河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终334号上诉人（原审被告）：胡亚洲，男，汉族，1965年5月20日出生，身份证住址固始县，常住地固始县。委托诉讼代理人：牛飙，河南振蓼律师事务所律师。一般代理。被上诉人（原审原告）：张启梅，女，汉族，1975年4月17日出生，住江苏省通州市。被上诉人（原审被告）：许显珍，女，回族，1947年4月1日出生，住固始县。上诉人胡亚洲因与被上诉人张启梅、许显珍确认合同无效纠纷一案，河南省固始县人民法院于2019年9月28日作出的（2019）豫1525民初6096号民事判决，上诉人胡亚洲不服，向本院提起上诉；本院于2019年12月20日作出（2019）豫15民终5258号民事裁定：撤销原判，发回重审；固始县人民法院于2020年12月12日作出的（2020）豫1525民初225号民事判决，上诉人胡亚洲又不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡亚洲及委托诉讼代理人牛飙和被上诉人张启梅、许显珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡亚洲的上诉请求：1、撤销河南省（2020）豫1525民初225号民事判决，改判驳回被上诉人张启梅的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人与被上诉人许显珍签订的房屋买卖协议部分有效，判决“涉案房屋产权归被上诉人张启梅与上诉人共同所有，各占50%的份额”错误的。1、被上诉人许显珍与上诉人签订涉案房屋买卖协议意思表示真实。该协议是在公证处由公证人员起草的，因公证费问题没有办理公证手续。当时，被上诉人许显珍就把房权证交给了上诉人，上诉人也把购房款付清。庭审时被上诉人许显珍也认可该笔卖房款被其用于个人住院和维修老家房子。2、涉案房屋买卖已经履行三四年了，而且上诉人购买后因房屋破烂不堪无法居住找人对房屋及院子进行维修并另建一间厨屋。3、被上诉人张启梅与案外人马松涛签订协议后并未缴纳交易契税和房屋过户登记，不能证实涉案房屋系张启梅所有，而在被上诉人许显珍与上诉人签订涉案房屋协议时认可该协议系其自有，且握有房权证能够证实双方买卖合法有效。4、本案纠纷发生原因是因为涉案房屋面临拆迁，有巨大的利益补偿，被上诉人张启梅意图侵占、分割该笔补偿款，于是二被上诉人互相勾结起诉上诉人引起纠纷。5、上诉人系孤寡老人，无儿女、无依靠，××，已属于癌症晚期，无诉讼能力，也无生活保障，系弱势群体。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判驳回被上诉人张启梅的诉讼请求。被上诉人张启梅口头答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，请求法院公正判决。一是许显珍跟胡亚洲签订的协议是无效的，许显珍无权处分我个人财产。二是房屋破旧破烂不堪，胡亚洲维修了，与我本人无关。但是如果要卖房子，必须经过我的同意，我是这个房屋的实际所有人。三是张启梅与马松涛签订的房屋买卖协议是有效的，并在固始县公证处公证过。张启梅就是本案房屋的实际所有人。四是本案发生的原因，不是因为面临拆迁。我十年前以76000元价格买的，既然买了就不会卖。胡亚洲用欺骗的手段从我婆婆手中把这个房以24000元买走，其不知情。五是胡亚洲是孤寡老人、无儿无女，××，癌症晚期，与我本人无关。被上诉人许显珍答辩称：胡亚洲欺骗我，还不让给我媳妇说。他说他一个儿子、一个女儿，孩子都在上大学，以后给我养老送终，结果他欺骗我。张启梅向一审法院起诉请求：1、判令二被告侵犯原告房屋财产权益，擅自处置他人房产，要求被告停止侵害，排除妨碍，解除无效协议，返还房屋，赔偿损失；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月1日，被告许显珍因年纪偏大，思维不清，多次在被告胡亚洲的欺骗和忽悠下，便将原告购买使用、所有的《房权证》号为固始县城关镇字第××号，建筑面积为84.09平方米的房屋侵权卖给了被告胡亚洲，二被告并以24000元达成《房屋买卖协议》。2019年8月19日，原告从外地回来便无家可归，房子被卖了。经过打听，方才得知自己使用、所有的房子被二被告侵权买卖处置了。原告先后找到社区和辖区派出所，都告知原告通过诉讼解决，为此起诉。一审法院认定的事实：原告张启梅的丈夫陶守俊是被告许显珍的大儿子。被告胡亚洲系固始县蓼城街道办事处第一社区低保户，系××人。涉案的房屋系案外人张德润所建，坐落在固始县城××第五社区南大院，2007年10月24日张德润将涉案房屋以实售价18000元出售给了案外人马松涛，并办理了房屋过户登记，房屋所有权证号为固始县房权证城关镇字第××号。2011年5月20日原告与案外人马松涛签订房屋买卖协议，双方约定以76000价格买卖了涉案房屋。2017年3月1日被告许显珍与被告胡亚洲签订房屋买卖协议，被告许显珍以24000元的价格将涉案房屋出卖给了被告胡亚洲。近年来涉案房屋西面的南后街被拆迁。2019年8月19日原告张启梅报警称，其外出务工十余年，今天回来发现房子被卖掉了，东关派出所出警后告知其通过诉讼解决。一审法院认为，当事人从事民事行为，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德。依法成立的合同，自成立时生效。无效合同包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案原告张启梅与案外人马松涛签订购房合同，购买的涉案的房屋系夫妻共同财产。其婆婆即本案被告许显珍在居住、使用涉案的房屋时，因原告张启梅的丈夫陶守俊对其母即本案被告许显珍长期未尽赡养义务导致其生活困难，被告许显珍将涉案房屋卖给了被告胡亚洲，将购房款24000元用于个人治病和维修位于柳树店乡卫星村的三间两层老房子，系自救行为，其处置的涉案房屋涉及其子陶守俊的一半份额有效。被告胡亚洲又对涉案的房屋北面一套房屋的南墙进行了维修，将土墙更换成砖墙，被告胡亚洲系鳏孤老人，无儿女，无依靠，且从其提供的医院检查化验单看，已属于癌症晚期，无再诉讼能力和生活保障，涉案房屋由被告胡亚洲生前长期居住并负责修缮为宜。由于原告张启梅与案外人马松涛签订协议后，没有缴纳交易契税和房屋过户登记，被告胡亚洲购买了涉案的房屋后也没有缴纳交易契税和办理房屋过户手续，导致双方产生纠纷，原告张启梅和被告胡亚洲对此纠纷的产生均有过错，如果涉案房屋拆迁安置，能够产生较好收益，为了保障各方当事人的合法权益，化解纠纷，减少当事人的诉累，涉案房屋产权归原告张启梅与被告胡亚洲共同所有，各占50％的份额为宜，鉴于被告许显珍收取的24000元购房款已经日常生活开支，原告张启梅与被告许显珍、被告胡亚洲不再结算购房款。原告张启梅的其他诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告许显珍与被告胡亚洲签订的《房屋买卖协议》部分有效；二、涉案房屋由被告胡亚洲继续居住并负责修缮；三、涉案房屋（房权证号为固始县房权证城关镇字第××号）产权归原告张启梅与被告胡亚洲共同所有，各占50％的份额；四、驳回原告张启梅的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告张启梅、被告胡亚洲各承担一半。二审中，上诉人胡亚洲和被上诉人张启梅、许显珍均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点：被上诉人张启梅诉讼主张案涉房屋归其所有的请求应否支持。经查：其一，有证据证明被上诉人许显珍卖房时具有案涉房屋的权利人。一是证人杨某、汪某均证明涉案房屋是马松涛通过餐饮款抵偿给许显珍的；二是被上诉人许显珍卖房时持有案涉房屋的产权证；三是被上诉人张启梅于2011年5月20日购买案涉房屋至本案起诉长达8年多时间不办理房屋过户登记手续，并将房产证交付给被上诉人许显珍持有，不能给出合理解释。其二，上诉人胡亚洲与被上诉人许显珍买卖案涉房屋时意思表示真实、上诉人胡亚洲系善意和支付合理对价。一是双方签订的书面“房屋买卖协议”系由公证处工作人员起草，该“房屋买卖协议”未公证的原因系省公证费600元；二是证人王某证明被上诉人许显珍曾向其出售案涉房屋，价格2万元；三是固始县房地产交易中心交易契证证明案涉房屋系马松涛于2007年10月24日以1.8万元价格购买张德润的房屋；四是被上诉人许显珍始终认可收到上诉人胡亚洲购房款2.4万元。其三，案涉房屋已实际交付上诉人胡亚洲修缮和居住。基于上述查明的事实和证据，根据《中华人民共和国物权法》第一百零条[《中华人民共和国民法典》第三百一十一条]第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，本案上诉人胡亚洲与被上诉人许显珍买卖案涉房屋的行为应认定为有效行为，被上诉人张启梅仅依据其与马松涛签订并公证的“房屋买卖协议”来主张撤销上诉人胡亚洲与被上诉人许显珍案涉房屋买卖无效的证据不足，其诉讼请求不成立。原审判令案涉房屋归上诉人胡亚洲与被上诉人张启梅共同共有无法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初225号民事判决；二、驳回被上诉人张启梅的诉讼请求。一审案件受理费100元和二审案件受理费100元，均由被上诉人张启梅负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年三月二十九日法官助理黄涛书记员刘唱