北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3982号上诉人（原审原告）：北京鑫丰信德房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区****。法定代表人：关钢，经理。委托诉讼代理人：王军，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：李子煜，女，1981年3月27日出生，满族，住河北省承德市兴隆县。上诉人北京鑫丰信德房地产开发有限公司（以下简称鑫丰信德公司）因与被上诉人李子煜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫丰信德公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判李子煜赔偿鑫丰信德公司租金损失234500元。事实与理由：双方于2009年7月7日签署商品房买卖合同及补充协议，同期，李子煜向银行贷款520000元，鑫丰信德公司为李子煜的贷款担保人。合同生效后因李子煜不向银行履行还款义务，为此南京银行提起诉讼，2016年5月鑫丰信德公司已经代李子煜向银行偿还了贷款。后鑫丰信德公司提起诉讼，请求法院判令解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》，法院予以支持。判决生效后，鑫丰信德公司发现该房屋一直被李子煜继续占用致使鑫丰信德公司无法收回房屋，直至2020年4月13日鑫丰信德公司通过报警，才在公安部门的监督下搬离房屋。案涉房屋的实际租金按照社会标准为每月4000-4500元，鑫丰信德公司考虑到李子煜支付了首付款，酌情向法院申请为每月3500元。在一审时李子煜称房屋有人居住她并不知情，法院认为鑫丰信德公司未提交充分证明予以证明，鑫丰信德公司向法院提交了房屋使用人员搬离时写的证明，可以证明在2020年4月13日房屋才腾空，而李子煜并没有证据证明她将房屋交还给鑫丰信德公司的证据，也没有证据证明居住人不是她本人或与她本人无关。李子煜辩称，同意一审判决，不同意鑫丰信德公司的上诉请求及意见。鑫丰信德公司向一审法院起诉请求：1.李子煜赔偿补偿金70139.9元、租金损失234500元；2.李子煜承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年7月7日，鑫丰信德公司（出卖人）与李子煜（买受人）签订《商品房现房买卖合同》（合同编号：XF169815），约定：李子煜购买的商品房坐落为北京市丰台区西四环南路103号院1号楼9层1009号（以下简称：涉案房屋），建筑面积44.69平方米，房屋总价656943元。付款方式为买受人于2009年7月4日前交付10000元，于2009年7月7日前交付126943元，余款520000元由买受人向出卖人选聘的银行申请贷款。同日，鑫丰信德公司（出卖人）与李子煜（买受人）签订《北京市商品房现房合同补充协议》，约定：由于买受人逾期付款导致出卖人解除《现房合同》的，买受人应在接到出卖人书面通知后15日内配合出卖人到房屋交易管理部门办理完成《现房合同》的解除手续，《现房合同》解除手续办理完毕后15日内，出卖人按以下方式退还买受人已付购房款：买受人为银行贷款的，出卖人退还买受人扣除合同价款的30％违约金及出卖人已实际支付的印花税以外的全部已付购房款首付款及买受人已付银行月还款总额之本金部分（无息）……合同签订后，双方进行网签，涉案房屋尚未登记至李子煜名下。后因李子煜未按时支付购房贷款，南京银行股份有限公司北京分行（以下简称：南京银行北京分行）起诉鑫丰信德公司、李子煜至北京市西城区人民法院，要求解除三方签订的《个人购房借款合同》，李子煜偿还贷款本金、逾期利息及律师费，并要求鑫丰信德公司承担赔偿责任。北京市西城区人民法院出具（2014）西民初字第3958号民事判决书，判决确认南京银行北京分行与李子煜、鑫丰信德公司签订的《个人购房借款合同》于2014年5月5日起解除；李子煜于判决生效之日起十日内偿还南京银行北京分行借款本金484914.89元、利息1038.87元以及支付自2014年1月17日起至实际付清之日止的利息、罚息；李子煜于判决生效后十日内支付南京银行北京分行律师费损失9947元；如李子煜未能在上述期限内履行还款义务，鑫丰信德公司在上述第二、三项范围内承担连带清偿责任；鑫丰信德公司承担连带清偿责任后，有权对李子煜行使追偿权；驳回南京银行北京分行的其他诉讼请求。鑫丰信德公司不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2015年6月18日作出（2015）二中民（商）终字第05348号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，鑫丰信德公司称已向南京银行北京分行支付部分款项。2018年4月2日，鑫丰信德公司将李子煜诉至一审法院，要求解除鑫丰信德公司与李子煜签订的《商品房现房买卖合同》及网签手续，一审法院于2018年9月19日作出（2018）京0106民初11989号民事判决书，判决解除鑫丰信德公司与李子煜于2009年7月7日签订的《商品房现房买卖合同》；李子煜协助鑫丰信德公司办理《商品房现房买卖合同》的网上签约解除手续。该判决书已于2018年12月12日生效。庭审中，鑫丰信德公司表示涉案房屋的网签手续尚未解除，涉案房屋一直有人居住，最后通过报警，于2020年4月13日从实际居住人赵小鹏处收回涉案房屋。对此，鑫丰信德公司提交《证明》一份，载明：“2020年4月13日，本人已将西四环南路103号1号1009号房屋内所有各人用品搬走，现屋内剩余物品均为废弃物。（此证明仅证明此房屋没有签字人所有个人物品的用途）。房屋物品所有人：王振，2020年4月13日，王振代赵小朋签，王振代殷银伟签，门锁已拆除，自行带走。”李子煜对该证据的真实性不予认可，表示不认识赵小鹏，其从2014年就不在涉案房屋居住，不清楚房屋状态。另，双方均认可鑫丰信德公司尚未返还李子煜购房首付款，抵扣首付款后，李子煜应支付鑫丰信德公司补偿金为70139.9元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据予以证明。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，鑫丰信德公司与李子煜之间签订的《商品房现房买卖合同》经一审法院生效判决解除，该判决已发生法律效力。鑫丰信德公司依据《北京市商品房现房合同补充协议》第3条要求李子煜支付补偿金，李子煜当庭认可应支付补偿金70139.9元，对此法院不持异议。双方签订的《商品房现房买卖合同》为双务合同，双方互负对待给付义务。在合同解除的情况下，相互返还的义务仍然构成对待给付，原则上应当同时履行，一方未向对方返还的，原则上无权请求对方返还。庭审中，双方均认可鑫丰信德公司尚未返还李子煜购房首付款，且鑫丰信德公司称其因涉案房屋内一直有人居住，导致无法收回，但未提交充分证明予以证明。故对于鑫丰信德公司因涉案房屋被他人居住无法收回而要求李子煜按照每月3500元标准支付租金损失的诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决：一、李子煜于判决生效之日起10日内支付北京鑫丰信德房地产开发有限公司补偿金70139.9元；二、驳回北京鑫丰信德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，鑫丰信德公司与李子煜之间签订的《商品房现房买卖合同》经法院生效判决解除，该判决已发生法律效力。依据《北京市商品房现房合同补充协议》第3条要求，鑫丰信德公司应当退还李子煜扣除合同价款的30％违约金及出卖人已实际支付的印花税以外的全部已付购房款首付款及买受人已付银行月还款总额之本金部分（无息），因双方均认可鑫丰信德公司尚未返还李子煜购房首付款，抵扣首付款后，李子煜应支付鑫丰信德公司补偿金为70139.9元。关于鑫丰信德公司上诉主张李子煜应当支付解除合同后一直占用房屋的租金损失一节，本院认为鑫丰信德公司并未提交充分证据证明案涉房屋系李子煜一直占用，且合同解除后，鑫丰信德公司和李子煜均负有返还义务，原则上应当同时履行，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。据此，在鑫丰信德公司尚未返还李子煜购房首付款的情况下，其因案涉房屋被他人居住无法收回而要求李子煜按照每月3500元标准支付租金损失，依据不足，一审法院不予支持，正确。综上所述，的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4818元，由北京鑫丰信德房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年三月二十六日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英