广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2604号上诉人（原审被告）：陈富强，男，1964年6月12日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审被告）：陈富华，男，1965年8月5日出生，汉族，住广州市番禺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：项克胜，广东明盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡永威，男，1965年3月22日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：李灼成，男，1962年2月10日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：陈瑞洪，男，1969年10月22日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：蔡沛文，男，1990年5月6日出生，汉族，住广州市番禺区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈秀雯，广东捷成律师事务所律师。上诉人陈富强、陈富华因与被上诉人蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈富强、陈富华共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为陈富强、陈富华向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付占有使用费64150.78元；2.撤销一审判决第二项，改判为陈富强、陈富华向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文返还7644元。事实和理由：（一）陈富强、陈富华是“二房东”，不是普通租户，最多只欠2019年10月份部分租金或者占用费。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文当庭提交的《（陈富强：陈富华）商铺附件交接明细》（以下简称《交接明细》）已清楚说明陈富强、陈富华只欠2019年10月份部分租金，此后租金与其无关。2019年11月4日签订的《交接明细》是对10月30日实际交接的确认。而10月30日的交接是对所有涉案商铺的交接，包括按金与合同、空置商铺，由于陈富强、陈富华是“二房东”，其租赁涉案房屋是用来转租收取差价的，并非商铺的实际使用人，一般情况下，其没必要交一部分留一部分。且蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文对其中3家空置商铺当即招租，可见其诉请收取11月份及其之后的租金是恶意诉讼。（二）《交接明细》约定，商铺隔成7块，分别租给7家、三类租户：1.其中2019年10月30日交接时，有3家空铺是餐饮业（烤肉李、渔你有约、大东北），己注明停租，标明的客户租金均为O。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文当即自行招租，意即不追究陈富强、陈富华10月份之后的租金。双方合作了10年，后期近一半商铺因蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文的配套设施不全，政府对餐饮租户罚款，作为“二房东”的陈富强、陈富华处于亏本经营，才请求提前解约。2.另3家在租商铺（××、××、××）的按金与合同，均于2019年lO月30日通过租户等三方更改协议，转给了蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文。陈富强、陈富华主动承认收取了该3铺10月份租金，可见其诚信与对客户的责任心。3.最后一家威记豪域的月租金79458.1元，在几个月前已由蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文自行收取。按合同约定2019年1O月份总租金143608.88元，减去陈富强、陈富华自行收取的威记豪域的月租金794583.1元，双方争议金额也就64150.78元。（三）广州市德邦物流服务有限公司（以下简称德邦公司）交给陈富强、陈富华的租金截止2019年10月份。德邦公司自称给陈富强、陈富华租金交到了11月份，要么是混淆了2019年10月份租金当成了11月份的、要么是想浑水摸鱼。陈富强、陈富华与德邦公司的总租期长达9.5年之久，2016年3月还续过一次约。陈富强、陈富华能证明合同与收租的银行流水都通过微信发给了蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文无法确认德邦公司的说法。且德邦公司不配合，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文2020年6月23日微信声称要申请法院向德邦公司取证，可见其不清楚实际状况。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文应承担德邦公司租金的举证责任。陈富强、陈富华出于诚信，也积极向对方和法院举证，但无法全面举证。（四）涉案建筑物是无证违章建筑。双方的合同是无效的，违约金、租赁税等约定也就当然无效。被上诉人蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文二审共同辩称，不同意陈富强、陈富华的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：（一）德邦公司11月份的租金，根据陈富强、陈富华与德邦公司签订的合同起租时间是每月28日，德邦公司提供的相关证据以及收款，证明其司是提前缴纳下个月的租金，因此在10月份缴纳的租金是10月28日-11月28日的租金，陈富强、陈富华已经收取了该部分的租金，应当返还给蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文。（二）由于烤肉李商铺在双方协商期间里面仍然存在大量财物，包括很多台空调、厨具、桌椅、餐具等，当时蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文也要求陈富强、陈富华清空之后交付，但其并没有采取任何行动，没有主动去清空，也没有与承租方协商如何处理，造成蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文无法使用该商铺，一审法院判决陈富强、陈富华承担该商铺3个月租金合理合法。恳请二审法院驳回陈富强、陈富华的上诉请求，维持一审判决。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文于2020年1月2日向一审法院起诉请求：1.判令陈富强、陈富华向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付尚欠的租金167216.71元及从2019年10月6日起按月利率2%的标准支付违约金至清偿之日止（2019年10月6日起至2019年11月5日按租金64150.78元计违约金为1283.02元，从2019年11月6日起按租金103065.93元，暂计至2019年12月5日止为1928.85元）；2.判令陈富强、陈富华承担租赁税7644元；3.诉前财产保全申请费1040元及案件受理费由陈富强、陈富华承担。一审法院认定事实：2010年6月9日，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文（甲方、出租方）与陈富强、陈富华（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将坐落在石楼镇××××路段综合商贸城的首层及二层商场（以下简称涉讼场地）出租给乙方作环保合法经营场地使用，首层面积为1657平方米，二层面积为1236平方米；租赁期自2010年9月1日至2020年8月31日止共10年，租金标准为首层每月每平方米48元起，二层每月每平方米15元起，前三年不递增，3年后租金按每两年累计递增10%计算，并附表列明租赁期内租金标准，其中租金的合同租赁税由乙方每月负责按当地税务部门的税率缴纳；乙方必须在每月5日前向甲方一次性付清当月租金及水电费等应付款项；租赁期间，乙方可自行调整分租，但必须通知甲方及经营的项目必须合法环保不影响周边群众；乙方向甲方分两期交纳保证金共计29万元，待合同履行完毕，乙方将商场完好无损交还甲方，并且将租金及其他应付费用一次性结清后，甲方将上述保证金退还乙方（不计息），若乙方对商场造成任何破损，拖欠甲方的费用，甲方有权在保证金中扣回相等的金额；乙方在租赁期内如拖欠租金或其他款项超过10日以上，则视作乙方违约处理，拖欠期间每一天按租金5%收取滞纳金，甲方可提前收回商场并终止合同；该合同还约定了其他内容。2019年10月30日，蔡沛文缴纳了涉讼场地内多家商铺的税收费用合计7647.16元。2019年11月4日，李灼成作为甲方赤岗商贸城石清路18号的代表与陈富强、陈富华（乙方）签订一份《租赁合同提前解除合约事宜》，约定乙方由于自身经营原因想与甲方提前解除涉讼商铺的租约并承诺负责以下事项：1.乙方负责交接之前所有租金、水电、税金等费用；2.乙方负责现有租户的按金及租金交接；3.乙方负责即日清还现有停租商铺，甲方可即时对外招租；4.乙方负责保证与停租商铺之间无任何按金与纠纷存在；5.乙方保证交还的商铺没有任何金钱抵押及提前收取租金行为；6.乙方保证以上内容真实有效，从与甲方提前解约交接之日起，之前的所有债务及纠纷由乙方全部负责。本协议及附件一式两份，甲、乙各一份，具有同等法律效力。该协议附件《交接明细》载明：18-1号米其林，150平方米，客户租金7150元、按金19500元；18-3号李肉烤，停租，226平方米，客户租金及按金均为0元；18-3号德邦，198平方米，客户租金16771元、按金30492元；18-4号三泰坊，90平方米，客户租金7938元、按金18900元，以及渔你有约，停租，98.5平方米，客户租金及按金均为0元；18-5号6号大东北，停租，400平方米，客户租金及按金均为0元；18-18号威记豪域一层494.5平方米、二层1236平方米，客户租金79458.1元、按金216000元；一、二层租金合计111317.1元、按金合计284892元。该附件有李灼成、陈富强、陈富华的签字。一审庭审中，双方均确认陈富强、陈富华向次承租人收取的保证金由蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文接手，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文无需另行向陈富强、陈富华退还保证金；陈富强、陈富华确认2019年10月份因有三间商铺空置而未交相应租金64150.78元，且未向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文交纳11月份租金。双方对以下事实及证据争议较大：1.《租赁合同》的效力问题。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文为证明涉讼场地所在建筑为合法建筑且硬件符合租赁用途，双方签订的《租赁合同》合法有效，提供了如下证据：①蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文（乙方）与广州市番禺区石楼镇赤岗村经济合作社（甲方）于2009年8月5日签订的《商业用地租赁合同》，该合同约定内容包括乙方按照甲方拟定的设计方案自建商业楼经营使用，由甲方协助乙方按“临建”要求办理报建（备案）手续，等等；②广州市番禺区石楼镇国土所及广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室于2010年7月27日出具的《规划证明》，载明，位于广州市番禺区石楼镇石清路**的广州市石楼镇赤岗村经济合作社商业综合楼，由于历史原因没有完善办理有关手续，该建筑于1995年9月30日建成，属历史遗留问题的建筑物，符合城乡规划要求；③广州市番禺区公安消防大队于2010年10月8日出具的《建设工程消防设计审核意见书》，对涉讼建筑物的建筑工程及消防设施的消防设计资料出具审核意见；④广州市番禺区公安消防大队于2011年7月4日出具的《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉讼建筑物土建工程消防验收合格；⑤广州市番禺区水务局于2019年10月17日颁发的《城镇污水排入排水管网许可证》。陈富强、陈富华质证认为出租土地未经相关部门批准，规划证明不足以证明涉讼建筑物合规，该建筑物也没有进行全面验收，涉讼建筑物为违章建筑，双方的租赁合同无效；在蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文改造排水设施前，次承租人杨会琴因排水设施不齐及不达标被行政部门罚款，从而造成损失。2.《租赁合同提前解除合约事宜》是否附条件生效。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文称该协议是附条件生效的，条件是双方口头约定陈富强、陈富华于签订当天将包括11月租金在内的全部费用向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付完毕，但由于陈富强、陈富华借口推脱未付，故蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文未将协议原件交给陈富强、陈富华。该协议附件《交接明细》与协议均于2019年11月4日签订，陈富强、陈富华当庭提交的视频内所签订的文件并非该协议。陈富强、陈富华否认存在蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文主张的上述口头约定，但确认其不持有《租赁合同提前解除合约事宜》原件，原因是其没有同意蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文提出赔偿三个月的租金的要求，故双方在协议上签字后，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文不同意将原件交付给其。陈富强、陈富华认为该协议已并主张双方早已于2019年10月30日交接完毕，故该协议所约定“乙方负责交接之前所有租金、水电、税金等费用”是指2019年10月31日前的费用。该协议的附件是在2019年10月30日交接当日签订，协议是在事后补签。3.德邦公司2019年11月份的租金问题。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文主张德邦公司向陈富强、陈富华交纳了2019年11月份的租金，应由陈富强、陈富华向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文返还该费用，并提交了如下证据予以证明：①广州市德邦物流服务有限公司番禺区石楼分公司于2020年3月23日出具的《证明》，载明德邦公司于2019年10月26日应陈富强的要求向其支付了石楼镇石清公路18号之3号铺2019年11月1日至11月30日的租金16771元，从2019年12月起该商铺的租金按房东要求开始向李灼成支付；②德邦公司系统审批流程截图以及平安银行业务回单（付款通知），其中截图显示德邦公司于2019年10月26日向陈富强支付2019年11月1日至2019年11月30日房租16771元，而2019年12月1日至2019年12月31日的房租则向李灼成支付。陈富强、陈富华质证认为蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文所提交证据不足以证明德邦公司于2019年10月26日所付款项为2019年11月份的租金，其并未提前收取租金。陈富强、陈富华为证明德邦公司于2019年10月26日向陈富强支付的为2019年10月的租金，提交了蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文与德邦公司签订的租赁合同、陈富华农业银行账户自2018年1月1日至2019年11月3日的流水记录、微信聊天记录为证。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文质证认为陈富强、陈富华与德邦公司的租赁期限为2016年2月28日至2020年8月27日，但陈富强、陈富华只提供了2018年、2019年的部分银行流水，无法证明其主张。4.场地交接问题。陈富强、陈富华述称，双方签订《交接明细》，其中四户仍在出租的由蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文与次承租人重新签订合同，保证金也转给蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文，视为已交接；另外三个商铺是没有人承租的，其中“烤肉李”内虽仍有次承租人的物品，但陈富强、陈富华已告知蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文因次承租人欠租三个月，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文可自行处理商铺内物品；故涉讼场地已整体交接给蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文述称，《交接明细》仅约定租金及押金的转移，并没有约定交接场地；蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文与陈富强、陈富华双方之间的合同租赁期至2020年8月份，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文作为出租方不可能主动提前收回，故提出要求陈富强、陈富华多付三个月租金才能接收商铺，但陈富强、陈富华没有同意，后经双方商量达成口头一致陈富强、陈富华向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文交租至2019年11月份；四间有人承租的商铺的出租方权利义务转由蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文承受，而其他三间无人承租的商铺没有办理交接手续，尤其是“烤肉李”商铺内存放大量财物，直到2020年3月份，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文要求陈富强、陈富华与承租方办理相关手续及清理物品后才于2020年3月13日接收了该商铺，故陈富强、陈富华仍应向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付该商铺至2020年3月12日的租金。一审另查明，根据蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文于2019年11月18日提出的诉前财产保全申请，一审法院依法以（2019）粤0113财保619号民事裁定书查封陈富强、陈富华名下的价值104086.56元的财产。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文为此支出了申请费1040元。一审法院认为，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文为证实涉讼场地所在建筑物符合规划要求，提交了广州市番禺区石楼镇国土所及广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室出具的《规划证明》，但该证明显示建筑物建成于1995年9月30日，而根据蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文提交的其与广州市番禺区石楼镇赤岗村经济合作社于2009年8月5日所签订的《商业用地租赁合同》显示，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文对涉讼建筑物的出租权源为其向赤岗村经济社承租土地后自建，且在2011年取得了消防验收后投入使用。因蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文提交的上述证据存在矛盾之处，故各文件指向的建筑物是否为同一建筑物存疑，而蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文未能进一步提交该建筑物的《建设工程规划许可证》或经主管部门批准建设的材料，应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文与陈富强、陈富华之间于2010年6月9日签订的《租赁合同》为无效合同。虽蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文认为陈富强、陈富华不持有《租赁合同提前解除合约事宜》及其附件《交接明细》的原因是该协议所附口头生效条件未达成，未将协议交给陈富强、陈富华，故该协议未生效，但陈富强、陈富华否认曾口头约定附条件生效。由于该协议由双方签字确认，在蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文未能提交证据予以证明其主张的情况下，一审法院对其上述主张不予采纳。然而，陈富强、陈富华不持有该协议的事实从一定程度上反映双方就该协议的履行产生了争议，且该协议约定陈富强、陈富华负责交接款项及场地，故陈富强、陈富华仍应对其交接款项及场地的情况负举证责任。保证金方面，因双方确认四间有次承租人正在使用的商铺已由次承租人与蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文重新签订租赁合同，并由陈富强、陈富华将次承租人向其支付的保证金权利义务转由蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文承受以抵消蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文应向其退还的保证金，一审法院予以认定。占有使用费方面，虽双方签订的《租赁合同》无效，但蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文主张参照该合同约定的租金标准支付，合法有据，一审法院予以支持。陈富强、陈富华确认2019年10月份因有三间商铺空置而未交相应租金64150.78元，且其抗辩存在排污问题、租金过高等问题，但未举证其在此前的履行过程中提出过异议，上述抗辩均非拒绝支付占有使用费的正当理由，一审法院不予采纳，陈富强、陈富华仍应向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付2019年10月份欠付租金。至于2019年11月份的租金，因双方于2019年11月4日所签订的《租赁合同提前解除合约事宜》仅约定陈富强、陈富华应将“之前”的租金交接给蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文，而《租赁合同》约定租金按月计收，《交接明细》中所载明的租金亦为按月统计，故陈富强、陈富华抗辩交接对象为2019年10月31日之前的租金，一审法院予以合理采信。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文对其关于双方口头约定陈富强、陈富华仍应向其支付2019年11月份租金的主张举证不能，一审法院不予支持。与此同时，《租赁合同提前解除合约事宜》约定陈富强、陈富华应保证没有提前收取租金的行为，且双方确认从2019年11月份开始陈富强、陈富华将包括德邦公司在内的四租户转由蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文出租，现蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文为其关于陈富强、陈富华收取了德邦公司2019年11月份租金16771元的主张，提交了德邦公司出具的《证明》、审批流程截图及银行业务回单等予以证明，陈富强、陈富华虽不予确认但未提交充分的证据予以反驳，不足以推翻蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文所提交的证据，故对于蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文要求陈富强、陈富华返还德邦公司2019年11月份的租金16771元的诉请，一审法院予以支持。另外，场地交接方面，鉴于双方确认在签订《租赁合同提前解除合约事宜》之时，仅余“烤肉李”店铺内仍存有次承租人物品，故蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文应当自行收回其他商铺。现双方对“烤肉李”店铺的交接问题存在争议，陈富强、陈富华作为承租人对其已履行返还场地的义务负有举证责任，但其未予举证，应承担举证不能的不利后果。然而，因《交接明细》已注明“烤肉李”为“停租”状态，在陈富强、陈富华怠于履行返还场地义务的情况下，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文应在合理期限内收回场地，避免损失进一步扩大。根据公平原则，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文应于2020年1月31日前自行收回场地为宜，故陈富强、陈富华仍应向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付“烤肉李”店铺自2019年11月1日至2020年1月31日期间的占有使用费47649.84元（70.28元/平方米?月×226平方米×3个月）。综上，陈富强、陈富华应向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付的占有使用费合计为128571.62元（64150.78元+16771元+47649.84元）。对于《租赁合同》的无效，双方均有过错，故蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文关于违约金的主张缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文主张返还租赁税的问题，虽然《租赁合同》无效，但双方协议商定租金标准时已将租赁税等因素考虑在内，约定由陈富强、陈富华负担租赁税的支出是双方的真实意思表示，应参照适用，现蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文已举证其缴纳陈富强、陈富华承租期间的税费，并主张该费用由陈富强、陈富华承担，根据诚实信用原则及公平原则，陈富强、陈富华应向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文返还该费用。本案纠纷系因陈富强、陈富华拖欠费用而产生，故蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文所支出诉前财产保全申请费1040元，应由陈富强、陈富华向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文赔偿该损失。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，于2020年7月30日作出如下判决：一、陈富强、陈富华应于判决发生法律效力之日起七日内向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付占有使用费128571.62元；二、陈富强、陈富华应于判决发生法律效力之日起七日内向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文返还7644元及赔偿损失1040元；三、驳回蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文的其余诉讼请求。一审案件受理费3644元，由蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文负担599元，由陈富强、陈富华负担3045元。上诉人陈富强、陈富华与被上诉人蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，陈富强、陈富华向本院提交其与德邦公司2012年签订的合同原件，拟证明其与德邦公司的租期是9.5年，德邦公司应该提交9.5年的租金收据。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文共同质证称对该证据的真实性无异议，但证明内容与本案没有关联性。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文向本院提交2020年10月30日陈富华与陈瑞洪通话录音，拟证明陈富华承认收回涉案商铺之后给多两个月租金。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文在提前收回商铺时，与陈富强、陈富华协商要多收两个月的租金才同意收回，在该录音文字整理中第3页第1句话，可以证明蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文确实有提出该要求，但陈富强、陈富华骗取蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文收回商铺之后又不付钱。陈富强、陈富华质证称通话的真实性确认，但对证明内容不确认。并表示双方确实有通话，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文要求陈富强、陈富华给多两个月的赔偿，但陈富强、陈富华不同意。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合陈富强、陈富华的上诉请求和理由以及蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.陈富强、陈富华应否向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文返还德邦公司2019年11月份的占用费；2.陈富强、陈富华抗辩无需向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付“烤肉李”2019年11月至2020年1月份的占有使用费理由能否成立。现评析如下：关于陈富强、陈富华应否向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文返还德邦公司2019年11月份的占用费问题。涉案《租赁合同提前解除合约事宜》约定陈富强、陈富华由于自身原因想与蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文提前解除涉案商铺的租约，承诺负责现有租户的租金交接，并保证交还商铺没有提前收取租金等。本案中，虽然陈富强、陈富华已于2019年10月将德邦公司承租的商铺交还给了蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文，但蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文认为陈富强、陈富华还收取了德邦公司2019年11月份租金16771元，据此提交了德邦公司出具的《证明》、审批流程截图及银行业务回单等予以佐证，上述证据已载明德邦公司向陈富强、陈富华交付了2019年11月1日至2019年11月30日的房租16771元，因此，依照双方约定，陈富强、陈富华理应将收取德邦公司2019年11月份租金返还给蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文。陈富强、陈富华上诉否认收取了德邦公司2019年11月租金，但其在一、二审提交的证据均不足以推翻蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文所提交的证据，因此，本院对陈富强、陈富华上诉主张驳回蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文要求其返还德邦公司2019年11月租金的诉请，不予支持。关于陈富强、陈富华抗辩无需向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付“烤肉李”2019年11月至2020年1月份的占有使用费理由能否成立问题。根据《租赁合同提前解除合约事宜》关于陈富强、陈富华负责即日清还现有停租商铺的约定，陈富强、陈富华负有对停租商铺腾空清退的义务。在上述合约事宜签订后，陈富强、陈富华没有提供证据证明清空了“烤肉李”商铺的物品，陈富强、陈富华在一审中表示已告知蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文因“烤肉李”商铺承租人欠租三个月，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文可自行处理“烤肉李”商铺内的物品，对此，其也未提供取得“烤肉李”商铺承租人授权处理物品的依据，因此，在陈富强、陈富华未依约将“烤肉李”商铺存放物品清空并交付给蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文的情况下，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文有权向陈富强、陈富华主张占有该铺的使用费。基于涉案《交接明细》中载明了“烤肉李”为“停租”状态，因此，一审法院认为蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文应在合理期限内收回场地，避免损失进一步扩大，并根据公平原则，认定陈富强、陈富华仍应向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付“烤肉李”商铺自2019年11月1日至2020年1月31日期间的占有使用费47649.84元，并无不妥，本院予以维持。陈富强、陈富华抗辩无需支付上述占有使用费，理据不充分，本院不予支持。至于财产保全费1040元问题，考虑到本案纠纷系陈富强、陈富华的原因产生，且蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文实际查封陈富强、陈富华的财产，并无超过本案支持其诉请金额，因此，一审法院决定该费用由陈富强、陈富华承担恰当。陈富强、陈富华要求驳回蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文财产保全费损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，陈富强、陈富华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3490元，由上诉人陈富强、陈富华负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年三月二十六日书记员 李志康谢金泽