安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖15民终762号 上诉人（原审被告）：安徽省环宇大成电子科技股份有限公司，住所地安徽省六安市裕安区平桥工业园，统一社会信用代码913415000514700453。 法定代表人：王广林，该公司董事。 委托诉讼代理人：王玉成，男，1985年6月14日生，汉族，住安徽省六安市金安区，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨**，安徽立能律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：易成东，男，1976年10月9日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：陈素健，安徽皖西律师事务所律师。 安徽省环宇大成电子科技股份有限公司（以下简称环宇大成公司）与易成东房屋租赁合同纠纷一案，前由安徽省六安市裕安区人民法院作出（2018）皖1503民初5253号民事判决，易成东不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后，作出（2019）皖15民终917号民事裁定，将该案发回重审。安徽省六安市裕安区人民法院重审后，作出（2019）皖1503民初3731号民事判决，环宇大成公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 环宇大成公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判驳回易成东该两项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由易成东承担。事实和理由：一、一审认定合同解除的时间有误。一审按照《厂房租赁合同》补充协议中的约定“原合同时间变更为2019年7月1日终止”认定合同于2019年7月1日解除，但易成东没有于2019年7月1日将租赁房屋返还，且至今仍占用房屋，故租赁关系应该在一审判决时解除，即2020年12月23日解除。二、如上所述，合同解除时间应为2020年12月23日，那么补充协议约定的2019年7月1日终止合同期限届满后易成东仍占用房屋直至2020年12月23日，该期间的租金远大于31000元，故判决其退还31000元，没有事实依据。三、易成东一审中没有主张装修损失，一审判决其赔偿易成东装修损失，属超诉请判决。另，易成东装修宾馆系经营宾馆的投入，按照合同约定，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得其同意，投资由易成东自理。退租时，除另有约定外，其有权要求易成东恢复原状。因此合同终止，其有权要求易成东将房屋恢复原状，易成东无权要求赔偿。此外，租赁合同到期终止后，易成东仍在使用，没有交还。其对租赁合同的解除没有过错和违约，一审判决其赔偿没有事实和法律依据。 易成东辩称，1、2018年11月份本案第一次审理时，双方已经同意解除合同，易成东就已将钥匙交还给环宇大成公司，40台空调没有拿回来是因为环宇大成公司阻挠。后本案被发回重审，本次判决认定的合同解除时间2019年7月1日已远远迟于实际的解除时间，房屋实际上已由环宇大成公司占有使用。2、租金还剩31000元，一审判决没有问题。3、本案合同解除也好、无效也罢，都是由环宇大成公司过错导致，一审法院按五五比例确定装修损失负担，实际是加重了易成东的责任，但为了平息纠纷，易成东也未提起上诉。4、易成东承租房屋时，案涉房屋为毛坯房，易成东投入了大量资金进行装潢，合同解除后该装潢能够使用，环宇大成公司也能够继续出租，若恢复原状对双方都是损失，也不切实际。 易成东向一审法院起诉请求：1.解除其与环宇大成公司签订的《厂房租赁合同》；2.判令环宇大成公司依法返还其已经支付的房租费用、水电费押金及前期为装修房屋等其他花费的费用，共计1800000元（房租290000元、工程款1420000元、网络付款75000元、水电押金15000元）；3.本案诉讼等费用由环宇大成公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月26日，易成东与环宇大成公司签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：环宇大成公司将厂房出租给易成东做宾馆使用，该房坐落在平桥工业园，租赁建筑面积为实际测量图纸为准，房类型为框架结构；租赁期限自2017年5月1日至2023年7月1日；易成东不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得环宇大成公司同意，投资由易成东自理，退租时，除另有约定外，环宇大成公司有权要求易成东按原状恢复。该合同补充协议约定：原合同时间变为2019年7月1日终止；环宇大成公司负责将消防管道接入到2楼和3楼楼梯；总房租为259000元，四楼和一楼退回。合同签订后，易成东进行装潢后入住，易成东交给环宇大成公司房租费290000元。至易成东于2018年10月23日起诉时环宇大成公司已将消防管道接入到2楼和3楼。2019年12月25日，环宇大成公司取得建设工程规划许可证。 应易成东申请，该院委托安徽精诚工程造价咨询有限公司对环宇大成公司厂房装修工程造价进行鉴定，鉴定造价为945122.22元。 一审法院认为，本案系发回重审的一审案件，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，对于租赁合同，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。环宇大成公司在本案一审法庭辩论终结前已经取得了建设工程规划许可证，故易成东与环宇大成公司签订的《厂房租赁合同》合法有效。易成东主张解除双方签订的《厂房租赁合同》，由于双方在该合同补充协议中约定“原合同时间变为2019年7月1日终止”，且环宇大成公司同意解除合同，故应当确认双方签订的《厂房租赁合同》于2019年7月1日解除。易成东要求环宇大成公司返还已经支付的房租费用，因双方在该合同补充协议中约定总房租为259000元，而易成东交给环宇大成公司房租费290000元，且《厂房租赁合同》被确认于租期届满时解除，故环宇大成公司应当返还多收取的房屋租金31000元（290000元－259000元＝31000元）。易成东要求环宇大成公司赔偿装修损失945122.22元一节，由于易成东装修房屋经营宾馆征得了环宇大成公司同意，解除合同时确实产生了装修损失，且装修后的房屋依然存在利用价值，故该院酌定环宇大成公司赔偿易成东装修损失470000元。至于易成东主张的网络付款75000元、水电押金15000元，因网络付款系易成东经营宾馆的自身投入，而水电押金无证据证实已经支付给环宇大成公司，故该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告易成东与被告安徽省环宇大成电子科技股份有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告安徽省环宇大成电子科技股份有限公司返还向原告易成东多收取的房屋租金31,000元；三、被告安徽省环宇大成电子科技股份有限公司赔偿原告易成东装修损失470,000元；四、驳回原告易成东其他诉讼请求。上述（二）、（三）款于本判决生效之日起十日内一次性付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,000元，由被告安徽省环宇大成电子科技股份有限公司负担8,000元，原告易成东负担13,000元。 本院二审期间，环宇大成公司提交了如下证据：证据一、照片，证明：租赁房屋的现状，易成东没有清场，影响房屋的再次出租；证据二、短信通知，证明：环宇大成公司已经通知易成东清场；证据三、房产证，证明：案涉房屋已经取得合法的房产证。易成东质证认为：证据一，真实性无异议，但照片并未反映全貌，之所以留下一部分设施，是因为环宇大成公司要使用。照片反映的未搬走的都是床和柜子，是很容易搬迁的，不影响使用。40台空调没有拆，一审中也没有处理。空气能时间过长拆除已无价值，但不拆除还可以继续使用；证据二，2021年3月7日发的短信，已无实际意义；证据三，房产证的办理日期是2020年9月11日，补充协议约定的合同解除日期是2019年7月1日，房屋缺乏有效证件是租赁合同最终解除的原因，这反而证明了环宇大成公司的过错。本院对环宇大成公司所举证据的真实性予以认定，对其证明目的将在论理部分一并阐述。 本院对一审查明的基本事实予以认定。 本院认为，关于案涉合同效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“一审法庭辩论终结前”是当事人补正效力的最后时点，应不包括二审、再审发回一审法院重审的情形。实际上，（2019）皖15民终917号民事裁定书已就案涉租赁合同为无效合同作出确定性评价，故一审判决认定案涉租赁合同有效不当。鉴于本次一审已就易成东主张的装修损失委托鉴定，且易成东在（2019）皖15民终917号案件中已明确主张合同无效，双方在本案一审辩论时也就合同效力分别发表了辩论意见，故易成东虽未变更诉请，但双方的诉讼权利未受实质影响。 关于环宇大成公司应否退还房租问题。从环宇大成公司二审提供的照片看，易成东遗留了部分物品在案涉房屋内，诉讼中易成东也未提供确切证据证明何时将钥匙交还给环宇大成公司，另考虑因易成东对于合同效力的认知变化拖延了诉讼周期及发回重审后进行装修损失鉴定、环宇大成公司房屋闲置等实际情况，本院对于易成东要求环宇大成公司返还租金的诉请，不予支持。 关于损失分担问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”一审中，一审法院根据易成东的申请委托安徽精诚工程造价咨询有限公司对“易成东投入的装潢损失”进行价值评估，虽然安徽精诚工程造价咨询有限公司系对案涉房屋装修工程造价进行的鉴定，但根据鉴定报告“备注”所载“截止目前未收到双方当事人正式的书面意见或异议”显示，环宇大成公司并未对鉴定机构该鉴定意见提出书面异议。鉴于此，为减少当事人诉累、节约司法资源，综合考虑装修时间、易成东实际经营时间等，本院酌定以鉴定结论为基数按20%的折旧率确定易成东装饰装修部分的现值损失为756097元。至于损失分担问题，虽然环宇大成公司未在法律规定的补救时间节点前取得规划许可证是案涉合同无效的主要原因，但从易成东在本案第一次审理时并未提及合同无效问题的实际情况看，易成东不再租赁房屋的根本原因应不是案涉房屋未取得规划许可证的问题；另，二审中，环宇大成公司明确提出易成东应将空调、空气能等拆除并恢复原状，因空调、空气能不属已形成附合的装饰装修物，故环宇大成公司的该部分要求应属合理。但鉴于上述物品拆除基无价值，但不拆除仍可利用，从经济便利角度出发，对该部分物品不再要求易成东拆除并恢复原状，但相应的应减少环宇大成公司的赔偿数额。此外，考虑易成东将房屋改造成宾馆，可能造成环宇大成公司租赁用途、对象受限的情况，本院综合酌定环宇大成公司赔偿易成东装饰装修现值损失250000元。 综上所述，环宇大成公司的上诉请求部分合理，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初3731号民事判决第一、二、四项，即一、确认原告易成东与被告安徽省环宇大成电子科技股份有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告安徽省环宇大成电子科技股份有限公司返还向原告易成东多收取的房屋租金31,000元；四、驳回原告易成东其他诉讼请求。上述（二）、（三）款于本判决生效之日起十日内一次性付清。 二、变更安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初3731号民事判决第三项为：安徽省环宇大成电子科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿易成东装饰装修现值损失250000元。 三、驳回易成东其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行，鉴定费30000元，由安徽省环宇大成电子科技股份有限公司、易成东各自负担15000元；二审案件受理费8810元，由安徽省环宇大成电子科技股份有限公司负担5310元，易成东负担3500元。 本判决为终审判决。 审判长  刘莹洁 审判员  马 龙 审判员  王 丽 二〇二一年三月十八日 法官助理项晗 书记员刘玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。