广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2690号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘丽媚，女，1987年3月20日出生，汉族，身份证住址广东省龙门县，委托诉讼代理人：肖威玲，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司，住所地：广东省广州市南沙区港前大道南路****，统一社会信用代码91440115593728653M。负责人：王金星，该公司经理。委托诉讼代理人：丁汝明，广东启源律师事务所律师。上诉人刘丽媚因与被上诉人深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司（以下简称星河广州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人刘丽媚及其委托代理人肖威玲、被上诉人星河广州分公司委托代理人丁汝明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘丽媚上诉请求：1.撤销一审判决改判驳回星河广州分公司的全部诉讼请求；2.判令星河广州分公司向刘丽媚支付违约损失16万元；3.本案一审、二审诉讼费用由星河广州分公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定星河广州分公司已对刘丽媚及案涉房屋尽到相应的物业服务管理义务明显不当。其一，物业管理服务协议明确约定，星河广州分公司负有物业共有部位的维修、养护和管理义务，物业安全防范管理义务，确保小区物业无任何违章装修、违章搭建，发现影响房屋外观、危及房屋机构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象时负有及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门的义务。本案中，星河广州分公司发现相邻业主在违规挖地下室的长达两个月期间，除在9月份发出《整改通知》外，并无采取其他任何包括但不限于通知刘丽媚及业主委员会、相关部门等的措施。由此导致相邻业主的开挖行为严重损坏了案涉房屋的根基及管线。因此，星河广州分公司对每日巡查和阻止相邻业主违法开挖行为上是严重失职的。其二，从刘丽媚提供的照片可知，案涉房屋根基受损严重，存在安全隐患。星河广州分公司作为提供物业管理服务的一方，理应履行保护现场并交由相关部门对案涉房屋进行根基及损害情况进行鉴定，阻止任何人破坏现场，且待相关人员鉴定后进行及时修复的义务。星河广州分公司并未采取以上任何维护义务，案涉房屋一直存在安全隐患，导致刘丽媚无法装修和使用案涉房屋，星河广州分公司对此负有不可推卸的责任。（二）一审判决刘丽媚需承担2016年11月至2020年3月期间全部物业管理费，显失公平。其一，星河广州分公司未尽到安全管理义务，发现相邻业主违法行为后未及时通知刘丽媚及相关部门，导致案涉房屋根基严重受损。损害发生后，星河广州分公司也未保护好现场，更未主动修复案涉房屋受损部位，甚至让相邻业主在案涉房屋受损根基和其他受损部分未得到修复的情况下进行泥土回填，导致案涉房屋一直存在严重的安全隐患，其明显存在恶意包庇案外人的违法行为。因该安全隐患，在案涉房屋的受损部位未得到修复之前，案涉房屋根本无法装修和使用。因此在该房屋装修期间（2016年11月至2020年3月），刘丽媚无法享受星河广州分公司提供的物业服务，故刘丽媚无需交纳该期间的物管费。（三）一审法院认定刘丽媚自应按日万分之五标准向星河广州分公司支付滞纳金，显属错误。星河广州分公司无权收取自2016年11月至2020年3月期间的物业管理，即使刘丽媚需承担部分物业管理费，但星河广州分公司曾在协商两方业主纠纷时承诺，在两方业主未解决纠纷前不追究刘丽媚拖欠的物业管理费。本案中，星河广州分公司未举证证明其曾多次向刘丽媚催收物管费，其在2019年9月才提起催促物业费的问题，故2017年9月2日前的物业费已超过诉讼时效，相关违约金更无从谈起。故一审法院判决刘丽媚从2016年12月1日起向星河广州分公司支付滞纳金没有依据。综上，恳请二审法院判如所请。星河广州分公司二审答辩称，刘丽媚的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。一、刘丽媚在上诉期满后提起上诉，依法应予以驳回。刘丽媚在2020年12月18日收到《民事判决书》，2021年1月4日寄出《上诉状》时已经超过了上诉期限。上诉期限应在收到判决书后的15天内，即截止到2021年1月1日，因遇法定节假日则上诉日期延至次日，即截止至2021年1月2日，但刘丽媚于2021年1月4日提起上诉已超过上诉期，应驳回上诉。二、一审判决认定星河广州分公司已经尽到物业服务的义务并无不当，刘丽媚无权要求星河广州分公司承担赔偿责任。相邻业主在装修之前，星河广州分公司已经告知其禁止性的行为，且其申报的装修内容合法，并承诺遵守相关的规定，星河广州分公司已经尽到了告知和审查义务。星河广州分公司对相邻业主的装修行为已经发出整改通知、制止了其行为，履行了相应的管理义务。星河广，分公司不负有所谓的保护现场、对其进行鉴定的义务，且装修的部位属于业主的专有部分，星河广州分公司对此并无处分权。星河广州分公司已经尽到物业服务义务，刘丽媚的房屋空置损失与星河广州分公司无关。三、星河广州分公司提供了2016年11月到2020年3月期间的物业服务，刘丽媚理应支付物业服务费，其逾期支付物业服务费理应支付滞纳金，一审判决并无不当。2016年11月，相邻业主的装修已经完成，若对刘丽媚的房屋造成了损害，刘丽媚理应及时处理，而不是故意拖延至今。因刘丽媚的行为导致房屋空置或者无法使用的后果应由其自行承担，与星河广州分公司并无任何关系。双方的物业服务合同关系在上述期间是存续的，而且星河广州分公司按照约定提供了相应的物业服务，刘丽媚以无法享受为由拒绝支付物业服务费没有任何依据。且案涉物业服务协议明确约定了逾期支付物业服务费的违约责任，双方应当依照约定履行。因此，一审法院判决刘丽媚支付欠付的物业费及相应的滞纳金并无不当。刘丽媚于2020年8月10日向一审法院起诉请求：1.星河广州分公司向刘丽媚支付违约损失160000元；2.本案诉讼费由星河广州分公司承担。星河广州分公司向一审法院反诉请求：1.刘丽媚向星河广州分公司支付2016年11月至2020年3月的物业服务费102822.26元及违约金（以拖欠的每月物业服务费2507.86元为本金，分别从次月1日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日，暂算至2020年8月31日为37571.52元），2016年11月至2020年8月的车位管理费4600元、2016年11月至2020年2月的公摊电费532.94元、2016年11月至2020年2月的水费2.64元、2016年11月至2020年2月的排污费1.58元；2.刘丽媚承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月23日，广州泛科新应用发展有限公司（甲方、卖方）与刘丽媚（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买位于南沙区××流水井水库周边××星河××堤花园××区××房，建筑面积为501.33平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市星河物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限3年，物业服务费为每月每平方米建筑面积5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。2013年9月28日，刘丽媚对案涉房屋进行验收，并签署《入伙资料/物品发放登记表》《南沙星河丹堤一期别墅约定交付资料明细表》、《收楼确认书》。星河广州分公司（甲方）与刘丽媚（乙方）签订《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所购房屋提供物业服务，物业服务费按月交纳，乙方应自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起每月10日之前向甲方缴纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五的标准向甲方支付违约金；因乙方原因未按《收楼通知书》约定的房屋交付之日办理收楼手续或闲置物业不使用的，相关物业服务费自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起按100%收取，其他分摊费用按相关规定分摊办法收取；物业服务费中未计入公共设施设备运行能耗费用，公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备产生的用水、用电费以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用，按政府部门的相关规定，均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊。甲方的权利义务：对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本物业的物业管理制度、《房屋装饰装修管理服务协议》和《临时管理规约》的行为；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》。物业管理服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务。车位使用权由物业出卖人赠送的，乙方按50元/个/月的标准自《收楼通知书》约定的交付之日起向甲方缴纳车位服务费。违约责任：甲方的管理服务达不到本协议约定的服务内容和质量标准，应按附件3的标准及时纠正。该协议附件三【广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业服务标准】载明：房屋管理：房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴、悬挂现象；每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，与业主（使用人）或装饰公司签订规范的住宅室内装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。刘丽媚为证明相邻业主装修施工造成刘丽媚房屋地基出现严重损毁，提交了6张施工现场的照片。经质证，星河广州分公司对上述照片的三性不予确认，认为上述照片没有载明时间地点。庭审中经刘丽媚陈述，上述照片系2016年10月23日拍摄的。2016年8月14日，案涉房屋相邻业主黄燕华出具《关于广州星河丹堤xx街x号的承诺书》，载明：因个人需求现对广州星河丹堤xx街x号房花园挖建鱼池，就本房屋鱼池挖建的事宜，广州星河丹堤物业管理处对本人已尽到相关告知义务，因鱼池挖建时引发的任何问题及责任均由本人承担，与广州星河丹堤物业管理公司及开发商无关。南沙星河丹堤花园物业管理处客户服务中心曾于2016年9月10日和2016年9月23日两次向5号房装修负责人毕延军出具《装修违章整改通知书》，载明：B11-101（南二街5号房）装修人在装修过程中存在花园私自挖地下室的违章行为，请在五日内完成整改，责令停工。星河广州分公司陈述第二份通知书发出后，5号房屋的装修就已停工，再次复工后未继续挖地下室。星河广州分公司为证明其已尽到审查告知义务，在庭审中向一审法院提交《装饰装修管理服务协议》和《装修申请审批表》，载明：黄燕华向星河广州分公司物业管理处申请对其房屋进行装修，主要装修项目：一楼厅混凝土、拆墙、花园做鱼池。审批意见为：请按照相关规定文明施工，不允许破坏房屋结构柱梁。《装修申请审批表》尾部附有业主承诺书，黄燕华承诺装修房屋之时按照装修申请内容进行施工，不改动房屋结构、外立面、主水电路，不私自改动煤气管路，不影响毗邻房屋质量等。《装饰装修管理服务协议》对黄燕华装修具体注意事项予以明确告知。星河广州分公司在庭审中陈述其在日常巡查过程中于2016年9月10日发现5号房业主违反装修协议开挖地下室，发出两份整改通知要求停工后，管家通过电话告知刘丽媚相关情况，经星河广州分公司协调，5号房业主于2016年10月底进行花园土地平整和地下室回填。刘丽媚对此不予确认，认为其因经常到案涉房屋查看，故自行发现5号业主的装修情况，并自行在2016年10月23日报警及通知城管部门介入，其于2016年11月份发现5号房业主已将地下室回填。据星河广州分公司提交的两份收费通知单显示，刘丽媚欠缴案涉房屋2016年11月至2020年3月的物业服务费102822.26元、2016年11月至2020年8月的车位管理服务费4600元、2016年10月至2020年2月的分摊电费532.94元、2016年10月至2019年3月的水费2.64元、2016年10月至2019年3月的排污费1.58元。刘丽媚在庭审中同意向星河广州分公司支付案涉房屋2016年11月至2020年2月的公摊电费532.94元、2016年11月至2020年2月的水费2.64元、2016年11月至2020年2月的排污费1.58元。刘丽媚未提交证据证明其缴纳了上述两份收费通知单记载的费用。刘丽媚曾于2019年7月1日就其与黄燕华相邻关系纠纷向一审法院提起诉讼，诉请：1.黄燕华对南沙区xx花园xx街x号房屋受损部位及设施进行加固修复、对xx花园xx街x号房屋地下室进行回填，费用由黄燕华承担；2.黄燕华赔偿因房屋受损无法住用的空置期间损失10000元；3.黄燕华承担诉讼费。一审法院于2020年4月24日作出（2019）粤0115民初4839号《民事调解书》，载明：“双方当事人自愿达成如下协议：一、黄燕华于2020年4月30日前一次性向刘丽媚支付30000元，于2020年5月31日前一次性向刘丽媚支付30000元，于2020年6月30日一次性向刘丽媚支付30000元，双方就上述相邻关系纠纷互不追究对方其他责任；二、本案诉讼费1025元、鉴定费由刘丽媚负担。”一审法院依职权向广州市规划和自然资源局调取案涉房屋的《不动产登记查册表》，载明：案涉房屋权利人为刘丽媚，建筑面积为501.5728平方米，共有情况为单独所有，登记日期为2018年1月10日。庭审中，双方确认如下事实：1.刘丽媚缴清2016年10月31日之前的物业管理费、车位管理费、公摊费用和2020年4月1日至今的物业管理费、公摊费用；2.案涉房屋每月物业服务费为2507.86元，每月车位管理费为100元。刘丽媚陈述其未交纳2020年4月份至今的车位管理费的原因系未接到星河广州分公司的缴费通知。刘丽媚为证明其存在房屋空置的损失，在庭审中提交了网络截图，载明南沙碧桂园独立别墅全齐家私拎包入住、面积为206平方米的房屋每月租金为9000元。刘丽媚主张按照同地段房屋租金标准21908元/月计算2016年11月至2020年3月租金的20%作为房屋空置损失，但其只主张160000元房屋空置损失。经质证，星河广州分公司对上述网络截图真实性、合法性和关联性均不确认，认为案涉房屋并未装修，暂不具备居住条件。刘丽媚在庭审中主张星河广州分公司诉请的违约金标准过高，申请调整至银行同期存款利率。星河广州分公司则认为案涉合同约定的违约金标准为千分之五，其已主动降低为万分之五。一审法院认为，刘丽媚与星河广州分公司签订的《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于刘丽媚主张星河广州分公司违约导致房屋空置损失。相邻业主黄燕华申请对其房屋的花园进行装饰装修，星河广州分公司明确告知其装修具体注意事项，并与黄燕华签订《装饰装修管理服务协议》，黄燕华亦承诺不破坏毗邻房屋质量。星河广州分公司在发现黄燕华未按申报内容装修时，及时发出两份整改通知，责令黄燕华停工，其后黄燕华亦对现场进行回填处理。虽然黄燕华的装修行为对刘丽媚的房屋造成损害，刘丽媚应当且已经通过诉讼向黄燕华主张且获得损害赔偿。由此看出，星河广州分公司已履行其在物业管理服务协议中所应承担告知和签订《装饰装修管理服务协议》的义务，并对违反《装饰装修管理服务协议》的装修行为予以制止。刘丽媚主张星河广州分公司未及时履行修复义务导致其房屋空置造成损失，理据不足，依据不足，一审法院不予支持。关于星河广州分公司主张的物业服务费及违约金、车位管理费、公摊电费、水费、排污费部分。因黄燕华已经在2016年10月底对花园地下室回填，星河广州分公司对案涉小区提供物业服务，刘丽媚作为小区业主，应当按照约定继续支付2016年11月起的物业服务费、车位管理费、公摊电费、水费、排污费。因刘丽媚未缴纳2016年11月至2020年3月的物业服务费102822.26元，亦未提交证据证明其已缴纳2016年11月至2020年8月的车位管理费4600元，故星河广州分公司诉请刘丽媚支付上述费用，符合合同约定，一审法院予以支持。刘丽媚在庭审中同意支付2016年11月至2020年2月的公摊电费532.94元、2016年11月至2020年2月的水费2.64元、2016年11月至2020年2月的排污费1.58元，一审法院予以准照。案涉合同约定每月10日前缴纳物业服务费，下月首日起视为逾期，逾期支付物业服务费，按欠付总额的每日千分之五标准计算违约金。星河广州分公司主动调低至按照每日万分之五的标准计算，是其对自身权利的处分，一审法院予以准照。鉴于刘丽媚逾期付款长达数年，刘丽媚申请再行调低违约金标准至银行存款利率，依据不足，一审法院不予采纳。星河广州分公司主张刘丽媚支付以2016年11月至2020年3月期间每月欠缴物业费2507.86元为本金，分别从次月1日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，但各阶段违约金总额应以本金为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年12月17日判决如下：一、刘丽媚应于判决发生效力之日起十日内向深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司支付2016年11月至2020年3月的物业服务费102822.26元及上述期间逾期付款违约金（以拖欠的每月物业服务费2507.86元为本金，分别从次月1日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日，各阶段违约金总额以本金为限）、2016年11月至2020年8月的车位管理费4600元、2016年11月至2020年2月的公摊电费532.94元、2016年11月至2020年2月的水费2.64元、2016年11月至2020年2月的排污费1.58元；二、驳回刘丽媚的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费1750元、反诉受理费1605元，由刘丽媚负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点是：1.刘丽媚主张星河广州分公司赔偿其房屋空置损失160000元是否成立；2.刘丽媚是否应当向星河广州分公司支付2016年11月至2020年3月的物业服务费。现评析如下：关于刘丽媚主张星河广州分公司赔偿其2016年11月至2020年3月房屋空置损失问题。本案中，刘丽媚以星河广州分公司在相邻业主黄燕华装修期间未尽到物业服务管理义务导致其房屋根基受损、无法居住使用为由，要求星河广州分公司赔偿其房屋空置损失。对此，本院认为：其一，根据星河广州分公司提供的证据显示，黄燕华在2016年8月拟进行房屋内花园装饰装修前，星河广州分公司已要求其填写《装修申请审批表》，并与其签订《装饰装修管理服务协议》，明确告知其装修期间应履行的职责和义务。此后对于黄燕华于装修期间未按申报项目进行装修的行为，星河广州分公司先后两次发出整改通知，责令黄燕华停工。黄燕华亦实际于2016年10月进行了现场回填处理。因此，星河广州分公司已经履行其告知、通知义务，并对业主违规装修行为给予了制止，并不存在明显违背其物业管理服务义务的行为。刘丽媚主张星河广州分公司构成违约，缺乏相应事实基础。其二，刘丽媚所拖欠物业服务费用发生于2016年11月至2020年3月期间，此时黄燕华的违规装修行为已得以制止，而刘丽媚所称黄燕华违法施工已损害其房屋根基，仅为其个人主观推断，并未提供相应证据证实。且刘丽媚已就其房屋空置损失及受损部位的加固修复等费用另案起诉黄燕华主张赔偿，另案经双方协商已确认由黄燕华赔偿刘丽媚的相关损失。因此，刘丽媚又另行要求星河广州分公司对其房屋空置损失承担赔偿责任，理据明显不足，本院不予支持。关于刘丽媚是否应当向星河广州分公司支付2016年11月至2020年3月的物业服务费用问题。根据本院前述认定，星河广州分公司在履行《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》期间并不存在违约，刘丽媚在黄燕华停工后未居住使用自有物业，是其自身权利选择。星河广州分公司作为涉案小区的物业服务企业，其提供物业服务的过程具有全方位、多层次、动态性特征，且其服务事项具有公共性，不能仅因单个业主就其个别服务事项作出否定评价而全面否认其履约事实。因此，刘丽媚上诉主张不予支付该期间的物业服务费，理由均不能成立，本院不予支持。至于刘丽媚所称星河广州分公司口头承诺免收部分管理费，并未提供相应证据证实，本院不予采纳。另刘丽媚并未在一审提出诉讼时效的抗辩意见，故本院对其二审提出的诉讼时效问题亦不予审查。综上所述，刘丽媚的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5959元，由上诉人刘丽媚负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年三月三十日法官助理杨希书记员叶小琳