文书内容河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终571号上诉人（原审被告）：王全举，男，汉族，1979年8月20日生，住平顶山市卫东区。被上诉人（原审原告）：孙书明，男，汉族，1939年10月25日生，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：孙二伟，男，孙书明之子。被上诉人（原审原告）：孙二伟，男，汉族，1973年7月10日生，住平顶山市卫东区。上诉人王全举因与被上诉人孙二伟、孙书明房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初4785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王全举，被上诉人孙二伟、孙书明的委托诉讼代理人孙二伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王全举上诉请求：王全举不服一审判决第一条“解除孙书明、孙二伟与王全举2018年10月27日签订的《租赁合同》”，请求中级法院判令双方继续履行房屋租赁合同。事实和理由：一审判决解除《租赁合同》认定事实错误。双方发生纠纷的根本原因是租赁房漏雨及厕所问题，王全举因为上诉问题得不到解决，并造成屋内熟食腐败等损失，从2020年10月份开始拒缴房租，并向法院提起赔偿诉讼。孙书明、孙二伟以收不到房租为由提起本案诉讼，本案一审判决书审理查明第4页第15至19行表述的很清楚，本案纠纷的原因是租赁房漏雨和厕所问题得不到解决引起本案诉讼，而不是王全举不愿意继续履行合同引起本案诉讼。但是一审判决书第6页第11至12行又把王全举拒缴10月份房租的行为“王全举以其实际行动已表明拒绝履行合同的意思”，判令解除合同，一审判决书认定事实前后矛盾并且不符合案件事实，对王全举的心态主观猜测。众所周知，房屋租赁合同中因为房屋属于不动产，租赁房的维修属于出租方的义务，本案中孙书明、孙二伟虽然对房屋进行了维修，但是没有修好，9月份雨季屋内继续漏雨，造成王全举损失，王全举拒缴房租是一种自救行为，无论这种自救行为是否合法合理，王全举从来没有说过不再租赁该房，也从来没有表示过即便房屋修好也不支付房租的意思，所以，一审判决书认为王全举拒绝履行合同的意思是错误的。二、一审判决书第一条关于解除合同的判决没有合同依据和法律根据。因为合同中没有约定单方解除情形，也未约定王全举支付房租的合理期限，所以一审法院判令解除双方的租赁合同没有合同依据。《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据该条法律规定，法院首先应当审查王全举以租赁房漏雨拒付租赁的理由是否正当，其次应当审查作为出租方的孙书明、孙二伟是否给了王全举缴纳租赁费的期限（最后通牒），如果王全举以租赁房漏雨拒付租赁的理由不正当，并且在合理期限内又没有支付租金，法院才能判令解除合同。三、案外人李玉花的行为也是本案矛盾加重因素之一。实事求是讲，王全举和孙书明父子并无矛盾，即便是租赁房漏雨没有修好，双方也没有过激行为。本案中的案外人李玉华与孙书明的身份关系不详，（一审描述为老伴）李玉花和孙书明之间是否办有结婚证王全举不知道，但是2020年5月份，孙书明患病期间到租赁房内，专门交代今后房租让王全举交给他的儿子孙二伟，所以，王全举从6月份开始的房租就交给了孙二伟。从2020年7月份开始，李玉花只要走到租赁房门口就吵着要房租，多次扬言今后只要不把房租交给她就锁门，这样一来，王全举和李玉花避免不了经常发生口角之争，加上9月份雨季多次漏雨，终于发生拖欠10月份房租并锁门事件，矛盾升级。四、一审判令解除合同，对王全举不公平。王全举租赁房屋后做熟食生意，花几万元对租赁房进行室内装修，还买了几万元的工具和货物，租赁期内发生漏雨事故，引起纠纷，一审判令解除合同，致使王全举的权益无法得到保护。综上，请求二审法院依法改判。孙二伟、孙书明辩称，1、房屋漏水问题一审并没有判是谁的原因造成的，房屋漏水我多次维修，但没有找到原因一直漏水，对方一直坚持漏水拒交房租，从2020年5月初就开始拒交，一直到起诉。2、我们签的有合同，对方一直不交房租，小区物业费合同约定由对方交纳，对方一直不交，物业找我，我交纳了，房租规定时间每月1号前交，但对方从未按时交纳过，我们的矛盾是从5月份拒交房租开始的，直到现在开庭，对方仍一分房租也没交。孙书明、孙二伟向一审法院起诉请求：一、请求解除双方签订的《租房合同》；二、请求判决王全举支付租金10000元（租金暂计至起诉之日，应计算至被告将室内物品搬离、清理完毕之日）；三、请求判令王全举将屋内其所有的物品搬离涉案房屋；四、本案诉讼费由王全举承担。一审法院认定事实：2018年10月27日，孙书明、孙二伟与王全举签订房屋租赁合同，约定孙书明、孙二伟将位于平顶山市八矿广场西侧门面房一间及19号楼一单元1号房屋一套、自建房一间出租给王全举使用，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止；每月租金为2500元，每月1日前交付租金。合同第六条约定：如房屋出现漏水破损等，甲方（原告）有房屋维修责任。王全举租赁孙书明、孙二伟的房屋后，将该房屋用于店铺经营，按月向孙书明、孙二伟交付房租至2020年2月。2020年1月疫情发生后，王全举租赁的房屋关门，店铺关闭。2020年4月，王全举与孙书明的老伴李玉花协商，李玉花同意免除王全举两个月的房租。2020年3月、5月，王全举未向孙书明、孙二伟交纳房租。2020年8月，王全举租赁孙书明、孙二伟的房屋出现漏雨。孙书明、孙二伟对房屋进行了维修，但未彻底解决漏雨问题，2020年9月房屋再次出现漏雨。王全举要求孙书明、孙二伟维修房屋，同时要求孙书明、孙二伟解决租赁房屋外面厕所的问题。因王全举要求的问题未予解决，2020年10月王全举未向孙书明、孙二伟交纳房租。2020年10月31日，孙书明的老伴李玉花到租赁房内与王全举协商，协商时双方发生言语冲突，王全举负气离开店铺，李玉花后将房屋门锁上。11月2日，李玉花向卫东区人民调解委员会调解员王某某求助，请求调解其与王全举之间的房屋租赁问题，并让转告王全举取回房屋钥匙。卫东区人民调解委员会调解员王某某后对该案进行了调解，并将李玉花让王全举取回钥匙的意见告知王全举。后该案未达成一致意见，11月4日终止调解。11月4日下午，李玉花又向东工人镇派出所光华社区民警求助，请求解决该房屋租赁问题，光华社区民警杨某某于11月6日再次对该案进行调解，双方仍未达成一致意见，李玉花后将王全举的房屋钥匙交给光华路办事处工作人员保管。2020年12月18日，王全举通过法院取回租赁房屋的钥匙。一审法院认为，本案双方签订房屋租赁合同后，双方均应当按照合同的约定履行义务。2020年1月疫情发生后，王全举租赁孙书明、孙二伟的房屋关门，店铺未实际开展经营，孙书明的老伴李玉花酌情对王全举减免两个月房租，一审法院对李玉花的行为予以赞赏和肯定。孙书明、孙二伟虽未明确对李玉花授权，但李玉花多次向王全举收取房租，其与王全举协商减免房租的意见，孙书明、孙二伟应当予以认可。对孙书明、孙二伟要求王全举支付2020年3月、5月两个月房租的意见，不予支持。王全举以房屋漏雨和厕所问题需解决为由，停止支付2020年10月的房租，虽然事出有因，但该做法没有法律依据，也不符合双方合同的约定。对孙书明、孙二伟要求王全举支付2020年10月房租的主张，予以支持。关于2020年11月至2020年12月期间的房租，因李玉花对王全举所租房屋锁门发生在王全举离开房屋之后，且李玉花在锁门后已及时向卫东区人民调解委员会和社区民警说明情况，卫东区人民调解委员会和社区民警均已通知过王全举同意其取回钥匙，但王全举一直未予取回，故锁门期间的房租损失应由双方共同负担。关于孙书明、孙二伟请求解除与王全举所签租赁合同的主张，双方签订的租赁合同并未约定单方解除情形，在孙书明、孙二伟提起本案诉讼之前，孙书明、孙二伟也未明确提出要求王全举支付房租的合理期限，法院对孙书明、孙二伟的该项请求本不应予以支持；但本案双方发生纠纷的原因，是王全举要求孙书明、孙二伟解决房屋漏雨和房屋外面厕所的问题，由于该两项问题未能解决，王全举拒付孙书明、孙二伟的房屋租金。鉴于双方在合同履行过程中发生争执又未能达成一致意见，王全举以其实际行为已表明拒绝继续履行合同的意思。故对孙书明、孙二伟要求解除双方租赁合同的主张，予以支持。合同解除后，王全举对房屋的装修问题，双方可协商解决；协商不成的，可另行提起诉讼。综上，孙书明、孙二伟的部分诉讼主张成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除孙书明、孙二伟与王全举2018年10月27日签订的《租房合同》；二、王全举于判决生效后两个月内将其所有的物品从租赁房屋内搬出，将租赁房屋腾空并交还孙书明、孙二伟；三、王全举向孙书明、孙二伟将支付2020年10月的房租2500元，支付11月的房租1250元，支付12月房租1700元，并按每月2500元计算至王全举将室内物品搬离、清理完毕之日。案件受理费150元，减半收取75元，由王全举负担50元，孙书明、孙二伟负担25元。本院二审期间，当事人没有新证据提交，二审查明事实与一审认定事实相一致。本院认为，双方签订租赁合同后，均应按照合同约定全面履行自己的义务，对履行合同中出现的争议均应在法律规定的范围内通过合法合理的途径予以妥善解决。本案中，在租赁合同履行过程中，王全举以房屋漏水和厕所问题需要解决为由，据付租金已构成根本性违约，虽合同中约定出租方有房屋维修的责任，但即使出租方未维修或者维修没有到位，也不构成根本性违约，王全举完全可以通过其他方式补救，而不是采取拒付租金的方式，也不必然导致合同的解除。且双方发生争执后，李玉花已积极寻求调解并通过调解人员转告王全举取回房屋钥匙，王全举拒绝取回房屋钥匙的行为对损失的扩大负有责任，另外王全举已另案起诉要求赔偿损失，现孙书明、孙二伟起诉要求解除合同，双方均以实际行动表明拒绝履行合同的意思，双方签订的合同已无法实际履行，原审判决解除合同并无不当，本院予以支持。综上所述，王全举的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王全举负担。本判决为终审判决。                                                        审    判    长      宋红彦      审    判    员      李泉钦      审    判    员      叶跃辉            二〇二一年三月十八日            书记员   朱  林