江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终8号上诉人（原审被告）：史志存，男，1994年6月21日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：于俊，泰州市海陵工业园区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐鹏，男，1994年3月2日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：李文龙，江苏弘泰律师事务所律师。原审第三人：申蓉蓉，女，1994年5月27日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：魏伟，江苏堰平律师事务所律师。原审第三人：泰州美好资产运营管理有限公司，住所地泰州市海陵区美好易居城云庭轩35幢。法定代表人：华建峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈东、华敏哲，江苏戴维律师事务所律师。上诉人史志存因与被上诉人徐鹏，原审第三人申蓉蓉、泰州美好资产运营管理有限公司（以下简称美好公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人史志存上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院根据被上诉人妻子与案外人签订的转让合同径行认定上诉人与被上诉人就案涉房屋租赁合同期限至2020年3月20日实属错误。被上诉人妻子郭小颖在案号为（2019）苏1202民初4173号案件庭审笔录已经明确陈述其与案外人周秀军所签订的合同在原审第三人申蓉蓉签字时除“甲方改为丙方”外，其他地方都是空白的。因而在这份转让合同中所约定的合同期限至2020年3月20日实际是被上诉人之妻郭小颖与案外人周秀军之间达成的意思表示，并没有得到申蓉蓉的认可，对此申蓉蓉也是不知情的。另外，被上诉人所提交的其与上诉人签订的合同并无郭小颖和申蓉蓉的签字，郭小颖和申蓉蓉在未征得上诉人和被上诉人同意的情况下无权对案涉房屋的租赁期限作出任何变更，因此，上诉人坚持认为案涉合同期限截止到2019年3月30日，就不应当存在所谓的被上诉人在2019年6月12日继续租赁案涉房屋的事实。二、一审法院认定因上诉人的行为导致被上诉人在2019年6月12日之后无法使用案涉房屋的论断亦属认定事实错误。上诉人在与被上诉人签订房屋转让合同时已经将上诉人与原审第三人美好公司签订的租赁合同一并交付。上诉人向被上诉人交付房屋后，被上诉人一直在正常使用案涉房屋至其转让房屋。因此，上诉人将不具有转租权的房屋转租给被上诉人并不是导致被上诉人无法正常使用该房屋的原因，也就不能认定上诉人与被上诉人就合同的目的进行了变更。双方在签订合同后，转让行为已经完成，合同目的已经得到实现，再无所谓的合同目的变更一说。三、被上诉人在将案涉房屋转租案外人未能成行以后，被上诉人完全可以继续使用案涉房屋。被上诉人继续缴纳房屋租金的行为不应当理解为代上诉人履行租金缴纳义务。因为在上诉人与被上诉人签订转让合同之后的租金就一直是被上诉人在缴纳，所以被上诉人再继续缴纳租金的行为应理解为自身愿意继续使用案涉房屋。若被上诉人无意愿使用案涉房屋，完全可以选择与上诉人协商退还房屋或者不缴纳租金。因此上诉人无需承担被上诉人自2019年6月12日至2020年3月20日的租金。四、上诉人将案涉房屋室内外装修、餐厅内的设备以及空调等办公用品转让给被上诉人应当是将上述物品一次性出售给被上诉人，并不是将上述物品出租给被上诉人使用，这也是通常的交易习惯。因此，合同签订后上诉人已经将上述物品交付给被上诉人了，转让上述物品的目的已经实现，况且被上诉人在获得房屋后也对案涉房屋进行了装修，更加能够证明上述转让行为就是将物品一次性转让，因而上诉人无需退还转让费给被上诉人，一审法院判决退还转让费实在匪夷所思。按照一审法院的判决，上诉人需要退还转让费，那么作为被上诉人乙方也应当将上述设备和物品退还给上诉人，但是一审法院的判决对此只字未提，荒唐至极。被上诉人徐鹏辩称，1、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同期限该是截止到2020年3月20日。首先，上诉人与美好公司签订的租赁协议中约定的租期是到2020年3月20日，双方也没有就租金进行过变更或者提前解除租赁协议。其次，美好公司在一审中也说明了其只认可上诉人为涉案房屋的承租人。最后，根据被上诉人妻子、第三人申蓉蓉以及案外人周秀军签订的门面转让协议也载明租期到2020年3月20日。上诉人陈述协议是空白的明显不合理。（2019）苏1202民初4173号民事判决书已经确定了该份协议的真实性。另外，该协议的签订时间是2019年6月11日，说明申蓉蓉本身就认定涉案房屋的租赁期限是到2020年3月20日。2、关于被上诉人与上诉人签订的合同无双方妻子签字及签字效力问题。首先，被上诉人认为夫妻在婚后对外而言是一个整体，一般代表双方共同的意思表示。其次，在争议发生后被上诉人与上诉人从未否认双方妻子签字的效力。最后，只要不属于法律禁止性规定的范畴，无论是从法律的公平正义角度还是社会伦理道德而言，双方妻子就本案涉案房屋转租协议的签字均应当是真实有效的。3、被上诉人无法利用涉案房屋的原因确实是由上诉人及第三人申蓉蓉所致。上诉人本身不具有转租权，但却转租给了被上诉人，后经被上诉人与上诉人的妻子申蓉蓉联系之后，其也明确表示涉案房屋是可以转租的。因此，被上诉人才将房屋转租给案外人周秀军。被上诉人已经尽到了相应的转租注意义务。4、关于租金缴纳及扩大损失的问题。首先，被上诉人接手该房屋的时间是在2018年11月5日，从该日起至2019年3月20日的租金共计35000元是被上诉人交给上诉人及其妻子的。2019年3月被上诉人应上诉人要求，被上诉人妻子于2019年3月22日将下一年的租金共计74887.5元汇款给美好公司。美好公司在一审中陈述其只认可上诉人为承租人，租期到2020年3月20日，租赁合同没有变更或解除的情况，且明确表示涉案房屋是不可以转租的。因此，被上诉人和美好公司之间不存在租赁关系。其次，在被上诉人处理完其与周秀军的纠纷后，时间已经到了2020年1月底，距离2020年3月20日已经不足2个月，此时被上诉人如果再次投钱装修使用该房屋只会亏的更多。这才是扩大的损失。5、关于退还转让费的问题。在本案中上诉人的主要目的是为了租赁该房屋，美好公司对上诉人与被上诉人之间的转租行为不予认可，那么转让门面的基础即房屋租赁就不存在了。但是被上诉人确实是实际使用了该房屋，被上诉人也承担了房屋使用期间的租金及使用费用。根据上诉人与美好公司签订的租赁合同第7条第一款，合同到期后涉案房屋内的不可移动装修归美好公司所有。无论是上诉人还是被上诉人都只能使用到2020年3月20日。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人申蓉蓉述称，对上诉人的上诉请求法院依法审理。1、上诉人与被上诉人所签订的门面转让合同租金的缴纳期限到2019年3月30日。双方未就后续的事宜达成过任何的书面合同。2、申蓉蓉也从未要求被上诉人之妻将2019年3月30日之后的租金缴纳至美好公司。被上诉人之妻是在收到了美好公司的催款通知后自行缴纳，在缴纳时也没有告知申蓉蓉。原审第三人美好公司述称，没有意见。徐鹏向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的门面转让协议，并判令被告返还原告店面转让费75000元及10个月租金62500元，承担违约金30000元，合计人民币167500元及利息（自2020年1月14日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：史志存从美好公司处承租位于泰州市海陵区美好易居城23号的门面房，并签订租赁合同，租赁期限至2020年3月30日，租赁合同中明确约定：未经美好公司书面同意，史志存不得将商铺转让、转借、转租或承包给第三者。史志存承租案涉房屋后，将房屋转租给郭小颖丈夫即徐鹏，双方签订门面转让合同，约定：史志存自愿将位于美好易居城的海鲜大咖餐厅转让给徐鹏，转让价格为人民币110000元，史志存协助徐鹏办理完卫生、工商、税务等证照变更手续，徐鹏于2018年11月5日正式接手餐厅的经营管理，转让的范围包括餐厅的内外装修、餐厅内全部的设备及经营用品、办公室及办公用品，史志存必须协助徐鹏处理承租方的一切事宜，双方如有违约，需赔偿对方30000元违约金。在史志存将房屋转租给徐鹏时，史志存已将与美好公司签订的租赁合同原件交给了徐鹏。庭审中，徐鹏、史志存及第三人申蓉蓉均一致确认合同中约定的转让价格110000元包括转让费75000元及到2019年3月30日的租金35000元。门面转让合同签订后，徐鹏按约定向史志存、申蓉蓉支付了人民币110000元。2019年6月11日，甲方郭小颖、乙方周秀军、丙方申蓉蓉签订门面转让协议一份，约定：丙方同意甲方将自己位于美好易居城23号的门面转让给乙方使用，建筑面积200平方米，丙方与甲方已签订了租赁合同，租期至2020年3月30日，甲方剩余租期10个月，剩余租金由乙方支付给甲方，门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款，转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方，甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计人民币75000元。上述门面转让协议签订后，郭小颖将房屋交付给周秀军，周秀军支付了租金、转让费共计人民币140000元。周秀军对案涉房屋进行装修过程中，遭到美好公司阻止，并要求周秀军尽快搬离。后因周秀军无法对承租房屋进行装修、使用，周秀军于2019年8月13日向一审法院起诉，要求判令解除周秀军与郭小颖、申蓉蓉签订的门面转让协议，并判令郭小颖返还周秀军店铺租金人民币65000元、店铺转让费人民币75000元及自2019年8月13日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息，并要求判令郭小颖、申蓉蓉赔偿周秀军律师费损失15000元，诉讼费由郭小颖、申蓉蓉承担。该院经审理后，于2019年11月12日作出（2019）苏1202民初4173号民事判决书，判决解除周秀军、郭小颖、申蓉蓉于2019年6月11日签订的关于美好易居城23号门面房的门面转让协议，郭小颖于判决生效之日起十日内返还周秀军租金、转让费合计人民币140000元，并自2019年8月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至被告实际给付之日止。一审法院认为，从内容看，徐鹏与史志存签订的门面转让协议应包括店铺转让合同及房屋转租合同两方面内容。从效力上看，该门面转让协议系徐鹏与史志存的真实意思表示，合法有效。史志存将其不具有转租权的房屋转租给徐鹏，致使徐鹏承租案涉房屋，在使用一段时间经史志存妻子即第三人申蓉蓉同意转租后，对方无法对房屋进行装修、使用，使得徐鹏自2019年6月12日起未能通过使用案涉房屋经营或通过转租获取租金的方式对案涉房屋进行利用，故徐鹏要求史志存返还2019年6月12日至2020年3月30日的租金人民币65000元，与法有据，该院予以支持。史志存及第三人申蓉蓉抗辩徐鹏没有向史志存支付租金，但徐鹏提供了证据证明其向第三人美好公司支付了2019年3月30日至2020年3月30日的租金，史志存并未向美好公司支付过租金，且史志存与美好公司之间的租赁合同亦没有办理解除手续，美好公司亦陈述对于案涉房屋的租金其仅认史志存，美好公司并不区分谁实际缴纳，故徐鹏与第三人美好公司之间并不存在租赁关系，徐鹏向美好公司支付的租金应当认定为代史志存履行的租金缴纳义务。关于史志存及第三人申蓉蓉抗辩与徐鹏的合同于2019年3月30日已到期的问题，徐鹏妻子郭小颖、第三人申蓉蓉及案外人周秀军签订的门面转让协议上明确载明申蓉蓉与郭小颖的租赁合同租期至2020年3月30日，史志存及第三人的上述陈述与该协议内容相矛盾，该院对该抗辩不予采信。徐鹏要求史志存返还转让费75000元，徐鹏与史志存的转租期限自2018年11月5日至2020年3月30日，史志存转让给徐鹏的相关装修、办公用品的使用期限亦为上述期限，期限届满，史志存与第三人美好公司的租赁期限届满，史志存作为承租人，应当向第三人美好公司返还租赁物。故史志存应返还的转让费，应按徐鹏未使用期限占整个转租期限的比例进行计算，经计算，至2019年6月12日至2020年3月30日，徐鹏未能实际利用案涉房屋，转让费分摊到该期间，为人民币42857元，该部分款项，史志存应返还给徐鹏。关于违约金，徐鹏陈述史志存未将营业执照等过户给徐鹏，构成违约，但合同约定史志存仅负有协助义务，徐鹏并未提供证据证明徐鹏要求史志存进行协助而史志存拒绝，故对于徐鹏主张的违约金，该院不予支持。关于解除合同，双方合同期限已届满，美好公司表示在租赁期限届满后已经收回房屋，故双方的租赁合同事实上已经解除，故对于该诉讼请求，该院不予支持。关于徐鹏主张的利息，该院审理的系徐鹏、史志存之间的转租合同关系，徐鹏的主张应以双方的合同为依据，双方的合同对利息并未进行约定，故对该主张，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十八条之规定，判决：一、被告史志存于判决生效之日起十日内返还原告徐鹏租金65000元、转让费42857元，合计人民币107857元。二、驳回原告徐鹏的其他诉讼请求。如被告未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3650元，由徐鹏负担1190元、史志存负担2460元。本院二审期间上诉人提交2019年9月19日周秀军案的开庭笔录，证明2019年6月11日的协议申蓉蓉签字时，除了甲方改为乙方外其他都是空白，内容是被上诉人之妻郭小颖填写。被上诉人徐鹏质证认为，对庭审笔录的真实性没有异议，笔录第3页倒数第5行，郭小颖当时说的应该是协议整体已经签完了，就金额这块是空白的。关于第3页第9行的郭小颖回答没有问题，租金确实是郭小颖交的。郭小颖缴纳租金的行为是先问过上诉人的。被上诉人认为上诉人提供的证据并不足以证明其证明目的。原审第三人申蓉蓉质证认为，对庭审笔录的真实性没有异议，能说明被上诉人在缴纳租金时的真实意思，想继续使用该房屋，并没有接受上诉人或第三人申蓉蓉的委托代交房租的这一法律事实。原审第三人美好公司质证认为，真实性予以认可，该证据与其无关。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人与被上诉人徐鹏签订的转让协议的期限问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先，在（2019）苏1202民初4173号民事判决书中已查明周秀军、申蓉蓉与郭小颖签订的门面转让协议的时间为2019年6月11日，协议中郭小颖的身份为转让方,结合之后的合同履行情况，说明在签订该协议时徐鹏及郭小颖系实际占有案涉房屋的，上诉人二审期间所提交的证据亦无法推翻生效判决认定的事实；其次，上诉人在2019年3月30日之后并未向美好公司缴纳房屋租金，实际上是徐鹏一方缴纳，上诉人亦未向徐鹏返还2019年3月30日后的租金。综合以上分析，史志存与徐鹏之间的合同期限应当至2020年3月30日，上诉人称案涉房屋转让给徐鹏的合同期限应为2019年3月30日的理由无事实依据，本院不予采纳。二、上诉人史志存将其不具有转租权的案涉房屋转租给徐鹏，又在史志存妻子申蓉蓉同意下将案涉房屋再次转租给周秀军，因史志存存在违反与美好公司之间租赁合同的约定，导致周秀军无法利用案涉房屋经营并起诉要求徐鹏之妻郭小颖返还租金及转让费，这也使得徐鹏自2019年6月12日起通过使用案涉房屋经营或通过转租获取租金的目的不能实现。上诉人就该部分的租金及使用费应当予以返还。至于上诉人在上诉状中所称的转让物品返还问题，因双方门面转让合同中未明确转让物品，且涉及到美好公司，本案不作处理。综上，上诉人史志存的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650元，由上诉人史志存负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二一年三月二十二日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红