江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0112民初399号原告：胡爱连，女，1962年1月9日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：叶勇斌，江西策源律师事务所专职律师。被告：江西省锦苑阳光房地产开发有限公司，住所地：南昌市新建区兴湾大道**（江西警察院内）**楼，统一社会信用代码：91360122MA35F3TP6U。法定代表人：李发龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁文静，北京德和衡（南昌）律师事务所专职律师。原告胡爱连与被告江西省锦苑阳光房地产开发有限公司（以下简称江西锦苑阳光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告胡爱连及其委托诉讼代理人叶勇斌、被告江西锦苑阳光公司的委托诉讼代理人梁文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡爱连向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年6月30日至2020年9月5日的逾期交房违约金32742.38元（总房款756175×万分之一×433天）；2.要求被告返还燃气初装费3200元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月3日，原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于长堎路北侧锦苑阳光住宅小区房产。合同约定出卖人应当在2019年6月30日前，依照有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。否则被告应支付逾期交房违约金，按照原告已付购房款万分之一计算。原告按照合同约定履行完毕全部付款义务，被告迟至2020年7月27日才向原告发出《入伙通知书》通知原告收房，原告要求被告出示竣工验收备案表，被告也拒绝出示。原告为维护自身合法权益，遂于2021年1月21日诉至本院，并在本案开庭审理过程中提出，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，被告交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管连接，该项由被告负责办理开通手续并承担相关费用。现原告请求1.判令被告向原告支付自2019年6月30日至2020年9月5日的逾期交房违约金32742.38元（总房款756175×万分之一×433天）；2.要求被告返还燃气初装费3200元；3.本案诉讼费由被告承担。被告江西锦苑阳光公司答辩称，一、锦苑阳光住宅小区项目是公安厅与江西建工房地产开发有限公司合作开发的限价团购房项目，江西省公安厅锦苑阳光团购房联络小组（以下简称“联络小组”）有权代表全体业主与被告协商确认小区各项事宜；二、项目建设过程中受天气因素、小区外政府配套市政道路建设、建筑消防验收职能转变、业主要求增加工程量等因素延误工期，均书面报联络小组，联络小组根据审批程序，经省公安厅领导审批同意多次延长交房时间。经联络小组同意，交房时间已延长至2020年10月10日，被告于2020年8月15日陆续发出《入伙通知书》，不构成逾期交房，不需要承担违约责任；三、2015年4月15日原认购人罗军签订的《团购房认购表》、《团购房认购承诺书》明确均价3798元/平方米，销售价不含应有购房户承担的管道煤气初装费。被告与原告胡爱连签订《商品房买卖合同》补充协议第十三条第2款约定，出卖人所售商品房的价格内，不含燃气、有线电视、电话、宽带网络初装费/安装费，如有上述费用由买受人自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年4月3日，江西省公安厅成立厅机关团购房领导小组。罗军作为江西省公安厅交警总队干警于2015年4月15日签订《团购房认购承诺书》、《团购房认购表》，认购表载明，销售价不含应由购房户承担的契税，维修基金、管道煤气初装、有线电视、办两证工本费等。原告胡爱连自罗军处取得购买团购房指标。2015年4月30日，江西省公安厅直属机关工会与江西省建工房地产开发有限公司订立《商品房合作开发暨团购框架协议书》。2015年10月16日，江西省建工房地产开发有限公司独资设立被告江西锦苑阳光公司。2016年1月29日，江西省公安厅以内部呈批件形式下发成立厅锦苑阳光团购房联络小组（以下简称“联络小组”）的通知，明确联络小组主要任务是代表业主即全体购房干部职工，与江西省锦苑阳光房地产开发有限公司就项目建设过程中相关事项进行沟通确定。该通知亦明确了联络小组配合开发商协调处理的具体事项，具体事项中（二）为：提前或延后交房时间。2016年3月17日，江西省公安厅直属机关工会（乙方）与江西省建工房地产开发有限公司（甲方）订立《限价商品房团购开发建设协议书》，约定甲方以位于南昌市望城新区警察学院南侧面积约271亩地块的商品房开发项目，用团购方式将住宅和每套配售1个地下车位销售给乙方。2016年4月19日，被告江西锦苑阳光公司出台《锦苑阳光住宅小区团购房项目沟通联络管理规定》，明确2016年3月29日，锦苑阳光小区全体认购人（业主）已按少数服从多数原则和方式进行表决，一致同意授权由联络小组代表全体认购人（业主）和江西锦苑阳光公司协商项目建设过程中相关事宜。2017年年初，罗军与原告胡爱连签署《锦苑阳光住宅小区团购房更名承诺书》，将其认购的团购房认购人更换为胡爱连。该《承诺书》第三条内容为：双方均无条件遵守原认购人签订的《团购房认购承诺书》和开发商针对锦苑阳光住宅小区团购房制定的所有管理规定、流程及须知，包括但不限于建设、定价、选房、交款、按揭、销售、商品房买卖合同签订、交房、物业管理等方面的管理规定。签订更名承诺书后，原告胡爱连于2017年1月25日向被告江西锦苑阳光公司交纳锦苑阳光购房定金450000元。2018年5月22日，因联络小组要求采用铝合金对锦苑阳光小区全部住房阳台进行封闭，增加工程量，被告江西锦苑阳光公司向联络小组提交请求延后交房的函，请求将交房日期延长六个月，2018年5月24日联络小组审批同意。2018年8月17日，原告胡爱连与被告江西锦苑阳光公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，商品房坐落：长堎路北侧锦苑阳光住宅小区6栋3单元3-2202；商品房价款为单价每平方米4019元，总价款为756175元；商品房交付时应符合已取得建设工程竣工验收备案证明及已取得房屋测绘报告的条件；商品房应当在2019年6月30日前向买受人交付；除不可抗力外，未按约定时间交付商品房的，逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日结算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，由出卖人即被告江西锦苑阳光公司负责办理开通手续并承担相关费用；合同的附件六补充协议约定，出卖人即被告江西锦苑阳光公司所出售的商品房的价格内，不包含燃气、有线电视、电话、宽带网络初装费／安装费，如有上述费用由买受人即原告胡爱连自行承担。2019年4月18日，因联络小组要求，增加工程量，升级小区智能化系统，被告江西锦苑阳光公司与江西科瑞智能工程有限公司签订《锦苑阳光小区智能化系统工程增补合同》。2019年4月26日，被告江西锦苑阳光公司向联络小组提交延长交房日期至2019年9月8日的报告。2019年4月29日联络小组审批同意。2019年5月24日，因大（暴）雨、高温、大风等天气因素，被告江西锦苑阳光公司向联络小组提交将交房日期顺延至2019年10月8日的报告。2019年5月27日联络小组审批同意。2019年6月14日，因联络小组要求升级锦苑阳光小区园林景观，增加工程量，被告江西锦苑阳光公司向联络小组提交将交房日期延长至2019年12月7日的报告。2019年6月18日联络小组审批同意。2019年7月15日，因消防职责移交，住建云系统无法受理消防验收申请，被告江西锦苑阳光公司向联络小组提交协调优先受理消防验申请的函。2019年7月17日联络小组审批同意协调。因小区外部市政工程道路未修建，导致小区消防验收不能通过，2019年8月16日，被告江西锦苑阳光公司向联络小组提交协调修建小区周边规划道路的报告，并请求延长交房时间，直到小区消防和规划验收顺利通过。2019年8月20日，联络小组审批同意延期交房。2020年2月12日，因新型冠状病毒××疫情影响，复工复产时间无法确定，被告江西锦苑阳光公司向联络小组提交请求新冠疫情期间免除开发公司逾期交房责任的函，请求公安厅从即日起中断计算交房期限，具体交房日期待双方协商后确定。2020年2月12日，联络小组经审批后同意。2020年4月10日，锦苑阳光住宅小区1＃楼—23＃楼、24＃楼、地下室通、地下室通过消防验收年4月15日，被告江西锦苑阳光公司向联络小组提交确认延后交房期限的函，请求联络小组明确从2020年4月10日起，再将交房时间延长6个月，交房日期延长至2020年10月10日。2020年4月16日，联络小组经审批同意。2020年7月9日，锦苑阳光住宅小区1＃楼取得竣工验收备案表。2020年7月11日，被告江西锦苑阳光公司向联络小组提交请求确认交房具体时间的函。2020年7月12日，经联络小组审批从2020年8月30日起陆续交房。2020年8月31日，被告江西锦苑阳光公司向原告胡爱连发出《入伙通知书》通知收房。2020年9月5日，原告胡爱连验收收房。2021年1月21日,原告胡爱连诉至本院，请求：1.判令被告向原告支付自2019年6月30日至2020年9月5日的逾期交房违约金32742.38元（总房款756175×万分之一×433天）；2.要求被告返还燃气初装费3200元；3.本案诉讼费由被告承担。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平、诚信原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案案涉房屋系江西省公安厅机关团购房。2016年1月29日，江西省公安厅成立厅锦苑阳光团购房联络小组，并于2016年3月29日获得锦苑阳光小区全体认购人一致同意授权，由联络小组代表全体认购人和被告江西锦苑阳光公司协商项目建设过程中相关事宜。为此，被告江西锦苑阳光公司于2016年4月19日出台《锦苑阳光住宅小区团购房项目沟通联络管理规定》，明确联络小组代表全体认购人和被告江西锦苑阳光公司协商项目建设过程中相关事宜的事实。依照法律规定，联络小组在授权权限内实施的民事法律行为，对锦苑阳光小区全体认购人发生效力。本案原告胡爱连采取向罗军购买团购房指标的方式，于2017年年初与罗军签署《锦苑阳光住宅小区团购房更名承诺书》，将原认购人罗军更换为胡爱连，以团购价格购买锦苑阳光住宅小区限价商品房，由此，原告胡爱连取代罗军成为锦苑阳光住宅小区团购房认购人之一,并于2018年8月17日，与被告江西锦苑阳光公司签订《商品房买卖合同》。原告胡爱连签署的《锦苑阳光住宅小区团购房更名承诺书》，承诺遵守开发商针对锦苑阳光住宅小区团购房制定的所有管理规定，因此，联络小组在授权权限内实施的民事法律行为亦应对原告胡爱连发生效力。因此，对被告江西锦苑阳光公司辩称联络小组有权代表全体业主与被告协商确认小区各项事宜的观点予以采纳。被告江西锦苑阳光公司虽因升级小区智能化工程系统、天气因素、升级小区景观工程、政府消防职能转化、市政道路规划、疫情影响、小区铝合金封闭阳台等因素延误交房时间，但其均按管理规定要求与联络小组报告延长交房时间，均获联络小组审批同意，对被告江西锦苑阳光公司辩称已按程序报联络小组审批延长交房时间，均获审批同意的观点予以采纳。综上，被告江西锦苑阳光公司在开发建设锦苑阳光住宅小区项目过程中，依规向联络小组履行报告审批程序，并按联络小组要求时间交房，在履行合同义务过程中恪尽职守，诚信守约。原告胡爱连忽略其签订的《锦苑阳光住宅小区团购房更名承诺书》及联络小组审批同意延长交房时间的事实，仅以2018年8月17日《南昌市商品房买卖合同》为凭，主张逾期交房违约金，其主张与审理查明的事实不符，故对原告胡爱连要求被告江西锦苑阳光公司支付逾期交房违约金的诉请不予支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议约定，出卖人即被告江西锦苑阳光公司所出售的商品房的价格内，不包含燃气、有线电视、电话、宽带网络初装费/安装费，如有上述费用由买受人即原告胡爱连自行承担；且《团购房认购表》亦载明，销售价不含应由购房户承担的契税，维修基金、管道煤气初装、有线电视、办两证工本费等。因此，被告要求原告交纳燃气初装费3200元，符合合同约定，对原告要求被告退还燃气初装费3200元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第七条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡爱连的诉讼请求。案件受理费620元，减半收取310元，由原告胡爱连负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 宋江雄二〇二一年三月十二日法官助理 张 凤书 记 员 凌水凤《中华人民共和国民法典》第五条【自愿原则】民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条【诚信原则】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。