河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1250号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳申诚全聚德大酒店有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路**。法定代表人：马晓柯，该公司总经理。委托诉讼代理人：昌帅通，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀雅娇，河南大鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市鸿洁服务有限公司，住，住所地河南省洛阳市西工区九都路以南广电局以西200米处/div>法定代表人：胡长见，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：远景，河南坤达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘镕瑜，河南坤达律师事务所实习律师。原审被告：胡长见，男，汉族，1961年9月11日出生，住河南省洛阳市西工区。原审被告：胡园慧，女，汉族，1984年4月13日出生，住河南省洛阳市西工区。二原审被告共同委托诉讼代理人：远景，河南坤达律师事务所律师。二原审被告共同委托诉讼代理人：刘镕瑜，河南坤达律师事务所实习律师。上诉人洛阳申诚全聚德大酒店有限公司（以下简称全聚德大酒店），上诉人洛阳市鸿洁服务有限公司（以下简称鸿洁公司）与原审被告胡长见、胡园慧房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初7355号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员董鹏独任审理，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人全聚德大酒店的委托诉讼代理人昌帅通、冀雅娇，胡园慧与鸿洁公司、胡长见的共同委托诉讼代理人远景、刘镕瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全聚德大酒店上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项及第三项逾期付款利息，改判支持全聚德大酒店的一审诉讼请求，驳回鸿洁公司反诉请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用均由鸿洁公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.租赁期限届满后，鸿洁公司一直未将承租房屋交还给全聚德大酒店，按照相关法律规定，双方应成立不定期租赁关系，一审法院对此不予认定错误。双方《房屋租赁合同》第四条第3款约定“如鸿洁公司无力经营，应提前3个月书面通知全聚德大酒店，按原承租价，由全聚德大酒店收回”。鸿洁公司在2019年12月租赁期届满前后，一直没有明确表示对案涉房屋不再继续租赁，从一审立案至一审辩论终结前也未提交证据证明主张过不再继续租赁。全聚德大酒店提交2020年11月27日拍摄的视频证据，显示鸿洁公司现场管理人员一直管理着案涉房屋，房屋内整齐摆放着鸿洁公司经营用的桌椅板凳等各项物品。全聚德大酒店作为出租方在没有得到明确答复之前，无法判断鸿洁公司是受修路、疫情影响暂时歇业还是永久不经营退租，不敢贸然擅自处理5000多平方米租赁场地中的各项设施，收回租赁房屋。正是鸿洁公司怠于履行义务，才导致损失扩大，矛盾激化。企业的经营与房屋的租赁是不同的概念，企业是“经营状态”还是“停业状态”与房屋“续租”还是“退租”没有任何关系。一审法院将“企业的停业状态”等同于“企业没有租赁房屋”并以此不认定双方形成不定期租赁关系属认定事实错误。2.一审判决免除鸿洁公司应缴的2019年10月至12月租金错误。依据合同相对性，西下池村委会免除全聚德大酒店的租金，与全聚德大酒店是否免除鸿洁公司的租金没有必然的联系，一审判决免除鸿洁公司2019年10月至12月租金，严重损害了全聚德大酒店的合法权益。3.一审法院将鸿洁公司应缴纳给全聚德大酒店的租金认定为“房屋占用费”错误。本案不存在租赁合同无效的情形，租赁协议期满后，双方之间形成不定期租赁关系，鸿洁公司应继续向全聚德大酒店交纳租金。4.一审法院未认定双方形成不定期租赁关系，进而认定两个月的房屋占用使用费，而鸿洁公司占用案涉房屋近一年时间，一审滥用自由裁量权，损害了全聚德大酒店的合法权益。5.一审法院对鸿洁公司供电设备折旧款认定错误。首先，鸿洁公司要求退还该供电设备折旧款的条件未成就。双方形成不定期租赁关系，《房屋租赁协议》中“乙方租赁期满不再续签租赁合同时”的条件未成就。其次，分摊数额492800元包括供电系统的设备购置款项、供电系统款项、变电系统款项、供电系统的线路设计款项、供电系统的人工安装款项、供电系统的工程验收款项和各种费用等前期投资，不仅包括供电设备价款，还包含供电系统的安装等前期投资费用。最后，一审法院认定供电设备使用年限18年至22年没有任何事实和法律依据。鸿洁公司庭后提交设备使用年限的材料，一审法院未组织质证或对设备折价部分进行鉴定，直接采信该材料程序违法。二、一审法院适用法律错误。一审法院未认定双方形成不定期租赁关系错误。一审法院不以租赁期限届满后鸿洁公司继续实际占有使用案涉房屋的事实为标准，而是以“鸿洁公司受封堵大门和疫情影响一直处于停业状态”为标准，认定本案不定期租赁不成立，是对法律条文的曲解和误读。本案双方形成不定期租赁关系，一审法院将应付租金按照无效租赁合同的房屋占用费予以认定适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。鸿洁公司答辩称，辩论意见同鸿洁公司上诉意见。鸿洁公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审。2.撤销一审判决第六项，改判全聚德大酒店返还鸿洁公司租金434043元。3.一、二审诉讼费用、反诉费均由全聚德大酒店承担。事实与理由：一、租期届满后，双方租赁关系终止，鸿洁公司停止经营，未占有案涉房屋，一审判决鸿洁公司支付房屋占用费错误。首先，鸿洁公司在合同到期后，明确表示不再续租并及时撤出租赁房屋。因2019年7月王城大道修建引桥导致鸿洁公司地下热源深水井被损毁覆盖且不可修复，致鸿洁公司无法经营。全聚德大酒店明知鸿洁公司实质上不具有续租房屋的可能。其次，《房屋租赁协议》第三条第7款约定“鸿洁公司在租赁期间的装修物及配套设施属于鸿洁公司所有，租赁期满后装饰物及门窗灯具不得拆除，其余物品必须按时搬出，搬迁后十日内房屋内如仍有余物，视为鸿洁公司放弃所有权，由全聚德大酒店处理。”租赁合同到期后，因疫情及装饰装修部分无法拆除，鸿洁公司已告知全聚德大酒店处理。全聚德大酒店未提交证据证明租赁合同到期后催促鸿洁公司搬离或交纳租金，对损失扩大负有责任。二、一审判决鸿洁公司支付电费无依据。2019年7月政府修建王城大道引桥及辅道，鸿洁公司停止经营以后未产生电费。全聚德大酒店出示的电费计算表无鸿洁公司盖章确认。三、全聚德大酒店应返还鸿洁公司租金434043元。2007年经双方协商，鸿洁公司租金标准按西下池村委会收取的租金一半计算，全聚德大酒店隐瞒其与西下池村委会租金数额，使鸿洁公司仅使用35.2%的面积却承担了高于100%的租金，违背了鸿洁公司的真实意思。因2020年7月修路等导致鸿洁公司从7月开始到12月均无法经营，按照公平原则，全聚德大酒店至少应退还鸿洁公司2020年7月至9月的租金434043元。二审庭审过程中，鸿洁公司变更诉求为退还2019年7月至9月期间的租金。全聚德大酒店辩称，一、案涉房屋至今仍由鸿洁公司专人负责控制看管，其仍对租赁物占有、管理、使用。鸿洁公司主张未占有使用案涉房屋、明确表示不再续租及时撤出租赁房屋及视为放弃对该部分物品的所有权不是事实。全聚德大酒店提交的录像证明鸿洁公司有工作人员看守案涉房屋，且鸿洁公司未提交证据证明履行了腾退交付租赁物的义务，基于该占有、管理、使用租赁物的事实，应当支付房屋租赁使用费。案涉租赁合同到期后，鸿洁公司未及时撤离，继续使用租赁物，应认定双方为不定期租赁关系。二、鸿洁公司拖欠的2019年4月至8月的电费，均由鸿洁公司工作人员张聚财在电费计算表签字确认。三、全聚德大酒店未收到鸿洁公司支付的2020年7月至9月期间434043元租金，不存在返还之说。胡长见、胡园慧述称，同意鸿洁公司上诉意见。全聚德大酒店向一审法院起诉请求：1.依法解除全聚德大酒店、鸿洁公司的房屋租赁关系；2.判令鸿洁公司返还租赁房屋；3.判令鸿洁公司支付全聚德大酒店电费121839元及利息22812元（利息以121839元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%暂计算至2020年10月12日为22812元）并判决鸿洁公司按前述利息计算标准支付全聚德大酒店2020年10月13日至实际支付之日期间的利息；4.判令鸿洁公司支付全聚德大酒店租金2335305元（按租赁合同约定租金标准暂计算至2020年10月12日），并判决鸿洁公司支付全聚德大酒店2020年10月13日至实际返还租赁房屋期间的租金（按租赁合同约定租金标准，以实际期限据实计算）；5.判令鸿洁公司支付全聚德大酒店租金的逾期利息205981元（利息计算至2020年10月12日，计算方式见计算清单），并判决鸿洁公司按前述利息计算标准支付全聚德大酒店2020年10月13日至实际支付之日的租金利息；6.判令胡园慧、胡长见对三、四、五项承担连带责任；7.本案诉讼费用由鸿洁公司承担。鸿洁公司向一审法院反诉请求：1.判令撤销鸿洁公司与全聚德大酒店签订的《房屋租赁协议》；2.判令全聚德大酒店返还租金200万元；3.判令全聚德大酒店支付供电设备款20万元；4.本案反诉费由全聚德大酒店承担。一审法院认定事实：2006年11月16日，全聚德大酒店与西下池村委会签订《房屋及停车场租赁合同》，随后又签订《补充合同》，约定西下池村委会将“金港商务中心”1-3层（面积10624.71平方米）连同停车场（面积约4258平方米，包括地下停车场1000平方米）租赁给全聚德大酒店使用，租用期限12年，自2009年4月1日起至2021年3月31日止，房屋租金为前四年每年190万、中间四年每年200万元、后四年每年210万，停车场租金每年100万元。2007年10月9日，全聚德大酒店（甲方）与鸿洁公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将金港商务中心1-3层部分区域共计面积5589平方米（含地下室500平方米）租给乙方使用，租赁期限自合同签字生效之日起至2019年12月31日，租金每月每平方米29元，每半年支付一次租金，先交纳后使用。该协议第三条第3款第②项约定，“供电系统设备的购置、安装等前期投资费用140万元，按乙方所占总面积的35.2％的比例应分摊49.28万元”；第四条第10款约定，“乙方租期届满不再续签租赁合同时，属本次甲乙双方共同投资添置的供电设备部分，可折价退还乙方。属乙方自备的可移动资产属乙方所有。装饰装修部分不得搞破坏性拆除”。2008年4月25日，全聚德大酒店（甲方）与鸿洁公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，增加租赁金港商务中心4层部分区域441平方米，租赁期限自合同签字生效之日起至2019年12月31日；每年租金10万元，一年交纳一次租金，先交纳后使用房屋；逾期交纳租金按每日千分之五交纳滞纳金，超过两个月不能交纳，甲方有权终止合同；第三条第7款约定，“乙方在租赁期间的装饰物及配套设施属于乙方所有，租赁期满后装饰物及门窗灯具不得拆除，其余物品必须按时搬出，搬迁后十日内房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。”2008年7月7日，全聚德大酒店（甲方）与鸿洁公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，增加租赁金港商务中心2层部分区域建筑面积235平方米，租赁期限自合同签字生效之日起至2019年12月31日，每平方米月租金29元，年租金81780元，一年交纳一次租金，先交房租后使用房屋；逾期交纳租金按每日千分之五交纳滞纳金，超过两个月不能交纳，甲方有权终止合同；第三条第7款约定内容同2008年4月25日《房屋租赁协议》。2015年5月5日，全聚德大酒店（甲方）与鸿洁公司（乙方）签订《补充协议》，将2007年10月9日《房屋租赁协议》中的一层租赁场地退租600平方米，退租部分的租金仍按每平方米月租金29元执行，从原租赁协议金额中按半年计算扣除。上述租赁协议签订后，全聚德大酒店与鸿洁公司已经实际履行。其中，2007年10月9日《房屋租赁协议》所涉租赁场地经2015年5月5日《补充协议》部分退租后租赁面积为4989平方米，月租金144681元，年租金1736172元，双方认可该份合同的租金已经交纳至2019年9月30日。双方还认可2008年4月25日《房屋租赁协议》和2008年7月7日《房屋租赁协议》的租金已经交纳至2019年12月31日，系提前交纳。2019年10月，因修建王城大道引桥，全聚德大酒店、鸿洁公司经营场所的大门和停车场被封堵，2020年5月围挡拆除。西下池村委会免除了全聚德大酒店2019年10月至2020年5月共计八个月的租金。鸿洁公司因租赁场地大门被封堵、自建热源深水井被覆盖，一直停业至今。2019年12月31日租赁合同到期，2020年1月起遭遇了新冠肺炎疫情，鸿洁公司未搬离租赁房屋内可移动物品，全聚德大酒店也未要求交还房屋，双方未办理交接手续。另查，鸿洁公司成立于1999年4月9日，经营范围为公共浴池、住宿等，目前登记状态为存续，股东为胡长见、胡园慧。鸿洁公司租赁期间产生的电费，全聚德大酒店每月出具《电费计算表》，由鸿洁公司工作人员张聚财每月签字确认，最后一次签字确认的是2019年8月份《电费计算表》。鸿洁公司于2019年5月27日交纳了2018年12月至2019年3月的电费，2019年4月至8月的电费121839元未交纳。鸿洁公司主张其分摊投资的供电设备使用年限为18年至22年，分摊部分折旧后价值为223900元=（使用年限22年－租赁期限12年）÷22年×鸿洁公司分摊的492800元。经一审法院主持调解，双方未能达成调解协议。一审法院认为，全聚德大酒店与鸿洁公司签订的三份《房屋租赁协议》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。全聚德大酒店将其从西下池村委会处承租房屋的部分区域转租给鸿洁公司经营公共浴池、住宿等，双方已实际履行近十二年。鸿洁公司承租房屋时对租金应当有所预判，西下池村委会收取全聚德大酒店多少租金与全聚德大酒店收取鸿洁公司多少租金是两个独立的合同关系，鸿洁公司关于全聚德大酒店与其协商各承担西下池村委会收取租金的一半的意见没有证据证明，其关于全聚德大酒店构成欺诈和租赁合同显失公平的意见不成立，其反诉撤销合同及返还多支付的租金200万元的请求，一审法院不予支持。关于鸿洁公司未交纳的2019年10月至12月租金是否应当交纳以及租赁合同到期后双方是否形成了新的不定期租赁合同关系。鸿洁公司停止营业和西下池村委会免除全聚德大酒店2019年10月至2020年5月租金，同因修建王城大道引桥而封堵大门，根据公平原则，鸿洁公司2019年10月至12月的租金亦应免除。全聚德大酒店主张该项租金，一审法院不予支持。2019年12月31日租赁合同到期至2020年5月，鸿洁公司受封堵大门和疫情影响一直处于停业状态，不能认定为双方形成了新的不定期租赁合同关系。2020年5月之后，全聚德大酒店、鸿洁公司均有义务在合理期间内督促对方续签合同或者返还房屋。鸿洁公司未及时搬离并返还房屋，应当赔偿房屋占用期间租金损失；全聚德大酒店未及时督促搬离并交接房屋，应当自行承担扩大的损失。根据鸿洁公司前期已经停业时间较长的情况，一审法院酌定该合理期间为两个月，鸿洁公司应当参照租金标准支付全聚德大酒店两个月房屋占用费319658.66元=（年租金1736172元＋10万元＋81780元）÷12个月×2个月。全聚德大酒店关于租金的其他诉讼请求，一审法院不予支持。因租赁合同已经到期且双方没有形成新的不定期租赁合同关系，全聚德大酒店诉请解除租赁关系一审法院不再处理，其诉请返还租赁房屋应予支持。综合三份房屋租赁协议的约定，鸿洁公司应当搬离可移动物品，如判决生效后仍不搬离则由全聚德大酒店自行处理。关于电费和供电设备折旧款。2019年4月至8月的电费121839元，系鸿洁公司实际使用所产生的电费，应予支付。全聚德大酒店没有证据证明双方约定的交纳电费时间及逾期付款违约金标准，一审法院根据前期交纳电费情况，对其主张的电费利息损失，酌定按其起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%，从2019年10月1日起计算。2007年10月9日《房屋租赁协议》明确约定“属本次甲乙双方共同投资添置的供电设备部分，可折价退还乙方”，并记载了鸿洁公司分摊的投资金额。鸿洁公司主张的供电设备使用年限18至22年具有一定依据，一审法院酌定由全聚德大酒店折价返还179200元=（按使用年限20年－租赁期限12年）÷22年×鸿洁公司分摊的492800元。关于股东责任，鸿洁公司目前处于存续状态，也没有证据证明股东存在应出资而未出资情况，全聚德大酒店以鸿洁公司吊销和出资不实为由要求公司股东胡长见、胡园慧承担责任，没有事实根据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、鸿洁公司于本判决生效后十日内将其承租的位于洛阳市西工区“金港商务中心”1-4层（含地下室）部分区域房屋返还给全聚德大酒店，并将房屋内可移动物品搬离，逾期不搬离则由全聚德大酒店自行处理；二、鸿洁公司于本判决生效后十日内支付全聚德大酒店房屋占用费319658.66元；三、鸿洁公司于本判决生效后十日内支付全聚德大酒店电费121839元及逾期付款利息（按年利率3.85%，自2019年10月1日起计算至实际履行之日止）；四、全聚德大酒店于本判决生效后十日内支付鸿洁公司供电设备折价款179200元；五、驳回全聚德大酒店的其他诉讼请求；六、驳回鸿洁公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14143元（已减半收取），由全聚德大酒店负担10182元，鸿洁公司负担3961元；反诉受理费12200元，由鸿洁公司负担11258元，全聚德大酒店负担1942元。本院二审期间，全聚德大酒店围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证和质证。经二审审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致，本院予以确认。本院认为，关于租赁合同期满后，全聚德大酒店与鸿洁公司之间是否形成不定期租赁合同关系的问题，鸿洁公司租赁案涉房屋的目的系占有使用案涉房屋从事经营活动，经一审审理查明，鸿洁公司自双方租赁合同到期至2020年5月，受修路及新冠疫情的影响一直处于停业状态，即未对案涉房屋正常使用，全聚德大酒店上诉主张双方之间形成不定期租赁合同关系于法无据，一审法院未予支持其该诉求并无不当。但2020年5月之后，鸿洁公司未及时搬离并返还案涉房屋，全聚德大酒店未及时督促鸿洁公司搬离并交接房屋，一审法院参照双方租赁合同约定的租金标准酌定鸿洁公司支付全聚德大酒店两个月房屋占有使用费319658.66元符合本案实际情况，全聚德大酒店关于鸿洁公司应继续支付租金及鸿洁公司主张不应支付房屋占有使用费的意见均不能成立。关于鸿洁公司上诉主张电费不应支持的意见，经查，全聚德大酒店提供的2019年4月至8月的电费计算表均有鸿洁公司工作人员张聚财签字认可，且鸿洁公司未提供该121839元电费已经交纳的证据，一审判决鸿洁公司支付相应电费并无不当。关于全聚德大酒店上诉主张2019年10月至12月租金不应减免的意见，经查，西下池村委会免除了全聚德大酒店全部租赁物2019年10月至2020年5月的租金，其中亦包括鸿洁公司租赁的房屋，一审判决依据公平原则免除鸿洁公司三个月的租金符合常理，全聚德大酒店该诉求不予支持。关于供电设备折旧款问题，因双方租赁合同履行完毕，全聚德大酒店应依约返还该款项。全聚德大酒店未提供证据证明供电系统购置、安装等费用构成，一审法院依据鸿洁公司投资占比计算折价总额并无不当。全聚德大酒店和鸿洁公司并未约定供电设备折价方法，一审法院综合本案实际情况酌定按使用年限计算折旧款数额符合常理。关于全聚德大酒店上诉主张电费利息计算有误的意见，因双方未约定电费支付时间及违约金标准，一审法院酌定利率并无不当。关于鸿洁公司上诉主张全聚德大酒店应返还2019年7月至9月租金的意见，系其二审新增加诉讼请求，本案不予涉及。综上，全聚德大酒店、鸿洁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44373元，由洛阳申诚全聚德大酒店有限公司负担28640元（含反诉3884元），洛阳市鸿洁服务有限公司负担15733元（含反诉7811元）。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二一年三月三十日书记员 麻琳娜