辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终831号上诉人（原审被告）：倪长江，男，1967年3月31日生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：张凤梅，内蒙古天厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋啸剑，大连花园口经济区明阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郭富敬，男，1958年2月8日生，汉族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：张强，庄河市中乙法律服务所法律工作者。上诉人倪长江因与被上诉人郭富敬房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪长江上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郭富敬的诉讼请求；一审诉讼费、上诉费用均由郭富敬承担。事实和理由：1.倪长江在庭审中提供其替郭富敬偿还市场大白款24000元、王永志大白工程款21800元的证据。经庭后核实，倪长江以抵顶租金方式替郭富敬垫付所谓的“大白款”24000元，“大白”系王永志的小名。郭富敬在大连开发区万国公馆购买的房屋室内装修的大白及在原庄河市自建厂区外的墙壁涂料系雇佣王永志所干，合计发生金额45880元。王永志从倪长江管辖的市场门市房中租赁了四间房屋，经倪长江、郭富敬、王永志三方协商，王永志用郭富敬欠付的大白涂料款抵顶其从倪长江处租赁门市的租金，倪长江用应收的房屋租金款替郭富敬抵顶了郭富敬欠王永志的涂料及施工款，故郭富敬应从倪长江的房屋租金总额中扣除。另外，倪长江还提供了替郭富敬向于和远支付的电焊工程款24000元的收据。当时，郭富敬雇于和远及其儿子于洪禄承建电焊工程，后于和远因病去世，电焊工程款的收据上虽没有郭富敬的签名，但该事实确实存在。郭富敬虽否认二者不是同一法律关系，但倪长江已经为郭富敬垫付了上述款项，该垫付费用理应从房屋租金总价款中扣除。2.一审将倪长江提交的9份银行转账业务客户回执单所涉9次转账合计143000元认定为倪长江已经交付的租金，倪长江对此认可。在一审庭审中，倪长江还提供了此前郭富敬另案起诉倪长江房屋租赁纠纷案件的庭审笔录，即2019年8月14日、2019年10月21日、2020年1月20日庭审笔录，其中记载倪长江先后于2013年10月20日、11月9日两次向郭富敬交付现金12万元。郭富敬的代理人在该案件中表示，曾收到倪长江的现金12万元。虽然在该案审理中，郭富敬的代理人称该12万元是倪长江交付给庄河市鑫联水产食品有限公司的海参款，但其没有证据证实。在本案庭审中，郭富敬的代理人又辩称该款项与倪长江转账的9笔款合计143000元是一笔款。12万元系倪长江现金交付，143000元是倪长江银行转账方式支付，两笔款项无论从数额上还是支付方式上完全不同，不能认定该两笔款项是同一笔款。郭富敬在此前诉讼中提交的一份证据，证明倪长江自2014年10月份开始至2018年12月末在郭富敬处工作。12万元现金交付时，倪长江未在郭富敬处工作，对郭富敬自认收到款项的事实，倪长江已经提供庭审笔录证实，一审法院认定倪长江未提供支付12万元款项的证据，没有事实和法律依据。因此该12万元现金应在租金价款中扣除。3.一审庭审中，郭富敬提供了其与郝玉梅签订的房屋租赁协议，证实其将案涉四十间租赁房屋中的三间以3万元的价格租赁，并同意在案涉总房屋租金中扣除。案涉房屋于2013年9月30日租赁给倪长江，后郭富敬又与郝玉梅签订房屋租赁协议。依据合同法相关规定，郭富敬的行为构成一房二租，其与郝玉梅签订的房屋租赁合同应认定为无效。郭富敬已经将房屋租赁给郝玉梅形成既定事实，其应将该部分房屋的租金从总价款中扣除。倪长江租赁郭富敬房屋的目的是将房屋对外出租，从中赚取差额利润。一审庭审中，倪长江提交了其将房屋租赁给其他案外人的租赁合同，拟证实其对外出租的租金为每间每年4500元。郭富敬出租给郝玉梅的房屋为3间，租期为5年，故应收房屋租金为67500元（4500×3×5=67500元）。至于郭富敬实际收取承租方的租金，不应作为案涉租金总价款中扣除租金的参照标准，郭富敬少收或不收租金是对自己收益的处分权，不应侵害倪长江的合法收益权，故郭富敬非法将案涉房屋中的三间房屋私自租赁给案外人，应从总租金价款中扣除67500元。4.在一审庭审中，倪长江已经陈述，因房屋电线使用材质缺陷，致使案涉40间租赁房屋中的10间房屋起火，以致于该10间房屋3年未对外出租。倪长江虽未提交证据证实其损失，但其损失是可以明确计算的。郭富敬将案涉房屋租赁给倪长江的价格是每间每年1500元，则倪长江的损失应为45000元，该款项郭富敬应在房屋租金中扣除。郭富敬对10间房屋起火的事实是认可的，但其认为房屋租赁协议书明确约定了“乙方在经营期内无论任何原因给房屋造成损毁一律按价赔偿”。倪长江认为该条款属于霸王条款，显失公平，应认定为无效条款。按照法律相关规定，房屋固有质量缺陷造成的损失，应由郭富敬承担。5.在郭富敬起诉倪长江的另案庭审中，倪长江还提交了一份庄河市鑫联水产食品有限公司出具的材料，材料记载“本人郭富敬同意用庄河市鑫联水产食品有限公司欠倪长江的壹拾捌万叁仟陆佰陆拾叁元整(183663.00元)此款抵顶倪长江应交给本人郭富敬的市场房屋租赁款壹拾肆万整(140000元)余下肆万叁仟陆佰陆拾叁元整(43663.00元)仍欠倪长江”。该证据证实倪长江不但不欠庄河市鑫联水产食品有限公司货款，该公司还欠倪长江的款项，其中部分款项已抵顶倪长江欠郭富敬的市场房屋租金14万元，该款项也应在总租金中扣除。综上，倪长江交付给郭富敬的租金已超过双方合同约定，对于多支付的款项，郭富敬应予返还。郭富敬辩称，不同意倪长江的上诉请求。一审法院认定事实清楚，证据充分，应依法驳回倪长江的上诉请求。郭富敬向一审法院起诉请求：1.被告立即给付原告租金36万元。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1999年12月3日，庄河市高阳镇人民政府（甲方）、郭富敬（乙方）、高阳镇高阳村民委员会（丙方）三方签订了市场项目协议书，约定由乙方郭富敬投资建设高阳镇封闭式集贸市场，乙方在原市场租赁甲方土地上建设五十间门市房。2013年9月30日，郭富敬（甲方）与倪长江（乙方）签订了房屋租赁协议书，内容为：经甲乙双方共同研究决定，甲方将大郑镇高阳市场东侧40间（瓦房）租赁给乙方经营使用。一、甲方租赁给乙方的房屋为40间，面积为800平方米。二、租赁期限为6年（即2013年9月30日至2019年9月30日止）。三、租赁金为每年每间房屋1500元×40间×6年=36万元，总计乙方向甲方交纳租金为叁拾陆万元整。四、乙方租赁金36万元整，分两次向甲方交纳，第一次于2013年12月30日前交18万元整（大写：壹拾捌万元整），第二次于2014年12月30日前交纳18万元整（大写：壹拾捌万元整）。五、乙方在租赁期内严格保护房屋安全，遵守市场有关环境卫生等相关规定，乙方在经营期内无论任何原因给房屋造成损毁一律按价赔偿。六、本协议一式两份，协议自甲乙双方签字之日起生效。2014年10月11日，原告将上述房屋中的3间另行出租给郝玉梅用于经营玉梅发廊，租期五年。对双方有争议的证据和事实，一审法院认定：一、关于被告提供的2015年11月2日载明金额为24000元收款事由为鑫联水产购买大白款的专用收款收据、2014年9月22日收款人为王永志付款单位鑫联水产食品有限公司金额为21800元的收据，被告称由鑫联水产食品有限公司员工提供给被告的账页和时间为2015年10月25日载明金额为6000元收款事由为鑫联水产欠于和远款转倪长江房租款（复印件）及2019年5月1日于洪禄的证明，原告称上述证据载明的款项系被告替鑫联水产食品有限公司付市场大白款24000元、王永志大白工程款21800元、于和远电焊工钱24000元，原告同意上述款项抵顶被告欠原告的租金。原告对上述证据的质证意见为上述证据不能证明被告代原告或鑫联水产食品有限公司支付了款项，也不能证明原告同意抵顶被告欠原告的房租，而且支付的款项与本案租赁合同不是同一法律关系，原告不予认可。一审法院认为被告提供的上述证据均不能证明被告直接或以其他方式向原告交付了案涉房屋的租金。二、关于被告提供的9份倪长江账户向收款方户名为郭富敬的中国农业银行转账业务客户回执（日期和金额分别为：2017年11月10日10000元，2017年11月15日15000元，2017年12月4日5000元，2017年12月4日8500元，2017年12月18日14500元，2018年1月5日14000元，2018年1月15日16000元，2018年1月16日10000元，2018年4月24日50000元），被告提供上述证据用以证明被告向原告多次转账支付的上述款项合计143000元是案涉房屋的房租款，原告称被告在原告为大股东的庄河市鑫联水产食品有限公司工作期间为公司销售海参，上述款项是支付鑫联水产食品有限公司的海参款，但未提供证据证明。一审法院认为，被告为鑫联水产食品有限公司销售海参系被告与鑫联水产食品有限公司的业务往来，上述9份银行转账系被告向原告个人账户转账，在被告尚欠原告租金的情况下，原告称系给付公司的海参款而不是给付个人租金，不符合交易习惯，故一审法院对被告提供上述证据证明被告已向原告转账支付143000元租金的事实予以认定。三、关于被告提供的2019年8月14日、2019年10月21日、2020年1月20日庭审笔录，拟证明原告收到被告现金支付12万元租金，原告则称庭审笔录并不能证明原告收到被告12万元现金，且庭审笔录中的12万元与上述转账的143000元是一笔款，一审法院经审查认为庭审未提供支付的相关证据，对被告用庭审笔录中的相关内容证实其已向原告现金支付12万元租金的事实，一审法院不予确认。四、关于被告提供的王永安付款的专用收款收据一张，金额为9000元和出租方为倪长江、承租方为王永安的房屋租赁协议一份，拟证明玉梅发廊所用的3间房屋被原告于2014年另出租给郝玉梅，被告应将以4500元每年的标准计算5年合计67500元的租金从总房租款中予以扣除。原告认为被告提供的上述证据不能证明玉梅发廊交房租款的事实，玉梅发廊2014年与原告签订协议，期限5年，房租共计3万元，原告同意在总房租款36万元中扣除该3万元。一审法院认为，被告提供的上述房屋租赁协议未约定具体的租赁房屋，未约定具体的租金，收据亦只有租金数额，不能证明房屋面积租金标准且该证据系倪长江与案外人王永安之间的关系，不能以此确定郭富敬与郝玉梅的房屋租赁协议的租金标准。综合以上分析，一审法院认为，原告依据其与庄河市高阳镇人民政府及高阳镇高阳村民委员会之间签订的协议书，由原告在原市场租赁的土地上建设了房屋，并将房屋出租给被告，与被告签订了房屋租赁协议，该租赁协议对原被告双方具有约束力，被告应按协议约定向原告支付租金，根据已查明的事实，被告共转账9次向原告支付143000元租金。因2014年10月原告将租给被告的40间房屋中的3间房屋又另行出租给郝玉梅5年，故郝玉梅租赁的3间房屋租期5年可按租金22500元（每间每年1500元×3间×5年）从被告租金中予以扣除，原告同意按3万元扣除是原告对自己权利的处分，该处分行为未加重被告的负担，一审法院予以照准，故被告尚欠原告租金数额应为187000元（36万元-143000元-30000元），被告应当向原告支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：被告倪长江于判决发生法律效力之日起10日内给付原告郭富敬租金187000元。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由原告负担1609元，由被告负担1741元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。倪长江提交三组证据：证据一，租赁合同及收据若干，拟证明：倪长江在一审中主张向郭富敬交付12万元所涉资金的来源，以及郭富敬将案涉房屋租赁给郝玉梅，应收租金应按倪长江同期将同等房屋对外租赁的租金4500元计算。证据二，2019年9月16日的证明一份，拟证明倪长江2014年开始在庄河市鑫联水产食品有限公司工作，2013年倪长江先后两次以现金方式交付的12万元是房屋租金而非海参款项。证据三，2015年12月29日的书面材料一份，拟证明庄河市鑫联水产食品有限公司用郭富敬的房租14万元抵顶该公司欠倪长江的工资款项。郭富敬对证据一的真实性有异议，合同和收据均是倪长江与承租方签订，租金亦由倪长江收取，其与本案无关；对证据二的真实性没有异议，系郭富敬在另案中提交的证据，只能证明倪长江自2014年至2018年在庄河市鑫联水产食品有限公司工作过；对证据三的真实性和关联性有异议，只能证明庄河市鑫联水产食品有限公司和倪长江之间的关系，无法确认材料中加盖的“庄河市鑫联水产食品有限公司”印章的真实性，且材料无经办人签字，郭富敬未签名确认，不能代表郭富敬的意思表示。对当事人二审提交的上述证据，本院认定如下：证据一系倪长江作为出租人与其他案外人作为承租人就案涉房屋签订的租赁协议及案外人向倪长江交付租金的有关收据或存根，不能证实与倪长江所称其向郭富敬现金交付租金12万元存在关联，所涉租金金额亦与本案缺乏关联，本院不予采信。证据二即2019年9月16日的证明材料，郭富敬认可是其在另案诉讼中提交的证据材料，对其真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。证据三系由庄河市鑫联水产食品有限公司盖章的书面材料，郭富敬并未签名确认，不能证实郭富敬个人同意用庄河市鑫联水产食品有限公司与倪长江之间的有关债权债务抵顶倪长江欠付的租金，故本院对该证据的拟证内容不予确认。本院对一审查明的双方无异议的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”具体到本案，2013年9月30日，郭富敬与倪长江签订的《房屋租赁协议》约定，郭富敬将大郑高阳市场东侧40间瓦房租赁给倪长江经营使用，租赁期限6年（即2013年9月30日至2019年9月30日止），租金为每年每间房屋1500元，合计租金36万元（1500元×40间×6年=36万元）。根据已查明的事实可知，郭富敬于2014年10月11日将上述约定房屋中的3间房屋另行出租给郝玉梅经营使用，租期5年。故倪长江应向郭富敬支付的房屋租金，理应扣除自2014年10月11日起郝玉梅经营使用的3间房5年租金。关于应当扣除的该3间房屋5年的租金数额，倪长江主张应当以其就案涉房屋与其他承租人签订的租赁合同约定的租金标准计算。本院认为，倪长江与其他承租人约定的租金标准反映的是合同双方的意思表示，其以此租金标准作为认定郭富敬扣除倪长江租金的标准，没有依据，本院不予采纳。在倪长江与郭富敬已就承租房屋的每间房屋租金标准存在明确约定的情况下，理应按照该二人约定的房屋租金标准即每间1500元，作为扣除郝玉梅经营使用的3间房屋5年租金的依据，金额为22500元。鉴于郭富敬同意以超过该金额的3万元予以扣除，未损害倪长江合法利益，一审法院按照3万元扣除郝玉梅经营使用的3间房屋的5年租金，并无不当。关于倪长江已向郭富敬支付的租金数额。本院认为，倪长江一审提供的9张中国农业银行转账业务客户回执，金额合计143000元。该银行转账业务客户回执显示，系由倪长江向郭富敬个人账户转账。郭富敬主张上述银行转账是倪长江在庄河市鑫联水产食品有限公司工作期间为公司销售海参而支付的海参款，没有证据证实，郭富敬在一审判决将该款项认定为倪长江已付案涉房屋租金后，并未提出异议，故143000元应当作为案涉房屋租金予以认定。至于倪长江提及的其替郭富敬支付市场大白款24000元、王永志大白工程款21800元、向于和远支付的电焊工程款24000元，应当作为抵顶倪长江欠付郭富敬的租金一节，本院认为，倪长江提供的2015年11月2日的专用收款收据（金额为24000元，收款事由为“鑫联水产购买市场大白款”）、2014年9月22日的付大白王永志工程款21800元的收条（收款人为王永志，付款单位为庄河鑫联水产食品有限公司）、2019年5月1日“于洪禄”出具的证明（给郭富敬干活共欠24000元，因设路线，用市场房租抵顶），上述材料或由倪长江经手，或由案外人出具，均无郭富敬的签名确认。倪长江没有其他证据证实上述款项系倪长江替郭富敬垫付且郭富敬同意用上述款项抵顶倪长江欠付的租金。故倪长江主张上述款项应当作为抵顶郭富敬的租金在案涉房屋租金中扣除，没有依据，本院不予支持。至于倪长江提出其于2013年10月20日、11月9日两次向郭富敬现金支付12万元租金一节，依据是此前郭富敬就本案所涉房屋起诉倪长江的另一诉讼案件的庭审笔录。本院认为，倪长江就该12万元具体的给付时间，并无任何证据证实；而就倪长江提供的另案诉讼案件的庭审笔录，其中郭富敬的代理人虽提到“经原告（郭富敬）核实，被告（倪长江）并不是给租金12万元，因为被告在2014年由原告雇佣，负责庄河市鑫联水产食品有限公司，这些钱都是由被告经手卖海参的钱，他把海参的钱打入到原告账户当中，根据原告通过被告打入原告账户的银行流水，被告共计打给原告卖海参的款为240479.6元……所以被告在上述开庭称已经给付原告12万元租金，与事实不符，给付的是海参款，并不是房屋租金”，但就上述陈述内容来看，并无郭富敬或其诉讼代理人明确认可倪长江所称该12万元款项给付时间和给付方式的有关陈述，更无确认该12万元是案涉房屋租金的庭审自认，而是坚持主张该款项是倪长江为庄河市鑫联水产食品有限公司卖海参的海参款。倪长江提供的2019年9月16日的证明材料亦显示，倪长江确曾在庄河市鑫联水产食品有限公司任职，并经手海参货款。在无其他证据佐证的情况下，仅凭倪长江提供的另案诉讼案件的庭审笔录，不足以将其所称的12万元作为案涉房屋租金予以认定。故倪长江的该项上诉意见，依据不足，本院不予采纳。综上，倪长江已付郭富敬案涉房屋租金金额合计143000元。在此基础上，一审认定倪长江尚欠郭富敬租金数额为187000元，并无不当。关于倪长江上诉主张郭富敬应向其承担案涉租赁房屋起火所致的损失一节，与本案纠纷不属于同一法律关系，倪长江一审中亦未提出反诉，本院不予审查。倪长江可另案主张。综上所述，倪长江的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由倪长江负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年三月二十二日书记员  于 涵