安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖01民终753号上诉人（原审被告）：张超，男，1994年9月20日出生，汉族，住安徽省合肥市肥东县。上诉人（原审被告）：干根斗，男，1985年2月5日出生，汉族，住安徽省合肥市肥东县。被上诉人（原审原告）：沈亮，男，1974年12月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：马青松，安徽临湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菲菲，安徽临湖律师事务所律师。上诉人张超、干根斗因与被上诉人沈亮房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初8930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张超、干根斗上诉请求：撤销原判第三、四项，改判不支付租金、电费和违约金，对煤气费、水费无异议。事实和理由：1.张超、干根斗与上一任承租人姚升俊、沈亮三方口头达成一致，由姚升俊代付第一季度租金85995元中的50000元，另35995元由张超、干根斗以现金方式给付沈亮。姚升俊因多种原因不愿意出庭作证，故提交姚升俊向沈亮支付50000元的转账凭证予以佐证。沈亮是在张超、干根斗缴纳房租后才让其二人开始经营，且双方租赁合同也对张超、干根斗缴纳房租的事实予以明确。2.张超、干根斗签订《房屋租赁合同》时缴纳保证金60000元，该款项目的是约束双方履行合同，一审判决认定张超、干根斗再赔付沈亮违约金28665元，与常理不符。3.“中国电信”有部分电费计入涉案的电费之中，对电费支付的数额有异议。沈亮辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。一审法院已充足考虑张超、干根斗的实际情况，减免了疫情期间的1.5个月租金和1个月零20天怠于履行期间的租金，并对60000元的保证金予以冲抵。案涉房屋目前仍属于空置状态，张超、干根斗未清场，应赔偿沈亮的租金损失。姚升俊的50000元款项与本案所涉租金无关，张超对此也未提供证据予以证明，且其二审上诉主张的第一季度租金支付也与其一审陈述不一致。另张超、干根斗一审已当庭认可煤气费、电费、水费。沈亮向一审法院起诉请求：1.解除沈亮与张超、干根斗于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》；2.张超、干根斗立即向沈亮支付欠付的房屋租金179320元（暂计算至2020年7月9日，后续租金按照合同约定的租金标准计算至张超、干根斗方将案涉承租房屋返还沈亮之日止）；3.张超、干根斗向沈亮支付拖欠的租赁房屋燃气费44104元（燃气费暂计算至2020年5月26日，实际计算至张超、干根斗方将房屋交还沈亮之日止），房屋水费10054元（水费暂计算至2020年6月16日，实际计算至张超、干根斗方交还房屋之日止）；房屋电费17859元（电费暂计算至2020年6月16日，实际计算至张超、干根斗返还房屋之日止），以上费用暂合计为72017元；4.张超、干根斗向沈亮支付违约金171990元；5.本案的诉讼费用由张超、干根斗承担。一审法院认定事实：2019年12月10日,沈亮作为出租方与作为承租方的张超、干根斗签订《房屋租赁合同》，约定沈亮将位于合肥市长江东路与铜陵北路交汇处合肥市东市区房屋租给张超、干根斗使用。租赁期为2年，自2019年12月10日至2021年12月9日止。在签订协议后张超、干根斗须向沈亮交纳60000元的房屋租赁保证金和第一季度房屋租金85995元。租金费用自协议签订之日起一年（2019年12月10日至2020年12月9日）租金为343980元／年，以后每年递增5%。租金按季度支付，提前一个月支付下个季度租金，逾期支付，每逾期一天，按所拖欠租金的1%支付滞纳金；逾期15天不付，沈亮有权终止本房屋租赁合同，收回房屋并没收房屋租赁保证金，同时须承担半年的违约金。该租赁场所的其他费用，包括但不限于物业管理费及水费、电费、燃气费、通讯费等日常经营所发生的费用均由张超、干根斗承担。合同签订后沈亮自认张超、干根斗向其给付了合同约定的保证金60000元，另张超、干根斗通过微信转账又向沈亮支付了50000元作为房屋租金。庭审中张超、干根斗主张因其未能付清全部房租，故沈亮于2020年5月12日或13日将出租房屋上锁，沈亮则主张上锁系因张超、干根斗离开。同时张超、干根斗主张其曾与沈亮协商解除租赁合同，但未获沈亮同意。一审法院另查，张超、干根斗承租房屋期间欠付的煤气费、水费、电费沈亮提交的证据有，1.燃气费：2020年5月26日合肥燃气集团营销公司《燃气催费及暂停供气通知单》，载明截至2020年5月26日拖欠燃气费为44103.86元。2.水费：2020年6月5日合肥供水集团有限公司营销公司《水费催交温馨提醒》，载明自2020年1月至2020年5月，已欠费9248.28元，违约金41.94元，合计9290.22元；后沈亮2020年6月16日缴清了张超、干根斗所欠水费及违约金10054.35元。3.电费：国网安徽省电力有限公司合肥供电公司低压客户电费清单四份及POS单两份，载明沈亮代张超、干根斗缴清电费共计17859元。一审法院再查，案涉《房屋租赁合同》出租的合肥市长江东路与铜陵北路交汇处合肥市东市区房屋登记房地产权利人即为沈亮。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于《房屋租赁合同》解除的问题，双方均同意解除合同，故对沈亮要求解除合同的请求予以支持。关于张超、干根斗尚欠的房屋租金，张超、干根斗系2019年12月10日承租的案涉房屋，至2020年7月30日《房屋租赁合同》解除，实际承租期共计7个月零20天。张超、干根斗主张因疫情要求减免租金，本案合同履行期内确遭新型冠状病毒传播疫情，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，张超、干根斗要求减免租金的主张符合不可抗力的情形，该院酌情给予其减免自2020年1月24日起，安徽启动重大公共卫生事件一级响应之日后1.5个月的房屋租金。另沈亮对张超、干根斗庭审中主张沈亮在2020年5月13日将出租房屋上锁的事实并未表达异议，虽沈亮上锁行为有自力救济的可能，但客观上亦造成张超、干根斗无法获得承租利益，且沈亮在进行自力救济后，亦应及时付诸行动主张公力救济。沈亮向该院递交民事起诉状主张其民事权利的时间为2020年7月10日，对于2020年5月13日至2020年7月10日之间产生的房屋租金，该院给予2020年5月13日至2020年5月19日间的七日为沈亮主张公力救济的合理准备期间，该期间房屋租金应由张超、干根斗负担，同时认定2020年5月20日至7月10日期间1个月零20天的租金损失，为沈亮怠于行使权利而造成的扩大损失，应由沈亮自行负担。综上，张超、干根斗应支付沈亮的租金月份为4.5个月，其中扣除了疫情原因减免的1.5个月及沈亮怠于行使权利应由沈亮自行负担的1个月零20天。根据双方约定，案涉房屋季度租金为85995元，据此月度租金即为28665元，算出张超、干根斗应支付的租金为128992.5元，扣除张超、干根斗签订合同时给付沈亮的保证金60000元及已经支付的50000元租金，张超、干根斗尚应给付沈亮租金为18992.5元。关于房屋占用损失，因张超、干根斗将门上锁，之后主张的房屋占用费不予支持。关于水电煤气费，沈亮提交了相关收费票据及支付凭证，确认张超、干根斗应付沈亮煤气费为44104元、水费为10054元、电费为17859元。关于违约金，张超、干根斗欠付租金造成沈亮的损失系资金占用的损失，沈亮主张按约定的半年房屋租金标准计算违约金。该约定标准过高，故该院仅支持沈亮主张的部分违约金，即以1个月房屋租金28665元为标准，对于超出该标准部分的违约金主张，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除沈亮与张超、干根斗签订的合同；二、张超、干根斗于判决生效之日起十日内支付沈亮剩余租金18992.5元、煤气费44104元、水费10054元、电费17859元，合计91009.5元；三、张超、干根斗于判决生效之日起十日内向沈亮返还位于合肥市长江东路与铜陵北路交汇处合肥市东市区房屋；四、张超、干根斗于判决生效之日起十日内赔偿沈亮违约金28665元；五、驳回沈亮的其他诉讼请求。案件受理费7650元，减半收取3825元，由沈亮负担2744元，由张超、干根斗负担1081元。二审中，张超、干根斗向本院提交姚升俊转账给沈亮50000元转账凭证截图两份，证明姚升俊已经代其向沈亮支付租金50000元。该50000元是其向姚升俊转租案涉房屋时，姚升俊向沈亮交付的下剩租期的租金。沈亮质证认为，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该份转账凭证不能证明是姚升俊的转款，也不能证明姚升俊是代张超、干根斗支付第一季度租金。张超、干根斗提交的转账凭证为纸质截图，未提供原始载体，款项支付主体姚升俊也未出庭作证，本院对该转账凭证的真实性、关联性及证明目的均不予确认。另对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，关于张超、干根斗主张的第一季度租金85995元的支付。张超、干根斗主张其已经支付第一季度租金85995元，并明确其中50000元由姚升俊代为支付，35995元由张超、干根斗以现金方式支付。沈亮则主张姚升俊支付的50000元与本案诉争的租金无关，其也未收到干根斗、张超现金支付的35995元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。张超、干根斗对于其上述主张仅提供姚升俊向沈亮转账支付50000元的转账凭证截图两份予以佐证，沈亮对此也不予认可，姚升俊亦未出庭作证，在张超、干根斗未提供其他有效证据予以佐证的情况下，仅凭其二人的口头陈述，不足以认定其二人已实际支付了第一季度租金85995元，故对于张超、干根斗主张已支付第一季度租金85995元的意见，本院不予采信。张超、干根斗主张一审认定的电费有第三方的部分电费计入其中，未明确数额，也未提供证据予以佐证，本院亦不予采信。关于违约金。涉案《房屋租赁合同》第八条约定，若因甲、乙双方各自原因而导致本协议不能继续履行，则违约方须赔偿对方的经济损失及承担违约责任，违约金为当年度的半年房屋租金。现因张超、干根斗未及时支付租金，致使涉案《房屋租赁合同》不能继续履行，依照上述合同约定，张超、干根斗应承担违约责任并支付沈亮半年房屋租金的违约金。一审法院综合考虑合同履行实际、张超、干根斗的违约情节及过错程度等因素，在保证金抵付租金的基础上，对双方合同约定的违约金标准予以调低，酌定张超、干根斗支付沈亮违约金28665元，未损害张超、干根斗的权益，亦无不当，本院予以认同。综上，干根斗、张超的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由干根斗、张超负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇二一年三月十六日法官助理吴丁蔷书记员俞文静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。