浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙11民终234号 上诉人（原审被告）：魏一彪，男，1977年4月3日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被上诉人（原审原告）：丽水市绿谷凯震物业管理有限公司。住所地：丽水市南明山街道垟店村飞雨路（丽水凯震物流有限公司内）。统一社会信用代码：913311000528049592。 法定代表人：吴建兴。 委托诉讼代理人：张笑俏，浙江晟耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷乃瑶，浙江晟耀律师事务所律师。 上诉人魏一彪因与被上诉人丽水市绿谷凯震物业管理有限公司（以下简称凯震物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2021）浙1102民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 魏一彪上诉请求：撤销一审判决，查清事实并依法改判。事实与理由：1、凯震物业公司起诉上诉人追讨2018年度物业费，应该由其负举证责任，其应该提交根据调解协议由凯震开发商代交的收房后前三年物业费的相关凭证，而不是将上诉人未正式提交的证据直接通报凯震物业公司，公司以此为由改变了诉讼请求。2、关于书面催缴的抗辩，虽然通过多种途径送达相关信息值得肯定，但一审法院忽略了上诉人与对方素未谋面，发短信人只是自称是凯震物业公司的法律顾问，并未附上相应的证明文件，也无其他途径可供验证，一审仅审查代理人手机，不能直接证明上诉人收到过催缴信息。3、一审判决认定的物业费缴纳时间经计算应该是11.67个月，一审却错误计算为11.33个月。费用组成里面关于电梯费用部分，电梯运行费用直接按预收标准收取显然不妥，按幢实际产生的费用，根据不同楼层按比例分摊才是公正合理的。物业公司已经收取了小区绝大部分业主的物业费，更应该公开这部分的收支情况，统一、平衡收费。4、本案表面上是诉求2018年的物业费，但实际争议焦点是2015年收房时上诉人是否已交清2015年度物业费等相关费用。收房时预交物业费是众所周知的行业惯例，款项结清通知明确表述已完成交房手续，而交房须知载明根据结算清单缴纳用缴纳的费用，全部款项交清后凭款项结清通知至物业交房处换取钥匙，物业公司确认上诉人已经交清所有费用。本案最公平、合理的处理结果是上诉人承担2018年1月11日至12月31日的合理物业费用，物业公司退还上诉人收房时预交的物业费用和装修保证金。5、上诉人在一审答辩中明确指出前期物业管理协议的甲方是凯震物业公司，但该协议的落款并无凯震物业公司的盖章或法定代表人签字确认，明显不符合相关法律规定，凯震房地产公司与凯震物业公司签订的委托协议更是明显违反了物业管理条例第二十四条的相关规定，因此凯震物业管理公司并不是凯震花苑合法的物业。6、本小区的商品房在保修期内，凯震物业公司在履行物业服务过程中收取或者应当收取的公共收益应该进行合理的交接。 凯震物业公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚证据确实充分，应当予以维持。1、本案物业费的起算时间点应当是2018年的1月11日，在起诉时确系计算错误，因此，在庭审过程中当庭进行了更改。2、短信催收方式属于书面催收的一种，事实上被上诉人也不是只通过短信催收一种方式进行催收，在本案提起一审诉讼之前，被上诉人就已经通过电话催收、上门催收以及上门贴催告函等多种方式进行过催收。即使没有书面催收，也不构成上诉人拒绝缴纳物业费的抗辩理由，书面催收并非是提起诉讼的法定前置要素。3、本案物业费的计算时间确实是应当是11.67个月，请二审法院予以更改。基于时间成本以及诉讼成本相关的考量之后，被上诉人选择没有上诉。4、关于电梯运行费的标准问题，被上诉人系根据双方签订的合同标准计算，是合法、合情、合理的。5、从上诉人提供的证据来看，只能够看出其缴纳了3135元的剩余房款和八千余元的物业维修专项资金，并没有缴纳相关物业费的相关凭证。从案涉费用结算清单能够看出，上诉人确实应当在交房时支付相关的物业费，但是从交房须知的内容也能够看出来，整个交房的流程以及顺序，首先是缴纳剩余的房款，房款支付完毕后就可以领取款项结清通知，然后凭借款项结清通知就可以到物业处领取钥匙，缴纳物业费的步骤并不影响被上诉人向上诉人交房。上诉人2015年所有的交房手续都完整留存，如果其已经缴纳了2015年的物业费，相关的收据应当是会一并保存完好的。6、被上诉人已经于2019年的1月1日退出了凯震花苑小区的物业管理，当时所有的手续都已经进行过交接，而且物业维修专项资金也与本案没有关联性。 凯震物业公司向一审法院起诉请求：判令魏一彪支付2018年1月11日至2018年12月31日的物业费、柴间管理费、电梯年检、维保费、运行费等共计2160元。 一审法院认定事实：2013年1月23日，凯震房地产公司与魏一彪、周桂英签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：魏一彪、周桂英购买丽水市××幢××室房屋，建筑面积125.5㎡。合同第二十一条约定，凯震房地产公司选聘凯震物业公司从事该商品房所在物业管理区域的前期物业管理，并与魏一彪、周桂英签订了《前期物业管理服务协议》。2014年12月13日，凯震房地产公司与凯震物业公司签订《委托协议》，将其与凯震花苑小区业主签订的《前期物业管理服务协议》的全部权利义务转让给凯震物业公司。根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业管理费0.8元／㎡／月；电梯运行费两梯两户35元／户／月，每加高一层加收5元；电梯检测、维保费两梯两户按60元／户／月预收；柴间管理费10元／个／月。根据（2019）浙1102民初4822号等案件生效判决确定的实事，2018年度凯震物业公司支出电梯检测费8939元、维保费56530元。小区内1至3幢电梯为两梯两户，住户99户；4至6幢电梯为一梯两户，住户117户。2019年度，凯震花苑小区通过业主委员会重新选聘物业公司。另查，魏一彪曾于2017年起诉凯震房地产公司要求该公司支付逾期交房及逾期办证违约金。诉讼过程中，双方达成庭外和解：凯震房地产公司代魏一彪向凯震物业公司缴纳收房后三年的物业管理服务费及其他费用（含物业管理服务费、电梯运行费、车库车位管理费、二次增压供水费等在内的所有收费项目），代缴期限自2015年1月10日至2018年1月10日。 一审法院认为，魏一彪与凯震房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》以及凯震房地产公司与凯震物业公司签订的《委托协议》，可确定凯震物业公司系凯震花苑合法的物业管理企业，且凯震物业公司已为魏一彪提供了物业服务，双方形成物业服务关系，不存在凯震物业公司主体不适格问题。魏一彪应按《前期物业管理服务协议》的约定按时交纳物业服务费。根据物业合同关于物业管理费的支付标准，魏一彪的房屋应交11.33个月的物业费1137.53元、柴间管理费113.3元、电梯运行费453.2元。关于电梯检测、维保费用，凯震物业公司实际支出费用65469元，结合合同关于电梯运行费、检测、维保费等预收标准，按两梯两户户型费用两倍于一梯两户户型进行平均分摊，魏一彪应支付415.68元[65469÷（99×2+117）×2]。综上，魏一彪应向凯震物业公司支付2018年度物业费总计2119.71元。魏一彪抗辩其在交房之初已预交2015年度的物业费及1000元的装修保证金，但所举证据不能证明其抗辩的事实，不予采纳。魏一彪抗辩凯震物业公司未经书面催缴，不得直接向法院起诉。但《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定旨在强调物业公司应尽到事先催缴的义务，并未否认物业公司可以通过电话、短信等其他合法有效的方式向业主催缴物业费的效力，对该抗辩不予采纳。魏一彪还抗辩物业公司未公布物业收支明细、未尽到对物业用房的管理职责等，上述抗辩不构成其拒缴物业费的正当理由。若魏一彪认为其自身合法权益受损，应另寻他径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、魏一彪于判决生效之日起五日内支付凯震物业公司2018年度物业费管理服务费总计2119.71元（含物业费、柴间管理费、电梯运行费、电梯检测及维保费）；二、驳回凯震物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由魏一彪负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院经二审查明的事实与一审法院查明的一致。 本院认为，二审中，上诉人明确表示其未缴纳2018年1月11日至2018年12月31日的物业费，只是抗辩其于2015年交房时已经预交了当年的物业费用及装修保证金，应进行相关费用的扣减或返还。对于该抗辩主张，被上诉人不予认可，述称虽费用结算清单上列明应缴纳相关物业费用，但实际上本案上诉人及小区其他业主交房时均未依据该结算清单预缴物业费用，业主结清房产公司费用后即可领取钥匙完成交房。根据上诉人持有的《款项结清通知》，明确载明上诉人交清房产公司全部款项3135元并完成交房手续，该款项收款人是房产公司而非物业公司，款项金额对应《凯震花苑费用结算清单》中房款及代垫按揭办理费金额，并非对应该结算清单中物业收款金额。结合另案事实，凯震房地产公司已代上诉人向凯震物业公司缴纳收房后三年即2015年1月10日至2018年1月10日的物业管理服务费及其他费用。在他人已代缴2015年度物业费用的情形下，上诉人仍主张预缴了2015年度物业费，其应提供充分证据加以证明。费用结算清单上仅是列明上诉人应缴纳相关费用的项目及金额，不能直接证明上诉人实际已经缴清表单中所有费用，交房须知中亦无不预缴物业费便不能交房的约定，而事实上，上诉人确实在交清房产公司的款项后已完成交房。现上诉人仅依据交房须知、结算清单等反证其交房时已经预缴物业费，依据不足，本院不予支持。如上诉人认为其在被上诉人处尚有应退而未退的费用，其可另行主张。 至于上诉人就电梯运行费收费标准、物业收费开支的公布、物业维修专项资金的移交及《前期物业管理服务协议》内容等提出的异议，非本案审理范围，本院不做评述。虽被上诉人主张本案物业费的缴纳时间经计算应为11.67个月，但其未就此提起上诉，故对被上诉人请求改判的主张本院不予支持。 综上，魏一彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人魏一彪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金晓红 审 判 员 李伟峰 审 判 员 项伟杰 二〇二一年三月十六日 代书记员 叶 青