山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1326号上诉人（原审原告）：孙轶，女，1980年6月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：傅强，山东鹏飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨守栋，山东鹏飞律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郓城高级中学，住所地郓城县。法定代表人：魏民，董事长。委托诉讼代理人：刘大兴，山东青大泽汇（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦洁，山东青大泽汇（济南）律师事务所律师。上诉人孙轶因与被上诉人郓城高级中学房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任审理。本案现已审理终结。孙轶上诉请求：1.依法认定孙轶与郓城高级中学在2018年3月30日签订的《房屋租赁协议》合法有效，责令原审人民法院依法受理并支持孙轶的原审诉求；2.一、二审诉讼费用由郓城高级中学承担。事实和理由：一、孙轶与郓城高级中学所签订的房屋租赁协议，是在双方充分了解且协商一致的前提下签订的，是双方真实意思的表示，是合法有效的，理应得到法律的认可与支持。涉案的房屋位于济南市历城区柳埠镇突泉村三区228号，该涉案房屋是一栋建筑面积约1984平方米，为四层楼房，外观整洁大方，内部高档次装修，水电设施齐全，是一个很好的办学与办公场所。郓城高级中学多次实地查看涉案楼房，并与孙轶就涉案楼房的承租事宜多次洽谈。涉案房屋原就是一个办学机构，即济南市历城区德康教育培训学校，孙轶是该学校的法定代表人。郓城高级中学一方的司猛、郭泽龙、魏民等多人，对孙轶承诺郓城高级中学在郓城县乃至整个菏泽市都名声在外，是一家很有实力的初高级中学，每年的毕业生都很优秀，都考入了省内外的一、二本科院校。孙轶正是看中了郓城高级中学的办学实力及较高的社会声誉，才决定将涉案楼房转租给郓城高级中学。而且孙轶还将有关原德康学校的办学资质也一同转让给郓城高级中学（双方曾于2018年3月30日签订了一份有关德康教育培训学校资质转让的协议）。另外，孙轶在签订上述楼房租赁协议的同时，还将原德康学校的全部物品也一同转交给了郓城高级中学，这也充分体现出孙轶的履约诚意及对郓城高级中学的支持。以上事实，充分说明了涉案的房屋租赁协议，是在平等自愿，充分了解的基础上签订的。对涉案楼房的情况，孙轶没有半点的隐瞒与撒谎，郓城高级中学对涉案房屋的使用性质是非常清楚的，并非是其在原审庭审时说的，涉案楼房没有规划手续等是在案发后才知道。这充分说明了郓城高级中学的狡辩与赤裸裸的违约行为之表现。二、原审判决以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作为原审认定的依据，并以涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，据此驳回了孙轶的原审诉求是错误的，根据是不充分的。在原审时，孙轶曾向法院阐明了涉案房屋的地址即是原济南市历城区德康教育培训学校的办学所在地。孙轶目前仍持有济南市历城区德康教育培训学校的登记证书、办学许可证、银行开户许可证等一系列合法的办学手续，而且上述证件当中明确载明了法定地址即是涉案楼房的办学地址。这也说明了济南市历城区教育局、民政局等部门，对涉案房屋的住所地址是给予了法律确认的。早在2016年12月1日，涉案房屋所在的村委会就出具了有关涉案楼房的产权使用情况即：“1、济南市历城区德康教育培训学校所租赁的房屋及院落（济南市历城区柳埠镇突泉村228号）为其个人所有（王立波2、该处房屋及所属院落不属于违章建筑，3、该处房屋及所属院落均不在拆迁范围内。”上述证明材料从侧面也证明了涉案楼房的存在是具有合法性的。众所周知，类似涉案楼房的情况在涉案所在地的柳埠镇，乃至我市的广大农村地区比比皆是，不可能每一楼房屋都向济南市区一样存在着建设规划许可证，原审判决以此条作为定案依据，显然是不顾国情，没有具体分析到城镇与农村的区别。涉案房屋的具体位置是在农村，并非是在济南市的城区之内，显然上述司法解释并不适用本案的实际情况与客观事实。综上，原审判决以上述司法解释的有关建设工程规划许可证作为本案的定案依据，显然是主观臆断，实属适用法律错误，望二审人民法院能明察本案，依法裁决并改判，能支持孙轶的原审诉求。郓城高级中学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回孙轶的上诉请求。孙轶向一审法院起诉请求：1.依法判令郓城高级中学支付拖欠的房屋租赁费33.5万元；2.本案诉讼费用、代理费用由郓城高级中学承担（庭审中孙轶撤回要求郓城高级中学支付代理费的诉讼请求）。一审法院认定事实：2018年3月30日，孙轶作为出租方（甲方）与承租方郓城高级中学（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定孙轶自愿将坐落于济南市历城区柳埠镇突泉村三区228号房屋，原有主建筑等出租给郓城高级中学，并约定租赁期限为自2018年3月31日至2028年3月30日止，租金及支付方式为每年人民币63.5万元，在租赁期间该费用固定不变，支付方式为一年一付，即首次房租于2018年4月10日前支付，后续房租应于每年的3月31日前支付下一年房租，以此类推。已支付定金10万元在首次房租支付时予以抵顶（2018年2月11日支付定金10万元其中该协议涉及定金5万元、转让协议定金5万元）。该协议还对出租房屋基本情况、租赁用途、其他费用、违约责任等内容作出约定。上述协议签订后，孙轶向郓城高级中学交付了租赁房屋。孙轶认可郓城高级中学已付清2020年3月30日之前的房租及押金5万元，2020年3月31日至2021年3月30日的房租郓城高级中学已支付30万元。郓城高级中学对此无异议。郓城高级中学于2020年10月17日向孙轶邮寄解除合同通知书，孙轶于次日拒收。涉案房屋未办理交接手续。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，孙轶、郓城高级中学于2018年3月30日签订的《房屋租赁协议》，由于涉案房屋未办理建设工程规划许可审批手续，违反法律强制性规定，根据上述司法解释的规定，该协议应认定为无效协议。关于房屋占有使用费，郓城高级中学已于2020年10月17日向孙轶邮寄解除合同通知书，孙轶也认可其于次日拒收该邮件，故孙轶要求郓城高级中学支付2020年10月18日之后的房屋占用使用费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。郓城高级中学应支付2020年3月31日至10月18日的房屋占用使用费346205元。郓城高级中学已支付2020年3月31日至2021年3月30日的租金30万元及押金5万元，已超出上述应支付的数额，故孙轶要求郓城高级中学支付房屋租赁费33.5万元，一审法院不予支持。上述押金抵顶房租后，如孙轶有其他损失，可另行主张权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：驳回孙轶的诉讼请求。案件受理费3162元，由孙轶负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙轶提交以下证据：证据1.证明三份。拟证明房屋的合法性。证据2.转让协议及框架协议各一份。拟证明是围绕涉案房屋所签。证据3.民办学校的办学许可证及照片一宗。拟证明涉案房屋的合法性。郓城高级中学对上述证据的真实性及与本案的关联性均不予认可。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋坐落于济南市历城区柳埠镇突泉村，且涉案房屋截至一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可审批手续，一审法院参照该解释规定认定孙轶与郓城高级中学签订的《房屋租赁协议》无效，并无不当。孙轶以协议签订系双方真实意思表示为由主张协议有效，依据不足。教育局、民政局、村委会均非证明建筑合法性的主体，且孙轶二审庭审中认可涉案房屋宅基地使用权等相关手续仍在办理中，现孙轶以涉案房屋已取得办学许可证等手续、突泉村委会出具证明涉案房屋不属于违章建筑等认为协议有效的主张不成立，本院不予支持。关于孙轶请求郓城高级中学支付拖欠租赁费的问题。郓城高级中学现已支付了2020年3月30日前全部房屋占有使用费及2020年3月31日至2021年3月30日期间的房屋占有使用费30万元、押金5万元。本案一审于2020年10月27日立案，孙轶提交的起诉状中落款日期为2020年9月28日，2020年10月15日郓城高级中学工作人员司猛与孙轶微信聊天记录中司猛曾表示需要孙轶签收解除合同通知书，郓城高级中学于2020年10月17日向孙轶邮寄了解除合同通知书，孙轶于2020年10月18日拒收。现孙轶起诉请求郓城高级中学支付2020年3月31日至2021年3月30日期间未支付的房屋租金。对此，本院认为，孙轶与郓城高级中学签订的《房屋租赁协议》无效，无效合同无须通过行使合同解除权方式终止，即使合同有效，郓城高级中学亦不享有单方解除权。郓城高级中学需支付的房屋占有使用费，应根据郓城高级中学实际占有涉案房屋的期间计算。根据现有证据，双方当事人关于涉案房屋租赁事宜的争议于2020年10月份前既已发生，虽无证据证明双方当事人已对涉案房屋进行了正式交接，但郓城高级中学庭审中表示其所有的物品均已搬离，孙轶在二审中亦认可双方现均持有涉案房屋钥匙，在此情况下，孙轶能够通过正常途径进入涉案房屋查看房屋现状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但本案争议发生在新冠肺炎疫情期间，郓城高级中学在解除合同通知函中亦称因疫情影响无法继续使用房屋。综合本案实际情况，郓城高级中学已支付2020年3月31日至2021年3月30日期间的房屋占有使用费30万元、押金5万元，能够满足孙轶主张的郓城高级中学占有涉案房屋期间需支付的使用费用，本院对孙轶要求郓城高级中学再支付房屋租赁费33.5万元的请求不予支持。综上所述，孙轶的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6326元，由上诉人孙轶负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年三月十二日书记员  侯新新