江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0582民初2337号原告：姜丽娜，女委托诉讼代理人：顾德明，张家港市塘桥法律服务所法律工作者。被告：别思伟，男原告姜丽娜与被告别思伟租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告姜丽娜及其委托诉讼代理人顾德明、被告别思伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间订立的《房屋租赁协议》；2、判令被告别思伟返还租用房屋；3、判令被告别思伟支付拖欠的电费171元；4、本案诉讼费用由被告别思伟承担。审理中，原告姜丽娜自愿放弃第3项诉讼请求。事实和理由：2020年4月6日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将其位于张家港市的房屋出租给被告别思伟，租赁期为2020年4月6日至2025年5月5日，年租金为15000元。合同签订后不久，原告发现被告别思伟擅自将该房屋分四户转租给其他人，并且被告别思伟严重拖欠水费。根据《房屋租赁协议》第四条第3款和第7款约定，被告别思伟不得将房屋转租或用于非法用途，并且被告别思伟应按时交水电费用。被告别思伟的上述行为已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。原告与被告别思伟多次协商未果，原告为此起诉。被告别思伟辩称，1、被告与原告姜丽娜签订《房屋租赁协议》时，已经口头约定被告可以将房屋转租，被告因为疫情的原因，自身无力承受房租，于是将房屋分摊给他人居住，被告并不存在违约行为；2、原告姜丽娜存在违约行为，原告姜丽娜应当赔偿被告损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2020年4月6日，姜丽娜（甲方、出租方）与别思伟（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》1份，主要内容：一、房屋地址、面积及附属物：张家港市塘桥尚东名邸4幢2504，建筑面积计128平方米；二、租赁期限：2020年4月6日至2025年5月5日；三、租金及支付方式：租金总计为15000元整，按年支付，先付后住，乙方另支付房屋租赁押金2000元，期满后，各项费用清、设施无损坏时退还押金；四、租赁期间的甲乙双方权利和义务：1、在租赁期内，水、电、环卫、保洁、有线电视等使用费用由乙方承担；2、乙方如需增加设备或进行装修，须征得甲方同意，费用全部由乙方自行承担，乙方退租时，甲方不予以补偿；3、乙方不得将房屋转租或用于非法用途，若发生违约情况由乙方承担违约及赔偿责任；4、乙方不得破坏房屋结构及设施，如有违约乙方应予恢复原状、赔偿损失；5、租赁期内如发生不可抗力导致合同无法继续履行，合同自然终止，双方互不承担责任；6、甲方需按时提供完好的房屋及设施，保证水电畅通，能正常使用，并按照国家规定办理相关租赁手续；7、乙方不按时交租金、水电费、宽带费、物业管理费等费用的，甲方有权单方解除合同，并可向乙方收取壹个月租金作为违约金；8、修缮房屋是甲方的义务，甲方对房屋及其设备每半年检查一次，非人为损坏，应及时修缮，乙方应积极协助；五、本协议一式三份，经甲乙双方签字(盖章)后生效，甲乙双方和居间方各执一份，合同签订即生法律效力，居间方合法取得佣金(甲乙双方各承担第一个月房租的50%)，事后如有变更，佣金不在退还之列；六、违约责任：合同经甲乙双方签字(盖章)后即发生法律效力，任何一方不得无故终止合同；发生违约情况，由违约方支付给守约方壹个月房租作为违约金，并按时结算房租；七、争议解决办法：首先由甲乙双方协商解决，如果协商不成，由房屋所在地人民法院裁决；八、补充协议：1、租金每年付清（房租每年的5月1号打过来）；2、乙方承担防水、消防，一切后果由乙方承担；3、五年后，乙方不得拆除固定装修4、5年后乙方要将水电费结清；5、甲方免一个月装修期；6、甲方中途违约，甲方赔偿剩余月份的租金，如第四年违约，赔偿一万。姜丽娜在甲方落款处签字，别思伟在乙方落款处签字，刘笑笑在居间方经办人处签字。另查明，涉租房屋的所有权人为姜丽娜，房屋产权证号为苏（2020）张家港市不动产权第8246309号。再查明，别思伟在涉案《房屋租赁协议》合同期限内将涉租房屋转租给他人。别思伟在审理中称次承租人已于2020年10月份搬离涉租房屋，姜丽娜则称次承租人已于2020年12月之前搬离涉租房屋。还查明，姜丽娜于2020年9月18日向次承租人发出《退租通知》，主要内容为：各位租客，我们是尚东名邸4栋2504的房主，在2020年4月6号将该房租给别思伟。但与别思伟签订的租房协议中明确规定了其在承租该房屋时不得转租，现发现他违反该协议第四条第3款之规定，经多次和他协商不成。现决定终止协议，收回房屋。同时我们考虑到你们的相关利益和腾挪时间，现提前通知大家在2020年9月27日前搬离该房屋，否则我们对在此之后所产生的各项问题和损失概不负责，请大家知悉。以上事实，有《房屋租赁协议》、不动产权证、《退租通知》及庭审笔录等证据予以在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案租赁合同纠纷所涉转租法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律规定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该规定赋予了出租人在承租人未经其同意转租时的法定解除权。具体到本案中，涉案《房屋租赁协议》已明确约定不得将涉租房屋转租，被告别思伟将涉租房屋转租给他人的行为属于未经出租人同意转租，原告姜丽娜有权依照合同法第二百二十四条第二款之规定行使法定解除权，解除其与被告别思伟签订的《房屋租赁协议》。被告别思伟称在签订《房屋租赁协议》时，原告姜丽娜口头答应同意其转租，但未就此提供充足证据予以证实，且该辩称与《房屋租赁协议》内容相违。对被告别思伟的该辩称，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条之规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同的，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。具体到本案中，原告姜丽娜未提供证据证实其已在本次诉讼前向被告别思伟发出过解除涉案《房屋租赁协议》的通知，故其起诉要求解除其与被告别思伟签订的《房屋租赁协议》，应视为其直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，涉案《房屋租赁协议》自起诉状副本送达被告别思伟时亦即2021年2月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。具体到本案中，涉案《房屋租赁协议》已解除，原告姜丽娜要求被告别思伟搬离涉租房屋，于法有据，本院予以支持。被告别思伟在审理中要求原告姜丽娜赔偿其装修损失，并返还其已交纳的租金。因被告别思伟明确主张具体的损失系在法庭辩论终结后，本院对此不予理涉，被告别思伟可另行主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款及其他相关法律法规之规定，判决如下：一、解除原告姜丽娜与被告别思伟于2020年4月6日签订的《房屋租赁协议》。二、被告别思伟应迁出其承租的坐落于张家港市房屋，限被告别思伟于本判决生效后15日内履行。案件受理费1404元，减半收取计702元，由被告别思伟负担，限于本判决生效后10日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  任清敏二〇二一年三月九日书记员  陈荣燕