辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终266号上诉人(原审被告、反诉原告)：胡月明，男，1978年12月12日生，汉族，住法库县。委托诉讼代理人：王连河，系调兵山市隆正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原审、反诉被告)：王铁柱，男，1960年6月6日生，汉族，住法库县。委托诉讼代理人：王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。上诉人胡月明因与被上诉人王铁柱合同纠纷一案，不服法库县法院(2020)辽0124民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡月明上诉请求：撤销原判，改判被上诉人依法履行涉案国有土地使用权过户登记义务。事实与理由：原审判决只是以农村土地承包的法律规定裁判本案存在主观错误；涉案土地系依法登记的国有土地，我也正是因为涉案土地系国有土地才与被上诉人订立了《靠陵沟养殖场转让合同》。原审判决也认定“1998年11月，原告王铁柱取得了所承包上述80亩土地的国有土地使用证”的事实。既然是国有土地，就应该依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定办理过户登记。虽然被上诉人出具的合同第四条有“以后变更任何问题都与甲方无关，乙方自行处理”的内容。但办理土地使用权过户是需要双方到自然资源局办理的。因此，此约定属于违反法律规定的无效条款。也恰恰证明被上诉人明知其土地使用证存在重大瑕疵，而故意隐瞒事实的欺诈行为。原审判决以农村土地承包的法律、法规调整国有土地纠纷的错误是显而易见的。原审判决认为“《靠陵沟村村西荒山承包合同书》、《靠陵沟养殖场转让合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。”的认定存在明显错误。《靠陵沟村村西荒山承包合同书》是被上诉人与靠陵沟村村委会根据农村土地承包的法律政策订立的荒山承包合同。在被上诉人对承被上诉人一审诉讼请求：判令被告给付原告货款1169354.01元及利息（按照月利率1.5%支付欠付货款的利息，从每笔欠付货款之日起至实际给付之日止）。包的荒山进行了养殖场修建，将其养殖场的所有权转让给我，所附的国有土地使用权也依法随之转移给我了。两个合同涉及的土地性质发生了变化，所以两个合同之间也存在着质的不同。被上诉人答辩：请求维持原判。被上诉人一审请求：判令被告给付原告购买养殖场款40万元及违约金(按月息2.5分计算，支付自2019年5月11日起至实际给付之日止)。上诉人一审反诉请求：依法判令反诉被告与反诉原告办理养殖场所有权及所属土地使用权的变更登记。一审法院查明：1998年11月5日，村民代表同意书主要内容：为发展壮大村集体经济，早日奔小康，实现共同富裕目标，经全体村民代表会议研究决定，同意将村西荒山一座面积80亩（包括山东侧一荒沟面积为2亩）承包给法库镇王铁柱。代表李维忱、焦淑春、焦德义等人在同意书上签字。1998年11月10日，原告王铁柱（乙方）与法库县民委员会（甲方）签订《靠陵沟村村西荒山承包合同书》，主要内容：甲方将村西荒山一座面积为80亩（包括山东侧一荒沟面积为2亩）承包给乙方。承包期限为五十年即从1998年11月10日起至2048年11月10日止。五十年的总承包金额为35万元，分两次交款，第一次交款12万元，时间为签订合同之日，第二次交款23万元，时间为1999年12月31日前。不如期交款合同自行终止。合同期满后承包区域地面上的建筑及设施归乙方自行处理，期限一年内处理完毕，即2048年11月10日至2019年11月10日，合同期满后，甲方收回此承包面积及使用权，如再行承包，在同等条件下，原乙方可优先承包。乙方在承包期内，有权转租、转让但不得超过承包期。1998年11月10日，（98）法证字第428号法库县公证处公证书主要内容：兹证明法库县法库镇居民王铁柱与法库县的代表人焦淑春于1998年11月10日签订前面荒山承包合同。之后，原告王铁柱向法库县民委员会交纳了承包费35万元。1998年11月，原告王铁柱取得了所承包上述80亩土地的国有土地使用权证。1998年11月10日，（989）法证字第428号法库县公证处公证书主要内容：兹证明法库县法库镇居民王铁柱与法库县的代表人焦淑春于1998年11月10日签订前面荒山承包合同。2016年5月10日，原告王铁柱（甲方）与被告胡月明（乙方）签订《靠陵沟养殖场转让合同》，主要内容：甲方将位于法库县的养殖场所有的建筑及附属物及耕地总面积80亩及墙外养鱼池2亩转让给乙方经营，转让期自2016年5月10日起至2048年11月10日止。转让金额235万元，付款方式为自签订合同之日起2016年5月10日到2019年5月10日止分期四年内付清，即2016年5月10日前给付55万元、2017年5月10日前给付60万元、2018年5月10日前给付60万元、2019年5月10日给付60万元。乙方按期或提前付清转让资金235万元后，甲方须将之前与村、镇的签的土地使用证、公证书、合同交给乙方。以后出现变更等任何问题都与甲方无关，乙方自行处理。签订合同后，原告王铁柱将位于法库县的养殖场所有的建筑及附属物及耕地总面积80亩及墙外养鱼池2亩交付给被告胡月明经营，被告胡月明已向原告王铁柱支付2016年至2018年转让金175万元及2019年的部分转让金20万元，2019年的剩余转让金40万元未按期给付原告王铁柱。法库县孟家镇人民政府于2020年5月8日出具的关于发放王铁柱养殖场土地证的情况说明主要内容：孟家乡招商引资项目老铁养殖场于1998年兴建，项目选址兴建在，用地面积80亩。按照当时的相关政策及领导的指示精神要求土地部门办理土地证，由于1994年农村宅基地及建设用地确权登记刚刚结束，所内留存部分辖区内国有建设用地相关资料及土地证，当时确权登记由乡镇审核发放，为了更好的服务招商企业，土地所给核发了土地证。一审法院认为，《靠陵沟村村西荒山承包合同书》、《靠陵沟养殖场转让合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，当事人均应按合同约定履行义务。原告王铁柱已将位于法库县的养殖场所有的建筑及附属物及耕地总面积80亩及墙外养鱼池2亩交付给被告胡月明经营，但被告胡月明未向原告王铁柱支付2019年的转让金40万元，被告胡月明的行为已构成违约，应承担违约责任。原告王铁柱要求被告胡月明给付转让金40万元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告王铁柱要求被告胡月明按月息2.5分支付自2019年5月11日起至实际给付之日止的违约金及每日1000元违约金（自2019年12月3日起到实际给付之日止）的诉讼请求，原告王铁柱未向本院提交证据证明其损失的数额，并陈述违约金系利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告王铁柱主张的违约金属过分高于造成的损失。在本院审理过程中，被告胡月明主张违约金过高请求人民法院予以减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等约定因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故本院认定被告胡月明应支付原告王铁柱转让金40万元的违约金（计息时间：2019年5月11日起至2019年8月19日止；利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。计息时间：2019年8月20日起至给付之日止；利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。）被告胡月明辩称，“被告胡月明有义务按照合同约定向原告王铁柱支付合同款项，但同时原告王铁柱负有与被告胡月明办理养殖场所有权及所属土地使用权的变更登记义务。原告王铁柱拒不协助办理过户，也属于违约行为。因此，在原告王铁柱与被告胡月明办理过户后，被告胡月明愿意向原告王铁柱付清剩余尾款。”关于80亩土地使有权是否应办理变更登记，根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条第一款、第二款规定：“本法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转让给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条第一款：“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。”本案中，原告王铁柱与法库县民委员会签订《靠陵沟村村西荒山承包合同书》承包80亩土地后，已向法库县民委员会交纳了承包费35万元，之后原告王铁柱又与被告胡月明签订《靠陵沟养殖场转让合同》，该合同约定将80亩土地转让给被告胡月明经营，原告王铁柱与法库县民委员会的土地承包关系并未改变，原告王铁柱继续履行原土地承包合同即《靠陵沟村村西荒山承包合同书》的权利和义务，被告胡月明也是按照《靠陵沟养殖场转让合同》约定向原告王铁柱履行支付转让金等义务，故原告王铁柱属将80亩土地经营权转包给被告胡月明，而不是转让给被告胡月明。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十五条规定：“发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。”原告王铁柱将80亩土地经营权转包给被告胡月明，不应办理土地使有权变更登记。关于养殖场所有权是否应办理变更登记，《靠陵沟养殖场转让合同》约定原告王铁柱将养殖场所有的建筑及附属物及墙外养鱼池2亩转让给被告胡月明经营，转让的是经营权，不是所有权，不应办理养殖场所有权变更登记。综上，土地使用权及养殖场所有权均不应办理变更登记，原告王铁柱不构成违约，被告胡月明主张原告王铁柱办理养殖场所有权及所属土地使用权的变更登记后再给付剩余转让金40万元，无事实和法律依据，故对被告胡月明该辩称，不予采信。反诉原告胡月明要求反诉被告王铁柱与反诉原告胡月明办理土地使用权变更登记的诉讼请求，如前所述，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告胡月明于本判决发生法律效力后十日内给付原告王铁柱转让金40万元；二、被告胡月明于本判决发生法律效力后十日内支付原告王铁柱转让金40万元的违约金（计息时间：2019年5月11日起至2019年8月19日止；利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。计息时间：2019年8月20日起至给付之日止；利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；三、驳回反诉原告胡月明要求反诉被告王铁柱办理所属土地使用权变更登记的诉讼请求；四、驳回原告王铁柱、反诉原告胡月明其他诉讼请求。本诉案件受理费7300元，由被告胡月明负担。反诉案件受理费50元，由反诉原告胡月明负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《靠陵沟养殖场转让合同》约定被上诉人将位于法库县的养殖场所有的建筑及附属物及耕地总面积80亩及墙外养鱼池2亩转让给上诉人经营，转让期自2016年5月10日起至2048年11月10日止。合同到期后如上诉人继续留用可与县、镇政府协商，无上诉人无关。被上诉人王铁柱与法库县民委员会签订《靠陵沟村村西荒山承包合同书》，主要内容：甲方将村西荒山一座面积为80亩（包括山东侧一荒沟面积为2亩）承包给乙方。承包期限为五十年即从1998年11月10日起至2048年11月10日止。以上两个合同明确了案涉土地来源，可知土地性质为集体土地。被上诉人并没有在合同中约定为国有土地，而是明确约定了土地的来源，并明确约定“合同到期后如上诉人继续留用可与县、镇政府协商，无上诉人无关”，且合同亦没有约定被上诉人为上诉人办理更名过户手续，故上诉人的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7650元，由上诉人胡月明负担。本判决为终审判决。审判长 田 丽审判员 贺新发审判员 刘春杰二〇二一年三月三十一日法官助理李国楠书记员唐晓琬本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。