天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终776号上诉人（一审原告）：天津市赛达伟业有限公司，住所地天津市西青经济开发区赛达新兴产业园******。法定代表人：于园，董事长。委托诉讼代理人：王镇，天津誉仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：于永洋，天津誉仑律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司，住，住所地天津市西青经济开发区赛达国际工业城D13-1厂房/div>法定代表人：刘四喜，董事长。委托诉讼代理人：白燕，女。上诉人天津市赛达伟业有限公司（以下简称赛达伟业公司）因与上诉人天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司（以下简称环亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赛达伟业公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项、第四项，改判环亚公司支付赛达伟业公司自2019年7月1日至实际腾退房屋之日的租金（房屋占有使用费）及房屋恢复费用269540元；2．一、二审诉讼费用由环亚公司承担。事实及理由：1．环亚公司自2019年7月1日起已构成违约，虽因疫情因素出台减免租金政策，但环亚公司违约行为发生在不可抗力之前。2．环亚公司主张于2019年5月19日邮寄解除通知书，但该解除通知书并不具有法定或约定的合同解除效力，时至今日环亚公司相关设备、物品仍在租赁房屋内存放，环亚公司亦未依据合同约定履行合同解除后恢复厂房的附随义务。一审法院认定租金仅应支付至2020年2月6日并无任何事实和法律依据，同时造成双方权益的严重失衡。3．环亚公司未履行恢复义务，且并未对恢复费用申请鉴定，涉案厂房拆改较多，一审法院酌定的恢复费用金额过低，与租赁合同约定不符，导致赛达伟业公司产生额外支出。环亚公司答辩称，不同意赛达伟业公司的上诉。事实和理由：1．赛达伟业公司主张的恢复费用没有依据。在一审时，赛达伟业公司的起诉状中、庭审中及提交的有关恢复费用的证据所体现的金额不一致，标准前后不一。对于原状，合同约定不明，不具有可执行性。2．环亚公司同意支付的租金和房屋占用使用费，但赛达伟业公司应给予减三免三租金政策优惠。3．环亚公司已不再经营，没有收入，请求二审法院酌情考虑该事实。环亚公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回赛达伟业公司该项诉讼请求或将本案发回重审；2．二审的全部诉讼费用由赛达伟业公司承担。事实和理由：恢复费用并未实际发生，赛达伟业公司主张的数额明显缺乏真实性与客观性。一审法院未委托专业的第三方评估机构进行评估鉴定，仅依职权酌定一个数额，缺乏事实依据。赛达伟业公司辩称，不同意环亚公司的上诉。事实和理由：1．一审法院酌定的恢复原状数额确有不当，但不应驳回赛达伟业公司的该项诉讼请求。2．同意给予环亚公司减三免三的租金优惠。赛达伟业公司向一审法院起诉请求：1．解除双方订立的租赁合同；2、被告腾空所占用的房屋并交还原告；2．被告给付原告自2019年7月1日至实际腾退房屋之日止的租金，截至2020年2月29日被告应给付租金为370540.8元，并给付自2019年7月1日起至实际给付租金之日的违约金，截至2020年2月29日的违约金为133394.69元；4．被告向原告支付房屋恢复费用269540元；5、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2013年2月1日订立《标准厂房租赁合同》，约定原告将坐落于天津市西青经济开发区赛达国际工业城D13-1厂房租赁给被告使用，建筑面积为3308.4平方米，年租金为555811.2元，月租金46317.6元，租期自2013年3月15日至2018年3月14日止。后双方又订立了《补充合同》约定自2014年1月15日起由被告全额支付整栋厂房租金。原告方主张被告未给付的租金期间自2019年7月1日至2020年2月10日。关于违约责任，原告根据合同约定因被告拖欠租金超过60天主张解除合同，按照逾期每天支付年度租金千分之一标准要求被告支付违约金。关于原告主张的恢复问题，双方在合同中约定租赁期满后，承租方应当将房屋恢复原状。庭审中原告自行出具了恢复报价单。另查，被告于2020年5月19日向原告邮寄了解除通知书。原告自2020年2月7日起实施“减三免三”相关政策，即免收3个月房租、3个月房租减半。一审法院认为：原告赛达伟业公司与被告环亚公司订立的《标准厂房租赁合同》及《补充协议》，合法有效，虽然租赁期间已经到期未续签新的合同，但根据双方的履行情况及意思表示，系对该合同及补充协议的延续，故一审法院予以认定。原、被告双方应当按照合同的约定全面履行各自义务。关于合同的解除问题，被告于2020年5月19日向原告邮寄了解除通知书，原告于5月28日签收，庭审中被告对于解除合同也并无异议，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以认定，被告应在合理期限内将房屋腾空并交付原告。关于所欠租金的数额问题，本案中原告依约将房屋交付给了被告，被告理应按照合同约定给付原告租金，根据原告提交的证据及被告陈述，被告所欠租金自2019年7月1日开始，截止至2020年2月6日为333486.72元。考虑因疫情而出台的减三免三相关政策，结合原告收到被告解除合同的时间，对于原告主张自2020年2月7日后的租金，一审法院不予支持。关于原告主张的违约金133394.69元，数额过高，一审法院予以调整。违约金的计算应以实际损失为基础，按照被告现应付租金的数额并结合被告逾期支付租金的时间等综合因素进行确定，故一审法院支持原告违约金数额为6000元。关于原告主张的恢复费用，被告在诉讼中表示已没有财力及人力对现有情况进行恢复，根据双方在合同中关于恢复原状的约定，被告应当向原告支付该笔费用。依据涉案厂房的面积及实际情况，一审法院酌定150000元。一审法院判决如下：一、解除天津市赛达伟业有限公司与被告天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司订立的《标准厂房租赁合同》及《补充协议》；二、被告天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司于判决书生效之日起三十日内将涉案房屋腾空并交付原告；三、被告天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司于判决书生效之日起十日内给付原告租金333486.72元（2019年7月1日至2020年2月6日）、违约金6000元，共计339486.72元；四、被告天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司于判决书生效之日起十日内给付原告恢复费用150000元；五、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取5768元，此款由原告天津市赛达伟业有限公司承担768元（已收讫），被告天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司承担5000元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。二审另查明，赛达伟业公司曾因与环亚公司房屋租赁合同纠纷向一审法院起诉，主张2019年1月1日起至2019年5月31日期间的租金231588元、违约金83371.68元。一审法院于2019年6月7日作出（2019）津0111民初2615号民事判决。判决作出后，双方均未上诉，现已发生法律效力。本院认为，双方当事人在原租赁合同到期终止后，未签订新的合同，形成不定期租赁合同关系。双方曾因欠付租金和违约金纠纷进行诉讼，人民法院已作出生效判决。本案系赛达伟业公司起诉要求解除合同，环亚公司在一审中亦向对方邮寄了解除通知书，可见双方均以行动做出了解除租赁合同的意思表示，故本院尊重双方的意愿，予以确认。双方均认可涉案房屋目前仍由环亚公司占用，环亚公司同意搬离涉案房屋，亦同意按原合同标准计算房屋租金和合同解除后的房屋占用使用费，赛达伟业公司则同意给予对方减三免三租金优惠，双方均未对一审判决酌定的违约金数额提起上诉，本院对此均不再置议。本案的争议焦点为：一、双方之间不定期租赁合同解除的时间如何确定；二、赛达伟业公司的租金、房屋占用使用费主张是否应予支持；三、赛达伟业公司的恢复原状费主张是否应予支持。关于争议焦点一，根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除。本案中，赛达伟业公司于2020年3月11日起诉要求解除合同，但未举证证明曾在合理期限之前通知过环亚公司。环亚公司于2020年5月19日向赛达伟业公司邮寄了解除通知书，赛达伟业公司于5月28日签收。因双方对合同解除时间存在争议，考虑到疫情因素、通知前的合理期限及双方的各自解约行为，本院确定双方的不定期租赁合同于2020年5月28日解除。一审判决确认解除双方之间的《标准厂房租赁合同》及《补充协议》，存在不当，本院予以纠正。关于争议焦点二，双方均认可自2019年7月1日开始至今，环亚公司持续欠付租金。结合双方共同确认的事实及减三免三租金优惠政策，环亚公司应按合同约定月租金46317.6元的标准向赛达伟业公司支付2019年7月1日至2020年2月6日期间的租金，按同样的标准向赛达伟业公司支付自2020年6月22日至实际腾房之日止期间的房屋占用使用费。赛达伟业公司在起诉时主张截至实际腾房之日的租金（房屋占用使用费），一审法院仅判决支持2019年7月1日至2020年2月6日期间的租金，未支持之后的租金（房屋占用使用费），存在不当，本院予以纠正。关于争议焦点三，赛达伟业公司依据合同约定“租赁期满后，承租方应当将房屋恢复原状”，要求环亚公司向其支付房屋恢复费用269540元。环亚公司认为该笔费用尚未发生，且原状的约定不明，不同意支付。经核实，赛达伟业公司在一审庭审中表示该笔费用系该公司自己核算的。一审中，赛达伟业公司提交了盖有天津兴凯建筑安装有限公司公章的《国际城D13-1厂房恢复报价单》一份；二审中，赛达伟业公司又提交了盖有天津市中恒泰建筑工程有限公司公章的《国际城D13-1厂房恢复报价单》一份。经核对，两份报价单均未显示出具时间、出具单位，各分项的工程名称、工程量、单位、单价、总价、备注等内容完全一致，恢复费用总计亦均为274366元。二审中，双方当事人均认可报价过程未前往涉案房屋现场查勘。涉案合同约定了租赁期满后环亚公司应恢复原状，而环亚公司目前仍在占用涉案房屋，尚无法断定其届时腾房后必然拒绝恢复原状，该笔费用还没有实际发生。同时，赛达伟业公司并未举证证明双方对于原状是何种状态有明确的约定，亦未举证证明其所主张的恢复原状费用有合理、可靠的事实根据。其主张的金额与两份报价单金额并不一致，两份报价单虽完全一致，但均非其与环亚公司共同委托的有相应评估资质的第三方经实地查勘后出具。故对于赛达伟业公司主张的恢复费用，本院不予支持。环亚公司的上诉主张，本院予以支持。一审法院酌定支持部分费用，存在不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人天津市赛达伟业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；上诉人天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持天津市西青区人民法院（2020）津0111民初2150号民事判决第二项、第五项；二、撤销天津市西青区人民法院（2020）津0111民初2150号民事判决第一项、第三项、第四项；三、天津市赛达伟业有限公司与天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司的不定期租赁合同于2020年5月28日解除；四、本判决生效后十日内，天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司按月租金46317.6元的标准向天津市赛达伟业有限公司支付2019年7月1日至2020年2月6日期间的租金、自2020年6月22日至实际腾房之日期间的房屋占用使用费；五、本判决生效后十日内，天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司向天津市赛达伟业有限公司支付违约金6000元；六、驳回天津市赛达伟业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5768元，由天津市赛达伟业有限公司负担2884元，由天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司负担2884元；二审案件受理费6732元，由天津市赛达伟业有限公司负担5016元，由天津市环亚建筑工程环境质量检测有限公司负担1716元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  刘 锟二〇二一年三月二十二日法官助理蔡静宜书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……