江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终708号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙松，男，1983年9月12日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱赣建，男，1992年9月1日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：王亚东，淮安市淮安区城中法律服务所法律工作者。原审第三人：淮安纵诚房地产营销策划有限公司，住所地淮安市淮安区荷湖星城**楼****。法定代表人：周鑫，该公司执行董事。上诉人孙松因与被上诉人朱赣建、原审第三人淮安纵诚房地产营销策划有限公司（以下简称纵诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院(2020)苏0803民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙松上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱赣建反诉请求。事实和理由：1．2019年10月10日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，双方就租金和转让费进行了约定，另约定2019年10月20日前完成与房主签订租赁合同。合同签订后，被上诉人支付上诉人转让费，上诉人遂带被上诉人与房主见面，10月17日，房主与上诉人协商解除原租赁合同，10月21日，房主与被上诉人签订租赁合同，自此，上诉人已经履行了与被上诉人租赁合同的全部义务，被上诉人应全额给付转让费；2．被上诉人从未向上诉人交付过定金，原审判决适用定金罚则错误。双方当事人在《租赁合同》中从未约定过被上诉人缴纳定金，上诉人出具的《房款定金收条》虽然名字是“定金收条”，但内容明确是房屋租金，被上诉人转账给上诉人的支付宝备注中注明款项为“付租金”，故本案双方当事人并没有订立定金合同的共同意思表示，双方不存在交付定金的事实。朱赣建辩称，上诉人未经过房主书面同意将房屋转祖给被上诉人，且在与被上诉人、中介公司签订《房屋租赁合同》后未在约定时间内履行合同义务；被上诉人交付的10万元定金，有转账记录备注为证，且上诉人出具的收条也注明是“定金收条”。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持。纵诚公司未作陈述。朱赣建一审反诉请求：判令孙松双倍返还朱赣建定金合计20万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：孙松提起诉讼后，未在法定期限内缴纳诉讼费用，依法按照撤回起诉处理。对朱赣建反诉事实查明：2020年4月22日,一审法院作出（2020）苏0803民初74号民事判决确认，认定：2019年10月4日，朱赣建的合伙人用微信联系纵诚公司的工作人员，为朱赣建及其合伙人在淮安市淮安区寻找合适的商铺开超市。2019年10月9日，纵诚公司工作人员将案外人孙松承租的商铺推荐给朱赣建。2019年10月10日，纵诚公司和朱赣建签订《买房意向金合同》，约定朱赣建自愿委托纵诚公司办理租房事宜，甲方代收乙方租房意向金1万元，并补充约定：1．此为租房意向合同；2．10月15日前双方未签约成功，自动退换乙方；3．10月15日前合同签订自动转为租房款。同日，由房屋承租人孙松作为甲方，朱赣建作为乙方，纵诚公司作为中介方签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意把淮安市淮安区秦汉华府项目商铺三号一楼的房屋租给乙方，租期为2019年10月31日至2029年10月31日，每年租金65万元，甲乙双方签订本合同时，乙方应支付中介服务费21666元给中介方，甲方应支付中介服务费21666元给中介方，并补充约定：1．一次性转让费10万元于第一年房租一同支付；2．约定于2019年10月20日前与房主签订租赁合同；3．年租金于第五年开始逐年递增上一年房租的2%；4．装修期即免租期至11月14日等。合同签订后，朱赣建给付纵诚公司中介费21666元。2019年10月13日，房屋承租人孙松出具10万元的收条给朱赣建。2019年10月14日，朱赣建打款30万元给房主任某青。2019年10月16日，房主任某青将30万元退还给朱赣建。2019年10月17日，房主任某青与孙松协议解除了《房屋租赁合同》。2019年10月21日，房主任某青与朱赣建签订《房屋租赁合同》。2019年10月23日，纵诚公司退回了朱赣建的中介费21666元。同时，朱赣建出具给纵诚公司收到佣金的收条。朱赣建在收条中备注：“租赁合同未交，本人承诺本合同与纵诚无关”。另查明，淮安市淮安区梁红玉路19号秦汉华府3号楼商业101为江苏秦汉房地产开发有限公司所有，其中一楼约1227平方米为任某青购得。2019年8月2日，任某青与孙松签订《房屋租赁合同》，其中第五条约定：在租赁期间，乙方如欲将租赁房租转租、分租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意，未经甲方同意，乙方不得擅自转租。本院以纵诚公司作为专业的房地产中介机构，未审查核实孙松是否具有转租的权利，提供的居间服务存在重大瑕疵为由，判决驳回纵诚公司要求朱赣建支付中介费用的诉讼请求。一审法院认为，合同法规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。朱赣建与孙松、中介方纵诚公司签订的《房屋租赁合同》，因孙松作为承租人无转租涉案房屋的权利，房主任某青不同意孙松转租行为并协议解除与孙松之间的租赁合同，因此，朱赣建与孙松之间的租赁合同客观上无法履行。孙松收取朱赣建定金10万元事实清楚，孙松无法履行与朱赣建之间的合同，现朱赣建提出反诉请求要求孙松双倍返还定金计20万元，有事实和法律依据，予以支持。孙松经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己合法权益。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：孙松于判决生效后十日双倍返还朱赣建定金共计20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费2150元（朱赣建已预交4300元），由孙松负担。二审中双方均未提供新证据。本院经审理确认一审判决认定的事实。另查明，朱赣建于一审提供与孙松微信聊天记录，在2019年10月14日对话中孙松微信显示：“我觉得就这样定吧，第三年也没有多少钱，我这边转让费真没要多”。另孙松租赁涉案房屋后，对房屋进行初步装修，其主张基础作下沉处理，并铺设水泥地坪，水电线路改造、更换入户铜门、添置了冷库及厨房用品。朱赣建对上述设施除门称是仿铜门外，其他不否认，但认为上述设施对其没有用，后期均被清除或更换，按照解除合同的约定，房屋内的设施孙松应主动清除。本案争议焦点：被上诉人支付上诉人的10万元是否是定金；若不是定金应否返还。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，上诉人虽然违背了与出租方不得擅自转租的约定，对出租人不产生法律约束力，但该租赁合同是上诉人和被上诉人的真实意思表示，双方在合同中明确约定由被上诉人给付上诉人10万元转让费；其次，根据被上诉人一审提供的微信聊天记录反映双方在沟通中亦称转让费，证明双方在洽谈中就转让费进行沟通的事实；第三，上诉人出具给被上诉人的收条，抬头虽为“房款定金收条”，但在内容上又载明收到“租金10万元”，前后矛盾，该书证属于瑕疵证据，效力较低；第四，双方在签订合同时，彼此均清楚互为转承租的关系，在交易习惯中，转让费通常发生在转租人与次承租人之间。综上，10万元认定为转让费具有证据优势。发生在出租人与次承租人之间的转让费，应否保护，应根据实际情况进行确定。若承租人自身并无投入，而完全利用他人财产获取不当利益的，其主张转让费有违等价有偿之原则，但次承租人存在获得财产利益的事实，转让费体现的就是正常的商事交易行为，出让人主张转让费的，应予支持。根据审查的事实，被上诉人实际享有了上诉人在租赁物上的添附，虽然上诉人在2019年10月17日曾出具给房主的《解除合同协议》中承诺两日内清除物品，逾期作放弃处理，但鉴于此前上诉人已经收取了被上诉人转让费的事实，且没有证据证明上诉人明知房主于10月16日退还被上诉人租金的事实，在此情况下，上诉人作上述承诺，合乎逻辑亦符合情理。至于租赁物上的添附被上诉人后期是否使用，不影响转让事实的成立。综上，被上诉人朱赣建反诉要求上诉人孙松返还10万元转让费，无事实和法律依据，依法不予支持。一审判决对10万元定性认定有误，导致法律适用不当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市淮安区人民法院(2020)苏0803民初2734号民事判决；二、驳回朱赣建一审反诉请求。一审反诉案件受理费2150元（朱赣建已预交4300元），上诉案件受理费5785元（孙松已预交），合计7935元，由朱赣建负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  马玉宝审判员  陶 锐二〇二一年三月三十日书记员  余宛蓉