河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终1042号上诉人（原审被告、反诉原告)：窦军峰，男,汉族，1970年11月14日出生,住沈丘县。委托诉讼代理人：韩新广，河南千字文律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：沈丘县华诚企业管理有限公司,住所地：沈丘县火车站站前大道东侧。法定代表人：郑颖倩,公司总经理。委托诉讼代理人：李斌,安徽法卫律师事务所律师。沈丘县华诚企业管理有限公司（以下简称华诚公司）与窦军峰房屋租赁合同纠纷一案,原审法院于2019年10月18日作出（2018）豫1624民初1737号民事判决,窦军峰不服提起上诉,本院于2019年12月20日作出（2019)豫16民终5431号民事裁定，裁定撤销原判,发回重审。原审法院于2020年12月24日作出(2020)豫1624民初64号民事判决，窦军峰不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人窦军峰及其委托诉讼代理人韩新广，被上诉人沈丘县华诚企业管理有限公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦军峰上诉请求:1、依法撤销(2020）豫1624民初64号民事判决；2、改判第一项为继续履行《房屋租赁合同》、《附属合同》及《补充条款》;3、改判上诉人窦军峰不承担10%违约金（725768元)；4、对第四、五项做相应调整；5、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审认定事实错误。1、一审判决解除合同是错误的。在本案诉讼之前，2018年3月13日，窦军峰以华诚公司、皇鼎公司（资产所有人)为被告,提起诉讼，该案经一审作出（2018）豫1624民初1081号民事判决，并经二审维持。判决结果是:继续履行合同，并于60日内将窦军峰租赁的房屋消防设施、前广场路面、两个变压器、自来水设施完善，达到约定的交付标准。首先，本案审理期间,前一关联案件作出判决并已生效，本案一审不应以相同的事实作出截然相反的判决;其次,本案纠纷完全是由华诚公司自始至终单方违约所造成的，上诉人一方虽然没有支付相应的租金，完全是在被上诉人违约的情况下进行的自我救济,是行使的后履行抗辩权利。被上诉人主张解除合同,完全是出于恶意的违约心态，其主张不应当得到支持。2、原审法院判决上诉人违约属于认定错误，双方签订租赁合同,上诉人履行了支付租金的义务，直至双方约定的免租期2015年5月1日。虽然免租期至2015年元月1日,但在该期限内并没有免除被上诉人履行按照约定交付租赁物的义务,在长达三年多的时间被上诉人一直没有按照合同约定交付租赁物,被告的违约事实清楚。根据《合同法》第六十七条规定:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案租赁合同履行过程中,上诉人以二十多份工作函的形式，要求被上诉人对出租物进行维修改进，但直至2015年元月1日长达三年被上诉人交付的租赁物仍然没有达到合同约定标准。上诉人不交付租金应当认定为对被上诉人不按约定交付租赁物的抗辩,不能认定为上诉人违约。一审法院认可了被上诉人违约的事实，原判决中查明:窦军峰多次致函催促，并经过诉讼，判令华诚公司履行相应义务,仍未履行。能够说明窦军峰未支付租金是被动性的，是对被上诉人交付租赁物不符合约定的抗辩。依法不应当认定上诉人违约，更不应当判决上诉人承担违约金（725768元)。3、将上诉人的鉴定损失认定自行承担30%显失公平诉讼中为了查明案件事实确定上诉人的损失数额,申请人向原审法院提出鉴定申请,原审法院委托河南世纪资产评估有限公司对上诉人的损失进行鉴定，经鉴定损失额为9094700元,原审法院认定由上诉人承担30%明显不当。该鉴定进行过程中,鉴定机构已经充分考虑了市场因素、上诉人的经营因素、以及其他因素，原审法院又要求上诉人承担30%的责任，对此重复考量了上诉人的经营因素,对于上诉人而言，显然不公平，上诉人不应当承担该30%的责任4、一审将合同约定的按月租金支付50%违约金是否过高,应否予以调整问题作为双方争议的焦点是错误的。本案双方无论是在原一审、二审期间,还是发回重审期间，从来没有任何一方对违约金的约定有异议,而且双方在诉讼中均是按合同约定的月租金的50%主张的违约金。没有任何一方认为违约金约定过高,没有任何一方请求人民法院调整违约金。一审认定上诉人一方认为系华诚公司根本违约，自己不存在违约行为,隐含有对违约金予以调整的请求,是不符合事实的。本案违约金不应当调整。综上，原审法院认定事实错误应当撤销原判,依法改判。沈丘县华诚企业管理有限公司辩称，1、一审判决解除合同有明确的事实和法律依据，因为本案处理符合法定解除的规定，同时符合双方合同约定的解除条件第十三条所规定；2、上诉人承认欠付租金的事实，本案上诉人的行为不属于后履行抗辩权。沈丘县华诚企业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除沈丘县华诚企业管理有限公司、窦军峰双方于2012年6月29日签订的房屋租赁合同、2012年10月31日签订的附属合同，2012年12月28日签订的补充合同；责令窦军峰将房屋腾空交付沈丘县华诚企业管理有限公司；2、判令窦军峰支付拖欠房屋租金8372599元（自2015年1月1日至2018年4月17日），并承担违约金4186299元，合计12558898元；3、本案诉讼费由窦军峰承担。窦军峰提起反诉请求：1、判令继续履行合同,按约定交付物业;2、华诚公司顺延免租期直至交付物业符合约定之日;3、判令华诚公司承担违约金3323840元;4、判令华诚公司赔偿窦军峰损失12575894元;5、诉讼费由华诚公司承担。一审法院认定事实：一、华诚公司与窦军峰签订租赁合同和补充条款以及经营期间双方互发函件情况。2012年6月29日，华诚公司作为甲方，窦军峰作为乙方，双方签订房屋租赁合同，甲方将温州商贸城精品馆房屋（毛坯房）租赁给乙方经营家具商场。合同约定：第一条房产情况：房屋坐落于沈丘县××大道与××交叉口，面积15980平方米（以房管局最终测量面积为准，后经测量面积为16564.1平方米）。第二条房屋权属：甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证。甲方对房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证。第三条房屋用途：甲方同意乙方作为经营“易购家”商场（暂定名）使用，乙方在使用期内依法经营不受甲方干预。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋的用途。第四条房屋改善：甲方华诚公司在合同签订后对房屋二、三楼天井除扶梯位置外剩余部分全部按营业面积封闭；卫生间除1号楼与2号楼连接处二、三楼卫生间预留外其余全部拆除；货梯1、2号楼西侧两部其余全部拆除并按营业面积封闭；北侧外墙除广告位无法遮挡处外，剩余部分由甲方进行封闭；1、2号楼连接处消费通道采用横向卷帘门进行封闭，房屋改善费用由甲方承担；甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物。装饰或添置新物的范围：墙面、顶面、地面的全面改造以符合经营项目及消防的验收装修要求。第五条租赁期限：自2012年9月1日至2020年8月31日，其中免租期12个月（合同期满乙方享有优势铺面调整权及优先租用权）。第六条租金：乙方按租赁场地的建筑面积支付甲方租金，租金支付方式为每三年递增一次，即前12个月为免租期，计租日开始至第三年度，租金每月每平方米8元；第四年度至第六年度，租金每月每平方米14元；第七年度至第八年度，租金每月每平方米18元。租金支付采用预付制，每年度为一个支付周期，首期租金应于房屋交付后30日内付讫，待免租期结束后自动转为第一年度租金，后续各期租金应在支付周期开始前15日内付清；合同签订当日乙方支付一个月租金作为履约保证金，保证金于本合同租赁期结束后30日内无息退还；甲方收取租金后应向乙方开具收款凭证。第八条其他费用：乙方实行单独挂表自行承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等，收费标准按当地政府有关部门规定执行。第九条房屋的交付及返还：甲方于2012年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋附属设施、设备清单经双方交验签字盖章并移交房门鋇匙后视为交付完成；租赁期满或者合同解除后，乙方应返还房屋及附属设施，乙方添置新物由其自行收回，对于固定装饰装修部分，乙方放弃收回。第十条房屋及附属设施的维护：租赁期内，甲方应保障房屋及附属设施处于安全状态，乙方发现房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方在接到乙方通知后1日内进行维修。逾期不维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或者延长租赁期限；对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修义务；甲方同意将房产交由乙方按“易购家居商场”的统一标准设计和装修，乙方进行装修前，甲方应向乙方提供大楼水电、空调或排水、排烟系统的连接、更改或搬移时，甲方应派专职工程人员配合，以便乙方尽快完成施工。甲方同意无偿提供乙方如上述公共系统设施、管线及位置，房产应具备附件所述技术条件。第十一条转租：若乙方经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候出现空置情况，乙方若针对租赁物进行整体出租必须应征得甲方同意。第十二条所有权变动：租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；租赁期内房屋所有权发生变动，甲方应提前30日书面通知乙方，本合同在乙方与新所有权人之间具有同等法律效力。第十三条合同解除：经甲乙双方协商一致可以解除合同：房屋因城市建设需要被依法列入拆迁范围或因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、失火或造成其他损失的，本合同终止，甲乙双方互不承担责任；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1、甲方未按约定时间交付该房屋达15日。2、甲方交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的。3、甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4、甲方交付的房屋危机乙方安全或健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金连续长达15日的。2、乙方擅自改变房屋用途的。3擅自拆改或损毁房屋主体结构的。4、利用该房屋从事违法活动的。第十四条违约责任：甲方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应按月租金的50％向乙方支付违约金；因甲方未按约定履行义务造成乙方人身、财产损失的，甲方承担赔偿责任；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知甲方，除将已收取的租金金额退还并按租赁面积每平方米400元向乙方赔付；乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金50％向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前退租的应提前30日通知甲方，并按年租金的50％支付违约金；甲方未按约定时间交付房屋，每延迟1日以免租期5日作为补偿；乙方不按约定支付租金，但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每延迟1日应按日租金的5倍支付违约金。合同上加盖有甲方华诚公司印章，法定代表人郑颖倩签名，乙方窦军峰签名。物业交付项目、交付时间、交付标准附有列表，交付的项目、标准和交付时间：外广场路面硬化于2012年8月31日交付；真石漆外立面于2012年8月10日交付；具备使用条件的门、窗卷帘门于2012年8月31日交付；硬化路面于2012年8月31日交付；一次消防于2012年8月31日按图施工完毕；二次验收于装饰完成后达到营业标准；电梯、货梯于2012年9月1日满足装修使用功能；强弱电于2012年8月30日满足使用功能；停车场于2012年8月31日路面硬化完成；配电室于2012年8月30日满足装修使用功能。租赁合同签订后，窦军峰向华诚公司支付租金120000元。并于2012年11月14日注册成立沈丘宜购工贸有限公司，窦军峰任法定代表人，用所租商场经营家具、建筑材料、商户管理、来料加工建材等。根据合同约定，华诚公司应于2012年9月1日将房屋交付窦军峰，因未能达到全面进场装修的条件，窦军峰经营的宜购商城工作人员周凌峰于2012年9月18日向华诚公司所经营管理的温州商贸城发出工作函，要求：因楼顶漏水导致1、2、3楼有漏水和渗漏于2012年9月22日前完成楼顶防水工程；2012年9月25日前完成1、2楼消防工程，2012年10月5日前完成3楼消防工程，2012年10月15日前完成消防试压工程；2012年9月25日前完成防火门、楼梯门安装以及地面整平和垃圾清理工作；要求商贸城的基础施工人员在2012年9月30日前撤离现场，进行交接工作；外广场以及环商场附近的道路、南停车场必须于2012年10月10日前完成；北广场电缆下地工作必须在2012年10月15日前完成；货梯需在2012年10月12日前交付使用，手扶电梯需在2012年10月23日前完成安装工作，整体质检必须在2012年10月25日前完成，并交付质检报告。我方承诺入驻商户在2012年9月10日前进场装修是基于贵方承诺我方于2012年9月1日交付场地的承诺，现贵方已严重拖延工期，本着双方诚信合作的基础和契约精神的体现，我方建议贵方慎重考虑我方要求，并拿出切实可行的施工计划。该函由华诚公司郑颖倩于2012年9月18日签收。2012年10月31日，华诚公司与窦军峰签订一份附属合同，合同约定：甲方华诚公司保证出租房屋符合有关法律、法规、以及政府有关规定、符合乙方窦军峰经营需求。合同期内因产权问题发生纠纷造成乙方无法正常履行合同或正常营业的，均由甲方承担后果。甲方保证交付物业消防符合相关部门验收许可，具备验收条件，并负责协调日后营业期间消费相关问题。甲方华诚公司承诺无条件支持协助乙方窦军峰办理当地经营所需各类证件手续，并负责日后相关部门的协调工作等，对窦军峰经营期间应享有的政策进行了约定。2012年12月8日宜购家居品牌商场试营业，试营业当天出现商户反响强烈，聚众训斥宜购商场何时能够正常开业。反映因消防卷帘没能及时安装，造成电扶梯无法装修，因电扶梯不能使用，装修无法推进。商场内电缆线未连通，临时电线线路无法承受负荷，防火门未安装，消防配套的烟感、应急灯、提示牌、灭火器没安装到位，商场内水源未接通，厕所堵塞，商户抱怨不休。宜购商场将上述问题制作工作函于2012年12月8日第二次向华诚公司经营的温州商贸城反映。2012年12月27日华诚公司与窦军峰签订“补充条款”，该“补充条款”第一条约定，窦军峰承诺其经营的宜购家居品牌商场在2012年12月31日前正式营业；第二条约定甲方华诚公司以乙方窦军峰所报开业日期为节点，必须保障乙方租赁场地的基础工程竣工验收，并达到国家质检部门的竣工验收合格标准；第三条约定甲方承诺保障宜购家居品牌商场的消防设施按照国家消防验收标准；第四条约定根据乙方对商户装修期的承诺和合同内容补充，计租日定为2015年1月1日，按照合同期限自动延续到2021年12月31日；第五条约定乙方承诺自免租期过后，按半年为交纳期限；第六条约定乙方对租赁物有优先购买权。2013年1月1日宜购商场正式开业，但因商场内出现楼顶漏水、漏雨影响商户经营，消防不合格被消防部门要求关停商场经营，变压器未能安装到位，商场用电负荷过大等原因，宜购商场于2013年3月4日、3月11日、5月15日、6月8日、11月5日五次向华诚公司发出工作联系函，反映影响商场经营的相关问题、房屋质量问题以及漏水造成的商户损失等。2014年2月11日至2014年11月26日宜购商场12次向华诚公司有关部门出具工作联系函，反映消防设施安装存在隐患，导致消防不能验收，消防部门对商场关停整顿，商场西侧野草遍地、地面凹凸不平，严重影响商场形象，未安装变压器致使电梯无法正常运行，二楼、三楼招商受阻，空置面积9，000平方米，华诚公司有关部门拖欠工程款导致施工方到商场闹事，关闭商场大门影响宜购商场经营，造成直接经济损失300，000元等问题。但双方未就相关问题协商解决。2016年5月20日华诚公司向窦军峰发出通知，要求窦军峰于2016年6月1日支付截止到2016年5月20日的租金3，451，680元，否则解除房屋租赁合同。2016年5月26日宜购商场回复华诚公司，租金未支付问题系因华诚公司交付的物业不符合约定而造成。2016年8月16日至2017年4月16日，宜购商城就商场内未进行消防验收，西侧大门未打通，招商入驻商户中途退场等问题多次向华诚公司致函，要求华诚公司进行消防二次验收、打通商场西侧大门并硬化商场西侧通道。2017年4月18日，华诚公司向窦军峰所开办的沈丘县宜购工贸有限公司致函，函件内容为：要求支付自2013年1月1日至2015年12月31日期间租金4，602，240元（按面积15，980平方米，每平方米8元计算），2016年1月1日至2017年4月30日租金3，579，520元（按每平方米14元计算），合计8，181，760元，于2017年4月底前支付完毕，并按合同约定支付违约金；商场已经通过消防验收，承租后的经营场所需要满足的消防设施应由承租方负责；承租房屋是按照设计图纸所建，大门位于北侧，楼房西侧未设计大门或出口，也未设计消防通道，任何人无权从西侧开门，无权改变建筑物结构。窦军峰以华诚公司出租的商场内消防设施不完善、没按合同约定供水、供电，房屋漏水不维修，西侧大门未打通，西侧广场及通道硬化未完成等问题，影响宜购商城招商和商户经营，商场内大面积空置给其造成了经济损失，华诚公司违约为由拒绝支付租金。二、窦军峰改造、维修承租的房屋、自建供水设施、外接电源等支出费用情况以及对商户赔偿情况。因商场西广场未硬化，杂草丛生，存有污水，窦军峰为改善该处环境，购置铁皮搭建围墙，支出费用15540元。因西大门未打通，窦军峰在商场北门进行改造支出费用136160元。因消防设施不完善自行安装排气扇、消防楼梯护栏等支出费用17556.4元。因商场内缺乏供水设施，窦军峰自建水井和供水设备支出费用18903.8元。因商场内电力不足，窦军峰外接电源，支出供电线路及设施费用66562.5元，与使用出租方电源，电费相差20449元。以上花费经河南世纪资产评估有限公司评估，价值为116900元。因华诚公司的出租房屋以及附属设施不完善及存在瑕疵，窦军峰进行维修支出费用189547.8元。因房屋漏水造成商户装修物以及商品受损，由窦军峰对商户进行赔偿93745元。因电梯年检和维修本应由华诚公司支出的费用而由窦军峰支出，该部分费用176000元。因华诚公司对商场内消防设施不完善，沈丘公安消防大队对窦军峰经营的宜购商城罚款20000元。因出租房屋设施不完善，部分客户无法经营，导致招进商场的客户被迫撤场，窦军峰经营的宜购商城对客户赔偿550000元。三、窦军峰经营的宜购商城招商情况及商户撤场后空置面积。2012年9月至2013年窦军峰通过印制招商手册、创刊沈丘家居杂志、制定招商文件等招商活动，于2013年至2014年期间将一楼商场营业面积招满，其中欧亚峰豪、凯度、稻草人、飞熊饰品、一家人、御之梦等六家商户，均因西大门未开，位置偏客户进不来，无法经营等类似原因，于2013年10月30日、2014年7月15日、2014年8月30日、2014年12月20日、2015年3月31日、2015年12月28日分别撤场退出经营，造成一楼空置面积1359平方米。窦军峰为此赔偿客户“欧亚峰豪”经营者宋建峰装修费30000元，赔偿客户“凯度”品牌经营者杨素珍6400元。二楼招商入住客户欧凯家具、嘉丽豪、亨视源、康熙美式家具、爱博尔天润、斯米克地砖、好迪家具、雅得宝、叶祥、龙朝后等10家商户分别于2014年12月31日、2015年10月25日、2016年3月份因电梯不能正常使用、租赁到期等原因撤离商场退出经营，造成二楼空置面积3771平方米。三楼招商入住商户河南天一装修、申勒卫浴、申旺卫浴、奥华吊顶、皇巢装饰、美国阿里大师、上海申花、家丽壁纸、科大全能灶、爱家装饰、艺尚美灯饰、石塑地板、河南亿豪胶业、经典时尚锁具、红日厨卫、梅子布艺、飞利浦灯饰等40家商户因上述原因撤离商场退出经营，造成三楼空置面积5300平方米。一楼、二楼、三楼空置面积总计10430平方米。四、商场现场勘查情况。商场名称为温州商贸城宜购家居商城，位于沈丘县××大道××、××火车站北路东侧。1、前广场。设计图设计情况：根据设计图设计及建筑物现有状况，商场正门商场西门，前广场外设计有环商城道路，应为硬化路面及绿化带，西门北侧和南侧按设计应有800千瓦和500千瓦配电装置各一台。现场勘查情况：西门广场楼面外观为弧形，楼体墙面为棕色真石漆，均为封闭状态，无窗户，正中央为8米宽卷闸门，处于关闭状态，西广场内杂草丛生，满地建筑垃圾。两个配电装置仅有配电箱和铁架，没有变压器和进出线路，处于未使用状态。2、商场一楼。商场一楼北区：北区内西侧、东侧商户基本正常，东侧电梯入口背对北门，中厅为8米宽中央大厅，正对设计的商场正门，因商场内自来水不通，正门旁边楼梯下有商场自备小型供水设施用于商场工作人员洗漱、保洁、冲便使用，中央大厅南北两台电梯未开启使用。一楼南区：南区灯光未开，南区东西侧均未正常经营，由杂物堆放，原装饰痕迹仍清晰可见。3、商场二楼。二楼北区灯光打开，部分商户在经营。二楼南区无商户经营，撤场商户遗留的装修品牌广告随处可见。二楼中央区南北电梯两台未开启使用，外围墙用彩钢瓦泡沫棉封堵，四面无窗户。4、商场三楼。三楼北区无商户经营，撤场商户遗留装修及品牌广告随处可见，仍遗留成排货架。三楼南区无商户经营，只有遗存装修痕迹和品牌广告痕迹，并有商户遗留部分物品。根据现场勘查情况，至本案审理期间，宜购商城前广场仍未硬化使用，商场正门未打开使用。应按设计安装的两台变压器未安装使用，二楼、三楼窗户用彩钢瓦封闭，自备用水装置过小，其他水源未接入，商场内用电系宜购商城自行架设的线路。五、沈丘县公安消防大队、沈丘县公安局站北派出所对宜购商城内消防设施检查、验收、整改、罚款情况。2014年4月10日河南省周口市公安消防支队出具周公消验字（2014）号建设工程消防验收意见书，对沈丘县皇鼎实业有限公司报送的位于沈丘县火车站站前大道东侧的温州国际商贸城1、2号商业楼（地上三层、建筑高度13.95米，建筑面积15951.54平方米）进行消防验收，经验收该工程设置有室内消火栓、火灾自动报警、自动喷水灭火系统，经资料审查和现场检查测试，综合评定工程消防验收合格。如需扩建、改建（包括室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法申报消防设计审核或备案，属于公众聚集场所的，在投入使用营业前应依法申请消防安全检查。2015年1月9日至2016年9月14日，沈丘县公安消防大队、沈丘县公安局站北派出所对沈丘县宜购工贸有限公司经营的宜购商城所存在的消防问题数次责令整改，其中无自然排烟应增设机械排烟，消火栓无水压、喷淋系统不通水，系统瘫痪。楼梯间未安装应急照明灯及疏散指示灯，消防水池容量较小，屋顶应增设18立方水箱及稳压罐设备，东南电梯口应安装防火卷帘，1楼2楼连接变形缝处做防火分区所设防火墙，防火卷帘密封性、耐火性无法满足要求，应封堵好等问题，沈丘公安消防大队曾于2015年2月15日对沈丘县宜购工贸有限公司罚款20000元，关门整改累计20天。六、窦军峰向华诚公司发出的工作联系函。2012年9月18日至2017年8月8日窦军峰向华诚公司作出27次工作函。反映温州商贸城工期拖延导致窦军峰不能及早进入商场装修，屋顶漏水问题，消防问题，电力问题。商城西侧大门未硬化等问题。七、河南世纪资产评估有限公司资产评估报告。2018年8月8日法院申请双方选择的河南世纪资产评估有限公司对窦军峰因完善商场内有关设施所支出的费用、因商户退场导致一楼、二楼、三楼经营面积的空置而造成租金收入损失进行评估，2019年3月6日河南世纪资产评估有限公司作出豫世评报字（2019）第018号资产评估报告，损失评估值为9094700元。其中窦军峰为完善商场设施而进行的商场北门改造支出32590元。搭建铁皮围墙、做水泥地坪、建消防办公室、不锈钢围栏、另打机井三眼等支出费用24740元。因商场电力不足，窦军峰另外连接民用线路、改造商场内照明线路、购置无塔供水器、自吸泵等支出费用23580元，合计80910元。因商场摊位空置造成一、二、三楼租金收入损失9013825.86元，总计9094700元。八、窦军峰曾在法院起诉要求华诚公司、沈丘县皇鼎实业有限公司继续履行合同、完善有关设施的审理情况。2018年3月13日窦军峰以华诚公司、沈丘县皇鼎实业有限公司为被告向法院提起诉讼，要求判令二被告继续履行合同，完善租赁合同约定的相关标准，将消防设施修建完善达到验收标准并负责验收合格、将商城正门前广场路面硬化、将800千伏、500千伏变压器安装完毕、将自来水设施安装通畅，满足商场正常用水。法院经审理于2018年6月11日作出（2018）豫1624民初1081号民事判决书，认为华诚公司系受沈丘县皇鼎实业有限公司的委托，管理沈丘温州商贸城项目，民事责任应由沈丘县皇鼎实业有限公司承担，皇鼎公司履行合同不符合约定，应当按合同约定的部分继续履行，完善合同约定标准。判决沈丘县皇鼎实业有限公司于判决生效后60日内将窦军峰租赁的沈丘温州商贸城精品馆的消防设施完善，并达到相关部门验收标准，并负责验收合格；将前广场路面硬化；将800千伏、500千伏两个变压器安装完毕；将自来水设施安装通畅，满足商场正常用水。该案判决后，沈丘县皇鼎实业有限公司和华诚公司均不服，向河南省周口市中级人民法院提出上诉。河南省周口市中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）豫16民终3441号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，现判决书均已生效。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案当事人华诚公司与窦军峰签订的房屋租赁合同、附属合同、合同补充条款均属于租赁合同的组成部分，当事人对房屋状况、租赁期限、租赁用途、租金支付、违约责任等均进行了约定，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行义务，只有当事人全面履行自己应承担的义务，合同相对方才能享有合同约定的权利。本案中，本诉原告华诚公司要求解除与窦军峰于2012年6月29日签订的房屋租赁合同、2012年10月31日签订的附属合同、2012年12月28日签订的补充条款，理由是窦军峰未按合同约定支付租金，自租赁合同签订并于2012年9月1日交付租赁物之日至2018年4月双方发生纠纷引起诉讼之日，近六年未能获得租金收益。窦军峰反诉请求华诚公司继续履行合同并赔偿损失，理由是华诚公司未按照合同约定交付租赁物并完善相关设施，致使花费巨资招商的商户撤出商场经营，造成巨额经济损失。本案争议焦点如下：1、租赁合同及相应补充协议是否应当解除；2、窦军峰应支付的租金数额以及窦军峰的违约问题；3、华诚公司交付给窦军峰的租赁物及设施是否符合合同约定，及华诚公司的违约问题；4、原、被告双方均构成违约，合同约定的按月租金支付50％违约金是否过高，应否予以调整问题；5、窦军峰在经营期间的损失数额以及责任承担如何划分。一、租赁合同及相应补充协议是否应解除。法院于2018年6月11日作出的（2018）豫1624民初1081号民事判决书，认为华诚公司系受沈丘县皇鼎实业有限公司的委托，管理沈丘温州商贸城项目，民事责任应由沈丘县皇鼎实业有限公司承担，皇鼎公司履行合同不符合约定，应当按合同约定继续履行，完善合同约定标准。判决沈丘县皇鼎实业有限公司于判决生效后60日内将窦军峰租赁的沈丘温州商贸城精品馆的消防设施完善，并达到相关部门验收标准，并负责验收合格；将前广场路面硬化；将800千伏、500千伏两个变压器安装完毕；将自来水设施安装通畅，满足商场正常用水。虽然该判决系生效判决，但在本案中，双方自签订合同始即一直处于违约状态，双方的违约一直伴随着合同的履行，其行为已完全背离了合同订立的初衷和预期，合同的目的已经不能实现，故华诚公司要求解除租赁合同及相关补充协议，法院予以支持。窦军峰反诉请求租赁合同继续履行，法院不予支持。二、窦军峰应支付租金数额以及窦军峰的违约问题。2012年6月29日双方签订租赁合同后，窦军峰向华诚公司支付租金120，000元。根据租赁合同对租金数额及支付方式和免租期的约定，租金支付方式为每三年递增一次，租赁期限自2012年9月1日至2020年8月31日，共计8年，扣除免租期1年，租金按7年收取，第一个计租周期三年按每月每平方米8元收取2年租金；第二个计租周期三年按每月每平方米14元收取；第三个计租周期二年，按每月每平方米18元收取。2012年12月27日双方签订了“补充条款”，约定计租日从2015年1月1日开始，租赁合同期限自动延续到2021年12月31日。根据双方的约定，窦军峰应付租金为：第一个三年度的计租周期，从计租日2015年1月1日开始至2016年12月31日为24个月，按评估机构统一核算的租赁物面积15，980平方米，每月每平方米8元计算，租金为3，068，160元（15，980平方米×8元×24个月）；从2017年1月1日至2019年12月31日，属于第二个三年度的计租周期，该期间的租金为每月每平方米14元，从2017年1月1日至评估机构确定的评估基准日2018年8月8日，期间19个月零8天，租金为4，309，521元（15，980平方米×14×19个月零8天）。从计租日2015年1月1日至评估基准日2018年8月8日，租金合计为7，377，681元。扣除窦军峰已付租金120，000元，截止到2018年8月8日按合同约定窦军峰应支付租金7，257，681元。租赁合同约定，租金支付采用预付制，每年度为一个支付周期，首期租金应于房屋交付后30日内支付，待免租期结束后自动转为第一年度租金，后续各期租金应在支付周期开始前15日内付清；合同签订当日乙方支付一个月租金作为履约保证金，保证金于本合同租赁期结束后30日内无息退还。租赁合同第十三条约定，乙方不支付或者不按照约定支付租金连续长达15日的，应按月租金50％向甲方支付违约金，根据此约定，窦军峰长期拖欠华诚公司租金，已构成违约，应按合同约定向华诚公司支付违约金。三、华诚公司交付的租赁物及设施是否符合合同约定，及华诚公司的违约问题。根据华诚公司与窦军峰签订的房屋租赁合同、附属合同、合同补充条款对租赁物及其附属设施交付的约定，结合双方提供的有关租赁物及附属设施交付的证据，以及法院作出的已经发生法律效力的（2018）豫1624民初1081号民事判决书的认定事实，华诚公司交付的租赁物及设施不符合双方签订的合同约定的情形如下：1、虽然商场一次消防验收合格，但华诚公司未能按约定配合窦军峰对商场通过二次消防验收；2、商场前广场应当硬化，但华诚公司没有按设计和约定硬化前广场；3、华诚公司未按照设计安装800千瓦和500千瓦变压器，致使商场内使用电力不足，造成扶手电梯以及空调不能正常运行；4、自来水供水设施没有安装交付，致使窦军峰自建供水设施供水。以上违约情况导致窦军峰所招商的商户大部分撤场，截止到2018年8月8日整个三层楼商场空置面积达10430平方米，严重影响了商场经营，对窦军峰租金收入造成了损失。四、原、被告双方均构成违约，合同约定的按月租金支付50％违约金是否明确和过高，应否予以调整问题。原、被告在租赁合同中关于违约金的约定属约定不明，租赁合同第十四条关于违约金的约定是无论哪一方违约应按月租金的50％向另一方支付违约金，而不是约定的按拖欠租金的50％支付违约金。双方当初这样约定的初衷或考虑到违约情形或持续时间较短，而实际上双方的违约从签订合同始一直伴随着合同的履行，应该说出乎双方的预料。截止到本案中对窦军峰租金损失的评估基准日2018年8月8日，原告华诚公司的租金高达7257681元，如以双方约定的月租金的50％计算违约金推论按拖欠租金计算违约金，则违约金数额（3628841元）过高，以这样的方式计算，不利于本案的定纷止争，化解矛盾。基于上述考虑和理由，合议庭认为应以双方对违约金计算约定不明，对违约金进行调整。本案中法院能否对违约金进行调整的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条对违约金的调整做出了规定，其基本原则是违约金的调整基于当事人的请求，本案中窦军峰一方认为系华诚公司根本违约，自己不存在违约行为，故华诚公司应对窦军峰承担违约责任，自己就不应当承担违约责任，应当说对当事人的这一主张也是隐含有对违约金予以调整的请求权在内的。因此在本案中调整违约金是符合法律规定精神的。关于违约金的如何调整问题，最高人民法院关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释二第29条规定精神，调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，华诚公司的违约情形相比于窦军峰，显系根本性违约（未硬化广场前路面、未加装变压器、二次消防未进行验收，商场进出大门未按照原设计布局打通等，且在窦军峰多次致函催促，并经过诉讼，判令华诚公司履行相应义务，仍未履行），窦军峰的未付租金的违约是被动性的，有鉴于此并根据合同的履行状况等因素，双方的违约金的计算也应根据其违约情形等因素进行有区别的计算，这也是民事活动应遵循的公平性和诚实信用原则的体现。根据本案的实际状况，华诚公司违约金的计算可按拖欠租金的20％计算，窦军峰的违约金可按10％计算。截止到2018年8月8日按合同约定窦军峰应支付租金7257681元，据此，华诚公司应承担的违约金为1451536元，窦军峰应承担的违约金为725768元。五、窦军峰在经营期间的直接损失和间接损失数额，华诚公司和窦军峰双方如何承担。1、关于直接损失。根据2019年3月6日河南世纪资产评估有限公司作出的豫世评报字（2019）第018号资产评估报告，损失评估值为9094700元。其中窦军峰为完善商场设施而进行的商场北门改造支出32590元。搭建铁皮围墙、北大门改造后做水泥地坪、建消防办公室、不锈钢围栏、打机井三眼等支出费用24740元。因商场供水和电力不足，窦军峰另外连接民用线路、改造商场内照明线路、购置无塔供水器两个、自吸泵三个、换气扇、排气扇、防水罩等支出费用23580元。以上合计80910元，系窦军峰为改善租赁物部分不足而直接投入的费用，属于直接损失，全部由华诚公司赔偿。2、关于租金收入损失。商场一、二、三楼的摊位空置，造成窦军峰租金收入损失的主要责任在华诚公司，华诚公司应承担主要责任，但商户撤场与窦军峰的经营管理和市场因素等也有一定原因，窦军峰应承担次要责任，根据本案具体案情，按评估结论租金收入损失9013825元由华诚公司承担70％计6309678元，直接损失80910元，合计6390588元。综上，窦军峰应付给华诚公司的租金租金7257681元及应承担的违约金725768元，与华诚公司应付给窦军峰的间接损失6309678元、直接损失80910元及应承担的违约金1451536元，两项相抵后，窦军峰应支付给华诚公司141325元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条的规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告沈丘县华诚企业管理有限公司与被告窦军峰于2012年6月29日签订的《房屋租赁合同》、2012年10月31日签订的《附属合同》、2012年12月27日签订的《补充条款》；二、本诉被告窦军峰向本诉原告沈丘县华诚企业管理有限公司支付截止到2018年8月8日的租金7257681元，支付违约金725768元，合计7983449元；三、反诉被告沈丘县华诚企业管理有限公司向反诉原告窦军峰赔偿直接损失80910元，赔偿租金收入损失6309678元，支付违约金1451536元，合计7842124元；四、上述二、三项原、被告双方互负债务相抵后，窦军峰于判决生效后20日内向沈丘县华诚企业管理有限公司支付租金141325元；五、评估费60000元，由原告沈丘县华诚企业管理有限公司承担42160元，于判决生效后20日内支付给窦军峰；六、驳回本诉原告沈丘县华诚企业管理有限公司和反诉原告窦军峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费97154元，由窦军峰负担67684元，沈丘县华诚企业管理有限公司负29470元；反诉案件受理费117200元，由沈丘县华诚企业管理有限公司负担66695元，由窦军峰负担50505元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案争议焦点：1、上诉人窦军峰是否存在违约行为？2、原审判决解除合同是否正确？3、原审关于窦军峰租金损失分担的比例是否合理？4、原审判决的违约金进行调整是否合理合法？关于焦点1，根据双方签订租赁合同约定，租金支付采用预付制，每年度为一个支付周期，首期租金应于房屋交付后30日内支付，待免租期结束后自动转为第一年度租金，后续各期租金应在支付周期开始前15日内付清；合同签订当日乙方支付一个月租金作为履约保证金，保证金于本合同租赁期结束后30日内无息退还。租赁合同第十三条约定，乙方不支付或者不按照约定支付租金连续长达15日的，应按月租金50％向甲方支付违约金。本案中，窦军峰仅支付一个月租金的履约保证金后，并没有预先支付第一年度租金，后窦军峰长期拖欠华诚公司租金，已构成违约。原审认定窦军峰存在违约行为并无不当。关于焦点2，本案中，双方租赁合同签订后，履行过程中，双方均未按照合同约定履行义务。特别是一审法院2018年6月11日作出（2018）豫1624民初1081号民事判决，判决沈丘县皇鼎实业有限公司于判决生效后60日内将窦军峰租赁的沈丘温州商贸城精品馆的消防设施完善，并达到相关部门验收标准，并负责验收合格；将前广场路面硬化；将800千伏、500千伏两个变压器安装完毕；将自来水设施安装通畅，满足商场正常用水。该判决生效后，但沈丘县皇鼎实业有限公司并没有履行义务，双方自签订合同始即一直处于违约状态，双方的违约一直伴随着合同的履行，其行为已完全背离了合同订立的初衷和预期，合同的目的已经不能实现，故华诚公司要求解除租赁合同及相关补充协议符合我国合同法第九十四条规定，原审判决解除租赁合同及相关补充协议,符合法律规定。关于焦点3，窦军峰租赁涉案房屋后，进行了招商，但由于华诚公司没有履行合同义务，致使商场一、二、三楼的摊位空置，造成窦军峰租金收入损失的主要责任在华诚公司，华诚公司应承担主要责任，但商户撤场与窦军峰的经营管理和市场因素等也有一定原因，窦军峰应承担次要责任。原审根据本案具体案情，判决华诚公司承担70％的租金损失并无不当。关于焦点4，本案中，窦军峰、华诚公司均未按照合同约定履行义务，按照租赁合同第十四条关于违约金的约定，无论哪一方违约应按月租金的50％向另一方支付违约金，双方关于违约金数额约定明显过高。原审从定纷止争、化解矛盾角度出发，根据双方违约实际情况，酌定华诚公司按照拖欠租金的20%支付违约金，窦军峰按照拖欠租金的10%支付违约金，并没有加重窦军峰的违约责任，相反减轻了窦军峰的违约责任。因此窦军峰关于违约金不应当调整的主张不能成立。综上所述，窦军峰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11058元，由窦军峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张群阳审判员张杰审判员张子亚二〇二一年三月二十五日法官助理王明旭书记员刘露茜