江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏民申4460号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：梅崇英。委托诉讼代理人：李晓斌，上海凯凯律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：许德荣。委托诉讼代理人：李晓斌，上海凯凯律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：昆山世贸联华商业经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号。法定代表人：贾洪大，该公司总经理。委托诉讼代理人：周颖，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈成，江苏日易律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：昆山温莎堡假日广场有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路388号。法定代表人：曾奕琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：周颖，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈成，江苏日易律师事务所律师。再审申请人梅崇英、许德荣因与被申请人昆山世贸联华商业经营管理有限公司（以下简称世贸公司）、昆山温莎堡假日广场有限公司（以下简称温莎堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2018）苏05民终2885号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。梅崇英、许德荣申请再审称，（一）二审判决认定华懋大厦2层商铺之间没有物理隔离，系产权式商铺，与事实不符。商铺的产权证注明了商铺套内面积，标明了四至坐标，每户商铺与公共区域各自相通，原有的分隔墙体是世贸公司依据《委托租赁经营协议》第1.3条拆除的。（二）二审法院对杨闽中、黄超二人进行调查，不符合人民法院依职权调查收集证据情形的规定，且二人无正当理由未出庭接受质询，该调查笔录不具有合法性。对华懋大厦3层业主黄超的调查笔录，与本案不具有关联性。2层业主杨闽中的陈述无证据支撑，不能证明34户收到款项但未签字的2层业主同意与世贸公司解除合同。（三）二审判决认定梅崇英、许德荣与世贸公司之间系委托租赁经营关系，与一审判决认定的租赁合同关系性质不同，二审法院依法应当告知当事人变更诉讼请求并发回重审，二审直接改判程序违法。（四）二审判决认定多数业主与世贸公司签订的《解除合同协议》对梅崇英、许德荣具有约束力，并认定梅崇英、许德荣与世贸公司之间的委托租赁经营关系于2016年4月30日解除，属于适用法律错误。1.2层业主代表与世贸公司于2016年4月30日签订的《解除合同协议书》未经2层业主授权，特别是未经梅崇英、许德荣授权，与梅崇英、许德荣无关，二审判决认为个别业主的利益必须受到其他商铺业主整体利益的限制，剥夺了梅崇英、许德荣的财产所有权，违反法律规定。2.世贸公司在庭审中自认与梅崇英、许德荣解除合同的时间为梅崇英、许德荣收到世贸公司寄送的《解除合同通知书》之日，二审判决认定梅崇英与世贸公司的合同关系于2016年4月30日解除，不能成立。3.二审判决认为2层已经出租给案外人，世贸公司、温莎堡公司已经失去对商铺的占有控制，亦无收益向未同意解除合同的业主支付租金,违反了合同约定和法律规定。4.二审判决认为梅崇英、许德荣“依据二层大多数业主同意的分配规则领取相应的收益”，强制梅崇英、许德荣接受他人的意志，剥夺了梅崇英、许德荣的物权权利，违反了合同相对性，于法无据。5.二审判决认为《解除合同协议》中约定业主保留追诉世贸公司所欠租金、违约金的权利，梅崇英、许德荣可待损失确定后另行主张违约责任，于理不顺，于法无据。梅崇英、许德荣依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第六项的规定申请再审。世贸公司、温莎堡公司均未提交意见。本院经审查认为，梅崇英与世贸公司、担保方温莎堡公司相继于2008年11月、2014年4月签订《委托租赁经营协议》和《补充协议书》，梅崇英将其与许德荣共同共有的江苏省昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦2层58室商铺（建筑面积14.83平方米）委托给世贸公司统一出租经营，温莎堡公司于2014年4月起同意为世贸公司提供欠付租金的担保等。上述两份协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当依约履行。梅崇英出租的案涉商品房历史形成的经营布局并无物理隔离，从未独立出租经营，而是作为整体市场的部分委托给世贸公司与华懋大厦2层其他业主的商铺统一规划布局并经营管理，梅崇英定期获得租金收益。根据案涉商铺的实际经营情况，一、二审判决认定案涉商铺系产权式商铺，并无不当。《补充协议书》也就此进行约定：《委托租赁经营协议》是以受托物业符合全体业主整体利益为基础，以可以整体整合出租为世贸公司履行协议约定义务的先决条件。该约定表明，双方一致同意受托物业可以整体出租是世贸公司履行协议的条件，否则，协议终止履行。《补充协议书》签订以后，温莎堡假日广场1号楼2层、3层大部分业主因租金纠纷与世贸公司解除合同，其中，案涉商铺所在2层的业主代表于2016年4月30日与世贸公司签订《解除合同协议》，并将包含案涉商铺在内的2层商铺整体出租给案外人。世贸公司客观上不再继续占有、控制包括案涉商铺在内的2层商铺整体，事实上无法继续履行《委托租赁经营协议》及《补充协议书》。世贸公司、温莎堡公司于2017年7月21日向梅崇英送达了《解除合同通知书》，告知梅崇英因客观原因解除合同。世贸公司主张解除合同，有事实依据，亦符合双方合同约定，二审判决据此认定梅崇英、许德荣与世贸公司之间的委托租赁经营关系解除，并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因梅崇英、许德荣已经收到解除通知，而在2017年7月21日解除合同以前，世贸公司从2016年4月即不再占有、控制案涉商铺，而是由案外人实际占有、经营案涉商铺并取得收益，即《委托租赁经营协议》及《补充协议书》自2016年4月以后并未履行，世贸公司主张不再支付未占用期间的租金，有事实依据，梅崇英、许德荣可另行主张损失赔偿的权利，故，二审改判驳回梅崇英、许德荣要求世贸公司、温莎堡公司支付2016年7月1日至2017年9月30日期间的租金及相应违约金的诉讼请求，亦无不当。关于二审法院依职权对杨闽中、黄超二人调查取证问题。梅崇英起诉世贸公司主张2015年1月至2016年6月欠付租金纠纷一案，江苏省昆山市人民法院作出（2016）苏0583民初10368号民事判决已经生效，该判决认定，华懋大厦2层部分业主委托业主李玉萍于2016年4月30日与世贸公司解除《委托租赁经营协议》，本案一审判决据此认定了该事实。二审法院对杨闽中、黄超二人的调查笔录、调查取得的租金分配表可以与一审中世贸公司提交的业主代表签订的解除合同协议书、商业租赁合同等证据复印件以及前案生效判决书载明的事实形成证据链，共同证明华懋大厦2层大部分业主委托李玉萍于2016年4月30日与世贸公司解除《委托租赁经营协议》并另行出租给案外人的事实。因案涉商铺的出租经营问题直接关系到华懋大厦2层近百户商铺的正常经营及业主盈利，故，二审法院依职权进行调查，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一项的规定。二审法院已就调查情况当庭出示相关材料并组织当事人质证，梅崇英、许德荣发表质证意见后申请其他业主到庭重新调查，二审法院亦给予相应的举证期限，但是，梅崇英、许德荣并未在举证期限内提交相应证据，故，二审判决认定华懋大厦2层商铺已经整体另行出租给他人经营，其审理程序并无不当。综上，梅崇英、许德荣的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回梅崇英、许德荣的再审申请。审判长 马 杰审判员 陈 丽审判员 张 霞二〇二一年三月二日书记员 舒晓曼