湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1102号原告长沙奥克斯置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路**奥克斯缤纷广场写字楼****。法定代表人何锡万，系该公司执行董事。委托代理人王林，湖南智嵘律师事务所律师。被告唐勇，男，1976年12月9日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托代理人刘津，湖南正湘律师事务所律师。委托代理人史明月，湖南正湘律师事务所实习律师。原告长沙奥克斯置业有限公司（以下简称“奥克斯置业公司”）诉被告唐勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年3月15日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告奥克斯置业公司的委托代理人王林，被告唐勇及其委托代理人刘津、史明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥克斯置业公司向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告立即向原告清偿欠付的租金137660元；2.判令被告向原告支付违约金50245.9元（违约金以欠付的租金137660元为基数按日千分之一的标准从2018年1月1日起暂计算至2019年1月1日止，后续违约金计算至实际清偿之日止）；以上费用合计187905.9元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月10日，被告唐勇与原告奥克斯置业公司签订了《租赁合同》，约定由被告唐勇租赁位于长沙市岳麓区杜鹃路788号长沙××广场××层××号商铺,租赁面积为279平方米。被告所租赁的房屋第一、二年每月每平方米租金为60元，月租金为16740元。为扶持被告经营，原告在第一年度免除被告四个月租金。第二年度第一季度、第二个季度各免除一个月租金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋进行使用，被告因经营问题一直未按照合同约定支付租金。被告欠付租金137660元。根据《租赁合同》第21.4条约定，被告迟延缴纳租金的，每迟延一日，被告应向原告支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金，迟延超过三十日，原告有权单方解除合同。若被告迟延缴纳租金累计超过三次，则被告应支付所在租约年六个月的租金作为违约金。原告自愿放弃部分违约金，仅按照日千分之一的标准计算。经原告多次催讨，被告一直未清偿上述费用。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告唐勇辩称：一、原告的诉讼请求已过诉讼时效，应当予以驳回。二、原告的诉讼请求没有法律依据，不应予以支持。原告在履行租赁合同期间存在重大违约行为。三、原告基于侵权行为造成被告的损失，远远大于原告的租金请求权。四、原告严重违反诚实信用原则，滥用诉讼权利，浪费司法资源。经审理查明，2016年10月10日，原告奥克斯置业公司（出租方，甲方）与被告唐勇（承租方，乙方）签订《长沙市奥克斯置业公司与唐勇关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号：16-13-13069025N），约定：“第一条计租面积1.1双方确认，该房屋的套内建筑面积为279平方米。本合同项下该房屋的计租面积按套内建筑面积计算。本款所述面积数为暂定面积……第二条租赁期限本合同项下租赁期限三个租约年。2016年12月8日至2019年12月7日，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。第三条免租装修期和计租日3.1从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。在此免租期内，乙方无需承担租金、物业管理费，但是应当承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费、垃圾清运费等费用……装修管理费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，10元/平方米，从进场日计算至计租前1天；若乙方在此日后继续装修，至计租日前，按10元/天/平方米收取装修管理费。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，装修管理费不退还。3.2本合同所述计租日为第九条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日。第四条租金标准和租金支付4.1自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租金。该房屋的租金按计租面积计付，具体标准为：（1）第一个租约年每月每平方米租金为60元，即每月租金为16740元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第一个租约年的第一季度、第二季度、第三季度和第四季度各免除乙方1个月租金，综上，乙方第一个租约年实际应交租金共为133920元；（2）第二个租约年每月每平方米租金为60元，即每月租金为16740元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第二个租约年的第一季度和第二季度各免除乙方1个月租金，乙方第二个租约年实际应交纳租金共为167400元；（3）第三个租约年每月每平方米租金为63元，即每月租金为17577元，乙方第三个租约年实际应交纳租金共为210924元；4.2本合同项下第一期租金的支付方式为：先付后用，以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。4.3本合同项下第一期租金的支付方式为：首期租金应在本合同签订后至合同约定开业日前15个工作日支付。4.4乙方不得因奥克斯缤纷广场内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、管理公司主张减免租金或物业管理费……第五条经营品类及品牌乙方应当在该房屋内经营的品种为生活精品，品牌为兑客空间，商铺号为L3-14-B……第六条保证金的交付在本合同签署后15个工作日内，乙方应当向甲方支付33480元作为乙方在本合同项下的履约保证金；同时乙方应当向管理公司支付人民币22320元作为物业管理费保证金，同时乙方应在开业日到来前向管理公司支付10000元作为其销售的商品或服务的质量保证金。第七条进场及交付标准7.1双方约定，本合同项下的进场日为2016年10月18日。乙方的装修完成时间为2016年12月7日。在进场日，甲方应当保证该房屋满足本合同附件三所述交付标准。乙方应当于该日前往奥克斯缤纷广场与甲方或管理公司办理房屋交接手续……第九条开业日本合同项下之开业日暂定为2016年12月8日，甲方以本合同约定形式另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算。）乙方不得擅自提前开业。……第二十一条违约责任21.1合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于应付金额（即未付保证金的数额）的违约赔偿金。21.2本合同项下之进场日到来后，如乙方拒绝进入该房屋开始装饰装修工程，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租约年月租金的50%的违约金，并按照合同约定支付租金。延迟超过三十日的，甲方有权单方解除合同。21.3双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠付金额1%的迟延履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过三次（含本数），则甲方也有权单方解除合同，并且乙方应当支付所在租约年六个月的租金作为违约金。21.5除本条相关约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正。经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟履行超过十五日，则甲方有权单方解除合同，并且乙方应当支付所在租约年六个月的租金作为违约金。21.6乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过十五日，经过甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或管理公司因此受到第三方索赔的，则甲方或管理公司有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。21.7租赁期间，因甲方违反本合同导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后三十日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正。在改正期内，乙方不应将此问题作为无需向甲方缴纳租金的理由。21.8双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电，燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。21.9双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿……第二十三条租赁物的交还和交还期……23.6在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等）……”上述租赁合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告于2016年12月8日正式开门营业。因涉案商场商业氛围低迷，被告经营压力大，被告于2017年12月26日停止营业。涉案租赁合同履行过程中，被告自2016年12月8日至2017年12月26日期间仅交纳租金6520元、质量保证金10000元、履约保证金33480元。庭审中，原告同意将被告缴纳的质量保证金10000元用于抵扣其欠付的租金。另，被告支付的履约保证金33480元已用于抵扣物业管理费。因被告一直未足额履行租金支付义务，2018年5月3日，原告奥克斯置业公司通过微信向被告送达了《关于“L3-14-B兑客空间”终止合约的告知函》，载明：“尊敬的L3-14-B号商铺唐勇：贵方租赁了长沙奥克斯缤纷广场L3-14-B号商铺，已于2017年12月26日停止经营，现我司具体告知如下：而且自开业以来，我部多次与贵方沟通租金及物业费等的缴纳事宜，但贵方至今已有11个多月未向我司缴纳租金及部分物业管理费，经核实，租金合计欠费137660元，物业管理费合计欠费55800元。依据租赁合同第二十一条“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金。迟延超过三十日，甲方有权单方解除合同，并且乙方应支付所在租约年六个月的租金作为违约金。依据合同约定我司有权单方面解除双方租赁、物业合同，现特此函告贵方，双方签订的租赁、物业合同自送达之日起解除，我司将依约收回商铺并将店内物品视同废弃物处理，保证金冲抵所欠物业费，同时我司将依法追缴贵方所欠费用。”后被告仍未履行足额缴纳租金的义务，原告奥克斯置业公司于2018年5月30日将涉案商铺内财物清空并将商铺收回，将商铺内的设施设备处理后将涉案商铺另行出租给了他人。因被告未履行租金支付义务，原告于2020年11月20日向本院提起诉讼。另查明，涉案商场于2016年6月26日整体对外开业，开业时尚仍有部分商铺尚未招租到位。经原、被告双方当庭确定，同意将原告扣留的被告店铺内货物以16350元价格抵扣租金。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙奥克斯置业有限公司与唐勇关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号：16-13-13069025N）、《关于“L3-14-B兑客空间”终止合约的告知函》、租金发票，被告提交并经庭审质证的收据、刷卡凭证、微信聊天记录截图等予以证实，本院予以确认。本院认为，原告奥克斯置业公司与被告唐勇签订的《长沙奥克斯置业有限公司与唐勇关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号：16-13-13069025N）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。然合同履行过程中，被告唐勇却未依约及时向原告奥克斯置业公司履行交租义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告奥克斯置业公司要求其支付欠付的租金，理由正当，本院予以支持。关于被告主张本案已超过诉讼时效的答辩意见，因被告拖欠租金的行为一直处于持续状态，且原告已于2018年5月3日后向被告送达了《关于“L3-14-B兑客空间”终止合约的告知函》，在该函中向被告主张了欠付租金的权利，自该日起双方的诉讼时效已中断，原告于2020年11月20日向本院提起诉讼，期间未满三年，故本案并未超过诉讼时效。关于原告欠付租金的计付问题，根据涉案租赁合同第四条约定：“（1）第一个租约年每月每平方米租金为60元，即每月租金为16740元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第一个租约年的第一季度、第二季度、第三季度和第四季度各免除乙方1个月租金，综上，乙方第一个租约年实际应交租金共为133920元；（2）第二个租约年每月每平方米租金为60元，即每月租金为16740元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第二个租约年的第一季度和第二季度各免除乙方1个月租金，乙方第二个租约年实际应交纳租金共为167400元……”故被告自2016年12月8日至2017年12月26日期间应向原告支付的租金为133920元+16740元/月÷30天×20天=145080元，核减原告已支付的租金6520元，则被告应付租金为145080元-6520元=138560元，因原告诉请的租金金额为137660元，故对上述期间被告应向原告支付的租金本院以原告的主张为准。但原告奥克斯置业公司作为涉案商场的所有者及管理者，在合同履行过程中，其委托的实施商业运营管理的企业未能采取合理有效的商业运营管理措施，在整个涉案商场招租未完全到位的情形下即开业，影响了整体的商业氛围，且其亦未提供相应的证据证明其在商场的后续运营过程中采取了相关提升商业氛围的合理有效措施，导致包括被告在内的部分商户最终无力经营。考虑到被告未及时履行交租义务系因整个涉案商场的商业氛围持续低迷，其经营入不敷出等客观因素导致，而非被告主观恶意为之，故本院在综合考虑上述因素的基础上，从公平原则的角度考量，对2016年12月8日至2017年12月26日期间被告拖欠原告的租金，本院根据案件实际情况及合同双方在租赁合同履行过程中的违约情形酌定由被告依照双方约定的按应付租金标准的70%支付给原告，即137660元×70%=96362元，核减被告在庭审中同意用于折抵欠付租金的货物作价金额16350元及10000元质量保证金后，被告还应支付原告租金70012元。关于原告奥克斯置业公司要求被告支付违约金的诉请，鉴于原告奥克斯置业公司在合同履行过程中亦存在过错，故对其主张的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告唐勇于本判决生效之日起十日内支付原告长沙奥克斯置业有限公司房屋租金70012元；二、驳回原告长沙奥克斯置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2029元，由原告长沙奥克斯置业有限公司负担729元，被告唐勇负担1300元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年三月二十五日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。