贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终275号 上诉人(原审被告):长顺县林强房地产开发有限责任公司,地址贵州省黔南州长顺县长寨街道办事处长兴中路,统一社会信用代码91522729MA6H430898。 法定代表人:潘某芳,该公司总经理。 委托诉讼代理人:袁昌浩,贵州贵达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:姜某涛,男,1987年5月27日生,布依族,住贵州省长顺县。 委托诉讼代理人:谢德华,贵州仁义律师事务所律师。 上诉人长顺县林强房地产开发有限责任公司(以下简称“林强公司”)因与被上诉人姜某涛确认合同无效纠纷一案,不服贵州省长顺县人民法院所作的(2020)黔2729民初855号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理,本案现已审理终结。 上诉人林强公司上诉请求:一、请求撤销(2020)黔2729民初855号民事判决书第一项、第二项,维持判决书第三项,依法改判驳回被上诉人姜某涛全部诉讼请求。二、一审、二审案件受理费、保全费用等由被上诉人承担。事实与理由:一、合同合法有效。被上诉人在购买案涉房屋时,房屋现状及未来风险是知道的,案涉买卖合同是双方真实意思表示,合同合法有效。二、合同应该继续履行,被上诉人要求退款及赔偿损失应予驳回。三、即便合同要解除或无效,因该房销售产生的8%的销售费用60,800元（以760,000为基数计算）,是上诉人的实际损失,应该由被上诉人承担。四、被上诉人主张赔偿损失的请求不能成立。双方签订买卖合同时,上诉人也从未故意隐瞒商品房相关信息,房屋现状和相关情况被上诉人是知道的,但仍与上诉人签订买卖合同,被上诉人主张赔偿损失没有法律依据。综上,一审判决事实不清、证据不足、适用法律错误,为维护自身合法权益上诉人特向贵院提起上诉,请贵院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人姜某涛辩称:上诉人的上诉请求不能成立,一审判决未支持答辩人的损失赔偿诉讼请求,只是判决上诉人返还答辩人购房款五十万元,上诉人对赔偿损失还有什么上诉的？综上,一审判决事实清楚,证据充分,适用法律正确,请二审法院驳回上诉,维持原判。 原审原告姜某涛向一审法院提出诉讼请求:1.依法确认原、被告签订的《商品房现房买卖合同》无效;2.依法判决被告退还原告购房款500,000元,并赔偿原告损失19,937.50元(500,000元×4.35%/年÷12个月×11个月=19,937.50元),合计:519,937.50元;3.诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明:被告林强房地产开发公司于2018年7月9日注册成立,开发位于长顺县,2019年9月29日,原告向被告交纳定金100000元,购买被告开发的位于长顺县,双方于2019年9月30日签订《商品房现房买卖合同》,合同约定, 出卖人林强房地产开发公司将位于顺泽大酒店商品房大楼2层207号商业用房一套出卖给买受人姜某涛,土地用途为商业用地,该商品房性质为商铺,建筑面积190㎡,单价4,000元/㎡,总价款760,000元。付款方式为全款分期付款,即于2019年9月305日在签订本合同时乙方支付100,000元,2019年11月1日支付150,000元,二层封顶支付100,000元,剩余房款410,000元,在甲方交房办证后一个月内一次性支付。交房时间为2020年6月1日。如甲方未按时交房,按照已交纳的房款每日按0.03%计算违约金,如甲方在办理证件后一个月内,乙方未在约定期间向甲方支付剩余房款,按照双方约定条款履行剩余总房款每日按照0.03%来计算违约金。原告于2019年9月29日向林强房地产开发公司支付认购款100,000元,此后原告陆续向被告及其顺泽大酒店项目部负责人潘文勇通过银行转账、支付宝等方式打款。2019年9月30日,潘文勇出具《收条》,注明收到姜某涛购房款100,000元;2019年11月1日,林强房地产开发公司出具《收据》,注明收到姜某涛交来顺泽大酒店207号公寓部分尾款150,000元;2019年11月8日,潘文勇出具《收条》,注明收到姜某涛购房款150,000元,并加盖林强房地产开发公司印章,上述款项合计500,000元。案涉工程进展缓慢,截至2020年6月1日合同约定的交房日期时,被告的房屋修建还在二层,不具备交房的条件。原告因此请求退款未果,引起诉争。 一审法院另查明,双方当事人在签订《商品房现房买卖合同》时,该项目尚在整理基础,至庭审结束时被告仍未取得商品房预售许可证明,原、被告签订合同时被告仅向原告出示了公司营业执照。 一审法院审理认为:所谓现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售房屋的大产权证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。原、被告在签订《商品房现房买卖合同》时,该项目尚在整理基,并不具备现房买卖的条件,双方签订的《商品房现房买卖合同》实为《商品房预售合同》,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。原告起诉后被告仍未提交取得商品房预售许可证明,因此,原、被告签订的《商品房现房买卖合同》无效,买受人姜某涛可以请求返还已付购房款。因双方在签订买卖合同时,原告明知该工程项目的现状仍处于整理基础状态,在被告仅出示营业执照,未提供土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等可以预售房屋的证明文件时,仍与被告签订了买卖合同,未尽到合理的审慎注意义务,无证据证明被告有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,故原告主张赔偿损失的请求不能成立。被告抗辩若返还原告购房款后应扣除8%的销售费用,因合同没有约定,且未提供证据证明该项费用的发生,故该抗辩理由不能成立。 综上,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:一、原告姜某涛与被告长顺县林强房地产开发有限责任公司于2019年9月30日签订的《商品房现房买卖合同》无效;二、被告长顺县林强房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告姜某涛购房款500,000元;三、驳回原告姜某涛其他诉讼请求。案件受理费4,500元(已减半收取),由被告长顺县林强房地产开发有限责任公司负担。 二审审理过程中,上诉人、被上诉人双方均未提交新证据,本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为:被上诉人姜某涛对未支持其赔偿损失的请求没有异议,本院予以确认。 双方签订《商品房现房买卖合同》的标的物为尚未竣工的房屋,不是现房。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条之规定,房开企业出售尚未竣工的房屋应当取得商品房预售许可。但是,上诉人并未取得商品房预售许可即将尚未竣工的房屋出售给被上诉人,明显存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五)项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,一审认定双方签订的《商品房现房买卖合同》无效符合法律规定。 上诉人主张被上诉人赔偿房屋销售总额8%的销售费用60,800元的损失。但是,双方并未对损失的计算达成一致意见,上诉人也未提供证据证明其存在房屋销售总额8%的的损失。故一审未支持适当,本院予以确认。 综上所述,上诉人长顺县林强房地产开发有限责任公司的上诉理由不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费9,000元,由长顺县林强房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  袁丽娟 二〇二一年三月九日 法官助理何青峰 书记员齐雯