湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终713号 上诉人（原审第三人）：陈书彪。 被上诉人（原审原告）：倪国平。 被上诉人（原审被告）：蒋福余。 被上诉人（原审被告）：蒋承阳。 被上诉人（原审被告）：唐先清。 上诉人陈书彪因与被上诉人倪国平、蒋福余、蒋承阳、唐先清房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省人民法院（2020）湘0422民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈书彪上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回倪国平的诉讼请求；2.本案诉讼费用由倪国平、蒋福余、蒋承阳、唐先清承担。事实和理由：案涉房屋于2014年上半年主体竣工，2015年上半年内外装饰完工后就卖给并交付给陈书彪，房屋的入户门是蒋福余为陈书彪安装好的，陈书彪当时就将装修沙子运进房内。倪国平买房占房在后，且明知一房多卖却在一年内未通过诉讼途径解决，依法应当驳回其本案诉请。倪国平与蒋福余就案涉房屋买卖存在恶意串通的行为。 倪国平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。倪国平就案涉购房款是通过银行转账支付，而非陈书彪上诉所称的抵扣工资、工程款。购房合同是与蒋福余签订的，蒋福余与唐先清共同开发案涉房屋。倪国平提供了其购买防盗门窗以及水电开户的发票，且案涉房屋已经办理至倪国平妻子的名下。本案不存在蒋福余与倪国平恶意串通，倪国平购房时并不清楚该房屋已经出售给他人，倪国平与蒋福余签订购房合同及支付购房款的行为都是善意的。 蒋福余辩称：案涉房屋是蒋福余卖给倪国平的，钱也是蒋福余收的，蒋福余对房屋是否卖给陈书彪不清楚。 唐先清辩称：对陈书彪的上诉没有异议。案涉房屋是唐先清与蒋福余先卖给陈书彪的，唐先清对蒋福余之后一人单独将房屋卖给倪国平不清楚。 倪国平向一审法院起诉请求：判令原审被告按照约定履行《商品房买卖合同》，将房屋过户到倪国平名下。 一审法院认定事实：2010年5月22日，蒋福余、唐先清与案外人周云华签订《门面地皮出售协议》，约定将16号门面出售给蒋福余、唐先清，二人取得该地皮使用权后，合伙兴建房屋。2011年3月7日，唐先清与陈书彪签订售房协议，约定将门面靠消防通道的4楼住房一套以1280元/平方的价格出售给陈书彪，2012年上半年将房屋交付，并约定了其他相关事项。2013年6月27日，唐先清出具收取陈书彪预交房款100000元的收据，并通知蒋福余在售房协议和收据上签名。2014年夏，案涉房屋整栋竣工，房屋均未安装门窗，现已履行相关手续可以在相关行政机关办理产权登记。2015年10月2日，蒋福余与倪国平签订房屋买卖合同，约定将开边4楼房屋一套（约133㎡）以1600元/平方的价格卖给倪国平，总计房价218000元，并约定了其他相关事项。同日，倪国平、贺亚丽夫妻二人交付购房款175000元，蒋福余于同日出具收据。2016年1月29日，倪国平购买盼盼牌防盗门并安装，支付款项2180元。2016年11月18日，倪国平以蒋承阳的名称缴纳销售不动产（房产）税并开具增值税发票，载明401号房，面积128.59㎡，价税合计207029.9元，其中含税金9858.57元。2020年2月21日倪国平之妻贺亚丽为401房（面积128.59㎡）办理产权登记手续，并缴纳契税2957.57元。在办理过程中，陈书彪提出异议，相关行政机关未为倪国平、贺亚丽夫妻办理产权登记。2020年3月11日，倪国平与自来水有限公司签订用水合同，为案涉房屋开通用水，支付安装工程款1415元，预交水费205元。对当事人有争议的证据和事实该院作如下认定：1.倪国平及陈书彪所签订的购房协议的标的是否同一房屋。倪国平及陈书彪均称各自签订的购房协议指向的非同一房屋，但根据双方提供的购房合同及蒋福余与唐先清内部协议的约定以及庭审中查明的事实，本案讼争的房屋均指向同一房屋，即401室。2.案涉购房协议的效力。2010年5月22日，蒋福余、唐先清与案外人周云华签订新县城34-5号地门面地皮出售协议，2012年6月11日，人民政府为该宗地土地使用权人蒋云海等33人颁发国有土地使用证，该33人中包括蒋福余之妻欧厚红。2011年3月7日，唐先清与陈书彪签订售房协议，将讼争房屋以1280元/㎡出售给陈书彪，陈书彪交房款100000元，后来，唐先清与蒋福余结账时，蒋福余在该售房协议上签名。2015年10月2日，蒋福余与倪国平签订房屋买卖合同，将讼争房屋以1600元/㎡价格，以总计价款218000元的价格出售给倪国平，倪国平支付价款207029.9元（含税金）。从上述事实，可以得出在蒋福余、唐先清合伙建房时，双方均可以单独以自己的名义出售共建的房屋，双方单独的意思表示代表双方共同的真实意思表示。蒋福余在唐先清与陈书彪签订的售房协议上签名，表示对唐先清单方面出售房屋给陈书彪予以认可；2016年8月18日，唐先清与蒋福余签订的内部协议约定已出售给陈书彪的房屋由蒋福余负责处理，唐先清不再承担任何责任，双方作出该约定时，讼争的房屋已经由蒋福余单方出售给了倪国平，唐先清未提出异议，视为其追认蒋福余的单方售房行为。从倪国平的角度考量，倪国平在看到蒋福余之妻欧厚红取得并持有案涉房屋国土使用证时，其相信蒋福余可以出售该房屋，蒋福余出售该房屋也是其夫妻二人共同真实意思表示，同时倪国平并不了解蒋福余将该房出售给他人，其接受蒋福余按合同交付的房屋是善意的，应受法律保护。故该院认定案涉房屋买卖合同是各合同当事人真实意思表示，均为有效。3.倪国平对讼争房屋是否实际占有。陈书彪签订购房协议为2011年3月7日，房屋尚未动工建设，至诉讼时，讼争房屋未交付给陈书彪，陈书彪也未提供证据证明其对讼争房屋实际占有。倪国平签订购房协议为2015年10月2日，讼争房屋已经建成。庭审中查明，蒋福余、唐先清对案涉整栋房屋未安装门窗，而是根据购房者的要求由其安装或由购房者自行安装。倪国平签订购房协议后，于2016年1月29日自行购买防盗门并进行安装，以免他人进入其购买的房屋致房屋受损。倪国平安装防盗门的行为，意在向他人告示该房屋已经有人实际占有。故倪国平对讼争房屋已经实际占有，依法应认定讼争房屋已交付倪国平使用。同时，倪国平为使实际占有的房屋合法化，从而对抗他人，妨碍自己对讼争房屋行驶权利，依法向相关行政机关申请办理产权登记并缴纳相应税金，表明其对讼争房屋实际占有后，积极行使相应权利。 一审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷，并形成事实上的一房二卖情形，关于一房二卖情形下房屋的交付和确权，首先应当确定本案中何人有资格要求交付房屋。倪国平与陈书彪因与唐先清及蒋福余签订合法有效的房屋买卖合同而取得要求上述二人交付房屋的请求权；其次，房屋应向谁交付的问题，从合同成立的先后和交款的数额来看，陈书彪在先签订合同，但只交房款100000元，尚欠购房款70240元（133/㎡×1280元/㎡），以所交销售不动产（房产）增值税发票上确定的面积计算，尚欠购房款64595.20元（128.59㎡×1280元/㎡）。倪国平应支付房款总价为218000元，已支付房款税金为207029.9元，尚欠购房款10970.1元。同时陈书彪自签订购房合同至2015年10月2日将讼争房屋出售给倪国平为止，陈书彪未提供证据证明其实际控制占有案涉房屋，而倪国平在签订合同后，蒋福余明确表示房屋交付给倪国平可以装修使用。倪国平购买并安装防盗门，对讼争房屋进行了事实上的占有，并申请办理不动产登记手续、缴纳了办理不动产权登记的相关税金及开户用水。故从维护现实安定，保证房屋效用实现，避免因房屋产权状态的不稳定给当事人造成重大损失的角度考量，讼争房屋判归实际占有人倪国平为宜。陈书彪的损失则可通过唐先清、蒋福余的违约赔偿进行弥补，其未在本案中提出请求，本案中不做评判，可另行提起诉讼。蒋承阳不是案涉房屋买卖合同的当事人，在本案中不是适格的主体，倪国平要求其承担责任的诉请该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、蒋福余、唐先清在判决生效后十五日内协助倪国平将座落于401房登记到倪国平名下；二、驳回倪国平其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由蒋福余、唐先清负担。 本院二审期间，倪国平提交了案涉房屋的不动产登记证、其结婚证及妻子的身份证，用以证明案涉房屋已于2021年1月6日登记在其妻子贺亚丽名下。经审查，该不动产登记属实，当事人称登记时倪国平提供了一审判决书及蒋福余在登记资料中签了字。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点：倪国平诉请对案涉房屋办理产权登记有无依据。本案中，倪国平与陈书彪均以案涉房屋买受人身份主张房屋先向其交付，但双方对房屋交付的事实均无充分的证据证实，一审根据倪国平在本案诉讼前的2016年已安装入户门实际占有房屋、已付清房价款及缴纳办证费用，而陈书彪未付清房价款等事实，支持倪国平办理房屋产权登记的本案诉请，并无不当，且案涉房屋已于一审判决后登记至倪国平妻子的名下。关于陈书彪提出倪国平与蒋福余就案涉房屋买卖存在恶意串通的主张，因民事诉讼法解释规定对恶意串通的证明标准要高于一般案件事实，且不能仅以知晓房屋已出售就认定后购房人为恶意购房，故其该项主张，依法不能采信。据此，陈书彪的上诉请求因缺乏证据证实而不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈书彪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年三月三十日 法官助理  彭 斌 书 记 员  陈 浅