湖北省武汉市青山区人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂0107民初3243号原告：马莲芝，女，1952年10月3日出生，汉族，户籍地武汉市青山区。委托诉讼代理人：沈成厚，湖北佑应律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：张筱薇，湖北佑应律师事务所律师（特别授权代理）。被告：杨培轩，男，1938年7月7日出生，汉族，户籍地武汉市青山区。委托诉讼代理人：余大尊，北京大成（武汉）律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人：陈斯，北京大成（武汉）律师事务所实习律师（一般代理）。第三人：武汉市青山区商务服务中心，住所地武汉市青山区沿港二巷临1号。法定代表人：魏晓阳，系该单位主任。委托诉讼代理人：吴昊，湖北元申律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人：左坤，湖北元申律师事务所律师（一般代理）。原告马莲芝与被告杨培轩排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依职权追加武汉市青山区商务服务中心作为第三人参与诉讼。本院依法组成合议庭于2020年12月2日适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马莲芝及其委托诉讼代理人沈成厚、张筱薇，被告杨培轩的委托诉讼代理人余大尊、陈斯，第三人武汉市青山区商务中心的委托诉讼代理人吴昊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马莲芝向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将武汉市青山区19街89门203号（203-2）房屋腾退给原告；2.依法判令被告向原告支付房屋使用费21600元(按月租600元/月计算，自2017年9月16日计算至被告腾退房屋之日止，暂计算至起诉之日)；3.依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告系武汉市青山区敦煌美发美容厅的职工，2000年11月17日，武汉市青山区敦煌美发美容厅开始进行国有企业改制。2000年12月31日，原告与武汉市青山区饮食服务管理办公室签订《产权出售协议书》，以170万元的价格购买了包括本案案涉房屋在内的武汉市青山区敦煌美发美容厅整体资产和企业所有权。2001年7月19日，原告办理了武汉市青山区19街坊89门1-2层房屋的所有权证。嗣后，被告一直强行居住在案涉房屋内至今，且未交纳租金，原告碍于情面一直未采取诉讼手段让被告搬离。2020年7月24日，武汉市青山区住房保障和房屋管理局因案涉房屋存在漏水以及房顶瓦片脱落存在安全隐患，向原告下达房屋安全隐患告知书，要求原告加固、拆除危险点，尽快消除安全隐患、排除危害。2020年8月14日，原告向包括被告在内的住户送达危房搬迁通知书，通知被告在2020年8月31日前自行搬离。截止原告起诉之日，被告仍置之不理，拒绝搬离，故原告诉至法院，请求判如所请。被告杨培轩辩称，被告系青山区敦煌美发美容厅的职工，办有武汉市公有住房租约，被告是合法的承租人，案涉房屋为企业分给被告居住的职工宿舍，根据青山区饮食服务办公室文件的规定，职工宿舍为非经营性资产，在国有企业改制时，不能出售应交由行办管理，故原告取得案涉房屋所有权不符合国有企业改制的相关文件要求，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。第三人青山区商务服务中心称，青山区敦煌美发美容厅改制前由青山区饮食服务管理办公室管理，青山区饮食服务管理办公室与其他几个行办合并成立了青山区商务服务中心，因年代久远，现青山区敦煌美发美容厅相关改制资料部分缺失，经过整理，就本案事实客观陈述，2002年7月17日青饮服办（2002）30号文中的“企业非经营性资产（两处职工宿舍）21723.60元，交由行办管理”，两处职工宿舍是指14街云裳宿舍和武东宿舍，交由行办管理具体如何管理现不清楚；根据当时的文件精神，国有企业改制时职工宿舍应为非经营性资产，一般不能对外出售，但因时间久远，当时的文件已找不到；另根据文件描述，案涉房屋50%面积为职工宿舍，认可案涉房屋第二层为职工宿舍的事实。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：青山区敦煌美发美容厅为青山区属国有企业，由青山区饮食服务管理办公室负责管理，原告马莲芝与被告杨培轩均系该企业职工。2000年青山区敦煌美发美容厅启动企业改制工作，2000年11月17日，武汉市青山区国有企业改革工作领导小组办公室以青国企改办﹝2000﹞60号《关于同意青山区敦煌美发美容厅改制的批复》同意企业改制方案及职工安置办法，即企业整体对内部职工出售，组建新的企业，实行民有民营，自主经营，自负盈亏。2000年12月29日，青山区敦煌美发美容厅以青敦理﹝2000﹞2号《关于邓艳峰等30名同志解除劳动合同的决定》解除了30名在职职工的劳动关系，被告杨培轩当时已退休。2000年12月31日，武汉市青山区饮食服务管理办公室（甲方、出售方）与马莲芝（乙方、购买方）签署《产权出售协议书》，载明：甲乙双方就武汉市青山区敦煌美发美容厅整体资产一并出售一事达成如下协议：一、武汉市青山区敦煌美发美容厅整体资产包括：（1）和平大道十四街坊武汉市青山区敦煌理发厅建筑面积214.2平方米，有房产证，无土地证；（2）建设七路青山区十四街坊武汉市青山区敦煌美发美厅建筑面积136.87平方米，有房产证、土地证；（3）红钢城十四街坊敦煌美发美容厅建筑面积95.34平方米，有房产证，土地证待办；（4）工人村八村武汉市青山区敦煌美发美容厅建筑面积429.77平方米，由房产证，无土地证；（5）十九街坊武汉市青山区国营理发联合党支部建筑面积392.14平方米，有房产证、土地证；（6）武东一村武汉市青山区敦煌美发美容厅建筑面积208.14平方米，有房产证，无土地证。整体资产经武汉市信源会计师事务所有限责任公司字﹝2000﹞第24号《资产评估报告书》评估为，资产1265677.39元，负债141154.15元，净资产1124523.24元（含土地价值），并报经国资部门确认。二、甲方将《资产评估报告》项下整体资产出售给乙方，原债权债务由甲方负责，其交割时间为2000年12月31日。三、乙方出资人民币170万元买断该企业所有权；……五、武汉市青山区敦煌美发美容厅在册职工45人，按有关文件规定解除劳动关系并给予经济补偿。2001年7月9日，马莲芝取得了青山区十九街坊建筑面积392.14平方米（1-2层）房屋的所有权证（武房权证青字第××号）。2002年7月17日，青山区饮食服务管理办公室向青山区国资局出具《关于注销青山区敦煌美发美容厅国有资产产权的申请》，载明：我行办所属敦煌美发美容厅改制工作已基本结束，国有资产已处置，企业职工和退休人员已安置完毕。该企业出售收入170万元，实际支出94.99万元，余额75.01万元由行办调剂解决。该企业45名职工已置换身份，35名退休人员交由企业购买者管理。原企业债权债务由行办负责，企业非经营性资产（两处职工宿舍）21723.60元，交由行办管理。现依据有关规定，我行办特向青山区国资局申请，请予注销该企业国有资产产权。在庭审中，第三人确认上述文件中的企业非经营性资产（两处职工宿舍）是指青山区敦煌美发美容厅位于14街坊的云裳宿舍和位于武东一村的武东宿舍。另查明，位于青山区十九街坊的青山区国营理发联合党支部1975年建造施工时申请用途为职工宿舍，当时仅有一层占地面积196.07平方米；后在原地基上加一层，于1987年进行了产权登记，用途为职工宿舍及办公室，建筑面积为392.14平方米。被告杨培轩称位于青山区十九街的国营理发联合党支部二层一直是职工宿舍，其于1987年经单位分配入住十九街坊第2层203号（203-2）房，1993年取得了武汉市公有住房租约，每月按照面积交纳租金，后因房屋需要维修以维修费抵扣租金后就未缴纳租金，该房屋现仍由其使用和控制。庭审中，第三人对青山区十九街坊青山区国营理发联合党支部二层系职工宿舍以及被告杨培轩在企业改制时具有公有住房承租人身份的事实均予以认可。上述事实，由青国企改办﹝2000﹞60号《关于同意青山区敦煌美发美容厅改制的批复》、青敦理﹝2000﹞2号《关于邓艳峰等30名同志解除劳动合同的决定》、《关于注销青山区敦煌美发美容厅国有资产产权的申请》、《产权出售协议书》、武房权证青字第××号房屋所有权证、《资产评估报告书》等书证以及当事人的陈述等证据证实。本院经审查认为，被告原系青山区敦煌美发美容厅职工，于1987年入住该单位位于十九街坊青山区国营理发联合党支部第2层案涉房屋，1993年取得了武汉市公有住房租约。此后青山区敦煌美发美容厅经过国有企业改制整体出售给了原告马莲芝，被告与该单位解除了劳动关系，并获得了一定经济补偿，但现有证据无法证实青山区敦煌美发美容厅进行国企改制时已针对案涉房屋作出了明确处置方案，而该单位或其负责管理机构也并未向被告主张收回房屋。案涉房屋作为青山区敦煌美发美容厅向其职工分配的宿舍，本身具有一定的福利性质和人身属性，原告马莲芝在购买青山区敦煌美发美容厅整体资产时亦已明知案涉房屋已由被告等人实际占用居住等事实。虽然原告于2001年即已申办并取得该房屋所有权证，但此后直至本案诉前，在长达近二十年时间内，并未起诉要求被告腾退，其权利主张方式及行为亦与常情常理相悖。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，被告杨培轩对案涉房屋的占有系基于其原工作单位青山区敦煌美发美容厅在其单位内部所作职工宿舍分配，原告马莲芝于本案中之所诉即属“因单位内部建房、分房等而引起的房地产纠纷”，不属于人民法院受理范围。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告马莲芝的起诉。本案案件受理费340元，予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  王明华审判员  刘 洋审判员  刘 友二〇二一年三月二十六日法官助理胡小雨书记员周鹤