江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终2号上诉人（一审被告）：乐平赣东北商贸城有限公司，住所地江西省乐平市大连路1666号。法定代表人：赵樟明，该公司董事长。委托诉讼代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：盛森林，男，1977年10月28日出生，汉族，住江西省乐平市。被上诉人（一审原告）：王七女，女，1981年12月16日出生，汉族，住江西省乐平市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐亮晶，乐平市洎阳法律服务所法律服务工作者。上诉人乐平赣东北商贸城有限公司（以下简称“赣东北商贸城”）因与被上诉人盛森林、王七女房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赣东北商贸城委托诉讼代理人程晨、被上诉人王七女及盛森林、王七女委托诉讼代理人徐亮晶参加了诉讼。本案现已审理终结。赣东北商贸城上诉请求：1．依法撤销江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初3191号民事判决，改判赣东北商贸城少赔盛森林、王七女逾期办证违约金5801.76元；2．本案一、二审诉讼费由盛森林、王七女承担。事实与理由：1．赣东北商贸城已完全履行代办产权证的义务。房地产权属证实办理流程为：（1）开发公司提交资料备案登记；（2）相关部门办理总证；（3）买受人按户分割办理所购房产分证。买受人办理所购房产的产权证书是买受人不可剥夺的权利和义务，买受人可以在自愿的基础上，书面委托开发企业代为办理分户产权证书。因此代办房产分证是上诉人方便客户的一项服务内容，而非法定义务，合同第二十条也约定“．．．双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记．．．”。据此，上诉人已及时到乐平市房管局办好了该商铺的合同备案，也办好了该商铺所在楼的产权总证，同时也将被上诉人办理分户产权证的资料提交给了相关办证部门并等待办理，完全履行了上诉人的法定义务，而被上诉人未及时获得相关产权证的责任不能归责于上诉人。2．各种因素也影响了产权证书的办妥。上诉人竞标拍下政府挂牌的赣东北商贸城土地后，政府在存在钉子户的情况下并未按照双方约定的时间内向上诉人交付土地，存在延期行为，导致上诉人的工期未能如约进行；同时因国家政策的因素，房屋管理部门和土地管理部门进行了改革合并，导致办理相关证照的工作延长，影响了上诉人的工作进度。退一步讲，受2020年年初的新冠××疫情的影响，导致全国各项工作进度都延期，最高人民法院、江西省高级人民法院也都发布了关于未能办理妥当房屋产权证的指导意见和通知，在疫情期间延期办证等不可抗力造成的“违约”也不应予以支持。3．一审法院认定逾期办证违约金基数错误。退一步讲，即使上诉人存在逾期办证行为，一审法院以被上诉人支付的含税收的购房款797282元作为逾期办证违约金的基数错误，税费37965.81元系代收款项，不应计入逾期办证违约金的基数。盛森林、王七女辩称，赣东北商贸城主张的疫情期间应当减免违约金没有法律依据，且房屋办证在疫情发生之前；税费应当计入违约金的基数，我国实行的是含税价格。盛森林、王七女向一审法院起诉请求：1、依法判决赣东北商贸城向盛森林、王七女支付不动产证书逾期办理违约金26960元（暂计算至2020年9月8日），总违约金以总房款797282元为基准按每日万分之一从2019年10月17日计算至办理不动产权证并交付之日止，不超过总房款的30%；2、本案诉讼费由赣东北商贸城承担。一审法院认定事实：2018年6月2日，盛森林、王七女与赣东北商贸城签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为15240004），该合同约定，盛森林、王七女购买赣东北商贸城位于赣东北商贸城A侧—4栋105、205、305号商铺，建筑面积为110.07平方米。合同第六条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为7289.77元/平方米，销售总价为802385元。第十一条约定：出卖人应当在2018年4月16日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移手续。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当在完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至房屋实际完成房屋所有权登记之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。截至2019年10月17日，赣东北商贸城并未在双方约定的商品房交付之日起540日办理房屋所有权证书。另查明，盛森林、王七女扣除三年的租金后实际支付购房款797282元（含税收37965.81元），赣东北商贸城对此无异议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应按约履行义务。在盛森林、王七女支付购房款后，赣东北商贸城应交付房屋并在双方约定的期限内办理房屋所有权证书，截至本案判决前，赣东北商贸城仍未办理房屋所有权证书已构成违约，应承担逾期办证违约责任，即赣东北商贸城应如约按日计算向买受人支付全部房价的万分之一的违约金，故赣东北商贸城应给付盛森林、王七女自2019年10月17日起至2020年9月8日止的违约金即79.73元/天×328天=26151元。针对赣东北商贸城主张其未能在约定期限内办理房屋不动产证书存在征收土地延误以及疫情等相关因素影响，赣东北商贸城向一审法院提供了两份证明，旨在证实征地以及拆迁原因导致赣东北商贸城未在政府承诺的期限获得土地使用权，应当予以免责。一审法院认为赣东北商贸城土地征收在前，签订房屋买卖合同在后，赣东北商贸城在与盛森林、王七女签订合同时就应当充分评估自身的履约能力。故因其自身或第三人的原因导致无法办证不能成为其免责的理由，故赣东北商贸城提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予认定。关于赣东北商贸城称受疫情原因影响应当扣减疫情期间的违约金，其未能提供证据予以证实，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：1．乐平赣东北商贸城有限公司于本判决书生效后三日内一次性支付盛森林、王七女自2019年10月17日起至2020年9月8日的逾期办证违约金计人民币26151元（后期产生的逾期办证违约金按79.73元/天计算至盛森林、王七女取得该商品房所有权证书时止）；2．驳回盛森林、王七女的其他诉讼请求。如未在上述指定的期限履行给付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费474元，因适用简易程序减半收取237元，由乐平赣东北商贸城有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，赣东北商贸城是否应当向盛森林、王七女支付逾期办证违约金以及违约金金额是多少。盛森林、王七女与赣东北商贸城之间签订的商品房买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，双方均应按照合同履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……。”盛森林、王七女与赣东北商贸城之间签订的商品房买卖合同（预售）约定，盛森林、王七女应在该合同约定的商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书，但截至一审法院判决前，盛森林、王七女并未取得该商品房的房屋所有权证书，且未取得房屋所有权证书的原因在赣东北商贸城一方，故赣东北商贸城应按照双方合同约定的按日以盛森林、王七女支付全部购房款万分之一向盛森林、王七女支付逾期办证违约金。赣东北商贸城上诉主张其已经完全履行了上诉人的法定义务，被上诉人未及时获得相关产权证的责任不能归责于上诉人，且各种因素也影响了产权证书的办妥，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。赣东北商贸城上诉称一审法院以盛森林、王七女支付的含税收的购房款797282元作为逾期办证违约金的基数错误，税费37965.81元系代收款项，不应计入逾期办证违约金的基数。根据盛森林、王七女与赣东北商贸城之间签订的商品房买卖合同（预售）约定，计算违约金的基数系买受人支付的全部购房款，盛森林、王七女在签订商品房买卖合同（预售）后即支付了购房款（含税）797282元，增值税虽不能直接等同于“房款”，但是增值税是购房者为购房所支出的必须开支，且现因赣东北商贸城的违约行为导致买受人盛森林、王七女至今未能取得房屋产权证书，一审法院按照盛森林、王七女实际支付的全部购房款797282元为计算违约金的基数，并无不当，对赣东北商贸城该上诉理由，本院不予支持。综上所述，赣东北商贸城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人乐平赣东北商贸城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 徐 骥审判员 章汝秀二〇二一年三月二十二日书记员 王雪豪