山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁07民终771号 上诉人（原审原告）：昌乐县宝石山庄小区业主委员会，住所地昌乐县宝石山庄小区。 负责人：高卫刚，主任。 委托诉讼代理人：滕春兴，山东昌明重光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王立杰，山东昌明重光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊荣立建设开发有限公司，住所地：昌乐县恒安路**。 法定代表人：叶其国，经理。 委托诉讼代理人：梁妍，山东宝都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志国，山东宝都律师事务所律师。 上诉人昌乐县宝石山庄小区业主委员会因与被上诉人潍坊荣立建设开发有限公司所有权确认纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院作出的（2020）鲁0725民初2507号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昌乐县宝石山庄小区业主委员会上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一审判决以上诉人无法定授权而越权诉讼和涉案房屋是被上诉人出资所建，不在建筑区划，属于违法建筑为由，驳回上诉人的一审诉讼请求是错误的。通过法律诉讼依法维护本小区全体业主的合法权益，是上诉人的法定职权。上诉人于2019年12月20日，由昌乐县宝石山庄小区业主大会民主选举成立的业主自治组织，并在政府主管部门办理了备案登记。上诉人作为昌乐县宝石山庄小区建筑区分所有权人自治组织和共有财产管理人，依据法律规定，基于业主大会章程和业主共同授权，有权以自己的名义对外主张其管理的昌乐县宝石山庄小区建筑物区分所有人的共有财产上权利。因为上诉人与被上诉人之间的诉讼，属于《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》法律规定，应由业主共同决定。故诉讼前，上诉人召开了昌乐县宝石山庄小区全体业主大会，就此诉讼事项进行了专题书面投票表决，在经过合法有效的民主表决授权后，上诉人才代表昌乐县宝石山庄全体业主起诉被上诉人进行维权。上诉人并非是一审判决书认定的滥用诉权；而是依据此法条的规定履行法定职责，正当的通过法律诉讼维护小区全体业主的合法权益、涉案房屋是昌乐县宝石山庄小区的公共配套设施，依法属于小区全体业主共同所有。一审判决书认定“涉案房屋不在昌乐县宝石山庄建筑区划内”是对事实的严重歪曲。事实上涉案房屋完全位于昌乐县宝石山庄小区建筑区划内。首先，宝石山庄小区的建筑区划的西至是首阳山路（原大沂路）。涉案房屋位于昌乐县××小区××两侧，其西墙也正是小区的西墙，距离首阳山路还约有50米。就是说涉案房屋位于距昌乐县××小区××小区院墙之内。其次，涉案房屋现在还真实存在，现场勘验一下争议便能真相大白。上诉人在一审中提供的照片、规划资料等证据也足以证明涉案房屋坐落在昌乐县宝石山庄小区建筑区划内，是该小区西大门处不可或缺的重要组成部分。所以，依据《中华人民共和国物权法》73条的规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”涉案房屋依法属于上诉人小区全体业主共有。涉案房屋虽然是被上诉人投资建设的，但从其位于小区大门两侧的位置和配套功能设计等来看，被上诉人是把其作为小区的配套设施（门卫房或其他公共用房）建设的，且至今还一直作为物业门卫室使用。其次，依据法律规定昌乐县宝石山庄小区的建设土地使用权属于小区业主共有，涉案房屋是建设在上诉人小区全体业主共同所有的建设用地上，依据《中华人民共和国物权法》第142条的规定，涉案房屋依法应属于上诉人小区全体业主共有。再者，一审判决因涉案房屋未经规划，认定其应属违法建筑是不妥的。是否是违法建筑，应由政府行政职能部门去认定。是否是违法建筑对本案无关紧要，法院只是对涉案房屋的归属进行裁决，而不是进行确权登记，但被上诉人对涉案房屋未能进行产权登记确是事实。 潍坊荣立建设开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 昌乐县宝石山庄小区业主委员会向一审法院起诉请求：一、依法确认位于昌乐县××小区××栋楼房××小区全体业主共同所有；判令潍坊荣立建设开发有限公司立即将上述两栋楼房退还昌乐县宝石山庄小区业主委员会。二、由潍坊荣立建设开发有限公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：位于昌乐县××路××号××南北两侧的独橦房屋，由潍坊荣立建设开发有限公司投资建设，现在是昌乐县宝石山庄小区物业在其中办公，未办理具体登记号。潍坊荣立建设开发有限公司按照物业用房配备比例将昌乐县首阳山路5188号Ｃ16-301至307室、310-313室共计577.88平方米11间房屋设为物业管理用房，并于2018年6月15日在昌乐县××室备案，备案号：昌物备字204号。上述11间备案物业用房现为昌乐县宝石山庄小区业主委员会实际占有使用。 一审法院认为，业主委员会是业主为实现小区生活的自治而通过选举成立的特定社会组织，属于业主自治组织。主要职责是负责执行业主大会的各项决议，是业主大会的执行机关，是业主行使业主自治权的机构。业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜，其权利行使受到严格限制。《物业管理条例》第十九条第一款规定，“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止”的原则，即业主大会、业主委员会在行使职权的时候应严格依照法律的授权，不得进行与其职权无关的活动。本案中，昌乐县宝石山庄小区业主委员会请求依法确认位于昌乐县××小区××栋楼房××小区全体业主共同所有，判令潍坊荣立建设开发有限公司立即将上述两栋楼房退还昌乐县宝石山庄小区业主委员会。案涉两栋房屋为潍坊荣立建设开发有限公司投资建设开发，虽然现在并未验收、备案及办理相关手续，也由昌乐县宝石山庄小区业主委员会占有使用，但并不能改变其由潍坊荣立建设开发有限公司建设开发的事实。根据《物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”涉案房屋系潍坊荣立建设开发有限公司出资所建，并不在建筑区划内，即涉案房屋的所有权不属于全体业主所有，不属于《物权法》第73条所列属于业主共有的情形。因此，昌乐县宝石山庄小区业主委员会的此请求并不属于业主委员会的职权范围，其诉求无事实和法律依据，不予支持。且该建筑未经相关部门规划，没有合法的建筑手续，应属违法建筑，不宜以司法形式确认所有权。综上所述，依照《物权法》第七十三条、《物业管理条例》第十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回昌乐县宝石山庄小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费200元，由昌乐县宝石山庄小区业主委员会负担。 二审期间，上诉人提交如下证据:证据一2006年昌乐县发展规划局关于下达宝石山庄别墅区固定资产投资计划的通知，证实该小区规划用地西到大沂路（现在的首阳山路），被上诉人质证称,该证据是复印件，是否真实我方无法核实。该证据仅仅是一份投资计划的通知，与本案无实际关联。本院审查认为,该证据系复印件，且被上诉人亦不认可，本院对该证据真实性不予确认。证据二宝石山庄业主大会业主委员会备案证，证实登记的宝石山庄小区西到首阳山路，被上诉人质证称,该证据仅仅是规定了物业管理区域的四至范围，无法证实上诉人所述的证明事实。本院审查认为,上诉人虽然提交的备案登记证上载明“西到首阳山路”，但仅是物业管理区划的管理范围，不能证明涉案楼房属于上诉人小区所有，故该证据不予采纳。证据三昌乐县宝石山庄详细规划图，证实涉案房屋不在规划内。被上诉人质证称,对该证据真实性无异议，涉案房屋确实不在建筑规划范围内，但是是否在建筑规划范围内和产权无关联性，并不影响涉案房屋属于被上诉人所有的事实。本院审查认为,该规划图上诉人主张不在规划内，被上诉人亦认可，对该证据真实性予以确认，但该证据仅能证明涉案楼房不在小区规划内，与上诉人证明目的无关。证据四照片3张，证实涉案房屋位于宝石山庄小区西大门两侧，距首阳山路有50多米。被上诉人质证称,该证据真实性无异议，从该证据可以看出涉案房屋具有独立性，如果条件允许，被上诉人可以作为商品房予以出售。本院审查认为，涉案楼房未在小区内，不能证明上诉人的主张。被上诉人提交昌乐县法院（2020）鲁0725民初2506号民事裁定书和潍坊市中院（2021）鲁07民终733号民事裁定书,证实两份文书在法院认定部分均认可上诉人和物业公司对昌乐县宝石山庄小区共有部位、共有设施设备、公共道路进行了交接并交接完成。上诉人质证称,对两份文书的真实性无异议。但是这两份文书均没有生效。这两份文书和本案无关联性，被上诉人所交接的共有部位、共有设施设备、公共道路是和前期物业服务公司交接的，该前期物业公司本身就是被上诉人设立的。小区业主委员会成立后，被上诉人并没有和上诉人办理共有部位、共有设施设备、公共道路交接手续。本院审查认为,该两份文书系生效裁判文书，与本案有关联，本院予以确认。 二审审理查明的其他事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。二审调查中，昌乐县宝石山庄小区业主委员会与潍坊荣立建设开发有限公司均认可涉案房屋不在昌乐县宝石山庄小区建筑区划内，以及涉案房屋由潍坊荣立建设开发有限公司投资建造的事实。2018年6月15日昌物备字204号《昌乐县物业管理确认单》中已确认潍坊荣立建设开发有限公司按照物业用房配备比例将昌乐县首阳山路5188号C16-301至307室、310-313室共计577.88平方米11间房屋为物业管理用房，上诉人主张的涉案房屋并不在该确认单之内，故昌乐县宝石山庄小区业主委员会主张涉案房屋属于昌乐县宝石山庄小区全体业主共同所有的证据不足，一审对涉案楼房的物权请求权不予支持正确。至于涉案房屋是否属于违法建筑，不属于人民法院审理民事案件的范围，本院不予处理。 综上所述，上诉人昌乐县宝石山庄小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人昌乐县宝石山庄小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二一年三月二十二日 书记员  李朋朋