会有催缴租金的行为，上诉人通过什么方式、什么时间、向何人催缴过租金？⑵本案实际情况是2017年10月31日，上诉人的上级公司吉安市万家房地产开发公司已经将包括本案幼儿园在内的总计33991.4平方米物业租赁权通过公开拍卖方式，出租给万厦物业公司（贺琼霞），随后通知被上诉人租金只需缴纳给贺琼霞，不用再缴纳给吉安市万家房地产开发公司。此后，被上诉人按照吉安市万家房地产开发公司的要求按时向贺琼霞交租，根据被上诉人提供的票据可以证实租金缴纳到2021年1月左右。因此，被上诉人没有拖欠租金的情况。⒉上诉人称解除合同是政策需要，属于不可抗力的理由不能成立。⑴政策规定不是法律规定，不属于解除合同的法定理由更不属于不可抗力；⑵国家政策同时还规定民营幼儿园要改成公立幼儿园或者普惠性幼儿园，根据一审查明的事实，被上诉人早在2016年就被区教体局认定为普惠性幼儿园，因此被上诉人按照普惠性幼儿园经营也符合政策规定；⑶吉安市万家房地产开发公司和被上诉人达成补贴协议的背景完全是上诉人为了追求政绩，一味要求被上诉人必须按照公立幼儿园标准收费，所以才在双方协商一致的基础上达成每月补贴60,000元，然后被上诉人按照公立幼儿园标准收费。该补贴协议是双方平等协商的结果，现在上诉人又想解除租赁合同，显然是不可能的。综上所述，请求二审查明事实，驳回上诉，维持原判。广和物业公司向一审法院起诉请求：⒈判令立即解除原、被告签订光明小区幼儿园租赁合同，被告立即搬离该租赁场所；⒉本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2005年，原、被告签订租赁合同，由被告承租光明小区房产用于开办经营吉州区光明小区幼儿园。2011年6月29日，原告（甲方）与被告姜筱蕾（乙方）又签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋坐落光明小区幼儿园，房屋结构框架，房屋面积1562㎡；二、甲、乙双方约定该房屋租金标准为每月人民币（大写）叁仟壹佰捌拾陆元，管理费每月人民币（大写）壹仟伍佰元，租赁期限自2005年10月1日至2023年9月30日止。租金及管理费按半年结算，以后乙方每半年期限届满前十五天内向甲方交纳租金及管理费，逾期或拖欠租金及管理费，甲方按实际逾期或拖欠时间，每天向乙方加收月租金及管理费标准的1%的滞纳金；三、签订合同时，乙方必须向甲方交纳租赁保证金，金额为人民币（大写）壹万元（按叁个月的租金及管理费标准，租赁保证金不计息）；……七、乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同，提前收回房屋，因此而造成的损失，由乙方赔偿：⒈未经甲方书面同意，擅自拆改承改房屋结构或改变承租房屋用途，并未限期按甲方要求修复或赔偿；⒉未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借或调换给他人使用的；⒊拖欠房屋租金一个月的；⒋利用承租房屋进行违法活动的；⒌故意损坏承租房屋的；⒍法律、法规规定其他可以收回的等内容。2018年1月1日，原告委托案外人深圳中保通达资产管理有限公司代为收取租金。2019年6月18日，吉安市人民政府办公室根据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》和江西省人民政府办公厅《关于印发江西省城镇小区配套幼儿园治理工作方案的通知》要求，印发《吉安市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》，其中规定，凡建设用地是以划拨方式取得小区（含集资房、经济适用房、廉租房、公租房、安置房等）配套幼儿园，或建设免收开发建设单位配套幼儿园土地出让金的小区配套幼儿园，均应无偿移交；移交的小区配套幼儿园应当由教育行政部门办成公办园，或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园；对已出租或已出让的配套幼儿园，收回后可优先由原承租方或受让方在原合同约定期限内继续举办。2019年12月18日，案外人吉安市万家房地产开发公司与吉州区教育体育局签订《光明小区幼儿园移交办学协议书》，约定2019年12月20日前将光明小区开发项目用地范围内，建筑面积为1562㎡光明小区配套幼儿园及围墙内所有建筑设施的产权无偿移交给吉州区教育体育局；鉴于光明小区配套幼儿园目前处于已出租状态，吉安市万家房地产开发公司应在2020年6月30日之前按照《房屋租赁合同》与承租方依法解除租赁关系，确保不因解除合同关系的纠纷影响幼儿园正常的教育教学秩序及人身财产安全；如经吉安市万家房地产开发公司多次与承租方沟通，承租方仍拒不配合，吉州区教育体育局作为主管部门应积极配合吉安市万家房地产开发公司共同做好解除租赁关系及清场等相关工作，采取相应措施将幼儿园关停。2020年8月28日，吉安市万家房地产开发公司（甲方）与光明小区幼儿园（姜筱蕾）（乙方）签订《补充协议》，载明：一、乙方在租赁期间必须按公办幼儿园标准收费900元/人/月，其中保教费600元/月，伙食费300元/月，代收费不能高于公办幼儿园。甲方同意按照250元/人/月的标准给予补偿（公办幼儿园和惠普性幼儿园收费标准差额），补偿人数为240人，总计60,000元/月；……三、本补充协议在法院一审或二审（如有）裁判结果公布之时自动终止。现因双方协商解除合同未果，原告诉至法院。另查明，涉案租赁物产权为案外人吉安市万家房地产开发公司，该公司委托原告对外出租涉案租赁物。涉案租赁物土地取得为国有土地划拨。涉案吉州区光明小区幼儿园自2016年9月起被吉安市吉州区教育体育局评定为普惠性幼儿园，有效期至2022年8月。截止庭审时，原告未举证证明被告拖欠租金。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。在合同履行过程中，原告认为按照吉安市人民政府办公室印发的《吉安市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》要求，原告需将涉案幼儿园无偿移交给教育体育局办成公办幼儿园，因此提出解除合同，但该工作方案中规定，对移交的幼儿园可以委托办成普惠性民办园，对已出租配套幼儿园，收回后可优先由原承租方在原合同约定期限内继续举办，且被告开办的幼儿园已被吉州区教育体育局评定为普惠性幼儿园，因此，原告以此要求解除租赁合同，不符合法律规定，亦不符合合同约定，且原告亦未举证证明被告存在其他违约行为，足以行使合同解除权，故原告的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条的规定，判决：驳回原告吉安市广和物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费4,464元，减半收取计2,232元，由原告负担（原告已预交）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。广和物业公司提交如下证据：证据1是2019年12月31日吉安市教育体育局《关于市中心城区小区配套幼儿园专项治理工作进展情况的专报》（复印件），内容为2020年，市中心城区计划新增公办幼儿园9所，其中吉州区教体局4所中有吉州区光明小区幼儿园，证明目的是吉州区光明小区幼儿园按照政策规定应办成公办幼儿园，上诉人诉请解除合同，属于“不可抗力”事件，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，上诉人享有法定解除条件。证据2是2020年12月31日吉安市教育体育局《关于小区配套幼儿园的有关政策解释》，证明目的是⑴吉州区光明小区幼儿园按照政策规定应办成公办幼儿园属于“不可抗力”事件，⑵根据政策规定，“委托办成普惠性民办园的，应签订委托举办协议”，市教体局和吉州区教体局均未与吉州区光明小区配套幼儿园签订委托协议，故一审法院将吉州区光明小区配套幼儿园认定为普办园的事实错误。姜筱蕾质证认为，证据1是复印件，其真实性无法确认，对其真实性有异议。即使是真实的，也不能达到上诉人的证明目的，因为该文件第二页第一项最后一句，也是说办成公办园或普惠性民办园，与被上诉人在一审中提交的国家和省、市规定是一致的，并不是说收回来一定要办成公办园。另外这只是一个文件，不是法律规定，更不是上诉人要求解除合同的法律依据。对证据2的真实性不持异议，但是也不能达到上诉人的证明目的。上诉人认为是不可抗力，这是对法律理解错误。上诉人认为办普惠性幼儿园应该签订委托举办协议，吉州区教体局是从2016年认为被上诉人幼儿园是普惠性幼儿园，没有签订协议，并不能否认吉州区光明小区幼儿园是普惠性幼儿园的性质。本院认为，上诉人提交的证据1为复印件，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，对该证据的效力不予认定。上诉人提交的证据2为原件，其真实性、合法性应予认定，其关联性应结合本案的其他证据予以认定。综合以上证据和一审期间经举证质证和认定的证据分析，二审查明：2011年6月29日，双方当事人签订的《房屋租赁合同》还约定每月租金计算标准为“2011年10月1日至2013年9月30日每平方米3元、2013年10月1日至2016年9月30日每平方米4元、2016年10月1日至2019年9月30日每平方米5元、2019年10月1日至2023年9月30日每平方米6元”。2019年4月4日，深圳中保通达资产管理有限公司开具的收款收据记载，光明小区幼儿园交纳管理费123,400元，期限为2018年10月1日至2019年6月30日；2019年7月1日，深圳中保通达资产管理有限公司开具的收款收据记载，光明小区幼儿园交纳管理费100,000元，期限为2019年7月1日至2019年12月31日。2016年9月12日，吉安市吉州区教育局印发《关于对吉州区2016年普惠性民办幼儿园审查结果的通报》，吉州区光明小区幼儿园被评定为2016年普惠性民办幼儿园，有效期到2019年7月31日。2019年8月22日，吉安市吉州区教育体育局印发《吉州区教育体育局关于对吉州区2019年普惠性民办幼儿园审查结果的通报》，吉州区光明小区幼儿园被评定为2019年普惠性民办幼儿园，有效期到2022年8月31日。《江西省城镇小区配套幼儿园治理工作方案的通知》中“二、工作任务（三）确保如期移交、（四）规范办园使用”规定，凡建设用地是以划拨方式取得的小区（含集资房、经济适用房、廉租房、公租房、安置房小区等）配套幼儿园，或建设时免收开发建设单位配套幼儿园土地出让金的小区配套幼儿园，均应无偿移交；移交的小区配套幼儿园应当由教育行政部门办成公办园，或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。2019年6月18日，吉安市人民政府办公室根据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》和江西省人民政府办公厅《关于印发江西省城镇小区配套幼儿园治理工作方案的通知》要求，印发《吉安市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》，其中“二、工作要求（三）移交要求和（四）使用要求”规定，凡建设用地是以划拨方式取得小区（含集资房、经济适用房小区、廉租房、公租房、安置房等）配套幼儿园，或建设时免收开发建设单位配套幼儿园土地出让金的小区配套幼儿园，均应无偿移交。……国有产权的幼儿园原则上应尽快转办为公办性质的幼儿园……。移交的小区配套幼儿园应当由教育行政部门办成公办园，或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。……委托办成普惠性民办园的，应签订委托举办协议（一次协议有效期原则上不得超过10年，对已出租或已出让的配套幼儿园，收回后可优先由原承租方或受让方在原合同约定期限内继续举办）。2020年12月31日，吉安市教育体育局《关于小区配套幼儿园的有关政策解释》内容为：根据国家、省、市关于小区配套幼儿园的相关政策规定，“凡建设用地是以划拨方式取得的小区（含集资房、经济适用房小区、廉租房、公租房、安置房等）配套幼儿园，或建设时免收开发建设单位配套幼儿园土地出让金的小区配套幼儿园，均应无偿移交。国有产权的幼儿园原则上应尽快转办为公办性质的幼儿园”。吉州区光明小区幼儿园属于国有资产建设的小区配套幼儿园，按照政策规定要无偿移交至教育行政部门办成公办幼儿园。吉州区光明小区幼儿园2019年8月被吉州区教体局评定为普惠性民办幼儿园，属于教育部门正常的行政管理。根据政策规定，“委托办成普惠性民办园的，应签订委托举办协议”，市教体局和吉州区教体局均未与吉州区光明小区配套幼儿园签订委托协议。二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否应解除？《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务；第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方当事人自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行中，上诉人认为被上诉人从2020年1月开始拖欠租金未交，且因政策要求光明小区幼儿园应由民办幼儿园改成公办幼儿园、需无偿移交吉州区教育体育局，属于“不可抗力”事件，要求解除合同。因双方当事人对解除合同协商不成，故广和物业公司诉至法院。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形；第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》第七条也约定，乙方（被上诉人）有下列情形之一，甲方（上诉人）可以终止合同，提前收回房屋，因此而造成的损失，由乙方赔偿：⒈未经甲方书面同意，擅自拆改承改房屋结构或改变承租房屋用途，并未限期按甲方要求修复或赔偿；⒉未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借或调换给他人使用的；⒊拖欠房屋租金一个月的；⒋利用承租房屋进行违法活动的；⒌故意损坏承租房屋的；⒍法律、法规规定其他可以收回的等内容。本案中，被上诉人是否从2020年1月开始拖欠租金未交？光明小区幼儿园因政策要求由民办幼儿园改成公办幼儿园、需无偿移交吉州区教育体育局，是否属于解除合同的“不可抗力”事件？根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，承租人即被上诉人交纳租金标准有两种计算方法。第一种计算方法，租赁期限自2005年10月1日至2023年9月30日止，按每月租金3,186元、管理费1,500元计算，合计3,186元＋1,500元=4,686元，每年租金（含管理费）应为4,686元×12个月=56,232元；第二种计算方法，按房屋租赁面积1562㎡计算，每月租金（含管理费）标准为“2011年10月1日至2013年9月30日每平方米3元、2013年10月1日至2016年9月30日每平方米4元、2016年10月1日至2019年9月30日每平方米5元、2019年10月1日至2023年9月30日每平方米6元”。为此，①2018年10月1日至2019年6月30日期间，按每平方米5元计算，每月租金应为1562㎡×5元/平方米＝7,810元，9个月合计应为7,810元×9个月＝70,290元；②2019年7月1日至2019年9月30日期间，按每平方米5元计算，每月租金应为1562㎡×5元/平方米＝7,810元，3个月合计应为7,810元×3个月＝23,430元；③2019年10月1日至2019年12月31日期间，按每平方米6元计算，每月租金应为1562㎡×6元/平方米＝9,372元，3个月合计应为9,372元×3个月＝28,116元。事实上，被上诉人姜筱蕾向上诉人广和物业公司委托收取租金的深圳中保通达资产管理有限公司交纳光明小区幼儿园的2018年10月1日至2019年12月31日期间的租金（含管理费）合计223,400元，超过了按第一种租金标准计算同期租金4,686元×15个月＝70,290元，也超过了按第二种租金标准计算同期租金①70,290元＋②23,430元＋③28,116元＝121,836元。深圳中保通达资产管理有限公司接受上诉人广和物业公司委托，向被上诉人姜筱蕾收取光明小区幼儿园的租金，应当按双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定的标准计算收取，但深圳中保通达资产管理有限公司在其所开具的收款收据上记载收取租金的期限与所收取的租金金额不相符合，违反了《房屋租赁合同》的约定。为此，上诉人广和物业公司上诉主张因被上诉人拖欠租金而要求解除《房屋租赁合同》的理由不成立。光明小区幼儿园原系被上诉人姜筱蕾向上诉人广和物业公司租赁开办的私立幼儿园。自2016年9月起，该幼儿园被吉安市吉州区教育体育局评定为普惠性幼儿园，有效期至2022年8月。在履行租赁合同期间，因国家、省、市关于城镇小区配套幼儿园治理工作政策要求，光明小区幼儿园所有建筑设施的产权应无偿移交给吉安市吉州区教育体育局，属于双方当事人签订和履行合同中不能预见、不能避免的客观情况，但不属于不能克服。鉴于双方当事人签订的《房屋租赁合同》履行期限至2023年9月30日止，且光明小区幼儿园被吉安市吉州区教育体育局评定为普惠性幼儿园的有效期至2022年8月，双方当事人应当积极配合移交光明小区幼儿园的产权，并与当地有关教育部门加强沟通协调，在不违反国家、省、市关于城镇小区配套幼儿园治理工作政策精神的前提下，可商定在《房屋租赁合同》到期之前，暂委托办成普惠性民办园或公办园，实现法律效果与社会效果相统一。所以，一审法院根据合同公平、自愿、诚实信用及合法等原则，并结合本案的实际情况，不予支持广和物业公司要求立即解除双方签订的光明小区幼儿园租赁合同的诉请，并无不妥，应予维持。综上所述，广和物业公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,464元，由上诉人吉安市广和物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 欧阳骥审判员 胡 婧二〇二一年三月二日书记员 傅雅婷