北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4705号上诉人（原审被告）：郭怀东，男，1987年2月16日出生，住河北省邢台市平乡县。被上诉人（原审原告）：曲振国，男，1960年10月17日出生，住北京市西城区。原审被告：杨曙光，男，1984年1月27日出生，住河北省廊坊市永清县。上诉人郭怀东因与被上诉人曲振国、原审被告杨曙光房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郭怀东、被上诉人曲振国到庭参加诉讼。原审被告杨曙光经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭怀东上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回曲振国针对我的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。曲振国和我之间不存在合同关系。在一审调解中曲振国提交了两份租赁合同，其中一份的租赁期限2019年4月25日至2020年4月24日的租赁合同是杨曙光签订的。我本人签订的租赁合同已经到期。杨曙光签订的合同没有我的名字且没有我本人的委托证明。在调解中，杨曙光也认可他欠付曲振国的房租，表明是其租赁的房屋，与我无关。综上，我和曲振国之间不存在房屋租赁关系，我也并非适格被告，没有义务向曲振国支付租金和违约金。请求二审法院判如所请，维护我的合法权益。曲振国辩称，同意一审判决，不同意郭怀东的上诉请求和事实理由，请求二审法院予以维持。郭怀东的陈述不符合事实。合同到期后我给郭怀东打电话，郭怀东说他不在北京，让杨曙光去代签合同，然后郭怀东回来后也没有再联系我，但是房租一直是郭怀东缴纳的。原审被告杨曙光经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。曲振国向一审法院起诉请求：1.判决解除曲振国、郭怀东、杨曙光之间签订的房屋出租合同；2.郭怀东、杨曙光返还给曲振国本案房屋；3.郭怀东、杨曙光支付2020年4月25日至2020年8月24日租金9000元（暂计至2020年8月24日，实际要求计算至郭怀东、杨曙光返还房屋之日）；4.郭怀东、杨曙光支付违约金12000元；5.郭怀东、杨曙光支付地板损坏赔偿金6000元；6.郭怀东、杨曙光恢复房屋原状；7.本案诉讼费由郭怀东、杨曙光承担。一审法院认定事实：曲振国系北京市大兴区西红门镇瑞海家园五区X室的所有权人。曲振国主张2014年开始将上述房屋租给郭怀东，2015年开始杨曙光说系其与郭怀东一起承租，但房屋租赁合同系跟郭怀东所签，一年一签。曲振国与郭怀东2018年4月10日签订的租赁合同约定的租赁期限为2018年4月25日至2019年4月24日。曲振国主张上述合同到期，其与郭怀东联系续签合同，郭怀东告知还要续租，其人不在北京，让杨曙光代签，实际上房屋还是郭怀东租，租金还是由郭怀东支付。后杨曙光就与曲振国联系续签合同的事，2019年4月24日，曲振国（出租房，甲方）与杨曙光（承租方，乙方）签订租赁合同，载明：“第一条、租房屋的概况：租赁房屋的地址：瑞海家园五区15号楼2单元402室，冰箱，洗衣机，电视，空调3个，运转完好，有线电视及简单家具全部完好。第二条、租赁期限：1年，甲方自2019年4月25日起将租赁房屋交乙方使用至2020年4月24日止。第三条、租金及付款方式：1.租金：月租金6000元，季付，押金4500元，合同签订时交付。2.付款方式：提前10天支付下季度租金，否则甲方有权单方面解除合同，解除合同后，乙方赔偿甲方二个月租金，并于违约日前结清水电费后搬出所租房屋，违约日后屋内遗留物视为弃物，由甲方处理。第四条、协议事项：1.乙方承担水，电，天然气，有线电视上网等消耗费用、租赁相关税费，甲方承担物业费。2.租赁期满当日，乙方如没有续租，则应无条件搬出，不得损毁装修，并将房屋内原属甲方的设施点清返还甲方。3.乙方按合同退租还房时，应将物品搬迁交接清楚，不得故意留存占据，逾期不搬则视为放弃其所有权，由甲方处理。4.自签约之日起，双方均不得借故解除合同，否则承担违约责任。5.租赁房屋内设施在乙方交付租金后点清确认移交乙方。6.租赁期内乙方需遵守国家的法律规定，否则甲方有权解除合同，一切损失乙方承担，租住人数不得超过6个人，不得群租，不得装修，不得打隔断，所有内部物品维修维护由乙方承担，不得扰民。7.乙方不得损坏地板和门，如有明显损坏，乙方赔偿甲方1月租金，租期之内乙方退租则押金不退。第五条、合同生效与解除：1.本合同双方同意，共同遵守，如有未尽事宜，本着诚信的原则双方共同协商，作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，如补充协议与本合同有冲突时，以补充协议为准。2.乙方如有违反第四条之规定，甲方有权参照第三条第二款解除合同。3.本协议自甲乙双方签字或盖章后生效，本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”曲振国主张上述合同到期后，杨曙光与其联系，想以中介公司名义与其签订租赁合同，其未同意。其和郭怀东、杨曙光联系交房，二人说还要继续租赁，但没有续签租赁合同。曲振国主张2020年8月16日，瑞海物业给其打电话，称有人强行从本案房屋搬家，有人报警，曲振国即赶到本案房屋，得知搬家的租户叫张晟，其告诉曲振国是北京兴乐居房地产咨询有限公司让其搬进来的，现在要搬家，该公司欠他押金不接电话。曲振国陈述其到房屋时发现房屋客厅被打了隔断，地板被损坏，家具也有损坏，房屋防盗门里贴有安全检查及温馨提示。曲振国提交的企业信息查询资料显示郭怀东、杨曙光之前均曾担任北京兴乐居房地产咨询有限公司的法定代表人及投资人。曲振国提交的其与郭怀东的电话录音显示，曲振国与郭怀东联系支付租金事宜，郭怀东告知回北京后将租金给曲振国转过去。曲振国提交的其与郭怀东2020年2月的短信通信记录显示，曲振国与郭怀东联系支付租金事宜，郭怀东要求曲振国将银行账户信息发给他。曲振国提交的其与杨曙光2020年8月17日的电话录音显示，杨曙光提到最早曲振国把房屋出租时就是其与郭怀东一起去的，其本人还在租赁房屋处居住。杨曙光、郭怀东均在2020年9月22日诉前调解谈话时确认收到送达的起诉书、证据等材料。同时杨曙光在诉前调解谈话时提到“我们自2015年租赁原告的房屋，原告同意客厅住人摆柜子，原告的家具只是一张床和柜子，都没有损坏，木地板也没有损坏，我欠原告一点房屋租金，但原告还有我的押金。不同意原告的诉讼请求。”郭怀东在诉前调解谈话时提到其从2018年5、6月份就不在租赁房屋处居住了，后来的合同不是与其所签，与其无关。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，杨曙光、郭怀东经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。曲振国主张其与杨曙光、郭怀东之间存在租赁关系，但郭怀东在诉前调解谈话时曾主张其从2018年5、6月份就不在租赁房屋处居住了，后来的合同不是与其所签，与其无关。因自2018年及之前的租赁合同系曲振国与郭怀东所签，在2020年曲振国与郭怀东电话及微信联系沟通租金支付事宜时，郭怀东并未表示与其无关，并且答应支付租金，且郭怀东并未举证证明其与曲振国之间已经解除租赁合同关系，结合曲振国提交的温馨提示、安全检查上显示的亦为郭怀东的银行账户信息，据此，对郭怀东的上述主张，法院不予采信。曲振国与杨曙光2019年4月24日签订的租赁合同约定的租赁期限为1年，自2019年4月25日起至2020年4月24日止。合同期满后，双方未进行续签，但杨曙光、郭怀东并未将租赁房屋返还曲振国，曲振国此前亦未要求杨曙光、郭怀东搬离租赁房屋，并认可已收取部分租金，法院据此认定2020年4月24日原合同期限届满时，双方之前签订的租赁合同继续有效，但期限为不定期。因杨曙光、郭怀东拖欠租金，曲振国要求解除双方之间的租赁合同，于法有据，法院予以支持。曲振国在起诉前未向杨曙光、郭怀东送达解除合同通知，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，杨曙光、郭怀东均在2020年9月22日诉前调解谈话时确认收到送达的起诉书、证据等材料，法院据此认定二人共同确认收到送达起诉书的日期即2020年9月22日为双方租赁合同解除日期。租赁合同解除后，杨曙光、郭怀东应负责将租赁房屋恢复原状并向曲振国返还。双方之前签订的租赁合同中约定不得打隔断，曲振国提交的录像截屏显示其租赁房屋客厅有打隔断，杨曙光在诉前调解谈话时亦提到客厅住人的情况，现双方合同解除，故对曲振国要求杨曙光、郭怀东拆除租赁房屋客厅隔断予以恢复原状并将租赁房屋返还的诉讼请求，法院予以支持。曲振国主张杨曙光、郭怀东拖欠2020年4月25日至2020年8月24日期间的租金9000元，杨曙光在诉前调解谈话时亦认可拖欠租金的事实，故对曲振国要求杨曙光、郭怀东支付2020年4月25日至2020年8月24日期间租金9000元的诉讼请求，法院予以支持。曲振国要求杨曙光、郭怀东支付2020年8月25日至腾退返还之日止的租金（占有使用费），于法有据，法院予以支持，具体标准参照2019年4月24日签订的租赁合同约定的租金标准月租金6000元予以确认。双方2019年4月24日签订的租赁合同约定，乙方需提前10天支付下季度租金，否则甲方有权单方面解除合同，解除合同后，乙方赔偿甲方二个月租金。因杨曙光、郭怀东未能按照约定支付租金，曲振国依据合同要求杨曙光、郭怀东支付违约金12000元（两个月租金），法院对此予以支持。曲振国要求杨曙光、郭怀东支付地板损坏赔偿金6000元，但其提交的证据不足以证明地板损坏及地板损坏系因杨曙光、郭怀东原因造成的事实，法院对此不予支持。据此，一审法院于2021年1月13日判决：一、曲振国与杨曙光、郭怀东之间的租赁合同关系于2020年9月22日解除；二、杨曙光、郭怀东于判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区西红门镇瑞海家园X室房屋客厅隔断拆除；三、杨曙光、郭怀东于判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区西红门镇瑞海家园X室的房屋返还于曲振国；四、杨曙光、郭怀东于判决生效之日起十日内支付曲振国2020年4月25日至2020年8月24日期间拖欠的租金9000元，并按每月6000元标准支付曲振国自2020年8月25日起至返还房屋之日止的租金（占有使用费）；五、杨曙光、郭怀东于判决生效之日起十日内支付曲振国违约金12000元；六、驳回曲振国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点是郭怀东是否为涉案合同的一方当事人以及应当承担何种责任。虽郭怀东主张其从2018年5、6月份即不在涉诉房屋处居住，2019年4月24日就涉诉房屋所签租赁合同亦非其与曲振国所签，故后续合同与其无关。但根据查明的事实，2018年及之前的租赁合同系曲振国与郭怀东所签，在2020年曲振国与郭怀东电话及微信联系沟通租金支付事宜时，郭怀东并未表示与其无关，并且答应支付租金，且郭怀东并未举证证明其与曲振国之间已经解除租赁合同关系。结合曲振国提交的温馨提示、安全检查上显示的亦为郭怀东的银行账户信息，上述事实足以认定郭怀东系涉案合同的当事人。故郭怀东提出的其与曲振国之间不存在租赁合同关系，不应承担相应的租金及房屋占有使用费的上诉主张，依据不足，本院不予采信。曲振国、杨曙光于2019年4月24日与曲振国签订的租赁合同约定的租赁期限为1年，自2019年4月25日起至2020年4月24日止。合同期满后，虽双方未进行续签，但杨曙光、郭怀东并未将租赁房屋返还曲振国，曲振国亦未要求杨曙光、郭怀东搬离租赁房屋，并认可已收取部分租金，故2020年4月24日原合同期限届满时，双方之前签订的租赁合同继续有效，应为不定期租赁合同。现因杨曙光、郭怀东拖欠租金，曲振国要求解除双方之间的租赁合同，杨曙光、郭怀东均在2020年9月22日诉前调解谈话时确认收到送达的起诉书、证据等材料。一审法院认定二人共同确认收到送达起诉书的日期即2020年9月22日为双方租赁合同解除日期并无不妥，本院依法予以确认。合同解除后，郭怀东、杨曙光理应向曲振国支付欠付租金、房屋占有使用费及相应违约金，并将涉案房屋恢复原状返还曲振国。现曲振国要求郭怀东、杨曙光拆除租赁房屋客厅内隔断将房屋返还并支付2020年4月25日至2020年8月24日期间拖欠租金9000元，按照原合同约定的租金标准支付自2020年8月25日至返还房屋之日止的房屋租金及占有使用费，于法有据，本院予以支持。鉴于郭怀东、杨曙光迟延支付租金，已构成违约，曲振国要求二人按照合同约定支付违约金12000元（两个月租金），理由充分，本院亦予以支持。综上所述，郭怀东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由郭怀东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 梁立君审 判 员 赵胤晨二〇二一年三月三十一日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申