云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终455号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马静妮，女，1984年2月27日出生，汉族，住云南省昆明市经开区。委托诉讼代理人：刘云华，男，1984年1月2日出生，汉族，住云南省昆明市经开区。系被上诉人配偶，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人马静妮商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。本四案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：1.一审法院判决上诉人承担逾期办理不动产权登记的违约责任没有事实和法律依据。上诉人已举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施，导致项目一直不满足法定规划验收条件，该情况属上诉人不能预见、不能克服、不能控制的客观情况，应当予以免责。且上诉人为能早日办证付出了积极善意的努力，本案未能如期办证并非上诉人的原因所致，上诉人不应当承担违约责任。2.一审法院判决上诉人承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据。根据《购销合同》第7条约定，房屋交付的条件是建设单位组织验收合格。目前，案涉房屋已经建设单位组织验收合格，并取得建设工程竣工验收合格证明，上诉人不存在违约情形。且被上诉人于2014年1月11日接房，接房时未提出任何异议，其诉讼时已超过了合理的检验期限，房屋视为已经交付合格。另被上诉人签署的《商品房质量保证约定》载明，上诉人已告知被上诉人案涉房屋经过五方验收合格，故被上诉人的诉讼已过诉讼时效。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人马静妮答辩称，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人马静妮向一审法院起诉请求：1.浙滇公司赔偿马静妮以425522元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利息标准上浮40%的利息标准计算自2016年2月28日起至马静妮取得不动产证书之日止的违约金(暂计算至起诉之日2019年6月20日为94952.87元）；2.浙滇公司赔偿马静妮按10元/天计算自2016年2月28日起至马静妮取得不动产证书之日止的违约金（暂计算至起诉之日2019年6月20日为12070元）；3.鉴于浙滇公司于2014年1月11日交付给马静妮的房屋未经建设行业主管部门验收,要求浙滇公司赔偿马静妮按10元/天计算：自2014年1月1日起至浙滇公司完成马静妮购买房屋涉及的所有竣工验收之日止的延期交房违约金（暂计算至起诉之日2019年6月20日为20250元）；4.浙滇公司履行房屋买卖合同，并协助马静妮办理不动产权证书，将马静妮缴纳的契税及维修基金发票原件返还给马静妮；5.本案诉讼费、保全费、保全保险费由浙滇公司承担。一审法院认定事实：被告浙滇公司（甲方）与原告马静妮（乙方）于2012年7月6日签订了《商品房购销合同》及合同补充协议，约定乙方向甲方购买东盟森林小区第B组团B12幢第4层405号房(套内建筑面积72.01平方米)，房屋总价款为425522元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；第十二条关于产权登记约定：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担责任，一切责任均由乙方自行承担。原告于2012年7月6日支付首付款165522元，2012年9月19通过银行贷款支付260000元，共计支付购房款425522元。原告2014年1月11日向被告缴纳了维修基金7600.5元、配套费6600元、产权登记费80元、产证代办费4260.22元，土地使用证办证费130元等费用，并于当日接收房屋。庭后，原告确认涉案房屋已于2019年12月12日办理不动产权证。原告缴纳的契税及维修基金发票原件被告已返还给原告。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”关于原告主张的逾期办证违约金是否应当得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已完整履行了所负合同义务；而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案，不能成为免除合同约定协助办证义务的理由；因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，一审法院对被告的抗辩主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法为约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过高份高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合本案查明的事实，涉案的房屋已交付原告居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然与被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方当事人在涉案的商品房购销合同中约定的逾期办证违约金过高，被告已明确提出申请调整该违约金，故一审法院酌情对于被告应当承担的逾期办证违约金做相应调整，为每天5元。原告自认涉案房屋已于2019年12月12日办理不动产权证，则被告应向原告支付自2016年2月29日至2019年12月11日逾期办证违约金6910元（1382天×5元）。关于第二个争议焦点，原告主张的逾期交房的违约金应否得到支持。原、被告双方在《商品房购销合同》中约定，被告将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，该约定本身不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。被告抗辩涉案工程已经经过五方验收，但在一审法院再三催告下，被告仍拒不提交相关的竣工验收合格的证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实,由负有举证责任的当事人承担不利后果，因原告未提交证据证明涉案房屋已经验收合格可以交付使用，故一审法院认为原告在接房时，涉案房屋未达到交付条件。同时，《商品房购销合同》约定被告应于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，但原告于2014年1月11日实际接收房屋，可以表明被告未在约定时间即2013年12月31日前交房，也属违约。庭审中，被告明确提出商品房购销合同中约定的逾期办证违约金过高，申请调整该违约金，结合实际情况，涉案的房屋已交付原告居住使用多年，并于2019年12月12日办理了不动产权证。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”一审法院在综合考虑本案合同履行情况的基础上，根据公平和诚实信用原则，依法酌情调整违约金为3000元。至于被告认为逾期交房诉请已过诉讼时效的抗辩，原告作为购房者在接房时并不知晓所接房屋是否经过验收达到交付条件，原告举证证明被告2019年6月向业主发出的《致东盟森林小区全体业主的公开信》才知房屋未经验收和备案，故被告的抗辩无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款规定，判决：一、由被告浙滇公司在判决生效之日起十日内向原告马静妮支付逾期办证违约金6910元；二、由被告浙滇公司在判决生效之日起十日内向原告马静妮支付逾期交房违约金3000元；三、驳回原告马静妮的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，欲证明B、C、D组团于2019年9月26日取得竣工验收备案证明。被上诉人经质证对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院依法予以确认并在卷予以佐证。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。另补充认定：2019年9月26日，浙滇公司为东盟商贸港二期一配套住宅项目（01-02#、01-03#）（B、C、D组团）办理了整体竣工验收备案。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证、逾期交房的违约行为？如存在上述违约行为，其应承担违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案房屋逾期办理产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，2019年9月26日上诉人才为涉案项目办理了整体竣工验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成涉案项目于2019年9月26日才办理整体竣工验收备案，导致逾期办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。上诉人提交的证据能够证明其于2019年9月26日取得B、C、D组团的竣工验收备案证明，而对2014年1月11日被上诉人接收房屋之时的情况，上诉人并未提交证据证明，故本院认为在被上诉人接收房屋时，涉案房屋未达到经建设单位组织验收合格这一交付条件，上诉人存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金标准的问题。关于逾期办证违约金，一审法院依据涉案房屋逾期办证对被上诉人造成的实际损失情况及上诉人的申请，将双方约定的逾期办证违约金进行下调，具有事实及法律依据；且将每日10元或每日总价款万分之零点五的计算标准调整为每日5元，较为合理，并无不当，本院予以维持。至于起算时间，双方约定甲方（上诉人）于2016年2月28日前将乙方（被上诉人）所购房屋的产权证办理完毕。但涉案项目于2019年9月26日才通过整体竣工验收备案，该责任并不在被上诉人，而在此期间被上诉人也确实存在相应的损失，一审法院认定以2016年2月29日为违约金起算时间并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约金，一审法院依据涉案房屋逾期交房对被上诉人造成的实际损失情况及上诉人的申请，将双方约定的逾期交房违约金进行下调，具有事实及法律依据，酌情确认违约金为3000元较为合理，并无不当，本院予以维持。综上所述，浙滇公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2846元，由上诉人云南浙滇置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  李志昆二〇二一年三月二日法官助理荀舒靖书记员陈媛媛