广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5081号上诉人（原审被告）：林清毅，男，1975年4月11日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江贵英，女，1964年7月12日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：李娜，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙敦艳，广东格士律师事务所实习律师。上诉人林清毅因与被上诉人江贵英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。林清毅上诉请求：1.撤销一审判决第三项，即林清毅无需赔偿损失15000元（一审判决载明的自2019年8月19日至上诉之日利息约15000元）；2.一二审案件诉讼费、保全费均由江贵英承担。事实和理由：一审判决第三项判决林清毅需要向江贵英赔偿损失，事实认定有误。江贵英在合同解除前已经收取了林清毅相关方的大量租金，因合同解除，涉案合同自始无效，江贵英收取租金的行为也一并无效，江贵英应予以返还或者在涉案购房款的本金中抵扣，林清毅无须再向江贵英支付任何经济损失。二、一审判决按照371560元为本金计算利息是错误的。371560元中360000元系涉案购房款，11560元为综合税费，并非房款。且涉案房屋评估总值低于360000元，更加可以证明涉案合同解除对江贵英没有经济损失，故不应支持江贵英主张的购房款利息。综上，请求二审撤销一审判决第三项，改判林清毅无须向江贵英赔偿15000元利息损失。江贵英辩称，不同意林清毅的上诉请求。一、本案系房屋买卖合同纠纷，林清毅上诉主张双方属于租赁关系，属于另一法律关系，与本案无关。且一审中林清毅也表明无须江贵英退回已收取的租金。二、林清毅未在约定期限内履行办理涉案房屋的过户手续，亦未实际向相关部门缴纳税费，合同解除后江贵英有权根据合同约定要求林清毅承担赔偿损失的违约责任。一审判定从合同解除之日起以371560元为本金计算违约责任，已经综合考虑了合同解除前江贵英已取得的租金收益，综上，请求二审驳回林清毅的上诉请求，维持原判。江贵英于2019年4月2日向一审法院起诉请求：1.林清毅向江贵英支付违约金，以360000元为本金，以日1‰的标准自2016年11月26日计至2019年5月20日共326160元；2.确认《商铺买卖合同》于2019年5月20日解除；3.江贵英向林清毅退还403160元；4.林清毅向江贵英赔偿后续损失，以403160元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准自2019年5月21日起计至实际清偿之日止；5.本案诉讼费及保全费用全部由林清毅承担；6.本案评估费用由林清毅承担。一审法院认定事实：2015年12月29日，江贵英（认购方）与广州坤信商场经营有限公司（出售方）签订《商铺认购书》。约定：认购方自愿认购广州市海珠区XX路XX号第XX层XX号物业单元，该商铺建筑面积为9.81平方米，套内建筑面积为5.12平方米，该商铺用途仅为商业，总价672623元，付款2015年12月29日支付定金5万元，2016年1月5日前支付首期价款18万元（含定金），2016年1月28日前支付第二期价款18万元；认购方应在签署《商铺买卖合同》时支付契税、登记费、交易服务费、印花税、房产税等交易综合税费13160元，由出售方代收代缴，政府规定由认购方支付的税费及办理银行按揭手续费用等由认购方承担，该商铺的交易税费以政府部门最终核算收取的为准，多退少补；签署《商铺买卖合同》时支付签约和按揭服务费、公证费及其他相关费用共1600元，由签约按揭的服务机构收取；认购方确认已阅读和理解接受出售方出示的该商铺所在及相关楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件和补充协议）、管理规约、物业服务协议、该商铺的权属证明、抵押情况、租赁情况等，清晰了解该商铺情况及土地使用权年限情况等；认购方已到现场查看，对该商铺结构、现状、周边环境及交易条件充分了解，并无异议；认购方同意《商铺买卖合同》作为应当签订之最终版本，不得另行单方提出变更《商铺买卖合同》；等。2016年1月5日，江贵英（买受人）与林清毅（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺为出卖人拥有产权的现房；买受人所购的商铺为广州市海珠区滨江东路49号第2层2C34号单元；该商铺建筑面积共9.81平方米，套内建筑面积为5.12平方米……买受人知悉商铺租赁、抵押情况、权属及土地使用权年限情况，已到现场查看，对该商铺主体结构、承重结构、现状、周边环境及交易条件充分了解，且无异议；该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为360000元，以上房价款未含买受人办理房地产权证、不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担；买受人应当如下约定按时如期将房价款支付给出卖人：⑴2016年1月5日前支付全部房价款的50%（包含定金）计180000元；⑵2016年1月28日前支付全部房价款的50%计180000元；（第六条）1.买受人知悉该商铺已设定抵押，出卖人保证在办妥交易过户手续前，办理该商铺的涂销抵押手续，如买受人未按照合同约定期限支付各期房款的，出卖人有权延迟办理涂销抵押手续；3.买受人独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，出卖人不对该商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺；（第七条）1.本合同生效后的220个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续；2.买受人应当在本合同签订之日付清交易过户的相关税费（包括但不限于契税、交易印花税、交易服务费、房产税、《房地产权证》或《不动产权证》印花税、登记费等税费）；买受人收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房管部门要求的、需买受人提供的证件资料及签署的相关文件，补充付清政府规定对的税项和费用，并提供必要的协助和配合；6.出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：⑴逾期在30日内，自本合同规定的申办期限之第二条起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金；（第八条）买受人同意取得买受人名下的房地产权证（或不动产权证书，下同）之日前，商铺的使用权和收益权归出卖人所有，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租等，买受人不得干涉；买受人知悉该商铺已由出卖人出租，买受人同意按现状办理交付手续；买受人同意签订本合同即视为出卖人已经办妥该商铺按现状交付给买受人的手续，买受人同意交付当时即由实际承租人继续使用，无须就交付使用另行签订交付文件；买受人同意出卖人与承租方签订的租赁合同，承租方对该商铺的装修、设施设备的投入和权利义务由出卖人与承租方签订的租赁合同进行约定和处置；等。同日，江贵英（乙方）还与广州新濠商业经营管理有限公司（以下简称新濠公司，甲方）签订《租赁合同》，约定：鉴于1.乙方与出卖人于2016年1月5日签订《商铺买卖合同》，约定乙方向出卖人购买位于广州市海珠区滨江东路49号项目中的自编第2层2C34号商铺；2.《商铺买卖合同》约定乙方同意取得乙方名下的房地产权证或不动产权证书之日前，商铺的使用权和收益权归出卖人所有，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分离、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租等，乙方不得干涉，该商铺现由出卖人出租给第三方使用；甲乙双方协商一致，乙方同意自取得乙方名下的房地产权证或不动产权证书之日即出租给甲方使用（以下称该日为“出租日”），乙方同意由原实际使用人直接交付给甲方使用，作商业用途；租赁期限自出租日起算5年，出租日暂定为2016年9月1日，最终以乙方实际取得房地产权证或不动产权证书之日且实际使用人交付该商铺给甲方使用之日为准；租金标准为2520元，租金按月结算，甲方按月在10日前支付当月租金给乙方；甲方向乙方指定账户存入相应金额时，视为乙方已经收到甲方支付的相应金额的租金，乙方在收到租金之日起10日内向甲方出具合法收款凭据；乙方保证取得房地产权证或不动产权证书时甲方为该商铺的唯一合法承租人，不得与任何第三方另行签订租赁合同，乙方保证不因该商品房分割、过户登记、析产、继承、担保、买卖等而影响甲方作为商铺合法承租人的地位，并应在发生上述行为之前30日通知甲方，甲方享有优先购买权；等。坤信公司于2015年12月29日、2016年1月5日和2016年1月21日（分两笔）分别向江贵英出具了“定金50000元”、“首期楼款130000元”和“楼款180000元”“综合税费11560元”的收款收据。收款单位为广州飞耀网络科技有限公司于2015年12月29日向江贵英出具了“2C34号铺30000元”的收据。广州安盈顾问有限公司于2016年1月5日向江贵英出具了“签约、办证服务费1200元、公证费400元”的收据。查册时间为2019年4月2日的《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址为海珠区滨江XX路XX号XX铺的产权人为林清毅，占有部分为全部，登记时间为2016年4月13日，建筑面积为9.8079平方米，规划用途为商业；登记附注：2017年11月13日林清毅、广州市城投小额贷款有限公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2018年12月4日林清毅、唐素梅申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2018年12月20日林清毅、江海宁申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；他项权利摘要：权利人为王海宁、权利种类为抵押权，权利部位为全部，登记时间为2018年12月21日，设定日期为2018年12月20日。另查，江贵英还曾于2018年12月29日向一审法院起诉林清毅，要求林清毅履行双方签订的《商铺买卖合同》，将涉案商铺过户到江贵英名下等。2019年1月14日，江贵英以涉案商铺存在抵押情况，合同无法履行为由向一审法院申请撤诉，一审法院口头裁定准予江贵英撤诉。林清毅就其抗辩意见还提交了以下证据：1.江贵英和邓生的手机短信往来，其中2018年8月10日，江贵英：我只接受一种情况，一次性全款付清，我收款后再签解除合同；邓：那我跟公司领导汇报一下，公司原方案是分批支付；2018年8月14日，江贵英：请履行合同尽快将铺过户至本人名下，另外7月租金未付；邓：租金我马上安排支付，退款方案确定好，马上跟你处理；江贵英：现在退款是最低一百万；2.支付江贵英2016年12月至2018年11月租金的银行流水。江贵英质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性的意见是：租金和房屋价值是两个不同的概念，租金是基于房屋使用权产生的，房屋价值是基于房屋所有权产生的，两者相对独立，能同时存在。并非江贵英收取的租金就不能再享有房屋价值差价部分损失的请求权。此外，该租赁合同在效力上可能属于无效或未生效合同，林清毅主张的所谓租金很可能应认定为涉案房屋被占用期间的使用费，非法律意义上的租金。一审诉讼中，江贵英、林清毅一致确认：双方没有办理网签手续；本案中不需要追加坤信公司参与诉讼；江贵英最早是从2016年11月15日收取涉案商铺的租金，林清毅不需要在本案中要求江贵英返还收取新濠公司的租金;合同解除后，不需要处理商铺的交付问题。江贵英表示：其在申请变更诉讼请求前没有向林清毅提出过解除合同的通知；按照合同约定，林清毅向房管部门申办过户手续的届满时间为2016年11月26日。林清毅表示：虽然其与于2019年6月13日才收到江贵英的《变更诉讼请求申请书》，也才知道江贵英解除的意愿，但同意双方解除合同应以江贵英的解除意愿书或通知书之日为准；按照合同约定，林清毅向房管部门申办过户手续的届满时间应从涉案商铺登记在林清毅名下即2016年4月13日的次日起算220个工作日，应是2017年1月26日。江贵英起诉时是要求林清毅协助其办理涉案房屋的过户手续等，但江贵英又于2019年5月20日书面申请变更诉讼请求为确认《商铺买卖合同》于2019年5月20日解除，林清毅赔偿其经济损失（商铺的价值差额损失）817200元等，并提出对涉案商铺在2016年11月27日、2017年1月27日及2019年4月2日的价值（区分是否含租约）进行评估，江贵英为此预付了评估费3000元。后经司法委托评估，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2020年8月13日出具《房地产估价报告》，载明涉案商铺在2016年11月27日的评估总值为332194元（含租约）、313068元（不含租约）；在2017年1月27日的评估总值为331899元（含租约）、313657元（不含租约）；在2019年4月2日的评估总值为280996元（含租约）、273837元（不含租约）。此后，江贵英又撤回了要求林清毅赔偿经济损失817200元的诉讼请求，林清毅对此没有异议，一审法院也予以准许。一审法院认为：江贵英、林清毅双方签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对合同当事人均有约束力，双方均应按约定切实履行。合同约定：本合同生效后的220个工作日内，由林清毅负责向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续。由于涉案商铺被林清毅反复用于抵押，且现仍处于抵押状态，江贵英以合同目的无法实现，要求确认合同已于2019年5月20日解除，林清毅对此也表示同意，故对双方签订的《商铺买卖合同》已于2019年5月20日解除的事实，一审法院予以确认。由于林清毅已构成根本违约，应承担违约责任。合同解除后，江贵英要求林清毅退还购房款360000元及税费11560元合理有据，一审法院予以支持。广州飞耀网络科技有限公司向江贵英收取的30000元及广州安盈顾问有限公司向江贵英收取的1600元并非林清毅所收取，本案并无证据显示江贵英不能要求收费方退回相应费用，故林清毅的抗辩意见有理，一审法院予以采纳，江贵英要求林清毅返还上述费用依据不足，一审法院不予支持。关于林清毅逾期办理涉案商铺交易过户手续的违约责任，合同第七条第6点已经进行了约定，江贵英本案中要求解除合同，但又要求林清毅按360000元每日1‰的标准支付从2016年11月26日至2019年5月20日的违约金，理据不足，一审法院不予支持。《商铺买卖合同》第七条第6点第⑵小点约定：若江贵英解除本合同的，林清毅应当自江贵英解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向江贵英计付违约金。江贵英要求林清毅赔偿损失合理有据，一审法院予以支持。但违约金的起算应从解除合同即2019年5月20日起90日的次日起计至林清毅实际返还已付房价款之日止，且已付房价款应以371560元为准。由于2019年5月20日起90日的次日为2019年8月19日，故一审法院调整违约金标准为以371560元为本金，其中2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价标准计算，违约金以本金为限。一审诉讼中，江贵英主张商铺的价值差额损失而申请对涉案商铺在2016年11月27日、2017年1月27日及2019年4月2日的价值进行评估，但评估结束后江贵英又撤回该项诉讼请求，故评估费3000元应由江贵英承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条的规定，于2020年10月30日作出如下判决：一、确认江贵英和林清毅签订的《商铺买卖合同》于2019年5月20日解除；二、林清毅在本判决生效之日起10日内，向江贵英返还房款360000元、综合税费11560元；三、林清毅在本判决生效之日起10日内，向江贵英赔偿损失（以371560元为本金，其中2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价标准计算，总额以本金为限）；四、驳回江贵英的其他诉讼请求。一审案件受理费14604元，由林清毅负担9931元，由江贵英负担4673元。本案财产保全费2050元由林清毅承担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。林清毅上诉主张其不应向江贵英支付360000元购房款及11560元综合税费的利息作为损失赔偿，理由是其认为江贵英已经通过涉案房屋的租赁获得了租金收益且涉案房屋的最终评估价低于360000元，已经足以弥补江贵英的损失。本院认为，根据双方签订的商铺买卖合同约定，“出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同……出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房款价为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金”。林清毅在本案中已经违约，应依据合同约定承担违约责任。虽然综合税费并非购房款，但江贵英确系为购买涉案房屋支付了该综合税费，林清毅作为违约方，理应承担该部分利息损失。据此，一审判令林清毅以371560元为本金按同期贷款利率向江贵英赔偿违约损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，林清毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元,由上诉人林清毅负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月二十九日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳