福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽09民终164号 上诉人（原审原告）：福鼎建兴房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市桐山影院片区D1幢501号，统一社会信用代码：91350982550959312X。 法定代表人：许明建，执行董事兼总经理。 诉讼代表人：福建新世通律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：胡建荣、张南燕，福建新世通律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱祖建，男，1969年12月22日出生，汉族，医生，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：张图、雷晶晶，福建于飞律师事务所律师。 上诉人福鼎建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴公司）、朱祖建因商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福鼎市人民法院（2020）闽0982民初1226号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人建兴公司的委托诉讼代理人胡建荣、张南燕、上诉人朱祖建的委托诉讼代理人张图到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 建兴公司向本院提出上诉请求：请求依法改判一审民事判决中关于朱祖建支付款项的事实认定，维持一审判决结果。事实及理由：1、建兴公司对一审判决结果无异议，但对一审判决认定事实部分关于朱祖建所支付款项的事实认定存在异议。首先，朱祖建实际支付的购房款仅为131万元，另有100万元系借款，一审判决认定朱祖建已经支付231万元购房款与事实不符，严重的损害了建兴公司利益。其次，涉案房屋的款项及性质的认定结果会直接影响建都新天地广场项目其他多套房屋及商铺已支付款项的认定，极大可能导致建兴公司各债权人的债权受偿比例降低，因此建兴公司具有上述利益，可就一审判决认定事实部分提起上诉；2、2012年8月22日，朱祖建与建兴公司签订《借款协议》，约定借款金额为200万元，借款期限为六个月，以建兴公司开发的建都新天地广场909、910房屋作为该笔借款的抵押担保，借款到期，建兴公司不能归还借款本息的，则以案涉房屋抵偿借款本息。同日，朱祖建汇100万借款至建兴公司账户。2012年11月6日，在借期届满之前，建兴公司与朱祖建签订涉案909、910房屋的《商品房买卖合同》。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条之规定，建兴公司与朱祖建签订的《借款协议》显然属于履行期限届满前达成的以物抵债协议，在性质上仍属于“让与担保”，因此朱祖建已支付的100万元本质上仍为建兴公司对外所负债务，不能作为案涉909、910房屋已支付房款的组成部分；3、朱祖建所支付的100万元款项系借款，一审判决将该笔款项性质认定为购房款，系认定事实不清，适用法律错误。 朱祖建辩称，1、建兴公司与朱祖建双方之间不存在任何借款关系，朱祖建从没有将任何款项出借给建兴公司，当时支付给建兴公司的100万元就是购买新天地房产的购房款，朱祖建从未与建兴公司签订借款合同，建兴公司向法庭提供的借款合同是复印件，没有原件可供核对，其真实性存在异议，另外该借款合同原件双方都撕毁了，没有得到实际履行。2、从建兴公司出具的承诺函可以体现朱祖建的购房款项已经付清，除了上述100万元外，朱祖建还支付了三笔款项，分别是57万元、34万元、40万元。剩余的购房款553856元是由李生购房款债权310万中的部分予以抵扣，且该抵扣的行为已经得到李生的证实。请求驳回建兴公司的上诉请求。 朱祖建向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回建兴公司的诉讼请求。事实及理由：1、一审法院认定朱祖建未完全履行支付购房款义务，实属错误。（1）根据建兴公司于2012年11月20日出具《承诺函》，可以充分证实朱祖建已经付清新天地广场B幢909、910号房购房款；（2）建兴公司法定代表人许明建与李生、朱祖建约定用建兴公司应当支付给李生的310万元款项中的部分用于抵扣朱祖建应付的购房余款，该抵扣事实在建兴公司出具《承诺函》时即已完成；2、一审法院确认建兴公司与朱祖建所签订的《商品房买卖合同》解除，于法无据。朱祖建已经付清新天地广场B幢909、910号房购房款，该事实得到建兴公司出具的《承诺函》的确认。在朱祖建已经完全履行合同义务的情况下，建兴公司无权解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院认定涉案合同已经解除，属于认定事实错误，适用法律不当。 建兴公司辩称，1、朱祖建未履行支付购房款义务，其主张已付清全部购房款与客观事实不符。（1）建兴公司与朱祖建签订《商品房买卖合同》名为买卖房屋，实为为原金钱债务提供担保。即便涉案房屋的《商品房买卖合同》合法有效，在签订《借款协议》当日朱祖建转入的100万元借款，因借期未满也不应当被视为已支付购房款的组成部分。（2）建兴公司进入破产重整程序时，尚未将涉案909、910两套房屋的产权登记至朱祖建名下，故该两套房屋仍为建兴公司财产。朱祖建若要主张以案外人李生对建兴公司享有的310万债权中的部分抵扣其欠付建兴公司的剩余购房款，应当向管理人行使破产抵销权，而行使破产抵销权的前提是双方互负债权债务，即朱祖建本人至少需在破产受理一年前同时取得对建兴公司的债权。然朱祖建未能提供证据证明其本人与建兴公司互负债权债务，也未向管理人主张行使破产抵销权。因此，朱祖建的抵扣主张不能成立。2、涉案《商品房买卖合同》签订后，朱祖建未依约足额支付购房款，建兴公司亦未交付房屋并配合办理产权登记，因此案涉房屋的《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权行使破产解除权，一审法院据以确认两份《商品房买卖合同》已解除，并无不当。朱祖建的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。 建兴公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认建兴公司与朱祖建签订的编号为×××37和编号为20121000039的两份《商品房买卖合同》已于2018年4月29日解除；2、判令朱祖建协助建兴公司办理上述商品房买卖合同备案登记注销手续；3、本案诉讼费用由朱祖建承担。 一审法院认定事实：2012年8月22日，朱祖建妻子夏洁颖与建兴公司签订借款协议，约定建兴公司向夏洁颖借款2000000元，借款期限6个月，月利率1%，同时约定以建兴公司正在建设建都·新天地广场909、910号商品房作为抵押。在协议书约定若夏洁颖有意购买，在核发预售许可证后拥有优先购买权，由双方结算抵偿购房款。同日朱祖建向建兴公司账户以购房款名义汇入1000000元。2012年4月10日，李生与建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，约定李生向建兴公司购买建都·新天地广场Ａ幢2801和2802号商品房，购房款总价为3100000元，款项于签订商品房买卖合同之日起一次性支付。同日李生向建兴公司银行账户汇入3100000元，并注明为购房款。2012年9月11日，由李生向建兴公司银行账户汇入400000元，并标注交易用途为朱祖建购房款。2012年10月12日，由朱祖建向建兴公司银行账户汇入570000元，摘要为购909房款。2012年10月15日，由朱祖建向建兴公司银行账户汇入340000元，摘要为购910房款。2012年11月6日，朱祖建与建兴公司签订编号为×××37和20121000039两份《商品房买卖合同》，约定朱祖建向建兴公司购买建都·新天地广场Ｂ幢909、910号商品房，购房款总价分别为1872205元、1091651元，款项于合同签订之日向建兴公司支付30.45%、31.15%购房款即570000元、340000元作为购房首付款，购房余款1302205元、751651元由朱祖建于2012年12月30日前付清。2012年11月20日建兴公司向朱祖建承诺，朱祖建已实际全部付清购房款，双方于2012年11月26日办理《商品房买卖合同》备案登记手续。2015年7月22日李生诉至一审法院，要求解除2012年4月10日李生与建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，判令建兴公司将购房款3100000元及利息退还李生。一审法院于2016年1月20日作出（2015）鼎民初字第2517号民事判决书，判决解除李生与建兴公司于2012年4月10日签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，并判令建兴公司返还李生购房款3100000元及利息。一审判决生效后，李生未申请强制执行。2018年2月8日，易会德以建兴公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向一审法院申请对建兴公司进行重整。一审法院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对建兴公司的重整申请。2018年3月21日，一审法院作出（2018）闽0982破1号决定书，指定福建新世通律师事务所担任建兴公司的管理人。2018年3月26日福建新世通律师事务所出具《关于同意接受指定为福鼎建兴房地产开发有限公司破产管理人的函》，并组成管理人团队，实行组长负责制，胡建荣为组长。2018年8月24日，一审法院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对建兴公司及福建建业地产有限公司合并重整。2018年6月5日，朱祖建、夏洁颖向破产管理人提交申报材料，要求继续履行其与建兴公司就建都·新天地广场Ｂ幢909、910号商品房签订的两份《商品房买卖合同》。 一审法院认为，建兴公司与朱祖建自愿签署的编号为×××37和20121000039的《商品房买卖合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，但在法院受理易会德对建兴公司的破产重整申请前，建兴公司与朱祖建均未履行完毕该合同所约定的义务，破产管理人因此有权决定解除或者继续履行该合同。本案中，破产管理人在自收到朱祖建关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，视为已解除两份《商品房买卖合同》，朱祖建应当根据诚实信用原则和交易习惯，协助建兴公司办理备案注销登记手续。建兴公司关于确认两份《商品房买卖合同》已解除，并要求朱祖建协助办理备案注销登记手续的诉求，符合法律规定，予以支持。朱祖建以其已完全履行编号为×××37、20121000039《商品房买卖合同》义务和债权债务已抵销进行抗辩，理由不充分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条第一款第（七）项、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1、确认建兴公司与朱祖建于2012年11月6日签订的编号为×××37《商品房买卖合同》和编号为20121000039《商品房买卖合同》自2018年7月5日解除；2、朱祖建应于判决生效之日起十日内协助建兴公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。本案受理费100元，由朱祖建负担。 到庭当事人除了对“夏洁颖与建兴公司签订借款协议”有异议外，对一审法院认定的其他事实没有异议，本院予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案争议焦点为涉案的两份《商品房买卖合同》是否已经解除的问题？ 本院认为，双方当事人对于朱祖建与建兴公司于2012年11月6日签订两份的《商品房买卖合同》的事实不持异议，相关《商品房买卖合同》已依法成立并生效，双方均应该按照合同约定履行支付购房款及交付商品房的义务。建兴公司对于朱祖建已经支付的购房款项为131万元的事实不持异议，本院亦予以确认。本案的关键在于朱祖建是否已经履行足额支付购房款项义务的问题，按照上述《商品房买卖合同》的约定可以明确，朱祖建需要支付涉案的新天地广场B幢909、910号房屋总价款为2963856元，关于朱祖建认为其已经于2012年8月22日向建兴公司支付100万元购房款的问题，双方当事人对于2012年8月22日建兴公司与朱祖建的妻子夏洁颖曾经签订借款协议的事实不持异议，应当得到确认。虽然朱祖建支付上述100万元款项时，备注款项用途为购房款，但是当时双方之间并未存在商品房买卖合同关系，反而存在事实上的民间借贷关系，故朱祖建认为上述款项系购房款，显然依据不足，不应得到支持。一审法院认为该100万元款项性质属于借款，更符合双方的约定，应当得到支持。双方当事人就涉案商品房签订了《商品房买卖合同》，约定朱祖建的付款方式为于相应合同签订当日支付首付款，余款于2012年12月30日前付清，并未约定将双方之前的借款100万元本金及利息转变为购房款，也没有证据可以证实，在签订《商品房买卖合同》之后，建兴公司与朱祖建进行了结算，将该100万元借款及利息冲抵为涉案房产的购房款项，因此仅以建兴公司出具承诺函，承诺建都·新天地广场909、910号商品房购房款已全部付清，即认为双方存在民间借贷结算并将借贷款项冲抵购房款项，显然依据不足，不应得到支持。因此，朱祖建认为其存在支付100万元购房款项的主张，亦缺乏充分的事实依据，不应得到采纳。至于朱祖建主张的以李生的部分债权予以抵偿购房尾款的问题。李生于2015年7月22日向一审法院主张该债权，经得到一审法院生效判决确认，双方解除商品房买卖合同并返还购房款，双方形成债权债务关系。朱祖建主张以该债权抵偿购房款未取得建兴公司、李生的同意，也与李生全额主张该债权存在矛盾，故其相关主张，依据不足，不予支持。综上分析，应认定朱祖建仅支付131万元购房款，尚未足额履行支付购房款项的义务。由于2018年2月28日一审法院受理易会德对福鼎建兴公司的破产重整申请时，朱祖建尚未完全履行支付购房款的义务，建兴公司也未向朱祖建交付商品房，因此涉案《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人在朱祖建提交申报材料，要求继续履行涉案合同后，未向朱祖建答复，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，破产管理人自收到朱祖建关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，应视为解除合同，即本案《商品房买卖合同》已于2018年7月5日解除。在涉案《商品房买卖合同》解除后，朱祖建应当根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，履行协助建兴公司办理注销备案登记的义务。 本院认为，涉案的《商品房买卖合同》依法成立并生效，在签订合同后，朱祖建尚未完全履行支付购房款项的义务，建兴公司也未向朱祖建交付商品房，涉案《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人在朱祖建提交申报材料，要求继续履行涉案合同后，未向朱祖建答复，依法本案《商品房买卖合同》已于2018年7月5日解除。 综上所述，建兴公司上诉请求成立，应当得到支持。朱祖建的上诉请求不能成立，应予驳回。虽然一审判决认定事实部分有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人朱祖建负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 罗文君 二〇二一年三月十六日 书记员 李巧彬 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；