湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11029号上诉人（原审原告暨反诉被告）：武汉市中山公园管理处，住所地武汉市解放大道1265号。法定代表人：杨国瑜，管理处主任。委托诉讼代理人：佟非，管理处工作人员。委托诉讼代理人：汪洪波，湖北勇济律师事务所律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：武汉仁和昌实业有限公司，住所地武汉市东西湖区柏泉茅庙集街43号（9）。法定代表人：陈伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仕萍，湖北华平律师事务所律师。上诉人武汉市中山公园管理处（以下简称中山公园管理处）、上诉人武汉仁和昌实业有限公司（以下简称仁和昌公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理期间，中山公园管理处、仁和昌公司要求调解，本院对调解的期间依法不计入审限。本案现已审理终结。中山公园管理处上诉请求，1、撤销一审判决第三项，改判由仁和昌公司支付房屋使用费的计算及支付方式为21.61万元/月（259.33万元/年），具体为518.66万元（2018年7月7日-2020年6月30日）；2、撤销一审判决第四项，改判驳回仁和昌公司该项诉讼请求；3、本案全部诉讼费由仁和昌公司承担。事实与理由：中山公园管理处认为，一审法院经审理认为：“中山公园管理处与仁和昌公司对导致合同无效的过错各占50%责任”是错误的；特别是关于仁和昌公司违法改、扩建部分所产生的所谓损失，判决由中山公园管理处承担50%责任，没有明确的法律依据，更是错误，应予纠正。一、一审判决对本案关键事实没有查清。1.一审判决关于案涉房屋“改、扩建工程”相关事实认定不清。其并未就该工程获取利益方面事实予以厘清，未能认定中山公园管理处并未就该改扩建房屋面积加收仁和昌公司租金，未能认定中山公园管理处针对该“改、扩建工程”没有执法权、该工程的实际受益方只有仁和昌公司，中山公园管理处并未就该改扩建房屋获取任何利益。2.本案一审审理期间，中山公园管理处曾就案涉房屋委托相关评估机构作出《资产评估报告》，该评估包括结论，对本案仁和昌公司支付使用费，特别是2018年7月1日以后的使用费计算标准，有重要意义。但一审法院未予采信该证据，从而关于是2018年7月1日以后的使用费的判决部分，明显对中山公园管理处不公平。二、一审判决适用法律错误。一审判决中山公园管理处承担仁和昌公司所谓装修物现值损失，没有法律依据。如前所述，关于案涉房屋“改、扩建工程”，中山公园管理处并未就该改扩建房屋面积加收仁和昌公司租金，针对该“改、扩建工程”没有执法权、该工程的实际受益方只有仁和昌公司，中山公园管理处未就该改扩建房屋获取任何利益。一审判决关于该改扩建房屋产生的所谓“损失”，判决由中山公园管理处、仁和昌公司双方均摊，明显不符合民法公平正义的基本原则，不符合权利义务相一致的原则，不符合民事行为的风险自担原则。关于该损失的过错责任，明显是仁和昌公司过错更大，但一审法院仍判决中山公园管理处承担50%责任，没有法律依据。综上所述，一审判决对本案重要事实没有查清，且错误地适用法律，未能依法维护中山公园管理处的合法权益，对中山公园管理处极不公平。为此，特提起上诉，请求贵院依法撤销一审错误判决，公正裁判。仁和昌公司上诉请求，1、撤销一审民事判决第四项、第七项；2、改判中山公园管理处向仁和昌公司赔偿装修物现值损失3142502.63元、为履行合同支出的补偿款200000元以及维护维修费用784100元；3、中山公园管理处承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决关于仁和昌公司未审慎核实租赁房屋合法产权即承租使用，对导致合同无效的过错应占50%责任的认定错误。首先，本案房屋租赁合同无效系因案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证导致合同无效，中山公园管理处作为出租人，对租赁房屋负有办理建设工程规划许可证的法定义务，对租赁房屋是否取得合法手续负有向仁和昌公司明确告知、说明的义务。中山公园管理处不仅未履行办理建设工程规划许可证的法定义务，而且刻意隐瞒租赁房屋未取得建设工程规划许可证的事实，不仅违反法律规定且严重违背诚实信用的原则，中山公园管理处对导致合同无效应当具有完全过错。其次，案涉租赁房屋系作为国有资产对外出租，仁和昌公司作为承租人承租经营时，完全有足够理由和充分信赖，相信作为国有资产出租的租赁房屋已经取得建设工程规划许可证并办理了合法产权手续，承租人承租房屋主观没有任何过错。况且中山公园管理处与仁和昌公司订立《协议书》《三号门门面商铺租赁合同》时，仁和昌公司已经通过其他方确认案涉租赁房屋的权利人系中山公园管理处，仁和昌公司没有能力也没有义务审核租赁房屋是否办理建设工程规划许可证的事实。一审判决认定仁和昌公司应审慎核实租赁房屋是否已经取得建设工程规划许可证的合法手续，确系属于对仁和昌公司、中山公园管理处强加的不公平义务，认定仁和昌公司主观存在过错错误。综上，仁和昌公司对合同无效没有过错，不应承担50%的责任，中山公园管理处应当承担全部赔偿责任，应向仁和昌公司赔偿屋面防水及水电改造工程现值损失133100元、房屋扩建工程造价费用3009402.63元，共计3142502.63元。二、一审判决关于仁和昌公司支付余春生补偿款200000元以及维护维修费用784100元，不属于损失赔偿范围的认定错误。仁和昌公司认为，合同无效的损失赔偿的性质为缔约过失责任，缔约过失责任的归责原则是过错责任原则，赔偿的范围在于信赖利益损失，即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效后，当事人为订立和履行合同所支出的各种费用、准备履约所支出的合理费用以及丧失与第三人订立合同的机会所产生的损失，均属于赔偿损失的范围。一审判决已经查明，因原承租人余春生拒绝腾退租赁房屋，为顺利履行租赁合同书，仁和昌公司向原承租人余春生支付补偿款200000元；在租赁合同履行过程中，仁和昌公司自2014年度至2018年度投入维护维修费用784100元，一审判决书第十页第三项部分中，认定该补偿款及维护维修费用均是仁和昌公司自主经营的投入部分，不属于损失赔偿的范围。但一审法院遗漏仁和昌公司投入自主经营的费用，前提是仁和昌公司善意信赖租赁合同有效而支出的费用的事实，如果仁和昌公司明知租赁合同可能被确认无效，根本不会为履行合同而支出前述费用，仁和昌公司会寻求其他投资机会或与寻求其他第三人订立合同的机会。因此，仁和昌公司支出的补偿款以及维护维修费用应当属于合同无效赔偿损失的范围。综上所述，一审判决适用法律错误，应当撤销后依法改判。仁和昌公司针对中山公园管理处上诉理由辩称，中山公园管理处对合同无效应承担全部过错及全部损失。中山公园管理处针对仁和昌公司上诉理由辩称，1、仁和昌公司所说第一条事实不属实，仁和昌公司知道房屋是没有相关产权手续。2、维修费属于自行经营的部分，该项判决应予以维持。中山公园管理处向一审法院起诉请求，判令：1.仁和昌公司向中山公园管理处腾退所租赁房屋；2.仁和昌公司向中山公园管理处支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金358955元；3.仁和昌公司向中山公园管理处支付自2018年7月1日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费；4.本案诉讼费用由仁和昌公司承担。仁和昌公司向一审法院提出反诉请求，判令：1.仁和昌公司与中山公园管理处于2013年4月30日签订的《三号门门面商铺租赁合同书》无效；2.中山公园管理处向仁和昌公司返还垫付的补偿款200000元；3.中山公园管理处赔偿仁和昌公司损失6464000元；4.中山公园管理处向仁和昌公司返履约保证金150000元；5.中山公园管理处承担本案反诉费用。一审法院认定事实如下：2013年4月26日，中山公园管理处（甲方）与仁和昌公司（乙方）签订一份《协议书》。该协议约定：乙方拟对甲方位于武汉市中山公园三号门自银松路公园大门楼至迎松小路间临街商铺进行租赁经营管理；甲方位于银松路三号门商铺共计30档，租赁经营户共计30家；乙方对甲方上述30档门面的权利状况情况完全了解；甲方与原承租人租赁合同期限届满后将租赁房屋整体现状即自动移交乙方，由乙方自行处理后续事宜。同年4月30日，中山公园管理处（甲方）与仁和昌公司（乙方）签订一份《三号门门面商铺租赁合同》。该合同约定：甲方将位于武汉市中山公园三号门位于银松路公园大门楼至迎松小路共计30档商铺（总面积1629.64平方米，其中商铺面积681.54平方米，二楼商铺168.1平方米，场地780平方米）租赁给乙方使用；租赁期限5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，在租赁期届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权；房屋总租金为3519164元，第1年租金为689896元，以后每年租金在上年租金基础上增加1%；年租金按6个月付款1次，每年6月30日前、12月31日前为租金支付时间；乙方加强商铺的经营管理工作，保证环境提档升级、商铺店堂整洁、外立机美观亮丽；乙方如需装修，不得破坏商铺结构，装修方案需经甲方书面认可；合同期满或提前终止合同，乙方在三十日内将甲方的商铺及设施完好无损地移交甲方（如有损坏，照市场价赔偿），其装修部分（即与租赁商铺无法分离或分离后影响租赁商铺价值的附属物）归甲方所有；合同终止三十日内，乙方将商铺清空，逾期甲方有权处置商铺内所有物品，并将商铺收回，承租人如因此所遭受的损失由承租人自行承担；在签订合同时交付合同履约保证金150000元，租赁合同期满，乙方按约交还甲方商铺且无违约情形时，甲方将保证金如数无息退还给乙方。合同签订后，仁和昌公司向中山公园管理处支付保证金150000元。仁和昌公司在原承租人的租赁期间届满后即取得涉案商铺的经营使用权，并将涉案商铺分别转租给次承租人租赁使用。2018年6月18日，中山公园管理处向仁和昌公司发函称，双方签订的合同于2018年6月30日到期，经研究决定不再续签合同，要求仁和昌公司于2018年7月10日内全部清场退出。另，仁和昌公司下欠中山公园管理处2018年1月1日至2018年6月30日的租金358955元未付。一审法院另查明，中山公园管理处租赁给仁和昌公司的30间商铺中，包括原承租人余春生与中山公园管理处签订的应于2013年8月30日到期的商铺租赁合同。因余春生在租赁期间对租赁物进行了装修改造，仁和昌公司于2013年9月要求余春生腾退时，余春生向中山公园管理处提出了给予适当的补偿才愿腾退的条件，中山公园管理处按双方的合同约定予以了否定。仁和昌公司为顺利履行租赁合同书，向余春生支付补偿款200000元，余春生收款后将租赁房屋交付仁和昌公司承租使用。一审法院还查明，合同履行中，仁和昌公司对租赁房屋进行屋面防水改造、水电改造，并自2014年开始每年投入维修资金用于租赁房屋的水电维修、下水疏通、门头供电维护服务等。仁和昌公司还于2014年3月1日在租赁场地上扩建房屋转租。本案审理过程中，仁和昌公司向本院提出申请，要求对涉案商铺的屋面防水及水电改造工程现值进行评估、对2014年度至2018年度水电维修、下水疏通、门头供电等维护维修费用进行评估、对扩建房屋的价值进行鉴定。经一审法院委托，湖北众联房地产估价有限公司作出的《房地产估价报告》结论为租赁房屋屋面防水及水电改造工程现值为133100元；湖北天地源房地产资产评估有限公司作出的天地源资评报字[2019]第144号《资产评估报告》结论为：2014年度至2018年度的水电维修、下水疏通、门头供电等维护维修费用总计784100元；湖北天宇工程造价咨询有限公司作出的《司法鉴定意见书》结论为：中山公园3号门30号门面的房屋扩建工程鉴定金额为3009402.63元。一审法院再查明，坐落于武汉市中山公园三号门自银松路公园大门楼至迎松小路间临街30档商铺的国有土地使用权人为中山公园管理处。审理中，各方当事人均未能向一审法院提交涉案房屋及搭建的建筑物权属证明或建设规划许可证。一审法院认为：一、关于合同的效力问题中山公园管理处与仁和昌公司签订的《三号门门面商铺租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但至法庭辩论终结前，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证明，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案合同应为无效。二、关于缔约过失责任的认定问题中山公园管理处在签订涉案合同时就知道涉案租赁物并未取得产权证，但在签订涉案合同前未将涉案租赁物的产权情况明确告知仁和昌公司，而仁和昌公司亦未审慎核实该房屋合法产权状况即承租使用，双方对于无效合同的签订及履行均存在过错。综合本案的具体情况，一审法院认为，中山公园管理处与仁和昌公司对导致合同无效的过错各占50%责任。三、本诉部分根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故中山公园管理处要求仁和昌公司返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，涉案合同虽无效，但由于仁和昌公司至今仍实际占有使用租赁房地产，故中山公园管理处要求其按照合同租金标准支付自2018年1月1日至2018年6月30日的租金358955元及自2018年7月1日起至实际退还租赁物之日止的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。四、反诉部分《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。1.仁和昌公司主张的因履行案涉《商铺租赁合同》而投入的屋面防水及水电改造工程评估现值为133100元，因其已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的状态，且中山公园管理处明确表示不同意利用，故该损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，一审法院依据前述比例，确认由中山公园管理处赔偿仁和昌公司损失66550元（133100×50%）。2.关于改、扩建工程。湖北天宇工程造价咨询有限公司依法接受委托，并根据相关规定作出的鉴定意见，程序合法。中山公园管理处虽对该意见提出了异议，但因鉴定人具备相应的鉴定资质，其在出具鉴定意见之前进行了现场勘测，结论并无明显不当之处。无论扩建工程是否拆除，均属未办理合法建设手续的违法建筑，中山公园管理处作为出租人对于仁和昌公司在标的场地搭建建筑物的行为应当是明知的，合同履行中亦未在合理期限内提出异议，故对于租赁房屋的改扩建费用应由双方按照过错分担，依据前述比例，中山公园管理处应赔偿仁和昌公司扩建费用损失为1504701.32元（3009402.63×50%）。3.仁和昌公司主张的其向余春生代付补偿款200000元、2014年度至2018年度的水电维修、下水疏通、门头供电等维护维修费用784100元，均是其自主经营的投入部分，不属于房屋租赁合同损失赔偿范围，一审法院不予支持。4.关于保证金，因合同被认定为无效，对仁和昌公司要求中山公园管理处退还履约保证金15万元的诉讼，故一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉市中山公园管理处与武汉仁和昌实业有限公司签订的《三号门门面商铺租赁合同》无效；二、武汉仁和昌实业有限公司于判决生效之日起十日内腾退位于武汉市中山公园三号门银松路公园大门楼至迎松小路临街30当商铺（总面积1629.64平方米，其中商铺面积681.54平方米，二楼商铺168.1平方米，场地780平方米）并交付给武汉市中山公园管理处；三、武汉仁和昌实业有限公司于判决生效之日内向武汉市中山公园管理处支付房屋使用费，计算及支付方式：截止2018年6月30日为358955元；自2018年7月1日起，按59826元/月的标准支付至实际退还租赁物之日止；四、武汉市中山公园管理处于判决生效之日起十日内向武汉仁和昌实业有限公司赔偿装修物现值损失1571251.32元（66550元+1504701.32元）;五、武汉市中山公园管理处于判决生效之日起十日内向武汉仁和昌实业有限公司返还保证金150000元；六、驳回武汉市中山公园管理处的其他诉讼请求；七、武汉仁和昌实业有限公司的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6684元，由武汉仁和昌实业有限公司负担。一审反诉案件受理费29224元，由武汉仁和昌实业有限公司负担19078元，武汉市中山公园管理处负担10146元。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。审理期间，中山公园管理处、仁和昌公司要求调解并向本院提出书面申请60天期限，本院主持双方进行了协商，因中山公园管理处、仁和昌公司双方各持已见，故未能达成一致意见。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕中山公园管理处、仁和昌公司的上诉请求及理由进行审理。关于案涉租赁合同的效力问题。中山公园管理处与仁和昌公司签订的《三号门门面商铺租赁合同》虽然系双方当事人的真实意思表示，但在本案中，因涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证明，涉案合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”是此，中山公园管理处要求仁和昌公司返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定。关于责任承担的问题，中山公园管理处在签订涉案合同时未将涉案租赁物的产权情况明确告知仁和昌公司，而仁和昌公司亦未审慎核实该房屋合法产权状况即承租使用，双方对于无效合同的签订及履行均存在过错。故一审法院综合考虑认定中山公园管理处与仁和昌公司对导致合同无效的过错各占50%责任并无不妥。中山公园管理处、仁和昌公司上诉认为均不应承担50%责任的请求，本院不予支持。关于中山公园管理处主张仁和昌公司支付房屋使用费的计算及支付方式为21.61万元/月（259.33万元/年），具体为518.66万元的理由与查明事实及合同约定事实不符，本院不予支持。关于改、扩建费用问题，根据一审法院委托湖北天宇工程造价咨询有限公司作出的鉴定意见，鉴定程序合法。一审法院采信湖北天宇工程造价咨询有限公司鉴定意见作为定案的依据并无不妥。结合租赁合同约定的期限和承租人使用情况，无论扩建工程是否拆除，均属未办理合法建设手续的违法建筑，而中山公园管理处作为出租人对于仁和昌公司在标的场地搭建建筑物的行为应当是明知的，合同履行中既未在合理期限内提出异议，亦未尽到必要注意义务，双方均有过错。故一审对于租赁房屋的改扩建费用应由双方依据前述比例承担符合本案实际情况。至于仁和昌公司主张的其向余春生代付补偿款200000元、2014年度至2018年度的水电维修、下水疏通、门头供电等维护维修费用784100元，均是其自主经营的投入部分，不属于房屋租赁合同损失赔偿范围，一审法院不予支持并无不当。审理中，中山公园管理处、仁和昌公司上诉既未有新的事实和理由，亦未提交证据来证实自己的主张，故中山公园管理处、仁和昌公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，中山公园管理处、仁和昌公司上诉要求改判的理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87919.02元，由武汉市中山公园管理处负担48106.20元，武汉仁和昌实业有限公司负担39812.82元。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二一年三月十一日书记员  陈旭敏