江苏省宜兴市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0282执异74号案外人（异议人）:张光琴，女，1969年9月23日生，汉族，住安徽省郎溪县。申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，统一社会信用代码91330000075327358A,住所地杭州市西湖大道193号。被执行人：江苏海盛兴金属材料有限公司,组织机构代码78028363-7,住所地宜兴市杨巷镇工业相对集中区。被执行人：郎溪县锦富箱包城开发建设有限公司,统一社会信用代码91341821766881040A,住所地安徽省郎溪县建平镇钟新村。被执行人：宜兴海盛辉科技有限公司,组织机构56780086-9,住所地宜兴市杨巷工业B区。被执行人：杨海新,男,1954年5月20日生,住宜兴市。被执行人：曹祥芬,女,1959年12月10日生,住宜兴市。被执行人：周萍,女,1975年9月8日生,住宜兴市。本院在执行浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）与被执行人江苏海盛兴金属材料有限公司（以下简称海盛兴公司）、被执行人郎溪县锦富箱包城开发建设有限公司（以下简称锦富公司）、被执行人宜兴海盛辉科技有限公司（以下简称海盛辉公司）、被执行人杨海新、被执行人曹祥芬、被执行人周萍等金融借款合同纠纷一案中，异议人张光琴对本院执行行为不服，向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张光琴提出执行异议，请求：1、中止处置申请人购买的位于安徽省郎溪县经济开发区××路××路××幢××单元××室住宅房；2、确认申请人与被执行人锦富公司2018年10月16日签订的《房屋买卖合同》有效。理由：江苏省宜兴市人民法院在（2020）苏0282执恢210号案件的执行中在郎溪县经济开发区张贴了《公告》，拟对被申请人锦富公司的土地及地上建筑物进行处置。但是申请人于2018年10月16日与被申请人锦富公司签订《房屋买卖合同》，购买了拟处置不动产范围内的第xx幢xx单元xx室住宅房，并且己经交付购房款。申请人认为宜兴市人民法院在处置上述不动产时应当将申请人所购房屋排除在处置范围之外。请法院予以调查核实，准申请人之申请请求。审查中，张光琴为证明自己的主张，向本院提供了房屋买卖合同、收条、收据、身份证复印件证据。本院查明，原无锡市南长区人民法院于2016年1月17日作出的（2016）苏0203民初213号民事判决书已发生法律效力。依该判决书：1、江苏海盛兴金属材料有限公司应于本判决生效后3日内归还中国工商银行股份有限公司宜兴支行借款本金33999992.14元及相应利息（计算至2015年10月20日为1274930.35元，自2015年10月21日起至实际给付之日止，以33999992.14元为基数，按年利率7.125计算），息随本清。2、江苏海盛兴金属材料有限公司应于本判决生效后3日内支付中国工商银行股份有限公司宜兴支行律师代理费60万元。3、中国工商银行股份有限公司宜兴支行有权以郎溪县锦富箱包城开发建设有限公司抵押的坐落于安徽省郎溪县经济开发区的国有土地使用证号为郎国用2005-4××3、4××4、4××5、4××6号的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款，在28692600元范围内，对江苏海盛兴金属材料有限公司的上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿；中国工商银行股份有限公司宜兴支行有权以周萍抵押的位于宜兴市××路××号、宜兴市××路××．××号、宜兴市××路××．××号、宜兴市××路××号、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室、宜兴市××街道××幢××室房产折价或者拍卖、变卖所得价款，分别在882900元、1765600元、1765600元、882900元、927700元、1036800元、1066400元、1060500元、1014600元、844600元、805000元范围内，对江苏海盛兴金属材料有限公司的上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿。4、宜兴海盛辉科技有限公司、杨海新、曹祥芬对江苏海盛兴金属材料有限公司的上述第一、二项还款承担连带责任。因被执行人均未能履行判决所确定的义务，申请执行人工商银行宜兴支行向无锡市梁溪区人民法院申请执行，经无锡市中级人民法院指定，梁溪区人民法院于2017年8月14日作出（2017）苏0213执1332号执行裁定书，将该案移送至本院执行，本院于2017年11月1日立案执行，执行中，因工商银行宜兴支行申请撤回执行，本院于2018年8月10日作出（2017）苏0282执5205号执行裁定书，裁定终结本案执行。后工商银行宜兴支行将本案债权转让给浙商公司，浙商公司向本院申请恢复执行，本院于2020年3月3日立案执行，执行案号（2020）苏0282执恢210号。被执行人锦富公司位于安徽省郎溪县经济开发区国有土地（土地使用权证号为郎国用2005-4××3、4××4、4××5、4××6号）抵押给本案债权人。上述国有土地使用权首封法院为无锡市中级人民法院，土地上建造有相关的有证房产17幢［不动产权证号分别为：房地权郎建字第1××0号、房地权郎建字第1××1号、房地权郎建字第1××3号、房地权郎建字第1××0号、房地权郎建字第1××2号、房地权郎建字第1××9号］及无证房产若干，首封法院是无锡市中级人民法院。因上述土地与房产不可分割，故本院拟对上述房产及土地一并进行拍卖，并向无锡中院商调执行权，无锡中院将执行权移送给本院后，本院对该不动产启动了评估，现评估报告已出具，本院作出（2020）苏0282执恢210号之三执行裁定书，裁定拍卖上述不动产。以上事实，有（2016）苏0203民初213号民事判决书、（2017）苏0213执1332号执行裁定书、（2017）苏0282执5205号执行裁定书、（2020）苏0282执恢210号之三、之五执行裁定书等证据佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条以及《江苏省高级人民法院执行异议与执行异议之诉案件审理指南（一）》中规定，民事执行异议案件遵循效率优先原则，以书面审查为原则、公开听证为例外；对执行标的提出的异议，坚持形式审查为原则、实质审查为例外，主要根据执行标的的权利外观表征来判断。从异议人提供的“房屋买卖合同”来看，合同约定总房价款15万元，分三期付清，每期各5万元，但异议人仅提供2018年10月16日锦富公司收取的xx号楼xx单元xx室首付款5万元收据。另有一张2万元收据，落款署名为“张静”，无法与锦富公司建立证据关联性。“房屋买卖合同”第一条第1、（2）约定“该房屋为综合服务配套用房（见规划许可证），土地性质为工业用地，在未办理土地变性手续之前，暂不能办理分户房产证”。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条第（3）项中规定“案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持”；第（4）项中规定“具有下列情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：……②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或者限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的”。因此，异议人未能提供足额支付价款的充分证据，且异议人签订房屋买卖合同时，就知道或应当知道土地性质不能办理过户及其政策，应当认定为“案外人自身原因未办理过户登记手续”。目前在案证据不足以证明异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）（四）项规定的情形和条件，且根据土地的性质和用途，也不适用该规定第二十九条，亦不符合第二十九条规定的情形和条件，异议人的权利尚无法排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。案外人的执行异议，涉及已登记不动产的，按照不动产登记簿判断权利人。涉案土地上的房产，遵循依登记确定产权归属和“房地一体”的规则推定产权归属，具体法律规定是《中华人民共和国民法典》第三百五十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；第三百五十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。在本案执行异议的审查中，案涉土地使用权人是锦富公司，案涉土地上的无证房产，尚无不动产产权登记凭证，权利外观表征上应当参照土地使用权人推定其产权归属。因此，本院有权执行张光琴提出执行异议的、使用权登记在锦富公司名下的土地及其地上房产。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）（五）项的规定，裁定如下：驳回张光琴的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 峰审 判 员  杭旭伟人民陪审员  蒋其明二〇二一年三月二十二日书 记 员  韦梦甜