吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）吉民申687号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街太平街105号。法定代表人：卢青容，董事长。委托诉讼代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：陈秀杰，女，汉族，1970年1月27日生，住吉林省汪清县。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：张宗文，男，汉族，1967年4月18日生，住吉林省汪清县。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：陈秀芬，女，汉族，1967年9月2日生，退休工人，住吉林省汪清县。一审被告：延边仁和集团房地产开发有限公司汪清分公司。住所吉林省汪清镇解放大街10号。再审申请人延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和地产公司）因与被申请人陈秀杰、张宗文、陈秀芬及一审被告延边仁和集团房地产开发有限公司汪清分公司（以下简称仁和地产汪清分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民终126号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。仁和地产公司申请再审称，（一）本案认定事实不清，缺乏证据证明。1.陈秀杰、张宗文、陈秀芬起诉时，房屋已经出租使用，且陈秀杰、张宗文、陈秀芬占有房屋时并没有履行正式的交付手续，系未经仁和地产同意，自行占有房屋并出租使用。根据本案情况，结合一、二审对于房屋空置时间认定上的不同，陈秀杰、张宗文、陈秀芬在房屋租赁、空置时间上存在虚假陈述和隐瞒事实的情形。因此，本案关于陈秀杰、张宗文、陈秀芬主张的房屋空置造成的租金损失部分举证责任在陈秀杰、张宗文、陈秀芬一方，在其无确切证据证明房屋空置时间的情况下，不应当支持其诉讼请求。而本案中对于房屋空置的具体时间并无直接证据能够证明。2.案涉房屋不能消防验收的原因是陈秀杰、张宗文、陈秀芬擅自使用房屋，且在使用过程中不合理使用，造成消防通道堵塞，无法通行等等原因造成。一、二审法院对不能进行消防验收的原因未查清，亦未向相关部门调取不能进行消防验收原因的证据，对该事实未进行审理。因陈秀杰、张宗文、陈秀芬原因导致消防验收不能进行情况下，该损失应由其承担。（二）一、二审法院适用法律错误：1.在合同法领域，未违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，约定大于法定，而本案中双方对于相关问题是具有合同约定的（“和解协议书”），一、二审法院没有正确适用法律规定认定双方签订的“和解协议书”，适用法律错误。根据双方在2013年7月1日达成的“和解协议书”，协议第一条明确约定以145.81平方米房屋抵偿应向乙方（陈秀杰、张宗文、陈秀芬）支付的迟延交房、迟延办证、面积差等其它全部违约金；第三条约定补偿房屋交付后，乙方不再根据商品房买卖合同及补充协议向甲方（仁和地产公司）主张任何违约责任；第七条约定，本协议签订后，乙方不得因“汪清仁合小区金融家园一层一号商业用房以及汪清仁合小区金融家园A座二层一号房屋”的相关事宜再向甲方要求任何赔偿。根据上述“和解协议书”的内容，陈秀杰、张宗文、陈秀芬本次诉请的未进行消防验收影响使用问题应属于商品房交付中的一个问题，其实质上是基于仁和地产公司没有按照合同约定在约定期限内交付符合使用目的的房屋而提起的诉讼，其主张的实质是基于“仁和地产公司迟延交付符合使用目的的房屋”这一违约行为，其诉请的本质还是因为房屋交付问题而产生的，而关于房屋的迟延交付问题在“调解协议书”中是有体现的，因此基于“调解协议书”，陈秀杰、张宗文、陈秀芬不应当再通过诉讼向仁和地产公司主张权利。另外，“调解协议书”第七条约定，涵盖了案涉房屋的其它相关事宜，约定陈秀杰、张宗文、陈秀芬不得因为案涉房屋的其它相关事宜再向仁和地产公司要求任何赔偿，“相关事宜”从合理解释合同条款的角度看，理应包含陈秀杰、张宗文、陈秀芬本次诉请。另外需要说明的是，双方当事人之间的仲裁案件，裁决结果为30多万元，而仁和地产公司给予了145.81平方米的房屋，价值远远超过了30多万元，其中涵盖了“因案涉房屋的其它相关事宜”产生违约责任赔偿额度，“和解协议书”第七条约定的就是仁和地产公司就案涉房屋不再承担任何赔偿。该和解协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应受其约束。2.一、二审法院关于本案诉讼时效问题适用法律错误。仁和地产公司在一、二审审理中均提出诉讼时效抗辩。虽然房屋不能办理消防验收的情况一直存在，但是陈秀杰、张宗文、陈秀芬在不能出租房屋，不能取得租金时即知道其权利受到侵害的事实，且租金是按月产生的，当月房屋空置不能获取租金时即知道其权利受到侵害，故租金损失不是连续性债权，应当分别起算诉讼时效，即便按照二审法院的认定，涉案房屋中499.3平方米自2015年11月空置至2016年4月，空置6个月，另外499.3平方米自2015年11月空置至2019年3月份，空置41个月。那么空置期间的租金损失也有一部分是过了诉讼时效的，而二审法院在审理过程中却没有扣除超过诉讼时效的部分，适用法律错误。请求：1.撤销一、二审判决，依法改判驳回陈秀杰、张宗文、陈秀芬的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由陈秀杰、张宗文、陈秀芬负担。本院经审查认为，1.关于房屋空置具体时间的举证责任问题。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”本案案涉房屋按照法律规定应当进行消防验收，但仁和地产公司作为商品房开发企业至今未完成消防验收，向购房者交付的商品房不具备法律规定的商品房交付条件，应承担责任。故陈秀杰、张宗文、陈秀芬诉请不能使用房屋的租金损失应予支持。而陈秀杰、张宗文、陈秀芬已使用或出租房屋的事实系仁和地产公司的抗辩事由，在仁和地产公司能够证明案涉房屋没有空置的情况下，其不应承担赔偿责任。故房屋空置时间的的举证责任在仁和地产公司，其据此申请再审，本院不予支持。2.关于无法办理消防验收的的责任承担问题。当事人对自已的主张，应承担举证责任。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”规定，仁和地产公司系案涉工程的开发单位，其应交付具备国家规定竣工条件的案涉房屋。现其主张不能验收的原因系陈秀杰、张宗文、陈秀芬导致，未提交充分证据证明。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条关于：“民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行”规定，案涉房屋不能消防验收的原因，亦不属于人民法院依职权调查收集证据的情形。一、二审判决仁和地产公司承担无法办理消防验收责任，并无不当。仁和地产公司的该项再审申请理由，不能成立。3.关于依照双方当事人和解协议的约定，仁和地产公司是否应承担给付633611.7元责任问题。经查，双方的和解协议是关于延迟交付房屋、延迟办证、面积差额房款等的约定，该协议中未对交付的房屋不符合使用条件而无法经营使用造成损失如何赔偿进行明确约定，故仁和地产公司关于依据该协议不应承担赔偿责任的主张，一、二审法院不予支持，并无不当。4.关于诉讼时效问题。案涉房屋因未通过消防验收致使不能正常出租，该未通过消防验收的状态一直处于持续之中故对于仁和地产公司以诉讼时效作为抗辩再审申请理由，本院不予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回延边仁和集团房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 尹春梅审 判 员 周 婧审 判 员 刘彦峰二〇二一年三月三十一日法官助理 张磊鑫书 记 员 车雪峰