浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初4580号 原告：孙家浩，男，1958年5月24日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：陈昌亮，北京德恒（宁波）律师事务所执业律师。 被告：严永娥，女，1967年11月29日出生，汉族，住宁波市海曙区。 被告：邬安安，男，1963年4月28日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告孙家浩诉被告严永娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日、2020年12月16日公开开庭进行了审理，此后，因本案事实难以查清，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理，并依法追加邬安安作为本案的共同被告，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告孙家浩及其委托诉讼代理人陈昌亮、被告严永娥到庭参加第一、第二次庭审，原告孙家浩的委托诉讼代理人陈昌亮到庭参加第三次庭审，被告严永娥、邬安安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院依法予以缺席审理。期间，本院根据原告的申请对被告名下的财产采取了保全措施。双方当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告孙家浩向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋转让合同》继续履行；2.被告协助原告将案涉房屋办理产权证（产生的相关扩户费、楼层差价、契证费用、物业专项维修基金、工本费等费用由被告承担）并过户至原告名下；3.被告支付原告违约金100000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2011年6月5日签订《房屋转让合同》一份，约定：被告将坐落鄞州区××镇××幢××号××室房屋转让给原告，转让价格为805000元，房屋建筑面积为97.88平方米，车棚面积为6.54平方米；合同签订之日首付220000元，房子到大队登记和水电过户后付515000元，剩余房款70000元在房屋土地证受理后付清，另约定被告负责旧房换新房的差价和登记至被告名下的扩户费、楼层差价、车棚，双方办理自己名下的房产证、土地证和契证的费用由自己负责，如被告违约，应承担原告已付房款金额双倍的违约金，合同签订后，原告按约在签订当日支付被告220000元，后在2011年8月23日支付被告515000元，房屋便交付给原告使用至今。2020年5月22日，联升村村委会发布了《高桥镇联升佳苑做证通告》，告知从2020年5月22日起开始做证，并委托宁波德源房产公司办理办证工作。原告多次联系被告前往做证，但被告拒不配合，且多次协商未果，故诉至法院，望判如所请。 被告严永娥答辩称：因为被告此前将房屋出售给原告，办证中心优先办理房屋未出售和无争议的房屋的产权证，原告起诉时被告并不能办理证件，真正可以办的话，愿意配合办理不动产过户手续。原告还押着应付给被告的70000元，被告目前无钱办理证件，原告可将剩余款项70000元先付给被告，被告再去办理产权证。 被告邬安安未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2011年6月5日，原告（乙方）与被告严永娥（甲方）签订《房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于鄞州区××镇××幢××号××室房屋转让给乙方，转让价格计805000元，房屋建筑面积为97.88平方米，车棚面积为6.54平方米；付款方式为合同签订之日乙方首付220000元给甲方作为定金，甲方卖给乙方的房子到大队登记和水电过户后付515000元，剩余房款70000元在乙方土地证受理后付清；甲方负责本村旧房换新房的差价和自己名下的扩户费、楼层差价、车棚，双方办理自己名下的房产证、土地证和契证的费用由自己负责（村里扩户给甲方费用由甲方自己承担，与乙方无关，乙方承担甲方过户给乙方所产生的所有费用）；甲方在拿到房产证、契证、土地证五个工作日之日到房地产交易所办理过户手续，甲方要积极配合乙方办理过户手续；如甲方违约，应承担的违约金为乙方已付甲方房款金额的双倍（如乙方已装修，还应赔偿装修费用）并承担信息费；如乙方违约，所付房款归甲方所有并承担信息费；煤气、有线电视、水电开户费由乙方承担，乙方需中途换名、加名、过户时更名，甲方无条件配合；被告严永娥、邬安安在甲方落款处签名，原告在乙方落款处签名，案外人郑玉兰在见证方落款处签名。 同日，原告支付被告严永娥220000元，被告严永娥向原告出具收到原告220000元房屋款的收条一份，案外人郑玉兰在该收条的见证人处签名。2011年8月23日，原告向被告严永娥转账515000元，被告严永娥向原告出具收到涉案房屋原告515000元房屋款的收条一份，案外人郑玉兰在该收条的见证人处签名。2020年5月22日，宁波市海曙区高桥镇联升村村民委员会发布了《高桥镇联升佳苑做证通告》，告知全体业主联升佳苑房产证做证工作兹定于2020年5月22日正式开始。 另查明，原告持有涉案房屋的房票（副联），记载内容包含宁波市鄞州区××镇××幢××号××室，建筑面积为97.88平方米，401号车棚，面积为6.54平方米，产权人严永娥，代理人邬安安。经本院2020年11月6日现场到办证地点询问，确认2020年6月时涉案房屋不能办理产权证，2020年10月可以开始办理产权证。2016年，因宁波市区划调整，宁波市鄞州区高桥镇变更为宁波市海曙区高桥镇。审理中，双方均认可涉案房屋出卖后一直由原告占有使用。因双方存在分歧，致本案调解不成。 结合双方的证据及陈述，本院归纳案件的争议焦点为：1.被告是否存在违约；2.物业专项维修资金应由谁负担。 关于争议焦点一，原告主张被告违约，不肯办理被告的涉案不动产相关权证，不肯配合原告办理过户，并提交微信聊天记录予以佐证，经质证，被告对真实性无异议，但认为当时还不能办证，不存在被告违约的情况；被告主张不存在违约，原告要求办证时被告尚不能办证，村书记说要分批办理的，2020年5月20日被告还不能办理，并提交视频一份，经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，根据本院现场核实的情况与被告提交的视频反映的内容一致，原告起诉时，涉案房屋被告并不能办理产权证，原告提交的证据不足以证明被告存在违约的情形，本院不予认定。 关于争议焦点二，原告认为被告承担物业专项维修资金，被告认为应由原告负担。本院认为，在签订涉案《房屋转让合同》时并未对物业专项维修资金进行约定，且被告表示当时并无物业专项维修资金，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第十八条的规定，对已建立专项维修资金的物业，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时转让。本院认为，被告将涉案房屋出售给原告时，涉案房屋尚未交纳物业专项维修资金，原告也无证据证明已经支付相应的物业专项维修资金的对价，因为涉案房屋一直由原告占有使用，在涉案《房屋转让合同》继续履行的情况下，物业专项维修资金实际由原告在享受，原告获得利益，根据公平原则，由于被告办理不动产权证需要缴纳物业专项维修资金，本院依法酌情认定该笔费用由原告承担90%，被告承担10%。 综上，本院认为，原、被告在签订《房屋转让合同》时主体适格、意思表示真实，协议书未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行合同义务。现原告要求被告履行合同，办理过户手续，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，关于双方约定的各自办证费用，除了物业专项维修资金外，其余费用如工本费和相关税费均由被告负担，但不包含土地出让金。因双方均表示同意履行合同，在被告协助原告办理不动产权过户手续时，原告应支付被告相应的70000元尾款。对于被告的抗辩主张，合理的部分本院予以支持，不合理的部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告严永娥在判决生效之日起十日内办理宁波市海曙区高桥镇联升佳苑32幢83号401室不动产的不动产权证，由此产生的物业专项维修资金由被告严永娥负担10%，原告孙家浩负担90%，其余因办证产生的费用均由被告严永娥负担； 二、被告严永娥、邬安安在被告严永娥取得宁波市海曙区高桥镇联升佳苑32幢83号401室不动产权证后五个工作日内协助原告孙家浩办理宁波市海曙区高桥镇联升佳苑32幢83号401室不动产的过户手续，由此产生的费用由原告孙家浩负担，原告孙家浩在办理过户当日支付被告严永娥、邬安安款项70000元； 三、驳回原告孙家浩的其他诉讼请求。 本案案件受理费2380元，由原告孙家浩负担2300元，由被告严永娥、邬安安负担80元，保全费5000元，由被告严永娥、邬安安负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 苏廷文 二〇二一年三月十八日 代书记员 周碧莹 附本判决所适用的相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。