广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23074号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市瑞华康源医药有限公司五联益和分店，住所地深圳市龙岗区，统一社会信用代码。负责人：彭石条。委托诉讼代理人：刘天军，广东众多律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张皇佑，男，汉族，1962年4月23日出生，户籍所在地深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈适贤，广东潮联律师事务所律师。原审被告：彭素财，男，汉族，1964年9月25日出生，户籍所在地广东省揭西县。上诉人深圳市瑞华康源医药有限公司五联益和分店（以下简称瑞华公司）因与被上诉人张皇佑、原审被告彭素财房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。瑞华公司上诉请求：1、依法判决撤销深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初8648号民事判决第三、四、六项；2、依法改判张皇佑赔偿瑞华公司装修损失（暂计人民币15万元，具体金额以评估为准）；3、依法改判张皇佑将从房地产征地拆迁开发机构获得的和涉案店铺有关的搬迁费等款项转交给瑞华公司（暂计人民币7万元，具体金额以张皇佑与房地产征地拆迁开发机构签订的书面文件为准）；（上述2-3项暂合计为人民币23万元）；4、本案一、二审的本诉、反诉之全部诉讼费、评估费等均由张皇佑负担。上诉理由:张皇佑作为涉案房屋的出租人，明知自身的房屋不具备出租的合法条件，仍然出租，张皇佑对房屋租赁合同的无效应承担全部过错责任，对因合同无效造成瑞华公司的装修损失应予全部赔偿。瑞华公司没有能力审查出租屋在建设时的情况，瑞华公司不应承担合同无效的过错责任；即便要承担过错责任，一审划分给瑞华公司的过错责任比例也明显过髙，应予调低。一、针对涉案租赁房屋，根据张皇佑的《变更增加诉讼请求申请书》中的陈述，瑞华公司才得知涉案房屋出租人未取得建设工程规划许可证而导致涉案租赁合同无效，而作为出租人的张皇佑对自己出租的房屋有无取得建设工程规划许可证是明知的，张皇佑对涉案租赁合同的无效存在明显过错，应由其承担全部过错责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”二、一审法院要求评估机构出具装修残值评估结论，违背了瑞华公司申请评估的申请事项和目的，属于违法干预瑞华公司借助第三方机构来完成自身举证责任和义务的行为。瑞华公司申请评估的事项为对涉案房屋装饰装修损失进行评估(详见评估申请书），而不是对装饰装修成品的残值进行评估。所谓装饰装修损失，显然是指装修时所实际支出的费用金额，在当事人不能提供直接有效且经对方当事人认可的装饰装修支出费用凭证的情况下，申请法院委托有资质的机构按照重置装饰装修的成本价进行评估，至于评估机构作出了重置成本价的评估报告后，法院在裁判时是否需要考量当事人各方的过错、使用年限等情况来确定过错方的赔偿责任比例则是司法裁判的范畴，而不是评估机构考虑的问题。而根据评估机构回函的附件显示，评估机构称系根据法院的要求出具残值评估结论，显然一审法院的做法擅自改变了瑞华公司的申请评估事项。三、瑞华公司在一审期间对评估报告提出了有关异议和补正的要求，但一审法院未予理会，违反审判程序。瑞华公司收到评估报告后，曾向一审法院书面提出了如下异议：1、存在如下漏评项目，应当进行补充评估：视频监控：4个×500元/个=2000元、西医橱柜灯箱：21个×200元/个=4200元。2、瑞华公司申请评估的申请事项是损失评估而不是资产评估，评估报告未考虑装修的人工费等情况，应当予以补正。3、中请评估的事项为对涉案房屋装饰装修损失进行评估，而不是对装饰装修成品的残值进行评估，应当根据评估申请书中的申请事项重新出具评估报告。4、资产评估报告中涉及的“张皇佑认为属于张皇佑装修范畴”的项目，我方亦有异议，一审张皇佑未提交证据证明这些项目由其装修，一审张皇佑应承担举证不能的不利后果。5、资产评估报告及回函中提到的“张皇佑认为部分可拆走的项目”、评估机构认为的监控设备等属可拆走的项目，我方亦有异议，这些项目拆走后都将损害其使用价值或者拆走后将导致直接损坏、无法使用，我方认为这些项目都不属于可拆走项目。6、资产评估报告中的成新率缺乏明确的评估依据。四、张皇佑利用瑞华公司的营业执照获得了有关商铺搬迁的补偿款应返还给瑞华公司。涉案房屋处于房地产征地拆迁开发范围，张皇佑曾经要求瑞华公司提供店铺的营业执照用于办理店铺搬迁费等款项的申报和领取手续，并承诺获得商铺搬迁补偿款后转付给瑞华公司，而张皇佑并未转交该款给瑞华公司。五、瑞华公司书面申请一审法院责令张皇佑提交和征迁机构签署的征地拆迁补偿协议，以便于査清瑞华公司主张的商铺搬迁补偿款金额，而一审法院并未责令张皇佑提交该协议，属于违反审判程序。瑞华公司向一审法院递交的《调查取证或责令反诉彭素财提供证据申请书》称：“深圳市龙岗区人民法院：反诉张皇佑深圳市瑞华康源医药有限公司五联益和分店与反诉彭素财张皇佑房屋租赁合同纠纷一案，为了准确查明反诉彭素财获得的和涉案店铺有关的搬迁费等款项的金额，请求贵院依法向负责涉案房屋征收的房地产征地拆迁开发机构调取反诉彭素财与房地产征地拆迁开发机构签订的书面文件，或者依法责令证据持有人即反诉彭素财向法庭提交其与房地产征地拆迁开发机构签订的书面文件。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十二条：“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。”六、一审判决瑞华公司支付自2018年11月1日起至实际返还房屋之日止每月3000元的租金缺乏事实和法律依据。1、张皇佑在一审庭审时明确表示，其自2018年11月起对涉案房屋断水断电，不具备药店经营的使用条件，自断水断电之曰起，张皇佑无权要求瑞华公司支付房屋占有使用费。2、涉案房屋所在地的周边房屋，目前几乎无人居住，墙上都写满了“拆”字，该片区可谓是荒无人烟，如何经营？不具备经营和使用房屋的条件，无法实现租赁合同目的。张皇佑也无法另行出租给别人，继续占有房屋的目的只是为了维护好现场以便于对装修损失进行评估。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”租赁合同无效的房屋占有使用费是参照租赁合同的价格，房屋租赁协议上约定的月租金是2000元，并非每月3000元。并且，在张皇佑对涉案房屋停水停电的情况下，无法使用房屋，亦不能参照租赁协议上约定的月租金2000元，而应当不予计算房屋占有使用费。综上所述，一审认定事实不清、适用法律错误、审判程序违法，导致作出错误判决，恳请二审法院查明事实后依法改判支持瑞华公司的上诉请求。张皇佑答辩称，张皇佑认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、张皇佑认为彭素财承租涉案房屋时是明知该房屋为村屋，是没有房产证也没有建设许可证的，瑞华公司承接该房屋时也是明知，作为承租方在明知无建设许可的情况下且未按协议约定向张皇佑提出装修申请而擅自进行装修，其应当对协议无效且装饰装修现值承担主要责任。2、瑞华公司提出评估申请，鉴定机构作出《资产评估报告》双方均对报告进行了质证，鉴定机构也对异议进行了回应，一审法院并没有违反法定程序。3、张皇佑使用瑞华公司营业执照的目的为了向开发商证明涉案房屋属于商铺性质，张皇佑也依法向一审法院提交了拆迁补偿协议，张皇佑作为涉案房屋的权利人。其基于涉案房屋拆迁获得的利益与瑞华公司无关。4、通过张皇佑提交的微信转账证明可以充分证明租金为了3000元每月，所以一审判决要求瑞华公司按3000元每月标准支付占有费合法合理。综上所述，请求二审法院驳回瑞华公司的全部上诉请求，维持一审判决。原审被告彭素财经本院合法传唤，未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。张皇佑一审起诉请求：1、确认张皇佑与彭素财、瑞华公司签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令彭素财、瑞华公司立即向张皇佑返还房屋；3、判令彭素财、瑞华公司连带向张皇佑支付2018年11月份起至实际返还房屋止占有使用期间的费用15000元（币种：人民币，下同），暂算至2019年3月5日；4、判令彭素财、瑞华公司支付占有使用期间产生的水、电费用460元（暂算至2019年3月5日，实际要求计算至彭素财、瑞华公司腾退房屋之日止）；5、本案全部诉讼费用由彭素财、瑞华公司承担。瑞华公司一审反诉请求：1、张皇佑赔偿瑞华公司装修损失（暂计人民币15万元，具体金额以评估为准）；2、张皇佑将从房地产征地拆迁开发机构获得的和涉案店铺有关的搬迁费等款项转交给瑞华公司（暂计人民币7万元，具体金额以张皇佑与房地产征地拆迁开发机构签订的书面文件为准）；3、本案本诉、反诉之全部诉讼费、评估费等均由张皇佑承担。一审法院查明以下事实：2011年12月1日，张皇佑作为甲方与作为乙方的彭素财签订了《房屋租赁协议》，约定甲方将龙城街道五联社区建筑面积为60平方米出租给乙方，租赁用途为药店，不得擅自另作他用，不得用于经营饮食，甲方不负责营业执照，由乙方自行办理，租赁期限从2011年12月1日至2016年12月1日，两年后租金甲方可以适当调整，租金每月2000元，于每月5日前付清，乙方向甲方交纳2000元作为押金，乙方如需对房屋重新装修、改造，应先书面申请，甲方同意后方可进行，甲方房屋如遇到政府开发商征收或需旧城改造需征收时，房屋租赁协议即时终止，乙方必须15天内无条件退房，甲方无需向乙方作任何补偿或赔偿。合同签订后，张皇佑将涉案房屋交给彭素财使用，彭素财用上述房屋开办经营深圳市瑞华康源医药有限公司五联益和分店，租金一直由瑞华公司的店长彭某某向张皇佑微信转账支付。合同期满后，瑞华公司仍使用该房屋，但未与张皇佑签书面合同，租金缴纳至2018年10月31日。另查，深圳龙岗区房屋（即涉案房屋）的权利人为张皇佑，涉案房屋未取得产权证书，亦未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设。张皇佑已与案外人签订了《搬迁补偿安置协议》，但房屋尚未拆迁，瑞华公司仍占有使用涉案房屋。一审法院认为，一、关于责任承担的问题。张皇佑与彭素财签署的《房屋租赁协议》约定租赁用途是药店，合同于2016年12月1日合同期届满之后，双方未再续签租赁合同，涉案房屋一直是瑞华公司在使用，房租也一直是由瑞华公司向张皇佑支付，彭素财做为租赁合同相对方，瑞华公司做为涉案房屋的实际使用人，应共同承担因涉案房屋租赁关系形成的民事法律责任。二、关于确认《房屋租赁协议》无效及返还涉案房屋的问题。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，张皇佑与彭素财就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》无效，张皇佑请求彭素财返还涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持。合同无效，双方因此取得的财产应当予以返还，即由彭素财、瑞华公司共同向张皇佑返还位于深圳龙岗区的房屋。三、关于房屋占有使用费的问题。张皇佑主张彭素财、瑞华公司按3000元／月的标准支付2018年11月份起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。瑞华公司辩称《房屋租赁协议》约定的租金为2000元／月。庭审中，瑞华公司确认租金缴纳至2018年10月31日，2018年11月之后的租金通过微信转账支付，但均被张皇佑退回。根据张皇佑及瑞华公司提交的微信聊天记录截图显示，瑞华公司自2018年11月开始，通过微信转账向张皇佑缴纳的租金为每月3000元，均被张皇佑退回。一审法院认为，彭素财一直占有使用涉案房屋，张皇佑自2018年11月起未收取租金，应参照双方实际履行租赁协议的租金标准3000元／月计算房屋占有使用费，即彭素财应按照3000元／月的标准支付张皇佑自2018年11月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。四、关于占有使用期间水、电费的问题。张皇佑主张彭素财应支付其占有使用涉案房屋期间的水、电费合计460元，暂计至2019年3月5日，实际计算至彭素财返还房屋之日止，并提交《房租、水、电费（专用）收据》予以证明。彭素财认为该证据是张皇佑自行制作，不予认可，并称张皇佑自2018年11月起对涉案房屋断水断电。一审法院认为，彭素财需缴纳的水电费应以实际产生的为准，张皇佑提交的证据不足以证明彭素财占有使用涉案房屋期间实际产生的水、电费，应承担举证不能的不利后果，对于张皇佑的该项主张，一审法院不予支持。五、关于涉案房屋装修损失及评估费的问题。经瑞华公司申请，一审法院依法委托深圳市广XXXXXX有限公司对涉案房屋即瑞华公司处的装饰装修的现有残值进行评估。深圳市广XXXXXX有限公司出具的《资产评估报告》显示：“一、双方认可的项目”评估值为11324元，“二、张皇佑认为不属于附着物可搬走的项目”包括柜台、收银台，评估值为3010元，“三、张皇佑认为部分可搬走的项目”包括中药柜（上半部分）、中药柜（下半部分），评估值为5513元，“四、张皇佑认为是属于张皇佑装饰装修的项目”包括外墙面基层、柜顶封板基层等，评估值为14952元，上述金额合计34799元。本次评估产生的费用为2000元，瑞华公司已预交。张皇佑对《资产评估报告》予以认可，但辩称评估报告中房间阁楼是彭素财违法加建，已经收到消防处罚，不应当计算相关费用，在《房屋租赁协议》已约定“如遇拆迁，协议即时终止，彭素财必须15天内无条件退房，张皇佑无需向彭素财作任何补偿或赔偿”，且彭素财装修没有经张皇佑同意，所以张皇佑无需赔偿彭素财装饰装修损失。彭素财对评估报告提出以下异议：1、存在漏评项目，视频监控、西医橱柜灯箱需要补充评估；2、评估结果违背了申请评估的目的，应当是对装修时所实际支出的费用金额及人工费等进行评估，而不是对装饰装修的现有残值进行评估。一审法院认为，根据法律规定，合同无效时，对已形成附合的装饰装修物由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，彭素财所提出的视频监控、西医橱柜灯箱两个漏评项目不属于法律规定的已形成附合的装饰装修物，彭素财所称的应对装修时所实际支出的费用金额及人工费等进行评估，亦不符合法律规定，因此，对于彭素财提出的异议，一审法院不予采纳，一审法院对《资产评估报告》的评估方式及评估结果予以认可。张皇佑主张评估报告中的房间阁楼部分是彭素财违法加建，已经受到消防处罚，不应当计算在内，但没有提交相应证据予以证明，一审法院不予采信。对于评估报告中的“一、双方认可的项目”，双方均未提出异议，一审法院依法予以认可；对于“二、张皇佑认为不属于附着物可搬走的项目”“三、张皇佑认为部分可搬走的项目”，一审法院认为，该两部分包括的柜台、收银台、中药柜不属于法律规定的已形成附合的装饰装修物，该两部分的评估金额合计8523元，不予计算在内。对于“四、张皇佑认为是属于张皇佑装饰装修的项目”，该部分包括玻璃门、窗、天棚吊顶基层、柜顶封板基层、窗套基层、门套基层、花岗岩地面、电器工程等，投入使用时间均为2012年3月1日，彭素财是自2011年12月1日起开始租赁涉案房屋的，即该部分装修是在彭素财租赁使用涉案房屋期间产生的，张皇佑没有证据证明该部分装修是其装修的，依据常理及举证规则，一审法院推定该部分装修是属于彭素财的装修项目。综上，涉案房屋的装饰装修现值损失为26276元。本案中,张皇佑作为出租方,提供的涉案房屋无报批报建手续，彭素财、瑞华公司作为涉案房屋的承租方,在签订合同时未能对其将要承租房屋的合法性进行必要合理的核实、了解,双方对于合同无效均有过错,一审法院酌定张皇佑与彭素财各自的过错比例为60%、40%，据此核算张皇佑应承担涉案房屋装饰装修现值损失15765.6元（26276元×60%），评估费1400元（2000元×60%）。六、关于搬迁补偿费的问题。瑞华公司主张张皇佑曾要求其提供店铺的营业执照用于办理店铺搬迁等款项的申保和领取手续，张皇佑应支付其因此获得的和涉案店铺有关的搬迁费等款项。一审法院认为，张皇佑作为涉案房屋的权利人，其基于涉案房屋拆迁获得的利益和彭素财无关，张皇佑不是拆迁补偿的义务人，彭素财向张皇佑主张权利缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认张皇佑与彭素财于2011年12月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、彭素财、瑞华公司于判决生效之日起五日内返还张皇佑位于深圳市龙岗区的涉案房屋；三、彭素财、瑞华公司于判决生效之日起五日内按照3000元／月的标准支付张皇佑自2018年11月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；四、张皇佑于判决生效之日起五日内支付瑞华公司涉案房屋装饰装修现值损失15765.6元、评估费1400元；五、驳回张皇佑的其他诉讼请求；六、驳回瑞华公司的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币186元，反诉费2375元，由张皇佑负担169元，由彭素财、瑞华公司负担2561元。本院经审理查明，张皇佑确认自2018年11月1日对涉案房屋停水停电。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、彭素财、瑞华公司是否应向张皇佑支付2018年11月1日之后的房屋使用费及支付的期限；二、张皇佑应向彭素财、瑞华公司支付房屋装饰装修损失及评估费的数额问题；三、张皇佑是否应将征地拆迁及搬迁费交给彭素财与瑞华公司。关于房屋使用费及支付的期限问题，本院认为，涉案租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。彭素财及瑞华公司应当及时向张皇佑返还涉案房屋。但其一直未返还，应向张皇佑支付占有使用费。因张皇佑对涉案房产断水断电的行为，使房屋使用价值基本丧失，而彭素财、瑞华公司在房屋无法正常使用情形下，不积极返还房屋，减少损失，也应承担相应的过错责任，故本院酌情认定彭素财、瑞华公司按原房屋占有使用费标准的一半支付2018年11月1日之后的占有使用费，即以1500元/月的标准支付至实际返还之日。关于房屋装饰装修损失及评估费，瑞华公司上诉主张《资产评估报告》仅评估了装修残值，未对装修损失进行评估，即装修时实际支出的金额。本院认为，依据法律规定，合同无效时，对已形成附和的装饰装修物由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失，评估报告评估装修残值，符合法律规定。瑞华公司主张以实际产生的费用作为损失，应当提交证据证明当初装修时实际产生的费用，否则应当承担举证不能的不利后果。并且，房屋装修时实际产生的费用，经过使用后，其价值也需要折旧，故原审以装修现值认定损失数额，并无不当，本院予以确认。至于该损失的承担比例问题，本院认为，张皇佑作为出租人，对涉案房屋租赁合同无效应承担主要责任。而彭素财在签订合同时，未尽到谨慎审查义务，且在已知晓张皇佑仅能提交居委会或股份公司的证明用于办理注册营业执照时，仍未对涉案房屋是否取得建设工程规划许可证以及产权证书进行审查，自身存在一定的过错，原审酌情认定双方承担责任比例分别为60%、40%，并无不当，本院予以确认。据此，原审认定张皇佑应承担的房屋装饰装修现值损失及评估费的数额正确，本院予以维持。关于房屋拆迁款及搬迁费，本院认为，瑞华公司并非房屋拆迁补偿的受益人，其要求获得房屋拆迁款及搬迁费，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人瑞华公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审认定事实清楚，处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8648号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8648号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8648号民事判决第三项为：上诉人深圳市瑞华康源医药有限公司、原审被告彭素财于本判决生效之日起五日内按照1500元/月的标准向被上诉人张皇佑支付自2018年11月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回被上诉人张皇佑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费186元（张皇佑已预交），由上诉人深圳市瑞华康源医药有限公司、原审被告彭素财负担；一审反诉案件受理费2375元（深圳市瑞华康源医药有限公司、彭素财已预交），上诉人深圳市瑞华康源医药有限公司、原审被告彭素财负担2185元，被上诉人张皇佑负担190元；二审案件受理费4750元（已预交），由上诉人深圳市瑞华康源医药有限公司负担。（被上诉人张皇佑应于收到本判决十日内向上诉人深圳市瑞华康源医药有限公司径付受理费4元。）本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二一年三月二十三日书记员 陈娱芬(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。