安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终352号 上诉人（原审原告）:黄山市自然资源和规划局，住所地安徽省黄山市屯溪区长干东路**，统一社会信用代码11341000MB176714XY。 法定代表人：徐东海，该局局长。 委托诉讼代理人：吕泽民，安徽。 委托诉讼代理人：方歆，安徽。 被上诉人（原审被告）：徐意，女，1970年1月27日生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：徐飞晨，浙江律明律师事务所律师。 原审第三人：黄山港荣酒店投资管理有限公司，住，住所地安徽省黄山市屯溪区滨江东路**/div> 法定代表人：郭育林，该公司执行董事兼总经理。 上诉人黄山市自然资源和规划局（以下简称资源规划局）因与被上诉人徐意及原审第三人黄山港荣酒店投资管理有限公司（以下简称港荣公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省黄山市中级人民法院(2020)皖10民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人资源规划局的委托诉讼代理人吕泽民、方歆，被上诉人徐意的委托诉讼代理人徐飞晨到庭参加诉讼，第三人港荣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 资源规划局上诉请求：1.依法撤销安徽省黄山市中级人民法院(2020)皖10民初117号民事判决书；2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人怠于行使登记权利，对案涉房产未办理过户手续有着不可推卸的责任，一审法院认定案涉房屋未能办理过户登记与被上诉人无关，认定事实不清。被上诉人与港荣公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定港荣公司应在商品房交付使用后90日内为被上诉人办理权属登记，否则应承担违约责任。嗣后，被上诉人支付案涉房屋全部购房款后，以租赁方式占有使用案涉房屋。根据合同约定，被上诉人所购买的上述房产办证期限早已逾期，被上诉人存在怠于行使登记权利的情形。正是由于被上诉人怠于行使登记权利，才导致案涉房产至今仍登记在港荣公司名下，被上诉人对案涉房产未办理过户手续有着不可推卸的责任。一审法院认定案涉房屋未能办理过户登记与被上诉人无关，系认定事实不清。二、黄山市中级人民法院(2020)皖10执异14号执行裁定书适用法律错误，理应被撤销。上诉人在一审中明确提出上述执行裁定书所适用2004年发布、2008年修改的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十九条规定不一致，依据新法优于旧法的法律适用原则，依法应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十九条之规定，执行异议裁定明显适用法律错误，理应被撤销。三、被上诉人依法不具备物权期待权，不足以阻却强制执行，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判决驳回上诉人诉讼请求，适用法律错误。应适用该规定第二十九条，第二十九条是特别规定。由于案涉房产的性质为商业服务，不属于住宅，且案涉房屋处于租赁状态，不符合上述第二十九条之规定，故被上诉人依法不具备物权期待权，不足以阻却人民法院强制执行。 徐意辩称，徐意在查封之前已经与港荣公司签订商品房买卖合同并付清全部价款，合同进行了备案，徐意支付房款后交纳物业费用，并将办证费用交给港荣公司，未办理房屋登记的责任在于港荣公司，非徐意自身原因，一审判决认定完全正确。本案案涉房屋是具有居住使用功能的，徐意购买目的也是为了生活居住需要，用地性质与房屋是否具有居住功能并无直接关系，上诉人对于港荣公司对外销售商品房也不持异议，二者之间的约定或纠纷也不能对抗作为消费者的徐意。请求驳回上诉，维持原判。 港荣公司未进行答辩。 资源规划局向一审法院提出诉讼请求：1.撤销黄山市中级人民法院（2020）皖10执异14号执行裁定书；2.按黄山市中级人民法院（2020）皖10执2号执行裁定书的裁决内容，对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆3-4幢B1012号房产继续查封；3.按黄山市中级人民法院（2020）皖10执2号之一执行裁定书的裁决内容，对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆3-4幢B1012号房产继续执行评估、拍卖；4.本案诉讼费由徐意承担。 一审法院认定事实：2013年12月28日，徐意与港荣公司签订《商品房买卖合同》，约定港荣公司将其位于屯溪区滨江东路12号利港尚公馆3-4幢B1012号房产出售给徐意，房屋总价款为197000元，徐意于同日全额支付了上述款项。2014年7月12日，徐意与港荣公司签订的《补充协议（二）》，约定因竣工实测面积与合同约定面积差异，调整房屋总价为195657元，港荣公司退还了差价1343元，并于同日开具了195657元的税务发票。徐意于2014年7月12日向合肥浩顺物业管理有限公司预缴了6个月的物业管理费460元，并向港荣公司交纳了办证费用12318元。 2018年7月27日，资源规划局因与港荣公司国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，资源规划局向黄山仲裁委员会递交《仲裁申请书》。黄山仲裁委员会于2019年11月12日作出（2018）黄仲裁字第115号裁决书，裁决：一、港荣公司继续履行《国有建设用地使用权出让合同》的《合同补充条款》第一条约定的义务，即将涉案项目建设成为“国际一流品牌的五星级酒店”；二、自本裁决书作出之日起港荣公司停止销售利港尚公馆2-7#楼的所有集中商业房产；三、港荣公司于收到本裁决书之日起30日内支付资源规划局违约金人民币104343957元；四、资源规划局的其他请求不予支持。本案仲裁受理费535200元、处理费80000元，合计人民币615200元，由资源规划局负担61520元，港荣公司负担553680元，该款已由资源规划局预付，港荣公司在履行本裁决书时一并给付资源规划局。 因港荣公司未按上述裁决书的裁决履行，2020年1月2日，资源规划局就该裁决书向一审法院申请执行。一审法院于2020年1月6日作出（2020）皖10执2号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨港荣公司银行存款人民币105069935元及迟延履行期间的债务利息或查封、扣押同等价值的其他财产；二、冻结港荣公司银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。一审法院于2020年4月28日作出（2020）皖10执2号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖港荣公司名下位于屯溪区滨江东路12号利港尚公馆26套不动产。该26套不动产包含了徐意购买的涉案房产。2020年7月22日，徐意对查封、评估、拍卖港荣公司位于屯溪区滨江东路12号利港尚公馆3-4幢B1012号房产提出书面异议。一审法院于2020年8月14日作出（2020）皖10执异14号执行裁定书，中止对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆3-4幢B1012号房产的执行。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐意于2013年12月28日就涉案房产与港荣公司签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部价款，该合同于2013年12月31日进行了备案。徐意于2014年7月12日接收涉案房产并缴纳物业费用。且徐意于2014年7月12日已将办证费用交纳至港荣公司，故不能认定涉案房产未办理过户登记系徐意自身原因。综上，徐意就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。资源规划局主张涉案房产不属于住宅，但徐意提出执行异议的理由系基于对无过错不动产买受人物权期待权的保护，故涉案房产是否为商业性质与本案无关，对资源规划局的该主张，亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：驳回资源规划局的诉讼请求。案件受理费80元，由资源规划局负担。 二审中，双方均无新证据提交，双方所举证据及相对方的质证意见均同一审。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人徐意对案涉房产享有的民事权益能否排除人民法院强制执行。 第一，资源规划局主张被上诉人怠于行使登记权利，对案涉房产未办理过户手续有过错责任。本院认为，能够归责于买受人的原因一般指对他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略或者消极不行使登记权利。现有证据就未办理过户登记的过错均指向第三人港荣公司，并无证据表明归责于被上诉人的原因造成未办理过户登记，资源规划局主张被上诉人对此有过错，缺乏证据支持，难以成立。 第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是执行异议程序的审查标准，对于所涉及的实质审查的内容，在执行异议之诉案件的审理中可参考适用。该规定的第二十八条适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，第二十九条适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，符合其中一条即可排除申请执行人对相关不动产的执行，二者适用关系属于选择适用关系。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用该第二十八条也可参照适用第二十九条。资源规划局关于本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用前提条件，一审法院适用该规定第二十八条属适用法律错误的上诉主张不能成立。 综上，资源规划局的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由黄山市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王依胜 审判员  陈小艳 二〇二一年三月二十四日 法官助理赵方超 书记员陈茜