天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初9783号原告：天津市第七棉纺厂，住所地天津市西青区李七庄南津涞公路。法定代表人：王茂领，厂长。委托诉讼代理人：卢晓欣，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春雷，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津市相逢再回首饭店，住所地天津市西青区李七庄街津涞路南侧。经营者：张广亮，男，1955年11月11日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：焦新旺，天津瀚洋律师事务所律师。原告天津市第七棉纺厂诉被告天津市相逢再回首饭店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市第七棉纺厂的委托诉讼代理人卢晓欣、被告天津市相逢再回首饭店的委托诉讼代理人焦新旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市第七棉纺厂向本院提出诉讼请求：1.判令于2020年9月22日解除原告与被告的租赁关系；2.判令被告立即腾空房屋并返还原告；3.判令被告支付2019年1月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费113960元；4.判令被告支付2020年1月1日至实际交房之日的房屋占有使用费；5.判令被告向原告支付逾期付款利息（以275819.23元为基数，自2020年1月1日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.判决被告支付2020年7月、8月、9月的水费和电费13043元；7.判令诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告将第三项诉请的占有使用费变更为租金。事实和理由：原、被告于2019年7月30日签订《租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于大门东侧及院内的房屋及场地，总面积为573.83平方米，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，租金每年222402元，水费及电费另计，合同签订后60天内被告向原告一次性支付年租金。合同到期后，双方未续签合同，被告继续使用该房屋至今。被告自2019年9月30日起拖欠原告房屋占用使用费，其中被告于2020年5月29日和2020年9月17日分两次向原告支付房屋占用使用费，现剩余房屋占用使用费275819.23元、剩余水费及电费13043元未支付。原告多次向被告发催缴通知，被告均以各种理由拒绝支付。故而成诉，望判如所请。天津市相逢再回首饭店辩称，1.不同意原告第一、第二项诉讼请求，被告不同意解除租赁关系，不同意交还房屋。理由是（1）双方签订的书面《租赁合同》于2019年12月31日到期，后由于原告改制以及新冠病毒疫情的因素，双方口头同意按原合同顺延一年，即顺延至2020年12月31日。因此，合同尚在履行期内。（2）2020年5月、2020年9月，被告两次向原告缴纳租金200000元，原告正常收费开票，也表明双方正以实际行为在履行租赁合同。（3）被告自1996年就开始租赁案涉房屋，至今已有25年之久。被告最初租赁时，只有房屋框架，后被告多年持续大量投资建设，才形成目前的房屋格局，多年来，被告为原告创造了较大收入，故原告不能擅自解除租赁。2.不同意原告第三至第五项诉讼请求，原告核算的欠费数额错误。（1）对2019年全年的房租，被告已于2020年5月29日、2020年9月15日补交了200000元房租。原告为了规避税赋和建小金库，故意把被告在2020年9月15日交付的100000元，拆解为8442元房租和91558元水电费。因此被告2019年度实际欠费数额为22402元。（2）被告尚未支付2020年房租，有着充分的正当理由，因双方对下列事项有争议:新冠病毒疫情发生后，被告被迫停业，原告不同意按国家政策为被告免4、5个月租金，双方对此有纠纷；被告在2018年度由于双方疏忽超额多交付了50000元租金原告应当予以核减该50000元；2017年9-10月期间，案涉房屋大厅及两个单间屋顶漏水，被告修复房屋发生20000元维修费用，原告应予报销；2017年因原告的检修原因累计停电一个月，给被告造成停业损失30000元。2019年5月因原告原因电力故障，造成被告损1000元。在原告实事求是地为被告核减上述争议费用后，被告愿对欠费余额积极支付。3.对水费和电费，在核实欠费数额的基础上，被告愿意积极付费。综上所述，在原告实事求是地为被告核减上述争议费用的基础上，被告对欠费愿意积极支付，全面履行租赁合同。另，涉案房屋系违章建筑，被告认为双方所签的租赁合同系无效合同，不受法律保护，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月30日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于棉七大门东侧及院内的房屋及场地租赁给乙方使用；建筑物的建筑面积573.83平方米，场地面积55.16平方米；租赁期限一年，自2019年1月1日至2019年12月31日；租赁物按年缴付租金，每月18533.5元，年租金222402元，合同签订后60天乙方向甲方一次性支付……此合同签订前，被告经营者张广亮已租赁涉诉房屋多年。2018年原告曾起诉解决过被告的经营者欠付租金及使用费的纠纷，经调解，2018年12月25日，本院出具（2018）津0111民初9876号民事调解书，双方就2017年10月1日至2018年12月31日的房屋租赁费及使用费达成了一致调解意见。合同签订后，被告继续占有使用房屋至今，但并未按合同约定支付租金及水电费。票据载明被告曾于2020年5月29日交纳租金100000元，于2020年9月17日交纳租金8442元。原告主张此系被告补交的2019年的租金，现被告尚欠2019年的租金金额为113960元。关于被告欠付2020年7月至9月的水电费13043元，原、被告不持异议。关于被告提出的多支付50000元租金的抗辩意见，原告不予认可，并表示系被告补交的2017年6月1日至2017年9月30日的租金；关于被告提出的漏水、停电、电力故障的抗辩，原告表示对维修漏水问题原告已在2017年的租金中减免30000元，对停电、电力故障的抗辩，原告不予认可，且提出双方合同约定因停水、停电发生的一切费用及产生的各项损失，原告不承担任何责任。另，涉案租赁房屋无建设规划许可，未取得房屋产权证。上述事实有书证以及当事人当庭陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉租赁房屋建设无建设规划许可手续，原、被告签订的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对原告要求被告腾空房屋并返还原告的诉讼请求，本院予以支持。根据等价有偿原则，被告实际占有使用了涉诉租赁房屋，应当支付相应的占有使用费用，占有使用费的标准应参照双方合同约定的租金标准计算。根据现有证据，本院确认被告欠付原告2019年的占有使用费金额为113960元；2020年1月1日至被告实际腾房之日止的占有使用费参照月租金18533.5元的标准予以支持，结合新冠疫情的影响，本院在此基础上，酌减2个月的占有使用费，故自2020年起的占有使用费，本院酌定自2020年3月1日起算。关于逾期付款利息的诉请，并无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告2020年7月至9月的水费和电费13043元的诉讼请求，被告不持异议，且有相关证据证实，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津市相逢再回首饭店于本判决发生法律效力之日起十五日内将其租赁原告天津市第七棉纺厂的位于原告大门东侧及院内的房屋及场地腾空并交还原告；二、被告天津市相逢再回首饭店于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津市第七棉纺厂欠付的2019年的房屋占有使用费113960元并按照每月18533.5元的标准给付自2020年3月1日至实际腾房之日止的房屋占用使用费；三、被告天津市相逢再回首饭店于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津市第七棉纺厂2020年7月至9月的水费和电费13043元；四、驳回原告天津市第七棉纺厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取2816.5元，全部由被告天津市相逢再回首饭店负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  朱晓宁二〇二一年三月十二日书记员  王 媛附相关法条：1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。