山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终510号上诉人（原审原告）：曲海英，女，1968年12月31日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：秦进强(系曲海英丈夫)，住荣成市。上诉人（原审被告）：林长青，男，1979年6月8日出生，汉族，住荣成市。上诉人曲海英、林长青因房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省荣成市人民法院(2020)鲁1082民初5075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲海英上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持曲海英的诉讼请求；二、判令由林长青承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：按照合同约定，林长青应于2019年12月1日前支付2020年的租金18000元，于2020年12月1日前支付2021年的租金18000元。但是林长青2020年度的租金尚欠8000元未支付，且2021年度租金支付日期届满，林长青至今也未支付。同时，林长青将租用的门市房二楼转租他人，也构成违约，应支付违约金10000元。原审法院在林长青承认案外人王龙租用曲海英的门市房的情况下，对林长青的转租事实未予认定系认定事实错误。林长青辩称，因曲海英自2020年3月对租赁房屋进行装修，导致其无法使用，直至2020年12月曲海英才将大门钥匙交给林长青，故其不应支付曲海英主张的2020年房租。曲海英装修后未能清理施工现场，且将其物品损坏，无法营业，不同意曲海英主张的支付2021年的租金。其亦不应支付曲海英主张的违约金。林长青上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回曲海英的诉讼请求或发回重审；二、要求由曲海英负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：林长青已经缴纳了10000元，剩余的8000元房租由于曲海英在租赁期间对出租房屋进行装修，导致林长青不仅无法正常使用租赁房屋，而且还损害了林长青在租赁房屋内的相关物品。因此在双方对此损失协商未果的前提下，林长青拒付剩余租金。另外，曲海英在装修房屋后，拒绝将房屋交付林长青，致使林长青至今不能进入租赁房屋进行经营活动，因此林长青租赁房屋的目的无法实现。故曲海英要求林长青支付租金没有事实依据。曲海英答辩称，按照政府要求，需要统一整改下水道，其丈夫秦进强通知林长青对案涉房屋地面进行整理，经双方协商，林长青同意对案涉房屋进行装修（包括对下水管道整改、地面整理、墙面粉刷、卫生间改造）。2020年3月10日左右开始装修，至4月20日左右装修完毕之后，因卷帘门里面的大门应由政府统一安装，但一直未进行安装。林长青应在2019年12月份交纳2020房租，但其直至2020年5月25日才给付10000元，此时曲海英曾提出如林长青不继续租赁房屋可将2020年3月之前的房租支付，双方解除合同，因林长青不同意，合同未解除，林长青亦未提出解除合同及装修存在问题。双方合同应继续履行。曲海英向一审法院起诉请求：1.林长青立即向曲海英支付拖欠的租金26000元，违约金10000元，共计36000元；2.林长青自2019年1月11日起至2019年12月1日止以8000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，并自2019年12月2日起以26000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至林长青实际偿付欠款之日止；3.林长青承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月4日，曲海英、林长青签订租赁合同，约定林长青租用曲海英夫妻所有的位于荣成市门市房，租期三年，每年租金18000元，第一年租金于2019年1月10日前付清，以后每年租金于12月1日前付清。合同签订后，林长青付清了2019年房屋18000元。后林长青又通过微信转账及现金支付方式付给曲海英租金10000元。曲海英提交录音一份，该录音显示：1.林长青承认自己租用曲海英房屋；2.2020年租金林长青应在2019年12月1日前付清；3.林长青没有按期支付。林长青质证后无异议。林长青提供案外人王龙拍摄的手机视频一份，主张签订合同时，林长青与王龙向曲海英提出合租房屋，曲海英也同意了，但是合同由林长青签名。后来曲海英进行装修时将王龙的物品损坏，所以双方发生争执。曲海英质证后提出异议，认为该视频是8月2日拍摄，而7月13日王龙第一次打电话给曲海英，曲海英才知道王龙这个人，故不认可林长青主张的合租关系。曲海英承认在疫情期间对房屋进行了装修，但是经过了林长青同意，损失现在无法确定。经审查，曲海英提交的录音与林长青提交的手机视频，双方对真实性均无异议，来源合法，与本案存在关联，予以采纳。林长青主张曲海英认可林长青与王龙合租房屋，曲海英予以否认，林长青提供的视频证据也无法证明该事实，故对该项主张不予认定。曲海英主张林长青存在转租行为，证据亦不足，不予认定。一审法院认为，曲海英、林长青签订了合法有效的租赁合同，成立了房屋租赁合同法律关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。曲海英提供的录音证据和租赁合同互相印证，可以证明双方约定2020年度的房租应在2019年12月1日前付清，故曲海英要求林长青支付2020年度剩余8000元房租及利息，理由正当，应予支持，但利息应自其主张权利之日起算。林长青主张曲海英在租赁期间装修的行为给案外人造成经济损失，与本案不是同一法律关系，可由权利人另案主张权利，本案不予合并审理；林长青以此为由拒绝履行给付义务，理由不当，不予支持。曲海英主张林长青存在转租行为，要求林长青支付违约金10000元，证据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决：一、林长青于判决生效之日起十日内付给曲海英租金8000元及利息（以8000元为基数，自2020年9月1日起至实际履行之日之日止，按照全国银行间同业拆借中心同期公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回曲海英要求林长青支付违约金10000元的诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元（系减半收取），由曲海英负担272元，林长青负担78元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。林长青提供光盘一张及书面材料一份，拟证实其于2020年12月7日从秦进强处取得案涉房屋装修后的钥匙。经质证，曲海英对证据的真实性无异议，但主张因安装案涉房屋大门需要固定，其于2020年7月31日准备送钥匙时，发现大门已被王龙撬开并在屋内居住，后林长青、王龙并未再向其要钥匙，其自8月至11月未到案涉房屋进行查看，11月后其去后发现无人居住，就将大门重新锁好，王龙曾于11月份搬过东西但并未要钥匙，后来王龙又想要搬东西，故向秦进强要钥匙，秦进强将钥匙交给王龙。林长青陈述案涉房屋是其与王龙共同租赁，曲海英应当知晓，其实际使用一层，王龙实际使用二层；其已于2020年7月下旬将案涉房屋内的物品搬走、清空，现二层由王龙放置物品，房租由其向曲海英支付；其不同意对墙面粉刷，但同意按照政府要求整改下水道。曲海英陈述林长青于2020年7月下旬搬走属实，其于2020年7月下旬向林长青索要欠付租金8000元，林长青告知其不租赁案涉房屋，其同意并告知林长青需将屋内物品搬走，现一楼物品已经清空，二楼剩余一张沙发及一些杂物；签订合同时王龙是否在场不清楚；林长青搬走后，其去清理房屋，发现王龙仍使用案涉房屋二楼，且王龙主张其已于2019年12月前将10000元交付给林长青，故王龙不同意搬走。现双方均同意解除租赁合同。本院认为，双方对林长青提供的证据的真实性均无异议，但从该证据可以看出系王龙于2020年12月7日从秦进强除取走案涉房屋的钥匙，结合林长青陈述其已于2020年7月下旬将屋内物品搬走，二楼由王龙放置物品的事实，故林长青该项主张不成立。？对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，案件的争议焦点为林长青应否支付曲海英租金、违约金及数额。曲海英、林长青签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。林长青主张因曲海英装修房屋导致其不能正常使用并造成其物品损失，且拒绝将房屋交付林长青，致使林长青租赁房屋的目的无法实现，林长青有权拒付剩余租金曲海英要求支付租金没有事实依据。但通过曲海英提供的录音证据和租赁合同互相印证，可以证明双方约定2020年度的房租应在2019年12月1日前付清；林长青同意曲海英按照政府要求整改下水道，虽主张其不同意曲海英对墙面粉刷，但未提供证据证实，故可以认定林长青同意曲海英对案涉房屋进行装修，一审法院根据查明的事实及林长青在一审陈述，判决林长青支付2020年度剩余8000元房租及利息正确，本院予以维持。林长青主张曲海英装修房屋时造成其物品损失，并未提供证据证实，且提供的证据亦不足以证实租赁房屋的目的无法实现，故林长青上诉主张，证据不足，本院不予支持。曲海英主张林长青存在转租行为，并据此要求林长青支付违约金10000元，但案件事实表明，曲海英知道王龙居住在案涉房屋内并未提出异议，故一审认定曲海英该项主张证据不足，不予支持正确，本院予以维持。曲海英知晓林长青已于2020年7月搬出案涉房屋，并同意与林长青解除案涉租赁合同，故其主张要求林长青支付2021年租金于法无据，本院不予支持。综上所述，曲海英、林长青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由曲海英负担700元、林长青负担50元。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  董光成审判员  潘 慧二〇二一年三月二十四日法官助理姜雅群书记员丛丽颖