辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终338号上诉人(原审被告)：凌源兴诺房地产开发有限公司，住所地凌源市红山东路60-16。法定代表人：刘凤艳，经理。委托诉讼代理人：王欣，男，1974年11月7日出生，汉族，公司员工，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：田菊，辽宁中平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李明，男，1980年9月3日出生，汉族，无业，住凌源市。被上诉人（原审原告）：于立伟，女，1980年5月5日出生，汉族，无业，住凌源市。委托诉讼代理人：李明，男，1980年9月3日出生，汉族，无业，住凌源市。上诉人凌源兴诺房地产开发有限公司（以下简称兴诺房地产公司）因与被上诉人李明、于立伟房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2020）辽1382民初3301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。兴诺房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在具备了办理房产证条件后，立即通知了被上诉人，履行了相关义务，但被上诉人至今也没有申请办理房产证，不能办证的责任在被上诉人一方，上诉人没有违约。被上诉人买房签合同时间是2015年12月2日，起诉时间2020年8月5日，四年多没有主张违约金，已超过诉讼时效。被上诉人所在双圆佳苑小区允许办房证时间是2015年8月中旬，涉案房屋早已交付使用，因双园佳苑属旧房改造，凌源联通公司办公用楼原规划要拆迁，后因联通公司征收补偿协议未能达成，导致整个建设规划没有完成，责任在政府规划有问题，这种情况属于法律规定的情势变更，本案上诉人对此没有过错，不应承担违约责任。李明、于立伟辩称，案涉房屋交付时间是2015年12月30日，2016年3月29日之前上诉人应协助被上诉人办理房屋权属证书，因此上诉人的上诉理由不成立。上诉人一审中承认办理房屋产权证书前必须进行初始登记，由上诉人拿着政府各部门验收合格证，到房产局登记。李明、于立伟向一审法院起诉请求：1、判令被告立即交付原告相关国家强制性的接房手续并承担违约责任；2、判令被告因虚假宣传、欺诈消费者承担违约责任并赔偿原告8,000元；3、判令因被告原因逾期办理房屋产权证，被告向原告支付按日计算全部房价款万分之一的违约金计71,984.88元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李明、于立伟系夫妻关系。2015年12月2日，原告李明（买受人）与被告兴诺房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），合同约定：第三条、该商品房的规划用途为商住。该商品房为双圆佳苑东区35#幢1单元1层01013号。该商品房预测建筑面积共120.52平方米；第六条、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5,010.79元，总价款为人民币603,900元（大写陆拾万零叁仟玖佰元整）；第七条、买受人采取一次性付款方式付款，买受人应当在2014年12月22日前支付该商品房全部价款；第九条、商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。该商品房作为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条、出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第二十条处理；第二十条、房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起（此处空白）日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人有权解除合同，不解除合同的，买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同由出卖人兴诺房地产公司盖章，买受人李明签字、按捺。合同签订后，原告于2015年12月30日在被告处领到房屋钥匙，但被告未依合同约定履行交付手续亦未办理房屋所有权证，原告对被告未交付国家强制性接房手续、虚假宣传，欺诈消费者、逾期办理房屋产权证等违约行为请求赔偿，故诉至法院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。兴诺公司负有协助原告李明、于立伟办理房屋所有权证，并提供必要证明文件的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：出于买受人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋时，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案涉案房屋交付使用时间为2015年12月30日，故被告应在房屋交付之日起90日内协助原告办理房屋权属证书，因被告未履行协助义务，其应在2016年3月29日至2019年8月16日止（合计1235天）承担逾期协助原告办理房屋权属证书的违约责任。按照合同约定被告应向原告给付逾期协助办理房屋所有权证书的违约金：603,900元×1?×1235天=74,581.65元。但原告坚持主张被告给付违约金71,984.88元，在合同约定范围内本院按其主张的金额予以支持。关于原告的其他诉讼请求，因原告于2015年12月30日领取房屋，对该房屋相关的其他诉讼请求已超过法定的诉讼时效，故不予支持。关于被告主张本案已过诉讼时效的问题，因以“日”计算违约金数额的，应视为连续性债权，故原告主张的违约金未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条之规定，判决如下：一、被告凌源兴诺房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告李明、于立伟因逾期办理房屋权属证书产生的违约金71,984.88元；二、驳回原告李明、于立伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由被告凌源兴诺房地产开发有限公司负担。二审中当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，李明、于立伟与兴诺房地产公司签订的商品房买卖合同（预售）系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，兴诺房地产公司负有协助李明、于立伟办理房屋所有权证，并提供必要证明文件的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：出于买受人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋时，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案涉案房屋交付使用时间为2015年12月30日，故兴诺房地产公司应在房屋交付之日起90日内协助李明、于立伟办理房屋权属证书，而兴诺房地产公司未依法履行相关义务，应承担违约责任，依合同约定向李明、于立伟支付违约金，而至2016年3月29日，李明、于立伟即应当知道权利开始受到侵害，法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，李明、于立伟于2020年8月5日提起诉讼，请求兴诺房地产公司给付2017年8月5日之前的违约金，已超过法定的诉讼时效，故其该部分违约金的诉讼请求不能得到支持，其有权主张2017年8月5日以后至2019年8月16日兴诺房地产公司能够协助办理房产证期间内的违约金，具体违约金数额为603,900元×1?×741天=44,748元。综上，一审法院关于本案诉讼时效的认定适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销凌源市人民法院（2020）辽1382民初3301号民事判决；二、凌源兴诺房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付李明、于立伟因逾期办理房屋权属证书产生的违约金44,748元；三、驳回李明、于立伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，二审案件受理费1,600元，合计2,500元，由凌源兴诺房地产开发有限公司负担1,554元，李明、于立伟负担946元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月二十二日书记员  毕 雪