湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1023民初340号 原告:永兴红山茶物业服务有限公司(统一社会信用代码91431023MA4L5FXX1R)，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道大桥路64号2栋1单元401号。 法定代表人：谢家化，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李长江，男，永兴县燎原法律服务所法律工作者。 被告：李三玉，男，1965年2月16日出生，汉族，永兴县人，户籍所在地湖南省永兴县，住湖南省永兴县。 原告永兴红山茶物业服务有限公司（以下简称“红山茶公司”）与被告李三玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案，依法由审判员曹钦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红山茶公司的法定代表人谢家化、被告李三玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红山茶公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费2254.00元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月18日，原告红山茶公司与永兴县便江镇惠民路社区沙子江安置小区居民筹委会的代表七人签订物业服务合同，合同约定，多层住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月，商业物业每平方米0.8元／月。原告红山茶公司于2020年元月8日与永兴县便江镇惠民路社区沙子江安置小区居民筹委会的代表续签合同，合同期限三年，约定服务价格不变。被告李三玉是沙子江安置小区（以下简称“沙子江小区”）C区18栋705室的业主，自房屋交付使用从2016年1月1日至2020年9月30日共计57个月，累计拖欠原告物业费2254.00元，原告多次催讨，被告总是以各种理由拒交，原告为维护自身合法权益而向法院提起诉讼。 被告李三玉辩称：被告李三玉承认原告红山茶公司在本案中所主张的诉讼请求和事实,具体所欠金额要计算核实。但认为原告红山茶公司在合同期限内，物业服务管理不到位。比如：被告家住房漏水，物业公司没有处理好，以及安全保卫不到位有杂房门被撬现象等等。 本院经审理认定事实如下：原告红山茶公司是经工商和房产管理部门依法登记和核准的物业服务企业，沙子江小区是永兴县人民政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区。2016年11月18日，经公开竞标后，红山茶公司在永兴县××镇××路社区××、永兴县国有重点煤矿采煤沉陷区××室和永兴县便江镇、永兴县房产管理局相关人员见证下，与沙子江小区业主委员会筹委会的代表签订了《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（Ｃ区）物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2016年11月18日起至2019年11月18日止，合同期为三年。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方（即红山茶公司）提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务收费为包干制收费，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月，商业物业每平方米0.8元／月。合同第七条约定业主应于签订本合同后15日起交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按季度交纳。合同第八条约定双方产生争议的解决方式，或是协商解决，或是诉讼解决。合同签订后，红山茶公司依约于2016年11月18日接管该小区物业管理服务。2016年11月18日前，沙子江小区的物业管理服务是由县沉治办签订前期物业合同的永兴县奇亚物业服务有限公司负责实施，该公司于同年12月27日书面授权委托红山茶公司代为清收其原在沙子江小区实施物业管理服务期间所未能清收的物业服务费。因沙子江小区至今未能成立业主委员会，2020年1月8日，红山茶公司在永兴县××街道××路社区居民委员会、县沉治办相关人员见证下，与沙子江小区业主委员会筹备委员会签订了《永兴县便江街道惠民社区沙子江安置小区物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2019年11月19日起至2022年12月31日止，合同内容与2016年11月18日签订的物业服务合同内容基本相同。 被告李三玉是沙子江小区C区18栋705室的业主，住房面积为93.19㎡，杂房面积为11.34㎡。该住房、杂房属于沙子江小区的物业组成部分，是原永兴县奇亚物业服务有限公司及原告红山茶公司物业管理服务的对象及范围。被告自2016年1月1日至2020年9月30日累计拖欠原告物业服务费2255.07元（93.19㎡×0.4元/月×57个月＋11.34㎡×0.2元/月×57个月）。原告红山茶公司最后于2020年10月13日书面催收物业费无果，遂于2021年1月27日向本院提起诉讼。 上述事实，有原告红山茶公司提供的营业执照、资质证书、沙子江安置小区物业费缴纳授权委托书、《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（C区）物业服务项目物业服务合同》、《永兴县便江街道惠民社区沙子江安置小区物业服务项目物业服务合同》、永兴县沙子江安置小区业主委员会筹委会通知、沙子江安置小区业主欠至2020年9月30日物业费统计表、物业管理费催交通知及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案物业服务合同纠纷争执的焦点是被告李三玉应否支付原告红山茶公司物业服务费2254.00元。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中永兴县沙子江安置小区是政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区，有别于普通商品房小区的管理。永兴县奇亚物业服务公司与县沉治办签订的前期物业服务合同，以及原告红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会两次签订的物业服务合同，是在小区业主委员会未成立的情况下，由政府主导选聘签订的，是合法有效，受法律保护的，对全体业主具有约束力。物业公司依据合同约定为沙子江小区C区提供了服务，被告李三玉作为沙子江小区C区18栋705号的业主，其所有该套住房、杂房属于沙子江小区的物业组成部分。被告李三玉即应按物业服务合同约定的标准向原告红山茶公司交纳物业服务费。被告李三玉拖延支付物业服务费，属于违约行为，应承担相应的违约责任，继续履行合同约定的给付义务。因此，原告红山茶公司诉请被告李三玉支付自2016年1月1日至2020年9月30日累计拖欠前任物业公司及原告红山茶公司物业服务费合计2254.00元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。原告红山茶公司提出具体的物业服务费2254.00元的主张，与实际计算少1.07元，本院应视为原告红山茶公司对该部分款项放弃了诉讼请求，是其自己处分实体权利。被告李三玉向本院提出原告永兴县红山茶物业服务有限公司管理服务不到位的情况，因被告未提供相关证据加以证实双方之间存在何种法律关系，以及未能证明原告方存在过错或者重大过失，需要承担责任。因此，本院无法将被告提出的主张纳入到该案处理范筹中。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告李三玉于本判决生效后十日内支付原告永兴红山茶物业服务有限公司自2016年1月1日至2020年9月30日的物业服务费2254.00元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李三玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 曹 钦 二〇二一年三月二十五日 书记员 朱智燕 法官寄语： 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。 第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。