辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终1809号 上诉人（原审被告）：祝贺，男，1954年7月6日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 委托诉讼代理人：王雷，北京大成（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白雪，北京大成（大连）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄涛，男，1978年5月14日生，汉族，住黑龙江省拜泉县。 委托诉讼代理人：李明阳，辽宁开尔律师事务所律师。 原审第三人：迟元明，男，1960年7月23日生，汉族，辽宁省大连市西岗区。 上诉人祝贺因与被上诉人黄涛、原审第三人迟元明房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祝贺上诉请求：一、撤销大连市沙河口区人民法院(2019)辽0204民初9095号民事判决,依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；或依法将本案发回重审。二、一、二审案件受理费及鉴定费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决案涉租赁合同无效缺乏法律依据，且该项判决超出被上诉人原审提出的诉讼请求。1、上诉人出租的房屋系通过大连市中级人民法院司法拍卖取得，该房屋虽系无证房屋，但并非违法建筑。物权法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，大连市中级人民法院对该房屋作出的执行裁定书赋予上诉人对案涉房屋享有不动产物权的权利。2、上诉人在签订租赁合同时，并未隐瞒租赁房屋未取得不动产登记证书的情况，向被上诉人如实介绍该房屋系通过司法拍卖取得，并将成交确认书和执行裁定书作为合同附件予以提供，被上诉人对该房屋的权属状况进行了了解并完全知悉。3、原审判决认为上诉人未能提供租赁房屋的房产证违反了消防部门和工商管理企业注册相关规定，以案涉合同违反行政管理规定为由判定合同无效。但是，依据合同法第五十二条第五款规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同方可以依法认定无效。4、被上诉人在原审提出的诉讼请求是解除案涉合同，原审对合同效力进行审查后如认为该合同依法应认定为无效，应当按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》向被上诉人进行释明，告知被上诉人变更诉讼请求。而原审在未就合同效力进行释明的情况下，径行判决案涉合同无效超越了当事人的诉讼请求，属于程序违法。二、原审对被上诉人提出的因房屋无房产证导致无法办理企业注册登记和消防手续的事由未予认真审查，在被上诉人未能提供反映相关事实的证据时片面采信其虚假陈述，判决结果严重损害上诉人的合法权益。1、租赁房屋在司法拍卖之前作为酒店经营，工商登记的企业名称是“大连自动化仪表集团公司金马大酒店”，注册地址为大连市沙河口区号”，不存在不能办理工商注册登记的情况，上诉人在原审中已经说明该事实，但原审对此不予理会。2、现上诉人查询该房屋地址注册的企业发现，被上诉人在签署案涉租赁合同后已经在该地址注册了多家企业，例如“万鸣酒店管理（大连）有限公司”、“大连创福债企业咨询服务合伙企业（有限合伙）”，上诉人向二审法院提供相关证据予以证明。可见，被上诉人在原审中一直作虚假陈述。3、关于消防手续的办理，上诉人在原审中提出，被上诉人对租赁房屋既未进行消防设计也未进行消防施工，根本没有办理相关消防手续，其主张因无房产证导致消防手续无法办理根本没有任何事实依据。但是，原审无视上诉人的抗辩，对被上诉人毫无证据支持的主张仍予采纳。三、被上诉人本应于2019年3月25日付清70万元租金，因其到期未能如约缴纳租金，经上诉人多次催讨仍不履行，同时被上诉人未经上诉人同意擅自将房屋一层外扩改建，对其严重违约行为，上诉人尚未起诉追究其责任，被上诉人为逃避其违约责任提起本诉，一再向法庭作虚假陈述，望二审法院明察是非，判决驳回其不当诉请。1、关于被上诉人因无房产证导致企业工商注册和消防验收手续均不能办理的谎言，上诉人已经列举相关事实和证据予以驳斥，此处不再赘述。2、被上诉人在原审起诉称已经投入装修各项费用达300余万并提供付款证据，但通过司法鉴定可见，其全部投入包括尚未使用的装修材料才仅仅40余万，被上诉人为谋取非法利益而炮制证据的目的昭然若揭。3、至于租赁现场80平方米临建房屋交付问题，即使证刘某方郭某丽证言属实，相对于2000余平方米的房屋租赁合同而言，该瑕疵亦不能构成足以导致租赁合同解除的根本违约。况且刘某方郭某丽的证言漏洞很多，不能对租赁房屋一层的扩建作出合理解释。综上，上诉人认为，原审判决在争议事实的认定和判决的法律适用上均有错误，为维护上诉人的个人利益，故依法提起上诉，望二审法院予以改判。 黄涛辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，上诉人明知租赁物有重大瑕疵，明知被上诉人租赁该标的物用于经营酒店、饭店、餐饮、洗浴，却仍然将租赁物租赁给被上诉人，一审法院认定租赁合同无效于法有据。第二，双方在合同当中明确约定，2019年的3月10日，上诉人要按照合同将涉案房屋后院的小屋清理收回，但上诉人并没有按照规定的时间内予以收回，构成根本违约。被上诉人有权拒绝交付剩余租金，不继续履行合同。第三，一层房屋为案外刘某方持有刘某方自行改建扩建后将房屋租给案外郭某丽的行为与被上诉人无关。 迟元明述称，对双方的意见不发表意见。 黄涛向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同；2、判令被告返还已付租金20万元及自2018年12月26日起至实际给付日止按人民银行同期贷款利率支付利息；3、请求判令被告承担原告因装修产生的所有损失共计492，108.84元。 一审法院认定事实：2018年12月间，原告根据被告张贴的出租房屋广告，经被告委托的代理人第三人迟元明介绍，原告与被告于2018年12月25日签订了《租赁合同》。合同规定：被告将从大连市中级人民法院拍卖取得的位于大连市沙河口区建筑面积2143.26平方米、占地面积286.34平方米（含后院锅炉房等）房屋出租给原告，原告租赁案涉房屋用于经营洗浴、宾馆、餐饮酒店、超市等，租赁期限为2019年5月1日至2024年4月30日止，自合同签订之日起至2019年4月30日止为装修免租期，2024年5月1日以后如原告继续租赁可续签至政府动迁规划止，但最长不超过2039年4月30日。原告在租赁期间被告按年度计收租金，2019年5月1日至2024年4月30日五年期间房租为每年90万元，2024年5月1日起如原告续租，租金在保持每年租金90万元基础上上调5%至10%。租金的给付方式为：第一年租金为本合同签订之日原告给付20万元，剩余70万元租金于2019年3月25日前付清，自第二年起每年的租金原告均应在当年4月1日前一次性付清，付款帐号以双方书面确认为准。租赁期间所发生的水、电费、通讯费、闭路电视费等相关费用，均应由承租人负担。原告在租赁期间为了便于经营需要，被告允许原告对外转租、招商及合作经营标的物。关于违约责任，合同规定被告需在2019年3月10日前将后院小屋清理收回，如因被告原因导致解除合同，被告负责赔偿原告装修等相关损失；如因原告原因造成解除合同，被告已经取得的房租收入不予退还，被告可以留置原告的设备、设施作为补偿。合同履行期间如遇下列情形可以提前终止合同：（1）原告逾期支付租金超过10日。（2）原告擅自改变房屋用途的。（3）未经被告同意原告将承租房产转租他人。（4）原告利用承租房产进行非法活动。 合同签订后，原告分别于2018年12月24日通过第三人向被告转付租金5万元；于同年12月25日通过第三人向被告转付租金15万元，合计20万元。被告将出租房屋交予原告，原告对案涉房屋开始装修。2019年2月，原告在办理消防安检手续及工商营业执照手续时，因需交纳房屋产权证得知案涉房屋没有房产证，无法办理消防安检手续及工商营业执照登记。2019年3月10日，由于被告未能按合同规定将案涉房屋后院小屋清理收回，原告根据上述两项原因未向被告给付2019年3月25日应支付的剩余租金70万元，同时请求解除合同，但被告不同意解除合同，坚持要求继续履行。 另查明，案涉出租房屋系被告于2018年10月31日，经大连市中级人民法院（2017）辽02执恢457号执行裁定书，以8,612,200元网上拍卖取得，拍卖时已公布该房屋系瑕疵房屋，原所有人系大连仪表集团有限公司，房屋用途为无证房屋，现闲置；土地用途/权利类型不详；建筑面积2143.26平方米；租赁情况不详。 再查，原、被告在履行租赁合同过程中，被告未按双方合同约定于2019年3月10日前将后院小屋清理收回。案涉房屋后院小屋持有人为案外人刘某，2009年2月19日，刘某与案外人郭某签订了《协议书》，刘某欲将后院小屋出租给案外人郭某，郭某在此期间已接管后院及后院房屋，对后院房屋进行了改造、扩建。诉讼期间，执法局对后院改造、扩建的房屋顶盖进行了拆除。 诉讼期间一审法院根据原告的申请，通过大连市中级人民法院委托大连建工工程造价咨询有限公司，对原告装修的工程价款进行了司法鉴定，大连建工工程造价咨询有限公司于2020年10月10日作出大建工鉴字（2020）第40号《司法鉴定意见书》，经鉴定原告对案涉租赁房屋装修的工程造价为492,108.84元，发生鉴定费35，000元 一审法院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。本案中，原告租赁的案涉房屋虽然系被告通过大连市中级人民法院拍卖合法取得，但被告在取得案涉房屋时已经知晓该房屋无房证，土地用途以及权利类型不详，因此被告在与原告签订房屋租赁合同时，应在合同中释明该房屋的房证以及土地用途瑕疵事宜。现原、被告双方在合同中已载明，原告承租房屋系用于经营洗浴、宾馆、餐饮酒店、超市等使用，而根据消防部门以及工商管理企业注册相关规定，经营洗浴、宾馆、餐饮酒店、超市等均应提供房产证，因此案涉合同违反了上述行政管理规定，因此原、被告签订的《租赁合同》无效。导致合同无效的原因系被告出租的房屋无房产证、土地用途/权利类型不详所致，鉴于合同无效，双方自签订合同时起即无效，因此原告请求解除合同已无实际必要，双方均应返还原标的物，同时由责任方赔偿对方的经济损失，因此原告应将案涉房屋返还被告。鉴于原告未能实际经营收益，因此被告应将已收20万元房屋租金返还原告，同时被告应赔偿原告占用该款期间的利息损失，现原告请求被告自2018年12月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失符合有关法律规定，一审法院应予支持，但自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至20万元还清日止。关于原告请求被告赔偿因装修产生的财产损失492,108.84元及相应利息一节，根据大连建工工程造价咨询有限公司大建工鉴字（2020）第40号《司法鉴定意见书》，原告装修工程造价为492,108.84元，因此原告请求赔偿装修损失492,108.84元，于法有据，一审法院应予支持。关于被告提出后院小屋已收回且案外人刘某已与原告签订租赁协议一节，因被告提交的协议书虚假，故一审法院不予采信。 据此，一审法院判决:一、原告黄涛与被告祝贺于2018年12月25日签订的《租赁合同》无效；二、被告祝贺返还原告黄涛房屋租金20万元；三、被告祝贺赔偿原告黄涛房屋租金20万元的利息损失，利息损失自2018年12月26日起以20万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至20万元还清日止；四、被告祝贺赔偿原告黄涛装修损失492,108.84元；五、被告祝贺赔偿原告黄涛鉴定费35，000元；六、驳回原告其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项，均自判决生效之日起10日内履行。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,721元（原告已预付17,334元），退还原告6,613元，由被告负担10,721元，给付时间同上。 二审中，上诉人明确表示案涉房屋无档案手续，无法提交案涉房屋存在建设工程规划许可证的证据。上诉人提交从“企查查”查询的万鸣酒店管理（大连）有限公司、大连创福债事企业咨询服务合伙企业（有限合伙）企业信息证明，拟证明案涉房屋可以办理企业工商登记，被上诉人对此不予认可。鉴于上诉人提交的证据无法证实与本案有关联性，本院对上诉人提交的证据不予采信。对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人依法对自己提出的诉讼主张负有举证证明责任。在本案诉讼期间至二审法院作出判决前，上诉人未能向本院提供案涉出租房屋取得建设工程规划许可证的证据，其依法应承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。据此应认定上诉人与被上诉人所签订的合同无效。故一审法院确认合同无效并判令上诉人返还租金及利息、赔偿被上诉人装修损失等于法有据，应予维持。上诉人祝贺的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人祝贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,721元，由上诉人祝贺负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐庆福 审判员  王 亮 审判员  范瑞瑶 二〇二一年三月二十六日 书记员  葛美玲