北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4413号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天天通科技开发有限公司，住所地北京市西城区阜外大街34号3号楼512室。法定代表人：赵秀云，总经理。委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京瑞福达装饰中心，住所地北京市石景山区向阳工业园区。法定代表人：石建国，总经理。委托诉讼代理人：周红燕，北京昂信律师事务所律师。原审被告：薛世亮，男，1964年12月29日出生，汉族，北京天天通食品有限公司总经理，住北京市西城区9号。上诉人北京天天通科技开发有限公司（以下简称天天通公司）因与被上诉人北京瑞福达装饰中心（以下简称瑞福达）、原审被告薛世亮租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天天通公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判我公司退还瑞福达押金4300元及2020年6月1日至2021年3与20日房屋占有使用费35605元；撤销一审判决第二项。事实与理由：依据一审判决，瑞福达仅需负担自2020年2月1日至2020年5月31日期间的房屋占有使用费1433.54元，有失公允，亦不符合一审判决“双方应合理分担损失”之逻辑。瑞福达占有使用房屋至2020年5月31日，应承担此前全部房屋占有使用费，不应将疫情相关责任全分担给我公司。合同无法履行并非我公司过错造成，且无论合同是否正常履行，都会产生搬家费用问题，不应由我公司负担瑞福达的搬家费用。瑞福达辩称，同意一审判决，不同意天天通公司的上诉请求。薛世亮述称，不同意一审判决，同意天天通公司的上诉意见。瑞福达向一审法院起诉请求：1.确认瑞福达与天天通公司签订的经营场地租赁合同于2020年5月1日解除；2.判决天天通公司和薛世亮连带返还瑞福达2020年4月17日支付的2020年3月21日至2021年3月20日期间租金43000元、2016年3月支付的押金4300元及2020年2月和3月疫情期间的租金7166.67元；3.判决天天通公司赔偿瑞福达搬家费2190元及空调移机费490元，共计2680元；4.诉讼费由天天通公司和薛世亮承担。天天通公司向一审法院提出反诉请求：1.判决瑞福达向天天通公司支付2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费962元、卫生费80元、占用资源费100元；2020年1月10日至2020年3月5日期间电费2276.10元、卫生费80元、占用资源费100元；2020年3月6日至2020年5月31日期间的电费2276.10元、卫生费80元、占用资源费100元，以上共计6056元；2.本案诉讼费用由瑞福达承担。一审法院认定事实：2019年3月21日，天天通公司（甲方、出租方）与瑞福达（乙方、承租方）签订《经营场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内6号-2库房租赁给乙方用于五金配件存放经营，场地面积147平方米，甲方为乙方提供的经营场地内有库房；合同第二条租赁期限约定：租赁期自2019年3月21日起至2020年10月31日止；合同第三条租金及其它费用约定：1、合同有效期内，经营场地每年租金肆万叁仟元；2、租赁期内，每年缴纳卫生费80元；3、合同期内，水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠；4、乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金，合同到期后乙方无违反相关承诺及管理条例，甲方全额无息退回；合同第四条付款方式及时间约定：1、乙方每年3月28日前一次性支付一年场地租金肆万叁仟元；2、水电费按月实际数由专管员在每月25日收取，不得拖欠；3、各项保证金应于每年3月28日前一次性缴纳完成。2016年3月18日，瑞福达向天天通公司交纳保证金4300元，天天通公司出具收据。2020年4月16日，瑞福达向薛世亮转账支付2020年3月21日至2021年3月20日期间的租金43000元,2020年4月17日，天天通公司出具收据。合同到期后，双方未续签合同，原合同继续履行。2020年5月9日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局出具《限期拆除决定书》，载明：当事人：天天通公司及相关的产权人、所有人、使用人；案由：违法建设；2020年5月1日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局执法人员在检查中发现，你（单位）有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你（单位）在北京市大兴区黄村镇高家堡村甲1号院内建设的砖混、彩钢结构房屋232处（建筑面积共约35577.80平米）经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划条件，属违法建设，以上事实有现场勘验、现场检查、照片等材料为证。你（单位）搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你（单位）收到本决定壹日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期拆除的，本行政机关将报请大兴区人民政府责成有关部门依法强制拆除……瑞福达称其公司租赁涉案房屋是用作仓库，储存装修公司的货物，也用作办公，其于2020年5月12日搬离涉案房屋，产生搬运费2190元，空调安装材料费490元。天天通公司称其不清楚瑞福达何时搬离，双方没有办理交接手续，其提交的车辆准入登记表内显示2020年5月12日瑞福达有出入记录。涉案房屋于2020年5月31日拆除。天天通公司提交的水电、卫生费统计表显示，2019年12月3日至2020年1月9日期间，瑞福达产生电费962元、水费无、卫生费80元、占用资源费100元，共计1142元。2020年1月10日至2020年3月5日期间，瑞福达产生电费2276.10元，水费无、卫生费80元、占用资源费100元，共计2456.10元。经一审法院询问，天天通公司称其公司没有涉案房屋的建设工程规划许可证。瑞福达主张涉案房屋为违建。经一审法院释明，瑞福达同意如合同认定为无效，其公司同意撤销第一项诉讼请求，将诉讼请求中的租金变更成房屋占有使用费。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的建设工程规划审批手续，故法院认定瑞福达与天天通公司于2019年3月21日签订的《经营场地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但瑞福达占有使用租赁房屋期间，应给付占有使用费。关于瑞福达主张减免2020年2月、3月疫情期间房屋占有使用费问题。考虑到疫情对瑞福达营业的影响，给瑞福达和天天通公司均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，对瑞福达主张返还2020年2月和3月疫情期间占有使用费7166.67元的诉讼请求，法院予以支持。关于退还押金问题。因瑞福达已经搬离涉案房屋，涉案房屋已经被拆除，故对瑞福达要求天天通公司返还押金4300元的诉讼请求，法院予以支持。关于退还2020年3月21日至2021年3月20日期间的房屋占有使用费问题。因2020年3月1日至当月31日期间的占有使用费，已在上述进行了主张，法院不再重复支持。对2020年4月1日至2021年3月20日期间的占有使用费。瑞福达称其于2020年5月12日搬离涉案房屋，天天通公司称其公司不清楚具体搬离时间。结合天天通公司提交的登记表，法院对瑞福达的主张予以采纳。因瑞福达占有涉案房屋至2020年5月12日，故对其要求天天通公司退还2020年4月1日至2021年3月20日期间占有使用费的诉讼请求，法院酌情支持40372元。对瑞福达主张的超出部分占有使用费，法院不予支持。对福瑞达要求薛世亮承担连带返还责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于瑞福达主张的搬家费及空调移机费，法院依法酌情支持天天通公司给付其搬家费1533元及空调移机费343元，共计1876元。关于天天通公司提出的反诉请求。天天通公司主张瑞福达未缴纳2019年12月3日至2020年5月31日期间的水电费、卫生费，瑞福达称其公司缴纳了上述费用，但未提交证据证明，故法院对天天通公司的主张予以采纳。关于卫生费问题。天天通公司主张合同中的年卫生费80元系笔误，应是月卫生费80元。结合其他租赁合同中的约定，以及月卫生费80元更符合常理，法院采纳天天通公司的主张。结合天天通公司提交的抄表单，虽没有瑞福达签字确认，但数额符合常理，法院对该证据予以采信。故对天天通公司要求瑞福达支付2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费962元、卫生费80元以及2020年1月10日至2020年3月5日期间电费2276.10元、卫生费80元的诉讼请求，法院予以支持。对天天通公司主张的2020年3月5日之后的水电费、卫生费，因其未提交证据，故法院不予支持。对天天通公司主张的资源占用费，因合同内未约定该项费用，法院不予支持。判决：一、北京天天通科技开发有限公司于判决生效之日起十日内退还北京瑞福达装饰中心2020年2月至2020年3月期间的房屋占有使用费7166.67元、押金4300元、2020年4月1日至2021年3月20日期间的房屋占有使用费40372元，以上共计51838.67元；二、北京天天通科技开发有限公司于判决生效之日起十日内给付北京瑞福达装饰中心搬家费1533元及空调移机费343元，以上共计1876元；三、北京瑞福达装饰中心于判决生效之日起十日内给付北京天天通科技开发有限公司2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费962元、卫生费80元以及2020年1月10日至2020年3月5日期间电费2276.10元、卫生费80元，以上共计3398.10元；四、驳回北京瑞福达装饰中心的其他诉讼请求；五、驳回北京天天通科技开发有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，现有证据未显示涉案房屋取得合法的建设工程规划审批手续，一审法院认定瑞福达与天天通公司于2019年3月21日签订的《经营场地租赁合同》无效，符合法律规定。关于搬离时间，双方均未提交直接证据。一审法院结合天天通公司提交的登记表，确认瑞福达的搬离时间为2020年5月12日，并无不当。关于占有使用费、押金及损失，结合当事人陈述的涉案房屋及土地性质、疫情影响、国家相关政策以及当事人过错程度等具体因素，一审法院对上述事项所做处理并无不当。天天通公司上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，天天通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由北京天天通科技开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年三月三十一日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静