湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初1942号原告：武汉东湖高地物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路**。法定代表人：田佐平，该公司CEO。委托诉讼代理人：李宁，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴梦玲，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。原告：武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司，住，住所地：武汉市汉阳区翠微横路**翠微新城（**）内物业用房/div>负责人：肖新建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴梦玲，系湖南怀治律师事务所律师。一般授权代理。被告：郭静，女，1972年6月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告武汉东湖高地物业管理有限公司（以下简称“东湖高地物业公司”）、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司（以下简称“东湖高地物业公司汉阳分公司”）与被告郭静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告大方物业公司的委托诉讼代理人李宁、吴梦玲到庭参加诉讼，被告郭静经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、物业公司与业主（或业主委员会）签订物业服务合同的时间：2006年10月27日，郭静与上海复瑞物业管理有限公司武汉分公司签订《武汉市前期物业管理服务协议》；后武汉市翠微新城·城市晶品小区业主大会业主委员会与上海复瑞物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同期限自2010年6月1日起至2014年5月31日止；2014年5月，上海复瑞物业管理有限公司、上海复瑞物业管理有限公司武汉分公司与东湖高地物业公司进行了物业公司资产及债权债务转移；2014年8月1日，武汉市汉阳区翠微新城·城市晶品小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订《物业服务合同》，合同期限自2014年6月1日起至2018年5月31日止；2018年6月1日，武汉市汉阳区翠微新城·城市晶品小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司汉阳分公司签订《物业服务合同》，合同期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。二、物业公司服务的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区拦江路**翠微新城**城市晶品小区。三、被告房产位置及面积：翠微新城小区四期5栋245单元3层303室，面积为172.64平方米。四、被告物业费缴纳标准：每月每平方米1.30元，每月应缴224.432元。五、欠缴物业费的时间及金额：从2008年7月1日至2018年12月31日共126个月，共计28,278.43元。六、合同约定的物业费缴纳方式：2010年6月1日之前每半年缴纳，之后按季度缴纳物业费。七、物业公司是否对物业费进行催收：已催收。八、原告东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司诉讼请求：1、判令被告向原告支付2008年7月1日至2018年12月31日的物业费28,274.40元，违约金2,390.20元，共计30,664.60元；2、案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。被告郭静辩称，房子交房时是施工人员住过的，且门窗有损坏；门旁边是一个垃圾站，买房时工作人员说是临时垃圾站，两年内会取消，但一直未取消。本院认为，郭静与上海复瑞物业管理有限公司武汉分公司签订的《武汉市前期物业管理服务协议》、武汉市翠微新城·城市晶品小区业主大会业主委员会与上海复瑞物业管理有限公司签订的《物业服务合同》、武汉市汉阳区翠微新城·城市晶品小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司签订的《物业服务合同》、武汉市汉阳区翠微新城·城市晶品小区业主大会业主委员会与东湖高地物业公司汉阳分公司签订的《物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对郭静具有约束力。2008年7月1日至2018年12月31日期间，物业公司按约向郭静履行了物业管理服务的义务，郭静享受了物业公司提供的物业管理服务，郭静应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务。2014年，武汉市翠微新城·城市晶品小区业主大会业主委员会重新选聘了物业公司，原上海复瑞物业管理有限公司、上海复瑞物业管理有限公司武汉分公司与东湖高地物业公司办理了物业交接手续，其公司的资产全部转移归东湖高地物业公司所有，债权债务全部由东湖高地物业公司承接并清偿，故东湖高地物业公司有权向郭静主张2008年7月1日至2014年5月31日期间的物业费。郭静应当向东湖高地物业公司缴纳其拖欠的2008年7月1日至2018年5月31日期间的物业费26,707.41元；应当向东湖高地物业公司汉阳分公司缴纳其拖欠的2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,571.02元。东湖高地物业公司、东湖高地物业公司汉阳分公司主张郭静支付物业费28,274.40元，系对其民事权益的自由处分，本院予以照准，故郭静应当向东湖高地物业公司缴纳其拖欠的2008年7月1日至2018年5月31日期间的物业费26,707.41元；应当向东湖高地物业公司汉阳分公司缴纳其拖欠的2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,566.99元。郭静辩称房子交房时是施工人员住过的、且门窗有损坏的问题，该问题自交房时即存在，该责任主体应为房屋出卖人，并非系物业公司提供物业服务中导致的问题，与本案不属同一法律关系，郭静可另行主张。郭静辩称的买房时工作人员说是临时垃圾站，两年内会取消，但一直未取消的问题，该问题亦是郭静与房屋出卖人之间的承诺，郭静未提交证据证明其与物业公司就临时垃圾站的取消达成一致。考虑到该建筑垃圾池系为满足该小区全体业主房屋装修之需求所设，目的系保障全体小区业主的公共利益，临近垃圾池的业主应当对该建筑垃圾池所产生的不适影响适当容忍，物业公司应当及时对该建筑垃圾池进行维护，降低对业主造成的不利影响。鉴于郭静并非恶意拖欠物业费，本院酌定免除郭静支付违约金的民事责任。原告作为小区物业管理服务提供者，应当加强管理，履行安全防范的责任。对于物业管理中业主提出的意见和建议应积极与业主沟通，取得业主的理解，主动接受业主的监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平。考虑到物业服务行业的特殊性以及该行业的实际情况，物业管理服务工作难以做到尽善尽美，作为小区业主的被告，也应支持、理解物业工作。业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区的长远发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。希望业主与物业公司通过本次诉讼摒弃前嫌，共同努力营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。郭静经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，应承担因此造成的不利法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：一、被告郭静向原告武汉东湖高地物业管理有限公司支付从2008年7月1日至2018年5月31日期间的物业费26,707.41元，向原告武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司支付从2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1,566.99元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告武汉东湖高地物业管理有限公司、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计284元，由原告武汉东湖高地物业管理有限公司、武汉东湖高地物业管理有限公司汉阳分公司负担30元，由被告郭静负担254元。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二一年三月二十九日法官助理伊雅茜书记员李杰