河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终739号上诉人（原审原告）：刘丹丹，女，汉族，1986年10月19日出生，住河南省夏邑县。上诉人（原审原告）：唐龙，男，汉族，1987年8月20日出生，住河南省商丘市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王亚东，河南福聚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘优房房地产中介有限公司，住所地河南省商丘市睢阳区神火大道与蓬莱路交叉口东南角香樟公馆**。法定代表人：景龙，该公司经理。委托诉讼代理人：马智勇，上海方锐律师事务所律师。上诉人刘丹丹、唐龙因与被上诉人商丘优房房地产中介有限公司（以下简称优房中介公司）居间合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初4594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘丹丹及其两上诉人共同委托诉讼代理人王亚东，被上诉人优房中介公司委托诉讼代理人马智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丹丹、唐龙上诉请求:1.依法撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初4594号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求;2.本案上诉费及一审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审人民法院认定事实及举证责任错误，导致判决错误。首先，作为居间人的被上诉人的法定义务就是查明在居间合同中的房产是否具备转让条件,涉案房屋在2018年4月份就被河南省商丘市梁园区人民法院查封冻结,但是被上诉人在没有尽到房屋状态核实义务的情况下于2018年9月22日作为居间人将该房屋介绍给上诉人，致使上诉人产生的大量的经济损失。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”同时，《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料,并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后,方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。第二十三条规定委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同,应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。另外，在房屋买卖居间活动中，中介公司(居间人)对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务,注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷,由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。从以上规定可以看出,居间合同中居间人的义务为注意义务及合理审查义务,而被上诉人作为专业的房屋中介机构并没有尽到对涉案房屋的审查义务，而一审法院以刘丹丹、唐龙并未提供证据证实被上诉人在合同签订过程中，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，驳回其诉讼请求不当。其次,因本案案由为居间合同纠纷,根据合同的相对性原则,作为居间合同的相对人为两上诉人和被上诉人,不存在是否应当追加其他案外人参加本案诉讼的事由。综上所述，为维护上诉人的合法权益，二审法院查清事实，维护上诉人的合法权益。优房中介公司辩称，被上诉人作为案涉房产买卖的居间方，严格按照上诉人的购房需求，将能够了解到案涉房产的具体情况和购买该房产的风险，详细的报告给了上诉人，上诉人在充分了解后决定购买，并与卖方在被上诉人居间下签订了房地产买卖合同。在此期间，被上诉人业务员多次与上诉人一起实地看房，向开发商了解当时房产的状况，被上诉人已完成了居间服务义务，并尽到了忠实义务，不存在故意隐瞒或不如实告知的情况。被上诉人对案涉房产查封的事实毫不知情，也不具备查询案涉房产是否存在争议或者被查封的能力。同时，当时房产属于小产权房，在房产管理部门没有登记备案。房产是否查封或者抵押，被上诉人也无法查询。最后，根据2018年9月22日三方签订的居间房屋买卖合同，购房首付款是于网签备案当日付清，但是后期经上诉人与卖方协商签订了补充协议，变更了房款的支付方式，并陆续支付了相关费用，故造成的现在的这种局面应由上诉人自己承担。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当之处，请求二审法院维持原判。刘丹丹、唐龙向一审法院起诉请求：1.优房中介公司赔偿刘丹丹、唐龙购房款215000元；2.优房中介公司赔偿刘丹丹、唐龙物业费5970元；3.优房中介公司赔偿刘丹丹、唐龙煤气、市政供暖等8430元；4.优房中介公司返还刘丹丹、唐龙中介费6000元；5.诉讼费及保全费由优房中介公司承担。一审法院认定事实：刘丹丹与唐龙系夫妻关系。2018年9月22日，唐龙与案外人薛猛、优房中介公司签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：由唐龙购买薛猛位于商丘市睢阳区颐和景城小区临街楼1单元14层西南号房屋，经唐龙与薛猛协商，该房成交价600000元，唐龙应于本合同签订之日支付定金人民币10000元，唐龙申请商业贷款，应在不动产登记交易中心办理过户手续的当日，付清首付房款240000元，定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由居间方保管，待物业交割完毕后，薛猛凭买卖双方签字确认的房屋买卖交接书到居间方处领取物业交割保证金，剩余房款由银行或公积金管理中心放贷当日向薛猛支付。薛猛保证该房屋享有完全的所有权，房屋权属清楚，如该房屋本次转让之前存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让的因素，薛猛保证在房屋转让完成之前清理完毕，并保证转让后唐龙无需负责，如因此产生的一切损失由卖方承担。薛猛保证如实陈述该房屋权属情况，并承诺对该房屋享有共有权的人已同意出售该房屋，如因第三人对该房屋主张权利导致合同无法履行的，薛猛应向唐龙支付合同约定的赔偿金。唐龙与薛猛签订《房地产买卖合同》，视为优房中介公司已经完全履行居间义务，唐龙与薛猛须与本合同签订之日一次性交付优房中介公司居间服务费6000元。合同房屋现未办理手续，薛猛保证此房屋可以在项目开发商处办理一手房手续，唐龙与薛猛协商一致，唐龙首付款在合同房屋网签合同当日付清。合同还对其他事项进行了约定。2018年11月14日，薛猛与刘丹丹签订《补充协议》一份，协议约定：刘丹丹将房款100000元，在签订本协议5日内支付到该房屋开发商商丘市义杰置业有限公司账户，由商丘市义杰置业有限公司出具票据并签订协议，剩余首付款40000元于2018年12月31日之前支付到该房屋开发商账户，商丘市义杰置业有限公司出具票据；薛猛承诺该房屋交房之日将该房屋交付刘丹丹使用，刘丹丹可装修入住；剩余首付款100000元于该房屋可网签之日付清。薛猛承诺房屋在107日之内网签，逾期10内双方协商后续交易过程，协议不成通过法律仲裁或双方通过法律起诉处理；薛猛保证房屋在网签之前无任何房屋纠纷，否则视为违约赔偿刘丹丹双倍已付房款及装修款，刘丹丹保证不得以个人原因放弃该房屋交易，否则已付房款及装修款不予退还。2018年11月15日，刘丹丹、唐龙与优房房中介公司员工刘中雷及薛猛一同在商丘市义杰置业有限公司，由商丘市义杰置业有限公司与刘丹丹签订《颐和景城房屋预定协议书》，《颐和景城房屋预定协议书》约定，预定房间号为1号楼14楼4号房屋，定金金额240000元，刘丹丹须在接到商丘市义杰置业有限公司通知后五日内，携带本《协议书》及相关资料与商丘市义杰置业有限公司签署《商品房买卖合同》及前期物业管理服务合同等文件。在签订上述合同时，薛猛已告知刘丹丹、唐龙及优房中介公司，涉案房屋系商丘市义杰置业有限公司抵偿给薛猛的房屋。2018年11月16日，刘丹丹向商丘市义杰置业有限公司支付购房款100000元、交纳燃气及市政供暖材料工时费8430元、向颐和景城河南商公物业管理有限公司交纳物业费5970元。2018年11月20日，唐龙向优房中介公司支付购房服务费6000元。刘丹丹于2018年12月29日支付给薛猛购房款39000元、2019年4月20日支付给薛猛购房款20000元、2019年4月29日支付给薛猛50000元、2019年11月5日支付给薛猛5000元。另查明，涉案房屋因常佂与孙义轩、商丘市义杰置业有限公司合伙协议纠纷一案，于2018年8月30日被河南省商丘市梁园区人民法院查封。2020年4月，刘丹丹、唐龙向商丘市梁园区人民法院提出异议，经该院审查，确认该涉案房产系2018年8月30日被查封，查封时间在刘丹丹、唐龙与薛猛及优房中介公司签订《房地产买卖合同》之前，刘丹丹、唐龙不享有排除法院对查封房产执行的权利，依法驳回了刘丹丹、唐龙的异议请求。一审庭审中，一审法院依法向刘丹丹、唐龙释明薛猛与本案存在利害关系，是否追加薛猛为被告，刘丹丹、唐龙均表示其与优房中介公司之间系居间合同关系，合同相对方是优房中介公司，不同意追加薛猛为一审被告。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。刘丹丹、唐龙并未提供证据证实优房中介公司在《房地产买卖合同》签订过程中，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，刘丹丹、唐龙的诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘丹丹、唐龙的诉讼请求。一审案件受理费4832元，财产保全费1720元，由刘丹丹、唐龙负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，本院一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，上诉人刘丹丹、唐龙在被上诉人优房中介公司的居间介绍下与案外人薛猛订立房屋买卖合同，被上诉人优房中介公司收取6000元的居间费用，故该案是典型的居间合同法律关系，一审法院将案由定为房屋买卖合同纠纷错误，本院予以纠正。关于上诉人刘丹丹、唐龙要求被上诉人返还居间费用6000元并赔偿相关损失是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。第二十三条规定，委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同,应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。本案中，被上诉人优房中介公司作为一家专业从事房地产中介业务的市场主体，具有多年从事房产中介事务的经验，较之本案上诉人刘丹丹、唐龙具备更强的辨别信息真伪的能力，对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的忠实义务，且具备对居间信息进行积极调查的能力，应当对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，包括对房产权属及房屋状态等情况予以确认，以确保其提供居间信息的真实性。同时，对于案外人薛猛提供的房屋权属和房屋状况不明的房产，被上诉人优房中介公司可以拒绝接受委托，不对外发布房源信息。但被上诉人优房中介公司接受案外人薛猛的委托，对外发布房源信息，又没有尽到谨慎审查义务和如实报告义务，将已经被河南省商丘市梁园区人民法院查封的房产介绍给上诉人刘丹丹、唐龙，导致其购房目的不能实现，给其造成了一定的损失，存在一定的过错，损害了上诉人刘丹丹、唐龙的利益，应当返还其支付的居间费用6000元，并对上诉人刘丹丹、唐龙的损失承担部分赔偿责任。结合本案上诉人刘丹丹、唐龙所受损失情况、被上诉人优房中介公司的过错程度，本院酌定被上诉人优房中介公司承担15%的赔偿责任即（购房款214000元+物业费5970元+燃气、市政供暖材料工时费8430元）×15%=34260元。综上所述，刘丹丹、唐龙的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初4594号民事判决；二、商丘优房房地产中介有限公司于本判决生效后十日内返还刘丹丹、唐龙居间费用6000元；三、商丘优房房地产中介有限公司于本判决生效后十日内赔偿刘丹丹、唐龙各项损失34260元；四、驳回刘丹丹、唐龙其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4832元、保全费1720元，共计6552元，由刘丹丹、唐龙负担5431元，由商丘优房房地产中介有限公司负担1121元。二审案件受理费4831元，由刘丹丹、唐龙负担4005元，由商丘优房房地产中介有限公司负担826元。本判决为终审判决。审判长  曹爱民审判员  徐亚超审判员  陈光应二〇二一年三月十二日书记员  杨 宁