安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖15民终491号 上诉人（原审被告）：蒋功凤，女，1979年4月23日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。 委托诉讼代理人：黄顺全，系安徽省六安市叶集区孙岗乡法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：孙颖，女，1981年7月2日生，汉族，住河南省固始县。 委托诉讼代理人：金培宏，系河南誉蓼律师事务所律师。 上诉人蒋功凤因与被上诉人孙颖合同纠纷一案，不服六安市叶集区人民法院（2020）皖1504民初1367号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月25日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 蒋功凤向本院上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回孙颖的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由孙颖负担。 事实和理由：一、本案案由并非合同纠纷。六安市中级人民法院（2020）皖15民终219号民事判决书（以下简称219号民事判决）确认，2016年9月17日，孙颖便将涉案幼儿园出售给蒋功凤，从此涉案幼儿园的经营权便与孙颖无关。2012年10月8日龚远忠、龚远阔与吴晓娟签订房屋租赁合同，龚远忠、龚远阔依据合法有效的租赁合同要求吴晓娟支付合同期间内相应的房屋租金符合法律规定，且是吴晓娟履行其合同约定的法定义务。孙颖自愿为吴晓娟清偿合同之债，是孙颖与吴晓娟自愿的民事行为与蒋功凤没有任何法律关系。孙颖与蒋功凤无任何法律关系，不存在所谓的追偿权，追偿权是建立在承担连带责任后，向依法应当承担法定清偿义务债务人主张权利的民事权利，而蒋功凤没有承担8万元房屋租金的法定义务。二、吴晓娟与龚远忠等签订的房屋租赁合同尚未依法解除，该租赁合同仍然合法有效，蒋功凤并未与吴晓娟签订房屋转租合同，也未与龚远忠签订房屋租赁合同，蒋功凤经营期间的房屋租金支付给龚远忠等是受吴晓娟委托代为支付，并非履行法定义务。蒋功凤既不是涉案房屋的承租人，也不是次承租人，蒋功凤仅是房屋使用期间的占有人。三、一审法院以219号民事判决中“本院认为”部分对本案事实进行确认是完全错误的。四、219号民事判决确认2019年8月20日蒋功凤将幼儿园从涉案房屋中搬出，并未实际占用使用该房屋。涉案房屋钥匙不是蒋功凤不交，而是吴晓娟、龚远忠双方因房屋租金发生纠纷，双方均不愿接受该房屋钥匙，该房屋钥匙是蒋功凤为吴晓娟代为保管，并非实际控制。导致涉案房屋租赁合同未依法解除，是吴晓娟未依法提起诉讼，是吴晓娟自己过错造成，蒋功凤无任何过错。五、蒋功凤与孙颖之间未达成口头房屋租赁协议或书面房屋租赁协议。吴晓娟未能及时解除房屋租赁合同，导致其应履行支付逾期租金的法定义务。蒋功凤在此期间已搬迁出该房屋，并未租赁或实际占有涉案房屋。因此一审法院适用合同法第260条关于租赁关系的法条进行判决错误。综上，请求二审法院依法改判。 孙颖辩称，一审法院认定本案案由为合同纠纷完全正确。2016年9月17日孙颖将幼儿园转让给蒋功凤，双方签订幼儿园转让协议，此时幼儿园的全部经营事宜及房屋租赁事宜都一并转让给蒋功凤，蒋功凤作为诉争房屋的实际使用人、实际租赁人，有义务向房屋所有人缴纳租金。且蒋功凤也实际按照约定的数额向房屋所有人龚远忠、龚远阔交纳了2017年、2018年两年的租金，表明蒋功凤开始履行作为房屋租赁人交纳租金义务，龚远忠、龚远阔也接受蒋功凤的租金，蒋功凤与龚远忠、龚远阔双方已经形成事实的房屋租赁关系。219号民事判决书判决名义上的房屋租赁人吴晓娟向龚远忠、龚远阔支付租金，同时认定吴晓娟支付款项后，可依法向孙颖、蒋功凤主张权利。因此孙颖在代吴晓娟履行判决确定的义务后有权向房屋的实际使用人、实际租赁人蒋功凤追偿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 孙颖向一审法院诉讼请求：1.被告偿还原告支付的房屋租金80000元及诉讼费5400元；2.被告偿还原告拖欠的幼儿园转让款32500元；3.被告承担诉讼费用。 一审法院认定的事实： 2012年4月6日吴晓娟与罗云签订《幼儿园合作协议书》，约定吴晓娟与罗云、孙颖夫妇合作开办幼儿园，并由吴晓娟于2012年10月8日与龚远忠、龚远阔签订一份《房屋租赁合同》，租赁龚远忠、龚远阔位于六安市叶集区，约定租期10年即自2012年10月8日至2022年10月7日；年租金20万元，定于每年10月8日前一次性付清等。吴晓娟因发展其他业务，2012年9月21日即与罗云签订《合办幼儿园终止协议》，将幼儿园经营权全部转交给罗云、孙颖夫妇，因此自2012年起该幼儿园即由罗云、孙颖夫妇经营。2014年12月17日罗云、孙颖夫妇离婚，案涉幼儿园交由孙颖继续经营。2016年9月17日，经过协商孙颖将案涉幼儿园转让给蒋功凤经营。罗云、孙颖夫妇共同经营期间、孙颖经营期间以及蒋功凤经营期间，均按时向龚远忠、龚远阔支付房屋租金。2019年8月20日，蒋功凤以案涉幼儿园即将拆迁为由，将幼儿园迁至其他地方，故未支付2019年10月8日至2020年10月7日租金，龚远忠、龚远阔遂于2019年10月14日诉至该院，要求吴晓娟支付200000元租金及滞纳金。该案在审理过程中，经吴晓娟申请，该院依法追加孙颖及蒋功凤作为第三人参加诉讼。案经审理，该院认为龚远忠与案涉幼儿园相邻居住，对案涉幼儿园相关转让及房屋转租事宜理应知情，且孙颖向蒋功凤转让幼儿园时已电话告知龚远忠，同时案涉幼儿园在各承租人经营管理期间，均分别按时向龚远忠、龚远阔支付租金，故吴晓娟与龚远忠、龚远阔之间的房屋租赁合同关系已经解除，龚远忠、龚远阔诉请吴晓娟支付2019年10月8日至2020年10月7日租金，与事实不符，于法无据，遂判决驳回龚远忠、龚远阔的诉讼请求。龚远忠、龚远阔不服提出上诉，案经审理，六安市中级人民法院于2020年6月24日作出219号民事判决书，认为虽然吴晓娟于2012年已退出合伙，但其并未与龚远忠、龚远阔办理合同解除或变更手续，因此不论案涉房屋由谁实际使用，龚远忠、龚远阔均系依据其与吴晓娟之间的合同收取房屋租金，双方的合同仍然合法有效，并确认次承租人蒋功凤虽然于2019年8月搬离案涉房屋，但至二审开庭之日案涉房屋的钥匙仍由蒋功凤控制。据此，二审法院考虑案涉房屋周边已经拆迁，以及2020年新冠××疫情对合同正常履行产生的影响，遂酌定判决吴晓娟支付龚远忠、龚远阔租金80000元，同时判决吴晓娟承担一、二审诉讼费合计5400元，并确认吴晓娟支付租金后可依法向孙颖、蒋功凤主张。二审判决生效后孙颖按判决内容代吴晓娟向龚远忠、龚远阔履行了支付80000元租金的义务，现向该院诉请蒋功凤返还80000元租金及诉讼费5400元，同时要求蒋功凤支付转让幼儿园拖欠的转让款32500元。 一审法院认为，根据前述六安市中级人民法院的生效判决，承租人吴晓娟支付龚远忠、龚远阔租金之后，吴晓娟依法取得向次承租人孙颖、蒋功凤追偿的权利。孙颖现代吴晓娟履行判决确定的义务后取得向案涉房屋实际使用人蒋功凤追偿的权利，同时蒋功凤作为案涉房屋的实际使用人亦应按照约定支付租金，故原告现基于房屋租赁合同关系及二审法院生效判决确定的租金追偿权，诉请被告返还房屋租金80000元，具有事实和法律依据，依法予以支持。原告诉请被告支付拖欠的幼儿园转让款32500元，是基于2016年9月17日转让幼儿园所产生的买卖合同关系，与追偿房屋租金是两个不同之诉，本案不予合并审理，原告可依法另行主张，故被告的此节辩解意见该院予以采纳。吴晓娟所承担的原一、二审诉讼费5400元，系因其与龚远忠、龚远阔房屋租赁合同纠纷败诉所致，原告要求被告偿还5400元诉讼费于法无据，依法不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第二百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、蒋功凤于本判决生效后十日内返还孙颖房屋租金80000元；二、驳回孙颖的其他诉讼请求。案件受理费1329元，由蒋功凤负担900元，由孙颖负担429元。 本院在二审期间，当事人未提供新证据。 一审认定的事实二审予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、蒋功凤与孙颖就涉案房屋存在何种法律关系问题。蒋功凤与龚远忠、龚远阔不存在房屋租赁合同已被生效法律文书予以确认。因蒋功凤与孙颖在签订幼儿园转让协议时，就涉案房屋租赁问题进行了约定，根据该约定蒋功凤应与龚远忠、龚远阔另行签订房屋租赁协议，但蒋功凤未与龚远忠、龚远阔另行签订房屋租赁合同，龚远忠、龚远阔在另案中也不承认蒋功凤的房屋租赁人的身份。因此蒋功凤实际使用由吴晓娟、孙颖合伙租赁的房屋，并将房租直接交付给房东龚远忠、龚远阔的行为（实际是代吴晓娟、孙颖支付租金），符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”关于租赁合同关系的规定，蒋功凤与孙颖就涉案房屋存在租赁关系，即吴晓娟、孙颖租赁龚远忠、龚远阔的房屋，孙颖又将该租赁房屋转租给蒋功凤。 二、孙颖要求蒋功凤支付其向吴晓娟支付的219号民事判决确定的款项有无事实和法律依据。因蒋功凤与孙颖虽存在转租法律关系，但未约定租期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，蒋功凤可随时要求解除租赁关系，但应当通知转租人孙颖。蒋功凤称其在搬离涉案房屋时通知了龚远忠，龚远忠没有同意。因龚远忠与蒋功凤并不存在租赁关系，故蒋功凤通知龚远忠的行为达不到解除其与孙颖租赁关系的法律效力。蒋功凤在搬离租赁房屋时至龚远忠、龚远阔起诉吴晓娟要求其支付租金的219号民事案件一审开庭（2019年11月15日）时，蒋功凤与孙颖的转租关系并未解除，蒋功凤仍需支付相应租金。但在219号民事案件一审开庭（2019年11月15日）时，蒋功凤、孙颖同意吴晓娟要求解除吴晓娟与龚远忠、龚远阔的房屋租赁协议，应当认定蒋功凤与孙颖也同意解除双方之间的房屋租赁合同。至于蒋功凤在219号判决作出时仍持有涉案房屋的钥匙，是因为涉案各方存在争议，人民法院未作出最终判决，蒋功凤无法交出涉案钥匙，但不影响其与孙颖就涉案房屋租赁关系的解除。另，孙颖与蒋功凤在幼儿园转让协议中约定蒋功凤应与龚远忠、龚远阔另行签订房屋租赁协议，但蒋功凤未与龚远忠、龚远阔签订房屋租赁协议，故蒋功凤对本案孙颖所诉损失的产生存在一定的过错。孙颖在幼儿园转让协议签订后，未依法解除吴晓娟、孙颖合伙与龚远忠、龚远阔之间签订的租赁合同，对本案损失的产生也存在过错，应承担相应的责任。因此本院根据合同履行情况及各方过错程度，酌定蒋功凤给付孙颖3万元。 综上所述，蒋功凤的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更六安市叶集区人民法院（2020）皖1504民初1367号民事判决第一项，即“一、蒋功凤于本判决生效后十日内返还孙颖房屋租金80000元”为“一、蒋功凤于本判决生效后十日内给付孙颖3万元”； 二、撤销六安市叶集区人民法院（2020）皖1504民初1367号民事判决第二项，即二、驳回孙颖的其他诉讼请求； 三、驳回孙颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1329元，由孙颖负担779元，蒋功凤负担550元；二审案件受理费1800元，由孙颖负担1250元，蒋功凤负担550元。 本判决为终审判决。 审判长  顾德明 审判员  丁志欢 审判员  卢文乐 二〇二一年三月十五日 法官助理鲍芳 书记员马燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。