北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1979号上诉人（原审原告）：北京中物信和房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区知春路**希格玛公寓**楼**。法定代表人：周炜，董事长。委托诉讼代理人：李蔚然，北京联慧律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内iv>法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：赵静梅，女，1989年10月12日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司职工。委托诉讼代理人：田枫，女，1986年8月10日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司职工。上诉人北京中物信和房地产开发有限公司（以下简称中物开发公司）因与上诉人北京市均豪物业管理有限责任公司（以下简称均豪物业公司）排除妨害纠纷一案，双方均不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中物开发公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判均豪物业公司支付自2020年11月14日至实际腾退之日的房屋占有使用费，并判令均豪物业公司立即将其违法占用的房屋腾退，交付给中物开发公司，本案一、二审诉讼费全部由均豪物业公司承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，完全无视了我公司作为所有权人的基本物权，二审法院依法应当予以改判。1.我公司作为北京市西城区马连道路15号3号楼-1层的-103、-104、-105、-106、-109、-110、-111、-112号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，依法有权要求均豪物业公司返还其非法占有的房产，损害赔偿请求权并非物权受到侵害的唯一救济途径。2.本案没有任何合法理由排除我公司作为所有权人的权利。所有权人一直要求返还原物，均豪物业公司无论当初取得原因如何现在继续占用房屋均没有事实及法律依据，且均豪物业公司是否是涉案房屋所在区域的物业公司，与腾退房屋没有必然关系。3.一审判决不处理2020年11月13日之后的房屋占有使用费没有事实及法律依据。4.一审法院拒绝查明均豪物业公司实际占有其他公共区域并自行出租牟利的事实明显有重大瑕疵。均豪物业公司辩称，不同意中物开发公司的上诉请求。中物开发公司是涉案小区的开发商，但是涉案小区交房后就已经跟其没什么关系了。我公司是有效的物业管理单位，是通过业主双过半同意的合法企业，也已经备案。我公司占用物业管理用房合理合法，涉案房屋是中物开发公司交给我公司使用的，有交接协议为凭，涉案房屋不是我公司强行占有的。中物开发公司具有过错，我公司是为业主服务的，收取的物业费内没有包含中物开发公司主张的这部分费用。均豪物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回中物开发公司一审的全部诉讼请求,本案一、二审诉讼费及鉴定费全部由中物开发公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.我公司系受邀请进入小区提供前期物业服务，办理入驻手续时交接单明确约定本案涉案房屋为物业办公用房，现前期物业服务合同仍在履行中，并未终止。2.中物开发公司私自做了房屋产权及用途的变更，未经该小区业委会及全体业主同意，房产证应当认定无效。3.小区业主过半数同意我公司继续提供物业服务，且我公司在北京市西城区房屋管理局进行了备案，系合法入驻，合法占有涉案房屋。中物开发公司辩称，不同意均豪物业公司的上诉请求。涉案小区现在有3个物业公司，没有法律或者行政规定明确应当给物业公司提供多少物业办公用房。现在前期物业服务合同已经终止，我公司不同意均豪物业公司再继续在涉案小区提供物业服务，也不同意免费为其提供办公用房。涉案房屋系我公司独立产权，不是物业管理用房。中物开发公司向一审法院起诉请求：1.请求判令均豪物业公司将中物开发公司所有的涉案房屋立即返还中物开发公司；2.请求判令均豪物业公司承担违法占用房屋期间房屋使用费（应计算至房屋实际返还之日，暂算为自2018年9月14日至2020年11月13日共人民币325262.52元），计算标准为1.5元/平米/天，面积总计273.79平方米；3.请求判令均豪物业公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：x京房权证宣其字第XX**《房屋所有权证》载明：西城区（原宣武区）马连道路15号院3号楼幢号3房屋总层数13（-2），建筑面积12958.78平方米，设计用途为库房、配套公建、住宅。所附房屋登记表的填表日期为2008年2月22日。2019年，中物开发公司申请换发《不动产权证书》，载明：西城区马连道路15号院3号楼-2层-201等[34]套房屋所有权人为北京中物信和房地产开发有限公司，34套房屋中包括了-103、-104、-105、-106、-109、-110、-111、-112号房屋。2005年4月11日，北京市物资房地产开发公司（甲方）与北京市均豪物业管理有限责任公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对信和嘉园提供前期物业管理服务，物业的基本情况为北京市西城区马连道15号信和嘉园（A区）。后，北京市物资房地产开发公司（甲方）与北京市均豪物业管理有限责任公司（乙方）签订了《物业前期管理委托合同补充协议》，约定：甲方向乙方提供260平方米面积的物业管理办公用房，用房的位置等由甲方决定。2009年12月20日，中物开发公司（移交单位）与均豪物业公司（接收单位）签订了《马连道15号信和嘉园物业用房交接协议》，载明：鉴于北京市西城区马连道路15号信和嘉园小区，物业管理用房已竣工，现将物业管理用房移交小区物业管理公司。物业管理用房位于信和嘉园小区3号楼地下一层，建筑面积293.89平方米。乙方接收建筑物实体后负责正常的房屋管理、安全保卫等工作，在正常使用中，由于乙方责任造成建筑物及设备损坏的，由乙方自行承担维修义务。2018年9月14日，北京中物信和房地产开发有限公司向北京仲裁委员会提交了仲裁申请，因《前期物业服务合同》所引起的争议，北京中物信和房地产开发有限公司提出如下仲裁请求：1.要求确认申请人与被申请人2005年4月11日签订的《前期物业服务合同》已经终止；2.请求被申请人腾退占据的物业用房（信和嘉园3号楼B1层共333.24平方米）以及私自出租的房屋（信和嘉园2号楼b1层755.55平方米)；3.要求被申请人向申请人支付自2010年3月1日至今（2018年9月30日）的房屋占用费1343831.7元，私自出租造成申请人的损失3046830.93元，拖欠申请人水费146826.9元，电费55846.75元，以上共计4593336.28元；4.要求被申请人支付律师费10万元，并承担本案的仲裁费。后北京仲裁委员会作出（2019）京仲裁字第0332号裁决书，裁决：1、确认本案双方当事人于2005年4月11日签订的《前期物业服务合同》于2010年2月28日终止；2、驳回申请人的其他仲裁请求。该裁决书载明：庭审中，双方当事人均认为《前期物业服务合同》已经在2010年2月28日终止，对此仲裁庭不持异议，对申请人的第一项仲裁请求予以支持。对于第二项仲裁请求即物业管理用房及私自出租房屋的腾退和第三项仲裁请求即支付房屋占用费和造成的损失以及支付水电费，仲裁庭认为这些争议均是在《前期物业服务合同》终止后发生的，不属于履行前期物业服务合同产生的争议。因此，这些仲裁请求均超出了仲裁条款的范围，仲裁庭不具有管辖权，故不予处理。2011年7月21日，北京市西城区房屋管理局物业管理办公室出具了《办理结果通知书》，载明：均豪物业公司申办了信和嘉园项目的物业服务合同备案。2017年4月13日，北京市西城区房屋管理局物业管理科出具了《办理结果通知书》，载明：均豪物业公司申办了信和嘉园项目的物业服务合同变更，办理结果为事实服务未签订合同。关于涉案房屋的租金标准，中物开发公司申请进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定北京吉翔房地产土地评估有限公司作为评估机构。评估过程中，双方确认，除-104号房屋在《不动产权证书》中的标注用途为库房而现作为卫生间使用外，其他涉案房屋的建筑结构和面积与《不动产权证书》保持一致。2020年7月22日，北京吉翔房地产土地评估有限公司出具评估报告，载明：1、-104号房屋和其他房屋用途设定为库房时，房地产租金单价为1.5元／平方米／天，房地产租金总价为20.06万元；2、-104号房屋设定用途为卫生间，其他房屋用途设定为库房时，房地产租金单价为1.5元／平方米／天，房地产租金总价为18.69万元。评估过程中，中物开发公司垫付了评估费22000元。关于-104号房屋在《不动产权证书》中的标注用途为库房而现作为卫生间使用一节，均豪物业公司向法庭提交了设计变更的相关图纸，法院向作出设计变更的设计单位了解情况，其函复法院：2007年7月，应甲方要求，房间使用功能作出调整，将涉案房屋进行了设计变更，变更为卫生间。再，关于物业分区情况，双方均认可，现在小区尚未进行物业分区。一审法院认为,国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。中物开发公司作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但是，考虑均豪物业公司系依据《马连道15号信和嘉园物业用房交接协议》入驻涉案房屋，而均豪物业公司现为涉案房屋所在小区提供物业服务，马连道15号内物业管理区域划分尚未完成，当前均豪物业公司缺乏腾退涉案房屋的条件，故对于中物开发公司要求均豪物业公司腾房的诉讼请求，法院暂难以支持。关于中物开发公司要求均豪物业公司支付房屋占有使用费一节，法院予以支持，房屋占有使用费的计算标准以评估报告为准。关于房屋占有使用费的起算点，考虑到2018年9月14日中物开发公司已经申请了仲裁，在仲裁中中物开发公司要求均豪物业公司腾房并支付房屋占有使用费，故房屋占有使用费应从2018年9月14日开始计算。考虑到本案暂未支持中物开发公司腾房的诉讼请求，故房屋占有使用费暂计算至2020年11月13日。之后发生的房屋占有使用费，中物开发公司可以另行主张。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，北京市均豪物业管理股份有限公司支付北京中物信和房地产开发有限公司北京市西城区马连道路15号院3号楼-103、-104、-105、-106、-109、-110、-111、-112号房屋2018年9月14日至2020年11月13日的房屋占有使用费325262.52元；二、驳回北京中物信和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果北京市均豪物业管理股份有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，中物开发公司提交新证据如下：证据1为涉案小区的规划图纸，证明涉案小区有物业管理用房，即现自行车库位置，且已交付给均豪物业公司使用，均豪物业公司占用新的物业用房后并没有交还原物业管理用房即涉案房屋。均豪物业公司则表示2009年12月20日双方签订700多平米的自行车库交接协议，中物开发公司将自行车库交付给均豪物业公司，但其中的317平米中物开发公司已转让给当地居委会永久使用，剩余面积现用途为自行车库。证据2为照片及视频，证明目的为均豪物业公司已实际占用了自行车库，自行车库即物业管理用房，均豪物业公司有条件腾退涉案房屋。均豪物业公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为自行车库中部分面积现由当地居委会使用，其余部分用于存放自行车。本院赴北京市西城区茶源社区居委会调查结果如下：信和嘉园小区2号楼地下自行车库西侧317平米归该居委会永久无偿使用，目前存放有该居委会物品；2010年10月由西城区广外街道办事处同中物开发公司签订了相关协议；湾子社区居委会给均豪物业公司出具的《情况说明》内容属实，但湾子社区居委会现在已经改名为茶源社区居委会。中物开发公司、均豪物业公司对该调查结果均予以认可。经本院现场勘验，双方当事人一致认可如下事实：2号楼地下自行车库存放有自行车、电动车等，有一间值班室，该自行车库西侧317平米归茶源社区居委会永久无偿使用，东侧存放了垃圾桶等物业用品，东侧北面有一间房屋上锁据均豪物业公司经理称系物业大修零配件仓库；1号楼中控室有小区监控设备，并设有值班人员休息区域；3号楼1单元地下室即涉案房屋，部分区域办公、部分区域储物、部分区域为人员宿舍，另有做饭区域及卫生间。中物开发公司表示按照法律及相关规定地下室不能住人，且厨房安全也有问题。均豪物业公司则表示做饭不用明火，符合安全规定。双方对一审判决认定的其他事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。根据已查明事实，涉案房屋为中物开发公司所有，中物开发公司作为所有权人对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。均豪物业公司为涉案小区的前期物业服务单位，现仍在为涉案小区提供物业服务。涉案房屋系由于历史原因由中物开发公司无偿提供给均豪物业公司使用，但2018年9月14日中物开发公司已在仲裁程序中明确要求均豪物业公司腾退涉案房屋，并支付房屋占有使用费，故均豪物业公司此后已无权继续免费使用涉案房屋，房屋占有使用费应自2018年9月14日起算。虽然均豪物业公司在涉案小区除涉案房屋外，还管理、使用中控室一间及2号楼地下自行车库，但中控室运行有专业监控设备，自行车库部分面积由当地居委会使用、剩余面积用作小区自行车、电动车存放及物业用品存储，目前无法容纳均豪物业公司正常办公，涉案房屋尚不具备腾退条件，故本院对于中物开发公司要求腾退涉案房屋的请求难以支持。涉案房屋非物业管理用房性质，均豪物业公司要求免费使用涉案房屋，缺乏依据，本院不予支持。中物开发公司要求均豪物业公司支付自2018年9月14日起的房屋占有使用费，于法有据，但由于本案暂未支持腾房诉求，故一审法院将房屋占有使用费暂计算至2020年11月13日并无不妥。此后实际发生的房屋占有使用费，中物开发公司可另行主张。评估系由于均豪物业公司占有使用涉案房屋所致，故评估费应由均豪物业公司承担。综上所述，中物开发公司、均豪物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12358元，由北京中物信和房地产开发有限公司负担6179元（已交纳），由北京市均豪物业管理股份有限公司负担6179元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年三月二十九日法官助理  张增彬书 记 员  赵 越