贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终8号上诉人（原审被告）：贵阳恒大德祥旅游开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市花溪区清溪路230号。法定代表人：张广新，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙涛，男，1986年2月20日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：王龙贵，男，1990年5月29日出生，彝族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人贵阳恒大德祥旅游开发有限公司（以下简称：恒大德祥公司）因与被上诉人王龙贵预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员黄新独任审理。本案现已审理终结。上诉人恒大德祥公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由是，上诉人认为一审判决认定事实不清，判决依据的事实错误，请求查明事实后依法改判。一、双方未签订《商品房买卖合同》，系被上诉人单方违约。双方于2018年9月23日签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，认购书中约定被上诉人采用分期付款方式支付购房款，且应于2018年9月27日前支付首期房款59976元并签署《商品房买卖合同》，被上诉人未按约定的付款方式和期限到贵阳恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，系其违约。根据双方签订的认购书第三条的约定：乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金27990元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予乙方。被上诉人缴纳专项维修基金是在签署《商品房买卖合同》之前就应履行的义务，经上诉人催告后，被上诉人拒绝缴纳维修基金，导致合同迟迟不能签订。上诉人在被上诉人逾期付款后于2019年5月28日、2019年7月30日多次催告被上诉人在宽限期限内签订合同及补交房款，但被上诉人均未履行其义务。原审中被上诉人陈述合同迟迟未能签订的原因是房价下跌，其自身不愿意继续履行合同，说明被上诉人主观上不想继续购房，有违诚信精神，被上诉人作为真正的违约过错方，其没有合同约定的解除权。二、原审法院认定上诉人构成违约，认定事实及法律适用错误，应当予以纠正。认购书作为预约合同，其根本目的在于督促双方就案涉房屋付款、交房等核心内容签订商品房买卖合同并受之约束，庭审中被上诉人陈述多次要求上诉人签订《商品房买卖合同》无事实及法律依据，事实上，被上诉人并未提供证据证明其主动要求签订合同，反观，上诉人发送催告函、挞定通知书，要求其在宽限期限内签约并支付到期购房款，被上诉人从未与上诉人有效沟通，拒绝履行签约和缴款义务，其违约事实明显。双方在认购书中明确约定被上诉人应在规定时间地点与上诉人签订合同，认购书系其充分理解合同条款后作出的真实意思表示，其应当按照认购书约定主动履行签约义务，且并无法律法规强制性规定上诉人在缔约过程中负有通知被上诉人签约的义务。原审法院认定涉案房屋的商品房预售许可证于2019年4月30日才取得，事实认定错误，上诉人于2018年4月28日已取得商品房预售许可证，符合销售条件，被上诉人存在拒不签订合同的主观恶意，双方未能签署《商品房买卖合同》系因被上诉人的单方违约，上诉人不仅从未拒绝签订《商品房买卖合同》，反而积极催促上诉人履行签订合同的义务，原审判决上诉人退还被上诉人已缴纳购房款及利息无事实依据及法律依据。被上诉人王龙贵答辩称，我已支付首付款，且有相应的凭证，上诉人一直没有通知我缴纳维修基金和签订合同。上诉人要求我支付二期购房款，故我不愿意签订合同。上诉人2018年取得许可证不是我所购买房屋的地块，上诉人2019年4月30日取得许可证是9号地块。原审原告王龙贵诉讼请求：1.解除原告与被告签订的商品房认购书；2.被告返还原告购房首期款69967元，并按照同期银行贷款利率承担该案自起诉之日起至还款之日的利息；3.被告承担本案的全部诉讼费用。原审经审理查明：2018年9月23日，王龙贵（乙方）与恒大德祥旅游公司（甲方）签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：1084802），约定：乙方自愿向甲方认购贵阳恒大文化旅游城楼盘09地块4栋1804号房屋一套，商品房套内建筑面积133.08平方米，总金额为1399519元。乙方同意在签订本认购书时支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转为房款）。乙方须于2018年9月27日前支付首期款59976元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2019年3月23日前付清279904元，于2019年9月23日前付清349880元，于2020年3月23日前付清349880元，2020年9月23日前付清349879元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方须在商品房买卖合同签订之前缴纳专项维修基金27990元。乙方须在合同约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游城销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方违约，甲方可单方面终止本认购书，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。乙方签字确认的通讯地址为贵阳市南明区。同日，原告向被告支付10000元。同年9月29日，双方再次签订《商品房认购书》，该认购书内容与9月23日签订的认购书内容一致。当日，原告向被告支付69976元，被告向原告出具了收据，载明“兹收到王龙贵交来贵阳恒大文化旅游城（德祥）09-4-1804首期人民币陆万玖仟玖佰柒拾陆元，69976元（含定金壹万）”。2019年5月28日，被告根据原告在认购书中提供的地址向原告邮寄《还款催告函》，催促要求原告于2019年6月6日前支付第二期购房款并签订《商品房买卖合同》。同年6月12日，该邮件被退回。2019年7月30日，被告再次向原告邮寄《挞定通知书》，告知原告其未按认购书的约定签订商品房买卖合同并支付房款，被告将按照认购书的约定另行处理该房屋，原告所付定金不予退还。另查明，认购书签订后，被告向兼职销售刘超支付了佣金27990元，被告恒大德祥公司于2019年4月30日取得位于贵阳市花溪区预售许可证。原审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为双方的违约责任如何认定。本案中，原告与被告双方于2018年9月23日、9月29日签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，该认购书系双方真实的意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。该两份认购书均约定双方应当在2018年9月27日签订正式的《商品房买卖合同》，原告已分别于2018年9月23日支付了定金10000元，2018年9月29日支付首期款59976元，现尚未签订《商品房买卖合同》。被告陈述《商品房买卖合同》无法签订的原因在于原告，但并未提交证据证明在首期款支付后及时催促原告签订《商品房买卖合同》，且涉案房屋的商品房预售许可证于2019年4月30日才取得，如在取得商品房预售许可证之前签订《商品房买卖合同》，该买卖合同可能存在无效情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，对于原告陈述多次要求被告签订《商品房买卖合同》被告予以拒绝的事实予以采信，应认定被告恒大德祥公司的行为已构成违约，导致合同目的不能实现，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。因原告已付房款中有定金10000元，被告违约时，原告可主张双倍返还，但原告自愿不要求适用定金罚则，从其自愿。至于支付给销售人员的佣金，因该损失系被告自身违约导致，该损失应由被告自行负担，不应在原告退还款项中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告王龙贵与被告贵阳恒大德祥旅游开发有限公司于2018年9月23日、2018年9月29日签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》；二、被告贵阳恒大德祥旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王龙贵购房款69967元及利息，该利息以69967元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月10日起计算至款项付清之日止计算；三、驳回原告王龙贵其余诉讼请求。案件受理费1549元，由被告贵阳恒大德祥旅游开发有限公司负担。二审审理中，上诉人恒大德祥公司向本院提交新证据：第一组：商品房预售许可证复印件，拟证明房屋于2018年4月28日取得预售许可证，符合销售条件。被上诉人王龙贵质证意见：对该证据没有意见。第二组证据：贵阳市人民政府令第66号文件，拟证明对方签订合同之前需要交纳专项维修基金，同时认购书第三条约定了在签订合同时将缴纳凭证交给我方。被上诉人王龙贵质证意见为：对该证据没有意见，但对方应当通知我需要交维修基金才能签署合同。被上诉人王龙贵向本院提交微信聊天记录，拟证明需要缴纳第二期款项279904元才能签署商品房买卖合同。上诉人恒大德祥公司质证意见为：对证据真实性无异议，但达不到证明目的，微信聊天记录恰好证明被上诉人逾期支付楼款，拒绝配合签订合同的主观恶意，上诉人恒大德祥公司工作人员积极催促被上诉人履行签订合同的义务，并告知其违约后果，被上诉人拒绝签订合同，拒绝履行应付房款。其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本案事实有，《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》两份、收据、银行卡刷卡记录、催告函及快递派送信息、《挞定通知书》及快递派送信息、恒房通佣金支付凭证、贵阳市商品房预售许可证及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，预约合同是指约定将来订立一定合同的合同，以订立本约合同为合同义务，而本约合同是通过履行预约合同而订立的合同，二者具有不同的订约目的和法律效力，预约合同的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本约合同，不发生实体权利和义务；而本约合同的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。《商品房销售管理办法》第十六条的规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，双方签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》中，仅约定了房号、面积、价款及支付方式，但缺少商品房买卖合同的其他主要条款，特别是没有约定出卖人的义务，故不具备商品房买卖合同的形式要件，同时双方在《贵阳恒大城商品房认购书》约定了“在支付首期房款时双方签署《商品房买卖合同》”，即双方应当另行签订本约合同，故《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》属于预约合同性质。如前所述，预约合同只是为了订立本约合同而签订的合同，故在当事人之间不发生本约合同即《商品房买卖合同》的权利义务。原审将本案法律关系确定为商品房预售合同纠纷错误，本院予以纠正。对于没有签订《商品房买卖合同》的原因，双方在《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》中约定，在支付首付款时签署《商品房买卖合同》，同时还约定了买受人在签署《商品房买卖合同》前缴纳专项维修基金，并将已缴纳凭证在签署《商品房买卖合同》时，交予出卖人。但是，王龙贵并没有缴纳专项维修基金，而且，在恒大德祥公司通知其支付二期房款及签订本约合同的情况下，仍然消极履行，故导致未能签订本约合同的原因在于王龙贵。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，由于本案系因王龙贵原因导致没有签订本约合同，故王龙贵要求退还定金的主张，不符合法律规定，不予支持。对于应当返还购房款的资金占用费，如前所述，预约合同不发生本约合同的效力，恒大德祥公司收取购房款必然产生购房人的资金占用损失，故恒大德祥公司应当承担资金占用费。对于一审作出恒大德祥公司在2019年4月30日才取得商品房预售许可证的认定，二审中，恒大德祥公司已经提交证据证明案涉房屋确定预售许可证的时间为2018年4月28日，本院予以纠正。综上所述，由于王龙贵的原因导致未能签订《商品房买卖合同》，应当承担相应的违约责任，即定金不予退还。原审将不能签订本约合同的原因归责于恒大德祥公司错误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4113号民事判决的第一项、第三项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4113号民事判决的第二项为：二、贵阳恒大德祥旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王龙贵购房款59967元及利息（利息以59967元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月10日起计算至款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1549元，由贵阳恒大德祥旅游开发有限公司负担1299元，王龙贵负担250元；二审案件受理费1549元，由贵阳恒大德祥旅游开发有限公司负担1299元，王龙贵负担250元。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年三月八日书记员  张鑫