北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2694号上诉人（原审被告）：北京掌中宝通讯科技有限公司，住所地北京市通州区永顺镇南关村玉桥佳园2号楼底商8号。法定代表人：尤刚，总经理。委托诉讼代理人：陈国辉，男，1985年10月14日出生，汉族，北京掌中宝通讯科技有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李博天，北京市信之源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京方和正圆商贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇光华路16号。法定代表人：李旭东，董事长。委托诉讼代理人：陈萍，女，1981年10月24日出生，汉族，北京方和正圆商贸有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。原审被告：尤刚，男，1979年2月3日出生，汉族，北京掌中宝通讯科技有限公司总经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李博天，北京市信之源律师事务所律师。上诉人北京掌中宝通讯科技有限公司（以下简称掌中宝公司）因与被上诉人北京方和正圆商贸有限公司（以下简称方和公司）、原审被告尤刚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初39300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人掌中宝公司、原审被告尤刚的委托诉讼代理人李博天，上诉人掌中宝公司的委托诉讼代理人陈国辉，被上诉人方和公司的委托诉讼代理人陈萍、周净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。掌中宝公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项；2.改判驳回方和公司的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由方和公司负担。事实与理由：1.一审法院认定的合同解除时间与多方证据和事实都相矛盾，仅凭方和公司自认的解除时间来裁判有违明显缺乏说服力，有违公平公正。2.一审判决掌中宝公司支付30000元装修恢复金无事实和法律依据。掌中宝公司租赁底商用于开办电信营业厅，并不需要对房屋结构或墙体进行大规模装修，只是张贴了一些广告板和简易的装饰物。在方和公司没有任何证据证明装修恢复支出的情况下，按照生活常理，掌中宝公司支付的5000元装修恢复金已经足够弥补了。3.一审法院认定的违约金过高。一审法院判令掌中宝公司赔偿方和公司人民币55845元违约金明显超出了方和公司的实际损失，属于违约金过高。因为在签订租赁合同时，掌中宝公司已经预交了3个月租金作为保证金，在合同解除后掌中宝公司并未主张退回保证金，已经足以弥补方和公司损失。4.即使按照一审判决的合同解除时间，掌中宝公司也不应当按照原合同标准支付租金。掌中宝公司仅迟延交付一个月租金时，方和公司就在未催收及给予一定履行期限的情况下，将租赁底商上锁，造成了掌中宝公司无法经营，引发本案诉讼。从双方履行情况和违约行为看，方和公司擅自锁门导致掌中宝公司不能经营的违约责任大于掌中宝公司未如期交付租金的违约责任，其锁门行为直接导致掌中宝公司不能经营，不能实现租房目的，构成根本违约。况且掌中宝公司在方和公司处抵押有三个月房租，方和公司完全可以从预防租金中得到救济。方和公司辩称：同意一审判决，不同意掌中宝的上诉请求。尤刚述称：不同意一审判决，同意掌中宝公司的上诉请求。方和公司向一审法院起诉请求：1.判令掌中宝公司、尤刚支付拖欠的自2019年8月16日起，至合同解除之日即2020年6月1日的房屋租赁费178092元（291天×122.4平米×5元单价）；滞纳金81254.47元（291天×55845拖欠金额×0.005）；2.判决掌中宝公司、尤刚连带支付方和公司水电费15812.56元；3.判决掌中宝公司、尤刚连带支付方和公司赔偿金55845元；4.判决掌中宝公司、尤刚连带支付方和公司装修恢复金30000元；5.本案诉讼费由掌中宝公司、尤刚承担。一审法院认定事实：出租方：方和公司（以下简称甲方）与承租方：掌中宝公司（以下简称乙方）签订《底商租赁合同》一份，该合同约定：“第一条租赁物业位置、面积、功能及用途1.2租赁物面积为122.4平方米。第二条租赁期限2.1乙方承租该租赁物期限为2年，起租日为2019年5月16日，终止日为2021年5月15日。4.1合同履约金本租赁合同的履约金为三个月租金，即人民币55845元。4.2租金、服务费租金从2019年5月16日至2021年5月15日为每天每平方米人民币5元合计为人民币446760元。租金为季付，租金中不含税费。支付次数2，支付时间2019年8月16日，金额55845元。支付次数3，支付时间2019年11月16日，金额55845元。支付次数4，支付时间2020年2月16日，金额55845元。支付次数5，支付时间2020年5月16日，金额55845元。第五条租赁费用的支付：5.2乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰。5.3乙方应按时每月缴纳水费、电费、卫生费、电话费、网络费、供暖费等公共事业费用，或由甲方物业管理中心代收代缴。第十二条装修条款12.3甲乙双方合同终止时（含提前终止），乙方需按租赁物原状交还甲方。第十三条提前终止合同13.2在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或服务费超过一周（即五个工作日），甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，并有权提前解除本合同。13.3未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日向甲方支付相当于当月租金三倍的款项作为赔偿；d.甲方不退还乙方合同履约金。”双方还对其余事项进行了约定。本案审理过程中，方和公司与掌中宝公司共同确认掌中宝公司租金已交纳至2019年8月15日。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，方和公司自认双方租赁合同于2020年6月1日解除，法院结合本案查明事实认定双方合同解除日期为2020年6月1日，对于方和公司主张的判令掌中宝公司、尤刚支付拖欠的自2019年8月16日起，至合同解除之日即2020年6月1日的房屋租赁费178092元（291天×122.4平米×5元单价）的诉讼请求，掌中宝公司自认2019年8月16日开始的租金其未支付，结合合同解除日期2020年6月1日，法院对方和公司主张租金的起止日期认定为2019年8月16日至2020年5月31日，即176868元，对于方和公司主张的过高部分法院不予支持。对于方和公司主张的尤刚支付租金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于方和公司主张的滞纳金81254.47元（291天×55845拖欠金额×0.005）的诉讼请求，因滞纳金约定标准明显偏高，法院对该项诉求按本金176868元，自2019年8月16日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，对于方和公司主张的过高部分不予支持。对于方和公司主张的尤刚支付滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于方和公司主张的判决掌中宝公司、尤刚连带支付其水电费15812.56元的诉讼请求，因双方合同约定“5.3乙方应按时每月缴纳水费、电费、卫生费、电话费、网络费、供暖费等公共事业费用，或由甲方物业管理中心代收代缴。”，水电费金额理由正当，证据充分，应由签订合同主体掌中宝公司支付，对于方和公司主张尤刚连带支付的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于方和公司主张的判决掌中宝公司、尤刚连带支付其赔偿金55845元的诉讼请求，因双方合同约定：“13.3未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日向甲方支付相当于当月租金三倍的款项作为赔偿；d.甲方不退还乙方合同履约金。”，本案中掌中宝公司提前解约，因此掌中宝公司应按合同约定向方和公司支付赔偿金55845元，对于方和公司主张尤刚连带支付的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于方和公司主张的判决掌中宝公司、尤刚连带支付方和公司装修恢复金30000元的诉讼请求，因双方合同约定：“12.3甲乙双方合同终止时（含提前终止），乙方需按租赁物原状交还甲方。”，方和公司表示其公司花费30000元将涉案场地恢复原状，方和公司的该项诉讼请求理由正当，证据充分，法院予以支持，对于方和公司主张的尤刚连带支付的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内，北京掌中宝通讯科技有限公司支付北京方和正圆商贸有限公司2019年8月16日至2020年5月31日的房屋租赁费人民币176868元；二、判决生效之日起七日内，北京掌中宝通讯科技有限公司支付北京方和正圆商贸有限公司滞纳金（以本金176868元为基数，自2019年8月16日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、判决生效之日起七日内，北京掌中宝通讯科技有限公司支付北京方和正圆商贸有限公司水电费人民币15812.56元；四、判决生效之日起七日内，北京掌中宝通讯科技有限公司支付北京方和正圆商贸有限公司赔偿金人民币55845元；五、判决生效之日起七日内，北京掌中宝通讯科技有限公司支付北京方和正圆商贸有限公司装修恢复金人民币30000元；六、驳回北京方和正圆商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，方和公司与掌中宝公司签订的《底商租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，属合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于双方合同解除问题。本案中，双方共同确认掌中宝公司租金已交纳至2019年8月15日，掌中宝公司认可之后的租金并未支付，对于未按期支付租金的原因，掌中宝公司主张系其自身经营困难。掌中宝公司主张方和公司2019年9月30日对涉案房屋上锁，但未提供任何证据予以证明，方和公司对此亦不予认可，并主张掌中宝公司对涉案房屋上锁后离开且未腾退涉案房屋，庭审中掌中宝公司认可其未就涉案房屋进行过腾退及物业交接。方和公司自认2020年6月1日其将掌中宝公司的插锁打开并接收房屋，主张双方租赁合同于2020年6月1日解除，一审法院根据方和公司在提交的相关证据，认定双方租赁合同于2020年6月1日解除并无不当。双方合同解除后，掌中宝公司应支付方和公司欠付的租金及相应的滞纳金，同时，依据双方合同的约定，一审法院判决掌中宝公司支付方和公司相应的赔偿金和装修恢复金亦无不当。掌中宝公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，掌中宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6716元，由北京掌中宝通讯科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  申峻屹二〇二一年三月三十一日书记员  张 立