辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终828号上诉人（原审被告）：大连如家和美酒店管理有限公司黄海大街店，住所地辽宁省庄河市城关街道巨兴委（黄海大街**）。统一社会信用代码：91210283588055212Y。负责人：术铭，分公司总经理。上诉人（原审被告）：上海如家酒店管理有限公司，住，住所地上海市徐汇区上中路******一社会信用代码：91310104745601660G。法定代表人：孙坚，公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖作武，男，上海如家酒店管理有限公司法务。被上诉人（原审原告）：庄河市三环房地产开发有限公司，住所地辽宁省，住所地辽宁省庄河市新华路二段代码：91210283736442944W。法定代表人：孙胜利，公司经理。委托诉讼代理人：张强，庄河市中乙法律服务所法律服务工作者。上诉人大连如家和美酒店管理有限公司黄海大街店（简称大连如家公司）、上海如家酒店管理有限公司（简称上海如家公司）因与被上诉人庄河市三环房地产开发有限公司（简称三环公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2020）辽0283民初4739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。大连如家公司、上海如家公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人酒店经营受新冠××疫情不可抗力影响，遭受重大损失，根据相关规定，被上诉人应免除上诉人两个月房屋租金。上诉人承租被上诉人位于庄河市位置房屋用于酒店经营，新冠××疫情爆发之前，上诉人一直按约向被上诉人支付约定的房屋租金，疫情爆发后，受疫情影响，上诉人酒店于2020年2月至2020年6月期间的营收较2018年、2019年同期有较大幅度的较低。疫情发生后，面临全国范围内租赁关系中普遍存在的承租人损失巨大、支付租金困难等问题，各级政府、相关部门制定各项租金减免措施，同时，最高人民法院亦针对可能发生相关诉讼纠纷，先后发布多个指导意见。其中，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条明确：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”据此，上诉人认为被上诉人应免除两个月房屋租金。一审法院以上诉人酒店营收明显减少与疫情无关并判决上诉人支付应予免除的租金，事实认定及法律适用明显错误。三环公司辩称，不同意二上诉人的上诉请求。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，原审判决正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。三环公司向一审法院起诉请求：1.要求二被告立即给付原告2020年4月份至6月份欠付租金14万元，并承担自2020年4月25日起至实际给付之日止按日万分之五计算的滞纳金。2.诉讼费、诉讼财产保全保险费1000元由二被告承担。一审法院认定事实：2011年8月4日，原告三环公司（出租方、甲方）与被告上海如家公司（及承租房屋所在地公司）（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于庄河市房屋及土地使用权（房权证号：庄房权证庄私字第**，国有土地使用权证号：庄国用（2000）字第3415号），租赁期限为15年又5个月，从2011年8月10日起至2027年1月9日止，租金的具体支付标准以附件三《租金支付约定及租金支付明细》为准，甲方应在附件三约定的日期之前向乙方开具以乙方或者其指定方为抬头的合法、有效的足额房屋租赁发票（如出租方是个人的，并需同时提供同期租金收益个人所得税完税证明复印件）。关于违约及赔偿责任，合同第十二条约定，乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金。上述合同附件三为租金支付约定及租金支付明细，约定自起租日起租金为80万元/年，5年递增5%，2017年1月10日至2022年1月9日间每年租金84万元，乙方应于每年的1月25日、4月25日、7月25日、10月25日前向甲方支付本季度租金，甲方应于每年12月25日、3月25日、6月25日、9月25日前将当季度正规房租发票交付到乙方项目当地酒店总经理，以便乙方安排付款。如甲方未能按时提前将发票交付到乙方项目当地酒店总经理而导致付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任。合同签订后，原告如约将房屋交付被告经营酒店使用，被告按照约定给付租金，截至起诉前，被告尚欠原告2020年4月、5月的租金共14万元未付。被告对欠付租金的事实予以认可，但认为因新冠××疫情影响导致其营业收入明显减少，依相关法律及政策规定，要求原告对欠付租金予以减免，原告不予同意故被告一直未付所欠租金。被告为证明其主张向本院提交了大连如家酒店2018年-2020年酒店应收统计、国务院常务会议新闻内容，原告对此不予认可，认为酒店应收统计仅能证明与被告经营管理有关，与给付租金无关，新闻内容并非法律、行政法规，不是被告拒付租金的理由。庭审中，被告上海如家公司和被告大连如家公司认可被告大连如家公司系案涉租赁合同的签约主体。诉讼中，一审法院依据原告的申请于2020年9月10日作出（2020）辽0283民初4739号民事裁定书，将二被告名下的银行存款14万元予以冻结。原告向天安财产保险股份有限公司大连分公司购买诉讼财产保全责任保险一份，保险费1000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告应否给付原告2020年4月、5月的租金14万元；二、被告应否承担延期给付租金的违约责任。关于第一个争议焦点，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则，应为有效，原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。双方约定每年的4月25日前被告向原告支付本季度的租金，则被告应于2020年4月25日前向原告支付2020年4月、5月、6月的租金，现被告仅支付了6月之后的租金，尚欠4月、5月的租金未付，应履行给付租金的义务，故对原告要求被告给付租金14万元的诉讼请求，予以支持。被告辩称因疫情影响导致营业收入明显减少，要求原告免收欠付租金，但其提供的酒店营收统计不足以证明营业收入减少与疫情有直接、必然的因果关系，亦不能证明按照合同约定支付租金对其明显不公平，故对被告的此项辩解意见，不予采信。关于第二个争议焦点，依据租赁合同约定，原告应于2020年3月25日前将当季正规房租发票度交付被告，未按时交付，被告不承担延迟交付租金的责任。根据已查明的事实来看，原告未如约向被告开具相应部分房租的发票，被告不应承担此部分房租未及时支付的违约责任，故对原告的此项诉讼请求，不予支持。关于原告主张被告承担诉讼财产保全责任保险费的诉讼请求，本案诉讼系因被告拖欠租金而引起，原告三环公司为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费系原告三环公司支出的合理必要费用，属原告三环公司的合理损失，应由被告承担。故对原告的此项诉讼请求，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连如家和美酒店管理有限公司黄海大街店、被告上海如家酒店管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告庄河市三环房地产开发有限公司租金14万元、诉讼财产保全责任保险费1000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1550元，保全费1220元，由二被告负担。本院二审期间，二上诉人向本院提交了由其统计的2018年、2019年和2020年8月份营收情况对比表，拟证明，受2020年7月底大连地区出现本土新增新冠××病例影响，2020年8月大连如家公司的营业收入较往年同期大幅度下滑，2018年、2019年同期营业收入50余万元，而2020年8月只有10万余元。被上诉人对该证据的真实性和关联性均不予认可。经本院审查，该证据结合二上诉人原审时提交的营收情况统计情况，以及2020年度大连地区存在受新冠××疫情影响酒店业经营情况的实际，二上诉人的证据能够证明，2020年度受新冠××疫情影响，其营业收入较往年同期存在减少的客观情形。经二审审查，各方当事人对原审已查明的案件事实均无异议，本院对原审已查明的案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，上诉人对于欠付2020年4月至6月期间两个月房屋租金14万元的事实并无异议，但其主张，受2020年新冠××疫情影响，出租人三环公司应减免两个月租金。故本案争议的焦点问题是，因受2020年新冠××疫情影响，上诉人是否有权免交两个月房租。对此，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条明确：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”结合本案案情及案涉租赁合同的履行情况看，一方面，除了上诉人主张减免的两个月租金外，上诉人2020年度并未有拖欠租金的违约情节，也没有故意违约的主观恶意，被上诉人也没有因为上诉人未足额支付2020年4月至6月租金而拒绝与之继续履行案涉租赁合同；另一方面，新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，上诉人受该疫情影响营业收入及收益较往年同期大幅减少也属客观事实；再者，案涉租赁合同约定的租赁期限为15年又5个月，从2011年8月10日起至2027年1月9日止，从维护合同稳定性的角度，对于不可抗力造成的经营和租金收益损失，由合同双方共同分担更有利于保障合同的继续履行。另外，本院二审期间组织双方当事人进行了调解和协商，并在被上诉人拒绝减免租金的情况下，还征询了其是否同意适当延长租期的调解方案，被上诉人明确表示不同意。综合考虑以上情节，根据公平原则，本院酌定免除上诉人一个月的租金给付义务，以平衡双方当事人的权益。综上所述，大连如家和美酒店管理有限公司黄海大街店、上海如家酒店管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销庄河市人民法院（2020）辽0283民初4739号民事判决第二项；二、变更庄河市人民法院（2020）辽0283民初4739号民事判决第一项为：大连如家和美酒店管理有限公司黄海大街店、上海如家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付庄河市三环房地产开发有限公司租金7万元、诉讼财产保全责任保险费1000元；三、驳回庄河市三环房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由大连如家和美酒店管理有限公司黄海大街店、上海如家酒店管理有限公司负担775元，由庄河市三环房地产开发有限公司负担775元，保全费1220元，由大连如家和美酒店管理有限公司黄海大街店、上海如家酒店管理有限公司负担；二审案件受理费3100元，由大连如家和美酒店管理有限公司黄海大街店、上海如家酒店管理有限公司负担1550元，由庄河市三环房地产开发有限公司负担1550元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月五日书记员  王 阳