青海省高级人民法院民事裁定书（2021）青民申45号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：海玉兰，住青海省海东市。委托诉讼代理人：陈春梅（海玉兰儿媳），女，汉族，现住青海省海东市。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：青海世翔房地产开发有限公司。住所：青海省西宁市城**西川南路****楼**东侧。法定代表人：刘彦君，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭国新，青海捷传律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文隽，青海捷传律师事务所律师。再审申请人海玉兰因与被申请人青海世翔房地产开发有限公司（以下简称世翔公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青海省海东市中级人民法院（2020）青02民终264号民事判决上，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。海玉兰申请再审称，一、有新的证据足以推翻原审判决认定的事实。海东市工业和信息化局于2020年8月24日出具《证明》及证人证言，证实原乐都县水泥厂申请破产时，水泥厂家属院不属于破产财产，1998年家属院参加房改，变更为职工私有。根据当时的房改政策及职工和水泥厂签订的《职工以房改成本价购买公有住房协议书》的规定按房改文件规定的标准价格和应当享受的各项折扣（包括煤房），且海玉兰缴纳了煤房的筹建款，煤房已经变更为住户的私有财产，院内公共设施长期由院内住户管理和维护，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，应属于家属院全体业主共同共有财产。虽然房产局登记信息煤房为全民公有，但是根据当时的原水泥厂领导及参与房改的政府有关领导都可以证明煤房登记信息存在错误，原审法院选择性的调取的《公产房产证存根》不足以作为定案依据。海玉兰获取的新证据完全可以证明煤房属于海玉兰的私有财产。只是限于当时煤房按照传统习惯建造用于每家每户存储生活用品。因煤房系特殊时代的产物，所以在房屋产权证上没有反映，但煤房是住房不可分割的一部分。世翔公司应当按照《房屋拆迁补偿回迁协议》第六条第一项关于“煤房另外增加10平方米，公共设施每户均摊8平方米”的约定，退还海玉兰多交的房款81900元。二、原审判决适用法律错误。海玉兰与世翔公司签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议关于违约金的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。世翔公司逾期交房的行为确已构成违约，应当按《房屋拆迁补偿回迁协议》关于逾期承担日违约金200元的约定履行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项之规定，申请再审。世翔公司发表质证意见称，首先，该证据不符合《中华人民共和国民事诉讼法》对新证据的界定；其次，根据相关法律规定，物权以登记为主，出具证据的青海省海东市乐都区工业和信息化局并非物权的登记管理部门，其出具的证明不能改变争议煤房及院内公共区域属集体所有的权属性质。该证据不能推翻原审判决确定的事实。本院经审查认为，一、关于新证据的问题。海玉兰在申请再审审查期间提交了下列证据：1.海东市乐都区工业和信息化局于2020年8月24日出具的《证明》一份，该证明主要内容为：“经我局与原乐都县经贸局局长、乐都水泥厂破产清算组组长丁某核查，并与原乐都水泥厂前后两任厂长李某和马某证明，原青海省乐都水泥厂县城家属院于1993年建成使用，每户分配一间煤房，属每户住房的配套附属设施。以上住房于1998年进行了房改。根据当时的房改政策和《职工以房改成本价购买公有住房协议书》的规定，煤房已经房改为各住户的私用财产。院内公共设施（包括两间车库）依法不属于破产财产。该两间车库及院内其他公共设施破产后未向任何部门移交，长期由院内住户管理及维护，依据有关规定，院内财产应属于该家属院全体业主共有。特此证明”。2.证人丁某、马某、李某证言，所证内容与上述《证明》内容相符。关于上述证据的证明效力问题。经查，首先，海玉兰在再审审查期间提交的海东市乐都区工业和信息化局出具的《证明》及证人证言不属于在原审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的证据，亦不属于在原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或者在规定的期限内不能提供的证据。海玉兰在再审审查期间提交的证据不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条关于逾期提供证据的理由。其次，原乐都水泥厂家属院住户与世翔公司之间因拆迁补偿合同纠纷发生多起诉讼，在案件的审理过程中，人民法院对争议煤房及院内公共设施的性质向房产管理部门进行了核查，人民法院依职权调取的海东市乐都区房产管理局房屋所有权证存根乐房公字第20-124号登记资料证实争议煤房和公共设施登记在青海省乐都水泥厂名下。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法规规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。争议煤房及院内公共设施的登记所有权人为原乐都水泥厂，而非院内各住户。原审认定此节事实清楚。海玉兰申请再审期间提交的乐都区工业和信息化局出具的《证明》及证人证言并不能推翻不动产登记簿的效力。海玉兰的此项申请再审事由不能成立。二、关于退还多交房款87477元的主张能否成立的问题。经查，海玉兰依据其与世翔公司2014年5月21日签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》第六条第一项“煤房另外增加10平方米,公共设施每户均摊8平方米”之约定内容提出该项主张。但双方于2018年8月30日针对上述合同约定重新签订的《补充协议》第二条约定:“《房屋拆迁补偿回迁协议》第六条第一项约定的‘煤房另外增加10平方米,公共设施每户均摊8平方米’的内容予以取消”。上述《房屋拆迁补偿回迁协议》《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应当按照协议约定享受权益、履行义务。在双方当事人对煤房及公共设施的约定进行二次变更约定的情形下，海玉兰仍依据原《房屋拆迁补偿回迁协议》的约定内容对煤房及公共设施主张权益，缺乏事实和法律依据。海玉兰的此项申请再审事由不能成立。三、关于违约金以何标准进行计算的问题。经查，海玉兰与世翔公司在《房屋拆迁补偿回迁协议》中对于违约金的承担问题明确约定：“产权调换房屋的工期为2.5年（从乙方整体交付旧房日期开始计算），如延迟工期按每户每日200元支付违约金”。世翔公司在合同约定的交房期限内未按期交房，存在违约行为。原审认定世翔公司存在违约行为正确。海玉兰主张世翔公司按合同约定承担违约金，而世翔公司提出违约金数额约定过高，请求给予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。对此“造成的损失”的界定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”依此规定，，海玉兰的实际损失应为其所称因搬迁后长期在外租住所付租金现结合海玉兰未举证证明其因世翔公司的逾期交房违约行为造成损失，及世翔公司在逾期交房期间，通过“过渡费”的形式对海玉兰进行了部分补偿的事实，为了公平保障双方当事人合法权利，应当按照法律规定对双方在《房屋拆迁补偿回迁协议》中约定的逾期违约金进行调整。故，二审法院参照中国人民银行同期贷款基准利率计算，认定世翔公司应支付海玉兰违约金为29503.80元（127.11平方米×4550元×392天÷365天×4.75%），并无不当。综上，海玉兰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回海玉兰的再审申请。审判长 高兴岭审判员 吴 蓓审判员 陈晓莉二○二一年三月二十四日书记员 陈敬瑶