山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终1167号 上诉人（原审被告）：梁健，男，1970年9月16日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：匡伟，山东森昌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵兴元，男，1942年2月16日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：苏夫成，新泰田地法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：赵文姬，女，1992年12月8日出生，汉族，现住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：苏夫成，新泰田地法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：新泰市金鑫房地产开发有限公司，住所地新泰市金斗路北段西侧。 法定代表人：任玉华，经理。 委托诉讼代理人：尹睿志，新泰兴岳法律服务所法律工作者。 原审被告：王丽平，女，1971年12月31日出生，汉族，住新泰市。 上诉人梁健因与被上诉人赵兴元、赵文姬、新泰市金鑫房地产开发有限公司(以下简称金鑫公司)、原审被告王丽平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院(2020)鲁0982民初1096号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁健上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，上诉人已按照约定将涉案房屋转让给赵兴元、赵文姬，被上诉人金鑫公司与被上诉人赵兴元、赵文姬之间已形成商品房买卖合同。2012年12月份，上诉人将涉案房屋锦玉园4号楼1单元1102室转让给赵文姬后，已经协助赵文姬将涉案房屋名称变更到赵文姬名下，被上诉人金鑫公司也认可这一事实，在金鑫公司发给赵文姬的催促函中，金鑫公司明确认可赵文姬购买涉案房屋，并已缴纳部分购房款，这说明金鑫公司及赵文姬都认可双方之间形成商品房买卖合同关系，而且金鑫公司也知道赵文姬支付的购房款的具体数额，上诉人的收款收据并不影响办理网签手续，上诉人已完成自己的协助义务。赵兴元、赵文姬无法取得涉案房屋的原因是金鑫公司将涉案房屋另行出售，是金鑫公司解除了与赵文姬之间的商品房买卖合同，与上诉人无关。因此，即使存在返还25万元购房款的问题，也是由金鑫公司负责返还，而非上诉人，一审判决对此认定是错误的。综上，一审判决认定错误，上诉人请求依法改判或发回重审。 赵兴元、赵文姬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回梁健的上诉请求。 金鑫公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回梁健的上诉请求。另外，金鑫公司不是合同相对方，请求维持原判。 王丽平未陈述意见。 赵兴元、赵文姬向一审法院起诉请求：1.解除赵兴元、赵文姬与梁健、王丽平订立的房屋买卖合同；2.依法判决梁健、王丽平、金鑫公司退还赵兴元、赵文姬购房款250000元，并赔偿经济损失50000元（自2020年12月23日至2020年2月17日，按同期银行贷款利率计算），共计300000元；3.本案诉讼费由梁健、王丽平、金鑫公司负担。 一审法院认定事实：2012年12月份，赵兴元、赵文姬与梁健口头约定，梁健将锦玉园4号楼1单元1102室转让给赵文姬，赵兴元支付梁健250000元。2012年12月23日，赵兴元分两次通过银行转账的方式支付给梁健250000元。2019年3月31日，金鑫公司向赵文姬发送了一份限期办理房屋网签手续催促函，记载“赵文姬你购买了新泰市××房××号楼××单元××室房产，当时你交纳了部分购房款，但没有办理网签手续。因该房产早已具备网签条件，在此之前，我公司多次催促你前来办理网签手续，但你推脱不来办理。现我公司再次郑重通知你们，限你们在收到催促函2日内带好夫妻双方身份证、结婚证、收款收据、付款凭证等手续及剩余购房款，与你的配偶来我公司办理网签手续，逾期不来办理，如因我公司与他人之间的债权债务问题导致该房产被查房、拍卖等，我公司概不负责，所有的法律责任及损失均由你们自行承担。”梁健曾出具证明一份，记载“本人梁健购买锦玉园4＃楼房屋预交购房款250000元（大写贰拾伍万元整）。交款收据不慎丢失，特此证明该房已于2014年转让给赵文姬”。新泰市不动产登记交易信息查询结果记载，坐落于新泰市城区××路××，不动产权证号／合同号ＪＹＹ4-1-1102房产的权利人是许彦、王昌雪。另查明，梁健、王丽平系夫妻关系。以上事实，由赵兴元、赵文姬提交的身份证原件、户籍登记信息查询结果、结婚登记申请表、银行交易明细、金鑫公司出具的《限期办理房屋网签手续催促函》、不动产查询结果表及当事人陈述等予以证实。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面合同、口头形式和其他形式。”2012年12月份，梁健与赵兴元、赵文姬口头约定，梁健将锦玉园4号楼1单元1102室出售给赵文姬，赵兴元支付梁健250000元。赵兴元、赵文姬与梁健达成的口头约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。赵兴元于2012年12月23日支付给梁健250000元，已经履行完付款义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。根据梁健出具的证明，梁健预交购房款的收款收据丢失，梁健并未将收款收据交付赵兴元、赵文姬。在赵文姬不能提交收款收据的情况下，其无法按照被告金鑫公司要求履行支付剩余购房款等义务，同时，鉴于涉案房屋已经过户至案外人名下，赵兴元、赵文姬与梁健达成的买卖涉案房屋的口头协议已经无法实现。赵兴元、赵文姬要求解除与梁健达成的口头协议，符合上述法律规定的合同解除情形，一审法院予以支持。梁健应返还赵兴元、赵文姬购房款250000元。诉讼中，赵兴元、赵文姬认可与梁健达成买卖涉案房屋的口头协议，同时，赵兴元、赵文姬亦未提供王丽平与梁健出售涉案房屋系共同意思表示的证据，故赵兴元、赵文姬要求王丽平与梁健承担共同还款责任，没有法律依据，一审法院不予支持。赵兴元、赵文姬要求梁健赔偿经济损失50000元（以25万元为本金，自2012年12月23日起至起诉之日2020年2月17日止，按照同期银行贷款利率计算），不违背法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、赵兴元、赵文姬与梁健于2012年12月达成的买卖锦玉园4号楼1单元1102室房屋的口头协议自本判决生效之日起解除；二、梁健自本判决生效之日起十日内返还赵兴元、赵文姬购房款250000元，并赔偿损失50000元；三、驳回赵兴元、赵文姬的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，保全费2020元，由梁健负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁健提交中国银行的往来款支付凭证复印件一份，证明2011年11月25日梁健给新泰公信置业有限公司工作人员刘冲打款20万元，该笔款项缴纳的是涉案购房款。被上诉人均质证称该凭证系复印件，不能证实转账给刘冲的20万元是购买涉案房屋的款项，与本案无关联性。本院认为，该证据系复印件，且20万款项是支付给的新泰公信置业有限公司，与本案无关联性，对该证据不应采信。经审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，梁健主张其已按约定将涉案房屋转让给赵文姬并协助将涉案房屋名称变更到赵文姬名下，但与不动产登记交易信息记载涉案房屋的权利人是案外人许彦、王昌雪不符，其主张与事实不符，不应支持。梁健亦认可其系从新泰公信置业公司购买的涉案房屋，并将款项交付给其工作人员，金鑫公司亦不认可其与梁健或赵兴元、赵文姬之间存在房屋买卖合同关系并收取购房款，因此，梁健主张赵文姬与金鑫公司之间形成房屋买卖合同关系亦与事实不符，不应支持。各方当事人均认可涉案房屋已另行出售给他人，梁健与赵兴元、赵文姬之间口头订立的房屋买卖合同已无法实现，一审法院认定梁健返还款项并赔偿损失并无不当，应予支持。综上所述，梁健的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人梁健负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 于永刚 审判员 井 慧 二〇二一年三月二十三日 书记员 李争艳