贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终1754号上诉人（原审原告，反诉被告）：贵阳能立洋房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小芳，贵州贵君律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：曾丽娟，女，1984年3月16日出生，汉族，，住贵州省贵阳市南明区原审第三人：贵州尊园房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路**中铁逸都国际**团第DS-6.8.10.12.********。法定代表人：杨松，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈爽（公司员工），男，1939年3月8日出生，，住云南省昆明市宣良县上诉人贵阳能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋公司）因与被上诉人曾丽娟、原审第三人贵州尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。能立洋公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定被上诉人未支付剩余房款的原因是银行贷款不成功，将被上诉人未能获取银行贷款认定为非归责于双方当事人的事由，没有充分的证据证实，属认定事实不清；2、一审判决以被上诉人未能获取银行贷款归为非因双方责任而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，属于适用法律错误；3、一审法院以类似案件购房人的陈述为由，认定本案的相关事实，违反了合同相对性原则，属于认定事实错误；4、一审法院再审理过程中，违反了中立审判原则。根据一审庭审调查，被上诉人除了口头抗辩之外，没有提交任何书面证据证实其主张，而一审法院却在没有任何相关证据证实被上诉人未能签订货款合同的理由是什么，且该理由是如何认定为非因被上诉人原因的证据的情况下，盲目判决不支持上诉人一审诉讼请求，严重违反了中立审判原则。曾丽娟答辩称：一、一审法院认定事实清楚，在不能按揭的原因认定方面，二审代理人仍然认为未能获得按揭的真正原因是上诉人所导致，因为：1、被上诉人与上诉人无论从信息的占有量还是从整个房开开发的专业流程，上诉人的优势远远大于被上诉人，被上诉人能不能贷款，何时能够贷款，需要提交什么样的贷款资料，完全取决于上诉人的书面明确告知，被上诉人基于上诉人需要提供的贷款资料，如实提交给上诉人，被上诉人根本不可能预见是否可以贷款，是否能贷款完全是房开掌握的；2、上上诉人辩称应该以补充协议约定处理违约责任，但是补充协议和正式的商品房买卖合同均是上诉人利用自身优势地位向被上诉人发出，属于格式条款，据此一审法院在对合同的解释，完全尊重诚实信用原则，完全尊重公平公正原则；3、上诉人认为一审法院认定事实不清属于强词夺理，一审法院根据双方提供相应证据，以及双方在整个购房流程中获取信息占用量多少，来进行判定，双方均无过错，根据最高法院新证据规定，凭日常生活经验可以得出的决定不需要进行举证；二、一审法院法律适用正确，原判按照商品房买卖合同司法解释第23条处理本案符合法律规定，且不违背常理，不违背生活逻辑；三、上诉人所提到的关于2020年5月1日新征信改版的情况，我是在2019年4月18日晚上收到对方销售经理通知我通过了他们联系银行的贷款申请，第二天就可以去交首付签订贷款合同，现在对方以2019年5月1日新征信改版作为我们不能贷款的理由，是属于混淆视听的行为。尊园经纪公司，上诉人的上诉与我公司无关，没有意见。能立洋公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2019年4月19日签订的合同编号为2019-S0690的《商品房买卖合同》。2.判决被告于合同解除之日起5日内配合原告办理撤销《商品房买卖合同》现售备案登记。3.判决被告若未在合同解除之日起5日内配合办理撤销《商品房买卖合同》现售备案登记手续的，自逾期之日起每日以购房款总额的万分之三计算违约金直至现售备案登记撤销之日。4.判令被告向原告支付违约金95825.90元、律师费25000元，合计120825.90元。5.案件受理费由被告承担。曾丽娟向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉原被告于2019年4月19日签订的《商品房买卖合同》。2.判令反诉被告于五个工作日内退还反诉原告所交款项687156元，并按银行同期贷款利息的1.5倍赔偿反诉原告自2019年3月交款之日至退还款项之日止的相应利息。3.案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实，能立洋公司成立于2014年4月2日，该公司经营范围为房地产开发及销售、物业管理、房屋租赁及管理等。位于贵阳市花溪区小河黄河路的北大资源缤纷广场系该公司开发建设的商业项目。2019年4月19日，曾丽娟作为买受人，与作为出卖人的能立洋公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为2019-Ｓ0690），曾丽娟向能立洋公司购买位于贵阳市花溪区房屋，房屋总价款958259元。该《商品房买卖合同》第八条约定：“买受人采取第3种方式付款。……3、贷款方式付款：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款488259元，余款470000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭贷款所需要的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”第十一条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”。该合同附件十二补充协议约定：“房屋总价款不包括维修基金……该维修基金由出卖人代收后，按照规定缴入主管部门所设立的房屋维修资金专用账户；买受人应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用并接受银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，买受人可选择补交资料、提高首付款比例或选择其他付款方式支付剩余房款，买卖合同并不因此解除，出卖人不承担任何相关责任。但因非出卖人的原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款的，出卖人有权解除买卖合同，买受人应支付房屋总价款10%的违约金；双方的联络方式以买卖合同所记载的电话、传真或通信地址、电子邮件为准……本合同被解除的，买受人应在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋……买受人违反上述约定，出卖人除有权拒绝退还买受人款项外，每逾期一天，买受人按该房屋总价款的万分之三计算支付违约金，同时出卖人有权单方面或以买受人委托代理人的身份代表买受人到有关单位办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记、户口迁移的相关手续，签署所需的一切文件；本合同被解除后，如需由买受人承担违约金、赔偿金、银行按揭贷款及相关损失的，出卖人可以直接从应退还给买受人的房价款中扣除，如不足扣除的，买受人应于合同解除之日起5日内另行支付……曾丽娟及能立洋公司均在《商品房买卖合同》及补充协议上签字捺印或签章。《商品房买卖合同》签署当日，曾丽娟向能立洋公司支付了合同约定的购房首期款488259元，并自行向贵阳经济技术开发区建设管理局支付维修基金8897元。能立洋公司向曾丽娟出具了收据，确认收到购房首期款488259元，贵阳经济技术开发区建设管理局也向曾丽娟开具了专用收据。2019年4月19日，本案所涉房屋办理了贵阳市商品房现售合同备案登记。因银行贷款合同未成功签订，曾丽娟未向能立洋公司支付剩余房款470000元。2019年10月16日，曾丽娟向能立洋公司进行了书面退房申请，表示其在能立洋公司销售人员承诺能够办理贷款的情况下签订《商品房买卖合同》，支付了购房首期款等，但又被告知银行流水不能覆盖的原因无法办理贷款，曾丽娟提出退房申请，要求能立洋公司办理退房手续。2019年10月17日，能立洋公司委托贵州贵君律师事务所向曾丽娟发出《催款函》。该《催款函》主要内容载明，曾丽娟签订《商品房买卖合同》后，仅支付了488259元，未支付剩余款项的行为构成违约，能立洋公司要求曾丽娟于收到催款函之日起5个工作日内支付剩余购房款470000元，若在上述期限内履行付款义务，能立洋公司不再追究曾丽娟的违约责任，若未在上述期限内履行付款义务，能立洋公司将根据《商品房买卖合同》约定，解除《商品房买卖合同》并追究相应的违约责任。能立洋公司以邮政快递方式，于2019年10月17日将该《催款函》寄出，收件人为曾丽娟，收件地址为曾丽娟在《商品房买卖合同》中所留的地址。在曾丽娟与能立洋公司签订《商品房买卖合同》之前，2019年3月，曾丽娟（作为乙方）与尊园经纪公司（作为甲方）签订《尊园地产服务（报告居间）协议书》，该协议书主要内容约定：甲方为乙方提供居间服务，客户意向房源（房号）信息：北大资源缤纷广场一期1-13号；本合同签订时，乙方通过甲方指定的第三方支付平台支付人民币200000元作为服务费，及时足额缴纳服务费后即可享受甲方提供的服务，在甲方合作楼盘享受其所争取的购房优惠及后续增值服务，每笔服务费仅可享受一套房源优惠，服务费不抵充房款（定金、首付款、尾款等）（本协议签署时意向房源属预约登记-认筹状态情形下，乙方向甲方支付的款项于成功认购时自动转为服务费）；乙方成功认购（即签订购房定单或房屋定购书或房屋认购书或商品房购销合同）后，非因甲方原因退房的，服务费概不退换；乙方未成功认购的，在其向甲方提出书面申请之日起十五个工作日内，甲方将乙方已付的服务费按原支付路径全额无息退还客户；乙方确认甲方向自己报告了订立买卖合同的机会，并于购买时享受甲方所争取的购房优惠；对于任何购房相关信息均以开发商在项目现场公示及购房合同为准，任何其他单位及个人（包括甲方）均无权承诺项目信息（包括但不限于销售价格、装修标准、交房时间等）各项内容；甲方已向乙方就本合同的全部条款进行充分解释和详细说明，乙方已阅读并详细了解以上条款，自愿签署本协议，并自愿向甲方缴纳服务费，乙方单方解除本协议的，仍须付清服务费或无权要求退还已支付的服务费。尊园经纪公司及曾丽娟均在该《尊园地产服务（报告居间）协议书》中签章签字予以确认。曾丽娟向尊园经纪公司支付了200000元，后尊园经纪公司向曾丽娟退还了10000元，曾丽娟实际支付190000元，在2019年4月19日《商品房买卖合同》签订当日，尊园经纪公司向原告开具了收款专用收据一张，明确尊园经纪公司收到曾丽娟所支付的服务费190000元。另查，能立洋公司与贵州贵君律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师代理诉讼，代理费金额为25000元，贵州贵君律师事务所向能立洋公司开具了律师代理费发票。曾丽娟认为其已经按照能立洋公司的要求提交了申请贷款的资料，并且是在能立洋公司保证能够成功签署贷款合同的情况下才与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》，认为无法成功贷到款支付购房尾款的责任不在曾丽娟，为此曾丽娟提交了如下证据：1、“缤纷广场置业顾问小张”与曾丽娟的微信聊天记录。该微信聊天记录主要载明内容为：2019年3月，“小张”发出房源信息，曾丽娟询问是否可以贷款，“小张”回复可以贷款；“小张”在曾丽娟看房后，向曾丽娟发送了向银行贷款需准备的资料清单；此后催促曾丽娟提交申请贷款资料，询问曾丽娟是否考虑采用分期支付房款方式购房，曾丽娟表示要以贷款方式购买；“小张”告知曾丽娟已找了银行的“关系”，可以贷款；2019年4月购房合同签订之前，“小张”告知曾丽娟贷款已经过了的，催促曾丽娟签订购房合同，并在曾丽娟询问是否连同贷款合同一起签时，表示“一起签”。在《商品房买卖合同》签订后，曾丽娟多次、频繁催促，要求尽快签订贷款合同，“小张”告知曾丽娟该事宜正在处理中，要求曾丽娟等待。2、“销售杨总”与曾丽娟的谈话录音。在2019年11月4日“能立洋公司销售杨总”与曾丽娟的谈话中，“杨总”表示：一直在处理贷款事宜，贷不了款要追责就只能怪银行这边，有可能是银行的政策变了。就上述微信聊天记录中的“小张”及“销售杨总”，能立洋公司认为该两人并非能立洋公司的工作人员，认为该两人是尊园经纪公司的人员，“销售杨总”系尊园经纪公司法定代表人杨松。一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。曾丽娟与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。能立洋公司本诉诉请要求解除《商品房买卖合同》，曾丽娟反诉诉请亦要求解除该合同，即合同双方对解除《商品房买卖合同》均无异议，因此一审法院对《商品房买卖合同》予以解除。能立洋公司诉请要求曾丽娟配合办理注销商品房销售合同备案登记的问题，《商品房买卖合同》解除后，案涉房屋相关权利的归属应恢复到原状况，曾丽娟应配合办理合同备案登记的注销手续，故对能立洋公司的此项诉请，一审法院予以支持。若曾丽娟未配合办理注销手续，能立洋公司完全可通过申请强制执行的方式实现其权利，判令曾丽娟承担逾期配合办理注销手续违约金不利于督促能立洋公司高效实现权利，因此一审法院对能立洋公司的此项诉讼请求不予支持。结合庭审查明情况及双方发表的意见，归纳本案的争议焦点为：未与银行成功签订贷款合同应归责于何方？本案中，《商品房买卖合同》约定曾丽娟向能立洋公司支付首付款488259元，余款470000元以按揭贷款方式支付，根据曾丽娟提交的微信聊天记录，“小张”在与曾丽娟进行沟通的过程中，始终未对自己的身份进行明确，并未告知曾丽娟其并非能立洋公司人员，而沟通事项都是围绕购房、签订购房合同、提交贷款审核材料、与银行对接情况、何时能签订贷款协议等内容而进行，根据购房交易习惯，曾丽娟作为消费者有理由相信与其沟通上述事项的“小张”系房屋出售方能立洋公司的人员，也有理由相信自己按照要求提交的贷款材料经能立洋公司“合作”银行审核后符合贷款条件，曾丽娟已经明确表示了“不考虑全款分期，要求贷款购房”的意愿，曾丽娟在“小张”的保证下才签订的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》签订后，曾丽娟对贷款合同签订事宜频繁、多次对“小张”进行询问、催促，“小张”均让曾丽娟等待，并未给予明确答复。综合具体案情，结合本案《商品房买卖合同》签订时段银行贷款相应要求发生变动的实际情况，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，及案涉《商品房买卖合同》关于“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”之约定，一审法院认为未与银行成功签订贷款合同系不可归责于双方的原因造成，故对能立洋公司要求曾丽娟承担违约金95825.90元支付责任及律师费25000元支付责任的诉讼请求，不予支持。对于曾丽娟的反诉诉请，曾丽娟根据所签订的《商品房买卖合同》之约定，向能立洋公司支付的首付款为488259元，维修基金交至贵阳经济技术开发区建设管理局，在《商品房买卖合同》解除后，能立洋公司应将488259元向曾丽娟退还，维修基金曾丽娟直接支付给贵阳经济技术开发区建设管理局，故能立洋公司不承担退还维修基金的责任，曾丽娟可在案涉房屋的合同备案注销登记手续完成后，另行进行处理。对于曾丽娟向尊园经纪公司支付的190000元，根据《商品房买卖合同》的约定内容，该190000元并未包含在购房总价中，且收到190000元的亦并非能立洋公司，故一审法院对曾丽娟要求能立洋公司退还190000元的反诉诉请不予支持，就该款的退还问题，曾丽娟可另案向尊园经纪公司主张权利。对于曾丽娟要求能立洋公司承担利息的反诉诉请，同样基于前述的不可归责于双方的理由，一审法院对该项反诉诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）贵阳能立洋房地产开发有限公司与被告（反诉原告）曾丽娟于2019年4月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019-Ｓ0690）；二、被告曾丽娟在本判决生效之日起十日内，配合原告贵阳能立洋房地产开发有限公司办理贵阳市花溪区房屋的合同备案注销登记手续；三、反诉被告贵阳能立洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告曾丽娟购房款488259元；四、驳回原告贵阳能立洋房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回反诉原告曾丽娟的其他反诉诉讼请求。案件受理费1659元（已减半收取），由原告贵阳能立洋房地产开发有限公司负担1359元，被告曾丽娟负担300元。反诉案件受理费5336元（已减半收取），由反诉原告曾丽娟负担1545元，反诉被告贵阳能立洋房地产开发有限公司负担3791元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为买受人未获得银行贷款的原因是何方导致。本案中买受人以按揭贷款作为其首付房款之外的剩余房款的支付方式，由我国按揭实务中按揭贷款合同的订立流程观之，商品房按揭贷款合同的签订既取决于买受人的还款担保能力，也取决于银行对贷款合同保证人（一般是出卖人）的资信状况和保证。如按揭贷款合同未能订立的原因系出卖人之原因使银行对其保证能力丧失信心，或出卖人的开发条件或有关手续上的欠缺，则出卖人对买卖合同之解除应负相应责任。若按揭贷款合同未能订立系由于买受人的还款能力过于恶化而致，则买受人对买卖合同之解除应负相应责任。具体到本案中，曾丽娟在签订《商品房买卖合同》前，已向上诉人委托的销售公司工作人员提交征信及贷款所需资料，并通过微信聊天再三确认可以贷款方才签订合同；签订《商品房买卖合同》后曾丽娟也一直向该销售公司工作人员了解何时可以签订贷款合同，销售公司工作人员一直未给予明确回复，同时销售公司杨总还回复称可能是银行政策发生变化。根据上述事实可以确认现有证据无法证明系因曾丽娟个人原因或上诉人方原因导致无法办理贷款，故原判认定案涉房屋银行贷款未予办理成功系不可归责于双方的原因并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由贵阳能立洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年三月一日书记员  曹 然