宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民初8号原告（申请执行人）：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街长信春天小区综合楼九层。法定代表人：雷军辉，长城（宁夏）资产经营有限公司副总经理。委托诉讼代理人：杨志华，男，长城（宁夏）资产经营有限公司员工。委托诉讼代理人：陈秀梅，宁夏永合律师事务所律师。被告（案外人）：陈希柱，男，1994年1月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。被告（被执行人）：石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区游艺东街110国道638号。法定代表人：王忠敏，石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：张敬，女，石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司办公室职员。被告（被执行人）：王忠敏，男，1969年3月9日出生，汉族。被告（被执行人）：赵兰兰，女，1968年9月9日出生，汉族。被告（被执行人）：王忠良，男，1968年12月26日出生，汉族。原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告陈希柱、石嘴山市盛鼎基业房地产开发有限公司（以下简称盛鼎房产公司）、王忠敏、赵兰兰、王忠良申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产公司的委托诉讼代理人杨志华、陈秀梅，被告陈希柱的委托诉讼代理人罗雅芳，被告盛鼎房产公司的委托诉讼代理人张敬到庭参加诉讼，被告王忠敏、赵兰兰、王忠良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城资产公司向本院提出诉讼请求：一、依法撤销（2020）宁02执异43号《执行裁定书》；二、依法判决准许对位于宁夏回族自治区石嘴山市大武口区香榭星海湾小区X-X-XXX号房屋的执行。三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月22日，长城资产公司委托中国银行股份有限公司石嘴山市分行向盛鼎房产公司发放贷款4000万元，贷款期限为24个月，年利率为15%。同日，中国银行股份有限公司石嘴山市分行与盛鼎房产公司签订《委托贷款抵押合同》，盛鼎房产公司以其开发的“香榭星海湾二期”项目3#、8#、9#楼未售在建工程37187.2平方米及3#、8#、9#楼所占土地使用权面积7545.82平方米设定抵押并办理了抵押登记。因盛鼎房产公司未按期履行还款义务，长城资产公司依据已经发生法律效力的（2013）宁银国安证字第9797号《公证债权文书》向石嘴山市中级人民法院申请强制执行，被执行人盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良未在规定期限内履行生效法律文书确定的还款义务。案件执行过程中，石嘴山市中级人民法院依据（2018）宁02执252号执行裁定书，对盛鼎房产公司抵押给长城资产公司的房产，即位于石嘴山市大武口区香榭星海湾小区122套房产、58套地下室办理了查封手续。期间，陈希柱以其购买并全额支付购房款为由，向石嘴山市中级人民法院提出书面异议。经该院审查，裁定中止对宁夏回族自治区石嘴山市大武口区香榭星海湾小区X-X-XXX号房屋的执行。综上，长城资产公司认为，陈希柱虽然在执行阶段提供证据证实其与盛鼎房产公司建立了商品房买卖关系，并实际占用涉案房屋，但涉案房屋在为上述债权提供抵押担保并办理抵押登记时，产权登记在盛鼎房产公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，陈希柱并没有合法取得涉案房屋的所有权。陈希柱对涉案房屋享有的债权不能对抗长城资产公司对涉案房屋享有的合法且经登记的抵押权。陈希柱辩称，案涉执行裁定书适用法律清楚，认定事实准确，应当依法予以维持，长城资产公司的诉讼请求无任何事实和法律依据，应当依法予以驳回，理由如下：1.陈希柱对案涉房屋享有所有权。陈希柱抵顶取得案涉房屋时，案涉房屋上并无任何他项权利登记，且陈希柱在案涉房屋查封之前，已经与盛鼎房产公司签订了商品房买卖合同，并缴纳了全部购房款，且陈希柱名下仅有这一套房屋用于居住。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，陈希柱对案涉房屋享有可以排除执行的实体权利，此实体权利系物权，具有排他性，长城资产公司无法根据其对盛鼎房产公司享有的金钱债权主张对案涉房屋的任何权利。2.根据长城资产公司与盛鼎房产公司签订的《委托贷款借款合同》第三条约定的“以香榭星海湾项目销售额偿还借款本息”可以看出，长城资产公司在将案涉借款发放给盛鼎房产公司后，授权盛鼎房产公司通过出售房屋来偿还借款，因此陈希柱购买案涉房屋并实际居住系经过长城资产公司和盛鼎房产公司双方认可的，因此陈希柱购买案涉房屋无任何过错和权利瑕疵。3.盛鼎房产公司并未为长城资产公司办理抵押登记，根据长城资产公司提供的他项权利证书可以看出，案涉房屋的抵押权办理在中国银行股份有限公司石嘴山市分行名下，但长城资产公司通过强制执行、债权文书公正等形式已经认可案涉借款的出借人系长城资产公司，因此长城资产公司诉称的抵押权存在权属瑕疵。本案中，主借款合同的债权人为长城资产公司，但对案涉房屋办理抵押登记这一从属性权利的设权登记人是中国银行股份有限公司石嘴山市分行，其对借款合同这一主合同不享有任何权利，那么在建工程抵押这一从属性权利自然也不应当独立于主借贷关系而单独存在。根据《物权法》第一百七十九条第二款的规定“债权人为抵押权人”及该法第一百九十二条的“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”的规定，不论是抵押权的设立还是抵押权的转让，主债权人与抵押权人始终应为同一主体，涉案房屋上登记的在建工程抵押登记存在严重错误，应当认定该不动产他项权利登记无效。那么长城资产公司自然不应当依据一个无效的抵押权登记对案涉房屋主张任何权利，更何况案涉房屋的抵押权并未登记在长城资产公司名下。4.长城资产公司与盛鼎房产公司签订的《委托贷款抵押合同》和《委托贷款借款合同》系无效合同。其一，长城资产公司不具有发放贷款、对外借款、从事金融信贷业务的资格，其借壳对外发放贷款的行为涉及非法经营，应当认定为无效。长城资产公司工商登记信息可以看出其经营范围不包含金融贷款业务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十条规定，银行信贷业务属于国家规定的特许经营业务，长城资产公司在未办理金融许可证、未取得放贷资格的情况下，借中国银行股份有限公司石嘴山市分行的壳将自己的钱变相贷给盛鼎房产公司，据此签订的合同违反了国家现行法律、行政法规。本案不具备申请人民法院强制执行的条件，首先，长城资产公司通过债权文书公证的形式使案涉非法借款享有了强制执行的效力，而其债权文书的公证不具有合法性，不应当作为申请强制执行的依据。其次，因长城资产公司的非法经营行为，其享有的借款本息求偿权以及利息所得属于非法经营所得，不应当受到法律保护，更不应当依据此非法利益要求执行陈希柱的房屋。最后，长城资产公司作为不具备发放贷款资格的主体，通过借中国银行股份有限公司石嘴山市分行的壳，将案涉借款发放给盛鼎房产公司，为自己谋取非法收入，属于以合法行为掩盖非法目的，其权利不应当受到法律保护。其二、根据最高人民法院《关于修改的决定》第十条的规定“未依法取得放贷资格的出借人，以盈利为目的向社会不特定对象提供借款的，人民法院应当认定民间借贷合同无效”，以及《中华人民共和国银行业监督管理法》第二条、第十九条的规定，长城资产公司与盛鼎房产公司签订的《委托贷款抵押合同》和《委托贷款借款合同》系无效合同。盛鼎房产公司辩称，同陈希柱的答辩意见一致。王忠敏、赵兰兰、王忠良未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。长城资产公司提交了下列证据：证据一、（2018）宁02执252号《执行裁定书》一份、执行异议《执行裁定书》一份，用以证明：长城资产公司在对陈希柱位于大武口区香榭星海湾小区X-X-XXX号房屋执行过程中，陈希柱对执行标的物提出书面异议，石嘴山市中级人民法院裁定中止对该标的物的执行。长城资产公司提起执行异议之诉程序符合法律规定。证据二、公证合同两套，用以证明：2013年11月22日，长城资产公司委托中国银行股份有限公司石嘴山市分行向盛鼎房产公司发放委托贷款4000万元，盛鼎房产公司以其开发的“香榭星海湾二期”项目3#、8#、9#楼未售在建工程37187.2平方米及3#、8#、9#楼所占土地使用权面积7545.82平方米提供抵押担保；由王忠敏、赵兰兰持有的盛鼎房产公司100%的股权提供质押担保；由王忠敏、赵兰兰、王忠良提供连带责任保证担保。各方就上述事项签订了《委托贷款委托合同》、《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》、《委托贷款股权质押合同》、《委托贷款不可撤销担保书》，并对上述合同进行了具有强制执行效力的公证。盛鼎房产公司因贷款对包括案涉房屋在内的在建工程抵押并签订抵押合同系其真实意思表示。证据三、他项权利证书四份（复印件），用以证明：2013年11月20日，石嘴山市房屋产权产籍管理所、石嘴山市国土资源局分别出具他项权利证书，证书载明抵押权人为中国银行股份有限公司石嘴山市分行，抵押人为盛鼎房产公司、抵押在建工程坐落位置为大武口区永康北路香榭星海湾3#、8#、9#楼房屋、抵押土地坐落位置为香港路以西、游艺东街以北（香榭星海湾二期3#、8#、9#楼在建工程所占用面积），证明盛鼎房产公司在签订抵押合同后，已依法对抵押物进行了抵押登记，长城资产公司已合法取得抵押权。陈希柱对上述证据的质证意见：对证据一无异议。对证据二中《委托贷款借款合同》的真实性有异议，对其他证据的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的均有异议，《委托贷款委托合同》、《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》、《委托贷款股权质押合同》、《委托贷款不可撤销担保书》属无效合同，案涉借款的出借人是长城资产公司，而长城资产公司没有金融放贷资质，该合同涉嫌非法经营，不具有合法性。《委托贷款借款合同》第三条明确约定以香榭星海湾项目的销售收入偿还借款本息，恰好证实陈希柱取得案涉房屋没有任何权利瑕疵，属于长城资产公司的授权行为，长城资产公司不应当以其授权行为要求查封执行案涉房屋，应当配合陈希柱办理产权登记。根据上述合同的约定设立抵押权的是未售出房屋，但陈希柱的房屋是在办理抵押登记前取得，不属于长城资产公司与盛鼎房产公司约定的未售房屋，不应当列入抵押或强制执行的范围，因此长城资产公司申请执行的范围不具体、不明确，长城资产公司无法证实陈希柱的房屋应当被抵押、被执行。长城资产公司提交的《委托贷款借款合同》与陈希柱从盛鼎房产公司调取的该合同签订时间不一致，长城资产公司提交的合同签订时间是2013年11月22日，陈希柱调取的签订时间是2013年11月16日，根据陈希柱调取的合同时间，长城资产公司属于先借款后委托，程序不具有合法性。对证据三的真实性和关联性认可，对合法性及证明目的均不认可，根据长城资产公司提供的该证据，恰好证实案涉房屋的抵押权没有办理在长城资产公司名下，而是办理在中国银行股份有限公司石嘴山市分行名下，中国银行股份有限公司石嘴山市分行并非本案借款的债权人，主权利借款关系和从权利的抵押关系主体不一致，长城资产公司不能基于有瑕疵的抵押权对陈希柱主张权利，中国银行股份有限公司石嘴山市分行也不能基于有瑕疵的抵押权要求执行案涉房屋。盛鼎房产公司质证意见：同陈希柱的质证意见一致。陈希柱提交了下列证据：证据一：工程塑钢门窗制作安装合同一份、顶账房确认联系单一份、房款收据一份（以上复印件）、顶账协议一份、顶账房转让确认单一份、认购协议书一份、商品房买卖合同一份、收据八张、发票两张、门牌号码变更情况登记表一张，用以证明：2013年6月27日，陈某某承包了香榭星海湾小区塑钢门窗安装等工程，在案涉工程竣工验收后，盛鼎房产公司与陈某某协商，以案涉房屋抵顶欠付陈某某的工程款704767元，陈某某遂与盛鼎房产公司协商一致，将案涉房屋的登记手续办理在其儿子陈希柱名下，经三方协商于2013年10月21日签订《认购协议书》，并于2013年10月25日签订了《商品房买卖合同》，盛鼎房产公司基于对上述事实的认可，向陈希柱出具了房款收据并向陈希柱交付了案涉房屋，在2020年又为陈希柱开具了案涉房屋的不动产发票，陈希柱也在接房后居住在案涉房屋内至今。证实案涉房屋已经在查封前发生了物权变更，陈希柱对案涉房屋所享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，足以排除法院的强制执行。证据二、企业信用信息公示报告一份，用以证明：长城资产公司工商登记的经营范围中没有从事金融贷款的业务，无权向盛鼎房产公司发放贷款，根据最高人民法院《关于修改的决定》以及《中华人民共和国银行业监督管理法》第二条、第十九条的规定，长城资产公司违反特许经营，以盈利为目的向盛鼎房产公司发放贷款的行为以及签订的借款合同、债权凭证、抵押合同等均无效，不能就非法经营的瑕疵行为要求人民法院强制执行陈希柱合法取得的房屋。证据三：无房证明，用以证明：陈希柱名下无任何房产登记信息，案涉房屋系陈希柱唯一住房。长城资产公司对上述证据的质证意见：对证据一工程塑钢门窗制作安装合同、顶账房确认联系单、房款收据系复印件不予质证。对顶账协议、顶账房转让确认单、认购协议书、商品房买卖合同、收据、发票、门牌号码变更情况登记表均不认可，无法核实上述文件签署的真实时间，且依照陈希柱提供的房屋认购协议书、商品房买卖合同可以看出其自认的文件签订时间为2013年10月21日及2013年10月25日，盛鼎房产公司办理商品房预售许可证时间为2013年11月4日，陈希柱在盛鼎房产公司尚未办理商品房预售许可证前就与盛鼎房产公司签订认购协议和相应的买卖合同并陈述其缴纳购房款，明显与事实不符也不符合法律规定。陈希柱陈述其已向陈某某支付全部购房款，应当提供转账凭证或取现证明予以证实。陈希柱应当提供陈某某与盛鼎房产公司的工程结算单予以证实双方之间存在工程款欠付事实及欠付数额。对证据二的真实性无异议，关联性及证明目的不予认可，案涉贷款系长城资产公司委托中国银行石嘴山分行向盛鼎房产公司发放贷款。对证据三无房证明无异议。盛鼎房产公司的质证意见：对陈希柱提交的证据一、证据二、证据三均无异议。陈希柱提交的发票是2020年政府协调才把发票领回开具给陈希柱。盛鼎房产公司提交了下列证据：香榭星海湾3#、8#、9#楼商品房预售许可证共3份，用以证明：预售许可证发证时间是2013年11月4日，3#、8#、9#楼有拆迁户，影响办证时间。长城资产公司对上述证据的质证意见：对该证据无异议。陈希柱对上述证据的质证意见：对该证据无异议，虽然预售许可证的时间是2013年11月4日，稍晚于陈希柱签订《认购协议书》的时间，但根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，在诉讼前取得预售许可证不影响认购协议书和商品房买卖合同的生效，因此，陈希柱取得案涉房屋没有任何权利瑕疵。王忠敏、赵兰兰、王忠良未提交证据。为查明案件事实，本院从（2018）宁02执252号执行卷宗中调取查封公告1份、执行证书1份、送达回证1份、协助执行通知书2份。长城资产公司、盛鼎房产公司对以上证据均无异议。陈希柱对以上证据无异议，认为执行证书中长城资产公司申请执行的金额为16472706.63元，其自述盛鼎房产公司向长城资产公司借款4000万元，在长城资产公司和盛鼎房产公司签订借款展期合同的金额为1660.4万元，因此，盛鼎房产公司已偿还大部分借款，且中国银行石嘴山分行办理抵押登记时的面积为37187.2平方米，在案涉工程竣工验收后实际工程面积远超于在建工程抵押的面积，其价值也远超于实际借款。因此长城资产公司无法举证证明陈希柱的房屋是否在已经偿还借款中应当予以解封、解除抵押的范围，不应当就全部在建工程抵押和查封，享受全部的权利。本院对以上证据的认证意见：对长城资产公司提交的证据，陈希柱、盛鼎房产公司对证据一、证据三的真实无异议，证据二系经公证的具有强制执行效力的债权文书，本院对长城资产公司提交的证据予以采信；对陈希柱提交的证据，证据一中的房款收据、顶账房转让确认单、认购协议书、商品房买卖合同、收据、发票、门牌号码变更情况登记表能够形成完整的证据链，故对证据一中的上述证据予以采信。证据一中的工程塑钢门窗制作安装合同、顶账协议、顶账房确认联系单从其内容看，系盛鼎房产公司与陈某某签订，无法确认其真实性，故对上述证据不予采信。对证据二、证据三的真实性予以确认，但证据二不能达到陈希柱的证明目的；对盛鼎房产公司提交的证据，长城资产公司、陈希柱均无异议，本院予以采信。对本院依职权调取的证据予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月21日，陈某某将案涉房屋转让给陈希柱，陈某某、陈希柱与盛鼎房产公司签订了顶账房转让确认单。同日，陈希柱与盛鼎房产公司签订《认购协议书》，陈希柱认购盛鼎房产公司开发建设的香榭星海湾小区X号楼X单元XXX号房屋，建筑面积92.13平方米，单价2800元/平方米，房款总额为257964元。2013年10月25日，陈希柱与盛鼎房产公司签订《商品房买卖合同》。盛鼎房产公司向陈希柱出具收到257964元房款收据一张。2017年9月5日，陈希柱向石嘴山市盛荣物业管理有限公司交纳案涉房屋的物业费及电梯费。2020年8月24日，盛鼎房产公司向陈希柱开具金额为257964元的购房发票一张。石嘴山市房产交易管理中心于2021年3月12日查询，陈希柱名下无房产备案信息。石嘴山市自然资源和不动产确权登记中心于2021年3月12日出具查询单，在石嘴山市辖区范围内陈希柱名下无房产登记记录。2013年11月4日，盛鼎房产公司取得香榭星海湾小区3＃、8＃、9＃楼的《商品房预售许可证》。2013年11月22日，长城资产公司与中国银行股份有限公司石嘴山市分行签订《委托贷款委托合同》，该行接受长城资产公司委托向盛鼎房产公司发放流动资金贷款4000万元。中国银行股份有限公司石嘴山市分行作为长城资产公司的委托贷款人与盛鼎房产公司签订《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》，与王忠敏、赵兰兰签订《委托贷款股权质押合同》。同日，王忠敏、赵兰兰、王忠良出具《委托贷款不可撤销担保书》。盛鼎房产公司将包括案涉房产在内的位于石嘴山市大武口区永康北路香榭星海湾二期项目3＃、8＃、9＃楼未售在建工程及土地使用权为盛鼎房产公司向中国银行股份有限公司石嘴山市分行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。王忠敏、赵兰兰将其在盛鼎房产公司的100%股权为上述债务提供质押担保。王忠敏、赵兰兰、王忠良对上述债务承担连带保证责任。本院在执行长城资产公司与盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良金融借款合同纠纷一案中，本院依据已经发生法律效力的《公证书》，向盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，向长城资产公司偿还借款本金余额16472706.63元，支付利息6776370.62元（截止2018年7月20日），共计23249077.25元，并承担执行申请费90649元。盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良未在规定的期限内履行生效法律文书确定的义务。本院于2018年9月11日作出（2018）宁02执252号执行裁定书，裁定：冻结、扣划盛鼎房产公司、王忠敏、赵兰兰、王忠良在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入23339726.25元（含执行申请费90649元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。本院于2019年11月29日向石嘴山市不动产登记事务中心送达协助执行通知书，查封盛鼎房产公司名下位于石嘴山市大武口区香榭星海湾3号楼、8号楼、9号楼共计122套房产（含案涉房产）。陈希柱提出执行异议，请求中止对位于石嘴山市大武口区香榭星海湾小区X-X-XXX号房屋的执行，解除对该房产的查封措施。2020年12月11日，本院作出（2020）宁02执异43号执行裁定书，裁定：中止对位于石嘴山市大武口区香榭星海湾小区X-X-XXX号房屋的执行。长城资产公司对该裁定不服，向本院提出申请执行人执行异议之诉，请求判如所请。本院认为，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的焦点问题是陈希柱对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述规定，案外人提出执行异议成立必须同时满足三个条件，即在人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产前，1.案外人已经支付部分或者全部价款；2.案外人实际占有该财产；3.未办理过户登记手续的原因不能归责于案外人。一、关于陈希柱对案涉房屋是否享有所有权的问题。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条的规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”陈希柱提交的证据形成完整的证据链，可以证实盛鼎房产公司同意陈某某向陈希柱转让案涉房屋，并与陈希柱签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》并出具了房款收据。虽然盛鼎房产公司在与陈希柱签订《认购协议书》时未取得《商品房预售许可证》，且双方在《商品房买卖合同》第十四条约定“该合同经双方签署并备案后生效。”依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”和第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及第六条第二款规定“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”故可以认定陈希柱在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。盛鼎房产公司按约将案涉房屋交付陈希柱占有使用。案涉房屋因产权至今登记在盛鼎房产公司名下，未变更登记至陈希柱名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”故陈希柱对案涉房产不享有所有权。二、关于长城资产公司要求对案涉房屋享有优先受偿权是否主体适格的问题。2013年11月22日，盛鼎房产公司向中国银行股份有限公司石嘴山市分行贷款，盛鼎房产公司将包括案涉房产在内的在建工程及其土地使用权向该行设定抵押，并办理了抵押登记。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”长城资产公司提交证据可以证实其委托中国银行股份有限公司石嘴山市分行向盛鼎房产公司发放贷款，盛鼎房产公司知道该贷款系长城资产公司委托发放的事实。基于委托贷款法律关系签订的《委托贷款抵押合同》虽然登记的抵押权人为中国银行股份有限公司石嘴山市分行，但该抵押法律关系是为案涉贷款设定，在委托贷款法律关系中，受托人中国银行股份有限公司石嘴山市分行的代理行为产生的后果应当属于委托人，故委托人长城资产公司可以以自己的名义直接向抵押人主张以中国银行股份有限公司石嘴山市分行设立的抵押权。三、关于长城资产公司要求准许执行案涉房屋的诉讼请求是否成立的问题。陈希柱与盛鼎房产公司签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》的时间早于抵押权设立的时间，由此，盛鼎房产公司与陈希柱在抵押权设立前就已形成了房屋买卖合同关系，且陈希柱与盛鼎房产公司签订《商品房买卖合同》在本院查封案涉房屋之前。陈希柱支付案涉房屋的全部房款后占有使用该房屋，且其名下无其他用于居住的房产。盛鼎房产公司作为香榭星海湾3号楼的开发商，未经陈希柱同意将案涉房屋为其贷款抵押担保，导致陈希柱不能办理房屋产权登记，未办理房屋备案及产权登记的原因在于盛鼎房产公司，不能归责于陈希柱。故陈希柱对案涉房屋所提执行异议，符合上述案外人执行异议成立所需同时满足的三个条件，本院中止对案涉房屋的执行并无不当。陈某某将案涉房屋转让给陈希柱，陈希柱支付了全部购房款后与盛鼎房产公司签订《商品房买卖合同》，盛鼎房产公司也出具了房款收据，故陈希柱对案涉房屋享有物权期待权。盛鼎房产公司又将案涉房屋为其在长城资产公司的债务提供在建工程抵押担保，致使陈希柱对涉案房屋享有的物权期待权与长城资产公司享有的抵押权发生冲突。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”和第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”陈希柱对案涉房屋符合该规定的情形。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“1.人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；2.消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持，故陈希柱对案涉房屋享有的商品房消费者物权期待权优先于抵押权，该权利能够排除强制执行。长城资产公司在签订《委托贷款抵押合同》前后，未尽谨慎审查义务，未履行抵押房屋是否存在预售、占有、使用、处置等情况的监管职责，其对此应当承担不利后果，长城资产公司以案涉房屋抵押权人优先受偿要求准许执行案涉房屋的诉讼请求不能成立。案外人提出的《具有强制执行效力的债权文书公证书》效力问题不是本案审理范围。综上所述，长城资产公司主张准许执行案涉房产的诉讼请求，本院不予支持。王忠敏、赵兰兰、王忠良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费6344元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 王俊英审判员 王 华审判员 孙 翔二〇二一年三月二十三日书记员 苟金梅附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条第二款当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。