青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民初7号 原告（申请执行人）：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，营业场所：青海省西宁市城西区。 负责人：何伟，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张萍，北京大成（西宁）律师事务所律师。 被告（案外人）：李海平，男，1972年8月4日出生，土族，现住青海省海东市乐都区。 委托诉讼代理人：张继凯，青海普兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宝年，青海普兴律师事务所律师。 被告（被执行人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所：青海省海东市乐都区。 法定代表人：曹进彦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵学谦，男，该公司副经理。 原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称七建青海分公司）与被告李海平、青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告七建青海分公司委托诉讼代理人张萍、被告李海平委托诉讼代理人张继凯、李宝年、被告祥泰房地产公司委托诉讼代理人赵学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七建青海分公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）青02执异30号执行裁定书并判决驳回李海平的执行异议申请；2.准予执行海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1141号房屋；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：海东市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，要求海东市乐都区房产管理局协助查封祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦：一层2号、9号商铺；四层商铺；房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的房屋；查封期限为三年，自2017年10月26日起至2020年10月25日。2020年4月20日，海东市中级人民法院作出（2017）青02民初57号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款13272587.39元及利息；双方上诉至青海省高级人民法院，青海省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及利息。七建青海分公司于2020年9月8日向海东市中级人民法院申请执行并提交《续封申请书》，海东市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产；并于2020年9月23日分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套房屋，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）；2020年11月12日，海东市中级人民法院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在15日内以书面形式提出执行异议，逾期不提出将对查封房屋强制执行。2020年12月3日，李海平向海东市中级人民法院提出书面执行异议申请，请求中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1141号房屋的执行并解除查封；2020年12月14日，海东市中级人民法院作出（2020）青02执异30号执行裁定书，裁定中止（2020）青02执61号之一执行裁定书中对被执行人祥泰房地产公司位于海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1141号房屋的查封。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条第一款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，本案应以2017年10月26日作为判定案涉房屋是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的查封时间。海东市中级人民法院2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，根据海东市房产管理局2020年10月30日出具的证明，案涉房屋的查封期限从2017年10月26日至2020年10月25日止。海东市中级人民法院在2017年10月26日采取查封措施后，依据《民事诉讼法》第一百零三条的规定，向案涉房屋在海东市房产管理局登记的权利人祥泰房地产公司送达了保全裁定，祥泰房地产公司在收到保全裁定后未对保全裁定申请复议，也未向海东市中级人民法院反映查封的房屋有其他权利人存在。七建青海分公司在保全查封的有效期限内向海东市中级人民法院申请执行，保全的查封措施自动转为执行中的查封措施，执行程序中对查封期限进行延续的行为，不应单独被判定为一次新的查封行为，（2020）青02执异30号执行裁定书中认为本案的查封最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起算的认定错误。2.李海平提供的证据不能证明其同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的全部内容。首先，李海平陈述于2017年3月从祥泰房地产公司顶账购买1141号房屋，却未提供双方签订的《以物抵债协议》等能证明顶账事实的材料；签订抵账协议后又签署商品房买卖合同的目的在于消灭债权，履行以物抵债的具体方式，并无购买房屋的真实意思表示；且基于以物抵债而受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，也不能产生物权期待权，故李海平与祥泰房地产公司签订的顶账协议与商品房买卖合同均不符合在查封前签订合法有效的买卖合同的法律要求，不符合已经支付50%以上房款的法律要求；其次，李海平虽然提交物业转账收据，但未提供转账凭证，不能证明收据真实性。且案涉房屋现状为空置，并无实际的合法占有；最后，海东市房产管理局查询显示李海平名下还购有检察院住宅楼8号楼1单元601室，面积96.18㎡，共有人为何玉梅，房产证号39-02-3×××的房屋。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条规定。3.2016年1月28日祥泰房地产公司即已取得（乐）房预售证00000023号《商品房预售许可证》，可见案涉楼盘在2016年1月28日开始具备预售备案条件，且祥泰房地产公司在听证时明确表示有100套拆迁安置住房在2017年10月26日查封时，除已查封的12套房屋外，其余均已办理备案登记，而李海平购买房屋未进行备案登记并非因祥泰房地产公司原因造成。 李海平辩称，七建青海分公司起诉主张的事实理由不能成立，应予驳回。1.海东市中级人民法院作出的执行裁定书正确，七建青海分公司诉中保全了两次，第二次查封案涉房屋是从2020年9月23日至2023年9月25日，李海平是在2020年11月12日人民法院公告后得知自己的房屋被强制执行查封，本案查封的最终起算时间应从2020年9月23日（协助执行通知书）起算。2.李海平于2017年3月10日与祥泰房地产公司签订了《商品房买卖合同》，2017年3月7日与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订了《安泰华都物业管理合同》，并于当日交清了全部房款699230元，且李海平购买案涉房屋后，已对房屋进行了装修，使用并交纳了水费、电费、燃气费、物业费、专项维修基金、锅炉费、天然气接口费、装修押金、垃圾清理费，办理了《门牌证》，且已实际居住多年。3.李海平于2020年11月12日得知房屋被查封后立即提出了异议，且在法院查封前签订了商品房买卖合同，交清了全部房款并居住使用，故李海平购买房屋的行为符合法律规定，应依法驳回七建青海分公司的诉讼请求。 祥泰房地产公司辩称，答辩意见与李海平的意见一致，案涉1141号房屋出售给李海平的事实属实，李海平提交法庭的证据都是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李海平向本院提交以下证据： 证据1：海东市中级人民法院（2020）青02执61号之一执行裁定书1份，证明李海平在1141号房屋被查封后提出执行异议的事由。 证据2：《商品房买卖合同（预售）》1份，证明2017年3月10日祥泰房地产公司与李海平签订《商品房买卖合同（预售）》，李海平购买了1141号房屋并居住使用的事实。 证据3：房款《收据》1份及专项维护基金、锅炉费、天然气接口费《收据》各1份，证明2017年3月7日祥泰房地产公司给李海平开具的699230元房款收据及专项维护基金、锅炉费、天然气接口费《收据》，房款已经全部交清的事实。 证据4：维修押金及垃圾清运费、物业费收据各1份，证明2020年6月12日李海平交纳维修押金3000元、垃圾清运费437元、物业费1050元。 证据5：手写《抵账单》1份，证明祥泰房地产公司于2017年3月3日手写抵账单，案涉1141号房屋属于李海平，所有房款都已交清的事实。 证据6：《安泰华都大厦物业管理合同》，证明2016年3月7日李海平与海东市乐都区华都物业管理有限公司已签订物业管理合同的事实。 七建青海分公司质证认为，证据1真实性与合法性予以认可，证明方向不认可，案涉房屋首次查封时间为2017年10月26日，并非2020年9月16日，而李海平在2017年签订商品房买卖合同后，至今未办理房屋备案登记，怠于行使权利，导致2020年9月才知道房屋被查封。证据2真实性认可，对合法性与证明方向不予认可，第一，李海平与祥泰房地产公司签订了商品房买卖合同实属以物抵债协议，未提交抵账证据，也无购买房屋的真实意思表示，未办理备案登记李海平对1141室没有物权期待权，不符合查封前已订立合法有效的书面买卖合同；第二，李海平名下购有检察院住宅楼，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条买受人名下无其他用于居住房屋条件。对证据3房款《收据》的真实性、合法性与证明方向均不予认可，《收据》属于内部票据，无法证明有实际流水产生，也无法证明已支付房款对价的事实；对证据3中专项维修资金、锅炉费、天然气接口费《收据》、证据4《维修押金》《垃圾清运费收据》、证据6《安泰华都大厦物业管理合同》的真实性、合法性与证明方向均予认可，但需要说明的是，李海平与祥泰房地产公司签订了商品房买卖合同未办理备案登记，李海平对1141室没有物权期待权，李海平房屋还未装修，并未实际入住。证据5对真实性、合法性与证明方向不予认可，手写抵账单无祥泰房地产公司签章，真实性与合法性无法核实，且并非本案顶账款项，与本案无关联性。 祥泰房地产公司质证认为，李海平提交的以上证据的真实性均认可，案涉房屋是在法院查封前就卖给李海平的，法院的查封错误，不应执行案涉1141号房屋。 七建青海分公司提交海东市房产管理局出具《证明》一份，证明：李海平在乐都区还有其他房屋的登记信息。 李海平质证认为，对《证明》的真实性认可，证明方向有异议，《证明》中只能证明李海平原先购买房屋的事实。 祥泰房地产公司称，同意李海平的质证意见。 祥泰房地产公司未向本院提交书面证据。 当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认为，李海平提交《商品房买卖合同（预售）》具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。房款《收据》与手写《抵账单》能够相互印证，可以证明李海平以顶账的方式交纳房款的事实，本院予以确认。七建青海分公司提交的《证明》，可以证实李海平在乐都区还有其他房屋登记信息，且李海平与祥泰房地产公司对其真实性予以认可，本院亦予以确认。 本院经审理查明：2017年3月7日，祥泰房地产公司将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1141号房屋出售给了李海平，房屋总价为699230元。当日，李海平以顶账的方式交纳了全部房款，同时交纳了该房的专项维修基金及锅炉费、天然气接口费，祥泰房地产公司给李海平出具了699230元房款收据（顶账）及专项维修基金、锅炉费、天然气接口费收据（顶账）。2017年3月7日，李海平与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订《安泰华都大厦物业管理合同》。2017年3月10日，祥泰房地产公司与李海平签订了《商品房买卖合同（预售）》，李海平于2020年6月12日向海东市乐都区华都物业管理有限公司交纳了维修押金及垃圾清运费，开始装修居住使用。 另查明，2017年9月27日，七建青海分公司因与祥泰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封祥泰房地产公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结祥泰房地产公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，双方均不服提起上诉，经青海省高级人民法院二审，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因祥泰房地产公司未履行判决确定的义务，七建青海分公司向本院申请强制执行。本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。2020年9月23日，本院分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述查封的12套房屋再次进行了续查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议。李海平得知公告内容后，向本院提出执行异议，请求中止对案涉1141号房屋的执行，并解除查封。本院于2020年12月14日作出（2020）青02执异30号执行裁定书，裁定中止执行对案涉1141号房屋的查封。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：被告（案外人）李海平对案涉1141号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于对案涉1141号房屋查封时间的认定问题 本院认为，根据七建青海分公司的诉讼保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1141号房屋进行了查封，查封期限自2017年10月26日起至2020年10月25日止，后因七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，再次续行查封了该房屋，时间自2020年9月23日至2023年9月25日止。虽然李海平是在本院2020年11月12日发出公告后得知案涉1141号房屋被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…”的规定，诉讼中的保全系为判决的有效执行，且本院作出的第二次查封系对第一次查封的续封，因此本案中，对于案涉1141号房屋的查封时间应以第一次查封的时间，即2017年10月26日进行认定。李海平提出应按照第二次续行查封时间认定的抗辩理由不成立，不予采纳。 二、关于李海平对案涉1141号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，第一，祥泰房地产公司与李海平基于抵账于2017年3月10日签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同明确房屋为安泰华都大厦1号楼1单元1401室，面积145.46㎡、房屋总价款699230元，房屋买卖合同签订时间早于案涉房屋的诉中保全查封时间，应当认定李海平在查封前已与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面合同；第二，根据李海平提交的《安泰华都大厦物业管理合同》、交纳专项维护基金、锅炉费、天然气接口费等相关证据，可以印证在本院2017年10月26日查封案涉房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉房屋交给了李海平，李海平已合法占有使用案涉房屋的事实；第三、根据李海平与祥泰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉房屋的总价款为699230元，结合2017年3月7日祥泰房地产公司出具的《收据》，可以认定李海平以抵账方式在查封前已支付了案涉1141号房屋全部购房款的事实；第四，案涉房屋在人民法院查封前尚未开始办理过户登记手续，之后出现人民法院查封的事实，房屋未能办理产权过户登记手续的原因不能归责于李海平，且综合现有在案证据，未发现李海平与祥泰房地产公司之间就案涉房屋签订的相关合同存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。故，应确认李海平对案涉1141号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告七建青海分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的诉讼请求。 案件受理费10792元，由原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。 审 判 长  刘 静 审 判 员  林 海 审 判 员  李 强 二〇二一年三月二十四日 法官助理  刘拯琳 书 记 员  李玲玲