广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初21074号原告陈燕芬，女，汉族，1987年11月9日出，身份证住址深圳市罗湖区。委托诉讼代理人于成智，广东深信律师事务所律师。被告范益晔，男，汉族，1992年8月19日出生，身份证住址深圳市宝安区。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612。法定代表人杜艳花。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人于成智、被告范益晔到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原被告于2020年3月10日签订的关于深圳市龙岗区产的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号57333014237）；二、被告与第三人退还原告购房定金200000元；三、被告向原告支付购房总价款20%的违约金人民币884000元；四、被告赔偿原告损失暂计2536647元（损失金额计算依据暂以各大居间平台公布的涉案房产交易平均价与涉案房产交易价的差额计算，最终以涉案交易房产评估价与涉案房产交易价的差额为准）；五、被告向原告支付维权损失律师费27000元、担保费损失3000元；六、被告承担本案全部诉讼费用、保全费。具体事实与理由：2020年3月10日，原告与被告及其代理人唐宏军签订了关于深圳市龙岗区产的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号57333014237）及其附件《交易节点确认书》等。买卖合同约定：购房总价442万元，购房定金20万元，卖方承诺于本合同生效之日起35日内（即2020年4月14日之前）还清贷款，办妥注销抵押登记手续。买卖合同签订当天，原告依约将20万定金转账支付至第三人深圳市乐有家房产交易有限公司由居间方托管。2020年3月25日，原被告双方至中国农业银行办妥了首期款113万元的资金监管手续，同时，原告提交了按揭申请贷款的相关手续，并于2020年5月8日取得中国农业银行的《个人购房贷款承诺函》。至此，原告一直都在积极完整地履行其合同义务。然，经原告再三催促，被告均拒绝、拖延履行其合同义务，直至原告起诉之日，被告仍未还清贷款与办妥注销抵押登记手续，进而导致无法办理涉案交易房产的过户手续，被告的行为已构成根本性违约。被告答辩称，一、在2020年3月10日签订房屋买卖合同时，我方已明确告知了原告房屋查封状态的事实，并且在查封状态风险告知书第二条约定如果说卖方也就是被告方这个与2020年4月16日，办理完该房产过户，这按原合同继续履行，若未按时办理完过户手续，则原合同自动解除。二、双方签署的二手房预约买卖及居间服务合同当中，关于定金托管当中的买卖双方，同意具备以下第一种条件后的五个工作日，居间方可直接将上述托管定金划入卖方账户，这里也有这个风险提示，买卖双方已明确知晓过户前的风险，包括但不限于买卖双方无法取得房屋的所有权。合同约定须于2020年4月10日前支付首期款人民币113万元至买卖双方约定的银行监管账户办理资金监管手续，并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合。买方并没有在2020年4月10日之前支付首期款，属于原告违约在先。关于第三人深圳市乐有家房产交易有限公司的情况说明，2020年5月8日左右银行批准陈燕芬的贷款申请，这证明了首期款在4月10日之前是没有到双方指定的监管账户的。三、原告和被告在签订合同的2020年3月10日的时间节点，当时涉案房产的市场指导价大概是在700万左右，我认为该份合同这个是显失公平。当时我的委托人唐宏军，与买方即原告，在买卖协商的过程当中，我对于市场价一直都是从通过中介方和我方的委托人了解价格的，后面我方查询当时的市场价就是在700万左右，我认为在订立合同时，双方的权利义务明显不对等，利益严重失衡。且合同一方具有明显优势，然后我方缺乏判断力。第三人未到庭参加诉讼，但提交一份《情况说明》：2020年3月10日，案外人唐宏军以范益晔代理人身份与陈燕芬针对案涉房屋产权状态进行查档，确认“有抵押、有查封”状态下仍愿意继续交易，并签订《查封状态风险告知书》，约定卖方须在2020年4月16日前办理完房屋解封手续，同时签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（合同编号57333014237），以442万元的价格成交。为防范交易风险，交易双方约定：总定金20万元全部托管在我司（因款项系陈燕芬为购买案涉房屋而托管在我司处的交易定金，目的在于保障交易安全。根据原合同约定，我司作为居间方，在双方就合同履行发生争议且无法就争议解决达成一致意见时，不得已暂不处理该款项，告知双方可通过法律途径解决问题，我司将根据司法机构的认定进行放款。若法院未予明确而双方又不再继续交易的，我司将按合同约定将该款退还给实际支付方）。交易过程：2020年3月17日，范益晔作为产权人，在合同、《查封状态风险告知书》等交易文件上签字。2020年3月25日左右，我司协助交易双方办理银行资金监管手续，陈燕芬同步申请按揭贷款。2020年4月16日，案涉房屋仍处于抵押查封状态。2020年5月8日左右，银行批准陈燕芬的贷款申请。后期，各方等待范益晔办理房屋解封、注销抵押登记事宜，我司亦多次催促范益晔。2020年6月17日左右，我司得知案涉房屋被拍卖，第一时间转告陈燕芬。双方最终无奈诉诸法院。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房产为平湖满庭芳4栋3单元复式810商品房，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第××号，登记于被告范益晔名下。抵押权登记日期为2016年11月11日，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行，被担保最高债权金额为325万元。该房产于2018年12月21日被深圳市福田区人民法院查封，查封文号为（2018）粤0304民初43062号之二，查封期限自2018年12月21日至2021年12月20日止。本案对涉案房产的保全查封为轮候查封。2020年3月10日，原告为买方，被告为卖方，第三人为居间方，签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定被告将其名下的上述房产作价442万元转让予原告。合同第二条明确房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起35日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。合同第六条约定，定金20万元，买方于合同签订时支付。合同第八条约定，买方须于2020年4月10日前支付除定金、保证金以外的剩余首期款113万元至双方约定的银行第三方监管账户。买方须于2020年4月10日前向银行提交抵押贷款相关资料，配合银行审批手续。合同第十一条约定，卖方应当于收到全部房款（除交房保证金外）后五个工作日将房产交付买方。该合同仅约定买方逾期付款的违约责任和卖方延迟交房的违约责任，未在格式条款中填写根本违约情形下的违约金金额或计算方式。原告、被告、被告代理人、居间方均在合同上签章确认。同日（2020年3月10日），三方另签订了《交易节点确认书》、《二手房交易重要事项告知书》、《价格确认书》、《补充协议》、《查封状态风险告知书》、《费用估算表》等附件。其中，《二手房交易重要事项告知书》明确房产产权状况为“查封，于2020年4月16日前解封”。其中，《查封状态风险告知书》明确三方协商一致就原合同相关条款达成补充协议：“1、三方签订原合同前，已查明该房产处于被法院查封状态（查封原因：银行债务），居间方已告知在房产处于查封状态下交易存在无法顺利过户、卖方违约买方难以追回已付楼款等风险，但买卖双方执意继续交易，并声明因房产被查封所发生的任何纠纷由买卖双方协商解决，与居间方无关。2、若卖方于2020年4月16日前办理完该房产的解封手续，则按原合同继续履行；若卖方未能按时办理完解封手续，则原合同自动解除，卖方应于3日内将已收讫的定金返还买方（监管在居间方的，在买方按要求提交退款声明后，由居间方于5个工作日内退回买方），卖方还需向买方支付违约金5万元。同时，卖方须向居间方支付佣金1.5万元。3、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具同等法律效力。4、除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其他条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准”。同日（2020年3月10日），原告依约将20万定金转账支付予第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，由居间方托管。2020年3月25日，原被告双方至中国农业银行办理涉案首期款的资金监管。同日，原告向监管账号转账113万元，备注为“转托管”。2020年3月26日，原告转账支付涉案房产的评估费2210元。2020年5月8日，中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行向借款人陈燕芬、售房人范益晔出具《个人购房贷款承诺函》，同意发放贷款309万元。涉案房产至今未能解封。庭审中，原告主张合同并未于2020年4月16日自动解除，双方此后协商一致同意继续履行。原告提供谈话录音，为原、被告及中介人员于2020年4月27日的谈话，内容主要系商量为被告提供解决履行障碍的各种方案。本院认为，原、被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当全面履行。《交易节点确认书》、《二手房交易重要事项告知书》、《价格确认书》、《补充协议》、《查封状态风险告知书》、《费用估算表》为合同附件，具备同等效力。《查封状态风险告知书》明确若卖方于2020年4月16日前未能按时办理完解封手续，则原合同自动解除，卖方应将已收讫的定金返还卖方，还需向买方支付违约金5万元。根据该约定，结合本案查明的查封状况，涉案合同已于2020年4月16日自动解除。合同自动解除后，双方若决定继续履行原合同的，应作明确的意思表示。原告所提供谈话录音，仅是探讨尝试解决方案的交流，并无被告明确表示废止自动解除条款或受原合同约束的意思表示。因此，本院确认原合同于2020年4月16日依约解除，被告应按《查封状态风险告知书》约定履行违约责任。本案合同不能履行的可能性，原、被告在缔约时已充分预见，居间方亦已将相关风险告知双方，双方在此情况约定了自动解约的条件以及被告的违约责任，现解约条件成就，被告按原约定承担违约金符合可预见规则。原告在超出约定违约金的范围内主张被告的违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司应于本判决生效之日起三日内退还原告陈燕芬购房定金200000元。二、被告范益晔应于本判决生效之日起三日内赔付原告陈燕芬违约金50000元。三、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费35766元，保全费用5000元，合计40766元，由原告承担37912元，被告承担2854元。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年三月十五日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。