陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终230号上诉人（原审原告）：张斐，男，1986年2月17日出生，汉族，住西安市未央区凤城八路228号鼎正大都城11栋2单元26层2号。上诉人（原审原告）：郑立龙，男，1984年2月28日出生，汉族，住西安市未央区汉城街道青东社区1号楼1单元1301室。共同委托诉讼代理人：王宇辉，陕西康纳律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：位玉灵，陕西康纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:陕西晨晖投资管理有限公司,住所地陕西省西安市莲湖区桃园南路56号1幢10501室。法定代表人：崔瑞霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李百平，男，1970年2月17日出生，汉族，该公司经理，住西安市雁塔区吉祥路29号4单元1层西户。委托诉讼代理人：崔永利，男，1972年1月2日出生，汉族，该公司经理，住西安市高新区高新路八十九号3号楼1单元2306号。被上诉人（原审被告）：西安曲江大明宫置业有限公司,住所地西安市大明宫遗址区玄武路78号(办公楼西区二层)。  法定代表人：张帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈佳，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾文锋，陕西丰瑞律师事务所实习律师。上诉人张斐、郑立龙因与被上诉人陕西晨晖投资管理有限公司（以下简称晨晖公司）、西安曲江大明宫置业有限公司（以下简称大明宫置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张斐、郑立龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持张斐、郑立龙的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定“张斐、郑立龙诉请减免疫情期间租金系重复主张”显属错误。在晨晖公司起诉张斐、郑立龙的案件中，张斐、郑立龙的代理人在《质证暨调解笔录》提出了根据最高法院的解释承租人可以申请减免租金。但是减还是免,数额是多少，张斐、郑立龙的代理人没有明确表示，仅仅作为一个抗辩理由提出。在晨晖公司起诉张斐、郑立龙的案件中，张斐、郑立龙的代理人既未提出反诉，也未明确提出减免的金额。张斐、郑立龙的代理人补正笔录载明：“本案不提及按国家规定免租问题，晨晖公司与大明宫置业保留权利”足以说明张斐、郑立龙在本案调解中未提及免租问题的诉讼主张，因此张斐、郑立龙在案件审理完毕后有权就免租问题提出请求。一审法院认定张斐、郑立龙在本案中属于重复主张减免请求，认定事实错误。因受疫情影响，根据《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施(暂行)》第11条规定 “对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事经营活动，按照政府要求坚持营业或者依照防疫规定关闭营业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租。”张斐、郑立龙请求免除3个月房租23.32万元，应予支持。一审判决认定“第三年度指的是2020年7月1日至2021年6月30日，该阶段截止目前餐饮行业已复工复产，张斐、郑立龙也已恢复营业，不存在疫情致其仍在继续遭受重大损失的事实”，无事实依据。此次疫情来势凶猛，波及全球，全世界都在积极应对，至今未能遏制。国家任何机关未宣布疫情完毕，西安市也不例外。西安市人大、西安市疾病预防控制中心、陕西省卫生健康委等相关部门发布的公告通知证实目前餐饮行业虽已复工复产，张斐、郑立龙也已恢复营业，但仍存在疫情，张斐、郑立龙受到影响是客观存在的。请求二审法院查清事实后依法改判。晨晖公司辩称，要求驳回张斐、郑立龙上诉请求。大明宫置业公司辩称，一审判决认定“张斐、郑立龙诉请减免疫情期间租金系重复主张”的事实清楚，适用法律正确，应裁定驳回上诉，维持原判。本案中，一审法院根据张斐、郑立龙与晨晖公司达成的调解协议，双方就该问题已协商一致，虽然张斐、郑立龙补正笔录表示保留权利，但仅为张斐、郑立龙单方表示。据此，一审判决认定张斐、郑立龙诉请减免疫情期间租金系重复主张，应予驳回，认定正确。本案纠纷实际为张斐、郑立龙作为承租人与房屋出租人晨晖公司之间基于双方之间的租赁关系产生的争议，大明宫置业公司并非涉案房屋租赁合同中的任一方，张斐、郑立龙无权擅自突破合同相对性，直接向大明宫置业公司主张变更张斐、郑立龙与晨晖公司签订的《租赁合同》中租金递增6%的约定。张斐、郑立龙对租赁房屋变更租金递增约定有争议，应当向涉案房屋出租人晨晖公司主张。现涉案房屋的所有权人为西安金豪特置业有限公司。大明宫置业公司已非涉案房屋所有权人，与张斐、郑立龙不存在任何法律与事实上的关系，不享有免除张斐、郑立龙房屋租金的权利义务，张斐、郑立龙无权向大明宫置业公司请求减免房屋租金。请求二审驳回张斐、郑立龙的上诉请求，维持原判。张斐、郑立龙向一审法院起诉请求：1.判令晨晖公司与大明宫置业公司免除张斐、郑立龙三个月租金23.32万元；2.判令将张斐、郑立龙与晨晖公司签订的两份《租赁合同》中第6.2条款及《补充协议》中的租金递增6%的约定，变更为第三年度租金不递增；3.判令将张斐、郑立龙与晨晖公司签订的两份《租赁合同》中的第三年度租金由98.87万元变更为第三年度租金80万元；4.诉讼费共同承担。一审法院认定事实：2018年4月10日，张斐、郑立龙共同作为承租方与晨晖公司签订了两份《租赁合同》，张斐、郑立龙承租位于西安市凤城九路文景小区(西区)房号为38—20101号一层东向楼梯北（面积为263平方米）和房号为38—20103号一层西向第二跨（面积为284平方米）的两套商铺，租赁用途为饭店经营，租赁期限为六年（自2018年4月10日至2024年6月30日），年租金分别为34万元和37万元。以上两份合同的第6.2条约定，年度租金标准自第二年起（每年）调整一次，调整标准为在上一租赁年度租金标准的基础上上浮6%。第6.3条约定，本合同租金执行分期付款方式，每年度为一个支付周期，支付进度为本合同签署后3日内支付第一租赁周期租金；自第二租赁周期起，应于上一租赁周期届满前30日内支付下一租赁周期租金。2018年4月11日，张斐、郑立龙与晨晖公司就租赁的38-20101号一层东向楼梯北的商铺签订《租赁合同补充协议》,约定将合同项下出租房屋面积263平方米变更为397平方米，年租金由34万元变更为51万元。2018年4月16日，张斐以文景小区西区38-20103号为经营场所注册成立西安经济技术开发区源康餐饮店；2018年4月18日，郑立龙以文景小区西区38-20101号为经营场所注册成立西安经济技术开发区龙轩源餐饮店。张斐、郑立龙使用租赁店铺用于餐饮经营。因张斐、郑立龙未依约支付第二年度租金，晨晖公司于2020年4月8日将其诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.判令张斐、郑立龙退还晨晖公司承租房屋；3.判令张斐、郑立龙支付晨晖公司从2019年7月1日起拖欠租金63.28万元，支付合同违约金4万元、滞纳金34.7822万元、电费3.3156万元，合计105.3778万元；4.诉讼费由张斐、郑立龙承担。该案在法庭调解过程中，双方均认可下欠租金49.28万元，张斐、郑立龙提出减免疫情期间租金。最终经一审法院调解，双方自愿达成如下调解协议：“一、原告陕西晨晖投资管理有限公司与被告张斐、郑立龙签订的租赁合同继续履行。二、被告张斐、郑立龙支付拖欠原告陕西晨晖投资管理有限公司自2019年7月1日起至2020年6月30日止的房屋租金492800元。其中2020年5月22日前支付342800元；2020年6月30日前支付15万元。三、被告张斐、郑立龙于2020年8月31日前补偿原告陕西晨晖投资管理有限公司52639.10元。四、被告张斐、郑立龙如逾期支付原告上述任意一笔款项，将赔偿原告相应损失(从逾期之日起以545439元为基数，按月息2%计算利息至实际清偿之日止)。五、案件受理费14284元(原告已预交)减半收取7142元，由被告负担，于2020年8月31日前给付原告”。在调解笔录中，张斐、郑立龙在该案中的委托诉讼代理人称同意以上调解协议，后补正笔录“本案不提及按国家规定免租问题，被告保留权利”。以上调解协议达成后，张斐、郑立龙已实际履行租金的支付义务。另查，2015年9月30日，晨晖公司与大明宫置业公司签订《租赁合同》，由晨晖公司承租大明宫置业公司所有的含涉案商铺在内的文景小区西区38-20101、39-20103号房屋，租赁期限为15年。2020年4月9日，大明宫置业公司将38-20101号房屋转让给西安金豪特置业有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点为：1. 张斐、郑立龙关于减免疫情期间租金的诉讼请求是否为重复主张；2. 张斐、郑立龙诉请变更租赁合同中第三年度租金递增6%的约定是否符合情势变更的情形。关于第一项争议焦点，张斐、郑立龙诉请减免疫情期间即2020年2月至4月三个月的租金，而在本院审理的晨晖公司诉张斐、郑立龙房屋租赁合同纠纷案件中，双方达成的调解协议约定张斐、郑立龙支付拖欠晨晖公司自2019年7月1日起至2020年6月30日止的房屋租金492800元，该租金包含了疫情期间在内，应认定双方已就疫情期间的租金问题进行了处理。并且，从调解时间来看，调解发生在《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施(暂行)》颁布之后，不存在调解协议达成后发生新的事实、颁布新的规定的情况；从调解笔录所反映的调解过程和结果来看，张斐、郑立龙提出了减免疫情期间租金的主张，在此基础上双方达成调解协议，应认定双方就该问题已协商一致，虽然张斐、郑立龙补正笔录表示保留权利，但其仅为单方表示。据此，应认定张斐、郑立龙诉请减免疫情期间租金系重复主张，应予驳回。关于第二项争议焦点，租金逐年度递增的约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应遵照履行。疫情期间对餐饮行业造成影响属于客观事实，但张斐、郑立龙以此为由诉请变更第三年度租金递增6%的合同约定，并不符合情势变更情形。第三年度指的是2020年7月1日至2021年6月30日，该阶段截止目前餐饮行业已复工复产，张斐、郑立龙也已恢复营业，不存在疫情致其仍在继续遭受重大损失的事实。若张斐、郑立龙因疫情影响确实存在经营及资金困难的情形，可与晨晖公司协商处理租金标准以及支付时间问题，但其以情势变更为由请求法院直接判令变更租金递增约定，应不予支持。故张斐、郑立龙的各项诉请，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、第二百四十八条之规定，判决：驳回原告张斐、郑立龙的全部诉讼请求。案件受理费4798元（张斐、郑立龙已预交），由张斐、郑立龙自担。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，张斐、郑立龙与晨晖公司签订的两份《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。因张斐、郑立龙未按照约定向晨晖公司交付房屋租金，晨晖公司于2020年4月8日将张斐、郑立龙起诉至法院，该案经双方协商最终达成一致调解意见由张斐、郑立龙向晨晖公司支付2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租金492800元。该调解协议达成后，张斐、郑立龙已实际履行租金的支付义务。可见就2019年7月1日至2020年6月30日的租金支付问题双方已通过诉讼调解解决。该调解意见涉及租金的期间及金额清楚、明确，现张斐、郑立龙本案主张晨晖公司应免除其上述期间内三个月租金，系事后对双方已达成一致并实际履行的调解意见的否认，一审认定张斐、郑立龙诉请减免疫情期间租金系重复主张，应予驳回，并无不妥。双方合同约定的第三年度应为2020年7月1日至2021年6月30日。在此期间餐饮行业已复工复产，张斐、郑立龙也已恢复营业。且张斐、郑立龙并未提供充分有效证据证明上述期间疫情会导致其继续遭受重大损失，故一审对张斐、郑立龙以情势变更为由请求法院直接判令变更租金递增约定并将第三年度租金由98.87万元变更为80万元，不予支持，与法不悖。大明宫置业公司并非涉案租赁合同的相对方，张斐、郑立龙主张大明宫置业公司承担相应义务，缺乏依据，应不予支持。综上所述，张斐、郑立龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4798元，由张斐、郑立龙负担。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二一年二月二十四日                       书 记 员  张  舒  涵       1