安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0503民初78号 原告：马子琴，女，1984年1月生，汉族，户籍地江苏省南京市建邺区，居住地安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：刘立学（马子琴丈夫），住安徽省马鞍山市花山区。 被告：陈思，男，1992年11月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被告：汪东红，女，1965年4月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：邵华，安徽长城律师事务所律师。 第三人：葛艳，女，1990年6月生，汉族，住江苏省丹阳市。 原告马子琴与被告陈思、汪东红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，根据陈思、汪东红的申请，依法通知葛艳作为第三人参加诉讼。于同年2月23日公开开庭进行了审理。原告马子琴及其委托诉讼代理人刘立学，被告陈思、汪东红的共同委托诉讼代理人邵华到庭参加诉讼，第三人葛艳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马子琴向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告装修款34500元；2.被告赔偿原告违约损失71500元；3.被告退还原告房屋押金5000元。事实和理由：两被告系母子关系。2019年8月1日，原告朋友葛艳租赁了被告位于马鞍山市花山区，并与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期为3年，每年租金为60000元。合同还约定（第十二条第3款）出租方（即被告）不得无故终止合同，否则应赔偿承租方装修款及年租金50%的经济损失等。后葛艳与被告履约至2020年4月时，倍感独自履约困难，遂邀请原告共同租赁被告上述房产。征得被告同意，原告加盟共同租赁。并于2020年8月12日，在原租赁合同的基础上追加进原告作为承租人与被告签订了租赁合同。原告加入租赁关系之后，按约定支付了租金，并支付了5000元房屋押金，且投资34500元用于房屋装修。原告独立领取营业执照在同一室与葛艳分别经营。至2020年10月底，当原告准备向被告依约支付下一季度租金时，被告突然声称，原、被告的房屋租赁合同已经解除，并且该房屋已另外出租给他人。原告顿时莫名其妙，后与被告交涉，被告称因疏忽通知原告解除合同，现房子已租与他人。原告认为，原告的合法权益已受到严重损害。首先，原告刚刚投资了34500元用于装修。其次，原告独自专门领取了营业执照，既有经营准备和远景规划及名誉、声誉等，又确实收取了顾客的消费卡充值款，至今未消费完的就有11500元，因此这方面的损失应不低于41500元。再次，合同约定解除合同赔偿款为30000元。因此，除装修款之外，被告赔偿原告的损失应不低于71500元。另外，按照合同约定，押金应予无条件退还。因原告就上述损失赔偿问题与被告交涉，被告至今未有说法。故原告具状诉讼，望判如所请。 陈思辩称，1.原告诉状中所述与事实不符。双方的租赁合同已经解除，被告与案外人张艳侠签订合同是在原告合同解除之后，而且也是原告促成之下才达成的租赁合同。原告是无力经营下去，又不愿解除租赁合同的情形下，将店面转让与案外人张艳侠，被告不存在任何的违约行为。2.原告不存在任何的经济损失，被告不应赔偿原告任何损失。首先，原告的装修已经转让给张艳侠，且实际上张艳侠已经在正常经营过程中；其次，被告不存在违约，也不应当支付任何违约损失；第三，房屋的押金已经转付给葛艳，且这个押金本来就是葛艳交的，因此也不存在押金损失。3.原告系恶意诉讼，同时也违背了诚信原则，请求法庭对其恶意诉讼的行为予以惩戒。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 汪东红辩称，其不应作为本案适格被告，其只是陈思的代理人，代为收取款项。 葛艳未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2019年8月1日，陈思（甲方、出租方）与葛艳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由葛艳承租陈思位于马鞍山市花山区房屋，建筑面积为63.72平方米，租赁期限3年，自2019年8月1日至2022年8月1日。租金每年60000元，每半年支付一次，乙方须提前15日将下半年房租支付给甲方。双方就房租递增约定，2020年2月1日至2020年8月1日半年租金30000元、2020年8月1日至2021年8月1日租金62000元、2021年8月1日至2022年8月1日租金65000元。合同还约定，在合同履行期内，乙方如将房屋转租给第三者，需通知甲方，签订房屋转租合同；甲方不得无故终止合同（第十条除外），否则应赔偿乙方装修款及年租金50%的经济损失。在合同备注栏写有乙方支付甲方房屋押金5000元，合同期满退还乙方的内容。上述合同签订后，陈思依约将合同所涉房屋交付葛艳承租使用。 2020年4月13日，葛艳与马子琴签订一份《寒莹股权转让合同》，主要内容为：葛艳自愿出让位于马鞍山市花山区寒莹养生纤体（和泰店）店面总投资50%的股权，马子琴出资34500元入股即可，利润双方各50%，即日起合同生效。房屋租金从2020年8月1日起双方各承担50%的费用，水电费双方各50%。合同还备注，双方如有一方因个人原因自动退出，店面投资费用自动放弃，归另一方一人所有。同年8月12日，马子琴、葛艳作为共同承租人与出租人陈思重新签订一份《房屋租赁合同》，该合同实际由陈思母亲汪东红代陈思签订，合同内容除租金缴纳变更为按季度缴纳外，其余内容均与前述房屋租赁合同相同。 2020年10月份左右，案外人张艳侠在58同城网看到葛艳、马子琴经营的上述店铺转让信息，遂联系到了马子琴，与马子琴洽谈了店铺转让事宜，但双方就是否达成转让事宜陈述不一致。诉讼中，二被告申请张艳侠出庭作证，但张艳侠未出庭，仅提供了书面证言。庭后，本院依法询问了张艳侠，其陈述马子琴将店铺转让给其，其支付了马子琴转让费59800元，系现金交付的，马子琴向其出具了一份收条。后其要求马子琴交付钥匙，马子琴提出将收条还给她，其就将收条退给了马子琴，马子琴也向其交付了店铺钥匙。现其手中没有收条原件，只有手机拍的收条照片。而马子琴陈述其确实与张艳侠洽谈过店铺转让一事，也写了收条，但因考虑到店铺系其与葛艳两人的，其一人决定不妥，所以就没有谈成。其也没有收受张艳侠的转让费59800元，收条也未交付张艳侠。后其将张艳侠交付的定金3000元退还给了张艳侠。 2020年10月26日，汪东红与葛艳协商解除了案涉房屋租赁合同，但汪东红、陈思均未与马子琴达成解除租赁合同的意思表示，也未依法通知马子琴。嗣后，陈思与案外人张艳侠就案涉房屋签订了房屋租赁合同，现案涉房屋由张艳侠承租。 上述事实，有经庭审质证的房屋租赁合同、收条照片打印件、寒莹股权转让合同、张艳侠的书面证言、马子琴与汪东红的通话录音、马子琴与汪东红的微信聊天记录截图、马子琴与张艳侠的微信聊天记录截图予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，案涉2020年8月12日所签房屋租赁合同，系签约各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人各方均应严格履行。虽然合同中出租方签字的是汪东红，但从合同内容看，出租人应为陈思，汪东红系陈思代理人。汪东红虽未能提交陈思的委托手续，但双方系母子关系，且陈思对汪东红代理行为未提出异议，应视为追认，因此，该合同权利义务主体应为陈思（出租人）与葛艳、马子琴（承租人），马子琴要求汪东红承担民事责任缺乏依据，不予支持。陈思在未征得马子琴同意的情况下，仅与葛艳协商解除上述房屋租赁合同，构成对马子琴的违约，应向马子琴承担相应的民事责任。合同中约定出租方无故终止合同的，应赔偿承租方装修款及年租金50%的经济损失，系双方对违约责任的约定，不违反法律规定。合同约定的年租金为60000元，而根据马子琴与葛艳的约定，马子琴承担年租金的50%即30000元，故陈思应支付马子琴违约金15000元。对马子琴主张的其他违约损失，根据马子琴陈述，系其因经营准备和远景规划及名誉、声誉等造成的损失30000元，以及收取顾客的消费卡充值款未消费完的余额11500元，对于该部分损失，因马子琴未举证证明，本院不予支持。关于装修款损失赔偿，马子琴虽提交了其与葛艳的股权转让合同，以证明其与葛艳合租案涉房屋时支付了34500元房屋装潢款，但从转让合同内容看，该34500元系马子琴与葛艳约定的投资款，并不能证明系房屋装修款，且投资款是否有损失，还与经营等因素有关，因此，马子琴以该34500元作为其装修款损失缺乏依据，其主张出租人赔偿装修款34500元，缺乏事实依据，不予支持。关于马子琴主张退还房屋押金5000元的诉讼请求，因其未举证证明该押金5000元系其缴纳，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈思于本判决生效后十日内支付马子琴违约金15000元； 二、驳回马子琴其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2520元，减半收取计1260元，由马子琴负担1084元，陈思负担176元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  方华 二〇二一年三月八日 书记员  刘露