河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3045号上诉人(原审被告)：新郑市安泰房地产经纪有限公司，住所地新郑市中华北路与创业路交叉口东北角华尔街大厦****，统一社会信用代码914101845749829393。法定代表人：寇静。委托诉讼代理人：潘传令，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王海军，郑州市新郑市新村法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨理平，女，1981年3月28日出生，汉族，住河南省新郑市。原审被告：杨松芳，女，1965年8月2日出生，汉族，住新郑市。原审第三人：王志杰，男，1994年9月11日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人新郑市安泰房地产经纪有限公司（以下简称安泰房地产公司）因与被上诉人杨理平、原审被告杨松芳、原审第三人王志杰居间合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初9012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法采取独任方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。安泰房地产公司上诉请求：一、依法撤销河南省新郑市人民法院(2020)豫0184民初9012号民事判决。二、依法改判驳回杨理平诉讼请求或发回重审。三、一、二审诉讼费用由杨理平承担。事实与理由：杨理平未按期支付购房首付款违约在先，导致合同无法正常履行，以单方自行撤销贷款申请的事实行为，改变合同履行方式，之后非但没有支付欠款，反而捏造事实提起诉讼。一审判决没有正确认定双方交易事实，致使安泰房地产公司及杨松芳守约方利益受损，判决结果显失公平。一审判决认定事实与双方交易过程不符，事实认定错误，表现有三:一、杨理平诉状声称“不懂银行贷款手续，房屋贷款申请接连被银行拒绝”，但是事实上安泰房地产公司已经通过签署《客户服务须知》的形式，书面告知过杨理平贷款手续及流程，且安泰房地产公司带领杨理平到广发银行提交了相关资料，同时广发银行也受理了该宗贷款业务。杨理平谎称“安泰房地产公司未有效予以解决贷款被拒绝”，无非是杨理平想摆脱自己故意毁约责任，寻找的借口而已。事实上，杨理平没有被银行拒批贷款的事实依据。从银行审核流程来看，不是杨理平由于征信的原因不能贷款，而是存在杨理平近3个月有过其他贷款消费，银行需要进一步调查杨理平“负债率”，查明该笔消费资金是否“流入本笔住房交易”，以最终确认贷款额度。银行确认额度，表明并不是不能发放贷款，只是要确认放贷具体数额。假如贷款不足支付购房尾款的，杨理平应当按照合同约定自行补足。但是，在广发银行之后对杨理平调查当中，杨理平却主动撤回贷款申请，并向银行表示准备全款买房不再贷款。因此银行做了退单处理。出卖人在向银行询问贷款进程时，得到银行回复也是转达了杨理平全款买房的意思表示。但是之后杨理平却没有履行合同支付全款。从杨理平诉状表达来看，杨理平当时是不具有全款买房能力的，因此，杨理平主动撤回贷款申请，所谓的“全款买房”，完全是杨理平已经不想买房，准备毁约的表现。二、从合同履行过程来看，在杨理平交付购房定金后，没有按照约定向出卖人如期交付购房首付款，已经是违约在先。一审判决认为“付款方式为银行按揭贷款”是对双方交易事实的错误认定，贷款与杨理平按约交付购房首付款没有关系。《房地产买卖居间合同》中明确约定，房屋成交总价为73万元，其中首付房款为22万元，申请的贷款51万元。《房产按揭贷款办理委托书》中杨理平申请贷款额明确是51万元，表明贷款是为了交付首付款之后的剩余房款，而不是全部房款。一审中杨理平也表示准备的有购房首付款，杨理平却没有按期交付购房首付款，导致出卖人无法如期配合其办理过户手续。因未办理过户手续，致使贷款银行迟迟不能将上述房屋作为杨理平的抵押物完成审核贷款业务。杨理平违约行为延缓了双方交易时间，在此期间，客观上又发生了房屋落价的市场风险。也正是基于房屋落价，导致杨理平在银行能够发放贷款的情况下，杨理平没有经过安泰房地产公司同意，单方做出撤回贷款申请的决定，撤回申请行为真实意思，是杨理平准备全款买房或不准备买房。但是，之后杨理平没有按照约定在30日全款支付购房款。因此，杨理平撤回贷款申请的真实意思，是以事实行为表明杨理平不再履行合同。因此合同不能履行原因及责任，完全是杨理平故意毁约造成的。三、安泰房地产公司虽然使用格式合同，但是对合同条款均与签约方进行了充分沟通，并没有增加签约方合同义务、减损安泰房地产公司合同责任。一审判决认定合同条款无效，没有法律依据。在履行合同中，安泰房地产公司积极履行合同义务，同出卖人及相关银行积极沟通，已经尽到居间服务的责任，双方合同无法履行是杨理平毁约造成的，在双方合同无法继续履行中安泰房地产公司没有过错。《房产按揭贷款办理委托书》实际自杨理平撤回贷款申请之日，杨理平已经行使任意解除权终止对安泰房地产公司的委托，双方合同已经解除，而不是一审判决的自诉状送达之日解除;至于《房地产买卖居问合同》，因杨理平没有按照约定支付购房首付款，违约在先，后又以撤销“贷款申请”、没有按约全款支付的行为方式，终止合同履行，完全是杨理平故意毁约所致，杨理平不享有定金返还的请求权，责任及损失完全应当由其个人承担，杨理平一审诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。杨理平辩称：一审判决公正，安泰房地产公司上诉状中诉述都是虚假的。我有证据，我都没见过他老板，没有给我解决问题。他老板说的是王志杰不是他公司的员工，他老板说王志杰不管在公司干与不干，只要王志杰过话他老板都认。但是现在他都不认，还说我捏造事实。王志杰对我的承诺都是公司授意。杨松芳陈述称：案涉协议、合同都是合法的，我也相信法律是公正的。因为杨理平违约在先，我不应该退还21,000元，中介公司应当将定金9,000元钱退给我本人。杨理平没有交首付，是杨理平违约在先，杨理平说全款给我的，我也有录音。王志杰未到庭陈述意见。杨理平向一审法院起诉请求：1、依法解除2019年6月30日杨理平、杨松芳、安泰房地产公司签订的房地产买卖居间合同；2、依法解除2019年6月30日杨理平、杨松芳、安泰房地产公司签订的房产按揭贷款办理委托书；3、判令杨松芳、安泰房地产公司连带承担返还杨理平购房定金50,000元的责任；4、判令安泰房地产公司返还中介佣金、按揭佣金11,000元；5、本案诉讼费由杨松芳、安泰房地产公司承担。一审法院认定事实：2019年6月30日，杨松芳（甲方）、杨理平（乙方）与安泰房地产公司（丙方）在位于新郑市的办公地点签订《房地产买卖居间合同》，约定：一、甲方将其所有的位于新郑市滨河××城小区××楼××单元××东户的房产出卖给乙方，建筑面积为117.7平方米。二、成交总价为730,000元。三、在本合同签订当日，乙方将购房定金50,000元一次性支付给甲方。四、付款方式为银行按揭付款，贷款形式为商业贷款，乙方于2019年7月20日前交付甲方购房首付款（含定金）220,000元，乙方委托丙方向银行申请办理按揭贷款，贷款金额为510,000元，若因乙方个人征信原因，按揭申请不获银行批准，则视为乙方本次房产买卖付款方式自愿变更为全款购买，办理产权过户当日一次性付清房款。六、甲乙双方同意按照政府部门制定的收费标准，向丙方支付中介服务费，但对甲、乙双方应支付的中介服务费均无约定。十、乙方责任及义务，1、乙方须按本合同约定的时间如期交纳房款并办理相关手续，未经甲方同意而延期办理的，将视为乙方合同违约；2、本合同自签署之日生效，若乙方中途违约，由乙方负担因办理该宗买卖所有发生的费用，乙方所付给甲方的购房定金，将作为违约金赔偿给甲方不再退还，并承担甲乙双方应向丙方支付的中介服务费，丙方不再退还乙方的贷款服务费。丙方责任及义务，丙方在代理期间，严格按照代理内容为双方代理，在代理权限内保护甲乙双方的利益，在代理期间遵守职业道德等。十三、合同的解除，3、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的。十四、其他约定，付款方式为银行按揭贷款等；十五、当事人一方迟延履行主要义务，经丙方催告后在7个工作日内仍未履行的，视为迟延方合同违约等。同日，杨理平（甲方）、安泰房地产公司（乙方）、杨松芳（第三人）签订《房产按揭贷款办理委托书》，约定：第一条，甲方委托乙方办理位于新郑市滨河××城小区××楼××单元××东户的房产银行按揭贷款业务，贷款银行为邮政或其他银行，贷款金额为510,000元。第二条，1、乙方根据贷款银行的需要，为甲方提供房产评估勘验、银行审批、整理提供资料、抵押登记办理、抵押手续办理等相关服务，至银行发放贷款为止；3、丙方保证提供相关资料，积极配合办理手续；4、甲方保证贷款金额不足购房尾款的，甲方自行于产权办理当日向丙方补足尾款，丙方保证贷款金额超出购房尾款的，无条件无息在放款当日一次性支付给甲方。第三条，1、贷款服务费为贷款额的1％计5,100元，由甲方在签订本合同时一次性支付给乙方。第四条，甲方责任，甲方应当符合相应的贷款条件，按照规定提交相关证件资料，并保证其真实、准确、合法、有效、及时，否则甲方应自行承担其责任，仍应按本合同第三条约定向乙方全额支付服务费；2、因甲方（征信、负债率等）原因银行按揭贷款不能批准或不可抗拒因素银行停止贷款，甲方需在确定不能贷款之日起30日内一次性将购买上述房屋未结清房款支付给丙方。乙方责任，3、乙方应履行本合同规定的通知义务。丙方责任，2、丙方应履行该房屋转移登记中应尽的责任，包括资料的及时提供及人员的及时到场等事项。同日，杨理平向安泰房地产公司的工作人员王志杰的账户分3笔共计转款61,000元。安泰房地产公司向杨理平出具收据，证明收到杨理平交付的中介佣金5,900元、按揭佣金5,100元，共计11,000元。同日，杨松芳向杨理平出具定金收条，载明收到杨理平支付的购买案涉房屋的购房定金50,000元。杨松芳庭审中陈述其只收到安泰房地产公司的工作人员王志杰转的购房定金41,000元。安泰房地产公司对杨松芳所述予以认可。同日，杨松芳（甲方）、杨理平（乙方）、安泰房地产公司（丙方）共同出具《共同承诺书》，载明：因三方签订的《房屋买卖居间合同》签订日为节假日，甲方无法查询上述房屋档案，三方共同承诺居间合同签订后，乙方向甲方支付的购房定金暂由丙方代为保管，待档案查询后，若甲方出售的房屋无查封情况，丙方在档案查询后将保管的购房定金转交甲方；居间合同签订后，甲方在两个工作日内无条件配合丙方办理档案查询，若甲方出售的房屋有查封状况的，三方无责自愿解除该合同，丙方把保管的购房定金退还给乙方，同时退还收到的甲乙双方支付的中介佣金。杨理平提交与王志杰微信聊天记录，以证明安泰房地产公司承诺办理房屋贷款，但实际不能办理，导致杨理平没有能力购买涉案房屋。杨理平提交与王志杰的手机通话录音，以证明王志杰和安泰房地产公司的经理周迎军在签订合同时均说杨理平的个人征信没有问题，安泰房地产公司承诺房屋贷款没有问题，在合同签订后，杨理平的贷款遇到问题，安泰房地产公司不能及时有效解决。安泰房地产公司辩称对证据的真实性有异议，王志杰现已不是安泰房地产公司员工。安泰房地产公司提交杨松芳、杨理平签字认可的《客户服务须知》，该须知中载明：一、房产成交签订正式居间合同时，须依据河南省物价部门核定的收费标准，买卖双方按照房产成交价格1％交纳服务佣金。二、按揭贷款的办理流程、提交资料，其中第3项约定，双方当事人应按照要求提供相关手续，按时到场配合办理业务。因任何一方不能按时到场或手续不合格造成审批手续延误不能及时按照约定放款的，当事人负责公司无责。三、特别提示中第2项约定，银行的审批和放款时间中介公司是不能决定的，是根据贷款银行的审核流程和放款资金规模决定的，公司只是办理手续保证放款，因此银行审批和放款时间的长短公司无责等。杨理平在庭审中陈述，其已将安泰房地产公司要求提交的有关办理按揭贷款的资料全部提供，其准备好首付款后，催促安泰房地产公司办理贷款，先到邮政银行，当即被银行拒绝办理，接着到中信银行也被拒绝办理，后来到广发银行，银行工作人员说其工作单位不行，让其造个虚假单位，其因为违法就撤回了贷款申请，后来安泰房地产公司又让其换个人购买房，其没有同意。杨松芳庭审中陈述，其催问广发银行的经理，客户经理说杨理平自行撤销贷款了，其问杨理平，杨理平说要全款购买。安泰房地产公司庭审中陈述，对杨理平所述的贷款事项不清楚，银行贷款拒批可能会存在杨理平没有提交相关所需资料及征信负债率等相关问题；杨理平在广发银行办理贷款申请审批过程中，自行单方撤销贷款申请，其在撤销后告知安泰房地产公司及杨松芳全款购买，至今未支付。另查明，1、安泰房地产公司的营业执照显示该公司成立于2011年5月17日。新郑市住房保障和房地产管理中心于2019年6月17日颁发的房地产经纪机构备案证书显示，房地产经纪机构备案的有效期限为2019年6月17日至2020年6月16日。2、杨理平、安泰房地产公司在本案庭审中均认可杨松芳在案涉合同履行中无违约行为。3、杨松芳、安泰房地产公司分别于2020年9月10日、2020年9月11日收到本院送达的起诉状副本。一审法院认为：本案《房地产买卖居间合同》、《房产按揭贷款办理委托书》及支付定金、佣金的时间虽然在《民法典》正式施行前，但双方在签订合同后，在合同履行中产生争议，未能达成一致意见，直至向法院提起诉讼，双方对解除合同产生争议的法律事实持续至《民法典》施行之后，跨越了《民法典》的实行时间，且《民法典》对中介合同有更为明确的规定，适用《民法典》的相关规定没有明显减损当事人的合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期。从更有利于保护当事人合法权益，更有利于维护社会和经济秩序的角度考虑，本案适用《民法典》的相关规定。杨理平与杨松芳、安泰房地产公司于2019年6月30日签订的《房地产买卖居间合同》、《房产按揭贷款办理委托书》系三方真实意思表示，其中不违反法律、行政法规的强制性规定的内容，依法成立且有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。上述《房地产买卖居间合同》的第四条约定，付款方式为商业贷款，虽其中第3项约定“若因乙方个人征信原因，按揭申请不获银行批准，则视为乙方本次房产买卖付款方式自愿变更为全款购买，办理产权过户当日一次性付清房款。”，但三方在合同的第十四条其他约定中又另行约定“付款方式为银行按揭贷款”，且该项约定为手写添加入协议，应视为合同三方对付款方式的再次特别约定。另结合杨理平与签订合同当天与杨松芳、安泰房地产公司签订《房产按揭贷款办理委托书》的事实，和杨理平提交的与王志杰的微信聊天记录的内容，可以认定杨理平主张的其在签订合同时，向中介方、卖方明确表明需以办理银行按揭贷款的方式支付房款这一特殊需求属实。因此，对案涉合同的付款方式应以双方的特别约定为准。杨理平主张其在合同签订后，不能通过正常途径获得商业贷款以支付房款。安泰房地产公司作为杨理平的房产按揭贷款业务的受托人，收取杨理平支付的贷款服务费，在庭审中却对委托事项的办理情况表述不明，亦未提交相关证据证明杨理平符合正常途径获取银行贷款的条件。因此，原审法院对杨理平的该项主张予以采信。安泰房地产公司辩称《房产按揭贷款办理委托书》中约定“因甲方（征信、负债率等）原因银行按揭贷款不能批准或不可抗拒因素银行停止贷款，甲方需在确定不能贷款之日起30日内一次性将购买上述房屋未结清房款支付给丙方”，但该《房产按揭贷款办理委托书》是安泰房地产公司为了重复使用而预先拟定的合同，安泰房地产公司未举证证明其在订立该条款时与杨理平进行了协商，故杨理平主张该条款为格式条款成立，该条款与杨理平在签订的房屋买卖合同强调的“付款方式为银行按揭贷款”矛盾，加重了杨理平的责任，该格式条款无效。杨松芳、安泰房地产公司均辩称，杨理平撤回在广发银行申请办理贷款后，有表示会全款购买，但均未提交相关证据佐证其辩称，原审法院对此辩称不予采信。安泰房地产公司辩称杨理平没有按照合同约定支付首付款构成违约，但根据杨理平所述及杨理平提交的与第三人的微信聊天记录，杨理平未支付首付款的原因系因房屋贷款申请接连被银行拒绝，杨理平因此向安泰房地产公司提出异议而安泰房地产公司未有效予以解决，并非故意违约不予支付。并且，安泰房地产公司亦未有证据能够证明其依据《房产按揭贷款办理委托书》约定履行了通知义务，在确定杨理平不能贷款之日起通知杨理平在30日内一次性将房款向卖方杨松芳结清。综上，杨理平诉请依法解除杨理平、杨松芳、安泰房地产公司三方于2019年6月30日签订的《房地产买卖居间合同》、《房产按揭贷款办理委托书》，因安泰房地产公司未为杨理平办理完毕房产按揭贷款，现无证据证明杨理平具备通过正常途径获得商业贷款以支付房款的条件，杨松芳、安泰房地产公司对杨理平主张解除上述合同亦均无异议，原审法院对该项诉请予以支持。上述合同应自起诉状副本送达双方时即2020年9月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，杨理平诉请杨松芳、安泰房地产公司连带返还购房定金50,000元，诉请安泰房地产公司返还中介佣金、按揭佣金11,000元。本案系因杨理平不能获取商业贷款以支付房款导致房屋买卖合同不能履行，三方均同意解除合同而解除，杨理平、杨松芳均不存在根本违约造成合同解除的情形。但对于造成合同解除的后果，杨理平作为购买方，在明知自己无能力全部支付房款，需商业贷款的情形下，在未确保自身能够获得商业贷款的情形下即与他人订立房屋买卖合同，未尽到合理谨慎注意义务，具有一定的过错。杨松芳作为卖方，同意杨理平采用贷款方式支付购房款，应对可能出现的因无法获取贷款而不能履行合同导致解除的情形有一定预期。安泰房地产公司作为专业的房地产经纪公司，针对购买客户提出的特殊需求，在未核实是否能够确定满足的情形下，即组织买卖双方签订合同，收取定金及佣金，对合同因杨理平未获取银行贷款不能履行而解除，具有较大过错。并且，安泰房地产公司收取了杨理平的中介佣金5,900元、按揭佣金5,100元共计11,000元，在收取了杨理平支付的购房定金50,000元后仅支付给杨松芳购房定金41,000元，杨松芳抗辩另9,000元为安泰房地产公司收取的中介费属实。但安泰房地产公司未在房屋买卖合同中明确佣金的具体数额，而该公司让杨松芳、杨理平签字认可的《客户服务须知》中则约定“买卖双方按照房产成交价格1％交纳服务佣金”，依据该约定，其应收取的服务佣金为7,300元，而其收取卖方杨松芳佣金9,000元、买方杨理平佣金5,900元，于法无据。因安泰房地产公司未核实杨理平的个人情况是否能确定获取银行贷款，造成损害买卖双方的利益的事实，不得请求杨理平、杨松芳支付报酬并应当承担相应的赔偿责任。综上，综合考虑案涉合同的履行情况，杨松芳、杨理平、安泰房地产公司的过错程度，及各方因合同解除造成的实际损失，并督促安泰房地产公司今后合理规范履行房地产经纪，原审法院酌情认定杨松芳应退还杨理平购房定金21,000元，安泰房地产公司应退还杨理平购房定金9,000元、赔偿杨理平定金损失10,000元，退还杨理平中介佣金5,900元、按揭佣金5,100元。本案系因杨理平、安泰房地产公司的原因产生争议，诉讼费应由杨理平、安泰房地产公司负担。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、确认杨理平、杨松芳、新郑市安泰房地产经纪有限公司于2019年6月30日签订的《房地产买卖居间合同》、《房产按揭贷款办理委托书》于2020年9月11日解除；二、杨松芳应于判决生效之日起十日内退还杨理平定金21,000元；三、新郑市安泰房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内退还杨理平购房定金9,000元、赔偿杨理平定金损失10,000元，退还杨理平中介佣金5,900元、按揭佣金5,100元，共计30,000元；四、驳回杨理平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,326元，减半收取为663元，由杨理平负担109元，由新郑市安泰房地产经纪有限公司负担554元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为：杨理平作为购买人，在需商业贷款购房的情形下，理应确保自身能够获得商业贷款资格的情形下与他人订立房屋买卖合同；同时，安泰房地产公司作为专业的房地产经纪公司，在与杨理平签订《房产按揭贷款办理委托书》、促成签订《房地产买卖居间合同》之前理应对杨理平能否获得商业贷款资格尽到提前审查义务。本案中依据微信聊天记录中银行退件原因代码，杨理平未获取银行贷款存在多项原因，对于合同不能履行杨理平和安泰房地产公司均具有过错。杨理平在明知不能进行银行贷款的情况下未支付首付款，并非故意违约不予支付，安泰房地产公司上诉杨理平违约在先的理由不成立。一审法院根据杨理平和安泰房地产公司的过错程度判令安泰房地产公司退还佣金并赔偿杨理平部分定金损失并无不当。综上所述，新郑市安泰房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由新郑市安泰房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马常有二〇二一年三月二十六日书记员  马 丽