四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1322民初488号 原告（反诉被告）：营山亿诚物业管理有限公司，住所地营山县城西干道亿联建材家居五金城。 法定代表人：齐世锋，总经理。 委托诉讼代理人：饶磊，四川品贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋亚明，男，1963年4月22日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 原告营山亿诚物业管理有限公司（以下简称营山亿诚物业）与被告蒋亚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后,依法适用简易程序分别于2021年2月2日、2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告营山亿诚物业的委托诉讼代理人饶磊与被告蒋亚明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告营山亿诚物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋亚明支付租赁费44243元，并从2020年11月1日起承担违约金至款付清时止；2.本案诉讼费、律师费由被告负担。事实与理由：2020年10月，原、被告签订《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定被告承租原告位于营山县××道××栋××商铺××间，租赁面积425.54㎡，租赁期限从2020年10月1日起至2025年3月31日止。被告在第一年应付租金74172元，现已支付30469元，余款44234元定于2020年10月31日是前付清。合同约定被告迟延交纳商铺租金、物业服务费的，按每日千分之五支付滞纳金，被告应承担原告应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的差旅费、律师服务费等）。经原告方多次催收，被告未按时支付租金等费用，损害了原告的合法权益，故原告诉请法院依法裁判。 被告蒋亚明答辩并反诉称：2020年10月1日，被告在案涉10间商铺开始从事家居经营活动，双方在2020年10月28日签订了《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，原告通知被告交纳相关费用，被告原只想预交30000元，但原告要求被告先交纳30469元，被告便按照原告的要求交纳了30469元租金，其中因为新冠疫情优惠了被告蒋亚明一个月租金。被告也并未存在拖欠行为，被告已经交纳的租金如果按月摊派，至原告向法院起诉之日仍有剩余。由于今年疫情导致现在经营困难，再加上营山亿联建材家居五金城内部商户经营活动混乱，被告也无心在此继续经营，原告先将被告起诉至法院，属于原告先违约，被告不应该再承担违约金。因此，被告特提起反诉请求：1.解除原、被告签订的《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》；2.反诉诉讼费由原告承担。 经审理查明：2020年10月1日起，被告蒋亚明进驻亿联建材家居城8栋开始家居销售，2020年10月28日，原告营山亿诚物业公司（甲方、出租方）与被告蒋亚明（乙方、承租方）签订《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，合同约定：……乙方向甲方承租位于四川省营山县西干道民政局旁营山亿联建材家居五金城之商铺事宜，经协商一致，签订本合同并共同遵守。第一条，租赁商铺概况及双方声明。1.甲方受产权人全权委托，代为将营山亿联建材家居五金城下列商铺出租给乙方进行经营活动：商铺编号8#201、8#202—205、8#220—223、8#224，商铺租赁共10间，租赁面积（建筑面积）共计425.54㎡。第二条，租赁期限、租金、经营保证金。1.该商铺租赁期限为54月，租赁期自2020年10月1日起至2025年3月31日止；2.……租金付款方式：第一年实际应付租金74172元，于2020年10月1日前向甲方支付租金30469元，余款44243元，于2020年10月31日前向甲方付清。第二年、第三年、第四年、第五年的租金均在上一租赁年度的基础上根据同期市场行情确定，上涨不超过10%的比例计算租金数额……。第三条，其他费用。5.乙方单方面中途退场或解除本合同的，乙方所交的租金、经营保证金，物业服务费等均不予退还，甲方有权收回乙方的租赁商铺另租他人。乙方所交的其他费用的余额在扣除应由乙方承担的全部费用（包括并不限于违约责任赔偿）之后，剩余部分甲方于120天内无息退还乙方。第九条，乙方的权利和义务。3.乙方应当按约定交纳租金、经营保证金、物业服务费。第十条，违约责任及合同解除。4.乙方迟延交纳商铺租金、物业服务费的，按每日千分之五支付滞纳金……。7.因乙方违约导致本合同解除的，乙方已交纳的装修保证金、经营保证金、租金等费用甲方不予退还，乙方应赔偿由此给甲方造成的一切损失。8.乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的差旅费、律师服务费等）。第十五条，其他。1.本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2020年10月29日，被告向原告交纳租赁费30469元，原告向被告出具收据一张，该收据载明“交款单位：蒋亚明，收款方式：卡30000元、现：469元，人民币30469元。收款事由：8#201－205租金11个月算30469元（2020年10月1日－2021年9月30日）”。 另查明，在履行合同过程中，被告蒋亚明未按约定期限缴纳商铺租金。原告营山亿诚物业多次进行催收，被告蒋亚明均以销售不佳等理由请求延期支付租金。原告向法院提起诉讼要求被告按照《合同》约定支付租金及违约金，被告随即提出解除合同的反诉请求。诉讼中，原告提出如果被告现在解除合同，被告已经交纳的五个商铺租金按《合同》约定不再退还，另外被告仍需补交另外五个商铺的租金至合同解除之日。但被告蒋亚明对原告主张被告只缴纳了其中五个商铺的租金并不认可，其认为公司只是通知被告缴纳费用数额，被告也按原告的要求交纳了费用，至于原告公司如何分配这十间商铺的租金与被告无关。2021年3月3日，被告蒋亚明在第二次庭审中表示已于2021年2月28日单方搬离了租赁房屋。2021年3月10日，原告在商铺巡查过程中发现，被告蒋亚明所租赁的商铺中已无物品。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订了《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同商铺租赁合同》，该合同系营山亿诚物业与蒋亚明的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告营山亿诚物业按约定提供了商铺，被告蒋亚明接受并实际使用，理应按约定的期限支付租金。 本案争议焦点之一：原、被告签订的《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同商铺租赁合同》是否应当解除？《民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”规定，对象应指非金钱债务，本案中，在营山亿诚物业要求被告继续履行合同的情况下，被告于2021年2月28日单方搬离了租赁房屋，以自己的行为明确表明其不再履行租赁合同，基于经济合理性原则及物尽其用的一般社会观念考量，该义务性质不宜强制履行，继续履行该合同的目的已不能达到。因此，鉴于合同双方对合同因承租人违约导致合同解除的后果均进行了约定，则承租人在承担相应的违约责任的前提下，应当赋予其解除合同之权利。故对营山亿诚物业要求蒋亚明继续履行合同的意见，本院不予支持。对蒋亚明要求解除《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同商铺租赁合同》的主张，本院予以支持。 二、被告蒋亚明已经交纳的30469元租金系《合同》中五个商铺租金，还是全部十个商铺租金？一个合同是一个整体，合同中对租赁物面积、租赁单价、租赁期限、付款方式、违约责任等进行了约定，《合同》第二条第二项租金付款方式：第一年实际应付租金74172元，于2020年10月1日前向甲方支付30469元，余款44234元在2020年10月31日前付清，该约定实际上是对合同的付款方式进行了分期付款的约定。原告公司出具的收据上面虽然载明了该款项系8#201-205号商铺的租金，但其仅仅是对首期付款金额的一种计算方式，该收据的内容是原告方的单方意思表示，被告对此也并不予认可。同时，根据日常经验法则及公平公正原则，结合被告的当庭陈述，本院认为，被告向原告已交纳的租金应视为对整个合同的履行，更符合社会经济交往的习惯，因此，本院对原告认为被告已经交纳的30469元系201号－205号商铺租金的主张不予认可。 三、被告蒋亚明如何支付租金、承担违约责任及损失的问题？租金的支付首先应明确合同的解除时间，原告起诉后，被告提出解除合同的反诉请求，并且在2021年3月3日庭审中明确表示已经搬离，搬离通知已经到达原告，原告在2021年3月10日巡查中也发现，被告所租赁商铺中已无任何物品，合同的目的已不能实现，合同的解除时间应该以2021年3月10日为准。因此，根据《合同》约定，被告蒋亚明应当按照年租金74172元的标准支付2020年10月1日至2021年3月10日的房屋租金（扣除蒋亚明已经支付30469元）2247元（租金计算方法：74172÷365天×161天－30469）。 虽然营山亿诚物业要求蒋亚明继续履行合同的请求不能得到支持，但被告蒋亚明在不享有法定解除权、合同约定解除权及协商一致解除权的情形下，根据《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告蒋亚明未按约定交纳租金并擅自搬离承租房屋的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。对于逾期支付违约金，应先确定违约金的起算时间，根据《合同》的约定，支付房屋租金的逾期时间应当自2020年11月1日计算。对于计算标准，原告要求被告按《合同》约定每日千分之五承担违约金，如按此计算则为年利率182.5%。本院认为，蒋亚明逾期支付租金给营山亿诚物业造成了资金利息的损失，但原告所主张的计算标准已超过民间借贷的法定最高利息即合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。”本院以2020年11月20日公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%为基础，加计40%计算逾期付款的损失。 对于营山亿诚物业主张的因合同解除后产生的损失问题，根据《民法典》五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”。在本案审理中，被告蒋亚明明确表示已于2021年2月28日搬离了商铺，原告在2021年3月10日也已经发现商铺中已无任何物品，原告应立即采取必要措施如重新招租等方式，防止损失的进一步扩大。虽然营山亿诚物业并未举证证明蒋亚明提前解除合同的行为对其造成的损失大小，但考虑到合同实际履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定，被告蒋亚明向营山亿诚物业承担一个月租金损失6181元（74172÷12）。 四、律师费。根据《合同》第十条第八项约定，结合原告提交的委托合同、律师费发票，对原告支出的律师费3000元，应当由蒋亚明负担。 综上，根据《民法典》第四百六十五条第一款、第四百七十条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十条、第五百八十三条、第五百八十五条第（二）款、五百九十一条第一款、第七百零三条、第七百零四条，第七百二十二条、第七百二十二条、第七百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、原告营山亿诚物业管理有限公司与被告蒋亚明于2020年10月28日签订的《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》解除； 二、被告蒋亚明于本判决生效之日起十日内向原告营山亿诚物业管理有限公司支付房屋租金2247元； 三、被告蒋亚明于本判决生效之日起十日内向原告营山亿诚物业管理有限公司支付违约金（违约金计算方法：以2247元为基数，自2021年11月1日起按年利率5.39%计算至实际付清之日止）； 四、被告蒋亚明于本判决生效之日起十日内向原告营山亿诚物业管理有限公司赔偿损失6181元； 五、被告蒋亚明于本判决生效之日起十日内支付原告营山亿诚物业管理有限公司律师费3000元； 六、驳回原告营山亿诚物业管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告蒋亚明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费453元、反诉案件受理费50元，均由被告蒋亚明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  章茹君 二〇二一年三月十七日 书记员  袁 萍