四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初740号 原告：吴华，男，1982年7月6日出生，汉族，住四川省华蓥市。 被告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，董事长。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红燕，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告吴华与被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法由审判员余晨适用简易程序，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告吴华及被告欣茂公司的委托诉讼代理人陈仕建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴华向本院提出诉讼请求：判令欣茂公司按照合同约定支付逾期办理不动产证明的违约金：每日按照已付购房款575821元的万分之一，自2016年10月27日起计算至办理不动产权证之日止（截止2018年8月1日，欣茂公司应支付违约金57.5821元＊642天＝36967.71元），并支付取得房屋所有权证书后，因未按合同约定支付违约金而产生的叠加违约金：按照合同中规定的购房总金额的万分之一标准，自2018年8月1日起计算至收到违约金为止。事实与理由：2013年3月2日，吴华与欣茂公司签订了《商品房买卖合同》，约定吴华购买欣茂公司开发的位于成都市新都区××街道××路××号（后变更为××路××号）××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋），房屋价款575821元，交房时间为2014年6月30日，房屋权属证明应于2016年6月30日前取得。吴华依约支付了全部购房款。合同第十九条及补充协议第九条约定2016年6月30日前吴华应该取得商品房所在楼栋的权属证明，如因欣茂公司原因导致未能在约定期限内取得权属证明，欣茂公司应当从2016年6月30日起至取得房屋权属证明之日止按照吴华已付购房款万分之一标准支付违约金。吴华实际办出不动产权证的时间是2018年9月12日，欣茂公司应在该时间向吴华支付逾期办理不动产权证的违约金，但欣茂公司没有支付，故应当按照同标准支付未支付违约金的违约金。故吴华诉至本院，提出前述诉讼请求。 欣茂公司辩称：第一，根据合同约定，非因欣茂公司原因导致买受人未在约定期限内取得房屋权属证书的，欣茂公司有权据实延期并不承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条第6项约定：“因非出卖人责任，导致买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任”，根据该条约定，只有因欣茂公司原因导致的办证逾期，欣茂公司才承担违约责任，如是买受人或第三方原因导致的办证逾期，欣茂公司有权据实延期且不承担违约责任。第二，新都区建筑工程质量监督机构逾期两年向备案机关出具《质量监督报告》，导致项目竣工备案延迟，根据合同约定，欣茂公司为业主办理房屋权属证书的时间应当顺延。2014年6月，大峰景二期房屋完成竣工验收，2014年6月26日，项目通过规划验收，取得新都区规划管理局颁发的《规划合格证》，此时距离合同约定的办理初始登记的截止时间还有2年，正常情况下考虑到复杂的办证流程、其他可能影响办证的因素等，一般在工程竣工验收合格后2年内能够完成初始登记，因此，若无其他重大阻却因素，欣茂公司完全能够在合同约定期限内完成大峰景二期的初始登记。然而，根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第七条规定，新都区建筑工程质量监督机构本应在竣工验收合格后5日内向备案机关出具《质量监督报告》，却因业主的错误投诉、业主群体性维权等原因，直至2016年5月25日才出具了《质量监督报告》，导致大峰景二期项目竣工备案延迟近2年。该逾期并非欣茂公司原因，根据合同约定，欣茂公司为业主办理房屋权属证书的期限应当顺延。第三，国家不动产统一登记制度实施后，办理房屋所有权证已无法履行，且办证部门、流程发生变化，办证所需时间增加，导致欣茂公司办证逾期，对此不应承担违约责任。2016年10月25日，新都区正式开始实施不动产统一登记，但由于城乡房产管理局、不动产登记中心机构设置、人员调整等原因，实际上在2016年5月就停止了房屋所有权证书集体件的受理。实施不动产统一登记制度后，房屋所有权证和土地使用权证两证合一，合同中关于办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证的约定实际不能履行，欣茂公司只能为业主办理不动产权证，因办证部门、流程等发生变化，必须重新准备资料、按照新的流程办理，欣茂公司一直积极协调处理，对于政策变更导致的办证逾期，欣茂公司不应承担违约责任。第四，办理不动产权证过程中，新都区规划验收部门在项目2014年就规划验收合格情况下再次对项目进行了规划验收，并作出了与2014年相矛盾的验收结论，因此导致不动产登记逾期办理近一年时间。2012年，欣茂大峰景二期项目通过规划许可后，施工方严格按照设计图纸和规划进行建设施工，在2014年6月24日项目完成竣工验收，在2014年6月26日通过新都区规划局规划验收，取得《规划合格证》。在办理大峰景二期初始登记过程中，因适用的房屋面积计算规则与成都市规划管理局适用的规则不同，新都区不动产登记中心进行权籍调查后认为大峰景二期项目面积超容，故要求新都区规划管理局重新对项目进行规划验收，否则不予办证，因此，新都区规划管理局再次对项目进行规划验收，并在2017年12月27日向欣茂公司出具《行政处罚决定书》，认为项目不符合规划要求（面积超容），推翻了其在2014年的规划验收结论，欣茂公司为尽快办理不动产权证，于处罚作出后第6日就缴纳了罚款，但因规划部门的上述行为，欣茂公司虽于2016年11月就提出办证申请，但最终在2018年4月12日才完成不动产初始登记。第五，因金税三期全面上线，以及营改增政策实施，无法开具不动产发票，导致契税办理延迟，从而造成不动产登记延误。根据国家税务总局要求，2016年1月8日起，金税三期全面上线，但由于新系统经常出现不稳定情况，无法导入房源、不能进行房源推送，不能开具不动产发票，导致契税办理延迟。2016年5月1日，国家全面营改增，房地产企业税收部门由地税改为国税，地税与国税大量工作衔接，地税办理契税窗口积压大量资料未审，审核耗费大量时间。第六，即使法院认定欣茂公司违约，欣茂公司承担违约金的数额也应当以业主实际损失数额为限，但本案中业主没有遭受实际损失，故不应支持业主违约金请求。欣茂公司在合同约定期限内，已经将房屋交付业主实际占有使用，房屋不动产权证的逾期办理没有对业主正常使用房屋造成影响，实施不动产登记制度后，欣茂公司并未与业主就办理不动产权证重新达成约定和约定逾期办证违约责任等，但欣茂公司仍在积极协调为业主办理不动产权证。即使法院认定不动产权证应当由欣茂公司代业主办理，在双方没有有关约定情况下，根据民法典第584条规定，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，本案中业主并未因办理不动产权证遭受实际损失，故对该违约金不予支持。第七，吴华关于违约金的计算方法没有事实和法律依据，即使欣茂公司构成违约，也仅就房屋所有权证逾期承担违约责任，请法院依法认定，并对诉讼费承担作明确划分。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认。经查明，2013年3月2日，吴华（买受人）与欣茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》、《大峰景合同附件及补充协议》，约定吴华购买案涉房屋，总价款575821元。《商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，第十九条约定：“（一）初始登记出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第九条约定：“1、买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为对委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任……3、……出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的850日内，为买受人办理房屋分户所有权证，并在房屋分户所有权证办理后的12个月内为买受人办理分户国有土地使用权证……6、因非出卖人责任，导致买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任。商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得的，两者的违约金不作累加，仅按逾期转移登记承担违约责任。如因出卖人的责任，虽未能在合同约定的期限内取得产权初始登记，但未导致转移登记逾期，出卖人不承担违约责任”。双方一致确认，吴华已足额支付购房款575821元。吴华述称其于2014年6月30日向欣茂公司支付代为办证所需由其承担的契税、维修基金等，欣茂公司同日向其交付案涉房屋，但欣茂公司当日开具的契税收据在换取正式发票时被欣茂公司收回、无法证明房屋具体交付时间，欣茂公司确认案涉房屋已于合同约定期限内向吴华交付，吴华于收房当日支付了办证所需由吴华承担的契税、维修基金等。2018年9月12日，案涉房屋办出不动产权登记，登记所有权人为吴华。 另查明以下事实：2012年9月26日，欣茂公司取得案涉项目《建设工程规划许可证》，2014年6月4日，欣茂公司取得案涉项目《竣工验收报告》，载明项目经五方主体验收合格。2014年6月26日，欣茂公司取得案涉项目《建设工程规划合格证》。2016年5月25日，成都市新都区建筑工程质量监督站就案涉房屋所在项目作出《质量监督报告》，结论为建议进入备案程序，报告备注“施工单位于2016年5月24日交齐竣工资料后，我站于2016年5月25日出具工程质量监督报告”。2017年12月27日，成都市新都区规划管理局作出《行政处罚决定书》，认定欣茂公司在开发建设“欣茂大峰景”项目中的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，依据该法第六十四条规定对兴茂公司罚款4861436元。欣茂公司于2018年1月2日缴纳了该罚款。2018年4月17日，案涉“大峰景二期”1、2、5栋楼办出川（2018）新都区不动产权第0××4号、0××4号、0××5号不动产权证书，案涉房屋所在楼栋完成了产权初始登记。 2016年10月12日，成都市新都区人民政府发布《关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》，通知自2016年10月25日起启动不动产登记簿证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书，自2016年10月18日至2016年10月24日期间停止受理各类土地、房屋登记业务。 以上事实，有当事人确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，如非法律、司法解释规定的除外情形，应适用当时的法律、司法解释规定。吴华与欣茂公司签订的《商品房买卖合同》、《大峰景合同附件及补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。围绕双方争议的欣茂公司应否承担逾期办理不动产权证的违约责任、应否承担逾期支付违约金的违约责任、违约金数额如何确定问题，本院评述如下： 关于欣茂公司应否承担逾期办理不动产权证的违约责任。本院综合双方举证及陈述，认定案涉房屋已于2014年6月30日向吴华交付。根据双方合同约定，欣茂公司接受吴华委托，应在2016年10月27日前为其办理案涉房屋的房屋所有权证书，于2017年10月27日前办理案涉房屋的分户国有土地使用权证。但由于2016年10月25日新都区开始实行不动产登记，办理并颁发不动产权证书，已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，而不动产权证书兼具两证功能，欣茂公司为买受人办理权属转移登记的义务和责任不因权属证明书形式发生变化而免除，故欣茂公司应在2017年10月27日前即约定的分户国有土地使用权证办理期限届满前为吴华办理案涉房屋的不动产权证，但案涉房屋的不动产权证于2018年9月12日办出，晚于约定期限。欣茂公司主张因部分业主错误维权和政府行为、政策变化原因导致办证逾期，但上述情况并不属于逾期办证的不可抗力，不应当成为免责事由，且即使第三人相应行为对欣茂公司履行合同造成影响，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，欣茂公司仍应向吴华承担违约责任。欣茂公司提出双方补充协议约定“非因欣茂公司原因造成的办证逾期，欣茂公司有权据实延期并不承担违约责任”的答辩意见，该条款是欣茂公司预先拟定，免除了欣茂公司的责任且未采取合理方式提醒买受人注意，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，吴华有权主张该条款不成为合同内容，欣茂公司以此主张不承担逾期办证违约责任的理由不能成立，对其该项答辩意见本院不予采纳。综上，欣茂公司应当承担就案涉房屋逾期办理不动产权证的违约责任。 关于逾期办理不动产权证的违约金数额。双方签订的合同中未就逾期办理不动产权证的违约金作约定，现吴华主张按照合同约定的逾期办理房屋所有权证的违约金标准计算支付该项违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于吴华要求欣茂公司支付逾期办理不动产权证违约金的诉请应予支持，但违约金数额应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素综合确定，结合本案查明事实和双方举证，本院酌定欣茂公司给付吴华违约损失赔偿金2000元。 关于逾期支付违约金的违约金。吴华主张因欣茂公司逾期支付逾期办证的违约金而需按照已付购房款万分之一每日标准就该项迟延给付行为承担违约金，对此本院认为，违约金与违约损失赔偿的产生基础、证明对象等均有不同，分属不同法律概念，双方所签订合同中并未约定迟延支付逾期办证违约金的违约金数额或损失赔偿额计算方法，故吴华作为违约金提出的该项请求，其请求权基础不能成立，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向吴华支付违约损失赔偿金2000元； 二、驳回吴华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费362.1元（已因适用简易程序减半收取），全部由四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担（此款吴华在起诉时已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二一年三月九日 书记员  曾妙