安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖07民终177号上诉人（原审被告）：伍万宝，男，1964年2月3日出生，汉族，住铜陵市义安区。委托诉讼代理人：吴艳，安徽古圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱贵根，男，1970年12月14日出生，汉族，住铜陵市义安区。委托诉讼代理人：钱利，安徽铜都律师事务所律师。委托诉讼代理人：查淑瑞，安徽铜都律师事务所实习律师。上诉人伍万宝因与被上诉人朱贵根确认合同有效纠纷一案，不服安徽省铜陵市义安区人民法院(2020)皖0706民初2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍万宝向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱贵根的全部诉讼请求；案件受理费由朱贵根负担。事实与理由：（一）一审事实认定错误。伍万宝是顺安粮站东城粮库职工，而案涉房屋是单位的公房，单位将其房屋出租给伍万宝居住，伍万宝每月向单位交纳房租。2003年后因单位改制，对其租金未曾收取。直到目前为止，该房屋的权属也不在伍万宝，也没有任何证据可以认定该房屋为福利分房。（二）双方签订的《售房合同》应为无效合同。首先，伍万宝对案涉房屋不享有所有权，其仅仅是单位的公租房，伍万宝无权处分该房屋，伍万宝擅自处分该房屋的行为系无效行为。其次，双方签订合同时，伍万宝明确告知了朱贵根房屋的性质，并且在合同中明确了该房屋没有任何证件。再次，合同签订时间是2005年9月12日，双方交付房款时间为2006年8月11日，从合同签订至付款近一年的时间，朱贵根应当了解该房屋的实际情况，所以不能构成“善意取得”。最后，假设伍万宝实际取得了该房屋的所有权，属于夫妻共同财产，上诉人也无权单独处分该房屋。（三）朱贵根存在过错。首先，朱贵根作为房屋买受人，在明知该房是公房，无任何证件的情况下，仍愿意购买，没有尽到审核义务。其次，在《售房合同》中，朱贵根是意识到该房屋是夫妻共同财产，但缺乏夫妻一方的签字，即便合同有效，也侵犯了伍万宝配偶的权利。朱贵根未作答辩。朱贵根向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认双方于2005年9月12日签署的《售房合同》合法有效;2.诉讼费由伍万宝承担。一审审理查明：伍万宝系铜陵市义安区顺安粮站东城粮库职工，现位于铜陵市义安区顺安镇东正社区顺安粮站院内的案涉房屋（上下两层），由其单位分配给伍万宝居住。2003年5月铜陵市东城粮库改制后，作为福利分房，该单位就未予管理。2005年9月12日，伍万宝（甲方）将该房出售给朱贵根（乙方），双方签订《售房合同》。合同约定：1.该房系甲方在顺安粮站取得，为全产权；2.价款伍万元，乙方于2006年8月11日将价款一次性付清；3.甲方于2006年9月10日前将该房交给乙方；4.该房交付乙方后，若办理相关证件，甲方应积极配合，相关费用由乙方承担；5.如政府规划该房拆迁，乙方应无条件服从，其该房拆迁等一切补偿费均归乙方，甲方应积极协助乙方办理相关事宜。合同签订后，双方于当日到原铜陵县顺安中心法律服务所对该合同进行了见证。朱贵根按合同约定支付了全部房款，伍万宝亦如期交付了房屋，朱贵根遂于2006年9月搬入该房居住至今。现该房屋因城市规划建设需要被拆迁，伍万宝不配合朱贵根办理拆迁补偿事宜，却与征收单位签署拆迁补偿协议，致朱贵根提起诉讼。一审法院认为:伍万宝将其单位分配的福利住房出售给朱贵根，伍万宝虽不是案涉房产的实际所有权人，但朱贵根并不知道伍万宝无处分权，且双方在合同中约定伍万宝享有全产权。在履行房屋买卖过程中，朱贵根支付了合理的价款，又无重大过失，伍万宝如约将案涉房屋交付朱贵根居住至今，应认定朱贵根善意取得案涉房屋的所有权。对双方在2005年9月12日签署的《售房合同》应确认为合法有效。朱贵根的诉讼请求，依法予以支持。伍万宝抗辩理由不足，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十九条之规定，判决：确认朱贵根与伍万宝于2005年9月12日签署的《售房合同》有效。案件受理费100元，减半收取50元，由伍万宝负担。二审中，双方当事人均未向法庭提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为伍万宝无权处分案涉房屋，《售房合同》是否有效。关于无权处分合同的效力认定问题，《中华人民共和国民法典》删除了原合同法第五十一条关于无处分权合同为效力待定合同的条款。民法典第二百一十五条沿用了物权法十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”同时，民法典第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”该规定吸收了《买卖合同司法解释》第三条的观点，将无权处分合同的效力认定为有效。无权处分只影响合同的履行，不影响合同效力的发生。欠缺处分权，不能转移标的物的所有权，履行不了合同义务，承担违约责任。本案中，伍万宝与朱贵根签订的《售房合同》应当认定有效。理由：1.该合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，以及不违背公序良俗，符合民法典关于民事法律行为生效的条件的规定。2.因为《售房合同》写明伍万宝享有案涉房屋的全产权，且确保无产权争议，足以让受让人朱贵根认为伍万宝有权出卖房屋。所以，朱贵根为善意买受人。认定合同有效，有利于保护善意买受人利益，维护交易安全。3.合同有效，权利人和善意买受人的权利可以通过法律途径救济，其权利仍然可以依法受到保护。因此，伍万宝提出案涉房屋是铜陵市东城粮库的公房，自己没有取得房屋产权，《售房合同》无效的上诉请求，于法相悖，案涉房屋是公房的性质并不影响买卖合同的有效性，故对这一上诉请求，本院不予支持。伍万宝提出未经配偶同意出卖房屋，导致合同无效的上诉理由，缺乏法律依据，故本院不予支持。综上，上诉人伍万宝的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人伍万宝负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  戴瑞亭二〇二一年三月十五日书记员  汪 颖附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为通力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第二百一十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。