新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4002民初1384号 原告：潘强强，男，1985年11月14日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：田国军，新疆同济律师事务所律师。 被告：新疆西拓房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区重庆北路**西拓世贸中心****。 法定代表人：黄素琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。 原告潘强强与被告新疆西拓房地产开发有限公司（以下简称西拓房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘强强及其委托诉讼代理人田国军，被告西拓房产公司的委托诉讼代理人陈岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘强强向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金51,438.62元（自2015年12月28日起计算至2020年3月31日止）；2、被告向原告退还维修基金8,408元；3、被告向原告支付利息（以8,408元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2013年12月31日计算至实际付清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于伊宁市××路××中心××号楼××单元××室房屋，总价为330,795元，交房日期为2015年6月30日前；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，原告有权解除合同，若原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告需按日计算向原告支付全部已付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了房款。但因被告的原因，至2020年3月30日，被告通知原告可以办理不动产权证书。另外，原告于2013年12月31日向被告支付了维修基金8,408元，但被告一直怠于缴纳，且原告多次催要，被告拒不退还，故诉至法院。 被告西拓房产公司辩称，1、本案原告的起诉已经超过诉讼时效；2、维修资金是交给行政机关作为管理的费用，与被告无关，且缴纳维修基金是办理房屋产权证书的必备条件，不应当退还；3、我方开发建设的涉案房产是因当地政府招商引资，招商引资政策约定，当地政府承诺涉案房产的土地七通一平，然而由于水电暖等基础措施并未达到合同约定，导致被告逾期办证，被告不应承担逾期办证的违约责任；4、如法庭认为被告应当承担违约责任，请求法院调整降低原告主张的违约金的标准，同时起算时间为房屋实际交付之后的180天，截止时间为2020年1月10日；5、原告未按合同约定提出申请办理产权证书也属于违约行为，理应承担相应的违约责任。 本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 对于原告提交的商品房买卖合同、新疆增值税电子普通发票、通知，由于被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对于被告提交的伊宁市不动产登记受理通知书，由于原告对上述证据的真实性无异议，本院经审查后对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交如下证据： 1、维修基金收据一份，拟证实伊犁旭都物业管理服务有限公司（以下简称“旭都物业公司”）代被告收取原告缴纳的维修基金8,408元，此款经原告多次催要，被告不退还。 被告质证认为：对真实性、合法性认可，对关联性不认可，收款单位不是被告，原告应当向收款单位主张，同时缴纳维修基金是办理房屋产权证书的必要前提。 本院认证：因该组证据载明收款单位为旭都物业公司，原告主张被告授权旭都物业公司收取维修基金，被告不予认可，原告亦未能提供证据证实旭都物业公司与被告之间系代理行为，故本院对该组证据关联性不予采信。 2、（2020）新4002民初680号民事判决书一份、（2020）新40民终998号民事判决书一份，拟证实被告于2020年1月10日才将办理产权资料交给不动产登记中心，涉案房屋产权证不能办理是被告违约行为造成的。 被告质证认为：对该组证据真实性、合法性认可，对关联性不认可，人民法院的生效判决，其效力仅指判决书中的判项，不是指判决书中认定的事实和使用的法律，并且本案和判决中的法律事实不同，这份判决不能作为事实依据予以引用。 本院认证：该组证据系人民法院裁判文书，对真实性、合法性本院予以确认，因判决中案涉楼房与本案案涉楼房同属一栋，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，免证事实包含已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，故对于该判决中“2020年1月10日，伊宁市不动产登记中心受理了西拓公司案涉楼房的不动产登记申请”的事实予以采信。 3、光碟一张，拟证实房产证不能办理的原因是被告的违约行为造成的，原告多次要求被告办证，原告的起诉没有超过诉讼时效。 被告质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，原告至今未向被告提出办理产权证。 本院认证：因原告并未向本院出示该组证据的原始数据载体，故对该证据产生的时间、地点、地点以及是否与原始数据一致无法进行核对录音录像内容是购买西拓世贸中心住宅的业主向被告主张办理房产证，但并不能证实主张权利的业主中包含原告，故本院对该组证据不予采信。 被告为证明其反驳意见，提交证据如下： 1、投资协议书一份，拟证实该协议书明确约定政府向被告提供七通一平的建设用地，但在实际履行义务中政府存在严重违约行为。 原告质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关。 本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并予以采信，但该证据并不能证明实际履行义务中政府存在严重违约行为。 2、情况说明一份、回复函一份，拟证实因政府设施设备不到位，导致涉案房产逾期交工、办证。 原告质证认为：情况说明系复印件，并且伊宁市边境经济合作区管委会无权出具该情况说明，对情况说明的真实性、合法性、关联性均不认可，回复函也是复印件，并且与本案无关。 本院认证：对于情况说明，原告对此不予认可，且单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该证据中仅有单位印章，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，故本院对该组证据不予采信。对伊宁市边境合作经济开发区边境管理委员会的回复函予以采信，但从证明力分析，原被告双方签订的房屋买卖合同第八条交付时间和条件中的第三款第二项的内容主要针对的是因市政原因导致开发建设期延长的情形下，出卖人可以据实延期交房，且约定最长不超过六个月。而本案原告主张的是逾期办证违约金，逾期办证的违约金责任是从房屋交付之后办证义务期限届满，被告未履行办证义务起算，与市政配套设施是否到位、开发建设期是否延长无关，且双方合同第十五条房屋登记中双方并未约定被告免责情形，因此，本院认为该证据并不能证实被告对逾期办证的违约行为存在免责事由。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2013年12月31日，原告潘强强与被告西拓房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告潘强强购买被告西拓房产公司开发的××中心××号楼××单元××室房屋，房屋总价款为330,795元，交房日期为2015年6月30日，商品房交付使用后双方共同在180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 合同签订后，被告西拓房产公司于2015年5月18日向原告潘强强出具涉案房屋的购房款330,795元的发票。庭审中，原告潘强强自认被告西拓房产公司于2016年2月26日交付涉案房屋。 2020年1月10日，伊宁市不动产登记中心受理了被告西拓房产公司针对涉案××中心××号楼的不动产登记申请。2020年3月31日，被告西拓房产公司通知业主可办理不动产权证书。 2020年10月9日，原告潘强强向本院递交起诉材料，主张逾期办证违约金。截至庭审结束，原告潘强强未取得涉案房屋的不动产权证书。 本院认为，原告潘强强与被告西拓房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。原被告双方应按照合同约定全面履行合同义务，本案争议焦点为：一、被告西拓房产公司未按期协助原告潘强强办理不动产登记是否构成违约；二、原告潘强强主张的违约金如何确定，其起诉是否超过诉讼时效；三、原告潘强强主张被告西拓房产公司退还维修基金能否成立。 关于争议焦点一，原被告双方签订的商品房买卖合同中明确约定共同在房屋交付使用后180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。因原告潘强强在庭审中自认涉案房屋的交付时间为2016年2月26日，故本院对此予以确认。按照约定被告西拓房产公司至迟应当于2016年8月24日前取得办理房屋权属转移登记的基本条件，但直至2020年3月31日被告西拓房产公司通知涉案楼栋业主办理不动产登记，被告西拓房产公司存在违约行为应当承担违约责任。被告西拓房产公司向本院提交的证据并不能证实其逾期办证系政府配套设施不到位导致，且原被告双方签订的合同中也并未约定该事由为逾期办证的免责事由，故而对被告西拓房产公司认为逾期办证是因为政府基础配套设施不到位、不完善造成的辩称本院不予采信。 关于争议焦点二，依据原被告双方的合同约定以及涉案房屋交付时间计算，2016年8月24日系原被告双方约定的被告西拓房产公司履行办理房屋所有权转移登记的期限届满之日，但至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告西拓房产公司针对涉案楼栋的不动产登记申请，被告西拓房产公司于2020年3月30日才通知业主办理不动产权证书，显然被告西拓房产公司构成违约，应当承担违约责任。被告西拓房产公司辩称逾期办证是因市政配套设施不到位所致，但其提供的证据不足以证实，且不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，市政配套设施不到位不属于不可抗力，故对被告西拓房产公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。因此，2016年8月24日系原、被告双方约定的被告西拓房产公司履行协助办理房屋所有权转移登记的期限届满之日，至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告西拓房产公司针对涉案楼栋的不动产登记申请，该期间（即1234天）属于被告西拓房产公司的违约期间，之后疫情发生，属于不可抗力，不应计入被告西拓房产公司违约期间。 被告西拓房产公司辩称原告潘强强的起诉已经超过诉讼时效，本院评析如下：从原被告双方约定的被告西拓房产公司履行办理房屋所有权转移登记的期限届满之日（即2016年8月24日）起，原告潘强强应当知道其权利被侵害，故本案的诉讼时效期间应当自2016年8月25日起计算三年，即2016年8月25日至2019年8月24日。原告潘强强于2020年10月9日起诉，已超过三年的诉讼时效。以“日”为单位计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，属于继续性债权，在计算诉讼时效时应当以每一个个别债权即每日的违约金产生的日期分别计算，因此，本案在计算违约金时，应自原告潘强强向人民法院起诉之日即2020年10月9日起向前推算三年计算。原告潘强强主张2017年10月9日之前逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，且原告潘强强未能提供有效的证据证实存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于原告潘强强主张2017年10月9日之前逾期办证的违约金，本院不予支持。原告潘强强主张2017年10月10日至2020年1月10日期间逾期办证的违约金在诉讼时效期间内，本院予以支持。 被告西拓房产公司抗辩认为原告潘强强主张的违约金过高，要求调整降低，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及二十九条之规定，认定合同约定的违约金过低或过高的标准应当以实际损失为基础，本案原告潘强强未举证证实其主张的违约金与其实际损失是否相符，被告西拓房产公司虽抗辩原告潘强强主张的违约金过高，但也未举证证实原告潘强强主张的违约金高于其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利息等综合因素，对原告潘强强主张的违约金调整为合同约定违约金的50%。 综上，本院认定被告西拓房产公司应向原告潘强强支付逾期办证违约金为13,596元【计算方式：已付总房款330,795元×0.0001×822天（2017年10月10日至2020年1月10日）×50%】。 关于争议焦点三，原告潘强强未能提供证据证实被告西拓房产公司收取其缴纳的维修基金，故对原告潘强强主张被告西拓房产公司退还该款并支付利息，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告新疆西拓房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告潘强强逾期办证违约金13,596元； 二、驳回原告潘强强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费648元，由原告潘强强负担578元，被告新疆西拓房地产开发有限公司负担70元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  陈思思 二〇二一年三月十六日 书记员  江婧杰