湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）鄂01民申28号再审申请人（原审原告）：朱哈六，男，1951年1月28日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：刘国斌，湖北山河律师事务所律师。再审申请人（原审原告）：胡美桂，女，1956年1月18日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：刘国斌，湖北山河律师事务所律师。被申请人（原审被告）：中国电建地产武汉有限公司，住所地武汉市江岸区幸福街19号圣诚·阳光丽景4号楼栋1单元11层5室。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：秦筱，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵燕萍，湖北忠三律师事务所律师。再审申请人朱哈六、胡美桂因与被申请人中国电建地产武汉有限公司（以下简称电建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初1557号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。朱哈六、胡美桂申请再审称：1.涉案商品房买卖合同中约定的交房条件包括供电必须“完成验收”、“有关单位认可”及“达到使用条件”。本案交房时用电是供电公司向电建公司提供建设施工的临时电源被电建公司转供电给居民，违反了《供电营业规则》第12条的规定。涉案房屋于2017年5月27日才通过武汉供电公司专项验收并正式供电，其达到合同约定条件的交房日期应为2017年5月27日，电建公司应当承担逾期交房的违约责任。2.商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付之日起90日内办理完房地产初始登记，根据该约定，电建公司应当在2017年4月24日前办理完房地产初始登记（首次登记或不动产权属证明），但实际上电建公司在2017年10月9日才拿到不动产权属证明，应当认定为违约并承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条的规定，没有约定违约责任的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原审以没有约定违约责任不支持违约金的理由不能成立。3.原审判决依据的调查笔录是供电公司个别员工的主观意见，不能代表供电公司的意见；电建公司也未提交证据证明在2017年1月取得了土地权属调查的所有相关资料，直至2017年8月电建公司仍有部分权籍调查资料未提交，原审认定事实及证据错误。检索最高人民法院发布的典型案例、湖北省高级人民法院及本院生效案件，所有类案案例的裁判标准均是“正式供电才达到合同交付条件”，以及“初始登记是开发商法定义务，并且从交房之日起91日开始计算违约金”，原审违反了“同案同判”的原则。综上，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五、六项的规定申请再审。电建公司提交意见称：1.再审申请人在原审判决后未提起上诉，视为对原审判决的认可和自身诉讼权利的正常处分，其径行提出再审申请有违民事诉讼两审终审制度及诚信原则，其再审申请应依法不予审查。2.经供电行业权威部门认可，涉案房屋所供电能符合国家电能质量标准要求，达到正常使用功能及使用条件，符合双方合同约定的交房条件。再审申请人关于因临时用电而不符合约定的交房条件的主张不能成立，其因临时用电导致经济损失的客观事实不存在，电建公司无需因此承担违约赔偿责任。3.因政策变动，商品房买卖合同中要求的办理“初始登记”已无法实现，再审申请人要求电建公司支付因房地产初始登记逾期办证违约金缺乏客观事实依据。且商品房买卖合同第十六条还约定了因出卖人责任造成买受人在交房后360日内不能取得房地产权属证书的违约责任，为双方就该项违约事由达成的特殊约定，故不应适用《解释》第十八条的规定。4.本案与再审申请人提交的诸多案例，在涉案合同条款约定、定案证据、客观事实等诸多方面均存在明显差异，另案审判结果对本案不具有参考性、指导性。遵循同案同判的裁判原则，本案应参考与本案相同事实且已作出再审生效判决的案件，请求驳回其再审申请。本院经审查认为，关于逾期交房违约金的问题。再审申请人与电建公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2017年1月25日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：……3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；5、供电：房屋交付时达到使用条件……”2016年12月30日，涉案房屋所在的小区取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，再审申请人亦认可在2017年1月25日前办理了收房手续。为查明涉案小区的供电情况，原审法院曾前往国家电网武汉供电公司进行调查，国家电网武汉供电公司回复称，涉案小区在2017年1月10日至17日期间完成了电表安装，并纳入国家电网，由供电公司统一供电，所有供电符合国家电能质量标准要求；“正式用电”与“临时用电”只是供电公司内部管理上的区别，不是行业标准，与电能质量也没有关系。故电建公司已按照《武汉市商品房买卖合同》的约定履行交房义务，再审申请人无充分的证据证明电建公司逾期交房，亦未提交证据证明其因逾期交房造成损失，原审法院未予支持逾期交房违约金并无不当。关于逾期办理房地产初始登记违约金的问题。再审申请人与电建公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起360日内取得该商品房权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过180日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房价款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。因买受人自己的原因或政府主管部门原因致使买受人未能在约定的期限内取得权属证书的除外”。《武汉市商品房买卖合同》签订后，2016年不动产统一登记制度开始实施，合同中约定的房地产初始登记制度被废止，取而代之的是不动产统一登记的首次登记，合同中关于办理房地产初始登记的合同义务事实上已无法履行。《解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。上述规定系在当事人无特殊约定的情况下，买受人因出卖人的原因在一定期限内未能取得房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的规定。本案中，双方当事人已在合同中约定，“如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起360日内取得该商品房权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，故对于买受人因出卖人的原因未能按期取得房屋权属证书的情形已有特殊约定，应当适用《解释》第十八条所规定的除外情形，按照双方当事人的特殊约定确定合同权利义务。原审不存在适用法律错误问题，原审法院未予支持逾期办理房地产初始登记违约金亦无不当。关于同案同判的问题。涉案小区曾有其他业主就本案所主张的逾期交房违约金和逾期办理房地产初始登记违约金向法院提起诉讼，该案经湖北省高级人民法院作出（2019）鄂民再194号再审生效判决，驳回其诉讼请求。鉴于该案与原审的诉讼请求、案件基本事实、争议焦点和法律适用等均一致，原审未违反同案同判的原则。综上，申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五、六项所规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回朱哈六、胡美桂的再审申请。审判长  陈纯红审判员  杨 玲审判员  陈闽汉二〇二一年三月十七日法官助理徐丹丹书记员周阳