江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4476号上诉人（原审原告）：张培，男，1959年2月27日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：蔡安明，江苏君勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，江苏君勋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：付树兵，男，1972年11月25日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：彭明，江苏泛华法律服务所律师。委托诉讼代理人：邓雨，江苏泛华法律服务所律师。原审第三人：南京水蓝湾洗浴有限公司，住所地南京市秦淮区止马村**。法定代表人：李亮。上诉人张培因与上诉人付树兵及原审第三人南京水蓝湾洗浴有限公司（以下简称水蓝湾公司）相邻关系纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张培上诉请求：1、撤销一审判决第三项和第四项，改判付树兵赔偿张培租金损失3344218元及利息损失；2、本案全部诉讼费用由付树兵承担。事实和理由：1、关于漏水问题。因付树兵将房屋出租给原审第三人开设浴室，导致案涉房屋产生严重的漏水问题，张培多次投诉、相关行政机关对原审第三人违规使用房屋的查处、新闻媒体报道、街道和社区出具的证明等证据均可以证实上述事实。一审法院也确认：“因涉案房屋于2018年勘验时存在漏水现象，肉眼可见涉案房屋天花板往下滴水”。本案虽因技术原因，一审中未对漏水原因进行鉴定，但自原审第三人于2013年1月承租房屋至今，漏水现象一直在持续，只是由于目前付树兵的房屋未投入使用，才使漏水现象得以缓解，但并不表明漏水问题己经解决。从付树兵为张培楼上业主、付树兵房屋使用时张培房屋内就漏水、楼板上肉眼可见多处“堵漏王”等事实，完全可以推断出漏水现象与付树兵不当使用房屋存在重大关联或因果关系。2、关于安全问题。一审法院己经判决付树兵对案涉房屋拆除下埋的上、下水管，及对案涉房屋进行加固、整改。但在付树兵采取上述整改措施之前，案涉房屋的安全隐患并未消除。3、关于损失问题。因付树兵的承租人违规建造大浴池，致使房屋存在安全隐患，同时造成张培的房屋楼顶漏水，以至于张培房屋长期难以出租，蒙受巨大经济损失，付树兵应全额赔偿。2013年7月5日，南京市房屋安全管理处作出《秦淮区止马村1号-14、15洗浴中心违法装修存有重大安全隐患告知函》，认定付树兵的房屋违建造成楼下房屋漏水，多处楼板开裂。2013年7月30日，南京市房屋安全管理处向张培发送《告知函》，经技术评估后认定，付树兵的行为导致房屋严重超过原设计荷载标准，有局部坍塌危险。2013年8月30，南京市秦淮区房产管理局等五行政部门，向张培的承租人发送《停止营业告知书》，再次明确付树兵的房产存在重大安全隐患，要求张培在安全隐患消除前停止使用房屋。相关政府官员在接受媒体采访时也坦言，楼板存在皲裂、在加固之前不得投入经营使用。由于时至今日，被上诉人未采取加固措施，张培亦未曾收到南京市秦淮区房产管理局等五行政部门撤销2013年8月30下达的《停止营业告知书》，故为保证当事人安全使用涉案房屋，该房屋在此之前张培并不能将案涉房屋对外出租，由此造成的损失应当由付树兵予以赔偿。一审法官在2018年对涉案房屋进行现场勘验时，还发现房屋存在滴水现象，这表明房屋截止此时仍不能正常使用。在一审中张培己经提交证据证明案涉房屋截止2020年2月的损失达334万余元，被上诉人应当对该损失予以赔偿，一审法官仅酌定了50万元，酌定数额严重偏低，应予调整。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。付树兵辩称：张培的陈述与事实不符，没有法律依据，请求驳回张培的上诉请求。付树兵上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回张培对付树兵的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张培和水蓝湾公司承担。事实和理由：一、张培诉讼请求第一项不明确，应当依法予以驳回。何谓有资质单位、房屋是否需要加固整改等内容均无明确唯一的定论，故其诉讼请求并不明确。张培的第二项关于租金损失的诉讼请求，属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。即使本案最终确认张培存在租金损失，但张培在2015年3月1日之前的租金损失已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。二、本案的案由是相邻关系纠纷，但对张培主张发生损害且要求损失的赔偿，仍须按照《侵权责任法》的规定，查明是否存在损害事实、真正侵权人以及损害事实与行为人之间的因果关系，方能明确各方权利义务。但张培一审截至第二次开庭结束，均未能就其主张的事实进行举证。1、张培两次申请鉴定机构就案涉房屋的漏水原因、安全隐患等进行鉴定后又撤回鉴定申请。现案涉房屋是否漏水、为何漏水、有无安全隐患等事实均未有明确结论。因未对房屋损害事实及因果关系进行鉴定，原审法院未能查明上述事实，导致本案事实不清。2、张培一直未能举证证明损害事实存在。首先，张培的主要证据为2013年新闻报纸及新闻采访录像，仅能证明案涉房屋在2013年报道时候的状态，不能反映其后以及诉讼时候的客观状态。张培举证的照片为复印件且未标注时间，不具备法定证据形式，与其主张的损害现状无关联性。张培举证的短信截屏证据不符合民事诉讼法关于电子证据的规定，不能作为证据采信，且与水池在2014年已经拆除的事实不符。张培提交的2017年12月8日朝天宫办事处止马营社区居委会出具的“情况说明”，从形式上不具备证据的要件，从内容上也仅记录2013年3月张培反映水蓝湾公司在案涉房屋楼顶上建造水池一事，亦未能证明损害事实存在。3、张培第二次庭审时承认，其隔壁火锅店在关闭公共管道阀门后就不再漏水。故张培所称的漏水原因有高度可能与公共水管阀门有关，与付树兵无关。4、从调取的（2014)秦非诉行审字第4号案卷可知，案涉房屋的实际使用人水蓝湾公司（原南京金色海滩洗浴有限公司）在2014年已经将房屋中的水池拆除。通过多次勘验现场也发现，张培房屋上方已经是普通的房间，没有水池。故张培主张付树兵与漏水存在因果关系，不符合客观事实。5、张培诉请主张与现场勘查的客观情况不符。从现场勘察可见，二楼约2000平米的现场并未有被上诉人所述的20公分建筑垃圾，仅仅是增加了几处约6、7厘米高度的装饰。该装饰系正常经营过程中进行的必要装修，非张培所称的建筑垃圾，也并未对张培房屋的安全造成隐患。张培所称水管系个别桑拿包间淋浴房所用，水管无漏水、破损迹象，且也不对应张培主张的房屋。且从现场看出，水蓝湾公司经营的洗浴场所二楼约2000平米，张培在该场所楼下的商铺面积极小，张培也无法明确前述铺垫的高度位置能够对应其商铺，无法证明双方存在相邻关系。三、即使本案存在损害事实，但侵权行为人系原审第三人水蓝公司，法律责任由水蓝湾公司承担。张培在2013年发现房屋漏水后，从未通知过付树兵，付树兵对此毫不知情。水蓝湾公司系房屋的实际使用人，属于《物权法》第九十一条、第九十二条规定的相邻关系中的不动产权利人，应当由水蓝湾公司承担法律责任，应当驳回对付树兵的诉请。四、张培在2013年发现房屋漏水后长达5年之久都未对房屋进行修缮。即使因房屋漏水存在租金损失，张培亦故意扩大了该损失。对于张培主张的租金损失，一方面因超过诉讼时效不应当支持；另一方面因张培扩大损失，主张的租金数额明显过高，和市场行情不符，不应当予以支持。综上，请求二审法院支持付树兵的上诉请求。张培辩称：1、张培要求加固、整改以及对墙面顶面等恢复原状的请求是明确具体的，依据是物权法第35条、第36条和第37条。张培提出的第二项赔偿损失的诉讼请求是要求付树兵对张培的损失比照租金进行赔偿，并非要求其支付租金。由于付树兵及其承租人至今未对涉案房屋进行加固，其损害事实处于持续状态，张培自2013年4月起，就向包括南京市房屋安全管理处在内的行政部门投诉解决争议，也一直在通过多方途径不断寻找房屋的产权人。付树兵提出的时效抗辩理由不能成立。2、张培已经举证证明付树兵应当对案涉房屋的损害承担责任。由于付树兵的承租人不当使用房屋，导致张培的房屋至今不能正常使用。不能正常使用的原因有两个，一是漏水，二是房屋安全结构受到了破坏，需要加固。虽然由于付树兵的房屋目前没有使用，导致一审判决时不再漏水，但之前漏水的事实，直到一审法院的法官在审理期间实际勘查时仍然存在，南京市房屋安全管理处出具的房屋安全评估报告，载明由于二楼增设的蓄水池严重荷载，一楼的楼板已发生多处损坏，影响了房屋的安全结构。秦淮区房产局联合政府其他五部门曾于2013年8月30日向张培的承租人送达了停止营业告知书，张培在二审期间进行信访，秦淮区政府副区长顾万国当面口头答复，房屋在加固之前仍不能使用，原停止营业告知书仍然有效。3、没有鉴定并不代表不能证明损害事实。张培在一审期间虽然放弃了漏水原因及安全隐患鉴定，但漏水鉴定并不是查明本案事实的唯一的办法，本案从已有的证据可以证明漏水是付树兵的承租人不当使用房屋造成的。付树兵的房屋位于张培房屋的上一层，付树兵的承租人在超负荷使用二楼房屋时，张培的房屋顶面楼板开裂出现漏水，付树兵的承租人在没有防水功能的房屋内增设淋浴设施和排水设施，付树兵的房屋没有使用时就没有出现漏水现象，这些事实都可以完全推定出漏水是由于付树兵的房屋不当使用造成的。由于漏水只能从上往下流，而且付树兵并没有举证二楼以上还存在其他用户违规使用房屋的事实，因此根据生活的经验法则及高度盖然性的证明规则，可以证明漏水的原因是付树兵承租人不当使用导致的。有关房屋的安全问题，已经由南京市房屋安全处出具的房屋安全评估报告以及该处对原审第三人下达的行政处罚决定书可以证实，付树兵在一审中并没有提出相反的证据证明上述评估报告存在错误，故本案虽然没有进行安全隐患鉴定，但现有的证据足以证明付树兵须承担加固责任。4、付树兵作为产权人是适格的责任主体。张培基于相邻关系提起了本案的诉讼。付树兵作为相邻的产权人，负有对涉案房屋合理使用，且不得损害相邻产权人的义务。本案的损害行为主体虽然为付树兵房屋的承租人，但付树兵作为产权人负有对房屋的管理和合理使用的法律责任。一审法院依据物权法的相关规定，判决付树兵承担赔偿责任，适用法律是正确的。原审第三人水蓝湾公司未到庭发表意见。张培向一审法院提出诉讼请求：1.付树兵立刻停止侵权，付树兵拆除擅自改变房屋用途在张培楼板上新增加的20公分建筑垃圾的荷载和下埋的上、下水管，请有国家资质的合法单位对涉案房屋进行加固和整改等保障房屋安全的有效措施后，再对涉案房屋所有楼板做好防水处理等工作，同时对涉案房屋现已损坏的顶面、地面、墙面恢复原状；2.付树兵赔偿恢复原状之日前的租金损失，自2013年1月17日至2014年8月16日期间489205元（按照年租金31万元的标准计算）、2014年8月17日至2016年4月10日期间租金725698元（按照年租金44万元的标准计算）、2016年6月11日至2020年2月11日期间2129315元（按照年租金58万元的标准计算）；3.付树兵赔偿张培上述租金的利息损失；4.付树兵承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：张培系南京市秦淮区止马村1号1-5号房屋（以下简称涉案房屋）产权人，付树兵系南京市秦淮区止马村1号-14、15、16号房屋产权人，上述房屋均系1996年建成。张培房屋位于一楼，付树兵房屋位于二楼，付树兵房屋二楼的面积远远大于张培一楼房屋。多年前，付树兵将二楼房屋出租给金色公司用于开设桑拿会所。2013年4月，因金色公司装修，将几年前砌筑在楼板上的水池拆除后，重新砌筑新的水池。张培于2013年4月3日向南京市房屋安全处投诉，南京市房屋安全处于当日对现场进行调查，南京市房屋安全管理处向金色公司下达了《房屋结构安全检查通知书》要求其停止一切变动房屋结构的违法行为，接受调查处理，并进行整改。2013年4月29日，南京市房屋安全管理人员到现场查看，发现金色公司并未按要求进行整改。5月20日，南京市房屋安全管理处向金色公司下达了《整改通知》，要求其对在楼板上擅自增大的荷载进行卸载处理，或委托有资质的设计单位进行加固设计并加固整改，确保房屋的安全使用。5月27日，工作人员又到现场查看，金色公司仍未按要求进行整改。2013年6月6日，南京市房屋安全鉴定处技术人员到现场进行了实地查勘测量。6月13日，南京市房屋安全鉴定处对金色公司变动房屋结构部位出具了《房屋安全评估报告》，评估结论为：1、楼板已发生多处损坏；2、在二层楼板上增设浴蓄水池，楼面增加的使用荷载严重超标300%，影响了房屋的结构安全，须立即停止使用并加固整改。2013年6月28日，南京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）监察大队向金色公司下达了《房产监察核查通知书》，要求金色公司到大队接受调查处理，金色公司仍不予理睬。2013年7月5日，南京市房屋安全管理处向秦淮区安监局发出《秦淮区止马村1号-14、15洗浴中心违反装修存在重大安全隐患告知函》，载明：由于原水池使用对楼下已造成大面积漏水，多处楼板开裂，为确保居住安全，不宜再建大型浴池，要求委托有资质的设计单位出具加固方案，减轻楼板荷载。2013年7月18日，市住建委依据《南京市城市房屋安全管理条例》第三十一条之规定，以南京金色海滩洗浴有限公司（以下简称金色公司）未经许可、擅自变动房屋结构，违反了上述规定为由，作出宁房监案罚[2013]14号行政处罚决定书，决定：1、责令金色公司立即拆除在楼板上砌筑的水池；2、罚款70000元。后金色公司在法定期限内向江苏省住房和城乡建设厅提起行政复议。在行政复议期间，金色公司撤回复议申请，2013年11月15日江苏省住房和城乡建设厅作出行政复议终止决定书。金色公司在法定期限内未提出行政诉讼，未拆除楼板上砌筑的水池，亦未缴纳上述罚款。2013年12月3日，市住建委依据《中华人民共和国行政强制法》第五十三条规定，向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年1月31日作出（2014）秦非诉行审字第4号行政裁定书，裁定准予强制执行宁房监案罚[2013]14号行政处罚决定书。后住建委向一审法院申请强制执行，金色公司将水池拆除。2013年8月，东升工作室对涉案房屋漏水进行报道，并对付树兵房屋进行拍摄，在拍摄过程中，金色公司工作人员陈述地坪、屋面砸过，一层钢筋网砸掉。2013年8月28日，南京日报对涉案房屋漏水进行报道，标题为：“桑拿会所楼上建浴池致一楼门面成危房”；内容为：市民张先生反映其购买的房屋在装修好后出租给一家教育培训中心，没想到房屋出租才几个月，培训中心的负责人就反映楼顶经常漏水，房顶、办公用品全霉掉了，有时水漏得太厉害，就像下雨，培训中心不得不用盆、桶接着等。2013年8月30日，南京市秦淮区房产管理局、南京市秦淮区安全生产监督管理局、南京市工商行政管理局秦淮分局、南京市秦淮区人民政府朝天宫办事处、南京市公安局秦淮分局止马营派出所向涉案房屋当时的承租人即龙文公司发出《停业营业告知书》，载明：根据南京市房屋安全鉴定处《房屋安全评估报告》的评估结论及南京市住房和城乡建设委员会行政处罚决定书，因金色公司经营用房存在重大安全隐患并危及你公司经营用房安全，为确保人身及财产安全，现告知你公司在该房屋安全隐患未消除之前，停止该房屋内的一切经营活动。龙文公司约于2013年9月停止经营。之后，金色公司将涉案房屋对应二楼房屋部位更改为房间，房间内有的设有卫生间淋浴房，目前付树兵二楼房屋处于无人使用状态。2017年12月5日，秦淮区人民政府朝天宫办事处出具《情况说明》，内容为：几年来，张培不断到我街道要求查找金色公司产权人信息，尽快消除房屋安全隐患和漏水及赔偿问题，因我街道无权查阅金色公司房屋产权人信息，无法提供相关信息；2017年4月28日，张培到我街道反映他的房子漏水严重，并要求尽快消除房屋安全隐患和漏水及赔偿问题；我街道工作人员和社区负责同志到现场察看，现场楼板多处渗水严重，墙面潮湿发黑;我街道联系金色公司负责人反映上述问题，并搭建调解平台，帮助当事人双方协调解决，但协调未果。2017年12月8日，南京市秦淮区朝天宫办事处止马营社区居民委员会出具《情况说明》，内容为：2013年3月，张培又多次向我社区反映：金色公司在他的楼板上建大水池，导致楼板多处开裂漏水严重并提供了南京市房屋安全管理处关于《秦淮区止马村1号一14、15洗浴中心违法装修存有重大安全隐患告知函》等及媒体对该事的报道；张培多年来不断到我社区要求帮助尽快消除房屋安全隐患及漏水等问题，并要求帮助提供2楼洗浴公司房屋出租人（房东）的信息；我社区多年来不断找2楼洗浴公司负责人做工作并转达张培上述诉求（产权人信息我社区至今无法找到），2017年4月28日，我社区配合朝天宫街道对张培上述房屋实地勘查，楼板多处滴水严重，墙面潮湿发黑。因涉案房屋于2018年勘验时存在漏水现象，肉眼可见涉案房屋天花板往下滴水，张培于2018年9月申请对涉案房屋漏水原因、安全隐患进行鉴定。经摇号，确定鉴定机构为江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司。后江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司要求提供该房屋全套建筑施工图（竣工图）及结构施工图（竣工图），因该房屋系1996年建设，南京市城市建设档案管理处未留存涉案房屋的相关图纸，无法获得上述图纸。2019年3月，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司向一审法院发《函》，告知该公司于2018年11月7日至涉案房屋现场初勘，涉案房屋渗漏情况较为严重且渗漏时间较久，期间渗漏部位楼上进行过改造，且因未能提供房屋结构原设计图纸及改造图纸，该公司无法对漏水原因及安全进行鉴定，故该公司决定终止鉴定程序。后启动备选鉴定机构南京工大建设工程技术有限公司，2019年5月，南京工大建设工程技术有限公司出具联系函，告知因无法提供上述图纸，本案鉴定无法完成，故做退案处理。因涉案房屋漏水严重，张培再次申请法院进行鉴定，后摇号确定机构为南京方正建设工程质量检测有限公司（以下简称方正公司），法院组织各方于7、8月进行现场勘验，勘验过程中，一楼房屋天花板中间部分往下滴水，与涉案房屋相对应的二楼区域房屋设有几个卫生间淋浴，后方正公司对上述卫生间进行排查鉴定，无法看出漏水系卫生间导致。后隔壁火锅店（付树兵二楼房屋下方）出现渗漏，火锅店进行维修，之后张培陈述目前涉案房屋看不漏的迹象，张培撤回对漏水原因进行鉴定，保留对安全隐患进行鉴定。2019年11月，方正公司向一审法院发出《鉴定工作联系函》，告知因涉及安全隐患鉴定，需要对二楼楼面进行取样，深度至混凝土结构版面；钻芯法检测二层混凝土楼板强度；破损法检测混凝土楼板厚度；在二层楼板底进行检测，并局部剔除混凝土进行钢筋验证等。张培表示有涉案房屋之前已存在严重安全隐患，如果再打洞，可能导致新老漏水问题，同时对涉案房屋安全产生不利影响，表示无法接受该方案，故本案鉴定退回。另查明，2011年，张培将涉案房屋出租给南京龙文教育信息咨询有限公司（以下简称龙文公司），双方签订租赁合同约定租赁期限自2011年8月17日至2014年8月16日止。后因2013年3月出现漏水，龙文公司起诉张培至一审法院，要求张培返还租赁保证金5万元以及赔偿各项损失10万元。龙文公司约于2013年9月停止经营，但房屋未能交还张培。2014年4月22日，一审法院组织双方交接涉案房屋，涉案房屋顶部仍向下漏水。2016年4月20日，张培与泰安锋驰车业有限公司南京分公司(简称泰安分公司）签订《房屋租赁协议书》约定泰安分公司承租涉案房屋，租赁期限自2016年4月11日起至2017年4月10日止〕，租金总额为44万元。2018年3月2日，张培起诉泰安分公司至一审法院，起诉书中张培陈述租赁协议签订的当日，张培即将房屋交付给泰安分公司使用，但泰安分公司一却未支付租金，2016年7月4日张培再次通知租赁合同己解除，要其拿走物品，并将房屋恢复至租房时的原状等，因泰安分公司拒不履行，故张培起诉泰安分公司至一审法院。后张培撤回起诉。关于付树兵房屋的出租情况，付树兵陈述其无法找到租赁合同，租赁主体可能是第三人水蓝湾公司，租金多年前已全部收回，不清楚目前房屋的实际控制人，付树兵认为出租以后，涉案房屋的事宜均由承租人处理，拆除水池后是否加固并不清楚，付树兵也无权干涉。一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。关于付树兵抗辩张培无权向其主张权利的抗辩意见，张培、付树兵系上下邻居关系，张培房屋位于付树兵房屋下方，2013年南京市房屋安全鉴定处出具的《房屋安全评估报告》中载明张培一楼房屋楼板已发生多处损坏，二楼增设的蓄水池荷载超重，影响了房屋的安全结构，须立即停止使用并加固整改。虽然2014年水池拆除了，但是否加固、整改付树兵均表示不清楚，付树兵作为房屋的产权人，虽然房屋出租给他人，但不能免除付树兵作为产权人对房屋进行管理、维护的责任，且二楼房屋的地坪、屋面以及钢筋网的改变与张培一楼的房屋使用相关，故张培依照相邻关系起诉付树兵，并无不当，对于付树兵的该抗辩意见，一审法院不予采信。关于张培的第一项诉讼请求，二楼原先对应一楼房屋的位置在拆除水池后新增卫生间淋浴设施，并在房屋中加装排水设施,使得原本不具有防水要求的房间承担防水功能,不仅改变了房屋的原有结构及居住功能,而且给楼下张培使用安全带来一定的隐患，故对于张培要求付树兵拆除下埋上、下水管的诉讼请求，一审法院予以支持。张培未提供证据证明张培一楼楼板新增20公分建筑垃圾的荷载，故对于张培要求付树兵拆除垃圾荷载的诉讼请求，一审法院不予支持。关于张培要求付树兵对涉案房屋进行加固和整改的诉讼请求，2013年时，南京市房屋安全处出具的《房屋安全评估报告》载明张培一楼房屋楼板已发生多处损坏，二楼增设的蓄水池荷载超重，影响了房屋的安全结构，须立即停止使用并加固整改。虽然蓄水池已拆除，但付树兵未对房屋进行加固以及整改，付树兵亦未提供证据证明其承租户已进行加固、整改等措施。张培作为一楼房屋产权人，为了自己房屋免受安全侵害的情况下申请安全隐患鉴定，以便后续更好地使用一楼房屋，但因房龄较老，张培对鉴定机构给出的方案表示担心，亦符合常理，在此情况下，张培撤回房屋安全鉴定，不免除付树兵对二楼相对应部位进行加固和整改的义务，故对于张培要求付树兵对涉案房屋进行加固、整改的诉讼请求，一审法院予以支持。因二楼楼板是否需要做防水处理等系专业整改意见，在未有专业人员进行评估鉴定的情况下，张培的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于张培要求对其一楼顶面、地面、墙面恢复原状的诉讼请求，因目前无法知晓漏水的具体原因，且水池拆除后张培也将房屋出租给他人使用，虽然在出租过程中租客因漏水问题与张培产生纠纷，但因漏水原因复杂，且系专业鉴定才能完成，在本案审理过程中，鉴定人员对另设的卫生间排水进行检查、鉴定，无法查出漏水的原因，另房屋目前无法看出漏水的迹象，张培提供的证据不能证明张培房屋漏水系付树兵房屋导致，故对于张培的该项诉讼请求，一审法院不予支持。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。关于张培要求付树兵赔偿租金损失的诉讼请求，付树兵提出张培2015年3月前的租金损失已超过诉讼时效的抗辩意见，自2013年二楼房屋承租人重新搭建水池时，已对张培房屋构成安全隐患，付树兵房屋的实际使用人一直处于变动状态，付树兵也不知晓具体的使用情况，张培也很难获得付树兵作为产权人的信息，故对于付树兵的该抗辩意见，一审法院不予采信。关于付树兵提出张培扩大租金损失的抗辩意见，多年来，张培一直向社区、街道反映漏水房屋安全隐患等问题，将房屋出租给他人亦是张培减少损失的表现，故对于付树兵的该抗辩意见，一审法院不予采信。如上所述，付树兵未对房屋进行加固、整改，对张培出租产生不利影响，应承担相应的赔偿责任。多年来，张培一直认为漏水亦系付树兵导致，由于漏水原因的鉴别本身具有复杂性以及专业性，在本次审理中，漏水目前已无法看出，张培多次与租客发生纠纷集中在房屋漏水问题上，考虑到房屋的安全隐患、整改未实施，对房屋的租赁亦产生影响，一审法院结合本案的实际情况，酌定付树兵赔偿张培租金损失500000元，对于张培要求付树兵支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、付树兵于判决生效之日起十五日内拆除南京市秦淮区止马营1号-14、15、16号房屋（与南京市秦淮区止马村1号1-5号房屋对应区域）中卫生间淋浴房下埋上、下水管。二、付树兵于判决生效之日起十五日内对南京市秦淮区止马营1号-14、15、16号房屋（与南京市秦淮区止马村1号1-5号房屋对应区域）进行加固、整改。三、付树兵于判决生效之日起十五日内赔偿张培租金损失500000元。四、驳回张培的其他诉讼请求。一审案件受理费26294元，保全费5000元，共计31294元，由张培负担15647元，付树兵负担15647元。二审中，上诉人张培向本院提交以下证据：1、张培给南京市秦淮区住房保障和房产局发送的《关于是否可以恢复从事经营活动的请示》，询问《停止营业告知书》是否需要继续执行以及张培房屋现在是否可以对外正常出租使用。2、《关于张培就房屋安全隐患问题的信访会议记录》，证明2020年6月11日上午，秦淮区副区长在秦淮区人民来访中心召集信访局、房产局、安监局，朝天宫街道办事处以及工商管理所的政府工作人员，听取了张培本人反映涉案房屋存在的安全隐患和漏水问题的投诉，副区长代表政府告知张培原停止营业告知书继续有效，不再重复出具书面的文件。因此，涉案房屋在未加固之前都无法使用，一审判决的赔偿数额应予调整。付树兵质证认为，对证据1的真实性不持异议，但该报告是2020年的5月6日作出的，但2016年4月20日张培已经与泰安南京分公司签订了租赁协议，亦即虽然当时相关政府部门出具了停止营业的告知书，但是并没有影响张培对外经营和对外出租。对证据2，仅仅是单方记录，没有政府相关部门的盖章回复，真实性不予认可。且在2014年蓄水池拆除之后，告知书中的安全隐患已经消除，张培的经营活动可以进行的。上诉人付树兵向本院提交以下证据：1、房屋分层分户平面图及照片两张，证明1-14、1-15处有天井，天井下侧位置是张培房屋所在区域，天井处有一个下水道，漏水可能与天井及该处管道有关系，本案房屋的漏水原因只能通过鉴定才能确定。2、照片一张。证明张培一直在出租涉案房屋，其提交的《关于是否可以恢复从事经营活动的请示》系为了获取不正当的利益。3、公证书一份。证明付树兵在涉案房屋装修时发现天井处积水很深，可以证明张培的房屋漏水的原因。张培质证认为：对证据1平面图的真实性无法确认，对照片真实性予以确认，但不能证明上诉人的证明目的。天井和下水井均不在张培房屋的上方。在目前洗浴中心没有经营的情况下，张培的房屋也没有漏水。如果因为天井和下水道漏水导致张培的房屋漏水，张培的房屋仍然应该存在漏水状态。而事实上目前张培的房屋不存在漏水。证据2不能证明张培的房屋已经实际对外出租了。该照片中招租的房屋不是案涉的房屋，是张培的另外一处房屋。对证据3公证书的效力不予认可。出现问题的地方都没有出现在照片中，付树兵隐瞒了房屋真实的状况。一审判决查明的事实正确，本院依法予以确认。二审中，本院至秦淮区房产局进行调查。该局谢东兴主任称当初的行政处罚决定书只要求金色公司拆除砌筑的水池而并未要求对房屋进行加固，是因为行政机关只能对违法行为作出处罚和整改决定，金色公司拆除后，对行政违法行为就完成了整改。至于加固等问题，当时和双方谈过，二楼的经营人表示愿意修复，也同意赔偿张培一个月租金损失，但是张培不同意该方案。其曾经建议张培自行修复，保留证据后，起诉索赔，但是张培也未同意。其也告知当事人可以通过诉讼解决。《停止营业告知书》明确了只有消除安全隐患后才能开业。当时楼板已经有开裂，存在结构损伤，现场也可见钢筋裸露。2020年6月份张培又到其单位信访。后来在秦淮区长的主持下开了一个协调会，结论是：一、房屋仍然存在安全隐患，在整改完成之前，楼上、下均不许使用。二、张培本人可以继续通过司法程序维权。三、房产局积极协调张培和付树兵解决纠纷。张培对调查笔录的真实性、合法性和关联性均无异议。认为该调查笔录可以证明在第三人使用房屋时，确实存在楼板开裂、钢筋裸露以及结构性损伤等情况。该调查笔录也证实了张培提交的信访会议记录的真实性。但该调查笔录中房产局工作人员表示张培不同意楼上的经营户进行维修，不是事实。楼上经营户根本没有提出给张培进行维修以及赔偿张培的损失，而且张培根本找不到楼上经营户的负责人，更找不到二楼产权人。付树兵对调查笔录的真实性、合法性无异议。但认为被调查人仅仅是行政机关工作人员，对于楼板安全的技术问题不具备评估资质。关于协调会上，行政机关作出的涉案房屋存在安全隐患的结论没有客观事实依据。关于楼板开裂、钢筋裸露等内容，具体开裂的部位以及大小，是否对应楼下漏水的位置，调查笔录无法反映。该调查笔录中行政机关陈述张培不同意楼上经营人赔偿或者修复，该陈述具有较高的可信度。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。付树兵作为张培楼上房屋的所有权人，有义务对涉案房屋进行合理地管理和使用，避免对张培的房屋造成损害。张培有权要求付树兵就其房屋所受损害承担责任。付树兵抗辩系作为承租人的原审第三人对张培的房屋造成了损害，其不应承担责任，无法律依据，本院不予支持。关于付树兵是否应当对涉案房屋进行整改和加固。本院认为，虽然一审中，张培申请对涉案房屋是否存在安全隐患进行鉴定，后又因为担心鉴定方法对房屋安全产生不利影响，申请撤回对安全隐患的鉴定，但是2013年6月13日南京市房屋安全鉴定处出具的《房屋安全评估报告》载明楼板已发生多处损坏，在二层楼板上增设浴蓄水池，楼面增加的使用荷载严重超标300%，影响了房屋的结构安全，须立即停止使用并加固整改；张培提交的东升工作室的报道中金色公司工作人员也陈述地坪、屋面砸过，一层钢筋网砸掉；另据本院至秦淮区房产局了解的情况，涉案房屋楼板确实存在开裂、结构损伤、钢筋裸露等情况。以上情况足以证明涉案房屋存在安全隐患，故一审判令付树兵对涉案房屋进行加固、整改，并无不当。关于付树兵是否应当赔偿张培的损失以及损失的数额。本院认为，一方面，2013年4月，张培向行政机关投诉房屋漏水等问题，行政机关也对金色公司作出了处罚决定，并申请法院强制执行。上述期间，张培房屋的漏水与金色公司砌筑水池具有直接的因果联系。因房屋漏水导致张培无法正常使用涉案房屋，付树兵应予赔偿。至于金色公司将水池拆除后，涉案房屋仍然存在漏水的原因。本案一审中，法院委托鉴定机构对漏水原因进行鉴定，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司与南京工大建设工程技术有限公司均因未能提供涉案房屋图纸而退回鉴定，方正公司在排查鉴定中也无法查找漏水原因，后张培撤回了对涉案房屋漏水原因进行鉴定。另根据一审法院勘察的情况，与涉案房屋相对应的二楼区域房屋设有几个淋浴卫生间。据此，虽然金色公司将水池拆除后，涉案房屋的漏水原因难以确认，但不能排除和付树兵房屋的使用方式存在一定关联。另一方面，涉案房屋存在的安全隐患，对涉案房屋的使用亦会造成影响，但是张培在知晓涉案房屋存在安全隐患未予消除的情况下，在2016年4月20日与泰安分公司签订《房屋租赁协议书》，将涉案房屋出租，张培多次与租客发生纠纷亦集中于房屋漏水问题。综合考虑以上情况，一审法院酌定付树兵赔偿张培损失500000元，并无不当。付树兵主张张培要求赔偿2015年3月份之前的租金损失已经超过诉讼时效的抗辩意见。本院认为，因张培2013年开始多次通过向政府机关投诉的方式拟解决房屋漏水及安全隐患问题，且漏水及安全隐患问题持续存在，故付树兵认为张培要求赔偿2015年3月份之前的损失超过法律规定的诉讼时效，本院不予采纳。综上所述，上诉人张培和付树兵的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38354元，由上诉人张培负担29554元，由上诉人付树兵负担8800元。本判决为终审判决。审判员 马 帅审判员 张旭东审判员 郑 慧二〇二一年三月二十五日法官助理高峥书记员陈晓君书记员杨文艳