北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4073号上诉人（原审原告、反诉被告）：李俊，男，1985年8月3日出生，汉族，北京炫食餐饮管理有限公司法定代表人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：穆伟，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京嘉信天禾房产经纪有限公司，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**218。法定代表人：张瑀，执行董事。原审当事人（原审被告、反诉原告）：李新征，男，1978年5月16日出生，汉族，北京嘉信天禾房产经纪有限公司员工，住北京市大兴区纪**街**院**楼**。上诉人李俊因与被上诉人北京嘉信天禾房产经纪有限公司（下称嘉信天禾公司）以及原审当事人李新征租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李俊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判嘉信天禾公司退还租赁及物业保证金58400元，退还燃气设备押金2500元以及胸卡押金2400元；本案一审、二审诉讼费用由嘉信天禾公司承担。事实和理由：李俊与嘉信天禾公司于2019年10月24日签订了《臻味食集广场商铺租赁合同》，嘉信天禾公司和李新征将位于北京市大兴区纪百户街18号院1号楼东盛明发广场四层臻味食集美食广场21-2、21-3号商铺（以下简称案涉商铺）出租给李俊使用。租赁期间，李俊按照约定缴纳租金共计96360元，缴纳租赁及物业保证金58400元。因受到新冠疫情影响，李俊租赁的商铺无法正常营业，不能实现租赁合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，李俊发出《解除租赁合同通知书》，解除与嘉信天禾公司的租赁合同。双方均认可李俊支付了2019年11月25日至2020年2月28日期间的租金，由于新冠肺炎疫情影响，所在商场已经免除了所有租户的租金，李俊无需向嘉信天禾公司支付房屋租金及占有使用费。我已将案涉商铺内的可移动物品搬离，不可移动物品拆除，完成腾退，未对嘉信天禾公司和李新征使用房屋造成重大影响。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请二审法院判如所请。嘉信天禾公司辩称，不同意一审判决，不同意李俊的上诉意见。李新征辩称，不同意一审判决，不同意李俊的上诉意见。李俊向一审法院起诉请求：1.嘉信天禾公司和李新征退还李俊租赁及物业保证金58400元；2.嘉信天禾公司和李新征退还李俊燃气设备押金2500元；3.嘉信天禾公司和李新征退还李俊胸卡押金2400元；4.诉讼费由嘉信天禾公司和李新征承担。李新征、嘉信天禾公司向一审法院提出反诉请求：1.判令李俊腾退案涉商铺，恢复原状，营业执照进行迁移、食品经营许可证注销或迁移；2.请求判令李俊支付自2020年2月28日至腾退案涉商铺、注销营业执照之日止的商铺租金及滞纳金；3.李俊承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月24日，李新征（甲方，出租方）与李俊（乙方，承租方）签订《臻味食集美食广场租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市大兴区纪百户街18号院1号楼东盛明发广场4层的臻味食集美食广场的商铺，具体铺位信息及编号：1号楼4层臻味食集美食广场21-2,21-3号商铺，出租给乙方使用。租赁期限为5年，自2019年11月25日至2024年11月24日。如在本合同约定的租金起算日期（即2019年11月25日）甲方未向臻味食集美食广场所在的东盛明发广场支付租金，则乙方暂时无需向甲方支付租金。基本租金：以日租金金额*365天*合同面积/12个月为乙方租赁该商铺应交纳的每月租金标准，基本租金中不包含物业管理费。第一租赁年度：月基本租金为32120元；第二租赁年度：月基本租金为32120元；第三租赁年度：月基本租金为33726元；第四租赁年度：月基本租金为35412元；第五租赁年度：月基本租金为37182元。租金按季度支付。乙方租赁及物业保证金数额总数共计58400元。合同结束后（不论基于何种原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并修复因该等拆除及搬出而给该商铺及臻味食集美食广场其他区域造成的损坏，将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。合同结束（不论基于任何原因），乙方须在合同终止后45日内办理以该商铺为注册地址或营业地址的营业执照等所有证照的注销或变更手续，并将相关复印件提供甲方。甲方有权但无义务以租赁保证金及相关增值税抵扣乙方应付款项，和/或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同不予返还。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金及相关增值税（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金及相关增值税重新补足并存放于甲方。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金及相关增值税，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。案涉营业执照中的注册地于2020年11月18日变更完毕，食品许可证于2020年11月18日注销。一、相关款项的支付情况双方于诉前调解阶段均认可李俊已经支付了自2019年11月25日至2020年2月28日期间的租金，李俊认可自2020年2月28日开始未向李新征支付过租金，但是称该期间商场为免租，李新征、嘉信天禾公司不认可商场承诺过免租，欲证明该主张，李俊提交：1、与宗威以及商场负责餐饮相关人员的聊天记录，其中2020年2月29日，宗威：“鉴于目前疫情状况，经与商场充分协商沟通，商场停业时间将延迟至2020年3月25日。并于2020年3月26日起正式恢复营业！届时请各位商户提前做好恢复营业的准备，3月26日务必确保正式营业！（如届时疫情未能得到有效控制则除外）在此停业期间美食广场将给与各商户两个月基本租金的顺延及减免！即自2020年1月25日至3月25日”，宗威：“反正到时租金只免除到恢复营业前，恢复营业后，会有一些政策！如果你不开，也就享受不了了！”，2020年4月28日，宗威：“刚刚接到商场通知：五一恢复营业后，商场给的扶持政策为5月1日恢复营业后，按一个月的租金标准缴纳租金，然后租金可使用三个月的时间，一直到7月31日截止！8月1日以后的政策根据当时的情况，再另行通知！现阶段需缴纳的一个月租金，商场要求必须在五一开业前支付，否则将不许开业，并会限制水电使用，造成的一切后果由商户自行承担！如五一由于自身原因不开业的，均按上述政策执行！以上通知内容，均为商场做出的决定，请各位商户尽快于三天内按一个月租金标准支付租金”，李新征、嘉信天禾公司不认可证据的真实性及关联性，称该人并非其公司的工作人员，与本案无关；2、李俊提交延缓租金通知，通知载明，臻味食集美食广场及各商户，东盛明发广场自2020年5月1日正式恢复营业后，臻味食集美食广场至今仍未向商场支付应付租金（5月1日至7月31日期间）。鉴于上述情况，本商场经综合考虑，决定本着最大限度扶持商户的原则，对于上述应收租金再次给与一定时间的延缓，延缓时间为2020年5月31日前。如在此时间前，仍未向商场支付租金，自2020年6月1日起，商场将禁止臻味食集美食广场的正常营业及停止供应水电气等能源，直至最终收回场地，同时对于拖欠的租金及持续应发生的租金，我司将持续予以计算和追缴，直至租金结清为止。落款时间为2020年5月10日，落款处为北京汇泽洺谷商业管理有限公司（以下简称汇泽洺谷公司）盖章，李新征与嘉信天禾公司称，李俊承租的地址并非臻味食集美食广场，臻味食集美食广场的减免租金的通知对其不发生效力。李俊称其于2019年12月6日向宗威缴纳燃气押金2500元，并提交收据，显示摊位：牛肉锅，人民币贰仟伍佰元整，事由燃气设备押金，盖章处为北京臻味食集美食广场，李新征、嘉信天禾公司认可该证据的真实性，但是称燃气押金并非由其收取，与其无关系。李俊称向商场缴纳胸卡押金2400元，并提交收款通知单，收款通知单中由汇泽洺谷公司盖有财务章，李新征、嘉信天禾公司认可该证据的真实性，但是称胸卡押金并非由其收取，与其无关系。双方均认可李俊向李新征缴纳物业保证58400元。二、案涉场地的使用情况李俊称受疫情防控的影响，其于2020年2月28日开始没有经营，并且于2020年6月10日向李新征发送了书面解除合同通知书被李新征拒收，2020年6月12日通过短信的形式将该通知书发送给李新征，李新征、嘉信天禾公司不认可收到过邮寄的解除合同通知书，欲证明其主张，李俊提交短信截图，显示2020年6月12日，李俊将解除合同通知书的拍照版本发送给李新征，李新征：“这是什么呀，怎么我的名字”，李俊：“合同跟你签的，押金是交给你的我只能起诉你，让你退还押金。你看什么时候过去交接我清完我的物品”，李新征：“你写退租申请也要从你把你的所有东西搬走开始算，你抽时间把东西搬走吧，押金退不了”，李俊：“我过去搬东西商场要求钟哥签字，要不不让搬，钟哥让你签字，要不他不签字，我也不知道要签什么样的字，希望你们沟通好后通知我可以搬我店里物品的具体时间”，李新征、嘉信天禾公司认可该短信截屏的真实性。李俊称案涉场所已经于2020年8月25日腾空，搬完之后通过微信向宗威告知，李新征、嘉信天禾公司称没有收到过任何对方的书面商铺交还确认单，未收到确认单视为没有办理交接腾退，并且案涉场地中仍有对方的材料。为证明该主张，李俊提交视频资料，李新征称，该视频反映了对方撤场后未将商铺恢复到原始状态。双方均认可房屋的初始状态系毛坯房。法院根据李俊提交的视频认定，案涉房屋已经腾退。三、合同的当事人李俊称，合同中的出租方系李新征，合同尾部的甲方是李新征，刚开始签合同的时候不知道房屋的实际产权人是谁，后在里面经营的时候知道房屋的实际产权人系宗威。李新征称，与李俊的租赁合同是我签的，但是我是代表我们公司的，租赁合同的尾部是我们公司的章；案涉商铺的实际产权人系北京明发房地产开发有限公司，宗威系承租人，我方系次承租人，虽然写的我是承租方，但是我是代表我们公司的。嘉信天禾公司认可李新征所述，称李新征系其公司合伙人。一审法院认为，关于该案主体，因李新征系嘉信天禾公司的员工，且嘉信天禾公司认可李新征签订的合同系代表公司行为，因此李新征的行为系职务行为，案涉合同实际主体应为嘉信天禾公司。李俊与嘉信天禾公司订立的房屋租赁合同应当约束合法有效，双方均应按约定履行合同。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同已经不能履行，现双方均同意解除合同，法院不持异议。关于李俊的诉讼请求。其要求李新征及嘉信天禾公司退还租赁及物业保证金，因李俊提前解除合同，应属违约行为，该保证金应折抵滞纳金及租金等，因此对该项诉讼请求，法院不予支持；关于退还燃气设备押金、胸卡押金的诉讼请求，根据李俊提交的证据，该款项并未交予李新征及嘉信天禾公司，故法院不予支持。关于李新征、嘉信天禾公司的反诉请求。关于营业执照进行迁移、食品经营许可证注销或迁移的诉讼请求，因不属于法院受理范围，法院不予支持；关于腾退案涉房屋，恢复原状诉讼请求，因双方在合同中约定了合同结束后（不论基于何种原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并修复因该等拆除及搬出而给该商铺及臻味食集美食广场其他区域造成的损坏，将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），双方庭审中均认可，案涉房屋的初始状态系毛坯房，李俊提交的证据不足以显示，其已经将案涉房屋恢复原状，因此对该项诉讼请求，法院予以支持；关于租金的诉讼请求，李新征、嘉信天禾公司未提供证据证明李俊未将房屋恢复原状将对其使用房屋产生重大影响，因此在李俊将相关物品腾清后，李新征、嘉信天禾公司不能以房屋未恢复原状以及未向其提供清单为由拒绝收房，根据李俊提交的证据，可以看出李俊称与李新征在办理腾退房屋方面均有过错，对于避免损失扩大，双方均未尽到合理的注意义务，法院结合疫情影响，以及本案的实际情况，酌定案涉场地的房屋租金及占有使用费共计110000元；关于滞纳金，李新征、嘉信天禾公司主张的滞纳金数额过高，法院予以调整，综合本案实际情况，法院酌定该数额为30000元，以上数额共计140000元，扣除租赁保证金后，李俊还需支付81600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、李俊于判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区纪百户街18号院1号楼东盛明发广场四层臻味食集美食广场21-2、21-3号商铺恢复原状；二、李俊于判决生效之日起十日内支付北京嘉信天禾房产经纪有限公司房屋租金及占有使用费81600元；三、驳回李俊其他诉讼请求；四、驳回李新征、北京嘉信天禾房产经纪有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，根据李俊的诉讼请求和理由可知，本案中李俊主张嘉信天禾公司退还租赁及物业保证金等款项的诉请系基于双方之间签订的商铺租赁合同因其2020年6月12日发出《解除租赁合同通知书》而解除。但是根据已查明的事实，双方于2019年10月24日签订的租赁合同为期5年，李俊提供的证据亦显示东盛明发广场自2020年5月1日正式恢复营业，综合双方举证质证的情况和本市疫情及疫情防控情况，本院不足以认定疫情会导致合同目的无法实现。李俊解除合同的理由不成立，其基于其行使解除权解除合同而要求嘉信天禾公司退还租赁及物业保证金等款项缺乏依据。根据李俊提交的证据，燃气设备押金和胸卡押金其并未交给嘉信天禾公司和李新征，故其要求嘉信天禾公司返还，亦缺乏依据。李俊提前解除合同构成违约，一审法院判决其承担违约责任并无不当，综合双方过错、疫情影响以及本案实际情况酌情确定的房屋租金即占有使用费数额、滞纳金数额以及租赁保证金抵扣上述费用的处理，亦无不当，本院亦予确认。综上所述，李俊的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3198元，由李俊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二一年三月三十日法官助理 刘欣宇书 记 员 梁 佳