新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初1262号原告：马丽香，女，1989年12月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：于可易，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆名城投资发展有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路1号富丽华大酒店1001室。法定代表人：刘继东，该公司总经理。被告：中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部，住所地新疆乌鲁木齐市天山区人民路1号。负责人：傅卫峰，该营业部总经理。委托诉讼代理人：黑世祥，男，该营业部职员。原告马丽香与被告新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城公司）、被告中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马丽香及其委托诉讼代理人于可易，被告建设银行的委托诉讼代理人黑世祥到庭参加了诉讼。被告名城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告马丽香向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告名城公司于2017年7月10日签订的《商品房预售合同》（房号：绿城·翡翠园B区第9栋1单元12层1201号）于2020年6月23日解除；2、请求法院依法判决解除原告与被告建设银行于2017年10月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、请求法院依法判决被告名城公司向原告返还购房首付款177,182元及利息21,673.92元（利息金额暂计算至2020年03月19日。利息计算：分别自2017年6月19日、7月10日、10月7日起，按中国人民银行同期同档次贷款利率，计算至2019年08月20日；自2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息，以177,182元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、请求法院依法判决被告名城公司偿付原告已偿还给被告建设银行的购房贷款本息74,654.57元（贷款本息，按月供金额2,552.33元计算，从2017年11月暂算至2020年3月；之后须偿还的贷款本息，继续计算至本案判决生效之日）；5、请求法院依法判决被告名城公司向原告赔偿契税、登记费等经济损失5,561.73元；6、请求法院依法判决被告名城公司向原告支付逾期交房违约金29,890.49元（自2018年8月31日起计算至2020年6月23日商品房预售合同解除之日）；7、请求法院依法判决被告名城公司向被告建设银行返还自本案判决生效之日起原告与被告建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的原告尚未偿还的购房贷款本息；以上金额合计308,962.71元；8、由被告承担本案受理费等全部费用。事实及理由：2017年7月10日，原告与被告名城公司签订一份《商品房预售合同》，约定原告购买被告名城公司开发建设的位于乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路666号沙区交警队周边棚户区改造项目（绿城·翡翠园B区）第9栋住宅楼1单元1201室。该房屋建筑面积45.57平方米，总价款567,182元。原告于2017年7月10日支付房款117,182元，剩余房款450,000元原告办理银行按揭于2017年8月10日前付清，被告应于2018年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。原告分别于2017年6月19日、7月10日、10月7日向被告名城公司支付首付款177,182元。随后原告又支付了契税、登记费等，合计5,561.73元。2017年10月19日，原告与被告建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》，约定被告建设银行支付借款390,000元，贷款期限240个月，自2017年10月19日至2037年10月19日。原告从2017年11月份开始偿付贷款本息，截止至2020年3月，共偿付74,654.57元。2017年11月15日，两被告向乌鲁木齐市房屋交易部门申请办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为新（2017）乌鲁木齐市不动产证明第0101147号。被告名城公司因严重缺乏资金，涉案建筑工程仅施工修建一半，目前处于停工状态，其行为表明不能履行建造房屋的主要合同义务。被告名城公司不能依合同约定日期交付房屋，迟延近两年。2020年3月19日，原告向被告名城公司发出《要求交付房屋催告函》，要求收函后三个月内交房，否则期限届满后合同解除，但被告名城公司3月23日收函后至今仍不能交付房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条之规定，涉案商品房预售合同已于2020年6月23日解除，被告名城公司应当返还原告购房首付款和利息及已偿付的按揭贷款本息，并赔偿经济损失，支付逾期交房违约金。原告亦有权请求解除与被告建设银行签订的借款合同，不应再承担按揭还款责任，故原告诉至法院。被告名城公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告建设银行辩称，我行不同意解除商品房借款合同，理由为如下：1、最高院司法解释第15条规定以及合同第9条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同应予支持但是当事人另有约定的除外，但是原告与被告名城公司签订的《商品房买卖预售合同》第9条第2款及补充协议第18条明确约定逾期交付房屋270天以内，超过270天的违约责任，违约责任只约定被告承担相应的利息，而且约定合同应当继续履行。这就符合前面所述的当事人另有约定。2、依据司法解释第15条第2款规定，原告的解除权已经消灭了。3、依据民法典第577条规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救赔偿损失的违约责任，依据此规定应当由被告名城公司继续履行，应当由被告名城公司承担补救措施和违约责任的义务。案件受理费应当由被告名城公司承担不应由我方承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告与被告名城公司签订《商品房预售合同》，合同编号：2017预0126172，约定由原告购买被告城投资公司开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区［暂定名］交警队周边棚户区改造（绿城翡翠园B区）第9栋1单元12层1201号房屋一套，房屋代码为601230737，商品房预售许可证号为：乌房预许字2017070113号，建筑面积45.57平方米，房屋总价款为567,182元。付款方式及期限为，买受人于2017年7月10日前支付房款：117,182元，同时将税费160元一并支付；剩余房款：450,000元，买受人办理银行按揭，应于2017年8月10日前到达出卖人指定账户，若逾期买受人按照日万分之五向出卖人支付违约金。第八条交付期限明确约定：出卖人应当在2018年8月31日之前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方又签订《商品房预售合同补充协议》，第十八条关于出卖人逾期交房违约责任的补充说明明确约定：1、逾期不超过270日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过270日后自本合同第八条规定的最后交付期限的第271天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。为购买上述房屋，原告分别于2017年5月21日向被告名城公司支付10,000元、2017年6月5日向被告名城公司支付40,000元、2017年6月19日向被告名城公司支付支付62,498元、2017年7月10日向被告名城公司支付支付4,844元、2017年10月7日向被告名城公司支付支付60,000元，以上付款共计177,342元。2017年6月19日，被告名城公司向原告出具收据载明：“今收到马丽香交来定金112,498元。”2017年7月10日，被告名城公司向原告出具收据载明：“今收到马丽香交来房款4,684元。”为支付剩余房款，原告与被告建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由建设银行向原告发放借款390,000元，借款期限240个月，自2017年-2037年，被告名城公司作为保证人在该合同上签章，原告作为抵押人将涉案房屋抵押给被告建设银行。另外，原告与被告建设银行签订《房产抵押合同（契约）》，并向乌鲁木齐市不动产登记部门申请办理了预购商品房抵押权预告登记，证件号为（2017）乌鲁木齐市不动产证明第0101147号。另外，原告已于2017年8月7日支付房屋契税5,401.73元。2017年07月10日，被告名城公司出具收据显示收到原告权属登记费80元，他项权证费80元。另查明，依据被告建设银行提供的中国建设银行个人贷款对账单显示首月即2017年11月还款3,189.33元，自2017年12月至2020年12月合计37个月每月还款2,552.33元，2021年1月至2021年2月每月还款2,524.28元，以上合计还款102,674.1元。再查明，2020年3月19日，原告按照被告名城公司登记地址乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路01号富丽华大酒店1001室发出邮件，邮件单号为1011871611134，内件品名为《要求交付房屋催告函》。2020年3月23日由富丽华大酒店门卫保安送办公室。《要求交付房屋催告函》内容为：本人马丽香于2017年7月10日与贵公司签订《商品房预售合同》一份，约定由本人购买乌鲁木齐市绿城．翡翠园B区9号楼1单元1201号商品房，贵公司应于2018年8月31日之前交付房屋。签约后，本人依约定全额支付了购房款，但是贵公司至今不能交付房屋，构成严重违约。现本人以书面形式正式催告贵公司，请贵公司于收函后三个月内交付《商品房预售合同》预售合同项下的商品房屋。若贵公司在三个月的合理期限内仍然不能向本人交付房屋，期限届满后则双方签订《商品房预售合同》依法解除。合同解除后，请贵公司返还本人已支付的购房款及利息，并赔偿由此造成的经济损失以及承担其他相应的法律责任。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保方式为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。”该条规定系解决银行系统进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，本案原告直接将担保权人被告建设银行列为被告，要求将商品房买卖合同和按揭贷款合同两个法律关系合并审理，因此，该法律条款对本案并不适用。关于商品房买卖合同和按揭贷款合同两个法律关系是否应当合并审理的问题，本院认为，以按揭贷款支付购房款的商品房交易，涉及商品房买卖关系和按揭贷款合同关系。从合同的产生看，按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的看，按揭贷款的履行服务于或者从属于商品房买卖合同的履行。当商品房买卖合同被撤销、解除时，购房人通常会采取停止偿还贷款的行为，按揭贷款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷通常一并相继发生。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“关于商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持”的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的情况下，当事人有权解除按揭贷款合同，商品房买卖合同的诉讼与按揭贷款合同诉讼的起诉、审理、处理等存在必然的关联性。为一次性解决当事人之间的纠纷，保证裁判的同一，将二者合并处理具备法律基础。本案系因开发商违约，购房人诉讼要求解除商品房买卖合同，同时要求解除与建设银行的个人购房担保借款合同，商品房买卖合同与担保借款合同存在合并审理的必要。一、关于《商品房预售合同》是否解除的问题。本院认为，原告马丽香与被告名城公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方当事人均应当按约履行各自的义务。被告名城公司作为案涉房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。双方《商品房预售合同》第八条约定：名城公司应当在2018年8月31日前交付房屋，被告名城公司至今并未按照约定向马丽香交付案涉房屋，名城公司已经根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。具体到本案，原告与被告名城公司签订《商品房预售合同》后，被告名城公司作为出卖人向原告按期交付涉案房屋系其主要合同义务，但涉案房屋所在楼栋至今尚未竣工，被告名城公司至今仍无法按照约定向原告交付涉案房屋，致使原告不能实现合同目的，名城公司已构成根本违约，原告要求解除涉案《商品房预售合同》符合上述法律规定，应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2020年3月19日，原告马丽香按照被告名城公司登记地址乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路1号富丽华大酒店1001室发出邮件，内件品名为《要求交付房屋催告函》。2020年3月23日由富丽华大酒店门卫保安送办公室。本院认为，原告以邮寄方式向被告名城公司发出《要求交付房屋催告函》，要求被告名城公司三个月内交付房屋，如逾期仍不能交付房屋，解除涉案《商品房预售合同》，同时原告提供了邮单编号，并提供了与上述单号相同的快递查询记录，使之能够相互印证，形成完整的证据链条，本院对原告向被告名城公司发出解除合同通知的事实予以采信，对原告要求确认与被告名城公司签订的《商品房预售合同》于2020年6月23日解除的项诉讼请求支持。关于被告建设银行辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理履行期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方是当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。”的法律规定，本案原告的解除权已经消灭的意见。本院认为，被告建设银行对该条司法解释的理解有误，该司法解释的原意应为：1、买卖双方就出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，合同有约定具体期限和解除条件的，依照合同约定。如果合同没有约定具体期限和解除条件的，守约方可以随时向违约方进行催告，但是需要给对方三个月的合理期限，对方仍迟延履行的，守约方可以单方解除合同。2、如果法律或合同对迟延交付房屋或逾期支付购房款的期限未规定或明确约定，违约方可能催告守约方及时行使解除权，那么守约方行使解除权的合理期限为三个月。如果违约方未催告守约方及时行使解除权的，守约方需在解除权发生之日起一年行使解除权，否则解除权消灭。具体到本案中，原告与被告名城公司签订的《商品房预售合同》中没有约定解除权的期限和解除条件，同时合同违约一方为被告名城公司，原告作为合同守约方可以随时向违约方名城公司进行催告，现原告已于2020年3月19日以发送《要求交付房屋催告函》的方式向违约方名城公司进行了催告，并给予了名城公司三个月的合理期限，但是名城公司仍未依约履行合同，2020年6月18日催告函履行期限届满之日，即为原告的解除权形成之日，此后名城公司未催告原告及时行使解除权，故原告行使解除权的除斥期间即为2020年6月18日至2021年6月17日，原告的解除权并未消灭，本院对被告建设银行的辩称意见不予采信。二、关于原告诉请被告名城公司返还购房首付款177,182元及相关损失是否成立的问题。1、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已将履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房预售合同》解除后，被告名城公司应当向买受人马丽香返还首付房款，故本院对原告请求被告名城公司返还首付款177,182元的诉讼请求予以支持。2、原告主张利息21,673.92元（利息金额暂计算至2020年03月20日，利息计算，分别自2017年6月19日、7月10日、10月7日按中国人民银行同期同档次贷款利率，计算至2019年8月20日；自2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息，以177,182元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。），本院认为，原告的利息计算符合法律规定，本院予以支持。3、原告主张的经济损失5,561.73元，其中权属登记费80元、他项权利登记费80元、契税5,401.73元，本院认为，马丽香缴纳的契税并非其因被告名城公司违约导致的损失，本院对该项诉请不予支持，原告可以另行处理，其余损失合计160元系因被告名城公司违约导致合同解除而给原告造成的损失，理应由被告名城公司予以赔偿。4、原告主张的逾期交房违约金29,890.49元（自2018年8月31日起计算至2020年6月23日商品房预售合同解除之日），本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告签订的《商品房预售合同补充协议》第十八条关于出卖人逾期交房违约责任的补充说明明确约定：（1）逾期不超过270日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过270日后自本合同第八条规定的最后交付期限的第271天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。因此，原告所主张逾期交房违约金27,224.77元具有事实和法律依据，本院予以支持，由被告名城公司支付。三、关于《个人住房（商业用房）借款合同》是否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应于支持。”现本院已经确认原告与被告名城公司签订的《商品房预售合同》解除，原告马丽香与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》亦应同时解除，本院对其该项诉讼请求亦予以支持。四、关于马丽香请求被告名城公司返还部分按揭款且由被告名城公司支付剩余贷款本金及利息的问题。本院认为，由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款390,000元已由出借人建设银行直接支付到被告名城公司的银行帐户，根据《商品房买卖合同司法解除》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告名城公司应当将马丽香已经归还被告建设银行的贷款本息予以返还，本案中，原告暂时计算至2020年3月合计74,654.57元，同时，要求被告名城公司继续支付自2020年3月之后至本案判决生效之日须偿还的贷款本息，本院认为，原告主张的要求被告名城公司返还的其已向被告建设银行偿还的贷款本息必须是实际已经发生的，否则，法院无法作出处理，现被告建设银行提供的对账单显示截至本判决出具之日原告实际偿还建设银行贷款本息合计102,674.1元，本院对已还款部分予以支持，对原告主张的自2021年2月之后至本案判决生效之日须偿还的贷款本息原告无证据证明已经实际发生，本院暂不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告马丽香与被告新疆名城投资发展有限公司签订的《商品房预售合同》（编号2017预0126172）于2020年06月23日解除；二、解除原告马丽香与被告中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告新疆名城投资发展有限公司返还原告马丽香购房首付款177,182元；四、被告新疆名城投资发展有限公司返还原告马丽香购房首付款利息21,673.92元；五、被告新疆名城投资发展有限公司自2019年08月20日至房款实际付清之日止，以实际欠款金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算向原告马丽香支付利息；六、被告新疆名城投资发展有限公司返还原告马丽香已向被告中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部归还的贷款本息102,674.1元（截至2021年2月28日）；七、被告新疆名城投资发展有限公司返还原告马丽香权属登记费80元、他项权利登记费80元；八、被告新疆名城投资发展有限公司支付原告马丽香逾期交房违约金29,890.49元（自2018年08月31日起计算至2020年06月23日商品房预售合同解除之日）；九、被告新疆名城投资发展有限公司向被告中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部返还自本案判决生效之日起原告马丽香与被告中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的尚未偿还的购房贷款本息；十、驳回原告马丽香的其他诉讼请求。以上被告应付款项，应于本判决生效之日起十日内付清，逾期不予履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,967.22元（原告已预交）由被告新疆名城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）审判员 张 阳二〇二一年三月十九日书记员 王小燕