湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书(2021）鄂0683民初169号原告：湖北汉秀苑商贸有限公司，住所地枣阳市北城襄阳路**。法定代表人：周志勤，该公司经理。委托诉讼代理人：刘修胜，湖北胜和律师事务所律师。被告：梁红梅，女，1982年4月24日出生，汉族，户籍所在地湖北省枣阳市，住枣阳市。委托诉讼代理人：黄先元，湖北明讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄寅，湖北明讼律师事务所实习律师。原告湖北汉秀苑商贸有限公司（以下简称汉秀苑商贸公司）与被告梁红梅租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉秀苑商贸公司的委托诉讼代理人刘修胜、被告梁红梅及其委托诉讼代理人黄先元、黄寅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉秀苑商贸公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告租赁费40480元[年租金78000元-预交房租金10000元-27520元（从被告营业款中扣减）]；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月原被告双方签订租赁经营合同，被告租赁原告二层36铺经营品牌商品，租赁费为每年78000元。合同到期后，被告未按约定支付租赁费，并经多次催要无果，现为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告梁红梅辩称：1、起诉状被告收到了。原告陈述的事实部分有出入，汉秀苑商贸公司是在2019年10月1日正式开业，并且收取房租，房租是从被告店铺销售的营业额中以月扣的形式收取的（11月份收取10月份的房租），从2019年10月1日正式开业，2020年1月24日因疫情原因，汉秀苑公司关闭，疫情解封后，被告的店铺没有货物了，需要等武汉的货发回来以后才能开业，被告就向原告申请暂时闭店，原告不同意，强行要求被告撤店，被告于2020年4月份疫情结束后，原告要求被告写了一份撤店申请，被告就写了一份交给了原告。被告现在不欠原告的租金；2、被告实际租赁原告提供的店铺期限仅不到4个月，所有的租金原告以收取被告营业收入的方式直接扣减；3、在双方合同达成意向性租赁协议后，因不可抗力的因素和原告与业主之间的矛盾，导致双方合同于2020年元月自动解除，故双方的权利义务已经终止；4、原告诉称2019年2月双方达成了租赁合同，与客观事实不符，原告直至2019年10月才向被告提供专柜；5、原告诉请要求被告支付租赁费40480元，主张的事实不清，即该租金该如何计算，诉状没有陈述；6、原告应占用被告预交的租金10000元及宣传费、保证金等合计30000元，被告多次要求原告退还，原告拒绝，故请求法院在本案中责令原告退还给被告。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。审理查明：2018年11月28日，出租人枣阳市商业大厦第一届业主委员会（甲方）与承租方汉秀苑商贸公司（乙方）签订了枣阳市商业大厦1-3层内铺商场租赁合同，该合同约定，甲方将其合法拥有的座落在湖北省枣阳市北城襄阳路5号、商业大厦内铺商场（包括1、2、3层所有内铺）（以下简称房屋）出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积为约11000平方米，以商场现场交付使用；该房屋1、2、3层内铺产权归属为甲方357户业主共同所有，经业主大会表决通过有甲方为全权代表，负责对外招商、出租、进行租赁合同的签订及后续相关事宜的对接处理人，乙方仅与甲方代表对接及商谈处理相关事宜，不与其他业主产生直接关系或对接，甲方包含的业主方若有需要对接处理的事宜，则需由代表与乙方进行对接。合同签订后，出租人枣阳市商业大厦第一届业主委员会将上述房屋交付承租人汉秀苑商贸公司；该房屋租赁期限共15年，自2019年9月28日起至2034年9月27日止。2019年5月13日，汉秀苑商贸公司（以下简称甲方）与梁红梅（以下简称乙方）签订了一份经营合同（汉秀苑专柜合同书），该合同主要约定：甲方将位于枣阳市××××百货枣阳店二层36铺，实际面积约43.1平方（以实测面积为准），公摊面积11.637平方（以实测面积为准×1.27公摊），合计54.737平方供乙方设置专柜经营韩宜女装品牌商品；租赁120元/㎡，合计78000元/年；本合同期限自2019年月日至年月日止；合同期限内，乙方因故需提前撤柜，终止本合同，应提前六十天向甲方书面提出撤柜申请，并经甲方书面同意且结清所有费用后方可撤柜。若乙方未经甲方同意中途撤柜，视为乙方违约。单方终止合同，除以第四条承担违约责任外，还应赔偿甲方损失；乙方专柜销售商品使用甲方统一销售小票，营业款项由甲方收银台统一收取，按月结算；乙方每月营业额以当月1日至月末为结算期，甲方于次月12日至15日支付营业款；因顾客购买乙方商品所产生的信用卡手续费由乙方承担，甲方可在乙方的营业款中扣除；乙方同意按其专柜建筑面积支付甲方5元/㎡/月，每月共计273元的综合物业管理费，于结算该月营业款时由甲方扣除；本合同签订时，乙方应向甲方先支付10000元作为保证金，以保障乙方切实履行本合同所有条款，该保证金在本合同期满三个月内无息返还乙方。乙方撤场后，保证金转为商品质量保证金，三个月内无质量投诉及退货，则退还乙方；乙方同意支付10000元赞助费用于甲方开业庆典、周年庆典或其他大型促销活动。合同签定后，梁红梅于同日向汉秀苑商贸公司交付了质量保证金10000元，该公司向梁红梅出具了收条。2019年5月15日，梁红梅向汉秀苑商贸公司交付了宣传费10000元，该公司向梁红梅出具了收条；同日，梁红梅还向汉秀苑商贸公司预付了房租10000元，该公司亦向梁红梅出具了收条。2019年9月，汉秀苑商贸公司将约定的铺位交付给梁红梅，梁红梅按汉秀苑商贸公司装修通知要求对铺位进行装修，2019年10月1日，汉秀苑商贸公司的枣阳汉秀苑百货枣阳店营业。梁红梅自2019年10月1月至2020年1月20日经营4个月（改为经营贝茜妮品牌商品），实际销售额720725元（95张汉秀苑百货销售信誉单），汉秀苑商贸公司从梁红梅销售额中扣取租赁费27520元。梁红梅经营至2020年1月底，因全国新冠疫情发生而停业。自2021年4月，梁红梅未再继续经营。后，汉秀苑商贸公司将案涉铺位租赁给他人经营。上述事实，有汉秀苑商贸公司、梁红梅提交证据材料及开庭笔录在卷，可证实。本案在审理过程中，梁红梅主张退还质量保证金等，本院向梁红梅释明此主张是作反诉还是抗辩，梁红梅明确表示作抗辩理由。经本院主持调解，双方未能达成协议。本院认为，汉秀苑商贸公司与梁红梅签订的名为汉秀苑专柜经营合同，但从本案现有的证据来看，本案实为租赁合同，该合同意思表示真实，内容合法，属有效合同。虽然梁红梅在2019年5月13日与汉秀苑商贸公司签订了经营合同，并预交了10000元租金，但双方未约定具体的起止时间，且汉秀苑商贸公司在2019年9月将约定的铺位交付给梁红梅，梁红梅在2019年9月对铺位进行装修，2019年10月，汉秀苑商贸公司的枣阳汉秀苑百货枣阳店营业，故，梁红梅实际经营的起始时间为2019年10月。2020年1月23日，全国发生新冠××疫情，枣阳商业零售业停止经营两个月。因疫情的发生属不可抗力的因素，梁红梅在疫情发生期间停止经营两个月的租赁费应予扣减。关于租赁经营的结束时间的问题。汉秀苑商贸公司主张租金40480元是2019年5月至2020年5月期间的租金，按年78000元计算，按其主张一年的租金，租期的起止时间应为2019年5月至2020年4月，故，汉秀苑商贸公司将租期时间计算至2020年5月不当。而梁红梅称年租金是78000元，实际租赁经营了4个月，并陈述按汉秀苑商贸公司的枣阳百货店楼层经理李文的要求提交了撤柜申请，同时提交了李文的电话录音、汉秀苑百货销售信誉单。对梁红梅提交的李文的电话录音、衣柜图片，汉秀苑商贸公司对证据的三性均提出异议，亦不予认可，梁红梅在没有其他有效证据证明的情况下，仅凭4个月的销售凭证证明其租期为4个月的证据不足，据此，可认定梁红梅租赁经营期限至2020年4月为7个月，扣除疫情期间2个月后，应按5个月计算租金。经本院核算，应交租金为32500元（78000元/年÷12月×5月）。因汉秀苑商贸公司已从梁红梅销售营业中扣除租金27250元，加之梁红梅另有预交租金10000元，已预交和已扣租金为37250元，已超出实际应付租金32500元，梁红梅已履行清义务。汉秀苑商贸公司主张租金40840元无事实依据，本院不予支持。梁红梅主张的质保金等，本院已向梁红梅释明此主张是作反诉还是抗辩，梁红梅明确表示作抗辩理由，梁红梅在有证据的情况下，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回湖北汉秀苑商贸有限公司的讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费812元，由湖北汉秀苑商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  彭金宏审判员  艾 斌审判员  郭群青二〇二一年三月十二日书记员  庞家伟