广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0703民初727号 原告：广西嘉泰物业服务有限责任公司，住所地钦州永福东大街**中地滨江国际**商铺，统一社会信用代码91450700685189319A。 法定代表人：吴松林，总经理。 委托诉讼代理人：潘钦远，男，该公司项目经理。 被告：冯杰，男，1990年2月10日出生，汉族，户籍所在地江苏省邳州市，现住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：冯欣欣，系被告姐姐。 原告广西嘉泰物业服务有限责任公司与被告冯杰物业服 务合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘钦 远、被告的委托诉讼代理人冯欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西嘉泰物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年1月至2020年11月物业费、电梯运行费3318.90元；2.判令被告支付原告2019年1月至2020年11月违约金796.54元。事实与理由：2018年5月26日，原告与广西中地置业有限公司签订了《中地滨江壹號》小区的前期物业服务合同，合同约定由原告为广西中地置业有限公司开发建设的中地滨江壹號小区提供物业管理服务。合同约定，物业提供服务的受益人为业主或物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，收费标准为物业费1.2元/平米/月，电梯费40元/户/月，受益人于每月15日前交清各项费用，逾期未缴纳相应费用的，从逾期之日起每天按欠 费总额千份之三的违约金收取。被告系上述小区4栋1单元2303号房的业主，物业面积86.69㎡，被告于2020年6月28日签订《房屋接受确认书》和《业主临时公约》按约定从即日起向原告缴纳物业各项费用，但被告从2019年1月1日开始拖欠各项费用，至2020年11月30日被告共拖欠的物业管理费用（包括物业管理费、电梯运行费、公摊费等）共3318.09元。被告一直拒绝缴费上述费用，产生违约金796.54元。原告认为，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告冯杰辩称，1、其于2019年2月9日去收房，发现房屋有些问题，物业说等改好了再来收房，但是之后物业一直没有通知其来收房，2020年3月，其再次去看房，发现房屋存在的问题还是没有整改，2020年6月，其去收房领钥匙，当时原告要去补交一年的物业费，其当时予以拒绝，认为只应收取收房之后的物业费。2、原告收取的公摊水电费太高，存在不合理的费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月26日，原告为甲方，广西中地置业公司为乙方，双方签订《中地滨江壹號前期物业管理服务协议》,甲方聘请乙方为中地滨江壹號提供物业服务,乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人。本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。物业费收费标准如下:住宅1.2元/月.平方米;电梯维护费40元/月.户;公用水电费按实际使用数额由业主按户分摊,公共电费包括差额电量(公共部分的损耗);生活水泵、消防水泵用电；公共庭院照明、外立面照明、路灯、、地下停车场及公共设备电梯等用电；消防系统、保安系统、安防对讲系统等设备设施用电、其他如清洁、绿化用电；节日灯饰用电等；公共水费包括差额水费、绿化用水、清洁用水、公共卫生间用水等；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（包含但不限于物业管理服务费、电梯运行维护费、公用水电分摊、其他分摊）的，应当从逾期之日起每天按应缴费总额的3‰交纳滞纳金等内容。协议签订后，原告按约为该小区提供物业管理服务。被告是上述小区4幢1单元2303号房的业主。2018年12月26日，中地置业有限公司在报纸上刊登收房公告，通知全体业主于2019年1月1日至2019年1月5日办理收房手续。广西中地置业有限公司通过邮政快 递向被告寄送了收房通知书。2019年2月9日原告去办理收房手续，在收房验收的过程中，发现房屋存在木片未清扫、空鼓等未收房，之后于2020年6月28日领取房屋钥匙。因被告未交物业费，原告于2020年7月、11月、12月向被告催缴物业费，将欠费通知单张贴在被告所购的上述房屋门口。原告催收未果后，于2021年2月5日向本院起诉，提出了上述诉讼请求。 本院认为，原告与广西中地置业有限公司签订了《中地滨江壹號前期物业管理服务协议》，未违反国家法律法规的强制性规定，应属有效，对包括被告冯杰在内的全体业主具有约束力，各方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。对原告而言，按照协议约定提供物业管理服务是其主要合同义务，对被告冯杰而言，按时足额交纳物业费是其主要合同义务。本案中，原告已经向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、保安巡查等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，作为业主应依约按时交纳物业费，但被告冯杰长期拖欠物业费，构成违约，应承担相应的违约责任。2019年1月至2020年11月，共产生物业管理费2392.64元，电梯费920元，合计3312.64元，原告诉请的物业费、电梯运行费计算有误，超出部分不予支持。被告冯杰认为物业服务费应该从实际收房之日计算。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用，新建商品房未交付给买受人占有之前的物业费由开发商交纳，交付后由业主交纳。本案中，中地滨江壹号一期房屋于2019年1月1日开始办理交房手续，开发商亦通过EMS邮寄书面交房通知给被告，故被告应当按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费，因此对被告主张从收房之日交纳物业费，不予采纳。至于被告所反映的房屋问题，可通过物业要求开发商予以处理，而不能以此拒交物业费。另外，对于被告冯杰辩称原告的资质等级与收费等级不相符，存在违规收费现象的答辩理由，因物业公司资质等级与物业管理服务等级属不同概念，且前期物业的收费标准经过住建部门的备案，被告以此拒绝交纳物业费于法无据,本院不予支持。 关于违约金，原告作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为中地滨江国际壹号小区提供更好的物业服务，但从本院审理的同类案件中发现，原告提供的物业服务确实还存在不够到位之处，仍需不断改进，考虑双方履约、违约情况，以及案涉小区状况等因素，对原告要求被告支付违约金796.54元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六 十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告冯杰支付2019年1月至2020年11月的物业管理费2392.64元给原告广西嘉泰物业服务有限责任公司； 二、被告冯杰支付2019年1月至2020年11月的电梯运行费920元给原告广西嘉泰物业服务有限责任公司； 三、驳回原告广西嘉泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完 毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支 付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的 履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或与本院同级的 被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯杰负担。 本判决为终审判决。 审判员  常秀慧 二〇二一年三月二十九日 书记员  卢祉祺 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。