上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5084号原告：杨永新，男，1983年12月26日出生，汉族，户籍地江苏省。被告：上海后浪餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：程余胜。被告：龚志明，男，1959年1月4日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告杨永新诉被告上海后浪餐饮管理有限公司(以下简称后浪公司)、龚志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序。2020年5月18日，原告申请对补充协议中原告的签名申请笔迹鉴定。本院遂委托司法科学研究院对原告签名进行鉴定。2021年1月28日，本院将鉴定报告送达原、被告。本院于2020年5月18日、2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告杨永新到庭参加诉讼，被告后浪公司、龚志明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。杨永新向本院提出诉讼请求：1、解除原告杨永新与被告龚志明、后浪公司之间签订的《门店分租合同》；2、被告龚志明返还原告已付租金60000元、委托装修费25000元、发光字4500元、开门费1500元、物业管理费1080元、装修漏电维修费300元，共计92380元；3、两被告赔偿原告因店面无法正常经营而造成的人员开支损失共计68417元；4、两被告赔偿原告因店面无法正常经营而产生的电器设施设备损失25379元；5、两被告赔偿原告因无法正常经营而支出的加盟费损失13000元，诉讼资料打印费100元。事实和理由：2018年9月2日,原告杨永新和被告后浪公司、龚志明签订《门面分租合同》(以下简称合同),合同约定原告租赁物业于上海市徐汇区广元西路XXX号的门面(以下简称系争房屋)一间,每月租金为1.2万元、交三押二、共6万元；租赁期限为三年,自2018年10月1日至2021年9月31日止；2018年11月21日,原告与二被告签订补充合同,被告承诺系争房屋合法有效,不存在产权争议,否则自愿赔偿原告15.5万元损失,直至2018年12月6日原告正式使用该门店。随后,被告龚志明称必须由其委托装修公司才可进行店面装修,系争房屋装修期间,原告经被告二龚志明要求陆续向其转账,前后共计92380元。原告经营期间,系争房屋实际出租人沈某某多次阻挠营业,直接锁门造成原告多次中断营业。原告才得知二被告并无出租权限,却将系争房屋转租,并承诺原告可以经营餐饮行业,不受他人干扰,原告就此与被告多次沟通未果。2019年1月8日,原告突然收到上海市徐汇区市场监督管理局做出的要求原告立即停止热食类食品制售,待取得许可后方可经营的监督意见书。原告立即于2019年1月11日,至上海市徐汇区行政服务中心咨询餐饮许可,被工作员工告知,徐汇区广元西路XXX号这栋楼均不允许办理餐饮服务。二被告并无转租权限且明知该店面不能通过相关资质审批,仍然与原告签订店面分租合同,并承诺可以办理相关资质审批及经营必备证照,原告基于此加盟麻辣烫项目花费13000元、购买了相应的电器设施设备,招聘相应的工作人员,直接造成经济损失93796元。并且被告龚志明收取了原告已付租金、门店装修等费用92380元,前述损失共计199176元。原告认为,二被告并无转租权限且根本无法为系争房屋办理出经营许可证。根本无法履行合同义务、实现合同目的,已构成根本违约。请贵院查明事实,依法维护原告合法权益。后浪公司未到庭应诉答辩，于证据交换时辩称，不同意原告的诉讼请求。本案与后浪公司无关。龚志明未到庭应诉答辩，于证据交换时辩称，被告龚志明是和原告签的合同，但被告不同意原告的全部诉请，也不同意解除合同。原告一直在正常营业到2019年2月12日才搬走。本院认定事实如下：上海市广元西路XXX号全幢店铺权利人为沈某某。2018年9月2日，原告杨永新(乙方)与龚志明、后浪公司(甲方)签订《门面分租合同》，约定房屋坐落于徐汇区广元西路XXX号门面(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年10月1日生效，租赁三年，至2021年9月31日止；租费每月12000元(付三押二)合计60000元；押金合同期满退还，中途不退，合同期内甲方随时同意乙方转让，合同条款不变；甲乙双方明确，乙方不得动用明火，不产生油烟；门前面道(依据乙方租房长度)供乙方使用，但乙方不得堆放任何杂物；水、电、物业费由乙方承担，物业管理费全年1080元，先行支付；在履行本合同过程中，甲乙双方所签订的补充合同及其他条款一并有效。2018年11月21日，龚志明(甲方)与杨永新(乙方)签订《补充合同》，约定：1、甲方必须保证乙方在合同有效期内，不受广元西路XXX号新公司法人的干扰，保证该房的合法性，如果不合法，甲方愿意赔偿155000元；2、甲方交付乙方通电通水，即视为乙方开业，收取房租，房租到期，乙方必须提前10天交付下季度房租，如延期，甲方有权终止合同，断水断电，造成损失由乙方自行承担；3、乙方不得在租用的范围以外使用甲方的营业区域，甲方在2018年11月25日交付乙方通电通水，加装搁板后起算房租日期。2018年12月14日，后浪公司出具承诺函，主要内容为：本美食城全部铺位,共计8个,编号01-08均由后浪公司直接经营管理；本美食城经营铺位全部用于餐饮服务活动，保证按照国家有关部门和相关监管机构要求把控制售流程，同时保证所售卖商品品质及食品安全卫生均符合国家和地方法律、法规的相关规定；本美食城与北京三快在线科技有限公司签署服务合同有效期内，本美食城承诺不将店面转租承包给他人其他企业，否则产生的法律责任由美食城承担。另查明,2018年8月期间，原告杨永新向被告龚志明支付三个月租金36000元及押金24000元。2018年9月30日，杨永新与龚志明签订委托龚志明《装修大致内容》，约定杨永新委托龚志明对系争房屋进行装修并列明装修大致要求。2018年8月起，杨永新共计支付龚志明装修费23000元、发光字4500元、开门费1500元、物业管理费1080元、租金36000元、押金24000元。2018年12月24日，因系争房屋漏电需要修理，原告杨永新给电工涂师傅转账300元。2018年8月12日，原告杨永新签订麻辣串谱合作协议，支付上海侑昌餐饮管理有限公司加盟费13000元。2018年8月至11月，原告杨永新为了店面经营购买冷柜等电器、操作台、碗等设施设备费用共计25379元。2018年11月起，原告杨永新为经营店铺，向杨1支付2018年10月至12月工资10160元；向张某某支付2018年9月至11月工资26255元；向汪某某支付2018年9月至12月工资18695元。2018年12月6日，原告杨永新向杨2支付580元；2018年12月14日，原告杨永新向杨2支付668元；2018年12月31日，原告杨永新向杨2支付1059元；2019年1月20日，原告杨永新向杨2支付7500元；2019年1月30日，原告杨永新向杨2支付3500元。2019年11月24日，原告杨永新为了本案诉讼，复印材料支付陈某某复印费100元。2019年1月8日，上海市徐汇区市场监督管理局向原告杨永新开具监督意见书，要求杨永新立即停止热食类食品销售，待取得许可证后方可经营。审理中，龚志明为证明双方约定免除了龚志明的责任，提供《补充协议》一份，主要内容为：1、杨永新自行办证，龚志明提供产证，如办不下，龚不负责，杨不得违反经营，退租按30%赔偿；2、一旦出现食品卫生问题，或者吃出什么问题，由杨永新自己本人负责。在该补充协议落款处有杨永新签字字样。落款日期为2018年12月14日。杨永新对上述补充协议中杨永新的签字不认可，认为并非杨永新本人所签。并申请对该补充协议中杨永新签字真伪进行鉴定，但其不愿意预付鉴定费；龚志明遂愿意先预付鉴定费；杨永新承诺如鉴定结果是原告所签，其愿意承担鉴定费。本院委托司法鉴定科学研究院对2018年12月14日的补充协议中落款处杨永新签字是否为杨永新本人所写进行鉴定。2020年12月23日，司法鉴定科学研究院出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材《补充协议》上需检的“杨永新”签名是杨永新本人所写。为该鉴定龚志明预付鉴定费2400元。龚志明表示系争房屋系从后浪餐饮公司租来的，但没有书面材料；其一直以为系争房屋的产权人沈某某同意后浪公司转租，但此后才知道沈某某不同意转租。原告杨永新和被告龚志明确认：原告实际经营至2019年2月12日才搬迁。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有门面分租合同、补充合同、承诺书、转账记录等证据佐证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据现有证据，龚志明并未充分举证证明其有权出租系争房屋，故龚志明作为无权处分人，擅自将系争房屋出租给杨永新，其后龚志明亦未提供产权人沈某某追认的证据，故杨永新与龚志明、后浪公司就系争房屋建立的《门店分租合同》应属无效。被告明知系争房屋没有合法的房屋建造证明，仍然将房屋出租；而原告在承租时，未查明系争房屋产权属性及建造许可证明，即与被告签订租赁合同并承租系争房屋，亦应承担合同无效的法律责任。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。杨永新主张租金、物业管理费及押金返还的诉请，于法有据，本院予以支持。但鉴于杨永新已经实际使用系争房屋，故租金、物业管理费应扣除杨永新已经实际使用期间的房屋使用费及物业管理费。根据庭审中龚志明以及杨永新的陈述，杨永新实际使用系争房屋至2019年2月12日止，但对于龚志明交付杨永新房屋的时间有异议，龚志明认为其已经按照2018年11月21日补充合同约定，装修完毕并通电通水、加装搁板后于2018年11月25日当日交付。杨永新认为龚志明2018年11月25日当日未完成通电通水，延后至2019年12月6日交付其房屋，其于当日开张营业并提供手机录像为证。鉴于杨永新仅提供开张录像不足以证明龚志明延后交房的事实，故本院判定按照补充合同约定的交房时间即2018年11月25日交房。关于委托装修费25000元、发光字4500元、开门费1500元，鉴于上述费用已经实际应用至店铺装修及经营，原、被告对于讼争租赁合同无效均有相应的过错，故本院酌情判处被告返还原告上述费用的数额。关于装修漏电维修费300元，系原告在实际使用房屋期间因房屋漏电委托他人修理而支出的费用，费用收取人非本案被告，故原告要求被告返还，本院不予以支持。关于原告诉请要求两被告赔偿因店面无法正常经营而造成的人员开支损失共计68417元，根据庭审查明的事实，原告实际使用房屋至2019年2月12日止，而原告提供的杨1、张某某、汪某某的工资劳务支出均在2019年9月至12月之间；而原告自诉，其于2019年1月8日才收到上海市徐汇区市场监督管理局做出的要求原告立即停止热食类食品制售的通知；上述工资支出均在原告正常经营期间，原告再要求二被告赔偿，无事实及法律依据，本院不予以支持。原告另提供转账其父亲杨2的凭证，上述转账凭证均未写明用途，原告现诉称是劳务工资，无证据佐证，本院亦不予以采信。关于原告要求两被告赔偿原告因店面无法正常经营而产生的电器设施设备损失25379元，原告诉称系因为系争房屋产权人沈某某2019年1月8日锁门，致使上述设施设备丢失，而根据庭审查明，原告实际营业至2019年2月12日，显然与原告诉称的事实前后矛盾，且原告未提供损失的依据，原告要求被告赔偿无事实及法律依据，本院亦不予以支持。原告签订麻辣串谱合作协议的相对方非为本案被告，且加盟费13000元亦由上海侑昌餐饮管理有限公司收取，合作经营合同纠纷与本案非同一法律关系，原告要求被告赔偿加盟费的诉请，本院不予以支持，原告可另行主张自己的权利。关于复印材料费100元，是原告为了本案诉讼所支出的必要费用，而且原告对本案纠纷亦应承担相应的责任，上述复印费应由原告自己承担。两被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认杨永新与龚志明、上海后浪餐饮管理有限公司签订的《门店分租合同》无效；二、龚志明于本判决生效之日起十日内返还杨永新房屋使用费5200元、押金24000元、物业管理费849元；三、龚志明于本判决生效之日起十日内返还杨永新装修费、发光字、开门费11000元；四、驳回杨永新的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2144元，由杨永新负担1072元，龚志明负担1072元；鉴定费2400元，由杨永新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二一年三月十八日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……