江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终532号上诉人（原审原告）：葛灏，男，1983年5月20日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：叶敬军，江苏世纪青松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于彦，女，1984年8月13日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：范德兵，江苏通达声远律师事务所律师。上诉人葛灏因与被上诉人于彦排除妨碍纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初9372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2021年2月19日组织双方当事人公开进行听证。上诉人葛灏的委托诉讼代理人叶敬军、被上诉人于彦的委托诉讼代理人范德兵到庭参加了听证。本案现已审理终结。葛灏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持葛灏一审诉讼请求。事实与理由：1.不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。本案中，虽然葛灏与案外人沈某签订房屋转让合同，但是未经依法登记，物权未发生转移，沈某尚未取得案涉房屋的物权，故虽然沈某后与于彦签订转让合同，亦不发生物权变动的效力。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让，沈某和于彦的转让行为违反该强制性规定，应属无效，且于彦仅支付定金，并未支付全部对价，不构成善意取得。3.葛灏与于彦之间不存在合同关系，葛灏依然享有案涉房屋的所有权，于彦与沈某之间基于合同形成债权请求权，而非所有权。4.沈某与葛灏于2017年1月30日签订房屋转让协议当日，葛灏向沈某支付了70000元购房款，后又陆续支付了80000元购房款。5.案涉房屋存在按揭贷款，葛灏第一次将房屋转让给沈某之前，按揭贷款由葛灏偿还，转让后由沈某偿还，在沈某将案涉房屋又转让给葛灏后，按揭贷款由葛灏负责偿还。于彦二审辩称：1.根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。又根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定，买卖双方自愿，并立有契约，买房已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。上述法律规定未依法办理权属登记不影响房屋买卖合同的效力。2.中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定系管理性规定，不影响合同的效力，葛灏与沈某、沈某与于彦之间签订的《房屋买卖协议》是当事人真实意思表示，合法有效，葛灏在取得房屋所有权证后应当配合办理房屋产权变更登记手续，但其非但未履行过户义务，反而在案涉房屋上设立他项权利，导致案涉房屋无法变更至于彦名下，存在明显过错。3.葛灏支付150000元购房款及部分按揭贷款与本案没有直接关联性。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，葛灏的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。葛灏向一审法院起诉请求判令：于彦搬出葛灏所有的位于沭阳县房屋。一审法院认定事实：2009年，葛灏与沭阳县城区建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉沭阳县房屋。2012年2月6日，葛灏（甲方）与案外人沈某（乙方）签订房屋转让协议书，约定甲方将位于沭阳县房屋以86000元价格转让给乙方。合同第六条约定，甲、乙双方一致认可在2015年办理该房屋过户手续；第七条约定，双方签字后应当依约履行，否则违约方承担违约金160000元。葛灏在签订该合同时将涉案房屋交付沈某。2016年5月20日，于彦（乙方）与沈某（甲方）签订房屋所有权转让合同，约定沈某将其受让葛灏的位于沭阳县房屋转让给于彦。合同第三条约定，转让价3653元/平方米，合同签订后，乙方向甲方支付定金130000元人民币，余款于甲方将房产过户至乙方名下时付清；第四条约定，乙方交付定金后6个月内将本合同项下房产过户给乙方名下，房产过户的税费由甲方负担壹万元，剩余部分由乙方自己负担。同日，于彦向沈某支付130000元定金。其后，沈某将涉案房屋交付于彦，于彦现已入住。另查明，编号为苏（2017）沭阳县不动产权第00354660号不动产登记证载明位于沭阳县房屋的权利人为葛灏，该产权登记系葛灏基于其与开发商就涉案房屋买卖而进行的产权登记。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，葛灏基于其为涉案房屋所有权人，要求于彦搬离涉案房屋。涉案房屋确系葛灏通过买卖的方式办理权属登记而取得不动产所有权，但葛灏后将涉案房屋出售给案外人沈某，并将涉案房屋交付沈某，沈某基于与葛灏之间的房屋买卖合同取得对涉案房屋占有使用的权益。后沈某又将涉案房屋出售给于彦，并将涉案房屋交付于彦，于彦基于其与沈某之间的房屋买卖合同取得对涉案房屋占有使用的权益。虽葛灏主张其在房屋出售给沈某之后，葛灏与沈某就涉案房屋再次签订合同，约定将涉案房屋再次转让给葛灏，即使该合同真实有效，也是独立于双方之前的房屋买卖合同而成立的新的合同，不能以此排除前一份合同的履行，而沈某也并未基于该合同将涉案房屋交付葛灏，于彦仍然享有对涉案房屋合法的占有、使用的权益。综上，于彦基于买卖合同占有涉案房屋并非非法占有，葛灏可按合同之债要求沈某交付房屋或承担违约责任，但无权要求合法占有涉案房屋的于彦搬离房屋，故对葛灏的诉讼请求依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，一审法院判决：驳回葛灏的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由葛灏负担。双方当事人对一审法院认定的案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，葛灏围绕其上诉请求提交其持有的尾号为7145江苏银行借记卡活期交易明细8页，拟证明葛灏自2017年开始偿还案涉房屋的按揭贷款，说明葛灏与沈某于2017年1月30日签订的合同有效，同时说明于彦在购买案涉房屋后没有偿还贷款。于彦对葛灏提交的证据质证意见为：对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据不能证明葛灏有排除妨碍的权利。本院对葛灏提交的证据认证意见为：对真实性、合法性予以认定，但该明细中反映的按揭贷款还款情况系自2017年9月起，且根据葛灏陈述，案涉房屋的按揭贷款是以葛灏名义办理，其与沈某于2017年1月30日签订合同之前，按照约定，案涉房屋的贷款由沈某偿还，且由沈某将款项汇入葛灏账户，由葛灏偿还，故仅依据还款明细不能证明葛灏自2017年开始偿还案涉房屋的按揭贷款，该证据不能达到证明目的。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：葛灏是否有权要求于彦搬离案涉房屋。本院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，葛灏将其从沭阳县城区建设开发有限公司购买的案涉房屋转让并交付给了沈某，沈某又将案涉房屋转让并交付给了于彦，于彦基于其与沈某之间的合同关系，合法占有案涉房屋。葛灏主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故沈某与于彦签订的合同无效。本院认为，上述规定仅是房地产登记部门在行使行政管理时审查房地产变更登记的所需条件，不属于效力性强制性规定，故葛灏主张沈某与于彦签订的合同无效，本院不予支持。现案涉房屋的不动产登记证载明的所有权人虽为葛灏，但葛灏系基于其与开发商之间的房屋买卖而进行的产权登记，而非基于与沈某后续的合同关系，且该登记行为不能否定葛灏与沈某及沈某与于彦之间的合同效力，葛灏无权据此要求合法占有人于彦排除妨碍搬离案涉房屋。至于葛灏能否基于其与沈某2017年1月30日签订的合同请求要求于彦迁出案涉房屋，本院认为，沈某在其与于彦之间房屋买卖合同未解除且房屋已实际交付于彦的情况下，又与葛灏签订房屋买卖合同，属于“一房二卖”行为，葛灏作为后签订房屋买卖合同的买房人且房屋已交付在先买房人于彦的情况下，其仅有基于其与沈某之间合同形成债权请求权，而无要求于彦排除妨碍的物权请求权。综上所述，上诉人葛灏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人葛灏负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 刘路路审 判 员 李 静二〇二一年三月十二日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。