贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终244号 上诉人（原审原告）：胡峰，男，1978年12月28日出生，土家族，住贵州省德江县。 委托诉讼代理人：余克琪，贵州亿和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李尚城，男，1973年6月23日出生，土家族，住贵州省德江县。 上诉人胡峰因与被上诉人李尚城房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2020）黔0626民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡峰上诉请求：1.撤销原判第二项，并改判被上诉人李尚城向上诉人胡峰退还购房款46,800元；2.二审案件受理费由李尚城承担。事实及理由：一审认定事实错误。（一）一审法院认定事实错误。一审法院认定胡峰主张案涉房屋不能过户的理由不能成立，系认定事实错误。一审庭审过程中，胡峰及其代理人已经向法庭陈述关于不能过户之事实系起诉状之笔误，胡峰停止向李尚城继续支付购房款之原因为双方在签订《购房协议》后，胡峰发现自己还需要承担一笔不少的房屋过户费，而《购房协议》中并未谈及房屋过户费之问题，后胡峰在协议约定的支付剩余购房款的日期前一晚还在与李尚城协商过户费的问题，协商无果胡峰才停止支付剩余购房款。一审法院片面的只认定胡峰起诉状中的笔误事实而作出判决，忽略了胡峰及其代理人在一审庭审中陈述的案件真实事实而未对其进行认定，明显系认定事实错误。（二）一审法院适用法律错误。首先，一审法院未考虑上述胡峰关于案件真实事实的陈述，错误的将“不能过户”作为胡峰之主张事实，并以错误事实为根据作出胡峰先违约的法律认定，未考虑胡峰与李尚城因遗漏房屋过户费之事实产生的重大误解与显失公平这一合同可撤销之法律关系。其次，一审法院将《购房协议》上的“并不退还之前所有的房屋定金款”中的“房屋定金款”作出扩大解释为“所收一切款项”系解释错误。《购房协议》已经明确约定“之前所有的房屋定金款”并非“所有一切款项”，一审法院对该句明显作出了错误的扩大解释。即使一审认定胡峰违约定金16,800元不退还，但购房款30,000元应当予以退还胡峰。最后，一审法院将错误的将胡峰支付给李尚城除房屋定金款以外的购房款当做胡峰给付给李尚城之违约金。《购房协议》中并未明确约定有违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，违约金的适用应该为双方当事人达成合意为前提，一审法院仅凭李尚城陈述便将胡峰支付的房屋定金款以外的购房款认定为违约金款系适用法律错误。 被上诉人李尚城未作二审答辩。 胡峰向一审法院起诉请求：1.判决解除胡峰与李尚城之间的《购房协议》；2.判决李尚城向胡峰退还购房款46,800元；3.案件受理费由李尚城承担。 一审法院查明事实：（一）胡峰居住在德江县，欲为在德江县城工作的子女购买商品房，李尚城在德江县。经人介绍，2019年5月19日，胡峰与李尚城达成购房意向并签订购房协议，其协议内容：“经甲乙双方协商一致同意乙方自愿购买甲方房屋一套，位于德江县房屋，面积173.5平方米，房屋总价616800元（陆拾壹万陆仟捌佰元整）。乙方付给甲方定金16800元（壹万陆仟捌佰元），并在十天之内再付伍万元整，剩下的购房款伍拾伍万元整在2019年8月20日以前一次性付给甲方。若十天之内乙方未付给甲方伍万元，甲方可终止协议，并不退还之前首付的壹万陆仟捌佰元，以此类推，若在2019年8月20日之前，乙方未付清剩余购房款，甲方有权终止合同，并不退还之前所有的房屋定金款，乙方不得有任何异议。另外乙方将在2019年8月20日之前支付房屋契税16740元（壹万陆仟柒佰肆拾元），房屋维修基金11600元（壹万壹仟陆佰元）。在乙方付清全部购房款后，甲方交付钥匙并共同办理房产证过户手续，所有费用由乙方承担，甲方应积极配合完成。”签约当日，胡峰交付16800元给李尚城；2019年5月29日下午，李尚城用微信告知胡峰是交定金的最后一天，次日李尚城又用微信告知胡峰先打10000元，2019年5月31日胡峰用微信转10000元给李尚城；之后，李尚城用微信催促胡峰给付余款，胡峰之妻周红用微信于2019年6月9日转款20000元给李尚城，至此，李尚城共收到胡峰46800元。2019年6月21日，李尚城用微信与胡峰商议在2019年7月底前付清，之后胡峰仍未付款。 （二）后胡峰在李尚城房屋所在小区以591,680元购买同户型商品房一套。2020年9月10日，胡峰提起本次诉讼。2020年10月13日，李尚城将诉争房屋通过中介公司以552,800元出售给案外人胥渊，并于2020年10月16日签订房屋买卖合同，已于2020年10月19日办理纳税手续，缴纳税款12,006.8元。 一审法院认为：可撤销合同，是指因意思表示不真实，通过有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。因重大误解而订立的合同，重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。胡峰主张因重大误解而与李尚城签订房屋买卖合同，胡峰与李尚城均是具有完全民事行为能力人,合同目的是买卖二手房,胡峰所称李尚城隐瞒该房屋不能过户的事实，承诺胡峰可以过户，致使胡峰违反自己真实意愿而与李尚城签订合同并支付了部分购房款。对于胡峰的主张，李尚城现将此房卖给他人且办理纳税手续，故胡峰主张该房不能过户的理由不能成立，本案不存在可撤销的法定事由。关于本案究竟是谁先违约的问题，胡峰与李尚城约定在签订合同之后10日内付50,000元，在签订合同之后的10日内，胡峰并未按约定支付50,000元，直至2019年6月9日共收到46,800元；合同约定在2019年8月20日之前，胡峰未付清剩余购房款，李尚城有权终止合同，并不退还之前所有的房屋定金款，胡峰不得有任何异议。2019年8月20日之后胡峰并未履行付款义务。故胡峰违约，并受合同条款约束，虽然所收款项中包含定金和应付房款，但在此应做扩大解释，是指所收的一切款项，且违约金款亦在总房款的20%以内，李尚城有权终止合同且不退还之前所收的购房款。对胡峰主张由李尚城退还46,800元的诉讼请求予以驳回。至于胡峰与李尚城签订的《购房协议》，因诉争房屋已出让给他人,已无法履行，故应予解除。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第三项、笫一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除胡峰与李尚城于2019年5月19日签订的《购房协议》；二、驳回胡峰要求李尚城退还购房款46,800元的诉讼请求。案件受理费970元，减半收取485元，由胡峰负担。 在二审中，双方均未提交新的证据。对一审查明的事实，二审予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：在双方终止合同履行后，根据双方签订的《购房协议》及双方履行合同的情况，李尚城对胡峰已支付的4.68万元是否应予返还及应当返还多少。 本院认为：（一）关于本案的违约责任问题。对胡峰不履行合同的原因，其在起诉状中主张是因为“房屋不能办理过户手续”，在一审庭审中其口头变更为是因为“过户费的承担没有达成协议”。经查，双方在《购房协议》中约定“甲方交付钥匙并共同办理房产证过户手续，所有费用由乙方承担”，即双方对过户费的承担问题已作明确约定。因而，胡峰的该主张不能成立。本案合同未履行，系因胡峰的违约行为所致。其应当按照合同约定承担违约责任。（二）关于合同约定的“支付5万元”的性质问题。双方对合同中约定的“乙方付给甲方定金1.68元”为定金并无争议，双方对其中约定的“十天内再付5万元”是否为定金的问题有争议。经查《购房协议》的内容，确实无具体的文字直接表明该5万元为定金，因而关于双方针对该5万作出的约定能否达到法律规定的定金效果的问题,或存有争议。然而分析《购房协议》约定完整内容，即“房屋总价61.68万元,乙方付给甲方定金1.68万元，并在10天之内再付5万元，剩下的购房款55元在2019年8月20日以前一次性付。若10天之内乙方未付5万元，甲方可终止协议，并不退还之前首付的1.68万元，以此类推。若在2019年8月20日之前，乙方未付清剩余购房款，甲方有权终止合同，并不退还之前所有的房屋定金款，乙方不得有任何异议。”根据该内容可以认定，双方已达成“在2019年8月20日之前，乙方未付清剩余购房款，甲方有权终止合同，并不退还之前所付款项”的合同约定。至于该约定是否显失公平，则需要根据案件的具体情况，尤其是本案所要解决的具体问题来判断。在本案中，合同约定的价款为61.68万元，胡峰实际已支付的款项为4.68万元，双方争议的是该4.68万元是否返还的问题，该金额与合同价款相比不较大。因而，针对该4.68万元的返还问题，执行该合同的约定，并不构成显失公平。总之，本案合同未能履行，是因胡峰的违约行为所致，其主张李尚城返还已付款4.68万元，并无合同及法律依据。一审判决驳回胡峰要求李尚城返4.68万元的诉请正确。胡峰所持“双方合同存在显失公平和重大误解，李尚城应当返还4.68万元或者3万元”的上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人胡峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费970元，由上诉人胡峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐正洪 审判员  田 芳 审判员  向 前 二〇二一年三月四日 法官助理丁雄 书记员张祝红