广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初359号原告：康泽华，男，1991年1月18日出生，汉族，公民身份号码130××××××××××××011，住河北省石家庄市行唐县×××××××××××××。委托诉讼代理人：区朝光，广东申力律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪群菊，广东申力律师事务所律师。被告：林敏儿，女，1990年4月9日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××006，住广东省珠海市斗门区××××××××××××。原告康泽华诉被告林敏儿共有物分割纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康泽华及其委托诉讼代理人区朝光到庭参加诉讼，被告林敏儿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康泽华向本院提出诉讼请求如下：1.判决确认原告康泽华与被告林敏儿于2020年6月12日签订的《房产析产协议书》有效。2.判决确认位于珠海市斗门区××××××××××××××××××××的100%房地产权归原告康泽华所有。3.判决在原告康泽华向中国工商银行股份有限公司珠海分行履行完毕《个人购房借款／担保合同》、《个人住房公积金房屋担保借款合同》约定的债务后十日内，被告林敏儿协助原告康泽华涂销位于珠海市斗门区××××××××××××××××××××的抵押权登记，并协助原告康泽华将该房屋登记在被告林敏儿50%的产权份额过户至原告康泽华名下。4.本案诉讼费由被告林敏儿承担。事实和理由：2016年7月，原告康泽华购买位于珠海市斗门区××××××××××××××××××××并支付首付款27万元。当时原告康泽华与被告林敏儿是情侣关系。故在《商品房买卖合同》中加上被告林敏儿名字，共同贷款申请人向中国工商银行股份有限公司珠海分行按揭贷款60万元。其后，原告康泽华与被告林敏儿情侣关系破裂，原告康泽华独自承担偿还按揭贷款。2020年6月12日，双方签订的《房产析产协议书》，确认该房全部产权归原告康泽华所有，被告林敏儿无偿将登记在其名下50%产权变更至原告康泽华名下。但被告林敏儿仍欠原告康泽华40多万元借款未还和欠银行信用卡贷款未及时偿还，该房产随时因被告林敏儿的负债被第三方追诉而被查封，损害了原告康泽华的利益。原告康泽华为维护自身合法权益，故诉至法院。原告康泽华对其诉称向本院提交《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房借款／担保合同》、《房产析产协议书》、银行交易明细及发票、不动产登记表、微信聊天记录等证据，用以证明其主张。被告林敏儿缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告康泽华围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告林敏儿缺席，没有发表质证意见。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告康泽华提供的证据《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房借款／担保合同》、《房产析产协议书》、银行交易明细及发票、不动产登记表的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准。原告康泽华提供的证据微信聊天记录，与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月19日，原告康泽华、被告林敏儿与珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告康泽华、被告林敏儿向珠海市斗门区××××××房产部购买位于珠海市斗门区××××××××××××××××××××，总价款870，000元，付款方式为首付款270，000元，其余款项600，000元向中国工商银行股份有限公司珠海分行申请贷款支付。2016年8月30日，原告康泽华、被告林敏儿作为共同借款人与中国工商银行股份有限公司珠海分行签订《个人住房借款／担保合同》，约定借款600，000元购买上述房屋，并以上述房屋作为借款的抵押担保。2020年6月12日，原告康泽华（甲方）与被告林敏儿（乙方）签订《房产析产协议书》，将案涉房产约定为析产房产，并载明以下内容：甲方于2016年7月相中并决定购入案涉房产，并于2016年7月5日和2016年7月9日分两笔支付了案涉房产的首付款270，000元。因购入案涉房产时，乙方与甲方系情侣关系，碍于双方关系，甲方在《商品房买卖合同》中加上了乙方的名字，并同乙方作为共同贷款申请人向银行申请到了案涉房产的按揭贷款600，000元。随后，乙方同甲方情侣关系破裂，甲方独自负担了案涉房产自首次缴纳至今的贷款月供、物业费、物业公摊维修费、水电费等所有费用。甲方于2017年10月20日在税务局缴纳案涉房产税费共8，285.72元，办理了案涉房产的房地产权证，案涉房产登记为甲方和乙方共有产权。在上述《房产析产协议书》中，双方同意按出资比例分割的原则，自愿达成如下析产协议：1.……案涉房产的全部所有权应当归甲方所有（所有权项下的所有相关权利归甲方享有），甲方完全拥有对案涉房产的装修、居住、出租等使用权而无需征得乙方同意。2.乙方自愿以无偿方式将案涉房产的房地产权证中所登记的属于乙方的所有权部分变更至甲方；在案涉房产符合有关部门规定的限购政策等转让变更交易条件后，双方择期完成产权更名，乙方应无条件协助甲方办理相关手续或全权委托甲方完成相关手续的办理；在将乙方产权更名至甲方时，所需缴纳的税费由甲方负担。3.在乙方产权更名至甲方前，甲方应当继续及时按期缴纳案涉房产的贷款月供、物业费、物业公摊维修费、水电费及其他与该房产有关费用……7.如在乙方产权更名至甲方前，甲方有意愿出售案涉房产并谈妥售价、办理好转让手续的，在案涉房产转让至第三方完成后的收款中，所超出甲方为案涉房产已支出费用的收益按照案涉房产的房地产权证中双方共有产权比例分配给双方，如转让款少于甲方为案涉房产已支出费用则全部亏损由甲方承担，全部转让收款归甲方所有。8.如乙方产权更名至甲方前，案涉房产被征用拆迁的，征用后房屋拆迁补偿所得，所超出甲方为案涉房产已支出费用的收益按照案涉房产的房地产权证中双方共有产权比例分配给双方，如房屋拆迁补偿款所得少于甲方为析产房产所支出费用则全部亏损由甲方承担，全部房屋拆迁补偿款归甲方所有。另查明，案涉房产现登记的权属人为原告康泽华、被告林敏儿，各占50%的份额，案涉房产设有抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海分行，债务履行期限为2016年8月30日至2046年8月30日，被担保主债权数额600，000元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外……”的规定，本案的民事纠纷是由民法典施行前的法律事实引起的，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告康泽华与被告林敏儿之间签订的《房产析产协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有违背公序良俗，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。案涉房产现登记的权属人为原告康泽华、被告林敏儿，各占50%的份额。原告康泽华与被告林敏儿签订的《房产析产协议书》属于变更不动产物权的合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，《房产析产协议书》关于物权变更的约定，须经依法登记才发生物权变更的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十条第一款：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”的规定，原告康泽华请求本院确认其对案涉房产享有100%的产权，没有依据，本院不予支持。《房产析产协议书》中已明确约定在案涉房产具备转让变更交易条件后，双方择期办理过户手续，被告林敏儿无条件协助原告康泽华办理相关手续。原告康泽华请求被告林敏儿在原告康泽华向银行清偿案涉房产的借款后，协助其办理案涉房产的抵押登记的注销手续，并协助其办理案涉房产的过户手续。原告康泽华该请求实际上是《房产析产协议书》约定的部分内容。案涉房产现登记在原告康泽华、被告林敏儿名下，且对原告康泽华、林敏儿作为共同借款人的债务设定了抵押权。在相关的债务清偿前，不具备注销抵押权和办理过户的条件。《房产析产协议书》中约定的办理相关手续的条件尚未成就。被告林敏儿尚未出现违反《房产析产协议书》约定的行为。由于在《房产析产协议书》履行过程中，案涉房产的处理可能会出现多种情况，如相关贷款未能及时清偿，银行行使抵押权，案涉房产存在被变卖的可能，或案涉房产被原告康泽华按双方在《房产析产协议书》的约定出售给他人的可能等，存在诸多不确定性。因此，原告康泽华完全可以在被告林敏儿出现违反《房产析产协议书》相关约定的违约行为后，再行向其主张违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告康泽华与被告林敏儿于2020年6月12日签订《房产析产协议书》有效；二、驳回原告康泽华的其他诉讼请求。本案受理费12，500元（原告康泽华已预交），由原告康泽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  董 凯人民陪审员  孙付平人民陪审员  何云清二〇二一年三月九日书 记 员  梁雅婷附：裁判依据法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。