宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）宁03民终50号上诉人（原审原告）：宁夏鑫田建筑工程有限公司，住所宁夏回族自治区青铜峡市。法定代表人：田文忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：靳李，宁夏宁人律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：青铜峡市新宁百货超市有限公司，住所地宁夏回族自治区青铜峡市。法定代表人：黎宁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张岩，宁夏辅德律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宁夏鑫田建筑工程有限公司（以下简称鑫田公司）因与被上诉人青铜峡市新宁百货超市有限公司（以下简称新宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2020）宁0381民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫田公司的委托诉讼代理人靳李，被上诉人新宁公司的委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫田公司的上诉请求：1.撤销原判，依法予以改判支持上诉人的全部诉讼请求，或者依法发回重审；2.请求依法判决本案一审案件受理费、二审案件上诉费均由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并未解除，双方不存在“协商一致解除合同”的情形，故未产生双方协商一致解除《房屋租赁合同》的后果。1.2020年7月2日，鑫田公司向新宁公司发出《告知书》，明确告知新宁公司不享有单方解除权.....。双务合同中，合同双方达成一致的认定标准为，一方向另一方发出要约，另一方针对一方的要约进行承诺。而本案中，上诉人与被上诉人并未协商一致达成共识。2.退一步讲，即便双方经过协商，但是就约定的条件新宁公司却未成就，因此不产生合同已经解除的后果。截止目前，新宁公司并未就房屋恢复原状，且退还场地前的占有使用费也并未支付。最关键的是涉案房屋的钥匙到目前为止也没有交付给鑫田公司，致使鑫田公司根本无法进入其内，查看房屋的具体情况，完全没有取得房屋的控制权。二、被上诉人向上诉人发出的《解除租赁合同通知书》缺乏依据，该通知书对上诉人未产生效力。1.新宁公司不享有约定解除合同的权利，《房屋租赁合同》第十条内容只赋予了鑫田公司的单方解除合同的权利，并没有约定新宁公司享有解除权。2.被上诉人新宁公司不享有法定解除合同的权利。新宁公司以：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为解除合同的理由，依据不充分，且最关键的是新宁公司依据该理由解除合同时并未实施解除合同的行为。新宁公司以“因不可抗力致使不能实现合同目的”即“疫情影响，经营困难”为由向鑫田公司发出的《解除合同通知书》的理由不能成立，《房屋租赁合同》并未解除，继续有效。3.新宁公司向鑫田公司发出的“解除合同通知书”没有产生合同解除的效力。三、双方签订的《房屋租赁合同》的租赁起始时间应该为2017年6月15日，而非一审法院认定的2017年10月6日。综上，恳请二审法院依法撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。新宁公司辩称，1、案涉《房屋租赁合同》中约定了合同双方享有对等的任意解除权。《房屋租赁合同》第十条“违约责任”规定，“若一方违反本合同的约定或无故解除合同，应向对方支付一年租赁费总额的10%的违约金”。该条款可以理解为合同双方约定了任意解除权，属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的情形，在上诉人向被上诉人送达的《告知书》中，上诉人明确表示：“如你执意解除应按照合同约定向本公司承担18.5万元的违约金”，此处的“合同”当然就是指案涉《房屋租赁合同》，“执意解除”当然就是指“任意解除权”。因此，《房屋租赁合同》的任意一方当事人只要向对方支付年租赁费10%的违约金，即可解除合同。而被上诉人已经于2020年7月17日向鑫田公司交付了违约金，已经触发了解除条款，故《房屋租赁合同》已经解除。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款和《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款的规定，即：“当事人协商一致，可以解除合同”。正如上诉人在其《告知书》中所明确表示的，如“解除合同应按照合同约定向本公司（鑫田公司）承担18.5万的违约金，并承担实际腾退期间的占有使用费（标准按照租金标准计算）并对租赁房屋恢复原状”。而被上诉人已经充分履行了上述解除合同的条件，案涉租赁合同已经解除。首先，被上诉人于2020年7月17日向上诉人交付了18.5万元的违约金；其次，被上诉人并未产生实际腾退期间的占有使用费，因为被上诉人已付的租金可以覆盖至2020年10月6日，而被上诉人早在2020年7月17日之前已经将租赁房屋腾退。第三，被上诉人已经在2020年7月17日之前将租赁房屋内属于自己的动产全部搬走，已经将租赁房屋恢复至可以重新使用的“原状”。至于上诉人所述的“房屋吊顶等附着物”，系上诉人在出租给被上诉人作为商场使用过程中被上诉人正常经营所必需的装饰或装修，并非恶意添附，不构成任何侵权。3、一审法院关于租赁期限开始日期的认定完全正确。案涉租赁合同明确约定租期时间以上诉人交给被上诉人正式使用的时间，即2017年10月6日消防验收合格的日期起算。上诉人无视合同当事人双方的约定，将“交钥匙”的时间与租期起算时间混为一谈，其主张没有合同和事实依据。综上，本案一审认定事实清楚无误，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。鑫田公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行《房屋租赁合同》，向原告支付房屋租赁费166500元；2、请求依法判令被告向原告支付违约金185000元，以上合计1850000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：一审法院认定事实如下：2017年4月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，载明：“出租方（甲方）：鑫田公司，承租方（乙方）：新宁公司，第一条：合同标的，归甲方所有的房产位于青铜峡市小坝镇古峡西街12#、14#、16#、18#、20#、22#、24#号房鑫田购物广场，甲方承诺该房产所有权、经营使用权与任何第三方没有法律上的纠纷，甲方同意将该房屋租赁给乙方做商场使用，如因所有权、经营使用权与第三人发生纠纷，一切由甲方负责解决，并赔偿因此给乙方造成的损失。甲乙双方同意在办理相关手续时，相互积极配合提供所需的相关证件。第二条：房屋交付标准，消防系统：甲方负责安装整体建筑物的消防设施及消防设备，达到消防验收合格，并取得消防验收合格证。交付乙方后，乙方负责消防设施的管理维修及人员培训。第三条：租赁期限，双方约定租赁期为12年，自2017年6月15日至2029年6月15日止。承租期满后，如乙方续租，须提前60天以书面形式通知甲方，同等条件下，乙方享有优先承租权，租期另行商定。承租期间，甲方如出售该房产须提前60天以书面形式通知乙方，同等条件下乙方享有优先购买权，但甲方必须遵循买卖不破租赁的原则，保证甲乙双方租赁期限的执行，甲方如用此房屋产权抵押时，也应提前通知乙方并保证不得影响乙方的承租权和正常经营，否则给乙方造成的损失由甲方负责赔偿，合同的执行时间：甲、乙双方自签订本合同之日起即生效，承租时间以甲方交给乙方正式使用的时间计算。第四条：租赁费及支付方式，租赁费每年185万元。第十条：违约责任，甲乙双方应当按约全面履行合同，如无正当理由，均不得随意单方提前终止合同，若一方违反本合同和约定或无故解除合同，应向对方支付一年租赁费总额的10%的违约金，乙方无故拖欠租赁费30日以上的，视为违约，按未交租赁费总数的日万分之五计交违约金外，甲方并有权解除合同。”按照合同约定，被告新宁公司向原告鑫田公司支付三年租金555万元。2017年10月6日，青铜峡市公安消防大队给新宁公司颁发青公消安检字【2017】第0070号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。本证仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。2018年12月24日，青铜峡市人民法院作出（2018）宁0381民初2413号民事判决书，判决鑫田公司偿还中国工商银行股份有限公司青铜峡支行借款本金2470元并支付截止2018年7月22日利息705579.67元，利息按合同约定至借款本金还清之日止。如鑫田公司不履行上述义务，中国工商银行股份有限公司青铜峡支行有权对坐落于青铜峡市小坝镇古峡西街14、16、16-1、18、20、22、24号房屋及国有土地使用权，折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。鑫田公司不服上诉，2019年9月16日吴忠市中级人民法院作出（2019）宁03民终482号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年12月30日，青铜峡市人民法院作出（2019）宁0381执2160号执行裁定书，裁定终结（2018）宁0381民初2413号案件的执行。2020年6月9日，新宁公司向鑫田公司发《关于解除租赁合同的通知书》，载明：“由于新宁公司受2020年新冠疫情影响，亏损严重，已无力继续经营，故终止与鑫田公司的租赁关系”。2020年7月2日，鑫田公司向新宁公司发《告知书》，载明：“新宁公司，你的通知本公司已收悉，经与双方签订合同核对就本合同的意见告知如下：双方于2017年4月18日签订租赁合同，租期自2017年6月15日至2029年6月15日，租期12年，按照合同约定你应向本公司交纳2020年6月15日至2021年6月15日期间的租金137万元（185万元-48万元坡梯费）并支付自2020年6月15日至实际付款之日止的违约金，违约金按日万分之五的约定计算，关于你提出要求解除合同问题，首先你不享有单方解除权，疫情发生不是解除合同的理由，如你执意解除应按照合同约定向本公司承担18.5万元的违约金，并承担实际腾退期间的占有使用费（标准按照租金标准计算）并对租赁房屋恢复原状。如解除合同你应向本公司交纳18.5万元的违约金并对租赁场地恢复原状，实际退还场地前的占有使用费你应当在退场前一并支付，否则合同视为没有解除。”2020年7月17日，被告新宁公司向原告鑫田公司网络转款18.5万元。2020年7月24日，新宁公司在宁夏法制报刊登交还租赁房屋通知书，告知鑫田公司于7月17日支付解除租赁合同的违约金18.5万元，已将租赁房屋腾空，并将整个场地做了打扫清理，如鑫田公司拒绝接受钥匙，导致租赁房屋出现任何的问题，与新宁公司无关。2020年8月4日，宁夏回族自治区青铜峡市公证处出具公证书，公证书相粘连的《交还租赁房屋通知书》、《现场工作记录》的复印件与原件内容相符，原件上沈凤鹏的签名属实。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，争议焦点一、合同能否解除，双方签订《房屋租赁合同》中约定“若一方违反本合同和约定或无故解除合同，应向对方支付一年租赁费总额的10%的违约金。”在发生合同约定解除情形时，被告新宁公司向原告鑫田公司发出解除租赁合同通知书，原告鑫田公司又向被告新宁公司发告知书，明确载明：如新宁公司要解除合同应按照合同约定向鑫田公司支付违约金18.5万元，并承担实际腾退期间的占有使用费并将租赁房屋恢复原状。被告新宁公司于2020年7月17日支付违约金18.5万元并将房屋腾空，被告新宁公司已按照原告鑫田公司告知书中解除合同约定条件履行所附条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。被告新宁公司要求解除合同，符合法律规定。二、合同起始时间，合同约定承租时间以鑫田公司交给新宁公司正式使用的时间计算。被告新宁公司辩称应按合同约定租期时间以鑫田公司交给新宁公司正式使用的时间计算，被告提交的2017年10月6日消防安全检查合格证证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格，可以证实2017年10月6日商场可正式使用，合同起算时间按2017年10月6日起算，被告该辩解理由予以采纳。2020年6月9日新宁公司向鑫田公司发出解除租赁合同的通知，2020年7月2日鑫田公司给新宁公司发出告知书，证实鑫田公司已收到新宁公司的解除租赁合同告知书，2020年7月17日，被告新宁公司向原告鑫田公司网络转款18.5万元。故合同期限自2017年10月6日至2020年7月17日，被告新宁公司依约已足额支付租金，并按照原告鑫田公司向新宁公司发告知书中载明如解除合同新宁公司应向鑫田公司交纳违约金，故原告鑫田公司主张要求与被告继续履行《房屋租赁合同》并支付租赁费166.5万元、违约金18.5万元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第九十三条、第一百零七条规定，判决：驳回原告宁夏鑫田建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费21450元，减半收取计10725元，由原告宁夏鑫田建筑工程有限公司负担。二审中，被上诉人新宁公司未提交新证据，上诉人鑫田公司向法庭提交涉案房屋一楼区域照片17张、二楼区域照片15张，欲证明被上诉人并未将案涉房屋恢复原状、腾空房屋。本院组织双方当事人进行质证后，对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但该照片无法反映案涉房屋租赁前的原始状况，对其证明目的本院不予采信。二审查明的事实与原审查明的事实一致，有各方当事人一审提交并经质证确认的证据及一、二审庭审陈述在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.一审认定案涉房屋租赁合同的起始时间为2017年10月6日是否正确；2.案涉房屋租赁合同能否解除？关于第一个争议焦点，双方在租赁合同第三条第一款虽然约定租赁期自2017年6月15日至2029年6月15日，但在第三款合同的执行时间进一步约定“租期时间以甲方交给乙方正式使用的时间计算”，同时在合同第二款房屋交付标准中，又对房屋及其内部设施的交付进行更为详细的具体约定，其中第（6）项消防系统的交付标准为“甲方负责安装整体建筑物的消防设施及消防设备，达到消防验收合格，并取得消防验收合格证”，故一审以青铜峡市公安消防大队颁发消防安全检查合格证的时间即2017年10月6日认定案涉房屋租赁的起始日期，符合双方合同约定的内容，本院予以确认。关于第二个争议焦点。鑫田公司上诉称被上诉人新宁公司不享有合同约定解除权及法定解除权，且双方未就解除合同达成合意，故案涉房屋租赁合同未解除，应继续履行。根据本案一、二审查明的事实，新宁公司于2020年6月9日向鑫田公司发出《关于解除租赁合同的通知书》,2020年7月2日鑫田公司向新宁公司发出《告知书》第二项载明“1、…如你执意解除应按照合同约定向本公司承担18.5万元的违约金，并承担实际腾退期间的占有使用费（标准按照租金标准计算）并对租赁房屋恢复原状”“3、…如解除合同，不同意减免”等内容，此时,上诉人鑫田公司未明确表示不同意解除合同，只是对同意解除合同附加了相应的条件，即新宁公司需交纳违约金、承担腾退期间的占有使用费及将房屋恢复原状等等，故应认定双方已形成解除合同的合意,上诉人对合同解除后违约责任及后续事项所附的条件不影响同意解除合同意思表示的成立。2020年7月17日，新宁公司按《告知书》内容向鑫田公司支付违约金18.5万元并将房屋腾空，且于2020年7月24日、2020年8月4日分别通过登报及公证方式向鑫田公司交还房屋钥匙，故一审法院据此认定案涉《房屋租赁合同》于2017年7月17日解除,并无不当,应予维持。关于鑫田公司称案涉房屋未恢复原状的上诉理由，因其在一、二审中均未举证证明案涉房屋出租前的状态，亦未提交其他充分有效的证据证实该主张,依法不予支持。综上所述，鑫田公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21450元，由上诉人宁夏鑫田建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 侯士俊审判员 徐 婧二〇二一年三月十八日书记员 马少花附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。