湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2184号上诉人（原审原告、反诉被告）：江正波，男，1982年10月23日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：江先耀，系江正波之父，1951年3月16日出生，汉族，住武汉市江夏区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉江寓生活服务有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区关南一路****楼**。法定代表人：田德鑫，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：董伟，该公司员工，男，1991年7月12日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。上诉人江正波因与被上诉人武汉江寓生活服务有限公司（以下简称江寓公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。江正波上诉请求：1．驳回一审法院关于江正波诉江寓公司违约金的认定；2．驳回一审法院关于插座损失及卫生清洁费的认定。事实与理由：一、关于违约金，一审法院没有依据客观事实判决，主观认定江正波因为同江寓公司签定了合同解除协议，江寓公司就不违约，该情况与事实不符。事实是江寓公司确实是没有按照合同履行合同义务，因为江寓公司没有履行合同的因导致江正波要求同江寓公司终止的果。按合同条款要求，江寓公司应该支付双倍月预期收益，这是江正波应得的赔偿金，是江正波应当拥有的权利，江寓公司应当履行违约赔偿金的义务，且合同解除协议明确约定双方有权到人民法院维护自己的合法权利。江正波没有放弃要求江寓公司履行违约责任的义务，一审单方面认定江正波放弃要求违约金的权利与事实不符,依据合同，江寓公司至少要付给江正波违约金7000元整。二、关于开关插座损失及卫生清洁费部分，江正波确实花钱购买及安装插座，且江寓公司在协议解除后并没有依据合同做卫生清洁，因此插座费2000元及卫生清洁费900元共计2900元，江寓公司应当支付给江正波。江寓公司辩称，一、关于违约金。江寓公司受到疫情影响，是被动违约。案涉房屋从2020年2月26日起空闲01卧室一间房，导致房屋管理收入锐减。此外，江正波主张的违约金过高，根据合同法司法解释二第29条，江寓公司请求不予支持江正波主张的违约金或者适当减少违约金。二、插座及清洁费用与江寓公司出租及财产管理无关，是江正波违约在前。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。江正波向一审法院起诉请求：1．江寓公司立即支付房租17500元、违约金35000元，以及相应因拖欠支付所带来的利息（按照年利率6.5%进行计算）；2．江寓公司结清房产托管期间产生的水、电、燃气等费用，并按照双方签订的合同继续履行；3．江寓公司承担本案诉讼费。一审诉讼过程中，江正波将其第一项诉讼请求变更为：江寓公司立即支付房租19834元（2020年1月、3月、4月、5月、6月、7月）、二倍预期收益39668元、因逾期付款按照年利率6.5%计付的利息损失，截至2020年11月18日为1786.50元，要求计算至款项付清之日止。江正波还增加以下诉讼请求：江寓公司退还300元房屋维修金、赔偿插座损毁损失2000元及卫生清洁费900元、支付一个月空置期房租3500元。江正波还撤回了其第二项诉讼请求。江寓公司向一审法院反诉请求：1．判令江正波承担配置设施的折旧费24881.90元；2.判令江正波承担本案反诉诉讼费。一审法院认定事实：江寓公司原名武汉吉家江寓房产管理服务有限公司。2018年7月30日，江正波委托其父亲江先耀与江寓公司签订《资产管理服务合同》，约定，1.江正波将标的资产位于卡梅尔××4-3-201的房屋（含附属物品、设备设施）委托给江寓公司管理运营，授权江寓公司对标的资产进行经营出租，江寓公司为江正波提供资产管理服务；2.管理期限自2018年8月5日至2024年1月31日止；3.江正波与江寓公司经评估后一致认为标的资产依据市场行情预期合理收益为3500元/月，从第三年起每年递增3%，江寓公司作为资产管理者，应为江正波在管理期内取得市场行情预期收益；4.在管理期间内，因装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，江正波同意承受首年60天，其余每年30天，空置期于每年起始日先行扣除，江正波同意空置期不取得收益；5.鉴于江寓公司管理标的资产为江正波提供相应的增值服务及综合服务，江正波同意支付相应管理费用，管理费为江寓公司运营标的资产实际代收的租金扣除江正波预期收益以外的增值收益部分；6.江寓公司向江正波支付服务质量保证金；7.自2018年8月5日始计收收益，每3个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内，本协议项下首个结算日为2018年8月15日，除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付；8.管理期限内，江正波同意江寓公司对标的资产进行任何必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的更新，装修押金可由江寓公司垫付并可在结算时从江正波应得收益中扣除，江正波认可并接受江寓公司对标的资产改造的标准和规格；9.江寓公司基于委托代理合同配置的设施或进行的装修改造及在管理期间为标的资产购置新的设备、设施或用具、配置设施的所有权于本合同约定的委托代理期限内为江寓公司所有，委托代理期限届满后为江正波所有，合同中途解约，江正波应向江寓公司支付新配置设施的折旧费，江寓公司应将相应配置设施交由江正波代为处置；10.鉴于江寓公司合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定江寓公司无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据，双方认可，相关涉及费用的具体金额以江寓公司提供的相关数据为准；11.江正波应向江寓公司支付300元/年的维修基金，该维修基金承保3000元/年的维修费用，超出部分根据维修责任由江正波或江寓公司负担；12.江正波授权江寓公司代表江正波运营出租标的资产，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等），处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于诉讼）；13.江寓公司迟延支付当期江正波应得收益达15个工作日的，江正波有权随时单方解除合同；14.违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失，应赔偿相应损失；15.江正波有迟延交付标的资产达15个工作日、擅自处分标的资产、不履行本协议约定的义务等情形，导致江寓公司单方解除合同，或江正波单方提前解除合同的，江正波应向江寓公司赔偿装修损失费、配置设施损失费、空置期赔偿费等；16.为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）为配置设施损失费，其中配置费用以《标的资产配置单》中确定的项目和费用为准；17.江寓公司迟延支付收益导致江正波单方解除合同，或江寓公司单方提前解除合同的，江寓公司应向江正波支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿江正波相应损失。该合同附件一为标的资产信息及所有权证明；附件二为资产管理服务，载明江寓公司提供的服务类型及项目；附件三为标的资产交割清单；附件四为维修项目列表，载明了江正波及江寓公司各自的维修项目；附件五为标的资产配置单，载明了江寓公司配置的资产名目；附件六为付款计划表（房屋委托代理期限、租金及管理服务费支付明细，已抵扣管理服务费及维修基金），具体为第一年度2018年8月5日至2019年10月3日，2018年8月15日付10200元、2019年1月3日付10500元、2019年4月3日付10500元、2019年7月3日付10500元；第二年度2019年10月4日至2020年11月2日，2019年10月3日付10200元、2020年2月2日付10500元、2020年5月2日付10500元、2020年8月2日付10500元、等。双方合同还对争议解决方式等进行了约定。2020年7月13日，江先耀代理江正波与江寓公司签订《房屋移交协议》，约定“经双方协商，双方签订的合同于2020年7月20日终止，江寓公司于2020年7月20日将房屋移交江正波，房屋移交后双方均保留按照原合同内容向对方追究相应责任的权利。”江正波对江先耀的代理行为予以认可。江寓公司于2020年5月11日向江正波支付了2020年2月份收益3500元，未向江正波支付2020年1月、3月、4月、5月、6月、7月共计5个月20天的收益19834元。对双方当事人有争议的事实及证据，一审法院评定如下：1.江寓公司提交房屋出租情况统计截图一份，拟证明新型冠状病毒感染××疫情期间，案涉房屋出租收益锐减。江正波对该证据的证明目的不予认可，认为江寓公司对其经营自负盈亏，该证据与本案缺乏关联性。江寓公司提供的该证据显示01卧租金每月1502元，解约时间为2020年2月26日。该证据直接来源于江寓公司的电子信息系统，一审法院对该证据的真实性予以确认，并综合其他事实确认案涉房屋新型冠状病毒感染××疫情期间出租收益受到一定影响。2.江寓公司提交装修配置赔付预算单、装修配置赔付明细表、房屋装修配置明细单、对账单等证据一组，拟证明江正波应支付配置设施的折旧费24881.90元。江正波认为装修配置赔付预算单等为江寓公司单方制作，不能作为证据采用，对账单不清楚真实性，交付的房屋是无需再次装修的精装修房屋。因江寓公司提交的装修配置赔付预算单、装修配置赔付明细表、房屋装修配置明细单等系其单方制作，未经江正波签字确认，其提供的对账单为复印件，内容是否真实，无法核实，故一审法院对其该组证据的证明力不予确认。本案一审审理过程中，一审法院向江寓公司释明其有权提出鉴定申请，对案涉房屋的配置设施折旧损失通过第三方机构评估、鉴定的方式予以确定，江寓公司于指定的期限内向一审法院表示不申请鉴定。同时，针对江正波提出的将利息损失计算止点延长至款项付清之日止的要求，一审法院征求双方当事人意见，均表示没有新的事实、证据及理由等，不要求再次开庭审理。一审法院于2020年12月28日再次向江寓公司核对、确认了其针对江正波的本诉请求提出的答辩意见。一审法院认为，江正波与江寓公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应予以遵守。根据《资产管理服务合同》的内容及双方当事人的陈述，该合同兼具租赁、委托、服务等内容，一审法院确定本案案由为合同纠纷。江寓公司虽提出未能依约付款的原因系新型冠状病毒感染××疫情期间收益锐减、并非故意不支付，但其并未提出明确的免除或减轻租金支付义务的抗辩意见，对欠付江正波收益19834元的事实也无异议，故对江正波关于要求江寓公司支付租金收益19834元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案争议焦点有四：一为《资产管理服务合同》解除原因的确定；二为江寓公司应否向江正波支付违约金并赔偿损失；三为江寓公司应否退还房屋维修基金及空置期收益的处理；四为江正波应否赔偿江寓公司配置设施折旧费。一审法院一一评议如下：（一）《资产管理服务合同》解除原因的确定首先，江正波于2020年5月15日向一审法院提起诉讼，其虽在民事起诉状的事实与理由部分陈述江寓公司未按期支付租金、已构成违约，但其提出的诉讼请求为要求江寓公司继续履行合同，并未基于江寓公司的违约行为行使合同解除权。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。根据双方于2020年7月13日签订的《房屋移交协议》，双方经协商后一致同意于2020年7月20日终止《资产管理服务合同》，并均保留按照合同内容向对方追究相应责任的权利。江正波及江先耀均系完全民事行为能力人，其对《房屋移交协议》的内容具备或应当具备完全的理解能力，江正波对江先耀代理其签订上述《房屋移交协议》的行为予以认可，该《房屋移交协议》对江正波产生约束力。江正波在已注意到《资产管理服务合同》约定的违约金条款适用情形下，仍与江寓公司签订《房屋移交协议》协议解除《资产管理合同》，系其对自身权益的处分。江正波与江寓公司系经协商一致解除《资产管理服务合同》。再次，江正波主张因江寓公司违约未支付租金导致合同解除，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款关于“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，江正波未能提供确切证据证明其以江寓公司拖欠租金构成违约为由解除合同，应当自行承担举证不能的法律后果，江正波该项主张不能成立，一审法院不予支持。最后，江正波还提出因江寓公司拖欠租金，其迫于无奈才与江寓公司签订《房屋移交协议》，但其未提供证据予以证明，故对其该项意见，一审法院不予采纳。江正波与江寓公司系经协商一致解除双方之间签订的《资产管理服务合同》。江寓公司关于《资产管理服务合同》并非违约解除的辩称意见，与事实相符，一审法院予以采纳。（二）江寓公司应否向江正波支付违约金并赔偿损失关于二倍预期收益违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方合同约定“江寓公司迟延支付收益导致江正波单方解除合同，或江寓公司单方提前解除合同的，江寓公司应向江正波支付等额于双倍月预期收益的违约金”，据此，“双倍月预期收益的违约金”所适用的情形为江寓公司迟延支付收益且江正波以此为由解除合同或江寓公司单方提前解除合同。本案中，江寓公司虽存在迟延支付收益的违约行为，但江正波并未以此为由通知江寓公司解除合同，双方系经协商一致解除合同，故双方合同约定的上述违约责任条款在本案中不适用，江正波主张的二倍预期收益违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。江寓公司关于江正波主张的违约金过高，依据合同应为双倍月预期收益，同时请求人民法院不支持其违约金请求的辩称意见，有理合法，予以采纳。关于逾期付款利息损失。根据江正波向一审法院提交的利息计算明细，其主张江寓公司自2020年2月1日起逾期。双方合同附件六付款计划表对付款时间及金额进行了明确约定，江寓公司已根据付款计划表向江正波支付了2019年10月3日前应支付的款项，江寓公司还应于2020年2月2日支付10500元、于2020年5月2日支付10500元、于2020年8月2日支付10500元。因双方已于2020年7月20日终止合同关系，根据双方合同关于“最后一次结算日为合同终止后一个月内”及“本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付”的约定，双方最后一个结算日为2020年8月19日，江寓公司应于2020年8月26日前向江正波支付最后一笔2334元收益。江寓公司未能依约支付前述款项，有失信用，应当向江正波赔偿其资金被占用期间的利息损失，计付标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准。江寓公司于2020年5月11日向江正波支付了应于2020年2月2日支付的2月份收益3500元，故江寓公司迟延付款情况为：以3500元为基数，自2020年2月3日至2020年5月11日；以7000元为基数，自2020年2月3日至款项付清之日；以10500元为基数，自2020年5月3日至款项付清之日；以2334元为基数，自2020年8月27日至款项付清之日。江寓公司应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向江正波支付上述迟延履行期间的利息。江正波关于逾期付款利息部分的诉讼请求，合理部分予以支持；超过部分不予支持。江寓公司关于双方合同未对逾期付款利息进行约定，江正波该项请求缺乏合同依据的辩称意见，与双方合同关于违约方应赔偿因违反合同约定给对方造成的损失的约定不符，不予采纳。关于插座损毁损失及卫生清洁费。江正波主张其存在插座损毁损失2000元及卫生清洁费损失900元，但并未提供证据证明案涉房屋内的插座被江寓公司损毁且价值2000元，也未提供证据证明其因针对案涉房屋进行卫生清洁发生损失900元，江正波应当自行承担举证不能的法律后果。另，双方合同未对插座损毁损失及卫生清洁费的金额进行约定，也未约定该费用应由江寓公司承担。故江正波该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。江寓公司关于江正波的该项请求缺乏依据的辩称意见，有理合法，予以采纳。（三）江寓公司应否退还房屋维修基金及空置期收益的处理依据双方合同，维修基金为300元/年、空置期为第一合同年度60天，其余每年30天，双方现就第二合同年度的维修基金及空置期收益发生争议。依据付款计划表，第二年度自2019年10月4日至2020年11月2日，含30天空置期在内，计396天。双方合同实际履行至2020年7月20日，第二合同年度实际履行天数为291天。关于空置期收益。根据合同约定，空置期系因江寓公司存在需装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的房屋无收益或收益减少的风险，江正波同意以每合同年度内一定的期间作为不计收益的空置期的方式分担该风险，并非针对房屋实际空置进行的损失分担。因江正波仅应依约分担江寓公司履行合同期间的经营风险，双方《资产管理服务合同》已于2020年7月20日解除，第二合同年度内江正波应给予的不计收益的空置期应为22.05天（30÷396×291），江寓公司应向江正波支付已先行扣除的30天空置期中7.95（30-22.05）天的收益，计927.50元（3500÷30×7.95）。关于维修基金。江寓公司向江正波支付的收益中已扣除了第二合同年度的维修基金300元。双方合同约定该300元/年的维修基金承保3000元/年的维修费用，不针对特定的维修项目进行单项费用扣除，按年收取，空置期也属于年度承保周期，江寓公司应当按照实际维修保障期间计收维修基金，第二合同年度双方合同履行期间的维修基金应为220.45元（300÷396×291），江寓公司应当向江正波退还维修基金79.55元。江正波关于要求江寓公司支付空置期收益及退还维修基金的诉讼请求，合理部分予以支持；超过部分不予支持。（四）江正波应否赔偿江寓公司配置设施折旧费根据《资产管理服务合同》约定，江正波应向江寓公司赔偿配置设施折旧损失的情形为江正波有迟延交付标的资产达15个工作日、擅自处分标的资产、不履行本协议约定的义务等违约行为并导致江寓公司单方解除合同，或江正波单方提前解除合同。双方系通过协商方式一致同意解除《资产管理服务合同》，并非守约方基于对方的违约行为行使解除权解除合同。同时，江寓公司也未提供确切的证据证明其配置设施折旧费应为24881.90元，应当自行承担举证不能的法律后果。故江寓公司关于要求江正波承担配置设施折旧费损失的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。江正波关于其不应支付配置设施折旧费的辩称意见，有理合法，予以采纳。综上，江正波的诉讼请求部分成立，江寓公司的反诉请求不成立。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，一审判决：一、武汉江寓生活服务有限公司于一审判决生效之日起十五日内向江正波支付19834元；二、武汉江寓生活服务有限公司于一审判决生效之日起十五日内向江正波支付利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以3500元为基数，自2020年2月3日起计算至2020年5月11日止；以7000元为基数，自2020年2月3日起计算至款项付清之日；以10500元为基数，自2020年5月3日起计算至款项付清之日止；以2334元为基数，自2020年8月27日起计算至款项付清之日止；三、武汉江寓生活服务有限公司于一审判决生效之日起十五日内向江正波支付空置期收益927.50元；四、武汉江寓生活服务有限公司于一审判决生效之日起十五日内向江正波退还维修基金79.55元；五、驳回江正波的其他诉讼请求；六、驳回武汉江寓生活服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1114元，减半收取计557元，由江正波负担345元，由武汉江寓生活服务有限公司负担212元；反诉受理费422元，减半收取计211元，由武汉江寓生活服务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：江正波上诉称一审法院单方面认定江正波放弃要求违约金的权利与事实不符，依据合同，江寓公司应当履行违约赔偿金的义务；江寓公司应当支付开关插座损失及卫生清洁费。本案中，江正波与江寓公司于2018年7月30日签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。关于违约金，双方在合同中约定“江寓公司迟延支付收益导致江正波单方解除合同，或江寓公司单方提前解除合同的，江寓公司应向江正波支付等额于双倍月预期收益的违约金”，即“双倍月预期收益的违约金”所适用的情形为江寓公司迟延支付收益且江正波以此为由解除合同或江寓公司单方提前解除合同。实际在本案中，江寓公司虽存在迟延支付收益的违约行为，但其并未以此为由通知江寓公司解除合同，双方系经协商一致解除合同，故一审认定双方合同约定的上述违约责任条款在本案中不适用，对江正波主张的二倍预期收益违约金，因缺乏事实及法律依据，不予支持，是正确的。关于插座损毁损失及卫生清洁费。江正波虽主张其存在插座损毁损失2000元及卫生清洁费损失900元，但并未提供证据证明案涉房屋内的插座被江寓公司损毁且价值2000元，也未提供证据证明其因针对案涉房屋进行卫生清洁发生损失900元，故一审认定江正波应当自行承担举证不能的法律后果。基于双方合同并未对插座损毁损失及卫生清洁费的金额进行约定，也未约定该费用应由江寓公司承担，一审对江正波的该项诉讼请求不予支持，在认定事实上并无不当，对江正波的相应上诉请求和上诉理由，本院不予支持。综上所述，江正波的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由江正波负担。本判决为终审判决。审判员  方红二〇二一年三月二日法官助理杜文书记员郭丽