山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终4857号 上诉人（原审原告、反诉被告）：聊城市交大科技园有限公司。住所地：聊城市东昌府区前许街**。 法定代表人：王太川，董事长。 委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：江敏，女，1972年4月13日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁艺璇，女，1998年3月16日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区，系江敏之女。 上诉人聊城市交大科技园有限公司因与被上诉人江敏、梁艺璇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初9723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 聊城市交大科技园有限公司上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1502民初9723号判决，改判支持上诉人的原审诉求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误、适用法律错误。原审判决认定上诉人与被上诉人之间的和解协议实质“是对原告的违约进行结算，并就被告江敏、梁艺璇购买原告开发建设交大科技园×-×-A9号商住楼买卖达成的协议，该协议具备房屋买卖合同的基本要件，应视为双方的房屋买卖合同”，根据协议的约定，被上诉人江敏再向上诉人购买房屋，并另行签订购房合同，很明显江敏购买×-12-A9号房屋是需要另行签订卖屋买卖合同的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容包含(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。很明显，上诉人与被上诉人签订的《和解协议》中并未包含以上主要内容，因此，认定《和解协议》为商品房买卖合同属事实认定错误，适用法律错误。二、《和解协议》是为解决上诉人与被上诉人江敏之间的债权债务纠纷达成的，协议达成后被上诉人江敏并未按照协议约定履行向法院撤诉的义务，并且通过法院执行程序，解决了双方之间的原债权债务，导致本《和解协议》目的无法实现，无法继续履行，因此被上诉人江敏是协议履行过程中的违约方，导致合同目的无法实现，应当解除上诉人与被上诉人江敏之间的《和解协议》。 被上诉人江敏辩称，不予认可上诉人的上诉请求，要求按照案件真实情况及开发商销售给业主一套抵押又查封房产的违约责任进行判决。 被上诉人梁艺璇未答辩。 聊城市交大科技园有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告将聊城市交大科技园×-×-A9号房屋返还原告；2.依法判令被告向原告支付房屋占有期间的租金损失65,376元（按每月1637.4元自2017年7月11日起现暂计至2019年11月11日）；3.本案一切费用由被告承担。审理中，聊城市交大科技园有限公司增加诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的和解协议；2、要求被告赔偿违约金3万元并支付2019年11月12日至房屋返还之日的房屋租金损失。 江敏、梁艺璇反诉称：1、请求依法驳回聊城市交大科技园有限公司的诉讼请求；2、请求人民法院依法确认双方签订的和解协议无效，由聊城市交大科技园有限公司返还已支付的房屋差价款150351.46元及利息损失，并依法赔偿损失150351.46元；3、依法判令由聊城市交大科技园有限公司承担所有诉讼费。 一审法院认定事实：2013年江敏购买了原告开发的湖南路西安交大科技园×栋×单元502室房产一套，双方签订了房屋买卖合同。在履行房屋买卖合同过程中，因原告违约，江敏将本案原告于2016年诉至一审法院，一审法院审理期间，2016年7月8日双方达成和解协议，协议约定原告向江敏赔偿各项赔偿金215716.34元，江敏再向原告支付150351.46元，购买原告开发建设的交大科技园×-×-A9号商住楼，协议还约定协议达成后，江敏向一审法院撤回对原告的起诉，协议约定任何一方违反合同约定，向守约方赔偿违约金三万元。协议还约定了其他事项。协议达成后，江敏利用原告的赔偿款215,716.54元，又交付原告房屋差价款150,351.46元，购买了原告的×-×-A9号商住楼并入住。在履行和解协议过程中，江敏发现9-12-A9号商住楼存在抵押和查封，故未向法院撤诉，一审法院做出（2016）鲁1502民初2697号判决书，该判决现已经发生法律效力，并已经执行完毕。 一审法院认为，2016年7月8日双方所达成和解协议实质是对原告的违约行为进行结算，并就江敏、梁艺璇购买原告开发建设交大科技园×-×-A9号商住楼买卖达成的协议，该协议具备房屋买卖合同的基本要件，应视为双方的房屋买卖合同，协议达成后，江敏、梁艺璇支付了剩余购房款，原告交付了房屋，双方的房屋买卖行为已经完成。原告主张江敏、梁艺璇返还房产并赔偿租金损失、违约金的诉讼请求于法无据，依法不能支持。 在履行和解协议过程中，因原告交付江敏、梁艺璇的×-×-A9号商住楼存在抵押、查封，江敏未按照协议约定撤回对原告的起诉系行使不安抗辩权，原告设置的抵押使购买人的权利处于不确定状态，双方和解协议中关于江敏、梁艺璇购买×-×-A9号商住楼的约定属于效力待定合同，协议并非无效，反诉原告主张合同无效，返还购房款并赔偿损失的诉讼请求亦不能成立，依法不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定，判决：一、驳回原告聊城市交大科技园有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告江敏、梁艺璇的反诉请求。本诉案件受理费1986元，由原告聊城市交大科技园有限公司承担；反诉案件受理费5810元，减半收取2905元由反诉原告江敏、梁艺璇承担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实同一审查明。 本院认为，本案争议焦点问题为：1、当事人于2016年7月8日签订的和解协议性质及效力，若有效应否予以解除；2、若双方和解协议应予解除，上诉人的诉求及被上诉人的反诉请求应否予以支持。 关于涉案和解协议的性质及效力问题。本院认为，涉案和解协议系当事人为解决双方房屋买卖合同纠纷所达成的协议，协议约定了聊城市交大科技园有限公司以房抵债的内容，也约定了江敏负有向一审法院撤回起诉的义务，协议中还载明“双方另行签订购房合同”。因此，一审法院认定该和解协议应视为双方的房屋买卖合同，且双方的房屋买卖行为已经完成，并据此驳回当事人的诉讼请求，属适用法律错误，应予纠正。关于涉案和解协议的效力问题，本院认为，该协议系双方当事人自愿达成，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。 关于涉案和解协议应否予以解除问题。本院认为，因聊城市交大科技园有限公司为抵顶债务向江敏交付的房屋设有抵押和查封，存有瑕疵，江敏亦未依据和解协议的约定向一审法院提出撤诉申请，一审法院就双方房屋买卖合同纠纷作出判决，且判决已经发生法律效力。因此，涉案和解协议已不具备继续履行的可能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对于聊城市交大科技园有限公司主张解除涉案和解协议的诉讼请求，依法应予支持。 关于涉案和解协议解除后的处理问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，涉案和解协议解除后，双方依据协议所取得的财物应予返还，即江敏以其女梁艺璇的名义接收的涉案房屋应返还给上诉人，上诉人收取的购房差价款应返还给被上诉人。因双方达成的和解协议并非正式房屋买卖合同，不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，对于被上诉人主张双倍返还已付购房款的请求，本院不予支持。上诉人为抵顶债务而交付的涉案房屋设有抵押和查封，有违诚信原则，对于其请求被上诉人赔偿违约金3万元的主张，本院不予采纳。关于双方所主张的其他损失，根据其各自责任及损失情况，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，由其各自承担。 综上所述，上诉人聊城市交大科技园有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初9723号民事判决； 二、被上诉人江敏、梁艺璇于本判决生效后一个月内将聊城市交大科技园×-×-A9号房屋返还聊城市交大科技园有限公司； 三、上诉人聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后一个月内返还江敏、梁艺璇支付的房屋差价款150351.46元； 四、驳回上诉人聊城市交大科技园有限公司及被上诉人江敏、梁艺璇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1986元，反诉案件受理费2905元，由聊城市交大科技园有限公司负担2446元，由江敏、梁艺璇负担2445元；二审案件受理费1436元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担718元，由江敏、梁艺璇负担718元。 本判决为终审判决。 审 判 长 任家红 审 判 员 尹继阳 审 判 员 张 磊 二〇二一年三月二十二日 法官助理 宋 剑 书 记 员 邴瑞雪