浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终117号上诉人（原审被告）：温州精诚华嘉置业有限公司，住所地浙江省龙港市龙金大道西侧**。法定代表人：朱思亮，执行董事。委托诉讼代理人：周涛，浙江正昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州新同创房产营销有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区中片富春江路**东首办公楼。法定代表人：毛汉阳，执行董事。委托诉讼代理人：潘雄伟，浙江建桥律师事务所律师。上诉人温州精诚华嘉置业有限公司（以下简称精诚华嘉公司）与被上诉人温州新同创房产营销有限公司（以下简称新同创公司）中介合同纠纷一案，不服浙江省龙港市人民法院（2020）浙0383民初2182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。精诚华嘉公司上诉请求：撤销原判关于支付“已签合同未办按揭贷款的剩余50%佣金366680元”的判决，依法改判。事实和理由：一、《销售代理合同》约定办理按揭贷款后，才可获取剩余50%佣金。该合同第五条第（一）款“乙方代理业绩及确认标准”第3项约定“甲方与买方签订《商品房买卖合同》，并在买方支付首付款后即视为乙方销售成功，即计提本合同所规定的代理费的50%，待按揭全部回款后方可计提本合同所规定的剩余代理费50%”，该条是针对“业绩的确认标准”的约定，并非佣金的结算和支付方式，也就是说代理佣金分为二个50%，第一个50%指，签订《商品房买卖合同》且支首付款的，视为销售成功，计取50%佣金；第二个50%，是指在办妥按揭贷款后，视为完成第二部分业绩，计提另外50%。二、新同创公司未完成的按揭贷款工作由精诚华嘉公司继续完成。签订《商品房买卖合同》并非完成代理任务，后期的按揭办理还需要付出大量的劳动，比如：商品房买卖合同备案、催告客房签订贷款合同、办理抵押登记、跟踪银行放贷等，放贷早迟与房开公司存在重大利益关系。由于新同创公司未完成按揭贷款业绩，该部分工作由精诚华嘉公司留下的五位员工完成，五名员工的社保、基本工资、佣金提成（按回款额0.1%）转由精诚华嘉公司支付，故剩余50%的佣金不应再支付给新同创公司。三、此前结算佣金时，对于未办理按揭贷款的剩余50%佣金也是不予支付。双方在支付2017年11月至12月佣金时，南苑3-1902和3-2002未办理按揭贷款的50%佣金6080元，予以扣除，新同创公司也是认可。新同创公司辩称：一、根据居间合同的性质及法律规定，精诚华嘉公司应支付二审争议的佣金。双方签订合同的性质为居间合同，对此双方不存在争议。新同创公司不仅促成精诚华嘉公司与购房户签订购房合同，而且这些购房合同已经履行完毕，购房户均在2018年7月31日前办理按揭贷款，精诚华嘉公司已收到全部购房款。因此，精诚华嘉公司应支付涉案佣金366680元。二、根据双方签订合同的约定，精诚华嘉公司应支付二审争议的佣金。双方签订的合同第五条第（一）款第3项约定“甲方与买方签订《商品房买卖合同》，并在买方支付首付款后即视为乙方销售成功”该部分为新同创公司业绩确认的规定，新同创公司在代理期间已促成精诚华嘉公司与购房户签订正式《商品房买卖合同》，且购房户也已支付首付款，显然新同创公司已销售成功，该部分客户应计入新同创公司的业绩，精诚华嘉公司需要支付佣金。上述条款的后半部分为“即计提本合同所规定的代理人费的50%佣金，待按揭贷款全部回款后方可计提本合同所规定的剩余代理费50%佣金。”这只是双方对佣金结算方式的约定，即付款时间和付款金额的约定。《〈龙金首府〉销售代理合同》第五条第（四）款第2项关于“结算方式”的约定，与前述约定完全一致，可以相互呼应和印证。三、原判已综合考量双方在合同签订及履行过程中的劳动付出。精诚华嘉公司认为其员工为《商品房买卖合同》后期办理按揭贷款付出过劳动，实际上根据《〈龙金首府〉销售代理合同》第四条关于双方权利及义务的约定，精诚华嘉公司负责与银行对接、协调及办理相关手续，新同创公司仅为协助义务。新同创公司针对代理期内由新同创公司销售的已签订定金协议、认购书，并已收取定金，在代理期内尚未签订《商品房买卖合同》及收取首付款（后来均已购房成功并履行完毕）的销售业绩。因新同创公司对此付出大量的劳动和精力，而请求支付该部分的佣金415616元。但原判认为精诚华嘉公司也曾为新同创公司付出劳动，双方进行冲抵和平衡，驳回了新同创公司该部分诉讼请求。四、新同创公司从未认可精诚华嘉公司扣除南苑3-1902和3-2002未办理按揭贷款的佣金。一审法院认定事实：2016年7月21日，双方当事人签订了《〈龙金首府〉销售代理合同》，约定：新同创公司对精诚华嘉公司所开发的位于××道××项目进行独家代理销售，代理期限至2017年2月25日止。上述代理期限到期后，双方又于2017年3月份签订了一份《〈龙金首府〉销售代理合同》，将代理期限延长至2017年10月25日，并约定，1.代理销售期间，新同创公司代理业绩内的客户签署《商品房买卖合同》并支付首付款后，计提代理费50%佣金，取得按揭贷款全部回款后，计提剩余代理费50%佣金，精诚华嘉公司于当月约定进行销售确认及销售佣金结算确认，并于此月五日前结算代理佣金给新同创公司，在收到新同创公司开具正式发票后七个工作日内以转账、现金或支票等方式全额支付给新同创公司代理佣金；2.精诚华嘉公司与买方签订《商品房买卖合同》，并在买方支付首付款后即视为新同创公司销售成功，即计提得本合同所规定的代理费的50%佣金，待按揭全部回款后方可计提本合同所规定的剩余代理费50%佣金；3.精诚华嘉公司应支付新同创公司每个月50000元的服务费，于每月服务考核完成次月15日前支付上月服务费用；4.若新同创公司在代理期限内，合同销售额60000万元以下，新同创公司在代理本项目的佣金统一按照上述物业合同销售总额的0.8%计提。若新同创公司在代理期内，合同销售额60000万元及以上，超额部分按合同销售总额的1%计提。代理期间销售的车位及商铺，按照以上住宅统一的代理佣金进行结算；5.若精诚华嘉公司不能按时支付新同创公司销售佣金，则逾期30日内，违约金按未付金额日千分之一支付，逾期30日以上，违约金按未付金额的每日千分之二支付。在合同履行过程中，双方一致协议新同创公司的实际代理销售期限延长至2017年11月25日止。之后，精诚华嘉公司至今未支付已签合同且已收取购车库款的佣金141816元、已签合同并已收首付款佣金17160元、已签合同未办理贷款的剩余50%佣金366680元、已收取定金未签约佣金415616元。另查明：精诚华嘉公司于2017年11月前收取上述已签合同且已全部收取购车库的剩余款项，于2018年7月31日前，精诚华嘉公司全部收回其余由新同创公司居间的购车位款及购房款。一审法院认为：新同创公司与精诚华嘉公司所签订的《〈龙金首府〉销售代理合同》，系合同双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人均应全面正确履行合同约定的义务。一、关于双方争议的佣金部分，根据案涉销售代理合同约定，新同创公司与买方签订《商品房买卖合同》，并在买方支付首付款后即视为新同创公司销售成功，即计提得本合同所规定的代理费的50%佣金，故对双方无争议的己签约并开发票的车库佣金141816元，以及已经签约并收取首付款的车库佣金17160元、已签约未办理贷款的代理费50%佣金366680元，共计525656元，予以认定，对新同创公司诉称的已收取定金但未签约的佣金415616元，因双方尚未签订合同，故对新同创公司的该部分诉讼请求不予支持，二、关于双方有争议的违约金部分，因精诚华嘉公司未按合同约定的期限向新同创公司支付佣金，应承担相应的违约责任，根据案涉销售代理合同约定，若精诚华嘉公司不能按时支付新同创公司销售佣金，则逾期30日内，违约金按未付金额日千分之一支付，逾期30日以上，违约金按未付金额的每日千分之二支付。现新同创公司要求精诚华嘉公司按月利率1.5%支付违约金，符合规定，予以准许。综上，新同创公司诉请要求精诚华嘉公司支付其销售佣金525656元及违约金（其中以141816元为基数，自2017年12月5日起至付清之日止；以383840元为基数，自2018年8月5日起至付清之日止，均按月利率1.5%计算），理由正当，予以支持，对其超出部分的诉讼请，不予支持。精诚华嘉公司辩称对于未达到业绩确认方式的不应支付佣金，以及违约金的起算时间应为汇款结算之日，但均因于法无据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、精诚华嘉公司于判决生效后十日内支付新同创公司佣金525656元及违约金（其中以141816元为基数，自2017年12月5日起至付清之日止；以383840元为基数，自2018年8月5日起至付清之日止，均按月利率1.5%计算）；二、驳回新同创公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，减半收取8250元，由精诚华嘉公司负担6378.5元，由新同创公司负担1871.5元。本院二审期间，双方当事人均未补充提供证据材料。经审理，本院二审认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《〈龙金首府〉销售代理合同》第五条第（一）点第3项约定“甲方与买方签订《商品房买卖合同》，并在买方支付首付款后即视为乙方销售成功，即计提得本合同所规定的代理费的50%佣金，待按揭全部回款后方可计提本合同所规定的剩余代理费50%佣金”。精诚华嘉公司认可其于2018年7月31日前全部收回了由新同创公司居间的购车位款及购房款，根据上述合同约定，精诚华嘉公司应支付新同创公司已签合同未办理贷款的剩余50%佣金366680元。上述合同约定“甲方与买方签订《商品房买卖合同》，并在买方支付首付款后即视为乙方销售成功”，结合该合同第四条第（一）点第4项约定“甲方（精诚华嘉公司）负责审核购房合同并盖章，并负责前期房管和银行等相关手续的办理”，现精诚华嘉公司以部分按揭代办工作由其员工继续完成为由主张不应再支付剩余50%佣金，本院不予支持。综上所述，精诚华嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6800元，由上诉人温州精诚华嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏子文审 判 员 黄丽君审 判 员 郑建文二〇二一年三月八日代书记员 黄嘉毅8-7-