湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终470号上诉人（原审原告）：姜菊华，女，1979年10月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江峡，女，1980年11月4日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：杨志冰，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。上诉人姜菊华因与被上诉人江峡房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初4483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月08日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。姜菊华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持姜菊华的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由江峡承担。事实和理由：一、一审判决关于合同未达解除程度的认定，属于认定事实错误，适用法律错误。姜菊华与江峡于2019年3月13日订立书面合同，承租江峡所有的房屋经营餐饮，租金每月90000元。合同订立后，姜菊华依约缴纳了2019年4月1日至2020年3月31日期间租金1080000元，押金150000元。后受军运会道路改造及新冠××疫情影响，姜菊华餐饮经营受到影响，与江峡协商合同履行事宜未果。现据姜菊华调查核实，江峡已将租赁标的物另租他人，导致一审法院认定“随着新冠××疫情得到有效管控，武汉地区已经全面复工复产，不可抗力因素已经消除，姜菊华继续履行租赁合同、从事经营活动已不存在现实障碍”也无现实基础，进而认为本案还未达到解除合同程度，属于适用法律错误。二、一审判决酌定姜菊华免予缴纳租金比例60%，适用法律错误。根据《湖北省高级人民法院民二庭关于印发〈关于审理涉及新型冠状病毒疫情商事案件若干问题解答〉的通知》第五条的规定，以及本案《房屋租赁合同》第九条、第十三条之约定，租赁期间因不可抗力致使合同目的不能实现的，上诉人免予缴纳不可抗力期间的租金，而不是酌情免缴。现一审法院判决酌定姜菊华免予缴纳租金比例60%，属于适用法律错误。江峡辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，案涉合同应当继续履行，驳回姜菊华的上诉请求。姜菊华向一审法院起诉请求：1、判令解除2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》；2、判令江峡返还押金150000元；3、判令江峡返还2020年1月23日至2020年3月31日期间的房租204000元；4、本案诉讼费用由江峡承担。一审法院认定事实，姜菊华与江峡于2019年3月13日订立书面合同，承租后者位于本市江汉区雪松路安全村231号3栋房屋经营餐饮。租金每月90000元，租金半年一付，租期36个月（自2019年4月1日起至2022年3月31日止），押金150000元。合同订立后，姜菊华依约缴纳了2019年4月1日至2020年3月31日期间租金1080000元、押金150000元。租赁期间因军运会道路改造及爆发新冠××疫情，姜菊华餐饮经营受到影响，为此与江峡协商合同履行事宜未果，导致本案诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。武汉地区爆发新冠××疫情，属于不可抗力。姜菊华租赁使用涉案房屋，因疫情期间封城无法正常开展餐饮活动、合同目的暂时无法实现的情况客观存在，故其请求减免租金符合法律规定及合同约定。但不可抗力造成的不利影响及于双方当事人而非一方，由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担，故对姜菊华关于全部免除2020年1月23日至2020年3月31日武汉封城期间房屋租金的诉请，一审法院予以部分支持。综合权衡上述不可抗力对双方当事人造成不利影响的程度，一审法院酌定姜菊华免予缴纳租金的比例为60%，即122400元（204000元×60%）。当前，随着新冠××疫情得到有效管控，武汉地区已经全面复工复产，不可抗力因素已经消除，姜菊华继续履行租赁合同、从事经营活动已不存在现实障碍，故对其以履行困难为由请求解除租赁合同、返还押金的诉请，一审法院不予支持。经一审法院组织调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、江峡于本判决生效之日起十日内向姜菊华返还房屋租金122400元；二、驳回姜菊华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6610元，减半收取计3305元，由姜菊华负担2148元（已付），江峡负担1157元（此款姜菊华已预付一审法院，江峡随同上述判决返还租金一并向姜菊华支付）。本院二审期间，姜菊华向本院提交新的证据有：房屋照片，拟证明案涉房屋在一审判决后2020年9月初已出租他人，已无继续履行合同的条件，且姜菊华无过错，江峡应退还15万元租金。经质证，江峡对上述照片的真实性无异议，但拍摄时间不清楚，我方从2020年9月初开始发生了转租属实，案涉房屋由我方掌控。江峡未向本院提交新的证据。姜菊华、江峡对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。一审查明事实属实，本院予以确认。二审补充查明如下事实：一、江峡（甲方）与姜菊华（乙方）签订的案涉《房屋租赁合同》第九条主要约定，1、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的；或甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，乙方有权解除合同。2、房屋租赁期间，乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；或拖欠房租累计10天以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。3、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十二条主要约定，1、乙方拖欠房租累计10天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应该按合同押金的100%向甲方支付违约金；2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总押金200%额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。第十三条主要约定，1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任；2、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。此外，还约定乙方向甲方一次性支付押金15万元，本合同自双方签字（章）并甲方收到乙方租金及押金后生效。二、2019年9月20日，姜菊华通过微信称“房租给我们便宜点啊，生意一直不好，上次跟江涛说了帮忙申请便宜点，月月亏损，费用太大，超出预期”，江峡称“这个实在是没办法弄，姜总，希望你也理解一下”，姜菊华称“那房租不能便宜的话，跟你商量一下，我们下半年转铺”、“实在是亏不起，费用太大”，江峡回复称“这样，具体的事情，我让江涛跟你联系，我现在在外地，估计两个月才回的来”，姜菊华称“好的”。2020年1月30日，姜菊华再次微信称“现在这个疫情都不能正常营业上班，想跟你商量一下房租是不是能够减免一些？”2020年3月26日，姜菊华通过微信向江峡发《解除租赁合同通知书》，当日江峡明确表示不同意提前解除合同。2020年4月2日，姜菊华通过微信称“江女士你好，租你的场地至今由于经营不善，去年一直亏损，今年疫情持续这么久，我是实在没有钱交租了，迫不得已才跟你申请退租的，望您这边能够理解，毕竟2月、3月最困难的时候租金我们都已经出了，4月解除封闭了你直接招租肯定是好招的，望您理解，感谢。”三、案涉房屋于2020年9月8日由江峡向案外第三方转租并掌控。姜菊华、江峡均认可案涉租赁合同于2020年9月8日事实上已解除。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于姜菊华主张案涉租赁合同于2020年3月26日解除，一审法院认为，武汉地区发生新冠××疫情后带来的封城系一段期间，随着新冠疫情得到有效管控，武汉地区2020年4月初起逐步推进复工复产。之后，随着新冠××疫情得到有效管控，不可抗力因素已基本消除，姜菊华仍以新冠××疫情的影响履行困难为由，认为后续无法正常开展餐饮业活动而请求作为守约方合同解除，一审法院不予支持的处理，并无不当。故，本院综合当事人的合同约定及履行情况，结合诚信公平原则认为，姜菊华以道路改造及新冠疫情原因，而主张其享有守约解除权的理由，本院不予采信。但是，一审判决后，姜菊华、江峡均认可案涉房屋于2020年9月8月实际由案外第三方承租使用，姜菊华并未实际租赁使用，房屋由姜菊华掌控，案涉合同于2020年9月8日发生事实上的解除。故，本院依法确认案涉租赁合同于2020年9月8日解除。同时，鉴于合同中有关姜菊华有拖欠房租累计10天以上的，江峡有权终止合同，收回该房屋，姜菊华应该按照合同押金的100%向江峡支付违约金的约定，则案涉合同发生事实上解除后，姜菊华仍基于享有守约方解除权而主张返还押金15万元的请求，本院不予支持。至于当事人就案涉《房屋租赁合同》项下除本案已审理之外的其他争议，可另行依法主张。关于一审法院酌定姜菊华免予缴纳租金比例60%的问题。本院认为，武汉地区发生新冠××疫情，属于不可抗力，疫情封城期间无法正常开展餐饮业活动，在一段时间内姜菊华的合同目的暂无法实现是客观存在的，但不可抗力造成的不利影响及于姜菊华、江峡，而非姜菊华一方，一审法院权衡不可抗力对姜菊华、江峡造成不利影响的程度，根据公平原则依法酌定姜菊华免予缴纳租金的比例为60%的处理，符合法律精神。故，姜菊华的该项上诉理由，不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审出现的新事实，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初4483号民事判决；二、确认姜菊华与江峡于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月8日解除；三、江峡于本判决生效之日起十日内向姜菊华返还房屋租金122400元；四、驳回姜菊华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取后3305元，由姜菊华负担2148元、江峡负担1157元；二审案件受理费6610元，由上诉人姜菊华负担。本判决为终审判决。审判员  代娟二〇二一年三月二十六日法官助理吴倩书记员徐莹