广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3764号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵志强，男，1991年9月15日出生，汉族，身份证登记住址黑龙江省绥棱县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王湛尧，男，1978年1月14日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈果，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘攀，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人赵志强因与被上诉人王湛尧房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初9316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人赵志强上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王湛尧对赵志强的诉讼请求；2.二审诉讼费由王湛尧承担。事实与理由：一、本案中，王湛尧并未提供富康小食街商铺的产权证明，一审法院并未判定合同是无效的，存在错误。二、每个商铺的租户都要向王湛尧交纳10000元的进场费。赵志强也向上一任租户交纳10000元进场费，等同于变相交给了王湛尧。王湛尧应向赵志强返还进场费10000元。三、一审中提到的商铺面积不足的问题。合同上约定是12平方米，但实际上只有6平方米，王湛尧应返还多收取的租金。被上诉人王湛尧二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。赵志强于2020年3月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除与王湛尧签订的商铺租赁合同；2.王湛尧退还已支付的保证金6000元，另将原承租人向其支付的进场费10000元返还给赵志强；3.王湛尧退还涉案商铺2019年10月27日至2020年1月31月期间的租金面积差合计3200元。王湛尧提起反诉，请求判令：1.赵志强支付2020年2月1日至3月19日欠缴租金、管理费5039元（每月3000元租金及100元管理费）及2020年1月1日至2月29日水电费用285元；2.赵志强支付迟延支付租金、管理费、水电费的违约金（以欠付费用的金额为本金，按每日2%的标准，租金、管理费违约金的起算时间为当月1日，水电费违约金的起算时间为产生费用的次月1日，均计至实际交付之日止）；3.没收赵志强已支付租赁保证金；4.赵志强承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年5月8日，王湛尧（出租方，甲方）与赵志强（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将位于广州市天河区车陂XX街X号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，面积12平方米；租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日；本合同签订1天内，乙方须一次性向甲方交纳6000元作为履约保证金，保证金不计利息，不抵作租金，合同期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方，如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方终止合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权，如甲方无正当理由单方解除合同，应双倍退还保证金；租金按月计算，采取先付后用原则，本租赁铺位每月租金3000元……每月的1号前以现金/银行转账的方式支付；2019年5月10日至2019年5月31日期间月租金额2000元，2019年6月1日至2020年4月30日期间月租金额3000元；在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金2%计算，如乙方拖欠甲方租金达到10天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同；电费1.5元/度，水费6元/吨，水电费单价随车陂第十五经济社收取价格变动而调整，乙方每月需固定缴纳管理费100元；乙方自行负责在租赁期间一切经营费用，自行负责并按时依法缴纳税务、工商、环卫、环保等税费规费，负责并按时缴交水电费用；合同期内，乙方不得转租租赁的商铺，如确需转让，经甲方书面同意后，转让方和承让方到甲方处签订转让补充合同，甲方收回一次性手续费3000元，若乙方擅自转租或转让租赁的商铺，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同并没收履约保证金，并有权追讨乙方因此造成甲方的经济损失；在合同期内，乙方拖欠租金10天以上的，视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，合同履约保证金归甲方所有，并收回所出租商铺及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失；合同期内，如因法律规定的不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担违约责任，遭受不可抗力事件的一方应自行在条件允许下采取一切合理措施以减少这一事件造成的损失；合同生效后任何一方不得单方解除本合同，如乙方单方解除本合同，则所缴保证金不予退回，且甲方有权追讨乙方所欠的租金及其他费用，如甲方单方解除合同，则退回乙方所缴保证金，并补偿一个月租金给乙方当作赔偿等。2019年10月27日，赵志强向王湛尧支付保证金6000元，王湛尧就此开具收据，并注明“2020年4月30日合同满后，凭此单无息退回保证金”。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。王湛尧为证明其向案外人广州市天河区车陂街车陂第十五社股份合作经济社（以下简称车陂十五社）承租位于XX街××商业北街自有商铺，向一审法院提交显示由车陂十五社（出租方，甲方）与王湛尧（承租方，乙方）于2019年4月2日签订的《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》[原件，载明甲方将位于车××东岸××东路（××XX北街自有商铺出租给乙方，该商铺面积店铺360平方米，承租期限自2019年4月1日至2025年3月31日止等]；为证明涉案商铺2020年1-2月期间水电费用，向一审法院提交水电费用账单（显示“富康小食-28-赵志强”抄表日期为2020年1月31日的电费为138元、水费为24元，抄表日期为2020年2月29日的电费为117元、水费为6元）；为证明其已向车陂十五社代付代缴商业北街租赁物业的水电费用，向一审法院提交中国公司银行境内汇款电子回单（显示王湛尧于2020年3月16日向车陂十五社支付“商业北街1、2月水电费”18872元，于2020年4月9日支付“商业北街3月水电费”12091.5元）；为证明车陂十五社未给予其相关租金优惠政策，向院提交显示由车陂十五社出具的《关于承租人王湛尧租金支付情况的说明》[内容为我社与王湛尧于2019年4月2日签订《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》，我社将位于车××东岸××东路（××商业北街自有商铺出租给王湛尧……《租赁合同》期间，鉴于本次新冠××疫情及其防控措施对合同履行的影响以及我社实际情况，我社经综合考虑，未给予承租人王湛尧租金减免优惠，另经核查，承租人王湛尧已按《租赁合同》约定向我社足额支付2020年1月至2020年10月的租金等]。经质证，赵志强对上述证据的真实性予以确认，确认王湛尧反诉请求其支付的租金、管理费及水电费均未支付。双方另确认涉案商铺水电费的交易习惯为由王湛尧将商铺的每月账单详情（即其证据中的水电费用账单）截图发送给赵志强，赵志强将账单金额以微信转账的方式支付给王湛尧。另，赵志强为证明涉案商铺的实际面积，向一审法院提交照片数张；为证明其支付进场费10000元，向一审法院提交其与案外人“京东方方方”的微信聊天记录。经质证，王湛尧对上述证据的真实性不予确认。本案审理过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局天河区分局发出《协助调查函》，查询涉案商铺的产权或该商铺所在楼栋的产权及规划报建、规划验收情况，有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证。后该局作出《协助司法查询复函》[穗规划资源协查（2020）533号]，函复如下：一、经查广州市房地产档案管理系统，查无“天河区车陂XX街XX号商铺”的相关档案资料；二、经查，东圃经济发展总公司前经天河区建设委员会（89）天建报字第新638号同意在天河区东圃建设3幢5层仓库，原市规划局天河区分局以（93）穗天规证字第254号证明已竣工；后广州纺织品进出口集团有限公司向原市规划局天河分局申请天河区东圃大马路一横路23号厂房、综合楼外立面整饰（穗规建证[2011]0062号），未查询到外立面整饰后建设工程规划条件核实审批记录等。双方还就相关问题发表如下意见：1.关于涉案商铺的交还时间问题，赵志强表示其系于2020年3月10日将涉案商铺钥匙交付给其他承租人，当时商铺内尚遗留有其个人物品，经王湛尧询问后其表示需要取回个人物品；王湛尧则表示其于2020年3月15日取回涉案商铺的钥匙后发现场地内遗留有赵志强的个人物品；后赵志强于2020年3月19日一审法院组织双方调解时明确表示放弃涉案商铺内遗留的个人物品，王湛尧主张《合同》应于同日解除；2.赵志强经营涉案商铺的情况，赵志强表示涉案商铺位于车陂村内部，经营水饺，在农历新年前均正常营业，疫情期间车陂村限制了外来人员的进入，只有本村村民及租户可以进入，疫情期间赵志强一直在广州，车陂村并未限制涉案商铺开门营业，年后因为疫情原因虽有开业，但没有生意；3.关于双方间就涉案商铺租金减免问题的沟通情况，双方确认赵志强于2020年2月4日提出租金减免的要求，2020年2月23日王湛尧向赵志强发出解除租赁合同通知书，2020年2月27日王湛尧再发出通知书催缴费用，其后王湛尧于2020年3月2日对涉案商铺进行停电处理；赵志强表示在王湛尧发出解除租赁合同通知书后，其并未提出要求解除合同，且在提起本案诉讼时亦希望继续履行合同，由王湛尧对租金进行减免，但此后双方协商不成，赵志强已将涉案商铺的钥匙进行了交还，《合同》的解除应是双方协商一致，并非其违约导致解除；4.关于王湛尧就涉案商铺进行停电处理有无合同依据，其表示虽未有约定，但赵志强作为承租人，支付租金是使用商铺的前提，赵志强不享有无偿使用商铺的权利，而且王湛尧已经尽到了充分的告知义务，本意是不想要停电的，但基于赵志强一直拒不履行合同义务，王湛尧无奈作出停电的处理；5.关于赵志强诉请的进场费，赵志强表示该费用由其支付给上一手承租人，上一手承租人已经将进场费支付给了王湛尧；王湛尧表示其并未收取赵志强支付的进场费。一审法院认为：赵志强与王湛尧签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。赵志强及王湛尧通过订立《合同》就涉案商铺成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，王湛尧已于双方签订《合同》后履行了交付涉案商铺的义务，赵志强亦占有使用涉案商铺直至2020年3月中旬，赵志强亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺，综上，一审法院认为新冠××疫情的影响未达到赵志强无法实现合同目的并解除合同的程度。另根据查明事实可知，虽赵志强称其于2020年3月10日即交还涉案商铺钥匙，但王湛尧仅确认其于2020年3月15日取回涉案商铺的钥匙，故《合同》应于2020年3月15日实际解除，赵志强再行诉请要求解除上述《合同》缺乏依据，一审法院不予支持。在《合同》履行过程中，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，赵志强在此前支付涉案商铺的租金至2020年1月31日。根据《合同》的约定，赵志强需于每月1日前支付当月租金，而2020年2月租金的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，赵志强已于2020年2月4日向王湛尧发出减免租金的申请，其后双方又就此多次进行协商。对于上述情况，一审法院认为赵志强于不可抗力事由发生后已经以合法形式及时向王湛尧提出申请，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在合同约定的2020年2月租金支付期限之前，赵志强迟延支付租金并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于赵志强诉请要求王湛尧退还租赁保证金6000元的诉讼请求予以支持，对于王湛尧反诉要求没收租赁保证金的诉请不予支持。对于王湛尧反诉要求赵志强支付2020年2月1日至3月19日期间租金及管理费及2020年1月1日至2月29日期间水电费用的诉请。一审法院认为从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜，结合赵志强实际交还涉案商铺的情况，一审法院酌情判令赵志强按照1550元/月[（3000元/月＋100元/月）×50%]的标准向王湛尧支付2020年2月1日至2020年3月15日期间的租金和管理费以及2020年3月16日至2020年3月19日期间的占用费和管理费共计2500元[1550元＋950元（1550元÷31日×19日）]，对于王湛尧超出上述部分的诉请一审法院不予支持。至于2020年1月1日至2月29日期间水电费用，结合赵志强实际使用涉案商铺的情况及双方就水电费用的交易惯例，王湛尧反诉请求赵志强支付上述期间水电费用285元并无不当，且其亦提交了相关代垫凭证，故对其该项反诉请求一审法院予以支持。另就迟延支付上述费用的违约金问题，与上同理，赵志强迟延支付租金等费用并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于王湛尧反诉请求赵志强支付迟延支付租金、管理费、水电费的违约金的诉请不予支持。对于赵志强的其他诉讼请求：1.赵志强并未就其诉请的进场费的支付情况进行举证，其亦表示进场费为其向案外人支付，故其要求王湛尧返还上述款项缺乏依据，一审法院不予支持；2.关于租金面积差的问题，《合同》中约定租金为每月定额支付，并未特别约定租金单价或按照商铺实际面积计算租金，故赵志强该项诉请缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年11月10日判决如下：一、被告（反诉原告）王湛尧于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）赵志强退还广州市天河区车陂XX街XX号商铺的租赁保证金6000元；二、原告（反诉被告）赵志强于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）王湛尧支付上述商铺2020年2月1日至2020年3月15日期间的租金和管理费以及2020年3月16日至2020年3月19日期间的占用费和管理费共计2500元及2020年1月1日至2月29日期间水电费285元；三、驳回原告（反诉被告）赵志强的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王湛尧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费600元，由原告（反诉被告）赵志强负担550元，被告（反诉原告）王湛尧负担50元；反诉受理费108元，由原告（反诉被告）赵志强负担25元，被告（反诉原告）王湛尧负担83元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，一、赵志强收到本院开庭通知在外出差，其申请二审对其上诉直接进行书面审理，获得本院准许。二、王湛尧陈述称：确认涉案商铺并非广州市规划和自然资源局天河区分局《协助司法查询复函》中提及的5层仓库的首层，而是独立于该仓库的一层建筑物的首层；王湛尧无证据证明涉案商铺所在建筑物取得建设工程规划许可手续。另外，涉案《商铺租赁合同》第十条约定“乙方（赵志强）知悉该物业暂未取得政府部门颁发的产权证明、建设工程规划许可证等证件，物业用途也未取得相关政府部门的证件……乙方不得以此为由解除租赁合同、拖欠租金等，否则视为乙方严重违约，甲方（王湛尧）有权按照租赁合同追究乙方的违约责任……”。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同效力如何认定；二、合同无效的债权债务清结的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同效力如何认定的问题。一审法院向广州市规划和自然资源局天河区分局发出《协助调查函》，查询涉案商铺产权或商铺所在楼栋的产权及规划报建等事实。该局所作《协助司法查询复函》无法证明涉案商铺或所在建筑取得建设工程规划许可证。王湛尧亦称没有证据证明涉案商铺取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。据此，涉案租赁合同应属无效。一审法院认定涉案租赁合同合法有效并于2020年3月15日解除，认定有误，本院予以纠正。二、关于争议焦点二，合同无效的债权债务清结的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因王湛尧将无报建手续的物业出租给赵志强，赵志强明知涉案房屋无产权及报建手续仍与王湛尧签订涉案租赁合同，双方对于合同无效均有过错，理应各自承担相应责任。（一）租赁保证金退还问题。因租赁合同无效，王湛尧根据无效合同收取赵志强的租赁保证金应予全部退还。一审法院虽基于合同解除认定王湛尧应退还全部租赁保证金给赵志强，与本案合同无效返还的基础不同，但处理结果并无不妥，可予维持。（二）占用费和管理费的计付问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。涉案商铺虽未取得合法报建手续导致租赁合同无效，但场地交还给王湛尧之前仍由赵志强实际占用。赵志强理应依法参照涉案租赁合同约定的租金标准计付相应占用费。一审法院综合疫情对涉案租赁合同履行产生的影响以及王湛尧对涉案房屋采取停电措施存在的不当行为，对涉诉期间的房屋租金（占用费）、管理费酌情减免，认定由赵志强、王湛尧各承担50%的责任，王湛尧未对此提出异议，一审法院不作调整。虽租金和合同无效的房屋占用费措辞表述存在不同，但对裁判结果并无影响，一审判决可予维持。至于赵志强上诉主张涉案商铺面积未达到合同约定12平方米，王湛尧应退还多收取的租金的问题。因涉案《商铺租赁合同》约定王湛尧出租涉案商铺给赵志强，面积12平方米，本租赁铺位每月租金3000元。依照双方租赁合同第十条约定，赵志强在与王湛尧签订租赁合同之前已对涉案商铺产权和报建等状况有充分了解，而涉案商铺面积亦可自行测量作出初步预判。双方约定的租金是按商铺整体计付，而非按照面积单价结算。赵志强诉前一直按照合同约定的标准计付租金，并未对商铺面积问题提出异议。赵志强现以商铺面积不足要求王湛尧返还多收取的租金，于约不符，本院不予采纳。（三）关于进场费的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，赵志强诉请王湛尧返还收取的进场费，理应负有举证责任。赵志强仅向法院提出其向上一任租户支付费用并提供该租户的联系电话，不能视为其完成了举证义务。由于赵志强未能就其诉请的进场费的支付情况提供充分证据，且其表示进场费为其向上一任租户支付，王湛尧则表示其并未收取赵志强支付的上述费用。赵志强理应自行承担举证不能的法律后果，赵志强的该项诉请，不能成立。综上所述，一审判决事实基本清楚，虽对合同效力认定不当，导致租金、占用费表述存在瑕疵，但裁判结果可作维持；上诉人赵志强的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人赵志强负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年三月三十一日书记员  纪惠敏黄晶晶