云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终629号上诉人（原审原告）：莫亚辉，女，1968年6月15日生，汉族，住个旧市。上诉人（原审原告）：管有，男，1969年2月22日生，汉族，住个旧市。二上诉人委托诉讼代理人：王艳琛，云南同胜律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：红河州交通房地产开发经营有限公司。住所地：云南省红河州蒙自市天马路西段。法定代表人：石源，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周茂盛，男，1968年9月18日生，汉族，住开远市。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴建昆，男，1972年7月22日生，汉族，住建水县。特别授权代理。上诉人莫亚辉、管有因与被上诉人红河州交通房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莫亚辉、管有上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金59334元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》明确约定了违约金的计算方法。被上诉人应于2017年3月30日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给上诉人，若逾期交房超过60日，自该合同约定的交付期限届满之次日起至60日止，被上诉人按每天20元向上诉人支付已违约金，合同继续履行。自第61日起至实际交付之日止，被上诉人按上诉已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。一审法院却认为本案没有约定损失赔偿额计算方法，审理合同纠纷不尊重合同约定，公平、公正何在！2.在整个庭审过程中，被上诉人并没有提出双方约定的违约金过高，一审法院自主调低违约金的行为令人费解。3.双方签订的《合同补充协议》是被上诉人制作的格式合同，对于免除被上诉人责任的条款，没有进行特别提示，也没有加粗加黑。补充协议第五条是霸王条款，严重损坏了业主的合法利益。被上诉人所举事例并非不可抗力，也不是法律规定的免责事由，不影响工程的正常进行。二、一审法院判决所依据的证据不足。1.一审法院依职权调取的证据：个发改价（2014）6号《关于制定个旧市住房租金标准的通告》，上诉人认为不应当采信。一审法院用2014年的房租来作为2020年的房租标准，用公租房的标准作为商品房的标准，明显错误。2.一审法院认定影响正常施工的天数为201天，没有任何依据，不能做为定案的依据。三、民事诉讼的原则是谁主张谁举证。被上诉人没有任何证据证明双方在合同中约定的违约金计算方式不符合法律的规定，也没有任何证据证明双方约定的违约金过高，法院应当按双方在合同中约定的违约金计算方式计算违约金。被上诉人作为开发商在合同的签订和履行过程中占有极大的优势，违约之后又想尽办法推脱责任，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。请二审法院对本案依法改判。红河州交通房地产开发经营有限公司辩称：一、延期交房是答辩人不能控制的因素造成的。一审中答辩人提交了一系列的证据证明，因施工单位拖欠工人工资造成罢工、停工，因个旧市政建设修路导致建筑材料无法进入施工现场而导致停工，因城市创卫停工，初中学业考试、高考等停工，因大雨、暴雨等停工，同时也是当事人在《合同补充协议》第五条约定的免除责任事由，现被答辩人仅片面选择使用合同条款，明显违背诚实信用原则。二、被答辩人并没有向一审法庭提交相应损失的证据。三、本案红运锦绣小区开始是红河明泰房地产开发有限公司向答辩人购买的整体项目，后该项目由个旧市建筑安装有限公司施工。2016年1月24日因施工方拖欠农民工工资导致农民工罢工停工，工程停止施工至5月10日，答辩人为了避免红运锦绣小区成烂尾楼，本着对购房者负责的态度，在详细了解了情况之后全面介入该项目。答辩人介入红运锦绣小区项目后，积极筹措大笔资金支付农民工工资及相关建设材料费，由于资金缺口巨大，答辩人将该工程详细情况向个旧市政府汇报，个旧市政府对此工程非常重视，积极协调并提供担保，使红运锦绣小区获得红河州棚户区改造投资建设有限公司、红河州城乡建设投资有限公司的贷款共计9600万元，红运锦绣项目才得以顺利完工。为了保证贷款的安全，目前个旧市棚户区改造投资建设有限公司仅规定答辩人出售红运锦绣小区的房子，不能使用售房资金，销售资金全部进入指定账号。本楼盘涉及业主400余户，鉴于本楼盘的实际情况，本着对住户负责，同时也能维系楼盘后续工作完成，因此对本楼盘涉及的同类纠纷，经征求楼盘所在地法院的指导意见并在法院主持调解下均按统一计算方式己调解解决60余户。综上，请二审法院根据本案的实际情况，便于后续众多的同类纠纷的解决，并能使公司有能力完成本楼盘的后续工作，依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。莫亚辉、管有向一审法院起诉请求：1.判令被告向二原告支付逾期交房违约金59334元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告红交公司系个旧市红运锦绣项目的开发商。原告莫亚辉、管有系夫妻关系，二原告于2015年11月21日与被告签订《商品房购销合同》及其《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定：原告向被告购买红运锦绣5幢806号房屋一套，建筑面积88.88㎡，房屋总价款253308元，被告应于2017年3月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。被告未按合同约定付款的，自应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后被告按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金（第八条）。《合同补充协议》第五条约定：“……（一）因以下原因之一造成被告未按约定的交付期限向原告交付商品房的，不属被告逾期交付，原告不得以此为由要求被告承担逾期交付的违约责任：1.市政配套而引起的延误、包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；2.为配合政府的法规、规章、命令、规划调整或市政建设（包括交通管制、高考、创卫以及其他政府行为等）而引起的延误；3.施工中遇到的异常困难重大技术问题不能及时解决；4.遇到大雨、暴雨或六级以上（含六级）大风天气造成无法正常施工的；5.非被告原因导致或引起的工人停工或罢工；6.其他非被告所能控制的因素。（二）《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指以房屋单体建筑经勘察、设计、施工、监理四个单位及被告共同验收合格并签章”。且《合同补充协议》已对包括第五条在内的部分条款以字体加黑方式进行提醒处理，该合同依法成立并生效。上述合同签订后，原告通过按揭贷款方式向被告交付了全部购房款，并交付了维修资金、物管费及智能化系统费。被告于2018年9月2日向原告交付了房屋。2017年至2018年个旧市公租房租金标准分三类三档，最高标准为一类一档5.9元/㎡/月。另查明，红运锦绣小区项目建设过程中，受以下因素影响项目正常施工201天：1.2016年9月20日至2017年6月15日，进入小区的建设路段给排水管道、电力和通信管道埋设及道路施工影响施工材料运输143天；2.2016年3月27日至2017年3月30日、2017年12月8日、9日，迎接创卫、民族团结工作停运建筑材料6天；3.2016、2017、2018三年度每年6月28日至7月2日，初中学业水平考试考点之一个旧十四中位于红运锦绣小区旁，为配合考试期间禁止噪音要求而停工15天；4.2016、2017、2018三年，根据国家气象局上网公布的个旧历史天气记录大雨、暴雨共37天。一审法院认为，原、被告双方自愿协商签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。合同当事人应全面履行自己合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案原告已按合同约定向被告交付了购房款，被告应按合同约定于2017年3月30日前向原告交付房屋，但被告于2018年9月2日才交房，被告已构成违约，应向原告支付违约金。被告延期交房521天，但因本案存在符合《合同补充协议》约定免除被告违约责任的事由，扣除该事由造成的延期天数201天，被告实际逾期天数为521－201天＝320天。被告关于逾期天数应计算至其公司委托的销售公司通知原告接房之日止，即2018年8月30日的主张，被告未提供证据证实，本院不予采纳。庭审中，被告主张双方约定的违约金过高，请求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金过高请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案原、被告双方约定的违约金过高，按照2017年至2018年个旧市公租房租金标准，综合本案实际情况，本案酌情以6元/㎡/月确定逾期交付使用房屋的损失额，再以该损失额的30%支持原告的逾期交房违约金请求，即被告应付原告违约金为：房屋建筑面积88.88㎡×6元/㎡/月÷30天×320天×（1+30%）＝7394.82元。综上所述，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，被告的辩解合理部分已经采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：由被告红河州交通房地产开发经营有限公司支付原告莫亚辉、管有支付逾期交房违约金7394.82元，款于判决发生法律效力之日起二十日内支付。驳回原告莫亚辉、管有的其他诉讼请求。案件受理费1284元，由原告莫亚辉、管有负担642元，由被告红河州交通房地产开发经营有限公司负担642元。二审中，当事人未提交新证据。但原审判决认定“被告未按合同约定付款的，自应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后被告按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金（第八条）”叙述错误，二审更正为：《商品房购销合同》第八条乙方逾期付款的违约责任：乙方（商品房买售人莫亚辉、管有）未按合同约定付款，自应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天20元向甲方（商品房出卖人红河州交通房地产开发经营有限公司）支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，乙方按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。第九条甲方逾期交房的违约责任：甲方未按合同约定交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。此外，二审审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，二审予以确认。本院认为，本案《商品房购销合同》及《合同补充协议》，均系双方当事人自愿签订，合同合法有效。上诉人莫亚辉、管有已按合同约定交清了购房款，但被上诉人红河州交通房地产开发经营有限公司未按合同约定按期交付房屋，其行为已经违反了双方合同的约定，上诉人莫亚辉、管有有权要求被上诉人支付逾期交房违约金。本案约定的交房时间是2017年3月30日前，实际交房时间为2018年9月2日向，共计延期交房521天。一审法院认定扣除符合《合同补充协议》约定免除被上诉人违约责任的延期天数201天，实际逾期320天，并根据被上诉人提出双方约定的违约金过高，请求予以调整的主张，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及2017年至2018年个旧市公租房租金标准，综合本案实际情况，酌情支持上诉人的逾期交房违约金，符合本案实际。一审法院认定事实时对购房人违约责任叙述有误，漏认售房人红河州交通房地产开发经营有限公司逾期交房的违约责任，本院已进行了更正。综上所述，莫亚辉、管有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284元，由上诉人莫亚辉、管有负担。本判决为终审判决。审判长 张 嘉审判员 魏 伟审判员 何玉琼二〇二一年三月三十日书记员 张 飞