广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2257号上诉人（原审被告）：广州国侨城置业有限公司，住所地广州市海珠区仑头村启明坊外街7号。法定代表人：张志岗，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：涂琳芳，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉铭，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：欧阳荣标，男，1953年11月7日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：揭志文，广东公尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢锐，广东公尚律师事务所实习律师。上诉人广州国侨城置业有限公司（以下简称国侨城公司）因与被上诉人欧阳荣标土地承包经营权合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。国侨城公司上诉请求：撤销一审判决，驳回欧阳荣标的全部诉讼请求。事实和理由：一、欧阳荣标未提供证据证明自己是合法承包经营权人，涉案《土地承包合同》亦未经合法程序办理，违反《中华人民共和国农村土地承包法》的强制性规定，属于无效合同。1、根据农村土地承包法第五十一条、第五十二条规定，因欧阳荣标不是仑头四社的成员，故其取得涉案土地合法有效的承包权，必须要同时满足三个条件：1、集体经济组织的成员放弃优先承包权；2、必须得到集体经济组织成员的村民三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；3、乡（镇）政府的批准。另外，根据村民委员会组织法第二十四条规定，土地承包经营方案经村民会议讨论决定方可办理。但欧阳荣标并未提供符合上述条件的证据，故欧阳荣标根本未取得涉案土地的合法承包经营权，其属于非法承包人，无权与国侨城公司签订《土地承包合同》，故涉案《土地承包合同》为无效合同。进一步说，即便欧阳荣标有合法的土地承包经营权，根据农村土地承包法第五十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。欧阳荣标从未举证自己有取得权属证书，故其出租涉案土地也是违法的。再进一步说，作为2020年签订的涉案《土地承包合同》亦未经过农村土地承包法第五十二条规定的必经程序，属于无效合同。因为即使欧阳荣标的身份无权与国侨城公司签订《土地承包合同》，而仑头四社依然对涉案合同有追认权，故并不会导致涉案合同必然无效，但是国侨城公司也并非仑头四社的成员，故即使仑头四社要发包涉案土地，也必须满足农村土地承包法规定的三个条件。否则，仑头四社或其社长亦无权擅自发包涉案土地给国侨城公司。2、国侨城公司并非集体经济组织成员，亦并非与仑头四社签订合同的当事人，因此无法取得仑头四社关于转承包涉案土地的决议材料以及查询到政府的批文。而欧阳荣标作为与仑头四社直接合作的当事人，原本就应有义务证明其是合同的适格且合法的有效主体，故应由欧阳荣标举证其有权出租涉案土地给国侨城公司以及确保涉案合同可合法有效履行，而非由国侨城公司去证明。退一步说，即使一审法院认为欧阳荣标无法举证，一审法院也可依职权调取相关证据，但一审法院却将该举证责任完全分配给国侨城公司，完全不合理、不公平。其次，一审法院将涉案合同在仑头四社社长的见证下于该社办公场所签订而视为仑头四社同意欧阳荣标是事实认定错误。农村土地承包法明确规定转承包集体土地前必须经过得到集体经济组织成员的村民三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意以及得到乡（镇）政府的批准，就是为了防止个人或管理阶层通过个人权力擅自利用集体土地谋取个人利益，从而损害集体经济组织的集体利益。所以，无论是仑头四社社长的个人行为或意见，还是涉案《土地承包合同》的签订地点，都无法替代上述法律程序。此外，集体土地是全体经济组织成员共有的，涉及整体的集体利益，有法律的明确保护规定，不能任意作出推定。一审法院以仑头四社社长的见证行为以及涉案《土地承包合同》的签订地点推定欧阳荣标已取得合法有效承租权，是对法律规定和事实情况的错误理解。即便可以这样推定，也是为了保护作为善意第三人的国侨城公司的合法利益，而不是加重国侨城公司的义务和责任。综上，涉案《土地承包合同》自签订时即已属无效，而非一审法院认定是国侨城公司在履行过程中知悉土地性质后才主张的无效。二、即使法院通过调查取证确认涉案《土地承包合同》不是无效合同，但欧阳荣标在签订合同时刻意隐瞒涉案土地性质，使国侨城公司误认为涉案土地可作经营用途，作出错误的意思表示，其行为等同欺诈，故国侨城公司有权撤销涉案《土地承包合同》。三、涉案《土地承包合同》存在海珠区政府明确发文涉案土地需要复绿，无法进行经营活动，因政府行为而使合同目的实现不能，国侨城公司可依法解除的情况。国侨城公司承包涉案土地的目的是用于做停车场，而欧阳荣标当时交付的涉案土地情况也是属于硬化的水泥场地。但是目前场地已经被铺泥种植植物进行了复绿，即欧阳荣标在合同履行期间擅自改变了涉案场地的状态，未能按约提供场地，属于违约，导致国侨城公司无法继续使用涉案场地，无法实现合同目的，国侨城公司有权要求依法解除涉案《土地承包合同》。四、若涉案《土地承包合同》不是无效合同，则国侨城公司已于2020年2月13日通过微信向欧阳荣标提出解除合同，因此合同于当日已经解除。首先，关于微信沟通的主体，陈上康作为国侨城公司的合法授权员工，其行为代表了国侨城公司。欧阳瑞燕为欧阳荣标的女儿，欧阳荣标一直都是以欧阳瑞燕作为履行合同的主要沟通人，且欧阳瑞燕曾经回复要求国侨城公司在解除合同前必须交纳租金，否则提起诉讼。欧阳荣标从未对此提出异议，且欧阳荣标立即提起本案诉讼一事，也恰恰说明了欧阳荣标也是对其女儿的回复进行了追认。故微信聊天记录的双方就是国侨城公司与欧阳荣标。其次，关于合同解除的主张，国侨城公司于2020年2月13日通过微信明确告知欧阳荣标“我司决定解除该地块的租赁合同”，此外并不存在有询问对方是否同意的表述，应视为国侨城公司明确提出解除合同，而非与对方协商解除。根据法律规定，该解除合同已送达欧阳荣标，解除的效力也于送达时即时生效。五、因新冠××疫情的影响，仑头四社曾经封村封路，导致国侨城公司无法使用涉案场地，产生巨大损失，客观上也导致国侨城公司无法实现合同目的，如果合同继续履行，将对国侨城公司带来更大的损失，显然对国侨城公司是不公平的。因此，国侨城公司认为既不需要向欧阳荣标支付封村期间的一切费用，涉案合同也应予以解除，请求二审法院依法解除涉案合同。二审期间，国侨城公司补充上诉意见：一、一审法院在庭审中责令欧阳荣标在三个工作日内提交仑头四社同意转承包的材料，否则视为没有转租权。欧阳荣标至今没有提交，所以涉案《土地承包合同》是无效的。二、国侨城公司在收到街道发给的复绿通知前，不知道欧阳荣标有被行政处罚，故欧阳荣标有欺诈国侨城公司的行为。欧阳荣标辩称，一、是否取得承包权由法律规定或合同约定。欧阳荣标通过与仑头四社的真实意思表示取得了承包权并支付了对价，欧阳荣标已经取得了承包权。二、双方签订涉案《土地承包合同》是真实意思表示，权利义务没有违反法律规定，国侨城公司认为合同无效，不符合法律规定。三、国侨城公司所述交付土地和拆除搭建物的处罚，不影响土地的流转，国侨城公司以欧阳荣标有受到过行政处罚为由认为合同无效是错误的。四、合同约定国侨城公司要合理使用土地，不能改变土地的性质。国侨城公司是开发公司，有能力知道土地的性质。土地的性质在合同是有约定的。五、复绿是行政机关作出的行政行为，发生在承包权已经转移后。国侨城公司已经取得欧阳荣标交付的土地经营权，其不进行农业生产，应承担风险。国侨城公司说由于复绿而得出欧阳荣标隐瞒或者欺诈是不符合法律基本原则的。六、国侨城公司的员工与欧阳荣标的女儿曾经聊过解除合同，但其二人不是合同主体，无权改变合同。七、合同是解除还是履行，法律是有规定的，合同是有约定的，欧阳荣标作为原告已要求对方继续履行合同。综上所述，应驳回国侨城公司的上诉请求。欧阳荣标向一审法院起诉请求：1、国侨城公司继续履行双方签订的《土地承包合同》；2、国侨城公司向欧阳荣标支付所拖欠的租金268800元（暂由2020年2月1日计算至2020年4月30日），并按拖欠租金总额的30%支付违约金；3、国侨城公司承担欧阳荣标在本案支付的律师费用5万元。一审诉讼中，欧阳荣标明确上述租金计算至2020年10月31日。一审法院查明事实：双方确认双方为土地承包关系，涉案土地为广州市海珠区陈涌大芒头三边地，土地面积5600平方米，土地性质为林地，该土地的使用权人为广州市海珠区官洲街仑头第四经济合作社（以下简称仑头四社）。欧阳荣标陈述涉案土地在2019年7月1日已经交付给国侨城公司，国侨城公司陈述在2019年6月14日签订合同视为交付，租金是从2019年7月1日开始计算。2013年4月1日，欧阳荣标与仑头四社签订《土地承包合同》，约定仑头四社将陈涌大芒头三边地5600平方米承包给欧阳荣标，承包期从2013年4月1日起至2028年3月31日。2019年6月14日，欧阳荣标（甲方）与国侨城公司（乙方）签订《土地承包合同》主要约定：承包场地面积陈涌大芒头三边地5600平方米；承包期限：承包期共9年，自2019年7月1日起至2028年3月31日止；该地块由甲方提供给乙方承包，但不包括水、电；本合同签订时，乙方应向甲方支付2个月的租金即179200元，作为履行合同的信用保证金，待合同期满后退还乙方（不计息）；承包费：每3年为1期（共三期，每期3年），第1期，按每月每平方米16元计算，每期在原有基础上递增10%，如此类推至合同期满；乙方须于每月10日前以银行转账方式向甲方缴纳承包费，甲方开收据（非发票）给乙方作为凭证，不按时交承包费每天加收滞纳金5%，如超过15天不交承包费作违约处理，甲方有权收回场地另租他人；乙方在承包期内，不能改变土地使用性质，不能做违法经营的生意，如做违法事宜，即终止合同，按金不退回；在承包期间，如遇国家征用，乙方应无条件交出土地，地上附着物补偿按年份折旧分摊，而需拆迁、搬迁的费用甲方概不负责，土地补偿归甲方所有；合同期满后，乙方建下的所有不动产物业不得拆除，包括水、电安装、排水管道等，无偿归甲方所有。双方确认该合同的签约地点在仑头四社办公室签订。欧阳荣标陈述双方签订该合同是该社社长介绍，征得该社同意。欧阳荣标陈述国侨城公司支付了2019年7月1日至2020年1月的费用，未支付2020年2月以后的费用，一直向国侨城公司催缴未果。一审庭审中欧阳荣标表示本案只计算至2020年4月30日的费用，一审法庭辩论终结后在2020年11月2日接受一审法院询问时明确本案的费用计算至2020年10月31日。国侨城公司不同意，认为一审法庭辩论终结前欧阳荣标已经明确计算至2020年4月30日，现要求变更诉讼请求。欧阳荣标主张并没有变更诉讼请求，首先诉讼请求第一项为继续履行合同，合同的内容包括每月支付承包金，诉讼请求第二项是为了立案方便计算诉讼费，是暂计时间。据欧阳荣标提供的《微信聊天记录》显示，国侨城公司代表陈上康与欧阳荣标的女儿欧阳瑞燕通过微信协商涉案土地事宜：2020年2月13日，陈：“欧阳小姐，针对租赁标的大芒头地块，原计划我司租赁该地块作停车场用途，但收到街道通知该地块使用性质属于林地，需全面种植果树复绿，经多次沟通无果，我公司决定解除该地块的租赁合同。”2020年2月25日，欧阳：“陈上康经理：我们律师说你们想解除合同必须要通过双方协商或者通过行政诉讼才能解除，在合同解除之前你们有义务按照合同的约定交纳租金，否则，我方将提起行政诉讼。”陈：“好的。”欧阳荣标陈述上述聊天记录聊天主体为国侨城公司的陈上康和欧阳荣标的女儿欧阳瑞燕，欧阳瑞燕只有收租的权利，没有处理合同是否解除的权利。国侨城公司确认上述聊天记录的真实性，确认陈上康有解除合同的权利，但没有向欧阳荣标发出正式解除合同文件。双方确认交付土地时，土地有部分硬底化但没有建筑物。国侨城公司在一审庭审中主张其承包土地的用途是做停车场，并且已经作为停车场在使用；签订合同时已经明确告知欧阳荣标其的使用用途，其签订合同时并不清楚土地的性质，只知道不能建建筑；2019年9月城管联系其才知道该土地的性质；2019年10月底，街道派人对涉案土地进行复绿，其于2019年10月撤离涉案土地；其于2020年2月通知欧阳荣标并一直缴纳费用至2020年1月底，但对于其已明确告知欧阳荣标其使用用途、街道通知复绿及街道组织复绿、撤场时间等没有提供证据证明。欧阳荣标否认清晰国侨城公司的使用用途，并表示在合同中已经明确告知土地的性质。2020年11月2日，国侨城公司接受一审法院询问时陈述其公司经营房地产业、三旧改造项目，承包涉案土地的目的主要是看是否能改造开发，如果不行就暂时作停车场使用；其主要是想进行三旧改造，其在签订合同时明确知道涉案土地是村集体用地，是欧阳荣标从村集体承包的，其撤场后继续缴纳费用至2020年1月是为了想继续经营该土地，协商处理。据广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局穗海国土监罚字[2014]05号《土地违法案件行政处罚决定书》记载：“被处罚当事人：广州市海珠区官洲街仑头第四经济合作社，法定代表人：卢锦祥。被处罚当事人：欧阳荣标，男，身份证号：。经核实，你们未经国土部门批准，擅自在官洲街仑头村官洲南苑东侧大芒头三边地地块修建围墙、硬化地面、搭建铁棚，非法占用土地5491.71平方米（其中果园5408.94平方米，属于一般农用地；城市82.77平方米，属建设用地）的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，已构成非法占用土地的事实。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定和《广东省国土资源行政处罚自由裁量权实施标准》的规定，决定处罚如下：一、自收到本行政处罚决定书之日起15日内拆除非法占用土地上搭建的铁棚、掀起硬底化地面、恢复土地原状……”另外，国侨城公司提供了《表格图片》和图片，拟证明涉案土地已经被复绿，导致其不能使用涉案土地。欧阳荣标主张为了本案诉讼，聘请了律师，产生律师费5万元，应由国侨城公司承担。一审法院认为：关于合同效力问题。双方在自愿平等的基础上签订的《土地承包合同》是双方的真实意思表示，并交付履行，其约定的内容中并没有发现有《合同法》中规定的无效情形，为有效的合同。关于国侨城公司主张本案的《土地承包合同》无效的几个辩解意见。一审法院认为，首先，现有法律法规并无禁止农村集体向集体成员以外的个人发包土地，相反明确规定在符合条件及程序的情况下对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，故国侨城公司主张的欧阳荣标并非涉案村集体成员，不具有承包涉案土地的资格的辩解意见，一审法院不予采纳。其次，根据合同相对性原则，本案处理的是欧阳荣标与国侨城公司之间的合同关系，审查的重点是欧阳荣标是否有权进行转承包及是否能将涉案土地交付给国侨城公司。根据现有证据，欧阳荣标与仑头四社签订了承包合同，从表面证据看，欧阳荣标取得了土地承包经营权并将土地实际交付给了国侨城公司使用，在没有相反证据及原《土地承包合同》被确认无效的情况下，一审法院认定欧阳荣标有权进行转承包。另外，根据一审庭审双方的陈述，欧阳荣标、国侨城公司是在仑头四社社长的见证下在仑头四社的办公场所签订的《土地承包合同》，在没有相反证据的情况下，一审法院视为仑头四社同意欧阳荣标流转土地承包权。故国侨城公司关于欧阳荣标与仑头四社并没有经过该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，亦未报乡（镇）人民政府批准，违反程序，欧阳荣标亦未提供证据证明仑头四社同意其将涉案场地转承包而主张原《土地承包合同》无效的辩解意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。第三，关于国侨城公司主张的其将涉案土地用于停车场，改变了土地的农业用途，违反了强制性规定，本合同属于无效合同的辩解意见。1、国侨城公司的经营范围包括房地产业、三旧改造项目，按常理其对土地的相关法律、法律及政策较为熟悉，其在签订合同时明确知道涉案土地是村集体用地，是欧阳荣标从村集体承包的，双方在合同中也明确了不能违反土地性质进行使用，其承包涉案土地的目的主要是看看是否能改造开发，如果不行就暂时作停车场，主要是想进行三旧改造。故国侨城公司陈述其是在使用了土地后经过街道、城管部门通知后才知道土地性质，不合常理，一审法院不予采信。2、合同无效一般指自始无效，并不能因双方履行合同过程中的行为认定合同无效。本案中，根据现有证据和双方陈述，国侨城公司应是知悉涉案土地的性质，完全可以根据土地的性质进行使用，其以其实施了违反法律强制性规定为由主张合同无效，无理，一审法院不予支持。关于涉案合同是否已经解除。国侨城公司陈述2019年10月底，街道派人对涉案土地进行复绿，其于2019年10月撤离涉案土地，2020年2月通知欧阳荣标并一直缴纳费用至2020年1月底，并于2020年2月通知欧阳荣标解除合同。据欧阳荣标提供的《微信聊天记录》显示，国侨城公司主张的通知解除合同并非向欧阳荣标作出，不能视为有效通知，另外，根据该聊天内容，更多的为协商解除合同，并非已经通知解除合同，故该合同并非已经解除，且根据现有证据，双方暂不具备解除合同的条件。故欧阳荣标主张继续履行合同的主张，一审法院予以支持。国侨城公司主张因欧阳荣标故意隐瞒涉案场地用途的事实导致其合同目的不能实现。一审法院认为，如前文论述，一审法院认定国侨城公司在签订合同时已经知晓该土地性质。其次，关于承包涉案土地的目的，国侨城公司在一审庭审中明确是作为停车场并通知欧阳荣标，但没有提供相应证据证明该陈述；在一审庭后接受询问时陈述主要目的是看看是否能改造开发，如果不行就暂时作停车场，主要是想进行三旧改造，其陈述前后不一，其承包目的现均为其在签订合同后作出的解释，真实目的如何，国侨城公司没有提供证据证明，一审法院亦无法认定，故其该主张缺乏依据，一审法院不予采信。欧阳荣标交付土地给国侨城公司使用，国侨城公司应依约支付承包金。国侨城公司主张因为街道组织人员对涉案土地进行复绿导致其不能使用涉案土地，但没有提供证据证明，也没有提供证据证明行政部门禁止其按土地性质使用涉案土地，不利风险应由国侨城公司自行承担。而且如因行政行为导致其不能使用涉案土地，其因及时与欧阳荣标沟通。根据国侨城公司陈述其已经于2019年10月撤场，但在2020年2月才通知欧阳荣标，明显不符合常理，故欧阳荣标要求国侨城公司支付承包金的主张合理有据，一审法院予以支持。关于本案承包金的计算期限。一审庭审中欧阳荣标表示本案只计算至2020年4月30日的费用，一审法庭辩论终结后在2020年11月2日接受一审法院询问时明确本案的费用计算至2020年10月31日。国侨城公司不同意，认为一审法庭辩论终结前欧阳荣标已经明确计算至2020年4月30日，现要求变更诉讼请求。欧阳荣标主张并没有变更诉讼请求，首先诉讼请求第一项为继续履行合同，合同的内容包括每月支付承包金，诉讼请求第二项是为了立案方便计算诉讼费，是暂计时间。一审法院认为，如前文论述，一审法院认为双方应继续履行合同，因国侨城公司拖欠费用时间具有持续性，且支付费用时间不能确定，欧阳荣标主张本案的费用的计算截止时间并非变更诉讼请求，性质为明确诉讼标的，且主张的费用亦为继续履行合同所包含的内容，故欧阳荣标的主张合理有据，一审法院予以采纳，本案的费用暂计算至2020年10月31日，后续产生的费用由欧阳荣标另行主张。经核算，2020年2月至2020年10月的每月的承包金为89600元（5600平方米×16元/平方米），本案中应支付的承包金为806400元（89600元/月×9个月）。关于租金以及承包金的问题，欧阳荣标诉讼请求中表述的为违约金，根据双方签订的合同，应为承包金。关于违约金，根据双方约定，乙方须于每月10日前以银行转账方式向甲方缴纳承包费，甲方开收据（非发票）给乙方作为凭证，不按时交承包费每天加收滞纳金5%。现国侨城公司逾期未支付承包费用，构成违约，欧阳荣标主张国侨城公司支付违约金合理有据，一审法院予以支持。如前文论述，国侨城公司拖欠的承包费用是一个持续行为，计算违约金应该按每月拖欠的数额分段从该月的11日开始；因双方约定的违约金标准过高，且欧阳荣标主张的按总额的30%直接支付违约金缺乏合理性，一审法院不予采纳，调整为按年利率15%的标准支付，违约金以欠付的承包金为限。关于律师费，双方没有合同约定，且该费用不是必要支出，故该费用缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、双方继续履行于2019年6月14日签订的《土地承包合同》；二、国侨城公司在该判决生效之日起十日内向欧阳荣标支付2020年2月1日至2020年10月31日的承包金806400元并支付违约金[违约金以每月拖欠的89600元为基数，从每月逾期之日（即每月11日）起按照年利率15%的标准计算至本金全部清偿之日，但以本金为限]；三、驳回欧阳荣标其他诉讼请求。案件受理费12364元，由国侨城公司负担11643元，欧阳荣标负担721元。财产保全费2517元，由国侨城公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理的规定，本院对欧阳荣标与国侨城公司签订的涉案《土地承包合同》是否有效，如有效，是否已经解除的二审争议问题进行审查。至于国侨城公司在上诉事实和理由中提出撤销或者解除涉案《土地承包合同》的请求，因国侨城公司在本案第一审程序中没有就此提出反诉，故本院在本案第二审程序中不予审查。关于欧阳荣标与国侨城公司签订的涉案《土地承包合同》是否有效的争议问题。签订涉案《土地承包合同》是欧阳荣标与国侨城公司的真实意思表示，约定的权利义务并无违反法律、行政法规的强制性规定，故欧阳荣标与国侨城公司签订的涉案《土地承包合同》为有效合同。在欧阳荣标已经提供其与仑头四社签订的《土地承包合同》，证明其取得涉案土地承包经营权，且国侨城公司亦从欧阳荣标处取得了涉案土地承包经营权并实际开展经营，以及仑头四社并无对欧阳荣标流转涉案土地承包经营权给国侨城公司的行为提出异议，国侨城公司所述不能继续经营涉案土地的情形并非涉案《土地承包合同》效力造成的情况下，国侨城公司在涉案《土地承包合同》履行过程中主张该合同无效，于理不合，有违诚实信用原则，本院不予支持。一审法院认定涉案《土地承包合同》有效，并对国侨城公司以欧阳荣标不具有承包涉案土地资格，仑头四社与欧阳荣标签订的《土地承包合同》因无经过村民民主议定程序而无效，欧阳荣标没有证据证明仑头四社同意其将涉案土地转承包，以及欧阳荣标将农用地性质的涉案土地转包给国侨城公司用作非农业用途为由，主张涉案《土地承包合同》无效的抗辩意见，作出不予采纳的审查意见，理据充分，阐述详尽，并无不当，本院予以认同，不再赘述。故国侨城公司上诉仍提出上述一审抗辩意见，本院亦不予采纳。国侨城公司上诉提出新的意见，以其与欧阳荣标签订的涉案《土地承包合同》未经村民民主议定程序为由主张该合同无效。对此，《中华人民共和国农村土地承包法》并无规定承包方向他人流转土地经营权须经村民民主议定程序，故国侨城公司该上诉意见缺乏法律依据，本院不予采纳。因此，国侨城公司认为其与欧阳荣标签订的涉案《土地承包合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于欧阳荣标与国侨城公司签订的涉案《土地承包合同》是否已经解除的争议问题。国侨城公司以其工作人员与欧阳荣标的女儿的微信聊天记录主张涉案《土地承包合同》已于2020年2月13日解除。对此，根据该微信聊天记录内容，国侨城公司的工作人员并没有明确提出合同解除的时间，且对欧阳荣标的女儿提出的以协商或者诉讼的方式解除合同的意见表示认可，故微信聊天的双方作出的是协商解除合同的意思表示，而非一方通知另一方解除合同的意思表示。另外，欧阳荣标否认其女儿有处理合同是否解除的权利，国侨城公司也没有证据证明欧阳荣标授权其女儿接收解除合同通知，故即使国侨城公司将上述微信聊天记录作为解除合同通知，国侨城公司也未依法将解除合同通知送达给合同另一方当事人即欧阳荣标，该解除合同通知不发生法律效力。因此，国侨城公司主张涉案《土地承包合同》已经解除，依据不足，一审法院不予采信正确。国侨城公司对此提出上诉，但并无新的事实、证据或者理由，本院亦不予采信。因根据本案现有证据，暂不具备解除涉案《土地承包合同》的条件，故一审法院对欧阳荣标要求继续履行涉案《土地承包合同》，国侨城公司向其支付拖欠的承包费及逾期支付违约金的诉讼请求予以支持，并无不当。国侨城公司上诉提出其对仑头四社因新冠××疫情影响而封村封路期间的承包费不应承担的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，国侨城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12364元，由上诉人广州国侨城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二一年三月二十九日法官助理江亭利书记员林美欣