上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1592号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海艾卯实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：刘**，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马龙。被上诉人(原审原告、反诉被告)：姚江，男，1996年12月12日出生，汉族，户籍地重庆市。上诉人上海艾卯实业有限公司(以下简称“艾卯公司”)因与被上诉人姚江房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人艾卯公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、六项，依法改判姚江支付：1.2019年11月1日至2020年4月26日的房屋占有使用费人民币(以下币种均为人民币)105，600元；2．违约金54，000元。事实与理由：姚江租赁的上海市普陀区昌化路XXX号房屋三层的部分区域(以下简称“系争房屋”)属于店中店，与商场整体装修开业时间无关。姚江接收房屋后一直在正常使用直至自行离场。艾卯公司并没有出现违约的情况，是姚江违约提前解除了合同。被上诉人姚江辩称：签约时艾卯公司说2019年5月28日能够正常营业，但并没有把房屋位置规划出来。在姚江一再催促下，艾卯公司才把墙隔出来让姚江自行装修，是艾卯公司违约在先。迫于营业需要，姚江选择了妥协，在支付一笔钱后进场装修。吊顶、中央空调等需艾卯公司统一安装，但后期一直没有安装，到现在整个商场还是达不到餐饮的标准。艾卯公司承诺等正常营业后才计算租金，现在又不承认。请求本院驳回上诉，维持原判。姚江向一审法院提起诉讼，请求：1．确认姚江于2019年11月23日解除了与艾卯公司签订的《租赁合同》；2．判令艾卯公司返还已经支付的3个月的租金54，000元、押金54，000元、装修设计费30，000元、消防费用15，000元，共计153，000元；3．判令艾卯公司支付赔偿金210，617.4元；4．判令艾卯公司承担全部诉讼费用。艾卯公司向一审法院提出反诉，请求：1．确认艾卯公司与姚江签订的房屋租赁合同于2019年10月31日实际解除；2．姚江支付2019年9月16日至2019年10月31日期间的租金27，600元；3．姚江支付2019年11月1日至实际搬离日即2020年4月26日期间的房屋占用费，参照月租金18，000元的标准；4．判令姚江支付违约金54，000元，该费用从姚江已交的押金中抵扣；5．判令姚江承担本案全部的诉讼费用，律师费及公告费用等。一审法院经审理查明：2019年，艾卯公司作为甲方(出租方)与姚江作为乙方(承租方)签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方的系争房屋；门店内的经营项目为重庆小面；租赁期限为5年，租赁期限自2019年4月17日起至2024年4月16日止；双方预计于2019年4月28日交接门店，双方在交接时应按实填写门店相关物品交接(既交房确认)清单(附件二)，双方按该交接清单上签字确认之时即视为甲方已完成向乙方支付的义务；若由于门店在装修工程进度上的提前或者推后，双方应根据实际情况调整交付日的实际日期；乙方确认已于本合同签订之日起对相关物品现状质量及周围环境进行详细的勘察检验，乙方一旦在交接清单上签字，即视为对相关物品完好性、功能性、周遭环境等予以确认且不存在任何异议，之后不得再提出任何异议。租金每月18，000元(包含物业管理费3，000元每月)，押三个月付三个月，后续每三个月支付一次；三个月押金，租赁期满，无责、无扣除部分可全额退还，不计利息；装修设计费，甲方负责整个场地所有门店统一风格的装修设计，乙方一次性支付给甲方3万元作为装修设计费，租赁期限届满或其他任何原因终止的，该费用均不予返还。乙方应根据本合同之规定按时足额向甲方支付相关费用，每逾期一天，应按未付费用的日千分之一向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方解除本合同，已收取的全部费用不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于当月2个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应就不足部分予以补足；乙方应于合同终止之日，向甲方返还门店及其范围内所有相关物品，未经甲方书面同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按当时的5倍日租金向甲方支付占用用期间的使用费。逾期超过十天，甲方有权对门店采取包括停水、停电、关闭营业场所等在内的一切措施，门店遗留的所有物品、装修、设备均无偿归甲方所有，甲方无需为此向乙方支付任何费用。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；补充条款约定：1．装修包含基础隔断，水电到户，排风到户，空调(乙方支付给甲方的空调电费按照租赁面积计算)；2．免租期一个月(2019年4月28日至2019年5月28日)。2019年4月17日，姚江向艾卯公司转账3个月的租金和押金共计108，000元。2019年4月15日，姚江向艾卯公司转账30，000元装修设计费。2019年6月7日，姚江向案外人黄振转账15，000元消防费用(艾卯公司确认仅收到10，000元)。2019年5月16日，艾卯公司与姚江签订《门店相关物品交接(既交房确认)清单》(附件二)，载明项目为：结构墙2、隔断墙1，天花顶面铝扣板无，地面防滑地砖无，门自供、窗户自供。后姚江为系争房屋经营购置了相应物品、设备，聘用员工，并进行了部分装修。2019年10月20日，艾卯公司通过微信向姚江发送通知函，要求姚江于2019年10月25日前一次性支付拖欠2019年9月16日至2019年12月15日的租金54，000元以及滞纳金2，430元，若未履行，艾卯公司可以断水断电，行使单方解除权要求办理租赁门店。姚江表示收到。2019年9月30日，上海市普陀区知渝餐饮服务部在系争房屋处办理了营业执照，经营者为姚江，类型为个体工商户，经营场所为上海市普陀区昌化路********。同日该上海市普陀区知渝餐饮服务部在系争房屋处办理了食品经营许可证，法定代表人(负责人)为姚江。2019年11月22日，姚江向艾卯公司《律师函》，表示解除双方《租赁合同》并要求艾卯公司承担违约责任。该《律师函》未能送达已退回。2020年4月26日，姚江搬离系争房屋。反诉查明事实同本诉。关于实际损失，姚江提供了在接收系争房屋后购置厨房杂件、陶瓷餐具、沙发、摄像头、工作服、招牌等的凭证，以及另行支付的装饰款项、为员工租住房屋的凭证若干。关于系争房屋经营情况，艾卯公司提供了姚江经营的系争房屋于2019年10月的外卖单据若干。姚江表示仅为试营业阶段，单据是自己刷单，上面的手机号也是姚江自己的手机号。关于系争房屋交接，姚江陈述，系艾卯公司要求必须签订房屋交接单才让搬走物品。为此还报警了。艾卯公司称，确实要求姚江签署交房确认单，需要姚江注销营业执照，是姚江找的购买设备的人没有联系艾卯公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。姚江、艾卯公司均有解除《租赁合同》之意思表示，《租赁合同》已经解除。关于《租赁合同》解除的时间与责任，双方在庭审中进行了充分的阐述并进行了相应的举证，因双方签订的《租赁合同》仅预计门店交接日为2019年4月28日，明确约定系争房屋的交付时间会根据实际情况调整，而姚江与艾卯公司于2019年5月16日就系争房屋签署了门店相关物品交接清单，姚江入驻系争房屋并进行了相应的装修、营业执照的申报工作，应当视为对系争房屋的接收，对艾卯公司交付房屋的确认，并于之后在系争房屋处办理了营业执照和食品经营许可证，开始了试营业，故对于姚江认为艾卯公司未按照约定进行装修设计、未达到经营条件的意见，难以采纳，姚江在接收系争房屋之后未能按约定支付相应的租金，构成违约，姚江应就合同解除承担主要责任。艾卯公司以2019年10月31日送达告知函之日解除双方的《租赁合同》并无不妥，予以支持。然艾卯公司交付系争房屋所在楼层的整体装修时间以及广场整体开业时间均晚于系争房屋交付时间，系争房屋的餐饮经营会受到周围环境的施工一定程度的影响，故艾卯公司应当对《租赁合同》承担一定的责任。合同解除之后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因姚江接收并使用系争房屋，对姚江要求返还租金54，000元和装修设计费30，000元的诉请，难以支持，姚江应当继续支付2019年9月16日至2019年10月31日的租金。关于姚江支付给案外人的消防费用15，000元，艾卯公司仅确认收到10，000元，结合之后的消防验收、营业证照等办理情况，姚江要求艾卯公司返还的意见，缺乏事实依据，难以支持。双方已于2020年4月26日对系争房屋进行交接，关于合同解除之后的房屋占有使用费部分，综合合同约定赋予艾卯公司处置系争房屋内遗留物品的权利、双方的过错程度、系争房屋的空置情况、现场环境情况、双方沟通情况，结合双方在法院释明交接房屋后姚江仍设置了房屋交接的障碍从而引发争议等因素综合考虑，对姚江应当承担的房屋占有使用费予以酌定为18，000元。关于艾卯公司主张姚江承担的违约金，考虑到双方过错程度以及实际损失等因素，不再予以支持。关于押金54，000元，艾卯公司应当在所有费用结清之后返还姚江。关于姚江主张赔偿金部分，因姚江对合同解除承担主要责任，对姚江该部分的损失主张难以支持。判决：一、姚江与上海艾卯公司实业有限公司就上海市昌化路XXX号房屋三层的部分区域于2019年4月签订的《租赁合同》于2019年10月31日解除；二、姚江应于判决生效之日起十日内支付上海艾卯公司实业有限公司2019年9月16日至2019年10月31日的房屋租金，按照每月人民币18，000元计算；三、姚江应于判决生效之日起十日内支付上海艾卯公司实业有限公司2019年11月1日至2020年4月26日的房屋占有使用费人民币18，000元；四、上海艾卯公司实业有限公司应于姚江履行完毕判决主文第二、三、四项付款义务当日向姚江返还押金人民币54，000元；五、对姚江的其余诉讼请求，不予支持；六、对上海艾卯公司实业有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方未提供新证据。本院认为，姚江与艾卯公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同履行中，姚江与艾卯公司均要求解除《租赁合同》，本院予以准许。姚江未按约定支付租金虽事出有因，但仍构成违约，对合同解除负一定责任。艾卯公司虽将系争房屋交付给姚江，但所在楼层的整体装修尚未完成，广场尚未整体开业，对姚江经营餐饮势必造成一定程度的影响，故对合同解除负相应责任。艾卯公司上诉称姚江承租的店中店与整体装修及开业无关，于理不合，本院不予采信。一审法院综合合同约定、双方过错程度、系争房屋的空置情况、现场环境情况、双方沟通情况、房屋交接等因素，酌情确定姚江应当承担的房屋占有使用费数额，并无不当。艾卯公司上诉称姚江应当全额支付使用费，本院不予采纳。考虑到双方过错程度以及实际损失等因素，对艾卯公司的违约金主张，本院不予支持。综上，上诉人艾卯公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，132元，由上诉人上海艾卯公司实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年三月二十九日法官助理  何 倩书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……