安徽省阜阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖12执异17号案外人：刘春，男，1962年8月19日出生，汉族，住安徽省太和县。案外人：张爱妮，女，1963年12月3日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：李**，安徽浩太和律师事务所律师。申请人：阜阳颍东农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**河东办向阳路西侧信用联社家属院**，统一社会信用代码91341200733026064L(1-1)。法定代表人：代伟，该公司董事长。被申请人：安徽国泰瑞银置业有限公司，住，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办慧湖路中央豪景小区****楼**一社会信用代码91341200077216045L(1-1)。法定代表人：车洪林，该公司负责人。被申请人：车洪前，男，汉族，1974年8月6日出生，住安徽省太和县。被申请人：车小青，男，汉族，1988年10月20日出生，住安徽省太和县。被申请人：车敏，女，汉族，1986年1月10日出生，住上海市浦东新区。被申请人：太和县三建置业有限公司，住所地安，住所地安徽省阜阳市太和县建设路（北侧）**信用代码91341222152060678D。法定代表人：车小青，该公司负责人。被申请人：颍上望和置业有限公司，住所地安徽，住所地安徽省颍上县经济开发区颍泰路北段用代码91341226348736393Q。法定代表人：车建化，该公司负责人。本院在审理原告阜阳市颍东农村商业银行有限公司（以下简称颍东农商行）与被告安徽国泰瑞银置业有限公司（以下简称国泰公司）、车洪林、车小青、车敏、太和县三建置业有限公司（以下简称三建公司）、颍上望和置业有限公司（以下简称望和公司）金融借款合同纠纷一案中，依据颍东农商行的申请，本院2020年12月22日作出（2020）皖12民初710号民事裁定，依据该裁定，本院保全查封了国泰公司名下包括本案涉案的位于太和县国泰路国泰瑞银高层住宅1604号﹝不动产证号（2018）太和县不动产权第××号﹞部分房产，案外人刘春、张爱妮提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘春、张爱妮称，2015年11月9日，异议人与国泰公司签订商品房买卖合同（合同编号：第15110900001），约定：异议人购买国泰公司开发的位于太和县团结路南侧国泰路东侧国泰瑞银高层住宅1604号房屋，该房屋建筑面积116.07平方米，单价为每平方米4629.82元，总价款537383元。合同签订当日，双方在太和县房地产管理局办理了预售备案登记，异议人足额支付了购房款。2017年房屋交付，异议人于2017年5月14日装修后入住至今。上述行为均发生在人民法院采取查封措施之前，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从该条可以看出，法院采取查封扣押，冻结等强制措施，不得对抗第三人对需要办理过户登记的财产的善意取得，且异议人已经支付了房屋的全部价款，并实际占有使用，异议人多次要求办理房屋过户登记手续，因开发商原因致使未能完成，异议人对房屋产权没有及时过户不存在过错，该房产实际产权所有人为异议人，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，异议人的权利能够排除执行，对异议人的请求，人民法院应予支持。请求解除对该房屋的查封。案外人刘春、张爱妮为证明自己的主张成立，向本院提供证据有：刘春、张爱妮身份证、结婚证、户口本复印件；合同编号第1511090001号商品房买卖合同；编号11681商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；增值税普通发票；银行账户交易明细、凭证；装修协议；自来水公司缴费回单（2019年12月3日至2021年1月14日）、望和新世界物业服务中心收据（2020年4月26日至2021年4月26日）、电费缴纳清单（2019年1月至2020年12月）。颍东农商行答辩称，案外人针对保全裁定提出的异议申请，标的对象和程序错误，且没有事实和法律依据，其异议不能成立。1.贵院查封的国泰瑞银名下的太和县国泰新城部分房产，已经太和县不动产登记中心出具回执，无法确认异议申请中的房产与法院保全查封的房产为同一标的物；2.颍东农商行申请诉讼保全，并非强制执行程序，在生效判决作出、进入执行程序前并不会对案外人的实体权利造成任何损害，其现在提出执行异议程序不合法，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定申请复议；3.即使提出执行异议，其申请也没有法律依据，该异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条、第二十九条相关规定，不应得到人民法院支持。本院查明，2015年11月9日，国泰公司与刘春签订一份《商品房买卖合同》，合同载明：刘春购买国泰公司开发的位于太和县团结路南侧国泰路东侧国泰瑞银高层住宅楼1604号房屋，该房屋建筑面积116.07平方米，单价为每平方米4629.82元，总价款537383元。2020年10月20日，国泰公司开具价款为537383元不动产房地产开发住宅增值税普通发票。2017年4月18日与望和新世界物业服务中心签订装修协议，刘春缴纳了2020年4月26日至2021年4月26日的该房物业费、2019年12月3日至2021年1月14日的水费、2019年1月至2020年12月的电费。刘春、张爱妮1985年1月1日登记结婚，2015年11月17日补办了结婚证。另查明，2020年3月29日，车洪前、国泰公司将案涉房产抵押给了颍东农商行，并办理了抵押登记。本院认为，本案争议的焦点为案外人刘春、张爱妮对涉案房产是否享有能够排除执行的权利。本案中，本院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人是基于其享有涉案房屋实体权利而对被保全财产提出书面异议，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全若干问题的规定》第二十七条的规定，依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘春与国泰公司签订了商品房买卖合同，支付全部分购房款并合法占用，未办理过户登记非因其自身原因。案外人主张的事实和理由符合能够排除执行的情形，其异议申请成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：中止对安徽国泰瑞银置业有限公司名下位于太和县国泰路望和新城高层住宅楼1604户房屋﹝（2018）太和县不动产权第××号﹞的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 金 光审判员 魏 晋审判员 陶善义二〇二一年三月二十六日书记员 杨 梅附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。