河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民再215号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄爱英，女，汉族，1964年11月23日出生，住浙江省乐清市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：高银明，男，汉族，1952年1月31日出生，住浙江省乐清市。系黄爱英之夫。上列再审申请人共同委托诉讼代理人：李可玲、高习文，河南瀛宋律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：李朝记，男，汉族，1966年7月11日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：夏磊，河南旺达律师事务所律师。一审第三人：高银福，男，汉族，1960年12月3日出生，住浙江省乐清市，现住内蒙古乌海市。委托诉讼代理人：吕梦维、杨兵兵（实习），河南瀛宋律师事务所律师。再审申请人黄爱英、高银明因与被申请人李朝记、一审第三人高银福合同纠纷一案，不服本院（2020）豫14民终541号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月12日作出（2020）豫14民申353号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人黄爱英、高银明的委托诉讼代理人李可玲、高习文，被申请人李朝记及其委托诉讼代理人夏磊，一审第三人高银福的委托诉讼代理人吕梦维、杨兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄爱英、高银明申请再审称：要求撤销一、二审判决，驳回李朝记的一审诉请。事实和理由：1．二审判决案由定性错误。项目转让是发生在不同开发主体之间的项目流转，而“和谐家园”项目开发主体一直是永乐公司，从未发生变更，因此本案案由定性为项目转让合同纠纷错误。本案应为股权转让纠纷。2．二审判决认定涉案协议书无效是错误的。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条是管理性规定，而非效力性强制性规定，二审依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条，认定涉案协议书违反法律强制性规定，从而认定合同无效不当。涉案协议书合法有效，案涉项目没有转让土地，仅转让了股权，李朝记通过股权转让的方式控制了和谐家园小区的开发建设权，涉案协议不存在解除的法定理由，李朝记已完全实现了合同目的，转让款不应返还。3．二审判决认定黄爱英、高银明应返还李朝记的款项数额错误。（1）涉案协议签订于2012年12月10日，在此之后李朝记转款给黄爱英、高银明四笔共计672万元，该672万元才是李朝记支付的转让款。在2012年12月10日之前李朝记转款给黄爱英、高银明的四笔共计726万元是黄爱英与李朝记在开发永乐花苑项目中的资金往来，与本案无关；（2）高银明在2013年1月12日汇款至李朝记儿子李根芳名下200万元，该200万元是李朝记向高银明的借款，该款应在672万元中予以抵销；（3）2013年5月14日，高银明以350万元的价格向李朝记转让了永乐公司43.75%的股权，该350万元也包含在上述672万元之内，不能将672万元都认定为李朝记支付的转让款；（4）没有证据证明永城市维稳办代替黄爱英偿还了他人100万元借款，二审认定维稳办已将黄爱英交的200万元押金全部退还是错误的；（5）李朝记已于2018年收到永城市政府对永乐公司投资开发和谐家园小区补偿款698.4万元，其中包含黄爱英前期交付给梁丽与薛子臣的240万元拆迁过渡安置款，二审判决没有将该240万元予以扣除，让李朝记双重获利，判决结果不当。4．二审判决高银明共同承担还款责任不当。2012年12月10日的协议书是黄爱英与李朝记签订的，二审判决让高银明承担还款责任违反合同相对性；高银明与黄爱英虽是夫妻关系，但案涉的转让款是合同之债，不是夫妻共同债务，且黄爱英向李朝记提供的高银明账户，安排李朝记转款，高银明本人对此并不知情。5．李朝记一审诉请为解除合同，一、二审判决却超出李朝记诉请，直接确认合同无效，判非所诉。被申请人李朝记答辩称：1．案涉2012年12月10日协议是典型的房地产项目转让协议，而非股权转让协议，二审认定法律关系正确。2．案涉2012年12月10日协议是无效协议。本案这种没有实际开发建设的房地产项目的转让，其实质就是国有土地使用权及开发权的转让，黄爱英至今未取得案涉土地的国有土地使用权就转让房地产项目违反法律规定，二审判决适用《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条及《中华人民共和国合同法》第五十二条认定案涉协议无效是正确的。3．李朝记向黄爱英、高银明通过银行转账支付了1398万元，黄爱英、高银明认可该款是转让款，有公安机关的笔录为证；之前黄爱英还欠李朝记借款800万元，该800万元借款抵偿了剩余的转让款，李朝记已经足额支付了合同约定的2200万元转让款。4．合同效力的认定是人民法院以职权审查的范围，一、二审法院以职权认定协议无效并无不当，不属于超出诉请审理，一、二审程序合法。要求维持二审判决。一审第三人高银福答辩称，高银福并非案涉合同当事人，与李朝记、黄爱英之间的合同纠纷没有任何关系。一、二审判决高银福不承担责任正确。要求维持一、二审对高银福的判决结果。李朝记向一审法院起诉请求：1．判决解除2012年12月10日李朝记与黄爱英签订的协议；2．判决黄爱英、高银明及第三人高银福返还转让款1398万元；3．判决黄爱英、高银明承担违约责任或赔偿资金占用期间的损失600万元；4．诉讼费用、保全费等由黄爱英、高银明承担。一审法院查明事实，“和谐家园小区”项目位于永城市东城区××与××交叉口东北角。2009年取名为和谐家园小区，小区业主因土地问题发生信访事件，永城市为化解矛盾成立了维稳工作组以解决该小区的建设问题，决定综合利用该土地联合开发。2010年11月28日形成了《会议纪要》，该纪要载明：改造工作由群众代表王福安牵头实施，并自行联系永城市永乐房地产开发有限责任公司（以下简称永乐公司）作为开发商，项目审批工作正在进行中；工作组帮助群众代表及开发商解决在协议签订、房屋拆迁、项目建设中出现的问题，要让开发商享受旧城改造中的优惠政策。2010年12月，黄爱英以永乐公司的名义在维稳工作组的协助下，与部分业主签订了拆迁补偿协议。2011年2月28日，黄爱英向永城市维稳专用账户交纳改造押金200万元。2011年4月8日，黄爱英与薛乐英夫妇签订项目转让协议，约定将该项目转让给薛乐英夫妇，永乐公司曾向永城市维稳工作组提交声明将该项目的权利义务转让给永城市永温房地产开发有限责任公司，后因薛乐英夫妇退出，该协议未实际履行。2012年12月10日，黄爱英（甲方，××）与李朝记（乙方）签订协议书，协议约定：“1．甲方于2010年11月份经全体业主同意，市委维稳办批准行文，取得了和谐人家小区项目的建设开发权。和谐人家位于雪枫××与××交叉口，拆迁后可建筑面积18万平方米左右，属市政府维护安定团结的政治项目。原业主基本上与永乐房地产公司签订了拆迁协议书（见协议书），并对原业主的房屋装饰赔偿进行了评估。2．甲方将上述项目转让给乙方，乙方同意付给甲方为该项目前期垫付费用、成本、利息等（不含在政府的押金），补偿费贰仟万元整。乙方同意分二期付给甲方：第一期签订协议书的五天内付给壹仟伍佰万元整；第二期于2013年2月28日前付给伍佰万元整，并同时偿还给甲方垫付的贰佰万元押金，共为柒佰万元付给甲方。3．甲方按照《拆迁协议书》中的规定，再不承担业主的搬迁费，拆迁房租费，房屋装饰赔偿金，拆迁中土地平整需砍伐树木赔偿及所有为业主应支付的费用。上述一切费用及今后乙方项目开发需要的费用，税收一概应由乙方承担。4．甲方协助乙方做好该项目的拆迁工作，规划批准及向政府争取有关优惠政策的事宜。5．双方违约责任：甲方不履行协议，不将项目转让给乙方，应赔偿乙方壹佰万元做为补偿违约金。乙方不履行协议，付清转让金超过15天，甲方有权没收乙方付给甲方的款项，并收回该项目的开发权。”2012年7月18日，李朝记通过银行汇款给高银明293万元，汇款给黄爱英118万元；2012年7月19日，李朝记汇款给高银明263万元；2012年8月19日，李朝记汇款给高银明52万元；2012年12月16日，李朝记汇款给黄爱英150万元；2013年1月24日，李朝记汇款给高银明192万元；2013年3月22日，李朝记汇款给黄爱英300万元；2013年7月2日，李朝记汇款给黄爱英30万元，以上共计1398元。2013年，该项目拆迁完成，2013年8月建起围墙，2014年1月装修售楼部、进行地质勘探，2015年完成图纸设计、预算评估，2015年7月开始三通一平前期工作，2016年开始打桩等。后因赔偿标准高、房地产形势低迷、项目亏损，且原拆迁居民以开发商不付租金、回迁无望上访及公示方案未通过等多方面原因，致使该项目以永乐公司放弃开发，政府给予相应赔偿而终结。至此，“和谐家园小区”尚未取得相关土地使用权及建设规划许可等相关审批手续。后李朝记领取了有关部门案涉土地投资补偿款。另查明，2012年9月11日，永城市维稳办退还黄爱英100万元。因黄爱英、高银明欠朱继民、马阳阳各50万元，在征得黄爱英、高银明同意的情况下，2014年11月21日永城市维稳办退还朱继民50万元，2014年12月23日退还马阳阳50万元。至此，黄爱英交纳的押金200万元退还完毕。再查明，2004年7月13日，永乐公司成立，法定代表人为黄爱英，注册资本800万元，经营范围是房地产开发，建筑材料、室内装潢材料销售。2005年3月25日，永乐公司法定代表人由黄爱英变更为黄凌鹏。2008年7月1日，永乐公司免去黄凌鹏的法定代表人职务，选举薛乐英为公司法定代表人。2010年1月16日，黄爱英以永乐公司名义与李朝记签订永乐花苑二期项目合作开发意向书，共同开发建设永乐花苑二期9号楼、10号楼。2012年6月28日，永乐公司免去薛乐英的法定代表人职务，选举李朝记为该公司法定代表人。黄爱英与高银明系夫妻关系。高银福系高银明之胞弟。2017年，李朝记向公安机关报案。2019年1月17日，河南省永城市人民法院作出（2018）豫1481刑初464号民事判决，判决黄爱英犯合同诈骗罪，判处有期徒刑13年，追缴犯罪所得1398万元。后黄爱英不服判决，上诉至河南省商丘市中级人民法院。2019年5月29日，商丘市中级人民法院经审理，判决撤销（2018）豫1481刑初464号刑事判决，黄爱英无罪。判决后，李朝记诉至本院。一审法院判决：一、黄爱英、高银明于本判决生效后十日内返还李朝记项目转让款1398万元；二、驳回李朝记的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141680元，财产保全费5000元，由李朝记负担36000元，由黄爱英110680元。黄爱英、高银明不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李朝记一审诉请或发回重审。1．一审法院认定李朝记与黄爱英签订的协议无效是错误的。根据永城市委维稳工作领导小组办公室印发的《会议纪要》以及《关于和谐小区项目情况说明》，可以证明和谐家园小区系永城市政府的维稳项目。在工作组主持下，群众代表选择永乐公司为开发商，确定由永乐公司实施拆迁改造。根据永城市委维稳工作领导小组办公室出具的《证明》、237份《拆迁协议》以及和谐家园小区规划设计图纸，可以证明和谐家园小区项目虽然未实际开始国有土地出让、申办国有土地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批环节，但是政府先期介入，该项目由开发商主导、政府协调配合进行开发，永乐公司与大部分业主签订了拆迁协议，具有项目开发资格。且黄爱英作为永乐公司实际控制人，支付了部分拆迁补偿款，缴纳了200万元改造押金，对该项目具有财产性权益，有权进行转让。在协议签订前和签订后，李朝记获得永乐公司80%的股权，成为永乐公司的实际控制人，项目开发主体未变更，李朝记的合同目的已经实现，黄爱英协议内容已经完成。双方签订的协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性规定，应属于有效协议。2．一审判决认定项目转让协议无效所适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定系管理性规定，非效力性强制性规定。房地产开发项目的主体拥有着以土地使用权为核心的多种权利，房地产项目的转让就是项目原业主拥有的与项目有关的各种权利的总体转移。就本案而言，涉案协议项目的转让还包含本次商业机会及永乐公司（包含公司股权）本次开发事宜，群众自行选择该公司先期介入的一种权利及各项支出的受让，一审法院仅以违反《中华人民共和国房地产管理法》为由否定本次转让协议的全部效力，属于法律适用错误。3．李朝记受让项目后实际享有项目的先期拆迁及建设开发权，并享有后续权利，本案协议不存在无效情形。李朝记故意逃避自身应承担的市场经营风险，且各种证据表明在其已实际享有项目转让后相关权利的情况下，自己放弃、消极建设的主观意图明显，其已不具有合同解除权，一审认定合同无效错误。4．一审判决认定项目转让款1398万元错误。李朝记与黄爱英曾存在项目合作事项，经济频繁。2008年8月22日，黄爱英将以永乐公司名义开发的永乐花苑10号楼转让给李朝记，协议约定李朝记应向黄爱英支付转让款600万元，一直未付清，本案一审中李朝记主张的汇款中即包括拖延支付的剩余款项。双方于2010年1月16日签订合作开发意向书，其中永乐花苑二期10号楼由李朝记开发建设，可以印证上述2008年8月协议内容中应付的转让款未付清的事实，同时，双方存在10号楼开发建设及销售过程中应对外支付的各项工程款等事项，对外只能以永乐公司或实际控制人的名义实施，因此李朝记将10号楼自身应承担的款项汇至黄爱英及其指定账户名下，是正常之举。李朝记在控告事项中，向公安机关提交经过篡改的项目合作意向书，可印证李朝记对已支付的款项存在别有用心。5．一审违反合同相对性原则，让高银明共同偿还1398万元错误。6．李朝记曾向高银明借款200万元，并出具由2013年1月12日汇款至李朝记儿子李根芳名下的汇款凭证，该款实际在后续李朝记的汇款总额内予以归还。一审仅认定李朝记的汇款金额，对高银明的汇款凭证却不认可，不妥。7．李朝记与高银明之间签订永乐公司股权转让协议，约定股权转让金额350万元，同样应在李朝记支付的款项内予以扣减。也印证本案为股权转让纠纷，且股权转让已经实施完毕，8．一审判决认定政府押金200万元已经全部归还错误。一审法院无证据证明其中的100万元维稳金已经代替黄爱英、李朝记归还了对他人的借款。9．李朝记已经于2018年收到政府补偿款698万元，该款项应从项目转让款中扣减。在李朝记获取的补偿款中，实际包含黄爱英让梁丽、薛子臣两人发放给被拆迁户的拆迁过渡安置款200多万元，该项费用再由政府补偿给李朝记，显然侵犯了黄爱英的财产权。10．一审判决超出李朝记诉请，李朝记诉请为解除合同，一审法院却认定合同无效。请求二审法院对本案纠纷所存在的股权转让合同性质予以认定。李朝记不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判黄爱英、高银明赔偿资金占用期间的利息损失600万元，改判高银福在收取黄爱英、高银明款项额度内承担协助清偿责任。2．黄爱英、高银明承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1．黄爱英、高银明应赔偿利息损失600万元。李朝记对一审法院认定的合同无效无异议，但合同无效的全部过错或者主要过错在黄爱英、高银明，二人在返还转让款的同时，应赔偿利息损失。如果法院不判决黄爱英、高银明赔偿损失，实际上就是让黄爱英、高银明因无效协议反而收益。2．改判高银福在收取黄爱英、高银明款项限额内承担协助清偿责任。高银福是与案件有利害关系的人，实际收取了黄爱英和高银明款项1230万元，高银福对此也予以认可，根据代位权有关法律规定，李朝记要求高银福承担协助给付义务，有法律依据。本院二审查明事实与一审查明事实相同外，另查明：李朝记收到“和谐家园”和“都市花园”项目补偿款698.4万元，李朝记对涉案项目不再享有权益。本院二审认为，本案系项目转让合同纠纷，根据各方当事人上诉意见及答辩观点，对本案主要争议评述如下：一、关于本案案由。从案由规定上看，项目转让合同纠纷属于房地产开发经营合同纠纷，属于合同纠纷；股权转让纠纷属于与公司有关的纠纷。从本案实际情况看，本案实际转让的是房产开发项目，股权转让只是从形式上配合项目转让。房地产项目转让是主要的，股权转让是次要的，故本案案由应定为项目转让合同纠纷，一审定性正确，本院予以维持。二、涉案协议的效力应如何认定及一审判决认定合同无效是否超出李朝记的诉请。房地产开发的前提和基础是取得相应的土地使用权，土地使用权与房地产项目转让密不可分。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；”、第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；”及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案黄爱英（或永乐公司）在签订项目转让协议时，尚未依法取得涉案项目的国有土地使用权证，违反了法律的强制性规定，因此该项目转让协议无效。虽然李朝记诉请的是解除合同，但对于合同效力，法院可以依职权进行审查。合同解除的前提是合同有效，在合同无效的情况下，对其解除合同的诉请不予评判或支持，并无不当。三、李朝记诉请返还项目转让款1398万元及损失600万元，应由谁来承担及具体数额应如何确定。黄爱英在刑事卷宗中自认收到项目转让款1398万元，本院对此予以确认。合同无效，因合同取得的财产应予返还。高银明是永乐公司股东，且收取了部分项目转让款，应与黄爱英承担共同返还的责任。高银福不是合同相对人，也无证据证明高银福参与了项目转让事宜，故高银福不应承担责任。关于返还的数额问题，本院认为黄爱英前期投入的部分，如果政府将该部分款项补偿给了李朝记，应相应予以扣除。但李朝记收到的“和谐家园小区”和“都市花园小区”项目补偿款698.4万元中相应的有多少是黄爱英实际支出的，黄爱英并无提供证据证明。黄爱英在刑事卷宗中辩解称：“和谐家园小区”各项花费共计800万元左右，但大部分没有证据。拆迁中，给业主的补偿费有二、三百万元，这些钱都交给薛子臣的，具体多少记不清了。薛子臣在2016年10月18日对公安机关的陈述中，称黄爱英打给我有200多万元，打收条的就一次，其他还有没有打条的。但其在2019年7月26日出具证明，称在2012年12月17日收到黄爱英100万元，非200多万元，与其在公安机关的陈述不一致。梁丽在2016年7月20日在公安机关的陈述称“2014年初黄爱英给我30万元”，庭后黄爱英提供赵子豪于2014年1月11日向梁丽转账30万元的凭证，且有梁丽在2014年1月11日出具的收条（收到铁南路房租款30万元整）。综合上述事实，能够认定黄爱英因涉案项目至少向薛子臣支出100万元，向梁丽支出30万元。但黄爱英向薛子臣及梁丽的支出是否包含在永乐公司向政府申报的各项投入中、政府经审核确认的有多少、确认后向李朝记发放的有多少，均无证据证明，对其要求扣除前期投入的请求，证据不足，不予支持。高银明上诉所称的借款及股权转让款与本案非同一法律关系，其可另行主张权利。押金200万元，李朝记未收取，也与本案诉讼请求无关。合同无效，自始无效，故黄爱英、高银明应向李朝记返还的数额为1398万元。关于李朝记诉请的损失600万元是否应予支持的问题。诚如一审所述“案涉项目最终未能取得建设、规划等合法手续，原因是多方面的，因此，对于合同无效双方均有过错”。但如果因此不支持李朝记的该诉请，等于是认可黄爱英得到资金占用期间的收益。但从另外一个方面讲，合同无效后，一般是互负返还义务的，但李朝记对涉案项目已经不享有权益，即涉案项目事实上已经无法回到从前。同时，李朝记对涉案项目收回一定投资成本。鉴于上述因素，对于李朝记诉请的600万元损失，不予支持。双方上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计159480元，105680元由黄爱英、高银明负担，53800元由李朝记负担。再审中，李朝记提交下列证据：1.2020年8月24日高银明起诉李朝记的诉状及撤诉裁定。证明高银明认为其会败诉，才撤诉；2．黄爱英的银行记录。证明黄爱英曾借李朝记95万元；3．永乐公司银行对账单。证明2013年1月12日高银明汇款至李根芳名下的200万元是偿还黄爱英、高银明支取的10#楼按揭款；4．薛子臣在2020年11月14日出具的证明和黄爱英在2010年出具的证明。证明黄爱英汇给薛子臣的100万元、汇给梁丽的30万元是其个人行为，与政府补偿给永乐公司的698万元无关。5.2004年永乐公司财务审计报告。证明高银明的注册资金在2004年已全部转走，高银明转让股权是虚假的。黄爱英、高银明经质证认为，对证据1真实性无异议，但达不到证明目的，撤诉与否是高银明对自己权利的处分。证据2、3没有原件，与本案无关。证据4，薛子臣无正当理由未出庭作证，其证言不予采信。证据5，真实性无异议，恰能证明永乐公司注册资本充实。经审查认为，李朝记提交的证据不能达到其证明目的，与本案争议事实无关，不予采信。本院再审审理查明的事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，（一）关于本案案由定性的问题。依据《城市房地产管理法》第三十条的规定，房地产项目应由具有开发资质的房地产开发企业进行，个人不得直接从事房地产开发。项目转让合同纠纷是指房地产开发企业将其房地产项目转移给他人的合同。本案中，黄爱英与李朝记均是个人，和谐家园小区项目开发权始终被永乐公司掌握，开发主体没有发生变更，因此本案不是典型的项目转让合同纠纷。一、二审判决认定本案系项目转让合同纠纷不当，应予纠正。股权转让纠纷是指股东之间、股东与非股东之间进行股权转让而发生的纠纷。签订案涉协议时，黄爱英不是永乐公司的股东；黄爱英与李朝记签订的转让协议书中并未约定股权转让；只是在签订协议半年后，黄爱英安排永乐公司股东高银明将其所有的股权通过股权转让的方式出让给李朝记，让与了公司实际控制权，实现和谐家园小区项目开发实际投资人及受益人的变更，因此，股权转让只是履行案涉协议的后续方式，本案不是典型的股权转让纠纷。故本案定性为合同纠纷更能涵盖争议事实。（二）关于二审审理范围是否超出李朝记诉讼请求的问题。在合同纠纷案件中，对案涉合同效力的审查是法院首要主动审查的问题，不受原告诉请的羁束，故二审法院对合同效力进行审理认定不属超出李朝记诉请审理。（三）关于案涉2012年12月10日协议效力问题。已经生效的（2019）豫14刑终108号刑事判决认定“政府先期介入，该项目由开发商主导、政府协调配合进行开发，永乐公司与大部分业主签订了拆迁协议，具有项目开发资格。且黄爱英作为永乐公司实际控制人，支付了部分拆迁补偿款，缴纳了200万元改造押金，对该项目具有财产性权益，有权进行转让。”因此，黄爱英有权与李朝记签订案涉项目后续开发权转让的协议。2012年12月10日，黄爱英（××）与李朝记（当时为永乐公司的股东、法定代表人）签订协议书，约定李朝记以2000万元的价格取得永乐公司正在建设开发的和谐家园小区的后续建设开发权。李朝记取得开发建设权的方式是黄爱英安排永乐公司股东高银明（黄爱英之夫），将其所持有的永乐公司43.75%的股权以350万元的价格转让给李朝记，这样李朝记持有永乐公司80%的股权，成为永乐公司最大股东，通过控制永乐公司的方式进行和谐家园小区项目后续的建设开发。2012年12月10日双方签订协议书已明确告知李朝记“甲方（黄爱英）于2010年11月份经全体业主同意，市委维稳办批准行文，取得和谐人家小区项目的建设开发权。．．．．．．黄爱英将上述项目转让给李朝记，李朝记同意付给黄爱英为项目前期垫付费用、成本、利息（不含政府的押金），补偿费贰仟万元整。．．．．黄爱英按照《拆迁协议书》中的规定，再不承担业主的搬迁费、拆迁房租费、房屋装饰赔偿金、拆迁中土地平整需砍伐树木赔偿及所有为业主应支付的费用。上述一切费用及今后乙方（李朝记）项目开发需要的费用、税收一概应由乙方（李朝记）承担。”以上约定说明李朝记在签订协议时对和谐家园小区项目当时尚未拆迁完成，并未取得案涉土地的国有土地使用权、建筑规划许可证等一系列开发手续是明知的，李朝记作为一个从事房地产建筑市场行业多年的从业者，对和谐家园小区项目蕴含的利益和风险亦是明知的。依据协议约定，2000万元的补偿费仅包括黄爱英为项目前期垫付费用、成本、利息，李朝记同意以2000万元价格从黄爱英处受让的仅是群众自行选择永乐公司先期介入的一种权利、和谐家园小区项目后续开发建设的机会及黄爱英前期各项支出的受让，而非包含涉案项目土地使用权、建设规划手续齐备的房地产项目，后续的拆迁费用、土地出让金及开发建设费用需其自行负担。因此案涉2012年12月10日协议书不包括土地使用权转让的内容，二审判决以黄爱英转让案涉项目时尚未取得土地使用权就进行土地使用权的转让，违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，从而认定2012年12月10日协议书无效的理由不能成立。退一步讲，即便李朝记认为其出资2000万元的对价是黄爱英实际控制的永乐公司应该已取得和谐家园小区项目的国有土地使用权，但李朝记是通过股权转让的方式取得永乐公司80%的股权，从而进行后续开发建设的，其认为的和谐家园小区项目的国有土地使用权始终归属于永乐公司名下，开发主体没有发生变更，并未因股权转让而发生流转，因此案涉协议书的性质并非国有土地使用权转让合同，本案不存在转让国有土地使用权的情形，二审判决以该房地产项目土地使用权的转让违反国有土地使用权出让条件认定转让协议无效属适用法律错误。综上，黄爱英与李朝记于2012年12月10日签订的协议书是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。（四）关于案涉协议是否应予解除的问题。依据协议书约定，2000万元的补偿款是李朝记支付黄爱英为项目前期垫付的费用、成本、利息，并不包括项目后续的土地出让金、建设成本等开发费用，因此只要李朝记取得项目后续开发建设权，黄爱英就完成了合同义务，履行完毕了2000万元补偿款的对价。2012年12月10日协议书签订后，2013年，该项目拆迁完成；2013年8月建起围墙；2014年1月装修售楼部、进行地质勘探；2015年完成图纸设计、预算评估；2015年7月开始三通一平前期工作；2016年开始打桩。由于开发和谐家园小区项目预计亏损较大，永城市政府让永乐公司同时以棚户区改造方式承接“都市花园小区”项目的开发以期弥补和谐家园的亏损，进行了都市花园小区的部分安置和前期投资，李朝记亦进行了都市花园小区的开发建设。以上事实说明2012年12月10日协议书已经实际履行，李朝记控制的永乐公司已依约取得政府认可的和谐家园小区项目后续开发建设的机会，实现合同目的。至于李朝记最终放弃该项目的开发的原因，依据李朝记提交的永维联（2016）41号文认定是因为赔偿标准高、房地产形势低迷、项目亏损，且原拆迁居民以开发商不付租金、回迁无望上访及公示方案未通过等多方面原因，而非李朝记没有取得和谐家园小区项目建设的权利，否则政府也不会对李朝记的后续开发给予相应赔偿。李朝记在签订2012年12月10日协议书半年前就成为永乐公司的法定代表人，对和谐家园小区前期的拆迁赔偿工作深度参与，对当时和谐家园小区项目开发进展状况非常了解，在明知项目建筑面积的确定应以规划部门的规划审批为准的情况下，李朝记忽视风险，仍与黄爱英就18万平方米的建筑面积达成一致意见，对于其经营期间的商业风险应自行承担。李朝记在永乐公司尚未取得和谐家园小区项目土地使用权的情况下就放弃开发，其最终放弃项目开发与和谐家园小区是否能开发建成18万平方米的建筑面积之间并无因果关系。黄爱英已经按协议约定将和谐小区项目的建设开发权让与给李朝记，没有实施阻挠李朝记开发建设的行为，李朝记已经实际进行了开发建设，黄爱英履行了协议书约定的义务，故李朝记要求解除2012年12月10日协议书的理由不能成立，不予支持。（五）关于转让款是否应予返还的问题。对于案涉协议黄爱英已经履行完毕，李朝记最终放弃该项目的开发并非因黄爱英存在违约行为导致的，而是因为赔偿标准高、房地产形势低迷、项目亏损，且原拆迁居民以开发商不付租金、回迁无望上访及公示方案未通过等多方面原因，故李朝记要求黄爱英返还转让款1398万元的诉请不应支持。综上，二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果不当，应予纠正。黄爱英、高银明申请再审的理由成立，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫14民终541号民事判决和河南省永城市人民法院（2019）豫1481民初5044号民事判决；二、驳回李朝记的诉讼请求。一审案件受理费141680元，财产保全费5000元，二审案件受理费共计159480元，由李朝记负担。本判决为终审判决。审判长  郭彦宇审判员  刘晓静审判员  龚延华二〇二一年三月二十三日书记员  高 雅