陕西省定边县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0825民初5518号 原告李某某，男， 委托代理人文某，女， 被告定边县金某某房地产开发有限责任公司，地址：定边县定边镇贵某某小区**楼****招商中心。 法定代表人郑某某，系该公司董事长。 委托代理人刘某，系陕西其某律师事务所律师。 委托代理人石某某，系陕西其某律师事务所实习律师。 原告李某某诉被告定边县金某某房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月3日公开开庭进行了审理，原告李某某的委托代理人文某，被告定边县金某某房地产开发有限责任公司委托代理人刘某、石某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2010年5月16日，原告与被告签订了《定边县鼓楼南大街F区拆迁补偿合同》，合同约定：1、被告给原告安置经营性用房80平方米，沿街一层就地安置；2、被告在2012年1月30日之前将经营性用房交付给原告使用；3、本合同违约金按照本合同价值的3%执行。合同签订后，被告至今未按照合同约定于2012年1月30日前将拆迁安置的80平方米经营性用房交付原告使用。后原告多次要求被告按照合同的约定将安置的经营性用房交付给原告使用，但被告多次推诿，至今不按照合同约定的内容履行义务。无奈之下，原告向人民法院提起诉讼，请求，1、依法判决被告限期向原告交付安置的80平方米经营用房，沿街一层就地安置；2、依法判决被告向原告支付延期交付房屋过渡费2012年2月1日至7月30日每月每平方米76元，2012年8月1日至房屋兑现完毕止每月每平方米114元；3、依法判决被告按照合同约定向原告支付合同总价款3%的违约金；4、依法判决被告支付原告土地使用补偿金62.7平方米，每平方米12000元，共计752400元；5、依法判决被告支付剩余补偿金33784元；6、诉讼费用由被告承担。 原告向法庭提交以下证据： 1、派出所证明一份，证明原告代理人与原告系父子媳关系。 2、授权委托书一份，证明原告代理人的合法代理身份。 3、原告与城投公司签订房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议一份，证明2009年7月5日签订，此合同已经履行完毕。 4、原告与被告签订定边县鼓楼南大街F区拆迁补偿合同一份，证明此合同是定边县金某某房地产开发有限责任公司与原告2010年5月16日签订；此合同是在2009年7月5日《房屋拆迁补偿安置产权调换协议》的基础上签订，能证明该合同的真实合法性，该合同与2009年7月5日定边县城市投资经营有限公司的合同具有同等法律效力；能证明原告主张诉讼请求的合理合法性。 5、国务院《城市房屋拆迁管理条例》与《陕西诚信房地产评估有限公司评估报告》各一份，证明国务院《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定土地占用补偿金根据拆迁房屋的区位建筑面积等因素以房地产评估价格确定；按照《陕西诚信房地产评估有限公司评估报告》第十条评估结果确定土地占用商业一层均价为每平米12000元。 6、《陕西省城市房屋拆迁补偿条例》一份，证明该条例第二十六条规定过渡费计算起止时间，逾期六个月内，每月按照不低于原标准的二倍支付临时安置补助费；逾期超过六个月的，每月按不低于原标准三倍支付临时安置补助费。《定边县城区房屋拆迁文件汇编》（第23页）定政办发（2008）49号文件，《定边县鼓楼大街拆迁补偿安置方案》第八条第二项下第二小项及第九条规定属于一层商业用地临街一层门面房每月每平米38元。《陕西省城市房屋拆迁补偿条例》第十四条规定拆迁补偿合同可以明确约定拆迁占用土地面积，临时安置补助费（即过渡费）金额和违约责任。 7、诉讼发票一支，证明本案诉讼费6718元由被告承担。 8、录音文件一份，证明原告代理人与李福义通话录音，被告同意按照15600元每平方米的价格对80平米经营性用房对原告进行补偿。 被告辩称，原告并非本案适格原告，应当驳回原告的起诉；《定边县鼓楼南大街F区拆迁补偿合同》的签订人是李某某与刘彩琴，根据《民事诉讼法》第132条及《民事诉讼法司法解释》第73、74条之规定，刘彩琴为本案必要共同原告，为必须共同进行诉讼的当事人。李某某据此合同提起诉讼，主体不适格，不符合法律规定，应当驳回原告的起诉；2、被告主体不适格，被告仅为定边县城市投资经营有限公司、定边县人民政府的代理人。本案的实际责任人应当为定边县城市投资经营有限公司、定边县人民政府、定边县住房和城乡建设局。被告申请追加实际责任人为本案适格被告。被告系受城投公司的委托及定边县人民政府的批准，且在原告明确知晓该情况下签订的该份合同。该合同的效力应及于城投公司及定边县人民政府，由城投公司及定边县人民政府负责对原告进行安置，且其已经领取了城投公司发放的包括过渡费在内的相关费用，该行为表明原告关于营业用房及过渡费认可按照产权调换协议由城投公司向其履行交付义务。被告作为代理人已经对变更的该条款以外的其余代理事项履行完毕，不存在任何违约行为，不应当由被告代为履行交付营业用房、发放过渡费及支付违约金。另外，定边县住房和城乡建设局在拆迁工作期间是定边县人民政府拆迁工作的执行者之一，应当依法对定边县人民政府的安置责任承担连带责任。因此，本案实际责任人应当为定边县城市投资经营有限公司、定边县人民政府、定边县住房和城乡建设局。现被告申请追加实际责任人定边县城市投资经营有限公司、定边县人民政府、定边县住房和城乡建设局为被告适格被告。原告房屋拆迁后的土地并非由被告公司使用，被告从事实和法律上无法对原告进行安置。原告房屋拆迁后的土地由定边县人民政府实际使用，现已建设为花园，原告房屋拆迁后的土地并未包含在被告土地所有权证范围内，实际并未由被告使用。原告要求被告向其交付的80平米经营性用房、支付过渡费、土地使用补偿金62.7平方米，每平方米12000元、违约金的诉讼请求无事实与法律依据，应当予以驳回；原告的诉讼时效已经届满，应当驳回原告的全部诉讼请求。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，依据原告起诉的基础法律关系形成时间，按照法律规定，诉讼时效为两年，因此原告的诉讼时效于2012年届满。综上所述，原告的全部诉讼请求于情于理均不应得到支持，请求法院依法判决驳回原告对被告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 被告向法庭提交以下证据： 1、房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议一份，证明本案的拆迁人为城投公司，且城投公司已按照李某某的要求，按照该协议约定向原告发放了营业用房的过渡费及其他费用、住宅等，金某某公司非本案适格被告，不应当由其对原告进行安置。 2、定边县鼓楼南大街F区拆迁补偿合同一份，证明被告系受城投公司的委托及定边县人民政府的批准，且在原告明确知晓该情况下签订的该份合同，其仅仅是城投公司与定边县人民政府的代理人，该合同的效力应及于城投公司及定边县人民政府，由城投公司及定边县人民政府负责对原告进行安置。本合同实质是对上述协议的变更，且被告作为代理人已按约定完成了其余代理事项，无任何违约行为，不应当由被告再代为履行交付营业用房、过渡费、土地使用补偿金及违约金。根据原告陈述刘彩琴已去世，按照法律规定应当提交刘彩琴合法继承人的身份证明及是否参与分配的说明。 3、《定边县南北大街拆迁改造建设领导小组专项问题会议纪要》一份，证明定边县人民政府对于被告受城投公司委托进行的拆迁户数、建筑及土地面积予以了确认，其与城投公司应当对被拆迁户包括本案原告进行安置。 经庭审质证： 被告对原告提交的证据1、2无异议。对证据3真实性及证明目的无异议，从原告的主张可以看出该份合同已经履行完毕，认可城投公司与原告签订的产权调换协议。对证据4第二条第二款房号与被告所持合同不一致，乙方所持的首页有刘彩琴签字，原告所举的没有刘彩琴签字，对真实性认可，对证明目的不认可，此合同只是被告作为政府和城投公司的代理人与原告签订，原告亦予认可，另外该份合同不能得出原告诉讼请求合理合法，其土地使用补偿金的计算方式无依据，两份合同中均只是对乙方的土地使用面积进行书写，并不是包含在对拆迁房屋的补偿安置条款中，且原告的土地已由政府使用，故其诉讼请求应当向定边县人民政府、城投公司及住建局主张。对证据5《城市房屋拆迁管理条例》其不具备证据的形式构成要件，不应当作为证据向法院举证。对《陕西诚信房地产评估有限公司评估报告》真实性暂不予认定，据原告所述，其房屋评估报告由城投公司予以保管，更能说明其土地拆迁等由城投公司向其履行，另外该报告中提出的12000元每平方米是针对的商业一层，据被告了解原告的土地为住宅。对证据6该文件不完整，真实性无法认可，对证明目的不予认可，不符合证据的形式要件，与本案无关。对证据7不能作为证据进行举证，由法院判定。证据8真实性及合法性均不予认可，该份录音无法核实双方的身份，且系原告未经允许私自进行的录音，不得作为证据提交，关联性不予认可，该份录音双方谈话内容未涉及本案争议事项，无法明确与本案有关，与本案事实不具有关联性，证明目的不予认可，从录音内容看，双方均表示需要与政府协调，这也表明金某某公司目前无资格、也无能力对李某某进行安置，需由定边县人民政府对李某某进行安置。 原告对被告提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，拆迁人还包括被告，城投公司与原告的合同已经履行完毕，被告还未履行，所以原告起诉被告。对证据2有异议，不予认可，与原告所持合同不一致，对证明目的有异议，与政府无关，也不存在对上述协议的变更；刘彩琴大儿子李耀军、长女李耀玲、小儿子李耀斌，刘彩琴丈夫是李某某，经过与刘彩琴子女征求意见不参与诉讼，故由李某某一人诉讼。对证据3有异议，与本案无关，且不符合证据形式要件。 本院对原、被告质证的证据作如下认定； 原告提交的证据1、2、3被告无异议，本院予以确认；证据4的真实性予以确认；证据5中《城市房屋拆迁管理条例》予以确认，评估报告与本案不具有关联性，本院不予确认；证据6、7的真实性予以确认；证据8无其他证据印证，本院不予确认。 被告提交的证据1、2、3真实性予以确认。 本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实： 2010年5月16日原、被告签订《定边县鼓楼南大街F区拆迁补偿合同》，合同约定根据《定边县鼓楼南大街拓宽改造实施方案》、《定边县城区房屋拆迁补偿管理暂行办法》和《鼓楼南大街拆迁补偿安置方案》及定边县政府有关文件规定，在2009年7月5日《房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议》的基础上，经县拆迁主要领导的批准，双方本着互惠互利的原则，经协商原、被告关于定边县鼓楼南大街F区拆迁补偿合同，具体条款如下：原告现有土地使用面积（包括建筑使用土地面积）为495平方米，房屋建筑面积为285.26平方米。对被告拆迁房屋补偿安置，1、经营用房80平方米，沿街一层就地安置；2、住宅楼**，163.06平方米：2-801；3、补偿金333784元；原告2009年7月5日与定边县城市投资经营有限公司所签订的《房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议》中的两套楼房由被告负责落实。（附原协议一份）；该合同签订后，原告必须在3日内完成搬迁。安置房的交付，2-801住宅楼按被告原规定交付期执行；经营性用房，被告在2012年1月30日前交付给原告使用。除不可抗力因素外，如被告不能按期交付，超出期限，按有关规定交付过渡费。鼓楼南北大街道路拓宽，红线以内需拆迁原告使用的第一院房屋，红线以外原告的第二院宅基地不再道路拓宽之内。如县上改变拆迁方式，原告被这次征收的红线以外宅基地仍归原告所有。本合同签字后生效，任何一方不得以任何理由和借口提出无理要求，双方必须履行合同条款，本合同违约金按本合同总价值的3%执行。同时查明，被告已经向原告支付补偿金300000元，合同约定的住宅楼均已向原告交付。定边县人民政府定政发【2008】49号文件中，确定停业综合补助费属于一类商业用地临街一层门面房每月每平方米38元，二层每月每平方米15元，三层每月每平方米10元。案涉房屋位于F区，已经被拆迁。刘彩琴已经去世，其与原告李某某共育有三个子女，大儿子李耀军、长女李耀玲、小儿子李耀斌，上述三个子女均表示不参加本案诉讼，亦不参与继承分配。 本院认为，原、被告签订的《定边县鼓楼南大街F区拆迁补偿合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告未按合同约定履行自己的义务，应承担相应的违约责任即向原告交付合同约定的80平方米经营性用房及剩余补偿金33784元；因被告至今未向原告交付房屋，双方在合同中约定逾期交付房屋，按有关规定交付过渡费，但双方并未明确约定具体的计算方法，故对于过渡费应统一按照一类商业用地临街一层门面房每月每平方米38元计算，故被告每月向原告支付的费用为3040元，应从2012年2月1日起计算至被告向原告实际交付房屋时止；关于原告请求被告支付违约金的诉讼请求，双方在合同中约定不明，本院不予支持；关于原告请求被告支付原告土地使用补偿金752400元的诉讼请求，因双方在合同中并未约定，本院不予支持；关于被告辩称被告主体不适格，该辩称意见无事实及法律依据，本院不予采信；关于被告辩称本案的诉讼时效已经届满，因诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。但是，从权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，故被告的上述辩称意见于法相悖，本院不予采信。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告定边县金某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某交付80平方米的经营用房，沿街一层就地安置。 二、被告定边县金某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某支付过渡费每月3040元，从2012年2月1日起至实际交付之日止。 三、被告定边县金某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某支付补偿金33784元。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13436元，由原告负担6718元，被告负担6718元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  刘文广 审 判 员  赵彩艳 人民陪审员  张志安 二〇二一年三月二日 书 记 员  王 飞