安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖04民终124号 上诉人（原审原告）：尚洁，女，1987年11月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人（原审原告）：王传兰，女，1964年10月27日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈**峰，安徽云君积贤律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄志先，安徽云君积贤律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省亿祥置业投资有限公司，住所地安徽省凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城****，统一社会信用代码913404215592207846。 法定代表人：毛积慧,该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭淮城，男，该公司员工。 上诉人尚洁、王传兰因与被上诉人安徽省亿祥置业投资有限公司（以下简称亿祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2019）皖0421民初3252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 尚洁、王传兰的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决违反法定程序，适用法律不当。1.本案虽然事实清楚，权利义务明确，但双方争议较大，同类型案件较多（数十件），该案判决将直接影响到较多当事人权益，故一审不应适用简易程序。2.尚洁、王传兰依据回购协议起诉亿祥公司履行给付房款义务，一审法院应当审查双方签订的回购协议是否合法，审理范围不应当超出尚洁、王传兰的诉讼请求，但却认为支持尚洁、王传兰回购房屋诉请，则应一并确认尚洁、王传兰向亿祥公司退还房屋，属于认定错误。双方回购协议中约定明确，尚洁、王传兰的回购申请符合约定，亿祥公司应依约履行义务。关于房屋所有权归属，是否要将房屋退还给亿祥公司不属于本案审理范围。3.如尚洁、王传兰不配合亿祥公司办理过户手续，亿祥公司可以另案诉讼并申请法院强制执行，一审判决适用合同法第一百一十条错误。 亿祥公司未提交书面答辩意见。 尚洁、王传兰向一审法院起诉请求：1.判令亿祥公司履行协议（亿祥公司回购位于安徽省淮南市凤台经济开发区金家居城Ｄ区12幢209号房屋，即退还回购款206250元）；2.暂从2018年7月1日支付至2019年4月1日的房屋租金12375元，直到回购完毕为止；3.暂从2018年8月1日支付至2019年4月1日违约金594元。上述三项合计219219元。 一审法院认定事实：2014年1月4日，尚洁、王传兰与亿祥公司签订了《商品房买卖合同》，约定尚洁、王传兰购买亿祥公司开发的位于凤台县凤淮路北侧亿联皖北五金家居城Ｄ区商业用房，建筑面积为46.85平方米，每平方米为3521.88元，总金额为165000元，约定于2014年5月31日前交房。同日，尚洁、王传兰与亿祥公司签订了一份《补充协议》，对《商品房买卖合同》买卖合同中未尽事宜作进一步的明确。该《补充协议》中对回购条件、税费承担等问题做了补充约定。该协议约定的回购条件为“自《商品房买卖合同》签订之日起满五年，乙方（尚洁、王传兰）经权衡利弊后决定要求甲方（亿祥公司）将其所购买的上述房屋（1间或多间）购回的，在同时具备下列条件的前提下，甲方（亿祥公司）承诺按每套房屋合同价的125%进行回购。合同回购总价款为206250元。1.乙方向甲方申请回购的商铺应完好无损，产权归属于乙方且产权清晰（包括但不限于房屋无查封、无抵押、无转让等一切第三方主张权利）。2.乙方的申请应在《商品房买卖合同》签订之日起满五年后的3个月内以书面形式向甲方提出。3.乙方须提供所有相关房屋资料，包括但不限于房屋所有权证、土地使用权证以及《商品房买卖合同》及补充协议等。” 一审另查明，涉案《商品房买卖合同》签订后，尚洁、王传兰向亿祥公司付清了购房款，现该房屋已经由亿祥公司交付给尚洁、王传兰，并于2016年7月21日办理了权属登记，不动产权证书号为：凤房地权证凤台字第××号（王传兰）、凤房地权证凤台字第××号（尚洁）不动产权证书。2019年1月24日，尚洁、王传兰向亿祥公司邮寄了回购申请。2019年1月28日由售楼部胡叙赞签收。 一审再查明，尚洁、王传兰与亿祥公司于2014年1月4日签订了《亿联皖北五金家居城商铺委托租赁合同》，合同对委托租赁铺位、委托租赁期限、共同培育市场、商铺租赁费用、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 一审法院归纳本案争议焦点为：尚洁、王传兰主张的继续履行补充协议，即由亿祥公司回购房屋和支付价款的主张有无事实及法律依据。 一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同中，买受人履行支付价款义务的目的是取得房屋所有权，出卖人履行交付房屋并转移房屋所有权义务的目的是获得价款。本案中，即使补充协议第二条赋予了尚洁、王传兰退还价款及支付回购款的权利，该权利也应当在商品房买卖合同的权利义务履行完毕前行使，现商品房买卖合同的权利义务已经履行完毕，双方当事人订立商品房买卖合同的目的均已实现，尚洁、王传兰亦不再享有该条款约定的权利，加之该商品房买卖合同的标的物所有权已登记在尚洁、王传兰名下，如继续履行补充协议第二条支持尚洁、王传兰回购房屋的诉请，则应当一并确认尚洁、王传兰向亿祥公司退还房屋，而退还房屋涉及物权变动，属于债务的标的物不适于强制履行或者履行费用过高的继续履行的法定除外情形，故对尚洁、王传兰主张由亿祥公司继续履行补充协议约定的回购房屋及支付回购款的请求不予支持。关于尚洁、王传兰主张的房屋租金12375元及附带的违约金，系属租赁关系与本案商品房买卖合同不属于同一法律关系，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回尚洁、王传兰主张安徽省亿祥置业投资有限公司履行协议（安徽省亿祥置业投资有限公司回购位于安徽省淮南市凤台经济开发区金家居城Ｄ区12幢209号房屋，即退还回购款206250元）的诉讼请求。案件受理费2295元（已减半收取），由尚洁、王传兰负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：尚洁、王传兰主张亿祥公司履行协议，支付回购款206250元应否支持。本院评判如下： 一、关于案涉补充协议的性质和效力。 （一）案涉补充协议为本约合同，亿祥公司一审抗辩为预约合同不能成立。本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。签订预约合同的根本目的是签订本约合同。从案涉补充协议约定的内容看，实际为商品房回购协议，双方没有要再行订立本约合同或在一定期限内订立本约合同的意思表示。从该合同第四项其他约定的第1条“在同时具备第二条约定回购条件的情况下，亿祥公司在确保按本协议约定的价款条件回购房屋的前提下，有权指定第三方（自然人或法人）与尚洁、王传兰履行房屋过户手续，尚洁、王传兰不得拒绝”，双方对产权变动的履行进行明确约定，甚至在协议第三项已经对税费的承担作出约定，可见，双方并无预约的意思表示。此外，一般来说，商品房买卖合同的主要内容包括房屋的具体位置、面积、价款、支付方式、交付时间、过户等，本案中，尚洁、王传兰从购买案涉房屋时即签订委托租赁合同，案涉房屋一直由亿祥公司掌握，不存在交付问题，只存在价款支付和过户问题，尚洁、王传兰愿意配合过户，对于支付价款和过户的时间，人民法院可依职权确定合理期限内完成，双方虽未约定，但并不影响合同的成立和实际履行。 （二）案涉回购协议是双方真实意思表示，属于附生效条件的房屋买卖合同，从合同的约定看，决定合同生效的权力在购房者，合同限定了购房者要求回购的时限、主体、条件，购房者可以放弃回购，亿祥公司无权单方面要求购房者必须回购。尚洁、王传兰按照合同约定要求回购并提交相关资料，合同生效条件已成就，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 二、合同应当继续履行。 本院认为，依法成立的合同应尽量保障合同的稳定性。在合同能够履行，而当事人一方又要求履行的，人民法院应当支持继续履行合同。回购协议虽为双务合同，但无论是亿祥公司所负金钱给付义务，还是尚洁、王传兰所负协助过户义务，均不属于不适于强制履行或履行费用过高的继续履行标的物，一审对此评判错误。鉴于尚洁、王传兰愿意协助办理过户手续，为了减少当事人诉累，应在本案中对双方义务一并解决，即判令亿祥公司确定期限履行金钱给付义务后，限期尚洁、王传兰协助办理过户手续。协议虽约定了因房屋回购办理过户手续而产生的各种税费，按法律以及相关部门规定由各方自行承担，但亿祥公司逾期回购，其作为违约方，依据违约方不得因其违约行为而获利的社会一般认同，亿祥公司应承担基于回购所产生的一切费用。 尚洁、王传兰虽上诉要求支持其一审诉讼请求，但对于一审未予审理其主张的房屋租金及违约金问题，未提出具体的上诉理由，故本院对此不予审理。人民法院是否受理了若干同类型案件，不是判断双方是否争议较大的标准，尚洁、王传兰以此为由认为一审不应适用简易程序的理由不能成立。 综上所述，尚洁、王传兰主张亿祥公司支付回购款206250元的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省凤台县人民法院（2019）皖0421民初3252号民事判决； 二、安徽省亿祥置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付尚洁、王传兰购房款206250元，尚洁、王传兰应在安徽省亿祥置业投资有限公司上述付款义务履行完毕之日起十五日内协助安徽省亿祥置业投资有限公司将安徽省淮南市凤台经济开发区金家居城Ｄ区12幢209号房屋办理过户至安徽省亿祥置业投资有限公司自己或者其指定的第三方名下，过户所需一切费用由安徽省亿祥置业投资有限公司负担。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2295元（已减半收取），由安徽省亿祥置业投资有限公司负担；二审案件受理费4586元，由安徽省亿祥置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二一年三月二十四日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。