河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1246号上诉人（原审原告）：王福廷，男，汉族，1948年7月1日出生，住济源市。委托诉讼代理人：苗维花，系王福廷妻子。被上诉人（原审被告）：王小利，女，汉族，1983年10月14日出生，住沁阳市。被上诉人（原审被告）：李永平，男，汉族，1980年7月19日出生，住沁阳市。王小利、李永平二人的委托诉讼代理人：闫战玲，济源市阳光法律服务所法律工作者。被上诉人：刘伟，男，汉族，1983年4月16日出生，住济源市。上诉人王福廷因与被上诉人王小利、李永平、刘伟所有权纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初3195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王福廷上诉请求：1、请求二审法院依法改判王小利、李永平返还王福廷位于济源市××北街家属院××楼××单元底层楼梯西侧（第一间）的配套房。2、请求二审法院依法改判刘伟支付占用配套房期间的损失。事实和理由：王福廷因长期居住北京，登记在王福廷名下的位于济源市北海路北街家属院3号楼4单元4楼西户所属的底层楼梯口西侧的配套房被刘伟（刘伟住五楼西户）私自占用，刘伟以2015年11月未经王福廷允许私自使用，至2017年，刘伟在与王小利交易自己房产的同时，连同王福廷的配套房也一并交由王小利，李永平暂时使用，王福廷一审提起诉讼，要求返还，但一审判决引用善意取得制度做出判决，没有支持王福廷的一审诉讼请求，王福廷认为一审适用法律错误，理由如下：一、刘伟主观上并没有出卖涉案配套房。庭审中，刘伟多次提出，配套房有争议，不能出卖，在出卖自己房产时，也明确表示没有将自己占用的配套房一并卖出。在中介的双方交易的第一次协议书上并没有写明将配套房一起出售。后来，中介在双方成交合同上，写含配套房一间，刘伟表示自己没看清具体条款，就签了字，与自己的事实想法（说明不包含配套房）相违背。并且成交书上也没有写明配套房的具体位置。中介为促成交易，承诺王小利、李永平含配套房一间，中介的行为构成欺诈，对于合同中的配套房条款并不能认定就是刘伟占的这一间。在与刘伟交易时，主观上并不属于善意，不能认定就是刘伟占的一间。二、王小利、李永平、在与刘伟易时主观上并不属于善意，本案中，刘伟并不认可其在交易房屋时将配套房一起交给王小利、李永平。刘伟交付配套房钥匙时，再次强调配套房有争议，王小利、李永平还要买，主观并不属于善意，并不符合善意取得中善意的构成案件。三、交易价格中，只显示房屋价格，配套房没有交易价格，由此说明，受让人不符合善意有偿取得的要件。四、不动产物权的善意取得，须以登记作为物权转移的形式要件，本案案涉配套房没有登记。本案中，刘伟与王小利、李永平，订立的房屋交易合同已经房屋登记机构进行登记，在登记合同中，不显示包括配套房，此配套房所有权并没有转移给受让人。综上所述，王小利、李永平并不符合善意取得，请求二审法院依法改判，支持王福廷的请求。王小利、李永平辩称，原审法院认定事实清楚,适用法律正确,应当依法维持原审判决,驳王福廷的上诉请求,理由如下:1、王福廷陈述的事实与理由是不真实的,其只是断章取义,歪曲事实,没有事实依据。案涉房屋是王小利、李永平通过房产中介介绍购买的,包括住房及配套房,二人与刘伟在2017年12月23日经济源市玉泉天下房屋信息服务部介绍三方签订了房屋买卖合同,合同确认刘伟将其名下的房产以及配套房1间等合同约定的交付内容,以25万元价格出售给王小利、李永平,双方按照合同约定履行了权利和义务,双方在中介的陪同下在2017年12月25日办理了房屋过户手续,双方自此交易完毕。2018年正月十五,王小利、李永平正式搬进住房,正常管理、使用配套房。现王福廷提出王小利、李永平购买的配套房归其所有,却未出具相关证据来证实。假如王福廷陈述的事实是存在的话,那么作为购买方王小利在刘伟提供卖方信息,并经过房产中介来购买房屋及配套房,主观上可以判断刘伟出卖房屋的信息是真实的,其购买房屋的行为属于善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确了善意取得制度。善意取得又叫即时取得“是指财产占有人无权处分其占有的财产,如果他将该财产转让给第三人,受让人取得该财产时出于善意,则受让人将依法即时取得该物的所有权。在此情况下,第三人取得该物的所有权,而原权利人不得向第三人行使物的返还请求权,只能请求侵权人赔偿损失。”以上事实及法律规定,王福廷并不能证明涉案的配套房归其所有,即时按照王福廷所述,依据法律规定,王福廷无权向善意取得的一方王小利、李永平要求返还配套房,其损失只能向刘伟主张。因此,王小利、李永平请求法院驳回王福廷的诉讼请求,维持原审判决。刘伟辩称：没有意见，望法院依法判决。王福廷向一审法院起诉请求：1、王小利、李永平返还王福廷位于济源市××北街家属楼××楼××单元××底层楼梯口西侧的配套房；2、王小利、李永平、刘伟共同给付王福廷房屋占有使用费1万元。一审法院认定事实：2017年12月23日刘伟与王小利、李永平、济源市玉泉天下房屋信息服务部签订房产买卖合同，约定出让人（甲方）刘伟，受让人王小利（乙方），居间人济源市玉泉天下房屋信息服务部（丙方），合同约定：一、房产成交确认：甲方自愿将坐落在北海路北街综合楼3号楼4单元5楼西户的房产（房屋所有权证号00057389，房屋建筑面积103平方米，附属设施包含太阳能热水器壹台、抽油烟机壹台、橱柜壹组、配套房壹间）出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。二、房产权属状况：甲方提供了房屋所有权证，证明该房产真实合法，乙方对此予以认可。甲方保证上述房产权属清楚，且出售该房产是产权所有人共同愿望。若该房产发生与甲方有关产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担法律责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方承担全部责任。三、房产交易细则：甲乙双方议定上述房产成交价格为人民币贰拾伍万元。甲方在合同签订时将房屋所有权证交由丙方暂存作为履行自身义务的保证及办理房产交易的后续手续。乙方在签订合同时向甲方支付购房定金2万元。付款方式：甲、乙双方约定于2017年12月26日前乙方将购房首付款10万元交付甲方并于交付当日双方配合将房屋权属过户手续办理清结。双方约定于2017年12月28日中午12点之前乙方将购房款5万元交付甲方，购房尾款8万元乙方于2018年1月4日前交付甲方，甲乙双方约定于2018年1月16日将上述房产正式移交给乙方。该房产交接日之前所产生的水、电、燃气、电讯、物业费等均由甲方承担，该房交接日之后所产生的一切费用均由乙方承担，另有约定的除外。四、税费承担：甲、乙双方办理上述房产权属过户、贷款手续所产生的相关税费（契税、个人所得税等一切国家新税种）均由乙方承担。五、违约责任：甲方违约，甲方应在违约之日起将包含定金在内的已收房款退还给乙方，并另付给乙方相当于定金数额的违约金。乙方违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方不能按期向乙方交付房产或乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房款千分之一的滞纳金。六、甲乙双方应于本合同签订之日起按照约定各自向丙方支付中介费2300元，如之后该房产无实际成交，由违约方全额支付双方中介服务费。甲方：刘伟，乙方：王小利，居间人：济源市玉泉天下房屋信息服务部，甲乙双方签字，中介盖章。北海路北街综合楼3号楼4单元4楼西户房产系王福廷所有，该单元一楼西侧第一间配套房系王福廷所有，该配套房长4.5米，宽1.8米。北海路北街综合楼3号楼4单元5楼西户刘伟认可其是在2010年10月购买，与出卖人签订的房屋买卖合同中未写明含配套房，其父将涉案配套房更换房门后2015年11月开始使用配套房。王小利、李永平认可2018年正月十五后，刘伟将房屋钥匙及配套房钥匙一并交付给其二人。刘伟表示当时其将钥匙交付给王小利、李永平时告知配套房有争议，可以暂时使用。在审理中，经一审法院调解，王福廷坚持要求返还配套房，不同意折价赔偿损失。此外，双方认为配套房一般是和主房一并出租，不存在单独出租使用配套房的情况，出租使用价格难以具体确定。一审法院认为：《物权法》第一百零六条规定“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他无权的，参照前两款规定。”涉案配套房原属于王福廷所有，刘伟无权处分，但刘伟将其位于北海路北街综合楼3号楼4单元5楼西户的房产经中介签订《房产买卖合同》出售给王小利、李永平时，合同中明确约定含配套房一间。此后在房屋交接时，刘伟将房屋钥匙及配套房钥匙一并交付王小利。王小利、李永平经中介与刘伟签订《房产买卖合同》，合同中明确约定所售房屋包含配套房一间，王小利、李永平已经支付房款，且房屋已经办理过户手续，故王小利、李永平取得配套房构成善意取得，取得配套房的所有权。刘伟称在出卖房屋时已经告知王小利、李永平不含配套房，王小利、李永平称买受房屋时刘伟并未告知不含配套房，且在《房产买卖合同》明确载明含有配套房，经一审法院调查中介机构，中介机构表示刘伟出售房屋时含有配套房，且双方签订《房产买卖合同》对此有明确约定，故刘伟辩称，一审法院不予采纳。据上述情况，王福廷要求王小利、李永平返还配套房并支付使用配套房费用，一审法院不予支持。刘伟在明知其对配套房无权处分的情况下，仍将配套房出让给他人，应当承担赔偿王福廷损失的法律后果，鉴于配套房现不能返还，王福廷作为原财产所有权人依照法律规定，有权要求刘伟赔偿损失，在此情况下，一审法院向王福廷释明，王福廷仍坚持要求王小利、李永平返还配套房，故王福廷该项请求，一审法院不予支持。王福廷要求支付占用配套房期间的费用，刘伟认可2015年11月开始使用配套房，2017年12月刘伟将配套房出售，刘伟应当承担该期间的使用费。当事人对配套房租赁使用也不能提供一个合理价格，一审法院参照当前车位等其他房屋租赁价格，酌情确定刘伟支付王福廷配套房使用费2000元。《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘伟在判决生效后十日内支付王福廷配套房使用费2000元。二、驳回王福廷其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由刘伟负担。本院经审理查明：2017年12月25日，刘伟、许四化夫妇和买受方李永平、王小利夫妇在房管部门签订《房地产买卖合同》并备案，该合同不显示双方争议案涉配套房的相关内容。2018年1月2日，济源房管部门给李永平、王小利颁发豫（2018）济源市不动产权第0000002号产权证，该房产证上不显示案涉配套房相关情况；本院查明的其余案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为：本案的配套房属于案涉住房的配套房屋，案涉房屋及配套房所涉土地系北街居委会提供，案涉配套房亦属于不动产。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和效力，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。本案中关于配套房的权属问题，经一审法院调查核实，确认配套房属于王福廷购买北海路北街综合楼3号楼4单元4楼西户房屋时一并购买，故配套房屋系王福廷的财产。刘伟认可其购买的房屋在买卖合同中未写明配套房，出卖人称有配套房，也未说哪一间，给其的钥匙也打不开附近的配套房门，其在该小区居住几年后，发现案涉配套房没有人使用，门已经坏了，其父亲于2015年11月将案涉配套房更换房门并使用该配套房，故刘伟使用该房屋属于无权占有。后刘伟将其所有的济源市北海路北街综合楼3号楼4单元5楼西户房屋另行出卖给王小利、李永平夫妇，关于王小利、李永平能否获取涉案配套房的问题，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产转让为受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权向无处分权人请求损失赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，王小利、李永平虽然占有使用案涉配套房，但是案涉配套房作为不动产并未依照法律规定进行登记，王小利、李永平在法律意义上并未取得该配套房屋，故王小利、李永平并未取得该配套房屋的所有权，一审适用善意取得的相关规定认定王小利、李永平取得配套房构成善意取得不当。王福廷作为配套房的财产权益人要求王小利、李永平返还案涉配套房，理由正当，应予支持。王小利、李永平应将案涉位于济源市北海路北街家属院3号楼4单元一楼西侧第一间配套房返还给王福廷，考虑到王小利、李永平正在使用该配套房屋，配套房内有物品，本院限王小利、李永平十日内将该配套房内物品腾空。关于王小利、李永平夫妇与刘伟之间关于案涉配套房的问题，双方可另行处理。综上，一审认定基本事实清楚，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初3195号民事判决；二、王小利、李永平于本判决生效后十日内腾空济源市北海路北街家属院3号楼4单元一楼西侧第一间配套房，将该配套房返还王福廷。三、刘伟在本判决生效后十日内支付王福廷配套房使用费2000元。四、驳回王福廷的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，二审案件受理费50元，均由刘伟负担。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 谢高锋二〇二一年三月十一日书记员 秦玉杰