浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10881号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林守斌，男，1984年1月6日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：金林慧，浙江**新律师事务所执律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州乾唐商业经营管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区南苑街道南大街326号1幢A座503、504、505室，统一社会信用代码：91330110MA28T11Q8L。 法定代表人：吴缨，董事长。 委托诉讼代理人：高隽、王琳，浙江百元律师事务所律师。 上诉人林守斌因与被上诉人杭州乾唐商业经营管理有限公司（以下简称乾唐公司）租赁合同一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初4482号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年12月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。林守斌及其委托诉讼代理人金林慧，乾唐公司的委托诉讼代理人高隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年4月13日，乾唐公司（甲方）与林守斌（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，甲方将坐落在杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢423铺位的房屋出租给乙方，该商铺计租面积为94平方米，甲乙双方约定的租赁期限是3个租赁年度，自2018年6月26日起算，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年6月26日。甲方同意在自2018年6月26日至2018年8月25日期间内给予乙方2个月经营期的减租扶持，扶持期内，乙方仍须按本合同的规定交纳各项物业服务费、水电费、装修保证金、垃圾清运费等因装修、使用该商铺所发生的一切费用。如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金。乙方在该商铺装修期间，应自行承担冰箱甲方或甲方指定的物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费：装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕、经物业管理公司确认无任何违约行为后向收款方申请退还，经收款方确认无误并受到乙方交还的装修保证金收据后三十日内将装修保证金无息退还乙方。除此之外，乙方还应向甲方和或物业管理公司支付整体开业前装修期管理费人民币1880元和其他费用（详见物业费收费清单）。租赁期限内，该商铺的租金价格为，从2018年6月26日至2019年6月25日，月租金合计人民币10007元；从2019年6月26日至2020年6月25日，月租金合计人民币10007元；从2020年6月26日至2021年6月25日，月租金合计人民币10808元。租金支付方式为季付，乙方在商铺交付使用前一个月支付3个月租金，计人民币30021元，自2018年6月26日开始至2018年11月25日。其后，乙方应在每期租金到期前一个月的10号前，向甲方预付下一期的租金（包括租金扶持期内物业费）。具体租金支付方式及租金扶持方式为，自2018年6月26日开始至2018年11月25日止，月租金人民币10007元，一次性支付3个月租金使用5个月。非因甲方原因，乙方暂停营业的（包括但不限于受到行政处罚的），乙方应按合同约定支付租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。综合物业服务费人民币50元/月/平方米，包含物业服务费、公共区域水电公摊费用，不包含中央空调使用费，从2018年6月26日开始计算。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的10日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付人民币14100元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔递减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部递减完毕。乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用（统称为“公用事业费”）由乙方承担，本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价人民币4.8元每立方米；电费单价人民币1.35元每度；燃气自行申请并结算。如公用事业部门调整公用事业收费标准的，则甲方有权调整上述公用事业收费标准。乙方租赁场所产生的垃圾，由乙方根据甲方的要求自行收集、封装并运送至物业管理公司指定位置。日常垃圾费用包含在综合物业服务费中。餐厨垃圾清运费另计（每桶人民币20元，每桶240L）。乙方应在本合同签署时，向甲方支付相等于3个月之租金（合同首年）作为房屋租赁保证金，保证金为人民币30021元。乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无需归还乙方。甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其他费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币3000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。甲乙双方同意，有乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金（金额同本合同7-1条约定的保证金金额）；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵扣一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。合同还就其他事项进行了约定。乾唐公司（甲方）与林守斌（乙方）签订《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》一份，约定租金计租日自2018年8月1日开始计算；综合物业服务费起交日自2018年7月1日开始计算。本补充协议为租赁合同补充，即有效附件，本补充协议与租赁合同冲突之处，以本补充协议内容为准；本补充协议未涉事宜，仍按租赁合同相关条款执行。2019年8月30日，乾唐公司向林守斌寄送一份《解约函》，《解约函》载明，根据合同“四、租金及其支付方式”“六、其他费用及支付”“十七、解除本合同的条件”之有关约定，我司特致函如下：于2019年9月6日解除与贵司签订的《商铺租赁合同》及相关《补充协议》；请贵司收函后，于2019年9月6日前，前往我司办公点点办理相关合同文件的终止手续；请贵司收函后，腾空承租房屋，支付至合同解除之日止（即2019年9月6日）租金82057.4元、综合物业服务费52640元、公用事业费（电费）13947.72元、垃圾清运费5100元，退还此前已享受的租金扶持费用，并支付相应违约金。《解约函》还载明了其他事项。2019年5月20日，乾唐公司向林守斌经营的商户（熊本一禾拉面）送达一份《停电通知书》，载明：我司曾多次向贵商户致函，要求贵商户支付欠缴的各类费用，但至今日，贵商户拖欠的费用仍未足额缴纳，给我司的正常经营造成了严重的影响。我司现根据合同相关条款向贵商户发出停电通知书，我司将在2019年5月21日8时30分终止对贵商户供电，并继续追缴所有欠费。望贵商户提前做好停电准备工作，此次停电造成的任何不良后果，我司概不负责。现乾唐公司起诉至原审法院，请求：1、林守斌支付租金82057.4元；2、林守斌支付综合物业服务费52640元；3、林守斌支付公共事业费（电费）13949.15元；4、林守斌支付租金扶持费用20014元；5、林守斌支付垃圾清运费2550元；6、林守斌支付违约金103469.53元(详见费用计算清单)；上述费用合计274680.08元。7、案件诉讼费用由林守斌承担。林守斌提出反诉，请求：1、乾唐公司退还押金30021元及质量保证金3000元；共计33021元；2、乾唐公司返还装修押金10000元；3、乾唐公司返还装修管理费1880元，4、反诉费用由乾唐公司承担。 原审法院认为，乾唐公司与林守斌签订的《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。林守斌未按约支付租金及综合物业服务费，其行为已构成违约。乾唐公司已书面通知林守斌，于2019年9月6日解除双方签订的《商铺租赁合同》及相关《补充协议》，因此，该院确认《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》已于2019年9月6日解除。关于本诉部分，对乾唐公司的第一项诉讼请求，因乾唐公司于2019年5月21日中止对林守斌经营的商户供电，导致承租人林守斌无法使用房屋，在影响承租人使用期间的租金应当予以扣减，林守斌欠付乾唐公司的租金应从2019年1月1日算至2019年5月21日，故该院对乾唐公司第一项诉讼请求中的47032.9元部分予以支持。对于乾唐公司的第二项诉讼请求，双方在庭审中确认，林守斌共计支付乾唐公司三个月综合物业服务费，林守斌欠付乾唐公司综合物业服务费应从2018年10月1日算至合同解除之日，故该院对乾唐公司第二项诉讼请求予以支持。对于乾唐公司的第三项、第五项诉讼请求，林守斌在庭审中均予以认可，系其对自身权利的处分，不再予以调整，故该院对于乾唐公司的第三项、第五项诉讼请求均予以支持。对于乾唐公司的第四项诉讼请求，根据案涉合同约定，如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金，补充协议为租赁合同补充及有效附件，补充协议未涉及事宜，仍按租赁合同相关条款执行，故乾唐公司的第四项诉讼请求，该院予以支持。对于乾唐公司的第六项诉讼请求，林守斌虽存在违约行为，但案涉商场人流量不足，大部分商户经营惨淡，且林守斌已经支付房屋租赁保证金30021元，该院认为该部分保证金已足够弥补。因林守斌违约导致乾唐公司所遭受的损失，故该院对乾唐公司的第六项诉讼请求不予支持，对林守斌第一项反诉请求中的退还履约保证金30021元亦不予支持。关于反诉部分林守斌第一项反诉请求中的质量保证金3000元及第二项反诉请求，乾唐公司在庭审中表示愿意退还，故该院对林守斌第一项反诉请求中3000元部分以及第二项反诉请求均予以支持。关于林守斌的第三项反诉请求，根据案涉合同，乙方应向甲方和或物业管理公司支付整体开业前装修期管理费1880元，故该院对林守斌的第三项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年10月12日判决：一、林守斌支付乾唐公司租金47032.9元，于判决生效后十日内付清；二、林守斌支付乾唐公司综合物业服务费52640元，于判决生效后十日内付清；三、林守斌支付乾唐公司公共事业费（电费）13949.15元，于判决生效后十日内付清；四、林守斌支付乾唐公司租金扶持费用20014元，于判决生效后十日内付清；五、林守斌支付乾唐公司垃圾清运费2550元，于判决生效后十日内付清；六、乾唐公司退还林守斌质量保证金3000元，于判决生效后十日内付清；七、乾唐公司退还林守斌装修押金10000元，于判决生效后十日内付清；以上七项折抵，林守斌支付乾唐公司123186.05元，于判决生效后的十日内付清；八、驳回乾唐公司的其他诉讼请求；九、驳回林守斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5420元,减半收取2710元，由乾唐公司负担1198元，林守斌负担1512元，于判决生效后十日内缴纳；反诉案件受理费923元,减半收取461元，林守斌负担398元，乾唐公司负担63元，于判决生效后十日内缴纳。 宣判后，林守斌不服，向本院提起上诉称：一、一审判决程序违法。在一审过程中，曾先后有过二名审判人员审理本案，但一审未就变更审判人员告知林守斌；同时在2020年9月14日的庭审时，法院传票通知14时30分开庭，林守斌按时到庭，但乾唐公司一方迟迟未到庭，经林守斌向法庭询问后得知：乾唐公司一方把开庭时间忘记了，让林守斌等候。林守斌当庭提出：根据民诉法的规定，原告无正当理由，不到庭参加诉讼，应按撤诉处理。但法庭却要求林守斌等待，否则重新安排开庭时间。这样在等了40多分钟后，乾唐公司才到庭。二、一审判决片面把本案按照一个简单的租房合同纠纷来处理。而本案双方合同的内容不是一个简单的租房合同的内容。乾唐公司不仅仅是作为商场的招租方，更是商场的管理方，对商场的业态布局、商场设施的运行、对外的广告宣传、人流量及经济效益等等都负有不可推卸的责任。但是乾唐公司对此丝毫没有尽到义务。商场的商户几乎尽是亏损，一审判决已经认定了该事实，但对于乾唐公司应该承担的责任却只字未提。三、一审判决有失公正。一审判决以林守斌拖欠铺位租金及物业管理费为由，认定林守斌违约。而对乾唐公司在双方商铺租赁期内于2019年5月21日单方面强制对林守斌承租的商铺中止供电这一违约行为也不做任何认定。四、一审判决实体处理不公。一审判决已经认定2019年5月21日起，林守斌已无法使用所租赁的商铺，此后商铺租金不应由林守斌承担。但一审判决仍要林守斌承担此后的综合物业服务费，是不可理解的，商铺都已经被变相收回，还要承担商铺所产生的费用。这没有任何法律依据。五、本案双方所签订的商铺租赁合同，是由乾唐公司提供的。从合同的全部内容来看，对林守斌如有违反合同该做如何处理做了许多约定，而对乾唐公司如违反合同约定应该承担怎样的责任几乎完全没有。甚至连乾唐公司如没有按照合同约定时间开业应该承担什么责任，这一基本违约责任条款都没有，因此该份合同内容显失公平。六、有关租金扶持费用。林守斌认为，在双方签订的补充协议中，已有了明确约定：租金计租日自2018年8月1日开始计算。同时，补充协议明确规定：本补充协议与租赁合同有冲突之处，以补充协议内容为准。因此，双方租金的计算期间应该从2018年8月1日至2019年5月20日止。在此期间，乾唐公司并没有给林守斌在租金上有任何扶持。综上，请求：对一审判决第一项、第三项、第五项、第六项、第七项均无异议，改判：1、支持林守斌一审反诉请求第一项，即返还租房押金30021元。2、原审第二项减去2019年5月21日以后的物管费，一共是16450元。2018年10月1日至2019年5月21日期间的物管费同意支付，共36190元。3、驳回一审第四项判决。 针对林守斌的上诉，乾唐公司答辩称：1、乾唐公司认为无需返还房屋押金。2、乾唐公司同意物管费扣除16450元，数额36190元是正确的。3、根据租赁合同，林守斌存在违约。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”现林守斌就综合物业服务费、租金扶持费以及返还押金提起上诉，本院将围绕上述争议焦点进行审查。关于综合服务费，林守斌主张应该扣除2019年5月21日之后的综合服务费，乾唐公司亦予以认可，故本院对扣除该部分费用予以确认。关于租金扶持费，因现有证据无法证明林守斌迟延履行支付义务有合理理由，且乾唐公司仅支付了三个月租金，故原审法院根据合同约定判令林守斌支付租金扶持费并无不当。关于保证金的返还，因林守斌未按约履行合同义务，而乾唐公司据此解除了合同，故原审法院根据合同约定认定乾唐公司无需返还保证金并无不妥。关于程序问题，本案并不存在足以发回重审的程序问题。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初4482号民事判决； 二、林守斌支付杭州乾唐商业经营管理有限公司租金47032.9元，于判决生效后十日内付清； 三、林守斌支付杭州乾唐商业经营管理有限公司综合物业服务费36190元，于判决生效后十日内付清； 四、林守斌支付杭州乾唐商业经营管理有限公司公共事业费（电费）13949.15元，于判决生效后十日内付清； 五、林守斌支付杭州乾唐商业经营管理有限公司租金扶持费用20014元，于判决生效后十日内付清； 六、林守斌支付杭州乾唐商业经营管理有限公司垃圾清运费2550元，于判决生效后十日内付清； 七、杭州乾唐商业经营管理有限公司退还林守斌质量保证金3000元，于判决生效后十日内付清； 八、杭州乾唐商业经营管理有限公司退还林守斌装修押金10000元，于判决生效后十日内付清； 九、驳回杭州乾唐商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 十、驳回林守斌的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5420元，减半收取2710元，由杭州乾唐商业经营管理有限公司负担1529元，林守斌负担1181元，于判决生效后十日内缴纳；反诉案件受理费923元，减半收取461元，林守斌负担398元，杭州乾唐商业经营管理有限公司负担63元，于判决生效后十日内缴纳。 二审案件受理费1462元，由杭州乾唐商业经营管理有限公司负担362元，林守斌负担1100元。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二一年三月三日 书记员 刘婧函