河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3869号上诉人(原审被告)：瑞悦资产管理有限公司，住所地北京市丰台区银地家园1号楼2层214。法定代表人：庞桂云，执行董事。委托诉讼代理人：李宁东、赵彦达，河南中赢旗晟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：任昱，女，1990年8月3日出生，汉族，。委托诉讼代理人：李智阳、李元元，河南良仁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南瑞海房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市惠济区江山路与北环交叉口西北绿地璀璨天城2层。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代表人：朱艺、苏瑞，系该公司员工。上诉人瑞悦资产管理有限公司（以下简称瑞悦公司）因与被上诉人任昱、河南瑞海房地产开发有限公司（以下简称瑞海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初7135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人瑞悦公司委托诉讼代理人赵彦达，被上诉人任昱及其委托诉讼代理人李智阳、李元元到庭参加诉讼。被上诉人瑞海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞悦公司上诉请求：一、请求撤销郑州市惠济区人民法院作出的（2020）豫0108民初7135号民事判决书第二项判决，改判由瑞海公司向任昱返还购房款252416元。二、本案的二审诉讼费由任昱、瑞海公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，本案纠纷是因为任昱购买瑞海公司开发的房产项目所导致的，一审判决瑞海公司不承担责任，明显与事实不符，应当予以改判。二、根据瑞悦公司与任昱签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》第四条的约定，双方就涉案房屋款项协商退还时，退还为无息退还，一审判决判令瑞悦公司支付利息，明显与事实及双方约定不符，应当予以改判。瑞海公司辩称，一审法院认定事实正确，瑞悦公司的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。涉案定制协议是由瑞悦公司与任昱签订的，瑞海公司不是合同主体，且购房款是由瑞悦公司收取的并出具了收据。瑞海公司在涉案房屋买卖合同履行中，既不是合同主体，也未收取任昱与瑞悦公司任何款项。退还房款的责任应由瑞悦公司承担。任昱辩称，一、任昱认为，瑞悦公司与瑞海公司应当共同向任昱承担退款和赔偿利息损失的责任。首先瑞悦公司不但是合同的一方主体，而且收取了任昱的购房款，其返还购房款负有不可推卸的责任。其次绿地璀璨星座项目是瑞悦公司与瑞海公司联合共同合作开发的项目，相当于两家公司变相共同收取了任昱的购房款，并长期占有使用。瑞海公司辩称其高达1.9亿元的款项是合作定金不是购房款的主张，意图逃避共同还款责任，任昱不予认可。二、瑞海公司和瑞悦公司应当共同向任昱承担利息损失。双方签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》被认定无效，瑞海公司和瑞悦公司存在明显重大过错，对于无过错的任昱来说，从实际交款至今已经长达两三年，暂且不计算其他间接损失，两家公司应当按照规定支付任昱资金占用期的利息损失。任昱向一审法院起诉请求：1、任昱与瑞海公司、瑞悦公司之间签订的购房协议书无效。2、瑞海公司、瑞悦公司退还任昱购房款252416元及利息50715元（以购房款357416元为基数，按照人民银行同期贷款利率为准，自2018年1月17日起计算至实际偿还完毕之日止，暂计50715元）。3、本案诉讼费用由瑞海公司、瑞悦公司承担。一审法院认定事实：2016年12月1日，瑞海公司作为甲方与乙方瑞悦公司签订《绿地璀璨天城二期商业综合体项目定制开发协议》一份，约定：“绿地璀璨星座”项目由双方共同出资、合作开发，瑞悦公司需向瑞海公司先期支付首付合作定金1.9亿余元，瑞悦公司负责对外签订定制协议，瑞海公司按照瑞悦公司指定将目标房源预售给第三方。2018年1月17日，任昱在瑞海公司绿地璀璨星座售楼部与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座购房协议》一份，约定：任昱购买瑞海公司开发的绿地璀璨星座5号楼730号房屋一套，建筑面积40.92平方米，定制房屋总价款611416元。在该商品房达到预售条件时，瑞悦公司指定瑞海公司与任昱签订《商品房买卖合同》。关于交款时间及方式，合同约定：任昱按照按揭贷款的方式向瑞悦公司支付房屋价款。2018年1月17日，任昱向瑞悦公司缴纳购房款367416元。瑞悦公司向任昱出具了收据，并加盖公司财务专用章。涉案项目开发商为瑞海公司，对外宣传推广名称为“绿地璀璨星座”。因瑞悦公司销售的房产至今未取得商品房预售许可证，不能按照约定时间办理网签及备案手续。庭审中，任昱、瑞海公司、瑞悦公司认可争议房屋所涉楼盘至今未取得商品房预售许可证。另查明：1、截止目前，与任昱情况类似、涉案楼盘的其他业主起诉瑞悦公司的房屋买卖合同纠纷，原审法院大多已经调解结案，调解协议内容主要为：购房人与瑞悦公司双方同意解除签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》，瑞悦公司分期返还购房款，逾期则支付相应违约金等内容。2、任昱向瑞悦公司交纳购房款后，瑞悦公司未提交向瑞海公司转款凭证，瑞海公司亦不认可收到业主房款。3、任昱起诉后，瑞悦公司已退款115000元。一审法院认为，民事主体从事民事活动应遵守诚实信用原则，不得违反法律、法规的规定。商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明等合法手续，不符合售房条件而订立的商品房预售合同，应当认定无效。任昱与瑞悦公司议签订后，因瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得争议房屋商品房预售许可证等手续，按照有关法律规定，瑞悦公司与任昱签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。瑞悦公司将不具备出售条件的房屋出卖与任昱，存在过错，应退还因此收取的购房款，并应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）支付任昱资金占用期间的利息。关于任昱要求瑞海公司承担责任的诉请，根据合同相对性，任昱与瑞海公司之间无合同关系，从目前证据和瑞悦公司陈述判断，瑞海公司也不认可收到瑞悦公司涉案购房款；而且从前期原审法院已经结案的涉案楼盘其他业主起诉瑞悦公司的房屋买卖合同纠纷看，双方达成的调解协议并未涉及瑞海公司责任，故任昱该项诉请于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认任昱与瑞悦资产管理有限公司于2018年1月17日签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》无效；二、瑞悦资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还任昱购房款252416元，并支付相应利息（以252416元为基数自2018年1月17日起计付利息至实际清偿之日；利息标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回任昱的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3711元，由瑞悦公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案合同及履行均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。瑞悦公司与瑞海公司签订《绿地璀璨天城二期商业综合体项目定制开发协议》，约定双方共同出资、合作开发，瑞悦公司需向瑞海公司先期支付首付合作定金1.9亿余元，瑞悦公司负责对外签订定制协议，瑞海公司按照瑞悦公司指定将目标房源预售给第三方。本案中，任昱与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座购房协议》，购买了瑞海公司开发的绿地璀璨星座楼盘。因瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得房屋商品房预售许可证等相关手续，不符合售房条件，故任昱与瑞悦公司签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》因违反法律规定属于无效合同。因瑞悦公司将不具备出售条件的房屋出卖给任昱，本身存在过错，故其应退还任昱所支付的购房款及利息。因瑞海公司与任昱之间并无合同关系，且本案证据不足以认定瑞海公司收取了房款，故瑞悦公司诉称瑞海公司应承担责任的主张无相关依据。综上所述，瑞悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5086元，由瑞悦资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邢永亮二〇二一年三月二十五日书记员  宋佳倩