山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁05民终122号 上诉人（原审被告）：崔瑾。 委托诉讼代理人：姜国义，山东准律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔福霞。 被上诉人（原审原告）：栾光明。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李**蒙，山东林索林律师事务所律师。 上诉人崔瑾因与被上诉人崔福霞、栾光明房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2020）鲁0502民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔瑾的委托诉讼代理人姜国义，被上诉人崔福霞、栾光明及其共同委托诉讼代理人李**蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔瑾上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回崔福霞、栾光明的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，证据不足。崔瑾与崔福霞、栾光明没有签订借名买房协议，崔福霞、栾光明主张存在口头借名买房协议是不成立的，崔瑾如果同意借名购房，绝对会签订书面的借名买房协议，写明崔瑾能获得的利益及崔福霞、栾光明俩人的名字。崔福霞提供了一份电话录音不能说明购房协议成立，录音不能单独作为证据使用，录音不能体现替名两方的各方关系，也不能全面列明借名购房所有条款。崔福霞、栾光明提交了房款通知单、现金交款单、房款收据，现金交款单上面均为崔瑾的名字，这些证据只能证明是崔瑾购买的房屋，崔福霞、栾光明虽然持有，但不能证明是如何持有的，持有本身并不能证明两人是购买人。依据崔福霞、栾光明提交的证据，得不出顶名的逻辑推理，涉案房屋的房款还有剩余113255.9元未支付，即使推定有借名买房的行为，但是借名买房的法律关系也不能成立，因为借名买房合同成立的前提是应当支付全部购房款，而2010年的房款到2020年也未支付。现房屋已经增值，不能判定房款的增值均属一方。崔福霞、栾光明主张崔瑾一直不协助缴清涉案房屋剩余房款不属实，只是单方面声明，没有证据证明，说明双方不存在借名买房协议，崔瑾也不同意借名买房，崔福霞、栾光明在将近十年的时间里并未向法院主张任何权利，现房屋增值才主张借名买房明显不成立。2.一审判决适用法律错误。根据胜利油田相关政策，涉案房屋属于油田单位职工福利性政策分房，油田单位占大部分产权，购买职工仅享有一部分产权，登记在崔瑾名下，仅出资一部分。涉案房屋没有交付崔福霞、栾光明使用，也能证明不是借名购房，退一步讲即便2010年双方存在借名购房口头协议，但协议也可以违约不履行。从崔瑾不同意崔福霞、栾光明继续交房款就可以判断出来，只有崔瑾有资格购买该房，中石化工程设计有限公司不同意崔福霞、栾光明购买该房，即使双方有口头的借名购房协议，也违反了法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。借名人与出名人之间的对房屋权属的约定不能推翻登记的效力，从物权角度分析，出名人已经完成了房屋登记，出名人已经享有完整的物权保护，借名人不享有直接索要物权的权利。从债权角度分析，借名人可依据与出名人的协议行使其权利性质的权利，如可以提起合同之诉，返还其相关的权益。也就是说借名人实际出资享有合同法上的权益，但其无法享有物权保护，出名人无物权上的负担但有合同上的负担，此为借名买房的风险。涉案房屋没有房产证，也未办理登记，所以崔福霞、栾光明是无法主张所有权的。 崔福霞、栾光明辩称，1.一审判决认定事实清楚正确，崔瑾的上诉理由不能成立。双方形成了事实上的借名购房法律关系，也已实际履行，在交纳最后一笔房款时，崔瑾无故拖延违背了诚实信用原则。无论是以前的合同法，还是现在的民法典，都规定当事人可以通过口头方式订立合同，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中崔福霞、栾光明即是要求崔瑾根据口头合同的约定继续履行。2.一审判决认定双方之间的口头借名购房协议有效是正确的，该口头协议不违反法律、行政法规的强制性规定，中石化石油工程设计有限公司的内部规定并非法律法规，崔瑾以该公司不同意崔福霞、栾光明购买涉案房屋为由主张协议无效没有事实与法律依据，况且也根本不存在该公司不同意崔福霞购买房屋的问题。3.根据本案事实和有关法律规定，本案系合同纠纷，一审判决适用合同法的相关规定，适用法律正确。 崔福霞向一审法院起诉请求：1.依法确定崔福霞、栾光明与崔瑾之间的口头顶名买房合同有效；2.崔瑾继续履行与崔福霞、栾光明之间的口头顶名买房合同，协助崔福霞、栾光明向胜利油田胜利房地产开发有限责任公司交纳剩余房款113255.9元；3.确认崔福霞、栾光明为东营区××号楼××单元××室房屋的实际所有权人，拥有该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，崔瑾协助崔福霞、栾光明办理案涉房屋的过户登记手续；4.崔瑾承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：崔福霞与崔瑾系姐妹关系。2010年4月，根据胜利油田相关政策，崔瑾有资格购买锦绣龙轩小区2号楼1单元2层2号B型住房一套，因崔瑾不想购买，故双方口头协商，由崔福霞、栾光明以崔瑾的名义购买该房屋。2010年4月16日，崔福霞、栾光明以崔瑾的名义向胜利油田胜利房地产开发有限责任公司缴纳房款10万元，2011年4月21日，崔福霞、栾光明以崔瑾的名义向胜利油田胜利房地产开发有限责任公司缴纳房款164203.1元。上述房款收据及房款通知单、房款确认单均由崔福霞、栾光明持有。后因崔瑾不协助崔福霞、栾光明交纳剩余房款，故双方产生纠纷。 一审法院认为，根据崔福霞、栾光明提供的证据，能够认定崔福霞、栾光明与崔瑾之间存在口头借名购房协议，双方之间的该协议不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行。崔福霞、栾光明已以崔瑾的名义实际交纳房款264203.1元，故崔福霞、栾光明请求继续履行借名购房协议并以崔瑾的名义交纳剩余房款，符合法律规定，一审法院予以支持。因涉案借名购房协议尚未履行完毕房款交纳义务，崔福霞、栾光明请求确认涉案房屋所有权及请求崔瑾协助办理房屋的过户登记手续，不符合法律规定，一审法院不予支持。崔瑾经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、崔福霞、栾光明与崔瑾之间口头借名购买锦绣龙轩小区2号楼1单元2层2号B型住房购房协议有效；二、崔福霞、栾光明与崔瑾继续履行上述借名购房协议，崔福霞、栾光明继续以崔瑾的名义交纳上述房屋的剩余房款；三、驳回崔福霞、栾光明的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由崔瑾负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。崔瑾提交中石化石油工程设计有限公司给崔瑾出具的《房款通知单》原件一张、复印件一张，证明：崔瑾收到通知于2014年5月6日下午前缴纳剩余房款尾款112064.9元。 崔福霞、栾光明质证认为，对证据的真实性不予认可，对证明目的也不予认可，剩余房款并不是112064.9元，而是113255.9元，崔瑾连剩余房款的具体金额都不清楚，可以进一步证明崔瑾与崔福霞、栾光明形成了借名买房的合同关系，崔福霞、栾光明才是涉案房屋的真正购买人。 崔福霞、栾光明提交2020年3月20日崔福霞与中石化石油工程设计有限公司房产科负责人刘福义通话录音光盘一份、诉讼当事人户籍登记信息查询结果一份。证明：崔瑾与崔福霞、栾光明借名买房的事实，后崔瑾违背诚实信用原则，拒不配合崔福霞、栾光明交纳剩余房款，应当承担继续履行的法律义务；崔瑾的曾用名为崔福云。 崔瑾质证认为，该录音系崔福霞与案外人的录音，本质上是证人证言，证人应当出庭接受法庭质询，且录音并未体现证人的具体身份和能否代表单位职务行为，录音中也没有借名买房协议的形成和具体内容，证人单某证实崔瑾同意转让给崔福霞的说法，属于传来证据，崔瑾对此不予认可，同时也说明双方协议还未形成。对户籍信息的真实性及证明目的没有异议，但与本案无关。 本院经审查认为，崔瑾提交的《房款通知单》原件填写字迹已无法辨认，复印件与原件的票据号、盖章位置均不相同，无法达到其证明目的，本院不予采信；崔福霞、栾光明提交的通话录音和户籍登记信息查询结果，与其一审中提交的证据相结合，可以佐证其主张的借名买房的事实，本院予以采信。 二审查明的案件事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或其他形式。书面形式的合同可以较为清晰地表现双方各自的权利义务内容，较为常见，但在日常生活中亦存在着口头形式达成合同的情形，特别是在亲属之间或较为熟悉的朋友之间，双方口头达成合意而订立的合同，亦对当事人具有法律约束力。本案双方当事人崔福霞与崔瑾即为姐妹关系，双方是否达成了口头借名买房的协议，需要结合日常生活经验对双方提交的证据和所作的陈述作出综合认定。 第一，崔福霞与崔瑾系姐妹关系，双方之间未订立书面借名买房合同亦属正常，一审中崔福霞提交了有其兄和姐妹签名的书面证明，对其主张的口头借名买房关系也是一种佐证。 第二，崔福霞、栾光明一审中提交了交纳前两笔购房款的《房款通知单》、《房款收据》、《现金交款单》以及崔福霞银行账户交易明细，足以证明由崔福霞、栾光明交纳了前两笔购房款，结合由崔福霞、栾光明持有交款单据的事实，可以认定崔瑾当时已经同意崔福霞以其名义购买涉案房屋，否则崔福霞无法完成该两笔交款行为。崔瑾在二审中称系因其母亲要求把房屋给崔福霞，就由崔福霞交纳了房款并持有单据，该说法欠缺合理性，与日常生活经验不符，房屋的购置与处分是个人及家庭生活中的重要事宜，即便崔瑾的母亲提出过该意见，崔瑾作为成年人和完全民事行为能力人，同意崔福霞交纳房款也是其本人所作出的意思表示，就会产生相应的法律后果。 第三，关于崔瑾提出的崔福霞持有的收据上仍记载崔瑾名字的抗辩理由，本院认为，崔福霞所持收据上记载崔瑾的名字是借名买房的必然后果，否则就不需要进行借名，如若能够变更成崔福霞的名字，就不会再产生本案诉讼，故仅凭收据的记载并不足以佐证崔瑾的主张。 综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款的规定，崔福霞就主张的口头借名买房的事实提供的证据和所作的陈述，本院经审查确信该事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在，一审判决所作出的认定是正确的。 另，诚信、友善是社会主义核心价值观的内容之一，属于公民的基本道德规范。本案中，崔福霞与崔瑾系姐妹关系，双方口头达成的借名买房协议更应得到遵守，既有利于发挥房屋应有的作用与价值，又有利于家庭关系的和谐。而自崔瑾单位2014年5月通知交纳房屋尾款，至今已近七年，涉案房屋一直为毛坯状态，并未发挥其居住的基本功能，是对社会资源的闲置与浪费。同时，崔福霞与崔瑾的姐妹亲情必定受此事影响产生裂痕，家庭关系不再和睦如初。崔瑾在一审中未按时到庭参加庭审，未积极面对纠纷及时与崔福霞协商处理，不是处理本案的妥当方式。现本院对双方争议已有定论，望崔瑾于判后主动配合崔福霞完成交款及其他相关事宜，避免双方更大损失的发生和矛盾的加深；望崔福霞在房屋事宜办理完毕后，亦能与崔瑾冰释前嫌，重归于好，共建和谐家庭。 综上所述，崔瑾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由崔瑾负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 隋宪贞 审判员 许晓芳 二〇二一年三月十二日 书记员 倪玉佳