江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3873号上诉人（原审被告）：陈维磊，女，1971年2月27日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：李玉泗，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司，住所地常州市和平中路388号1幢136号。负责人：丁鑫康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张曦恬，万都集团有限公司律师事务部公司律师。上诉人陈维磊因与被上诉人常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司(以下简称居然之家商业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2020)苏0402民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈维磊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、陈维磊的被告主体不适格。一审判决认定“陈维磊辩称将承租场地转让谭成林，但并未提供证据证明原告同意被告转租”系严重错误。理由如下：1.一审中上诉人申请证人孟某（上诉人的合伙人）出庭作证，证明涉案商铺在2018年3月转让给谭成林的事实，但原审法院未准予证人孟某出庭作证；2.一审中，上诉人提交了孟某与张桂红（被上诉人的楼层经理）的微信聊天记录，该聊天记录可以很明确看出，被上诉人不仅同意上诉人将涉案商铺转让给谭成林，而且让上诉人等被上诉人通知去做合同主体变更手续。其后，上诉人多次催促被上诉人要求做合同主体变更手续，但由于被上诉人管理不善，一直未能做主体变更手续，但从孟某与张桂红的微信聊天记录可以看出，被上诉人已确认涉案商铺的主体由陈维磊变更为谭成林。另外，原审认定“根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。因此，即使原告同意被告转租给第三人，但原、被告之间的租赁合同仍继续有效，原告仍有权向被告主张权利”，上述认定明显错误。根据上诉人提交的《转店协议书》，涉案商铺系全部转让给谭成林经营，且转店协议约定上诉人应与商场协商将专卖店物业租赁合同的承租方由上诉人变更为谭成林，因此，上诉人与谭成林之间并非是转租关系。故，原审被告主体错误。二、招商合同已于2018年7月31日解除。一审判决认定“被告未能提供证据证明征得原告的同意情况下解除合同，故其提出2018年7月23日解除合同，本院不予支持”系明显错误。合同解除有两种方式，一是单方解除，一是协议解除。从上诉人提供的谭成林与傅崇猛（被上诉人原总经理）的微信聊天记录可以看出，谭成林在2018年7月31日和傅崇猛协商撤场事项，并明确提出撤场即解除合同，傅崇猛表示在不留货的情况下同意谭成林撤场。因此，双方就解除合同问题已经达成一致意见。另外，即使被上诉人不同意谭成林解除合同，但合同的解除权属形成权，不需对方当事人同意，只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。且按照双方签订的招商合同第五十条之规定：任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第十二章规定承担违约责任。而按照合同第十二章规定，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月的违约金。因此，即使谭成林在2018年7月31日提出解除合同未获被上诉人同意，按照双方合同约定，应视同谭成林违约，按合同第十二章承担违约责任，但不影响双方的合同在2018年7月31日已解除。居然之家商业分公司辩称：1.上诉人称将承租场地转让给谭成林，没有得到被上诉人的同意，也未来办理手续。2.对上诉人提供的谭成林与傅崇猛、孟某与张桂红的聊天记录真实性不予认可。首先，谭成林不是招商合同的主体，谭成林与任何人的聊天记录均不能代表上诉人陈维磊的意愿，从内容看，傅崇猛也未同意上诉人撤场；其次，2019年1月、4月上诉人还对经营的商铺充电；最后，按合同约定终止合同应当经双方协商一致，违约方没有单方解除权。居然之家商业分公司向一审法院起诉请求：1.确认居然之家商业分公司与陈维磊签订的《居然之家招商合同》于2019年11月23日解除；2.判令陈维磊将上述房产恢复原状并返还居然之家商业分公司；3.判令陈维磊支付拖欠截止至2019年11月23日的房屋租金人民币355621.31元；4.判令陈维磊支付拖欠截止至2019年11月23日的市场管理费人民币309892.64元；5.判令陈维磊支付拖欠截止至2019年11月23日的商业管理费人民币49741.39元；6.判令陈维磊向居然之家商业分公司支付上述房产的占有使用费，从2019年11月24日按每日2.84元/平方米计至陈维磊将上述房产恢复原状并返还居然之家商业分公司之日（暂计算至2020年1月5日占有使用费为69925.91元）；7.判令陈维磊向居然之家商业分公司支付截止至2019年11月23日期间给与的合同期间内给予的所有减免优惠共计金额为317999.14元；8.判令陈维磊向居然之家商业分公司支付违约金50503.32元（一至八项诉讼请求金额合计为1153683.716元）；9.本案诉讼费用及财产保全费用由陈维磊承担。一审法院认定事实：2017年4月21日，常州万都商业广场有限公司居然之家物业管理分公司（以下简称万都居然之家物业分公司、甲方）与陈维磊（乙方）签订《居然之家招商合同》一份，合同约定甲方将位于常州市，面积为572.61平方米，摊位号为M74-1-2-003的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理，乙方的产品经营类别为沙发，经营品牌为芝华仕，租赁期限自2017年4月22日至2020年3月31日，共计1075天，乙方按下列标准向甲方支付租金：自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日租金1.47元，共计904849.00元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方租金729771.24元；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日物业管理费0.17元，共计104640.5元；租金及物业管理费的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。市场管理费自2017年4月22日至2020年3月31日，每平方米日市场管理费1.2元，共计738654元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方市场管理费595743元。租金、物业管理费、市场管理费均为每三个月一付。乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金40000元，乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其它费用；乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1%向甲方支付滞纳金，超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。甲方系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局，统一进行广告宣传和市场促销，提高市场的形象和知名度；乙方租赁的场地只允许自己使用，不得以转租、转让、转借等任何形式供他人使用，否则，甲方视同乙方违约并终止合同；甲、乙任何一方欲提前终止合间，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任；因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金；免租期：免租期共计208天，具体时间为①自2017年6月1日至2017年6月30日，②自2017年9月1日至2017年9月30日，③自2017年11月1日至2017年11月30日，④自2018年2月1日至2018年2月28日，⑤自2018年6月1日至2018年6月30日；⑥自2018年11月1日至2018年11月30日；⑦自2019年9月1日至2019年9月30日；合间期内租金及市场管理费减免金额共计318001.76元，免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金及市场管理费；刨除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计867天,计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月等内容。合同签订后，陈维磊支付了保证金40000元，万都居然之家物业分公司向陈维磊交付租赁商铺，陈维磊将租赁商铺作为经营芝华仕沙发使用。按合同约定陈维磊向万都居然之家分公司支付了部分租金、市场管理费、物业费。2018年7月陈维磊未能按约支付租金、市场管理费、物业费。截止2019年11月23日止，陈维磊结欠租金355621元、市场管理费309891元、物业费49742元，合计715254元。2019年1月6日及4月10日，陈维磊在经营的芝华仕商铺充电卡上分别充电500元、500元。因陈维磊未按合同约定期限支付租金、物业费、市场管理费，2019年11月20日，万都居然之家物业分公司向陈维磊发出《律师函》，要求解除《居然之家招商合同》，并要求陈维磊结清拖欠的费用，腾退商铺。该函于2019年11月23日送达陈维磊商铺。一审诉讼中，陈维磊向法院提供了其与谭成林签订的《转店协议书》及万都居然之家物业分公司与无锡居然之家投资有限公司签订的《补充协议》，证明陈维磊已将涉案的商铺转让谭成林经营及万都居然之家物业分公司与无锡居然之家投资有限公司之间为委托加盟管理。2020年5月27日，陈维磊将摊位JM74-1-2-003房屋腾空，并返还万都居然之家商业分公司。另查明，2020年4月2日，常州万都商业广场有限公司居然之家物业管理分公司变更为万都居然之家商业分公司。上述事实，有居然之家招商合同、律师函及当事人庭审陈述等证据予以证实。本案争议焦点为：1.被告主体是否适格？2.合同何时解除？3.合同解除后的费用计算和违约金承担。关于争议焦点1，一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案陈维磊辩称将承租场地转让谭成林，但并未提供证据证明万都居然之家商业分公司同意陈维磊转租。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。因此，即使万都居然之家商业分公司同意陈维磊转租给第三人，但万都居然之家商业分公司、陈维磊之间的租赁合同仍继续有效，居然之家商业分公司仍有权向陈维磊主张权利。陈维磊关于主体不适格的抗辩意见，法院不予采纳。关于争议焦点2，陈维磊向法院提供了谭成林与万都居然之家商业分公司原总经理傅崇猛及原楼层经理张桂红的聊天记录（未提供原始载体）来证明谭成林于2018年7月23日向居然之家商业分公司提出了撤场，居然之家商业分公司对于该证据的真实性不予认可，首先，从聊天记录的内容看，傅崇猛未同意陈维磊撤场；其次，2019年1月、4月，陈维磊还对经营的商铺充电；最后，按合同约定，任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任。陈维磊未能提供证据证明征得居然之家商业分公司的同意情况下解除合同，故其提出2018年7月23日解除合同，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，承租人陈维磊未能按约支付租金，物业费，市场管理费，已构成违约，出租人可以解除合同。万都居然之家商业分公司向陈维磊邮寄解除函，要求解除其与陈维磊于2018年4月21日签订的《居然之家招商合同》，符合法律规定，合同自通知到达对方时解除，故双方的居然之家招商合同于2019年11月23日解除。对于争议焦点3，法院认为，合同解除后，陈维磊应将商铺返还万都居然之家分公司。鉴于陈维磊于2020年5月27日将商铺返还，陈维磊应支付2019年11月24日至2020年5月26日的占有使用费155719元（每平方米日租金1.47元），考虑2020年2月新冠疫情的影响，法院酌情减免陈维磊2020年2月至3月占有使用费50503元，陈维磊还应支付占有使用费105216元。2018年7月至2019年11月23日止，陈维磊结欠租金355621.31元，市场管理费309892.64元，物业费人民币49741.39元，陈维磊抗辩称2018年7月租金，市场管理费，物业费已结清，因其未能提供证据，法院不予支持。对于居然之家商业分公司要求陈维磊支付减免的费用，按合同约定，陈维磊违约导致合同提前终止，陈维磊应赔付居然之家商业分公司免租期间的租金及市场管理费，故居然之家商业分公司要求陈维磊支付免租期间的租金及市场管理费317999.14元的诉讼请求，法院予以支持。陈维磊违约，应承担违约责任。按合同约定，因违约导致合同提前终止的，陈维磊除了补齐所欠租金及费用，退还居然之家商业分公司在合同期内给予陈维磊在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中居然之家商业分公司给予陈维磊的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，陈维磊还须赔付居然之家商业分公司相当于两个月租金的违约金，故居然之家商业分公司要求陈维磊违约金50503.32元，法院予以支持。综上，万都居然之家商业分公司部分诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司与陈维磊签订的《居然之家招商合同》于2019年11月23日解除。二、陈维磊于判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付截止至2019年11月23日房屋租金355621.31元、市场管理费309892.64元、物业费人民币49741.39元。三、陈维磊于判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付2019年11月24日起至2020年5月26日止的占有费105216元。四、陈维磊于判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付减免费用317999.14元。五、陈维磊于判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付违约金50503.32元。六、驳回常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15184元，保全费5000元，合计20184元。由常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司负担184元，陈维磊负担20000元。本院二审期间，上诉人陈维磊提交两份微信聊天记录的原始载体、转账凭证3份以及另外两件关联案件的证据目录、邓云飞、冯振齐证人证言，用于证明：1.被上诉人楼层经理张桂红答应办理合同主体变更的手续；2.陈维磊和谭成林已将2018年7月之前的租金付清；3.2018年7月31日谭成林与被上诉人总经理傅崇猛协调撤场的事；4.被上诉人主张陈维磊充电两次各500元，与其他正常经营的承租户在相同时间内充电多次金额分别达到11000多元和15000多元相比，明显陈维磊商铺不属于正常经营。5.2018年9月20日，谭成林通知员工邓云飞带人撤场搬离沙发等物，在搬货的时候，受到居然之家保安阻挠。被上诉人质证称：1.对于聊天记录的真实性不予确认，不知是与谁进行的；即使聊天记录事实存在，张桂红和傅崇猛均无权代表公司，且傅崇猛并未同意谭成林提出的撤场；2.不认可陈维磊2018年7月之前的租金已付清。对“张桂红”微信聊天记录载明的欠付租金情况不予认可；3.另案证据与本案无关，事实上陈维磊于2020年5月27日才办理撤场手续，搬走沙发；4.对于证人证言不予认可，被上诉人与谭成林之间没有合同关系。搬离货物需要合同相对人办理书面手续才可搬出。2020年5月之前，陈维磊未到公司办理过书面手续。二审时谭成林提供一份情况说明，证明：1.2018年3月1日，谭成林从陈维磊处受让常州芝华仕沙发全部门店资产、经营权及所属权益并签订《转店协议书》，约定承租方由陈维磊变更为谭成林。陈维磊的合伙人孟某与被上诉人楼层经理张桂红协商合同主体变更事项，但由于被上诉人原因，一直没有做合同主体变更。2.自2018年3月1日起，向被上诉人缴费主体变更为谭成林。因陈维磊已经将租金、市管费、物业费交到2018年3月，谭成林受让店铺后于2018年5月31日支付56252.26元，该费用是2018年4-7月的租金、市管费、物业费。3.谭成林受让店铺后，因商场人气一直很差，店铺亏损严重，从2018年7月中旬开始，谭成林多次找傅崇猛协商撤场事宜，傅崇猛同意撤场。2018年7月31日明确提出撤场，其后，涉案店铺不再经营，但是商场一直扣押门店资产。4.被上诉人明知转让并认可，陈维磊与被上诉人已经没有合同关系。被上诉人质证称：1.被上诉人与谭成林未成立任何合同关系，陈维磊与谭成林的事情与被上诉人无关；2.合同约定不得转租、转让；3.对谭成林与“自由风（灯贸中心）”（张桂红）的聊天记录真实性、关联性等均不予认可。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。另查明，陈维磊为证明2018年7月底之前的租金已经付清，提供谭成林与“自由风（灯贸中心）”（张桂红）的微信聊天记录，该记录载明“自由风（灯贸中心）”提出“谭总：按你跟陈哲谈好的目前应收费用为：2018年8月租金47394.32元，2018年7月至2019年1月份物业费16340.06元，总计63734.38元，帐上先前交过23995元，实际还需交纳39739.38元”。陈维磊主张应收费用计算方式包括商场给予的免租期，是合同约定之外的。被上诉人对此不予认可。陈维磊一审提供的孟某与“自由居然楼层张”的微信聊天记录记载，“自由居然楼层张”提出“梦姐，还有个就是合同主体的变更。上次好像是曾姐给我们签的合同吧，如果你们交接完以后我要做合同主体变更，到时候要陈姐签个字，按个手印做变更的”。陈维磊一审提供的谭成林与“傅崇猛”的微信聊天记录记载，谭成林提出“傅总，我们的决定就是扯场，留一部分抵两个月租金”，“傅崇猛”回复“你要是留货就不一样了，就只能按逃场算了”、“逃场我们居然之家绝对不会姑息，更加不可能同意”。本案在二审中的争议焦点为：一、合同主体；二、解除权；三、欠付租金。本院认为：1.关于合同主体，虽然陈维磊与谭成林签订转让协议，并约定办理承租主体变更，但最终陈维磊、居然之家商业分公司、谭成林三方并未办理书面的变更手续，根据租赁合同约定，陈维磊租赁的场地只允许自己使用，不得以转租、转让、转借等任何形式供他人使用，因此，在未获得被上诉人书面同意主体变更之前，案涉合同的主体仍是陈维磊，陈维磊仍应承担相应合同义务；陈维磊承担责任之后，可另行向谭成林主张。2.根据合同约定，任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，因此陈维磊不享有约定的合同解除权。2018年7月31日谭成林以微信方式提出撤场，但未获被上诉人同意，双方对撤场后货物的处理、租金的支付等未能达成一致意见，故不构成合意解除。陈维磊主张终止合同，必须以诉讼的形式提出，并应承担相应违约责任，其提出解除合同的时间为2018年7月31日并无法律依据。3.陈维磊主张租金已付至2018年7月31日，但其提供的谭成林的付款依据并不能证明这一点；陈维磊提供谭成林与“自由风（灯贸中心）”（张桂红）的微信聊天记录用于证明存在合同外的租金减免，故认为2018年7月31日之前的租金已经付清，但被上诉人对该微信聊天记录真实性不予认可，而陈维磊主张的合同外租金减免依据不足，本院不予支持。综上，陈维磊的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15184元，由上诉人陈维磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二一年三月三十日法官助理 潘 军书 记 员 巢 莺