大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初1099号原告：润德物业服务（大连）有限公司，住所辽宁省大连市西岗区久寿街**。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭程，男，1992年10月26日生，满族，该公司职员，，住辽宁省被告：阎斌，男，1958年3月9日生，汉族，，住辽宁省大连市中山区原告润德物业服务（大连）有限公司与被告阎斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润德物业服务（大连）有限公司的委托诉讼代理人李勇、被告阎斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费35285.25元、拖欠总额30%的滞纳金，暂计至2021年4月30日为10585.58元；2、判令被告承担本案律师费900元。事实和理由：被告与大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订了《商品房买卖合同》，购得北京公园房屋，行政街号：泰公街53—4号1单元1层1号，建筑面积71.25平方米。被告在接收该物业时与开发商签订了《前期物业管理合同》，合同约定开发商有权委托物业公司实施前期物业管理和服务，被告同意开发商委托原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积3.5元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日前缴纳下一个支付期间的物业服务费，逾期交付超过30天的，每延迟一日，按欠付费用的千分之三缴纳滞纳金，同时应当承担原告为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费等所有费用。合同生效后，原告依约为被告提供优质高效的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2013年7月1日至2021年4月30日，被告共欠物业费35285.25元，滞纳金10585.58元，本案花费律师费900元，原告多次对其书面及上门催缴，均未果。被告拒不缴纳物业费的行为已经严重违反《前期物业管理合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告在2012年接到收房通知来到现场，经理告诉开发商与北京公园物业联合办公，当场交物业费拿钥匙收房，当时被告知道是违规，但没有办法。被告到现场看房发现公建房内有漏水，并提出不能收房，要求维修后再收房。一个经理说，房子肯定给修，先交物业费收房，开发商的总经理称房地产公司的董事长兼北京公园物业经理，买卖都是他们家开的，这么大的开发商不会差这么一个小房子，肯定给修好。因为无助，听信了他们的保证和承诺，被告交了2012年全年物业费。经理告诉我们回家等消息，我们等了两个月没有消息，就亲自挂电话问什么时候修房子，物业管事的以各种理由推托，态度非常蛮横，推托的理由是没有安排好，资金不到位，等一等。又等了几个月，我们到原告现场与一个姓孙的总管进行交涉，还是推托等一等。被告提出原告违反了物业服务合同第一条中的第6条和第11条。2013年初，原告又电话告诉我们物业费到期了，让交2013年物业费，因为原告没有给修房子，被告提出不能交物业费，被告保证这次安排好了，肯定给修房子。被告不想跟物业搞得太僵，又交了半年物业费。但原告一直没有给被告修房子。2013年至2018年，房屋漏水无法使用，被告告到法庭，虽然被告胜诉了，但是开发商赔偿的款项很少，没有达到被告的损失。原告有不可推卸的责任，如果2012年报修时给被告维修房子，被告不会等7年才去起诉对方，原告应该承担责任，要求赔偿，最低限度减免物业费。原告有违规收取物业费的行为，物业发票上有两个收益项目，收取了两份物业费，房证上标注着就是一个面积71.25。物业公司收取业主的物业费首先到要到大连市物价管理局物价监管科审批报备，监管部门批准的物业收费标准才是物业公司收取业主物业费的依据。1.75元的收费属于违规操作，应将超收钱款退回。经审理查明，2012年11月4日，甲方大连润德君城房地产开发有限公司与乙方被告阎斌签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方委托原告实施前期物业管理和服务；物业服务范围包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护与管理、公共区域的环境卫生、公共秩序维护工作等；公建物业服务费为每建筑平方米每月3.5元，乙方办理入住手续时应当一次性预交为其半年或一年的物业服务费，其后，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费；如乙方在迟延支付物业服务费及其他费用超过30日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向甲方委托的物业服务企业缴付滞纳金，同时，乙方应当承担甲方委托的物业服务企业为追缴欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费等的所有费用；甲方委托的物业服务企业擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求其清退所收增收费用。再查，被告系位于大连市西岗区房屋所有权人，该房屋建筑面积71.25平方米，用途为非住宅。因该房屋自2012年6月起经常发生漏水情况，经大连润德君城房地产开发有限公司与原告多次维修，该房屋漏水问题未彻底修复、处于闲置状态。故被告诉至法院，要求大连润德君城房地产开发有限公司与原告赔偿租赁损失、物品损失及更换费用、修复费用等损失。2020年6月2日，本院作出（2019）辽0203民初1754号民事判决，判决大连润德君城房地产开发有限公司赔偿被告房屋防水修复费用25605.44元、房屋租赁损失900000元、鉴定费12500元。大连润德君城房地产开发有限公司不服该判决，提起上诉。2020年10月15日，大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终5646号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查，被告已向原告交付案涉房屋2012年物业服务费2998.8元、2013年1月至6月物业服务费1465元及2012年面积为71平方米的物业服务费1478.6元、2013年1月至6月面积为71平方米、单价为1.75元的物业服务费745.5元。本院所确认上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、物业费发票、物业费收款收据、大连市中级人民法院（2020）辽02民终5646号民事判决书，被告提供的《大连市房地产权证》等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告与大连润德君城房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定原告为北京公园小区提供前期物业服务，该合同系当事人真实意思表示，合法有效。原告按合同约定履行了物业服务义务，被告应当支付物业服务费。关于被告提出的原告未履行维修义务，故要求原告赔偿、减免物业费的抗辩意见。在被告起诉大连润德君城房地产开发有限公司以及原告财产损害赔偿纠纷一案中，法院依法认定原告对案涉房屋已尽了维修义务，故判决驳回被告要求原告赔偿损失的请求，被告在本案中以此抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。合同约定，物业服务费每季度为一个支付期间，于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费，原告主张被告应当支付2013年7月1日至2021年4月30日期间的物业服务费23441.25元（71.25平方米×3.5元/平方米/月×94个月）合理，本院予以支持。关于原告要求被告支付其房屋地下室物业服务费的诉讼请求。原告为证明其有权收取地下室物业服务费以及物业费的收费标准，提供了一份《协议书》，该《协议书》系复印件，被告对真实性不予认可，原告的此项诉讼请求，没有事实和法律依据，不能因为被告曾经按照71平方米、1.75元/平方米/月的标准向原告支付过物业费即认定原告的此项收费具有法律依据，故原告收取的地下室物业费2224.1元（745.5元+1478.6元）应当退还被告。关于原告要求被告给付滞纳金和律师费的主张，虽然原告向被告主张滞纳金和律师费存在合同依据，但被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非主观恶意拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该等主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告阎斌于本判决生效之日起十五日内给付原告润德物业服务（大连）有限公司2013年7月1日至2021年4月30日期间的物业服务费23441.25元；二、原告润德物业服务（大连）有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告阎斌退还已经收取的物业费2224.1元；三、驳回原告润德物业服务（大连）有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取485元（原告已预交），由原告润德物业服务（大连）有限公司负担320元，被告阎斌负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员  陈婷婷二〇二一年三月三十日书记员  张思宇