贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终486号上诉人（原审原告）：赵广斌，男，1965年9月26日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：肖贤禹，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201911135784。被上诉人（原审被告）：赵小燕，女，1975年2月8日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：龙稳别，男，1986年1月5日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区水城县。被上诉人（原审被告）：杨小飞，女，1963年4月5日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：龙小艳，女，1991年7月23日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：龙小二，男，1989年2月3日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人赵广斌因与被上诉人赵小燕、龙稳别、杨小飞、龙小艳、龙小二确认合同无效纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵广斌上诉请求：1.依法撤销钟山区法院作出的（2020）黔0201民初1595号判决书，改判支持上诉人的一审请求；2.一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决适用法律错误。首先，一审援引《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条来驳回原审原告起诉，存在错误。该解释的立法精神以及适用的案件类型为双方皆为买卖合同的当事人，其中第三条当中“当事人一方”联系上下法条及解释内容可知，系指签订买卖合同的双方当事人其中的一方。具体到本案中，签订合同的主体为被上诉人赵小燕和几被上诉人的父亲或丈夫龙应举，上诉人并非本案房屋买卖合同的当事人，故该法条适用到本案中并不正确。二、本案被上诉人之间签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同，上诉人拒绝追认即为无效合同。首先，案涉大河矿中心区房屋为上诉人以及被上诉人赵小燕的父亲赵敏祥所有，赵敏祥去世后，其继承人有上诉人、原审原告葛汝珍（已死亡）、被上诉人赵小燕，该房产系葛汝珍与赵敏祥夫妻共同财产。故每个共有人对房产的占有份额为：赵广斌16.7％、赵小燕16.7％、葛汝珍66.6％。因本案原审原告葛汝珍已死亡，依照其生前留下的遗嘱可知，其已将其名下案涉房产的所有份额保留给上诉人，故上诉人份额为83.3％。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条可知，房地产部分共有人未经共有权人同意擅自处分房地产的，侵害了其他共有权人的权利，在其他共有权人追认或出卖人事后取得处分权前，出卖人与买受人订立的房屋买卖合同的效力待定。如其他共有权人对出卖人的转让行为予以追认，则房产所有共有人均同意转让房地产，部分共有权人与买受人签订的房地产买卖合同有效；如其他共有权人对出卖人的转让行为不予追认，买卖合同无效。具体到本案，被上诉人赵小燕作为部分共有权人，其与买受人签订的房屋买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定而无效。三、本案当中被上诉人龙稳别、龙小二、龙小艳、杨小飞不适用善意取得制度且不构成善意取得。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，适用该法条的情形是“除法律另有规定外”，而关于本案中的房屋买卖合同的有效与否已经在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条当中明确规定，故本案不适用善意取得制度。此外，被上诉人在一审庭审过程中也陈述了签订合同时只有被上诉人赵小燕在场，且案涉房屋的房产证以及准入许可证皆在当时交给被上诉人直至现在也保存在被上诉人处，被上诉人对房产所有权人与签订合同主体并非同一人是明知的，故也不构成善意。综上，本案应当确认被上诉人赵小燕与龙应举（已死亡）签订的关于大河矿中心区房屋的买卖合同无效，请求二审改判支持上诉人的请求。被上诉人赵小燕向本院提交书面答辩状称，一、上诉人提交的遗嘱纯属伪造，请求法院调查真伪，追究其责任。1.本案一审起诉时间为2020年4月13日，那时我母亲葛汝珍还在世，原告是上诉人及葛汝珍母子二人，但当时老人没有提及已经立了遗嘱；第二次变更诉请时间为2020年4月20日，那时老人也在，也未提及遗嘱之事。2020年9月14日葛汝珍去世，10月30日上诉人上诉时才拿出遗嘱，因此，遗嘱纯属伪造。2.从我父亲2007年去世办完丧事的当天，我母亲葛汝珍就一直跟着我一起生活直到去世（大河矿和现在邻居可以作证）。这期间上诉人从未过问老人，平时生病住院、逢年过节，都不曾过问、看望，上诉人都是去他丈母娘家，置自己的老母不顾，因此老人经常偷偷流泪，常骂她儿子是他丈母娘生的。2017年，母亲查出肠癌直到去世，上诉人也还是不管不问。2020年4月，把我母亲弄回山东老家后第二天就返回，都是亲戚们给老人租房、找保姆，那时母亲就走不动路了。期间母亲几次住院，亲戚打电话让上诉人回去探望，上诉人都置之不理，最后连亲戚电话都不接了，自始至终没尽过孝道，所以老人不可能立遗嘱把所有财产给上诉人（老人在世时，经常被气得念叨要去她儿子单位、去法院告上诉人不赡养）。3.上诉人称所有证件都在答辩人这里，但正是因为当时是上诉人母子委托答辩人卖房，所以所有的证件才一直放在答辩人处，直到签合同时拿给了买家。4.我父亲在世时，曾当全家人讲，以后卖房所得款项留给外孙读书用。因为当时两老人把积蓄全拿给上诉人装修房子，所以公平起见，老人说以后卖房款项留给外孙读书。二、1.答辩人是一个单身母亲，独自抚养儿子，还要照顾老母已很不易，现如今上诉人把自己老母逼死还倒打一耙，答辩人已经被气的得了高危组高血压和抑郁，仅2020年就住院三次。买主也很可怜，一家几口人靠当事人（已死亡）一人在煤矿上班，住油毛毡房，节衣缩食，听说要卖房，当时老人嘱咐少了5万元不卖，但考虑人家实属不易，最后达成协议以46800元出卖房屋。现买家已经住了几年了，还让人家搬出去，说是不知情，早干啥去了。2.上诉人在我母亲过世后伪造了遗嘱、假公墓证（因为是合墓）骗取抚恤金，老人的一切存款及财物，答辩人都不计较，上诉人骗取得到所有之后还要对答辩人赶尽杀绝，没有良知，没有天理。因此，答辩人要求上诉人赔偿精神伤害费10万元，并驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被上诉人龙稳别、杨小飞、龙小艳、龙小二辩称，不同意上诉人称合同无效的主张。双方签订有协议，购房时，赵小燕向我们表明其是受老人委托的，当时还有见证人在。房屋卖了那么多年，为什么之前不来找我们，现在才来找，说明赵广斌对赵小燕出卖房屋是知情的。遗嘱的真实性也需要进行查证。赵广斌、葛汝珍向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认被告签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于钟山区房屋登记在赵敏祥名下，赵敏祥死亡后，被告赵小燕作为甲方与龙应举作为乙方签订《住房买卖协议》，约定甲方将位于大河矿中心区的建筑面积为47.76平方米的住房一套出售给乙方，乙方一次性付完购房款46800元。协议还约定其他相关权利义务。协议签订后，赵小燕将住房交付给龙应举。现龙应举已死亡。二原告认为被告赵小燕的出售房屋的行为为无权处分，主张协议无效，诉至法院。赵敏祥与葛汝珍系夫妻关系，双方生育儿子赵广斌、女儿赵小燕。龙应举与杨小飞系夫妻关系，双方生育子女有龙稳别、龙小艳、龙小二。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故本案中，虽然被告赵小燕未举证证明其处分涉案房屋取得所有继承人的同意，但原告以此为由主张合同无效的，法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告赵广斌、葛汝珍的诉讼请求。案件受理费60元，由原告赵广斌、葛汝珍负担（原告已预交）。二审中，上诉人赵广斌向本院提交以下证据：1.死亡证明；2.遗嘱。拟证明葛汝珍在本案审理过程中因病死亡，以及案涉房产权利人之一葛汝珍已将自己名下所有权利交给上诉人，现房产所有权人为上诉人及赵小燕。被上诉人龙稳别、杨小飞、龙小艳、龙小二质证认为，遗嘱的真实性有待查证，对死亡证明没有异议。被上诉人赵小燕未发表质证意见。其余各方当事人均未向本院提交新证据。本院对证据的分析与认定：1.死亡证明，能证实葛汝珍于2020年9月15日死亡的事实，予以采信；2.遗嘱的真实性有待查证，故暂不作认定。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，葛汝珍于2020年9月15日死亡，其继承人为上诉人赵广斌与被上诉人赵小燕。本院认为，本案二审争议焦点是：案涉《住房买卖协议》是否有效。经审查，案涉房屋系登记在赵敏祥名下，赵敏祥死后，赵小燕与其母亲葛汝珍居住在该房内，赵小燕与葛汝珍搬走后，该房空置了一段时间。赵小燕与龙应举签订案涉《住房买卖协议》时，葛汝珍与赵小燕仍共同生活在一起，且赵小燕持有并向龙应举交付了该房屋的权属证书。因此，龙应举作为买受人有理由相信赵小燕有权处分该房屋，案涉《住房买卖协议》对作为房屋共有人的赵广斌发生效力，并且，房屋出售后几年时间内葛汝珍与赵广斌均未提出异议，直至后来赵小燕与葛汝珍、赵广斌关系恶化后，葛汝珍和赵广斌才主张赵小燕未经其二人同意出售房屋。因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条并非效力性强制规范，故上诉人赵广斌主张案涉《住房买卖协议》因违反该条规定而无效的上诉理由不成立。综上，案涉《住房买卖协议》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，一审判决认定该协议有效并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人赵广斌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人赵广斌负担。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 朱会峰审判员 何与芹二〇二一年三月二十三日法官助理胡金丽书记员王颖慧