陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书                              (2021)陕02民终57号     上诉人（原审被告、反诉原告）:陕西德诚居房地产开发有限责任公司，住所地：铜川市王益区。   诉讼代表人：陕西德诚居房地产开发有限责任公司破产管理人。   委托诉讼代理人：任李萍，陕西制衡律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）:陕西文投影业投资管理有限公司,住所地：西安市。   法定代表人：袁靖，公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：董欣，陕西忠信诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高祎湄，陕西忠信诚律师事务所实习律师。   原审第三人：陕西首映影业有限公司，住所地：西安市。   法定代表人：杨林，公司总经理。   上诉人陕西德诚居房地产开发有限公司(以下简称德诚居)因与被上诉人陕西文投影业投资管理有限公司(以下简称陕文投)、原审第三人陕西首映影业有限公司（以下简称首映公司）租赁合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院(2020)陕0202民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后,依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人德诚居的委托诉讼代理人任李萍、被上诉人陕文投的委托诉讼代理人董欣、高祎湄到庭参加诉讼。原审第三人首映公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   德诚居上诉请求:1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、依法改判被上诉人支付上诉人违约损失80万元；3、诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，该合同早已解除，故不存在解除合同。工程施工完后，被上诉人以各种理由不进场，2016年3月陕文投对几方明确表示不再租赁，该合同已实质性解除。二、上诉人不应返还陕文投18万元保证金。陕文投的违约造成合同的不能履行与实际解除，其应承担全部违约责任，故上诉人不应承担返还保证金。1、德诚居如约履行了合同义务。陕文投支付的30万元履约保证金是为了保证其会如期租赁，在此前提下，德诚居公司才按照陕文投对影院的要求建设，垫资200万元资金，影院已建好，且经过了双方的验收，本案是陕文投不履行合同，故履约保证金不应返还。2、陕文投的违约是造成合同不能履行的根本原因，是根本违约。2016年3月陕文投明确表示不再投资铜川项目，不再租赁。陕文投违约在先，不履约、撕毁合同在后，其应承担违约责任。3、按陕文投所述陕文投已超过诉讼时效。三、一审已查明陕文投违约，故上诉人因陕文投的违约造成的违约损失的反诉请求应得到法院的支持。1、陕文投应支付德诚居60万元违约金。2、德诚居为了履行合同投资200万元按照陕文投的要求建设影院，建好后，由于陕文投违约直接损失200万元，陕文投应该予以赔偿。3、上诉人为了和陕文投达成租赁合同，支付了20万元的居间费，陕文投签订合同后又不履行，又以改建为名使德诚居损失扩大，故,其应对20万元居间费承担赔偿责任。4、陕文投与德诚居签订租赁合同后，既不租赁，也不向德诚居出具解约函的行为使得德诚居与第三方无法签约造成损失，对此，陕文投应承担赔偿责任。按照双方合同的约定计算租金，此间租金为88.49万元。   陕文投答辩意见: 一审认定事实清楚。根据双方所举证据，德诚居系合同的根本违约方并最终导致合同目的不能实现，应承担相应的违约责任，理应返还陕文投支付的保证金。二、德诚居要求改判陕文投承担60万元违约金、支付200万元影院建设费、居间费20万元以及所谓的租赁费无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。   陕文投公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2014年8月20日签订的《影院场地租赁合同》；2、判决被告向原告返还履约保证金30万元，支付违约金60万元；3、诉讼费及保全费由被告承担。   德诚居公司向一审法院反诉请求：1、判决解除合同；2、判决反诉被告支付反诉原告违约金60万元；3、判决反诉被告赔偿反诉原告中介费20万元；4、判决反诉被告赔偿反诉原告按照改造图纸要求造成的施工费直接损失200万元以及到诉讼时按照银行同期贷款利率产生的利息共计42万元；5、判决反诉被告不进场给反诉原告造成的租赁费直接损失1年88.49万元。   一审判决认定事实如下：2014年8月20日，德诚居公司作为甲方与陕文投公司作为乙方签订《影院场地租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于铜川市王益区XX路XX号XX大厦的部分物业，用于经营现代化星级电影院及配套服务业。租赁区域约3395平方米。租赁期限乙方租赁该区域的期限为15个租约年，自计租日起开始计算，每12个月为一个租赁年度。租赁场所交付：乙方在签订本合同之日起，积极配合甲方做好影院土建设计工作，及时提供影院建设方案及其他技术条件。甲、乙双方均同意按附件2“装修进场条件”所述约定施工界面施工，由甲方完成所有附件2中约定的“装修进场条件”。甲方承诺于2015年4月1日前将达到附件2“装修进场条件”所述施工界面标准的租赁区域交给乙方，乙方应在收到甲方进场通知次日起3日内对进场条件进行现场验收，如果甲方未能全部完成附件2中约定的“装修进场条件”，则双方需要协商确定整改期限，整改期限最长不得超过30日。甲方在整改完成后立即通知乙方进行验收。乙方验收合格后，双方签订《交付及装修进场确认书》。合同附件2：装修进场条件 消防工程 建筑物的整体消防验收完成。履约保证金，乙方同意向甲方支付总额为30万元的保证金。于合同签订后七个工作日内支付给甲方。甲方应在支付前七个工作日内向乙方开具收据。在免租期结束前，如乙方单方面解除本合同，则甲方不退还该保证金，如甲方未能按本合同2.2条款约定时间交付场地，每逾期一日，则甲方按乙方缴纳履约保证金时的银行同期贷款利率的两倍向乙方支付保证金的利息，如甲方超过本合同约定场地交付时间3个月仍未交付场地，则视为甲方单方解除本合同，甲方在退还乙方保证金后，需按本合同10.5款进行赔付。甲方责任与权利，甲方确保项目整体以及影院部分的一次消防检验过关。乙方内部影城装修工程完成并符合相关规定和政府主管部门的要求以及消防安全规定的前提下，甲方应协助影院消防工程通过消防联动调试、政府主管部门验收。甲方应承担包括乙方租赁场所在内的本项目整栋大厦消防设施、设备总体消防责任，包括但不限于。乙方的权利和责任，乙方保证合同有效期内的持续履行，如需单方面提前终止合同，须提前3个月书面通知甲方，需经甲方同意后方可解除。合同的变更和解除，经双方协商一致，并签订书面协议，可变更或解除本合同。发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生后60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权；自解约通知依法送达之日起30日内，如双方没有就继续履行合同达成书面协议或接受通知方没有提起请求继续履行合同的诉讼或仲裁，本合同解除。10.5本合同生效后，双方均不得无故单方解除合同，否则应向对方支付60万元作为违约金，不足以弥补损失的应另行承担赔偿责任。如在装修免租期届满前解除合同，则甲方应退还乙方的保证金。   另查明，2014年9月3日，陕文投公司通过网银向德诚居公司转款30万元；2014年8月26日，德诚居公司向陕文投公司开具30万元履约保证金的收据。2015年7月25日，德诚居公司向陕文投公司发出“关于陕西文投影业投资管理有限公司沟通函的回复”，内容：“贵某某在2015年7月14日发的沟通函已收到，贵某某在2014年11月份发给我方钢结构施工图，我方确定后已经进入冬季无法施工，在今年开春时，开始施工，施工进入尾声，现在需要贵某某派人监督指导，根据贵方要求，在10个工作日内全部完工。一次消防在8月份进行验收……”。2015年8月18日，五楼电影院钢结构工程原告和被告双方自行验收合格。2015年9月1日，陕文投公司工作人员林雪向德诚居公司发送电子邮件，内容为“关于工程交底的工作联系单”具体内容为金茂国际四层影院区域混凝土施工的技术要求。2016年2月3日，金茂国际大厦建设工程消防验收合格。2016年2月23日，XX居XX沟通函”内容“根据双方签订的租赁合同，乙方提出的进场要求甲方已经完成，甲方是依照乙方的设计要求施工的，大项全部完成，部分小项需要乙方进场后才能完成，甲方收到乙方定金30万元后，完全按照乙方设计要求开始施工：看台钢结构、看台浇灌混凝土、影厅隔墙到顶，消防设施的实施、通风设施的实施，甲方已经花费在二百多万元，特别是已经按照贵方的设计要求完成的，如果乙方不进场装修实施，其它影院公司，不会按照贵方的设计要求完成影院装修，现在贵方已经逾期进场，给甲方已经造成了严重的损失，现在甲方要求乙方收到沟通函在3日内给与回复或进场，否则乙方严重违约，按照合同承担违约责任。”2016年4月1日，陕文投公司向德诚居公司发的“工作沟通函”中，“根据贵方2016年2月29日与我方的沟通函件，获悉贵方铜川金茂国际大厦取得了一次消防验收意见书，并通知我方安排装修。本着合作的诚意，请贵方先行按合同条款履行违约责任，然后双方就合作事宜进行沟通。”2016年4月，德诚居公司与案外人户县环宇影院公司就本案涉案场地签订了租赁合同。后该合同解除。2017年，德诚居公司将场地抵账给案外人吕某某。还查明，2017年7月31日，第三人首映公司与吕某某签订的《经营场地租赁合同》，租赁金茂国际大厦5楼。2011年10月8日，德诚居公司与西安澜图房地产咨询服务有限公司签订《居间合同》，德诚居公司委托西安澜图房地产咨询服务有限公司为铜川市金茂国际大厦项目的商业物业招商事宜提供居间服务的主要招商代理公司。西安澜图房地产咨询服务有限公司提供居间服务促成德诚居公司与第三方签订意向合同或正式合同，收取居间服务费用。2014年9月20日，德诚居公司支付居间费20万元。   另查明，在诉讼中陕文投公司于2018年8月7日提出诉讼财产保全申请，平安财产保险公司提供了诉讼保全责任保险，请求依法查封德诚居公司90万元的财产，交纳保险费3600元，预交保全费5000元。2018年8月16日本院予以保全。   本案在庭审后进行了多次调解。经调解，反诉原告陕西德诚居房地产开发有限责任公司同意撤诉，前提是反诉被告陕西文投影业投资有限管理公司应一并撤诉。因反诉被告陕西文投影业投资有限管理公司不同意撤诉,本案未能调解。   一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同已经签订，对合同双方均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。原、被告签订的《影院场地租赁合同》约定2015年4月1日前德诚居公司将达到合同约定标准的租赁区域交给陕文投公司，虽陕文投公司提供图纸较晚，导致德诚居公司施工开始时间推迟，必然造成租赁场地交付时间延后。同时因金茂大厦整体一次消防验收时间更晚，导致德诚居公司达不到合同约定的其向陕文投交付租赁区域的装修进场条件，德诚居公司构成租赁标的交付时间上的违约。影院钢构工程的验收，是双方形式上的验收，陕文投工作人员签字确认，但合同双方在验收表上均未盖章，并且德诚居公司在该表上也没有签字确认；德诚居公司对影院钢构工程在施工前也未向地方政府的住建局备案，造成钢构工程完工后规避了住建局的验收，德诚居公司未按照国家钢结构工程施工规范流程施工，施工单位和验收人员是否有验收资质，没有证据证明，势必造成影院公共安全隐患，双方均有过错，对德诚居公司提交的钢构工程验收表不予认定。通过双方的往来函件，虽德诚居公司逾期交付租赁场地，双方就租赁区域的装修等问题一直在沟通，合同仍在履行。金茂国际大厦建设工程一次消防验收于2016年2月3日验收合格，该验收时间晚于合同约定的场地交付时间，属违约行为。德诚居公司于2016年2月23日发沟通函要求陕文投公司进场装修，陕文投公司于2016年4月1日，以要求德诚居公司先行按合同条款履行违约责任再谈合作事宜，一直未进场装修，至此，双方合同仍未解除或终止。德诚居公司在陕文投公司不进场装修的情况下，其未与陕文投公司解除租赁合同的情况下，就将涉案场地与案外人户县环宇影院公司签订租赁合同，导致合同目的不能实现，德诚居公司单方处置租赁场地，构成根本性违约，后又将影院转让给债权人吕某某，吕某某又转租给第三人陕西首映公司，对合同不能继续履行承担主要违约责任。现陕文投公司与德诚居公司均要求解除其于2014年8月20日签订的《影院场地租赁合同》，不违反合同约定和法律规定，予以准许。在陕西首映备案前，陕文投未向铜川市主管行政部门提出异议，应视为同意陕西首映备案，对合同不能继续履行承担次要违约责任。综上，合同双方履行合同的过程中均有违约。又因德诚居公司违约将涉案场地租赁给案外人，合同目的不能实现，原、被告双方的租赁合同不能履行。对原告陕文投公司解除合同的诉讼请求予以支持，对其诉请对方承担60万元违约金的诉求不予支持；德诚居公司退还陕文投公司30万元履约保证金的60%即18万元。   反诉部分，德诚居公司在履行合同中有违约和钢构工程验收不符合国家规范；一次消防验收于2016年2月3日才验收合格，晚于合同约定的交付场地的时间，不符合进场装修条件；在合同未解除的情况下，就又将涉案场地与案外人进行报备和转让，导致合同无法继续履行，是根本性的违约方，其反诉陕文投公司诉求的第2、4、5项，一审法院不予支持。对其诉讼请求的第1项予以支持。综上考虑到反诉原告的违约事实，反诉被告赔偿反诉原告诉讼请求3已支付的200000元中介费的40%，即80000元。第三人首映公司与德诚居公司之间无租赁关系，本案的处理与首映公司无法律上的利害关系。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第九十三条一款、第九十七条、第一百一十九条一款、第一百二十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陕西文投影业投资管理有限公司与被告（反诉原告）陕西德诚居房地产开发有限责任公司签订的《影院场地租赁合同》。二、被告（反诉原告）陕西德诚居房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内退还原告（反诉被告）陕西文投影业投资管理有限公司保证金180000元。三、原告（反诉被告）陕西文投影业投资管理有限公司与本判决生效后三十日内赔偿被告（反诉原告）陕西德诚居房地产开发有限责任公司中介费80000元。四、驳回原告（反诉被告）陕西文投影业投资管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陕西德诚居房地产开发有限责任公司的其他诉讼请.六、第三人陕西首映影业有限公司不承担民事责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费12800元、保险费3600元、保全费5000元，由原告（反诉被告）陕西文投影业投资管理有限公司负担诉讼费5120元、保险费1440元、保全费2000元；被告（反诉原告）陕西德诚居房地产开发有限责任公司负担诉讼费7680元、保险费2160元、保全费3000元。反诉部分案件受理费39639元，由被告（反诉原告）陕西德诚居房地产开发有限责任公司负担23783.40元，由原告（反诉被告）陕西文投影业投资管理有限公司负担15855.6元。   二审双方均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案合同是否已经解除；2、违约问题；3、是否超过诉讼时效的问题。   关于第一个焦点问题。上诉人主张2016年3月陕文投对几方明确表示不再租赁，该合同已实质性解除，被上诉人对此不予认可，上诉人对此未能举证证明,一审判决解除合同并无不妥。   关于第二个焦点问题。根据双方签订的《影院场地租赁合同》约定，2015年4月1日前德诚居公司将达到合同约定标准的租赁区域交给陕文投公司，虽陕文投公司提供图纸较晚，导致德诚居公司施工开始时间推迟。涉案租赁物一次消防验收于2016年2月3日验收合格，该验收时间晚于合同约定的场地交付时间。之后，德诚居公司于2016年2月23日发沟通函要求陕文投公司进场装修，陕文投公司于2016年4月1日，以要求德诚居公司先行按合同条款履行违约责任再谈合作事宜为由，一直未进场装修，德诚居公司在陕文投公司不进场装修合同未解除的情况下，将涉案场地与案外人户县环宇影院公司签订租赁合同，后又将影院转让给债权人吕某某，吕某某又转租给第三人陕西首映公司，导致陕文投的合同目的不能实现，一审判决认定其构成根本性违约，对合同不能继续履行承担主要违约责任，判决德诚居返还陕文投18万元保证金并无不当。   关于第三个焦点问题。由于本案合同至今仍未解除，诉讼时效尚未开始计算，不存在超过诉讼时效的事实。   一审判决对反诉案件受理费的处理不符合《人民法院诉讼费收费办法》的规定，本院予以纠正。   综上，上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据，不能成立，一审判决除对反诉费的处理不符合规定外，认定事实清楚，判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:   驳回上诉，维持原判。   一审本诉部分案件受理费及其他费用按照一审判决执行；反诉部分案件受理费39639元，减半收取19819.5元，陕西德诚居房地产开发有限责任公司负担11891.7元，陕西文投影业投资管理有限公司负担7927.8元；二审案件受理费11800元，由陕西德诚居房地产开发有限责任公司负担。     本判决为终审判决。                                 审 判 长   贺晓华                               审 判 员   康建军                               审 判 员   董敏                                二O二一年三月二十二日                                   书 记 员  陈蕊妮      1