江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终140号上诉人（原审被告）：张圣，男，1998年4月17日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县。委托诉讼代理人：叶云飞，江西洪城律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：万毛女，女，1958年10月20日出生，汉族，江西省人，住江西省抚州市。被上诉人（原审原告）：汪花仔，男，1955年3月10日出生，汉族，江西省人，住江西省抚州市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪辉（两被上诉人之子），男，1981年11月29日出生，汉族，江西省人，住广东省广州市增城区，特别授权代理。上诉人张圣因与被上诉人万毛女、汪花仔房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省余干县人民法院（2020）赣1127民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张圣上诉请求：一、请求撤销江西省余干县人民法院（2020）赣1127民初1910号民事判决；二、请求改判上诉人无需承担违约金40,000元，驳回被上诉人一审诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未提供任何证据证明因上诉人打膨胀螺丝造成了实际损失；二、即使张圣违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，应当判决张圣承担恢复原状责任，违约金的功能侧重补偿性，兼具惩罚性，但双方约定年租金尚才3万元，一审判决违约金4万元过高；三、张圣是为实现租赁用途的正常合理装修，被上诉人知悉上诉人进行装修吊顶后也未提出任何异议。被上诉人万毛女、汪花仔辩称：一、双方在合同中明确约定了不允许在楼顶板开洞、钻螺丝等，且在签订合同时向承租人明确提示说明过；二、因承租人钻螺丝将会对房屋整体造成严重损失；三、案涉店铺前后出租给三个租户使用，在第二个租户舒玲玲手中，也发生了违约行为，故而有（2017）赣11民终1830号案件，前案判决舒玲玲因钻螺丝而承担违约责任4万元赔偿，但本案与前案已经相距若干年，法院应当考虑通货膨胀，且前案约定的违约金数额不及本案，故本案实际上违约金金额应当高于前案；四、张圣完全可以做一些替代性装修方案，从而不在楼顶板钻螺丝，张圣在楼顶板钻螺丝吊顶并非必要装修。万毛女、汪花仔向一审法院起诉请求：1．请求判决张圣支付违约金40万元；2．由张圣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：原告万毛女、汪花仔（房东）与被告张圣（承租人）经共同协商，于2019年4月6日签订了皇庭国际23号《商铺租赁合同》，合同约定了双方的权利和义务以及违约责任，其中《商铺租赁合同》第八条第3款规定：乙方装修不得破坏房屋的承重结构和楼顶板（例如一楼和二楼的地板、天花板、柱子、梁等结构），不得在承重结构和楼顶板上施行打洞（不管孔洞有没有打穿均算违约）、钻螺丝、打钉子等操作，否则甲方有权收回房屋，同时乙方需以最好的工程技术恢复原来的结构和功能，并且乙方还必须赔偿甲方违约金人民币40万元（大写：肆拾万元整），造成其他不良后果，责任全部乙方承担。房东对商铺具有永久的所有权，所以永久的影响，其相关损失也非常巨大，完全可以超过房价，破坏严重，商铺将报废，商铺数年前的原始投资就达一百多万，对房东的损失也无法估算，希望重视。但是恶意违约者，任何情况下，违约金是不调整的。40万元的违约金，也只是房屋价值的百分之二十不到，破坏房屋可能导致投资一百多万房屋的报废，40万违约金也不会被调整。张圣承租后即请来装修公司进行装修，装修公司在楼顶板上打了数个洞装膨胀螺丝以安装吊顶。2020年2月27日被告张圣通过微信告知原告代理人汪辉要关闭门店退房。3月3日双方通过微信聊天已经同意协商解除合同，并同意免除由于退房造成的违约金。到2020年3月10日下午被告交房时原告万毛女发现被告对商铺楼顶板有多个打洞情况。原告认为被告在楼顶板上打了洞属违约，即起诉。一审法院认为，原告万毛女、汪花仔与被告张圣经共同协商，于2019年4月6日签订的皇庭国际23号《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面正确履行。被告承租后，雇请装修公司装修，在楼顶板上钻洞打膨胀螺丝，虽然属于正常合理使用租赁物的行为，但双方在合同中又有约定，不能在楼顶板上钻洞。被告在装修时应当按照与原告的约定严格施工。但被告却在楼顶板上钻洞，应当预见到其行为构成违约。被告的行为构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本院认为，违约金的功能是填补损失为主，惩罚作用为辅。原告就其商铺损失未提供任何证据予以证明，且被告提到原告未提供证据证明其损失，不同意承担一分钱的损失，但被告不守约在楼板上钻洞、打钉子的行为的确又给原告造成了一定的实际损失。根据实际情况，两原告要求被告赔偿40万元的违约金有显过高。为兼顾公平，被告应当适当予以赔偿4万元违约金为宜。被告辩称，原告代理人汪辉与被告张圣微信聊天记录中，汪辉同意免除违约金。本院认为，在汪辉与被告张圣微信聊天记录中，汪辉同意免除的是2020年2月1日至2020年3月7日的房屋租金及张圣退房的违约金，并没有同意免除被告张圣装修打洞违约产生的违约金。故对被告的该辩论意见不予采纳。对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：被告张圣于本判决生效后十日内给付原告万毛女、汪花仔违约金40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，由原告万毛女、汪花仔负担6,570元，被告张圣负担730元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是一审法院认定张圣承担因违约装修的违约金4万元是否适当？合同是意思自治的产物，契约自由原则赋予了合同当事人最大限度内的选择自由，只要当事人之间的合意是真实的意思表示，且不违反法律强制性规定和公序良俗，均应当认可其合同效力，尤其在当事人对合同的某一具体事项作出约定时，应当优先尊重当事人的意思。案涉租赁合同合法有效，故双方当事人应当遵守合同约定。张圣认为其对楼顶板钻膨胀螺丝是合理的装修行为，不应承担违约责任，但既然双方在合同中对该禁止行为作出了明确约定，张圣在装修时就应当按照合同约定严格施工，现张圣违反合同约定也未取得出租人同意，该行为构成违约，应当承担违约责任，虽双方在合同中约定了出现所列举违约行为时应当承担的违约金数额，但因该数额明显过高，一审法院根据客观实际情况对违约金调整为4万元并无不妥，本院予以维持。张圣作为一个长期进行商事活动的民事法律主体，在今后的社会生活中应当吸取本次教训，签署合同时应尽合理注意义务，认真阅读合同条款，与合同相对方充分协商共同确定条文内容，确保在明确知晓每条合同条款的文义及目的之后再行签署合同。同时，万毛女、汪花仔作为一个合理正常的商铺出租人，应当明确知晓商铺被租赁后会进行合理装修，而鲜少有不对商铺进行吊顶的装修风格。出租人如果内心明确排斥对商铺进行任何的打孔钻洞钉螺丝行为，应当充分将其内心顾虑告知承租人并明确声明，使得承租人能够充分了解出租人的心理障碍，尤其本案出租人在2017年与同一商铺上一承租人也因楼顶板钻膨胀螺丝一事进入诉讼，其更应吸取前车之鉴，在今后的租赁活动时充分详尽作出提示说明。综上所述，上诉人张圣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人张圣负担。本判决为终审判决。审判长  李少琴审判员  杜依霖审判员  蔡 霞二〇二一年三月二十五日书记员  刘雅琦