河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终341号上诉人（原审被告）：焦作市兴邦健康服务有限公司。住所地：河南省焦作市新安路2558号摩登商业步行街11号楼A16号。法定代表人：贺绍勇，总经理。委托诉讼代理人：韩**阳，河南海搏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：摩登（河南）商业服务管理有限公司。住所地：河南省郑州市金水区群众路9号8号楼1单元301号。法定代表人：范宝堂，董事长。委托诉讼代理人：孙旭，河南善博律师事务所律师。上诉人焦作市兴邦健康服务有限公司（以下简称：兴邦公司）因与被上诉人摩登（河南）商业服务管理有限公司（以下简称：摩登商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2020年11月30日作出的（2020）豫0811民初4520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。兴邦公司上诉请求：1、依法撤销河南省焦作市山阳区人民法院作出的（2020）豫0811民初4520号民事判决书，发回重审或依法改判；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案一审法院遗漏上诉人主张的疫情期间的租金减免请求，恳请二审法院依法予以调整。2020年1月25日由于新型冠状病毒疫情的影响，上诉人停止营业，直至2020年4月中旬才恢复营业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的规定，依据合同公平原则，法院应当予以调整，变更合同。以上事实，上诉人在一审法院已经提出，但一审法院并没有适用法律规定，对上诉人的租金进行调整，而是足额支持了被上诉人的租金请求，因此，恳请二审法院能够响应国家政策，扶持小微企业，保护营商环境，免除疫情期间的租金交纳义务。根据双方签订的《摩登市商业街店铺租赁合同》的约定，被上诉人对于公共区域设施有定期维修保养的义务，但被上诉人拒不履行合同义务，对于上诉人为此替被上诉人垫付的费用依法应当抵消上诉人应向被上诉人交纳的房屋租金。民事合同是调整平等主体之间的权利与义务，被上诉人作为案涉租赁物的出租人，按照双方的合同约定，应当对租赁物进行维修和保养，在上诉人承租期间，租赁房屋多次漏水，在上诉人通知被上诉人进行维修时，被上诉人无故拖延不予维修，致使上诉人对漏水部分自费维修。关于该部分费用，按照合同约定应为被上诉人的义务，故上诉人为此付出的费用根据合同法的相关规定，应当予以抵消租金。该请求上诉人在一审时也一并提出，但一审法院以证据与本案没有关联性予以驳回。摩登商业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。一、上诉人自2018年6月起开始拖欠租金，其拖欠租金的行为并非因新冠疫情或疫情防控措施导致，而是上诉人一贯的违背诚实信用原则及契约精神的表现，属于无故拖欠租金、恶意拖欠租金。自2018年6月上诉人拖欠租金开始，被上诉人多次向其催要，但上诉人找各种理由推脱。即使没有疫情影响，上诉人长期持续拖欠租金的行为也构成了严重违约。二、一审中上诉人从未提及疫情影响，一审法院不存在遗漏上诉人请求的情况。三、一审判决已综合本案的实际情况，充分考虑各种因素，包括新冠疫情影响，对合同约定的违约金标准予以调整，大大减轻了上诉人的合同义务，变更了合同内容。此种情况下，上诉人二审期间再次以疫情影响为借口请求变更合同内容，会对被上诉人造成极大不公。根据合同约定，上诉人应支付租赁期间租金总额的5%即221668.8元作为违约金，一审法院将违约金额调整为2018年6月起至2020年6月30日应缴纳租金数额的5%即48215元，降低幅度已达到78.25%。四、上诉人所提出其为被上诉人垫付的费用无任何事实和法律依据，且与本案无直接关联。摩登商业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即搬离位于焦作市××商业街内××楼××、××、××、××商铺××、××层面积为1592.07平方米的房屋，并将房屋恢复原状交付原告；2、判令被告立即向原告支付租赁合同期内拖欠的租金629296元及违约金221668.8元；3、判令被告按原合同租金标准38572元/月向原告支付从租赁合同届满次日（2020年7月2日）起至将涉案房屋恢复原状并交付原告之日止的房屋占用费；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定，2010年7月2日，原告摩登商业公司作为出租方（甲方）与被告兴邦公司作为承租方（乙方）签订摩登市商业街店铺租赁合同，按照约定，摩登商业公司将摩登市商业街内位于第11号楼第A16、A17、A18、B04-B09号商铺第一、二层面积为1592.07平方米的场地出租给乙方使用，租赁期限为拾年，自甲方向乙方发出的进场通知书上确认的进场日期起算，计租日从2010年7月2日起至2020年7月1日止。约定租金第一年至第三年为34985元/月、第四年至第六年为36735元/月、第七年至第十年为38572元/月，乙方应自签订之日起3日内将租金一次性付清或分四次/年平均交付，乙方分期支付租金的，应于每个支付期的前3日内向摩登商业公司支付承租期的租金。乙方同意向甲方提供保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）34985元，并于本合同签订当日内向甲方一次性支付。在合同有效期内，乙方若违约，导致合同无法继续履行，乙方应支付租赁期间租金总额的5%作为违约金，如果违约金不足以偿付甲方因此遭受的损失，乙方须继续予以赔偿。租赁合同期满或因其它原因提前终止租赁合同时，乙方须返还租赁场所，并负责撤除其在租赁场所内自行安装的设备、设施及商品后将其交还甲方，除自然损耗外，乙方应将租赁场所及其附属设备设施恢复原状交还甲方，双方应办理书面交接手续。后被告兴邦公司于2018年6月起未再按时交纳租金，原告诉至该院为本案事实。另查明，被告兴邦公司未给原告摩登商业公司交付保证金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据原告提交的证据以及原被告陈述，应认定原被告之间系房屋租赁合同关系。原告要求被告支付合同期内拖欠的租金629296元，被告当庭予以认可拖欠租金数额，故该院予以确认。原告要求被告支付违约金221668.8元过高，因被告自2018年6月起至2020年6月30日应缴纳租金数额为964300元，故该院予以酌定按照964300元的5%计算违约金为48215元，原告诉讼请求超出部分，该院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，原被告之间租赁期于2020年7月1日届满，故原告要求被告搬离位于焦作市××商业街内××楼××、××、××、××商铺××、××层面积为1592.07平方米的房屋并将房屋恢复原状交付原告，同时要求被告按照原合同租金标准38572元/月向原告支付从租赁合同届满次日（2020年7月2日）起至将房屋恢复原状并交付原告之日止的房屋占用费，理由正当，予以支持。被告提交证据，与本案无关，该院不予认可。一审法院判决：一、被告焦作市兴邦健康服务有限公司应自本判决生效之日起十五日内搬离位于焦作市××商业街内××楼××、××、××、××商铺××、××层面积为1592.07平方米的房屋并将房屋恢复原状交付原告摩登（河南）商业服务管理有限公司；二、被告焦作市兴邦健康服务有限公司应自本判决生效之日起十五日内支付原告摩登（河南）商业服务管理有限公司合同期内拖欠的租金629296元及违约金48215元；三、被告焦作市兴邦健康服务有限公司应自本判决生效之日起按照38572元/月向原告摩登（河南）商业服务管理有限公司支付自2020年7月2日起至将本判决第一条所涉房屋恢复原状并交付原告之日止的房屋占用费；四、驳回原告摩登（河南）商业服务管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费6155元、由被告焦作市兴邦健康服务有限公司负担。二审中，上诉人兴邦公司提供如下证据：维修票据一组（共计27页）、照片15张。证明：上诉人在经营期间替代被上诉人履行公共部分维修义务，共计产生维修费用54267元，根据摩登商业街店铺租赁合同第六条第三项之规定，该部分费用应由被上诉人负担，上诉人垫付的费用，应从欠付租金中予以扣除。被上诉人摩登商业公司质证称：对证据的真实性、关联性有异议。费用清单系上诉人单方制作，不具有客观性，其提供的票据显示费用包括安装有线电视、库板维修、墙裙维修、包间门维修、走廊维修、防水款、消防罚款、墙面改造门前实施维修、检查空调维修、水表管道维修等，这部分费用的支出不属于公共区域设施的维修保障保养范围，也不应当由被上诉人承担。15张照片显示有墙壁潮湿、墙皮脱落、线路破裂、墙壁碎裂，这些情况并非由被上诉人造成，也不应当由被上诉人承担维修费用，大部分照片是上诉方经营场所室内的照片，上诉人是经营足疗店的，长期要使用水，室内环境比较潮湿，其因为自身经营而导致房屋受潮或设备损毁与被上诉方无关。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人兴邦公司提供的证据不能证明其指向，依法不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，被上诉人摩登商业公司与上诉人兴邦公司签订店铺租赁合同，将其商业街内的商铺租赁给兴邦公司使用，双方形成租赁合同关系。摩登商业公司的合同义务是将涉案商铺交付给兴邦公司使用，兴邦公司的合同义务是向摩登商业公司支付租金。上诉人兴邦公司自2018年6月起开始拖欠租金至2020年7月租赁合同期满，已累计拖欠租金629296元。兴邦公司在一审中明确表示认可所欠的租金数额，一审亦根据双方的诉辩意见及证据认定了案件事实，兴邦公司二审中又推翻在先言词，提出其受新冠疫情的影响需扣减租金，理由不能成立，本院不予认定。关于维修费，上诉人兴邦公司二审中提供的证据系为经营使用涉案商铺，保证自己的正常经营而进行的修缮，不符合双方之间合同约定的维修范围，兴邦公司主张与其摩登商业公司协商，由其对该维修费用先行垫付，由摩登商业公司对其进行补偿，证据不足。兴邦公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3257元，由上诉人焦作市兴邦健康服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年三月三十日书记员 张艳娇