广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1980号原告（反诉被告）：徐福生，男，1964年11月29日出生，汉族，住广东省翁源县×××××××××，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：乔毅韧，广东国慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢伟斌，男，1974年9月14日出生，汉族，住佛山市南海区×××××××××××，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：周倩，广东天旗律师事务所律师。原告徐福生与被告卢伟斌租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，经审查后，本院决定受理并将本诉与反诉合并审理，于2021年3月4日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人乔毅韧、被告及其委托诉讼代理人周倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告厂房租赁保证金135000元；2.被告赔偿原告违约金（以135000元为本金自2019年7月1日起按年利率6%计至付清日止）；3.被告将涉讼厂房用电户名变更为被告或其指定的第三人；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月29日，原、被告签订《租用厂房协议书》一份，约定被告将其位于南海区狮山镇XXX厂房的其中C车间等不动产和供水、供电、消防设施等租给原告使用，双方签订协议之日，原告一次性向被告交付135000元作为保证金等等。当日，原告向被告交付保证金135000元，被告也交付了厂房给原告使用。2018年11月25日，原告与被告经过充分协商签订了《租赁厂房协议书解除》，约定上述《租用厂房协议书》不再生效、已作废，双方终止租赁厂房，并约定原告在2020年6月30日前搬离厂房，逾期应承担相应的违约责任。在原告如约搬离厂房并把工商登记迁移后，被告全部退回租赁押金给原告。2019年2月，原告搬离厂房并办理了工商登记迁移，要求被告如约返还押金135000元，但被告一直未予返还。原告为维护自身的合法权益，特起诉。被告辩称,被告退还保证金的条件尚未成就，且原告存在多个违法、违约行为，故保证金应由被告没收，被告还有权要求原告返还被告反诉状中提出的其他费用。原告的违约行为表现为：1.盗用被告的身份证复印件，伪造用电户更名同意书，将供电所的用户名变更为原告开办的企业，至今未变更到被告名下。2.原告在《租赁合同》上冒用被告签名，并在工商、税务、供电所等政府部门进行备案登记，因原告冒充被告签名在税务局备案登记成被告交纳房产税，原告迟迟不缴纳房产税，因此产生大量滞纳金，被告被迫代缴了9599.5元，原告的行为严重影响被告的信誉和合法权益，是严重的违法行为。3.被告被迫代缴了2018年及2019年1-2月的土地使用税4500元、750元，2018年及2019年1-2月的综合治安费3000元、500元，2019年1-2月的垃圾费250元。4.此外，原告在租赁期间还剪断了电线，被告为此重新买了电线和请人工安装花费1200元，原告损坏三盏灯价值500元，原告在后车间未经被告同意另开了5个窗，被告请人砌砖花费3537.5元，原告在后车间宿舍开了5个窗，被告请人砌砖花费1331.25元，原告在前车间开了2个门口和2个小窗，被告请人贴砖花费1345元，原告损坏前车间4个漏电开关、拆走电线，价值800元，原告损坏4盏吊灯价值600元，另原告搬离时故意将第2间办公室的瓷砖损坏，打了7、8个凹槽，被告只能重新修补花费10000元，原告还搬走被告一幅山水画价值600元、6张铁床价值1680元、一个不锈钢茶几价值800元，以上合计22393.75元。5.原告搬离时，留有大量垃圾，被告为此请人清理花费6800元。依据《租用厂房协议书》第6条，原告拖欠租金、滞纳金或其他费用超过10天的，被告有权没收保证金，同时有权要求原告将涉讼厂房下的供电户用户名更名到被告名下，返还被告垫付的费用及赔偿被告的损失。补充：原告一直不配合被告办理供电户户名变更申请，原告在未经被告同意情况下盗用被告身份证及伪造变更用电户同意书才过户至原告名下的目的是为省税费，而非原告陈述的对其有弊无利。被告提出反诉请求：1.被告没收原告保证金135000元；2.原告将涉讼厂房的供电所的用户名变更为被告名下；3.原告向被告支付2015年5月至2019年2月的房产税及滞纳金共9599.5元、2018年1月至2019年2月的土地使用税5250元、2018年1月至2019年2月综合治安费3500元、2019年1-2月的垃圾费250元；4.原告向被告支付因原告破坏车间设施损失及拿走物品损失共22393.75元（即反诉状第6点）；5.原告向被告支付垃圾清运费6800元；6.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2015年4月29日，原、被告签订《租用厂房协议书》一份，约定了租期、租金、费用承担等事宜。2018年11月25日，原告与被告签订了《租赁厂房协议书解除》，约定原告必须将工商、税务、水电等部门的登记事项全部注销且无损坏被告水电、建筑物的情况下，被告将保证金退还。但原告存在以下行为：1.被告将厂房交付原告后，本以为原告会交纳房产税，直至2018年11月19日，被告发现原告没有缴纳房产税，原告在《租赁合同》上冒用被告签名，并在工商、税务、供电所等政府部门进行备案登记，因原告冒充被告签名在税务局备案登记成被告交纳房产税，被告发现后立即报警，期间多次与原告沟通房产税缴交事宜，但原告迟迟不交导致产生大量滞纳金，被告被迫代缴了9599.5元。2.原告盗用被告的身份证复印件，伪造用电户更名同意书，将供电所的用户名变更为原告开办的企业，导致被告很难再重新出租厂房，根据约定，原告需将工商、税务、水电部分的登记事项全部注销且缴清费用后，被告才退还保证金，原告未履行完毕义务，故被告无需退还保证金。3.原告租赁期间，被告代缴了2018年及2019年1-2月的土地使用税4500元、750元，合计5250元，原告应当返还。4.被告代缴的2018年及2019年1-2月的综合治安费3000元、500元，合计3500元，原告应当返还。5.被告代缴的2019年1-2月的垃圾费250元，原告应当返还。6-7与被告答辩状第4点一致。被告认为原告冒用被告的签名，严重损害了被告的合法权益，给被告造成巨大伤害，可能构成刑事诈骗，被告会另寻法律途径追究原告的责任等等。原告针对被告的反诉答辩称，一、卢伟斌无权没收原告保证金。原告与卢伟斌在2018年11月25日关于案涉厂房租赁签订《租赁厂房协议书解除》约定，在2019年2月28日搬离承租厂房，办理了工商营业执照的地址变更登记(见《核准变更登记通知书》)，无损坏建筑物，卢伟斌应按照该解除协议退还保证金135000元予原告。二、因卢伟斌拒不配合办理将供电所的用户名变更到被告卢伟斌名下，才导致至今未予办理。1、原告一直以来都要求卢伟斌配合办理变更过户手续，但因案涉厂房没有房产证无法办到卢伟斌名下，卢伟斌也不配合办理到他指定的其他人或者公司名下。2、按照常理，原告既已不在该厂房经营，若不办理用电户名变更，名义上欠电费的就是原告、实际上用电的却是其他人，这对于原告只有弊没有利的事情，原告也不可能拒不办理。故，迟延没有办理过户的原因不在原告，而是因为卢伟斌拒不配合。3、在卢伟斌拒不配合办理变更用电户名的情况下，原告在2019年至2020年多次与案涉厂房的现承租人沟通，想要将用电户名变更至该承租人名下，但该承租人表示与卢伟斌联系过但卢伟斌要求恢复过户到原来的户名，但卢伟斌至今未配合办理。三、关于房产税、土地使用税等各种税费问题。1、房产税及滞纳金9599.5元，发生在租赁期内的对应金额为6930元，租赁期外的应由被告自行承担。原告并未违约：（1）根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。该规定为强制性规定，卢伟斌为法律规定的直接纳税主体，税费应由卢伟斌承担。（2）即使《租用厂房协议书》约定产生的房产税等税费由原告负责，但该约定并不具体，并无明确原告应如何负责，且卢伟斌作为出租方应更清楚其为法律规定纳税的直接义务主体、应由其负责直接缴纳，再凭缴纳票据向原告主张承担税金。（3）根据《协议书》字面意思，应是税费最后由原告方承担而不是由原告直接缴纳。（4）卢伟斌从未向原告说过其交纳了税款，直至原告在2019年2月搬离并交回厂房后、多次要求卢伟斌退还保证金，卢伟斌才提及该税款。原告向卢伟斌表示，若是在原告使用厂房期间产生的税费，只要卢伟斌提供发票，可以在保证金中予以扣除，但卢伟斌并不同意在保证金中扣除且不提供票据进行协商。（5）即使由原告承担房产税，实际租赁期间为2015年5月15日至2019年2月28日,原告只承担该期间的房产税6930元，被告卢伟斌主张的上述期间之外的房产税及滞纳金应由其自行承担。综上，缴纳税费的主体应为卢伟斌，原告并未违约不缴纳税费，且该税费产生的滞纳金，并不是原告过错所致，应由卢伟斌对其过错承担滞纳金。2、土地使用税5250元并非原告违约不交，按照惯例，该费用是在第二年的6月份由唐边村委会发出通知时才缴纳上一年度的。故2018年的土地使用税4500元应由村委在2019年6月份向被告发出通知时才缴纳，2019年1月、2月的土地使用税应由村委在2020年6月份向被告发出通知时才缴纳。原告于2019年2月28日搬离，自然未收到该两份通知、故并未能缴纳并不构成违约。3、综合治安费3000元，原告已向唐边村委缴纳，且已缴纳至2019年7月31日，多缴纳的2019年3月1日至7月31日共5个月对应的综合治安费1250元，应由卢伟斌退还或者抵扣原告应支付的其他费用。卢伟斌提供的回单时间为2019年11月18日,不能证明其为2018年的治安费。卢伟斌明知2018年综治费已由原告缴纳的情况下仍然主张的，严重违反诚信原则。4、每月垃圾费250元，原告并未拖欠，无需再支付。四、被告声称原告拿走物品及破坏车间设施等违约情形,并不存在，被告纯属捏造意欲侵占原告的保证金。1、卢伟斌没有证据证明原告拿走物品，原告也从未拿走被告的任何物品。2、原告没有破坏车间设施的行为。（1）车间本来就有四、五个窗户采光和通风，因之前被堵住，原告征得卢伟斌的同意后把堵窗户的砖头拆了部分。（2）卢伟斌每个月都会去厂房向原告收取租金、给原告出具收取租金的《收据》，且经常去厂房查看，对于上述扒开被堵住的窗户是清楚的、并未提出异议，也证明其同意原告的上述使用窗户采光通风的行为。（3）且在2018年10月15日前，卢伟斌在厂房内到处拍照查看厂房，也无对窗户提出异议。（4）在此后2018年11月25日双方签订的《租赁厂房协议书解除》中，被告也没有提及原告损坏厂房的行为，只约定搬离厂房和营业执照注销等条件，并承诺退还保证金。（5）在2019年2月28日，原告交付厂房时，卢伟斌对厂房也进行了查验，并没有提出任何异议收取了厂房。上述事实证明被告对于原告使用厂房窗户是知情的、同意的，现在以此作为借口不退还保证金，违反《租赁厂房协议书解除》的约定、也违背诚信原则。五、垃圾清运费不应予支持，原告搬离时并未留下大量垃圾，卢伟斌声称有大量垃圾，并未提供相应证据证明，且其提供的票据难以证明是因为处理该垃圾所产生的费用及该费用真实支付。六、本案卢伟斌提出的诉讼请求无事实法律依据，反诉费应由其自行承担。综上，原告并未违约，被告卢伟斌应退还保证金135000元，原告多缴纳的综合治安费1250元应予抵减房产税6930元，抵减后的房产税5680元和土地使用税5250元，原告同意在保证金中扣减，被告其他的反诉请求无理无据，请求法院驳回。补充：用电户名变更是经被告同意，被告知悉已变更事实且未提出过异议，可证变更户名是经被告同意。原被告共同到供电所咨询变更户名手续，被告告知原告由原告全权代为办理，直到2018年11月，被告从未对此提出过异议。原告仅负担房产税6930元，无需承担滞纳金，对土地税5250元应补缴给被告无异议，原告已向村缴纳完毕综合治安费，原告多缴纳的1250元综治费应抵扣房产税，原告已向狮山镇市政中心管理站缴纳完毕垃圾费。诉讼中，当事人围绕其诉讼请求或主张提交了证据。本院组织双方进行了证据交换及质证。经审查，当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性，对当事人有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的与厂房现承租人的微信聊天记录、中国农业银行交易回单、中国农业银行个人明细对账单对案件审理结果没有影响，本院在本案中不作认定；2.原告提交的编号NO.0006626、NO.0008339南海区狮山镇集体组织收据（电子），被告虽有异议但未能举证推翻，本院确认该证据的真实性；3.原告提交的照片及被告提交的业务回单、收据、照片，无法证明其证明内容，本院对其证明力不予确认；4.被告提交的租赁合同对案件审理结果没有影响，本院在本案中不作认定。本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《租用厂房协议书》（以下简称租用协议书），约定：甲方将位于南海区狮山镇XXX厂房的其中C车间包括建筑物、仓库、宿舍、饭堂、办公室、门窗及配套设施（以下简称涉讼租赁物）租给乙方使用；租赁期限自2015年5月15日至2024年5月15日；2015年5月15日至2018年5月15日每月租金为45000元，每三年递增10%；签订协议之日，乙方一次性向甲方支付135000元保证金；租契税、土地使用税、房产税等等国家所征收的税费、规费等一切杂费由乙方负责，造成甲方经济损失由乙方负全部责任拖欠款项、罚款、滞纳金等，甲方书面通知后，乙方还未交纳好，乙方已造成违约；甲方协助乙方办理有关水、电缴费手续，工商牌照，税务登记手续，所产生的一切手续费或因其它事项产生的一切费用，都由乙方独自承担，与甲方无关；等等。同日，被告向原告出具收据，载明收到厂房保证金135000元。2018年11月25日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《租赁厂房协议书解除》（以下简称解除协议书），约定：一、甲方位于南海区狮山镇XXX口的厂房租给乙方开办企业使用，甲、乙双方因有其它事终止租赁厂房，于2015年4月29日签订租用厂房协议不再生效，已作废；二、经甲、乙双方充分协商好，乙方在2019年6月30日搬离甲方厂房，乙方搬迁所产生的一切费用，一切安全事故由乙方一力独自承担，与甲方无关，超过2019年6月30日还未搬迁好，乙方厂内剩下一切物品(机械、材料)全部归甲方处理，还未搬迁好或在生产，超过期限甲方有权单方面对乙方进行停电、停水处理，所造成乙方的一切经济损失或法律责任由乙方一力独自承担，与甲方无关，乙方承诺绝不反悔；三、乙方在开办企业，办理工商营业执照、税务、水、电等部门必须全部彻底注销，乙方并开具场地证明已不在甲方的厂房租用，已搬迁。补充：无损坏甲方一切水、电、建筑物到2019年6月30日，甲方全部退回租赁押金给乙方，如果实际情况没有及时在2019年6月30日搬完乙方的东西，可以延长时间，延长时间的租金乙方按实际时间交租，租赁合同解除后，甲乙双方不存在任何法律责任，甲方不得再拿之前租赁合同和乙方办证所需的甲方资料给乙方制造麻烦事件和产生任何法律责任。2017年6月8日，原告将涉讼厂房对应的用电户从佛山市南海区XXX五金厂申请过户至佛山市南海区XXX配件制造厂。原告持有两份狮山镇唐边村文明股份合作经济社（以下简称唐边经济社）分别于2017年6月19日、2018年2月9日出具的收据，分别载明收徐福生2017年8月1日至2018年7月31日综合治理费3000元、收徐福生2018年8月1日至2019年7月31日综合治理费3000元。2019年6月3日，国家税务总局佛山市南海区税务局狮山税务分局向被告开具税收完税证明，载明佛山市南海区狮山镇狮山唐边工业区卢伟斌厂房房产税如下：2015-2-1至2015-2-28滞纳金121.28元，2016-4-1至2016-4-30从价计征157.5元，2018-1-1至2018-12-31滞纳金143.64元，2018-1-1至2018-12-31从价计征1890元，2015-4-1至2015-4-30从价计征157.5元，2014-11-1至2014-11-30从价计征157.5元，2015-7-1至2015-7-31滞纳金109.15元，2016-6-1至2016-6-30从价计征157.5元，2014-11-1至2014-11-30滞纳金128.44元，2016-6-1至2016-6-30滞纳金82.53元，2016-5-1至2016-5-31从价计征157.5元，2015-7-1至2015-7-31从价计征157.5元，2016-5-1至2016-5-31滞纳金84.34元，2014-12-1至2014-12-31滞纳金124.03元，2014-12-1至2014-12-31从价计征157.5元，2015-4-1至2015-4-30滞纳金116.16元，2015-3-1至2015-3-31滞纳金118.52元，2015-3-1至2015-3-31从价计征157.5元，2016-4-1至2016-4-30滞纳金87.65元，2015-2-1至2015-2-28从价计征157.5元，2015-12-1至2015-12-31从价计征157.5元，2015-6-1至2015-6-30滞纳金111.75元，2015-12-1至2015-12-31滞纳金96.71元，2016-1-1至2016-1-31滞纳金94.11元，2016-1-1至2016-1-31从价计征157.5元，2015-10-1至2015-10-31从价计征157.5元，2017-1-1至2017-12-31滞纳金461.16元，2015-10-1至2015-10-31滞纳金101.98元，2015-11-1至2015-11-30滞纳金99.7元，2017-1-1至2017-12-31从价计征1890元，2015-5-1至2015-5-31从价计征157.5元，2016-3-1至2016-3-31滞纳金89.7元，2015-9-1至2015-9-30滞纳金103.64元，2015-5-1至2015-5-31滞纳金114.11元，2015-9-1至2015-9-30从价计征157.5元，2015-11-1至2015-11-30从价计征157.5元，2015-8-1至2015-8-31滞纳金106.63元，2015-8-1至2015-8-31从价计征157.5元，2016-3-1至2016-3-31从价计征157.5元，2016-7-1至2016-12-31滞纳金375.17元，2016-7-1至2016-12-31从价计征945元，2016-2-1至2016-2-29从价计征157.5元，2015-6-1至2015-6-30从价计征157.5元，2016-2-1至2016-2-29滞纳金92.53元，2015-1-1至2015-1-31滞纳金123.56元、2015-1-1至2015-1-31从价计征157.5元，2019-1-1至2019-12-31应补945元。被告持有一份经手人为冯XX出具的收据，载明收到卢生唐边厂房打扫卫生兼运走垃圾6800元。被告持有一份唐边经济社于2019年7月15日出具的收据，载明收到卢伟斌2018年度土地使用税4500元。被告持有唐边村民委员会于2020年8月28日出具的收据载明收到2019年度土地使用税4500元。2019年11月18日，被告向唐边经济社转账3000元。2021年1月21日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告确认涉讼租赁物没有办理规划报建手续。原、被告确认原告于2019年2月28日搬离涉讼租赁物，双方均同意自行将涉讼租赁物下的电户名过户至被告指定人员名下。原告主张多缴纳的治安费抵扣房产税，被告陈述若原告确有多缴治安费，同意抵扣房产税。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告自认涉讼租赁物未办理规划报建手续，涉讼租赁物不符合交付使用条件，原、被告签订的租用协议书依法无效。但双方签订的解除协议书协商一致终止履行租用协议书，并对押金、搬离时间、占用费等费用进行的约定，是对租用协议书的结算协议，该协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效。解除协议书约定原告应当搬离的时间、注销开办企业在涉讼租赁物办理的各项手续，并约定未损坏涉讼租赁物的水、电、建筑物到2019年6月30日，被告全部退回租赁押金。原告已于2019年2月28日搬离涉讼租赁物，已将企业工商登记地址从涉讼租赁物处变更至其他地址，庭审中双方就电户名变更事宜已达成一致意见，被告主张的税费金额远低于原告支付的保证金，被告亦未能举证证实原告在使用涉讼租赁物过程中存在人为损坏租赁物及配套设施的行为，故被告退还保证金的条件已成就，原告主张被告返还保证金135000元，本院予以支持。被告主张没收原告支付的保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告占用原告的保证金造成原告利息损失，但双方并未具体约定退还保证金的时间，且考虑原告尚有其他税费未付予被告，故本院酌情认定被告应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告起诉之日起至实际清偿之日止计付利息予原告。原告主张超过的部分，本院不予支持。原、被告均同意双方自行将涉讼租赁物下的电户名过户至被告指定人员名下，故本院对双方主张变更电户名的诉请不再处理。关于房产税、滞纳金，虽然租用协议书约定房产税由原告负担，但双方未就房产税的支付方式进行约定，被告也未举证已告知原告自行向相关部门缴纳或原告存在收到缴税通知但拒绝支付的行为，故本院认定原告应当负担租赁期开始之日至搬离涉讼租赁物之日的房产税本金，滞纳金的损失应由被告自行负担。经计算，原告应当支付2015年5月15日至2019年2月28日期间的房产税7008.75元。关于综合治安费，被告要求原告支付2018年1月至2019年3月的该费用，但根据原告持有的唐边经济社出具的收据，原告支付了2017年8月1日至2019年7月31日综合治理费共6000元，因原告已于2019年2月28日搬离，故其无需负担2019年3月至7月的综合治理费。经计算，原告多交综合治理费2500元，双方均同意原告多交的该部分费用抵扣房产税，故原告还需向被告支付房产税4508.75元（7008.75元-2500元）。被告主张的房产税超过的部分及综合治安费，本院不予支持。关于土地使用税，原告对被告主张的5250元无异议，故对被告的该项诉请，本院予以支持。关于垃圾费，被告未举证证实已垫付2019年1至2月的垃圾费，原告陈述其已向相关部门交纳完毕该项费用，故被告的该项诉请，本院不予支持。关于被告主张的损失及垃圾清运费，被告提交的证据不足以证实原告对涉讼租赁物进行了破坏并拿走了物品，也未能证实因原告搬离导致被告支付了清理费，被告主张原告赔偿损失22393.75元及垃圾费6800元缺乏事实依据，本院不予支持。被告申请就2016年11月1日的《租赁合同》中甲方签名的笔迹进行鉴定及向税务局调取原告税务备案登记资料、涉讼厂房电户名变更登记备案材料，其申请事项对本案的审理结果没有影响，故本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢伟斌应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金135000元并以此为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年1月21日起至实际清偿之日止计付利息予原告（反诉被告）徐福生；二、原告（反诉被告）徐福生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房产税4508.75元、土地使用税5250元予被告（反诉原告）卢伟斌；三、驳回原告（反诉被告）徐福生的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）卢伟斌的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取计1529.25元（原告已预交），由被告负担。反诉受理费1977.93元（被告已预交），由原告负担106元，由被告负担1871.93元。经抵扣，被告应于履行上述判项确定的付款义务时迳付1423.25元予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二一年三月十九日书记员 邓洁婷