黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初610号原告：温和，男，1986年10月12日出生，汉族，新鑫服装厂工人，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被告：徐艳美，女，1976年12月14日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王子臣，黑龙江明正律师事务所律师。被告：哈尔滨萱龙房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区哈成路与香福路交叉口东北角永泰香福汇地块**楼商服****。法定代表人：尤晓滨，该公司总经理。原告温和与被告徐艳美、哈尔滨萱龙房地产经纪有限公司（以下简称“萱龙公司”）服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月19日公开开庭进行了审理。原告温和、被告萱龙公司法定代表人尤晓滨，被告徐艳美委托诉讼代理人王子臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温和向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与二被告签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》；2.请求依法判令被告徐艳美退还原告支付的中介费及代办费9580元；3.请求依法判令被告徐艳美返还原告支付的定金10000元；4.请求依法判令被告徐艳美向原告支付违约金20000元；5.请求依法判令被告徐艳美承担原告因追究被告徐艳美违约责任而支出的各项费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）暂计2000元；6.请求依法判令被告哈尔滨萱龙房地产经纪有限公司就上述第2项、第3项、第4项、第5项诉讼请求向原告承担连带责任；7.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告将第五项诉讼标的变更为1773元。事实和理由：2020年11月26日，原告温和与被告徐艳美、被告萱龙公司签订了《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，合同约定原告通过萱龙公司购买被告徐艳美位于哈尔滨市××××号永泰香福汇地块二18号楼1单元9层3号房产。合同第九条第(一)款第4项约定，若徐艳美单方违约，应退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经纪服务费用及原告为追究徐艳美违约责任而支付的合理费用(包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。合同第九条第(三）)款第4项约定，如因萱龙公司过错导致房屋买卖合同无法履行的，应免除经纪服务费用(含代办费)，并承担原告因萱龙公司违约责任而支付的合理费用(包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。在合同签订当日，原告向被告萱龙公司支付了中介费及代办费9580元、购房定金10000元，在合同履行过程中，被告徐艳美表示案涉房屋土地所有权证书在案外人名下，现无法回国办理房屋过户手续，导致合同无法继续履行。原告认为，原告与二被告签订的合同是三方的真实意思表示，合法有效，原告按约定履行了合同义务，而由于被告徐艳美的原因导致合同无法继续履行，原告的合同目的无法实现，严重侵害了原告的合法权益，被告徐艳美理应依据合同约定向原告承担违约责任。同时由于被告萱龙公司在提供居间服务过程中存在审查不严的过错，原告有权要求被告萱龙公司与被告徐艳美承担连带责任。徐艳美辩称，首先，理解并同意原告温和关于解除原、被告三方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，但因原告所提出的解除合同的同时要求徐艳美支付中介费、代办费、定金、违约金等诉讼请求无事实及法律依据，故不同意支付。具体理由如下：1、被告徐艳美出卖案涉房产、原告购买案涉房产，被告萱龙公司作为居间方提供二手房买卖服务并收取费用，均系各方真实意思表示，且交易的内容亦不违反法律强制性规定。2、原告、被告徐艳美，作为案涉房产买卖双方，均不是专业的机构或专家，对于办理交易的相关流程均处于配合、协助等积极态度，故双方均不存在合同约定的违约或怠于履行合同义务的情形，相关交易流程是否可以继续完成，均属于交易过程中出现的代办或政策问题，双方均无决定权，双方仅享有等待条件成就继续履行或彻底终止交易的处分权。3、被告徐艳美购买案涉房产的时间为2020年1月15日，交易的对象即上一手房主为案外人周小林、胡松才，房产的成交价（含地下车位）75万元；上一手取得产权时间为2019年12月17日。因与原告交易时案涉房产证照未满二年有大税，故成交的价格偏低，不含车位为65.8万元。4、被告徐艳美与上一手全款现金交易时，办理房产证照变更过程中上一手仅提供了房产不动产权证，并未提供土地不动产权证，交易时双方的理解或概念上房产不动产权证书就是三证合一。5、本次案涉房屋二手房交易过程中，各方均未提及土地不动产权证，仅是在办理过程中被告萱龙公司提供代办服务过程中发现并提出要求提供时才发现。且被告徐艳美亦第一时间联系上了上一手房主周小林，周小林此时才向徐艳美表示房产不动产权证是二证合一，不需要土地不动产证，但其手里有土地不动产权证，并向被告徐艳美提供了编号为黑（2019）哈尔滨市不动产权第0354864号证书。但鉴于周小林爱人也是共有人胡松才在国外，暂时无法回国协助办理更名。综上，对于案涉房产交易，原告与被告徐艳美均不存在过错，被告萱龙公司作为专业从事二手房居间服务的机构，在收取居间服务费用的同时，有能力、有义务向交易双方提供专业的服务。最后，被告徐艳美同意继续履行合同，待与上一任房主取得有效沟通后，再作时间安排；如原告不能等待继续交易，被告徐艳美同意解除合同，但鉴于被告徐艳美并不存在过错，亦未收取定金、服务费用、代办费用，且自身也交纳了代办费用，故不同意支付原告所诉请的其他各项诉讼请求。萱龙公司辩称，1、原告与二被告签订的居间服务合同是三方的真实意愿，具备法律效力，如买卖双方同意继续办理交易，被告萱龙公司同意继续为双方办理交易。如双方同意解除合同，被告萱龙公司按照合同约定收取居间费用及代办费后也同意解除合同。2、在合同签订过错中，被告萱龙公司尽到了合同约定的相关责任及义务，有权收取居间服务费用及代办费，不同意原告的第六项及第七项诉讼请求。合同签订当日，被告萱龙公司对双方提供的与购买房屋相关的资格、身份证明和房屋产权状况等如实告知买卖双方，并由双方亲自审验。涉案房产交易之所以不能进行下去，主要原因是被告徐艳美的产权证与土地证的权属人不是同一人导致交易不能顺利进行。合同签订当日被告萱龙公司及原告均对被告徐艳美出示的产权证原件进行了审验。办理交易过程中被告萱龙公司的办件员要求被告徐艳美提供产权证及土地证时，被告徐艳美告知二证已经合一，后才告知土地证权属人并非其本人，此人在加拿大，无法回国办理更名过户手续，导致交易无法继续履行。被告萱龙公司不存在审查不严的过错，不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的三方当事人举示的黑龙江省房地产经纪居间服务合同，原告举示的情况说明、收据2张，被告徐艳美举示的编号为黑（2019）哈尔滨市不动产权第0354864号产权证书，被告萱龙公司庭后提交的编号为黑（2020）农垦哈尔滨不动产权第0000999号证书，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告徐艳美举示的证件收条，能够证实签订合同当日被告徐艳美向被告萱龙公司提供了不动产权证，本院予以采信。被告徐艳美举示的收据，加盖了被告萱龙公司的财务专用章，能够证实被告徐艳美向被告萱龙公司交纳1000元代办费的事实，本院予以采信。原告举示的微信截图，因原告未提供原始载体，且无法确认对话双方的身份，本院不予确认。原告举示的黑龙江佳旭律师事务所开具的增值税普通发票2份，其中一份服务项目标注为“生活服务*法律咨询”，该发票日期与原告起诉时间较为接近，能够认定原告到黑龙江佳旭律师事务所进行了法律咨询，法律咨询服务未签订代理合同符合交易习惯，本院予以采信；另外一份服务项目标注为“经纪代理服务*法律服务费”，但本案中原告并未委托律师出庭参与诉讼，原告亦未举示代理合同，不足以证明原告系为追究二被告的违约责任支付了代理费，本院不予确认。原告举示的银联商务签购单并非正规发票，本院不予采信。原告举示的2份加油费票据，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月26日，原告与二被告签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，约定被告徐艳美将位于哈尔滨市××××号永泰香福汇地块二18号楼1单元9层3号的房屋（以下简称“案涉房产”）出售给原告。该房屋建筑面积86.4平方米，合同约定房屋总价款为658000元，签订协议之日原告应支付定金10000元。合同第五条第一款约定，被告萱龙公司为原告与被告徐艳美提供与购买房屋相关的法律、法规、政策、市场行情咨询；协调双方实地查看；协助查验双方买卖房屋资格、身份证明和房屋产权状况等，并建立档案；设立专门的资金监管账户，为交易双方提供免费服务；协助签订房屋买卖合同；协助查验房屋、附属设施及家具设备等。中介费6580元、代办费3000元，由原告支付。合同第六条约定，原告与被告徐艳美共同委托被告萱龙公司代办退贷赎证、转移登记、公积金贷款。合同第九条第一款第一项约定，被告徐艳美保证案涉房屋权属清楚，若发生与被告徐艳美有关的房屋产权纠纷或债务债权等，由被告徐艳美负责处理，并承担相应法律责任，由此给原告造成的损失，由被告徐艳美负责赔偿。第四项约定，若被告徐艳美单方违约，应书面通知原告。自违约之日起两日内退还原告所支付购房款，同时向原告支付相当于定金双倍的违约金，应承担本合同约定的全部经纪服务费用及原告为追究被告违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。第三款第四项约定，如因被告萱龙公司的过错导致买卖合同无法履行，应免除经纪服务费用（含代办费），并承担甲、乙双方因被告萱龙公司违约责任而支付的合理费用。签订合同当日，被告徐艳美将案涉房屋黑（2020）农垦哈尔滨不动产权第0000999号不动产证书提供给被告萱龙公司，原告查看后，由被告萱龙公司负责保管。当日原告向被告萱龙公司支付购房定金10000元，中介费、代办费9580元，被告萱龙公司出具2份收据予以确认。2020年12月23日，被告萱龙公司向原告出具情况说明，表示在办理交易过程中，发现案涉房屋的产权登记证书及土地所有权证书等级的权利人并非同一人，且据被告徐艳美陈述，该房产土地所有权证书中的权利人目前身居加拿大，无法回国配合办理更名登记手续，导致三方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》无法继续履行。被告萱龙公司提交的黑（2020）农垦哈尔滨不动产权第0000999号不动产证书显示，案涉房屋权利人为被告徐艳美，该证书附记处标注：此证书只包含房产信息需与含有土地信息的不动产权证书合并使用方为有效。本不动产于2020-1-15通过[买卖、互换、赠与]换发不动产权证，原证[黑（2019）农垦哈尔滨不动产权第0017452号]注销。被告徐艳美举示的黑（2019）哈尔滨市不动产权第0354864号证书显示，权利人为周小林、胡松才，附记处标注：此证只包含有土地信息需与含有房产信息的黑（2019）农垦哈尔滨不动产权第0017452号的不动产权证书合并使用方为有效。本院认为，原告与二被告签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》系三方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按照该合同的约定履行各自义务。关于原告主张解除三方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》的诉讼请求。根据庭审中查明的事实可知，案涉房屋的土地信息和房产信息分别登记在不同的不动产权证书上，但被告徐艳美在签订上述合同时两份不动产权证书登记的权利人不同，且案涉房屋土地不动产权证书登记的权利人无法及时配合原告办理更名过户手续，导致原告购买房屋的合同目的无法实现，合同已无法继续履行，原告有权要求解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。被告徐艳美未取得案涉房屋完整的所有权，在房屋权属不清的情况下出卖案涉房屋，是导致合同无法继续履行的根本原因，被告徐艳美对合同的解除存在过错，应承担违约责任。被告萱龙公司未能完全了解案涉房屋所在地房产部门的政策、在签订合同前未能查清房屋权属状况，未尽到经纪服务义务，在履行合同的过程中存在瑕疵，对合同的解除亦存在过错，也应承担相应的违约责任。关于原告主张被告徐艳美退还原告支付的中介费及代办费9580元，被告萱龙公司承担连带责任的诉讼请求。根据《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》第九条第三款第四项的约定，如因被告萱龙公司的过错导致买卖合同无法履行，应免除经纪服务费用（含代办费），并承担甲、乙双方因被告萱龙公司违约责任而支付的合理费用。被告萱龙公司对合同的解除存在过错，依据上述约定，应由被告萱龙公司向原告退还中介费及代办费9580元。被告徐艳美未向原告收取中介费用，不应承担退还义务，对原告主张被告徐艳美退还中介费用的请求不予支持。关于原告主张被告徐艳美返还原告支付的定金10000元，被告萱龙公司承担连带责任的诉讼请求。根据原告举示的收据可知，该笔定金由被告萱龙公司收取，合同解除后，应由被告萱龙公司向原告返还定金10000元，被告徐艳美未收取定金，不应承担返还义务，对原告主张被告徐艳美返还定金的请求不予支持。关于原告主张被告徐艳美向原告支付违约金20000元，被告萱龙公司承担连带责任的诉讼请求。根据《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》第九条第四项约定，若被告徐艳美单方违约，应书面通知原告。自违约之日起两日内退还原告所支付购房款，同时向原告支付相当于定金双倍的违约金，应承担本合同约定的全部经纪服务费用及原告为追究被告违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。被告徐艳美对合同的解除存在过错，根据上述约定，应承担违约责任。但原告主张的违约金数额过高，被告徐艳美要求调整违约金数额，根据本案的具体情况，本院酌情予以调整，酌定被告徐艳美向原告支付违约金3000元。原告主张被告萱龙公司对违约金承担连带责任，但三方仅在合同中约定被告萱龙公司退还中介费及赔偿损失，未约定被告萱龙公司承担违约金，故对原告主张被告萱龙公司对违约金承担连带责任的请求不予支持。关于原告主张被告徐艳美承担原告因追究被告徐艳美违约责任而支出的1773元及要求被告萱龙公司承担连带责任的诉讼请求。三方在合同第九条约定：如果二被告违约，应承担原告为追究被告违约责任而支付的合理费用。原告举示了律师事务所开具的2份增值税发票，其中一份开票日期为2020年12月22日，服务项目标注为“生活服务*法律咨询”，该发票日期与原告起诉时间较为接近，能够认定原告到黑龙江佳旭律师事务所进行了法律咨询，法律咨询服务未签订代理合同符合交易习惯，该发票显示的数额为200元，亦较为合理，故本院对该份发票予以确认。二被告均存在违约情形，结合二被告的过错程度，本院酌定原告的该笔损失由徐艳美负担120元（200元×60%）、萱龙公司负担80元（200元×40%）。另一份发票服务项目标注为“经纪代理服务*法律服务费”，但本案中原告并未委托律师出庭参与诉讼，原告亦未举示委托代理合同证明原告为追究二被告的违约责任而委托律师，故本院对原告举示的该份发票不予确认。原告主张二被告支付交通费，并举示了两份加油费票据，但原告未能提供证据证明上述费用是为追究二被告的违约责任而产生，故对原告举示的上述两份加油费票据不予确认，对原告主张交通费的请求不予支持。原告主张二被告承担核酸检测费用80元，但原告举示的签购单并非正规发票，故对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告温和、被告徐艳美、被告哈尔滨萱龙房地产经纪有限公司于2020年11月26日签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》；二、被告哈尔滨萱龙房地产经纪有限公司于本判决生效后立即向原告温和返还中介费及代办费9580元；三、被告哈尔滨萱龙房地产经纪有限公司于本判决生效后立即向原告温和赔偿法律咨询费80元；四、被告哈尔滨萱龙房地产经纪有限公司于本判决生效后立即向原告温和返还定金10000元；五、被告徐艳美于本判决生效后立即向原告温和支付违约金3000元；六、被告徐艳美于本判决生效后立即赔偿原告温和法律咨询费120元；七、驳回原告温和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计419.75元（原告预交），由哈尔滨萱龙房地产经纪有限公司负担145.75元，徐艳美负担25元，温和负担249元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇二一年三月十五日法官助理徐佩佩书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。