广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1521号上诉人（原审原告）：广州歌神企业管理有限公司，住所地：广州市番禺区洛浦街上漖村广州奥林匹克大厦负一层、首层至四层。法定代表人：关耀文，职务：董事长。委托诉讼代理人：程慧欣，女，该司员工。被上诉人（原审被告）：李修凤，女，1985年5月14日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：彭斌，男，1981年11月27日，汉族，住广州市南沙区。系李修凤配偶。被上诉人（原审被告）：杨亮，男，1962年2月27日出生，汉族，住广州市南沙区。被上诉人（原审被告）：邹彩虹，女，1978年5月6日出生，汉族，住广州市南沙区。上诉人广州歌神企业管理有限公司（下简称歌神公司）因与被上诉人李修凤、杨亮、邹彩虹执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人歌神公司上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判恢复执行广州市南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街7、8、9、10号-1137房属于杨亮所占的份额；3.本案一、二审诉讼费由李修凤承担。事实与理由如下：原审判决对李修凤未能及时办理涉诉车位的过户问题不存在过错的事实认定错误。其一，原审法院认为，李修凤未能及时办理涉讼车位的过户手续是由于车位贷款未还清，李修凤对此不存在过错，但事实上，李修凤能否办理过户手续与是否还完涉讼车位的贷款之间不存在必然联系。原审中，李修凤提交的涉讼车位不动产权证上显示车位属杨亮与邹彩虹共同共有，无他项权利登记，并不存在车位正在抵押而不能办理过户的情况，且商品房买卖合同亦注明为“一次性付款”，故杨亮虽欠银行贷款，但是并未以涉讼车位作为抵押物。因此，李修凤在车位不动产权证出证当时就能办理车位过户登记，却不积极了解车位出证的进程，不及时办理过户登记，对造成车位最终未能办理过户登记的结果应负有重大过错。其二，李修凤与杨亮签订的《存量房买卖合同》以及就车位代付贷款事宜签订的《补充协议》也分别约定了“卖方在出证后无条件配合买方办理该车位的过户手续”与“卖方在出证后壹个月内无条件配合买方到管理处领证和到房管部门办理该车位的过户手续”，证明李修凤在签署补充协议时已经意识到且应当意识到及时过户的重要性。涉讼车位不动产权证显示车位出证时间是2017年10月28日，也即在涉讼车位不动产权证出证之后，李修凤就可以办理车位的过户手续，但李修凤不积极行使自己的合同权利，至2018年4月20日法院查封涉讼车位之时已隔半年之久，最终导致涉讼车位被查封而无法办理过户，显然李修凤对此负有过错。被上诉人李修凤答辩称：李修凤与杨亮、邹彩虹之间的买卖合同合法有效，且已全面履行完毕，歌神公司无权请求确认该合同无效。李修凤于2016年10月11日通过广州业联地产中介有限公司介绍，与杨亮、邹彩虹订立《存量房买卖合同》约定，杨亮、邹彩虹将涉案房屋出卖给李修凤，同时约定将该房对应的“南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街7、8、9、10号-1137”车位一并出售给李修凤，出售价格含在房屋价格之中。该合同主体合法，意思表示真实，价格合理，且该合同已履行完毕。李修凤拥有涉案车位的所有权，歌神公司不能申请执行该车位。原审判决程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。被上诉人杨亮、邹彩虹经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。歌神公司于2019年9月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认杨亮、邹彩虹与李修凤就广州市南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街8号1303房及附带车库南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街7、8、9、10号-1137房的房屋买卖合同系无效合同；2.恢复（2019）粤0113执异85号案执行诉争的广州市南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街7、8、9、10号-1137房中属于杨亮所占的份额；3.本案诉讼费由李修凤、杨亮、邹彩虹承担。原审庭审过程中，歌神公司撤回第1项诉讼请求。原审法院经审理查明，2015年6月19日，杨亮、邹彩虹就购买位于南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔园倚荔街7、8、9、10号-1137号一事与广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司签订《商品房（一手现房）买卖合同》。2016年10月11日，杨亮、邹彩虹（甲方、卖方）、李修凤（乙方、买方）与广州业联地产中介有限公司（丙方、中介方）共同签订一份《存量房买卖合同》，约定成交房屋地址为南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔街8号1303房（下简称1303房），成交总价为210万元，等等；另合同第十二条“其他事项约定”手写载明：该房售价含车位一个，买方已知悉该车位在按揭中，卖方在收到首期款时交付给买方使用，之后的按揭尾款由买方负责支付，卖方在出证后无条件配合买方办理该车位的过户手续。杨亮、邹彩虹、李修凤及经纪人谭某均在合同尾部签字，另盖有中介方公章。合同签订后，李修凤支付购房款的情况如下：2016年10月11日转账5万元，2016年10月12日转账5万元，2016年11月30日转账10万元，2016年12月5日转账10万元，2016年12月20日转账43万元，余款137万元通过中信银行按揭贷款方式支付。2016年12月20日，中介方出具《收据》确认收到李修凤购买上述房屋的中介费1.5万元。该收据盖有中介方公章，并由谭某在经手人处签字。2016年12月27日，杨亮、邹彩虹与广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司签订一份《协议书》，就杨亮、邹彩虹获得的物业服务费权益价值2万元的兑现事宜进行了约定。同日，1303房取得《不动产权证书》，登记为李修凤单独所有。2016年12月29日，前述三方签订一份《补充协议》，约定：按原合同约定，210万元含房屋及车位一个，车位地址为南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔园倚荔街7、8、9、10号-1137号；双方协商该于2017年1月1日交付买方使用；买方已知悉该车位在按揭中，交付后的按揭尾款及管理费由买方负责支付，按揭尾款每月供约3000元支付到相应的月供卡上，买方要按时还贷，不能导致卖方出现逾期情况；车位在购买时由开发商附送给杨亮的管理费2万元，由李修凤在车位过户当天按1.5万元返还给杨亮；卖方在出证后一个月内无条件配合买方到管理处领证和到房管部门办理该车位的过户手续。2017年1月5日，歌神公司以杨亮拖欠场地租金、管理费、水电费、场地占用费及其他相关费用共计571819.06元为由，向原审法院提起（2017）粤0113民初117号房屋租赁合同纠纷诉讼，经审理后支持了歌神公司该诉讼请求。2017年10月20日，涉讼车位取得《不动产权证书》，登记为杨亮、邹彩虹共同共有。（2017）粤0113民初117号判决生效后，因杨亮未履行生效法律文书确定的义务，歌神公司向原审法院申请强制执行，以（2018）粤0113执2025号立案执行，并在执行过程中于2018年4月20日查封涉讼车位。李修凤在该执行案中提出异议，经审查后作出（2019）粤0113执异85号执行裁定书中止原审法院对涉讼车位中杨亮名下份额的执行。歌神公司对该裁定不服，提起本案诉讼。李修凤述称，买卖双方约定房屋连车位价款为210万元，车位按揭尾款由李修凤支付，当时业主也不明确车位还贷尾款的具体金额，只知道大概为5万元，李修凤估算过后同意支付车位剩余贷款。为证实其依《补充协议》的约定每月向杨亮名下用于还车位贷款的账户转账，李修凤提交了其自2017年1月18日至2018年5月27日期间每月向杨亮账户转账的汇款凭证（缺2017年9月汇款凭证）。另，李修凤为证实涉讼车位自2017年1月起由其配偶彭斌实际使用至今，提交了如下证据：1.涉讼车位物业服务费发票（备注载明涉讼车位地址及车牌粤Ｔ×××××）；2.涉讼车位地锁及钥匙、车库进出电子卡照片；3.号牌号码为粤Ｔ×××××小汽车的行驶证及该汽车停放于涉讼车位的照片；4.涉讼车位所在小区物业管理系统客户页面截图。歌神公司对上述证据的真实性均予确认，但认为李修凤向杨亮车位还贷账户转账的凭证期数不完整，且该款项本来就是额外支出，在签订含车位在内的购房合同外再签订一份还款数不明的车位按揭补充协议很不正常；而车位使用情况的证据不能证明交易的真实性及李修凤对未及时登记不存在过错。李修凤申请证人谭某出庭作证，谭某庭审中述称其为广州业联地产中介有限公司的物业顾问，2016年，李修凤通过其物色到杨亮的房子，双方同意以210万元带车位成交，该种交易方式属于比较常见；后来得知车位还在按揭中，业主告知大概剩余供款期数及金额，双方商量由李修凤支付剩余贷款；房子顺利过户后，因车位尚未出房产证，无法办理过户，等到出证后才发现车位被法院查封了；该次交易的价格与当时的市场成交价差不多。歌神公司认为约定额外要支付一笔车位按揭款却没有写明总价，证人所描述的交易过程很奇怪。李修凤表示对证人证言无异议。原审法院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”。现李修凤根据上述第二十八条的规定主张其对涉讼房屋享有足以排除歌神公司金钱债权执行的民事权益，其应负举证责任。根据李修凤所提交的证据显示，李修凤在2016年10月11日签订《存量房买卖合同》后的数个月内，陆续以转账、银行按揭贷款等方式付清了合同约定的房款210万元，中介方也于2016年12月20日出具《收据》确认收到买卖涉讼房产的中介费，而1303房亦已于2016年12月27日登记至李修凤名下，2016年12月29日就涉讼车位签订《补充协议》后亦逐月向杨亮名下车位还贷账户转账。李修凤为其签订购买1303房及涉讼车位的交易环节提交了充分的证据予以证明，各项证据之间形成证据完整的证据链条，予以采信。歌神公司虽认为李修凤与杨亮、邹彩虹之间的房产交易目的仅为杨亮逃避强制执行，但歌神公司是于2017年1月5日以杨亮为被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，彼时210万元的房款已经付清且1303房已登记至李修凤名下，而涉讼车位于2018年4月20日被法院查封时，车位贷款已仅剩最后两期未还，由此可见，歌神公司与杨亮之间的租赁纠纷产生之时，1303房的交易已完成，而李修凤与杨亮、邹彩虹之间的交易在涉讼车位被查封时已接近完成，足以认定双方之间的交易为真实，且李修凤最终已依约还清车位贷款，故对歌神公司该主张不予采纳。《存量房买卖合同》、《补充协议》均对涉讼交易包含房屋和车位一事予以明确约定，而李修凤实际于2017年1月份起逐月向杨亮车位还贷账户转账，结合其所提交的使用情况照片、物业系统截图等证据，涉讼车位于2017年1月已由李修凤合法占有具有高度盖然性，对此予以认定。另外，李修凤对于其与杨亮、邹彩虹在约定买卖房屋及车位一口价后，又补充协议约定由李修凤支付涉讼车位还贷款这一情形，考虑到涉讼车位因贷款未还清而无法办理过户且剩余贷款金额不高的实际情况，李修凤作出的解释较为合理且贴合生活实际，且李修凤在涉讼车位查封时已支付除最后两期外的大部分车位贷款，仅是因为此时涉讼车位被查封而未能顺利办理过户手续，李修凤对此不存在过错。综上，在李修凤与杨亮、邹彩虹签订了真实有效的合同，李修凤已支付完毕价款并实际占有涉讼车位，且对涉讼车位未能及时过户不存在过错的情况下，李修凤由此主张排除一般金钱债权的执行，具有法律依据，且有利于维护交易安全及保护善意买受人的合法财产权益。因此对歌神公司要求继续执行涉讼车位中属于杨亮份额的诉请予以驳回。杨亮、邹彩虹经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、答辩及质证的诉讼权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条第一款、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院》第二十八条之规定，于2020年6月5日判决如下：驳回广州歌神企业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由广州歌神企业管理有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案的争议焦点是歌神公司是否有权要求原审法院继续强制执行涉案车位中杨亮占有的份额。《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在原审法院查封涉案车位之前，李修凤与杨亮及邹彩虹已签订《存量房买卖合同》一并购买1303房及涉案车位，且实际支付完毕1303房的全部购房款和绝大部分的车位款并取得1303房的所有权登记。虽然在原审法院查封车位之时，车位尚未过户至李修凤名下，但杨亮与邹彩虹直至2017年11月20日才取得涉案车位的产权登记，而原审法院查封该车位的时间是2018年4月20日，并无充分证据证明李修凤在此期间明知杨亮与邹彩虹已取得车位的产权登记而怠于主张过户权利。鉴于李修凤已向杨亮及邹彩虹购买涉案车位并支付完毕全部对价款且实际占有该车位，也无充分证据反映李修凤对未能办理车位的过户手续存在过错，相比之下，歌神公司仅是基于对杨亮的租赁合同债权申请执行涉案车位中属于杨亮的产权份额，该债权并未直接指向涉案车位，故李修凤对涉案车位享有的权益应当优先于歌神公司得到保护。故此，原审法院作出（2019）粤0113执异85号执行裁定书中止对涉讼车位中杨亮名下份额的执行合法有据，歌神公司提起本案诉讼要求继续执行该份额理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人歌神公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州歌神企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年三月三十日法官助理王文杰书记员唐颖琪