黑龙江省塔河县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑2722民初34号 原告：王清刚，男，1977年12月13日出生，汉族。 被告：胡忠良，男，1969年4月9日出生，汉族。 被告：田卫萍，女，1975年2月4日出生，汉族。 第三人：顾酉炎，男，1993年7月26日出生，汉族。 第三人：赵红艳，女，1971年4月2日出生，汉族。 原告王清刚诉被告胡忠良、田卫萍、第三人顾酉炎、赵红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告王清刚、被告胡忠良、田卫萍到庭参加诉讼，第三人顾酉炎、赵红艳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王清刚向本院提出诉讼请求：1.确认原告对承租被告的位于塔河镇文化路7幢11号门市房屋享有优先购买权；2.请求依法判令被告赔偿原告损失30,204.00元；3.诉讼费由被告承担。 事实与理由：胡忠良与田卫萍是夫妻关系，曾是塔河镇文化路7幢11号门市房屋所有权人。王立敏曾承租胡忠良与田卫萍的该房屋经营餐饮，在承租期间的2019年3月17日，在征得胡忠良与田卫萍同意后，王立敏将该房屋出兑给了王清刚，王清刚与王立敏签订了《兑店合同》。合同约定王立敏将承租胡忠良与田卫萍的塔河镇文化路7幢11号门市房屋出兑给王清刚，王清刚支付给王立敏兑店费用30,000.00元，其中包含至2019年10月16日期间7个月的房租，胡忠良作为房屋所有权人在该《兑店合同》上签字确认。2019年3月27日，王清刚与胡忠良再次签订一份《出租合同》，该合同约定胡忠良将位于塔河镇文化路7幢11号门市房屋出租给王清刚使用，租期自2018年10月16日至2019年10月16日止（此期间与胡忠良和王立敏签订的租赁合同期间一致，此期间的租金已由王立敏支付完毕），租金为25,000.00元。在租赁合同期限即将届满的2019年10月1日，王清刚又向胡忠良与田卫萍支付了下一年度房屋租金25,000.00元，胡忠良为王清刚出具了书面证据，写明胡忠良已收到王清刚交付的租金，王清刚继续承租房屋至2020年10月26日，还写明其他条款以原《出租合同》为准，在收房费中胡忠良承诺“如果房主中途卖房，必须同王清刚达成协议”。王清刚承租房屋期间，胡忠良与田卫萍在没有通知王清刚的情况下，将该房屋出售给了第三人顾酉炎和赵红艳共有（赵红艳和顾酉炎为母子关系）。 胡忠良辩称，该房屋于2018年夏天在网上公开出租，而且房门上也贴有出租广告，这个过程中王清刚找过胡忠良谈出租事宜，后来王清刚给价格不符合当时市场的价格，未达成协议。几个月后，王清刚在租户王立敏手中兑到此房屋，在与王清刚续签协议时，王清刚要求增加十天租期，胡忠良同意续签了王清刚的协议，约定合同约束力等同于与王立敏签订的合同。在租赁期间赶上疫情，胡忠良主动找到王清刚为其办理疫情补贴，补贴款归王清刚所有。至于王清刚起诉胡忠良卖房违法事宜，胡忠良认为不成立。首先，2018年租房时，胡忠良就明确表示，此房一直在挂牌中，随时有卖房可能。在王清刚没有购买意愿，2019年签订2020年协议时又提到卖房事宜，王清刚仍然没有购买意愿。而且胡忠良的房屋买卖信息是公开挂卖，在塔河微吧以及胡忠良的朋友圈都可以查找，并且在签订2020年合同时，还给王清刚写了一个在租期内卖房，不改变租用合同的便条，此条足以公开证明胡忠良告知王清刚要卖房，还有在办理疫情补贴时，胡忠良也告知过王清刚，房屋正在出卖过程中，但租期内不会让王清刚搬家。另外还有一点，可以证明通知过王清刚卖房，因为在2017年7月份，王清刚已经有所准备，并在电业家属楼楼下同时购买入两户一楼，准备打通商用，把物品搬到那里。一户在姜群手买入，另一户是在苏之臣手买入，两户共计花费120,000.00元，饭店用品已搬入此房，此房可以找卖房者查实。关于租期卖房胡忠良也与顾酉炎达成协议，如果到期王清刚有续租意愿，还可以优先王清刚租用，新房主顾酉炎同意，因合同中体现了如需续租，乙方需提前一个月通知甲方，并同时交付下年租金。在合同要求过半月后，没有接到乙方续租通知，胡忠良便与新房主共同去找王清刚，问他是否租用继续租用，王清刚说不租了，要胡忠良给王清刚让一个月搬家时间，胡忠良说同意给20多天搬家时间，但王清刚不同意，必须让一个整月。后未达成协议，事后经他人劝说，王清刚同意到期搬家，电话通知胡忠良，搬家时胡忠良与新房主顾酉炎都在场，并且给王清刚写了搬家证明，证明他是如期搬家，以上事宜顾酉炎可以证明。至于赔偿事宜王清刚买入物品清单，胡忠良认为不属实，因在兑店时屋内物品齐全，包括牌匾，屋内除胡忠良的原有设施，其他都是王立敏购入，不产生王清刚添加设备。王立敏可作证明。 田卫萍辩称：答辩意见与胡忠良一致。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 证据一，收据，证明塔河县创兴美术中心换牌匾花费的费用，牌匾费3,400.00元，安装费300.00元，共计3,700.00元。胡忠良、田卫萍质证认为，牌匾费用有异议，王清刚兑店的时候就已经有牌匾，王立敏可以作证，但是牌匾的名称不一样，进行了换字，换字产生价格过高。 牌匾为王清刚开店经营产生的必要物品，且未发生损毁灭失，实际占有人为王清刚本人，购买牌匾所支付的金额并不属于房屋租赁者的优先购买权受到损害后，可以得到的救济范围，故该牌匾收据与本案无关联性，不予认定。 证据二，收房费1页。证明胡忠良于2019年10月1日，收到王清刚2019年10月25日至2020年10月26日的房费25,000.00元，双方约束力同2018年合同为准，如果房主中途卖房，必须同王清刚达成协议。胡忠良、田卫萍质证认为，胡忠良出便条的目的，是在租用期间如果有所有权变动胡忠良需与王清刚达成协议，因为王清刚租用期胡忠良没变动动，一直在按照合同续租，所以胡忠良没有必要跟王清刚商量，并且卖房之前王清刚也一直知道胡忠良的房子在卖。 该组证据为王清刚与胡忠良亲笔签字确认的收房费凭证，并约定了如果房主中途卖房，必须同王清刚达成协议，该项约定从社会广泛性的认知理解上来看，属于房屋承租人在租赁过程中的对自己的承租权利的保护，保证房屋能在租期内正常租住使用，符合相关法律规定，因此该证据真实有效，予以认定。 证据三，厨具物品销售单一份、电器商业企业售货收款结算单两份、装潢材料装修商品明细表一份。证明厨具物品6,848.00元，装潢材料装修1,090.00元，购买电器8,150.00元遭受损失。胡忠良、田卫萍质证认为：对该组证据不清楚，不发表质证意见。 厨具物品、装潢材料装修、电器为王清刚开店经营产生的必要物品，且未发生损毁灭失，实际占有人为王清刚本人，购买厨具物品、装潢材料装修、电器所支付的金额并不属于房屋租赁者的优先购买权受到损害后可以得到的赔偿范围，故厨具物品销售单一份、电器商业企业售货收款结算单两份、装潢材料装修商品明细表一份与本案无关联性，不予认定。 胡忠良、田卫萍于2018年10月16日与王立敏签订房屋租赁合同，将位于塔河镇文化路7幢11号门市出租给王立敏用于经商之后，王立敏又与王清刚于2019年3月17日达成兑店合同，合同见证人为胡忠良，兑店合同约定王立敏将该店铺以30,000.00元的价格出兑给王清刚，胡忠良后于2019年3月27日与王清刚补签一份出租合同，因该年份房租已由案外人王立敏实际交付完成，故第一次签订出租合同双方并未发生交易往来。后临近租期届满，王清刚于2019年10月1日，向胡忠良缴纳了2019年10月25日至2020年10月26日的房租25,000.00元，并出具了收房费凭证一份。胡忠良、田卫萍在房屋租赁过程中，即2020年8月26日将房屋通过产权过户登记出卖给了赵红艳、顾酉炎二人共有，赵红艳、顾酉炎于2020年10月26日出具通知，通知承租人王清刚当日搬离该房屋, 本院认为，王清刚与胡忠良、田卫萍的房屋租赁合同合法有效，因胡忠良、田卫萍与第三人赵红艳、顾酉炎已办理房屋登记手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四款的规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。符合本案的的构成要件，所以王清刚的优先购买权在房屋登记之时被消灭，故王清刚请求确认其对承租胡忠良、田卫萍的位于塔河镇文化路7幢11号门市房屋享有优先购买权的诉讼请求不予支持。王清刚要求胡忠良、田卫萍赔偿总金额为30,204.00元，赔偿数额中10,416.00元,为2018年10月16日至2019年3月17日的五个月房租，该部分房租为案外人王立敏与胡忠良、田卫萍发生的房屋租赁合同关系，并已实际履行完毕，与王清刚无关。厨具物品、装潢材料装修、电器为王清刚开店经营产生的必要物品，且未发生损毁灭失，实际占有人为王清刚本人，因此购买厨具物品、装潢材料装修、电器所支付的金额共计19,788.00元,并不属于房屋租赁者的优先购买权受到损害后可以得到赔偿的范围，因此对王清刚要求胡忠良、田卫萍赔偿30,204.00元的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回王清刚的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费555.00元，减半收取计277.50元，由王清刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。 审判员  李新生 二〇二一年三月二十三日 书记员  韩丽影 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。