湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终905号上诉人（原审被告）：谢国虎，男，1981年12月4日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：曹树军，湖南屏翰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：耒阳市白沙物业服务有限责任公司，住所地湖南省耒阳市灶市办事处彭桥居委会白沙路**。法定代表人：李春辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘方哲，该公司员工。委托诉讼代理人：李婧，湖南业达律师事务所律师。上诉人谢国虎因与被上诉人耒阳市白沙物业服务有限责任公司（以下简称白沙物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初9187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢国虎上诉请求：1、撤销湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初9187号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求或者驳回被上诉人的起诉；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中被上诉人没有提供任何证据证明其提供了物业服务。一审判决上诉人向被上诉人支付物业服务费，没有事实根据；二、被上诉人没有按照物业管理条例办理物业移交手续。被上诉人不具备提供物业服务的主体条件，无权收取本案的物业服务费；三、被上诉人没有按照物业合同提供服务，要求上诉人承担违约金没有事实与法律依据。一审判决按照银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金，属适用法律错误；四、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。但本案被上诉人并未向上诉人进行催交，故应当驳回其起诉。白沙物业辩称，被上诉人具有工商登记的物业服务营业资质，签订了物业服务合同并已经履行，故被上诉人有权收取物业服务费。被上诉人亦对欠缴物业费的业主进行了催缴。被上诉人违约不交纳物业费，被上诉人依据物业服务合同的约定主张违约金具有事实与法律依据。白沙物业向一审法院起诉请求：1、判令谢国虎向白沙物业支付自2017年6月1日至2020年5月31日物业费6219元；2、判令谢国虎向白沙物业支付违约金1500元；3、判令谢国虎承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月18日，白沙物业与谢国虎签订了《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》和《承诺书》，合同中约定由白沙物业向谢国虎位于耒阳市××栋××单元××室提供物业服务。并约定了双方的权利义务、物业服务内容及质量要求、物业服务费用、违约责任等内容。合同的第二条、第三条约定：物业管理服务事项包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施、设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通与车辆停放秩序的管理、装饰装修管理、消防管理、消防管理、公共绿化工作等等；第四条第一款第1项约定：“每年1月15日之前预交当年物业服务费。按1.25元／月／平方米。”；第六条第四款约定：“白沙物业有权要求谢国虎按每逾期一日加收应缴费用的0.2％作为违约金。”自2017年6月1日起，谢国虎未按照合同缴纳物业费，白沙物业多次催促谢国虎履行协议，但谢国虎仍拒不缴纳。另查明，谢国虎系白沙御城5栋1单元1802室的业主，其房屋面积为132.94平方米。应支付的物业服务费为5982元（2017年6月1日起至2020年5月31日，共36个月，按1.25元／㎡／月计算，132.94㎡×1.25元／㎡×36个月=5982元）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉双方签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。现白沙物业提供了物业服务，而谢国虎未按约定支付物业服务费，故对白沙物业要求谢国虎支付物业服务费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。谢国虎主张白沙物业没有依据物业合同提供完整的物业服务，服务质量没有达到合同约定的要求，导致案涉小区内物业多次与小区业主发生冲突、小区业主的车辆被损毁、小孩受伤、业主财产被盗、卫生服务质量脏乱差、物业小区没有封闭管理等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权。况且，白沙物业在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，业主及物业使用人也享受了白沙物业提供的物业服务，对于白沙物业提供物业服务中的瑕疵，谢国虎有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正造成损失的，谢国虎还可要求白沙物业承担相应的法律责任，但谢国虎应依法另行主张权利，本案不予审理。因此，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。谢国虎应当依照合同约定缴纳物业服务费，谢国虎未及时缴费，白沙物业有权要求其按照约定支付违约金，然违约金应自白沙物业催促谢国虎付款之日即起诉之日起，计付至一审法院判决确定的付款之日止，而不宜自白沙物业主张的2017年6月1日起算。合同中约定的违约金按每日千分之二计算，显然较高，因此一审法院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，对白沙物业要求谢国虎支付违约金1500元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。白沙物业也应虚心听取谢国虎等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第三十五条、第四十一条、第六十四条之规定，判决：一、限谢国虎于判决生效之日起十日内支付给白沙物业物业服务费5982元及相应违约金（以5982元为基数，自2020年10月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至法院判决确定的付款之日止）；二、驳回耒阳市白沙物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（主动履行的，可将标的款付至法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：8335********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）案件受理费减半收取计25元，由谢国虎负担。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》,系双方的真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,应为合法、有效。白沙物业基于上述合同持续提供了物业服务,上诉人谢国虎亦应当按照约定及白沙物业认可的费用标准,在白沙物业提供物业服务的期间,交纳物业服务费。物业服务是包括各专项服务的综合服务,是一动态的过程。对物业服务质量的评判,应当进行综合的考察,以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定,应综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的期间等因素。本案中,上诉人谢国虎虽上诉称白沙物业的服务存在严重瑕疵,但其所举证据不足以认定白沙物业提供的服务长期不达标,存在根本违约的事实。且物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行为规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,但不应以此作为拒交物业费的理由。一审法院确定谢国虎应向白沙物业交纳案涉的物业服务费并无不当,本院予以确认。对于逾期付款违约金问题,一审法院综合双方实际履行的情况及案涉《前期物业管理服务合同》中对违约金约定的标准，酌定上诉人谢国虎以5982元为基数，自2020年10月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至法院判决确定的付款之日止向被上诉人白沙物业支付违约金，亦无不妥。综上所述，上诉人谢国虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢国虎负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二一年三月三十一日法官助理 廖晓欢书 记 员 肖玉艳