宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民初5号原告（申请执行人）：长城（宁夏）资产经营有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼九层。法定代表人：雷军辉，长城（宁夏）资产经营有限公司副总经理、执行董事。委托诉讼代理人：杨志华，男,长城（宁夏）资产经营有限公司员工。委托诉讼代理人：陈秀梅，宁夏永合律师事务所律师。被告（案外人）：刘建军，男，1977年5月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。被告（被执行人）：石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口区游艺东街110国道638号。法定代表人：王忠敏，石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：张敬，女，石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司办公室职员。被告（被执行人）：王忠敏，男，1969年3月9日出生，汉族。被告（被执行人）：赵兰兰，女，1968年9月9日出生，汉族。被告（被执行人）：王忠良，男，1968年12月26日出生，汉族。原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告刘建军、石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司（以下简称盛鼎房产公司）、王忠敏、赵兰兰、王忠良申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产公司的委托诉讼代理人杨志华、陈秀梅，被告刘建军及其委托诉讼代理人罗雅芳，被告盛鼎房产公司的委托诉讼代理人张敬到庭参加诉讼，被告王忠敏、赵兰兰、王忠良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城资产公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2020）宁02执异44号执行裁定；2.依法判决准许对位于宁夏回族自治区石嘴山市大武口区香榭星海湾小X-X-XXXX号房屋的执行；3.本案诉讼费用由刘建军、盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良承担。事实与理由：2013年11月22日，长城资产公司委托中国银行股份有限公司石嘴山市分行（以下简称中国银行石嘴山分行）向盛鼎房产公司发放贷款4000万元，贷款期限为24个月，年利率为15%。同日，中国银行石嘴山分行与盛鼎房产公司签订《委托贷款抵押合同》，盛鼎房产公司以其开发的“香榭星海湾二期”项目3#、8#、9#楼未售在建工程37187.2平方米及3#、8#、9#楼所占土地使用权面积7545.82平方米设定抵押并办理了抵押登记。因盛鼎房产公司未按期履行还款义务，长城资产公司依据已经发生法律效力的（2013）宁银国安证字第9797号《具有强制执行效力的债权文书公证书》向石嘴山市中级人民法院申请强制执行，盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良未在规定期限内履行生效法律文书确定的还款义务。案件执行过程中，石嘴山市中级人民法院依据（2018）宁02执252号执行裁定书，对盛鼎房产公司抵押给长城资产公司的房产，即位于石嘴山市大武口区香榭星海湾小区122套房产、58套地下室办理了查封手续。期间，刘建军以其购买并全额支付购房款为由，向石嘴山市中级人民法院提出书面异议，经该院审查，裁定中止对宁夏回族自治区石嘴山市大武口区香榭星海湾小区X-X-XXXX号房屋的执行。综上，长城资产公司认为，刘建军虽然在执行阶段提供证据证实其与盛鼎房产公司存在商品房买卖关系，并实际占有案涉房屋，但案涉房屋在为上述债权提供抵押担保并办理抵押登记时，产权登记在盛鼎房产公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，刘建军并没有合法取得案涉房屋的所有权。刘建军对案涉房屋享有的债权不能对抗长城资产公司对案涉房屋享有的合法且经登记的抵押权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十七条的规定，长城资产公司诉至法院，请求判如所请。刘建军辩称，（2020）宁02执异44号执行裁定书适用法律准确，认定事实清楚。长城资产公司的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。1.刘建军对案涉房屋享有所有权。刘建军在购买案涉房屋时，案涉房屋并无任何他项权利登记，且刘建军在案涉房屋查封之前，已经与盛鼎房产公司签订了商品房买卖合同，并交纳了全部购房款，且刘建军名下仅有这一套房屋用于居住，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，刘建军对案涉房屋享有可以排除执行的实体权利，此实体权利系物权，具有排他性，长城资产公司无法根据其对盛鼎房产公司享有的金钱债权主张对案涉房屋的任何权利。2.根据长城资产公司与盛鼎房产公司签订的《委托贷款借款合同》第三条约定的“以香榭星海湾项目销售额偿还借款本息”可以看出，长城资产公司在将案涉借款发放给盛鼎房产公司后，授权盛鼎房产公司通过出售房屋来偿还借款，因此刘建军购买案涉房屋并实际居住系经过长城资产公司和盛鼎房产公司双方认可的，因此刘建军购买案涉房屋无任何过错和权利瑕疵。3.盛鼎房产公司并未为长城资产公司办理抵押登记，根据长城资产公司提供的他项权利证书可以看出，案涉房屋的抵押权办理在中国银行石嘴山分行名下，但长城资产公司通过强制执行、债权文书公证等形式已经认可案涉借款的出借人系长城资产公司，因此长城资产公司诉称的抵押权存在权属瑕疵。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权是债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权而设立的担保物权。抵押权存在的前提是存在主债权，抵押权人应当为债权人，抵押权实现的条件为债务人到期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的事由。本案中，主借款合同的债权人为长城资产公司，但对案涉房屋办理抵押登记这一从属性权利的登记人是中国银行石嘴山分行。中国银行石嘴山分行对借款合同不享有任何权利，那么在建设工程抵押这一从属性权利自然也不应当独立于主借贷关系而单独存在。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第二款的规定“债权人为抵押权人”及第一百九十二条中“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”的规定，不论是抵押权的设立还是抵押权的转让，主债权人与抵押权人始终应为同一主体。案涉房屋上的在建工程抵押登记存在严重错误，应当认定该不动产他项权利登记无效。长城资产公司不应当依据并未登记在其名下且无效的抵押权登记对案涉房屋主张权利。4.长城资产公司与盛鼎房产公司签订的《委托贷款抵押合同》和《委托贷款借款合同》系无效合同。其一、长城资产公司并不具有发放贷款、对外借款、从事金融信贷业务的资格，其借壳对外发放贷款的行为涉及非法经营，应当认定为无效。根据长城资产公司的工商登记信息可以看出，长城资产公司的经营范围并不包含金融贷款业务，因此根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的除外。”银行信贷业务属于国家规定的特许经营业务，长城资产公司在未办理金融许可证、未取得放贷资格的情况下，借中国银行石嘴山分行的壳将自己的钱变相的贷给盛鼎房产公司，据此签订的合同违反国家现行法律、行政法规。长城资产公司在未经国家有关主管部门的批准，非法从事资金结算业务，扰乱市场秩序，其行为符合《中华人民共和国刑法》第二百二十五条规定的非法经营罪，应当予以追究责任。本案不具备申请人民法院强制执行的条件。首先，本案长城资产公司的强制执行并未通过人民法院判决进行司法确认，其通过债权文书公证的形式使案涉非法借款享有了强制执行的效力，而其债权文书的公证不具有合法性，不应当作为申请强制执行的依据。其次，因长城资产公司的非法经营行为，其享有的借款本息求偿权以及利息所得属于非法经营所得，不应当受到法律保护，更不应当依据此非法利益要求执行刘建军的房屋。再次，长城资产公司作为不具备发放贷款资格的主体，通过借中国银行石嘴山分行的壳，将案涉借款发放给盛鼎房产公司，为自己谋取非法收入，属于以合法行为掩盖非法目的，其权利不应当受到法律保护。其二，根据《最高人民法院关于修改的决定》第十条的规定“未依法取得放贷资格的出借人，以盈利为目的向社会不特定对象提供借款的，人民法院应当认定民间借贷合同无效”以及《中华人民共和国银行业监督管理法》第二条、第十九条的规定，长城资产公司与盛鼎房产公司签订的《委托贷款抵押合同》和《委托贷款借款合同》系无效合同。盛鼎房产公司的答辩意见同刘建军一致。王忠敏、赵兰兰、王忠良未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。长城资产公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据一、（2018）宁02执252号执行裁定书、（2020）宁02执异44号执行裁定书各一份，证明执行过程中刘建军对执行标的物提出书面异议，石嘴山市中级人民法院裁定中止对该标的物的执行。长城资产公司提起执行异议之诉程序符合法律规定。证据二、《公证书》两份，证明2013年11月22日，长城资产公司委托中国银行石嘴山分行向盛鼎房产公司发放委托贷款4000万元，盛鼎房产公司以其开发的“香榭星海湾二期”项目3#、8#、9#楼未售在建工程37187.2平方米及3#、8#、9#楼所占土地使用权面积7545.82平方米提供抵押担保；由王忠敏、赵兰兰持有的盛鼎房产公司100%的股权提供质押担保；由王忠敏、赵兰兰、王忠良提供连带责任保证担保。各方就上述事项签订了《委托贷款委托合同》、《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》、《委托贷款股权质押合同》、《委托贷款不可撤销担保书》，并对上述合同进行了具有强制执行效力的公证。盛鼎房产公司因贷款对包括案涉房屋在内的在建工程抵押并签订抵押合同系其真实意思表示。证据三、他项权利证书四份，证明2013年11月20日，石嘴山市房屋产权产籍管理所、石嘴山市国土资源局分别出具他项权利证书，证书载明抵押权人为中国银行石嘴山分行，抵押人为盛鼎房产公司、抵押在建工程坐落位置为大武口区永康北路香榭星海湾3#、8#、9#楼房屋、抵押土地坐落位置为香港路以西、游艺东街以北（香榭星海湾二期3#、8#、9#楼在建工程所占用面积）。盛鼎房产公司在签订抵押合同后，已依法对抵押物进行了抵押登记，长城资产公司已合法取得抵押权。刘建军质证认为，对证据一无异议；对证据二中《委托贷款借款合同》的真实性有异议，对其他证据的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的均有异议，《委托贷款委托合同》、《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》、《委托贷款股权质押合同》、《委托贷款不可撤销担保书》属无效合同，案涉借款的出借人是长城资产公司，而长城资产公司没有金融放贷资质，该合同涉嫌非法经营，不具有合法性。《委托贷款借款合同》第三条明确约定以香榭星海湾项目的销售收入偿还借款本息，恰好证实刘建军取得案涉房屋没有任何权利瑕疵，属于长城资产公司的授权行为，长城资产公司不应当以其授权行为要求查封执行案涉房屋，应当配合刘建军办理产权登记。根据上述合同的约定设立抵押权的是未售出房屋，但刘建军的房屋是在办理抵押登记前取得，不属于长城资产公司与盛鼎房产公司约定的未售房屋，不应当列入抵押或强制执行的范围，因此长城资产公司申请执行的范围不具体、不明确，长城资产公司无法证实刘建军的房屋应当被抵押、被执行。长城资产公司提交的《委托贷款借款合同》与刘建军从盛鼎房产公司调取的该合同签订时间不一致，长城资产公司提交的合同签订时间是2013年11月22日，刘建军调取的签订时间是2013年11月16日。根据刘建军调取的合同时间，长城资产公司属于先借款后委托，程序不具有合法性。对证据三的真实性和关联性认可，对合法性及证明目的均不认可，根据长城资产公司提供的该证据，恰好证实案涉房屋的抵押权没有办理在长城资产公司名下，而是办理在中国银行石嘴山分行名下，中国银行石嘴山分行并非本案借款的债权人，主权利借款关系和从权利的抵押关系主体不一致，长城资产公司不能基于有瑕疵的抵押权对刘建军主张权利，中国银行石嘴山分行也不能基于有瑕疵的抵押权要求执行案涉房屋。盛鼎房产公司的质证意见同刘建军一致。刘建军向本院提交了下列证据：证据一、《认购协议书》、《商品房买卖合同》、房款收据、银行交易凭证、前期物业服务协议各一份、收据三份、发票两份，顶账房转让确认单、顶账房确认联系单、《顶账协议》、《工程施工承包合同书》、房屋清单复印件各一份，证明刘建军从许某某处购买案涉房屋，2013年10月27日，经刘建军、许某某、盛鼎房产公司三方协商一致，刘建军向许某某直接支付部分购房款，盛鼎房产公司认可转售案涉房屋并与刘建军签订了《认购协议书》，于2013年10月30日签订了正式的《商品房买卖合同》。刘建军通过现金形式支付了部分购房款，在2017年4月14日通过银行转账的形式向许某某儿子的银行账户支付了149000元的购房款。盛鼎房产公司基于对上述事实的认可，向刘建军出具了房款收据，交付房屋并开具了不动产发票，刘建军也在接房后居住至今。案涉房屋在查封前已经发生了物权变更，刘建军对案涉房屋所享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，足以排除法院的强制执行。证据二、企业信用信息公示报告一份，证明长城资产公司工商登记的经营范围中没有从事金融贷款的业务，无权向盛鼎房产公司发放贷款，根据最高人民法院《关于修改的决定》的规定，以及《中华人民共和国银行业监督管理法》第二条、第十九条的规定，长城资产公司违反特许经营，以盈利为目的向盛鼎房产公司发放贷款的行为以及签订的借款合同、债权凭证、抵押合同等均无效，不能就非法经营的瑕疵行为要求人民法院强制执行刘建军合法取得的房屋。证据三、石嘴山市不动产登记查询单一份，证明刘建军名下仅有大武口区永康北路354号商业房一套，无其他住房，案涉房屋系刘建军唯一住房。长城资产公司质证认为，对证据一中的原件均不予认可。刘建军提交的《认购协议书》、《商品房买卖合同》无法核实真实的签订时间，盛鼎房产公司办理商品房预售许可证的时间为2013年11月4日，刘建军在盛鼎房产公司尚未办理商品房预售许可证时就与盛鼎房产公司签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》并交纳购房款，明显与事实不符，也不符合法律规定。刘建军陈述其已向许某某支付全部购房款，根据刘建军提交的黄河农村商业银行个人业务交易凭证可以看出其交易日期为2017年4月14日，收款户名为许诺铭，与刘建军陈述的已将购房款交于许某某没有任何关系，其应当提供实际支付购房款的凭证以及许某某与盛鼎房产公司之间工程结算单以证实双方之间存在工程款欠付事实及欠付数额。对证据一中的复印件不予质证。对证据二的真实性没有异议，对其关联性及证明目的不予认可。案涉贷款系长城资产公司委托中国银行石嘴山分行向盛鼎房产公司发放的贷款；对证据三无异议。盛鼎房产公司对刘建军提供的上述证据无异议。盛鼎房产公司向本院提交了《商品房预售许可证》三份，证明香榭星海湾3号楼、8号楼、9号楼因拆迁户的原因影响了办证时间，三栋楼预售许可证的发证时间均是2013年11月4日。长城资产公司、刘建军对上述证据均无异议。王忠敏、赵兰兰、王忠良未提交证据。本院依职权从（2018）宁02执252号执行卷宗中调取了查封公告、执行证书、送达回证各一份、协助执行通知书两份。长城资产公司、刘建军、盛鼎房产公司对以上证据均没有异议，刘建军认为执行证书中长城资产公司申请执行的金额为16472706.63元，其自述盛鼎房产公司向长城资产公司借款4000万元，而长城资产公司和盛鼎房产公司签订借款展期合同的金额为16604000元，因此，盛鼎房产公司已偿还大部分借款。且中国银行石嘴山分行办理抵押登记时的面积为37187.2平方米，在案涉工程竣工验收后实际工程面积远超于在建工程抵押的面积，其价值也远超于实际借款。因此长城资产公司无法举证证明刘建军的房屋是否在已经偿还借款中应当予以解封、解除抵押的范围，不应当就全部在建工程抵押和查封，享受全部的权利。本院对以上证据的认证意见：对长城资产公司提交的证据，刘建军、盛鼎房产公司对证据一、证据三的真实无异议，证据二系经过公证的具有强制执行效力的债权文书，故本院对长城资产公司提交的证据予以采信；对刘建军提交的证据，证据一中顶账房转让确认单、《认购协议书》、《商品房买卖合同》、收据、银行交易凭证、前期物业服务协议、发票可以相互印证，证明刘建军从许某某处购买案涉房屋，其已经支付购房款并实际居住使用的事实，对上述证据本院予以采信。证据一中的顶账房确认联系单、《顶账协议》、《工程施工承包合同书》、房屋清单，从其记载内容看，系盛鼎房产公司与许某某签订，对其真实性本院无法确认，故对上述证据本院不予采信。对刘建军提交的证据二的真实性予以确认，但证据二达不到刘建军的证明目的，对证据二的证明效力本院不予确认。刘建军提交的证据三可以证明案涉房屋系刘建军的唯一住房，对证据三本院予以采信；对盛鼎房产公司提交的证据，长城资产公司、刘建军均无异议，本院予以采信。对本院依职权调取的证据予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月27日，许某某、刘建军与盛鼎房产公司签订了顶账房转让确认单，载明许某某将案涉房屋转让给刘建军，双方签字后办理房屋正常销售手续。同日，刘建军与盛鼎房产公司签订《认购协议书》，刘建军认购盛鼎房产公司开发建设的香榭星海湾小区X号楼X单元XXXX号房屋，建筑面积92.13平方米，单价2350元/平方米，房款总额为216505.50元。同日，盛鼎房产公司向刘建军出具收到216505.50元的房款收据一张。2013年10月30日，刘建军与盛鼎房产公司签订《商品房买卖合同》。2017年4月14日，刘建军向许偌铭的银行账户转款149000元。2017年4月14日，刘建军向石嘴山市盛荣物业管理有限公司交纳案涉房屋的装修管理费、物业费、电梯费等费用，2017年8月，刘建军向石嘴山市星泽燃气有限公司购买了天然气。刘建军占有居住案涉房屋至今，未办理备案及产权登记。石嘴山市自然资源和不动产确权登记中心于2021年3月12日出具石嘴山市不动产登记信息查询单，载明刘建军、张小春名下共有面积为93.7平方米的商业房一套。2013年11月4日，盛鼎房产公司取得香榭星海湾小区3＃、8＃、9＃楼的《商品房预售许可证》。2013年11月22日，长城资产公司与中国银行石嘴山分行签订《委托贷款委托合同》，该行接受长城资产公司委托向盛鼎房产公司发放流动资金贷款4000万元。中国银行石嘴山分行作为长城资产公司的委托贷款人与盛鼎房产公司签订《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》，与王忠敏、赵兰兰签订《委托贷款股权质押合同》。同日，王忠敏、赵兰兰、王忠良出具《委托贷款不可撤销担保书》。盛鼎房产公司将包括案涉房产在内的位于石嘴山市大武口区永康北路香榭星海湾二期项目3＃、8＃、9＃楼未售在建工程及土地使用权为盛鼎房产公司向中国银行石嘴山分行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。王忠敏、赵兰兰将其在盛鼎房产公司的100%股权为上述债务提供质押担保。王忠敏、赵兰兰、王忠良对上述债务承担连带保证责任。本院在执行长城资产公司与盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良金融借款合同纠纷一案中，本院依据已经发生法律效力的《公证书》，向盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，向长城资产公司偿还借款本金余额16472706.63元，支付利息6776370.62元（截止2018年7月20日），共计23249077.25元，并承担执行申请费90649元。盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良未在规定的期限内履行生效法律文书确定的义务。本院于2018年9月11日作出（2018）宁02执252号执行裁定书，裁定：冻结、扣划盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入23339726.25元（含执行申请费90649元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。本院于2019年11月29日向石嘴山市不动产登记事务中心送达协助执行通知书，查封盛鼎房产公司名下位于石嘴山市大武口区香榭星海湾3号楼、8号楼、9号楼共计122套房产（含案涉房产）。刘建军提出执行异议，请求中止对位于石嘴山市大武口区香榭星海湾小区3-1-1203号房屋的执行，解除对该房产的查封措施。2020年11月11日，本院作出（2020）宁02执异44号执行裁定书，裁定：中止对位于石嘴山市大武口区香榭星海湾小区X-X-XXXX房屋的执行。长城资产公司对该裁定不服，于2021年1月12日向本院提出申请执行人执行异议之诉，请求判如所请。本院认为，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的焦点问题是刘建军对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述规定，案外人提出执行异议成立必须同时满足三个条件，即在人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产前，1.案外人已经支付部分或者全部价款；2.案外人实际占有该财产；3.未办理过户登记手续的原因不能归责于案外人。一、关于刘建军对案涉房屋是否享有所有权的问题。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条的规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”刘建军提交的证据可以证实盛鼎房产公司同意许某某向刘建军转让案涉房屋，盛鼎房产公司与刘建军签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》并出具了房款收据。虽然盛鼎房产公司在与刘建军签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》时未取得《商品房预售许可证》，且双方《商品房买卖合同》第十四条约定“该合同经双方签署并备案后生效。”依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”和第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及第六条第二款规定“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”故可以认定刘建军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。盛鼎房产公司虽将案涉房产交付刘建军占有使用，但产权至今仍登记在盛鼎房产公司名下，并未过户登记至刘建军名下，故依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”刘建军对案涉房产尚不享有所有权。二、关于长城资产公司要求对案涉房产享有优先受偿权是否主体适格的问题。2013年11月22日，盛鼎房产公司向中国银行石嘴山分行贷款，盛鼎房产公司将包括案涉房产在内的在建工程及其土地使用权向该行设定抵押，并办理了抵押登记。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”长城资产公司提交证据可以证实其委托中国银行石嘴山分行向盛鼎房产公司发放贷款，盛鼎房产公司知道该贷款系长城资产公司委托发放的事实。基于委托贷款法律关系签订的《委托贷款抵押合同》虽然登记的抵押权人为中国银行石嘴山分行，但该抵押法律关系是为案涉贷款设定，在委托贷款法律关系中，受托人中国银行石嘴山分行的代理行为产生的后果应当属于委托人，故委托人长城资产公司可以以自己的名义直接向抵押人主张以中国银行石嘴山分行设立的抵押权。三、关于长城资产公司要求准许执行案涉房产的诉讼请求是否成立的问题。刘建军与盛鼎房产公司签订《认购协议书》和《商品房买卖合同》的时间早于案涉房屋抵押权设立的时间及本院查封时间，刘建军在案涉房屋查封之前已经向许某某支付购房款，并实际占有使用该房屋，其名下也无其他用于居住的房产。盛鼎房产公司作为开发商，未经刘建军同意将案涉房屋为其贷款抵押担保，导致刘建军不能办理房屋产权登记，未办理房屋备案及产权登记的原因在于盛鼎房产公司，不能归责于刘建军。故刘建军对案涉房屋所提执行异议，符合上述案外人执行异议成立所需同时满足的三个条件，本院中止对案涉房屋的执行并无不当。许某某将案涉房屋转让给刘建军，刘建军向许某某支付购房款并与盛鼎房产公司签订《商品房买卖合同》，盛鼎房产公司也出具了房款收据，故刘建军对案涉房屋享有物权期待权。盛鼎房产公司又将案涉房屋为其在长城资产公司的债务提供在建工程抵押担保，致使刘建军对案涉房屋享有的物权期待权与长城资产公司享有的抵押权发生冲突。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”刘建军对案涉房屋符合该规定的情形。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“1.人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；2.消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持，故刘建军对案涉房屋享有的商品房消费者物权期待权优先于抵押权，该权利能够排除强制执行。长城资产公司在签订《委托贷款抵押合同》前后，未尽谨慎审查义务，未履行抵押房产是否存在预售、占有、使用、处置等情况的监管职责，其对此应当承担不利后果，长城资产公司以案涉房产抵押权人优先受偿要求准许执行案涉房产的诉讼请求不能成立。案外人提出的《具有强制执行效力的债权文书公证书》效力问题不是本案审理范围。综上所述，长城资产公司主张准许执行案涉房产的诉讼请求，本院不予支持。王忠敏、赵兰兰、王忠良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费4548元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 王俊英审判员 王 华审判员 孙 翔二〇二一年三月二十三日书记员 苟金梅附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条第二款当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。