山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4244号上诉人（原审被告）：济南汇富建设开发集团有限公司，住所地济南市长清区灵岩路南首东,统一社会信用代码：91370113723857518Y。法定代表人：李宁，总经理。委托代理人：尹琪，山东天齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周海思，男，1987年8月15日出生，汉族，户籍地金乡县，现住金乡县。委托诉讼代理人：程相伟，山东郭鲁涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫东，山东郭鲁涛律师事务所律师。原审被告：山东摩天建设集团有限公司金乡第一分公司，住所地金乡县经济开发区管委会驻地，统一社会信用代码：91370828591355507N。负责人：朱守彬，经理。委托诉讼代理人：徐浩，山东多道律师事务所律师。原审被告：济南汇富建设开发集团有限公司金乡分公司，住所地金乡县城文化路东刘学屋，统一社会信用代码：91370828056205443D。负责人：闫文华，经理。上诉人济南汇富建设开发集团有限公司因与被上诉人周海思、原审被告山东摩天建设集团有限公司金乡第一分公司、济南汇富建设开发集团有限公司金乡分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院(2020)鲁0828民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济南汇富建设开发集团有限公司上诉请求：一、撤销山东省金乡县人民法院(2020)鲁0828民初119号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由一、一审认定事实不清，证据不足。上诉人与山东摩天建设集团有限公司金乡第一分公司在(2017)鲁0828民初236号案件中达成的以房抵工程款的约定，只是书面约定，因为后期双方仍在诉讼阶段，所以该协议并没有实际履行，而且该房屋并没有经过法院判决书或者调解书来确定我方有向摩天公司或者周海思交付房屋的法定义务。双方还存在部分争议一直未解决，上诉人与摩天公司就工程价款等问题一直没有结论，故上诉人与山东摩天建设集团有限公司金乡第一分公司并未完成对房屋的交付，摩天公司也并未取得该房屋的所有权。再者，摩天公司也否认自己取得该房屋所有权，所以摩天公司在2019年对该房屋的处分是无权处分。二、根据合同相对性原则，周海思只能要求摩天公司协助办理过户手续，或者解除双方的协议。周海思让上诉人协助过户没有法律和合同约定。除非上诉人和摩天公司就所有工程欠款等争议处理完毕，对账协议经过法院判决或者执行到摩天公司名下，周海思才能请求法院让摩天公司履行义务。综上，该案判决其实剥夺了上诉人在其他案件中的实体权利，如果上诉人与摩天公司取消了工程价款协议，或者有新的判决对双方的权利义务有新的认定，那么上诉人履行一审判决将受到巨大损失。请求二审法院查明事实，依法改判。周海思辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。山东摩天建设集团有限公司金乡第一分公司辩称，该房屋系郭振强在施工过程中抵偿给被上诉人周海思的，摩天金乡分公司并未参与，摩天金乡分公司不存在办理过户登记的义务。济南汇富建设开发集团有限公司金乡分公司未作陈述。周海思向一审法院起诉请求：1、依法判决位于金乡县户房产为原告所有，三被告立即协助原告办理房产登记过户手续。后本项诉讼请求变更为要求三被告限期三十日内协助原告周海思办理金乡县汇富名邸小区12号楼1单元703室商品房合同及备案登记手续；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2012年11月30日被告济南汇富公司与山东摩天建设集团签订汇富苑1号、2号楼建筑施工合同，郭振强作为委托代理人签字。2013年1月8日被告济南汇富公司与山东摩天建设集团签订汇富苑1号、2号楼建筑施工合同，郭振强作为委托代理人签字。2013年4月28日被告济南汇富公司与被告摩天金乡分公司签订汇富名苑9号、10号、11号、12号楼建筑工程施工合同，郭振强在合同第一部分协议书最后一页摩天金乡分公司印章的下方委托代理人处签字、在专用条款最后一页摩天金乡分公司印章下方法定代表人处签字。2013年6月30日济南汇富公司与摩天金乡分公司签订建筑工程补充协议，郭振强在委托代理人处签字。被告济南汇富公司及济南汇富金乡分公司是汇富名苑小区的开发商，被告摩天金乡分公司是荷香苑小区及汇富名苑小区的承建方。被告摩天金乡分公司在承建汇富名苑小区1号、2号楼时，从原告周海思处购买钢筋用于承建工程。2018年4月18日被告摩天金乡分公司向原告出具欠条，欠条内容为：“欠到周海思钢筋款玖拾万元正（90万），并在欠条的下方加盖摩天金乡分公司印章”。此款经原告多次催要，被告摩天金乡分公司未支付。2019年3月6日，被告摩天金乡分公司在原告周海思持有的欠条下方向原告写明“同意以济南汇富建设开发集团有限公司开发的汇富苑小区12号-1-703户抵偿我公司工程款的房屋，以90万元抵偿给周海思，我公司协助办理房屋过户手续。2019年3月6号同意郭振强2019.3.6”。2016年3月16日被告济南汇富公司与被告摩天公司签署对账协议，在汇富明细中注明“日期2016年8月31日，单号0086937事由工程款抵房12-1-703郭某”。原告申请证人郭某到庭作证，郭某陈述：“其与郭振强系兄弟关系，跟随郭振强在工地打工，郭振强担任项目部经理，受郭振强安排在汇富售楼处与汇富公司的孙启龙对接，办理了涉案房屋抵偿欠款事宜，工程以债抵房没有签订房屋买卖合同，只是说个房号，留着就不卖了，汇富公司不给办房屋过户手续，是因为摩天公司与汇富公司打官司，汇富公司不配合”。本院审理的（2017）鲁0828民初236号山东摩天公司、摩天金乡分公司与被告济南汇富公司、汇富金乡分公司建筑工程合同纠纷一案中，山东摩天公司、摩天金乡分公司与济南汇富公司、汇富金乡分公司于2016年5月6日签订对账协议中，对无异议的款项进行了确认，在双方签字确认的汇富明细中注明“时间：2016.6.7，单号：0086937，事由：工程款抵房12-1-703郭某”。房屋交付后，原告周海思于2019年3月对抵偿房屋进行了装修，并已实际居住。后原告多次要求三被告协助办理房产过户手续，三被告以各种理由拖延办理。后原告多次要求三被告办理商品房买卖合同及备案手续，但被告一直拖延履行。一审法院认为，被告济南汇富公司与摩天公司签订对账协议及汇富付款明细，汇富公司将涉案房屋抵偿给摩天公司，系双方真实意思表示。依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》第十六条，当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程款。因此，汇富公司与摩天公司签订对账协议及汇富付款明细符合上述法律规定。从济南汇富公司与摩天金乡分公司签订的建筑工程施工合同中可以认定，郭振强作为被告摩天金乡分公司的委托代理人、工程项目部负责人将已经确认在本公司名下的涉案房屋抵偿给原告周海思，其行为系代表公司的职务行为，原告周海思占有并使用了涉案房屋，视为对摩天金乡分公司以房抵债行为的认可，原告周海思与被告摩天金乡分公司之间存在合法的以债抵房法律行为。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但另有约定除外。原告周海思要求三被告履行以债抵债约定义务，并为原告办理商品房买卖合同及房屋登记备案登记手续的理由充分，予以支持。被告济南汇富公司、济南汇富金乡分公司辩称，与原告不存在法律关系，不存在协助义务的理由，与查明的事实不符，不予支持。被告摩天公司金乡分公司辩称，郭振强的行为是个人行为，不能代表公司，证据不足，理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告济南汇富建设开发集团有限公司、济南汇富建设开发集团有限公司金乡分公司，于判决生效之日起三十日内为原告周海思办理位于金乡县的商品房买卖合同及房屋备案手续；二、被告山东摩天建设集团有限公司金乡第一分公司对第一项负有协助义务；案件受理费12800元，由被告济南汇富建设开发集团有限公司金乡分公司与被告济南汇富建设开发集团有限公司负担6400元、被告摩天金乡分公司公司负担6400元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，山东摩天公司、摩天金乡第一分公司与济南汇富公司、汇富金乡分公司于2016年5月6日签订的对账协议中明确了以涉案房屋抵偿所欠摩天金乡分公司的工程款，上述对账协议系双方之间的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效协议。协议签订生效后，涉案房屋的价款视为已支付的工程款。另外，周海思与山东摩天建设集团有限公司金乡第一分公司之间以涉案房屋抵债的协议亦真实有效。根据诚实信用原则，济南汇富建设开发集团有限公司将涉案房屋抵偿给摩天金乡第一分公司，摩天金乡第一分公司又将涉案房屋抵偿并交付给周海思，周海思在2019年3月份将涉案房屋装修并入住，涉案房屋已由周海思占有。济南汇富建设开发集团有限公司以其享有所有权的房屋抵偿其欠款，其具有移转涉案房屋所有权于债权人的义务，即办理涉案房屋过户手续的义务。综上所述，济南汇富建设开发集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由济南汇富建设开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二一年三月二日书记员  宋 颖