广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1881号原告：佛山市南海区桂城街道叠北社区叠北经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑里洁，北京市盈科(佛山)律师事务所律师。被告：陈宪辉，男，1981年9月8日出生，汉族，住广东省广宁县。原告佛山市南海区桂城街道叠北社区叠北经济联合社诉被告陈宪辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于同年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑里洁、被告陈宪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金76175元、管理费1300元，合计77475元；2.原告没收被告履约保证金12540元；3.被告向原告支付逾期付款违约金（以每月欠缴租金与管理费金额按每日1%计算至实际履行之日止，暂计算至2020年12月20日686206.9元）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月1日，原告与被告签订《旧机动车车位场地租赁合同》，将位于海八路华南二手车市场内A区x号前半、x号仓车位的场地（以下简称“租赁物”）租赁给被告使用。双方合同约定：租赁期限为2年（从2017年2月1日至2019年1月31日），租金每月为6270元，管理费每月100元，按月于每月5日前支付，履约保证金为12540元，若拖欠则须每日按所欠租金和管理费的总金额的1%支付违约金，逾期15天没收履约保证金。合同签订后，原告按合同约定将租赁物交付给被告使用。2018年1月，被告开始拖欠原告租金及管理费，至今未缴纳。嗣后，原告曾多次向被告追讨，被告却一直未付。综上，原告认为，原告将租赁物租赁给被告使用，并履行了交付使用的义务，被告拖欠租金及管理费行为已经侵害了原告的合法权利，为维护原告合法权利，故提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的诉请内容。被告承租的租赁物位于1楼，上面是天台，但租给其他人做了餐厅使用，因楼上经常渗漏，弄脏被告位于楼下的车，被告与市场管理人员交涉，虽承诺有处理，但实际没有效果，2018年初，被告提出不承租，加上市场经营不善和楼上影响经营，于2018年4月到村委会协商交由其他人承租，村委会同意后，被告自行搬离，没有签订转租协议，新的承租人有无交租、如何经营也不清楚。1881号租金在2018年1月之后没有继续交租，当时在纠结要不要承租，后有新的承租人过来，要求被告帮忙把另案空地以被告名义承租下来，再给新的承租人使用，故另案在4月份后交的租金都是新的承租人交的，被告不清楚。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告出示的集体土地使用权证，为原告主张涉案租赁合同所在土地，在被告未能举证反驳的情况下，本院予以采信。原告出示的欠费与违约金计算清单，为原告单方制作，本院不予采信。被告提交的视频及照片，不能证明拍摄时间，本院不予采信。被告提交的转账记录，原告确认真实性，本院对真实性采信。本院经审理认定事实如下：原告主张涉案土地位于南海市桂城区叠北管理处东胜村（土名）洪滘口、元顺围，用途为厂房，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积为37360.90平方米。2017年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《旧机动车车位场地租赁合同》，约定甲方将位于海八路华南二手车市场内A区x号前半、x号仓车位的场地使用权出租给乙方使用。租赁期限从2017年2月1日起至2019年1月31日止。场地租金每月6270元，车位管理费标准为每个车位每月10元，合计车位管理费每月100元。乙方应在每月5日前将每月的租金和管理费一次性付清给甲方。乙方应于本合同签订之日一次性缴交12540元履约保证金，合同期满后，乙方没有拖欠税、费的，甲方须不计息全额退还该保证金。乙方对场地及附着物负有修缮、维护的义务并承担相应费用，不得擅自改变附着物结构，不得擅自改建、翻建、新建。如乙方拖欠租金和管理费，则甲方除追缴所欠交的租金和管理费外，乙方还须每日按所欠租金和管理费的总金额的1%（百分之一）支付违约金，逾期15天未缴交租金和管理费的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，有权收回车位场地使用权，且不退回已收租金和管理费、履约保证金。原、被告明确承租时地上有附建筑物，原告明确该建筑物无规划报建许可证。2018年5月2日，被告通过转账方式向原告支付款项8645元，原告主张该款项对应为2017年6月份租金。2021年1月20日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述被告欠付的具体费用为：2018年1月欠付费用1035元，2018年2月至2019年1月每月欠付6370元（租金6270元、管理费100元），上述合共77475元。原告陈述市场拆除的情况为：2018年10月份，原告发出通知告知市场需整改，届时不再续签，2019年2月19日及2019年2月28日通知已到期租户将租赁物返还给原告，在通知中明确针对租户为2019年1月9日及2020年1月31日到期的租户，若已到期租户未交还租赁物，将断水断电。2019年6月原告将市场需整改拆除部分全部推平，在推平前确认在土地上的租户已全部搬走。本院认为：《旧机动车车位场地租赁合同》虽约定租赁物为场地使用权，但合同中亦包含了地上附着物的约定（“乙方对场地及地上附着物负有修缮、维护的义务并承担相应费用，不得擅自改变附着物结构……”）,原、被告也确认承租时场地上有上盖建筑物，即原、被告之间的租赁合同关系实为包含土地和地上附着物两部分，涉案土地有对应的集体土地使用证，该部分合法有效，而地上建筑物无相应规划许可证，该部分依法无效。被告虽主张为案外人使用且已经与原告协商变更案外人为承租人，但被告并未举证证实，原告亦不予确认，则使用涉案租赁物产生的对价（即占用费与管理费），应由合同的相对方即被告支付。被告并无主张或举证案外人在租赁期内搬离或存在使用障碍，则被告应付租赁期使用的对价。被告承担责任后，可向实际使用的案外人主张权利，但不影响本案中被告作为合同相对方承担向原告应履行的义务。对原告诉请被告支付占用费及管理费合共77475元，在被告并无举证已付上述欠付费用的情况下，本院予以支持。被告在原告主张欠付使用费的期间支付过费用8645元，对该转账款项没有备注约定用途或双方明确约定用途的情况下，本院对该款项作相应扣减，即被告尚应支付原告占用费及管理费合共68830元=77475元-8645元。原告主张超出部分，本院不予支持。被告逾期支付占用费及管理费，原告诉请没收合同有效部分的保证金，合理有据，但无效部分的保证金应予退还，因涉案合同部分有效部分无效且无法明确区分，本院酌定原告有权没收保证金6270元的部分，超出部分的保证金6270元应予退还，为减轻当事人诉累，本院将原告应退还的保证金6270元抵扣被告应付原告的费用68830元，经抵扣，被告尚应支付原告占用费及管理费62560元。对于原告诉请的违约金，本院综合涉案租赁合同关系的效力、原告怠于行使权利等因素，酌定支持以62560元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准从起诉之日即2021年1月20日起计算至实际清偿之日的部分，原告诉请超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈宪辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费及管理费共62560元及违约金（以62560元为本金自2021年1月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告佛山市南海区桂城街道叠北社区叠北经济联合社；二、被告陈宪辉支付的保证金中6270元部分归原告佛山市南海区桂城街道叠北社区叠北经济联合社所有；三、驳回原告佛山市南海区桂城街道叠北社区叠北经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计5781.11元（原告已预交），由原告负担5268.11元，被告负担513元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年三月十二日书记员 何双燕