包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内0204民初26号 原告：马诚，男，1989年12月11日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：武龙，内蒙古金矢律师事务所律师。 被告：付秀珍，女，1956年8月1日出生，住内蒙古自治区。 第三人：宋灵灵，女，1988年7月15日出生，住内蒙古自治区包头市。 原告马诚与被告付秀珍，第三人宋灵灵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马诚及其委托诉讼代理人武龙，被告付秀珍，第三人宋灵灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马诚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房定金50000元；3、判令被告向原告返还取暖费3004.05元；4、判令被告向原告支付资金占用期间的利息，以53004.05元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自法院受理案件之日起算，至实际履行完毕之日止；5、上述各项诉讼请求由第三人与被告承担连带责任；6、本案案件受理费由被告和第三人共同承担。事实和理由：2020年7月23日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于××路坊-42-1的房屋。原告于合同签订当日向被告的代理人，即本案第三人宋灵灵支付了定金50000元，此后，应第三人的要求原告又预付了该房屋取暖费3004.05元。后原告经了解发现，被告及第三人原本承诺的房屋下水管道已改造、房屋包含独立小院等条件均不具备。其中，事先承诺的独立小院已被案外第三方控制，而被告方则无法出示任何能够证明小院权属的材料。此后，原告多次与被告及第三人协商解约及退款事宜，均未能达成一致。原告认为，被告及第三人隐瞒与合同相关的关键事实，向原告告知虚假信息，因房屋实际情况与前期宣传不符，原告依法要求解除合同，同时主张返还已付费用。 被告付秀珍与宋灵灵共同辩称，2020年7月23日，宋灵灵与马诚签订了关于富强路7号街坊-42-1的房屋买卖合同。房子虽然以付秀珍名义购买，但此房的实际购买人是宋灵灵和张某，只是办理过户手续时，需要付秀珍签名。当双方签订合同后，马诚认为房子买贵了，便找各种理由要求退房，第一次找理由说下水没有改，实际下水管道已经改造，以前厨房和卫生间走的一根管，现在是各走各的。涉案房屋是新装修过的，马诚多次看房，后来却以下水未改造为由要求退房，经双方协商，同意购房款减少5000元，以解决房屋下水问题。该房一直办理停暖手续，但马诚说要检查暖气供热情况，便自己去热力公司将暖气费交了，马诚交完暖气费后，称屋内不热，要求降价，双方未能协商一致。又过了一段时间，马诚称房子不买了，因窗户外的小院被人占有并放了烂沙发。涉案房屋所在小区是老小区，任何一家都没有小院，所有的空地都是小区公共用地，房本中也没有关于小院的任何说明，只是当时自己围了一道铁栅栏，将丽晶酒店后院与小区分开。原、被告应按照合同的约定履行各自的义务。双方在合同第一条已明确说明乙方对房屋已做充分了解并实地看房，对房屋现状无任何异议。合同的第八条明确规定在10月23日前办理完银行贷款手续，而乙方却迟迟不办理手续，找各种理由要求退房，给卖房人造成很大的损失，按照合同第六条的约定，甲乙任何一方拒绝履行办理手续均由违约方向另一方支付本合同中房屋成交价10%的违约金。 本院经审理认定事实如下：2020年7月23日，付秀珍的委托代理人宋灵灵代其作为甲方、出卖方与马诚作为乙方、买受方在内蒙古嘉畅房地产经纪有限公司的居间服务下签订《房屋买卖置换合同》一份，合同约定，甲方自愿将坐落在包头市××区坊-42-1房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。房屋所有权人为付秀珍、建筑面积143.05平方米、所在楼层为1层，甲方承诺该房屋固定在墙体的一切物品留予乙方，甲方承诺该房屋下水已改造。房屋成交价为1050000元，甲方同意乙方支付定金50000元后，配合乙方改造屋内设施，于10月23日前办理该房屋贷款手续。 另查明，2020年7月23日宋灵灵收取马诚50000元定金并出具收条一份。2020年10月26日马诚向包头市供暖经营管理处交纳取暖费3004.05元。该房屋下水并未改造。 原告申请包头优居优住房产经纪公司的工作人员于某及吕某出庭证明被告及第三人在房屋买卖合同签订时明确承诺房屋是带小院出售且下水已改造为独立下水。被告付秀珍及第三人宋灵灵称吕某与马诚是朋友关系，作为中介公司的工作人员，如果卖方承诺房屋自带小院应该写入合同中，合同将马诚要打几组柜子的小事都写入，但并没有写入自带院子的内容与常理不符，故对证人证言不予认可。 以上事实，有原告、被告、第三人的陈述及原告提供的房屋买卖合同一份、微信付款截图照片三张、定金收据一份、取暖卡、谈话录音光盘一张及证人于某、吕某证言予以佐证。 本院认为，原、被告三方所签订的《房屋买卖（置换）合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中并未约定解除合同的条件，现原告要求解除合同，被告及第三人不同意，不符合约定解除的情形。现本案主要争议焦点为原告以涉案房屋的小院有权属纠纷及下水管道未改造为由要求解除合同是否符合法定解除的情形，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原、被告特别约定涉案房屋下水已改造，但实际并未改造，卖方已构成违约，现原告要求解除合同，本院予以支持。双方虽在《房屋买卖（置换）合同中》并未写明房屋自带小院，但通过原告提供的录音及证人证言，本院对双方在签订合同时对小院一事有过约定予以采信。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告作为买方其在签订合同前应做到审慎注意义务，卖方应如实提供房屋信息，双方均存在过错，考虑原、被告的过错程度，本院酌定被告退还原告定金40000元，对于原告主张的资金占用期间的利息，本院不予支持。关于原告主张的取暖费3004.05元，交纳取暖费并不在合同约定内容中且涉案房屋在马诚交纳取暖费前处于停暖状态，马诚在房屋买卖合同尚未履行完毕前交纳的取暖费3004.05元应由其自己承担。宋灵灵自称其与案外人张某系涉案房屋的所有人，本院认为宋灵灵作为付秀珍的代理人签订合同并收取定金，应与付秀珍共同承担退款责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款之规定，第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》； 二、被告付秀珍、第三人宋灵灵共同退还原告马诚定金40000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告马诚的其他诉讼请求。 案件受理费1126元，减半收取计563元，原告马诚已预交，由原告马诚负担163元，由被告付秀珍、第三人宋灵灵负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  范琳琳 二〇二一年三月二日 书记员  王睿臻 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。