上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初49887号原告：上海卓玺酒店管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：黄占新，执行董事。委托诉讼代理人：陶蔚，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海金闵房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨军，执行董事。委托诉讼代理人：孙璇，上海市九汇律师事务所律师。第三人：上海瑞从房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：傅巍波，男。原告上海卓玺酒店管理有限公司(以下简称卓玺公司)与被告上海金闵房地产开发有限公司(以下简称金闵公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院根据原告的申请依法追加上海瑞从房地产经纪有限公司(以下简称瑞从公司)作为第三人参加诉讼。本案于2020年12月14日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人陶蔚、被告的委托诉讼代理人孙璇到庭参加诉讼，第三人瑞从公司经本院依法传唤，未到庭应诉。本院现已审理终结。原告卓玺公司向本院提出诉讼请求：判令1、被告支付服务费157,085.61元；2、被告赔偿原告损失(以157,085.61元为基数，按年利率24%的计算，自2019年8月1日计算至实际付清之日止)。事实及理由：原告(乙方)与被告(甲方)于2019年5月签订《项目卓玺客户推介合作协议》(以下简称合作协议)，约定：由乙方代理销售甲方开发的上海市奉贤区海湾路1288弄的“泰禾·海上院子”项目(以下简称涉案楼盘)；合作期限自2019年5月8日起至2019年6月30日止；在合作期限内与甲方签订《认购书》或《认购协议书》等类似相关文件，在合同期限内或合同期满后30日内，与甲方签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)并支付35%首付款后，视为乙方成功销售；合同期限内销售套数不超过15套的，服务费比例为3.2%；乙方需根据甲方要求提供完整的付款资料，经甲方确认无误后，甲方同意在6个月内支付相应服务费。2019年7月，原告收到被告的《泰禾·海上院子项目启动书》(以下简称启动书)，载明：合作期限2019年7月1日至2019年12月31日；调整佣金政策：按照每套房源总价的3%计算服务费，佣金结算按照客户支付房款的同比例当月结算佣金，直至客户支付全部购房款。启动书履行期间，原告的分销商即第三人瑞从公司成功签约客户杨某，总价款5,236,187元。该房屋已经达到了服务费支付的标准。经原告多次催促，被告仍未按照约定支付服务费，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告金闵公司针对原告的诉讼请求辩称，关于诉请1，根据合同约定，有效客户要求在合作期内。本案中客户杨某的客户确认单是2019年7月14日，不在原、被告之间的2019年5月8日至2019年6月30日的合作期限内。关于诉请2，原告无客观依据及法律依据，即使因被告的原因造成了原告的损失，也应该按照同期LRP计算，而不是按照24%的利息计算，原告的主张过高，本案中原告没提交证明自他人处借款向第三人支付中介费；对于起算点，合同约定原告应该在提交完整的付款材料后，经被告确认无误的6个月进行支付，被告认为起算点是客户全款支付后加6个月。第三人瑞从公司未到庭述称意见。本院经审理查明以下事实：被告为涉案楼盘开发商。2019年5月，原告(乙方、分销渠道)与被告(甲方、开发商)就涉案楼盘签订合作协议，约定：甲方委托乙方为甲方项目提供客户介绍服务，乙方负责通过自有或合作渠道客户资源信息，组织介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，甲方按照本协议向乙方支付服务费；期限自2019年5月8日至2019年6月30日止，合作期满后，如需继续合作的，双方另行协商续约事宜；乙方驻场人员负责接待由乙方自行拓客带来的客户，不可接待合作项目自然来访和来电客户；通过乙方平台推荐或渠道拓展的客户，乙方应在客户到访前提前0.5小时通过短信、微信或双方认可的APP软件等方式向甲方进行客户报备，将看房客户数量、姓名、手机号及看房时间、客户身份背景等基本信息报备给甲方，甲方负责登记乙方推介客户的有关信息及依据本协议约定的客户确认规则对是否属于乙方有效客户进行界定，并提前做好客户接待准备工作；乙方应充分运用自身条件为甲方项目进行线上、线下拓展，并有义务促成认购协议书、预售合同及其他文件的签订；经过甲方确认的合作期内乙方新增有效客户，在合作期限及客户有效期内与甲方签订认购书或认购协议书等类似文件就，并最终与甲方签订预售合同并支付不低于总价35%的首付款，视为乙方成功销售；合同期限内销售套数不超过15套的，服务费比例为3.2%；服务费计算方式为商品房成交总价×对应服务费比例；服务费结算过程中，乙方保证无条件根据甲方要求提供客户推介、成功销售的相关文件，如云客系统截图、客户界定确认单、客户来访单、成交确认单等，否则甲方有权不予结算对应的服务费并解除本协议；服务费支付的前提为经甲方确认的乙方有效客户在合作期限及客户有效期内与甲方签订认购书或认购协议等类似文件，并最终与甲方签订预售合同、支付不低于成交总价的35%的首付款，针对成功销售的商品房，自乙方客户支付首付款(不低于35%)的，甲方按照客户支付购房款内的同比例结算相应服务费，直至客户支付全部购房款；每月5日前，双方对上个月符合本合同约定的成功销售标准及前提条件的服务费进行统计，乙方须根据甲方要求提供完整的付款资料，经甲方确认无误后，甲方同意在6个月内支付相应的服务费；在甲方每次付款前，乙方应保证开具和提交等额的增值税专用发票；若乙方未按要求提供发票或其他付款资料，则甲方有权延迟付款且不承担违约责任。合作协议附件一为客户确认规则，载明：经乙方平台推荐或渠道拓展的客户，乙方应在客户到访前提前通过短信、微信或双方认可的APP软件等甲方指定方式向甲方进行客户报备，将看房客户数量、姓名、手机号及看房时间、客户身份背景等基本信息报备给甲方渠道对接人和销售经理，由甲方销售经理指定甲方接待的销售人员提前做好客户界定及接待准备工作；界定依据：客户手机号、客户姓名能否录入云客系统，无法录入的客户为无效客户；已经确认的为乙方的有效客户与实际认购、签约客户姓名不一致，但乙方有效客户与最终签约客户系直系亲属(限于父母与子女、配偶关系)，则视为同一组客户，甲方需向乙方支付服务费；经甲方确认的乙方有效客户，不论通过何种渠道导入，乙方需在报备后10天内安排客户到访甲方售楼处，并签署客户确认单；自客户到访之日起50天内为客户保护期；客户保护期内，乙方客户应与甲方签署预售合同并支付不低于总价35%的首付款。合作协议附件二为空白的客户确认单的样式。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《推介整合服务协议》，载明：乙方除向甲方提供客户推介服务外，甲方委托乙方整合其他分销单位提供客户推介服务；乙方整合指定分销单位提供客户推介服务，且推介客户符合合作协议约定的成功销售标准的，应视为乙方在合作协议中经甲方确认的成功销售客户，甲方应按照合作协议约定计算服务费；乙方提供指定分销单位整合服务期限：自2019年5月8日至2019年6月30日；每月5日前，双方对上个月符合本合同约定的成功销售标准及前提条件的服务费进行统计，乙方须根据甲方要求提供完整的付款资料，经甲方确认无误后，甲方同意在6个月内支付相应的服务费(若乙方未能提供完整的付款资料的，则甲方支付服务费的期限相应顺延)；若甲方延期支付的，甲方应当按照应付未付金额的0.1‰日的标准向乙方支付违约金；在甲方每次付款前，乙方应保证开具和提交等额的增值税专用发票；若乙方未按要求提供发票或其他付款资料，则甲方有权延迟付款且不承担违约责任期间，原告(甲方)与第三人(乙方)签订《项目分销代理合同》，约定：履行期限自2019年6月1日至2019年8月1日。2019年7月12日上午9点47分，第三人瑞从公司的工作人员在被告的泰禾海上院子&卓玺客户报备群内向被告报备杨某母亲蒋女士预计到访时间为2019年7月12日12点。2019年7月13日，案外人杨某向被告支付3万元。2019年7月14日，案外人杨某与被告签订认购协议书，载明杨某认购上海市奉贤区海湾路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，价款5,454,361元。当日，杨某向被告支付493,619元。2019年7月28日，案外人杨某(乙方，买方)与被告(甲方、卖方)就涉案房屋签订了预售合同，载明总价款5,236,187元。当日，杨某向被告支付房款1,312,568元。后杨某通过银行贷款方式支付了剩余房款。2019年8月28日，杨某将最后一笔款项支付给被告，至此杨某已支付完毕全部房款5,236,187元。2019年10月，卓玺公司向本院起诉金闵公司，要求金闵公司支付包括涉案房屋在内的服务费【案号：(20419)沪0106民初49404号】。后卓玺公司向本院撤诉在案。另查明：被告管理的泰禾客储系统中，第三人工作人员张丽显示为成员之一，杨某母亲蒋女士显示为到访。以上事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告向本院提供1、项目启动书，用以证明原、被告合作期限为2019年7月1日至2019年12月31日，服务费比例调整为3%；2、客户确认单，用以证明杨某为有效客户。经质证，被告对该两份证据真实性不予认可，称客户确认单“后台确认”处无签字。第三人对该两份证据均无异议。审理中，被告称，其与第三人之间无合作协议。第三人瑞从公司称，其与被告无合同关系，只与原告有合同关系。本院认为，原、被告签订的合作协议、推介整合服务协议为当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。针对本案原告诉请，本院分析如下。关于启动书的效力。审理中，被告以原告未能提供启动书的原件为由否认启动书的真实性。而根据审理查明的事实，案外人杨某(包括其母亲蒋女士)由第三人工作人员带看涉案房屋前，第三人工作人员在被告的客户报备群中已经就此进行报备，被告的客储系统中亦显示蒋女士已到访，被告并未以与原告合作期限届满为由对第三人的带看行为提出异议，表明其已认可第三人之分销单位的身份并接受其相应推介行为。本院认为，虽然原告未能提供启动书的原件，结合原告与第三人签订的代理合同中关于合作期限的约定及被告对于第三人推介行为的认可，可以认定原、被告在合作协议期限届满后通过启动书形式延长合作期限具有高度的可能性，故本院对原告所举启动书的真实性予以认可并予以采用。考虑到涉案房屋交易已经完成，被告理应支付相应服务费，故原告所提第一项诉请，本院予以支持。被告关于杨某不在双方合作期限之内的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告是否应向原告赔偿相应损失。被告对于原告介绍成功的客户延迟结佣，给原告造成资金占用上的利息损失，相应损失应由被告赔偿。关于赔偿的标准，原告主张的标准过高，本院予以调低，具体标准由本院酌定，被告相关意见本院予以采纳。关于支付的时间起点。根据启动书约定，被告佣金结算按照客户支付购房款的同比例当月结算相应佣金，直至客户支付全部购房款。根据杨某的付款情况，本院认为原告主张的佣金损失应分段计算。第三人瑞从公司经本院依法传唤，未到庭应诉，不影响案件的审理。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告上海金闵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海卓玺酒店管理有限公司支付服务费157,085.61元；二、被告上海金闵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海卓玺酒店管理有限公司赔偿损失(以55,085.61元为基数，自2019年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以102,000元为基数，自2019年9月1日至实际支付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全申请费1,533.18元，由被告上海金闵房地产开发有限公司负担。案件受理费4,339元，减半收取计2,169.5元，由被告上海金闵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 魏 凯二〇二一年三月一日书记员 朱韵卿附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。