江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1429号上诉人（原审原告）：王江，女，1969年3月5日生，汉族，退休职工,住睢宁县。被上诉人（原审被告）：张峰，男，1967年3月3日生，汉族，住睢宁县。上诉人王江因与被上诉人张峰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初5715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王江，被上诉人张峰未到庭参加诉讼，但向法庭提交书面答辩意见。本案现已审理终结。王江上诉请求：1.撤销一审判决；2.支付购房定金7万元利息(至实际支付之日止)；3.房屋溢价差损失619032.16元；4.赔偿责任7万元；5.赠与款287960元；6.承担本案费用。事实与理由：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另据《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失。包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，必须要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场价是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张可得利益损失应予支持。否则，不利于保护守约方的合法利益，也不能维护诚实信用的交易道德。1.根据上诉人一审提交的通话录音，张峰允诺的房屋面积为119平方，三千元单价，并承诺补给上诉人因房屋涨价的差价损失。据此，上诉人按照相邻周边同等楼层、同等面积的单价，即（8188-3000）*119.32=619032.16元计算溢价损失，并无不当。2.关于房屋尾款即赠与款287960元的问题，在2016年7月前，被上诉人多次口头提出让上诉人帮助其渡过困难时期，并以房屋尾款作为回报。在2017年10月22日双方的手机短信中，被上诉人作出了“你的付出我会回报，放心吧”的回复，而且在2018年4月27日的通话录音中被上诉人表示“现在房屋值七、八十万，说要送你了，就送你了，我提什么要求了吗”。据此，可以认定上诉人与被上诉人就房屋尾款构成附条件赠与。2018年1月6日，关于购房曾作出两份内容不同的承诺，其中一份注明为全款，而这套房，被上诉人明确指定只针对上诉人个人。上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同履行不能的原因系因房屋存在一房二卖的事实。综上，请求二审法院依法公正判决。此外，当庭撤回关于房屋尾款即赠与款287960元的上诉。张峰辩称，1.上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，被上诉人从未收到上诉人所说的购房款7万元。被上诉人在承包睢宁县新城尚品小区6、7号楼的施工项目后，在施工过程中因资金短缺曾多次向上诉人求助。上诉人先后多次共借款7万余元，但均未出具借条，也未约定借款期限。上诉人在本案中提到的7万元购房款，并非真正的购房款，而是上述借款。后因开发商不及时支付工程款，导致被上诉人拖欠工人工资、材料款等被多次起诉至法院。上诉人在此情形下要求被上诉人归还借款，被上诉人无力偿还，后因上诉人以多种手段威胁被上诉人还款，被上诉人无奈于2018年1月6日向上诉人出具承诺书，目的是拖延一段时间，待开发商给付工程款后偿还上诉人。承诺书中并未写明所购房屋的具体位置以及总价、付款方式、付款期限等，更没有表明放弃购房余款287960元。而且被上诉人只是新城尚品小区6、7号楼的实际施工人，而非开发商，无权出售房屋给上诉人。2.因上诉人与被上诉人之间不存在真正的房屋买卖合同关系，上诉人要求被上诉人双倍返还定金的理由不能成立。上诉人一审庭审中陈述其于2016年5月交付定金，但未提交被上诉人出具的已收到定金的票据，承诺书中提及的“已付定金柒万元”并不足以证明被上诉人已收取上诉人购房定金7万元。3.上诉人要求被上诉人赔偿房屋溢价损失以及支付赠与款等请求，均无事实和法律依据。双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，仅系债权债务关系，故上诉人的上诉请求依法不应予以支持。王江向一审法院提出诉讼请求：1.判令张峰返还购房款定金7万元及利息（至履行之日止）；2.判令张峰双倍赔偿购房定金计14万元；3.判令张峰赔偿购房溢价损失619032.16元；4.判令张峰支付赠与款287960元；5.判令张峰一房二卖赔偿14万元；6.张峰承担本案诉讼费。一审法院查明，2018年1月6日前，王江、张峰双方达成购房协议（口头），协议约定张峰愿意将其冲抵工程款的新城尚品5幢404室一处卖给王江。协议达成后，王江给付张峰7万元购房定金。2018年1月6日，张峰向王江出具一份《承诺》，载明：王江购张峰新城尚品房屋一套，107平方，单价为叁仟元每平方，已付定计柒万元整，此单只限王江本人。事后，王江发现案涉房屋已经被案外人购买并占用，张峰不能交付王江案涉房屋，为此诉至法院主张权利。诉讼中，王江主张张峰支付其赠与款并赔偿其购房溢价损失等，但未提供充分有效的证据予以证实。一审法院认为，王江与张峰之间达成的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。从查明确认的事实上看，购房协议达成后，王江向张峰支付了7万元的购房定金，而案涉房屋在客观上已被案外人购买并占用，张峰并未履行协议将案涉房屋交付给王江，王江订立合同的目的不能实现，因此张峰的行为构成根本违约，双方之间达成的购房协议依法应当予以解除。王江因购买房屋向被告支付了7万元定金，根据我国相关法律规定，张峰违约应当双倍返还定金，因此，王江主张张峰双倍返还定金的诉讼请求，有法律依据，予以支持，但王江主张张峰支付其赠与款并赔偿其购房溢价损失等，证据不足，不予支持。张峰有关王江所交“7万元”系预订金等抗辩理由与事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，遂判决：一、张峰于判决生效后十日内双倍返还原告购房定金计14万元（人民币）；二、驳回王江的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。王江陈述张峰将新城尚品5幢404室出售给她，但张峰对此不予认可。其余事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人王江主张的购房定金利息、房屋溢价差损失、赔偿责任应否予以支持。本院认为，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。上诉人王江虽主张其与被上诉人张峰曾就购买涉案房屋即新城尚品5幢404室达成合意，但依据被上诉人张峰于2018年1月6日向上诉人王江出具《承诺》，其中仅载明：“王江购张峰新城尚品房屋一套，107平方，单价为叁仟元每平方，已付定计柒万元整，此单只限王江本人”。即该《承诺》中并未明确具体的房号以及交付时间，仅凭上诉人王江提供的通话录音、短信等双方往来记录并不能证明双方已对房屋买卖合同的标的物、履行期限、违约责任等具体条款达成合意，故上诉人王江所主张的房屋定金利息、赔偿责任7万元以及溢价差损失，并无参照依据，本院不予支持。此外，上诉人王江虽主张上述房屋定金利息、赔偿责任7万元以及溢价差损失系因被上诉人张峰不履行房屋买卖合同义务所造成的损失，但一审法院已判决被上诉人张峰双倍返还购房定金，而上诉人王江提供的证据并不足以证明一审判决的双倍返还定金不足以弥补其因被上诉人张峰未履约所造成的损失，故一审法院判决驳回上诉人王江关于房屋定金利息、赔偿责任7万元以及溢价差损失的诉讼请求，并无不当。至于被上诉人张峰二审辩称其与上诉人王江之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，承诺书中所涉及的7万元亦非购房定金的问题，因该主张与其一审答辩的内容相互矛盾，且被上诉人张峰亦未提供证据推翻其一审的答辩主张，故本院对其二审关于双方之间系借款关系的答辩意见，不予采信。综上所述，上诉人王江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16112元，由上诉人王江负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年三月二十四日书记员 杭恒宇