河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1638号上诉人（原审原告）：三门峡市人民政府驻郑州办事处，住所地郑州市金水区东明路**。负责人：强鹏起，驻郑办主任。委托诉讼代理人：蔡佳，北京安理（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘传博，北京安理（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：门文理，男，1986年5月29日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：程子原，河南中能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽红，河南中能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州东来福华餐饮有限公司，住，住所地郑州市郑东新区天赋路****楼**附**/div>法定代表人：王处。委托诉讼代理人：王建民，河南中能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张焕，河南中能律师事务所律师。上诉人三门峡市人民政府驻郑州办事处（以下简称三门峡市人民政府驻郑办）与被上诉人门文理、郑州东来福华餐饮有限公司（以下简称东来福华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初7731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人三门峡市人民政府驻郑办的委托诉讼代理人蔡佳、刘传博，被上诉人门文理的委托诉讼代理人程子原、张丽红，被上诉人东来福华公司的委托诉讼代理人王建民、张焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三门峡市人民政府驻郑办上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求（一审判决后被上诉人己付租金285,875元，请二审进行扣减）；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，门文理自2015年1月份接手涉案房屋后，系涉案房屋的实际承租人，其与上诉人之间形成事实上的租赁合同关系。二、东来福华公司自2015年至今经营异常、涉诉众多，早已进入失信被执行人名单，系僵尸企业，执行信息网显示其未履行债务金额达1200余万元，其根本不具备履行涉案租赁合同及交付租金的能力，现一审判决越过实际承租人门文理，直接判令上诉人与东来福华公司之间继续履行合同，违反最基本的公平原则，导致的直接后果是上诉人收取房屋的合法权益无以保障，国有资产面临流失的巨大风险。三、根据涉案房屋租赁合同的约定，被上诉人违约事实清楚，上诉人有权终止合同收回涉案房屋，一审判决双方继续合同，属于认定事实错误，适用法律错误。四、一审判决应当判令解除双方之间的房屋租赁合同，腾空涉案房屋，恢复原状，并由实际承租人门文理向上诉人支付拖欠的租金，另被上诉人构成违约，还应判令其承担违约金、滞纳金及房屋空置期损失等。五、东来福华公司已因涉及经济纠纷被列入失信被执行人名单，但其却通过门文理转移财产，其二者行为均构成犯罪，请二审法院将相关犯罪线索移交追究其刑事责任。门文理辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。涉案合同系上诉人与东来福华公司签订，门文理与上诉人之间并无直接法律关系，门文理仅是东来福华公司的员工，受公司委托全权负责涉案房屋的租赁事宜。二、上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审驳回其上诉，上诉人称门文理为实际承租人，形成事实租赁合同关系，无事实与法律依据。门文理只是受东来福华公司委托负责案涉房屋租赁事宜，对其他事务不负责，也和其没有法律关系。东来福华公司辩称，房屋租赁合同合法有效，答辩人无根本性违约行为，一审判决继续履行合同，认定事实清楚。答辩人自始至终履行义务支付租金，并无根本性违约行为。转租事宜存在已达七年，被答辩人知情并且未提出异议。答辩人为商业用途对涉案房屋进行必要的装修符合实际需求及合同约定，且装修并未影响房屋的承重结构，并不构成违约。答辩人自身涉诉情况并未影响合同的履行，也未造成国有资产流失，上诉人称答辩人无履行能力等上诉理由不成立。继续履行合同符合法律规定，既维护其他承租人的合法权益，也符合合同目的及答辩人利益。答辩人授权门文理对案涉房屋的管理行为，系答辩人的授权的职务行为，案涉租赁房屋账目独立核算，并无混同。一审判决适用法律正确。三门峡市人民政府驻郑办向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告郑州东来福华餐饮有限公司及被告门文理之间的租赁合同关系；2、被告门文理于本判决生效后十日内腾空位于郑州市××区××号涉案房屋及门前广场，并恢复该房屋原状；3、被告门文理参照原告与被告郑州东来福华餐饮有限公司2013年3月1日租赁合同约定支付原告2020年6月7日至2020年8月31日的租金446,680元，后续租金按照《房屋租赁合同》标准继续计算至其实际腾空搬离之日止；4、被告门文理支付并赔偿原告违约金、逾期支付租金滞纳金、房屋空置期损失合计500,000元；5、被告郑州东来福华餐饮有限公司对被告门文理上述第三、四项债务承担共同偿付义务；6、本案诉讼费等全部由二被告承担。一审法院认定事实：2013年3月1日，三门峡市人民政府驻郑办作为出租方、甲方与东来福华公司作为乙方、承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将拥有对外出租权的坐落于郑州市××区××号一座四层房屋（建筑面积约4800平方米）及门前广场整体出租给乙方作为商业性质使用。租赁期为10年，即从2013年3月1日起至2023年2月28日止。甲、乙双方议定，租赁期内前五年每年的租金人民币为1,600,000元，租赁期内后五年每年的租金为前一年度租金基础上上浮5%。租金每年交付一次，先付后用，乙方按照甲方指定的银行账户提前45日将下一笔租金转入甲方指定账户内。乙方也可以向甲方交纳现金，乙方保存的现金收据作为付款凭证。逾期未缴则甲方有权按每月租金总额的2%按日加收滞纳金并单方面终止合同。甲乙双方必须严格遵守本租赁合同，租赁双方如一方违约，违约方必须支付违约金人民币500,000元（不可抗力原因除外）。关于免责条件约定：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。上述合同签订后，双方开始履行合同。被告东来福华公司通过其员工门文理及案外人交纳租金至2020年2月29日。2020年1月18日，被告东来福华公司通过案外人李艳缴纳租金50万元。2020年5月7日，三门峡市人民政府驻郑办向门文理出具催缴房租的通知，显示按照合同约定，书面通知其应在三日内交齐所欠房租。2020年5月21日，三门峡市人民政府驻郑办向门文理出具解除租赁合同通知书，显示“根据双方签订的租赁合同约定，现你方已拖欠我处租金135.22万元，鉴于你方行为严重违反租赁合同“第七条”约定，三门峡市人民政府通知门文理于2020年5月21日解除房屋租赁关系。并通知其履行以下义务：1、支付拖欠的租金135.22万元，违约金50万元；2、赔偿我处的经济损失（从解除房屋租赁合同之日计算至新的承租人租房之日，每日5,595元）；3、三日内腾空全部承租房屋（你方应自行负责撤场，清理自有可移动物品，但不得拆卸和移动公共设施及装修），将租赁房屋返还我处”。另查明，门文理系东来福华公司的员工，劳动合同期限为2014年12月25日至2022年12月24日。2015年3月30日，东来福华公司出具授权委托书一份，载明“由于我公司发展需要，现我公司搬离至山西运城发展。我公司承租于郑州市××区××号一幢四层房屋，建筑面积4800平方米。该项目由郑州（负责人）门文理通知全权负责”。东来福华公司在该授权委托书上盖章。另查明，管城回族区城东路572号1号楼的所有权人为三门峡市财政局，后委托给原告三门峡市人民政府驻郑办管理使用至今。根据合同约定，租期内前五年租金为160万每年，后五年年租金为前一年度租金基础上上浮5%（即2018.3.1-2019.2.28第六年年租金为168万，2019.3.1-2020.2.29第七年年租金为176.4万，2020.3.1-2021.2.28第八年年租金为185.22万）。诉讼中，原告称被告已将本案争议房屋进行转租，被告予以认可，但称转租的时间分别为2013年4月和2015年4月，转租后的承租人用于经营酒店和餐厅，被告东来福华公司转租期间，原告从未提出异议。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，三门峡市人民政府驻郑办与东来福华公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务。关于原告以被告东来福华公司将涉案房屋转租他人和未按照合同约定交纳租金为由要求解除与被告东来福华公司之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，经查，房屋租赁合同作为一种使用财产合同，其目的在于赋予承租人对房屋处于合法占有的权利。本案原告与被告东来福华公司双方所签的《房屋租赁合同》合法有效，合同约定租赁期限为10年，合同对租赁期限内房屋租金的调整作出了详细的约定，体现了原被告双方签订合同时对市场的变化的考量及对预期收益的评估和期待，双方亦按约定正常履行合同。被告东来福华公司承租的上述房屋于2013年和2015年分别转租他人用于经营酒店及餐厅，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持，本案被告东来福华公司将涉案房屋转租他人用于经营酒店和餐厅至今已长达数年，原告对此应当知道，故原告以被告东来福华公司转租为由要求解除与东来福华公司的《房屋租赁合同》，理由不当，本院不予支持；2020年1月18日，被告东来福华公司通过案外人向原告交纳2020年3月1日之后的租金50万元。2020年1月底，爆发了新冠肺炎疫情，因疫情或疫情防控需要暂停营业既是承租方的义务也是出租方的责任，故本院根据公平原则，结合租赁房屋的性质、具体用途、双方的合同约定及受新冠疫情的影响程度，虽被告东来福华公司未按照合同约定交纳一年的租金，但综合考虑实际情况及已交纳的租金数额，如以未交纳租金为由解除本案争议的房屋租赁合同不符合双方签订本合同时的目的和期望，且在部分房屋已经转租案外人使用的情况下，解除合同也会造成更多的纠纷，对双方的权益均是一种损害，综合考虑以上因素，故对原告以被告东来福华公司未交纳全部租金为由请求解除原被告之间的租赁合同关系，该院不予支持。因本案争议的《房屋租赁合同》未予以解除，故原告要求被告东来福华公司支付2020年3月1日至实际腾空搬离之日止的租金的诉讼请求，该院不予支持，但被告东来福华公司应向原告支付自2020年3月1日至2021年2月28日的剩余租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告东来福华公司虽应提前45天将下一笔租金转入原告指定的账户，被告于2020年1月18日向原告交纳了50万元租金，后双方因新冠疫情影响减免房租问题引起争议，致使被告东来福华公司未支付剩余租金，该院认为受新冠肺炎疫情的影响，被告东来福华公司未交纳剩余租金并未构成违约，故原告要求被告东来福华公司赔偿违约金、逾期支付租金滞纳金、房屋空置期损失合计500,000元的诉讼请求，该院不予支持。考虑新冠肺炎疫情防控需要暂停营业既是承租方的义务也是出租方的责任，故原告应给予被告东来福华公司免除新冠肺炎疫情期间2个月的房租，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，2020年3月1日至2021年2月28日租金为185.22万元，经计算，每月平均租金15.44万元，被告东来福华公司已交纳租金50万元，被告东来福华公司减免原告租金为30.88万元，被告东来福华公司还应向原告支付2020年3月1日至2021年2月28日的剩余租金104.34万元。关于原告要求解除其与被告门文理的房屋租赁合同及要求门文理腾房、支付租金及违约金等诉讼请求，经查，本案所涉《房屋租赁合同》的合同相对人为原告与被告东来福华公司，被告门文理系被告东来福华公司的员工，其行为仅是作为被告东来福华公司的委托人负责本案租赁房屋的管理，履行的系职务行为，故对于原告上述请求，于法无据，该院不予支持。判决：一、被告郑州东来福华餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告三门峡市人民政府驻郑州办事处自2020年3月1日至2021年2月28日的剩余房屋租金104.34万元。二、驳回原告三门峡市人民政府驻郑州办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,490元，减半收取7,245元，由被告郑州东来福华餐饮有限公司负担7,095元，由原告三门峡市人民政府驻郑州办事处负担150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院认定如下：东来福华公司提交了房租收据一份，对其真实性本院予以采信，但对其关联性及证明目的，三门峡市人民政府驻郑办提出异议，本院结合全案证据材料及当事人各方庭审陈述，综合予以考量和认定。一审认定的案件事实清楚，本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据支持，否则应当承担举证不力的法律后果。三门峡市人民政府驻郑办与东来福华公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的合同义务。合同签订后履行过程中，东来福华公司将房屋部分转租给他人用于经营酒店和餐厅，三门峡市人民政府驻郑办对此知情且未提出异议，故原审法院依法对其以此为由要求解除涉案租赁合同的理由不予采信，本院认为并无不当，且考虑到房屋部分已经转租给案外人的实际情况，解除合同会造成更多的纠纷，故本院对不予解除合同的判决部分予以支持，三门峡市人民政府驻郑办该部分上诉理由不予采信。东来福华公司未按合同约定履行交付租金的义务，显属不当，但考虑到新冠疫情对经营活动造成的影响，双方因减免租金问题产生争议，原审法院认为东来福华公司未及时交付租金原因正当，可免除其违约责任，本院认为亦无不可，经审查后确定至2021年2月28日的剩余房屋租金为104.34万元，扣除本案审理期间上诉人认可另付的285875元，下欠租金数额为757525元。涉案合同虽由三门峡市人民政府驻郑办与东来福华公司签订，但合同签订后即由门文理实际交付租金、对外转租和收取租金，应当认定门文理系涉案房屋的实际承租人，其与东来福华公司承租涉案房屋的意思实为一致，原审仅判令东来福华公司承担而免除门文理的付款责任，于事实不符且有失公允，本院对此予以改判，三门峡市人民政府驻郑办该部分上诉理由予以采信，后续租金收交双方须按合同约定诚实信用的履行。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初7731号民事判决；二、郑州东来福华餐饮有限公司、门文理于本判决生效之日起十日内支付三门峡市人民政府驻郑州办事处自2020年3月1日至2021年2月28日的剩余房屋租金757525万元。三、驳回三门峡市人民政府驻郑州办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7245元，由郑州东来福华餐饮有限公司、门文理负担7,095元，由三门峡市人民政府驻郑州办事处负担150元。二审案件受理费13266元，由郑州东来福华餐饮有限公司、门文理负担12991元，由三门峡市人民政府驻郑州办事处负担275元。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年三月二十九日书记员  李 妍