新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初4153号 原告：吴洪波，男，1972年8月7日出生，汉族，现无固定职业，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。被告：何文涛，男，1989年10月16日出生，汉族，现无固定职业，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。原告吴洪波与被告何文涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日、2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告吴洪波到庭参加诉讼，被告何文涛于2020年12月15日到庭参加诉讼，2021年2月25日经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴洪波向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2019年10月10日至2020年10月9日的房租12万元；2．判令被告支付违约金36,000元（12万元×30%）；3．判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：2019年7月15日，原告与被告在平等诚信基础上签订了房屋租赁合同，规定该房屋可用于经营汽车美容装潢，租赁期限为2019年10月10日至2024年10月9日，约定被告于2019年10月10日前支付第一年度房租12万元。被告接收房屋后一直未付房租，经原告多次催要至今被告仍然拒绝支付，也不给予任何答复或者说明，故提起诉讼。被告何文涛辩称，双方之间存在房屋租赁合同关系，租赁期间自2019年10月10日至2024年10月9日。同意解除双方之间房屋租赁合同关系，但是2019年7月至2019年10月期间是双方协商的3个月装修期，此期间是不计算房租的。我方认为在2019年10月房屋租赁合同关系就解除了，因为原告承诺的商业区的安检门进门条件、基督教堂进门条件、房屋另外开门等条件，原告并未履行承诺，物业称租赁房屋在负一楼不让另行开门，怕影响房屋的整体结构。因为我无法承担开门对整栋楼的影响责任，所以我不敢另行开门。房屋长期漏水，管道也已经生锈，原告告诉我只是房屋楼顶渗水，其他地方没有问题，但是在我方进入以后，房屋管道老旧爆管，暖气管老旧生锈，下水管道的水经常漏水，房顶的房屋管道爆管漏水。在此期间我对租赁房屋的洗手间的房顶隔板进行修复，早上修复晚上爆管，所有修复都白干。暖气管漏水，房屋内的家具地面都受了漏水影响，厨房管道爆裂，外部洗手台管道爆裂。我方找了装修人员，装修人员拒绝安装装修，装修人员称如果我方要求装修，房屋水管、暖气管所有管道都必须更换一遍，因全部更换所产生的费用我无法承担。在2019年11月至今，原告多次带人去看房，准备另行出租。综上，我认为在2020年2月因疫情封闭期间我已经告知原告我不租房子了，我让原告过来拿钥匙，原告不来拿钥匙，在2020年6月我通知原告把钥匙拿走我把房屋内的东西搬走，原告也不来，我也不知道原告在哪。2019年10月原告告诉我交付租赁费，在2020年春节前，原告又要求我交租赁费，此后原告再未要求我支付租赁费，直到借到法院的传票。原告主张的租赁费12万元及违约金36,000元我不认可。2019年10月至2020年春节前我可以给原告适当支付一部分租赁费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月15日，出租人（甲方）吴洪波与承租人（乙方）何文涛签订《房屋租赁合同》，约定吴洪波将位于乌鲁木齐市西红东路劳动街505号负一楼494平方米房屋租赁给何文涛用于经营汽车美容装潢，租赁期限为2019年10月10日至2024年10月9日，吴洪波于2019年7月15日将租赁房屋交付何文涛，房屋租金为每租赁年度12万元，由乙方按租赁年度支付，第一租赁年的房屋租金由乙方于2019年10月10日前支付甲方（即2019年），以后租赁年度的租金由乙方每年的9月10日前支付下一个租赁年度租金12万元。合同约定乙方应按本合同的约定及时足额交纳房屋租金和各项费用，如乙方逾期支付房租和各项费用，则由乙方按应交租金额或费用的千分之二向甲方支付违约金，如乙方逾期支付房租或逾期交纳租金的30%向甲方支付违约金；房屋租赁期间，租赁房屋及其设施的安全与维修由乙方负责，乙方应爱护并合理使用房屋及其设施，如因乙方原因造成房屋及其设施的毁损或给他人造成人身、财产损害损失，均由乙方应负责修复或赔偿。涉案房屋登记的地址为乌鲁木齐市水磨沟区西红东路85号1栋附一层，建筑面积490.6平方米，产权人为新疆天易进出口有限责任公司。2020年12月23日，新疆天易进出口有限责任公司出具《证明》，载明“兹有我公司2017年1月1日至今将位于乌鲁木齐市水磨沟区西红东路85号1栋附一层房屋交由吴洪波使用或出租。使用或出租该房屋过程中产生的费用由吴洪波承担，产生的出租收益归吴洪波所有，如果发生违法违规等情况，由吴洪波负责解决并承担所有的法律责任。”庭审中，何文涛同意解除《房屋租赁合同》，同意承担2019年10月10日至2020年1月31日期间的租赁费，但要求扣除维护费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴洪波与何文涛签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。原、被告双方均同意解除《房屋租赁合同》，本院予以确认。本案的争议焦点为：1．《房屋租赁合同》解除的时间如何确认；2．吴洪波要求何文涛支付2019年10月10日至2020年10月9日期间的租金12万元及违约金36,000元有无事实和法律依据。一、对于《房屋租赁合同》解除的时间。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》约定房屋租金为每租赁年度12万元，按租赁年度支付，第一租赁年的房屋租金须于2019年10月10日前支付，何文涛未能在合同约定的时间支付租金，该期限过后，吴洪波通过微信要求何文涛在2019年11月1日前支付房租，何文涛仍未支付。何文涛辩称2020年2月因新冠疫情乌鲁木齐市全城封闭期间已告知吴洪波不租赁房屋，以及2020年6月通知原告拿钥匙，吴洪波对此不认可，认为何文涛在开庭前从未明确告知吴洪波解除合同，何文涛对其上述辩称未提供有效证据证实，本院不予采信，且何文涛作为违约方不享有合同的解除权。吴洪波在本案中起诉要求解除《房屋租赁合同》，本院于2020年11月26日向何文涛送达起诉状，《房屋租赁合同》于解除通知到达何文涛之时解除。二、对于吴洪波要求何文涛支付租金12万元及违约金36,000元的诉讼请求。《房屋租赁合同》于2020年11月26日解除，吴洪波仅要求何文涛支付2019年10月10日至2020年10月9日期间的租金，是对其权利的处分，本院不持异议。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第6条的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，在2020年2月乌鲁木齐市疫情防控措施实施之前，何文涛已出现未按照合同约定给付租金的违约行为，在双方合同未解除的情况下，何文涛应当按照合同约定履行合同，但合同履行期间经历了乌鲁木齐市两次全面实施疫情防控措施，本案涉案的租赁房屋用于经营汽车美容装潢，在疫情防控措施实施期间不能经营取得营业收入是事实，继续按照租赁合同支付租金对何文涛明显不公，本院酌定租金减免2个月即2万元，故何文涛应向吴洪波支付2019年10月10日至2020年10月9日期间的租金10万元。庭审中，何文涛仅同意支付2019年10月10日至2020年1月31日期间的租赁费，但要求扣除维护费用，合同约定房屋租赁期间，租赁房屋及其设施的安全与维修由何文涛负责，故维修费用应由何文涛自行承担。关于违约金，《房屋租赁合同》约定，如乙方逾期支付房租和各项费用，则由乙方按应交租金额或费用的千分之二向甲方支付违约金，如乙方逾期支付房租或逾期交纳租金的30%向甲方支付违约金。上述关于逾期支付租金的违约责任约定前后矛盾，属约定不明，何文涛不同意支付违约金，吴洪波亦未举证证明其实际损失，吴洪波的实际损失为何文涛占用资金期间的利息损失，本院以此确认违约金的数额。合同约定第一租赁年度的房屋租金应于2019年10月10日前支付，何文涛应以欠付租金10万元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算2019年10月11日至2021年3月3日（判决之日）资金占用期间的利息5,526.33元，并自2021年3月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）支付利息至实际给付之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告吴洪波与被告何文涛签订的《房屋租赁合同》；二、被告何文涛于本判决生效之日起十日内向原告吴洪波支付2019年10月10日至2020年10月9日期间的租金10万元；三、被告何文涛于本判决生效之日起十日内向原告吴洪波支付以10万元为基数，2019年10月11日至2021年3月3日期间的利息5,526.33元，并自2021年3月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）支付利息至实际给付之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,420元（原告已预交1,710元），减半收取1,710元，由原告吴洪波负担553.27元，被告何文涛负担1,156.73元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   王彩虹二 〇 二 一 年 三 月 三 日书  记  员   王筱雅