浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3874号 上诉人（原审被告）：金华凯润置业有限公司，住所地：金华市婺城区东阳街975号第四层，统一社会信用代码：91330701MA28P80E05。 法定代表人：郭大宇，董事长。 委托诉讼代理人：张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周光辉，男，1975年1月26日出生，汉族，住金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：周小青，女，1978年5月13日出生，汉族，住金华市婺城区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李萍，浙江振进律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑素芬，浙江振进律师事务所律师。 上诉人金华凯润置业有限公司（以下简称凯润公司）因与被上诉人周光辉、周小青商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人凯润公司的委托诉讼代理人张珉，被上诉人周光辉、周小青及其委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯润公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判凯润公司按自行车库总价20%的损失比例（即人民币174080元）承担赔偿责任，并驳回被上诉人的其他诉讼请求。2.一审诉讼费由凯润公司与被上诉人合理分担，二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审参照类似案件评估报告确定23.44%的损失比例显属不当，即便认定凯润公司存在违约行为，一审判决凯润公司按自行车库购买价的23.44%（即人民币204021.76元）支付赔偿款，明显过高，有失公平。应综合考量全案，以类似案件达成和解协议的标准即按自行车库购买价的20%比例确定赔付金额。1.评估公司出具的损失评估，该结果仅可作为参考，不应直接作为本案定案依据。在确定赔偿金额时，应当充分考虑凯润公司在合同履行过程中的过错程度、双方约定的合同价款、涉案房屋的销售价款、类似案件的处理等各种因素，确定凯润公司应承担的赔付比例。评估报告中23.44%为房屋总体价值减损，非自行车库的直接价值减损，一审抛开其他因素认定按204021.76元比例确定损失缺乏事实和法律依据。2.本案涉及的中叠地下自行车库，因层高存在部分6米、部分4.2米的实际情况，在销售时价格差异已经客观存在（本案中叠自行车库单价14162元，对应的下叠自行车库单价23833元）。凯润公司在自行车库定价之时已经充分考虑到了层高不同而产生的价格差异，作出了定价上的调整，被上诉人所谓“层高不足的损失”实际已体现在凯润公司车库出售定价时的价差之中，对于此价格差异凯润公司在销售过程中并未有任何隐瞒，被上诉人在购买时是明知且认可的。3.凯润公司在本案中并无主观过错，导致本案的发生实为失误导致。凯润公司在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，在销售合同系统中只能填写购房人名称、销售价格、住宅面积等信息，而因案涉楼盘大部分自行车库层高均为6米的情况下，6米层高已经被网签合同的数据锁定，自动生成地下自行车库层高6米，凯润公司客观上无法对具体不同区域的自行车库层高进行修改。本案涉及的地下自行车库价款就是合同约定的87040元，主观上凯润公司并无以此获得额外利益的故意。4.被上诉人购买的系地下自行车库，其层高设计符合《住宅建筑规范》规定的国家标准，且已通过相关主管部门的验收审查，并无使用上的障碍，并未直接导致使用价值上的损失。故一审直接以204021.76元作为本案的赔付缺乏依据。二、本案为违约赔偿之诉，非金钱给付之诉，其赔偿数额应为实际造成的损失而不能等同于多支付的价款。一审法院按银行支付按揭贷款利率标准主张利息损失缺乏事实和法律依据。三、包括本案在内的系列案件中，多起已按自行车库购买价20%进行补偿的方案达成调解并实际履行，一审法院未以此作为参考而径直作出判决，不利于纠纷的解决。 周光辉、周小青辩称，一、一审法院参照类似案件评估报告确定的23.44%损失比例计算违约损失金额正确，认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人购买房产中的自行车库的面积、价格与应桂均、应卫红所购买的自行车库均一致，被上诉人在案件一审审理过程中就参照了应桂均、应卫红案件的层高测绘报告。案件审理过程中，被上诉人也曾向一审法院申请对损失进行鉴定，一审法院予以准许，鉴定机构要求收取25000元左右的鉴定费用。为了节约司法资源并有利于案件的处理，被上诉人以书面形式认可参照应桂均、应卫红案件的损失报告，该评估报告客观反映了因层高不足而造成的自行车库的价值减损金额，一审法院参照该评估报告所作出的判决完全正确。2.下叠的地下自行车库与本案所涉的中叠地下自行车库无论价格是否存在差异，与本案没有任何关系。双方所签订的商品房买卖合同所约定的自行车库的层高明确，凯润公司在销售时宣传和展示的均是6米层高的自行车库，无论是事先的销售宣传还是事后的签订合同等双方均明确对自行车库层高约定均为6米。如若凯润公司所陈述的在定价销售时就明知中叠的地下自行车的层高不足，在销售时和之后签订的商品房买卖合同中应明确告知，不应以6米超高地下自行车库可隔成二层使用等作为卖点吸引消费者，其行为已严重侵害消费者权益。3.本案因凯润公司的违约行为造成。按照凯润公司在一审中所提供的设计图纸可以体现中叠自行车库的层高在设计时不足6米，但是凯润公司隐瞒如此重要的信息，在销售时未进行告知，广告宣传中以此作为售房的卖点吸引大量的购房户。备案合同中所记载的层高与之前凯润公司的销售所陈述内容一致，不存在数据锁定无法修改的情形。且开发商在整个售房过程中占据主动地位，完全可以通过其他形式进行明确。但一直到交房为止，凯润公司始终未提及自行车库高度存在差异问题。4.按照商品房买卖合同，购买的地下自行车库层高为6米，无论实际层高是否符合设计标准，已违反了双方合同约定，其违约行为直接造成了所购房产的价值减损。二、一审法院以违约金损失204021.76元为基数计算利息损失完全正确。被上诉人通过首付及按揭贷款形式支付了房款，因凯润公司的违约行为造成了被上诉人的权利受损，一审支持从2018年6月13日起按照按揭贷款利率计算利息损失符合客观事实和法律规定。三、虽与本案相类似的案件有部分通过调解方式进行履行，凯润公司主张以20%调解补偿方案作为判案依据的理由不能成立。调解方式履行的案件系在评估损失鉴定报告未作出之前进行的调解，调解方案系双方自愿处分权利义务的行为，不能作为判案的依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 周光辉、周小青向一审法院起诉请求：1.凯润公司立即赔偿周光辉、周小青层高违约损失468489元及利息2820元（利息损失以房款26612元为基数已从2018年4月28日起按年利率6%计算至2019年12月16日，此后仍按年利率6%计算至实际履行之日止）【庭后变更为：赔偿层高减少造成的损失204021.76元，并赔偿利息损失（利息以204021.76元为基数，按年利率6%从2018年5月20日起计算至实际支付之日止）；并要求凯润公司承担因违约行为导致迟延交房期间产生的物业管理费5717.30元（已计算至2020年7月31日，此后继续计算至实际交房之日止），要求凯润公司向周光辉、周小青交付65寸小米液精电视机一台，要求凯润公司承担周光辉、周小青预期的经济损失房产契税2807.64元】；2.凯润公司在天悦花园15幢3单元302室房屋内浇筑楼梯；3.诉讼费由凯润公司承担。事实和理由：凯润公司在新闻媒体及单页宣传册上宣传其开发的位于金华市××路××号××花园××房产叠墅拥有露台，复式挑高，宽阔阳台设计等优势，中叠超高地下室，双层设计，6米超高层高，多重超值空间等内容。2018年5月20日，周光辉、周小青与凯润公司签订了备案合同编号为201805200022《商品房买卖合同》，合同约定：周光辉、周小青向凯润公司购买的房屋为预售商品房，暂定名为“天悦花园”，所购商品房的具体情况是：16幢1-302室，建筑面积127.37㎡，按套单价200万元；16幢02地下自行车库，层高为6米，建筑面积61.46㎡，按套单价87.04万元。该商品房总价款合计人民币2870400元，周光辉、周小青按期支付该房款。2019年9月30日，凯润公司通知周光辉、周小青可办理涉案房屋的交付手续，周光辉、周小青按时对涉案房屋进行验收，在验收时发现涉案房屋的自行车库层高不符合合同第三条约定的6米层高，周光辉、周小青未如期收房，并向凯润公司书面提出关于层高不符合同约定的联名催告书。 一审法院认定本案事实与周光辉、周小青诉称一致。一审另查明，《商品房买卖合同》签订后，周光辉、周小青于2018年5月20日前支付购房款1070400元，并于同年5月29日办理了剩余180万元的抵押贷款手续，利率按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮15%。2018年6月13日银行正式放款，并按年利率5.635%计收利息。金正大估（2020）第WC3-0702号评估报告针对该小区16幢4单元301室08自行车库层高不足造成整套房屋价值损失进行了评估，结论为：该房屋在买卖合同约定层高前提下于价值时点（2018年6月1日，即合同签订日）的市场价值为2812992元，在现状层高前提下于价值时点的市场价值为2622405元，因08自行车库层高未达到商品房买卖合同约定层高而造成的损失为190587元。08自行车库的购买价格为812992元，经计算其损失比例为23.44%。周光辉、周小青现仍要求购买《商品房买卖合同》约定的房屋及自行车库，凯润公司也同意继续履行合同，交付房屋。 一审法院认为，因凯润公司未能按《商品房买卖合同》约定的自行车库层高标准向周光辉、周小青交付房屋，已构成违约，依法应承担赔偿损失等违约责任。因双方均同意以金正大估（2020）第WC3-0702号评估报告作为本案参考，而按照上述评估报告计算的相应自行车库因层高不足造成的损失比例为23.44%，故周光辉、周小青因自行车库层高不足造成的损失也应按此比例计算，其损失为204021.76元（870400元×23.44%）。凯润公司对该损失应予赔偿。凯润公司认为上述评估结论过高，但未提供反驳证据，不予采信。对于周光辉、周小青主张的利息损失问题，因所计算的层高不足损失系以购买日为时点，也即相当于周光辉、周小青本可以少付204021.76元购买该房屋，却多付了204021.76元，而周光辉、周小青的购房款大多通过银行按揭贷款支付，故周光辉、周小青要求凯润公司赔偿该部分款项的利息损失尚属合理。但周光辉、周小青在2018年5月20日前仅支付了1070400元，并未超过全部应付的购房款，故周光辉、周小青要求从该日起计算利息损失依据不足；2018年6月13日贷款发放后，周光辉、周小青才能计算该利息损失，且应按年利率5.635%计算。周光辉、周小青要求凯润公司在室内浇筑楼梯依据不足，不予支持。周光辉、周小青在庭后提出的其他诉请，不属本案审理范围，且房屋尚未交付，可由双方在交房后依法另行处理。综上，对周光辉、周小青合法有据部分的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、金华凯润置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿周光辉、周小青因自行车库层高不足造成的房屋损失204021.76元，并赔偿相应利息损失（利息损失以204021.76元为基数，按年利率5.635%从2018年6月13日起计算至实际履行之日止）；二、驳回周光辉、周小青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元（已减半收取，周光辉、周小青已预交），由金华凯润置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 原审判决查明的事实清楚，本院予以认定。 本院认为，本案二审争议焦点：一是一审以自行车库总价的23.44%作为损失赔付判决依据是否合理；二是一审法院按照银行按揭贷款利率标准计算利息损失能否成立。 关于争点一，涉案房屋的地下自行车库的层高与合同约定的6米不符，凯润公司在制作的宣传材料及实际销售过程中，均未对购房户作出提示说明的事实清楚。因本案属系列案件，一审法院在类案中依法委托评估机构对同小区16幢4单元301室08自行车库因层高不足造成整套房屋价值损失进行了司法鉴定，该评估机构作出金正大估（2020）第WC3-0702号评估报告，认为08自行车库层高未达6米造成的价值损失为190587元。又因08自行车库的购买价格为812992元，经计算其损失比例为23.44%。本案中，双方均同意以前述评估报告作为本案参考，在凯润公司并无反驳证据予以推翻该鉴定结论的情况下，原审按照前述损失比例计算损失并无不当。凯润公司所提应以自行车库总价的20%作为损失赔付依据的上诉理由不能成立。 关于争点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案为违约赔偿之诉，非金钱给付之诉，被上诉人所购买的自行车库因层高不足对其造成的损失在争点一中已作出认定。至于其购买房屋时以按揭贷款的方式支付购房款，在合同继续履行的前提下，其办理按揭贷款的目的性并未丧失，根据违约损害赔偿的填平原则，被上诉人在获得房屋市场价值损失赔偿后，其权利已得到保护。据此，本院对利息损失的主张不予支持。 综上所述，凯润公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初1740号民事判决； 二、金华凯润置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿周光辉、周小青因自行车库层高不足造成的房屋损失204021.76元； 三、驳回周光辉、周小青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2180元（已减半收取，周光辉、周小青已预交），由金华凯润置业有限公司负担1968元，周光辉、周小青负担212元；二审案件受理费1100元，由金华凯润置业有限公司负担635元，周光辉、周小青负担465元。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐肖闻 审 判 员 胡玲玲 审 判 员 陈旻尔 二〇二一年三月十五日 代书记员 汤玉婷