河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终930号上诉人（原审被告）：西平亿洲商业运营管理有限公司。住所地西平县解放路与柏城大道交叉口。法定代表人：张旺，公司经理。委托诉讼代理人：邱丽娟，河南惠信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨威，女，1983年7月19日出生，汉族，住西平县。被上诉人（原审原告）：王**，女，1978年11月15日出生，汉族，住西平县。二被上诉人委托诉讼代理人：张新春，河南瀛豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南瑞美置业有限公司，住所地西平县解放路与柏城大道交叉口。法定代表人：贾继成。委托诉讼代理人：李长军，河南路德律师事务所律师。上诉人西平亿洲商业运营管理有限公司（以下简称亿洲公司）因与被上诉人杨威、王**、河南瑞美置业有限公司（以下简称瑞美公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省西平县人民法院（2020）豫1721民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿洲公司的委托诉讼代理人邱丽娟，被上诉人杨威、王**及其委托诉讼代理人张新春，被上诉人瑞美公司的委托诉讼代理人李长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿洲公司上诉请求：1、撤销一审判决或发回重审。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院开庭未通知上诉人，开庭时才接到法院电话，上诉人只能在庭后提交了书面答辩意见，一审诉讼程序违法。一审判决超出原告诉讼请求，一审原告只要求瑞美公司退还房款及返还定金，没有要求上诉人退还房款及定金，但一审法院却判决上诉人和瑞美公司互付连带责任退还原告的购房款及定金，超出了一审原告的诉讼请求。上诉人只是受瑞美公司委托，代理销售房屋、代为收取购房款，上诉人只是委托代理人，其委托代理行为产生的法律责任由委托人承担，房款应由瑞美公司退还。瑞美公司是《商铺认购协议》的相对方，且已收取的房款已经转给瑞美公司。一审法院判决认定上诉人没有将房款交付给瑞美公司与事实不符，涉案房产被查封的事实，上诉人不知情，对所销售房产不存在过错，一审认定事实不清。瑞美公司自签订合同至今都未向上诉人告知其公司因涉诉而被查封的事实，上诉人也是在2020年8月3日看到法院的查封公告后才知道该房产已被查封的事实。如果上诉人提前已知悉该房产被查封一事，就不会接受委托。上诉人已按照《VIP购房服务委托协议书》完成了购房服务义务，一审判决退还10000元，判决错误。上诉人已经按照委托协议书的约定，为其提供服务获得购房优惠，上诉人约定的服务已完成，所收服务费不应退还。杨威、王**辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决不存在程序违法问题，上诉人经传票传唤无正当理由未出庭，被上诉人在庭审中增加诉讼请求，符合法律规定。一审判决上诉人和瑞美公司连带退还被上诉人的购房款和定金正确。上诉人代理双方为同一法律行为，是违法和有过错的。上诉人代理销售已被法院查封的房屋是应知的，对其违法行为应与被代理人承担连带责任。一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《VIP购房服务委托协议书》并责令上诉人退还被上诉人10000元服务费正确。上诉人获取了10000元服务费后，没有给被上诉人正确的市场行情和投资前景的分析，又代理开发商和自己代理的被上诉人签订认购协议书，代理被上诉人认购了被法院查封的房屋，但没有代理双方签订正式的《商品房买卖合同》，使被上诉人购房愿望无法实现。瑞美公司辩称，上诉人销售涉案房屋时，明知涉案房屋被法院查封事实，因为涉案房屋瑞美公司已将整体楼盘全部交给上诉人进行销售，涉案楼盘已经办理了预售许可。上诉人之所以没有与被上诉杨威、王**签订正式合同，是因为涉案房屋处于查封状态，上诉人无法完成网签备案手续，所以上诉人在明知涉案房屋查封的情况下实施销售。上诉人以瑞美公司对外销售房屋，但是上诉人在收取房产后直接使用自己成立的锦创公司账户收取款项，因此上诉人该收取款项行为属于超出瑞美公司授权的销售代理权限的行为，上诉人收取款项行为没有法律依据。在涉案房屋销售合同被解除的情况下，上诉人应当负有对已收房款向购房人返还的法律责任。杨威、王**向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的西平亿洲城商铺认购协议书及VIP购房房屋委托协议书。2、判令二被告连带退还二原告已付的购房款80000元及相应利息，双倍返还定金10400元。3、判令被告亿洲公司退还二原告VIP服务费10000元和利息。4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年1月8日,原告杨威、王**与被告瑞美公司签订《西平亿洲城商铺认购协议书》一份，约定二原告投资认购被告开发建设的西平亿洲城商铺2幢135商铺，面积为12.75平方米,销售总价185282元,VIP卡抵扣30000元，折后总价为155200元,原告交付定金5200元，2020年1月15日前原告付清首付，如逾期付首付，定金不退。首付为85200元+VIP10000元=95200元,贷70000元两年还清等内容。同日，二原告缴纳定金5200元。2020年1月11日，原告交纳首付款80000元，被告瑞美公司出具了房款收据，交纳VIP服务费10000元，被告亿洲公司出具了收据。同日，二原告与被告亿洲公司签订《VIP购房服务委托协议书》一份，约定管理公司为原告提供服务为：代办办理购房手续、代为分析投资前景等，约定管理公司与开发商磋商原告购房优惠30000元，但需向管理公司缴纳服务费10000元等内容。另查明：二原告所购涉案房屋于2018年7月9日已被西平县人民法院查封。一审法院认为，二原告购买被告瑞美公司开发的商品房，并交纳定金，双方之间的买卖系双方真实意思表示，不违反有关法律、法规的强制性规定，为有效合同。但由于被告瑞美公司向二原告出售的涉案房屋已经被法院查封，致使购房合同根本无法履行，合同的目的不能够实现。因此，原告请求解除与被告瑞美公司签订的西平亿洲城商铺认购协议书并退还购房款，理由正当，本院予以支持；关于双倍返还定金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。由于被告瑞美公司向二原告出售的涉案房屋已经被法院查封，导致双方不能签订并履行商品房买卖合同，瑞美公司应当承担返还购房款80000元及双倍定金10400元的责任。由于被告亿洲公司对其经销的房产审查不严，将已被法院查封的房屋营销给二原告存在过错，且也未将购房款及定金交付瑞美公司，故应对返还原告购房款及定金承担连带责任；关于被告亿洲公司收取10000元VIP服务费问题。因亿洲公司存在过错致使二原告与被告瑞美公司签订认购协议书无法履行，造成合同目的无法实现，故其与原告签订的VIP购房服务委托协议书应予解除，收取的服务费应予退还；关于原告请求利息的问题。因双方未约定利息，原告要求利息的诉讼请求，应从主张权利之日起即2020年12月4日起按照2020年12月全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。二被告的辩称意见，均理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，二原告请求判令解除与被告瑞美公司签订的西平亿洲城商铺认购协议书及与被告亿洲公司签订的VIP购房房屋委托协议书、让二被告退还购房款80000元并承担利息利息、退还双倍定金10400元的诉讼请求，以及让亿洲公司退还10000元服务费的诉讼请求，均理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告杨威、王**与被告河南瑞美置业有限公司签订的西平亿洲城商铺认购协议书，解除原告杨威、王**与被告西平亿洲商业运营管理有限公司签订的VIP购房房屋委托协议书。二、被告河南瑞美置业有限公司、西平亿洲商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内互负连带责任退还原告杨威、王**购房款80000元、定金10400元，并自2020年12月4日起按照2020年12月全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算支付利息。三、被告西平亿洲商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内退还原告杨威、王**服务费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1154元，由二被告负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据，1、《商铺销售、运营管理授权委托书》，拟证明2019年2月21日瑞美置业公司委托亿洲公司对位于柏城大道与××交叉口东南角的亿洲城的商铺进行策划销售、招商运营管理，瑞美公司同意且认可在办理销售、运营过程中所签署的有关文件及代收房款，并同意承担相应的法律责任；2、瑞美置业公司出具的通知书，拟证明瑞美公司同意西平亿洲商业运营管理有限公司、西平县锦创企业营销策划有限公司将销售的房款返还到指定的王荣华建行；3、银行流水，拟证明西平亿洲商业运营管理有限公司自己或通过锦创公司多次转款，2020年元月10日和20日转给瑞美公司160万元；4、《项目销售招商运营合作合同》，拟证明被上诉人委托我们销售房产，当时签订合同时涉案房产没有查封，瑞美公司违反合同，隐瞒情况，责任由瑞美承担。后期房产查封瑞美从未告知，上诉人不知情。瑞美公司的质证意见是对合作运行合同真实性无异议，对证明目的有异议。合同约定销售款项应由双方共管的专用账号收取。瑞美并没有隐瞒涉案房屋被查封事实，涉案房屋被查封是法院通过房管部门协助执行及现场公示对外披露信息的，上诉人对此也是明知的。关于委托书真实性我们不予承认，在瑞美委托上诉人对涉案房屋对进行销售时，瑞美将本公司印章交由上诉人用于签订合同，该委托书没有瑞美法定代表人签字，上诉人单方伪造委托书。该委托书收款账户不是双方共管账户，证明该委托书是伪造的。通知书和银行明细证明上诉人利用设立的锦创公司账户私自收取购房款，上诉人利用瑞美公司收取购房款后不能证明向瑞美进行了返还。杨威、王**的质证意见是对授权委托书没有异议。转款的问题同瑞美公司意见，无法证明我方款项转给瑞美公司。关于上诉人称不知道房屋被查封与事实不符，因为不动产登记部门已进行查封登记，对外公示具有法律效力。签订合同时需要办理按揭贷款进行网签，查封房屋不能进行网签，所以上诉人知道房屋被查封。上诉人提交的证据不能证明本案事实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人称一审程序违法的问题。经核实，杨威、王**在一审庭审期间当庭增加诉讼请求要求瑞美公司与亿洲公司连带退还其已付的购房款、相应利息及定金，亿洲公司经一审法院传票传唤未到庭，一审判决程序合法。2020年1月8日,杨威、王**与瑞美公司签订《西平亿洲城商铺认购协议书》，约定杨威、王**投资认购瑞美公司开发建设的西平亿洲城商铺2幢135商铺，同日，杨威、王**与亿洲公司签订《VIP购房服务委托协议书》。由于瑞美公司向杨威、王**出售的房屋已被法院查封，导致合同目的不能实现，亿洲公司对其经销的房产审查不严，对已被法院查封的房屋出售给杨威、王**存在过错，且亿洲公司未提交充足证据证实其将购房款及定金交付给瑞美公司，亿洲公司应和瑞美公司共同负担返还杨威、王**购房款及定金的责任，一审判决亿洲公司和瑞美公司承担连带责任不当，应予纠正。因杨威、王**购买涉案房屋的目的无法实现，亿洲公司收取的10000元服务费应予退还。综上所述，西平亿洲商业运营管理有限公司的上诉请求部分成立，一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持河南省西平县人民法院（2020）豫1721民初4351号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分；二、撤销河南省西平县人民法院（2020）豫1721民初4351号民事判决第二项；三、变更河南省西平县人民法院（2020）豫1721民初4351号民事判决第二项为河南瑞美置业有限公司于本判决生效后五日内退还杨威、王**购房款80000元、定金10400元，并自2020年12月4日起按照2020年12月全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算支付利息。西平亿洲商业运营管理有限公司对上述责任付共同清偿责任；四、驳回杨威、王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2308元，由上诉人西平亿洲商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二一年三月十六日书记员  刘丹丹