新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终103号 上诉人（原审原告）：沈海燕，女，1970年5月7日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：王梦娅，新疆瑞诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王小英，女，1969年10月16日出生，住石河子市。 被上诉人（原审被告）：赵勇，女，1964年8月29日出生，住石河子市。 上诉人沈海燕因与被上诉人王小英、赵勇房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初3335号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人沈海燕的委托诉讼代理人王梦娅、被上诉人王小英、赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈海燕上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2．案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据金某与被上诉人签订的租房协议，上诉人有理由相信涉案房屋长期出租给被上诉人，被上诉人赵勇在与上诉人的微信聊天中明确表示长期租赁指的是十年，由此可证实上诉人与被上诉人签订转让协议是以十年租期为条件的。上诉人与被上诉人签订转让协议的时间是2019年9月11日，距被上诉人给金某交纳房租到期日2020年3月1日仅间隔五个月，如该转让协议不以长期租赁为条件，就意味着上诉人转让该店仅是为了经营几个月时间，期间上诉人还要给被上诉人之前已收取费用的办卡用户履行服务义务，这既不符合常理也显失公平。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人间的转让协议是以长期租赁涉案房屋为条件，因被上诉人未处理好与其与房主金某的租赁合同关系，被上诉人也将转让设备擅自取回，导致上诉人无法继续经营该店，转让协议的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，上诉人要求解除转让协议并退还转让款符合法律规定。 王小英、赵勇辩称，转让协议中被上诉人的义务已全部履行完毕。上诉人未将自己的合同义务履行完毕，至今还欠付被上诉人转让费。上诉人要求解除合同返还已付转让款没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 沈海燕向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的转让协议；2．判令被告返还转让款30000元；3．被告承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年3月1日，案外人金某与被告王小英、赵勇签订租房协议一份，约定金某（甲方）将玛河大厦××××号住宅一套租于王小英、赵勇（乙方），租期三年，后租金随行就市，此房长期租于乙方。2019年3月26日，案外人金某向被告出具收条一份，内容：“今收到2019年3月1日-2020年3月1日玛河大厦91栋1231号房租17000元”。2019年9月11日，原、被告签订转让协议约定：“现有玛河大厦××层××××号汗蒸养生馆，转让给沈海燕，转让费3万，汗蒸馆原先的老顾客可继续汗蒸，直到各自的卡用完为止且以后所有的费用由沈海燕负担，房租到2020年3月1号，此款2019年9月13日全付清。在此养生馆不能做违法之事”。2019年8月底，原告开始做汗蒸店体验卡活动并收取体验价款。庭审中，原、被告均认可沈海燕已支付转让款27106.63元。2020年3月底，玛河大厦××层××××号汗蒸养生馆房租到期，案外人金某欲涨房租，被告王小英告知原告后，原告不同意，后王小英与房东协商房租为每年20000元，租期两年，原告亦不同意。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、是否应当解除原、被告签订的转让协议；二、两被告是否应当返还原告转让款30000元。 关于焦点一，原、被告于2019年9月11日签订的转让协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”租房协议约定原告应承担给付转让费30000元并允许汗蒸店转让前已缴费老顾客继续汗蒸直至次数用完的义务，现原告已给付被告转让费27106.63元，被告已将该汗蒸店转由原告经营，原、被告签订的转让协议已基本履行完毕，没有解除的必要，而原告所称“被告王小英、赵勇欺骗其房屋租期十年”仅为其与赵勇单方沟通，赵勇作出的解释说明，但在转让协议中对租赁期限未作明确约定。原告作为完全民事行为能力人，在签订协议前应当对欲转让房屋剩余经营年限及租金情况进行调查，况且王小英及赵勇仅为转租方并非出租方，无权对房屋租金数额进行约定，后原告经营不能是因与出租方租金及租期未能达成合意所致，故对原告要求解除《转让协议》的诉讼请求该院不予支持。 关于焦点二，转让协议中虽未对转让费包含的具体分项明确约定，但根据本案案情，转让费中应当包括已付房屋租金，原汗蒸店客源、汗蒸店相应设施设备的价值。原告实际经营该汗蒸店后，即对前述资源进行了有效利用，现非因被告导致原告经营不能，其要求被告返还转让费显然无事实及法律依据，至于原告称被告未经其同意将原告经营的汗蒸店内物品拿走，该行为属另一法律关系，如若原、被告有争议，可另行诉讼解决，故对原告的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条规定，判决： 驳回原告沈海燕的诉讼请求。 案件受理费减半收取275元（原告沈海燕已预交），原告沈海燕自负。 二审中，上诉人除对一审查明“2020年3月底，玛河大厦××层××××号汗蒸养生馆房租到期，案外人金某欲涨房租，被告王小英告知原告后，原告不同意，后王小英与房东协商房租为每年20000元，租期两年，原告亦不同意”的事实有异议外，对其余事实无异议，被上诉人对一审查明的事实无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。上诉人称其未继续租赁涉案房屋是因为房主金某不同意将房屋继续出租，并不是因为上诉人与金某对房屋租金没有协商一致。 二审中，上诉人提交新的证据有：1．上诉人与金某的微信聊天记录。证明：被上诉人与金某签订的租房协议中手写部分“后租金随行就市，此房长期租于乙方”系被上诉人自行添加，没有取得房东金某的同意，两被上诉人欺骗上诉人涉案房屋可长期租赁。两被上诉人对该证据的真实性认可，被上诉人赵勇认可租房协议中手写部分是其本人添加，但称其是经过金某同意。2．上诉人与被上诉人王小英自2020年1月16日起至2020年4月1日间的微信聊天记录。证明：被上诉人未告知金某涉案房屋转租的事实，而是告知金某其与上诉人是合伙关系，上诉人未继续租赁涉案房屋的原因是金某表示不再继续出租，并不是上诉人与金某对租金价格未协商一致。被上诉人对该证据的真实性认可，但称上诉人提供的聊天记录不完整，不能达到上诉人的证明目的。 另查明，转让协议中约定的转让价款30000元，被上诉人包括了被上诉人已支付至2020年3月1日的房租、设备设施的价值及原汗蒸店的客源。上诉人认可实际使用涉案房屋至2020年4月。 本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：上诉人要求解除转让协议及返还转让款27106.63元的诉讼请求有无事实和法律依据。 上诉人与两被上诉人签订的转让协议合法有效，转让协议中并无转租期限为十年的约定，相反却有“房租到2020年3月1号”的内容，故可以认定上诉人与被上诉人房屋转让合同约定的期限应为2020年3月1日止，双方约定的转让费30000元实际包括了被上诉人已支付至2020年3月1日的房租、设施设备价值和原汗蒸店的客源，上诉人在签订转让协议后亦实际使用涉案房屋至2020年3月底，设施设备亦接收使用，对原汗蒸店的客源也接收利用，上诉人亦实际向被上诉人支付了转让款27106.63元，现该转让协议的期限已届满，上诉人要求解除转让协议返还已付款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，沈海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人沈海燕负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 胡春红 审 判 员 赵春华 二〇二一年三月二日 法官助理 马金玲 书 记 员 张梦琦