辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4731号上诉人（原审原告）：辽宁金科物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号6021室。法定代表人：马英华，该公司总经理。委托诉讼代理人：荣大林，辽宁华轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孕康源（辽宁）科技有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路12-2号。法定代表人：张信儒，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙巍，辽宁尊赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巾楠，辽宁攻盈律师事务所律师。上诉人辽宁金科物业管理有限公司（简称金科公司）因与被上诉人孕康源（辽宁）科技有限公司（简称科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初18571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金科公司上诉请求:1.请求二审法院改判一审判决第一项，增加支持被上诉人给付拖欠上诉人2016年租金45万元；2.请求二审法院依法改判被上诉人支付拖欠上诉人水、电费45045.85元；3.请求二审法院依法改判被上诉人支付上诉人违约金（以租金及水、电费945045.85元为基数，从拖欠之日起按照年利率24%的标准计算至实际给付之日止）；4.请求法院判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人拖欠上诉人租金共计90万元，其中2016年45万元，2017年45万元。一审法院只认定了2017年拖欠租金45万元，而认定2016年被上诉人拖欠租金45万元已履行完毕，不予支持，属于认定事实不清，适用法律错误。2016年1月1日，上诉人与被上诉人签署了《房屋租赁合同》，约定被上诉人承租上诉人三、四楼房屋，扣除免租及装修期，2016年租金为105万元，被上诉人只给付租金60万元，拖欠租金45万元。二、一审法院断章取义，截取谈话录音的一部分，来认定被上诉人拖欠的2016年租金已履行完毕，属于认定事实不清，适用法律错误。根据《最高法院民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，对于存有疑点的视听资料、电子数据，不能单独作为认定案件事实的根据。一审法院只依据没有任何佐证的谈话录音中的一句话，来认定2016年拖欠的租金已履行完毕，是对录音翻译资料的部分截取采纳，明显属于断章取义，认定事实不清。对于录音翻译资料，应该联系上下文和语境等因素来判断语意，从而确定当事人的真实意思表示，一审法院依据的是不明确且存疑的一段话，不能够据此单独认定事实。而根据录音翻译资料的后文记载，金科公司经理明确向被上诉人主张，欠付租金数额是90万元，在该录音证据中，联系上下文就能够得出，上诉人真实且明确的意思表示，是向被上诉人主张拖欠的90万元租金，该录音资料中“拖欠租金90万元”的这一主张有《房屋租赁合同》以及被上诉人原审答辩和当庭陈述作为佐证，录音资料恰恰能够进一步证明，被上诉人拖欠90万元租金的事实。三、被上诉人应支付承租期间，上诉人为其垫付的水、电费。根据租赁合同约定，承租期间的水、电费等费用，每月按照实际发生额计算，由承租人自行承担，在承租期间上诉人一直为被上诉人垫付水、电费，被上诉人一直没有偿还，其中拖欠水费1750.95元，电费43294.9元。四、一审法院认定的违约金过低，不足以赔偿上诉人实际损失。被上诉人拖欠上诉人房租及水、电费等行为，构成根本违约，严重侵害了上诉人的合法权益。因上诉人与被上诉人签订租期十年的租赁合同，上诉人在将案涉房产出租给被上诉人前，将房屋进行了大量的拆、改、建等装修工程，投入了大量的人力、物力、财力，就是为了能够更好的将合同长期履行下去，而被上诉人只承租了一年多就违约解除合同，而且这一年多的租金还拖欠大部分，对于上诉人来说损失惨重。综上，请求二审法院依法查清事实，撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。科技公司答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、2016年答辩人根本不欠被答辩人租金，被答辩人主张答辩人2016年欠付45万元租金毫无事实依据，一审法院对此认定事实清楚，适用法律正确。首先，2017年1月1日答辩人与案外人沈阳积木教育咨询有限公司（以下简称“积木公司”）联合向被答辩人发表说明，约定“自2017年1月1日起，答辩人和积木公司分别与被答辩人重新签订新的《房屋租赁合同》，原租赁合同同时作废，原租赁合同所涉及的债务、债权分别由各自承担”（见证据《说明》），因此答辩人与被答辩人重新签订新的《房屋租赁合同》。其次，原租赁合同虽然约定2016年三、四楼整体房租为105万元，但答辩人一直使用的是四楼，因此在新的《房屋租赁合同》中明确约定了答辩人2016年应付四楼的房租是52.5万元，现答辩人已经足额支付了该笔租金。对此，被答辩人也在原审中已经承认（见原审笔录）。最后，2016年答辩人足额支付租金的事实也与答辩人在原审法院提交的《录音文件》内容相互印证，并且该《录音文件》中的内容已经过被答辩人质证，在原二审时被答辩人对此没有任何异议，表示认可（见原二审庭审笔录）。综上，答辩人已足额支付2016年租金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、答辩人不欠被答辩人水电费。答辩人只应承担2016年及2017年1月至6月份四楼的水电费，但在此期间被答辩人并无证据证明四楼实际发生的水电费，因此，被答辩人应自行承担举证不能的不利后果。三、答辩人并非恶意违约，在双方履行《房屋租赁合同》的过程中，是由于被答辩人的原因，才导致房屋租赁合同目的最终无法实现。1、《房屋租赁合同》约定的违约金过高，一审法院应当调整。2、答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》前，答辩人计划为了给孕妇提供全面的配套服务，有一套完整的商业计划。在双方签订《房屋租赁合同》后，答辩人便投入大量资金用于房屋装饰装修，以及购置大量设备、办公用品，但是由于被答辩人相关配套设施不完善，经过与被答辩人协商仍无法兑现，不仅导致答辩人经营情况恶化，还给答辩人造成了严重的经济损失。3、由于答辩人与被答辩人在解除《房屋租赁合同》前双方已经沟通过相关事宜（见录音文件），被答辩人表示对此没有异议，而且被答辩人很快将案涉房屋转租给第三人（见律师调查令结果），因此答辩人在租赁期间内不存恶意违约，也没有给被答辩人造成实际损失。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回被答辩人上诉请求，维持原判。金科公司向一审法院起诉请求:1.判令被告给付原告拖欠租金90万元【2016年6月1日至2017年1月1日期间，被告拖欠房租金额为45万元（三、四楼）+2017年1月2日至2017年6月30日期间，被告拖欠我方的房租金额为45万元（四楼）】；2.判令被告给付原告拖欠水电费共计45045.85元；3.判令被告按照年利率24%的标准给付原告拖欠租金90万元的违约金；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。科技公司向一审法院反诉请求：1.依法判决被反诉人赔偿反诉人泳池设备款、人工费、咨询设计费等违约损失365000元；2.依法判决被反诉人赔偿反诉人办公用品、仪器设备等损毁灭失费用397750元；3.依法判决被反诉人返还3个月的房租费用225000元；以上合计987750元；4.反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于沈阳市和平区文化路19号金科大厦商业用房3、4层，建筑面积3350平方米出租给乙方用于经营孕妇培训中心，租赁期限10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日；合同第四条租金及其它费用1、第一年：2016年1月1日至2016年12月31日（其中2016年1月1日至2016年5月31日为免租及装修期）租金为1050000元；第二年：2017年1月1日至2017年12月31日，租金为1800000元；第三年：2018年1月1日至2018年12月31日，租金为1900000元；第四年：2019年1月1日至2019年12月31日，租金为2000000元；第五年：2020年1月1日至2020年12月31日，租金为2100000元；后5年可根据当时市场变化在2100000元基础上经过甲乙双方协商提高租赁价格；注：以上每年租金包括房租、物业费。2、交款及交房时间：（1）第一年交付房租时间为2016年5月31日前，从第二年开始每半年租金交付时间为上半年租赁期限到期日前一个月内即每年5月1日前和12月1日前一次性交付下半年租金。如乙方无故迟延交付租金，每逾期一日按应付半年租金的日百分之三向甲方给付逾期付款违约金；（2）签订合同时，需交付合同履约保证金100000元，作为租赁期间乙方合法使用租赁房屋以及履行合同义务的担保，于本合同期间届满或非乙方原因解除或终止本合同时，本合同履行期间届满后7日经甲方确认乙方无违约行为、赔偿责任及无拖欠的相关费用，则保证金无息返还予乙方；3、乙方承租期间水电费、排污、垃圾外运、防疫等公用事业费用及与租赁物使用相关的发生的一切行政事业性收费由乙方支付：每月按实际发生额计算，并按市政府有关部门出具的相应收费收据缴纳此类费用；第六条乙方责任1、按双方合同之规定，乙方按时向甲方交付合同约定费用，不得无故拖欠；4、未经甲方书面同意不得擅自改变房屋结构和本合同项下房屋租赁用途，否则由此产生的一切后果均由乙方负责；第七条租赁期间的房屋装饰、装修与维修：1、乙方因经营需要，经甲方书面同意可以对承租房屋进行装修，但不能影响房屋结构和功能。乙方装修的工料费及其他全部费用均由乙方承担，但乙方必须向甲方交纳必要装修保证金。2、租赁房屋的配套设施，即水、电、气、供暖，甲方按建筑现状交接予乙方，乙方如需根据其经营需求进行改造及装修，则乙方应在不改变建筑物原有结构及状态的前提下，以遵守相关法律法规关于建筑物改建、建筑物附属与配套设施拆改装饰装修的有关规定，以及不破坏建筑物主体结构、不危及建筑物安全，以自担全部装修费用并装修方案事先取得甲方同意后，对租赁房屋予以适当的装修与改造；如因装修改造发生法律责任的，由乙方自行承担。3、乙方的改造行为如造成租赁房屋主体结构或安全任何无法恢复的破坏或损失时，应承担赔偿责任。第九条合同的变更与解除：……3、本合同除其他条款中已经明确约定的解除情形外，甲乙双方有权因下列原因而解除本合同：3.1经协商一致时；3.2乙方故意损坏承租房屋的；3.5乙方擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3.7如遇上述情形时，不能继续履行本合同的，甲乙双方须提前15天通知对方；4、提出解除合同的一方应向对方发送合同解除的通知，通知到达对方时本合同解除。第十条合同终止如乙方无故拖欠应交付的各项费用，在甲方通知的最后期限内乙方不予改正，甲方可以终止本合同，乙方须在甲方规定期限内搬出该租赁场地。第十二条续约、返还、添附物处理5、租赁房屋因本合同解除或终止需返还予甲方时，房屋内由各方出资的动产仍归各方所有，由各方取回，而与租赁房屋形成附属或配套功能的设备设施、合法的构筑物等不动产，不论出资方系属，概归甲方所有……。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付给被告。庭审中，原告认可被告已支付2016年房屋租金60万元。2016年6月27日，在调取涉案房屋的图纸后被告委托第三方进行设计装修，在装修过程中，原告认为被告的装修给大厦造成了安全隐患，故阻止了被告的装修，因此，被告又重新调整了装修方案。2017年1月2日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了一份《金科大厦房屋租赁合同》，约定：甲方将位于沈阳市和平区文化路19号金科大厦商业用房四楼，建筑面积1675平方米出租给乙方用于经营孕妇培训，租赁期限10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日；合同第三条租金及其它费用1、第一年：2016年1月1日至2016年12月31日租金为525000元；第二年：2017年1月1日至2017年12月31日，租金为900000元；第三年：2018年1月1日至2018年12月31日，租金为950000元；第四年：2019年1月1日至2019年12月31日，租金为1000000元；第五年：2020年1月1日至2020年12月31日，租金为1050000元；后5年可根据当时市场变化在1050000元基础上经过甲乙双方协商提高租赁价格；注：以上每年租金包括房租、物业费。2、交付房租时间：（1）第一年交付房租时间为2016年12月31日前交付2017年上半年租金，2017年6月31日前交付下半年租金，以后交付房租时间以此类推。如乙方无故迟延交付租金，每逾期一日按应付半年租金的日百分之三向甲方给付逾期付款违约金；（2）签订合同时，需交付合同履约保证金50000元，作为租赁期间乙方合法使用租赁房屋以及履行合同义务的担保，于本合同期间届满或非乙方原因解除或终止本合同时，本合同履行期间届满后7日经甲方确认乙方无违约行为、赔偿责任及无拖欠的相关费用，则保证金无息返还予乙方；3、乙方承租期间承担三楼水电费、排污、垃圾外运、防疫等公用事业费用及与租赁物使用相关的发生的一切行政事业性收费，每月按实际发生额计算；第五条乙方责任1、按双方合同之规定，乙方按时向甲方交付合同约定费用，不得无故拖欠；3、如乙方无故在本合同租赁期限内退出该租赁场地，擅自解除合同的，属乙方单方违约，由乙方承担赔偿甲方当年一年租金的赔偿责任；4、未经甲方书面同意不得擅自改变房屋结构和本合同项下房屋租赁用途，否则由此产生的一切后果均由乙方负责。其他约定同上一份合同相同。原、被告双方均确认合同落款处虽为“2016年1月2日”，但实际的签订日期为2017年1月2日。庭审中，被告述称向原告交付10万元履约保证金，原告认可被告交付履约保证金的金额为5万元。被告在承租房屋过程中，于2016年6月15日，从辽宁圣玄健康科技有限公司处购买负氧离子机，支付134400元。2016年7月5日，被告（甲方）与沈阳帝辰装饰装修工程有限公司（乙方）签订了一份《游泳池施工程合同》，约定：乙方包工包料承担金科大厦婴幼儿游泳池的施工，工程价款150000元，施工时间：2016年7月5日至2016年9月1日，付款方式：本合同生效后支付合同款项前80000元，工程竣工且验收合格后，支付工程价款后70000元。同日，被告支付了80000元款项。2016年7月8日，孙玉梅(乙方)与临沂维尼宝贝国际贸易有限公司签订了一份《设备购销合同书》，约定：乙方购买婴童游泳馆设备产品，总金额为348000元。同日，孙玉梅支付现金288000元。2016年7月13日，被告（乙方）与沈阳市光明家具厂（甲方）签订了一份《购销合同》，约定：乙方委托甲方购买沙发、茶几、货架、办公桌、椅子等物品，货款总金额为232100元。2016年8月3日，被告在优良好文化杂品批发处购买厨房电器花费7050元。2016年8月15日，被告（乙方）与沈阳市沈河区德宝龙音响商行（甲方）签订了一份《购销合同》，约定：乙方委托甲方购买音响和投影仪，货款总金额为21000元。2018年7月1日，沈阳好爸爸婴幼儿游泳用品商贸有限公司出具了一份情况说明中载明：2016年6月27日，本单位员工李成默受孕康源（辽宁）科技有限公司委托，与赵勇拿金科大厦开具的介绍信，去辽宁省设计院调取金科大厦基础、板配筋、墙、柱、梁、位置平面图后由我们公司将设计图送到北方设计院进行设计，允许施工并给出设计蓝图，由本公司代收取设计费5000元。2017年6月30日，原、被告双方解除房屋租赁合同，原告未返还履约保证金。另查明，原告（反诉被告）辽宁金科物业管理有限公司以房屋租赁合同纠纷为案由，以被告（反诉原告）孕康源（辽宁）科技有限公司为被告，于2018年3月28日诉讼至一审法院。2019年4月9日，一审法院作出（2018）辽0102民初5280号民事判决书。判决：“一、被告孕康源（辽宁）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁金科物业管理有限公司2016年1月1日至2017年6月30日期间拖欠的租金共计850000元（租金900000元-50000元履约保证金）；二、被告孕康源（辽宁）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁金科物业管理有限公司违约金162500元；三、被告孕康源（辽宁）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁金科物业管理有限公司为其垫付的水费1750.95元，电费43294.9元；四、驳回本诉原告的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告孕康源（辽宁）科技有限公司的诉讼请求。”宣判后，孕康源（辽宁）科技有限公司不服判决提出上诉，本院于2019年7月17日作出（2019）辽01民终8443号民事裁定书，裁定载明：“关于房租问题，金科公司经理在2017年6月30日与科技公司的负责人的谈话录音中提到“去年的房租你一天没差”，“剩半年的房租”，“你差半年的，你把半年钱吧，咱俩算清”。科技公司陈述沈阳积木教育咨询有限公司已经将2016年的案涉房屋租金直接支付给金科公司，现金科公司与沈阳积木教育咨询有限公司就2018年1月1日起的租金问题正在诉讼中，本案与该案件存在关联，应待金科公司与沈阳积木教育咨询有限公司之间的租金问题有生效判决确认后，再行确定本案的租金问题。关于科技公司主张的办公用品及仪器设备损坏问题，科技公司负责人在2017年6月30日与金科公司负责人的谈话录音中两次提到“东西我都不动”，科技公司均未反驳。一审法院应结合金科公司对科技公司已经搬走案涉物品有记录记载分配举证责任，以确定科技公司的合理损失承担问题……裁定如下：“一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初5280号民事判决；二、发回沈阳市和平区人民法院重审。”再查明，案外人沈阳积木教育咨询有限公司（原告、反诉被告）以辽宁金科物业管理有限公司为被告（反诉原告），以房屋租赁合同纠纷为案由诉至一审法院。一审法院作出（2018）辽0102民初6189号民事判决，判决查明“2017年1月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了一份《金科大厦房屋租赁合同》，约定：甲方将位于沈阳市和平区文化路19号金科大厦商用房三楼，建筑面积1675平方米出租给乙方用于经营孕妇培训及儿童早期教育，租赁期限9年，自2017年1月1日起至2025年12月31日……2017年1月1日，孕康源(辽宁)科技有限公司和案外人沈阳积木教育咨询有限公司共同向辽宁金科物业管理有限公司出具《说明》一份，该说明中载明：因经营需要于2016年同贵公司签署的三、四楼商业租赁合同从2017年1月1日起，由沈阳积木教育咨询有限公司和孕康源(辽宁)科技有限公司分别签署了金科大厦三楼和四楼商业用房租赁合同，原2016年1月1日，以孕康源(辽宁)科技有限公司的名义，签署的三、四楼商业用房的租赁合同同时作废。原合同所涉及的债权和债务由我们双方公司各自担负。所涉及的相关事宜由我们双方协商解决……反诉被告沈阳积木教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告辽宁金科物业管理有限公司2018年1月1日至2019年10月22日期间的租金1760274元。”宣判后，沈阳积木教育咨询有限公司不服判决提出上诉，本院于2020年8月27日作出（2020）辽01民终8504号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告在履行合同中拖欠原告租金系违约，应承担相应的违约责任，现双方已解除了租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告主张的2016年6月1日至2017年1月1日期间，被告拖欠房租45万元。经查，2017年6月30日，金科公司经理与科技公司的负责人的谈话录音明确表明“去年的房租你一天没差”，“剩半年的房租”，“你差半年的，你把半年钱吧，咱俩算清”。根据上述内容可知，2016年房屋租金的给付义务被告已履行完毕，故对于原告的该项诉求，不予支持。关于原告主张的2017年1月2日至2017年6月30日期间，被告拖欠房租45万元。原、被告双方约定2017年1月1日至2017年12月31日期间租金为900000元，2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金应为450000元，该笔租金被告未交付，故对于原告要求被告支付该期间租金的诉请，予以支持。关于原告主张的违约金。合同中虽有约定，但约定过高。被告提供的证据可证实，其在签订租赁合同后进行装修、购入办公设施等投入大量资金，具有真实的经营意愿。被告因装修免租期、三楼装修事宜与原告产生分歧，进而逾期交付2017年房屋租金，并非恶意拖欠，故对于原告主张的违约金的诉求，一审法院酌情确定为30000元。关于原告主张的水、电费。庭审中，原告陈述“合同中有约定，水电费由原告代缴，电业局针对的是我们大厦，而不是每个租户，我们已经实际交付，水电是电业局统一给原告开具的发票，被告也有独立的水电表，我们是根据水电表的指数进行收费”。据此可知，原告具有代收代缴水电费之权利，但其代收费用金额需经承租方确认方可作为本案裁判依据。本案中，原告虽提交电费通知单、电费发票及水费票据，但上述票据所涉数据、金额均未经被告确认，庭审中被告亦不认可，在原告未提交其它证据佐证的前提下，不能认定被告拖欠上述费用的事实，故对于原告的该诉求，不予支持。关于反诉原告主张的履约保证金。庭审中，金科物业认可收到履行保证金50000元，反诉原告虽称其在签订2016年租房合同时，按约定支付了100000元履约保证金，但未提供证据予以佐证，故一审法院对履约保证金的金额以50000元予以认定。现双方的租赁合同已解除，该保证金可通过抵扣租金的方式进行返还。关于反诉原告主张的泳池设备款、人工费、咨询设计费等违约损失。本案中，原告既称“三楼一直是由沈阳积木教育咨询有限公司使用”，又要求被告向其赔偿三楼的相关损失，上述请求与其自述事实相矛盾，且根据反诉原告提供的证据无法证实上述损失已实际发生，故对于该诉求，不予支持。关于反诉原告主张的赔偿办公用品、仪器设备等损毁灭失费用。本案中，原、被告双方签订的租赁合同于2017年6月30日解除，合同解除后双方未对涉案房屋内是否留存物品进行清点交接，现原告提交的证据无法证实其购入的物品均存放于涉案房屋内，亦无法证实反诉被告存在损毁灭失的事实，故对于该诉求，不予支持。关于反诉原告主张的免租期问题。其提交的证据对该主张不足以予以佐证，故不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告孕康源（辽宁）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁金科物业管理有限公司2017年1月1日至2017年6月30日期间拖欠的租金共计400000元（租金450000元-50000元履约保证金）；二、被告孕康源（辽宁）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁金科物业管理有限公司违约金30000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回本诉原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孕康源（辽宁）科技有限公司的诉讼请求。本诉受理费13868元，由原告辽宁金科物业管理有限公司承担7627元，被告孕康源（辽宁）科技有限公司承担6241元；反诉受理费6839元，由反诉原告孕康源（辽宁）科技有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定，当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体。当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。第九十条规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：…（四）存有疑点的视听资料、电子数据；…。本案上诉人并未对被上诉人提供的录音资料的真实性提出异议，故被上诉人提供的录音资料内容可以作为认定本案事实的根据。关于科技公司是否应支付金科公司2016年租金45万元的问题。这个问题，表面上看是是否拖欠租金的问题，其实是2016年租金是多少的认定问题。本案双方对被上诉人已经支付60万租金没有争议，上诉人主张拖欠租金，其依据是第一份合同双方约定2016年租金为105万；被上诉人主张不拖欠租金，其依据是第二份合同双方约定的2016年租金为52.5万元。此外，双方就第一份合同的实际履行情况也有争议，一为装修免租期间是否顺延双方有争议，二为实际租赁使用一层还是两层双方也有争议。第二份合同虽然签订时间是2016年1月，但双方都承认实际签订时间为2017年1月，相对于第一份合同，第二份合同不仅对租赁楼层和2017年以及2017年以后的租金有了新的约定，而且对2016年的租金也进行了明确约定。结合录音证据中上诉人自认被上诉人不欠2016年租金的内容，可以认定第二份合同是双方对第一份合同的变更以及对第一份合同实际履行情况的确认，应当根据第二份合同对2016年租金的约定来认定2016年的租金数额。对录音证据的采信问题，上诉人认为一审法院是断章取义，这个问题其实也是关于2016年租金的问题。从整个录音内容看，上诉人在谈话录音中数次自认被上诉人不欠2016年租金。但在后面，确实有两处又提到欠租金90万。也就是说，关于被上诉人是否拖欠2016年租金的问题，上诉人在谈话录音中有相互矛盾的两个表示。就上诉人单方意思表示来看，对上诉人不利的意思表示，应当确认其真实性；对上诉人有利的意思表示，在相对人不予认可的前提下，不应当确认其真实性。另外，从录音中双方对话交流的具体语境上来说，也就是上诉人提出的上下文来判断，一审对录音证据的采信，并不存在断章取义的情况，最为重要的是录音证据和双方签订的第二份合同能够相互印证。综合以上事实，被上诉人已经付清上诉人2016年的房屋租金存在高度盖然性，一审法院确定被上诉人已经付清上诉人2016年的房屋租金并无不当。关于上诉人主张的水、电费问题。二审中上诉人陈述其将单方制作的三联据交付被上诉人，该三联据记载的数额即是被上诉人拖欠的水费、电费数额，但被上诉人对此不予认可，且上诉人提交的三联据并无被上诉人的工作人员签字确认；上诉人陈述被上诉人租赁的区域有独立的水、电表，但上诉人并未提供被上诉人租赁案涉房屋时水表、电表的起始数据；上诉人亦未提供其他证据证明被上诉人租赁期间实际使用案涉房屋所发生的水费、电费数额。综上，上诉人提供的票据所涉数据、金额均未经被上诉人确认，二审中被上诉人对此亦不予认可，故一审法院在上诉人未提交其它证据佐证的前提下未认定被上诉人拖欠上述费用的数额并无不当。关于违约金问题，上诉人主张本案适用案涉《金科大厦房屋租赁合同》第四条2、交付房租时间：“（1）第一年交付房租时间为2016年12月31日前交付2017年上半年租金，2017年6月31日前交付下半年租金，以后交付房租时间以此类推。如乙方无故迟延交付租金，每逾期一日按应付半年租金的日百分之三向甲方给付逾期付款违约金”以及六、乙方责任3、“如乙方无故在本合同租赁期限内退出该租赁场地、擅自解除合同的，属于乙方单方违约，由乙方承担赔偿甲方当年一年租金的赔偿责任”的约定，被上诉人应支付违约金（以租金及水、电费945045.85元为基数，从拖欠之日起按照年利率24%的标准计算至实际给付之日止）。关于迟延交付租金的违约金问题，金科公司法定代表人马英华在录音中明确陈述“你说5月30日。现在是6月30日了，妹妹实在的说我现在需要钱，你就把房租给我。金科公司于经理陈述“马总现在是这样的，后来不说6月30日，今天6月30日大哥不瞒你说，今天是6月30日，今天早晨咱们开会大家都知道今天是要给房租的”。从以上录音内容可以确定科技公司与金科公司已经协商迟延支付房租的事宜，金科公司已经同意科技公司在2017年6月30日支付拖欠的租金，故上诉人主张适用《金科大厦房屋租赁合同》第四条2要求被上诉人承担无故迟延交付租金的违约责任，在本案双方已经就科技公司交付租金的时间进行延后约定的情况下，不能确定属于被上诉人无故迟延支付租金。关于上诉人主张被上诉人擅自解除合同、属于被上诉人单方违约、应承担违约责任的问题。金科公司法定代表人马英华在录音中说“你那样的，大哥，你差半年的，咱俩算清。完事了，四楼的话呢，你从现在开始，既然不干了，从7月1日咱就赶紧放手”。科技公司王经理说“对，必须赶紧的，马上钥匙就给你，东西我都不动，咱赶紧往外兑。”金科公司法定代表人马英华又说“完了，你要兑不出去，你要背着债咱就不是哥们了，咱就7月1日开始就拉倒。咱就是你欠我半年的钱”，从以上内容可以确定金科公司法定代表人与科技公司的负责人已经协商一致确定于2017年6月30日解除案涉房屋租赁合同，故上诉人主张适用《金科大厦房屋租赁合同》六、乙方责任3的约定，承担擅自解除合同、被上诉人单方违约的违约责任，在本案双方就《金科大厦房屋租赁合同》的解除已经协商一致的情况下，不能确定属于被上诉人擅自解除合同、属于被上诉人单方违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于该条法律规范所规定的“过分高于造成的损失”的理解，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，参照该项规定,结合被上诉人的履约情况、过错程度、上诉人陈述的实际损失为利息损失及提起一审诉讼的时间等以及本案双方的意思自治等因素，上诉人请求调整被上诉人向上诉人支付的违约金数额依据不足，不予支持。综上所述，辽宁金科物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8726元，由上诉人辽宁金科物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年三月三十一日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。