新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)新4002执异8号 异议人（案外人）：王**，女，1987年7月26日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 申请执行人：伊犁鼎联空调设备有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新市委政府片区新二路以东支三路以南伊和家园**楼****。 法定代表人：李乃刚，该公司总经理。 委托代理人：马彩霞，新疆滕华律师事务所律师。 被执行人：张云珍，女，1981年11月13日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 本院在执行申请执行人伊犁鼎联空调设备有限责任公司与张云珍买卖合同纠纷一案中，案外人王**向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人（案外人）王**称：2019年3月，案外人王**通过伊犁金宝城房地产经纪有限公司以500,000元的价格购买了被执行人张云珍名下位于伊宁市×××房屋，双方签订了《房屋买卖协议》。王**于2019年3月23日以现金方式向张云珍支付房屋定金20,000元，于2019年3月25日，通过银行转账方式支付房款310,000元，于2019年3月26日通过银行转账方式支付房屋尾款180,000元。王**向张云珍付清房款当日，张云珍将上述房屋的不动产登记证原件、契税发票、维修基金票据及购房款发票原件等相关房屋资料交付给了王**，同日张云珍也在上述房屋的物业公司将物业登记联系人申请登记为王**，并将所欠水、电、暖各项费用结清后一并与王**进行了交接，并向王**交付了房屋钥匙。后因张云珍个人原因未能配合异议人及异议人王**自身工作、家庭（照顾孩子）及疫情等原因一直未能将上述房屋过户至自己名下。待王**于2020年10月从外地回到伊宁市，再次要求张云珍将上述房屋过户至自己名下时，才得知上述房屋因张云珍个人债务纠纷已被法院执行查封。上述房屋被查封的后果给异议人带来了严重的经济损失，异议人王**现要求对本院在执行过程中，查封被执行人张云珍名下位于伊宁市×××房屋依法解除查封。 异议人（案外人）王**向本院提供如下证据。 1、2019年3月23日异议人王**、被执行人张云珍及伊犁金宝城房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖协议》一份拟证实异议人王**、被执行人张云珍及伊犁金宝城房地产经纪有限公司三方就案涉房屋签订《房屋买卖协议》的事实。 2、中国农业银行股份有限公司伊宁新华支行出具的活期账户明细清单一份，案外人王**分别于2019年3月23日、2019年3月25日、2019年3月26日、向被执行人张云珍支付房款20,000元、310,000元、180,000元的收条三张，业务凭证一份，中国银行交易流水明细单一份，拟证实王**向张云珍支付全部房款的事实。 4、不动产权证书一份，销售不动产统一发票一份，中华人民共和国税收完税证明一份，新疆维吾尔自治区国家税务局通用机打发票一份，新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书一份，新疆维吾尔自治区住宅专项维修资金专用收据（业主使用）一份，拟证实王**向张云珍付清房款当日，张云珍就将上述房屋的不动产登记证原件、契税发票、维修基金票据及购房款发票原件等房屋资料交付给了王**，同日张云珍也在上述房屋的物业公司将物业登记联系人申请登记为王**，并将所欠水、电、暖各项费用结清后一并与王**进行了交接。 5、城南壹号物业服务中心出具的证明一份，业主信息登记表一份，装修承诺书一份，收费收据三份，拟证实王**与张云珍对上述房屋签订完房屋买卖协议，付清房款后一直在使用该房屋。 6、商品房现售合同签约证明一份，商品房买卖合同一份，奎屯新宏方物业服务有限公司出具的证明一份，工作证明一份，拟证实王**一直在奎屯市工作，非因王**自身原因未办理过户登记。 申请执行人伊犁鼎联空调设备有限责任公司辩称：伊犁鼎联空调设备有限责任公司认为异议人王**、被执行人张云珍及伊犁金宝城房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖协议》真实性及实际签订时间无法确定。王**支付给张云珍的款项系购房款还是双方其他经济往来，无法通过异议人提交的转账记录体现。异议人王**提交的交纳物业费收费收据不能证实其购买房屋后居住在位于伊宁市×××房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的规定。申请执行人认为王**自2019年3月起止2020年7月期间是有充足时间对查封房屋进行过户的，异议人王**未对上述房屋办理过户是其自身原因造成的。故伊犁鼎联空调设备有限责任公司不认可王**提出的执行异议。 被执行人张云珍辩称：异议人（案外人）王**所述属实，对异议人（案外人）王**提交的证据均予以认可。2019年3月，异议人（案外人）王**通过伊犁金宝城房地产经纪有限公司以500,000元的价格购买了被执行人张云珍名下位于伊宁市×××房屋一套，双方签订了房屋买卖协议。王**于2019年3月23日以现金方式向张云珍支付定金20,000元，于2019年3月25日，通过银行转账方式支付房款310,000元，于2019年3月26日通过银行转账方式支付房款180,000元。王**向张云珍付清房款当日，张云珍就将上述房屋的不动产登记证原件、契税发票、维修基金票据及购房款发票原件等房屋资料交付给了王**，同日张云珍也在上述房屋的物业公司将物业登记联系人申请登记为王**，并将所欠水、电、暖各项费用结清后一并与王**进行了交接，也将房屋钥匙交给了王**。2019年7月，王**电话联系张云珍称之前其在与张云珍对上述房屋交接后就回三亚照顾孩子了，现回到伊宁市想对上述房屋进行过户，但当时张云珍及其丈夫陈勇正在昭苏的工地上忙工程，无法赶回伊宁市，王**当时称其只在伊宁市待几天，孩子一直在三亚，要赶回三亚去照顾孩子。2020年1月春节前，张云珍与丈夫陈勇回重庆老家过年，2020年3月王**又联系张云珍要求对上述房屋过户，因疫情原因，张云珍和丈夫陈勇当时无法从重庆老家回到伊宁市配合王**对该房屋办理过户登记。2020年10月，王**从三亚回到伊宁市再次联系张云珍办理过户事宜，但当时房屋已经被伊宁市法院查封。因为上述疫情及张云珍个人原因造成上述房屋一直未能过户到案外人王**名下。当时王**也一直在催促张云珍，张云珍也很无奈，很不好意思。另，王**与张云珍对上述房屋签订完《房屋买卖协议》，付清房款后就一直在使用该房屋，王**自2019年4月便开始交纳该房屋的物业费及相关费用。张云珍认为法院应裁定中止对位于伊宁市南环路××号楼××单元××室房屋的执行，解除对该房屋的查封。 本院查明，2019年3月23日，被执行人张云珍（甲方，出售方）与案外人王**（乙方，买受方）及（丙方，居间方）伊犁金宝城房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖协议》，约定被执行人张云珍将其名下的位于伊宁市×××房屋转让给异议人（案外人）王**，房屋所有权证号为×××，甲、乙双方对上述议定的成交价格为500,000元整，甲、乙双方签订合同之日起乙方向甲方支付定金20,000元整，其中10,000元作为保证金由居间方保管，主要用于清理甲方前期产生相关费用以及约束甲方办理过户及全部手续。2019年3月25日办理解押手续先付首付款300,000元，剩余200,000元于甲、乙双方将上述房产公证后一次性付清。后王**于2019年3月23日以现金方式向张云珍支付定金20,000元，于2019年3月25日，通过银行转账方式支付房款310,000元，于2019年3月26日通过银行转账方式支付房款180,000元。王**在付清上述房屋房款及保证金后，张云珍向其交付了上述房屋的不动产权证书及相关材料。2021年1月20日城南壹号物业服务中心出具证明一份内容为“兹有×××业主王**，身份证号××，于2019年3月26日业主已将信息录入物业系统，特此证明”。王**已向上述物业中心交纳了2019年4月1日至2019年12月31日期间的多层住宅物业费用1,651.41元，2020年1月1日至2020年12月31日期间的多层住宅物业费用2,201.88元及2021年1月1日至2021年1月31日期间的多层住宅物业费用183.49元。 2019年12月5日，王**与新疆新宏方房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》一份，约定由王**以155,268元的价格购买新疆新宏方房地产开发有限公司开发的位于奎屯市×××房屋一套。2021年3月5日，奎屯新宏方物业服务有限公司出具《证明》一份，记载为“兹有王**，身份证号码××为奎屯市×××的业主，在本小区长期居住，物业费用及相关费用都已按时缴纳，无拖欠行为”。2021年3月6日，新疆凯文贸易有限公司出具工作证明一份，该工作证明记载有“兹证明王**，性别：女，身份证号码××于2018年6月起至今在新疆凯文贸易有限公司人事部门任部门经理职务。公司地址：新疆伊犁州奎屯市×××号，工作地点奎屯市”。 2019年9月18日，本院对原告伊犁鼎联空调设备有限责任公司与被告张云珍买卖合同纠纷一案，作出（2019）新4002民初4163号民事调解书，协议第二项约定“被告张云珍支付原告伊犁鼎联空调设备有限责任公司工程款260,000元，于2019年10月20日前支付50,000元，于2019年11月20日前支付50,000元，于2019年12月20日前支付50,000元，于2020年1月20日前支付50,000元，2020年2月20日前支付60,000元，若被告张云珍逾期付款一期，则原告有权就剩余款项申请执行”。后因张云珍未履行上述调解书确定的义务，伊犁鼎联空调设备有限责任公司向本院申请强制执行，本院于2020年7月3日依法立案受理。2020年7月3日，本院在执行过程中作出（2020）新4002执1165号执行裁定书，查封了登记在张云珍名下的位于伊宁市×××房屋。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。异议人（案外人）王**与被执行人张云珍及伊犁金宝城房地产经纪有限公司就伊宁市×××房屋于2019年3月23日签订了《房屋买卖协议》，之后异议人王**按照协议约定向被执行人张云珍付清了全部房款。王**举证的城南壹号物业服务中心出具的“证明”，业主信息登记表及其向城南壹号物业服务中心交纳2019年度、2020年度及2021年1月的物业服务费用的收费收据可以证实其在本院查封上述房屋之前已合法占有该不动产，对该房屋已经有事实上的管理和支配权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第（四）项即“非因买受人自身原因未办理过户登记”中归责于买受人原因可以分三个层面：一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。结合王**提交的商品房现售合同签约证明，商品房买卖合同，奎屯新宏方物业服务有限公司出具的证明，工作证明及被执行人张云珍的陈述，可以认定王**未对上述房屋办理过户登记非因其自身原因造成，不存在消极不行使登记权利等情形。异议人（案外人）王**提出的异议符合上述规定的四种情形，其执行异议申请成立，本院予以支持。本院应当解除对坐落于伊宁市×××房屋的查封。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人张云珍名下的坐落于伊宁市×××房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审判长 吴  婷  婷 审判员 覃  家  健 审判员 马    刚 二〇二一年三月二十六日 书记员 阿依鲜姆古丽