河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终519号上诉人(原审原告)：段新旺，男，1976年7月20日生，汉族，住河南省确山县。上诉人(原审被告)：宋红亮，男，1969年4月6日生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：王道君，河南精锐律师事务所律师。上诉人段新旺、宋红亮房屋租赁合同纠纷一案,不服河南省确山县人民法院（2020）豫1725民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段新旺、上诉人段新旺及其委托诉讼代理人王道君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段新旺上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，或发回重审。一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人委托资产评估机构对门面房内装修成本进行了评估，评估装修费为24958元，而一审法院却支持宋红亮赔偿上诉人70%的装修费用，本案中房屋租赁合同提前解除的原因是出租房破坏了房屋租赁的条件。既然原审法院认定被上诉人提前解除合同是违约一方，为何上诉人评估出来的装修损失不能全部支持。被上诉人在2020年8月18日私自拆除上诉人租用门面房的电表，并于2020年9月11日作出销户处理，导致段新旺几个月没有电，无法正常营业。因被上诉人在租赁期内私自转卖门面房，段新旺必须被迫另租房屋，且需要时间装修，因此在装修新门店期限内继续暂住在被上诉人门面房内也是理所当然。宋红亮在没有通知租户的情况下私自拆除电表、销户，是基于违约行为后的侵权行为，理应进行赔偿。该次纠纷的发生，全部过错在于宋红亮没有遵守合同约定，私自在租赁期内转卖房屋，侵犯上诉人权益，因此评估费、诉讼费应由宋红亮承担。宋红亮辩称，双方并没有签订租赁期限为3年的租赁合同，一审判决认定双方存在租赁期限为3年的租赁合同，合同自2018年6月1日至2021年6月1日明显错误，段新旺在一审起诉状中明确双方没有签订租赁合同，就双方租赁关系的实际履行情况看租赁关系是自2018年7月1日开始履行根本不存在6月1日开始履行，上诉人请求全额赔偿装修费用没有事实依据，上诉人在一审当中没有经过宋红亮的认可。宋红亮在合同期满后请求收回房屋不构成违约，不应承担责任。宋红亮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回段新旺原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由段新旺承担。事实和理由：一审认定事实错误，一审判决认定租期三年，跟被上诉人主张的租期最低六年口头协议相矛盾，双方没有签订书面租赁合同，租期到2020年7月1日届满，双方租赁关系终止。一审判决认定双方签订了租赁期限为3年的书面租赁合同，违背自认。被上诉人一审提供的所谓“书面合同”不成立，双方没有达成租赁期限为3年的共同意思表示。上诉人的房屋分割成三个单元出租给被上诉人和其他人，统一从2018年7月1日开始起算租期，三人合同租期均至2020年7月1日届满，没有签订续租协议。被上诉人应当于2020年7月1日返还房屋，一审判决认为上诉人在合同有效期内解除合同，没有依据。被上诉人起诉状主张“最低租赁期限6年”为单方陈述，视为不定期租赁，当事人有随时解除权，上诉人没有行使随时解除权，而是在租赁到期后不再出租。被上诉人认可其装修没有经过上诉人许可。一审判决适用法律错误，上诉人不构成违约，一审判决上诉人赔偿装修费没有依据，承租人装修费属于其自己应当承担的费用，跟出租人无关。段新旺辩称，租赁合同是书面合同，我做的是水电生意，一般来说不会签订短期合同，他答应长期租赁给我刚开始口头说十年，随后我们正式签订了合同，合同修改及增加部分均是宋红亮本人修改，吉桂琴也不是我们一块租的，装修经其本人同意。段新旺向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告赔偿装修费、搬家费、误工费等各项损失费用合计48179.6元；2、要求被告宋红亮因故意拆除原告电表给原告断电，造成的经济损失进行赔偿；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月1日，原告段新旺与被告宋红亮签订《房屋租赁合同》，约定租赁被告门面房四间及后院两间，租期三年，自2018年6月1日至2021年6月1日，每年租金6000元，于每年的6月1日预交下一年度。2020年7月6日宋红亮通知段新旺及其他租户腾房，准备将房屋卖给他人，原告以合同约定租赁期内不得以任何理由收回房屋租赁权为由不同意搬走。2020年8月18日宋红亮私自拆除门面房电表，并于2020年9月11日做出销户处理。原告申请对该房屋装修价值进行评估，资产评估机构对该房屋装修费用评估价值为24958元。一审法院认为，原、被告于2018年6月1日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，是有效合同。合同约定租赁期间为2018年6月1日至2021年6月1日，租期三年。在租期内被告已准备将房屋卖掉，且在诉讼过程中已经采取终止用电服务的行为，现原告要求被告赔偿装修费等费用，而被告已经另案提出要求原告恢复原状的诉讼，所以本案原、被告双方已无继续履行合同的可能和继续履行的条件，双方向本院起诉要求的权利建立在房屋租赁合同的解除之上。而本案中房屋租赁合同提前解除的原因是出租方破坏了房屋租赁的条件，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中被告辩称其未允许原告对房屋进行装修装饰，本院认为，被告房屋系门面房，原告出租是做水电生意，根据生活常识，对室外门头装饰及产品展示框架装修是租用该房所必需的，因此，对于被告的辩论意见，本院不予采纳。关于该房屋装修费用价值，本案已委托资产评估机构使用成本法，评估装修费用为24958元。装修内容主要为木龙骨、石膏板、木板、铝塑板、扣板等材料，吊顶、隔断墙、地板革等拆卸后利用价值极低，还会对房屋造成较大毁损，且解除合同处理装饰装修物最基本的原则是装修装饰物的处理应当有利于守约方，故该装修物连同房屋应归出租人所有，由于租赁合同未到期却被解除合同，导致承租人无法完全利用装修成果，但原告又在该房屋内居住至今，因此，本院酌定被告补偿原告装修费用残值的70%为宜，即17475.6元。原告称被告解除合同未及时通知，实际上原告在该房屋内租住至今，该段时间内已足够原告重新租房，因此，原告要求被告赔偿搬家费和误工费的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告宋红亮赔偿因故意拆除原告电表给原告断电造成的经济损失，宋红亮与电业公司终止服务是其与电业公司的供电关系的解除，且用电是原告正常生产生活所需，费用应由其自行承担，因此，该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告宋红亮于本判决生效之日起五日内赔偿原告段新旺装修费17475.6元；二、驳回原告段新旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费517元，由原告段新旺负担117元，被告宋红亮负担400元；评估费3000元，由原告段新旺负担1500元，被告宋红亮负担1500元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，宋红亮与段新旺于2018年6月1日签订有《房屋租赁合同》，系有效合同。宋红亮称双方不存在书面租赁合同与事实不符，本院不予采信。法院委托资产评估机构评估涉案房屋的房屋装修费用为24958元，鉴于段新旺实际使用房屋、宋红亮在未到租赁期限的情况下解除合同的事实，一审判决酌定宋红亮补偿段新旺装修费17475.6元正确。段新旺称其不应承担评估费及诉讼费的主张，无事实依据及法律依据，本院不予支持。关于段新旺称宋红亮私自拆除电表，应赔偿其损失的问题。因其未提交充足证据证实其损失数额，该请求不予支持。综上所述，段新旺、宋红亮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2068元，由上诉人段新旺、宋红亮各负担1034元。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二一年三月十六日书记员  庞壹卉