辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终149号 上诉人(原审原告)：江苏中阳建设集团有限公司，住所地江苏省徐州市丰县解放西路23号。 法定代表人：王金波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨萍，女，该公司职工。 被上诉人(原审被告)：张鹏，男，1964年10月20日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 被上诉人(原审被告)：吴秀芬，女，1972年3月1日出生，回族，住宽甸满族自治县。 原审第三人：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇阮国长大街魅力城小区A2-2-201。 法定代表人：王恩柱，该公司执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：滕显志，男，该公司副总经理。 原审第三人：赵允勇，男，1980年6月7日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 上诉人江苏中阳建设集团有限公司（以下简称江苏中阳）因与被上诉人张鹏、吴秀芬以及原审第三人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远房地产）、赵允勇申请执行人执行异议之诉一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人江苏中阳的委托诉讼代理人杨萍，被上诉人张鹏、吴秀芬以及原审第三人金远房地产的委托诉讼代理人滕显志参加诉讼。原审第三人赵允勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江苏中阳上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人张鹏、吴秀芬的全部执行异议请求，继续执行案涉房产，或将本案发回重审。事实和理由：被上诉人张鹏、吴秀芬的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，现有证据不足以排除上诉人对案涉房产的执行，张鹏、吴秀芬与赵允勇、金远房地产签订的商品房买卖合同，均违反法律法规禁止性规定，存在恶意规避房产交易税费，损害国家利益，应认定无效。通过执行异议听证程序，当事人自认张鹏、吴秀芬是从案外人处购买的二手案涉房产，并未直接从开发公司处认购。所支付的购房款也是支付给案外人。依据《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，案涉房产并未取得所有权证书，是依法不得买卖转让的，因此，被上诉人与案外人签订的房屋买卖合同的行为无效。被上诉人与第三人虽重新签订商品房买卖合同，但该合同并非双方出售商品房的真实意思表示，而是案外人将低价购置的房屋高价出售，为避税才将未取得权属证书的房产“直更”到第二手买受人名下。因此，一审法院认定被上诉人和第三人在法院查封前签订合法有效的房产买卖合同是错误的。即便被上诉人作为二手房买受人购买房屋是为了居住，其购房至今也未实际装修入住。被上诉人仅仅支付了首付款，剩余十余万元购房款，也未在上诉人与第三人执行案件中按照法院要求支付执行。此外，被上诉人明知所购置的二手房屋无法办理更名过户手续而选择购买，且故意与金远房地产签订无效的商品房买卖合同，故作为房屋买受人，其对未取得房屋备案登记也存在明显过错。 张鹏、吴秀芬辩称，一审法院判决正确。 金远房地产陈述，房屋买卖合同是张鹏与金远房地产的真实意思表示，该合同和收据是金远房地产真实出具的，是张鹏以银行贷款形式交付50%首付后取得的，现房屋已经装修入住，法院应维护其合法权益。 赵允勇未出庭亦未提交书面答辩意见。 江苏中阳向一审法院起诉请求：1、判决撤销（2019）辽0624执异42号执行裁定书，继续执行宽甸魅力城小区A11号楼1单元801号房屋；2、判决驳回被告张鹏、吴秀芬的全部执行异议请求。 一审法院认定事实：2012年第三人赵允勇与第三人金远房地产约定以按揭贷款方式购买第三人金远房地产开发建设的宽甸镇北环东路魅力城A11号楼1单元801号房屋，之后因第三人金远房地产未按期向第三人赵允勇交房，赵允勇与金远房地产协商将涉案房屋退还卖方金远房地产。2013年11月7日，第三人金远房地产与被告张鹏、吴秀芬签订《商品房买卖合同》，约定以按揭贷款方式将涉案房屋以每平方米3253.3元的价格出卖给被告张鹏、吴秀芬，房屋总价款303435元，首付款153435元。同日，第三人赵允勇与被告张鹏分别作为甲、乙双方签订《协议书》，协议书记载：甲方将魅力城A11号楼1单元801号房屋转让给乙方，该房屋甲方预先交付首付款、楼面积差价款均由乙方承担付给甲方。此外，乙方还应该付给甲方，双方约定价格3800元每平方米与甲方购买价格之间的差价款。之前魅力城每平方米降100元的补偿款归甲方所有，两年物业费、一年取暖费的钱款归乙方。经计算，乙方需要付给甲方147000元……。庭审中被告张鹏、吴秀芬抗辩与第三人金远房地产的《商品房买卖合同》签订后，被告将涉案房屋首付款153435元支付给第三人金远房地产，金远房地产为其出具购房收款收据。第三人金远房地产收到被告张鹏支付的购房首付款后向第三人赵允勇退还其购房首付款。第三人赵允勇及第三人金远房地产对被告上述抗辩事实均予以认可。被告张鹏、吴秀芬购买涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，并交纳了装修保证金、物业费、水电费等相关费用。 2019年6月28日，张鹏、吴秀芬到宽甸满族自治县不动产登记中心申请不动产登记查询，查询结果为张朋、吴秀芬在宽甸满族自治县不动产登记中心无房屋登记信息。 原告江苏中阳与第三人金远房地产建设工程施工合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）丹民一初字第0027号民事判决书，判决第三人欠原告江苏中阳建设集团有限公司工程款37623980.24元，于本判决发生法律效力后10日内给付原告；第三人宽甸金远房地产开发有限公司已欠原告江苏中阳建设集团有限公司工程款37623980.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告江苏中阳建设集团有限公司支付利息自2013年12月25日起至判决确定的给付之日止；原告江苏中阳建设集团有限公司就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A12、C12共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。第三人金远房地产不服该判决，上诉于辽宁省高级人民法院，该院于2015年8月11日作出（2015）辽民一终字第0092号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告江苏中阳申请执行。2016年7月15日丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00085号执行裁定，裁定辽宁省丹东市中级人民法院（2014）丹民一初字第0027号民事判决书，由宽甸满族自治县人民法院执行。宽甸满族自治县人民法院立案后于2019年4月17日作出（2019）辽0624执恢116号执行裁定，裁定查封第三人宽甸金远房地产开发有限公司开发建设的位于宽甸满族自治县，其中包含涉案房屋。2019年7月9日，被告张鹏、吴秀芬向宽甸满族自治县人民法院提出书面异议，请求撤销（2019）辽0624执恢116号执行裁定并解除对涉案房屋的查封。2019年9月17日，宽甸满族自治县人民法院出具（2019）辽0624执异42号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告江苏中阳不服该裁定，诉讼至宽甸满族自治县人民法院要求撤销（2019）辽0624执异42号执行裁定书并驳回二被告的执行异议请求。 一审法院认为：本案的争议焦点为被告张鹏、吴秀芬对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，被告张鹏、吴秀芬在涉案房屋查封之前与第三人金远房地产签订了商品房买卖合同，支付房屋价款超过房屋买卖合同约定价款的50%，被告张鹏、吴秀芬购买涉案房屋后即装修占有使用涉案房屋且二被告名下无其它用于居住的房屋，故被告张鹏、吴秀芬对涉案房屋执行提出的异议符合上述法律规定的情形，其权利可以排除该院对涉案房屋的执行。判决：驳回原告江苏中阳建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告江苏中阳建设集团有限公司负担。 二审期间，各方均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案审理的焦点是，被上诉人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于上诉人主张案涉房屋不是一手房买卖一节。虽然案涉房屋曾出售给原审第三人赵允勇，但被上诉人张鹏、吴秀芬并未从赵允勇处购买案涉房屋。张鹏、吴秀芬提供的《商品房买卖合同》和购房款收款收据，可以证明张鹏、吴秀芬是从金远房地产处购买房屋并给付房款。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。 关于上诉人主张被上诉人未实际居住且被上诉人仅给付首付款一节。张鹏、吴秀芬一审中提供的物业费收费凭证可以证明张鹏、吴秀芬实际占有案涉房屋并用于居住，且被上诉人给付的房款也超过了合同约定总价款的50%，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的相关规定。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。 综上，江苏中阳建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人江苏中阳建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二一年三月二十九日 法官助理陈泉妤 书记员林婷婷