海南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）琼民申7号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：奉晓洪，女，1979年4月28日出生，汉族，住海口市秀英区，公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：郭凯东，男，1983年11月13日出生，汉族，公民身份号码：XXX。系奉晓洪的丈夫。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：海南嘉利宏物业服务有限公司，住所地：海南省海口市秀英区东方洋路7号海悦东方B2-101，统一社会信用代码：914601003480963650。 法定代表人：刘哲，董事。 委托诉讼代理人：吴健龙，海南天皓律师事务所律师。 再审申请人奉晓洪因与被申请人海南嘉利宏物业服务有限公司（以下简称嘉利宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2020）琼01民终3790号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 奉晓洪申请再审称，（一）原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”规定的情形，导致事实认定错误。理由如下：被申请人提出物业费收取时间都是按2015年11月9日开发商取得质检站的验收合格报告来计算的，原判决依据2015年11月9日开始收取物业费是合理的，但被申请人从未出具相关证据证明。取得验收合格报告是否为2015年11月9日，又是否符合法定的交房标准，是判断物业费的起算时间是否合法，《物业管理费催缴通知单》是否合理合规的关键证据，是涉及到整个纠纷中再审申请人是否违约的重要材料。被申请人一直以来向申请人征收的物业管理费都存在蓄意违规多收金额的行为。申请人向被申请人提出过异议，被申请人拒不出示、公示物业公司及开发商交接资料，沟通无果是造成物业纠纷的主要原因。被申请人提供的四张《物业管理费催缴通知单》，起始日期混乱，分别为2016年5月9日、2016年5月5日、2016年5月1日、2016年5月4日。一审时，申请人收到秀英法院转来的被申请人《民事诉状》，诉讼请求里的计算起始日期为2016年5月5日（总金额7264元）。申请人在2016年1月7日预收房时已经预交了半年的物业管理费1367元。申请人曾向被申请人质疑预交了半年的物业管理费去向和征收时间算法，要求提供清晰的算法和依据，被申请人拒不提供，被申请人告知申请人预交的物业管理费是从2015年11月9日起算，小区都是按2015年11月9日发收楼通知开始算起的。2015年12月9日，海南中亿房地产开发有限公司才出具《中标通知书》，确定被申请人中标。同日签订《前期物业服务合同》，被申请人进场进行前期物业管理。2016年1月28日开发商才获得海口市住房与城乡建设局核发的《海南省建筑工程竣工验收备案证》，才是法定的交房时间。以上任何时间都不能支撑被申请人可以从2015年11月9日开始征收物业服务费，再审申请人要求被申请人出示物业资料、征收起始依据，协商在《物业管理费催缴通知单》金额中减少相应征收额无果，被申请人仍强硬发放《物业管理费催缴通知单》，采用累计金额进行催缴，一直存在蓄意违规多收物业管理费的行为和做法，导致申请人无法完成正常缴纳应缴部分的物业费。一审庭审中，被申请人代理人当庭更改应收物业管理费起算时间和金额（总金额6902.946元），计算日期改为2016年7月5日（物业费起始时间调整为2016年1月7日），详见《物业费欠缴明细单》。被申请人从未就该物业费起算时间和金额与申请人进行过任何形式（包含口头）的告知和沟通。一审当庭，申请人提出物业管理费计算金额与计算方式模糊，业主无缴费依据的诉求，催款函与《起诉状》数额不符和矛盾的辩证。《物业管理费催缴通知单》《起诉状》和《物业费欠缴明细单》都是有力的证据支撑。基于以上事实，根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。被申请人明知自己收取物业费的起始时间不合法，仍违规征收催缴，存在恶意违规收取物业费（重复收费）的情况，申请人完全可以拒交超标的物业费。但被申请人一直以错误的《物业管理费催缴通知单》累计收费，使得拒交部分权利无法实施，最后导致物业纠纷，申请人不应被判违约。被申请人在一审庭上更改的物业费金额，被申请人从未就该物业费起算时间和金额与再审申请人进行过任何形式（包含口头）的告知和沟通，也未进行过任何形式的协商调解，存在恶意制造违约收取违约金的行为，一审、二审法庭没有对证据进行审核对比，没有让被申请人出具关键证据，以此判定申请人违约责任和判定大额违约金，忽略了证据及事实依据。二、原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的”规定的情形。理由如下：1.原判决依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条属于判决适用法律错误。根据再审申请第一项事实的阐述，被申请人书面催缴的依据不成立，催缴金额远大于实际应付金额，存在违规多收、重复收费的事实，且拒绝调整，对诉讼金额被申请人从未与再审申请人进行过任何形式的（包含口头的）沟通和告知，也不是法定的计费时间，判决依据不成立。应依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。应以再审申请人拒交理由成立对该纠纷案进行判决，不应判申请人违约，被申请人违约金诉求不应得到法律的支持。三、原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项“有新的证据足以推翻原判决、裁定的”规定的情形。理由如下：2015年11月8日申请人收到收房通知书（未达到交房条件），2016年1月7日到现场预收房；2016年1月28日开发商获得海口市住房与城乡建设局核发的《海南省建筑工程竣工验收备案证》。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《中华人民共和国建筑法（2019年修正）》第61条、《中华人民共和国城乡规划法》第45条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第43条、第46条、第49条。依据上述规定，建设行政主管部门对建设工程是否验收合格，具有最终的审查权和监管权。其颁发的《竣工交付使用备案证（表）》才是商品房经验收合格的依据。（最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书也是权威案例）。也就是说申请人所购买的海悦东方B5栋1403的房屋2016年1月28日才满足使用条件，该日期之前一直处于工程状态，还不能交付使用，2016年1月28日才是法定的交房时间，同时也是法定的物业管理费开始缴纳时间。被申请人诉讼状里提到的从2016年1月7日开始征收物业管理费做法不具备法律效力。2016年1月7日进行预收房时，申请人入住资料签收表里并没有收到业主门禁卡和水电一卡通，未达到合理的使用条件，并没有实现实质性的交房。2016年1月28日达到法定的交房条件之前物业管理费被申请人应向开发商收取，不应由申请人承担，2016年1月28日起才是申请人合法的承担物业管理费的起算时间。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条规定，竣工验收备案证（表）是建设单位向物业公司移交的材料，所以2016年1月28日之前小区没有竣工验收的情况被申请人也是明确知道的。1月28日之前征收物业管理费的行为，属于被申请人刻意隐瞒申请人实情蓄意多收物业管理费的行为，性质恶劣，不应判申请人违约。2016年3月14日完成房屋实测建筑面积为113.52平米，并非购房合同建筑面积113.91平米。即申请人预交的物业管理费（1367元）终止时间是2016年7月27日。本次应交物业管理费时间应从2016年7月28日开始截至2018年12月31日止，应交物业管理费日期共29个月3天，即8月份3天即为3/31=0.097个月，房屋建筑面积为113.52平米，总计应交物业管理费金额为：2元/月·平方米×113.52平方米×29.097个月=6606.18元，而并非判决书上的计算方式及金额6795.87元。《海南省建筑工程竣工验收备案证》和《海口市房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）》作为新证据可以证明一审、二审判定申请人应付物业费计算时间和计费面积是错误的。原审未提供该证据的理由是取证困难，开发商和被申请人拒绝查询及提供该证据。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的再审情形，请求再审本案。 嘉利宏公司提交意见称，（一）二审法院查明事实清楚、适用法律正确，再审申请人与该小区开发商的逾期交房和逾期办证案件，海口市秀英区人民法院已经作出相关判决，认定该小区通过验收时间是2015年11月9日，也认定了申请人的收房时间是2016年1月7日，在该案件中开发商也已经提供了相关验收合格通过的证据，故嘉利宏公司自2016年1月7日起计算物业费有法有据。嘉利宏公司从未表示过对申请人的收费是从2015年11月9日开始收取。嘉利宏公司提供的一审诉状、物业费欠费明细都明确载明了嘉利宏公司主张的欠费时间是从2016年7月5日起算，二审法院也是据此判决，不存在错误。（二）有关小区的物业维护管理是否尽责到位。二审中嘉利宏公司已经提供了充分证据，并且经过法院依法调查核实，申请人拒绝缴纳物业费的行为影响了嘉利宏公司正常管理小区，其应承担拒绝缴纳物业费的相应责任和后果。（三）嘉利宏公司二审中已经经过法庭询问调查，明确告知小区的收费标准。在物价局取消备案制度之前是一直做过备案，并在小区物业管理处张贴公示的，当庭也提供了相关证据证明以上情况。故申请人清楚知道小区的物业收费标准，而且嘉利宏公司也是按照其缴纳的半年物业费到期之后的2016年7月5日才开始起算，其拖欠的物业费不存在多收的情况。相反，申请人拖延四、五年都不缴纳物业管理费的责任反而应受到法律制裁。（四）嘉利宏公司系通过合法的流程并经过住建局等部门确认合法备案管理“海悦东方”小区的前期物业单位，二审已经提供相关合同、资质证书、中标通知书等文件核实。（五）嘉利宏公司有权根据民事诉讼法等相关法律规定在庭审中调整金额，而且本案是嘉利宏公司主动下调金额，并不是变更增加诉讼金额，该金额也是实事求是计算得出。申请人所述的未提前告知并不属于申请再审的事由。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正确，请求驳回申请人的再审申请。 本院经审查认为，（一）关于原判决认定事实错误问题。根据原审查明的事实，2016年1月7日，奉晓洪办理了涉案房屋的收房手续，并预缴了半年的物业费，故原判计算奉晓洪欠缴物业费自2016年7月7日起算正确。虽然嘉利宏公司曾提出物业费收取起算时间为2015年11月9日，但并未被一二审法院采纳。又涉案房屋虽于2016年1月28日才取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》，但奉晓洪已自愿于2016年1月7日接收房屋，应视为奉晓洪对开发商交房行为的认可，且涉案房屋2016年1月28日已经验收合格，奉晓洪在未查验房屋验收备案证的情形下接房的责任，应自己承担。故奉晓洪此点申请再审理由不能成立。（二）关于原判决法律适用错误问题。奉晓洪主张嘉利宏公司催缴物业费金额远大于实际应付金额，存在违规多收、重复收费的事实，但奉晓洪未提供充分证据证明。物业服务收费标准和具体实施情况受物业所在地的经济发展水平、交易习惯、物业服务的市场化及政府监管程度等多种因素影响。因涉案小区尚未成立业主委员会，建设单位与嘉利宏公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原判根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律和司法解释判断被申请人行为正当性和有效性，适用法律并无不当。（三）关于新证据问题。根据申请人提供的《海南省建筑工程竣工验收备案证》《海口市房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）》，原判决计算的申请人应交物业费金额确实有误。对此，听证中嘉利宏公司明确表示愿意退还多收的189.69元物业费，但奉晓洪表示不接受，本案复查中不宜对多收的189.69元物业费作出处理。奉晓洪如因该多收的物业费主张权利，双方可以协商或依法另行解决。综上，原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果尚在可维持的范围内。奉晓洪的再审申请理由不成立。 综上，奉晓洪的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回奉晓洪的再审申请。 审 判 长  夏 艳 审 判 员  郑 船 审 判 员  吴浩云 二〇二一年三月十六日 法官助理  赵晓青 书 记 员  柯丹盈 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。