广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终356号上诉人（原审原告）：东莞市超龙实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市横沥镇新四村三江工业区×××。法定代表人：徐腮兰，经理。委托诉讼代理人：莫金安，广东莞港晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文婷，广东莞港晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市斯凡电子科技有限公司。住所地：广东省东莞市横沥镇三江工业区××××××××××××。法定代表人：李风波，总经理。委托诉讼代理人：谢娟，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓明，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原审被告：赵进进，女，1988年11月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县××××××××××××，公民身份号码：340××××××××××××260。委托诉讼代理人：谢娟，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓明，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。上诉人东莞市超龙实业投资有限公司（以下简称超龙投资公司）因与被上诉人东莞市斯凡电子科技有限公司（以下简称斯凡电子公司）及原审被告赵进进租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初12090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。超龙投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.确认双方签订的《厂房租赁合同》于2020年6月3日解除，并判令斯凡电子公司立即腾空案涉厂房交还给超龙投资公司；3.斯凡电子公司向超龙投资公司支付违约金294000元；4.斯凡电子公司向超龙投资公司支付自2020年12月1日起至返还案涉厂房之日止的占有使用费；5.本案一审、二审诉讼费用由斯凡电子公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审根据斯凡电子公司提供的照片，简单推定超龙投资公司应当知道转租一事，是错误的。一审以斯凡电子公司打通墙体新开的门上挂有“骏铭”两个大字，以及厂房墙上挂有东莞市骏铭五金塑胶有限公司（以下简称骏铭五金公司）的牌子，从而推定超龙投资公司作为房东应当能够知道转租的情况，属于认定事实不清。由于超龙投资公司的法定代表人徐腮兰及股东邱灿和长期在深圳市工作、生活，并不具备知道斯凡电子公司转租的条件，且根据现场勘查，挂有“骏铭”二字的门口距离大门口至少有五十米的距离，正常进出厂房大门口时无需经过该门口，视线范围内不可能触及该“骏铭”二字，即从物理位置上的客观情况来看不具备能够看见骏铭五金公司招牌的条件。另外，斯凡电子公司主张超龙投资公司事先已同意转租，但未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。根据斯凡电子公司一审提供的证据录音可知，截至2020年5月29日，斯凡电子公司仍然试图掩盖转租事实而谎称是与他人合伙。由此可见，斯凡电子公司根本未就厂房一楼转租事宜告知过超龙投资公司，更无从谈起已经征得同意。二、斯凡电子公司未经超龙投资公司同意擅自对厂房增建铁皮房的行为已构成违约。目前即便斯凡电子公司已拆除增建铁皮房，但并不影响认定其存在违约的行为，仍应承担违约责任。斯凡电子公司实际存在违约行为，即便未达到根本违约以致解除合同，但其因违约行为而应承担的违约后果不可免除。一审认定案涉厂房东面铁皮房为超龙投资公司出租时已存在与事实不符，根据现场勘查发现，该处铁皮房的崭新程度与该处墙体的斑驳程度形成鲜明的对比，说明该处铁皮房不可能是超龙投资公司出租时已经存在，而是斯凡电子公司在承租后为充分利用该处空地而用铁皮将三面及顶部围蔽，未经报建等手续擅自改建成铁皮房。即便斯凡电子公司已拆除擅自增建的铁皮房，但其存在违约行为已成事实，不能因此而免除的违约责任。斯凡电子公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。一、超龙投资公司诉请确认《厂房租赁合同》已于2020年6月3日解除，没有事实和法律依据。事实上，本案双方至今仍在正常履行《厂房租赁合同》，超龙投资公司每月正常收取租金，故其主张斯凡电子公司腾空并交还厂房、支付违约金、支付占有使用费等诉讼请求均没有事实和法律基础。（一）斯凡电子公司对案涉厂房的转租已事先取得超龙投资公司同意，超龙投资公司主张斯凡电子公司违约转租并据此解除合同均没有事实和法律基础。斯凡电子公司在转租前先征得超龙投资公司同意，才与骏铭五金公司签订《厂房租赁合同》（以下简称转租合同）。从赵进进与徐腮兰、邱灿和的电话录音可以证明超龙投资公司对转租一事并未提出异议。再者，转租合同自2019年3月签订并开始履行，无论徐腮兰、邱灿和是否工作、生活在其他地方，但仍然会到案涉厂房现场视察，必须经过一楼的骏铭五金公司，即超龙投资公司对转租一事至少在2019年3月起就已知道并且应当知道。由于自超龙投资公司知悉转租事实的时间至其一审起诉时已远远超过六个月，期间并未提出异议，现其以斯凡电子公司未经同意转租为由请求解除合同没有事实和法律依据。（二）斯凡电子公司对案涉厂房的临时搭建已事先取得超龙投资公司的同意，且后来已拆除，由此至终都没有影响厂房的用途及安全，超龙投资公司据此要求斯凡电子公司支付违约金没有事实和法律基础。如前所述，超龙投资公司的法定代表人以及股东经常往来视察案涉厂房，自始知悉包括转租、临时搭建铁皮房等情况，但从未提出任何异议或要求整改、拆除。案涉厂房本身就存在大量铁皮房，斯凡电子公司租赁整个厂房后，临时搭建的两处铁皮房系为了便于卸货、遮阳遮雨使用，完全符合工业厂房的正常、合理使用范畴内，更没有影响厂房的用途及安全。超龙投资公司提供的现场照片拍摄时间较早，不能真实客观反映厂房的当前情况，照片中大部分的铁皮房系在斯凡电子公司承租之前已存在，现斯凡电子公司搭建的两处铁皮房现已全部拆除，并不构成违约。即便超龙投资公司反悔不愿承认斯凡电子公司的临时搭建物，也应先给予恢复原状的合理期限，但超龙投资公司未给予合理期限就直接提出解除合同，没有事实和法律依据。再者，《厂房租赁合同》中并没有约定有关于扩建的违约责任，现在要求斯凡电子公司承担增、扩建的违约责任，没有事实和法律依据。二、超龙投资公司恶意违约在先，侵犯了斯凡电子公司对案涉厂房的优先购买权，其向案外人出售案涉厂房后通过提前解除租赁合同的方式，逼迫斯凡电子公司搬厂，严重损害斯凡电子公司的承租权益，超龙投资公司作为先违约一方，不享有合同的解除权。案涉厂房租期为8年，截止至超龙投资公司提出本案诉讼时仅履行了一年半时间，斯凡电子公司已投入了巨大的装修及经营成本，超龙投资公司无故解除合同将对斯凡电子公司造成难以估算的损失。在斯凡电子公司按约履行支付租金等合同义务的情况下，超龙投资公司并未提前通知就向案外人出售案涉厂房，侵犯了斯凡电子公司对案涉厂房的优先购买权。目前超龙投资公司收取了案外人的诚意金，由于买方购买厂房目的是用于自身生产经营，无意出租给其他人使用，或即使出租也要立即加租，显然买卖双方在明知“买卖不破租赁”的规定，但为了尽快出售且收回案涉厂房，遂逼迫斯凡电子公司搬厂。超龙投资公司的行为严重损害斯凡电子公司的承租权益，其作为先违约一方，不享有合同的解除权。三、斯凡电子公司在承租后投入巨大的装修及经营成本，超龙投资公司要求立即解除合同将对斯凡电子公司造成无法估量的损失，显然不符合诚实信用、公平及利益均衡的原则，双方应当继续按《厂房租赁合同》履行。斯凡电子公司在承租案涉厂房后进行了大量的修葺，花费巨大，在承租的一年多时间内生产经营才刚步入正轨。如果斯凡电子公司搬厂重新经营还需要向消防、环保等部门重新申请有关许可，单就办理环评耗时均需四至五个月的时间，同时须承担对无法交付货物所产生的违约赔偿责任。再者，斯凡电子公司对内还可能产生数百员工的劳动关系调整及补偿问题，影响数百员工家庭的生活。赵进进未在法定期限内向本院提交书面陈述意见。超龙投资公司向一审法院起诉请求：l.确认超龙投资公司与赵进进签订的《厂房租赁合同》于2020年6月3日解除，并判令赵进进、斯凡电子公司立即腾空案涉厂房交还给超龙投资公司；2.赵进进、斯凡电子公司向超龙投资公司支付违约金294000元（月租金147000元×2个月=294000元）；3.赵进进、斯凡电子公司向超龙投资公司支付自2020年7月1日起至返还案涉厂房之日止的占有使用费；4.赵进进、斯凡电子公司立即拆除擅自所加建、改建的建筑物并恢复原状；5.本案诉讼费由赵进进、斯凡电子公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决入如下：驳回超龙投资公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2855元，由超龙投资公司负担（超龙投资公司已预交）。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初12090号民事判决书。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据超龙投资公司的上诉意见以及赵进进、斯凡电子公司的答辩意见，二审争议焦点为：斯凡电子公司转租以及搭建铁皮房的行为是否构成违约。超龙投资公司主张斯凡电子公司擅自将部分厂房转租给骏铭五金公司，并违法搭建铁皮房，存在违约行为。先从案涉厂房的转租情况分析，斯凡电子公司将部分厂房转租给骏铭五金公司后，该公司在一楼新开的门上挂有“骏铭”两个大字，墙上也挂有“东莞市骏铭五金塑胶有限公司”的牌子，其中打通一楼墙体新开门口的事宜已事先征得超龙投资公司同意，可见超龙投资公司作为房东应当能够知道转租的情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，斯凡电子公司于2019年3月份转租，超龙投资公司知道转租行为后并未提出异议，一直到2020年5月份才提出异议，以此主张斯凡电子公司存在违约，并不合理。另外，对于斯凡电子公司搭建的铁皮房，现已拆除恢复原状，并不构成根本性违约。因此，一审对超龙投资公司提出的主张不予支持，并无不当。综上所述，超龙投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5710元（已预交），由东莞市超龙实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年三月四日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。