河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终197号 上诉人（原审原告、案外人）：牛爱生，男，1972年12月27日出生，汉族，住张家口经济开发区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张家口金融控股集团有限公司，住所地：张家口经济开发区站前东大街28号河北国控北方硅谷高科新城12号楼。 法定代表人：昝杰亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁杰杰，该公司职员。 原审第三人(被执行人)：张家口市东方家俱制造有限公司。住所地：张家口经济开发区姚家房镇东房子村。 法定代表人：宋成禄，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：宋成禄，男，1959年4月16日出生，汉族，住张家口经济开发区。 以上二原审第三人委托诉讼代理人：宋非（宋成禄之子），1984年5月17日出生，汉族，住张家口经济开发区姚家房镇东房子村。 原审第三人(被执行人)：张家口市奕阳家具有限公司，住所地：张家口经济开发区姚家房镇东房子村。 法定代表人：李奇龙，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：李奇龙，男，1981年4月5日出生，汉族，住张家口经济开发区。 上诉人牛爱生因与被上诉人张家口金融控股集团有限公司、原审第三人张家口市东方家俱制造有限公司、宋成禄、张家口市奕阳家具有限公司、李奇龙案外人执行异议之诉一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人牛爱生、被上诉人张家口金融控股集团有限公司委托代理人宁杰杰、原审第三人张家口市东方家俱制造有限公司、宋成禄委托诉讼代理人宋非、原审第三人张家口市奕阳家具有限公司法定代表人李奇龙也系原审第三人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 牛爱生上诉请求：1、请求二审法院依法重新审理本案，查清本案事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2、要求被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，我方一审提供的证据明确显示，宋成禄于2009年6月20日已将案涉名下位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村的房屋（产权证号：宣化区房权证姚字第××号）出售给本村村民宋成贵，一审法院对此证据的真实性予以确认，事实上就案涉房屋，宋成贵也实际占有并使用，根据合同法第二至八条相关规定，依法成立的合同，受法律保护。此合同合法真实有效，事实上宋成贵已于协议生效日享有该房屋的所有权。一审法院依据《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而根据《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法 律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。应予支持。一审法院判决明显存在用法不够严谨全面，断章取义的现象。即便如此，现实情况是，由于我市在此期间，将涉案房屋的行政区划由宣化区划至张家口经济开发区，宋成贵取得房屋所有权时，申请办理过户手续，相关行政部门不予办理房屋过户等相关手续所致，并非我方过错。所以，依据物权法第九条相关规定，不支持原告请求，明显存在过错。同时，2016年最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条【不动产权争议中登记的证明力】当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。另最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(法释【2004】15号)第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。我方认为，一审法院在法律适用方面存在用法不当之过错。二、一审法院判决结果显失公正。一审法院审理结果表明，一直强调物权登记的法律效力，事实上，案涉标的物已于2009年6月20日出售于宋成贵，而关于张家口金融控股集团有限公司(以下简称金控公司)请求执行张家口东方家具制造有限公司(以下称：东方家具)及法人代表宋成禄对张家口市奕阳家具有限公司担保责任一案中，东方家具至目前为止，处于正常生产状态，并具有良好的经营能力和盈利能力，可金控公司除申请法院，对该公司账户进行查封，纳入失信名单管理之外，并未见其他实际有效的债务催收措施，两个实力强大的企业(金控公司、东方家具)，不用正常的方式方法解决债权债务关系，而一味地执行所有权已经实际不属于宋成禄名下的房产，查封并欲拍卖，对善意取得并作为生活必须得房屋的所有人，存在倚强凌弱，欺凌弱势群体，有违法律规定和社会公德，明显显失公平公正。 张家口金融控股集团有限公司辩称，在一审程序中，根据上诉人提供的房产证原件显示，涉案房屋仍登记在宋成禄名下，宋成禄依法享有房屋的所有权，其次牛爱生并非涉案房屋所在村的村民，无法正常购买集体所有的土地及地上房屋，在交易违反法律法规强制性规定，合同无效。 原审第三人张家口市东方家俱制造有限公司、宋成禄述称，上诉人所陈述的都是事实。 原审第三人张家口市奕阳家具有限公司、李奇龙述称：我是实际贷款人，也是我公司实际用的，和宋成禄没关系，宋成禄也没有用这笔钱，我经营现在出现问题，请法庭与银行、金控公司进行协调，给我一些时间还款，不要影响他人，这件事我自己承担。 牛爱生向一审法院起诉请求：停止对位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村宋成禄名下宣化区房权证姚字第××号的房屋的强制执行，并解除查封。 一审法院认定事实：2018年8月15日，张家口银行股份有限公司新区支行（以下简称张家口银行新区支行）因借款合同纠纷起诉第三人奕阳家具公司、东方家俱公司、李奇龙、宋成禄至本院。诉讼中，本院作出（2018）冀0791民初1266号民事裁定书及协助执行通知书，于2018年11月30日查封了登记于宋成禄名下位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村的房产，产权证号分别为宣化区房权证姚字第××、00××19、00××20、00××21、00××24号，查封期限三年。2018年12月10日，本院作出（2018）冀0791民初1266号民事判决书，判决奕阳家具公司偿还张家口银行新区支行借款及利息，判决东方家俱公司、李奇龙、宋成禄对上述款项承担连带保证责任。2019年7月24日，张家口银行新区支行将上述债权转让给中国信达资产管理股份有限公司河北分公司，并在河北日报上刊登债权转让及债务催收公告，之后，中国信达资产管理股份有限公司河北分公司又将该笔债权转让给张家口金融控股集团公司，并在经济日报上刊登债权转让公告。2019年12月，张家口金融控股集团公司曾通知第三人，告知债权转让情况及要求第三人履行义务，2020年3月，张家口金融控股集团公司向本院申请强制执行。2020年7月10日，原告牛爱生以案外人身份向我院提出执行异议，2020年7月13日，我院作出（2020）冀0791执异71号执行裁定书，驳回牛爱生的异议申请，原告不服，在法定期限内向我院提起了执行异议之诉。另，第三人宋成禄曾与兄长宋成贵签订卖房契，将其名下位于宣化区二间以8万元的价格出售给宋成贵，宋成禄出具8万元收据。2016年5月16日，宋成贵与非本村村民原告牛爱生签订房屋转让合同和宅基地及房屋收益权转让协议，宋成贵将上述院落及房屋以14万元的价格转让给牛爱生，原告牛爱生支付了房款并实际占有使用该房，宋成贵出具了收据、交付了房屋和该房屋的产权证书（产权证号：宣化区房权证姚字第××号）和契证。 一审法院认为，本案的争议焦点：原告对位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村宣化区房权证姚字第××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉执行标的之房屋登记在第三人宋成禄名下，宋成禄依法享有涉案房屋的所有权,原告并不享有涉案房屋所有权。同时，原告牛爱生与宋成贵非同一集体经济组织成员，双方达成的房屋买卖合同所涉标的物系集体所有土地中宅基地上的房屋，而房屋买卖必然包含了其附着的宅基地使用权的变动即宅基地的买卖行为，该转让行为违反了法律法规强制性规定，所签房屋买卖合同无效。因此，原告就涉案执行标的的房屋也不享有其他能够阻却强制执行的民事权益。综上所述，原告牛爱生要求停止对位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村宋成禄名下宣化区房权证姚字第××号的房屋的强制执行，并解除查封的请求不能成立，本院不予支持。判决：驳回原告牛爱生的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原审第三人宋成禄于与兄长宋成贵于2009年6月20日签订卖房契，将案涉房屋以8万元的价格出售给宋成贵，宋成禄出具8万元收据。2016年5月16日，宋成贵与上诉人牛爱生签订房屋转让合同和宅基地及房屋收益权转让协议，宋成贵将案涉房屋以14万元的价格转让给牛爱生，牛爱生支付了全部房款并实际占有使用该房，宋成贵出具了收据、交付了房屋和该房屋的产权证书（产权证号：宣化区房权证姚字第××号）和契证。但该房屋至今登记在宋成禄名下，案涉房屋系集体所有土地中宅基地上的房屋，而牛爱生与宋成贵、宋成禄并非同一集体经济组织成员，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案案涉房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规禁止的，故牛爱生与宋成贵签订的房屋转让合同和宅基地及房屋收益权转让协议均无效，牛爱生对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，原审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，牛爱生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由牛爱生负担。 本判决为终审判决。 审判长  范新宇 审判员  李志平 审判员  赵 亮 二〇二一年三月二十四日 书记员  张海波