辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1252号上诉人（原审被告）：沈阳东北总部基地开发建设有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲河大道888号西三区9号。法定代表人：蒲剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：王帅，该公司员工。委托诉讼代理人：丁东成，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京兰天大诚新型建材有限责任公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路16号兴海大厦105A室。法定代表人：张文清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张军，北京市昊方律师事务所律师。上诉人沈阳东北总部基地开发建设有限公司（以下简称“总部基地公司”）因与被上诉人北京兰天大诚新型建材有限责任公司（以下简称“兰天公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初5790号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。总部基地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：《债权债务互抵协议》无约定的内容，仍应按照双方签订的《协议书》中相关条款执行，不应直接认定无约定即视为取消。原上诉人双方于2019年12月最终确定楼宇实际测面积，冲抵购房款金额方确定，且被上诉人负有向上诉人开具等额工程款发票的义务，被上诉人提供发票后，上诉人方能确定账目，故被上诉人支付购房款时间应从其2019年12月向上诉人提供工程款发票后开始起算，即2019年12月双方对于购房金额完成最终确定冲抵，被上诉人完成全部购房款冲抵时间应为2019年12月31日。根据合同第八条约定，上诉人不存在逾期交付的违约责任，也不应支付逾期交房违约金。上诉人于2019年6月28日完成案涉楼宇初始登记，被上诉人未支付完毕购房款，我司无法开具办理相关手续必须的购房款发票。故关于产权过户时间，应从上诉人具备交付义务时间开始起算。合同正常履约，被上诉人未形成诉权，更没有要求上诉人承担违约责任的权利。关于支付房屋面积补差价款，上诉人已于2020年1月全额返还被上诉人，对于该部分双方已经达成合意并完成履行，被上诉人无权再次要求上诉人补充支付。兰天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。兰天公司向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理沈北新区蒲河大道888号西十一区36号101建筑面积170.03平方米房屋的房地产权属证书；2.被告给付原告逾期交房违约金（根据互抵协议2017.10.17日房款付清，以购房款1173207元为基数，自2018年5月2日合同约定的交房截止日计算至2018.12.3日实际交房之日止，按合同约定的日万分之二标准计算）；3.被告双倍返还原告房屋面积误差比绝对值超出3%部分的房价款22714元。一审法院认定事实：2011年8月23日，原、被告双方签订《沈阳东北总部基地二期11区门窗幕墙、斜屋面工程施工合同》，约定原告承揽施工被告开发建设的位于沈阳市沈北新区总部基地二期11区门窗幕墙、斜屋面工程。2017年9月29日，原、被告双方为明确上述工程付款及抵扣楼款事宜签订了《协议书》。协议书确定，上述工程结算价为15,024,101.57元，被告全部未付金额4,048,874.10元中的2,813,268元由原告用于支付11区36#楼首层及二层楼款，余款1,235,606.10元被告于2019年12月31日前支付原告，被告支付原告最后一笔款项时，根据最终实测面积楼款冲抵后金额计算，冲抵前或被告向原告付款前，原告需要向被告提供不低于冲抵或支付金额的合法的工程款发票。2017年9月29日，原、被告双方签署了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区房屋，房屋建筑面积为170.03平方米，总房款1,173,207元，约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2018年5月1日前应将该房屋交付原告使用，逾期交房按日向原告支付己交付房价款的万分之二的违约金。关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后560日内，将办理权属登记需由被告提供的数据报产权登记机关备案。2017年10月17日，原、被告双方签署了《债权债务互抵协议》，载明应付房款共计2,813,268元，经被告同意，以前述工程欠款冲抵同等金额购房款，抵顶问题多退少补，本协议效力高于双方其他合同协议，条款与其他协议不一致的，以本协议为准。2018年12月3日，被告将上述房屋交付给原告使用（房屋建筑面积为170.03平方米，房价款为1,173,207元）。同时，鉴于被告交付的房屋面积误差，庭审中原被告双方均认可应退差价为11,357元。又查明，2019年6月28日，案涉房屋初始登记完成。一审法院认为，工程款结算后欠付金额应予给付，此时以案涉房屋抵顶，依相关规定，抵顶行为合法有效。案涉房屋初始登记已经完成，原告主张被告协助办理产权手续，应予支持。双方本系被告欠付原告工程款并以案涉房屋抵偿的关系，在2017年10月17日《债权债务互抵协议》，双方又共同明确以原告应得工程欠款冲抵案涉房款，鉴于上述情形，应当认定原告工程款到期债权成立在先，以房抵债是双方合意，且原告到期债权已经足额抵顶了被告房款，关于发票的约定仅是在实际房屋面积及差价确定时，根据多退少补的情形，由原告开具出相应的工程款发票，发票开具不影响2017年10月17日原告就已经以自己到期债权足额完成了案涉房屋对价的冲抵且有剩余，故合同约定2018年5月1日交房，至2018年12月3日案涉房屋才交付原告，逾期交房事实存在，违约责任按合同约定处理。此外，后形成的债权债务互抵协议已明确，其他协议条款与该协议不一致时，以该协议为准，前述工程款发票的约定，在该协议中已无对应内容，故开发票的义务虽然存在，但之前关于先开发票再完成抵顶的约定，已经在后协议取消。关于原告主张被告返还房屋面积误差比绝对值超出3%部分的房屋价款，双方均认可按照合同约定计算为11,357元，一审法院予以支持。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳东北总部基地开发建设有限公司于判决生效后三十日内协助原告北京兰天大诚新型建材有限责任公司将沈阳市沈北新区建筑面积170.03平方米房屋的不动产权属登记到原告北京兰天大诚新型建材有限责任公司名下；二、被告沈阳东北总部基地开发建设有限公司于判决生效后10日内向原告北京兰天大诚新型建材有限责任公司支付逾期交房违约金（自2018年5月2日起至2018年12月3日止，每日按购房款1,173,207元的万分之二计算）；三、被告沈阳东北总部基地开发建设有限公司于判决生效后10日内向原告北京兰天大诚新型建材有限责任公司支付房屋面积差价11,357元；四、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费，减半收取8009.5元，由被告负担，返还原告8009.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事双方为明确给付工程款及抵扣楼款事宜签订的《协议书》《债权债务互抵协议》及另行签订的《商品房买卖合同》系基于双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。双方在签订《商品房买卖合同》前，上诉人总部基地公司拖欠被上诉人兰天公司工程款并属于被上诉人的到期债权，双方合意以部分应得工程欠款冲抵案涉房屋的购房款，且抵顶房款金额客观合理。故在签订案涉《商品房买卖合同》时，被上诉人兰天公司实际上已足额交纳了购房款，在此前提下，被上诉人兰天公司有权依照《商品房买卖合同》之约定要求上诉人总部基地公司履行交房义务。合同约定，上诉人总部基地公司应于2018年5月1日前将案涉房屋交付给被上诉人使用，现因实际交付时间为2018年12月3日，一审法院依照《商品房买卖合同》的约定判令上诉人总部基地公司承担逾期交房违约金并无不当之处。同时，《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中明确约定，“……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”一审期间被上诉人兰天公司主张上诉人应返还房屋面积误差比绝对值超出3%部分的房价款，依照合同约定对该房价款应双倍返还，因双方均认可按照合同约定计算为11,357元，对该房价款金额本院亦予以认可。综上所述，上诉人总部基地公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,019元，由上诉人沈阳东北总部基地开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年三月二十九日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；