湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终8号上诉人（原审原告）：汪亚娟，女，1977年2月8日出生，满族，居民身份证住址河北省唐山市玉田县。委托诉讼代理人：李永强，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓明，河南正臻律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉绿地滨江置业有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区诚善里47号。法定代表人：陆建锋，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：官民君，湖北正信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊，湖北正信律师事务所律师。上诉人汪亚娟为与上诉人武汉绿地滨江置业有限公司（以下简称绿地置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪亚娟上诉并答辩称：一、一审法院将航行评估问题致使案涉项目暂停施工认定为不可抗力，并据此判决对绿地置业公司2017年6月30日前的违约责任予以免除明显有误。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合本案，绿地置业公司作为专业的房地产开发企业，在全球各地建设有多处超高体建筑，绿地置业公司在设计、规划时就应当预见建设高度可能对航空安全造成的影响，并提前征询民航局的意见。而且，根据绿地置业公司一审提交的证据2显示，从2013年起民航湖北监管局就一直督促绿地置业公司及时、依法开展航空评估，研究涉案项目对民航安全的影响。而此时，涉案项目还未建设至正负零的高度。此时绿地置业公司就应当及时开展航空评估，研究涉案项目对民航安全的影响，并依据研究结果及时调整建设规划，而非为了追求项目利润的最大化，在武汉市国土资源和规划局多次要求其严控涉案项目建设高度的情况下，仍然违规建设，以通过已建高度的既定事实，再向政府部门谈判争取尽可能高的高度，最终导致航空限高问题久拖不决，进而最终对项目的进度造成重大影响。一审法院将航行评估问题致使案涉项目暂停施工认定为不可抗力明显有误。二、汪亚娟2018年8月8日支付的购房款1782152元利息损失不予支持亦明显有误。1.汪亚娟在2018年8月8日仍支付购房款1782152元，系汪亚娟审慎行使合同解除权，尽最大努力地维护交易稳定和保护双方利益的体现。2.汪亚娟在2018年8月8日仍支付购房款1782152元目的恰恰是在当时特殊的环境下平衡利弊后采取的适当措施防止损失扩大的表现。综上，请求二审法院：1.维持原审判决第一项和第二项；2.撤销原审判决第三项和第四项，改判绿地置业公司按照年利率6％的标准支付汪亚娟已付款的资金占用费损失。其中第一笔房款679560元的资金占用费损失，从2012年12月27日起计算至该款实际返还之日止；第二笔房款679560元的资金占用费损失，从2013年10月27日起计算至该款实际返还之日止；第三笔房款1782152元的资金占用费损失，自2018年8月8日起计算至该款实际返还之日止；(暂计算至2020年11月17日为853668.2元，比一审判决计算至2020年11月17日为275920元增加577748.2元)；3.本案一二审诉讼费用(含保全费)全部由绿地置业公司承担。绿地置业公司上诉并答辩称：一、绿地置业公司未能如期交房系因民航限高的不可抗力因素影响，一审对该部分事实并未予以调查，对于绿地置业公司一审提出的有关不可抗力的证据也未做评论，现不可抗力因素已消除，合同应当继续履行。1.民航限高属不可抗力因素，绿地置业公司因此重大免责事由不能如期交房，不应承担民事责任。绿地置业公司依法取得的原《国有建设用地成交确认书》中规划条件为“开发限高600米的公建”，绿地中心大厦项目原计划建设高度为600米。2012年12月27日汪亚娟与绿地置业公司签署案涉《定向开发合同》。后在该案涉武汉绿地中心大厦项目建设过程中，即2013年湖北机场集团公司认为此项目过高影响了航空安全，同时，民航湖北监管局也向武汉市政府发函要求本项目应进行航空评估，并在今后此类项目规划审批时书面征求民航主管部门意见，建立长效机制。至此，绿地置业公司案涉项目建设进程开始受到影响，不能按照原施工计划进行施工。武汉市国土资源和规划局于2016年10月24日正式发文要求武汉绿地中心暂停项目建设。随后2017年5月和10月进行了两次武汉绿地中心项目“对武汉天河机场运行影响航行评估”及“对武汉天河机场飞行程序及飞机飞行性能影响分析”，评估结论均为“武汉绿地中心的限制高度为500米”。绿地置业公司收到评估结论后，立即协调各方根据民航限高要求对项目进行调整，直至2019年8月9日武汉市自然资源和规划局才重新向绿地置业公司颁发高度限制为500米(海拔)的建设工程规划许可证，项目得以继续建设，期间造成绿地置业公司工程建设实际延期。关于“民航限高”问题，2011年1月17日绿地置业公司取得案涉国有土地使用权时，案涉地块的原始规划设计条件(建筑物高度不低于600米)已经过审批，此时并未有明确法律规定要求对建筑物高度控制进行评估，更未有相应的政府审批程序。直至2019年3月21日，武汉市人民政府才下发《武汉天河机场航行服务程序净空保护区域一体化图使用管理办法》，规定建筑物的高度控制审批程序。由此可见，因“民航限高”影响，武汉绿地中心项目在2013年至2019年期间建设缓慢甚至停滞，导致绿地置业公司未能在2017年6月30日如期交房。而在绿地置业公司取得案涉地块时，因无相应法律法规要求，亦无先例，故而无法对“民航限高”问题有所预见，且因“民航限高”涉及到的航空安全重要性，绿地置业公司在民航中南局提出意见并得出评估结论后不得不对项目建设进行调整，因此该情况实属不能避免和克服的客观情况。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”，故绿地置业公司不应承担因“民航限高”的不可抗力影响而导致的民事责任。(二)汪亚娟不享有合同解除权，其解除合同的通知不发生合同解除的法律效力。如前所述，绿地置业公司延期交房系受“民航限高”的不可抗力影响，绿地置业公司具有法定免责事由，不应承担违约责任。并且，自2013年绿地置业公司收到民航湖北监管局关于项目限高的提示意见，至2019年8月9日取得高度限制为500米(海拔)的建设工程规划许可证，武汉绿地中心项目受不可抗力影响的期间为六年，则《定向开发合同》约定的交房期限2017年6月30日应当延长六年至2023年6月30日。据此，绿地置业公司在2023年6月30日前交房都不构成违约，绿地置业公司的解除合同事由不能成立。(三)汪亚娟购房投资，理应承担包括不可抗力导致逾期收房在内的各种投资风险，加之本案《定向开发合同》不存在合同目的不能实现的情况，故《定向开发合同》应当继续履行。二、汪亚娟逾期付款的违约行为在先，且其所主张的不安抗辩权不成立，绿地置业公司享有先履行抗辩权，汪亚娟无权要求绿地置业公司交房。(一)汪亚娟逾期付款的违约行为在先，绿地置业公司享有先履行抗辩权，汪亚娟无权要求绿地置业公司交房。《定向开发合同》第二条第(二)款约定，2014年12月30日前，乙方(绿地置业公司)向甲方(绿地置业公司)支付1019339元；第五条约定，甲方(绿地置业公司)按《武汉市商品房买卖合同》约定交房时间在2017年6月30日。在绿地置业公司未履行在先的付款义务前，无权要求绿地置业公司履行交房义务。(二)汪亚娟所主张的不安抗辩权不能成立。综上，汪亚娟逾期付款的违约行为在先，且其所主张的不安抗辩权根本不能成立，绿地置业公司享有先履行抗辩权，汪亚娟无权要求绿地置业公司交房。三、汪亚娟主张的利息损失缺乏法律依据，一审法院认定事实、适用法律错误。(一)一审法院直接认定按年利率6％计算利息损失与合同约定不符且缺乏事实与法律依据。《定向开发合同》第六条第(二)款第(2)项约定“甲方(绿地置业公司)如未按照合同约定时间交房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。”即便在汪亚娟有权解除合同的情况下，如买受人选择解除合同，出卖人承担违约责任的方式是“按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金”，汪亚娟要求按照年利率6％的标准支付违约金显然与合同约定不符。(二)汪亚娟主张合同约定的违约金过低，但在一审中未提供相应证据予以证明，一审法院直接认定缺乏事实与法律依据。(三)在民航限高事件中，绿地置业公司已经承受巨额损失，此时若忽略不可抗力给各方带来的损失而一味强调购房人的利益保护和解除权，违背诚信和公平原则。“民航限高”属不可归责于绿地置业公司的不可抗力因素，给绿地置业公司造成的损失也远远高于汪亚娟的投资风险，如将汪亚娟的投资风险也加诸于本就承担较大损失的绿地置业公司，则显然违背公平原则。综上，请求二审法院：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回汪亚娟的诉讼请求；2.本案一二审全部诉讼费用由汪亚娟承担。汪亚娟向一审法院起诉请求：1.依法确认汪亚娟与绿地置业公司签订的《定向开发合同》已经解除；2.依法判令绿地置业公司支付汪亚娟全部已付款3141272元及利息损失，利息损失以已付款为基数，自汪亚娟每笔款项实际付款之日起按照年利率6%的标准计算至绿地置业公司将汪亚娟已付款全部支付完毕之日止(暂计算至2019年12月26日为684817元，以上合计3826089元);3.本案诉讼费由绿地置业公司承担。一审庭审中，汪亚娟明确其诉讼请求：1.依法确认汪亚娟与绿地置业公司于2012年12月27日签订的《定向开发合同》已于2019年11月26日解除；2.依法判令绿地置业公司支付汪亚娟全部已付款3141272元及利息损失，利息损失以已付款为基数，自汪亚娟每笔款项实际付款之日起按照年利率6%的标准计算至绿地置业公司将汪亚娟已付款全部支付完毕之日止(暂计算至2019年12月26日为684817元，以上合计3826089元);3.本案诉讼费、保全费由绿地置业公司承担。一审法院查明，2011年1月17日，绿地置业公司与武汉市国土资源和规划局签订《国有建设用地使用权成交确认书》，绿地置业公司取得位于武汉市武昌区原武昌车辆厂，编号为P（2010）128号的国有建设用地使用权，并在该地块开发商住楼。武汉市国土资源和规划局出具的《规划条件》载明：武昌区车辆厂片A01地块规划设计建筑高度为结合具体方案审定，其中临江主要公建高度不低于600米；本规划设计条件作为供地及规划建筑设计的必备条件，未经原批准机关同意，不得改变本条件规定的各项要求和指标，如确需调整，必须重新向原批准机关申报调整规划设计条件。2012年12月27日，汪亚娟与绿地置业公司签订《定向开发合同》一份，约定：汪亚娟购买绿地置业公司开发的武汉市武昌区和平大道750号绿地武汉606项目商办楼1号楼19层4室房屋，建筑面积约292平方米（最终具体面积以房产证上注明的面积为准，楼栋、楼层编号及房号以产权登记部门核定为准）；该房的房屋单价23272.59元/平方米，此单价为最终签署《武汉市商品房买卖合同》的约定单价，总房款约为人民币陆佰柒拾玖万伍仟伍佰玖拾伍元整（￥6795595）；付款方式1.签署合同当日，汪亚娟向绿地置业公司支付人民币679560元，作为定向开发约定定金；2.2013年10月30日前，汪亚娟向绿地置业公司支付人民币679560元；3.2014年12月30日前，汪亚娟向绿地置业公司支付人民币1019339元；4.汪亚娟在绿地置业公司取得预售许可证之日起十日内向绿地置业公司支付人民币1027136元，并配合办理按揭手续，如因汪亚娟原因导致银行拒绝办理贷款或拒绝贷足买受人申请的贷款额度时，汪亚娟应在取得预售许可证之日起三个月内一次性向绿地置业公司付清尾款人民币339万元；关于面积误差及差异处理，根据双方选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，本合同约定面积与实测面积有差异的，以实测面积为准，差异部分双方同意按照单价不变，据实结算的原则进行处理，面积补差款的结算时间须在标的房屋实测面积出具后10日内完成；绿地置业公司按《武汉市商品房买卖合同》约定交房时间在2017年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将符合下列条件的商品房交付汪亚娟使用：1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电：交房时，买受人所购商品房所在楼宇通电；6.给水：交房时，买受人所购商品房所在楼宇通水；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿地置业公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且绿地置业公司在发生之日起15日内告知汪亚娟的；2.汪亚娟存在逾期交款情形的，则绿地置业公司交房期可相应推迟；关于逾期付款和逾期交房的违约责任，（一）汪亚娟如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，汪亚娟按日向绿地置业公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，绿地置业公司有权解除合同；绿地置业公司解除合同的，汪亚娟按累计应付款的2%向绿地置业公司支付违约金，绿地置业公司应向汪亚娟退还累计已付款，汪亚娟愿意继续履行合同的，经绿地置业公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，汪亚娟按日向绿地置业公司支付逾期应付款万分之三的违约金。（二）绿地置业公司如未按照合同约定时间交房的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，绿地置业公司按日向汪亚娟支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，汪亚娟有权解除合同，汪亚娟解除合同的，绿地置业公司应当自汪亚娟解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按汪亚娟累计已付款的2%向汪亚娟支付违约金，汪亚娟要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，绿地置业公司按日向汪亚娟支付已交付房价款万分之三的违约金；鉴于本合同为定向开发合作合同，绿地置业公司已经根据汪亚娟相关要求开展了相关技术设计工作，如果汪亚娟改变合作意愿，不能办理相关后续手续或不能履行合同，汪亚娟应承担相应责任，汪亚娟承诺除放弃全部已付款及合同中约定比例的应付违约金作为对绿地置业公司损失的补偿，违约金数额不足以赔偿绿地置业公司损失的，须另行赔偿实际损失以弥补绿地置业公司按照汪亚娟的要求标准而就该标的房屋所花费或投入的任何费用与资金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向项目所在地人民法院起诉。绿地置业公司在合同上盖章，汪亚娟的委托代理人在合同上签名。上述合同签订后，汪亚娟于2012年12月27日向绿地置业公司支付了合同约定的第一期房款679560元，于2013年10月27日向绿地置业公司支付了合同约定的第二期房款679560元。2015年6月15日，汪亚娟等业主与绿地置业公司就房款支付及房屋交付进行协商，但双方就协商结果没有达成书面协议。2016年10月24日，武汉市国土资源和规划局向绿地置业公司作出《关于严格控制武汉绿地中心项目建筑高度的函》，要求绿地置业公司严格落实该项目一二期《建设工程规划许可证》中建筑高度的限制要求，立即暂停项目建设，并就该项目的航行评估工作向民航相关部门申报。2018年3月23日，绿地置业公司取得案涉房屋的《武汉市商品房预售许可证》。汪亚娟陈述，因案涉房屋房号及建筑面积发生变化，其按照绿地置业公司的要求向绿地置业公司支付房款1782152元。2018年8月8日，绿地置业公司向汪亚娟出具《绿地控股集团有限公司收据（本收据仅限收取诚意金、房款及代收付款项）》，载明：汪亚娟向绿地置业公司支付1904房款1782152元。2019年8月9日，武汉市自然资源和规划局向绿地置业公司颁发建设项目名称为绿地国际金融城A01-1地块三期（58-屋顶层）的《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2019年11月25日，汪亚娟向绿地置业公司发出《解除通知书》，以绿地置业公司施工进度较慢，案涉房屋至今不具备交付条件，且绿地置业公司至今无法与汪亚娟签订正式的《商品房买卖合同》为由，通知如下：1.决定即日起解除与绿地置业公司签订的《定向开发合同》；2.限绿地置业公司在收到该《解除通知书》之日起30日内退还汪亚娟全部已付款3141272元；3.限绿地置业公司在收到该《解除通知书》之日起30日内赔偿汪亚娟利息损失，利息损失以已付款为基数，自每次款项支付之日起至绿地置业公司款项退还完毕之日止，按照年利率24%的标准计算。2019年11月26日，绿地置业公司签收该《解除通知书》。2020年7月16日，绿地置业公司向汪亚娟作出《告知函》，以武汉市武昌区绿地国际金融城项目A01-1栋1903室房屋已于2018年3月23日取得商品房预售许可证并具备签署《武汉市商品房买卖合同》的条件为由，告知汪亚娟：收到本《告知函》后，在15日内与绿地置业公司取得联系，并携带《定制开发合同》、身份证、付款收据等材料及应付款项至武汉国际金融城绿地中心售楼处办理签订《商品房买卖合同》的相关手续。绿地置业公司陈述，案涉房屋至一审庭审之日未竣工，未达到交付条件。汪亚娟为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，汪亚娟与绿地置业公司签订的《定向开发合同》，具备商品房买卖合同的基本内容，且已向绿地置业公司支付部分购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，案涉合同实为商品房买卖合同。汪亚娟、绿地置业公司签订上述合同时，绿地置业公司并未取得合同所涉房屋的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，绿地置业公司于2018年3月23日取得绿地国际金融城A01-1地块《武汉市商品房预售许可证》，故法院认定案涉合同合法有效，双方当事人均应按照上述合同约定的内容履行合同义务。本案双方当事人争议的焦点是：1.案涉《定向开发合同》是否应当解除；2.绿地置业公司是否应当承担违约责任。关于《定向开发合同》是否应当解除的问题。汪亚娟与绿地置业公司签订的《定向开发合同》约定绿地置业公司应于2017年6月30日前向汪亚娟交付符合条件的房屋。但时至庭审之日，绿地置业公司仍未完成案涉项目施工，达不到房屋交付条件，无论其未交付房屋的原因是什么，绿地置业公司未能按期交房的违约行为是客观存在的，而房屋按期交付是汪亚娟签署《定向开发合同》的主要期待性权利。案涉合同约定绿地置业公司逾期交房超过90日，汪亚娟享有合同解除权，汪亚娟于2019年11月26日发函通知绿地置业公司解除合同，符合合同约定及法律规定。综上，汪亚娟、绿地置业公司双方签订的《定向开发合同》因汪亚娟行使解除权已于2019年11月26日解除，故法院对汪亚娟诉请确认双方于2012年12月27日签订的《定向开发合同》已于2019年11月26日解除的请求予以支持。合同既已解除，绿地置业公司基于合同取得的财产应予返还，一审庭审中，绿地置业公司确认收到汪亚娟交付的购房款共计3141272元，故法院对汪亚娟诉请绿地置业公司返还购房款3141272元的请求予以支持。关于绿地置业公司是否应当承担违约责任的问题。绿地置业公司抗辩因汪亚娟未按期足额支付购房款，故其行使先履行抗辩权，未向汪亚娟交房。从汪亚娟提交的2018年8月8日的收据及绿地置业公司提交的《告知函》及情况说明显示，绿地置业公司自认汪亚娟所购房屋已变更为武汉市武昌区绿地国际金融城项目A01-1栋1903室，预测面积变更为269.9平方米，按照合同约定的单价计算，房屋总价应为6281272元，汪亚娟共计已向绿地置业公司支付购房款3141272元，剩余购房款由汪亚娟依约办理按揭手续支付并不违反合同约定，且时至庭审之日，绿地置业公司仍未能交付案涉房屋。故绿地置业公司主张其逾期交房系行使先履行抗辩权的抗辩意见，与合同约定及法院查明事实不符，法院不予支持，绿地置业公司应当承担违约责任。汪亚娟于案涉合同约定的交房日期前共计向绿地置业公司支付购房款1359120元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”及第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”之规定，本案中，绿地置业公司因航行评估问题致使其就案涉项目自2016年10月24日暂停施工直至2019年8月9日取得建设工程规划许可证，绿地置业公司对合同履行受到该问题影响并无过错，该原因构成不可抗力，与绿地置业公司未能按时向汪亚娟交付案涉房屋存在因果关系，故法院对绿地置业公司于双方约定交房日期，即2017年6月30日前的违约责任予以免除。绿地置业公司因不可抗力不能按时交付房屋时，没有及时通知汪亚娟，对2017年6月30日之后汪亚娟所产生的损失应承担赔偿责任。《定向开发合同》虽然就违约责任的承担方式作出了约定，但汪亚娟认为约定的违约金低于造成的损失，请求按照年利率6%的标准支付其于2012年12月27日、2013年10月27日所付购房款1359120元的资金占用费损失，该赔偿要求与其资金占用实际损失及绿地置业公司占用汪亚娟该笔资金的获利相当，法院予以支持。法院结合不可抗力对案涉合同的影响，免除绿地置业公司部分违约责任，决定绿地置业公司应以1359120元为基数，按照年利率6%的标准向汪亚娟支付自2017年7月1日至该笔款项实际返还之日的资金占用费损失。汪亚娟于2018年8月8日向绿地置业公司支付购房款1782152元，此时已明显超过合同约定的交房日期，绿地置业公司已违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，汪亚娟明知绿地置业公司已存在不能按期交房的违约行为，仍继续向绿地置业公司支付购房款1782151元，故对汪亚娟要求绿地置业公司赔偿其因此笔款项所产生的损失的主张，法院依法不予支持。综上所述，法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认汪亚娟与绿地置业公司于2012年12月27日签订的《定向开发合同》已于2019年11月26日解除；二、绿地置业公司于判决书生效之日起十日内返还汪亚娟购房款3141272元；三、绿地置业公司于判决书生效之日起十日内，以1359120元为基数，按照年利率6%的标准向汪亚娟赔偿自2017年7月1日至该笔款项实际返还之日的资金占用费损失；四、驳回汪亚娟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37410元，保全费5000元，共计42410元，由绿地置业公司负担（此款汪亚娟已垫付，绿地置业公司连同上述款项一并支付给汪亚娟）。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，双方当事人签订《定向开发合同》约定，绿地置业公司于2017年6月30日前向汪亚娟交付符合条件的房屋，但绿地置业公司并未交付，无论未交付的原因是什么，绿地置业公司逾期交房的行为是客观存在的，而房屋按期交付是汪亚娟依据《定向开发合同》的主要期待性权利。在绿地置业公司逾期交房超过90日后，汪亚娟依据合同享有合同解除权，故绿地置业公司认为汪亚娟不享有合同解除权的上诉理由缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。绿地置业公司上诉认为其未能交付房屋，基于汪亚娟未依约支付购房款，故其行使先履行抗辩权未向汪亚娟交房。但双方有关房款支付的约定是汪亚娟在绿地置业公司取得预售许可证之日起10日内再行支付余下购房款，虽然汪亚娟知晓绿地置业公司取得预售许可证的时间，但并不因此免除绿地置业公司在合同约定期间内的通知义务，绿地置业公司也未举证证明其要求汪亚娟依约履行付款义务被拒，故绿地置业公司认为其逾期交房系行使先履行抗辩权的上诉理由，无事实和合同依据，本院亦不予采纳。绿地置业公司主张其未能在2017年6月30日前交房系因不可抗力，不应当承担违约责任。本院认为，虽然武汉市人民政府于2019年3月21日才下发《武汉天河机场航行服务程序净空保护区域一体化图使用管理办法》，但根据2009年修正的《中华人民共和国民用航空法》第八十七条规定“任何可能影响飞行安全的活动，应当依法获得批准，并采取确保飞行安全的必要措施，方可进行”，2009年7月1日施行的《民用机场管理条例》第五十二条规定“民用航空管理部门和机场管理机构应当加强对民用机场净空状况的核查。发现影响民用机场净空保护的情况，应当及时制止，并书面报告民用机场所在地县级以上地方人民政府。接到报告的县级以上地方人民政府应当及时采取有效措施，消除对飞行安全的影响”，该条例第四十七条规定“县级以上地方人民政府审批民用机场净空保护区域内的建设项目，应当书面征求民用机场所在地地区民用航空管理机构的意见”，2011年3月1日施行的《湖北省民用机场净空安全保护条例》第十条规定“规划行政部门在审批民用机场净空保护区域内的建筑物或者设施项目时，应当书面征求民航管理部门的意见”，及案涉项目在审批并在建过程中，2013年7月4日，湖北机场集团公司已向绿地置业公司发出“关于武汉绿地金融城项目征求民航意见的复函”，要求案涉项目经航空评估后按评估报告推进，及2013年中国民用航空湖北安全监督管理局对武汉市人民政府发出的“关于进一步加强天河机场障碍物限制面以外超高建(构)筑物管理的函”等证据均证明，绿地置业公司在与汪亚娟签订《定向开发合同》时，对案涉项目建(构)筑物高度应当先进行航空评估后才能推进的情况，应当预见，而不是不能预见。另，《定向开发合同》签订后，汪亚娟依约向绿地置业公司支付第一、二期房款，绿地置业公司占用该资金至今而未能如期交房，汪亚娟也因此造成损失，故绿地置业公司称因不可抗力不应承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。《定向开发合同》虽然就违约责任的承担方式作出了约定，但汪亚娟认为约定的违约金低于造成的损失，请求法院按照年利率6%的标准支付资金占用费损失，一审法院衡平汪亚娟资金被占用的损失以及绿地置业公司占用资金的获益，支持了汪亚娟的该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。汪亚娟于2018年8月8日向绿地置业公司支付的1782152元房款，其目的系为最终实现合同目的，且该款项系按绿地置业公司的要求缴纳，合同是否能继续履行与主张承担违约责任并不矛盾。原审法院认定该款项的损失属于汪亚娟扩大的损失不妥，汪亚娟的该上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，绿地置业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。汪亚娟上诉有理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初608号民事判决第一、二项（即一、确认汪亚娟与武汉绿地滨江置业有限公司于2012年12月27日签订的《定向开发合同》已于2019年11月26日解除；二、武汉绿地滨江置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还汪亚娟购房款3141272元）；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初608号民事判决第三、四项；三、武汉绿地滨江置业有限公司于本判决书生效后十日内，按照年利率6%的标准向汪亚娟支付3141272元房款的资金占用费损失（其中第一笔房款679560元的资金占用费损失，从2012年12月28日起计算至该款实际返还之日止；第二笔房款679560元的资金占用费损失，从2013年10月28日起，计算至该款实际返还之日止；第三笔房款1782152元的资金占用费损失，从2018年8月9日起计算至该款实际返还之日止）；四、驳回汪亚娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37410元，保全费5000元，共计42410元，由武汉绿地滨江置业有限公司负担（此款汪亚娟已垫付，武汉绿地滨江置业有限公司连同上述款项一并支付给汪亚娟）。二审案件受理费收取46987元，由武汉绿地滨江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶 欣审判员 骆朝辉二〇二一年三月十二日书记员 于 宁