江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1248号上诉人（原审被告）：淮安中天置业有限公司，住所地涟水县炎黄大道南侧广陵路西侧（涟水县金喜来服饰有限公司内综合楼）。法定代表人：桑海霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县常青路1号。负责人：王丽娟，该支行行长。委托诉讼代理人：王保卫，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨志成，男，1990年8月16日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审被告）：浦亚丽，女，1992年5月6日出生,汉族，住涟水县。上诉人淮安中天置业有限公司（以下至判决主文前简称中天公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称中行涟水支行）、杨志成、浦亚丽金融借款合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初6073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判上诉人不承担保证责任。事实与理由：根据双方贷款合同约定，自中行涟水支行取得案涉房屋预告抵押登记之日起，上诉人就不再承担保证责任。在案涉房屋已经办理预告抵押登记的情况下，一审判决上诉人承担保证责任错误。中行涟水支行答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。杨志成、浦亚丽未发表答辩意见。中行涟水支行向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨志成、浦亚丽提前清偿剩余贷款本金252256.13元及按合同约定的利率支付利息，罚息至欠款偿清之日止（截止2020年6月23日已产生的利息2924.57元、罚息132.25元）；2.判令杨志成、浦亚丽支付律师费12700元；3.判令中天公司对杨志成、浦亚丽的债务承担连带保证责任；4.判令中行涟水支行就杨志成、浦亚丽名下中天名人湾小区在拍卖、变卖时享有优先受偿权；5.判令本案诉讼费由三原审被告共同承担。一审法院认定的事实：2016年4月29日，杨志成、浦亚丽与中行涟水支行签订《个人一手住房贷款合同》，杨志成、浦亚丽向中行涟水支行借款人民币310000元，用于购买中天名人湾小区房屋，贷款期限为180个月，贷款采用按月等额本息还款方式还款，按月付息。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款人未按期还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布合同项下全部贷款本息提前到期。保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。合同约定借款人、保证人应赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括诉讼费、律师费、贷款人实现债权的费用等。中行涟水支行与杨志成、浦亚丽为案涉借款将位于中天名人湾小区房屋在涟水县不动产交易管理所办理了涟水县商品房预告登记证明。签订《个人一手住房贷款合同》的同日，中行涟水支行按合同约定向指定的账户发放贷款310000元。《零售借款借据》明确载明从2015年5月始采用等额本息还款法。借款后杨志成、浦亚丽未依约定还本付息。截止2020年6月23日杨志成、浦亚丽尚欠中行涟水支行贷款本金252256.13元，利息2924.57元、罚息132.25元。一审法院另查明，杨志成、浦亚丽于2016年4月15日向中行涟水支行出具《共同还款承诺书》，内容为：借款人杨志成、浦亚丽向贵行申请借款金额310000元，期限为15年，我自愿作为共同债务人对借款人在前述合同项下的债务的偿还承担共同还款责任。本人知悉并了解作为共同债务人的义务和责任，即使前述债务已有其他包括但不限于本人作出的保证、抵押的抵押担保，也不影响贵行主张共同还款责任的权利。同时向贵行做出如下承诺：一旦借款人未按合约定履行还款义务，在贵行向本人发出书面通知后，本人无条件按贵行要求履行偿还义务，直至前述合同项下的本息全部清偿为止，无论该笔贷款是否有担保。本承诺函所确定的偿还义务是不可撤销的。本承诺函自本人签字之日起生效，至借款人在前述贷款合同项下的债务全部清偿完毕之日起失效，未经贵行同意不得撤销。承诺人（签名）杨志成、浦亚丽2015年4月15日。一审法院还查明，《个人一手住房贷款合同》约定：本合同载明的借款人、保证人住所地、电话为通讯及联系方式，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书、诉讼文书送达地均以此为准。若寄送邮件无人签收或被拒收的，则文书退回之日视为送达之日。一审法院再查明，江苏维世德律师事务所与中行涟水支行签订了委托代理合同，合同中载明：中行涟水支行因本次诉讼需支付12700元律师费，中行涟水支行提供增值税发票证明因本次诉讼而实际发生相关费用。一审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。双方签订的《个人一手住房贷款合同》系当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。应按合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。中行涟水支行履行了发放贷款的义务，杨志成、浦亚丽应按合同约定向中行涟水支行偿还合同约定的贷款本息，因杨志成、浦亚丽未能按照合同约定偿还贷款本息，按照合同约定：逾期还款，借款人构成违约，贷款人有权确定案涉贷款本息全部提前到期。根据双方签订的合同，杨志成、浦亚丽存在逾期违约的情形，中行涟水支行有权要求杨志成、浦亚丽就剩余贷款承担全部还款责任。杨志成、浦亚丽向中行涟水支行贷款时出具共同还款承诺书，承诺共同归还中行涟水支行贷款本息。故对中行涟水支行要求杨志成、浦亚丽共同偿还截止2020年6月23日借款本金252256.13元、利息2924.57元、罚息132.25元；并承担以借款本金252256.13元为基数从2020年6月24日起至贷款还清之日止，按合同约定利率计算的利息的诉讼请求，一审法院予以支持。中行涟水支行与杨志成、浦亚丽约定以位于中天名人湾小区房屋抵押给中行涟水支行，双方并办理了预抵押登记手续，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，中行涟水支行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权，故中行涟水支行要求对抵押预告登记的房屋以折价或拍卖、变卖等方式依法变价后所得价款中享有优先受偿权的请求，一审法院不予支持。中天公司在合同中约定提供阶段性连带责任保证，约定自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。因杨志成、浦亚丽所购房屋目前尚未办理抵押登记手续，故中天公司应对杨志成、浦亚丽所欠中行涟水支行借款本息承担连带还款责任。中天公司辩解保证人在借款人办妥所购房屋预告抵押登记手续之日起，保证人不再承担责任的理由，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。中行涟水支行与江苏维世德律师事务所签订了委托代理合同，证明因本次诉讼支付12700元律师费，中行涟水支行提供了委托代理合同、增值税发票证明其主张，故对中行涟水支行要求杨志成、浦亚丽、中天公司支付律师费用的请求，一审法院予以支持。三原审被告与中行涟水支行签订的《个人一手住房贷款合同》中确认了文书送达地址分别为“涟水县红尧镇朱集村河东组46号、涟水县炎黄大道南侧、广陵路西侧”，并约定“按此地址送相关法律文书，若邮寄文书无人签收或拒收的，则文书退回之日视为送达之日”，故杨志成、浦亚丽虽没有签收应诉手续及开庭传票等相关法律文书，应视为送达。杨志成、浦亚丽经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。一审法院判决：一、杨志成、浦亚丽于判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司涟水支行截止2020年6月23日借款本金252256.13元利息2924.57元、罚息132.25元；并承担以借款本金252256.13元为基数从2020年6月24日起至贷款还清之日止，按合同约定利率计算的利息。二、淮安中天置业有限公司对杨志成、浦亚丽所欠中国银行股份有限公司涟水支行贷款本息承担连带还款责任。三、杨志成、浦亚丽、淮安中天置业有限公司于判决生效后十日内给付中国银行股份有限公司涟水支行律师费用12700元。案件受理费5320元减半收取2660元，由杨志成、浦亚丽、淮安中天置业有限公司负担。二审阶段，中行涟水支行提交如下证据：1.2013年5月30日中行涟水支行与中天公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，主要涉及中行涟水支行为中天公司开发的中天名人湾项目提供贷款的事宜，其中第六条约定，中天公司同意为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，保证期间自《借款合同》生效之日起，至中行涟水支行取得借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《他项权利证》后1个月止。2.中行涟水支行与中天公司分别于2014年6月17日、2015年11月19日、2016年12月2日签订的《楼盘按揭合作协议之补充协议》，主要对贷款总额度进行变更。上述证据证明中天公司应当对案涉贷款承担连带保证责任。中天公司质证意见是，对上述证据的真实性不表异议，但不属于新证据，不应采信。而且从内容上看，案涉借款合同签订时间在后，应根据案涉合同约定确定责任承担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，中天公司的上诉理由不能成立。首先，案涉住房贷款合同中涉及保证期间的约定不明。合同第四部分约定，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起或自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋预告抵押登记手续之日起（具体见本合同附件1第五款），而合同附件1中对此并未作出明确。其次，案涉房屋的抵押权预告登记在签订住房贷款合同的当天就已经办理，如果上诉人的主张成立，就意味着上诉人在签字确认承担保证责任的当天就不用承担保证责任，这显然与双方订立合同的目的相悖。最后，根据中行涟水支行二审提交的证据，明确约定中天公司承担的是不可撤销的连带责任保证，且该合同在2013年签订后，自2014年至2016年均每年签订一份补充协议，对原协议内容进行补充，但对涉及不可撤销连带责任保证的内容未作任何变更，且最后一份补充协议的签订时间在2016年年底，在案涉住房贷款合同签订之后，故应适用《按揭贷款业务合作协议》中对保证期间的约定，即应自中行涟水支行取得案涉房屋抵押他项权证之日起1个月后中天公司的保证责任终止。鉴于中行涟水支行尚未取得案涉房屋的他项权证，故上诉人仍应承担保证责任。综上所述，中天公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5320元，由上诉人淮安中天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年三月三十一日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文