浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1015号上诉人（原审被告）：於友增，男，1956年9月4日出生，汉族，住乐清市。上诉人（原审被告）：詹小芽，女，1960年6月10日出生，汉族，住乐清市。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：於丹华（於友增、詹小芽之女儿），住乐清市。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：於建强（於友增、詹小芽之子），住乐清市。被上诉人（原审原告）：於庆益，男，1941年10月22日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：胡秀云，浙江履信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢璐环，浙江履信律师事务所律师。上诉人於友增、詹小芽因与被上诉人於庆益房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2020）浙0324民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。於友增、詹小芽上诉请求：撤销一审判决主文第一项。事实和理由：一、一审法院未查清事实，於友增、詹小芽是被胁迫出卖涉案房屋，该房屋买卖合同应属无效。1992年间，於友增、詹小芽向於庆益购买两间房屋，用于酿酒维持生计。房屋交付、房款付清几年后，於庆益要求於友增、詹小芽退还一间房屋。於友增、詹小芽不同意，於庆益以不办理过户及要与於友增、詹小芽打官司相威胁，无奈之下，於友增、詹小芽将祖上留下的一间房屋卖给於庆益供其养老。双方约定於庆益百年之后由於友增、詹小芽回购。该房屋被胁迫出售时，是於友增、詹小芽一家六口唯一的住宅。於友增、詹小芽系农民，而於庆益系城镇居民，该房屋的土地是农村宅基地，属于集体所有，故该买卖行为违背了国家政策规定，应属无效。二、即使法院认定买卖合同成立，该合同也属于附条件的买卖合同。在涉案房屋买卖的过程中，於庆益承诺百年之后由於友增、詹小芽回购。在一审庭审中，於友增、詹小芽认可出卖行为之后，於庆益当庭变更诉讼请求为确认买卖合同的效力，但却未提及双方之间存在对该交易的他项权利，导致本案的事实未查清。於庆益辩称，一、於友增、詹小芽关于购买房屋经过的陈述与客观事实不符。当年，於庆益作为长辈体谅晚辈家里人口多、住房少，自愿将自己的两间房屋与於友增、詹小芽家的一间房屋对换，於友增、詹小芽在一审庭审中枉顾客观事实，否认双方之间的对换协议，主张双方之间属于房屋买卖关系。为减轻诉累，於庆益对於友增、詹小芽主张的买卖关系予以认可，并变更了诉讼请求。如果於友增、詹小芽认为买卖合同无效或者具有胁迫等可撤销情形，应先行提出诉讼，或者反诉，而不是在本案中以答辩的形式或者上诉的方式提出主张。二、於友增、詹小芽所谓的买卖合同附条件，是其单方杜撰。请求维持原判。於庆益向一审法院起诉请求：1、确认於庆益与於友增、詹小芽于1995年2月10日签订的《房屋使用权调换协议书》有效；2、确认坐落于乐清市××镇××村的房地产［集体土地建设用地使用证号为：乐政集建（94）第1601976号］归於庆益所有；3、判令於友增、詹小芽办理乐清市××镇××村房屋［集体土地建设用地使用证号为乐政集建（94）第1601976号］建设工程规划许可证及房屋不动产首次登记，并协助於庆益办理房屋不动产转移登记手续。案件审理中，於庆益自愿撤回第3项诉讼请求，并变更第1项诉讼请求为：确认於庆益与於友增、詹小芽于1995年2月订立的房屋买卖协议有效。一审法院认定事实：於庆益系城镇居民户口，於友增、詹小芽系乐清市××镇××村村民。1994年5月25日，於友增申领了集体土地建设用地使用证［证号：乐政集建（94）字第1601976号］，该证载明使用权人於友增，地址雁荡镇泽前村，地号16-27-238，用地面积34.6ｍ2，用途为住宅。1995年2月，於庆益与於友增、詹小芽订立房屋买卖协议，於友增、詹小芽将坐落于乐清市××镇××村××层房屋作价1万元出卖给於庆益。房款已付清，房屋亦已交付。2006年，於庆益在未取得建设工程许可手续的情况下，在涉案房屋上建造了第三层建筑物。涉案房屋尚未办理房屋所有权登记。审理中，经向乐清市自然资源和规划局发函询问，该局复函中载明“关于涉案房屋的建设工程规划许可证是否具备条件办理，房屋不动产是否具备条件办理首次登记的问题。经我局调查，该不动产现状一间三层，一、二层建筑物的建设时间早于雁荡镇实施规划管理时间，一、二层建筑物根据《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证的通知》的规定，不需要办理工程规划许可手续；第三层建筑物系2006年建设，未取得建设工程许可手续，须经相关职能部门依法处罚，再经乐清市住房和城乡建设局补办建设工程规划许可证及建设工程规划核实确认书后，方可确定房屋所有权。关于该不动产第三层建筑物能否补办建设工程规划许可证的问题，请贵院函询乐清市住房和城乡建设局，待补办建设工程规划许可后再给予办理不动产首次登记”等内容。一审法院认为，虽然双方均没有提供房屋买卖书面协议，但双方对于1995年2月订立房屋买卖协议，於友增、詹小芽将坐落于乐清市××镇××村××层房屋作价1万元出卖给於庆益的事实均无异议，故予以确认。该房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效合同。於友增、詹小芽主张其系受胁迫而将房屋出卖给於庆益，但未提供相应证据予以证明，不予采纳。因此，对于於庆益要求确认其与於友增、詹小芽于1995年2月订立的房屋买卖协议有效的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中於庆益虽与於友增、詹小芽订立有效的房屋买卖协议，但涉案房屋未办理所有权登记，更未完成变更登记手续，於庆益主张确认涉案房产归其所有的理由不能成立，不予支持。於友增、詹小芽辩称於庆益在订立房屋买卖协议时承诺其百年之后将涉案房屋重新卖还给於友增、詹小芽，但未提供充分有效证据证明自己的主张，应承担举证不能的不利后果，故对於友增、詹小芽的该辩解，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认於庆益与於友增、詹小芽于1995年2月订立的房屋买卖协议有效；二、驳回於庆益的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由於庆益负担1110元，於友增、詹小芽负担40元。本院二审期间，於友增、詹小芽向本院提交了以下证据：1、证人於作兰的视频及相应的语音整理资料。证明於庆益买於友增、詹小芽的房子是以百年之后由於友增、詹小芽回购为条件。2、证人杨某的书面证言。证明於庆益要求於友增、詹小芽退还一间房屋及承诺其他百年之后把涉案房屋卖还给於友增、詹小芽时，杨某均在场并知晓该情况。3、於庆益与詹小芽的通话录音。证明於庆益将两间房屋卖给於友增、詹小芽后，又担心自己年事高了没有房屋居住，要求退还一间房屋。4、证人於新式的当庭证言。於新式称其听於庆益的大姐於作兰说过涉案房屋买卖的事情，但当时其不在现场，不清楚双方是否有过於庆益百年之后将房屋卖还给於友增、詹小芽的约定。於庆益认为证据1形式不符合要求，於作兰作为证人应当出庭接受双方的质询。且视频系经过截取，没有反映整个过程，於作兰也没有陈述实质性的内容，不能证明於友增、詹小芽的待证事实。对证据2的证据三性均有异议。对证据3有异议，认为该录音内容不完整，其所说的话中途被掐断。对证据4有异议，於新式在一审已参与旁听，且其表示都是听他人所述，无法证实於友增、詹小芽的待证事实。本院认为，证据1、3仅截取部分内容，不能反映整个过程，且截取的部分亦无法反映於友增、詹小芽主张的双方曾达成由於友增、詹小芽回购的合意。而证据2是否系证人杨某本人出具，无法确认，且内容亦无其他证据佐证，故对该证据本院不予确认。於新式在一审中已参加旁听，故对其证言本院不予确认。经审查当事人一审提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。於友增、詹小芽主张於庆益以不予协助办理出卖给其房屋的过户手续及向法院起诉相威胁，迫使其签订涉案合同，但未提供证据加以证明，故对其该事实主张，本院不予采信。於友增、詹小芽主张於庆益曾承诺百年之后涉案房屋由其回购，同样未提供证据加以证明，一审法院对其该事实主张未予认定，处理正确。综上，涉案房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。於友增、詹小芽的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由於友增、詹小芽负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二一年三月十二日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛