湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初782号原告湖南一线智造文化科技有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村苗圃组**。法定代表人傅忠成，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人伍飞辉，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人李蔡锋，湖南弘一律师事务所律师。被告湖南奥菲克斯建筑科技有限公司，住，住所地：湖南省长沙市岳麓山大学科技城桔子洲街道后湖艺术园****/div>法定代表人尹卫，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人向艳萍，湖南越一律师事务所律师。原告湖南一线智造文化科技有限公司（以下简称“一线智造公司”）诉被告湖南奥菲克斯建筑科技有限公司（以下简称“奥菲克斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年2月1日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告的委托代理人伍飞辉、李蔡锋，被告的法定代表人尹卫及其委托代理人向艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一线智造公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即返还后湖艺术园D区第92栋及第93栋租赁房屋；3.判令被告支付房屋租金461475元，租金计算至被告返还房屋之日止（暂计算至2020年11月27日为461475元)；4.判令被告支付滞纳金523312.65元，滞纳金计算至被告租金支付完毕之日止（暂计算至2020年11月27日为523312.65元)；5.判令被告支付免租期的租金共计184590元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：长沙市岳麓区后湖艺术园是长沙市岳麓区政府在岳麓山国家大学科技城核心区重点打造的文化产业项目，由长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司负责园区整体运营。原告一线智造公司以35元/m2·月的租金承租了后湖艺术园D区第92栋及第93栋房屋。原告基于与被告的朋友关系，将该两栋以原价(即35元/m2·月)租给了被告，并且与被告签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年8月28日开始起算。合同签订后原告即向被告交付了该两栋房屋，由被告承租并使用至今。但被告至今仅支付了6个月的租金（2019年2月28日至2019年8月27日），之后再未履行租金支付义务，截至起诉之日，被告已拖欠了长达15个月的租金未付。原告在此期间曾多次催促要求被告支付租金，但被告均不予支付。原告因被告拖欠租金，导致无法向长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司支付租金，现已被该公司起诉。整个事件中原告以原价将房屋出租给被告，从未想过在被告处赚钱，但被告却违约拖欠租金，导致原告损失惨重。被告的行为不仅严重违反了合同的约定以及诚实信用原则，还致使国有资产严重流失。因此，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第10.2条：“乙方拖欠租金1个月以上的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并且乙方应当承担本合同约定的违约责任。”同时，根据租赁合同的约定，因被告原因导致合同解除的，被告应当按照起租年度租金标准支付2018年8月28日至2019年2月27日的租金，并且被告拖欠租金应当按日向原告支付滞纳金。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告奥菲克斯公司辩称：一、本公司并未欠付原告租金，本公司无违约行为，原告无权解除合同，要求本公司承担违约责任。1.本公司与原告签订的房屋租赁合同约定的起租日为2019年3月1日，但原告至2019年9月才向本公司交付房屋(合同签署后，原告一直未向本公司移交房屋，本公司2019年7月自行进入房屋，但遇到了原房东等的阻工，直至2019年9月恢复正常)，2019年3月1日至2019年9月共7个月因租赁物房屋未交付，原告无权收取租金215355元。2.原告向本公司明确承诺，只要长沙市岳麓区国有资产经营管理有限责任公司(以下简称岳麓区国资公司)向其给予延长免租期的优惠，则将该优惠给予被告，岳麓区国资公司已经与原告签署补充协议，向原告给予了延长了6个月免租期的优惠，原告应给予本公司6个月免租期，减免租金184590元。3.按照疫情期间的免租政策，原告应对本公司进行免租，免租期限至少2个月，减免租金61530元。4.原告承诺对于在2019年12月31日前完成外立面改造的住户给予200元/m2的装修补贴，本公司符合补贴标准，原告应向本公司支付装修补贴约175800元。综上，原告应免收本公司租金及支付给本公司补贴共637275元，故本公司未欠付原告租金，原告无权解除合同，要求本公司承担违约责任。二、违约责任的承担应基于损失，本公司未给原告造成损失，请求法庭根据损失情况对违约金予以调整。三、本公司不支付后续租金系履行不安抗辩权。1.据悉本公司交给原告的租金，原告未向岳麓区国资公司足额缴纳，目前岳麓区国资公司已经向法院多次起诉原告，原告与岳麓区国资公司的租赁合同可能随时被解约，本公司支付租金可能无法享有承租权。2.本公司首期交给原告房租截至目前2年有余，经多次催要，原告仍未向本公司开具发票，本公司认为原告存在经营风险。故此，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定，在原告丧失商业信誉、可能丧失履行能力的情况下，可以中止支付后续租金。经审理查明，2019年2月18日，原告一线智造公司（出租方，甲方）与被告奥菲克斯公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋基本情况1.1甲方将位于后湖艺术园D区内第92刘国均、93刘胜户房屋，租赁测量面积为879m2(其中含公摊面积25%左右)，租赁给乙方。1.2乙方已充分了解房屋现状，并对上述租赁面积予以确认。并保证租赁期内，入驻该房屋的企业工商税务登记注册地为本合同租赁房屋所在地。1.3该房屋的现有装修及设施状况，由双方在合同附件--《房屋附属设施、设备清单》中加以列明。除双方另有约定外，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。二、租赁用途2.1乙方承租该房屋后用于其他配套服务且符合后湖景区管理办法及政府相关产业政策规定。2.2乙方租赁期间不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途。乙方应独立承担因变更用途而产生的全部法律责任，且即使甲方同意乙方变更租赁房屋用途，甲方无须为乙方的上述行为承担任何责任，同时甲方不予退还履约保证金。若因此导致甲方对外负责的，甲方有权对乙方进行追偿。三、租赁期限3.1本合同租赁期12年，即自2018年8月28日起至2030年8月27日止。装修免租期截止至2019年2月27日，即从2019年2月28日开始计取租金。3.2装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应承担服务费、物业管理费、能源费等本合同约定的租金以外的其他费用。同时，装修免租期内，除另有约定外，本合同、全部附件及相关管理制度约定的乙方义务均不免除。如因乙方原因导致本合同终止或解除则免租期(包含装修期)取消，乙方应当按照起租年度租金标准支付租金，同时履约保证金不予退还。四、租金及费用4.1乙方第一、二、三年租金(税前)为35元/m2/月，第四、五、六年租金(税前)为50元/m2/月，第七、八、九年租金(税前)为60元/m2/月，第十、十一、十二年租金(税前)为75元/m2/月。4.2经双方协商一致，合同起算日期为2018年8月28号。4.3合同签订完成时，乙方一次性向甲方支付半年租金(税前)￥184590元(大写人民币：壹拾捌万肆仟伍佰玖拾元整)。此后，乙方应当于每年租金及相关费到期前15日内全额支付给甲方，最迟不得晚于每年租金到期前5日。五、履约保证金5.1双方完成本合同签订后，乙方应即时支付履约保证金(起租年度3个月租金)：￥92295元(大写人民币：玖万贰仟贰佰玖拾伍元整)，甲方收到履约保证金后向乙方出具往来收据。5.2履约保证金退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，甲方在乙方办理退房手续后30个工作日内退还(不计息)。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。六、房屋交付验收6.1甲方应保证租赁房屋本身处于能够正常、安全使用状态。6.2甲方于合同签订10个工作日内按现状交付乙方房屋，同时甲乙双方应当办理书面的移交手续。该房屋为按现状交付，房屋交付前，甲、乙双方应当对该房屋进行交接。交接时，乙方如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于10个工作日内以书面形式向甲方主张，逾期未提出异议，视为甲方交付的房屋符合正常使用条件。七、房屋装修7.1乙方在装饰装修该房屋前，需将装修方案(包含外立面改造)、施工图纸提供给甲方，在通过装修审核，甲方备案后，方可入场施工。如涉及到改变房屋结构、相关手续办理，乙方则须向甲方及政府主管部门报批，并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修。……7.3乙方进行房屋装饰装修、增添设施、中央空调和消防设施改造等产生的费用，由乙方自行承担。八、甲方权利及义务8.1甲方保证签订本合同时对该房屋拥有转租权，并且保证在合同约定的租赁期间，不得有包括房主或其他第三人在内的任何人向乙方主张权利导致乙方无法经营。8.2甲方有收取租金和履约保证金的权利。8.3本合同约定的其他权利义务。九、乙方的权利和义务9.1乙方应当按时足额缴纳该房屋租金及履约保证金。……9.3租赁期内拥有该房屋的使用权。乙方应遵守甲方及后湖景区管理部门制定的对本房屋的各项管理制度。……9.7乙方在使用该房屋时产生的如物业管理费、网络费、电话费、电费、水费等相关费用由乙方自行承担。因水电表户主为原户主，如乙方就上述费用开具票据，由乙方自行负责。9.8租赁期满后或合同解除时，除双方另有约定外，乙方对其自行安装的一切设备保留所有权。自租赁期限届满或合同解除之日起10个工作日内，乙方需保持房屋整体装修不被破坏的情况下拆除其自行安装的可移动设施、设备，并将房屋交还甲方并取得甲方的书面确认，其他装饰装修遵循来修去丢原则。该房屋内所有逾期未迁移的设施设备和装修所有权均归甲方所有。甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任。十、合同的变更、解除与终止10.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同；10.2乙方有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋，并且乙方应当承担本合同约定的违约责任：(1)承租人利用房屋进行非法活动的；(2)拖欠租金1个月以上的（含1个月）；(3)入驻企业经营范围与约定经营项目不一致，违反后湖景区经营管理办法以及岳麓区相关产业政策规定；(4)乙方拖欠水电费用、物业费等与租赁房屋有关的费用达到已交付的保证金40%以上的；(5)乙方擅自将使用权(经营权)转让或转租的；10.3甲方依据以上条款解除合同后，甲方所收取的保证金及乙方未使用完的租金不予退还，因此造成甲方损失的，甲方保留追偿权。10.4甲乙双方应于本合同租赁期限届满前三个月就续租事项进行协商。除非双方签订补充协议延长租赁期限，本合同租赁期限于届满之日终止。十一、违约责任11.1甲方逾期向乙方交付房屋，每逾期一日，按乙方已付租金的千分之三向乙方支付违约金。逾期交房达到30日，乙方有权单方面解除本合同；如因乙方原因导致双方逾期办理租赁房屋验收或交接手续的，甲方不承担逾期交房违约责任，且乙方应支付逾期期间的租金、物业管理费、能源费等相关费用。11.2乙方未按照合同约定时间缴纳房屋租金，不超过1个月，甲方除向乙方如数收取所欠款项外，还将按日向乙方收取其所欠金额千分之三的滞纳金。11.3租赁期间，如乙方非因本合同约定的情况单方解除本合同的，甲方有权没收履约保证金，乙方已支付的租金不予退还；……11.8乙方未在合同约定的时间内正式经营或使用，造成甲方损失的，乙方应当赔偿甲方的全部损失及维权费用(包括但不限于诉讼费、差旅费、鉴定费等)，同时甲方有权单方解除合同。11.9乙方未经甲方书面同意，擅自将使用权(经营权)转让或转租的，甲方有权单方解除合同，扣除履约保证金；11.10如因乙方原因导致本合同解除或终止，免租期取消，乙方应当支付按照实际租赁期间的全部租金。十二、免责条款12.1因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。12.2因国家政策需要拆除或改造租赁房屋，给甲乙双方造成损失的，互不承担责任。12.3因本条前述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补，同时甲方应当按约定返还履约保证金。……”同日，原告一线智造公司（出租方，甲方）与被告奥菲克斯公司（承租方，乙方）签订《补充协议》，约定：“本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方签订之《房屋租赁合同书》(下称“原合同”)中的定义相同。鉴于：甲方和乙方共同签署的《房屋租赁合同》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就原协议中需特别说明的事项订立以下补充协议。合同内容补充说明：一、承租方同意签订年产值保底，第一年保底产值为200万元，第二年保底产值为220万元，第三年保底产值为240万元，第四年保底产值为260万元。二、承租方同意产值贡献达成奖励方案与未达成相关办法1.园区整体达成产值奖励标准，同时企业也达成保底目标，可享受我园区所获得的优惠政策，具体为：《长沙市岳麓区政府与湖南一线智造文化科技有限公司的合作协议》内给予的所有优惠及扶持政策。2.如园区整体未能达成产值奖励标准，即便部分企业达成签订的保底任务，仍无法获得任何优惠；如园区整体达成产值奖励标准，而部分企业未能达到保底目标，该部分企业亦无法获得任何优惠。3.优惠政策执行方式为：所有费用按照已签署的《房屋租赁合同》缴纳，园区达成政府奖励要求后，再按照本补充协议的第二条细节进行奖励。4.连续两年未能完成产值与税收保底的企业，我司有权单方面解除租赁合同，予以清退出园区，同时履约保证金不予退还。5.未经我方书面同意，乙方不得私自增加经营性项目，若因乙方私自增加经营项目导致甲方利益受损，乙方应当赔偿甲方所受全部经济损失。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力。除本协议中明确所补充的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。”上述合同签订后，被告依约向原告预付了6个月租金184590元、3个月履约保证金92295元。后双方一直未办理房屋交付手续。被告亦未再履行租金支付义务。2017年7月，因当地村民阻工，被告直到2019年9月18日才正式入场装修。2020年1月，新冠病毒肺炎疫情爆发。2020年4月26日，原告向被告发送《租金缴纳通知单》一份，通知被告自接到本通知后2个工作日内缴纳2019年8月28日至2020年2月27日期间的房屋租金共计159180元，逾期将按租金收取每日0.3%的滞纳金。因被告一直未履行租金支付义务，2020年5月22日，原告向被告邮寄《律师函》，要求被告自接到本函之日起7日内缴纳2019年8月28日至2020年2月27日期间的租金369180元及相应的滞纳金，若被告在限期内仍不支付，原告将按照合同约定解除合同、收回房屋并不予退还履约保证金。2020年5月24日，被告收到上述函件。另查明，涉案房屋系原告从案外人长沙市麓山国有资产管理有限公司（原长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司）处租赁用于对外招商、运营。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、《补充协议》、租金缴纳通知单、律师函及EMS快递邮寄单、微信聊天记录截图，被告提交并经庭审质证的转账记录、微信聊天记录截图等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有提供证据证明的义务。关于涉案租赁物的交付问题，原、被告在双方签订的涉案《房屋租赁合同》中第6.2条已明确约定：“甲方于合同签订10个工作日内按现状交付乙方房屋，同时甲乙双方应当办理书面的移交手续。该房屋为按现状交付，房屋交付前，甲、乙双方应当对该房屋进行交接。交接时，乙方如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于10个工作日内以书面形式向甲方主张，逾期未提出异议，视为甲方交付的房屋符合正常使用条件。”本案中，虽然原告在庭审中主张其已于2019年2月18日将涉案房屋交付给被告，但其并未就房屋的交付与被告办理书面移交手续，原告亦未提供相应的证据证明其向被告交付涉案租赁房屋的具体情况及交付时间，因此，对于交付时间举证不能的不利法律后果，应由原告自身承担。考虑到被告在庭审中自认其于2019年9月18日入场正式动工装修，故对涉案租赁房屋的交付的时间本院以被告自认的时间即2019年9月18日为准。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求解除与被告签订的涉案《房屋租赁合同》并将租赁房屋返还给原告的诉请。虽然本案中被告存在拖欠原告租金的违约行为，但原告在涉案租赁合同履行过程中存在未依约按期向被告交付租赁物的行为，亦存在违约情形，故对其要求解除租赁合同并返还涉案租赁房屋的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付涉案房屋租金的诉请。虽然原、被告在涉案《房屋租赁合同》约定从2019年2月28日开始计取租金。但原告并未提供相应的证据证明其依约按期向被告交付了涉案租赁房屋，故对租金起付日的确定，本院以前文认定的房屋交付日即2019年9月18日为租金起付日。同时，考虑到2020年初爆发的新冠病毒肺炎疫情在客观上对被告使用涉案房屋造成了一定影响，故本院从案件实际情况及公平原则的角度出发，对新冠病毒肺炎疫情期间的租金酌情减少二个月。根据原、被告双方在涉案租赁合同中约定的租金标准，核减上述费用后，被告自2019年9月18日起暂计算至2020年11月27日期间应向原告支付的房屋租金为35元/m2/月×879m2×（14-2）个月+35元/m2/月×879m2÷30天×10天=379435元。核减被告已预付的租金184590元，其还应支付原告租金194845元。对2020年11月27日之后的租金，被告仍应按双方签订的租赁合同约定的租金标准履行支付义务。关于原告要求被告支付滞纳金及免租期租金的诉请。因原告在涉案租赁合同履行过程中存在未依约按期向被告交付租赁物的违约行为，故对其该项诉请，本院不予支持。关于被告主张的要求原告减免其延长6个月免租期租金及要求被告按200元每平方米给予其外立面装修补贴的答辩意见，因原、被告对优惠及扶持政策在双方签订的《补充协议》中已作出明确约定，被告既未提供相应的证据证明其已完成补充协议中约定的年产值保底额，亦未提供相应的证据证明原告已从当地政府部门或案外人长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司获得了相关扶持优惠待遇，故对其上述答辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南奥菲克斯建筑科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南一线智造文化科技有限公司支付欠付的租金共计194845元（自2019年9月18日暂计算至2020年11月27日；对2020年11月27日之后的租金，被告仍应按其与原告签订的《租赁合同》之约定履行支付义务）；二、驳回原告湖南一线智造文化科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7662元，由原告湖南一线智造文化科技有限公司负担2662元，被告湖南奥菲克斯建筑科技有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年三月二十四日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。