广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2949号上诉人（原审被告）：万惠投资管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路12号4201房之自编01单元。法定代表人：陈宝国。委托诉讼代理人：尼二虎，该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州市明和实业有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江西路8号2001房之自编2018房。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张溪函，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳，广东金领律师事务所律师。上诉人万惠投资管理有限公司（以下简称万惠公司）因与被上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初27400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人万惠公司上诉请求判令：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，驳回明和公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由明和公司负担。事实和理由：一、明和公司与万惠公司签署的租赁合同解除日期应为2018年11月30日，故万惠公司无需向明和公司支付2018年12月1日至2018年12月20日期间的租金及迟延支付租金的违约金，请求驳回明和公司的第一项和第二项诉讼请求。1.万惠公司自2018年11月初开始与明和公司沟通提前退租事宜，并于2018年11月30日从涉案房屋搬出，使其处于明和公司控制状态下，并自2018年12月1日起不再使用涉案房屋。2.明和公司主张2018年12月21日前双方未就租赁合同解除事宜达成一致与事实不符。万惠公司多次以函件告知明和公司退租日期，明和公司已知悉且已同意万惠公司提前退租，双方只是未就万惠公司承担的违约责任达成一致，不影响万惠公司已提前退租的事实。3.根据明和公司向万惠公司发送的《律师函》，明和公司和物业公司并未向万惠公司催收和主张过2018年12月1日后的水电费，也可证明因万惠公司2018年12月1日后未再使用案涉房屋故未产生水电费。4.租赁合同于2018年11月30日被解除后，明和公司负有减损义务，须尽快将房屋重新出租以减少承租人违约造成的损失，但明和公司一直拒绝办理交接手续导致案涉房屋一直空置，空置期间的损失应由明和公司承担。二、明和公司迟延交付房屋且已没收万惠公司交纳的保证金，万惠公司无需再向明和公司补交免租优惠期的租金。1.万惠公司已按租赁合同约定向明和公司缴纳相当于两个月租金和两个月管理费的履约保证金，且该保证金已被明和公司没收，根据《租赁合同补充协议一》第3.1条第（4）项约定，即使万惠公司应向明和公司补交2个月的免租优惠期租金和支付2018年12月1日至2018年12月21日的租金及迟延支付的违约金，该保证金也可抵扣部分万惠公司应付金额及明和公司的损失。2.明和公司迟延向万惠公司交付房屋，万惠公司无需支付迟延交房期间的租金也无需返还该期间万惠公司未实际享受的优惠期的租金。万惠公司与明和公司签署的《租赁合同》和租赁合同补充协议显示，涉案房屋的租赁期限为2017年6月30日至2022年6月30日，明和公司应于2017年6月30日或之前将租赁房屋交付给万惠公司。而明和公司提交的《租户收楼确认书》中收楼日期一栏有明显的将收楼日期从“2017年7月30日”手动涂改为“2017年6月30日”的痕迹，万惠公司解释为工作人员笔误，但将日期误写为未来的日期，且4份文件均出现同样错误，明和公司笔误的解释不符合常理与逻辑，且该修改未得到万惠公司确认，实际上明和公司交付房屋的日期即为2017年7月30日。明和公司提交的《授权书》、《租户资料登记表》等资料的签订日期仅作为文件签署日期，不能证明万惠公司在2017年6月30日接收涉案房屋。明和公司迟延交楼，万惠公司并未享受2017年6月30日至2017年7月30日期间的租金优惠，故无需向明和公司支付该期间的租金。被上诉人明和公司辩称：一、明和公司与万惠公司的租赁合同关系至明和公司于2018年12月21日收回案涉物业才正式解除，万惠公司依约应向明和公司支付2018年12月1日至12月21日期间的租金及承担违约责任，一审判决事实清楚、证据充分。1.双方一审提交的证据可证实，明和公司在万惠公司要求提前解除合同后多次回函表示不同意，双方未就提前退租事宜达成合意，案涉租赁合同自明和公司于2018年12月21日自行收回案涉物业之日方解除，万惠公司单方提前终止案涉合同及拒缴租金的行为构成根本违约，依法应承担违约责任。2.万惠公司主张其于2018年11月30日撤场并交回案涉物业，但无证据证明，且明和公司在2018年12月21日收回案涉物业前从未与万惠公司办理过案涉物业交接手续，不清楚也不确认万惠公司于2018年11月30日搬走涉案物业内物品的事实。且2018年12月1日至明和公司收回案涉物业期间，该物业仍在万惠公司控制范围内，案涉合同实际解除之日应为明和公司通知万惠公司之日即2018年12月21日。3.万惠公司关于明和公司在2018年11月30日后负有减损义务，怠于履行义务造成的损失由明和公司承担的主张没有法律及事实依据。在明和公司明确拒绝万惠公司提前退租并要求其继续履行合同的情形下，明和公司不负有任何物业交接或所谓的减损义务。相反，万惠公司的该主张已承认其未按合同约定提前终止合同且拒付租金的行为，构成违约，应支付欠缴租金并承担相应违约责任。二、万惠公司主张明和公司已没收其支付的保证金，无需补交免租优惠期租金，没有事实与合同依据。明和公司一审提交的《租赁合同补充协议一》第15.3条明确约定，万惠公司有权至少6个月向明和公司提出终止合同申请且须有新客户承接剩余租约，如无符合资格客户承接原租约，明和公司有权没收万惠公司履约保证金外，万惠公司另须补缴租金优惠期租金。万惠公司自愿签订上述合同且至本案开庭前从未就该条款提出过任何异议，故其该项主张没有任何事实与合同依据，应予驳回。三、万惠公司主张明和公司迟延交付房屋，万惠公司无须支付迟延交房期间房租及返还该期间未实际享受优惠期租金，与事实不符，明和公司有权就万惠公司根本违约行为要求其补交免租优惠期租金。从明和公司一审提交的证据及庭审情况可知，明和公司依约于2017年6月30日向万惠公司交付案涉物业，双方于同日签署交付场地的相关文件确认案涉物业于2017年6月30日已完成交付，万惠公司主张其于2017年7月30日接收案涉物业没有任何事实依据，也未提交任何证据证明明和公司迟延交付案涉物业。万惠公司单方提前终止案涉合同，明和公司有权依《租赁合同补充协议一》第15.3条之约定要求其支付补交租金优惠期租金。四、案涉物业涉及的万惠公司与物业公司物业服务合同纠纷案二审判决对万惠公司于2018年11月30日搬离案涉物业的主张不予认定。广州市中级人民法院于2020年12月28日就案涉物业涉及的万惠公司与物业公司物业服务合同纠纷案作出的（2020）粤01民终25626-25629号判决均认定，万惠公司于2018年11月30日搬离案涉物业的主张无充分证据予以证明，物业服务合同解除时间应为明和公司实际收回案涉物业之日即2018年12月21日。明和公司向一审法院起诉请求判令：1、万惠公司支付2018年12月1日至2018年12月20日期间的租金37941.68元；2、万惠公司按欠缴租金37941.68元的每天千分之三计付从2018年12月6日起至付清全部欠款之日的违约金；三、万惠公司向明和公司补交相当于二个半月免租（按每月租金58809.6元的标准）优惠期的租金147024元；4、万惠公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：明和公司提交的《不动产权证》载明其为广州市天河区珠江东路12号××房的权利人。明和公司（甲方/出租人）与万惠公司（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将天河区珠江东路12号××房之自编04单元房号的房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为2017年6月30日至2022年6月30日，2017年6月30日至2020年6月29日的月租金额为58809.6元；租金按月结算，由乙方在每月第五日前按现金或银行转账付给甲方；乙方向甲方交纳117619.2元保证金，甲方应在租赁期满或者解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准等。明和公司（甲方/出租人）与万惠公司（乙方/承租人）另签订《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议》），约定：甲方同意按原合同和本协议约定的条件将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2017年6月30日至2022年6月30日；2017年6月30日至2020年6月29日月租金为58809.6元；租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户；以下时段为租金优惠期：2017年6月30日至2017年10月29日，租金优惠期间，优惠前租金合计为233404.55元，当期优惠后租金合计58809.6元；2018年1月1日至2018年2月28日，租金优惠期间，优惠前租金合计117619.2元，当期优惠后租金合计58809.6元；甲方应在2017年6月30日前将本物业交付乙方使用；本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止之日起五日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业按正常使用后的状态交付甲方并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方后迁出本物业；乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；在租赁合同期内，乙方有权至少提前6个月向甲方提出终止合同申请，但须有新客户按原条款完全承接剩余租约；关于承租原租约的新客户，甲方需要对承接原租约的客户进行审核，不接受商务中心、孵化器、商业运营转租公司等业态；如无合符资格的客户承接原租约，甲方有权没收乙方的履约保证金外，乙方另须将租金优惠期按总租期分摊的原则，按实际使用年期向甲方补交多享用部分的优惠金额（按实际使用年限一年一个月的标准）等。2017年7月19日，万惠公司向明和公司支付租赁保证金117619.2元，明和公司出具相应发票。2018年11月7日，万惠公司等向明和公司发出《关于H座9楼转租申请函》，函称：现因我司业务调整，有意将租赁的9楼所有单元转租给第三方使用，特向贵司发出书面转租申请。2018年11月9日，明和公司向万惠公司等发出《关于H座9楼转租申请复函》，函称：关于贵司提出的转租申请，由于合同中没有约定贵司可以转租的权利，按照租赁合同补充协议的约定，请贵司提供该第三方的相关资料予我司审核，待审核通过后，请贵司配合我司办理该单元的租赁合同终止，由我司与该第三方重新签定租赁合同。2018年11月20日，万惠公司等向明和公司发出《关于H座9楼提前退租申请函》，函称：由于我司业务调整，导致目前9楼职场空置率非常大，原计划通过转租的形式将9楼租赁给第三方承租，就目前市场行情难以转租成功，公司有意提前终止9楼的租赁合约，特向明和公司发出书面提前退租申请等等。2018年11月26日，明和公司向万惠公司等发出《关于H座9楼提前退租申请复函》，函称：我司将提供两个方案予贵司：方案一：在我司不返还单元保证金的前提下，贵司需额外缴纳两个租金等额的违约金；方案二：贵司可发函予我司正式提出申请提前6个月终止租赁合同，贵司于6个月后终止租赁合同，没收贵司己缴纳的履约保证金，并将租金优惠期按总租期分摊的原则，按照实际使用年期向我司补交多享用部分的优惠期金额，即补交两个月的租金金额；上述方案，请贵司决定。2018年12月6日，万惠公司等向明和公司发出《关于H座9楼提前退租申请复函的回函》，函称：对于贵司提出的方案我方无法予以认可；我司己于2018年11月30日从承租房屋迁出并通知贵司，将租赁房屋按正常使用后的状态交付贵司，自2018年12月1日起我司停止使用该等租赁房屋；自2018年12月开始停止支付租赁房屋租金。2018年12月7日，明和公司向万惠公司等发出《关于H座9楼提前退租申请复函》，函称：若贵司有意提前终止H座9层的租赁合同，请贵司以函件形式确定正式的退租日期；关于提前终止的相关条款，建议贵司详细审阅《补充协议》中约定的内容，包括但不限于如第10.4条、第12.7条或第15.3条等相关约定等。2018年12月12日，明和公司向万惠公司等发出《关于H座9楼提前退租申请复函》，函称：现贵司于2018年12月6日再次来函，单方提出将于2018年12月1日停止使用H座9楼全层，而此前，贵我双方并未就该单元提前终止事宜达成一致，双方亦未办理物业交接手续，所以，我司不同意贵司单方面的终止要求；请贵司按合同约定缴纳2018年12月份的租金、物业管理费等相关费用，直至双方就此事达成一致；贵司若提前退租，我司将尊重贵司的商业决定，亦请贵司尊重合约精神；根据双方已签署的《租赁合同补充》15.3条相关约定，我司有权没收贵司已缴纳的履约保证金外，我司将有权按合同约定追究贵司的违约责任。2018年12月12日，明和公司向万惠公司发出《2018年12月催款通知书》要求万惠公司支付2018年12月的租金等。之后，明和公司向万惠公司发出《关于解除合同的通知》，内容为：经我司多次催收，贵司至今仍未缴交2018年12月的租金、管理费、电费等；现贵司逾期缴交租金、管理费、电费等已超过十五日，贵司的行为已经构成了严重违约，导致前述合同无法继续履行，为减少我司的损失，我司根据前述合同的有关约定，通知贵司于2018年12月21日起解除合同，没收贵司已缴交的租赁保证金和管理费保证金等相关费用，并于2018年12月21日收回贵司承租的物业另行出租，请贵司届时配合我司收回租赁物业，办理相关手续；合同解除后，我司仍保留继续追究贵司违约责任的权利。2018年12月25日，万惠公司等向明和公司发出《关于解除合同的通知》的回函，函称：我司已于2018年11月30日从租赁物迁出，并在此之前就向贵司提出将租赁物按正常使用后的状态交付贵司，但贵司并未与我司办理接收租赁物手续，自2018年12月1日起我司已停止使用该等租赁物。现明和公司以万惠公司欠付租金构成违约为由提起本案诉讼。万惠公司称明和公司迟延交付涉案房屋，并提交电子邮件截图（显示相关人员在2017年6月30日发送“万惠合同确认版”）及涉及涉案房屋所在楼层的《装饰工程合同书》（约定开工日期为2017年11月4日）为证。明和公司对上述证据不予确认，表示其为2017年6月30日交付涉案房屋，并提交《租户收楼确认书》（显示收楼日期为2017年6月30日，其中“6”有涂改痕迹，该表下方有万惠公司加盖公章）、《授权委托书》（载明万惠公司授权相关人员办理涉案房屋的收楼手续等，加盖有万惠公司公章，落款时间为2017年6月30日）、《收楼资料移交清单》（载明万惠公司收到收铺资料等，加盖有万惠公司公章，落款时间为2017年6月30日）及《租户资料登记表》（载明万惠公司确认联系人等，加盖有万惠公司公章，落款时间为2017年6月30日）为证。万惠公司对上述证据质证称：《租户收楼确认书》有涂改痕迹，其为2017年7月30日接收涉案房屋，但确认无法提交在本案起诉前曾就明和公司迟延交付涉案房屋提出异议的证据。万惠公司另提交与案外人签订的合同（约定自2018年12月1日起停止涉案房屋的植物租赁服务等），拟证明其于2018年11月30日搬离涉案房屋。明和公司对上述证据不予确认。在本案中，双方另就本案事实发表以下观点。一、关于万惠公司支付租金的情况。双方确认万惠公司支付租金至2018年11月30日。二、关于万惠公司何时交还涉案房屋。万惠公司表示为2018年11月30日；其于2018年11月30日把涉案房屋内的主要物品搬离，但有一些家具是废弃的，没有搬走；其于2018年11月30日从涉案房屋搬出后即联系明和公司交接手续，但明和公司拒绝办理交接手续，万惠公司只能于2018年11月30日将相关物品搬出后将前台玻璃门关闭，防止外来人员进入；前台玻璃门明和公司只要断开电源即可打开玻璃门进入，而货梯、消防通道的门则因为消防安全需要没有安装门锁，是常开门；故万惠公司从涉案房屋搬出后，明和公司可通过前述多道门进入涉案房屋，立即使用并控制涉案房屋。明和公司表示不确认万惠公司于2018年11月30日搬离涉案房屋，因为合同并没有解除；2018年12月21日，明和公司的管理处等工作人员到涉案房屋收回场地，由于涉案房屋由万惠公司上锁，明和公司只能破门进入。三、关于明和公司主张万惠公司补交两个半月免租期的依据。明和公司表示其提供了4个月的优惠期，万惠公司只租用了一年半的时间，因此只抵用了1.5个月，剩余2.5个月的免租期租金应予以返还。万惠公司确认其享受了4个月的免租优惠期。明和公司另表示其收到万惠公司支付的租赁保证金，因万惠公司违约，因此其予以没收。万惠公司另表示明和公司主张按每日千分之三的标准计算违约金标准过高。一审法院认为：明和公司与万惠公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。《补充协议》约定：在租赁合同期内，乙方有权至少提前6个月向甲方提出终止合同申请，但须有新客户按原条款完全承接剩余租约，关于承租原租约的新客户，甲方需要对承接原租约的客户进行审核。本案中，万惠公司于2018年11月提出要转租，并未按合同约定至少提前6个月提出终止合同申请，且万惠公司在未有符合合同约定的新承租人承接原租约的情况下要求提前终止合同，万惠公司已构成违约。根据明和公司与万惠公司之间的函件来往，明和公司亦不同意万惠公司提前解除合同。万惠公司辩称其有权解除合同缺乏合同和法律依据，一审法院不予采纳。关于万惠公司使用的涉案房屋的期间。《补充协议》约定租赁期限为2017年6月30日至2022年6月30日，明和公司称其于2017年6月30日向万惠公司交付涉案房屋并提交《租户收楼确认书》、《授权委托书》、《收楼资料移交清单》及《租户资料登记表》作为证据，万惠公司虽称其为2017年7月30日接收涉案房屋但无法就此举证，且万惠公司亦无法举证其在本案起诉前曾就明和公司迟延交付涉案房屋提出异议，综合本案举证情况一审法院对明和公司上述主张予以采信。万惠公司作为承租人应就其交还涉案房屋的情况承担举证责任，万惠公司虽称其于2018年11月30日交还涉案房屋，但表示其有一些家具没有搬走，前台玻璃门亦关闭，万惠公司亦无法举证其向明和公司交还涉案房屋的钥匙，据此万惠公司称其于2018年11月30日交还涉案房屋证据不足，一审法院不予采纳。明和公司自认其于2018年12月21日自行收回涉案房屋属对其不利事实的自认，一审法院予以采纳。综上，可认定万惠公司于2017年6月30日至2018年12月21日期间使用涉案房屋。关于明和公司要求万惠公司支付2018年12月1日至2018年12月20日期间的租金及违约金的诉请。如上所述，可认定万惠公司使用涉案房屋至2018年12月21日。《补充协议》约定涉案房屋2017年6月30日至2020年6月29日月租金为58809.6元。本案双方确认万惠公司支付租金至2018年11月30日。据此，明和公司要求万惠公司支付2018年12月1日至2018年12月20日期间的租金37941.68元（58809.6元÷31天×20天）具有事实和法律依据，一审法院予以支持。《补充协议》约定：乙方应于每自然月五日前支付租金；乙方未按本协议向甲方缴交租金，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方支付迟延违约金。万惠公司迟延支付租金已构成违约，明和公司诉请万惠公司按上述合同约定支付违约金合法有据。万惠公司表示明和公司主张按每日千分之三的标准计算违约金标准过高。鉴于明和公司并未举证证明其实际损失，上述违约金计付标准确有过高之嫌，一审法院基于公平原则酌情认定万惠公司须以上述未付租金37941.68元为本金，自2018年12月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准向明和公司计付违约金，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准向向明和公司计付违约金，违约金总额以不超过本金为限。对于明和公司超出上述金额的诉请，一审法院不予支持。关于明和公司要求万惠公司补交免租优惠期租金的诉请。《补充协议》约定：以下时段为租金优惠期：2017年6月30日至2017年10月29日，租金优惠期间，优惠前租金合计为233404.55元，当期优惠后租金合计58809.6元；2018年1月1日至2018年2月28日，租金优惠期间，优惠前租金合计117619.2元，当期优惠后租金合计58809.6元；如无合符资格的客户承接原租约，甲方有权没收乙方的履约保证金外，乙方另须将租金优惠期按总租期分摊的原则，按实际使用年期向甲方补交多享用部分的优惠金额（按实际使用年限一年一个月的标准）。如上所述，可认定万惠公司于2017年6月30日至2018年12月21日期间使用涉案房屋。按合同约定，万惠公司使用涉案房屋期间享有4个月的免租优惠期，万惠公司亦确认其享受了4个月的免租优惠期。明和公司主张万惠公司只租用了一年半的时间，因此只抵用了1.5个月，剩余2.5个月的免租期租金应予以返还具有事实和合同依据，一审法院予以支持。因此，万惠公司应向明和公司补交2.5个月的免租优惠期租金147024元（58809.6元×2.5个月）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、万惠投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市明和实业有限公司支付2018年12月1日至2018年12月20日期间的租金37941.68元；二、万惠投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市明和实业有限公司支付迟延支付上述租金的违约金（违约金以未付租金37941.68元为本金，自2018年12月6日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，违约金总额以不超过本金为限）；三、万惠投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市明和实业有限公司补交免租优惠期租金147024元；四、驳回广州市明和实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4360元，由万惠投资管理有限公司负担。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。万惠公司在二审过程中提交下列证据：1.明和公司员工陈雪梅于2017年6月30日发出的《高德置地广场H座租赁合同》邮件，拟证明明和公司提交的《授权书》、《租户资料登记表》等资料是万惠公司根据明和公司的要求在签订租赁合同当天签署，该等文件的签署日期仅作为文件签署日期，不能证明万惠公司在2017年6月30日接收案涉房屋，实际交楼时间为2017年7月30日；2.明和公司员工陈雪梅于2017年6月30日发出的《租赁付款单》邮件，拟证明陈雪梅为明和公司员工。明和公司质证称：对上述证据的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可。该两组证据并非民事诉讼法规定的新证据，已超过举证期限，依法不应采纳。且该两份证据不仅均无法证明明和公司存在迟延交付案涉物业的情形，相反恰证明了明和公司在2017年6月30日及之前即积极与万惠公司调整协商租赁合同相关事实，并依约于2017年6月30日完成了案涉物业交付工作，万惠公司也在当日支付了承租费用。明和公司在二审过程中提交了一份（2020）粤01民终25629号民事判决书作为证据，拟证明广州中院于2020年12月28日作出案涉物业涉及的万惠公司与物管公司物业服务合同纠纷案的二审判决，认定了明和公司收回案涉物业的时间为2018年12月21日，对万惠公司认为其于2018年11月30日搬离案涉物业的主张不予认定。万惠公司质证称：真实性、合法性无异议，关联性有异议。该判决只是针对万惠公司与明和公司之间物业合同关系的判决，判决认定的事实是基于双方的物业合同关系，故判决书中对涉案物业交付时间的认定万惠公司不予认可。本院认为，明和公司与万惠公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》均为当事人的真实意思表示，合法有效，对合同相对人均有约束力。《补充协议》约定，“在租赁合同期内，乙方有权至少提前6个月向甲方提出终止合同申请，但须有新客户按原条款完全承接剩余租约，关于承租原租约的新客户，甲方需要对承接原租约的客户进行审核。”本案中，万惠公司于2018年11月提出转租请求，但未满足合同约定的至少提前6个月提出终止合同申请期间，且未提出经明和公司确认的新承租人承接原租约，故万惠公司未满足约定条件提前解除合同构成违约，应承担相应违约责任。关于万惠公司向明和公司交还案涉物业的时间。万惠公司虽主张其于2018年11月30日交还涉案房屋，且称明和公司断电即可解禁电子门锁进入案涉物业，但万惠公司同时表示其有一些家具等物品没有搬走，在此情况下，明和公司直接进场收回涉案物业缺乏依据，不应认定万惠公司已于2018年11月30日将涉案物业交还明和公司。明和公司自认其于2018年12月21日自行收回涉案房屋是其对自身权利的处分，原审认定万惠公司于当天交还涉案物业，且合同于当天解除依法有据，本院予以维持。因万惠公司于2018年12月21日交付涉案物业，故其主张不应支付2018年11月30日至2018年12月20日期间的租金缺乏事实依据，本院不予采纳。关于万惠公司是否应补交免租优惠期租金的问题。《补充协议》约定“以下时段为租金优惠期：2017年6月30日至2017年10月29日；……；如无合符资格的客户承接原租约，甲方有权没收乙方的履约保证金外，乙方另须将租金优惠期按总租期分摊的原则，按实际使用年期向甲方补交多享用部分的优惠金额（按实际使用年限一年一个月的标准）。”依约免租期是在满足约定租赁期情况下由出租人按使用年限比例给予承租人的租金优惠，万惠公司享有4个月的免租优惠期，对应的是4年物业租赁期。合同履行中，万惠公司实际使用房屋期间为2017年6月30日至2018年12月21日，约一年六个月，故按照比例万惠公司可享有1.5个月的免租期，明和公司请求万惠公司补交2.5个月的租金有事实依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于万惠公司主张明和公司延迟交付涉案物业，其未享受2017年6月30日至7月30日期间租金优惠的问题。本院认为，首先，落款日期为2017年6月30日的《租户收楼确认书》，虽抬头的“收楼日期2017年6月30日”的“6”有修改痕迹，但落款处明确记载日期为2017年6月30日，与抬头的日期可相对应，不足以支持万惠公司关于实际交楼为2017年7月30日的主张。其次，万惠公司已接收物业经营使用约一年六个月并依约支付租金，无证据证实万惠公司在纠纷发生前曾向明和公司提出该异议，现诉讼过程中才抗辩显然不合常理。综上，本院认定明和公司已于2017年6月30日向万惠公司交付涉案物业。综上所述，万惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4360元，由上诉人万惠投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  李志明审判员  瞿 栋二〇二一年三月三十日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿