北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2537号上诉人（原审被告）：常瑞，女，1960年9月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙玉江，北京市信利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李换菊，女，1937年4月26日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。上诉人常瑞因与被上诉人李换菊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0106民初22411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。常瑞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审；本案一、二审诉讼费用由李换菊承担。事实和理由：一、一审判决仅以“合同相对性原则”否认本案房屋买卖合同系因房屋政策变动原因导致无法履行，从而要求常瑞承担违约责任，不符合本案客观事实。本案存在房屋连环买卖合同，对此李换菊、北京链家房地产经纪有限公司均明确知晓。涉案合同未能履行并非常瑞主观原因所致。二、一审判决认定常瑞“一直拒绝与李换菊解除网签登记”违背事实。解除网签并非常瑞能够单独完成，在房屋退还李换菊后，常瑞多次要求解除网签，是因为李换菊拖延而未完成。三、常瑞将房屋退还李换菊后，北京链家房地产经纪有限公司即为李换菊联系了新的购买方，但李换菊拒绝出售，而是将涉案房屋出租，因此即使存在李换菊所述“房价下跌”损失，也不应由常瑞承担。李换菊并未提交证据证实损失的存在和具体金额。违约金应以实际损失为基础，约定违约金超过损失的30%的，应认定为过高，当事人可以要求减少。李换菊辩称，同意一审判决。李换菊向一审法院起诉请求：1．判令常瑞给付我违约金86万元；2．诉讼费用由常瑞承担。一审法院认定事实：2017年3月14日，李换菊（出卖人）与常瑞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：常瑞购买李换菊名下位于北京市丰台区丰仪南路1号院11号楼2层1单元204号房屋一套，建筑面积81.33平方米。房屋成交价格为1200000元；家具、家电装饰装修及配套设施等作价3100000元，该价款由买受人一并另行支付给出卖人。关于定金的支付，双方约定买受人应于2017年3月14日支付第一笔定金70000元，于2017年3月15日支付第二笔定金30000元。关于购房款的支付，买受人应于2017年4月16日支付第一笔购房款1000000元，于2017年7月20日支付第二笔购房款1200000元，于2017年7月20日支付第三笔购房款2000000元。关于房屋的交付，出卖人收到买受人第一笔首付款当日将房屋交付给买受人。关于违约责任，双方约定若买受人拒绝购买房屋，则构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向出卖人支付违约金，买受人已支付的款项冲抵违约金，多退少补；在协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。合同签订后，常瑞于2017年3月14日及2017年3月15日支付李换菊购房定金共计100000元，并于2017年4月21日通过其中国建设银行账户向李换菊支付购房款900000元。涉案房屋于2017年4月21日交付于常瑞，后常瑞对房屋进行了装修。2017年9月13日，李换菊向常瑞、北京链家房地产经纪有限公司发出通知书一份，载明：“贵我三方签订有《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，合同编号：100000754723。现《补充协议》约定支付第二笔、第三笔款项日期届满早已超过15日，虽经几方多方面想办法，但是常瑞一方始终没能付款……我方现在正式提出解除《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，同时要求常瑞一方配合办理解除网签合同手续，并履行补充协议违约责任中第3条赔偿甲方房屋总价款的20％……”因合同无法继续履行，涉案房屋于2017年10月交还于李换菊。一审法院另查，案外人姚晶晶曾因与常瑞及北京链家房地产经纪有限公司的房屋买卖合同纠纷诉至本院，主张解除双方及第三人链家公司签订的房屋买卖合同及其补充协议，并返还购房款1050000元并支付利息。常瑞反诉称，因姚晶晶一方怠于办理网签过户手续，致使合同后续无法履行，故要求解除双方房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同，并赔偿损失70万元。本院认定，涉案房屋系酒店类房屋，因在合同履行期间北京市针对酒店类商业用房购买条件出台了新的政策，姚晶晶不符合相关条件，系不可归责于双方当事人的房屋政策变动原因，致使双方合同不能履行，对于常瑞要求赔偿损失的反诉主张不予支持。一审法院于2019年5月23日作出（2018）京0106民初8179号民事判决书判决：一、解除姚晶晶与常瑞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及姚晶晶、常瑞与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》及《补充协议（2）》；二、常瑞于判决生效之日起七日内返还姚晶晶购房款105万元；三、驳回姚晶晶的其他诉讼请求；四、驳回常瑞的反诉请求。一审庭审中，常瑞称其出售原有房屋再购买李换菊房屋系换房行为，该情况在与李换菊签订房屋买卖合同时已明确告知，因政策原因案外人姚晶晶无法继续履行与常瑞之间的房屋买卖合同，致使常瑞方无法向李换菊支付购房款，常瑞无过错，无需承担违约责任。李换菊称常瑞与其他人之间的交易行为与其无关，对其换房行为不知情，解除合同同时常瑞应承担违约责任。后常瑞以房屋买卖合同纠纷为由将李换菊、案外人姚晶晶诉至一审法院，要求李换菊退还购房款并支付装修等费用。一审法院于2019年11月21日出具（2019）京0106民初31978号民事判决书，判决李换菊退还常瑞购房款100万元，给付装修款5万元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，案外人姚晶晶因房屋政策变动原因无法履行与常瑞的《北京市存量房屋买卖合同》，双方经诉讼解除合同。后常瑞经诉讼确认与李换菊的《北京市存量房屋买卖合同》解除，李换菊退还购房款及装修费。现李换菊以常瑞根本违约为由诉至本院要求常瑞给付违约金，常瑞以其与案外人姚晶晶之间的《北京市存量房屋买卖合同》因房屋政策变动原因无法履行而解除为由要求在本案中不承担责任，基于合同相对性原则，上述所涉交易分属于不同的合同，法律关系彼此独立，不应混同。故对常瑞该项辩解，一审法院不予采信。常瑞作为房屋连环买卖的合同主体，对于其中的风险应有相应的预见能力，其于2017年10月即将涉诉房屋退还李换菊，却一直拒绝与李换菊解除网签登记，客观上限制了李换菊将房屋再次出售，对于损失的发生及扩大采取放任态度，应承担相应的后果。关于违约金的金额，本院综合考量合同履行情况、当事人的过错程度，房屋市场行情、预期利益、损失情况酌情予以确定。综上，一审法院于2020年9月判决：一、常瑞于判决生效之日起七日内给付李换菊违约金700000元；二、驳回李换菊的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，常瑞向本院提交与北京链家房地产经纪有限公司工作人员李卫东所作的调查笔录，欲证明本案房屋买卖系连环买房，李换菊与中介公司都知晓，与案外人姚晶晶的合同因政策原因不能履行，导致常瑞与李换菊的合同亦不能履行；常瑞多次要求解除合同和网签，因为李换菊不配合不能完成；中介公司曾为李换菊另行联系买家，李换菊不同意出售。李换菊对该证据的真实性、关联系、合法性均不认可。本院认为，在李换菊不认可该调查笔录，且无其他证据加以佐证的情况下，对该调查笔录本院难以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李换菊与常瑞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》属于双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。常瑞未能按照合同约定履付款义务，经诉讼确认双方签订的房屋买卖合同解除，李换菊退还购房款及装修费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院综合考量合同履行情况、当事人的过错程度，房屋市场行情、预期利益、损失情况酌情确定的违约金数额无明显不妥，本院予以维持。常瑞以其与案外人姚晶晶之间的房屋买卖合同因房屋政策变动原因无法履行而解除作为抗辩理由。根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。据此，常瑞与案外人姚晶晶之间的房屋买卖合同关系与本案没有法律上的关联关系，该合同的履行情况对本案没有影响；而且常瑞自认双方未在合同中约定将其与姚晶晶的房屋买卖合同的履行情况作为本案合同付款义务的履行条件，双方亦无相关口头约定，故常瑞对未依约付款的事实没有合法的履行抗辩权。因此，本院对常瑞的抗辩意见及上诉意见不予采纳。综上所述，常瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由常瑞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年三月二十三日法官助理 郝琪琪书 记 员 刘 杉