福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1025号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张王林，男，1991年9月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市晋房物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区长乐北路晋安房管大楼**。 法定代表人：王允，总经理。 委托诉讼代理人：陈玉生，福建豪诚律师事务所律师。 上诉人张王林因与被上诉人福州市晋房物业管理有限公司（以下简称晋房物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 张王林上诉请求：1.判令张王林在同等价格下对案涉店面享有优先续租权；2.判令晋房物业公司与第三方郑豪签订的合同无效；3.判令在晋房物业公司断水断电期间约定的租金无效；4.追加中标人郑豪为本案被告参加诉讼；5.追加晋建工程造价咨询有限公司、转包方永欣建设发展公司作为被告参加诉讼；6.判令晋房物业公司从断电之日2020年8月6日起至恢复正常供电之日以每日780元的标准向张王林赔偿经济损失54600元，并退还押金666元；7.判令晋房物业公司对房屋剩余价值赔偿5000元，或补偿张王林延续使用房屋；8.判令晋房物业公司对不当得利的财产11400元进行归还，或交付正常使用的租赁房产；9.驳回晋房物业公司的腾房请求。事实与理由：一、张王林与晋房物业公司之间现依旧存在不定期租赁合同关系，一审判决认为双方租赁关系无需再次判决解除，明显错误。1.晋房物业公司将案涉店面出租给柳儒青使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金650元/月。承租人柳儒青因身体不适退出租赁（现已病故），由张王林延续经营使用案涉店面，晋房物业公司知情，并默认由张王林交付租金。晋房物业公司与柳儒青的合同到期后，张王林一直提出续租的意愿，晋房物业公司告知张王林只需按时缴纳房租即可。双方形成不定期租赁合同关系。2.在双方合同期间，晋房物业公司在未通知张王林的情况下，与他人签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，晋房物业公司的行为存在过错，在招标过程未通知承租人参加，使张王林失去优先承租权，张王林不存在拒绝参与招投标竞价的情况。晋房物业公司与第三方（郑豪）签订租赁合同，构成违约，应属无效。3.根据《福州市房屋租赁管理暂行规定》第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定、《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，应认定为张王林对案涉店面享有优先承租权。4.张王林于2021年2月2日向晋房物业公司支付了2021年4月至9月租金5700元，晋房物业公司未予退还，说明双方不定期租赁合同仍在延续并在继续履行。二、晋房物业公司在双方租赁合同存续期间，对案涉店面进行断电断水并强制张贴封条，使张王林无法正常生活和经营，特别在疫情期间，晋房物业公司的行为有失偏颇，导致张王林失去经济来源，产生了发电机每日费用及油耗210元/天、工人工资及其他家庭生活、经营损失等费用，给张王林造成较大的经济损失，晋房物业公司应按照每日780元的标准予赔偿。另，案涉店面押金、剩余价值等以应予赔偿退还。三、本案应追加郑豪、晋建工程造价咨询有限公司、转包方永欣建设发展公司参加诉讼，对录音、短信截屏、投标文件核验表等相关证据进行质证，才能查清案件事实，作出公正判决。案涉项目存在围标可能性，应予以查明。四、张王林向晋房物业公司支付的2020年10月至2021年3月租金5700元，2021年4月至9月租金5700元，晋房物业公司应予退还。 晋房物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张王林陈述的都不是事实，没有相应证据佐证，请求驳回张王林的上诉请求，维持原判。 晋房物业公司向一审法院起诉请求：1.解除晋房物业公司、张王林间的不定期租赁关系；2.张王林立即搬离坐落于福州市晋安区××路新店房管所ｌ层北3号房屋（店面、建筑面积约25.60平方米）,并将上述房屋（店面）腾空后立即返还给晋房物业公司；3.张王林自2020年9月1日起须按照1300元／月的标准向晋房物业公司缴纳房屋（店面）占用使用费至搬离上诉房屋（店面）为止；4.张王林向晋房物业公司补缴房屋（店面）占用使用费18200元（自2018年5月1日起至2020年8月31日止）；5.张王林承担诉讼费用。 张王林向一审法院反诉请求：1.驳回对柳儒青的起诉；2.追究晋房物业公司侵权违约责任,与第三方签订合同应属无效,依法享有同等价格的优先续租权；3.晋房物业公司不履行合同义务,履行合同义务不符合约定,张王林享有不履行合同给付租金的义务；4.追加中标人郑豪为第三被告；5.追加晋建工程造价咨询有限公司及转包方永欣建设发展有限公司作为被告；6.晋房物业公司应按每日780元的标准赔偿从断电之日（2020年8月6日）起至恢复供电之日止的损失；7.晋房物业公司归还不当得利的财产5700元（2020年10月-2021年3月的租金）；8.晋房物业公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年1月5日，晋房物业公司与柳儒青签订《房地产租赁契约》，约定晋房物业公司将坐落福州市晋安区××路新店房管所1层北3房屋（以下简称讼争房屋）出租给柳儒青作为店面使用，建筑面积约25.6平方米；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止；柳儒青须于每月前5日内向晋房物业公司支付租金650元；物业费每月300元等。合同订立后，双方依约履行合同，柳儒青亦依合同约定按月支付租金。 期间，柳儒青退出租赁。合同期限届满后，张王林继续使用租赁物，晋房物业公司未提出异议，张王林按原合同约定每月向晋房物业公司支付租金、物业费。 2017年9月13日，福州市晋安区住房保障和房产管理局（以下简称晋安房管局）与福州晋建工程造价咨询有限公司（以下简称晋建造价咨询公司）订立招标代理合同，委托晋建造价咨询公司承担晋安房管局零星店面租赁项目的招标代理工作，随后晋建造价咨询公司对上述委托项目发布招租公告进行公开招标，招租公告确定的招标文件递交的截止时间（投标截止时间）为2017年9月27日15时，提交地点为晋建造价咨询公司。2018年3月26日，晋安房管局与晋建造价咨询公司作出中标通知书，通知案外人郑豪，称：你方递交的零星店面租赁项目（标段4）投标文件已被接受，该项目于2017年10月10日公开开标后，已完成评标工作，现确定你为中标人，中标价为每月租金1300元，租赁期限3年，租赁保证金为1950元。请在接到中标通知书后的5日内到晋安房管局签订租赁合同。2018年3月30日，晋房物业公司与郑豪就讼争租赁物订立了房产租赁合同，合同约定晋房物业公司将位于福州市晋安区××路新店房管所1层北3建筑面积约25平方米的房屋以每月1300元的租金价格出租给郑豪使用，租赁期限自2018年4月25日起至2021年4月24日止（以出租人实际交房时间为准）。 2020年8月6日，张王林所使用的讼争房屋的电表被贴上封条。 2020年8月9日，晋房物业公司向张王林送达了《解除不定期租赁关系通知函》，主要内容为案涉房屋（店面）被案外人郑豪竞价承租，竞标租金为1300元/月，现通知即刻解除与张王林、柳儒青的不定期租赁关系，并在接到本通知函三日将上述房屋（店面）腾空后退还等。 另查，自2017年11月起，张王林就多次在福州市××便民服务平台上对上述讼争房屋的招投标问题进行投诉。其中，2018年7月24日晋安区房管局回复称店面租赁合同已到期，我局按规定通过招标代理公司对新店房管所一楼北1、北2、北3房屋实行公开招投标，并在晋安区政府网络予以公告。2018年7月24日晋安区房管局回复称合同到期后我局通过招投标公司在晋安区政府网上公布了房屋招标公告，不存在侵犯优先权、知情权等情况。 一审法院认为，本案《房地产租赁契约》在2015年12月31日期满后，讼争房屋实际由张王林继续使用，并缴纳租金、物业费等费用，晋房物业公司未提出异议，双方形成事实上的租赁关系。因晋房物业公司、张王林双方未另行订立书面租赁合同，故双方的租赁期限为不定期。不定期租赁合同履行期间，晋房物业公司、张王林依原《房地产租赁契约》履行义务，张王林按原合同约定支付租金及物业费。 不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。晋房物业公司于2020年8月9日向张王林送达了《解除不定期租赁关系通知函》，至此晋房物业公司、张王林双方的租赁关系即行解除，一审法院无须再次判决解除。双方租赁关系解除之后，张王林应及时将讼争房屋交还晋房物业公司。张王林逾期交还讼争房屋应当向张王林支付房屋占用费，张王林称其已缴纳2020年9月的租金，但无相应的证据佐证，故晋房物业公司主张张王林支付自2020年9月1日起张王林搬离讼争房屋之日止的占用费，可以支持；但占有费的标准参照原合同的租金标准650元计算，晋房物业公司主张按每月1300元的标准支付占用使用费，不予采纳。 本案讼争房屋已经招投标单位发布了招租公告，也通过晋安区政府网络平台进行了公告，现张王林以晋房物业公司对讼争房屋进行公开招投标未向其告知，其作为现承租人有优先承租权为由，要求继续承租案涉店面、续订租赁合同、追加郑豪及招投标单位为被告等，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。现有证据只能证明2020年8月6日讼争房屋的电表被封，但无法证明何人所为，且张王林反诉主张晋房物业公司按每日780元的标准赔偿其损失，也无事实依据，不予支持。张王林反诉主张晋房物业公司退还已收取的2020年10月-2021年3月的租金5700元，但未提供相应的证据佐证有支付该笔租金，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、张王林应于本判决生效之日起三十日内将坐落福州市晋安区××路新店房管所1层北3房屋腾空并返还福州市晋房物业管理有限公司。二、张王林应于本判决生效之日起十日内向福州市晋房物业管理有限公司支付按月租金650元标准计算的自2020年9月1日起至本判决第二项所载明的房屋腾空并返还之日止的占用费。三、驳回福州市晋房物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回张王林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费355元，减半收取计177.5元，由张王林负担；反诉案件受理费563元，由张王林负担。 本院二审期间，张王林围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张王林提交的两份转账凭证，晋房物业公司对真实性无异议，由于2021年2月2日的转账凭证拟证明对象超出张王林的一审反诉请求，与本案没有关联性，本院仅采纳2020年10月10日的转账凭证。张王林提交的其他材料，真实性无法确定，且与本案没有关联性，本院均不予采纳。另，张王林向本院申请笔迹鉴定、证据保全、录音鉴定等，其未在一审举证期限内提出，且与本案焦点问题无关联性，本院不予准许。 根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。另查明，张王林于2020年10月10日向晋房物业公司支付了2020年10月至2021年3月租金5700元。 本院认为，2015年1月5日，晋房物业公司与柳儒青签订案涉《房地产租赁契约》，由柳儒青承租案涉店面，租期至2015年12月31日止。期间柳儒青退出租赁，案涉《房地产租赁契约》到期后，张王林继续使用租赁物。张王林虽非案涉租赁合同当事人，但其实际使用案涉店面，晋房物业公司未提出异议，一审法院认定双方之间形成不定期租赁关系正确。不定期租赁合同，当事人可随时解除，晋房物业公司于2020年8月9日向张王林送达《解除不定期租赁关系通知函》，案涉租赁合同于该日解除。由于案涉《房地产租赁契约》未就优先承租权进行约定，而承租人的优先承租权是2021年1月实施的《中华人民共和国民法典》中新增的规定，故张王林主张其享有优先权没有法律和合同依据。 2020年8月6日，张王林及另案当事人沈建萍所使用的租赁房屋的电表均被贴上封条。本案中，张王林已提供初步证据证明案涉店面被停电，晋房物业公司作为出租方，却未能提供相反证据予以反驳，且另案中沈建萍提供的12345投诉件，可以证明沈建萍租赁的店面确已断电。据此，可以认定张王林租赁的店面亦被断电，张王林使用案涉店面客观上存在障碍，在此情况下一审法院判令张王林支付自2020年9月起的占用费显失公平，本院予以纠正。张王林主张晋房物业公司赔偿其损失，但未提供证据证明其具体损失数额，故本院对张王林的该项主张不予支持。 张王林于2020年10月10日向晋房物业公司支付了2020年10月至2021年3月租金5700元，晋房物业公司对此无异议，晋房物业公司应将该款返还给张王林。至于2021年2月2日张王林又向晋房物业公司缴交的款项以及要求退还租赁押金的主张，超出其一审诉讼请求，本院不予理涉。此外，张王林提出的其他上诉请求，均没有事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，张王林的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5232号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5232号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、福州市晋房物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向张王林返还5700元； 四、驳回福州市晋房物业管理有限公司其他一审诉讼请求； 五、驳回张王林的其他一审反诉请求及其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费355元，减半收取177.5元，由张王林负担125.5元，由福州市晋房物业管理有限公司负担50元；反诉案件受理费563元，由张王林负担513元，由福州市晋房物业管理有限公司负担50元；本案二审案件受理费918元，由张王林负担868元，由福州市晋房物业管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二一年三月三日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷