河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2890号上诉人（原审原告）：张熬存，男，1990年5月7日出生，汉族，住河南省台前县。委托诉讼代理人：郭亚杰，河南濮水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清丰县华商置业有限公司，住所地清丰县南箕街南段。法定代表人：许恒举，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨建伟，男，系该公司法务。上诉人张熬存因与被上诉人清丰县华商置业有限公司（以下简称华商置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2020）豫0922民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张熬存及其委托诉讼代理人郭亚杰，被上诉人华商置业的委托诉讼代理人杨建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张熬存上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持张熬存的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由华商置业承担。事实和理由：一、张熬存与华商置业签订的《越秀国际定购协议》（以下简称订购协议）和《越秀国际委托经营管理合同书》（以下简称委托经营管理合同）无效。该协议和合同是华商置业具有非法吸收公众存款性质的融资，属于以合法形式掩盖非法目的，根据合同法的规定应认定为无效。二、在张熬存就本案争议提起诉讼前，已与华商置业协商解除了定购协议，华商置业同意全额退还张熬存已缴纳的房款。对于该事实，一审法院在判决中未做认定。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，张熬存与华商置业签订的定购协议未载明房屋交付时间和交付方式，故双方并未成立房屋买卖合同法律关系，一审法院适用法律不当。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，判如所请。华商置业辩称，双方签订的定购协议和委托经营管理合同均为真实意思表示，不存在欺骗行为。一审过程中华商置业已向张熬存等上百人通知办理房产证过户手续，但张熬存并未到公司配合办理，有电话记录为证。华商置业采取的零散销售的销售手段合法有效，且能够实现张熬存的购买及出租盈利目的，不存在非法集资行为。李红爽作为公司员工没有获得与张熬存解除协议的职权，其承诺应认定无效。张熬存向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的《越秀国际定购协议》；2、判令华商置业返还房款128,759元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2018年8月17日计算至返还之日），截止2020年7月1日利息为12,712元；3、判令华商置业返还定金1,000元；4、诉讼费用由华商置业承担。一审法院认定事实：2018年8月9日，华商置业与张熬存签订了《越秀国际定购协议》，协议约定：一、买受人于2018年8月9日自愿购买位于清丰县××大道与文化路交汇处的越秀国际1号楼1层202号商铺，并交纳定金壹仟元。二、该铺位合同约定建筑面积约9.8平方米。（具体面积以房管部门测量为准）。三、按建筑面积计算，该套房单价为（人民币）每平方米13,271.4元，总金额（人民币）：壹拾叁万零仟零佰陆拾零元整。四、付款方式：1、一次性付款：买受人于2018年8月12日前将全部房款壹拾叁万零仟零佰陆拾元一次性付清。五、如买受人未在出卖人规定期限内付清有关款项，视同买受人违约，出卖人有权将此套商铺另行出售，所交定金不予退还。六、签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废。七、本认购单一式叁份，具有同等法律效力，签章后生效。八、最终解释权归华商置业所有。张熬存分别于2018年8月9日、2018年8月17日向华商置业缴纳了房屋全款共计128,759元（1,000元、17,759元、110,000元），华商置业对上述事实予以认可。另查明，清丰县自然资源局不动产登记中心出具证明：经不动产系统查询，权利人：华商置业（统一社会信用代码：914109225367218990），坐落于清丰县××××北，幸福大道东侧。经查询：越秀国际1号楼1层商业无登记信息（部分商铺有预查封登记）。经不动产系统查询，华商置业（统一社会信用代码：914109225637218990），坐落于河南省××××大道东侧，越秀国际1、8裙楼1、2层商铺1-202（建筑面积9.8㎡）、2-199（建筑面积9.98㎡）；-1层商铺142A（建筑面积11.26㎡）等三套。经查：-1层商业企业已办理大证，业主正常办理转移登记；1、2层商铺企业需先办理面积变更登记，业主才可正常办理转移登记。上述三套房产无抵押，无查封，无异议。再查明，清丰县越秀国际居住小区商住楼于2019年8月8日竣工验收，于2019年8月10日申请备案。清丰县房地产管理局于2014年8月14日出具编号：清房预售字第014-26号商品房预售许可证，同意华商置业1、8号楼商品房自2014年8月14日起开始预售。还查明，张熬存与华商置业于2018年8月17日签订《越秀国际委托经营管理合同书》。第一条：商铺物业基本情况：1、商铺位置：清丰县××大道与文化路交汇处越秀国际商业1号楼1层202号，建筑面积以物业产权登记权属证书为准。2、购置方式：（2）全款，已交房款128,759元，大写壹拾贰万捌仟柒佰伍拾玖元整。3、甲方保证委托经营商铺产权完整，无任何权属争议。第二条：物业的委托经营与管理。1、甲方自愿委托乙方全权经营管理该物业，乙方自愿接受甲方的委托，对该物业进行管理。委托经营管理不改变该物业的所有权性质。2、委托经营期限（3＋7）（1）3年返租金：乙方按照甲方所购买楼层商铺成交总价款支付租金：第一年返还8%，第二年返还9%，第三年返还10%。（2）10年包租赁：因商铺物业形态的特殊性甲方必须统一由商业管理公司统一对外招租，并按照周边市场行情确认租金价格。（3）自第四年始甲方统一将物业租赁收益的10%作为乙方的运营成本。3、租金的支付方式：每半年的第一个月30日内乙方向甲方支付当年租金一半。4、委托经营管理期内，乙方有权对越秀国际依据招商情况进行统一的业态划分，有权将该物业出租、与他人合作经营、对物业进行装饰装修等运营策略。5、委托经营管理期限内，若甲方转让上述商铺，乙方享有优先购买权；若甲方将商铺转让给第三人，必须保证本合同的继续履行，即本合同项下物业任何权属的转移均不影响本合同的效力。6、本合同委托期满，甲乙双方依据市场行情另行协商委托经营事宜。第三条：甲乙上方的权利与义务。1、在委托期限内乙方有权对越秀国际进行统一包装、统一招商、统一运营、统一管理、统一业态的五统一原则。2、甲方承担因物业及物业收益所产生的国家或地方征收的相关税费。3、商铺在委托经营期限内所产生的物业费用由乙方承担。4、乙方应按照本合同的约定及时支付租金收益，如拖欠租金超过90日，甲方有权终止合同。5、乙方在委托经营期间不得损害商铺所有人的相关权益，装饰装修不得破坏物业的承重结构。6、委托经营期限内，除了乙方拖欠租金外，甲方不得以任何理由解除该合同。如果甲方违约，则应当将房屋产权按照原购买价格出售给乙方，以便乙方可以整体运营。7、自本合同项下商铺投入实际运营满10年，依据甲方是否自愿可申请乙方按照物业首次购置价款120%进行回购。华商置业按上述协议分别于2018年9月14日、2019年3月16日、2019年10月17日、2020年9月30日支付张熬存租金5,150元、5,150元、5,794元、12,232元。张熬存称将今年的租金12,232元已退回华商置业，华商置业当庭予以认可。至今张熬存、华商置业未签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，张熬存与华商置业2018年8月9日签订的《越秀国际定购协议》及《越秀国际委托经营管理合同书》，是双方的真实意思表示，合法有效。双方应按照协议内容各自履行合同义务，张熬存按合同约定向华商置业支付了全部房款，华商置业按照《越秀国际委托经营管理合同书》约定向张熬存支付租金。首先，仅就案涉《越秀国际定购协议》而言，其性质应为预约。虽然该协议明确约定了双方进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废。可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款及付款方式，但当事人在该协议第六条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，预约是指将来订立一定契约的契约，案涉《越秀国际定购协议》的性质为预约合同。其次，结合双方当事人在订立《越秀国际定购协议》之后的履行事实，张熬存与华商置业之间已经成立了房屋买卖法律关系。本案中，双方当事人在签订《越秀国际定购协议》之后，作为买受人的张熬存与华商置业签订了《越秀国际委托经营管理合同书》，将案涉房产出租经营。并且该协议一致持续履行，而根据《越秀国际定购协议》的预约性质，在当事人之间存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，华商置业的该行为应认定为系基于与张熬存之间的房屋买卖关系而为的使用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。综上所述，张熬存与华商置业之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《越秀国际定购协议》中未对张熬存单方解除合同的事项作出约定，故张熬存不享有约定解除权。而根据《越秀国际定购协议》，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，张熬存支付房款、华商置业交付房屋。张熬存的合同主要目的是获得出租受益。华商置业在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行签订购房合同并交付房屋的义务。经查，案涉房屋所在的1层商铺，已竣工验收，在华商置业办理面积变更登记后业主可正常办理转移登记，该房产无抵押，无查封，无异议，且由张熬存正常的租金受益已经实现。本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，张熬存主张其有权单方解除合同的理由不能成立。本案中，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，张熬存支付了房款，收取了租金，虽然当事人之间在签订商品房买卖合同的时间的问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在张熬存与华商置业之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。张熬存在《越秀国际委托经营管理合同书》明确约定了案涉房屋占有、使用、处分的权利，并一直对案涉房屋享有收益。本案中张熬存作为买受人，不存在买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的情况，也不符合上述法律规定。综上所述，一审法院认为，本案中，张熬存与华商置业之间存在房屋买卖法律关系，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自义务，在履行过程中，若当事人之间就对方的履行行为是否构成违约以及应否承担违约责任等问题发生争议，可自行协商或者另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：驳回张熬存的诉讼请求。案件受理费3,150元，由张熬存负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。张熬存与华商置业于2018年8月9日签订了《越秀国际定购协议》及《越秀国际委托经营管理合同书》，张熬存合同目的为取得案涉房屋所有权及华商置业承诺返还的三年租金收入，华商置业合同目的为出售案涉房屋，取得房屋价款。截止至张熬存一审起诉前，华商置业以《越秀国际委托经营管理合同书》向张熬存返还了租金履行了委托经营管理合同中返还租金的义务。目前案涉房产具备出售和登记条件，可以依法交付并完成房屋登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案中双方所签订的定购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即不具备房屋的交付时间和交付方式等其他主要内容，且定购协议中明确载明后续仍会签订商品房买卖合同，故即使华商置业收受了全额购房款，该定购协议仍应认定为预约合同。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面但另一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。结合本案来看，认定张熬存与华商置业之间是否存在房屋买卖合同法律关系，不应仅依据双方是否签订商品房买卖合同，而应确认张熬存与华商置业是否履行了房屋买卖的合同义务，是否实现了针对房屋买卖的合同目的。根据双方提交的证据可知，自定购协议与委托经营管理合同签订后，张熬存履行了交付全额购房款的义务，华商置业履行了三年内持续返还租金的义务。张熬存收取涉案房屋房租收益与华商置业收受全额购房款的合同目的均已实现，张熬存实际获得案涉房产的占有、使用与收益权，能够依法登记取得房屋所有权。且双方签订的定购协议与委托经营管理合同不存在违反法律、行政法规强制规定的内容，故应认定双方当事人之间存在合法有效的房屋买卖合同法律关系。关于张熬存因案涉房屋无法合法办理房屋产权登记而要求退房解除合同的主张，根据双方提交的证据，涉案房产目前已经具备产权过户登记的条件，华商置业不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，张熬存不具有单方面解除合同的权力。在华商置业明确表示继续履行合同、交付房屋并配合过户登记的情况下，张熬存应继续依约履行签订商品房买卖合同的义务。对于张熬存上诉提出华商置业的销售模式是具有非法吸收公众存款性质的融资，属于以合法形式掩盖非法目的，没有事实和法律依据。综上所述，张熬存的上诉请求不能成立，本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,150元，由张熬存负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二一年三月二日书记员 李淑敏