广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终7179号上诉人（原审原告）：深圳市理德思文化传播有限公司。法定代表人：张世界。委托诉讼代理人：旷斌，广东建韬汇雅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市藏乐阁文化发展有限公司。法定代表人：陈亚龙。委托诉讼代理人：谢溪，女，系公司员工。上诉人深圳市理德思文化传播有限公司（以下简称理德思公司）与上诉人深圳市藏乐阁文化发展有限公司（以下简称藏乐阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初27133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。理德思公司的上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书；2.判令藏乐阁公司退还理德思公司物业押金235661元及水电押金17690元；3.判令藏乐阁公司赔偿理德思公司各项损失595645.92元；4.由藏乐阁公司承担本案的上诉费费。藏乐阁公司的上诉请求：1.依法改判一审民事判决书第二、三项，改判藏乐阁公司无需向理德思公司退还运营费保证金141396元、服务费押金31422元、水电押金17690元，共计190508元，改判藏乐阁公司无需向理德思公司赔偿损失146100元；2．本案一审、二审的诉讼费用、评估费由理德思公司承担。理德思公司向一审法院起诉请求：1.判令双方协议于2019年8月31日解除；2.判令藏乐阁公司退还物业押金235661元（人民币，下同）、水电押金17690元及赔偿各项损失595645.92元；3.藏乐阁公司承担本案诉讼费。一审庭审中，理德思公司明确其诉讼请求二的物业押金235661元包括运营费保证金141396元、服务费押金31422元、首月运营费47132元、首月服务费15711元。一审法院认定事实：2018年11月12日，理德思公司、藏乐阁公司签订《入驻合作报价单》，约定：铺位编号89；建筑面积314.21平方米；月运营费47432元、月服务费15711元，合计62843元；合作期限三年；签订合同时合作方应交付款项为运营费保证金141396元、服务费押金31422元、预交一个月运营费47132元、预交服务费15711元，合计235661元；及其他内容。2018年11月19日，理德思公司（乙方）与藏乐阁公司（甲方）签订《创业企业/团队入驻项目合作协议书》，约定：甲方同意乙方作为服务对象，进驻甲方旗下X栋楼01层31号复式铺、37号（涉案房屋），自2018年11月19日至2021年11月18日止对乙方项目进行孵化；建筑面积314.21平方米；期限两年；每月运营费47132元，运营费标准自第二个合作年度起按8%每年递增；每月运营区域服务费15711元；乙方须在每月五日前向甲方支付相关费用；乙方须在本协议签订之日向甲方支付三个月运营费共计141396元作为运营保证金、两个月物服务费保证金共计31422元、首期运营费及服务费共计62843元；本协议解除或履行期限届满后，由乙方对自行安装的可移动设备进行拆除，但不得拆除固定装修部分和破坏租赁物业结构；本协议期限届满时或因乙方违约导致甲方提前解除本协议时，乙方用于改建、扩建、加建或装修的全部费用甲方无需给予乙方任何赔偿或补偿；乙方不支付或不足额支付运营费等费用达30天的，甲方有权单方解除本协议，收回房屋；任意一方需提前解除协议的，应提前三个月书面通知对方，同时影响守约方支付当期三个月的运营费作为违约金，守约方损失高于当期三个月运营费的，违约方应予赔偿；任意一方提前解除协议没有提前三个月通知对方的，违约方应向守约方支付当期六个月的运营费作为违约金，守约方损失高于当期六个月运营费的，违约方应予赔偿；及其他内容。2018年12月1日，理德思公司、藏乐阁公司双方签订《补充协议》，约定：装修期至2019年4月30日，自2019年5月1日起计收运营费；服务费自2019年1月1日起算，2019年1月1日至2019年4月30日按25元/㎡计收，2019年5月1日起按50元/㎡计收；及其他内容。为证明因藏乐阁公司拖欠租金，被X发展有限公司解除合同，解除时间为2019年5月30日，导致理德思公司、藏乐阁公司双方的合同无法履行，理德思公司向法庭提交了X发展有限公司于2019年5月30日向藏乐阁公司出具的《解除租赁合同通知书》予以证明。该通知书载明因藏乐阁公司未支付2019年4月及5月租金，自本通知送达藏乐阁公司之日，合同正式解除。藏乐阁公司认为该证据系复印件，真实性无法确认。为证明理德思公司为涉案房屋花费的装修费200276元，理德思公司向法庭提交了合同书、付款凭证予以证明。藏乐阁公司认为真实性无法确认，合同主体与收款主体不一致。为证明理德思公司因消防工程改造花费的消防工程费用16000元，理德思公司向法庭提交了消防工程承包合同、付款凭证予以证明。藏乐阁公司认为真实性无法确认，合同主体与收款主体不一致。为证明理德思公司安装空调花费11000元，理德思公司向法庭提交了工程合同、付款凭证予以证明。藏乐阁公司认为真实性无法确认。为证明理德思公司在租赁场所安装监控所产生费用9872元，理德思公司向法庭提交了监控及WIFI系统工程合同书、报价单予以证明。藏乐阁公司认为真实性无法确认，合同主体与收款主体不一致。为证明理德思公司定做广告宣传物品花费19157元、加盟费18000元、购买教材产生的费用5026元、申请办学许可证所产生的费用35000元、员工工资128400元、招聘费用5880元、办公用品及办公设备费用、替代房屋租金及水电费等，理德思公司向法庭提交了单价表、付款凭证、收据、项目合作协议书、咨询服务合同、劳动合同书、前程无忧网站服务合同、购买记录等予以证明。藏乐阁公司对上述证据关联性不予认可，认为系理德思公司其他校区的正常经营行为，与藏乐阁公司无关。一审庭审中，理德思公司主张涉案房屋因藏乐阁公司拖欠业主租金于2019年5月30日被锁门；理德思公司主张因藏乐阁公司原因导致其未能在原定时间正式运营，且藏乐阁公司一再延长理德思公司的开业时间，导致理德思公司自签订合同至涉案房屋被物业强制锁门，理德思公司一直未能正式开业和运营，故要求退还首期运营费及服务费；藏乐阁公司主张涉案房屋系其从X发展有限公司承租而来，其与X发展有限公司的租赁关系已不了了之，亦未再支付租金，至于自何时未支付租金不清楚且涉案房屋已被X发展有限公司收回。根据理德思公司的申请，一审法院依法委托了深圳市X土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称X公司）对涉案房屋内的装修残值进行评估。X公司2020年9月1日出具深X评报字【2020】第ZC-0051号《资产评估报告》，评估结果为：涉案房屋装饰装修价值于评估基准日2020年8月10日的评估值为14.61万元。理德思公司、藏乐阁公司对该评估报告均予以认可。一审法院认为，理德思公司、藏乐阁公司签订的《创业企业/团队入驻项目合作协议书》及补充协议为当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。涉案房屋系藏乐阁公司自X发展有限公司承租而来，因藏乐阁公司拖欠X发展有限公司租金，导致X发展有限公司提前解除合同、收回房屋，导致涉案协议亦无法继续履行，藏乐阁公司作为出租方，构成根本违约，理德思公司诉请解除合同有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张合同解除的，应通知对方，理德思公司主张涉案合同于2019年8月31日解除没有依据，因藏乐阁公司于2019年12月13日收到理德思公司的起诉状等应诉材料，一审法院确认涉案合作协议及补充协议于2019年12月13日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的，应恢复原状，理德思公司诉请退还运营费保证金141396元、服务费押金31422元、水电押金17690元，合计190508元依法有据，一审法院予以支持。关于理德思公司诉请退还首月运营费47132元及服务费15711元。一审法院认为，涉案补充协议约定自2019年5月1日开始计收运营费，理德思公司主张因藏乐阁公司原因导致其未能在既定时间开业，但未能提交证据予以证明，至理德思公司主张2019年5月30日被物业锁门时，理德思公司亦实际使用了一个月，故理德思公司要求退还首期运营费及服务费没有依据，一审法院不予支持。关于理德思公司诉请藏乐阁公司赔偿装修损失及各项损失595645.92元。首先，涉案合同解除系因藏乐阁公司造成，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同基础，们承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持。理德思公司已提交证据证明其对涉案房屋进行装修，并申请对装饰装修残值进行评估，一审法院依法委托X公司进行评估，理德思公司、藏乐阁公司双方对X公司出具的【2020】第ZC-0051号《资产评估报告》均予以认可，故一审法院依法采信该评估藏乐阁公司的评估结论，即涉案房屋装饰装修价值于评估基准日2020年8月10日的评估值为14.61万元，藏乐阁公司应向理德思公司赔偿装修损失14.61万元。因该评估报告已包括空调二次改造及消防改造，理德思公司诉请空调安装费及消防工程费，一审法院不再支持。其次，理德思公司诉请监控安装费、广告宣传物品花费、加盟费、购买教材产生的费用、申请办学许可证所产生的费用、员工工资、招聘费用、办公用品及办公设备费用、替代房屋租金及水电费等，其中教材、设备、用品等可移动物品理德思公司可自行搬走利用，其他支出属理德思公司的经营成本，故理德思公司上述诉请没有依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认理德思公司与藏乐阁公司签订的《创业企业/团队入驻项目合作协议书》及补充协议于2019年12月13日解除；二、藏乐阁公司应于本判决生效之日起十日内向理德思公司退还运营费保证金141396元、服务费押金31422元、水电押金17690元，共190508元；三、藏乐阁公司应于本判决生效之日起十日内向理德思公司赔偿损失146100元；四、驳回理德思公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6144.98元，由理德思公司负担2970.42元，由藏乐阁公司负担3174.56元；评估费15000元，由藏乐阁公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，理德思公司与藏乐阁公司签订的《创业企业/团队入驻项目合作协议书》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行各自的义务。涉案房屋系由藏乐阁公司从X发展有限公司承租而来，其后因X发展有限公司强制收回涉案房屋，导致涉案协议事实上无法继续履行。藏乐阁公司作为出租方，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。藏乐阁公司称涉案协议解除系因理德思公司经营不善、拖欠藏乐阁公司运营费所致，没有事实依据，本院不予采纳。协议解除后，藏乐阁公司应当退还理德思公司运营费保证金141396元、服务费押金31422元、水电押金17690元。原审对此处理正确，本院予以维持。涉案补充协议约定自2019年5月1日开始计收运营费，理德思公司主张因藏乐阁公司原因导致其未能在既定时间开业，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。理德思公司占有使用涉案物业至其主张的2019年5月30日，应当支付该期间的首期运营费及服务费。原审判令驳回理德思公司请求藏乐阁公司退回首月运营费47132元及服务费15711元的主张正确，本院予以维持。涉案协议系因藏乐阁公司的原因导致解除的，其应当赔偿理德思公司装修残值损失。藏乐阁公司主张无须赔偿理德思公司装修残值损失，于理无据，本院不予支持。至于理德思公司主张的监控安装费、广告宣传物品花费、购买教材产生的费用等，均系理德思公司的经营成本，该损失均非藏乐阁公司违约导致的损失，原审判令驳回理德思公司的该项主张正确，本院予以维持。综上所述，上诉人理德思公司及上诉人藏乐阁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币18639.09元，由上诉人深圳市理德思文化传播有限公司负担12289.97元，上诉人深圳市藏乐阁文化发展有限公司负担6349.12元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年三月二十五日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。