辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民初4号原告（执行案外人）：乔诗文，男，1988年4月11日出生，汉族，住凌源市。被告（申请执行人）：凌源鸿岩建筑工程有限公司，住所地凌源市凌河街文化路**。统一社会信用代码91211382771436320X。法定代表人：李文雄，总经理。委托诉讼代理人：何明明，辽宁怡盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌舒，辽宁怡盛律师事务所律师。第三人（被执行人）：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，，住所地朝阳市双塔区营州路三段**统一社会信用代码9121130273670422XY。法定代表人：张成轩，经理。委托诉讼代理人：韩玉飞，女，1989年3月10日出生，汉族，公司职员，住凌源市。原告乔诗文与被告凌源鸿岩建筑工程有限公司（以下简称鸿岩公司）、第三人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔诗文、被告鸿岩公司委托诉讼代理人何明明、第三人盛泰公司委托诉讼代理人韩玉飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔诗文向本院提出诉讼请求：1、确认凌源市商铺的所有权人为原告；2、判令解除对凌源市商铺的查封；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年1月4日从被告盛泰公司全款购买了凌源市商铺，并于当日同盛泰公司签订商铺认购协议书及朝阳乐旺嘉购物中心有限公司（以下简称乐旺嘉公司）签订商业用房委托投资经营合同。原告已经实际占有该商铺，并且将该商铺出租。被告盛泰公司与第三人鸿岩公司建设工程施工合同纠纷一案，第三人鸿岩公司于2020年5月18日依据（2017）辽13民初2号民事调解书向中级人民法院申请执行。执行查封的财产包括原告的位于凌源市商铺。其中原告名下的5户商铺为本案的诉争商铺。原告与被告于2016年1月4日签订了凌源市商铺认购协议书，并于当日将以上6户商铺与被告委托的第三方公司乐旺嘉公司签订了国贸大厦商铺回购承诺书及商业用房委托投资经营合同。一楼四个商铺07015、07016、07017、07018商铺面积为37.62㎡/铺，合计面积为150.48㎡，购买金额为5086224元。二楼两个商铺070224、070225商铺面积为29.6㎡及24.9㎡，合计面积为54.5㎡，购买金额为103550元。约定2016年至2018年三年租金以一次性冲抵铺位款。被告为原告出具收款收据及证明，证明因被告原因未及时给原告办理网签备案，所有权归原告所有。因此原告实际所交商铺款与回购租金相加完全符合认购协议约定的总价款，并不存在法院认定的证据之间相互存在矛盾的说法。被告鸿岩公司辩称，原告主张的商铺在本案查封之前没有签订书面的买卖合同，也没有实际占有使用涉案商铺，涉案商铺是在2015年8月18日取得销售许可，如果原告是真实的买受人，应当要求盛泰公司为其办理网签或者过户手续，原告怠于行使权力，2020年我方提出强制性执行时方提出案外人执行异议，不具有排除本案强制执行的条件，请求依法驳回原告的诉讼请求，回复本案的执行。第三人盛泰公司述称，原告乔诗文购买商铺属实。我公司同意原告乔诗文的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：乔诗文提供2016年1月4日乔诗文作为乙方与盛泰公司作为甲方签订的《凌源国贸大商铺认购协议书》两份，约定：乙方认购国贸大厦7单元07015、07016、07017、07018号商铺，面积约为37.62x4=150.48平方米（实际面积以相关部门实测为准），计价和付款方式：商铺单价为33800元/㎡，面积为150.48㎡，合计总价为5086224元；一次性付款5086224元。乙方认购国贸大厦7单元070224、070225号商铺，面积约为54.4平方米（实际面积以相关部门实测为准），计价和付款方式：商铺单价为19000元/㎡，面积为54.4㎡，合计总价为1033600元；一次性付款1033600元。并于同日出具966382.56元收款收据四份、435252元收款收据一份、517408元收款收据一份。同日，乔诗文作为委托方与乐旺嘉公司作为受托方签订《商业用房委托投资经营合同》六份，约定：委托标的商铺位置为一层A9、A10、A11、A12号，建筑面积37.62平方米。委托期限为13年，委托期限为2016年1月4日至2029年1月4日。租金计算为2016年1月4日至2029年1月4日，每年租金101724元。约定：委托标的商铺位置为二层A20号，建筑面积29.6平方米。委托期限为13年，委托期限为2016年1月4日至2029年1月4日。租金计算为2016年1月4日至2029年1月4日，每年租金44992元。约定：委托标的商铺位置为一层A21号，建筑面积24.9平方米。委托期限为13年，委托期限为2016年1月4日至2029年1月4日。租金计算为2016年1月4日至2029年1月4日，每年租金37848元。并于同日，乐旺嘉公司与乔诗文就涉案商铺签订《国贸大厦商铺回购承诺书》六份。提供2018年4月5日乐旺嘉公司向初延军出具的电费收据2800元，提供2020年7月18日乐旺嘉公司向德克士出具的电费收据12000元。2020年12与11日，乐旺嘉公司出具证明一份，证明盛泰公司开发的国贸大厦项目07015、07016、07017、07018四个属于乔诗文所有的商铺出租给德克士使用，将070224、070225两个属于乔诗文所有的商铺出租给初延军使用。盛泰公司于同日出具证明一份，证明盛泰公司开发的凌源国贸大厦商铺项目，房号为07015、07016、07017、07018、070224、070225号房产系乔诗文全款购买所有，对应的收据号为一层铺位A9号面积为37.62㎡、一层铺位A10号面积为37.62㎡、一层铺位A11号面积为37.62㎡、一层铺位A12号面积为37.62㎡级二层A20号面积29.6㎡、二层A21号面积24.9㎡。提供盛泰公司于2020年12月13日出具的购房证明，证明盛泰公司开发的国贸大厦商铺项目，由于公司要统一办理网签备案，没能及时给一、二楼大部分商铺办理网签备案，虽没有出具正式合同，但07015、07016、07017、07018、070224、070225号商铺是全款购房者乔诗文所有。上述证据，乔诗文用以证明：在人民法院查封之前，与盛泰公司签订了有效的买卖合同，并支付全部购房款，未办理产权登记手续，不属于乔诗文的过错。盛泰公司对证据证明的事实没有意见。鸿岩公司质证意见：对原告证据的真实性有异议，对于认购协议书虽然签订时间是2016年1月4日，但是涉案商铺在2018年8月份已经取得了预售许可，如果说原告是真实的买受人，应当与盛泰公司签订正规的买卖合同，并且应当网签备案；因案涉商铺仍然登记在盛泰公司名下，购房证明不能证明乔诗文系产权人。对证据的分析与认定：在本院对涉案建筑物查封前，乔诗文已与盛泰公司对购买商铺的行为签订了《凌源国贸大商铺认购协议书》并履行了主要付款义务。上述证据佐证的事实，本院予以确认。鸿岩公司提供鸿岩公司提供《土地登记证书》一份、《建设用地规划许可证》一份、《建设工程规划许可证》一份、《施工许可证书》一份、网办施工许可打印信息一份、《商品房预售许可证》一份，用以证明乔诗文与盛泰公司签订的认购协议是在盛泰公司申请土地使用权之前，该认购协议虚假，另证明盛泰公司对凌源国贸大厦项目最初是在2013年12月2日申请土地使用，该项目2014年4月16日取得了用地规划许可，4月17日取得了工程规划许可，同年7月1日取得了施工许可，2015年8月18日国贸大厦的商铺取得了预售许可。乔诗文质证意见：其购买涉案商铺的时间是2016年1月4日，购买行为真实有效。对证据的分析与认定该组证据证明的时间是在盛泰公司取得土地使用权之后，不能佐证盛泰公司与蔡向海之间的买卖协议虚假，故本院不予确认。根据上述证据的诉辩意见，本院认定事实如下：2016年1月4日，盛泰公司与乔诗文签订《凌源国贸大厦铺位认购协议书》，协议约定“乔诗文认购国贸大厦二层07015、07016、07017、07018号商铺，面积150.48平方米（实际面积以相关部门实测为准），总价款5086224元；一次性付清全款。”同日，乔诗文向盛泰公司交房款，盛泰公司出具《收款收据》一张，2016年1月4日，盛泰公司与乔诗文签订《凌源国贸大厦铺位认购协议书》，协议约定“乔诗文认购国贸大厦二层070225号商铺；一次性付清全款。”同日，乔诗文向盛泰公司交房款，盛泰公司出具《收款收据》一张，至此，涉案商铺价款全部付清。2016年1月4日，乔诗文作为委托方、甲方与朝阳乐旺嘉购物中心有限公司（以下简称乐旺嘉公司）作为受托方、乙方签订《商业用房委托投资经营合同》一份，合同主要约定乔诗文将07015、07016、07017、07018号商铺全部投资经营管理权委托乙方乐旺嘉公司，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限13年，委托期限2016年1月4日至2029年1月4日；六、租金支付标准：租金计算2016年1月4日至2029年1月4日，年租金101724元/铺。同日，乔诗文（乙方）与乐旺嘉公司（甲方）签订《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该回购承诺书对甲方义务（回购、升值补偿）、回购条件等作出了约定。2016年1月4日，乔诗文作为委托方、甲方与朝阳乐旺嘉购物中心有限公司（以下简称乐旺嘉公司）作为受托方、乙方签订《商业用房委托投资经营合同》一份，合同主要约定乔诗文将070224号商铺全部投资经营管理权委托乙方乐旺嘉公司，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限13年，委托期限2016年1月4日至2029年1月4日；六、租金支付标准：租金计算2016年1月4日至2029年1月4日，年租金37848元。同日，乔诗文（乙方）与乐旺嘉公司（甲方）签订《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该回购承诺书对甲方义务（回购、升值补偿）、回购条件等作出了约定。凌源国贸大厦铺位统一由乐旺嘉公司经营管理，乐旺嘉公司将070225号商铺出租给初延军，初延军于2018年4月5日，向乐旺嘉公司交纳案涉商铺的电费2800元。乐旺嘉公司将07015、07016、07017、07018号商铺出租给德克士，德克士于2020年7月18日，向乐旺嘉公司交纳案涉商铺的电费12000元。盛泰公司、乐旺嘉公司出具《购房证明》一份，证明未能及时办理网签、备案手续系盛泰公司原因。另查明，鸿岩公司与盛泰公司建设工程施工合同纠纷一案，根据申请人鸿岩公司、石光蕊的诉前财产保全申请，本院于2017年1月20日作出（2017）辽13财保1号民事裁定，查封了盛泰公司开发的凌源国贸大厦包括本案涉案铺位在内的145户摊位。2018年6月19日，本院作出（2017）辽13民初2号民事调解书，调解内容“一、双方共同确认盛泰公司欠鸿岩公司工程款3763万元。盛泰公司于2019年6月19日前一次性全部偿还完毕；二、如逾期给付，鸿岩公司有权对拖欠的工程款3763万元及利息申请全额执行。”因盛泰公司未履行调解约定的给付义务，2020年5月18日，本院以（2020）辽13执81号案件立案执行。执行过程中，乔诗文对案涉商铺提出书面执行异议，要求解除查封措施。本院于2020年12月16日作出（2020）辽13执异114号执行裁定，裁定驳回案外人乔诗文的异议请求。乔诗文在法定期限内提起本案之诉。本院认为，本案争议焦点是乔诗文对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院对凌源国贸大厦一层07015、07016、07017、07017、070225号商铺查封之前，乔诗文已与盛泰公司签订了买卖合同，并履行了主要付款义务，同时将涉案商铺出租给乐旺嘉公司，应认定已合法占有该不动产，且由于盛泰公司需要统一网签备案，并非乔诗文自身原因未能办理过户登记。故应认定乔诗文对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告乔诗文的诉讼请求成立，予以支持。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、不得执行凌源市商铺。二、驳回乔诗文的其他诉讼请求。案件受理费50715元，由被告凌源鸿岩建筑工程有限公司、第三人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2020）辽13执异114号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  王文沅审判员  李耀举审判员  华政通二〇二一年三月二十三日书记员  郭立明（法官助理代）