安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖03民终14号上诉人（原审被告）：蚌埠恒通置业有限公司，注册地安徽省蚌埠市涂山路**投资大厦**，现办公地蚌山区恒大御景湾北门西侧**，统一社会信用代码91340300598686835D。法定代表人：于华龙，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：江林，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：安徽国仁堂养生保健有限公司，住所地安徽，住所地安徽省蚌埠市恒大御景湾花园**楼****用代码91340300MA2NP6EP8D。法定代表人：李秀敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张浩，安徽径桥律师事务所律师。上诉人蚌埠恒通置业有限公司（以下简称恒通置业公司）因与被上诉人安徽国仁堂养生保健有限公司（以下简称国仁堂公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4749号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒通置业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回国仁堂公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由国仁堂公司承担。事实与理由：1、恒通置业公司不是本案的适格被告。一审认定事实错误。两处漏水点不是空调机的位置，不可能致使国仁堂公司赔偿清单上的财产损失。《过水财产损失价值评估报告》未对折旧及残值进行鉴定，且该评估机构并不具备相关的评估资质；2、一审法院适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用本案。综上，一审法院事实认定不清，适用法律不当，应依法改判驳回国仁堂公司的全部诉讼请求。国仁堂公司辩称，国仁堂公司主体适格，国仁堂公司一审诉请是要求恒通置业公司承担财产损害赔偿责任，国仁堂公司是财产受损方，受损结果的发生是因为恒通置业公司开发建设的房屋质量不合格造成的，漏水事件发生后，国仁堂公司多次通过物业公司与恒通置业公司进行协商解决，恒通置业公司于2018年10月8日向该工程的施工单位深圳中铁二局工程有限公司制发了通知函，该函的内容可以证明恒通置业公司是认可房屋质量存在问题并同意向国仁堂公司进行赔偿；2.恒通置业公司认为《过水财产损失价值评估报告》仅是一份财产清单，并提出评估机构不具备评估资质的上诉意见，国仁堂公司认为出具该报告的评估机构在评估报告尾部附有该机构的评估资质证明文件，另，该报告在一审时，恒通置业公司并未对报告书载明的价格提出重新评估或鉴定的申请，该上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恒通置业公司的上诉请求及事实与理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。国仁堂公司向一审法院起诉请求：1、依法判令恒通置业公司赔偿国仁堂公司各项财产损失828462元，支付国仁堂公司评估费14000元，合计842462元；2、恒通置业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月31日，李秀亮与翟学军、孙杰签订房屋租赁协议，租赁翟学军、孙杰共有的位于蚌埠市东海大道恒大御景湾13号楼101号商铺。2017年6月1日，李秀亮又与吴正田签订房屋租赁合同，租赁吴正田所有的位于蚌埠市东海大道恒大御景湾13号楼201号商铺。2017年6月8日，国仁堂公司在李秀亮租赁的101号商铺登记设立，注册资本1680万元，经营范围：养生保健服务；养生保健产品的研发、销售及技术咨询；中药材的收购与销售等等。2017年9月25日，蚌埠市住房和城乡建设委员会作出（蚌住建）罚决字[2017]第53号《行政处罚决定书》，主要内容为：李秀亮于2017年6月16日在对恒大御景湾13栋101、201商铺进行装修时擅自变动建筑主体和承重结构（楼板）的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十五条的规定，根据《建设工程质量管理条例》第六十九条的规定对李秀亮作出责令改正，处55000元罚款的行政处罚。国仁堂公司整改后将租赁的101、201商铺装修后，投入使用。在国仁堂公司经营过程中，租赁的商铺二楼发现漏水，国仁堂公司向恒通置业公司的物业公司报修，经过修复漏水问题仍然存在。由于商铺房顶漏水导致国仁堂公司商铺内装饰装修、采购的器械、办公设备等损失，2018年8月30日，国仁堂公司委托安徽中汉资产价格评估有限公司就2017年6月1日至2018年8月30日，因承租恒大御景湾13号楼2层楼顶漏水造成损失情况进行鉴定，支付评估费14000元。2018年9月8日，安徽中汉资产价格评估有限公司作出《过水财产损失价值评估报告》，评估结论为财产损失评估价格828462元，评估清单为：（1）海信中央空调系统损失359872元；（2）漏水改造更换中央新风系统损失97614元；（3）销货清单75954元；（4）蚌埠德华兔宝宝装饰材料超市出库单33975元；（5）吉祥灯饰销售清单99859元；（6）蚌埠市鑫山电工电料商贸有限责任公司清单3204元；（7）彩韵五金销货清单12864元；（8）九盛木地板现金收据44650元、工时费100470元。评估报告作出后，国仁堂公司依据报告要求恒通置业公司赔偿损失。2018年10月8日，恒通置业公司向房屋施工单位深圳中铁二局工程有限公司发出《通知函》，内容为“由贵司承接施工的蚌埠恒大御景湾项目13号楼2层商铺于2017年6月1日至2018年8月30日，因承租的商铺2层楼顶漏水造成安徽国仁堂养生保健有限公司的财产损失。业主要求补偿损失预计828462元，应由贵司承担。请贵司10月10日前及时处理，如贵司拒不配合，我司将从贵司工程款或保证金中给予扣除，并保留追究贵司违约责任的权利。特此函告！”恒通置业公司及案涉房屋的施工单位至今未对国仁堂公司进行赔偿，双方产生纠纷，国仁堂公司诉讼来院。在诉讼过程中，恒通置业公司申请对案涉房屋漏水与主体结构变动是否存在直接因果关系鉴定。一审法院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定。2020年6月19日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出No.20210022《鉴定报告》，鉴定结论：本次所测13#-商201号房屋漏水与主体结构变动不存在直接因果关系。一审法院认为，本案中国仁堂公司经营使用的房屋系合法租赁取得，在201号房屋的租赁合同中约定因房屋自身原因造成（如漏水）的维修责任，出租人应积极给予维修及协调相关部门维修。因案涉房屋系恒通置业公司开发建设，并于2016年10月份完成竣工验收备案的新商品房。《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结）地基基础工程和主体结构工程程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”国仁堂公司系案涉房屋的实际承租使用人，在使用房屋过程中，因房屋漏水造成的财产损失属于上述法律规定的赔偿损失的范围。恒通置业公司主张依据租赁合同的约定，国仁堂公司主体不适格的观点，一审法院不予采纳。恒通置业公司主张应依据租赁合同的相对性，恒通置业公司主体亦不适格。一审法院认为租赁合同虽然约定了出租人的维修义务，但案涉房屋在保修期限内，恒通置业公司具有修复房屋存在质量问题的法定义务，并对造成的损失承担赔偿的法定责任。并且在恒通置业公司出具的《通知函》中也表明愿意赔偿国仁堂公司的损失。故国仁堂公司起诉的赔偿主体符合法律规定，恒通置业公司抗辩其主体不适格，一审法院不予采纳。关于国仁堂公司主张的损失数额问题，虽然恒通置业公司出具了《通知函》，但是内容中对赔偿数额的认定为“损失预计828462元”，故一审法院采纳恒通置业公司未完全认定国仁堂公司实际损失为828462元的抗辩理由。经一审法院审查，依据国仁堂公司提供的《过水财产损失价值评估报告》及其他证据，能够确信因漏水造成空调设备损坏的事实存在具有高度可能性，故一审法院对评估报告中该项损失予以认定，即海信中央空调系统损失359872元，但是由于新购49台空调设备合同中约定了安装材料费，故对原有损坏空调设备的残值50600元，从价格鉴定中予以扣除即359872元﹣50600元﹦309272元。关于评估报告中九盛木地板现金收据44650元、工时费100470元，经审查，该项损失认定木地板面积235㎡价格41830元及安装工时费2820元，合计44650元，一审法院予以采纳。吊顶工时费认定为340㎡价格10200元，墙面刷平工时费72270元，合计工时费82470元，一审法院予以采纳。对于评估报告中认定的其他项目的损失，一审法院认为评估依据系销售单据和出库单据，国仁堂公司的房屋系新商品房交付后毛坯租赁开始装修投入使用的，这些单据仅能够反映国仁堂公司装修时的部分投入，并不能证明因房屋漏水造成维修或重置的支出。故一审法院对于评估报告中其他损失不予认定。关于国仁堂公司主张的评估费14000元，因评估的损失数额部分一审法院不予支持，一审法院酌定对于评估费恒通置业公司负担50%即7000元。综上国仁堂公司的损失数额为309272元＋44650元＋10200元＋72270元＋7000元﹦443392元。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《商品房销售管理办法》第三十三条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蚌埠恒通置业有限公司赔偿安徽国仁堂养生保健有限公司损失443392元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回安徽国仁堂养生保健有限公司的其他诉讼请求。如果蚌埠恒通置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12225元（安徽国仁堂养生保健有限公司已预交），减半收取6112.5元，由安徽国仁堂养生保健有限公司负担2897.5元，蚌埠恒通置业有限公司负担3215元，蚌埠恒通置业有限公司负担额于本判决生效之日起十日内缴纳一审法院。二审期间，当事人双方均无新证据提交。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为：根据国仁堂公司诉请、诉状载明的事实及一审法院查明的事实，国仁堂公司与恒通置业公司之间的纠纷应为财产损害赔偿纠纷,一审法院认定本案系房屋租赁纠纷错误，予以纠正。关于恒通置业公司作为本案被告是否适格。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第十五条第一款六项规定，“承担侵权责任的方式主要有：（六）赔偿损失；”因案涉房屋系恒通置业公司开发建设，并于2016年10月份完成竣工验收备案的新商品房。国仁堂公司在经营过程中，发现201号商铺房顶出现多处漏水情况，向恒通置业公司反映，恒通置业公司作为房屋的房地产开发企业，在保修期限内，应当履行保修义务，但恒通置业公司并未解决漏水的问题，至今未能修复，造成国仁堂公司财产因漏水遭受损失，故恒通置业公司对此有过错，应承担赔偿责任。且国仁堂公司提供一份恒通置业公司向房屋施工单位发出的《通知函》原件，表明恒通置业公司同意赔偿，从房屋施工单位的工程款或保证金中给予扣除。故恒通置业公司是本案适格的被告。恒通置业公司上诉称其不是本案适格的被告，应向房屋实际所有人主张损害赔偿的上诉理由不能成立。关于一审判决恒通置业公司赔偿数额。国仁堂公司提交《过水财产损失价值评估报告》，评估人员具有评估资质，一审法院采纳其中一部分，对空调机的损失，一审法院予以认定，对损害的空调设备的残值，一审法院予以扣除，对桌椅板凳及窗帘窗纱、智能锁等损失一审法院并未予以认定。一审法院系根据漏水造成损失的实际情况判决恒通置业公司赔偿的数额，且该数额远远低于恒通置业公司向房屋施工单位发出《通知函》中国仁堂公司要求赔偿的数额，故恒通置业公司上诉称一审法院认定损害事实错误的上诉理由不能成立。关于适用法律问题。国仁堂公司与恒通置业公司之间的纠纷应为财产损害赔偿纠纷,故一审法院适用法律不当，本院予以纠正，本案应适用《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，恒通置业公司上诉称本案适用法律错误的上诉理由成立。本案一审中，恒通置业公司辩称国仁堂公司在租赁房屋后违法对房屋结构进行破坏性改造，由此造成的损失应当由其自行承担，并申请对案涉房屋漏水与主体结构变动是否存在直接因果关系鉴定。一审法院依法委托进行鉴定，鉴定结论：本次所测13#-商201号房屋漏水与主体结构变动不存在直接因果关系。根据本案事实，应认定国仁堂公司的损失与恒通置业公司的过错有因果关系，且恒通置业公司辩称，房屋漏水系国仁堂公司在租赁房屋后违法对房屋结构进行破坏性改造造成的，不能成立，故一审法院判决虽然有瑕疵，但判决结果恒通置业公司赔偿国仁堂公司损失并无不当，应予维持。综上，恒通置业公司的上诉理由部分成立。一审法院认定事实清楚，虽适用法律不当，但处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7951元，由蚌埠恒通置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二一年三月五日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。