广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初878号原告：佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司，住所地为广东省佛山市三水区××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××087。负责人：陈海军。被告：张汉达，男，1978年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市三水区××××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××376。原告佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司（以下简称双联物业分公司）与被告张汉达物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序于2021年2月25日、2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告双联物业分公司的负责人陈海军以及被告张汉达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双联物业分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张汉达支付物业管理费5466.29元，公摊维修费用及水电费用合计194.42元；2.判令被告张汉达支付物业管理费的滞纳金5900.86元（以每月所欠管理费5466.29元为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按１‰标准计算至实际缴清欠款之日止，暂计至2020年11月30日）；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2008年开始至今一直为华盛·锦溢华庭小区提供物业管理服务，并与业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定原告每月按建筑面积向业主或物业使用人收取物业管理服务费，并约定逾期交纳的，从逾期之日起按应交费用每日１‰计算滞纳金（违约金）。被告系三水华盛·锦溢华庭12座704的业主，物业管理费收费标准为0.55元/平方米/月，住宅每月费用为70.43元，单车房每月费用为6.56元，合计76.99元/月，现被告尚未支付2015年1月至2020年11月的物业管理费合计5466.29元以及2015年5月至2020年9月的公摊维修费用、水电费用合计194.42元。原告多次与被告协商未果，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告在庭审过程中撤销要求被告支付公摊维修费用及水电费用合计194.42元的诉讼请求，并述称分别于2017年11月23日、2019年12月5日、2020年9月3日、2020年11月6日通过短信方式向被告追收物管费及公摊费用。被告张汉达辩称他对欠缴的物业管理费的数额无异议，但指出被告住宅2014年发生过失窃事件，与原告巡查力度不够，没有安装监控有直接的关系，原告还存在清洁不到位、没有进行绿化维护、小区道路区间划分不合理、公共设施没有维护、没有及时公布公共收益开支情况、侵占小区公共收益（包括停车费、广告费）、纵容员工将楼顶的铁栏私自拆除并变卖以及没有征得业主同意在小区围墙私开小门等问题。其次，与原告签订物业服务合同的并非被告，故对被告没有法律约束力，而且原告因被告没有缴纳物管费而剥夺了被告小区停车位抽签的资格，被告没有享受到业主的权利，故不需要支付物管费，也不同意支付滞纳金。再者，原告诉请的物管费部分已超过法律规定的三年诉讼时效，不应得到支持。原告双联物业分公司围绕诉讼请求提交《物业管理委托合同》五份、照片一张、欠物业管理费明细以及短信截图四张等证据，被告围绕反驳事由提交了报警回执一份、2019年5月及2020年11月车辆收费一览表各一份、照片六张、案涉小区停车位抽签公告一份、乐平镇人民政府《信访事项答复意见书》一份等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提供的证据双方均没有异议，且证据来源、形式合法，内容真实，本院予以采纳并在案佐证；结合当事人的陈述，本院确认原告诉请的全部事实。另查明，原告分别于2017年11月23日、2019年12月5日、2020年9月3日、2020年11月6日通过短信方式向被告追收物管费及公摊费用。再查明，被告家属因案涉房屋2014年11月22日发生失窃而向佛山市公安局三水分局报案。原告公布的2019年5月、2020年9月份车辆收费一览表以及案涉小区停车位抽签公告均盖有案涉小区的业主委员会的公章。佛山市三水区乐平镇人民政府就被告反映的未经业主同意私自开设临时出口的信访事项，于2021年2月2日答复称镇城建水利办工作人员责令物业负责人尽快完善相关手续。本院认为，案涉小区的业主委员会与原告签订了物业管理委托合同，委托原告为案涉小区提供物业服务，该合同合法有效，对作为锦溢华庭12座704房业主的被告张汉达具有法律约束力。原告依约为小区提供了物业管理服务,被告理应按照物业管理委托合同的约定向原告交纳物业管理费，被告因未缴纳物管费而经案涉小区业主委员会同意被剥夺停车位抽签资格的抗辩不成立，本院不予采信。被告提供的证据不能证明住宅发生失窃与物业管理公司有着直接的因果关系，被告以此为由拒交物业管理费于法无据，本院不予采信。原告一直正常持续为涉案小区提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护及电梯、消防等公共设施设备维护保养等物业服务，被告提出涉案小区存在清洁不到位、没有进行绿化维护、在人行道上设置了停车位、公共设施没有维护、纵容员工将楼顶的铁栏私自拆除并变卖等问题，但清洁服务、绿化养护、公共设施维护均具有周期性，被告述称的现象并非持续性，不能以案涉小区某一时刻的状态证明原告没有提供物业服务或原告存在持续性的物业管理瑕疵，而被告提供的照片并不能证明原告在人行道上设置停车位违背了业主的意愿或不符合物业服务合同的约定，也没有提供证据证明存在原告的员工将楼顶的铁栏私自拆除并变卖的事实。停车费收费明细经业主委员会盖章确认，可视为业主委员会对停车费收费用于抵扣物业成本的问题予以认可，被告如有疑惑，有权去物业管理处查看台账；对于原告未经业主同意私在小区围墙私自开设出口的问题，原告已被相关部门责令完善相关手续，如被告在查阅台账、核查过程中发现原告确有不当，被告可通过合理、合法途径向其主张并督促其积极改正，或向业主委员会反映，由业主委员会行使相关权利督促原告改正。另，物业服务水平应当与缴费标准相适应，被告在诉讼中提供的证据不能证明原告没有按照合同约定履行物业服务的义务或履行物业服务不符合合同的约定，业主不能因单独项目存在瑕疵而拒绝缴费，结合被告在诉讼中确认尚未缴纳2015年1月至2020年11月的物业管理费5466.29元的事实，本院据此确认被告欠缴2015年1月至2020年11月的物业管理费5466.29元。关于原告诉请支付物业服务费的滞纳金，其性质实为违约金，且案涉部分物业管理委托合同也明确约定了违约金，标准与滞纳金的标准同一，均按日千分之一计算。由于案涉物业管理委托合同均约定了物业管理费每月收取，被告应从每月交费期限届满之次日即次月1日起承担逾期付款的违约责任。按日千分之一计算违约金虽是原、被告双方的合意，但以此标准计算违约金过分高出因被告的违约行为给原告造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定将违约金调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%之标准，对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。被告自2015年2月起持续拖欠物管费，原告在2021年1月28日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告诉请的2015年1月至2017年9月的物管费请求保护民事权利的诉讼时效为二年，原告提供的证据仅能证明其于2017年11月23日向被告催收，因案涉物管费按月收取，而原告未能提供证据证明2015年2月至此期间发生了诉讼时效中断的情况，故原告主张2015年11月22日前发生的物管费，即2015年1月至10月合计10期共769.90元（76.99元*10期），已超过诉讼时效，本院不予支持；原告诉请的滞纳金实为违约金，是合同主债权得不到履行而产生的救济性请求权，现作为合同主债权的物管费因超过诉讼时效而丧失了请求履行的的基础，故对此衍生出来的相应的违约金亦不应予以支持。另，基于原告本次催收行为引起诉讼时效的中断，2015年11月（包括本月）起的物管费及相应的滞纳金的诉讼时效重新计算，原告期后于2019年12月5日、2020年9月3日、2020年11月6日的催收行为均引起诉讼时效中断的效力，结合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款关于2017年10月1日起请求保护民事权利的诉讼时效为三年的规定，原告诉请2015年11月起至2020年11月的物管费及相应的滞纳金并没有超过诉讼时效，被告关于该部分的诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳，被告需向原告支付2015年11月至2020年11月共61期物管费4696.39元（76.99元*61期）及相应的滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张汉达于本判决生效之日起十日内向原告佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司支付2015年11月至2020年11月的物业管理费4696.39元及每月的违约金[以每月物业管理费76.99元为基数，分别从各欠费次月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%之标准计付至实际清偿日止]；二、驳回原告佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计45元，由被告张汉达负担31元，原告佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆绮萍二〇二一年三月二十四日书记员  朱秋红