广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终322号 上诉人（原审原告）：钟海建，男，1979年9月18日出生，汉族，住钟山县。 上诉人（原审原告）：黄茜茜，女，1981年10月27日出生，瑶族，住钟山县。 委托诉讼代理人:黄贤敬，广西汇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:罗扬权，广西汇豪律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广西和润投资有限公司，住所地钟山县钟山镇滨江路2号。 法定代表人：林钦俤，该公司总经理。 委托诉讼代理人:吴雁，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人:钟沐辰，广西众望律师事务所实习律师。 上诉人钟海建、黄茜茜因与被上诉人广西和润投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2020）桂1122民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人黄贤敬、被上诉人的委托诉讼代理人吴雁、钟沐辰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人钟海建、黄茜茜上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.依法改判被上诉人支付延期交房违约金，暂计至2020年9月15日14645.14元；3.判决被上诉人支付占用维修基金费期间利息885.93元；4.判决被上诉人支付逾期交房导致的上诉人的利息损失，暂计至2020年9月15日17804.15元；5.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定房屋交付条件及交付时间与事实不符。（一）房屋交付的具体标准应按主合同第九条的约定执行。双方在《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”双方在合同附件十一补充协议中第2条第（2）点还约定：“该商品房经竣工验收合格后，即达到交房条件”。《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款还约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同附件十一补充协议中第2条第（2）点关于竣工验收合格就达到交房条件的约定属于减轻出卖人责任的约定，应视为无效约定，应适用主合同第九条关于交房条件的约定，即被上诉人必须取得“建设竣工验收备案证明文件”和“房屋测绘报告”才达到交房条件。（二）一审认定被上诉人取得竣工验收备案证明文件理据不足。“竣工验收备案证明文件”一般是指项目经竣工验收合格后，由项目业主根据竣工验收合格的情况，向住建部门进行备案，正常指“竣工验收备案表”，即被上诉人一审中提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该表最后签署日期为2020年9月15日，也就是被上诉人于2020年9月15日才取得竣工验收备案证明文件。另，被上诉人提供的该备案表项下不同部门审批签字的字迹不一样，但是签署日期的字迹一样，不具有可信度，特别是何时取得该表的时间。因此，被上诉人是否取得案涉项目的竣工验收备案表及取得的具体时间这一事实不可知，不能将五方验收的材料作为竣工验收备案证明文件，一审判决认定该事实有主观臆测之嫌。（三）不能认定被上诉人履行了交付案涉商品房的义务。涉案商品房于2020年6月14日通过五方竣工验收合格，被上诉人于2020年5月13日取得《房屋测绘报告》，假设被上诉人提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是真实有效的，即涉案房屋于2020年9月15日才达到合同约定的交付条件。虽然被上诉人于2020年6月17日在贺州日报刊登了交房公告，并以挂号信的形式向上诉人发出收楼通知书，但因此时案涉房屋尚未达到合同约定的交付条件，上诉人有权拒收。被上诉人在案涉房屋未达到交付条件时发出交房通知，也不能免除案涉房屋达到交付条件后再次通知的义务。被上诉人在案涉房屋达到交付条件后未及时通知上诉人收房导致交付延期产生的违约责任，应由被上诉人承担。因此，被上诉人逾期交房的时间应从2020年1月2日起算到被上诉人实际向上诉人交付案涉房屋之日止。二、关于逾期时间及违约金的损失计算问题。1.雷雨天气及停水停电不应扣减。一审判决核算因雷雨停工77天，停水停电22天（当天停电超过4小时的部分）共99天，与客观事实不符。雷暴天气、停水停电是否发生确实不可预测，但被上诉人作为开发商，在项目开发建设时，肯定已经将这些因素考虑在内，不能将这些因素及相应天数作为不可抗力因素进行扣减。2.新冠疫情虽属于不可抗力，但该不可抗力因素系被上诉人违约后才发生的，属于被上诉人违约后扩大的损失，不应核减。三、被上诉人挪用了上诉人交付的维修基金，应当支付资金占用费。根据建设部和财政部联合印发的《住宅专项维修基金管理办法》第九条“业主交存的住宅专项维修基金属于业主所有”和第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金账户”之规定，被上诉人打着代缴的名义，在签订商品房预售合同时就要求上诉人提前交纳维修基金，在收取上诉人交纳的专项维修基金后不是及时存入住建部门的专户，而是挪作他用，直至2020年6月23日才存入住建部门的专户。上诉人提前了两年多支付该费用，且该费用持续被被上诉人挪用达两年之久，导致上诉人利息损失，若被上诉人及时将该维修基金存入专户，因此也会产生利息，该利息仍归为业主所有。现因上诉人交纳后未及时存入专户而是挪作他用，被上诉人应当支付挪用期间的支付资金占用费。综上所述，一审判决认定五方竣工验收即为竣工验收备案证明文件与客观事实不符，并据此认定被上诉人履行了交付房屋的义务明显与合同约定不符。被上诉人利用优势地位要求交纳维修基金，缴纳后并挪作他用，直至2020年6月23日通知交房后才交到住建部门专户，被上诉人应当支付挪用期间的利息。因被上诉人违约交房，导致上诉人未能及时入住案涉房屋却仍需按时支付房贷及利息，被上诉人应当赔偿上诉人此期间的损失。请二审法院查清事实，按上诉人一审中的诉讼请求判决。 被上诉人广西和润投资有限公司辩称：关于本案交房时间，广西和润投资有限公司已于2020年6月14日通过竣工验收，根据双方签订的商品房买卖合同（预售）的约定，已经具备交付条件。被上诉人广西和润投资有限公司遂于2020年6月17日在贺州日报刊登交房通知、于2020年6月18日通过寄挂号信方式邮寄收楼通知书等材料，以及后续以微信等方式通知上诉人于2020年6月22日办理房屋交接手续。一审认定本案交房时间为2020年6月27日是正确的。关于逾期时间，一审根据施工的实际情况，予以从逾期交房时间中扣除99天的雷雨、停水停电的时间是合理的。新冠疫情实属突发的公共卫生事件，且发生于顺延期间，一审予以扣除的也是正确的。关于维修资金，上诉人未能提供任何证据证实被上诉人广西和润投资有限公司存在挪用行为。被上诉人广西和润投资有限公司也已于2020年6月23日将维修基金存入钟山县城乡建设局专用账户，符合维修基金管理办法第十二条的规定，上诉人要求被上诉人支付维修基金占用费没有法律依据。关于贷款利息损失，本案系商品房预售合同纠纷，上诉人已经向被上诉人主张逾期交房违约责任，又向被上诉人主张贷款利息损失，属于重复主张，没有法律依据。请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 钟海建、黄茜茜向一审法院起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金（以556328元为基数，按每日万分之一计付，从2020年1月2日起直至被告交付房屋止，暂计至2020年9月15日共258天14353.26元）；2.判决被告支付占用维修基金费期间利息（以9599.1元为基数，按全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率1年期（LPR)3.85%计付，从2018年3月4日起直至被告将维修基金存入钟山县住建局开立的住宅专项维修资金专户之日止，暂计至2020年9月15日共927天951.63元）；3.判决被告支付逾期交房导致的原告利息损失（以29万元为基数，按年利率4.9%计付，从2020年1月2日起直至被告交付房屋之日止，暂计至2020年9月15日共258天10183.83元）；4.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告变更第2项诉讼请求的计算截止时间为2020年6月23日。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告广西和润投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟海建、黄茜茜逾期交房违约金1558元；二、驳回原告钟海建、黄茜茜的其他诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见钟山县人民法院（2020）桂1122民初1662号民事判决书。 二审期间，上诉人未向本院提交有符合法律规定的新证据材料，但其对一审认定涉案商品房于2020年6月14日通过竣工验收，符合交付条件及一审另查明的钟山县天气情况有异议。被上诉人向本院提交了本案业主申请贷款情况，拟证明按双方签订合同约定，上诉人应于签订合同后5日内到银行或公积金处提供贷款全部资料，上诉人存在逾期办理贷款的违约行为。并认为一审遗漏认定上诉人逾期办理贷款的事实。 就被上诉人所举的证据材料，本院组织了双方进行举证质证，本院认为，被上诉人提出的上诉人存在逾期办理贷款的抗辩意见，一审已经进行分析认定，被上诉人对一审判决也未提出上诉，应视为被上诉人已认可一审判决，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院对被上诉人提交的证据材料及事实异议不再予以认定。就上诉人提出的事实异议意见，钟山县2017年6月20日-2020年4月26日的天气情况有被上诉人提交的《气象资料》《施工日记》予以证实，上诉人虽有异议，却未能提供相应证据予以推翻，故本院对该事实异议意见不予采纳。对涉案的商品房通过竣工验收，是否符合交付条件，因系本案焦点所涉及的内容，故在以下判决内容在一并分析认定。 综合本案在案证据材料及当事人陈述，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审判决认定的交房条件及交房时间是否正确？二、被上诉人广西和润投资有限公司逾期交房天数应如何认定，雷雨、停水停电及新冠疫情是否可作为工期顺延事由予以扣除？三、本案的逾期损失应如何确定？上诉人所主张的违约金、贷款利息损失、专项维修基金利息是否应予以支持？ 关于焦点一，本院分析认为，第一，涉案的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订，内容合法，形式完备，具有法律效力，双方应遵照合同履行。该合同第九条约定：“商品房交付条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”首先，该约定是指“取得建设工程竣工验收备案证明文件”，没有直接指明要“取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》”。其次，双方所签订的合同附件十一补充协议中第2条第（2）点约定：“该商品房经竣工验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵情况由出卖人进行整改或有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的期内承担保修责任，但买受人无权拒绝办理房屋交付手续……”该约定系对双方签订的买卖合同第九条所约定的交付条件进一步补充解释，明确为经过竣工验收合格后，即达到交房条件。被上诉人一审所举的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》已证实涉案房屋于2020年6月14日通过竣工验收，即符合双方约定的交房条件。上诉人虽对涉案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》真实有异议，却未能提供相应的证据予以证实，故本院对上诉人提出该异议意见不予采纳。第二，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”，商品房是否符合交付条件其关键在于工程质量是否已经验收合格，所交付的房屋是否符合居住质量要求。涉案的房屋于2020年6月14日已通过竣工验收，现也无证据材料证明涉案的房屋期间存在整改问题。被上诉人在涉案房屋通过竣工验收后，遂通过贺州日报刊登、邮寄、微信等方式通知上诉人办理房屋交接手续。上诉人二审庭上也认可2020年6月份收到了相应收房通知。因此，一审结合被上诉人的主张，认定本案交房时间为2020年6月27日是正确的。上诉人提出被上诉人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》方达到合同约定的交房条件的意见，无合同依据和法律依据，本院不予采纳。 关于焦点二，上诉人与被上诉人签订的合同约定被上诉人应于2020年1月1日前向上诉人交付所购买的商品房，而被上诉人于2020年6月27日方履行交房义务，共计逾期177天。但是根据涉案工程的《施工日志》并结合《气象资料》等证据，经统计核算（扣除重复计算、法定节假日及不合理记录的部分），被上诉人在合同约定的履行期间内，因雷雨停工77天，停水停电停工22天（当天停电超过4小时的部分），共99天。就雷雨、停水停电是否可作为可顺延工期的事由问题，如一审判决所述，恶劣天气以及停水停电等具体发生情况在合同签订时具有一定的不可预见性。同时，住建部门对大风、雷雨天气建筑施工作出严格要求和施工规范。连续下雨空气相对湿度过高会对室内外装饰装修工程的施工产生一定的影响，且雷暴也会影响施工安全,使施工时间增多。被上诉人在施工期间视天气情况采取必要的停工也更能有效的保障工程质量，故对因雷雨天气、停水停电导致的停工应予理解和支持，期间据实予以延期的天数可从逾期交房的时间中扣除。新冠疫情实属突发的公共卫生事件，为此，举国上下众志成城进行抗疫。且经核算，新冠疫情发生于工期顺延期间，一审酌情予以顺延50天，公平合理，充分彰显了在特殊时期里的司法温度，弘扬了相互理解与包容的传统美德。本案扣除以上可据实延期的天数，被上诉人实际逾期交房天数为28天（177天-99天-50天=28天）。 关于焦点三，被上诉人存在逾期交房，双方签订的买卖合同第十二条就逾期交付责任进行约定，约定被上诉人应按日计算向上诉人支付全部房价款万分之一的违约金，即1558元（556328元×0.1‰×28天=1558元）。至于上诉人提出的逾期交房期间的贷款利息，双方签订的买卖合同并未约定被上诉人逾期交房需向上诉人支付该利息，且该利息是基于上诉人选择贷款方式支付房款而产生，不因被上诉人逾期交房与否增加或减少，不应属于逾期交房损失范畴，故本院对上诉人提出该主张不予支持。至于维修资金利息问题，一审判决已就不予支持的理由予以充分分析，论述合理有据，本院予以认可，故在此不再赘述。 综上所述，上诉人钟海建、黄茜茜的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费398元（上诉人已预交），由上诉人钟海建、黄茜茜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 陈小坤 审 判 员 周成才 二〇二一年三月二十九日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰