浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1279号上诉人（原审被告）：瑞安市东都农垦开发有限公司。住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：陈玮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘伟章、余心海，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞安市瑞新起重机械有限公司。住所地：瑞安市经济开发区北拓展区望新路**。法定代表人：李新伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘星帆、朱伟方，浙江合一律师事务所律师。上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被上诉人瑞安市瑞新起重机械有限公司（以下简称瑞新公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2020）浙0381民初6733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东都公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：（1）东都公司交付厂房时间为2013年3月15日，一审判决认定为2013年8月30日，是错误的。（2）瑞新公司将厂房交由方力公司使用，违背了合同目的，其违约行为阻却了东都公司支付利息的义务。同时，瑞新公司已以其上述行为表明放弃减租优惠政策，应按东都公司会议纪要规定年租金192元/㎡计算。瑞新公司辩称:没有证据证明厂房交付时间是2013年3月15日，电费自8月份才发生。东都公司内部会议对瑞新公司没有约束力。瑞新公司向一审法院起诉请求：（1）支付厂房交付使用前的租金利息381319.50元；（2）退还租金214211.20元及利息损失（以月利率0.8%计，自2013年10月31日起计至实际履行之日止，暂计至2020年7月10日为139608元）。一审法院认定事实：2009年9月4日，东都公司为缓解厂房建设资金短缺问题，与瑞新公司订立《标准厂房租赁意向协议书》。约定：一、建设中的标准厂房坐落及租赁标准厂房面积。确定由瑞新公司承租一号楼一层建筑面积1300㎡，二层建筑面积300㎡，总计1600㎡；二、租期为五年，一层年租金180元/㎡，五年计117万元。二层年租金108元/㎡，五年计16.2万。一次性扣除租金利率，按月利率0.08%计，总共计1100807元。瑞新公司需在签约后五日内一次性付清租金；三、交清租金之日至厂房实际交付使用之日期间，东都公司应按月利率0.08%向瑞新公司付息。利息可以冲抵租金；四、厂房竣工验收交付使用后，签订正式合同。合同租金与本意向协议书一致。诉讼中，双方确认协议中计息标准月利率0.08%系笔误，应为月利率0.8%。利息如约冲抵租金后，瑞新公司实际租赁一层厂房1300㎡，支付966925元；租赁二层厂房300㎡，支付133882元。瑞新公司为履行租赁意向协议书，于2010年4月10日按协议约定，向东都公司预缴租金1100807元。至一审辩论终结前，双方未再就上述租赁厂房签订其他协议。2011年9月26日，东都公司领导层集体议决，“该标准厂房以预租方式一次性收取五年租金，月利息以0.8%计算返回，可冲抵租金”。“根据按市场同等价规定厂房第一层为重工业，每平方米年租金192元；第二至五层为轻工业，每平方米年租金120元。五年内一次性优先照顾安置旧场内的搬迁企业，租金比其它租赁企业每平方米每月优惠1元，面积按搬迁企业的实际需求量”。瑞新公司否认其了解该会议纪要中有关给予原场搬迁企业租金优惠的相关内容。2013年8月30日，案外人方力公司开立电力账户。次月电费单显示，该公司上月耗用一定电量。此前，方力公司于同年8月1日工商登记，公司登记地为东都公司标准厂房建设地，即经开区发展区金源路88号。诉讼中，双方确认瑞新公司实际承租一号厂房一层的1192㎡。基于瑞新公司实际承租面积，考虑利息冲抵租金因素，东都公司多收租金总额为214211元，包括一层多收租金80329元（966925元-966925元×1192㎡/1300㎡）、二层多收租金133882元。双方确认，除已缴纳1100807元外，瑞新公司未再被要求缴纳其他各类名目的费用，亦未收到东都公司其他各类名目的退费。就物业管理费而言，未见书面约定。证人证实，未曾向瑞新公司催收过物业管理费，亦未开具过有关发票。瑞新机械公司于2019年4月29日搬离腾空租赁厂房。双方确认，自2013年厂房交付始，曾多次就合同正式签订、租金退还及金额确定等，进行过概括性交涉。2019年4月间，经开区管委会曾介入调解未果。期间，东都公司曾提交系列调解方案。2020年7月15日，瑞新公司向一审法院起诉，当日一年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%。一审法院认为，本案预约合同已具备全部合同要素，且在双方已经实际履行的情况下，应认定为本约。但双方就“竣工交付后签订本约”的约定，已然特别明示排除了意向协议为本约，亦具备法律效力。因此，双方应在租赁厂房竣工并交付后订立本约。但案中并无证据显示，本约未能订立的原因得归咎于一方当事人。亦无证据显示，若本约正式订立，预约合同主要条款将发生重大变更。瑞新公司已实际履行了主要义务即预交了全部五年租金，东都公司接收租金后交付了租赁物，双方已通过实际履行，使得合同性质得以变更。故此，即便存在特别事由，亦不能对抗双方已实际履行的行为。如前所述，没有证据显示，倘若不签订本约，瑞新公司不得就其已提前交纳的租金享受利息冲抵。若双方真有约定如此，亦极不公平。同样如前所述，除非有证据显示，东都公司已将所谓“内部决议”告知瑞新公司，并在合同履行期内予以强调，否则瑞新公司得享受协议约定的租金优惠，即便瑞新公司旋即将租赁厂房交案外他人使用。因此，意向协议中约定的租金标准、利息冲抵等，仍应适用并得到履行。关于可冲抵租金计息时段的争议。一审法院认为，双方各自主张的所谓“厂房交付日”并无实据，或仅为口头通知，或实为调解方案，故酌定2013年8月30日为厂房交付日。该日为实际使用租赁厂房的方力公司开立电力账户之时，此后亦有一定金额的电费产生。可见，厂房使用方已处于规模经营生产活动之肇始阶段。因此，根据《租赁意向协议书》关于租金利息的约定，认定东都公司应按约向瑞新公司支付2010年4月10日至2013年8月30日的利息，计363413元（1100807元×0.8%/30天×1238天）。东都公司实际交付厂房面积仅1192㎡，与协议约定有明显差异，不论该项合同主要条款变更是否出于双方合意，瑞新公司据此主张索回多交租金，理所应当。瑞新公司该项请求，应予支持。基于实际承租面积，考虑利息冲抵租金因素，东都公司多收的租金总额为214211元。瑞新公司主张该部分多交租金应自厂房交付日始计算利息损失的诉请不予支持。订立《租赁意向协议书》时，瑞新公司已提前缴纳五年租金，包括多交部分，均按约定利率计算五年利息，并结合其他因素，据以酌减租金总额至1100807元。在已计息减租的情况下，瑞新公司又请求自始计息返还，显然并不合理。考虑本案系由企业间借款及预付租金引发，且双方未约定相应违约责任，故该部分款项的利息损失，酌按起诉时一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算，自起诉之日起计至实际履行之日止。据证人证实，双方于合同履行期间曾多次就租金退还及合同签订等事宜进行过概括性交涉，故东都公司有关诉讼时效的抗辩理由不成立。物业管理费无书面约定，另据证人陈述未曾进行过催收。故在东都公司未进行任何举证的情况下，不能认定双方之间存在事实上的物业服务。鉴于瑞新公司已腾空厂房，双方合同关系已终止，东都公司虽认为瑞新公司预缴的款项不足以支付租金及物业管理费，但未提出反诉，故瑞新公司诉讼请求的合理部分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：（1）东都公司应给付瑞新公司期内租金利息363413元；（2）东都公司应返还瑞新公司多交租金部分214211元及相应利息损失（自2020年7月15日起至实际履行之日止，以214211元为基数，按年利率3.85%计）；（3）东都公司应于本判决生效之日起十日内向瑞新公司履行上述第（1）、（2）项付义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（4）驳回瑞新公司其余诉讼请求。案件受理费11151元，减半收取5576元，由瑞新公司负担1116元，东都公司负担4460元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，双方于2009年9月4日订立《标准厂房租赁意向协议书》后，并未按协议约定在厂房交付使用时签订正式租赁合同。因双方已实际发生租赁关系，且该协议书已就租赁合同主要条款作出明确约定，故应按该协议书约定确定本案租赁合同双方的权利义务。东都公司主张此后公司会议纪要已明确对案涉厂房租金及相关优惠作出了调整，但并未提供充分证据证明已告知瑞新公司并征得其同意，故不构成合同变更。因此，东都公司主张瑞新公司已放弃减租优惠政策，应按192元/㎡计算租金的上诉理由，本院不予采纳。一审法院结合厂房实际使用人方力公司电力账户开立日期、工商登记日期以及电费实际发生情况，酌定厂房交付日为2013年8月30日，并无不当。东都公司主张交付时间为2013年3月15日的依据不充分，亦不予采纳。一审中，双方一致确认实际交付厂房面积为一层厂房1192㎡，瑞新公司于2019年4月29日搬离腾空厂房，实际使用时间为2058天，故按协议书定一层厂房年租金180元/㎡，故应支付租金为180元/年*㎡÷365天×1192㎡×2058天＝1209765元。协议书约定“交清租金之日至厂房实际交付使用之日，期间按月利率0.8%付息，利息可冲抵租金”。瑞新公司于2010年4月10日预付1100807元，计至厂房交付日2013年8月30日，为1238天，故相应利息为363413元（1100807元×0.8%/30天×1238天）。一审判决对此认定正确，二审予以确认。综上所述，瑞新公司已付租金1100807元，可冲抵租金的利息363413元，扣减应付租金1209765元，东都公司应当退还254455元。一审判决认定事实清楚，但计算租金结果有误，二审予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销瑞安市人民法院（2020）浙0381民初6733号民事判决；二、东都公司于本判决生效后十日内向支付瑞新公司254455元及相应利息损失（按年利率3.85%，自2020年7月15日起计至实际履行之日止）；三、驳回瑞新公司一审其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11151元，减半收取5576元，由瑞新公司负担3716元，东都公司负担1860元。二审案件受理费9576元，由东都公司负担4218元，瑞新公司负担5358元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二一年三月二十五日法官助理 姜岳良代书记员 李**程8-9-