湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终355号上诉人（原审原告）：永州市农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路**，统一社会信用代码91431100MA4L6J569T。法定代表人：田万顷，系公司董事长。委托诉讼代理人：唐保国，湖南新星律师事务所律师(特别代理)。委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师(特别代理)。被上诉人（原审被告）：王柏军，男，1968年11月12日出生，汉族，农民，住湖南省东安县。被上诉人（原审被告）：王行好，男，1996年8月16日出生，汉族，农民，住湖南省东安县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨正平，湖南省东安县平和法律服务所法律工作者(特别授权)。第三人：唐国民，男，1956年6月9日出生，汉族，农民，住湖南省祁阳县。第三人：唐君芳，女，1982年9月4日出生，汉族，农民，住江苏省如东县。第三人：杨冬，男，1983年11月28日出生，汉族，农民，住江苏省如东县。上诉人永州市农村商业银行股份有限公司（以下简称：永州农商银行）因与被上诉人王柏军、王行好、第三人唐国民、唐君芳、杨冬执行异议纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永州市农村商业银行股份有限公司上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1581号民事判决；二、改判支持上诉人的全部诉讼请求；三、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、永州农商银行与唐国民签订抵押合同，办理了抵押登记，抵押权成立并生效，其物权优先于广利来房地产开发有限公司广源国际项目部与两被上诉人因买卖合同关系产生的债权，并且广源国际项目部无权出售登记在唐国民名下的房产；二、根据《物权法》第十六条、第十七条的规定，唐国民对诉争房屋享有合法的权利外观，对涉案房屋的抵押是行使其所有权的职能。不动产物权设立依登记生效，而不以交付为必要，因此在办理过户登记之前，两被上诉人不享有涉案房屋的所有权；三、两被上诉人不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条规定的真实权利人。1、本案涉案房屋在登记时，不动产登记簿与真实权利人一致，不存在登记错误的情形；2、根据法律规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。唐国民出示了权属登记证书，永州农商银行有理由相信唐国民为房屋的合法所有人；3、永州农商银行与唐国民设立的抵押权是物权的一种，根据法律规定，应当优先于债权；4、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，两被上诉人与唐国民的纠纷不能损害善意第三人即永州农商银行的利益；四、两被上诉人与唐国民是债权关系，永州农商银行与唐国民是物权关系。1、未到房管部门办理产权过户登记不能产生房屋产权转移至两被上诉人的法律效果，两被上诉人仅能要求唐国民承担违约责任；2、永州农商银行与唐国民签订了书面的抵押担保合同，办理了抵押登记，双方设置的担保物权符合物权变动的公示公信原则；3、永州农商银行不可能知道，也无义务知道该房屋已实际出售给了两被上诉人。为了维护交易的安全和市场交易秩序，善意第三人的利益应当受到保护；五、涉案房屋未及时办理房屋过户变更登记，是两被上诉人自己的原因造成的。自2016年4月25日购买该房屋至2016年9月30日办理抵押登记，在长达半年的时间里，两被上诉人都没有向唐国民主张过权利。直至2020年4月，上诉人仍然未积极主张权利；六、即使唐国民系无权处分人，永州农商银行对涉案房屋的抵押权可以成立善意取得。1、从权利外观来看，涉案房屋为唐国民所有；2、永州农商银行没有违反法定审查义务，已经尽到了谨慎注意的义务。永州农商银行贷款时已经审查了房屋所有权证的真实性，也到涉案房屋进行了现场调查。关于楼盘具体售出了多少，只有唐国民知道，永州农商银行没有查询的渠道；七、永州农商银行与唐国民设立抵押权时没有过错也没有重大过失。根据合同的相对性，商品房买卖合同关系只能约束签订合同的两被上诉人和唐国民，并不能约束永州农商银行；八、即使两被上诉人与唐国民签订的房屋买卖合同成立，两被上诉人享有的是物权请求权，而不是房屋所有权，在两被上诉人不享有房屋所有权的情况下，不能中止对涉案房屋的执行；九、两被上诉人没有缴纳全部购房款，也没有按照一审法院的要求将剩余价款支付执行。王柏军、王行好辩称，一、王柏军、王行好与唐国民于2016年4月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效。2016年10月1日该房交付使用，后又签订了返租协议，唐国民支付了两年租金给王柏军、王行好；二、王柏军、王行好支付了全部房款并实际占有。根据被上诉人提交的证据可知，王柏军、王行好只欠唐国民房款95400元，但由于唐国民从2018年3月份起没有依约支付租金给王柏军、王行好，根据互负债务可以抵消的法律规定，王柏军、王行好欠唐国民的房款可以与唐国民应当支付的租金予以相互抵消，由此可视为王柏军、王行好已经交清房款；三、涉案房屋没有办理产权证转移手续非两被上诉人的原因。根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第1项“房产证及国土证由人委托出卖人统一办理”的约定，两被上诉人将办理产权证的相关资料交给唐国民后，因唐国民将该房产抵押给了上诉人导致无法办理产权证；四、上诉人作为金融机构没有尽到审查义务，应承担相应的风险。唐国民将涉案房屋抵押给上诉人，损害了被上诉人的合法权益，抵押行为无效。永州农商银行向原审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告对登记在唐国民名下位于永州市冷水滩区××道××层房屋【房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-40】享有抵押权；2、请求人民法院立即恢复对登记在唐国民名下位于永州市冷水滩区××道××层房屋【房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-40】中的11层1115号房屋的执行；3、请求人民法院判令被告承担诉讼费用。一审经审理查明:2016年4月25日，出卖方永州广利来房地产开发有限公司广源国际广场项目部（法定代表人唐国民）与被告（买受人）王柏军、王行好签订了一份《商品房买卖合同》[合同编号：永冷房商合（2016）04004]，约定出卖人出售位于永州市冷水滩区潇湘大道西侧国贸广场（原名广源国际广场）11层1115号房屋（该房号为暂定编号，最终以房管局所出具的测绘报告的房号为准）预测建筑面积89平方米作价44.5万元出售给买受人；2016年4月24日前支付购房款22.5万元，其余款22万元通过银行按揭支付；交房时间为2016年10月1日前。2016年4月25日，买受人交付了首付购房款22.5万元。买受人收房后，于2016年4月25日与永州赐福资产经营管理有限公司就该房屋签订了《委托经营管理合同》，将该房屋委托该公司经营管理，王柏军、王行好按合同约定收取租金且已收取了2年。出卖方未按合同约定为被告办理产权过户登记。2016年9月29日，原告（原永州潇湘农村商业银行股份有限公司）与第三人唐君芳签订借款合同，约定原告借款1000万元给唐君芳。为担保该债务的履行，第三人唐国民与原告签订《最高额抵押合同》约定，唐国民以冷水滩区站前北路多处房地产提供抵押担保，即1412整层房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-25］、1411整层房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-8］、1312整层房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-24］、1311整层房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-9］、1212整层房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-39］、1013整层房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-23］、1112整层房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-40］、1111整层房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-7］。涉案房屋包含在抵押的整层房屋［房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2010）第0××2号-40］中。次日，第三人唐国民与原告就上述抵押的房屋办理了抵押登记。原告以对涉案房屋享有抵押权，应恢复执行涉案房屋为由，诉至法院而酿成本纠纷。一审法院认为，本案系执行异议之诉纠纷。出卖方永州广利来房地产开发有限公司广源国际广场项目部（法定代表人唐国民）与被告（买受人）王柏军、王行好签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同依法成立并有效。原告永州市农村商业银行股份有限公司与第三人唐国民签订的《最高额抵押合同》亦系双方真实意思的表示且办理了抵押登记，原告对唐国民所抵押的房屋享有抵押权。但原告对第三人唐国民所有的房屋享有抵押权的成立是在被告与第三人唐国民签订买卖合同之后，原告作为金融机构未尽审查义务，应承担相应的风险。另被告已支付50%以上购房款且将涉案房屋出租经营，不能办房屋不动产权证的原因非因自身原因所致，因而被告对涉案房屋享有足以排除执行的权利。故对原告的诉讼请求，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告永州市农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，公告费560元，合计860元，由原告永州市农村商业银行股份有限公司负担。二审期间，王柏军、王行好向本院提交如下证据：一、公寓装修标准，拟证明唐国民承诺装修标准，市场价值约每平方米2000元，但唐国民未予装修的事实；二、商品房买卖合同，拟证明唐国民与两被上诉人于2016年10月18日以减少房价无需唐国民装修事宜签订了一份《商品房买卖合同》的事实。永州农商银行质证：对公寓装修标准该份证据的真实性无异议，对关联性有异议，这个和抵押的房屋没有关联性。对商品房买卖合同的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明我们没有抗辩权。本院认证：针对王柏军、王行好提交的两份证据其真实性、合法性，双方均无异议，对关联性方面，本院认为可以证明王柏军、王行好已经支付了大部分房款并实际占有使用、装修该房屋，故对该证据予以采纳。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：涉案房屋的权利归属问题。上诉人永州市农村商业银行股份有限公司与原审第三人唐国民签订的《最高额抵押合同》办理了抵押登记，上诉人对唐国民所抵押的房屋享有抵押权。但上诉人对原审第三人唐国民所有的房屋享有抵押权的成立是在被上诉人与原审第三人唐国民签订买卖合同之后，上诉人作为金融机构未尽审查义务，应承担相应的责任。从本案的事实看，1、被上诉人王柏军、王行好在人民法院查封该房屋之前已经与原审第三人唐国民签订了合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前被上诉人已经合法占有该房屋；3、被上诉人购买的房屋系装修的房屋，而实际交付的是未装修的房屋，扣除装修款，被上诉人基本上已经交清房款；4、未办理过户登记的原因不是被上诉人。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被上诉人王柏军、王行好可以申请排除执行。综上所述，永州市农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人：永州市农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 ：吕伟文审判员 ：杨世清审判员 ：彭样平二〇二一年三月四日书记员 ：邓凌刚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。