黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑09民终60号上诉人（一审被告）：七台河市德庆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省七台河市桃山区旭日街（松林小区**楼****）。统一社会信用代码：91230900057437916C。法定代表人：潘庭汉，该公司经理。委托诉讼代理人：任传玲，新兴区兴乐法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：于野，男，1977年12月27日出生，汉族，个体业主，住海南省三亚市吉阳区。委托诉讼代理人：王淑燕，桃山区桃东中心法律服务所法律工作者。上诉人七台河市德庆房地产开发有限公司（以下简称德庆公司）与被上诉人于野房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服桃山区人民法院（2020）黑0903民初590号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人德庆公司委托诉讼代理人任传玲，被上诉人于野委托诉讼代理人王淑燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德庆公司上诉请求，一、请求撤销桃山区人民法院（2020）黑0903民初590号民事判决书，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。理由，一、一审程序违法。上诉人已邮寄鉴定申请，一审法院已收到，未鉴定即缺席审理。二、一审没有查清案涉房屋安置补偿合同的形成原因和内容合法性，以被上诉人单方陈述判定有违公正，事实未查清，存在重复补偿多次补偿情况，显失公平。三、上诉人不应承担责任，因另案被七台河市中级法院查封导致施工单位放弃施工，多次反映后解除查封。耽误工期是法院查封审核把关不严造成，致未能按期交付房屋超百户，此判决将类案比照。于野答辩意见:一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由，各判项均为双方约定的事项，理应予以支持。上诉人也未提出对相关协议的撤销或变更。上诉人未出庭属自己放弃参加诉讼，其要求鉴定的事项已在其承认的《房屋买卖合同书》中确认。于野一审诉讼请求：1.判令被告一次性给付应退房款81270.00元，应付房租费10971.00元、延期安置过渡期补偿费38000.00元、延期入住违约金41489.28元违约金基数×1?（原告动迁面积82.32平方米×1.2倍×4200.00元/每平方米）、延期给付过渡期安置补偿费违约金75000.00元（3000.00元/月×25个月，2018年9月10日-2020年10月份），246730.28元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月，原、被告双方协商一致后签订房屋产权征收调换补偿协议的约定，原告用自有房屋调换被告在桃山区原市职业技术学院家属楼开发建设的七台河市亚太国际商城住宅一户，合同签订后双方已实际履行。由于被告严重违约，导致原告未能如期回迁入住。2018年5月13日，就延期安置补偿问题双方签订协议书，被告在补偿协议书中承诺：一次性给付原告过渡期安置补偿费人民币38000.00元，给付时间是2018年9月10日，另约定，如被告在2018年8月30日工程未能交付使用，无法安置原告入住的，被告则按日向原告支付违约金，同时承诺，被告如不能在2018年9月10日前向原告支付过渡期安置费时，自2018年9月10日起，每月向原告支付3000.00元的补偿费。2018年8月27日，双方签订七台河市商品房买卖合同书，至2020年1月7日原告才收房并办理了回迁入住手续，结算时被告在原告的结算单上写有应退原告房款，应付房租费。就应退房款及给付违约金问题，双方多次协商未果，故诉至法院。德庆公司一审未出庭亦未提交书面答辩和证据。一审法院经审理认定案件事实如下：2013年3月，原、被告双方协商一致后签订房屋产权征收调换补偿协议，原告用自有房屋调换被告在桃山区原市职业技术学院家属楼开发建设的七台河市亚太国际商城住宅一户，合同签订后双方已实际履行。2018年5月13日，就延期安置补偿问题双方签订协议书，达成如下协议：一、甲方（德庆公司）承诺2018年8月30日前完成对乙方（于野）安置工作，保证乙方在2018年8月30日前入住甲方开发的亚太国际商城；二、甲方承诺对乙方延期安置产生的临时过渡期安置补偿费一次性补偿人民币38000.00元，该临时过渡期安置补偿费给付时间为2018年9月10日。三、违约责任：1、如甲方在2018年8月30日未能实现住宅楼主体工程交付使用，无法安置乙方入住，则甲方每日向乙方支付违约金，违约金计算方式为违约金基数×1?（违约金基数为：乙方原动迁房屋建筑面积×1.2倍×4200元/平方米）；2、如甲方未能在2018年9月10日向乙方支付过渡期安置补偿费，则甲方承诺在履行本协议第二条的基础上，自2018年9月10日起，向乙方支付三倍的过渡期安置补偿费（即甲方每月向乙方支付3000.00元过渡期安置补偿费）。2018年8月27日，双方签订七台河市商品房买卖合同书，在该合同书中第八条双方约定出卖人应当在2018年8月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。2020年1月7日原告办理了回迁入住手续，结算时被告在原告的结算单上标注应退原告房款81270.00元，应付房租费10917.00元。上为本案事实。证据分析认定如下：原告提交的证据（1）原告身份证、商品房买卖合同一份，证明原告主体资格及双方之间具有商品房买卖合同关系事实成立；证据（2）入住费收据三张、结算单一张复印件，证明2020年1月7日原告办理入住手续，被告为原告出具一份加盖财务专用章的结算单，明确在原告购房款结算时，被告应退原告房款81270.00元，应付房租费10917.00元，原告房屋拆迁面积为82.32平方米，合计92187.00元；原告实际入住时间为2020年1月7日。证据（3）延期安置补偿协议书一份，证明双方2018年5月13日签订延期安置补偿协议书，被告承诺在2018年8月30日之前回迁入住及对延期安置产生的过渡期安置补偿费一次性补偿人民币38000.00元；补偿费给付时间是2018年9月30日，现被告已逾期给付两年之久；该协议同时约定了违约责任条款，即被告在2018年8月30日未能实现住宅主体工程交付使用的，导致原告不能如期入住，则被告每日向原告支付违约金（详见计算公式），至今该项违约金为41489.28元；明确被告不能在2018年8月30日支付过渡安置补偿费，则在履行本协议第二条的基础上，自2018年9月10日起，向原告支付三倍的安置补偿费，即每月3000.00的过渡期安置补偿费，安置补偿费违约金至今日应当是75000.00元；以上条款是双方真实意思表示，并不违法，法院应依法判决支持该项的诉讼请求。以上证据被告德庆公司未出庭进行质证，经审查核实对真实性予以确认。一审法院认为，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点一是原、被告于2018年5月13日签订的延期安置补偿协议书是否有效的问题，被告在庭前向本院提交鉴定申请，认为案涉延期安置补偿协议书公章和名章系伪造的，首先被告未出庭对该证据进行质证，其次结合原、被告于2018年8月27日签订的七台河市商品房买卖合同书第2项“按照2018年5月13日签署的《延期安置补偿协议书》执行”，由此可以认定原、被告间确实签订了延期安置补偿协议书，该协议真实存在，对被告提出的对原告提供的2018年5月13日的案涉协议书上被告单位法人印章的真实性进行鉴定的申请不予支持，原、被告签订的延期安置补偿协议书是真实有效的，双方应当按该协议的约定履行各自的权利和义务。争议焦点二是原告主张的各项费用是否合理的问题。原告主张的应退房款81720.00元和应付房租费10917.00元，双方在2020年1月7日的结算单上已进行了房款结算，被告应当返还原告该两笔款项，对该请求予以支持。过渡期安置补偿费38000.00元，在原、被告于2018年5月13日签订的延期安置补偿协议书第二条约定被告承诺对原告延期安置产生的临时过渡期安置补偿费一次性补偿人民币38000.00元，给付时间为2018年9月10日，故对该请求予以支持。原告主张延期入住违约金41489.28元，依据双方协议约定，违约金计算方式为违约金基数×1?（违约金基数为：乙方原动迁房屋建筑面积×1.2倍×4200元/平方米），鉴于原告实际动迁房屋面积为79.43平方米，其余平方米双方进行了结算，剩余平方被告进行了退房款处理，故原告原动迁房屋面积应为79.43平方米，故延期入住违约金为40032.72元（79.43平方米×1.2倍×4,200元/平方米×1?）。原告主张的过渡期安置补偿费75000.00元，依据双方签订的协议第三条第2项，约定自2018年9月10日起，被告向原告支付三倍的过渡其安置补偿费即每月向乙方支付3000.00元，被告未按期支付过渡期安置补偿费，实属违约，故对该费用75000.00元（3000.00元×25个月）予以支持。被告德庆公司未出庭视为其放弃抗辩权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告七台河市德庆房地产开发有限公司于本判决生效后给付原告于野应退房款81270.00元、房租费10971.00元、延期安置过渡期补偿费38000.00元、延期入住违约金40032.72元、延期给付过渡期安置补偿费违约金75000.00元，合计245273.72元。二审对一审认定的事实予以确认。二审中，上诉人举证两份邮寄凭证，证明已提交答辩状和鉴定申请。被上诉人质证，一审判决中已对此作出认定，是上诉人未出庭应诉。本院认为,双方约定延期入住违约金按原告原动迁房屋面积计算，且因延期交付造成应退房款的延期给付，一审按实际取得的房屋面积计算不当，同时一审未计算延期交付的天数，导致计算缺项，对此予以纠正。迟延交付的天数应为从2018年9月至2019年年底（双方办理房屋交接为2020年1月7日）为16个月，按480天计算，延期入住违约金为19914.85元（82.32平方米×1.2倍×4,200元/平方米×1?×480天）。一审对双方约定延期安置产生的临时过渡期安置补偿费一次性补偿人民币38000.00元，自2018年9月10日前给付，延期给付支付三倍的过渡期安置补偿费即每月支付3000.00元，该费用为75000.00元（3000.00元×25个月）予以支持不当。临时过渡期安置补偿费一次性补偿人民币38000.00元，未及时给付只是延迟付款，双方约定延迟付款违约责任每月支付3000.00元，明显畸高。逾期时间为25个月（到一审开庭时间2020年10月27日）造成的损失是利息损失，本院予以调整为按2018年10月人民银行公布的三年定期存款利率年息2.75%给付，为2177.00元（38000.00元×25个月÷12×2.75%）。上诉人主张已提交答辩状和鉴定申请，一审已对此确认。提交答辩状不出庭，不妨碍人民法院审理。提出的鉴定申请事项已在上诉人签署的《七台河市商品房买卖合同书》中确认该事项，一审法院对此不予鉴定正确。上诉人的其他上诉理由没有事实和法律依据，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律不当部分予以纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销桃山区人民法院（2020）黑0903民初590号民事判决；二、上诉人七台河市德庆房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付被上诉人于野应退房款81270.00元、房租费10971.00元、延期安置过渡期补偿费38000.00元及延期给付利息2177.00元、延期入住违约金19914.85元，合计152332.85元；三、驳回被上诉人于野其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4979.11元，由被上诉人于野负担1633.11元，上诉人七台河市德庆房地产开发有限公司负担3346.00元；一审案件受理费4979.11元减半收取2489.55元，由上诉人七台河市德庆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙燮文审判员  董树全审判员  迟丽杰二〇二一年三月二十六日法官助理张越然书记员焉美玲