江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终798号上诉人（原审被告）：章水发，男，1981年3月1日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县。委托诉讼代理人：方园，江西得其门律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：江西卫彩米业有限公司，住所地江西省上饶市余干县城西工业园区。统一社会信用代码91361127705751357G。法定代表人：何罕秀，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴鹏远，江西华昌律师事务所律师，一般代理。上诉人章水发因与被上诉人江西卫彩米业有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市余干县人民法院（2020）赣1127民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人章水发上诉请求：1．请求撤销余干县人民法院（2020）赣1127民初2444号民事判决第四项，依法改判支持上诉人一审反诉请求或发回重审；2．本案诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人一审反诉请求于法有据，一审法院未予支持是错误的。一审法院已经认可了《租赁合同书》没有继续履行的可能，也没有继续履行的必要，理应解除。上诉人租用被上诉人土地的合同目的就是搭建厂房，用于生产经营，而被上诉人提供的土地无法合法搭建厂房，也无法正常用于生产经营。这明显是租赁物不符合租赁用途，造成租赁合同无法实现的违约行为，被上诉人应当承担违约责任。一审法院认为上诉人所搭厂房拆除是为了配合政府管理需要，因而不能归责于被上诉人。对此，上诉人不予认同。被上诉人作为出租方有义务保证租赁物符合租赁的用途，否则将承担违约责任。出租土地是在被上诉人名下，在该土地上建厂房必须要以被上诉人的名义申请相关手续，这是被上诉人为确保租赁物符合租赁用途的附随义务，并不需要合同约定。被上诉人一直未履行该合同义务，造成上诉人所建厂房一直处于不合法状态，随时面临被城建主管部门拆除关停的风险。如果被上诉人为上诉人办理了合法审批手续，即使政府部门拆除，也必然会给予合理赔偿。政府部门关停被上诉人的生产用电，同样也是由于被上诉人的租赁物不符合租赁用途的情形。被上诉人江西卫彩米业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。被上诉人江西卫彩米业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1．判决章水发赔偿毁坏财物所造成的损失233,835元；2．判决章水发支付700平方米土地的租金192,000元；3．判决章水发赔偿占用江西卫彩米业有限公司1,300平方米土地所造成的损失260,130元。共计人民币685,965元。上诉人章水发向一审法院提出反诉请求：1．判令江西卫彩米业有限公司赔偿因违约行为给章水发造成的经济损失478,639.2元；2．本案反诉费用由江西卫彩米业有限公司承担。一审法院认定事实：2015年3月18日，章水发与江西卫彩米业有限公司签订了土地《租赁合同书》，章水发租用江西卫彩米业有限公司的土地700平方米。《租赁合同书》第二条约定：“出租价格：第一、二、三年租金每年42,000元，（即每年每个方60元），第四、五年租金每年44,000元，第六、七年租金52,000元”。第三条约定：“付款方式：第一年租金在租前支付，第二、三年租金即84,000元以第二年租前支付，第四、五年租金即88,000元以第四年租前支付，第六、七年租金即104,000元以第六年租前支付。即在租前付清下一租期的全部租赁费”。第四条约定：“出租期限为七年，即从2015年3月20日至2022年3月19日止”。第六条约定：“乙方可在租地搭棚建厂房，其费用由乙方承担。乙方所搭建的厂房租赁期满无偿给甲方”。第九条约定：“甲乙双方不得违约，否则违约方应承担因违约造成对方的一切经济损失”。合同签订后，江西卫彩米业有限公司将700平方米的土地交付给了章水发使用，章水发也如数交纳了前三年的租金，章水发即在租用的土地上搭建了700平方米的厂房（钢棚）。之后章水发因生产需要增加了土地使用面积。双方确认2015年章水发使用了江西卫彩米业有限公司982.14平方米的土地，2016年使用了1,206.14平方米，2017年使用了2,004.54平方米。2018年初，江西卫彩米业有限公司在章水发处购买材料，因价格问题双方发生矛盾，江西卫彩米业有限公司遂于2018年向余干县人民法院起诉，请求法院判令章水发停止侵权，返还强占的面积1,300平方米的土地并恢复原状。余干法院于2018年9月6日立案受理。对于租赁合同上确认的700平方米双方没有异议。对于700平方米之外的使用面积状况，江西卫彩米业有限公司称，章水发使用合同外的1,300平方米的土地是无偿借给其使用，一旦江西卫彩米业有限公司有需要，章水发应立即返还。章水发称，第二年我方业务需要，特向江西卫彩米业有限公司要求扩大使用面积，口头约定租金和租期照前面的合同走，即租金每月5元/㎡，租期七年，章水发付清了2017年3月15日至2018年3月15日的相应使用面积的租金。法院认为不能排除章水发使用江西卫彩米业有限公司诉争1,300平方米土地是基于双方的口头约定产生的占有的这一合理怀疑，故江西卫彩米业有限公司提出的要求章水发返还强占的面积约1,300平方米的土地并恢复原状的诉讼请求，缺乏事实依据，不能成立。从而判决驳回江西卫彩米业有限公司的诉讼请求。上饶中院认为，江西卫彩米业有限公司认为章水发非法占有了其1,300平方米的土地已完成了举证责任，章水发主张有口头约定属合法占有，章水发对其主张负举证责任。即使有口头协议，因其租赁期限超过了6个月，应签订书面合同而未签订，当事人均有任意解除权，从而判决章水发返还江西卫彩米业有限公司合同以外的1,300平方米的土地，并恢复原状。2020年5月22日，上饶市余干生态环境局和余干高新技术产业园区管委会发出了《关于对余干县城西工业园区“散乱污”企业停止供电的通知》，2020年6月4日，江西卫彩米业有限公司和章水发联名出具了《承诺书》，承诺：在2020年6月25日前对建业彩钢夹芯板厂进行整体搬迁，期间，除其他原因，江西卫彩米业有限公司保证建业彩钢夹芯板厂搬迁前的生产、生活用电。2020年6月27日到29日，章水发将搭建的厂房彻底拆除。一审法院认为：2015年3月18日，江西卫彩米业有限公司和章水发双方签订了土地《租赁合同书》，该合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应当依法全面履行。关于本案的处理，下面针对双方的起诉和反诉分别评判如下：一、关于江西卫彩米业有限公司请求判决章水发赔偿毁坏财物所造成的损失233,835元。江西卫彩米业有限公司所依据的是《租赁合同书》第六条约定：“乙方可在租地搭棚建厂房，其费用由乙方承担。乙方所搭建的厂房租赁期满无偿给甲方”。江西卫彩米业有限公司认为，2020年6月29日，章水发突然违约，将搭建的厂房彻底毁坏、清除，故要求章水发赔偿损失。一审法院认为，江西卫彩米业有限公司的该项请求难以支持。第一，乙方拆除该厂房是因为政府管理的原因而需要进行搬迁，因而乙方拆除该厂房并不是乙方违约行为。第二，租赁合同约定的是租赁期满，乙方所搭建的厂房才无偿给甲方，而现在乙方拆除该厂房并未待租赁期满，因而并不满足合同约定的“乙方所搭建的厂房租赁期满无偿给甲方”时间条件。因而江西卫彩米业有限公司的该项请求本院难以支持，依法应予驳回。二、关于江西卫彩米业有限公司请求判决章水发支付700平方米土地的租金192,000元。江西卫彩米业有限公司所依据的是《租赁合同书》第三条约定：“第四、五年租金即88,000元以第四年租前支付，第六、七年租金即104,000元以第六年租前支付。”江西卫彩米业有限公司认为，章水发只支付了2018年3月18日之前的租金，2018年3月18日之后的租金分文未付。按照约定，2018年3月18日之前，被告应付清2018年3月18日--2020年3月18日的租金（88,000元）；2020年3月18日之前，章水发应付清2020年3月18日--2022年3月18日的租金（104,000元）。因此，章水发应向江西卫彩米业有限公司支付的租金共计192,000元。一审法院认为，根据政府的需要，章水发于2020年6月27日至29日将所搭建的700平方米厂房拆除，继续租赁江西卫彩米业有限公司土地搭建厂房的合同目的无法实现，双方原签订的《租赁合同书》没有继续履行的可能，也没有继续履行的必要，理应解除。由于章水发于2020年6月27日至29日将所搭建的厂房拆除，是为了配合政府的管理需要，因而不能归责于章水发的违约行为。那么对于2020年6月27日以后的租金，章水发无须支付。对于2018年3月18日（实际上是3月20日）之前的租金，章水发已付清，双方没有争议。对于2020年6月29日章水发已将所搭建的厂房拆除，双方也没有争议。那么对于2018年3月20日之后至2020年6月26日的租金，被告是否应当给付？对于2018年3月20日之后的租金，江西卫彩米业有限公司认为章水发没有支付。章水发认为以材料款抵交了，但江西卫彩米业有限公司不予承认。一审法院认为，当事人应当对自己的主张提供证据证明，根据谁主张谁举证的原则，章水发要主张支付了2018年3月20日之后的租金，应当提供证据。但本案中章水发没有提交相应的证据，故一审法院认为，章水发没有支付2018年3月20日之后的租金，应当支付2018年3月20日之后的租金。具体支付数额应当按照合同约定标准计算。根据合同第三条约定，2018年3月20日2020年3月19日的租金为88,000元。对于2020年3月20日至2020年6月26日的租金，合同约定，第六、七年的租金（104,000元），折算每月4,333元。按此比例计算，2020年3月20日至2020年6月26日700平方米土地的租金应为13,722元。故章水发应当支付给江西卫彩米业有限公司2018年3月20日至2020年6月26日700平方米土地的租金为88,000元＋13,722元=101,722元。故对于江西卫彩米业有限公司的该项请求予以部分支持。三、关于江西卫彩米业有限公司请求判决章水发赔偿占用其1,300平方米土地所造成的损失260,130元。江西卫彩米业有限公司认为，从2018年8月22日（江西卫彩米业有限公司向法院起诉之日）至2020年6月29日（章水发履行判决之日），章水发占用江西卫彩米业有限公司的土地历时一年十个月另七天。因此，章水发应赔偿占用江西卫彩米业有限公司1,300平方米土地所造成的损失260,130元（每月每平方米按九元计算）。章水发认为，在2018年的案件中江西卫彩米业有限公司诉请返还的时候，并没有提到占用土地的损失，那么按照一事不再理的原则，江西卫彩米业有限公司实际上对1,300平方米的使用费用已经进行了处置，再次提出没有法律依据。一审法院认为，本案中，江西卫彩米业有限公司不是请求之前使用1,300平方米土地的租金，而是主张提出收回1,300平方米土地之后的土地使用费，因而不适用一事不再理的原则。按江西卫彩米业有限公司所说，该1,300平方米是无偿借给章水发使用的，即在江西卫彩米业有限公司允许使用的时间范围内，章水发无需交给租金。但在江西卫彩米业有限公司主张收回后，章水发仍然占用，其占用期间应当给付相应的土地使用费。按章水发所说，该1,300平方米的土地是租赁，是交了费的，那即应当交付相应的租金。但章水发又不能证明在江西卫彩米业有限公司提出收回后仍已交了租金，故在江西卫彩米业有限公司主张收回后到交还期间，章水发应当交纳相应的土地使用费。一审法院认定江西卫彩米业有限公司主张收回的时间为（2018）赣1127民初2117号案件立案时间，即2018年9月6日。另外，江西卫彩米业有限公司主张收回后应当给予章水发一定的宽限期，一审法院酌定宽限期为一个月的时间。故章水发应当给付江西卫彩米业有限公司相应的土地使用费的时间为从2018年10月7日至2020年6月26日（27日到29日拆除），其土地使用费标准可参照合同中700平方米的同期租赁单价计算。按照合同约定，第四、五年（即2018年3月20日到2020年3月19日）租金88,000元，折算成每平方米每月为5.24元，即从2018年10月7日至2020年3月19日，1,300平方米土地的使用费为118,529元。按照合同约定，第六、七年（2020年3月20日到2022年3月19日）租金104,000元，折算成每平方米每月为6.19元，即从2020年3月20日至2020年6月26日，1,300平方米土地的使用费为25,750元。按照原告的该项请求，其使用时间为从2018年11月7日至2020年6月26日，其租赁费用应为118,529元＋25,750元=144,279元。故对于江西卫彩米业有限公司该项请求，予以部分支持。四、关于章水发请求江西卫彩米业有限公司赔偿因违约行为给反诉原告造成的经济损失478,639.2元。章水发的主要理由有二点。一是章水发多次要求江西卫彩米业有限公司为所搭建厂房办理合法的建设审批手续，江西卫彩米业有限公司总以没关系的为由拒绝办理，造成章水发在承租土地上所建的厂房一直处于不合法状态，随时都面临被城建主管部门拆除关停的风险；二是租赁合同实际被江西卫彩米业有限公司强行提前解除。一审法院认为，章水发的反诉理由难以成立。关于章水发的第一点理由，一方面合同没有约定由江西卫彩米业有限公司为章水发办理相关建设审批手续，另一方面章水发没有提供相应的证据来证明自己的主张。关于章水发的第二点理由，江西卫彩米业有限公司于2018年向法院起诉的是合同之外的1,300平方米土地的返还问题，并没有就租赁700平方米土地主张解除。2020年6月27日到29日章水发拆除厂房并不是因为江西卫彩米业有限公司的违约行为或强行行为，而是因为政府管理需要。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。章水发并没有证据证明租赁合同实际被江西卫彩米业有限公司强行提前解除，也没有证据证明江西卫彩米业有限公司有违约行为。因而章水发的反诉请求难以支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、章水发于本判决生效后十日内给付江西卫彩米业有限公司700平方米土地2018年3月20日至2020年6月26日的租金101,722元；二、章水发于本判决生效后十日内给付江西卫彩米业有限公司从2018年10月7日至2020年6月26日，占用江西卫彩米业有限公司1,300平方米土地所造成的损失144,279元；三、驳回江西卫彩米业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回章水发的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,660元，由江西卫彩米业有限公司负担6,837元，章水发负担3,823元。反诉费4,240元，由章水发负担。本案二审期间，被上诉人向法院提交了上诉人厂房现址照片，证明政府部门从来没有责令过上诉人搬迁拆除，上诉人厂房仍然在同一个园区里。经质证，上诉人对该图片的真实性、合法性无异议，但与本案无关。本院认为，该图片系上诉人现厂房外部照片，与本案无关，不予采信。本案二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人作为出租人，是否有义务为上诉人搭建厂房、从事生产经营办理相关审批手续。对此，本院论述如下：上诉人认为，其租用被上诉人土地，目的是搭建厂房用于生产经营，在该土地上建厂房必须要以被上诉人名义申请相关手续。现土地无法合法搭建厂房，也无法用于生产经营，被上诉人作为出租人，有义务保证租赁物符合租赁用途，为上诉人办理相关合法审批手续，这是合同的附随义务，并不需要合同约定。本院认为，首先，本案中双方签订的《租赁合同书》中，并未约定由被上诉人为上诉人搭建厂房、从事生产经营办理相关审批手续。而且，根据《中华人民共和国行政许可法》第二十九条的规定，公民或法人从事特定活动，依法需要取得行政许可的，应当向行政机关提出申请。上诉人需要搭建厂房从事生产经营活动，应当由其向相关行政机关提出审批申请，申请的主体是上诉人，而不是被上诉人（出租人）。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同的附随义务是指当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，被上诉人作为出租人，其合同附随义务是协助上诉人办理建设厂房所需相关合法审批手续，上诉人未提供证据证明被上诉人存在不协助、不配合等违约情况。而且，应余干生态环保局和余干高新技术产业园区管委会要求，上诉人章水发也明确向相关行政部门作出了承诺，即在2020年6月25日前进行整体搬迁，并非被上诉人原因导致上诉人厂房拆除。故，一审法院不支持上诉人一审的反诉请求，并无不当。综上所述，章水发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,480元，由上诉人章水发负担。本判决为终审判决。审判长  吴根发审判员  杜依霖审判员  周富华二〇二一年三月三十一日法官助理徐旺城书记员郑乐佳