北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4406号上诉人（原审被告）：北京经济技术开发区赢海庄园业主委员会，住所地北京市北京经济技术开发区赢海庄园小区。负责人：聂明，主任。委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：常洁，男，1978年3月9日出生。被上诉人（原审原告）：北京国融置业有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾南路********。法定代表人：马长春，董事长。委托诉讼代理人：梁彬，北京市名谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振，北京市名谦律师事务所律师。上诉人北京经济技术开发区赢海庄园业主委员会（以下简称赢海庄园业委会）因与被上诉人北京国融置业有限公司（以下简称国融置业公司）业主撤销权纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人赢海庄园业委会之委托诉讼代理人彭彦、常洁，被上诉人国融置业公司之委托诉讼代理人梁彬、王振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赢海庄园业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，依法驳回国融置业公司的全部诉讼请求。2.本案诉讼费由国融置业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院对本案争议焦点即小区东门岗亭道闸系统改造的行为定性错误。本案所涉及的岗亭是可移动式的岗亭，在一定条件下可以改变物体的性质，其属性属于货物类别，一般情况下被称之为“交通设施”，与一审法院所认定的建筑物与构筑物有着本质区别。本案所涉及的其他改造项目如道闸、摄像机、红外对射等均属于设施、设备类别，不同于法律层面所指的建筑物及构筑物。2.一审法院适用法律错误。本案所涉及的项目不适用《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定。3.我方已经通过了业主均知晓且认可的方式将《致赢海庄园业主委员会关于东门岗亭道闸系统改造报价单的告知函》（以下简称《告知函》）公示给业主，不存在违反程序擅自决定的行为。且不违反我方与物业公司所签署的《北京经济技术开发区赢海庄园小区物业管理服务委托合同》（以下简称委托合同）相关内容。4.物业公司所实施的改造项目系依据国家和政府疫情防控要求进行的改造。且国融置业公司未有证据证明因疫情防控所进行的改造行为给其造成了何种利益上的损害。相反，国融置业公司也在享有改造后给其带来的相关权益。国融置业公司辩称，同意一审判决，不同意赢海庄园业委会的上诉请求和理由。1.岗亭的拆除涉及岗亭基础部分的拆除，一审法院对该项目的定性正确。2.改造岗亭、道闸的费用系从物业费支取，赢海庄园业委会作为小区业委会应履行监督义务。3.赢海庄园业委会提及的“北京业主APP”中公示的内容与本案争议焦点无关。4.防疫政策不存在任何拆除小区大门或进行物理隔绝的内容，赢海庄园业委会该项主张属于曲解政策。国融置业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法撤销赢海庄园业委会于2020年7月11日向北京金地格林物业管理有限公司（以下简称金地公司）作出的《对＜致赢海庄园业主委员会关于东门岗亭道闸系统改造报价单的告知函＞的说明回复》（以下简称《回复》）；2.本案诉讼费用由赢海庄园业委会承担。一审法院认定事实：国融置业公司系坐落于北京经济技术开发区凉水河一街**院**楼**地下室等[2]套房屋的权利人，该房屋的不动产权证号为京（2019）开不动产权第XXXX号，产权证中记载面积为共有宗地面积100100.3平方米/房屋建筑面积4572.69平方米；共有情况为单独所有；用途为会所。国融置业公司系北京经济技术开发区赢海庄园小区（以下简称赢海庄园小区）的业主。2009年10月31日至2009年11月21日，赢海庄园小区召开临时业主大会，决议成立赢海庄园业委会，业委会成员共计7人，主任为肖建辉。2009年12月11日，赢海庄园业委会在北京经济技术开发区社会发展局办理了备案手续。2017年9月26日至2017年11月25日，赢海庄园小区召开业主大会，新通过了《赢海庄园小区业主大会议事规则》，变更了业委会委员，变更后的主任为聂明。2018年1月26日，赢海庄园业委会在北京市大兴区博兴街道办事处办理了备案手续。《赢海庄园小区业主大会议事规则》规定：1.业主大会有下列职权：1.1制定和修改《赢海庄园小区管理规约》；1.2制定和修改《赢海庄园小区业主大会议事规则》；1.5确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；1.6选聘、续聘和解聘物业服务企业或其他管理人，审核及决定与物业服务企业或者其他管理人签订的合同；1.7筹集、管理和使用专项维修资金；1.8申请改建、重建共有、共用建筑物及其附属设施；1.9决定一切属于物业管理范畴的、且涉及向全体业主收费的事项；1.10决定业主大会经费预算和使用方案，并监督实施；1.11有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.业主大会会议：2.1根据本规则的规定由召集人组织、筹备召开的、用以对业主共同管理事务进行决策、表决的会议，称为业主大会会议；2.2本小区的任何重大决策均需以提案、议案、决议的形式和程序最终产生业主共同决定；2.3有关业主大会会议的详细规定，详见本规则第二章。6.管理人：本规则所提及的物业管理人，为业主共同决定选聘的、依照、依照合同授权对业主共有财产和环境行使管理职权及对社区提供服务的物业服务企业或其他管理人，权限和服务事项在相关合同中约定。9.业主大会决议和业主委员会决议：业主大会依照本规则第14.1条和14.2条做出的决议，或业主委员会依照本规则第20条做出的决议对全体业主均具有约束力。9.2以业主大会和业主委员会名义对外发出的书面文件，均应加盖业主委员会印章。且加盖业主委员会印章的书面文件是业主大会、业主委员会发布信息的唯一形式；9.3业主大会或业主委员会做出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。2019年12月24日，赢海庄园业委会启动召开2019年临时业主大会会议的程序，使用“北京业主APP”投票系统遴选出金地公司为赢海庄园小区新聘用的物业公司，赢海庄园业委会与金地公司签订了委托合同。赢海庄园业委会于2020年4月20日，就上述事项向全体业主发布《2019年临时业主大会会议决议（选聘物业服务企业议案的表决结果）公告》。赢海庄园业委会（委托人）与金地公司（受托人）所签委托合同约定：2.1委托人应当履行下列职责：2.1.2.4召集业主大会会议确定物业费的筹集和共有收益分配方案；2.1.2.6审核并批准第6条、第7条由受托人制订的物业管理服务年度工作计划和物业费资金年度预算。2.2委托人的义务：2.2.3.2及时将对本合同涉及事务或对受托人有重大影响的事项，通报受托人和公告全体业主，并积极协助受托人采取相应措施；2.2.4对业主委员会职权的限制：2.2.4.1无权干涉受托人的未违反本合同以及《管理规约》规定的决策和管理行为。委托人的权益：2.3.1有权拒绝接受受托人不符合本合同规定的管理或经营行为；2.3.2有权委托他人办理委托人负责的有关事项；2.3.3作.3作为本小区所有共有财产的法定或名义所有人和权益代表人，主委员会与受托人缔结的本合同对本小区全体业主均有约束力；2.3.4授权业主委员会有权要求受托人调整本合同委托事项的管理方法，特别是资金管理使用方法。3.3受托人的义务：3.3.4应及时将对本合同涉及事务或对委托人有重大影响的事项，通报业主委员会和公告全体业主，并主动积极采取相应措施维护全体业主的利益；3.4受托人的权益：3.4.2按本合同约定及《管理规约》、业主大会决议，有权决定采取相应的管理行为和经营行为；本合同未约定及《管理规约》、业主大会决议未决定的管理行为和经营行为，由受托人与业主委员会协商，经业主委员会同意后，可采取相应的管理行为和经营行为。4.1本小区物业费属于全体业主共有，由受托人负责代为筹集、管理和根据第7条预算安排对外支付使用；4.3除《议事规则》中规定的“业主大会经费”以外的所有资金，均由受托人管理和使用。业主大会经费由受托人管理，业主委员会决定，受托人对外支付。4.4受托人处理非受托事项的任何开支不得由物业费支付。6.1由受托人根据法律法规的规定和本小区物业管理服务需要，每年为本小区制订物业管理服务年度工作计划并组织实施，内容包括但不限于：6.1.4共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。共用设施和附属建筑物、构筑物是指除本小区每个有独立产权权属证明以外的所有建筑物、构筑物，包括但不限于道路、化粪池、泵房、围墙、停车装置或经业主大会、业主委员会书面决议的其他建筑物、构筑物等。6.1.11依据有关规章规定，按照《管理规约》和本合同的授权，进行本小区内的装饰装修管理，制止违反《管理规约》的行为以及其他侵犯业主共同管理权或者共有权的行为；6.2根据第2.1.2.6条，提交业主委员会批准。7.1由受托人结合第6条订立的本小区物业管理服务年度工作计划，根据第4条规定可能筹集到的资金，参考各项管理服务开支，以会计年度为周期，制定本小区物业费资金年度预算案；以下费用可以由物业费中支付：7.1.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；7.1.15受托人在管理活动中所发生的必须开支；7.1.16业主大会共同决定应当从物业费中支付的其他费用；7.2预算的合理调整：7.2.1受托人为完成本合同委托事项需调整本合同第7条所称预算且不改变全体业主或其约定的当事人按照其所占物业的份额分摊的金额（即不改变本小区每个业主缴纳的物业费）时，由受托人或委托项目负责人提交书面调整方案与业主委员会协商，经业主委员会同意后，调整方案生效；7.2.2调整包括年度预算执行期间内各科目之间金额的调整、确认预算外资金的用途（另有业主大会决议规定或要求的除外）或新增预算科目和金额等；7.2.4若方案30天内仍未收到来自业主委员会的同意、反对或修改意见，则调整方案生效。7.3如确需增加本合同第7条所称预算中由全体业主或其约定的当事人按照其所占物业的份额分摊的金额时，必须提前书面通知业主委员会，依《业主大会议事规则》召开业主大会会议进行表决后根据表决结果实施；7.4首次预算（见附件一）将与本合同一起交付业主大会表决，预算通过后，则与本合同的效力一起逐年自动延续。14.2本小区按照规划建设的共用建筑、共用设施不得改变用途。确需改变用途的，应征得业主委员会同意后，经过业主大会决议，并办理相关批准手续后实施。2020年6月13日，金地公司向赢海庄园小区全体业主发送《关于赢海庄园东门车行、人行进出口封闭的通知》，告知业主，因疫情需要，需要进行封门工作，对人员进出严格核实，同时因长城物业移交道闸系统无法对车辆识别，导致园区车辆管理混乱，经过与赢海庄园业委会沟通决定对东门道闸改造一次性完成。2020年6月19日，金地公司向赢海庄园业委会发送《告知函》，载明：“因长城物业移交道闸系统无法对车辆识别且岗亭破坏严重存在安全隐患，服务中心经与业委会交通小组沟通决定对岗亭、道闸系统改造，现方案及报价已经梳理完毕，并以书面形式告知赢海庄园业委会（具体内容详见附件）。请业委会依据赢海庄园小区物业管理服务委托合同第11.1.2条规定给予回复，截止7月3日未收到回函，方案和报价将自动生效。”该告知函后附有赢海庄园改造报价及施工方案图，其中改造报价明细中列明的项目共计46项，包括通通小易、广告道闸、辅助摄像机、红外对射、岗亭、岗亭监控移位、原岗亭拆除、原岗亭基础拆除、铁艺门、开门机等，上述项目合计报价金额为249067.5元。2020年7月11日，赢海庄园业委会向金地公司发送《回复》，载明：“贵中心于2020年6月19日以《告知函》知会本会。经我们了解确认，该方案是经与本小区业主组成的‘交通小组’沟通、协商后作出的。为此，本会按照贵我双方签署的的约定完成了相关监督流程。我们对《告知函》所附施工方案（后附）予以确认并加盖本会（骑缝）印章，用于施工期间和相关机构沟通之必备文件。有关此项工作的施工，请务必按照政府要求和规范进行，务必做好施工现场管理，确保安全施工，对业主提出的质询做好解释工作。同时希望安排好与此项施工有关的资金，避免严重影响小区正常物业管理开支。”关于上述金地公司与赢海庄园业委会之间的函件，国融置业公司认为，金地公司在《告知函》中称就赢海庄园小区东门岗亭道闸改造事宜已与赢海庄园业委会沟通决定，但在此前，赢海庄园业委会从未依照法定程序组织小区业主进行表决，业主也并未作出同意金地公司改造东门岗亭道闸的决议，该改造行为属于违法决定事项。对此，赢海庄园业委会称东门岗亭道闸改造决定系金地公司按照委托合同授予的权利作出，按照合同约定赢海庄园业委会对金地公司作出的该决定只有监督的权利。就改造事项金地公司只是告知赢海庄园业委会，无论赢海庄园业委会是否回复均不影响改造工程的实施。关于上述函件中提及的“交通小组”，赢海庄园业委会解释称“交通小组”并非赢海庄园业委会组织成立，是由热心业主自主成立，赢海庄园业委会没有参与，也没有进行管理，这属于业主的个人行为，与赢海庄园业委会无关。赢海庄园业委会还称除了交通小组，小区业主还自行成立了绿化小组、垃圾分类小组、志愿者小组等。一审庭审中，国融置业公司称岗亭道闸的拆除属于《物权法》第七十六条规定的“改造、重建建筑物及其附属设施”，该决议应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。赢海庄园业委会作出的《回复》并未经过法定程序，侵害了业主的合法权益，应当予以撤销。对此，赢海庄园业委会称金地公司对东门岗亭道闸的改造属于委托合同约定的范畴，金地公司对小区有改造、管理、设岗的权利，其作出的决定只要合理合法即可。且《告知函》中也明确写明，即使赢海庄园业委会不对此进行答复，金地公司还是会做，赢海庄园业委会认为该决定并无不合理之处。赢海庄园业委会还称《回复》并非其作出的决议，所谓的升级改造工作不是改建、重建建筑物及附属设施，改造涉及的施工是为了小区安全社区管理而进行的具体岗位安排，不属于法律上改建、重建建筑物及其附属设施的范畴，更没有改变规划的情况，故无需业主大会进行表决。就改造方案和报价，赢海庄园业委会称是金地公司与小区“交通小组”的业主进行沟通后作出，改造的费用自物业费中支出。就东门岗亭道闸改造是否变更了位置，赢海庄园业委会称东门基本没有改变位置，只是改变了朝向，赢海庄园业委会还称岗亭的位置虽有改变，但岗亭不属于建筑物及其附属设施，无需进行审批。对此，国融置业公司称东门岗亭道闸改造改变了位置，向前移动了很多，整体位置发生了改变。经询，赢海庄园业委会称是否在小区内张贴《告知函》是金地公司的行为，赢海庄园业委会并未进行过张贴。但赢海庄园业委会主张业委会的所有文件都会公示在“北京业主APP”云盘里，所有业主都可以随时提取或查看，也可发表意见或投票表决。经查，现东门岗亭道闸系统改造已经完成并已投入使用。一审法院认为，按照法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。经业主大会决定制定的议事规则及管理规约，对物业管理区域内的全体业主具有法律约束力。业主委员会是业主大会的代表机构和执行机构。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议焦点为赢海庄园业委会向金地公司发送的《回复》是否应当被依法撤销。针对焦点问题，法院认定如下：业主撤销权是物权法规定的权利，设立的目的在于防止业主大会或业主委员会不正当行使权利而侵害业主的合法权益，并为利益受损的业主提供救济途径。本案中，经赢海庄园小区业主大会会议决议，选聘金地公司为小区的物业管理企业，之后赢海庄园业委会作为委托人与受托人金地公司签订委托合同，由金地公司具体负责赢海庄园小区的物业管理活动。根据委托合同约定，金地公司应及时将对本合同涉及事务或对赢海庄园业委会有重大影响的事项，通报业主委员会和公告全体业主，并主动积极采取相应措施维护全体业主的利益。而赢海庄园业委会作为业主大会的代表机构和执行机构，应当按照法律和议事规则的规定履行职责。在案证据显示，金地公司对东门岗亭道闸系统进行改造的项目多达46项，涉及到改变大门位置、建造新的岗亭等，报价金额达249067.5元。此次改造已明显超出了委托合同约定的对共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理范畴，属于对附属建筑物、构筑物的改建、重建行为，该重大事项应当由业主共同决定。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而赢海庄园业委会收到金地公司发送的《告知函》后未经业主大会作出决定，即向金地公司作出《回复》，超越了其法定职权，程序违法，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定的情形，应依法被撤销。判决：撤销北京经济技术开发区赢海庄园业主委员会于2020年7月11日向北京金地格林物业管理有限公司作出的《对＜致赢海庄园业主委员会关于东门岗亭道闸系统改造报价单的告知函＞的说明回复》。本案二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案二审争议焦点为赢海庄园业委会向金地公司发送的《回复》应否撤销。根据法律规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经业主共同决定。具体到本案中，金地公司对东门岗亭道闸系统进行改造涉及的项目共计46项，包括广告道闸、红外对射、岗亭、原岗亭拆除、铁艺门、开门机等，报价金额多达24万余元。前述改造项目直接涉及小区业主出入小区的通行环境和通行范围，对业主进出入小区有直接影响，显已超出了委托合同约定的对共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理范畴，依法应当由业主共同决定。但结合本案查明的事实，赢海庄园业委会在收到《告知函》后未经业主大会作出决定，即向金地公司作出《回复》，违反了前述法律规定程序。一审法院据此判决予以撤销，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，赢海庄园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京经济技术开发区赢海庄园业主委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 侯晨阳二〇二一年三月三十日法官助理 杨 超书 记 员 刘 越