湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终477号上诉人（原审被告）：怀化华商房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区红星路373号旁边（汽车南站），统一社会信用代码：91431200668571559B。法定代表人：向之华，系公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：杨阳，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：××。被上诉人（原审原告）：杨威，男，汉族，1983年11月11日出生，住所地湖南省邵东县。委托诉讼代理人（特别授权）：曾奇才，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：××。上诉人怀化华商房地产开发有限公司（以下简称华商公司）因与被上诉人杨威商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初5737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华商公司公司上诉请求：1、撤销（2020）湘1202民初5737号民事判决第一项、第二项、第四项，驳回杨威的诉讼请求，支持华商公司的反诉请求或者撤销（2020）湘1202民初5737号民事判决，发回重审；2、由杨威承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决对同一事实的认定与之前的生效判决自相矛盾，任意否定生效判决，没有统一法律适用标准，严重破坏生效判决的既判力怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初420号《民事判决书》查明并认定：“2014年12月至2015年7月期间，被告（反诉原告）华商公司与禹财葵等人签订了23《怀化市商品房买卖合同》，并进行了网签。华商公司提出其以上签订的33合同所涉的购房款（共计1148.3844万元）应视为对昌顺公司工程款的清偿，昌顺公司对上述3合同不予认可，”【见（2017）湘1202民初420号《民事判决书》第15页划线部分】（2017）湘1202民初420号《民事判决书》认为：“其余款项1193.178036万元中，以购房款抵工程款1131.3785万元（1148.3844-17.0059）实为案外人与华商公司之间的购房款，……昌顺公司对上述款项均不予认可，故对华商公司诉称其支付了昌顺公司1245.183936万元工程款，本院仅支持52.0059万元，其余部分本院不予确认。”【见（2017）湘1202民初420号《民事判决书》第16页划线部分】由前可知（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不认可工程款冲抵房款的协议即以物抵债协议，并判决工程款不冲抵包括案涉房款在内的房款，不要求华商公司履行因以物抵债协议产生的包括案涉《怀化市商品房买卖合同》在内的商品房买卖合同。而（2020）湘1202民初5737号《民事判决书》却判决华商公司继续履行（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不予确认和不要求履行的包括案涉《怀化市商品房买卖合同》的商品房买卖合同，因此这是典型的未生效判决任意否定生效判决的违法行为，不仅严重破坏了生效判决的既判力，也严重违反了《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》的规定。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定事实错误的主要体现：（一）（2017）湘1202民初420号《民事判决书》认为案涉房款“实为案外人与华商公司之间的购房款”，不认可工程款冲抵房款，即杨威至今未支付房款。一审判决置铁的事实于不顾，而任性的认定“应视为杨威支付购房款的行为已完成”、“杨威已经实际履行了合同约定的付款义务”等属于认定事实错误。（二）华商公司未欠禹啟君工程款，故一审判决认定“禹啟君认为华商公司尚欠其工程款未付”、“禹啟君与华商公司均认可禹啟君对华商公司享有工程款债权”等属于认定事实错误。（三）华商公司只与昌顺公司达成过以物抵债协议，未与禹啟君达成过以物抵债协议，故一审判决认定“双方并达成以工程款抵偿购房款的协议”等属于认定事实错误。（四）华商公司未欠禹啟君工程款，也不存在与禹啟君达成“债权转让”的合意，与昌顺公司曾经达成的只是以物抵债协议，也不是“债权转让”的合意，故一审判决认定“禹啟君将其对华商公司的前述债权转让给杨威”等属于认定事实错误。三、一审判决认定基本事实不清。一审判决认定基本事实不清的主要体现：禹啟君与杨威是否存在债权债务关系、杨威是否是债权人，是本案应查明的基本事实，而杨威未向人民法院提供任何证据证明，仅有杨威的单方说词，故一审判决认定“杨威为债权人”等属于认定基本事实不清，且违反了《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条规定的“人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。”需要强调说明的是，在华商公司未向杨威通知解除合同之前，杨威并未向华商公司要求履行合同。四、人民法院应当通知昌顺公司、禹啟君参加本案诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；”在本案中，昌顺公司不认可以工程款冲抵包括案涉房款在内的房款；杨威称是禹啟君欠其款项。故昌顺公司、禹啟君应当参加本案诉讼。一审判决认为“至于昌顺公司不认可华商公司所签的商品房买卖合同系抵扣工程款以及华商公司是否欠禹啟君工程款等，应由华商公司另案处理，与本案的审理无关”显然是错误的。其一，“昌顺公司不认可华商公司所签的商品房买卖合同系抵扣工程款”已经（2017）湘1202民初420号《民事判决书》判决且生效，不存在“华商公司另案处理”的问题；其二，“华商公司是否欠禹啟君工程款等”应由禹啟君依法主张，况且华商公司根本不欠禹啟君工程款。五、杨威违约，华商公司未违约。如前所述，（2017）湘1202民初420号《民事判决书》认为案涉房款“实为案外人与华商公司之间的购房款”，不认可工程款冲抵房款，并判决工程款不冲抵包括案涉房款在内的房款，要求华商公司不履行因以物抵债协议产生的包括案涉《怀化市商品房买卖合同》在内的商品房买卖合同。案涉《怀化市商品房买卖合同》第七条、第十一条约定了杨威先付款，华商公司后交房，故杨威至今未向华商公司支付房款系违约行为，华商公司有权据此不向杨威交付房屋，华商公司不向杨威交付房屋是行使先履行抗辩权，不是违约行为。六、华商公司有权解除案涉《怀化市商品房买卖合同》。案涉《怀化市商品房买卖合同》并非纯粹的商品房买卖合同，而是为履行昌顺公司与华商公司的以物抵债协议而由华商公司与昌顺公司安排的杨威签订的合同，杨威取得案涉房屋的对价是冲抵华商公司对应的工程款，而昌顺公司毁约不同意履行其与华商公司达成的以物抵债协议，（2017）湘1202民初420号《民事判决书》据此不予确认以物抵债协议，故而杨威至今未向华商公司支付对价即房款，从而导致案涉合同目的不能实现，因此华商公司没有义务履行因以物抵债协议而产生的案涉《怀化市商品房买卖合同》，并有权解除案涉《怀化市商品房买卖合同》。七、杨威无权要求继续履行合同、支付逾期交房违约金。案涉《怀化市商品房买卖合同》是基于以物抵债协议而产生子合同，母合同即以物抵债协议（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不予确认，作为子合同的案涉《怀化市商品房买卖合同》自然变成了无根之水，也就是说虽然杨威与华商公司签订了案涉《怀化市商品房买卖合同》，但因昌顺公司不同意用工程款冲抵杨威应付的房款，故杨威并未向华商公司支付对价即房款。因此杨威无权要求华商公司履行案涉《怀化市商品房买卖合同》，向其交付案涉房屋，否则就变成了华商公司无偿向杨威赠送房屋。案涉《怀化市商品房买卖合同》依法解除后，根据《合同法》第九十七条的规定，案涉《怀化市商品房买卖合同》不再履行。如前所述，杨威未向华商公司支付对价即房款是违约行为，华商公司不向杨威交付房屋是行使先履行抗辩权，不是违约行为，故杨威无权要求支付逾期交房违约金。综上，本案的关键在于，昌顺公司恶意毁约，不同意工程款冲抵房款，（2017）湘1202民初420号《民事判决书》也不认可工程款冲抵房款，华商公司显然是受害人，而一审判决却任意否定生效判决，视人民法院生效判决为儿戏，怀化市鹤城区人民法院先不认可房款冲抵工程款并判决华商公司向昌顺公司支付工程款，后又判决华商公司向昌顺公司安排的杨威交付案涉房屋，一审判决导致了华商公司既要向杨威交付案涉房屋，又要向昌顺公司支付工程款的严重违背公平原则的现象，严重损害了华商公司的合法权益，故一审判决存在认定事实错误、认定基本事实不清、适用法律错误等，请二审法院依法支持华商公司的上诉请求，以维护生效判决的既判力，以维护华商公司的合法权益不受侵犯。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、说理充分，请求法庭驳回华商公司的上诉请求。一、华商公司主张在另案的判决书中，以昌顺公司不认可购房款抵工程款为由，就推定杨威没有付清购房款的理由不成立，华商公司对另案判决书存在断章取义的解释。分析华商公司与昌顺公司在另案的判决书，可知如下事实：首先，昌顺公司只是起诉双方签订最终结算协议之后的290万元工程款，而华商公司却要将已经结算并抵销完的1131万元购房款再次抵销最终结算协议之后的290万元工程款，昌顺公司当然不会认可，法院当然也不会确认这样的事实。其次，事实上华商公司主张的这些购房款是抵销华商公司与昌顺公司在2014年10月20日之前的工程款，于此才有了2014年10月20日之前除质保金和290万元外的工程款全部付清的结算协议（详见华商公司与昌顺公司2014年10月23日签订的《华桥信息大楼工程结算补充协议（二）》中约定：“至2014年10月20日止，甲方应代交代扣一切税费，及扣留工程质保金600万元后，甲方依《施工合同》约定欠付乙方工程款290万元外，合同内其他工程款已全部付清；”在（2017）湘1202民初420号判决书12页倒数第6行也有表述），而华商公司却在该诉讼中要抵销2014年10月20日之后的工程款支付，华商公司明显是为了逃避付款责任，法院基于证据和事实在判决书中没有确认其抵销2014年10月20日之后工程款的行为后，华商公司反倒以该判决书为依据，任意解除已经付清购房款的买卖合同，损害包括杨威在内的购房者利益。第三、退一步来讲，如果华商公司和昌顺公司无法就抵扣2014年10月20日之前还是抵扣2014年10月20日之后的工程款达成一致意见，那么华商公司和昌顺公司应当再进行一次最终的结算，工程总价—已付工程款=剩余未付工程款，华商公司与昌顺公司之间到底是多付工程款还是少付工程款结果就会一目了然，确认房款是否已经抵付了工程款，而不是无缘无故就推翻杨威的买卖合同。二、案外人禹啟君的问话笔录也能证明华商公司主张杨威未完成付款义务的事实不成立。1、一审法院为了查明事实，向案外人禹啟君作为问话笔录，在问话笔录中，能够清楚的了解禹啟君作为昌顺公司的代表为什么在另案的诉讼中不认可华商公司购房款抵工程款的原因，即当时禹啟君与华商公司抵房款是指2014年10月23日双方达成结算协议时华商公司同意以1800万元的房子抵偿应支付给禹啟君的工程款，这个内容是双方口头达成的，具体办理是在2014年10月23日之后办理的，华商公司在之后的诉讼中要求对2014年10月23日所形成的结算协议中涉及的给付款项要求再次以前面涉及的抵偿房屋再次进行抵偿，所以禹啟君不认可这个事实。因此，华商公司在上诉状中称一审判决导致华商公司既要向杨威交付房屋，又要向昌顺公司支付工程款，扮演受害者的角色完全站不脚，也经不起推敲。2、另外，不管是华商公司与禹啟君之间的基于工程款结算存在任何的争议，都与杨威无关。华商公司如果不认可与禹啟君的工程款结算，认为其多支付工程款给禹啟君也好，还是工程款多抵付了购房款也好，都是华商公司与禹啟君之间的工程款结算问题，应当由华商公司与禹啟君双方进行最后的结算处理，如果华商公司认为多抵付了购房款，那么双方可以在尚未支付的工程款中扣除即可，如果华商公司认为多支付工程款给禹啟君，那么华商公司可另案起诉追加多支付的工程款，而不应当将无辜的原告牵扯进来，来推翻杨威与华商公司长达五年的房屋买卖合同关系，动摇稳定的交易行为。3、在与华商公司签订合同时，杨威也是明知禹啟君无力偿还借款，万不得已才同意将借款转为购房款，如果华商公司当时能支付禹啟君的工程款，禹啟君也就能偿还杨威的借款，杨威也就不会拿房产抵借款，自己手中有现钱资金哪里房子不能购买？又何来今天的纠纷。华商公司2015年4月26日在签订合同时就已经认可工程款抵付购房款，认可杨威已经付清购房款的事实。但五年后的现在又突然反悔不认可杨威已经付清购房款的事实，华商公司的这种行为完全是毫无诚实信用原则。三、华商公司无权解除双方签订的《怀化市商品房买卖合同》。原告已经付清全部购房款，已经履行完毕合同义务，原告又不存在合同违约行为，华商公司何来合同解除权，华商公司又凭什么来解除合同，故华商公司根本就不享有法定解除权。综上，华商公司的上诉请求根本无事实和法律依据，请求法庭依法驳回其上诉请求。被上诉人向一审法院起诉请求：一、判令华商公司向杨威支付逾期交房违约金（参照已付总房款273302元每日万分之一从2015年12月31日暂计算至2020年7月31日计1734天为47390元，后续计算至交付房屋时为止）；二、判令华商公司继续履行《怀化市商品房买卖合同》向杨威交付华桥信息大楼1栋1485号、1486号房屋；三、由华商公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月29日，华商公司作为发包方就华桥信息大楼的施工与承包人怀化市昌顺建筑工程有限公司（以下简称昌顺公司）签订了《湖南省建设工程施工合同》，双方对相关事宜进行了约定。同日，昌顺公司授权禹啟君为其代理人，负责华桥信息大楼工程项目的合同签订、施工管理等一切事务。2015年4月26日，因禹啟君与杨威之间有其他经济纠纷，杨威为债权人，禹啟君认为华商公司尚欠其工程款未付，于是杨威、禹啟君就双方的债权债务协商后，一致同意以华商公司开发的华桥信息大楼的1485、1486号房屋抵偿给杨威，以此抵扣禹啟君应付给杨威的欠款。华商公司对此予以认可，于同日向杨威出具收据载明：“今收到杨威430521198311118475交来信息大楼1485、1486#共2套房款（未收现金抵工程款）273302元”。双方并签订两份《怀化市商品房买卖合同》，约定华商公司（出卖人）将华桥信息大楼1栋的1485、1486号商业用房出卖给杨威（买受人），房屋单价2860元/平方米，总房款共计273302元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，但双方对因出卖人原因逾期交付房屋产生的违约责任未进行约定。2015年4月26日，禹啟君的妻子尹鹦鹉经禹啟君授权出具《房屋自愿分户申明书》，载明：“本人禹啟君修建信息大楼项目，现因华商公司欠我本人工程款，经协商同意以信息楼1352、1353、1354、1363、1364、1365号（分户到杨威名下）；……1485、1486#房（分户到杨威名下）；……。以上分户业主自行承担办证费用，由业主本人自行到开发商或相关收费部门交清，房款全部从我禹啟君的工程款中抵扣。声明人：尹鹦鹉代禹啟君”。随后，华商公司配合杨威在房产部门对上述两份商品房买卖合同办理了网签备案手续，案涉房屋所在楼栋已经办理了竣工验收备案登记，但因华商公司与昌顺公司存在纠纷，该两套房屋至今未办理不动产权证，也未交付给杨威。2017年，本院在审理（2017）湘1202民初420号（昌顺公司与华商公司）建设工程施工合同纠纷一案件中，华商公司提出相关的33份商品房买卖合同（含上述2份）所涉的购房款应视为对昌顺公司工程款的清偿，昌顺公司对此不予认可。基于此，华商公司认为杨威的上述购房款未付，双方形成纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点是杨威是否向华商公司交付了购房款。因禹啟君与杨威之间存在民间借贷关系，杨威对禹啟君享有债权。禹啟君与华商公司在建设工程施工过程中，禹啟君与华商公司均认可禹啟君对华商公司享有工程款债权，双方并达成以工程款抵偿购房款的协议。禹啟君与华商公司达成以工程款抵房款的协议后，禹啟君将其对华商公司的前述债权转让给杨威，即消灭了禹啟君与杨威之间的债权债务关系。华商公司知晓债权转让后，与杨威签订商品房买卖合同，实际为履行相关债权转让的内容。杨威基于债权转让享有对华商公司的工程款债权，华商公司即负有对杨威支付工程款的债务，同时因商品房买卖合同的签订，杨威又负有向华商公司支付购房款的债务，双方经协商，由华商公司向杨威出具已收到购房款收据这一行为，作为对彼此互负的债务进行抵销的确认，不违反法律规定，本院予以认可。至此，应视为杨威支付购房款的行为已完成。华商公司称杨威未履行支付购房款的理由不能成立，本院不予采纳。对于华商公司反诉请求解除原、被告之间签订的合同编号为201200451485号和201200451486号两份《怀化市商品房买卖合同》，并判决杨威注销商品房买卖合同备案登记手续，因事实及法律依据不足，本院不予支持。至于昌顺公司不认可华商公司所签的商品房买卖合同系抵扣工程款以及华商公司是否欠禹啟君工程款等，应由华商公司另案处理，与本案的审理无关。杨威与华商公司签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，杨威已经实际履行了合同约定的付款义务，现案涉房屋已经符合交付条件，则华商公司应当继续履行合同，按照合同约定向杨威交付华桥信息大楼1栋1485、1486号房屋。关于华商公司未按合同约定将房屋交付给杨威，杨威主张逾期交房违约金问题，因原、被告双方在合同中对因出卖人原因逾期交付房屋产生的违约责任未进行约定，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，参照本院同类案件的判决，本院酌情将逾期交房违约金确定为按房款的日万分之一计算。关于华商公司提出的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案杨威从2020年10月23日才向法院起诉主张权利，则杨威要求华商公司承担2015年12月31日至2017年10月23日之间的逾期交房违约金的主张已过诉讼时效。同时，由于华商公司的违约是持续行为，故杨威主张2017年10月23日之后的违约金未过诉讼时效，对该范围内的逾期交房违约金本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第八十一条、第九十九条、第一百条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司限于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）杨威交付华桥信息大楼1栋1485、1486号房屋；二、被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司限于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）杨威支付从2017年10月23日起至交房之日止的逾期交房违约金（以房款273302元为基数，按日万分之一计算）；三、驳回原告（反诉被告）杨威的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6110元，减半收取3055元，由原告（反诉被告）杨威负担172元，由被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司负担2883元；反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交了报告、证明、起诉状、答辩状、庭审笔录等证据，但该些证据均不能证明上诉人主张的事实，且不属于新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《怀化市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应诚实全面履行各自义务。上诉人向被上诉人出具了收据，收据是经济活动中收付款项的凭证，被上诉人交付房款的方式虽非现金，但上诉人已经在收据中注明了收款方式为“未收现金，抵工程款”，禹啟君已用其在上诉人处的工程款代被上诉人支付了应当支付给被告华商公司的购房款，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同并向被上诉人出具购房款收据的行为，直接导致被上诉人的债权被抵销，在抵销过程中，被上诉人并无过错，不应让被上诉人承担不利后果，因此，应认定被上诉人以工程款抵扣房款的形式交付了房款。根据诚实信用原则，昌顺公司无权是否认可用工程款抵扣购房款，而是应当全面履行工程款抵扣购房款协议。鹤城区法院（2017）湘1202民初420号（昌顺公司与华商公司）建设工程施工合同纠纷一案件并未审理双方的总工程款结算纠纷，购房款是抵扣2014年10月23日之前的工程款还是之后的并未查明，因此鹤城区法院（2017）湘1202民初420号判决与本案并不矛盾。本案确认购房款抵扣工程款后，上诉人可以据此与被上诉人对总工程的结算另行主张。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6190元，由怀化华商房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年三月二十六日书记员  龙星宇