浙江省杭州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）浙01行终856号 上诉人（原审原告）：全红军，男，1966年1月10日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，现住杭州市西湖区。 上诉人（原审原告）：钱小明，女，1968年12月9日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，现住杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：杭州市规划和自然资源局临安分局，住所地杭州市临安区锦北街道科技大道4398号3号楼9楼。 法定代表人徐强，局长。 委托代理人方萍，浙江钱王律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市规划和自然资源局，住所地杭州市解放东路18号市民中心C座。 法定代表人陈祥荣，局长。 原审第三人：浙江临安长途汽车运输有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道钱王街261号。 法定代表人冯金潮，该公司董事长兼总经理。 原审第三人：梁红卫，男，1977年11月24日出生，汉族，户籍所在地杭州市临安区。 原审第三人：吴雪琴，女，1977年4月10日出生，汉族，户籍所在地杭州市临安区。 全红军、钱小明因不动产行政登记及行政复议一案，不服杭州市临安区人民法院作出的（2020）浙0112行初32号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。 2013年5月28日，杭州市规划和自然资源局临安分局（以下简称临安规资局）作出临房权证锦城字第3××5号房产证，房屋所有权人全红军，共同共有人钱小明，房屋坐落锦城街道临东路158（1幢-113），房屋规划用途商业服务，建筑面积29.43平方米。2017年6月22日，全红军、钱小明向杭州市规划和自然资源局（以下简称杭州规资局）申请行政复议，请求撤销上述登记行为，杭州市规划和自然资源局经复议决定予以维持。 全红军、钱小明向原审法院诉称：临安长运公司于2007年6月1日与临安规资分局签订临土资合字（2007）052号《国有土地使用权出让合同》，受让位于杭州市临安区××街道××街××街××西南角宗地，面积4771.68平方米，宗地用途为商业，住宅。2010年11月临安长运公司与梁幼林、林炳国签订《浙江临安汽车东站西侧商住楼投资联建合同》及补充合同，临安长运公司提供东站西侧4771.68平方米商住用地联合建房，工程总面积11353平方米。约定房屋所有权归梁幼林、林炳国，临安长运公司协助办理产权过户手续，梁幼林、林炳国税后支付临安长运公司3525万元。2012年10月16日，梁幼林、林炳国、李美林成立杭州亿马实业投资有限公司。2012年11月15日涉案项目即竣工验收合格。2013年1月23日经批准增加地下室规划许可，面积2903平方米。2013年3月28日临安长运公司就临安汽车东站商业及驾驶员宿舍楼项目（含地下一层）取得建设工程规划核实确认书。2013年4月7日临安规资分局（原临安市规划建设局职能）收到原临安市国土资源局的《预缴土地出让金工作联系函》。2013年4月7日取得临安汽车东站商业及驾驶员宿舍楼项目（含地下一层）的房屋建筑面积测绘成果书。2013年4月，经临安长运公司申请，办理初始登记。随后临安长运公司以每平方约2000元的价格将其名下的85个商业用房集中销售（批发）给梁红卫（吴雪琴）、叶国兄、李美林夫妇，完成过户后，梁红卫（吴雪琴）、叶国兄、李美林夫妇将85个商业用房委托杭州亿马实业投资有限公司进行销售运作。 2013年5月28日，其从杭州亿马实业投资有限公司处以每平方约18000元购得梁红卫（吴雪琴）商业用房，同时签订返租合同，第一、二年抵房价，第三年收到一年房租，第四年后杭州亿马实业投资有限公司以经营亏损为由拒付房租。2017年6月22日，其向杭州规资局提出复议申请，后又提出两次恢复审理申请，杭州规资局以种种原因两次中止审理。2020年4月17日，其在一天内收到杭州规资局做出的恢复复议决定和行政复议决定书（杭土复〔2017〕第26号）。该复议决定错误，主要理由： 一、案涉登记行为依据《房屋登记办法》第三十三条进行登记明显是运用法律条款错误。《房屋登记办法》第三十三条规定不是登记审核的充分条件。《房屋登记办法》第七条规定办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记薄；（五）发证。《房屋登记办法》第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。登记审核应按《房屋登记办法》第二十条。 二、杭州规资局认定临安规资分局（原临安市规划建设局职能）作出涉案行政行为合法的主要证据不足。《房屋登记办法》第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致。房屋登记薄记录是登记审核的重要条件。临安规资分局在没有查验房屋登记薄的情况下，就进行转移登记，显然登记主要证据不足。 三、主要证据房屋登记薄初始登记违法，存在滥用职权的问题。规划部门在进行建设工程规划核实确认时，规划确认的地下室为商城、13个机动车位、自行车库，地下室是一个整体（竣工图的地下一层平面图和总平面图），初始登记应为2903平方米整体登记，不存在地下一层1幢-113室的房屋登记，初始登记违反了《房屋登记办法》第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致的规定。临安汽车东站商业及驾驶员宿舍楼整体建筑规划的容积率为2.5，总用地面积4587平方米，总建筑面积（不含地下室）11352平方米，地下室2795平方米，登记用于销售的不包括地下部分，仅为地上部分的房屋，地下登记为商业用于销售，该建筑的容积率就是3.1（竣工图的总平面图），明显超规划许可面积登记，初始登记违反了《房屋登记办法》第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：（五）不存在本办法规定的不予登记的情形；第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；行政判决书（2018）浙0185行初63号中城市行政执法局和法院对地下室分割为85个商铺认定为装修，不属于建设施工，其行为并没有改变地下室为商城、13个机动车位、自行车库的规划性质，初始登记违反了《房屋登记办法》第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：（五）不存在本办法规定的不予登记的情形和第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；2013年4月7日临安规资分局（原临安市规划建设局职能）收到原临安市国土资源局的《预缴土地出让金工作联系函》，联系函明确是按地下空间管理办法预收的土地出让金，临安规资分局（原临安市规划建设局职能）未在登记中标注“地下空间”，违反了《杭州市人民政府关于加强城市地下空间开发利用管理的若干意见》杭政函（2011）189号第九条：国土资源和住保房管主管部门应当依法办理地下空间建设用地使用权和地下建（构）筑物权属登记，颁发相应权证，并在产权证中注明“地下空间”；属于人防工程的应注明“人防工程”的规定。杭州规资局在进行行政复议时仅局限于对房屋所有权转移登记进行审理，却对初始登记的合法性不予审查处理，明显违反了行政复议法第二十七条的规定。杭州规资局在2020年4月17日一天内做出恢复复议决定和行政复议决定书，导致原告无法查阅临安规资分局提出的书面答复、做出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料，违反了行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施的原则。由于临安规资分局（原临安市规划建设局职能）违规办理房屋登记的行为，占用了配套的机动车库和自行车库、增加容积率，降低房屋品质、将整体登记变分割登记，不利于商业布局，导致2016年来85间商铺一直处于关停、隐瞒房屋性质，导致其将“地下空间”按正常房屋价买入，带来了损失。据此诉至法院，请求判令：1、撤销杭州市规划和自然资源局（杭土复〔2017〕第26号）《行政复议决定书》；2、撤销临房权证锦城字第3××5号房产证；3、赔偿商业用房与地下室摊位差价426694元或将该地下一层1幢-113室不动产权收为国有资产，赔偿购房款526694元；4、杭州市规划和自然资源局承担本案诉讼费。 原审法院认为，本案全红军、钱小明申请撤销的登记行为发生在2013年5月27日，全红军、钱小明知道被诉房屋登记行为的时间即是其领取房屋所有权证书的时间2013年5月28日，但全红军、钱小明却直至2017年6月27日才提出撤销房屋登记复议申请。《中华人民共和国行政复议法》第九条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请，故本案不符合复议受理条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”，本案也不符合行政诉讼受理条件。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款、第六十九条第（二）项、第一百三十六条第七款之规定，裁定驳回全红军、钱小明的起诉。 全红军、钱小明不服，提起上诉称：一、一审法院认定上诉人申请撤销的登记行为发生在2013年5月27日，知道被诉房屋登记行为的时间即是其领取房屋所有权证书的时间2013年5月28日，明显认定事实错误，证据不足。1.上诉人2017年6月8日收到杭州市国土资源局行政复议决定书（杭土复[2017]第5号）后，因为只确认浙江临安长途汽车运输有限公司（财富商厦地下一层）的地下一层土地证违法，而没有撤销，上诉人通过财富商厦地下一层业主群联系了陈宏民事案代理律师李江**、叶君，从2位律师处获悉，上诉人的房子不是从开发商杭州临安亿马实业投资有限公司手中购买的而是从公司代表梁红卫、吴雪琴私人手中购买的，不是一手房是二手房，正好和购房时所说的反过来，获悉此信息后上诉人于2017年6月22日提起行政复议，2017年6月30日，杭州市国土资源局根据复议申请书中的理由及信访投诉等做出杭土复[2017]第26号《行政复议受理通知书》。行政行为的内容要素是作出有关特定公民、法人或者其他组织的权利义务的行为，被转移的房产证及房产证持有人应是登记行为的重要内容，上诉人2017年6月8日后才知道真正被转移的房产证及房产证持有人，应视为知道行政行为的时间，符合《中华人民共和国行政复议法》提出行政复议60日期限的要求，一审法院明显认定事实错误。2.否定被上诉人一的复议受理通知书及复议决定书中对符合复议时限要求的认定，系一审法院认定事实错误。被上诉人一在接到2017年6月22日复议申请后不是单纯从房产证发放时间做出认定，而是结合二手房无土地证、新房二手房同时卖、临安市房地产管理处产权登记询问书避开关键问题、该地下室业主多人信访投诉受骗等事实做出的符合复议时限的认定的。一审法院没有从整体上认识该案登记行为，显然认定事实错误。3.第三人代理律师何健认为上诉人在（2016）浙0185民初6115号案开庭后到判决书做出前应知道登记行为。第三人代理律师何健在庭审中关于诉讼时效发表意见时称：上诉人在2017年陈宏民事案审理后应当知道本案转移登记的房屋所有权人是梁红卫、吴雪琴，因为上诉人他们成立了财富商厦业主群，在群里他们会分享（2016）浙0185民初6115号中第3页、第12行—16行的相关梁红卫、吴雪琴全权委托杭州临安亿马实业投资有限公司销售财富商厦名下房产的消息的。(2016）浙0185民初6115号是2016年12月16日按简易程序审理后改普通，2017年10月24日审结的。上诉人2017年6月8日后知道符合第三人代理律师何健陈述事实的合理时间，一审法院裁定知道登记行为的时间为2013年5月28日明显认定事实错误。4.虽然上诉人在此案的房屋交易上警觉性不够但客观上是因假相太逼真。假相一、《东站财富商厦商铺买卖协议》第一条“乙方自愿购买以下由甲方杭州临安亿马实业投资有限公司开发的东站财富商厦项目的商品房”；假相二、交易时押金和购房款均是《东站财富商厦商铺买卖协议》甲方杭州临安亿马实业投资有限公司收取；假相三、签订《临安市房屋转让合同》时不提供房产证、土地证、契证；假相四、到售楼部结算中心进行核算，凭现金交款单交纳费用；假相五、找个人签房屋买卖合同按6万多元交税，而实际成交价526694。假相六、售后返租，第一、二年6%，第三、四年7%，第五年8%,属于市场正常水平，不存在高回报利诱，这些假相足以让大部分购房者认为是开发商进行一手房销售的。这些假相证明材料在庭审前和庭审后都提交法院，还提交了陈宏的（2016）浙0185民初6115号判决书作为佐证，但在（2020）浙0112行初32号行政裁定书一审法院既没有采纳相关证据，也没有说明不采纳的理由。5.第三人梁红卫、吴雪琴有隐瞒二手房的需求。6.在本案房屋买卖过程中不存在隐瞒二手房是梁红卫、吴雪琴的情形与常理不符。被上诉人二（原审被告）在产权登记询问书未告知登记行为的关键的内容，还存在问询记录造假，造成上诉人不了解实情，一审法院就认定上诉人2013年5月28日知道登记行为的整个内容，明显证据不足。缺少关键问题的问询。请求撤销原审裁定，并支持上诉人原审的请求，本案等待（2020）浙0112号行初56号案件审理后判决。 被上诉人临安规资局二审辩称，一、一审裁定事实清楚，适用法律法规正确。上诉人领取财富商厦地下一层1幢-113室（编号为临房权证锦城字第3××5号）房产权证的时间为2013年5月28日。上诉人于2017年6月27日提出撤销房屋登记的行政复议申请，根据《中华人民共和国行政复议法》第九条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请，本案不符合复议受理条件，故复议机关应当驳回上诉人的复议申请。据此，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十四条第一款、第六十九条第（二）项、第一百三十六条第七款之规定，一审法院裁定驳回上诉人的起诉。一审裁定事实清楚，适用法律法规正确。二、答辩人作出本案的行政行为认定事实清楚、适用法律法规正确。案涉房产原所有权人为吴雪琴、梁红卫，所有权证号为临房权证锦城字第3××8、3××9号，因吴雪琴、梁红卫将案涉房产转让给全红军、钱小明，故吴雪琴、梁红卫于2013年5月27日向原临安市房地产管理处（现相关职能已划归杭州市规划和自然资源局临安分局）自行提出申请，要求进行所有权转移变更登记，并提交相关材料。被申请人审核了吴雪琴、梁红卫、全红军、钱小明提交的相关材料，依法将吴雪琴、梁红卫名下证号为临房权证锦城字第3××8号、3××9号的房屋所有权转移至受让人全红军、钱小明名下。2013年5月28日，全红军、钱小明领取了房产权证号为临房权证锦城字第3××5、3××6号《房屋所有权证》。根据《房屋登记办法》（2008年1月22日通过，2019年9月6日已废止）第三十三条规定，答辩人认定事实清楚、适用法律法规正确。综上所述，请求查明事实，依法驳回上诉人的上诉。 被上诉人杭州规资局二审未提交书面答辩意见。 其他原审第三人二审未提交书面陈述意见。 本院认为，本案中，全红军、钱小明诉请判令撤销的临房权证锦城字第3××5号房产登记行为作出于2013年5月28日，二人作为房屋买受人及该转移登记行为继受人，在当时知晓了行政行为内容。根据原《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。全红军、钱小明在2017年6月对该行为申请行政复议，而后提起本案诉讼，已经超过法定期限，不符合起诉条件。原审法院裁定驳回起诉并无不当。上诉人所提在当时不知晓房屋实际交易对象，故而不能开始计算起诉期限等主张于法无据，不能成立。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 鲍常兰 审 判 员 李 洵 审 判 员 刘 斌 二〇二一年三月十六日 法官助理 吴必恒 书 记 员 徐 丹