贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初20号 原告：李国勇，男，1973年8月13日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：李世红，贵州名城（播州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁雕，贵州名城（播州）律师事务所实习律师。 被告：遵义市海利酒店投资管理有限公司。住所地：遵义市红花岗区海尔大道**小区**楼****，统一社会信用代码：91520300584140030K。 法定代表人：裴海丽，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨莉，女，1979年11月7日出生，汉族，公司员工。 原告李国勇诉被告遵义市海利酒店投资管理有限公司（以下简称海利酒店）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国勇及其委托诉讼代理人李世红、袁雕，被告海利酒店的委托诉讼代理人杨莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李国勇向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即返还原告已支付的购房款346943元及利息、（利息以346943元为基数，自2018年10月19日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房款还清之日止。暂计至起诉之日为32070.54元）；3、判决被告向原告支付违约金84694.3元；4、判决被告支付原告案涉房屋租金至房款退清之日止，暂计至2020年11月为29232元；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年10月18日，原被告签订《［铂尔顿］写字楼／酒店式公寓商品房买卖合同》，约定由被告将其所有的位于遵义市红花岗区摩卡空间的住宅两套出售给原告，房号为13层01号、03号、05号，面积共134.01平方米，合同约定被告在200个工作日内办理房屋过户手续。同日，原被告签订了《租赁合同》，由被告承租其出售给原告的房屋，租金单价为38元／平方米／月。合同签订后，原告向被告支付了首付款346943元，但被告迟迟未办理过户手续。近期，原告要求被告办理过户手续时，被告称该房屋已被人民法院依法拍卖，原告合同目的已无法实现。原告认为，被告诸多行为严重损害原告合法权益，故为维护自身合法权益，特提出前述请求。 被告海利酒店辩称，同意解除双方的商品房买卖合同，因为这个房子已经被告汇川法院拍卖，现在退不了购房款，我方不承担利息和违约金及租金，诉讼费被告不承担。 原告李国勇围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：第一组：原告身份证、被告工商登记信息；第二组：铂尔顿酒店写字楼/酒店式公寓商品房合同；第三组：收据；第四组：不动产登记查询结果；第五组：铂尔顿酒店写字楼/酒店式公寓租赁合同；第六组：银行账户交易记录。被告海利酒店对原告提交证据发表了质证意见。被告没有提交证据。根据原、被告的陈述及提交在卷佐证的证据，本院认定事实如下： 2018年10月21日，海利酒店（卖方，甲方）与李国勇（买方，乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定，甲方自愿将位于遵义市红花岗区交汇处铂尔顿酒店13楼07、09号房（建筑面积：89.34平方米）的房屋出售与乙方。双方协议成交价为564629元。乙方选择按揭付款方式向甲方支付购房款，乙方在签订协议时向甲方支付含定金在内的首付款234629元，余款330000元由乙方向银行申请贷款，由银行将贷款一次性直接支付给甲方。甲乙双方约定于签商品房买卖合同之日起，在200个工作日之前办理该房屋过户相关手续，过户所需材料由甲、乙双方各自准备，如逾期未办理按合同第六条违约责任处理。第五条约定，乙方自愿接受有甲方委托的经营者进行装修改造，根据甲乙双方签订的《铂尔顿酒店写字楼／酒店式公寓租赁合同》编号39，以租赁合同终止时经营者的装修及附属物现状交付。第六条第5项约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条上述1、2、3款违约责任，则守约方有权要求违约方支付本合同第三条第1款所确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。 同日，李国勇（出租方，甲方）与海利酒店（承租方，乙方）还签订了《［铂尔顿酒店］写字楼／酒店式公寓租赁合同》，约定，甲方将其位于红花岗区房屋（建筑面积：89.34平方米）出租给乙方，合同有效期自2018年10月21日起至2027年12月31日止，租金根据出租方实际建筑面积，以38元／平方米／月计算，每月结算一次。交纳方式：根据甲乙双方签订的《铂尔顿酒店写字楼／酒店式公寓商品房买卖合同》编号39并交纳40%以上首付款（或全款）后次日起开始计算。未过户或未办理完成按揭期间，乙方根据首付款比例计算相应租金返于甲方；完成过户支付尾款后或按揭手续办理完成后，乙方根据房管局测算的实际面积支付甲方租金。每月10日前支付上月租金（如遇节假日顺延至次日），不足1个月的按照天数比例计算。 2018年10月22日，李国勇向海利酒店缴纳购房首付款，海利酒店向李国勇出具《收据》载明，购摩卡空间二单元1307#、1309#首付款234629元。2018年11月10日，海利酒店向李国勇账户支付租金460元，从2018年12月11日至2019年7月19日期间，海利酒店逐月向李国勇支付租金1426元。2019年9月28日、2019年12月30日，海利酒店向李国勇账户转账支付租金1426元。庭审中，海利酒店称其是从遵义市黔龙房地产开发有限公司贷款购买前述房屋，因贷款未清偿故而被银行申请强制执行，现因房屋已被人民法院强制拍卖，海利酒店已无法履行双方签订的商品房买卖合同中约定的办理产权变更登记的义务，且海利酒店没有再向李国勇支付租金，李国勇遂诉至本院提起前述请求。 另，李国勇并未向银行申请贷款向海利酒店支付剩余尾款。 本院认为，本案的事实发生于2021年1月1日民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律法规及司法解释。 原、被告在平等协商基础上自愿达签订了《商品房买卖合同》和《租赁合同》，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应受到合同约束。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告交付了首付款，被告以向原告支付租金的方式返租了出售与原告的房屋。现由于被告没有按照双方签订的《商品房买卖合同》在200个工作日内办理该房屋的过户相关手续，且其向被告出售的房屋已经被人民法院强制执行，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《租赁合同》均因房屋被处置而无法实际履行，结合提起诉讼要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告庭审中同意解除合同的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，对原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的意见，依法予以支持。 《商品房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应向原告返还原告已支付的购房首付款234629元及根据双方双方签订的《商品房买卖合同》约定承担违约责任。原、被告双方在《商品房买卖合同》中已经对违约金进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合庭审中被告对违约金的不认可以及双方均未提交证据双方解除合同后原告的实际损失，考虑系因被告原因导致合同解除、原告实际只向被告交付了首付款，并没有向银行申请贷款造成更大损失以及继续履行合同原告的预期利益、被告向原告归还首付款时间的不确定性造成给原告造成损失的不确定性，对原告主张的违约金56462.9元，依法予以支持。因已经根据原、被告的过错、原告的预期利益及损失判决被告承担了违约责任，故对原告主张的利息损失不再支持。 原、被告双方之间的租赁合同，虽属另一法律关系，但双方之间的租赁合同系因双方签订的《商品房买卖合同》引起，在事实上也存在牵连，为避免诉累，本案一并予以处理。原告主张被告支付租金至房款退清之日止，被告从2019年7月后就未按月支付租金，并在2019年9月和12月各支付了一个月的租金，故对被告的租金，依法认定为支付至2019年9月10日。结合庭审中双方达成一致意见解除《商品房买卖合同》，被告向原告返还房款，原告与此同时也不再享有对房屋的出租权，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，对原告主张的租金，从2019年10月10日起按每月1426元支付至2021年1月29日止，共计为23706元{（1426元/月×16个月）+[（1426元/月×12个月）÷365天]×19天}。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告李国勇与被告遵义市海利酒店投资管理有限公司于2018年10月21日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告遵义市海利酒店投资管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告李国勇购房首付款234629元及支付违约金56462.9元； 三、被告遵义市海利酒店投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李国勇差欠房屋租金23706元； 四、驳回原告李国勇的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3145元（已减半收取），由被告遵义市海利酒店投资管理有限公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  向小梅 二〇二一年三月十一日 法官助理李碧婷 书记员王雪蕾 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。