山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）鲁02民终2125号 上诉人（原审原告）：栾xx，女，1976年11月13日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：夏鑫，北京市隆安（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田野，北京市隆安（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中海地产（青岛）投资开发有限公司，住所地青岛市市北区。统一社会信用代码：91xx3H。 法定代表人：刘长胜，董事长。 委托诉讼代理人：杨宁，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区。统一社会信用代码：91xx7D。 法定代表人：张贵清，董事长。 委托诉讼代理人：郭春雪，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市市北区。统一社会信用代码：91xx1K。 负责人：马广春，总经理。 委托诉讼代理人：郭春雪，女，该公司工作人员。 上诉人栾xx因与被上诉人中海地产（青岛）投资开发有限公司（以下简称中海地产公司）、中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）、中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中海物业青岛分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11570号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人栾xx上诉请求：1.依法撤销一审民事裁定并改判确认上诉人与被上诉人在《青岛市商品房预售合同》附件五中的“住宅增值物业服务项目收费标准”条款无效；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定及裁定结果错误，本案依法属于人民法院民事案件审理范围，人民法院依法应予以审理。一、本案实质上是确认“住宅增值物业服务项目收费标准”条款是否属于重复收费、分解收费、违反法律法规强制性规定的无效条款的确认之诉，并非属于因价格引起的纠纷，不是所谓“就物业费收费价格合理性产生的争议”。1.中海紫御观邸小区物业收费依法应执行2.51元每月每平方米的政府指导价。本案《青岛市商品房预售合同》附件五《前期物业服务合同》显示，中海紫御观邸小区前期物业收费实行包干制。根据《前期物业服务合同》签订时有效的青岛市《物业服务收费管理暂行办法》(青价房200713号)第六条“物业服务费用实行包干制的住宅物业，物业服务收费实行政府指导价”的规定，中海紫御观邸小区前期物业服务收费应执行政府指导价。2011年4月6日，青岛市物价局和青岛市国土资源和房屋管理局对中海紫御观邸前期物业服务收费指导标准核定为住宅物业服务收费标准2.51元每月每平方米，并规定“上述收费标准在业主大会成立之前不得上浮，但下浮不限，具体收费标准在不超过核定的收费标准范围内通过竞标产生，并在前期物业服务合同中约定。”2.被上诉人所谓“住宅增值特约物业服务项目及收费标准”，实质上属于分解收费、重复收费。本案被上诉人在《青岛市商品房预售合同》附件五《前期物业服务合同》第八条在政府指导价外新增加的住宅增值特约物业服务项目及收费标准：……(三)大堂管家服务费：0.68元/月·平方米；(四)大堂中央空调服务费：0.87元/月·平方米；(五)外墙清洗服务费：0.48元/月·平方米；(六)水景运行服务费：0.46元/月·平方米；以上增值服务费合计：2.49元/月·平方米。实质上就是将公共性服务费中的“(1)管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等和(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等”两项开支分解出大堂管家服务费、大堂中央空调服务费、外墙清洗服务费、水景运行服务费进行重复收费。3.被上诉人不执行政府指导价、分解收费、重复收费的行为实质上属于违反法律、行政法规的强制性规定的违法行为。经营者执行政府指导价是《价格法》第十二条规定“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”的强制性规定。分解收费、重复收费是《价格法》第十三条、第十四条明确禁止的价格违法行为，也属于《价格违法行为行政处罚规定》第九条规定经营者不执行政府指导价、政府定价的“(一)超出政府指导价浮动幅度制定价格的；(六)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；(十一)不执行政府指导价、政府定价的其他行为”的价格违法行为。因此，本案并非是上诉人等业主就物业费收费价格合理性产生的争议，而是因被上诉人行为明显属于违反法律、行政法规的强制性规定，而申请人民法院依法行使确认权，确认该合同条款无效的确认之诉，一审法院的认定错误。二、确认违反法律、行政法规的强制性规定的合同条款无效和确认物业服务企业是否存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等违规收费行为，完全属于人民法院审理范畴，上诉人起诉完全符合民事诉讼法规定的起诉条件。1.人民法院有确认合同或合同条款无效的审理权限。《民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”本案双方签订合同的行为，以及提供享受物业服务，收取交付物业费用的行为均属于民事法律行为，在被上诉人存在合同条款明显违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，人民法院应依法审理并确认该合同条款是否有效。2.最高院将物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等违规收费行为列为人民法院审理范畴。现行有效的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第五条也规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”上诉人认为按照一审法院的逻辑，最高院司法解释中的“物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等违规收费行为”这些情形完全应属于所谓“就物业费收费价格合理性产生的争议”，依法就不属于人民法院民事案件审理的范畴。既然不属于人民法院民事案件审理的范畴，最高院就应确定人民法院不审理或干脆不允许业主行使上述理由的抗辩。而不是专门出台上述规定，给予业主行使上述抗辩理由的权利，既然允许业主行使上述抗辩权，人民法院就应依法审理确认物业服务企业是否存在违反法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等违规收费的行为，以确定是否支持业主的抗辩。因此，上诉人认为确认违反法律、行政法规的强制性规定的合同条款无效和确认物业服务企业是否存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等违规收费行为，完全属于人民法院民事案件审理范畴。上诉人起诉完全符合民事诉讼法规定的起诉条件。综上，一审裁定错误，恳请二审法法院依法予以审理本案，确认被上诉人《前期物业服务合同》第八条在政府指导价外新增加的住宅增值特约物业服务项目及收费标准条款是否属于无效条款，维护包括上诉人在内的所有业主的合法权益。 被上诉人中海地产公司辩称，中海地产公司不是适格被告。一、中海地产公司与上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》附件五中第二十五条明确约定“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包括本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”本案实际是前期物业服务合同纠纷，自上诉人签署预售合同及附件五之日起，物业服务合同关系的主体转为上诉人及物业公司，中海地产公司不再是物业服务的合同主体，也即不是适格被告，不是物业服务责任的承担主体。二、住宅增值物业服务项目收费合法合理且上诉人同意支付。根据《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻事实的通知》第四条第（一）款之规定：普通住宅前期物业服务期间，物业服务企业超出《青岛市普通住宅物业服务等级标准》规定范围提供的增值服务实行市场调节价，具体收费标准由业主或者物业使用人与物业服务企业协商约定。中海地产公司与上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》附件五第八条中明确约定增值物业服务费为2.49元/月·平方米，增值物业服务具体内容同中海物业青岛分公司与中海地产公司签订的《中海·紫御观邸前期物业服务合同》第八条中约定的服务内容相同。预售合同补充条款第十六条约定上诉人已详细阅读了前期物业服务合同，同意该内容并受其约束。3.参照林添案、郭秀霞案进行裁判符合诉讼经济、节约司法资源的原则。林添以及郭秀霞诉中海地产公司等商品房预售合同纠纷两案，均与本案案情完全一致、被告完全相同、诉讼标的共属一类、管辖法院相同，法院理应按照同一标准进行裁判，这也符合诉讼经济、节约司法资源的原则，与我国为大陆法系，不承认判例与作为法的渊源无关。综上所述，上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回上诉人的诉讼请求。 被上诉人中海物业公司、中海物业青岛分公司共同辩称，一、一审裁定正确，依据事实理由充分，适用法律正确。本案上诉人以“住宅增值特约物业服务项目及收费标准为分解收费、重复收费”为由，要求确认《前期物业服务合同》中的增值服务条款为无效条款，其实质为对增值服务定价的合理性产生质疑、对物业服务收费有争议而提起诉讼，依据《山东省物业服务收费管理办法》（省政府令第317号）第四十一条及《青岛市物业管理条例》第三十一条的规定，该争议不属于人民法院民事案件审理的范畴。二、本案所涉《前期物业服务合同》的增值服务条款已经法院生效判决确认有效，且该条款并不存在法定的应当确认无效的情形。山东省高级人民法院于2021年2月7日作出（2020）鲁民申11620号民事裁定书（郭秀霞与中海物业公司、中海物业青岛分公司商品房预售合同纠纷再审一案），认为该小区增值服务费项目属于市场调节价范畴，《前期物业服务合同》合法有效，郭秀霞受该《前期物业服务合同》内容的约束，郭秀霞起诉请求撤销增值服务费项目实质是对物业收费价格合理性的争议，该争议不属于人民法院受理案件范畴，裁定驳回郭秀霞的再审诉讼请求。该案实质与本案实质均属于对物业费收费价格的合理性产生的争议，均不属于人民法院的审理范畴。且《前期物业服务合同》合法有效，相关增值服务条款不存在无效的情形。综上，本案一审裁定正确，依据事实理由充分，适用法律正确，本案所涉合同条款合法有效，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，系对诉权的滥用，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 栾xx向一审法院起诉请求：1.依法确认青岛市商品房预售合同附件五中的“住宅增值物业服务项目收费标准”条款无效；2.依法判令中海地产公司、中海物业公司、中海物业青岛分公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年11月2日，中海地产公司与中海物业青岛分公司签订《中海·紫御观邸前期物业服务合同》，约定中海物业青岛分公司为xx路xx号中海·紫御观邸提供前期物业管理服务。其中合同第八条约定了公共性服务费2.51元/月·平方米；住宅增值特约服务费2.49元/月·平方米，具体为：大堂管家服务费0.68元/月·平方米，大堂管家服务时间：每天7：00-19：00；大堂中央空调服务费0.87元/月·平方米，大堂空调运行时间：7月1日9月30日7：00-19：00供冷，11月6日-次年4月5日7：00-19：00供热；外墙清洗服务费0.48元/月·平方米，每年9月-10月对小区所有住宅楼外墙清洗一次；水景运行服务费0.46元/月·平方米，每年4月1日-10月31日小区水景全面运行，运行时间：周一至周五：7：00-12：00，休息日及节假日：7：00-18：00。 2013年10月24日，栾xx与中海地产公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定栾xx购买市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋。合同附件五第八条约定中海物业青岛分公司根据青价格(2011)27号文件及相关收费标准，按建筑面积向业主及物业使用人收取公共性服务费（物业服务费）2.51元/月·平方米、电梯运行费0.4元/月·平方米、增值物业服务费2.49元/月·平方米，增值物业服务具体内容同中海物业青岛分公司与中海地产公司签订的《中海·紫御观邸前期物业服务合同》第八条相符。合同补充条款第十六条约定栾xx已详细阅读了中海地产公司已签订的《前期物业服务合同》，同意《前期物业服务合同》中所约定的内容并受该合同约束。 2019年5月21日，一审法院受理郭秀霞诉中海地产公司、中海物业公司、中海物业青岛分公司商品房预售合同纠纷一案，郭秀霞起诉要求撤销xxxx号青岛市商品房出售合同附件五中的“住宅增值物业服务项目收费标准”、返还已交的增值服务费19027元。为此，一审法院于2019年10月16日作出（2019）鲁0203民初6009号民事裁定书，驳回郭秀霞的起诉。后郭秀霞不服裁定而提出上诉，青岛市中级人民法院于2020年4月17日作出（2020）鲁02民终1347号民事裁定书，认为郭秀霞与中海地产公司之间关于“住宅增值物业服务项目收费标准”的争议实质上是就物业费收费价格合理性所产生的争议，该争议不属于人民法院民事案件审理的范畴，一审法院裁定驳回郭秀霞的起诉并无不当。裁定驳回了郭秀霞的上诉，维持原裁定。 一审法院认为，已生效裁定已经认定因青岛市市北区xx路xx号中海·紫御观邸xx号楼xx单元xx户房屋商品房销售合同中“住宅增值物业服务项目收费标准”的争议实质上是就物业费收费价格合理性所产生的争议，该争议不属于人民法院民事案件审理的范畴，本案与该案系相同的纠纷，因此本案不符合民事诉讼法规定的起诉条件，栾xx的起诉依法应予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，一审裁定：驳回栾xx的起诉。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理查明，郭秀霞诉中海地产公司、中海物业公司、中海物业青岛分公司商品房预售合同纠纷一案，郭秀霞不服本院作出的（2020）鲁02民终1347号民事裁定，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2021年2月7日作出（2020）鲁民申11620号民事裁定，裁定驳回郭秀霞的再审申请。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，栾xx在本案中的诉讼请求虽为确认“住宅增值物业服务项目收费标准”条款无效，但其实质与郭秀霞案件中郭秀霞有关撤销“住宅增值物业服务项目收费标准”条款的诉讼请求并无不同，均是关于“住宅增值物业服务项目收费标准”的争议，而该争议已被生效裁判文书认定为实质上是就物业费收费价格合理性所产生的争议，不属于人民法院民事案件审理的范畴。故，一审法院裁定驳回栾xx的起诉并无不当，本院予以确认。 综上，栾xx的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈明明 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年三月十七日 法官助理于遨洋 书记员 胡荣华 书记员 于国英