北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3782号上诉人（原审原告）：樊新武，男，1983年9月28日出生。委托诉讼代理人：祝海云，北京京航律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京福满格物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园北里**楼**A6。法定代表人：马青强，董事长。委托诉讼代理人：王一梵，女，该单位工作人员委托诉讼代理人：吴昆，男，该单位工作人员。上诉人樊新武因与上诉人北京福满格物业管理有限公司（以下简称福满格物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初18341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。樊新武上诉请求：撤销一审判决第三项，依法对第一、二项进行改判，1.确认樊新武与福满格物业公司签订的《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》于2019年8月22日解除；2、判令福满格物业公司返还保证金73000元，首期租金219000元，预付物业费19163元，项目改造及证照办理等费用68750元，共计379913元，并依法判令福满格物业公司支付樊新武利息，即以379913元为基数，自2019年9月1日起至实际返还完该笔款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、判令福满格物业公司赔偿樊新武装修、人工费等经济损失240000元。事实与理由：一审判决认定2020年4月24日收回涉案场地而确认涉案合同于该日解除系认定事实错误，涉案合同实际于2019年8月22日即解除，涉案场地也于该日由福满格物业公司控制；涉案合同客观上无法履行，樊新武无法实现合同目的，责任在于福满格物业公司，其应当对合同解除承担全部法律责任，一审判决认定双方有过错，系适用法律错误；福满格物业公司作为餐饮租赁企业，对相关法规以及证照办理的条件程序应该是专业的，樊新武无法使用涉案场地，福满格物业公司存在故意或重大过错，福满格物业公司应赔偿相应的装修、人工费等经济损失及利息损失。福满格物业公司辩称：不同意樊新武的上诉请求和理由，请求驳回上诉。福满格物业公司上诉请求：撤销或改判一审判决，驳回樊新武的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决存在事实认定不清、酌情时间界限不明，对福满格物业公司有失公平，导致其责任被加大；物业费的酌定原则应与租金的酌定原则相同；一审判决涉案合同解除日至现场勘察日2020年12月26日之间的租赁费及物业费，应参照涉案合同租金标准由樊新武承担；一审判决酌情退还比例基本达到60%，有失公平，福满格物业公司曾提出多种补救措施，尽到了最大的补救义务，而樊新武拒绝补救的做法违背了诚实信用原则，理应承担大部分责任。樊新武辩称：不同意福满格物业公司的上诉请求和理由，请求驳回上诉。樊新武向一审法院起诉请求：1、依法解除樊新武与福满格物业公司双方于2019年4月24日签订的《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》；2、判令福满格物业公司返还保证金73000元，首期租金219000元，预付物业费19163元，项目改造及证照办理等费用68750元，共计379913元，并依法判令福满格物业公司支付樊新武利息，即以379913元为基数，自2019年9月1日起至实际返还完该笔款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、判令福满格物业公司赔偿樊新武装修、人工费等经济损失250879元；4、诉讼费由福满格物业公司承担。一审法院认定事实：2019年4月24日，樊新武、福满格物业公司签订《租赁合同》，约定福满格物业公司（甲方）将北京市王府井大街176号丹耀大厦3层出租给樊新武（乙方）使用，建筑面积共计75平方米，使用面积/平方米，用途为餐饮（卷饼），租期为3年，自2019年4月24日至2022年4月23日止（含免租期），其中2019年4月24日至2019年5月23日，甲方为乙方提供装修期免租期，装修期内免除房租，但乙方应承担物业费及装修产生的水电费用及其他费用。交房日期为2019年4月24日。承租期内，第一年租金为438000元整，年租金每两年递增8%，每6个月支付一次，第一年首期租金为219000元。合同同时约定，甲方需提供乙方办理营业执照等相关手续所需的相关证照，如因甲方提供的相关材料属虚假材料，造成乙方无法办理营业执照，甲方应当承担相应的责任。乙方在本合同签订之前，已经对出租物业进行全面了解，并确认其满足乙方的承租和经营需要。所有与经营有关的责任由乙方自行承担。乙方的经营应证照齐全，消防、卫生等方面应符合政府相关部门的有关规定。同日，福满格物业公司（甲方）、樊新武（乙方）签署《项目工程改造委托协议》，约定乙方委托甲方提前代为施工，厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造、包括营业证照的办理、以及乙方自行装修过程的监督管理等服务，以满足乙方租赁需求，其中营业执照、经营许可证办理收费20000元，排烟10000元，消防改造26250元，装修管理费5000元，空调、水冷7500元，装修安全保证金30000元，共计98750元，装修保证金（30000元）在施工结束验收合格后退还乙方。2019年4月24日，樊新武向福满格物业公司支付合同保证金73000元、首期租金219000元，福满格物业公司代收7个月物业费19163元，代收项目改造费68750元。双方当日签订《交房确认单》，交房状态为：电：施工期间走分摊电费，正式电费从0计算；水：新增水表从0计算；其他：满足乙方所需交房条件。双方均认可福满格物业公司已在涉案场地装修完成后将3万元装修保证金退还给樊新武。2019年5月28日，福满格物业公司向樊新武发送《通知函》，将租金起算时间、商场统一开业时间及相关事宜通知你方：一、按照合同约定你方免租期截至2019年5月23日，因配合我方统一开业需要，将你方免租期结束日期确定为2019年5月31日，免租期内物业费、水电费等租金之外的费用由你方承担。你方应交付租金的起算时间为2019年6月1日。二、我公司定于2019年6月1日起筹备开业，2019年6月8日统一开业。请你方务必于2019年5月31日之前完成装修并具备开业条件。2019年5月31日，经北京市东城区市场监督管理局登记，北京锅包匠餐饮管理有限公司注册成立，该公司法定代表人为樊新武，住所地，住所地为北京市东城区王府井大街****0304-34iv>关于食品经营许可证的办理情况。双方均认可樊新武无法办理全类别食品经营许可证的原因系樊新武承租的房屋使用面积不到60平方米，但双方均认为应由对方承担不能办照的责任。樊新武主张，福满格物业将涉案场地出租樊新武并承诺能满足经营需求、办理证照，现其委托办证人员明确涉案场地无法用于餐饮（卷饼），福满格物业公司为此应承担退费、赔偿责任。樊新武向法院提交案外人张桂英与樊新武指定办证人员王某的微信聊天记录截图，其中7月26日，张桂英问：在吗王总，我家那都哪不合格，能告诉我一下吗，王某语音回复（文字转换后）：不是哪不合格，你家的面积不够，做不了炒菜。福满格物业对微信聊天记录的真实性认可，但不认可证明目的，认为福满格物业公司接受委托为樊新武办理食品经营许可证，是单独的委托协议，没有明确的办证期限。上述聊天记录能够反映樊新武租赁的面积不够60平方米（使用面积），不能办下樊新武要求的（全类别/多项）食品经营许可证，只能办理（单项）食品经营许可证。为此，福满格物业向法院提交证据1、微信聊天记录，其中6月8日，福满格物业工作人员发送：各商户：……因大部分商户筹备不充分，且经我公司多次催促，仍未如期准备好，造成食药来此验收不合格，造成食品经营许可证未办理好。自6月10日，满足开业条件证照齐全的商户可以试营业，因证照不齐全开业产生的责任及处罚由你方自行承担。我公司决定免租期扶持至6月14日，下周一、二食药将再次到场验收，在此期间请商户准备充分，尽快办理相关执照。如6月14日仍有商户未办理好相关执照，我公司不在扶持免租期，因此造成的损失由你方自行承担。请各上述尽快办理，如发现商户故意拖延，我公司保留追究其责任的权利。证据2、2019年12月9日，福满格物业公司向樊新武发送《食品经营许可证办理通知函》，表示由于樊新武租赁面积未达到办理全类别食品经营许可证要求的60平方米的使用面积，只能申请办理单项食品经营许可证。证据3、2019年12月18日，福满格物业公司向樊新武发送《食品经营许可证办理二次通知函》，主张樊新武以北京锅包匠餐饮管理有限公司法定代表人的身份明确向药监局提出不再申请办理任何项目的食品经营许可证，故目前已被迫停止了办理食品经营许可证。樊新武对上述三份证据均不予以认可，认为证照无法办理并非拖延，而是福满格物业公司出租的场地无法达到经营业态使用面积的要求，樊新武始终无法投入经营使用，均系福满格物业公司原因；且2019年12月的两封通知函并非形成于双方合同履行中的证据材料，而是福满格物业公司在同意解除后、樊新武起诉后杜撰的，与客观事实也不符，无事实依据支撑。经法院向管理机关询问，该单位工作人员表示，福满格物业公司方代办人确实向其询问过办理食品许可证事项，当时该局工作人员曾到现场勘查，对于可以直接办理的已经告知，对于不符合办理要求的，告知进行整改，整改后再申请。对于涉案地址，该局表示，该地址未进入申请程序，该局未收到相关申请材料，无其他证据向法院提供。另外，该局表示，根据《北京市新增产业的禁止和限制目录》，对于不满60平方米的面积的地址确实不能办理全类别食品经营许可证，可以办理单项食品经营许可证。对于是否可以合并办理，该局表示，申请必须符合规定，至于申请人和其他人如何约定该局无法知晓，办理后也只有一个许可证。关于合同解除及房屋目前的情况。樊新武主张，樊新武、福满格物业公司双方自2019年8月22日已经达成一致意思表示，双方虽就合同解除后的后续退费赔偿问题未达成一致，但并不影响合同的解除。为证明其主张，樊新武向法院提交的了2019年8月22日，樊新武与福满格物业公司方工作人员喻（音）总（微信号为：×××）的微信聊天记录，主张2019年8月22日，喻总到现场对现场设备进行折价并沟通解除后的赔偿事宜，双方对赔偿及折价虽然没有达成协议，但是对于房屋交接已经达成合意，涉案地址的全部物品均折价给福满格物业公司。福满格物业公司认为2019年8月22日，樊新武、福满格物业公司双方均未就房屋交接和物品折价达成最终的协议结果，认为双方之间的租赁合同关系于2020年4月24日解除并收回涉案房屋。解除原因系樊新武应于2019年11月1日前交付6个月租金219000元（租期为2019年12月1日至2020年5月31日），但樊新武至今尚未交纳，逾期已172天。为此，福满格物业公司提交了2020年4月21日的《合同解除通知函》、快递邮单及2020年4月24日涉案房屋的视频录像。樊新武对《合同解除通知函》及快递邮单不予认可，认为双方之间的租赁合同已于2019年8月22日解除；樊新武认可截止至2020年4月24日涉案场地还是樊新武装修后的样子。经询，樊新武当庭明确表示放弃场地内的全部物品。关于装修费及人工费。樊新武向法院提交了证据1、北京民华茂源装饰工程有限公司出具的《收据》复印件一份及小姨春饼店装修报价及《证明》，证明樊新武对涉案店铺装修实际支付装修款118000元；证据2、支付凭证、销售清单、订单截图，证明樊新武为开业办理厨房排风、泊纲，店里部分用品（盆具）、易耗品、打扫用品、餐具用品、收银台、收益箱、网络、厨房电器、雇佣人员工资、消防器材费用支出、灯箱片设计、照相、排版支付等。证据3、案外人张桂英的微信转账凭证一份，其中2019年5月15日向李昀…转账2000元，2019年6月给张琴转账1000元，樊新武主张向预付了水电费共3000元，“李昀…”为李昀辉，是物业公司的员工，张琴是福满格物业公司马总的爱人，但具体上述两笔转账对应的水费还是电费樊新武无法分清，樊新武表示其亦没有预交水费的收据或发票。福满格物业对证据1的真实性不予认可，证明目的、关联性也不予认可，认为没有相应合同支持，不能显示这些费用用于何种事项。即使是用于开业经营准备，不能开业的责任也应该由樊新武自行承担。对证据2的真实性不予认可，认为与本案缺乏关联性，不同意支付。对证据3，认可李昀辉是福满格物业公司员工，张琴为公司老板的前妻但并非福满格物业公司员工，认为微信转账记录的真实性无法核实，樊新武预充的水电费亦与本案并无关联。经法院释明，双方就涉案场所的装修损失均不申请进行评估鉴定。经法院勘验，樊新武、福满格物业公司双方均表示没有涉案场所的水卡及电卡。经现场核对，涉案场所的水表显示用水量为12立方米，双方均认可每立方米水费为10元；经查验电表箱显示，涉案场所的累计总电量为291.57kwh，电费为1.4元/度，剩余电费为191.8元。双方均同意在本案中一并处理涉案场地的水电费。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，樊新武、福满格物业公司双方签订的《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》是双方当事人的真实意思表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。鉴于涉案场所无法办理全类别食品经营许可证，合同目的无法实现，樊新武要求解除双方之间的《租赁合同》和《项目工程改造委托协议》法院予以支持。福满格物业公司虽然向樊新武发函表示因樊新武欠付租金福满格物业公司行使合同解除权，但樊新武欠付租金系因未能如期办理全类别食品经营许可证，樊新武无法正常经营，并非樊新武故意违约，故福满格物业公司此解除函不发生单方解除的效力。考虑到福满格物业公司已于2020年4月24日实际收回房屋，故法院认定双方之间的《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》于2020年4月24日解除。樊新武虽然主张双方之间的《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》于2019年8月22日解除，但其提供的证据不足以证明双方就解除达成合意，故法院对樊新武的主张难以采信。关于合同的解除的归责问题。法院考虑如下几点：1、合同约定房屋用途餐饮（卷饼），并且明确约定不能改变租赁物用途，说明双方对于租赁物从事餐饮（卷饼）且不能改变租赁物用途均是明知的，对于应该办理何种证照以满足租赁需求也应是明知的；2、福满格物业公司与樊新武签署了《项目工程改造委托协议》，约定由福满格物业公司代为办理营业证照以满足樊新武租赁需求并收取了费用，说明双方对于福满格物业公司代为办理营业证照系有过约定的；3、营业证照无法办理并非樊新武、福满格物业公司主观原因造成，但是樊新武、福满格物业公司在签订合同时均应当对租赁房屋的现状及存在的限制进行了解，双方对此均有疏忽。综合考虑以上几点，如果均把责任归于一方有失公平，故双方对于本案租赁合同的解除，均有一定的过错，应各自承担相应的责任。关于保证金73000元，租赁合同已经解除，福满格物业公司应将上述费用退还樊新武。关于租赁合同存续期间发生的租金。法院将综合考虑樊新武是否实际使用租赁房屋、租赁合同目的是否实现，樊新武、福满格物业公司的过错程度，樊新武在知晓无法办理全类别食品经营许可证的情况下是否腾退涉案场地等因素，予以酌情退还。关于物业费，福满格物业公司答辩称只是代收，考虑到樊新武钱款系直接交付福满格物业公司，且双方合同中明确载明“物业管理费系指甲方（福满格物业公司）为维护物业的正常经营和公共秩序，对公共区域执行保安、清洁、水电维修等在营运过程中而产生的必要费用”，故樊新武向福满格物业公司主张并无问题，考虑到双方各自的责任，法院将对物业费进行酌定。双方均同意在本案中一并处理水电费，法院照准。因樊新武提交的证据不足以证明预付水费的数额，故应承担举证不能的不利后果。法院将剩余电费数额一并计入物业费予以核算。关于证照办理服务费及项目改造费，樊新武、福满格物业公司依据责任及实际情况应合理分担。关于装修费及人工费。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。樊新武要求福满格物业赔偿装修损失，理由正当，法院根据双方的过错程度酌定具体赔偿数额。对于樊新武要求福满格物业公司赔偿人工费的损失，其虽提交了承租人为张桂英的北京市房屋租赁合同及相关收款收据、部分微信转账记录，但上述证据不足以证明其实际损失，故法院对该项诉讼请求不予支持。樊新武要求赔偿利息损失，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认樊新武与北京福满格物业管理有限公司签订的《租赁合同》和《项目工程改造委托协议》于2020年4月24日解除；二、北京福满格物业管理有限公司于判决生效后七日内返还樊新武保证金73000元，物业费11689.6元、租金131400元、办理证照服务费和工程改造费39250元、装修损失90000元，以上合计345339.6元；三、驳回樊新武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本案二审期间，福满格物业公司补充提交材料1.（2020）京0101民初4037号民事判决书、2.（2020）京0101民初8919号民事判决书、3.张钰《生效判决履行协议》及转账汇款单、4.刘俊英《生效判决履行协议》及转账汇款单，申请法院在本案审理中借鉴该两案的判决。樊新武质证称，上述证据均不属于本案的新证据，真实性没有异议，证明目的和关联性不认可。本院认为：樊新武、福满格物业公司于2019年4月24日签订的涉案《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》，虽在表现形式上为两份协议，但实质内容上紧密衔接、不可分割，双方需同时履行两份协议中约定的权利义务，合同目的才可以实现。依据本案查明的事实，双方在合同中约定租赁场地用途为餐饮，但租赁场所的客观条件导致无法办理全类别食品经营许可证，因而合同目的无法实现。一审法院鉴于福满格物业公司于2020年4月24日实际收回房屋的客观情况，确认涉案《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》于2020年4月24日解除，依据充分。樊新武主张涉案合同应于2019年8月22日解除，但其提供的证据不足以证明双方就解除合同一事达成合意，且樊新武并未向福满格物业公司交付租赁场地，故本院对樊新武的该项上诉主张不予采信。关于导致涉案合同解除的责任问题，双方当事人在签订合同时对于合同目的、租赁场地用途、以及需要办理何种证照均应是明知的，租赁场地的客观状况不符合全类别食品经营许可证办理条件，致使食品经营许可证未能办理成功，进而导致合同目的无法实现，双方当事人对这一结果的产生均有过错。一审法院综合考虑本案实际情况，确定福满格物业公司承担主要责任、樊新武承担次要责任，事实及法律依据充分，本院不持异议。在此基础上，一审法院酌情确定福满格物业公司应退还的保证金、物业费、租金、办理证照服务费以及工程改造费，亦无不妥。樊新武对合同解除这一后果亦存在过错，故其要求福满格物业公司赔偿利息损失的主张，依据不足。福满格物业公司提出一审判决酌情退还各项费用的比例有失公平的上诉主张，亦缺乏合理依据，本院不予采信。关于樊新武主张的装修损失及人工费损失的问题，一审法院依据樊新武举证情况，在充分考虑樊新武实际损失以及双方过错程度的基础上，酌定福满格物业公司赔偿装修损失90000元，亦无不妥。樊新武主张福满格物业公司应赔偿人工费损失，依据不足，本院对一审法院作出的相应认定不持异议。综上所述，樊新武、福满格物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10108元，由樊新武负担3628元（已交纳），由北京福满格物业管理有限公司负担6480元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二一年三月二十九日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇