北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1978号上诉人（原审原告）：任宝忠，男，1971年4月11日出生，回族，北京实创经营服务有限公司员工，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京旭天恒置业有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼562室。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洪越，北京泓聚律师事务所实习律师。上诉人任宝忠因与被上诉人北京旭天恒置业有限公司（以下简称旭天恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初20236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。任宝忠上诉请求：撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初20236号民事判决，改判支持任宝忠的一审诉讼请求，诉讼费由旭天恒公司承担。事实与理由：一审认定事实不清。被上诉人作为房产开发企业，在销售过程中明显存在过错行为，双方签约是房屋尚未建成属于期房，上诉人需依赖被上诉人的介绍了解房屋情况，销售员的介绍是上诉人决策的关键信息，销售人员在事后的录音中承认房屋确实存在问题，这里的“问题”是指实际房屋情况与销售宣传的情况有很大差异，不满足7米能加盖3层的条件。上诉人作为消费者，在房屋预售合同中处于弱势地位，对证据的获取能力明显不及被上诉人，被上诉人应承担更多的举证责任。旭天恒公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求与理由。上诉人并未举证证明被上诉人存在虚假承诺的情况，亦无证据证明被上诉人承诺案涉房屋层高7米；商品房预售合同已经明确约定了房屋层高，被上诉人已按照合同约定交付房屋；上诉人所提供光盘资料没有原件，亦无法证明房屋销售介绍情况与房屋实际层高情况存在很大差异；合同并未约定违约金，上诉人主张以对等原则确定违约金缺乏依据。任宝忠向一审法院起诉请求：1.判令旭天恒公司承担违约责任，并向任宝忠支付违约金364560元。一审法院认定事实：2016年12月30日，任宝忠（买受人）与旭天恒公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为Y2002576）载明：“第一条：项目建设依据：出卖人以出让方式取得坐落于庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）地块的国有土地使用权……买受人购买的商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2015年7月27日至2065年7月26日……第三条：商品房基本情况：该商品房房屋坐落为大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）22#商业办公7层737……该商品房的用途为办公，层高为3.45米……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共59.05平方米。其中，套内建筑面积40.56平方米，分摊建筑面积18.49平方米……第五条：计价方式和价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米44940.83元，总价款人民币1822800元……第六条：付款方式和期限买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金……第十二条：交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，同时，出卖人还应当提供《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……第十七条：商品房质量、装饰、设备标准的约定出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照附件八补充协议约定的方式处理。该房屋预售合同附随的附件八关于层高部分载明：合同第三条约定的该商品房房屋层高首层办公为5.1米，首层商业为5.4米，二层至六层为4.2米，七层701至733号房屋为3.75米，七层734至784号房为3.45米。上述“层高”均为该房屋的涉及层高，费楼层净高，在符合相关规范的前提下，该房屋高于或低于该层高，买受人确认知晓该差异并不持异议；前述条款均标了下划线。关于格式条款提示说明和确认部分：在签订买卖合同前，出卖人特别就补充条款“划线”等免除或限制出卖人责任的条款作出特别提示，买受人已充分注意到上述条款并理解且予以认可。合同签订后，任宝忠于2016年12月30日和2017年9月3日分两次向旭天恒公司支付购房款912800元及910000元，共计1822800元。庭审过程中，任宝忠提交：证据一、录音光盘及录音文字版整理稿，证明旭天恒公司销售人员承认涉案房屋存在问题与承诺的7米层高不符；证据二、照片，证明现场的房屋层高不足7米。旭天恒公司对上述证据的质证意见为：对证据一真实性、合法性、关联性均不认可，销售人员也没有承认在销售过程中承诺涉案层高有7米；证据二不是双方共同拍摄的，真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，不能证明层高不符合合同约定。旭天恒公司提交：证据一、入住通知书、入住结算费用清单、快递单及查询单，证明涉案房屋具备交付条件，旭天恒公司已按照合同约定书面通知任宝忠接收涉案房屋，并已实际送达任宝忠；证据二、装修改造协议、告知函、快递单、查询单及房屋交付确认书，证明任宝忠委托案外人接受涉案房屋并进行装修改造，涉案房屋已完成交付；证据三、工程完工及移交通知书和快递单，证明代任宝忠接收房屋的案外人已通知任宝忠移交涉案商品房及工程。任宝忠对上述证据的质证意见为：真实性、合法性认可，证明目的不认可，都不能证明销售的房屋符合销售人员所承诺的条件，不能代表其对现状房屋的认可。另查明，涉案房屋竣工验收备案日期为2017年12月14日。北京市规划和国土资源管理委员会与2017年11月28日出具2017规（大）竣字0069号建设工程规划核验（验收）意见，批准同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，任宝忠与旭天恒公司签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。任宝忠主张旭天恒公司销售人员明确承诺涉案房屋层高达7米以上，具备3层的条件，但是在收房过程中发现，低的部分只有3.4米，与宣传严重不符。为此，任宝忠提交了其与旭天恒公司销售人员的通话录音及文字整理稿。但根据任宝忠提交的证据不能体现销售人员曾明确承诺涉案房屋层高达7米以上。而且双方签订的商品房预售合同及其附件八均载明涉案房屋层高为3.45米，附件中关于层高的约定底部划有横线，在附件八中关于格式条款提示说明和确认部分亦载明，在签订买卖合同前，出卖人特别就补充条款“划线”等免除或限制出卖人责任的条款作出特别提示，买受人已充分注意到上述条款并理解且予以认可。该条款底部有任宝忠的签字，对于任宝忠主张该条款属于格式条款，旭天恒公司没有做特殊解释，不认可该条款的抗辩意见，法院不予采信。综上，任宝忠提交的证据不足以证明旭天恒公司宣传的涉案房屋层高与实际不符，故任宝忠请求旭天恒公司向其支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回任宝忠的全部诉讼请求。二审中，任宝忠申请证人关某出庭作证，证明旭天恒公司销售人员承诺房屋层高7.3米，可以加高3层。旭天恒公司认为关某与任宝忠存在利害关系，且其未能提供证据证明关某当时在场，合同中约定的层高与任宝忠所主张的销售承诺的层高不一致其未提出异议不符合常理，故不认可上述证人证言证明目的。本院查明的事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，任宝忠与旭天恒公司签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。任宝忠主张旭天恒公司销售人员承诺涉案房屋层高达7米以上，实际交付的房屋层高不足，故请求旭天恒公司承担违约责任，任宝忠应该就其主张承担举证责任。案涉《北京市商品房预售合同》第三条约定“该商品房用途为办公；层高为：3.45米”。上述商品房预售合同附件八亦明确“合同第三条约定的该商品房层高首层办公为5.1米，首层商业为5.4米，二层至六层为4.2米，七层701至733号房为3.75米，七层734至784号房为3.45米。上述‘层高’均为该房屋的涉及层高，非楼层净高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于或低于该层高，买受人确认充分知晓该差异并不持异议”。前述条款均下划线标注。在签订买卖合同前，出卖人特别就补充条款“划线”等免除或限制出卖人责任的条款作出特别提示，买受人已充分注意到上述条款并理解且予以认可。任宝忠在合同书及相关条款下签字确认。虽任宝忠在一审、二审中分别提交录音证据、申请证人出庭作证，但上述证据均不能证明旭天恒公司销售人员对其承诺房屋层高为7米，亦无法证明旭天恒公司存在违约的事实，一审法院未支持其所提请求，并无不当。任宝忠上诉坚持请求旭天恒公司承担违约赔偿责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，任宝忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6768元，由任宝忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年三月二十五日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞