湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终69号上诉人（原审原告）：潘刚，男，1979年11月5日出生，汉族，黄石市人，住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：许平，湖北众勤律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：帅华丽，女，1972年10月28日出生，汉族，黄石市人，住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：许平，湖北众勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师。第三人：李承斌，男，1989年8月16日出生，汉族，黄石市人，住黄石市西塞山区。第三人：张国洪，男，1969年4月23日出生，汉族，黄石市人，住黄石市。第三人：王晶，女，1978年4月24日出生，汉族，黄石市人，住黄石市西塞山区。上诉人潘刚、帅华丽为与被上诉人鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司），第三人李承斌、张国洪、王晶破产债权确认纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潘刚、帅华丽的共同委托诉讼代理人周少英、许平，被上诉人致远公司的委托诉讼代理人肖鹏，第三人张国洪到庭参加了诉讼。第三人李承斌、王晶经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘刚、帅华丽上诉请求：撤销原判，依法改判确认上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同有效；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审判决以商品房买卖合同备案时间在前，合同签订在后为由，从而否认借款转化为购房款的事实，是错误的。上诉人与被上诉人之间确实有多笔借款事实，帅华丽名下备案的房屋之前为他笔借款担保之用，该款清偿后又发生新的借款，因为已经备案，所以无需取消再备案，只是通过承诺书来确认该事实。上诉人的借款转化为购房款是在到期不能偿还的时候，而不是在借款的当时。在借款人已经违约的情况下，出借人有权选择是继续主张借款或者转化为购房款，不违反法律的禁止性规定。所以一审对于该事实不予认定是错误的。二、上诉人占有涉案房屋是合法的。上诉人的借款转给购房款后，诉争房屋亦备案至上诉人名下，被上诉人所在的物业公司将诉争房屋交付给上诉人之后，上诉人才合法占有该房屋并装修使用，该占有行为是有合法依据的。一审以2019年10月被上诉人已经出现债务危机，政府不允许装修为由，进而认定上诉人的占有不具有合法性，是没有法律依据的。致远公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。张国洪述称，同意被上诉人的答辩意见。李承斌、王晶在法定答辩期内未提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼。潘刚、帅华丽向一审法院起诉请求：1、撤销致远公司于2017年6月15日做出的《债权确认通知书》；2、确认帅华丽与致远公司之间签订的商品房买卖合同有效；3、确认致远公司开发的位于花湖大道××钱××6-5别墅属于帅华丽、潘刚共同所有；4、判令由致远公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月4日，张国洪与致远公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，张国洪以单价为5,450.00元/平方米、总价款为1,704,215.00元购买致远公司开发的位于花湖开发区振兴大道钱柜华园6号楼5号房，签订合同当日付款50万元、2012年1月10日前付100万元，余款交房付清。合同签订后，张国洪按约定于当日付款50万元，2012年1月10日付款100万元，致远公司出具两张收款收据。2012年1月18日，致远公司就上述房产与帅华丽签订《商品房买卖合同》，合同总价款80万元。合同签订后，帅华丽未履行付款义务。2014年2月28日，涉案房屋办理了商品房合同备案手续，购房人姓名登记为帅华丽。2014年1月16日，致远公司向王晶借款200万元，双方签订借款合同，同时双方又签订了两份《商品房买卖合同》，合同所涉房屋为钱柜华园6号楼5号房、钱柜华园6号楼4号房，致远公司出具两张金额均为100万元的购房款收据。同一期间，致远公司向李承斌借款270万元，致远公司以出具借条、签订借款合同等方式向李承斌出具债权凭证，同时致远公司与李承斌签订四份《商品房买卖合同》，其中包括本案所涉钱柜华园6号楼5号房。2014年5月20日，致远公司向潘刚出具借条一张，注明其向潘刚借款160万元，借款期限至2014年6月19日；并同时出具借款抵押承诺书，如逾期未还清本息用涉案房屋交由潘刚抵债作价80万元整。潘刚当日通过银行汇款方式向致远公司出借160万元（其中60万元系帅华丽于同日汇至潘刚账户）。帅华丽于2014年10月对涉案房屋进行装修并入住至今。2015年3月24日，致远公司向一审法院申请破产。一审法院于同年7月23日做出（2015）鄂鄂城破字第00001号民事裁定书，决定立案受理申请人致远公司的破产申请，并通过摇号方式指定湖北伸道律师事务所为破产管理人。原告、第三人依法向被告申报债权，破产管理人分别向原告、第三人发出债权确认通知书，确认帅华丽签订的商品房买卖合同未实际支付购房款，同时该购房合同系作为陈前涛、李小东民间借贷合同的担保，确认债权为0元；潘刚借款本金160万元，债权金额160万元；王晶借款本金200万元，已收利息18,000.00元，最终确认债权金额为1,982,000.00元；张国洪的《商品房买卖合同》合法有效，应予继续履行，应付房款1,704,215.00元，已付房款150万元，尚欠房款204,215.00元，最终确认债权金额150万元。因原告对此持有异议产生纠纷。一审法院认为，本案争议焦点问题：一是原告主体是否有误；二是多份房屋买卖合同如何认定；三是多份房屋买卖合同如何履行。关于原告主体是否有误。致远公司认为，与公司签订房屋买卖合同的是帅华丽，潘刚向致远公司申报债权时的债权是160万元而非房屋，故其作为本案原告主张权利不适格。而帅华丽认为，其与潘刚是合伙关系，出借给致远公司160万元资金中有潘刚的份额。一审认为，当事人将自己的权利部分让与他人，没有违反法律规定，潘刚作为本案原告适格。关于涉案房屋多份房屋买卖合同如何认定的问题。首先，致远公司与张国洪间的商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合同合法有效。其次，帅华丽与致远公司间的商品房买卖合同，该份合同签订时间为2012年1月18日，此后帅华丽并未履行付款义务，帅华丽在诉状以及庭审时均陈述，该份合同签订的目的实际是为当时以其夫李小东名义向致远公司出借的240万元作担保，对此事实因系当事人自认且符合客观实际，应予认可，即在2012年1月18日签订涉案房屋买卖合同时帅华丽与致远公司并无购房意思表示；2014年5月20日，潘刚出借160万元给致远公司，致远公司承诺涉案房屋作借款抵押，如未按时还清借款本息则将房产作价80万元抵偿，公司配合债权人办理该房产办证、过户等一切手续，根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，致远公司对潘刚所做的承诺不符合法律规定，潘刚、帅华丽以此为由主张其与致远公司存在房屋买卖合同，于法无据；同时，将涉案房屋备案至帅华丽名下的时间为2014年2月28日，而借款发生时间为2014年5月，帅华丽、致远公司如有将借款关系转为房屋买卖关系的意思表示，时间顺序错误。综上，无论是从时间上分析，还是从内容上分析，潘刚、帅华丽与致远公司均无购房意思表示，亦无将借款转为房屋买卖的意思表示，双方不存在房屋买卖合同关系。第三，李承斌和王晶与致远公司签订的商品房买卖合同，均系为其与致远公司债务提供的担保，并非真实购房合同关系，故李承斌、王晶与致远公司应为民间借贷法律关系。关于多份房屋买卖合同如何履行的问题。目前涉案房屋已被帅华丽实际占有使用，但帅华丽的占有存在非法性。首先，正如前面所分析，帅华丽、致远公司间并无真实房屋买卖合同关系存在；其次，在帅华丽提供的《前期物业管理服务协议》、房屋基本情况表以及水费交款发票，均明显反映房主姓名为张国洪，正常情况下，在涉及大额资金交易过程中，当事人应负有谨慎义务，帅华丽在明知或应当知道涉案房屋有可能存在纠纷的情况下，还对房屋投入大量资金进行装修，不合常理；第三，庭审时帅华丽认可其装修时间为2014年10月，而在当时致远公司的债务危机已全面爆发，为稳定社会秩序，当地政府不允许房屋装修。故，涉案房屋虽被潘刚、帅华丽占有，但因其不具备合法性，其占有不产生相应法律效力。根据上述对案涉房屋买卖合同的评析，张国洪的房屋买卖合同应继续履行，其他案涉合同的当事人均无真实的购房意思表示，系无效合同，不予保护。综上所述，潘刚、帅华丽以债权转为购房款为由，要求确认其与致远公司签订的商品房买卖合同合法有效的请求，依法不予支持；其他诉讼请求，亦不予支持。致远公司向潘刚、帅华丽以及第三人发出的债权确认书，于法有据，并无不当。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审缺席判决：驳回潘刚、帅华丽的诉讼请求。本案案件受理费1,000.00元，由潘刚、帅华丽负担。在二审法院指定的举证期限内，上诉人帅华丽及第三人均未提交证据。被上诉人致远公司举出潘刚的破产债权申报书一份，拟证实2012年6月，潘刚主张的是160万元借款本息的金钱债权，而不是房屋，故其主张以房抵债的协议不成立。经庭审质证，上诉人帅华丽、潘刚对该证据的真实性没有异议，但认为其事后以诉讼的形式提出异议。张国洪对该证据无异议。本院认为，各方当事人对该证据的真实性无异议，本院采信该证据记载的内容。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。根据本案的案件性质、当事人的诉辩主张，本案当事人二审争议的焦点问题是：帅华丽与致远公司之间签订的《商品房买卖合同》是否真实有效。本院认为，根据各方当事人的举证及陈述，帅华丽与致远公司于2012年1月18日签订的《商品房买卖合同》系名为商品房买卖，实为对借款债权的担保，且其担保的债权系案外人李小东向致远公司出借的240万元，而该债务已于2014年还清。帅华丽自认，其在上述240万元债务履行前及履行完毕后，均未支付上述《商品房买卖合同》项下的购房款。二审庭审时，经本院释明，帅华丽及潘刚均自认其在本案中主张权利的基础依据是潘刚向致远公司出借160万元的债权担保。依照合同的相对性，上述160万元债权债务的双方当事人是潘刚与致远公司，即使潘刚承认该160万元借款中含有帅华丽的出资，也是其与帅华丽之间的内部结算问题，对致远公司而言，债权人只有潘刚，且实际基于上述160万元借款主张破产债权确认的也是潘刚。故帅华丽与致远公司之间签订的《商品房买卖合同》不能当然视为潘刚为实现其向致远公司借款债权的担保而签订的合同。虽然致远公司于出具借款手续的当天向潘刚出具了借款抵押承诺书，并愿意在致远公司不能偿还债务时，将涉案房屋作价80万元抵给潘刚，但该承诺因违反了《中华人民共和国担保法》第四十条有关禁止流押的规定而无效，潘刚不能依该抵押承诺直接主张涉案房屋的所有权。基于基础法律关系的限制，帅华丽与致远公司之间签订的《商品房买卖合同》针对的是前述案外人李小东的债权，与本案潘刚的160万元债权无关，潘刚、帅华丽以160万元债权为基础主张涉案合同的效力认定缺乏基础事实与法律依据。一审判决对涉案几份商品房买卖合同的效力及如何履行的认定与处理亦无不当。综上，帅华丽、潘刚的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,000.00元，由上诉人帅华丽、潘刚负担。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二一年三月二十九日法官助理李沐轩书记员肖臣