北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4831号上诉人（原审被告）：北京念捷房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区兴华大街（二段）**院**楼**2302。法定代表人：刘如康。委托诉讼代理人：葛海涛，男，北京念捷房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：王全超，女，1977年7月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人北京念捷房地产开发有限公司（以下简称念捷公司）因与被上诉人王全超房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人念捷公司之委托诉讼代理人葛海涛，被上诉人王全超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。念捷公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.判令王全超向我公司支付相当于2个月租金的违约金共计14800元；3.判令2020年5月3日至2020年11月3日期间的租金标准为每月6000元；4.判令王全超赔偿我公司房屋装修费、家具及家电设备款共计6000元整；5.由王全超承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.王全超违约在先。我公司与王全超签订《房屋出租委托代理合同》，代理王全超对北京市大兴区X602号房屋（以下简称涉案房屋）进行出租。合同期内，遇到新冠疫情，我公司在未实际交纳房租前就与王全超协商，希望可以减免租金，王全超一直未明确意见。直至2020年5月15日，王全超明确告知我公司要收房，我公司只能同意，但王全超迟迟未收房，因王全超的原因导致涉案房屋未能全部出租，我公司也已通知原有租户搬家，答应了租户的赔偿要求。王全超的行为使我公司遭受很大损失，且双方合同并未约定我公司未按合同附表三房租交付清单支付房租构成违约、需要支付违约金；而王全超于2020年5月15日通知收房已构成违约，不仅应承担违约金还应将我公司使用涉案房屋期间的租金降为每月6000元，并赔偿因其收房导致我公司的装修和配置家具、电器的损失。王全超明确知晓我公司需在涉案房屋打隔断的情况下，还要求我公司在合同补充条款中约定我公司不得在涉案房屋打隔断，这不是双方的真实意思表示。一审判决混淆了双方责任，判决不公。王全超辩称：同意一审判决，不同意念捷公司的上诉请求。念捷公司没有实际的租金损失，涉案房屋一直处于满员状态，念捷公司也没有给租户减免租金。是念捷公司没有按时交纳租金，违约在先。双方协商时念捷公司要求我减少租金，我也做出了适当的让步，但是双方没有达成一致。我实地查看涉案房屋时发现房屋内有隔断，房屋被分成6个卧室，且6个卧室均有人居住，我一审时提供了全程录像，包括与租户的谈话。王全超向一审法院起诉请求：1.解除王全超与念捷公司签订的《房屋出租委托代理合同》；2.判令念捷公司支付房屋租金27380元（自2020年4月27日至2020年8月17日，按照每月7400元支付）；支付占有使用费（自2020年8月17日至实际腾退之日止，其中2020年8月17日至2020年10月27日按照每月7400元计算，2020年10月28日后按照每月7620元计算，即按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费）；支付利息（以所欠租金为本金，自2020年4月27日至2020年8月17日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以占有使用费为本金，自2020年8月17日至实际腾退之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令念捷公司支付违约金14800元；4.判令念捷公司于判决生效后1个月内拆除房屋隔断，将房屋恢复原状；5.判令念捷公司于判决生效后1个月内腾退涉案房屋并将房屋返还给我；6.判令念捷公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：王全超系涉案房屋的所有权人。2019年9月27日，王全超作为委托人（甲方）与念捷公司作为代理人（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，主要内容为：甲方将涉案房屋委托乙方对外出租；委托期限自2019年10月3日至2022年11月2日止，时间共计37个月；甲方同意每年预留出10个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满从2019年11月3日开始计算租金，工作期内若产生租金收益归乙方所有；甲方委托乙方代理的房屋租金为7400元/月；租金的支付方式为每季度支付1次，甲方选择银行账号汇款方式付款；乙方定期对房屋进行勘察，做好房屋的安全管理工作，保证承租客户居住期间房屋内基本设施的正常使用；违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同，如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的2个月房租作为违约金。最后“补充规定”手写四条：1.甲方不允许乙方私自改变房屋结构，不打隔断，2.乙方承诺该房屋租户人员不超过8人，3.租金第一年为7400元/月，第二年为7620元/月，第三年为7840元/月，4.房屋押金为2000元。王全超、念捷公司在合同甲方、乙方后签名捺印、盖章。附表三中房租交付清单约定：2019.9.27、2020.1.27、2020.4.27、2020.7.27支付22200元；2020.10.27、2021.1.27、2021.4.27、2021.7.27支付22860元；2021.10.27、2022.1.27、2022.4.27、2022.7.27支付23520元。合同签订后，王全超将涉案房屋交付念捷公司，念捷公司向王全超支付押金2000元，并支付房屋租金至2020年5月2日。一审审理中，念捷公司主张涉案房屋现由其转租给案外人李栋、褚东娜、王紫晴、金志东、桑婷婷，转租合同终止日期均为2020年11月2日。双方就违约主体及责任各执己见。王全超主张念捷公司迟延交付租金、在客厅打隔断分户出租、未尽到安全管理义务致使涉案房屋险些失火，存在根本性违约；并提交银行收款明细、客厅照片、居委会整改通知书、火灾事故厨房照片及实地查看视频予以证明。念捷公司认可银行收款明细、客厅照片、居委会整改通知书及实地查看视频的真实性；认可在涉案房屋内打了隔断；但不认可火灾事故厨房照片真实性，称是燃气灶燃气管老化存在安全隐患引起的，实际没有发生火灾。念捷公司称其未在2020年4月27日交租金日交纳租金是因为有租户违约，受新冠肺炎疫情影响，其资金困难，一直与王全超协商降低房屋租金，2020年5月15日收到王全超微信信息要收房子，故认为违约方系王全超，并提交微信聊天截图1张予以证明，该微信截图显示王全超2020年5月15日上午向念捷公司经理表示“我过去收房”，对方称“行，那您过去收吧，我也没招儿了”；王全超认可微信聊天截图真实性，但主张只是双方交涉的一个过程，未实际收房，后期双方仍在协商。经询，王全超不同意押金在本案中一并处理，押金为保证房屋设备完整，在双方交接完毕后自行退还。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。该合同系双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，双方签订合同虽然名为《房屋出租委托代理合同》，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故法院认定双方之间成立房屋租赁合同关系，王全超以委托代理合同纠纷起诉，法院依法予以更正。双方应按前述合同行使权利、履行义务。在本案合同履行过程中，念捷公司未依约支付租金、在客厅打隔断分户出租属违约行为，王全超通过起诉方式要求解除合同，念捷公司予以认可，法院不持异议；念捷公司主张王全超2020年5月15日收房表示系违约单方解除合同，因收房未实际发生，双方后续仍就租金等事宜进行协商，且王全超提出解除系因念捷公司违约在先，而非自身原因，故念捷公司答辩称王全超存在违约行为应支付违约金，法院不予采信。关于合同解除时间，双方同意起诉状送达念捷公司之日，即2020年8月17日合同解除，法院不持异议。念捷公司未按照前述合同约定向王全超支付租金，故王全超要求念捷公司支付2020年5月3日至2020年8月17日房屋租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，经计算租金数额为26393元，超出部分，法院不予支持。双方均认可房屋租金交至2020年5月2日，故王全超要求念捷公司支付2020年4月27日至2020年5月2日的房屋租金，于法无据，法院不予支持。合同解除后，念捷公司仍占有使用涉案房屋，故王全超要求念捷公司按照合同约定租金数额支付合同解除次日至实际腾退之日的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，具体计算标准依据王全超诉讼请求及参照合同约定的租金数额，确定为2020年8月18日至2020年10月27日，按照每月7400元计算，2020年10月28日至实际腾退之日，按照每月7620元计算。解除之日已经计算租金，故王全超主张解除日房屋占有使用费，法院不予支持。念捷公司答辩称尚有押金2000元未退还，双方合同中未约定押金退还问题，结合押金性质，念捷公司尚未腾退返还房屋及王全超不同意本案中一并处理等因素，该答辩意见法院不予采信，双方可待交接后另行解决。双方合同未约定利息，王全超主张支付租金利息、占有使用费利息，于法无据，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。念捷公司表示同意在判决生效后1月内拆除房屋隔断，恢复原状，并将涉案房屋腾退返还给王全超，法院不持异议，王全超相应诉求法院依法予以支持。关于违约金，王全超要求念捷公司按照合同约定赔偿两个月租金共计14800元，法院考虑念捷公司迟延交纳租金时间、情节、原因，特别是受疫情影响程度及王全超实际损失等因素，酌情确定支持7400元，超出部分不予支持。据此，一审法院判决：一、确认王全超与北京念捷房地产开发有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年8月17日解除；二、北京念捷房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付王全超自2020年5月3日至2020年8月17日的房屋租金26393元；三、北京念捷房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付王全超自2020年8月18日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（其中2020年8月18日至2020年10月27日，按照每月7400元计算，2020年10月28日至实际腾退之日，按照每月7620元计算）；四、北京念捷房地产开发有限公司于判决生效之日起10支付王全超违约金7400元；五、北京念捷房地产开发有限公司于判决生效后1月内拆除位于北京市大兴区X602房屋内的隔断，将房屋恢复原状；六、北京念捷房地产开发有限公司于判决生效后1个月内腾退位于北京市大兴区X602房屋，并返还给王全超；七、驳回王全超的其他诉讼请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。念捷公司上诉增加诉讼请求，要求王全超赔偿其房屋装修费、家具家电设备款6000元并支付违约金14800元。王全超表示不同意就念捷公司增加的诉讼请求与其进行调解。王全超提供录音光盘1张，并当庭播放录音，录音内容系其与涉案房屋租户于2020年9月17日的录音，证明涉案房屋内一直有租户居住，念捷公司没有实际损失。念捷公司的质证意见为王全超9月问租户涉案房屋是否有人居住，不能证明5月时的出租状态，5月份一直有1间房没有租出去。王全超认可念捷公司主张的已于2020年11月3日将涉案房屋交还，但主张念捷公司仅拆除了隔断，并未将涉案房屋恢复原状；现其已自行对涉案房屋进行了维修，并表示不再向念捷公司主张维修费。双方一致确认一审判决第二项至第四项确认的房租、使用费及违约金金额计算无误，念捷公司仅要求按照每月6000元标准向王全超支付2020年5月3日至11月3日期间的租金及使用费，并表示不同意支付违约金。本院认为，因双方当事人对于一审判决认定的合同性质、解除时间均认可，本院不持异议，就相关问题不再赘述。关于念捷公司二审提出的赔偿其装修费、违约金等请求，因王全超不同意在本案中一并解决，本案不予涉及。双方争议焦点问题之一是双方所签《房屋出租委托代理合同》提前解除的责任问题。双方对此各执一词，均认为解除合同的责任在于对方。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。双方在合同中约定，念捷公司应于2020年4月27日支付下一季度的租金，但念捷公司仅支付租金至2020年5月2日，故其迟延支付租金，已构成违约；同时，双方在合同“补充规定”中手写添加的条款，还约定念捷公司不得改变涉案房屋结构、打隔断，但念捷公司却将涉案房屋打隔断后分户出租，亦构成违约。现念捷公司主张其提供的微信记录显示王全超要求于2020年5月15日收房，系违约单方解除合同的行为，本院认为该微信记录仅显示部分内容，不能反映双方沟通的全过程，且王全超也未于该日实际收房，此后双方仍就租金等事宜进行协商。直至2020年8月，王全超才以念捷公司违约为由向一审法院起诉本案，要求解除上述合同，而念捷公司实际将涉案房屋出租收益直至2020年11月2日。念捷公司所持王全超违约在先，应向其支付违约金的意见，本院不予采信。一审法院充分考虑疫情影响等实际情况，判令念捷公司承担相当于1个月租金的违约金，是适当的。念捷公司不同意支付该违约金，显无道理，本院不予支持。双方争议焦点问题之二是念捷公司应当支付的租金、占有使用费标准问题。《房屋出租委托代理合同》于2020年8月17日解除，并不能免除念捷公司依照合同约定向王全超支付租金的责任，且因念捷公司实际将涉案房屋出租收益直至2020年11月2日，并于翌日通知王全超收房，而王全超二审期间同意按照念捷公司主张的时间为收房时间，故念捷公司应当按照合同约定标准向王全超支付合同解除后至2020年11月3日期间的房屋占有使用费。念捷公司要求按照每月6000元的标准交纳租金及占有使用费，因其并不能提供证据证实王全超关于收房的微信消息确给其造成实际损失，故其此项请求缺乏事实及法律依据，本院无法支持。鉴于二审中，王全超认可已将涉案房屋收回、念捷公司已将隔断拆除，且表示不再向念捷公司主张维修费，故本院无需再行判令念捷公司返还涉案房屋、拆除涉案房屋中的隔断并将涉案房屋恢复原状。综上所述，念捷公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但由于二审期间发生新的事实，本院就一审判决相关判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11994号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11994号民事判决第五项、第六项、第七项；三、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11994号民事判决第三项为：北京念捷房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付王全超自2020年8月18日至2020年11月3日期间的房屋占有使用费（其中2020年8月18日至2020年10月27日期间，按照每月7400元计算；2020年10月28日至2020年11月3日期间，按照每月7620元计算）；四、驳回王全超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费427元，由王全超负担160元（已交纳），由北京念捷房地产开发有限公司负担267元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费854元，由北京念捷房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  白松二〇二一年三月三十日书记员  刘荧书记员  韩铮