河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀06民终722号 上诉人（原审原告）：樊建慧，女。 委托诉讼代理人：樊建兴（樊建慧之兄），男。 上诉人（原审被告）：唐县万宝利商贸有限公司，住所地河北省唐县光明路1号。 法定代表人：张立根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马志军，河北一公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场，住所地河北省保定市唐县光明路。 负责人：臧立平，该公司经理。 委托诉讼代理人：吕国庆，该公司副经理。 委托诉讼代理人：张俞，该公司法务专员。 上诉人樊建慧、上诉人唐县万宝利商贸有限公司（以下简称万宝利公司）因与被上诉人保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场（以下简称惠友购物广场）租赁合同纠纷一案，不服河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 樊建慧上诉请求：撤销原判第二、三项内容，依法改判樊建慧与万宝利公司签订的商铺租赁合同继续有效，为不定期租赁合同，依据合同及一审判决第一项，由万宝利公司、惠友购物广场支付樊建慧2019年5月1日之日起的每年租金16000元，违约金4800元，合计20800元（暂计算至2020年5月1日，实际应计算至返还商铺之日）；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：对原审判决认定的基本事实没有异议。对原审判决第一项认定的房租、违约金数额、支付期限没有异议。对原审判决认定的迟延履行利息没有异议。异议如下：合同期满，万宝利公司未按时交还商铺，继续租用并转租给惠友购物广场，惠友购物广场将包括樊建慧商铺在内的商场做统一装修并招商营利，双方都未给樊建慧房租及违约金，失去公平。一、一审判决忽略已认定事实，纵容违法，未依法判案。原审判决已认定万宝利公司在未续签合同的情况下将商铺转租惠友购物广场，惠友购物广场答辩中称已得到全体业主同意，整体出租，统一装修，各商铺之间存在不可分性，又称其与万宝利公司签订租赁合同约定“本合同全部内容要公示给所有业主并得到全体业主一致同意，并在合同授权页签字按手印”，惠友购物广场在明知樊建慧没有签字按手印的情况下，自2019年5月1日占用商铺至今，未支付占用费，有失公平。万宝利公司在合同期满后未将商铺交还樊建慧，继续使用并转租，错误在被上诉人，上诉人作为弱势群体没有强行收回商铺的能力，故符合《合同法》第236条关于不定期租赁的规定，双方形成不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，应认定樊建慧与万宝利公司签订的租赁合同继续有效，且为不定期租赁合同，依据合同约定支付房租及违约金。按照合同约定依次类推，2019年5月1日至2020年房屋的付款日期为2019年5月31日前一次性支付，违约金4800元（自2019年5月31日起，每逾期一日，按照应付租金百分之二支付违约金，因超出基数的30%，故案30%支付违约金），合计20800元（暂计至2020年5月1日，实际计算至返还商铺之日）。按照原合同支付房租和违约金于法有据，应依照合同及法律规定支持我方诉讼请求。二、惠友购物广场称与万宝利公司签订了租赁合同，自2019年5月1日占用樊建慧商铺至今，期间未取得樊建慧许可，存在明显过错，惠友购物广场各答辩都不能成为其占用商铺的理由，占用给房租也可以，但占用了不给房租，理由太荒唐。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5、10、16、17条规定，惠友购物广场作为实际占用者及受益者，其是过错方，要求惠友购物广场在万宝利公司未支付房租的情况下代万宝利公司支付房租及违约金有事实和法律依据，同时依照法律规定，返还商铺前应拆除装修，因拆除造成房屋毁损的，应恢复原状。三、樊建慧与万宝利公司签订租赁合同，按照合同主张合法权益，并无过错，应判令诉讼费全部由被上诉人承担。 万宝利公司辩称，原合同已由业主代表同意解除，更改了年租赁费为8%，租赁期20年，免除6个月的房租用于惠友购物广场重新装修，全体业主除涉案起诉的10人外，均同意并重新签订了租赁合同，我方认为樊建慧应当服从大多数业主的意见，按照新签订的合同履行。其上诉的理由不成立，请求依法驳回。 惠友购物广场辩称，驳回上诉，维持原判。 万宝利公司上诉请求：撤销原判第一项，发回重审或依法改判驳回给付被上诉人租金16000元及违约金4800元的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2018年4月原万宝利商场承租商双隆商贸公司因经营不善撤出经营，导致2018年商铺租赁费未能支付，2018年6月上诉人向商铺业主代表刘彦龙等人提出解除原合同，业主代表在业主微信群发布消息通知全体业主，并提出重新租赁给其他公司经营，业主代表及万宝利公司共同发布租赁广告，惠友购物广场同意租赁，提出新租赁方案，经协商，更改年租赁费为8%，租赁期限20年，免除6个月房租用于重新装修，该方案在业主群发布后，除涉案10人外的其他户业主均同意并重新签订了租赁合同。万宝利商场作为产权式商铺，不具有构造上的独立性，业主无法自行经营，行使权利应服从大多数业主的意见，277户业主从商场整体利益出发，均同意解除合同，免除2018年11月至2019年5月装修期间租金，应认定双方原租赁合同已解除，并根据合同第9条“合同解除，双方互不承担违约责任”的约定判决万宝利公司不不支付租金和违约金。 樊建慧辩称，一、一审判决已载明樊建慧诉讼请求包括“租赁费从2019年5月1日起计算至被告全部给付原告租赁费之日止。”二、（2017）冀0627民初2021号民事调解书已生效，调解书载明“原告和被告重新签订商铺租赁合同，合同签订之日两个月内被告给付原告2017年1月1日至2018年4月30日的租金21333元。剩余房租款，按新签订合同执行。”共签订两份租赁合同，分别为2012年1月6日合同和2017年12月21日合同，其中2017年12月21日合同为新签订合同。新合同约定“2018年5月1日至2019年4月30日回报率为10%，一方支付房租壹万陆仟元。支付方式：2018年5月31日前一次性付完2018年5月1日至2019年4月30日的12个月商铺租金。”“每逾期一日，按乙方应付房租的百分之二向甲方支付违约金。”万宝利公司未按合同约定支付房租，应支付房租及违约金。三、商铺业主们没有成立业主委员会，更没有业主大会意见，樊建慧没有委托业主代表，万宝利公司声称的业主代表不存在，万宝利公司称277户业主均同意解除合同、免除半年租金是不符合实际情况的，据了解277户业主中有被迫少要一年房租的、被迫少要半年房租的，也有出卖业主利益充当说客，全额得到房租的，实际没有统一意见。四、万宝利公司依照合同使用商铺至今，没有归还，樊建慧也没有收到解除合同通知，樊建慧没有微信群，业主代表通过微信群通知解除合同的事实不存在，万宝利公司没有证据，商铺租赁合同签订后，双方应遵照合同执行，任何一方不得单方面解除合同。五、万宝利公司一直租用樊建慧商铺至今，樊建慧也没有提出不让租用，仅要求按合同约定支付房租，没有损害其他业主利益，也没有损害惠友购物广场实际经营，依照《合同法》第236条规定，2017年12月21日签订的合同继续有效，万宝利公司应继续履行合同约定，按商铺总价款的10%/年支付房租及约定的违约金。六、万宝利公司以“产权式商铺，不能独立经营”为由不交还业主独自购买、专有的、有产权的商铺，且不按约定支付房租，不符合《物权法》第70、71条的规定，是强制服从的行为，侵害了业主本人权益。购房时开发商明确表示业主可自行经营和出租，销售人员称开发商给划线或隔断给装修完成，如自用只需交纳物业管理费，还给出了物业费具体价格，销售人员称业主自己经营铺位装修符合市场整体要求，租赁合同及购房合同中没有任何内容显示属于业主专享的商铺为产权式商铺，国内相关商铺租赁形式可参照北京大红门服装商贸城、北京秀水街国际友谊市场，各个销售柜台单独经营，秩序良好，万宝利公司认为业主不能自行经营是不成立的，缺乏社会及市场调研。万宝利公司转租给了惠友购物广场，惠友购物广场分别租给不同商户，是可以任意进行分割的，惠友购物广场按照不同商户意愿和所需不同面积进行分割，是以直接使用为目的的分割，业主本人也可以把自己的商铺转租给商户或自行经营。万宝利公司要求按年租金8%支付房租及免除半年房租是错误的。 惠友购物广场述称，驳回上诉，维持原判。 樊建慧向一审法院起诉请求：1、判决万宝利公司给付樊建慧2018年5月1日至2019年4月30日期间商铺租赁费用16000元；2、判决万宝利公司给付樊建慧违约金4800元（按照应给付房租价款16000元的30%确定）；3、判决万宝利公司、惠友购物广场共同给付樊建慧租赁商铺期间的租赁费用16005元（租赁费从2019年5月1日起计算至全部给付樊建慧租赁费时止。2019年5月1日起至2020年4月30日止。2019年5月1日起至2019年11月21日止按照樊建慧购买商铺原总价款160000元的10%计算，2019年11月22日至2020年4月30日按160128元的10%计算，2020年4月30日起至给付樊建慧租赁费完毕止按元的10%计算）4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月21日，樊建慧与万宝利公司签订商铺（位于唐县万宝利商厦三层C90，后更改为C90西）租赁合同一份，合同约定万宝利公司租赁樊建慧的商铺统一经营，租赁期限28个月，自2017年1月1日至2019年4月30日止。商铺租赁费用按照樊建慧购买商铺的总价款10%的比例以年为单位进行计算（商铺总价为160000元）。同时约定，如万宝利公司未按照合同约定支付租金，每逾期一日，按乙方（万宝利公司）应付租金的百分之二向甲方（樊建慧）支付违约金。合同到期后，如乙方经营不善，解除合同需提前一个月通知樊建慧，合同不在续签，双方互不承担违约责任。合同签订后，万宝利公司仅给付樊建慧2017年1月1日至2018年4月30日期间的租赁费。2018年5月1日至2019年4月30日期间的租赁费用16000元，万宝利公司至今未给付。且之后，万宝利公司在未与樊建慧续签商铺租赁合同的前提下，又将樊建慧的商铺转租给了惠友购物广场。为此，樊建慧诉至法院。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，且合同的效力仅及于合同当事人。本案中，樊建慧与万宝利公司之间签订了商铺租赁合同，并约定了租赁期间（自2017年1月1日至2019年4月30日止）、租金及违约金，是双方真实的意思表示，合法有效。樊建慧依合同将商铺交给万宝利公司统一经营，万宝利公司却没有按合同约定支付樊建慧租金，构成违约。故樊建慧诉求万宝利公司支付租赁商铺期间的租金16000元，于法有据，予以支持。对于樊建慧主张的违约金4800元，虽然商铺租赁合同约定租金每逾期一日，按租金的百分之二向樊建慧支付违约金，但樊建慧在诉讼时，将违约金自降为租金的30%，是樊建慧对其自身权利的有效处分且符合相关法律规定，故予以支持。因樊建慧与万宝利公司签订的商铺租赁合同于2019年4月30日期满，双方未能续签商铺租赁合同，故樊建慧主张万宝利公司给付自2019年5月1日起至给付樊建慧租金完毕日止的租金，没有合同依据，不予支持。因樊建慧与惠友购物广场之间不存在租赁合同关系，故樊建慧无权以租赁合同纠纷为由向惠友购物广场主张租金，故对樊建慧的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告樊建慧租金16000元及违约金4800元。判决生效后十日内付清。二、驳回原告樊建慧对被告保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场的诉讼请求。三、驳回原告樊建慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由被告唐县万宝利商贸有限公司承担407元，由原告樊建慧负担313元（已交纳）。判决生效后七日内交纳。” 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。樊建慧提交2012年1月6日、2017年12月21日商铺租赁合同，2012年合同是原合同，经法院调解后，达成2017年合同即本案合同，提交唐县法院（2017）冀0627民初2021号调解书。万宝利公司质证称，对证据真实性无异议，对关联性有异议，本案审理的是2017年合同。惠友购物广场质证称，该证据与我方无关。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定的事实一致。 本院认为，（一）关于樊建慧与万宝利公司签订的《商铺租赁合同》租赁期内的租金问题。樊建慧与万宝利公司于2017年2月21日签订的《商铺租赁合同》是基于双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人樊建慧已依约履行了交付商铺的义务，依约支付租金是作为承租人万宝利公司的义务，违约时应承担违约责任。上诉人万宝利公司虽辩称与包括业主樊建慧在内的租赁合同已于2018年7月至10月间解除，但其并未与樊建慧重新签订租赁合同，也并未将租赁物交还樊建慧，无据证实双方之间的《商铺租赁合同》已于此时解除。从双方合同约定来看，万宝利公司未依约于2018年5月31日前一次性付清2018年5月1日至2019年4月30日租金，构成违约。一审法院就此判令万宝利公司支付樊建慧租金及违约金并无不当。 （二）关于上诉人樊建慧与上诉人万宝利公司签订的《商铺租赁合同》租赁期外的租金问题。双方当事人的《商铺租赁合同》租期已经届满，万宝利公司仍占有租赁商铺，故樊建慧要求支付租期届满后自2019年5月1日起的租金，符合法律规定和客观事实，应予支持。关于合同期满后的租赁费标准如何执行。首先，万宝利公司在租赁合同届满前提出解除合同，以其行为明确表达不再履行原租赁合同的意思表示，即租赁合同双方并未就继续按原合同履行达成合意，故樊建慧诉称双方形成不定期租赁合同并主张依据原合同履行，缺乏合同依据和事实依据。其次，案涉商铺的产权式商铺特征决定了整个市场众多商铺需要统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，才能发挥整体优势和规模经营效益，业主才能更好获得利益，为了实现长期稳定的租金收益，在案涉商铺所在市场的绝对多数业主均认可执行新的租金标准的情况下，作为占比极少的个别业主，在行使权利时应遵从业主共同意愿。再次，从履行事实看，惠友购物广场与业主代表协商后确定新的租金标准，绝大多数业主予以认可并据此重新订立合同，双方亦已按照约定租金标准履行；樊建慧虽对该租金标准不予认可，但其在本案中向惠友购物广场主张权利，即对惠友购物广场承租的事实予以认可，故在双方对租金未作约定的情况下，樊建慧主张的租金标准不应脱离惠友购物广场实际支付的租金标准，现樊建慧向承租人万宝利公司主张的出租价格高于次承租人转租价格，显然有违公平等价的交易原则。故此时间段的租金标准应依其他绝大多数业主认可的标准即年租赁费按商铺总价8%计付，万宝利公司应支付樊建慧租金12800元（160000元×8%）。关于2020年5月1日后租金，樊建慧起诉主张计算至全部给付租赁费之日，上诉主张计算至返还商铺之日，该诉请缺乏明确具体的履行期限，且就该阶段租金另行主张权利并不损害樊建慧合法权益，故为保护双方当事人的诉讼权利，对该部分租金请求本案中不做处理，当事人可另行主张权利。 （三）关于惠友购物广场是否承担给付租金责任问题，依《合同法》第八条之规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。被上诉人惠友购物广场是与上诉人万宝利公司签订的租赁合同，上诉人樊建慧与被上诉人惠友购物广场并无合同关系，故一审法院关于“因原告与被告惠友购物广场之间不存在租赁合同关系，故原告无权以租赁合同纠纷为由向被告惠友购物广场主张租金，故对原告的该项主张，本院不予支持”的认定并无不当。 综上所述，万宝利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；樊建慧的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初598号民事判决第二项、第三项，即“驳回原告樊建慧对被告保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场的诉讼请求”、“驳回原告樊建慧的其他诉讼请求”； 二、变更河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初598号民事判决第一项为“唐县万宝利商贸有限公司支付樊建慧租金28800元及违约金4800元，判决生效后十日内付清”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费720元，由樊建慧负担63元，唐县万宝利商贸有限公司负担657元；二审案件受理费，唐县万宝利商贸有限公司预交的320元由其自行负担，樊建慧预交的320元由唐县万宝利商贸有限公司负担292元，樊建慧负担28元。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 庞 茜 审 判 员 于纪芳 二〇二一年三月二十五日 法官助理 张 露 书 记 员 齐亚卿