湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂03民终310号上诉人（原审原告）：丹江口市佳美物业管理有限公司。住所地：湖北省丹江口市均州一路。法定代表人：郑克玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：严长清，湖北玄岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶李娜，女，1980年9月8日出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：衡建广，湖北润京律师事务所律师。上诉人丹江口市佳美物业管理有限公司（以下简称佳美公司）因与被上诉人叶李娜物业服务合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳美公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付拖欠的物业服务费10770元，或将案件发回重审。事实和理由：一、一审判决以佳美公司超过诉讼时效为由，驳回佳美公司合理诉求错误。本案是一起物业服务合同纠纷，双方签订了《物业服务合同》，自2013年10月1日起佳美公司持续不断为包括被上诉人在内的业主提供物业服务一直到2020年5月31日。《物业服务合同》中虽然有物业服务费每年收取的约定，但该约定并没有改变物业服务费作为一个整体债权的属性。被上诉人自2014年10月1日起拖欠物业服务费，对佳美公司而言是持续形成一个债权，而不是每年形成一个单独的债权。一审判决以物业服务合同中有物业服务费每年收取的约定，即断然认定物业服务费每年形成一个单独的债权，其请求的诉讼时效相应顺延，超过时效即丧失请求权。一审判决将一个物业服务合同形成的整体债权，故意割裂认定为相互独立的债权，显然与事实不符，与法律不符，明显错误。二、一审判决认定佳美公司没有及时采取合理的方式催收物业服务费错误。2014年10月以来，部分业主以与开发商有纠纷为由拒缴物业服务费，佳美公司通过张贴催收通知、电话通知、上门催收等形式要求被上诉人交纳物业服务费，佳美公司也多次与包括被上诉人在内的业主协商交纳物业服务费事宜，但被上诉人一直拖欠不交。三、一审判决无异于将“丧失诚信者”树立为榜样，与当前倡导的社会主义核心价值观背道而驰，也与一审法院承担的创造良好营商环境责任不符。被上诉人居住的小区业主有150多户，其中大多数业主已交清物业服务费，被上诉人自2014年10月1日起拖延交纳物业服务费，但却一直持续享受佳美公司提供的物业管理服务。其拖延交纳物业服务费的行为既违反了双方签订的协议，也违反了《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的规定，是一种丧失诚信的行为。综上，一审法院判决错误，请求二审法院撤销原判，改判支持佳美公司上诉请求，保护佳美公司的合法权益。叶李娜辩称，1.一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维护叶李娜的合法权益。2.上诉人诉请叶李娜拖欠物业服务费，至2017年10月1日前已经超过《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，上诉人没有提供有效的证据证明诉讼时效中断，请二审法院驳回上诉人的上诉。3.上诉人提供的物业服务没有尽到合同约定的相关义务，卫生保洁、道路坑洼无法行走，家里及楼层通道出现大量裂缝，多次反映没有得到维护和保养。4.上诉人主张的收费面积与实际面积存在偏差，应当以实际测量的面积为准。佳美公司向一审法院起诉请求：1.判令叶李娜立即支付拖欠的物业服务费10770元；2.案件受理费由叶李娜承担。一审法院认定事实：佳美公司于2012年2月21日通过开发商邀请方式进驻鑫东来·中商广场。叶李娜购买位于丹江口市××路××东××·中××广场××单元××号房屋一套，建筑面积131.91㎡。2013年8月2日，佳美公司与叶李娜签订《前期物业服务协议》，协议约定：佳美公司自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务协议》生效时止向叶李娜提供物业管理服务；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和服务、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等方面；叶李娜交纳物业服务费的时间为：一年一次性交纳，每年的6月份交纳；交纳标准为：按建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.20元；叶李娜违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，佳美公司有权要求叶李娜补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金……。协议签订后，佳美公司一直在为该小区及包括叶李娜在内的各业主提供物业管理服务，叶李娜也享受了佳美公司的物业管理服务。叶李娜已支付了佳美公司2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费1918元，自2014年10月1日起，叶李娜未再交纳物业服务费。2020年3月底，佳美公司退出鑫东来·中商广场小区。截止2020年3月底，叶李娜尚欠佳美公司物业服务费10447.27元（131.91㎡×1.2元/㎡/月×66个月）未交纳。后经佳美公司催要无果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，2012年10月9日，丹江口市物价局印发《丹江口市物价局文件〈关于佳美物业服务费收费标准的批复〉》（丹价字[2012]74号），向佳美公司批复：“一、物业小区综合服务费收费标准为1.2元/㎡/月，此标准为最高收费标准，（其中含电梯运行费0.3元/㎡/月，一层住户免收电梯运行费）下浮不限。二、你公司接批复后，应及时办理相关收费的登记手续，并接受物价部门的年度审验和监督检查。上述收费标准为试行标准，试行期一年，期满后另行申报。”2012年10月12日，丹江口市物价局向佳美公司颁发《服务价格（收费）监审证》（证号2009-055），有效期限为2014年12月31日。再查明，截至2020年3月底佳美公司退出鑫东来·中商广场小区时，该小区业主委员会仍未成立。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为服务行业，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持。同时业主及时交纳物业服务费，物业公司才能有充足的物业管理资金提供更加优质的物业服务。本案中，佳美公司与叶李娜双方签订有《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于叶李娜抗辩佳美公司入驻程序不合法、佳美公司与其他公司财务混同、不符合前期委托物业管理的业务主体、其与佳美公司签订的物业服务合同为无效合同及约定的服务期限违反法律规定的问题，因叶李娜在与佳美公司签订《前期物业服务协议》时并未提出异议，在该协议签订后亦未提出异议，协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，叶李娜也实际接受了佳美公司提供的物业管理服务。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，佳美公司、叶李娜签订的《前期物业服务协议》中明确约定佳美公司自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务协议》生效时止向叶李娜提供物业管理服务，该约定合法有效，而案涉小区截至佳美公司退出小区前也未成立业主委员会，故对叶李娜的上述抗辩意见不予采纳。关于叶李娜抗辩物业服务费收费标准的问题，佳美公司已于2012年10月9日取得丹江口市物价局批复并颁发《服务价格（收费）监审证》（证号2009-055）。佳美公司为包括叶李娜在内的各业主提供了物业管理服务，叶李娜已实际接受了佳美公司提供的物业服务，佳美公司诉请的物业服务费收费标准符合协议约定，也符合物价部门的相关规定，叶李娜应当按照协议约定的标准向佳美公司交纳物业服务费。在《服务价格（收费）监审证》（证号2009-055）期限届满后，截止起诉之日，叶李娜未提供证据证明其对该收费标准提出过异议，且叶李娜继续接受了佳美公司提供的物业服务，应视为叶李娜对该收费标准的认可，佳美公司继续按照1.2元/㎡/月的标准收取物业服务费并无不当，故叶李娜的该抗辩意见，无事实和法律依据，亦不予采纳。关于叶李娜抗辩佳美公司诉请的2017年10月1日前的物业服务费超过诉讼时效问题，根据双方签订的《前期物业服务协议》中约定，物业服务费应在每年的6月份前将当年的物业服务费一次性交清，则2014年至2017年期间的物业服务费，佳美公司应自叶李娜每年逾期交纳之日起，法定的3年诉讼时效期限内及时向叶李娜主张权利。最迟2017年全年的物业服务费佳美公司应自2017年7月1日起至2020年6月30日止3年的诉讼时效期间内向叶李娜主张权利，但佳美公司直到2020年9月7日才向一审法院提起诉讼。在庭审中，佳美公司虽向法庭提交了3张交费通知的照片，拟证明其分别在2016年9月30日、2017年9月30日、2018年9月30日曾向叶李娜主张过权利，但佳美公司所提交的3张照片并不能证实该3张通知张贴的时间、地点，也不能证明该通知是否已经向包括本案叶李娜在内的鑫东来·中商广场小区全部欠费业主送达，在庭审中，叶李娜对此亦不予认可。除此之外，佳美公司亦未提供其他证据予以佐证，故佳美公司提交的证据不足以证明其诉讼时效有中止或中断的情形。叶李娜抗辩佳美公司诉请的2017年10月1日之前的物业服务费已超过诉讼时效的意见，有相应的事实和法律依据，予以采纳。关于叶李娜抗辩佳美公司没有按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的服务内容及服务不到位的问题，在庭审中叶李娜未能提供充分证据予以证实，故对该抗辩意见亦不予采纳。关于叶李娜抗辩佳美公司主张的房屋面积计算有误的问题，根据丹江口市房屋产权产籍监管所为叶李娜办理的房权证，涉案房屋建筑面积为131.91㎡，根据《前期物业服务协议》中的约定，佳美公司确应按照131.91㎡的面积向叶李娜收取物业服务费，该抗辩意见有相应的事实和法律依据，一审法院予以采纳。综上所述，佳美公司要求叶李娜支付2017年10月1日至2020年3月期间的物业服务费4748.76元（131.91㎡×1.2元/㎡/月×30个月）的诉请，有相应的事实和法律依据，予以支持。超出部分，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条，《物业管理条例》第二十六条、第四十条、第四十一条第一款之规定，判决：一、叶李娜在判决生效后十日内向佳美公司支付物业服务费4748.76元；二、驳回佳美公司的其他诉讼请求。一审案件受理费69元，减半收取计35元，由叶李娜负担15元，佳美公司负担20元。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。二审查明的事实与一审认定的基本事实相一致，本院予以确认。本院认为，1.关于佳美公司停止提供物业服务时间的认定问题。一审认定佳美公司于2020年3月底退出鑫东来·中商广场小区，佳美公司上诉认为其提供物业服务至2020年5月，但其并未提供相应证据予以证实，故，对其该项上诉请求，本院依法不予支持。2.关于佳美公司主张2017年10月1日前的物业服务费是否超过诉讼时效期间的问题。本院认为，一般情况下，物业公司的诉讼请求往往涵盖了过去连续几年业主欠缴的物业服务费，在审查物业服务费诉讼时效期间是否届满时，首先应审查物业服务企业在主观上是否怠于行使物业服务费催缴之请求权。结合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”即要将一份物业服务合同整体所涉及的物业服务费视为一个整体，把合同终止的期限视为履行的最后期限，合同期内每年交费时间视为分期付款的时间。佳美公司为鑫东来·中商广场小区提供持续性的物业服务，叶李娜持续地接受物业服务。故，本案诉讼时效期间应从2020年3月开始计算。佳美公司主张自2014年10月1日至2017年9月30日期间36个月的物业服务费并未超过诉讼时效期间。一审以诉讼时效经过为由对2017年10月1日之前的物业服务费不予支持，明显错误。综上，叶李娜应当向佳美公司支付自2014年10月至2020年3月期间66个月的物业服务管理费，合计10447.27元（131.91㎡×1.2元/㎡/月×66个月）。佳美公司的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实清楚，但对诉讼时效认定不当，导致判决结果错误，二审予以纠正。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初2443号民事判决；二、叶李娜在本判决生效后十日内向丹江口市佳美物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费10447.27元；三、驳回丹江口市佳美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69元，减半收取计34.50元，二审案件受理费69元，合计103.50元，均由叶李娜负担。本判决为终审判决。审判长 卢 鸣审判员 祝家兴审判员 张 曼二〇二一年三月三十一日书记员 唐 浩