山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终130号上诉人（原审原告）：朱跃孟，男，1980年8月25日出生，住山东省平原县。上诉人（原审被告）：山东省协和兴盛置业有限公司，住所地山东平原县南环路**。法定代表人：程宝海，该公司董事长。委托诉讼代理人：李守焕，山东铭旸律师事务所律师。上诉人朱跃孟、山东省协和兴盛置业有限公司（以下简称兴盛置业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院(2020)鲁1426民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱跃孟上诉请求：1.请求支持被上诉人依法给付购房款一倍的赔偿34万元的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对原审判决第一项、第二项、第三项无异议，但对上诉人要求兴盛置业公司给付购房款一倍的赔偿34万元不予支持，上诉人持有异议。一、虽然兴盛置业公司已于2007年12月29日取得商品房预售许可证，但由于2018年3月12日，平原县人民法院依据(2017)鲁1426执146号执行裁定书将兴盛置业公司名下所有的位于平原县首土地使用权及地上附着物予以查封。根据上诉人在原审期间向法庭提交的补充证据，平原县房产管理中心于2020年12月3日作出的《关于朱跃孟政府信息公开的回复》，明确案涉房屋根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。故其2007年12月29日取得商品房预售许可证在本合同签订时已不具有法律效力，处于失效状态，应视为没有商品房预售许可证，且故意隐瞒所售房屋的土地使用权被抵押的事实比故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实更具有隐蔽性，且造成损害程度相当，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定。二、对原审判决认为兴盛置业公司与朱跃孟签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家利益和社会公共利益，不违反其他法律规定，合同合法有效，对双方具有约束力，持有异议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定、《山东省商品房销售条例》第三十六条规定、山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知。三、关于房地产纠纷案件(七)未取得商品房预售许可证明的商品房认购书的效力问题依据城市房地产管理法和最高人民法院相关司法解释的规定，出卖人预售商品房必须取得商品房预售许可证明，未取得预售许可证明的商品房买卖合同应依法认定为无效。案涉合同已经违反上述法律强制性规定，应属于无效。上诉人依法享有单方解除权，而非双方同意解除的情形。兴盛置业公司辩称，1.坚持一审庭审质证和辩论阶段的意见；2.当事人之间签订的是现房买卖合同，和朱跃孟所陈述的商品房预售许可证无关；3.请二审法院依法驳回朱跃孟要求双倍返还购房款的上诉请求。兴盛置业公司上诉请求：1.依法改判原审判决书第三项判决内容或对被上诉人的装修损失予以评估。2.请求被上诉人限期清空返还房屋，被上诉人清空房屋并与上诉人交接，上诉人验收无损坏后双方签署书面交接清单，签署交接清单后上诉人委托第三方(施工单位)按施工规范将被上诉人因破坏性改门改变了楼宇整体结构(承重墙)而影响小区整体工程验收并危及楼座安全的墙体外立面施工恢复，材料费及施工费等与此有关的所有费用从被上诉人的购房款或装修费中扣除，恢复性施工完成后，五个工作日内上诉人将扣除楼房外立面恢复工程的所有相关费用后的购房款及装修费一次性退还给被上诉人。事实及理由：上诉人不服平原县人民法院已(2020)鲁1426民初2492号民事判决书，认为该判决书认定事实不清。一、关于被上诉人的装修损失原审判决书认定数额过高，上诉人不否认被上诉人对涉案房屋进行了装修，但被上诉人所提交的装修证据无法证明其装修所付出的真实而实际的费用，上诉人提出了异议并要求进行评估，但原审法院未予采纳。二、关于被上诉人擅自将楼宇外立面(承重墙)破坏性改门，未提出判决意见，应予补判。三、既然原审判决双方解除房屋买卖合同，相互返还是双方的共同义务，然而，原审判决却只判决上诉人在原审判决生效后十日内返还被上诉人房款，而不判决被上诉人返还房屋的期限，这有悖于公平原则。本院审理过程中，兴盛置业公司向本院递交申请书，申请撤回对朱跃孟装修损失予以评估的上诉请求。朱跃孟辩称，根据山东省商品房销售条例规定，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证或者未取得商品房预售许可证预售商品房的，由商品房销售管理部门责令停止违法，也就是说没有预售许可证，即使现房也不允许买卖。朱跃孟向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告于2020年1月19日签订《商品房买卖合同》；2.请求被告返还购房款本金34万元；3.请求赔偿原告案涉房屋的装修费用73877元(明细附后)；4.请求被告依法给付购房款一倍的赔偿34万元；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：朱跃孟与兴盛置业公司于2020年1月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定：一、朱跃孟购买兴盛置业公司位于桃园仙居小区11幢3单元102室商品房，建筑面积96.75平方米，储物室11幢23号，建筑面积11.36平方米；二、房屋售价按建筑面积计算，合计32万元，储藏室2万元，合计价款34万元；三、付款方式为一次性付清；四、其他费用；五、房屋钥匙交付时间定于2020年1月20日。朱跃孟于签订合同当日支付34万元全部房款。2020年1月20日兴盛置业公司将房屋交付朱跃孟。朱跃孟对案涉房屋进行了装修（安装防盗门、内门、铺地板砖、墙砖、房顶造型、粉刷墙面，固定衣帽架及二个固定壁橱、固定床两张，整体厨房；安装坐便器、热水器、抽烟烟机、窗帘、防盗窗等），花费73877元。兴盛置业公司于2007年12月29日取得桃园仙居11#号商品房预售许可证。另查明，2018年3月12日，一审法院依据（2017）鲁1426执146号执行裁定书将兴盛置业公司名下所有的位于平原县首土地使用权[证号：平国用（2006）字第00292号]及地上附着物予以查封。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案房产，兴盛置业公司已于2007年12月29日取得商品房预售许可证。涉案土地虽然于2018年3月12日被法院查封，在查封限制房产权利的情形解除前，该商品房买卖合同不能发生物权变动的效力，也不能对抗债权人。兴盛置业公司与朱跃孟签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家利益和社会公共利益，不违反其他法律规定，合同合法有效，对双方具有约束力。朱跃孟主张解除商品房买卖合同，且兴盛置业公司也同意解除合同，一审法院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方签订合同后，双方均履行了合同义务。因合同解除，朱跃孟要求兴盛置业公司返还购房款34万元，一审法院予以支持。关于朱跃孟主张兴盛置业公司给付购房款一倍的赔偿34万元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，兴盛置业公司与朱跃孟签订商品房买卖合同时或之后，兴盛置业公司并没有上述规定的情形。因此，朱跃孟的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于赔偿装修费用问题，朱跃孟基于对商品房买卖合同的信赖，因居住而进行了装修，并没有过错。现双方商品房买卖合同解除，朱跃孟解除合同的原因是涉案房产因被查封而无法办理房产登记，不能实行合同目的，而双方签订合同时，兴盛置业公司并没有告知朱跃孟涉案房产被查封的事实，具有过错，朱跃孟要求赔偿装修损失，一审法院根据装修情况予以酌定，可拆卸的且贬损价值较小的窗帘、抽油烟机、电热水器可由朱跃孟自行带走，兴盛置业公司可不予赔偿。不可移动或移动后价值贬损明显的部分，兴盛置业公司应当予以赔偿，一审法院酌定兴盛置业公司赔偿朱跃孟损失60000元。综上所述，朱跃孟要求解除商品房买卖合同、返还购房款34万元，一审法院予以支持；朱跃孟要求赔偿装修损失，一审法院部分支持；朱跃孟要求兴盛置业公司给付购房款一倍的赔偿34万元，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决：一、解除2020年1月19日朱跃孟与山东省协和兴盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、山东省协和兴盛置业有限公司于判决生效后十日内返还朱跃孟购房款34万元。三、山东省协和兴盛置业有限公司于判决生效后十日内赔偿朱跃孟损失60000元，窗帘、抽油烟机、电热水器由朱跃孟自行带走。四、驳回朱跃孟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11320元，减半收取计5660元，朱跃孟负担2010元,山东省协和兴盛置业有限公司负担3650元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人朱跃孟提交平原县房产管理中心对朱跃孟信息公开申请的回复，主要内容为：一、原平原县房产管理局依据兴盛置业公司申请依法发放桃园仙居项目商品房预售许可证（证号：（平）房预售证第021号，发证日期为2007年12月29日，未标注有效年限；（平）房预售证第023号，发证日期为2008年3月18日，未标注有效年限）。二、经函询平原县自然资源局不动产登记中心，兴盛置业公司开发建设的桃园仙居小区土地使用权证（证号：平国用（2006）字第00291号、00292号）已被平原县人民法院、青岛市市南区人民法院依法查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二节房地产转让第三十八条第二项，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。用于证明兴盛置业公司开发建设的桃源仙居小区土地使用权证已被法院查封，商品房预售许可证没有标注有效年限。根据法律规定被法院依法查封的房地产不得转让。还提交两份平原县人民政府网络问政就该问题的答复意见，证明内容同上。兴盛置业公司质证称，对朱跃孟提交证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。该两份证据只能证明涉案房屋的被查封状态与双方签订的房屋买卖合同不存在直接的关联性，不能证明双方买卖合同违法。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：兴盛置业公司对朱跃孟二审提交的证据真实性无异议，本院予以确认，但该证据是否能够实现上诉人所主张的案涉房屋买卖合同无效的诉讼目的，将作为本案争议的焦点问题进行分析认定。本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同的效力及兴盛置业公司应否给付朱跃孟购房款一倍的赔偿；二、应否判令朱跃孟返还案涉房屋并承担恢复性施工费用。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，涉案土地于2018年3月12日被人民法院查封，当事人双方于2020年1月19日签订案涉《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规强制性规定”合同无效的规定，案涉《商品房买卖合同》属于无效合同。根据上诉人朱跃孟提交的平原县房产管理中心对朱跃孟信息公开申请的回复意见，表明兴盛置业公司销售案涉房屋具有商品房预售许可证，并且该商品房预售许可证未标注有效年限，因此，上诉人主张其购买案涉房屋时商品房预售许可证处于失效状态没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定了出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的几种情形，本案兴盛置业公司在土地被查封后与朱跃孟签订案涉房屋买卖合同不属于上述司法解释规定中不超过已付购房款一倍赔偿的情形，因此，朱跃孟上诉主张兴盛置业公司支付其已付购房款的一倍赔偿没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《商品房买卖合同》无效，双方当事人均应返还应该合同取得的财产，即朱跃孟返还案涉房屋，兴盛置业公司返还购房款。一审法院判令兴盛置业公司赔偿朱跃孟60000元房屋装修损失，双方当事人均未上诉，对该赔偿损失本院予以维持。因本案一审期间，朱跃孟请求解除案涉《商品房买卖合同》并赔偿损失，一审法院未认定合同无效也未向兴盛置业公司释明可以提出返还房屋的请求，但兴盛置业公司已就一审法院未判令朱跃孟返还房屋提起上诉，本院二审期间作为焦点问题进行了调查，本院为减少当事人诉累对朱跃孟返还兴盛置业公司案涉房屋一并作出处理，对于兴盛置业公司上诉所称因朱跃孟装修房屋改变了楼宇整体结构(承重墙)而影响小区整体工程验收并危及楼座安全等问题，可另案主张。综上所述，朱跃孟、山东省协和兴盛置业有限公司的部分上诉请求成立；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省平原县人民法院(2020)鲁1426民初2492号民事判决第二、三项，即：二、山东省协和兴盛置业有限公司于判决生效后十日内返还朱跃孟购房款34万元。三、山东省协和兴盛置业有限公司于判决生效后十日内赔偿朱跃孟损失60000元，窗帘、抽油烟机、电热水器由朱跃孟自行带走；二、撤销山东省平原县人民法院(2020)鲁1426民初2492号民事判决第一、四项，即撤销：一、解除2020年1月19日朱跃孟与山东省协和兴盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。四、驳回朱跃孟的其他诉讼请求；三、朱跃孟于本判决生效后十日内返还山东省协和兴盛置业有限公司桃园仙居小区11幢3单元102室商品房及11幢23号储物室；四、驳回朱跃孟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费11320元，减半收取计5660元，朱跃孟负担2010元,山东省协和兴盛置业有限公司负担3650元；二审案件受理费7700元，由上诉人朱跃孟负担6400元，由山东省协和兴盛置业有限公司负担1300元。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  赵瑞玲审判员  叶卫国二〇二一年三月二十三日法官助理王宁书记员孙艳君