江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0112民初652号原告：邓彦飞，男，汉族，1970年10月28日出生，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：陈登朝，北京大成（南昌）师事务所律师。委托诉讼代理人：史芳其，北京大成（南昌）师事务所实习律师。被告：俞力，男，汉族，1970年12月4日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：李翩，江苏新天伦律师事务所律师。原告邓彦飞与被告俞力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓彦飞的委托诉讼代理人陈登朝、史芳其，被告俞力及其委托诉讼代理人李翩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓彦飞诉称，2012年5月1日，原、被告双方签订了一份《购买江西省豫章监狱一分厂地块棚户区改造限价房的合同》（以下简称《购房合同》）。《购房合同》约定：被告同意将其所有的江西省豫章监狱一分厂（新建县兴国路地段）地块棚户区改造限价房转让给原告，该房建筑面积为105㎡，转让价为壹拾壹万元整。签订协议当天，原告需一次性支付给被告购房指标款5万元整，交付首付款之日，原告再支付被告指标款5万元，余下1万元待房产证办理过户手续时原告再支付被告。另，被告必须无条件配合原告办理一切有关房产手续工作。被告在收到原告支付的购房指标款之后，不能因市场房价上涨为理由，随意提高购房指标款。如任何一方违约，则违约方支付给守约方20万元赔偿金。合同签订当日即2012年5月1日，原告已按《购房合同》约定支付给被告5万元购房指标款。但在无国家政策出台、国家政策变更、新法律法规出台或其他不可抗力等因素导致合同根本无法履行的前提下，被告在原告已依约履行《购房合同》后又反悔将本合同项下的指标房转让给原告，故原告于2021年1月21日诉至本院，要求1.请求被告返还原告支付的5万元购房款；2.请求依法判令被告支付合同约定的违约金20万元；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。被告俞力答辩称，原、被告签订的合同于2015年12月口头解除，房子指标是2012年卖的，根据豫章监狱的规定，2013年开始建，当时政策改变，被告的指标可能没有了，于是2015年原告联系被告要求退钱和解除合同，但是原告要求被告承担中介费5000元，被告要求一人承担一半，所以没达成一致；根据合同第四条的约定：如遇国家新政法规及厂里有关规定或者其他不可抗的因素使合同不能履行的，合同终止。2020年6月2日江西省豫章监狱出台棚改限价房预付款交付的相关程序的通知第四条明确规定不允许买卖购房指标。如果随意买卖指标房会收回指标，被告认为符合合同规定的厂里有关规定合同不能履行的规定，实际上被告俞力没有指标，根本无法实现合同目的。经审理查明，2012年5月1日，原告邓彦飞与被告俞力签订《购买江西豫章监狱一分厂地块棚户区改造限价房的合同》，约定：“一、甲方（被告俞力）自愿同意将豫章监狱一分厂限价面积约105㎡住房转让给乙方（原告邓彦飞）。二、乙方自愿购买甲方住房指标壹个，指标总价壹拾壹万元整。签订协议当天，乙方壹次性支付给甲方指标款伍万元整，交付首付款之日，乙方再支付给甲方指标款伍万元整，余下壹万元待房产证办理过户手续时乙方支付给甲方。购房款全部由乙方支付。甲方今后不再支付任何款项费用，包括将来房产证的过户、更名等费用全部由乙方承担。三、甲方必须积极配合好乙方支付购房余款、房产证的过户、更名等工作。甲方无条件配合其办理一切有关房产手续工作。四、违约责任：1、甲方（被告）在收到乙方（原告）支付的购房指标款，《合同》签订后不能因为市场房价上涨为由，随意提高转让购房指标款，收到款后不得随意考虑任何因素，一次性买断指标费用。2、乙方（原告）在支付甲方的购房指标款，《合同》签订后不能因为市场房价下调为理由，随意降低转让购房指标款和要回差额，支付款后不得考虑任何因素，一次性买断指标费用。.....4、如任何一方违约，则违约方支付给守约方贰拾万元赔偿金，如遇国家新政、法规及厂里的有关规定或其它不可抗拒的因素导致合同无法履行，甲方将已付指标款全额退还乙方，且合同终止”。合同签订当日，原告邓彦飞支付50000元给被告俞力。2020年6月2日，江西豫章监狱棚户区改造指挥部发出《关于棚改限价房预付款交付的相关程序的通知》，该通知第四项第1条规定，不允许买卖购房指标，但可以转让给直系亲属中配偶、父母、子女、孙子女和外孙子女，经交款协调监督小组审核其公正书后予以确定购房资格。后被告未能按照原、被告双方合同约定继续履行合同。原告遂于2021年2月1日诉至本院，要求1.请求依法判令被告继续履行《购买江西省豫章监狱一分厂地块棚户区改造限价房的合同》；2.请求依法判令被告支付合同约定的违约金20万元；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。在庭审中原告变更诉讼请求，要求：1.被告返还5万元购房款给原告；2.判令被告支付违约金20万元给原告；3.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。另查明，2021年3月15日，江西省豫章监狱总务科开具《证明》，载明：“俞力系我单位退休干警，因其在第一期棚户区改造房（西街锦宸）已享受了购房待遇，故此次（444户棚改房）不具备购房资格”。以上事实，有原告邓彦飞提交的原告、被告身份证、《购买江西豫章监狱一分厂地块棚户区改造限价房的合同》、收条一份，被告俞力提交的《关于棚改限价房预付款交付的相关程序的通知》、江西省豫章监狱总务科《证明》各一份以及原告邓彦飞、被告俞力的当庭陈述在案佐证。本院认为，原告邓彦飞与被告俞力之间签订的《购买江西豫章监狱一分厂地块棚户区改造限价房的合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的权利和义务。关于被告俞力辩称其与原告邓彦飞该指标房买卖合同于2015年口头解除，因被告俞力未向本院提交证据证明该主张，本院不予采信。关于被告辩称的指标房因单位不允许转卖，且被告实际上并没有取得购房指标，无法实现合同目的的辩解，因被告单位不允许转让购房指标的规定，并非针对原、被告之间签订的购房指标转让的合同效力的强制性规定，被告的辩解属于合同履行的范畴，并不影响原被告之间的签订的转让协议的效力，故其辩解不予采信。原告邓彦飞要求被告返还5万元购房款的诉讼请求，被告也同意返还该购房款，应视为原、被告同意解除双方签订的《购买江西豫章监狱一分厂地块棚户区改造限价房的合同》，现原告要求被告返还5万元购房款的诉讼请求，予以支持。原告邓彦飞与被告俞力签订《购买江西豫章监狱一分厂地块棚户区改造限价房的合同》后，被告不按照合同约定，履行合同义务，系违约行为，应承担违约责任，因原被告双方已经在合同中约定一方违约，违约方支付守约方贰拾万元的赔偿金，该赔偿金实际应为违约金，考虑到案涉改造限价房溢价情况及原告可得利益因素，现原告邓彦飞请求被告支付合同约定的20万元赔偿金的诉讼请求，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告俞力于本判决生效后10日内支付原告邓彦飞购房指标款人民币50000元；二、被告俞力于本判决生效后10日内支付原告邓彦飞违约金人民币200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告俞力负担。上述款项原告邓彦飞已向本院预交，被告俞力于上述付款时间内一并付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 宋江雄二〇二一年三月三十日法官助理 张 凤书 记 员 凌水凤1.《中华人民共和国民法典》第五条【自愿原则】民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第一百七十六条【民事义务与责任】民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条【违约责任基本规则】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条【约定违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。