河南省洛阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫03执异62号异议人（案外人）：周桦，女，1972年5月18日生，汉族，住河南省郑州市郑东新区。异议人（案外人）：北京市安博（郑州）律师事务所，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环16号世贸大厦A座12层。负责人：周桦。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地河南省郑州市金水区红专路82号。负责人：徐建斌，该公司负责人。委托代理人：马静，河南尤扬律师事务所律师。委托代理人：蔡子恒，河南尤扬律师事务所实习律师。被执行人：洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州中路429号凯瑞君临广场北楼一层05号及二层、三层、四层整层。法定代表人：刘宏强，该公司董事长。被执行人：刘宏强，男，1974年3月21日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被执行人：刘振强，男，1976年10月28日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被执行人：陈大海，男，1972年6月23日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。被执行人：曹万勤，男，1971年2月10日生，汉族，住山西省运城市盐湖区。在本院执行中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司与被执行人洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司、刘宏强、刘振强、陈大海、曹万勤追偿权纠纷一案中，异议人周桦、北京市安博（郑州）律师事务所提出书面异议，请求中止（2020）豫03执恢87号之一公告对被执行人陈大海名下位于河南省郑州市郑东新区商务内环16号12层东侧1203，不动产权证号为1301065024房屋的执行程序，保护其合法权益。事实与理由：异议人租赁合同成立在被执行人陈大海设立抵押担保之前,租赁关系不受抵押权影响。申请人周桦，原系建行洛阳分行职工，2005年辞职去中国政法大学研究生院进修。2008年在北京通过司法考试，并取得律师执业资格。由于长期夫妻分居且看好河南法律服务市场发展前景，2014年春节,经家庭讨论后决定回到河南郑州开办一家北京律师事务所在郑州的分所。于是趁着春节在洛阳，申请人周桦约见了同学陈大海，商量回河南郑州开办事务所的想法。2014年4月23至24日，其接受同学陈大海的邀请，实地考察了陈大海在郑州郑东新区商务内环16号世贸大厦的办公室，并就租赁其办公场地开办律师事务所的事情进行沟通和洽谈。2014年9月12日,为了确保2015年可以顺利在郑州设立分所，也为了防止约定好的办公场地发生变化。周桦与陈大海签订了租赁合同。因陈大海提出需要使用现金，所以申请人周桦的丈夫高浩智特意在银行提现，并支付租金。异议人承诺在租赁合同履行期间为被执行人陈大海提供日常法律服务。双方还约定，如果分所设立未获批准，周桦在租赁合同签署后一年内可单方解除本合同。陈大海应退还周桦人民币肆拾伍万元整。2015年5月17日，北京市安博(郑州)律师事务所经河南省司法厅批准成立。周桦是北京市安博(郑州)律师事务所负责人。申请人周桦自2014年10月，申请人周桦北京安博(郑州)律师事务所自2015年5月至今一直占有并合法使用河南省郑州市郑东新区商务内环16号12层东侧1203，不动产权证号为1301065024房屋。请求中止对案涉房产的执行，依法保护异议人的合法权益。中国长城资产股份有限责任公司河南省分公司辩称，一、案涉房屋的承租人是周桦，北京市安博（郑州）律师事务所非承租人，无权提起执行异议。二、案涉房产于2013年3月19日出租给了郑州龙羽房产开发公司，双方约定租赁期间自2013年3月19日至2019年3月29日，周桦与陈大海签订的租赁合同、租金收条系伪造，依法不应采信。1.案涉房产于2013年3月19日出租给了郑州龙羽房产开发公司，中信银行股份有限公司洛阳支行在抵押合同签订时已经审慎审查，陈大海和郑州龙羽房产开发有限公司已出具承诺书作为2014信豫银最抵字第1425369-2号《最高额抵押合同》附件。郑州龙羽房产开发有限公司租赁并实际占用案涉房屋，并承诺“在抵押权人处置该抵押房产时，本人（单位）自愿解除与房屋出租人之间的租赁关系，搬出租赁房屋。”故二异议人所举证的租赁合同不符合中信银行股份有限公司洛阳支行审查的情况，明显系伪造的。2.租赁合同内容和履行有悖常理，不符合交易习惯，不符合申请人周桦作为律师的谨慎严谨的职业习惯，且与其他证据相互矛盾，明显系为了对抗强制执行措施而虚构的，系恶意虚构的租赁合同。第一，租赁合同、租金收据及申请人周桦陈述的租赁合同的履行情况均有悖于常理，系恶意串通虚构的，恶意对抗执行而伪造。（1）北京市安博（郑州）律师事务所于2015年5月17日成立，但申请人周桦在约一年前就签订租期10年的租赁合同。（2）申请人称其于2015年1月9日与北京市多家律所沟通洽谈找律所，说明这个期间正在寻找意向合作的律所，律所是否能开办还属未知，申请人却一次性以现金支付十年租金50万元，既不考虑十年的变数和不确定性，也不考虑出租方违约的可能，甚至白白扔掉50万元的风险。（3）申请人举证的合同约定“若律所不能设立，白扔五万元”，按申请人的逻辑，律所还未设立，就愿意接受不确定的风险白白放弃五万元。（4）更匪夷所思的是，按申请人周桦所述，其在交了租金后将房屋白白空置近一年。第二，租金价格远低于郑州市房屋租赁市场价格，明显不符合常理，系合同签订方恶意串通虚构、伪造的，依法不应采信，对其异议依法应当驳回。3、周桦所举证证据相互矛盾，漏洞百出，明显系伪造的，不应采信。申请人周桦在执行异议申请书中称其承租房屋为郑州市郑东新区商务内××层东侧1203号，针对该房屋提出异议，提交的《安博律师事务所分所合作协议》设立分所的地址却为郑州市郑东新区商务内××层东侧1201号，提交的《租赁合同》约定承租房产为12层东侧（房产证显示该层东侧为1201号房产），河南省司法厅准予行政许可决定书明确的北京市安博（郑州）律师事务所亦系在1201号，而如另一异议人杜冰冰所述，1201系由其承租。由此可见，申请人举证的租赁合同、收据与其他证据、陈述相互矛盾。三、二异议人请求的目的在于排除执行，并非保障其租赁权益。即便按其所述，租赁权不能排除执行，不能达到限制执行标的权属转移的目的。四、申请人周桦举证未能证明其在抵押担保之前已享有本案争议的位于郑州市郑东新区商务内××东侧××房产租赁权，更不能排除执行。五、二申请人涉嫌虚假诉讼，浪费司法资源、扰乱执行秩序，请求法院务必惩戒或将本案移送有权机关侦查处理。本院查明，中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司与洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司、刘宏强、刘振强、陈大海、曹万勤追偿权纠纷一案，洛阳市中级人民法院于2018年12月19日作出（2016）豫03民初303号民事判决，判决：一、被告洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司于本判决生效后十五日内向原告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司偿还款项9487805.03元及相应利息(按照年利率7.8%，2015年11月13日起计算至实际清偿之日止);被告洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司于本判决生效后十五日内向原告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司偿还款项19965562.79元及相应利息(按照日利率0.05%自2015年12月21日起计算至实际清偿之日止);二、原告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司就第一项判决在房他证市字第××号他项权证登记范围内对不超出1140万元债权数额的款项享有优先受偿权，在郑房他证字第××号他项权证登记范围内对不超出2500万元债权数额的款项享有优先受偿权;曹万勤、刘振强、陈大海承担担保责任后，有权向洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司追偿;三、刘宏强就第一项判决中洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司所负清偿责任承担连带清偿责任;刘振强就第一项判决中洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司所负清偿责任在3000万金额范围内承担连带清偿责任;陈大海就第一项判决中洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司所负清偿责任在2500万金额范围内承担连带清偿责任;刘宏强、刘振强、陈大海承担连带保证责任后有权向洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司追偿;四、驳回原告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司其他诉讼请求。中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司、洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司和刘宏强均不服该判决，提起上诉。河南省高级人民法院于2019年12月6日作出（2019）豫民终1379号民事判决，判决：一、维持河南省洛阳市中级人民法院(2016)豫03民初303号民事判决第一、二、四项;二、变更河南省洛阳市中级人民法院(2016)豫03民初303号民事判决第三项为:刘宏强就本判决第一项中今世福公司所负清偿责任在10080万元金额范围内承担连带清偿责任(刘宏强承担连带清偿责任的财产范围包括但不限于其与邢文惠的夫妻共同财产);刘振强就本判决第一项中今世福公司所负清偿责任在3000万元金额范围内承担连带清偿责任(刘振强承担连带清偿责任的财产范围包括但不限于其与王改玲的夫妻共同财产);陈大海就本判决第一项中今世福公司所负清偿责任在2500万元金额范围内承担连带清偿责任(陈大海承担连带清偿责任的财产范围包括但不限于其与杜芳丽的夫妻共同财产);刘宏强、刘振强陈大海承担连带保证责任后有权向今世福公司追偿。根据生效判决审理查明：2014年12月5日，中信银行洛阳分行与陈大海签订2014信豫银最抵字第1425369-2号《最高额抵押合同》，陈大海以其名下证号为郑房权证第××号、第××号、13××28号的房产为今世福公司提供最高额抵押担保，合同约定担保的债权为中信银行洛阳分行与今世福公司在2014年12月5日起至2016年12月5日期间所签署的主合同，担保金额为2500万元，抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使。杜芳丽作为陈大海的配偶在合同上签字。2014年12月12日，双方办理了郑房他证字第××号他项权证。2016年10月31日，根据中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司诉讼保全申请，本院查封洛市房权证2005字第××号的房产，2019年10月28日，对该房产续查封。中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司依据上述生效判决向本院申请强制执行，执行案号为（2020）豫03执147号、恢复案号为（2020）豫03执恢87号。在执行中，本院于2021年1月25日作出（2020）豫03执恢87号之一公告，责令占有、使用案涉房屋的人员迁出房屋等。另查明，2014年9月12日，陈大海（甲方）与周桦（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于河南省××郑东新区商务内环路××层东侧的房屋出租给乙方，用于开办北京律师事务所在郑州的分所；租赁期限自2014年10月起10年；租金为人民币50万元整，由乙方在合同生效当日，一次性支付；乙方承诺，在租赁合同履行期间，为甲方提供日常法律服务，非诉专项及诉讼法律服务按照最低价格收费；乙方因正常经营之需要的水电费、暖气费、物业费等均由乙方承担。同日，陈大海出具收到周桦50万元现金的收条。周桦另提供其丈夫同日在交通银行取现50万元的银行交易明细。2015年1月9日，周桦（甲方）与北京市安博律师事务所（乙方）签订《安博律师事务所合作协议》，约定甲方设立安博律师事务所郑州分所事宜，双方约定分所设立的地址为郑州市郑东新区商务内环路16号12层1201。2015年5月17日，河南省司法厅出具的豫司许律管决[2015]第54号准予行政许可决定书，同意设立北京市安博（郑州）律师事务所（地址：郑州市郑东新区商务内环路××号）。另根据郑州市不动产登记中心显示：郑东新区商务内环路16号12层1201号面积为354.09平方米；郑东新区商务内环路16号12层1202号面积为285.50平方米；郑东新区商务内环路16号12层1203号面积为315.43平方米。复查明，2014年12月12日，陈大海作为案涉房屋所有权人、抵押人在设立最高额抵押时向中信银行股份有限公司洛阳分行出具承诺书，确认并承诺其已于2013年3月29日至2019年3月29日，将郑州市郑东新区商务内环16号1201号、1202号、1203号出租给郑州龙羽房产开发有限公司，已收缴租金合计3440000元。郑州龙羽房产开发有限公司作为承租人亦出具承诺书对上述情况予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。本案中，生效判决已经确认中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司就案涉债权本息在郑房他证字第××号他项权证登记范围内对不超出2500万元债权数额的款项享有优先受偿权。周桦、北京市安博（郑州）律师事务所主张其就案涉房产在抵押权设立之前已经享有承租权，以排除本案的执行。首先，关于案涉房产郑州市郑东新区商务内××东侧××房产，在同一时期存在不同的租赁关系，周桦所主张的该房产负担的租赁关系真实性无法判定。周桦提交2014年9月12日其与陈大海签订的《房屋租赁合同》，双方约定出租的房屋位于郑州市郑东新区商务内××层东侧，该约定指向不明，不能确定为案涉1203号房产。而2014年12月12日，陈大海作为案涉房屋所有权人、抵押人在设立最高额抵押时向银行确认并承诺其已于2013年3月29日至2019年3月29日，将案涉房产出租给郑州龙羽房产开发有限公司，并收取租金。其次，关于周桦所主张的租赁合同履行情况，其未能举证证明于案涉房产设立抵押权前实际占有案涉房产，周桦与陈大海签订租赁合同约定租赁案涉房产的用途是开办北京律师事务所在郑州的分所，但根据其与北京市安博律师事务所签订的合作协议、河南省司法厅的批文，均显示周桦作为负责人的北京市安博（郑州）律师事务所登记住所地为郑州市郑东新区商务内环路××号，并非其提出异议的1203号房产；案涉租赁合同一次性约定10年租金，并且一次性现金支付10年租金，不符合日常交易习惯和周桦从事法律职业的严谨特性，且周桦提交的其丈夫从银行取现50万元的流水，亦不能证明该款项实际用于支付案涉租金；周桦未能提交证据证明其在上述期间占有使用案涉房产所支出的水、电、暖及物业管理费用凭证。再次，郑州市郑东新区商务内环路××号、1203号面积均在300平方米以上，10年租金50万元明显低于市场价格。故周桦、北京市安博（郑州）律师事务所以承租权主张中止对案涉郑州市郑东新区商务内××东侧××房产执行的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条规定，裁定如下：驳回周桦、北京市安博（郑州）律师事务所的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张仲锋审判员  李 宁审判员  李丹杰二〇二一年三月二十二日书记员  常梦笛