江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终571号上诉人（原审被告）：王建华，男，1958年8月24日出生，汉族，住徐州市泉山区.委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅乐乐，江苏胜家律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会，住所地徐州市奎山中街**。负责人：周凤兵，该委员会主任。委托诉讼代理人：刘曼，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：章安庆，江苏彭城律师事务所实习律师。上诉人王建华因与被上诉人徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会（以下简称奎东社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王建华及其委托诉讼代理人何宏、帅乐乐，被上诉人奎东社区居委会的委托诉讼代理人刘曼、章安庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建华上诉请求：要求撤销一审法院第一、二、三项判决，依法改判。事实和理由如下：一审法院认定事实错误、适用法律错误。第一、上诉人承租被上诉人房屋，于2009年8月14日双方续签合同，约定每年租金为60000元至80000元，租赁期为三年。租赁期满后，双方未再续签合同，但是房屋依旧由上诉人占有使用，形成了事实上的租赁合同关系，并且上诉人按照当初双方签订的书面合同约定，支付租金为每年80000元。虽然后期涉案房屋租赁权进行拍卖，上诉人也在《拍卖成交确认书》上签字，但是上诉人另签署的交易单上也注明涉案双方拍卖结果应报区相关部门审核，且事实上上诉人、被上诉人在拍卖后并未重新签订房屋租赁合同，致使上诉人认为双方仍然适用之前的书面合同，年租金为80000元，一直付到2019年12月31日，而被上诉人也是按此标准，每年正常收取租金，时间延续近五年，可以证明被上诉人默认租赁合同关系及租金标准。一审法院无视这一双方默认的法律事实，认定事实错误。第二，一审法院认可上诉人与被上诉人在2015年4月11日之后就涉案房屋形成了事实上的不定期租赁关系，上诉人依照之前与被上诉人签订的租赁合同，延续每年支付租金80000元的标准，并没有违约，更谈不上承担违约责任。再者，上诉人和被上诉人之间没有书面合同约定相关违约责任，被上诉人按年正常收取80000元租金也不存在实际损失，一审法院按照错误的租金数额，以同期欠付租金为基数计算欠付租金的资金占用损失错误，显失公平公正。根据相关规定，当事人一方迟延履行主要债务后在合理期限内仍未履行，当事人才能解除合同。而被上诉人并未向上诉人发出催告，也没有发出让上诉人在合理期限内予以履行的告知，故一审法院判决解除租赁合同关系无法律依据。第三、被上诉人所主张的房屋租金标准没有相应的依据，因为涉案出租的房屋并非都是被上诉人所有，上诉人有充分的证据能够证实目前在使用的涉案房屋有一部分是上诉人自己出资并经过村委会同意所建造的，上诉人不应该对自己出资建设的房屋再支付相应的租赁费用。第四、一审法院的判决第二项要求上诉人对涉案奎山东路奎河边房屋进行恢复原状并搬离，这一判决事项无法履行，目前涉案房屋的地址并不在此，而在奎河西岸，奎东村四组，原租赁合同表述的地址是上诉人搬迁前的地址，也请法院依法查明案件事实。奎东社区居委会辩称，一、根据被上诉人一审庭审中提交的拍卖成交确认书、催款通知书等证据，能够证明上诉人与被上诉人之间已经成立了租赁合同，并且上诉人对合同中的具体内容及租金数额予以确认。上诉人上诉状中所称的上诉人认为应当是用之前的书面合同中约定了租金，没有依据，是否报请相关部门审核，并不影响该合同成立及生效。二、被上诉人按期收取租金的事实，并不代表被上诉人默认了8万元租金的标准。三、上诉人自合同签订之日起，未足额支付租金，且自2019年12月31日至今未支付房屋租金，已经根本违约，给被上诉人造成了实际损失，一审法院判决上诉人支付租金的资金占用期间损失事实清楚，适用法律正确。四、本案一审开庭传票送达之日起至今已过半年之久，上诉人接到人民法院传票之日即为催告送达之日，在此期间上诉人既未搬离房屋，亦未支付租金，被上诉人有权请求人民法院解除该租赁合同。上诉人在上诉状中提及的未经催告不具有解除权的主张不能成立。综上，上诉人长期拖欠被上诉人租金，拒绝支付资金占用期间利息，拒绝搬离房屋，严重侵害了被上诉人的合法权益。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。奎东社区居委会向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除奎东社区居委会、王建华之间签订的房屋租赁合同；2、请求王建华在合理期限内搬离奎山东路奎河边上房屋（带院落），并恢复原状；3、请求王建华向奎东社区居委会支付欠交租金710000元及资金占用期间利息123300元、滞纳金249990元，共计1083290元（利息计算标准以欠交租金为本金，年利率6%计算至实际给付之日；滞纳金计算标准为欠交房租与利息总和的30%）；4、如王建华迟延交房应按合同约定支付日租金4倍的延期交房滞纳金。一审法院查明：王建华自1997年10月1日承租奎东社区居委会集体所有的奎山东路奎河边房屋（有院落）（以下简称标的房屋），2009年8月14日双方续签合同，约定租金为60000元至80000元，租赁期三年。租赁期满后双方未再续签合同，但房屋依旧由王建华使用，并按期依据每年80000元的租金标准支付租金。2015年4月1日奎东社区居委会委托徐州九州拍卖有限公司对包含标的房屋在内的四处房屋对外进行租赁权拍卖，2015年4月10日王建华向徐州九州拍卖公司出具《个人竞买申请书》，并按拍卖公示交纳竞买保证金20000元。王建华竞拍成功后于2015年4月11日签署《拍卖成交确认书》，载明租赁标的为“奎山东路奎河边房屋，原味精厂房屋及院落三年期租赁权”，年租金成交价格为“180000元”，三年租赁期总成交价为“第一年租金为拍卖成交价，从第二年开始每年租金比上一年递增壹万元整，上述三年租金相加为三年租赁期总成交价”。《拍卖成交确认书》附随的《房屋租赁合同》中租赁标的、租赁具体期限及年租赁、履约保证金等内容均为空白，但在合同签章下方注明“本合同上列空白未填写依据房屋租赁权拍卖标的明细说明表、拍卖公示、成交结果为准”，奎东社区居委会、王建华在合同下方签字、盖章确认上述内容。王建华通过拍卖取得涉案房屋租赁权后，并未按照拍卖成交确认书的约定按年租金180000元且每年递增10000元的方式交纳租金，而是仍按照原租赁合同约定以年租金80000元标准支付租金。徐州九州拍卖公司曾于2015年10月8日向王建华寄送《催款通知》，内容为“你于2015年4月11日拍卖成交的奎山东路奎河边原味精厂房屋三年期租赁权，年租金成交价为人民币壹拾捌万元整。现付款期限已过，但你未向泉山区奎山办事处奎东居民委员会（出租方）缴纳拍卖成交后需缴纳的首期全款，请你于2015年10月18日前完成付清全款及相关义务，否则视为反悔应承担违约责任。”但王建华仍按照每年80000元的标准支付租金至2019年12月31日，后未再支付租金亦未返还房屋。奎东社区居委会催要不成，遂诉至法院。一审法院认为：承租人取得承租房屋后应当按照约定按期足额支付租金。关于王建华应按何标准支付年租金的问题，奎东社区居委会主张其应按照《拍卖成交确认书》的约定自2015年4月12日起按年租金180000元支付，在租赁期三年内每一年增长10000元；王建华辩称因双方未重新签订房屋租赁合同，故仍应当适用之前的租金标准按年租金80000元支付。对此，法院认为王建华应当按照《拍卖成交确认》中的约定向奎东社区居委会按期足额支付租金，理由如下：首先，奎东社区居委会与徐州九州拍卖公司之间系委托代理关系，徐州九州拍卖公司受托办理奎东社区居委会待出租房屋的租赁权拍卖事宜，其与王建华签署的《拍卖成交确认书》对委托人奎东社区居委会及王建华均有效力，王建华应当按照签署的《竞买规则与须知》、《拍卖公示》等约定履行相应义务。其次，根据奎东社区居委会与徐州九州拍卖公司签署的《房屋租赁权委托拍卖书》及王建华签署的《拍卖成交确认书》及附属《房屋租赁合同》的相关约定，可视为涉案双方就标的房屋的租赁事宜已达成一致的意思表示，包括租赁标的坐落、租期、年租金、租赁物用途等，且以书面形式予以明确。虽然《房屋租赁合同》部分内容为空白，但该合同尾部已注明“本合同上列空白未填写依据房屋租赁权拍卖标的明细说明表、拍卖公示、成交结果为准”，故涉案双方履行租赁合同相关义务时亦应当遵守上述《房屋租赁合同》的约定，合同无约定的遵守《拍卖确认书》的内容。最后，徐州九州拍卖公司亦于2015年10月8日向王建华寄送《催款通知》，已明确告知王建华年租金标准，故王建华辩称其主观仍认为按照原年租金80000元的标准支付租金缺乏事实依据。综上，根据《拍卖成交确认书》约定的租金标准，结合王建华使用涉案标的房屋至今并交纳租金至2019年12月31日的现实情况，奎东社区居委会要求王建华支付欠付租金710000元，法院予以支持692356.16元（2015年4月12日至2016年4月11日欠付100000元；2016年4月12日至2017年4月11日欠付110000元；2017年4月12日至2018年4月11日欠付120000元；2018年4月12日至2019年4月11日欠付120000元；2019年4月12日至2020年4月11日欠付142356.16元；2020年4月12日暂计算至2020年10月11日欠付100000元）。因涉案双方在上述《房屋租赁合同》于2018年4月11日到期后未再签订书面租赁合同，但王建华仍在实际使用标的房屋，故涉案双方就标的房屋形成的法律关系为不定期租赁关系，奎东社区居委会有权在给王建华预留合理期限后随时要求解除合同。另因王建华于2019年12月31日后未再按期支付租金，至奎东社区居委会起诉至法院时逾期已近九个月，符合合同法定解除事由即“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务”，故奎东社区居委会要求解除其与王建华的租赁合同符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，王建华负有将标的房屋恢复原状并将房屋归还奎东社区居委会的义务，因双方之间未明确约定房屋返还的期限，故法院根据标的房屋的面积、使用情况等因素，酌定王建华应于合同解除之日起十五日内将标的房屋恢复原状并搬离。关于王建华应否向奎东社区居委会支付租金利息123300元及滞纳金213000元的问题，法院认为，王建华未足额支付租金且自2020年1月1日起拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。因涉案《房屋租赁合同》的租赁期限届满后，涉案双方未再签订书面租赁合同，亦未明确约定王建华逾期支付租金的违约责任，故奎东社区居委会要求王建华按年利率6%给付租金利息损失及欠付租金30%的滞纳金无合同及法律依据，上述数额亦过分高于王建华违约行为造成的损失，法院不予支持，王建华应承担的违约责任应当与其违约行为给奎东社区居委会造成的实际损失相当。因此，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定王建华应当以同期欠付租金为基数，自2015年4月12日起向奎东社区居委会给付欠付租金的资金占用损失。经计算，截至2020年10月11日，王建华应向奎东社区居委会支付资金占用损失共101655.35元（2015年4月12日至2016年4月11日期间损失为32490.41元；2016年4月12日至2017年4月11日期间损失为23533.97元；2017年4月12日至2018年4月11日期间损失为19973.42元；2018年4月12日至2019年4月11日期间损失为14273.42元；2019年4月12日至2020年4月11日期间损失为9353.58元；2020年4月12日暂计算至2020年10月11日期间损失为2030.55元），后续损失按欠付租金为基数，自2020年10月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至王建华付清租金之日止。关于王建华向法院提交徐州正大会计师事务所于2003年9月25日出具的《报告书》辩称涉案双方之间就标的房屋购置和新增固定资产方面未处置完毕，应当将王建华新增的固定资产在其欠付租金内予以扣减，但该《报告书》系于2003年出具，距今已余七年之久，已超过报告有效期限，且王建华未提出反诉，故对上述辩称法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会与王建华之间就奎山东路奎河边房屋（带院落）达成的房屋租赁合同；二、王建华应于本判决生效之日起十五日将奎山东路奎河边房屋（带院落）恢复原状并搬离；三、王建华应于本判决生效之日起十日内支付徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会租金692356.16元及资金占用损失101655.35元（该损失暂计算至2020年10月11日，后续损失以欠付租金为基数，自2020年10月12日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告王建华付清租金之日止）；四、驳回徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费14550元，减半收取7275元，由徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会负担1405元，由王建华负担5870元。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：1、涉案的租赁合同应否解除；2、上诉人应否从涉案房屋中搬离并恢复原状；3、上诉人应否向被上诉人支付涉案欠付租金以及租金占用损失。二审中，上诉人申请证人出庭作证：王某,4出庭作证，该证人系原奎山街道奎东社区村委员会的村书记，也是当初签订租赁协议的一方当事人，证实签约、履约的情况以及味精厂的搬迁建设的情况，同时证明被上诉人收取租金的厂房的所有权并不完全是村委会所有。曹某,4出庭作证，该证人是当初对涉案的味精厂进行建设的施工方，证明收取了上诉人的费用进行建设，一共建设多少房屋。经质证，上诉人认为，证人证言客观真实，能够证实涉案拍卖公司在拍卖房屋租赁权时徐州味精厂房屋480平方的使用权包含着王建华自己出资建设的100平方的房屋，而且建造100平方的房屋也是经过村委会同意的，王建华使用自己出资建设的房屋不应支付相应的租金。被上诉人认为，证人王某,4与王建华有亲属关系，其证言不具有客观性，对其真实性不予认可，其证言不应该被采纳。对于证人曹某,4的证言，其陈述是2004年建设的房屋，而在王建华与被上诉人2009年签订的租赁协议中第四项第一款“徐州味精厂资产及其厂房所有权属甲方所有”，即使王建华出资建设一些厂房，但2009年双方已经对厂房及味精厂的资产所有权予以了约定。同时曹某,4的证言与被上诉人诉请没有关联性。2015年4月11日，拍卖公司已就房屋租赁权进行拍卖，对于其出租房产具体座落以及用途都已经明确，也确定了成交价格。因此被上诉人所主张的应该扣除上诉人自行出资所建房屋的租金使用费没有依据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：首先，需要明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。第一、关于涉案的租赁合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，2015年4月1日被上诉人奎东社区居委会委托徐州九州拍卖有限公司对包含标的房屋在内的四处房屋对外进行租赁权拍卖，2015年4月10日上诉人王建华向徐州九州拍卖公司出具《个人竞买申请书》，上诉人王建华竞拍成功后于2015年4月11日签署《拍卖成交确认书》，载明租赁标的为“奎山东路奎河边房屋，原味精厂房屋及院落三年期租赁权”，年租金成交价格为“180000元”，自此双方成立房屋租赁合同关系，而此后上诉人王建华仍按照每年80000元的租金标准缴纳租金，交至2019年12月31日，后未再缴纳租金，上诉人缴纳租金的标准远低于双方约定的标准，系以自己的行为表明不履行主要债务，在此情况下，被上诉人依法解除与上诉人的租赁合同，于法有据，应当予以支持。第二、关于上诉人应否从涉案房屋中搬离并恢复原状的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如上文所述，被上诉人请求解除涉案租赁合同的主张成立，被上诉人有权要求上诉人将租赁房屋恢复原状并搬离涉案房屋。第三、上诉人应否向被上诉人支付涉案欠付租金以及租金占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人王建华未足额支付租金且自2020年1月1日起拖欠租金的行为已构成违约，应当继续支付欠付的租金并承担违约责任，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌定上诉人王建华以同期欠付租金为基数，给付欠付租金的资金占用损失，并无不当，二审予以维持。综上所述，王建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5870元，由王建华负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  张 伟二〇二一年三月三十一日书记员  赵 莹