内蒙古自治区开鲁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内0523民初955号 原告：开鲁县华韵家政有限责任公司（以下简称华韵公司），住所地内蒙古通辽市开鲁县。 法定代表人：张玉侠，系公司经理。 委托诉讼代理人：彭国华，系公司员工。 被告：陶振刚，男，1978年12月26日出生，蒙古族，自由职业，住内蒙古自治区通辽市开鲁县开鲁镇。 被告：齐艳芬，女，1977年2月11日出生，汉族，自由职业，住内蒙古自治区通辽市开鲁县开鲁镇。 委托诉讼代理人：陶振刚，系齐艳芬之夫。 原告华韵公司与被告陶振刚、齐艳芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华韵公司法定代表人张玉侠、委托诉讼代理人彭国华、被告陶振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华韵公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付物业管理服务费864.50元。2.要求被告支付滞纳金自2020年12月1日至实际给付日天数乘以欠款总额千分之三。3.要求二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年11月10日原告与开鲁县宏兴房地产开发有限责任公司（以下简称宏兴公司）签订了馨港佳源小区《物业管理委托合同》，并从2019年12月1日起至2020年11月30日服务于馨港佳源小区业主，原告按照合同的约定， 尽到了相应的服务义务。被告系该小区1号楼2单元602室（面积：120.07㎡）的业主，拖欠2019年12月1日至2020年11月30日的物业费864.50元，经多次催缴未果，故诉至法院。 被告陶振刚、齐艳芬辩称，不同意原告诉讼请求。1.首先物业没有和我签合同，我不可能给他钱。2.2012年左右我们小区开始入住，当时是开发商宏兴公司管理物业。宏兴公司在服务过程中我们从来不欠物业费。原告什么时间入驻的该小区我不清楚。宏兴公司什么时候不做物业我也不清楚。2020年馨港小区院内的公共卫生不打扫，积雪不清理，道路坑洼。小区的公共活动室被物业公司抢占，造成我们没有活动室。我们没有业主委员会。小区车辆随便进，物业没尽到服务。原告提供的物业服务我们没享受到，不可能给物业费。 经审理查明，开鲁县开鲁镇馨港佳源小区由宏兴公司开发，该小区共三栋楼，南栋楼32户、中间楼4户、北栋楼24户，2012年左右业主开始入住。2012年至2019年11月期间该小区的物业均由宏兴公司管理并服务，业主未拖欠宏兴公司物业费。该小区自入住至今，未成立业主委员会。上述事实当事人双方均认可，故予以认定。 2019年11月10日，原告与宏兴公司签订了馨港佳源小区《物业管理委托合同》，合同约定委托管理期限为一年，并约定了原告的管理事项及原告享有的权利、义务。2019年12月1日原告入驻该小区并在该小区从事物业服务至2020年11月30日。原告从家政公司雇佣了两人，主要提供了楼道及小区院落的公共卫生打扫、小区门禁的管护和修理、小区内公共设施的维护等。原告向该小区内的业主按每月0.6元/㎡收取物业费，该小区60户业主现已缴纳50户（具有收费单据的为48户），其余业主未缴纳2020年度的物业费。原告向未缴纳物业费的业主两次张贴了通知。上述事实的认定有原告所举的1、原告入驻馨港佳源小区的《公示》一份。2.原告与宏兴公司签订的《物业管理委托合同》一份。3.开鲁县物业企业证书一份。4.公司营业执照一份。5.2020年4月1日催缴物业费通知书1份。6.2020年11月23日催缴物业费通知书1份。7.48户业主缴纳物业费的收据五本及证人金凤忠的调查笔录佐证，故予以认定。 证人金凤忠证实：2019年12月1日受原告所雇，和其妻子杨淑慧来到馨港佳源小区从事物业服务工作，一直工作到2020年年末。期间二人一直居住在小区门卫并负责了该小区的楼道卫生、宅院卫生、小区管理等物业工作。原告催缴物业费的通知书均系其张贴并证实原告入驻该小区的公告一直在小区门洞张贴着。证人金凤忠证言具有客观真实性，与原告所举的其他书证能够吻合，形成完整的证据链条，故本院对原告所举的上述证据予以采信。 被告主张原告从事的物业服务质量不合格，举了1、小区环境照片12张（小区院内地面堆有积雪、楼道卫生杂乱等照片）。2.业主马军手机照片1张（楼道内棚顶处存有塔灰照片）。被告所举的1号证据12张照片中附有时间记载，分别为2021年1月19日、2021年2月6日，其余照片没有提供形成的时间及其来源。马军虽提供了手机照片，但未向本院提供形成时间及形成过程。本院认为，被告提供的上述证据无法证实系在原告服务期限内形成，不具有证据的客观性和关联性，本院不予采信。被告对自己的主张所举的证据不足，本院对其反驳主张不予认定。 另查明，根据被告所举的证人张凤侠的证实，其住房已于2020年7月22日变卖，2020年11月入住。 本院认为，馨港佳源小区自2012年业主入住后，至今没有成立业主委员会，2019年11月前，该小区的物业一直由开发商宏兴公司负责，宏兴公司已与业主形成了事实上的物业管理合同关系。因馨港佳源小区未成立业主委员会，2019年11月10日原告与宏兴公司签订的《物业管理委托合同》应属前期物业服务合同，签订后原告入驻并提供了服务，且三分之二（60户中的50户）以上的业主已经履行了缴纳物业费的服务，故应认定原告与馨港佳源小区业主之间的物业服务合同成立。原告提供了物业服务，被告陶振刚、齐艳芬理应给付物业费，故对原告要求陶振刚、齐艳芬给付物业费的诉讼请求本院予以支持。被告抗辩自己与原告之间不存在物业服务合同关系的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告主张原告物业服务质量不达标，证据不足，本院也不予采纳。因2020年11月以后，被告陶振刚已经将房屋变卖交付新的业主，故陶振刚对房屋交付后物业费不承担责任。约束原、被告之间的物业合同没有约定拖欠物业费应承担的违约责任，故原告要求被告给付滞纳金本院不予支持。建设美丽家园，健康、幸福的生活是每个家庭的追求，也是社会主义核心价值观所倡导。物业服务企业应该提供更好、更优质的服务，让业主满意，业主也应诚实守信，及时缴纳物业服务费用。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十八条第四项、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第二条之规定，判决如下： 一、被告陶振刚、齐艳芬给付原告开鲁县华韵家政有限责任公司2020年度物业服务费792.46元，于本判决生效后十日内立即给付； 二、驳回原告开鲁县华韵家政有限责任公司其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告陶振刚、齐艳芬负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被告拒绝履行上述义务，原告可于履行期限届满之日起二年内向本院申请执行，逾期申请人民法院不承担执行责任。 上述负有义务的一方当事人拒绝履行上述义务，另一方可于履行期限届满之日起二年内向本院提出执行申请，逾期申请人民法院不承担执行责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费50.00元，上诉于通辽市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产情况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违法本条款规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  于凤权 二〇二一年三月九日 书记员  尉礼莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法（2017）》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国民法典（2020）》 第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第二百七十八条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决 专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 第二条民法典实行前的法律事实引起民事纠纷案件，当时的法律司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。