湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终740号上诉人（原审原告）：刘兰芝，男，1953年6月6日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。委托诉讼代理人：陈鑫，湖南盛仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐云香，女，1988年7月15日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。被上诉人（原审被告）：李森雄，男，1988年6月20日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。委托诉讼代理人：李珂强，广东宏普律师事务所律师。上诉人刘兰芝因与被上诉人唐云香、李森雄房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初2818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘兰芝上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销原判，发回重审或改判除由两被上诉人共同连带支付上诉人的247065元人民币购房款外，还应按补充合同约定之日起每月向上诉人支付2500元的未支付部分利息；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实清楚，但适用法律错误。1、《金都大厦房屋买卖合同》第四条约定：付款方式合同签字后，首付人民币拾万零叁仟元；余下的金额25万元，按月息一分的利息计息，每月计人民币2500元。每个季度交一次利息，计人民币7500元。最迟2016年年底欠款要全部交清，待欠款交清后才能拿房产证。当日被上诉人唐云香于合同签订后已支付103000元人民币给上诉人。但利息部分并未实际支付过一分利息。2016年3月20日，唐云香与其丈夫李森雄共同又与上诉人签订合同的补充还款协议：甲方：房主老板刘兰芝，乙方：购房业主李森雄唐云香，协议内容为：经甲、乙双方协商、为了缴纳结清购房款，乙方现欠甲方房款247065元。需到银行贷款，先领取房产证，再到银行贷款，限定时间25天。超过时间按原合同计算利息。并收回房产证。2单元1204房。其中协议均盖有湖南宁远县九疑建筑有限责任公司的印章见证。房屋领证后，两被上诉人从银行贷款，但又未偿还上诉人的卖房欠款，为此原告一直崔讨，但被上诉人置之不理，经查被上诉人唐云香于2019年1月30日又将此房（房权证为：宁房权证2016字第0××7号）以总价588000元人民币的价格出售给他人，但就是不肯偿还上诉人的卖房款及约定的利息。2、一审法院对利息应按银行同期贷款市场报价利率即年利率3.85%（一年期）认定有误。同期贷款市场报价利率（即一年期的）并非3.85%，其仅是同期银行的存款年利率。双方约定的1%的月利率并未违反我国民法总则、通则及合同法的相关强制性规定，且是未支付房款后的补充还款协议中的再次约定的还款协议。房屋买卖合同的格式一审法院并未给出明确的法条依据。因此当事之间的民事约定在不违反民事法律的强制性规定的前提下，其依合同法的规定应当合法有效。唐云香、李森雄在法律规定的期限内未作答辩。刘兰芝向一审法院起诉请求：一、判令被告偿还原告的购房欠款247,065元及补充合同约定从2015年12月11日起的利息；二、包括诉讼费在内的一切费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月11日，原告刘兰芝与被告唐云香签订了《金都大厦房屋买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于金都大厦2单元1204号商品房一套，房屋建筑面积130.02平方米，单价为每平方米2716元，房屋总价款353134元；被告方首付103,000元，余下的金额25万元按月息一分的利息计算，每月计2500元，每个季度交一次利息，计7500元，最迟2016年年底欠款要全部交清，待欠款交清后才能拿房产证。2016年3月20日，原、被告签订了一份《领取房产证的协议》，约定被告方现欠房款247,065元，需到银行贷款，先领取房产证，再到银行贷款，限定时间25天，超过时间按原合同计算利息，并收回房产证。2016年8月18日，二被告在宁远县民政局办理了离婚登记手续。2016年8月24日，二被告将涉案房屋办理房屋产权证后到中国农业银行股份有限公司宁远县支行办理了抵押贷款，贷款金额为30万元。2020年10月19日，原告遂向法院提起诉讼，请求如其诉状所述。另查明，全国银行间同业拆借中心2020年9月20日公布的贷款市场报价利率：1年期为年利率3.85%，5年期以上为年利率4.65%。一审法院认为，原告刘兰芝与被告唐云香于2015年12月11日签订了《金都大厦房屋买卖合同》，原告将开发建设的位于金都大厦2单元1204号商品房转让给被告方，原告履行了交房义务，被告方应按约交纳原告购房款。2016年3月20日，双方确认被告方下欠原告的购房款为247,065元，并约定待办理房屋所有证去银行贷款后再将购房款支付给原告，但是被告方取得涉案房屋所有权证并在银行抵押贷款后并未将购房款支付给原告，系构成违约。因此，对原告要求二被告支付原告购房欠款247,065元的诉请，法院予以支持。原告诉请要求被告方按约定支付利息，法院认为，双方签订的《金都大厦房屋买卖合同》中对未交纳的25万元购房款的利息按月利率1%进行约定，这不符合房屋买卖合同的格式要求，故利息应按银行同期贷款市场报价利率即年利率3.85%（一年期）自二被告在中国农业银行股份有限公司宁远县支行办理了抵押贷款即2016年8月24日起计算至债务履行完毕之日止。被告唐云香在庭审中提出本案已过诉讼时效，法院认为，根据双方签订的《领取房产证的协议》，约定被告方在将涉案房屋办理房屋产权证抵押贷款后才将购房余款支付给原告，而办理房屋产权证抵押贷款的时间系被告方支配，原告不能知晓，根据法律规定，诉讼时效期间是自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算，而本案诉讼时效期间从何时开始计算不明确，故对此法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告唐云香、李森雄在本判决生效之日起十五日内，支付原告刘兰芝购房欠款247,065元及利息（利息按年利率3.85%从2016年8月24日开始计算至债务履行完毕之日止）；二、驳回原告刘兰芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5006元，减半收取2503元，由被告唐云香、李森雄负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，被上诉人下欠上诉人的购房款247,065元是实，被上诉人应予偿还。双方当事人在《金都大厦房屋买卖合同》中对未交纳的24万余元购房款的利息按月利率1%进行了约定，另在双方签订的《领取房产证的协议》中亦对两被上诉人下欠上诉人的购房款利息按月利率1%进行了约定；上述约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。现上诉人已按约定将房屋过户给被上诉人，履行了交房义务，但被上诉人到中国农业银行股份有限公司宁远县支行办理抵押贷款后（贷款金额为30万元），并未将购房款支付给上诉人，显属违约，而双方约定逾期付款的月利率为1%，并未违反法律规定，被上诉人应按月利率1%支付其下欠款项的利息。原判按银行同期贷款市场报价利率即年利率3.85%（一年期）计算利息，与双方的约定相悖，无事实及法律依据，本院予以改判。综上，上诉人刘兰芝的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初2818号民事判决第一项为：由被上诉人唐云香、李森雄在收到本判决之日起十五日内，支付上诉人刘兰芝购房欠款247,065元及利息（利息按月利率1%从2016年8月24日开始计算至债务履行完毕之日止）；二、驳回上诉人刘兰芝的其他诉讼请求。一审案件受理费承担维持不变，二审案件受理费5006元，由被上诉人唐云香、李森雄负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  李秋云二〇二一年三月十五日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。