江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民初713号 原告（案外人）：周菊香，女，1984年9月4日出生，汉族，住市。 委托诉讼代理人：张纯，江苏登元律师事务所律师。 被告（申请保全人）：昆山深国际综合物流港发展有限公司，住所地昆山市陆家镇金阳东路****房**。 法定代表人：林江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董佩珊，广东君言律师事务所实习律师。 第三人（被保全人）：江苏白杨湾物流中心有限公司，住所地，住所地昆山市陆家镇金阳东路****房iv> 法定代表人：徐粉扣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄**，江苏柏庐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜国明，江苏柏庐律师事务所律师。 原告周菊香与被告昆山深国际综合物流港发展有限公司（以下简称深国际公司）、第三人江苏白杨湾物流中心有限公司（以下简称江苏白杨湾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告周菊香及其委托诉讼代理人张纯，被告深国际公司的委托诉讼代理人刘园园，第三人江苏白杨湾公司的委托诉讼代理人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明,深国际公司与江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司仲裁程序中的财产保全一案，本院于2018年9月30日作出（2018)苏05财保76号查封裁定，于2018年10月23日向昆山市不动产登记中心送达上述裁定及(2018)苏05执保171号协助执行通知书，对包括涉案昆山市陆家镇陆丰西路68号4号楼514室房屋在内的不动产进行了查封，查封期限至2021年10月22日结束。案外人周菊香对本院查封的江苏白杨湾公司名下位于昆山市陆家镇合丰西路68号4号楼514室房屋向本院提出书面执行异议。本院于2020年6月8日作出（2020）苏05执异35号执行裁定书，裁定：驳回周菊香异议请求。周菊香不服遂向本院提起本案诉讼。 原告周菊香向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除对坐落于昆山市房屋的查封，并停止对该房产的评估、拍卖；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人的商品房购销合同于2017年8月12日签订，系在法院查封案涉房产之前，且按照合同约定支付了除第三人给予的优惠外的全部购房款，第三人也向原告开具了购房发票，原告也将办理产证需要的资料以及代办需要的税费、工本费等全部交由第三人，但因第三人自身存在纠纷，导致案涉房屋至今未办理过户登记，原告对此并无过错。(2020)苏05执异35号执行异议案件中，对款项支付、房屋交付及占有使用等存在事实认定错误。另因案涉购房合同系第三人提供的格式合同，房屋交付日期存在打印错误，原告已经向法院提交了第三人的书面情况说明，该情况在法院受理的其他与被告相关的同类型执行异议案件中均有出现。另执行异议裁定认为案涉房屋为办公用房而非住宅，系对法律适用的片面理解。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告深国际公司辩称，周菊香不具备排除对案涉房屋强制执行的情形，应当驳回其诉讼请求。第一，周菊香提交的房屋现场照片、水电费收据及交房收费一览表等证据，不足以证明其在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有该不动产。第二，案涉房屋购销合同约定的房屋总价为517400元，且约定了支付时间，原告提供的款项支付凭证、收款收据、POS单等支付时间与原告主张的交付房款不能一一匹配，其中29891元系维修基金等费用，不应计入房款，对原告支付的188650元予以认可。第三，案涉购房合同约定商品房交付使用后90日内办理产权登记，且按照原告所述支付第一笔水电费时间为2017年9月5日，则2017年9月至2018年10月案涉房屋被查封，原告未向房屋登记中心预约过不动产登记或者递交过户登记材料等；且发票不是必要的不动产登记资料，故原告对于案涉房屋未办理过户存在过错。第四，案涉房屋系原告自行办公使用，而非用于居住，原告亦未提供证据证明案涉房屋系用于居住且名下无其他居住的房产，房款支付金额为188650元，占房屋总价款的36%，未超过50%，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第五，如法院认为原告的权利能排除执行，诉讼费用也不应由被告承担。 第三人江苏白杨湾公司述称，案涉房屋买卖合同的备案信息可以在昆山市建设局网站核实查询，团购费系该地产项目中普遍存在的情形，原告向第三方支付团购费的事实客观存在，原告提前支付价款第三人给予了价格优惠，认可原告已支付全部款项，案涉房屋也交付给原告，原告可以排除执行。另一直未办理过户手续，是因第三人跟税务局之间存在一定的税务纠纷，所以产证无法及时办理。 为支持其诉讼请求，原告周菊香向本院提交（2020）苏05执异35号执行裁定书、昆山市商品房购销合同、付款收据、付款记录、购房发票、户口本、结婚证、房屋现场照片、水、电费收据、交房收费一栏表、商品房信息管理系统截屏打印件、不动产登记簿查询记录、装修工程合同、企业信用信息公示报告、网上银行电子回单、网购信息、微信聊天记录及微信支付凭证等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。 本院查明，原告周菊香与张舜于2007年9月5日登记结婚，刘秋良系张舜母亲、周菊香婆婆。 2017年6月27日，周菊香通过农业银行（尾号5474）向江苏白杨湾公司支付60000元。江苏白杨湾公司向张舜出具一份入账日期为2017年6月27日编号为3108328号的收据，载明：交款单位张舜，收款方式刷卡，人民币60000元，收款事由4#514定金。 2017年7月6日，周菊香作为甲方与昆山艺域原创装饰设计工程有限公司签订《装修工程合同》一份，工程地点为：昆山陆家镇合丰财富湾4栋514室。张舜于2017年7月16日支付首付工程款18000元，于2017年9月23日支付剩余工程款5000元。 2017年7月22日，周菊香婆婆刘秋良通过农业银行（尾号3776）向江苏白杨湾公司支付119000元、周菊香通过农业银行（尾号5474）向江苏白杨湾公司支付80400元。江苏白杨湾公司向周菊香出具一份入账日期为2017年7月22日编号为3108331号的收据，载明：交款单位周菊香，收款方式POS，人民币199400元，收款事由4#514购房首付款。 2017年8月12日，江苏白杨湾公司(甲方、卖方)与周菊香(乙方、买方)签订了合同编号为2017015042的《昆山市商品房购销合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于昆山市的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为3205832011CR0034。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名白杨湾物流中心，建设工程规划许可证号为建字第320583201331325④号，施工许可证号为3205832013073002；买受人购买的商品房为现房，商品房销售许可证号为2016129；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4幢514号房，该商品房的用途为办公楼，属框架结构，层高为21，该幢房屋总建筑层数6层，该套房屋所在层数5层。该商品房办公楼建筑面积共103.48平方米，套内面积76.546平方米，单价每平方米5000元，商品房总价款为517400元。分期付款，首付款人民币259400元整，余款于2017年12月30日支付人民币64500元整，2018年6月30日支付人民币64500元整，2018年12月30日支付人民币64500元整，2019年6月30日支付人民币64500元整；出卖人应当在2017年3月31日前，将具备下列条件即该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其中第十八条约定，买受人的房屋仅作商业办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体机构、承重结构和用途。落款处盖有江苏白杨湾公司合同专用章及周菊香签名、手印。 2017年9月5日，江苏昆利洋物业管理有限公司向仲占辉出具编号为3947001的收款收据，内容载明：商品名称及规格4-514室，新卡，数量电83、电452、水00240，对应金额100元、452元、120元，合计672元。2017年12月4日，江苏昆利洋物业管理有限公司向张舜出具编号为2958271的收款收据，内容载明：商品名称及规格4#514室，数量222，金额200元。 2018年3月7日，周菊香通过农业银行（尾号5474）向江苏白杨湾公司支付44500元，张舜通过平安银行（尾号9597）向江苏白杨湾公司支付20000元。江苏白杨湾公司向张舜出具一份入账日期为2018年3月7日编号为004576号的收款收据，载明：付款人名称4#514房款张舜，结算方式刷卡，名称无，金额64500元。 2018年3月8日，周菊香通过农业银行（尾号5474）向江苏白杨湾公司支付29891元。江苏白杨湾公司向张舜出具编号分别为004577、004578、004579的三份收款收据，载明：付款人名称4#514房款张舜，分别为产证代办费300元、维修基金12935元、契税及其它办证费16956元。 2018年12月25日，周菊香丈夫张舜分别通过交通银行（尾号7213）、平安银行（尾号9597）、农业银行（尾号1179）各向江苏白杨湾公司支付10000元；周菊香通过农业银行（尾号1516）向江苏白杨湾公司支付12000元、122150元。上述合计164150元。 2018年12月25日，江苏白杨湾公司向周菊香开具了金额为517400元的江苏增值税普通发票，载明：不动产，4号楼514室。同日，江苏白杨湾公司作为甲方、江苏昆利洋物业管理有限公司作为甲方选聘的物业管理公司、周菊香作乙方签订了《昆山市前期物业管理服务协议》一份，其中载明的周菊香所购买房屋（办公楼），坐落在****。同日，江苏昆利洋物业管理有限公司向张舜、周菊香4#514出具编号为0383034的收款收据，载明收到2018年12月25日至2019年12月25日的物业管理费共计3104.4元。 另查明，2017年7月22日，周菊香另支出80600元。昆山天佳艺装饰有限公司向周菊香出具一份入账日期为2017年7月22日编号为5870770号的收据，载明：交款单位周菊香，收款方式POS，人民币108600元，收款事由4#514，工程抵押款。 又查明，周菊香在（2020）苏05执异35号案件中提交了补充说明及江苏白杨湾公司的情况说明一份，表示合同签订日期问题是由于双方先草签合同后打印正式合同，故在合同中出现日期错误；且购房合同与实际支付价格有差额，系周菊香提前支付了房款，江苏白杨湾公司在总价基础上进行了一定的优惠。 庭审中，周菊香表示，其和江苏白杨湾公司草签合同，后正式签订了合同文本，交付时间不符系打印错误；实际案涉房屋已交付原告，并由原告装修后占有使用；另关于80600元系团购费，团购费是支付给中介公司的，后以昆山天佳艺装饰有限公司的名义出具了收据。其总共支付案涉购房款488050元，差价29350元是江苏白杨湾公司因其提前支付房款给予的优惠价。江苏白杨湾公司表示，对收到的案涉房屋款项、办证费用等均无异议，且表示付款总额与合同约定不一致是因为原告提前付款，故给予购房优惠29350元。对于未能办证，江苏白杨湾公司表示是因为和税务部门有纠纷，开票受到限制导致案涉房产等无法及时办理产证。对于2017年7月22日另外的80600元，其表示是其公司委托中介公司进行销售，约定了销售底价，超过底价部分被中介公司以其他名目收走了，这笔钱没有到其公司名下，原告向第三人支付团购费是客观事实。另对于案涉房屋地址名称不一致的问题，江苏白杨湾公司表示，该房产项目在销售阶段使用名称“合丰财富湾”，后审批名称是白杨湾物流中心；且当时买卖合同地址是“合丰西路68号”，正式地址是陆丰西路68号。 本院认为，财产保全过程中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，周菊香与江苏白杨湾公司签订了《昆山市商品房销售合同》，落款时间为2017年8月12日，系本院查封之前。结合周菊香提供的案涉房屋装修合同及支付凭证、江苏昆利洋物业管理有限公司向周菊香丈夫张舜出具的水电费收据等证据，本院对周菊香在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产等事实予以确认。对于案涉房屋的付款情况，虽周菊香的款项支付和合同约定不符，但其实际支付款项金额均在分期付款之前，江苏白杨湾公司对于周菊香的付款方式予以认可且给予部分优惠，并向周菊香开具了案涉不动产发票，故对周菊香已全部支付案涉房屋价款的事实，本院亦予以确认。另周菊香已于2018年3月8日向江苏白杨湾公司支付了维修基金、契税及其他办证费用29891元及产证代办费300元，并由江苏白杨湾公司出具了相应收据，而本院查封时间为2018年10月，结合江苏白杨湾公司关于系因第三人跟税务局存在税务纠纷，无法开具票据、无法及时办理产证的陈述，本院认为案涉房屋不能过户的原因不能归责于原告。 综上，本案执行标的符合中止执行的条件。现原告周菊香要求解除对坐落于昆山市房屋的查封，并停止对该房产的评估、拍卖，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行本院作出的(2018)苏05执保171号执行裁定中查封的江苏白杨湾物流中心有限公司名下位于昆山市房屋。 案件受理费8974元，由被告昆山深国际综合物流港发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行账号：10×××75）。 审判长  王蔚珏 审判员  赵丽丹 审判员  水天庆 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  江馨仪