河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终908号上诉人（原审原告）:洛阳市瑞德森置业有限公司，住所地:河南省洛阳市洛龙区金城寨街78号8幢801。法定代表人:张向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人:申明亮，该公司员工。被上诉人（原审被告）:计智阳，男，汉族，1987年3月28日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人洛阳市瑞德森置业有限公司（以下简称瑞德森公司）因与被上诉人计智阳为商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞德森公司上诉请求：1.依法撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院作出的(2020)豫0311民初6727号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实前后矛盾。一审法院已经查明了2019年11月4日被上诉人购买上诉人开发的君邑花苑3-2-2702号房产，签订《商品房买卖合同》，合同中约定了总价1141723元，首付款351723元，余款79万元向银行贷款支付，并约定了违约责任:如买受人未按照约定时间付款，逾期30天后，出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还已付全部房款。协议签订后，被上诉人向浦发银行洛阳分行申请贷款，因不符合浦发银行洛阳分行审批条件未能审批通过,由浦发银行出具的拒贷证明在卷资证。随后，上诉人向被上诉人通知解除双方签订的《商品房买卖合同》。既然一审法院已经查明了被上诉人根本性违约的事实，导致合同目的不能实现，后又驳回诉讼请求，前后矛盾。2.一审中上诉人提交了置业顾问多次催告的聊天记录，多次催告无果后上诉人才与其下发解除《商品房买卖合同》通知。而一审法院对上述事实视而不见,对上诉人存在严重偏见，将本案驳回。上诉人作为开发商出售房产，本就是为了达到快速回款目的，而在向被上诉人出售房产后多次催促其前来办理贷款，在被上诉人被浦发银行拒贷后又多次催促其前来交付剩余款项,最终被上诉人用一年多的时间以消极的态度不履行付款义务,已造成根本性违约，导致合同目的不能实现。而被上诉人在一审中并未提交任何证据证明其已符合贷款条件,一审法院却认定被上诉人并没有严重违约行为，从所谓的“鼓励交易”角度将案件驳回。交易双方本就是平等地位,买房人买房，卖房人快速回款，而卖房人都没有达到回款这一目的，买房人根本性违约，同时卖房人解除合同，这些都是基于《合同法》的明文规定，而一审法院错误解读法律，加大了房企负担。综上所述，一审法院认定事实前后矛盾，错误解读法律，望二审法院查明事实后依法改判，以维护开发商的合法权益。计智阳辩称，1.上诉人起诉原因与事实不符。上诉人2019年7月29号开盘，被上诉人于开盘日下午去挑的房3-2-2702(3幢2单元2702房号），当时交了5万（抵6万）定金，并去打了征信，可以办贷款，被上诉人就按照上诉人要求一星期内交的首付款，一共351723元，上诉人一直无法提供购房合同，被上诉人没办法办贷款，一直到2020年5月份，才让被上诉人去银行面签。2.上诉人的销售人员，为了卖房子提成，天天给被上诉人打电话,当时上诉人的房子不好卖，说给被上诉人想办法，总之，被上诉人是可以办贷款的。3.今年疫情，做生意需要资金周转，贷了一笔款，10月份的时候去交通银行办银行面签，银行人说需要把这一笔贷款还上，征信45天后更新过来就可以贷了，上诉人这边说快到年底了，害怕到元月份再放款，所以上诉人想让被上诉人退房。被上诉人的贷款己经还上了，被上诉人也愿意多交首付款。瑞德森公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于2020年５月25日解除YS0533552《商品房买卖合同》的行为合法有效;2.依法判令计智阳向瑞德森公司支付解除合同违约金228344.6元(按总房款的20%计算)瑞德森公司在返还计智阳购房款时先行扣除违约金;3.依法判令计智阳协助瑞德森公司办理《商品房预售合同》登记备案的注销手续;4.本案诉讼费由计智阳承担。一审法院认定事实：2019年11月４日,瑞德森公司作为出卖人与计智阳签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：计智阳购买瑞德森公司开发的位于洛龙区××以××以南××以西天××房产,建筑面积96.04平米,单价每平方米11887.99元,总价1141723元。2019年８月９日前付351723元，余款790000元向银行贷款支付，违约责任条款约定，如买受人未按照约定时间付款，逾期付款超过30天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还已付全部房款。协议签订后，计智阳向瑞德森公司支付首付款351723元，余款计智阳向浦发银行洛阳分行申请贷款时，因有一笔贷款未及时清结，造成浦发银行洛阳分行未能审批通过，现计智阳已将前笔贷款还清，具备贷款条件。另查明：瑞德森公司称于2020年５月2５日向计智阳邮寄“解除《商品房买卖合同》通知书”，称“2019年11月４日，你与我公司签订了《商品房买卖合同》一份，你以按揭贷款的方式购买了我公司开发的位于洛龙区××以××以南××以西天××单元××号房屋，建筑面积96.04平方，总房款1141723元。你选择贷款方式付款，于2019年8月9日前支付首付款351723元，余款790000元向银行办理按揭贷款，你应于签署《商品房买卖合同》当日同时备齐按揭贷款资料向银行提交合格资料并办理按揭贷款手续，并及时供款。根据合同第八条及附件协议十补充协议第一条的约定，你已构成违约，出卖人即我公司有权解除合同。合同签订后，我公司人员多次联系但始终联系不上你本人，时至今日，你不仅一直不配合办理按揭贷款手续，更未按合同约定将余款一次性支付完毕。基于以上事实及约定，现我公司正式通知你：双方于2019年11月4日所签订的《商品房买卖合同》因你方违约行为即时解除，同时你应按合同约定向我公司支付违约金228344.6元。另请你自收到本通知书之日起５日内前来我公司办理退房及合同备案注销手续。否则因此造成的一切法律后果由你自行承担。”对此计智阳称我没收到，公司业务员马佳佳还和我一直联系贷款。经该院调解，计智阳称现在已具备贷款条件，可以先还20万元，余款办理按揭，瑞德森公司不同意，坚持解除合同，致本案调解不能。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定全面履行。本案计智阳已支付了首付款351723元，余款79万元因计智阳在向浦发银行洛阳分行申请贷款时，因有一笔贷款未及时清结，造成浦发银行洛阳分行未能审批通过，现计智阳已将前笔贷款还清，具备贷款条件，并且愿意先给付购房款20万元，剩余办理按揭贷款，瑞德森公司不同意，致使双方未能达成一致意见，对本案的发生瑞德森公司有一定的责任。关于瑞德森公司要求解除合同的请求，该院认为，社会资源的流转应有利于社会财富的增加，基于此合同法的基本价值取向是鼓励交易，除非一方当事人有严重违约行为导致合同目的不能实现，人民法院方可以考虑解除或终止合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”才可以解除合同，瑞德森公司未向法庭提供证据证明其履行了催告义务，因此瑞德森公司要求解除合同的要件不完备，其诉讼请求不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决:驳回洛阳市瑞德森置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费2362元，由洛阳市瑞德森置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，瑞德森公司于2020年５月26日向计智阳邮寄解除《商品房买卖合同》通知书，被退回。之后在2020年8、9月期间瑞德森公司的销售人员仍然在通过微信与计智阳沟通贷款事宜，并要求其完善相关资料，直到2020年9月15日瑞德森公司的销售人员通过微信告知计智阳因征信问题无法办理贷款，要求计智阳于9月18日前办理退房手续。但在2020年9月16日又向计智阳通过微信协商案涉房屋买卖的首付及贷款事宜，并于2020年9月26日向计智阳通过微信询问案涉房屋贷款的准备进展情况。2020年10月16日瑞德森公司向一审法院提起本案诉讼。本院认为，瑞德森公司、计智阳双方签订的《商品房买卖合同》,意思表示真实,不违反法律和行政法规的强制性规定,为有效合同，双方均应当按照合同约定履行。虽然计智阳未能及时取得银行贷款，瑞德森公司于2020年5月26日向计智阳邮寄了解除合同通知书，但该通知书被拒收退回，并且在此之后双方一直在就贷款事宜进行协商，故上诉人认为双方签订的商品房买卖合同已经解除的上诉请求，依据不足，本院不予支持。计智阳在双方签订正式买卖合同前已支付了首付款351723元，因计智阳在向浦发银行洛阳分行申请贷款时，因有一笔贷款未及时清结，造成浦发银行洛阳分行未能审批通过，现计智阳已将前笔贷款还清，具备贷款条件，并且愿意先给付购房款20万元，剩余办理按揭贷款，本院认为计智阳并不存在根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”换言之，买受人迟延支付购房款，出卖人请求解除合同的，如双方无特殊约定，应给予买受人三个月的履行宽限期。虽然瑞德森公司于2020年５月26日向计智阳邮寄了解除《商品房买卖合同》通知书，但是双方的微信聊天记录显示瑞德森公司于2020年9月16日仍在向计智阳协商案涉房屋买卖的首付及贷款事宜，并于2020年9月26日向计智阳进一步询问案涉房屋贷款的准备进展情况，说明上诉人在起诉前并未明确作出解除合同的意思表示，上诉人于2020年10月16日就此纠纷在河南省洛阳市洛龙区人民法院立案起诉，并未在提出解除合同前给予计智阳合理的履行宽限期，其要求解除合同的要件仍不完备，其要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的上诉请求，本院不予支持。综上所述，瑞德森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4725元，由上诉人洛阳市瑞德森置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 睿审判员 衡宏波二〇二一年三月十二日法官助理郭海涛书记员张利