河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终76号上诉人（原审被告）：河南尉氏农村商业银行股份有限公司，住所地：河南省开封市尉氏县城人民路东段**。统一社会信用代码：91410223712692930Y。法定代表人：陈永胜，任董事长。委托诉讼代理人：唐志青，河南典策律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙家豪，河南典策律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杜永久，男，回族，1967年2月11日生，住址：河南省尉氏县。委托诉讼代理人：邱芳园，河南智卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜伟豹，河南智卓律师事务所实习律师。原审第三人：杨继恒，男，回族，1964年10月1日生，住址：河南省尉氏县。原审第三人：洪平，女，回族，1965年1月9日生，住尉氏县。委托诉讼代理人：刘浩，男，回族，1958年4月19日生，住址：河南省开封市龙亭区。上诉人河南尉氏农村商业银行股份有限公司（以下简称尉氏农商行）因与被上诉人杜永久、原审第三人杨继恒、洪平案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省尉氏县人民法院（2020）豫0223民初3255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。尉氏农商行不服原判，上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回杜永久的诉讼请求；三、判令杜永久承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、杜永久对原房屋和涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。二、杜永久因自身原因未能办理房产过户，其对未能办理房产过户存在明显过错。三、杜永久的债权不能对抗尉氏农商行的物权。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误，恳请贵院撤销一审判决，并驳回杜永久的诉讼请求。杜永久辩称，我方对原房屋和涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、尉氏农商行与杨继恒、洪平之间的贷款抵押标的物并未灭失，尉氏农商行因请求债权而执行杨继恒、洪平，应当查封和执行双方之间约定的抵押标的物，或者是杨继恒、洪平名下的财产。二、尉氏农商行要求查封、执行我方已经置换的房产没有任何法律依据。三、我方依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，完全能够排除尉氏农商行强制执行的民事权益。杜永久在本案中并不存在过错，没有办理房屋登记手续的原因在于杨继恒，尉氏农商行在发放贷款时不具有善意的意思表示。四、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，杜永久可以提起执行异议之诉。经审理确认拆迁人与被拆迁人在人民法院查封之前已经签订合法有效的拆迁安置补偿协议，并且在拆迁安置补偿协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，对被拆迁人杜永久停止执行的诉讼请求应当予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，尉氏农商行的上诉理由不能成立，恳请贵院依法判决驳回其上诉请求。杨继恒、洪平述称，我方与杜永久发生的买卖合同纠纷及与尉氏农商行发生的纠纷，均是我方造成的过错，我方将尽快偿还贷款，解决本案的纠纷。杜永久向原审法院起诉请求：1．请求河南省尉氏县人民法院（2019）豫0223执恢617号执行案中停止对杜永久享有的151号征迁协议书中约定的产权调换的154.49平方米的不动产的执行，并解除对上述不动产的查封；2．本案诉讼费由尉氏农商行承担。原审法院认定事实：根据杜永久、尉氏农商行及杨继恒、洪平的陈述和经审查确认的证据，法院认定的事实如下：杜永久购买第三人杨继恒自己建造的南大街十五号三楼东户套房及地下室，双方于2012年6月27日签订购房协议，房产价款杜永久已支付完毕，杨继恒将房屋交付杜永久，杜永久居住使用至今。该房产登记在杨继恒名下，登记时间为2011年11月10日。2011年12月，洪平首次向尉氏县农村信用合作联社（后变更为尉氏农商行）申请贷款，以杨继恒名下5套房产作为抵押物，分别是尉氏县房权证城关镇字第××、31××17、31000719、31××27、31××25号，贷款金额为1000000元，贷款期限为一年，之后每年续贷。至2016年，贷款金额为1800000元，抵押物为尉氏县房权证城关镇字第**、31××21号、31000723号（杜永久购买房产）、31××25号、31000711号、31××09号、31000715号、31××17号、31000713号、00××97号共计10套房产，最后一次办理抵押权登记时间为2016年4月21日。2017年4月7日，尉氏农商行与洪平、杨继恒借款合同纠纷一案，根据尉氏农商行申请，法院于2017年3月21日做出（2017）豫0223民初1361之一号民事裁定，裁定对杨继恒名下证号为尉氏县房房权证城关镇字第××、3××21、31000723、31××25、31000711、31××09、31000715、31××17、31000713、00××97号房产予以查封。经调解，法院做出（2017）豫0223民初1361号民事调解书，内容为：一、尉氏农商行与洪平、杨继恒双方自愿解除于2016年4月21日签订的借款合同；二、洪平、杨继恒自愿于2017年4月21日前偿还尉氏农商行借款本金180万元及利息153858.95元；三、若洪平、杨继恒不按期履行上述义务，从2017年4月22日起，按合同约定逾期月利率15.12‰支付利息至还清借款之日止；四、如洪平、杨继恒不履行上述义务，尉氏农商行对洪平、杨继恒抵押的尉氏县房房权证城关镇字第**、1××21号、31000723号、31××25号、31000711号、31××09号、31000715号、31××17号、31000713号、00××97号房产的价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。2017年5月25日，尉氏农商行向法院申请强制执行。2019年10月15日杜永久儿媳郝琦与征收办签订了151号《尉氏县房屋预征收补偿安置协议书》，约定：杜永久自愿选择产权调换方式，调换后面积为154.49平方米，并补偿杜永久91674元。2020年6月2日，法院向征收办送达协助执行通知书，要求协助预查封就案涉房产征迁约定的产权调换后的不动产。同年6月4日，杜永久向法院提出书面异议。后法院裁定驳回执行异议。原审法院认为，本案的争议焦点是杜永久就其产权调换后154.49平方米的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明的事实和证据，应当认定杜永久对其拆迁调换后房屋享有足以排除强制执行的权利。理由是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”前述第二十八条所规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权属于第二十七条所规定的除外情形，即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下，享有排除担保物权人执行案涉房屋的权利。本案中，杜永久与杨继恒于2012年签订房屋买卖合同，全部支付价款，并占有使用。该房屋于2016年4月21日被杨继恒用于其向尉氏农商行借款的抵押物，2017年被法院查封。根据双方的约定，房产证由杨继恒负责办理，由于该房屋一直由杨继恒作为其向尉氏农商行借款的抵押担保物，加之较高的过户登记费用，以及后来该区域被划入拆迁区域，杨继恒一直未为杜永久办理过户登记手续，杜永久对于未办理该房产过户登记手续没有过错。由于涉案房屋被政府征收，产权调换后的房屋亦可以据此排除执行。综上所述，对杜永久的诉讼请求，法院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、不得执行杜永久享有的151号征迁协议书中约定产权调换154.49平方米的不动产；二、驳回杜永久其他诉讼请求。案件受理费4300元，由尉氏农商行负担。二审经审理查明的事实与原审审理查明的基本事实一致。本院认为，本案中，2016年4月21日，杨继恒、洪平为向尉氏农商行借款而将已经出卖的房屋进行抵押，对此杜永久并不知情。杜永久于2010年向杨继恒交纳部分购房款，并于2012年与杨继恒签订房屋买卖合同，在房屋被拆迁之前实际占有并使用，在杜永久占有和使用房屋期间，虽然没有办理产权过户手续，但未过户的原因是由于该区域因政府行政区域规划调整被划入拆迁区，不能归责于杜永久。在该房屋被征收时，尉氏县房屋征收办公室与杜永久达成征收补偿安置协议，故杜永久对拆迁安置补偿房屋所享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除强制执行，原审判决不得执行杜永久享有的151号征迁协议书中约定产权调换154.49平方米的不动产并无不当。尉氏农商行的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人河南尉氏农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二一年三月十九日法官助理徐亚楠书记员袁曼