四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终139号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街56号。 法定代表人：杨祖万，总经理。 委托诉讼代理人：张冲，四川融众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱万伟，男，1981年12月12日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨晓群，女，1979年12月16日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原审被告：成都博化房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区熊猫大道1248号3楼102室。 法定代表人：金侨，总经理。 原审第三人：伍秀利，女，1973年8月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：杨杰，四川八和律师事务所律师。 原审第三人：田荣亮，男，1953年2月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：杨杰，四川八和律师事务所律师。 原审第三人：田贵军，男，1973年3月15日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：郑博，四川八和律师事务所律师。 上诉人四川奥鑫实业有限公司（以下简称奥鑫公司）因与被上诉人朱万伟、杨晓群、成都博化房地产营销策划有限公司（以下简称博化公司）、第三人田荣亮、伍秀利、田贵军商品房销售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院(2020)川2021民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张冲，被上诉人朱万伟、杨晓群，第三人田荣亮、伍秀利的委托诉讼代理人杨杰，第三人田贵军的委托诉讼代理人郑博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 奥鑫公司的上诉请求：1．依法撤销四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初1952号民事判决书中“奥鑫公司是与原告成立商品房买卖合同的合同相对人，原告与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。”的认定，改为上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系。2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案基本事实认定不清。1.被上诉人在购买案涉商品房时，该商品房登记在第三人田贵军（第三人伍秀利、田荣亮房屋过户的指定人、办理奥鑫A区项目房屋手续的代理人，七星公司股东）名下，并未登记在上诉人名下，上诉人无权处分该商品房。该商品房所在的奥鑫A区项目的权益归第三人伍秀利、田荣亮享有。2014年6月16日，第三人伍秀利、田荣亮因贷款融资需要，要求上诉人将奥鑫A区负三层所有房屋过户至第三人伍秀利、田荣亮及其指定入名下。因此，被上诉人在2019年2月12日购买该商品房时，上诉人无权处分该商品房。2．上诉人没有委托任何企业和个人出售案涉商品房，更没有与被上诉人建立商品房买卖合同关系的意思表示，委托博化公司销售案涉商品房的是房屋登记产权人，与博化公司签订《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》的主体是第三人伍秀利、田荣亮。因为在代理合同上签字的系第三人伍秀利、田荣亮，上诉人提交的证据能够证明只有在第三人伍秀利、田荣亮共同行使实际投资人权利时，第三人伍秀利、田荣亮才会在相关文书上共同签字。代理合同上奥鑫公司安岳岳阳三售房部印章的加盖系第三人伍秀利利用其作为售房部负责人的身份所为，且该售房部独立核算，仅销售第三人伍秀利、田荣亮实际投资的商品房。并且第三人伍秀利、田荣亮及其指定人均与博化公司签订了《委托销售协议》，委托博化公司负责销售奥鑫A区负三层商品房，博化公司作为案涉商品房的居间方，其对案涉商品房的登记产权人系第三人田贵军亦是明知的。3.虽然被上诉人的部分购房款名义上是进入了上诉人开设的银行账户，但是该账户由第三人伍秀利、田荣亮实际控制，真正收取被上诉人购房款的是第三人伍秀利、田荣亮，而不是上诉人。第三人伍秀利、田荣亮向上诉人申请开通POS机以便于收取购房款，被上诉人支付的部分购房款进入账户后，就以劳务费、往来款等名义转入了七星公司、田贵军名下。并且上诉人作为合法的正规房地产开发企业，也不可能以微信方式收取购房人支付的购房款。综上，上诉人无权处分案涉商品房，没有与被上诉人建立商品房买卖合同关系的意思表示，也没有实际取得被上诉人支付的购房款，与被上诉人建立商品房买卖合同关系的是房屋登记产权人田贵军。因此，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。 田荣亮、伍秀利辩称，答辩人作为奥鑫锦城项目实际投资人属实，也确实对案涉项目享有所有权。被答辩人是否有权处分房产与是否实际处分房产是两个不同的概念。一审中，被答辩人也申请其员工作为证人出庭作证，证实其与各购房者间签订购房合同的事实是真实的，加盖奥鑫公司公章的行为也是属实的。因此与各购房者签订商品房销售合同的相对方是奥鑫公司而非答辩人，商品房销售合同也是双方的真实意思表示，应属合法有效。奥鑫公司安岳岳阳三售房部作为奥鑫公司的分公司，其不具有独立的法人主体资格，其对外委托销售的行为产生的法律后果应由奥鑫公司承担。另外购房款也全部支付至奥鑫公司账户，对于未签订书面房屋销售合同部分购房者而言，与其实际建立房屋销售合意的主体也是奥鑫公司。针对奥鑫公司一直主张其收取购房款的账户由答辩人控制，未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回上诉，维持原判。 田贵军辩称，答辩意见和其他第三人答辩意见一致，另外补充一点，上诉的第三人是为了配合奥鑫公司的安排，将产权登记在答辩人名下，答辩人并未支付案涉房产的对价，其办理产权的目的是为了奥鑫公司融资，其融资用途不清楚，答辩人认为应维持原判，依法驳回诉讼请求。 朱万伟、杨晓群辩称，我们与奥鑫签订的购房合同，章是奥鑫的公章，购房款汇入奥鑫公司的账户，故与奥鑫达成的买卖关系，请求驳回上诉，维持原判。 朱万伟、杨晓群向一审法院起诉请求：1、判令解除朱万伟、杨晓群与奥鑫公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令奥鑫公司返还朱万伟、杨晓群已付房款286950元及利息(利息以已付房款286950元为基数，从2019年2月12日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至返还全部购房款之日止)，并由博化公司承担连带给付责任；3、判令博化公司返还服务费20000元，并由奥鑫公司承担连带给付责任；4、由第三人伍秀利、田荣亮对奥鑫公司和博化公司在本案中所负债务承担连带责任；5、案件受理费由奥鑫公司和博化公司承担。 奥鑫公司向一审法院反诉请求：1、请求判令撤销奥鑫公司与朱万伟、杨晓群签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令朱万伟、杨晓群对奥鑫公司的诉讼请求由第三人田荣亮、伍秀利、田贵军承担责任；3、反诉案件受理费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：奥鑫公司系1994年6月24日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；批发、零售：建材。四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系2013年1月21日成立的有限责任公司分公司，经营范围为商品房销售服务，负责人为伍秀利。 2008年9月22日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍现云（系第三人伍秀利之父）、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，合同涉案主要内容：1、甲方将奥鑫锦城黄桷坡段开发经营承包给乙方，乙方向甲方缴纳开发承包费人民币2180万元。（包括土地出让金40年及前期投入费用、奥鑫锦城总项目政府基础设施不足分摊费用、开发经营管理费用、总项目其他费用）；2、乙方在甲方授权及本协议范围内以甲方公司名称进行承包开发经营。其报建、修建及平整土地、项目区域基础设施建设、销售、办证等各项经营活动的资金及税费由乙方自行负责；3、乙方商品房销售收入必须存入甲方指定账户内公司统一入账，除协议承包费以外的资金甲方必须在销售实款全额七日内支付给乙方，专款专用。若甲方未经乙方同意而临时挪用乙方资金，须按银行贷款利息4倍赔偿乙方。 2011年6月16日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍先云、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《黄桷坡开发补充协议》，合同涉案主要内容：1、乙方将甲方缴纳的项目承包费为税后净收入2180万元，2011年7月31日前，乙方应将所欠项目承包费一次性付给甲方，否则视为违约；2、乙方承包项目必须服从甲方统一指挥和管理。并以甲方名义开展各项工作。合法经营，按照办事；3、乙方应按双方合作的真实情况向税务部门申报纳税。做到统一打造，分期报建；4、由于承包地块犬牙交错，乙方享有经双方确认界限范围内的经营权。乙方应按承包协议约定的四至界线开发建设，实行独立核算，自负盈亏。开发管理费甲方按建筑面积12元/㎡收取承包地块内土地承包图与规划图剩余土地使用权归乙方所有；5、乙方承包项目的配套费和一切税费按行政主管部门和相关政策规定标准由乙方负责承担，并以甲方名义缴纳；6、乙方承包范围内工程建设施工队伍由乙方安排，甲方指派一名工程师监管，工程竣工备案资料交甲方存档。其中：16号楼对面小高层1幢由大业公司承建（单价按本区域同等价格）；7、本协议签订之日起甲方配合乙方完善开发报建手续，工程竣工备案后办理产权及相关手续，并出具必要的委托书。2013年8月26日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍秀利、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫A区开发建设承包补充协议》，合同涉案主要内容：1、现因伍先云于2013年8月13日因病去世，其妻刘汉群，其女伍秀利，其子伍连敏作为其合法继承人，伍先云对甲方的一切权利义务全部转移给全体合法继承人，全体继承人将继承履行伍先云与甲方签订的协议；2、刘汉群、伍连敏由于个人原因不能参与相关事宜，现特委托伍秀利作为合法代理人，全权代为履行原签订协议的一切相关事宜，享有与伍先云同等权利。协议加盖四川奥鑫实业开发公司公章，伍秀利、田荣亮、刘汉群、伍连敏在该协议上签字。 2016年1月22日，伍秀利、田荣亮向奥鑫公司出具承诺书，承诺书主要内容为：承诺人田荣亮、伍秀利承包经营奥鑫锦城黄桷坡段即奥鑫A区范围内的房地产经营权，涉及房屋营销、商业开发、房屋租赁、抵押贷款、安全生产管理等项业务，凡需奥鑫实业有限公司提供资质加盖印章、完善手续的业务，商请奥鑫公司全力协助。承诺人田荣亮、伍秀利特别承诺：1、凡是由奥鑫实业有限公司以企业资质、印章涉及的业务范围，如发生纠纷由承诺人自行协商解决，协商不成产生诉讼，由承诺人应诉，由此产生的法律后果、法律责任和经济责任，均由承诺人承担，奥鑫实业有限公司不承担责任；2、凡由奥鑫实业有限公司法定代表人及其股东签字提供的抵押担保，如产生连带责任，主债人无力偿还或者拒不偿还条件下，由担保人偿还贷款本金。担保人偿还后抵押担保物归四川奥鑫实业有限公司所有，承诺人自愿放弃追偿和申诉的权利。贷款利息、担保物变更登记所产生的税、费由承诺人承担，并保证在奥鑫公司偿还贷款后30天内付清（不含奥鑫公司借用奥鑫A区部分融资产权）；3、奥鑫A区范围内的安全生产、安全管理由田荣亮、伍秀利依法行使管理权，由此产生的安全责任及法律后果和经济责任由田荣亮伍秀利承担。伍现云与伍先云系同一人，涉案房屋属于黄桷坡开发范围内。 “奥鑫锦城黄桷坡段”项目即“奥鑫锦城”A区，于2013年7月25日开工，2016年11月24日竣工，总建筑面积为99090.62㎡。其中17幢、18幢、19幢为住宅，合计436套；负一层、负二层、负三层为商铺，负一层有商铺378个，负二层有商铺365个，负三层有商铺320个；负四层、负五层为车位，共550个。 朱万伟、杨晓群系夫妻关系。买受人朱万伟、杨晓群与出卖人奥鑫公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定部分内容如下：1、买受人购买商品房为现房的，该商品房所在楼栋房屋所有权证号为××；2、该商品房为奥鑫锦城Ａ区（一期）1幢-3层37号，用途为商业服务，-3层37号预测建筑面积共38.26平方米，套内建筑面积24.08平方米；3、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；4、-3层37号商品房单价为每平方米人民币7500元，总价款人民币286950元；5、付款方式为一次性付款；6、出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人同意在接房同时将税费（包括办理银行按揭贷款费用）交给出卖人；7、出卖人应当在2021年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。2019年2月12日，朱万伟、杨晓群向奥鑫公司支付-3层37号商铺定金10000元、-3层37号商铺购铺款276950元。朱万伟、杨晓群共计向奥鑫公司支付商铺购铺款286950元。奥鑫公司也将案涉房屋向原告进行了交付。朱万伟、杨晓群另向博化公司支付奥鑫锦城Ａ区负三层37号商铺服务费20000元。 朱万伟、杨晓群向奥鑫公司支付购房款后，朱万伟、杨晓群与四川七星企业管理服务有限公司签订了委托经营合同，委托四川七星企业管理服务有限公司对外出租涉案商铺，并收取了部分租金。 另查明，案涉房屋所在楼栋权属登记原产权证号为××号，产权人奥鑫公司；2014年7月2日完成转移登记，证号为××，产权人田贵军。2018年6月14日，案涉房屋设定抵押登记，终止日期为2021年6月13日，并办理了他项权证，证号为××号，抵押权人为四川安岳农村商业银行股份有限公司安农支行，债权数额4300000元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系；第二、如何认定与朱万伟、杨晓群签订商品房买卖合同的合同相对人；第三、是否应当解除本案商品房买卖合同，被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息、赔偿损失，博化公司是否应当对奥鑫公司返还购房款、支付利息和赔偿损失承担连带责任的问题；第四、如何认定朱万伟、杨晓群、奥鑫公司与博化公司之间的法律关系，被告博化公司是否应当返还20000元服务费；第五、第三人伍秀利、田荣亮是否对本案奥鑫公司和博化公司所负债务承担连带责任；第六、奥鑫公司的反诉是否成立？其反诉诉讼请求是否应当得到支持？ 第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系？被告奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间签订了《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，伍秀利、田荣亮从奥鑫公司承包奥鑫锦城A区的建设，奥鑫公司同意以奥鑫公司的名义报批、报建、经营等，二者之间成立挂靠关系。 第二、如何认定与朱万伟、杨晓群签订商品房买卖合同的合同相对人。奥鑫公司是与朱万伟、杨晓群成立商品房买卖合同的合同相对人，朱万伟、杨晓群与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。理由为：第一、朱万伟、杨晓群将涉案购房款交至奥鑫公司账户，奥鑫公司亦实际收取了原告的购房款，足以证明双方具有订立商品房买卖合同关系的合意；第二、被告奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮成立挂靠关系，原告对奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间的关系并不知情，其内部协议不具有对外对抗原告的效力。 第三、是否应当解除本案商品房买卖合同？被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息、赔偿损失，博化公司是否应当对奥鑫公司返还购房款、支付利息和赔偿损失承担连带责任的问题？根据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种方式。朱万伟、杨晓群请求解除与奥鑫公司签订的《商品房买卖合同》，其行使的系合同法定解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，朱万伟、杨晓群解除合同的诉讼请求要得到支持的理由必须满足《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形之一。因本案不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，故解除理由仅限于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四、五款中规定的情形。而《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四款中规定的情形均系因合同当事人一方违约行为引起的当事人可以解除合同的情形。奥鑫公司根据《商品房买卖合同》的约定需履行的主要债务（合同义务）有二，一是按照合同约定的时间交付案涉商品房，二是按照合同约定的时间办理该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）和向朱万伟、杨晓群交付案涉房屋的房屋所有权证书（转移登记）。合同约定的案涉商品房的交付时间为2019年12月31日前，权属证明的取得时间为2021年12月31日前，交付案涉房屋的房屋所有权证书应在房屋交付之日起730日内。奥鑫公司在《商品房买卖合同》签订之日即2019年2月12日便已经将案涉商品房交付给朱万伟、杨晓群，而合同约定的办理权属证明的时间亦未到期，交付所有权证书时间也未到期，故奥鑫公司不存在预期违约、迟延履行主要债务、根本违约的情形，朱万伟、杨晓群不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四款中规定的情形向奥鑫公司主张行使合同的法定解除权。朱万伟、杨晓群与奥鑫公司在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋登记在第三人田贵军名下而非奥鑫公司名下，朱万伟、杨晓群依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定要求解除合同，但出卖人奥鑫公司与买受人原告约定的商品房所有权转移登记时间并未到期，案涉房屋所有权并不必然导致不能转移至原告名下，故对朱万伟、杨晓群的该项解除合同的理由不予采纳。朱万伟、杨晓群依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定要求解除合同,但原告与奥鑫公司签订商品房买卖合同后，出卖人奥鑫公司不存在又将涉案房屋出卖给第三人情形，也不存在出卖人奥鑫公司未告知买受人原告又将涉案房屋抵押给第三人的情形，且案涉房屋已交付朱万伟、杨晓群占有、使用，朱万伟、杨晓群仅未取得房屋产权证而已，商品房买卖合同目的并非完全不能实现，故对朱万伟、杨晓群的该项解除合同的理由也不予采纳。综上，朱万伟、杨晓群要求解除与奥鑫公司所签订的《商品房买卖合同》理由不成立，对其解除合同的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，即使奥鑫公司隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，但因朱万伟、杨晓群要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求未得到支持，故朱万伟、杨晓群现也无权请求奥鑫公司返还已付购房款及利息、赔偿损失并由博化公司承担连带支付责任。 第四、如何认定朱万伟、杨晓群、奥鑫公司与博化公司之间的法律关系，博化公司是否应当返还20000元服务费，奥鑫公司对返还20000元服务费是否承当连带责任？博化公司与四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部签订的销售代理合同约定，由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部委托博化公司销售涉案房屋，并由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部向博化公司支付服务佣金。朱万伟、杨晓群并非销售代理合同当事人，博化公司收取原告服务费于法无据，即使其辩称的居间合同关系成立，依法也应当由委托人支付居间报酬，故对本诉朱万伟、杨晓群要求博化公司返还服务费20000元的诉讼请求予以支持。朱万伟、杨晓群支付的服务费系博化公司收取，朱万伟、杨晓群要求奥鑫公司对博化公司向朱万伟、杨晓群返还20000元服务费承担连带责任无事实和法律依据,不予支持。 第五、第三人伍秀利、田荣亮是否对奥鑫公司返还购房款、支付利息和博化公司返还服务费的法律责任承担连带责任。虽然伍秀利、田荣亮与奥鑫公司之间成立挂靠关系。但奥鑫锦城A区报批、报建、竣工、验收等符合城市房地产开发和工程质量管理的相关规定，原告要求第三人伍秀利、田荣亮对奥鑫公司返还购房款和支付利息的法律责任承担连带责任的诉讼请求没有法律和事实依据，不予支持。第三人伍秀利、田荣亮与博化公司之间没有直接法律关系，原告要求其对博化公司返还20000元服务费的法律责任承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。 第六、奥鑫公司的反诉是否成立？其反诉诉讼请求是否应当得到支持？依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”之规定，本案中，奥鑫公司提起反诉，符合民事诉讼法的规定。奥鑫公司反诉要求对案涉《商品房买卖合同》予以撤销，但其所举证据不足以证明合同盖章行为系第三人伍秀利、田荣亮实施的欺诈行为，且原告朱万伟、杨晓群并不认为盖章行为属于欺诈行为。故对奥鑫公司反诉要求撤销本案《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。奥鑫公司第二项反诉诉讼请求系对本诉诉讼请求的抗辩，不属于反诉诉讼请求，予以驳回。 综上，原告（反诉被告）朱万伟、杨晓群要求博化公司返还20000元服务费的诉讼请求于法有据，予以支持。对原告（反诉被告）朱万伟、杨晓群的其他诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）奥鑫公司的反诉请求没有事实依据，不予支持。博化公司经合法传唤无正当理由不到庭，表明其自动放弃诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应自行承担由此引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限本诉被告成都博化房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）朱万伟、杨晓群返还服务费20000元；二、驳回原告（反诉被告）朱万伟、杨晓群的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）四川奥鑫实业有限公司的诉讼请求。 二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院认定商品房买卖合同的事实是否正确？伍秀利、田荣亮并不具有开发商品房的资质，其与奥鑫公司之间受《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》约束，并以奥鑫公司的名义报批、报建、经营等，伍秀利、田荣亮与奥鑫公司成立挂靠关系。虽然伍秀利、田荣亮与奥鑫公司签订了协议，但是协议内容仅能约束合同双方。从商品房买卖的主体来说，奥鑫公司作为具有资质的房地产开发商，在本案中对外仍是商品房买卖合同的相对人，其与伍秀利、田荣亮之间合同关系并不当然产生对抗房屋买受人的效力。因此，四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部作为奥鑫公司下属机构，与房屋买受人所签订的商品房买卖合同所产生的法律后果应由奥鑫公司承担。且房屋买受人并不知情奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间的关系，销售的款项进入奥鑫公司开设账户，奥鑫公司与伍秀利、田荣亮协议约定以奥鑫公司名义对外经营，故房屋买受人与奥鑫公司成立商品房买卖合同关系，应当认定合同有效。奥鑫公司关于无权处分所涉商品房以及双方操作模式等主张，因系伍秀利、田荣亮与奥鑫公司之间依据双方协议约定的处分行为，根据合同相对性原则，不能对外约束本案善意的房屋买受人，故其理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，四川奥鑫实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川奥鑫实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王旭东 审 判 员 林用政 审 判 员 陈光彬 二〇二一年三月一日 法官助理 谢 臻 书 记 员 高婕语