四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终199号 上诉人（原审被告）：眉山圣丰农业有限公司，住所地：眉山经济开发区新区。 法定代表人：张云，总经理。 委托诉讼代理人：詹海垒，男，汉族，1995年2月6日出生，住四川省眉山市彭山区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：牟朝芝，四川山助律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄泰中，男，1983年2月9日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被上诉人（原审原告）：余佳，女，1987年11月15日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：黄泰中，男，1983年2月9日出生，汉族，住四川省洪雅县，系余佳丈夫。 上诉人眉山圣丰农业有限公司（以下简称“圣丰公司”）因与被上诉人黄泰中、余佳商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 圣丰公司上诉请求：撤销原判，发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。一审将未生效的判决作为查明的事实，并据此推定上诉人已经收取了被上诉人全部购房款444443元，系事实认定错误。一审应当追加第三人参加诉讼而未追加，且在未查清楚244443元款项是否已经支付给上诉人的情况下，直接判由上诉人返还，系程序违法，事实未查清。一审将无法办理备案的全部责任归咎于上诉人，并认为备案系商品房买卖合同的主要债务，系对商品房买卖合同中合同各方权利义务的错误理解，案涉房屋所在工程依旧在持续修建中，在规定的交房时间内，上诉人是能够将房屋交付给被上诉人的，并不存在不履行主要合同债务的情形。一审据此判决解除合同系法律理解与适用错误。本案中被上诉人并不享有合同约定解除权，也不享有法定解除权，一审判决解除合同，明显错误。 黄泰中、余佳均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。如果案涉商品房不办理预售合同登记备案，购房程序是不能继续履行的。这个合同因为没有备案，在房管局查询不到，无法办理贷款，且办理备案是有时间规定的。圣丰公司认为不能办理预售合同备案的原因是部分房款交给了碧海天公司，而圣丰公司与碧海天公司没有进行结算，导致无法备案，该情形是圣丰公司造成的。一审庭审时，圣丰公司陈述的是公司账户没有钱，要等碧海天公司的钱到账后才能备案，因此案涉商品房买卖合同不能继续履行。 黄泰中、余佳向一审法院起诉请求：1、判令圣丰公司解除合同；2、在十个工作日之内退还总房款444443元及违约利息（违约利息：三笔房款分段按日万分之五计算至2020年6月19日暂计为26508元），购房款及违约利息共计470951元整。 一审法院认定事实：圣丰公司系“玉祥港都”项目的开发商，碧海天公司负责该项目的代理包销。黄泰中、余佳通过碧海天公司向圣丰公司购买了案涉房屋一套，黄泰中、余佳分别于2020年1月12日向圣丰公司支付了定金50000元，于2020年1月19日向碧海天公司支付了房款244443元，于2020年4月23日向圣丰公司支付了房款150000元。2020年4月23日，黄泰中、余佳与圣丰公司签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），约定黄泰中、余佳向圣丰公司购买房屋一套（7幢1单元16层3号），面积为87.41平方米，总价为444443元。付款方式为一次性付款，买受人在2020年4月23日前支付全部房款，并约定了房屋的交付时间、交付手续等。合同第二十四条约定：“（一）、出卖人自订立合同之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续……;（三）、本合同及其补充协议、相关协议无法按照约定期限备案的，双方同意顺延至条件具备或者障碍排除后办理备案，与本案相关的后续业务相应顺延履行，出卖人不因此承担违约责任，买受人不配合办理备案手续的（包括但不限于延迟备案导致付款延迟、产权办理延迟等），由买受人承担相应的违约责任”。合同第二十五条约定：“出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任”。 合同签订后，圣丰公司未在合同签订之日起30日内办理案涉房屋的备案手续，黄泰中、余佳多次向圣丰公司催促备案。2020年4月23日，圣丰公司员工蒋丽帆、辛玲代表圣丰公司与黄泰中、余佳出具了一份《情况说明》，载明黄泰中、余佳已经实际支付了全部购房款444443元，不欠购房款，鉴于上述款项的部分款项由碧海天公司承诺本周内支付，黄泰中、余佳对此表示，如圣丰公司因此事与碧海天公司发生纠纷，愿尽力配合。庭审中，圣丰公司表示因每位购房者的购房款必须转入房管局专用账户接受监管，专款专用，目前公司无多余的资金转入房管局专用账户，无法办理备案。黄泰中、余佳明确表示圣丰公司的行为构成违约，无法实现合同目的，主张案涉合同具备法定解除条件。 另查明，圣丰公司于2020年7月20日向一审法院提起诉讼，要求碧海天公司返还收取的房款，一审法院于2020年9月7日作出（2020）川1402民初2949号民事判决书，判决驳回其诉讼请求。 一审法院认为，黄泰中、余佳与圣丰公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。本案的争议焦点为：案涉合同能否解除？本案中，黄泰中、余佳已经履行交付房款的义务，圣丰公司应该按照合同约定为其办理备案手续。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“开发企业应该自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”故圣丰公司作为开发商为黄泰中、余佳办理房屋备案手续是履行法定义务，圣丰公司未按合同约定在合同签订之日起30日内办理备案，违反了法律规定和合同约定，构成违约。圣丰公司抗辩虽然案涉房屋并未备案，但是不影响的合同的履行。一审法院认为，商品房预售合同备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施，其目的是为杜绝开发商“一房二卖”的现象，有效维护购房者的合法权益。圣丰公司在庭审中陈述因资金困难无法办理备案手续，已以其行为表明不履行合同主要债务，故黄泰中、余佳诉请解除案涉合同，符合法律规定，一审法院予以支持。根据法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，黄泰中、余佳诉请圣丰公司返还购房款444443元及资金占用利息，符合法律规定，一审法院予以支持。关于资金占用利息的计算方式，黄泰中、余佳主张以三笔房款交付之次日起按日万分之五分计算，一审法院参照案涉合同中对于解除合同后按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息的约定，一审法院认定资金占用利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，一审判决：一、解除原告黄泰中、余佳与被告眉山圣丰农业有限公司于2020年4月23日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；二、被告眉山圣丰农业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄泰中、余佳购房款444443元及利息（利息计算方式：以50000元为基数从2020年1月13日起，以244443元为基数从2020年1月20日起，以150000元为基数从2020年4月24日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。案件受理费减半收取4182元，由眉山圣丰农业有限公司负担。 二审中,当事人没有提交新证据。 二审中查明，圣丰公司因对（2020）川1402民初2949号民事判决不服向本院提起上诉，本院于2021年2月19日作出（2021）川14民终16号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：黄泰中、余佳与圣丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除。 2020年4月23日黄泰中、余佳与圣丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人在2020年4月23日前一次性支付该商品房全部价款。黄泰中、余佳分别于2020年1月12日向圣丰公司支付了定金50000元，于2020年1月19日向碧海天公司支付了房款244443元，于2020年4月23日向圣丰公司支付了房款150000元。庭审中圣丰公司认可碧海天公司系案涉房屋所在楼盘的销售代理，黄泰中、余佳也是在圣丰公司售楼中心支付的上述房款，且2020年4月23日圣丰公司工作人员蒋丽帆、辛玲代表圣丰公司向黄泰中、余佳出具了情况说明，其中明确载明黄泰中、余佳已实际支付全部购房款合计人民币444443元，不欠购房款。故黄泰中、余佳已经按照合同约定履行其支付全部购房款的义务，圣丰公司应该按照合同约定在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。圣丰公司主张根据合同第二十四条第三款的规定，无法按照约定期限进行合同备案的，双方同意顺延至条件具备或障碍排除后办理，与备案相关的后续义务相应顺延履行。但该条款的运用前提是要商品房买卖双方均同意顺延，本案中圣丰公司并无证据证明顺延征得黄泰中、余佳的同意，故圣丰公司应当在合同约定时间内办理登记备案手续。 商品房买卖合同中，双方主要义务一般多表现为买方支付购房款而卖方将房屋交付给买方并办理相应的所有权转移登记手续。其中预售合同登记备案系卖方履行主要义务的一个必要环节，不办理预售合同登记备案，无法防止开发商“一房二卖”，从而影响到买方房屋所有权的取得。故在圣丰公司不履行预售合同登记备案义务的情形下，黄泰中、余佳有权根据合同法第九十四条的规定解除合同，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并无不当，应予支持。经查明，本案中黄泰中、余佳已支付的购房款总额为444443元，一审判决圣丰公司退还黄泰中、余佳购房款444443元及相应利息正确。 综上，圣丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8364元，由圣丰公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏东 审判员  王敏 审判员  覃棱 二〇二一年三月八日 书记员  喻静