北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终590号上诉人（原审被告）：冯合堂，男，1958年9月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李晶晶，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：范骅，北京嘉润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张莉，女，1970年7月17日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：孙振明，北京市中银律师事务所律师。上诉人冯合堂因与被上诉人张莉土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初8157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。冯合堂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张莉的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定《土地房屋合作协议》无效错误。张莉的前夫贾井委与冯合堂担任法定代表人的北京众威林机械租赁责任有限公司于2002年11月15日签订该合同，约定以合作形式使用案涉土地，冯合堂在该土地上从事饲养家禽、种植蔬菜等项目。冯合堂加盖部分房屋，是作为养殖业的配套设施、仓库等用途建设。同时，冯合堂与张莉一审诉讼期间对《土地房屋合作协议》的效力并无异议，一审法院对张莉进行释明后认定协议无效，剥夺了冯合堂的答辩权。二、《土地房屋合作协议》《涨租金协议》无效，则张莉、贾井委占有、使用案涉土地、房屋不合法。张莉、贾井委并非案涉土地所在村的村民，贾井委通过协议方式取得案涉土地的协议也应为无效合同，张莉、贾井委向冯合堂收取租金没有依据。一审法院未调查张莉是否取得案涉土地和房屋的使用权，且张莉提交的《离婚补充协议书》真实性难以确定，张莉未提交合法占有使用案涉土地和房屋的证据，无权要求支付租金或占用费。三、张莉并非适格原告。张莉并非《土地房屋合作协议》的合同一方，其与贾井委已经离婚，与合同无关。《离婚补充协议书》并非民政局备案的协议，且张莉未证明该协议中记载的北七家镇东三旗土地与《土地房屋合作协议》中的土地为同一处土地，因此，《离婚补充协议书》不能证明贾井委将《土地房屋合作协议》的相关权利转让给了张莉。同时，《土地房屋合作协议》是互负权利义务的协议，贾井委转让权利义务，应经过冯合堂的同意，但冯合堂没有接到过贾井委转让合同权利义务的通知，对此也没有同意，故贾井委转让合同权利义务的行为对冯合堂不发生法律效力。冯合堂始终认为贾井委是《土地房屋合作协议》的相对方，且签订该协议时，贾井委与张莉是夫妻，冯合堂按照贾井委的要求向张莉支付合作费用符合常理，冯合堂不清楚贾井委与张莉离婚的情况，张莉要求冯合堂出具《租地费协议》《涨租金协议》是代表贾井委与冯合堂协商，合同主体没有变更，且《租地费协议》《涨租金协议》中张莉的名字是后签的，冯合堂出具时不知道张莉是合同一方，张莉提供银行账户是代为收款的行为。张莉辩称，不同意冯合堂的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。张莉向一审法院起诉请求：判令冯合堂向张莉支付土地租金14万元并赔偿损失（以14万元为基数，自2018年1月26日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）一审法院认定事实：2002年11月15日，贾井委（甲方）与冯俊伟（乙方）签订了《土地房屋合作协议》，协议约定：甲方现在有土地约4.23亩（地点为东三旗村朝东150米，东侧南北方向54.6米，西侧南北长56.2米，东西长50.9米），此土地现已建成一座院子，院内有七间房屋（院墙总长106.1米）；乙方在甲方提供的土地上从事养殖业；乙方从协议生效之日起三年内每年给甲方股金2.9万元，三年后每年给甲方3万元；合作年限为15年，即从2002年11月15日至2017年11月15日止；如果国家征用土地，或其他组织占用土地，原甲方所建房屋和院墙的补偿款归甲方所有，乙方所建的所有建筑物补偿款归乙方所有。该合同还对其他内容进行了约定。关于合同效力问题，经该院释明，张莉亦认可上述协议无效，并要求法院予以确认。2012年6月25日，贾井委（甲方）和张莉（乙方）达成《离婚补充协议书》，协议书约定：甲乙双方于2010年2月24日经协议在淮阳县民政局办理了离婚手续，因当时立协议时匆忙，未提及在昌平区北七家镇东三旗村承租土地方面的内容，为明确双方的权利义务关系，经双方协商一致，同意对原协议进行补充，特达成如下协议；一、甲乙双方在婚姻关系存续期间，以甲方名义承租的位于北京市昌平区北七家镇东三旗村的25亩土地，现尚余19年未到期，自双方离婚手续办结之后，该宗土地的承租权归乙方个人所有，以后在该宗土地上的所有收益或损失均由乙方享有或承担，与甲方无关；二、甲方有义务协助乙方与土地出租方村委会办理相关土地承租更名手续。该协议还对其他内容进行了约定。冯合堂对该份离婚补充协议书不予认可。庭审中，张莉向一审法院提交张莉（甲方）与冯合堂（乙方）签订的《租地费协议》《涨租金协议》。《涨租金协议》载明：2010年11月15日至2017年11月15日，合计7年每年2万元整，合计壹拾肆万元整（14万元）。经双方协议一致，冯合堂2017年10月25日至2018年1月25日（3个月内），冯合堂向张莉一次性缴纳涨租金合作费用。卡（6221881000088369863张莉）。该协议尾部，冯合堂签字捺印，时间为2017年10月25日。冯合堂认可上述两份协议的真实性，但陈述是在胁迫的情况下签署的，但未提交证据予以证明。另查，冯合堂曾用名冯俊伟。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，冯合堂陈述其与案外人贾井委签订合同，案外人转让权利义务的行为并未经其同意，因此冯合堂辩称张莉作为本案原告主体不适格。冯合堂与张莉签订的《租地费协议》及《涨租金协议》，协议相对方均为张莉，冯合堂亦是向张莉履行了付款义务，在冯合堂未举证证明的情况下，该院认可《土地房屋合作协议》的主体由案外人贾井委变更为张莉，且冯合堂知晓该事实。故冯合堂的该项答辩意见该院不予采信。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案合同虽名称为《土地房屋合作协议》，但根据其内容的约定，实质为租赁合同。违反法律、行政法规的强制性规定无效。出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案土地为农村集体用地，张莉将涉案土地及房屋租赁给冯合堂，冯合堂在未取得建设工程规划许可证的情况下建设房屋，实际为未经许可改变土地用途，违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。故张莉与冯合堂签订的《土地房屋合作协议》《涨租金协议》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故张莉要求冯合堂支付使用费的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于利息损失一节，于法无据，该院不予支持。关于拆迁一事，本案不宜一并处理，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：1.张莉与冯合堂于2002年11月15日签订的《土地房屋合作协议》及2017年10月25日签订的《涨租金协议》无效；2.冯合堂于判决生效后10日内支付张莉使用费14万元；3.驳回张莉的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据材料。本院二审诉讼期间补充查明：一审诉讼期间2020年8月4日的庭审笔录记载，一审法院就《土地房屋合作协议》效力的问题要求张莉和冯合堂发表意见，冯合堂称，不清楚土地性质，协议是双方真实意思表示，不清楚贾井委是否隐瞒土地性质。冯合堂一审诉讼期间表示，其使用案涉土地只是一些小规模的养殖，主要是储存建筑机械器材。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，结合各方当事人的陈述，本案的争议焦点在于：1.张莉是否有权要求冯合堂支付《土地房屋合作协议》《涨租金协议》项下款项；2.《土地房屋合作协议》《涨租金协议》是否存在应予认定无效的情形。关于张莉是否有权向冯合堂主张案涉款项一节。冯合堂主张，张莉并非《土地房屋合作协议》的合同主体，贾井委向张莉转让该合同项下的权利义务未经冯合堂同意，故张莉无权主张案涉款项。对此本院认为，《土地房屋合作协议》的甲方为贾井委，张莉为证明贾井委已向其转让《土地房屋合作协议》项下的权利义务转让以及其有权向冯合堂主张该协议项下款项，已提交与贾井委签订的《离婚补充协议书》予以证明，冯合堂虽不认可，但并未提供证据予以否定；同时，上述协议履行中，冯合堂向张莉出具《租地费协议》《涨租金协议》，即冯合堂已将张莉作为合同相对一方，冯合堂虽主张基于张莉作为贾井委代理人的身份而出具《租地费协议》《涨租金协议》，但协议中未记载相关内容，而是明确约定冯合堂向张莉付款并载明张莉的收款账户，结合冯合堂已实际向张莉支付《租地费协议》项下款项，足以认定冯合堂知悉并认可应向张莉支付案涉款项。一审法院认定《土地房屋合作协议》项下权利义务主体已变更为张莉，并判令冯合堂应向张莉支付合同款项，并无不当。冯合堂的上诉主张不能成立。关于《土地房屋合作协议》《涨租金协议》的效力一节。《土地房屋合作协议》约定，贾井委向冯合堂出租案涉土地，该土地已建成院落及房屋，但并未取得建设工程规划许可证，同时，案涉土地性质为农村集体土地，冯合堂签订协议租赁土地的主要用途为储存建筑机械器材，且冯合堂使用案涉土地后亦存在加盖房屋的行为，属未经许可改变土地用途，故该协议存在应予被认定无效的情形；关于《涨租金协议》的效力，该协议的内容为冯合堂与张莉约定上调案涉土地的租金标准以及冯合堂按照上涨后的租金标准支付已使用土地年限对应的租金差额，系针对《土地房屋合作协议》中约定租金标准的变更，因《土地房屋合作协议》存在应予被确认无效的情形，《涨租金协议》亦属无效，冯合堂的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定《土地房屋合作协议》《涨租金协议》无效，并无不当。冯合堂主张一审法院未就合同效力问题给予其答辩权利，但根据一审法院庭审笔录的记载，本案一审诉讼期间，冯合堂已就上述问题发表意见，故其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据前述，《涨租金协议》已对《土地房屋合作协议》约定的租金标准进行调整，虽然《土地房屋合作协议》《涨租金协议》无效，但张莉要求冯合堂按照上述协议约定的标准支付实际占用土地、房屋期间的占用费具有法律依据，且冯合堂在《涨租金协议》中确认应予支付，其主张因合同无效而无需支付价款，于法无据。至于贾井委承租案涉土地时与案外人签订协议的效力，对案涉《土地房屋合作协议》《涨租金协议》的认定及本案处理结果并无影响。一审法院判令冯合堂向张莉支付案涉土地占用费14万元，并无不当。综上所述，冯合堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由冯合堂负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 硕审 判 员  梁志雄审 判 员  董 伟二〇二一年三月二十九日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖