上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪民终726号上诉人(原审被告)：上海龙星结构工程有限公司，住所地上海市宝山区。诉讼代表人：黄金芬，上海龙星结构工程有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：朱益，上海德理律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：宝山区月浦镇盛星村村民委员会，住所地上海市宝山区。法定代表人：汪惠明，村委会主任。委托诉讼代理人：郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。上诉人上海龙星结构工程有限公司(以下简称龙星公司)因与被上诉人宝山区月浦镇盛星村村民委员会(以下简称盛星村委会)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市第三中级人民法院(2020)沪03民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙星公司的委托诉讼代理人朱益、被上诉人盛星村委会的委托诉讼代理人郭丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙星公司上诉请求：撤销原审第一、二、三项判决内容，改判驳回盛星村委会的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：(一)根据不动产登记信息记载，涉案土地权利人是龙星公司，土地使用权来源为宝山区人民政府批准使用。龙星公司与盛星村委会签订的《用地合同(协议书)》、《用地合同(补充协议)》已被宝山区人民政府的土地批准文件所替代，实际性质是土地征收补偿协议。原审未查明上述事实。(二)集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，因此，龙星公司与盛星村委会于2004年1月4日签订的《用地合同(补充协议书)临时用地》应认定为无效合同。一审未予认定并据此作出的判决，显属不当。(三)一审认定涉案厂房属于龙星公司财产，又确认龙星公司与盛星村委会的三份用地合同解除，但未处理涉案土地归属，违背房地一致的处理原则。被上诉人盛星村委会辩称，不同意龙星公司的上诉请求，认可一审判决，应予维持。(一)龙星公司与盛星村委会签订的用地合同和两份补充协议系双方真实意思表示，对双方具有约束力。盛星村委会系龙星公司的股东之一，将集体所有的土地出租给自己开办的企业使用，未违反法律规定，三份合同均为有效合同，且双方一直在持续履行。龙星公司一直支付土地租金至2016年，一审中也当庭承认欠付2017年1月1日之后的租金。(二)本案涉案土地权属性质为集体土地，从未办理过征地手续，龙星公司系基于三份用地合同取得涉案土地使用权。(三)双方合同解除后，盛星村委会有权收回土地使用权，现涉案土地上由龙星公司建造了厂房，双方未能就厂房收购达成一致，收回土地的障碍无法证明盛星村委会不具有权利。盛星村委会向原审法院起诉请求：1.确认盛星村委会与龙星公司于2001年11月19日签订的用地合同(协议书)及相关补充协议已于2017年11月15日解除；2.龙星公司承租上述集体土地建造的厂房共计19,342.2平方米由盛星村委会收购,盛星村委会按建筑物评估价19,817,608元(人民币，下同)给予补偿；3.确认盛星村委会收购上述厂房之日视为龙星公司返还上述土地使用权之日；4.确认龙星公司应向盛星村委会支付自2017年1月1日起至2017年11月15日止拖欠的土地租金共计452,567元(517,828/365*319天)；5.确认龙星公司应按租金标准向盛星村委会支付自2017年11月16日起至2020年3月31日止的土地使用费1,230,018元(517,828/365*867天)。原审法院认定事实如下：2001年11月19日，盛星村委会与龙星公司签订《用地合同(协议书)》，约定：一、盛星村委会将位于石太路盛星村五队且持有《上海市建设用地许可证》的原龙星公司用地10,667平方米，原上海金石金属制品有限公司用地A块3,383平方米、B块14,504平方米，共计28,554平方米，折合42.83亩土地给龙星公司使用。二、土地使用期限为30年：自2001年1月1日起至2031年1月1日止。三、每亩土地使用费为8,000元/年按实结算。四、付款方式为每年6月底前支付土地使用费50%，年末结清当年土地使用费。2002年5月28日，盛星村委会与龙星公司签订《用地合同(补充协议)》，约定：龙星公司对西南角三角区域4,819平方米，折合7.2285亩的土地重新补办了征用使用手续。土地使用期限自2002年6月1日至2031年1月1日止，本合同作为双方2001年11月19日签订的《用地合同》的补充合同，条款除第一条、第六条外，全部与上述合同条款相同，并具有同上述合同相同的法律效力。2004年1月4日，盛星村委会与龙星公司签订《用地合同(补充协议)临时用地》，约定：一、除“土地合同”和“用地合同(补充协议)”第一条款中，国家批准的土地面积50.0585亩以外，龙星公司现使用的14.67亩土地作临时用地。二、临时用地的使用费支付标准，比照“土地合同(协议书)”中第三条执行。龙星公司于2002年12月15日取得编号为沪房地宝字(2002)第2705号上海市房地产权证，载明权利人为龙星公司，房地坐落于石太路XXX号，权属性质为集体，用途为工业，地号为宝山区盛桥镇05街坊48/7丘，总面积29,187平方米，所有权性质为其他，建筑面积19,342.20平方米。2017年11月10日，盛星村委会向龙星公司出具《解除租赁合同通知书》，载明：鉴于目前情况贵司无法持续经营，我村依法通知解除《用地合同》及补充协议。2017年11月15日，龙星公司向上海市第二中级人民法院出具《关于延长搬离期限的申请》，载明：龙星公司厂房所占有的土地系属于盛星村村集体所有，租赁给龙星公司。近期，盛星村决定解除租赁合同，中止双方租赁关系，并要求龙星公司将此情况告知贵院。鉴于本次拍卖涉及土地系租赁土地，龙星公司特将盛星村解除租赁合同的情况报告给贵院。2018年11月9日，宝山区规划和土地管理局向上海市第二中级人民法院出具《关于石太路XXX号房产强制拍卖征询函的复函意见》，载明：石太路XXX号(盛桥镇5街坊48/7丘)位于宝山工业园区范围内，由龙星公司以使用集体土地方式办理用地手续，后申领了《上海市房地产权证》(宝XXXXXXXXXX)，土地面积29,150平方米，土地性质为集体土地，用途为工业用地。根据土地利用总体规划及宝山工业园区控规，该地块位于集建区外，规划为农用地。由于该地块为集体土地，根据土地管理法，只有农村集体经济组织可以使用土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，即非农村集体经济组织不能以使用集体土地方式兴办企业，同时对集建区外的工业用地按整体规划及减量化计划进行复垦。对该地块的处置应征询相关镇及村集体经济组织意见。根据土地管理相关要求该地块拍卖后无法办理不动产权转让或变更登记相关手续。2017年9月11日，上海富申房地产估价有限公司向上海市第二中级人民法院出具《关于报告书有效期限延长及估价结果调整情况说明》，载明涉案厂房建筑物价值为18,535,370元，估价有效期自2017年9月11日至2018年9月10日。2019年4月8日，上海富申房地产估价有限公司根据上海市高级人民法院委托出具编号沪富估报(2019)第143号《上海市宝山区石太路XXX号集体土地工业房地产司法鉴定估价报告》，价值时点为2019年2月18日的涉案厂房建筑物价值为21,099,846元，估价报告使用期限自2019年4月8日至2020年4月7日。2019年11月14日，上海市第三中级人民法院作出(2019)沪03破304号民事裁定书，裁定受理龙星公司破产清算，并指定上海华皓会计师事务所(普通合伙)担任管理人。2020年5月18日，盛星村委会、龙星公司管理人与案外人上海乐都劳务服务有限公司签订《厂房、办公楼及设备利用协议(三方协议)》，约定涉案厂房等由案外人上海乐都劳务服务有限公司使用，期限自2020年4月1日起至厂房破产清算中资产变现之日止，土地使用费由上海乐都劳务服务有限公司承担并直接支付给盛星村委会。2020年6月9日，上海市宝山区规划和自然资源局向龙星公司管理人出具《复函》，载明：石太路XXX号(盛桥镇5街坊48/7丘)位于宝山工业园区范围内，由龙星公司以使用集体土地方式办理用地手续，后申领了《上海市房地产权证》(宝XXXXXXXXXX)土地面积29,150平方米，土地性质为集体土地，用途为工业用地。根据土地利用总体规划及宝山工业园区控规，该地块位于集建区外，规划为农用地，原则应按规划实施建设用地减量化并进行复垦。原审庭审中，龙星公司确认自2017年1月1日之后的租金未支付。原审法院认为，龙星公司未按期支付租金，盛星村委会有权依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定行使合同解除权，合同自通知到达对方时解除。盛星村委会已于2017年11月10日向龙星公司发出解除合同的通知。根据龙星公司于2017年11月15日向上海市第二中级人民法院出具的《关于延长搬离期限的申请》内容来看，可推定龙星公司确已收到解除合同的通知，且龙星公司未就解除合同提出异议。因此，原审法院确认龙星公司与盛星村委会之间签订的《用地合同(协议书)》、《用地合同(补充协议)》及《用地合同(补充协议书)临时用地》于2017年11月15日解除。依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条之规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。因此，原审法院对龙星公司主张的给付内容的诉讼请求难以支持，但可确定相应的债权。原审法院确认龙星公司拖欠盛星村委会自2017年1月1日起至2017年11与15日止的租金452,567元。盛星村委会另主张按租金标准计算自2017年11月16日起至2020年3月31日止的土地使用费1,230,018元，原审法院认为参照合同约定的租金标准计算土地使用费，具有合理依据，原审法院予以准许。盛星村委会另主张按评估价收购涉案厂房。原审法院认为，破产程序是集体性清偿程序，依据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，涉案厂房属于债务人龙星公司财产，应当在破产程序中进行处置。盛星村委会的收购主张无法律或合同依据，难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条之规定，原审法院作出如下判决：一、确认宝山区月浦镇盛星村村民委员会与上海龙星结构工程有限公司签订的《用地合同(协议书)》、《用地合同(补充协议)》及《用地合同(补充协议书)临时用地》于2017年11月15日解除；二、确认上海龙星结构工程有限公司结欠宝山区月浦镇盛星村村民委员会自2017年1月1日至2017年11月15日期间的土地租金452,567元；三、确认上海龙星结构工程有限公司结欠宝山区月浦镇盛星村村民委员会自2017年11月16日至2020年3月31日期间的土地使用费1,230,018元；四、驳回宝山区月浦镇盛星村村民委员会其余诉讼请求。一审案件受理费19,943.27元，由上海龙星结构工程有限公司负担。二审中龙星公司提交证据：1.上海市宝山区计划委员会宝计投(2002)23号《关于上海龙星结构工程有限公司扩建工程项目补办投资计划手续函的复函》；2.沪地宝(2002)0017号《建设用地规划许可证》；3.上海市宝山区人民政府宝府用地[2002]28号《关于批准上海龙星结构工程有限公司为扩建工程使用集体土地的通知》；4.沪宝建(2002)0105号《建设工程规划许可证》；5.上海市宝山区[2002]宝府土书字第88号《建设用地批准书》；6.上海市不动产登记信息。欲证明石太路XXX号涉案土地使用权系来源于政府划拨，所有手续均按照征收流程办理。盛星村委会对上述证据的关联性不予认可，认为与龙星公司的证明目的无关；证据6证明涉案土地系集体所有，未经过征收手续。本院认为，龙星公司提供的上述证据不能证明石太路XXX号涉案土地系通过集体土地征收征用途径由政府划拨给龙星公司使用。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，第一，龙星公司提出上诉系基于其认为龙星公司系石太路XXX号涉案土地的权利人，其系通过集体土地征收征用途径由政府划拨给龙星公司使用而获得土地使用权利。根据查明的事实，宝山区规划和土地管理局于2018年11月9日向上海市第二中级人民法院出具的《关于石太路XXX号房产强制拍卖征询函的复函意见》及宝山区规划和自然资源局于2020年6月9日向龙星公司管理人出具的《复函》中，均明确涉案土地性质为集体土地；龙星公司与盛星村委会签订的《用地合同(协议书)》、《用地合同(补充协议)》两份协议，均证明其对涉案土地是租赁使用的关系；且龙星公司在2017年11月15日向上海市第二中级人民法院出具的《关于延长搬离期限的申请》中亦明确，龙星公司厂房所占有的土地系属于盛星村集体所有，租赁给龙星公司。原审法院依据上述查明的事实，确认双方是土地租赁的法律关系，具有事实依据。第二，龙星公司上诉主张《用地合同(补充协议)临时用地》为无效合同；本院认为，由于土地使用的相关规定是管理性规定而非效力性强制性规定，并不影响合同效力；且不论合同效力如何，龙星公司均应当按照约定支付租金或土地使用费，原审判决并无不当。第三，合同解除后理应恢复原状，涉案土地返还盛星村委会，土地上由龙星公司建造的厂房等本当一并处理，但考虑到龙星公司正处于破产清偿过程中，该厂房依照《中华人民共和国企业破产法》的规定无法一并处理，故原审待破产程序中一并处置，并无不当，并未违背房地一致的处理原则。综上所述，上海龙星结构工程有限公司的上诉请求不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,943.27元，由上海龙星结构工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 洁审 判 员  李 烨审 判 员  陈卓雅二〇二一年三月二十二日法官助理  徐伯亨书 记 员  狄 荻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……