广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3380号原告：农正敏，男，壮族，住广西大新县。委托诉讼代理人：何丽燕，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭耀雄，广东联顺律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告农正敏与被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序于同年3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何丽燕，被告的委托诉讼代理人杨兆霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年1月29日签订的《补充协议》第二条、第三条、第四条、第十五条、第二十二条、第二十五条无效；2.被告向原告支付逾期交楼的违约金27183.97元（以购房款4530661元为基数，自2018年10月31日起至2018年12月29日止，按日万分之一的标准计付）；3.被告向原告支付逾期接通燃气管道违约金119156.38元（以购房款4530661元为基数，自2018年12月30日起至2019年9月18日止，按日万分之一的标准计付）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告购买被告开发的涉讼商品房。佛山市南海区××××××××是被告开发建设的房地产项目。2018年1月29日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买该项目XXXX房，总价为4530661元；被告应于2018年10月30日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的涉讼商品房；交付时完成室内燃气管道的敷设；若被告逾期交付，被告应自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按购房总价日万分之五支付违约金；双方签订的补充协议中含有不合理的减轻或减免被告依约应承担的责任，或不合理的加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准；补充协议条款若属于减轻、免除被告责任或排除原告主要合同权利、加重原告责任情形的，属无效的格式条款。签订上述购房合同的同时，被告要求原告签署《补充协议》。二、《补充协议》部分条款依法无效。《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”纵观《补充协议》内容，其基本是免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的协议。根据上述法律规定，其依法无效。特别是第二条、第三条、第四条、第十五条、第二十二条、第二十五条关于交付条件、逾期交付违约责任的约定，存在免除、减轻被告测绘、交付违约责任，严重损害了原告的合法权益，依法无效。三、被告逾期交楼、逾期交付燃气，应支付违约金。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”（一）被告逾期交楼，应支付违约金27183.97元。涉讼商品房于2018年12月29日才取得《测绘报告书》。被告未按时依约完成涉讼商品房的交付条件，构成违约。原告应被告通知于2018年10月30日前来富力国际金融中心办理收楼手续。现原告诉请被告按购房总价日万分之一标准支付违约金，截止至2018年12月29日，违约金为27183.97元，有合同及事实依据。（二）被告逾期完成燃气管道铺设，应支付违约金119156.38元。依约，被告应于2018年10月30日前完成涉讼商品房室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应。但涉讼商品房所在项目于2019年9月18日接通公共燃气管网。依约，被告应按购房总价日万分之五支付违约金。现原告按购房总价日万分之一要求被告支付自2018年12月30日起至2019年9月18日止的逾期交付燃气违约金119156.38元，有合同及事实依据。原告为维护自身合法权益，现依法起诉，请求法院判如所请。被告辩称，一、被告和原告签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在任何无效事由，应属于合法有效。《补充协议》只是对原合同中未约定的部分内容进行了补充约定，并未打破原合同条款的责任分配平衡，故不属于格式条款。二、被告并未违反《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，且逾期取得房屋测绘报告系由于客观原因，不应承担逾期交楼的违约责任。涉讼商品房已于2018年6月22日办理了竣工验收备案，达到了法定及约定的交付条件。即使认为涉讼商品房取得房屋测绘报告才符合交付条件，但由于不可抗力及政府原因导致商品房所在项目未能按约定时间办理竣工验收和取得房屋测绘报告，被告对此并不存在过错。三、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期交楼的违约责任，亦应根据损益相抵的原则，减轻被告的赔偿责任。原告已经在2018年10月30日办理了收楼手续，持续占有、使用涉讼商品房，享受房屋使用之利益，且原告并未举证证明其因未取得房屋测绘报告遭受的损失金额，因此，在此情况下，应根据损益相抵原则，结合合同实际履行的情况，减轻被告的赔偿责任。四、被告负有的合同义务是铺设燃气管道而非连接管网，被告已完成燃气管道铺设，无需承担违约责任。退一步来说，即使认定被告负有连接公共燃气管网的义务却未在约定时间完成连接而构成违约，但逾期接通管网的原因在于政府政策而并非被告，且原告已实际接收了房屋获得了使用价值，应以原告的损失综合被告的违约过错程度为基础调低违约金。五、逾期接通公共燃气管网的违约金标准问题。首先，延迟开通燃气并未导致原告无法使用房屋，而仅会造成一定的阻碍，换言之原告的损失是燃气的使用便利性，对此可以瓶装燃气进行替代，即被告以使用瓶装燃气的成本对原告进行赔偿就足以弥补损失，而实际上每个月燃气费用的成本也尽在100元左右，故应按照该标准计算违约金。其次，若根据合同约定的违约金标准日万分之五计算，则每月的逾期燃气违约金就高达67959.92元，及时按照每日万分之一的违约金标准计算，每月的逾期燃气违约金也高达13591.98元。参考佛山两级法院关于逾期交付燃气的判决赔偿案例，佛山中级人民法院也是统一按照每户8000元的标准赔偿，显然低于原告所主张的违约金额。最后根据相关司法解释，合同约定的违约金标准已经过分高于原告的损失，而且也明显与被告的违约程度不相符，应调低违约金。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的《银企合作协议》《燃气报装协议》《收楼资料移交清单》均有原件，本院对其形式上的真实性予以确认；2.被告提交的2018年2月8日《暂时停止施工通知》、2018年3月7日《复工申请》、南海区房地产测绘中心网上办事系统截图、《国土城建和水务局（南海区房地产测绘中心）办事指南》、2018年9月16日《工作联系单》、《南海区瓶装燃气价格截图》，本院综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年1月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广东省佛山市南海区××××××××××房；房屋总价为4530661元；（第九条）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十条）商品房相关设施设备交付条件中燃气约定为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定交付日未达到交付条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，等等。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：（第二条）双方同意将《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件变更为：双方一致同意该商品房的唯一交付条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》……；（第三条）《商品房买卖合同》第十条约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件，买受人应按约定时间收楼，双方同意按照如下方式处理，双方同意在约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人无需支付违约金，出卖人应继续完善相关设施设备……；（第四条）《商品房买卖合同》第十二条第1款变更为：逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款；如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；（第十五条）买受人在申请办理房屋所有权证书前必须向出卖人付清全部房款（包括按合同及本补充协议约定因面积差异而产生的差价的房间）、首期住宅专项维修资金、白蚁防治费（如有）及已交纳全部房款的相应税费，其中税费包括但不限于契税、印花税等各项税款及附加税款，否则出卖人有权拒绝配合买受人办证，并且不负任何责任。因买受人延迟付款或延迟提交相关办证资料文件的，相应免除出卖人原因导致延迟办证的责任；买受人应按时到指定银行缴纳首期住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属业主所有，如买受人逾期未缴纳，则出卖人有权不予将该商品房交付买受人且不予办理产权登记手续，由此产生的一切责任由买受人自行承担，与出卖人无关；（第二十二条）因暴雨、台风等恶劣天气及其他自然灾害等不可抗力因素，异常、复杂的地质状况，相关法律及政府法规政策变化，政府行为，群众集会或重大城市庆典、体育、大型国际国内会务活动，供水、供电、供气等公共事业部门原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间；（第二十五条）《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）是由双方根据各自情况在自愿、平等的基础上协商一致签订的，双方均认可《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）的合法性、合理性及公平性，本补充协议并非是出卖人为了重复使用而预先拟定的，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非出卖人提供的格式合同，也没有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，等等。原告已付清合同约定的购房款。2018年6月22日，华南国际金融中心3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年10月30日，原告在《收楼资料移交清单》上签名。2018年12月29日，涉讼商品房取得测绘报告。2021年2月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述涉讼商品房于2019年9月18日具备燃气开通条件。另查明，本院在另案中向佛山市南海燃气发展有限公司发函，该公司向本院复函，载明：华南国际金融中心项目于2019年9月18日接通公共燃气管网，开发商已报装的门牌单元具备燃气开通条件。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。原告主张《补充协议》属格式条款，部分条款免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，诉请确认该部分条款无效。本院具体分析如下：一、该补充协议是被告在签订房屋买卖合同时另行拟定的以进一步明确买卖双方权利义务的条款，其中第二、三、四、二十二条、二十五条是对《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件、交付期限、逾期交付的违约责任、解除合同条件的变更，未对买卖双方的权利义务作出对等约定，存在明显的减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，原告主张补充协议第二、三、四、二十二、二十五条无效，理据充分，本院予以支持；二、原告诉请确认无效的其他条款，应结合实体纠纷的实际情况，根据被告违约行为对原告权利造成影响的程度，考虑该条款对原告有无约束力。当原告权利受损而主张权利时，如果被告以此约定对抗，则法院才应审查该部分约定的权利义务是否对等，被告以此约定抗辩能否免责等，故本院对补充协议的其他条款是否无效在本案中不予直接认定。关于逾期交楼违约金。合同约定被告应于2018年10月30日前将已取得竣工验收备案及测绘报告的商品房交付予原告，但涉讼商品房至2018年12月29日才取得测绘报告，被告应支付自2018年10月31日起至2018年12月29日止期间的逾期交付违约金。但因原告自2018年10月30日已接收、占有房屋，根据损益相抵原则，本院酌定按日万分之一的标准计算上述期间的违约金。经核算为27183.97元（4530661元×0.0001×60天），原告请求依法有据，本院予以支持。关于配备燃气设施的违约金。合同约定燃气作为涉讼商品房设施设备交付的条件之一，虽然涉讼楼盘项目华南国际金融中心逾期接通公共燃气管网并不影响原告的收楼，但确实给原告使用涉讼商品房造成了一定影响。涉讼商品房取得测绘报告后（2018年12月29日后）至具备燃气开通条件之日即2019年9月18日期间，涉讼商品房仍未达到合同约定的使用条件，被告应赔偿原告损失，本院结合合同履行情况、被告违约情形、原告实际损失、燃气使用的日常理解等因素，根据公平原则，酌定被告从2018年12月30日起至2019年9月18日止按日万分之一的标准向原告支付损失119156.38元（4530661元×0.0001×263天），原告请求依法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、确认原告农正敏与被告广东新天鸿物业发展有限公司于2018年1月29日签订《补充协议》第二条、第三条、第四条、第二十二条、第二十五条无效；二、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金27183.97元予原告农正敏；三、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失119156.38元予原告农正敏；四、驳回原告农正敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1613.4元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年三月十七日书记员 孙王成欣