辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2274号上诉人（原审被告）：刘颖，女，1966年5月1日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号。法定代表人：王志斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继成，男，1996年5月11日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。上诉人刘颖因与被上诉人沈阳龙湖物业服务有限公司（以下简称“龙湖物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初9574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘颖上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判被上诉人恢复门市楼顶交付时的原貌;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在未通知上诉人的情况下，私自砸掉门市楼顶的装饰外墙。当时物业工作人员承诺给恢复原状，在恢复原状前无需缴纳物业费，但至今未予恢复。虽然是口头承诺，但有三位当事人作证。但一审法院不予理睬是错误的；二、关于一审中提及垃圾卫生和环境秩序的问题，一审判决认定物业服务具有持续性和动态性的特点，完全是偏袒被上诉人。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不准确，请求二审法院查明事实后撤销一审判决。龙湖物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。龙湖物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付拖欠的物业费10,771.2元及违约金500元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院审理查明：2012年本案原告经招投标程序与房屋建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订《龙湖香醍漫步前期物业服务协议》，约定商铺物业费2.5元每月每平方米，物业服务期限至业主大会成立且与其选聘的新物业公司签订的物业服务合同生效时止。前期物业服务协议签订后，原告为案涉园区住宅及商铺提供物业服务至今。案涉园区现未成立业主委员会。另查明，被告刘颖系沈阳市沈北新区蒲丰路46-80号5门业主，该房屋为商铺，建筑面积89.76平米。被告自2017年1月1日至2020年12月31日拖欠原告物业费。一审法院认为，本案原告与案涉园区的建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订的《龙湖?香醍漫步项目前期物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力。该合同约定若本合同期届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，为避免小区的无序化管理，本合同仍然有效。因案涉园区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司，故原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位,在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费,故对原告请求被告给付2017年1月1日至2020年12月31日期间物业费10,771.2元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称其房屋女儿墙被损坏的问题，因物业已经向业主反馈，该情况系案涉园区开发单位对房屋进行维保过程中的行为，被告应当另行主张权利，该事由并非拒缴物业费的理由，本院不予采纳。关于被告主张垃圾未清理等物业服务不到位问题，因物业服务具有持续性及动态性的特点，被告提交的证据无法证明原告的物业服务持续存在问题且原告怠于履行物业服务义务，故被告不能以此作为拒缴物业费的理由。因被告并非恶意欠费，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量等多重因素密切相关，业主维护自身权益应当采取正确的方式,物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益,业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环。原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告刘颖于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳龙湖物业服务有限公司2017年1月1日至2020年12月31日期间物业费10,771.2元；二、驳回原告沈阳龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，减半收取41元，由被告刘颖负担。二审中，刘颖向法庭提供如下证据：1.由邻居王某1、王某2、王雅文出具的证明1份，证明其家房屋被不明身份的人破坏了，后找物业公司经理房程承诺恢复商铺原状，不恢复不缴纳物业费；2.照片19张，证明房屋被破坏程度，物业公司没有尽到义务，且园区服务不到位。龙湖物业公司对上述证据的质证意见：对于证据1，三性均有异议，刘颖和王雅文是案件当事人或当事人的近亲属，出具证据不具有证据效力，同时该证据属于证人证言，证人没有出庭不具有证据效力，我方没有叫房程的工作人员，上诉人所述问题系开发公司对房屋进行维保过程中的行为，我方已经将开发公司的维保行为告知上诉人，上诉人与开发公司的工作人员对维保行为进行沟通和协调，上诉人所述承诺恢复商铺原状，不恢复不缴纳物业费不是事实，我方未进行承诺；对于证据2照片，三性均有异议，没有显示时间和地点，看不出是在哪拍的，不能证明上诉人证明的问题，同时照片显示是园区外。同时，龙湖物业公司亦向法庭提供如下证据：1.第1-6页客服、秩序、绿化、保洁、工程等物业服务照片，证明物业公司按约定为全体业主提供物业服务；2.第7-17页死树移除、树木修剪、园区绿化移栽、园区绿化补植照片、园区绿化补植记录及付款证明，证明园区日常绿化工作由专业绿化公司处理，按绿化专业规范养护园区绿植，按规范要求修剪树木，对园区内自然死亡的树木清除并补栽树木，保证园区整体绿化水平。园区内分区纠纷达成一致意见后，为修建栅栏拓宽道路，将相关树木移栽到园区其他区域，物业公司并没有砍伐树木；3.第18-19页除雪设备及除雪现场照片，证明为保证了除雪效率及质量，方便业主出行，物业公司购买了除雪设备，工作人员连夜除雪；4.第20-21页投诉反馈记录、水质检测证明，证明开发公司已将园区内自来水设施设备移交给自来水公司，由自来水公司承担供水设施设备的维修养护及供水义务，自来水水质等问题与物业公司无关。针对业主反映的自来水水质情况，物业公司也向自来水公司反映并投诉了，自来水公司反馈：水质正常，自来水公司每年对蓄水池进行消毒处理；5.第22-23页一期别墅监控室、秩序门岗照片、临时车辆出入登记记录复印件、空置房巡查记录复印件；证明园区监控设施设备处于正常运营状态，园区保安履行秩序维护义务，园区秩序维护系统正常运行；6.第24页篮球场照片、消防泵房巡检报验记录复印件、发电机保养巡检复印件、维护巡检保养记录复印件，证明物业公司履行了公共设施设备维修养护的义务。刘颖对上述证据的质证意见：我方是商铺，被上诉人提供的证据是园区内部，与我方无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《龙湖?香醍漫步项目前期物业服务合同》系被上诉人与开发商之间的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该合同对包括上诉人在内的园区内全体业主均具有法律约束力。现作为物业公司的被上诉人履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；而作为业主的上诉人享受了被上诉人提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。故一审法院判决上诉人继续履行给付物业费的义务并无不当。关于上诉人提出园区存在垃圾卫生和环境秩序差等服务质量问题的上诉主张，本院认为，一方面，虽上诉人向法庭提供园区照片等证据材料，用以证明其上述主张，但因被上诉人亦向法庭提供园区内的物业服务相关照片、巡查记录、维护巡检保养记录等证据材料，能够证明被上诉人已按合同约定对园区进行了物业服务管理；另一方面，即便上诉人的上述主张属实，也仅能证明被上诉人的物业服务存在瑕疵，而不能构成根本违约，上诉人不能以此为由拒交物业费。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人私自砸掉其家门市楼顶的装饰外墙，当时物业工作人员承诺给恢复原状，在恢复原状前无需缴纳物业费的上诉主张，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽上诉人就其上述主张向法庭提供了由王某1、王某2、王雅文出具的证明，但鉴于证人王某1、王某2均未出庭作证，而王雅文为另案当事人王帅的母亲，故该证据的真实性本院无法予以认定。且二审庭审中，被上诉人亦否认曾作出上述承诺。因此，上诉人应承担举证不能的法律后果。如上诉人有证据证明被上诉人私自砸掉门市楼顶的装饰外墙，侵犯其合法权益，其可就此问题另行向被上诉人主张权利。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，刘颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由上诉人刘颖负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  周 濛审判员  赵 智二〇二一年三月二十九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。