河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终978号上诉人（原审原告）：杨永，男，汉族，1979年6月18日出生，住项城市。被上诉人（原审被告）：河南华运置业有限公司。住所地：项城市千佛阁办事处李营村。法定代表人：徐艺榕，该公司员工。上诉人杨永因与被上诉人河南华运置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省项城市人民法院（2020）豫1681民初4738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨永上诉请求：1、依法撤销（2020）豫1681民初4738号民事判决书，发回重审或依法改判。2、河南华运置业有限公司承担一二审诉讼费用。事实与理由：杨永与河南华运置业有限公司购房合同纠纷一案一审法院判决错误。第一、一审没有把杨永的房屋增值损失判决在内。杨永在2014年10月5日购买河南华运置业有限公司的房屋后，在2016年7月31日订立了合同，并缴纳了款项，经过评估鉴定，杨永的损失应是209490元及鉴定费7043元，这种损失是经杨永起诉后，法院评估鉴定的现有的市场价值，法院没有认定，侵犯了杨永的合法权利。第二、关于杨永购买房后，河南华运置业有限公司没有按时交房的违约金问题，双方签订的合同以及交房协议书明确约定：河南华运置业有限公司承诺2016年7月30日达到交房条件，河南华运置业有限公司没有按时交房，逾期河南华运置业有限公司按客户应交房款万分之一点五赔偿，根据这一协议约定，河南华运置业有限公司应当依照合同约定的内容赔偿杨永违约金44507.6元。河南华运置业有限公司未答辩。杨永向一审法院起诉请求：1、依法解除杨永、河南华运置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）；2、请求依法判令河南华运置业有限公司向杨永退还购房款187796元，按揭服务费3100元，总计190896元；3、判令河南华运置业有限公司向杨永支付违约金1877.96元；4、依法判令河南华运置业有限公司向杨永赔偿房屋增值损失254839元；5、案件受理费由河南华运置业有限公司承担。后杨永变更诉讼请求如下：请求变更原诉讼请求第四项：请求判令河南华运置业有限公司向杨永赔偿房屋增值损失209490元及鉴定费7043元、诉讼费由河南华运置业有限公司承担，其余诉讼请求不变。一审法院认定事实：2014年10月5日，杨永与河南华运置业有限公司签订了《商品房买卖合同》从河南华运置业有限公司处购买其在项城开发的华运凯旋城8栋1单元603号西户房产一套，建筑面积129.57平方米，总价457796元，首付款187796元，剩余房款270000元以银行按揭形式支付，杨永依约支付首付款187796元，河南华运置业有限公司向杨永出具了编号为0008232号的金额为187796元收款收据。同时双方还约定，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。2020年7月29日，河南省项城市人民法院在执行申请执行人黄琳与河南华运置业有限公司民间借贷纠纷一案中，将杨永购买的项城市华运凯旋城住宅小区第8幢1单元603号房产予以查封裁定，杨永于2020年8月5日对河南省项城市人民法院查封的位于项城市华运凯旋城住宅小区第8幢1单元603号房产不服，提出执行异议，但被项城市人民法院驳回，为此，杨永诉至法院。一审法院认为，杨永与河南华运置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。但由于该涉案房屋被项城市人民法院查封。杨永虽然提出执行异议，因证据不足被项城市人民法院依法驳回，故双方的《房屋买卖合同》的目的已经无法履行，故对杨永要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定合同解除后，河南华运置业有限公司应将已经收取的款项返还给杨永。现杨永要求河南华运置业有限公司方返还已付购房款187796元，故对杨永的该项诉讼请求，法院亦予以支持。关于杨永要求河南华运置业有限公司退还其支付的按揭服务费3100元问题，由于杨永未提供证据证明河南华运置业有限公司未为其办理银行按揭手续或其未成功办理银行按揭手续的责任在于河南华运置业有限公司，且杨永所提供的NO0014016号收据上并未注明该款项的性质，无法证明其为河南华运置业有限公司收取的按揭服务费，故对此诉讼请求法院不予支持。关于杨永主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中杨永、河南华运置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定河南华运置业有限公司如未按照本合同规定的期限将该商品房交付杨永使用，逾期超过90日，杨永有权解除合同，杨永解除合同的，河南华运置业有限公司应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按杨永累计已付款的1％支付违约金，故杨永要求按照已付187796元款项的1％主张违约金1877.96元，理由正当并符合相关法律规定，对此诉讼请求法院予以支持。关于杨永要求河南华运置业有限公司赔偿房屋增值损失209490元及鉴定费7043元问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。双方签订房屋买卖合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨永虽然提供了河南正泰房地产评估咨询有限公司的豫正泰（2020）SF12001A号房地产市场价值咨询报告书，证明其现在的房价为5150元每平方米，总价667286元，其涉案房屋增值209490元。法院认为，杨永仅仅缴纳了房屋的首付款而非全款且原告也未办理银行按揭手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“……买受人应自签订本合同之日起30日内办理完毕贷款事宜。逾期按照本合同第八页第七条处理。”第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在玖拾日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行”（2）逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.50（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定，2、实行银行按揭／公积金贷款的，应严格按照本合同关于银行按揭／公积金贷款的约定执行，按本条第壹种方式处理。根据上述约定，杨永未完全付款也存在违约行为，同时杨永在未办理银行按揭的情况下，对于剩余的房款未再予以支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，不能排除河南华运置业有限公司在杨永仅仅缴纳首付款的情况下合法拒绝交房房屋的可能，在杨永未提供证据证明河南华运置业有限公司恶意拒绝交房情况下，故对此诉讼请求法院暂不予支持，杨永可待证据充分情况下，另案予以主张。河南华运置业有限公司未提出答辩意见，也未提供抗辩证据，经法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自身依法享有的诉讼权利的放弃，法院依法缺席判决，由此产生不利于其本人的法律后果，应当自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百十十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除杨永与河南华运置业有限公司签订的编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》；二、河南华运置业有限公司支付杨永逾期交房违约金1877.96元，于判决生效之日起10日内履行完毕。三、河南华运置业有限公司退还杨永缴纳购房款187796元，于判决生效之日起10日内履行完毕。四、驳回杨永其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4007元，退回360元，由河南华运置业有限公司负担1663元，由杨永负担1984元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：杨永向河南华运置业有限公司主张的房屋增值损失是否应予支持。杨永主张的违约金是否应予支持，数额应如何确定。第一，关于杨永主张的房屋增值损失应否支持问题。杨永所主张的房屋增值损失属于违约损失，杨永与河南华运置业有限公司签订房屋买卖合同，双方合同约定的付款方式是首付款加银行按揭形式支付，杨永支付了首付款，其二审提交的中原银行个人存贷款宝业务协议书，并不是银行按揭形式贷款手续，其称因开发商原因银行未放贷，未提供充分证据证明，且杨永并未与河南华运置业有限公司协商更改剩余房屋的支付方式，亦未采取其他方式主张权利，杨永在未能证明河南华运置业有限公司存在先期违约的情况下主张增值损失，本院不予支持。第二，关于违约金损失问题。杨永上诉主张应以交房协议书约定的内容计算违约金。根据杨永举证的交房协议书约定于2016年7月31日达到交房条件，但提交的商品房买卖合同约定2017年3月31日交房，可以视为对交房协议书的内容进行了变更，杨永上诉称交房时间是2016年7月31日错误。杨永上诉称河南华运置业有限公司按客户交房款万分之一点五赔偿，但该赔偿标准是房屋买受人继续履合同情况下的赔偿标准，而本案杨永已起诉要求解除合同，杨永该上诉理由不能成立，本院不予支持。故一审法院计算违约金的数额并无不当。综上所述，杨永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7294元，由上诉人杨永负担。本判决为终审判决。审判长 沈华秋审判员智卫东审判员曹春萍二〇二一年三月八日法官助理何琼琼书记员周坚