贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民再3号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨娟，女，1975年9月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：郭守文，贵州崇实律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵绣蓉，女，1971年8月31日出生，汉族，住福建省闽侯县。再审申请人杨娟因与被申请人赵绣蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）黔26民终944号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年11月20日作出（2020）黔民申4077号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨娟及其委托诉讼代理人郭守文，被申请人赵绣蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨娟申请再审请求：1、撤销本院（2020）黔26民终944号民事判决；2、依法裁定再审本案，改判驳回被申请人赵绣蓉的一审全部诉讼请求；3、一审、二审、再审的全部诉讼费用由被申请人赵绣蓉承担。事实和理由：（一）双方于2019年9月12日签订《酒店租赁经营合同》，因赵绣蓉出租的房屋属于违章建筑，合同无效。同年9月26日申请人即通知赵绣蓉收回房屋、终止合同，申请人即离开案涉房屋，但被申请人不同意，反而提起诉讼。二审判决于2020年5月22日作出，认定合同无效，申请人再次通知被申请人收回房屋，但被申请人在未告知申请人情况下直接入住案涉房屋。从二审判决2020年5月22日作出之日至2020年9月11日申请人并未实际使用房屋，二审判令支付此期间房屋占用费无事实依据。（二）2020年1月24日至5月22日期间，由于受“新冠”疫情影响，贵州省政府要求暂停一个月营业，此属于不可抗力，应该考虑疫情期间适当减免租金，判决结果不能与国家政策和司法解释相悖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。被申请人赵绣蓉辩称：1、租赁合同的房屋是通过正规的商品房买卖获得。申请人所说租赁房屋是违章建筑毫无事实依据。2、合同与租金是事实存在。欠款是在2019年10月开始产生，与后期新冠疫情没有关系。存在欠款的事实是发生在疫情之前。以新冠疫情作为抗辩理由不能成立。赵绣蓉向一审法院起诉请求：1.判令被告杨娟立即支付原告赵绣蓉租金150000元及逾期利息，逾期利息以150000元为基数，按照银行同期贷款利率计算，从2019年10月9日起计算至还清其欠款之日止；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2019年9月12日签订一份《酒店租赁经营合同》，约定由原告将位于贵州省雷山县（整栋酒店）的经营场所出租给被告经营。租赁期限为：10年（即2019年9月12日至2029年9月11日止）。租金、装修费及押金铁付款方式为：1.租金：第一年为350000元（2019年9月12日至2020年9月11日）分两次付清，即2019年9月11日前支付200000元，2019年10月8日前支付150000元。前三年租金不递增。自2023年9月12日起，年租金以上年度租金的百分之六递增。除第一年外，每年租金须在每年的9月11日前付清。2.装修款：装修款1000000元分三年付清，第一年付300000元，第二年付300000元，第三年付400000元。其中，第一年装修费中的150000元，于2020年3月1日前付清，剩下的150000元，于2020年5月31日前付清。第二年装修费中的150000元，于2021年3月1日前付清，剩余的150000元，于2021年5月31日前付清。第三年装修费400000元，于2022年9月11日前付清。3.押金：第四年甲方收取乙方300000元作为押金，合同期满，如乙方不继续经营，甲方检查房屋及所有设施能正常使用，甲方将押金300000元退还乙方。如有损坏应扣除损坏部分价值退还剩余押金。如果在合同期间乙方不按合同履行，甲方有权将所收装修费和押金作为违约金收取等协议。双方签订上述合同后，当天被告已支付了原告第一年的房屋租金170000元，加上在双方合同未签订之前支付给原告的30000元，共支付了200000元给原告，剩余第一年的租金150000元，双方约定于2019年10月8日前付清。但被告在经营过程中，认为原告没有按照双方合同约定将43号楼全部交由被告经营管理，只将部分给原告经营管理，并使用过期的证件涂改后交给被告去办理营业执照，导致工商部门未受理，且原告也没有将酒店使用“飞猪”、“携程”、“美团”的网络客户端密码更改为被告的账户，同时也没有按照双方合同约定之前口头约定由原告对酒店里床头进行软包和酒店里的墙体重新用硅藻泥粉刷，以及酒店年租不值350000元等为由而拒绝支付其150000元的租金给原告，经原告多次催付未果而提起诉讼。一审法院认为，2019年9月12日签订的《酒店租赁经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，且双方签订的合同没有违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方合同当事人应当按照合同的约定全面履行己方的义务。但是，被告未按照合同约定在2019年10月8日之前支付2019年9月12日至2020年9月11日期间的房租费350,000元（已交200,000元，未交150,000元）给原告完毕，已构成违约。现原告请求按照双方合同约定，由被告支付尚欠的150,000元房租费给原告，符合原、被告双方合同的约定，予以支持。对于原告请求被告从2019年10月9日起，以150,000元为基数，并按照银行同期贷款年利率6%计算利息至付清其150,000元的房屋租金为止的请求，因原、被告双方合同约定没有逾期支付租金利息，且被告延期支付其租金，原告也未合理期限内催告被告支付，故对原告的该请求，不予以支持。对于被告以其租赁房屋年租金未值350,000元，以及对涉案房屋墙体未使用硅藻进行粉刷，以及床头未进行软包等进行抗辩，因被告没有证据证明，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：由被告杨娟在本判决生效后的10日内，一次性支付尚欠原告赵绣蓉2019年9月12日至2020年9月11日期间的房租费150,000元。案件受理费减半收取1,650元，由被告杨娟负担。杨娟不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一二审案件受理费由被上诉人承担。本院二审查明的事实与一审一致。本院二审另查明，赵绣蓉出租给杨娟的酒店位于贵州省，系赵绣蓉于2018年从贵州中信巨能置业投资有限公司（以下简称“中信巨能置业公司”）购买。赵绣蓉购得该房屋后，对房屋进行装修、加盖。雷山县住房和城乡建设局于2019年5月28日向中信巨能置业公司下达了《责令停止违法行为通知书》（雷建停字（2019）第7号），其中载明“④43号楼Ｇ-Ｄ轴充7-4轴私自加盖两层楼”，并责令其“立即停止施工”。中信巨能置业公司接到该通知书后，同日向赵绣蓉下发《43-1-4／43-2-1／43-3-1停工整改通知书》，载明“经雷山县住房和城乡建设局于2019年5月28日进入施工现场监督检查，发现43-1-4／43-2-1／43-3-1在装修过程中存在违建行为，现责令您43-1-4／43-2-1／43-3-1立即拆除”。本院二审认为，综合本案诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点是：1.赵绣蓉与杨娟签订的《酒店租赁经营合同》的效力；2.赵绣蓉要求杨娟支付租金是否有法律依据。关于赵绣蓉与杨娟签订的《酒店租赁经营合同》的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，赵绣蓉作为出租人在2019年9月12日签订的《酒店租赁经营合同》，约定将雷山县西江千户苗寨西街43号楼（整栋酒店）的经营场所出租给杨娟经营，但是该案涉酒店在2019年5月28日经雷山县住房和城乡建设局监督检查认为43-1-4/43-2-1/43-3-1在装修过程中存在违建行为，且一直未予拆除。故双方于2019年9月12日签订的《酒店经营租赁合同》无效，一审对合同效力的认定不当，依法予以纠正。关于赵绣蓉要求杨娟支付租金是否有法律依据的问题。本案中，赵绣蓉与杨娟签订的《酒店租赁经营合同》因存在违建行为导致合同无效，但合同无效并不影响杨娟因实际占有房屋而与赵绣蓉之间形成事实上的租赁关系。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，房屋租赁合同被确认无效后，赵绣蓉仍有权要求杨娟按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，杨娟主张因合同无效而不应支付租金的上诉请求，无法律依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，虽对合同效力认定不当，但判决结果无误，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由杨娟负担。申请人杨娟再审时提交了如下证据：第一组证据为申请人、被申请人于2019年9月12日签订的《酒店租赁经营合同》，复印件，拟证明：1、被申请人将位于千户苗寨××街××楼××栋酒店的营业场所租赁给申请人使用，而实际上只有西街43号楼的一部分而不是整栋楼，最终致使合同目的无法实现；2、申请人与被申请人签订《酒店租赁经营合同》的目的是进行酒店经营。赵绣蓉对该证据质证认为：《酒店租赁经营合同》是真实的，不认可证明目的，《酒店租赁经营合同》上注明的平方数与购房合同面积是一致的，出租的只是酒店部分。本院认为，赵绣蓉虽然不认可该证据的证明目的，但对该证据的真实性没有异议，该证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第二组证据为：1、雷山县住房和城乡建设局2019年5月28日的《责令停止违法行为通知书》；2、贵州中鑫金瑞资产管理有限公司、贵州乐业安居物业管理有限公司雷山分公司、贵州中信巨能置业投资有限公司于2019年4月18日向被申请人联合下发的《43-2-1整改通知书》；3、贵州乐业安居物业管理有限公司雷山分公司、贵州中信巨能置业投资有限公司于2019年5月28日向被申请人联合下发的《停工整改通知书》；4、西街商户2019年4月22日集体签名的《投诉申请书》；5、申请人与被申请人2019年9月4日晚上20:11的微信聊天记录；6、申请人与被申请人2019年10月25日晚上的微信聊天记录；复印件，拟证明：1、被申请人在2019年9月12日与申请人签订《酒店租赁经营合同》时并未取得修建涉案租赁房屋的合法手续，涉案房屋系违法建筑，不能成为合同交易标的；2、被申请人在与申请人签订合同时并没有明确而具体的告诉申请人租赁房屋的具体情况，甚至刻意隐瞒租赁房屋系违法建筑的关键事实；3、申请人与被申请人双方约定被申请人将位于千户苗寨××街××楼××栋酒店的营业场所租赁给申请人使用，而实际上只有西街43号楼的一部分而不是整栋楼，最终致使合同目的无法实现；4、被申请人在签订合同过程中存在欺诈情形，签订合同过程中，被申请人向申请人一直描述的都是她自己买下的千户苗寨××街××楼××栋酒店的营业场所，而实际上只有西街43号楼的一部分而不是整栋楼，最终致使申请人无法正常经营使用。赵绣蓉对该证据质证认为：证据都是伪造的，通知书等都没有赵绣蓉签字。1、合同产生是9月，通知是5月。通知与合同没有关系。通知日期没有赵绣蓉的签名，通知日期与合同日期没有关系。不认可证据的真实性。本院认为，上述证据为国家机关或与本案当事人无利害关系的单位作出的，赵绣蓉虽有异议，但未提供足够证据反驳上述证据的真实性，上述证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第三组证据为：1、雷山县西江镇营上村委会和贵州乐业安居物业管理有限公司雷山分公司于2019年8月5日出具的《经营场所证明》；2、雷山县市场监督管理局西江分局于2019年10月17日出具的《不予受理通知书》，复印件，拟证明：申请人与被申请人签订上述《酒店租赁经营合同》的目的是进行酒店经营。但是，被申请人租赁给申请人的上述房屋却无法依法到有关部门办理相关执照，致使合同目的无法实现。赵绣蓉对该证据质证认为：证据的真实性认可。赵绣蓉7月份办理的酒店营业执照。申请人不需要另行办理营业执照。当时还带申请人夫妻去工商部门咨询过。本院认为，赵绣蓉虽然不认可该组证据的证明目的，但对该组证据的真实性没有异议，该组证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第四组证据为：1、申请人与被申请人2019年9月9日晚上的微信聊天记录及转账记录；2、申请人微信支付2019年9月9日、9月12日账单记录，复印件，拟证明申请人己按照被申请人的要求支付被申请人租金200000.00元。赵绣蓉对该证据质证认为：认可证据的真实性，认可已经支付20万租金。本院认为，赵绣蓉对该证据的真实性没有异议，该证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第五组证据为：1、再审申请人与被申请人赵绣蓉2019年9月26日微信聊天记录；2、再审申请人与被申请人赵绣蓉2019年10月25日微信聊天记录；3、再审被申请人2019年11月5日民事起诉状；4、雷山县人民法院(2019)黔2634民初816号判决书，拟证明：双方签订合同后的2019年9月25日，申请人发现涉案房屋系违法建筑，并且被申请人存在恶意欺诈，且违反诚实信用原则，即通知被申请人收回房屋终止合同后，即离开了涉案房屋；被申请人不但没有回复申请人解除合同的通知，反而恶人先告状，2019年11月15日起诉，要求申请人支付2019年9月12日至2020年9月11日第一年的剩余租金15万元。赵绣蓉对该证据质证认为：微信聊天记录是事实，不认可房屋为违章建筑。本院认为，赵绣蓉虽然不认可该组证据的证明目的，但对该组证据的真实性没有异议，该组证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第六组证据为贵州省龄东南苗族侗族自治州中级人民法院(2020)黔26民终944号民事判决，复印件，拟证实：1、二审法院认定双方2019年9月12日签订的《酒店租赁经营合同》无效；2、原审法院不应支持被申请人2019年9月26日至2020年9月11日共349天合同无效且申请人没有实际占用涉案房屋期间房租费的诉讼请求；3.原审法院不应支持被申请人2020年1月24日至2020年5月22日共122天新冠肺炎疫情防控期间房租费的诉讼请求。赵绣蓉对该证据质证认为：不属于新证据，不予质证。本院认为，该证据为本院二审判决书，不属于法律上的证据范畴。第七组证据为：再审申请人杨娟与被申请人赵绣蓉2020年5月31日微信聊天记录，复印件，拟证明：二审法院经审理认定双方2019年9月12日签订的《酒店租赁经营合同》无效后，再审申请人杨娟再次确认通知被申清人赵绣蓉收回涉案酒店，被申请人赵绣蓉企图继续耍赖。赵绣蓉对该证据质证认为：认可证据的真实性，不认可证明目的。本院认为，赵绣蓉虽然不认可该组证据的证明目的，但对该组证据的真实性没有异议，该组证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第八组证据为：1、申请人杨娟与涉案房屋邻居2020年7月22日和23日的微信聊天记；2、泰丰假日酒店2020年7月订单；复印件，拟证明：1.申请人刚接手即发现无法继续经营，而于2019年9月26日通知被申请人收回房屋终止合冋后，即离开了涉案房屋；2.本案涉案房屋己经由被申请人赵绣蓉及其家人入住经营；3.自2019年9月26日至2020年9月11日共349天合同无效且申请人没有实际占用涉案房屋期间房租不应有申请人承担。赵绣蓉对该证据质证认为：不认可该组证据，酒店一直在经营没有交接给赵绣蓉。本院认为，赵绣蓉对该组证据不予认可，杨娟也未提供足够证据予以佐证，上述证据本院不予采信，不作为认定本案事实的依据。第九组证据为：1.1证人周某2019年6月18日晚上21:16拍摄的涉案洒店视频资料、1.2证人周某2019年6月18日21:16拍摄涉案酒店有违建视频资料文字版、1.3申请人与被申请人2019年9月9日晚微信聊天记录，复印件，拟证明：1．双方2019年9月12日签订《酒店租赁经营合同》时被中请人并末全部取得修建涉案租赁房屋的合法手续，部分涉案房屋系违法建筑，不能成为合同交易标的，该合同应属无效合同；2.被申清人刻意隐瞒部分租赁房屋系违法建筑的关键事实。赵绣蓉对该证据质证认为：证据1.1及证据1.2,三性均有异议。理由：此证据本质上属于证人证言。被申请人无法核对提供该证据的视频载体，无法确定该视频拍摄的时间以及拍摄人员，无法确定视频是否经过剪辑加工处理，无法确定视频拍摄者是否涉嫌盗录、盗拍等侵犯隐私行为，也无法向证人核实相关情形。证据1.3真实性、关联性有异议。理由：微信聊天记录无法证明合同有效性问题，更无法证明租赁房屋系违法建筑。本院认为，赵绣蓉对该组证据不予认可，杨娟也未提供足够证据予以佐证，上述证据本院不予采信，不作为认定本案事实的依据。第十组证据为：2.1申请人与被申请人2019.9.4晚上微信聊天记录（同1.3）、2.2申请人与被申请人2019年9月4日晚上17:52的微信聊天记录截图、2.3申请人与被申请人2019年9月9日晚上17:20的微信聊天记录截图，复印件，拟证明：再审被申清人在签订本案所涉合同过程中存在恶意欺泎情形：合同中界定涉案房屋范为“位于贵州（整栋酒店）的营业场所”，而实际上并没有800平方，而只有43号楼的一部分，尤其是在一楼另有三间门面都不是属于再审申请人而是其他业主的，合问内容与实际情况严重不相符。赵绣蓉对该组证据的真实性、关联性有异议。理由：1.《酒店租赁经营合同》中约定的租赁物为：“贵州（整栋酒店）的营业场所”，双方特意标注“整栋酒店”就是为了将酒店与同一地址上的店面作出区分，也是为了强调租赁物仅包含酒店部分，而不含店面部分；2.有关申请人提出恶意欺诈问题。《酒店租赁经营合同》合同双方均为完全民事行为能力人，双方对签署合同当时的情形均有清晰的认识。且申请人在签订《酒店租赁经营合同》时也对租赁物进行实地考察。即，双方在签订合同时对租赁物的状况没有任何异议，怎么能在不想根据支付合同租金时就以欺诈作为抗辩理由？更何况，综合全案，申请人均以合同无效为由主张权利，而欺诈仅是撤销理由而非合同无效的理由；3.先不论微信聊天记录的真实性，微信聊天内容针对的仅是双方租赁行为的前期沟通，且，被申请人并未明确表示35万元租金含店面租金。退一步说，若申请人主张《酒店租赁经营合同》包含了店面部分，双方应在《酒店租赁经营合同》中予以明确，而《酒店租赁经营合同》明确标识租赁物仅含整栋酒店部分，因此申请人主张《酒店租赁经营合同》应含店面部分完全是在胡搅蛮缠、颠倒是非。本院认为，赵绣蓉虽有异议，但未提供足够证据反驳该组证据的真实性，该组证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第十一组证据为：法庭2020年1月26日再审庭审笔录P14，复印件，拟证明：1.涉案房屋不能办理酒店经营需要的各种证件，最终致使合同目的无法实现；2.被申请人移交酒店的时候只拿了一把钥匙给杨娟。赵绣蓉对该证据质证认为：真实性没有异议、证明对象有异议。理由：该证据与涉案房屋不能办理酒店经营需要的各种证件无关，也与最终致使合同目的无法实现无关。本院认为，该证据为本院再审庭审笔录，不属于法律上的证据范畴。第十二组证据为：4.1申请人2020年8月20日发给代理人的被申请人家人在涉案洒店的视频、4.2申请人2020年8月20日发给代理人的被申请人一家人在涉案酒店的视频微信聊天记录截图、4.3被申请人及其家人2019年10月14日就己入住经营了涉案房屋的视频截图、4.4被中请人及其家人2019年10月14曰己入住经营涉案房屋的视频截图信息、4.5被申请人及其家人2019年10月14日己入住经营涉案房屋的视频截图说明，拟证明：1.被申清人赵绣蓉及其家人最晚是2019年10月14日就己经直接入住经营了本案涉案房屋，但事实上其入住经营涉案房屋的时问应该更早;2.申请人不应承担2019年9月26日至2020年9月11日共349天，申请人没有实际占用涉案房屋期间的房租费；3.被申请人一直在撒谎，否认其以及家人早就入住经营了涉案房屋的事实。赵绣蓉对该证据质证认为：证据4.1-4.5真实性有异议。理由：1.证据4.1及2系申请人发送给代理人的视频信息，其原始载体应在申请人处，而向法院提交的证据载体系代理人载体，从证据形式上，申请人就未向法院提交最原始的载体，2.证据4.3、4.4及4.5,无法确定相关证据的真实载体。证据4.1-4.6关联性有异议。理由：1.不能仅凭某一时间段，被申请人或家人出现在涉案房屋内就判定被申请人“已经直接入住经营了本案涉案房屋”。相反，因为申请人拖欠房租，被申请人多次向其催讨未果后，于2019年10月14日亲自前往案涉房屋催讨租金。被申请人及家人并未“直接入住”也并未“经营”案涉房屋，而仅在2019年10月14日短暂前往案涉房屋催讨租金，否则申请人可以提供几日或几周内被申请人在案涉房屋内生活或经营的视频证据用以证明被申请人及家人在案涉房屋内入住及经营的过程，而非仅能提供某一天短短15秒的被申请人出现在案涉酒店的证据；2.申请人认为其不应承担349天的房租费，但申请人一直占有、使用案涉房屋，不仅始终未解除租赁合同，也从未与被申请人对案涉房屋进行移交工作，且被申请人在1月26日开庭时当庭提交过申请人在案涉房屋内经营的照片及相关材料，足以证明申请人一直在案涉房屋，其应当根据合同约定支付房租费用。本院认为，赵绣蓉对该组证据不予认可，杨娟也未提供足够证据予以佐证，上述证据本院不予采信，不作为认定本案事实的依据。再审期间，被申请人赵绣蓉提交了如下证据：第一组证据为照片一组，影印件，拟证明杨娟夫妻一直在经营酒店。杨娟质证认为：照片是真实的，但是酒店一直没有经营。本院认为，杨娟虽然不认可该组证据的证明目的，但对该组证据的真实性没有异议，该组证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第二组证据为微信聊天记录，复印件，拟证明与杨娟聊天的经过。杨娟质证认为：赵绣蓉向法庭补充提交的微信聊天记录只是两人聊天记录选择性体现，并未完整真实反映出两人的全部聊天内容，对其真实性不予认可。本院认为，该组证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。本院再审查明事实与本院二审查明事实一致。本院再审另查明：2020年5月31日晚，杨娟通过微信聊天，要求赵绣蓉接受酒店。赵绣蓉拒绝接收。本院再审认为，本案争议焦点为：1、本案租赁物是否包括一楼所有门面？赵绣蓉在签订租赁合是否存在欺诈行为？2、本案租赁合同效力？3、赵绣蓉诉讼请求是否应予支持？1、本案租赁物是否包括一楼所有门面？赵绣蓉在签订租赁合同时是否存在欺骗行为？虽然本案被申请人赵绣蓉在与杨娟微信聊天过程中有“店面跟酒店客房都要出租”的表述，在租赁合同中就租赁范围也有“乙方（杨娟）租赁经营甲方（赵绣蓉）座落在贵州（整栋酒店）的营业场所”表述，但43号楼一楼门面（现“苗家特色牛肉粉面馆”、“思雅牛角坊”门面）不属于赵绣蓉所有，杨娟在租赁前现场查看了租赁范围，方才与赵绣蓉签订租赁合同，杨娟在本次庭审中认可查看现场时“苗家特色牛肉粉面馆”、“思雅牛角坊”门面由他人经营的事实，杨娟也未提供证据证明在移交租赁物时，“苗家特色牛肉粉面馆”、“思雅牛角坊”门面也在租赁范围内，故对杨娟主张租赁物为整栋楼、赵绣蓉在签订租赁合同时存在欺骗的理由本院不予采信。2、本案租赁合同效力？最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，赵绣蓉作为出租人在2019年9月12日签订的《酒店租赁经营合同》，约定将雷山县西江千户苗寨西街43号楼（整栋酒店）的经营场所出租给杨娟经营，但是该案涉酒店在2019年5月28日经雷山县住房和城乡建设局监督检查认为43-1-4/43-2-1/43-3-1在装修过程中存在违建行为，且一直未予拆除。故双方于2019年9月12日签订的《酒店经营租赁合同》无效，一审对合同效力的认定不当，依法予以纠正。3、关于赵绣蓉要求杨娟支付租金是否有法律依据的问题。本案中，赵绣蓉与杨娟签订的《酒店租赁经营合同》因存在违建行为导致合同无效，但合同无效并不影响杨娟因实际占有房屋而与赵绣蓉之间形成事实上的租赁关系。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，房屋租赁合同被确认无效后，赵绣蓉仍有权要求杨娟按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，杨娟主张因合同无效而不应支付租金的请求，无法律依据，不予支持。4、赵绣蓉诉讼请求是否应予支持？从本案双方所提交的微信聊天记录来看，虽然杨娟与赵绣蓉就涉案房屋为违章建筑、墙体未使用硅藻进行粉刷，以及床头未进行软包等发生纠纷，但发生纠纷主要起因还是杨娟认为合同约定的租金、装修金过高，租赁房屋不值从而要求予以调整，但双方未能进行有效的沟通，也未能采取措施防止损失的扩大，杨娟至本案再审开庭前也未提供足够证据足以证实已将租赁物移交给赵绣蓉，考虑到杨娟在2019年5月31日（一审判决后）曾微信要求赵绣蓉收回涉案酒店的事实，以及新冠肺炎疫情对本案租赁合同的影响，本院酌情决定对未支付150000万元租赁损失，由杨娟承担50000元，赵绣蓉自行承担100000元。一审判决150000万元全由杨娟承担有失公允、本院二审维持不当，应予纠正。对于赵绣蓉诉请的以未付租金为基数，按照银行同期贷款年利率计算利息至付清租金为止的请求，本院亦不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2020）黔26民终944号民事判决和贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初816号民事判决；二、由杨娟在收到本判决书之日起10日内，一次性向赵绣蓉支付尚欠房屋占有使用费50000元；三、驳回赵绣蓉的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计4950元，由赵绣蓉负担3300元，杨娟负担1650元。本判决为终审判决。审判长 林 青审判员 李邦华审判员 潘年钢二〇二一年三月二十五日书记员 杨 欣