湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1201号上诉人（原审被告）：中国建银投资有限责任公司（简称建银投公司），住所地：北京市朝阳区东三环北路38号四号楼14层。法定代表人：董轼，公司董事长。委托诉讼代理人：姜超云，湖南肃天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐正华，男，汉族，1967年3月6日出生，巴陵石化员工，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司岳阳冷水铺支行（简称建行冷水铺支行），住所地：岳阳市岳阳楼区。负责人：李锦辉，该行行长。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司岳阳市分行，住所地：岳阳市岳阳楼区南湖大道310号（建行岳阳分行）负责人：李勇军，该行行长。上诉人建银投公司因与被上诉人唐正华、建行冷水铺支行、建行岳阳分行房屋买卖合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初6244号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。建银投公司上诉请求：1、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初6244号民事判决，依法驳回被上诉人唐正华的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人唐正华承担。事实与理由：一审判决事实认定错误。一审法庭查明了被上诉人唐正华在购买房屋时非建设银行职工，同时，由于案涉房屋系福利房改房，国家对于福利房改房的政策规定，不具备福利房改房购买资格时，是不能购买福利房改房的，被上诉人唐正华在购买房屋时亦知晓该情形，因此，被上诉人唐正华与被上诉人中国建设银行股份有限公司岳阳冷水铺支行签订的房屋买卖合同属于无效合同。即使法院认定房屋买卖合同有效，但是被上诉人中国建设银行股份有限公司岳阳冷水铺支行、中国建设银行股份有限公司岳阳市分行在庭审中答辩称中国建设银行股份有限公司岳阳冷水铺支行只拥有案涉房屋80%的产权，另外20%的产权是属于国家所有，那么，被上诉只能取得案涉房屋80%的产权，因此，对于一审判决上诉人协助被上诉人唐正华办理过户手续就于法无据。被上诉人唐正华认为一审处理正确，请求二审予以维持。被上诉人建行冷水铺支行、建行岳阳市分行没有提供答辩。被上诉人唐正华向一审法院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《购房协议》合法成立;2、建行七里山宿含602、603房的房屋产权100％属于原告；3、由被告建行冷水铺支行、建行岳阳分行补足建行七里山宿602、603房屋产权到100％的差额及包含土地出让金等在内的全部费用;4、由被告建行岳阳分行为原告办建行七里山宿含602、603房房屋产权证;5、建银投公司2020年拿去的602、603房证资料(房产证、国土证等办房产权证的相关资料)交被告建行岳阳分行;被告建银投公司配合被告建行岳阳分行为原告办理上述房屋严权证;6、办产权证过户的费用依法律规定，买卖双方承担相应税费。原审对事实的认定，判决的理由及结果：2004年10月19日，原告唐正华(乙方)与被告建行冷水铺支行(甲方)签订一份《购房协议》，约定:乙方购买甲方家属楼602、603号住房两套，单套协议房价为27200元，两套共计为54400元，合同签订日一次性付给甲方。房屋产权证由乙方自行办理，甲方给予必要的配合，也可由甲方一代为办理，乙方必须提供办证资料，预交办证费。办证费用(含《房屋所有权产证》和《地证》）由乙方承担。合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，原告一次性交付了两套房屋的房款，被告建行冷水铺支行向原告交付了房屋，原告在案涉房屋内居住至今。案涉房屋为被告建行冷水铺支行的员工福利房，原告唐正华不是建行的员工。案涉房屋现仍然登记建行职工周玲、陈纯名下(被告陈述:因当时房多人少，故将房屋登记于员工名下)，登记时间为1993年12月30日。经房产部门查询，案涉房屋的性质为房改房，602、603房两套房都是80％产权，必须根据政府文件向岳阳市住建局补交20％的产权费用才能办理权证。被告建行冷水铺支行及建行岳分行同意协助原告办理过户手续，但20％的产权部分的费用应当由原告补齐，才能办理过户；而原告认为其购买房屋时是按照房屋的市价进行购买的，购买的产权系100％，故该部分费用不应当由原告承担。被告称类似原告情况的购房户，有补齐了20％的产权部分的，已经取得了房产证。原告称，被告确实通知过其社交办证费用，但由干当时没有多余的钱故未及时办证。另查明，2004年8月份，被告建行冷水铺支行因交易需要，委托岳阳友朋资产评估有限公司对包括案涉两套房屋在内的位于冷水铺办鹰山会鹰山社区内的6套房屋进行评估，市场价格为168000元（案涉两套房屋每套估价28000元）。2004年9月14日，经中国银行业监督管理委员会银监复〔2004〕144号批复:同意中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司。2011年8月，被告建行冷水铺支行将案涉房屋移交给了广东建投金服投资有限公司(被告建银投公司的下属公司，管理建行湖南片区资产)。一审法院认为，关于《购房协议》的效力问题，法律与行政法规并无强制性规定禁止单位福利房买卖，被告建银投公司主张涉案房屋系福利分房，原告唐正华不具有购房资格不能进行买卖，于法无据。原告与被告建行冷水铺支行就案涉房屋签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。对被告建银投公司关于《购房协议》合同无效的答辩意见，不予采纳。办理过户手续是房屋交易的附随义务，故被告建行冷水铺支行应当协助原告办理过户手续。但鉴于该房屋的性质系福利房改房，单位仅享有80％的产权，对于20％属于国家的部分不有处分权，故原告仅能依据有效的购房合同取得案涉房屋80％的产权。从本案查明的事实来看，原告在购买房屋时对该房性质是单位福利房是明知的，不能以其不懂国家政策为由进行抗辩，故对原告认为取得房屋100％产权的主张，不予支持。在原告根据政府相关政策向有关单位补交20％的产权费用后，被告建行冷水铺支行、建行岳阳分行、建银投公司应当协助原告办理过户手续。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下:一、原告唐正华与被告中国建设银行股份有限公司岳阳冷水铺支行签订的《购房协议》合法成立；二、原告唐正华按照规定补交案涉房屋20％的产权费用后，由被告中国建设银行股份有限公司岳阳冷水铺支行、中国建设银行股份有限公司岳阳市支行、中国建银投资有限责任公司协助原告唐正华办理冷水铺支行家属区602、603号房屋的过户手续；三、驳回原告唐正华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1160元，由原告唐正华负担1060元，由被告中国建设银行股份有限公司岳阳冷水铺支行、中国建设银行股份有限公司岳阳分行、中国建银投资有限责任公司共同负担100元。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争执焦点在于：第一，房屋买卖协议（《购房协议》）是否有效。根据一、二审查明的的事实，可以确认双方对争讼房屋属于福利房屋的性质没有异议。福利房一般是卖给本单位职工，外单位人员没有资格买卖，但上诉人也没有提供任何依据，证明禁止卖予外单位人员，且该协议亦系双方当事人真实意思表示，因而是有效的。第二，协助办理产权的义务人是谁。协助办理产权是房屋买卖合同的附随义务。建行冷水铺支行、建行岳阳分行在建行系统改制时，把已卖予唐正华的房产及相关资料作为本单位资产移送给了上诉人建银投公司，建行冷水铺支行、建行岳阳分行是有责任的；承受人即上诉人建银投公司既已接受建行冷水铺支行、建行岳阳分行移送的资产及相关资料、建行岳阳分行、建银投公司都有义务协助唐正华办理争讼房屋的过户手续。三、唐正华买受的系福利房，依照政策只享有部分产权，其在过户之前应按现行政策取得全部产权后，方能办理过户手续。综上所述，原审认定事实清楚，实体处理正确，二审应予维持；上诉人建银投公司上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1160元，由上诉人中国建银投资有限责任公司承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  程 鹏审判员  王欣辉二〇二一年三月十七日书记员  方晶晶