辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终167号上诉人（原审原告）：沈阳荣耀房地产开发有限公司，住所地沈阳市大**新生二街**。法定代表人：杜宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王涌，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国军，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：喜瑞都（沈阳）酒店有限公司东北大马路分公司，，住所地辽宁省沈阳市大**东北大马路********负责人：许宝利，该公司经理。委托诉讼代理人：高博，该公司员工。被上诉人（原审被告）：喜瑞都（沈阳）酒店有限公司（现更名为沈阳达奥酒店有限公司），住所地变更为，住所地变更为辽宁省沈阳市浑**营盘西街**914法定代表人：许宝利，该公司经理。委托诉讼代理人：高博，该公司员工。上诉人沈阳荣耀房地产开发有限公司（以下简称“荣耀公司”）、喜瑞都（沈阳）酒店有限公司东北大马路分公司（以下简称“喜瑞都分公司”）因与被上诉人喜瑞都（沈阳）酒店有限公司（以下简称“喜瑞都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初17333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。荣耀公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《合同》第十三条第（四）项，喜瑞都公司应该向上诉人支付剩余租期的租金损失，上诉人荣耀公司仅主张六个月的租金损失，人民法院应予支持；二、同样根据该条规定，应该判令被上诉人向上诉人给付装修损失。荣耀公司辩称，对于租金的调整，双方均重新订立合同作出明确约定，同时不应该对喜瑞都分公司在疫情期间的租金减免。喜瑞都分公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项。事实与理由：一、荣耀公司收回20套房间后，导致我方经营的房间只有60套，影响了酒店整体经营结构，导致经营受损；二、交付给荣耀公司20套房间后，租金仍按照销售额度的6%计算，价格较高，我方并未恶意拖欠租金；三、双方仍在合同期限内，我方并不同意将21-23层的房屋交还给荣耀公司；四、根据沈阳市人民政府发布的应对疫情支持企业发展若干政策措施的规定，应对疫情期间的租金予以减免。喜瑞都分公司而后辩称：我方不应该承担租金损失和装修损失的赔偿。喜瑞都公司辩称，同意喜瑞都分公司的意见。荣耀公司向一审法院起诉请求：1.判令原、被告双方2015年12月6日签订的《金地铂悦中心喜瑞都酒店合作协议》及补充协议，2018年11月14日签订的《补充协议》及《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议》补充协议于2019年11月10日解除；2.判令二被告向原告支付欠付的2019年9月1日至2019年11月10日期间的租金292,547.5元；3.判令二被告向原告赔偿经济损失1,752,797.1元（最终以评估结论为准）；4.判令二被告向原告赔偿支付租金损失752,265元；5.判令二被告于2020年7月10日前将位于东北大马路264号金地铂悦A1楼21-23层房屋腾退交还原告，并按日租金4179.25元的标准向原告支付自2019年11月11日至2020年7月10日的房屋占用费1,011,378.5元，如逾期腾退，按租金标准支付占用费；6.判令二被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告荣耀公司与被告喜瑞都公司于2015年12月6日签订《合作协议》约定：原告将房屋租赁给被告喜瑞都公司作为酒店经营使用，房屋坐落于沈阳市大东区，金地铂悦南区A1号楼。首批合作房屋为20层-23层，建筑面积4649.4平方米，共计80套。租赁期为2016年10月31日至2021年10月30日，共计5年。租赁的房屋为精装修，装修风格及设计条件由双方共同确认，精装修标准不高于每平米800元。2016年10月31日至2017年10月30日期间，原告收取合作未售房屋的租金，年租金为房屋销售总价的3%，被告按月支付租金，即每月支付房屋销售总价×3%×1/12。2017年10月31日至2021年10月30日期间，原告收取合作未售房屋的租金，年租金为房屋销售总价的6%，被告按月支付租金，即每月支付房屋销售总价×6%×1/12。本合同生效后的5个工作日内，被告应向原告支付20万元作为履约保证金。本保证金为阶段性保证金，在被告完成家具、布草、饰物、公共区域物品布置后的10个工作日内，原告将20万元退还给被告。保证金返还后，被告将房屋内其出资配置家具、布草、饰物、公共区域物品等可移动物品作为履约保证抵押物。原告承担供暖费、物业费等费用。被告逾期支付租金或其他应当支付的费用达30日，经原告书面催告后，10个工作日内仍未支付，原告有权单方解除合同，收回房屋。原告将地下一层现有一处闲置库房免费提供给被告作为酒店运营仓库使用。原告荣耀公司与被告喜瑞都公司对2015年12月6日签订《合作协议》中未尽事项签订《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议书》，对《原协议》第七条产权变更及租金调整第二小条中内容进行变更，双方约定被告进场进行软装配置的时间为2016年7月15日，在被告完成家具、布草、饰物、公共区域物品布置后的10个工作日内，原告将20万元退还给被告。原告荣耀公司与被告喜瑞都公司于2018年11月13日签订《补充协议》，经双方协商达成一致，被告同意将原租赁金地铂悦南区A1号楼的20层，共计20套房屋（门牌号码为××至1-20-20，建筑面积共计1214.4平方米）退还给原告，用于销售，销售开始时间为2018年11月15日，被告交房日期为2018年12月15日，被告应最迟于2018年12月15日之前，将房屋除硬件装修部分之外的其他物品全部清退完毕，原始硬装部分不允许破坏。上述20套房屋因清退产生的所有费用及其他责任由被告自行承担，与原告无关。原告已告知被告房屋出售事宜，被告放弃优先购买权。原告有权自2018年11月15日起出售上述20套房屋，被告应予以必要的配合。原告与二被告签订《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议》补充协议，约定原告荣耀公司与被告喜瑞都公司于2015年12月6日就金地铂悦南区A1号楼达成《合作协议》，原签约公司为：喜瑞都公司，该公司在与荣耀公司签署合同时，喜瑞都分公司还未进行注册，现该公司已注册完成。为便于变更公司名称开具租金发票，现经喜瑞都公司申请，三方同意，将原签约公司喜瑞都公司变更为新注册公司喜瑞都分公司。合同主体内容不变，租赁期限按原签约租赁合同期限执行。荣耀公司系原合同出租方，喜瑞都公司系原合同承租方，喜瑞都分公司系新承租方。现将原合同承租方变更为喜瑞都分公司，承继原合同中的全部权利与义务，原合同其他内容不变。合同期限自2017年9月1日至2022年8月31日，共计5年。原、被告三方协商同意将原合同喜瑞都公司全部权利义务转移给喜瑞都分公司，二被告双方对原合同履行结果承担连带责任。原告荣耀公司与被告喜瑞都分公司于2019年1月23日签订租金确认书。鉴于双方于2015年12月6日就位于沈阳市大东区金地铂悦南区A1号楼20-23层的房屋租赁事宜签署了《合作协议》，双方于2018年11月3日就部分房屋退租事宜签署了《补充协议》。现双方协商达成一致，从2018年9月1日起，租金按金地铂悦南区A1号楼21-23层，共计60套房屋（门牌号码为××至1-23-20，建筑面积共计3435平方米）的租赁标准进行计算。2018年9月1日至2022年8月31日，租金按面积3435平方米收取，原告收取年租金为房屋销售总价的6%，被告按月支付租金，即每月支付房屋销售总价×6%×1/12，具体房源价格详见一房一价表（均价每平方米7300元）。即被告喜瑞都分公司应付月租金为每月125,377.5元，于每月10日前向原告支付当月租金。截至2019年1月31日，被告应付未付租金金额为：2018年9月1日至2018年9月30日未付租金40,525.95元，2018年10月1日至2018年10月31日未付租金40,525.95元，2018年11月1日至2019年1月31日，共计3个月，每月未付租金125,377.5元。原、被告签订上述四份合作协议及补充协议后，二被告按照合同约定承租位于沈阳市大东区，金地铂悦南区A1号楼20层-23层房屋进行酒店经营。被告喜瑞都公司于2018年12月15日前退还原告金地铂悦南区A1号楼的20层，共计20套房屋，承租房屋由80套变更为60套。被告喜瑞都分公司已交纳了2019年8月31日之前租金，二被告自2019年9月1日起未支付租金。在履行合同过程中，原告承担供暖费和物业费。原告于2019年11月8日向二被告下发联系函，在此函中原告单方解除合作协议及全部补充协议，二被告应于2019年11月10日前向原告交付欠付租金，原告有权扣除保证金20万元，保证金返还后，被告将房屋内被告出资配置家具、布草、饰物、公共区域物品等可移动物品作为履约保证抵押物，该履约保证抵押物视同为履约保证金。二被告于当日收到联系函。现被告喜瑞都分公司仍承租使用沈阳市大东区金地铂悦南区A1号楼21-23层房屋。一审法院认为，原告荣耀公司与被告喜瑞都公司于2015年12月6日签订《合作协议》、原告荣耀公司与被告喜瑞都公司签订《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议书》、原告荣耀公司与被告喜瑞都公司于2018年11月13日签订《补充协议》、原告与二被告签订《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议》补充协议均是双方真实意思表示，应认定合法有效。其中原告与二被告签订《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议》补充协议中约定,原、被告三方协商同意将原合同喜瑞都公司全部权利义务转移给喜瑞都分公司，二被告双方对原合同履行结果承担连带责任。依据该份补充协议约定，二被告应对其签订的以上四份合同应共同承担民事责任。原告按照合同约定已向二被告交付承租房屋，被告喜瑞都分公司已交纳了2019年8月31日之前租金，二被告自2019年9月1日之后拖欠租金费用已达30日以上，原告多次催缴，二被告至今仍未支付租金，原告按照合同约定向二被告下发联系函，在此函中原告单方解除合作协议及全部补充协议，原告主张于2019年11月10日解除合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案二被告收到联系函后，未向原告交纳欠付租金，并未将承租房屋腾空交付原告，属于违约行为，故二被告应向原告支付2019年9月1日至2019年11月10日房屋租金及自2019年11月11日至2020年7月10日的房屋占用费，均按每月租金125,377.5元计算。被告喜瑞都分公司应将位于沈阳市大东区金地铂悦南区A1号楼21-23层房屋腾空交付原告。关于原告主张二被告向原告赔偿经济损失1,752,797.1元，包括2019年至2020年采暖费109,917.6元及房屋装修损失1,642,879.5元；因原告于2019年11月8日向二被告下发解除合同通知，但被告并未搬离承租房屋，仍继续经营酒店，故原告主张的此项损失并未发生，故对原告此诉讼主张不予支持。关于原告主张二被告向原告赔偿支付6个月租金损失752,265元，因被告仍继续占有使用承租房屋，应向原告支付占有使用费，被告未将房屋腾空，原告出租房屋在租期内并未处于闲置状态，故对原告主张的此项租金损失，一审法院不予支持。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告荣耀公司与被告喜瑞都公司于2015年12月6日签订《合作协议》、原告荣耀公司与被告喜瑞都公司签订《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议书》、原告荣耀公司与被告喜瑞都公司于2018年11月13日签订《补充协议》、原告与二被告签订《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议》补充协议于2019年11月10日解除；二、被告喜瑞都公司、被告喜瑞都分公司于本判决生效后七日内共同给付原告荣耀公司2019年9月1日至2019年11月10日期间的租金292,547.5元；三、被告喜瑞都公司、被告喜瑞都分公司于本判决生效后七日内共同给付原告荣耀公司2019年11月11日至2020年7月10日的房屋占用费1,003,020元；四、被告喜瑞都分公司于本判决生效后七日内将位于沈阳市大东区金地铂悦南区A1号楼21-23层房屋腾空交付原告。五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,887元，诉讼保全费5000元，均由二被告共同承担。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，各方之间签订的《合作协议》《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议书》《补充协议》及《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议》补充协议均系基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守履约。关于上诉人荣耀公司主张喜瑞都分公司应向其给付六个月的租金损失及装修损失的上诉请求，经查，荣耀公司与喜瑞都公司之间签订的《合作协议》第十三条违约责任第（四）项约定：“在乙方经营本产品期间，超过30天未向甲方或第三方（实际买受人）付租金或第九条约定乙方应承担的费用，甲方将扣除全部保证金，如果乙方超过60天未向甲方或第三方（实际买受人）付租金，甲方有权终止合同。租赁期内因乙方原因导致合同提前终止，甲方除将扣罚全部保证金外，乙方须赔偿甲方的全部经济损失包括甲方前期所投入的设计费、施工费、装修成本的损失且乙方需向甲方一次性支付剩余租金作为赔偿。”该条约定系对承租人欠缴租金行为的惩罚性条款，喜瑞都公司及喜瑞都分公司对2019年9月1日之后拖欠的租金至今仍未交纳，符合该条约定适用的条件。上诉人荣耀公司主张给付六个月的租金损失明显过高，结合喜瑞都公司及喜瑞都分公司的实际经营状况和经济条件，本院酌定两个月的租金250,755元（125,377.5元×2）作为对违约方的惩罚。同时，因案涉房屋并未另租他人，现亦无法确定上诉人荣耀公司对案涉房屋的设计、装修能否被新接手方延续使用还是予以拆毁，故对其所提关于装修损失的诉请暂不予支持，待该事件及损失确定发生后可另行主张权利。关于上诉人喜瑞都分公司主张荣耀公司收回20套房屋导致其经营受损、租金按照销售额的6%约定过高且对疫情期间的租金应予减免的上诉请求，经查，上诉人荣耀公司收回20套房屋是经喜瑞都公司及喜瑞都分公司同意的，各方就收回20套房屋后的租金标准重新达成协议予以明确约定并经喜瑞都公司及喜瑞都分公司签字确认。由于喜瑞都公司及喜瑞都分公司恶意拖欠租金并导致合同于2019年11月10日解除，在疫情期间，喜瑞都公司及喜瑞都分公司属于在合同解除后持续恶意占有案涉房屋而未予腾退，故对疫情期间的租金不应予以减免。综上，本院对一审判决中的部分不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人荣耀公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初17333号民事判决第一、二、三、四项，即“一、原告荣耀公司与被告喜瑞都公司于2015年12月6日签订《合作协议》、原告荣耀公司与被告喜瑞都公司签订《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议书》、原告荣耀公司与被告喜瑞都公司于2018年11月13日签订《补充协议》、原告与二被告签订《金地铂金中心喜瑞都酒店合作协议合同补充协议》补充协议于2019年11月10日解除；二、被告喜瑞都公司、被告喜瑞都分公司于本判决生效后七日内共同给付原告荣耀公司2019年9月1日至2019年11月10日期间的租金292,547.5元；三、被告喜瑞都公司、被告喜瑞都分公司于本判决生效后七日内共同给付原告荣耀公司2019年11月11日至2020年7月10日的房屋占用费1,003,020元；四、被告喜瑞都分公司于本判决生效后七日内将位于沈阳市大东区金地铂悦南区A1号楼21-23层房屋腾空交付原告。”二、喜瑞都（沈阳）酒店有限公司及喜瑞都（沈阳）酒店有限公司东北大马路分公司于本判决生效后七日内共同赔偿沈阳荣耀房地产开发有限公司经济损失250,755元；三、驳回沈阳荣耀房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费30887元，诉讼保全费5000元，由喜瑞都（沈阳）酒店有限公司及喜瑞都（沈阳）酒店有限公司东北大马路分公司负担；二审案件受理费，由喜瑞都（沈阳）酒店有限公司及喜瑞都（沈阳）酒店有限公司东北大马路分公司负担33,887元，由沈阳荣耀房地产开发有限公司负担27,887元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年三月二十九日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。