福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终62号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江英，女，1952年9月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：倪英富，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏小平，福建中言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘淑华，女，1978年8月3日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：张谋川，福建顺济（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘昆朋，福建顺济（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人江英因与被上诉人刘淑华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江英上诉请求：1．撤销一审判决，并改判驳回刘淑华一审的诉讼请求及支持江英一审的反诉请求；2．本案一、二审诉讼费由刘淑华承担。事实及理由：一、一审判决以所谓的“向日葵幼儿园确存在安全隐患，不具备复学条件”为由解除本案租赁合同不能成立。首先，没有证据表明幼儿园不能复学。刘淑华提供的《整改通知书》等证据，不能得出不能经营的主张，反而说明幼儿园是可以经营的，整改不等于责令停业，而整改的相关事项，均是属刘淑华内部经营管理的范畴，与江英的房产本身无关，其完全可以通过自身的纠正行为实现继续经营。涉案房屋已开办幼儿园数年，拥有完整的产权手续，在各方面均满足经营条件，从来就没有出现不能经营的情形。其次，一审认定的“不具备复学条件”与实际情况不相符，江英的提供的(2020)27号《丰泽区2020年秋季幼儿园招生工作意见》中明确载明，该幼儿园2020年秋季的招生已得到审批通过。需要说明的是，该文件发布于2020年7月1日，与刘淑华提供的整改通知等文件时间相比，是后出台的文件，内容显然是覆盖之前的文件，效力也大于之前的整改文件，该份招生工作意见是职权部门对幼儿园是否可以复学的综合评定。二、江英的反诉请求应予以支持。根据江英与刘淑华签订的《租赁合同》的约定，刘淑华的租金应每半年付一次，并“由乙方提前一个月交清给甲方”，据此，刘淑华于2020年6月1日前就负有交纳2020年7月至2020年12月期间租金的义务，该部分租金数额每月为9,540元(合计为57,240元)，但时至今日，江英仍未收到刘淑华的该部分租金，刘淑华逾期支付租金的行为已构成违约，依据合同第九条约定，刘淑华应支付江英违约金5万元并缴纳应付的下半年租金。江英的反诉请求具有充分的事实与法律依据。综上，江英认为，一审判决在认定事实及适用法律上均存在错误，请求二审予以审查纠正。 刘淑华辩称，一、刘淑华对于原审判决第二项的租金起算点有异议。实际上，刘淑华已支付了江英涉案房屋至2020年6月止的租金。此外，因江英在原审判决后提出上诉，刘淑华无法就原审判决进行履行相应的判决内容进行搬离租赁场所，导致实际搬离的时间进行延后，但该延后的时间应当予以界定在一审判决生效的时间为宜。因此，原审法院对于该事实认定错误，应当依法纠正并将原审第二项判决内容改判为租金起算时间点自2020年7月1日起算并确定租金计算截止日为原审判决生效之日。二、除上述情况外，原审判决对于解除江英与刘淑华之间的《租赁合同》及判决江英返还刘淑华押金9,000元(可在刘淑华应支付租金中予以抵扣)是在认定事实清楚、证据确实充分及程序合法的情况下作出的客观公正的判决，依法应当予以维持，具体理由如下： 首先，针对江英一直强调的关于(2020)27号《泉州市丰泽区人民政府办公室关于印发丰泽区2020年秋季幼儿园招生工作意见的通知》载明的向日葵幼儿园2020年秋季的招生已经得到审批通过的问题。虽然在丰泽区政府网站上发布了上述的招生工作意见，但是该招生工作意见仅仅是针对形式上原有存在的丰泽区教育局下辖的取得办学许可证的幼儿园统一进行政府信息公开，其性质充其量仅是一个“招生工作意见”。向日葵幼儿园虽取得办学许可证，但是因以下诸多原因无法进行复学。原因一：因泉州市丰泽区住房和城乡建设局于2019年11月29日发布泉丰政建【2019】214号红头文件，对涉案出租方周围的丰泽区凌霄中学教师宿舍小区改造项目房屋进行征收，从而需对泉兴街71号“湖内新村”进行相应的拆迁，导致涉案出租房存在严重的安全隐患(拆迁的房屋距离涉案的租赁房屋不足五米)，且被泉州市公安局及泉州市丰泽区教育局下达《安全隐患整改通知书》，致使刘淑华无法进行“向日葵幼儿园”经营用途。并且，2020年8月17日，向日葵幼儿园所在的社区居委会因担心上述安全隐患问题，主动派人将向日葵幼儿园的广告牌进行拆除，更进一步明确向日葵幼儿园无法继续办学的事实。原因二：在2020年3月份、4月份丰泽区教育局的检查中，向日葵幼儿园被要求进行多项整改，其中“楼梯狭窄且与户主公用”“消防梯加盖钢结构”等问题均为客观上无法进行整改或整改需支付高额费用的情形。原因三：众所周知，因2020年3月7日“欣佳酒店倒塌事件”影响，全市范围内开展房屋安全“百日大整治”行动，并且对全市范围内的所有宾馆、酒店、饭店、商场、集中医学观察点、医疗救治机构、医院、卫生院、幼儿园、中小学校、劳动密集型企业生产加工车间及员工宿舍、养老院、福利院等建筑进行“拉网式”检查。然而，涉案的房屋因无法提供消防验收合格证及房屋安全检测合格证导致无法进行复工复产，导致无法实际作为开办幼儿园用途使用，本案的租赁合同已然实际履行不能，因此刘淑华在原审主张要求解除双方之间的《租赁合同》及要求江英返还押金9,000元符合事实与法律依据。原因四：因受“新型冠状病毒”疫情影响，且涉案房屋不符合复学条件，涉案的“向日葵幼儿园”无法办理复学手续，致使原本就无法经营的向日葵幼儿园雪上加霜。其次，关于江英主张的其在原审的反诉问题。1.从江英与刘淑华于2016年7月22日签订的《租赁合同》第二条可以明确，涉案的出租房用途为办幼儿园。然而，结合上述体现的拆迁、疫情及受欣佳酒店倒塌事故各方面原因，因客观原因该出租房已然不能作为幼儿园用途使用，涉案的《租赁合同》已经明显履行不能，因此并不存在江英所主张的要求继续支付租金的问题。2.因涉案出租房已经客观上无法作为幼儿园用途，刘淑华依法行使不安抗辩权，在原审中主张要求提前解除合同也是于法有据的。3.基于上述两点理由，江英主张要求刘淑华承担违约金50,000元也是缺乏事实与法律依据的，具体理由如下两方面：①根据双方签订的《租赁合同》第9条的约定，主张违约金的前提必须是在提前解除合同的基础上，才有存在同时主张违约金的问题，而江英在原审反诉诉求中要求刘淑华继续支付租金明显与该主张不是同时并存的。②结合刘淑华在原审的本诉，事实上系因拆迁、疫情、欣佳酒店坍塌事故等客观原因影响，加上江英又无理阻扰刘淑华经营幼儿园，导致该《租赁合同》的办幼儿园的用途无法实现，因此反诉被告不存在任何的违约情形，无须承担违约责任。综上所述，江英的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。 刘淑华向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除刘淑华与江英于2016年7月22日签订的《租赁合同》；2.请求依法判决江英向刘淑华返还押金9,000元。 江英向一审法院反诉请求：1.判令刘淑华支付江英2020年7月至2020年12月期间的租金合计57,240元；2.判令刘淑华支付江英违约金50,000元。 一审法院认定事实：2016年7月22日江英（甲方）与刘淑华（乙方）签订《租赁合同》约定，江英将其所有的址于丰泽区××街道××村××号××层房屋出租给刘淑华用于办幼儿园，期限自2017年7月1日至2025年6月30日止；租金每月9000元，每两年递增一次，每次递增6%，2019年7月1日至2021年6月30日租金为每月9540元；押金9000元，租金每半年支付一次，提前一个月支付，先付后住，乙方逾期超过七日未缴纳租金，视为违约，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿违约金；甲乙其中一方有违反以上情况之一的，另一方有权提前终止合约，并要求违约方支付相约违约赔偿金50000元给守约方；如乙方没有任何违约行为，甲方退还乙方押金9000元；等内容。签订合同后，刘淑华向江英支付押金9000元，刘淑华承租该房屋后开办向日葵幼儿园。现刘淑华已支付租金至2020年5月30日止。 2019年11月泉州市公安局向向日葵幼儿园发出《安全隐患整改通知书》，载明：因泉兴街11号“湖内新村”拆迁，告知应注意学生安全，尤其上学期间。2020年3月14日泉州市丰泽区教育局向向日葵幼儿园发送《安全隐患整改通知书》，告知存在问题6项：1.幼儿园紧邻楼房正在拆迁存在安全隐患，2.幼儿园内电线杂乱裸露，3.幼儿园楼梯狭窄且与户主共用，4.没有保安，5.幼儿园后面消防楼梯内加盖钢结构，无手续，6.未设置留观室，责令向日葵幼儿园对上述问题于3月24日前整改完毕并书面上报我局，我局将适时组织回访检查。若逾期未进行整改的，将依法给予处罚，由此造成事故的，将依法追究有关人员的责任。2020年4月24日泉州市丰泽区教育局对幼儿园消防安全进行检查，发现问题6项：1.厨房工作人员健康证过期，2.墙壁漆脱落，3.电线凌乱，4.无消防栓，5.未设立保安室，6.靠近工地，未设警示，以上问题责令你单位于4月29日前改正，改正期间，你单位应当采取措施确保消防安全。2020年3月以来，丰泽区教育局陆续发布多份文件，对做好学校房屋、消防安全等工作作出要求，其中2020年3月27日发布的《关于做好学校房屋及消防安全鉴定工作的通知》【泉丰教执﹝2020﹞11号】，要求对“四无”房屋及改造后未取得消防验收合格证明的建筑须经有资质的专业机构进行检测、评估，各校须在规定时间内完成房屋安全和消防检测，未按时完成鉴定工作的学校不得开学等内容。2020年7月1日丰泽区政府发布的泉丰证办综【2020】27号《丰泽区2020年秋季幼儿园招生工作意见》中载明，向日葵幼儿园为合格幼儿园。 一审法院认为，江英与刘淑华签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。 关于是否应当解除合同。丰泽区政府发布的泉丰证办综【2020】27号《丰泽区2020年秋季幼儿园招生工作意见》中认定向日葵幼儿园等级为合格，是对向日葵幼儿园相关资质审查的认定。但在2020年3月份、4月份丰泽区教育局的检查中，向日葵幼儿园被要求进行多项整改，其中“楼梯狭窄且与户主共用”、“消防梯加盖钢结构”等问题均为客观上无法进行整改或整改需支付高额费用的情形，故向日葵幼儿园确存在安全隐患，不具备复学的条件。且受“新型冠状病毒”的影响，2020年上半年向日葵幼儿园不能复学，若继续履行合同将对承租人造成较大经营负担，在承租人与出租人之间造成显失公平的情形。综上，刘淑华与江英签订的长期的租赁合同明确用于开办向日葵幼儿园，现因租赁房屋的客观原因导致开办幼儿园存在安全隐患，无法继续办学，案涉合同的租赁目的无法实现，现承租人主张解除合同，予以支持。合同解除后，承租人应及时搬离租赁房屋，并将房屋交付出租人便于继续租赁。自2020年6月1日起至实际搬离之日止的租金，承租人仍应按照合同约定的标准支付，并退还押金9,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、刘淑华与江英于2016年7月22日签订的《租赁合同》予以解除；二、刘淑华应于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所并支付江英自2020年6月1日起至搬离之日止的租金，租金按合同约定标准计算；三、江英应于本判决生效之日起十日内返还刘淑华押金9,000元，可在刘淑华应支付租金中予以抵扣；四、驳回江英的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,928.7元，减半收取计3,464.4元，由江英负担。反诉案件受理费1,222.4元，减半收取计611.2元，由刘淑华负担305.6元，由江英负担305.6元。 二审中，江英向本院提供丰泽区人民政府《社会组织活动异常名录公告》，欲证明刘淑华所经营的幼儿园未向其主管部门报送2019年度工作报告，而被丰泽区人民政府列入社会组织活动异常名录，可见涉案场所并非不能经营幼儿园，而是刘淑华主观上不愿经营。 本院经审查认为，该证据仅体现2020年12月29日，丰泽区民政局发布公告拟将“泉州市丰泽区向日葵幼儿园”列入社会组织活动异常名录，与本案租赁合同纠纷并无直接关联性。 二审中，双方共认刘淑华2020年6月份的租金已交纳。一审认定刘淑华支付租金至2020年5月30日止有误，予以纠正。其余一审认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于涉案合同应否解除的问题。刘淑华以泉州市公安局及泉州市丰泽区教育局向其发出《安全隐患整改通知书》，涉案租赁的房屋无法用于开办幼儿园的用途，合同目的无法实现为由，请求解除合同。泉州市公安局、泉州市丰泽区教育局均系要求向日葵幼儿园予以整改，而非要求其关闭，刘淑华并未实际进行整改，其提供的证据亦不足以证明无法整改。另，刘淑华租赁涉案房屋用于幼儿园经营，其作为经营者，对开办幼儿园场所需具备的条件负有更高的注意义务，其负有谨慎选择场所的义务。若涉案房屋确实存在难以整改或整改需支付高额费用的情形导致幼儿园无法经营，刘淑华应自行承担责任。考虑到租赁合同系继续性合同，受疫情等因素影响，刘淑华现已实际停止办学。刘淑华虽为违约方，但其不存在恶意违约的情形，继续履行合同可能造成显失公平，刘淑华起诉解除合同，予以支持，但其违约责任不予免除。根据双方合同约定，违约方应支付违约金50,000元，故江英上诉请求判令刘淑华支付违约金50,000元，予以支持。合同解除后，刘淑华应及时腾空房屋并支付占用期间尚未支付的租金。因刘淑华已支付2020年6月份的租金，一审判决其支付自2020年6月起的租金有误，予以纠正。江英上诉请求判令继续履行合同，缺乏依据，不予支持。 综上所述，江英的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4828号民事判决第一项、第三项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4828号民事判决第二项； 三、刘淑华应于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所并支付江英自2020年7月1日起至搬离之日止的租金，租金按合同约定标准计算（2019年7月1日至2021年6月30日，租金9,540/月；2021年7月1日至2023年6月30日，租金10,112/月）； 四、刘淑华应于本判决生效之日起十日内支付江英违约金50,000元； 五、驳回刘淑华一审的其他诉讼请求； 六、驳回江英一审的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费6,928.7元，减半收取计3,464.4元，由江英、刘淑华各负担1,732.2元，反诉受理费1,222.4元，减半收取计611.2元，由刘淑华负担；二审案件受理费1,050元，由刘淑华负担950元，江英负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  陈美雅 审判员  蒋秀华 二〇二一年三月十一日 书记员  庄雯茜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。