文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1569号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市伊励沙实业有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：姚达娣，该公司经理。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周冠贤，男，住广州市白云区。原审被告：周玉娥，女，1住广州市白云区。原审第三人（反诉第三人）：姜轩浩，男，住北京市朝阳区（中航技总公司）中航国际成套公司。上诉人广州市伊励沙实业有限公司（以下简称伊励沙公司）因与被上诉人周冠贤、原审被告周玉娥、原审第三人姜轩浩租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭,依法组成合议庭进行审理。上诉人伊励沙公司委托诉讼代理人王启星，被上诉人周冠贤，原审被告周玉娥，原审第三人姜轩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人伊励沙公司上诉请求：1.变更第一项诉讼请求为周冠贤向伊励沙公司支付396000元以及利息(利息以396000元为本金，按月利息1.2%，从2018年10月1日计算至付清为止，扣减周冠贤支付125000元，该125000元周冠贤于本案起诉之后才支付的，其中30000元是设备款，剩余95000元是周冠贤支付的利息即可扣除366000元的本金及利息；2.撤销一审判决第二、四项；3.一审、二审的诉讼费由周冠贤承担。事实与理由：一、周冠贤多次超过法定期间内进行增加反诉的请求，一审法院却多次地纵容周冠贤且采纳，甚至最后一次庭审伊励沙公司当庭提出抗议。二、一审法院第一项判决应属错误。伊励沙公司主张周冠贤支付396000元以及利息(利息以396000元为本金，按月利息1.2%，从2018年10月1日计算至付清为止，扣减周冠贤支付125000元，该125000元周冠贤于一审起诉之后才支付的，其中30000元是设备款，剩余95000元是周冠贤支付的利息即可扣除366000元的本金及利息(先息后本))。但一审法院却直接以欠付的396000元扣减125000元得出27100元以及月利息1.2%，从2018年10月1日计算至付清为止；同时以不超过本金为限，计算利息中总数后再次扣减65000元错误。三、一审法院错误地裁决伊励沙公司支付2018年2月至4月的场地占用费146800.8元明显是错误。1.伊励沙公司提供的电箱查封照片，拟证明涉案厂房的电箱在2018年1月10目被贴上封条，且周冠贤对此予以认可；2.从伊励沙公司递交的电费明细可见，2018年2月之后再没有产生电费，即伊励沙公司没有再使用案涉的厂房。3.对于交接情况，伊励沙公司于2018年1月10日搬离，且周冠贤每月都有去案涉厂房查看，不可能不知道伊励沙公司搬走的事实；另周冠贤亦陈述伊励沙公司于2018年2月通知周冠贤搬离厂房。即周冠贤在2018年2月完全知悉伊励沙公司搬离厂房的事实；一审法院却错误地要求伊励沙公司支付2月、3月以及4月的租金明显是错误的。周冠贤在此过程没有向伊励沙公司催收租金，周冠贤在接到伊励沙公司的通知后，应及时收回场地，其怠于行使收回场地，应承担自身不利后果。一审法院错误地判令要求伊励沙公司另行支付3个月的租金，对伊励沙公司不公。伊励沙公司即使要支付，周冠贤只能支付一个月的对外招租租期即可(即租金计算至2018年2月)。四、一审法院判令伊励沙公司将注册地迁出广州市花都区新华街新街大道27号副食厂以南亦属于错误。伊励沙公司在最后一次庭审，就周冠贤答辩要求伊励沙公司迁出注册地，伊励沙公司表示严厉抗议，首先周冠贤提出该意见并非反诉诉请内容，仅为增加答辩意见；其次，迁出注册地非本案案由租金合同的范畴，亦不属于本案审查的内容，属于错误的超裁；周冠贤亦无证据显示对周冠贤行使案涉场地租赁权造成影响，根据周冠贤的陈述，案涉的场地已经出租给案外人使用，即完全不影响周冠贤的出租租赁权；一审法院没有按照民诉法的规定进行审理，应属于程序上的错误。被上诉人周冠贤辩称：一、支付本金及利息应为伊励沙公司补交场地租金及电费后计算(利息以396000-69500*4－18822=69178元为本金)。二、周冠贤已付125000元，按上述计算本息后多退少补。三、二审上诉费用由伊励沙公司承担，一审诉讼费用按一审判决执行。四、维持一审法院其他判决。事实与理由：伊励沙公司与周冠贤于2017年12月31日签订了《终止合同协议书》，根据该协议周冠贤退回伊励沙公司租赁保证金227000元，固定资产转让费30000元，回退伊励沙公司已提前预交的2个月租金69500*2=139000元，以上合计396000元，伊励沙公司应于2018年1月31日前搬离厂房并双方签订场地移交书，但伊励沙公司未履行协议，直至2018年5月才搬离该场地，且一直未与周冠贤签移交书，伊励沙公司一直占用该场地，周冠贤只提出要求交至2018年5月，即伊励沙公司实际搬离时间。伊励沙公司2018年5月前应付给周冠贤的金额未超出伊励沙公司的保证金及固定资产，固此周冠贤未催交相关费用。周冠贤虽答应伊励沙公司延期使用，但周冠贤从来没有答应占用场地可以不交费用。伊励沙公司补充证据只能证明伊励沙公司搬迁事实，无法证明伊励沙公司什么时间搬空并移交。如果伊励沙公司没有新的证据证明其于2018年5月份前搬空并移交场地给周冠贤，那么周冠贤申请二审改判伊励沙公司补交场地占用费至2018年5月31日，该款项在周冠贤应于2018年10月前支付的396000元内扣除，因此周冠贤2018年10月1日起本金为396000元扣除4个月场地占用费278000元，电费18822元，实际计算利息的本金为69178元，按月利息1分2厘计算。伊励沙公司应返还周冠贤已付125000元中的51422元给周冠贤。被上诉人周玉娥辩称：同意周冠贤的意见。原审第三人姜轩浩辩称：同意伊励沙公司的意见。伊励沙公司于2020年1月9日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.周冠贤、周玉娥向伊励沙公司退还366000元以及利息（利息以396000元为本金按月利息1.2%，从2018年10月1日计算至付清为止，扣减周冠贤、周玉娥支付65000元。）；2.周冠贤、周玉娥承担本案的诉讼费用。伊励沙公司于第一次庭审时变更第一项诉讼请求为：请求判令周冠贤、周玉娥向伊励沙公司退还396000元以及利息（利息以396000元为本金按月利息1.2%，从2018年10月1日计算至付清为止，扣减周冠贤、周玉娥支付125000元，这125000万是起诉之后周冠贤、周玉娥给我方的，其中有30000元是设备款，剩余的95000元是周冠贤、周玉娥支付的利息及其他款项即扣除剩余366000元的本金及利息）。周冠贤向一审法院提出反诉请求：1.判令伊励沙公司与周冠贤、周玉娥2017年12月31日签订的两份《终止合同协议书》无效；2.判令伊励沙公司退还周冠贤、周玉娥已付款125000元；3.判令伊励沙公司补交拖欠电费18822元；4.本案诉讼费由伊励沙公司承担。一审法院认定事实：2012年2月13日，周冠贤、周玉娥作为乙方与广州市花都区副食厂作为甲方签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将广州市花都区新华街新街东路27号租给乙方使用，租赁期限自2012年2月10日至2027年2月9日。该合同约定：甲方场地内有一栋水泥框架结构的建筑物共约700平方米是危房，乙方负责土地上的危破房鉴定，拆除，水电设施增容等一切手续及相关资金投入，厂房报建由乙方负责，如未办好报建手续被城监部门处理的，费用由乙方负责。2019年10月8日，周冠贤、周玉娥作为乙方与广州市花都区副食厂作为甲方再次签订一份《租赁合同补充协议书》，约定海钜制冷设备厂合同期满迁出后场地由乙方续租，租赁期限自2019年10月1日至2027年2月9日。2012年7月3日，周冠贤作为甲方与广州市伊励沙机械有限公司作为乙方签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区新华街新街东路27号以南厂房、宿舍及空地租于乙方使用，租赁期限为9年，保证金200000元，2012年8月1日起至2015年6月30日每月租金55000元，2015年7月1日起至2018年6月30日每月租金60500元，2018年7月1日起至2021年6月30日每月租金65340元。2015年3月11日，周冠贤、周玉娥作为乙方与姜轩浩签订一份《租赁合同》，约定甲方将广州市花都区新华街新街东路27号（土地使用证号201163）原副食厂东北面仓库面积900平方米租给乙方使用，租赁期限自2015年4月1日至2021年6月31日，保证金27000元，2015年4月1日起至2018年3月31日每月租金9000元，2018年4月1日起至2021年3月31日每月租金9900元，2021年4月1日起至2021年6月30日每月租金10890元。2016年3月10日，伊励沙公司作为乙方与周冠贤、周玉娥作为甲方签订一份《租赁合同补充协议》，约定对双方于2012年7月3日、2015年3月11日签订的上述两份合同，乙方向甲方一次性交付12个月租金一事达成共识：一、根据上述两份合同约定，自2016年4月1日至2017年3月31日期间，乙方应向甲方支付房屋场地租金，合计834000元整。现因乙方一次性支付12个月的房屋场地租金，则甲方自愿同意乙方实际只付734000元整（属于自2016年4月1日至2017年3月31日期间的房屋场地租金，以此少收100000元优惠给乙方）。甲方收到乙方交付上述房屋场地的租金起，开回收款收据给乙方。二、如遇政府通知上述物业拆迁时，以下发正式折迁文件日期为准，乙方自搬离上述场地3日内开始计算已使用抵扣的租金款。则就预付租金款的未使用部分。甲、乙双方签订退款协议，甲方退回未抵扣的租金款给乙方。甲、乙双方不追究对方的违约责任。三、本协议签订即日起乙方同意在两日内付清上述房屋场地租金款。四、若乙方租赁期间，由于政府征用上述物业时，土地及建筑物业等补偿归甲方所有。属于机械搬迁补偿费用应跟乙方协商，归乙方所有。2017年3月31日，伊励沙公司作为乙方与周冠贤、周玉娥作为甲方签订一份《协议书》，约定：一、根据上述两份合同约定，自2017年4月1日至2018年3月31日期间，乙方应向甲方支付房屋场地租金，合计834000元整。现因乙方一次性支付12个月的房屋场地租金，则甲方自愿同意乙方实际只付734000元整（属于自2017年4月1日至2018年3月31日期间的房屋场地租金，以此少收100000元优惠给乙方）。甲方收到乙方交付上述房屋场地的租金起，开回收款收据给乙方。二、如遇政府通知上述物业拆迁时，以下发正式折迁文件日期为准，乙方自搬离上述场地3日内开始计算已使用抵扣的租金款。则就预付租金款的未使用部分。甲、乙双方签订退款协议，甲方退回未抵扣的租金款给乙方。甲、乙双方不追究对方的违约责任。三、本协议签订即日起乙方同意在两日内付清上述房屋场地租金款。四、若乙方租赁期间，由于政府征用上述物业时，土地及建筑物业等补偿归甲方所有。属于机械搬迁补偿费用应跟乙方协商，归乙方所有。2017年12月31日，姜轩浩作为乙方与周冠贤、周玉娥作为甲方签订一份《终止合同协议书》，约定：应乙方提出的要求在2017年1月31日前搬离广州市花都区新华街新街东路27号原副食厂东北面仓库。交还搬空仓库面积900平方米给甲方，并要求甲方退回厂房保证金27000元。一、甲方同意乙方的要求：①乙方需在2017年1月31日前迁离上述现租赁的生产场地，不动产固在墙上的电线，已安装的墙体上的排气扇及装修等不得拆除，所有属乙方的可动资产搬离上述租赁场地后，并于当天同时交回上述场地给甲方。逾期不迁离现场地。甲方已经与它方签定的上述场地出租租金双倍租金计算，每月支付给甲方，且乙方己交付的保证金不予退回。②甲、乙双方商定达成共识，从2018年4月1日起6个月内，甲方退回乙方保证金27000元。如逾期退回保证金及预收租金款余款，乙方同意甲方按余下来付款金额月息1分2厘利息，由甲方支付给乙方。乙方开具收款收据给甲方。二、甲、乙双方签定本协议之日起，乙方明确在2018年1月31日前交回上述场地给甲方。双方签定场地移交书当天合同正式终止，甲、乙双方不追究法律责任。庭审中，伊励沙公司确认姜轩浩签订的该份《终止合同协议书》。2017年12月31日，伊励沙公司作为乙方与周冠贤、周玉娥作为甲方签订一份《终止合同协议书》，约定：一、应乙方提出的要求在2017年1月31日前搬离广州市花都区新华街新街东路27号以南厂房、宿舍及空地。交还搬空的厂房、仓库面积面积：5130平方米，其中办公室：981平方米，食堂面积：320平方米，厂房面积：3000平方米，空地面积：1420平方米给甲方，并要求甲方退回厂房保证金200000元及预缴租金l39000元。二、甲方同意乙方的要求：①乙方需在2017年1月31日前迁离上述现租赁的生产场地，不动产固在墙上的电线，网线，光棚，监控（约10路可用），危险隔离仓库，办公楼等不得拆除，所有属乙方的可动资产搬离上述租赁场地后，并于当天同时交回上述场地给甲方。逾期不迁离现场地。甲方已经与它方签定的上述场地．出租租金双倍租金计算，每月支付给甲方，且乙方己交付的保证金不予退回。②甲、乙双方商定达成共识，从2018年4月1日起6个月内，由甲方将下述金额退回乙方：1）保证金200000元；2）预收租金款余额139000元；3）固定资产转让费30000元。如逾期退回保证金及预收租金款余款，乙方同意甲方按余下来付款金额月息1分2厘利息，由甲方支付给乙方。乙方开具收款收据给甲方。③如甲方出租给他方收有保证金时，应除开中介费等相关费用，余下部分用于还给乙方。三、甲、乙双方签定本协议之日起，乙方明确在2018年1月31日前，交回上述场地给甲方，至乙方交回上述场地之日。双方签定场地移交书当天合同正式终止，甲、乙双方不追究法律责任。上述两份《终止合同协议书》签订后，周冠贤、周玉娥向姜轩浩支付125000元。一审诉讼中，周冠贤、周玉娥明确：其主张的125000元是陆续支付给伊励沙公司的费用，只可用于抵扣利息，伊励沙公司陈述：其收到该笔款项，该125000元是周冠贤、周玉娥陆续支付给伊励沙公司的费用，按照合同约定是退回的租金和保证金，其同意抵扣逾期保证金和租金余额。姜轩浩确认尚未将上述款项支付给周冠贤、周玉娥。2017年12月8日，广州市花都区人民政府新华街道办事处发出通知，要求各承租人于收到通知7日内清空涉案土地及建筑物。关于交接情况，伊励沙公司陈述：其已于2018年1月10日搬离，没有另外的交接，且周冠贤、周玉娥每月都有区涉案厂房查看，不可能不知道伊励沙公司搬走。周冠贤、周玉娥陈述：伊励沙公司与周冠贤、周玉娥没有签订场地移交书，伊励沙公司在2018年2月才通知我，3、4月还有部分物品没有搬离，因为我有伊励沙公司交纳的保证金，因此我同意伊励沙公司延期搬离，但没有同意伊励沙公司可以免交租金，2018年5月周冠贤、周玉娥查看发现伊励沙公司没有在涉案场地了。周冠贤、周玉娥在2020年4月24日第二次庭审中陈述：伊励沙公司只需补缴2月至4月的租金就可以合情合理解决这件事。伊励沙公司在2020年3月9日第一次庭审中陈述：我方认为再交一个月租金就可以了。关于水电费，伊励沙公司陈述：2018年2月不再产生电费，2月份的电费数额不大，可能是日常场地照明以及分摊电损，我方可以支付。周冠贤、周玉娥陈述：电费用到2018年2月，由于伊励沙公司在3、4、5月只是放东西，没有产生水电费。周冠贤、周玉娥提交广州市花都区副食厂盖章的2018年1月至5月的电费明细及电费单，以及2018年1月至5月的未签名盖章的电费档案截图五张，拟证明伊励沙公司欠缴电费的情况。伊励沙公司对此证据的真实性、合法性认可，但认为此证据为下月抄写上月电表，可以看出2018年2月之后没有产生电费。伊励沙公司提交电箱查封照片，拟证明涉案厂房的电箱在2018年1月10日被贴上封条。周冠贤、周玉娥对此照片予以认可，但认为是环保不过关才封了电箱，周冠贤、周玉娥另外拉了一条电线，可以正常用电。一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案厂房办理规划报建情况，该局回函称：未查询到来函所述“副食厂”、原副食厂东北面仓库办理《建设工程规划许可证》的记录。经一审法院依法释明，涉案合同如果无效，伊励沙公司表示其变更第一项诉讼请求的预收租金款为占用费。周冠贤、周玉娥表示：如果涉案合同无效，其不变更诉讼请求。关于厂房现状，目前厂房由周冠贤、周玉娥占有，空置状态。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。伊励沙公司与周冠贤、周玉娥之间关于广州市花都区新华街新街东路27号以南厂房、宿舍、东北面仓库的租赁合同关系，因伊励沙公司与周冠贤、周玉娥均未提交涉案厂房、宿舍、仓库的合法规划报建资料，一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局查询，亦未查询到涉案厂房、宿舍、仓库办理《建设工程规划许可证》的记录，因此，伊励沙公司与周冠贤、周玉娥之间关于广州市花都区新华街新街东路27号以南厂房、宿舍、东北面仓库的租赁合同关系无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。伊励沙公司与周冠贤、周玉娥双方签订的两份《终止合同协议书》系双方对于租赁关系终止后各方权利义务的约定，两份《终止合同协议书》依法成立有效，周冠贤、周玉娥反诉主张两份《终止合同协议书》无效，理据不足，一审法院不予支持。根据两份《终止合同协议书》约定，周冠贤、周玉娥应在2018年10月1日前（2018年4月1日起6个月内）向伊励沙公司返还《终止合同协议书》约定的保证金227000元、预收租金款余额139000元、固定资产转让费30000元。此约定为双方真实意思表示，因伊励沙公司确认姜轩浩代表其签订的两份《终止合同协议书》，姜轩浩也确认收到周冠贤、周玉娥支付的125000元，周冠贤、周玉娥也已确认其共支付125000元（包括固定资产转让费30000元），因此一审法院确认周冠贤、周玉娥已退回约定款项125000元，尚欠约定款项271000元，伊励沙公司主张周冠贤、周玉娥支付约定款项271000元的诉讼请求，符合双方意思表示，一审法院予以支持。周冠贤、周玉娥主张伊励沙公司退还已付款125000元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。姜轩浩与伊励沙公司之间关于已收取的125000元的返还，由伊励沙公司与第三人自行处理。两份《终止合同协议书》均约定周冠贤、周玉娥应在2018年10月1日前退回约定款项，但周冠贤、周玉娥至今仍未退回，因此伊励沙公司主张周冠贤、周玉娥按照合同上述协议书约定支付利息，符合约定，一审法院予以支持。利息标准为以271000元为本金，按月利息1.2%，从2018年10月1日计算至付清为止，利息扣减周冠贤、周玉娥支付65000元，以不超过本金为限。关于交接场地，两份《终止合同协议书》约定的交接日期为2018年1月31日前，并约定逾期不搬离场地，按周冠贤、周玉娥与他方签订的场地租金双倍租金计算每月占用费，且乙方已交付的保证金不予退回。伊励沙公司与周冠贤、周玉娥均确认2018年3月之后涉案场地没有电费产生，但伊励沙公司与周冠贤、周玉娥确实未对涉案场地进行过交接手续，伊励沙公司也未能提交证据证明周冠贤、周玉娥对伊励沙公司搬离涉案场地的时间已明确知悉，周冠贤、周玉娥虽然确认其在2018年5月时已发现伊励沙公司搬离场地，但周冠贤、周玉娥未能向一审法院明确伊励沙公司搬离场地的具体日期，周冠贤、周玉娥也未提交其与他方签订的租赁合同，周冠贤、周玉娥曾在第二次庭审中表示过伊励沙公司应支付2018年2月至4月的租金以解决此事，周冠贤、周玉娥也确认当时是同意伊励沙公司延期搬离，但没有同意伊励沙公司可以免交租金，而周冠贤、周玉娥一直没有催促的原因系因为租金和预付租金、保证金都在，所以认为没有必要催促伊励沙公司。一审法院认为，首先，周冠贤、周玉娥未提交其与他人签订的租赁合同，也未提交其存在的其他损失的依据；其次，伊励沙公司未与周冠贤、周玉娥进行交接，但周冠贤、周玉娥确实同意伊励沙公司延期搬离，伊励沙公司推迟搬离并不构成周冠贤、周玉娥没收保证金；再次，根据电费记录，伊励沙公司在2018年2月产生的电费应为2018年1月的实际计数，也即伊励沙公司在2018年2月至5月对涉案场地的使用应为物品存放；最后，周冠贤、周玉娥并未对伊励沙公司逾期搬离场地进行催促，也未能证明伊励沙公司在2018年5月的具体哪一天实际搬离。综上，一审法院酌定伊励沙公司向周冠贤、周玉娥支付2018年2月至4月的场地占用费，费用计算按2017年3月31日签订的《协议书》约定的优惠后的租金61167元的80%计算，即48933.6元/月，共计146800.8元。根据周冠贤、周玉娥提交并经伊励沙公司确认真实性的电费明细及电费单，伊励沙公司搬离涉案场地前产生的电费共计18822元，因此周冠贤反诉要求伊励沙公司向其支付电费18822元，理据充分，一审法院予以支持。因伊励沙公司与周冠贤、周玉娥之间的租赁合同关系已终止，伊励沙公司也已搬离涉案场地，伊励沙公司尚未变更公司的注册地址，在实际生产经营中确会对伊励沙公司行使涉案场地的租赁权造成影响，因此周冠贤、周玉娥主张伊励沙公司变更迁移公司的营业执照注册地址，合乎情理，一审法院予以支持。伊励沙公司并未提交证据证明周玉娥与伊励沙公司存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，伊励沙公司与周冠贤为签订合同主体，因此伊励沙公司主张周玉娥承担责任，理据不足，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年11月5日作出判决：一、周冠贤于判决发生法律效力之日起十日内向广州市伊励沙实业有限公司支付约定剩余款项271000元及利息，利息计算标准为：以271000元为本金，按月利息1.2%，从2018年10月1日计算至付清为止，以不超过本金为限，计算利息总数后扣减周冠贤、周玉娥已支付的65000元；二、广州市伊励沙实业有限公司向周冠贤支付2018年2月至4月的场地占用费146800.8元；三、广州市伊励沙实业有限公司向周冠贤支付电费18822元；四、广州市伊励沙实业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内将其注册地址迁出广州市花都区新华街新街大道27号副食厂以南；五、驳回广州市伊励沙实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回周冠贤的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7240元，由广州市伊励沙实业有限公司负担1737.6元，由周冠贤负担5502.4元。反诉案件受理费3820.4元，由广州市伊励沙实业有限公司负担1496.8元，由周冠贤负担2323.6元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，伊励沙公司提交4张照片，拟证明伊励沙公司在2018年1月26日已经将案涉的厂房清空搬离（其中拍摄日期为2018年2月19日的两张照片显示涉案厂房内已基本清空，拍摄日期为2018年1月26日的照片显示厂房外有一台吊机，其余一张照片未出示原始载体，无显示拍摄时间）。周冠贤发表质证意见：伊励沙公司搬完机器没有告知周冠贤。另外即使机器是搬走，但是场面里面还有很多附着物，附着物包括有些仓库里面的一些物品货物，伊励沙公司搬了部分机器，还有附着物还在里面没有搬走，还占用着周冠贤的场地。伊励沙公司搬迁的时间没有确凿的告诉周冠贤，周冠贤一直不知情，伊励沙公司没有办理移交场地移交手续也没有交付钥匙。周玉娥发表质证意见:与周冠贤的意见一致。姜轩浩发表质证意见：同意伊励沙公司提交的证据。按照行规解除合同后，里面所有的东西都是归属周冠贤。终止合同协议书里面约定了3万元的固定资产转让费。最后清场完之后，我们是请了专门打扫卫生的人作收尾工作，此后向周玉娥打电话，其表示当时有事不能没有到现场让我们把钥匙放在门口小店。另查明：周冠贤于2019年1月20日向姜浩轩转账50000元，于2019年6月6日转账25000元，于2019年8月23日转账20000元，于2020年1月23日转账30000元。一审法院向涉案租赁物地址及周冠贤身份证地址邮寄起诉状等诉讼材料，被退回，送达回证显示周冠贤签收起诉状时间为2020年3月9日。再查，关于周冠贤已付的125000元款项的性质以及固定资产转让费应否计付利息的问题，周冠贤表示根据《终止合同协议书》只有保证金及预收租金余款逾期退回才计算利息，固定资产转让费不计利息，其汇款时没有明确说明哪一笔为固定资产转让费。伊励沙公司则表示设备转让款也应按照月息1分2计算，周冠贤支付款项中先支付30000元设备转让款，其余95000元作为利息支付，但并不是特指2020年1月23日这笔转账的30000元是设备转让款。关于《终止合同协议书》约定的固定资产转让费的对象，吊机是否属于固定资产，最终归属，何时迁走及价值等问题。周冠贤表示《终止合同协议书》约定的固定资产转让费3万元对应的固定资产分为两大类，一类是伊励沙公司出资自搭的约100平方米的阁楼及配件，另一类为伊励沙公司出资铺设的电线、点灯及开关电闸等辅助设施，没有相关固定资产清单，不包含吊机，吊机不归周冠贤所有，不清楚吊机何时迁走及价值多少，2018年5月其去现场时未见吊机。伊励沙公司答复，《终止合同协议书》约定的固定资产是指厂房装饰附着物、厂房棚架以及厂房水电类设施等不可移动的物体归周冠贤所有，吊机双方约定包含在固定资产内，依据即《终止合同协议书》，自2018年1月26日其搬离后，留下的所有物品包括吊机归周冠贤所有及处置，吊机的价值约2000元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：1.周冠贤应向伊励沙公司返还本金和利息的计算；2.伊励沙公司是否应向周冠贤支付2018年2月至2018年4月的占用费；3.伊励沙公司是否应将其注册地址迁出涉案物业。关于争议焦点一。虽然伊励沙公司与周冠贤之间的租赁关系因涉案物业无合法报建资料而无效，但合同无效，因合同取得的财产应当相互返还，双方签署的《终止合同协议书》是对合同无效后财产相互返还的约定，并无违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定两份《终止合同协议书》合法有效并无不当，本院予以确认。按照两份《终止合同协议书》的约定，周冠贤应于2018年10月1日前向伊励沙公司返还396000元，逾期退回保证金及预收租金款余款的，按月息1分2厘支付利息。周冠贤仅返还了125000元。关于已返还的125000元应如何抵扣的问题，伊励沙公司主张应当先息后本，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定。《终止合同协议书》约定的计息本金为保证金及预收租金款余款，未约定固定资产转让费应按该标准支付逾期付款利息，伊励沙公司主张固定资产转让费也应计息，缺乏充分的合同依据，本院不予采纳。关于周冠贤已付的125000元分别对应什么款项的问题，周冠贤主张其汇款时并没有明确说明哪一笔为固定资产转让费；伊励沙公司则认为周冠贤支付的款项中先支付30000元设备款，其余95000元作为利息支付，并不是特指2020年1月23日这笔转账的30000元是设备转让款。双方对此意见不一，由于已还款项先扣减不计利息的设备转让款，则计息本金减少，对还款义务人周冠贤有利，本院对伊励沙公司的该主张予以采纳。故逾期退回保证金及预收租金款余款的利息及计息本金应计算如下：            起算时间              付款时间              付款金额①              计息天数②              计息本金③              应付利息④              已付款扣减利息后的余额⑤              计息本金余额⑥                  2018.10.1              2019.1.20              20000元（付款金额扣除固定资产转让费30000元）              112              339000（369000      -30000）              15187.2              4812.8              334187.2                  2019.1.21              2019.6.6              25000              137              334187.2              18313.5              6686.5              327500.7                  2019.6.7              2019.8.23              20000              78              327500.7              10218              9782              317718.7                  2019.8.24              2020.1.23              30000              153              317718.7              19444.4              10555.6              307163.1      备注：④=③×②×1.2%/30；⑤=①-④；⑥=③-⑤故周冠贤应向伊励沙公司返还未付款项307163.1元，并自2020年1月24日起以307163.1元为本金，按照每月1.2%的利率向伊励沙公司支付逾期还款的利息。对伊励沙公司上诉请求超出的部分，本院不予支持。关于争议焦点二。周冠贤与伊励沙公司之间的租赁关系无效，且双方已经签署了《终止合同协议书》约定了交还场地的期限，广州市花都区人民政府新华街道办事处也已于2017年12月8日发出通知，要求各承租人于收到通知之日起7日内清空场地，则租赁双方均应遵循诚实信用原则，积极进行场地交接。伊励沙公司作为交还场地的义务人，对何时交还场地负有举证责任，其认为2018年1月10日已经交还场地，但未提交证据；相反从伊励沙公司二审中提交的照片来看，涉案场地在2018年1月26日拍照之日仍有一台吊机，伊励沙公司主张该吊机归属于周冠贤，但该吊机并非附着于涉案租赁物，与《终止合同协议书》约定的固定资产转让费的对象“不动产固在墙上的电线，网线，光棚，监控，为限隔离仓库，办公楼等”亦不同，周冠贤对此不予确认，亦表示不清楚吊机何时迁走及吊机的价值等，因此本院对伊励沙公司关于其在2018年1月10日已经交还场地的主张不予采纳。周冠贤自认在2018年2月收到伊励沙公司的通知，则其应及时收回场地，履行止损亦无。从2018年2月之后并无产生电费及伊励沙公司二审期间提交的照片来看，涉案场地在2018年1、2月份拍摄照片的时间除了一台吊机外基本已经清空，但伊励沙公司仅仅通知周冠贤其已搬离，之后并未与周冠贤办理交接手续，周冠贤亦未积极收回场地，双方对损失的扩大均有过错，本院酌情认定伊励沙公司承担2018年2月至3月的占用费损失，按照《协议书》约定的优惠后的每月租金16667元计算，伊励沙公司应支付的占用费为123334元。对伊励沙公司上诉主张超出的部分，本院不予支持。关于争议焦点三。周冠贤在最后一次法庭辩论终结前已提出要求伊励沙公司迁出注册地址的反诉请求，因双方租赁合同关系无效，则双方因无效合同所取得的财产应当相互返还，返还的房屋应当恢复至伊励沙公司没有注册营业地址的状态，此系伊励沙公司应履行的附随义务，一审法院认定伊励沙公司应将其注册地址迁出涉案房屋并无不当，本院予以维持。伊励沙公司关于无需迁出的上诉主张依据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人伊励沙公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决处理不当，且二审中伊励沙公司提交了新证据，故本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第九十八条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初822号民事判决第三、四项；二、撤销广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初822号民事判决第五、六项；三、变更广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初822号民事判决第一项为：周冠贤于本判决送达之日起十日内向广州市伊励沙实业有限公司支付约定剩余款项307163.1元，并自2020年1月24日起以307163.1元为本金，按照每月1.2%的利率向广州市伊励沙实业有限公司支付逾期还款的利息至实际还清之日止；四、变更广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初822号民事判决第二项为：广州市伊励沙实业有限公司自本判决送达之日起十日内向周冠贤支付2018年2月至3月的场地占用费123334元；五、驳回广州市伊励沙实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回周冠贤的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7240元，由广州市伊励沙实业有限公司负担471.4元，由周冠贤负担6768.6元。反诉案件受理费3820.4元，由广州市伊励沙实业有限公司负担1284.8元，由周冠贤负担2535.6元。二审案件受理费4477元，由上诉人广州市伊励沙实业有限公司负担3495元，由被上诉人周冠贤负担982元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年三月三十一日书记员 冯冠豪