湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初4121号原告：黄敏，男，1979年1月25日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：程全中，湖北多能律师事务所律师委托诉讼代理人：孙乔，湖北多能律师事务所律师。被告：姚先武，男，1962年8月30日出生，汉族，住湖北省京山市。委托诉讼代理人：胡金华，湖北惠山律师事务所律师。被告：李红，男，1963年2月9日出生，汉族，住湖北省京山市。委托诉讼代理人：胡金华，湖北惠山律师事务所律师。被告：杨义刚，男，1968年5月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告黄敏诉被告姚先武、李红、杨义刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告黄敏及其委托诉讼代理人孙乔，被告姚先武、李红及其委托诉讼代理人胡金华到庭参加诉讼，被告杨义刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告黄敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告黄敏与被告姚先武、李红、杨义刚之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告姚先武、李红、杨义刚共同返还原告租金和承包费140,000元、押金20,000元、物业管理费5,000元，合计165,000元；3、判令本案所有诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：被告杨义刚将其所有的位于洪山区××沙洲大道××福星××小区××单元同为××楼××套住房经分割、搭建、通道联通改造为租赁住房，并于2019年8月5日前出租给被告姚先武、李红经营宾馆住宿业务。2018年11月14日，因将房屋违规分割出租，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局向三被告下达了《限期整改通知书》，导致被告姚先武、李红无法经营其商务酒店业务。2019年8月5日，三被告隐瞒房屋违规分割出租等违法事实，由被告姚先武、李红作为出租方将其承租的房屋转租给原告黄敏用于继续经营该商务酒店，并签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：租赁期限为2年，即从2019年9月1日至2021年8月31日止，房屋租金和承包费为140,000元/年，押金20,000元，并约定在租赁期内如由于出租方原因使承租人无法经营下去，出租方双倍退还押金，原告黄敏，被告姚先武、李红、杨义刚分别作为承租方、出租方、房东在合同上签名。于合同签订当日，原告黄敏依合同约定向被告姚先武、李红交付了租金、承包费、押金、物业管理费共计165,000元，被告姚先武、李红向原告出具了收到上述款项的收条一份。2019年9月18日，经营一月有余的原告收到武汉市公安局洪山分局青菱街派出所下达的《责令改正通知书》一份，要求原告停止一切经营活动，限期进行消防整改。原告在得知三被告存在刻意隐瞒相关通知的情况下，于2019年9月19日以诈骗为由向青菱街派出所进行了报案，并于2019年9月23日向被告姚先武、李红送达《解除房屋租赁合同的通知》，要求解除《房屋租赁合同书》并退还所有租赁费用。但是三被告至今均对此事置之不理，为保障原告自身利益，特诉至法院，望判如所请。被告姚先武、李红辩称：1、原告与被告姚先武、李红于2019年8月5日签订《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，合同的租赁标的物房屋不存在物的瑕疵、权利瑕疵，且双方约定的条款没有违反法律、法规的效力性强制性规定，合同有效，双方均应严格履行自身义务；2、原告诉请撤销房屋租赁合同缺乏事实依据和法律依据；3、原告在起诉状中陈述的并非事实，被告姚先武、李红至今未收到武汉市洪山区住房保障和房屋管理局于2018年11日14日下达的《限期整改通知书》；4、对于原告提出2019年9月23日送达《解除房屋租赁合同的通知》，被告姚先武、李红认为解除理由必须系合同法规定的理由，原告主张的理由并不成立，不应解除合同。被告杨义刚向本院提交答辩状辩称：1、本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性原理，合同仅约束签订合同的双方当事人，对第三人即被告杨义刚无约束力；2、被告杨义刚仅在《房屋租赁合同》上签署“知晓”字样，但并未与原告建立租赁关系，不应受到合同约定条款的约束；3、被告杨义刚并未要求原告缴纳任何租金、承包费等费用，根据民法及合同法相关规定，合同在特定的合同当事人之间发生法律约束力，不能擅自对合同以外的第三人设定合同义务，第三人不享有权利，亦不应承担义务。本院经审理认定事实如下：对当事人无争议的事实本院予以确认。另查明，被告杨义刚将其所有的位于洪山区××沙洲大道××福星××小区××单元同为××楼××套住房经分割、搭建、通道联通改造为租赁住房，并于2017年7月19日出租给被告姚先武、李红经营宾馆住宿业务，租期5年，自2017年9月1日至2022年8月31日止。2018年11月14日，因将房屋违规分割出租，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局向三被告下达了《限期整改通知书》。2019年8月5日，由被告姚先武、李红作为出租方将其承租的房屋转租给原告黄敏用于继续经营该商务酒店，并签订了《房屋租赁合同书》一份，合同约定：租赁期限为2年，即从2019年9月1日至2021年8月31日止，房屋租金和承包费为140,000元/年，押金20,000元，并约定在租赁期内如由于出租方原因使承租人无法经营下去，出租方双倍退还押金，原告黄敏与被告姚先武、李红作为承租方、出租方在合同上签名，被告杨义刚在合同房东签名处签署“知晓”并签名。合同签订当日，原告黄敏依合同约定向被告姚先武、李红交付了租金、承包费、押金、物业管理费共计165,000元，被告姚先武、李红向原告出具了收到上述款项的收条一份。原告经营期间，于2019年9月18日收到武汉市公安局洪山分局青菱街派出所下达的《责令改正通知书》一份，要求原告停止一切经营活动，限期进行消防整改。原告在得知承租房屋存在不允许经营的情况下，曾于2019年9月19日以诈骗为由向青菱街派出所进行了报案。2019年9月23日，原告向被告姚先武、李红送达《解除房屋租赁合同的通知》，要求解除《房屋租赁合同书》并退还所有租赁费用。双方因解除合同及退还费用问题无法达成合意，原告遂向本院提起诉讼。本案审理期间，2020年7月24日，原告与被告姚先武、李红签订一份《协议》，确认即日起至2021年8月31日，原告不再租赁涉案房屋，由被告姚先武、李红继续经营，还对房间物品进行了清点交接。以上事实有当事人提交的《限期整改通知书》、《房屋租赁合同书》、收据、《解除房屋租赁合同的通知》、微信聊天记录，被告姚先武、李红与被告杨义刚签订的《房屋租赁合同书》，原告与被告姚先武、李红2020年7月24日签订的协议及房间物品交接清单等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告黄敏与被告姚先武、李红签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应按照合同内容履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。虽原告与被告姚先武、李红并未就可以解除合同的情形进行约定，但根据诚实信用原则及原告向本院提交的证据可判断，被告姚先武、李红在转租涉案房屋之前，已经有洪山区住房保障和房屋管理局下达的《限期整改通知书》，标的房屋已存在违规情况，即存在权利负担，被告姚先武、李红应于转租该房屋之前将违规情况进行整改或告知原告涉案房屋实际情况，以便双方就合同无法履行情况进行约定，故本院认为，被告姚先武、李红在签订该《房屋租赁合同》过程中利用其优势地位造成原告权益受损，存在过错，现原告因涉案房屋被行政机关责令停业整改而无法继续履行《房屋租赁合同》，故原告提出解除其与被告姚先武、李红签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。原告于2019年9月1日合同开始履行并在收到武汉市公安局洪山分局青菱街派出所下达的《责令改正通知书》后，虽然原告向被告送达了《解除房屋租赁合同的通知》，但原告自述继续使用涉案房屋正常经营至2019年12月，后一直占用涉案房屋至2020年7月23日止。虽合同履行过程中已出现法律上不能履行的情形，原告并未向被告交付房屋或采取措施防止损失扩大，本院认为原告占用房屋期间仍应承担占用费用。结合本案实际，考虑疫情影响，本院酌定对原告占用房屋自2020年1月23日起至2020年4月22日止的房屋租金、承包费和物业管理费予以免除。故根据合同约定，以14,5000元/年、12,083.33元/月、402.78元/天为标准，原告应缴纳的房屋租金、承包费、物业管理费的时间应为7个月零23天，总计金额为93,847.25元，因《房屋租赁合同书》解除，被告姚先武、李红应退还原告押金20,000元，故被告姚先武、李红应共同返还原告房屋租金、承包费、物业管理费和押金总计71,152.75元（165,000元-93,847.25元）。因被告杨义刚并非《房屋租赁合同书》的合同相对方，合同仅约束签订合同的双方当事人，对第三人即被告杨义刚并无约束力，被告杨义刚在租赁合同上的签名系作为房东行对被告姚先武、李红转租行为的确认，本案中被告杨义刚不应承担责任，故对原告提出被告杨义刚与被告姚先武、李红共同承担责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄敏与被告姚先武、李红签订的《房屋租赁合同》；二、被告姚先武、李红共同返还原告黄敏房屋租金、承包费、押金和物业管理费共计71,152.75元；三、驳回原告黄敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3,600元，由原告黄敏承担2,022元，由被告姚先武、李红承担1,578元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  胡涛二〇二一年三月十五日书记员  刘明