北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3356号上诉人（原审被告）：边宏亮，男，1985年4月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京金源顺达物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区平房乡京城梨园北门东北角**小楼。法定代表人：赵长利，总经理。委托诉讼代理人：王云东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘云，北京京康律师事务所律师。上诉人边宏亮因与被上诉人北京金源顺达物业管理有限责任公司（以下简称金源顺达公司）服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初45137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人边宏亮以及被上诉人金源顺达公司之委托诉讼代理人王云东、刘云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。边宏亮上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、将本案发回重审或依法改判，查清事实，审核双方争议的合同服务内容是否符合标准，判决金源顺达公司减收边宏亮的物业服务费，减收幅度为40%；三、为充分享有业主知情权，了解金源顺达物业公司所开展的相关服务，判令金源顺达公司在福润四季小区公告栏或显著位置公示以下内容：1.营业执照；2.小区的建筑区域平面图；3.管理人员及专业人员上岗证；4.福润四季小区的管理规约；5.物业服务人员的信息明细，职责分工，联系方式，投诉机制；6.物业服务合同；7.物业服务等级；8.物业服务内容，服务标准；9.收费项目收费依据收费方式，计费起始时间、价格举报电话；10.安全生产应急预案；11.小区规划红线图；四、为充分享有业主知情权，了解金源顺达物业公司所开展的相关服务，判令金源顺达公司公开：2015年1月1日至2020年1月1日期间以下内容：1.利用该小区公共区域、公关部位、公共设备设施的收益明细；2.公共区域部位及设备设施的养护记录3.按照规定办理的相关手续、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况；4.电梯、消防等专项设施设备的日常维修记录，保养单位名称，资质，联系方式。相关部门的检查合格准许使用的文件；5.设备设施的年检记录；6.配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收的资料；7.国家供电供水单位及前期原地方自备井供水单位委托被告收取水电的委托书、收费依据、标准、明细；8.小区的停车管理方案、人员配置，建筑物划分车位车库的处分情况；9.物业对业主满意度的调查表，满意度的明细；10.对公共区域的绿化部位的养护记录；11.对楼梯外墙、楼顶防水的养护记录；12.物业服务用房的使用情况。五、诉讼费用全部由金源顺达公司承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误，物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容，对边宏亮的抗辩意见不予采纳。北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）（京高法发［2003］389号）第22条明确规定：“有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费”（1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。行政处罚证明了金源顺达公司达到了严重违约，其行为已经不仅仅是服务瑕疵，其后果导致居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益，同时也体现出服务质量存在明显的差距。二、一审审判程序存在瑕疵。1.一审判决审查证据不全面。在一审开庭时，边宏亮曾将证据清单提供给一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，也未对金源顺达公司提出的书面质疑进行充分核实，在一审在举证质证过程中，金源顺达公司并未对边宏亮提出的证据清单进行逐一质证，其提供的证据采用其他小区绿化养护时的照片当作本小区的工作内容，企图用虚假证据企图蒙混过关。2.一审法院现场勘查不全面，未对小区进行走访调查。三、一审法院判决适用法律错误。不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。目前普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下是根本原因。对于金源顺达物业公司的服务存在严重瑕疵的，应当判决大幅度减免物业费。金源顺达公司辩称，同意一审判决，不同意边宏亮的上诉请求。另外，边宏亮的上诉请求的第三、四项不属本案的审理范围内，与本案无关。金源顺达公司向一审法院起诉请求：判令边宏亮支付欠缴物业管理费6428.73元，垃圾清运、消纳费198元，违约金7040.85元，合计13667.58元。一审法院认定事实：2012年11月11日，边宏亮作为甲方与北京城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）作为乙方签订《北京市前期物业服务合同》，约定城建公司为福润四季家园（以下简称涉案小区）提供前期物业服务，物业服务费标准为住宅1.98元/平方米·月。如甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应按其全年物业费50%的标准向乙方支付违约金。2014年11月4日，边宏亮作为甲方、北京城建房地产开发有限公司作为乙方，与金源顺达公司作为丙方签订《物业项目交接协议书》，约定甲方委托丙方代表全体业主按照新建物业项目交接查验标准的相关标准与乙方进行涉案小区项目的公共设备设施、公用部位等物业项目整体的接收。同日，三方签订《物业服务补充协议》，约定甲方同意丙方按照甲方与乙方签订的前期物业服务合同内规定的物业服务标准、服务内容及服务事项提供物业服务。物业服务费按年收取，费用标准为1.98元/平米/月。当天，边宏亮还签署《福润四季4号院业主手册承诺书》，根据该手册，物业管理费每逾期一天业主需按逾期每日0.3%的标准承担相应的滞纳金。一审法院经询，边宏亮认可合同约定的物业费的收费标准。双方均认可边宏亮为涉案房屋所有权人，房屋建筑面积为90.19平方米。一审庭审中，金源顺达公司表示边宏亮未交纳2016年2月14日至2019年2月13日期间的物业费，边宏亮认可未交纳上述期间的物业费，但表示未交费系因金源顺达公司提供的物业服务存在其抗辩意见中提到的问题，具体包括门禁未启用、公共部位卫生差、消防通道占用、垃圾收集混乱、电梯未按期检定、绿化无养护等，并提交照片予以佐证。金源顺达公司不认可边宏亮的意见，表示已经按照合同的约定提供了物业服务。认为如果边宏亮对其服务质量有异议，可以与金源顺达公司共同委托相关部门进行评估，边宏亮不能以此拒缴或者少缴物业费。就垃圾清运和消纳费，金源顺达公司主张系依据京价（收）字（1999）第253号文件和京政办发[1999]68号文件规定收取。就具体标准，生活垃圾清运费为30元/户/年，生活垃圾处理费为3元/户/月。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。边宏亮与城建公司签订的《北京市前期物业服务合同》，及其与金源顺达公司、城建公司签订的《物业服务补充协议》等系各方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。根据查明的事实可知，金源顺达公司为涉案小区提供了物业服务，边宏亮应支付物业费。关于边宏亮主张的金源顺达公司的物业服务存在其提及的诸多问题的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确定。从边宏亮提供的现有证据而言，难以证明金源顺达公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，该院不予采信。现金源顺达公司要求边宏亮支付2016年2月14日至2019年2月13日期间的物业管理费6428.73元，于法有据，该院予以支持。关于金源顺达公司主张的垃圾清运、消纳费，根据京价（收）字（1999）第253号文件和京政办发[1999]68号文件，垃圾清运费、消纳费由物业公司向房屋产权人收取，该笔费用系依据相关规定收取，并不包括在物业费中，故该院对于金源顺达要求边宏亮支付垃圾清运、消纳费198元的诉讼请求予以支持。关于金源顺达公司主张的违约金，边宏亮系因物业服务问题以不交物业费的形式表达意见，并非恶意欠缴，故该院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、边宏亮于判决生效之日起七日内支付北京金源顺达物业管理有限责任公司2016年2月14日至2019年2月13日期间的物业管理费6428.73元、垃圾清运及消纳费198元；二、驳回北京金源顺达物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，边宏亮上诉主张金源顺达公司物业服务不达标，因此不应全额交纳物业费。对此本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋业主应当按照国家有关规定和当事人之间的约定及时交付物业费用。根据双方签订的物业管理服务合同，金源顺达公司为案涉小区的物业服务提供方，边宏亮系案涉房屋的业主，已实际享受到金源顺达公司提供的物业、垃圾清运、消纳服务，边宏亮理应交纳相应物业、垃圾清运、消纳费。关于边宏亮主张的金源顺达公司提供物业服务不合格一节，其未提供充分证据予以证明金源顺达公司提供的物业服务达到应减免的程度，本院不予采信。边宏亮提出的金源顺达公司公开相关信息的主张，未于一审中提起反诉，本院不予审理，边宏亮可另行通过合法途径解决。一审法院根据双方当事人陈述及提交的证据、物业费的收费标准等，认定边宏亮应支付涉案物业费及垃圾清运、消纳费，具有事实及法律依据，本院依法予以维持。本院希望双方能够通过共同努力，促使案涉小区的物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。综上所述，边宏亮的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由边宏亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二一年三月三十日法官助理 乔文鑫法官助理 张好好书 记 员 陈 萌书 记 员 郑海兴