湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终271号 上诉人（原审被告）：张文浩。 被上诉人（原审原告）:凌增生。 上诉人张文浩因与被上诉人凌增生房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张文浩上诉请求：撤销一审判决，并判令凌增生返还租房押金36000元。事实和理由：凌增生就案涉房屋因疫情已被国家减免租金四个半月，而一审仅认定减免其租金两个月，明显不公平。双方签订的合同已到期，凌增生收取的租房押金至今未退还。 凌增生辩称，其就案涉房屋因疫情减免租金的时间本来只有两个月，另外两个半月租金的减免是因为其同意拍卖案涉房屋。租房押金不是不退，而是没有算清相关的费用。 凌增生向一审法院起诉请求：1.张文浩将房屋内的制奶茶设备搬离，立即腾退房屋交付凌增生；2.张文浩向凌增生支付自2020年7月1日至2020年10月30日止的房屋占用使用费6万元（15000元/月×四个月）；3.本案诉讼费由张文浩承担。在庭审中，凌增生增加诉讼请求，要求张文浩按15000元/月的标准支付房屋占用使用费直至实际搬离之日止。 一审法院认定事实：2019年7月29日，凌增生与案外人衡南县城乡建设发展投资有限公司（以下简称衡南县城建投）签订《房屋租赁合同》，约定：衡南县城建投将位于衡阳市4、5号门面（约66平方米）租赁给凌增生使用；租赁期限为1年，即自2019年7月1日至2020年6月30日；月租金为11880元，租赁期限内租金逐年递增，租赁期满后承租人未办理腾退房屋的，按财政评估租金双倍支付占有使用费。合同签订后，衡南县城建投将上述门面交付给凌增生经营奶茶店使用。2019年10月5日，凌增生因自身原因，不再经营奶茶店，与张文浩签订《门面经营合作协议》，约定：凌增生将营业中的蜜果饮店设备转让给张文浩，同时将两件门面出租给张文浩经营奶茶生意；月租金为15000元/月，一次交纳三个月；租赁期限自2019年10月5日至2020年6月30日，如房东租金上涨，凌增生适当上涨租金，续租如房东不涨租，凌增生不涨租金；押金36000元，为租房到期后结算各种费用，押金不作租金使用。合同签订后，张文浩向凌增生交付房屋租赁押金36000元，凌增生将房屋交付给张文浩使用。2020年6月30日，双方租赁合同到期，凌增生考虑疫情给张文浩的经营造成了一定的影响，免除了张文浩一个月的租金，张文浩已结清2020年6月30日前的租金。凌增生及案外人衡南县城建投在租赁合同到期后多次通知张文浩搬离，张文浩则以凌增生需先退租金为由不肯搬离，占用讼争房屋至今。另查明，2020年11月30日，案外人衡南县城建投已与凌增生续签租赁合同，租赁期限自2020年7月1日至2021年6月30日。 一审法院认为：本案凌增生将所租赁的房屋转租给张文浩，并按月收取房屋租金，凌增生不参与张文浩奶茶店的经营管理，亦不享有张文浩的经营利益或承担经营风险。因此，本案为房屋租赁合同纠纷而非合伙协议纠纷。本案凌增生与张文浩之间的租赁合同已于2020年6月30日到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，2020年6月30日租赁合同到期后，张文浩应腾空房屋，返还凌增生租赁门面。张文浩辩称因凌增生未返还押金，故张文浩有理由不腾房，但根据租赁合同的行业习惯，出租方收取的房屋押金系用于保证房屋及其附属设施、屋内设备不受人为损坏、水电燃气等费用的扣除、承租方如期腾房等，因此，租赁押金一般在房屋租赁合同到期，承租方先腾空房屋，出租方检查房屋及设备无误、结清房屋租金及水电燃气费后，再将剩余押金返还给承租方。而本案中，张文浩在未腾空房屋将钥匙交付给凌增生，并就水电燃气等费用与凌增生结算的前提下，要求凌增生先支付押金，并拒不搬出房屋，缺乏事实依据，已构成违约。因此，张文浩应搬离房屋，参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，张文浩还应支付凌增生逾期腾房使用费。对于张文浩辩称因案外人衡南县城建投已减免凌增生4.5个月租金，故凌增生也应免收张文浩4.5个月租金的抗辩主张。该院认为，张文浩在庭审中已明确表示案外人衡南县城建投在凌增生与张文浩双方的租赁合同到期后已通知张文浩搬离，可见案外人衡南县城建投对凌增生将房屋转租给张文浩的事实是知情的，凌增生与张文浩之间签订的《门面经营合作协议》又无其他违反法律、行政法规等无效的情形，故双方的合同合法有效。除凌增生减免的一个月租金外，张文浩已经足额支付了凌增生租赁期限内即2020年6月30日前所有的租金，双方关于租金的权利义务关系已结清。现张文浩拒不搬出房屋，要求凌增生减免4.5个月的租金，有违诚实信用原则。而且，合同具有相对性，案外人衡南县城建投与凌增生之间、凌增生与张文浩各自之间达成的合同，只能对合同当事人双方产生约束力。凌增生在法律规定的框架内，有权决定与张文浩之间租赁合同的租赁价格、期限，更有权根据实际情况对租金减免的时间做出决定，合同的内容不必与凌增生与案外人衡南县城建投的合同一致。张文浩以衡南县城建投减免了凌增生4.5个月的租金为由，进而要求凌增生减免张文浩4.5个月的租金，进而拒付逾期腾房的房屋占用使用费，依据不足。而且，张文浩衡南县城建投给凌增生等租户减免4.5个月租金是建立在双方有较长的租赁期限的基础上，以将疫情给凌增生造成的损失平摊到租赁期限内的整个阶段（双方租赁期限现已自2020年6月30日延长至2021年6月30日）。现张文浩与凌增生之间的租赁期限只有一年，却要求减免4.5个月租金，不合情理。且张文浩租赁的奶茶店位于正门口，主要的客源为的学生，经营收益呈现随寒暑假而波动的状态，而今年衡阳新冠肺炎蔓延的时间为1月底，疫情管控措施至2020年3月底开始因复工复产逐渐有所缓解，这期间恰好为大学生寒假期间，张文浩的奶茶店本就处于客源有限状态，受疫情波动的影响相对较小，而至2020年5月初开始已陆续开学，张文浩经营的奶茶店可以正常营业。鉴于此，张文浩经营的奶茶店受疫情影响的时间为两个月左右，鉴于凌增生已经免除了张文浩一个月的租金，该院为平衡凌增生与张文浩双方的损失，从公平原则出发，结合本案的具体情况，在计算逾期腾房使用费的时候再酌情免除张文浩一个月的房屋占用使用费。对于凌增生诉请的逾期腾房使用费的标准、金额问题，考虑到在张文浩正常如期腾房的情况下，凌增生可以在租赁合同到期前提前发租，以减少张文浩搬离后至新的租户进入前房屋空置期间的损失。现因张文浩拒绝腾房，凌增生在不确定张文浩搬离期限的情况下无法提前发租，即便张文浩支付了搬离之日前的房屋占用使用费，凌增生也需自己负担张文浩搬离之日至新的租户入住进来前的房屋空置期间的损失。除此之外，现寒假即将到来，凌增生将面临因寒假到来，该门面租赁难度也加大，其空置期间以可能变长的风险。鉴于此，该院按照凌增生与张文浩原租赁合同约定的租金标准即15000元计算逾期腾房使用费。鉴于该院在前述已阐述将免除张文浩一个月的逾期腾房使用费，故本案的逾期腾房使用费应自2020年8月1日起计算至张文浩实际搬离之日止，其中暂计算至2020年11月30日的房屋占用使用费为6万元（自2020年8月1日计算至11月30日：15000元/月×四个月），扣除张文浩所交纳给凌增生的押金36000元，张文浩还应支付凌增生截至2020年11月30日的逾期腾房使用费24000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、张文浩于本判决生效之日起五日内将房屋内的制奶茶设备自行搬离，腾退房屋交付给凌增生；二、张文浩于本判决生效之日起五日内支付凌增生截至2020年11月30日的房屋占用使用费24000元，后期房屋占用使用费按照15000元/月的标准计算至张文浩实际搬离该房屋之日止；三、驳回凌增生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费650元，由张文浩负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋已于一审判决后的2020年12月上旬腾退。 本院认为，二审争议焦点：案涉房屋占用费与租房押金应如何认定及处理。分述如下：根据合同法第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，承租人在租赁期间届满后有返还租赁物的义务。本案中，张文浩在租期届满且被通知腾房后仍继续占有案涉房屋，违反了上述法律规定。一审参照房租标准判令张文浩支付房屋占用期间的费用，并无不当。张文浩提出其因疫情影响而减免租金的期限，应当是凌增生已享受的四个半月而非本案实际减免的两个月的主张，既无双方的约定，又于法无据，一审未采纳其该项主张，亦无不当。至于张文浩主张应予退还的租房押金，一审已在其应付房屋占用费中予以据实抵扣，且并无不妥，无须再作处理。综上，张文浩的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费650元，由上诉人张文浩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年三月二十六日 法官助理  彭 斌 书 记 员  陈 浅