河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终252号上诉人（原审被告）：洛阳市兆瑞房地产有限公司，住所地洛阳市涧西区南昌路招商大楼三楼法定代表人：马瑞文，该公司董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：马瑞文，男，1961年3月5日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳酒家有限责任公司，住所地洛阳市西工区中州中路345号。法定代表人：谢慧凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫历红，女，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：胡猛，男，该公司员工。原审被告：唐昌济，男，1944年5月5日出生，汉族，住洛阳市西工区。原审被告：张华海，男，1971年3月7日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原审第三人：洛阳博爱口腔医疗管理有限公司，住所地洛阳市涧西区南昌路南段兴隆花园28栋3单元负102室。法定代表人：吴鹏，该公司总经理。原审第三人：洛阳市涧西区黛洛服饰行，经营场所洛阳市涧西区景华路12号。经营者：卫银萍。原审第三人：洛阳乐视康医疗器械有限公司，住所地洛阳市涧西区景华路12号1幢一楼门面房。法定代表人：张国芳。委托诉讼代理人：周乐乐，男，该公司员工。原审第三人：洛阳市涧西区博学教育培训中心，住所地洛阳市涧西区洛轴十七号街坊2号楼2楼。法定代表人：侯永。原审第三人：洛阳先锋印章服务有限公司，住所地洛阳市涧西区广州市场步行街西街16号。法定代表人：李战霞。原审第三人：洛阳市涧西区智民修表服务部，经营场所洛阳市涧西区广州市场步行街。经营者：马智民。原审第三人：洛阳沐仁商贸有限公司（曾用名：洛阳贝卡安亲教育科技有限公司），住所地洛阳市涧西区景华路负21号莲花宾馆3楼。法定代表人：王保民，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡朝鹏，男，该公司员工。上诉人洛阳市兆瑞房地产有限公司（以下简称兆瑞公司）、马瑞文诉被上诉人洛阳酒家有限责任公司（以下简称洛阳酒家）及原审被告张华海、唐昌济和原审第三人洛阳乐视康医疗器械有限公司（以下简称乐视康公司）、洛阳博爱口腔医疗管理有限公司（以下简称博爱口腔）、洛阳沐仁商贸有限公司（以下简称沐仁公司）、洛阳先锋印章服务有限公司（以下简称先锋公司）、洛阳市涧西区智民修表服务部（以下简称智民修表）、洛阳市涧西区黛洛服饰行（以下简称黛洛服饰）、洛阳市涧西区博学教育培训中心（以下简称博学教育）为物权纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初4962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2021年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人马瑞文（兆瑞公司的法定代表人），被上诉人洛阳酒家的委托诉讼代理人莫历红、胡猛，原审第三人博爱口腔的法定代表人吴鹏，黛洛服饰的经营者卫银萍，乐视康公司的委托诉讼代理人周乐乐，沐仁公司的委托诉讼代理人胡朝鹏到庭参加了诉讼，原审被告唐昌济、张华海，原审第三人博学教育、先锋公司、智民修表经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。兆瑞公司、马瑞文上诉请求：1.依法撤销并改判一审判决第一、九项，维持一审判决第八项；2.支持马瑞文一审的反诉请求；3.洛阳酒家承担一二审诉讼费及一审反诉费。事实与理由：洛阳酒家于2020年11月20日起诉兆瑞公司、马瑞文搬离其房屋，并支付和赔偿损失，毫无事实根据。1997年2月26日，兆瑞公司、马瑞文与洛阳酒家分别签订了拆借资金协议、承建工程协议、承包经营协议，后又于1998年3月7日、2005年3月17日签订了承包经营补充协议，由于洛阳酒家在合同履行中屡次违反规定，拖欠兆瑞公司、马瑞文工程款等行为，致使兆瑞公司、马瑞文所签合同不能很好的履行，原定一个月办理好的房产证，洛阳酒家拖了三年到2001年10月份才办理下来，致使兆瑞公司、马瑞文三年多无法正常开业经营，拖欠兆瑞公司、马瑞文145万元（未计算利息）。由于上一个协议未能找到，2018年7月1日洛阳酒家又起草了租赁合同，兆瑞公司、马瑞文同意后，由于洛阳酒家故意拖延，致使合同未能签字，给兆瑞公司、马瑞文造成经济损失198000元。对马瑞文提出的反诉请求，一审法院以马瑞文不是法律关系人为由，予以驳回，无法律依据，最高院发布案例以及相关法律并无规定不加盖公章，法定代表人的签字就不足以代表公司的意思表示，不能因为没有加盖公章而否定法定代表人代表公司起诉的合法性，综上，请求撤销变更原判决。洛阳酒家辩称，兆瑞公司、马瑞文所述不是事实。1997年2月26日，洛阳市广州酒家（以下简称广州酒家）和兆瑞公司签了马瑞文所称的三份协议。其中《承建工程协议》和《承包经营协议》都经过了涧西区公证处的公正并生效，《拆借资金协议》未经公正，并未生效。《承建工程协议》约定广州酒家培训综合楼由兆瑞公司城建，《承包经营协议》广州酒家将其承建的综合楼交于兆瑞公司承包经营，《拆借资金协议》约定拆借资金300万元，拆借无息，但兆瑞公司仅支付了60万元，该60万元最终折抵了兆瑞公司应当支付的承包费。1998年3月7日，双方签订《承包经营补充协议》，确定了承包经营日期从1998年2月1日计算。广州酒家被洛阳酒家兼并，原广州酒家的房产过户到了洛阳酒家名下。兆瑞公司的经营许可证于2013年1月14日被工商部门吊销，该公司股东为马瑞文、唐昌济、张华海、马大宝，截止目前，该公司并未进行结算，洛阳酒家的房产仍由兆瑞公司出租经营。按照《承包经营补充协议》约定，租赁期从1998年2月1日至2018年2月1日20年期限届满，承包费300万元，从洛阳酒家账面上显示，兆瑞公司尚欠1441906元。2005年1月，广州酒家将自己的办公楼租给兆瑞公司，约定租金18000元每年，双方未签订租赁协议，但兆瑞公司已经实际占用至今，如计算租金到2021年1月，共计16年，合计282000元。2018年2月1日后，《承包经营协议》约定的承包费，应按照每月100元/㎡乘以实际占有面积1100.64计算。综上，兆瑞公司称洛阳酒家拖欠145万元没有任何证据。2018年7月，洛阳酒家起草的租赁协议只是意向，因双方租金数额及欠款未清，未达成协议，空白合同没有法律效力，不存在赔偿事宜。一审法院对双方提出的付款及凭证，没有进行审理和核对，判决送达后，洛阳酒家由于经营计划的改变，为了尽快收回房屋，没有进行上诉。一审法院认定事实不清，在兆瑞公司没有任何证据的情况下，否定了其欠款的事实，对超期使用房屋的事实避而不谈，判决显失公平，请二审法院依法撤销原判，发回重审。博爱口腔述称，其没有实际使用涉案房屋，对一审判决没有意见。黛洛服饰述称，其使用的是涉案房屋，和马瑞文签的有租赁合同，房屋租赁没有到期。乐视康公司述称，其和马瑞文签订的租赁合同没有到期，等最终判决出来后，房屋归谁，再和谁签订合同。沐仁公司述称，其没有签过合同，从2017年12月份开始就没有再占用涉案房屋。原审被告唐昌济、张华海、原审第三人博学教育、先锋公司、智民修表未参加庭审，亦未提交书面意见。洛阳酒家向一审法院起诉请求：1.判令兆瑞公司、马瑞文、唐昌济、张华海，及博爱口腔、黛洛服饰、乐视康公司、博学教育、先锋公司、智民修表、沐仁公司立即停止侵权，搬离洛阳酒家房屋；2.判令兆瑞公司、马瑞文、唐昌济、张华海支付和赔偿，截止2017年2月25日期间占有使用洛阳酒家房屋的经济损失196万元（参照约定的承包金计算）及其中国人民银行同期同类贷款利息；3.判令兆瑞公司、马瑞文、唐昌济、张华海支付2017年2月25日之后，营利性占有使用洛阳酒家房屋的经济损失3962304元（按照时下同地段同类型房屋的最低租金每月100元/㎡，暂计算至本案起诉时，此后经济损失仍按该标准计算至被告或者第三人合法占有使用或者搬离之日止），第三人博爱口腔、博学教育、沐仁公司、乐视康公司、黛洛服饰、先锋公司、智民修表七人对上述实际占用洛阳酒家房屋造成的经济损失承担共同清偿责任；4.判令兆瑞公司、马瑞文、唐昌济、张华海依法承担因本案洛阳酒家依法维权而产生的全部诉讼费用（受理费、诉讼保全费、公告费、邮寄费等），以及本案一审律师代理费23600元等合理合法的费用损失。马瑞文向一审法院提出反诉请求：1.判决洛阳酒家立即支付盖楼款600000元，并承担逾期的利息600000元×1%×12个月×22年=1584000元，本金加利息合计600000+1584000元=2184000元；2.赔偿马瑞文安装变压器、迁移变压器费用385000元、自来水接口费增容费78000元，合计463000元，并承担逾期利息463000元×1%×12个月×22年=1222320元，本金加利息合计463000+1222320=1685320元；3.判决洛阳酒家履行2018年7月1日由洛阳酒家起草的房屋租赁合同；4.承担不履行马瑞文办理有关营业手续的损失900000元；5.承担本案诉讼相关费用。一审法院认定事实：1997年2月26日，广州酒家（甲方）与兆瑞公司（乙方）签订《拆借资金协议》一份，主要内容为：甲方拆借乙方资金3000000元，由甲方用于经营周转和新建房产投资。乙方拆借给甲方的资金不记利息，半年后按年每年一次性收回150000元，共计20年收回全部资金。甲方拆借乙方的资金到帐后，乙方承建培训综合楼，承建取费按集体三级并执行现行土建定额有关规定，工程承包合同另行签订协议。甲方培训综合楼完工，质量经验收合格，由甲方办理房产使用证，归甲方所有。甲方承诺，将该楼1100平方米左右交乙方承包经营20年。承包经营有关事项，另行签订协议。1997年2月26日，广州酒家（甲方）与兆瑞公司（乙方）签订《承建工程协议》一份，主要内容为：甲方建一幢培训综合楼，建筑面积约1100平方米。在乙方拆借给甲方的1200000元到甲方账户后，由乙方承建工程。该楼总造价800000元，实际以现行土建定额决算为准，该楼总造价决算后不得突破1000000元，超出部分乙方自理。开工后五日内甲方按总造价的50%，一次付给乙方400000元做为工程预付款。剩余造价由乙方垫付，综合楼竣工后十五日内决算审定完毕等。1997年2月26日，广州酒家（发包方、甲方）与兆瑞公司（承包方、乙方）签订《承包经营协议》一份，该协议约定甲方将其培训综合楼由乙方承包经营，承包期限为20年。乙方承包经营所需设备、家具、用具由乙方购置、承包到期后归乙方所有，房屋二次装修费用由乙方自理。乙方承包经营期间，甲方按现行管理部门收费办法和标准向乙方提供水电供应，费用乙方承担，乙方安装大型设备，每件设备用电量超过10千瓦，由甲方负责办理增容手续，费用由乙方负担。承包费每年150000元，每年元月十日前一次交清，水电费按实际用量每月清算。1998年3月7日，广州酒家（法定代表人高裕民）与兆瑞公司（法定代表人马瑞文）签订《承包经营补充协议》一份，主要内容为：广州酒家（甲方）、兆瑞公司（乙方），在双方达成三个协议《拆借资金协议》、《承包经营协议》、《承建工程协议》执行过程中，由于乙方承建甲方综合楼工程超过工期，在工程施工未取得合格证情况下，私自进行装修，在甲方工程无验收办理房产证的情况下，乙方又将使用权对外转租，拖欠甲方拆借资金1200000元。为维持协议继续执行，经双方协商特定如下补充协议：1、按照承建工程有关规定，限期于98年3月底以前，乙方办理工程合格证和全部竣工资料交付甲方。2、甲方收到乙方工程合格证和全部工程竣工资料后，一个月内办理房产证。3、在房产租赁手续未办理完毕之前，乙方装修经营承租新造成的违章违法事宜责任由乙方承担。4、乙方在98年3月底前交甲方拆借资金600000元。拆借资金如不能按期足额到甲方账户，甲方有权采取制止乙方或乙方对外承租方的经营活动。5、甲方办理房产证、房产管理部门有关手续后，通知乙方一个月内交甲方拆借资金600000元，乙方如不能按期足额到甲方账户，甲方除制止乙方或乙方对外承租方经营活动外，按原拆借资金协议承担违约责任。6、大楼新增加面积，承包到期后随大楼无条件交给甲方。7、本协议认定乙方的违约行为如乙方按此补充协议履行了义务，将不再追究违约责任，如不履行将按原协议承担责任。无论手续齐备与否，在此协议前提下，承包经营期自98年2月1日起计算。8、在乙方承包经营甲方综合楼二十年期间，由乙方承担整个大楼的维修保养和安全消防责任。2010年12月9日，洛阳市房产管理局办理了位于洛阳市涧西区景华路12号1幢的房屋（即涉案房屋）的房屋所有权证书，证号：洛房权证市字第××号。2011年1月13日，洛阳市国土资源局向洛阳酒家颁发了前述房屋的土地使用权证书，证号：洛市国用（2011）第04000506号。2019年11月20日，洛阳酒家委托河南经源律师事务所向使用涉案房屋的乐视康公司、沐仁公司、先锋公司、智民修表、黛洛服饰、博学教育以及案外人景华路博爱口腔门诊部发出《律师函》一份，主要内容为：受洛阳酒家委托，现就你户无偿占用我公司房产经营一事，现依据我国《物权法》的相关规定向你户核发联合律师通知函如下：1、你户未与占用房屋所有权人洛阳酒家有限责任公司（系原洛阳市广州酒家合并的法人）签署任何有效合同，以及占用我公司房屋的任何合法手续，现请你户自本函告之日起七日内，即截止到2019年11月27日，与我公司（房屋物权所有权人）洽谈是否承租现用房屋并提供你户占用我公司房屋的以往相应合同和租金收据等凭证，如在本函期限内与我公司签订《房屋租赁合同》并交纳相应的租金后，方可继续使用；期满未与我公司签订《房屋租赁合同》的，请立即搬离，不搬离者，我公司将诉请所在地人民法院强制性搬离，所造成的损失自行承担，给我公司造成的经济损失（包括但不限于租金及其利息损失、诉讼费、保全费、律师费等）则由你户共同承担等。该函还附有相关房屋的房屋所有权证书的复印件。另查明，兆瑞公司成立于1996年10月17日，注册资本5000000元，股东为马瑞文、唐昌济、张华海以及案外人马大宝。2003年1月14日，兆瑞公司被核准吊销，目前，兆瑞公司的工商登记信息显示的企业状态仍然为吊销。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，洛阳酒家作为涉案房屋的所有权人，依法享有针对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。现根据庭审查明的事实，兆瑞公司依据其与案外人广州酒家签订的协议取得的承包经营涉案房屋的权益已经因承包经营期限届满而灭失，故此，在并无有效证据证实兆瑞公司依法与作为房屋所有权人的洛阳酒家重新订立了有关房屋使用的协议的情况下，兆瑞公司继续使用房屋缺乏法律依据，其应当搬离涉案房屋。对于洛阳酒家要求马瑞文、唐昌济、张华海以及博学教育、沐仁公司、乐视康公司、黛洛服饰、先锋公司、智民修表搬离房屋的诉讼请求，首先，马瑞文、唐昌济、张华海虽然是兆瑞公司的股东，但是洛阳酒家并未提供证据证实三人实际占有、使用涉案房屋，故此，对于洛阳酒家要求马瑞文、唐昌济、张华海停止侵权、搬离房屋的诉讼请求，一审法院依法不予支持；其次，博学教育、沐仁公司、乐视康公司、黛洛服饰、先锋公司、智民修表均未举证证明其与洛阳酒家或依法取得涉案房屋出租权的当事人形成了有关房屋使用的协议，故此，对于洛阳酒家要求博学教育、沐仁公司、乐视康公司、黛洛服饰、先锋公司、智民修表搬离房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持；最后，博爱口腔并未实际使用涉案房屋，而与该第三人存在关联且实际使用房屋的洛阳博爱口腔医疗管理有限公司景华路博爱口腔门诊部依法具备诉讼主体资格，故此，对于洛阳酒家针对博爱口腔的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对于洛阳酒家主张的2017年2月25日之前（即洛阳酒家主张的《承包经营协议》约定的承包期限之内）的经济损失及利息，该部分诉求系基于因兆瑞公司在履行其与案外人广州酒家签订的《承包经营协议》等协议过程中产生的纠纷，而洛阳酒家以侵犯房屋物权为由提起本案诉讼，相关当事人因履行合同产生的纠纷并非本案审理范围，故此，对于洛阳酒家的此项诉讼请求，本案不予处理，双方当事人可另行依法处理。对于洛阳酒家主张的2017年2月25日之后兆瑞公司营利性占有、使用其房屋的经济损失，首先，根据兆瑞公司与案外人广州酒家签订的协议，兆瑞公司承包经营期限于2018年1月31日届满，该日期之前的有关问题均应属于有关当事人之间因履行合同而产生，并非本案审理范围；其次，对于洛阳酒家针对2018年1月31日之后主张的经济损失，其主张的计算方式缺乏事实依据与法律依据，一审法院不予支持。故此，对于洛阳酒家的此项诉讼请求，一审法院不予支持，进而对于洛阳酒家要求其他被告及第三人共同承担上述经济损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持。对于洛阳酒家主张的因申请财产保全而产生的担保费7200元，虽然该笔费用系洛阳酒家为在本案中启动财产保全措施而支出，但是，根据一审法院前述认定及确定的案件处理情况，该笔费用由洛阳酒家自行承担更符合本案的实际情况。对于洛阳酒家主张的律师费，缺乏合同依据及法律依据，一审法院依法不予支持。对于马瑞文提出的反诉请求，根据双方当事人提供的证据以及马瑞文提起的反诉内容，马瑞文并非其据以提起反诉请求的法律关系的当事人，其无权提出相关诉讼请求，故此，对于马瑞文提出的反诉请求，一审法院不予支持。张华海、唐昌济、沐仁公司、先锋公司、智民修表经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、兆瑞公司于本判决生效后十五日内搬离洛阳酒家所有的位于洛阳市涧西区景华路12号1幢的房屋。二、黛洛服饰于本判决生效后十五日内搬离洛阳酒家所有的位于洛阳市涧西区景华路12号1幢的房屋。三、乐视康公司于本判决生效后十五日内搬离洛阳酒家所有的位于洛阳市涧西区景华路12号1幢的房屋。四、博学教育于本判决生效后十五日内搬离洛阳酒家所有的位于洛阳市涧西区景华路12号1幢的房屋。五、先锋公司于本判决生效后十五日内搬离洛阳酒家所有的位于洛阳市涧西区景华路12号1幢的房屋。六、智民修表于本判决生效后十五日内搬离洛阳酒家所有的位于洛阳市涧西区景华路12号1幢的房屋。七、沐仁公司于本判决生效后十五日内搬离洛阳酒家所有的位于洛阳市涧西区景华路12号1幢的房屋。八、驳回洛阳酒家的其他诉讼请求。九、驳回马瑞文的反诉请求。案件本诉受理费26710元，保全费5000元，由洛阳酒家负担30000元，兆瑞公司负担1710元；案件反诉受理费22477元，由马瑞文负担。本院二审期间，兆瑞公司向本院提交了证据：1.广州酒家的企业登记信息；2.2005年3月17日，广州酒家与兆瑞公司签订的《承包经营补充协议》；上述两份证据证明潘铁拴作为广州酒家的法定代表人，其与兆瑞公司签订协议，兆瑞公司的承包期从2001年10月1日计算20年，即承包期到2020年10月1日止。3.《承建工程协议》证明洛阳酒家拖欠工程款60万元；4.《承包经营协议》证明应由洛阳酒家提供支付水电设备安装费46.3万元，由兆瑞公司垫付。5.《承包经营补充协议》证明工程验收合格，洛阳酒家应当在工程验收合格后一月内办理房证，但是却三年后才办理，造成兆瑞公司无法营业直接损失90万元。洛阳酒家质证认为：潘铁拴是当时是广州酒家的法定代表人，但是对协议不认可，对签字不认可并申请对字迹进行鉴定。对其他证据的真实性认可，但不认可证明目的。二审查明，2005年3月17日，广州酒家与兆瑞公司签订《承包经营补充协议》，协议约定，因办理房产证延期，承包期从2001年10月1日起计算20年，承包费从1997年2月26日计算，协议还约定了其他内容。该协议由时任广州酒家法定代表人潘铁拴与时任兆瑞公司法定代表人马瑞文签字。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，广州酒家被洛阳酒家合并后，其相关权利义务由洛阳酒家继受。洛阳酒家有权起诉兆瑞公司、马瑞文及其房屋承租人停止侵权并搬离涉案房屋，但是根据二审查明的事实，广州酒家与兆瑞公司签订的《承包经营补充协议》约定兆瑞公司对涉案房屋的承包期20年，从2001年10月1日起算，即承包期到2021年9月30日到期。根据该补充协议，兆瑞公司在承包期内有权使用涉案房屋，故，洛阳酒家关于停止侵权、搬离房屋的诉讼请求不能成立。兆瑞公司关于其有权继续使用涉案房屋的上诉请求成立，本院予以支持，其他涉案房屋的承租人依据与兆瑞公司的租赁协议亦可继续使用。关于马瑞文的一审反诉请求，其不是涉案合同的当事人，一审驳回正确，本院予以确认。洛阳酒家申请对潘铁拴签字进行鉴定，根据双方提交的证据，可以认定该补充协议的真实性，因此，无需进行鉴定。综上所述，二审根据新查明的事实，兆瑞公司、马瑞文的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初4962号民事判决第九项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初4962号民事判决第一项至第八项；三、驳回洛阳酒家有限责任公司的其诉讼请求。一审案件本诉受理费26710元，保全费5000元均由洛阳酒家有限责任公司负担；一审案件反诉受理费22477元，由马瑞文负担。二审案件受理费45055元，由洛阳酒家有限责任公司负担100元，由洛阳市兆瑞房地产有限公司、马瑞文负担44955元。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年三月十二日书记员  李圆圆