江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终57号上诉人（原审原告）：刘正洲，男，1972年3月2日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉停，男，1980年2月20日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：贾春林，涟水县中心法律服务所法律工作者。上诉人刘正洲因与被上诉人刘玉停租赁合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初4524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘正洲上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人租金155725元及赔偿机械设施损失折价款15000元、显示屏折价款500元，合计171225元；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定双方就涉案房租形成新的合意为每年90000元不能成立。被上诉人在经营过程中有降低房租的想法，但双方无协商结果，不能以继续租赁证明双方对降低租金协商一致。证人赵某,4原本与被上诉人是合伙人，具有利害关系，其证言效力较低。上诉人在微信聊天中提及的2万元和本案无关联，被上诉人搬离厂房时，一审法院以上诉人未提异议便推定上诉人认可被上诉人的计算结果无事实依据。2.根据双方合同约定，被上诉人提前终止租用则不应退租金，一审法院以上诉人默示认定为同意被上诉人的补偿方案系违法认定。被上诉人刘玉停辩称，上诉人违背诚信原则，否认通过口头方式变更租金的事实，其行为也违背常理，表现为：上诉人于每年支付租金的时间节点连续不断地向被上诉人索要租金，在被上诉人按照变更后的租金数额支付完毕后则不再向被上诉人主张租金。被上诉人将大量原材料、设备装车搬离时上诉人未阻拦也未提出租金异议，说明租金变更是真实的。综上，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘正洲向一审法院起诉请求：1.判令刘玉停支付租金共计183325元；2.判令刘玉停赔偿厂房内监控、门窗玻璃等其他设施损失共计18000元；3.判令刘玉停返还从厂房内拆除的储物货架价值20000元；4.判决刘玉停返还从刘正洲厂房内私自拿走的机械设备、办公椅价值15600元。一审庭审中，刘正洲变更诉讼请求为：1.依法解除刘正洲、刘玉停于2017年12月13日签订的租赁合同；2.判令刘玉停支付刘正洲欠付租金155725元；3.刘玉停返还刘正洲字画一幅（王买成书写的沁园春.雪）。一审法院认定事实：2011年，刘正洲与涟水县陈师镇沙河村村民委员会签订《租赁合同》一份，甲方陈师镇沙河村村民委员会，乙方刘正洲，合同主要内容为：甲方将陈师镇沙河村卫生服务站南边东西宽49.2米，南北长96米，共计7.08亩租赁给乙方兴办企业，租期30年，自2011年5月20日至2041年5月20日等。2017年12月13日，刘玉停与案外人合伙经营家具厂，刘玉停代表合伙人与刘正洲签订《厂房租赁合同》一份，甲方刘正洲，乙方刘玉停，合同主要内容为：1.甲方将坐落于涟水县陈师镇沙河村桃柳华盛家具厂厂房1800平方，宿舍300平方提供给乙方使用；2.期限从2018年1月1日到2022年12月30日止；3.乙方在租赁合同签订之时，付甲方全年租金壹拾叁万整，一次性付清生效；次年租金在前一年的基础上以5%方式逐年递增，并提前两个月全额缴纳下一年的租金；4.厂房车间水电线路甲方已铺设好，其它水电乙方自行铺设、费用乙方负责；5.乙方如改变房产建筑结构，应征得甲方书面同意，乙方租赁期满，在不改变原有房屋建筑结构的情况下，属乙方增设活动物由乙方自行处理拆走，不能拆除的固定设施不可以破坏；6.在租赁期间，乙方如中途提前终止租用厂房，甲方不退租金，乙方承租未满，甲方如将厂房转租第三人，甲方应赔偿乙方所有经济损失。2018年10月，刘玉停与合伙人散伙，由刘玉停一人继续经营家具厂。刘玉停认为一人承租厂房租金过高，微信与刘正洲沟通降低房租事宜，刘正洲向刘玉停发送语音表示，房租费问题，看刘玉停多少能承受，如果刘玉停提出的价格刘正洲不能接受，对厂房将另作打算。2019年3月2日，刘正洲向刘玉停索要房租，刘正洲称“不管怎样，你今天这一万块钱肯定得给我”，并称从去年十二月一直拖到现在，后刘玉停要求刘正洲过户，把合同弄一下，将以前的旧合同给刘玉停，刘玉停想办法将所欠的1万元给刘正洲。2020年6月9日，双方协商，刘正洲将压机、压炮等物品以15000元价格卖给刘玉停。2020年7月28日，刘正洲询问刘玉停两把办公椅子的去处，刘玉停回复“明天拿把你”，并承认监控显示器在刘玉停处。当日，刘玉停搬离承租厂房。期间，刘玉停问及刘正洲，租期算到什么时候，刘正洲回复“马上就照七月底退的”，刘玉停因此回复，多交纳5个月房租，并称“七月底是7500，乘以5，37500,37500我差你15000元，22500,22500那个显示屏算500吧，差不多，一个新的才500，那就两万二，两万二你这个款什么时候给我”，刘正洲回复“你把这个里头所有东西弄清清白白”，刘正洲后表示“那么长时间你也没有赖过我账，我也没有赖过你账，这个钱上你一点也不要担心，你把这个东西挪走，跟你各事对头”，还称“旁的都能差，钱还能差你的啊”。上述事实，有当事人庭审陈述，刘正洲提供的《租赁合同》、《厂房租赁合同》、聊天录音，刘玉停提供的微信聊天记录、聊天录音、转账记录等载卷证实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，刘正洲将承租的厂房部分转租给刘玉停，刘玉停应当按照约定向刘正洲支付租金。刘正洲要求解除双方于2017年12月13日签订的租赁合同，刘玉停认为在2020年7月底时双方已解除，即刘玉停对刘正洲要求解除租赁合同并无异议，故对刘正洲的该项诉讼请求，法院予以支持。关于刘玉停尚欠的租金数额问题。庭审中，刘正洲主张，双方约定的首年租金130000元，后期每年租金上涨5%，三年租金共计405725元，扣除刘玉停已支付的250000元，刘玉停尚欠刘正洲155725元；刘玉停则抗辩双方第一年约定的租金是130000元，后因刘玉停独自经营家具厂，因此与刘正洲协商从第二年起每年租金90000元，后期刘玉停向刘正洲支付270000元，抵扣油漆款40000元，即3年租金刘玉停已全额支付。法院对刘正洲的主张不予支持，理由如下：1.2017年12月13日签订的合同虽约定“次年租金在前一年的基础上以5%的方式逐年递增”，但从双方2018年10月25的微信语音聊天中，刘玉停认为130000元/年租金过高，与刘正洲进行协商，后刘正洲向刘玉停发送语音表示：房租费问题，看刘玉停多少能承受，如果刘玉停提出的价格刘正洲不能接受，对厂房将另作打算。由此可知，双方对租金已作降低性调整的协商，而后期刘正洲仍将厂房继续租赁给刘玉停使用，也说明双方对租金是协商一致的；2.证人赵某,4的证言证实双方在赵某,4的协调下，对房租每年变更为90000元已形成合意；3.双方在2019年2月3日微信聊天中，刘玉停表示在正月把剩下的2万房租给刘正洲，刘正洲回复“今年只有2万的账没有收回来”，结合双方谈话的语境，可以得知刘正洲说的20000元就是指刘玉停2019年欠付的租金20000元；4.在2020年7月28日刘玉停搬离厂房时，刘正洲认可刘玉停在7月底退租，此时刘玉停明确说明每月租金7500元，并提及差刘正洲15000元（即6月双方协商的机械设备款）以及500元显示屏款，经过计算，刘玉停表示刘正洲还应退还其租金22000元，刘正洲对此并未提出异议，仅要求刘玉停将东西挪走，钱就不差刘玉停的，由此可知，刘正洲此时对刘玉停的计算结果是认可的，向刘玉停退款的前提条件就是要求刘玉停将东西挪走。刘正洲对以油漆款抵付租金的40000元及另外的10000元虽不予认可，但上述证据相互佐证，能证实双方对房租已形成新的合意，每年90000元，根据双方谈话的时间节点、提及的欠款数额、刘正洲本人的回复等，也能证实双方存在以油漆款抵付房租以及在刘玉停搬离厂房时，刘正洲认可除了15000元机械费以及500元显示屏款外，刘玉停并不欠刘正洲的租金。综上，刘正洲主张刘玉停尚欠租金155725元无事实依据，法院不予支持。关于刘正洲主张的厂房内监控、门窗玻璃等损失18000元，庭审中，刘正洲变更为7700元。刘玉停仅认可监控显示屏500元，但认为双方已协商一致从刘正洲应返还刘玉停的剩余房租中予以折抵。首先，刘正洲主张监控设备7200元，并未提供相应证据予以证实，仅是根据刘玉停方证人厉宝的证言，证实后期刘玉停安装监控所产生的费用为7200元，刘玉停新安装监控的花费与刘正洲的该项主张并不必然有对等性，故对刘正洲的该项主张，法院不予支持。对于刘正洲主张刘玉停返还拆除的储物架价值20000元，庭审中刘正洲变更为15000元。法院认为，双方签订的《厂房租赁合同》第四条第4款约定“在不改变原有房屋建筑结构的情况下，属乙方增设活动物由乙方自行处理拆走……不能拆除的固定设施不可以破坏”，该储物架由刘玉停安装，也属于可以拆除的物品，且刘玉停拆除该项物品并未改变原有房屋建筑结构，因此，按照上述约定，刘玉停有权拆走，刘正洲要求刘玉停返还无法律依据，法院不予支持。对于刘正洲主张的机械设施、办公椅15600元，刘玉停认可机械设施15000元，办公椅600元，但认为机械设施系双方口头协商，在剩余房租中折抵。法院认为，双方签订的《厂房租赁合同》虽约定“在租赁期间，乙方如中途提前终止租用厂房，甲方不退租金”，但结合涟水县人民政府陈师街道办事处出具的《整改交办函》以及在租赁期间2020年6月9日和2020年7月28日双方的谈话录音，在刘玉停搬离厂房当日，刘玉停提出机械设施的15000元以及显示屏500元在刘正洲应退房租中予以冲抵，刘正洲并未反对，还回复“钱还能差你的啊”，由此可知，刘正洲在当时是认可刘玉停提出的抵扣方案的，而对于办公椅，刘玉停并未提供证据证明双方关于该项抵扣也达成了合意，因此，对刘正洲要求刘玉停返还机械设施15000元法院不予支持，对刘正洲要求刘玉停返还600元办公椅予以支持。至于刘正洲要求刘玉停返还的返还王买成书写的“沁园春.雪”字画，庭审中，刘玉停认可系其拿走，但刘玉停并未提供证据证实双方对该书画也达成以此抵扣房租的合意，因此，刘玉停应予返还。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除刘正洲与刘玉停于2017年12月13日签订的《厂房租赁合同》。二、刘玉停于判决生效后十日内给付刘正洲办公椅折价款600元并向刘正洲返还王买成书写的“沁园春.雪”字画一副。三、驳回刘正洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2427元，刘玉停承担25元，刘正洲承担2402元。本案二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人协商一致，可以变更合同。关于双方当事人是否协商一致将本案厂房的2019年度、2020年度租金变更为每年90000元的事实，经查，双方当事人在二审中一致确认，自2017年12月13日签订《厂房租赁合同》至2020年7月合同解除期间，被上诉人刘玉停以货币形式向上诉人刘正洲支付租金共计27万元，其中2018年度至2020年度分别支付10万元、8万元、9万元。双方合同约定2018年度的租金为13万元，被上诉人辩称2018年度剩余3万元、2019年度剩余1万元的未付租金系以上诉人欠付的油漆货款4万元冲抵，上诉人对其使用被上诉人的油漆不表异议，但辩解其已经付清了油漆款。本院认为，首先，双方提交的微信聊天记录、录音、转账记录证明，上诉人在收到被上诉人2018年度10万元后，并未再主张该年度剩余3万元租金，上诉人亦未提供证明其已向被上诉人实际付清油漆款的证据，故一审法院认定双方存在以油漆款折抵房租的事实具有事实依据。其次，因被上诉人与合伙人散伙，被上诉人于2018年10月向上诉人表示租金过高而无法承受，上诉人则答复因11月份将面临交2019年租金，让被上诉人出个价格，如果能接受就接受，如果不能接受，所租厂房就另作打算。证人赵某,4则证明其通过电话协调租金时刘正洲称租金降为10万元，刘玉停要求减为8万元，其作为中间人建议变更为9万元，后来双方都同意的事实。此外，被上诉人于2019年2月3日向上诉人表示将在正月份把剩余的2万元租金付给上诉人，上诉人则回复店里今年只有2万元的账未收回，被上诉人称“明年打算放弃油漆生意，一心干家具厂”，上诉人则回复“我们是先收到款再发货”，故上诉人所提其未收回的2万元系其他欠款与本案所述2万元无关的上诉理由无证据支持。且因刘玉停拖延支付租金，刘正洲于同年3月2日再次向刘玉停索要租金时称“不管怎样，你今天这一万块钱肯定得把给我”。当日，刘玉停将所欠1万元租金转至刘正洲账户。2019年10月至2020年1月期间，被上诉人合计向上诉人支付租金9万元，而根据原合同约定2019年度、2020年的租金应为134500元和141225元，但此后上诉人刘正洲并未再向刘玉停索要该年度已付9万元之外的租金部分。再次，2020年6月9日，双方通过手机联系一致确定上诉人刘正洲将压机等设备折价15000元卖给被上诉人刘玉停。刘玉停于2020年7月底搬离厂房时，明确告知刘正洲每月租金7500元，退租后将多付的租金部分冲抵刘正洲15000元机械设备款以及500元显示屏款后，刘正洲还应退还租金22000元。刘正洲认可刘玉停7月底退租，并表示刘玉停将设备等搬走，钱就不差刘玉停。故刘正洲对于刘玉停退租后的租金结算金额并未提出异议，亦未主张刘玉停仍欠其租金未付。综合双方谈话内容、付款时间、证人证言以及实际履行过程，认定双方协商并通过实际履行方式对租金数额予以变更以及退租事宜达成一致意见，上诉人要求被上诉人继续支付租金及设备款的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。上诉人刘正洲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘正洲预交的二审案件受理费3724.5元，由刘正洲负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  陶 锐审 判 员  马玉宝二〇二一年三月二十五日法官助理  钟 岩书 记 员  胡薇薇