云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终93号上诉人（原审被告）：李维，男，1990年12月9日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，现住景洪市曼弄枫度假区。委托诉讼代理人：刘晓云，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：谌妤，女，1984年12月2日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：彭昭，云南七谋律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李维与被上诉人谌妤房屋买卖合同纠纷一案，因不服景洪市人民法院(2020)云2801民初4141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李维上诉请求：1.请求二审法院撤销云2801民初4141号民事判决第三项，改判驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求；2.依法确认被上诉人负有向上诉人返还30万元首付款义务；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令上诉人承担100000元违约金是错误的。上诉人与被上诉人于2018年5月28日签订《集资房买卖合同》，约定于合同签订之日支付购房款30万元，余款30万元于房屋产权过户完成后支付，虽因被上诉人要求，合同上备注为2020年6月1日前全部结清。本案中，双方现合同不能继续履行的原因系被上诉人在长达2年的时间内未履行自己出卖房屋后，使上诉人取得购买房屋的所有权这一主要义务，致使上诉人合同目的不能实现，已构成根本性违约，且其不能履行义务的原因完全是因为其自身过程造成，被上诉人违约在前，其违约行为才导致被上诉人违约，一审判令上诉人承担违约责任，有悖公平正义。二、一审法院判处解除双方《集资房买卖房合同》及上诉人返还房屋义务，对被上诉人返还购房款的随附义务未予处理，增加了上诉人的诉累，应予纠正。上诉人与被上诉人签订的《集资房买卖合同》为双务合同，合同解除，合同双方均负有返还义务，根据《全国民商事审判工作会议纪要》的精神，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。本案中，上诉人一审中虽未提起反诉，但提出了该抗辩，为节约司法资源，减少上诉人与被上诉人双方诉累，宜于一并处理，请求二审法院确认被上诉人负有返还上诉人首付款的义务。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判。谌妤辩称，一审人民法院作出的一审判决客观公正，认定事实以及适用法律正确，二审应当驳回上诉人的上诉请求。本案的合同是一份合法有效的合同，是双方真实意思表示所签订的合同，不存在欺诈、胁迫等情况，而合同目的无法实现是因为上诉人没有按照合同约定支付剩余房款，并且明确表示不再继续履行合同，才导致双方合同目的无法实现，并非上诉人所辩称的被上诉人没有将房屋所有权转移给上诉人。被上诉人提交的证据能证明双方对于剩余购房款的支付方式以及时间的明确约定。上诉人认为一审对被上诉人返还购房款的附随义务未予以处理，上诉人并没有提出反诉，不应在二审中再次提起，根据不告不理的原则，上诉人的上诉请求不能成立。谌妤向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《集资房买卖合同》；2.判令李维于判决生效之日起将曼弄枫江河小区7栋2单元502号房屋交还谌妤并立即搬离；3.判令李维向谌妤赔偿违约金200000元；4.本案诉讼费由李维承担。一审法院认定事实：2018年5月28日，谌妤作为甲方与作为乙方的李维签订《集资房买卖合同》，主要约定：谌妤将上述房产转让给李维，房屋建筑面积150平方米，总价款600000元，乙方自合同签订之日起支付甲方首付款300000元，尾款300000元于房屋产权过户完成后支付（经双方协商于本合同签订之日起两年，即2020年6月1日全部结清）。若甲方不履行或不完全履行本合同，除应全部退还乙方付给甲方的购房款外，还应向乙方承担违约购房款双倍数额的违约金。若乙方不履行或不完全履行本合同，甲方不退还乙方所支付的首付款，乙方向甲方承担违约购房款双倍数额的违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，李维即依约于签订合同当日向谌妤支付购房首付款30万元，并向谌妤出具一份欠条，明确尾款于2020年6月1日前支付。对于收到的首付款30万元谌妤出具收条一张。现李维未能支付尾款，故谌妤起诉至一审法院。另查明，西双版纳旅游度假区南联山农场二十一居民小组出具一份证明，内容为：兹有西双版纳旅游度假区南联山农场二十一居民小组居民罗文珍于2009年在单位搬迁安置中分得安置房一套，房号为江河小区7栋2单元502室。2010年，罗文珍将该房屋产权转让给谌妤，双方之间的房屋转让行为本单位无明文规定不允许。一审法院认为，谌妤与李维之间签订的《集资房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、李维双方对于解除该买卖合同无异议，一审法院予以确认。合同解除后李维应将案涉房屋返还谌妤，故谌妤要求返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对于支付购房尾款的时间认定问题，双方在《集资房买卖合同》中约定为“尾款300000元于房屋产权过户完成后支付（经双方协商于本合同签订之日起两年，即2020年6月1日全部结清）”，在结合李维向谌妤出具的欠条中对于尾款300000元的支付时间为2020年6月1日的约定及李维在微信聊天记录中认可即使两年房产证不下来也付款的事实，可以确认双方对于尾款支付时间应约定为于2020年6月1日全部付清，故李维提出的尾款应于房屋产权过户之后才支付的辩解一审法院不予采纳。对于违约金和首付款是否应当返还的问题，李维未按照合同约定的时间支付购房尾款构成违约，但综合考虑双方在买卖合同中对于价款支付时间这一内容的约定方式、双方在微信聊天记录中的表述可以确认及本案房屋性质相较于普通商品房较为特殊的事实，李维在相对较长的时间内无法取得房屋的所有权对其相关权利亦会造成损害，故综合李维的违约情节及其违约行为可能给谌妤造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、李维的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，一审法院对谌妤要求李维支付违约金的诉讼请求酌情予以支持100000元，谌妤主张超过部分不予支持。房屋买卖合同为一双务合同，标的房屋的返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，双方虽在买卖合同中约定“若乙方不履行或不完全履行本合同，甲方不退还乙方所支付的首付款，乙方向甲方承担违约购房款双倍数额的违约金”的内容，但鉴于本案李维支付的300000元款项的性质并非定金且李维对于逾期支付尾款的行为已经由一审法院判决承担违约责任，结合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于谌妤提出的不予返还李维支付的首付款300000元的主张，一审法院不予支持。鉴于合同解除后谌妤虽也负有向李维返还300000元首付款的义务，李维在诉讼过程中提出谌妤应同时返还首付款，但鉴于扣减李维应当支付的违约金100000元后谌妤还应向李维返还200000元首付款，在李维未提起反诉的情况下一审法院不宜在判项中对该返还义务进行确认，故对于李维的该主张一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除谌妤与李维于2018年5月28日签订的《集资房买卖合同》；二、李维于本判决生效之日起三十日内向谌妤返还位于曼弄枫江河小区7栋2单元502号房屋；三、李维于判决生效之日起三十日内向谌妤支付违约金100000元；四、驳回谌妤的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费5900元，由李维负担。本院二审期间，上诉人李维提交了《景洪市不动产登记中心出具的查询结果》1份，欲证明经景洪市不动产登记中心查询，未查询到涉案房子的不动产登记信息。被上诉人谌妤质证认为，对于证据没有意见，但是对上诉人的证明观点有意见。现在这套房屋还在办理不动产证，没有备案登记信息是正常的。本院认为，对上诉人提交的证据予以采纳。根据双方签订的《集资房买卖合同》，上诉人对于涉案房屋产权暂时或永久无法办理至上诉人名义下是明知的，对上诉人的证明观点本院不予采纳。上诉人认为一审认定的事实遗漏了涉案房屋产权的权属性质及被上诉人没有取得涉案房屋的产权证书的原因。被上诉人对一审认定的事实没有异议。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，根据上诉人李维向被上诉人谌妤出具的《欠条》载明：“今欠谌妤房屋尾款30万元，于2020年6月1日结清。”，并结合双方在《集资房买卖合同》的约定：“经双方协商于本合同签订之日起两年，即2020年6月1日全部结清”，可以明确双方约定涉案房屋支付尾款的时间为2020年6月1日，现李维未按约定支付房屋尾款的行为已违约，应承担违约责任。关于违约金的数额，应以谌妤遭受的损失确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，双方约定的违约金过高，李维要求减少，本院根据谌妤的损失情况，酌情予以支持李维向谌妤支付违约金50000元。因李维并未提起反诉，对李维要求谌妤返还购房款的主张，本院不予处理。综上所述，李维的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院(2020)云2801民初4141号民事判决第一项、第二项即“一、解除谌妤与李维于2018年5月28日签订的《集资房买卖合同》；二、李维于判决生效之日起三十日内向谌妤返还位于曼弄枫江河小区7栋2单元502号房屋；”；二、撤销景洪市人民法院(2020)云2801民初4141号民事判决第三项、第四项即“三、李维于判决生效之日起三十日内向谌妤支付违约金100000元；四、驳回谌妤的其他诉讼请求。”；三、李维于本判决生效之日起三十日内向谌妤支付违约金50000元；四、驳回谌妤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11800元，由上诉人李维负担5900元，被上诉人谌妤负担5900元。一审案件受理费5900元，由上诉人李维负担2950元，被上诉人谌妤负担2950元。上诉人李维预交的二审案件受理费本院不另清退，由被上诉人径付上诉人。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  吕 勇二〇二一年三月二日法官助理张远雄书记员刘佳佳