江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终397号上诉人（原审被告）：朱**高,男，1974年12月31日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：夏友峻，江苏峻格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀梅,女,1956年12月29日出生，汉族，住南京市高新技术开发区。委托诉讼代理人：吴跃峰，辽宁拓嘉（南京）律师事务所律师。原审第三人：王来福，男，1962年12月5日出生，汉族，住南京市浦口区。上诉人朱**高因与被上诉人王秀梅、原审第三人王来福农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京江北新区人民法院（2020）苏0192民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱**高上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回起诉。事实和理由：1.一审法院认定“王秀梅所出具的声明书及公证书时间晚于案涉2003年5月28日的购房协议，同时结合王来福的拆迁调查表，其名下房屋位于盘城街道××号，并非案涉房屋盘××号，因此案涉房屋仍系王秀梅所有。”该认定与事实不符。被上诉人所出具的声明书及公证书落款时间均为2002年6月3日，其形成时间早于上诉人于2003年5月28日与第三人就案涉房屋签订的购房协议近一年之久。该声明书记载：被上诉人“现住：浦口区，位于浦口区（即案涉房屋）的原先给我和丈夫（李军，一九九九年四月二十九离婚）的宅基地土地使用权，经慎重考虑，我同意转让给我的弟弟（王来福）使用，且绝不反悔，特此声明。”上述声明中可以确认，被上诉人于2002年6月3日前已不再居住案涉房屋内，其已于该日将宅基地使用权转让给本案第三人其弟王来福，二者均系同一集体经济组织成员，该转让宅基地使用权的行为虽未办理登记，但系双方真实的意思表示，应属有效。根据农村集体土地上房屋“房随地走”的政策，第三人王来福亦取得案涉房屋的所有权。本案的客观事实是，被上诉人于2002年6月3日在南京市浦口区公证处作出“声明公证”，将本案涉争房屋转让给其弟弟王来福（第三人），并于当日向南京市浦口区初始地籍调查登记办公室提交了“房屋所有权证（复印件）、土地登记申请书、土地登记法人代表（户主）身份证明书、原土地使用证、公证书”等材料，办理了宅基地及地上房屋转让给王来福的公示登记手续；本案涉争不动产物权经依法登记后，王来福依法取得了该房屋的《村镇房屋所有权证》，该权证是不动产物权归属和内容的根据，是王来福享有案涉房屋的所有权证明；上诉人在一审中提交的南京市浦口区人民政府出具的“浦盘盘字第06006号”《村镇房屋所有权证》所登记的本案涉争房屋所有权人系第三人王来福而非被上诉人，进一步证明被上诉人对本案涉争房屋不具有所有权，其非本案涉争房屋的物权权利人。据此，被上诉人王秀梅并非案涉购房协议的相对方，不具有本案诉讼主体资格。2.被上诉人依法不享有对《购房协议》的撤销权。在被上诉人既非案涉房屋所有权人亦非房屋买卖合同相对方的情形下，该《购房协议》的签订与履行与被上诉人无任何利害关系，根据法律规定，其不具有要求人民法院确认该房屋买卖合同无效的资格。3.第三人王来福在本案一审中的述陈系虚假陈述。其述陈“在签订购房协议前，王秀梅丈夫系其姐夫，对外拖欠债务，担心法院查封其房屋，故将房屋出卖给我。……王秀梅在收到房款后就搬出了案涉房屋，房屋交付给了朱**高”。根据被上诉人于2002年6月3日出具的声明书中的记载，被上诉人于该日前系居住在浦口区，且其已于1999年4月29日与其丈夫离婚。4.上诉人依法应享有案涉房屋的财产权利。一审法院认为“案涉房屋已经纳入拆迁征收范围内，王秀梅可就其无法返回原物的请求。”该认定对上诉人不公平，也不利于社会生活秩序的稳定。上诉人与王来福所签订的《购房协议》系双方真实的意思表示，上诉人将购房款人民币10200元给付了王来福，支付了合理的对价，善意取得了该房屋且一直实际居住至今长达17年之久。即便双方签订的房屋买卖合同因违反我国法律的有关规定而无效，但该合同系双方当事人的真实意思表示，其双方均已实际履行，上诉人虽没能取得案涉房屋的产权登记，但自2003年6月起一直居住在该房屋内，并对该房屋进行了扩建和装修，己对该房屋形成了稳定的占有关系。此外，双方在该购房协议第4条明确约定，如以后拆迁后征用，甲方有义务无偿给予协助办理拆迁或征用，不得找借口推三阻四，拆迁或征用的费用归乙方所有。一审法院认定被上诉人系购房协议的合同相对方，继而认定案涉房屋仍系被上诉人所有，该认定有违我国民法的诚信原则。被上诉人在得知案涉房屋纳入拆迁征收范围，上诉人可能获得拆迁补偿的情况下，又以转让农村宅基地违反法律规定为由要求确认购房协议无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。5.一审判决认定“王秀梅申请的证人陈某出庭作证陈述”，该证人系上诉人向一审法院提出的作证申请，一审法院该认定错误。王秀梅辩称，1.被上诉人在一审当中已经证明了上诉人的户籍信息是南京市泰山街道泰山新村，是非农户籍。2.朱**高已经享受过拆迁利益，不可能再次以集体经济组织成员拆迁。3.依据购房协议、房屋所有权产权登记申请书、南京市浦口区城镇房屋四至墙界申报表、南京市浦口区城镇房屋现场勘查记录单，证明王秀梅仍是案涉房屋所有权人，具有适格的原告主体资格。4.朱**高与被上诉人不是同一集体组织成员，且签订的合同依然无效，所以一审法院认定的事实清楚，适用法律是正确。5.根据一审中提交的证据，朱**高居住地址是盘成××号，与被上诉人所在的集体土地的宅基地门牌号一致。被上诉人当时是基于躲避债务的行为，将房屋转至弟弟王来福名下，实际上朱**高仍然是从被上诉人处取得房屋。依据相关法律规定，被上诉人现在仍然是该集体土地使用权人。另外，关于王来福是否有权取得王秀梅宅基地上房屋的问题，根据法律规定，同一人是不可能拥有两块宅基地，故王来福向王秀梅购买案涉房屋也无效。经一审法院核实，王来福的房屋已经拆迁，结合一审中王来福陈述，本案真实的买卖合同关系是在王秀梅与朱**高之间。一审判决，符合社会效果，也考虑到双方之间的过错，案涉合同自始无效。综上所述，一审法院事实清楚，适用法律正确。原审第三人王来福未发表意见。王秀梅向一审法院起诉请求：1.判令其与朱**高之间签订的农村宅基地房屋买卖合同无效；2.判令朱**高返还位于南京市浦口区房屋给王秀梅；3.请求判令朱**高承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：1988年9月14日，原南京市浦口区人民政府对王秀梅使用的土地进行了登记存根，登记土地坐落位于盘城村××组，总用地面积为190.4平方米，编号为浦字第02133号。1988年9月24日，南京市国土资源局浦口分局盘城国土资源所对王秀梅土地使用情况进行了调查，房屋建造时间为1982年，有手续的房屋，土地占地面积为190.4平方米，房屋占地面积为48平方米，房屋情况为1幢2间。2003年5月28日，王来福、王秀梅（甲方）与朱**高（乙方）签订了购房协议，约定：兹有盘××号王来福自愿把名下一栋转让给朱**高，为买卖房产权，双方达成以下协议：1、甲方须将名下房产证、建房证、土地使用证交给乙方；2、甲方须带乙方到所在村镇政府办理房屋产权转让的认证或过户，过户费由乙方自理，购房款10万元；3、甲方带乙方到政府机关办理房屋产权转让认证后，乙方一次性将购房款一次性付给甲方，甲方须在接款后将房子腾空让与乙方，截止日期6月8日；4、如以后拆迁或征用，甲方有义务无偿给予协助办理拆迁或征用，不得找借口推三阻四，拆迁或征用的费用归乙方所有；5、甲乙双方买卖房屋产权都是出于自愿，双方自协议签字之日生效，据有法律效力，如任何一方反悔，都须付给对方房屋产权价格三倍赔偿。甲方处有王来福、王秀梅签字并按捺手印，乙方处有朱**高签字并按捺手印。2003年5月28日，王来福向朱**高出具了收条，载明今收到朱**高购房款（盘××号）10万元，特立此据，以此证明。朱**高自2003年6月6日已经在盘××号开始居住，其办理了有线电视初装登记手续，并交纳了入户费及收视费。2003年6月20日，朱**高向南京市泰山法律服务所申请公证。2003年6月18日，泰山法律服务所的陈某分别与朱**高、王来福制作了谈话笔录，确定了卖方是王来福、买方是朱**高，房屋坐落在盘城街道××组，价款为10万元。一审法院前往盘城街道办事处调取了王秀梅的农村房屋产权登记，载明房屋坐落于盘城××××号，编号为0103006006,5间2层，面积为161.98平方米，登记时间为1996年9月6日。朱**高提供了王来福的村镇房屋所有权证，编号为浦盘盘字第06006号，房屋状况1幢4间2层、建筑面积为153.3平方米，2幢1间1层、建筑面积为13.3平方米。王秀梅原户籍地位于南京市浦口区，于1991年8月13日因征地农转非，于同年12月13日将户口迁往南京市栖霞区。朱**高户籍地在南京市浦口区。王秀梅于2002年6月3日出具了声明书，载明位于浦口区的原先批给我和我丈夫李军，1999年4月29日离婚的宅基地土地使用权，经慎重考虑，我同意转让给王来福使用。该声明书并经南京市浦口区公证处予以公证。王秀梅申请的证人陈某出庭作证陈述，其当时是南京市泰山法律服务所主任，朱**高想买房子，到了法律服务所办理了房屋买卖手续，但是公证没有办成。2003年6月18日的谈话笔录是证人出具的，2003年6月20日的转让协议是在泰山法律服务所办公室签订的。王来福其名下的房屋坐落于盘城街道××号，已经在2016年12月份经过拆迁部门上门调查。王秀梅在一审庭审中陈述，案涉房屋现在由朱**高居住。王秀梅收到了朱**高支付的10万元，收据是通过王来福出具的。在2003年5月28日签订协议后，二三天就把房屋交付给了朱**高。王秀梅没有将房产证件交还政府部门。王秀梅现主张要求返还房屋系因为案涉房屋即将拆迁。朱**高在一审庭审中陈述，房款一共支付了102000元，订金2000元，另外10万元是朱**高直接交给了王来福，王来福出具了收条。在朱**高交接房屋后，对房屋进行了翻建，把原有的厨房予以拆除，现在变成了三上三下共六间房屋。一审法院认为，案涉房屋系村民在宅基地上建造的房屋，买卖双方必须是同一集体经济组织成员，同时履行变更登记审批手续。一、关于王秀梅是否为合同相对人。在2003年5月28日的购房协议中，王秀梅作为甲方签字，同时，案涉房屋系王秀梅自行建造，并取得了村镇房屋所有权证，虽然王秀梅与王来福均陈述，双方存在债务纠纷，王秀梅将案涉房屋出卖给王来福，但双方并未办理房产变更登记。因此，王秀梅是购房协议的合同相对方。根据朱**高提供的有线电视登记材料及王秀梅的陈述，朱**高实际在2003年6月初已经接收案涉房屋。因此，其与王来福所签订的转让协议与上述事实相互矛盾，因此，该转让协议及谈话笔录与本案争议事实缺乏关联性。而王秀梅所出具的声明书及公证书时间晚于案涉2003年5月28日的购房协议，同时结合王来福的拆迁调查表，其名下房屋位于盘城街道××号，并非案涉房屋盘××号。因此案涉房屋仍系王秀梅所有。二、关于2003年6月20日的转让协议是否替代2003年5月28日的购房协议。根据朱**高提供的有线电视开通收据，显示其2003年6月6日已经办理了有线电视开通登记，可以证明其已经接收了案涉房屋，而2003年6月20日所签订的转让协议与上述事实相互矛盾。而转让协议系为双方办理公证所签订的，而公证手续并未办理完成。故本案双方依据的合同系2003年5月28日签订的。综上，王秀梅、王来福与朱**高签订的购房协议，所涉及的房屋系王秀梅在集体土地上批准建造的房屋，该房屋流转应当符合相应的法律规定，而朱**高与王秀梅、王来福并非同一集体经济组织成员，案涉购房协议违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议为无效合同。王秀梅主张朱**高返还案涉房屋。一审法院认为，根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，王秀梅已于1991年因农转非户口迁移至南京市栖霞区，其已经不再是案涉房屋所在的集体经济组织成员，其主张房屋返还缺乏事实依据，一审法院不予支持。同时，朱**高已经在原有房屋基础上增添新的建筑物，并且新旧建筑物已经附和为整体，在事实上无法予以返还。而案涉房屋已经纳入拆迁征收范围内，王秀梅可就其无法返还原物的请求，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、王秀梅、王来福与朱**高于2003年5月28日签订的购房协议无效；二、驳回王秀梅的其他诉讼请求。一审案件受理费1150元，由王秀梅承担650元，朱**高承担500元。本院审理期间，上诉人朱**高对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审中证人出庭是朱**高申请的，不是王秀梅申请；2.一审中王秀梅陈述“王秀梅收到了朱**高支付的10万元”，该陈述内容与事实不符。被上诉人王秀梅对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，王秀梅提交以下新的证据：王秀梅的身份证复印件、村镇房屋产权现场勘查记录单，证明王秀梅户口在2017年已经开始申请回原户籍所在的村镇，且在原户籍所在的村镇已经购买了自己的房子，其户籍在一审中已经发生了变化。朱**高质证认为：王秀梅登记的身份证上面的地址与本案案涉房屋的户籍地不同，并不能证明本案被上诉人对于案涉房屋享有所有权，关于村镇房屋产权现场勘查记录单，除加盖城市建设科一个公章以外，与一审审理中提交的证据一致，对该证据的质证意见同一审中意见，该份证据并不能证明本案被上诉人的证明目的。原审第三人对该证据未发表意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，当事人起诉，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案所涉购房协议中甲方处系王来福、王秀梅两人签字，王秀梅作为合同一方提起诉讼，要求确认案涉协议无效，系与本案有直接利害关系的当事人。朱**高主张王秀梅非适格的原告，请求本院裁定驳回王秀梅起诉，不符合上述法律规定。本院对其上诉请求不予支持。因本案买卖协议所涉房屋为在宅基地上建造的房屋，且王秀梅、朱**高不属于同一集体经济组织成员，一审法院以案涉协议违反法律强制性规定为由，认定该协议无效，处理结果亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人朱**高的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人朱**高负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二一年三月二十五日法官助理李映碧书记员曹洁