四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1172号 上诉人（原审原告）：陈凯，男，1980年6月18日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 被上诉人（原审被告）：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区洗面桥街39号1-1幢11楼4号。 法定代表人：向国荣，董事长。 委托诉讼代理人：蒲良静，女，1970男10月28日出生，汉族，住四川省都江堰市，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：唐亮，四川卓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：郫县犀浦镇西区花园第二届业主委员会，住所地四川省成都市郫都区聚源镇兴业南街199号白领公寓7楼。 负责人：李国平，主任。 上诉人陈凯因与被上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声物业公司）、郫县犀浦镇西区花园第二届业主委员会（以下简称西区花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈凯上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判润无声物业公司赔偿5755.68元；2.判令润无声物业公司在没有完全达到合同约定的标准之前不得收取物业服务费；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在案件审理过程中对事实部分认定不清楚、具有片面性，故意漏掉上诉人的关键性请求和相关证据，对上诉人提交的灭火器过期失效未更换、路灯损坏未维修等相关证据不予列举和采信，忽略了上诉人对被上诉人的抗辩权；二、一审法院适用法律错误，被上诉人降低服务水平，不履行合同相关义务给上诉人及案涉小区带来了不可挽回的损失，理应赔偿上诉人的损失，并及时履行合同义务；故请求二审法院保护上诉人的合法权益，对本案依法改判。 被上诉人润无声物业公司二审中未提交书面答辩意见。 西区花园业委会二审中未提交书面答辩意见。 陈凯向一审法院起诉请求：1.判决润无声物业公司赔偿陈凯损失5755.68元；2.判决润无声物业公司继续按照合同约定履行义务并达到合同约定要求：（1）履行投标承诺投入60万元按照承诺书内容对小区进行改造；（2）按合同约定标准对小区草坪、树木、绿篱进行修剪和养护；（3）按照合同约定标准对小区共有设施（消防、路灯等）等进行及时维修，对裸露的电线进行有效处理；（4）对违反《管理规约》进行私自乱搭乱建的业主及时进行劝阻并报告业委会和相关部门，对之前未尽到该义务而形成的违建进行恢复原状；（5）按照合同约定标准对小区重点区域进行每3小时至少巡查一次；（6）按照合同约定标准对消防设施进行日常管理和维修养护，并建立台账，保证设施完好，消防通道畅通；（7）按照合同约定每年进行一次满意度调查，满意度不低于80%。在润无声物业公司履行合同义务没有完全达到合同约定的标准之前，不得向陈凯收取物业费；3.诉讼费由润无声物业公司承担。 一审法院认定事实：2014年6月3日，润无声物业公司与郫县犀浦镇西区花园第一届业主委员会签订《西区花园物业服务合同》，约定润无声物业公司为位于成都市郫都区犀浦镇（现为犀浦街道办事处）西区花园提供物业服务。合同期满后，润无声物业公司于2017年9月5日和郫县犀浦镇西区花园业主大会签订《西区花园物业服务合同》，约定润无声物业公司继续为该小区提供物业服务，期限自2017年9月20日至2020年9月19日，合同第五条约定润无声物业公司提供的物业公共服务事项包含以下内容，其质量应不低于或不限于《成都市物业等级指导标准》三级标准：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）业主规约的协助拟定、物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业大中型维修、更新、改造费用的协同；（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）协助业主大会进行公共区域的经营。双方还约定了其他权利义务。陈凯系该小区××号房屋的所有权人，现陈凯以润无声物业公司没有履行物业服务职责为由，提起诉讼，要求支持诉请。庭审中，陈凯提交了案涉小区的照片，拟证明：水云阁3单元消防设施损坏、水云涧次入口消防通道堵塞、水云阁3单元6楼楼过期消防栓未更换，消防开关坏损、灭火器缺失；案涉小区17栋围墙处监控器损坏的照片；水云阁三单元商铺擅自增加排污管道，地沟油堵塞污水管道；小区内有裸露电线，存在安全隐患；水云涧10栋4单元处有建渣未处理；水云涧1栋后面有业主私自搭建的临时设施；水云涧13栋1单元处有业主占用公共绿地搭建花园种植蔬菜；水云涧1栋有违章搭建现象；小区内桥梁垮塌、栏杆、木亭损坏；小区有杂草未清理；监控室没有人值班；水云阁2、3单元门打开，门已损坏。对此润无声物业公司认为消防设施如果存在上述问题物业公司可以维修，监控器确实有损坏可以维修，裸露的电线可以维修。垮塌的桥可以维修，不能确认小区内的栏杆、木亭存在问题，不能证明润无声物业公司对小区环境没有尽到修缮与绿化。小区内否是违章搭建，不能确定，润无声物业公司不能随意要求业主拆除。小区内的建渣等堆积物，物业公司可以要求业主处理。小区内没有除去杂草，物业公司愿意及时处理。对于没有人值班的照片，润无声物业公司认为可能是在其值班人员换班或者上厕所时拍摄，不能证明该监控室没有值班人员。对于水云阁2、3单元门打开的照片，润无声物业公司认为不能证明该单元门损坏。庭审中，陈凯表示其主张的损失5755.68元为2014年9月至2018年6月期间所缴纳的物业服务费。庭审中，润无声物业公司提交了2020年5月26日作出的《西区花园整改承诺完成情况》，拟证明其已完成对该小区的环境绿化、设施设备的整改，2014年7月22日润无声物业公司作出的《关于调整小区部分整改内容的报告》，拟证明其对案涉小区的改造已得到小区第一届业委会的认可。上述事实，有润无声物业公司和郫县犀浦镇西区花园业主大会签订的《西区花园物业服务合同》、陈凯的房屋产权证书、陈凯提交的案涉小区部分照片等证据佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，根据陈凯系案涉小区业主的事实、以及润无声物业公司和郫县犀浦镇西区花园业主大会签订的《西区花园物业服务合同》，可以认定双方之间建立了合法有效的物业服务关系，双方应按照法律、法规的规定和合同的约定履行相应的权利义务。《西区花园物业服务合同》第五条约定了润无声物业公司提供物业服务的事项以及质量标准[不低于或不限于《成都市物业等级指导标准》三级标准]，一审法院将据此确认润无声物业公司是否履行了相应的物业服务义务。对于陈凯要求润无声物业公司按照按合同约定标准对小区草坪、树木、绿篱进行修剪和养护的请求，根据陈凯提交的照片证明案涉小区水云涧13栋1单元处有业主占用公共绿地搭建花园种植蔬菜，以及存在部分公共绿化地带没有养护的情况，一审法院认为润无声物业公司应按照《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）关于绿化养护管理的内容与标准执行即：1.对草坪、花卉、绿篱、树木每季度进行一次修剪、养护；2.每月清除1次绿地杂草、杂物；3.根据长势，适时喷洒药物，预防花草、树木病虫害。对于陈凯要求润无声物业公司按照合同约定标准对小区共有设施（消防、路灯等）等进行及时维修，对裸露的电线进行有效处理的请求；根据陈凯提交的照片证明案涉小区水云阁3单元6楼楼过期消防栓未更换，消防开关坏损、灭火器缺失，案涉小区17栋围墙处监控器损坏的照片；小区有裸露电线，存在安全隐患等情况，一审法院认为润无声物业公司违背《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）中关于共有设施设备维修养护第6条、第8条的规定，应予整改；对于陈凯要求润无声物业公司对违反《管理规约》进行私自乱搭乱建的业主及时进行劝阻并报告业委会和相关部门，对之前未尽到该义务而形成的违建进行恢复原状的主张；根据陈凯提交的照片证明案涉小区水云阁三单元商铺擅自增加排污管道，地沟油堵塞污水管道；水云涧1栋后面有业主私自搭建的临时设施；水云涧13栋1单元处有业主占用公共绿地搭建花园种植蔬菜；水云涧1栋有违章搭建现象等情况，一审法院认为润无声物业公司违背《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）关于房屋管理第5条的规定，应对上述违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；但对于陈凯要求润无声物业公司对之前未尽到该义务而形成的违建进行恢复原状的主张，于法无据，不予支持。对陈凯要求润无声物业公司按照合同约定标准对小区重点区域进行每3小时至少巡查一次的请求符合《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）关于协助维护公共秩序第2条的规定，一审法院予以支持。对于陈凯要求润无声物业公司按照合同约定标准对消防设施进出日常管理和维修养护，并建立台账，保证设施完好，消防通道畅通的请求，符合《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）关于共有设施设备维护养护第1条、第2条、第6条的规定，一审法院予以支持。对于陈凯要求润无声物业公司按照合同约定每年进行一次满意度调查，满意度不低于80%的请求，符合《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）关于综合管理服务第10条的规定，一审法院予以支持。对于陈凯要求润无声物业公司履行投标承诺投入60万元按照承诺书内容对小区进行改造的主张，一审法院认为，润无声物业公司和案涉小区业主大会签订了《西区花园物业服务合同》，陈凯的该主张不符合《物业管理条例》第三十五条第一款：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，不予支持。对于陈凯要求润无声物业公司赔偿损失并以2014年9月至2018年6月期间所缴纳的物业服务费5755.68元为其损失依据的主张，于法无据，不予支持。对于润无声物业公司认为陈凯作为单个业主，没有全体或大多数业主授权，主体不适格的主张，于法无据，不予支持。据此，一审法院遂依照《物业管理条例》第八条、第十一条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、润无声物业公司在判决生效之日对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区内的绿化进行养护管理，具体为：1.对草坪、花卉、绿篱、树木每季度进行一次修剪、养护；2.每月清除1次绿地杂草、杂物；3.根据长势，适时喷洒药物，预防花草、树木病虫害；二、润无声物业公司在判决生效后十日之内对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区内损坏的消防设施（包括该小区水云阁3单元6楼楼过期消防栓未更换，消防开关坏损、灭火器缺失等）进行维修、更换；对该小区内损坏的监控器（包括该小区17栋围墙处监控器）进行维修更换；对该小区内裸露的电线进行安全处置；三、润无声物业公司在判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区内私自乱搭乱建现象进行劝阻并报告该小区业委会和相关主管部门；四、润无声物业公司在判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区内重点区域进行每3小时至少巡查一次；五、润无声物业公司在判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区内的消防设施进行日常管理和维修养护，建立台账，保证设施完好，保证消防通道畅通；六、润无声物业公司在判决生效后的每一年度届满后十日内对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区每年进行一次业主满意度调查，且满意度不低于80%；七、驳回陈凯的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由润无声物业公司承担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，润无声物业公司和郫县犀浦镇西区花园业主大会签订的《西区花园物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定合同合法有效，双方当事人均应按约履行，上诉人在一审中提出的润无声物业公司未履行物业合同约定相关义务的主张，一审法院已责令润无声物业公司继续履行。关于上诉人要求润无声物业公司赔偿2014年9月至2018年6月期间应缴物业费的金额作为其损失的主张，因上诉人对其具体损失并未提供证据予以证明，故本院不予支持。上诉人主张润无声物业公司承诺投入60万元对小区进行改造，其提供的证据不足以证明润无声物业公司未按照约定对小区进行整改，故本院不予支持。 综上，上诉人陈凯的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈凯负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年三月二十六日 书记员  陈 悦