重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终232号上诉人（原审被告）：苏承芬，女，1952年12月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：重庆心喜物业管理有限公司，住所地重庆市江**大石坝街**元佳花园**5-2，统一社会信用代码91500105574811363N。法定代表人：郑家强，总经理。委托诉讼代理人：江世元，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。上诉人苏承芬因与被上诉人重庆心喜物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初15707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人苏承芬及被上诉人重庆心喜物业管理有限公司的委托诉讼代理人江世元到庭参加二审询问，被上诉人科美物业公司未到庭。本案现已审理终结。苏承芬上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初15707号民事判决，并改判不予支付被上诉人主张的物业服务费；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定的由业委会、社区居委会、街道办事处共同出具的业主统计表及被上诉人进场以后制作的满意度调查表大部分系伪造，不是小区过半数业主的真实意愿；2、被上诉人进场后未按合同约定的内容进行服务，严重违约。包括减少工作人员、侵占挪用小区消防器材、侵吞小区公共收益，未及时维护、养护、维修和管理小区电梯、外墙排危等公共设施及公共绿地、花草树木、车位管理混乱侵占公共车位、阻挡消防通道，小区门口常年堆放垃圾。重庆心喜物业管理有限公司辩称：一审适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。重庆心喜物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4760.68元；2、判令被告向原告支付物业服务费的违约金，自2017年7月1日起依次以每月应交的物业费用133.22元为本金按每日百分之三的标准计算至本金全部付清时止。一审法院认定事实：重庆市江北区聚金花园小区业主委员会、重庆市江北区观音桥街道建西社区居民委员会、重庆市江北区人民政府观音桥街道办事处共同出具业主签名统计说明，主要载明经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，选聘原告作为聚金花园小区的物业服务企业。2017年4月24日，甲方聚金花园业主委员会与乙方原告签订《物业服务合同》，该合同约定，原告为聚金花园小区提供物业管理服务，范围包括涉诉房屋；原告提供的物业服务的主要内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；协助做好物业管理区域的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他应收应付费用的收取和支付；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。在物业管理区域内，接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。合同期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月30日止；合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费用按建筑面积计算，住宅高层**以下（含二楼）：0.8元/月/平方米，高层二楼以上：1元/月/平方米，含电梯电费、维保费、不再另收水电分摊费；商业门市、商铺、商业用房等：3.9元/月/平方米。业主应于每月20-30日交纳当月物业服务费用。该合同于2017年7月11日在重庆市江北区房屋管理局进行备案。合同签订后，原告为聚金花园小区提供物业服务至今。被告为重庆市江**嘉陵六村****5-4房屋的权利人，该房屋建筑面积为140.02平方米。2020年7月7日，原告通过挂号信向被告寄送催收物业服务费的律师函。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。选聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容，属于业主大会履行的职责。代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员应当履行的职责。聚金花园小区在观音桥街道和建西社区的指导下，经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，选聘原告作为聚金花园小区的物业服务企业，并由业主委员会与原告签订物业服务合同，符合法律规定的程序，合法有效。业主委员会内部构成人员的变动，并不影响作为善意相对人的物业服务企业签订的物业服务合同效力。原告与被告所在小区的业主委员会签订《物业服务合同》，被告作为涉案小区的业主，应当受该物业服务合同的约束，按照约定交纳物业服务费。原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。因被告并未举证证明原告诉请期间物业服务费的交纳情况，应当承担不利法律后果，故原告要求被告支付2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4760.68元[140.02平方米×1元/月/平方米×34月]的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告不同意支付物业服务费的辩解是否成立的问题。一审法院认为，根据《物业服务合同》的约定，原告接受业主的委托，对其物业专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定），故关于热水器的维修结果，不是被告支付物业服务费的前提条件。原告对小区共用部分存在的安全隐患，具有及时消除的合同义务，若由于原告的过错导致被告的财产受损的，被告可另行起诉解决。利用全体业主所有的共用部位、共有设备设施进行经营获取的收益归业主共有，原告可根据约定按比例分成，若被告主张取得该部分收益，不属于本案的审理范围，可另案处理。被告反映的原告存在侵权行为，此系物业服务法律合同关系外的行为，其可以另案进行处理，一审法院对此不作审查。原告提交了证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告也提交了相应的证据证明原告提供的服务存在诸多问题；由于原告提供的物业服务时间上具有持续性，解决业主反映的问题具有延后性，并不能证明上述问题的长期存在，庭审中原告亦表明愿意积极进行卫生打扫，对绿化植物进行补载，故仅能说明原告在提供的物业服务过程中存在不足之处，并不足以成为被告长期拒交物业服务费的合法理由。物业公司从事的是物业区域内公共事项的管理，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以服务存在瑕疵拒绝交纳物业服务费，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告不交物业服务费的辩解理由不成立，不予采纳。关于违约金的问题，一审法院认为，原告提供的物业管理服务存在瑕疵，存在一定过错，故对其要求支付违约金的请求不予支持。。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性和无法计量性的特点。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告苏承芬自本判决生效之日起十日内向原告重庆心喜物业管理有限公司支付2017年9月1日至2020年6月30日的物业服务费4760.68元；二、驳回原告重庆心喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏承芬负担。二审中，苏承芬举示证据如下：1、物管费缴费单据；2、消防检查卡；3、聚金花园满意度调查的告示；4、工作通报，说明发生了火灾；5、手机拍摄的保安巡逻表的照片及小区门口垃圾堆及楼道的照片。拟证明其交纳了物管费、消防检查卡伪造的痕迹较重、苏承芬并未接受满意度调查、被上诉人管理不善导致发生火灾、被上诉人并未按照规定每4小时巡逻一次、被上诉人在小区清洁等各方面未进行服务。重庆心喜物业管理有限公司发表质证意见如下：对苏承芬举示的照片真实性无异议，其拍摄的两次照片堆放的垃圾不同，证明物业公司每天对垃圾进行了清扫；对火灾事故通报真实性无异议，说明物业公司将火灾在初期扑灭，火灾原因不是物业公司造成的；对满意度调查的告示三性均不予认可；对于保安巡逻表真实性无异议，能够反映被上诉人对小区进行了消防重点部位的检查，虽然有瑕疵，但能够反映真实情况，不能以此瑕疵来拒交物管费。因满意度调查的告示系复印件，本院无法确认其真实性，对该证据不予采信。对其余证据的真实性予以确认，但不能达到其证明目的。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，重庆心喜物业管理有限公司与聚金花园业主委员会签订了《物业服务合同》，并事实上进驻该小区，提供了物业服务，其有权收取物业服务费。虽然苏承芬举示的证据在一定程度上能证明被上诉人提供的物业服务内容和质量方面存在瑕疵，但该瑕疵程度并不足以构成苏承芬拒交物业费的充分理由。物业服务企业应该及时对服务不到位的地方进行整改，充分听取业主的意见和建议，提高管理水平和服务质量，业主也可与物业服务企业协商要求予以改进或者依据物业服务合同要求其承担相应的违约责任，但以此为由长期不交纳物业管理费必然会影响物业服务企业所提供的物业服务质量，长此以往，更易形成恶性循环，并不利于物业的维护和保养。本案中，苏承芬自2017年起即拖欠物业服务费，时间较长，但正是因为考虑到了被上诉人在提供物业服务方面存在的瑕疵及过错，一审法院亦未另行主张违约金。故苏承芬应及时向被上诉人交纳欠付的物业服务费，其拒交物业费的上诉理由不成立，本院不予支持。对于苏承芬上诉所称小区公共收益的问题，如苏承芬认为被上诉人没有按规定向小区业主公示收益情况及存在侵占公共收益的情况，其可另诉处理，本案不予处理。综上，苏承芬的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由苏承芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 郑泽审 判 员 刘希二〇二一年三月三日法官助理 王玲书 记 员 梁麟