江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3892号上诉人（原审被告）：南通茂发房地产开发有限公司，住所地南通市港闸区永兴佳园83幢113室。法定代表人：严术新，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾海华，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：殷亚洲，男，1968年5月15日生，××族，住如东县。上诉人南通茂发房地产开发有限公司（以下简称茂发公司）因与被上诉人殷亚洲房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0611民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。茂发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.关于交房的时间，我公司认为应当认定为2019年5月12日。我公司于2019年4月29日取得该地块商品房《建筑工程竣工验收备案证明书》，具备了交房条件，并于2019年5月11日通过邮政EMS向殷亚洲邮寄通知，告知其办理交房手续，并未拒绝交房。此后房屋未能交付的责任应由殷亚洲承担，一审法院直接认定交房日期为2019年11月8日不符合实际情况。另外，装修期间不存在收益，应当从逾期交房期间中予以扣除。2.关于违约金的计算，我公司认为一审认定和适用法律错误。双方签署的合同第十二条对逾期交付责任作出了约定，逾期超过180日的，合同直接赋予买受人解除合同的权利，出卖人应退还全部付款并按银行同期利率结算活期存款，并未对违约金是否承担以及如何承担作出约定，更未对仍需按日支付万分之五违约金进行明确。本案中，合同约定的交房时间为2018年3月28日，按照上述约定，殷亚洲作为买受人在此情况下仅享有解除合同的权利。现殷亚洲放弃解除合同的权利，其已经享有了房产增值部分再要求我公司承担违约金或赔偿损失显然违背了双方约定，我公司最多只应支付银行同期活期存款利息即可。3.关于180日内的违约金计算，我公司认为比例过高，应予调整。殷亚洲主张的180日内违约金标准为日万分之五，该违约责任已超过银行同期贷款利率的数倍，显然过高，殷亚洲亦未能提供证据证明其因逾期交房存在的损失。法院应当考虑到逾期交付房屋具有客观原因并非我公司能自行控制，如政府工程、地铁建设导致自来水无法接入，电梯安装工程拖延等。加之我公司为了提高殷亚洲的利用空间，将层高由原4.7米增加到4.9米，手续补办耗时较长，由此造成的延期交房责任不应由我公司承担。上述情况造成延迟交房也给我公司造成巨大经济损失，请求法院对违约金依法作出调整。殷亚洲辩称，茂发公司的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回。1.本人收到交房通知后就积极与茂发公司进行交涉，茂发公司就逾期交房问题提出以每平方米100元进行补偿。本人不认可该方案，故茂发公司拒绝交房。茂发公司应履行交房义务后再行协商赔偿事宜。房屋装修是在交房后，不应在逾期交房期间内予以扣除。2.案涉商品房买卖合同为格式文本，但茂发公司在拟定合同时删除了逾期超过180日的违约金条款，造成其违约时间越长，承担的违约责任反而越小，有悖常理。一审酌定茂发公司按1800元/月的标准支付逾期交房超过180日的违约金，该标准较低，应当以2400元/月的标准支付。3.一审未支持本人主张的律师费不当。茂发公司的过错造成该笔律师费的发生，应当由茂发公司承担本人为实现债权而产生的律师费。殷亚洲向一审法院起诉请求：1.判令茂发公司交付位于南通市港闸区××大厦××幢××号（室）房屋，并协助办理产权登记手续；2.判令茂发公司支付逾期交房违约金67533.89元（以316318元基数，自2018年3月29日起至实际交房之日止，按日万分之五的标准计算）；3.判令茂发公司支付其为实现债权而产生的律师费5700元；4.本案诉讼费由茂发公司承担。一审法院认定事实：2017年5月18日，殷亚洲（买受人）与茂发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由殷亚洲购买茂发公司开发的南通市港闸区××大厦××幢××号房屋（规划用途办公，预测建筑面积50.48平方米），合同总价316318元；出卖人应当在2018年3月28日前向买受人交付该商品房，并于交付日期届满前（不少于十日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人；出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日180日内退还全部付款并按银行同期利率结算活期存款。合同还约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。合同签订后，殷亚洲支付了全部购房款。2019年4月26日，案涉房屋经茂发公司组织竣工验收合格，并于同月29日向相关单位申请备案。2019年5月11日，茂发公司向殷亚洲发出了交房通知一份，通知殷亚洲在接到通知后5日内进行交房结算。殷亚洲签收了该通知后，与茂发公司法定代表人严术新就逾期交房违约金的问题进行交涉，茂发公司提出逾期交房违约金等费用于交房时一并结算，因殷亚洲不同意茂发公司提出的逾期交房补偿方案，遂未与茂发公司办理房屋交接手续。嗣后，殷亚洲向茂发公司发函要求办理交房手续、支付逾期交房违约金等费用。2019年6月12日，南通市不动产登记中心向茂发公司填发了案涉房屋的不动产权首次登记证明单。2019年11月8日，双方办理了房屋交接手续，茂发公司为殷亚洲垫付了住宅专项维修资金3024.6元。殷亚洲为处理本起纠纷与北京市炜衡（南通）律师事务所签订了《委托代理合同》，向该所支付了律师费5700元。一审另查明，案外人刁福泉因茂发公司逾期交付南通市港闸区××大厦××幢××室房屋（预测建筑面积79.11平方米）而诉至一审法院[该案案号为（2019）苏0611民初3183号]，要求茂发公司支付逾期交房违约金。该案审理过程中，刁福泉就上述房屋2018年9月至2019年11月期间同地段同类房屋租金标准向法院申请评估，经江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司估价，上述房屋在上述期间毛坯状态租金为22000-23000元，投入装修改造费用约120000元后的租金为52000-54000元。一审诉讼过程中，法院就逾期交房超过180日后的违约金计算问题向殷亚洲进行释明，其不同意就案涉房屋租金进行评估，亦不同意以刁福泉与茂发公司一案的租金标准作为参考，坚决要求按万分之五/日的标准计算；即便参照刁福泉与茂发公司一案所涉房屋租金标准计算损失，亦应按装修改造后的租金标准计算。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.如何确定逾期交付案涉房屋的时间？2.如何计算逾期交房180日内和超过180日外的违约金？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案殷亚洲与茂发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。殷亚洲已按约支付购房款，茂发公司亦应配合殷亚洲办理产权登记手续。虽然案涉房屋已具备办理产权登记的条件，但现有证据无法证明茂发公司已将办理产权登记所需资料（购房发票、不动产权首次登记证明单等）交付给了殷亚洲，故对殷亚洲要求茂发公司配合办理产权登记手续的诉请予以支持。关于交房时间的问题，茂发公司曾在2019年5月11日通知殷亚洲在五日内办理交房手续，但殷亚洲在接到通知后因不同意茂发公司的补偿方案而拒绝收房。判断殷亚洲拒收房屋是否合理的关键在于茂发公司是否在合同约定之外附条件交房，一方面，茂发公司自认在交房时因殷亚洲不同意其提出的补偿标准便拒绝收房，从殷亚洲提供的《补充协议》及《交房通知》发出之后的交涉情况来看，茂发公司要求逾期交房违约金在交房时一并结算；另一方面，殷亚洲在拒绝茂发公司提出的上述交房条件后即向茂发公司发函要求交房，作为卖方的茂发公司完全可以先交付房屋再就逾期交房违约金的问题进行处理，但其此后并未向殷亚洲表达先交房的意愿，可视为附条件交房，故应认定茂发公司逾期交房时间为2019年11月8日。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，茂发公司本应按照合同约定在2018年3月28日前交付房屋，但迟迟未交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定逾期交付不超过180日的，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，茂发公司按日向殷亚洲支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行，故殷亚洲要求茂发公司按已付房款万分之五/日的标准向其支付逾期交房180日内的违约金的诉请于法有据，应予支持。茂发公司关于案涉合同约定的违约金标准过高，要求予以调减的抗辩意见，因茂发公司系格式合同的提供方，且逾期交房180日内的损失赔偿额的计算方法在当事人的合理预期范围内，故对该抗辩意见不予采纳。对于合同继续履行情形下，逾期交房超过180日的违约金当如何计算的问题，殷亚洲主张按已付房款万分之五/日的标准计算；茂发公司抗辩认为合同对此并未作出明确约定，殷亚洲无权要求按照上述标准计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”案涉《商品房买卖合同（预售）》对于合同继续履行的情形下逾期交房超过180日的违约金或损失赔偿额问题并未作出约定，应按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。虽然殷亚洲在本案中不同意就案涉房屋逾期超过180日的租金标准进行评估，但考虑到案涉房屋与刁福泉一案所涉房屋属于同地段同类房屋，参照刁福泉一案所涉房屋租金标准计算本案的租金损失并未明显失当。经评估机构测算刁福泉的上述房屋在2018年9月至2019年11月期间毛坯状态租金为22000-23000元，即租金为1600元/月左右，投入装修改造费用约80000元后的租金为39000-42000元，即租金为3000元/月左右。殷亚洲虽未对案涉房屋投入装修，但其享有投入装修改造费用获取更高投资回报的选择权，法院结合刁福泉案的《房地产估价报告》、房屋面积及本市租赁市场装修折旧一般行情，酌定茂发公司按1800元/月的标准支付逾期交房超过180日的违约金。殷亚洲要求按日万分之五的标准计算违约金缺乏依据，不予支持；茂发公司关于评估报告中确定的租金标准明显偏高的抗辩意见缺乏证据证实，不予采纳。综上，茂发公司应向殷亚洲支付违约金53068.6元（180×316318×0.0005+410÷30×1800）。为减少诉累，法院在本案中就茂发公司代殷亚洲垫付的住宅专项维修资金3024.6元予以抵扣，即茂发公司还需向殷亚洲支付逾期交房违约金50044元（53068.6-3024.6）。至于殷亚洲主张的律师费，既无合同依据，亦非必要费用，故不予支持。综上所述，一审法院判决：一、南通茂发房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助（提供购房发票、不动产权首次登记证明单等）殷亚洲办理位于南通市港闸区××大厦××幢××号房屋的产权登记手续；二、南通茂发房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向殷亚洲支付逾期交房违约金50044元；三、驳回殷亚洲的其他诉讼请求等。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。殷亚洲与茂发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，根据合同约定殷亚洲支付房屋价款后，茂发公司应当依约交付房屋。现茂发公司未能按时履行房屋交付义务，一审判决其向殷亚洲承担逾期交房违约责任并无不当。具体分析如下：1.一审判决茂发公司支付逾期交房违约金至实际交房日即2019年11月8日于法有据。茂发公司认为2019年5月11日通知殷亚洲交房后房屋未能交付的责任应由殷亚洲承担的理由不能成立。茂发公司逾期交房后在合同之外另行设立交房条件，要求殷亚洲在补充协议上签字同意交房时一并结算逾期交房损失。但殷亚洲并不认可茂发公司提出的补偿标准，且在其已向茂发公司发函要求交房的情况下，茂发公司仍未依约履行交房义务，故2019年5月11日后房屋未能交付的责任在于茂发公司。此外，案涉房屋系毛坯交付，逾期交房时间的认定与装修无关。对于茂发公司认为装修期间不存在收益应从在逾期交房期限中予以扣除的上诉理由，本院亦不予支持。2.关于违约金的认定。对于逾期交房180日内的违约金，茂发公司应根据案涉合同约定按日向殷亚洲支付已交付房款万分之五的违约金。茂发公司认为该约定的违约金过高应予调整，但未能提供证据证明，且该合同条款是茂发公司提供的格式条款，其要求调整亦有违诚信，本院不予采纳。茂发公司认为其逾期交房超过180日，根据合同约定殷亚洲仅享有解除合同的权利，在殷亚洲放弃合同解除权的情形下，其至多只须支付银行同期活期存款利息。但该合同条款只是赋予殷亚洲作为守约方解除合同的权利，并非限制其选择继续履行时向茂发公司主张违约责任的权利。茂发公司以此对抗违约责任的承担，本院不予支持。因殷亚洲未提起上诉，其提出的逾期超过180日的违约金计算标准的异议，本院不予理涉。据此，茂发公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由上诉人南通茂发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱艳审 判 员 杨盛审 判 员 胡皓二〇二一年三月一日法官助理 钱荣书 记 员 陈宁