江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1393号上诉人（原审被告）：王保金，男，1959年6月22日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：泉山区迎洲房产中介所，住所地泉山区水漫桥路**门面。经营者：朱迎，女，1982年9月5日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人王保金因居间合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初5829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王保金、被上诉人泉山区迎洲房产中介所经营者朱迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王保金的上诉请求为：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法驳回被上诉人泉山区迎洲房产中介所的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担；3、请求判定被上诉人提供的《看房确认书》无效。事实和理由：本案一审判决认定事实不清，被上诉人提供证据存在重大瑕疵、真实性有误，适用法律存在错误，具体如下：一、自2020年6月17日泉山区迎洲房产中介所朱迎带上诉人王保金开始看房，期间几处房产均未达到王保金购房要求。2020年7月23日，被上诉人带领上诉人王保金前往公园100小区看房，实地看完房子后简单进行沟通，上诉人王保金仅表示对房子比较满意，基本满足他们的购房需求，但是对于被上诉人提供的总房价无法接受。此次房屋购置行为实际出资人及决策人为委托诉讼代理人王寒，王寒在实地看过房屋后明确向被上诉人表示总房款超出预期，总房款如果可以降低到135万元再谈。被上诉人并未与原房主在价格上调整到王寒的要求，被上诉人与上诉人之间针对此处房屋的沟通至此结束，所以王寒继续通过网络途径进行房屋的筛选。原房主明确表示其通过三处房产中介公司挂牌出售同一房屋，被上诉人并非原房主唯一指定的代理中介公司，此房屋信息是可以通过公众可以获知的正当途径得到的，王寒分别通过不同的中介了解到同一房源信息。上诉人也了解到其他中介公司的收费标准：第一房屋1%，宝泰0.8%，被上诉人提供的收费标准是1.3-1.5%，是几家中介收费最高的。另外在同一处房屋的总房价报价中，宝泰报价房款138万元，被上诉人报价140万元，宝泰报价更接近于上诉人心里价位135万元。加上原房东明确表示对于提供多次优质服务宝泰中介公司的信任，希望可以委托宝泰进行此次房屋买卖行为。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条之规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一种服务，消费者在自主选择提供商品或者服务时，有权进行比较，鉴别和挑选。因此，上诉人对其购买房屋的意向有选择房产中介机构的权利。上诉人在比较同一房屋的报价、需要支付的服务费及原房主的建议各种因素下通过宝泰房产中介公司购买房屋的行为属于其行使选择权的权利。上诉人有权选择报价低，服务好的中介签订房屋买卖合同，两家房产中介公司都是获得原房东的代售房屋资格的主体，在总房价的报价及服务费的收取中，宝泰公司明显占据优势，并获得原房东的举荐，报价低服务好还有原房东的信任最终促成王寒选择了宝泰房产中介并促成了此次居间服务与买卖合同的完成。据此不应认为被上诉人提供了居间服务，上诉人不应支付居间服务费。根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但在上诉人此次房屋购买行为过程中，被上诉人仅为上诉人及上诉人的家属提供了看房服务，并未促成购房合同的成立。从王寒于2020年7月24日通过其他居间公司已与原房主签订买卖合同可以确定被上诉人并未促成上诉人与原房主房屋买卖合同的成立。据此上诉人认为被上诉人并未提供居间服务，其不应支付居间服务费。二、《看房确认书》系由被上诉人泉山区迎洲房产中介所单方制作的格式条款，其中关于限制上诉人权利及违约金的条款因违反合同法基本的诚实信用原则应属无效。在实际看房后，被上诉人未阐述该确认书实质内容及详细告知上诉人该确认书的真实用途，以需要上诉人王保金签字以证明自己工作时间的外出目的是带客户看房为由哄骗其签名的行为。首先，违背了合同的签订需要在公平公正及双方自愿原则下进行。其次，哄骗上诉人签订名字时并未写明所看房屋明确信息(包括小区名称、地址、户型等)当时这一部分为空白。但是一审庭审时被上诉人提供的《看房确认书》中此部分内容由被上诉人填写，据此认定《看房确认书》关键部分非上诉人本人所填，该证据存在巨大瑕疵，故此《看房确认书》应判定无效，不能作为本案直接证据。被上诉人泉山区迎洲房产中介所辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人王保金向一审法院起诉请求：1.判令被告王保金支付中介费21000元；2.诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年6月21日，原告泉山区迎洲房产中介所作为乙方与作为甲方的被告王保金签订《房屋看房确认书》一份，其中约定：“本人确认在乙方带领下第一次看过以下房屋乙方已向本人提供了签订合同的机会。鉴于乙方付出的劳动，为保障乙方工作利益，本人同意在本协议签署后六个月内，如甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人自行与本协议载明房屋的出售人达成交易的，或者甲方与甲方同行的看房人或甲方代理人，近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的，甲方应按房屋实际交易价格的百分之一点五（1.5%）向乙方支付违约金”。在签订确认书后，原告带同被告前往枫林绿洲、乐庭公寓、盛天茗苑等处看房。2020年7月23日，原告带同被告前往公园100小区28号楼4单元602室看房，被告有购买意愿，后原告跟房主商谈价格，原告以140万元价格报价被告。2020年7月23日晚，被告之女王寒与徐州经济开发区捷泰房产中介中心的中介人员卓海龙取得联系，由该所提供中介服务。2020年7月24日，被告之女王寒通过徐州经济技术开发区捷泰房产中介中心与房屋出售人签订《房地产买卖合同》一份，双方约定王寒购买位于公园100小区28号楼4单元602室的房屋，房屋交易价格为140万元。双方已按照合同约定履行了各自的合同义务，按照《存量交易资金监管协议》中有关房款约定，交易价格为138万元，买受人王寒亦以此数额标准缴付了相关税费。原告认为，其已向被告提供了居间服务，被告理应支付相应的居间服务报酬，双方就此协商未果，遂诉讼来院，诉请如上。一审法院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同受法律保护。居间合同是中间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。现本案的争议焦点为原告在提供了媒介居间服务后,被告另行找寻他方中介方订立房屋买卖合同是否利用了原告提供的媒介服务,原告的居间报酬请求权能否得到支持。关于原告媒介居间行为的认定。本院认为，根据原被告所订立的《房屋看房确认书》及双方聊天沟通记录可知，自2020年6月21日始，原告根据被告对房屋价格、面积、区域位置的要求，带领被告在不同区域范围内看各种待出售房型，双方存有居间服务关系，被告接受了原告提供的居间服务。关于被告成功订约有无利用原告提供的媒介居间服务的认定问题。本院认为，根据现已查明事实，在买卖合同订立之前，被告及其近亲属向原告已经表达了对于案涉房屋的购买意愿，在被告明确了购买意向之后，原告开始与房屋出售方进行交涉，在原告的交涉之下，出售人已将房屋价格从原来的155万元调整至140万元，原告已就此向被告进行了交易报价，被告已知晓交涉的细节及房屋出售人交易的大致意向，原告作为中间方欲确定被告与房屋出售人订约的时间，但被告及其近亲属在7月23日当晚在未通知原告的情况下通过其他渠道获得了房产中介信息，与房屋出售人接触，双方在7月24日下午15时与房屋出售人达成了房屋买卖协议。被告虽系在他方中介主导下促成了买卖合同的订立，但其已知晓房源信息、出售人的急售意向及价格的可变空间，其是在利用原告所提供媒介服务的基础上促成的买卖交易，且在他方中介提供中介服务时并没有看房，而是直接就价格问题与房屋出售人协商，故应认定被告为了避免所谓的过高居间报酬费用，故意拒绝订立条件基本就绪的合同，再由利益相关人与相对人即出售人订立同一内容的合同。依据诚信原则，被告仍应支付报酬。根据被告自己所提供的房屋买卖合同，合同交易价格与原告所报价格无差，被告拒绝订约之目的，是为了减少居间报酬的支出，此行为有违市场经济活动诚实信用原则的要求。原告所提供的居间服务已成功确定了双方的缔约交易机会，在缔约机会已成就的情形下原告享有合理的信赖利益，因被告拒绝订约致使原告遭受了利益损失，此损失为可得利益损失，在双方所订立的居间服务合同中是可预见的，致使本次交易合同未订立的过错在于被告，被告应就此向原告支付居间报酬。关于原告主张的居间报酬数额的认定。根据原被告所订立的居间合同内容，双方明确被告、同行的看房人、被告代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的，被告应按房屋实际交易价格的百分之一点五（1.5%）向原告支付违约金，双方对于交易机会确立之后，委托人及相关利益人利用交易信息跳过居间方进行缔约的行为进行了违约约定。但根据庭审中原被告双方陈述来看，原告在提供居间服务的过程中已就相应的居间报酬标准进行了调整，承诺缔约成功之后委托人即本案被告有合理理由以双方口头协定的1.3%标准支付原告居间服务报酬，按照原告对案涉房屋的报价及在他方中介主导下促成的房屋交易价格标准，被告应支付的居间报酬为18200元（1400000元×1.3%）。但是双方约定的居间服务还包括房屋交易政策、税费及流程的咨询，而根据本市二手房买卖的流程，还应包括二手房买卖协议的签署、资金监管和按揭贷款等流程，因被告的跳单，原告并未向被告提供接续的中介服务，故居间报酬应当减少，本院确定上述居间费用按照60%计算，故计款10920元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：被告王保金于本判决生效后十日内向原告泉山区迎洲房产中介所支付居间报酬10920元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人王保金与被上诉人泉山区迎洲房产中介所签订的《房屋看房确认书》符合居间合同的法律特征，应认定为居间合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，不存在无效的情形，合法有效。王保金提出涉案《房屋看房确认书》无效，既无充分的证据证实，亦无法律依据，本院不予采信。泉山区迎洲房产中介所向王保金提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，并提供了实地查看房屋的媒介服务，且就房屋价格与出售人进行交涉，出售人在泉山区迎洲房产中介所的交涉下将房屋价格从原来的155万元调整至140万元，该交易价格与王保金提供的《房地产买卖合同》中的房屋售价一致。同时，在王寒与他方中介的中介人员取得联系后并未实际看房，而是直接就涉案房屋价格进行协商，并最终通过他方中介签订房屋买卖合同，并给付他方中介费用10500元。王保金利用泉山区迎洲房产中介所提供的信息、机会，另行通过他方中介成交，违反了涉案合同的约定，存在违约行为。一审判决根据泉山区迎洲房产中介所提供的中介服务情况，酌定居间报酬按照双方约定标准的60%计算，并无不当。综上，上诉人王保金的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73元，由上诉人王保金负担。本判决为终审判决。审判长 黄 政审判员 沈慧娟审判员 王月辉二〇二一年三月三十日书记员 吉彬彬