浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终667号 上诉人（原审被告）：浙江永利中心城投资有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路**第**，统一社会信用代码91330681560972473M。 法定代表人：楼建根，董事长。 委托诉讼代理人：王素花，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高快乐，女，1983年10月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人浙江永利中心城投资有限公司（以下简称“永利公司”）因与被上诉人高快乐房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初15195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永利公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：1.一审法院审理程序违法。在案证据可以证实案涉商铺的所有权已经在2019年12月30日登记在第三人诸暨万风商业管理有限公司（以下简称为万风公司）名下，上诉人在被上诉人提起诉讼之前已经不是案涉商铺的所有人。根据法律规定，发生在租赁期间转移租赁物所有权即所谓“先租后卖”时，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系而成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，即买受人承受原租赁合同成为原租赁合同的当事人，而原出租人则脱离租赁合同，买受人和原出租人之间属于对合同权利义务的概括承受，因此，上诉人在案涉商铺所在商场产权变更至万风公司名下之时，已经脱离原租赁合同，万风公司成为了实际出租人，上诉人不属于本案的适格被告。2.一审法院适用法律错误。被上诉人的租金缴纳至2020年3月31日，其之后并未按租赁合同约定向万风公司交纳租金，根据租赁合同第12.2条的约定，合同履行期间，由于承租人违约导致合同解除的，出租人有权不予退还履约保证金，承租人还须赔偿出租人的全部损失，包括但不限于因本合同解除形成的商铺空置期的租金及商业管理费的损失。根据场地使用管理协议第五条约定，因承租人违约导致合同解除的，已经支付的场地管理使用费和保证金不予退还。退一步讲，即使一审法院认定被上诉人不存在违约行为，应该退还其履约保证金，那也应由商铺买受人来承担。 高快乐答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。 高快乐于一审时诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告租赁保证金20252.80元、场地使用保证金2000元、场地管理费11520元；3.判令被告赔偿原告违约金20252.80元；4.判令被告赔偿原告装修损失420000元。一审审理中，原告增加诉讼请求为：判令解除原、被告之间签订的《场地使用管理协议》；判令被告退还原告2020年1月1日至2020年3月31日的租金30379.20元。 一审法院认定事实：2019年11月27日，原告高快乐与被告永利公司签订《租赁合同》一份，约定：“原告高快乐向被告永利公司承租位于诸暨市××街道××路××号××层××号××号商铺，租赁期限自进场日计至2022年12月3日，进场日为2019年12月4日，第一个租约年为10126.40元，第二个租约年为10632.72元，第三个租约年为11164.36元；被告永利公司收取租赁保证金20252.80元。”原告已支付被告永利公司租赁保证金20252.80元及2019年12月4日至2020年3月31日租金39830.51元。2019年12月14日，原告高快乐与被告永利公司签订《场地使用管理协议》一份，约定：“双方确认该场地使用期限为2020年12月20日起至2020年12月19日止；双方商定，上述使用期限内原告应将被告支付场地管理费标准为960元／月，场地管理费总金额为11520元；原告应在本协议签署之日向被告支付首个交费结算期（即自2019年12月20日起至2020年12月19日止）的场地管理费，合计11520元；乙方应在签订本协议时向甲方支付2000元作为保证金。”原告高快乐已支付被告永利公司场地管理费11520元、场地使用保证金2000元。2020年6月2日，该院根据万风公司的申请，作出（2020）浙0681民初7574号的先予执行裁定，强制被告永利公司将包括本案商铺在内的大楼交付给万风公司。 一审法院认为，原告高快乐与被告永利公司之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。该院对原告的诉讼请求作如下评判：1.解除原、被告之间签订的《租赁合同》、《场地使用管理协议》；2.判令被告退还原告租赁保证金20252.80元、场地使用保证金2000元。该两项诉请该院分析如下：原告高快乐向被告永利公司租用商铺、仓库，现该商铺、仓库所有权已由被告永利公司转移登记至案外人万风公司名下，被告永利公司从客观上无法继续履行与原告高快乐的租赁合同，原告高快乐要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、《场地使用管理协议》并由被告永利公司退还收取的保证金，符合法律规定，应予支持。3.判令被告退还原告场地管理费11520元。该院分析如下：原、被告对于《场地使用管理协议》中约定的场地管理费性质为租金均无异议，按照合同约定，自2019年12月20日起至2020年12月19日止的场地管理费为11520元（按960元/月计算），鉴于万风公司于2019年12月30日已取得涉案房屋的所有权，故被告永利公司仅有权收取2019年12月20日至2019年12月29日期间的场地管理费即309.68元，故被告应退还原告场地管理费11210.32元。4.判令被告退还原告2020年1月1日至2020年3月31日的租金30379.20元。该院分析如下：原告已向被告永利公司缴纳2019年12月4日至2020年3月31日的租金39830.51元，鉴于被告永利公司已于2019年12月30日将涉案房屋转让给万风公司，其无权收取涉案房产转让后的租金，故原告主张返还2020年1月1日至2020年3月31日的租金30379.20元，合理合法，该院予以支持。5.判令被告赔偿原告违约金20252.80元。涉案房屋所在大楼所有权已由被告永利公司变更为万风公司，并由万风公司进行接管，产权的变动有可能会给高快乐等原有的租用商铺的商户的正常生产经营活动造成影响，但是该影响是否会给原告造成损失以及被告是否存在违约行为，根据目前证据尚不能予以认定，故对该项诉请不予支持。6.判令被告赔偿原告装修损失420000元。该院分析如下：现有证据不足以认定被告永利公司存在违约行为，无须对原告高快乐主张的装修费等负赔偿责任，故对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除原告高快乐与被告永利公司之间签订的《租赁合同》、《场地使用管理协议》；二、被告永利公司应返还给原告高快乐租赁保证金20252.80元、场地使用保证金2000元，合计22252.80元，款限判决生效之日起十五日内付清；三、被告永利公司应返还给原告高快乐场地管理费11210.32元、2020年1月1日至2020年3月31日的租金30379.20元，合计41589.52元，款限判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告高快乐的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费8844元，依法减半收取4422元，由原告高快乐负担3862元，被告永利公司负担560元。 二审中，双方均未提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的《租赁合同》《场地使用管理协议》，意思表示真实,且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，上诉人提出其并非本案房屋租赁合同纠纷的适格当事人的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人在租赁期间将案涉商铺的所有权转移给第三人，被上诉人要求解除双方租赁关系并退还履约保证金，符合法律规定，一审法院支持被上诉人要求上诉人退还租赁保证金、场地使用保证金、场地管理费及租金的合理诉请，并无不当。上诉人主张被上诉人存在根本违约而不应退还租赁保证金、场地使用保证金、场地管理费及租金的理据不足。 综上，永利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1396元，由上诉人浙江永利中心城投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  梅 云 审 判 员  姚 瑶 审 判 员  张百元 二〇二一年三月二十五日 法官助理  陈国表 书 记 员  叶 婷