江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终568号上诉人（原审原告）：徐斌，男，1984年2月15日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:于书勇，男，1976年2月4日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：沈建方，女，1973年11月26日生，住江苏省沭阳县。原审第三人：宿迁友合置业有限公司，住所地江苏省沭阳县迎宾大道北侧东方明珠城**楼106－108商铺（东方公馆售楼部）。法定代表人：陈生立，该公司董事长。委托诉讼代理人：牟欢，江苏序阳律师事务所律师。原审第三人：江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行，住所地江苏省沭阳县迎宾大道南侧巴黎新城商业街****。负责人：吴明，该支行行长。上诉人徐斌因与被上诉人于书勇、沈建方以及原审第三人宿迁友合置业有限公司（以下简称友合公司）、江苏昆山农村商业银行股份有限公司（以下简称昆山农商行沭阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月23日公开听证进行了审理。上诉人徐斌及其委托诉讼代理人刘超，原审第三人友合公司的委托诉讼代理人牟欢参加了听证。本案现已审理终结。徐斌上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判：1.第三人友合公司协助将沭阳县房屋产权登记在于书勇、沈建方名下；2.于书勇、沈建方在沭阳县房屋产权登记在其名下后，协助将该房屋产权过户至徐斌名下；3.本案一、二审诉讼费用、保全费均由于书勇、沈建方负担。事实和理由：本案一审开庭之后、判决之前，案涉房屋已经具备办证条件，第三人昆山农商行沭阳支行也已经协助徐斌解除案涉房屋抵押登记，故案涉房屋已经具备办证条件，本案应当改判支持徐斌关于连环办证的诉讼请求。被上诉人于书勇、沈建方书面答辩称，上诉人徐斌的上诉理由成立，案涉房屋已经具备办证条件，同意将案涉房屋产权过户登记至徐斌名下。原审第三人友合公司辩称，案涉房屋确已于2020年7月16日符合办证条件，但是于书勇、沈建方尚未向友合公司提出申请，导致友合公司无法配合办证。第三人昆山农商行沭阳支行未作答辩。徐斌向一审法院起诉请求：1.确认徐斌与于书勇、沈建方于2018年9月29日签订的关于沭阳县房屋《协议房屋买卖合同》合法有效；2.第三人友合公司协助将沭阳县房屋产权登记在于书勇、沈建方名下；3.第三人昆山农商行沭阳支行在徐斌行使涤除权后协助解除沭阳县房屋抵押登记；4.确认沭阳县房屋所有权归徐斌所有；5.于书勇、沈建方在沭阳县房屋产权登记在其名下并解除抵押后，协助将产权过户至徐斌名下；6.案件受理费、保全费由于书勇、沈建方负担。一审法院认定事实：2017年12月13日，于书勇、沈建方从第三人友合公司购买其开发的位于沭阳县房屋，合同总价为800500元，付款方式为首付款240500元，按揭贷款560000元。于书勇、沈建方在支付了首付款后并从第三人昆山农商行沭阳支行办理了按揭抵押手续。2018年9月29日，徐斌与于书勇、沈建方签订案涉房屋《协议房屋买卖合同》，约定于书勇、沈建方将案涉房屋以900000元出售给徐斌，付款方式为合同签订日支付350000元，余款在房屋过户后一次性付清。同日，徐斌按约支付了350000元购房款。2020年4月1日，徐斌在于书勇、沈建方协助下从友合公司取得案涉房屋，徐斌在支付相关物业费用后开始实际占有案涉房屋。因案涉房屋在昆山农商行沭阳支行办理了按揭贷款未能归还，徐斌为实现合同目的，于2020年4月13日与于书勇、沈建方签订了一份《补充协议书》，约定案涉房屋的剩余贷款由徐斌方代为归还，实际归还部分作为冲抵欠于书勇、沈建方购房款。于书勇、沈建方于2020年4月14日向昆山农商行沭阳支行支付了案涉房屋贷款本息共计501678.21元，昆山农商行沭阳支行向徐斌出具了贷款结清证明等相关手续。同日，徐斌将剩余的购房款48322元支付给了于书勇、沈建方。一审法院另查明，案涉房屋现备案在于书勇、沈建方名下，已符合交付条件，但尚不具备办理房产权属登记条件。一审法院认为：徐斌与于书勇、沈建方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。因案涉房屋尚不具备办理房产权属登记条件，故徐斌要求第三人友合公司协助于书勇、沈建方将案涉房屋登记在其名下后，并由于书勇、沈建方协助将案涉房屋过户到徐斌名下的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。第三人昆山农商行沭阳支行在收到案涉房屋的全部贷款后，及时出具了结清证明等相关手续，昆山农商行沭阳支行已履行完其相关义务，徐斌与于书勇、沈建方凭借昆山农商行沭阳支行出具的相关手续能够自行解除案涉房屋的抵押登记，故徐斌要求昆山农商行沭阳支行协助解除房屋抵押登记的诉讼请求，不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据上述规定，物权的产生依登记而发生效力，徐斌与于书勇、沈建方双方房屋买卖尚未依法登记，徐斌要求确认案涉房屋系其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、徐斌与于书勇、沈建方于2018年9月29日签订的关于沭阳县房屋的买卖合同合法、有效；二、驳回徐斌的其他诉讼请求。案件受理费12800元，减半收取6400元，保全费5000元，共计11400元（徐斌已预交），由徐斌负担3000元，由于书勇、沈建方负担8400元。除“案涉房屋尚不具备办理房产权属登记条件”外，各方当事人对一审法院审理查明认定的其他案件事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人徐斌提供了以下证据：1.沭阳县不动产登记服务中心出具的案涉房屋不动产权情况表（原件），拟证明案涉房屋已于2020年10月12日登记至第三人友合公司名下，已经符合办证条件。2.第三人友合公司于2020年11月6日向沭阳县不动产登记局出具的不动产登记申请书一份（原件），拟证明第三人友合公司同意将案涉房屋登记至于书勇名下。3.案涉房屋所在小区其他业主办理的房屋不动产权证书一份（复印件），拟证明案涉房屋所在小区其他业主的房屋已经办理了不动产权证书。第三人友合公司对徐斌提供的上述三份证据均无异议，并提供了证据4：案涉房屋所在的沭阳县东方公馆1#-3#、6#的建筑工程竣工验收备案表一份，拟证明案涉房屋已于2020年7月16日取得竣工验收验收备案表，符合办证条件。徐斌对第三人友合公司提供的证据4无异议。本院对上述证据的认证意见：因徐斌提供的证据3系复印件，无原件予以核对，对其真实性不予确认。证据1、2、4均系原件，各方当事人均无异议，故本院对其真实性、合法性以及与本案的关联性均予以确认。根据各方当事人陈述及所举证据，本院查明案件事实如下：2020年7月16日，案涉房屋所在工程取得建筑工程竣工验收备案表，2020年10月12日登记至第三人友合公司名下，现已符合办证条件。经各方当事人确认，本案二审争议焦点为：案涉房屋是否符合变更登记至徐斌名下的办证条件。本院认为，买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，未登记领取权属证书情况下与第三人签订房屋买卖合同的，第三人在买受人取得权属证书，请求买受人履行房屋买卖合同的，应予支持。第三人在买受人具备领取权属证书的条件，请求前手逐级办理房产过户手续的，应予支持。本案中，徐斌和于书勇、沈建方签订的房屋买卖合同合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。徐斌已经交付全部购房款，且已于2020年4月1日实际占有、使用案涉房屋，但至今尚未办理房屋产权过户登记手续。而根据本院二审查明的案件事实，案涉房屋已经具备办证条件，于书勇、沈建方和第三人友合公司均同意配合徐斌将案涉房屋逐级变更登记至徐斌名下，在此情况下，徐斌请求于书勇、沈建方和第三人友合公司协助逐级办理房屋产权过户手续，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，上诉人徐斌的上诉请求成立，应予支持。因二审出现新的证据和新的事实，导致一审判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初2312号民事判决第一项；二、撤销江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初2312号民事判决第二项；三、宿迁友合置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助于书勇、沈建方办理沭阳县房屋产权登记至于书勇、沈建方名下；四、于书勇、沈建方在上述房屋登记在其名下后十日内协助徐斌将该房屋过户至徐斌名下；五、驳回徐斌的其他诉讼请求。一审案件受理费12800元，减半收取6400元，保全费5000元，由徐斌负担3000元，由于书勇、沈建方负担8400元；二审案件受理费80元，由徐斌负担。本判决为终审判决。审判长 孙 权审判员 刘爱萍审判员 董大千二〇二一年三月十七日书记员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。