湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初522号 原告：永州市净美物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰园上李家合欢路39号。 法定代表人：邵磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张军，男，1966年2月17日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系该公司员工，代理权限为特别授权。 被告：张善国，男，1984年6月5日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 原告永州市净美物业管理有限公司与被告张善国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市净美物业管理有限公司的委托诉讼代理人张军、被告张善国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立刻给付拖欠的物业管理服务费3345元、违约金1004元，合计4349元；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年2月26日被告购得世博美域X区X栋XXX室房屋，当时只交纳一年物业费至2015年12月31日。从此后，2016年1月1日至2020年2月29日没有交纳一分钱物业费。每次电话催缴都不理不睬，通知单也贴过，总是找出一些不是物业方面的事情来搪塞，推脱。按照前期物业管理服务协议第四条第一款约定，多层住宅按建筑面积按每平方0.55元收取物业费。被告房屋面积121.65平方，121.65×0.55=66.91元×50个月=3345元。第四款约定，交纳费用时间为第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年的第一个月的1-10日交纳每半年的物业费。第十条第四节约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金。原告公司员工多次电话催缴、上门收取，都被被告找出种种理由拒绝缴纳物业费。原告的默默付出，打扫卫生，清理楼道，保安二十四小时看家护院，自来水增压处处都离不开费用。业主不缴物业费，公司怎么生存，员工那里来的工资。被告恶意拖欠物业费的行为对原告造成重大损失。特具此状，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告辩称：拒绝缴纳物业费理由：1、物业管理不到位，绿化枯死30-50%，严重影响小区环境；2、公共区域漏水，被告不履行职责；3、在业主不知情的情况下更换了物业公司。综上，物业不作为，在物业没有解决小区问题之前，拒绝缴纳物业费。 经审理查明：被告系世博美域X区X栋XXX室的业主，2015年2月26日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并与被告办理了房屋交接手续。同日永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该合同的主要内容为：一、乙方所购房屋基本情况：坐落位置XX栋X02室，建筑面积121.65平方米；二、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险费，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；三、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.55元/月；四、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业管理服务费；五、物业服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；六、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金；七、乙方物业管理费从2015年1月1日开始缴纳。后永州市荣鑫物业管理有限公司退出世博美域小区，因世博美域小区未成立业主委员会，2018年2月13日，永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与原告（乙方）签订了《世博美域物业托管协议》，该协议的主要内容为：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。2018年4月12日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市荣鑫物业管理有限公司2013年1月1日至2018年3月1日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告，其中XX-XXX室业主即被告张善国于2016年1月1日至2018年2月28日的物业服务费1740元全部由原告追缴。之后，被告张善国拖欠原告2016年1月1日至2020年2月29日的物业费3345元至今，原告多次向被告张善国催缴未果，遂酿成本纠纷。 以上事实有前期物业服务合同、交房交接书、净美托管协议、债权转让协议、催款通知函、工作图片以及原、被告当庭陈述佐证，本院予以确认。 本院认为，一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案发生在民法典实行前，应当使用当时的法律、司法解释。二、被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。同时，因世博美域小区未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位永州市裕悦有限责任公司于2018年2月13日与原告签订的名为托管，实质为前期物业服务合同的《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务托管给原告公司，对业主具有约束力。后永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，合法有效，故对被告亦具有法律约束力。因此，被告应向原告支付2016年1月1日至2020年2月29日的物业服务费121.65㎡×0.55元/㎡×50个月=3345元，对原告就此提出的诉讼请求依法予以支持。三、虽被告未按期缴纳物业费存在违约情形，但原告未能举证给其造成的实际损失，且原告在履行协议中存在瑕疵，故对于原告主张的违约金本院不予支持。四、被告对原告所提供的服务所提出的诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司变更频繁，且提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如服务欠主动，保安晚上值班睡觉、小区内车辆停放管理不善等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告张善国自本判决生效之日起十日内支付原告永州市净美物业管理有限公司物业管理费3345元； 二、驳回原告永州市净美物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张善国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  黄寿成 二〇二一年三月十二日 法官助理宁俊杰 代理书记员  刘军语