浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初5420号原告:卓未艾，男，1971年12月8日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。委托诉讼代理人：孙亮，浙江湖兴律师事务所律师。被告：长兴祥盛置业有限公司，住所地浙江省长兴县太湖街道县前东街**云峰大厦****。法定代表人：沈金龙，公司董事长。委托诉讼代理人：吕韵，浙江众成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽萍，公司员工。被告：上海谦耀房产经纪有限公司，住所地上海，住所地上海市松江区九亭镇久富路********>法定代表人：佘立炎。被告：杭州浙兴房地产营销策划有限公司，住所地浙江杭州市拱，住所地浙江杭州市拱墅区阅城新座****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：蒋芬芬，公司经理。委托代理人：王桂宝，公司员工。原告卓未艾与被告长兴祥盛置业有限公司（以下简称祥盛公司）、上海谦耀房产经纪有限公司（以下简称谦耀公司）、杭州浙兴房地产营销策划有限公司（以下简称浙兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告卓未艾及其委托诉讼代理人孙亮，祥盛公司的委托诉讼代理人吕韵、王丽萍及谦耀公司的法定代表人佘立炎、浙兴公司的委托诉讼代理人王桂宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并已当庭宣判。卓未艾向本院提出诉讼请求：1.判令祥盛公司、谦耀公司、浙兴公司共同返还卓未艾160000元；2.判令祥盛公司、谦耀公司、浙兴公司共同承担上述款项的利息损失（参照中国银行公布的银行同期贷款利率，从2018年9月29日计算至160000元全部返还付清为止）；3.本案的诉讼费用由祥盛公司、谦耀公司、浙兴公司承担。事实和理由：2018年9月22日，卓未艾为置业前往祥盛公司所开发的云山府楼盘售楼中心，当日接待卓未艾的是一位自称凤良俊的置业顾问，经该置业顾问与卓未艾商谈后，最终确定以97万元购买云山府5幢1单元2102室，以8万元购买编号599#地下车位一个，随后卓未艾通过POS机刷卡支付订金2万元，并与凤良俊约定好于2018年9月29日前来售楼中心签合同及付清尾款。2018年9月29日，卓未艾至云山府售楼中心，在凤良俊的安排下通过大厅内的POS机刷卡分别支付10万元、8万元、85万元，并签订一份销售价格为88万元的《浙江省商品房买卖合同》(预售)。卓未艾当场提出质疑为何与谈好的购房价格不符且款项不能一笔支付，凤良俊告知是为了合理避税，声称长兴县这边买房都是这样的，为了避税一部分购房款不会写在合同里。当日卓未艾付清约定的款项后，收到一张85万元的发票、一张8万元以及一张12万元的收款收据，以及2张POS机刷卡小票。发票抬头为祥盛公司，收款收据上盖章为谦耀公司的财务专用章。2020年4月卓未艾通过云山府业主群偶然得知云山府售楼中心的工作人员并非开发商，且存在欺诈行为，为证实该情况卓未艾前往祥盛公司处讨说法，祥盛公司出具了一份与卓未艾在2018年9月29日在售楼中心内签订的内容一样，出售方与出售价格存在不一致的《地下车位转让协议》，该车位转让价格与卓未艾在2018年9月29日签订的转让价格存在4万元的差价，显示卓未艾多支付了4万元。卓未艾认为祥盛公司作为云山府的销售方，打着以避税的幌子，诱导业主将款项打入第三方的账户内做账外账经营，又出具了与销售合同不一致的收款收据，构成欺诈，应当将多收取的4万元车位款，以及以避税为目的的12万元予以退还。故卓未艾为维护自己的合法权益，起诉至法院，望判如所请。祥盛公司辩称，祥盛公司与卓未艾签订了房屋及车位买卖合同，房屋价格是88万元，车位是4万元，卓未艾所称的多付款项与祥盛公司无关，服务协议与祥盛公司无关，卓未艾要求祥盛公司返还相关款项无事实和法律依据，请求驳回对祥盛公司的全部诉讼请求。谦耀公司辩称，双方书面约定房屋总价是88万元、车位是8万元，12万元是服务费，卓未艾是中介带过来的，谦耀公司支付中介费52000元，卓未艾支付的相关款项都是经过卓未艾同意的，请求驳回对谦耀公司的全部诉讼请求。浙兴公司辩称，浙兴公司未收到卓未艾任何费用，浙兴公司的转委托未得到祥盛公司的书面授权，浙兴公司跟祥盛公司结佣后再支付佣金给谦耀公司，未授权谦耀公司收取服务费，未授权谦耀公司以8万元价格出售车位，请求驳回对浙兴公司的全部诉讼请求。卓未艾为证明其主张，向本院提交以下证据材料：A1.凤良俊工作名片、商品房买卖合同、地下车位转让协议各一份、地下车位转让协议各一份接待与祥盛公司签订了购房协议和车位转让协议的事实；A2.银行转帐明细、POS机刷卡小票、收款收据一组，证明卓未艾支付购房款和车位款后发现多收取了16万元。祥盛公司为证明其辩驳，向本院提交以下证据材料：B1.项目渠道分销合同一份，证明祥盛公司与浙兴公司关于佣金支付的约定；B2.支付佣金凭证一组，证明祥盛公司向浙兴公司支付的佣金;B3.商品房预售方案一份，证明车位备案价；B4.商户存根一份，证明卓未艾已支付车位费40000元的事实。谦耀公司为证明其辩驳，向本院提交以下证据材料：C1.项目渠道分销合同一份，证明涉案房屋是浙兴公司引进的项目，谦耀公司有合法的销售权益及双方关于佣金的约定；C2.好房易购服务协议一份，证明经卓未艾签字确认的服务费为12万元；C3.合同制作单一份，证明涉案房屋总价为88万元；C4.车位转让协议二份，证明卓未艾与祥盛公司签订的车位总价是4万元，与谦耀公司签订的是8万元；C5.支付中介费用的凭证、收条一组，证明谦耀公司支付给中介合计5.2万。为了查明本案事实，本院调取了涉案房屋的备案价。上述证据材料经庭审质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，对当事人有异议的证据本院认定如下：A1中凤良俊工作名片因无祥盛公司的盖章确认，该份证据不能证明凤良俊是祥盛公司的工作人员；C5属于谦耀公司的支出，与本案的关联性本院不予认定。根据上述采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2018年6月25日祥盛公司（甲方）与浙兴公司（乙方）签订《项目渠道分销合同》，约定甲方委托乙方销售云山府项目5#、7#楼80套房源，代理期限自2018年7月30日至2018年11月30日；佣金构成：（1）甲方以项目底价方式（以该项目在建设局备案价的93%作为底价，车位按6万元/个为底价）将该项目可售房源提供给乙方销售，乙方以高于底价的成交价且低于备案价出售给乙方客户（一次性付款优惠2%），合同成交价高出甲方底价部分作为乙方佣金，乙方佣金部分需承担15%的税收。（2）乙方如果另行向客户收取中介服务费的，则收取额度应该在长兴县建设局规定允许范围内。2018年7月3日浙兴公司（甲方）与谦耀公司（乙方）签订《项目渠道分销合同》，约定甲方委托乙方销售云山府项目5#、7#楼150套房源（含尊正房地产经纪有限公司），代理期限自2018年7月30日至2018年11月30日；佣金构成：（1）甲方以项目底价方式（以该项目在建设局备案价的93%作为底价，车位按6万元/个为底价）将该项目可售房源提供给乙方销售，乙方以高于底价的成交价且低于备案价出售给乙方客户（一次性付款优惠2%），合同成交价高出甲方底价部分（四六分成，甲方四成，乙方六成）作为乙方佣金，乙方佣金部分需承担15%的税收，另每套房子返还2万元佣金给甲方。（2）乙方如果另行向客户收取中介服务费的，则收取额度应该在长兴县建设局规定允许范围内。2018年9月22日祥盛公司与卓未艾签订《商品房签约客户告知书》，载明“特别提示：渠道分销公司产生的购房以外其他费用，并不进入开发公司账户，由分销公司负责解释，请客户与分销公司确认”。2018年9月29日，卓未艾与祥盛公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定卓未艾购买祥盛公司位于长兴县××街道××幢××单元××室，建筑面积为98.12平方米，房屋总价为880000元。购房款卓未艾均已支付。2018年9月29日，卓未艾与祥盛公司签订《地下车位转让协议（非人防）》，约定祥盛公司向卓未艾转让地下车位1个，编号599＃，总金额为40000元。2018年9月22日谦耀公司（甲方）与卓未艾（乙方）签订《浙兴好房易购会员服务协议（住宅）》，约定乙方需支付的易购服务费为120000元，乙方可享受的购房优惠为150000元。同日，卓未艾与谦耀公司就同一车位签订《地下车位转让协议（非人防）》，约定谦耀公司向卓未艾转让该车位，总金额为80000元。2018年9月22日、2018年9月29日卓未艾按照谦耀公司要求分别刷卡支付2万元、18万元，谦耀公司将其中的40000元以卓未艾名义支付给了祥盛公司，2018年9月29日谦耀公司向卓未艾分别开具了车位80000元及好房易购服务费120000元的收款收据。另查明,涉案房屋的备案价为958043.68元（98.12平方×9764元/平方）,祥盛公司向长兴县住房和城乡建设局备案的《商品房预售方案》中载明“地下车位售价10万元客户优惠后4万元”。本案认为，卓未艾与祥盛公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。关于谦耀公司是否存在欺诈行为。构成民法意义上的欺诈需要满足欺诈故意、欺诈行为、错误意思表示以及欺诈行为与错误意思表示之间具有因果关系的四个构成要件。首先，根据浙兴公司与谦耀公司签订的合同，谦耀公司应明知涉案房屋备案价却向卓未艾高于备案价报价，主观上存在欺诈的故意。其次，根据卓未艾与谦耀公司签订的服务协议中关于支付服务费享受房款优惠的约定，可以看出卓未艾愿意支付谦耀公司服务费主要系由于支付该服务费可以享受150000元房款优惠，而该享受的150000元房款优惠是谦耀公司在向卓未艾销售涉案房屋时超过备案价部分的报价金额，因此谦耀公司的虚假报价行为足以误导卓未艾支付了服务费120000元，谦耀公司的虚假报价行为与卓未艾支付服务费之间存在因果关系，故谦耀公司构成欺诈。另外谦耀公司在明知卓未艾已与祥盛公司签订《地下车位转让协议（非人防）》的情况下，仍再次与其签订《地下车位转让协议（非人防）》并多收取40000元亦属欺诈。谦耀公司无权代理祥盛公司销售房屋、车位且存在欺诈，谦耀公司应承担归还卓未艾160000元的责任，并赔偿卓未艾自2018年9月29日起至生效判决确定的履行之日止的未退款项利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。关于卓未艾要求祥盛公司、浙兴公司承担共同退款责任。因浙兴公司的转委托并未得到祥盛公司的同意，谦耀公司无权代理祥盛公司销售房产、车位，其后果不应由祥盛公司承担，卓未艾主张凤良俊是祥盛公司的工作人员因未提交证据，故卓未艾要求祥盛公司承担共同退款责任无事实与法律依据，本院不予支持。对于浙兴公司是否承担责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百条“转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外”之规定，转委托未经同意，受托人对转委托的第三人的行为承担责任的对象应是委托人。本案中谦耀公司以自己的名义对外代理销售房屋及车位，未按照其与浙兴公司签订的《项目渠道分销合同》履行义务，对卓未艾构成欺诈，且浙兴公司并未取得卓未艾任何款项，故浙兴公司也不应承担对卓未艾的退款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第四百条之规定，判决如下：一、被告上海谦耀房产经纪有限公司返还原告卓未艾服务费120000元、地下车位使用权转让费4、地下车位使用权转让费40000元于本判决生效之日起十日内付清；二、被告上海谦耀房产经纪有限公司赔偿卓未艾自2018年9月29日起至生效判决确定的履行之日止的未退款项利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告卓未艾其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1750元，由被告上海谦耀房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 张周芳二〇二一年三月九日法官助理 李成毅书 记 员 邵 池