天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0119民初932号原告：天津林砼瑞安物业有限公司，住所地：天津市蓟州区中场南路鸿昌广场配建物业楼。法定代表人：张连垒，董事长。委托诉讼代理人：许文敏，天津仁合律师事务所律师。被告：天津市鑫汇通典当有限责任公司，住所地蓟州区中昌北路南端两侧鸿昌广场1-1-101。法定代表人：杨金山。委托诉讼代理人：吴非，该公司职员。原告天津林砼瑞安物业有限公司（以下简称“物业公司”）与被告天津市鑫汇通典当有限责任公司（以下简称“鑫汇通公司”）物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津林砼瑞安物业有限公司委托诉讼代理人许文敏、被告天津市鑫汇通典当有限责任公司委托诉讼代理人吴非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津林砼瑞安物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告2018年12月12日至2020年12月11日期间的物业服务费25583.42元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月12日，原告与被告所在区域天津市蓟州区鸿昌广场小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，由原告自2016年12月12日起，对被告所在区域的业主进行为期四年的物业服务，原告向居民业主每月每平方米收取1.5元费用，向商业用户按每月每平方米收取1.9元费用。合同订立后，原告履行合同的全面服务，被告未按照合同约定按时交纳物业费，自2018年12月12日起至2020年12月11日止，被告欠物业费51166.84元。原告依据发生法律效力的天津市蓟州区人民法院作出的（2019）津0119民初3539号民事判决书，2018年12月12日至2020年12月11日期间物业费51166.84元的50%请求物业费25583.42元。原告经多次催要未果，故原告具状起诉。天津市鑫汇通典当有限责任公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，请法院驳回其诉讼请求。1、原告入驻不合法，不认可业主委员会与物业公司订立的合同。因为业主委员会产生我方有疑问，鸿昌广场商铺面积6万多平米，商铺业主占4万多平米，商铺业主占用面积达到建筑面积三分之二以上，其公司经过走访大部分业主均未交物业费，说明商铺业主均未通过物业服务合同，原告进驻小区未达法定人数，故物业服务合同不合法。2、在物业合同实施期间，原告未尽服务义务，该公司只有2-3个人，不能达到服务要求；经过走访居民及商户满意程度均较低，在平时其也观察物业公司连一片树叶都没扫过。3、消防工程改造，2018年9月后才投入使用，之前的费用不能计算在物业费中。要求原告说明服务项目及服务标准。一、物业公司为证明自己的诉讼主张，提交了以下证据材料：1、物业服务合同，证明划定了服务区域、收费标准及交费方式；2.提交催收物业费照片以及进行物业服务的照片，证明在起诉前原告曾经向被告催收物业费，并在日常进行了物业服务；3.提交2019津0119民初3539号民事判决书，证明法院根据原告的服务标准判决给付50%物业费；4.维修和更新、改造工程验收报告、原告与天津鑫君安科技有限公司于2019年3月签订的《天津市小型建设工程施工合同》，证明原告为鸿昌广场小区提供消防设施维修改造物业管理服务；5.原告与天津云澈自动化设备有限公司于2020年6月签订的《二次供水设施清洗消毒合同》、天津市蓟州区水务局于2020年8月10日出具的《天津市二次供水设施清洗消毒证明》，证明原告为鸿昌广场小区提供二次供水物业管理服务；6.提交原告向天津市蓟州区市容管理委员会缴纳的垃圾处理费票据，证明被告所在区域的垃圾清运是原告支付的相关费用。同时还有原告疏通管道、清理垃圾的费用开支收条，证明原告为被告进行物业服务的情况。物业公司向鑫汇通公司主张物业费的计算标准为：面积1122.08平方米，每平方米1.9元收取物业费/每月，时间2018年12月12日至2020年12月11日，共计2年，物业费总额51166.84元。根据（2019）津0119民初3539号民事判决书按50%向被告主张25583.42元。二、鑫汇通公司为证明自己的诉讼主张，提交了鸿昌广场业主联合声明签字书一份，证明被告小区中有超过建筑面积50%的业主对于物业服务合同不知情，且没有参加业主大会选举，物业服务合同签订不合法，对被告并不具有约束力。被告对原告提交的证据1不认可，主张该物业服务合同是由小区业主委员会与原告签订，与原告不存在任何法律关系，且该小区业主委员会并不是经过合法选举出来的，其签订合同的效力存疑；对证据3真实性认可，但关联性不认可。认为该判决书中的被告与本案中被告的情形不同，不能作为本案判决的依据；对证据5即原告进行了供水、清洗、消毒工作不清楚，不发表具体质证意见；对证据2、4、6均不予认可，不认可物业公司进行了物业服务。被告对原告述明的物业费计算标准中的计算方法、建筑面积、欠费期间予以认可，但因其不认可物业服务合同，故对物业费每平米1.9元、按50%主张物业费的标准均不予认可。原告对被告提交的鸿昌广场业主联合声明签字书的真实性、合法性、关联性均不予认可。认为该声明系复印件，没有原件不能证明是业主本人签字，真实性无法保证；声明签字时间为2016年11月份，原告入驻该小区为2016年12月12日，故无关联性。该声明无任何内容，只是签字而已，并未写明不同意原告入驻的意见；原告入驻后，部分业主已经交纳了物业服务费，不存在业主不同意入驻的问题。经本院审查核实，认证如下：对于原告的证据1物业服务合同，被告未提供相关证据，对其辩解意见不予支持，对该证据本院予以采信；证据2.张贴书面通知催缴物业费方式简便，是物业服务行业惯例，原告在被告经营场所张贴并进行了拍照，也符合常理;对物业公司进行物业服务的现场照片，因是物业公司员工在实际工作过程中拍摄留存，故对原告提交的照片证据本院予以采信；证据3生效法律文书，被告虽然对原告主张50%物业费不予认可，但该证据系本院生效判决，故本院予以采信；证据4、6被告未提交相反证据，证据5被告未发表质证意见，亦未提交相反证据，故对被告的辩解意见本院不予支持，且该证据能够证明原告为鸿昌广场小区消防设施维修、更新、改造提供了物业管理服务。对于被告的证据鸿昌广场业主联合声明签字书，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月12日，原告与天津市蓟县（现蓟州区）鸿昌广场小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定原告为鸿昌广场小区（内有住宅楼、商业楼）提供物业管理服务，合同期限自2016年12月12日起至2020年12月11日止；商业楼物业费按建筑面积每月每平米1.9元（其中，物业费0.7元、基础设施运行费1.2元）计算,业主于每年年初交纳本年度全年物业费。合同签订后，原告按约为鸿昌广场小区提供物业管理服务。合同没有针对住宅楼、商业楼的不同情况对服务内容进行区分。被告营业场所地处鸿昌广场小区，原告为其提供物业管理服务内容为消防与二次供水设施运行、维护、管理，排污管道维护、管理及垃圾清运。鑫汇通使用场所建筑面积为1122.08平方米。按照物业服务合同约定的标准计算，被告自2016年12月12日至2020年12月11日期间（即2年）的物业费为51166.84元。原告为被告提供了上述物业服务，被告未向原告交纳物业费。经原告催要，被告未付而成讼。另查，鸿昌广场小区是开放式小区，内有住宅楼和商业楼，地跨中昌北路，商业楼位列中昌路两侧，门前空地与市政人行道相接。小区内道路和室外消防供水管道设施年久失修，原告进驻后对小区部分公共设施进行了维修。本院认为，鸿昌广场小区住宅楼、商业楼混合，地跨中昌路，大部分商业楼位于中昌北路两侧，是开放式小区。小区业主会与原告所签物业服务合同，没有针对住宅楼、商业楼的不同情况对服务内容进行区分，致使原告对物业服务合同约定的部分服务内容无法或无需向商业楼履行，但物业服务合同约定的物业费收费标准是基于该合同约定的全部服务内容而定，依公平原则，未履行部分服务内容的物业费应予免除。原告为被告提供了消防与二次供水设施运行、维护、管理及垃圾清运物业管理服务，被告理应给付原告相应物业费。根据原告为被告提供的物业服务内容及物业收费标准以及天津市蓟州区人民法院作出的（2019）津0119民初3539号生效民事判决书，综合考量，以被告按物业服务合同所约物业费标准的50％向原告交纳物业费为宜。被告以原告并没有提供相关物业服务为由拒交物业费,理据不足，不予支持。原告的诉讼请求理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告天津市鑫汇通典当有限责任公司给付原告天津林砼瑞安物业有限公司自2016年12月12日至2020年12月11日期间的物业费25583.42元（1122.08平方米×1.9元每平方米×12个月×2年）×50%，于判决生效后10日内付清，并直接汇入天津林砼瑞安物业有限公司在哈尔滨银行天津市蓟县支行账户内，账号：×××23;二、驳回天津林砼瑞安物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元（已减半），由被告天津市鑫汇通典当有限责任公司负担，并将该款直接汇入天津林砼瑞安物业有限公司在哈尔滨银行天津市蓟县支行账户内，账号：×××23。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周国新二〇二一年三月十六日书记员  贾恩会附：（一）本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（二）特别提示：1.当事人有上诉请求的，可在接到判决书之日起十五日内，将上诉状和上诉状副本交付本院。2.双方当事人在上诉期内均不上诉的，本判决发生法律效力，如义务人未在规定期间内履行判决义务的，权利人在二年内申请法院强制执行。