北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1379号上诉人（原审原告、反诉被告）：高雪泉，男，1973年4月7日出生。委托诉讼代理人：王光磊，北京市元坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：果建，男，1978年9月8日出生。委托诉讼代理人：纪晶晶（果建之妻）。委托诉讼代理人：张晓黎，北京天霜律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司职员。上诉人高雪泉因与被上诉人果建、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人高雪泉及其委托诉讼代理人王光磊，被上诉人果建及其委托诉讼代理人纪晶晶、张晓黎，原审第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人冯涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高雪泉上诉请求：1.撤销原判第三、第四项，改判果建向我支付违约金115万元；2.本案一、二审诉讼费用由果建承担。事实和理由：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《履约服务合同》《补充协议》均在2019年9月26日签署，约定果建全款支付给我，《补充协议》第五条载明是《委托服务合同》，但并没有后缀一字半句表明服务合同是资金担保性质的合同，我爱我家公司在2019年10月12日发给我的，以及果建要求我签的北京伟嘉安捷投资管理有限公司为丙方的《安捷通服务协议》并非《委托服务合同》，因此，我拒绝签署《安捷通服务协议》并未违约。其次，约定是全款支付，并非安捷通资金担保，而且房屋已办理网签，果建出资解押付到银行符合约定，担保无必要，故果建不存在先履行抗辩权，因此，我不同意原审判决结果的第三、第四项。果建辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回高雪泉上诉请求，维持原判。高雪泉出售房屋有340万元抵押，需要果建的购房款解除这个抵押，按照合同和补充协议约定，果建支付340万元的前提是补充协议第5条约定的，将房产证、购房发票、契税发票原件交给我爱我家公司，需要签署与第三方机构《委托服务合同》；无论是安捷通服务协议还是委托服务合同，签订服务的目的都是担保我支付340万元是给高雪泉做解押，340万元要专款专用，如果高雪泉不提供担保，就不能保证我支付这个钱的安全。我爱我家公司在微信群里向高雪泉说明我支付340万元就必须进行担保，就是签安捷通协议，补充协议中提到的委托服务合同就是一个统称的名称。高雪泉说签订安捷通协议改变了房款的性质，不是事实，本案的合同和补充协议都是高雪泉本人亲笔签字的，高雪泉很清楚在我付款之前其应该履行的义务，不存在我爱我家公司强迫签订合同的事实。高雪泉违反了合同的主要义务，导致买卖合同无法履行，其应该承担责任。我爱我家公司述称：1、双方协商一致后，在补充协议中加入资金担保条款，并无强迫签订事实，且根据行业惯例，大额资金交易为保障资金安全，可以选择相应的担保服务。2、本案中高雪泉称任何一方并未提供安捷通服务合同及文本，是因为高雪泉拒绝办理和签字导致。3、高雪泉称果建将钱款直接打给银行用于解除抵押，不存在资金风险是错误的，且没有事实依据。4、合同无法继续履行的原因，是因高雪泉不愿承担安捷通服务协议的费用导致。综上请求驳回高雪泉的上诉请求。高雪泉向一审法院起诉请求：1、解除高雪泉与果建之间房屋买卖合同关系；2、要求果建支付违约金115万元；3、果建承担本案诉讼费用。果建向一审法院反诉请求：1、要求高雪泉返还定金57万元，并支付违约金115万元；2、本案诉讼费用由高雪泉负担。一审法院认定事实：2019年9月26日，高雪泉（甲方、出售方）与果建（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，我爱我家公司为居间服务方，合同约定高雪泉将涉案房屋出售给果建，房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行世纪城支行，抵押金额为340万元。高雪泉最迟于2019年10月31日完成全部抵押权注销登记手续。房屋成交款合计575万元。乙方向甲方支付定金共57万元，第一笔定金20万元于本合同签订当日支付。第二笔定金37万元，于查档完成后一个工作日当日支付。乙方采取全款方式支付除定金之外的房屋成交价款，共分三期支付，首期于解抵押前一个工作日，乙方以资金自行划转方式向甲方支付340万元；第二期于产权转移登记前两个工作日，乙方以资金存管方式向甲方支付175万元；第三期物业保证金于产权转移登记前两个工作日，乙方以资金存管方式支付3万元。甲方应当在2019年12月31日前将房屋交付给乙方。双方最晚于本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。产生需要延长办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应另行签署书面补充协议。合同另约定：乙方未按照合同约定时间付款的，逾期10日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际付款之日向甲方支付，合同继续履行。逾期超过10日，甲方有权单方面解除合同。甲方选择解除合同的，适用合同第十二条第一款约定；甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。甲方逾期10日内交房的，甲方按日计算向甲方支付已付房款价款万分之五的违约金，且应于实际交付之日向乙方支付；逾期超过10日的，乙方有权单方面解除合同。乙方选择解除合同的，使用本合同第十二条约定。乙方不解除合同的，甲方自应交房之次日，按日计算向乙方支付房屋成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。因甲方原因导致乙方未能在合同签订之日120天内取得不动产证书的，乙方有权解除合同，使用合同第十二条第二款约定。因乙方原因致使原告未能在合同签订之日起120日内完成不动产转移且乙方未取得不动产证书，甲方有权选择解除合同，使用合同第十二条第一款约定。合同第十二条第一款约定：如甲方按照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按房屋总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还乙方抵扣违约金后剩余的房款；如已付房款不足以抵扣，乙方应于合同解除之日支付不足部分。合同第十二条第二款约定：如果乙方按照本合同约定单方解除合同，应当以书面方式进行。甲方应于5个工作日内将已收乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款20%向乙方承担违约责任。如甲方逾期将乙方已支付的款项返还乙方，应按日计算向乙方支付未返还款总额万分之五的违约金。签署上述合同当日，高雪泉（甲方、出售方）、果建（乙方、买受方）与北京伟嘉安捷投资管理有限公司（丙方、服务方）签署《履约服务合同》，约定甲乙双方委托丙方办理合同履行事宜，具体内容包括保存相关产权资料、乙方购房资格审查、贷款、过户的相关资料；若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供办理解押手续服务；对乙方个人及家庭资信状况做预审查，根据个人及家庭资信情况为乙方推荐适合的贷款方案；协助甲乙双方办理公证手续、房屋评估手续、贷款手续、房屋缴税手续、房屋产权转移、抵押登记手续；经甲乙双方共同申请，可提供房屋交易资金存管服务，需甲乙双方与银行另行签署存管协议等。如果双方在办理交易过程中除上述约定服务之外的多元化服务，需与丙方另行签署有关协议（合同）并支付相关费用。2019年9月26日，高雪泉（出卖方、甲方）、果建（买受方、乙方）与我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款397万元。由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在被法院查封风险、合同履行周期风险。因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到中信银行世纪城支行代甲方提前还款340万元，乙方代甲方支付的还款额作为交易房屋的部分房款。甲方应于办理提前还款手续前将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，在还贷、解抵押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，用于办理产权转移登记手续。还款前，甲乙双方与第三方机构的权利义务及收费标准以签订的《委托服务合同》为准，并甲乙双方协商第三方服务过程中发生的费用由甲方承担。如果甲方未按照本条款约定移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应退还乙方已支付全部款项，并按照《买卖合同》及附属合同、补充协议中违约条款约定承担违约责任。如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款。合同因此未履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方应退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金。2019年9月26日，果建支付高雪泉定金20万元。2019年9月29日，果建支付高雪泉定金37万元。双方9月29日签署《二手房定金交付确认函》，确认买卖合同约定定金57万元已全部支付完成。2019年10月10日，高雪泉、果建办理买卖合同网签手续。庭审中，高雪泉、果建均提供了各方沟通微信记录，根据微信聊天记录可以看出：2019年9月28日，高雪泉在聊天群中（群中包括买卖双方和我爱我家公司工作人员）要求我爱我家公司与果建协商付款377万元以办理解抵押手续。2019年10月11日，我爱我家公司工作人员通知高雪泉办理安捷通业务，告知高雪泉因为需要果建以自己资金代高雪泉提前还款以注销涉案房屋上的抵押登记，故需要办理安捷通业务为果建资金安全提供担保，该工作人员向高雪泉发送了《安捷通服务协议》。高雪泉则认为果建为全款客户，果建支付的房款本来就是应该支付给高雪泉的，所以不需要办理安捷通业务作为担保，另高雪泉亦不同意承担安捷通业务的相关费用。但该工作人员与高雪泉多次沟通未果。2019年10月12日，高雪泉在聊天群中告知果建其已预约银行办理解抵押手续，并明确告知不同意签署担保协议。之后我爱我家公司在聊天群中指出2019年9月26日，三方签订《补充协议》明确约定果建同意，在与高雪泉共同到中信银行世纪城支行代高雪泉提前还款340万元，还款前三方需要签署《委托服务合同》为果建已付款项做担保，并向高雪泉进行详细解释。但高雪泉依然坚持认为果建为全款买房，果建同意帮其付款340万元以办理解抵押手续，故高雪泉不同意办理安捷通业务手续。之后我爱我家公司申请减免了安捷通业务的费用，但高雪泉依然不同意签署安捷通业务相关手续。果建因此不同意支付房款。各方再多次沟通无果。2020年4月20日，果建向高雪泉送达了《解除房屋买卖合同通知书》，因为高雪泉未将《补充协议》约定材料原件交给我爱我家公司，亦不同意签署委托服务合同，果建认为高雪泉违反双方合同约定，通知高雪泉解除双方买卖合同，要求高雪泉退还57万元定金并支付违约金。另，根据微信聊天群中信息，涉案房屋因为存在抵押，所以涉案房屋房本原件在抵押权人处收押，抵押权人开具了收押证明。我爱我家工作人员亦曾对税务部门调取的契税票进行拍照。庭审中，高雪泉主张上述收押证明原件已经交给了我爱我家公司，我爱我家公司主张当时仅拍照留存，并没有收到高雪泉交付的原件。高雪泉未进一步举证。一审法院认为，高雪泉、果建签署《北京市存量房买卖合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。《北京市存量房买卖合同》约定分期付款方式，《补充协议》对付款方式及付款时间进行变更，双方均应该按照《补充协议》中约定履行各自义务。根据《补充协议》约定，因为高雪泉无力自行偿还债务，果建同意代高雪泉向涉案房屋抵押权人中信银行世纪城支行提前还款340万元，该笔还款额作为交易房屋的部分房款。同时，为保证果建代还款资金安全，双方约定将房产证、原购房发票等产权转移所需资料交由我爱我家公司保管。另，该《补充协议》明确约定在还款前高雪泉、果建需与第三方机构签订《委托服务合同》，费用由高雪泉负担。庭审中，果建、我爱我家公司均主张《委托服务合同》为北京伟嘉安捷投资管理有限公司的“安捷通”业务，该业务为高雪泉使用果建资金提供担保。高雪泉对此不予认可，其主张《委托服务合同》即为高雪泉、果建与北京伟嘉安捷投资管理有限公司2019年9月26日签署《履约服务合同》。但根据《补充协议》约定在高雪泉、果建签署《委托服务合同》后，第三方机构需要对高雪泉资信、权属等进行风审综合评定，结合《履约服务合同》有关“多元化服务”和收费情况的约定以及各方微信沟通，考虑交易惯例因素，法院认为《补充协议》所指《委托服务合同》并非已签署的《履约服务合同》。高雪泉签署《委托服务合同》并承担因此产生的费用系果建代偿340万元的前提，但经我爱我家公司、果建多次劝说后高雪泉依然拒绝签署《委托服务合同》，故果建拒绝支付340万元房款，有先履行抗辩权，果建延迟付款不构成违约，故高雪泉以果建未支付340万元房款为由，要求解除双方房屋买卖合同关系并要求果建承担违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。高雪泉拒绝签署《委托服务合同》导致双方买卖合同无法继续履行，对此高雪泉应该承担违约责任，现双方当事人均认可解除买卖合同关系，对此法院不持异议，因果建已于2020年4月20日向高雪泉送达了《解除房屋买卖合同通知书》，故法院认定双方买卖合同关系已于2020年4月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现果建要求返还已付定金57万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高雪泉、果建之间房屋买卖合同系因高雪泉违约导致合同提前解除，高雪泉应承担违约责任，果建要求高雪泉支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持，但果建主张违约金标准过高，法院根据合同履行情况、双方当事人过错程度等酌情予以调整。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七、第一百零七条之规定，判决：一、高雪泉与果建之间房屋买卖合同关系于2020年4月20日解除；二、高雪泉于判决生效后七日内退还果建已付定金57万元；三、高雪泉于判决生效后七日内支付果建违约金57万元；四、驳回高雪泉诉讼请求；五、驳回果建其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，高雪泉出示空白的《安捷通服务协议》，证明果建及我爱我家公司要求高雪泉签署的就是这份协议，但双方从未约定要签署该协议。果建表示安捷通服务协议是具有担保资金安全作用的协议。我爱我家公司认为该份证据不符合二审新证据的要求，对证明目的也不认可。果建及我爱我家公司并未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，本院审理过程中询问双方对《补充协议》中的“还款前，甲乙双方与第三方机构的权利义务及收费标准以签订的《委托服务合同》为准，并甲乙双方协商第三方服务过程中发生的费用由甲方承担。”如何理解时，高雪泉表示签订合同时并未注意到该约定内容。我爱我家公司表示，因果建全款购房，要保证其资金安全，需要第三方提供担保服务，《委托服务合同》并非与我爱我家公司签订，具体名称应以第三方的文件名称为准。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。高雪泉在房屋买卖过程中是否存在违约应与《补充协议》第五条结合分析。首先，高雪泉与果建均认可《补充协议》第五条是为了解除高雪泉所售房屋存在的抵押权而约定。按该条约定：签订《补充协议》后，高雪泉需与债权人预约还款时间才可还款；还款前高雪泉、果建需与第三方机构签订《委托服务合同》，费用由高雪泉负担；在高雪泉、果建与第三方机构签署《委托服务合同》后，第三方机构需要对高雪泉资信、权属等进行风审综合评定。故综合以上内容，足以认定高雪泉与果建在签署《补充协议》时，尚未签订《委托服务合同》，该《委托服务合同》应是与第三方机构一起签署的新协议，高雪泉对此应当知悉。再结合高雪泉承诺在办理解抵押手续前，应将房屋相关凭据交给我爱我家公司；在解抵押后，仍要将上述凭据交给我爱我家公司用于办理房屋产权变更登记，以及第三方机构需要对高雪泉资信、权属等进行风审综合评定的约定内容综合分析，上述约定内容系为保证果建代还款资金安全，同时为了保证房屋买卖合同能够顺利履行而约定。在此情形下，双方约定在还款前与高雪泉、果建及第三方机构签订的《委托服务合同》，目的就是因果建需要代高雪泉还款，同时还要保障果建的资金安全，而实现上述目的需要第三方机构提供相应服务。故我爱我家公司要求果建及高雪泉签订《安捷通服务协议》即为实现上述交易目的，虽然《安捷通服务协议》与《补充协议》中约定的《委托服务合同》名称不符，但结合双方合同约定，签订《安捷通服务协议》的目的与双方约定签订《委托服务合同》的目的一致；且在我爱我家公司、果建多次结合《补充协议》第五条对《安捷通服务协议》进行解释后，高雪泉仍拒绝签署《安捷通服务协议》，导致合同无法继续履行。在此情形下，果建行使先履行抗辩权，延迟付款并不构成违约，而高雪泉拒绝履行合同义务导致果建无法购买涉案房屋，不能实现其合同目的，对此应承担违约责任。高雪泉称其未注意到《补充协议》约定的内容，不存在违约事实故无需承担违约责任的上诉理由，无事实依据，本院不予采纳。原审法院考虑合同履行情况，双方当事人过错程度等酌情对违约金予以调整并无不当。综上所述，高雪泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20280元，由高雪泉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  杨志东二〇二一年三月三十一日书记员  李 丽