北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5092号上诉人（原审被告、反诉原告）：李小丽，女，1966年7月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘刚（李小丽之夫），1960年2月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：张娜，女，该公司员工。上诉人李小丽因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63821号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李小丽上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第四项；2.均豪公司退还2016年到2018年物业费的一半6402.48元；3.在北京春光置地房地产开发有限公司（以下简称春光房地产公司）没有开发完成的情况下，每年只收取物业费的一半直到开发完成；4.均豪公司在业主群公开道歉；5.追加春光房地产公司为本案第三人，由春光房地产公司补偿每年物业费的一半给李小丽，直到开发完成。事实和理由：1.一审法院适用法律不当。在李小丽签订的前期物业合同中，约定收费面积为498194平方米，物业费约定为3.3元每月/每平方米。而入住后发现，小区一片工地，没有开发商承诺的楼前百米绿地，西侧景观大道，主要南门和北门出入口，均豪公司的服务项目和质量没有完全达到合同的规定服务的数量和服务的水平和服务费用不相适应，且差距明显。2.李小丽自2016年收房起，交了两年全额的物业费，即履行了合同，但后来发现物业没有达到合同规定要求，故要求返还不该缴纳的物业费用，只有退还已交付两年物业费用的一半之后，李小丽才能履行所欠的物业费用。3.本案的主要诱因是春光房地产公司没有按照合同开发完成，并且前期物业合同也是跟春光房地产公司直接签订的，应追加春光房地产公司为本案第三人。因购房合同约定2017年小区全部建成，但直到现在2021年五年过去了都没有动工，开发商也没有书面或口头通知买房人李小丽未动工的原因，故开发商应当给李小丽生活带来的困扰给予补偿，补偿费用为每年物业费用的一半。均豪公司答辩称，不同意李小丽的上诉请求和理由，同意一审判决。均豪公司向一审法院起诉请求：1.判令李小丽向均豪公司支付2018年7月1日至2020年12月31日的物业服务费16007.33元；2.判令李小丽支付滞纳金2635.2元；3.判令李小丽支付均豪公司2018年7月1日至2020年12月31日的垃圾清运、处理费182元。李小丽向一审法院提出反诉请求：1.判令均豪公司退还2016年7月1日至2018年7月31日的物业费6402.48元；2.判令均豪公司赔偿精神损害抚慰金2万元并赔礼道歉。一审法院认定事实：2009年12月12日，均豪公司作为乙方与案外人春光房地产公司作为甲方签订《北京市前期物业服务合同》，约定由均豪公司为涉案小区提供物业服务，前期物业服务期限自本合同期限签署之日起至本物业管理区域内的业主委员会成立选聘新物业公司签定合同之日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅每月每平方米3.7元，高层住宅每月每平方米2.9元。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按年度物业费交纳，具体时间为办理入住手续后一年。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。此后，均豪公司与案外人春光房地产公司签订《补充协议》，写明原合同第七条第1款变更为如下内容：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为花园洋房（×号楼）每月每平方米4.98元，北区高层住宅（×号楼）及南区高层住宅每月每平方米3.3元，×高层住宅每月每平方米2.9元。2016年7月6日，均豪公司与李小丽签订《临时管理规约》，约定业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金。关于垃圾清运、处理费，均豪公司表示垃圾清运费依据京价（收）字（1999）第253号文收取，每户每年30元，垃圾处理费依据京政办发[1999]68号文收取，每户每月3元。庭审中，双方均认可李小丽为涉案房屋的所有权人，建筑面积为161.68平方米。庭审中，李小丽表示均豪公司在服务上存在其抗辩意见中表述的各种问题，并提交照片及微信记录予以佐证。均豪公司不认可李小丽的意见，表示每年三月份在小区公告栏就物业费、公共收益的收支情况进行公示；关于小区护栏的改造的问题，已经协调将护栏恢复原状，尽到了相关的管理义务；关于垃圾桶的问题，在地面上不设置垃圾桶，垃圾桶设置在地下一层，地面上设置的是果皮箱，且垃圾清运有规定的时间，已经增加了垃圾清运的频次。关于清运垃圾的车辆问题，清理可回收垃圾时使用的车辆，并不能说明清理生活垃圾不使用专业的车辆。关于楼道堆放杂物的问题，业主入住时已经签订了消防责任书，对杂物的堆放进行了提示、告知、催促的工作，但是没有执法权，不能强行进行清理。李小丽提供的照片显示的广告是开发商的售楼行为，不是第三方的广告。李小丽所述大量中介人员进入小区，并非中介人员，而是开发商的售楼人员。庭审中，李小丽表示已经全额交纳了2016年7月1日至2018年7月31日的物业费，现因涉案小区交付使用的面积不足一半，规划的十栋楼只建好并交付四栋，所对应楼前应该有绿化带和景观大道，所有门也应当能够正常出入，但是目前涉案房屋正南、正西均是工地，均豪公司未按照前期物业服务合同全面履行维护养护公共设施公共绿地的义务，物业服务缩水，均豪公司应该减半收取物业费，故要求均豪公司退还已交纳物业费的一半。经询，均豪公司认可收到2016年7月1日至2018年7月31日的物业费。庭审中，李小丽表示均豪公司在向其催收物业费时采取了不正当的手段，给其造成了精神损害，故要求均豪公司赔偿精神损害抚慰金并赔礼道歉。均豪公司对此不认可，表示在催收过程中没有采取推搡、辱骂等不正当的手段，且李小丽报警后，公安机关并没有就我方收取物业费的行为作出认定和处罚，没有给李小丽造成精神损害。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。均豪公司与案外人春光房地产公司签订《北京市前期物业服务合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。根据有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。各方均应当按照合同履行各自的义务，均豪公司为涉案小区提供了物业服务，李小丽应支付物业费。关于李小丽主张的开发商未将房屋全部交付，均豪公司不应当全额收取物业费的抗辩意见，李小丽在收房时对房屋未全部交付的事实应是知情的，而均豪公司在事实上也提供了物业服务，故对其抗辩意见一审法院不予采纳。关于李小丽主张的均豪公司在物业服务中存在其提及的其他各方面的问题的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从李小丽提供的现有证据而言，难以证明均豪公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，一审法院不予采信。现均豪公司要求李小丽支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费，其诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。现均豪公司按照《物业管理服务协议》主张物业费，并不违反法律规定，均豪公司要求李小丽支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于垃圾清运、处理费，李小丽当庭表示愿意支付垃圾清运、处理费，一审法院不持异议。关于均豪公司主张的违约金，李小丽系因物业服务中存在的问题与均豪公司进行沟通，并非恶意欠缴，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。关于李小丽主张均豪公司退还其2016年7月1日至2018年7月31日期间物业费的反诉请求，虽然其主张涉案小区并未全部交付并使用，但李小丽已经实际入住并居住使用涉案房屋，均豪公司向李小丽提供了物业服务，李小丽亦接受了服务，合同已经履行完毕，其主张退还物业费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于李小丽要求赔偿精神损害抚慰金并赔礼道歉的反诉请求，其提供的证据不足以证明系均豪公司的行为导致其精神受损，其诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、李小丽于判决生效之日起七日内支付均豪公司2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费16007.33元；二、李小丽于判决生效之日起七日内支付均豪公司2018年7月1日至2020年12月31日期间的垃圾清运、处理费182元；三、驳回均豪公司的其他诉讼请求；四、驳回李小丽的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。各方均应当按照合同履行各自的义务，均豪公司为涉诉小区提供了物业服务，李小丽接受了均豪公司的物业管理服务，应按照规定的标准交纳物业费。李小丽上诉主张均豪公司提供的物业服务质量没有达到合同约定的水平。对此，本院认为，李小丽的现有证据并不足以证明均豪公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，李小丽所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由，一审法院判令李小丽应向均豪公司支付相应物业费用并无不当，本院依法予以确认。李小丽上诉要求均豪公司退还物业费并赔礼道歉，无事实和法律依据，本院不予支持。李小丽上诉主张追加春光房地产公司为第三人，并要求春光房地产公司补偿每年物业费的一半直至开发完成，因本案系李小丽与均豪公司之间的物业服务合同纠纷，本院对此不予处理。综上，李小丽的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由李小丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 郑吉喆审 判 员 张海洋二〇二一年三月二十三日法官助理 俞 洁法官助理 王世洋书 记 员 赵 宇