广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31062号原告（反诉被告）：吴盛文，男，1978年8月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××018。委托诉讼代理人：郭明文，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼国波，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告（反诉原告）：许佐升，男，1987年6月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××339。委托诉讼代理人：张海峰，广东广和（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺银霞，广东广和（顺德）律师事务所律师。第三人：江德贤，男，1988年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××718。委托诉讼代理人：蒋小平，广东佐智律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗浚华，广东佐智律师事务所律师。原告吴盛文与被告许佐升、第三人江德贤租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，被告提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2021年3月12日公开开庭审理了本案。原告吴盛文的委托诉讼代理人冼国波，被告许佐升的委托诉讼代理人张海峰、贺银霞，第三人的委托诉讼代理人蒋小平、罗浚华到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告吴盛文向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告于2020年8月5日签订的《厂房出租合同》；2.被告向原告返还689850元保证金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月25日，被告代理人江德贤(即本案第三人)向原告出具租赁物清单，该清单明确载明厂房面积为9136㎡。此后，原告与江德贤通过微信方式就租金数额进行多次磋商后，原、被告双方于2020年8月5日签订《厂房出租合同》(合同编号：陈字第002013号)，约定甲方(即被告)将位于厂房及相应配套的办公楼和空地出租给乙方(即原告)作为厂房使用。同月12日，原告将689850元汇款至《厂房出租合同》指定的收款账户。2020年8月15日，原告发现其租入的×××××××号厂房的实际使用面积仅6398.31㎡，这与江德贤在租赁物清单上载明的9136㎡厂房面积相差甚远。为此，原告多次电话联系被告请求解除《厂房出租合同》，被告均未接听。原告认为，原告与被告代理人江德贤在洽谈承租被告的厂房时始终以厂房面积为9136m²为洽谈前提，原告在签订《厂房出租合同》时的真实意思表示亦为承租9136㎡厂房，但原、被告实际签订的《厂房出租合同》的厂房面积仅为6398.31㎡，这并非原告真实意思表示。原告对承租厂房的面积存在重大误解，如继续履行，将导致原告产生巨大损失。为了维护原告的合法权益，故起诉。被告许佐升辩称，一、重大误解的答辩意见。本案不存在重大误解的情形，案涉租赁合同真实合法有效，理由如下：1.合同签署前，原告多次到案涉厂房实地查看现状，原告已明确知晓厂房面积、位置、内部结构以及设施设备等具体情况。2.原告是在对厂房现状充分知悉与了解的情况下，与被告签署的租赁合同，租赁合同是双方真实的意思表示，不存在任何误解。3.而且本案存在一个重要的事实，双方8月7日签约，8月10日原告收到被告提供的厂房图纸，原告收到厂房图纸后，8月12日通过转账向被告支付了按金689850元。因此，原告在签约前中后对厂房位置、面积、价格根本不存在误解。二、租赁面积的答辩意见。原告租赁厂房面积的真实意思是6000多方，理由如下：1.原告从未向被告提出租赁面积必须满足9千多方的要求，被告也从没有作出相关承诺，而且原告也没有相关证据。2.相反，结合原告提供的案外人厂房租赁合同，其后续另向案外人承租的厂房面积为6700方，与案涉厂房面积相近，进一步证实其签署案涉租赁合同时，根本不存在任何误解。三、租金标准的答辩意见。案涉厂房租金费用是双方综合整栋厂房建筑场地内外现状、设施设备情况、周边环境条件的因素，整仓出租，不区分单价，经双方平等协商确定的。该租金费用不存在任何欺诈、胁迫或显失公平等情形，案涉合同合法有效。四、第三人关系答辩意见。原告单凭与第三人的聊天记录向被告提起本案诉请，缺乏事实依据，理由如下：1.第三人只是给被告及周边厂房介绍零星租客的流动中介，不是被告员工，也不是被告代理人，被告与第三人是相互独立的主体，不存在任何委托代理关系。2.第三人无权代表被告针对租赁厂房的租赁事宜作出任何决定或意思表示，被告对第三人与原告之间的沟通内容与情况均不知情，与被告无关，对被告没有法律约束力。五、原告有恶意目的意见。从原告与第三人的聊天记录以及与案外人的租赁合同可以证明，案涉合同的签约过程及履约本身不存在任何事实或法律瑕疵，就是原告在签约后发现有比案涉厂房价格便宜的地方，所以就恶意毁约退租，其行为已经构成根本违约，给被告造成重大经济损失，被告有权没收按金并主张其违约责任。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，其恶意退租已构成违约，应承担违约赔偿责任，请求法院驳回原告诉请，支持被告反诉请求。第三人辩称，江德贤并非本案实际第三人，实际是江德贤的哥哥江××使用了江德贤的手机号码进行绑定，该微信账户的实际使用人一直是江，第三人从未使用过该账户，也从未通过其他途径参与到案涉租赁事宜当中，第三人对案涉纠纷完全不知情，也从未参与，因此本案的纠纷与第三人江德贤无关。江才是本案适格第三人。第三人请求变更本案第三人为江。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付租金614189.03元、管理费409459.35元（均自2020年9月1日起，计算至2021年1月14日止），逾期违约金（按照合同约定每月25日支付下个月租金之日的次日起算暂计至2021年1月14日为271133.3元，自2021年1月15日之后的逾期违约金按照上述标准计算至实际清偿之日）；2.原告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告存在租赁合同关系，被告将位于厂房及相应配套的办公楼和空地出租给原告使用，并与原告在2020年8月5日签署了《厂房出租合同》。《厂房出租合同》签署后，原告一直未依约向被告支付约定租金、管理费，经被告多次催告，原告仍以各种理由拒绝支付租金及各项费用。原告的上述行为已构成根本违约，被告根据法律及合同约定有权解除《厂房出租合同》，并要求原告支付欠付的租金、管理费以及逾期支付违约金，故起诉，要求：1.被告与原告在2020年8月5日签署的厂房出租合同在2021年1月14日解除；2.原告向被告支付租金614189.03元、管理费409459.35元（均自2020年9月1日起，计算至2021年1月14日止），逾期违约金（按照合同约定每月25日支付下个月租金之日的次日起算暂计至2021年1月14日为271133.3元，自2021年1月15日之后的逾期违约金按照上述标准计算至实际清偿之日）；3.原告承担全部诉讼费用。后被告申请撤回确认被告与原告在2020年8月5日签署的厂房出租合同于2021年1月14日解除的反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称，一、原告已经以实际行为表明不再履行案涉合同，被告未采取适当措施解决案涉合同并重新出租厂房的租金损失应当由其自行承担。2020年8月13日，原告到租赁物现场查看时发现租赁物的面积仅有6000多平方米，与双方约定的面积相差甚远后就联系被告，告知其因面积过小，无法达到使用的目的，不再租赁案涉厂房，被告答复说需考虑一下，后原告多次电话联系被告，均无人接听。2020年9月1日起，从合同约定的免租期起，原告就从未进驻案涉厂房实施相关工作，并于9月10日通过律师函的形式明确告知被告不再租赁案涉厂房，正式解除《厂房出租合同》，但被告拒绝答复。根据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，在免租期内，原告已经明确告知并以实际行动表明不再履行合同的情况下，被告应当采取措施防止损失的扩大，重新对外出租厂房，但被告并未采取适当措施防止损失的扩大，其所主张的租金损失应当由其自行承担。二、原告在免租期内已书面告知解除合同，且原告并未实际使用案涉厂房，无需支付租金。2020年8月13日，原告发现案涉厂房面积不足时，就已经告知被告解除合同，但被告不予证明答复。2020年9月10日，原告通过发送律师函的形式明确告知被告解除案涉合同，且原告从未使用或占用过案涉厂房的情况下就通知被告解除合同，原告无需支付任何的租金，被告不采取措施防止损失的扩大，应当由其自行承担租金损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的租赁物清单复印件1份，本院结合案件事实予以综合认定；2.原告提供的微信聊天截图打印件1份，该微信聊天记录与被告提供的微信聊天记录为同一微信聊天记录的不同内容，本院对其真实性予以确认；3.原告提供的厂房出租合同复印件1份、转账记录截图打印件1份，被告作为合同签订方及收款方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；4.原告提供的律师函原件1份、邮单原件1份、邮单查询打印件1份，被告作为邮件收件方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；5.原告提供的租赁合同原件1份，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；6.被告提供的建筑工程施工许可证复印件1份，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；7.被告提供的回函复印件1份、妥投证明打印件1份，被告提供了邮件的投递情况且收件地址为原告身份证所载明的地址，本院对其真实性予以确认；8.被告庭后提供的建设工程规划许可证复印件1组，该许可证由相应政府部门出具，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年8月7日，原告吴盛文（承租方、乙方）与被告许佐升（出租方、甲方）签订《厂房出租合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于厂房及相应配套的办公楼和空地（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方作为厂房使用，用途为门窗加工范围（环评及其他相关经营许可由乙方自己负责，但不得经营餐饮、零售、百货等商业）；厂房水电已安装至车间旁边，甲方按现状移交给乙方，乙方已知悉厂房的状况；厂房租赁期自甲方通知乙方办理物业交接之日起计算，共6年，交付使用的日期预计为2020年9月1日，收到甲方通知三天内乙方必须到现场办理物业交接，从甲方通知乙方办理物业交接之日起计一个月为免租期（即自2020年10月1日起计收租金和管理费）；厂房月租金为108000元、月管理费为72000元，办公楼月租金为21000元、月管理费为14000元，空地月管理费为8970元、月管理费为5980元；租赁期限6年，计租日期由2020年10月1日起，每三年为一个递增期，即第四年至第六年租金和管理费递增10%；2020年10月1日至2023年9月30日，月租金137970元、月管理费91980元，总额229950元；2023年10月1日至2026年9月30日，月租金为151767元、月管理费为101178元，总额252945元；签订合同一周内乙方应向甲方交纳（三个月租金和管理费总额）689850元作为乙方的履约保证金以及交纳2020年10月1日至2020年10月31日一个月的租金和管理费229950元和电费保证金105000元，以后租金和管理费到第二期时乙方需追加68985元作为履约保证金；在租赁期间，乙方非因合同约定可提前终止的原因，单方面提前解除租赁合同的，构成根本违约，甲方有权无偿收回合同项下的租赁物及乙方在租赁物上新建、增减、改建的建筑物及其附属物，并有权要求乙方付清尚欠的租金及其他应缴费用，没收并追索乙方双倍的履约保证金和对甲方造成的其他损失，甲方有权解除租赁合同并将厂房重新出租给任何第三方。双方并约定其他权利义务。2020年8月12日，原告向被告指定的收款人转账支付689850元。2020年9月10日，原告向被告邮寄发出《律师函》，该律师函写明在涉讼合同签订前，原、被告双方均以厂房的面积达到9000平方米为前提进行协商，但被告根据涉讼合同的约定所提供的厂房在经过实地测量后只有6400平方米左右，被告所提供的厂房不能满足原告的要求，导致原告无法实现签订租赁合同的目的。被告未按照双方协商约定向原告提供相应面积厂房的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，现原告通知被告解除涉讼合同，并要求被告返还原告已支付的履约保证金689850元。该邮件于2020年9月12日签收。2020年11月10日，被告向原告邮寄发出《回函》，该回函写明原告提出的单方面解除合同，要求返还履约保证金缺乏依据，不符合双方的合同约定，请被告于收到回函之日起3天内向被告支付合同约定应支付的2020年10月1日至2020年10月31日一个月的租金和管理费229950元和电费保证金105000元，并按合同约定到园区管理处补办物业交接手续。原告于2020年11月22日收取该邮件。另查明一，2020年8月1日，微信昵称为J的人员发送微信给原告称其同时在谈一个用电大的7、8，7和8也给不了你，就给13和12；2020年8月7日，微信昵称为J的人员将名称为《陈边工业园厂房出租合同新》的文件通过微信方式发送给原告；原告询问可否附一份土地证复印件作为附件；同日，微信昵称为J的人员回复称没问题；2020年8月10日，微信昵称为J的人员将名称为《陈村厂房12和13号》（dwg）的文件通过微信方式发送给原告。2020年8月20日，原告微信询问微信昵称为J的人员加租14b要加多少钱；2020年8月23日，微信昵称为J的人员回复称5万；原告微信询问14b有多大；微信昵称为J的人员回复1700几；原告回复称“我商量一下”。原告陈述微信昵称为J的人员为第三人江德贤；被告及第三人主张微信昵称为J的人员为案外人江。另查明二，原告提供的示意图显示新编厂房号12面积3190.97平方米，新编厂房号13面积3207.34平方米。原告陈述其于2020年8月10日拿到该示意图。另查明三，原告提供的一份手写单复印件载明：7、8厂房面积9136㎡×20=182720，宿舍面积1605平方米×22=35310，院子吉地约500㎡×15=7500，管理费1元/㎡≈11240，配电350KVA×23=8050，合同期6年，244820。手写单签署了一个“江”字并载明了联系电话。另查明四，位于南海区狮山镇狮北村陈边股份经济合作社×××××××已办理规划报建手续。另查明五，2020年9月5日，原告吴盛文（承租方）与案外人潘奥签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房位于佛山市南海区（原×××××××），厂房位于进园区的前两个车间6700方、宿舍楼1楼一半（饭堂），2、3楼10个房间，加楼面，空地面积约2000方。各方并约定其他权利义务。2020年11月23日，原告提起诉讼。诉讼中，1.原告明确其撤销合同的理由为重大误解；原告承租涉讼租赁物用于铝合金门窗的加工，原告承租涉讼租赁物前一直从事铝合金门窗的加工。2.原告陈述其租赁时被告提供的资料显示涉讼租赁物有合法的报建手续。3.本案庭审辩论终结后，被告明确要求撤回“被告与原告在2020年8月5日签署的厂房出租合同在2021年1月14日解除”的反诉请求。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案的争议焦点为原告是否因重大误解与被告签订涉讼合同，对此本院作如下分析：一、从涉讼合同签订前的磋商过程来看；原告提供的手写单复印件明确载明7、8厂房的面积为9136㎡，而涉讼合同所涉及的租赁物并非7、8号厂房，原告以其它厂房的洽谈记录来证实其签订涉讼合同时对面积存在重大误解的主张无事实依据，本院依法不依采纳；对原告提供的租赁物清单复印件的证明力，本院不予确认。二、从租赁物本身状况来看；本案所涉及的租赁物为不动产，原告作为一个长期从事铝合金门窗加工的完全民事行为能力人，其在对涉讼租赁物进行实地查看的情况下，应当很清楚涉讼租赁物能否满足其使用需求。原告在实地查看涉讼租赁物并了解其状况后与被告签订租赁合同即代表其认可涉讼租赁物并同意按现状承租涉讼租赁物，原告主张其因重大误解签订涉讼合同没有客观依据。三、从涉讼合同的履行情况来看；原、被告于2020年8月7日签订涉讼合同后，其于2020年8月10日已收到×××××××号厂房示意图，原告在收到厂房示意图得知厂房面积后并未当即向被告或其指定人员提出厂房面积少于其需要承租的厂房面积，其对厂房面积存在重大误解；相反，其在2020年8月12日向被告指定人员转账支付履约保证金689850元，该付款行为明确表明原告同意继续履行《厂房租赁合同》，按现状承租涉讼租赁物。其四、从原告与案外人签订的《租赁合同》来看，原告和案外人签订的《租赁合同》约定的车间面积为6700方（不包含空地和宿舍），其面积亦未达到厂房面积需九千平方米以上的要求，原告认为12号、13号厂房面积低于九千平方米，无法满足其使用需求，继续履行涉讼合同会对其造成重大损失的主张无事实依据。综上，原告在签订涉讼合同时并不存在重大误解，原告要求撤销涉讼合同无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于保证金，涉讼合同约定租赁期限共6年，交付使用的日期预计为2020年9月1日；原告非因合同约定可提前终止的原因，单方面提前解除租赁合同的，构成根本违约，被告有权没收并追索原告双倍的履约保证金。现原告在涉讼合同约定的租赁期限内向被告发出《律师函》要求解除涉讼合同并未依约接收涉讼租赁物致涉讼合同无法继续履行，原告已构成违约，被告依约有权没收原告的履约保证金，原告要求被告返还保证金689850元无事实和法律依据，本院不予采纳。被告在本案宣判前要求撤回“确认被告与原告在2020年8月5日签署的厂房出租合同在2021年1月14日解除”的反诉请求的申请符合法律规定，本院依法予以准许。关于租金、管理费及违约金，涉讼合同约定交付使用的日期预计为2020年9月1日，原告收到被告通知三天内到现场办理物业交接。现原告于2020年9月10日即向被告发函要求解除涉讼合同，未有证据显示原、被告有就涉讼租赁物办理了交接手续，亦未有证据显示原告有实际使用涉讼租赁物，原告要求被告支付2020年9月1日至2021年1月14日期间的租金、管理费及逾期付款违约金无事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）吴盛文的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）许佐升的全部反诉请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为63052.66元（原告已预交），由原告（反诉被告）吴盛文负担。反诉费8226.52元（被告已预交），由被告（反诉原告）许佐升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二一年三月二十六日书记员 陆美羽