湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13608号原告湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地：长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**湘江新区综合交通枢纽备班楼**。法定代表人胡标，该公司执行董事兼总经理。委托代理人颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。被告周银文，男，1988年11月14日出生，汉族，住湖南省新邵县。原告湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称“百合百乐公司”）诉被告周银文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年12月22日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告百合百乐公司的委托代理人颜海燕，被告周银文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百合百乐公司向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告支付租金、物业管理费合计57206.8元，扣除保证金、租金和物业管理费后仍需支付42041.8元（租金41933.8元、物业管理费15273元，支付日期自2019年9月22日计算至2020年5月30日，实际计算至原告与被告租赁合同终止日且被告从租赁场地撤出之日止）；2.判令立即解除原告与被告订立的《方圆荟租赁合同》，并由被告赔偿原告六个月租金的违约金32759.28元；3.判令本案的诉讼等费用由被告承担。事实与理由：2019年4月30日，原告百合百乐公司与被告周银文签订了《方圆荟租赁合同》，由被告承租位于长沙市岳麓区××路××号××号商铺，建筑面积52.6㎡，租赁合同第6.2条约定：“租金自2019年5月28日起计算”；第7.1.1条约定：“自2019年5月8日至2020年5月7日租金标准为每月每平方米人民币96.1元计算”；第7.2.2条约定：“物业管理费自本合同约定营业日开始计算”；第25.1条约定：“有下列情形之一的，甲方有权解除合同：乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、市场推广费或其他应由乙方支付的任一项费用超过30日”；第25.2条约定：“甲方依据本合同解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金，乙方已按优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。”被告于2019年6月22日开始对外营业至今，一直经营餐饮“小兮烧仙草”。依照原、被告签订的《方圆荟租赁合同》及合同附件约定的免租期，被告需支付2019年9月22日至2020年5月30日的租金41933.8元、物业管理费15273元，合计57206.8元，扣除保证金、租金和物业管理费后仍需支付42041.8元，但被告至今没有支付。被告严重违约，原告依据双方签订的《方圆荟租赁合同》约定，请求解除双方订立的《方圆荟租赁合同》；要求被告支付租金、物业管理费等；并追究被告相应的违约责任。综上，原告依据相关法律规定特诉至法院，望判如所请。被告周银文辩称,原告的诉求没有事实及法律依据,自2019年8月31日之后,原告不再具有收取被告租金、物业费的权利,且长沙综合交通枢纽建设投资有限公司告知被告不要再向原告交付租金、物业费,被告不存在违约的情形。被告从未拖欠物业费及租金。2019年8月31日，原告与房屋所有人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司达成解除协议丧失房屋使用权,原告丧失房屋所有权的情况违反了合同约定,故系原告违约在先。被告未交房屋租金及物业费系行使合理的抗辩权。疫情期间，商场从2020年1月28日至2020年3月25日一直停业,应当免租。本人预交了三个月租金及物业管理费20688元,保证金15165元,装修押金3150元。经审理查明，2019年4月30日，原告百合百乐公司（甲方）与被告周银文（乙方）签订《方圆荟租赁合同》，约定：“……第2条租赁物业描述2.1租赁物业位于长沙市岳麓区××路××号，西中心Ｔ3栋，该建筑物共六层。2.2租赁物业整体建筑面积约2.1万平方米。2.3租赁物业配套建设有停车场，可供购物中心顾客、商户使用。第3条租赁物业竣工验收、消防验收3.1租赁物业于2015年8月竣工验收合格，并已办理竣工验收备案。3.2租赁物业已于2015年9月22日由湖南省公安消防部门整体消防验收合格，并取得消防验收合格文件。第4条租赁场地4.1甲方出租给乙方、乙方向甲方承租的场地（以下简称“租赁场地”）位于长沙市岳麓区××路××号方圆荟（以下简称“购物中心”）Ａ4-20，乙方用于经营（租赁场地用途）：餐饮，具体经营范围：小兮烧仙草。4.2租赁场地具体位置见附件Ｂ“租赁场地描述”所示，建筑面积为52.6平方米。4.3租赁场地描述见附件Ｂ（附件Ｂ1：租赁场地建筑位置图；附件Ｂ2:独立使用部位红线图）。公共区域包括：公共设备用房、电梯间、楼梯间、公共卫生间、公共通道、扶梯垂直投影区域等。专属于乙方使用的电梯间、楼梯间、卫生间、通道、扶梯垂直投影区域等属于乙方租赁场地的区域，不再另行分摊……第5条交接日、营业日5.1双方确认于2019年5月8日（以下简称“交接日”）交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备。自交接日起，乙方享有20天的装修期。5.2甲乙双方代表应当到租赁场地现场进行正式交接。租赁场地符合交付标准的，双方应共同签署《租赁场地交接确认书》并作为本合同的附件Ｄ，该附件由法定代表人或指定的联系人签字即可；如租赁场地存在不符合交付标准但不影响乙方对租赁场地正常使用的瑕疵，在甲方做出书面整改承诺后，该瑕疵不影响租赁场地的交接和交接确认书的签署。5.3若乙方未在约定时间前往甲方办理商铺交接手续，每逾期一日须向甲方支付人民币1000元的违约金。5.4乙方必须于2019年5月28日营业（以下简称“营业日”）。甲方有权根据购物中心运营的实际情况，对乙方营业日进行调整，但甲方应提前10日书面通知乙方，并相应调整收取租金、物业管理费的起始时间。5.5未经甲方书面同意，乙方迟于约定的营业日开业的，每延迟一日须向甲方支付人民币1000元的违约金。第6条租赁期限6.1租赁场地的租赁期限为2年，自2019年5月8日起至2021年5月7日止。6.2租金自2019年5月28日起开始计算。第7条费用及支付方式7.1租金……7.1.1按照以下租金标准收取费用：自2019年5月8日至2020年5月7日租金标准为每月每平方米人民币96.1元计算；自2020年5月8日至2021年5月7日租金标准为每月每平方米人民币103.8元计算……；7.2物业管理费7.2.1乙方应向甲方支付物业管理费（按照租赁面积计收）。物业管理费标准按每月每平方米人民币35元计算。7.2.2物业管理费自本合同约定的营业日开始计算。但乙方提前营业的，自实际营业日开始计算。7.2.3物业管理范围包括购物中心公用设备、公用设施维修保养、购物中心外围规划红线范围内的保安、保洁、车辆停放管理等。甲方可以另行委托其他物业管理公司从事相关物业管理服务。有关物业管理范围……7.4费用支付方式7.4.1租金、物业管理费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前30日内将下一计费周期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。首期租金、物业管理费，乙方应当在交接日前10日内支付给甲方……7.6票据甲方在约定时间内收到乙方支付的租金、物业管理费后，应当向乙方出具同等金额的票据。7.7履约保证金7.7.1自本合同签署后7日内，乙方须向甲方支付履约保证金人民币15165元。履约保证金在整个租赁期内维持不变。7.7.2租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变。7.7.3本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于90日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）。7.8逾期付款的违约责任乙方逾期支付租金、物业管理费、公共事业费、市场推广费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金。第8条甲方权利义务8.1按以下规定，建造并完成租赁场地的设计和施工：建造并完成租赁场地的主体结构；……8.8在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利……第9条乙方权利义务……9.2乙方应于2019年5月8日将租赁场地装修方案交与甲方，并将涉及租赁场地的改装、布置、内部装饰等各种图纸、设计、施工方案（包括但不限于建筑设计图、结构图、机电图、给排水施工图、装修效果图和材料清单等，如果商户为餐饮租户，还需提供排烟、新风图纸和防水施工图纸等）报请甲方审核，甲方应在乙方报请的7个工作日内通知审核结果。甲方审核后，乙方须办理消防审批手续，并与甲方签署《装修管理协议书》、《安全责任承诺书》以及其他装修管理文件，向甲方交纳装修配合费和装修押金。装修配合费交费标准为人民币12元／平方米（该费用含垃圾清运费及装修服务费），装修押金交费标准为人民币5000元。乙方在装修期间无任何违反装修管理规定的，在乙方营业三个月后甲方无息退还装修押金……第22条违约22.1本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。22.2甲方得知乙方违反了本合同约定或未尽到本合同约定的全部或部分义务时，仍接收乙方交纳的租金或其他付款的，不能视为甲方已放弃追究乙方违约责任的权利……第24条合同协议解除24.1在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可解除本合同。24.2乙方单方提出解除合同，甲方原则同意解除的，双方应当就合同解除及相关善后事宜进行协商，并签署书面协议。第25条甲方单方解除25.1有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（ａ）因乙方原因延迟接收租赁场地超过30日的；（ｂ）乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、市场推广费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；（ｃ）乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到三次的；（ｄ）未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁场地用途或经营范围的；（ｅ）未经甲方书面同意，乙方将租赁场地全部或部分转租给第三方的；（ｆ）乙方违背守法和诚信经营原则，给甲方造成严重不良影响，或利用租赁场地进行非法活动，损害公共利益，在电视、网络、报纸等公众媒体被进行负面报道累计达到两次的……（ｋ）乙方擅自缩短营业时间、不开业、中断营业或擅自关闭部分营业区域经甲方催告后2日内未改正的或者累计三次发生上述情况的。……25.2甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。25.3甲方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除。25.4甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵乙方应当向甲方支付的款项：（ａ）水、电、燃气费；（ｂ）租金、物业管理费；（ｃ）赔偿金；（ｄ）违约金。履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索；有剩余的，甲方应当按照本合同有关约定退还乙方。第26条乙方单方解除26.1有下情形之一时，乙方有权解除合同：（ａ）租赁场地发生权属纠纷导致乙方不能营业达60日以上的；（ｂ）租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能营业，甲方在合理期限内不能解决的；……26.2乙方依据本合同的约定解除合同的，甲方应当支付乙方不少于按照解约当年租金标准计算六个月租金的违约金。26.3乙方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知甲方，通知到达甲方之时合同解除……第27条无正当理由的解除自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照解除当年租金标准计算的六个月租金数额的违约金。乙方没有正当理由单方解除合同的，除赔偿违约金并按乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方并补交甲方此前予以减免的全部费用……第35条合同附件35.1本合同任何附件作为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力，对双方具有同等约束力。35.2本合同签署时的附件包括：Ａ：甲方的营业执照副本、组织机构代码证及乙方身份证（复印件）（Ａｌ:甲方的营业执照副本及组织机构代码证复印件；Ａ2:乙方身份证复印件）；Ｂ：租赁场地的描述（Ｂｌ:租赁场地建筑位置图；Ｂ2:独立使用部位红线图）；Ｃ：内外装修及设施设备技术条件；Ｄ：租赁场地交接确认书；Ｅ：物业管理范围及费用标准；Ｆ：“预付费储值卡”相关约定；Ｇ：乙方联系人身份证件（复印件）；Ｈ：甲方签署本合同的授权代表授权书……”。上述《租赁合同》签订后，被告周银文依约于2019年5月6日向原告百合百乐公司支付了履约保证金15165元，于2019年5月13日向原告支付了装修保证金3150元，于2019年5月15日向原告支付了三个月租金和物业管理费20688元。另查明：1.长沙市岳麓区西中心B1部分区域和T3栋购物中心1层至5层（即涉案商场）系原告百合百乐公司于2015年8月6日从案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司（涉案商场业主）处租赁，并签订了相应的《房屋租赁合同》，该合同履行过程中，因原告未履行租金及运营管理费支付义务，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2019年8月26日起诉至长沙市中级人民法院要求解除合同，并要求百合百乐公司支付2019年8月31日之前的租金、运营管理费17910035.5元，及自双方租赁合同解除之日起至实际交还租赁场地之日止的场地占用费。该案审理过程中，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与百合百乐公司于2020年3月11日签订《房屋租赁合同解除协议书》，约定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除。2020年5月8日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民初3253号民事判决书，判决由百合百乐公司向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司支付租金及运营管理费23523024元。上述费用均计算至2019年8月31日。该判决现已生效。另，因百合百乐公司在商场营运期间未向案外人长沙先导物业管理有限公司支付物业管理费及电费，长沙先导物业管理有限公司于2019年10月28日起诉至本院，要求百合百乐公司支付2019年12月31日之前欠付的物业费1282.94275万元、2019年12月10日之前欠付的电费25.38616万元，2020年4月26日，本院作出（2019）湘0104民初15327号民事判决书，判决百合百乐公司支付长沙先导物业管理有限公司2019年12月31日之前欠付的物业费1260.781629万元。该判决书查明的事实部分认定百合同百乐公司与长沙先导物业管理有限公司就涉案租赁物约定的物业管理费为20元/平方米/月，该判决现已生效。2020年6月29日，原告百合百乐公司与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司签订《房屋租赁合同解除协议书之补充协议》，约定百合百乐公司于2020年5月31日向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司交还租赁物业，并按照双方《房屋租赁合同》约定的标准支付自2019年9月11日起至2020年5月31日延期交还租赁物业期间产生的场地占用费394.5376616万元。该费用现原告未予支付。2.被告现在仍在涉案商场经营，已与新的运营商湖南星城管家商业管理有限公司重新签订了租赁合同。3.被告自2020年1月1日起未再向原告履行租金及物业管理费缴纳义务。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《方圆荟租赁合同》及附件、租金及保证金收据、《房屋租赁合同解除协议书之补充协议》、（2019）湘0104民初15327号民事判决书、（2019）湘01民初3253号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，虽然原告百合百乐公司与被告周银文签订的涉案《方圆荟租赁合同》约定的租赁期限为自2019年5月8日至2021年5月7日，但原告百合百乐公司与涉案租赁物的业主（案外人）长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间就涉案租赁物签订的租赁合同已于2019年8月31日解除，自该日起，原告百合百乐公司已丧失就涉案租赁物对外出租的事实基础。虽然原告百合百乐公司向本院提交了一份其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2020年6月29日签订的一份《房屋租赁合同解除协议书之补充协议》，约定由百合百乐公司向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司支付双方租赁合同解除之后2019年9月11日起至2020年5月31日期间的租赁场地占用费394.5376616万元，但原告百合百乐公司至今并未实际支付该笔款项，亦未提供相应的证据证明案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司已明确表示放弃向次承租人即本案被告主张租金或占用费的权利，且案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司在其向长沙市中级人民法院对本案原告百合百乐公司提起的（2019）湘01民初3253号房屋租赁合同纠纷一案中，已明确主张要求百合百乐公司支付双方租赁合同解除后至实际交还租赁场地前的场地占用费，但该于2020年5月8日作出的现已生效的（2019）湘01民初3253号民事判决书中并未判决支持该项诉请。因此，原告百合百乐公司在其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间的房屋租赁合同解除后，就涉案租赁物对外出租的事实基础已丧失的情形下，无权再向次承租人即本案被告主张租金的权利。故对原告要求被告支付2019年9月22日至2020年5月30日期间租金的诉请，本院不予支持。关于物业管理费应否支付的问题。因本院作出的现已生效的（2019）湘0104民初15327号民事判决书已判决由百合百乐公司向案外人长沙先导物业管理有限公司支付2019年12月31日之前欠付的物业管理费，因此，对2019年9月22日至2019年12月31日期间的物业管理费，被告理应予以支付。对之后的物业管理费原告百合百乐公司既未提供证据证明其已支付给长沙先导物业管理有限公司，且其亦未提供相应的证据证明在其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司解除租赁合同后对被告租赁的涉案商铺提供了相应的物业管理服务，故对原告百合百乐公司主张的2019年12月31日之后的物业管理费，本院不予支持。对物业管理费的计算标准，因原告在合同履行期间未完全履行双方签订的涉案租赁合同第8.8条中约定的相关义务，亦存在违约行为。且根据前述（2019）湘0104民初15327号民事判决书中认定的事实，百合百乐公司与长沙先导物业管理有限公司之间约定的物业管理费标准为20元/平方米/月，远低于与本案被告签订的租赁合同中约定的35元/平方米/月的标准，故本院在参照原告与长沙先导物业管理有限公司之间约定的物业管理费标准的基础上，对本案原、被告约定的物业管理费标准酌情予以调整，酌定由被告依照与原告签订的租赁合同约定物业管理费标准的60%予以支付。因此，自2019年9月22日至2019年12月31日期间，被告共计应支付原告物业管理费（35元/平方米/月×52.6平方米×3个月+35元/平方米/月×52.6平方米÷30天×10天）×60%=3682元。因被告已支付给原告保证金15165元、三个月租金和物业管理费20688元，已超出被告应付的款项，故被告无需再向原告支付。关于原告要求被告赔偿其6个月违约金的诉请。因被告预缴的费用已超出其欠付的费用，且百合百乐公司在合同履行期间未完全履行双方签订的涉案租赁合同约定的相关义务。同时，原告与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司解除租赁合同在先，导致其与被告签订的涉案租赁合同失去继续履行的事实基础而最终解除，故百合百乐公司亦存在违约行为，对其上述诉请，本院不予支持。关于原告要求解除与被告签订的涉案租赁合同的诉请，本案中，原告与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司的租赁合同已经解除，原告就涉案租赁物已丧失对外出租的事实基础，且原告现已退出了涉案租赁场地，故对原告要求解除与被告签订的涉案租赁合同的诉请，本院予以支持。至于具体的解除时间，则以原告与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司约定的租赁合同解除之日即2019年8月31日为本案原、被告租赁合同的解除时间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、原告湖南百合百乐商业管理有限公司与被告周银文于2019年4月30日签订的《方圆荟租赁合同》于2019年8月31日解除；二、驳回原告湖南百合百乐商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取835元，由原告湖南百合百乐商业管理有限公司负担500元，由被告周银文负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年三月二日法官助理罗翠玲书记员罗翠玲（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。