河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终977号上诉人（原审被告）：张继能，男，汉族，1962年9月2日出生，身份证地址：河南省光山县。现住址：河南省光山县。上诉人（原审被告）：张义清，男，汉族，1955年2月3日出生，住址：河南省光山县。上诉人（原审被告）：谢成平，男，汉族，1972年4月24日出生，住址：河南省光山县。三上诉人共同委托诉讼代理人：余孝良，光山县远福置业有限公司法务。特别授权。被上诉人（原审原告）：王建国，男，汉族，1958年6月6日出生，身份证地址：河南省光山县。现住址：河南省光山县。委托诉讼代理人：汪运胜、吴芳芳，河南申鼎成律师事务所律师。特别授权。上诉人张继能、张义清、谢成平因与被上诉人王建国民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院(2020)豫1522民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张继能、张义清、谢成平及委托诉讼代理人余孝良和被上诉人王建国及委托诉讼代理人汪运胜、吴芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张继能、张义清、谢成平的上诉请求：1、判令撤销河南省光山县人民法院(2020)豫1522民初2162号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实错误，导致适用法律错误。上诉人与王建刚、王建国、王和平三人共同签订《旧房改造置换协议》和《补充协议》，《旧房改造置换协议》第一条约定王建国、王和平三人向三上诉人交付411.62平方米国有土地使用权的面积，而三人实际交付288平方米的面积，至今有123.61平方米的面积没交付，该三人已构成违约。对于其没能交付的面积，该三人依法不能获得160.693平方米的新楼置换面积，应按市价购买或放弃合同约定返迁160.693平方米。本案涉合同整体，王建国单独诉讼房屋及车库，已严重超合同约定置换的房屋面积。对于被上诉人主张的车库，双方签订的协议及补充协议距今10年，市场情势发生巨大变化，建筑成本、市场价格上涨四至五倍，如按原十年前协议价格，对上诉人显失公平。对于被上诉人主张楼层差价，被上诉人所选房子就是不含车库的第十一层，双方协议没约定补差价，双方就此谈话和说明只是上诉人表示解决纠纷的态度，不能作为判决的依据。被上诉人王建国答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。关于被上诉人交付的土地面积。双方在《旧房改造置换协议书》中明确约定以现有的房屋现状(含院子)411.61平方米进行置换，置换后房屋面积为542平方米。上诉人在旧房改造置换之前已到被上诉人处实地测量后签订的《旧房改造置换协议书》，并经过光山县司法局寨河法律服务所见证。对此，上诉人上诉称被上诉人未交足置换房屋面积不系事实。关于合同履行问题。双方签订的合同真实有效，住宅房屋已经交付，三上诉人还应依照协议约定交付车库、补偿房屋差价款，给付租房安置费。《旧房改造置换协议书》约定被上诉人兄弟四人每人置换一套房屋及车库，且每套房屋及车库都是上诉人与被上诉人兄弟四人分别签订的协议，合同具有独立性、相对性，上诉人应当按照各自协议履行义务。王建国向一审法院起诉请求:1、请求依法判决三被告继续履行双方签订的《旧房改造置换协议书》、《补充协议》、《选房协议》等附属协议，交付车库；2、请求依法判决三被告补偿原告房屋差价款138582元人民币；3、请求依法判决被告赔偿原告损失33600元；4、诉讼费由被告承担(包括立案费、律师费等)。事实与理由：三被告合伙开发光山县九龙二小雅居，2009年3月12日，被告与原告签订了《旧房改造置换协议书》，2010年11月15日双方签订了《补充协议》，2012年签订《选房协议》，2019年1月29日双方以《情况说明》的形式达成一份补充协议。以上协议约定，原告老房屋面积以1：1.3比例置换一套新房屋及车库，房屋位置为光山县九龙二小雅居一号楼1单元楼梯东11层，坐北朝南；车库位置为1号楼门朝北，西至东第5间，交房时间为2010年11月15日，逾期2012年3月15日后，甲方应付给乙方房租费400元/月。该栋楼预计建设13层(包括车库)，后被规划为12层，原告所选房屋变成顶层，双方于2019年1月29日协商按照交房出售价格每平方米400元补偿原告房屋差价。以上协议签订后，被告迟迟没有按照合同日期交房，期间原告多次通过口头或书面形式向被告催告履行合同，直到2019年3月才将房屋交付给原告，但车库至今没有交付，也拒绝履行按照交房出售价格每平方米400元补偿原告房屋差价，被告违背诚信的违约行为给原告造成了巨大的损失。为维护本人合法权益，现具状起诉请求。一审法院认定事实：被告张继能、张义清与案外人李长义挂靠光山县远福置业有限公司，合作开发光山县九龙二小雅居项目，后李长义退出，被告谢成平加入该合作项目。本案中被拆迁的房屋属原告父亲王祠义所有，王祠义于2002年去世。王祠义夫妇共育四个儿子(王建国、王和平、王建军和王建刚)和三个女儿。2009年3月12日，张继能、张义清、李长义作为甲方，王祠义作为乙方，并由王建国、王和平和王建刚作为乙方签字，签订《旧房改造置换协议书》，合同约定：乙方在九道桥巷内有一套旧房，房产证号7××8，转让给甲方且于联建改造。一、乙方以现有房屋现状面积为一层(含院子)411.61平方米，一层(含院子)置换比例为1：1.3计算，置换后新楼总面积伍佰叁拾柒平方米，(被告张继能另手写内容“另加伍平方米，共计伍佰肆拾贰张继能”)；三、置换面积以建成后的住宅楼房屋建筑面积为计算标准(含楼梯公摊面积)，置换面积不包括车库、煤棚，如乙方需要车库、煤棚，车库、煤棚按市场销售价另外计算。解释权归甲方；八、新房交房时间为2010年11月15日，2012年3月15日之前，乙方租房等安置费由乙方自理，逾期甲方应付给乙方房租费用400元/月。甲方：张继能、张义清、李长义，乙方：王建刚、王建国、王和平”。2010年11月15日，双方签订“补充协议”约定：“经甲乙双方共同协商，自愿达成如下补充协议：1、如果乙方置换楼房建七层(含七层)以上，楼层位置由乙方首先选择。2、原乙方所选两间煤棚更改为两间车库(共四间车库)，车库价格不超过贰仟元/平方米。3、车库位置由乙方自选。若北方没有围墙，门朝北车库要两间，有围墙乙方车库全部门朝南。4、若2013年3月15号止不能交房，甲方承担乙方一切损失。5、阳台面积1平方米折算为0.5平方米。原签协议和补充协议与本补充协议有冲突的条款，以本补充协议为准。甲方：张继能、张义清乙方：王建刚、王建国、王和平。”同日，被告张继能、张义清出具收条“收到王建国砖项款和楼板款共计壹仟伍佰元正此款作为王建国的车库订金款收到人：张继能、张义清2010.11.15号”。2012年王建国与光山县九龙二小雅居工程部签订“选房协议”：“王建国以定1号楼1单元楼梯东11层(包括车库12层)坐北向南2012.16号下午定张义清1号楼、门向北、西至东第5间车库王建国”。王和平、王建军、王建刚三人与张义清分别签订有类似的选房协议。因被告在约定时间未交付房屋，2019年1月29日经协商一致，出具“情况说明”：“2019年1月29日下午5点在项目部商量，王建国选房位置在顶层的153.98平方米房子补差价的问题，经谢成平、张传斌、张继能、王建国共同协商决定如下：2、王建国的顶层价格按当时交房出售价格核定之后补王建国差价。3、车库问题按其合同执行。四人协商一致签字：谢成平、张传斌、张继能、王建国”，同日，被告向原告王建国交付选定房屋，因规划问题原告所选12层实际为顶层。交付房屋时，被告没有依约定履行向原告补偿楼层差价款及交付车库的义务。致原告诉至本院。一审法院认为：原、被告之间签订的《旧房改造置换协议书》、《补充协议》、《选房协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议的约定完全履行自己的义务，双方于2019年1月29日再次达成一致意见，对房屋楼层差价补偿及车库问题达成一致意见，故对原告要求三被告继续履行双方签订的《旧房改造置换协议书》、《补充协议》、《选房协议》交付车库的请求，本院予以支持，三被告应依约向原告交付光山县九龙二小雅居小区1号楼门向北从西至东第5间车库。关于车库的交易价格问题，三被告抗辩现在与合同签订时情景已发生根本变化，要求适用情势变更原则，要求原告需按现在的市场价格支付价款，根据双方2010年11月15日签订的补充协议中约定“若2013年3月15号止不能交房，甲方承担乙方一切损失”，三被告应在2013年3月15号前向原告交付拆迁安置补偿的房屋及车库，但三被告于2019年1月29日向原告交付拆迁房屋，至今未交付车库，应认定三被告其未按协议约定全面履行约定的义务，属违约，本案中的车库价格发生变化是三被告违约造成的，是正常的商业风险，不是不可归责于当事人的情形，不属于《中华人民共和国合同法解释二》第二十六条规定的情势变更原则的适用情形，故对被告的抗辩本院不予支持；根据2019年1月29日双方达成的一致意见：对车库问题按其合同执行，双方关于车库的有效合同系2010年11月15日签订的补充协议，双方约定：“车库价格不超过贰仟元/平方米”，故本院认定车库交易价格为2000元/平方米，原告已付1500元订金款应予以扣除，故被告向原告交付车库时，原告应向被告支付相应对价款(按车库面积×2000元/平方米-1500元)。关于原告要求被告补偿楼层差价的问题，根据2019年1月29日双方达成的一致意见，王建国的顶层价格按当时交房出售价格核定之后补王建国差价，双方于2019年1月29日交房，对当时楼层差价，双方均未能提交有力证据予以证明，本院根据本地房地产交易的情况，酌定为顶层差价为500元/平方米，故对原告要求被告补偿楼层差价的请求本院予以支持，被告应向原告支付楼层差价款76990元(153.98平方米x500元/平方米)。关于原告要求被告赔偿原告租房安置损失33600元的请求，对于租房安置损失只有2009年3月12日签订的《旧房改造置换协议书》及补充条款中有约定，该协议书乙方为王建国、王和平和王建刚三人，应由王建国、王和平和王建刚三人共同主张租房安置损失，原告王建国一人不能单独主张，主体不适格，故对此问题本案不予处理，原告可另行提起诉讼以维护其权利。关于原告要求被告承担律师费的请求，原告向法庭提交的委托代理合同及费用发票，按照河南律师收费标准的规定，本院认定原告支出的一审律师代理费为6887元[(138582元+33600元)×4%]，本院支持三被告负担原告支出的律师费6887元。对被告抗辩置换房屋超面积问题，因被告未向法庭提起反诉，故本案不予处理，被告可另行提起诉讼以维护其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国合同法解释二》第二十六条之规定，判决：一、被告张继能、张义清、谢成平于本判决生效之日起十日内向原告王建国交付光山县九龙二小雅居小区1号楼门向北从西至东第5间车库一间；二、被告向原告交付车库时，原告王建国向被告张继能、张义清、谢成平支付车库款(按车库面积×2000元/平方米-1500元计算)；三、被告张继能、张义清、谢成平于本判决生效之日起十日内向原告王建国支付楼层差价款76990元；四、被告张继能、张义清、谢成平于本判决生效之日起十日内向原告王建国支付原告支出的律师代理费6887元；五、驳回原告王建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3744元，由被告张继能、张义清、谢成平负担。二审中，上诉人张继能、张义清、谢成平与被上诉人王建国均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点：原审判令上诉人张继能、张义清、谢成平与被上诉人王建国均按照双方签订的协议约定“被上诉人王建国以2000元/平方米价格向上诉人张继能、张义清、谢成平支付购买车库款和上诉人张继能、张义清、谢成平向被上诉人王建国交付车库、赔偿楼层差价及违约损失”是否适当。经查：上诉人与被上诉人等人签订的“旧房改造置换协议书、补充协议书、选房协议、收条、情况说明”就“旧房改造的位置与面积、置换补偿房屋的面积和位置及交付时间、车库价格与位置、违约责任”等均予以明确约定。“补充协议”明确约定被上诉人王建国购买案涉车库的价格不超过贰仟元/平方米；“情况说明”第二条明确约定“王建国的顶层价格按当时交房出售价格核定之后补王建国差价”；“补充协议书”明确约定上诉人若2013年3月15日前不能交房应向被上诉人王建国等人赔偿损失等。上述协议就案涉“车库价格、交房时间及违约责任、补偿楼层差价”等事项约定明确，原判基于这些协议约定，结合双方陈述意见和参照周边商品房销售价格，依据法律规定，据此判令“上诉人张继能、张义清、谢成平向被上诉人王建国交付车库、赔偿楼层差价及律师费损失和被上诉人王建国按照2000元/平方米价格支付购买车库款”适当。对于上诉人张继能、张义清、谢成平上诉称被上诉人王建国未交够置换房屋的面积的理由，因三上诉人未对此问题提出反诉，不属于本案审理范围，三上诉人可通过另案诉讼予以解决。综上，上诉人张继能、张义清、谢成平的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3744元，由上诉人张继能、张义清、谢成平负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年三月二十五日法官助理黄涛书记员刘唱