北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终2597号上诉人（原审原告）：李赛，女，1988年7月25日出生。委托诉讼代理人：刘汗（李赛之夫）。被上诉人（原审被告）：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山实兴东街**院**楼****。法定代表人：孙朝龙，总经理。委托诉讼代理人：王**，女，北京京汉嘉信置业有限公司职员。委托诉讼代理人：冯万伟，男，北京京汉嘉信置业有限公司职员。上诉人李赛因与被上诉人北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称京汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李赛上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持李赛一审诉讼请求第二项，并判令京汉公司支付无依据占有6826元公共维修基金的利息。事实和理由：一、一审判决对违约金的处理不当，判决缺乏法律依据，所判违约金金额与法律规定可以参照的计算额差距巨大。二、京汉公司使用格式条款，应当承担合同不利后果，且存在过错，合同对“产权转移交付”含糊不清，应当推定为京汉公司应当在法定期限内履行义务并承担违约责任。三、关于京汉公司应当支付的违约金的计算方法，应当参照相关判决指导、司法解释计算。四、京汉公司所收取的6826元属于不当得利，应当支付李赛孳息。五、与李赛情况相同或相似的其他案件，案件标的与诉求相同，诉讼费却不相同，一审应按25元标准收取案件受理费。京汉公司辩称，同意一审判决。逾期办证不影响李赛使用车位，李赛没有损失。关于公共维修基金的占用利息，因退还预售款需要缴费人带收据办理，一审判决后李赛才带着收据办理，故逾期退款是李赛的原因造成的。李赛向一审法院起诉请求：1．判令京汉公司立即依法办理商品房预售合同登记备案手续，执行房屋交易过程；2．判令京汉公司支付从李赛应当获取房屋权属证明之日（2017年7月19日）起至李赛实际获取房屋权属证明之日止，按购车位总款250700元中国人民银行金融机构同期逾期贷款利率给付李赛赔偿（自2017年7月19日至2020年11月10日共1214天，以250700元为基数，按每日万分之一的标准，计算方式为：250700元×1214天×日万分之一）；3．判令京汉公司退还公共维修基金6826元并按中国人民银行金融机构逾期贷款利率给李赛赔偿（6826元×万分之一×1214天）；4．诉讼费由京汉公司承担。一审法院认定事实：2017年4月5日，李赛（买受人）与北京京汉邦信置业有限公司（出卖人）就坐落于石景山区1324号（以下简称涉案车位）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：草稿），合同约定：该商品房的用途为车位，单价每平方米人民币19709.12元，总价款250700元（大写贰拾伍万零柒佰元）；出卖人应当在2017年5月5日之前向买受人交付该商品房；双方在合同中未约定办理产权证的时间和逾期办证违约金。庭审中，经询问双方认可，2017年4月，李赛已缴纳了250700元的车位款，涉案车位已交付使用。自2017年4月起，京汉公司收取李赛车位管理费用为一年960元。2018年9月20日，京汉公司完成了拾景名苑项目包括涉案车位在内的产权初始登记。2017年4月20日，李赛向京汉公司交纳6826元公共维修基金。京汉公司表示已代收6826元的公共维修基金，后政策变化，业主不再需要缴纳公共维修基金，现同意退还，但认为李赛主张的逾期利息并无依据，不予认可。庭审中，李赛、京汉公司均认可双方未就办理产权转移登记的具体事项进行约定。李赛认可涉案车位交付后未影响其正常使用且双方订立的合同中未约定办理产权证的期限。京汉邦信公司表示，根据双方签订的北京市商品房预售合同，其中约定了车位交付时间及款项支付内容，但未约定车位产权证的办理，双方尚未签订正式的备案合同，正式的备案合同中会约定双方关于办理车位产权转移登记的具体时间和要求及手续。另查，2020年2月，北京京汉邦信置业有限公司经核准，名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，虽李赛、京汉公司签订的《北京市商品房预售合同》未就涉案车位办理转移登记事项进行约定，亦未明确约定出卖人代为办证，但京汉公司系涉案车位出卖人，仍负有为买受人办理过户登记的义务。京汉公司应在完成初始登记后将协助办证所需必要证明材料备齐提交登记机关，并告知买受人。京汉公司未能证明已履行上述义务。现涉案车位买受人在法定期限届满后未能取得房屋权属证书，京汉公司应配合李赛办理转移登记，故对于李赛主张的京汉公司配合办理涉案车位商品房产权证书的诉讼请求法院予以支持。客观上，涉案车位在实际交付三年多的时间未能办理转移登记手续，且涉及众多车位购买人均未能取得车位产权证产生纠纷引发诉讼。京汉公司负有证明非“由于出卖人的原因”致使车位买受人未能办理转移登记手续的证明义务。京汉公司未能证明非“由于出卖人的原因”或涉案车位买受人自身的原因或登记机关原因，导致涉案车位买受人在法定期限届满后未能取得权属证书，京汉公司应承担逾期办证的违约责任。鉴于合同没有约定违约金，李赛亦未能证明因此产生的具体损失，且李赛认可在涉案车位交付后未影响其正常使用，法院认为李赛主张按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张损失欠缺依据。法院综合考虑李赛诉讼请求及京汉公司履行义务的情况，参考李赛已支付的车位年管理费用交费标准，依法酌定京汉公司应支付给李赛逾期办理产权证损失2880元（960元×3）。李赛主张退还6826元公共维修基金的诉讼请求，京汉公司予以认可，法院予以支持。李赛主张京汉公司应基于6826元本金按照中国人民银行金融机构逾期贷款利率给付赔偿的诉讼请求，没有法律及事实依据，法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、北京京汉嘉信置业有限公司、李赛于本判决生效后七日内相互配合办理北京市石景山区1324号商品房转移登记手续；二、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付李赛逾期办理产权证损失2880元；三、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内向李赛返还公共维修基金6826元；四、驳回李赛的其他诉讼请求。如果北京京汉嘉信置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，京汉嘉信公司称其已经按照一审判决的内容向李赛支付逾期办证损失2880元、返还公共维修基金6826元，李赛对此予以认可。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。李赛与京汉嘉信公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方在合同中虽未就办理产权转移登记的期限和违约责任等事项进行约定，但是对于李赛而言，取得车位的权属证明是其主要的合同目的，京汉嘉信公司应负有为其办理过户登记的合同义务。京汉嘉信公司于2017年4月将车位交付李赛，但至今未办理车位的产权证，已经超过了京汉嘉信公司应当履行该项义务的合理期限，且京汉嘉信公司未能提交证据证明逾期办理产权证并非由于其自身的原因，故京汉嘉信公司对此应当承担违约责任。一审法院综合考虑合同履行情况，酌情确定的逾期办理产权证的违约金数额并无明显不当，本院予以确认。李赛上诉主张的逾期办理产权证的违约金计算标准缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于李赛主张的京汉嘉信公司占用公共维修基金期间的利息，亦缺乏相应的依据，本院不予支持。京汉嘉信公司在二审中主张已将一审判决确定的款项支付给了李赛，李赛对此亦予以认可，本院对此不持异议。财产案件的案件受理费应根据诉讼请求的金额或者价额按比例分段累计交纳，一审法院根据李赛诉讼请求的金额计收案件受理费并无不当。综上所述，李赛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由李赛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二一年三月二十六日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌