湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0117民初285号原告：林冬梅，女，汉族，1967年1月8日出生，住武汉市新洲区，原告：夏大成，男，汉族，1957年8月24日出生，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：李晓明，湖北佑君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莎莎，湖北佑君律师事务所律师。被告：武汉世纪龙腾置业有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街工人村26号。法定代表人：陶五明，该公司总经理。委托诉讼代理人：周爱平，湖北乾泰律师事务所律师。被告：汉口银行股份有限公司阳逻开发区支行，住所地武汉阳逻经济开发区特一号。负责人：郭兆青，该行行长。委托诉讼代理人：林娜，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋海林，湖北观筑律师事务所律师。原告林冬梅、原告夏大成与被告武汉世纪龙腾置业有限公司（以下简称龙腾公司）、被告汉口银行股份有限公司阳逻开发区支行（以下简称汉口银行阳逻支行）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林冬梅、原告夏大成的委托诉讼代理人李晓明、陈莎莎，被告龙腾公司的委托诉讼代理人周爱平，被告汉口银行阳逻支行的委托诉讼代理人林娜、宋海林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林冬梅、原告夏大成向本院提出诉讼请求：1.确认原告林冬梅、原告夏大成与被告龙腾公司于2014年11月17日签订的协议书有效；2.判令被告龙腾公司与被告汉口银行阳逻支行签订的抵押合同部分无效（有关原告林冬梅、原告夏大成的房屋部分）；3.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：原告林冬梅、原告夏大成有位于阳逻街高潮村一层房产，原告与被告龙腾公司于2014年11月17日签订协议，约定原告的房屋拆除后，融入被告龙腾公司的整体开发，原告同意还建的房屋租给“海澜之家”经营，还建面积77平方米，位于菜市场旁世纪广场第一间第二间。以上房屋交付原告后，原告一直出租并收取租金。2019年6月24日，被告龙腾公司与被告汉口银行阳逻支行签订《最高额房地产抵押合同》，被告龙腾公司将原告上述协议里的房屋抵押给被告汉口银行阳逻支行。现被告龙腾公司无力还款，被告汉口银行阳逻支行欲按照《最高额房地产抵押合同》执行该合同中的抵押物。原告认为被告龙腾公司无权使用原告的房屋进行抵押，其行为侵害了原告的合法权益，被告汉口银行阳逻支行未尽合理审查义务，涉案房屋自交付后一直由原告占有且使用，两被告签订的抵押合同中关于原告房屋部分应无效。被告龙腾公司辩称，原告提交的两份合同均是与被告龙腾公司签订，对其真实无异议；两被告之间签订的抵押合同真实性也无异议，请法院认定其效力。被告汉口银行阳逻支行辩称，一、原告提交的协议书与抵押合同主体不一致，性质不一致，请求权基础也不一致，根据一事一案原则不应合并审理，原告基于协议书仅能向被告龙腾公司主张债权，不能当然取得商铺的所有权，故在未取得所有权的情况下不能对抗被告汉口银行阳逻支行的抵押权；二、原告与被告龙腾公司之间的协议是否属实不能确定，但被告汉口银行阳逻支行对房屋的抵押权系经依法设立的物权，应受到法律保护，原告仅能依据协议向被告龙腾公司提起诉讼，不能突破合同相对性原理向被告汉口银行阳逻支行诉讼；三、协议书中还建面积为77平方米，位置是世纪广场第一、二间，并未说明具体哪一层，按照原告逻辑整体广场归其所有，也未办理登记备案，与抵押范围内的房屋无任何关系；四、两被告签订的保证合同、抵押合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应予保护，且被告汉口银行阳逻支行在放贷过程中到房地产管理部门调取了房屋的相应权属信息，确定了抵押商铺均登记在被告龙腾公司名下，被告龙腾公司有权处分，并办理了抵押权登记。综上，应驳回原告的起诉及诉讼请求。原、被告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。原告林冬梅、原告夏大成提交的身份证、企业信息、房权证、国有土地使用权证、银行转账明细、最高额房地产抵押合同，双方对其真实性均不持异议，以上证据能够证明与本案相关的事实，本院予以采信；原告林冬梅、原告夏大成提交的两份协议书、房产测丈表均系与被告龙腾公司签订，被告龙腾公司对其不持异议，该证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告汉口银行阳逻支行提交的借款合同、借款凭证、保证合同、最高额房地产抵押合同、不动产登记证明及不动产信息查询单均客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。根据上述认定的证据，结合庭审中当事人陈述，查明本案事实如下：1999年，原告林冬梅取得一栋位于阳逻高潮村八组私有住宅的房屋产权证及国有土地使用证，其中房产证载明建筑面积为45.17平方米，土地使用证载明用地面积为43.32平方米。2011年9月22日，原告林冬梅、原告夏大成与被告龙腾公司的法定代表人陶五明签订《协议书》一份，约定将原告的房屋（门店）纳入被告龙腾公司开发规划，由被告龙腾公司拆除还建，拟还建面积68.793平方米。2014年11月17日，原告林冬梅、原告夏大成再次与被告龙腾公司签订《协议书》一份，约定原告还建面积77平方米（宽7深11），位于海澜之家正××（××大道高潮××组，菜市场旁，世纪广场第一间第二间）；原告将还建商铺返租给被告龙腾公司五年，被告龙腾公司租给海澜之家五年；被告龙腾公司每年支付租金150000元，此款定于2015年6月1日开始计租，每年6月1日一次付清当年租金；该合同还对被告龙腾公司向原告林冬梅、原告夏大成出租靠近菜场的另一间商铺及租金等进行了约定。被告龙腾公司出具房产测丈表，注明还建给原告林冬梅的一楼门面为世纪广场一层1号商铺。2015年8月27日，被告龙腾公司将世纪广场一层1号商铺登记至本公司名下。2019年6月，被告龙腾公司为给案外人湖北汇智云商供应链管理有限公司向被告汉口银行阳逻支行的借款提供担保，与被告汉口银行阳逻支行签订《最高额房地产抵押合同》一份，将世纪广场一层1号、2号、11号、12号、32号及33号商铺，抵押给被告汉口银行阳逻支行，其中1号商铺建筑面积145.05平方米，套内建筑面积79.10平方米；2号商铺建筑面积113.25平方米，套内建筑面积61.76平方米；11号商铺建筑面积170.52平方米，套内建筑面积92.99平方米；12号商铺建筑面积145.05平方米，套内建筑面积79.10平方米；32号商铺建筑面积67.39平方米，套内建筑面积36.75平方米；33号商铺建筑面积69.30平方米，套内建筑面积37.79平方米。上述用于抵押的商铺均办理了相应的抵押权登记，且均已由被告龙腾公司向外出租，由出租人实际占有。本院认为，原告林冬梅、原告夏大成认为其依据拆迁补偿协议享有涉案商铺的权益能够对抗两被告签订的抵押合同，其起诉要求确认两份合同的效力指向同一诉讼利益。虽然两份合同签订主体不一致，但原告并非请求履行合同，同时，为减轻当事人诉累，节省诉讼资源，本案宜一并审理。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告林冬梅、原告夏大成与被告龙腾公司签订拆迁还建协议，协议签订主体具备订立民事合同的行为能力，且协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，应为有效合同，故原告林冬梅、原告夏大成要求确认2014年11月17日《协议书》有效，本院予以支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”原告林冬梅、原告夏大成认为两被告签订的抵押合同涉及无权处分，侵犯其权利的部分应无效，该抵押合同效力应适用《中华人民共和国民法典》的有关规定进行判断。但《中华人民共和国民法典》并未规定无权处分导致合同无效，涉案抵押合同也不具备《中华人民共和国民法典》规定的其他导致合同无效或民事法律行为无效的情形，故原告林冬梅、原告夏大成要求确认被告龙腾公司与被告汉口银行阳逻支行签订的抵押合同部分无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十六条第一款、第一百五十三条、第一百五十四条、第五百零八条规定，判决如下：一、原告林冬梅、原告夏大成与被告武汉世纪龙腾置业有限公司于2014年11月17日签订的《协议书》有效；二、驳回原告林冬梅、原告夏大成其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告林冬梅、原告夏大成负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  魏芳二〇二一年三月二十六日书记员  喻琼