河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终104号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省华炜食品有限公司，住所地河南省泌阳县产业集聚区（北一环路西段南侧）。法定代表人：王鹤宏，该公司经理。委托诉讼代理人：顾绍华，河南博涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周伟杨，男，1958年5月15日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张奔，男，1982年1月30日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓龙，男，1982年6月8日出生，汉族，住河南省永城市。以上三被上诉人的委托诉讼代理人：崔世杰，河南光法律师事务所律师。原审被告：陈勇，男，1966年9月28日出生，汉族，住河南省泌阳县。上诉人河南省华炜食品有限公司（以下简称华炜公司）因与被上诉人周伟杨、张奔、刘晓龙，原审被告陈勇房屋租赁合同纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2020）豫1726民初3696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华炜公司的委托诉讼代理人顾绍华，被上诉人周伟杨、张奔、刘晓龙的委托诉讼代理人崔世杰，到庭参加诉讼。原审被告陈勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华炜公司上诉请求：撤销泌阳县人民法院（2020）豫1726民初3696号民事判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失47120.76元，一审反诉费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订房屋租赁合同后，上诉人就依约将房屋交被上诉人使用，其已经履行全部合同义务，被上诉人系因自己经营的产品质量不合格而不再使用房屋，并非房屋租赁合同的目的不能实现，故被上诉人解除合同的条件不成就，一审判决解除双方的房屋租赁合同理由不足；2、上诉人在履行合同过程中没有违约行为，而被上诉人不履行合同造成上诉人代被上诉人支付计算计量设备款17000元、电路安装费5000元，房租损失70000元无法收回，上诉人一审反诉请求被上诉人赔偿损失47120.7元理由充分；3、被上诉人将设备迁出租用房屋后，就用锁封锁了房门，至今钥匙仍由被上诉人控制，致使上诉人一直不能使用房屋，故即使人民法院判决解除合同，也应当以被上诉人移交钥匙交付承租房屋之日为解除合同之日。被上诉人周伟杨、张奔、刘晓龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告陈勇伟未作陈述。周伟杨、张奔、刘晓龙向一审法院起诉请求：1、确定原、被告签订的租赁合同于2020年5月19日已经解除；2、两被告返还原告租金2万元、电费4万元；3、被告返还原告好处费2万元；4、被告返还原告的柱上计量器设备款1.7万元；5、本案诉讼费用由被告承担。华炜公司向一审法院反诉请求：1、判令原告继续履行合同，支付下余房屋租金47,120.76元（扣除预交的用电设备费、安装费和电费的结余款后）；2、诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2020年4月6日，被告华炜公司向被告陈勇出具委托书一份，委托陈勇代华炜公司协商和处理该公司厂房管理及对外租赁事宜，具体包括厂房管理和修缮、租赁人员选定、价格协商（最终价格须告知公司许可）、协议代签订（主要条款须告知公司许可）、协助租赁方机器原材料进场及场地整理、水电安装、租赁费代收等。2020年4月17日陈勇以华炜公司的名义与三原告签订了《租房协议书》一份，该协议主要约定，原告租用华炜公司分割间一间，租用期一年，租金为100，000元；租金分两次支付，合同生效后三日内支付30，000元，剩余款项于2020年7月17日一次付清；租赁期内，水、电、通讯等发生的费用由原告承担。协议落款处由陈勇在华炜公司代表人处签字。原告周伟杨于协议当日通过手机银行转账向陈勇支付房租30，000元，于2020年4月28日向陈勇预交电费50，000元。另外，周伟杨支付17，000元购置安装了柱上高压计量装置，用于设备用电计量，共产生电费5，120.76元。三原告将生产熔喷布的设备安装后进行了试生产，产品经检测达不到合格标准，三原告决定不再生产，并将其生产设备全部搬离租赁厂房。由于与被告陈勇发生经济纠纷，原告所租厂房的大门钥匙至今仍在原告周伟杨处。一审法院认为，本案三原告与陈勇受华炜公司委托签订的《租房协议书》系三原告与华炜公司真实意思表示，不违反有关法律、法规的强制性规定，且双方均已按约定实际履行，应为有效合同。双方纠纷的焦点为三原告作为房屋承租人是否具有解除案涉租赁合同的权利。合同法第九十四条规定了在当事人不能协商一致的情况下，可以解除合同的情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案华炜公司向原告提供了具备生产用供电线路和生产用水的厂房，全面履行了其约定义务，不存在合同违约行为，且合同中没有原告有权解除合同的约定，原告亦没有证据证明被告陈勇代表被告华炜公司同意原告解除合同，而原告因产品不合格不愿再进行生产，即单方提出解除租赁合同，不符合上述解除合同的法定情形。故三原告关于确认案涉合同于2020年5月19日解除的诉讼请求无法律依据，理由不能成立，不予支持；但由于原告已将生产设备全部搬离所租房屋，考虑本案的性质和现状，不宜强制执行原告履行合同，故原、被告的租赁合同应予解除；原告起诉后，华炜公司通过诉讼应当明知其房屋已清空的事实，故华炜公司应诉之日应视为原告与华炜公司解除租赁合同之时，解除前的房屋租金应当按照协议约定价格由三原告支付，此后如房屋闲置则属于华炜公司自己怠于行使权利所致，相应的房租属其自身原因造成的扩大损失，三原告不应承担。高压用电计量设备是为了满足原告熔喷布的生产需要，属于原告自己应当配置的必要设备，该设备的所有权归原告，合同解除后原告可自行拆走，原告要求华炜公司返还计量设备款的请求理由不能成立，不予支持；原告要求华炜公司返还电费4万元，其预交5万元，实际发生电费5，120.76元，下余44，879.24元，超出原告请求的部分视为原告对其权利的放弃，不违背法律规定，原告该请求理由成立，予以支持。关于原告要求返还20，000元好处费的请求，因该主张事实发生在原告与被告陈勇个人之间，不属于本案的房屋租赁合同法律关系，原告应另行主张权利。被告要求原告继续履行合同的反诉请求，理由不能成立，不予支持；其要求原告支付下欠房租的部分请求理由成立，予以支持。原告应支付给被告华炜公司下欠房租11，666.65元［（8，333.33元／月×5个月）-30，000元］。综上，原、被告签订的房屋租赁合同应予解除，原告的诉讼请求及被告的反诉请求均部分成立，予以支持。被告陈勇无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的放弃，法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周伟杨、张奔、刘晓龙与被告河南省华炜食品有限公司签订的房屋租赁合同。二、判决生效之日起十五日内，原告周伟杨、张奔、刘晓龙向被告河南省华炜食品有限公司支付下欠房租11，666.65元，被告河南省华炜食品有限公司向原告周伟杨、张奔、刘晓龙支付下余电费4万元，上述两项相抵，被告河南省华炜食品有限公司向原告周伟杨、张奔、刘晓龙支付28，333.35元。三、驳回原告周伟杨、张奔、刘晓龙的其他诉讼请求。四、驳回被告河南省华炜食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，113元（已减半收取），由被告河南省华炜食品有限公司承担459元，原告周伟杨、张奔、刘晓龙承担654元。反诉案件受理费489元（已减半收取），由原告周伟杨、张奔、刘晓龙承担121元，被告河南省华炜食品有限公司承担368元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人河南省华炜食品有限公司与被上诉人周伟杨、张奔、刘晓龙，原审被告陈勇，因房屋租赁合同引起纠纷，双方当事人争议的焦点是：1、双方解除租赁合同的条件是否成就；2、一审认定起诉之日为合同解除之日，判令被上诉人向上诉人支付两个月的房租是否适当。关于焦点1，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条规定“民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务，或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定”。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”本案中，被上诉人租用案涉房屋的目的是用于生产熔喷布，设备安装后被上诉人进行了试生产，但是产品经检测达不到合格标准，被上诉人决定不再生产，并将其生产设备全部搬离租赁厂房。此时，房屋租赁合同虽然可以继续履行，但是被上诉人履约的成本远远大于其获得的履行利益，双方形成合同僵局，继续履行合同不利于社会资源的有效配置，一审法院判决解除案涉房屋租赁合同并无不当。关于焦点2，首先，双方于2020年4月17日签订的《租房协议书》中没有赋予被上诉人合同解除权，被上诉人未按合同约定履行义务，其单方通知上诉人不再履行合同的行为不产生合同解除效力。其次，双方约定房屋租用期为一年，从双方签订租赁合同到被上诉人将生产设备搬离租赁房屋仅月余，上诉人作为守约方也负有防止损失扩大的义务，结合合同剩余租期、承租人过错程度等因素综合考虑，一审法院认定合同自被上诉人起诉之日解除，判令被上诉人向上诉人共计支付五个月的租金并无不当。下余电费4万元，被上诉人未实际使用，上诉人应当予以返还。至于计量设备款17000元，根据查明事实，该款被上诉人周伟杨已经支付，上诉人主张该项损失赔偿缺乏事实依据，不予支持。综上所述，上诉人河南省华炜食品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2216元，由上诉人河南省华炜食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  文德群审判员  杨振松二〇二一年三月八日书记员  董福林