广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初132号原告：杨润欢，男，汉族，1963年4月14日出生，住广东省东莞市塘厦镇清湖头虾尾田48号，公民身份号码为442××××××××××××195。委托诉讼代理人：胡杨，广东乐而乐律师事务所律师。被告：刁兴良，男，汉族，1980年11月2日出生，住广东省深圳市龙岗区坂雪岗大道万科城二区××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××832。委托诉讼代理人：何文星，广东金阳律师事务所律师。原告刁兴良与被告杨润欢合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年1月25日、2月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡杨，被告的委托诉讼代理人何文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿原告因合作建房不成而造成原告的租金等损失171500元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计至实际付清之日止）；二、判决由被告承担本案的诉讼费用。原告于诉讼过程中变更诉讼请求，即第一项诉讼请求中的“租金”变更为“房屋占有使用费”，其他诉讼请求不变更。事实与理由：原告与被告于2016年11月3日签订了一份《合作建房协议书》，被告与原告签约之前就已经知道合作建房是违反相关法律法规的，但被告不告知原告仍然欺骗原告与其签订《合作建房协议书》。签订协议书后，被告就要求原告与原承租原告土地和房屋的承租人提前解除合同，腾空土地和房屋以便被告在报建成功后能马上建设新房。于是，原告在2016年11月6日与承租人协商解除了租赁合同。原租赁合同期限为五年，从2015年5月1日起至2020年4月30日止，每月租金为7000元。因为是原告提前解约，承租人要求赔偿，经协商原告赔偿了承租人28000元并退还了押金14000元后，承租人才同意搬走并腾空土地和房屋交回给原告。承租人退租以后，被告却迟迟不能报建，致使房屋一直未能动工兴建，在此期间，造成原告的土地和房屋长期空置，给原告造成了巨大的经济损失。2020年6月，被告在东莞市第三人民法院起诉原告，要求法院确认《合作建房协议书》无效并要求原告返还合作建房押金20万元及利息，后法院判决合同无效并要求原告返还20万元及利息。原告认为法院判决不公平，只考虑了被告的利益，却没有考虑原告的利益。因为合同无效的责任主要在于被告，合同无效的后果是返还财物，有过错方要赔偿对方的经济损失。被告作为长期与他人合作建房的一方（他除了与原告有合作建房外还与其它人也有合作建房），被告明知《合作建房协议书》存在无效的法律风险，还要故意找原告来签订，原告因此造成的经济损失被告应当予以赔偿。原告的经济损失为租金损失315000元（从2016年11月3日起计至2020年8月3日止，共45个月按每月租金7000元来计算），提前解除合同支付的赔偿金损失28000元，合计经济损失为343000元，被告作为主要过错方最少应承担一半的经济损失即171500元。故此，原告特向人民法院起诉，请求法院按照原告的诉讼请求依法作出公正的判决。被告辩称，一、被告与原告就合作建房纠纷已签订《和解协议》，明确案结事了，不存在其他权利义务纠纷。1.被告诉原告合同纠纷案[案号为（2020）粤1973民初8875号，以下简称8875号]经法院一审判决后，原告不服于2020年9月23日提起上诉，在上诉期间被告考虑到诉讼周期较长及原告的相关情况，双方经沟通后于2020年10月27日签订《和解协议》，该协议第四条明确约定“甲方收到全部该笔款项后，即视为甲、乙双方因前述合同纠纷案结事了，甲、乙双方之间不再存在其他任何权利义务纠纷”，故原告向被告支付完和解款18万后本应案结事了，其不应再就所谓的因合作建房不成造成损失而向法院提起诉讼，这明显违反了《和解协议》之约定，违背了《民法典》诚实信用原则，同时亦浪费了司法资源。2.原告书写本案起诉状的时间系在2020年9月27日，此节点在其上诉8875号案后签订《和解协议》前，若原告存在所谓损失，其应在与被告和解过程中提出，然双方在签订《和解协议》过程中，原告对此只字未提，这明显不符合常理。倘若被告知道原告事后会就前述合同纠纷向法院起诉主张损失，被告绝不会作出较大让步而与原告达成《和解协议》，所以原告的行为明显有违诚实信用原则。二、被告不存在过错，不应赔偿原告损失。1.案涉《合作建房协议书》系双方的真实意思表示，被告与他人有合作建房之行为并不当然推定该行为均违反相关法律法规而被认定无效，故不存在原告所谓的被告明知无效而欺骗其签订《合作建房协议书》一说。被告与原告签订案涉《合作建房协议书》时不清楚涉案房屋是否存在出租等影响合作建房的情况，所以《合作建房协议书》第二条甲方权责才会明确“提供符合本协议规定土地用于合建，保证土地无权属争议，不存在抵押，司法查封等影响土地开发使用的情况……”。由此可见，原告负责处理影响土地开发使用的情况，所以即使案涉房屋存在租赁关系亦应由原告负责解决，相关后果应由原告自行承担，与被告无关。案涉《合作建房协议书》无效系因违反了法律的强制性规定，非因被告的行为导致，故案涉《合作建房协议书》无效被告不存在过错。2.关于损失。首先，原告主张损失仅凭房屋租赁合同书、解除租赁合同协议书及收据，并不足以证明该损失确实发生。其次，原告主张的损失包括了预期可得利益即租金损失315000元，该损失并未实际发生，原告主张此损失没有法律依据。最后，如前所述原告在双方签订《和解协议》过程中从未主张过任何损失，而如今却起诉至法院主张30余万的损失，这明显不符常理。综上原告主张的所谓损失真实性存疑，原告主张的损失是基于房屋租赁合同，但因该房屋没有产权证或者建设工程规划许可证，所以该房屋租赁合同应为无效，原告的损失不应支持。三、因案涉租赁物仅有集体土地使用权证而无建设工程规划许可证或房地产权证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，即使原告与案外人李妞妞确实签订了《房屋租赁合同书》，那么该《房屋租赁合同书》亦为无效合同。根据前述司法解释，原告仅可主张房屋占有使用费而不能主张利息，此外原告主张房屋占有使用费的前提是李妞妞实际占有涉案租赁物，诚如原告提供的证据所见，原告与李妞妞于2016年11月6日解除租赁合同，退还土地和房屋给原告，没有实际占有涉案租赁物，所以原告主张的所谓损失没有事实和法律依据，原告以该无效合同据以主张被告应赔偿其与李妞妞未履行完租赁合同而造成的出租收益损失，没有法律依据。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告与原告合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理，案号为（2020）粤1973民初8875号，本院于2020年9月8日作出（2020）粤1973民初8875号判决。原告不服该判决，提起上诉，后又于2020年11月19日向东莞市中级人民法院申请撤回上诉，东莞市中级人民法院于2020年12月3日作出（2020）粤1973民终10236号裁定，裁定准许原告撤回上诉，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。该案本院确认如下事实：一、2016年11月3日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订一份《合作建房协议书》，约定原、被告对原告拥有位于东莞市×××××××赤基湖土地（以下简称案涉土地使用权）进行合作建房，地号分别为1921140700006、1921140700007、1921140700008、014007JC06053，占地面积约880平方米，被告出资及负责拆除原旧房后按设计图纸施工，原告提供案涉土地使用权及地上建筑物并且负责协调土地权属及村委、四邻关系，房屋建成后被告占建筑面积65%、原告占35%，原、被告对各自分得房屋拥有合作、转让、使用、收益、馈赠、出租和继承等权利，被告分得楼房的所有权利期限为70年，被告应当在协议签订后向原告支付建房押金50万元，拆房前付清，等。二、2016年11月4日，被告向原告转账20万元，附言“建房押金”，原告确认收到被告支付的定金20万元。三、《合作建房协议书》约定了被告出资、建房，原告出土地使用权，房屋建成后原、被告就各自所有的份额享有合作、转让、使用、收益、馈赠、出租和继承等权利，《合作建房协议书》实际上为土地转让合同；涉案土地使用权为集体所有,国家严格限制农民集体所有的土地的使用权流转至该集体经济组织之外的成员,而被告并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员,依法不能取得集体土地使用权,不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，原、被告就涉案土地使用权及房屋签订的《合作建房协议书》应属无效。四、本院于该案判令原告于本判决发生法律效力之日起五日内返还被告200000元及支付利息（1.以200000元为本金，自2016年11月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；2.以200000元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。原告主张，2015年3月30日，其与案外人李妞妞签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定原告将案涉土地上的建筑物出租给李妞妞使用，租期自2015年5月1日起至2020年4月30日止，每月租金7000元，李妞妞需一次性向原告缴交履约保证金14000元，若原告无正当理由提前解除该合同，原告需将履约保证金双退还给李妞妞，并赔偿李妞妞因此所造成的经济损失，原、被告签订案涉《合作建房协议书》后，应被告要求原告与李妞妞提前解除合同，腾空土地和房屋以便被告报建成功后能马上建设新房，后原告于2016年11月6日与李妞妞协商解除租赁合同，李妞妞要求原告赔偿，故原告赔偿了李妞妞28000元并向李妞妞退还了押金14000元，李妞妞退租以后被告迟迟未能报建，致使土地和房屋长期空置，原告的损失为2016年11月3日至2020年8月3日期间的房屋占有使用费315000元（7000元/月×45个月）以及原告提前解除合同支付给李妞妞的赔偿金损失28000元，以上合计343000元，被告作为主要过错方应承担50%即171500元。原告就其上述主张提交了《合作建房协议书》、《房屋租赁合同书》、《解除租赁合同协议书》、收据、中国银行交易流水清单为证。被告主张，原、被告已签订了《和解协议》，双方因合作建房引起的纠纷已经案结事了，双方不存在其他权利义务，另被告并未要求原告与李妞妞提前解除合同、腾空建筑物等，原告主张损失缺乏依据，且被告亦不存在过错。被告就其上述主张提交《和解协议》、上诉状、中国银行跨行人民币汇款凭证、本院（2020）粤1973民初8875号民事判决书、东莞市中级人民法院（2020）粤1973民终10236号民事裁定书为证。《和解协议》显示2020年10月27日，被告作为甲方、原告作为乙方签订一份《和解协议》。该协议主文第一自然段载明“甲、乙双方因合同纠纷经东莞市第三人民法院作出（2020）粤1973民初8875号《民事判决书》后乙方不服一审裁判依法提出上诉，现经甲、乙双方自愿友好、充分协商，达成如下一致意见，以资共同信守。”该协议约定：一、在甲方同意免除前述判决书判定乙方应当支付的全部利息、受理费、保全费等费用的前提下，乙方应筹足18万和解款支付给甲方；二、乙方自行承担其提出上诉的诉讼费用；三、甲方签署本协议的当天，乙方应将18万元和解款一次性支付至甲方指定账户；四、甲方收到上述款项后，即视为甲、乙双方因前述合同纠纷案结事了，甲、乙双方之间不再存在其他任何权利义务纠纷，甲方承诺不会再以任何理由向乙方主张任何权利，等。另查，土地使用权证号为东府集用（1988）第1900211400158号的土地使用权人为原告，土地使用权证号为东府集用（1988）第1900211400159号的土地使用权人为杨世文，土地使用权证号为东府集用（1988）第1900211400162号的土地使用权人为原告，土地使用权证号为东府集用（1988）第1900211400163号的土地使用权人为杨如欢。原告主张，杨如欢系其哥哥，杨世文系杨如欢的儿子，就上述土地及房屋杨如欢、杨世文授权原告进行出租、规划建房等，因上述事宜产生的相关权利义务由原告行使，并提交杨如欢、杨世文署名的证明为证。原告于庭审中明确案涉土地没有办理建设工程规划许可证，案涉房屋也没有办理不动产登记。以上事实有原告提交的《合作建房协议书》、《房屋租赁合同书》、《解除租赁合同协议书》、收据、中国银行交易流水清单、土地使用权证、证明，被告提交的《和解协议》、上诉状、中国银行跨行人民币汇款凭证、本院（2020）粤1973民初8875号民事判决书、东莞市中级人民法院（2020）粤1973民终10236号民事裁定书等证据及本院庭审笔录等附案证实。本院认为,本案系合同纠纷。根据本院生效法律文书，案涉《合作建房协议书》为无效合同，本院予以确认。原告虽然仅是案涉四块土地中两块土地的使用权人，但与被告签订《合作建房协议书》的相对方是原告，根据合同的相对性，原告作为本案原告，主体适格。原、被告双方已于2020年10月27日签订了《和解协议》，根据该协议第四条载明“双方因前述合同纠纷案结事了，甲、乙双方之间不再存在其他任何权益义务纠纷”的内容，可知原、被告双方因合作建房产生的权利义务已经终结，原告在本案诉求被告赔偿其损失，缺乏依据。退一步而言，案涉土地没有办理建设工程规划许可证，案涉房屋也没有办理不动产登记，案涉建筑物亦不应出租给其他人使用，且原告所谓的房屋占有使用费亦不属于原告因案涉《合作建房协议书》无效产生的直接损失。综上，原告要求被告赔偿其因合作建房不成而造成的房屋占有使用费等损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告杨润欢的全部诉讼请求。本案受理费1865元，由原告杨润欢负担。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦艳芬二〇二一年三月二十三日书记员  郑婵娟邓德力附：相关法律法规条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。