内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初3520号   原告（案外人）：董利桃，住内蒙古自治区呼和浩特市。   原告（案外人）：孔某，汉族，学生，住内蒙古自治区呼和浩特市。   法定监护人：董利桃（孔某母亲），女，1973年9月3日出生，中国大地财产保险股份有限公司内蒙古分公司职工，住内蒙古自治区呼和浩特市。   以上二原告共同委托诉讼代理人：宋建春，内蒙古永聚律师事务所律师。   以上二原告共同委托诉讼代理人：尚永贵，内蒙古合德律师事务所律师。   被告：阿拉善盟海洋工贸有限责任公司（申请执行人）。   法定代表人：敖云巴图。   第三人（被执行人）：呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区大学东路春雨别墅区******。   法定代表人：夏利平，公司执行董事。   原告董利桃、孔某诉被告阿拉善盟海洋工贸有限责任公司（以下简称海洋公司），第三人呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司（以下简称凯泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月28日以普通程序立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董利桃、孔某及其委托诉讼代理人宋建春、尚永贵到庭参加了诉讼，被告海洋公司、第三人凯泰公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。   原告董利桃、孔某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法中止（2016）内2912执735号之十九执行裁定书中对位于呼和浩特市××区房屋的执行并解除对该房屋的查封；2、请求贵院依法确认位于呼和浩特市××区房屋归原告董利桃及孔某所有；（房屋价值685413元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月18日，原告董利桃及其配偶孔林惠与第三人呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告董利桃及其配偶购买第三人开发的位于呼和浩特市××区房屋，房屋面积115.74平方米，房屋总价款为685413元，原告于2012年11月22日通过工程款抵顶的方式一次性缴清房款。并以原告董利桃及其配偶的名字办理了网签登记，第三人向原告及其配偶出具收据一张并加盖第三人公司的财务专用章。2014年10月27日原告董利桃向第三人及呼和浩特市和德物业服务有限公司缴纳采暖费、有线电视费、房屋工本费等费用后领取房屋钥匙，第三人正式将案涉房屋交付原告董利桃，原告董利桃进行装修后于2015年正式占有入住至今。原告董利桃的配偶孔某1于2014年7月去世，2019年12月24日原告董利桃及孔某（董利桃与孔某1婚生子）与孔某1的继承人孔某2(孔某1之父)、孔某3(孔某1之母)、孔某4（董利桃与孔某1的婚生女）协商一致，共同向内蒙古自治区公证处申请公证继承，该公证处作出了（2019）内证民字7126号《公证书》中包含了案涉房屋的继承问题。公证书中载明“因被继承人孔某1的父亲孔某2、母亲孔某3、女儿孔某4均表示自愿放弃对被继承人孔某1上述遗产的继承权，故被继承人孔某1的上述遗产由其配偶董利桃、儿子孔某共同继承。”因上述继承原因，故案涉房屋需变更网签登记。根据呼和浩特市住建局等相关部门的要求，变更网签登记必须注销原网签登记后重新办理，故原告于2020年9月向呼和浩特市房地产产权交易中心申请注销，后经该中心同意后该案涉房屋的网签登记已注销。在注销后的第二天办理网签登记的过程中，原告得知案涉房屋已被查封。经核实，被告与第三人因合同纠纷涉诉于贵院，贵院作出了（2015）阿左商初字第286号生效判决，因第三人未履行判决书所确定的给付义务，贵院执行过程中对案涉房屋进行了查封。原告于2020年11月20日向贵院申请执行异议，贵院作出（2020）内2921执异77号《执行裁定书》驳回了原告的异议申请。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”第三十一条“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的”。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”原告购买房屋的时间早于贵院作出查封的时间，且原告支付了全部价款并于2015年入住，已合法占有案涉房屋。未能办理过户登记系开发商即本案第三人的原因所致暂时无法办理房屋产权证。原告因继承原因在变更网签登记的过程中，贵院查封了案涉房屋。案涉房屋为商品房，原告已完全满足上述法律法规的条件享有案涉房屋的所有权，被告的佥钱债权执行无法对抗商品房买卖中已支付合理对价、完成交付且无过错的买受人。同时根据民诉法解释的规定，案外人在执行异议之诉中提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以一并作出裁判。综上，原告购买案涉房屋的时间早于查封时间，且已支付全部房屋价款并实际占有案涉房屋，未办理过户手续非原告的原因。故被告的金钱债权执行无法对抗原告对房屋享有的所有权，原告在执行异议中提出确权诉讼请求，人民法院可一并作出裁判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律之规定特诉至贵院，望判如所请。   被告海洋公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。   第三人凯泰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月28日，本院受理海洋公司诉凯泰公司合同纠纷一案，于2016年3月18日作出（2015）阿左商初字第286号民事判决书，判决：由被告凯泰公司于本判决生效后十五日内向原告海洋公司移交合作开发的××旗住宅1988.82平米，商铺996.55平米。如被告凯泰公司不能按期移交住宅和商铺，由被告凯泰公司立即向原告海洋公司支付住宅对价款5170932元（1988.82平米×2600元），商铺对价款5580680元（996.55平米×5600元），共计10751612元。上述判决生效后，凯泰公司未按法律文书确定的义务履行，2017年1月12日，海洋公司向本院申请强制执行。2020年11月5日，本院作出（2016）内2921执735号之十九执行裁定书，裁定内容：“查封被执行人凯泰公司名下的不动产权证号为蒙（2019）呼和浩特市不动产权第XXXX号下位于呼和浩特市××区、1501、1603室和不动产权证号为蒙（2019）呼和浩特市不动产权第XXXX号下的××楼房屋。查封期间不得办理过户手续，期限为三年”。2020年12月1日，原告向本院提出执行异议，本院于2020年12月9日作出（2020）内2921执异77号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服遂提起诉讼。   另查明，原告董利桃与孔某1系夫妻关系，孔某系二人长子。孔林惠于2014年7月23日去世。2019年12月24日，内蒙古自治区公证处根据孔某2（孔某1父亲）、孔某3（孔某1母亲）、董利桃、孔某4（孔某1女儿）、孔某的法定监护人董利桃申请作出（2019）内证民字第7126号公证书，公证确认的事项包括孔某1生前与董利桃共有的财产包括位于凯泰愉景××楼的房产，孔某2、孔某3、孔某4自愿放弃对被继承人孔某1公证遗产的继承权，由董利桃和孔某共同继承。原告董利桃与孔某1从案外人银某处购买了凯泰愉景某号楼某单元1501号的房产，并向银某交纳了购房款685413元。2012年10月8日，原告董利桃与孔某1作为买受人与出卖人即被告凯泰公司就凯泰愉景某号楼某单元1501号的房产签订一份合同编号为YS（2012）00014166的《商品房买卖合同》，并已进行了网签备案。同年11月22日，被告凯泰公司向董利桃与孔某1出具一份《收据》，载明收到购房款685413元。2014年9月25日，凯泰公司、董利桃与呼和浩特市和德物业服务有限公司签订《凯泰愉景违约金折抵协议》，协议载明由于凯泰公司延期交房，并产生了违约金，经凯泰公司和董利桃协商同意将违约金折抵为呼和浩特市和德物业服务有限公司的物业费，违约金为12240元，物业费每年为2222元，折抵期限自2014年9月25日起至2019年9月24日，共5年，并余1130元。2014年10月，被告凯泰公司向原告交付了案涉房屋，原告即开始装修入住至今，并已交纳了采暖费、水、电费、房本代办费、房本工本费、有线费。   再查明，因孔某1去世，根据呼和浩特市房地产产权交易中心《关于进一步规范新建商品房合同、商品房网签备案业务的通知》的规定，2020年9月9日，被告凯泰公司向呼和浩特市房地产产权交易中心提交“情况说明”，说明载明由于买受人孔某1去世，需要办理注销手续。2020年9月21日，被告凯泰公司向呼和浩特市住房保障中心提交“关于解除凯泰愉景部分房屋限制的申请”，申请解除包括对案涉房屋的解除限制。2020年10月20日，呼和浩特市住房保障中心作出《关于解除“凯泰愉景”小区业主办理相关业务的函》，致函呼和浩特市房地产产权交易中心解除对案涉房屋的业务限制，并就孔某1的死亡变更业务予以办理。呼和浩特市房地产产权交易中心收到函件后进行了案涉房屋网签合同的注销。由于被告凯泰公司未履行生效判决确定的金钱给付义务，本院于2020年11月5日查封了案涉房屋。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原告提供的证据足以证实在本院查封之前，原告董利桃及其丈夫孔某1购买案涉房屋的事实；其次，从原告提供的证据可以证实在本院查封前，被告凯泰公司已向原告交付了案涉房屋，并且原告已经装修入住；再次，原告没有办理房屋产权证书一是因孔某1去世，二是开发企业即被告凯泰公司未按时完成配建公租房任务，相关部门对包括案涉房屋的相关业务进行了限制，故无法办理产权登记的原因不在原告。以上情形均符合上述法律规定的法定情形，故根据上述法律规定，原告提交的证据能够证明其系执行标的即案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉请依法予以支持。因案涉房屋并未办理产权登记手续，故对原告请求确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求不予支持。综上，原告对案涉房屋享有的权利足以排除本院的强制执行，故对原告的诉请本院依法予以支持。被告海洋公司、第三人凯泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担缺席审理的诉讼风险。   据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、不得执行位于内蒙古自治区呼和浩特市××区房屋；   二、驳回原告董利桃、孔某的其他诉讼请求。   案件受理费7928元，由第三人呼和浩特市凯泰房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   本院（2020）内2921执异77号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 张逸涵   人民陪审员 张文忠   人民陪审员 高艳波   二〇二一年三月二十四日   书记员 任佳凤