安徽省固镇县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0323民初313号原告：汤持群,女,1969年11月20日出生,汉族,住安徽省固镇县。原告：李培生，男，1968年6月15日出生，汉族，住安徽省固镇县。被告：固镇白马环球港商业管理有限公司,住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇谷阳路与东菜市交口,统一社会信用代码91340323395311910G。法定代表人：吴同和,该公司总经理。委托诉讼代理人：邱坤明，安徽振固律师事务所律师。原告汤持群、李培生与被告固镇白马环球港商业管理有限公司（以下简称固镇白马公司）租赁合同纠纷一案，于2021年1月18日立案受理，依法适用简易程序于2021年2月23日公开开庭进行审理。原告汤持群、李培生，被告委托诉讼代理人邱坤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤持群、李培生向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商铺租赁经营管理合同》；二、判令被告支付自2020年2月1日至2021年1月31日期间的租金，共计人民币102235元；三、判令被告支付逾期付款违约金3731.5775元（以年租金102235元为基数，按照日万分之一计算，自2020年2月1日起算至2021年1月31日）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月9日，原、被告签订《固镇白马环球港租赁经营管理合同》，约定将原告名下的商铺租赁于被告，被告向原告支付商铺租金，租赁期为5年，同时约定年租金的计算标准，第一年租金为63897元，第二年租金为76676元，第三年租金为89456元，第四年租金为102235元，第五年租金为102235元。前三年的租金直接冲抵房款，后两年的租金按季度予以返还。合同签订后，被告如约支付了2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金102235元（即第四年租金），但自2020年2月起至今，原告便一直未收到被告支付的第五年租金。2020年3月，原告与其他商铺业主多次向被告沟通租金支付问题，但被告迟迟拖延不予给付。被告作为白马环球港唯一的物业管理公司，应当尽职尽责履行其经营管理职能，妥善经营原告出租的商铺，维护原告利益。现因被告长期拖延租金的行为严重侵害原告合法权益，其行为已属于根本违约。原告认为《商铺租赁经营管理合同》无法继续履行，无奈向贵院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。固镇白马公司答辩称：一、答辩人和被答辩人租赁合同开始的期限应当从2016年6月30号房屋实际交付以后开始计算，被答辩人起诉状从2016年1月30日开始计算，多算了5个月租金。答辩人和被答辩人签订《商铺租赁经营管理合同》第二条2.1款虽然约定租赁期限从2016年1月30日至2021年1月29日，但是租赁合同系实践合同，被答辩人和固镇淮弘置业有限公司签订《商品房买卖合同》，租赁房屋交付时间是2016年6月30日，被答辩人实际取得房屋后，双方租赁合同关系才能开始，并且签订商铺租赁经营管理合同第十条交付条款约定：甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付。依据此条款明确约定，双方租赁合同期限应当从2016年6月30日房屋实际交付开始，而不应该从2016年1月30日开始计算，被答辩人诉状早算了5个月；二、由于2020年突发新冠××疫情，商业运营场所被关停，致使双方租赁合同受到影响，答辩人损失巨大，答辩人请求依法减免3个月租赁费，请求予以支持。2020年发生的新冠××疫情，致使租赁商铺合同无法使用期限长达3个月，间接影响更是直到现在还未有消除，经营商铺的店家损失惨重，倒闭关门的50多家，对答辩人的白马环球港商业体造成租赁费用和经营巨大损失，新冠××疫情属于法定的不可抗力免责事由，对答辩人和被答辩人租赁合同关系造成了影响，国家和最高人民法院对此也出台相关政策和法律法规减免租金，答辩人对此对实际租赁经营商户也给予减免租金1.5-6个月，答辩人请求法院依据相关法规，调整降低双方租赁费用，判决减少答辩人承担部分租金。三、被答辩人单方要求解除双方租赁关系不应支持。固镇白马环球港商业管理有限公司，统一管理和策划被答辩人等商铺，目前商业体已经初具规模，所有商铺是商业综合规划体系的组成部分，如果商铺业主各自独立对外经营和招租，商业综合体的整体规划、聚集力优势将完全丧失，商铺的经济价值也将大大降低。另外，商场统一经营的格局已经形成，从商铺铺位平面图可以看出，实际上现状无法分割，一旦分割，水电和消防无法通过验收，消防验收通不过，经营户无法办理营业执照，导致单独商铺无法使用，将失去经济价值。为此双方《商铺租赁经营管理合同》第二条2.3条款也约定了限制租赁条款：为了保持商铺的统一经营，统一管理，应采取少数服从多数原则，商铺业主按建筑面积行使投票权，决定是否有答辩人继续租赁。该条款就是为了保障整个商业综合规划体系而设定。同时《商铺租赁经营管理合同》第十一条11.2条款约定：如甲方单方终止合同，未征得乙方书面同意，甲方应承担违约责任，按当年标准的12个月租金向乙方支付违约金，并按照年租金三倍的标准承担乙方对该商铺的装修费用，赔偿乙方全部损失，同时，合同应继续履行。针对以上可能发生的解除合同，分割商铺导致的现场经营户闭店引起的商场关门危机，严重影响被答辩人和其他1000多户业主利益的事件，固镇县政府高度重视，由固镇县市场监督管理局牵头主持，答辩人、商铺业主代表、固镇县重点工程建设中心和房地产开发企业固镇淮弘置业有限公司参加协商达成《会议纪要》，决定继续委托答辩人统一经营管理，所有租赁收益由政府部门监管专户发放，保证商铺业主按时取得租赁费用。目前提出解除租赁关系的被答辩人等业主，只是1100余户中极少部分，所占建筑面积也不足2%，按照少数服从多数原则，应当服从绝大多数业主意愿（实际情况答辩人依据《商铺租赁经营管理合同》已经于2021年1月29日前与全体172家经营户签订了租赁合同。答辩人2021年2月10日也按照《会议纪要》要求在政府和业主代表监管下支付给被答辩人第六年部分实际收取的经营户租金），据此答辩人不同意单方提出解除合同，答辩人要求被答辩人继续履行合同，只有如此，双方才能取得共赢和互利。第四、答辩人正在积极履行租赁合同付款义务，维护被答辩人利益。收到诉状后，答辩人联系固镇淮弘置业有限公司和政府部门积极筹措资金，开庭前答辩人已经协调政府用代建回迁房工程款支付被答辩人及所有商铺业主3个月租金。后期租金正在政府帮助下逐步落实解决，答辩人在积极维护被答辩人利益，白马环球港商铺业主也组织了业主群，业主代表也在维护像被答辩人一样的业主利益，拖欠的租赁费用将很快解决。由于商铺实际租赁收益远远低于答辩人和被答辩人签订《商铺租赁经营管理合同》约定的租赁费用（实际租赁收益约为合同价款三分之一），差价款还需依靠房地产开发公司固镇淮弘置业有限公司补贴，固镇淮弘置业有限公司也在积极请求政府决算支付代建工程款解决此事，答辩人从来没有恶意拖欠被答辩人费用，一直在维护被答辩人等业主的财产权益。综上所述，答辩人请求法庭查明事实，依法公正判决支持答辩人的答辩意见。经审理查明：原、被告于2016年1月16日签订《商铺租赁经营管理合同》，合同约定，汤持群、李培生为甲方，固镇白马环球港商业管理有限公司为乙方。甲方同意将其位于白马环球港一期商铺1层1029号租赁给乙方，甲方在本合同签订之日已与固镇淮弘置业有限公司（出卖人）签订该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间及办理房屋产权证时间，甲方将商铺交给乙方统一租赁经营管理，租赁期限为五年，自白马环球港一期统一开业日始（最迟日期为2016年3月1日，但甲方未从出卖人处办理房屋交付手续的除外，此种情形从实际办理完房屋交付手续时起计算租期及租金）。租金计算标准：第一年63897元、第二年76676元、第三年89456元、第四年102235元、第五年102235元。租金支付方式：前三年租金乙方一次性支付予甲方，直接冲抵购房款。后两年租金按季度予以返还，打入甲方书面指定的银行账户。乙方逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，并按日租金万分之一以天数计算向甲方支付违约金。合同签订后固镇白马公司按约履行合同前四期给付租金义务，即前三年租金直接冲抵了购房款，第四年租金于2019年4月30日给付8520元，于2019年7月11日给付17039元，于2019年7月30日给付8520元，于2019年8月27日给付8520元，于2019年9月30日给付8519元，于2019年11月6日给付8520元，于2020年1月24日给付42597元，合计102235元。第五年度102235元租金，被告已于2021年2月9日支付三个月租金25559元，剩余76676元租金一直未付。原告在庭审中将诉状中第二项诉讼请求变更为：“被告支付原告自2020年1月30日至2021年1月29日租金102235元”。白马环球港一期开业时间为2016年1月30日。另查，因新型冠状病毒××我国于2020年1月24日启动重大突发公共事件一级响应导致各地停工停产，至2020年3月15日由一级降为三级，各地政府要求逐步复工复产。上述事实有《商铺租赁经营管理合同》、不动产权证书、增值税发票、银行交易明细、《商品房买卖合同》及开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《商铺租赁经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应该按约履行。被告固镇白马公司辩称合同起始时间应为原告与固镇淮弘置业有限公司签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间即2016年6月30日开始起算，虽然《商铺租赁经营管理合同》约定，租期五年，自白马环球港一期统一开业日始，最迟日期为2016年3月1日，如果原告未从出卖人处办理房屋交付手续的，从实际办理完房屋交付手续时起计算租期及租金，但是根据原告与固镇淮弘置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，原告与固镇淮弘置业有限公司只是约定固镇淮弘置业有限公司最迟于2016年6月30日前将房屋交付给原告，但2016年6月30日并不是案涉商铺实际交付时间，被告也未提供其他证据证明案涉商铺实际交付时间，故本院认定租期及租金以案涉《商铺租赁经营管理合同》约定的白马环球港一期统一开业时间即2016年1月30日起开始计算。原告已经按照约定将案涉商铺交付于被告使用、收益，被告理应如约支付相应租金，但关于因新型冠状病毒性××导致停工停产，属不可抗力因素应当免除被告自2020年2月1日至2020年3月15日期间（扣除44天）的租金，故扣除该44天租金，被告应支付原告剩余未付租金64352元。被告逾期支付租金，应该按照合同约定向原告支付违约金，扣除疫情44天，故原告应向被告支付违约金2886元〔（102235-102235÷365×44）×0.1‰×（365-44）〕。根据案涉租赁合同的约定，案涉商铺租期届满日是2021年1月29日，双方约定的租赁期限已经届满，原告也明确表示不同意续租，案涉合同已经终止，故原告要求解除案涉租赁合同的诉请，本院不作判决事项。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告固镇白马环球港商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告汤持群、李培生支付租金64352元以及违约金2886元；二、驳回原告汤持群、李培生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1210元，由被告固镇白马环球港商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  蒋永根二〇二一年三月十五日法官助理单莉雅书记员李洞宾