福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0526民初3198号 原告（反诉被告）：陈佩莹，女，1978年8月12日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭其桓，福建晋贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋利均，女，1987年1月26日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：黄鹏飞，福建携晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡琳琳，福建携晟律师事务所实习律师。 原告陈佩莹与被告蒋利均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，蒋利均于2020年11月19日提起反诉。原告（反诉被告）陈佩莹及其委托诉讼代理郭其桓，被告（反诉原告）蒋利均的委托诉讼代理人黄鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈佩莹向本院提出诉讼请求，一、解除陈佩莹、蒋利均双方于2019年8月13日签订的《房产买卖协议》，解除之日2019年8月13日；二、判令蒋利均返还自2019年8月17日起至2020年8月25日止，陈佩莹向蒋利均支付的利息扣除陈佩莹占用房屋期间租金部分后利息差额18960元并支付自起诉之日起至实际还款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失；三、判令蒋利均返还陈佩莹购房款95万元并支付以20万元为基数按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年8月13日起至2020年9月28日止资金占用利息9144元、以15万元为基数按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年8月17日起至2020年9月28日止资金占用利息6805元、以60万元为基数按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2020年9月1日起至2020年9月28日止资金占用利息1733元和以95万元为基数自起诉之日起至实际还款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失；四、判令蒋利均向陈佩莹支付按照《房产买卖协议》约定总房款20%计算的违约金27万元；五、判令蒋利均返还陈佩莹于2019年12月9日支付的住宅专项维修资金2256.65元；六、判令蒋利均向陈佩莹支付律师代理费50000元；七、判令蒋利均承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由：一、陈佩莹、蒋利均双方于2019年8月13日签订《房产买卖协议》，协议作出如下约定：1、蒋利均同意将坐落于德化县浔中镇东埔口(百德畔山1号)8幢15层1505室的房地产（以下简称案涉房产）出售给陈佩莹，不动产权证编号：闽(2018)德化县不动产权第0005497号，房产建筑面积115.42平方米，土地使用权面积为7.27平方米；2、双方同意，案涉房产(按整套套房计算房款，房款免互补)总成交价格为135万元，包括该房产的附属设施、设备等物品；3、协议签订时，陈佩莹支付购房款20万元给蒋利均；于2019年8月17日前蒋利均将上述房地产交付给陈佩莹使用的同时，陈佩莹再支付购房款15万元给蒋利均；购房款90万元，该笔购房款陈佩莹于交房之日起开始计算利息给蒋利均(按100万本金计算利息)，月利率按4.08厘计算，陈佩莹应每个月支付利息4080元给蒋利均，陈佩莹应于2020年8月25日前办理案涉房产过户的当天支付购房款90万元给蒋利均，若因政府政策原因限制导致案涉房产不能办理过户，双方约定将案涉房产以蒋利均的名义向银行申请办理抵押贷款，该笔贷款本息由陈佩莹偿还，陈佩莹应每个月准时足额偿还银行该笔贷款，若银行实际放款金额小于尚欠购房款，陈佩莹应于银行放贷当日将差额部分支付给蒋利均；尚欠购房款10万元，待蒋利均配合陈佩莹将案涉房产办理过户的同时，陈佩莹再一次性支付给蒋利均，若于2020年8月25日前上述房产不能办理过户，该笔购房款陈佩莹将不再支付利息给蒋利均；4、双方约定在2020年8月25日前(政府限制交易除外)到德化县行政服务中心房地产交易所签订德化县房管局提供的《德化县存量房买卖合同》和办理该房产过户相关手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述总购房款万分之五的违约金。逾期超过15天仍无法办理交易登记手续，则另一方有权解除合同，并要求违约方承担本合同第九条约定的违约责任；5、双方签订协议后，不得中途悔约，否则悔约方应向守约方赔偿总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方装修费损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等内容。 二、按照《房产买卖协议》约定，陈佩莹于协议签订日即2019年8月13日向蒋利均支付购房款20万元，于2019年8月16日向蒋利均支付购房款15万元。 三、在蒋利均于2019年8月17日将案涉房产交付给陈佩莹使用后，陈佩莹均按《房产买卖协议》约定每月向蒋利均支付利息4080元，截止2020年8月25日，陈佩莹共向蒋利均支付利息48960元，该利息约定部分无事实和法律依据。在陈佩莹要求解除协议情况下，因陈佩莹已实际使用并占有案涉房屋，因此，陈佩莹在占用案涉房产期间的费用应按照占用期间同小区同户型的租金(即2500元/月，房地产公司网上发布的占用期间同小区同户型租金标准)计算支付给蒋利均，扣除租金部分30000元，蒋利均应将尚余利息18960元退还给陈佩莹。 四、2019年12月9日，陈佩莹向德化县住房和城乡建设局支付了案涉房产专项维修资金2265.65元。 五、按照《房产买卖协议》约定，陈佩莹应于2020年8月25日前办理案涉房产过户的当天支付购房款90万元给蒋利均，因政府限制交易的原因(案涉房产登记于蒋利均名下之日起5年内不能过户)，陈佩莹和蒋利均双方无法于2020年8月25日前办理案涉房产的过户手续。在此情况下，按照《房产买卖协议》约定，双方应将案涉房产以陈佩莹的名义向银行申请办理抵押贷款，若银行实际放款金额小于尚欠购房款，陈佩莹于银行放款当日将差额部分支付给蒋利均。陈佩莹和蒋利均双方按照协议约定于2020年9月1日前往银行办理贷款，因时间原因，当日无法办理完贷款手续情况下，陈佩莹本着诚实信用及促成交易原则，在支付条件尚未成就时，于2020年9月1日将购房款60万元支付给蒋利均。在此之后，陈佩莹一直催促蒋利均按照协议约定一同前往银行办理抵押贷款，蒋利均均以各种理由推辞，导致至今，双方仍未前往银行办理抵押贷款，蒋利均的行为已构成根本违约，应按照协议约定承担相应的违约责任。 六、陈佩莹于2020年9月18日，收到蒋利均委托福建携晟律师事务所出具的《律师函》，律师函中要求解除双方于2019年8月13日签订的《房产买卖协议》；该《律师函》已明确表示蒋利均不再按照《房产买卖协议》约定履行义务。 七、《房产买卖协议》履行过程中，因政府限制交易、蒋利均违约及蒋利均明确表示不履行协议约定义务行为导致协议目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”的规定，陈佩莹有权要求解除《房产买卖协议》。 八、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条之规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”《中华人民共和国合同法》第九十八条之规“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”及《房产买卖协议》第九条约定：“原被告双方签订协议后，不得中途悔约，否则悔约方应向守约方赔偿总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方装修费损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等”，陈佩莹有权要求蒋利均返还陈佩莹已支付的购房款95万元、住宅专项维修资金及支付按照《房产买卖协议》约定总房款20%计算的违约金27万元。 九、陈佩莹因本案而支出律师代理费50000元。 蒋利均辩称，一、陈佩莹主张协议解除时间是2019年8月13日的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。2019年8月13日是双方签订协议的日期，双方签订的《房产买卖协议》并没有违反合同法的相关规定，且签订该份协议是双方意思的真实表示，且蒋利均也依约履行了合同义务； 二、陈佩莹要求退还利息的请求也是缺乏依据的。双方协议约定的总购房款是135万元，在陈佩莹仅支付35万元的情况下，蒋利均已经将该房屋交给陈佩莹使用。根据协议约定，余款100万元应该按照0.408%的利率支付利息。 三、陈佩莹要求按照市场报价利率支付相应利息，以及支付违约金的诉求均不能成立。因为本案是因为陈佩莹的违约行为才导致了合同的解除，陈佩莹要求蒋利均支付已付95万的利息缺乏依据。根据双方签订的协议，蒋利均应承担的义务是交付房屋及配合办理相应的过户手续，蒋利均已依约将案涉房产交给陈佩莹使用，且在办理过户的前一个月一直在通知陈佩莹要及时办理过户和及时付款。所以，蒋利均在本案中不存在任何违约行为。相反，是因为陈佩莹的行为导致了购房款无法及时的全额支付，才导致蒋利均在2020年9月18日向其发出解除买卖合同的通知。因此，本案的违约责任在陈佩莹，且陈佩莹提出的解除之日即为签订之日，由此可以确认违约责任是在陈佩莹方。一方行使解除权，应该向仲裁机构确认这份合同的效力，但是陈佩莹提出的诉求是在合同签订之时即为解除，所以违约责任在于陈佩莹方。 蒋利均向本院提出反诉请求，一、判决确认蒋利均与陈佩莹于2019年8月13日签订的《房产买卖协议》已于2020年9月19日解除；二、判令陈佩莹立即将案涉房产退还给蒋利均；三、判令陈佩莹支付蒋利均违约金27万元；四、判令陈佩莹以135万元为基数按日万分之五向蒋利均支付自2020年8月26日至2020年9月9日的违约金10125元；四、判决陈佩莹按月租金5000元的标准支付自2019年8月17日起至实际退还之日止的租金；五、判令陈佩莹支付蒋利均律师代理费5万元；六、本案的本诉、反诉的诉讼费用由陈佩莹承担。 事实与理由：蒋利均与陈佩莹于2019年8月13日签订的《房产买卖协议》约定：蒋利均以135万元的价格将案涉房产出售给陈佩莹；付款方式为：1、本协议签订时，陈佩莹支付购房款20万元给蒋利均。2、于2019年8月17日前蒋利均将案涉房产交付给陈佩莹使用的同时，陈佩莹再支付购房款15万元。3、购房款90万元，该笔购房款陈佩莹应于交房之日起开始计算利息给蒋利均（按100万元本金计算利息），月利率按4.08厘计算，每月利息4080元，陈佩莹应于2020年8月25日前办理案涉房产过户的当天支付购房款90万元给蒋利均，若因政府政策问题限制致使案涉房产不能办理过户，双方约定将案涉房产以陈佩莹的名义向银行申请办理抵押贷款，该笔贷款的本息由陈佩莹偿还，若银行实际放款金额小于尚欠购房款，陈佩莹应于银行放款当日将差额部分支付给甲方。4、尚欠购房款10万元，待蒋利均配合陈佩莹将上述房地产办理过户的同时，陈佩莹再一次性支付给蒋利均。同时协议第八条约定了合同解除条件、协议第九条约定了违约条款等。协议签订后，陈佩莹按协议支付了购房款35万元，蒋利均也依约将案涉房产交付给陈佩莹使用，但陈佩莹未能按协议于2020年8月25日前支付第三笔购房款，经过蒋利均多次催促，才于2020年9月1日向蒋利均支付60万元，余款未能支付，陈佩莹的行为已经构成违约。为此，蒋利均于2020年9月18日委托律师向陈佩莹发出解除《房产买卖协议》的律师函。陈佩莹于2020年9月19日签收。双方的《房产买卖协议》自陈佩莹收到律师函之日起解除。《房产买卖协议》是双方的真实意思表示，蒋利均也依约向陈佩莹交付了房产，但陈佩莹未能按协议约定支付购房款，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 陈佩莹对蒋利均的反诉辩称，一、蒋利均要求确认双方于2019年8月13日签订的《房产买卖协议》于2020年9月19日解除的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。理由如下：1、2020年9月19日系陈佩莹收到蒋利均的律师函的时间，并非解除协议的时间。2、在陈佩莹不存在违约行为的情况之下，蒋利均作为发出解除通知的一方根本没有解除权。在蒋利均不涉及解除权可以解除协议情况下，也就不适用《合同法》第九十六条之规定协议解除。3、即使适用《合同法》第九十六条之规定，蒋利均在向陈佩莹送达《律师函》要求解除协议时，并没有约定异议期。根据《合同法司法解释（二）》第二十四条规定，陈佩莹有三个月的异议期，并且陈佩莹于2020年9月29日向法院提起诉讼。因蒋利均违约等理由要求法院依法判令解除双方所签订的《房产买卖协议》。因此，陈佩莹于2020年9月19日收到蒋利均发出的律师函并未产生合同解除的法律效果。 二、蒋利均要求陈佩莹支付违约金27万元及违约金10125元缺乏事实依据和法律依据。1、陈佩莹已按照《房产买卖协议》的约定，分别于2019年8月13日、2019年8月16日向蒋利均分别支付购房款20万元、15万元。2、按照《房产买卖协议》的约定，陈佩莹应于2020年8月25日前办理案涉房产过户的当天支付购房款90万元给蒋利均，因政府限制交易的原因，双方无法于2020年8月25日前办理案涉房产的过户的情况之下，按照《房产买卖合同》的约定，双方应将案涉房产以陈佩莹的名义向银行申请办理抵押贷款，若银行实际放款金额小于尚欠购房款，陈佩莹于银行放款当日将差额部分支付给蒋利均。双方按照《房产买卖协议》的约定于2020年9月1日前往银行办理贷款手续，但因时间原因，当日无法办理完贷款手续情况下，陈佩莹本着诚实信用和促进交易的原则，在支付条件尚未成就时，于2020年9月1日向蒋利均支付购房款60万元。3、在《房产买卖协议》尚未解除的情况之下，蒋利均的《律师函》已明确表示其不再按照《房产买卖协议》的约定履行义务。综上，在陈佩莹无违约、蒋利均存在根本违约的情况下，蒋利均无权要求陈佩莹支付违约金27万元及违约金10125元。反之，陈佩莹有权要求蒋利均承担相应的违约责任。 三、蒋利均要求陈佩莹按月租金5000元的标准支付租金（自2019年8月17日起至实际退还房子之日止）的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。蒋利均于2019年8月17日将案涉房产交付给陈佩莹使用后，陈佩莹均按照《房产买卖协议》的约定向蒋利均支付利息4080元/月。截止2020年8月25日，陈佩莹共向蒋利均支付利息48960元。该利息约定部分无事实依据和法律依据，在陈佩莹要求解除《房产买卖协议》情况之下，因陈佩莹已实际使用并占有案涉房屋。因此，陈佩莹在占用案涉房屋期间的费用应按照占用期间同小区同户型的租金（即2500元/月，房产地产公司网上发布的占用期间同小区同户型租金标准）计算支付给蒋利均，扣除租金30000元，蒋利均应将尚余利息18960元退还给陈佩莹。 四、本案中，陈佩莹未违约，蒋利均存在根本违约。所以，陈佩莹有权要求蒋利均承担由此引发的诉讼费用和律师费用。反之，蒋利均无权要求陈佩莹承担由此引发的诉讼费用和律师费用。 本院经审理查明：一、2019年8月13日，蒋利均作为甲方即出售方、陈佩莹作为乙方即购买方，双方共同签订一份址在转让案涉房产的《房产买卖协议》（以下简称案涉合同）。案涉合同主要约定了以下内容： 案涉合同第二条约定，案涉房产及其附属设施在内的总成交价为135万元； 案涉合同第四条约定“甲、乙双方同意，乙方将购房款分次支付给甲方。具体付款日期及金额如下：1、本协议签订时，乙方支付购房款20万元整给甲方。2、于2019年8月17日前甲方将上述房地产交付给乙方使用的同时，乙方再支付购房款15万元整给甲方。3、购房款90万元整，该笔购房款乙方应于交房之日起开始计算利息给甲方（按100万本金计算利息），月利率按4.08厘计算，乙方应每个月支付利息人民币4080元给甲方，乙方应于2020年8月25日前办理上述房地产过户的当天支付购房款90万元给甲方，若因政府政策问题限制致使上述房地产不能办理过户，甲、乙双方约定将上述房地产以乙方名义向银行申请办理抵押贷款，该笔贷款本息由乙方偿还，乙方应每个月准时足额偿还银行该笔贷款，若银行实际放款金额小于尚欠购房款，乙方应于银行放款当日将差额部分支付给甲方。4、尚欠购房款10万元，待甲方配合乙方将上述房地产办理过户的同时，乙方再一次性支付给甲方，若于2020年8月25日前上述房地产不能办理过户，该笔购房款乙方将不再支付利息给甲方。” 案涉合同第五条约定“甲方应2019年8月17日前将上述房地产正式交付乙方使用。” 案涉合同第七条约定“甲、乙双方约定在2020年8月25日前（政府限制交易除外）到德化县行政服务中心房地产交易所签订德化县房管局提供的《德化县存量房买卖合同》和办理该房产过户相关手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述总购房款万分之五的违约金。逾期超过15天仍无法办理交易登记手续，则另一方有权解除合同，并要求违约方承担本合同第九条约定的违约责任。” 案涉合同第八条约定“若乙方不能按约定向甲方付清购房款或甲方不能直接按约定向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述总购房款的万分之五违约金，逾期超过15天，另一方有权解除合同，并要求违约方承担本合同第九条约定的违约责任。” 案涉合同第九条约定“甲、乙双方签订本合同后，不得中途毁约，否则毁约方除应向守约方赔偿总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方维修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲、乙双方自行协商解除或终止履行合同的，甲、乙双方方可解除或终止履行合同。” 二、案涉合同签订后，蒋利均于2019年8月17日将案涉房产交付给陈佩莹使用。陈佩莹分别于2019年8月13日、2019年8月16日、2020年9月1日向蒋利均支付购房款20万元、15万元、60万元，合计95万元。 2019年8月17日至2020年8月25日，陈佩莹按案涉合同的约定，共向蒋利均支付尚欠购房款12期的利息，共计4080元/月×12=48960元。 三、2020年9月1日，陈佩莹、蒋利均到德化县不动产登记中心办理案涉房产的不动产所有权转移登记手续，但因政策原因未能办理成功。 四、2020年9月18日，蒋利均向陈佩莹发出一份《律师函》。该《律师函》称，因陈佩莹“未能按协议（即案涉合同）第四条第三款的约定于2020年8月25日前支付第三笔购房款，经过蒋利均多次催促，你方才于2020年9月1日支付60万元，余款未能支付，你方已经构成违约。鉴于你方的违约行为，已侵害了蒋利均的合法权益，现蒋利均女士正式委托本律师向你方发出如下通知：1、自接受本律师函之日起蒋利均与陈佩莹于2019年8月13日签订的《房产买卖协议》解除。……”。2020年9月18日，陈佩莹收到该份《律师函》。 五、2019年12月9日，陈佩莹向德化县住房和城乡建设局支付了案涉房产专项维修资金2265.65元。陈佩莹因本案纠纷已支付律师费5万元，蒋利均则支付律师费5万元。案涉房产的建筑面积为115.42㎡。 上述事实，有各方当事人对真实性均无异议的身份证复印件、户籍资料查询结果、《房产买卖协议》、业务凭证、收据、律师函、微信、支付宝转账记录、《福建省住宅专项维修资金专用票据(业主使用)》、《委托代理合同》、增值税发票、《不动产登记权证》、律师函及EMS邮件查询单、《委托代理合同》、律师费发票及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。 2021年1月7日，陈佩莹向本院提出财产保全申请，请求保全蒋利均名下的址在德化县浔中镇东埔口百德畔山1号8幢15层1505室房产［不动产权证编号：闽（2018）德化县不动产权第0005497号］。本院于2021年1月12日查封了上述房产，限制其办理变更、抵押等登记手续。 根据已查明的案件事实及当事人的陈述，本院对本案的本诉部分诉讼请求和反诉部分的诉讼请求评析如下： 一、关于案涉合同的解除时间。 本院认为，（一）蒋利均、陈佩莹于2019年8月13日签订的《房产买卖协议》即案涉合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法、有效的合同。双方当事人应按照合同的约定履行。 （二）根据案涉合同第八条“若乙方不能按约定向甲方付清购房款或甲方不能直接按约定向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述总购房款的万分之五违约金，逾期超过15天，另一方有权解除合同，并要求违约方承担本合同第九条约定的违约责任。”之约定，蒋利均根据该条款的约定而享有案涉合同解除权须具备一个前提条件，即陈佩莹逾期支付购房款超过15天。而关于购房款的支付时间，本案中，根据已查明的案件事实，陈佩莹已按照案涉合同第四条第1点和第2点的约定，按期支付了购房款20万元、15万元。关于尚欠的100万元购房款，根据案涉合同的约定，1、其中10万元须待案涉房产办理不动产所有权转移登记之日时再行支付。所以，本院对该10万元购房款的支付时间不予评判；2、关于另外90万元购房款的支付时间，案涉合同第四条第3点作了如下约定：“购房款90万元整，该笔购房款乙方应于交房之日起开始计算利息给甲方（按100万本金计算利息），月利率按4.08厘计算，乙方应每个月支付利息人民币4080元给甲方，乙方应于2020年8月25日前办理上述房地产过户的当天支付购房款90万元给甲方，若因政府政策问题限制致使上述房地产不能办理过户，甲、乙双方约定将上述房地产以乙方名义向银行申请办理抵押贷款，该笔贷款本息由乙方偿还，乙方应每个月准时足额偿还银行该笔贷款，若银行实际放款金额小于尚欠购房款，乙方应于银行放款当日将差额部分支付给甲方”。双方当事人对该合同条款的理解存在争议。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”所以，对案涉合同第四条第3点的理解应按照所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定。本案中，根据对案涉合同第四条第3点的条款内容的文义解释分析和结构解释分析，尽管案涉合同第四条第3点约定“乙方（即陈佩莹）应于2020年8月25日前办理上述房地产（即案涉房产）过户的当天支付购房款90万元”，但案涉合同第四条第3点随后又约定一个但书条款，即“若因政府政策问题限制致使上述房地产不能办理过户，甲、乙双方约定将上述房地产以乙方名义向银行申请办理抵押贷款，该笔贷款本息由乙方偿还，乙方应每个月准时足额偿还银行该笔贷款，若银行实际放款金额小于尚欠购房款，乙方应于银行放款当日将差额部分支付给甲方”。所以，根据该条款的约定，在案涉房产因政府政策的问题导致不能办理不动产所有权转移登记时，陈佩莹通过向银行申请贷款所得的款项支付给蒋利均（注：具体方式为：以案涉房产为抵押品。如银行放款的金额不够，则由陈佩莹于银行放款当日将差额部分支付给蒋利均）。本案中，根据双方当事人的陈述，双方当事人于2020年9月1日到德化县不动产登记中心办理案涉房产的不动产所有权转移登记时，因政府政策的原因导致案涉房产的不动产所有权转移登记手续未能办理成功。此时，根据双方当事人的约定，陈佩莹应于银行放款之日将90万元的购房款支付给蒋利均。但，根据当事人的陈述，双方当事人并未就以案涉房产作为抵押品而向银行申请贷款的事宜办理完毕。换而言之，截止至本案法庭辩论终结前，陈佩莹支付90万元购房款的时间尚未确定。所以，蒋利均所主张的案涉合同的解除权的成立条件尚不具备。蒋利均以陈佩莹逾期支付90万元购房款为由而向陈佩莹发送《律师函》并不会产生案涉合同被解除的法律效果。蒋利均所主张的案涉合同于2020年9月19日被解除的诉讼请求因缺乏事实依据而不能成立。 蒋利均已在其向陈佩莹发出的《律师函》中作出了解除案涉合同的意思表示，明确表示不愿意履行案涉合同所约定的主要义务。依照《合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，陈佩莹依法享有案涉合同的解除权。又依照《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，案涉合同自蒋利均收到到本案本诉起诉状副本之日（即2020年10月28日）时即被解除。 综上所述，案涉合同的解除时间为2020年10月28日。依照《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉合同被解除后，陈佩莹已无任何法律依据可继续使用案涉房产。所以，陈佩莹应将案涉房产返还给蒋利均。故，蒋利均在反诉中所提的第二项诉讼请求于法有据，可予以支持。同理，陈佩莹要求蒋利均退还购房款95万元的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。 二、根据前述分析，案涉合同被解除后，陈佩莹应将案涉房产返还给蒋利均乃是陈佩莹应履行的合同附属义务。但，截止至本案法庭辩论终结前，陈佩莹未将案涉房产返还给蒋利均。陈佩莹逾期返还案涉房产给蒋利均造成的损失主要是房屋占有使用费的损失。关于房屋占有使用费的计算标准，可参照案涉房产的市场租金标准确定。关于市场租金标准，蒋利均认为应以5000元／月作为计算标准，陈佩莹认为应参照案涉房产在被占用期间同小区同户型的租金2500元／月为宜。本院认为，1、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，蒋利均应就其所主张的以5000元／月作为房屋占有使用费承担举证责任，但蒋利均并未提供相应证据予以证实。所以，蒋利均应自行承担举证不能的法律后果；2、根据案涉房产的建筑面积、案涉房产同一地段的租金标准及德化县××市场的实际情况，本院认为陈佩莹所主张的以2500元／月作为房屋占有使用费的计算标准符合德化县房屋租赁市场的实际情况，且陈佩莹这一主张亦构成自认。综上，陈佩莹应向蒋利均支付自案涉合同被解除之日的次日（即2020年10月29日）起至案涉房产实际返还之日止，按2500元／月作为计算标准的房屋占有使用费。案涉合同系因陈佩莹行使法定解除权而被解除，并不产生案涉合同自始无效的法律效果。所以，蒋利均要求房屋占有使用费自案涉房产交付给陈佩莹使用之日（即2019年8月17日）开始计算的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 三、关于违约责任的承担主体及所应承担的违约责任问题。 本院认为，（一）陈佩莹在本诉中要求蒋利均支付三笔购房款（20万元、15万元、60万元）中各笔购房款自各笔购房款支付之日起至2020年9月28日止的资金占用利息损失、95万元购房款自起诉之日起至实际付款之日止的逾期付款利息损失、违约金27万元、律师费5万元等诉讼请求实质上均是要求蒋利均承担违约责任。同理，蒋利均在反诉中要求陈佩莹支付违约金27万元、以135万元为基数按日万分之五计算的违约金、律师费5万元等诉讼请求实质上也是要求陈佩莹承担违约责任。 （二）关于双方是否存在违约的情况。 本院认为，1、根据前述分析，截止至本案法庭辩论终结前，陈佩莹应支付90万元购房款的时间尚未确定。故，陈佩莹截止至法庭辩论终结前未支付90万元购房款的行为并不构成违约行为。所以，蒋利均要求陈佩莹承担违约责任的诉讼请求即反诉部分的第三项、第四项、第六项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持； 2、根据前述分析，蒋利均在其所主张的案涉合同的解除权的成立条件尚不具备的情况之下，即在《律师函》中明确表示其欲解除案涉合同的行为已违反案涉合同第九条“甲、乙双方签订本合同后，不得中途悔约”之约定，已构成违约行为，应承担违约责任。经本院释明，蒋利均抗辩陈佩莹所主张的违约金过高。本院依照《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，并结合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，对蒋利均应承担的违约责任分析如下： （1）欲认定蒋利均应承担的违约责任须先明确蒋利均的违约行为给陈佩莹所造成的损失的范围。对此，本院认为，蒋利均逾期返还95万购房款的行为客观上造成陈佩莹利息损失。另外，陈佩莹因本案而支出5万元的律师费也系其经济损失。而关于三笔购房款（20万元、15万元、60万元）中各笔购房款自各笔购房款支付之日起至2020年9月28日止的资金占用利息损失部分。本院认为，案涉合同被解除后并不产生合同自始无效的法律效果。所以，案涉合同被解除前，蒋利均占用陈佩莹已付的购房款，陈佩莹占有使用案涉房屋。双方均系因履行生效的案涉合同而获益。双方当事人均是依照合法、有效的民事法律行为而取得的收益。故，陈佩莹和蒋利均各自因案涉合同履行所获得的前述利益以相互抵销为宜。所以，陈佩莹要求蒋利均支付三笔购房款（20万元、15万元、60万元）自各笔购房款支付之日至2020年9月28日止，按全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息损失部分的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，根据本案现有有效证据及已查明的案件事实和当事人的诉求，蒋利均的违约行为给陈佩莹所造成的损失主要为蒋利均迟延返还购房款95万元所造成的利息损失和陈佩莹因本案而支付的律师费5万元。除此之外，陈佩莹并未举证证明本案给其所造成的其他损失。所以，陈佩莹要求蒋利均支付27万元的违约金的诉讼请求即本诉中的第四项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 （2）关于过错程度。本院认为，尽管从形式上看，蒋利均在《律师函》中首先要求解除合同，但根据双方当事人对真实性均无异议的由蒋利均提供的微信聊天记录及当事人的陈述，可以证实，因蒋利均不在德化，所以由陈佩莹联系案涉房产抵押贷款事宜（包括联系银行和确定时间），而蒋利均则负责在约定的时间到德化配合办理。但因陈佩莹的原因，致使蒋利均丧失了履行合同的信任基础，也致使案涉房产抵押贷款事宜未能办理完毕等事实。所以，尽管双方当事人在案涉合同的前期履行过程中都能按合同的约定履行合同义务，但陈佩莹在案涉合同的后期履行过程中存在过错，间接致使案涉合同被解除。 综上所述，结合当事人的过错程度，陈佩莹已支付的5万元律师费用应由其自行承担为宜。但蒋利均未将购房款95万元返还给陈佩莹的行为给陈佩莹造成利息损失。所以，蒋利均应于逾期返还购房款95万元之日（即2020年10月29日）起，向陈佩莹支付资金占用利息损失（按全国银行同业拆借中心公布的2020年10月29日的一年期贷款市场报价利率计算）。陈佩莹要求自起诉之日起开始计算资金占用利息损失的诉求于法无据，本院不予支持。 三、关于本诉部分的第二项诉讼请求和第五项诉讼请求。 （一）关于本诉部分的第二项诉讼请求。 本院认为，陈佩莹依照案涉合同的约定，在案涉合同履行期间，每月向蒋利均支付4080元系弥补陈佩莹分期支付购房款给蒋利均造成的资金被占用期间的利息损失。此时，蒋利均获取4080元/月的利息系案涉合同在履行过程中，蒋利均所获得的合同利益。而陈佩莹在案涉合同履行期间，占有使用案涉房屋也系履行案涉合同所获得的合同利益。根据前述分析，案涉合同被解除后并不产生合同自始无效的法律效果。陈佩莹和蒋利均各自因案涉合同履行所获得的利益以相互抵销为宜。所以，陈佩莹在本诉中所提的第二项诉讼请求于法无据，本院不予支持。 （二）关于本诉部分的第五项诉讼请求。 本院认为，参照《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”之规定，陈佩莹所缴交的住宅专项维修资金2256.65元也必将随着案涉合同的解除而由蒋利均所享有。所以，案涉合同被解除后，蒋利均应将陈佩莹所缴交的住宅专项维修资金2256.65元退还给陈佩莹。陈佩莹本诉部分的第五项诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、陈佩莹与蒋利均于2019年8月13日签订的《房产买卖协议》于2020年10月28日解除； 二、蒋利均应于本判决生效之日起十五日内返还购房款950000元及逾期付款损失（自2020年10月29日起至实际付款日止，以全国银行同业拆借中心公布的2020年10月29日的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、蒋利均应于本判决生效之日起十五日内返还住宅专项维修资金2256.65元； 四、陈佩莹应于本判决生效之日起十日内将址在德化县浔中镇东埔口百德畔山1号8幢15层1505室的房产退还给蒋利均； 五、陈佩莹应于本判决生效之日起十日内向蒋利均支付房屋占有使用费（自2020年10月29日起至实际退房之日止，按2500元/月为标准计付）； 六、驳回本诉原告陈佩莹的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告蒋利均的其他诉讼请求。 债务人如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16580元，由本诉原告陈佩莹负担4517.6元、本诉被告蒋利均负担12062.4元；反诉案件受理费7301.88元，减半收取计3650.94元，由反诉原告蒋利均负担3012.23元、反诉被告陈佩莹负担638.71元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈志群 人民陪审员  陈克聪 人民陪审员  陈采怡 二〇二一年三月五日 书 记 员  郑雅婷 附：一、主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条第二项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百二十五条第一款：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。