河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终817号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南豪盛商贸有限公司，住所地南阳市人民路鸿德购物公园1幢。法定代表人：陈兰，任该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。委托诉讼代理人：康建平，女，汉族，1963年6月22日出生，住南阳市宛城区，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦霞，女，汉族，1963年5月19日出生，住南阳市卧龙区。上诉人河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）因与被上诉人秦霞房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南豪盛商贸有限公司的委托诉讼代理人张伟、康建平，被上诉人秦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南豪盛商贸有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人按照每月60元的市场标准向被上诉人支付租金；2.依法撤销一审判决第三项，改判依法支持上诉人在原审中的反诉请求，解除上诉人与被上诉人之间的《租赁（返租）协议书》；3.诉讼费用由本案被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人之间签订的《租赁（返租）协议书》确立的是委托关系，而非租赁关系。根据我国《合同法》第396条的规定，并结合《租赁（返租）协议书》的内容，加之上诉人公司系商业管理公司的性质，故双方之间系委托关系。二、原审判决缺乏事实依据。被上诉人诉请的租金应参照市场租金价格确定数额。1.被上诉人所要求的租金标准不合法。本案涉及的所谓租赁协议，本质上是销售合同中的一个促销环节，一个附加条款，并非真正意义上的租赁。故租金的约定并非是市场意义上的租金标准，实际上是返还购房款的约定，因此，该“租金”标准的约定不具有法律效力。2.被上诉人所要求的租金标准严重违背市场规律，显失公平。同区域的价格每平米只有60至80元左右。因此被上诉人要求的租金标准严重违背市场规律，显失公平，不应支持。三、上诉人的反诉请求应得到支持。如第一点所述，上诉人与被上诉人之间是委托合同关系，根据《合同法》第410条的规定，上诉人的反诉请求应予支持。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。秦霞辩称，1.上诉人的第一个上诉理由不能成立，没有事实依据，双方签订的是租赁协议，不存在委托关系；2.本案协议是双方自愿签订，且上诉人系专门从事转租行业的公司，本案并不存在显失公平的问题。如果上诉人认为双方签订的协议存在显失公平的情形，上诉人也应及时行使撤销权，并且上诉人在一审中并未反诉。从事实来看，答辩人购买商铺花费不菲，上诉人要求将租金改为每月60元一平米不符合常理，上诉人也没有证据证明其收取租金的数额。秦霞向一审法院起诉请求：1、豪盛公司支付秦霞自2019年7月1日至2020年10月30日共16个月房屋租金，每月3508元，共计59636元。滞纳金自起诉之日起按照日万分之二计算至租金还清之日止。2、责令豪盛公司履行合同义务，按照产产权面积明确涉案商铺位置，安装隔断并交付秦霞。3、诉讼费由豪盛公司承担。豪盛公司向一审法院反诉请求：依法判令解除《南阳豪盛百货商铺委托统一经营管理协议书》。一审法院认定事实：2015年7月30日，秦霞与南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）签订《商铺认购协议书》，双方约定：秦霞指定认购的商铺房屋为111号，建筑面积为14.16平方米，实际支付价款为420900元，一次性付清。秦霞、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。秦霞向鸿德公司支付商铺房屋购买款420900元。同日，秦霞与豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：秦霞为豪盛购物公园负一层111号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为14.16平方米。秦霞自愿将该商铺房屋租赁给豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自2015年10月20日起至2025年10月20日止，豪盛公司每年支付商铺房屋总价款的10％，即42090元租金给秦霞，折合每月3508元，租金按自然月支付。豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入秦霞在被告指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，秦霞享有收取本协议约定的租金费用的权利，豪盛公司应按约定将返租金额支付给秦霞。本协议签署后，豪盛公司如未按期支付秦霞租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。在本协议有效期内，双方及其权利继承人需严格遵守本协议约定条款，双方不得以本协议约定以外的任何理由单方面解除本协议。秦霞、豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因豪盛公司未按合同约定向秦霞支付房屋租金，秦霞于2018年、2019年向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求法院判令豪盛公司支付欠付的租金及违约金，并要求按照产权面积安装隔断交付商铺房屋。河南省南阳市宛城区人民法院作出（2018）豫1302民初4013号、（2019）豫1302民初4310号民事判决，均判决豪盛公司支付秦霞租金并支付违约金。一审法院认为，本案争议焦点为：1、豪盛公司是否应当按照《租赁（返租）协议书》约定的标准向秦霞支付拖欠的商铺房屋租金及违约金。2、豪盛公司是否应当向秦霞交付商铺房屋。3、《租赁（返租）协议书》是否应当解除。一、秦霞与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》，秦霞与鸿德公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，秦霞与鸿德公司成立房屋买卖合同关系，与豪盛公司成立房屋租赁合同关系。秦霞与豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。秦霞履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，秦霞要求豪盛公司按照合同约定支付房屋租金的请求，法院予以支持。双方在《租赁（返租）协议书》中第七条约定，“豪盛公司如未按期支付秦霞租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。”现秦霞要求被告支付违约金，符合合同约定，法院予以支持。关于豪盛公司辩称的：“《租赁（返租）协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”的意见，法院不予采纳。关于豪盛公司辩称的“《租赁（返租）协议书》约定的商铺房屋租金标准过高，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，法院认为，秦霞与豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由豪盛公司拟制格式合同，秦霞在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋租金。对豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，法院不予支持。二、关于秦霞主张将本案商铺房屋安装隔断并交付的请求。秦霞与豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方成立房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定在同一楼层的每位商铺购买者均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积构成按份共有。秦霞是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，具有不可分割性，故不具备专有特征，强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此秦霞的该项诉讼请求，不具有合法性及合理性。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第（七）项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。故，关于秦霞请求安装隔断并交付商铺房屋的诉讼请求，理由不当，于法无据，法院不予支持。三、豪盛公司辩称，因秦霞长期围堵商场，导致无法正常经营长达两个月，但豪盛公司未提交证据证明因秦霞导致其两个月无法经营造成经济损失的证据，对该辩称意见，法院不予采纳。豪盛公司辩称，受2020年初新冠疫情影响，商场经营受影响，应减免三个月房屋租金。因新冠疫情确系事实，法院酌定减免被告两个月租金。四、豪盛公司提出反诉，认为双方系委托合同关系，享有单方任意解除合同的权利。法院认为双方系租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，豪盛公司系违约方，且秦霞不同意解除合同，豪盛公司提出解除合同的事实和理由不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形，故豪盛公司反诉请求解除《租赁（返租）协议书》，法院不予支持。综上，豪盛公司应支付的租金，自2019年7月1日起至2020年10月30日，共16个月，每月为3508元，扣减因疫情减免的两个月租金，应支付租金总额为49112元，每笔租金的违约金以月租金3508元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、判决生效后十日内，河南豪盛商贸有限公司支付秦霞自2019年7月1日起至2020年10月30日的房屋租金49112元及违约金，每笔租金的违约金以月租金3508元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。二、驳回秦霞的其他诉讼请求。三、驳回河南豪盛商贸有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费492元，由河南豪盛商贸有限公司负担。反诉案件受理费100元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是委托合同关系还是租赁合同关系；双方合同约定的租金是否过高；租赁协议是否应当解除。关于争议焦点一，被上诉人与豪盛公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，豪盛公司使用被上诉人的商铺，双方之间对使用费用即租金标准问题，在合同中进行了明确约定，双方订立的合同名称明确为“租赁协议”而非委托合同关系，协议中就租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均作了明确约定，符合租赁合同关系的特征，故双方之间争议的法律关系应认定为租赁合同关系。根据契约自由的原则，上诉人关于本案应定性为委托合同的理由本院不予采信。但双方之间因买卖合同产生的法律关系与本案的租赁协议主体不同、性质不同，房屋买卖合同不属于本案审理范围，一审径行认定认购协议效力并就商铺的所有权问题进行评述不妥，本院予以纠正。关于争议焦点为二，租金是否过高问题。根据《合同法》第六十条规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因案涉租赁合同有效，上诉人在未与被上诉人协议一致变更合同的情况下，未按约定支付租金，系违约行为。应当依照《合同法》第一百零七条的规定承担继续履行合同、赔偿损失等违约责任。一审在正确计算上诉人拖欠的租金及违约金的基础上，判令上诉人限期支付并无不当，上诉人对此的上诉意见本院亦不予采信。关于争议焦点三，根据《合同法》九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。案涉合同未经双方当事人协商解除，故上诉人关于解除合同的请求不符合协议解除的条件；上诉人在履行合同过程中违约在先，不享有法定解除权，且本案的事实也不具有《合同法》九十四条规定的其他法定解除的情形。故上诉人关于解除合同的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，河南豪盛商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员郭林慧审判员李晓伟二〇二一年三月十七日法官助理周罡书记员李壮壮