安徽省泾县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1823民初155号 原告（反诉被告）：王爱平，女，1982年3月15日生，汉族，居民，住安徽省宣城市宣州区。 委托代理人：钱杰，安徽锦宣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈防震，男，1976年10月3日生，汉族，居民，住安徽省泾县。 被告（反诉原告）：王建平，男，1962年5月15日生，汉族，居民，住安徽省宣城市泾县。 共同委托诉讼代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师，特别授权。 共同委托诉讼代理人：李磊，安徽泾川律师事务所律师。 原告王爱平（反诉被告）与被告陈防震、王建平（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告王爱平及其委托诉讼代理人钱杰，被告陈防震、王建平及其共同委托诉讼代理人曹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王爱平向本院提出诉讼请求：1、判令王爱平与陈防震、王建平之间签订的《企业租赁合同》于2020年9月14日解除；2、判令陈防震、王建平立即退还王爱平保证金140000元。事实与理由：王爱平与陈防震、王建平此前系朋友关系。2018年9月12日，王爱平与陈防震、王建平共同协商，将陈防震、王建平共同投资经营的泾县安磊竹制品有限公司承包给王爱平。为此，王爱平与陈防震、王建平签订《企业租赁合同》1份。协议王爱平以租赁方式承包经营泾县安磊竹制品有限公司。合同就租赁期限、租赁费、违约责任、合同的解除等均进行了约定。其中合同第八条第一款约定：“承租方在租赁期间经营恶化，无法继续履行合同的，承租方可以解除合同，但已缴纳的租赁费不予退还。”然自2020年以来因疫情及经营环境恶化，致使王爱平无法继续经营泾县安磊竹制品有限公司，随于2020年9月14日向陈防震、王建平提出解除合同，然陈防震、王建平对王爱平的要求不予理睬。综上，王爱平认为，双方之间签订的《企业租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效。各方就解除条件进行了约定，现王爱平实际已经营恶化，无法继续经营。依据合同约定，王爱平有权解除合同。现陈防震、王建平拒不同意，明显构成违约。故诉至法院。在审理过程中，王爱平将第1项诉讼请求变更为判令解除王爱平与陈防震、王建平之间于2018年9月12日签订的《企业租赁合同》。 陈防震、王建平辩称：1、不同意解除租赁合同，尽管合同第八条约定租赁期间经营恶化可以解除合同的条款，但王爱平并没有提交有效证据证明新冠疫情期其经营恶化，且其经营场所周边的企业仍然继续正常经营，说明经营受到影响，但该影响不足以导致王爱平经营恶化进而有权解除合同，也正是疫情影响，王爱平本应在2020年8月1日应支付的第三年度租金，陈防震、王建平给了宽限期；2、即使王爱平以其经营恶化为由解除合同，但不能否认其中途擅自终止租赁的行为，必然给陈防震、王建平造成巨大的经济损失，王爱平要求退还保证金不应得到支持；综上，请求驳回王爱平的诉讼请求。 陈防震、王建平（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令王爱平支付2020年8月1日至2021年7月30日租赁费140000元，并支付此款自2020年8月1日起至付清之日止的利息（按LPR标准）；2、反诉受理费由王爱平负担。事实与理由：2018年9月12日，王爱平与陈防震、王建平签订《企业租赁合同》1份，约定陈防震、王建平将泾县安磊竹制品有限公司出租给王爱平经营租赁期自2018年8月1日至2023年7月30日止，租赁费为每年140000元，一年一付。合同签订后，陈防震、王建平按约将租赁标的物交付给王爱平经营，王爱平也按约支付了第一年度及第二年度的租金，但未按约支付第三年即2020年8月1日至2021年7月30日的租金，此后王爱平不仅不支付租金，反而提出解除合同，进而于2021年1月份提起诉讼，要求解除合同并返还保证金。而事实上王爱平的机械设备、车辆等物品仍堆放于租赁厂区内，客观上仍继续占用租赁物至今。 王爱平（反诉被告）答辩：1、王爱平事实上于2020年9月14日已微信告知，至于陈防震、王建平要求王爱平支付第三年度租金，由法院确定合同是否解除而定，关于要求支付利息因陈防震、王建平明确表示给予一定的缓冲期，因此，该诉请没有事实和法律依据；2、关于租赁物是否是在王爱平控制下，因王爱平将自有设备进行搬离时，陈防震、王建平进行了阻止，故租赁物实际控制权在陈防震、王建平手中。 双方当事人围绕诉讼其请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对双方当事人经质证无异议或真实性无异议的其中由王爱平递交的身份证复印件3份、企业租赁合同1份、营业执照复印件1份、收条1张、微信聊天记录打印件13张及陈防震、王建平提交的身份证复印件2份、租赁合同1份、证人王某的证词等证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方当事人经质证有异议的由王爱平提交的报停报告1份、电子电费发票19张、证人陈某和周某的证词等证据，本院将结合其他相关证据、案件事实及法律进行综合阐述。 根据上述认定的有效证据及当事人的当庭陈述，经审理查明：2018年9月12日，王爱平与陈防震、王建平签订《企业租赁合同》1份，约定陈防震、王建平将泾县安磊竹制品有限公司出租给王爱平经营租赁期自2018年8月1日至2023年7月31日止，租赁费为每年140000元，一年一付，其中合同第八条第一款还约定：“承租方在租赁期间经营恶化，无法继续履行合同的，承租方可以解除合同，但已缴纳的租赁费不予退还”。并在合同签订之前的2018年8月1日收取了王爱平保证金140000元。合同签订后，陈防震、王建平按约将租赁标的物交付给王爱平经营，王爱平也按约支付了第一年度及第二年度的租金。2020年初，新冠疫情爆发后，王爱平的经营状况开始恶化，于2020年5、6月份便将聘请的员工陆续辞退，在2020年8月1日前也没有按约定支付第三年度的租金，陈防震、王建平考虑到疫情现状，同意王爱平缓交第三年度的租金；同年9月14日，王爱平通过微信要求解除合同，陈防震、王建平没有同意；同月22日，王爱平书面报告泾县供电部门，要求报停供电。在本案审理期间即2021年2月22日，王爱平通过陈某与陈防震沟通，将其所有的部分机械设备搬离，尚有部分机械没有搬离。另查明，王爱平于2020年7月5日聘请王某为其看厂至今，每月工资为1500元。 本院认为，本案争议焦点之一是王爱平与陈防震、王建平之间签订的《企业租赁合同》按约定能否解除？根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以除合同”的规定，当事人签订合同时可以约定解除合同的事由，一旦事由出现，解除权人便可以解除合同；本案中双方当事人签订的《企业租赁合同》第八条第一款约定：“承租方在租赁期间经营恶化，无法继续履行合同的，承租方可以解除合同，但已缴纳的租赁费不予退还”，由于王爱平在租赁经营期间爆发了新冠疫情，致使其无法经营，其在第二年度租赁后期便开始辞退聘请的员工，经营恶化有王爱平申请的证人陈某和周某的证词为证，陈防震、王建平申请的证人王某在庭审中亦证明其于2020年7月5日到租赁企业看厂时，已经没有生产经营，足以证明王爱平经营的状况，故王爱平以企业经营恶化的事由要求解除合同，以及根据合同第六条“……租赁结束后无遗留债务，保证金无息退还”的约定要求退还保证金，不违反法律规定，所以对王爱平的诉讼请求，本院依法予以支持。关于合同解除的时间，依据《中华人民共和国民法典》五百六十五条的规定，应当为王爱平通知陈防震、王建平的时间即2020年9月14日。 本案争议焦点之二是反诉原告陈防震、王建平要求王爱平支付第三年度租金及利息的诉请是否得到支持？因双方当事人在合同中约定有解除合同的事由，由于该事由已经发生，且王爱平要求解除合同的诉请依法应得到支持，故王爱平支付租金的期限应当自2020年8月1日起计算至解除之日止，解除后，王爱平在将租赁物交付给陈防震、王建平期间，依法应当支付实际占用使用费；至于陈防震、王建平要求王爱平支付所欠租金利息的诉请，因陈防震、王建平因新冠疫情原因，同意王爱平缓期支付，且考虑到新冠疫情是不可抗力的因素，陈防震、王建平该项利息诉请，本院依法不予支持。 综合上述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百八十条、第五百六十三条第一款第（一）项、第五百六十五条、第七百零三条、第七百二十一条之规定，判决如下： 一、原告王爱平与被告陈防震、王建平之间签订的《企业租赁合同》于2020年9月14日解除，被告陈防震、王建平退还原告王爱平保证金140000元。 二、反诉被告王爱平支付反诉原告陈防震、王建平2020年8月1日起至2020年9月14日的租金，并支付反诉原告陈防震、王建平自2020年9月15日起至租赁物实际交付之日止的占用使用费，租金和占用使用费均按年租金140000元/365日计算。 三、驳回反诉原告陈防震、王建平其他诉讼请求。 一、二两项可以折抵，履行期限均为本判决生效后十五日内，款项汇入本院开户行：中国邮政储蓄银行泾县支行，户名：泾县人民法院执行款，账号：10×××01。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，减半收取为1550元，由被告陈防震、王建平承担；反诉受理费3100元，减半收取为1550元，由反诉原告陈防震、王建平承担650元，由反诉被告王爱平承担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  唐晓明 二〇二一年三月十九日 书记员  陶瑞臣 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 第一款第（一）项因不可抗力致使不能实现合同目的； 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。