安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终57号 上诉人（原审原告）：盛厚明，男，1977年6月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 上诉人（原审原告）：姚军华，女，1978年10月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽和黄地产有限公司，住所地安徽省马鞍山承接产业转移示范园区（朝阳路以南，黄太路以东）。 法定代表人：方东，该公司执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告）：安徽饮马湖互联网创业城投资有限公司，住所地安徽省马鞍山承接产业转移示范园区江东大道1143号。 法定代表人：方东，该公司执行董事兼总经理。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：郑光海，安徽江声律师事务所律师。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：周敏，安徽江声律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：上海筑雅房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区绿华镇富华路79号4幢102室（上海绿华经济开发区）。 法定代表人：苏振锋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：晋兴海，安徽姑城律师事务所律师。 上诉人盛厚明、姚军华、安徽和黄地产有限公司（以下简称和黄公司）、安徽饮马湖互联网创业城投资有限公司（以下简称饮马湖公司）因与被上诉人上海筑雅房地产经纪有限公司（以下简称筑雅公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛厚明、姚军华上诉请求：一、撤销一审判决第二项中支付违约金27000元，改判支付违约金32000元；二、撤销一审判决第三项,改判和黄公司赔偿其320万元购房款的利息损失,其中20万元自2018年7月19日起、50万元自2018年8月2日起、61万元自2018年9月19日起、189万元自2018年10月19日起,均按年利率4.9%的标准计算至给付之日止；三、本案一、二审诉讼费用由和黄公司、饮马湖公司承担。事实与理由:案涉商品房的原价为410万元,优惠后价格为320万元,其实际支付款项也为320万元。一审中，筑雅公司予以解释,即320万元是在原价410万元的基础上,减去50万元抵90万元的活动得出。因此,其最终支付的320万元应全部属于购房款,不包含其他费用。至于和黄公司、筑雅公司对于其中50万元(2018年8月2日支付)的款项性质、收取方式及分配方式的内部约定,与其无关。一审判决已经对和黄公司的违约事实进行了确认,并判决和黄公司支付违约金、赔偿利息损失,那么一审判决第二项、第三项中的违约金、利息损失，应当以320万元为基数计算。 和黄公司辩称，盛厚明、姚军华主张的利息与客观事实不符。案涉房屋已经满足办理产权登记的条件，盛厚明、姚军华要求解除案涉房屋买卖合同，与法律规定不符。 饮马湖公司的辩称意见与和黄公司一致。 和黄公司上诉请求:1．撤销一审判决第一项、第二项、第三项,依法改判盛厚明、姚军华继续履行案涉合同,和黄公司不予退还盛厚明、姚军华320万元、违约金2.7万元及利息,或者将本案发回重审;2．一、二审诉讼费由盛厚明、姚军华承担。事实和理由:一、案涉房屋已经交付给盛厚明、姚军华，在本案审理期间已经具备办理房产证的条件,即便存在办证延缓，和黄公司的违约行为及程度显著轻微，不影响合同目的实现，一审法院判决解除案涉合同,违背客观事实,也违背当事人真实意思表示。二、筑雅公司违规向盛厚明、姚军华收取50万元佣金,且盛厚明、姚军华直接向筑雅公司支付,该50万元与和黄公司无直接关联,一审法院判决和黄公司就该50万元向盛厚明、姚军华返还,无事实和法律依据。本案需要特别说明的是,案件争议表面上看是案涉房产合同解除，房款返还,实质上是盛厚明、姚军华对该50万元费用存在不满,但因盛厚明、姚军华已经签了确认书,故以解除合同名义来达到要求返还该50万元的目的。另，案涉房屋现在已经能够办理产权证，根据九民会议纪要的相关规定，案涉合同应当继续履行，但由此导致盛厚明、姚军华相应的损失，其愿意承担相应的法律责任。 盛厚明、姚军华辩称，和黄公司未按约履行交付义务，应当承担相应的违约责任，是符合合同约定的，一审判决适用法律正确，认定事实清楚。另，其于2015年9月29日向和黄公司发出解除合同的通知，并于2019年11月25日提起诉讼，即便在之后的审理中，案涉房屋具备了办证的条件，那也是发生在合同解除后，无法改变和黄公司违约的事实。和黄公司至今未能说明案涉房屋未能办证的具体原因，如因和黄公司自身的原因导致不能办证，那和黄公司就是恶意违约，主观上具有明显的过错，请求驳回和黄公司的上诉请求。 饮马湖公司辩称，同意和黄公司的上诉意见。 饮马湖公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项,依法改判其对和黄公司债务不承担连带责任或者将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费由盛厚明、姚军华承担。事实和理由:一、其与和黄公司均是独立法人，其已经提交了年度审计报告,证明两个公司财务各自独立，又不存在主体混同的法定情形,且其不是案涉合同的当事人,故其不是本案的适格被告。二、案涉房屋现在已经能够办理产权证，根据九民会议纪要的相关规定，案涉合同应当继续履行，无证据证明其对和黄公司的注册资本存在出资不到位的情形，其对和黄公司的经营行为不承担连带责任。 盛厚明、姚军华辩称，一、我国公司法第63条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因此，相关的举证责任在于饮马湖公司。二、饮马湖公司称已经提交了年度审计报告，但是其在一审庭审中从未见过该证据，一审法院也从未组织过质证。三、即便饮马湖公司提交了审计报告，也不能视为其完成了举证责任，饮马湖公司还应当提交饮马湖公司与和黄公司的财务会计报告、公司基本账户、银行明细账单、股东的银行明细账单、企业法人年检报告书等证据，这样才能完整地、真实地、客观地反映两者的实际经营情况，藉此判断两者之间是否存在财产混同。综上，请求二审法院驳回饮马湖公司的上诉请求。 和黄公司辩称，和黄公司与饮马湖公司都是独立的企业法人，二者主体之间不存在混同，同意饮马湖公司的上诉意见。 筑雅公司辩称，一、其与盛厚明、姚军华之间无中介协议，其收取的50万元不属于佣金性质，而是电商优惠活动费，案涉房屋公示价为410万元，盛厚明参加了25万元、45万元两次优惠活动，享受折扣和还价后的总购房款为320万元，其中与和黄公司签订的购房合同中价款为270万元，该50万元属于盛厚明参与购房促销抵扣90万元购房款的性质，其是基于和黄公司商品房销售受托方的身份收取该50万元的。二、其一审中提供的证据充分证明，和黄公司与其约定了电商优惠活动费，是按不同的房型、不同的标准收取的，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。其收取50万元电商优惠活动费是依据双方的约定，和黄公司是明知的。三、相对于和黄公司，其已将案涉房屋售出，和黄公司已与盛厚明签订了商品房买卖合同，其已履行了自己的义务，根据其与和黄公司的约定，其应当获得电商优惠活动费，盛厚明解除案涉合同，是因和黄公司违反购房合同约定，没有履行按时交付证明文件齐全的房屋，不是因为其的行为导致和黄公司不能履行义务，其不应当退还电商优惠活动费。 盛厚明、姚军华向一审法院起诉请求：1.判令解除盛厚明、姚军华与和黄公司于2018年9月19日签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》；2.判令和黄公司退还盛厚明、姚军华购房款320万元，并按年利率4.9%的标准支付利息（其中20万元自2018年7月19日起、50万元自2018年8月2日起、61万元自2018年9月19日起、189万元自2018年10月19日起，均计算至购房款全部退还之日止，暂计至2019年11月25日为183287元）；3.判令和黄公司赔偿盛厚明、姚军华违约金32000元；4.判令饮马湖公司对上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5.案件诉讼费用由和黄公司、饮马湖公司承担。 一审法院认定事实如下：2018年2月28日，和黄公司与筑雅公司签订《战略合作协议》，约定将和黄公司开发的丽池骊湖房地产项目委托筑雅公司营销策划及独家代理销售，筑雅公司提供代理销售服务，负责项目销售现场管理、接洽客户、协助和黄公司与客户签订《认购协议》等。同时，双方对费用结算、违约责任等进行了约定。盛厚明、姚军华经与筑雅公司洽谈，于2018年7月19日与和黄公司签订《丽池骊湖庄园认购协议书》，约定购买7号楼106号房屋，建筑面积为283.92平方米，房屋总价款为4100071元，优惠后总价款270万元，缴纳定金20万元，60日内至销售中心签订《商品房买卖合同》及其附件。2018年7月19日支付定金20万元，2018年9月19日支付首付款61万元签订合同（不含定金），2018年10月19日支付尾款189万元。盛厚明同时签署客户确认函，内容为：确认2018年7月19日购买丽池骊湖7号106室房屋，参加优惠活动50万元抵90万元，优惠后总购房款为320万元，合同价款为270万元，优惠活动费50万元，本人对上述总购房款及合同价款不包含优惠活动费完全知晓并无任何疑义，7日内支付优惠活动费50万元，2018年9月19日之前支付首付款81万元，共计131万元。2018年7月19日，和黄公司收到盛厚明丽池骊湖7栋106室房屋定金20万元，并出具收条。2018年8月2日，筑雅公司收到盛厚明购买丽池骊湖7栋106室房屋活动费50万元，并出具收条。2018年9月19日，盛厚明、姚军华（买受人）与和黄公司（出卖人）签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》（合同编号W201817637），并向和黄公司支付首付款61万元。2018年10月19日，盛厚明向和黄公司支付189万元，和黄公司向盛厚明、姚军华开具270万元的购房增值税发票。双方签订的合同中约定，丽池骊湖庄园7栋106室房屋总价款为270万元，盛厚明、姚军华应当在2018年10月19日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款81万元应当于2018年9月19日前支付，尾款189万元于2018年10月19日前支付。该合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.和黄公司已取得了该栋房屋的《新建住宅符合交付使用条件证明书》（不包含纯商业经营用房），该商品房为住宅的，和黄公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。该合同第十二条逾期交付责任约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2019年9月29日，盛厚明、姚军华向和黄公司发出解除合同通知书，载明：因和黄公司未按约定日期向盛厚明夫妇交付房屋及合同第九条约定的证明文件，已逾期超过90日，故解除双方签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，退还房价款320万元，支付利息158800.27元、违约金32000元。盛厚明、姚军华将该通知书分别邮寄至和黄公司销售部、丽池骊湖售楼处销售部。各方当事人对盛厚明已支付的320万元分别由和黄公司收取270万元、筑雅公司收取50万元予以认可。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。盛厚明、姚军华与和黄公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，盛厚明、姚军华依约履行了自己的付款义务。和黄公司未能按照合同约定，按时交付证明文件齐全的房屋，其抗辩交付不能的原因是相关政府部门怠于履职，理由不能成立。作为商品房的出卖人，在向商品房买受人交付所购房屋时，同时交付手续齐全的商品房证明文件，是其应当履行的义务，且应当在合同约定的期限内完成。和黄公司在合同约定的期限内，到盛厚明、姚军华起诉时，直至一审法院判决时，仍不能提交完整、齐全的交房证明文件，构成违约，且该违约事实将导致盛厚明、姚军华无法办理产权证书，直接影响物权变动效力的实现和盛厚明、姚军华是否购买的意愿，不属于违约程度显著轻微的范畴。盛厚明、姚军华依据合同约定，主张解除合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。盛厚明、姚军华为购买案涉商品房实际支出320万元，其中筑雅公司收取的50万元，无论是基于筑雅公司是和黄公司商品房销售的委托方身份，还是该50万元系参与购房促销，抵扣90万元购房款的款项性质，都应当包含在整个购房总款项中，在购房合同因和黄公司违约解除后，应当依法予以退还。筑雅公司基于和黄公司的委托和双方的合同约定，对外销售和黄公司的商品房，其与和黄公司间的佣金计付、利润分成等，其权利义务均应限于两公司之间，对买受人盛厚明、姚军华不产生影响。相对盛厚明、姚军华来说，其购买的商品房的出卖人和合同的另一方当事人均是和黄公司，筑雅公司收受50万元电商活动费以及给予90万元购房优惠，均应视为和黄公司的授权行为，故应当由和黄公司对盛厚明、姚军华承担退回320万购房款的义务。盛厚明、姚军华与和黄公司签订的合同中对违约损失的计算方式进行了约定，该约定不违反法律规定，盛厚明、姚军华依据该约定主张利息损失和违约金于法有据，予以支持。盛厚明在其出具的认购函中确认，其为缔结购房合同支付的50万元优惠活动费不包含在总购房款及合同价款中，且双方签订的商品房买卖合同中也未包含此50万元，该50万元应当属于为缔结购房合同而支付的相关费用，应当退还，但不应当包含在合同约定的违约金的计算基数中。因此，利息损失和违约金应以合同价款270万元为基数进行计算。和黄公司是一人有限责任公司，饮马湖公司系其唯一股东，根据我国公司法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。该规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与股东个人财产严格分离，且股东应就其股东个人财产是否与公司财产相分离负有举证责任。饮马湖公司未对和黄公司财产独立存在的抗辩进行举证，其单方的陈述不足以证明其公司财产与和黄公司财产相分离，应当承担举证不能的不利后果，应对和黄公司的案涉债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除盛厚明、姚军华与和黄公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》（合同编号W201817637）；二、和黄公司退还盛厚明、姚军华320万元，支付违约金27000元；三、和黄公司赔偿盛厚明、姚军华270万元购房款的利息损失，其中20万元自2018年7月19日起、61万元自2018年9月19日起、189万元自2018年10月19日起，按年利率4.9%的标准计算至给付之日止；四、饮马湖公司对和黄公司上述债务承担连带责任；上述应付款项均于判决生效后10日内履行。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34122元，由和黄公司、饮马湖公司负担。 二审中，和黄公司提交了以下证据：1、交房通知，证明案涉房屋当时是现房销售，2019年6月25日就可以交房了，交房前已满足合同约定的办证条件，其已经全面履行合同项下的义务；2、办理不动产产权通知，证明2020年12月11日开始，案涉房屋可以办理产权证，其已经通过快递以及微信的方式告知了盛厚明，盛厚明、姚军华主张不能实现合同目的，与客观事实不符，因为案涉房屋的竣工验收，政府相关部门到2020年10月28日才办理好，所以导致了办理产权证的延期，案涉的房屋买卖合同不应当解除。 盛厚明、姚军华质证意见为，对于证据1的真实性没有异议，确实收到了交房通知，但是对和黄公司的证明目的不予认可，其收到通知后也前往案涉房屋进行了查看，而和黄公司却没有按照合同约定的方式交付房屋，也没有交付相关的证明文件；对于证据2办理不动产产权通知，系和黄公司单方制作，不能证明案涉房屋目前确实可以办理产权证，达不到和黄公司的证明目的，在其起诉要求解除合同，发出解除通知后，即便案涉房屋现在可以办证，也无法改变和黄公司违约的事实。 饮马湖公司发表质证意见为，和黄公司的举证能够达到其证明目的。 筑雅公司质证意见为，和黄公司提供的证据充分证明案件的焦点，是和黄公司有无按约交付证明文件齐全的房屋、和黄公司是否构成违约、盛厚明、姚军华是否有权解除案涉合同，而并不是50万元的优惠活动服务费；和黄公司提交的证据，对于其真实性不清楚，需要进行核实。 本院认证意见为，和黄公司提交的两组证据，达不到其证明目的，不予认定 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、盛厚明、姚军华主张解除其与和黄公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，是否有事实和法律依据；2、如案涉的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》应予解除，则各方应如何承担责任。对于第一个争议焦点，从本案已经查明的事实来看，和黄公司未能按照合同约定，按时向盛厚明、姚军华交付证明文件齐全的房屋，且已逾期超过90日，按照双方的合同约定，盛厚明、姚军华有权主张解除合同。因和黄公司的违约，导致盛厚明、姚军华无法办理案涉房屋的产权证书，一审认定和黄公司违约行为直接影响物权变动效力的实现和盛厚明、姚军华是否购买案涉房屋的意愿，不属于违约程度显著轻微，并无不当。盛厚明、姚军明主张解除案涉合同，符合法律规定，应予支持。对于第二个争议焦点，法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、盛厚明、姚军华上诉称，和黄公司应支付其违约金32000元，因盛厚明、姚军华为购买案涉房屋虽然支付了320万元款项，但从双方合同的约定来看，案涉购房款仅为270万元，盛厚明在其出具的认购函中也确认，其为缔结购房合同支付的50万元优惠活动费不包含在总购房款及合同价款中，故一审以270万元为基数，判令和黄公司支付盛厚明、姚军华违约金27000元，并无不当。同理，一审判令和黄公司赔偿盛厚明、姚军华相关利息损失，也无不当。盛厚明、姚军华的上诉理由均不能成立，不予采信。2、和黄公司上诉称，双方的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》应继续履行，不应当解除。如前所述，和黄公司的违约行为不属于程度显著轻微，即使案涉房屋现在能够办理产权证书，也不能改变和黄公司的违约程度，故对和黄公司要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。至于和黄公司上诉称，筑雅公司违规向盛厚明、姚军华收取50万元款项,且该50万元款项系盛厚明、姚军华向筑雅公司支付的,与和黄公司无直接关联,其不应当返还该50万元款项。因筑雅公司是受和黄公司委托销售案涉房屋的，筑雅公司收取盛厚明、姚军华50万元款项系代理和黄公司的行为，其后果应当由和黄公司承担，故一审判决由和黄公司返还该50万元款项，并无不妥。3、饮马湖公司上诉称，其与和黄公司均是独立法人，其已经提交了年度审计报告,证明两个公司的财务各自独立，其不应对和黄公司的债务承担连带责任。因和黄公司是一人有限责任公司，饮马湖公司系其唯一股东，而饮马湖公司未能提供充分的证据证明和黄公司的财产独立于其自己的财产，故一审判决饮马湖公司对和黄公司的案涉债务承担连带责任，符合法律规定，对饮马湖公司的上诉意见不予采纳。 综上所述，盛厚明、姚军华、和黄公司、饮马湖公司的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费65282元，由盛厚明、姚军华负担50元，安徽和黄地产有限公司负担32616元，安徽饮马湖互联网创业城投资有限公司负担32616元。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  王红伟 二〇二一年三月二十九日 法官助理陈婷婷 书记员冯倩