安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终493号上诉人（原审原告）：李超，男，1970年12月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：赵雪华，安徽世远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵旺旺，男，1985年10月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。上诉人李超因与被上诉人赵旺旺房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4932号，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李超上诉请求：1．依法撤销原审判决，并支持李超的原审请求；2．本案一、二审的诉讼费用由赵旺旺承担。事实与理由：1.2018年10月24日李超与赵旺旺签订一份商铺租赁合同，租期五年，年租金38000元，合同签订后，赵旺旺于2018年分五次支付第一年度的房屋租金37220元；2．按照双方的口头约定及赵旺旺第一次缴纳租金的惯例，赵旺旺应该在2019年11月份缴纳第二年度的租金，李超亦提供详细的证据证明李超多次向其催缴租金。虽然李超多次催缴，其已经拒不履行合同约定的主要债务。李超有理有据完全可以解除合同，一审法院判决驳回李超解除合同的诉请错误；3．李超于2020年6月3日把房屋门锁上是出于无奈，赵旺旺不给租金，电话不接、微信不回。但2020年7月2日赵旺旺联系李超，李超将房屋钥匙交给赵旺旺，赵旺旺使用房屋至今，如要减扣物业费及电费，亦应该减扣2020年6月3日至2020年7月2日止的相关费用。综上，李超认为一审法院判决错误，现依法上诉。赵旺旺辩称，2020年4月30日前已经通过微信支付到5月底的房租费2万元。今年疫情之后4月份其回到租赁的商铺开门营业，5月中旬其出差外地，李超到租赁的商铺将大门锁上，导致其租赁的商铺无法营业。租赁合同并未要求租金是一年一付，也未要求先付一年，只是押金一个月3000元。租赁房屋第一年物业费2018年11月18日至2019年11月18日是赵旺旺所缴纳3780元。赵旺旺按照合同约定付款，并未违约，合同不应该解除。赵旺旺上诉请求：1．依法撤销原审判决第二项；2．本案一、二审的诉讼费用由李超承担。事实与理由：一审认定物业费由赵旺旺承担事实错误，商铺租赁合同条款并没有要求物业费由赵旺旺承担，承租人的义务仅限于房屋租赁合同规定的，而租赁合同中对物业费没有明确规定的，承租人只具有向出租人支付租金义务，没有向物业公司支付物业管理费的义务。第一年物业费3780元是赵旺旺缴纳，李超同意从第一年房屋租金中扣除3780元的事实。综上，请求支持赵旺旺上诉请求。李超辩称，赵旺旺主张物业费由李超支付没有法律和事实依据，一审判决是正确的，李超与赵旺旺签订合同后，赵旺旺已经缴纳了部分物业费，双方在讨论履行合同过程中，赵旺旺及其爱人荣琳亦多次承诺交纳物业费。综上，请求驳回赵旺旺的上诉请求。李超向一审法院起诉请求：1、判令解除房屋租赁合同，赵旺旺将房屋恢复原状，腾空房屋；2、判令赵旺旺支付房屋租金38000元、两年物业费9592元（2019年物业费5232元、2020年物业费4360元）、李超垫付的电费235.19元，合计47827.19元，扣除赵旺旺已经支付的20000元，尚欠27827.19元；3、判令赵旺旺承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月24日，李超、赵旺旺签订了一份《商铺租赁合同》，约定出租人（甲方）：李超，承租人（乙方）：赵旺旺，出租人出租的商铺坐落地址为蚌埠市光彩大市场八区33栋28号，建筑面积242平方米，商铺共计3层。房屋租期自2018年11月18日起至2023年11月18日止，共计5年。租金标准及支付方式：每年租金为人民币叁万捌仟元整（￥38000元）押金1个月（￥3000元）。合同签订后，李超将案涉商铺交付赵旺旺使用，李超、赵旺旺双方均认可2018年11月18日至2019年11月17日期间的房屋租金赵旺旺已经支付。2020年4月赵旺旺向李超转账支付了房屋租金20000元，此后未再向李超支付过款项。一审法院认为，李超、赵旺旺于2018年10月24日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。依据合同约定，房屋租金为38000元/年，因双方并未在合同中约定租金支付期限，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，因李超、赵旺旺签订的《商铺租赁合同》并未约定租金支付期限，事后双方也未能就支付期限达成补充协议，且合同约定的租赁期限超过一年，故赵旺旺应当在租期每届满一年时支付租金。李超主张双方约定租金为一年一付、提前一个月支付，但其提供的证据不能证明该主张，故对李超主张赵旺旺逾期支付租金构成违约，其要求解除房屋租赁合同，并要求赵旺旺将房屋恢复原状，腾空房屋的诉请依法不予支持。针对李超要求赵旺旺支付2019年11月18日至2020年11月17日房屋租金38000元的诉请，现因一年租期已经届满，故赵旺旺应当支付李超该期间的房屋租金，但因李超自认2020年6月3日其将案涉房屋大门锁上，致使赵旺旺无法实际使用房屋，故此后的租金不应继续计算，一审法院支持李超向赵旺旺主张2019年11月18日至2020年6月2日期间的房屋租金20718元（38000元/年÷365天×199天），因赵旺旺在2020年4月已经通过微信支付了李超20000元房屋租金，故赵旺旺还应支付李超房屋租金718元，对李超诉请中的超出部分不予支持。针对李超要求赵旺旺支付两年物业费9592元（2019年物业费5232元、2020年物业费4360元）的诉请，虽然双方并未在合同中约定物业费承担问题，但根据李超提供的李超、赵旺旺2019年11月26日的微信聊天记录证据，能够证明李超要求赵旺旺交物业费，赵旺旺予以认可的事实，应当视为双方对合同的变更补充，故对李超要求赵旺旺支付2019年度物业费5232元的诉请依法予以支持，针对2020年度物业费4360元，因2020年6月份李超将案涉房屋大门锁上，致使赵旺旺不能实际使用房屋，故一审法院支持李超主张赵旺旺支付2020年1月1日至2020年6月2日期间的物业费1840元（4360元/年÷365天×154天），超出部分不予支持。针对李超要求赵旺旺支付李超垫付的电费235.19元的诉请，因李超庭审中自认第一笔电费136.86元是2020年7月1日至2020年8月1日期间的电费，第二笔电费98.33元是8月份未出账的电费，该段期间因李超锁门致使赵旺旺未能实际使用房屋，此期间的电费不应由赵旺旺支付，故对李超的该项诉请不予支持。综上所述，对李超的诉讼请求部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、赵旺旺于本判决生效之日起十日内支付李超房屋租金718元（自2019年11月18日至2020年6月2日期间）；二、赵旺旺于本判决生效之日起十日内支付李超物业费7072元（2019年全年的物业费5232元、2020年1月1日至2020年6月2日期间的物业费1840元）；三、驳回李超其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，减半收取计248元（李超已预交），由李超承担179元，赵旺旺承担69元，赵旺旺负担额于本判决生效后七日内向一审法院交纳。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审另查明，李超与赵旺旺的微信聊天记录内容，李超向赵旺旺催要租金及物业费。2020年12月8日，李超将案涉房屋钥匙交给赵旺旺。该事实有微信聊天记录、当事人陈述在卷佐证。本院认为：关于解除合同。案涉《商铺租赁合同》未约定租金支付期限，事后双方也未能就支付期限达成书面补充协议，虽然李超向赵旺旺催要租金，但不能确定租金支付的期限，故一审法院依法认定赵旺旺应当在租期每届满一年时支付租金并无不当。李超上诉称双方口头约定支付租金需提前一个月支付下一年度租金的上诉理由，无证据证明。根据本案事实，至李超起诉时赵旺旺并未逾期支付租金构成违约，李超上诉称应解除房屋租赁合同的上诉请求无事实依据，不予支持。关于物业费。案涉签订的《商铺租赁合同》未约定物业费由谁交纳。李超与赵旺旺的聊天微信中，赵旺旺认可物业费由其交纳，故一审法院根据赵旺旺实际承租的天数计算其应交的物业费，并无不当。赵旺旺上诉称物业费不应由其支付的上诉理由不能成立。因2020年12月8日，李超将案涉房屋钥匙交给赵旺旺，赵旺旺应从该日起交纳物业费。李超上诉称，2020年7月2日，其将房屋钥匙交给赵旺旺，赵旺旺应从该日交纳物业费及电费，但其不能举证证明，故李超该上诉理由不能成立。综上，李超、赵旺旺的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由李超负担300元（已交纳），赵旺旺负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二一年三月十一日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。