广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2548号上诉人（原审被告）：邱崇皋，男，身份证住址：广州市越秀区，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：覃佐平，广东政乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李治铭，男，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘盛祥，广东瀛真律师事务所律师。上诉人邱崇皋因与被上诉人李治铭物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人邱崇皋本人及其代理人覃佐平、被上诉人李治铭代理人刘盛祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱崇皋上诉请求：1.撤销一审判决，发回一审法院重审，追加李翠霞，李志平、李志权、李志倍、李志红、李志强、李翠荣等7人，或者其继承人作为本案的当事人参加诉讼；2.本案一、二审案件受理费由李治铭承担。事实和理由：一、一审判决遗漏了当事人，严重违反法定程序。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第七十二条“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人”。本案系物权保护纠纷，涉案房屋系李治铭与李翠霞、李治平、李治权、李治培、李治洪、李治强、李翠容共八位共有人按份共有，其中李治铭占有涉案房屋9/18份额，但李治铭提起本案诉讼时并未将其他七位共有人列为共同原告或第三人，因此，邱崇皋依据《民事诉讼法》第一百三十二条以及最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第七十三条的规定曾两次向一审法院申请追加涉案房屋的其他七位按份共有权人或其遗产继承人作为本案当事人参与本案诉讼，但一审法院均予以驳回。邱崇皋认为，本案的处理结果与涉案房屋的其他另外七名共有人存在法律上的利害关系，该七名共有人系本案必须共同进行诉讼的当事人，一审法院违反法定程序遗漏了本案当事人，判决结果也损害了其他共有产权人的合法权益。二、在李治铭仅占涉案房屋9/18份额产权的情况下，一审判决认定李治铭全额收取涉案房屋使用费属基本事实不清。依据《物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”的规定，涉案房屋各按份共有产权人按照其份额享有所有权，根据李治铭所提交的涉案房屋的《不动产权证》可知，李治铭仅占涉案房屋产权的9/18份额，并非全部产权份额，收取房屋使用费亦属行使所有权，在李治铭也未提交其他共有产权人授权的情况下，即使其向邱崇皋收取房屋使用费，李治铭也只能是按照其所占房产份额来收取。因此一审判决认定李治铭全额收取涉案房屋使用费缺乏事实依据，同时也严重损害了其他共有产权人的合法权益，亦属基本事实认定不清。三、本案各共有人按份共有涉案的房屋，一审法院在未追加其他共有产权人作为当事人参与诉讼在未查明案件事实的情况下，仅凭借推测就认定各共有人对涉案房屋的管理没有约定或是约定不明，并适用《物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定来作出本案的判决属于适用法律错律错误。四、邱崇皋作为缺乏劳动能力、亦无赡养人和扶养人，每月仅靠2000多元的退休金维持生活且将近70周岁的老年人，一审法院在未考虑这些实际情况的前提下判决确定三个搬离期限明显过短。本案一审过程中，邱崇皋提交了《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》（见证据一）用以证实邱崇皋名下在广州市内无任何的房屋，涉案的房屋系邱崇皋几十年以来唯一的居所，邱崇皋膝下无子女，属于孤寡老人（见证据二），根据一审法院查明的事实可知，邱崇皋随母亲陈焕屏入住涉案的房屋具有一定的历史原因，并非非法占有，而一审法院并未充分考虑这些实际情况，仅仅只给于邱崇皋三个月的搬离时间显然不够的。目前，邱崇皋已经向政府申请了公共租赁住房（见证据三），目前相关职能部门正在审批。根据广州市的相关政策，申请公共租赁住房的周期较长，一般为两年左右，因此即使要求邱崇皋搬离涉案的房屋，也宜依据《老年人权益保障法》的相关规定对无劳动能力、无赡养人和扶养人的邱崇皋给予一定的社会优待和关怀。根据邱崇皋二审提交的证据材料显示，邱崇皋每月的退休金为2967.5元，一审法院判决向李治铭支付房屋占用费20151.14元每月，严重超出了邱崇皋的承受能力，邱崇皋没有能力来负担这一笔费用。综上所述，邱崇皋请求二审法院依法予以改判。李治铭二审答辩称：李治铭认为一审法院所查明事实清楚，适用法律正确，程序也正确。邱崇皋的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。李治铭享有涉案房屋1/2产权份额，根据原物权法的规定，李治铭有管理案涉房产的权利和义务，在其他产权人没有办法管理涉案房屋的情况下，由李治铭提出要求邱崇皋返还交还房屋是合理合法的。至于邱崇皋提出退休金收入不足以支付房租的问题，并没有法律规定属于可减低或者减少邱崇皋义务的情形，一审法院按照租金参考标准判决其支付房屋占用费是合法的，邱崇皋提起的两点上诉理由均不应得到法院的支持。一审法院已经酌情从宽给予了邱崇皋搬离的时间，法院正常判决占有使用人返还房屋的时间应该是1至2个月，基于邱崇皋年龄比较大，而且没有现在名下没有住房的情况，李治铭对一审法院该从宽判处认为也可以接受。邱崇皋虽然现在没有可居住的公租房屋，但是可以用现有的退休金到广州稍微偏远的地方租一个农民房屋，租金可能在1000元以下，其退休金足够其支付房租，也可留有一定的生活费用，因此，李治铭认为邱崇皋已没有理由继续占用案涉房产。如果邱崇皋向李治铭支付了占有使用费，李治铭确认邱崇皋无需再向其他的产权人支付使用房屋的费用，由李治铭等产权人内部自行分配该费用。李治铭于2020年9月10日向一审法院起诉请求：1.要求邱崇皋搬离广州市龙津东路739号405房，将腾空的案涉房产交给李治铭；2.要求邱崇皋支付从2020年5月1日至交房之日的房屋占用费，暂计至2020年8月31日止为8204.56元（房屋占用费按照广州市住房和城乡建设局发布的2019年广州市房屋租金参考价每平方米23元计算）；3.本案诉讼费用由邱崇皋承担。一审法院认定事实：1986年7月4日徐凤娥、邓再、李治平、李治权、李治培、李治洪、李治强、李翠容（乙方）与广州市财贸建设开发总公司（甲方）签订《征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书》，甲方经市规划局82年4月14日城地批字第275号文核准，征用土地拆迁乙方座落在龙津东路××号房屋。甲方征用拆迁乙方的房屋，经核定建筑面积93.8平方米（产价8055.54元）。双方同意按多除少补、等价交换的原则，由甲方安置乙方的房屋地点：回迁新楼回迁楼，房屋建筑面积94平方米，每平方米造价112元，合共价款10528元以被征房屋产价抵扣尚差2472.46元，由乙方补给甲方。产价结算，以征用单位财务部门收支凭证为准。协议签订后，乙方即将房屋交由甲方安排拆迁，有关契证应送市场管局注销。交换产权的房屋建成后，持此协议书，乙方取得甲方财务部门清还欠款收据，及交换产权附图，由甲乙双方到市房管局申请办理产权登记领证手续。上述协议签订后，经广州市房地产管理局办理监证。1991年11月，陈焕屏以业主代理人的身份接收及回迁广州市荔湾区龙津东路739号后座405房（简称“涉案房屋”），与邱崇皋共同居住。陈焕屏已于2005年4月死亡。现涉案房屋由邱崇皋一人居住。2020年4月30日，李治铭取得由房管部门核发的《不动产权证书》，载明：房屋建筑面积89.18平方米，李治铭占该房屋的9/18份额、李翠霞占3/18份额、李治平占1/18份额、李治权占1/18份额、李治培占1/18份额、李治洪占1/18份额、李治强占1/18份额、李翠容占1/18份额。2020年7月10日，李治铭委托律师向邱崇皋发《函》，要求邱崇皋在15日内将房屋腾空交还给李治铭。另查，广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》显示：龙津东路楼梯楼的租金参考价为建筑面积每平方米23元/月。一审法院认为，李治铭为广州市荔湾区龙津东路739号后座405房房屋按份共有人之一。依据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”现李治铭主张收回涉案房屋及收取房屋占用费，正是履行共有人对涉案房屋管理的权利和义务，李治铭的诉讼主体资格成立。对于搬迁交房问题。因邱崇皋就涉案房屋与房屋业权人无签订过房屋的租赁或使用协议，邱崇皋又非涉案房屋业权人的亲属，邱崇皋是因陈焕屏管理涉案房屋等历史原因入住居住，现李治铭作为涉案房屋共有人履行管理的权利要求收回涉案房屋合法有据，一审法院予以支持。但考虑邱崇皋暂无房屋搬迁，李治铭应适当给予三个月时间搬迁。至于房屋占用费问题。如上所述，邱崇皋是因陈焕屏管理涉案房屋等历史原因入住居住，涉案房屋的业权人亦从未要求陈焕屏或邱崇皋需支付房屋使用费，直至本案一审诉讼李治铭才主张房屋占用费，故邱崇皋应从一审案件受理之日（即2020年9月10日）向李治铭支付房屋占用费，房屋占用费标准可参照房管部门公布的租金参考价交纳，即每月房屋占用费89.18平方米×23元/平方米=2051.14元。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三个月内，邱崇皋腾空搬出广州市荔湾区龙津东路739号后座405房房屋，邱崇皋将房屋交还给李治铭；二、自本判决发生法律效力之日起三个月内，邱崇皋向李治铭支付从2020年9月10日至邱崇皋交还房屋之日止的房屋占用费（按2051.14元/月标准计算）。如果邱崇皋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由邱崇皋负担（一审案件受理费李治铭已预付，一审法院不予退回，邱崇皋负担的受理费，由邱崇皋迳付给李治铭）。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，邱崇皋向本院提交：证据一、广州市个人名下不动产登记查询证明，证明邱崇皋在广州市内没有任何的房产，涉案的房屋是邱崇皋一直以来唯一的住所。证据二、广州市计划生育证明，证明邱崇皋没有子女，也没有任何的赡养人和扶养人，邱崇皋属于孤寡老人。证据三、公共租赁住房保障申请受理回执，证明邱崇皋于2020年的11月4日向所在的社区居委提交申请公共租赁住房，截止开庭的时候，邱崇皋已经取得了资格通知书。根据广州市的通常的政策，公租房的真正能够分配到申请人的周期为两年，庭后提供中级法院2019年作出的一个判决书，该判决也是给予了占有使用人两年的宽限时间搬离。证据四、养老收入证明，证明邱崇皋的每月的退休金为2967元，属于生活困难的群体。证据五、公共租赁住房轮候资格通知书，拟证明经广州市住房保障办公室审核，邱崇皋符合承租公共租赁住房条件，并同意邱崇皋取得公共租赁住房轮候资格，进入公共租赁住房轮候序列等待公共租赁住房配租。请二审法院对此予以充分的考虑，切实保障老年人的合法的居住权。李治铭质证意见为：对证据1－5的真实性、合法性没有异议，关联性不认可。证据1－5不能证明邱崇皋有合法理由长期占有使用案涉房屋，证据1－5也不属于二审的新证据，且证据5里记载邱崇皋属于孤老家庭，邱崇皋该情况应该得到政府的优先解决住房。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：邱崇皋是否应在三个月内腾空搬出涉案房屋及从2020年9月10日起按每月20511.14元支付房屋占用费给李治铭至交还之日止。本院对此分析如下：《中华人民共和国物权法》第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本案无证据显示李治铭与其他共有产权人存在管理共有涉案房屋的约定，视为涉案房屋的共有产权人之间没有约定或者约定不明确，一审法院认定李治铭主张收回涉案房屋及收取占有使用费，属于履行共有人对涉案房屋管理的权利和义务并无不当，本院予以认可。根据一审查明事实可知，邱崇皋并未就涉案房屋与房屋业权人签订过任何房屋的租赁或使用协议，其又非涉案房屋业权人的亲属，其是因陈焕屏管理涉案房屋等历史原因入住居住的。另，本案未有证据显示邱崇皋在李治铭提起本案诉讼前曾支付过使用房屋的费用给业权人。基于前述事实，在李治铭主张其交还涉案房屋的情况下，邱崇皋已无继续居住使用涉案房屋的合法理由，其质疑李治铭要求收回涉案房屋及收取其占有使用费未经其他共有产权人的许可以对抗本案李治铭提起的诉讼主张缺乏依据，本院不予采纳。邱崇皋要求增列其他共有产权人作为本案当事人实质亦属前述之目的，本院不予支持。因邱崇皋暂无房屋搬迁，一审酌情确定李治铭应适当给予三个月时间搬迁无误，本院予以维持。因邱崇皋长期居住涉案房屋未支付占有使用费，一审确定其自2020年9月10日起至交还房屋前向李治铭支付占有使用费，该房屋占用费标准参照房管部门公布的租金参考价交纳，即每月房屋占用费89.18平方米×23元/平方米=2051.14元合理合法，本院予以认可。综上所述，邱崇皋的上诉请求不成立，应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施行）第九十六条、《中华人人共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由邱崇皋负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年三月二十九日书记员  吴浩正徐毅敏