北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4499号上诉人（原审被告）：柯械明，男，1979年10月6日出生，汉族，北京中艺达晨艺术品投资管理有限公司职工，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园****楼**。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。上诉人柯械明因与被上诉人北京金鹏顺发物业管理有限公司（下称金鹏顺发公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。柯械明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金鹏顺发公司的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院依据《业主公约》认定北京石龙房地产开发公司（下称石龙公司）有权选定物业管理企业进行小区物业管理，存在错误。二、一审法院依据金鹏顺发公司提供的2011年9月24日北京博龙置业有限责任公司（下称博龙公司）股东会决议，认定石龙公司获得小区物业管理权，存在错误。三、一审法院认定石龙公司与金鹏顺发公司2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》对小区业主有约束力，存在错误。四、一审法院依据现场勘查记录错误认定金鹏顺发公司提供物业服务。五、一审法院依据金鹏顺发公司提交2014年至2019年催缴，在涉案房屋上张贴的《催缴通知书》及通过快递寄送的《催款通知书》认定金鹏顺发公司履行了催缴义务，存在错误。六、一审法院就东光物业管理股份有限公司（下称东光公司）、北京东光博龙物业管理有限公司（下称东光博龙公司）、金鹏顺发公司三者间的关系事实认定不清。金鹏顺发公司辩称：同意一审判决，不同意柯械明的上诉请求和理由。2014年6月20日，我公司与石龙公司签订《博龙家园物业管理委托合同》，我公司依约履行物业管理合同权利和义务。我公司是一家在工商部门正式备案，具有二级资质的物业服务企业。博龙公司作为开发企业，是由石龙公司与北京鑫企旺物业管理中心组建的项目公司，北京市丰台区×××房屋（下称涉案房屋）所在小区商品房截止2010年12月31日已经百分之百的售完，其使命已经完成，博龙公司投资的双方股东会决定将小区的物业管理在内的权利义务一并移交给石龙公司，并于2012年2月14日完成工商注销登记，石龙公司继受博龙公司全部的债权债务，而此时涉案房屋所在小区并未成立业主委员会，石龙公司有权选聘物业服务企业。我公司实际为涉案房屋所在小区提供了物业服务，有权收取服务期间的物业服务费和垃圾清运费。金鹏顺发公司向一审法院起诉请求：1.判令柯械明支付拖欠2014年9月30日至2018年1月7日期间的物业费3902.55元；2.判令柯械明支付拖欠2014年9月30日至2018年1月7日期间的生活垃圾清运费98.14元；3.判令柯械明支付利息（以4000.69元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月1日至实际付清之日止）。一审法院认定事实：柯械明系涉案房屋的所有权人，房屋建筑面积57.8平方米。2004年2月26日，柯械明作为涉案房屋的业主、博龙公司作为房地产开发企业、东光公司作为物业管理企业均在经北京市居住小区管理办公室核准的博龙家园《业主公约》中的《承诺书》上签字或盖章。2004年9月30日，柯械明（乙方）与东光公司（甲方）签订《博龙家园物业合同书》，约定由甲方为乙方涉案房屋提供前期物业管理服务，并对双方的权利义务进行了约定。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁、地下租赁**人防车位的管理权部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1.其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日退出小区，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》，北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》等证据，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》中载明金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2.其公司于2014年至2019年期间每年向柯械明进行催缴，最后一次为2019年9月28日，因其公司已撤出小区，通过中通快递形式向柯械明寄出，提交了《催缴通知书》及中通快递单的复印件；3.物业费标准为1.72元/平方米/月，生活垃圾费标准为30元/户/年；经质证，柯械明对《博龙家园物业管理委托合同》真实性不认可，认为该委托合同为无效合同；认为《证明》的真实性无法查实，内容不予认可；对《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》亦不认可，认为金鹏顺发公司未办理任何物业交接手续；认为《催缴通知书》及快递单涉嫌作假，其从未签收过快递单；对物业费及生活垃圾清运费的标准无异议。柯械明主张金鹏顺发公司并未在北京市物业管理动态监管系统中备案，且未实际提供物业服务，提交了北京市住房和城乡建设委员会于2017年6月26日出具的市住房城乡建设委（2017）第516号-告《政府信息告知书》、2014年8月至2017年8月期间的《供暖委托协议》、其他业主交费单据、《物业合同书》及《博龙家园房屋装饰装修管理协议书》及《入职登记表》、《辞职人员申请表》等证据，上述证据均为复印件，其中，《政府信息告知书》载明：2012年12月至2016年5月，博龙家园小区备案的物业服务企业为北京东光物业管理股份有限公司，该公司于2016年5月办理了备案注销。目前博龙家园小区未在北京市物业管理动态监管系统中备案；《供暖委托协议》中委托方、交费单据中收取物业费的主体及《入职登记表》、《辞职人员申请表》均为北京东光博龙物业管理有限公司；《物业合同书》及《博龙家园房屋装饰装修管理协议书》中载明物业公司为东光公司；经质证，金鹏顺发公司对《政府信息告知书》真实性无异议，认为2016年至2017年已完全取消了物业企业二级及以下企业资质认定备案的规定；对《供暖委托协议》真实性、关联性均不认可；不清楚东光博龙公司；认为东光公司为开发商指定的第一家前期物业公司，金鹏顺发公司进行物业服务后，有一段时间使用了东光公司的公章和部分员工，不排除东光公司有未了结的债权，以东光公司的名义收取。另，2017年9月6日，法院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。一审法院认为：本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向柯械明收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此，法院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。柯械明在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求柯械明交纳2014年9月30日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，法院予以支持。关于生活垃圾清运费，柯械明认可交费标准，且《业主公约》中对生活垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求柯械明给付生活垃圾清运费，法院亦予以支持。柯械明辩称石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，依据不足，法院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，法院对柯械明辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。考虑到金鹏顺发公司在服务中的瑕疵情形，法院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院于2021年1月5日判决：一、柯械明于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年九月三十日至二○一八年一月七日期间的物业费3902.55元；二、柯械明于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年九月三十日至二○一八年一月七日期间的生活垃圾清运费98.14元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审审理中，柯械明提交的证据中《前期物业管理委托合同》、《业主公约》、收据、东光公司《入职登记表》、《辞职人员申请表》、《2015年2月考勤表》、《客服部加班明细表》为原件，其他证据为复印件。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，柯械明围绕其上诉意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。柯械明提交：1.鑫企旺公司提供的博龙公司股东会决议，用以证明与金鹏顺发公司提供的股东会决议内容有明显实质性的差异，石龙公司并未取得涉案房屋所在小区的管理权；2.东光公司关于退出博龙家园管理的函、石龙公司关于东光公司退出博龙家园的管理函，用以证明东光公司撤出因“战略调整”主动退出，并不是经营不善和《业主公约》约定的任何情形；3.《物业费陈欠明细表》交接骑缝章照片，用以证明接替东光公司的物业企业为东光博龙公司；4.丰台法院（2016）京0106民初26330号民事判决书，用以证明小区物业管理企业；5.丰台法院（2016）京0106民初11927号民事判决书，用以证明金鹏顺发公司捏造事实，自导自演的胜诉判决为先例；6.丰台法院张贴在涉案房屋入户门的民事传票（来自法院卷宗、其户外监控），用以证明金鹏顺发公司在诉讼时效期间内未对其进行追缴，金鹏顺发公司提交的证据并不是其涉案房屋，涉嫌伪造证据；7.证人黄某的证人证言，证人出庭作证称：我是涉案房屋所在小区的业主，金鹏顺发公司直到2017、2018年这些官司出现后，我才知道有这么个公司，之前我们都是与东光公司签订的合同；8.债权转让协议及东光公司负责人王少川与其的微信聊天记录，用以证明金鹏顺发公司提供虚假的伪造东光公司物业公章。针对上述新证据，金鹏顺发公司的质证意见为：对证据1的真实性认可，在该决议书中已经说明博龙公司退出后一切权利义务都由石龙公司承担；对证据2的真实性、关联性、合法性均认可，但不认可证明目的，石龙公司对东光公司具有告知义务；对证据3的真实性、关联性均不予认可，与本案拖欠物业费没有直接的关系；对证据4的真实性认可，但不认可证明目的，这个判决涉及的主体并非柯械明，费用涉及的是供暖费，与本案无关；对证据5的真实性予以认可，但不认可证明目的；对证据6的真实性予以认可，但不认可证明目的，其公司一直在追缴，并且在2019年通过快递方式进行了物业服务费的追缴；对证据7的真实性、关联性均不予认可；对证据8的真实性不予认可，债权转让协议是真实有效的，微信聊天记录的真实性不予认可。二审补充查明，金鹏顺发公司在一审审理中提交（2018）京02民终2232号民事判决书，用以证明涉案房屋所在小区物业服务状况、合同性质。二审审理中，经本院询问，1.金鹏顺发公司无法提交其2019年通过快递方式邮寄催缴通知的查询结果；2.柯械明、金鹏顺发公司均认可在2017、2018年金鹏顺发公司曾通过诉讼方式向柯械明索要欠付物业服务费，但此后均以撤诉结案；3.柯械明表示王少川无法出庭作证。本院认为：2011年9月24日，博龙公司通过股东会决议的方式将涉案房屋所在小区包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归属于石龙公司，由石龙公司承担法律责任，因为石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订《博龙家园物业管理委托合同》，该合同性质上属于前期物业服务合同，在涉案房屋所在小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同之前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对涉案房屋业主柯械明具有约束力。本案中，金鹏顺发公司实际上为涉案房屋所在小区提供了物业服务，柯械明亦实际享受了物业服务，故其应交纳物业服务费。经查，现柯械明欠付金鹏顺发公司2014年9月30日至2018年1月7日期间的物业服务费及垃圾清运费，故一审法院依据金鹏顺发公司诉请予以判决，事实及法律依据充分，本院予以维持。柯械明关于石龙公司无权委托物业管理企业、《博龙家园物业管理委托合同》无效的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。另，关于诉讼时效问题。首先，虽金鹏顺发公司在一审审理中提交了快递邮寄催缴通知的凭单，但无法提交柯械明已签收该快递的相应证据，故对金鹏顺发公司提交该证据的证明目的，本院不予采信；其次，虽柯械明上诉不认可金鹏顺发公司提交的催缴通知单的照片证据，在二审审理中提供卷宗材料及监控视频截取照片为证，但本院对上述证据之间存在明显差异一事难以认定，故柯械明的该项上诉理由，缺乏充分证据予以证明，本院不予支持；最后，因双方均认可在2017、2018年金鹏顺发公司均曾通过诉讼方式向柯械明索要欠付物业服务费，故欠付物业服务费的法定诉讼时效应重新予以计算，综上，金鹏顺发公司的诉讼请求并未超过法定诉讼时效的规定，柯械明关于诉讼时效的上诉理由，与法律规定不符，本院亦不予支持。综上所述，柯械明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由柯械明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年三月三十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪