湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘11民终1000号 上诉人（原审被告）：胡崇军，男，1980年3月28日出生，汉族，户籍地湖南省。 被上诉人（原审原告）：永州市渝洲物业管理有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区零陵北路458号。 法定代表人：姚小玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工。 上诉人胡崇军因与被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了询问，上诉人胡崇军、被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司的委托诉讼代理人莫春红到庭接受了询问。本案现已审理终结。 1、上诉人胡崇军上诉请求：1、请求法院撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5690号，改判上诉人不支付物业服务费；2、本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在2019年曾对我提起诉讼，当时判定我支付物业费7000元。2020年我再次因房屋质量问题而蒙受巨额损失，故我拒绝支付。一审同案不同判，在我蒙受更大损失的情况下判决我支付更多的物业费是不合理的。被上述人作为物业服务企业，其与舜德花园小区众业主是服务与被服务的关系，按照消费者举证义务倒置的原则，被上述人作为服务提供者具有全面的举证义务。被上述人作为服务机构，应当对于其所提供的所有服务拿出相应的台账作为依据。如无类似台账，则说明被上述人没有尽到相关义务。被上述人存在对于部分业主私自安装防盗网、遮阳棚、增压泵，擅自改变车库用途失于监管、对于车辆出入不登记、不检查，车辆乱停乱放听之任之的问题，综上，被上述人在物业服务过程中，没有尽到应尽的义务，其提供的物业服务是存在严重瑕疵的。按照最高法关于物业纠纷裁判规则，物业服务企业履行合同存来重大瑕疵的，业主可以拒缴物业费。我的房屋2008年即出现质量问题。当时，舜德花园所有房屋质量问题纠纷均为渝洲房地产委托被上诉人代为处理的，但我的房屋质量问题被上诉人却不予解决，也没有给出解决方案，坚称房屋质量不存在问题。但舜德花园一期的房屋卫生间沉箱均未作二次排水，且交房时沉箱池均已回填找平。在业主入住后，长期使用卫生间过程中产生的渗水只能积存在沉箱池中，长期大量积水必定向底部和四周渗漏。另外我的住房还存在外墙渗水，卫生间沉箱池底板结构性开裂等明显的问题。但当我屡屡向被上诉人反映问题时彼皆错误地判定房屋质量不存在问题，使我失去获得与舜德花园其他受害业主同等得到赔偿的机会，并让我为此花费数万元的直接维修费用。被上诉人应当对此负责，承担相应维修费用。在我因正当要求没有得到合理的答复拒缴物业费后，被上诉人指使渝洲房地产公司扣押了我的土地使用证。请贵院判决无条件发还我的土地使用证。必须追究两家公司的连带责任。 被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、被上诉人物业费收取于法有据。三、上诉人所在一期房屋没有缴纳维修资金。故漏水与本案无关。四、上诉人提供的证据尚不足以证明被上诉人所提供的物业服务长期存在严重瑕疵，需直接对物业费进行减免。 永州市渝洲物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付拖欠的物业管理费10104元；2.请求依法判决被告缴纳违约金2020元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告胡崇军系舜德花园德明园A栋307号房、德馨园D栋5号杂房主，该楼梯房房屋建筑面积为126.26平方米、杂房面积为8.93平方米。2006年3月30日永州市渝洲房地产开发有限公司与原告永州市渝洲物业管理有限公司签订《舜德花园前期物业管理服务合同》，合同的主要内容为：1.原告为舜德花园小区提供物业管理服务；2.合同期限从2006年4月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；3.竣工验收合格交付业主后物业管理费由业主按0.5元/平方米/月交纳；4.缴纳费用时间为业主每季度10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。2014年12月31日，原告与舜德花园小区业主大会签订《舜德花园小区物业服务合同》，该合同的主要内容为：一、永州市渝洲物业管理有限公司为舜德花园小区提供物业管理服务，本合同的期限为五年，自2014年7月1日零时起至2019年6月30日24时止；二、物业收费标准为多层楼房住宅0.6元/平方米/月，车库、杂房0.3元/平方米/月；三、物业服务费每季度交纳一次，每次缴纳费用时间为每季度首月前15日内，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三交纳违约金。此外，该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。被告胡崇军自2008年1月1日起至2019年6月30日止未交物业管理费，经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。 另查明，原告永州市渝洲物业管理有限公司于2015年1月8日至2015年1月21日期间未为被告所在小区提供物业管理服务。 上述事实有当事人提供的《舜德花园前期物业管理服务合同》、《舜德花园小区物业服务合同》、欠费明细等证据在卷予以佐证，结合原告的庭审陈述，足以认定。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故建设单位与原告签订的《舜德花园前期物业管理服务合同》及被告小区业主大会与原告签订的《舜德花园小区物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，其效力及于被告。在原告已按照合同约定提供物业服务的情况下，被告未按合同约定的期限按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当承担给付物业服务费并支付相应违约金的违约责任。原告主张2013年4月2014年6月30日每平方米物业费收费0.75元未提供相应证据，本院认为，原告公司与开发商2014年签订的《舜德花园小区物业服务合同》，对物业费的收费标准进行了明确约定，物价局的核准的物业费并非原告变更物业费收费标准的依据，故对原告主张2013年4月2014年6月30日每平方米物业费收费0.75元，本院不予采纳。被告自2008年1月1日至2014年6月30日，共下欠原告德明园A栋307号楼梯房物业服务费4924.14元（0.5元/平方米×126.26平方米×78个月）；自2014年7月1日至2019年6月30日止，共下欠原告德明园A栋307号楼梯房物业服务费4510元（0.6元/平方米×126.26平方米×60个月-126.26平方米×14天÷30天×0.6元）；被告自2014年7月1日至2019年6月30日止，共下欠原告德馨园D栋5号杂房物业服务费159.4元（0.3元/平方米×8.93平方米×60个月-8.93平方米×14天÷30天×0.3元），上述物业服务费9593.54元，对此部分物业服务费依法予以支持。另原告诉请要求被告胡崇军支付滞纳金2020元，双方约定从逾期之日起按每天千分之三的标准计收滞纳金，该滞纳金约定的计算方式超过法律规定，且原告未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成的实际损失，综合考虑本案案情，本院酌情支持950元。被告辩称原告未履行好物业服务合同，未提供证据予以证实，本院不予采纳。被告辩称房屋存在漏水情况，房屋漏水并非原告公司的责任,被告主张以此为由拒付物业费,于法无据,本院不予支持。被告称因渝洲物业与渝洲房地产之间存在连带关系，房屋漏水责任在于渝洲公司，故渝洲物业公司也应当承担责任，抵扣物业费后被告无需支付物业服务费，本院认为，渝洲物业公司与渝洲房地产公司均为独立的公司，以自己的名义独立承担民事责任，渝洲房地产公司的应当承担的责任与渝洲物业公司无关，被告以此抗辩拒缴物业费无法律上的依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告胡崇军在本判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司自2008年1月1日至2019年6月30日期间物业管理费9593.54元；二、被告胡崇军在本判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司违约金950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，减半收取51.5元，由原告永州市渝洲物业管理有限公司负担19.5元，被告胡崇军负担32元。 二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案中建设单位与被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司签订的《舜德花园前期物业管理服务合同》及上诉人小区业主大会与被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司签订的《舜德花园小区物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,上诉人胡崇军系冷水滩区舜德花园小区业主，该合同对上诉人胡崇军具有约束力。对于上诉人胡崇军上诉主张被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司履行物业服务合同存来重大瑕疵，其可以拒付物业服务费的上诉理由，因其未提交充分的证据予以证实，对其该上诉理由，本院不予采纳。且根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。故在被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司为冷水滩区舜德花园小区提供了物业服务的情形下，上诉人胡崇军作为业主应当向被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司交纳被上诉人提供物业服务期间的物业管理费。 上诉人胡崇军上诉提出其房屋存在外墙渗水、卫生间沉箱池底板结构性开裂、卫生间漏水等情况，但因房屋漏水、卫生间沉箱池底板结构性开裂等问题并非被上诉人公司的责任,上诉人胡崇军主张以此为由拒付物业服务费,于法无据,本院不予支持。上诉人胡崇军提出被上诉人指使渝洲房地产公司扣押了其土地使用证，请求法院判决无条件返还其土地使用证，不是本案的处理范围，其可以另行主张权利。上诉人胡崇军要求被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司与永州市渝洲房地产公司承担连带责任，因被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司与永州市渝洲房地产公司均为独立的法人，对外均以自己的名义独立承担民事责任，永州市渝洲房地产公司并非本案当事人，上诉人对该公司的抗辩理由与本案被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司无关，上诉人胡崇军以此为由拒缴物业服务费无法律上的依据。 综上所述，上诉人胡崇军的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人胡崇军负担。 本判决为终审判决。 审判长  廉丽萍 审判员  李 飞 审判员  屈中亚 二〇二一年三月二十九日 书记员  蒋晶晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。