广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初5852号原告：深圳云峰物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区友谊路29号云峰花园晓峰阁一层部分，统一社会信用代码91440300758622364T。法定代表人：邹波，系公司董事长。委托诉讼代理人：叶晓辉，男，1981年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系公司员工。委托诉讼代理人：张充，广东深高律师事务所律师，执业证号14403201510064345。被告：韩旭，男，1987年5月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。原告深圳云峰物业管理有限公司与被告韩旭物业服务合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定,本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人张充到庭参加诉讼，被告韩旭经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳云峰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付2020年5月至2020年11月的物业管理费2880.5元，2020年5月至2020年11月的水费168.2元，2020年5月至2020年11月的垃圾费33元，2020年5月至2020年11月的排污费56.7元，2020年5月至2020年11月的本体维修基金184.8元；2、要求被告向原告支付2020年5月至2020年11月的物业管理费滞纳金252.6元（自逾期次月第一日起算，按日千分之一的利率，计算至全部清偿之日止。暂计至起诉之日为252.6元）；3、要求被告承担本案诉讼费。以上合计人民币3575.8元。事实与理由：被告系原告所管理的云峰花园小晓峰阁17H的业主。原告自2017年与上述小区的开发商签订的物业管理合同，一直管理上述小区至今，管理合同中约定上述小区物业管理费、收费标准为每月每平方米建筑面积3.9元，本体维修基金按政府规定的标准代为收取。被告自2020年5月起以各种理由拒不缴纳物业管理费，原告多次电话或上门催促未果，在被告欠费期间，原告仍按合同约定对其物业安全、清洁及维护等进行了系统的物业管理工作。被告欠缴物业管理费的行为严重阻碍了原告的服务管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运作和小区建设，也损害了原告和其他众多业主的利益。被告答辩称：一、原告提供的《物业管理合同》中无其本人签名，其也未曾在该合同签字，合同对其无约束力；二、原告提供的《物业管理合同》是2011年1月1日由建设单位深圳云峰花园物业有限公司与原告签订，合同期限20年，不符合《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条规定。且物业公司的选聘也没履行公开招标程序，合同应属无效；三、原告在签订《物业服务合同》时不具有相应的物业服务资质，约定的服务费过高，且未经物价局核定和备案；四、即使合同有效，原告也未提供符合法律规定及《物业管理合同》约定的职责。原告在物业管理服务中存在诸多瑕疵，被告非恶意拖欠物业费，愿意将所欠费用存入云峰花园业主大会开设的共有资金基本账户。恳请法院驳回原告所有诉讼请求。本案相关事实一、2011年1月1日，本案涉案物业的开发商深圳云峰花园物业有限公司与原告签订《物业管理合同》。根据合同约定，深圳云峰花园物业有限公司委托原告对云峰花园实行专业化、一体化物业管理，物业服务费按照每月每平方米建筑面积3.9元向业主（住户）收取。管理费服务标准的调整按照政府规定的标准调整。房屋专项维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。合同期限为20年，自2011年1月1日至2030年12月31日。二、被告是罗湖区友谊路29号云峰花园晓峰阁17H房产﹝粤（2017）深圳市不产权第0048157号﹞的权利人，房产系其单独所有，房产面积为105.51平方米。根据产权证记载，该房产取得方式为购买，买卖合同签订日期为2017年3月30日。被告于2017年4月28日办理了入住。三、原告主张，被告自2020年5月起未缴纳物业管理费及其他相关费用。在2020年5月之前，被告一直按照411.5元/月的标准向原告支付物业管理费，按照26.4元/月的标准向原告支付本体维修金，按照实际产生的金额向原告缴纳水费、排污费、垃圾处理费等费用。原告主张被告自2020年5月至2020年11月期间未交物业服务费2880.5元、专项维修基金184.8元，2020年5月至2020年11月欠交水费168.2元、垃圾处理费33元、排污费56.7元。四、被告未与原告签订《物业管理合同》。判决理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、原被告是否存在合同关系。一方面，被告主张原告与该案涉物业的建设单位深圳云峰花园物业有限公司于2011年1月1日签订《物业管理合同》合同期限约定为20年，超过《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条的规定；且物业的选定未经过合法的招标程序，违反《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条的规定，应属无效。另一方面，被告主张即使上述合同有效，其也未在上述合同中签字，该合同对被告无法律约束力。本院认为：第一，根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条，前期物业管理合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业管理合同约定开始提供物业服务之日止。本案中的《物业管理合同》属于前期物业管理合同，可以由建设单位和物业服务企业进行约定，且截至目前，案涉物业的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业，《物业管理合同》尚在有效期内。第二，依据《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《深圳经济特区物业管理条例》属于地方性法规，故即使建设单位未经过公开招标选聘原告为物业服务企业，也并不必然导致合同无效。第三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业管理合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。此外，原告事实上一直对涉案物业进行物业管理，被告在2020年5月份之前也按期缴纳物业管理费等费用。双方在事实上存在合同关系。二、被告是否应当缴纳物业管理费。《物业管理合同》中已经对物业费的收取进行了明确约定（每月每平方米建筑面积3.9元），且被告也依约缴纳了2020年5月之前的物业管理服务费。被告无证据证明缴纳2020年5月起的物业管理费。物业管理费的计收标准为每个月411.5元，故2020年5月至2020年11月被告应当缴纳的物业管理费应为7个月×411.5元=2880.5元。被告主张原告的物业管理合同包含卫生、安全、停车等诸多瑕疵，但管理瑕疵并不属于法定或约定的免除业主缴纳物业管理费义务的事由。如果被告认为原告在物业管理上未尽到法定或合同约定的义务，或侵害了业主权益，可另寻法律途径解决。三、关于专项维修基金的问题。依据《物业管理条例》第五十三条，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。被告认可原告按照26.4元/月的标准代收专项维修资金，但被告主张原告应当公示专项维修基金的使用情况。原告未对专项维修基金的使用情况进行公示，不属于免除业主缴纳物业管理费、专项维修基金等义务的法定或约定事由。故对被告此项抗辩，本院不予支持。如被告认为原告未对专项维修基金的使用情况进行公示，侵犯了其合法权益，可另寻法律途径解决。四、关于滞纳金的收取。原告主张被告逾期缴纳的滞纳金应按照日千分之一的标准支付，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十六条、第四十条、第四十一条、第五十三条、第六十四条，《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告韩旭应于本判决生效之日起十日内向原告深圳云峰物业管理有限公司支付2020年5月至2020年11月期间的物业服务费人民币2880.5元、专项维修基金人民币184.8元、水费人民币168.2元、垃圾处理费人民币33元、排污费人民币56.7元。二、驳回原告深圳云峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币25元，由被告韩旭负担。上述费用原告深圳云峰物业管理有限公司已预付，被告应于本判决生效之日起十日内与前述判决一并迳付原告深圳云峰物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  雒虹媛二〇二一年三月十一日法官助理郑丹丽书记员李光正