广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1587号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津圣世特运输有限公司。住所地：天津市西青区杨柳青镇京福路西津浦铁路北兴达货运A1库**。法定代表人：辛岳，职务：总经理。委托诉讼代理人：李晟睿，金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：于波，天津金洛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州创兴房地产投资有限公司。住所地：广州市番禺区大石街植村村工业三路**208。法定代表人：李*星，职务：总经理。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建仪，广东道高律师事务所律师。上诉人天津圣世特运输有限公司（以下简称圣世特公司）因与被上诉人广州创兴房地产投资有限公司（以下简称创兴公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。圣世特公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项，并改判创兴公司退还圣世特公司290400元；2.本诉、反诉受理费及上诉受理费均由创兴公司承担。事实和理由：一、虽然圣世特公司与创兴公司就涉案物业签订了房屋租赁合同，但并未实际履行，且创兴公司应对合同履行不能承担主要责任。创兴公司与圣世特公司签订《租赁合同》时并未向圣世特公司口头或书面披露占有使用涉案物业有权利限制，圣世特公司支付了租赁保证金后，创兴公司才要求圣世特公司签订具有业务特殊限定的租赁合同补充协议。虽然圣世特公司向创兴公司出具了《承诺书》，但该承诺书与补充性协议内容有很大差别，补充协议不仅限定圣世特公司不与广**田物流业务有往来，还限定与整个广*集团物流业务有往来，且还约定如果圣世特公司违反约定还应由创兴公司进行库内操作。圣世特公司考虑到上述内容可能会严重影响公司的业务发展与营利，故而拒绝签订补充协议，双方因此未能达成合意继续履行合同，责任主要在创兴公司。二、关于中介费96800元，圣世特公司无需承担。双方签订的租赁合同虽然成立但并未实际履行，双方无法对履行合同达成一致，缔约过失责任在创兴公司，圣世特公司没有过错亦没有责任，且已经自愿承担了其接受涉案物业后的一个月租金，圣世特公司无需再承担创兴公司向案外人支付的中介费。且创兴公司委托的中介公司提供房产经纪服务是以创兴公司与圣世特公司双方之间形成租赁合同关系为前提，创兴公司也没有提交其与中介公司的委托经纪服务合同，其中介费损失是否真实存在有待证明。三、保证金不是定金，该保证金应属于质押担保的一种特殊表现形式，不具有定金属性，一审法院判决保证金直接归创兴公司没有法律依据。一审法院既判决不退保证金又判决赔偿租金、中介费，有失公平，也缺少法律依据。特提起本案上诉。庭审中，圣世特公司提交上诉补充意见：一、一审对于双方解除合同的事实认定错误，解除合同的方式应为双方协商一致解除。《场地交还确认书》应当视为一份双方协议，双方通过该协议对原合同进行了解除。钥匙的交还与接收都是双方真实自愿的意思表示。二、对于本案合同的解除，创兴公司应负有过错责任。（一）创兴公司对圣世特公司租赁房屋的使用权增加不合理的竞业限制条件，违反了诚实信用原则。第一，创兴公司在圣世特公司已经履行了主要合同义务后，逼迫圣世特公司签署《承诺书》的行为本身就有违诚信原则。第二，创兴公司进一步要求圣世特公司签署《补充协议》，圣世特公司之所以不同意签署，是因为《补充协议》相较于《承诺书》在合作主体的限制范围、责任承担方式等内容完全不同。（二）截至协商解除租赁合同，及至一审诉讼终结前，创兴公司一直拒不向圣世特公司履行出示涉案房屋出租权证明文件的义务，属于违约。（三）创兴公司并未履行对涉案房屋的“交付”义务，属于违约。所谓交付，不仅仅是交付钥匙，其定义应该是能够使接受交付一方实际占有使用标的房屋。证人证言可以证明，客观事实是圣世特公司取得钥匙后要进场装修，但一直受到现场人员的各种阻扰，至装修期满，双方在通话录音中还表示圣世特公司未能够进场装修。三、一审判决遗漏当事人，属于严重违反法定程序。圣世特公司在一审开庭前向一审法院申请追加创兴公司的唯一股东李*星作为被告参加诉讼，根据我国《公司法》的规定，李*星作为唯一股东，有可能对圣世特公司的诉讼请求承担连带责任。但一审法院对于圣世特公司的追加申请置之不理，在判决书中未予以回应，也没作出相应裁定。四、一审法院在创兴公司是否具有合法的处分权，以及其处分权是否完整，有无附加竞业限制这一关键事实调查不清的前提下，就认定双方签订的《租赁合同》合法有效且创兴公司不存在违约行为是错误的。创兴公司辩称，一、本案租赁合同已经实际履行，因圣世特公司无正当理由退房不租而解除，责任全部在于创兴公司。二、圣世特公司关于合同解除的过错在于创兴公司，没事实依据，与实际不符。圣世特公司在免租期半个月后不到一个月，就提出解除合同，一审法院依据租赁合同第七条第3项的约定，判决圣世特公司支付创兴公司免租期租金、中介费，有充分的事实依据和合同依据。三、租赁合同约定的保证金显然是履约定金。双方在租赁合同第六条第1项、第七条第1项中分别约定，创兴公司提前解除合同双倍返还定金，圣世特公司提前解除合同定金不退。一审法院在圣世特公司违约解除合同的情况下，判决驳回其关于退还定金的反诉请求，支持创兴公司定金不退的请求，于法有据。四、本案合同并非协商解除，由于圣世特公司坚持解除合同，创兴公司收回物业，双方并未就合同解除之后的违约责任的承担达成一致意见。五、创兴公司确实属于自然人独资的有限责任公司，在一审中，法庭已经清楚地向圣世特公司阐明，如果圣世特公司只是反诉，只能针对本诉的诉请和本诉的原告提出反诉，如果认为应当增加独资公司股东作为被告，应另案起诉。至于是否合并审理，则由法院决定。六、关于圣世特公司认为本案合同无效的问题，我方出租的物业取得了建设工程规划许可证，并且提交了原件供法庭核对，不存在没有材料原件的说法。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。创兴公司于2020年4月8日向一审法院起诉请求：1.圣世特公司向创兴公司支付违约金290400元、免租期的租金48400元及中介费96800元，合计435600元；2.圣世特公司交纳的保证金290400元归创兴公司所有；3.本案诉讼费用由圣世特公司承担。圣世特公司反诉请求：1.创兴公司退还圣世特公司保证金290400元、2019年12月份租金96800元、基本电费230元，共计387430元；2.反诉费由创兴公司承担。一审法院认定事实：2019年11月，创兴公司（为甲方、出租方）和圣世特公司（为乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：“第一条物业基本情况：面积、租金（不含税）、租期期限、免租期、递增租金1.甲方将座落在广州市南沙区*镇*村物流仓库二期（B1、B2）之物业出租或转租给乙方使用，乙方对甲方出租的物业现状已经充分了解，同意按现状承租，依法用于办公仓储经营，乙方租用该物业，需支付租金给甲方。2.物业合计租金：96800元/月,该月租金是双方根据租赁房屋面积（如有空地，含场地面积）、公摊面积，保安服务费用等因素综合商定的不含税净租金，租赁物业详见附件2或附件4中所附物业楼栋、层数、房间房号、场地标识。3.物业租赁期为两年，从2019年11月16日起至2021年11月15日止。4.免租装修期为15天，从2019年11月16日起至2019年11月30日止，装修期免交租金，但需缴纳水电费和保安费。5.租金每1年递增5%，具体每月租金按下表所列，本合同约定的租赁金为不含税租金。第二条保证金1.签订合同的当天，乙方向甲方支付290400元作为合同保证金，乙方不得主张将保证金抵扣应缴租金及其他费用，乙方如果在签订本合同3天内未能足额支付履约保证金，视为根本违约，甲方有权单方解除合同并有权将本合同租赁的物业另行出租给任何第三方，乙方同意甲方不退还乙方己缴纳的租赁定金或部分保证金。2.租赁期满后，乙方不再续租，应在租赁期内缴清应付的所有租金、水电费、租赁税及相关的费用后迁出，并需结清员工工资及交回甲方出具的保证金收据原件，甲方按本合同约定的内容，在收回物业之日起10日内不计利息退还给乙方。第三条物业移交、租金支付时间及支付方式1.甲方按物业现状交付给乙方使用，乙方根据租赁用途及需要，经甲方书面同意后可对物业重新装修、改建、配套、完善水电、消防设施，由此产生的相关费用均由乙方负责。2.在签定本合同的当天，乙方预付第一个月的租金及其他费用，以后租金及其他费用，乙方需在每月5号前支付；另乙方需要甲方提供发票，发票所产生的税金均由乙方支付，如乙方还须向甲方支付开票金额的4.7%做为甲方开具发票的成本。3.甲方在2019年11月16日前将该物业按现状交付给乙方使用；在交付之前，与该物业相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担；若甲方未能按时将该物业交付给乙方使用，租赁期、免租期则顺延，按交付之后开始计算。……第四条甲方责任及权利1.租赁期内，甲方提供该物业移交清单所列设施供给乙方使用。2.租赁期内，甲方提供物业原有水、电设施和水电负荷（用电负荷为10KVA）给乙方使用,乙方使用产生的水、电费需向甲方缴纳，电费1元/度，服务费0.35元/度,基本电费230元/月,水费6元/吨。3.租赁期内，甲方向乙方提供物业现有的证明文件，协助乙方（仅限本合同签章主体）办理工商执照、环评证照，但该物业产生的所有的税费及租赁合同备案登记费均由乙方负责支付，若由甲方垫付，乙方必须于5日内全额返还给甲方。4.租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时物业和水、电设施均属甲方所有。5.租赁期内，甲方或甲方受托人，因维修或检查设备设施、物业管理、救灾排险、安全、防火检查等需要，有权进入乙方承租的范围内检查工作，发现问题有权要求乙方限期整改，乙方逾期未整改完毕的，视为乙方违约。6.根据合同约定按现状向乙方提供该物业及该物业附属设施，自合同生效之日起，甲方不再对该物业的维护负责，该物业本身的维护工作、由于自身行业要求需增加及补充的附加部分及其后期维护所产生的一切费用由乙方负责，但乙方不得改变该厂房的主体结构和承重墙，甲方有权监督乙方做好租赁物的维护、保养工作。7.乙方需在合同期满或解除之日起交还物业给甲方，逾期不交还的，甲方有权自行收回物业，乙方同意甲方将遗留物品视为遗弃物处理，乙方应自合同届满或解除之日起，以本合同同期租金标准的百分之两百（200%）向甲方支付占用费到甲方通知乙方搬离之日止，乙方拒不搬离，甲方为避免损失扩大，有权采取一切措施收回物业，乙方不得以任何理由主张甲方收回物业而给乙方造成的包括处理遗弃物在内的一切损失。8.租期届满或解约退租，乙方交还物业时应完成以下工作后才视为交回物业，否则按约定标准向甲方支付租金或占有费至符合交还条件之日止：（1）乙方应保证租赁物业本身及附属设施、设备处于完好状态，能够正常使用状态，不得毁坏物业及装修。（2）乙方自行清空物业内杂物，确保租赁范围内的干净整洁，没有其他留存物，尤其是厨房、卫生间要清洗干净，所有入墙及固定设施设备如门窗开关空调架等等归甲方所有。（3）乙方完成上述工作后，通知甲方对租赁标的及附属设施、设备进行清点，经双方清点无误后，签署交接清单。（4）乙方以甲方物业地址登记了工商营业执照的，应将工商营业执照登记的地址迁移出甲方物业，完成工商变更登记。（5）乙方应结清租金、水电费、卫生费等经营费用及政府规费。9.乙方在使用租赁物业经营过程中所产生的一切债权、债务与甲方无关；若因乙方发生欠租、欠费、损坏该物业建筑物等违约行为而对甲方负有债务的，甲方有权留置乙方价值相当的的财产并作依法处理。第五条乙方责任及权利1.租赁期内，该物业租金及其他费用乙方要按时足额缴交，如乙方逾期支付租金及其他费用，每一天按欠租总额的2%收取滞纳金，乙方同意甲方暂停供应水、电，停水、电期间产生的一切损失均由乙方负责，逾期支付租金及其他费用达15天，则视作乙方根本违约，甲方有权解除本合同，没收保证金。2.租赁期内，乙方应守法经营，自负盈亏，严格遵守中华人民共和国的法律，不得在该物业内从事违法活动、不得摆放违禁品，自行处理好噪音以及污水、废气；如有违反，因此产生的一切法律责任、经济纠纷都由乙方负责，与甲方无关。3.租赁期内，如乙方装修、增建或改建该物业时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自装修、增建或改建该物业对主体结构产生影响，则乙方须负责赔偿全部损失并视作乙方根本违约，甲方有权解除本合同，没收保证金，乙方因上述行为应当赔偿的损失包括修复被损害物业的全部费用及修复期间按同期租金标准应付的租金。4.租赁期内，未征得甲方书面同意，乙方不得擅自将该物业转租、分租、转借、转让或质押给第三方，否则视作乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，保证金不予退还，并追究乙方经济赔偿责任。5.租赁期内，乙方须按政府相关部门规定，依法经营，按章纳税。安全生产，强化环保，消防措施，因违反安全生产、环保、及消防等法律法规，被职能行政机关处罚，造成的经济损失及法律责任，均由乙方承担，与甲方无关；6.乙方需每月结清工人工资，不得拖欠，如发生劳资纠纷，甲方有权即时介入，并监督乙方解决问题，乙方在此期间内不得搬迁。乙方如在15天内未能解决劳资纠纷问题，甲方有权将该情况申报至劳动局等有关部门，由政府部门介入处理。如因劳资纠纷导致政府部门介入要求甲方代为垫付工人工资的，乙方必须5天内全额返还给甲方。7.租赁期内，乙方要加强安全生产管理，从业人员持证上岗，一旦出现伤亡事故，责任均由乙方负责，一切法律责任与甲方无关。乙方不得在该物业内使用明火，并必须做好防火及用电安全工作，如有人为或乙方管理不善，造成火灾及电力伤亡事故的，一切法律责任及经济损失均由乙方承担，与甲方无关。8.租赁期内，该物业的建筑及设施损坏或发生故障的，由乙方负责恢复好（维修和保养），所产生的费用由乙方负责。9.租赁期内，乙方使用该物业产生的水、电、房产税、村收垃圾费、村收管理费、消防演习、治安等一切费用均由乙方负责。10.乙方自签约之日起为该物业的消防、生产安全第一责任人，若因乙方经营期间发生火灾导致厂房破坏及其他的损失均由乙方承担，并向甲方赔偿因此导致的一切损失，所有的非法经营及消防安全责任由乙方自行承担，与甲方无关。11.甲方如有提供电梯给乙方使用情况的，租赁期内电梯的维护、使用费、保险费以及年审等一切费用，均由乙方全额负责。甲方有权监管乙方合法使用电梯，使用产生的一切责任由乙方负责。合同期满后，电梯应当年审合格后，并能保证正常运行交甲方确认。12.本合同项下约定的所有应由乙方承担的包括拖欠工资等民事责任，或因安全生产责任、安全事故、消防、环保等的行政罚款，如甲方因此而承担连带责任，甲方有权在担责限额内向乙方追偿。赔偿或罚款如由甲方垫付，乙方必须于5日内全额返还给甲方。逾期不还，按垫付金额为本金自垫付之日起按每月2%的利率计付至清偿之日止。第六条甲方违约责任1.租赁期内，甲方提前解除本合同，必须提前叁个月书面通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方；若甲方擅自解除本合同而未书面通知乙方的，除租赁保证金双倍返还乙方外，还需向乙方支付三个月租金做为违约金。2.甲方对该物业有合法的使用权，如因该物业产权纠纷导致乙方不能承租该物业，乙方有权解除合同，甲方应退还保证金，还需向乙方支付三个月租金做为违约金。第七条乙方违约责任1.租赁期内，乙方提前解除本合同，必须提前叁个月书面通知甲方，通知期间租金照常缴纳，甲方不予退还租赁保证金；若乙方未书面通知甲方而擅自解除本合同或搬迁的，除甲方不予退还租赁保证金外，乙方还需支付甲方三个月租金做为违约金。2.租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回物业，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项、滞纳金及违约金。第八条免责解除合同1.因不可抗力使本合同无法履行，是法定的免责事由。2.租赁期内，该物业出现如下情形，甲方有权终止合同，双方互不承担违约责任，乙方无条件按时迁出，国家赔偿项中的搬迁费归乙方所有，土地及建筑物上甲方添加的附着物及未完租期的装修损失的补偿费等归甲方，甲方自合同终止之日起7天内，甲方一次性无息退回乙方的物业使用保证金，乙方不因任何理由向甲方提出与本合同约定无关的征用拆迁补偿请求：（1）因法律、法规调整或不可抗力致使本合同不能继续履行的；（2）因城市建设规划或城市更新改造、市政建设需要拆迁的；（3）因土地被收储或被政府部门强制拆迁的；……”2019年11月12日，圣世特公司向创兴公司支付了从2019年12月1日起至2019年12月31日的租金96800元，预付了2019年12月的电费230元。2019年11月13日，圣世特公司向创兴公司支付保证金290400元。2019年11月15日，创兴公司将上述物业交付给圣世特公司，双方签订《场地交付确认书》。2019年11月16日，圣世特公司向创兴公司出具《承诺书》，承诺：“在租赁期间，本公司与广**田物流业务（只限物流业务）无直接往来关系，特此声明！该声明只限于承租该物业使用，不作其他用处。”此后，创兴公司希望就限制经营广**田物流业务问题与圣世特公司签订补充协议，因圣世特公司不同意，双方协商未果。2019年12月23日，圣世特公司向创兴公司出具《解除合同通知书》。通知内容为:“但贵方一是单方不合理限制我方的承租使用权，二是拒不交付场地，三是经我方催告，拒不向我方出示贵方享有该物业合法出租权的证明。鉴于贵方以上行为，导致我方已无法实现承租该物业之合同目的，贵方的行为已构成根本违约。故，我方特通知贵方如下：一、贵我双方签订之《租赁合同》及该主合同项下各项附加文件已解除；二、请贵方于收到本通知书后五日内，返还我方已付的租金及保证金共计387200元。三、请贵方于收到本通知书后五日内，依据《租赁合同》第六条第二款的规定，向我方支付三个月租金共计290400元作为违约金。四、对于因贵方行为给我方造成的其他损失，我方保留追究的权利。”2019年12月29日，创兴公司向圣世特公司出具《关于〈解除合同通知书〉的回复函》，回复如下：“一、贵司《解除合同通知书》所述我司限制贵司承租使用权等解除合同的理由，与事实不符：1、合同签订时，贵司就场地使用范围自愿签订了承诺书。2、签约后，我司即向贵司交付场地，有场地交付确认书为证。3、我司转租的场地有合法有效的证明文件及业主同意转租的确认书，《租赁合同》签订时，我是已向贵司出示，贵司对物业现状作出了充分了解后签订租赁合同。二、贵司无正当理由，单方解除《租赁合同》是违约行为，我司有权依据合同约定，没收保证金，我司将依据《合同法》及《租赁合同》，保留追究贵司违法解除合同的法律责任及因此给我造成的损失。三、为了协商解决纠纷，我愿意就贵司提出的所谓解除合同的理由，在约好时间和地点，向贵司出示相关证据。如果贵司执意解除合同，请贵司向我司移交租赁物业，如协商不成，我司将循法律路径解决双方由此产生的纠纷。”2019年12月31日，圣世特公司将涉案物业交还给创兴公司,双方确认解除涉案合同。由于广州市*创房地产咨询有限公司向创兴公司提供的中介服务，促成创兴公司与圣世特公司签订涉案合同，创兴公司于2019年11月13日向广州市*创房地产咨询有限公司支付中介服务费96800元。在本案件诉讼过程中，创兴公司提供了下列证据：1.穗南审批建证〔2018〕32号建设工程规划许可证，证明广州市南沙区黄阁镇新海经济联合社经城乡规划主管部门审核，许可进行涉案建筑物的建设。2.广州市南沙区*镇*经济联合社和广州佳德物流有限公司于2016年4月1日签订《土地租赁合同》复印件、广州*德物流有限公司和广州市维喜物业管理有限公司于2018年2月28日签订的《合作协议书》复印件、广州*德物流有限公司和广州*德仓储有限公司出具的《关于广州维振物业管理有限公司有权对广州市南沙区*镇*村物流仓库二期物业对外出租的说明书》复印件、广州市维振物业管理有限公司和创兴公司于2019年1月21日签订的《仓库租赁合同》和广州市维喜物业管理有限公司于2019年3月1日出具的《同意转租证明》原件，拟证明创兴公司承租涉案仓库，并经同意转租的情况。3.创兴公司于2020年1月8日出具给广州市新东高物业管理有限公司的《授权委托书》和2020年6月1日广州市新东高物业管理有限公司出具的说明，证明创兴公司委托广州市*东高物业管理有限公司对涉案物业重新进行招租，至2020年6月1日仍未成功出租。4.双方的通话录音，证明圣世特公司向创兴公司提出间隔、开门、雨棚、卸货坪等装修开展的问题，创兴公司表示要报装修章程审批,圣世特公司现在可以做仓库的间隔。其中雨棚、卸货坪涉是否违建的问题，要到明年初才能加建，创兴公司愿意予以配合、协助。圣世特公司提出担心第三方阻止其车辆停放。创兴公司明确表示，双方已经签订租赁合同，其他人无权干涉圣世特公司使用。双方还就补充协议的问题进行协商，圣世特公司表示该公司现在与丰田物流没有直接业务来往，不能因为签订了协议后，影响其业务的开展。创兴公司表示圣世特公司在承诺书中已经做出过承诺，应签订相应的补充协议。圣世特公司表示保证现在没有相关业务，但不能限制该公司日后的业务发展，鉴于上述情况提出协商解除合同。圣世特公司申请证人樊某出庭作证。证人作证称，经朋友介绍的郭总请他到黄阁镇的物流仓库做间隔。2019年初开工后，被保安人员要求停工。过了两天，到现场施工，又被保安和管理人员阻拦。于是证人将情况报告郭总，郭总叫证人先回去。又过了十几天，郭总就叫证人把此前安装的间隔材料拆除，并进行了结算。证人通过辨认照片指认需要间隔的仓库是涉案仓库。创兴公司质证认为不能证明证人承揽了涉案物业的装修业务，不能排除证人在相邻仓库施工过。一审法院认为，创兴公司和圣世特公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。圣世特公司以对方拒不交付场地，限制其使用权，未出具合法出租证明为由提出解除合同。2019年12月31日，因圣世特公司将涉案物业交还创兴公司，导致合同解除。对于圣世特公司提出的场地交付的问题，创兴公司已于2019年11月15日将涉案物业交付圣世特公司，并有双方签署的《场地交付确认书》为据。圣世特公司称对涉案物业进行间隔装修受阻，不能证明是创兴公司员工实施的行为，且双方在沟通的过程中，创兴公司并未拒绝圣世特公司进行装修，只是要求按合同约定办理相关申报手续。因此，圣世特公司主张未交付场地解除合同缺乏事实依据。对于限制使用权的问题，圣世特公司已向创兴公司出具《承诺书》，向创兴公司保证租赁期间没有相关业务往来。虽然双方未就签订补充协议达成一致意见，但圣世特公司实际已经同意对仓库的使用作出限制。圣世特公司此后对限制使用范围提出的异议，与其作出的承诺内容不符。对于出具证明的问题，因《租赁合同》合法有效，并不存在无效的情况。现创兴公司也提供其承租涉案物业的合同及同意转租的证明，圣世特公司主张创兴公司未提供相关材料并不影响《租赁合同》的履行。圣世特公司以上述理由解除合同缺乏事实和合同依据。在创兴公司不同意的情况下，圣世特公司坚持将涉案物业退还，解除合同，违反《租赁合同》的约定，应承担相应的责任。根据合同第七条的约定，圣世特公司应向创兴公司支付违约金、免租期租金、中介费，没收保证金。因圣世特公司在短期内提出解除合同，创兴公司没收保证金足以弥补其损失，一审法院对创兴公司要求支付违约金的请求不予支持，故圣世特公司应向创兴公司支付免租期的租金48400元、中介费96800元，保证金290400元归创兴公司所有。一审法院对圣世特公司要求退还保证金的请求不予支持。租赁期间，圣世特公司应根据合同约定支付相应的租金和基本电费，一审法院对该公司要求返还租金、电费的请求不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2020年8月28日判决如下：一、天津圣世特运输有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向广州创兴房地产投资有限公司支付免租期租金48400元、中介费96800元；二、天津圣世特运输有限公司向广州创兴房地产投资有限公司交纳的保证金290400元归广州创兴房地产投资有限公司所有；三、驳回广州创兴房地产投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回天津圣世特运输有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9086元（包括本诉受理费5530元、反诉受理费3556元），由广州创兴房地产投资有限公司负担1613元，天津圣世特运输有限公司负担7473元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，圣世特公司向本院提交《广州市南沙区人民法院诉讼材料清单》，拟证明圣世特公司向一审法院提交了追加被告申请书和追加被告的身份证复印件，一审法院遗漏重要当事人属于程序违法。创兴公司对证据的真实性予以确认，但认为反诉只能针对本诉的诉请和原告提起。庭审中，圣世特公司当庭表示撤回关于“一审判决遗漏当事人，属于严重违反法定程序”的上诉理由。另查明，创兴公司曾协商与圣世特公司签署的《租赁合同补充协议书》样本内容如下：1.租赁期内，乙方承诺与广**田物流业务（只限物流业务）无直接往来关系，如有违反承诺，愿意承担违约责任。2.租赁期内，若乙方与广*物流业务（只限物流业务）有直接往来业务，其库内操作，优先交由甲方来操作，但操作价格必须按市场价内收取。创兴公司一审提交的李*星（创兴公司员工）与李晨（圣世特公司员工）的聊天录音记录显示：李*星：哎，李部长，我仔细想了一想，我那份协议上面，应该第二点也没有太大的问题，因为我上面写的是“优先”哦。李晨：李总，我跟您说啊，现在是什么样一个情况呢，现在就是我们签这种附属协议的话，公司上层对这个很重视，就觉得我们租一个仓库，它没有这么复杂的环节，我看完这个物业之后…因为我们做这个东西啊，它就是要正常经营的…你现在的感觉就是，我们签完这个东西，是不是对我们公司后面的发展有什么影响。…李*星：…李部长，如果你觉得这份协议是说不好签，通不过，那你这样子，你把第二点删掉，但是还是要写一份这样的协议，你就把第二条删掉，你就保留第一点，然后你盖个章寄过来，两份。这样跟上次那个承诺书，两份都是一样的。李晨：因为以前没有想到这事这么复杂，现在牵涉到上一方了。李*星：所以当时我一直跟你确认，有没有跟广**田，有没有直接来往，你说没有，没有我就租了嘛。李晨：问题是没有，这确实是事实。李*星：ok，没有那你就保留第一条，然后…李晨：李总，你听我说啊，是这么一个情况，现在不是我这个层面可以决定的事，首先这份协议我交给公司法务修改这些东西，修改之后，我把我们这个协议我发给你，你来确认。李*星：我的意思是你把第二点你认为有限制，你就删掉，保留第一条。李晨：现在是这样的，我现在没办法口头答应你协议怎么签，我得发给法务，得由上一层领导来判断这个事，是这么一个情况。庭审中，圣世特公司与创兴公司表示确认上述录音记录的真实性及员工身份。二审庭审中，圣世特公司坚持主张涉案合同是协商解除，并认为协商解除合同的依据是2019年12月31日双方签署的《场地交还确认书》。该《场地交还确认书》载明：甲乙双方就乙方租赁甲方位于广州市南沙区*镇*村物流仓库二期（B1、B2）之物业进行交还确认，甲乙双方租赁合同已解除，并于2019年12月31日交还物业给甲方，备注：移交钥匙1把。本确认书一式二份，甲乙双方各执一份。创兴公司则认为是圣世特公司单方解除合同。二审经审查，创兴公司向一审法院提交的证明其有合法出租权的证明文件以及《中介服务费支付确认书》和中介费发票均已提交原件供一审法院核实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同解除的原因及后果。对此，认定如下：关于涉案合同解除的原因，圣世特公司主张合同是协商一致解除，并认为双方签署的《场地交还确认书》可作为协商解除合同的依据。但从该确认书的内容来看，只能反映双方对场地进行了交接，并无涉及合同解除原因及解除后其他事宜的处理。圣世特公司未能提交其他证据证明双方具有协商一致解除合同的意思表示，创兴公司对此也不予认可，故本院对于圣世特公司认为合同是协商解除的主张不予采纳。圣世特公司于2019年12月23日向创兴公司发送《解除合同通知书》，并提出了解除合同的三个理由。对此，首先，对于圣世特公司提出的创兴公司不合理限制其承租权的问题。圣世特公司已向创兴公司出具《承诺书》，向创兴公司承诺在租赁期间与广**田物流业务无直接往来关系。虽然创兴公司后续与圣世特公司协商签订的《租赁合同补充协议书》中第2点的内容与承诺书有不同，但从双方员工的聊天记录来看，在协商签订补充协议的过程中，创兴公司方多次明确表示，若圣世特公司认为补充协议第2点的内容不合理，则可把该点内容删除。在此情况下，补充协议的内容实质与圣世特公司此前作出的《承诺书》并无不同，故圣世特公司以此认为创兴公司不合理限制其承租权并提出解除合同没有理据，本院不予采纳。其次，对于圣世特公司称创兴公司未交付场地的问题。从双方签署的《场地交付确认书》来看，创兴公司已于2019年11月15日将涉案场地交付给圣世特公司。圣世特公司称有物业保安阻扰其进场装修，其与创兴公司沟通后仍不能解决。对此，圣世特公司除表示曾与创兴公司有过电话沟通外，并无其他证据证明其有向创兴公司反映无法进场装修，及创兴公司对此不予解决或不能解决的情况。且，如物业保安不准许圣世特公司进场装修，圣世特公司应积极着手解决不能进场装修的问题或与创兴公司协商共同解决。但圣世特公司以此主张创兴公司未交付场地要求解除合同缺乏依据，本院不予采纳。最后，对于圣世特公司主张的创兴公司无合法出租证明的问题，创兴公司在一审即已提供了相关证据证明并提交原件供法院核实，故圣世特公司该主张本院不予采纳。故此，圣世特公司以上述理由单方要求解除合同缺乏事实和合同依据，一审法院认定圣世特公司构成违约，并无不当，本院予以维持。关于合同解除的后果，即圣世特公司应承担的违约责任问题。根据涉案合同第七条的约定，因圣世特公司擅自解除合同，除了不退还租赁保证金、还需支付三个月租金（违约金）、免租期的租金及中介费。一审法院综合考虑本案合同履行情况，认为创兴公司没收保证金足以弥补其损失，故对创兴公司要求支付违约金的请求不予支持，并判令圣世特公司支付免租期的租金、中介费，保证金归创兴公司所有，有合同依据，处理并无不当，本院予以维持。圣世特公司上诉主张创兴公司没有提交其与中介公司的委托经纪服务合同，与本院查明事实不符，本院不予采纳。至于圣世特公司认为中介公司可能会退还创兴公司全部或部分中介费的问题，圣世特公司并无提交证据证明，属于圣世特公司的单方猜测，本院亦不予采纳。综上所述，圣世特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5656元，由上诉人天津圣世特运输有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二一年三月二十二日书记员  眭 翘苏劲丹