陕西省榆林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕08执异20号案外人：闫吉祥，男，1990年3月3日出生，汉族，住陕西省榆林市高新区。申请执行人:陕西建工第五建设集团有限公司，住所地陕西省西安市浐灞区金花北路4333号，统一社会信用代码91610000220522759E。法定代表人：冯弥，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡峥，陕西希友律师事务所律师。被执行人：榆林市华盛房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区汇源路公园时光小区24号楼2单元1号，统一社会信用代码91610800730428711E。法定代表人：吴青山，该公司执行董事兼总经理。在本院执行陕西建工第五建设集团有限公司与榆林市华盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人闫吉祥对执行被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司名下位于榆林市高新区汇源路南侧公园时光商住小区12#楼2单元502号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人闫吉祥称，2009年间，榆林市联慧科技有限责任公司（以下简称联慧）与榆林市第一医院（以下简称医院）达成合作建房意向，由医院职工认购，联慧筹建。2012年6月18日，其与榆林市联慧科技有限责任公司签订定房协议，房号确定为第12栋楼2单元502号房。随后，其向开发委托方榆林市联慧科技有限责任公司支付购房款44.5444万元。同年，开发商将该房产交付其，直至今日该房产一直由其管理使用。期间，因政策性原因导致该房产无法办理房产证，故一直未办理房产登记。现榆林市中级人民法院对上述房产进行冻结、查封，已经严重侵害了其合法权益，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，其在人民法院查封前已经签订了合法有效的书面合同，已经交付了全部房款，合法占用房产，故查封裁定违反规定，异议理由可以排除法院对案涉房产的执行，请求依法撤销榆林市中级人民法院（2020）陕08执38号之三执行裁定书，中止对榆林市高新技术产业园区汇源路南侧公园时光商住小区12号楼2单元502号房屋的执行，解除房屋查封。申请执行人陕西建工第五建设集团有限公司称，榆林市中级人民法院作出的（2020）陕08执38号之三执行裁定书程序合法、适用法律正确，案外人闫吉祥对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，因此应当依法驳回案外人闫吉祥的异议请求。理由如下：一、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断权属。本案中，案涉房屋至今仍登记在被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司名下，故案涉房屋所有权未发生变动，案外人闫吉祥并未取得所有权，其异议请求不能成立。二、案外人闫吉祥对案涉房屋并不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条规定的足以排除强制执行的民事权益。1、《团购房屋买卖合同》真实性有异议，无法确定该份协议是在法院查封被执行房屋之前签订的，且性质只是认购协议，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房买卖合同的合法要件，不是合法有效的商品房买卖书面合同，因此，案外人闫吉祥并未在案涉房屋查封之前与被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司签订合法有效的买卖合同。2、房屋的实际占有，应以实际控制、居住使用为标准。案外人闫吉祥并未提交证据证明其何时占用并实际使用案涉房产，更未提供证据证明案涉房屋为其唯一住房，其名下无其他用于居住的房屋。3、案外人闫吉祥称“其向榆林市联慧科技有限责任公司支付购房款445444元”，并未将全部房款支付给被执行人华盛公司，而其是否将全部购房款支付给联慧公司以及联慧公司是否将已收房款足额支付给华盛公司无法证明，其不认可异议人的付款行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款“已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”、第二十九条第三款“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，案外人闫吉祥不能排除强制执行。4、案涉房屋已经具备办理过户登记条件，同一栋楼的其他业主早已经办理过户登记手续，案外人闫吉祥未提交证据证明其在人民法院查封之前曾积极行使权利，向被执行人提出办理过户登记的请求或在人民法院查封前，其与被执行人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或其因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷起诉或申请仲裁，因其自身原因怠于办理过户应当自行承担不利后果。被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司未提交答辩意见。本院查明，申请执行人陕西建工第五建设集团有限公司与被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，依据陕西省高级人民法院作出的已发生法律效力的（2019)陕民终732号民事判决书，被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司应当向申请执行人陕西建工第五建设集团有限公司支付工程款54821376.7元、逾期付款违约金（以500万元为基数，自2015年1月1日起；以500万元为基数，自2015年2月1日起；以39339239.03元为基数，自2015年5月1日起；以2741068.84元为基数，自2015年7月1日起；分别按中国人民银行同期同类贷款利率的2.5倍计至实际给付之日止）及劳保统筹费5834853.56元，并负担一审案件受理费460000元、保全费5000元、二审案件受理费390000元，但被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司未履行上述义务。申请执行人陕西建工第五建设集团有限公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2020年4月3日作出（2020）陕08执38号之三执行裁定书，于2020年4月3日查封了被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司名下位于榆林市高新区汇源路南侧公园时光商住小区12号楼2单元502号房产。查封期间，案外人闫吉祥向本院提出书面异议。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条之规定，对案外人异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构造物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……本案中，本院查封被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司名下位于榆林市高新区汇源路南侧公园时光商住小区12号楼2单元502号房产，非案外人名下房产，从物权公示角度，执行行为并无不当。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人闫吉祥称，榆林市第一医院与榆林市联慧科技有限责任公司合作建房，其以医院职工认购，与榆林市联慧科技有限责任公司签订定房协议，但未能提交证据证明其在人民法院查封之前就案涉房屋与被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同且其向被执行人榆林市华盛房地产开发有限公司支付符合上述规定的价款，从形式上看不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的物权期待权保护条件，其异议请求，依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人闫吉祥的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周利娥审判员  霍 韬审判员  李文洁二〇二一年三月十二日书记员  李昀桦