宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）宁0104执异91号 异议人（被执行人）：宁夏通和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街1039号义通汽车城A区7号商业楼44号营业房。 法定代表人：陈志杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李纲，宁夏朔方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵文千，宁夏朔方律师事务所律师。 申请执行人：马金标，男，1966年7月8日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：雷岗，男，1965年9月12日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：王秀珍，女，1954年10月11日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：李万成，男，1954年8月4日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：拜少军，男，1974年1月31日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：秦桂英，女，1945年8月9日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：程继红，男，1971年6月13日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：哈自成，男，1959年9月27日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：闫梅梅，女，1966年8月15日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：马开礼，男，1953年2月2日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：金鑫，男，1973年11月19日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：马玉霞，女，1949年2月1日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：王春香，女，1963年5月9日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：程德忠，男，1951年8月25日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：哈忠礼，男，1950年7月9日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：金万保，男，1967年5月20日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：马涛，男，1964年9月5日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：雷文，男，1967年2月27日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：马永真，男，1971年1月23日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：金万强，男，1963年2月9日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：马媛媛，女，1982年8月14日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：闫成英，女，1961年6月19日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：张红卫，男，1969年1月22日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：王建云，男，1982年8月2日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：金利，男，1974年10月29日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：白桂兰，女，1944年4月10日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：程涛，男，1969年10月12日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：李万喜，男，1946年2月26日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：张光明，男，1963年7月15日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：马英才，男，1940年1月24日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：拜玉兰，女，1955年8月24日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：拜少敏，男，1970年5月17日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：邵金凤，女，1947年2月15日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：王凤英，女，1948年8月11日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 申请执行人：哈廷云，男，1964年7月26日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：王秀芳，女，1967年7月22日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：陈瑞，男，1993年3月11日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：陈颖，女，1989年2月22日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：程保，男，1966年11月25日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：杨建宁，男，1964年6月9日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：王桂萍，女，1970年4月7日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：孙永忠，男，1963年6月24日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：安凤兰，女，1968年4月3日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：孙永红，男，1966年12月13日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：李荣华，男，1974年9月1日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：王**，女，1958年8月10日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：雷熙桐，女，1987年4月12日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 申请执行人：雷婵玉，女，1983年1月16日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 申请执行人：拜少林，男，1971年11月1日出生，回族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 本院在合并执行马金标等49名申请执行人与宁夏通和房地产开发有限公司（以下简称通和公司）45件合同纠纷案件中，通和公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，根据物权法第一百四十六条、第一百四十七条规定，法院对土地使用权进行评估拍卖时，应当将土地使用权与地上建筑物、构建物及附属设施一并评估拍卖，但兴庆法院对异议人的土地使用权进行评估拍卖时，未将案涉土地上已完成的基础开挖、打井降水、基础护坡、地勘、设计等前期工程及工地四周搭建的围墙等建筑物，包括施工队临建房屋、基础建设、水暖电等配套附属设施等估价5千万左右的建筑物、构建物及附属设施一并评估拍卖，导致房地分家，现提出执行异议，请求依法撤销对异议人名下银国用（2015）第XXXX号土地使用权的拍卖，对该宗土地使用权及地上建筑物、构建物、附属设施一并评估拍卖。 本院查明，案涉土地银国用（2015）第XXXX号土地使用权登记在通和公司名下，土地使用权面积95123.34平方米。 2017年10月10日本院受理拜少林、雷岗、王秀珍、李万成、拜少军、秦桂英、程继红、哈自成、闫梅梅、马开礼、金鑫、马玉霞、王春香、程德忠、哈忠礼、金万保、马涛、雷文、马永真、金万强、马媛媛、闫成英、张红卫、王建云、金利、马金标、白桂兰、程涛、李万喜、张光明、马英才、拜玉兰、拜少敏、邵金凤、王凤英、哈廷云、王秀芳、陈瑞、陈颖、程保、杨建宁、王桂萍、孙永忠、安凤兰、孙永红、李荣华、王**、雷熙桐、雷婵玉诉通和公司共计45件合同纠纷案件，2017年10月26日本院作出（2017）宁0104民初10826号民事裁定，裁定冻结通和公司名下位于兴庆区××西侧、××路北侧[产权证号：银国用（2007）第XXXX号]，位于兴庆区东侧[产权证号：银国用（2012）XXXX号]，位于兴庆××街东侧、××路北侧[产权证号：银国用（2015）第XXXX号]三宗土地的土地使用权，期限三年。2017年12月8日本院将银国用（2015）第XXXX号土地使用权查封（首查封），此后该宗地被宁夏回族自治区高级人民法院、本院及银川市中级人民法院的其他案件依次轮候查封。 上述45件合同纠纷案件进入执行程序后，本院合并执行，2020年5月7日本院作出（2020）宁0104执恢184号执行裁定，裁定拍卖通和公司名下位于银川市兴庆区××北街东侧、××路北侧银国用（2015）第XXXX号土地使用权。上述执行案件在执行过程中，本院委托银川卓都土地房地产评估咨询有限公司（以下简称卓都公司）对银国用（2015）第XXXX号土地进行评估，2020年6月5日卓都公司作出银卓都[2020]（估）字第002号《土地估价报告》，报告中“估价结果”为502441482元，该报告于2020年6月8日向通和公司送达，并以笔录方式告知通和公司如果对报告有异议可在收到之日起5日内向本院提出，逾期本院将在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖。通和公司在上述期限内未提出书面异议。 2020年6月19日本院就案涉土地发出拍卖公告，公告载明起拍价为401953186元，拍卖时间为2020年7月26日10时至2020年7月27日10时；公告第六条第一款载明：“财产物以实物现状为准，法院不承担拍卖财产瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的买受人视为对本财产实物现状进行确认，责任自负”。此次拍卖，因无人竞拍而流拍。此次拍卖期间，通和公司向本院提交《关于暂缓拍卖的申请》，该申请载明通和公司对案涉土地评估价502441482元无异议，但认为确定的起拍价，降幅20%过大，其公司已与其他房地产开发商谈妥，正在拟定合作协议，申请暂缓拍卖，该申请落款时间为2020年7月22日。 2020年9月22日本院就案涉土地发出第二次拍卖公告，公告载明起拍价为361757867元，拍卖时间为2020年10月15日10时至2020年10月16日10时；公告第六条第一款载明：“财产物以实物现状为准，法院不承担拍卖财产瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的买受人视为对本财产实物现状进行确认，责任自负”。此次拍卖由宁夏立业房地产开发集团有限公司（以下简称立业公司）以起拍价361757867元竞买成交，2021年1月28日本院作出（2020）宁0104执恢184号之二执行裁定，裁定：一、解除对通和公司名下位于银川市兴庆区××北街东侧、××路北侧[产权证号：银国用（2015）第XXXX号]土地使用权的查封；二、位于银川市兴庆区××北街东侧、××路北侧[产权证号：银国用（2015）第XXXX号]土地使用权归立业公司所有，所有权自本裁定送达立业公司时起转移；三、立业公司可持本裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。2021年1月29日本院向立业公司送达上述裁定。 本院认为，根据通和公司向本院提交的《关于暂缓拍卖的申请》，其对案涉土地评估价并无异议；根据案涉土地的拍卖公告，本院对案涉土地的拍卖是按现状拍卖，不存在通和公司所主张的房地分离情况。 执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估价并不是最终交易价，最终成交价需由拍卖竞价形成，被执行人如认为评估价过低，可在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或参与竞买，因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估，同样，在拍卖过程中，没有法定理由，亦不应暂缓、中止或取消拍卖。 案涉土地的评估报告向通和公司送达后，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款规定，通和公司应当在收到报告后五日内提出书面异议，但通和公司并未在期限内提出书面异议，其超出期限提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十四条第一款规定，其对评估报告的异议本院依法不予受理。 综上，通和公司主张的案涉土地拍卖房地分离的事实并不存在，其异议请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款、第二十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回宁夏通和房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向宁夏回族自治区银川市中级人民法院申请复议。 审判长 周 勇 审判员 刘 城 审判员 徐敏超 二〇二一年三月十七日 书记员 徐思雨 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议： （一）财产基本信息错误； （二）超出财产范围或者遗漏财产； （三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质； （四）评估程序严重违法。 对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。 第二十四条当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。 当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。