山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终645号上诉人（原审被告、申请执行人）：徐博，男,1981年11月14日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：张晓静，山东泰祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新祝，山东泰祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：宫桂兰，女，1947年12月2日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：孙保贵，河南菊城律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：威海乾元房地产开发有限公司，住所地山东省威海临港经济技术开发区蔄山镇深圳路**。法定代表人：吴耿荣，董事长。委托诉讼代理人：单伟，男，系该公司员工。上诉人徐博因与被上诉人宫桂兰、威海乾元房地产开发有限公司（以下简称“乾元公司”）案外人执行异议之诉一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初6349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐博上诉请求：1.撤销原判，并依法改判；2.本案诉讼费用由宫桂兰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院依据《商品房团购协议》来认定宫桂兰、乾元公司之间建立了商品房买卖合同关系，属于认定事实错误。宫桂兰、乾元公司之间仅存在《商品房团购协议》，该协议约定了双方将在2014年12月签订《商品房预售合同》，这说明二者之间已经签订的《商品房团购协议》并不是正式的合法有效的买卖合同。另外，在《商品房团购协议》中约定了“双方签署《威海市商品房预售合同》之日起一年之后，宫桂兰根据情况可申请将所购房屋退还给乾元公司，乾元公司同意按宫桂兰所购房屋总价款的120%收回宫桂兰所购房屋”的回购条款，在正常的房屋买卖合同中，是不会存在回购条款的，由此也可以看出宫桂兰、乾元公司之间所成立的也并非是商品房买卖关系。2、宫桂兰提出异议的时间超过了法律保护的时效。徐博对于案涉房产的查封处置有两次，第一次是在2017年，经过了公开拍卖、变卖程序，经区法院在2017年9月22日裁定将案涉房屋作价抵顶给徐博，并于2018年1月25日将作价抵顶的执行裁定书送达给了房管局。在该次整个程序中宫桂兰没有提出任何异议。第二次是一审法院本次的执行程序，一审法院在执行程序中于2019年6月28日张贴公告，要求与上述不动产有关的权利利害关系人自公告之日起十日内向法院书面申报权利。但是一审法院没有说明宫桂兰是何时向法院提交的书面申报材料。而根据一审法院受理执行异议的案号可以看出宫桂兰应当是在2020年才向一审法院递交的材料。因此宫桂兰申报权利的时间已经超过了法律保护的期间，应当不予受理其申请。二、本案关键事实尚未查明，在遗漏关键事实的情况下所做出的判决是缺乏事实支撑的。一审中查明了徐博不服威海中院作出的(2019)鲁10号执监1号执行裁定，向山东省高级人民法院申诉。2019年9月25日，山东省高级人民法院作出(2019)鲁执监93号执行监督案件受理通知书予以受理审查。省院的审查结果将直接影响案涉房屋的归属。如果省院认定(2017)鲁1092执恢90、91号执行裁定生效，那么徐博将依据该裁定于2017年9月22日即取得了案涉房屋的财产权；同时依据该裁定及(2017)鲁1092执恢90、91号协助执行通知书，并根据相关法律的规定，徐博已于2018年1月25日取得案涉房屋的物权。那么在徐博于2018年1月25日取得案涉房屋物权后，宫桂兰再于2020年提出执行异议，自然是不能得到支持的。因此，本案在省院执行监督案件没有结果之前不应当做出裁判。三、一审判决适用法律错误。宫桂兰所购房屋总价款为349813元，徐博对于房屋的查封时间为2014年10月27日，而宫桂兰在涉案房屋查封之前仅缴纳了89600元，明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行条件中的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，因此宫桂兰对于涉案房屋的权利不足以排除执行。宫桂兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。乾元公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宫桂兰向一审法院起诉请求：1、停止对位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号705室房屋的强制执行；2、本案诉讼费由徐博、乾元公司承担。一审法院认定事实：威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）在审理徐博与屠春夫、乾元公司民间借贷纠纷一案过程中，依据（2014）威经技区民初字第1305-1号民事裁定书于2014年10月27日预查封了乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701、702、703、704、705、706、707、708房屋。2014年11月27日，经区法院作出（2014）威经技区民初字第1305号民事调解书(以下简称1305号调解书)，确认：乾元公司于2014年12月31日前一次性偿还徐博借款本金950000元并自2014年9月1日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付利息；屠春夫对乾元公司的上述债务承担连带保证责任。案件受理费5985元、诉讼保全费4500元，由乾元公司负担。因屠春夫、乾元公司未履行上述义务，徐博申请强制执行。2015年10月15日，经区法院作出（2015）威经技区执字第324-2号执行裁定书，裁定终结1305号调解书的本次执行程序。2016年10月9日，经区法院依据（2014）威经技区民初字第1305-2号民事裁定书续行查封了乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701、702、703、704、705、706、707、708房屋。后经区法院裁定拍卖乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区20号楼704、68号楼701-708、801-804、901-908、1001、1101、1201室房屋，并委托山东百盛房地产估价有限公司对上述房屋价值进行了评估。因乾元公司名下位于威海临港经济技术开发区房屋拍卖流拍，经区法院于2017年9月22日作出（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书，裁定将上述房产作价3935200元，交付徐博抵偿1305号调解书及另案1304号调解书确定的债务，上述房屋的财产权自裁定送达徐博时起转移；徐博可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年1月25日，经区法院根据（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书作出（2017）鲁1092执恢90、91号协助执行通知书，解除了对上述房屋的预查封，并要求威海市不动产登记中心将上述房产过户至徐博名下。案外人浙江暨阳建设集团有限公司不服，向本院申请执行监督。2019年1月18日，本院作出（2019）鲁10执监1号执行裁定书，裁定撤销经区法院作出的（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书。2019年1月30日，经区法院作出（2017）鲁1092执恢90、91号之二执行裁定书，并据此于2019年2月21日预查封了乾元公司名下、裁决过户给徐博的位于威海临港经济技术开发区房屋。2019年3月7日，经区法院作出（2017）鲁1092执恢90、91号之三执行裁定书，裁定解除对乾元公司开发、裁决过户给徐博、位于威海临港经济技术开发区房屋的查封，威海市不动产登记中心撤销了（2017）鲁1092执恢90、91号协助执行通知书协助事项。同日，经区法院依据（2017）鲁1092执恢90、91号之二执行裁定书预查封了乾元公司名下位于威海临港经济技术开发区房屋，其中出具的协助执行通知书中备注：关于原轮候查封的其他法院查封、续封问题将由威海中院及经区法院协调解决。2019年4月23日，本院作出（2019）鲁10执他7号执行裁定书，裁定1305号案件由一审法院执行。2019年6月26日，一审法院作出（2019）鲁1002执1758、1759号执行裁定书，裁定拍卖乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区房屋。2019年6月28日，一审法院张贴执行公告，要求与上述不动产有关的权利利害关系人自公告之日起十日内向一审法院书面申报权利。后宫桂兰以上述房产中68号楼705室系其所有为由向一审法院提出异议。2020年10月14日，一审法院作出（2020）鲁1002执异167号执行裁定书，裁定：驳回异议人宫桂兰的异议请求。宫桂兰不服，于法定期限内诉至一审法院，请求处理。另查，徐博不服本院作出的（2019）鲁10执监1号执行裁定，向山东省高级人民法院申诉。2019年9月25日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执监93号执行监督案件受理通知书予以受理审查。再查，宫桂兰在其居住的郑州市及威海市除涉案房产外，均无其他房产。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。因此，本案争议焦点即在于宫桂兰对诉争房屋是否享有合法真实的权利并可排除执行。本案中，宫桂兰于2014年6月20日即法院查封之前与乾元公司签订了《商品房团购协议》，并在2014年6月20日支付了89600元购房款，该团购协议明确约定了购买房屋的坐落、面积、单价、总房款、付款方式及纠纷解决方式，应认定宫桂兰与乾元公司之间建立了商品房买卖合同关系。虽然在涉案房产查封前，宫桂兰仅支付购房款89600元，但系因涉案房产无法办理商品房预售许可证等相关手续及乾元公司原因所致，诉讼中，宫桂兰已将剩余购房款全部交至一审法院。宫桂兰在郑州市及威海市除涉案房产外无其他房产，其购买涉案房产系满足基本生活需要，属购房消费者，其理应享有涉案房屋的物权期待权，该民事权益足以排除执行，故对于宫桂兰关于停止对位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号705室房屋的强制执行的诉讼请求，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决：停止对位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号705室房屋的强制执行。案件受理费100元，由威海乾元房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：宫桂兰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，宫桂兰与乾元公司于2014年6月20日签订的《商品房团购协议》对案涉房屋坐落、面积、价款、付款方式等内容做了明确约定，宫桂兰也于2014年6月20日向乾元公司支付部分购房款89680元，协议签订、支付房款时间均早于查封时间，且宫桂兰于2020年12月28日将剩余购房款260133元交至一审法院。案涉房屋虽在本案审理时仍未取得预售许可证，但系乾元公司经营中出现的特殊情况导致，非因宫桂兰等商品房买受人过错，不宜机械适用未取得预售许可证导致房屋买卖合同无效的规定。宫桂兰在郑州市及威海市除案涉房产外无其他房产，购买案涉房屋属于满足基本居住需要，故，可以认定宫桂兰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。徐博上诉主张宫桂兰申报权利的时间超过法律保护期限，其异议申请不应受理，但申报权利与提出执行异议系不同程序事项，执行标的有关当事人、利害关系人在执行程序终结前均可以提出执行异议，一审法院受理宫桂兰执行异议申请并作出裁定，并无不当。故，徐博的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，徐博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐博负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年三月三十一日法官助理俞凯书记员安圆圆