江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4363号上诉人（原审被告）：江苏宏业置地有限公司，统一社会信用代码913213006663947558，住所地江苏省宿迁市宿城区大润发超市1幢三层。法定代表人：高建亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕守权，江苏永辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司宿迁分行，统一社会信用代码91321300842324351Q，住所地江苏省宿迁市宿城区幸福路2号。负责人：周瀛，该银行行长。委托代理人：王子文，江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马振钦，男，1990年9月28日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：蔡则侠，女，1960年10月19日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人江苏宏业置地有限公司（以下简称宏业公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司宿迁分行（以下简称中行宿迁分行）、马振钦、蔡则侠金融借款合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初4548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判宏业公司不承担还款责任；2.本案二审诉讼费用由中行宿迁分行、马振钦、蔡则侠承担。事实和理由：根据中行宿迁分行提供的《个人一手住房贷款合同》、《抵押登记证明》，宏业公司已按照约定协助履行了抵押登记备案，且该公司提供的是阶段性担保，即仅对产权登记完成之前的阶段提供担保。涉案房屋的贷款时间为2009年，至今已有十余年，在该房屋未办理抵押登记他项权证的情况下，中行宿迁分行未及时主张权利，导致涉案房屋被其他债权人查封，故中行宿迁分行怠于主张权利造成的损失应由其自行承担。因宏业公司提供的是阶段性担保，且中行宿迁分行已向宏业公司退还保证金，足以证明宏业公司的保证义务已经完成，中行宿迁分行要求宏业公司承担连带责任保证无事实及法律依据。后宏业公司提交补充意见：宏业公司在贷款合同签订后已配合完成预告抵押登记，完成了合作协议约定的义务，涉案皇冠国际公寓的其他购房人均及时办理了抵押登记可表明宏业公司并无过错，而涉案房屋未办理抵押登记大概率是因为马振钦、蔡则侠未及时办理导致。在涉案房屋预告抵押登记失效后，中行宿迁分行明知涉案房屋未办理抵押登记，但在借款人按期还款的情况下，疏于自身权利的保护，没有及时主张权利，而借款人于2018年9月之后不再还款，涉案房屋也因借款人欠债被查封。现中行宿迁分行未取得抵押权面临损失便将风险转嫁给宏业公司，因上述风险是因中行宿迁分行自身原因导致，自预告抵押登记失效时起，宏业公司的保证期间已开始计算。被上诉人中行宿迁分行二审辩称，因涉案房屋仅办理预告抵押登记，现预告登记已失效，根据《个人一手住房贷款合同》约定，涉案房屋未办理他项权证，宏业公司应按照合同约定承担连带保证责任。涉案房屋的贷款时间虽是2009年，但马振钦在2018年9月之前仍在还款，中行宿迁分行并未怠于主张权利，且中行宿迁分行也未退还全部保证金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人蔡则侠二审辩称，其同意宏业公司的上诉主张。被上诉人马振钦二审未到庭应诉答辩。中行宿迁分行向一审法院起诉请求：1.判令马振钦、蔡则侠给付中行宿迁分行贷款本金147209.84元、利息4331.09元，本金的罚息466.11元、利息的罚息99.98元（利息、罚息均暂计算至2019年7月5日，此后本金和利息的罚息计算方式为:分别以147209.84元、4331.09元为基数，2019年7月6日至2020年4月20日均按年利率4.802%的标准计算,2020年4月21日至实际履行之日均按照浮动利率标准计算，即每12个月重新定价一次，以每年4月21日适用的全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮30%的1.4倍作为下一浮动周期的利率）。2.宏业公司对上述债务承担连带清偿责任。3.本案的诉讼费由马振钦、蔡则侠、宏业公司承担。一审法院认定事实：1.贷款人（抵押权人）为中行宿迁分行，借款人马振钦，共同还款人为蔡则侠，保证人为宏业公司。2.借款及保证合同：2009年10月30日，马振钦、蔡则侠向中行宿迁分行出具的《中国银行个人贷款申请表》。2009年10月30日，蔡则侠向中行宿迁分行出具的《共同还款承诺书》。2009年11月25日，中行宿迁分行与马振钦、宏业公司签订的《个人一手住房贷款合同》。3.借款金额：290000元。4.借款期限:180个月，首次放款时间为2009年12月15日。5.借款用途：马振钦购买宿迁市宿城区皇冠国际公寓6#803室房屋。6.借款利率：采用浮动利率，浮动周期为1年，即从贷款人实际放款日起（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起1年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率。罚息利率为约定的贷款利率水平上加收40%。按罚息利率计收利息的计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。2019年12月15日，中国人民银行公布施行的五年以上贷款基准利率为年利率4.9%。7.还款方式:按月等额本息。8.保证方式：阶段性连带责任保证。9.保证期间：借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起2年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后2年。阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。10.抵押物：宿迁市宿城区皇冠国际公寓6#803室房屋,登记房屋所有权人为宏业公司。11.担保方式：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后7日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后7日内办理正式抵押登记。所购房屋为现房的，借款人应在取得《房屋所有权证》后7日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。12.实际欠款：截至2019年7月5日尚欠本金147209.84元、利息4331.09元，本金的罚息466.11元、利息的罚息99.98元。一审法院认为，涉案《中国银行个人贷款申请表》、《共同还款承诺书》、《个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力。中行宿迁分行已按约发放借款，马振钦未按约履行还款义务构成违约，故中行宿迁分行要求马振钦偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，依法予以支持。但2020年4月20日后的利息及罚息计算利率的标准应按约定等予以调整，即每12个月重新定价一次，以每年12月15日适用的全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮30%的1.4倍作为下一浮动周期的利率。蔡则侠作为共同债务人，应按照《共同还款承诺函》的约定对涉案债务承担共同还款责任。对于上述债务，因涉案房屋，马振钦、蔡则侠未按约定办理抵押登记，中行宿迁分行主张宏业公司应对上述债务承担连带清偿责任，符合约定且不违反法律规定，依法予以支持。宏业公司在承担实际清偿责任后，有权向马振钦、蔡则侠追偿。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、马振钦、蔡则侠于判决生效之日起十日内向中行宿迁分行偿还本金147209.84元、利息4331.09元，本金的罚息466.11元、利息的罚息99.98元（利息、罚息均暂计算至2019年7月5日，此后本金和利息的罚息计算方式为:分别以147209.84元、4331.09元为基数，2019年7月6日至2020年4月20日均按年利率4.802%的标准计算,2020年4月21日至实际履行之日均按照浮动利率标准计算，即每12个月重新定价一次，以每年12月15日适用的全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮30%的1.4倍作为下一浮动周期的利率）。二、宏业公司对上述债务承担连带清偿责任，并有权在实际清偿后向马振钦、蔡则侠追偿。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1671元，由马振钦、蔡则侠、江苏宏业置地有限公司共同负担。二审中，被上诉人中行宿迁分行向本院提交如下证据：1.宏业公司在中行宿迁分行开设的保证金账户余额打印清单一份，旨在证明截至2020年11月26日，中行宿迁分行尚有保证金151308.21元未退还给宏业公司；2.贷款已还款明细清单一份，旨在证明马振钦直至2018年9月份仍在偿还涉案借款；3.宏业公司与中行宿迁分行于2009年1月5日就涉案皇冠国际公寓项目签订的《办理个人住房贷款业务合作协议书》一份，旨在证明宏业公司就涉案房屋借款事宜应承担的各项义务。此外，因蔡则侠二审中主张马振钦就涉案房屋已于2010年左右取得房屋权属证书，为核实上述情况，本院于2021年1月15日依职权调取如下证据：4.涉案房屋不动产登记薄证明一份，载明涉案房屋仍登记在宏业公司名下。上诉人宏业公司对上述证据质证后认为，对其真实性均无异议，但对于证据1，宏业公司误认为保证金已全部退还，既然中行宿迁分行尚有保证金未退还，其应当全部退还给宏业公司；对于证据2，只能证明中行宿迁分行对于马振钦、蔡则侠的诉讼时效未超过，而涉案房屋预告抵押登记大约在2010年左右失效，宏业公司的保证期间应自此计算二年，故宏业公司的保证期间已超过；对于证据3、4的关联性有异议，不能达到中行宿迁分行的证明目的。被上诉人蔡则侠对上述证据质证后认为，对于证据１、2的真实性均无异议，对于证据3、4，由法院依法认定。本院对上述证据的认证意见为，对其真实性均予以确认。二审另查明：2009年1月5日，宏业公司（甲方）与中行宿迁分行（乙方）签订《办理个人住房贷款业务合作协议书》一份，约定：“…二、甲方同意在保证期间内作为购买上述房产的所有在乙方取得贷款的借款人的借款担保人，保证按下列方式承担连带保证责任：1.甲方为借款人承担偿还本息的保证责任，保证期限为每笔贷款发生之日起至办毕借款人所购房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并加抵押注记，乙方领取相应的《房屋他项权证》，并且办妥抵押登记之日止；…十、甲方保证将协助借款人为取得乙方按揭贷款而抵押给乙方的房地产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》以及《房屋他项权证》于楼宇正式竣工之后三个月内办妥，并交付乙方。…十二、《个人商住房借款合同书》中与本协议条款有抵触的，以本协议为准。”二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是:宏业公司对于涉案借款本息应否承担保证责任。本院认为，在商品房预售的情况下，商品房按揭贷款是最常见的付款方式，开发商与合作银行签订合作协议并支付一定保证金，开发商与购房人签订商品房买卖合同，并约定通过按揭贷款方式支付购房款，开发商、银行、购房人则签订《个人购房借款/担保合同》，约定购房人先办理预告抵押登记，并在取得房屋权属证书后办理正式抵押登记，而开发商在银行取得房屋他项权证之前承担保证责任。因此，开发商提供的阶段性担保实质上是承担附解除条件的担保责任，当银行取得房屋抵押权时，开发商的担保期限即终止，开发商的保证责任免除。本案中，根据涉案《个人一手住房贷款合同》及宏业公司与中行宿迁分行签订的《办理个人住房贷款业务合作协议书》，双方之间成立合法有效的保证合同关系。同时，双方签订的合作协议中约定宏业公司为借款人承担偿还本息的连带保证责任，保证期限为每笔贷款发生之日起至办毕借款人所购房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并加抵押注记，中行宿迁分行领取相应的《房屋他项权证》，并且办妥抵押登记之日止。因宏业公司为涉案借款提供阶段性保证担保，涉案房屋至今未办理正式抵押登记，故宏业公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，一审法院判令宏业公司对于涉案借款本息承担保证责任有事实及法律依据。宏业公司主张因中行宿迁分行怠于办理涉案房屋正式抵押登记所产生的损失应由其自行承担，宏业公司不应承担保证责任。对此，本院认为，因购房人未办理房屋权属证书，该房屋并不具备办理正式抵押登记的条件，而开发商为免除自身承担的阶段性担保责任，应当积极督促协助购房人及时办理房屋权属证书，并在办理抵押权登记条件已具备时通知贷款银行。如贷款银行在能够办理抵押登记的情况下故意阻却开发商担保责任解除条件的成就，开发商才可免除承担担保责任。本案中，根据宏业公司与中行宿迁分行签订的合作协议约定，“宏业公司保证将协助借款人为取得按揭贷款而抵押给中行宿迁分行的房地产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》以及《房屋他项权证》于楼宇正式竣工之后三个月内办妥，并交付中行宿迁分行”。宏业公司应当按照约定积极协助借款人取得上述权属证明并交付中行宿迁分行，从而免除其承担的保证责任，但宏业公司怠于履行上述义务，放任其承担的阶段性保证责任持续至今，由此产生的不利后果及交易风险应由宏业公司承担，故对于宏业公司提出的该项上诉主张，本院难以支持。综上所述，上诉人宏业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1671元，由上诉人江苏宏业置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴振环审判员  孙 笑审判员  殷志浩二〇二一年三月二日书记员  周小凤