安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖07民终123号上诉人（原审被告）：何学成，男，1985年11月23日出生，汉族，住安徽省枞阳县。被上诉人（原审原告）：孙满友，男，1966年2月9日出生，汉族，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：朱贵胜，安徽廷和律师事务所律师。上诉人何学成因与被上诉人孙满友房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省枞阳县人民法院(2020)皖0722民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何学成向本院提出上诉请求：撤销一审判决，驳回孙满友的诉讼请求；案件受理费由孙满友承担。事实与理由：（一）孙满友不是案涉门面房的所有权人，对门面房没有收益和处分的权利，不具备原告的诉讼主体资格。案涉门面房系孙满友之子孙慧敏所有，只有代理权，对房租没有所有权。（二）孙满友的诉讼主张没有事实依据。孙满友主张的是2020年的房租17000元，而其并未提交何学成拖欠2020年租金的证据。一审中，何学成提交了2020年9月17日监控视频，证明孙满友承认收到2020年的租金。（三）一审认定何学成未支付2015年门面房租金，违背孙满友的诉讼主张，且无证据证明，更是越权审理。（四）一审违反法定程序，片面采信孙满友单方陈述。合同约定租金必须提前预付。孙满友所称，双方变更支付时间为每一期年度结束之时。孙满友未举证证明变更支付时间的证据。孙满友答辩：（一）孙满友是适格的主体。尽管何学成明知案涉房屋的所有权人不是孙满友而是孙慧敏，但何学成在签订合同时既没有要求必须由孙慧敏签字，且对孙满友的签名没有任何异议。同时，法律也未规定，只有房屋的所有权人才能出租房屋。（二）双方合同约定每一年租金是年头交纳，而合同实际履行是每一年的租金到年尾才交纳，2019年8月底收的是2018-2019年度的租金，2019-2020年度的租金未交纳。无论是庭审中，还是何学成的监控视频中，孙满友均是这样陈述的。一审法院并未超越诉讼请求判决。（三）一审程序合法，事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉，维持原判。孙满友向一审法院提出诉讼请求：1.何学成立即支付拖欠的房屋租金17000元；2.何学成将租赁的房屋恢复原状，并承担租赁期间欠付的水电费200元；3.本案诉讼费用由何学成负担。一审审理查明：2015年9月18日，何学成（乙方）因经营需要与孙满友（甲方）签订了《租房合同》，约定：甲方将枞阳县银塘路银塘星城107号门面房出租给乙方；乙方在签订本合同之前，应向甲方交纳1000元押金，该押金不得用来抵减门面房租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方押金全额退还乙方（不计息）；租期期限为五年，自2015年9月18日起至2020年9月18日止；租金每年17000元，租金必须预付，乙方每年支付一次，甲方在相关月份前一个月通知乙方付款，乙方收到甲方付款通知后，在半月之内支付下一年的租金；若因乙方经营而造成室内墙面、吊顶、地面损毁，退租前乙方应负责恢复原状；若乙方对所租房屋重新装修或者变动设备时，须事先征得甲方的书面同意，乙方承担所有费用，上述工程完毕后应通知甲方检查；合同终止后，乙方应将租赁场所内属于乙方所有的一切物品，包括内装修可撤除的各类设备、材料全部撤除，使租赁场所恢复原状，并经甲方检查后收回，所有费用由乙方承担等约定。另查明，孙满友认可何学成已支付四年案涉门面房租金,每年租金17000元。一审法院认为:本案争议焦点是孙满友作为原告的诉讼主体资格是否适格；何学成向孙满友支付了四年还是五年的房屋租金；孙满友要求何学成将租赁的房屋恢复原状，并承担租赁期间欠付的水电费200元，是否应予支持。焦点一、孙满友之子委托其父将案涉房屋予以出租、签订租赁合同、收取租金并处理相关事宜，孙满友依法享有将案涉房屋出租等相关的权利，其作为原告的诉讼主体资格适格。焦点二、首先，2015年9月18日孙满友与何学成之间签订的《租房合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，何学成向孙满友支付了四年还是五年的房屋租金，其关键争议点为2015年双方签订《租房合同》时，何学成是否当场预付了一年的房屋租金（其余四次交纳房屋租金孙满友认可），虽然何学成庭审中提供了视频录音及两位证人的证言，但是视频录音仅几分钟，不能证明签订合同时何学成是否当场预交了房屋租金；另两位证人的证言，在庭审中陈述2015年签订合同时当场缴纳了17000元，但在谈话笔录中却说是18000元，同时，两位证人在庭审中说明付款的具体方位亦不一致，表述分别是“就在租赁的房屋里交的钱”、“就在门面房门口交的钱”，未能形成完整的证据链，上述证据不足以证明其签订合同时就当场缴纳了一年的房租。故案涉房屋租金何学成仅支付了四年的房屋租金，其尚欠一年房租未支付。故何学成应当向孙满友支付尚欠的一年房屋租金17000元。焦点三、孙满友提供的水费（60元）及电费（140元）发票原件显示水电费发生的月份均为2020年9月份，与其租赁门面房期间相符，孙满友作为出租方为其垫付，但该水电费最终承担者应为何学成。关于孙满友要求何学成将租赁的房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，孙满友向何学成交付的门面房就是毛坯房，何学成进行了装修，租赁期满后，何学成将租赁的房屋已返还给孙满友，孙满友接受，视为对租赁的房屋现状予以认可，故对这一诉讼请求，不予支持。综上，何学成合理诉求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、何学成于本判决生效之日起十日内给付孙满友房屋租金17000元及水电费200元，合计17200元；二、驳回孙满友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由何学成负担。二审中，双方当事人均未向法庭提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点是2015年8月底何学成是否交纳了租金17000元；何学成是否交纳了五年的租金。何学成提出2015年8月底交纳了第一笔租金及押金共计18000元的上诉理由，并提供了证王某进曹某禹的证人证言予以佐证。二审庭审中，法庭对两名证人证言予以核实。证王某进证言：2015年8月底中午1点半下班后，我们和何学成一起去出租房内谈合同，帮忙还价。房东说要交三年的押金，我们还到1000元，加上一年房租17000元，合计18000元。当场，何学成就交了18000元，由于没有经验，没有打收条。何学成交的都是整钱，有两沓。何学成放在口袋里带去的，他是从上衣口袋里拿出来的。当时，合同修改了期限。交钱的时候没有下雨。证曹某禹证言：2015年8月底的一天，中午下班后，我和何学成王某进去出租房内，帮何学成还价，房租17000元，押金3000元，我们将押金还到1000元，共计18000元。签订了合同按捺了手印。当时，何学成拿了18000元现金给房东，房东当场点清后确认无误，没有打收条。我们要一个月装修时间，房东没有同意，只给了二十天装修时间。合同内容修改了，修改的部分也捺了手印。何学成给的都是整钱，两沓，在大门口交的钱。当天没有下雨。上述两名证人的证言看似完整、逻辑严密、没有漏洞、内容和细节几乎一致，但是他们对五年前发生的一件普通事情，记忆如此清晰、完整，连细节都交待地非常清楚，比如：交钱的时间，2015年8月底的一天中午下班；交钱时的细节，现金、整钱、两沓，从上衣口袋里拿出来的，在门口交的钱；双方当事人谈话的内容，涉及还价的金额、租金和押金的数额；合同的具体细节，对合同内容的修改、捺手印；当时天气的细节，没有下雨，等等。上述两份证言违反常理，不能单独作为认定案件事实的依据。因此，何学成的这一上诉理由，缺乏证据，本院不予支持。关于何学成是否已交纳了五年租金的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，结合合同法关于租赁合同的规定，确定举证责任的分配：出租人孙满友对双方存在租赁合同关系、交付租赁物的事实负有举证责任，承租人何学成对自己已按合同交纳租金的事实负有举证责任。孙满友一审提供的《租房合同》及何学成二审认可自己2015年10月1日开业，2020年9月19日搬出该房。因此，孙满友对租赁合同关系成立以及已交付租赁物的事实已举证完毕。何学成主张自己已交纳五年的租金的事实，然而其提供的证据仅能证明其已交纳一年的租金17000元，其他四年的租金是否交纳，缺乏证据证明。何学成提供王某进曹某禹证言不能证明其于2015年8月交纳了2015-2016年度的租金及押金合计18000元。何学成一审提供的2020年9月17日监控视频，不能证明其已交纳五年的租金，相反证明何学成仅交纳了2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度这四个年度的租金，其中2015-2016年度的租金是2016年给的。因此，何学成对其主张的事实缺乏证据予以证明，故本院不予支持。何学成提出孙满友不是案涉房屋的所有权人，没有收益和处分的权利，不具备诉讼主体资格的上诉请求。对此，本院认为，孙满友与何学成签订的租赁合同真实、合法、有效，应予认定。孙满友享有合同的权利，具备诉讼主体资格，故对这一上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人何学成的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人何学成负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  戴瑞亭二〇二一年三月十八日书记员  汪 颖附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。