辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1614号上诉人（原审原告）：胡长飞，男，1987年12月8日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：张伟，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智丽，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连海润房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区银杏路二段**公建单元****，统一社会信用代码912102455760616310。法定代表人：赵凌芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李香亭，辽宁雍海律师事务所律师。委托诉讼代理人：包月英，辽宁雍海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连宏兴房地产营销策划有限公司，住所地辽宁，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路（甘）******用代码912102113992087340。法定代表人：刘秀芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：薄海光，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘佳，辽宁雍海律师事务所律师。上诉人胡长飞因与被上诉人大连海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）、被上诉人大连宏兴房地产营销策划有限公司（以下简称宏兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡长飞的委托诉讼代理人张伟，被上诉人海润公司的委托诉讼代理人李香亭、包月英，被上诉人宏兴公司的委托诉讼代理人刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡长飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人返还团购款31850元。事实与理由：一、原审判决遗漏了关键证据和事实，事实认定错误。1.宏兴公司原审提交了与海润公司之间签订的《花园口城市家园项目销售代理合同书》，该合同约定海润公司委托宏兴公司销售案涉房屋，代理费由海润公司支付给宏兴公司，并由宏兴公司向海润公司提供相应发票。根据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，宏兴公司作为中介服务公司不得收取佣金以外的任何费用，被上诉人收取案涉团购款违反法律规定。2.宏兴公司原审提供了向上诉人出具的发票，但该发票出具的时间是2020年11月5日，发票的项目是“经纪代理服务、代理服务费”。根据宏兴公司和海润公司之间签订的《花园口城市家园项目销售代理合同书》约定，该代理费应当是由海润公司向宏兴公司支付，发票也应当是宏兴公司向海润公司出具，而不是向上诉人出具。被上诉人出具的发票也足以证明，其收取案涉款项没有事实依据和法律依据。3.被上诉人原审提供了《花园口城市家园项目销售代理合同书》和2020年11月5日出具的发票作为证据，但原审判决没有对这两份证据予以明确的记载，也没有对该事实予以认定，属于遗漏了影响本案判决的关键事实。二、原审在两名被上诉人没有提供《团购协议书》的情况下，依据合同法和合同法司法解释的规定，认定被上诉人收取团购费合法是错误的。被上诉人主张和上诉人签订了团购协议，但是在原审时并没有提交该《团购协议书》加以证明，应当承担举证不能的责任。根据宏兴公司和海润公司签订的委托销售合同的约定及《商品房销售管理办法》第28条的规定，宏兴公司不能向购房者收取任何报酬。上诉人向两被上诉人交付的案涉31850元应当是海润公司多收取的购房款。两被上诉人也没有提供任何证据证明收取该款项具有法律依据和事实依据，因此原审法院认定宏兴公司收取该款项合法错误。三、原审法院适用法律错误。原审法院在被上诉人没有提供《团购协议书》的情况下，依据合同法和合同法司法解释的规定，认定被上诉人收取团购费合法，应当依据《商品房销售管理办法》及民法通则的规定，认定被上诉人收取案涉款项没有法律根据。根据《商品房销售管理办法》第25条、26条及28条的规定，宏兴公司作为房产中介经纪公司不得收取佣金以外的任何费用。根据宏兴公司和海润公司之间签订的委托销售合同第五条的约定，宏兴公司的佣金是由海润公司支付，而且被上诉人在原审并没有提供和上诉人签订的《团购协议书》证明其主张。在双方之间没有任何协议的情况下，原审法院依据合同法及合同法司法解释认定被上诉人收取案涉款项合法，适用法律错误。海润公司辩称,不同意上诉人的上诉请求，应依法驳回上诉人对海润公司的上诉请求。主要理由：一、原审判决认定的事实和证据全面、无遗漏，上诉人对海润公司的上诉请求没有事实基础和法律依据。海润公司提交与宏兴公司签订的销售代理合同书，能够证明宏兴公司有权销售案涉房屋，其在与客户达成一致意见后有权收取客户相关服务费用，宏兴公司因此发生的一切问题均由其自行负责处理，与海润公司无关。海润公司与宏兴公司之间是合作关系，宏兴公司系案涉楼盘的策划及包销方，《商品房销售管理办法》不适用于二被上诉人，该办法第28条之规定与作为房地产开发商的海润公司无关。宏兴公司为上诉人开具的团购服务费发票证明其收取团购费的金额且已完税，该发票与海润公司无关，海润公司无返还义务。二、海润公司与上诉人仅存在商品房销售合同关系，海润公司已经履行商品房买卖合同约定的所有义务，商品房买卖合同中没有双方直接或间接约定海润公司收取上诉人团购费的约定，故上诉人要求海润公司返还团购费无合同依据。诉争团购服务费系上诉人直接向宏兴公司支付，而非向海润公司支付，因此团购服务费并非案涉房屋的购房款，海润公司无返还义务。三、原审适用法律正确。案涉商品房买卖合同、团购协议均是依法成立的合同，对合同双方均有法律效力，双方均应履行合同约定的权利义务，故应当适用合同法。上诉人提及的《商品房销售管理办法》系部门规章，其法律效力低于合同法且为管理性规定，根据立法法的规定，亦应当适用合同法。宏兴公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。宏兴公司与上诉人之间签订过书面团购协议书，只是该协议书的原件当时一并交给了上诉人。现在法院审理的全部案件中，宏兴公司均与相对方签订了书面团购协议书，亦能够证明双方之间签订过书面合同。退一步讲，即使没有该书面合同，也不能就此否认宏兴公司与上诉人之间存在相应的服务关系。上诉人最终享受到了购房优惠，宏兴公司以团购形式向海润公司进行案涉房屋的房产议价，促使上诉人以优惠价格购买到了案涉房屋，因此，宏兴公司有权向上诉人收取相应的费用及报酬。宏兴公司事实上已经提供了服务，只有通过团购服务上诉人才能就案涉房屋享有优惠价格。另外，在原审起诉状中，上诉人就该笔款项的性质属于团购费也是认可的。胡长飞向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决海润公司、宏兴公司共同返还团购款31850元；2.案件受理费由海润公司、宏兴公司承担。一审法院认定事实：2018年10月26日、2018年11月15日，胡长飞与海润公司签订两份《商品房买卖合同》，约定胡长飞购买海润公司开发的位于大连花园口经济区商品房、第39-23-库35号房，建筑面积77.34平方米、36.49平方米，房屋单价每平方米2948元、4800元，房屋总价款227998元、175152元。该合同签订后，海润公司向胡长飞交付了房屋并且办理了不动产权登记证书。另查，胡长飞于2018年10月11日转账交款35000元，于2018年10月13日向宏兴公司转账支付395000元，并称现金交付5000元。海润公司认可收到购房款227998元及175152元，并向胡长飞开具了不动产统一销售发票。宏兴公司认可收到团购费26850元，并向胡长飞开具了增值税发票。宏兴公司称，其与胡长飞签订了《团购协议》，约定的内容与一审法院同日立案的原告衣红玉等11户起诉海润公司、宏兴公司返还团购款的商品房销售纠纷案件中原告衣红玉等11户与宏兴公司签订的团购协议内容一致。胡长飞不予认可，认为不存在团购协议。一审法院认为：从胡长飞起诉的诉讼请求及其陈述，结合海润公司和宏兴公司的辩解意见可以看出双方存在交纳团购款的意思表示。海润公司认可收到了合同约定的房款403150元(175152元+227998元)，宏兴公司认可收到了胡长飞交纳的26850元团购款，且均向胡长飞开具了收取购房款及团购费的发票，与胡长飞实际支付的款项430000元数额亦相吻合，可以看出胡长飞实际交纳了团购费26850元。胡长飞称其现金交付了5000元，仅有个人陈述，海润公司和宏兴公司亦不予认可，对该节事实，不予确认。团购费是购房者交纳一定的费用，来获得一定的购房优惠从而与开发商签订商品房购房合同。结合本案，胡长飞已与海润公司签订了商品房买卖合同，且现案涉房屋已经由海润公司交付胡长飞并且办理了不动产权登记证书，视为已享受了购房优惠，宏兴公司已经履行了提供团购优惠服务的义务，其收取的团购费用不应退还，胡长飞要求海润公司和宏兴公司返还团购费，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告胡长飞的诉讼请求。案件受理费298元，由胡长飞负担。二审中，当事人没有提交新证据，且对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。另根据双方当事人原审提交的证据及庭审陈述，本院另查明如下事实：1、2019年1月22日，海润公司（甲方）与宏兴公司（乙方）签订《花园口城市家园项目销售代理合同书》，约定海润公司委托宏兴公司为城市家园项目的房屋独家营销策划及销售代理商，在合同约定代理销售期限内，海润公司不再自行或委托第三方进行销售。乙方实行大包，即销售过程中所发生的销售及推广、制作等费用均由乙方承担。代理期限2019年2月1日-2020年1月15日等。海润公司称其自2018年下半年开始委托宏兴公司销售案涉项目房屋。2、根据一审时胡长飞提交的POS签购单显示，2018年10月11日，胡长飞向宏兴公司交款35000元，2018年10月13日向宏兴公司交款395000元，以上合计430000元，上述POS签购单的商户名称均显示为“大连宏兴房产”。2018年10月14日，海润公司开具“大连增值税普通发票”两张，购买方为“胡长飞”，金额分别为227998元及175152元，上述金额与此后海润公司与胡长飞签订的两份《商品房买卖合同》中所约定的房屋价款均一致。3、2019年8月15日，海润公司向胡长飞交付案涉房屋。4、宏兴公司于2020年11月5日向胡长飞出具大连增值税普通发票，载明经纪代理服务＊代理服务费26850元。5、二审庭审中，胡长飞承认其曾两次从长春到海润公司售楼处，与其他购房人一同享受过免费看房服务。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉团购费应否返还。本案中，宏兴公司虽称其与胡长飞签订过《团购协议书》，但并未提交该协议书，且胡长飞否认曾经签订过团购协议书，故根据现有证据，无法认定双方曾经签订过书面的团购协议书。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。案涉团购协议并非属于法律、行政法规规定必须采用书面形式订立的情形，故双方可采用口头或其他形式订立合同。根据一审查明的事实，胡长飞系在2018年10月11日、10月13日分别向宏兴公司付款35000元、395000元，此后才于2018年10月26日、2018年11月15日分别与海润公司签订两份《商品房买卖合同》，上述两份合同约定的房屋价款分别为227998元、175152元，合计403150元；2018年10月14日，海润公司开具的两张“大连增值税普通发票”上显示的两套房屋价款金额与上述《商品房买卖合同》所约定的房屋价款一致，可见，就案涉两处房屋的价款双方已协商一致，即房款总价为403150元，在与海润公司签订合同及支付房款时，胡长飞已知晓并同意按上述金额交纳购房款，其称为了少交契税，在签订《商品房买卖合同》时少填房屋价款的理由，本院不予采纳。胡长飞上诉称其以现金形式另行交付了5000元，无据证明，故一审法院未予认定并无不当。因海润公司并未收取胡长飞的团购费，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款与海润公司开具的不动产统一销售发票金额一致，且宏兴公司认可其已收到团购服务费26850元并开具了相应金额的团购费发票，故胡长飞上诉称向两被上诉人交付的31850元应当是海润公司多收取的购房款没有事实依据，对于其要求海润公司返还团购费的上诉请求，本院不予支持。本案中，胡长飞与宏兴公司虽未签订《团购协议书》，但如前所述，胡长飞在交纳案涉房款及与海润公司签订《商品房买卖合同》之前，已向宏兴公司分两笔交纳了430000元（第一笔35000元、第二笔395000元），对于除海润公司收取的房款以外的26850元的款项性质及用途，宏兴公司称胡长飞系在长春，该公司向包括胡长飞在内的其他购房人提供了看房班车、进行楼盘介绍、购房指导，报销往返车费、餐费、住宿费，组织团购，与开发商进行谈判及议价，协助胡长飞及其他购房人签订认购合同及《商品房买卖合同》，帮助胡长飞完成购房等一系列相关服务。胡长飞承认其在长春大街上看到案涉楼盘广告，并与其他人两次接受统一车辆安排到花园口售楼处看房、选房、签合同、办理产权证，上述服务均为免费。本院认为，从胡长飞的陈述及一系列的看房、签约过程看，胡长飞已实际同意并接受了宏兴公司提供的相关购房服务，其虽主张服务提供者系海润公司，而非宏兴公司，但根据海润公司与宏兴公司签订的《花园口城市家园项目销售代理合同书》，海润公司系委托宏兴公司对案涉城市家园项目的房屋进行独家营销策划及销售代理，合同约定代理销售期限内，海润公司不再自行或委托第三方进行销售。按照现已查明的事实，宏兴公司在代理销售案涉房屋时已经向购房人提供了“实地看房、解答相关咨询、代为与开发商沟通、议价”等服务项目，故现有证据虽无法证明宏兴公司与胡长飞签订了《团购协议书》，但胡长飞已享受了宏兴公司提供的服务，且在宏兴公司的协助下，与海润公司签订《商品房买卖合同》后，海润公司已交付案涉房屋并办理了不动产权登记证书。另，胡长飞在一审起诉时，其诉请即为“返还团购款31850元”，可见，其对交纳给宏兴公司的款项除房款之外其他款项为团购费知晓、且在交纳时并无异议。综上，可认定双方之间就团购服务已达成一致并已实际履行完毕，现胡长飞以双方没有《团购协议书》为由，否认宏兴公司收取该款项的合法性，无事实与法律依据，本院不予采纳。关于胡长飞主张宏兴公司违反《商品房销售管理办法》相关规定，收取团购费违反法律规定一节。虽然《商品房销售管理办法》第二十八条规定，“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，但该办法第六章法律责任对违反此项规定的法律后果没有明确规定，且从该办法关于法律责任的相关规定看，主要是行政处罚、罚款等责任。故胡长飞以宏兴公司违反《商品房销售管理办法》第二十八条规定无权收取团购费的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，胡长飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费596元，由上诉人胡长飞负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年三月二十九日书记员  杜玉洁