贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终385号 上诉人（原审被告）：江西梦想影视文化传媒有限公司，住所地江西省。 法定代表人：邓琳，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：王泽珍，女，1983年1月27日出生，布依族，贵州省荔波县人，住。 原审被告：韦金花，女，1981年7月4日出生，布依族，贵州省荔波县人，住。 上诉人江西梦想影视文化传媒有限公司（以下简称“江西梦想公司”）因与被上诉人王泽珍、原审被告韦金花商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院于2020年10月23日作出（2020）黔2722民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人江西梦想公司向本院提出上诉请求：1、撤销荔波县人民法院（2020）黔2722民初59号民事判决第二项，改判上诉人不承担返还购房款的责任或发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。 上诉理由：被上诉人与韦金花已达成和解，由韦金花出具借条及承诺书，双方成立新的契约，应按照新契约确定的法律关系进行审理，一审仍按旧的法律关系进行审理，系事实认定错误，适用法律不当。2019年8月23日，被上诉人与韦金花就9万元一事，双方在平等协商、相互妥协的基础上，采用和解方式解决债权债务纠纷，由韦金花向被上诉人出具借条一份，载明所借的款项数额、还款期限以及逾期产生的法律后果全部由韦金花个人承担，构成免责的债务承担，已经免除了上诉人的还款责任。这是被上诉人与韦金花双方意思自治行为，其性质上是新契约，对双方当事人具有契约上的约束力，不受先前债权债务法律性质的影响。最高人民法院《民间借贷司法解释》第15条明确规定：当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款的规定。也就是说，双方达成新的契约后，应按照新的协议所确定的法律关系予以认定和审理，不受先前法律关系的影响。按照合同相对性原则，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务。上诉人不是新契约的当事人，不应承担该契约约定的义务。如果韦金花不履行新的契约，被上诉人可根据新契约起诉，不论之前的基础法律关系性质如何，均可直接根据通过和解达成的债权债务协议确定的权利义务加以裁判。一审判决对被上诉人与韦金花之间形成新的契约、新的法律事实于不顾，仍按先前的法律关系进行判决，系事实认定错误，适用法律不当，应予以纠正。综上所述，被上诉人与韦金花已经通过和解达成了新的债权债务关系，一审法院应当按新的法律关系进行审理。但一审法院仍按之前的法律关系进行审理，系事实认定错误，适用法律不当。 被上诉人王泽珍、原审被告韦金花二审未作答辩。 原审原告王泽珍向一审法院起诉请求：1、判令被告一次性退还购房款11万元；2、案件受理费由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2018年6月9日，原告到被告江西梦想公司正在营销的荔波“金辉水岸”楼盘（该楼盘系贵州省港鑫房地产开发有限公司开发建设）看房，江西梦想公司置业顾问即被告韦金花负责接待原告，当天原告与江西梦想公司签署《购房服务说明书》及《优惠购房确认函》，其中《购房服务说明书》载明：江西梦想公司为购房人争取到购买意向楼盘的优惠条件，购房人也愿意接受江西梦想公司提供的本次购房服务，为此就购房人本次享有的购房服务相关事宜说明如下：购房人王泽珍对意向购买荔波“金辉水岸”7-2-11-2号房享受交1万元享2万元的购房优惠，购房人确认在签署说明书时须向江西梦想公司支付服务费总金额1万元；在购房人付费后方能享受说明书下的购房优惠服务，购房优惠将在购房人与开发商签订的认购书或《商品房买卖合同》中体现，由开发商履行；在购房人与开发商成功签订认购书或《商品房买卖合同》后，视为本次购房服务已经完成，因任何原因致购房人或开发商解除或终止履行已签订的认购书或《商品房买卖合同》，使购房人未能实现购房的，江西梦想公司不承担任何相关责任，收取的购房服务费不予退还。当天，原告向江西梦想公司支付了1万元，江西梦想公司为原告出具内容为“今收到王泽珍交来金辉水岸团购费壹万元整。房号：7-2-11-2（交壹万享贰万）。注：直接锁定此房，定金不退”。此后，原告按照韦金花交纳购房款的通知要求，分别于2018年6月26日、12月3日从其丈夫向朝安的账户向韦金花的银行账户转账3万元、6万元，韦金花亦分别于2018年7月2日、2019年2月16日向原告出具收到其购房款3万元、6万元的收据，并加盖江西梦想公司的公章。2019年8月23日，原告到江西梦想公司售楼部要求签订商品房买卖合同时，该公司告知韦金花收取原告的9万元并没有交到公司，导致原告无法签订商品房买卖合同，为此韦金花向原告出具承诺书，承诺于2019年8月31日前将该9万元归还原告。后因韦金花未按约定付款，原告遂向法院提起本案之诉。 一审法院认为：本案中，原告王泽珍因购房需要到被告江西梦想公司营销的荔波“金辉水岸”楼盘购房，并与江西梦想公司签署《购房服务说明书》及《优惠购房确认函》，向该公司支付服务费（团购费）1万元，以便享受该公司推出的交1万元享2万元的购房优惠。之后，原告又根据该公司置业顾问即被告韦金花的通知要求分两次向韦金花支付购房款共计9万元，韦金花亦向原告出具加盖江西梦想公司公章的收据，后因韦金花未按公司规定将其收取原告的购房款9万元入账，导致原告最终未能与开发商签订认购书或商品房买卖合同，故原告主张江西梦想公司退还所交纳的购房款9万元，有事实和法律依据，予以支持；被告韦金花自愿向原告出具承诺书，承诺将收取的9万元归还原告，不违反法律规定，予以确认。对于被告江西梦想公司辩解被告韦金花在本案中属无权代理以及韦金花私自收取原告款项后自愿承担还款责任，本案已转化为民间借贷纠纷的问题。首先，原告到江西梦想公司购房时韦金花是以该公司置业顾问的身份与其办理的相关手续，而此后韦金花通知原告交纳购房款时仍是该公司员工，并且韦金花向原告出具的收据上加盖有江西梦想公司的公章，故原告足以相信韦金花的行为系代表公司履行职务，至于韦金花收取原告的购房款后是否按规定入账，则是江西梦想公司与韦金花之间的内部管理问题，不能对抗原告；其次，虽然韦金花在本案中自愿承担还款责任，但原告并未因此放弃向江西梦想公司主张权利，故江西梦想公司仍应依法承担本案民事责任。据此，江西梦想公司的上述辩解意见，于法无据，不予采纳。 关于原告主张被告江西梦想公司、韦金花按交1万元享2万元的购房优惠退还2万元的问题。根据原告与江西梦想公司签署的《购房服务说明书》、《优惠购房确认函》以及江西梦想公司向原告出具的收据内容，江西梦想公司收取的1万元实际是该公司为原告意向购买“金辉水岸”项目提供交1万元享2万元的购房优惠而向原告收取的团购费，而该购房优惠将在购房人与开发商签订的认购书或商品房买卖合同内容中体现，故原告主张退还2万元于法无据，不予支持；鉴于本案原告最终未能与开发商签订认购书或商品房买卖合同，其本身并无过错，故江西梦想公司应将收取的1万元团购费退还原告，被告韦金花作为该公司员工，其对该1万元不承担责任。 另外，虽然本案原告在诉状的事实与理由部分有支付在此期间产生的同期银行贷款利息的表述，但其在诉讼请求部分并未提出明确的诉讼主张，并且庭审中亦未对支付利息的情况予以明确，故视为其在本案未主张利息。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告江西梦想影视文化传媒有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告王泽珍团购费1万元；二、被告江西梦想影视文化传媒有限公司、韦金花自本判决生效之日起十日内返还原告王泽珍购房款9万元；三、驳回原告王泽珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取计1250元（该款原告王泽珍在起诉时申请缓交，已予以准许），原告王泽珍负担114元，被告江西梦想影视文化传媒有限公司、韦金花负担1136元。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：上诉人对返还购房款9万元是否应当免责。 本院认为：双方当事人对一审认定被上诉人王泽珍因购房需要到上诉人江西梦想公司营销的荔波“金辉水岸”楼盘购房，并与上诉人江西梦想公司签署《购房服务说明书》及《优惠购房确认函》，向该公司支付服务费（团购费）1万元。之后，被上诉人王泽珍又根据上诉人公司置业顾问即原审被告韦金花的通知要求，分两次向原审被告韦金花支付购房款共计9万元，韦金花亦向被上诉人王泽珍出具加盖上诉人江西梦想公司公章收据的事实无异议，本院予以确认。现上诉人江西梦想公司主张，因原审被告韦金花未按公司规定将其收取被上诉人王泽珍的购房款9万元入账，导致被上诉人王泽珍最终未能与开发商签订认购书或商品房买卖合同，该纠纷因被上诉人王泽珍与原审被告韦金花已经通过和解达成了新的债权债务关系，应当由原审被告韦金花自行承担返还购房款的责任，已经免除了上诉人江西梦想公司的责任。因原审被告韦金花履行的是职务行为，且出具给被上诉人王泽珍的购房款收据加盖有上诉人江西梦想公司的公章，故合同的相对方当事人系上诉人江西梦想公司，并非原审被告韦金花，虽然原审被告韦金花向被上诉人王泽珍出具承诺，表示愿意承担返还购房款的责任，但这是原审被告韦金花自愿加入承担责任，并非是三方达成的债务转移协议，故一审认定仍然由上诉人江西梦想公司和原审被告韦金花共同承担返还被上诉人王泽珍购房款9万元的责任正确，应予确认。 综上所述，上诉人江西梦想公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人江西梦想影视文化传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月三日 书记员  刘 皓