天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终120号上诉人（一审被告）：天津一商友谊精品广场有限公司，住所地天津市和平区曲阜道**负**。法定代表人：任彦，执行董事。委托诉讼代理人：辛晓旭，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：穆笛，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市鹤颜美容有限责任公司，住所，住所地天津市和平区小白楼街曲阜道**友谊精品广场**L6-2div>法定代表人：马鹤，经理。委托诉讼代理人：林星池，天津君申律师事务所律师。上诉人天津一商友谊精品广场有限公司（以下简称一商友谊精品公司）因与被上诉人天津市鹤颜美容有限责任公司（以下简称鹤颜美容公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初5588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人一商友谊精品公司的上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回鹤颜美容公司的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由鹤颜美容公司承担。事实与理由：1.一审判决认定一商友谊精品公司负有供暖义务，并据此认定一商友谊精品公司应当承担未供暖导致租赁合同解除的赔偿责任，属于认定事实不清。2.一审判决遗漏必要共同诉讼当事人天津市天房物业管理有限公司，违反法定程序。天津市天房物业管理有限公司是前期物业公司负责集中供热，应作为集中供暖责任主体参加诉讼。3.一审法院认定装修赔偿数额依据的是鹤颜美容公司提供的天津博成房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告，该报告不具备合法性。4.一审判决对于租赁合同解除的原因，存在矛盾的认定。5.一审判决按照评估报告结论装修现值认定损失属于适用法律错误，且未将装修损失在租赁期限内平摊。退一步讲，即使一商友谊精品公司需要赔偿装修损失，也不应依据装修现值判令赔偿。6.一审判决一商友谊精品公司赔偿未形成附和的装饰装修，属于适用法律错误。评估报告中的估价对象包括柜子、衣柜和镜子等未附和的装饰装修，不应计入赔偿范围。被上诉人鹤颜美容公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。事实与理由：在双方就供暖问题发生争议的时候，双方已经就争议的问题进行了协商解决，故应当以双方协商解决达成一致的内容作为赔偿依据。鹤颜美容公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令鹤颜美容公司、一商友谊精品公司之间租赁合同解除；2.判令一商友谊精品公司承担鹤颜美容公司投入的商铺装修费用414258元、评估费用15000元及因顾客、员工流失造成的损失18万元；3.本案诉讼费用由一商友谊精品公司承担。一审法院认定事实：诉争商铺位于天津市和平区××道××号××广场××层××，系一商友谊精品公司所有。鹤颜美容公司、一商友谊精品公司双方于2017年建立该商铺的租赁关系，后于2019年7月31日续约签订《天津一商友谊精品广场有限公司租赁合同》，租赁期限至2021年7月31日。同日，双方签订《补充协议》，约定鹤颜美容公司不承担空调、供冷、供热、物业费用。由于在鹤颜美容公司与一商友谊精品公司履行2017年8月1日至2019年7月31日期间租赁诉争商铺合同中，一商友谊精品公司未按照约定时间及时供暖，故双方于2019年7月1日签订《免租协议》，约定：“2018年11月15日开始供暖，直至2018年12月4日才提供暖气，因鹤颜美容公司经营项目为美容美体，给鹤颜美容公司带来不便与损失，导致无法正常经营及顾客退款等现象，造成销售额直接损失近20万元。经甲乙双方友好协商决定：在合同期内对鹤颜美容公司免租4个月，月租金为12349元，合计免交租金金额49396元。此协议生效后，此由供暖产生的问题一次性解决。”一审庭审中，一商友谊精品公司自认2019年供暖季友谊精品广场整体未供暖。2020年4月7日，鹤颜美容公司、一商友谊精品公司双方就2019年供暖问题进行洽谈并形成书面材料：“2020年4月7日一商精品广场经理宋总、招商二部赵艳与天津市鹤颜美容责任有限公司（以下简称为品牌：奈莉尔）负责人，因2019年精品广场未予供暖问题再次沟通，该租户要求赔偿一事进行洽谈解决。租户奈莉尔因2019年精品广场未予供暖造成的损失，提出四点要求：1、自精品2012年开业一直在此经营，在这八年当中，积累了几千名有效会员顾客，因供暖问题大量客户随之流失，如果闭店后期将出现大量退款现象。2、因供暖问题造成专业有价值的老员工身体不适，提出辞职，有效顾客将随老员工一起流失。3、关于顾客退款金额，在商场认定后提供相应手续。4、关于奈莉尔投入店面装修费用，在商场认定后提供相应手续。”鹤颜美容公司代理人王锡山、一商友谊精品公司工作人员宋有伟、赵艳签字确认。2020年4月12日，鹤颜美容公司、一商友谊精品公司签订《协议》，约定：关于一商友谊精品公司就供暖等问题导致鹤颜美容公司顾客大量流失，以致资金链断裂，现已无法经营。租户要求赔偿，经双方协商，一商友谊精品公司要求鹤颜美容公司出示天津博成房地产土地资产评估有限公司出具的鉴定报告，作为以上损失最终赔偿凭证。在该协议上盖有“天津一商友谊精品广场有限公司物业部”公章，宋有伟在该协议上签字。后鹤颜美容公司委托上述评估公司对鹤颜美容公司租赁的店铺装饰装修价值进行评估，评估总值为414258元，鹤颜美容公司支付评估费15000元。2020年5月7日，一商友谊精品公司时任法定代表人宋有伟收到评估报告并出具收条。一商友谊精品公司工商登记信息显示宋有伟自2019年5月30日担任一商友谊精品公司法定代表人，2020年8月6日一商友谊精品公司法定代表人由宋有伟变更为任彦。现商铺闭店，停止经营。一审庭后，一审法院组织双方当事人到诉争商铺进行现场勘验，商铺分为若干隔断间，屋顶有通风口，一商友谊精品公司否认该通风口系一商友谊精品公司提供暖风的设施，认为一商友谊精品公司仅提供冷冻水、新风机冷冻水管、新风连接口、回水管连接口至该房屋的边界，不提供商铺内暖气设备。主张鹤颜美容公司并未按照合同附件四的要求配置风机盘管、空调风管道、新风管连接、电加热器，认为鹤颜美容公司不具备集中供暖的可能性。一审法院认为，本案争议焦点之一为一商友谊精品公司是否有义务向鹤颜美容公司供热。鹤颜美容公司于2017年8月1日开始租赁诉争商铺，又于2019年7月31日续订，综合考虑鹤颜美容公司、一商友谊精品公司双方曾就2018年度供暖时间迟延造成的损失以减免租金的方式进行协商处理、一商友谊精品公司自认2019年度供暖季友谊精品广场整体未供暖情况、商铺现场勘验情况，现一商友谊精品公司以鹤颜美容公司因未安装空调设备不具备集中供暖可能性且由案外人负责供暖而不承担损失赔偿责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。本案争议焦点之二为鹤颜美容公司是否有权解除租赁合同。2020年4月7日，鹤颜美容公司、一商友谊精品公司双方就2019年供暖问题进行洽谈并形成书面材料，该材料显示鹤颜美容公司就供暖问题得不到解决可能造成闭店的后果与一商友谊精品公司进行反映和协商。2020年4月12日，鹤颜美容公司、一商友谊精品公司签订《协议》，双方就鹤颜美容公司无法经营要求赔偿事宜协商进行损失评估。通过上述沟通过程及协议内容，可以看出双方就鹤颜美容公司闭店经营解除合同的条件已经达成一致意见，现一商友谊精品公司不同意解除合同的理由不能成立。鹤颜美容公司提起本案诉讼后，一商友谊精品公司于2020年9月1日收到诉状副本，故一审法院确认鹤颜美容公司与一商友谊精品公司于2020年9月1日解除租赁合同。本案焦点之三为一商友谊精品公司是否应当赔偿鹤颜美容公司损失。天津博成房地产土地资产评估有限公司系鹤颜美容公司与一商友谊精品公司双方协商一致指定的评估公司，2020年5月7日一商友谊精品公司法定代表人宋有伟收到该报告后没有提出任何异议。现一商友谊精品公司以其法定代表人签订协议行为未经公司内部决策无效的抗辩理由不能成立，一商友谊精品公司应当按照评估结果赔偿鹤颜美容公司损失414258元并承担评估费用15000元。对于鹤颜美容公司要求因顾客、员工流失造成的损失18万元的诉讼请求，鹤颜美容公司并未提交证据予以佐证，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认天津市鹤颜美容有限责任公司与天津一商友谊精品广场有限公司就2019年7月31日签订的《天津一商友谊精品广场有限公司租赁合同》于2020年9月1日解除；二、判决生效之日起十日内，天津一商友谊精品广场有限公司赔偿鹤天津市鹤颜美容有限责任公司商铺装修费用414258元及评估费用15000元；三、驳回天津市鹤颜美容有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由天津市鹤颜美容有限责任公司负担1031元，由天津一商友谊精品广场有限公司负担3869元（天津一商友谊精品广场有限公司负担部分于判决生效之日起十日内直接给付天津市鹤颜美容有限责任公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一商友谊精品公司提交：证据一、一商友谊精品公司与案外人北京紫琪尔美容服务有限公司签订的《房屋租赁合同》及商场装修、改造申请表、装修平面图，证明案外人2013年1月8日至2016年1月7日承租了涉案房屋并进行了装修改造，鹤颜美容公司承租该房屋，未举证证明对该房屋进行了装修改造，天津博成房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告将并非由鹤颜美容公司完成的装修工程列入了评估范围，评估报告不能作为认定损失的依据。证据二、案外人北京紫琪尔美容服务有限公司及鹤颜美容公司承租涉案房屋时的照片，证明涉案房屋的室外不锈钢玻璃门、不锈钢玻璃墙及灯箱均是案外人装修完成的，评估报告中涵盖了由案外人装修完成的项目。鹤颜美容公司质证：对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。本院认证：一商友谊精品公司提交的证据并非二审期间的新证据，本院不予采纳。经审查，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，涉案租赁合同是否应予解除；第二，一商友谊精品公司是否应按照评估报告结论对鹤颜美容公司承担损失赔偿责任。关于争议焦点一，本案系房屋租赁合同纠纷，一商友谊精品公司作为出租人，应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。鹤颜美容公司承租涉案房屋系用于经营美容美体，而该经营内容则要求涉案房屋在冬季应有基本的供暖。鹤颜美容公司自2017年起承租涉案房屋，2017年冬季涉案房屋正常供暖，2018年冬季涉案房屋出现短暂供暖问题已由一商友谊精品公司通过免租4个月的方式对鹤颜美容公司进行了赔偿。而2019年冬季涉案房屋所在的整个商场一直未供暖，导致鹤颜美容公司自2019年10月份起停止经营。因涉案房屋没有供暖影响了鹤颜美容公司的正常经营，导致鹤颜美容公司租赁房屋经营的目的不能实现，故鹤颜美容公司提出解除合同并赔偿损失的主张，应予支持。一商友谊精品公司作为涉案房屋出租人认为鹤颜美容公司不具备集中供暖条件、一商友谊精品公司不具有供热义务、合同应继续履行一节，理据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，因一商友谊精品公司提供的涉案房屋在冬季未供暖导致涉案租赁合同解除，一商友谊精品公司应承担相应的违约责任。双方于2020年4月12日形成《协议》，就鹤颜美容公司因无法经营要求一商友谊精品公司赔偿以及一商友谊精品公司要求鹤颜美容公司出具天津博成房地产土地资产评估有限公司的鉴证报告作为损失最终赔偿凭证达成一致意见。该《协议》经一商友谊精品公司法定代表人签字确认，系双方真实意思表示。现鹤颜美容公司提供了天津博成房地产土地资产评估有限公司的评估报告，且在向一商友谊精品公司法定代表人宋有伟送达该评估报告后，宋有伟未提出异议。一商友谊精品公司则应依据该评估报告结论进行赔偿。一审判决按照评估报告结论认定一商友谊精品公司的赔偿数额，并无不当。一商友谊精品公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人一商友谊精品公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人天津一商友谊精品广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年三月二十九日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……