江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏05执复213号复议申请人（申请执行人）:杨鸥，男，1976年10月1日出生，居民身份证号码320423197610010410，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：钟芸，江苏杨鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：何之涵，江苏杨鸥律师事务所实习律师。复议申请人（申请执行人）：钟芸，女，1980年7月9日出生，居民身份证号码320502198007090020，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：杨鸥，江苏杨鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：何之涵，江苏杨鸥律师事务所实习律师。被执行人（异议人）：唐志明，男，1979年7月12日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。被执行人：李爱平，男，1989年1月21日出生，汉族，住江西省湖口县。被执行人：苏州小米云装饰工程有限公司，住所地江苏省苏州工业园区扬东路227号晶汇大厦。法定代表人：李爱平，经理。复议申请人杨鸥、钟芸因与被执行人唐志明、李爱平、苏州小米云装饰工程有限公司执行异议一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506执异26号执行裁定，向本院提起复议。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。2019年3月11日，执行法院立案受理杨鸥、钟芸诉李爱平、唐志明、苏州小米云装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案件审理过程中，执行法院根据杨鸥、钟芸的申请，作出（2019）苏0506民初2350号民事裁定：冻结李爱平、唐志明的银行存款人民币135776元。2019年3月29日执行法院作出（2019）苏0506民初2350号之一民事裁定：（一）查封唐志明与共有人陈玫瑰共有的坐落于苏州吴中经济开发区××花园××室××房屋及土地使用权；（二）查封唐志明名下的车牌号为苏Ｅ×××××的小型汽车一辆。2019年5月15日作出（2019）苏0506民初2350号民事调解：（一）双方于2017年12月5日签订的关于苏州吴中经济开发区东吴南路79号A-607、608、609、610、611、612室的房屋租赁合同于2019年6月4日解除；（二）李爱平、唐志明、苏州小米云装饰工程有限公司共同确认结欠杨鸥、钟芸截至2019年6月4日的房屋租金、物业费及违约金共计人民币72337元，上述款项由李爱平、唐志明、苏州小米云装饰工程有限公司共同支付，分别于2019年5月30日前支付32337元；于2019年6月30日前支付10000元；于2019年7月30日前支付10000元；于2019年8月30日前支付10000元；于2019年9月30日前支付10000元；（三）若李爱平、唐志明、苏州小米云装饰工程有限公司未按约履行上述第二项约定的付款义务，则杨鸥、钟芸有权要求加付违约金19145元，并有权就应付的72337元中未付部分（含未届期）及违约金19145元一并向法院申请执行；（四）李爱平、唐志明、苏州小米云装饰工程有限公司确认于2019年6月4日前搬离上述涉案房屋，并将房屋交还杨鸥、钟芸，若未能按约迁出涉案房屋，则杨鸥、钟芸有权要求李爱平、唐志明、苏州小米云装饰工程有限公司按照年租金145641.6元、年物业费14564.16元为标准，自2019年6月5日起计付房屋占有使用费及物业费、直至搬离、交还上述涉案房屋止；（五）上述房屋交接完毕，款项履行完毕后，双方就本案再无其他纠葛；（六）案件受理费减半收取计1465元、财产保全申请费1198元，共计2663元，由李爱平、唐志明、苏州小米云装饰工程有限公司负担。2019年6月21日，杨鸥、钟芸向执行法院请求依法强制执行（一）被执行人支付房屋租金、物业费及违约金54837元；（二）被执行人支付加付违约金19145元；（三）被执行人支付逾期交房的房屋占有使用费72820.8元、物业费7282.08元，合计80102.88元；（四）被执行人支付案件受理费1465元、财产保全费1198元，合计2663元。在执行过程中，执行法院扣划被执行人银行及微信账户内款项共计57007.86元，对登记在被执行人唐志明名下牌号为苏Ｅ×××××雪佛兰汽车进行公开拍卖，并以31000元的价格成交。上述法院扣划的款项及车辆拍卖款共计88007.86元，扣除执行费后，余款85756.86元已由杨鸥受偿。另，在本案执行后，双方自行交接款项5000元，综上，本案已执行到位90756.86元。唐志明提出异议称：其认为申请执行人申请的“逾期交房的房屋占有使用费72820.80元、物业费7282.08元”，申请执行总金额为156747.88元，执行费2251元。法院依据申请执行人的申请对其的机动车、银行账户、不动产以及被执行人李爱平、苏州小米云装饰工程有限公司的财产等等采取了查封和冻结等执行措施没有事实基础。理由：（一）2019年6月上旬退房后，其与被执行人李爱平及苏州小米云装饰工程有限公司已经搬走了房屋内属于自己的东西，房屋都是空关着的，且没有锁闭，杨鸥当时对该情况是清楚的，因此不存在其与被执行人李爱平及苏州小米云装饰工程有限公司实际占用涉案房屋的事实。（二）2019年6月上旬，其在清理搬走东西后，被执行人李爱平曾到杨鸥办公室提出退房给他，杨鸥收下电卡的同时称没有时间办理退房。由于杨鸥收了电卡，同时房屋又是空关着的，没有上锁，且涉案房屋就在杨鸥的律师事务所办公室的对面，门对门的位置，其就认为已经交接了，把房子还给杨鸥了。（三）租房过程中，其将涉案房屋的锁都进行过更换，2019年6月上旬涉案房屋都已搬空，也没有锁闭，退房时无需再交付钥匙。2020年3月份本案执行法官到现场时，涉案房屋又都是锁闭的状态，2020年6月4日，其与杨鸥在执行法官的协调下，又在现场交付了钥匙，此时涉案房屋多为未锁闭或者未上锁状态，且杨鸥自称部分房屋已出租和自用，那么在其已经更换新锁的情况下，若如杨鸥所述2019年6月退房后是锁闭的状态，那房屋又如何反复开闭的，杨鸥又如何出租和自用的。显然杨鸥所述2019年6月退房时房屋是锁闭的状态的说法不是真实的。（四）杨鸥收了电卡，自称没有时间办理退房后，直至申请执行前，都未曾向其提出过要求退房。违背了房屋租赁纠纷执行请求返还房屋的常态，更印证了涉案房屋已经完成了退房的事实。且杨鸥在没有通知其和法院的情况下，将涉案房屋出租和自用也印证了涉案房屋已经退房，已经由杨鸥一方实际控制和支配。综上，杨鸥、钟芸要求巨额占用使用费和物业费的请求没有事实基础，请求法院支持其的异议请求。申请执行人杨鸥、钟芸答辩称，（一）在执行异议申请书中唐志明称涉案房屋的锁被其进行了更换，但钥匙在2020年6月4日才交付给其。足以证明在2020年6月4日前涉案房屋处在唐志明掌控中。（二）在2020年6月4日苏州市吴中区东吴南路79号致远大厦A栋6楼605室执行笔录中明确法院多次提议唐志明先将钥匙归还给其，多次释明，唐志明不同意交还钥匙给其。（三）关于证人张某,4证言，由于张某,4未出庭作证，其对真实性，合法性，关联性不予认可。综上，请求法院驳回唐志明的执行异议。李爱平、苏州小米云装饰工程有限公司未做答辩。唐志明为证明上述主张提供如下证据：1、2019年5月20日甲方李琼与乙方唐志明签署的《房屋租赁合同》一份，载明甲方将位于苏州市南山维拉小区1号楼1410号房屋出租给乙方临时办公使用，租赁期限自2019年5月27日至2019年8月27日，计三个月，押金1200元，租金为1200元/月，按照季度结算。2019年5月20日转账支付李琼4800元，2019年8月13日转账支付李琼南山维拉1/1410房租3600元，2019年11月20日转账支付李琼3600元，证明因需退租而另行租赁经营场所。2、2019年6月5日周子明与唐志明的聊天记录及电卡显示的电费余额照片若干，载明苏州小米云装饰工程有限公司业务员周子明于2019年6月3日或4日对承租的杨鸥房屋的每个房间的电表进行了拍照，固定电费余额，总金额为4019.6元；周子明在2019年6月5日将照片发送给唐志明，以证明当时苏州小米云装饰工程有限公司已经将属于自己的东西搬走了。3、2020年5月19日张某,4出具的证人证言，载明张某,4（原苏州小米云装饰工程有限公司员工，现已离职做房产中介）在2019年6月8日至10日前后在致远大厦A幢6楼苏州小米云装饰工程有限公司走廊里，看到被执行人李爱平去律师事务所找苏州小米云装饰工程有限公司的房东杨鸥律师，谈验收退房相关事宜并将电卡交付给了杨鸥律师。杨鸥律师说没有时间办理验收退房相关事宜。与上述事件发生的其他及后续事情，其一概不知。4、2020年8月31日张某,4出具的证人证言及照片，载明2019年5月26日在新租赁的房屋内，业务员张某,4代表苏州小米云装饰工程有限公司与装修业主客户签约成功，至此时，苏州小米云装饰工程有限公司已经从杨鸥、钟芸的房屋中搬迁至新租赁的理清的房屋内，并已经开始接手新的业务。新工作地址在甪直南山维拉小区1幢1410室。执行法院另查明，在杨鸥、钟芸与唐志明、李爱平、苏州小米云装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷的调解录像显示，杨鸥表示涉案房屋封住的窗户要拆掉，影响其的采光，其他需要的就搬走，不需要的放着，其自己处理，只要不影响其使用就可以。执行法院又查明，2019年6月21日杨鸥、钟芸申请执行后，执行法院通知唐志明履行调解书确定义务，唐志明于2019年7月11日向执行法院陈述：其认为交了电卡就算交付，现场有几间房屋根本没锁，杨鸥可以自行接收。在2019年6月8日，李爱平向杨鸥表示要交房并交付了电卡，让杨鸥现场去交接，但杨鸥说没有空，就一直拖到现在。执行法院再查明，2020年6月4日执行法院执行法官在涉租房屋的605室内，唐志明将涉租房屋的钥匙交付杨鸥。并且双方确认涉租房屋现状为：607室锁闭状态、608室开门状态、609室无锁、610室未上锁、611室出租他人、612室杨鸥自用。杨鸥表示，611室其于2020年4月10日左右自行换锁出租他人，612室其在2020年4月左右自己找到钥匙后堆放自己的物品。审查中，杨鸥认可收到苏州小米云装饰工程有限公司交付了电卡，但具体时间其表示记不清楚了。执行法院认为，异议人基于实体权利提出排除执行异议的，应当提供相应证据。本案双方争议的是退租房屋交付的时间，唐志明认为在2019年6月8日其已向杨鸥交付了电卡，并提出移交涉租房屋，是杨鸥以没时间为由未予接收。而杨鸥认为双方在2020年6月4日才移交涉租房屋钥匙，证明涉租房屋由唐志明掌控。但双方在调解时并未约定以交付涉租房屋钥匙为退租的标准。现依据唐志明于2019年5月与他人签订的租赁合同及新租办公现场图片，可以证实唐志明已无需在法院调解后继续占用涉租房屋，而杨鸥自用的房屋仅与涉租房屋一廊之隔，对涉租房屋在法院调解后清理状况理应了解，况且杨鸥认可已接收电卡，也在未收到涉租房屋钥匙前即自行占用并对他人进行出租，由此足以证明杨鸥有自行接收涉租房屋的条件与能力，因此唐志明认为杨鸥故意放任损失扩大的理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：中止对被执行人名下房屋及冻结银行账户的执行。杨鸥、钟芸提出复议请求：撤销执行异议裁定。事实与理由：1、执行法院审查程序违法。2、执行法院认定基本事实不清。在2017年12月5日签订房屋租赁合同后，出租方于2017年12月6日交付案涉房屋大门钥匙给李爱平，12月7日交付电卡给李爱平，于2017年12月8日交付607-612钥匙给李爱平，李爱平接受不动产后，私自更换了钥匙，唐志明于2020年6月4日才将钥匙交给杨鸥。高德地图显示苏州小米云装饰工程有限公司还在原地址，案涉房屋楼梯口还是该公司的宣传广告。本院认为，依据（2019）苏0506民初2350号民事调解书，若李爱平、唐志明、苏州小米云装饰工程有限公司未能按约迁出涉案房屋的，李爱平、唐志明、苏州小米云装饰工程有限公司仍应计付房屋占有使用费及物业费等费用。本案中，唐志明提交的2019年5月20日《房屋租赁合同》、照片与张某,4的陈述相互印证，可以证实李爱平、唐志明、苏州小米云装饰工程有限公司已迁出了案涉房屋至新址办公，并将电卡交还给杨鸥。此后，杨鸥亦在未收到钥匙的情况下即自行占用、出租，一审法院认定杨鸥有自行接收涉租房屋的条件与能力并无不当，本案符合中止对被执行人名下房屋及冻结银行账户执行的条件。至于杨鸥等复议所称执行法院审查程序违法，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回杨鸥提出的执行复议请求，维持苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506执异26号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审判长  王蔚珏审判员  刘 钰审判员  孔维璌二〇二一年三月十七日书记员  荣 莉