陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕03民终69号 上诉人（原审被告）：陕西省恒立建设(集团)有限公司，统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXXXX3755，住所地:宝鸡市渭滨区。 法定代表人:严宝文，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：何青云，陕西永佳律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人（原审第三人）：陈万锋，男，汉族，1964年4月13日出生，住宝鸡市金台区。 被上诉人（原审原告）：赵惠民，男，生于1956年10月12日，汉族，现住宝鸡市钢管厂家属区 委托诉讼代理人：王文凯，陕西秦川律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司，注册号XXXXXXXXXXX8048，住所地：宝鸡市高新区。 法定代表人：权广科，任总经理。 委托诉讼代理人：白小红，女，汉族，1971年7月4日生，住宝鸡市渭滨区，公司员工。 上诉人陕西省恒立建设(集团)有限公司（以下简称“恒立公司”）、陈万锋因与被上诉人赵惠民、宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司（以下简称“虹桥公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒立公司的法定代表人严宝文及委托诉讼代理人何青云、上诉人陈万锋、被上诉人赵惠民及委托诉讼代理人王文凯、被上诉人虹桥公司的委托诉讼代理人白小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人恒立公司当庭变更上诉请求为：依法撤销原审判决，将本案发回重审。事实及理由：1、原审判决认定事实不清，程序违法，遗漏案件重要当事人，严宝文作为第三人应参加本案诉讼；2、原审判决认定事实证据不足，认定陈万锋与恒立公司之间签订房屋买卖合同无效，没有法律依据；3、原审判决适用法律错误，赵惠民根本没有该房产的物权；4、本案上诉人已取得涉案楼盘土地的使用权；5、本案涉案房屋第一手合法买受人是恒立公司及严宝文，此后的实际接手人是陈万锋；6、被上诉人存在一审证据造假行为，实质就是虹桥公司与被上诉人串通对上诉人进行诉讼围攻的恶意行为；7、被上诉人的购房和抢签明显存在恶意，不符合法律规定的善意第三人条件；8、虹桥公司存在一房多卖的恶意销售行为，且虹桥公司及其新旧法定代表人和大股东均系信用丧失主体，其各项说辞和证据均因欠缺诚信而丧失真实性。 上诉人陈万锋上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人赵惠民的诉讼请求；2、改判确认其与恒立公司之间签订的《住房买卖协议》合法有效；3、改判恒立公司、虹桥房地产公司提供上诉人办理所购渭滨区XX路XX号XX苑XX单元XX号房屋不动产权属证书的全部资料；4、改判恒立公司向其支付延迟办理房屋过户的违约金50000元；5、由被上诉人承担本案一二审诉讼费。事实及理由：1、本案属宝鸡仲裁委员会仲裁范围，一审法院错误认定本案属于人民法院管辖范围，事实认定错误，法律适用不当，依法应当予以纠正；2、一审法院认定恒立公司与其2011年4月27日签订的《住房买卖协议》不发生法律效力缺乏事实依据和法律依据，认定事实不清，依法应当予以纠正。 被上诉人赵惠民及委托诉讼代理人答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案没有遗漏第三人，认定恒立公司和陈万锋的购房协议无效正确，请求驳回上诉、维持原判。 被上诉人虹桥公司的委托诉讼代理人答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 赵惠民一审诉讼请求：1、请求确认原告对位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号住房拥有所有权。2、请求被告立即停止对位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号住房的一切侵害行为并恢复该住房的原状。3、判令被告赔偿原告损失126000元。4、本案的诉讼费、保全费和保全保险费由被告承担。 一审法院审理查明，原告赵惠民与被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司签订了合同编号为YS00078353《商品房买卖合同》，于2012年9月10日在宝鸡市住房和城乡建设局办理了合同备案登记，约定购买位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号（高新茗苑1单元10层1002号或虹桥茗苑1单元10层1002号均为相同房屋，只是称谓不同）的住房一套，每平方米单价2800元，总价款415016元，先后分五次支付完毕。原告赵惠民提供的宝鸡市不动产登记中心房产信息查询证明载明“赵惠民，身份证号码XXXXXXXXXX********，在渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号XX房登记信息”，被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司将房屋交付给原告赵惠民，因陕西省恒立建设(集团)有限公司实际占有，未能完成交付。 被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司开发的渭滨区XX路XX号地产项目系被告陕西省恒立建设（集团）有限公司承建，双方因为开发项目报建等问题发生争议，被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司（协议甲方）与被告陕西省恒立建设（集团）有限公司（协议乙方）于2011年3月26日签订协议书约定，将“虹桥茗苑”项目已主体完工的10层、11层12层、13层和14层共五层40户住宅楼合计面积约(981平方米×5层)4905平方米按3500元／平方米计算房价共计17167500.00元，定向销售给被告陕西省恒立建设(集团)有限公司，1000万支付工程进度款，其余代被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司向第三人支付。打包定向销售给乙方的房产乙方应以甲方名义处置，对外开具甲方收款收据、税票等各类财务手续，签订销售合同并办理房产证书；甲方先期给乙方40套盖财务专用章的收款收据，按单价3500元／平方米填写金额。未用完及作废票据如数退还给甲方。 被告陕西省恒立建设（集团）有限公司向法庭提供了一份合同编号为YS00074619《商品房买卖合同》，出卖人为被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司，买受人为被告陕西省恒立建设（集团）有限公司法定代表人严宝文，房屋为渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号，涉案标的与原告赵惠民的相同。 被告陕西省恒立建设（集团）有限公司向法庭提供了一份《住房买卖协议》与第三人陈万峰提供的相同，出卖方被告陕西省恒立建设（集团）有限公司（协议甲方），买受方第三人陈万峰（协议乙方），协议载明“…一、甲方自愿将座落于渭滨区XX路XX号XX苑XX单元XX房建筑面积148.22平方米（该房屋建筑面积包括套内面积和公摊面积）的住宅房屋出卖给乙方所有，乙方自愿买受该住宅房屋。…三、付款方式l、乙方按照双方约定的房屋成交价款，在双方签订房屋买卖协议后十五之内，以现金方式支付给甲方。…四、其他约定4、甲方离联系开发商或物业管理部门，在收到该房屋价款时现场与乙方共同查验房屋，按图纸设计要求将房屋交给乙方。”虽然，第三人陈万峰提供了收款收据，经法庭询问，第三人陈万峰用的是其为被告陕西省恒立建设（集团）有限公司恒立商厦的工程款505849.50元顶账。涉案标的与原告赵惠民的相同。 被告陕西省恒立建设（集团）有限公司于2019年7月12日以本案原告赵惠民为被告向本院，提起诉讼，请求确认渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号归被告陕西省恒立建设（集团）有限公司所有，后于2019年9月28日向本院申请撤诉，本院于2019年9月28日作出(2019)陕0302民初3037号民事裁定，予以准许。 经法庭询问，第三人陈万峰陈述，他在2018年从被告陕西省恒立建设（集团）有限公司拿到了房屋钥匙。 一审法院认为，这是一起原告赵惠民与被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司签订商品房买卖合同，并网签备案，支付款项，因被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司与被告陕西省恒立建设（集团）有限公司就工程款争议，被告陕西省恒立建设（集团）有限公司占有该房屋，将房屋转卖第三人陈万峰，原告赵惠民提起诉讼的商品房预售合同纠纷案件。本案中有一个鲜明的特点，当事人为争夺渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号房屋，通过一系列合同、实际占有、法律诉讼进行了精彩的法律战，将本案的法律关系搞得错综复杂，不同层级的法院判决及相关机关的介入增加了案件的处理难度，法庭将围绕双方的争议焦点，进行细致分析，逐一审慎裁断。 一、关于本案的管辖问题 在诉讼过程中，被告主张本案案由是商品房买卖合同纠纷，合同是原告赵惠民和被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司签订的，合同约定发生争议提交仲裁委员会仲裁，本案不是人民法院受理范围，应当驳回原告赵惠民的起诉，原告赵惠民则以1、本案的第一被告是被告陕西省恒立建设（集团）有限公司，原告赵惠民和被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司的仲裁约定不能放大化，本案存在四方主体，应当由人民法院审理；2、本案是第二次开庭，被告陕西省恒立建设（集团）有限公司要提出仲裁管辖，应当在第一次提出，而不是在有独立请求权第三人参加时提出，本案应当由人民法院管辖进行抗辩。因仲裁条款仅能拘束原告赵惠民和被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司，对本案被告陕西省恒立建设（集团）有限公司及第三人陈万峰不发生效力，而且由于被告之间及被告与第三人之间的一系列行为，本案不是仅限于原告赵惠民和被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司的买卖合同，被告陕西省恒立建设（集团）有限公司提出的诉讼主张依法不能成立,本院不予采纳。 二、关于被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司与被告陕西省恒立建设（集团）有限公司于2011年3月26日签订的协议书效力及法律后果 被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司与被告陕西省恒立建设（集团）有限公司于2011年3月26日签订的协议书，系依法达成，并不违反法律规定，应当确认有效，关键是该协议法律性质的确定，该协议虽然有定向销售之名，却无定向销售之实，仅为被告陕西省恒立建设（集团）有限公司确定了代卖的权利，属于债权行为，不发生物权变动的后果，涉案标的物仍然属于被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司所有，而且在协议签订时，涉案房屋不过是期房，并不是已经竣工验收的现房，被告陕西省恒立建设（集团）有限公司不能以自己名义对外销售，只能以已经取得预售许可证被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司名义对外销售。 协议的关键在于履行，履行后协议的权利义务才能兑现，也会在履行中出现一方或多方不履行协议的情况，至于产生损失应当按协议约定的违约责任予以处理，不能依据该协议否定当事人与其他人签订的协议。本案中，被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司虽将包括原告赵惠民在内的房屋由被告陕西省恒立建设（集团）有限公司代卖，但被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司将涉案房屋卖与原告赵惠民的行为，仅产生被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司履行2011年3月26日签订的协议书的违约行为，不影响被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司将涉案房屋卖与原告赵惠民行为的效力，被告陕西省恒立建设（集团）有限公司以此否定被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司将涉案房屋卖与原告赵惠民行为的效力没有依据，本院不予采纳。 三、关于被告陕西省恒立建设（集团）有限公司与第三人陈万峰2011年4月27日签订的《住房买卖协议》的效力。 因为在该协议签订时，涉案房屋并未成为现房，而是期房，期房的销售者，必须取得预售许可证，被告陕西省恒立建设（集团）有限公司是建筑商自然不能获得涉案房屋的预售许可证，其所签《住房买卖协议》不发生法律效力，被告陕西省恒立建设（集团）有限公司基于对建筑物的占有，将房屋交由第三人陈万峰使用没有依据，第三人陈万峰对涉案房屋的占有属于非法占有，应当交还。 第三人陈万峰2011年4月27日签订的《住房买卖协议》实质是以物抵债协议，第三人陈万峰在回答法庭询问时回答，未支付款项，不过是以原有债权的折抵，其所受损失，应当依法向被告陕西省恒立建设（集团）有限公司主张。 四、关于合同编号为YS00074619《商品房买卖合同》的效力。 该合同系被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司与被告陕西省恒立建设（集团）有限公司法定代表人严宝文在2012年7月19日所签，按被告陕西省恒立建设（集团）有限公司提供证据，涉案房屋渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号已被被告陕西省恒立建设（集团）有限公司在2011年4月27卖与第三人陈万峰，又将房屋卖与被告陕西省恒立建设（集团）有限公司法定代表人严宝文属于典型的一房多卖，合同没有履行，本院不予审理。 五、关于合同编号YS00078353《商品房买卖合同》的效力。 合同编号为YS00078353《商品房买卖合同》系原告赵惠民与被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司所签，并已提交网签备案，合同系依法签订，并无违反法律的强制性规定，自属有效，法庭赋予其效力，作为处理依据。原告赵惠民已经履行了支付价款的义务，被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司也以交房，只是由于被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司与被告陕西省恒立建设（集团）有限公司的发生争议，导致原告赵惠民无法实际占有，并使用该不动产。 在房地产开发商，建筑商及购房者多重利益交葛过程中，各自应当依法行使自己的权利，不能为了利益，相互设置法律障碍，导致合法的利益得不到有效维护，大量使用合同，产生利益纠葛。将合同签订，合同履行即合同履行后的法律效果不能正确区分，导致诉争不断。法庭再次予以提示，合同签订只是设定权利义务，合同履行实现合同的权利，合同履行后产生新的物权关系。在本案商品房预售合同纠纷中，原告赵惠民与被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司所签合同编号为YS00078353《商品房买卖合同》设定了双方的权利义务，原告赵惠民与被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司均已履行，履行完毕后，原告赵惠民自然获得渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号房屋的所有权，因此，原告赵惠民请求确认拥有位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号住房所有权，理由正当，本院予以支持。被告陕西省恒立建设（集团）有限公司依据其与被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司于2011年3月26日签订的协议书，履行发生争议，阻止原告赵惠民行使对宝鸡市渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号住房的权利，并将房屋交由第三人陈万峰占有使用，没有正当的法律依据，应当承担必要的法律责任，故原告请求被告立即停止对位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号住房的一切侵害行为并恢复该住房的原状的请求，理由正当，本院予以支持。被告陕西省恒立建设（集团）有限公司与被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司于2011年3月26日签订的协议书，不正确履行，均采取试图使自己利益最大化的行为，妨碍正当的买受人本案原告赵惠民行使权利，责令两被告承担必要责任，并无不当。考虑到本案原告赵惠民2011年签订合同，被告于2013年6月30日交房的约定，现时隔7年，按合同约定的数额承担责任会导致被告所负义务过重，法庭参照违约金损失计算标准，将原告损失确定为，房屋总价款的20%，由被告陕西省恒立建设（集团）有限公司与被告宝鸡市虹桥房地产开发(集团)有限公司予以赔偿。 第三人陈万峰的请求，因为其与被告陕西省恒立建设（集团）有限公司所签协议无效，不能获得对渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号房屋的权利，其请求依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条及《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条之规定，判决：一、确认原告赵惠民对位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号住房拥有所有权。二、被告陕西省恒立建设（集团）有限公司立即停止对位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX单元XX层XX号住房的一切侵害行为并恢复该住房的原状。三、被告陕西省恒立建设（集团）有限公司、宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司共同赔偿原告赵惠民损失83003.20元，限本判决生效之日起三十日内履行完毕。四、驳回原告赵惠民的其他诉讼请求。五、驳回第三人陈万峰的诉讼请求。原告赵惠民交纳案件受理费9210元，保全费2600元，第三人陈万峰交纳受理费525元，均由被告被告陕西省恒立建设（集团）有限公司、宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司承担。 二审审理期间,双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另，恒立公司法定代表人严宝文在二审阶段申请作为有独立请求权的第三人参与诉讼。 本院认为，当事人之间依法自愿签订的合同，均应在订立、履行合同过程中，相互协作，遵守诚实信用原则。对于上诉人恒立公司和陈万锋的上诉理由，经查，本案中原审被告人虹桥公司作为房产开发商在取得预售许可证后可依法从事商品房预售行为，其与赵惠民签订《商品房买卖合同》，将本案涉案房屋出售给赵惠民的行为符合相关法律规定，该合同具有法律效力，双方又及时办理了商品房预售登记，故赵惠民的合法权益应得到保护。 上诉人虹桥公司虽在2011年3月26日与恒立公司签订协议，将涉案房屋定向销售给恒立公司，做为支付相关工程进度款等事宜，但实际情况是该工程项目尚在建设阶段，未竣工亦未结算。虹桥公司作为房产开发商还是涉案房屋的实际所有人。同时，双方在签协议时，虹桥公司作为房产开发商尚未取得预售许可证，依照相关规定，虹桥公司不得对外预售房产。 虹桥公司将涉案房产出售于赵惠民的行为，属虹桥公司在取得商品房预售许可证后正常的房产销售行为，双方所签《商品房买卖合同》符合相关法律规定，双方亦办理相关商品房的网签备案手续，对外具有公示效力。原审判决认定虹桥公司将该房产出售于赵惠民的行为，属于违反虹桥公司与恒立公司之间所签协议，虹桥公司应承担违约责任的认定，符合相关法律规定，并无不当。虹桥公司对恒立公司的违约行为是否承担违约责任，如何承担违约责任，同虹桥公司与赵惠民之间正常的《商品房买卖合同》并无直接关联，无合同依据和法律依据当然导致虹桥公司与赵惠民之间《商品房买卖合同》无效。 对于恒立公司和上诉人陈万锋之间于2011年4月27日所签《住房买卖协议》的行为，因恒立公司所欠陈万锋工程款，故以签订《住房买卖协议》方式，将该房抵账给陈万锋。恒立公司是作为房屋承建方，在房屋在建阶段，未完成房产所有权登记，未取得该房产的实际所有权的情况下，其无权对涉案房产进行处置。原审判决认定恒立公司和上诉人陈万锋之间所签《住房买卖协议》无效的认定，符合相关法律规定，并无不当。 对于恒立公司的法定代表人严宝文提出作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼的申请，因恒立公司所为本案一审被告参与诉讼，在一审阶段经历两次开庭审理，严宝文作为恒立公司的法定代表人对本案在诉讼过程中的情况及诉讼风险理应知晓，“法律不保护权利上的睡眠者”，故严宝文作为个人在本案一审阶段未予提出，而在二审阶段提出的有独立请求权的第三人参与本案诉讼的申请，本院不予同意。 关于本案管辖，一审已进行了详尽的分析，意思表示明确，二审本院对此亦无补充论证新解，对一审依法审理本案予以支持。 综上，上诉人恒立公司、上诉人陈万锋的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费9735元，由上诉人陕西省恒立建设(集团)有限公司承担9210元，由上诉人陈万锋承担525元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 陈 蔚 审 判 员 任小剑 二〇二一年三月二十二日 法官助理 李 智 书 记 员 王中芳 1