中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初209号原告：潘绪武，男，汉族，1979年7月12日出生，住中华人民共和国湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：胡家美，湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱志熙，湖北英达律师事务所律师。被告：武汉恒发房地产开发有限公司。住所地：中华人民共和国湖北省武汉市江岸区万隆工业园。法定代表人：陈志华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭杰，湖北申简通律师事务所律师。第三人：陈志华，男，1964年6月21日出生，中华人民共和国香港特别行政区永久性居民，身份证件号码：P924018（0）。原告潘绪武与被告武汉恒发房地产开发有限公司（以下简称恒发公司）、第三人陈志华合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法适用普通程序审理。审理中，被告恒发公司在提交答辩状期间向本院提出管辖异议，本院依法裁定驳回管辖异议，恒发公司不服裁定上诉至湖北省高级人民法院，湖北省高级人民法院驳回上诉，维持本院裁定。本案继续审理，并公开开庭，原告潘绪武的委托诉讼代理人胡家美、朱志熙，被告恒发公司的委托诉讼代理人谭杰到庭参加诉讼，第三人陈志华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。根据原告申请，本院对被告相关财产进行了财产保全。本案现已审理终结。原告潘绪武向本院提出诉讼请求：1．判令被告配合原告将武汉市江岸区工农兵路120号恒昌花园AB幢B单元二层房屋过户给原告；2．本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告经两次变更后，诉讼请求为：1．判令依法解除原被告2016年12月14日签订的《武汉市商品房买卖合同》；2．判令被告赔偿原告经济损失人民币3000000元整；3．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月，被告为代第三人偿还第三人对原告的借款本息，与原告、第三人共同签订了《抵偿协议书》，约定：原告同意被告以武汉市江岸区工农兵路120号恒昌花园AB栋二楼商用房面积为200平方米，单价为人民币15000元每平方米，总价值为人民币叁佰万元整之房产代为清偿原告借予第三人的全部借款之本金及利息共计人民币叁佰万元。同时，原被告于当日签订了一份《商品房买卖合同》。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房产初始登记。该合同签订后，被告将该房屋交付给原告。原告在收房90日后一直要求被告办理该房屋产权过户手续，但被告一直不配合原告办理。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告恒发公司答辩称，1．恒发公司同意解除《抵偿协议书》中的恒发公司与原告之间的约定，即同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》。2．恒发公司不应承担赔偿责任，《抵偿协议书》未实际履行，依据《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，恒发公司不应承担赔偿责任。3．原告对陈志华的债权不明确，原告主张对第三人享有借款本息合计300万元的债权，但并未提供相关证据予以证实。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人陈志华未作陈述。原告潘绪武围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告恒发公司及第三人陈志华未向本院提交证据。被告恒发公司对原告证据发表质证意见，第三人陈志华未发表质证意见。原告潘绪武提交如下证据：证据1、2016年12月14日原被告及第三人签订的《抵偿协议书》，拟证明第三人用案涉房产抵偿300万元借款，抵偿协议已构成债务的转移。证据2、原被告于2016年12月14日签订的《商品房买卖合同》，拟证明案涉房产应在交付使用之日起90日内办理初始登记。证据3、第三人向原告出具的借条，拟证明截至2015年3月20日，第三人共向原告借入130万元本金。就该证据为复印件的原因，原告称系因三方签订《抵偿协议书》后，原告与第三人债务消灭，因而原件已回收。证据4、原告向第三人打款流水，拟证明原告向第三人出借5笔款项共计本金130万元。针对证据4打款流水无法显示对方账号信息，原告持本院出具的调查令向经办银行调取相关明细，经办银行提供该5笔流水的明细，显示第1笔收款方为彭立鹏，第2、3、4笔收款方为陈志华，第5笔收款方为张香平。被告质证意见为：对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，《商品房买卖合同》第15条特别约定按照第三项统一办证时间办理房产登记。证据3真实性无法核实，且约定借款为130万元，没有约定利息。证据4原件上没有银行红色印章，借款金额只有125.5万元，与原告起诉金额有较大差距；对经办银行提供的明细真实性、合法性、关联性无异议，但涉及陈志华的仅3笔共计92.5万元，其余款项认为与本案无关。经核对证据原件，本院对证据1、2证据效力予以确认，证明目的结合全案事实综合评判；证据4结合银行提供的明细，证据真实性本院予以认可，但证明目的及转账总金额需结合全案事实综合评判；证据3虽无原件，但结合证据1中约定的原告与第三人间借款合同作废及证据4显示的转款事实，本院对真实性予以认可，但证明目的需结合全案事实综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月至3月，潘绪武向外进行多次转款。其中，与本案相关的包括：第一笔为2015年2月4日，向彭立鹏转款13万元；第二笔为2015年2月11日，向陈志华转款35万元；第三笔为2015年3月18日，向陈志华转款47.5万元；第四笔为2015年3月20日，向陈志华转款10万元；第五笔为2015年3月23日，向张香平转款20万元。此外，潘绪武提交的银行流水显示，同年3月13日，潘绪武向外转款19万元。2015年2月至3月，陈志华出具借据（借条）3张，共计130万元。包括：第一张为2015年2月11日出具的借条，载明“借到潘绪武人民币50万元整，期限2015年2月11日至2015年8月1日一次性结清，如超期未结清，由潘绪武收取位于汉口××路恒昌花园的物业租金”。第二张为2015年3月18日出具的《借据》，载明“今借到潘绪武人民币50万元整，2015年8月1日为最后还款期限”。第三张为2015年3月20日出具的《借条》，载明“今借到潘绪武人民币30万元”。上述3张借据（借条）与银行流水的对应关系，潘绪武陈述如下：1．关于2015年2月11日出具的第一张。潘绪武庭审陈述，对应第一笔和第二笔转款，另2万元为出具借条时给付的现金。其中，第一笔的13万元转款，潘绪武庭后称系代替陈志华向彭立鹏还款。2．关于2015年3月18日出具的第二张。潘绪武庭审陈述，对应第三笔转款，另2.5万元为出具借条时给付的现金。3．关于2015年3月20日出具的第三张。潘绪武庭审陈述，对应第四笔和第五笔转款。但庭后，潘绪武称第五笔转款与本案无关，系记忆有误，该借条除第四笔转款外，还包括2015年3月13日向外转账的19万元，另1万元为出具借条时给付的现金。2016年12月14日，恒发公司（甲方）、潘绪武（乙方）、陈志华（丙方）共同签订《抵偿协议书》，约定：丙方截止于2016年12月16日尚欠乙方借款本息共计300万整，三方达成以下抵偿协议。1．乙方同意甲方以武汉市江岸区工农兵路120号恒昌花园AB栋二楼商用房（以下简称案涉房产）平方面积为200平方米，单价为15000元/每平方米，总价值为人民币叁百万元整之房产代为丙方清偿乙方借予丙方的全部借款之本金及利息共计人民币叁百万元整（购房合同附后）；2．甲方代为丙方清偿债务的房产，在抵偿于乙方时，已设立银行抵押未办理房屋产权证及土地所有权证并业已出租，乙方对此无异议；3．乙方在接收该抵押房产时，不得擅自改变该房产已存在的现状并同意履行该房产项下租赁合同（商铺租赁合同：合同编号09-002）所约定的合同内容直至租赁期满；4．甲方同意将该抵偿房屋项下应享有的租金收益（计算方式为：30元/每平方米＊200平方米＊12个月），甲方代乙方收取租金，并按年度分两次支付予乙方（即每6个月支付一次），支付具体时间以商铺租赁合同（商铺租赁合同：合同编号09-002）约定的支付时间为准；6．本抵偿协议书签订之日起，丙方与乙方原债权债务关系解除，丙方与乙方签订的借款合同作废。同日，恒发公司（出卖人）与潘绪武（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定恒发公司以每平方米15000元，总价300万元将案涉房产出售给潘绪武，该合同第15条为产权登记的约定，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照恒昌花园统一办证时间办理”。庭审中，关于案涉房屋办证问题，原告陈述，韦桑社区相关负责人员向原告代理人口述案涉房屋不能办理商品房过户登记；被告陈述正在办证中，但因存在土地纠纷，具体可办证时间不清楚。关于诉讼请求中经济损失300万元的计算方式，原告主张，按《抵偿协议书》约定，原被告之间发生债务转移关系，债务人由第三人变更为被告，原告享有对被告的债权，而以130万元为本金，从2015年3月20日起算，按照年息24%计算到2020年的8月20日，计算的金额是169万元，从2020年8月20日截止3月1日开庭，按一年期贷款利率报价年息15%计算是101507元，合计3091507元，已超过本案主张金额。关于2016年12月14日《抵偿协议书》中借款本息为何表述为“300万元”，原告陈述当事人系拿房抵债，即用房子抵偿130万元借款本息，并非按300万元计算，如果按300万元计算确实过高，当事人的意思仅系拿房抵债。本案争议焦点为：1．《武汉市商品房买卖合同》应否解除；2．《抵偿协议书》系债务转移还是以物抵债协议，被告是否应承担还款责任；3．若恒发公司应当承担还款义务，数额为多少。本院认为：关于《武汉市商品房买卖合同》应否解除的问题。《武汉市商品房买卖合同》系《抵偿协议书》约定条款的具体履行，若要解除，一般应当与《抵偿协议书》一并解除。本案审理中，原告也曾诉请解除《抵偿协议书》，其后又变更诉讼请求，不再主张解除抵偿协议，考虑到该变更系当事人基于自身考量所做主张，本院自不宜强令解除，且《抵偿协议书》除以房抵债的约定外，还有关于租金收益分配等约定，本案仅就《武汉市商品房买卖合同》应否解除予以评判。经审查，案涉合同的根本目的在于取得房屋产权，而本案中，案涉房产目前无法办理房屋产权证，也无法确定何时能办理，合同根本目的实际上无法实现，原告的解除请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定。此外，本案原被告也均同意解除该商品房买卖合同。综上，本院对原告诉请解除2016年12月14日签订的《武汉市商品房买卖合同》的主张予以认可。关于《抵偿协议书》的性质及被告应否承担还款责任。本案中，潘绪武与陈志华的借款法律关系中，陈志华的义务为偿还本息，而《抵偿协议书》中对恒发公司相关义务的约定，仅为以案涉房产代偿陈志华所欠债务，并未约定恒发公司完全承继陈志华的还款义务。正如原告庭审所述，三方协议并不是说被告退还300万元，而系以房抵债，案涉房产当时并不一定价值300万元。也即实际上，恒发公司义务仅仅为将案涉房屋抵偿给原告，以偿付债务，并非直接承担陈志华的金钱债务，更未约定还需承担《抵偿协议书》签订之日起向后计算的利息。同时，结合《抵偿协议书》第2条和《武汉市商品房买卖合同》第15条，原告对房屋未办理房屋产权证以及可能需要按恒昌花园统一办证时间办证应有知晓，此时选择解除《武汉市商品房买卖合同》虽无不可，但不应成为被告承继金钱债务的理由。由此，《抵偿协议书》并非债务转移，原告要求被告承担借款本息的主张本院不予认可。关于原被告对借款本息数额的争议。一方面，鉴于本案被告不应承担还款义务，原告也未对陈志华提出还款的诉讼请求，而数额的认定可能与陈志华有法律上的利害关系，且按原告庭后所做陈述，部分资金还涉及案外人，数额的认定与案外人亦可能有法律上的利害关系；另一方面，在双方解除《武汉市商品房买卖合同》后，因《抵偿协议书》仍然存续，依据该协议，无法解决直接以金钱偿还债务的问题。综上，借款本息数额不宜在本案中直接认定，本案对数额争议不再予以评判。当然，需要指出的是，从本案查明事实看，原告确有资金借出，本案仅仅是依据原告具体诉讼请求和事实理由，对由恒发公司作为直接还款人的主张不予认可。综上，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除潘绪武与武汉恒发房地产开发有限公司于2016年12月14日签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、驳回原告潘绪武的其他诉讼请求。本案一审案件受理费30800元，由原告潘绪武负担29800元，被告武汉恒发房地产开发有限公司负担1000元。保全费5000元，由原告潘绪武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 余 杰审判员 熊艳红审判员 赵千喜二〇二一年三月十九日法官助理钟亚伟书记员孙羽仪