北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4788号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京草和堂生物科技有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路32号2座702号。法定代表人：唐庆菊，经理。委托诉讼代理人：赵力加，金研律师（北京）事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京达诚太和物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区草桥欣园一区5号楼三层312室。法定代表人：庞慧杰，经理。委托诉讼代理人：王洋，女，北京达诚太和物业管理有限责任公司职员。上诉人北京草和堂生物科技有限公司（以下简称草和堂公司）因与被上诉人北京达诚太和物业管理有限责任公司（以下简称太和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初25664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法适用二审独任制审判公开开庭对本案进行了审理。上诉人草和堂公司之法定代表人唐庆菊及委托诉讼代理人赵力加，被上诉人太和公司之委托诉讼代理人王洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。草和堂公司上诉请求：依法判决我公司不向太和公司支付违约金16000元，判决太和公司返还租金7890元、押金53333元，判决太和公司支付装修款95296元，诉讼费用由太和公司负担。事实和理由：双方于2020年4月27日解除合同，双方对解约退租达成一致，仅就退还款等经济事宜未达成一致。太和公司当时的负责人王洋同意我公司搬离，不存在我方违约，太和公司被迫解约的情形。根据《民法典》相关规定，一审判决应当支持我公司要求返还租金、装修款等相关损失，而一审判决未能仔细审查，判决不当。太和公司辩称，不同意草和堂公司上诉请求。草和堂公司没有签署解约协议，其单方解约，一审判决无误。草和堂公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2020年4月27日解除；2.太和公司向我公司返还退房后未使用租金7890元；3.太和公司返还我公司2、3、4三个月租金共计8万元；4.太和公司返还我公司押金63333元；5.太和公司向我公司支付装修款95296元。太和公司向一审法院反诉请求：1.要求草和堂公司赔偿房屋空置损失86136元；2.赔偿免租期损失6136元；3.按照年租金的5%支付违约金16000元。一审法院认定事实：2019年11月4日草和堂公司（承租方，乙方）与北京泰瑞兴物业管理有限责任公司（以下简称泰瑞兴物业公司）（出租方，甲方，后变更名称为太和公司）签订房屋租赁合同。约定出租房屋坐落于北京市丰台区草桥欣园1区5号楼商业楼2层东侧，建筑面积135平米。乙方租赁该房屋用于美容院。租期自2019年11月4日至2024年1月30日。免租期为7天，自2019年11月4日至2019年11月11日。免租期内乙方不承担租金，但应承担本合同第5条应由乙方承担的费用，如本合同履行过程中，由于乙方违约造成双方提前解除本合同的，乙方不享有免租期优惠，即本合同约定的免租期乙方仍应向甲方缴纳租金。租金标准为房屋第一年租金为32万元，支付方式为房屋租金每6个月支付一次，乙方应于本合同生效后三个工作日内向甲方支付第1期租金153863元。乙方最晚应于每期届满前15日内支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付租金。乙方应于本合同生效当日支付甲方押金63333元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，并将乙方在租赁房屋注册的营业执照无偿转让给甲方后，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内如数返还给乙方。乙方提前退租的，押金扣除免租期后剩余时间双方共同招商，如在押金剩余时间内招商成功并签订了租赁合同，则剩余时间的押金退还乙方，如扣除免租期后押金剩余时间内未成功招商新租户，则乙方押金不退。合同第12条违约责任中第2项约定：租赁期内，甲方需提前收回场地，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，违约方按年租金5%向守约方支付违约金。合同签订当日，泰瑞兴物业公司向草和堂公司交付租赁房屋，随后草和堂公司向其支付第1期租金153863元以及执照押金10000元，房屋押金53333元。双方均认可草和堂公司租金交付至2020年5月3日。另查，草和堂公司接收房屋后，对房屋进行了装修，但由于其租赁房屋用于经营美容院，受疫情影响一直无法正常营业。故其向泰瑞兴物业公司提出减免租金。2020年4月15日泰瑞兴物业公司向其出具共同抗疫减租协议，载明减收其租金22222元，草和堂公司对此不予认可。4月17日微信告知对方要求提前退租。2020年4月26日，泰瑞兴物业公司向草和堂公司发出解除合同协议、撤店流程及清算协议、清算单明细。因双方未就解除赔偿事宜达成一致，故未签订协议。4月27日草和堂公司搬离涉诉房屋，双方签署房屋交接单。庭审中，草和堂公司对其诉称另行提交装修明细、工商注销登记、录音等证据。太和公司提交其与新商户签订的房屋租赁合同，交纳租金、押金的转账记录等，证明其房屋空置4个月给其造成损失。另查，泰瑞兴物业公司于2020年6月5日变更名称为太和公司。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务，任何人不得随意变更或解除。2020年突发的新冠肺炎疫情，虽然会给公司经营造成一定影响，但任何一方并不因此就当然享有单方解除合同的法定解除权。关于约定解除权的问题，双方合同约定“租赁期内，甲方需提前收回场地，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，违约方按年租金5%向守约方支付违约金。”按照此规定，草和堂公司欲提前单方解除合同，应提前两个月通知太和公司，并承担违约责任。草和堂公司于2020年4月17日在不具备法定解除权的情况下，向太和公司发出的解除合同通知，应属其违约在先。太和物业公司为避免损失扩大于2020年4月26日向草和堂公司发出解除合同协议，双方于4月27日办理了物业交接手续，视为双方合同于4月27日解除。考虑到草和堂公司租赁房屋系用于经营美容院使用，新冠肺炎疫情确实会对草和堂公司租赁房屋的使用及经营造成很大影响，故对2、3、4三个月的租金，法院根据其经营影响情况，综合考虑双方的利益，依据公平原则，酌情予以酌减。因此，其要求太和公司返还2、3、4三个月租金共计8万元的请求，合理部分予以支持，超出部分不予保护。因合同约定租赁期限为4年87天，现其实际使用租赁房屋尚不足半年，且合同中明确约定由于乙方违约造成双方提前解除合同的，乙方不享有免租期优惠。故其理应支付免租期7天的房租。因其于2020年4月27日搬离涉案房屋，而其租金实际交付至2020年5月3日。故其未使用房屋期间的租金与免租期租金抵扣，其要求太和公司返还其未使用租金7890元的请求，法院不予支持。其要求退还押金63333元，对其中10000元营业执照押金，太和物业公司同意退还，法院不持异议。剩余53333元，因双方合同中明确约定“乙方提前退租，如扣除免租期后押金剩余时间内未招商新租户则乙方押金不退”故其要求返还押金的请求，法院不予支持。其要求支付装修款95296元，因合同解除系其违约造成故其要求支付装修款的请求，法院亦不予支持。因合同解除系因草和堂公司违约造成，故太和公司要求其按照合同约定支付违约金16000元的请求并无不当，法院予以支持。其要求草和堂公司赔偿免租期损失的请求，已与其应返还未使用期间的租金及押金予以折抵，法院不予支持。其要求草和堂公司支付其房屋空置损失86136元的请求，考虑到双方合同约定以及违约金及押金的惩罚兼补偿作用，故该项请求不再支持。据此，一审法院于2020年12月9日判决如下：一、北京草和堂生物科技有限公司与北京达诚太和物业管理有限责任公司之间签订的房屋租赁合同于2020年4月27日解除；二、北京达诚太和物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内返还北京草和堂生物科技有限公司2020年2月至4月的租金40000元；三、北京草和堂生物科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京达诚太和物业管理有限责任公司违约金16000元；四、北京达诚太和物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内返还北京草和堂生物科技有限公司营业执照押金10000元；五、驳回北京草和堂生物科技有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京达诚太和物业管理有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。草和堂公司与太和公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于合同解除问题，2020年4月17日草和堂公司向太和公司提出提前退租，太和公司于2020年4月26日向草和堂公司发出解除合同协议等文件，因双方未就解除赔偿事宜达成一致故未签订协议。2020年4月27日草和堂公司搬离涉诉房屋，双方签署房屋交接单。根据上述查明的事实，一审法院判决草和堂公司与太和公司之间的租赁合同于2020年4月27日解除并无不当。关于合同解除责任问题，根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务，任何人不得随意变更或解除。2020年突发的新冠肺炎疫情，虽然会给草和堂公司经营造成一定影响，但任何一方并不因此就当然享有单方解除合同的法定解除权。双方合同约定：“租赁期内，甲方需提前收回场地，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，违约方按年租金5%向守约方支付违约金”.按照此约定，草和堂公司欲提前单方解除合同应提前两个月通知太和公司并承担违约责任。草和堂公司于2020年4月17日在不具备法定解除权以及未按照约定行使约定解除权的情况下，直接向太和公司发出解除合同通知，应属其违约在先。因此本案租赁合同解除草和堂公司应当承担违约责任。对于草和堂公司所提该公司不应承担违约责任的上诉主张本院不予支持。草和堂公司所提要求返还2020年2、3、4月租金的诉请，草和堂公司租赁房屋系用于经营美容院使用，新冠肺炎疫情确实会对草和堂公司租赁房屋的使用及经营造成很大影响，故对2020年2、3、4三个月的租金，一审法院根据其经营影响情况，综合考虑双方的利益，依据公平原则，酌情予以酌减并无不当。草和堂公司所提要求太和公司返还未使用租金7890元的上诉主张，双方租赁合同中明确约定：“由于乙方违约造成双方提前解除合同的，乙方不享有免租期优惠。”，因此草和堂公司应当支付免租期7天的房租。草和堂公司于2020年4月27日搬离涉案房屋，而其租金实际交付至2020年5月3日，故草和堂公司未使用房屋期间的租金与免租期租金相抵。因此对于草和堂公司此项上诉主张本院不予支持。关于草和堂公司所提不应当向太和公司支付违约金并要求太和公司赔偿装修款的上诉主张，因本案租赁合同解除系草和堂公司违约所致，因此草和堂公司要求太和公司赔偿装修款且不同意支付违约金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于草和堂公司另提要求太和公司返还房屋押金的上诉主张，双方租赁合同中明确约定：“乙方提前退租，如扣除免租期后押金剩余时间内未招商新租户则乙方押金不退。”，现太和公司提交证据证实涉诉房屋空置4个月，因此草和堂公司要求退还扣除营业执照押金10000元后的押金之上诉主张缺乏合同依据本院不予支持。综上，草和堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3750元，由北京草和堂生物科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二一年三月三十一日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡