山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终295号 上诉人（原审被告）：姚文文，女，1989年8月19日出生，汉族，住东阿县。 委托诉讼代理人：徐恒沛，泰安岱岳信达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：聊城天乐物业管理有限责任公司，住所地：东阿县人民街北首路东汇景国际临街门市西数27间第**。 法定代表人：刘中娜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘书利，山东万航律师事务所律师。 上诉人姚文文因与被上诉人聊城天乐物业管理有限责任公司（以下简称天乐物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2020）鲁1524民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人姚文文上诉请求：1.依法撤销或改判一审判决；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2015年12月4日，上诉人与被上诉人签订商铺租赁合同，约定上诉人租赁由被上诉人管理的实际权属为山东天乐置业有限公司所有的编号02第2间建设面积206.34平米商铺，约定租赁期限为一年，即自2016年2月14日至2017年2月14日。合同履行中，由于山东天乐置业有限公司及其东阿分公司与江苏建兴建工集团有限公司、重庆博达建设集团股份有限公司存在涉及工程款性质的债权债务关系，该两个公司的实际施工人为蔡成兵，而蔡成兵与东阿恒建商品混凝土有限公司存在涉及货款性质的债权债务关系，蔡成兵、建兴公司和博达公司均明确表示将涉案编号02第2间建筑面积206.34平方米门头抵顶给恒建公司，该事实在2019年3月25日（2019）鲁1524民初380号案件笔录中由蔡成兵、建兴公司和博达公司予以再次确认。案涉标的真实权利人为恒建公司而非被上诉人，被上诉人无权就案涉标的向上诉人主张任何权利。 被上诉人天乐物业公司辩称，上诉人上诉所称的恒建公司与建兴公司（2019）鲁1524民初380号案件，东阿法院裁定准予恒建公司撤回起诉。在恒建公司再次起诉蔡成兵、孙婷婷、建兴公司、博达公司、山东天乐置业有限公司东阿分公司、天乐物业公司的（2020）鲁1524民初2296号分期付款买卖合同纠纷一案，恒建公司诉请确认蔡成兵、建兴公司、博达公司向恒建公司以物抵债成立，即确认东阿县汇景国际小区一区二号商铺归恒建公司所有，判令山东天乐置业有限公司东阿分公司、山东天乐置业有限公司依法为恒建公司办理产权登记手续。但是法院根据蔡成兵辩称和审理查明情况认定，恒建公司不能证明与山东天乐置业有限公司及东阿分公司、天乐物业公司之间存在混凝土买卖关系，亦不能证明存在基于所欠货款形成的以房抵债的利害关系，故裁定驳回恒建公司的起诉。综上，上诉人姚文文与天乐物业公司签订租赁合同，依法应当履行支付租金的义务，一审判决认定事实清楚，公平公正，上诉人的上诉理由已经法院生效判决予以否定，其辩解理由不能成立，应予驳回上诉，维持原判。 天乐物业公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的商铺租赁合同；2.判令姚文文于合同解除之日起搬出腾空房屋；3.判令姚文文支付截止2020年8月7日的欠付租金464658.17元，并自2020年8月8日起至实际搬出腾空之日按每日142.46元标准继续支付租金；4.判令姚文文支付逾付租金的违约金151970.03元；5.判令姚文文支付拖欠的物业费17590.66元，生活垃圾清运费511.03元；6.诉讼费用由姚文文承担。 一审法院认定的事实：2015年12月4日，天乐物业公司（甲方）与姚文文（乙方）签订了《商铺租赁协议》，约定：乙方租赁编号02第二间，建筑面积206.34㎡的房屋门市一处。租赁期限为1年，自2016年1月14日至2017年2月14日。年租金51997.7元，租金按年预交。乙方未按合同约定规定期限交纳房租，水电费及物业管理费，每逾期一天，应按交总额的每日1%向甲方支付违约金，于付款时一并交清。当日，天乐物业公司向姚文文交付了涉案房屋的钥匙。租赁期限届满后，姚文文继续使用涉案房屋至今。 姚文文的父亲系恒建公司的法定代表人，恒建公司欲与涉案房屋的所有权人及汇景国际项目的建设方进行租金或房屋买卖抵顶事宜，但各方未达成一致意见。姚文文主张其租赁的涉案房屋由恒建公司安排他人实际使用。 一审法院认为，双方签订的《商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。姚文文虽辩称涉案房屋由他人实际使用，但根据合同相对性原则，姚文文应当按约定支付租赁费用。姚文文未按合同约定支付租赁费，天乐物业公司要求姚文文自应支付之日按年利率24%承担违约金，法院予以支持。对于租赁期届满后，姚文文继续使用涉案房屋，应视为不定期租赁，姚文文应按原合同约定支付租赁费。对于租赁期届满后的违约金问题，天乐物业公司在姚文文未按原合同约定支付租金的情况下，仍允许姚文文继续使用，且天乐物业公司认可存在关联方欲以商混款抵顶涉案房屋或租金的意向。因此，法院认定双方在租赁期届满后对租赁费的支付方式及时间进行了协商变更，姚文文应当在租赁期每届满一年时支付相应的租赁费，逾期应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金较为公平合理。现天乐物业公司提出解除租赁合同，姚文文亦表示同意，法院予以准许。对于物业费、卫生费，天乐物业公司应当依据双方的物业服务合同及相应凭据另行主张。对于天乐物业公司与孟飞签订的《商铺租赁协议》，与本案不具有关联性，法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、聊城天乐物业管理有限责任公司与姚文文于本判决生效之日解除编号02第二间房屋租赁合同；二、姚文文于本判决生效之日起十日内向聊城天乐物业管理有限责任公司支付自2016年2月14日至2020年10月13日的租赁费242655.93元及违约金（违约金按以下标准分段计算：以51997.7元为基数，自2016年2月14日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；以51997.7元为基数，自2018年2月14日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；以51997.7元为基数，自2019年2月14日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以51997.7元为基数，自2020年2月14日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、限姚文文于判决书生效后三十日内返还编号02第二间房屋，并按每日142.46元支付自2020年10月14日起至实际腾空之日的租金。四、驳回聊城天乐物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费10147元，减半收取5074元，由聊城天乐物业管理有限责任公司承担2669元，姚文文承担2405元。 本院二审期间，被上诉人天乐物业公司提交证据一组，即东阿县人民法院（2019）鲁1524民初380号和（2020）鲁1524民初2296号民事裁定书网页打印件各一份，拟证明上诉人在上诉理由中陈述的（2019）鲁1524民初380号案件法院准许恒建公司撤回起诉，（2020）鲁1524民初2296号案件中恒建公司再次起诉确认各方存在以房抵债行为，最终法院判决驳回恒建公司起诉，从而证明上诉人在上诉理由中辩称的涉案租赁房屋抵顶给恒建公司不是事实，其辩解不能成立。上诉人姚文文的质证意见是：对两份裁定书真实性无异议，在（2019）鲁1524民初380号案件庭审笔录中蔡成兵及其代理人明确确认已经将欠恒建公司混凝土款140万元抵顶206.34平方米商铺，在（2020）鲁1524民初2296号案件中蔡成兵及其代理人仍然不否认这个事实，只是没有形成抵顶合同这也是事实，没有形成三方协议或合同的责任在山东天乐置业有限公司，其目的是拖延恒建公司的债权。 本院审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为：上诉人姚文文与被上诉人天乐物业公司签订的《商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，协议合法、有效，双方均应按约定履行协议。上诉人姚文文主张案涉房屋已抵顶给东阿恒建商品混凝土有限公司，被上诉人天乐物业公司无权就案涉标的向上诉人姚文文主张权利。本院认为，对该案涉房屋虽曾有过抵顶房屋或租金的意向，但最终并未能协商达成一致并签订抵顶协议，东阿恒建商品混凝土有限公司向法院要求确认以物抵债成立也被法院裁定驳回其起诉。上诉人姚文文的此项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人姚文文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10147元，由上诉人姚文文承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 进 审 判 员  石 鑫 审 判 员  孙久强 二〇二一年三月二十三日 法官助理  崔欣欣 书 记 员  郑银银