天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终476号上诉人（一审被告）：周树凯，男，1962年4月11日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：邢振（上诉人之女婿），住天津市红桥区。委托诉讼代理人：唐延增，天津天关律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨爱云，女，1948年5月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：石淑香，女，1972年11月5日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：石殿珍（姐妹关系），住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师。上诉人周树凯因与被上诉人杨爱云、被上诉人石淑香房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初7216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周树凯上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判驳回二被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；3．一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人与二被上诉人系承包关系，投入的五万元可以佐证。一审法院完全按照租赁关系作出判决，与事实不符。2．涉案租赁合同因涉案房屋系违章建筑而无效，无效的后果不应由上诉人一人承担，否则不公平、不公正。3．街道综合执法人员在2019年4月通知拆除涉案房屋，并将临街房门封堵，后因疫情爆发才拖至2020年10月15日拆除，一审法院判决上诉人支付截至拆除之日的占用使用费不当，且上诉人也是合伙人之一，对涉案房屋的使用无需支付占用使用费。杨爱云、石淑香辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。事实和理由：1．就是因为三方当事人存在承包关系，二被上诉人才以极低价格将涉案房屋租给上诉人，且多年来未曾涨价。2．涉案房屋的性质未妨碍上诉人租赁、使用涉案房屋产生收益，故应承担相应的费用。涉案房屋于2020年10月15日拆除以前，一直由上诉人占有和使用并获得收益，房屋占有费支付至2020年10月15日符合事实。杨爱云、石淑香向一审法院起诉请求：1．确认双方于2016年9月28日签订的《房屋承包合同书》于2020年10月15日解除；2．被告向原告杨爱云、原告石淑香支付自2019年7月1日起至2020年10月15日止的房屋占有使用费46500元。一审法院认定事实：2011年9月28日，原告杨爱云、案外人石殿珍与被告周树凯签订《房屋租赁合同书》，约定：原告杨爱云、案外人石殿珍坐落于××路街××车库前房屋（以下简称涉诉房屋）已由被告使用，房屋面积40平方米，月租赁费3000元，被告应于每季度第一个月的第一日向原告杨爱云、案外人石殿珍缴纳；租赁期限自2011年9月28日起至2013年9月27日止，合同期满后，终止或续订合同由双方协商确定；租赁房屋期间的水、电费、保洁费及一切社会公益活动费用由被告承担；未经原告杨爱云、案外人石殿珍同意，被告不得将租用的房屋转租或转借它方；被告一个月内不按时交租赁费，原告杨爱云、案外人石殿珍有权令其搬出，产生后果自负；如市区等有关部门因政策变更，不允许外集体或个人租用原告杨爱云、案外人石殿珍的房屋时，双方应无条件解除合同，按有关部门的规定执行。合同期满后，原告杨爱云、原告石淑香与被告签订《房屋租赁合同书》，租赁期限自2013年9月28日起至2015年9月27日止。2016年9月28日，二原告与被告签订《房屋承包合同书》，合同期限自2016年9月28日起至2018年9月27日止，其余约定内容与原告杨爱云、案外人石殿珍和被告签订的《房屋租赁合同书》内容一致。合同期满后，各方未再续签书面合同，被告依据合同约定的费用标准支付二原告租赁费至2019年6月30日，此后被告使用涉诉房屋直至2020年10月15日涉诉房屋被天津市南开区人民政府王顶堤街道办事处综合执法大队拆除。另查，吕振会系石淑香、石殿珍之母，石殿珍、石淑香系姐妹关系。二原告陈述1997年原告杨爱云及案外人吕振会均于昌宁北里居委会工作，为解决居民困难，由二人和当时的天津市南开区人民政府王顶堤街道办事处居民科长共同向相关部门申请获批后建设了涉诉房屋，出资人为原告杨爱云、案外人吕振会及金丽雅，后金丽雅撤出，涉诉房屋由原告杨爱云及案外人吕振会管理和收益，2011年10月被告入股后涉诉房屋由被告管理使用并按合同约定向二原告支付租赁费用。原告为证明其主张向一审法院提交批准建设单复印件、申请书、天津市南开区王顶堤街道昌宁里社区居委会出具的证明、梁杰的证明等证据。被告主张其曾于2011年出资50000元购得涉诉房屋的1／3股份，涉诉房屋的维修及添附均由被告进行，2019年4月1日涉诉房屋被定性为违章建筑且临街门被封堵，双方系房屋承包合同关系并非租赁合同关系。一审法院认为，关于二原告与被告签订的合同性质问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二原告与被告于2016年签订书面合同虽名为《房屋承包合同书》，但其约定的租金标准、租金支付周期、房屋不得转租或转借、房屋维修等条款均为房屋租赁合同的主要条款，双方实际履行过程中亦以被告管理使用涉诉房屋并定期向二原告支付租金为主要形式，故上述合同虽名为《房屋承包合同书》，但实质仍为房屋租赁合同，因此对被告抗辩上述合同系承包合同，一审法院不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，二原告出租的房屋并未取得建设工程规划许可证，依据法律及司法解释的规定，该合同应认定为无效。考虑二原告实际将房屋交付被告使用，二原告依照双方合同标准要求被告支付占用房屋期间的使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。依据双方房屋租赁合同确定的房屋使用费计算标准并考虑涉诉房屋已于2020年10月15日被拆除，被告使用涉诉房屋期间尚欠二原告使用费46500元，该笔费用应由被告给付二原告。一审法院判决：一、确认原告杨爱云、原告石淑香与被告周树凯就坐落于××路街××车库前房屋签订的房屋租赁合同无效；二、判决生效之日起十五日内，被告周树凯向原告杨爱云、原告石淑香给付尚欠上述房屋使用费46500元；三、驳回原告杨爱云、原告石淑香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962.5元，由被告周树凯负担。二审中，二被上诉人未提交新的证据。上诉人提交以下证据：1．天津市公安局南开分局王顶堤派出所于2021年2月9日出具的证明一份，用以证明双方曾经交涉过房屋的归属，上诉人并非拒绝搬离涉案房屋；2．杨爱云、石殿珍于2011年11月23日出具的收条一份，用以证明上诉人入股涉案房屋。经质证，二被上诉人不认可上述证据的真实性、关联性和证明目的。本院认证意见：对证据1的证明目的不予认可，对证据2予以采信。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为二被上诉人要求上诉人要求支付房屋占有使用费的主张是否应予支持。结合各方陈述及在案证据可知，三方最初形成房屋租赁合同关系，后在2011年上诉人向二被上诉人支付5万元入股涉案房屋，三方之间关系增加了合伙关系，房屋租赁合同关系则一直持续至涉案房屋被拆除。尽管三方之间的法律关系存在双重性，但本案系房屋租赁合同的履行过程中引发的纠纷。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审判决认定涉案房屋租赁合同无效，符合法律规定，本院予以确认。在三方形成合伙关系之后，仍保持此前的房屋租赁合同内容不变，涉案房屋交由上诉人经营使用，上诉人向二上诉人支付一定的租金，可见三方对租赁合同的约定和履行已实际考虑了合伙因素。而在涉案房屋的临街房门被封堵后，上诉人虽不再从事经营活动，涉案房屋仍具有居住、使用功能，上诉人一方亦认可其本人与近亲属继续使用涉案房屋至2020年10月被拆除。一审法院参照合同标准，判令上诉人支付截至涉案房屋被拆除之日的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，不能成立，本院不予支持。综上所述，周树凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费962.5元，由上诉人周树凯负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  刘 锟二〇二一年三月十二日法官助理蔡静宜书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……