广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0102民初141号 原告：秦剑斌，男，1987年7月20日出生，汉族，住广西灵川县。 委托诉讼代理人：廖辉，广西东方意远律师事务所律师。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所地：广西南宁市兴宁区明秀东路******房，统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎悠然，广西展邦律师事务所实习律师。 原告秦剑斌诉被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告秦剑斌的委托诉讼代理人廖辉，被告鑫威 乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦剑斌向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《使用权转让合同》；2.被告鑫威乐公司向原告返还转让款84378元；3.被告鑫威乐公司向原告支付违约金4218.9元；4.被告鑫威乐公司向原告赔偿原告为实现债权产生的律师费1600元；5.被告鑫威乐公司支付原告资金占用期间利息直至全部返还转让款之日止（该利息以84378元为基数，自被告签收本案起诉状副本及证据等之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月14日，原告与被告鑫威乐公司签订《使用权转让合同》，被告鑫威乐公司将位于南宁市森大酒店2（层）2-106号铺面／摊位的使用权转让给原告。该合同约定转让价格为84378元，2019年6月1日前交付铺面／摊位。另约定了相应的违约责任及解除合同的情形。2018年4月14日，原告支付了转让款84378元，被告向原告出具了收据。原告按照合同约定履行了合同义务，但被告一直以各种理由拖延交付铺面／摊位，至起诉之日，被告仍未履行合同约定的交付义务。根据《使用权转让合同》第五条第二款约定，被告违反合同义务，其行为已严重损害原告合法权益，原告有权解除合同。为此，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告鑫威乐公司辩称：1、原、双方签订的《使用权转让合同》的实质是房屋买卖合同，是无效的，法院在系列案的审理中对此也进行了认定，故因合同无效不存在解除的问题。2、原告秦剑斌是一次性付款的，享有10%的折扣，所以原告的实际转款金额即被告实际收款的金额是75940元（84378元×90%），而非84378元。3、因合同无效，故不存在支付违约金的问题。4、对于按照LPR计算资金占用费，被告没有异议。5、合同未对律师费承担问题进行约定，故对原告主 张被告支付律师费不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月14日，被告鑫威乐公司（甲方、转让方）与原告秦剑斌（乙方、受让方）签订《使用权转让合同》，约定：第一条第1款、本合同约定的物业位于南宁，所在项目虎邱东森大酒店（推广名：城北中心食里香），项目土地使用权人为南宁市兴宁区虎邱村村民委员会，集体土地使用证编号为南宁集用（2011）第702240号。根据甲方与南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，甲方作为虎邱东森大酒店项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权。第二条第1、2、3款、乙方购买虎邱东森大酒店（独栋）2-106号铺面／摊位（建筑面积共5.74平方米）的物业使用权转让总金额为84378元。在乙方按时约定足额支付物业使用权款项的基础上，乙方获取该物业使用权期限为34年（从2019年6月1日起至2053年12月31日止）。第三条第（一）款、乙方于签订本合同当日付清全部金额共计84378元。第五条第（一）款第2项、甲方如未按本合同规定的期限将约定物业交付乙方，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。如乙方解除合同时，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内无息退还乙方全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限之第二日起到实际交付之日止，甲方每逾期一日向乙方支付已交付金额的0.03%的违约金。第七条第（一）款、在足额收到乙方按约定支付的购买物业使用权转让款后，甲方应当在2019年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的物业交付乙方使用。但是遇到下列特殊原因，除双方协商 同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，而甲方应在发生之日起30日内通知乙方；2、其他非甲方能控制因素包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或者政府临时限制行为、法律法规变动、重大节假日、市政工程项目建设等造成工期延期；3、在施工过程中，如出现规划部门批准变更设计，变更导致工程延长，及因遵守、配合政府有关法规及规划性文件和政策而引致的延误；6、甲方将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收时间。第十四条、存在因不可抗力因素、经双方同意的其他情形之一的，本合同自动解除，双方均不承担责任。该合同附件一物业平面图绘制了涉案铺面/摊位的具体坐落。合同还就其他事项作出约定。 前述合同签订后，原告秦剑斌通过POS机向被告分次支付涉案物业使用权转让费30000元、35940元、10000元，共计75940元，被告鑫威乐公司于2018年4月14日向原告出具加盖“广西鑫威乐投资有限公司财务专用章”的《收据》一张，载明收到秦剑斌交来涉案2-106号铺面租金84378元，被告鑫威乐公司还持有一张落款日期为2018年4月14日的《现金支出凭单》，载明“付给秦剑斌城北中心食里香2-106号2019年6月1日至2020年5月31日租金8438元”，原告在该单据的收款人处签字并按手印。 位于南宁市森大酒店仍处于在建阶段，被告鑫威乐公司至今未向原告交付涉案铺面／摊位。 另查明：本院在（2020）桂0102民初559号张跃龄诉鑫威乐公司合同纠纷一案中查明以下事实： 本案铺面所涉地块系南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会所属集体用 地[集体土地使用证号：南宁集用（2011）第702240号]。2013年12月31日，该村委会与案外人林子翔签订《协作建设经营协议书》，约定双方共同合作经营该地块，协作期从2014年1月1日起至2060年12月31日止，协作开发期间该地块使用权属于林子翔，由林子翔自主经营、独立核算、自负盈亏，并按协议约定每年向该村委会缴纳协作开发费用，该村委会不投资、不参与经营管理。林子翔在上述《协作建设经营协议书》签订后委托被告鑫威乐公司对外租赁和管理该地块及所属建筑物。 在该案诉讼过程中，本院就涉案合同标的物向南宁市城市建设档案馆函询调查查明：2015年1月15日，南宁市规划管理局向建设单位南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村民委员会颁发《建设工程规划许可证》（证号：建字第**），载明：“建设项目名称：东森大酒店；建设位置：兴宁区明秀东路186号；建设规模：面积：13465.77平方米；投资：1481.34万元；建筑类别中，其他是指4-14层为酒店客房，商铺是指1-3层”。 由于双方在该案中对法律关系问题未形成一致意见，本院作出（2020）桂0102民初559号民事判决书，认定上述《使用权转让合同》的法律性质应为房屋租赁合同，并判决鑫威乐公司退还张跃龄转让款并支付违约金、资金占用利息。鑫威乐公司不服提出上诉，南宁市中级人民法院经过审理，作出（2020）桂01民终8401号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书已发生法律效力。 还查明，在本院受理以鑫威乐公司为被告的合同纠纷系列案，在部分案件中双方当事人均主张双方签订的《使用权转让合同》实际上为房屋买卖合同，故本院据此认定《使用权转让合同》的法律性质应为房屋买卖合同，并认定该合同因违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定 无效。 再查明：原告与广西东方意远律师事务所签订《委托代理合同》，约定广西东方意远律师事务所受原告委托，指派廖辉律师作为本案原告方的诉讼代理人。原告根据该合同约定向广西东方意远律师事务所支付律师代理费1600元。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，由于本案纠纷形成于民法典施行之前，故仍可适用相关法律、司法解释的规定。 一、关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《使用权转让合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意等方面，被告鑫威乐公司将其投资建设的铺面/摊位交付给原告，原告以对铺面/摊位使用和收益为直接目的，向鑫威乐公司一次性支付相应费用，所取得的仅是合同标的物的使用权和收益权，而非所有权，故原、被告签订的《使用权转让合同》的法律性质应为房屋租赁合同。其次，根据被告鑫威乐公司与案外人南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，被告鑫威乐公司作为虎邱东森大酒店项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权。被告鑫威乐公司据此与原告订立《使用权转让合同》，将其投资建设并取得建设工程规划许可证的虎邱东森大酒店2-106号商铺/摊位出租给原告，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，涉案合同约定租赁期限为34年，除超过20年法定租赁期限部分无效外，该涉案合同应为合法有效合同。在本案中，双方并未基于所涉《使用权转让合同》形成的法律关系达成一致意见，被告抗辩按其一方主张的房屋买卖关系予以认定，与现有证据查明的事实不 符，本院不予支持。 二、关于诉争合同的解除。本案中，在原告向被告鑫威乐公司支付租金总额后，被告鑫威乐公司至今并未依约向原告履行交付涉案铺面/摊位的合同义务，该情形符合涉案合同第五条第（一）款第2项的约定解除条件，现原告诉请解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告在提起本案诉讼前并未向被告鑫威乐公司发出解除合同通知，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，涉案《使用权转让合同》应于2021年1月22日即被告鑫威乐公司签收本案起诉状副本及证据等应诉材料之日解除。 三、关于转让款及违约金。根据《使用权转让合同》第五条第（一）款第2项规定，原告解除合同后，被告鑫威乐公司应退还原告全部已付金额，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。故原告主张被告鑫威乐公司退还实际支付转让款并支付相应违约金，于法有据，本院予以支持。双方对于应退还的转让款数额有争议，本院认为，从原告提交的支付凭证可证实其实际支付的转让款仅为75940元，并非收据所载的84378元，结合被告提交同一天由原告签字确认的《现金支出凭单》，可证实其余8438元系用于抵扣被告鑫威乐公司应付的“租金”，而双方在本案中均未提交其他相应证据证实该“租金”支付、抵扣的依据和具体情况，故不应在本案中一并处理该款项的抵扣问题，由于合同已被认定解除，被告鑫威乐公司退还的款项应以原告实际支付的数额为据，被告抗辩应按原告实际付款的金额75940元退款，本院予以支持。被告抗辩根据涉案合同有效租赁期限按比例计付违约金，与合同约定不符，本院不予采信。根据上述合同约定，被告鑫威乐公司应向原告支付的违约金计算为：75940元×5%=3797元。 四、关于律师费用。虽然原告请求被告负担因本案诉讼所支出的律师费1600 元，并提交了《委托代理合同》和律师费发票，但由于原、被告双方未在涉案合同中对此项费用作出约定，且委托律师诉讼并非实现债权之必要费用，故原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 五、关于资金占用利息。本案中，涉案合同解除后，被告鑫威乐公司理应履行返还转让款义务，但其至今未予返还。原告主张被告鑫威乐公司支付该笔款项占用期间的利息损失，于法有据，本院予以支持。原告参照民间借贷相关司法解释主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付利息，未违反法律规定，本院予以支持，根据《使用权转让合同》第五条第（一）款第2项规定，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付金额，故资金占用利息计算为：以75940元为基数，自合同解除之日即2021年1月22日起算30日即2021年2月21日起至被告鑫威乐公司实际返还转让款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告秦剑斌与被告广西鑫威乐投资有限公司签订的《使用权转让合同》（2-106号铺面）于2021年1月22日解除； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司返还原告秦剑斌转让款75940元； 三、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告秦剑斌支付违约金3797元； 四、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告秦剑斌支付资金占用利息（以75940元为基数，自2021年2月21日起计至被告广西鑫威乐投资有限公司实际返还转让款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 五、驳回原告秦剑斌的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1027元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇二一年三月九日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。