广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3670号上诉人（原审被告）：广州两把金钥匙物业管理有限公司（原广州市广惠物业管理有限公司），住所地广州市越秀区惠福东路**首层。法定代表人：周伯明，该公司经理。委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心，住，住所地广州市海珠区工业大道北龙安大街**/div>法定代表人：毕伟明，该中心主任。委托诉讼代理人：刘梅连，广东穗恒律师事务所律师。原审第三人：广州市海珠区房屋管理一所（原广州市海珠区房屋安全和物业一所），住所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街****div>法定代表人：陈穗欣，该所所长。委托诉讼代理人：陈灿城，该所职员。上诉人广州两把金钥匙物业管理有限公司（以下简称金钥匙公司）因与被上诉人广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心（以下简称龙凤街服务中心）、原审第三人广州市海珠区房屋管理一所（以下简称海珠房屋一所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初26905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金钥匙公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判金钥匙公司只需向龙凤街服务中心支付2020年1月1日至2020年9月13日的房屋占用费58928.27元（即2020年2月、3月租金全免，2020年4月、5月租金减半）；2.一、二审诉讼费用按比例承担。事实和理由：金钥匙公司有权享受政府的租金减免优惠政策。第一，依据广州市政府、广州市海珠区政府及国资部门关于疫情期间租金减免的政策，金钥匙公司在疫情前就已经将拖欠的租金向龙凤街服务中心支付，符合减免的条件，该减免政策是惠民的政策，只要符合减免条件，作为政府部门、事业单位就应履行。第二，金钥匙公司已经向一审法院提交了其与实际使用人之间的民事调解书，在该调解书中，金钥匙公司已经按政策减免了实际使用人的租金。另，金钥匙公司为了尽快收回场地交付给龙凤街服务中心，还给予了实际使用人其他的优惠（事实上就是金钥匙公司的损失）。综上，一审法院不同意减免租金的理由不成立，请求二审法院依法改判。被上诉人龙凤街服务中心二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回金钥匙公司的上诉请求。原审第三人海珠房屋一所二审述称：海珠房屋一所未对龙凤街服务中心实行免租，不同意金钥匙公司的上诉请求。因本案纠纷，龙凤街服务中心于2019年9月3日诉至一审法院，请求判令：1.解除龙凤街服务中心、金钥匙公司之间的不定期租赁合同；2.金钥匙公司立即将房屋腾空交还给龙凤街服务中心；3.金钥匙公司支付从2019年2月起至交还房屋之日止的租金（按每月11156元计算）；4.金钥匙公司支付迟延支付租金的利息（按银行同期贷款利率计算）；5.本案诉讼费由金钥匙公司承担。一审法院经审理查明：根据海珠房屋一所提交的房屋移交接管表、接管通知书、广州市房地产公代逆产情况表记载，革新路103-4号房屋面积为110.1636平方米，革新路103-1号204房面积为137.7388平方米，两房屋均为非住宅，产别为公产，产权来历为征用补偿，由拆迁人广州银山建设开发有限公司移交给广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局接管，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2015年3月11日向海珠房屋一所发出《直管房拆迁接管通知书》。海珠房屋一所与龙凤街办事处就上述房屋分别签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定海珠房屋一所将上述房屋出租给龙凤街办事处作办公用途，租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日，并约定不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用，等。2015年8月23日，龙凤街办事处（甲方）与金钥匙公司（乙方）签订《安装电梯协议书》，订明乙方在2014年9月22日与该街社区服务中心签订了一份《房屋租赁合同》，乙方租赁甲方位于革新路101、103号（尚橙大厦）二、三、四层建筑面积共2007.0563平方米的房屋作为商用，根据乙方申请，在该大厦右侧区房管局的房屋回迁房内安装电梯，达成协议如下：一、在房管部门及建设单位同意，在不影响大厦安全的前提下，由乙方出资报建安装，并负责日常的维修保养电费等费用，负责电梯的安全责任；……三、关于一、二楼电梯间的房屋租金问题，一楼（110.1636平方米），二楼（137.7388平方米），共247.9024平方米，以每平方米45元计算租金，每月11156元，租赁期二年，从2015年9月1日起到2017年8月31日止，免租期三个月，从2015年12月1日起计算租金；等。2017年9月8日，龙凤街服务中心（甲方）与金钥匙公司（乙方）签订《补充协议书》，订明龙凤街办事处（原甲方）与乙方签订了一份《安装电梯协议书》，乙方租赁涉案房屋，租赁期2年，由于海珠房屋一所未能与龙凤街办事处续约，因此，乙方在龙凤街办事处未续约这段时间里，继续执行原协议书，仍按原租金交纳给甲方，待龙凤街办事处与海珠房屋一所续约后，按龙凤街道物业经营管理办法相关规定重新签订租赁协议，按新租金标准、期限执行，如果提升租金，乙方按新租金补回租金差额；等。2019年6月19日，海珠房屋一所向龙凤街办事处发出《关于落实革新路103号之四101房整改的函》，载明龙凤街办事处向该所承租的革新路103号之四101直管房非住宅租期已满，现双方存在不定期租赁合同关系。经查，龙凤街办事处未将该房屋作办公使用，实际为商业经营，且存在转租嫌疑，要求龙凤街办事处接通知后于2019年7月5日前恢复房屋办公用途并将整改情况函告该所，等。2020年3月9日，海珠房屋一所向龙凤街办事处发出《关于协调收回房屋的函》，载明海珠区革新路103-4号全间、革新路103-1号204是该所管辖的直管房非住宅，该所与龙凤街办事处的租赁期限已届满。现上述房屋已通过公开招租确定新的承租方，因被占用导致龙凤街办事处无法及时将上述房屋交还至该所。现龙凤街办事处与实际占用人存在诉讼纠纷，请龙凤街办事处向实际占用人收回上述房屋，并结清占用期间所产生的相关费用，再将房屋交还至该所。另查明，龙凤街办事处出具《证明》，主要内容为：涉案房屋为该办事处管理及使用的物业，因管理分工，涉案房屋由该办事处辖下的龙凤街服务中心负责行使管理及使用（出租收益权、租赁物返还请求权等）。龙凤街服务中心于2019年9月3日提起本案诉讼。金钥匙公司于2019年9月26日收到起诉状。诉讼中，龙凤街服务中心、金钥匙公司确认涉案房屋原约定作为安装电梯使用，后无法安装电梯，就作为商铺使用，由广州亿海寻鲜记餐饮有限公司（以下简称亿海寻鲜记公司）、广州陆拾陆休闲咖啡有限公司（以下简称陆拾陆公司）用于经营餐饮。龙凤街服务中心申请追加亿海寻鲜记公司、陆拾陆公司为第三人参与诉讼，要求亿海寻鲜记公司、陆拾陆公司与金钥匙公司共同腾退涉案房屋。一审法院依法追加亿海寻鲜记公司、陆拾陆公司为第三人，后龙凤街服务中心于2020年9月14日收回涉案房屋，申请撤回对亿海寻鲜记公司、陆拾陆公司的起诉，并撤回第1项、第2项、第4项诉讼请求，并因金钥匙公司于2019年年底清还了截至2019年12月的租金和占用费及2020年1月的部分占用费1686元，故明确第3项诉讼请求为金钥匙公司支付2020年1月1日至2020年9月13日的房屋占用费92396.27元（11156元/月×8个月+11156元÷30天×13天-1686元）。金钥匙公司对占用费的计算方式没有异议，但表示因受疫情影响，要求免除2020年2月、3月的占用费以及减半收取2020年4月、5月的占用费。龙凤街服务中心表示不同意减免，理由为：一、金钥匙公司未经行政同意将涉案房屋用于经营餐饮业，由于空气污染导致附近的住户向行政机关投诉，海珠房屋一所因此要求限期整改，否则不同意继续出租，导致房屋被收回是由于金钥匙公司不配合龙凤街服务中心收回而龙凤街服务中心无法整改造成的，龙凤街服务中心在疫情之前已起诉主张收回。二、金钥匙公司常常拖欠租金，有违诚实信用原则。三、金钥匙公司未向龙凤街服务中心证明其在疫情期间的损失。四、海珠房屋一所也未减免龙凤街办事处的租金。一审法院认为：龙凤街办事处与金钥匙公司签订的《安装电梯协议书》中包含了租赁涉案房屋的约定，龙凤街服务中心与金钥匙公司签订的《补充协议书》也对租赁涉案房屋的事实进行了确认及补充约定。海珠房屋一所虽与龙凤街办事处约定涉案房屋不得转租，但海珠房屋一所在应当知道涉案房屋存在转租事实的情况下，并未举证证实其在六个月内提出异议，故一审法院认定上述转租协议有效。金钥匙公司在租赁期满后继续使用涉案房屋，龙凤街服务中心、金钥匙公司之间形成不定期租赁，龙凤街服务中心可以随时解除合同。龙凤街服务中心于2019年9月3日提起本案诉讼，要求解除合同，金钥匙公司于2019年9月26日收到起诉状，应视为通知到达金钥匙公司，故一审法院认定双方的不定期租赁合同自2019年9月26日解除，金钥匙公司应支付合同解除前的欠付租金及合同解除后至交还房屋之日的占用费给龙凤街服务中心。海珠房屋一所对龙凤街服务中心的诉讼请求无异议，故金钥匙公司辩称龙凤街服务中心无权主张租金、占用费及收回房屋的意见，一审法院不予采纳。金钥匙公司已于2020年9月14日交还涉案房屋给龙凤街服务中心，龙凤街服务中心撤回对亿海寻鲜记公司、陆拾陆公司的起诉，并撤回第1项、第2项、第4项诉讼请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以准许。金钥匙公司在诉讼中清还了截至2019年12月的租金和占用费及2020年1月的部分占用费1686元，龙凤街服务中心要求金钥匙公司参照原租金标准支付2020年1月1日至2020年9月13日的房屋占用费92396.27元（11156元/月×8个月+11156元÷30天×13天-1686元）的请求有理，金钥匙公司对该金额的计算亦无异议，故一审法院予以支持。因金钥匙公司自2019年2月起存在拖欠租金的违约行为，龙凤街服务中心在2019年9月已起诉要求解除合同、收回房屋，而金钥匙公司迟迟不交回房屋，由此产生的占用费应由金钥匙公司承担，故金钥匙公司要求减免疫情期间的占用费，依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，于2020年11月12日作出如下判决：金钥匙公司在本判决生效之日起十日内向龙凤街服务中心支付2020年1月1日至2020年9月13日的房屋占用费92396.27元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2110元，由金钥匙公司负担。上述受理费已经由龙凤街服务中心预交，龙凤街服务中心同意由金钥匙公司在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给龙凤街服务中心。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，广州市海珠区房屋安全和物业一所已更名为广州市海珠区房屋管理一所。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：龙凤街服务中心与金钥匙公司之间形成不定期租赁关系，龙凤街服务中心有权随时解除合同，一审法院对此定性正确。龙凤街服务中心起诉要求解除双方之间的不定期租赁关系，该意思表示已于2019年9月26日到达金钥匙公司，双方的租赁关系自该日起解除，金钥匙公司应及时交还涉案房屋，若因未及时交还涉案房屋而导致的风险和损失均应由金钥匙公司自行负担。现金钥匙公司迟迟未交还涉案房屋，其上诉要求免除2020年2月、3月房屋占用费及减半收取2020年4月、5月房屋占用费缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人金钥匙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1273元，由上诉人金钥匙公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年三月二十九日书记员 莫善友区敏儿