辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2277号上诉人（原审被告）：陈星光，男，1966年10月27日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路**。法定代表人：王小丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继成，男，1996年5月11日出生，满族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人陈星光因与被上诉人沈阳龙湖物业服务有限公司（以下简称“龙湖物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初9563号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈星光上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判龙湖物业公司减半收取2016年7月1日至2016年12月31日，2018年1月1日至2020年12月31日期间物业费总计30,287.25元；3.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决对被告辩称部分描述有误。2.一审判决认定事实不清。我方未交纳物业费的主要是物业公司的物业服务存在严重违约、严重瑕疵，我方不是拒交物业费，而是不应按照全额缴纳。我方提供了大量证据证明在2018年6月至2020年12月期间，由于小区围墙被破坏大量的外来人员进入小区而物业公司没有履行对其登记管理的义务。案涉小区存在严重水质问题，沈北水务也明确表示小区的水质问题不能和物业公司没有一点关系。小区多家业主被盗说明其服务存在重大瑕疵。我方提供了从2015年至2020年共93张照片、30多个视频、一个通话录音，从多方面、多时段，较为全面反映了物业公司长期持续存在的问题，物业管家亲口承认了两年半的时间里物业服务存在的重大瑕疵，我方认为在上述时间段里，我方不应按照约定的标准全额缴纳物业费。3.小区围墙在2018年6月被不明身份人员破坏直至2020年11月16日小区围墙一直没有修复，期间小区一直处于开放状态，南门主路无法正常通行，导致大量外来人员的进入。4.一审判决适用法律错误。龙湖物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。龙湖物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付拖欠的物业费60,574.5元及违约金1000元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年本案原告经招投标程序与房屋建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订《龙湖?香醍漫步前期物业服务合同》，约定别墅物业费4.5元每月每平方米，物业服务期限为三年，合同期满或者业主大会成立与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自然终止；若本合同期届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，为避免小区的无序化管理，本合同仍然有效。该合同同时对服务内容进行了约定。2014年合同到期后，双方续签《龙湖·香醍漫步前期物业服务合同》，物业服务期限续签为2014年10月15日至2017年10月14日，与前一份合同相比，第五章物业服务质量部分进行了细化，其他合同条款无调整。2017年，双方再次续签《龙湖·香醍漫步前期物业服务合同》，物业服务期限续签为2017年10月15日至2020年10月14日，其他合同条款与2014年的合同相比无调整。前期物业服务合同签订后，原告为案涉园区提供物业服务至今。案涉园区现未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司。另查明，被告陈星光系沈阳市沈北新区蒲丰路46-30号2门业主，该房屋为别墅，建筑面积320.5平米。被告自2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2020年12月31日期间拖欠原告物业费。一审法院认为，本案原告与案涉园区的建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订的《龙湖?香醍漫步项目前期物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力。该合同约定若本合同期届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，为避免小区的无序化管理，本合同仍然有效。因案涉园区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司，故原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位,在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费,故对原告请求被告给付2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2020年12月31日期间物业费60,574.5元的诉讼请求，予以支持。关于被告辩称的《龙湖·香醍漫步项目前期物业服务合同》为不平等合同的问题，因该合同系原告经过招投标程序与案涉园区建设单位签订的，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，适用于园区全体业主，该合同未经法定程序被确认无效或被撤销，故对合同双方及案涉园区全体业主均具有约束力，被告以此拒缴物业费没有法律依据。关于被告辩称露台漏水、室内下水渗漏等问题，属于房屋质量问题，且不属于公共部位，根据《龙湖·香醍漫步前期物业服务合同》中约定，原告在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对合同甲方所有单元内发生的墙体、水、电等建筑体系保修，保修期外实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维修，且招投标文件中亦无上述问题应由物业公司负责维修的表述，可以认定保修期内该问题的责任主体为开发商或承建商，如果被告对物业公司与开发商沟通协商维修的结果不满意,被告应及时向开发商主张权利；保修期外，被告可以按照法定程序启动维修基金来维修房屋。故被告上述辩称事由不能作为拒缴物业费的理由。关于被告辩称的原告未建立安保防范体系问题，因被告提交的证据中无法确认照片中的捡垃圾与看房的人为外来人员，且照片中关于栅栏发生冲突的双方为案涉园区洋房区域业主和别墅区域业主，双方因围墙问题冲突已久，物业与开发商一直在协助沟通解决，目前栅栏已经修复，故被告不能以此为由拒缴物业费。关于被告主张的小区水质差的问题，因案涉园区自来水已经移交自来水公司，被告提交的证据不能证明该情况系物业公司造成，被告的该项抗辩不予采信。关于小区其他业主家被盗给被告造成恐慌问题，被告应另行主张。关于被告辩称的物业服务存在瑕疵问题，因物业服务具有持续性及动态性的特点，被告提交的证据不足以证明原告物业服务持续存在问题且原告怠于履行物业服务义务，故不能作为拒缴物业费的理由。因被告并非恶意欠费，故对于原告主张的违约金，不予支持。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量等多重因素密切相关，业主维护自身权益应当采取正确的方式,物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益,业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环。原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告陈星光于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳龙湖物业服务有限公司2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2020年12月31日期间物业费60,574.5元；二、驳回原告沈阳龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，减半收取670元，由被告陈星光负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，涉诉小区建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司与龙湖物业公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行按照合同约定标准交纳物业费的义务。关于上诉人提出因被上诉人物业服务质量存在严重问题和瑕疵，应减半收取未交纳期间物业费的上诉主张，经查，上诉人主张被上诉人服务存在严重问题的期间，案涉小区地块别墅区域业主与洋房区域业主因设置在两个区域间的木质栅栏问题产生过冲突，进而导致别墅区部分业主对物业公司提供的物业服务产生较多意见。对此，本院认为，一方面，从上诉人提供的现有证据看，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化；另一方面，如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过积极组建业主委员会，召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为要求对物业服务费用打折的事由或依据。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出案涉园区水质有问题，被上诉人未尽到相应责任的上诉主张，由于对供水设备设施的维护保养等主要由相关水务部门负责，物业公司应提供必要的方便和协助，业主不应以此作为减免物业费的抗辩事由。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。对于上诉人提出要求被上诉人恢复违法砍伐的12棵大树的问题，由于现有证据无法表明砍树系基于园区内正常的绿化管理调整，亦或是违法侵权行为，且与本案并非同一法律关系，上诉人可在证据充分时另行主张权利。综上所述，上诉人陈星光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1340元，由上诉人陈星光负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年三月二十六日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。