苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7840号原告：苏州中润商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带西路**。法定代表人：蔡祥贤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚洁、刘长伟，江苏益友天元律师事务所律师。被告：陈霖，男，汉族，住四川省大竹县。被告：蒋正毅，男，汉族，住四川省大竹县。被告：理想国青年（北京）文化科技有限公司，住，住所地北京市朝阳区清河营东路**院**楼**1004/div>法定代表人：文兴坤。原告苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润公司）与被告陈霖、蒋正毅、理想国青年（北京）文化科技有限公司（以下简称理想国公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法由审判员杜荣尚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中润公司的委托诉讼代理人姚洁、刘长伟，被告陈霖、蒋正毅到庭参加诉讼，被告理想国公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中润公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告陈霖、蒋正毅之间的租赁合同关系于2020年1月7日解除，两被告将位于苏州市吴中区丽丰商业广场五层503号、504号、504-1号以及1层126-1号房屋返还原告；2.被告陈霖、蒋正毅支付自2019年7月12日起至2020年1月7日止、按5.4元/天/平方米计算的租金及物业费损失共计2066591元；3.被告陈霖、蒋正毅支付自2020年1月8日起至实际返还之日止、按7元/天/平方米计算的房屋占用费；4.被告陈霖、蒋正毅支付按5.4元/天/平方米的标准向原告支付三个月重新招商期间的租赁费和物业费共计1039068元；5.被告理想国公司对被告陈霖、蒋正毅上述第二、三、四项诉请的付款义务承担连带责任；6.本案诉讼费由三被告承担。审理中，原告将第二项诉请金额变更为609584.5元；第三项诉讼请求变更为被告陈霖、蒋正毅支付自2020年1月8日起至同年4月7日止、按7元/天/平方米计算的房屋占用费1346940元；第四项诉讼请求金额变更为306495元。事实和理由：2018年12月16日，其与被告理想国公司就位于吴中丽丰××商业广场××、××、××号以及××号房屋租赁事宜签订《中润•苏州中心房屋租赁合同》。2019年8月29日，约定承租人主体变更为陈霖、蒋正毅，同时陈霖、蒋正毅对原合同的履行承担连带责任。后承租人在装修阶段即一直停工，严重违反合同开业日期的约定，其也无法联系被告，故其于2020年1月向陈霖、蒋正毅邮寄了《解除合同通知书》，陈霖、蒋正毅应将房屋返还原告，并支付相应的租金、物业费及违约金，被告理想国公司承担连带责任。故诉至法院。被告陈霖、蒋正毅共同辩称，两人入职被告理想国公司时间不长，担任销售员，被告理想国公司未与两被告签订劳动合同，仅发放了两个月工资。两被告在理想国公司原法定代表人高政威要求下，才在变更承租主体协议上签名，但两被告实际并未参与被告理想国公司经营，被告理想国公司连钥匙都没有给两被告，本案租赁与两被告无关。在诉讼过程中，其联系了公司法定代表人高政威、文兴坤，该两人要求两被告不要出庭，不要管本案租赁事宜。综上，请求法院驳回对两被告的诉讼请求。被告理想国公司未作答辩。经审理认定事实如下：2018年12月15日，原告（甲方，出租方）与被告理想国公司（乙方，承租方）签订《中润•苏州中心房屋租赁合同》，甲方将位于苏州市吴中丽丰商商业广场五层503号出租乙方，土地用途为商业服务业，非住宅，甲乙双方同意按777平方米计算租金、物业管理费及其他以租赁面积为基数计算的费用，乙方承诺租赁房屋作为经营“理想城堡、婚宴策划、婚宴酒店”，保证不擅自改变上述用途。租期自2018年12月16日起至2026年12月15日止，共计8年，甲方给予乙方自交房之日起3个月免租装修期，即2018年12月16日至2019年3月15日止，乙方应于2019年3月16日开始营业，逾期开业，免租装修期不顺延。若乙方逾期超过三十日仍未开始营业，甲方有权解除本合同，乙方承担违约责任。暂定交房日期为2018年12月16日，装修期从交付日期开始计算。第四条关于租赁费（租金、场地管理费、设备租赁费及物业管理费）约定，第4.1条约定，自装修期限届满后次日起开始计算租赁费用(即租金、场地管理费、设备租赁费、物业管理费，但不包括停车场费用，停车费需乙方另行支付)，租金每年按税前月营业额提成的6%计算，场地管理费每年按税前月营业额提成的4%计算。4.2租赁费用支付方式：先用后付，每月租赁费用于次月初开始结算，乙方应于次月15日前将上个月租赁费支付至甲方指定账户。按照本合同4.1.1方式收取租赁费用的，乙方应于每日向甲方提供所有与营业额有关的资料包括但不限于所有营业额记录、所有发票等，以供双方核对并计算上个日历月按4.1.1方式的租赁费用，乙方应于甲乙方发出付款通知后15日内将向甲方支付上个日历月应支付的租赁费用。4.3乙方须于每月前十个工作日内向甲方提供有关乙方商铺前一个月之真实、完整的净销售额月报表，以便甲方查阅，乙方商铺的净销售额月报表须由乙方签字盖章确认。4.4乙方应当保证其每一年度的税前营业额不低于人民币1200万元。如乙方连续三年的税前营业额低于1200万元，则乙方该房屋自第四年度起即2021年12月16日至2026年12月15日止期间的租赁费用按照税前营业额的15%提成计算。第八条第二款约定，乙方超过本合同规定的时限十日以上未进场装修或未正常经营的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权按第十二条规定立刻收回房屋，并处置商铺内一切物品，在无需另行通知乙方的情况下将本合同内的租赁商铺另行租赁，按本合同9.2条追究乙方违约责任。第九条违约责任约定，9.2如甲方按本合同的规定解除本合同的，乙方还须向甲方支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间（三个月）的租赁费用和物业管理费的总和，同时，乙方应赔偿因其违约而造成的甲方的损失。9.5乙方须在实际交房日次日进场装修，如乙方不能在装修期截止日5日前，即2019年3月10日前完成装修工程，则甲方有权解除合同。第十二条关于房屋交还约定。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还该房屋，乙方按照每日每平方米人民币7元的标准支付占用使用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同就其他事项进行了约定。落款甲乙方加盖原、被告公司公章。当日，原、被告就吴中丽丰商商业广场五层504号以及五层504-1号、1层126-1号房屋分别签订了与上述五层503号房屋租赁合同内容基本一致的两份租赁合同，该三套房屋分别按706平方米、562平方米、93平方米计算租金、物业管理费及其他以租赁面积为基数计算的费用。三份合同签订后，被告理想国公司支付租赁保证金100000元、装修保证金10000元，共计110000元。审理中，原告表示，保证金同意在本案中直接抵扣三被告欠付的款项。2019年7月12日，原告与被告理想国工作人员确认了租赁房屋水电表读数，办理了交房。2019年8月29日，出租方原告（甲方）、被告理想国公司（乙方）、陈霖（丙方，身份证号码××）、蒋正毅（丁方，身份证号码××）签订《主体变更协议》，三方同意涉案四套房屋的三份合同项下承租方由乙方变更为丙方、丁方，即丙方、丁方概括承受三份租赁合同权利义务，另外丙方、丁方对乙方原合同履约行为承担连带保证责任，同时乙方承诺对丙方、丁方履行原三份合同的行为承担连带保证责任。本协议是对租赁合同的更改和补充，构成租赁合同的一部分。如本协议与租赁合同有冲突的，以本协议约定为准，本协议未涉及事宜，仍按照租赁合同约定执行。落款甲方加盖原告公司合同专用章，乙方加盖被告理想国公司公章，丙方、丁方分别由陈霖、蒋正毅签名、按手印。同时，三被告共同出具了承诺书三份，再次重申了《主体变更协议》的内容。后附被告陈霖、蒋正毅的身份证复印件。两被告陈述，两被告当时只是销售，理想国公司没有与其签订书面劳动合同，还拖欠两个月工资，高政威要求两被告在《主体变更协议》签名，高政威表示签名之后涉案商铺的项目就归两被告管理，两被告认为作为被告理想国公司员工身份签名也没有什么，协议上留的号码都不是两被告本人的号码，但之后被告理想国公司没有让两被告管理，钥匙、资料都没有交，两被告都没有进场，两被告也是被高政威所骗，因此两被告不应承担责任。原告陈述，涉案项目招商团队集体离职，签订《主体变更协议》具体过程不清楚。原告中润公司分别于2020年1月4日、1月6日向被告蒋正毅、陈霖邮寄《解除合同通知书》，该函件载明：根据租赁合同约定，承租方应于装修期届满次日即开始营业，否则出租方有权解除合同，截至本通知书发出之日，承租方仍未装修完毕，并处于停工状态，现告知解除双方之间的租赁合同。被告陈霖、蒋正毅陈述，解除通知书大约于2020年1月7日收到，也联系了高政威，高政威告知两被告与两被告无关，不用管这个事情，两被告以为，既然合同解除了，就没有后续租金事宜等，其也是受到被告理想国公司的欺诈，应由被告理想国公司承担责任。原告表示，目前涉案房屋仍处于装修停工状态。关于租金及物业费情况。原告表示，三被告未缴纳过租金，参照丽丰商场同类地段计费情况，五楼租金为0.9元/平方米/天，五楼物业费为0.5元/平方米/天，一楼租金为4元/平方米/天，一楼物业费为55元/平方米/月。自房屋交付日即2019年7月12日至合同解除日即2020年1月7日，按上述标准计算，承租方欠付的租金、物业费共计609584.5元。合同解除后，主张按7元/天/平方米计算三个月的房屋占有使用费。另外，按合同约定，被告理想国公司应支付相当于三个月租金、物业费金额的违约金，该违约金主张按同类地段标准计算。对此提供同类地段的租赁合同，佐证租金及物业费标准。被告陈霖、蒋正毅表示，两被告未缴纳过租金。上述事实，由原告提供的《中润•苏州中心房屋租赁合同》、主体变更协议、水电费抄表记录、解除合同通知书及邮寄凭证，及本院制作的庭审笔录、谈话笔录等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告理想国公司签订的系列协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。关于《主体变更协议》。原告在签订该协议时明知被告陈霖、蒋正毅刚满十八周岁，且该两被告仅为理想国公司普通销售人员，并非为与理想国公司具有较强利益关联的类似于高管或股东等人员身份，且涉案商铺的商业规模已显著超越被告陈霖、蒋正毅履约能力、市场风险判断能力范围，而原告作为具有一定市场经验的商主体，理应甄别签订该《主体变更协议》有异于正常市场行为，现原告对此并不能作出合理解释（原告称招商团队已集体离职），被告陈霖、蒋正毅与原告之间所谓租赁合意系虚伪意思表示，为无效，隐藏行为是原告与理想国公司之间的租赁，应按原告与理想国公司之间租赁关系处理，况且签订该协议之后，并无证据证明被告陈霖、蒋正毅以实际行为履行了租赁合同。综上，本院认定本案租赁合同承租方主体为被告理想国公司，原告主张被告陈霖、蒋正毅作为承租人身份承担责任，本院不予认定。关于合同解除及合同清理。本案中，被告理想国公司未按照合同约定开业，原告有权依约解除合同，被告陈霖、蒋正毅陈述大约于2020年1月7日收到了解除函件，并告知了被告理想国公司法定该表人，故本院认定原告与被告理想国公司之间的租赁关系于2020年1月7日解除，被告理想国公司应将承租的涉案房屋腾空返还原告。关于结欠的租金，根据本案出承租方租赁情况，原告主张按同类地段租金及物业费标准计算租金、物业费，在合理范围之内，本院予以认定。经核算，被告理想国公司支付原告2019年7月12日起至2020年1月7日止租金及物业费共计609584.5元。扣除被告理想国公司缴纳的保证金110000元，被告理想国公司支付原告租金及物业费499584.5元。原告主张相当于三个月重新招商期间的租赁费和物业费违约金306495元，符合双方约定，金额在合理范围之内，本院予以支持。合同解除后，原告主张按合同约定7元/天/平方米标准计算三个月房屋占有使用费，鉴于原告已主张了违约金损失，本院酌定房屋占有使用费仍按同类地段房屋标准计算三个月，为306495元。综上，被告理想国公司共计支付原告1112574.5元。被告理想国公司无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利，应承担相应不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州中润商业发展有限公司与被告理想国青年（北京）文化科技有限公司之间租赁关系于2020年1月7日解除。二、被告理想国青年（北京）文化科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴中区丽丰商业广场五层503号、504号、504-1号以及1层126-1号房屋返还原告苏州中润商业发展有限公司。三、被告理想国青年（北京）文化科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司人民币1112574.5元。四、驳回原告苏州中润商业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12452元，公告费600元，合计人民币13052元，原告苏州中润商业发展有限公司负担6226元，被告理想国青年（北京）文化科技有限公司负担6826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  杜荣尚二〇二一年三月十日书记员  单 文