辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3490号上诉人（原审被告）：李祥成，男，1975年12月6日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：张俊东，辽宁腾达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴佩琳，辽宁腾达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王闯，男，1994年6月21日出生，满族，住辽宁省灯塔市。委托诉讼代理人：张立志，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。原审被告：李斌，男，1963年9月22日出生，汉族，住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：张俊东，辽宁腾达律师事务所律师。原审第三人：沈阳市铁西区万发鑫安居房产中介所，住所地辽宁省沈阳经济技术开发区中央大街**（5门）。经营者：陈丽锋。上诉人李祥成因与被上诉人王闯、原审被告李斌、原审第三人沈阳市铁西区万发鑫安居房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院（2020）辽0191民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李祥成上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、银行最终无法办理贷款的原因，系被上诉人收入问题造成，与上诉人无关；原审诉讼期间，已查明被上诉人收入不足，银行对其无法放贷，与上诉人提交材料无关。二、上诉人并未与被上诉人签订任何合同，合同内容也不知晓，原审法院将李斌签订的《房屋买卖合同书》约束上诉人，突破合同相对性于法无据；李斌仅是知道上诉人要出卖房屋情况下，基于亲属关系帮助上诉人出卖房屋。而合同内容上诉人根本不知晓。三、上诉人不存在任何违约行为，合同无法履行的原因是被上诉人无法及时办理贷款造成。上诉人当时因急需资金周转，周边亲朋以及中介机构都帮着出售房产。后因被上诉人收入不足，银行无法为期办理贷款授信。而上诉人在被上诉人无法办理贷款且继续资金周转的情况下才不同意继续出售。四、被上诉人并没有实际损失，其主张的违约金与中介费存在重叠，且中介机构也没有完全履行完毕中介服务内容，其收取的中介服务费本应予以退还，而10%的违约金也没有任何损失赔偿依据。被上诉人及第三人在签订合同时均知晓签订人无授权，且在合同中的备注补充部分也已标准了出现无授权后的责任承担问题。10%的违约金与中介费赔偿重叠主张。被上诉人也没有证据证明其损失已达10%违约金，而根据《合同法》司法解释及相关规定，违约赔偿应以实际损失为基础，超出损失30%的部分应认定损失过高。即便认定上诉人违约，因上诉人未签订协议，且实际损失证据被上诉人也未提供。另外，第三人提供的中介服务并没有履行完毕，为此，其10300元的中介服务费应予以退还或存在部分退款。王闯辩称，请求维持原判。李斌未陈述。沈阳市铁西区万发鑫安居房产中介所述称，同意一审判决。王闯向一审法院起诉请求：1.二被告连带赔偿违约金、中介信息服务费73300元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2019年10月13日，原告王闯(乙方)、被告李斌（甲方）及第三人房产中介（丙方）签订一份《房屋买卖合同书》，合同约定一、房屋基本情况：1、甲方自愿将座落于沈阳经济技术开发区中央大街29-12号（1-5-1）房屋出售给乙方。2、房屋建筑面积96.19平方米；二、甲、乙双方协商后是的实际成交价格为为730000元，该房屋产权或租赁权过户的相关费用由乙方承担；三、甲、乙、丙三方签订本合同，乙方须向丙方交纳房屋信息服务费10300元。四、乙方于2019年10月13日向甲方交付购房定金10000元；五、违约责任：1、甲方需保证该房屋权属无争议、若发生与甲方有关的权属纠纷或涉及该房屋债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果；2、甲、乙双方保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责；3、乙方未按合同于约定时间付款，甲方有权单方面终止本合同，同时追究乙方违约责任，甲方认可乙方贷款方式时，甲方有义务配合乙方办理贷款手续，以便乙方贷款的顺利办理；4、贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失。已缴纳的服务费不予退还。乙方须按照约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金，并承担本合同约定的信息服务费。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还。六、本合同在履行中若发生争议，甲乙丙三方协商解决，协商不成，任何一方可像该房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订后原告妻子于当日向被告李斌以微信转账形式支付10000元定金，被告李斌向原告出具收条一份，原告又向第三人房产中介支付中介费10300元，第三人房产中介向原告出具收款收据一份。原告在办理贷款期间需要被告李祥成协助提交相关手续，由于被告提交材料时间较晚，导致最初约定银行无法办理贷款，而原告向其他银行申请的贷款过程中，被告李斌告知房屋不卖了，并以微信的形式向原告妻子退还定金10000元。另查明，诉争房屋实际所有权人为李祥成，李斌系李祥成的姐夫，其双方系委托合同关系。一审法院认为，原、被告及第三人的要约与承诺清楚，系双方当事人真实意思表示，其订立的《房屋买卖合同》不违反相关法律及禁止性规定，故该合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应予履行。本案在房屋买卖过程中，原告按照合同约定积极履行自己的义务，而因被告迟迟没有提交相关材料导致贷款办理不成功，在原告寻找其他银行办理贷款时被告向原告提出解除合同并向原告返还10000元定金，实属于违约，被告应承担全部违约责任。关于原告主张违约金73000元的诉讼请求，因合同约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均有违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金，并承担本合同约定的信息服务费。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”，在合同履行过程中被告提出解除合同实属违约，应按照合同约定向原告支付房屋实际成交价格的10%作为违约金，该房屋成交价格为730000元，被告已经返回10000元定金，还应向原告支付63000元违约金，故原告要求被告赔偿违约金63000元的主张，一审法院予以支持。关于原告主张中介信息服务费的诉讼请求，因合同约定“丙方所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还。”在合同履行过程中被告提出解除合同实属违约，而原告已经据实向第三人支付10300元中介信息服务费，从而产生的损失，应由被告赔偿，故原告要求被告支付中介信息服务费10300元的主张，予以支持。一审法院判决：一、被告李祥成于判决生效后十日内给付原告王闯违约金63000元；二、被告李祥成于判决生效后十日内赔偿原告王闯中介费损失10300元；三、驳回原告其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1633元，减半收取816.5元，由被告李祥成负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，原审被告与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。虽该合同并非上诉人本人签订，但上诉人作为案涉房屋的所有权人，表示对上述合同认可，并在合同签订后初步配合被上诉人办理了贷款申请工作，合同约定房屋出卖方有义务配合买受人办理贷款手续，以便买受人贷款的顺利办理，现在被上诉人更换银行办理贷款过程中，上诉人表示不再出卖房屋，导致仍存在继续履行可能的合同无法继续履行，构成违约，应承担违约责任。关于违约金数额，上诉人主张合同约定违约金标准过高，本院认为因被上诉人并未提交充分证据证明自己存在的实际损失数额，且被上诉人在收到上诉人返还的定金后主张的是一万元违约金及中介费，本院结合合同的履行情况及当事人的过错程度，兼顾公平原则，酌定上诉人给付被上诉人违约金3万元。因案涉合同并未最终履行完毕，原审第三人作为中介并未完成协助办理贷款及过户等事宜，可收取与其服务相匹配的必要费用，且为避免履行过程中出现纠纷，应就具体履行期限、签约方是否具备委托权限予以明确约定与核实，故判令上诉人给付被上诉人中介费损失5000元，沈阳市铁西区万发鑫安居房产中介所返还被上诉人中介费5300元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市经济技术开发区人民法院（2020）辽0191民初1573号民事判决第三项；二、变更沈阳市经济技术开发区人民法院（2020）辽0191民初1573号民事判决第一项“被告李祥成于本判决生效后十日内给付原告王闯违约金63000元”为“李祥成于本判决生效后十日内给付王闯违约金30000元”；三、变更沈阳市经济技术开发区人民法院（2020）辽0191民初1573号民事判决第二项“被告李祥成于本判决生效后十日内赔偿原告王闯中介费损失10300元”为“李祥成于本判决生效后十日内给付王闯中介费损失5000元”；四、沈阳市铁西区万发鑫安居房产中介所于本判决生效后十日内返还王闯中介费5300元；五、驳回王闯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1633元，减半收取816.5元，由李祥成负担500元，王闯负担316.5元。二审案件受理费1633元，由李祥成负担1000元，王闯负担633元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年三月二十九日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。