安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终356号 上诉人（原审原告）：徐杨利，女，汉族，1975年03月10日出生，住安徽省阜南县。 上诉人（原审原告）：张贺凯，男，汉族，1978年7月19日出生，住安徽省阜南县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：杨微，北京市京师律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：裴育，北京京师（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜南县平和置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际4号楼101、102、103室，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY。 法定代表人：张亮亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 上诉人徐杨利、张贺凯因与被上诉人阜南县平和置业有限公司（以下简称平和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐杨利、张贺凯上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判。事实和理由：一审认定事实不清，计算方法有误。1．评估公司作出的评估报告中，将涉案小区划分了6类具有代表性的标准户型，按照一审法院的计算方法，户型对计算装修差价有重要影响，但部分房屋无法归入该6类标准户型中。同一栋楼中的房屋，其装修价值的单价不应存在较大差异，具体到各种户型，装修差价应以业主支付的1500元/平方米减去该户型每平方米装修单价，该种计算方法为“相减法”，户型的区分在本案中是没有意义的，一审先计算出装饰造价和整体装修装饰价值的比例，按照该比例计算出应投入的装饰装修造价，再用应投入的装饰装修造价减去实际的装饰装修造价得出装修差价，该种计算方法为“系数法”，一审使用“系数法”违背了逻辑和常识，亦与事实不符；2．本案按照平和公司一审所主张参照的户型计算比例系数，一审法院同系列其他案件采用6类标准户型系数的平均值作为比例系数，两判决采用的计算方法不一致，同案不同判，导致涉案小区同户型、同面积的两套房屋返还的差价不一致。 平和公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 徐杨利、张贺凯向一审法院起诉请求：1．判令平和公司返还多收取的装修款72129.09元〔（1500元-118955.91元÷127.81平方米）×127.39平方米〕；2．判令平和公司向徐杨利、张贺凯支付延期交房违约金1050.12元（暂计至2020年4月23日），支付自2020年4月23日起至实际交房之日止全部违约金（计算方式：房屋总价款×延期交付时日×万分之零点一）；3．诉讼费及评估费、保全费（若发生）由平和公司负担。 一审法院查明：2019年2月19日，徐杨利、张贺凯（买受人）与平和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于阜南县房屋；房屋预测建筑面积共104.82平方米、分摊共有建筑面积22.57平方米；单价为每平方米人民币7230.99元，总价款为921156元；买受人应当于2019年2月19日前支付清该商品房全部价款。合同第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．经综合查验合格；4．物业管理完善。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作积累）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 合同第十六条第三项关于装饰装修及设备标准约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限约定：该套商品房面积为127.39平方米，毛坯单价为5730.99元/平方米，毛坯总价为730071元；装修单价为1500元/平方米，装修总价为191085元，该套商品房合计总价款（含装修款）为921156元。合同附件六对装饰使用的主要材料和设备的品牌作了相应约定，未对规格、价格等作约定。 2020年1月19日，受平和公司委托，安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对平和公司开发的金海湾贵府、华府项目购房合同约定的各类精装修商品房（按不同户型或面积各评一套）作出评估意见。经评估，6#C标准户型精装修房装修价值为118955.91元。其中建造成本为93899.71元（装饰造价68638.20元、安装造价21003.53元、其它成本4257.98元）、相关费用为25056.20元。相关费用包括管理费用、投资利息、销售税费、销售费用和开发利润。 一审法院另查明：徐杨利、张贺凯已支付平和公司全部购房款及装修款；精装修样板房已拆除。 一审法院认为，徐杨利、张贺凯、平和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应依照合同约定享有权利和承担义务，该合同合法有效。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案因双方在合同中未对装饰装修材料的价格进行约定，且精装房已拆除，平和公司辩称更换、修理因没有参照物，一审法院不予采信。 平和公司辩称评估报告评估程序违法，评估是为达成和解在政府组织下由其委托评估公司进行评估，系妥协之举，不应作为对平和公司不利的证据。一审法院认为，该评估报告系依平和公司委托作出，且平和公司未能提供评估公司不具备资质及程序、评估方法违法的相关证据，故一审法院对平和公司以上辩称意见不予采信，对评估报告的证明力予以认定。因评估报告未确定分摊共有建筑面积部分的装修的价格，徐杨利、张贺凯仅能就套内建筑面积部分的装修款主张权利，故徐杨利、张贺凯根据评估结论选择直接作用于装饰成本的，能体现可修理、可更换的物的差价的诉求合理，应当予以支持。本案中，徐杨利、张贺凯共支付装修费用191085元，是全部面积（套内面积＋分摊共有建筑面积）的装修费用，虽然双方在合同中约定装修单价为1500元/平方米，但并未区分套内和公摊装饰价格，平和公司也未提供公摊面积装饰价格大于1500元/平方米的证据，本案以1500元/平方米计算套内面积的装修价格，平和公司收取的套内面积的装修价款为157230元（1500元/平方米×104.82平方米）。 徐杨利、张贺凯所购房屋系精装修房型，其要求参照6#C标准户型精装修房屋的装修评估价值118955.91元认定涉案房屋装修价值，一审法院予以认可。该评估报告以市场价值标准进行评估，最终评估价包含五个部分，即建造成本、管理费用、投资利息、销售税费和费用、开发利润，其中装饰造价68638.20元，是直接投入的装饰成本，是徐杨利、张贺凯与平和公司约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值。其中装饰造价与整体装修装饰价值的比例为57.70%（68638.20元÷118955.91元），以涉案房屋约定的内装修价值157230元为基准，以评估意见确定的上述数额比例为参照，推定涉案房屋应当投入的装修装饰造价为90721.71元（157230元×57.70%），扣减实际装修装饰造价68638.20元，平和公司应退还徐杨利、张贺凯装修款22083.51元（90721.71元-68638.20元）。 关于逾期交付房屋违约金。本案中，徐杨利、张贺凯已按合同约定向平和公司交付购房款，平和公司应按约定在2019年12月31日前将符合约定交付条件的房屋交付给徐杨利、张贺凯，但平和公司未按约履行交付义务，以致违约，应承担相应的违约责任。平和公司辩称2020年1月25日至3月2日疫情期间不应计入逾期交房时间范围内，该期间平和公司业已逾期交付房屋，且逾期行为的持续与疫情影响无因果关系，一审法院对其辩称不予采纳。徐杨利、张贺凯要求按合同约定按日支付已交付房价款万分之零点一的违约金，符合双方合同约定，至起诉之日，平和公司尚未交付涉案房屋，平和公司的违约期间为2020年1月1日至2020年4月23日，违约金为1050.12元（921156元×0.001%×114天）。徐杨利、张贺凯要求对2020年4月23日之后的违约金计算至平和公司实际交付房屋之日止，因合同约定的房屋交付条件达成，需要行政机关审核，属行政行为，具体何时达成交付房屋条件及是否构成违约，均无法确定，徐杨利、张贺凯可与平和公司另行协商解决，或者另案主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决:一、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内退还徐杨利、张贺凯房屋装修款22083.51元；二、阜南县平和置业有限公司于判决生效十之日起日内支付徐杨利、张贺凯逾期交房违约金1050.12元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费815元，由徐杨利、张贺凯负担626元；阜南县平和置业有限公司负担189元。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于装修差价的计算方式问题。本案纠纷经阜南县人民政府协调，由平和公司委托，安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司选取具有代表性的6种标准户型，对涉案项目购房合同约定的各类精装修商品房的内装修市场价值进行了评估，作出了《金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值评估报告》（以下简称《评估报告》）。《评估报告》中明确界定了涉案项目各标准户型房屋内装修价值的四个组成部分，即装饰造价、安装造价、投入其他成本和相关费用。涉案购房合同约定，对装饰装修及设备标准不符合国家强制性标准及双方约定的标准的处理方式为及时更换、修理。故虽涉案房屋内装修价值包含了装饰造价、安装造价等四个部分，但按照上述合同约定，仅其中的装饰造价能够与可更换、修理的装饰装修物的价值相对应，故一审法院以经过评估得出的套内装饰造价在整体内装修价值中所占比例作为计算装修差价的系数，能够较为科学、准确地反映出涉案房屋装饰装修物的实际成本，亦符合双方合同约定，并无不当。徐杨利、张贺凯上诉主张一审法院采用“系数法”与常理、逻辑不符，应使用“相减法”计算涉案房屋差价的上诉理由不能成立。 徐杨利、张贺凯购买的金海湾·贵府6号楼41幢1单元1604号房屋虽不在《评估报告》选取的具体房屋范围内，但徐杨利、张贺凯于一审庭审中明确表示参照6栋C户型内装修价值计算装修差价，故一审法院在涉案房屋户型并非抽样户型，且徐杨利、张贺凯与平和公司就涉案房屋户型不能达成一致的情况下，尊重徐杨利、张贺凯的意愿，按照《评估报告》中6栋C户型对涉案房屋的装修差价进行计算亦无不妥。对徐杨利、张贺凯称本案一审与同系列部分其他案件的计算标准不一致的上诉理由，本院不予采信。另，徐杨利、张贺凯所购房屋的建筑面积为127.39平方米，其中套内建筑面积104.82平方米，《评估报告》中6栋C户型内装修价值为118955.91元。徐杨利、张贺凯上诉请求按照（1500元-118955.91元÷127.81平方米）×127.39平方米计算装修差价亦与其一审庭审要求参照6栋C户型内装修价值计算装修差价的主张及其所购房屋实际套内建筑面积不相符，亦无事实与法律依据。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费378元，由徐杨利、张贺凯负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 莉 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二一年三月十九日 法官助理刘梦李 书记员杨茹茹 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。