广东省茂名市茂南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0902执异33号 案外人：关安寿，男，汉族，住广东省廉江市。 申请执行人：梁筱婧，女，汉族，住广东省茂名市茂**。 案外人（被执行人）：谢春丽，女，汉族，住广东省廉江市高桥镇洗米河村**，公民身份号码。 在本院执行申请执行人梁筱婧与被执行人谢春丽民间借贷一案中，案外人对本院执行其位于廉江市xxxxxx号鑫源国际广场x幢xxx房［产权证号：粤（20xx）廉江市不动产权第xxxxxxx号，以下简称涉案房屋］不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人称，一、梁筱婧与谢春丽民间借贷一案，本院查封的涉案房屋的所有权属于案外人。案外人与谢春丽于2014年8月30日签订了房屋买卖合同，谢春丽将涉案房屋卖给案外人。经协商，由于涉案房屋首期款和税费为谢春丽父亲谢安支付，案外人支付谢安首付款和税费292902元，支付谢春丽已供按揭款36000元，谢春丽逾期未供按揭款39500元由案外人存入供房账号。案外人合计支付368402元。由于涉案房屋房产证未办理出来，所以未能过户，所欠银行按揭暂时用谢春丽账户继续支付，由案外人每月按时存入，谢春丽将购房合同、发票交给案外人。二、案外人按揭款交纳情况：其中2014年至2015年10月的按揭款由案外人现金存入谢春丽农村信用社账户62×××20，每月约3950元；2015年11月至2019年2月由案外人女婿谢文海代为存入谢春丽农村信用社账户62×××20；2019年3月至现在由案外人媳妇詹小平存入谢春丽农村信用社账户62×××11。卡号变更原因是谢春丽原还款账号被冻结，办理了新卡继续还按揭。案外人每月均准时缴纳按揭款，并缴纳物业维修基金和物业管理费。本院对涉案房屋查封是错误的，损害了案外人的合法权益。故提出异议，请求：解除对涉案房屋的查封。 梁筱婧称，一、房产所有权的变更以登记为生效要件，谢春丽至今未将涉案房屋过户给案外人，谢春丽仍是涉案房屋的所有权人，案外人无权提执行异议。案外人享有与谢春丽买卖房屋的债权，而非房产的所有权。二、案外人在本院查封涉案房屋之前并未合法占有该房产。三、案外人未支付全部价款，亦未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行。 综上所述，案外人的异议无事实和法律依据，请法院依法裁定驳回异议。 本院查明，2019年6月25日，廉江市不动产档案信息服务中心出具的涉案房屋的《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋的权利人为谢春丽，产权证号为粤（20xx）廉江市不动产权第xxxxxxx号，房屋建筑面积161.05㎡，该房无抵押、无查封。 本院在执行申请执行人梁筱婧与被执行人谢春丽民间借贷纠纷一案过程中，2019年6月25日，本院以（2019）粤0902执1199号《执行裁定书》裁定查封了涉案房屋。 2021年2月22日，案外人向本院提出书面执行异议。 案外人为支持其异议主张，提供证据如下： 一、《房屋买卖合同》一份，案外人据此主张涉案房屋谢春丽已转让给其。合同内容为：1.甲方（谢春丽）的涉案房屋建筑面积平方米，因未办理房产证，由甲方所持有购房合同证明该房屋为其所有。2.付款方式：由于涉案房屋为银行按揭贷款，首期为三成，按揭贷款期限为15年，甲方已经供房款36000元。由于首期款和税费为甲方父亲谢安支付。经双方协商，乙方（案外人关安寿）支付甲方已支付供房款36000元。乙方支付谢安首付款和税费。银行贷款由乙方按时支付，房屋未过户之前，以甲方账户支付。3.房屋过户：由于目前过户手续原因，甲乙双方约定等房屋符合国家二手房过户政策时再过户，时间由双方约定。甲方务必协助乙方办理上述手续，同时，产生的税费及相关费用，由乙方依照有关规定缴纳。4.甲方保证对该房没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后，发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。5.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。不得违约，如违约造成的经济损失，由违约方负责。合同最后“甲方（签字）、乙方（签字）”栏分别签有谢春丽、关安寿的名字，落款时间为2014年8月30日。 二、谢文海在中国农业银行股份有限公司合浦山口支行62×××79账户2014年1月1日至2021年1月25日的交易明细，主要内容为：2015年11月21日至2019年2月21日期间，该账户每月（其中2016年8月未发现有转账金额）转账4000元或2000元或700元或3600元或2元或100元入62×××20账户（该账户未标明账户名）。 三、韦秋兰在平南县农村信用合作联社附城分社94xxxxxxxxxxxxxx88账户2019年1月4日至2020年6月21日的交易明细，主要内容为：2019年3月18日至2020年6月17日期间，该账户每月转账3600元入账户62×××11（该账户户名为谢春丽）。 四、詹小萍在平南县农村信用合作联社附城分社94xxxxxxxxxxxxxx07账户2020年7月17日至2020年12月21日的交易明细，主要内容为：2020年7月17日至2020年10月17日期间，该账户每月转账3600元入账户62×××11（该账户户名为谢春丽）。 本院认为，一、根据2019年6月25日廉江市不动产档案信息服务中心出具的涉案房屋的《不动产登记资料查询结果证明》显示的内容：“涉案房屋的权利人为谢春丽，产权证号为粤（20xx）廉江市不动产权第xxxxxxx号，房屋建筑面积161.05㎡，该房无抵押、无查封”可证实，涉案房屋已办理了产权证，且无按揭抵押贷款、无查封，亦没有转让预告登记记录。 二、案外人虽提供相关的银行账户交易明细，主张2015年11月至今，均由其代谢春丽偿还涉案房屋的银行按揭贷款，但案外人未提交涉案房屋银行按揭贷款的合同及还款账户佐证，不足以证实其所主张的谢春丽的账户即为偿还银行按揭贷款的专用账户，且根据上述第一点所述，涉案房屋的登记资料未显示有按揭抵押贷款，由此不足以证实案外人所主张的转入谢春丽名下账户的款项属于归还涉案房屋的银行按揭款项。另外，案外人亦未提供证据证实其已支付36000元给谢春丽，已支付谢安首付款和税费292902元。 三、涉案房屋的登记资料未显示该房有转让预告登记记录，单凭案外人提交的《房屋买卖合同》，不足以证实该合同签订于本院查封涉案房屋之前。 四、《房屋买卖合同》既未约定涉案房屋转让的总价款，亦未约定涉案房屋的交付时间，案外人提供的现有证据不足以证实在本院查封涉案房屋之前其已合法占有涉案房屋。 五、案外人亦未提供充分的证据证实是非因其自身原因未办理涉案房屋的过户登记。 综上所述，案外人针对涉案房屋提出的排除执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的条件。案外人的异议请求依据不充分，其相应的异议请求应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回关安寿的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘再庆 人民陪审员  余小玲 人民陪审员  梁 萍 二〇二一年三月二日 书 记 员  黄雪祺