北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2485号上诉人（原审被告）：潘虹螈，男，1981年11月27日出生，汉族，北京市东城区房屋管理经营中心职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李秀芳（潘虹螈之母），1956年9月20日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：李强，男，1981年2月1日出生，汉族，易格思上海有限公司销售经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张宾，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京信洋伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区政馨园****楼**5-01。法定代表人：王战锋，店长。上诉人潘虹螈因与被上诉人李强、原审第三人北京信洋伟业房地产经纪有限公司（以下简称信洋伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初29281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。潘虹螈上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李强的全部诉讼请求。事实和理由：李强与信洋伟业公司相互串通，恶意隐瞒涉案房屋为顶层，而非次顶层。我在发现真实情况后及时停止了交易流程，且李强仍然欠物业费、水费、电费，也没有交接电卡，故未完成物业交割，我不存在违约。李强辩称，同意一审判决，不同意潘虹螈的上诉请求。我与信洋伟业公司并不存在相互串通、恶意隐瞒。涉案房屋实际情况与房屋所有权证书、房屋买卖合同约定完全一致。潘虹螈在交易前已现场勘查房屋，对房屋楼层情况充分了解。我及信洋伟业公司在房屋交易过程中对房屋情况做了如实客观的陈述。交易房屋所在楼外观结构清晰可辨，不会产生错误认识。潘虹螈拖欠物业保证金，已构成违约。信洋伟业公司未提出上诉。李强向一审法院起诉请求：1.潘虹螈向我返还物业交割保证金30000元；2.潘虹螈向我支付逾期返还物业交割保证金的违约金，自2020年7月1日起至实际全部付清之日止，以物业保证金30000元为基数，按照每日万分之五即15元计算。一审法院认定事实：2019年8月25日，李强（出卖人）与潘虹螈（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：“第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区方庄芳星园三区12号14层1404，该房屋所在楼栋建筑总层楼为16层，其中地上16层，地下**。该房屋所在楼层为14层，建筑面积共64.25平方米（实际面积以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记的面积为准）。该房屋规划设计用途为住宅。第三条房屋特殊情况。出卖人陈述并保证：该房屋存在的特殊情况为：无（特殊情况包括但不限于‘凶宅’、辐射超标、该房屋为遗产且未完成分割、及其他影响交易的情形，出卖人须如实陈述）。第四条出卖人与买受人通过下列方式达成交易。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称：信洋伟业公司。第五条成交价格及付款方式。经双方协商一致，该房屋成交价格为4150000元。第六条房屋产权及具体状况的承诺和保证。出卖人承诺并保证，其提供的、与交易房屋相关的信息真实、准确、完整；该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺并保证，其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或该房屋产权转移登记手续的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺而依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可依据本条款的约定追究违约方的法律责任。出卖人保证，已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人（补充协议或买卖双方另有约定的除外）。买受人确认，对出卖人出售的该房屋具体状况已充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成之日，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况……”同日，李强（甲方、出卖方）、潘虹螈（乙方、买受方）、信洋伟业公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：“第二条关于房屋交易具体事宜的约定。物业交割事宜：甲、乙双方同意，双方应于2020年7月1日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲、乙双方一致同意，就留存物业交割保证金事宜，按如下方式处理：乙方从本协议约定的购房款中留存30000元作为物业交割保证金；该保证金应于甲、乙双方办理完毕房屋交付及物业交割手续当日，由乙方自行支付给甲方。第三条违约责任。甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价的万分之五的逾期违约金。其他约定事项：甲乙双方协商一致，乙方同意将该房屋于2020年2月1日至2020年7月1日租于甲方（租金为5600元/月）。”一审庭审中，李强提交《物业查验交接单》，证明李强于2020年6月30日将房屋交付给潘虹螈并完成物业交割，《物业查验交接单》中水、电、天然气、物业费余额共计909.5元，李强同意将909.5元从3万元物业交割保证金中扣除。潘虹螈质证称，其因为发现房屋是顶层，当天去是希望中介能协调双方解决问题，但并未解决，《物业查验交接单》只有李强签字，其未签字，《物业查验交接单》上的字是中介写的，房门钥匙都收到了，认可相关费用余额909.5元。潘虹螈认为顶层问题没有解决，现在不能支付物业交割保证金。另查，潘虹螈另案起诉李强、信洋伟业公司房屋买卖合同纠纷一案，以李强、信洋伟业公司对案涉房屋未能如实陈述，致使潘虹螈错误的认为自身购买房屋共16层，14层为最佳楼层为由，要求李强、信洋伟业公司连带支付违约金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。潘虹螈和李强于2019年8月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二人与信洋伟业公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应依约履行义务。根据查明的事实，李强于2020年6月30日将涉案房屋交付潘虹螈，并完成物业交割，潘虹螈应依约给付李强物业交割保证金。潘虹螈以错误理解“顶层”为由拒绝给付本案物业交割保证金的抗辩，于法无据，法院不予采信。李强同意从物业交割保证金中扣除相关费用909.5元，潘虹螈对该数额认可，法院对此不持异议。潘虹螈未依约给付物业交割保证金的行为构成违约，应向李强给付违约金，具体违约金标准，法院予以酌定。据此，一审法院于2020年12月判决：一、潘虹螈于判决生效之日起七日内给付李强物业交割保证金29090.5元；二、潘虹螈于判决生效之日起七日内给付李强违约金（以29090.5元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回李强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争点为双方是否完成物业交割。潘虹螈上诉主张李强与信洋伟业公司恶意串通，潘虹螈在发现真实情况后及时停止了交易流程，且李强仍欠物业费、水费、电费，没有交接电卡，未完成物业交割，潘虹螈不存在违约。经查，李强于2020年6月30日将涉案房屋交付潘虹螈并完成物业交割。潘虹螈应按其与李强于2019年8月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其与李强、信洋伟业公司签订的《补充协议》的约定给付李强物业交割保证金。潘虹螈以错误理解“顶层”为由拒绝给付本案物业交割保证金。对此，本院认为，该理由与重大误解之撤销权相关，与拒绝支付物业交割保证金的合同履行抗辩无关。就理由本身，房屋座落及楼栋结构不具有隐蔽性，外观可见；潘虹螈具有完全行为能力，在进行房屋之类价值较大的交易过程中，应当尽到与之对应的注意义务，对房屋座落及楼栋结构未查验清楚，应当承担相应的法律后果。交易一方未尽到必要的注意义务，以此为由推翻合同约定，亦有违百姓公认之情理。因此，潘虹螈所称之误解，既不符合诚实信用契约精神之法理，亦不符合社会生活常理，本院实难采纳。李强同意从物业交割保证金中扣除相关费用909.5元，潘虹螈对该数额认可，一审法院对此予以确认，可予维持。潘虹螈未依约给付物业交割保证金的行为构成违约，应向李强给付违约金，一审法院酌定的具体违约金标准并无不当，本院予以维持。综上所述，潘虹螈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由潘虹螈负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年三月二十九日法官助理 王若净书 记 员 张 爽