北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4667号上诉人（原审原告）：北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。法定代表人：蔡葵，主席。委托诉讼代理人：刘群，北京道冲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王慧敏，女，1940年5月22日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：刘年喜，男，1941年1月27日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：王宇辰，男，1988年11月3日出生，汉族。被上诉人兼王慧敏、刘年喜、王宇辰之委托诉讼代理人（原审被告）：刘虹，女，1964年3月9日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：王东，男，1961年11月14日出生，汉族。原审第三人：宋玉山，男，1981年1月28日出生，汉族。上诉人北京市基督教三自爱国运动委员会（以下简称：基督教委员会）因与被上诉人王慧敏、刘年喜、王宇辰、刘虹、王东及原审第三人宋玉山房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人基督教委员会之委托诉讼代理人刘群，被上诉人王慧敏、刘年喜、王宇辰之委托诉讼代理人兼被上诉人刘虹、被上诉人王东到庭参加诉讼。原审第三人宋玉山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。基督教委员会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、本案的争议焦点在于王慧敏违法转租、转借我方拥有的涉案房屋，侵害了我方的合法权益。一审法院既认定我方与王慧敏继续履行原租赁合同，又认定王慧敏存在转租行为，自相矛盾，应按照租赁合同约定判决我方与其解除合同；二、一审法院认为我方与王慧敏之间的房屋租赁关系具有历史性因素，不同于市场化租赁合同关系逻辑错误。双方签订的租赁合同项下的条款已充分考虑到历史性原因，且对解除合同收回房屋的情况作出了特定约定与说明，王慧敏的行为已构成违约，应当将涉案房屋返还给我方；三、王慧敏自述其2003年起已搬离涉案房屋，该房屋不再用于承租人居住，由王东作为书房使用，属于改变了房屋的居住用途，违反双方签订的合同目的，构成根本违约；综上，一审法院认定事实错误，王慧敏的转租行为构成违约，应依法改判支持我方的原审全部诉讼请求。王慧敏、刘年喜、王宇辰、刘虹、王东共同辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。宋玉山未到庭参加诉讼。基督教委员会向一审法院起诉请求：1.请求判令解除基督教委员会与王慧敏之间的《公有住宅租赁合同》；2.请求判令王慧敏等五人及宋玉山共同将1号院内37号房最东头1间房屋腾空交还基督教委员会，并将房屋周边的自建房予以拆除，将渣土清运干净；3.请求判令王慧敏等五人共同承担本案全部费用。一审法院经审理认定事实如下：1号房屋在册户籍5人，户主王慧敏（服务处所北京市第二传染病医院）、之夫刘年喜、之女刘虹、之女婿王东、之外孙王宇辰。1994年1月1日，首都医科大学附属北京安贞医院（出租方、甲方，以下简称安贞医院）与王慧敏（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定住宅座落于1号，使用面积18.41平方米（以下简称涉案房屋），合同第五条约定，乙方擅自将承租房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权中止合同、收回房屋。该合同无租赁期限。基督教委员会提交的北京市落实私房政策办公室京落房办宗字【2002】第003号文件显示：“2002年1月25日，北京市落实私房政策办公室向西城区房屋土地管理局通知，1958年市宗教管理部门移交北京市房管局经租房屋清册记载：10号53间房产系基督教委员会经租房产。依据市京政办发【1998】48号《关于北京市落实宗教团体房产政策的意见》通知精神，经市落办与基督教委员会共同核查确认，同意将10号经租的53间房产产权带户发还给基督教委员会。请按有关规定办理产权发还手续。”2004年4月29日，1号、26号房屋登记在基督教委员会名下。房屋登记表显示：座落1号胡同26号（旧）10及车门后门。2014年12月30日，安贞医院（撤管方）与基督教委员会（接管方）签订《房屋管理交接书》，约定将安贞医院代管的1号院房产交还基督教委员会，安贞医院于2014年12月31日撤管，基督教委员会从2015年1月1日按现状接管，双方签字盖章之日视为接管完成。基督教委员会提交了其在1号张贴的《通知》、《告示》及《公告》照片，证明基督教委员会与王慧敏存在房屋租赁合同关系，且告知承租人不得转租转借。王慧敏等人对该组证据形式上的真实性认可，但表示未见过张贴的通知，不认可基督教委员会的通知方式。基督教委员会另提交了2020年6月17日入户巡查录像，证明王慧敏将涉案房屋转租给宋玉山。王慧敏等五人不认可该录像，但表示涉案房屋确实于2017年左右由宋玉山借住，原因是刘年喜因车祸造成重度残疾后同王慧敏共同居住在刘虹家，因刘年喜长期需要有人照顾，便安排照顾刘年喜的宋玉山晚上在承租房屋借住，但基督教委员会巡查后，其已让宋玉山搬离。王慧敏等五人向法院提交了刘年喜、刘虹的残疾人证予以证明，基督教委员会认可残疾证的真实性。经询，基督教委员会表示2020年11月底再次巡查时，涉案房屋无人，不清楚目前房屋使用情况。基督教委员会主张涉案房屋门前有自建，王慧敏等五人表示其承租时就存在。关于租金交纳情况，双方均表示截止2020年底，王慧敏未拖欠租金。经查，王慧敏、刘年喜名下无正式住房。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。根据已查明的事实，涉案房屋原系基督教委员会经租房产，但因历史原因由安贞医院代管，在代管期间，安贞医院与王慧敏签订《公有住宅租赁合同》，将涉案房屋出租给王慧敏使用，按照公有住宅进行管理，该合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同未约定租赁期限，在北京市落实私房政策办公室发还房屋产权后，涉案房屋登记在基督教委员会名下，基督教委员会与王慧敏继续履行原《公有住宅租赁合同》。基督教委员会以王慧敏未经其同意擅自将涉案房屋转租转借给宋玉山为由，要求与王慧敏解除合同、收回房屋。法院对此认为，考虑到双方之间房屋租赁关系具有历史性因素，不同于一般市场化租赁合同关系，根据本案查明的事实，王慧敏确实存在转借行为，鉴于王慧敏于基督教委员会对转借行为提出异议后即收回了涉案房屋，同时考虑王慧敏、刘年喜名下无住房，并结合王慧敏陈述的转借事由，法院对基督教委员会的该项诉讼请求不予支持。关于自建房屋，王慧敏否认系其建设，基督教委员会亦未证明，法院不予支持。需要指出的是，王慧敏享有公房承租人的权利，亦应当履行承租人的义务，法院未支持基督教委员会的诉讼请求系因综合情况考虑，王慧敏尚未达到根本违约程度，王慧敏收回房屋后应当按照房屋规定用途进行使用，严格履行其承租人义务，不得再行转借或进行转租。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回北京市基督教三自爱国运动委员会的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋原系基督教委员会经租房产，但因历史原因由安贞医院代管，在代管期间，安贞医院与王慧敏签订《公有住宅租赁合同》，将涉案房屋出租给王慧敏使用，按照公有住宅进行管理，该合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在北京市落实私房政策办公室发还房屋产权后，涉案房屋登记在基督教委员会名下，基督教委员会与王慧敏继续履行原《公有住宅租赁合同》。基督教委员会上诉主张因王慧敏未经其同意擅自将涉案房屋转租转借给宋玉山，故要求与王慧敏解除合同、收回房屋。一审法院考虑到双方之间房屋租赁关系基于历史性原因所致，且王慧敏于基督教委员会对转借行为提出异议后即收回了涉案房屋，同时考虑王慧敏、刘年喜名下无住房，并结合王慧敏陈述的转借事由，判令驳回基督教委员会的解除合同、收回房屋的诉求，并无不当。本院对此予以维持。关于自建房屋，王慧敏、刘年喜、王宇辰、刘虹、王东等人否认系其建设，基督教委员会亦未对此证明，基督教委员会上诉要求王慧敏、刘年喜、王宇辰、刘虹、王东、宋玉山拆除自建房，本院不予支持。综上所述，基督教委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京市基督教三自爱国运动委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年三月二十四日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越