安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0104民初148号原告：安徽省高速地产物业管理服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路**城市天地家园。统一社会信用代码9134000069282902XC。法定代表人：邰峥，执行董事。委托诉讼代理人：胡晓玲，该公司员工。委托诉讼代理人：朱玉龙，安徽怀谷律师事务所律师。被告：郑有庆，男，1977年10月3日出生，汉族，现住安徽省合肥市蜀山区。原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司（以下简称安徽高速物业公司）与被告郑有庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽高速物业公司的委托诉讼代理人朱玉龙、被告郑有庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽高速物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2015年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费7790.4元。2、请求被告按照每天应交款万分之五的标准向原告支付违约金直至缴清全部物业服务费之日止,暂截止2019年12月31日应支付违约金3771.92元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月11日，原告与蜀山区稻香村街道合作化南路社居委签订了《安高˙城市天地前期物业服务合同》，协议约定：社居委委托原告对安高˙城市天地小区进行物业管理服务，合同期限自2011年10月1日起至业主大会选聘新的物业管理企业并重新签订物业服务合同时止；物业服务费用具体标准以合肥市物价局核定为准，暂定小区小高层住宅物业费为每月每平方米1.05元；每季度支付一次物业费，于每季度后一个月25日前缴纳下一季度的物业服务费，逾期交纳物业费的按每天应交数额万分之五支付违约金。2013年1月，合肥市蜀山区物价局核准原告对安高˙城市天地小区有电梯物业综合服务费按每月每平方米按1.25元收取。被告系安高˙城市天地18幢813室业主，其房屋建筑面积为103.87平方米，该栋楼属于有电梯的物业建筑。自被告入住至今，原告依约为被告提供物业服务，但自2015年1月1日起被告开始欠原告物业费，截止2019年12月31日，被告拖欠原告物业服务费7790.4元，产生逾期付款违约金3771.92元，合计11562.32元。原告经过电话、短信、书面等多种方式向被告催收，但被告仍拒不交纳。被告拒不交纳物业服务费的行为已严重违反了双方之间协议的约定和相关法律法规，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。郑有庆辩称：2015年8月份，被告发现家中厨房旁边的吊顶和墙面衔接处有水印，随后告知物业可能是主水管漏水，要求物业检查水管情况，物业断定说不可能是主水管漏水，一直推诿不作为。2016年夏天，水印有所增大，被告要求物业检查水管，物业依旧推诿说不可能是主水管漏水，不做任何检查和有效工作。2017年漏水面积继续扩大墙面鼓包，在被告打开顶灯拍到漏水管道的情况下，向物业反馈情况，物业依然推诿不作为。2018年，墙体开始出现鼓包、烂裂，旁边的木柜开始出现霉变腐烂，气味刺鼻，被告再次找到物业，物业依然推脱说不可能是主水管漏水，断定是楼上913水管漏水，让被告找楼上913住户协商。被告和913住户协商后，913住户同意如果是他们的管道漏水，他们愿意承担全部责任。随后物业打开查看，发现是主管道裂开，导致渗漏污水。2018年夏天物业修复主管道漏水后，被告要求物业对主管道漏水所造成的墙面、木柜和吊顶的损坏进行复原，物业百般推诿，态度傲慢。被告曾在8月份一个月内去了物业近20趟，只能和具有决定权的物业总经理见上唯一的一面。在和物业沟通协商中，被告要求和物业形成书面协议：在物业对墙面、木柜和吊顶进行复原一周内，被告缴纳物业费，或者被告缴纳物业费后一周内，物业对我的墙面、木柜和吊顶进行复原工作。物业总经理拒绝任何书面协议，仅仅要求业主缴纳物业费，绝口不提物业该承担的赔偿责任。后物业聘请的律所律师、小区所属的街道调解员和蜀山区法院的毛法官多次致电被告关于缴纳物业费的问题，被告的态度都是一贯的：随时欢迎物业和被告沟通协商，协商结果要形成书面协议。但物业公司从未联系过被告，协商沟通从未进行。在毛法官多次要求物业和被告沟通后，物业公司于2020年12月7日派出一位无决定权的工作人员和被告联系，约定时间进行协商。在协商过程中，工作人员提出无理要求，最后以无法协商为由，终止沟通协商。在本案的诉状中，物业提供了收发快递单据，作为为业主提供了服务的证据。如果物业为业主提供的服务仅仅是收发快递，那么一个快递柜即可实现物业的服务，物业公司还有何脸面向业主收取物业费呢？在本案中，被告家中的主下水管道属于公共设施，应当由物业进行维修、养护和管理，是物业的服务范围。根据《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此在本案中，物业是责任单位，应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。安高物业作为责任单位，未及时履行对所属设施的维修养护，造成被告财产受到损害，拒不赔偿被告受损财产，故而造成本案物业费纠纷。被告作为个人对阵原告国企单位，完全处于弱势一方，故被告要求与原告形成书面协议，在原告恢复被告受损财产15日内，被告缴纳拖欠的物业费，或被告缴纳拖欠的物业费15日内，原告恢复被告的受损财产。且原告应返还拖欠物业费的40%作为赔偿，诉讼费用应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2011年10月11日，合肥市蜀山区稻香村街道办事处合作化南路社区居民委员会（以下简称合作化南路社居委）与安徽省高速地产物业管理服务有限公司签订一份《安高·城市天地前期物业服务合同》，该合同约定：由合作化南路社居委选聘安徽高速物业公司对“安高·城市天地”提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2011年10月1日起至业主大会选聘新的物业管理企业，并同时重新签订物业服务合同生效时止。物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用暂定为：多层住宅每月每平方米0.6元；小高层住宅每月每平方米1.05元；高层住宅每月每平方米1.1元；商业（其中包括：幼儿园、会所）每月每平方米2.2元。自2013年1月起因合肥市实行一费制改革，物业费统一调整为1.25元/平米/月。郑有庆系安高城市天地家园18栋813室的业主，建筑面积为103.87平方米。该房屋自2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，郑有庆至今未交纳。以上事实,有原告提交的《安高城市天地前期物业服务合同》、安高城市天地家园业主/住户基本情况登记表、服务价格登记证、快递单，被告提供的视频光盘、照片等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，安徽高速物业公司依据与合作化南路社居委签订的《安高城市天地前期物业服务合同》对案涉安高城市天地家园提供物业服务是事实，被告郑有庆作为小区业主，应当缴纳相应的物业费。被告郑有庆应交纳2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费7790元（1.25元/月/㎡×103.87㎡×60个月）。郑有庆辩称因公用主水管道漏水物业公司疏于维修致其房屋墙面、木柜和吊顶受损，与本案不属同一法律关系，其可根据具体原因寻适格主体另行解决或另案解决，故本院对该辩称意见不予采信。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。但郑有庆因管道漏水拒缴物业费，并非恶意拖欠，故本院对安徽高速物业公司要求郑有庆支付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑有庆于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费7790元；二、驳回原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郑有庆负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇二一年三月十五日书记员  崔 艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。