江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终307号上诉人（原审被告）：谢美琴，女，1968年10月25日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吴旻秋，江苏衡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹春亮，江苏衡立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏守庆，男，1965年2月9日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋建伟，江苏骏图律师事务所律师。上诉人谢美琴因与被上诉人苏守庆租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2020)苏0282民初4249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢美琴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏守庆的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。谢美琴于2016年3月1日支付邓伦荣转让费65000元后，从邓伦荣手中接收案涉饭店钥匙，转租下涉案饭店经营使用，2017年、2018年期间谢美琴均按每年28000元向苏守庆支付租金。2019年1月份，谢美琴终止租赁，郑伟亮要租赁饭店，2019年1月8日，苏守庆同意转租给郑伟亮，转让费2万元，由郑伟亮支付1.8万元，0.2万元由苏守庆承担。因郑伟亮未找到厨师，未能租赁饭店。嗣后，谢美琴哥哥谢奇峰租赁经营饭店，谢奇峰与苏守庆约定租赁饭店租金每年3万元，谢美琴对此完全不知情，故苏守庆起诉前，已经与谢奇峰建立饭店租赁关系，承租人是谢奇峰，不是谢美琴。另外，苏守庆与谢美琴终止租赁时，双方进行结算，苏守庆结欠谢美琴水电费、餐饮费合计6100元（后苏守庆支付2100元，尚欠4000元）。据此，苏守庆起诉的对象错误，一审判决由谢美琴向苏守庆返还涉案房屋并支付房屋使用费明显错误。二、一审判决认定房屋使用费的起算期间明显错误，作出的判决严重错误。一审法院审理查明谢美琴自2016年3月1日起开始承租案涉饭店，每年的租金28000元均从当年3月1日起算，由谢美琴支付给苏守庆，已成惯例。2019年3月1日，案涉饭店由谢奇峰承租经营，一审判令其自2020年1月1日起支付占有使用费，明显错误。苏守庆辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。苏守庆向一审法院起诉请求：要求谢美琴按照租金标准立即支付房屋占有使用费15000元及利息(利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日起至实际支付时止)，要求谢美琴返还租赁房屋并恢复原状，并按照租金标准支付自起诉之日起至实际搬离时止房屋占有使用费。一审认定事实如下：2007年9月5日，苏守庆与宜兴市丁蜀镇上坝村村民委员会签订拍卖协议1份，载明：一、由于办公楼属集体用房，没有办理房产证及土地使用证等相关手续，若需办理一切费用由苏守庆负担。二、本次拍卖仅限于办公楼、围墙等地上建筑部分，相应范围的土地产权没有拍卖。三、拍卖范围：办公4间，建筑占地为112.86平方米，建筑面积为225.73平方米，厕所1间13.03平方米，水泥场318.96平方米，围墙总长35.15米(包括门楼)。四、苏守庆中标后必须一次性付16万元，款清后归苏守庆所有(不包土地价值)。2007年9月5日，苏守庆向宜兴市丁蜀镇上坝村村民委员会交纳16万元。2015年1月1日，苏守庆与邓伦荣因上坝村部房屋出租而签订租赁协议1份，载明：一、租赁期限为三年即2015年1月1日至2017年12月30日。二、租金及支付方式，三年租金9万元，每年3万元。三、其他事项约定：1、邓伦荣在租赁期内，苏守庆无权干涉邓伦荣经营状况。2、租赁期间，邓伦荣对现有房屋装修所有费用由邓伦荣自行承担。3、承租期后，苏秀庆如对外承包，邓伦荣优先享有承租权，租金由双方共同商定。4、违约责任：邓伦荣在承包期内，作为农家乐不得违法经营，苏守庆不得无故终止合同。若违约，苏守庆应承担邓伦荣所有装修费用及所添置设备费用，并以所用租金的20%作为违约责任金。一审中，苏守庆称其同意邓伦荣在租期内将涉案房屋转租，2015年度、2016年度租金由邓伦荣支付，2017年起租金由谢美琴按每年3万元直接支付，2019年11月1日前租金已支付，之后租金未付。至2020年4月30日结欠租金为15000元。邓伦荣到庭称其仅租赁经营1年时间，当时因亏损在谢美琴支付租金后于2016年3月1日转租给谢美琴，与谢美琴未签订书面转租协议，仅向苏守庆告之转租事项。谢美琴称因儿子杨扬需开饭店，在邓伦荣租赁期间先与苏守庆商谈，苏守庆表示转租应与邓伦荣谈，故于2016年3月1日支付邓伦荣转让费65000元后接收饭店钥匙，2016年、2017年、2018年、2019年期间按每年28000元支付租金，均由苏守庆向其收取。后儿子不经营饭店，又于2019年3月1日起转给谢奇峰由谢奇峰经营饭店，现在饭店仅是帮忙，根据谢奇峰要求在饭店打工，居住在饭店小房屋内。邓伦荣认可谢美琴按每年28000元支付租金。苏守庆不认可谢美琴对谢奇峰的转让，变更诉请即要求谢美琴返还租赁房屋，并支付自2020年1月1日起至房屋实际交付之日止按年租金28000元计算的租金，同意收取房屋使用费中扣除4000元消费开支。以上事实，有拍卖协议、租赁协议、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。又房屋租赁合同约定的租赁期限届满，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，苏守庆通过拍卖形式取得原宜兴市丁蜀镇上坝村村民委员会办公楼、围墙等地上建筑部分，并将上述财产出租给邓伦荣经营使用，该租赁不违反法律规定应予有效。苏守庆与邓伦荣均应按租赁协议履行。又按谢美琴审理中称因儿子杨扬需开饭店，在邓伦荣租赁期间先与苏守庆商谈，苏守庆表示转租应与邓伦荣谈，故于2016年3月1日支付邓伦荣转让费65000元后接过饭店钥匙，2016年、2017年、2018年、2019年期间按每年28000元支付租金，均由苏守庆向其收取的意见及苏守庆同意邓伦荣在租期内将涉案房屋转租，可确认在履行租赁协议过程中因邓伦荣退出租赁，苏守庆将涉案房屋转租给谢美琴经营使用。现谢美琴称自2019年3月1日起转给谢奇峰由谢奇峰经营饭店，因苏守庆对此不认可，又谢美琴无权私自将涉案房屋转租，对谢美琴该辩称意见不予采信，谢奇峰与谢美琴之间构成民事法律关系在本案中不予理涉。现租赁协议约定的租赁期限届满，结合苏守庆变更的诉讼请求，谢美琴应将转租房屋返还，并支付自2020年1月1日起至房屋实际交付之日止按年租金28000元计算的租金，同时在收取房屋使用费中扣除苏守庆认可的4000元消费开支。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、谢美琴于判决发生法律效力之日起十日内向苏守庆返还涉案房屋，并支付自2020年1月1日起至房屋实际交付之日止按年租金28000元计算的房屋使用费，同时在收取房屋使用费中扣除苏守庆认可的4000元消费开支。二、驳回苏守庆其他诉讼请求。二审中，谢美琴向本院提交如下证据：1.双方于2019年1月8日上午11时14分的微信语音聊天记录一份，内容为：“苏守庆：你交代伟亮，他叫你搬之前，交他把你这个钱先付给你，先叫他付一万八给你，还有两千元我给你，顶多啊。谢美琴：我刚才跟他说了，他说后天给我一万，还有八千过了年，我答应他了。”谢美琴以此证明其已于2019年1月份将案涉饭店转租给郑伟亮，其与苏守庆的租赁关系已终止。2.2018年手写账单一份，证明双方于2019年时对前三年租赁期间的各项费用进行了对账结算，苏守庆确认结欠其餐费、水费、电视费等合计6100元。经质证，苏守庆认为：1.微信语音聊天记录无法看出双方是在终止租赁协议，双方聊天的内容仅是谢美琴当时的一个提议，事后双方并未予以落实，郑伟亮也未实际承租，故对该份证据的关联性和证明目的均不予认可。2.手写账单系谢美琴单方制作，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。一审中，其本着解决问题的目的已认可了4000元的餐费。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，谢美琴认可其于2016年3月1日支付给邓伦荣的转让费65000元中已包含了当年的房屋租金在内。以上事实，有微信语音聊天记录、手写账单及当事人陈述在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，谢美琴主张自2019年3月1日起案涉饭店由谢奇峰承租使用，苏守庆在本案一审起诉前即已于谢奇峰建立租赁关系。就上述主张，苏守庆不予认可，谢美琴亦未举证证明案涉房屋自2019年3月1日起已由谢奇峰占有使用且其上述转租行为已得到苏守庆同意的事实，在此情况下，一审认定谢美琴为案涉房屋的占有使用人并判令其支付占用使用费，于法有据，并无不当。谢美琴关于一审判决认定其为案涉房屋使用人系事实认定错误的主张，依据不足，本院对此不予采信。关于房屋使用费起算时间的认定。根据谢美琴自认的事实，其于2016年3月1日支付邓伦荣转让费（含2016年剩余租金）65000元后，从邓伦荣手中租下涉案饭店，并自2017年开始按照每年28000元的标准向苏守庆支付了2017年及2018年的租金。苏守庆亦认可2016年的租金系邓伦荣向其支付，并认可谢美琴已按照每年28000元的标准支付了2019年11月1日之前的全部租金。在此情况下，一审法院根据苏守庆的诉请，判令谢美琴自2020年1月1日起支付房屋占用使用费，于法有据，并无不当。谢美琴关于案涉房屋使用费的起算点应自2020年3月1日起算的主张，无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，谢美琴的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由上诉人谢美琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘志江审 判 员 杜伟建审 判 员 宁尚成二〇二一年三月二十四日法官助理 唐广征书 记 员 李 睿