苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初8400号原告：苏州城投地产发展有限公司，住所地苏州市姑苏区平泷路×号苏州城市生活广场****。法定代表人：洪师亮，董事长。委托诉讼代理人：吴文郡，北京市天元（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱道琴，北京市天元（苏州）律师事务所实习律师。被告：陆军，男，1995年10月16日出生，汉族，住苏州市相城区。原告苏州城投地产发展有限公司（以下简称城投公司）与被告陆军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人吴文郡、朱道琴和被告陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陆军支付2020年5月1日至2020年9月15日的租金及物业管理费共33601元；2.判令被告陆军支付逾期支付费用的违约金6552元（以33601元为基数按每日千分之三自2020年9月16日起暂计算至2020年11月20日，主张至实际支付之日)；3.判令被告支付逾期交还租赁区域的违约金3220元（自2020年9月23日计算至2020年9月29日，按照日租金标准的2倍计算）；4.判令被告陆军支付恢复原状费用11500元（按照200元/平方米）；5.本案诉讼费用由被告陆军承担。事实和理由：苏州市姑苏区平泷路×号的房屋（楼盘名：苏州城市生活广场）系原告所有。2018年10月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租苏州城市生活广场内一层116号商铺（面积57.5平方米）用于经营杂货，履约保证金为19238元，租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日，租金标准为4元/天/平方米，平均月固定租金为6996元，物业管理费标准为1.5元/天/平方米，租金及物业管理费均为3个月为一个支付周期，并于每期最后月份的15日前支付下一期租金、物业管理费。合同第13-12条约定，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项；第14-8条约定，甲乙双方中任何一方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付19238元的违约金；第15-4条约定，因乙方原因导致其未能在本合同解除后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的租赁区域交还给甲方的，每延期一天，乙方向甲方支付合同解除时日租金水平双倍的违约金；后原告依约将租赁区域交付给被告。2020年因疫情影响，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议》，约定原告给予2020年5月、6月的租金及物业管理费减免优惠，被告实际应缴2020年5月1日至2020年5月31日租金、物业管理费4809.5元，实际应缴2020年6月1日至2020年6月30日租金、物业管理费4809.5元。2020年9月5日，被告向原告提出退租，双方签订《合同终止协议》一份，约定原合同于2020年9月15日终止，被告缴纳的履约保证金19238元不予退还；被告需在2020年9月22日前将租赁区域恢复至约定标准并交还原告；被告仍需结清至2020年9月15日的租金和物业管理费。但经原告催告，被告未交还租赁区域，且至今仍未结清租金、物业管理费共计33601元。后原告于2020年9月30日自行收回租赁区域。被告陆军辩称，同意原告的第1项诉讼请求；原告的第2、3项诉讼请求金额太高，不同意支付；坚决不同意原告的第4项诉讼请求，应为被告虽未对商铺恢复原状，但系因原告要求将装修留给下一承租人使用，事实上，原告在收回商铺后直接交付给现承租人，并未恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定：原告城投公司系苏州市平泷路×号苏州城市生活广场的所有权人。2018年10月8日，城投公司（甲方）与陆军（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将城市生活广场一层×号商铺（面积57.5平方米）出租给乙方用于杂货经营，合同期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止（2018年11月1日至12月31日为装修免租期）；租金按租用面积为每日每平方米4元，每年度租金总额为83952元，平均每月固定租金为6996元，物业管理费的标准为1.5元/天/平方米，若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，应按应付而未付金额的千分之三支付违约金；乙方向甲方支付履约保证金19238元，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已缴纳的其他款项；甲乙双方中任何一方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付19238元的违约金；合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该租赁区域墙面、天棚、、地面装修完整性的前提下将该租赁区域恢复到与甲方交接租赁区域时的状态，并交还甲方，甲方有权选择决定是否要求乙方拆除装修恢复原状或保留当时装修原状，如选择恢复原状，则拆除装修费用由乙方全部承担；因乙方原因导致其未能在本合同解除后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的租赁区域交还给甲方的，每延期一天，乙方向甲方支付合同解除时日租金水平双倍的违约金。上述合同签订后，城投公司依约将标的商铺交付给陆军，陆军对商铺装修后按合同约定的项目开展经营。2020年初，新型冠状病毒肺炎疫情在全国范围内爆发。城投公司根据苏州市人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》，结合苏州城市生活广场实际经营状况，决定给予承租商户租金、物业管理费优惠，与陆军就租金（含物业管理费）减免事宜达成协议，主要内容为将陆军实际应缴的2020年5月、6月租金、物业管理费金额调整为每月4809.5元。2020年9月5日，陆军向城投公司提交《歇业申请》，提出由于疫情影响及经营成本的问题，已无力继续经营，决定自2020年9月15日起歇业闭店，故提出解除租赁合同的申请。之后，城投公司（甲方）与陆军（乙方）签订《合同终止协议》，确定双方签订的《商铺租赁合同》于2020年9月15日终止，乙方应于2020年9月22日前进行场地交还，交还的标准为：保护该租赁区域墙面、天棚、、地面装修完整性的前提下将该租赁区域恢复到与甲方交接租赁区域时的状态；场地交还义务若逾期，甲方将按照合同约定的标准收取商铺占用费，并有权按合同约定自行收回该商铺并处理任何设施、设备及物品，由此产生的所有费用由乙方承担；乙方需交纳租金和物业管理费至2020年9月15日，乙方已交纳的履约保证金19238元按租赁合同约定不予退还；双方按本协议履行完毕义务后，基于《商铺租赁合同》形成的债权债务即高清结，再无任何纠葛。上述协议签订后，陆军关闭其经营的商铺，并陆续搬走一些物品，但仍遗留部分货架和货物未搬走，也未将租赁区域的装修拆除。2020年9月30日，城投公司将商铺内的物品移除后自行收回商铺，未拆除原有装修，并将商铺另行出租交付给他人使用。审理中，陆军陈述确有货架及货物遗留在商铺未搬走，对这些物品表示放弃权利。因陆军未向城投公司支付截至2020年9月15日的租金，城投公司于2020年10月16日委托律师向陆军放出律师函，要求其在收到律师函的7日内支付欠付的租金及物业管理费33601元，陆军于次日收函后，至今未向城投公司支付该笔租金。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。城投公司与陆军在履行《商铺租赁合同》过程中，因陆军提出提前解除合同，双方就合同解除后的结算事宜达成并签署《合同终止协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。协议确定陆军应当结清截至2020年9月15日的租金及物业管理费，城投公司主张金额为33601元，陆军不持异议，对城投公司的该项诉讼请求，本院予以支持。协议虽未约定该项费用的支付期限，但陆军在合同解除后未能及时支付，且在城投公司发出律师函进行催告后仍未支付，城投公司有权向陆军主张逾期付款的违约金。违约金的计算期限，本院确定为自律师函确定的付款期限届满次日即2020年10月25日起算，计算至实际付款之日止。城投公司按租赁合同确定的逾期付款违约金标准提出主张（每日千分之三），陆军认为过高，本院审查后认为，陆军在租赁合同履行过程中确实存在未按期付款的违约情形，其应承担的违约责任已经在《合同终止协议》中得到结算，故仍按合同约定的标准来计算该项违约金金额确实偏高，本院调整确定为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率来计算。根据《合同终止协议约定》，陆军应当在2020年9月22日前将商铺腾清后交还，但其仍将部分物品遗留现场，直至城投公司于2020年9月30日自行收回商铺，应当按照协议约定负担2020年9月23日至29日期间的占有使用费，协议约定使用费按合同约定的标准收取，城投公司直接按租赁合同中约定的逾期交还房屋违约金来主张，与该项约定存在出入，陆军也认为金额过高，本院确定该期间使用费按照租赁合同中租金及物业管理费的合计金额予以结算，即5.5元/平方米/天*57.5平方米*7天=2214元。租赁合同及《合同终止协议》中均约定了陆军对租赁商铺负有恢复义务，但合同同时确定了城投公司有权选择是否恢复原状，在其选择恢复原状的情况下，拆除装修费用由陆军负担；而事实上，城投公司在收回商铺后，并未将装修恢复原状，且已将商铺另租他人，未发生恢复费用及损失，其要求陆军按200元/平方米支付恢复费用缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院确定陆军应向城投公司支付租金33601元及逾期付款违约金（以33601元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年10月25日起至实际付款之日止）、房屋占用费2214元，城投公司超出此范围的请求，本院不予支持。依照1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告陆军于本判决生效之日起十日内向原告苏州城投地产发展有限公司支付租金33601元，并支付以33601元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年10月25日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；二、被告陆军于本判决生效之日起十日内向原告苏州城投地产发展有限公司支付房屋占用费2214元；三、驳回原告苏州城投地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1172元，减半收取586元，由原告苏州城投地产发展有限公司负担204元，被告陆军负担382元；被告陆军负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州城投地产发展有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  潘宇容二〇二一年三月五日书记员  邓 琴