浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初10159号 原告（反诉被告）：薛燕，女，1982年8月12日出生，汉族，户籍所在地：上海市浦东新区，现住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：张富阳（系原告的丈夫），男，1980年4月4日出生，汉族，户籍所在地为青海省西宁市城北区，现住浙江省东阳市。 被告（反诉原告）：周燕，女，1982年11月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：杜钦，浙江长虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊瑶，浙江长虹律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）薛燕与被告（反诉原告）周燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月3日、2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛燕的委托诉讼代理人张富阳，被告（反诉原告）周燕的委托诉讼代理人杜钦、樊瑶两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告周燕继续履行合同；2.判令被告赔偿原告停车费及相关损失（自2020年7月30日起按小区物业20元／天的收费标准计算至被告恢复地下车位正常使用止，暂算至2020年12月30日止损失为2168元）；3.判令被告恢复地下车位8-44号的正常使用。事实和理由：2020年4月27日，通过东阳市鑫和房地产中介有限公司（以下简称中介公司）员工张某介绍，原告从被告处租赁了位于东阳市××镇××号××栋××单元××室××号的车位。双方签订了租赁合同，约定：租期一年。2020年7月26日，被告带陌生人到原告处看房，双方发生争议。被告称原告不配合看房就收回车位。原告不同意。被告即要求原告搬走。2020年7月30日，被告让小区物业将原告的车辆信息从物业系统里移出，致使被告车辆进入小区需要支付停车费用。2020年8月2日，被告的丈夫打电话给原告，肆意挑衅，私自调查原告的隐私，并唆使物业将原告的车锁起来。2020年8月6日，原告发现车被锁后便报警处理，并决定通过法律手段维护自己的合法权益。原告租赁房屋时，连同车位一起租赁，被告单方违约，报复性收回车位，并不合法。为此，原告提起诉讼。审理过程中，原告明确诉请中的停车费以实际产生为准。 被告周燕辩称：1.被告不存在违约行为，原告诉请不能成立。在案涉租赁合同签订前，被告以及中介公司已明确告知原告案涉的房屋有出售的打算，租赁期间会带人看房，但这并不影响原告的租赁权利，原告当时也表示愿意配合。2020年7月26日，被告带人看房时，原告却一改之前的说辞，不愿意配合，也不愿意沟通，态度恶劣，致使双方矛盾激化。虽然双方有发生争吵和纠纷，但是后续也不了了之，被告并未提出解除租赁关系，原告也继续居住在案涉房屋中。原告不顾事实，滥用诉权，浪费司法资源，也破坏了双方继续履行合同的基础。2.车位与房屋租赁无关，被告收回8-44号车位是行使自身的正当权利。原、被告之间的房屋租赁合同明确不包括8-44号的车位。在合同签订时，原告请求被告将车位免费给其使用一段时间，被告口头同意免费给原告使用三个月，并配合原告在物业办理了相关手续。后续双方口头约定的免费使用期届满，加之双方关系不佳，被告没有继续让原告使用该车位。3.原告对车位以及停车费的主张是没有事实和法律依据的。双方口头约定车位三个月免费租期届满后，原告对案涉的车位不存在使用权利，其自身停车产生的费用应由其自行承担，且无权要求被告恢复其对车位的使用。原告恶意侵占被告的车位，既不支付车位使用费，又经常向被告发送停车费骚扰短信，其行为性质恶劣，给被告造成了经济损失和恶劣的影响。综上，被告认为原告的起诉主张没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告周燕向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间于2020年4月27日签订的房屋租赁合同，并没收反诉被告交纳的保证金3200元；2.判令反诉被告立即腾退租赁房屋，恢复原状后交还给反诉原告；3.判令反诉被告按3200／月的标准向原告支付房屋租金（自2020年10月31日起支付至反诉被告实际腾退之日止）；4.判令反诉被告向反诉原告支付车位使用费（从2020年8月1日起按车位费3000元／年的标准计算至反诉被告终止侵占使用反诉原告的车位之日止）。事实与理由：2020年4月27日，反诉原告与反诉被告在中介公司的居间下，签订房屋租赁合同，约定：反诉原告将自己所有的位于东阳市××镇××号××栋××单元××室的房屋出租给反诉被告使用，租金为3200元／月，租期从2020年4月31日至2021年5月10日。合同明确列明房屋出租包含的设备有床、电视机、空调、洗衣机等，但不包括车位。合同签订前，反诉原告明确告知反诉被告，该出租的房屋有出售的打算，租赁期间偶尔会带人来看房，但不会影响反诉被告的租期，反诉被告也同意配合。合同签订时，反诉被告请求反诉原告将车位给其使用，反诉原告同意免费给反诉被告使用车位三个月，并在物业办理了相关手续。2020年7月，反诉原告带买主前去看房，反诉被告却一改之前的说辞，拒绝配合，并且态度极其恶劣。双方虽有口头争吵，但反诉原告并未采取任何措施要求解除房屋租赁合同，且带人看房也是经事先说明，并不影响反诉被告在租期内的租赁权利。后因双方约定的车位免费使用期限到期，加之双方关系不佳而没有继续约定车位的使用问题，反诉原告依约停止了反诉被告免费使用车位的权利。但反诉被告仍继续侵占使用反诉原告的车位，不仅不支付车位使用费，且以车位随房出租为由每日向反诉原告发送索要物业停车费的骚扰短信，影响反诉原告的正常生活。综上所述，反诉原告收回车位系行使自身合法权利，反诉被告无意沟通协商，合同已无继续履行的必要，且反诉被告侵占使用反诉原告的车位，已给反诉原告造成了实际的经济损失。故请求支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告薛燕辩称：反诉原告要求解除合同，没收保证金是不合法的，属无理要求。反诉被告没有违约，系反诉原告违约，反诉被告不应当腾空搬离。反诉被告同意支付租金，但是目前无法联系上反诉原告，故而无法支付。反诉被告的租金系包含车位使用费。反诉原告将反诉被告的车辆信息在小区物业处删除致使反诉被告产生的停车费应由反诉原告承担。反诉原告要求反诉被告支付每年3000元的车位使用费系无理要求。 原告薛燕为证明其诉讼主张，向本院提供证据如下： 1.原告丈夫张富阳与被告的微信聊天截图一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，车位系经被告同意由原告使用，并由被告在小区物业办理了登记手续，未约定三个月的使用期限以及原告未同意被告在租赁期间带陌生人看房，双方为此发生争议的事实。 2.原告丈夫张富阳与被告的短信聊天截图一份，用以证明因被告强行夺回车位且拉黑原告丈夫微信，原告通过短信于2020年7月31日、8月2日告知被告产生停车费以及损失应由被告承担的事实。 3.原告丈夫张富阳与中介张某的微信聊天截图一份，用以证明原告通过中介租赁案涉房屋及车位，被告未曾告知租期内会出售房屋，其无权强行带陌生人看房，系被告以车位作威胁要求原告允许被告带人看房的事实。 4.中介公司及张某共同出具的情况证明一份，用以证明案涉房屋是和车位一起出租的，租金合计为每月3200元的事实。 5.原告丈夫张富阳与被告的通话录音一份，用以证明中介张某未告知原告被告要在租期内卖房以及被告违约的事实。 6.原告及其丈夫张富阳与中介公司店长、中介张某的录音、录像各一份，用以证明案涉房屋是带车位一起出租的事实。 7.原告及其丈夫张富阳与中介公司店长、中介张某的录音一份，用以证明中介张某清楚房屋是带车位一起出租的，且中介张某所写的证明里的章系其让原告找店长盖的事实。 8.原告丈夫张富阳与中介张某的通话录音一份，用以证明中介张某让原告将证明拿去给中介公司店长盖章的事实。 9.照片一份，用以证明被告于2020年8月2日至8月6日期间将原告停放在车位上的车辆上锁，原告为此报警的事实。 10.停车费收费发票520张，用以证明原告因被告单方收回车位致使原告截至2020年12月30日止共支出停车费2168元的事实。 11.房屋租赁合同一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，双方未约定被告可以在租赁期内出售房屋，且需要原告配合被告带人看房的事实。 12.转账截图一份，用以证明原告支付包含案涉房屋及车辆在内的半年租金和押金的事实。 被告周燕为证明其辩称意见，向本院提供证据如下： 1.中介公司及张某共同出具的证明一份，用以证明原、被告签订房屋租赁合同前，被告已告知原告案涉房屋要出售，会带人来看房，原告同意配合，签订合同时双方约定租金3200元／月不包括车位，被告同意原告免费使用车位三个月，后续未对车位进行约定，原告提供的证明并非中介公司和张某的真实意思表示，且其中的章非真实印章，而被告提供的证明系张某所签，中介公司店长盖印的事实。 2.东阳市横店镇人民调解委员会的调查记录一份，用以证明原、被告合同中约定的房屋租赁标的物不包含车位，在原告自行书写证明后，中介张某稀里糊涂地签了字，其对此表示后悔的事实。 3.证人张某出庭作证形成证人证言一份，用以证明案涉房屋租赁物不包含车位，被告明确告知中介和原告房屋处于出售状态，随时会带客看房，且中介张某于2020年8月6日所签的情况证明并非其真实意思表示的事实。 反诉原告周燕为证明其诉讼主张，向本院提供证明二份，用以证明案涉房屋所在小区的车位是可以单独出租的，市场价为3000元/年或3500元/年，反诉被告在未取得反诉原告同意的情况下一直占有使用车位，致使反诉原告无法收回车位，反诉原告依据市场价3000元/年的标准收取租金的事实。其余证据同本诉证据1、2、3。 反诉被告薛燕为证明其辩称意见，向本院提供证据同本诉证据4、5、6、7、8。 以上证据，经举证、质证，本院认证如下： 关于原告薛燕提供的证据：证据1，被告对真实性有异议，认为聊天记录不完整，即使真实也只能证明原、被告之间有租赁关系，被告口头同意原告免费使用车位三个月，被告作为房屋的所有权人有权带人看房，不能证明合同租赁物包含车位。本院认为，该份证据经与原件核对一致，本院对真实性予以确认，该份证据可以证明原、被告之间存在租赁关系及被告于2020年4月28日将8-44号车位交付原告使用的事实。证据2，被告认为短信是原告单方面发送，被告没有回复，车位的免费使用期满，被告有权收回车位，由此产生的费用应由原告自行承担，与被告无关。本院认为，该份证据与原件核对一致，本院对真实性予以确认，该份证据可以证明原告分别于2020年7月31日、8月2日将停车费收费票据短信发送给被告并告知其支出的停车费损失应由被告承担的事实。证据3，被告对证明目的有异议，认为不能证明原告主张的事实，反而能够证明原、被告于2020年7月27日发生纠纷后，中介张某参与调和，在双方签订租赁合同之前，被告及中介张某都跟原告讲过案涉的租赁房屋是在出售中，原告对此是知情的并提出住习惯了也会买，被告口头同意原告免费使用一段时间，有权随时拿回车位，并非带车位租赁。本院认为，该份证据与原件核对一致，本院对真实性以确认，该份证据可以证明中介张某在原、被告因被告带人看房发生争议后介入协调，其提出看房子时已告知原告该房屋是在出售的并告知原告被告将于7月底收回车位的事实。证据4，被告对真实性、关联性、合法性均有异议，认为是原告的丈夫写好之后要求张某签字，张某在稀里糊涂的情况下签字捺印，并非其真实意思表示，且该份证明与张某出具给被告的证明、张某在调解委员会的陈述及房屋租赁合同约定的内容均矛盾。本院认为，张某作为证人已出庭作证，对该组证据结合其证言予以综合认定。证据5、6、7、8，被告认为录音系在对方不知情的情况下录制，不符合证据的有效要件，不能作为认定事实的依据。证据5，被告认为其语气并不强硬，反而是原告丈夫故意曲解被告的意思，中介及被告均明确告知案涉房屋有出售的打算，不能证明原告主张的事实。本院认为，该份证据的真实性可以确认，可以证明原、被告因被告带人看房发生争议的事实。证据6、7，被告认为中介张某及中介公司店长都对事情未有明确的表态，反而是想以和稀泥的方式帮助原、被告解决事情，中介张某在原告丈夫提出带车位出租的问题时均以语气词回避，未正面回答，原告威胁恐吓中介张某如果不配合要将其作为被告一并起诉，故中介张某作出不真实的意思表示。证据8，被告认为不能证明原告主张的事实。本院认为，证据6、7、8的真实性可以确认，可以证明原告于2020年8月6日至中介公司将其书写的情况证明出示给中介张某并告知了情况证明上的内容后由中介张某签字确认以及2020年8月7日原告至中介公司要求中介公司在情况证明上盖章的事实。证据9，被告对真实性无异议，但认为车位3个月免费使用期满后，被告以及中介多次告知原告要取回车位，但原告仍然占用车位，后被告要求小区物业处理，是小区物业将原告的车上锁，具体的上锁和解锁时间被告不清楚。本院认为，被告对该份证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据10，被告对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为票据存在连号情况，且未载明交款人姓名、交款时间，不能证明系原告支出的款项；部分收据与发票存在重复计算停车费的情况。本院认为，该组证据经本院与案涉小区物业核实后真实性可以确认，可以证明原告在案涉小区停车支出停车费2051元的事实。证据11，被告对真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为原、被告双方签订的租赁合同中的租赁物未包括车位，被告有权在口头约定的租期届满后收回车位；虽然合同中未约定租期内原告有出售房屋的计划，但根据原告丈夫与中介张某的微信记录显示中介已告知房屋要出售，原告当庭亦认可。证据12，被告对真实性无异议，但认为该款项仅系房屋租赁费，车位须另行支付占用使用费。本院认为，被告对证据11、12的真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认，该两份证据可以证明原、被告签订租赁合同及被告支付租金押金的事实。 关于被告周燕提供的证据：证据1，原告对真实性有异议，认为该证明是虚假的，与原告提供的证明及录音相矛盾，原告确实知道案涉房屋出租出售，但从未书面或口头同意被告带人看房。证据2，原告对合法性有异议，认为张某并非在自愿的情况下陈述，其内容并非真实意思表示，而原告提供的录音可以证明原告并未强迫张某签字。证据3，原告认为证人在混淆视听作伪证，因为被告的房屋要通过证人张某进行买卖，证人与被告有利害关系。本院认为，被告提供的证据1、2以及原告提供的证据4，相互矛盾，本院均不予采纳。被告提供的证据3，证人张某在庭审中明确陈述其在发布案涉房屋租赁信息时有提及车位，原、被告签订租赁合同时被告明确将车位给原告使用，但具体有无商谈使用时间因为时间原因记不清楚了，双方因看房产生纠纷后被告和其强调仅给原告免费使用车位三个月，至7月底。结合原告提供的证据3，本院对证人张某的上述证言予以采纳。 关于反诉原告周燕提供的证据：证据1，反诉被告对真实性有异议，认为是虚假证据，据反诉被告了解地下车位是1600元至2000元左右一年，反诉原告主张的车位费不应由反诉被告承担，且反诉被告也支付了停车费，产生了经济损失。本院认为，该份证据不具备有效证据认定要件，本院不予采纳。其余反诉部分的证据同本诉证据的认证意见。 本院经审理，对本案事实认定如下： 2020年4月27日，周燕、薛燕在中介公司的居间下签订房屋租赁合同一份，约定：周燕自愿将坐落于南江一号8-2-1102室的房屋出租给薛燕，房屋内设备及装修包括3张床、2台电视机、3台空调、1台洗衣机、1套沙发；房屋租赁期为2020年4月31日至2021年5月10日，租金3200元／月，押金3200元；房屋租金付款方式为半年付；租赁期间薛燕如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分2%加收滞纳金租金，拖欠到半个月的周燕有权没收押金，提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；水、电、燃气由租客自理；下半年租金提早10日交于房东。合同签订时，周燕同意将停车位交由薛燕使用。同日，薛燕支付周燕半年租金19200元和押金3200元。薛燕丈夫张富阳通过微信告知周燕“我的车牌号是苏Ａ9××××，帮我把车位都办一下，感谢”，周燕回复“好的，我明天去物业办”。2020年4月28日，张富阳再次发送微信给周燕“你好，我现在想去一下房子，想问一下停车的话可以进吗？”，周燕回复“可以进了，物业早上我去办过了，8-44车位号”。2020年7月26日，薛燕及其丈夫张富阳在周燕带人到案涉房屋中看房后向周燕提出以后不再同意配合他人看房。周燕提出如果薛燕不能接受带人看房就不要租了，并发送微信给张富阳“你明天就搬走”。双方就此发生争议。2020年7月29日，中介公司的员工张某发送微信给张富阳“大哥房东和我说车位到月底他们要拿回去了”。2020年7月30日，周燕让小区物业删除了薛燕的车辆信息，以致薛燕须付费停车。截至2020年12月30日，薛燕共支出停车费2051元。 另查明，2020年11月7日，薛燕支付周燕租金19200元。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、周燕就案涉车位是否连同房屋一并出租给薛燕使用，薛燕产生的停车费是否合理，应由谁承担；二、薛燕主张解除租赁合同是否成立。针对第一项争议焦点，本院分析认为，双方签订的租赁合同中虽未有载明车位的信息，但中介张某在庭审中陈述，其在发布案涉房屋租赁信息时有提及车位，周燕在签订合同时明确将车位给薛燕使用。且周燕于合同签订的次日也办理了薛燕的停车手续。后周燕通过中介告知薛燕于7月底收回车位，并实际于7月30日收回车位均系因为双方于7月26日就周燕是否可以带有购房意愿的人至案涉房屋看房未能达成一致意见引起。现周燕主张其在签订合同时口头告知薛燕车位的使用期仅为三个月，没有证据证明，本院不予采信。综合上述分析，本院确认双方约定案涉车位连同房屋一并出租给薛燕使用。周燕中途收回车位，属违约行为，薛燕由此产生的停车费损失应由周燕承担。薛燕主张的停车费，其提供了相应票据予以证实，结合小区日停车20元封顶的收费标准，经核算后截至2020年12月30日的费用总计2051元尚属合理，之后的损失由薛燕根据实际支出的停车费另行主张。周燕应恢复薛燕对8-44号地下车位的使用。针对第二项争议焦点，双方签订的租赁合同约定：租赁期为2020年4月31日至2021年5月10日，租金半年一付，下半年租金提早10日支付，若拖欠租金半个月的，有权提前解除合同，收回房屋。根据上述约定，薛燕应于2020年10月21日支付下半年租金，薛燕于2020年11月7日支付下半年租金确属逾期。本院认为，薛燕逾期交纳租金的违约行为显著轻微，不影响周燕合同目的的实现，故周燕以此请求解除合同，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，大部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告薛燕、被告周燕继续履行于2020年4月27日签订的房屋租赁合同。 二、被告周燕于本判决生效之日起十日内支付原告薛燕停车费损失2051元（系计算至2020年12月30日止的损失）。 三、被告周燕于本判决生效之日起十日内恢复原告薛燕在租期内对8-44号车位的使用。 四、驳回原告薛燕的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告周燕的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告周燕负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告周燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 胡 静 二〇二一年三月十八日 书记员 许媛婷