天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2267号上诉人（原审原告）：王艳茹，女，1975年5月30日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张学一（系王艳茹之夫），住天津市宝坻区。被上诉人（原审被告）：天津信德胜投资集团有限公司，住所地天津市静海区大邱庄镇恒泰路**。法定代表人：孙磊，经理。委托诉讼代理人：尚洁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张连禄，天津天海律师事务所律师。上诉人王艳茹因与被上诉人天津信德胜投资集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2020）津0118民初5969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王艳茹上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人给付上诉人选定房面积误差款87573.5元。事实和理由:1.一审法院认定事实不清，一审判决中认定“签署的《天津市商品房买卖合同》中对选定房屋面积的约定应视为对《选房协议书》中选定房屋面积的变更”不准确，《天津市商品房买卖合同》中约定的房屋面积应视为实际交房面积，并非对选定房屋面积的变更；2.退款标准3800元系签订选房协议书时的标准，超过选房时间应本着公平原则按照9550元标准执行，且房屋差价超过3%部分应双倍返还。天津信德胜投资集团有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王艳茹向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金108236.8元；2.判令被告给付原告交房误差面积退款88051元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月14日原告与案外人张家庆签订《房屋拆迁还迁协议》（以下简称“拆迁还迁协议”），约定原告的位于静海区××镇××街××街××号的平房拆迁，张家庆对原告房屋实行产权调换，调换的房屋建筑面积217平米。《拆迁还迁协议》第四条约定，选定新建商品房时，如果原告所选面积小于置换的房屋面积，张家庆按3800元／平方米的价格退还原告面积差款，退款时间在选定房屋签订商品房买卖合同之时。《拆迁还迁协议》第七条约定，还迁时间为取得施工许可证后两年。2016年1月28日原告与被告签订《古韵阳光家园拆迁还迁选房协议书》（以下简称“选房协议书”）两份，约定原告拆迁还迁协议面积217平米，原告自愿选定古韵阳光家园商品房7号楼1门601号房屋一套及6号楼1门1104号房屋一套。《选房协议书》第二条约定，选定面积少于拆迁还迁协议面积，按《拆迁还迁协议》条款内容退还原告，选定面积多于拆迁还迁协议面积，原告按被告首批售房价格及楼层差价款补足房款。《选房协议书》显示，原告选定的6号楼1门1104号房屋建筑面积100.75平米，多于还迁协议面积3.25平米，原告补足房款31037.5元。原告选定的7号楼1门601号房屋建筑面积119.5平方米。《选房协议书》第三条约定，签订《天津市商品房买卖合同》时，以产权部门核准后面积为准；取得房产证时以产权面积为准；面积多退少补原则，依据《天津市商品房买卖合同》第七条，拆迁还迁选房协议第二条相关规定执行。2017年9月26日原告王艳茹与案外人于万豪出具《证明》，载明原告王艳茹将7号楼1门601室《选房协议书》拆迁还迁方由王艳茹变更为于万豪。2018年9月28日原告王艳茹与案外人赵福娟出具《证明》，载明原告王艳茹将6号楼1门1104室《选房协议书》拆迁还迁方由王艳茹变更为赵福娟。2020年7月3日于万豪与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定7号楼1门601号房屋建筑面积119.55平米，每平米价格7750元，交房时间为2020年5月1日前。2020年7月3日赵福娟与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定6号楼1门1104号房屋建筑面积94.63平米，每平米价格7750元，交房时间为2020年5月1日前。庭后经一审法院询问，案外人于万豪及赵福娟均认可拆迁还迁面积差额退款归原告所有。被告已经交付涉案房屋，交付面积同《天津市商品房买卖合同》约定一致。一审法院认为，一、关于逾期交房问题。本案中拆迁还迁的过程为先签署《还迁协议》，再签署《选房协议书》，最后签署《天津市商品房买卖合同》并交付选定房屋。原告虽然参与签署《还迁协议》及《选房协议书》，但是在签署《选房协议书》后，原告将拆迁还迁方资格变更为于万豪、赵福娟，并最终由于万豪、赵福娟与被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告已经不再是主张逾期交房的适格主体。虽然《还迁协议》中约定还迁时间为取得施工许可证后两年，但是后来签署的《天津市商品房买卖合同》约定交房时间为2021年5月1日，应视为对原交房时间进行变更，《天津市商品房买卖合同》约定交房时间尚未到期，被告已经交付涉案房屋，故被告不存在逾期交房问题。二、关于房屋面积误差及误差面积退款标准问题。根据《还迁协议》约定，原告拆迁还迁建筑面积为217平米，根据《天津市商品房买卖合同》约定，原告选定两套房屋约定房屋面积分别为119.55平米及94.63平米，共计214.18平米，面积误差为2.82平米。原告主张按照《选房协议书》第二条约定中选定面积多于拆迁还迁协议面积情况下补足房款的价格标准双倍进行退款，被告主张按照《选房协议书》第二条约定中选定面积少于拆迁还迁协议面积情况下进行退款的标准退款，即每平米3800元。一审法院认为，应按照《选房协议书》第二条约定中选定面积少于拆迁还迁协议面积情况下进行退款的标准退款，即每平米3800元。理由是拆迁还迁的过程为先签署《拆迁还迁协议》，再签署《选房协议书》，最后签署《天津市商品房买卖合同》，签署的《天津市商品房买卖合同》中对选定房屋面积的约定应视为对《选房协议书》中选定房屋面积的变更，即最终选定房屋面积应为214.18平米。根据《选房协议书》第三条约定，补退面积误差款项应存在两种情形，即选定房屋面积与拆迁还迁面积存在误差按《选房协议书》第二条执行、实际交房面积与《天津市商品房买卖合同》约定面积存在误差按《天津市商品房买卖合同》第七条执行。涉案房屋实际交房面积与《天津市商品房买卖合同》约定面积并不存在误差，原告主张的交房面积误差实际应为选定房面积与拆迁还迁面积误差，误差为2.82平米，退款标准应按《选房协议》第二条约定标准3800元每平米执行。三、原、被告之间签订《选房协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原、被告双方约定原告拆迁还迁建筑面积为217平米且被告收取原告选定房屋面积误差款项31037.5元，原告最终选定房屋面积为214.18平米，与拆迁还迁建筑面积误差为2.82平米，故被告应退还原告选定房面积误差款41753.5元（3800元*2.82+31037.5元），但不应承担逾期交房违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：“一、被告天津信德胜投资集团有限公司于本判决生效后三日内退还原告选定房面积误差款41753.5元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2196元，由被告天津信德胜投资集团有限公司负担422元，由原告王艳茹负担1774元。”二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人应退还上诉人房屋面积误差款的数额应如何确定。根据查明事实，本案涉案房屋拆迁还迁流程为先签订《拆迁还迁协议》，再签订《选房协议书》，最后签订《天津市商品房买卖合同》。上诉人主张选房房屋面积应以《选房协议书》中内容予以认定，不应以《天津市商品房买卖合同》约定为准，就此本院认为，上诉人曾签署两份《证明》，证明中载明还迁面积分别为119.5平米、94.64平米，上诉人在一审庭审中陈述对《证明》无异议，结合两份《证明》中关于还迁面积的内容，一审法院认定双方对于《选房协议书》中选房面积进行变更正确，本院予以维持。三份协议中关于上诉人选房时所选面积小于置换房屋面积的情形，仅在《拆迁还迁协议》中进行约定，《选房协议书》及《天津市商品房买卖合同》中对上述情形未进行约定。一审法院依据《拆迁还迁协议》约定认定退款标准为3800元并无不当，上诉人主张依据公平原则应以多选面积补足款标准进行退款，合同依据不足，本院无法支持。综上所述，王艳茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费945.5元，由上诉人王艳茹负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇二〇二一年三月三十日书记员  辛 璐