江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1204民初210号原告：浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码913212006748638573，住所地泰州市姜堰区罗塘街道东方巴黎城丹枫宫6号楼裙房。负责人：姜连瑜，该分公司经理。委托诉讼代理人：王梅，江苏泰乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。被告：汤伟强，男，1977年2月2日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：于俊，泰州市海陵工业园区法律服务所法律工作者。原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司与被告汤伟强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王梅、被告委托诉讼代理人于俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的物业费1246元及滞纳金（按日3‰，自2019年1月1日起计算至实际给付之日止），并承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：原告为东方不夜城小区提供物业管理服务，管理服务费根据建筑面积，高层住宅按1.2元/平方/月，商业用房按1.6元/平方/月收取。逾期不缴纳，按每日千分之三加收滞纳金；等。被告购买的东方不夜城5-317为商铺，面积为32.44平方米。自2017年1月1日起至2018年12月31日止，被告无正当理由拒交物业费已累计1246元整。为维护原告的合法权益和小区的正常管理服务秩序，望判如所请。被告汤伟强答辩称，被告的商铺经营期间多次漏水且较严重，商家多次找原告维修一直未能维修好，给商家造成了不可估量的损失，5号楼3层系整体出租，公共部位的照明不到位，公共卫生间的水电不齐全，公共卫生区的打扫均不是物业服务的，上述问题一直未能解决好，被告才拖欠2017年1月1日至2018年12月31日的物业费。根据物业服务合同，原告应当提供物业服务，方可收取物业服务报酬，而原告未能履行其物业服务义务，故其要求被告支付拖欠的物业费没有事实和法律依据。原告补充陈述称，前期物业服务协议是业主与原告所签，明确约定业主出租，物业管理费由业主缴纳，且物业服务协议中明确物业服务费每6个月预收，而被告至今拖欠2017年1月1日至2018年12月31日的物业费用，在此期间原告未接到被告的报修，且房屋质量问题被告应按购房合同的约定在维保期内由开发公司负责维修，维保期外申请公共维修资金进行维修。被告以房屋质量问题拒交物业费无法律依据。关于公共部位打扫问题，案涉商铺为独立小商铺，商铺之间有公共通道和公共卫生间，案涉商铺及同层其他业主将各自独立商铺整体出租给承租人，占用了公共通道等并为己专用，小区其他业主已无法自由出入，因整个过道被封闭，原告也无法随时进入进行清扫，原告已根据物业协议履行了管理业务，被告应按约缴费。本院经审理认定事实如下：2010年12月1日，被告签订承诺书，承诺其为东方不夜城5号楼317室买受人，并确认已详细阅读姜堰佳源房地产开发有限公司制定的“东方不夜城业主临时管理规约”，同意遵守本临时规约；当日，怡城（浙江）物业管理有限公司姜堰分公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定：物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共环境卫生的管理与服务、安全护卫、交通秩序与车辆停放等；物业管理服务质量包括外墙无破损、无乱涂乱画现象，维护小区建筑设计上统一美观的风格，设备正常运行，设备完好，共用部位、共用设施完好、无破损，定期巡检、维修、记录、保持正常运行，房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等；本协议采用包干制形式约定物业服务费用，即由乙方向甲方支付固定物业费用，乙方缴纳费用时间：交房入伙时预缴一年费用，以后每六个月预收一次（也可预交一年），缴纳费用时间每六个月的第一个月上旬；收费标准：高层住宅1.2元/平方/月，商业用房1.6元/平方/月；乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方缴纳；乙方违反协议，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以催收，逾期不交纳的，按每日3‰加收滞纳金；等。合同签订后，原告为东方不夜城商铺提供了物业服务，被告系东方不夜城5号楼317室的权利人，该房屋建筑面积为32.44平方米。被告未交纳自2017年1月1日至2018年12月31日的物业费1246元。原告于2018年9月28日对5号楼301-347室商铺业主进行了整体催缴，但被告至今未缴纳。另查明：1.怡城（浙江）物业管理有限公司姜堰分公司于2013年5月10日更名为浙江佳源物业管理有限公司姜堰分公司，于2018年11月22日更名为浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司。2.被告已经缴纳了2019年的物业服务费。上述事实，有原告提供的《前期物业服务管理协议》、《业主临时管理规约》、原告名称变更通知书、缴费通知书图片、物业服务的相关记录图片及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。被告亦签署承诺书承诺知晓并遵守东方不夜城《业主临时管理规约》，其作为东方不夜城小区业主，享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，受合同条款的规范和调整，被告理应向原告缴纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称房屋存在漏水，并提交相关图片和公证书，但其提交的图片无法明确房屋漏水的时间、漏水的部位、原因，更不能证明房屋漏水系因原告服务原因导致，公证书的时间非本案所涉物业费用交纳时间，故不能以此作为其拒付物业费的理由，对被告该辩称意见本院不予采信。被告辩称公共部位卫生服务不到位之说，亦未举证证明，本院亦不予采信。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，根据原、被告签订的物业管理合同，被告逾期缴纳物业费的，原告可以加收滞纳金，但原告主张按每日3‰加收过高，本院作适当调整，综合考虑物业服务情况和市场因素，酌情确定按年利率6%计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告汤伟强于本判决生效后十日内支付原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费1246元及滞纳金（以1246元为基数，按年利率6%，自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告汤伟强负担（原告同意其预交的案件受理费25元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内向原告支付）。本判决为终审判决。审 判 员 张树春二〇二一年三月二日法官助理 杭 君书 记 员 高 雅附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。