黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终521号上诉人（原审被告）：邢卫，男，1976年1月26日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县,委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付波，女，1977年12月27日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县，委托诉讼代理人：褚继波，男，1978年8月28日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县，委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。上诉人邢卫因与被上诉人付波确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初3506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢卫委托诉讼代理人魏红亮、被上诉人付波委托诉讼代理人褚继波、陈树民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢卫上诉请求：1.撤销（2020）黑0622民初3506号民事判决，改判驳回被上诉人的起诉；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实、适用法律错误、程序错误。本案案涉房屋系借款抵押，不存在房屋买卖合同关系，一审法院明释被上诉人是否变更诉讼请求，被上诉人表示不变更，则应当判决驳回诉讼请求。上诉人欠被上诉人借款47万元，原上诉人抵顶给被上诉人两户案涉房屋价值395000元，而一审在没有证据、没有鉴定的情况下推定该两户房屋价值172727元，径行判决返还297273元房款，存在错误。同时，既然案涉合同确认无效，那么案涉两户房屋抵顶也应当认定无效，应当按照民间借贷关系来审理。付波辩称，1.本案案由应认定为确认合同效力纠纷，而非民间借贷纠纷。被上诉人出借给上诉人本金48万元，该汇款时间是2017年7月10日，如果按照上诉人的观点是借款抵押，那么应当在被上诉人提供借款时上诉人同时将五套房屋以买卖的形式抵押给被上诉人。而本案中上诉人在借款5个月之后2017年12月6日不能偿还借款本息，通过与被上诉人协商将案涉5套房产以转让的方式来抵顶所欠被上诉人的全部借款本息。也就是说被上诉人用全部借款本息的数额作为购买上诉人5套房产的全部房款，双方形成了房屋买卖合同关系。因案涉房产整个工程没有行政审批手续，更没有预售许可证，按照最高院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题解释第二条的规定，没有取得商品房预售许可证的房屋买卖合同无效。所以，我方在无法取得案涉房产所有权的同时起诉要求确认合同无效，并得到一审法院的支持。2.关于上诉人称案涉三套房产认定数额存在错误这一理由不成立。通过原审中法庭举证及陈述事实，上诉人抵顶给被上诉人的五套房屋中，有两套已经经过上诉人同意由被上诉人转让给案外第三方，其中A1-3-402室上诉人开票价格是218760元，被上诉人转卖给案外人何磊并经上诉人同意转卖价格是16万元，602室被上诉人转卖给案外人艾海影5万元，两位第三人购买房屋均是在上诉人处换取的票据并更名，上诉人对其收取相关的入住物业等管理费用，通过这一事实能够认定上诉人抵顶给被上诉人房屋开票价值与实际销售价值严重不符。通过案外人韩志斌起诉上诉人和被上诉人房屋买卖合同纠纷，能够认定被上诉人将案涉的A1-4-502室开票价格是218760元，以14万元价格转让韩志斌，足以认定上诉人抵顶给被上诉人五套房屋票据价格远高于市场价格。3.我方认为一审法院按照上诉人认可本金47万元及利息月利1.2分，按照这个计算至2017年12月6日，本息合计497636元。上诉人开给被上诉人的五套房屋开票价值981500元，案涉没有卖出的三套房屋586320元，三套房屋占五套房屋比例是59.73%。4.两套房屋是否有效与本案无关。付波向一审法院起诉请求：1．请求法院确认原告与被告就位于肇××县××龙××学府××单元××室、××室，4单元502室，三套住宅形成的房屋买卖合同无效；2．原告退还给被告上述三套住宅，被告返还原告以房抵债款516,364.8元（以借款本金48万元为基数，按月利率2%计算利息至本案起诉时止，本息合计减去付波卖出两套楼房价款21万元，剩余款516,364.8元），并赔偿因合同无效造成原告损失46,993元（因付波与案外人韩志彬签订房屋买卖合同无效，付波赔偿案外人韩志彬损失）；3．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告邢卫是肇源县新站镇龙华小区实际开发人，该小区至今未取得商品房预售许可证。2017年7月10日，被告邢卫向原告付波借款，付波通过中国邮政储蓄银行转账方式向邢卫转款47万元。庭审中，该借款付波主张按月利率2%计算利息，邢卫认可利息按月利率1.2%计算。2017年12月6日，被告邢卫未偿还该笔借款，为原告付波出具加盖龙华小区财务专用、现金收讫印章五套商品房销售收款凭证，抵顶付波借款。五套商品房包括A1栋三单元202室价款为148,800元，302室价款为218,760元，402室价款为218,760元，602室价款为176,420元，A1栋四单元502室价款为218,760元，价款共计981,500元。关于A1栋四单元502室楼房，原告付波将该楼房卖给案外人韩志彬。2020年1月9日，韩志彬以付波、邢卫为被告向肇源县人民法院提起房屋买卖合同纠纷一案，经肇源县人民法院调解，付波返还原告韩志彬购房款14万元，并给付鉴定费、装修费、取暖费、水费等共计45,000元，合计185,000元。一审法院认为，关于原、被告于2017年7月10日借款本金及利息。原告付波主张借款本金48万元，其中银行转账47万元，现金1万元，并按月利率2%计算利息。被告认可借款本金47万元，按月利率1.2%支付利息。一审法院认为，原、被告双方对银行转账47万元均无异议，因此，本院对该借款47万元予以认定。对现金1万元，被告邢卫不予认可，且原告付波未出示充分证据证实，因此，一审法院对付波主张借款现金1万元，一审法院不予支持。同时，原告付波亦未出示证据证明借款利息的约定，但被告邢卫自认按按月利率1.2%支付利息，故一审法院支持按月利率1.2%给付利息。本案，截止2017年12月6日，被告邢卫尚欠原告付波借款本金47万元，按月利率1.2%计算利息27,636元，本息合计497,636元。2017年12月6日，被告邢卫未偿还该笔借款本息，邢卫用位于肇源县新站镇龙华小区五套楼房抵顶尚欠付波借款本息。付波通过邢卫尚欠其借款本息方式支付购房款。双方形成房屋买卖法律关系。关于原告付波主张买卖合同无效的三套楼房价款。一审法院认为，被告邢卫为原告付波出具的五套商品房销售收款凭证价款共计981,500元，涉案三套楼房商品房销售收款凭证价款为586,320元，原告主张无效的三套住宅楼价款占被告开具给原告的五套商品房销售收款凭证价款比例为59.73%，结合一审法院认定截止2017年12月6日本息合计497,636元事实，能够确定涉案三套楼房价款为297，273元。因涉案楼房所在龙华学府小区未取得商品房预售许可证，因此，原、被告双方形成的房屋买卖合同无效。导致该合同无效，被告邢卫具有过错，因此，依法被告邢卫应向原告付波返还购房款297，273元外，还应当赔偿付波因合同无效所受到的损失。造成原告付波损失的主要是利息，且原告未出示证据证明有其他实际损失，故原告付波主张利息符合法律规定，利息以297，273元为基数，自2017年12月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年11月2日，付波按月利率2%主张利息过高，超过的部分，一审法院不予支持。同时，原告付波主张其将涉案楼房卖给案外人韩志彬，导致双方签订买卖合同无效，给韩志彬造成损失46,993元，由被告邢卫赔偿的请求。因该纠纷经肇源县人民法院调解，该款由付波赔偿韩志彬，付波与韩志彬双方达成调解协议对被告邢卫没有法律约束力，因此，原告付波的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告付波请求将涉案三套房屋退回给被告邢卫，因庭审中邢卫主张该三套房屋未交付给原告付波，因此，原告付波请求退回该三套房屋，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告付波与被告邢卫于2017年12月6日关于肇源县新站镇龙华学府A1栋三单元302室、202室，四单元502室形成的房屋买卖合同无效；二、被告邢卫于判决生效之日立即向原告付波返还购房款297,273元及利息（利息：以297,273元为基数，自2017年12月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年11月2日止）；三、驳回原告付波其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,717元，由原告付波负担2,228元，被告邢卫负担2,489元。本院二审期间，上诉人邢卫为证实其主张向本院出示（2020）黑民申584号民事裁定书复印件一份（与原件核对无异），欲证明被上诉人与上诉人和案外人刘万清就案涉楼盘的其他房屋经过诉讼省高院裁定认为案涉楼盘的房屋买卖合同由于楼盘没有预售许可证，房屋买卖合同均无效，出卖人返还了买受人房款，该裁定书关于房屋买卖部分与本案一致。如果按照房屋买卖合同来审理，那么判决第一项和第二项就是矛盾的。实际本案是民间借贷形成的房屋抵顶，上诉人将房屋抵顶给被上诉人后，被上诉人将被抵顶的房屋出售给其他人的价格与上诉人无关，不应当在本案中进行参考。付波质证称，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证明观点与民事裁定书无关，可以证实买卖合同无效，依据买卖合同无效一审法院判决上诉人向被上诉人返还货款符合合同无效法律后果。本院对该证据的真实性予以确认。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.邢卫与付波是否成立买卖合同关系；2.邢卫应返还付波款项金额如何确定。针对第一焦点，本院认为，邢卫于2017年7月10日向付波借款，后因未能偿还，于2017年12月6日向付波出具加盖龙华小区财务专用、现金收讫印章五套商品房销售收款凭证，抵顶付波借款，而付波目的在于取得该五套商品房的所有权，其支付对价的方式为自己享有的对邢卫的债权，因此，对于该五套商品房双方应属基于买卖的意思表示，故双方形成房屋买卖法律关系。针对第二焦点，本院认为，因上述转让的房屋未能取得商品房预售许可证，导致双方的房屋买卖合同无效，故出卖人应返还相应的购房款。邢卫为付波出具的五套商品房的销售凭证价款虽为981500元，但付波所支付的价款的方式是以其对邢卫享有的债权相抵，故双方已经认可上述五套房屋价值与邢卫欠付波款项的金额形成对价。现付波仅针对三套房屋提出诉讼主张，故一审法院按照三套房屋所占全部房屋价款的比例从而计算在实际欠款中应返还的争议部分款项并无不当。综上，上诉人邢卫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5759元由上诉人邢卫负担。本判决为终审判决。审判长 张 余审判员 金 宁审判员 李美鸥二〇二一年三月二十九日法官助理李维靖书记员邹鸿儒附法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。