广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初41685号原告：谭林，男，汉族，1983年7月2日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：曾存钢，广东深远律师事务所律师，执业证号14403202010224658。委托诉讼代理人：韩慧静，广东深远律师事务所律师，执业证号14403201611356486。被告：龙银花，女，侗族，1990年5月10日出生，身份证住址湖南省会同县。第三人：深圳市长锦房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区莲塘街道长岭社区罗沙路**鸿景翠峰**半地下室负1L，统一社会信用代码91440300MA5FXJT578。法定代表人：黄贤忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙勤，女，汉族，1988年4月21日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，该公司员工。上列原告谭林诉被告龙银花、第三人深圳市长锦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月24日、2020年1月5日、2020年2月3日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人曾存钢到庭参加了诉讼，被告龙银花经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理；第二次庭审时，原告的委托诉讼代理人韩慧静以及被告龙银花到庭参加了诉讼；第三次庭审时原告的委托诉讼代理人曾存钢以及第三人的法定代表人黄贤忠到庭参加了诉讼，被告龙银花经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告谭林向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告定金25万元并配合原告完成资金监管的解除；2.判决被告以房屋价款的20%支付原告违约金78万元；3.判决由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告被告于2020年5月2日签订《房屋买卖合同》（合同编号：100005514122），约定原告以390万元的价格向被告购买深圳市罗湖区房屋【房地产证号2018-××0】，违约金为房屋成交价格的20%。合同签订后，原告如约完成25万元定金支付、网签合同备案、银行资金监管等合同义务，被告对上述信息均已明确知晓。但经多次催促，被告一直拒不履行赎楼、交付房屋及协助原告办理过户登记等出卖人义务，原告被迫于2020年9月7日向被告发出《解除合同通知函》解除双方合同。被告的恶意违约行为，严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原告特提起诉讼。被告龙银花辩称：2020年8月30日，中介方与原告一起约谈关于涉案房屋可能会被查封的风险，有可能不能按时交易，被告有询问原告是否愿意解约，原告表示愿意等待，待解除查封时做出相应的补偿。我方愿意退还定金25万元，原告要求的违约金过高，我方愿意支付违约金5万元。2020年9月8日中介方拿出一份补充协议让被告签字，签字后不久，原告方向被告方发出律师函。第三人深圳市长锦房地产经纪有限公司陈述称：没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证并据此查明如下事实：一、2020年5月2日，原告（买受人、乙方）、被告（出售人、甲方）以及第三人（居间人、丙方）三方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋坐落于深圳市罗湖区，不动产证号为2018-××0，登记建筑面积共88.94平方米；该房屋处于抵押状态，甲方自行赎楼的，如乙方为一次性付款，甲方须于甲乙双方办理资金监管手续之日起90个工作日内还清贷款及办妥注销抵押手续，如乙方为贷款付款，甲方须于乙方取得贷款机构出具同意贷款通知之日起10个工作日内还清贷款及办妥注销抵押手续，甲方应于办妥注销抵押登记手续当日将房地产证／不动产权证原件交予丙方，直至房屋所有权转移登记手续办理完成；甲乙双方确认该房屋成交价格为390万元，该成交价格不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第九条至约定承担；甲乙双方确认购房定金共计250000元，乙方应于2020年5月8日前支付250000元至甲方指定账户；甲方应向乙方定金收据，甲方拒绝向乙方出具定金收据的，不影响定金的生效，存管方将定金划转给甲方即告定金存管终止；甲方应结清房屋交付前所欠的物业管理、水、电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定交房条件如期向乙方交付房屋，该房屋的物业管理、水、电费、燃气费或类似费用情况为已结清，截至2020年8月20日欠费总额不高于5000元，为此甲乙双方同意预留5000元作为交房保证金，且甲方须自本合同签订之日起2日内自行向丙方存管账户支付前述交房保证金，此款待甲方结清所有应付费用，并办理完毕水、电及其他设备过户手续，按约定交房条件如期交付房产且向丙方提供双方签字的《交楼确认书》或其他类似文件后十个工作日内，由丙方无息划转给甲方，丙方将交房保证金划转给甲方即告交房保证金存管终止，甲方拒不结清所欠费用或未按约定条件如期交付房产及家私家电的，乙方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由甲方承担；甲乙双方同意乙方以银行商业贷款，办理购房贷款的方式支付除购房定金以外的房款，乙方须于2020年8月7日前（含当日）支付首期购房款（不包括定金）920000元，支付方式为乙方应将上述首期款中的920000元存入乙方贷款银行，并依据监管合同存入监管账户；乙方应在甲乙双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交其要求的有关贷款申请的所有资料，贷款金额以前述机构的通知为准；甲乙双方同意，自乙方将房屋成交价款一次性支付至甲乙双方指定的存管方监管账号或取得银行贷款承诺函，且甲方已取得房地产证／不动产权证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，双方共同向不动产登记中心申请办理房屋权属转移登记手续；任何一方不按照合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任，迟延履行合同义务应承担的违约责任，逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金。合同还就其他权利义务进行了约定。二、2020年5月2日，被告向原告出具编号为504087的收款收据，载明“今收到谭林交来购买畔山花园15栋301物业的定金金额10万元”。2020年5月8日，被告向原告出具编号为504088的收款收据，载明“今收到谭林交来购买畔山花园15栋301物业的定金金额15万元”。被告当庭确认已收取原告定金25万元。三、2020年7月27日，原告（乙方）、被告（甲方）与中国建设银行股份有限公司深圳吉华支行签署编号为2020072731《房屋交易资金托管业务开户通知／协议书》，载明甲乙双方同意以乙方名义建立子账户，并将乙方的购房资金170万元存入子账户（子账户户名：谭林，账号：04×××27）；甲乙资金划转的条件是“甲乙双方共同出具《房易安交易资金划转通知书》，交易房产已从甲方过户至乙方名下，建设银行留存权利人已登记为乙方的房地产证复印件”；交易条件成就时，交易资金（不包括利息）划转至卖方指定的结算账户（户名：龙银花，账号：62×××71）；交易条件成就时，利息划转至乙方指定的结算账户（户名：谭林，账号：62×××25）；交易资金退回的条件是（满足条件之一即可）“1.托管期间届满，且上述交易资金划转条件未成就；2.托管期间内，乙方未向建设银行提交办理交易房产按揭贷款的申请且甲乙双方共同向银行签署《房易安交易资金退回通知书》”，满足上述交易资金退回条件的，交易资金（包括利息）退回至乙方指定的结算账户；本协议项下建设银行的托管期间为6个月，自本协议签署日开始计算。2020年7月27日，原告（乙方）、被告（甲方）与中国建设银行股份有限公司深圳吉华支行签署编号为2020072732《房屋交易资金托管业务开户通知／协议书》，载明甲乙双方同意以乙方名义建立子账户，并将乙方的购房资金145万元存入子账户（子账户户名：谭林，账号：04×××17）；甲乙资金划转的条件是“甲乙双方共同出具《房易安交易资金划转通知书》，交易房产已从甲方过户至乙方名下，建设银行留存权利人已登记为乙方的房地产证复印件”；交易条件成就时，交易资金（不包括利息）划转至卖方指定的结算账户（户名：龙银花，账号：62×××71）；交易条件成就时，利息划转至乙方指定的结算账户（户名：谭林，账号：62×××25）；交易资金退回的条件是（满足条件之一即可）“1.托管期间届满，且上述交易资金划转条件未成就；2.托管期间内，乙方未向建设银行提交办理交易房产按揭贷款的申请且甲乙双方共同向银行签署《房易安交易资金退回通知书》”，满足上述交易资金退回条件的，交易资金（包括利息）退回至乙方指定的结算账户；本协议项下建设银行的托管期间为6个月，自本协议签署日开始计算。四、2020年7月31日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行向被告出具《二手楼购房贷款承诺书》，就二手楼购房贷款申请人（原告谭林）与买房人（被告龙银花）关于位于深圳市罗湖区产的买卖贷款申请承诺在满足该承诺书第一条约定的全部条件的前提下，承诺人同意向贷款申请人发放期限为30年，金额为50万元的购房贷款。被告当庭陈述其于2020年7月31日收到上述《二手楼购房贷款承诺书》。五、2020年9月1日，原告向被告发送《履行合同催告函》，载明原告现函告被告尽快还清贷款及办妥注销抵押手续，及时办理证件移交及房产过户手续，如被告在3日内还不能办理还款和注销抵押手续及履行下一步房产变更登记手续，原告不得不被迫解除房屋买卖合同并根据合同约定向被告主张违约责任。被告当庭陈述于2020年9月1日收到原告出具的《履行合同催告函》。六、2020年9月7日，原告向被告出具《解除合同通知函》，载明原被告双方于2020年5月2日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买深圳市罗湖区产，因被告经原告多次催告后仍未办理还清贷款及办妥注销抵押手续的信息，也没有将房产证原件交由中介机构保管以便办理房产过户登记，基于合同约定及事实情况，原告现依法依约通知被告解除《房屋买卖合同》。被告当庭陈述于2020年9月8日收到原告方出具的《解除合同通知函》。七、被告当庭陈述因第三方对涉案房产进行了查封导致其无法办理赎楼手续，第三方对涉案房产的查封于2020年10月23日解除。八、第三人当庭陈述根据案涉合同的约定，被告支付的交房保证金5000元仍托管在第三人处。原告主张该交房保证金可用于抵扣原告的损失，可由第三人向原告支付该保证金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。原告已按照合同约定履行了支付定金、办理资金监管等合同义务，中国建设银行股份有限公司深圳市分行亦于2020年7月31日向被告出具《二手楼购房贷款承诺书》，根据合同约定，被告应于原告取得贷款机构出具同意贷款通知之日起10个工作日内还清贷款及办妥注销抵押手续，被告未于案涉合同约定的期限内办理还清贷款及办妥注销抵押手续已构成单方违约，原告作为守约方有权解除合同并要求被告承担违约责任，原告通过向被告邮寄《解除合同通知函》，履行其行使合同解除权的通知义务，被告确认其于2020年9月8日收到原告出具的《解除合同通知函》，故原被告之间的房屋买卖合同关系于2020年9月8日解除，原告主张要求被告返还已支付的定金25万元有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告应按照房屋价款的20%支付原告违约金78万元，被告抗辩称该违约金过高。对此，本院认为，案涉合同约定“守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金”，综合考量案涉合同的履行情况及被告的违约程度，且鉴于本院已支持原告要求被告返还定金25万元的诉请，本院依法将违约金调整为25万元，原告诉请过高部分，本院不予支持。关于交房保证金5000元，该款项系用于保证案涉房产的交付，因原被告之间的房屋买卖合同关系已解除，案涉房屋已无需进行交付，且案涉合同约定若未按约定条件如期交付房产的，原告有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，原告亦在庭审中确认该交房保证金可用于抵扣原告的损失，并可由第三人向原告支付该保证金，为避免各方当事人诉累，且该交房保证金5000元托管于第三人处，故该交房保证金可用于抵扣被告应向原告支付的违约金，并由第三人直接向原告支付，据此，被告应向原告支付违约金245000元，第三人应向原告支付款项5000元。原告于庭后向本院提交申请，申请撤回诉讼请求第一项中要求被告配合原告完成资金监管的解除的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龙银花应于本判决生效之日起十日内向原告谭林返还定金25万元；二、被告龙银花应于本判决生效之日起十日内向原告谭林支付违约金245000元；三、第三人深圳市长锦房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谭林支付5000元；四、驳回原告谭林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14070元、保全费5000元，由原告谭林负担9820元，被告龙银花负担9250元,上述费用原告谭林已预付，被告龙银花应在本判决生效之日起十日内迳付原告9250元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈婉丹二〇二一年三月九日书记员  叶 雄