浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终353号 上诉人（原审原告）：牟俊斌，男，1982年12月15日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：徐超，浙江金兰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：武义碧桂园房地产开发有限公司，住所地浙江省武义县壶山街道壶山广场**1-118铺。 法定代表人：欧阳宝坤，系经理。 委托诉讼代理人：罗文，系公司员工。 上诉人牟俊斌因与被上诉人武义碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2020）浙0723民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 牟俊斌上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；二、一、二审案件受理费由碧桂园公司承担。事实与理由：一、一审法院认定碧桂园公司在销售过程中的宣传以及承诺为要约邀请而非组成合同的内容系认定事实错误，适用法律错误。2018年12月24日，武义县市场监督管理局调查发现，碧桂园公司在未取得相关切实依据的情况下，通过宣传册、微信公众号发布文章、销售人员宣传君宸府小区户籍生源就读壶山小学。2019年8月30日，武义县市场监督管理局对此作出武市监行处字（2019）第110号行政处罚决定书。一审法院据此认定碧桂园公司存在虚假行为，但认为关于壶山小学的宣传内容为要约邀请而非双方的合同内容，且即便碧桂园公司存在虚假行为也不能认定牟俊斌是基于碧桂园公司的虚假宣传才签订购房合同，该认定存在错误。首先，牟俊斌并非是仅仅通过广告宣传单得知涉案房屋的学区为壶山小学，碧桂园公司通过宣传册、微信公众号发布文章、销售人员的承诺等形式明确涉案房屋的学区为壶山小学，即碧桂园公司对此作出了具体的承诺。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果碧桂园公司在学区问题上作出的承诺是一种范围或者可能性，那么一审法院认定宣传内容为要约邀请并无不当。但碧桂园公司通过宣传册、微信公众号发布文章、销售人员的承诺等形式已明确涉案房屋的学区为壶山小学，依法应当视为合同内容，碧桂园公司应当承担违约责任。其次，一审法院认为广告宣传单存在特别提示以及合同附件十三补充协议第四条存在“免责条款”，牟俊斌应当引起重视，否则应当承担相应的法律后果。但在学区问题上，碧桂园公司对于学区的宣传已经是具体的说明和允诺，该内容已构成双方的合同内容。碧桂园公司在特别说明中单方陈述双方权利义务以正式文字和合同为准亦直接违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。因此，如果在学区问题已经成为双方合同内容的情况下，特别提示以及合同附件十三补充协议第四条并不影响双方已经明确约定涉案房屋小学学区为壶山小学的合同内容。最后，不管牟俊斌是否基于碧桂园公司的虚假宣传购买房屋，但虚假宣传极大程度地影响或者决定了牟俊斌购买该房屋。事实上，涉案房产项目买受人达数百户，绝大部分的家庭有等待上小学的孩子。牟俊斌亦认可学区并非是唯一的因素，但学区问题起码可以说是最关键、最重要的因素。因此，购买涉案房屋受虚假宣传的影响非常大。二、关于设备平台可以封闭作为房间使用的问题是否具有相应的证据以及碧桂园公司的特别提示能否免除责任的问题。一审法院已依法认定广告宣传单的真实性问题，广告单页上确也存在设备平台。该广告宣传单上对设备平台的注明明确、具体，依法应当被认定为合同内容。设备平台在销售阶段没有提示，宣传单页的小字不能反映对设备平台需要审批进行过声明。宣传单页下面的内容由碧桂园公司面向所有业主预先设定，属于格式条款，并且下面小字的内容属于扩大牟俊斌的注意义务并免除碧桂园公司责任的条款。根据《中华人民共和国合同法》的规定，碧桂园公司应当采取合理方式提醒对方注意该条款，并对该条款予以说明。从内容看，碧桂园公司并没有采用足以引起他人注意的字体、符号等特别标识提醒牟俊斌注意，并且碧桂园公司也没有举证是否就该条款对牟俊斌进行过说明。因此无论根据法律规定还是合同的公平原则，该条款对牟俊斌不发生效力。三、关于要求碧桂园公司继续履行的法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然学区的划分并非碧桂园公司能主导，但其至少可以采取补救等措施承担违约责任。因此，要求碧桂园公司继续履行合同具有相应的法律依据。四、从情理以及法律的指引作用来说。涉案房产的购买者都是普通人，存积了多年的积蓄，对孩子的教育问题更是重中之重，牟俊斌是在充分准备和慎重的情况下选购房屋。本案中，碧桂园公司客观上存在虚假宣传，但其仅仅通过特别说明或者合同中所谓的免责条款就可以避免所有责任显然是违反公平原则的。牟俊斌不可能具有与碧桂园公司相当水平的法律知识。碧桂园公司对学区的宣传铺天盖地，对设备平台可以作为房间使用的承诺有广告宣传也有样板房作证，牟俊斌已经尽到了合理的注意义务。法律应当规范碧桂园公司如何依法宣传、依法制定宣传方案、依法制定合同条款。综上所述，学区以及设备平台问题已经构成双方的合同内容，碧桂园公司应当依法履行。 碧桂园公司辩称，一、碧桂园公司对于“壶山小学”的宣传并不具体、明确，不属于要约，不构成合同内容。首先，碧桂园公司在宣传过程中，仅仅是介绍了案涉小区附近的教育资源，并没有承诺牟俊斌子女在适龄时一定可以入读壶山小学。而且，能否入读壶山小学完全依赖于教育政策，而教育政策属于行政部门调整的范畴，每年都有可能发生政策变化，碧桂园公司不可能对此作出承诺，更无法实际履行。同时，牟俊斌也应当认识到学区问题的特殊性，也应当承担相应的风险。其次，碧桂园公司从未就学区问题进行过虚假宣传。根据2020年武义县教育部门发布的文件，壶山小学招收城区范围内的学生，而案涉小区属于城区区块，因此，案涉小区属于壶山小学的招生范围。实际上，也有案涉小区户籍业主子女已成功入读了壶山小学。再次，就教育资源问题，碧桂园公司已经尽到了提示义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十三补充协议第四条第四款规定：“宣传资料（包括但不限于广告单页、户外广告、销售人员介绍等）中关于项目周边学校等教育资源的介绍（如有）仅为提供相关信息参考，具体招生规则（包括但不限于是否需要取得产证、户口等）、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准，房屋交付至产证办理的合理周期与入学报名、实际入学时间存在时间差。”该条款中，已明确载明教育资源介绍只是提供参考，具体规则以招生公告为准。最后，宣传学区也并非是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，不属于最高院商品房买卖合同司法解释第三条规定的构成要约情形。在碧桂园公司未作出任何承诺的情况下，此类广告和宣传资料均为要约邀请，不构成要约。二、封闭设备平台并非合同约定内容，碧桂园公司无封闭设备平台的义务。首先，《商品房买卖合同》中已附房屋平面图，清楚地显示了案涉房屋的平面结构。《商品房买卖合同》作为双方正式签订的合同，牟俊斌应当知晓所购买的实际结构。因此，在碧桂园公司未明确承诺房屋交付时为封闭设备平台的情况下，碧桂园公司只需按合同附图交付房屋。其次，宣传图册明确载明封闭设备平台的图为装修建议图，并附上了房屋平面图，同时充分提示牟俊斌注意房屋实际交付状态。因此，牟俊斌应当认识到碧桂园公司并没有承诺封闭设备平台，该平台实际能否封闭由牟俊斌自行处理。再次，案涉房屋在规划报建时并没有封闭设备阳台。碧桂园公司不可能违反规划条件，使得牟俊斌可以封闭阳台。综上，碧桂园公司无虚假宣传学区的行为，也未就学区及封闭设备平台做出过任何承诺，其均不属于合同内容。原审判决认定事实清楚，适用法律清楚，应当予以维持。请求驳回牟俊斌的上诉请求，维持原判。 牟俊斌向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司继续履行合同或采取补救措施，使其通过广告宣传和销售人员承诺方式所做的关于案涉房产学区为壶山小学的要约实现；2、判令碧桂园公司继续履行合同或采取补救措施，在碧桂园公司向牟俊斌交房前，使牟俊斌可以根据广告宣传及销售人员承诺合法地将案涉房产设备平台封闭装修并作为房间使用；3、案件诉讼费由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：牟俊斌于2018年7月27日与碧桂园公司签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，由牟俊斌购买坐落于武义县城北岭新区××座××小区××幢××室××，约定的建筑面积为119.95平方米，单价12206元，总价款为1464110元。双方在附件十三补充协议第四条中约定：1、买卖双方之间的权利义务以购房合同（含附件）、补充协议（含附件）为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确有重大影响，合同又未作重新约定的，可视为合同条款，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告、宣传资料或协议中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，买卖双方不受其约束。2、《商品房买卖合同》及本补充协议签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被《商品房买卖合同》及本补充协议所覆盖或替代。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件均属无效；超出《商品房买卖合同》及本补充协议约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经知晓并予以同意。3、出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府部门批准的实施方案为准。4、宣传资料（包括但不限于广告单页、户外广告、销售人员介绍等）中关于项目周边学校等教育资源的介绍（如有）仅为提供相关信息参考，具体招生规则（包括但不限于是否需要取得产权证、户口等）、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准；房屋交付至产权证办理的合理周期及入学报名、实际入学时间存在时间差。5、因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未注明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物。6、出卖人要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性及可能的错误，最终以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以合同为准。因有人投诉信访，认为碧桂园公司经营的“君宸府”房产项目广告及宣传内容虚假宣传，武义县市场监督管理局于2018年12月24日立案调查，经调查，武义县市场监督管理局认为碧桂园公司在未取得相关切实依据的情况下，通过宣传册、微信公众号发布文章、销售人员宣传君宸府小区户籍生源就读壶山小学，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，属于不正当竞争的行为。2019年8月30日，武义县市场监督管理局作出武市监行处字（2019）第110号处罚决定，决定书中有载明：碧桂园公司为推广其开发的君宸府（“君宸府”为推广名，备案名为“北城名座”）的商品房，在2018年3月其印发“一府启武义”广告宣传册中标注“壶山小学、武东小学、武义一中（待搬迁）、武义三中、新纪元双语学校以及实验中学，高规格师资力量为精英家庭提供高标准教育，全能一站式教育配套”等宣传内容；在2018年7月23日其官方微信公众号“君宸府”上发布标题为“劲销3亿！君宸府二期开盘即磬，缔造武义销雄神话！”的文章，其中有“壶山小学、北岭幼儿园（在建）、新世纪双语学校等学府环伺”等宣传内容；当事人的营销人员亦在营销期间告知购房者君宸府户籍生源就读的学区为壶山小学。而根据武义县教育局的复函显示，仅表明为君宸府户籍生源就读城区小学（城区小学有壶山小学、实验小学、熟溪小学、武川小学等），并未明确君宸府的小区户籍生源就读为壶山小学。牟俊斌认为其所主张的请求内容为双方合同组成部分，要求碧桂园公司继续履行，因沟通无果，遂成讼。 一审法院认为，1、碧桂园公司虽然对学区的宣传存在虚假行为，但不能据此就认定牟俊斌是基于碧桂园公司的虚假宣传才签订购房合同。牟俊斌提交的广告宣传单下方特别提示第8条：本单页所描述的学校资源不代表本项目拥有的学区资源。碧桂园公司在合同附件十三补充协议第四条关于广告与宣传资料部分亦有明确提示：宣传资料中关于项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，具体招生规则、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准；出卖人要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性及可能的错误，最终以本公司提供的正式文字资料为准，买卖双方的权利义务以合同为准。碧桂园公司的上述提示清楚明确，牟俊斌本应引起重视，但没有在签约时将其认为的重要内容载入合同，因此对牟俊斌所称的其是基于碧桂园公司的虚假宣传才签订购房合同的主张，不予采信。而且学区的划分并非碧桂园公司所能主导，每年政府部门可能会根据上级的政策规定、辖区的情况变化等因素对学区进行调整，因此碧桂园公司即使是有宣传学区是壶山小学，结合上述阐述，该宣传内容也仅为要约邀请而非是双方的合同内容，因此牟俊斌所主张的第1项诉讼请求无合同依据，不予支持。2、牟俊斌认为碧桂园公司承诺可将设备平台封闭作为房间使用，但其未提交相关的充分证据，因此对牟俊斌的该主张，无法采信。牟俊斌提交的广告宣传单下方有特别提示：本宣传册所发布的杭州方鼎建筑设计咨询有限公司设计的装修空间示意图，旨在提供户型空间创意参考，非本公司所作承诺，该户型内容为标准户型，不包含非标准户型，实际户型以商品房买卖合同及部门审批为准。该提示虽然字体较小，但非辨认不清，提示中明确表明该图为参考而非碧桂园公司承诺，牟俊斌在签订合同时又没有将该内容写入合同，因此牟俊斌所主张的第2项诉讼请求亦无合同依据，不予支持。合同附件十三补充协议第四条第4、6小条系告知条款，并不直接确定双方的权利义务，因此对牟俊斌所称的该条款无效的主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回牟俊斌的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由牟俊斌负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案系碧桂园公司与牟俊斌就正在建设中的房屋预先销售而签订合同产生的纠纷，本院依法将案由变更为商品房预售合同纠纷。针对双方诉辩主张，本院评析如下：一、关于涉案房产的学区问题。首先，虽然武义县市场监督管理局于2019年8月30日作出的《处罚决定书》认定，碧桂园公司在销售宣传过程中存在将未明确的就读信息以确定的方式告知购房者的情形，但在北城名座房产于2020年交付使用后，根据（2020）浙0723民初462号案件中武义县教育局于2020年7月21日作出的《关于北城名座小区适龄儿童入读壶山小学情况的复函》载明：“户籍地址为北城名座的三名儿童已被壶山小学录取，生源类别属于一类生（即户籍在本校施教区范围的适龄儿童）”。结合牟俊斌在二审中的自认，说明只要符合教育局招生规定，北城名座的孩子是可以入读壶山小学。另，学区的划定是由教育部门根据教育资源配置、区域内学校分布、适龄学生人数、交通状况等综合因素确定，每年教育部门会根据政策规定、辖区综合情况等变化对学区进行调整，属于行政职能范围，并非碧桂园公司所能决定。牟俊斌要求将北城名座的学区确定为壶山小学的目的现已实现，一审法院对其该项诉请未予支持，并无不当。二、关于设备平台封闭使用的问题。首先，碧桂园公司在该装修示意图中将设备平台改造成房间的这一区域用虚线进行了标注，并在图示下方的特别提示中明确“本宣传册所发布的杭州方鼎建筑设计咨询有限公司设计的装修空间示意图，旨在提供房型空间创意参考，非本公司所做的承诺......实际户型以商品房买卖合同及部门审批为准......”，故装修示意图的户型空间创意参考并非碧桂园公司与购房者牟俊斌之间的合同约定内容，亦非碧桂园公司对购房者的承诺。其次，牟俊斌购买的房产建筑面积为119.95平方米，套内面积90.56平方米。牟俊斌未有证据证明其所购房产的设备平台亦包含在套内面积内，故其要求将设备平台封闭作为房间使用，缺乏事实依据。再次，设备平台是用于放置空调室外机等设备的空间，从现有规划分析，也不存在将其封闭作为房间使用的许可。故牟俊斌诉请要求碧桂园公司实现将设备平台封闭作房间使用的主张，不能成立。 综上，牟俊斌的上诉主张缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人牟俊斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 钱 萍 审 判 员 金 琳 二〇二一年三月十一日 代书记员 周思明