河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1244号上诉人(原审原告)：北京鹏睿房地产开发有限公司，住所地：北京市丰台区草桥欣园****楼******。法定代表人：曲杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：徐保庆，河南达知律师事务所律师。上诉人(原审被告)：秦晓斐，男，1988年4月24日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：张翔宇，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦保献，男，1962年10月25日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：张翔宇，大沧海律师事务所律师。上诉人北京鹏睿房地产开发有限公司因与上诉人秦晓斐、被上诉人秦保献房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2020）豫0502民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京鹏睿房地产开发有限公司上诉请求:1、依法撤销（2020）豫0502民初1705号民事判决第四项,改判被告秦晓斐按每年812340元的标准支付上诉人从2019年7月7日起至实际腾清房屋之日止的租金;2、依法撤销(2020)豫0502民初1705号民事判决第五项,改判被上诉人秦保献对全部债务承担连带清偿责任;3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定“上诉人阻止秦晓斐将物品搬离,双方均存在过错”，属于事实认定错误。2019年7月份时两被上诉人实际已搬离了部分物品,后关门停业,但并未通知上诉人。上诉人知道其关门后,就与两被上诉人联系,但始终联系不上,为了保护两被上诉人的物品,于是通知保安人员加强对该房屋的管控,在未与两被上诉人联系之前,禁止他人私自搬物品,并于2019年9月份别向两被上诉人发送了律师函,均无人签收。因此,上诉人并不存在任何过错,不应承担任何责任，一审仅以两被上诉人员工的言词证据认定上诉人存在过错，与事实不符。二、如果两被上诉人要解除租赁合同，应当及时与上诉人联系,并提出妥善的解决方案。在合同解除前,两被上诉人仍实际占有房屋,给上诉人造成的损失是显而易见的,应当以全额租金812340元的标准支付，而不应只付50%。三、被上诉人秦保献系秦晓斐的父亲,案涉房屋实际系两人共同租赁，且秦保献多次向上诉人保证按时会支付房租,故应对全部债务承担连带责任。秦晓斐辩称，1、彭睿公司阻止将物品搬离是事实，另秦晓飞已告知对方不再营业，彭睿公司声称锁上大门帮助看管物品即是证明，因此，损失扩大的责任在彭睿公司，应由其承担全部责任。2、一审判决后本人即着手将租赁房屋内的物品搬离，但未获彭睿公司同意。秦保献辩称，同意秦晓斐的意见，欠付租金是公司和秦晓斐个人的行为，一审已经判决本人对欠付的租金承担责任，不应在要求秦保献对彭睿公司不当行为造成的扩大损失承担任何责任。秦晓斐上诉请求:1、撤销安阳市文峰区人民法院(2020)豫0502民初1705号民事判决书第三项,改判“上诉人秦晓斐于判决生效之日起十日内支付被上诉人北京鹏睿房地产开发有限公司2016年8月10日起至2019年7月6日止的房屋租金247688元及损失(损失以247688元为基数,从2019年7月7日起按照年利率24%计算至判决实际履行完毕之日止)”;2、撤销安阳市文峰区人民法院(2020）豫0502民初1705号民事判决书第四项;3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、双方签订合同中约定10个月免租期的事实应予认定。1、房屋租赁合同对10个月的免租期作出了明确约定，但一审法院却未予认定,属事实认定错误。2、大型餐饮企业与房屋出租方约定合理免租期属行业惯例，本案涉案房屋租赁用途为餐饮,因租赁房屋的面积较大,按照实际经营需要对租赁物进行全面装修,因此所需时间也较长，根据本地租赁市场惯例,应给予合理免租期。3、双方约定10个月免租期是基于鹏睿公司招商需要，鹏睿公司开发的涉案房产于涉案租赁合同签订前尚未全部完工,由于涉案房屋所在的裙楼(共五层)系商业经营用房,故涉及招商问题,当时因后期施工环境问题,鹏睿公司招商情况并不理想,亟需引进商户入驻以增强其商业氛围和价值,故双方才商定引进九品川火锅入驻并承诺给予10个月的免租期。4、鹏睿公司给予10个月免租期是为弥补九品川餐饮公司八中店未能开业的损失。二、上诉人对于电梯厅及步行楼梯垫付的费用应在欠付租金范围内予以免除，租赁合同第三条第九项约定:商业裙房一层电梯厅及步行楼梯由承租方负责装修,费用由承租方先行垫付。上诉人在合同签订后,对上述合同约定的区域进行了施工,并垫付了包括材料、人工等装修费用共计69550元,因此根据事实,该笔费用应在欠付租金范围内予以免除。三、鹏睿公司应对2019年7月6日后产生的扩大损失自行承担责任，双方虽因房租问题产生了一定的纠纷,从而导致营业场所店铺大门被锁止的后果,上诉人也决定停止营业，再积极与鹏睿公司进行协商,但鹏睿公司拒绝并阻止了上诉人将店内物品搬离,才导致了此后的所谓损失,因此，2019年7月6日后的房屋租金损失,鹏睿公司在明知上诉人不再租赁其房屋的情况下,阻止搬离房屋内物品,属未采取适当措施致使损失扩大的情形,不应得到赔偿。北京鹏睿房地产开发有限公司辩称，一、合同中虽然有10个月免租期的约定，但前提是在租赁期限为10年10个月的基础上才约定了长达10个月的免租期。本案中，秦晓斐实际租赁仅三年，但拖欠租赁费就长达一年半，己构成严重违约，显然不能按照合同约定享受免租期。秦晓斐其他关于行业惯例、招商需要和弥补损失的说法没有任何事实依据，不应支持。二、上诉人对于电梯厅及步行楼梯垫付的费用，与租赁费用无关。首先，合同第三条第九项明确约定，该费用由承租方先行垫付，待其他租赁使用单位进驻时由承租方负责按面积比例分摊收取该装修费用。从该约定可知，该装修费用虽由其先行垫付，但根本未计入租赁费中，其只能向其他承租户主张分摊，与鹏睿公司无关。三、秦晓斐上诉称停止营业后积极与鹏睿公司协商与事实不符。秦保献辩称，请求法院支持秦晓斐的上诉请求，同意秦晓斐的上诉意见。北京鹏睿房地产开发有限公司向一审法院起诉请求:1.依法解除原、被告双方于2016年7月26日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令两被告腾清位于安阳市文峰区永明路与富源街路口的安阳市信息金融商务中心商业裙房4层的房屋，并返还给原告；3.依法判令两被告共同向原告支付房屋租金1403625元，并按每年租金812340的标准支付从2019年12月10日至实际返还房屋之日止的租金；4.依法判令两被告共同赔偿因逾期付款给原告造成的截止到2019年12月10日的损失386213元，并继续赔偿从2019年12月11日起以1403625元为基数，按每年24%的标准至实际给付租金完毕之日止的损失；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月26日，原告与被告秦晓斐签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将自有的位于安阳市文峰区永明路与富源街路口的安阳市信息金融商务中心商业裙房4层房屋出租给被告秦晓斐使用，租赁期限为10年10个月，自2016年8月10日至2027年6月10日；房屋面积1432.7平方米，租金为每平方米每月45元，年租金为773658元，且每三年递增5%，每年支付一次租金，支付方式为预支付；支付第一期租金后合同正式生效，以后各期租金支付时间为承租方每次到期前一个月向出租方支付；如承租方逾期支付租金超过10日，每逾期1日按月租金的1%支付滞纳金，如承租方逾期超过30日，承租方应承担自违约之日起年租金的每天3%滞纳金支付出租方，直至将房产完好无损，恢复房屋结构正常使用。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告秦晓斐，被告秦晓斐开始装修并于2016年8月17日支付首笔租金36万元。被告秦保献分别于2018年8月14日和11月2日、2019年4月11日三次向原告出具保证书，保证结清所欠原告租金。截止目前，被告秦晓斐共计支付原告租金1188129元。2019年7月6日后，被告秦晓斐未在所租赁房屋进行经营。一审法院认为，原告与被告秦晓斐签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于解除原、被告双方签订租赁合同问题，鉴于原、被告双方当庭均表示同意解除合同，故法院依法解除原告与被告秦晓斐于2016年7月26日签订的房屋租赁合同。关于原告要求被告秦晓斐腾清位于安阳市文峰区永明路与富源街路口的安阳市信息金融商务中心商业裙房4层房屋并返还原告的诉请，因原、被告双方租赁合同已经实际解除，故被告秦晓斐应将涉案房屋腾清并交付原告。关于原告要求二被告共同向原告支付房屋租金1403625元，并按每年租金812340的标准支付从2019年12月10日至实际返还房屋之日止的租金的诉请，由于原告2019年7月6日因拖欠被告租金已不再实际经营，故原告要求的租金从2016年8月10日起计算至2019年7月6日，以每年773658元为标准，共计2246788元。根据原告与被告秦晓斐签订的房屋租赁合同中明确约定共计十个月的免租期，因租赁合同总年限为十年，但被告实际租赁期限为三年，故法院酌定免租期为三个月，免除租金金额为193414元，扣除原告已实际支付租金1188129元，被告秦晓斐应支付原告租金为865245元。关于原告要求支付违约金的诉请，由于被告未按照合同约定支付租金已构成违约，合同约定的违约金每日明显3%过高，原告要求按照年利率24%计算，符合法律规定，故被告秦晓斐应从2019年7月6日起以所拖欠原告租金865245元为基数按照年利率24%支付原告损失至实际履行完毕之日止。关于被告秦晓斐自2019年7月6日至实际腾清房屋之日止占用期间的租金，因被告秦晓斐实际占用房屋且逾期欠付租金，原告在该租赁过程中阻止被告秦晓斐将物品搬离，双方均存在过错，结合本案实际情况，法院确定被告按照年租金773658元的50%即386829元向原告支付租金至房屋实际腾清之日止。关于原告要求被告秦保献承担支付租金的诉讼请求，因被告秦保献向原告出具的保证书表明其对被告秦晓斐所欠租金承担保证责任，故被告秦保献应对被告秦晓斐所欠原告租金承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告北京鹏睿房地产开发有限公司与被告秦晓斐于2016年7月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告秦晓斐本判决生效之日起十日内将位于安阳市文峰区永明路与富源街路口的安阳市信息金融商务中心商业裙房4层的房屋腾清并交付原告北京鹏睿房地产开发有限公司；三、被告秦晓斐于本判决生效之日起十日内支付原告北京鹏睿房地产开发有限公司2016年8月10日起至2019年7月6日的房屋租金865245元及损失（损失以865245元为基数按照年利率24%计算至本判决实际履行完毕之日止）；四、被告秦晓斐于本判决生效之日起十日内按照每年386829元支付原告北京鹏睿房地产开发有限公司从2019年7月7日至被告秦晓斐实际腾清房屋之日止的租金（租金按照年租金386829元计算至被告秦晓斐实际腾清房屋之日止）；五、被告秦保献对上述第三项、第四项判决内容承担连带责任；六、驳回原告北京鹏睿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20908.54元，减半收取10454.27元，原告北京鹏睿房地产开发有限公司负担4228.27元，被告秦晓斐、秦保献共同负担6226元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦晓斐、秦保献提交：1、永顺农贸市场租赁合同两份，用于证明当时火锅店承包八中对面农贸市场用于火锅店经营。2、三张照片，用于证明九品川八中店已实际经营装修，并即将开业。3、装修合同一份，用于证明九品川公司承租涉案房屋以后，对于外楼梯进行施工，并约定合同价款为69550元，按照合同约定此费用是由九品川公司先期垫付，应在合同租金总价款内予以扣除。北京鹏睿房地产开发有限公司认为，对证据一没有异议，该合同是九品川公司与永顺农贸公司签订的，与本案及彭睿公司没有关联性。对证据二真实性没有异议，该证据证明的是九品川八中店与案涉租赁合同没有关系。证据三没有原件，对真实性不予认可，其只提交了合同，未提交合同履行的相关手续，即使秦晓斐对外楼梯进行了装修，根据合同约定该费用是由承租方完成的，与租赁费没有关系。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于免租期的认定问题，虽然北京鹏睿房地产开发有限公司与秦晓斐在房屋租赁合同中约定共计十个月的免租期，但秦晓斐实际租赁期限为三年，未达到租赁合同约定的10年租赁期，一审法院酌定免租期为三个月，充分考虑了合同约定的租赁期限与实际租赁期限的比例，认定合理，秦晓斐提出的根据行业惯例及双方约定应当认定免租期为10个月的意见，因北京鹏睿房地产开发有限公司不认可，且证据不足，故本院不予支持。关于秦晓斐提出的69550元装修费应当从欠付租金中免除的意见，因房屋租赁合同中约定：该费用承租方先行垫付,待其他租赁使用单位进驻时由承租方负责按面积比例分摊收取该装修费用，秦晓斐主张从欠付租金中免除不符合双方的约定，故本院不予支持。关于2019年7月7日以后租金的认定问题，因秦晓斐实际占用房屋并逾期欠付租金，北京鹏睿房地产开发有限公司存在锁门等阻止秦晓斐将物品搬离的情形，一审法院判决按年租金的50%进行确定，充分考虑了双方的过错程度，认定合理，故对北京鹏睿房地产开发有限公司提出的应全额计算租金及秦晓斐提出的不应当承担租金的意见，本院均不予支持。关于秦保献责任承担的问题，因秦保献是在火锅店正常经营期间向北京鹏睿房地产开发有限公司出具的保证书，表示对秦晓斐所欠租金承担保证责任，但2019年7月7日以后秦晓斐已不在涉案房屋进行经营，北京鹏睿房地产开发有限公司要求秦保献对火锅店停止经营以后产生的租赁费承担责任，缺乏依据，故本院不予支持。综上所述，上诉人北京鹏睿房地产开发有限公司、秦晓斐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23119.47元，由上诉人北京鹏睿房地产开发有限公司负担9280元，上诉人秦晓斐负担13839.47元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵锐平审判员  刘永刚二〇二一年三月二十五日书记员  张 朋