文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再239号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广东珠钢投资管理有限公司。住所地：广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：吴秋婷，该公司经理。委托诉讼代理人：杨杰、杨春涛，系该公司职员。被申请人（一审原告、二审上诉人）：鲁志成，男，1991年10月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州四叶草酒店管理有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧雄峰商城商场六之三层A3-3003房。法定代表人：冯坚强。委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。再审申请人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢公司）因与被申请人鲁志成、广州四叶草酒店管理有限公司（以下简称四叶草公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）粤01民终20214号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年8月18日作出（2020）粤民申4197号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人珠钢公司的委托诉讼代理人杨杰、杨春涛，被申请人鲁志成的委托诉讼代理人吴兵山，四叶草公司的委托诉讼代理人梁智航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠钢公司申请再审请求：1.撤销（2019）粤01民终20214号民事判决第三项“广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向鲁志成赔偿2018年3月12日至2019年1月8日期间的租金损失共35350元”的内容，并改判为“广东珠钢投资管理有限公司无须向鲁志成赔偿租金损失”。2.判令鲁志成、四叶草公司承担本案的诉讼费用。事实和理由:1.鲁志成并未举证证明存在租金损失的事实。根据“谁主张谁举证”的规则，鲁志成在原审中未提交证据证明其收楼后存在租金损失，故其主张2018年3月11日收楼后租金损失没有事实依据。2.鲁志成收楼后房屋可正常使用。鲁志成在2018年3月11日收楼后已发生水电费和将房屋出租，其在已实际占有、支配房屋的情况下，完全可决定自用房屋或将房屋出租；若其收楼后未自用房屋或未将房屋出租，也不能将因其自身原因没有获得的租金转嫁要求由申请人向其赔偿，其所主张收房后租金损失，完全与事实不符，与珠钢公司无关。3.原审以出示《竣工备案表》作为房屋法定交付条件没有充分法律依据。国家现行法律法规、行政规章相关规定(如《城市房地产管理法》第二十七条、《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条等)均以房屋竣工验收合格和向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为法定交付条件，而并未将出卖人向买受人出示《竣工备案表》作为房屋交付的法定要式条件。双方签订的合同亦未约定将出示《竣工备案表》作为房屋交付条件。原审判决此项认定没有相应法律与合同依据。涉案小区同类案件、（2017）粤0113民初4195号案生效判决支持珠钢公司上述观点。综上，恳请法庭查明事实、依法改判，支持申请人上述再审请求。鲁志成辩称，在购买房屋时是承诺由四叶草公司进行返租并支付相应租金，涉案房屋在四叶草公司不履行返租的情况下，业主自行使用或者出租，也不影响按照每个月承诺返租收益进行赔偿，承诺返租这件事工商局也进行处罚过。房屋入住使用情况不属于本案争议焦点，珠钢公司没有返租，才判决其损失。关于《竣工备案表》是否需要出示的问题，珠钢公司在合同约定交楼时间不符合交付情况下，如果不出示《竣工备案表》证实，小业主又何以得知房屋符合收楼条件。关于类案生效判决，与本案案情不同，本案在涉案小区三栋，有承诺返租和委托装修，类案房屋位于小区四栋，不存在返租和委托装修的情况，所以不具有参考性。四叶草公司辩称，本案是由于珠钢公司逾期交房而引发，由此而产生的损失与四叶草公司并无因果关联，故相关的违约金、租金损失以及案件诉讼费均无需四叶草公司承担。珠钢公司的再审请求没有法律和事实依据。鲁志成向一审法院提出诉讼请求：1.判令珠钢公司出示合同第十二条及第十五条的有关交房文件原件并提供复印件给鲁志成，并交付合格房屋给鲁志成；2.判令珠钢公司立即向鲁志成支付逾期交房违约金（以房屋总价款1198414元为基数按每日万分之五自2017年11月1日起计算至实际交楼之日止）；3.判令珠钢公司向鲁志成赔偿房屋租金损失（从2017年9月1日起按每月租金3500元计算，暂计至2018年5月30日为24500元）；4.判令四叶草公司与珠钢公司就第4项诉请承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费等费用由珠钢公司、四叶草公司承担。一审法院认定事实：2017年1月15日，甲方珠钢公司与乙方鲁志成签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于番禺区××街××房（以下简称“系争房屋”），总金额为1198414元，付款方式为自预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付首期款608414元，剩余房款金额590000元于2017年1月15日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。合同第十三条约定甲方应于2017年6月30日前将本合同标的物房屋交付乙方使用。第十四条约定若逾期交房不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；若逾期交房超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规划》或《管理规划》……。合同附件七补充协议第六条约定合同第十四条逾期交房的违约责任由“每日按总房价款0.05%的标准支付违约金”变更为“每日按总房价款0.01%的标准支付违约金”。上述合同还对其他相关事项进行约定，同日，鲁志成与珠钢公司签订《精装修委托协议书》，约定双方不再执行《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中关于房屋交付标准及交付时间的有关条款，确定系争房屋装修工程在2017年10月31日前完工并交付。嗣后，系争工程于2016年11月18日取得单位工程竣工验收报告，于2017年1月23日取得建设工程规划验收合格证，于2017年3月8日取得建筑工程竣工验收报告，于2017年3月17日取得竣工环境保护验收批复，于2017年3月28日取得建设工程质量验收意见书，于2017年4月5日取得广州市番禺水务股份有限公司永久用水同意接入书，于2017年4月17日取得客户受电工程竣工检验意见书，于2017年5月8日取得通邮申报表和人防工程专项竣工验收备案意见书，于2017年6月13日取得建设工程消防验收意见书。2018年3月11日，鲁志成办理系争房屋的收楼手续。诉讼过程中，珠钢公司向一审法院提交该司于2018年11月12日取得的《竣工验收备案表》，证明珠钢公司已经取得竣工验收备案表，涉案房屋已经全部符合交楼条件。一审法院认为，鲁志成与珠钢公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同全面履行。一、关于交付交房文件的问题。鲁志成明确只要求珠钢公司提供竣工验收备案表，珠钢公司在庭询时已向鲁志成出示并作为证据提交，该项合同义务珠钢公司已经履行完毕，故鲁志成诉请珠钢公司交付竣工验收备案表，一审法院不予支持。二、关于逾期交房违约金问题。交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。鲁志成在珠钢公司未取得《竣工备案表》的情况下，已于2018年3月11日实际接收房屋并要求珠钢公司支付逾期交房违约金至2018年5月10日，是其对自有权利的处分，一审法院予以支持。至于违约金的标准，双方约定延期交房违约金每日按总房价款0.01%的标准支付，是双方真实意思表示，鲁志成在签署时并未提出异议，现主张撤销该条约定，一审法院不予支持，违约金应按日万分之一的标准计算。为此，珠钢公司应向鲁志成支付2017年11月1日至2018年5月10日的逾期交房违约金22889.7元（1198414元×191天×0.01%）。三、关于租金损失问题。鲁志成主张的2017年11月1日至2018年5月10日期间的租金损失可在上述违约金中得到相应补偿，故一审法院对鲁志成赔偿租金损失的主张不予支持。因未达法定交楼标准导致鲁志成未能正常使用系争房屋的租金损失应由珠钢公司承担赔偿责任。故鲁志成要求珠钢公司支付其收楼后至符合交楼标准期间的租金损失，合理合法，一审法院予以支持。珠钢公司于2018年11月12日取得《竣工备案表》，并于2019年1月8日在庭询时出示给鲁志成，加之该司提交的“四通”文件，现系争房屋具备法定的交楼标准，故，珠钢公司应承担租金损失应计付至该司出示《竣工备案表》之日（即2019年1月8日）止为宜。至于租金损失的数额，一审法院参照同时期同地段的租金标准认定租金损失为3500元/月为宜，经计算，珠钢公司应向鲁志成赔偿2018年5月11日至2019年1月8日的租金损失共27766.67元（3500元/月×7个月加28天）。如前所述，涉讼房屋已符合法定交付标准，鲁志成已可合理使用涉讼房屋，故其要求珠钢公司支付2019年1月8日之后的租金损失缺乏依据，一审法院不予支持。四、关于四叶草公司是否应当承担连带清偿责任问题。鲁志成本案中所诉请的损失是因珠钢公司逾期交房而产生，四叶草公司与逾期交房并无因果关联，鲁志成诉请四叶草公司承担连带清偿责任于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向鲁志成支付2017年11月1日至2018年5月10日期间的逾期交房违约金22889.7元。二、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向鲁志成赔偿2018年5月11日至2019年1月8日期间的租金损失27766.67元。三、驳回鲁志成的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，由鲁志成负担767元，由广东珠钢投资管理有限公司负担533元。鲁志成不服一审判决，上诉请求：1.变更一审第一项判决为：珠钢公司支付2017年11月1日至2018年3月11日期间的逾期交房违约金15699.22元（1198414元131日0.01%）；2.变更一审第二项判决为：珠钢公司支付2018年3月12日至2019年1月8日期间的违约损失36431.79元（1198414元304日0.01%）；3.改判四叶草公司对第二项上诉请求承担连带赔偿责任；4.判令珠钢公司、四叶草公司承担本案一、二审全部案件受理费。珠钢公司不服一审判决，上诉请求：l.撤销一审判决第一项，改判为珠钢公司向鲁志成支付2017年11月1日至20l8年3月11期间的逾期交房违约金15699元。2.撤销一审判决二项。3.上诉费由被上诉人承担。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合鲁志成、珠钢公司上诉意见以及四叶草公司答辩意见，评析如下：关于珠钢公司应承担违约责任及四叶草公司是否应承担连带责任的问题。鲁志成在珠钢公司未取得《竣工验收备案表》的情况下，已于2018年3月11日实际接收房屋，故逾期交房违约金应计至该日。至于违约金的标准，双方约定每日按总房价款0.01%的标准支付，合同是双方意思自治的选择，鲁志成在签署时并未提出异议，现鲁志成要求按租金标准增加逾期交房违约金，本院二审不予支持。为此，珠钢公司应向鲁志成支付2017年11月1日至2018年3月11日的逾期交房违约金15699.22元（1198414元131天0.01%）。一审对此认定和处理欠妥，本院二审予以纠正。关于租金损失问题，鲁志成主张的2017年11月1日至2018年3月11日期间的租金损失可在上述违约金中得到相应补偿，而因未达法定标准导致鲁志成未能正常使用涉案房屋的租金损失则应由珠钢公司承担赔偿责任。珠钢公司虽然在2018年11月12日取得《竣工验收备案表》，但至2019年1月8日一审庭审时才出示给鲁志成，故珠钢公司应向鲁志成赔偿2018年3月12日至2019年1月8日的租金损失共35350元（303日3500元÷30日）。鲁志成上诉要求按每日万分之一的标准计算损失，依据不足，本院二审不予采纳。一审对此认定和处理亦欠妥，本院二审予以纠正。珠钢公司上诉认为不应计算租金损失，理据不足，本院二审不予采纳。至于鲁志成要求四叶草公司与珠钢公司承担连带清偿责任问题，因本案鲁志成主张的损失是因珠钢公司逾期交房而产生，而四叶草公司与逾期交房并无因果关联，故对该上诉意见，本院二审亦不予支持。综上所述，珠钢公司、鲁志成部分上诉意见成立，本院二审予以采纳，其余上诉意见亦予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分处理欠妥，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4790号民事判决第三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4790号民事判决第一项为：广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向鲁志成支付2017年11月1日至2018年3月11日期间的逾期交房违约金15699.22元；三、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4790号民事判决第二项为：广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向鲁志成赔偿2018年3月12日至2019年1月8日期间的租金损失共35350元。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1300元，由鲁志成负担767元，由广东珠钢投资管理有限公司负担533元。二审案件受理费673.93元，由鲁志成负担25元，由广东珠钢投资管理有限公司负担648.93元。再审中，珠钢公司提交的证据有:案涉房屋电费、水费明细表以及物业住户信息登记表，拟证明鲁志成在收楼后已自行使用或出租房屋，并不存在所谓的租金损失。（2017）粤0113民初4195号民事判决书，拟证明有生效判决驳回同一小区业主的诉请。鲁志成质证称：出具水电用量只能是供水或供电部门，不应是物业管理公司；物业管理公司提供住户信息，侵犯他人隐私，证据来源不合法，为非法证据。对于类案判决，与本案案情不同，本案在涉案小区三栋，有承诺返租和委托装修，4195号案涉房屋在四栋，不存在返租和委托装修情形，本案房屋的每平方价格要高出类案房屋数千元，所以不具有参考性。四叶草公司质证称：珠钢公司提交的证据不属于新证据，该证据无法证明业主收楼后自行使用或者出租房屋。再审对本院二审查明的事实予以确认。再审过程中，各方当事人仅对“鲁志成实际收楼之日到珠钢公司2019年1月8日出具《竣工备案表》期间的租金损失”这一问题发表了不同意见，对本院二审判决其它判项并无争议。珠钢公司提交了案涉房屋电费、水费明细表、物业住户信息登记表等作为再审新证据，拟证明鲁志成收楼后正常使用和出租房屋，不存在租金损失。还提交了4195号案民事判决书，拟证明同一小区案件生效判决未支持收楼后的违约损失。鲁志成与四叶草公司均认为以上证据并非新证据，对证据效力及其证明目的不予确认。鲁志成还称，涉案房屋属于小区三栋，因承诺返租和委托装修，每平方单价要高出其它栋房屋数千元不等。故本案再审争议的焦点为：珠钢公司是否应当承担鲁志成实际收楼后涉案房屋的租金损失。针对鲁志成辩称本案房屋位于小区三栋，因存在返租和装修而与小区其它栋房屋价格存在较大差异的问题，再审合议庭对本院同时受理的15件系列案所涉房屋单价（详见下表）与本院案件管理系统上查询到的（2017）粤0113民初4194号案房屋（五栋614房）与珠钢公司提交的4195号案所涉房屋（四栋803房）进行了比较。本院受理的同一批15件系列案涉房屋单价一览表            案号              房号              建筑面积(㎡)              总金额(元)              单价(元/㎡)                  民再228              3栋716房              49.0478              677509              13813.24                  民再229              3栋706房              49.2402              666133              13528.24                  民再230              3栋610房              49.2402              682017              13850.82                  民再231              3栋710房              49.2402              700634              14228.90                  民再232              3栋1002房              49.2402              728723              14799.35                  民再233              3栋707房              49.2402              666133              13528.24                  民再234              3栋1010房              49.2402              781438              15869.91                  民再235              3栋812房              75.1099              1081341              14396.78                  民再236              3栋503房              49.2402              718576              14593.28                  民再237              3栋818房              49.2402              719690              14615.90                  民再238              3栋702房              49.2402              716060              14542.18                  民再239              3栋1012房              75.1099              1198414              15955.47                  民再240              3栋418房              49.2402              676122              13731.10                  民再241              3栋903房              49.2402              721291              14648.42                  民再242              3栋902房              49.2402              715028              14521.22      通过上表可以看到，15件系列案所涉房屋均位于小区的三栋，单价在13500-15900元/㎡之间。而4194号案的五栋614房，建筑面积43.0988/㎡，总金额347709元，单价为8067.72元/㎡，比三栋房屋的单价低6000-8000元/㎡左右；4195号案的四栋803房，建筑面积71.4429㎡，总金额830980元，单价为11631.39元/㎡，相比三栋房屋，单价低2000-4000元/㎡左右。故本院再审对鲁志成所称本案与4195号案案情不同的答辩意见予以采信。关于是否存在承诺返租的问题。鲁志成等购房人在原审中提交了广告图片及工商部门查询资料等证据证明，珠钢公司在推介销售涉案房屋过程中，打出“四叶草酒店服务强势进驻”“带6年租约”“租金3500元/月”“租金每两年上浮10%”等广告，广州市工商局番禺分局于2015年12月以广告内容含有投资回报内容为由，对珠钢公司进行了行政处罚。本院再审认为，珠钢公司作为开发商打出前述广告系对自己出售房屋作出的允诺。该广告允诺的内容明确而具体，购房者可以此来计算确定的投资收益和回报。鲁志成受广告内容影响购买涉案房屋，虽然购房合同并未将前述广告内容在购房合同条款里予以明确，但签订合同时鲁志成与珠钢公司及四叶草公司对前述广告内容都是明知的，鲁志成对投资收益存在合理预期合乎情理。珠钢公司与鲁志成还签订《补充协议》和《精装修委托协议书》，约定房屋交由珠钢公司进行装修，并将延期交楼违约金从每日万分之五调整为万分之一。虽约定不另收取装修费用，但房价高出同一小区未装修房屋数千元/㎡不等，说明珠钢公司以返租和装修名义再次受益于本次房屋买卖，交易风险进一步降低，其所获利润远远高出小区其它栋房屋。珠钢公司在2018年3月11日将房屋交给鲁志成使用，直到2019年1月8日才向鲁志成出示《竣工验收备案表》，说明交楼时房屋并不符合竣工交付条件。更为重要的是，因珠钢公司未能如约于2017年8月30日按时交楼，导致四叶草公司弃租房屋，鲁志成投资购房目的未如预期。鲁志成实际收楼后，无论自用或出租，均不能改变四叶草弃租房屋导致鲁志成投资收益落空的事实，且这与珠钢公司延期交楼存在直接关联。故本院再审对珠钢公司再审中提交的证据及其主张不予采信和支持。根据公平合理和诚实信用的民事法律精神，珠钢公司对自己的违约行为造成鲁志成的租金损失应当给予适当补偿，本院二审判令珠钢公司承担自实际交楼之日至符合交楼条件之日期间的租金损失，合情合理，并无不当。四叶草公司的弃租行为系珠钢公司延期交楼所致，本院二审判决四叶草公司无需承担对鲁志成投资损失的赔偿责任，亦无不妥。综上所述，原审查明事实清楚，处理并无不当，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2019）粤01民终20214号民事判决。本案一审案件受理费1300元，由鲁志成负担767元，由广东珠钢投资管理有限公司负担533元。二审案件受理费673.93元，由鲁志成负担25元，由广东珠钢投资管理有限公司负担648.93元。本判决为终审判决。审判长  周国庆审判员  林 娟审判员  兰永军二〇二一年三月三十日书记员  刘 立李佳惠