北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1522号上诉人（原审原告）：王某1，男，1947年8月2日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京蓝华宇房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇张营村。法定代表人：蒋大庆，总经理。委托诉讼代理人：梁建树，男，北京蓝华宇房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：贾文强，北京智深律师事务所律师。原审第三人：王某2，男，1957年5月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：纪某1（王某2之妻），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王某3（王某2之女），住北京市昌平区。上诉人王某1因与被上诉人北京蓝华宇房地产开发有限公司（以下简称蓝华宇公司）、原审第三人王某2合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持王某1的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决结果错误，严重侵害了王某1的合法权益。蓝华宇公司于2018年12月8日向王某2、王某4发出选房通知书，要求在2018年12月15日带相关手续进行选房，在2018年12月15日王某2表示本次不选房的前提下，王某1才依据法院的生效判决并按照规定选择置换房屋。蓝华宇公司于2018年12月15日向王某1发放《现房安置承诺书》三份，将原《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》中位于103号、建筑面积为55.15平方米的回迁楼期房（以下简称103号期房），调整为位于903号现房（以下简称903号现房），王某1在《现房安置承诺书》中签了字，也在903号现房的房屋买卖协议中签了字，王某1现在不持有903号现房的房屋买卖协议是因为被蓝华宇公司以盖章的名义收走了。王某1返还《现房安置承诺书》时蓝华宇公司收回了王某4在2011年7月13日签署的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》的原件。蓝华宇公司接受了王某1的选房确认，蓝华宇公司承诺3日内与王某1重新签订《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》，并将房屋及钥匙交付于王某1。103号期房是单独确认给王某4的，王某1依据生效判决对于103号期房享有物权期待权。因蓝华宇公司长期未能交房，已经构成违约，依法应当赔偿王某1无法居住的损失。蓝华宇公司辩称，同意一审判决，不同意王某1的上诉请求和理由。王某1没有签署过903号现房的房屋买卖协议，也不存在蓝华宇公司将903号现房的房屋买卖协议拿走盖章的问题。《现房安置承诺书》是王某1单方签署的，蓝华宇公司没有签字盖章。本案所涉的三套期房是基于同一宗宅基地购买安置的，因涉及到超出面积处理的问题，如果要变更原期房合同，则三套期房所涉的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》都要变更。但因王某2一方不同意变更，故现无法置换。王某2述称，同意一审判决，不同意王某1的上诉请求和理由。王某1向一审法院起诉请求：1.依法判令蓝华宇公司立即与王某1重新签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》；2.依法判令蓝华宇公司立即向王某1交付位于903号楼房及进户门钥匙；3.依法判令蓝华宇公司因其违约交房，立即向王某1赔偿迟延交付房屋的经济损失115200元（自2013年1月1日至2020年12月31日，参照蓝华宇公司向本区域内被拆迁人支付的租房费标准计算，2013年1月1日-2018年12月31日，1100元/月×6年×12月=79200元；2019年1月1日-2020年12月31日，1500元/月×2年×12月=36000元）；4.依法判令蓝华宇公司以1500元/月标准，向王某1赔偿自2021年1月起计算至实际交付位于903号楼房及进户门钥匙日止的经济损失。一审法院认定事实：王某4共有五个子女，长子王某1、次子王某5、三子王某2，长女王某6，次女王某7。王某5于2008年12月6日去世，其继承人为郭某1、王某8、王某9。王某2与纪某1系夫妻关系，王某3系二人之女。2011年5月25日，王某2作为被拆迁人（乙方）与作为拆迁人的北京铭嘉房地产开发有限公司（甲方，以下简称铭嘉房地产公司）签订了一份《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，主要约定内容为：根据《房屋拆迁许可证》京建昌拆许字[2007]第201号，甲方因土地项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内的房屋及附属物；乙方在拆迁范围内房屋143.57平方米，宅基地180平方米；乙方现有户籍人口5人，实际居住人口5人，实际居住人口分别是王某2、之妻纪某1、之女王某3、之女婿侯某1、之父王某4；拆迁补偿款、补助费等合计898000元。2011年7月12日，王某2作为买受方与作为出卖方的蓝华宇公司签订了两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》，约定王某2购买位于202号、502号建筑面积均为83.38平方米的期房2套。其中，王某2与蓝华宇公司签订的关于购买202号期房的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》第二条计价方式与价款第3款载明：“3.依据《南邵镇建设回迁楼的实施意见》超出本户人均40平方米的购房面积，每平方米加收100元，买受方在册人口为5人，应购房面积为200平方米（不计地下室），实际总购房面积为221.91平方米（不计地下室），超购面积为21.91平方米，超购面积加收金额2191元。【第二条中第3条在买受方全部回迁房购齐后，在最后一份购房协议中结算收取。】”2011年7月13日，王某4作为买受方与作为出卖方的蓝华宇公司签订了一份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》，主要内容为：“买受方和出卖方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖优惠安置回迁楼期房达成如下协议：第一条买受方所购回迁楼期房的基本情况该回迁楼期房的用途为居住，属砖混结构，建筑层数地上6层，地下1层。买受方所购回迁楼期房位于103号，建筑面积为55.15平方米。第二条计价方式与价款1.此协议所认购的期房位于1层，该回迁房单价为每平方米2000元，总建筑面积为55.15平方米，购房价为人民币（小写）110300元。买受方购房需交纳总金额为￥110300（大写）壹拾壹万零叁佰元。第三条面积确认蓝华宇公司委托专业有资质的房地产测绘公司，在回迁楼建设完成后进行实际面积的测量。如住户对面积有疑议可向上级主管部门——北京市建委房地产勘察测绘所提出结果确认的要求。第四条付款方式及期限此次购房的付款方式为一次性付款，买受方确认签字后由北京铭嘉房地产开发有限公司直接从买受方拆迁补偿款中扣除。如拆迁补偿款不够购房款时，买受方须将差额补齐，当购房款全部交齐后，出卖方签章，协议生效。第五条交付期限出卖方应当在2012年12月前将本协议所指的回迁房，竣工验收达到入住标准后交付买受人使用，逾期不交的出卖方按当时银行存款利率，补偿买受人总房款的月息，不足整月的按一个月计。第六条交接由于本协议所指的是期房，当竣工验收后，出卖方应陪同买受方对所预购回迁房进行实地考察，无疑议后买受方持本协议原件到小区物业管理部门与出卖方一起进行三方交接验收，验收后买受方与物业管理部门签订验房单和物业管理等相关协议，办理入住手续。第七条本协议和补充协议具有同等法律效力。本协议及其补充协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，没有发生的不做填写。第八条本协议共4页，一式4份，具有同等法律效力，协议持有情况：出卖方3份，买受方1份。第九条本协议自双方签订之日起生效。”2011年7月12日，王某2向蓝华宇公司支付了上述3套期房的购房款和超购面积金额共计441842元，该款项直接从王某2的拆迁款中进行了扣除。2011年10月16日，王某4去世。2012年，王某1、郭某1、王某8、王某9以分家析产纠纷为由将王某2、纪某1、王某3、铭嘉房地产公司、蓝华宇公司诉至法院，请求确认王某4与铭嘉房地产公司、蓝华宇公司签署的位于103号一居室55.15平方米回迁楼房归王某1所有，并提出了其他诉讼请求。法院经审理后作出（2012）昌民初字第1215号民事判决书，判决如下：一、位于一〇三号、建筑面积为五十五点一五平方米的回迁楼期房一套归原告王某1所有；二、被告王某2于本判决生效后十日内给付原告王某1拆迁补助费五万九千四百一十五元四角；三、被告王某2于本判决生效后十日内给付原告王某1宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、附属物补偿款共计十七万零三百零七元六角七分；四、原告王某1于本判决生效后十日内给付被告王某2购房款十一万零三百元；五、驳回原告王某1的其他诉讼请求；六、驳回原告郭某1、王某8、王某9的诉讼请求。上述判决作出后，王某2、纪某1、王某3不服上诉至北京市第一中级人民法院，该院经审理后作出（2014）一中民终字第2481号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因位于103号的期房未按照王某4与蓝华宇公司签订的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》中约定的交房时间交付，王某1向蓝华宇公司申请换房，并于2018年12月15日签署了一份《现房安置承诺书》。上述《现房安置承诺书》载明：“蓝华宇公司：2011年7月13日，本人与贵公司签订了《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》（以下简称“原协议”），原协议约定本人购买位于103室期房一套，现本人向贵司申请，安置现房一套903室。本人对本次安置事项承诺如下：【提交材料真实】本人承诺向贵司提交的身份证明、户口簿、《回迁楼买卖临时协议》等资料真实、合法、有效。同时，本人受户内全体被安置人委托参与本次调房、签署相关文件、办理结算等。【符合安置条件】本人户内因拆迁所购买的期房至今尚未有一套已建设完成，符合本次安置的条件。如本人不具备上述条件的，同意按照贵司要求返还房屋，逾期未返还的，视为本人放弃屋内所有物品的所有权，贵司有权清除物品，并不承担任何责任，贵司因此支出的费用由本人承担。【自愿安置房屋】本人自愿参与本次安置，并明确知悉和接受镇政府和贵司对本次安置所制定的安置条件、程序等规定。此次现房安置所选楼层应与后续安置楼层符合《昌平新城东区集体土地开发项目四合庄村、张营村、南邵村、何营村安置房现房方案》第七条楼层认购原则。【资料交回】本人同意将原协议（包括本人保存的协议原件、复印件）、确认单等文件全部交回贵司，不予保留。自双方重新签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》（以下简称“新协议”）之日起，全部内容以新协议为准，原协议103室协议作废。本人已经现场了解所调整后房屋的格局、装修等具体情况，本人承诺不以原协议与新协议所述房屋不一致、房屋格局存在差异、房屋质量存在差异、小区设施存在差异等为由提出任何异议，本人自愿以现状接受安置后房屋并自行承担全部责任。【家庭纠纷解决】户内被安置人因调房发生任何纠纷（包括但不限于继承、分家析产等纠纷）由本人负责处理和承担全部责任，与贵司无关。不论日后政府原协议房屋有何调整、建设单位对此期房有任何新的政策，本人同意遵守，并都不再就此提出任何异议。【承诺书生效】本承诺书自承诺人签字之日起生效。承诺书作为新协议附件，为新协议合法有效的组成部分，与新协议具有同等法律效力。以上承诺为本人自愿做出并同意遵守！”现王某1持《现房安置承诺书》诉至法院，主张蓝华宇公司与其签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》、向其交付位于903室的房屋并支付迟延交付房屋的经济损失。经法院询问，王某1称其第三项诉讼请求主张的迟延交付房屋的经济损失既包括蓝华宇公司未按照《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》约定交付103室产生的损失，也包括签署《现房安置承诺书》后未交付903室房屋所产生的损失。经法院询问，王某1签署《现房安置承诺书》后，蓝华宇公司和王某1并未签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》，也未将位于903室的房屋交付给王某1。关于双方未签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》的原因，蓝华宇公司称当初以户为单位签署了三份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》，王某1现在申请更换的现房面积与原来王某4签署的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》中约定的期房面积不一致，根据拆迁政策该户当时安置人口为5人，应购房面积为200平方米，王某1申请更换的现房面积与原来期房面积不一致会导致王某2所签两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》的购房面积发生变化，王某2所签两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》也必须一并进行变更。经法院询问，王某2明确表示拒绝变更其所签订的两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》。一审法院认定以上事实，有《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》、委托代收购买回迁楼房款通知单、收据、（2012）昌民初字第1215号民事判决书、（2014）一中民终字第2481号民事判决书、《现房安置承诺书》及各方当事人的庭审陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，王某1所签署的《现房安置承诺书》系其为将期房更换为现房而向蓝华宇公司所作出的单方承诺，并非双方之间就位于昌平区903室房屋所达成的买卖协议。蓝华宇公司作为独立的民事主体依法享有自愿订立合同的权利，有权拒绝违背其意志与他人订立合同。王某1主张蓝华宇公司就位于昌平区903室的房屋与其签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》，应当满足蓝华宇公司提出的订立合同的前提条件。根据蓝华宇公司的主张，王某1现在申请更换的现房面积与原来王某4签署的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》中约定的期房面积不一致，根据拆迁政策，王某1将期房更换为现房的话，王某2所签两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》也必须一并进行变更，在王某2明确表示拒绝变更其所签订的两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》的情况下，王某1无法满足蓝华宇公司提出的订立合同的前提条件，故蓝华宇公司有权拒绝与王某1就位于昌平区903室的房屋签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》。王某1主张蓝华宇公司就位于昌平区903室的房屋与其签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。鉴于蓝华宇公司与王某1之间就位于昌平区903室的房屋并未订立《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》，双方之间就该房屋不存在买卖合同关系，王某1主张蓝华宇公司向其交付该房屋并赔偿迟延交付该房屋经济损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院无法支持。关于蓝华宇公司未按照《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》约定交付103号房屋给王某1造成的损失部分，王某1并非依据关于103号房屋的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》提出本案诉讼，本案中不宜一并进行处理，王某1可另案向蓝华宇公司主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：驳回王某1的诉讼请求。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，《现房安置承诺书》载明：“自双方重新签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》（以下简称“新协议”）之日起，全部内容以新协议为准，原协议103室协议作废”，可见，《现房安置承诺书》系王某1为将103号期房更换为903号现房而向蓝华宇公司所作出的单方承诺，并非王某1与蓝华宇公司就903号现房所形成的房屋买卖协议。《现房安置承诺书》作为王某1的单方承诺，对蓝华宇公司不具有法律拘束力。故王某1要求蓝华宇公司与其重新签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》，违反了不得强制缔约的原则。因蓝华宇公司与王某1就903号现房并未签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》，王某1要求蓝华宇公司交付903号现房及钥匙，并要求蓝华宇公司赔偿迟延交付903号现房的损失，于法无据，一审法院未予支持，并无不当。对于蓝华宇公司未按照关于103号期房的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》的约定交付103号期房给王某1所造成的损失部分，因王某1并非依据103号期房的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》提出本案诉讼，本案中不宜一并进行处理，王某1可另案向蓝华宇公司主张。综上所述，王某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2604元，由王某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 辛 荣二〇二一年三月十九日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪