贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终191号上诉人（原审原告）：张杨，男，1987年10月18日出生，汉族，住贵州省。上诉人（原审原告）：侯慧黠，女，1989年10月4日出生，汉族，住贵州省。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：孙志，贵州圣思律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：张广恒，贵州圣思律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州益华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市清镇市前进路“倾国倾城”售楼中心。法定代表人：姜军。委托诉讼代理人：游成樱，贵州宏贯律师事务所律师。侯慧黠、张杨与贵州益华房地产开发有限责任公司（以下简称益华房开）商品房预售合同纠纷一案，双方当事人均不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初4533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。侯慧黠、张杨上诉请求：改判支持侯慧黠、张杨的全部诉请。事实和理由：1、一审判决推定：“被告在2017年6月前就已具备向原告交付办理转移登记有关文书的条件”属认定事实不清。根据《贵州省不动产登记申请资料清单》，商品房进行转移登记需由益华房开交付给侯慧黠、张杨的有关文书包括：不动产登记申请表原件，益华房开身份证明，不动产权证书（初始登记）与国有土地使用证、购房发票、完税凭证。因本案直至一审庭审时，益华房开仍未向侯慧黠、张杨出具发票，且在代收了侯慧黠、张杨需缴纳的契税的情况下，也没有为侯慧黠、张杨进行完税，开具完税凭证。其中最为关键的是初始登记及完税凭证，本案其他的文书在2017年6月前益华房开或可交付，但完税凭证是不能交付的，且在办理转移登记时是必须提供给登记机关的；2、侯慧黠、张杨何时向益华房开主张权利，采取何种方式向益华房开主张权利，这完全是侯慧黠、张杨的自由，侯慧黠、张杨在法律规定的诉讼时效内向法院提起诉讼主张权利没有任何不当，一审判决认为侯慧黠、张杨在协商未果后没有采取诉讼方式解决问题就是存在将违约损失扩大的故意，属于没有任何法律依据的类推，交付办理商品房转移登记的有关文书，是益华房开应主动履行的义务，只要不是因为侯慧黠、张杨的原因导致益华房开不能交付，益华房开都应对此承担违约责任。益华房开称其答辩意见与上诉意见一致。益华房开上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回侯慧黠、张杨的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由侯慧黠、张杨承担。事实和理由：1、益华房开于2016年12月9日已具备向侯慧黠、张杨交付办理转移登记相关文书的条件，且益华房开已经充分举证证明了侯慧黠、张杨已知晓该事实，一审判决认定益华房开存在逾期办证的违约行为系认定事实错误；2、即便按照一审判决确认的益华房开存在逾期办证时间为241天，一审判决采用的逾期办证违约金计算方式也与涉案《商品房买卖合同》的约定相悖，依据合同约定，逾期在约定日期起360日内，出卖人按已付房价款的万分之一承担违约责任，一审判决适用违约期限超360日以后的违约金计算方式明显与合同约定背离。侯慧黠、张杨答辩称，益华房开陈述的具备转移登记条件和事实不符，其他的资料是否完善不清楚，但完税凭证的资料也肯定是不齐全的。张杨向一审法院起诉请求：1、判令被告从2018年1月1日起以510,000元为基数，按每日万分之一向原告支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金至实际交付之日止，暂计算至2020年7月25日为47,736元；2、诉讼费用等由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月29日，原告（买受人）与被告益华房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的位于清镇市棚户区（城中村）改造项目Ｂ组团（Ｂ1）负1层52号房，该套商品房约定建筑面积60.31平方米，套内建筑面积43.22平方米，按照套内建筑面积每平方米11800.1元计算，房屋总价款为510000元，付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房260000元，余款250000元以银行贷款支付。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第二十二条对房屋登记约定为“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第（2）项处理（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元，由买受人承担（该款原告未支付给被告）”。同时，原告侯慧黠与被告还签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人承诺及通知方式：1、买受人及其代理人承诺提供的所有证照、证明文件、授权委托书等材料、相关印章及相关必要材料复印件真实合法有效。2、买受人需保证通讯地址、送达地址、联系电话的真实有效，出卖人按买受人提供上述地址发出信函，即视为买受人已收到，如买受人未收到的，自行承担相关责任。如有变更，应自变更之日起3日内确认并书面通知出卖人，并保证变更后的地址真实有效，出卖人按上述变更后的地址发出信函，即视为买受人已收到，如买受人未收到的，自行承担相关责任。3、出卖人均采用报纸公告方式进行通知和告知，报纸公告自该公告首次刊登之日起的第3日即视为送达；出卖人用作公告的报纸为《贵阳晚报》或其他新闻媒体。在该补充协议上，原告候慧黠在买受人处签字，被告的法定代表人姜军在出卖人处盖有印章。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。2014年8月29日，原告还向被告交付了案涉房屋的维修基金5,100元和契税15,300元，被告向原告出具了收款收据。同时查明，一、2016年12月9日，被告取得案涉房屋的不动产权证书，证号为黔（2016）清镇市不动产权第0005951号，该产权证载明权利人为贵州益华房地产开发有限责任公司，共有情况为单独所有，坐落为清镇市棚户区（城中村）改造项目Ｂ组团Ｂ栋负1层52号。二、被告向三星村（城中村）改造项目Ｂ组团5-8栋业主出具通知，载明现我公司Ｂ组团5-8栋住房及商业已具备办理《房屋不动产权证》条件，我公司拟协助业主办理不动产权登记，请尚未办理的业主或公证委托人携带以下资料“（一）、征收房需交资料1．被征收人及共有人身份证。2、房屋征收安置协议。3、婚姻证明结婚证，离婚证及离婚协议。4、使用说明书。5、质量保证书。（二）、商品房需交资料1、购房人及共有人身份证。2、商品房买卖合同。3、商品房预售合同登记备案表。4、婚姻证明结婚证，离婚证及离婚协议。5、房屋预告登记证明原件。6、住房证明户籍所在地出具证明；清镇市房屋交易所出具。7、购房收据。8、使用说明书。9、质量保证书。及相关办理产权费用，于2017年3月23日前（正常工作日）前来中环国际三楼开发报建一部办理不动产权登记证，逾期未办理的业主，以后请业主自行办理，我公司将不再给予办理。温馨提示为了不影响业主查阅，请各业主看后勿撕毁。2017年3月23日”。三、案涉楼栋存在有业主（王义户）于2017年6月取得不动产权证的情况。开庭审理本案时，原告本人未出庭参加诉讼，只有其委托诉讼代理人出庭，因此为查明相关事实，一审法院依法对原告张杨进行调查，调查中，原告张杨认可其实际接收案涉房屋的时间为2016年3月，其在签订商品房买卖合同时就清楚知晓逾期办证的时间，且其在被告逾期办证情况下，于2018年6至8月期间去找过益华房开处理办证事宜未果，因其收入状况较好，未向法院起诉。至2020年8月才起诉，是因逾期办证违约金即将超过3年的诉讼时效。原告张杨称其与候慧黠系夫妻关系，候慧黠不能到庭，系因为他们小孩患病，其在调查中的陈述也是候慧黠的意思表示；被告认为至今未向原告交付办理转移登记相关文书的原因在原告方，因原告未按约向银行支付案涉房屋的按揭贷款，后银行就从被告的相关账户中扣划了原告未支付的4期按揭贷款。原告未到被告处办理相关转移登记文书事宜是因为被告代其向银行支付了4期房屋按揭款，其担心被告向其进行催要。即使要计算逾期办证违约金，原告的诉讼也只能从逾期之日计算到2018年6月。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，从双方提供的证据及相关陈述来看，上述商品房买卖合同签订后，原告已按合同约定支付全部房款，但被告未按合同约定向原告交付办理转移登记相关文书，其行为已构成违约。理由如下：首先，被告主张其已于2017年3月23日通过在案涉房屋所在楼栋向原告发出通知，原告应知道案涉房屋已具备办证的条件。因上述通知系被告单方制作，且没有其他证据予以证实该通知系2017年3月23日张贴案涉楼栋，故该主张不能成立。其次，从双方签订补充协议的内容来看，在原告保证自身通讯地址、送达地址、联系电话真实有效的情况下，被告应按原告提供的地址向原告发出信函，但被告未提供证据证实其向原告发过信函通知办证。且该补充协议还约定，由被告采用报纸公告方式进行通知和告知，报纸公告自该公告刊登之日起第3日即视为送达，但被告未提供证据证明其采用了报纸公告方式通知原告办证。第三、被告提供了案涉房屋所在楼栋其他业主的权属证书及案涉房屋的不动产权证，欲主张系原告不提交自身材料配合办证，案涉楼栋的其他业主在2017年6月起就陆续办理转移登记的相关事宜。一审法院认为，虽然被告已于2016年12月9日取得案涉房屋的不动产权证书，据此也可以推定被告已具备向原告交付办理转移登记相关文书的条件，但是否具备办证的条件，只有被告自身清楚，原告作为买受人，其没有义务及条件知道被告何时具备办证条件。因此，被告应将具备办证的条件及办理时间及时有效地告知原告，而不能以合同中没有约定通知原告办证为由拒绝告知原告。故被告的该主张不能成立。至于原告主张逾期办证违约金的时间截点问题。从原、被告双方的陈述及提供的证据来看，被告于2016年12月9日取得案涉房屋的不动产权证书，且案涉房屋所在楼栋有业主（王义户）于2017年6月办理了房屋转移登记，并获得了不动产权属证明。由此可以推定，被告在2017年6月前就已具备向原告交付办理转移登记相关文书条件。加之原告自合同签订后，就清楚知道办证的时间，其于2018年6月至8月期间曾找过被告解决逾期办证事宜未果，但因其当时的收入可观，就未向法院提出诉讼，后因逾期办证事宜即将超过3年的诉讼时效，故才向法院提出诉讼。因此，从原告的陈述，可以推定原告在知道案涉房屋已具备办证条件的情况下，其与被告协商未果，不采取诉讼的方式解决问题，而是采取放任的方式，直至逾期办证事宜即将超过诉讼时效，才来诉讼。原告的该行为，存在将违约损失扩大的故意。综上，在原、被告双方对是否通知办证事宜存在争议，且双方均未提供充分证据证实自身主张的情况下，一审法院酌情支持原告逾期办证违约金的时间截点为2018年1月1日至2018年8月30日止，共计为241天。按合同计算，逾期办证违约金为510,000元乘以0.01%乘以241日为12,291元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、限被告贵州益华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告候慧黠、张杨违约金12,291元；二、驳回原告候慧黠、张杨的其他诉讼请求。案件受理费497元，由被告贵州益华房地产开发有限责任公司负担129元，由原告候慧黠、张杨负担368元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为益华房开是否存在逾期协助办理产权转移登记的违约行为。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条关于房屋转移登记事项的约定，益华房开应于2017年12月31日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给候慧黠、张杨。本案中，益华房开一审已提交证据证明其于2016年12月9日取得案涉商品房的不动产权证书，即益华房开于合同约定的期限前取得了案涉商品房的初始登记，具备为候慧黠、张杨办理商品房转移登记的条件。益华房开提交的张贴办证公告的照片复印件虽不符合双方签订补充协议约定的通知方式，但结合相同楼栋业主已在约定期限前实际办得产权证的事实，足以认定益华房开已履行了通知办证的义务，一审判决认定益华房开未履行通知义务与本案证据综合反映的事实不符。候慧黠、张杨称益华房开不能向其履行交付完税凭证的义务，但同楼栋其他业主已办得产权证，若益华房开不能出具完税凭证，同楼栋业主亦无法办得产权证，故本院对候慧黠、张杨主张的该事实不予采信。综上，候慧黠、张杨本案提交的证据并不足以证明益华房开存在逾期协助办理所有权转移登记的违约行为，候慧黠、张杨的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人益华房开的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初4533号民事判决；二、驳回候慧黠、张杨的诉讼请求。一审案件受理费497元，由侯慧黠、张杨负担；二审案件受理费1,100元，由侯慧黠、张杨负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年三月三十日书记员  帅艳芷