河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终265号上诉人（原审原告）：田云彩，女，汉族，1983年11月20日生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：武华东，男，汉族，1975年10月3日生，住河南省开封市龙亭区，系田云彩之夫。上诉人（原审被告）：中原银行股份有限公司开封分行，住所地河南省开封市大梁路西段**。负责人：张彦涛，职务行长。委托诉讼代理人：杨桂元，公司员工。委托诉讼代理人：姚歌，河南龙文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中原银行股份有限公司，住，住所地河南省郑州市郑东新区CBD商务外环**中科金座大厦/div>法定代表人：窦荣兴，职务董事长。委托诉讼代理人：冉笑笑，公司员工。上诉人田云彩、中原银行股份有限公司开封分行（以下简称中原银行开封分行）因与被上诉人中原银行股份有限公司（以下简称中原银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市顺河回族区人民法院（2020）豫0203民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田云彩上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判中原银行开封分行支付自2020年5月16日至2020年11月15日的租金35053元、违约金35053元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、因中原银行开封分行未支付租金，2020年7月15日起诉至法院，要求中原银行开封分行支付自2020年5月16日至2020年11月15日的租金。次日，中原银行开封分行起诉田云彩要求解除租赁合同，鉴于此，田云彩变更诉讼请求要求中原银行开封分行支付半年租金及违约金。一审开庭前，中原银行开封分行撤回起诉，故双方的租赁合同至一审判决前尚未解除。2、中原银行开封分行于2020年5月19日对房屋进行恢复原状的公证，在此之前，仍占有房屋，也没有将已恢复原状的房屋交付，故一审法院认定2020年3月17日双方合同解除不正确。3、一审判决后，田云彩查看房屋时发现房屋墙体明显倾斜，无法继续出租，需进行修复。综上，请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人中原银行股份有限公司开封分行答辩称，1、田云彩在收到银行解除合同的商请函后，2020年3月17日发出了回复函，符合租赁合同第11条第二款情形，双方租赁合同已于2020年3月17日解除，田云彩认为原审判决前尚未解除合同没有法律及合同依据。2、田云彩在并未返还合同解除之后（3月17日之后至5月17日之前）租金的情况下，主张另行支付寻租期损失于法无据。关于寻租期双方租赁合同没有约定，且无法律规定，所谓的寻租期损失，根据合同法等相关法律，赔偿损失应当是在违约方承担继续履行、采取补救措施、支付违约金及承担定金责任后，尚不足以弥补守约方实际损失时应承担的责任，且田云彩应对其损失负有举证责任。本案中，银行已经多支付了2020年3月至5月房屋租金，足以涵盖6438元的违约金，且有盈余，充分说明了银行已经履行了合同解除之后的相应义务，田云彩并未举证证明违约金和多支付的租金不能涵盖其损失。故，田云彩主张寻租期的损失不应得到支持。3、银行在原审庭审时主动提出交付钥匙的请求，田云彩等人拒绝，现其在上诉中称进入房屋查看时发现墙体倾斜等情况，与常理不符。被上诉人中原银行股份有限公司答辩称，我方认为中原银行开封分行具备独立诉讼地位，且其财产能够承担相关的民事责任，不应由总行就该案承担开封分行可能承担的责任，其他同中原银行开封分行答辩意见。中原银行股份有限公司开封分行上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回田云彩对中原银行开封分行的诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：中原银行开封分行于2020年2月通知田云彩因网点撤销不再租赁，要求解除合同。根据合同约定，中途擅自退租应按合同约定的平均年租金总额10%支付违约金并赔偿损失，鉴于中原银行开封分行将房屋租金交付至2020年5月16日，中原银行开封分行自认承担相应的违约责任，未向被上诉人主张退还3-5月租金，故中原银行开封分行不应另行支付违约金。田云彩明知继续履行合同不可能，仍拒绝接收房屋，拖延租赁期限，其拖延造成的损失，不应由中原银行开封分行承担，因此，自2020年2月-5月的租金足以弥补违约责任的赔偿，且3个月的时间已经给了田云彩足够寻租期。故，一审判令中原银行开封分行向田云彩支付违约金无事实和法律依据，请二审撤销一审判决，依法改判驳回田云彩对中原银行开封分行的诉讼请求。被上诉人田云彩答辩称，1、中原银行开封分行房屋租赁合同的租期为十年，该行中途违约退租，使出租人后续可得利益受损，租金损失224182元，中原银行开封分行曾发函，我方两次回复，并在2020年3月17日回复中提出如果对方违约，按合同违约责任向我方支付违约金并赔偿损失（当年三个月租金），同时将房屋恢复原状。2、因为是将五间房屋打通，所以交付房屋时应该恢复房屋、水电设施。3、中原银行开封分行交付租赁费用为2019年5月16日至2020年5月16日，该行提供的2020年5月19日的公证现场图片显示房屋仍在恢复中，未能达到合同约定的条件，并且该行还在使用，也不存在二次续租的情况。按照合同规定超过三个月不交租金的情况下，我方有权收回房屋，我方在原审判决之后打开房屋发现房屋有明显倾斜，面积有偏差。被上诉人中原银行股份有限公司答辩称，同中原银行开封分行答辩意见。田云彩向一审法院起诉请求：1请求中原银行股份有限公司开封分行、中原银行股份有限公司支付2020年5月16日至2020年11月15日止的租金35053元；2、依法确认中原银行股份有限公司开封分行、中原银行股份有限公司单方解除租赁合同属于中原银行股份有限公司开封分行、中原银行股份有限公司单方违约，向田云彩支付违约金35053元；3、本案诉讼费由中原银行股份有限公司开封分行、中原银行股份有限公司承担。一审法院认定事实：2013年5月17日，田云彩作为出租方（甲方）与开封市商业银行股份有限公司劳动路支行作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定田云彩将坐落于开封市××和××营业房××号（仁和佳苑2号楼1层108号）房屋租赁给开封市商业银行股份有限公司劳动路支行使用。2014年12月23日，中原银行股份有限公司成立后，于2015年6月18日，田云彩作为出租方（甲方）又与中原银行股份有限公司开封劳动路支行作为承租方（乙方）重新签订房屋租赁合同一份，合同约定田云彩将坐落于开封市××和××营业房××号（仁和佳苑2号楼1层108号）房屋租赁给中原银行股份有限公司开封劳动路支行使用，租赁期限为10年，自2013年5月16日起至2023年5月15日止，租赁用途：仅作为中原银行开封分行劳动路支行办公使用，租金及支付方式：每两年在上年房租基础上浮10%，房租每年5月16日前以转账方式支付。2013年5月16日至2015年5月16日年租金为52870元，2015年5月16日至2017年5月16日年租金为58077元，2017年5月16日至2019年5月16日年租金为63805元，2019年5月16日至2021年5月16日年租金为70106元，2021年6月1日至2023年5月15日的年租金为77038元，同时该合同第十一条乙方违约责任第二款载明：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同约定的平均年租金总额的10%支付违约金并赔偿损失”。关于租金支付，中原银行开封分行已于2019年5月17日支付至2020年5月16日，田云彩认可。另查明，中原银行股份有限公司开封劳动路支行系中原银行开封分行的分支机构。2019年12月17日经开封银保监分局同意，中原银行股份有限公司开封劳动路支行终止营业。2020年2月14日，中原银行开封分行向田云彩发送商请函一份，载明：“田云彩：中原银行股份有限公司开封劳动路支行（以下简称劳动路支行）与贵方于2013年5月16日签订了位于开封市××和××营业房××号房屋的租赁合同。经监管部门核准，劳动路支行于2019年12月26日撤销网点。为此，劳动路支行已无法继续承租，故拟于2020年2月14日起不再租赁该房屋，届时会有房屋交付及收回、资金结算等事宜需处理。贵方与我行长期保持良好的合作关系，故请贵方做好接收房屋、寻找新租客的准备。如贵方对我行处理结果有意见或建议，请于2020年2月28日前及时反馈我行知悉；如贵方在该日期前未反馈书面意见，视为双方房屋租赁关系于2020年2月14日解除”。田云彩接到商请函并于2020年2月20日发出回复函，载明“中院银行劳动路支行：贵行2020年2月18日《商请函》已收悉。对贵行决定解除2015年6月18日签订的《房屋租赁合同书》，我作为出租方认为贵行应当严格遵守合同约定，继续履行合同，将余下的租赁期限履行完毕。如贵行执意不再履行合同，依合同约定，贵行属于违约，应当向我方支付违约金，同时还应当支付房屋恢复原状的费用和出租房屋的空档期的租赁费。”2020年3月17日田云彩又发出回复函，载明“对于贵行在合同没有到期而自行解除合同之事（合同日期2013年5月16日至2023年5月15日），贵行属于合同违约。依合同约定乙方应履行合同违约责任第十一条（2）之规定，向乙方支付违约金10000元整（乙方在2015年5月已经故意拖延房租强行违约修改了一次合同违约赔偿金）。并赔偿损失，要求赔偿当年三个月的房租17472元。同时把房屋恢复原状，其中包括：上、下水表和各户之间的电表分表、玻璃门、防盗门及房屋内的各种装修物和垃圾”。再查明，中原银行开封分行将租赁房屋腾空并于2020年5月19日申请开封市禹王台公证处对房屋房间及设施现状进行现场保全，开封市禹王台公证处于当日对房屋结构及设施现状现场保全做出公证。双方产生纠纷协商未果，田云彩诉至一审法院。以上事实由房屋租赁合同、转账凭证、商请函、回复函、公证书、当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，2015年田云彩与中原银行开封劳动路支行重新签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按此合同约定履行。在租赁合同履行过程中，因中原银行股份有限公司开封劳动路支行于2019年12月17日经批准终止营业，双方在租赁合同中约定租赁房屋仅作为中原银行开封分行劳动路支行办公使用的合同目的已不能实现。中原银行开封劳动路支行撤销后，合同权利义务由中原银行开封分行承担，中原银行开封分行于2020年2月14日向田云彩发出商请函通知田云彩解除双方签订的租赁合同，田云彩接到商请函并于2020年2月20日发出回复函提出中原银行开封分行应继续履行合同、如执意不再履行合同属违约行为，应承担相应违约责任。2020年3月17日田云彩再次发出回复函提出中原银行开封分行在合同没有到期自行解除合同属违约行为，并主张依合同第十一条第二款要求中原银行开封分行承担解约后违约责任的要求，上述行为符合双方2015年签订的租赁合同第十一条第二款情形，双方租赁合同于2020年3月17日解除，但中原银行开封分行应依约承担解约责任。田云彩关于要求依法确认中原银行开封分行、中原银行单方解除租赁合同属于单方违约，向田云彩支付违约金35053元的诉讼请求，依照2015年租赁合同第十一条第二款约定，乙方擅自退租应支付违约金并赔偿损失，租赁合同2020年3月17日解除后，田云彩寻租期相关损失客观存在，综合本案实际情况，以中原银行开封分行支付的解约后至2020年5月16日的租金折抵该损失为宜。同时中原银行开封分行应向田云彩支付根据双方签订的合同期内约定的平均年租金64379.2元的10%支付违约金为6438元。田云彩关于要求支付2020年5月16日至2020年11月15日止的租金35053元，于法无据，不予支持。田云彩请求中原银行承担责任的诉讼请求，未提供证据证明中原银行开封分行的财产不足以承担本案的民事责任，故对该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、中原银行股份有限公司开封分行于本判决生效之日起十日内支付田云彩违约金6438元；二、驳回田云彩对中原银行股份有限公司的诉讼请求；三、驳回田云彩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取776.32元，由田云彩负担700元，由中原银行股份有限公司开封分行负担76.32元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、原审判决中原银行开封分行支付田云彩违约金6438元是否正确；2、中原银行开封分行应否向田云彩支付2020年5月16日至11月15日的租金及违约金。关于原审判决中原银行开封分行支付田云彩违约金6438元是否正确的问题，本院认为，中原银行开封分行与田云彩签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。中原银行开封分行在合同约定的租赁期限届满前提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。依据田云彩2020年3月17日向中原银行开封分行发出的回复函及案涉房屋租赁合同第十一条第二款约定，故原审认定合同解除时间为2020年3月17日正确。双方合同约定，中原银行开封分行擅自退租应向田云彩支付违约金并赔偿损失，原审法院根据本案实际情况，判决中原银行开封分行向田云彩支付6438元违约金及解约后至2020年5月16日的租金折抵田云彩寻租期的损失并无不当，应予以维持。因此，上诉人中原银行开封分行诉请多付的租金包含违约金的说法，不能成立，本院不予支持。关于田云彩要求中原银行开封分行支付2020年5月16日至11月15日的租金35053元及违约金35053元的问题，本院认为，原审已判决解除双方的租赁合同，且中原银行开封分行向田云彩支付寻租期损失及违约金，上诉人田云彩要求支付2020年5月16日至11月15日的租金及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人田云彩、中原银行股份有限公司开封分行的上诉理由均不能成立，应予以驳回；原审认定事实清楚正确，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1602.64元，由田云彩负担1552.64元，由中原银行股份有限公司开封分行负担50元（预交1552.62元，多交需退回）。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二一年三月八日书记员  陈艳艳