苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2983号原告：吴春莲，女，1986年2月20日生，汉族，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：张人杰，上海瀛东律师事务所律师。被告：苏州港龙置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**。法定代表人：林实会，该公司执行董事。被告：港龙控股集团有限公司，住所地江，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路**港龙蠡盛大厦****v>法定代表人：杨美凤，该公司董事长。上列俩被告共同委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。第三人：上海承昕房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区，住所地上海市奉贤区望园路**********v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗伟，上海创远律师事务所律师。原告吴春莲诉被告苏州港龙置业有限公司（以下简称港龙置业公司）、港龙控股集团有限公司（以下简称港龙控股公司）、第三人上海承昕房地产经纪有限公司（以下简称上海承昕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序进行审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案普通程序由审判员顾霞独任审判。原告吴春莲及其委托诉讼代理人张人杰，被告港龙置业公司、港龙控股公司共同委托诉讼代理人潘芬，第三人上海承昕公司委托诉讼代理人苗伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴春莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告港龙置业公司向原告双倍返还购房定金共计40000元；2、判令被告港龙置业公司向原告返还购房预付款180620元；3、判令被告港龙置业公司向原告支付购房预付款的利息损失，以180620元为基数自2018年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；4、判令被告港龙控股公司对被告港龙置业公司的上述付款义务承担连带清偿责任。审理中，原告增加诉请：判令原告和被告港龙置业公司于2018年10月15日签订的苏州港龙财智商务广场商品房订购协议书解除。事实和理由：原告和被告港龙置业公司于2018年10月15日签订《苏州港龙财智商务广场商品房订购协议书》，约定原告向被告港龙置业公司订购财智商务广场5幢1-177号商铺，购房定金20000元。另，根据订购协议书所载，双方应于签订协议之日起15日内就定购商品签订《商品房买卖合同》。同日，根据被告港龙置业公司的要求，原告签署《房款付款时间表》，明确房款总价为680000元，剩余房款于2018年10月底之前支付180620元，2018年12月20日前支付259380元，剩余240000元以银行贷款形式支付。原告于订购协议签订日向被告港龙置业公司支付定金20000元、于2018年10月31日向被告港龙置业公司指定的第三人账户支付房款180620元，然，定购协议书约定的《商品房买卖合同》日期届满，被告港龙置业公司却以房屋存在抵押无法办理过户为由，拒绝签订《商品房买卖合同》。被告港龙置业公司为一人有限公司，被告港龙控股公司系其唯一股东。故提起本案诉讼。被告港龙置业公司、港龙控股公司共同辩称：对原告主张的返还定金20000元无异议，同意返还，但定购协议明确约定了双方返还定金的条件，本案中不应适用定金罚则，无需双倍返还。案涉定购合同约定房屋总价为490000元，180620元系原告和第三人之间的约定，款项也是支付给第三人的，是否支付、支付多少，均与港龙置业公司、港龙控股公司无关。依据公司法相关规定，只有在财产混同的情况下，一人有限责任公司股东才需要对公司债务承担连带责任，本案中被告港龙置业公司的财产独立于被告港龙控股公司，故被告港龙控股公司对被告港龙置业公司的债务无需承担连带清偿责任。第三人上海承昕公司诉称：原告的诉讼请求均与其无关，原告并未要求其承担义务，故对原告的诉讼请求无异议。本院经审理查明认定事实如下：2018年10月15日，原告吴春莲（定购方、乙方）与被告港龙置业公司（出卖人、甲方）签订《苏州港龙财智商务广场商品房定购协议书》，明确原告购买港龙财智商务广场5幢1-177号房屋。该协议书第一条载明：乙方同意于签署本定购协议之日起算十五天之内，携带相关资料至本项目接待中心缴纳应付购房款项并与甲方签署《商品房买卖合同》及与甲方指定的管理公司签订《委托经营管理协议》等相关法律文书。甲乙双方约定：若乙方逾期未付款和签约，视作乙方违约，乙方同意将缴纳的立约定金作为违约金赔偿予甲方，且甲方有权将该商铺另行销售并且无需通知乙方。若甲方在本协议约定的十五天有效期内将乙方定购房屋另卖给第三人的，视作甲方违约，适用定金罚则双倍返还乙方定金。当日，原告同时签署付款时间表，明确原告购买苏州港龙财智商务广场5幢1-177号商铺，建筑面积22.03平方米，合同价为680000元（499380+180620元），已于2018年10月15日支付购房定金20000元，余款在2018年10月底前支付180620元，于2018年12月20日前支付至259380元（含定金），剩余240000元银行贷款。当日，原告通过支付宝向许院琴转账交付20000元，被告港龙置业公司向原告出具收据，明确收到支付宝支付的定金20000元。2018年10月31日，原告向上海承昕房地产经纪有限公司转账支付180620元。原告为证明上述款项系依指定支付的，其提供了和许院琴的微信聊天记录，显示2018年10月28日许院琴询问原告首付款有无支付，原告承诺会在31日前支付，并明确询问是否支付至第三人账户，得到许院琴的肯定答复。为证明涉案房屋买卖未能继续签订合同，系被告港龙置业的原因，原告提供了其和许院琴的微信聊天记录，显示2018年12月18日，许院琴向原告明确，明天签不了合同，开发商那边要统一签，确定好时间后再通知。2019年5月16日，许院琴明确告知原告，涉案商铺可能解押不了，如果解押不了，就办不了产证，办不了产证就卖不了。庭审中，被告港龙置业公司确认，的确系其原因导致双方未能签订正式合同。另查，港龙置业公司是港龙控股公司于2007年9月5日设立的一人公司。再查，涉案房屋于2016年5月21日起被设立最高额抵押。审理中，原告陈述，其姐姐曾在许院琴处成功购买了港龙财智商务广场的房屋，其拟投资，故通过其姐姐介绍和许院琴认识，也订购了涉案房屋。定购协议系其姐夫代表其在售楼处代其所签，当时许院琴也在场，其认为许院琴是除了本案被告、第三人之外的其他房产中介身份。当时为了避税，定购协议所载房屋总价仅为499380元，实际支付款项应以分期付款时间表为准，该表是定购协议签订当日许院琴那方填写的，代表了被告港龙置业公司，至于为何将定金20000元约定在第二笔付款金额中，其并不清楚。其支付了定金20000元和180620元后，未再支付款项。上述180620元系应许院琴的要求支付给第三人的，其姐姐之前也是这么支付房款的，故比较信任。2020年4月7日原告曾至被告港龙置业公司，但已找不到任何工作人员，之后其和许院琴联系，明确表示不再购买涉案房屋。被告港龙置业公司表示，除本案之外，其从未收到过原告不再购买涉案房屋要求解除定购协议的材料。关于原告主张的预付款利息起算时间，原告表示，按照定购协议约定，应最迟于2019年10月底之前签订正式合同，故其要求自2019年11月1日起算逾期付款利息。被告港龙置业公司陈述，涉案房屋其系通过销售代理公司进行销售的，第三人上海承昕公司系其代理销售公司，但第三人无权替被告港龙置业公司收取房款，所有款项均应由港龙置业公司收取后开具收据和发票。房屋买卖签订流程一般为：业主将款项支付到港龙置业账户，港龙置业开具发票或者收据给业主，但现在公司人员流动，无法核实涉案定购协议的签订过程。第三人上海承昕公司明确其和被告港龙置业公司之间不存在直接关系，系港龙置业公司委托案外人朕嘉公司销售房屋，而案外人朕嘉公司与第三人之间有债权债务关系，其的确收到了上述180620元，该款项系港龙置业公司支付给案外人朕嘉公司的佣金，由于朕嘉公司和第三人之间存在债权债务关系，故将款项支付到了第三人处。许院琴不是其公司员工。关于本案中出现的许院琴的身份、房屋总价和合同约定金额不一致的问题。原告明确，许院琴虽不是被告港龙置业公司员工，但许院琴在售楼处代表被告出售房屋，原告向许院琴支付的定金20000元，被告亦出具收款收据，当时明确合同价和实际价因为避税问题故存在不同，故其有理由相信许院琴陈述的将180620元支付到第三人公司，上述款项均系购房款，故港龙置业公司理应予以返还。被告港龙置业在法院规定时间内未能就上述问题给出明确的回复。以上事实，有原告提供的商品房定购协议、付款时间表、收据、汇款电子回单、微信沟通记录、支付宝聊天记录、企业公示信息，本院制作的开庭笔录等证据在卷佐证。原告为证明其姐姐的确通过许院琴介绍成功购买了港龙财智商务广场的房屋，向第三人支付的款项被告港龙置业公司亦认可系房屋价款，进一步提供了如下证据：证据1、苏州市商品房买卖合同，证明案外人任辉与被告港龙置业公司于2019年11月29日签订《商品房买卖合同》，约定任辉向被告港龙置业公司购买苏州市吴中区长桥街道财智商务广场5-1-39号商铺，合同约定房屋总价为650057元。证据2、转账凭证、POS机签购单，证明案外人任辉根据许院琴的指示将购房款260000元汇入第三方账户。任辉具体支付情况为：2018年9月30日向被告港龙置业支付20000元，2018年10月1日向案外人朕嘉公司支付30000元，2018年10月2日向第三人支付150000元、2018年10月15日向第三人支付110000元，2018年11月12日向被告港龙置业支付604147元。支付总价超过了房屋买卖合同约定的房屋总价。证据3、不动产登记证书，证明案外人任辉支付房款后，被告港龙置业公司将上述商铺过户至案外人任辉名下，间接证明港龙置业公司认可任辉支付至第三人的款项为《商品房买卖合同》项下的购房款。经质证，被告港龙置业公司、港龙控股公司认为，对上述证据的真实性由法院认定，任辉购买的房屋发票显示金额为649163元，发票金额和合同金额可能会因为面积多退少补的原因存在差距。不认可案外人购房材料与本案的关联性。案外人的交易行为只能代表该案的交易，与本案无关。且该证据无法证明原告在签订合同时的心理状态，案外人和港龙签订商品房买卖合同是2018年11月29日，而原告房屋定购合同签订时间为2018年10月15日，原告向第三人支付款项是在2018年10月31日，原告明确知晓许院琴只是中介的情况下，其在签订合同当时不可能是因为案外人之后的行为而认定第三人有权代港龙收取房款。即使案外人确实将260000元支付给第三人，但也无法证明案外人系经许院琴指定而支付的，无法证明案外人因何种理由将款项支付给第三人，但可以确定的是案外人与港龙签订的房屋买卖合同总金额为650000元，港龙收取款项大致一致。第三人认为原告的上述证据已过举证期限，与本案没有关联性，无法达到原告的证明目的。关于港龙财智商务广场的房屋被告港龙置业是如何销售的。庭审中，被告港龙置业公司明确系交由第三人进行销售的，已签订过合同，但无法提供，第三人上海承昕公司对此予以否认。港龙公司表示，港龙置业公司与业主签订的合同中载明的金额由港龙公司收取，若业主向承销机构支付其他费用，则该费用就由承销机构收取，承销机构无需向港龙置业公司返还款项，港龙置业公司也不会向承销机构讨要额外的费用。第三人上海承昕公司明确，其和朕嘉公司不存在共同承销涉案房屋的关系，其只可能系朕嘉公司的下线。庭后港龙置业公司经核实书面确认，通过销售代理公司进行销售，但承销协议未能找到，相关的代销公司和代销比例亦无法明确。港龙置业公司和第三人上海承昕公司之间不存在承销委托协议。为证明被告港龙置业公司的财产独立于被告港龙控股公司，被告港龙控股公司无需对被告港龙置业公司的债务承担连带责任，港龙置业公司、港龙控股公司提供了被告港龙置业公司2018年、2019年度的审计报告，被告港龙控股公司2018年度的审计报告，以此证明俩被告分别具有独立的财务会计制度，每年度有独立的符合会计准则的审计报告。对此，原告认为，上述审计报告的真实性予以认可，但不认可俩被告的证明目的。审计报告内容看不出被告港龙置业公司的财产独立于被告港龙控股公司。第三人认为该证据与其无关联性，具体由法院认定。本院认为：依据原告提供的定购协议书原件、收据原件及本院原、被告和第三人的陈述，本院据此确定：1、原告吴春莲向被告港龙置业公司购买了苏州港龙财智商务广场5幢1-177号商铺；2、原告吴春莲于2019年10月15日签订定购协议当日通过支付宝向许院琴转账交付了定金20000元，当日被告港龙置业公司出具收据确认收到上述款项；3、原告吴春莲于2019年10月31日依据许院琴的指示将首付款180620元支付至第三人账户；4、因被告原因涉案房屋无法达到出售的条件，原告未能就涉案房屋签订正式的房屋买卖合同，双方已无继续签订正式商品房买卖合同的可能。鉴于原告于2020年6月18日当庭增加诉讼请求主张合同解除，被告港龙置业公司对此无异议，故本院认定原告和被告港龙置业公司之间的涉案订购协议于2020年6月18日解除。双方争议焦点为：一、原告是否有权要求被告港龙置业公司双倍返还定金；二、原告向第三人转账支付的180620元，被告港龙置业公司是否有义务予以归还，若应归还，原告是否有权要求自2018年11月1日起计算利息损失；三、被告港龙控股公司对被告港龙置业公司的上述返还义务是否需要承担连带清偿责任。关于争议焦点一：本院认为，定金是当事人双方之间为了表示愿意订立合同，为了保证合同的履行，约定由一方交给他人一定金额的货币或者财物。所谓定金罚则，是指交付定金的一方不履行债务，或者履行债务不符合约定致使不能实现合同目的的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务，或者履行债务不符合约定致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，原告和被告港龙置业公司之间签订的订购协议虽仅明确约定若被告港龙置业公司在十五天有效期内将涉案房屋另行出售的情况下，需要承担双倍返还定金的责任，尚未明确约定涉案房屋因被告港龙置业公司的原因无法签订正式合同的情况下也需承担双倍返还的责任。但，定金罚则的运用条件不是仅限于当事人约定的情况，无论是另行出售还是无法达到出售条件，均系被告原因造成的，结果均是无法签订正式的房屋买卖合同，且上述定购协议系格式条款，又是被告港龙置业公司制定的，故本院对被告港龙置业公司作出不利解释，原告要求被告双倍返还定金的主张本院予以采信。关于争议焦点二，本院认为，被告港龙置业公司应向原告返还上述款项，理由如下：1、涉案房屋买卖合同签订地点位于售楼处，原告受托人和许院琴签订的定购协议，该定购协议上显示出售方为被告港龙置业公司，原告据此有理由相信许院琴有理由代表被告出售涉案房屋；2、原告于2018年10月15日通过支付宝向许院琴转账支付定金20000元，当日，被告港龙置业公司出具了受到涉案房屋定金20000元的收据，原告据此认为许院琴有权代表被告收取款项；3、原告于签订定购合同协议当日，签订了承诺书认可合同价680000元，并明确付款时间和条件，该协议书内容与原告提供的许院琴催促其支付首付款的内容、时间均一致，故本院采信原告所陈述的，为了避税合同价和实际支付价存在差距的主张；4、原告亲戚任辉同时期购买了被告港龙置业公司的商铺，经查，任辉与被告港龙置业公司签订的合同约定房价650057元，任辉实际向被告港龙置业公司支付款项金额为624147元、向案外人朕嘉公司支付的款项为30000元，向第三人支付的款项为260000元，被告港龙置业公司直接从任辉处收取的款项与合同约定的价款不符，但配合过户，对差价部分港龙公司未作出合理解释；5、关于被告港龙置业公司的承销机构，港龙公司至今未能明确，庭审中曾明确第三人系其承销机构，庭后又明确未委托第三人进行过承销，实际承销机构以及相关的承销合同被告港龙置业公司始终未能确认；6、第三人上海承昕公司庭审中陈述，被告港龙置业公司将涉案房屋交由案外人朕嘉公司销售，案外人朕嘉公司与第三人之间存在债务关系，故案外人朕嘉公司将其从被告港龙置业公司获取的佣金直接交付给了第三人，上述陈述与案外人任辉所购的房屋部分款项支付至案外人朕嘉公司的流水相一致，若按该陈述，上述款项实际系被告港龙置业公司应向承销机构支付的佣金，只是款项流转过程中被告港龙置业公司并未直接收取，而由业主进行了支付，再结合业主所陈述的为了避税合同价做小的陈述，被告港龙公司对上述款项理应知情。在房屋买卖过程中，原告作为业主、购买方于开发商即被告港龙置业公司而言，处于信息不对称的弱势地位，被告港龙置业公司未就其涉案房屋的销售作出合理解释，应承担不利后果。综上，原告有权要求被告港龙置业公司退还上述首付款180620元。至于逾期返还的利息主张，虽双方未能签订正式合同应归责于本案被告港龙置业公司，但原告未能提供证据证明其在起诉前通知合同解除、要求返还款项。虽原告起诉时亦明确要求返还首付款，但考虑到该款项实际直接收取人系第三人，故本院综合本案案情，认定原告有权自主张解除之日即2020年6月18日起要求被告港龙置业公司按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止的逾期利息损失。关于争议焦点三：被告港龙置业公司、港龙控股公司提供了财务审计报告认为俩公司独立审计，资产并不混同。本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案款项均发生于港龙置业公司一人公司期间，股东为港龙控股公司，现原告吴春莲主张港龙置业公司、港龙控股公司财产存在混同，对此，港龙置业公司、港龙控股公司应当对港龙置业公司的财产独立于股东财产承担举证责任，现俩被告仅提供了被告港龙置业公司2018年、2019年度的审计报告、被告港龙控股公司2018年度的审计报告，而被告港龙控股公司2018年度会计报表显示其对苏州港龙置业有限公司胥口项目部存在其他应付款，俩被告未能提供被告苏州港龙置业公司成立至今的审计报告，故被告港龙置业公司、港龙控股公司提供的现有证据不足以证明港龙置业公司和港龙控股公司之间财产系相互独立，港龙控股公司应对港龙置业公司的债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告吴春莲于被告苏州港龙置业有限公司于2018年10月15日签订的关于苏州港龙财智商务广场5幢1-177号商铺的定购协议于2020年6月18日解除。二、被告苏州港龙置业有限公司于本判决生效之日起向原告吴春莲双倍返还定金计40000元、返还首付款180620元及该款自2020年6月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止的逾期利息损失。三、港龙控股集团有限公司对被告苏州港龙置业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。四、驳回原告吴春莲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4770元，由被告苏州港龙置业有限公司、港龙控股集团有限公司负担（上述款项均已由原告垫付，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 顾霞二〇二一年三月二十九日法官助理 张望书 记 员 于悦