江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终584号上诉人（原审原告）：蒋辛未，男，1991年8月6日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：南京正荣置业发展有限公司，住所地在南京市江北新区天浦路**。法定代表人：王谊，执行董事。上诉人蒋辛未因与被上诉人南京正荣置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初3499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。蒋辛未上诉请求：一、请求撤销原判发回重审，或依法改判支持上诉人鉴定申请和一审全部诉请；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、案涉合同附件4中装饰装修及设备标准约定不明，原审却认定“合同中进行了详细列明”，显系认定主要事实错误。附件4中约定的材料绝大部分为正荣公司定制，并无具体约定品牌型号、生产厂家、用材数量，装修工艺等。从日常生活经验看，合同中的正荣定制等显然不能达到约定明确的标准。据江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称《指南》）第8条之规定，装修质量要求约定明确的标准为“装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定”，而案涉合同附件4约定并没有就相关事宜进行约定，约定显然未达到具体确定的标准，合同中对装修质量要求约定不明。二、被上诉人在售楼处公示宣传的装修价格亦为4800元每平米，视为双方约定装修价格为4800元每平米，和备案价格一致，原审判决漏查重要事实。案涉房屋的装修价格不但在政府网站进行了公示，且已在销售现场进行了公示，该宣传资料允诺具体明确，即使未载入合同，亦应视为合同约定。本案中，合同中约定标准不明是不争的事实，售楼现场公示宣传的装修单价为4800元/平方米，被上诉人已将样板房拆除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故被上诉人在销售现场宣传的装修价格，应视为双方约定，案涉房屋约定装修价格为4800元/平方米，该价格亦通过政府网站备案和公示，和备案装修价格一致。三、案涉商品房系毛坯报备、精装交付，毛坯报备已包括公共部分配套，且被上诉人精装修评估报告中亦明确是室内精装修，被上诉人对共有共用分摊面积部分收取装饰装修及设备款，显系重复收费，应予退还。对此重要事实，原审法院却予漏查，对上诉人明显不公。案涉商品房预售合同系格式条款，所有合同都是开发商提供，所有业主签的合同都是一样的。因此，该合同中关于公共部分重复计价的内容应为无效。本案所涉商品房系毛坯报备，毛坯部分已包括公共部分的设施，开发商再次按全部建筑面积收取装修费，系重复收费。本案所涉装修评估报告中，开发商因仅装修了室内，故仅委托评估公司对室内装修进行评估。综上，被上诉人收取公共部分装修款系无效约定，涉重复收费，损害了购房人的合法权益，应予退还。四、原审法院未同意鉴定，致本案主要事实未依法查明。合同附件4中列明的装饰装修标准和设备标准涉及的住宅部分，大部分装修材料约定为正荣定制没有具体品牌，少部分约定品牌，但没有就装修材料的型号、数量以及装修工艺等关键要素进行约定，可依据的应是被上诉人宣传公示且向住建部门申报的4800元/平装修单价标准，而是否达到装修单价标准，应以专业鉴定机构出具的鉴定结论为依据。故，对于该“专门性问题”，上诉人有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条向法院申请鉴定。五、若依法判令被上诉人承担赔偿责任，有利于房地产企业更加自律，更加自我规范，为购房人提供货真价实、高质量的装修房，来实现企业与消费者的双赢。政府部门亦进一步发文加强对精装修的监管。为加强对精装修的监管，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局三部门于2019年1月11日联合签发了《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》，明确：商品住房全装修价格要与备案价格相符，装修交付标准与装修评估报告、明码标价和装修合同保持一致。第三方评估机构对装修价格评估结果负责，并对商品房销售合同装修部分承担合同连带责任。故在商品房装修质量不符合约定的情况下，判令开发商退还差价，在规范房地产装修市场秩序、引导房地产企业诚信经营、进一步促进房地产装修市场健康发展等方面，能够起到良好的推动作用。综上，上诉人的上诉请求具有事实和法律依据，恳请贵院依法支持全部上诉请求。正荣公司未答辩。蒋辛未向一审法院提出诉讼请求：1.判令正荣公司返还房屋共有共用分摊建筑面积装修款94080元（4800元/平方米×19.6平方米）；2.判令正荣公司赔偿套内建筑面积装修差价（暂定10000元，具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；3.判令正荣公司承担本案的诉讼费、鉴定费。一审法院经审理查明：2016年8月30日，蒋辛未（乙方）与正荣置业（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为浦口区江浦街道望江路2号正荣润锦城01幢1单元2604室，建筑面积为76.38平方米（其中套内建筑面积56.78平方米，共有共用分摊面积19.6平方米）。该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。该商品房以建筑面积计算，单价为31413元/平方米，总价款2399325元。合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。预售合同附件4为《装饰装修及设备标准》，对装饰装修及设备标准进行了详细列明。蒋辛未签字确认。同日，双方还签订一份《商品房买卖合同补充协议特别提示》，约定：第九条[关于合同第十条的补充约定]中的第2款：除非双方另有约定，该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付时现状为准。甲方展示的装修（装饰）样板仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋（含花园）交付标准。本合同签订之前甲方、媒体发布或提供的售楼广告、有关该商品房的宣传资料和样板房、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它广告仅供参考，其中所述内容不构成要约，亦不作为该商品房的交付标准和条件。上述合同签订后，蒋辛未支付了全部购房款，正荣公司已交付涉案房屋。一审另查明，正荣公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为4800元/平方米。一审庭审中，蒋辛未申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。上述事实，有南京市商品房预售合同及补充协议、收据、南京市商品住房申报价格表以及蒋辛未、正荣公司当庭陈述等证据在卷证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。该商品房预售合同明确约定计价方式与价款按照商品房建筑面积计价，单价为31413元/平方米，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为涉案房产计价方式。因此，可以认定双方在预售合同附件4中对涉案房屋的装修标准存在约定，而对装饰装修价款并无单独的明确约定。蒋辛未主张以正荣公司备案的4800元/平方米为装修标准，并申请鉴定，要求赔偿装修差价损失、退还公摊部分装修差价，一审法院认为蒋辛未、正荣公司在商品房预售合同中明确以建筑面积计价，明确排除了对装饰装修款单独计价方式，且正荣公司备案的4800元/平方米标准系拟销售均价，不等同于装修造价，故蒋辛未在双方已对装修标准有明确约定的情况下，主张以备案价格作为装修标准无事实和法律依据，对其鉴定申请不予准许，对其主张退赔装修差价损失、退还公摊部分装修差价的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：驳回蒋辛未的诉讼请求。本案一审受理费2382元，减半收取1191元，由蒋辛未承担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房预售合同》及补充协议中，并未对案涉房屋装修价格标准为4800元/平方米进行明确约定，上诉人亦未举证证明在订立合同过程中与被上诉人就装修价格标准形成合意。相反，双方在合同附件中约定了精装修交付标准，双方就装修部位、装修内容及品牌和装修档次作出了明确具体约定，该约定对双方当事人均具有约束力。在此情况下，一审法院认定双方当事人并未对装修价格标准进行约定，未同意上诉人对实际装修价值申请鉴定，处理并无不当。在双方并未明确约定装修价格标准，且对装修内容及品牌、档次已经明确约定情况下，上诉人主张被上诉人退还涉案房屋分摊建筑面积装修款、套内建筑面积装修差价款依据不足，本院对此不予支持。综上所述，蒋辛未的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2382元，由上诉人蒋辛未负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二○二一年三月十八日书记员 仇梦杰