广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1984号原告：李婉华，男，1977年11月27日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：曾超英，广东方尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何悦胜，广东宁盈律师事务所律师。被告：鹤山市中悦发展有限公司，住所：广东省沙坪街道中东西中社村福利楼**。统一社会信用代码：914×××××××××××473A。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：陈艾晴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：彭嘉斌，男，该公司员工。原告李婉华与被告鹤山市中悦发展有限公司（以下简称中悦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院于2020年7月29日将本案转为普通程序，依法组成合议庭，先后于2020年9月23日和2020年12月21日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告李婉华及其委托诉讼代理人曾超英到庭参加诉讼，被告中悦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次庭审，原告李婉华及其委托诉讼代理人何悦胜、被告中悦公司的委托诉讼代理人陈艾晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婉华向本院提出诉讼请求：1.请求撤销原、被告于2018年3月12日签订的《商品房买卖合同》；2.请求判决被告立即向原告返还购房款1268157元及团购服务费2万元，并按照年利率5.635%的标准从支付之日起计算利息直至被告付清所有款项日止，暂计算至2020年6月17日止为146109元；3.请求被告立即向原告赔偿暂定50万元；4.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：被告在销售鹤山市××××尚城雅苑二期（含A11座）时，通过各种形式极力宣传该楼盘有鹤山罕有的花果主题园林，巴比伦空中花园式设计，使氧负离子立体式遍布小区，为居所营造自然的生态环境。原告信以为真，遂于2018年3月12日与被告签署《商品房买买卖合同》，支付了1268157元购买被告建设的位于鹤山市××××××××××××××××××。购房过程中，被告还强行要求原告缴纳2万元的团购服务费。被告通知原告于2019年7月5日办理收楼手续。后原告发现房屋根本没有销售宣传中的巴比伦空中花园式设计，鉴于尚城雅苑二期地面用作停车场，除了空中花园外，业主很难找到其他合适的绿化活动场所，被告不建设空中花园将严重降低业务的生活居住环境质量。综上，原告认为，被告以谎称有空中花园的欺诈手段，使原告在违背真实意思的情况下与其签署商品房买卖合同，严重损害了原告的合法权利，也符合《消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”规定之情形。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提出起诉，请求法院判允上述诉讼请求。被告中悦公司辩称：1.对于原告的第一、二项诉讼请求，原告无事实或理由提出请求。中悦公司负责开发的尚城雅苑项目划分三期开发建设，一、二、三期的公共配建、园林绿化是按有关规定设计规划的。总规划平面图在销售期间在销售中心公示并按图施工，现已规划验收合格备案。按规划审批要求在第一、三期利用半地下层平台打造平台绿化，及宣传资料的“空中花园”，二期首层地面建设园林绿化，整个项目虽分为三期开发，但项目的公共绿化和配套资源是全体业主共享。中悦公司在销售过程中，按规定完整公示总平面规划图，制作楼盘沙盘模型展示，根本不存在任何“欺诈、误导消费者”的情况。原告所描述的“谎称有空中花园的欺诈手段”不属实。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示……商业广告等为要约邀请”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”的规定，中悦公司在销售宣传单张的正面、户型图的多个位置明确标明“本广告仅为要约邀请，图文及文字仅供参考，所有细则最终以政府批文为准”，说明宣传单张和户型图不构成合同组成部分。从中悦公司提供的证据五可见小区按图施工后的状况，园林绿化充足，符合规划要求，亦已通过规划验收合格备案。原告所描述的“很难找到其他合适的绿化活动场所，将严重降低业务的生活居住环境质量”是故意歪曲、罔顾事实的。2.对于第三项诉讼请求，中悦公司不应支付任何赔偿金。原告于2018年3月8日付房屋定金确认认购涉案房屋，于2018年3月12日签订《商品房买卖合同（预售）》，中悦公司于2019年6月8日发出《收楼通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”本案中，原告对于自己签订的合同符合可撤销的条件具有认识，在具有这种认识或者应当是有这种认识之日起满一年，原告仍不行使撤销权，撤销权消灭。3.本案已认定是“商品房销售合同纠纷”，判决的依据应是双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》，不适用《消费者权益保护法》。合同约定中悦公司若存在违约行为，违约金的计算利息不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，原告提出的赔偿利率过高，不应得到法庭的支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实或法律的依据，原告是借着维权为名，恶意扭曲事实，为自己谋取不当利益，其行为不应当受到法律保护，请求法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于鹤山市××××的尚城雅苑楼盘项目是中悦公司开发的商品房项目，共分三期开发，其中第二期项目包括A9-1、A9-2、A10、A11、A12共五座，A11、A12座商品房项目的建设工程规划许可证为建字第440××××××××0201号，建筑工程施工许可证号为440××××××××××××101。2017年，尚城雅苑楼盘项目二期开盘销售，中悦公司在宣传的户型赏鉴册上载明：“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”、“鹤山罕有花果主题园林，巴比伦空中花园式设计，使氧负离子立体式遍布小区，宁神、舒适！为您的居所营造自然生态”等内容，在宣传网页文章和宣传广告上也多处载明：“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”；中悦公司聘请的销售人员对外销售二期楼盘时也向客户介绍二期楼盘二楼有架空层“空中花园”设计，可供业主进行活动。2018年3月12日，李婉华与中悦公司签订合同编号为201801280210的《商品房买卖合同（预售）》，约定：李婉华向中悦公司购买位于鹤山市×××××××××××××××××的商品房（以下简称涉案房屋），该商品房的规划用途为住宅，套内建筑面积117.84平方米，每平方米单价为10761.685元，总房款合计1268157元，中悦公司应当在2019年6月30日前向李婉华交付该商品房，等等。李婉华先后于2018年3月8日向中悦公司支付购房定金30000元，于2018年3月12日支付首期购房款358157元，后通过银行贷款的方式于2018年8月2日支付购房款880000元。另外，2018年3月8日，李婉华根据中悦公司的要求通过POS刷卡的方式向“江海区品艾贸易部”支付团购服务费20000元。同日，江门市蓬江区博誉信息咨询有限公司向李婉华出具一份《收据》，订明：“今收到李婉华交来尚城雅苑XX幢XXX房的团购服务费，折后价1298157元，合同价1278157元。”2019年6月，中悦公司陆续向尚城雅苑二期的购房业主发出收楼通知书，其中，中悦公司通知李婉华于2019年7月5日办理收楼手续。李婉华和其他购房业主在收楼时发现二期A9-A12的二层没有任何绿化和健身设施，并没有中悦公司宣称的“空中花园”。针对这项与当初宣传内容不符的情况，尚城雅苑二期几十名业主联名向鹤山市政府信访和投诉。2019年7月23日，中悦公司向尚城雅苑二期业主发出《关于尚城雅苑二期部分业主相关问题的回复》，称：“一、关于销售宣传‘空中花园’的情况。尚城雅苑项目规划三期开发建设，第二、三期于2017年后陆续复建，项目的销售策划都是针对整个尚城雅苑项目来打造。第一、三期利用半地下层平台打造平台绿化，即销售宣传的‘空中花园’，一、二、三期的业主全部资源共享；二期结构上与一、三期不同，没有半地下层，不能实施‘空中花园’。我司也积极了解客户诉求，经慎重考虑，决定参照沙盘模型的示意位置，在二层商铺平台处适当添置绿化，尽可能提升住户的感观体验。二、二期的最终规划审批方案是否有规划绿化的问题。根据核准的尚城雅苑二期规划建筑方案图，二期商业与住宅分离，商业与住宅由不同的出入口进入；首、二层为商铺，商铺北侧小区内部连接二层商铺设有露天钢梯，平时仅作二层商铺消防疏散通道使用；二层为商铺屋面，没有规划园林绿化和康乐设施，屋面不纳入住宅面积分摊，即住宅业主无需承担费用；三层及以上为住宅，住宅没有通道或者出口通往**商铺屋面平台。三、业主提议由三层电梯间或消防钢梯进入二层商铺屋面平台的可行性。1、提议一：由三层住宅电梯间增设楼梯进入二层商铺屋面平台。尚城雅苑二期建筑设计依据国家有关法律法规强制实施，并已办理竣工验收手续，增设楼梯违反相关法律法规，属违规加建；增设楼梯涉及改变建筑物结构，存在极大的风险安全隐患。2、提议二：利用消防钢梯进入二层商铺屋面平台。露天消防钢梯，平时仅作为二层商铺消防紧急疏散通道使用；再者，非商铺权属人进入二层商铺，牵涉物权利益纠纷。因此，上述业主提议不可行，也不可取……”。2019年12月5日，鹤山市市×监督管理局作出鹤市监处（2019）345号行政处罚决定书，认定中悦公司发布虚假广告及违法广告，该决定书载明：“经查明，当事人于2018年10月开始在其帕佳图尚城雅苑销售中心内发布内容含有‘一张尚城雅苑周边地图，图上标有广佛江珠城轨30分钟即达广州市区，江门大道20分钟直达江门中心、30分钟通达大良’墙体平面广告和‘东西双干线15分钟滨江核心生活圈’等字样广告牌。另查明，当事人设计制作好宣传单广告后委托江门市江海区江工印刷厂进行印刷，于2018年12月开始发布内容含有‘地段有讲究，出行不将就，2公里接入江门大道，约20分钟车程即达江门城区……30分钟通达大良’等字样的宣传单广告共3000张……综上所述，当事人发布上述违法房地产广告的广告费用为32200元。当事人设计制作内容含有‘鹤山罕见巴比伦空中花园式园林’等字样宣传单广告完成后，委托江门市江海区江工印刷厂进行印刷，共印刷1000张，单价是0.8元，印刷费用共800元，已支付江门市江海区江工印刷厂广告印刷费用800元，因此发布上述虚假广告的广告费用为800元……”。对于中悦公司上述涉嫌发布虚假广告和涉嫌发布违法房地产广告的行为，鹤山市市×监督管理局对中悦公司作出处罚：一、责令立即停止违法行为并在相应范围内消除影响；二、处以罚款49800元，上缴国库。2020年7月1日，李婉华向本院提起本案诉讼。另查明：1、庭审中，中悦公司陈述尚城雅苑一期和三期有“空中花园”规划，而二期则没有，一期和三期是相连封闭式管理，二期是独立封闭式管理，一、三期与二期中间隔了一条规划的市政路，但一、二、三期属同一小区，是统一管理的；2、李婉华为购买涉案房屋向银行申请中长期个人商品房贷款880000元，该贷款在2018年间的年利率为5.635%。上述事实，有当事人提供的证据以及庭审笔录在案证实，足以认定。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。涉案商品房销售的法律事实发生在2021年1月1日之前，本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律规定。综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：李婉华以中悦公司存在虚假宣传构成欺诈为由请求撤销涉案《商品房买卖合同》并要求中悦公司承担相应责任的主张应否予以支持。关于涉案房屋的宣传问题。根据李婉华提供的尚城雅苑二期的户型赏鉴册、销售中心现场照片、李婉华与中悦公司销售人员的录音、视频以及鹤山市市×监督管理局作出行政处罚决定书等证据，中悦公司在对外销售尚城雅苑二期房屋时曾宣传二期楼盘有“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”，并且设置在销售中心现场的二期沙盘模型显示尚城雅苑二期的二层为架空层设计并栽有绿化植物，但事实上，中悦公司在《关于尚城雅苑二期部分业主相关问题的回复》和庭审中均承认尚城雅苑二期实际并没有“空中花园”，二期的首层为商铺，二层为商铺屋面，没有规划园林绿化和康乐设施。因此，中悦公司在其宣传广告用语和销售时所表达的意思明显与事实不一致，宣传不实。庭审中，中悦公司辩称“空中花园”的宣传是针对整个尚城雅苑一、二、三期而言，并非针对二期而言，一、三期才有“空中花园”，但中悦公司在销售二期楼盘期间均以“空中花园”来宣传二期，无论是现场销售还是在二期房屋的销售资料中也宣称“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”等内容，该宣传内容容易误导一般购房者从而使购房者对于是否购买该房屋作出错误的判断。因此，中悦公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。中悦公司的上述宣传内容虽然未载入涉案《商品房买卖合同》，但中悦公司所作的“空中花园”宣传是对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺，且内容具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，容易误导一般人对房屋的使用价值、商业价值和价格做出错误的判断。而按常理，住宅小区的坐落位置、房屋布局以及园林绿化、康乐设施等配套设施的建设对购房人决定是否签约购房具有重大的影响。鉴于上述情况，本院认为，李婉华主张中悦公司在出售涉案房屋过程中向其宣传与事实不符的内容，导致其对涉案房屋的使用价值、商业价值和价格陷入错误认识，从而作出错误判断与中悦公司签订涉案《商品房买卖合同》，具有相应的事实依据和高度盖然性，中悦公司的行为具有欺诈因素。而事实上，鹤山市市×监督管理局作出的鹤市监处（2019）345号行政处罚决定书也认定‘鹤山罕见巴比伦空中花园式园林’等的宣传广告属于虚假广告。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，李婉华作为合同受损方请求撤销涉案《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。诉讼中，中悦公司抗辩主张李婉华行使的撤销权已超出法律规定的一年期间。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，合同撤销权由具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，李婉华表示其一直以来是相信中悦公司的宣传，认为涉案房屋所在的二期楼盘是有“空中花园”的，但直至看到中悦公司于2019年7月23日发出《关于尚城雅苑二期部分业主相关问题的回复》时才知道二期楼盘实际上并没有“空中花园”，李婉华的上述陈述与其所提供的证据相吻合。即李婉华自2019年7月23日后才知道或者应当知道本案合同的撤销事由，其可行使撤销权。李婉华于2020年7月1日提起本案诉讼，并没有超过撤销权的行使期间。中悦公司的该项抗辩意见，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，本案中，李婉华有权要求中悦公司返还已收取的购房款、团购服务费并赔偿其因此而受到的损失。根据本案查明的事实，李婉华先后于2018年3月8日、2018年3月12日、2018年8月2日向中悦公司支付购房款30000元、358157元、880000元，合计支付购房款1268157元。此外，李婉华还根据中悦公司的要求于2018年3月8日向“江海区品艾贸易部”支付团购服务费20000元。因此，中悦公司应向李婉华返还购房款1268157元、团购服务费20000元及上述款项从中悦公司收款之日起至款项实际返还之日止所产生的资金占用期间的利息。而对于涉案资金占用利息的计算标准，李婉华主张按其为购买涉案房屋向银行贷款时约定的年利率5.635%计算，合理合法，本院予以支持。综上，中悦公司应向李婉华返还购房款1268157元、团购服务费20000元及上述款项的利息（其中购房款30000元和团购服务费20000元的利息从2018年3月8日起计算，购房款358157元的利息从2018年3月12日起计算，购房款880000元的利息从2018年8月2日开始计算；上述利息均按年利率5.635%计算至款项实际清偿之日止）。对于李婉华要求中悦公司支付赔偿金50万元的问题。由于李婉华已提出要求中悦公司赔偿资金占用期间利息损失的诉求，而对于除利息损失之外的其他损失，李婉华并未提供相关的证据证明，因此，李婉华要求中悦公司另行支付50万元赔偿金的主张，理据不充分，本院不予支持。综上，李婉华诉请有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销原告李婉华与被告鹤山市中悦发展有限公司于2018年3月12日签订的合同编号为201801280210的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告鹤山市中悦发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李婉华返还购房款1268157元、团购服务费20000元及上述款项的利息（其中购房款30000元和团购服务费20000元的利息从2018年3月8日起计算，购房款358157元的利息从2018年3月12日起计算，购房款880000元的利息从2018年8月2日开始计算，上述利息均按年利率5.635%计算至款项实际清偿之日止）；三、驳回原告李婉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22208.39元，由原告李婉华负担5740.78元，由被告鹤山市中悦发展有限公司负担16467.61元（原告李婉华已预交本案受理费22208.39元，本院应向其退回受理费16467.61元；被告鹤山市中悦发展有限公司负担的受理费16467.61元于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  何建通审 判 员  古辉林人民陪审员  吕亮贞二〇二一年二月二十四日书 记 员  冯凯颖