河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终417号 上诉人（原审原告）：高巧娥，女，汉族，1955年6月28日出生，住河北省定州市。 委托诉讼代理人：郭珊珊，女，汉族，1992年12月28日出生，住河北省定州市。系高巧娥女儿。 被上诉人（原审被告）：刘冉，女，汉族，1992年11月7日出生，住河北省定州市。 委托诉讼代理人：冉雪立，女，1968年11月11日出生，汉族，住河北省定州市。系刘冉母亲。 上诉人高巧娥因与被上诉人刘冉房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2020）冀0682民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭网上在线进行了审理。上诉人高巧娥委托诉讼代理人郭珊珊、被上诉人刘冉及委托诉讼代理人冉雪立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高巧娥上诉请求：1.撤销河北省定州市人民法院（2020）冀0682民初3215号民事判决书,并依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。一、一审法院既然认为双方签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”和民法通则第六十一条第一款规定“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方”，应判定刘冉返还从高巧娥取得的25万元房款，而定州市法院并没有判决返还财产。二、判决与事实不符。1.首先根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，定州市人民法院认为房屋遭到收回，造成损失25万元，这是与事实不符的，合同无效后，有过错一方赔偿对方损失系基于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，不包括合同在有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益，所以25万元的损失如果是在合同有效的前提下，被上诉人能够合法拥有的条件下，并且上诉人没有得到房屋的情况下，才能说是造成的损失。在合同无效的条件下，被上诉人应当返还上诉人的购买房款，所以这25万元并不是造成的损失，更不存在双方共同承担的情况。2.在这次房屋交易的两年中，上诉人得到25万元购买了一套房子（有电话录音），也使得这25万有了10万的升值，这10万元的升值是这次交易过程中造成的损失，这笔钱按照合同法第五十八条和民法通则第六十一条第一款规定，信赖利益的民事责任在于填补损失，房屋价值的增长而产生的差额使我的利益受到严重损失，被上诉人应该偿还我的损失。3.被上诉人向上诉人展示家里一共3套公租房，其中在定州市，在保定市，并且承诺所交易的房子将来会找人过户给上诉人。而在房屋收回后，被上诉人曾经想要诱惑上诉人再追加给被上诉人5万元，即一共30万元，帮助上诉人在保定办理一处公租房。并以被上诉人在保定的公租房办理的手续及将其出租所获得的收益为诱饵，继续诱惑上诉人继续交钱。（有电话录音）这可以证明被上诉人在这次交易过程中需承担的责任不仅仅是定州市人民法院的判决责任为百分之七十应该达到百分之九十。三、上诉人认为在房屋交易过程中，旧的二手床和沙发是在交易中的附属品，并且价值不足100元，如果被上诉人想要回，上诉人可以返还。综上，按照定州市人民法院的判决，如果仅仅是被上诉人返还房款的百分之七十，那么在这次公租房买卖交易过程中，被上诉人并没有任何损失，相反被上诉人会在这次公租房售卖过程中在房款中获得7.5万元。在房屋升值中获利10万元，共17.5万元。这违反《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的规定。综上所述，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请求依法改判。 刘冉辩称，对于房屋买卖行为，是双方自愿的真实意思表示，我剩余的并没有25万，房屋装修108000元，剩余142000元。上诉人在居住中，造成的装修相关物品的投资已经无法修复，并且拿走的物品造成了相应的损失，剩余的家具已经无法使用，所以被上诉人不应该承担108000元的责任，对于已经拿走的物品从我提交的图片中可以看出剩余房屋设备不能使用，剩余物品上诉人已经拉走没有使用价值无需拉回。而且，对方提交的上诉状中这些证据不属于法律规定的新的证据，我不予认可。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，一、二审诉讼费由上诉人承担。 高巧娥向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年3月20日签订的购房《合同》无效；2.判决刘冉返还其购房款25万元整；3.诉讼费由刘冉承担。 一审法院认定事实：双方于2018年3月20日签订购房合同，合同约定刘冉将位于苏园1-2-1202室公租房，以25万元价格卖给高巧娥。高巧娥通过转账和现金方式陆续支付刘冉25万元价款，刘冉将房屋于2018年6月1日交付给高巧娥，高巧娥入住该房屋。2020年5月26日因公租房原因，河北荣隆房地产开发有限公司通知高巧娥将房屋腾出，现公司已将该房屋收回。另刘冉在房屋出售给高巧娥前，对房屋进行了装修，并居住了一段时间。高巧娥在房屋被收回时从房中拉出了床、沙发。 1、关于购房款的给付，高巧娥主张给付刘冉25万元，刘冉认可给付近20万元，结合高巧娥提供的转账记录及录音资料，以及刘冉提供的录音资料，可以认定高巧娥已经履行完购房款即25万元。 2、关于刘冉自房屋中拉出的东西，刘冉主张其装修的设施高巧娥均做了处理。高巧娥主张只拉走了床、沙发，床也没有床头，房中刘冉安装的是二手空调、旧的热水器，二手空调、旧的热水器均在房屋内，没有动，沙发是折叠式的，不到100元，床也是二手的，在我们住之前刘冉已经住了两年，是一个木板床。因双方均没有提供证据，一审法院认定高巧娥拉走了床和沙发。 一审法院认为，刘冉将其申请的公租房出售给高巧娥，而公租房系社会保障性住房，具有公益性质，双方约定违反了社会公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应依法认定为无效。刘冉作为该公租房的使用人违反《公共租赁住房管理办法》出售该房屋，具有主要过错，高巧娥明知系公租房还与刘冉签订买卖合同，购买该房屋也有一定过错，承担次要责任。刘冉出售给高巧娥的房屋被房屋管理方收回，造成损失25万元，该损失宜由双方按过错承担，同时考虑刘冉装修行为违反了《公共租赁住房管理办法》、高巧娥在房屋内居住两年并在房屋收回时拉出了部分家俱等因素，一审法院确定对本案中的损失由高巧娥负担十分之三，刘冉负担十分之七。故刘冉应返还高巧娥17.5万元。刘冉称高巧娥明知是公租房仍买房屋，其不存在过错不同意返还高巧娥房款的主张与法不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的规定，判决：“一、原、被告双方于2018年3月20日签订的购房合同无效。二、被告刘冉于本判决生效之日起十日内返还原告高巧娥17.5万元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告负担1515元，被告负担3535元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。高巧娥提交的证据有：证据一，7张微信截图打印件，拟证明被上诉人在房屋买卖时诱惑上诉人，所以被上诉人承担的责任应该大；证据二，电话录音一份，拟证明被上诉人承担的责任应该更大。刘冉质证意见：对图片和录音的真实性无异议，但不予质证，因为不是新证据。 本院对上诉人提交的证据的真实性予以认定，但证明目的本院不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，案涉合同无效后，被上诉人应按照法律规定将所取得的25万元购房款返还上诉人，由于涉案公租房已被房屋管理方收回，故不存在案涉公租房返还问题。关于上诉人主张的房屋升值损失，因其在一审时并未提起该诉求，本案对此不予涉及。因有过错一方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。被上诉人主张公租房被收回后装修损失，因案涉公租房是先装修后再出售，并非双方合意后装修，案涉公租房被收回与上诉人之间并无因果关系，故房屋装修损失不属缔约过失责任应分担赔偿之范围。一审法院以购房交易价款为基数确定相应责任承担数额，属法律理解有误，应予以纠正。虽案涉房产为公租房，但并不影响上诉人占有期间的合理使用，且上诉人在房屋内居住两年并在房屋收回时拉出了部分家俱等因素，从公平原则考量，上诉人应支付一定费用，本院酌定2万元，该款从被上诉人应返还上诉人的购房款中直接扣除。 综上所述，高巧娥的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省定州市人民法院（2020）冀0682民初3215号民事判决第一项，即“原、被告双方于2018年3月20日签订的购房合同无效。” 二、撤销河北省定州市人民法院（2020）冀0682民初3215号民事判决第三项，即“驳回原告其他诉讼请求。” 三、变更河北省定州市人民法院（2020）冀0682民初3215号民事判决第二项“被告刘冉于本判决生效之日起十日内返还原告高巧娥17.5万元。”为“被上诉人刘冉于本判决生效之日起十日内返还上诉人高巧娥230000元。” 四、驳回上诉人高巧娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5050元，由上诉人高巧娥负担404元，被上诉人刘冉负担4646元；二审案件受理费5050元，由上诉人高巧娥负担404元，被上诉人刘冉负担4646元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 翟乐光 审 判 员 陈 宁 二〇二一年三月十七日 法官助理 李冰洁 书 记 员 张 瑾