陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2021）陕01民终979号 上诉人（原审被告）：朱宝琳，女，1987年9月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：张青改，女，1966年5月28日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王雅平，陕西方强律师事务所律师。上诉人朱宝琳因与被上诉人张青改房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初16006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。朱宝琳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令朱宝琳无需支付张青改房租31645元；二、一、二审诉讼费用由张青改承担。事实和理由：一、法院认定朱宝琳应当承担没收房屋租赁保证金的违约责任与双方在合同中的约定不符，与法律规定不符。双方所签订的租赁合同无法继续履行，系因疫情防控措施致使朱宝琳校外托餐辅导中心已无法经营，属于不可抗力。商铺租赁合同第九条第四款约定，如因不可抗议原因致使本合同无法履行时，双方互免承担违约责任，故朱宝琳不承担违约责任。根据合同法117条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关规定，朱宝琳也不应当承担违约责任。二、朱宝琳所经营校外托餐辅导中心受疫情及政府政策影响，停止营业三个多月，致使朱宝琳无法继续履行合同，而非朱宝琳本人原因，根据合同法117条规定，结合公平原则，张青改应当减免朱宝琳停止营业的三个月租金，一审法院判决朱宝琳支付租金与事实、法律不符。张青改辩称，一、朱宝琳在新冠肺炎疫情发生之前已经出现迟延支付租金的违约行为，其违约责任并不能免除，朱宝琳要求不承担违约责任的主张无事实及法律依据，依法应当驳回。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。” 根据涉案《商铺租赁合同》第四条“租金及支付方式”的相关约定，朱宝琳应当在2019年5月31日向张青改交付首期房屋租金及保证金，在2019年12月25日向张青改交付第二期租金。根据一审法院查明的事实，朱宝琳并未按照合同约定按期足额支付相应款项，显属违约，且在朱宝琳迟延支付租金时并未发生新冠肺炎疫情，根据法律规定，其违约责任并不能因此免除。故朱宝琳要求不承担违约责任的主张无事实及法律依据，应当驳回。二、一审法院已经充分考虑新冠肺炎疫情对本案的影响，依法适用不可抗力规则，判决公平，应予维持。本案中，朱宝琳实际承租期间为2019年5月25日至2020年5月27日，朱宝琳应当在2019年5月31日向张青改交付首期房屋租金及保证金，在2019年12月25日向张青改交付第二期租金。根据一审法院查明的事实，朱宝琳不但未能按照合同约定按期足额支付相应款项，并于2020年5月27日在未告知张青改的情形下单方搬离房屋，以自己的行为表明不再履行租赁合同，朱宝琳显然构成根本违约，理应补交所欠租金，同时按照涉案合同的约定承担相应的违约责任，即没收租赁保证金、支付滞纳金、承担违约金。但一审法院充分考虑到涉案租赁合同的履行受新冠肺炎疫情防控政策影响，已经根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》相关规定对本案适用不可抗力规则，对于张青改主张的滞纳金、违约金均不予支持，且额外扣除一个月的租金，一审法院的判决已经充分体现公平原则，足以照顾朱宝琳的利益，应予维持。三、朱宝琳要求减免三个月租金的主张无事实及法律依据，其上诉请求应当予以驳回。本案中，朱宝琳实际承租期间为2019年5月25日至2020年5月27日，共计12个月，因此朱宝琳原本应当支付12个月实际占用期间的租金。本案虽然存在不可抗力因素，但朱宝琳的违约行为也是客观存在的，一审法院在充分考虑各种情形的基础上，认定张青改让渡2个月的租金作为装修免租期，再额外扣除1个月的疫情期间的租赁费，即朱宝琳实际占用商铺12个月，但只需支付9个月的租金，且不承担任何滞纳金及违约金，张青改认为一审判决已经充分照顾朱宝琳。另外，需要说明的是，除了欠付租金，朱宝琳至今仍欠7299.2元的商业物业服务费及生活垃圾处理费未能结清，如按照朱宝琳所主张，再免除其停止营业的3个月租金，会将合同履行中的所有风险全部附加于张青改，而作为违约方的朱宝琳却没有任何损失，对于张青改而言将极不公平，故朱宝琳的该项主张无事实及法律依据，其上诉请求应当驳回。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确，请求驳回朱宝琳的全部上诉请求，维持原判。张青改向一审法院起诉请求：1.朱宝琳支付张青改2020年2月至2020年5月共计4个月的房租68860元；2.朱宝琳支付滞纳金共计5680.95（暂定自2019年12月26日起算至实际清付之日）；3.朱宝琳支付违约金20000元（以上三项合计：94540.95元）；4.本案诉讼费用由朱宝琳承担。一审法院认定事实：张青改系位于西安市雁塔区XX城XX幢XX单元XX室的商铺的房屋所有权人。2019年5月31日，张青改与朱宝琳签订《商铺租赁合同》约定：1、朱宝琳承租张青改位于西安市雁塔区XX城XX幢XX单元XX室的商铺，租赁期限自2019年5月25日起至2024年7月24日止，共计五年，其中2019年5月25日至2019年7月24日为装修免租期； 2、商铺月租金为每月17215元，2021年7月25日起递增租金，具体金额和方式双方另行协议，租金每六个月结算一次；3、朱宝琳应于签订合同当日向张青改支付1个月租金作为租赁保证金和六个月的租金，租赁保证金不计利息，张青改在合同期满及朱宝琳遵守及履行合同的前提下退还；4、租赁期间，朱宝琳不得无故解除合同，如朱宝琳提前终止合同，已付租金和保证金不予退还；5、如因不可抗力原因，造成合同无法履行的，双方互勉承担违约责任。又查，朱宝琳于2019年5月25日通过微信向张青改转账17000元，2019年6月6日、7日通过建行手机银行向朱宝琳转账50000元及42689.4元。2020年1月1日通过微信向张青改转账3000元，同日，张青改通过建行手机银行向朱宝琳转账17000元。另查，张青改向朱宝琳垫付2019年1月1日至5月31日期间的物业费、垃圾费10815.6元，朱宝琳同意该笔垫付款项折抵为房屋租金。租赁期间，朱宝琳承租张青改房屋用于校外托餐辅导中心。2020年5月27日，朱宝琳在未提前向张青改告知的情形下进行了腾房。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，张青改与朱宝琳就租赁位于西安市雁塔区XX城XX幢XX单元XX室的商铺达成一致协议，并签订《商铺租赁合同》。该项协议系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行。依据张青改向朱宝琳转账记录可知，张青改共向朱宝琳支付款项为140505元（含折抵的物业费及租赁保证金），其中包含租赁保证金17215元。依据朱宝琳支付租赁费的时间可知，朱宝琳确实存在逾期支付首期房屋租赁费的事实，且朱宝琳提起解除商铺的租赁合同并腾房均未提前向张青改告知，故存在提前解除合同的违约行为，依据合同约定应当承担没收房屋租赁保证金的违约责任。关于张青改要求支付2020年2月至2020年5月期间的房屋租赁费及承担滞纳金一节。因考虑到2020年2月因新型冠状病毒引发的肺炎疫情防控政策所限，西安市内租户无法正常使用租赁房屋，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的文件规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入减少的，出租人要求承租人承担违约责任，人民法院不予支持。对于承租非国有房屋用于经营的，人民法院可以引导当事人参照政策进行减免租金并进行调解，调解不成的，根据公平原则变更合同。故，一审法院依据上述文件精神，对张青改要朱宝琳支付疫情期间的逾期支付房屋租金的滞纳金、违约金均不予支持，并依据公平原则，一审法院酌定扣除一个月的租金17215元。朱宝琳实际租赁期限为2019年5月25日至2020年5月27日，其中2019 年5月25日至7月24日为免租期，故朱宝琳应当支付张青改10个月的租金及租赁保证金17215元，在扣除一个月的疫情期间的租赁费后，朱宝琳应当支付张青改9个月租金154935元及租赁保证金17215，合计为172150元，朱宝琳实际支付款项为140505元（含折抵的物业费及租赁保证金），朱宝琳尚欠租金31645元。综上所述，兹根据，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告朱宝琳应于本判决生效之日起十日内向原告张青改支付房租31645元。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张青改的其他诉讼请求。一审案件受理费2164元,由原告承担1450元，被告承担714元，因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，张青改与朱宝琳就租赁案涉商铺达成一致并签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按照合同约定履行。一审法院查明，张青改共向朱宝琳支付款项为140505元（含折抵的物业费及租赁保证金），其中包含租赁保证金17215元，依据朱宝琳支付租赁费的时间可知，朱宝琳确实存在逾期支付首期房屋租赁费的事实，且朱宝琳提起解除商铺的租赁合同并腾房均未提前向张青改告知，故一审法院认定朱宝琳存在提前解除合同的违约行为，依据合同约定应当承担没收房屋租赁保证金的违约责任，认定并无不当。一审法院考虑到2020年2月因新型冠状病毒引发的肺炎疫情防控政策所限，西安市内租户无法正常使用租赁房屋，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的文件规定，对张青改要朱宝琳支付疫情期间的逾期支付房屋租金的滞纳金、违约金均不予支持，并依据公平原则，酌定扣除一个月的租金17215元，朱宝琳实际租赁期限为2019年5月25日至2020年5月27日，其中2019 年5月25日至7月24日为免租期，故一审法院认定朱宝琳应当支付张青改10个月的租金及租赁保证金17215元，在扣除一个月的疫情期间的租赁费后，朱宝琳应当支付张青改9个月租金154935元及租赁保证金17215，合计为172150元，朱宝琳实际支付款项为140505元（含折抵的物业费及租赁保证金），尚欠租金31645元，一审法院判令朱宝琳支付给张青改，判决并无不妥。朱宝琳上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2164元，朱宝琳已预交，由朱宝琳负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年三月一日 书 记 员   段      蓓1