湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1328号上诉人（原审被告）：盛美玲，女，1971年8月27日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。被上诉人（原审原告）：何琼，女，1985年5月8日出生，汉族，住湖南省桃源县。上诉人盛美玲因与被上诉人何琼房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初7409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。盛美玲上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初7409号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序违法。原房主湖南星电集团有限责任公司星美综合服务分公司（以下简称星电集团）应当作为本案第三人参与到本案诉讼，一审法院应追加第三人星电集团予以查明但未追加，且一审法院让被上诉人庭后补充证据证明被上诉人的转租权，但该证据未予质证，一审程序存在重大瑕疵；二、一审判决部分事实认定错误。1、被上诉人无转租权,其转租行为无效。被上诉人于在原审当中提供的与星电集团于2018年12月1日签订的《门面租赁合同》约定不得转租,因此被上诉人擅自将该房屋转租的行为违反合同约定,转租行为无效；2、一审法院对物业费的事实认定无依据。被上诉人一审诉请上诉人支付物业费2574元,但被上诉人一审并未提供已经垫付物业费及缴费凭证的证据,原审法院对物业费的事实认定无任何证据作为依据；3、一审法院对上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》解除时间无认定。上诉人在一审时已陈述其于2020年7月25日已搬离,被上诉人对此事实并未否认,但一审法院未调查、未采信；4、一审法院认定上诉人支付租金金额错误。一审法院并未对上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》解除时间明确认定。因此,按照上诉人一审主张的2020年7月25日搬离,被上诉的未支付房租时间不满7个月,房租并非40600元。综上,恳请二审法院发回重审或予以改判。被上诉人何琼辩称：上诉人所陈述的与事实不符。我们经过多方协调了两三个月的时间，最终协调不了，上诉人说那就让我们去起诉。在上诉人拖欠房租的情况下，我也没有第一时间要求她交房租，我让她先交一点点就行，但是上诉人以她丈夫身体不好为由一直拖欠房租，直到我们自己需要使用涉案房屋，才收回房屋。何琼一审诉讼请求：1.何琼与盛美玲解除租赁合同并没收保证金11600元；2.盛美玲腾退所租房屋并一次性支付所拖欠租金40600元、物业费2574元、违约金42630元，共计85804元（费用暂按至7月底计算，实际金额按实际时间产生费用为准）。一审法院查明事实：2018年12月1日湖南星电集团有限责任公司星美综合服务分公司（以下简称星电集团）作为出租方（甲方），何琼作为承租方（乙方）就和美星城A区北向临街商铺S104、S105、S106、S107、S108、S109、S110门面承租事宜双方签订《门面租赁合同》。租赁期限为8年，自2018年12月1日至2026年12月31日止。2019年3月6日星电集团在合同签章处备注：“根据何琼所租门面实际情况，同意其一楼门面对外转租。”并加盖星电集团公章。2019年8月1日何琼作为出租方（甲方），盛美玲作为承租方（乙方），何琼将S107门面（建筑面积78平方米）转租给盛美玲，并签订《门面租赁合同》，租期为3年，自2019年8月1日至2021年8月30日止。签订合同后乙方需缴纳门面押金2个月及3个月租金（押二付三）。2019年9月1日至2020年8月30日，为5800元/月、69600元/年；2019年9月1日至2020年8月30日为5800元/月、69600元/年。支付方式按6个月为一期支付，由甲方提供收费凭据，且应在每一期开始之前30日支付到账，第一期租赁费应在本合同签订之日三日内支付，到账后乙方才能进场。租赁押金为11600元，本合同签订三日内乙方将租赁押金支付给甲方。合同履行期间乙方不得以押金冲抵租赁费用。乙方违反本合同的任何义务，甲方均有权采取包括但不限于停水、停电等措施直至乙方按合同完全履行义务。自签订租赁合同起房屋所产生的水、电、卫生费、物业费等费用由乙方自行承担。乙方无正当理由不得退租，乙方退租视为乙方违约，乙方的租赁押金和已支付的租赁费作为违约金由甲方保留不予退还。乙方另支付一个月的租赁费作为违约金。乙方未按合同约定的期限交付租赁费或其他应付费用超过20天，甲方有权解除合同。乙方未经甲方同意逾期交付租赁费用，甲方有权要求乙方每日按月租金千分之五支付违约金。合同签订后，何琼向盛美玲交付了租赁物，盛美玲交付了11600元押金，交付3个月租金17400元，盛美玲于2020年1月15日交付一个月的租金5800元，此后盛美玲未再支付任何租金，何琼向盛美玲多次催款，并向其承租门面粘贴《和美星城S107门面催费通知》，但双方因疫情期间免租事宜未达成一致，2020年6月何琼要求盛美玲搬离涉案店面，2020年7月底盛美玲搬离涉案房屋，双方确认尚欠租金7个月租金共计40600元。盛美玲欠付物业费2574元，涉案门面78平方米，按每月3元/平方米支付物业费。以上事实有当事人提交的相应证据以及庭审笔录予以证实。一审法院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。何琼与盛美玲签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方应依约履行自己义务，本案中，何琼按合同约定将其门面提供给盛美玲使用，盛美玲应支付相应租金及相关费用。2019年8月1日至2020年7月底盛美玲占有、使用涉案房屋，其应依约支付该期间的租赁费、物业费，因盛美玲未依约支付租金、物业费，何琼诉请解除合同，符合双方约定，一审法院予以支持，事实上何琼于2020年6月提出解除合同，盛美玲于2020年7月底搬离涉案房屋，双方租赁合同已实际解除。合同解除后盛美玲应继续履行偿付欠付租金40600元、物业费2574元、退还涉案房屋义务并承担相应违约责任，因盛美玲已在2020年7月搬离涉案房屋，故其已履行了退还涉案房屋的义务。鉴于本案的实际情况及承租期间发生疫情的特殊原因，一审法院酌情认定盛美玲已支付的押金11600元抵扣部分租金，故其欠付租金为29000元。关于盛美玲辩称的免租政策问题，因其未提交充足证据予以证明，一审法院对该辩称不予采信。关于违约责任，合同约定：“乙方未经甲方同意逾期交付租赁费用，甲方有权要求乙方每日按月租金千分之五支付违约金。”但该约定过高，本院酌情认定违约金以29000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年8月1日开始计算至全部款项偿清之日止。至于盛美玲主张的装修损失，因其逾期支付租金，导致租赁合同提前解除，其已构成违约，该主张无事实和法律依据一审法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，第九十条《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原审判决如下：一、确认何琼与盛美玲签订的《门面租赁合同》已依法解除；二、限盛美玲于本判决生效之日起十日内向何琼支付门面租金29000元、物业费2574元，并支付违约金（违约金以29000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年8月1日开始计算至全部款项偿清之日止。）；三、驳回何琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2236元，减半收取1118元，由盛美玲承担。本院二审期间，何琼向本院补充提交一份《证明》。本院认为，该证明真实、合法，与本案有关，本院予以采信。本院另查明，长沙和美星城物业管理有限公司于2021年2月24日出具《证明》，记载：和美星城商铺S10门面自2018年使用至今缴纳物业费是按照3元/平方收取。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由，本案争议焦点如下：一、本案是否遗漏必要共同诉讼人；二、上诉人是否应当向被上诉人支付物业费以及一审法院认定的房屋租金数额是否准确。关于争议焦点一，上诉人盛美玲和被上诉人何琼签订的《门面租赁合同》，何琼为出租人，盛美玲为承租人，双方均应受该合同约束。星电集团已于2019年3月6日在其与被上诉人的租赁合同中确认被上诉人有将一楼门面对外转租的权利，故星电集团并非必须共同进行诉讼的当事人，本案未遗漏必要共同诉讼人。至于上诉人提出的被上诉人补充提交的证据未经质证的理由。被上诉人陈述其并未补交证据，上诉人亦未明确具体是哪份证据未经质证，故其该上诉理由亦不能成立。关于争议焦点二，《门面租赁合同》明确约定自签订租赁合同起房屋所产生的水、电、卫生费、物业费等费用由乙方自行承担。被上诉人已补交证据证明物业费是按3元/平方米支付，故上诉人应当向被上诉人支付物业费。至于租金金额，一审法院结合双方陈述认定上诉人于2020年7月底搬离涉案房屋，再考虑到疫情影响，在抵扣了押金后认定上诉人欠付租金为29000元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费589.35元，由上诉人盛美玲负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 程 婧审判员 蔡 晓二〇二一年三月三日书记员 田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。