辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终131号 上诉人（原审原告）：刘娜，女，1977年12月7日出生，汉族，住东港市。 委托诉讼代理人：杨雪峰，辽宁兴元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁三升房地产开发有限公司，住所地东港市观海路18号东北亚国际商贸城49-8。 法定代表人：张彦威，经理。 被上诉人（原审被告）：东港市置信市场经营管理有限公司，住所地东港市观海路18号东北亚国际商贸城11-105+205。 法定代表人：朱必宏，经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：权世斌，辽宁鑫磊律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟晔，男，二被上诉人法务部经理。 上诉人刘娜因与被上诉人辽宁三升房地产开发有限公司（以下简称三升公司）、东港市置信市场经营管理有限公司（以下简称置信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2020）辽0681民初2534号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘娜及其委托诉讼代理人杨雪峰，被上诉人三升公司、置信公司的共同委托诉讼代理人权世斌、孟晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘娜上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2017年8月5日上诉人与被上诉人建立了房屋租赁关系，双方签订的租赁合同为被上诉人提供的格式性合同，合同约定上诉人必须装修并进入经营状态，上诉人签订合同后依据合同约定进行了装修并进入经营模式，后被上诉人欲将上诉人租赁未到期的房屋出售他人，与上诉人发生争执，双方经过充分协商，被上诉人同意给上诉人16万元（每个商铺8万元）的经济补偿（经营损失补偿），双方对话以录音予以佐证，因被上诉人没有钱，故16万元待该房屋出售后用购房款给付上诉人，口头合同达成后被上诉人将上诉人租赁的二个商铺出卖他人，可是被上诉人收到购买款后没有给付上诉人与被上诉人约定的16万元的经营损失补偿款。双方达成的口头约定，系合同的一种，系双方的真实意思表示，依法成立并有效，被上诉人拒不履行合同约定，构成合同违约，依法应当判令被上诉人给付上诉人经营经济损失16万元符合合同法的相关规定，同时双方签订合同为格式性合同，对上诉人不利部分没有明确告知，故不利于上诉人的条款系无效条款。被上诉人将涉案房屋出卖他人，造成上诉人失去原始租赁该房屋的长期发展的客观理念，严重造成上诉人大量投资的无形资产流失的重大损失，故被上诉人的行为造成上诉人与被上诉人之间合同无法继续履行，因此上诉人与被上诉人之间的租赁合同因被上诉人的违约行为致使租赁合同无法履行，租赁人有权终止合同履行，被上诉人系违约方，即过错行为方，被上诉人理应退还上诉人在签订租赁合同时交付的保证金3000元。上诉人装修时实际投入50万元，该投资是固定投资，并且做出了15年的经营规划，因被上诉人单方违约造成合同无法继续履行，故该投资损失理应由过错方承担责任，即每年折旧费为33333元，上诉人使用该房屋时间为3年，因此上诉人装修未使用期间为12年，也就是说上诉人装修投资的未使用部分为40万元被被上诉人一并出卖给涉案房屋购买人，该40万元损失应当由被上诉人依法返还上诉人，因该投资合同只约定必须投资，没有约定合同到期如何处理，按照一般交易习惯该装修折旧后的价值被上诉人应当返还上诉人。关于一审法院认为上诉人与被上诉人的对话录音中被上诉人的代理人与其没有关联性一节，该认定没有法律依据及事实依据，因为上诉人与被上诉人洽谈涉案房屋租赁过程中，一直与该同志协商洽谈，并且在被上诉人的工作室洽谈，既然对租赁合同认可，对录音不予认可，可见被上诉人为了实现其侵害上诉人的目的，采取了断章取义的方式来欺骗上诉人。 三升公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人所称对于租赁商铺对外出售，被上诉人同意给上诉人经济损失补偿的事实根本不存在。上诉人主张因被上诉人将涉案房屋出售给他人，影响了其租赁房屋时准备15年发展规划，造成50万元装修费损失，要求被上诉人赔偿15年规划的装修费40万元，于法相悖，也不符合情理。上诉人签订的是5年租赁合同，现在还有两年租赁期，被上诉人不存在违约事实。上诉人的上诉请求无任何事实和法律依据，且单方解除合同构成违约，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 置信公司辩称，同意三升公司的答辩意见。 刘娜向一审法院起诉请求：一、赔偿原告租赁商铺支付的装修费48万元；二、赔偿误工费、商品积压等经济损失14万元。 一审法院认定事实：2017年8月5日，原告与被告三升公司签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告享有运营权的义乌中国小商品城·丹东分市场2栋15-8、15-23号商铺，用于商业经营，租赁期限自2017年9月10日至2022年9月9日，共计60个月。同日，原告与被告置信公司签订《商品经营补贴协议》，约定原告应履行以下义务：1、自觉进行装修，并承诺达到地面铺砖、墙和顶面刮白、门头安装完毕（门头不能用喷绘、写真等材质）；2、遵照《商铺租赁合同》约定的日期按时开业，除清明节、春节放假外，每年累计停业时间不超过12日，其他时间含周六、周日必须正常营业；等等。原告履行以上约定，被告置信公司自2017年9月起每月给原告发放经营补贴款3160元，共计发放24个月。合同签订后，被告三升公司将商铺交付原告，原告装修使用，被告置信公司也按约定向原告发放了经营补贴款。2017年8月26日，因被告三升公司对外出售涉案商铺，原告给付被告三升公司认筹金共计10000元，准备购买涉案商铺。2017年10月30日，原告向被告三升公司提交《认筹退款申请书》，撤回认购，当日，被告三升公司将认筹金10000元退还原告。2017年12月18日，被告三升公司与案外人刘秀娥签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给刘秀娥。涉案商铺现仍由原告租赁使用。 一审法院认为，原告与被告三升公司签订的《商铺租赁协议》，与被告置信公司签订的《商铺经营补贴协议》，均是真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。按《商铺经营补贴协议》的约定，原告对涉案商铺具有装修义务，装修标准仅为地面铺砖、墙和顶面刮白、门头安装完毕，未加重原告义务。原告装修完毕后，开始经营使用，被告置信公司向其发放经营补贴。在租赁期间，被告三升公司虽对外出售商铺，但已通知原告，在原告放弃购买的情况下，被告三升公司与他人签订买卖合同，不违反法律规定。商铺虽已出售，但原告与被告三升公司租赁合同仍继续履行，未受影响，故被告三升公司与被告置信公司在合同履行方面均无违约行为。原告对商铺投入的装修资金多少，与其经营相关，由原告自主选择，租赁期满后，装修等投入可由双方协议或按合同、法律规定处理，现租赁合同尚在履行期间，且原告又无证据证明二被告承诺补偿装修损失8万元，故原告请求二被告赔偿装修费、赔偿误工费、商品积压等损失无事实与法律依据，不予支持。判决：驳回原告刘娜诉讼请求。案件受理费10000元，原告刘娜已预交，由原告刘娜承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据: 上诉人申请证人史某出庭，其证实听到过被上诉人销售部经理答应房屋出售后给上诉人刘娜装修补偿费的事实。二名被上诉人质证认为，该证言系上诉人与证人共同策划的，理由是在第一次庭审时上诉人向法庭提供了一份录音材料，提到了一个8万元，当时上诉人说答应给他8万元补贴的是一位姓闫的经理，当时问上诉人录音对象是谁，上诉人称是售楼处的闫经理，现在又变更为陈茂张，且销售部领导中并没有陈茂张。 被上诉人提供案涉房屋被拆除后的照片，证明上诉人没有经过被上诉人同意在第三年就撤出并将房屋装修拆除。上诉人质证认为，对房屋现状予以认可。 本院对双方举证认证意见为，上诉人提供的证人证言不能证明上诉人所要证明的问题，对于给付上诉人案涉房屋装修补偿费，被上诉人不予认可，双方亦无书面协议约定，故对该证据的证明效力，本院不予确认；被上诉人提供的照片所体现的案涉房屋被拆除后的现状，上诉人予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，案涉商铺租赁协议以及商铺经营补贴协议，均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法为效。关于上诉人提出被上诉人三升公司曾承诺给予其装修补偿费一节，虽然上诉人在二审中申请证人出庭，但该证人证言并不足以证明被上诉人承诺给付上诉人装修补偿费的事实，而且双方对于该重大事项亦未形成书面协议，故本院依据现有证据无法支持上诉人的该项主张。关于上诉人提出其作出15年的经营规划，因被上诉人违约造成合同无法继续履行，故该投资等相关损失应由被上诉人赔偿一节，经查，上诉人在经营使用期间，被上诉人置信公司依约向上诉人发放经营补贴，在上诉人放弃购买案涉房屋的情况下，被上诉人三升公司将案涉房屋出售给他人，并不违反法律规定，且该商铺虽已出售，但案涉租赁合同仍在履行期限内，并不影响上诉人的经营。故根据现有证据尚无法认定被上诉人存在违约行为，上诉人的该上诉理由，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，刘娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10000元，由刘娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  于国兴 审判员  于 军 审判员  康 璐 二〇二一年三月十九日 法官助理刘云 书记员王晓宇