北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2203号上诉人（原审被告）：姚远飞，女，1981年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：梁志军，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人姚远飞因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初27323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁志雄独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人姚远飞，被上诉人深长城公司之委托诉讼代理人张乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚远飞上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回深长城公司的一审全部诉讼请求，或者发回一审法院重审。二、一、二审案件受理费由深长城公司负担。事实与理由：一、深长城公司未按照《小区物业服务合同》（以下简称物业合同）的约定履行相关义务。一审中，姚远飞举证证明深长城公司放任5号楼地面停车场乱停车，严重影响姚远飞及其家人的休息和身心健康。姚远飞入住以来，一直向深长城公司反映上述问题，但深长城公司未予解决。姚远飞一审举证证明家中存在中水停水问题，但2015年至今，深长城公司未予维修，也未向姚远飞出具为何停止中水供应的证据以及何时恢复中水供应的计划。深长城公司消极工作，未尽到维修之义务，侵犯了业主知情权。此外，姚远飞于一审中还举证证明了深长城公司在卫生、消防、公共设施维护等方面存在的严重问题。但一审法院认定“姚远飞就其主张的深长城公司物业服务不达标，未提供充足证据证明”，致使深长城公司逃避违约、违法的责任，于业主不公，损害了业主利益，且一审法院只从小区整体物业服务方面来判定，忽视了个体的特殊性，没有关注深长城公司的物业服务不达标对姚远飞及其家人身心健康造成的影响，显失公平。二、一审法院认定单个业主的意见不能作为评判物业服务合格与否的标准，应与业委会或其他全体业主共同协商。但本案中，深长城公司的物业服务不达标已经对姚远飞及其家人的身心健康造成严重影响，而且鉴于姚远飞所居位置的特殊性，其也无法与其他全体业主共同协商。此外，法律并未禁止单个业主以自己名义维权。三、依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，物业公司未尽到物业服务义务，业主有权拒交物业费。业主拒交物业费均有原因，物业公司应当积极回应业主的诉求，而不是起诉业主收取物业费，否则，物业公司干好干坏均照样收费，不利于物业服务质量的提高。综上，判为所请。深长城公司二审辩称，不同意姚远飞的上诉请求及理由，请求驳回上诉，维持原判。深长城公司向一审法院提出诉讼请求：一、姚远飞支付物业费7177.15元。二、姚远飞支付违约金2000元。三、姚远飞承担相关诉讼费用。一审法院认定事实：姚远飞系北京市海淀区（以下简称“103室”）业主，该房屋建筑面积122.44平方米。2016年6月8日，深长城公司（乙方）与北京市海淀区小区业主委员会（以下简称业委会）签订物业合同，约定：乙方为小区提供物业服务，高层住宅物业费标准1.9元/月/平方米；生活垃圾清运费：依据京价（收）字（1999）第253号文件收取，30元/年由乙方收取，如遇标准调整，按新标准执行；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业费用的，按相关规定，应按业主欠费总额的百分之五标准向乙方支付违约金；合同期限自2016年7月1日至2019年6月30日止。上述合同签订后，深长城公司为案涉小区提供物业服务，合同到期后双方未续签合同，但深长城公司为案涉小区提供物业服务至今。庭审中，双方均确认现物业费标准为1.9元/月/平方米；深长城公司主张的物业费中断的期间为业委会与深长城公司协商确定给业主减免物业费的期间。深长城公司确认因每年减免一个月物业费，故诉讼请求中扣除2019年12月物业费232.636元。姚远飞主张深长城公司物业服务不达标，未就此提供相应充足证据证明。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，深长城公司与业委会签订的物业合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对全体业主具有约束力，深长城公司与姚远飞均应按合同约定履行各自义务。深长城公司已经依约提供了物业服务，但姚远飞未交纳相应的物业费，显系违约。因此，深长城公司主张的物业费，于法有据，该院予以支持。深长城公司确认减免2019年12月物业费，对此该院不持异议。深长城公司主张的垃圾清运费，该院根据合同约定计算。关于深长城公司主张的违约金，因姚远飞未交纳物业管理费系对物业服务不满，非恶意拖欠，故该院对于深长城公司的该项诉讼请求不予支持。姚远飞就其主张的深长城公司物业服务不达标，未提供充足证据证明，该院对于该项抗辩不予采信。应当指出的是，物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，不宜以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照，且物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，若实际服务与合同标准的差距不影响物业服务合同目的之实现，则业主还需按时足额交纳物业费。小区环境的干净安全、秩序和谐、设施完好，既有赖于物业公司的物业服务，也有赖于业主个体的自觉维护，还有赖于物业公司与业主之间形成良好的互动机制和互动关系，以及时发现问题、解决问题。业主如对物业服务不满或对物业服务企业有意见，应通过全体业主大会或业主委员会与物业服务企业沟通或通过合法途径更换物业服务企业。物业公司也应对业主反映的物业服务问题予以及时反应和处理。业主个体以不交纳物业费等物业服务相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，也会影响物业服务的正常运转，损害其他已交费业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、姚远飞于本判决生效后七日内向深长城公司支付2017年1月1日至2019年12月31日物业费6746.44元及垃圾清运费90元，共计6836.44元；二、驳回深长城公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（深长城公司已预交），由姚远飞负担，于本判决生效后七日内交纳。本院二审期间，姚远飞提交以下新的证据材料：证据1.微信群聊天记录截屏及微信照片打印件，反映2015年6月案涉小区6号楼地下室失火的情况。证明目的：深长城公司的物业服务不达标。证据2.姚远飞用手机拍摄的照片打印件，反映2016年案涉小区5号楼地下室失火的情况。证明目的同证据1。证据3.微信群聊天记录截屏打印件，内容是小区业主谈论物业服务存在的问题。证明目的：小区业主对物业管理服务不满。深长城公司二审没有提交新的证据，其质证意见是：对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。本院认定：上述三份证据均无原始载体可供核实，本院对其真实性均不予确认，不作为新证据收入本案。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的特性，物业服务存在瑕疵在所难免。在对物业服务质量进行评价时，不宜仅依据短时间内存在的个别性、局部性问题，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位、全面的考量。本案中，姚远飞所提上诉请求实际上是要求免除诉争期间的全部物业费。但深长城公司已经向姚远飞提供了物业服务，在此情形下，姚远飞要求免交诉争期间的全部物业费，应以深长城公司提供的物业服务存在足以导致业主免交全部物业费的重大瑕疵，即存在根本性违约行为为前提。姚远飞主张其居住位置紧邻5号楼地面停车场，具有一定的特殊性，深长城公司疏于地面停车场的管理，导致车辆乱停，严重影响姚远飞及其家人的身心健康，但姚远飞并未就其主张的深长城公司的失职行为、损害结果以及失职行为与损害结果之间的因果关系提供确实充分证据，其该点上诉理由，没有事实依据，本院不予采信。其主张家中中水停水，深长城公司未尽维修义务以及深长城公司在卫生、消防、公共设施维护等方面存在的服务瑕疵均不构成深长城公司在物业服务方面存在根本性违约的事实要件，其就此所提上诉理由，本院亦不予采纳。据此，因姚远飞未提交有效证据证明深长城公司存在根本性违约行为，其要求免除诉争期间全部物业费的上诉请求，本院不予支持。姚远飞的其他上诉理由亦不能支持其上诉请求，本院不再一一论述。此外，需要特别指出的是：物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主足额交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务。业主以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取。同时，物业公司也应本着诚实信用原则，努力提高物业服务质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。综上，姚远飞的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由姚远飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁志雄二〇二一年三月八日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬