福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0421民初108号 原告：陈福兴，男，1973年10月5日出生，汉族，无业，住明溪县。 原告：邓秀华，女，1973年12月28日出生，汉族，职工，住明溪县。 委托诉讼代理人：陈福兴，同本案原告陈福兴，系原告邓秀华丈夫。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋，统一社会信用代码：91350421597898393W。 法定代表人：邱连，该公司总经理。 原告陈福兴、邓秀华与被告福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈福兴到庭参加诉讼，被告旭城房产公司经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈福兴、邓秀华向本院提出诉讼请求：1.判令旭城房产公司支付二原告违约金（截止到2021年1月20日）46543.84元，并自2021年1月21日起至取得房屋权属证书的当日止，按月支付给二原告1723元的违约金；2.判令旭城房产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告与旭城房产公司系商品房买卖合同关系。2014年8月28日，二原告与旭城房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定二原告（即买受人）购买旭城房产公司（即出卖人）建造的明溪县箭岗保障性住房2幢2梯403室房屋，房价款为329001元整。二原告已按约定分两次付清全部房价款。由于旭城房产公司的原因，二原告于2016年10月18日收房并领取钥匙。2018年12月6日明溪法院判决旭城房产公司存在过错，未办理房屋所有权证书构成违约。判决生效后，旭城房产公司仍不履行《合同》关于产权登记的约定，不通知二原告办理产权登记，且经二原告多次催办，旭城房产公司仍以各种理由拒绝或推迟，截止到目前二原告仍未取得房屋权属证书。根据合同第十四条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房权属证书的，双方同意按照下列第2项……截止到目前二原告仍未取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标计算。依据明溪法院的相关判决,旭城房产公司应支付的逾期违约金计算公式为（总房价款*贷款年利率*违约天数*利率加收比例/365天），旭城房产公司违约日期2018年10月19日至2021年1月19日止，共计810天，计算逾期违约金金额为329001*4.25%*810*1.5/365=46543.84元。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》和《中华人民共和国民事诉讼法》，原告向法院对旭城房产公司提起诉讼，请求依法判如所请。 旭城房产公司未作答辩。 陈福兴、邓秀华围绕诉讼请求，向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同复印件一份；2.（2018）闽0421民初1084号民事判决书复印件一份；3.销售不动产统一发票复印件二张；4.视频光盘一份。以上四份证据，共同证明二原告起诉状中陈述的事实。 旭城房产公司经本院合法传唤，无故未到庭，视作自动放弃质证权利。本院认为，陈福兴、邓秀华提供的上述证据与其庭审中的陈述能够相互印证，符合证据的真实性、合法性、关联性，应当予以采信。 根据当事人陈述及上述证据，本院认定事实如下： 2014年8月28日，陈福兴、邓秀华共同与旭城公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：陈福兴、邓秀华向旭城公司购买位于明溪县××房××幢××梯××室单元房××，房价款为329001元整。其中合同第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的违约金为零。该合同由旭城公司提供，签约过程旭城公司未对陈福兴、邓秀华作特别说明。合同签订后，陈福兴、邓秀华按约定分别以现金及贷款的方式向旭城公司支付了全部购房款。2016年10月18日，陈福兴、邓秀华依照旭城公司的通知，领取了所购房屋的钥匙，并进行了结算，领取了旭城公司退还的购房款差价2747元。后陈福兴、邓秀华多次催促旭城公司尽快办理房屋产权证，并依照旭城公司的要求向有关部门缴纳了相关的购房契税。2018年10月19日，旭城公司向明溪县国土资源局、明溪县不动产登记中心办理了争议房屋的首次登记，但未告知陈福兴、邓秀华。陈福兴、邓秀华通过其他途径了解此事后，于2019年3月11日向旭城房产公司提出办理权属证书的请求，均被旭城房产公司以陈福兴、邓秀华起诉要求其支付违约金为由拒绝协助办理权属登记。 另查明，陈福兴、邓秀华于2018年11月5日向本院提起诉讼，要求判决旭城房产公司支付自违约之日起的违约金。本院经审理，判决旭城房产公司向二原告支付自违约之日起至2018年10月19日止的违约金。现陈福兴、邓秀华以旭城房产公司至今不予协助办理房屋权属证书属违约行为，提出要求其支付后期违约金的主张，致引起本案诉讼。 本院认为：陈福兴、邓秀华与旭城房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。”本院于(2018)闽0421初1084号民事判决书中已对双方当事人对争议房屋初始登记前的争议作出处置，该处理决定已经生效。依照上述合同约定，旭城房产公司在房屋初始登记后，应当告知陈福兴、邓秀华，并将办理产权证所需材料交付给陈福兴、邓秀华。本案中，旭城房产公司未告知陈福兴、邓秀华初始登记已办理等事项，在陈福兴、邓秀华要求其协助办理权属登记时以陈福兴、邓秀华起诉要求其支付违约金为由拒绝协助办理权属登记的行为，其过程均构成违约，陈福兴、邓秀华有权要求旭城房产公司支付违约金。 对此，本院认为上述合同约定的关于违约金的计算方式所制定的条款属格式性条款，旭城房产公司未举证说明已向陈福兴、邓秀华重点提示，故该条款应当认定为对违约金的计算方式未作约定。根据有关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照签订合同时期中国人民银行的基准贷款利息的标准（年利率4.25%）计算。本院认为在旭城房产公司办理了房屋初始登记后，应当给予其适当的宽展期，本院酌定为7天，即违约起算时间为2018年10月27日，则至2021年1月20日止为810天，违约金为30770.67元（326254＊4.25%＊810/365），后期违约金应当按上述同样标准计算，至旭城房产公司履行了协助办理争议房屋权属义务止。旭城房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应在本判决生效之日一次性向陈福兴、邓秀华支付到期违约金30770.67元（自2018年10月27日起至2021年1月20日止）。 二、福建省旭城房产开发有限公司还应向陈福兴、邓秀华支付后期违约金（自2021年1月21日起至福建省旭城房产开发有限公司完成协助办理本案争议房屋权属登记之日止，按上述同等银行基准利率为标准计算），该款可由陈福兴、邓秀华按违约时间申请执行。 三、驳回陈福兴、邓秀华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费964元，减半收取482元，由福建省旭城房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈立晖 二〇二一年三月十日 书记员  陈雪莹 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 四、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。