辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1432号原告（案外人）：李香莲，女，1979年4月14日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：张鹏，辽宁新霁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红，辽宁新霁律师事务所律师。被告（申请执行人）：大连金广建设集团有限公司，住所地大连市金州区斯大林路388号。法定代表人：衣景斌，公司总经理。委托诉讼代理人：于帅，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，辽宁悦泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人：黄卫东，该公司总经理委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳星瑞房地产开发有限公司，沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人：黄卫东，该公司总经理委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。原告李香莲与被告大连金广建设集团有限公司（以下简称大连金广公司）、第三人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司（以下简称鑫恒达公司）、第三人沈阳星瑞房地产开发有限公司（以下简称星瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告李香莲的委托代理人张鹏、被告大连金广公司的委托诉讼代理人于帅、第三人鑫恒达公司和星瑞公司的共同委托诉讼代理人杨烁、郭中凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李香莲向本院提出诉讼请求：1.停止对位于沈阳市浑南区的房屋的执行并解除查封；2.判令被告承担本案全部诉讼费等费用。事实与理由：本案起诉前经（2020）辽01执异869号执行裁定书驳回。原告认为自己对房屋享有足以排除执行的民事权益。一、原告对案涉房屋提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。原告系在房产部门办理案涉房屋的查封登记之前签订的房屋买卖合同。原告在法院查封之前已经合法占有该不动产。案涉房屋价款振源市政公司已经通过折抵工程款方式全部支付，原告也已经全部支付振源市政公司涉案房屋价款。案涉房屋未办理过户登记是由于第三人原因造成。二、案涉房屋系原告通过振源市政公司与第三人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司之间房屋抵顶工程款的方式取得，属于工程价款优先受偿范围，工程价款优先权优先于被告对于第三人的债券。原告基于建设工程价款优先受偿权取得案涉房屋。建设工程价款优先受偿权优先于普通债权和抵押权。被告大连金广公司辩称：不同意原告的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，确认能够排除执行的，需要四个前提条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，本案的原告并不符合上述情形，因为原告签订的买卖合同签订时间、占有使用（本人入住）、付款时间、由电业局或水务部门出具的缴费时间（以沈阳市中级人民法院对各当事人在执行裁定书中认定的时间和事实为准）均晚于我方采取保全查封日期。因此，不能排除我方的执行行为，理应予以驳回。对于当事人自行购买的房屋，仅提供了发票，但是发票的时间晚于我方查封时间，且不能提供银行转账流水以证明真实交易的发生，因此不能认定在我方查封时间前，双方已经发生了交易行为，并支付了房屋的全部款项。因此，原告的情形并不符合上述规定的情形。结合最高人民法院关于印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》法〔2019〕254号第124条的规定，【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】的处理规定。确立了按照执行异议26条进行处理，明确了在查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书这一基本适用前提，并同时规定了“基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。”更何况案涉争议，原告在查封前并未取得有效的法律文书，当然也不能排除执行。另外，对债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行，在《理解与适用》304页进行了充分的阐述，与前述的观点也相一致。鉴于不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，进一步明确了对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定（复议规定第28、29条）对抗债权人的执行。事实上，本条之所以规定人民法院不宜出具调解书予以确认，也是基于这一道理。另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释第28条、第29条的规定。案涉房屋，原告是通过以物抵债的形式，主张对房屋享有所有权以此来对抗、排除执行行为，故依据上述观点，不能直接排除。故贵院的执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。本案的原告并不是案涉工程的实际施工人和承包单位，不享有建设工程优先受偿权，与最高人民法院作出的生效的裁判所确认的法律事实不符。在最高人民法院审理的案件中，其一存在已生效的法律文书，其二排除妨碍的情形中，必须建立在确认当事人已经享有建设工程优先受偿权，而本案中原告均与最高人民法院确认的事实不符，因此不具有参考价值，不能参照适用。第三人鑫恒达公司、星瑞公司述称，一、答辩人同意本案原告的诉讼请求。大连金广公司查封的鑫恒达公司开发建设的房屋，查封之前已经由本案原告合法占有，法院应认定本案原告为房屋的所有权人。在答辩人与大连金广公司案件审理期间，大连金广陆续查封了本案中沈阳鑫恒达房地产开发有限公司开发建设的房屋，但该批查封房屋实际在查封之前，已经通过合法房屋买卖或工程款抵房等形式由本案原告合法占有，且原告均已经装修入住多年，答辩人认为对于该被查封房屋，本案原告为合法的所有权人。二、答辩人同意用自有的尚未出售的写字间置换被大连金广查封的房产。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连金广公司诉被告星瑞公司、鑫恒达公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在审理期间于2016年8月11日保全查封了鑫恒达公司及星瑞公司包括案涉房屋在内的多套房产。本院于2017年12月19日作出（2016）辽01民初312号民事判决。宣判后，大连金广公司、星瑞公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院。2019年3月28日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终233号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院于2019年7月18日立案执行，执行案号为（2019）辽01执字1257号。本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）”。案件执行期间本院已于2009年8月12日续查封，查封期限至2022年8月11日。另查明：案涉房屋位于沈阳市浑南区。2014年4月15日，鑫恒达公司与案外人沈阳市振源市政工程有限公司签订锦园项目2014-2015年度土石方工程施工合同，约定沈阳市振源市政工程有限公司完成土石方工程。2015年8月24日，鑫恒达公司与沈阳市振源市政工程有限公司签订房屋抵顶工程款协议，约定用案涉房屋抵顶工程款。当日沈阳市振源市政工程有限公司的联系人何源为李香莲出具收到46万元购房款收条，房屋总价款76万元。公司为鑫恒达公司出具授权书，授权鑫恒达公司将案涉房屋直接过户给李香莲，折抵工程款1055429元。次日沈阳市振源市政工程有限公司与李香莲签订房屋买卖合同。2016年7月14日，鑫恒达公司与李香莲签订锦园认购协议书，约定李香莲购买案涉房屋，建筑面积为137.73平方米，单价为7300元每平方米，总价款为1005429元。8月18日，鑫恒达公司与李香莲签订商品房买卖合同。当日李香莲向物业公司交纳2016-2017年度采暖费、物业费等费用。2017年9月15日鑫恒达公司为李香莲出具购房发票。2020年8月28日电力公司为李香莲出具电费发票。国网沈阳供电公司客户缴费明细中记载2017年10月27日李香莲最早交纳案涉房屋电费。2020年8月11日，原告对沈阳市中级人民法院执行位于沈阳市东陵区沈营大街38-5号2-10-1室的房屋提出书面异议，本院作出（2020）辽01执异869号执行异议裁定，驳回了李香莲的异议，原告提起本案执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告对于案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案情况，分析认定如下：首先，对于查封时间的确认问题。本院于2016年8月11日向沈阳市房产局送达（2016）辽01民初312号协助执行通知书保全查封星瑞公司、鑫恒达公司房产。在执行过程中，本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）”。本院于2019年8月12日对上述房产进行了续查封，故案涉房产的查封时间应认定为2016年8月11日，且查封作为一种保全方式，对外具有公示的效力，并非特指查封公告，故涉案查封具有法律效力。其次，就本案诉争房屋签订锦园认购协议时间发生在房屋被查封之前，案涉房屋系以房抵债。查封之前，鑫恒达公司与沈阳市振源市政工程有限公司签订房屋抵顶工程款协议，约定用案涉房屋抵顶工程款，沈阳市振源市政工程有限公司出具收条，并为鑫恒达公司出具授权书，将案涉房屋直接过户给李香莲。因此案外人李香莲对案涉房屋享有排除执行的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市浑南区房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费13849元，由被告大连金广建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  单立审判员  金鑫审判员  杨帆二〇二一年三月十六日法官助理勾雪峰书记员石胜男本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。