湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终38号上诉人（原审被告）：何国栋，男，1978年12月29日出生，汉族，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：汪顺生，湖南顺胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：双牌县雅洁物业服务有限公司，住所地湖南省双牌县。法定代表人：单丽华，该公司董事长。委托诉讼代理人：莫春红，女，汉族，1985年3月3日出生，住湖南省永州市冷水滩区（特别授权）。委托诉讼代理人：刘柱明，男，汉族，1964年5月28日出生，住湖南省双牌县。上诉人何国栋与被上诉人双牌县雅洁物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，公开开庭进行了审理。上诉人何国栋及其委托诉讼代理人汪顺生，被上诉人双牌县雅洁物业服务有限公司的法定代表人单丽华及其委托诉讼代理人莫春红、刘柱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何国栋上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求并承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定事实错误。认定上诉人与被上诉人存在物业服务合同关系错误，认定上诉人应当履行《物业管理委托合同》的合同义务错误，认定《物业管理委托合同》委托物业管理期限至2018年3月31日止错误，认定业主委员会未解除物业服务合同，未要求被上诉人退出物业服务构成《物业管理委托合同》有效期的顺延错误。一审判决适用法律错误，一审判决适用《物业管理条例》和《物权法》的相关规定与本案的客观事实完全不符，属适用法律错误。双牌县雅洁物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。小区业委会成立后，被上诉人虽然没有与之重新签订新的物业服务合同，但是被上诉人事实上延续履行了物业管理服务。上诉人小区业主大会未按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定，应当认定上诉人与被上诉人形成事实上的物业服务合同并生效。一审被上诉人提供了上诉人在被上诉人服务处自交房以来至今缴纳水电费的证据，足以证明被上诉人自2014年4月起至今一直在上诉人小区履行物业服务工作。双牌县雅洁物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付拖欠的物业管理费3494元；2.请求依法判决被告缴纳滞纳金1048元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：被告何国栋系双牌县紫金国际花园小区4栋2单元103房业主。2014年4月10日，原告雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定原告为该小区提供物业服务，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生和安保、消防、交通等秩序，委托管理期限自2014年4月1日起至2018年3月31日止。服务费单价为按建筑住宅面积每月每平方米0.5元。合同签订后，原告履行了合同约定的相关权利和义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。被告房屋建筑面积为137平方米，每月应交物业服务费68.5元（即137平方米×0.5元=68.5元），被告何国栋自2016年1月1日起至2020年3月31日止，拖欠物业服务费计3493.5元（51个月×68.5元/月）。原告按照合同约定多次向被告催交物业服务费，被告何国栋以原告提供的物业服务不符合法定标准，其主张收取的物业服务费和“滞纳金”没有合同依据和法律依据为由拒绝缴纳。另查明，双牌县紫金国际花园小区自2015年5月成立业主委员会，该小区业主委员会自成立之日起至2018年5月届满时，没有重新选聘新的物业服务公司，也没有与原告续签《物业管理委托合同》。2018年7月10日，双牌县人民政府围绕紫金国际花园小区管理问题作出双府阅（2018）25号专题会议纪要。根据该会议纪要，原告仍然在按照《物业管理委托合同》的约定进行服务、管理。该小区大部分业主按约定向原告缴纳物业服务费。一审法院认为，物业服务合同是作为物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司订立的前期物业服务合同，虽然该小区业主委员会没有与原告重新签订新的物业服务合同，但业主大会未按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定，且被告的业主委员会未明确要求原告退出物业服务或反对原告继续提供物业服务，原告事实上延续履行了物业管理服务，与被告形成事实上的物业服务合同，应视为双方对原合同的顺延。原告雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》对业主具有约束力。被告作为该小区的业主，在享有原告提供的物业服务后，理应按月支付物业费。因此，法院对原告要求被告支付物业费3493.5元的诉讼请求予以支持，对其超出法院核实部分0.5元不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金1048元的诉讼请求，由于滞纳金是因行政相对人逾期向国家缴纳各种费用而需要额外缴纳的金钱，是在行政管理中对行政相对人因违反行政管理规定而承担行政责任的形式，系法律规定的内容，不属于当事人自由约定的范围，故对原告的该项诉讼请求法院不予支持。综上，参照国务院第379号令《物业管理条例》第二条、第七条第二项、第五项、第二十五条、第二十六条、第四十二条，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告何国栋于本判决生效之日起七日内支付原告双牌县雅洁物业服务有限公司物业费3493.5元；二、驳回原告双牌县雅洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由何国栋负担40元，由双牌县雅洁物业服务有限公司负担10元。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，审查双方当事人的诉、辩主张，本案争议焦点为：何国栋是否有义务向雅洁公司交纳物业管理费。现评析如下：雅洁公司与紫金国际花园小区开发商宏宇公司订立《物业管理委托合同》，合同虽然约定，合同有效期为2014年6月1日至小区业主委员会成立之日止，但小区业主委员会成立以后，雅洁公司继续为小区提供物业服务，何国栋也继续向雅洁公司交纳物业管理费，因此，双方的合同关系处于事实上继续履行状态，故何国栋仍需依合同交纳物业管理费。何国栋上诉提出，双方当事人不存在合同关系，如前分析，该理由不成立；其上诉又提出对方提供的物业服务不达标，但该理由不能成为各业主拒交物业管理费的理由，各业主可另行主张对方的违约责任。综上,何国栋的上诉理由不成立，本院依法不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何国栋负担。本判决为终审判决。审判长  唐向东审判员  李 飞审判员  魏 蓉二〇二一年三月十二日书记员  陈奕静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。