广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1575号上诉人（原审被告）：贾振奇，男，住广东省广州市增城区。上诉人（原审被告）：王晶，女，住四川省成都市金牛区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：覃子恩，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：廖艳，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州怡好物业管理有限公司增城分公司。住所地：广东省广州市增城中新镇。负责人：宗卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金键，广东海际明律师事务所律师。上诉人贾振奇、王晶因与被上诉人广州怡好物业管理有限公司增城分公司（以下简称怡好增城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人贾振奇本人及其与王晶共同委托诉讼代理人覃子恩、廖艳，被上诉人怡好增城分公司委托诉讼代理人吴金键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贾振奇、王晶上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回怡好增城分公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由怡好增城分公司承担。事实与理由：一、一审判决无视怡好增城分公司在12号业主违法施工前及施工后均未尽物业管理义务，仅判决免除贾振奇、王晶支付施工期间的物业费用，远不足以弥补贾振奇、王晶由此造成的经济损失。(一)怡好增城分公司在12号业主违法施工前未尽谨慎注意义务。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。又根据《前期物业服务协议》第一条第一款第9项的约定，怡好增城分公司应提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主，并与业主订立《房屋装饰装修管理协议》。怡好增城分公司作为专业的物业服务企业，应当知道在别墅内建设无上盖或室内泳池均属于改建建筑物、构筑物的工程，需获得相关部门的许可。因怡好增城分公司事前疏忽未尽谨慎注意义务，未告知12号业主办理行政报批手续，致使12号业主任意违法建设，造成贾振奇、王晶花园地面下陷、房屋倾斜的损害后果。(二)怡好增城分公司在12号业主违法施工期间未能有效阻止施工行为，未提供任何物业管理服务，从而助推12号业主实施违建行为。首先，根据怡好增城分公司在《装修指南》《装修管理规定》中的承诺，如业主对房屋进行装修的，怡好增城分公司应审核业主装修及施工方案，并与业主签订装修协议。怡好增城分公司至今未能提供该些证据，证明怡好增城分公司根本未履行装修管理义务，未能有效防范物业管理区域内业主的违建行为。其次，根据《责令限期改正通知书》及怡好增城分公司提交的《情况说明》，怡好增城分公司早于2016年12月23日知悉12号业主的违建行为。此后怡好增城分公司仍放任12号业主聘请的施工队伍进场装修，任由各种大型机械设备进入小区，甚至对夜间作业不管不顾。然怡好增城分公司在整个施工过程中采取不作为的放任态度，未提供任何有效的管理服务，从而助推12号业主实施违建行为。(三)怡好增城分公司作为物业服务企业，在违建行为结束后未能有效协调贾振奇、王晶与12号业主之间的矛盾，存在物业不作为的行为。经贾振奇、王晶反复投诉，怡好增城分公司未能有效组织贾振奇、王晶与12号业主进行有效的沟通，仅以怡好增城分公司无执法权、应由12号业主承担侵权责任即将自己未尽物业管理义务的违约行为撇得一干二净。时至今日，贾振奇、王晶家中花园仍存在因违建造成的地面下陷、房屋倾斜的损害后果，即怡好增城分公司至今都未能妥善解决贾振奇、王晶与12号业主的矛盾，其不作为的服务态度与其向业主作出的服务承诺不相符。综上，怡好增城分公司在12号业主违法施工前及施工后均未尽物业管理义务，在履行物业服务合同中不作为的重大瑕疵履行行为给贾振奇、王晶造成的影响并非只限于12号业主违法施工期间，其违约行为所造成贾振奇、王晶的损失远非扣除12号业主违法施工期间的物业服务费可以弥补。一审法院仅免除贾振奇、王晶支付施工期间的物业服务费，违反公平原则。二、一审法院遗漏审查小区内众多业主均反映怡好增城分公司长期存在不履行物业管理服务或整体管理服务，经小区业主书面、微信沟通反映仍不整改的事实。因怡好增城分公司长期未提供合格的物业服务，贾振奇、王晶有权不支付物业服务费。怡好增城分公司未提供合格的物业服务是一个长期的、普遍的、众所周知的严重问题。由于怡好增城分公司在履行物业管理服务或整体管理服务过程中存在重大瑕疵，贾振奇、王晶有权拒绝支付物业服务费。三、根据贾振奇、王晶申请政府信息公开获得的信息，原开发商违反自建蓄水井后，交怡好增城分公司管理，并私下收取高昂水费，涉案小区有市政自来水供水，小区内有两套自来水供水系统，日常小区使用蓄水井供水，市政自来水作备用，怡好增城分公司仍不能维护好供水系统，导致小区水压过低，存在经常性、突发性停水的问题，导致业主用水造成困扰，此外由于小区长期供应的蓄水井是违法开采，水质是否达到饮用水标准无法保证，影响业主的身体健康。小区内一直使用20平，50公斤石油气供气，由怡好增城分公司管理，在使用过程中，由于怡好增城分公司管理不善，导致小区供应未及时更换燃气瓶，导致燃气瓶断供，影响业主的日常生活。被上诉人怡好增城分公司辩称：同意一审判决处理，不同意贾振奇、王晶的上诉请求：事实与理由：一、怡好增城分公司作为一家物业服务企业，并非行政执法部门，没有执法权，无法对涉案小区业主的违建行为采取强制措施。因此，怡好增城分公司在发现12号业主的违建行为后，只能建议贾振奇、王晶向相关职能部门反映情况。同时，在接到贾振奇、王晶的反馈后，怡好增城分公司也多次对12号业主予以劝阻，并应贾振奇、王晶的要求，协调其与贾振奇、王晶双方共同选定鉴定机构，就涉案房屋的安全状况进行鉴定。尽管怡好增城分公司最终未能有效阻止12号业主的违建行为，且一审判决据此认定怡好增城分公司在处理违建事宜中存在管理上的重大瑕疵，但装修管理仅为物业管理服务的一部分，即使怡好增城分公司在装修管理上存在瑕疵也只能属于怡好增城分公司在履行《前期物业服务协议》中的服务质量问题，最多构成部分违约而无法构成根本违约。所以，一审判决支持贾振奇、王晶免交违建施工期间的物业服务费的主张尚属情理之中，怡好增城分公司本着不断改进服务质量的原则对一审判决予以接受，而贾振奇、王晶要求免除更多的物业服务费则完全缺乏事实与法律依据，不应当得到支持。二、涉案房屋的损害后果并非均系违建行为所致，且直接侵权人表示愿意承担相关维修责任。违建行为发生后，12号业主于2017年1月18日委托广州建设工程质量安全检测中心有限公司对涉案房屋进行了房屋安全鉴定，且贾振奇、王晶亦签订了《检测机构认定认可书》，承诺认可该单位的检测结果。《房屋安全鉴定报告》显示：“该房屋地基基础目前处于正常工作状态，房屋主体框架结构无明显开裂或损伤，非承重构件基本完好。依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定，该房屋评定为基本完好房”。由此可见，12号业主的违建行为并未给贾振奇、王晶造成重大经济损失，而根据《房屋安全鉴定报告》，砖墙与框架结构交接处及局部梁底批荡、填充墙墙身、局部卫生间墙水管存在开裂现象等缺陷主要是由于混凝土、砖墙及装饰材料因温度变化、材料收缩所致，且12号业主作为直接侵权人也多次向贾振奇、王晶明确表示愿意承担涉案房屋室外新近回填土下陷等损害后果的相关维修责任。所以，贾振奇、王晶完全可以就涉案房屋的相关损害后果向直接侵权人主张权利。三、贾振奇、王晶提交的证据不足以证明怡好增城分公司不(完全)履行物业服务义务或整体物业管理服务存在重大瑕疵。贾振奇、王晶提交的《关于侨建御溪谷物业管理问题的业主集体意见书》中反映的供水、煤气、基础设施等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，而并非物业服务合同关系，与本案诉争的法律关系无关。此外，贾振奇、王晶提交的图片、视频及微信聊天记录不仅在真实性、合法性方面无法得到怡好增城分公司的认可，而且在关联性方面也无法证明怡好增城分公司未提供合格的物业服务是一个长期的、普遍的、众所周知的严重问题。物业管理服务是一个动态、长期的过程，即使涉案小区真的偶尔存在贾振奇、王晶声称的管理瑕疵，也不足以证明怡好增城分公司不(完全)履行物业服务义务或整体物业管理服务存在重大瑕疵。怡好增城分公司于2020年4月17日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.贾振奇、王晶向怡好增城分公司支付自2017年1月至2020年1月的物业服务费61895.45元；2.贾振奇、王晶向怡好增城分公司支付违约金至实际缴清全部物业服务费之日止，暂计至2020年1月8日的违约金为30733.6元；3.贾振奇、王晶承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称侨建公司）与怡好增城分公司签订《前期物业委托服务合同》，约定侨建公司将绿野山庄（侨建?御溪谷）委托怡好增城分公司实行物业管理，由怡好增城分公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费（住宅4.8元/月/平方米），委托期限自2011年9月1日起至2014年8月31日。2014年9月1日及2017年9月1日，上述双方分别签订了两份《补充协议》，约定委托服务期限至2020年8月31日止。2009年7月20日，贾振奇、王晶与侨建公司签订《商品房买卖合同》，约定贾振奇、王晶向侨建公司购买位于广州市增城区中新镇绿野山庄见和二街10号1层101号房的房屋，建筑面积348.51平方米等内容；合同附件五约定贾振奇、王晶在签订买卖合同的同时与侨建公司确定的物业管理公司签订《前期物业服务协议》及《业主临时公约》，并接受相应的服务。2010年7月23日，王晶向怡好增城分公司出具《绿野侨建溪谷楼宇交接书》，表示同意按现状接收使用见和二街10号单元房屋。2010年7月23日，怡好增城分公司（甲方）与贾振奇、王晶（乙方、购房人）签订《绿野山庄（侨建?御溪谷）前期物业服务协议》，约定：“……座落位置：广州市增城区中新镇风光路399号见和二街10号。建筑面积：348.51平方米。花园面积363平方米。……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……3、制止违反本物业《绿野山庄临时管理规约》、《业户手册》、《装修指南》等物业管理制度及业主公共利益的行为；……6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；……二、乙方的权利义务……4、依据本协议按时和甲方交纳物业服务费用；5、装饰装修房屋应按规定办理装修手续后方可开工，并遵守物业公司规定的《装修指南》；……六、房屋装饰装修管理详见《装修指南》……第四条物业服务费用……一、乙方入伙时需向甲方预交3个月物业服务费。在此之后，乙方按月向甲方支付物业服务费。乙方应在每月5日前向甲方缴交当月物业服务费用。二、物业服务费用按建筑面积每月每平方米人民币4.8元（包括公共能源费）计收。……第九条物业服务期限本协议期限从2008年12月1日至2011年12月1日……第十条违约责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠缴金额每天1‰交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并在人民法院起诉。……”。《装修指南》第一条约定了申请时需办理的手续及需提供的材料包括如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间、竣工时间，签订《装修协议书》，交纳装修保证金、施工保证金等。《装修管理规定》第三条处罚办法约定：如施工人员违反管理规定又不服从物业服务中心管理的，物业服务中心有权要求业主更换施工队伍，否则物业服务中心将强制停止施工，并拒绝其进入园区。2018年8月12日，怡好增城分公司委托广东海际明律师事务所向贾振奇、王晶发出《律师函》，通知贾振奇、王晶支付2017年1月至2018年8月支付物业管理费及违约金。一审另查明，2016年12月23日，广州市城市管理综合执法局增城区分局向绿野山庄见和二街12号住户作出《广州市城市管理执法责令限期改正通知书》，通知该住户于2016年12月23日在增城区中新镇侨建一期见和二街12号进行建设地下室（改建房屋）违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款第（一）项之规定，责令该住户立即停止违法行为等。2017年7月15日，贾振奇、王晶向侨建集团及怡好增城分公司出具《侨建御溪谷一期见和二街10号业主意见书》，称：隔壁邻居（见和二街12号）地下室挖掘近一年时间，施工单位没有按照施工标准要求野蛮施工，导致见和二街10号和12号的后花园隔离墙倒塌，见和二街10号房屋地基局部下沉，目测整体房屋结构也局部受损，相邻最近的墙体已经出现的裂缝还在逐渐扩大等，给我们人身及财产安全造成极大安全隐患。经多次同物业、施工单位协调至今未解决，地面还在下沉，来修复解决。在没有得到明确的解决结果前，停止缴纳物业管理费，直至事件得到妥善处理。在此期间产生的任何管理费用由御溪谷物业管理公司承担。一审再查明，《产权情况表》载明涉案房屋位于增城区中新镇绿野山庄见和二街10号的房屋产权人为贾振奇、王晶，建筑面积为348.51平方米，登记日期为2010年6月3日。一审庭审中，怡好增城分公司陈述以下：1.见和二街12号业主开挖地下室没有向怡好增城分公司申报，也没有经过怡好增城分公司同意；2.怡好增城分公司不清楚相关施工人员为何可以进入工地施工；3.对于12号房屋业主的违建行为怡好增城分公司开始并不知情，且其并未向怡好增城分公司进行施工申请，怡好增城分公司发现后已积极协调贾振奇、王晶及该业主，并劝阻其停止违建，以及向城管部门反映相关情况。贾振奇、王晶陈述以下：1.贾振奇、王晶没有支付2017年1月至2020年1月的物业服务费，因为见和二街12号业主在2016年12月份开始开挖地下室，造成贾振奇、王晶房屋受损，当时城管部门也作出相应的违法认定，贾振奇、王晶多次找到怡好增城分公司要求制止或不予配合见和二街12号的违建行为，但怡好增城分公司放任不管，该违建行为仍然继续，贾振奇、王晶损失得不到补偿，在此情况下，贾振奇、王晶在2017年1月口头通知怡好增城分公司在其未尽到相应物业管理义务前不缴纳物业服务费；2.怡好增城分公司须提供合格的物业管理服务，包括对小区内相关业主装修行为进行管理，是怡好增城分公司的物业管理合同义务;3.从2016年底至2017年底期间，怡好增城分公司从未制止12号业主相关的施工行为，对于贾振奇、王晶所提出的合理要求没有进行回应。本案一审审理期间，怡好增城分公司出具《情况说明》，称经怡好增城分公司核实当时见和二街12号业主向怡好增城分公司报备其使用大型机构设备进场施工的理由是在花园内挖掘泳池，而在自家别墅建设无上盖的泳池按照相关规定并不属于违建行为，因此怡好增城分公司才同意保安人员予以放行；之后经贾振奇、王晶投诉，怡好增城分公司才发现见和二街12号业主是在违规挖掘地下室建设室内泳池；随后又多次劝阻见和二街12号业主的违建行为，其也表示尽快进行回填并修复涉案房屋的隔离墙和花园地面并赔偿贾振奇、王晶的相关损失等。贾振奇、王晶提交了多个施工现场的视频录像及多张照片，视频录像显示有大型挖掘机对别墅花园的地面进行挖掘，照片显示贾振奇、王晶的涉案房屋及花园的状况。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。怡好增城分公司与贾振奇、王晶签订的《绿野山庄（侨建?御溪谷）前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。虽然该服务协议约定的期限从2008年12月1日至2011年12月1日，此后双方并未再签订相关服务协议，但是怡好增城分公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业已经为包括涉案房屋在内的整个小区提供了物业管理服务，因此，贾振奇、王晶依法应向怡好增城分公司交纳物业服务费，物业服务费的标准依照侨建公司与怡好增城分公司签订的《前期物业委托服务合同》中物业服务费的约定，即4.8元/月/平方米。关于贾振奇、王晶是否可以拒绝交纳物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”。本案中，贾振奇、王晶以怡好增城分公司未按物业管理协议约定履行相应装修管理责任造成贾振奇、王晶的房屋受损为由拒绝交纳2017年1月至2020年1月的物业服务费，对此，一审法院分析如下：首先，根据查明事实可知，与涉案房屋一墙之隔的住户在2016年12月开挖地下室，期间有大型机械设备入场施工，怡好增城分公司作为涉案房屋所在小区的物业管理服务企业依法或参照前期物业服务协议尚且需对室内装修事宜进行管理，更应对上述建设工程项目进行严格管理，而且在相关行政执法部门出具《广州市城市管理执法责令限期改正通知书》责令该住户立即停止违法行为后，怡好增城分公司仍未阻止该住户的建设行为，因此，在处理此事件中怡好增城分公司确实存在管理上的重大瑕疵，因此，贾振奇、王晶据此拒交施工期间的物业服务费系存在正当理由，根据上述司法解释第六条的规定，贾振奇、王晶主张免交从2017年1月起至2017年12月止（施工期间）的物业服务费，理据充分，一审法院予以采纳。其次，对于贾振奇、王晶主张免交2017年12月以后的物业服务费，由于涉案房屋受损并非由怡好增城分公司的行为直接造成，故在2018年1月上述工程已经停工以后，贾振奇、王晶再据此拒交物业服务费就不属于法律规定的正当理由，一审法院不予采纳。另外，对于贾振奇、王晶主张怡好增城分公司对小区物业公共区域管理未达物业管理服务协议约定之标准，由于小区物业管理服务是一个长期的、动态的整体过程，贾振奇、王晶提交的证据不足以证明怡好增城分公司不履行物业管理服务或整体管理服务存在重大瑕疵，故对于贾振奇、王晶该主张，一审法院不予采纳。综上，现怡好增城分公司请求贾振奇、王晶支付2018年1月至2020年1月期间的物业服务费41821.2元（4.8元/平方米/月×348.51平方米×25个月），理据充分，一审法院予以支持。关于违约金问题，如上所述，贾振奇、王晶拒不缴纳物业服务费确实事出有因，故对于怡好增城分公司请求贾振奇、王晶支付上述期间的违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年11月20日作出判决：一、贾振奇、王晶于判决发生法律效力之日起十日内向广州怡好物业管理有限公司增城分公司支付2018年1月至2020年1月的物业服务费合计41821.2元；二、驳回广州怡好物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2116元，由广州怡好物业管理有限公司增城分公司负担1270元，由贾振奇、王晶负担846元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，贾振奇、王晶提交证据：1.穗增水依申请公开[2020]8号政府信息公开申请答复书。2.关于协助广州市增城区水务局了解政府信息公开申请（贾振奇）的情况复函。3.微信聊天记录（反映供水问题）。4.穗综增责字[2020]73865号责令整改通知书。5.告知函。6.微信聊天记录（反映燃气问题）。7.微信聊天记录及附图（反映煤气管道管理问题）。8.居民用电被挪用作工程建设用电视频。证据1－8拟证明怡好增城分公司未对涉案小区供水、供电、供气等公共设施进行有效管理，违反《前期物业服务协议》第一条第1项及第二条第二款的约定，已严重影响广大业主正常生活。9.微信聊天记录（反映装修施工管理问题）。10.装修工人非法闯入业主屋内视频。11.装修工人使用小区公用水洗车视频。证据9－11拟证明怡好增城分公司未对涉案小区装修施工及安全保卫进行有效管理，违反《前期物业服务协议》第一条第一款第3项的约定。12.微信聊天记录（反映排水问题）。拟证明怡好增城分公司未对涉案小区排水系统进行有效管理，涉案小区雨天严重积水，违反《前期物业服务协议》第一条第一款第11项的约定。13.微信聊天记录（怡好增城分公司主管朱玉燕）。14.一期业主代表沟通事宜（要求整改事务清单）。证据13－14拟证明经业主代表与怡好增城分公司沟通，怡好增城分公司存在多项需整改事项。怡好增城分公司发表质证意见：对证据1、2真实性、合法性无异议，关联性有异议。涉案小区于2007年接通市政自来水，已经取得永久供水证明，贾振奇、王晶所述的违法供水情况与事实不符。且贾振奇、王晶主张的供水的法律关系与本案无关。对证据3真实性合法性予以确认，关联性有异议，与本案无关，涉案小区使用的是永久用水，且小区供水所涉法律关系与本案无关，属于业主与开发商之间的纠纷。对证据4、5真实性合法性予以确认，关联性有异议，与本案无关。对证据6、7真实性无异议，合法性不予确认，关联性有异议，与本案无关，且另案生效判决涉案小区的供气系统符合交付条件。对证据8真实性、合法性予以确认，关联性有异议，该视频无法证明怡好增城分公司放任开发商和承包方偷接居民用电。对证据9、真实性合法性予以确认、关联性有异议，物业服务是一个连续动态的过程，该证据无法证明怡好增城分公司在相关的服务中存在重大瑕疵。对证据10、11真实性、合法性、关联性均不予确认，视频中看不出是否涉案小区。对证据12真实性合法性予以确认，关联性有异议，该证据无法证明怡好增城分公司怠于对排水系统进行改造和维护，因为2020年广州市发生过多次暴雨灾害所以无法证明是因怡好增城分公司的服务瑕疵导致涉案小区出现严重积水的情况。对证据13、14真实性合法性予以确认，关联性有异议，涉案小区的物业消费标准是通过物价局合法认定的不存在高消费的情况。怡好增城分公司提交证据：1.侨建御溪一期见和二街10号别墅安全鉴定报告。拟证明见和二街12号房屋地基基础处于正常工作状态，房屋主体框架结构无明显开裂或损伤。2.检测机构认定认可书。拟证明贾振奇、王晶于2017年1月15日签订认可书，承诺认可广州建设工程质量安全检测中心有限公司的该检测结果。贾振奇、王晶发表质证意见：对两证据的真实性合法性予以确认，关联性有异议，证据1中说明在贾振奇、王晶的邻居施工地基开挖，导致分隔墙倒塌，及房屋和地面塌陷重新采取补救后，再进行的鉴定，因此该鉴定并不能完全反映12号业主违建施工导致贾振奇、王晶房屋受损的情况。至于贾振奇、王晶因房屋被他人违建施工受到侵害属于贾振奇、王晶与隔壁业主的另外的法律关系，本案中贾振奇、王晶要追究怡好增城分公司作为物业管理公司违反物业服务委托合同及业主装修公约的约定，其没有尽到相应的管理职责，而导致贾振奇、王晶造成损失。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：贾振奇、王晶是否有权拒付怡好增城分公司诉请中的全部物业服务费。《绿野山庄（侨建?御溪谷）前期物业服务协议》对双方有约束力，双方均应依约履行。怡好增城分公司在对小区住户违法建设问题的管理上存在重大瑕疵，造成贾振奇、王晶权益受损，一审法院认定贾振奇、王晶免交2017年1月至2017年12月施工期间的物业服务费的主张成立并无不当，本院予以认可。但上述施工行为结束之后，贾振奇、王晶应履行支付物业服务费的义务。一审法院认定怡好增城分公司对涉案小区提供的物业管理服务是一个动态的、长期的过程，贾振奇、王晶提交的证据不足以证明怡好增城分公司不履行义务或者履行义务存在重大瑕疵，因此驳回其拒付2017年12月之后服务费的抗辩主张并无不当，本院予以维持。如怡好增城分公司履行义务给贾振奇、王晶造成损失，贾振奇、王晶可另循途径解决。贾振奇、王晶二审期间提交的证据不足以证明其上诉主张成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人贾振奇、王晶的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元,由上诉人贾振奇、王晶负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年三月二十六日书记员 冯冠豪