辽宁省盘山县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1122民初499号原告：中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行，住所地盘山县。责任人：范洪波，该行行长。委托诉讼代理人：宋世勇，男，该行职员。被告：杨琳，女，1982年7月27日出生，汉族，职业不详，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被告：盘锦星洲置业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。法定代表人：韩立，该公司总经理。委托代理人：邸洪实，男，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行（以下简称建行盘山支行）与被告杨琳、盘锦星洲置业有限公司（以下简称星洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行盘山支行的委托诉讼代理人宋世勇，被告星洲公司的委托诉讼代理人邸洪实到庭参加诉讼，被告杨琳经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告建行盘山支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告杨琳签订的借款合同。2、判令被告杨琳偿还本金余额585，739.66元，利息28，402元、罚息4，964.69元，共计590，704.35元（截止至2020年12月11日）；3、判令被告从2020年12月12日起至实际结清全部借款金额之日止的利息和罚息（按双方签订的借款合同约定的计息方法计算）；4、判令原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告抵押的房产享有优先受偿权；5、判令被告承担本案涉诉费用；6、判令被告星洲公司对杨琳欠款及本案的全部费用承担连带责任。事实和理由：原告于2015年2月9日与被告杨琳签订个人住房商业用房借款合同，借款金额为100万元，用于购买位于盘锦市兴隆台区之房屋，借款期限十年，约定借款期限从2015年2月11日起至2025年2月11日止，被告杨琳将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。同时，被告星洲公司作为保证人，对杨琳的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告杨琳拒不按约定履行偿还借款义务。被告杨琳长期多次拖欠借款不予清偿，原告有权要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息及承担相关费用。对抵押给原告的房产，原告享有优先受偿权。基于以上事实诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告杨琳未做答辩。被告星洲公司未做书面答辩，在庭审中辩称，一、本案保证合同约定的保证期间已届满，保证人的连带保证责任已免除，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。1、答辩人所提供的保证担保为阶段性担保。答辩人与原告于2013年9月13日签订了《个人住房借款最高额保证合同》。依据当时正在实施的《中华人民共和国担保法》的规定，既有物的抵押担保又有保证担保的债权，应当优先以物的抵押担保作为实现债权的方式，双方签订的保证合同第四条第（二）项约定：“该笔借款合同项下的抵押已生效的抵押人已办妥抵押财产的权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记、明文抵押登记证明文件正本及其他权利证书，就贷款人核对无误、收执之日”的约定，说明答辩人所提供的保证担保为阶段性担保，抵押生效之日即为保证期间届满之日。合同双方最初签订《个人住房借款最高额保证合同》的真正目的在于确保银行的贷款发放后，直至可以以房屋作为清偿借款的担保之前的这一阶段内，由房地产开发企业对这一时期的债权风险提供保证担保。该阶段性的保证设立初衷在于降低正式产权登记未完备导致的清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理不动产登记手续。2、本案房屋抵押已生效，保证人的连带保证责任已免除。最高额保证合同约定的保证期间为“该笔借款合同项下的抵押已生效。抵押人已办妥抵押财产的权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书，交贷款人核对无误、收执之日”，因此保证人的保证期间的截止日应为借款合同项下的抵押已生效时止。本案原告在诉状中自认杨琳将所购买的房产抵押给原告，并已依法办理了抵押登记。因此，本案借款合同项下抵押已生效，最高额保证合同约定的保证期间已届满，保证人的连带保证责任已免除。合同约定“抵押人已办妥抵押财产的权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日”在客观事实上，应当与抵押登记的时间为同一日。若仅办理抵押登记，但抵押人并未将抵押权利证书交给贷款人收止，则也非保证人责任，而应归责为抵押人和抵押权人（即贷款人），因此，即便抵押的权利证书未交给抵押权人，只要抵押依法办理登记并生效，保证期限即告届满，保证人的责任及应免除；二、本案应优先以借款人杨琳抵押的房产实现债权。就本案所涉贷款，借款人杨琳所购买的房屋进行了抵押，依法应当先就抵押的房产实现债权。综上所述，本案第一被告杨琳借款后办理了抵押登记。抵押生效之日，保证人的保证期间届满，保证人免除保证责任。请法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，中国建设银行股份有限公司盘锦分行（以下简称建行盘锦分行）与被告星洲公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：本合同所称债务人是指因购置座落于筑景.巴塞罗那一期项目所属之商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2013年9月13日至2016年9月13日期间因乙方（指建行）向债务人发放个人商业用房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为贰亿元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的形成时间即使超出本合同约定的债权确定的期间，仍属于本最高额保证的担保范围；主合同项下的债务履行期限届满日不受债权确定的期间届满日的限制；该合同第四条约定：“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”该合同还约定：如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提任何异议。2015年2月9日，被告杨琳为购买被告星洲公司出售的位于盘锦市兴隆台区，向原告建行盘山支行贷款100万元并与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定借款金额为100万元，借款期限十年，借款起始日期以贷款实际发放日为准。2015年2月11日，原告将杨琳的贷款100万元借款汇入星洲公司账户，杨琳亦将所购买的房产在盘锦市房屋产权产籍交易管理处办理了盘房预兴字第××号抵押预告登记。被告杨琳履行部分偿还借款本息义务后，不再偿还原告借款本息，截止到2020年12月11日，尚欠原告借款本金、利息（含罚息）共计590，704.35元。本院认为，原告建行盘山支行与被告杨琳所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告星洲公司所签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按约定履行各自义务。被告杨琳拒不偿还原告借款本息，属于“未按期归还债务本息”的违约情形，已构成违约，应当按照合同的约定承担相应违约责任。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中包含星洲公司出售给被告杨琳的筑景.巴塞罗那一期32-106商网房屋，故原告应当就杨琳的该房屋优先受偿实现债权，星洲公司在原告实现物的担保优先受偿后，对不足部分承担连带清偿责任，星洲公司的相关抗辩意见本院予以采纳。关于星洲公司提出本案保证合同约定的保证期间已届满，其连带保证责任已免除的抗辩意见，因《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定：借款合同项下的抵押已生效的抵押人已办妥抵押财产的权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记、明文抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。因星洲公司未提交相关证据证明抵押人已将相关权属证书交与贷款人，且原告称并未收到相关材料，故星洲公司的抗辩意见本院不予采纳。被告杨琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第三百九十四条、第五百六十三条第一款第二项、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行与被告杨琳于2015年2月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告杨琳偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行2020年12月11日前的借款本金、利息（含罚息）590，704.35元及2020年12月12日至合同解除之日产生的利息、罚息及违约金等（具体数额以原告微机生成的数字为准）；三、原告对被告杨琳所有的座落在盘锦市兴隆台区筑景.巴塞罗那（一期）32-106号商业用房折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告盘锦星洲置业有限公司对被告杨琳尚欠原告的借款本息，在原告实现物的担保优先受偿后不足部分，承担连带清偿责任。上述款项于判决发生法律效力后十日内给付。被告如逾期履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9707元，减半收取计4，853.50元，由被告杨琳负担，由被告盘锦星洲置业有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  赵军二〇二一年三月二十六日书记员  于晓附相关法条《中华人民共和国民法典》：第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百九十条保证人与债权人可以协商订立最高额保证的合同，约定在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权提供保证。最高额保证除适用本章规定外，参照适用本法第二编最高额抵押权的有关规定。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。