江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初8486号原告：赵星艺，女，1991年2月19日生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。委托诉讼代理人：宋晨晔，江苏天奕律师事务所律师。被告：胡周斌，男，1986年11月11日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：庄建宏，江苏振强律师事务所律师。原告赵星艺与被告胡周斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理。本案适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理，后案件转为普通程序于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告赵星艺及其委托诉讼代理人宋晨晔、被告胡周斌的委托诉讼代理人庄建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵星艺向本院提出诉讼请求：1、判令确认赵星艺与胡周斌之间的房屋买卖合同于2019年8月30日解除；2、判令胡周斌支付违约金5万元；3、本案诉讼费由胡周斌承担。事实与理由：2019年5月31日，赵星艺与胡周斌在中介方见证下签订《江阴市房地产买卖合同》一份，约定赵星艺向胡周斌购买其名下位于蟠龙湾花园xx号xxx室的房屋。双方约定房屋价格1413176元，约定的付款方式为2019年5月31日前支付定金2万元，2019年6月30日前过户并付款913176元，2019年7月30日贷款到账付清尾款，并约定具体过户时间由赵星艺与中介协商。《江阴市房地产买卖合同》第十一条第（5）款约定：“其他原因双方违约，需支付违约金伍万元整￥50000。”胡周斌代理人王苏阳代表胡周斌在合同落款处签字确认合同效力。双方签订合同后，赵星艺如约交付了定金2万元及首付款，在协商过户过程中，胡周斌多次以各种理由拖延过户时间，赵星艺多次协商未果后，无奈与之解除合同，胡周斌代理人于2019年8月30日同意退还定金2万元及首付款。因胡周斌在合同中存在违约行为，应承担违约金5万元。特诉至法院，望依法判决。被告胡周斌辩称：1.胡周斌的行为并不构成违约。根据合同约定，赵星艺应于2019年6月30日前支付913176元，而赵星艺直至2019年7月16日才支付89万元，应系赵星艺违约在先；因胡周斌一直出差在外，双方均同意延期办理过户手续，但之后赵星艺提出退款，有违诚信原则。2.即便胡周斌存在违约，也仅是按约定双倍返还定金，而非支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年5月31日，胡周斌作为甲方，赵星艺作为乙方，中介方作为丙方，签订《江阴市房地产买卖合同》一份，合同约定胡周斌自愿将江阴市蟠龙湾花园xx号xx室的不动产以1413176元出售给赵星艺。合同第二条付款方式约定：“（1）乙方于2019年5月31日首付购房定金2万元整。（2）乙方于2019年6月30日过户付款913176元……”。合同第五条违约责任约定：“（1）乙方中途悔约，无权向甲方索还定金，……如甲方中途悔约或违约，应于悔约或违约之日起五日内必须定金双倍返还给乙方，……。（2）甲方若有房产相关的抵押存在、甲方应该2019年6月30日马上注销，具体事项可以由丙方协助甲方办理、若因甲方的原因未能及时注销抵押导致乙方无法过户，则视为甲方中途违约，负全部责任”。合同第十一条第（5）款约定：“其他原因双方违约，需支付违约金伍万元整￥50000”。该条款为手写内容。王苏阳作为胡周斌的代理人在合同落款处签字。庭审中，胡周斌认可王苏阳的代理人身份，亦认可《江阴市房地产买卖合同》的效力。合同签订后，赵星艺于2019年5月31日支付购房定金2万元，于2019年7月16日支付购房款89万元。庭审中，关于支付购房款89万元的时间和金额与合同约定不一致问题，赵星艺陈述为：“原告方考虑到方便履行合同，所以提前支付了款项，6月30日办理过户和付款是同时履行的”“因为当时先付了2万元定金，王苏阳说因为已经收到2万元定金，零头抹掉，要扣掉2万元，我拿本票过去的时候她就在上面签了字，所以付了89万元”，胡周斌陈述：“应该在6月30日前付款913176元之后再过户，合同上没有确定”。为证明合同履行情况，双方均向本院提交了赵星艺与王苏阳的聊天记录。微信聊天记录显示，2019年7月25日早上10:35，赵星艺陈述：“王总，明天下午几点在哪里碰头”，王苏阳回复：“我在等房产证”，赵星艺陈述：“那是明天办不了？”，王苏阳回复：“我尽量按原计划”，赵星艺陈述：“那你确定好了能办再通知我吧”，王苏阳回复：“好”。2019年7月26日下午13：47，赵星艺向王苏阳陈述：“王总，什么时候可以办？”“接下来8月初公积金中心不办业务，我们8月中旬开始，我老公就要去新单位报到，没时间过来的”，王苏阳回复：“嗯”“尽快”。2019年7月29日早上11:54，赵星艺陈述：“王总，到底什么时候可以办？”，王苏阳于7月30日回复：“我现在也没有确切的时间”，赵星艺陈述：“那之前不是说是已经可以去办理了吗？现在到底是卡在哪一步？”“总不能一直说不给确切时间就让我们等吧，毕竟合同签订的时间是6月30，现在都7月底了”，2019年8月30日，“王经理，昨天你和我老公联系后我们商量了，既然今天你们还是没法按照之前说的办手续，那就退款吧，麻烦你今天把我们的首付和违约金打给我”，赵星艺将其银行卡信息发给王苏阳，王苏阳回复：“收到”，赵星艺陈述：“大约什么时候能到账，麻烦你提前告诉我下，我希望尽量能在今天下午3点前，可以吗”，王苏阳回复：“周一可以办理，能接受吗？”赵星艺说：“不用了，谢谢，我不想再往后拖了”，王苏阳陈述：“房东那边想和你见面谈谈”“你这边愿意谈吗？”，赵星艺回复：“不用了，如果有需要电话联系就可以了”“我的意向不会变了”，王苏阳回复：“房东那边的意思是真的很抱歉”，赵星艺回复：“实话实说就是我不太相信他”，王苏阳回复：“拖了真么久”。2019年8月30日，王苏阳通过银行转账的方式分别向赵星艺汇款50万元和41万元，合计汇款91万元，并在转账附言中注明:“退19.202房款及定金”。庭审中，胡周斌认可王苏阳的退款行为系胡周斌同意解除合同，且认可2019年8月30日作为合同解除的时间。胡周斌认为案涉房屋在2019年8月30日仍处于抵押状态。以上事实，有房地产买卖合同、收据、微信聊天记录、账户交易明细及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同当事人均认可双方之间的房屋买卖合同已于2019年8月30日解除，本院对此予以确定。合同约定赵星艺应于2019年6月30日过户付款913176元，按照该约定，赵星艺付款913176元时案涉房屋应同时办理过户手续，故本院对胡周斌主张赵星艺违约在先的抗辩意见不予认可。微信聊天记录显示，赵星艺多次要求办理房屋过户手续，但因胡周斌一方的原因导致一直未予办理，故本院认定胡周斌存在违约情形。合同中约定了其他原因违约，需支付违约金5万元，该约定应视为对承担违约金的特别约定。赵星艺要求胡周斌承担违约金的诉讼请求符合合同约定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认胡周斌与赵星艺之间签订的《江阴市房地产买卖合同》已于2019年8月30日解除。二、胡周斌应于本判决发生法律效力之日起10日内向赵星艺支付违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（赵星艺已预交，本院予以退还），由胡周斌负担，于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨 奕人民陪审员  汪勤华人民陪审员  尤一青二〇二一年三月十二日书 记 员  毛泉媛附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法总则》：第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。