湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初781号原告湖南一线智造文化科技有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村苗圃组**。法定代表人傅忠成，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人伍飞辉，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人李蔡锋，湖南弘一律师事务所律师。被告湖南无远弗届文化发展有限公司，住，住所地：湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道后湖艺术园******/div>法定代表人陈超，系该公司董事长。委托代理人陈朝辉，男，1968年5月29日出生，汉族，住长沙市开福区。系公司员工。原告湖南一线智造文化科技有限公司（以下简称“一线智造公司”）诉被告湖南无远弗届文化发展有限公司（以下简称“无远弗届公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年2月1日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告的委托代理人伍飞辉、李蔡锋，被告的法定代表人陈超及其委托代理人陈朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一线智造公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即返还后湖艺术园D区第9栋及第12栋租赁房屋；3.判令被告支付房屋租金397950元，租金计算至被告返还房屋之日止（暂计算至2020年11月27日为397950元)；4.判令被告支付滞纳金451275.3元，滞纳金计算至被告租金支付完毕之日止（暂计算至2020年11月27日为451275.3元)；5.判令被告支付免租期的租金共计159180元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：长沙市岳麓区后湖艺术园是长沙市岳麓区政府在岳麓山国家大学科技城核心区重点打造的文化产业项目，由长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司负责园区整体运营。原告一线智造公司以35元/m2·月的租金承租了后湖艺术园D区第9栋及第12栋房屋。原告基于与被告的朋友关系，将该两栋以原价(35元/m2·月)租给了被告，并且与被告签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年8月28日开始起算。合同签订后原告即向被告交付了该两栋房屋，由被告承租并使用至今。但被告至今仅支付了6个月的租金（2019年2月28日至2019年8月27日），之后再未履行租金支付义务，截至起诉之日，被告已拖欠长达15个月的租金未付。原告在此期间曾多次催促要求被告支付租金，但被告均不予支付。原告因被告拖欠租金，导致无法向长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司支付租金，现已被该公司起诉。整个事件中原告以原价将房屋出租给被告，从未想过在被告处赚钱，但被告却违约拖欠租金，导致原告损失惨重。另，被告不仅拖欠租金，还存在未经原告书面同意擅自将房屋转租等其他违约行为。被告的行为不仅严重违反了合同的约定以及诚实信用原则，还严重致使国有资产流失。因此，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第10.2条约定：“乙方拖欠租金1个月以上的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并且乙方应当承担本合同约定的违约责任。”同时，根据租赁合同的约定，因被告原因导致合同解除的，被告应当按照起租年度租金标准支付2018年8月28日至2019年2月27日的租金，并且被告拖欠租金应当按日向原告支付滞纳金。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告无远弗届公司辩称：本公司于2019年5月10日已经与原告签订了退场协议，该协议明确了本公司从2019年2月28日至2019年8月28日已经缴纳的租金，由原告代缴给长沙市岳麓国有资产管理有限公司。原告同意被告前期租赁包含D09、D12栋在内的6栋物业全部退租退场，解除该6栋物业的全部合同，且对于上述物业的租赁、转租、建设、政府减免政策等均由原告承接，包含且不限于长沙市岳麓国有资产管理有限公司与原告签订的补充协议延长的6个月免租期。疫情期间应有至少2个月的免租期、建筑改造装修补贴200元每平方米。双方承诺此合同的内容真实有效。2019年被告交给原告的租金，原告至今未向被告开具发票。本公司现在已经退租退场。原告一线智造公司于2018年8月28日与长沙市麓山国有资产管理有限公司（原长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司）就后湖艺术园42栋、17422.4m2的民居房签订租赁协议，并成立后湖园中园“一线智造设计产业园”。原告力邀被告入驻园区，口头反复承诺租赁无差价及平台政策全部给到邀约入驻企业，基于信任，被告受邀入驻后湖。被告共计缴纳11万元园区入驻服务费后，原告先后将园区内5栋物业租赁给被告、1栋物业租赁给被告的关联公司长沙市鑫云熙商贸有限公司。6栋物业合计面积为1734.4m2。具体承租物业及缴费情况如下：后湖国际艺术区D区D9栋(435.8m2)、D12栋(322.2m2)、D89栋(467.9m2)、D90栋(139.7m2)、D91栋(76.3m2)，总计租赁面积：1441.9m2，已缴纳押金(3个月)及租金(6个月)总计454198.5元，缴纳企业进驻服务费60000元整，合计514198.5元。后湖国际艺术区D区D87栋，总计租赁面积292.5m2，足额押金(3个月)及租金(6个月)总计92137.5元，缴纳企业进驻费50000元整，合计142137.5元。对于以上承租方缴纳的所有费用，出租方仅提供了收款收据，未提供发票。后湖项目是民生工程，是政府重推的项目，但原告作为园中园平台公司不仅至今没有在后湖独立改造建设任何物业，招商资源匮乏，并且管理混乱，管理层多次更换人员，对园区运营以及建设出现的问题原告不仅无法及时协调处理，且发生多起原告总经理及居民对入驻企业进行恶意阻工事件，导致园区物业一直达不到交付条件及建设条件，涉案D09、D12栋物业因为恶意阻工直至2019年9月才开工。在2020年1月14日的区委常委、长沙市麓山国有资产管理有限公司、岳麓区商务局、后湖平台公司共同参加的后湖运营政策意见征集会上，相关领导直接发言指出“由于一线智造签约时不实事求是、虚胖、自行盲目估计一线园区建设周期与税收产值，导致后湖一线智造园区运营局面混乱”，目前一线智造园区有7栋物业因运营不善已被收回。被告受岳麓区委政府邀约，于2019年9月26日与岳麓城投签订园区租赁协议，与岳麓商务局签订招商引进协议，已在后湖成立独立园区平台具备独立运营管理能力。被告运营及投资建设能力得到区委肯定，在区委宣传部的公众号多次报道。被告拒付租金主要有如下原因：1.2020年5月10日，原告与被告已签订《关于在后湖“一线智造设计产业园”退场的协议》，协议中已明确约定：①被告已缴纳清从2019年2月28日至2019年8月28日包含D09、D12在内的共6栋物业押金与租金，由原告代缴给长沙市麓山国有资产管理有限公司并出具发票。②原告同意：包含D09、D12在内的共6栋物业，全部退租退场，解除6栋物业原有的租赁合同。并且对于上述物业的租赁、转租、建设、政府奖补政策等一切权限、义务等均全部交由被告承接。包含且不限于：城投给一线签订补充协议延长的6个月免租期；疫情期间应该有至少2个月的免租期；建筑改造装修补贴200元/平方米。③双方承诺此合同内容合法、真实、有效。2.2019年缴纳给原告的租金至今2年未开具发票，公司经营存在风险问题。目前原告正在被城投起诉，一线智造园区入驻企业已交的大部分租金原告并未交给城投，原告存在随时被解约的风险。被告作为后湖园中园平台运营管理公司，本着响应岳麓区委维护后湖园区共同和谐发展的原则，已向岳麓区委政府相关领导上报一线智造园区与入驻企业多起纠纷事件，目前长沙市麓山国有资产管理有限公司已拟多方协议于2021年1月27日分别发给原告与被告，长沙市麓山国有资产管理有限公司将与原告解除本案相关物业的合同，与被告继续签约。综上，请求法院依法查明事实，依法判决。经审理查明，被告湖南无远弗届文化发展有限公司原名为湖南无远弗届旅游文化发展有限公司。2019年1月16日，原告一线智造公司（出租方，甲方）与被告无远弗届公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋基本情况1.1甲方将位于后湖艺术园D区内第9黄继衡、谢巍户房屋，租赁测量面积为435.8m2(其中含公摊面积25%左右)，租赁给乙方。1.2乙方已充分了解房屋现状，并对上述租赁面积予以确认。并保证租赁期内，入驻该房屋的企业工商税务登记注册地为本合同租赁房屋所在地。1.3该房屋的现有装修及设施状况，由双方在合同附件--《房屋附属设施、设备清单》中加以列明。除双方另有约定外，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。二、租赁用途2.1乙方承租该房屋后用于办公/众创联合办公空间/创意集市/画廊/便利小商品店/文创产品店/书店/咖啡饮料店/面、粉、简餐馆及其他配套服务且符合后湖景区管理办法及政府相关产业政策规定。2.2乙方租赁期间不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途。乙方应独立承担因变更用途而产生的全部法律责任，且即使甲方同意乙方变更租赁房屋用途，甲方无须为乙方的上述行为承担任何责任，同时甲方不予退还履约保证金。若因此导致甲方对外负责的，甲方有权对乙方进行追偿。三、租赁期限3.1本合同租赁期12年，即自2018年8月28日起至2030年8月27日止。装修免租期截止至2019年2月27日，即从2019年2月28日开始计取租金。3.2装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应承担服务费、物业管理费、能源费等本合同约定的租金以外的其他费用。同时，装修免租期内，除另有约定外，本合同、全部附件及相关管理制度约定的乙方义务均不免除。如因乙方原因导致本合同终止或解除则免租期(包含装修期)取消，乙方应当按照起租年度租金标准支付租金，同时履约保证金不予退还。四、租金及费用4.1乙方第一、二、三年租金(税前)为35元/m2/月，第四、五、六年租金(税前)为50元/m2/月，第七、八、九年租金(税前)为60元/m2/月，第十、十一、十二年租金(税前)为75元/m2/月。4.2经双方协商一致，合同起算日期为2018年8月28日。4.3合同签订完成时，乙方一次性向甲方支付半年租金(税前)91518元(大写人民币：玖万壹仟伍佰壹拾捌元整)。此后，乙方应当于每年租金及相关费到期前15日内全额支付给甲方，最迟不得晚于每年租金到期前五日。五、履约保证金5.1双方完成本合同签订后，乙方应即时支付履约保证金(起租年度3个月租金)：￥45759元(大写人民币：肆万伍仟柒佰伍拾玖元整)，甲方收到履约保证金后向乙方出具往来收据。5.2履约保证金退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，甲方在乙方办理退房手续后30个工作日内退还(不计息)。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。六、房屋交付验收6.1甲方应保证租赁房屋本身处于能够正常、安全使用状态。6.2甲方于合同签订10个工作日内按现状交付乙方房屋，同时甲乙双方应当办理书面的移交手续。该房屋为按现状交付，房屋交付前，甲、乙双方应当对该房屋进行交接。交接时，乙方如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于10个工作日内以书面形式向甲方主张，逾期未提出异议，视为甲方交付的房屋符合正常使用条件。七、房屋装修7.1乙方在装饰装修该房屋前，需将装修方案(包含外立面改造)、施工图纸提供给甲方，在通过装修审核，甲方备案后，方可入场施工。如涉及到改变房屋结构、相关手续办理，乙方则须向甲方及政府主管部门报批，并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修。……八、甲方权利及义务8.1甲方保证签订本合同时对该房屋拥有转租权，并且保证在合同约定的租赁期间，不得有包括房主或其他第三人在内的任何人向乙方主张权利导致乙方无法经营。8.2甲方有收取租金和履约保证金的权利。8.3本合同约定的其他权利义务。九、乙方的权利和义务9.1乙方应当按时足额缴纳该房屋租金及履约保证金。……9.3租赁期内拥有该房屋的使用权。乙方应遵守甲方及后湖景区管理部门制定的对本房屋的各项管理制度……9.7乙方在使用该房屋时产生的如物业管理费、网络费、电话费、电费、水费等相关费用由乙方自行承担。因水电表户主为原户主，如乙方就上述费用开具票据，由乙方自行负责。9.8租赁期满后或合同解除时，除双方另有约定外，乙方对其自行安装的一切设备保留所有权。自租赁期限届满或合同解除之日起10个工作日内，乙方需保持房屋整体装修不被破坏的情况下拆除其自行安装的可移动设施、设备，并将房屋交还甲方并取得甲方的书面确认，其他装饰装修遵循来修去丢原则。该房屋内所有逾期未迁移的设施设备和装修所有权均归甲方所有。甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任。十、合同的变更、解除与终止10.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同；10.2乙方有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋，并且乙方应当承担本合同约定的违约责任：(1)承租人利用房屋进行非法活动的；(2)拖欠租金1个月以上的（含1个月）；(3)入驻企业经营范围与约定经营项目不一致，违反后湖景区经营管理办法以及岳麓区相关产业政策规定；(4)乙方拖欠水电费用、物业费等与租赁房屋有关的费用达到已交付的保证金40%以上的；(5)乙方擅自将使用权(经营权)转让或转租的；10.3甲方依据以上条款解除合同后，甲方所收取的保证金及乙方未使用完的租金不予退还，因此造成甲方损失的，甲方保留追偿权。10.4甲乙双方应于本合同租赁期限届满前三个月就续租事项进行协商。除非双方签订补充协议延长租赁期限，本合同租赁期限于届满之日终止。十一、违约责任11.1甲方逾期向乙方交付房屋，每逾期一日，按乙方已付租金的千分之三向乙方支付违约金。逾期交房达到30日，乙方有权单方面解除本合同；如因乙方原因导致双方逾期办理租赁房屋验收或交接手续的，甲方不承担逾期交房违约责任，且乙方应支付逾期期间的租金、物业管理费、能源费等相关费用。11.2乙方未按照合同约定时间缴纳房屋租金，不超过1个月，甲方除向乙方如数收取所欠款项外，还将按日向乙方收取其所欠金额千分之三的滞纳金。11.3租赁期间，如乙方非因本合同约定的情况单方解除本合同的，甲方有权没收履约保证金，乙方已支付的租金不予退还……11.9乙方未经甲方书面同意，擅自将使用权(经营权)转让或转租的，甲方有权单方解除合同，扣除履约保证金；11.10如因乙方原因导致本合同解除或终止，免租期取消，乙方应当支付按照实际租赁期间的全部租金。十二、免责条款12.1因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。12.2因国家政策需要拆除或改造租赁房屋，给甲乙双方造成损失的，互不承担责任。12.3因本条前述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补，同时甲方应当按约定返还履约保证金。……”同日，原告一线智造公司（出租方，甲方）又与被告无远弗届公司（承租方，乙方）就后湖艺术园D区第12刘壮伟户房屋（租赁测量面积为322.2m2，其中含公摊面积25%左右）签订了《房屋租赁合同书》，约定：“一、房屋基本情况1.1甲方将位于后湖艺术园D区内第12刘壮伟户房屋，租赁测量面积为322.2m2(其中含公摊面积25%左右)，租赁给乙方……四、租金及费用……4.3合同签订完成时，乙方一次性向甲方支付半年租金（税前）￥67662元。……五、履约保证金5.1双方完成本合同签订后，乙方应即时支付履约保证金(起租年度3个月租金)：￥33831元(大写人民币：叁万叁仟捌佰叁拾壹元整)，甲方收到履约保证金后向乙方出具往来收据……”其余约定内容与双方上述就后湖艺术园D区第9栋黄继衡、谢巍户房屋签订的《房屋租赁合同》约定的内容一致。同日，原告一线智造公司（出租方，甲方）与被告无远弗届公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》补充协议，约定：“本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2019年1月16日签订之《房屋租赁合同书》(下称“原合同”)中的定义相同。鉴于：甲方和乙方于2019年1月16日共同签署的《房屋租赁合同》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就原协议中需特别说明的事项订立以下补充协议。合同内容补充说明：一、承租方同意签订年产值保底，第一至四年保底产值为100万元，第五至七年年保底产值为150万元，第八至十年年保底产值为200万元。二、承租方同意产值贡献达成奖励方案与未达成相关办法1.园区整体达成产值奖励标准，同时企业也达成保底目标，可享受我园区所获得的优惠政策，具体为：《长沙市岳麓区政府与湖南一线智造文化科技有限公司的合作协议》内给予的所有优惠及扶持政策。2.如园区整体未能达成产值奖励标准，即便部分企业达成签订的保底任务，仍无法获得任何优惠；如园区整体达成产值奖励标准，而部分企业未能达到保底目标，该部分企业亦无法获得任何优惠。3.优惠政策执行方式为：所有费用按照已签署的《房屋租赁合同》缴纳，园区达成政府奖励要求后，再按照本补充协议的第二条细节进行奖励。4.连续两年未能完成产值与税收保底的企业，我司有权单方面解除租赁合同，予以清退出园区，同时履约保证金不予退还。5.未经我方书面同意，乙方不得私自增加经营性项目，若因乙方私自增加经营项目导致甲方利益受损，乙方应当赔偿甲方所受全部经济损失。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力。除本协议中明确所补充的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。”上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告，被告亦依约向原告预付了6个月（2019年2月28日至2019年8月27日）租金159180元、3个月履约保证金79590元及入住服务费60000元。合同履行期间，被告自2019年8月28日起未再履行租金缴纳义务。2020年4月26日，原告通过微信向被告的法定代表人陈超送达了《租金缴纳通知单》一份，通知被告自接到本通知后2个工作日内缴纳2019年8月28日至2020年2月27日房屋租金共计159180元，逾期将按租金收取每日0.3%的滞纳金。后被告一直未履行租金支付义务。2020年7月20日，原告向被告邮寄《律师函》一份，通知被告于2020年7月27日前缴纳欠付的租金并支付滞纳金，若被告限期内仍不支付，原告将按照合同约定解除合同、收回房屋并不予退还履约保证金，但被告仍未支付。2020年5月10日，原告一线智造公司（出租方）与被告无远弗届公司（承租方）签订《关于在后湖一线智造设计产业园退场的协议》，约定：“湖南一线智造文化科技有限公司2018年8月与长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司签订租赁协议租赁有长沙岳麓区后湖国际文化区17422.4平方米园区原始居民建筑并成立后湖园中园“一线智造设计产业园”。2019年1月根据招商管理条例合法转租并签订租赁协议将岳麓区后湖国际艺术区D区D-09栋、D-12栋、D-89栋、D-90栋、D-91栋物业租赁给湖南无远弗届旅游文化发展有限公司，D87栋物业租赁给长沙鑫云熙商贸有限公司。承租物业及缴费情况：后湖国际艺术区D区D-9栋(435.8m2)、D-12栋(322.2m2)、D-89栋(467.9m2)、D-90栋(139.7m2)、D-91栋(76.3m2)，总计租赁面积：1441.9m2，已缴纳足额押金(3个月)及租金(6个月)总计454198.5元(大写：肆拾伍万肆仟壹佰玖拾捌圆伍角)，缴纳企业进驻费60000元整（陆万圆整)，合计514198.5元（伍拾壹万肆仟壹佰玖拾捌圆伍角）。后湖国际艺术区D区D87栋，总计租赁面积292.5m2，足额押金(3个月)及租金(6个月)总计92137.5元(大写：玖万贰仟壹佰叁拾柒圆伍角)，缴纳企业进驻费30000元整(叁万圆整)，缴纳建筑拆除损失费10000元整(壹万圆整)，合计132137.5元(壹拾叁万贰仟壹佰叁拾柒圆伍角）。对于以上承租方缴纳的所有费用，出租方同意提供的单据为盖章的收款收据并有银行转账记录，出租方并未提供发票。原租赁合同约定从2019年2月28日开始记取租金。退场事由：1.租赁物业施工阻工。2019年6月12日上午9时，在依据流程已取得后湖建设指挥部《开公令》的情况下，承租方动工改造后湖国际艺术区D区D-89栋、D-90栋、D-91栋物业时，遇到原住户居民的阻工，并报了110。出租方因人力资源问题不能出面协调解决该事故，承租方自行争取城投工作人员王龙飞到现场，并上报后湖建设指挥部陈谨主任；后续5个月内后湖建设指挥部及景区管理局有安排数次专项调度会，至今未能明确回复开工时间。承租方将自行协商解决该物业的后续建设以及营商问题。2.承租方已在后湖自行成立独立园区。2019年9月26日湖南无远弗届旅游文化发展有限公司与长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司已签订成立后湖独立园中园的协议。长沙鑫云熙商贸有限公司是湖南无远弗届旅游文化发展有限公司关联企业。基于现状情况双方友好协商决策：1.承租方同意：前期已足额缴纳的押金与租金，由出租方代长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司代收代缴，不再退回。2.出租方同意：D-09栋、D-12栋；D-89栋、D-90栋、D-91栋、D87栋物业，自2019年8月28日后出租方对于上述物业的租赁、转租、建设、政府奖补政策等一切权限、义务等均全部交由承租方自行履行承接及管理，与出租方所有签约的物业及注册地址在上述租赁物业的入驻企业，均不再纳入“一线智造设计产业园”企业管理与考核范围，全部退场，由湖南无远弗届旅游文化有限公司接管，由此产生的一切后果，包括上述物业所产生的此协议前的履约问题、签约后与岳麓区城投的续约问题及后续营商问题，由承租方自行协调及一并承担。双方承诺以上协议合法、真实、有效，承租方退租退场后，所有后果均双方自行承担，互不追责。”其中，后湖艺术园D87栋的退场事宜系原告一线智造公司经案外人长沙市鑫云熙商贸有限公司授权后与被告签订的上述退场协议。上述协议签订后，原告并未依约将其从被告处收取的租金及押金支付给案外人长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司。另查明，涉案房屋系原告从案外人长沙市麓山国有资产管理有限公司（原长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司）处租赁用于对外招商、运营。涉案租赁合同签订后，被告欲进场，但遭到当地村民阻工，阻工持续至2019年9月底，后在后湖项目指挥部的协调下解决了村民停止阻工问题。现涉案房屋被告仍在运营，已由被告引进其他入驻企业并收取了相关费用。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》及《补充协议》各2份、租金缴纳通知单、微信聊天记录截图、律师函及EMS快递邮寄单，被告提交并经庭审质证的《关于在后湖“一线智造设计产业园”退场的协议》、授权委托书、租金及押金收据、转账记录、村民阻工现场照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》及补充协议系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。虽然原、被告就包含后湖国际艺术区D9栋、D12栋租赁房屋签订了《关于在后湖“一线智造设计产业园”退场的协议》，约定自2019年8月28日后原告一线智造公司对于上述物业的租赁、转租、建设、政府奖补政策等一切权限、义务等均全部交由被告无远弗届公司自行承接及管理，但该协议本质上属于权利义务转让协议，涉及到涉案租赁房屋的原始出租人即案外人长沙市麓山国有资产管理有限公司（原长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司）的利益，原、被告在未征得该公司同意的情形下私自签订上述权利义务转让性质的协议显然损害了该公司的利益，且原、被告双方均未提供相应的证据证明其依上述退场协议履行了各自的义务，亦未提供相应的证据证明上述退场协议事后取得了案外人长沙市麓山国有资产管理有限公司（原长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司）的追认，故对被告以双方签订了上述退场协议为由拒绝向原告支付租金的答辩意见，本院不予采纳。其仍应按双方签订的租赁合同之约定履行租金支付义务。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求被告支付2019年8月28日至2020年11月27日期间欠付租金的诉请。在确定具体租金数额时首先应当确定起租时间。虽然原、被告在双方签订的涉案租赁合同中约定从2019年2月28日开始计取租金。但根据原、被告双方在签订的涉案《房屋租赁合同》中第6.2条之约定：“甲方于合同签订10个工作日内按现状交付乙方房屋，同时甲乙双方应当办理书面的移交手续。该房屋为按现状交付，房屋交付前，甲、乙双方应当对该房屋进行交接。交接时，乙方如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于10个工作日内以书面形式向甲方主张，逾期未提出异议，视为甲方交付的房屋符合正常使用条件。”本案中，虽然原告在庭审中主张其已于合同签订之日即将涉案房屋交付给被告，但其并未就房屋的交付与被告办理书面移交手续，原告亦未提供相应的证据证明其向被告交付涉案租赁房屋的具体情况及交付时间，因此，对于交付时间举证不能的不利法律后果，应由原告自身承担。考虑到被告在庭审中自认涉案房屋已于2019年9月30日交付，故对涉案租赁房屋的交付时间及起租日本院以被告自认的时间为准。同时，考虑到2020年初爆发的新冠病毒肺炎疫情在客观上对被告使用涉案房屋造成了一定影响，故本院从案件实际情况及公平原则的角度出发，对新冠病毒肺炎疫情期间的租金酌情减少二个月。根据原、被告双方在涉案租赁合同中约定的租金标准，核减上述费用后，被告自2019年9月30日起暂计算至2020年11月27日期间应向原告支付的房屋租金为35元/m2/月×（435.8+322.2）m2×（13-2）个月+35元/m2/月×（435.8+322.2）m2÷30天×29天=317475.67元。核减被告已预付的租金159180元，其还应支付原告租金158295.67元。对2020年11月27日之后的租金，被告仍应按双方签订的租赁合同约定的租金标准履行支付义务。关于原告要求解除与被告签订的涉案《房屋租赁合同》并将租赁房屋返还以及要求被告支付滞纳金及免租期租金的诉请。虽然本案中被告存在拖欠原告租金的违约行为，但原告在涉案租赁合同履行过程中存在未依约按期向被告交付租赁物的行为，亦存在违约情形，故对其前述诉请，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南无远弗届文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南一线智造文化科技有限公司支付欠付的租金共计158295.67元（自2019年9月30日暂计算至2020年11月27日；对2020年11月27日之后的租金，被告仍应按其与原告签订的《租赁合同》之约定履行支付义务）；二、驳回原告湖南一线智造文化科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6938元，由原告湖南一线智造文化科技有限公司负担1938元，被告湖南无远弗届文化发展有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年三月二十三日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。