上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2069号上诉人(原审原告、反诉被告)：沈家勇，男，1985年10月2日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：宋**，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：王欢，男，1986年5月31日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈炜华，上海江三角律师事务所律师。上诉人沈家勇、上诉人王欢因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈家勇上诉请求：1．撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初3756号民事判决，并依法改判支持沈家勇的一审全部诉请；2．上诉费由王欢承担。事实和理由：案件审理过程中，关于通道是否可以开启，双方各执一词，沈家勇提供的证据显示通道无法开启，王欢提供的证据证明通道可以开启，双方的证据均产生于不同的时间段，所以法官经现场勘查后作出了发回重审裁定。沈家勇曾向嘉定法院提出调查令申请书，要求调取关于通道是否确定可以开启的证据，但是嘉定法院未予准许。通道是否客观可以开启才是认定双方责任归属的决定条件。嘉定法院没有查清楚事实，裁判的观点完全背离了原本发回重审的观点，故沈家勇认为嘉定法院认定的本案《商铺租赁合同》及《补充协议》解除的责任归属的结论是错误的。王欢上诉请求：1．请求依法撤销(2020)沪0114民初3756号民事判决主文第一、二、三项，改判王欢无需支付沈家勇装修损失人民币(以下币种均为人民币)90，000元，无需退还沈家勇租赁保证金71，006.4元，沈家勇支付王欢房租253，132元；2．本案诉讼费由沈家勇承担。事实和理由：一审法院未明确仅存的几次道路阻塞是否已经达到房屋租赁合同目的无法实现的程度，未明确王欢与沈家勇之间对于房屋租赁合同解除责任的比例，却判决王欢承担房屋解除的大部分责任，包括沈家勇应当支付的房租被确定为减半支付、王欢不确认的装修款项不经鉴定审计即认为形成附合，判决要求王欢承担9万元，保证金全额退还沈家勇等，实属不公。一审法院未以鉴定审计、现场勘验等手段查明沈家勇装修房屋实际价值，也未经过鉴定审计、未现场勘验、未查询市场同地段、同类房出租价格，也未明确所谓道路阻塞对沈家勇租赁系争房屋究竟造成多大影响。另外，一审法院要求王欢返还沈家勇全部保证金，无事实和法律依据。沈家勇、王欢对对方的上诉请求均不同意。沈家勇向一审法院起诉请求：1．判令解除沈家勇与王欢签订的《商铺租赁合同》；2．判令王欢返还租赁保证金、租金合计284，025.6元；3．判令王欢赔偿各项损失暂计264，140元(其中硬装修费用163，900元、人工成本30，240元、搬迁费10，000元、延迟经营导致的损失60，000元)。王欢向一审法院提出反诉请求：1．判令沈家勇立即支付自2019年1月5日至2019年8月9日期间的房屋租金254，202.9元；2．判令沈家勇立即支付王欢垫付的自2018年11月1日至2019年8月9日期间的水费、电费、煤气费共计175.84元；3．判令沈家勇立即支付王欢垫付的自2018年7月5日至2019年8月9日期间的物业管理费8，460元；4．判令沈家勇支付的租赁保证金71，006.4元应作为违约金，王欢无需返还。一审法院审理中，王欢将第一项反诉请求的租金金额变更为253，132元，将第三项反诉请求的物业管理费金额变更为7，860元，撤回了第二项反诉请求，并将原第四项反诉请求作为抗辩意见提出，不再作为反诉诉讼请求。一审法院认定事实：沈家勇(承租方、乙方)与王欢(出租方、甲方)于2018年5月20日签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的上海市嘉定区云屏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)在良好状态下出租给乙方使用，该房屋面积约394.48平方米，用途为商业用房。乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于经营汽车美容使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期限自2018年7月5日至2024年7月4日，甲方于2018年5月20日前将房屋交付乙方使用。2018年5月20日至2018年7月5日为装修免租期，在免租期内乙方不用支付租金，但在此期间所发生的各项费用均由乙方承担。房屋租金每月35，503.2元，乙方应以汇款／现金方式支付至甲方指定账号。该房屋租金2年内不变，自第3年起租金每年递增4％。租金先付后用，按每6个月为一期支付，第一期租金于2018年6月1日以前付清，以后每期租金于每期租金到期日的前5日支付。若乙方未按时支付全额租金，经甲方发出催告信后七日内仍不支付的，甲方有权单方面终止合同，乙方所支付的租赁保证金自动转为违约金由甲方没收。双方约定该房屋的租赁保证金为71，006.4元，签订本租赁合同当日支付给甲方，甲方收取保证金后应向乙方出具收款凭证。除双方另有约定外，甲方应于租赁关系终止且乙方结清合同约定所应承担的费用后三日内将租赁保证金无息退还乙方。租赁期间，乙方应承担使用该房屋所发生的水、电、煤(若有)、通讯、设备、物业管理费等费用，并按单如期缴纳，如延期支付，所引起的一切额外费用(如滞纳金等)由乙方负责支付。由于乙方营业产生的税务费用、社区管理部门收取的各项费用以及本合同没有列举的但有关部门照章收取的费用均由乙方承担。乙方承担的费用中物业管理费由乙方另行支付给甲方，由甲方转交至物业管理处。租赁发票税由乙方承担。甲方按现状将房屋及附属设施交付乙方使用。乙方在申请办理营业执照、消防及水、电、煤的安装时，甲方应给予配合和协助，但因此而产生的费用由乙方承担。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金以及其他各项应付费用于业主或其委托人。乙方经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添置设备，但不得擅自改变楼宇结构。租赁期满后，乙方可将添置的可拆迁的动产部分自行拆运，恢复原状并保证不影响房屋的正常使用。租赁期间，若甲方提前终止本租赁合同，则甲方应退还乙方已支付的租金并双倍返还已收取的租赁保证金，若因此给乙方造成损失的，则甲方应负责赔偿；若乙方提前终止租赁合同，甲方已收取的租金有权不予退还并没收乙方已支付的租赁保证金，若因此给甲方造成损失的，则乙方应负责赔偿。乙方不按时支付房租(甲方违约在先及不可抗力因素除外)，甲方有权单方面终止合同，没收押金，并可委托物业公司采取停电、停水、停煤等措施。本合同经双方签章后立即生效，未经双方同意，不得任意终止，如有未尽事宜，双方可另行协商。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：……2．甲方同意为乙方开通一条可让小型汽车进出的通道，通道承诺会在乙方正式营业前交付；3．甲方会为乙方提供营业所需的车位，提供车位的具体数量和方式双方友好协商；4．乙方需要支付该房屋的物业管理费，费用为600元／月，费用按照租金付款方式由乙方交付给甲方，由甲方代为缴纳。上述租赁合同及补充协议签订后，沈家勇向王欢支付了保证金71，006.4元及2018年7月6日至2019年1月5日的租金213，019.2元，王欢将系争房屋交付沈家勇。嗣后，沈家勇委托案外人上海鼎超建筑装饰工程有限公司(以下简称鼎超公司)对系争房屋进行了装修，共计支付装修工程款163，900元，鼎超公司开具了上述金额的工程款发票。2018年6月至7月，沈家勇多次通过微信向王欢询问通道开通事宜，王欢表示其正在沟通。2018年8月4日，沈家勇微信询问王欢：“闸刀什么时候弄好，弄好了我们就准备开业了”，王欢回复：“下周我问一下老黄”。沈家勇表示：“我原来还准备这几天开业的，自从开个口子，每天都要被堵着几次出不去，我都不敢开业了”。2018年8月8日，王欢微信联系沈家勇：“要不等个最终回复？我和你都是受害者。如果开不了，后面就是赔偿问题了”。沈家勇当日回复：“2天不行，直接谈赔偿的事吧，不能这样耗下去了”。此后，双方仍未能协商一致。2018年8月29日，沈家勇委托律师向王欢寄送律师函称，因王欢在补充协议中承诺的通道与车位问题至今无法落实，沈家勇的店铺迟迟无法开业，沈家勇多次通过电话、微信等与王欢沟通相关事宜，一直没有解决问题；后于2018年8月24日当晚，双方会面商谈此事，仍未能达成一致意见，现告知：王欢的违约行为已给沈家勇造成了严重的损失，请王欢在收到该函后三个工作日内联系沈家勇，商讨解除合同及具体赔偿事宜。2018年9月5日，王欢通过微信答复沈家勇称车辆通道的开通工作已于当天解决，并附照片和小视频。2018年9月11日，王欢再次通过微信称，“在我方及大业主积极协调和努力下，通往贵方店铺的小汽车进出通道已经畅通，为了防止其他不必要的车辆进入，由专人负责看守，请贵方确定正式开业日期后提前通知到我方，我方将积极协助贵方店铺的每一位客户的车辆进出畅通。若还有任何问题，请及时与我方磋商沟通”。之后，沈家勇以通道再次被堵，无法保障车辆通行为由，向法院提起诉讼。2019年1月5日，王欢向沈家勇寄送催告信称，双方合同并未解除，且沈家勇自2018年5月20日至今一直实际占有、使用系争房屋，根据合同约定，沈家勇应在2018年12月30日前支付6个月租金213，019.2元，但王欢至今未收到上述租金，故催告沈家勇在7日内支付租金。2019年2月11日，法院作出原审判决，对沈家勇主张解除涉案合同的诉讼请求未予支持。2019年2月28日，沈家勇通过微信联系王欢称，其就原审判决不服并已提起上诉，但为避免双方损失扩大，决定将系争房屋返还王欢，请沈家勇于2019年3月1日过来接收房屋。同日，王欢微信回复称，在案件纠纷彻底解决前不同意解除合同，因此不能配合接收房屋，若沈家勇执意将钥匙以邮寄方式退还，则应确定钥匙退还之时，该房屋内不再留存属于沈家勇的物品，并确保房屋属于未受损状态，王欢保留向沈家勇追讨拖欠租金、因房屋受损造成的损失(如有)等权利。后沈家勇再次通知王欢于2019年3月1日至系争房屋处办理房屋交接，并表示不会通过邮寄钥匙的方式交付商铺。2019年3月1日上午，王欢微信联系沈家勇，再次明确其不同意解除合同且不予配合交房，但将自己的邮寄地址告知沈家勇。沈家勇回复表示，出于安全考虑，不会单方面主动邮寄钥匙，如王欢明确要求邮寄则沈家勇会将钥匙邮寄给王欢，并表示当日仍会在系争房屋等待王欢过来交接商铺。当日，双方未完成房屋交接。2019年8月10日，王欢向沈家勇寄送《〈商铺租赁合同〉解除通知》，称因沈家勇在经催告后仍未支付租金，通知其双方合同于2019年8月10日解除，并要求沈家勇清空物品后将系争房屋的钥匙交还王欢；同时，王欢要求沈家勇支付欠付的租金，并没收保证金。王欢另通过微信、短信方式发送了上述解约通知。2019年8月12日，沈家勇将系争房屋的钥匙邮寄给王欢。王欢于次日收到钥匙后进入系争房屋，并拍摄视频记录了当时房屋内的状态，根据其拍摄的视频显示，房屋内机器设备及物品已搬离，基础装修基本完好。一审法院另查，系争房屋的登记产权人为案外人朱某某、王某某。朱某某、王某某将系争房屋出租给案外人黄某某，并同意黄某某转租。后案外人黄某某将系争房屋转租给案外人上海乐军贸易有限公司(以下简称乐军公司)，并同意乐军公司转租。2018年4月，乐军公司将系争房屋转租给王欢使用，并同意王欢将系争房屋的部分或全部转租给第三方经营使用。对上述事实，当事人双方没有争议，法院予以确认。庭审中，沈家勇向法院提交了微信聊天记录、与涉案物业管理人员的谈话录音以及分别拍摄于2019年2月27日和5月20日的照片，用以证明：一、沈家勇多次就通道开通问题与王欢进行沟通，并通知王欢准备开业，但王欢始终未解决通道问题；二、截止2018年9月14日，王欢尚未履行通道开通义务；三、经物业管理人员确认，系争房屋所在地段开通通道无可操作性；四、据照片显示，该通道被球形路障堵住，车辆无法通行。经质证，王欢对微信聊天记录的真实性没有异议，但认为记录并不完整，应以王欢提供的记录为准，双方确实对于通道问题进行过多次沟通，但沈家勇从未通知过王欢具体何时正式开业，事实上道路开通时间远多于堵住时间，若沈家勇通知开业，王欢会安装闸刀和地锁，并安排专人负责维持道路通畅；对录音的真实性无法确认，即便是真实的，物业管理人员所述通道与王欢开通的通道并非同一条道路，道路能否开通并非物业方能够决定；对拍摄于2019年2月27日的照片真实性不予认可，对拍摄于2019年5月20日的照片真实性无异议，但是合同解除后拍摄的照片，球形路障是合同解除后安装的，不能作为沈家勇解除合同的依据。王欢向法院提交了微信聊天记录、拍摄于2018年9月至10月的照片以及拍摄于2018年10月25日的视频，用以证明合同履行期间通往系争房屋的道路绝大部分时间是通畅的，道路不通畅的情况并未达到合同目的无法实现的程度，从照片及视频可以看出，自2018年9月5日至10月20日道路始终是通畅的，直到10月20日路口才设置了球形路障。经质证，沈家勇对上述证据的真实性均无异议，但认为王欢提供的证据仅能证明其拍摄期间道路的短暂通行情况，且形成时间均在沈家勇起诉之后，无法证明此前通道问题已解决，因王欢未能按约开通通道，导致沈家勇无法定期开业是事实。一审法院审理中，1．王欢自认争议的通道有几次堵塞情况，具体情况如下：2018年6月27日，通道堵塞，直至7月10日开通；同年7月30日，通道堵塞，直至8月2日移动球形路障后开通；同年8月25日，通道堵塞，直至9月5日移动球形路障后开通。2．双方一致确认沈家勇已将系争房屋的钥匙返还王欢，王欢已收回系争房屋，故双方签订的《商铺租赁合同》及其《补充协议》客观上已解除，无需法院另行判明合同解除，仅需要认定违约责任的归属及相应的后果。3．沈家勇确认系争房屋内的机器设备均系其搬离，但表示上述设备不包含在其装修支出163，900元中，该装修支出均无法搬离，属实际损失。一审法院认为，沈家勇与王欢签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方的争议焦点为：一、本案《商铺租赁合同》及《补充协议》解除的责任归属；二、上述合同解除后，相应的法律后果如何处理。关于争议焦点一。本案中，王欢确认沈家勇已将系争房屋钥匙返还，其已实际收回系争房屋，双方均确认《商铺租赁合同》及《补充协议》客观上已经解除，无需法院判明，法院对此予以照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于双方争议的解除合同的违约责任归属问题，双方当事人签约时虽约定由王欢为沈家勇开通一条可供小型汽车通行至系争房屋的通道，但是，双方对道路开通的准确时间、道路位置、开通条件等并未明确。根据双方间的微信聊天记录、照片、视频显示，双方确实就通道问题进行过长时间磋商，王欢确曾开过一条通道，但该通道处于时而堵塞时而可通行的状态。因双方约定不明，之后，沈家勇与王欢因道路是否开通、是否畅通产生争议，进而影响到房屋租赁合同的履行，因此，双方当事人对合同的解除均负有过错，双方均应承担责任。关于争议焦点二。一、关于租金。租赁期间系争房屋由沈家勇占用，其理应向王欢支付租赁期间的租金。关于租金计算期间，现双方对租金计算的截止时间应为钥匙接收日2019年8月9日还是承租人通知收房日2019年3月1日存在争议。法院认为，虽然沈家勇于2019年3月1日通知王欢交接房屋，但在合同解除与否尚未明确的情况下，王欢当时未配合收房尚属合理，且王欢已告知沈家勇邮寄地址以便其寄还钥匙，而沈家勇并未寄还钥匙，直至2019年8月12日才将系争房屋的钥匙寄送给王欢，王欢于次日收回系争房屋，故租金的截止日期可依王欢主张的2019年8月9日确定。关于租金标准，综合双方当事人的过错程度、房屋实际占用情况及沈家勇的经营情况，法院酌情确定按照双方租赁合同约定的租金标准的50％计算租赁期间的租金。经核算，自2018年7月6日至2019年8月9日，沈家勇应承担租金为233，105.3元。现沈家勇已付租金213，019.2元，两相折抵后，沈家勇仍应支付王欢剩余租金20，086.1元。二、关于物业费，根据《补充协议》约定，沈家勇应按600元／月的标准向王欢支付系争房屋的物业管理费。现王欢向沈家勇主张自2018年7月5日至2019年8月9日的物业管理费7，860元，符合双方协议约定，法院予以支持。三、关于沈家勇主张的装修损失以及租赁保证金，因系争房屋在出租时系毛坯出租，双方合同中明确约定给予装修免租期，王欢亦从未对沈家勇装修提出过异议，故王欢对沈家勇的装修行为应属知情并同意。现装修已与房屋形成附合，考虑到双方对合同解除均负有过错，相应的装修损失可根据双方的过错程度予以分担，法院酌定王欢赔偿沈家勇装修损失90，000元。至于沈家勇主张的人工成本、延迟经营导致的损失等，缺乏明确依据，且成本本属承租人自身的经营性投入，与出租人无涉，其要求王欢赔偿，缺乏合同及法律依据。关于租赁保证金，因双方对合同解除均有过错，故王欢应将租赁保证金71，006.4元予以退还。一审法院判决如下：一、王欢应于判决生效之日起十日内偿付沈家勇装修损失90，000元；二、王欢应于判决生效之日起十日内退还沈家勇租赁保证金71，006.4元；三、沈家勇应于判决生效之日起十日内支付王欢剩余租金20，086.1元；四、沈家勇应于判决生效之日起十日内支付王欢物业费7，860元；五、沈家勇的其余本诉诉讼请求不予支持；六、王欢的其余反诉诉讼请求不予支持。本院二审期间，王欢提供同类地区同类房屋的租金价格截图两张，以证明占用使用费过低。沈家勇对其真实性不予认可，并表示该截图与本案并无关联。一审法院认定事实属实，本院予以确认。王欢提出申请，请求对房屋装修价值进行评估，本院认为沈家勇已经提交装修合同与付款的证据以证明其损失，故对该申请不予准许。本院认为，双方当事人签约时约定由王欢为沈家勇开通一条可供小型汽车通行至系争房屋的通道，但双方对道路开通的准确时间、道路位置、开通条件等并未明确约定，实际履行中双方就通道问题也进行了磋商。因双方约定不明，之后沈家勇与王欢因道路是否开通、是否畅通产生争议。由于系争房屋用以经营汽车美容使用，道路问题进而影响到了房屋租赁合同的履行，一审法院认为双方当事人对合同的解除均负有过错，双方均应承担责任，并无不当，可以维持。王欢将房屋交付沈家勇，沈家勇进行了装修，现合同解除，双方均存在损失。一审法院结合本案的实际情况以及双方的过错程度，判定王欢赔偿沈家勇部分装修损失、返还保证金，沈家勇支付王欢部分租金及物业费，该处理意见并无不当，酌定的数额亦属合理，本院不再调整。综上所述，上诉人沈家勇、上诉人王欢的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，248元，由上诉人沈家勇负担人民币4，640.5元，上诉人王欢负担人民币2，607.5元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  徐 江审 判 员  成 皿二〇二一年三月三十日法官助理  苗一路书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……